上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初6977号原告：李菁，男，1973年2月15日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：潘晓艳，女，1977年11月28日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：李欣延，女，2003年11月21日生，汉族，住上海市嘉定区。法定代理人：李菁，系原告李欣延父亲，即本案另一原告李菁。三原告共同委托诉讼代理人：张佳，上海宽度律师事务所律师。被告：上海宝龙康骏房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吕翠华，总经理。委托诉讼代理人：徐君，上海申企律师事务所律师。委托诉讼代理人：易晓蕊，上海申企律师事务所律师。原告李菁、潘晓艳、李欣延与被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司(以下简称“宝龙公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告共同委托诉讼代理人张佳，被告委托诉讼代理人易晓蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2015年12月10日签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告返还购房款人民币1,837,209元(以下币种同)；3、判令被告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付利息(以100,000元为基数，自2015年12月6日起至实际支付之日止；以1,237,209元为基数，自2015年12月10日起至实际支付之日止；以500,000元为基数，自2016年2月10日起至实际支付之日止)；4、判令被告退还预告登记费850元。审理中，原告明确上述第三项诉讼请求中其主张自2016年2月10日起算利息的购房款50万元系以贷款方式支付，故利息损失按照原告实付银行贷款利息计算。事实和理由：2015年12月10日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市嘉定区阿克苏路宝龙商业中心1099号1层1040室商铺(以下简称“涉案商铺”)，总价为1,837,209元。原告于2015年12月6日支付100,000元定金，同年12月10日支付购房款1,237,209元，2016年2月10日支付购房款500,000元。2017年1月8日，被告将房屋交给原告并签署《房屋交接确认书》。据悉，时至今日涉案商铺所在的宝龙商业中心仍未办理房地产初始登记手续，亦未取得房地产权证(大产证)。根据2019年8月23日上海市嘉定区住房保障和房屋管理局出具的《答复意见书》可知，无法办理相关产证系被告改变了房屋规划设计结构的行为所致，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，原告有权解除合同并要求赔偿损失，故原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉请，具体理由如下：1、被告已经按照《上海市商品房预售合同》约定，向原告交付了经验收合格的商铺，原告也已经实际收房。2、根据原告与上海华瞻商业经营管理有限公司(以下简称“华瞻公司”)签订的《委托管理协议》，原告同意华瞻公司可根据管理经营的需要，对涉案商铺进行改建装修，表明原告同意华瞻公司拆除涉案商铺的分户隔断，将原来的小间商铺变更为大通间，进而导致上海市嘉定区住房保障和房屋管理局(以下简称“区房管局”)以商铺隔墙拆除申请办证的不动产实际结构与规划设计不符，不动产单元四至范围不确定为由，未予颁发大产证。因此，涉案商铺暂未办出大产证并非被告原因，原告也无权以非被告原因导致的产证无法办出为由，向被告主张解除涉案预售合同。3、根据商品房买卖合同司法解释第十八条规定，即使因为被告原因无法办出产证，如双方在合同中有约定，应当按照双方合同约定处理。本案中，涉案合同补充协议第十条第四款明确约定即使因为被告责任无法按时办出产权初始登记，原告作为买受人也不享有合同解除权，无权主张退房。该协议是双方真实意思表示，且已有法院生效判决认定该协议并非格式合同，对双方均具有法律约束力，故应当按照双方的合同约定处理，原告无权主张单方解除合同。4、根据补充协议第十条第四款的特别约定，出卖人也即被告应当在该房屋交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并不是在房屋交付使用后360天内办理完毕产权的初始登记。本案中，原告以房屋交付使用后360天作为被告办出大产证的日期，并以此计算相应的办出小产证的日期，明显与双方合同约定不符。5、涉案商铺的产证是可以办出的，而且原告购买涉案商铺的目的在于投资并收取固定的经营收益，而原告享有投资收益是以涉案商铺是否交付为前提条件，因此虽然涉案商铺的大产证尚未办出，并不影响原告享有相应的投资收益，不构成根本违约，原告不得以此要求解除合同。6、若法院判令合同解除，必将引发一系列诉讼，使目前处于正常运营的宝龙商业广场陷入混乱甚至停滞状态，严重扰乱正常的社会经济秩序，根据《合同法》的相关规定及维护稳定的社会经济秩序出发，涉案合同不宜解除。7、本案中，涉案商品房预售合同不存在法定及约定解除事项，因此被告无须向原告退还购房款并支付相应的利息损失，且即使合同解除，根据《上海市商品房预售合同》第19条的约定，利息应当按照中国人民银行公布的同期存款利率计算，原告本案中主张按照银行同期贷款利率计算与合同约定不符。8、被告在收取代办预告登记费后即支付给不动产交易中心并就原告购买的商铺配合不动产交易中心办理了预告登记手续，该费用为政府相关部门收取，被告只是代收代付，因此也无需退还给原告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月10日，李菁、潘晓艳、李欣延(乙方)与宝龙公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买涉案商铺，政府批准的规划用途为店铺，暂测建筑面积为47.41平方米，总房价暂定为1,837,209元；付款方式：分期付款；贷款方式：商业贷款；乙方于2015年12月10日与甲方签约，并付首付款1,337,209元，于2016年2月10日前支付房款500,000元；甲方应于2016年12月31日前将该房屋交付乙方；合同第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同《补充条款一》第十条第4款双方特别约定：出卖人应当在该房屋交付使用后360日内(若由于非出卖人原因导致房屋实际交付日期晚于约定交付日期的，则从实际交付之日起算)，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，无法按时办理产权初始登记，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金，且违约金最高不超过买受人已付购房款的百分之一。合同另对其他事项进行了约定。2015年12月10日，李菁、潘晓艳、李欣延(委托方、甲方)和华瞻公司(受托方、乙方)签订《委托管理协议》，约定甲方将涉案商铺交付乙方统一经营管理，委托管理期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，为期3年；乙方有权根据经营需要，自主选择是否将委托期限向后顺延，但不超过5年；在委托经营管理期限的前3年，乙方无需向甲方支付收益，之后的年化经营收益为销售合同额的8%；甲方授权乙方对委托物业可根据委托经营的需要进行改建、装修；期限届满后，乙方按当时的现状向甲方交还商铺等。上述合同签订前后，李菁、潘晓艳、李欣延于2015年12月6日支付宝龙公司房款100,000元；于2015年12月10日支付房款1,137,209元。2015年12月20日，宝龙公司向李菁、潘晓艳、李欣延开具金额为1,337,209元的购房款发票。另，李菁、潘晓艳、李欣延于签订合同当日，支付宝龙公司代办费、预告登记费850元。另李菁为支付涉案商铺的购房款向上海浦东发展银行青浦支行申请贷款，贷款金额为50万元。上海浦东发展银行青浦支行于2016年3月2日发放贷款。李菁自2016年4月20日开始还本付息。2016年9月27日，宝龙公司取得涉案商铺的《建设工程竣工验收备案证书》。2017年1月8日，宝龙公司将涉案商铺交付李菁、潘晓艳、李欣延。因涉案广场一直未能办出大产证，业主代表就此向区房管局反映情况后，区房管局于2019年8月23日答复意见为：经相关部门实地查看发现申请办证的不动产实际结构与规划设计不符(具体为原设计为一小间，现隔断敲除变为大通间)。因宝龙广场在未办理产证前自行实施改变房屋规划设计结构的行为，可能会带来消防、安全等隐患，同时因每个不动产单元四至范围的不确定，也会影响小业主办理小产证以及后续处置(转让、抵押、租赁等)，故暂缓受理大产证登记，并已告知宝龙公司在依法依规恢复相关结构的前提下，才能申请办理大产证以及后续协助小业主办理小产证。目前，涉案商铺的大产证仍未能办出。另查明，包括涉案商铺在内的宝龙广场，现仍由华瞻公司统一经营管理。华瞻公司未支付李菁、潘晓艳、李欣延涉案商铺的租金收益。本院在另案中查明，宝龙公司曾于2018年1月23日向业主发出《关于业主关心问题的回复》，载明：“关于大产证办理逾期问题：我司将严格按照合同的约定执行，赔付款项将于大产证办理完毕之日起30日内现金转账到业主指定的账户内……”。审理中，1、宝龙公司表示如果法院判令合同解除的，要求办理涉案商铺的购房合同的网签撤销手续和预告登记撤销手续，并涤除涉案商铺上的抵押。2、关于隔墙拆除事宜，宝龙公司在另案中陈述，竣工验收时商铺是有隔墙的，部分商铺的隔墙是2016年8、9月份拆除的、部分是在2016年底交房的时候拆除的，还有部分是在2017年2月至5月间拆除的。业主在签订《委托管理协议》的时候，知晓并同意拆除隔墙，故暂未能办出大产证的责任不在宝龙公司。本案的争议焦点为：大产证未能办出的责任归属？李菁、潘晓艳、李欣延是否有权解除合同？解除后果如何处理？本院认为，李菁、潘晓艳、李欣延与宝龙公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，李菁、潘晓艳、李欣延已履行了全部付款义务，宝龙公司亦将涉案商铺交付使用。关于宝龙公司是否存在逾期办理小产证的违约行为，双方合同第十四条所约定的内容即为办理小产证的流程及相应的履行期限，虽然该条并未约定大产证的办理时间，但双方合同《补充条款一》第十条第4款之特别约定部分进行了补充约定，明确交房之日起360天内办理大产证。结合该条以及预售合同第十四条之约定，宝龙公司最迟应于2018年8月初协助李菁、潘晓艳、李欣延办理涉案商铺的小产证。即便如宝龙公司所述合同仅约定其在交房后360天内向产权登记机关提交相应的登记备案资料，而非办出大产证，但其亦未在合理期限内办出大产证，且至今仍未办出涉案商铺的大产证，导致小产证亦无法办理，显属违约。至于宝龙公司辩称未能办理大产证并非其公司原因，根据李菁、潘晓艳、李欣延与华瞻公司签订的《委托管理协议》，李菁、潘晓艳、李欣延同意华瞻公司可根据管理经营的需要，对涉案商铺进行改建装修，进而导致有关部门未予颁发大产证。首先，办理大产证是宝龙公司应尽的合同义务，且委托的经营管理公司亦是其推荐的公司，其应保证涉案商铺在办证之前符合办证要求；其次，根据其自认的拆除隔墙时间，其在房屋交付之前即已经进行了部分隔断的拆除，而根据李菁、潘晓艳、李欣延与华瞻公司签订的《委托管理协议》，李菁、潘晓艳、李欣延并未授权宝龙公司在房屋交付之前乃至办理大产证之前对涉案商铺进行隔墙的拆除。再次，根据宝龙公司向全体业主发出的《关于业主关心问题的回复》，明确将对大产证办理逾期问题进行赔付，表明其认可存在违约。综上，未能办出大产证的责任应归于宝龙公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，约定的办理小产证的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持，故对李菁、潘晓艳、李欣延要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，宝龙公司应返还已付房款，故对李菁、潘晓艳、李欣延要求返还房款的请求，本院亦予以支持。合同因宝龙公司违约而致解除，宝龙公司理应承担相应的违约责任。现李菁、潘晓艳、李欣延主张其因宝龙公司违约造成的实际损失，于法有据。李菁为履行合同而申请银行贷款，现合同解除，则其支付的贷款利息可作为其实际损失，应计算至宝龙公司返还该部分房款为止；李菁、潘晓艳、李欣延以现金方式支付的房款的利息损失亦是其实际损失，其主张其中1,237,209元自2015年12月10日起算利息，但仅举证其中1,137,209元系于该日付款，故本院对剩余100,000元的利息起算时间调整为自宝龙公司开具购房款发票之日即2015年12月20日起算。至于利率标准，本院依法调整为2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付。关于李菁、潘晓艳、李欣延主张的代办费、预告登记费，该款确属其因涉案商铺买卖所遭受损失，本院依法予以支持。关于合同解除的后果，合同解除后，在宝龙公司返还房款后，李菁、潘晓艳、李欣延应涤除涉案商铺上的抵押并协助宝龙公司办理预售合同的网签撤销手续及预告登记撤销手续。关于涉案商铺的返还问题，虽然宝龙公司未在本案中要求返还商铺，但鉴于双方合同解除，本院对此一并处理。因涉案商铺由华瞻公司统一经营管理，并非由李菁、潘晓艳、李欣延实际控制；同时，因涉案商铺目前与其他商铺打通，属通铺状态，李菁、潘晓艳、李欣延无法独立返还。故合同解除后，李菁、潘晓艳、李欣延无需向宝龙公司返还涉案商铺。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李菁、潘晓艳、李欣延与被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司于2015年12月10日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李菁、潘晓艳、李欣延购房款人民币1,837,209元；三、被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告李菁、潘晓艳、李欣延利息损失(以人民币100,000元为基数，自2015年12月6日计算至实际返还之日止；以人民币1,137,209元为基数，自2015年12月10日计算至实际返还之日止；以人民币100,000元为基数，自2015年12月20日计算至实际返还之日止，其中2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)；四、被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告李菁、潘晓艳、李欣延人民币50万元自2016年4月20日起至实际返还之日止的贷款利息损失(具体以实际付息金额为准)；五、被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李菁、潘晓艳、李欣延代办费、预告登记费人民币850元；六、原告李菁、潘晓艳、李欣延应于被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司履行完毕判决主文第二项义务后十日内涤除位于上海市嘉定区阿克苏路宝龙商业中心1099号1层1040室房屋上的抵押并协助被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司办理《上海市商品房预售合同》的网签撤销手续及预告登记撤销手续。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21,342元，减半收取10,671元，由被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司负担，被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  周 平二〇二〇年五月二十九日法官助理  钱雨婷书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。