新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初399号 原告：汗佐热米古丽麦麦提明，女，1979年8月12日出生，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：瓦热斯江艾合买提，新疆曼紫丽律师事务所律师。被告：沈慧英，女，1963年7月30日出生，住乌鲁木齐市扬子江路**。被告：苏泰宇，男，1993年10月5日出生，，住乌鲁木齐市扬子江路**两被告共同委托诉讼代理人：李昱华，新疆越腾律师事务所律师。被告：阿克热木艾麦提，男，1955年6月1日出生，住，住乌鲁木齐市天山区/div>第三人：乌鲁木齐新好居房地产经纪开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市市沙依巴克区。法定代表人：任娟，系该公司法人。委托诉讼代理人：李云，男，1994年3月20日出生，住，住乌鲁木齐市沙依巴克区/div>原告汗佐热米古丽麦麦提明与被告沈慧英、苏泰宇、阿克热木艾麦提、第三人乌鲁木齐新好居房地产经纪开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日经双方同意后，公开开庭审理了本案。原告汗佐热米古丽麦麦提明及委托诉讼代理人瓦热斯江艾合买提，被告沈慧英、苏泰宇的共同委托诉讼代理人李昱华，被告阿克热木艾麦提，第三人乌鲁木齐新好居房地产经纪开发有限公司的委托诉讼代理人李云到庭参加了诉讼，本案已审理终结。原告汗佐热米古丽麦麦提明诉称：1、依法判令原、被告及第三人之间的《买卖定金合同》及《房屋租赁契约》；2、依法判令被告沈慧英、苏泰宇承担违约金146000元；3、依法判令被告沈慧英、苏泰宇退还上述房屋定金27000元、剩余房租2000元、押金6000元。事实及理由：原告2018年1月25日通过乌鲁木齐新好居房地产经纪有限公司新华南路店的介绍，从被告沈慧英处以730000元的价格购买位于乌鲁木齐市××区房屋，并交付定金27000元签订了合同，该房屋系被告沈慧英的儿子被告苏秦宇名下，双方在合同约定“先以承租方式租赁该房屋为期一年，如社区手续办理成功，按730000元购买房屋并完成产权转移登记手续后剩余款以贷款方式交付被告，并房租和押金退还原告”。原告租赁期间向被告已缴纳租赁费24000元、押金6000元，共合计30000元。但是2018年10月被告阿克热木艾麦提明知上述房屋是原告签订合同方式购买并居住的事实，还是购买了此房屋并办理产权登记手续。现在被告阿克热木艾麦提逼迫原告腾出房屋，迫使离开。被告沈慧英、苏秦宇一房二卖的行为严重侵害了原告的合法权益。因此原告维护自己的合法权益向贵院提起诉讼，盼贵院作出公平公正的判决，支持原告的诉求。被告沈慧英、苏泰宇答辩称：买卖合同和房租租赁合同是不同的法律关系，不应并案审理，原告诉求要求解除的买卖定金合同，因原告违约在先实际已经解除，原告2016年6月20日就在社区办好了入住手续，但是以各种理由不支付房款，而且霸占房屋，导致合同无法继续履行，我方迫于无奈才解除合同后将房屋卖给第三人。此房的买卖是公开透明的，不存在一房二卖的情形。因原告违约在先，故不存在我方承担支付146000违约金的事实及法律依据，定金也不应退还。关于房租及押金属于另一法律关系，不应在本案中解决。被告阿克热木艾麦提答辩称：不同意，我没有收到原告所说的2000元，因房子没能按时交付于我，苏泰宇向我给了2000元。第三人乌鲁木齐新好居房地产经纪开发有限公司答辩称：我方同意解除合同，对于其他诉求没有异议。2018年1月25日原告与沈慧英在我店签订房屋买卖合同，当时27000元的定金，房屋总价是73万元，当时2万是直接打给了沈慧英，7000元托管在我公司，房屋在苏泰宇的名下，买卖双方是同意的情况的于承租的房租租赁该房屋一年，期间办理社区入住手续，如果社区办理入住成功，房屋以73万元卖出，一共签订两份协议，一份是房屋租赁契约，另一份是买卖定金合同，租赁契约签订日期是2018年1月27日至2019年1月27日，每月租金2000元，一次性支付24000的一年租金和押金6000元。本院经审理认定事实如下：原告2018年1月25日通过居间方乌鲁木齐新好居房地产经纪有限公司新华南路店的介绍，将被告苏秦宇名下的位于乌鲁木齐市××区房屋从被告沈慧英处以730000元的价格购买，并签订“买卖定金合同”，双方在合同约定签订时间、标的物的位置、面积、价款、双方权利义务等合同必要条款之外还约定“买房人交付定金27000元后，先以承租方式租赁该房屋为期一年，如租赁期间成功办理社区入户手续，按730000元购买该房屋，卖方如数退还剩余房租和押金”的附加条款，并合同上原告汗佐热米古丽麦麦提明、被告沈慧英、第三人乌鲁木齐新好居房地产经纪开发有限公司确认签字盖章。合同签订后原告汗佐热米古丽·麦麦提明给被告沈慧英交付定金27000元，被告沈慧英对此出具一份“定金收条”。另查、双方根据已签订的《买卖定金合同》于2018年1月25日签订一份《房屋租赁契约》原告汗佐热米古丽麦麦提明将已约定买卖的房屋从2018年1月27日至2019年1月27日承租一年先入住，契约约定签订时间、标的物的位置、租金金额、押金、双方权利义务等合同必要条款。租赁期间原告汗佐热米古丽麦麦提明给被告沈慧英交付缴纳一年的租赁费24000元和押金6000元，共合计30000元，对此被告沈慧英于2018年1月28日出具一份“收条”。另查、被告阿克热木艾麦提于2018年12月与被告沈慧英、苏泰宇签订合同购买涉案房屋，并将该房屋于2019年1月9日过户到其名下。另查、原告汗佐热米古丽麦麦提明于2019年1月27日搬出涉案房屋。另查、被告苏泰宇系被告沈慧英的儿子。以上事实由《买卖定金合同》、《房屋租赁契约》、“定金收条”、“收条”、常口信息表、当事人陈述、庭审笔录等在卷为证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。至于原告汗佐热米古丽麦麦提明的诉求，一、关于原告汗佐热米古丽麦麦提明要求依法判令原、被告及第三人之间的《买卖定金合同》及《房屋租赁契约》的诉求：本案中，涉案房屋已经过户到被告阿克热木艾麦提名下并实际占用，因此原、被告无法履行其合同义务，且原、被告均同意解除合同，故本院予以支持原告汗佐热米古丽麦麦提明要求原、被告及第三人之间的《买卖定金合同》及《房屋租赁契约》的诉求；二、关于原告汗佐热米古丽麦麦提明要求依法判令被告沈慧英、苏泰宇承担违约金146000元、退还上述房屋定金27000元、剩余房租2000元、押金6000元的诉求；按照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事行为，被代理人对代理人的行为承担民事责任”。本案中虽然涉案房屋在被告苏泰宇名下，但被告沈慧英作为被告苏泰宇母亲，以被告苏泰宇名义签订《买卖定金合同》及《房屋租赁契约》，原告有理由相信被告苏泰宇有代理权，而且在庭审中被告苏泰宇亦不否认被告沈慧英代签合同的行为，故被告苏泰宇应当承担代理人沈慧英签订合同而产生的的法律后果，故本院认为被告沈慧英作为代理人应当不承担民事责任，被告沈慧英的代理行为由被告苏泰宇承担。按照法律规定当事人对合同的效力可以约定附期限，附生效期限的合同，自期限届至时生效，附终止期限的合同，自期限届满时失效。本案当事人在平等、自愿、协商一致的情况下签订了《买卖定金合同》，根据《买卖定金合同》的附加条款又签订了《房屋租赁契约》，以上合同及契约无违背法律的强制性规定，均是当事人真实意思的表示，该合同及契约为有效合同。该合同及契约约定了双方的权利及义务，当事人均应全面履行约定的义务。本案中，合同当事人所签署的《买卖定金合同》中约定原告汗佐热米古丽麦麦提明将约定买卖的房屋租赁一年，在此期间内办理入户手续，手续办理成功后，按730000元的价格购买。合同的此项约定足以证明合同当事人已约定合同终止附期限的事实，但被告苏泰宇在合同没有解除或终止的情况下违背合同约定，在双方所约定的附期限未届满期间将涉案房屋出售给被告阿克热木艾麦提的行为不符合法律规定，应当承担违约责任，故本院不予采纳被告苏泰宇辩称“因原告违约在先，故不存在我方承担支付146000违约金的事实及法律依据，定金27000元也不应退还”的答辩意见。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款”，故原告汗佐热米古丽·麦麦提明不能同时主张违约金和定金，原告汗佐热米古丽麦麦提明没有交付首付款或全额房款，故双方约定的违约金过分高于实际造成的损失，故本院不予支持原告汗佐热米古丽麦麦提明要求返还违约金146000元的诉求，但被告苏秦宇应当向原告汗佐热米古丽·麦麦提明双倍返还定金27000元×2倍即54000元；三、关于原告汗佐热米古丽·麦麦提明要求依法判令被告沈慧英、苏泰宇返还剩余房租2000元、押金6000元的诉求；由于双方所签订的《房屋租赁契约》根据《买卖定金合同》的附加条款所签订的契约，与《买卖定金合同》有直接关联性，应当并案审理，故本院不予采纳被告苏泰宇辩称“买卖合同和房租租赁合同是不同的法律关系，不应并案审理、关于房租及押金属于另一法律关系，不应在本案中解决”的答辩意见。原告汗佐热米古丽·麦麦提明居住此房屋于2018年1月27日至2019年1月27日，未能提供证据证明因被告苏秦宇的原因未能实际居住一个月的证明，故本院不予支持原告汗佐热米古丽麦麦提明要求被告苏秦宇返还剩余租金2000元的诉求，被告苏秦宇应当返还原告汗佐热米古丽·麦麦提明押金6000元；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第四十九条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏秦宇双倍返还原告汗佐热米古丽麦麦提明定金54000元；（27000元×2倍=54000元；）二、被告苏秦宇返还原告汗佐热米古丽麦麦提明押金6000元；三、驳回原告汗佐热米古丽麦麦提明的其他诉讼请求；上述款项由被告苏秦宇须于本判决生效后立即付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的181000元，经本院核定标的60000元，占请求标的的33.15%,案件受理费1960元（原告已预交），原告承担1296元，被告苏秦宇承担643.11元，邮寄送达费40元，均由被告苏秦宇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   古丽米热阿布力孜二 〇 二 〇 年 五 月 二 十 五 日书  记  员   鲜丽娜 艾尼瓦尔