新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院   民事判决书   （2019)兵0901民初937号   原告：杨海霞，女，汉族，1973年3月5日出生，住第九师。   被告：额敏庆隆物业服务有限公司（以下简称庆隆物业公司）。   住所地：第九师庆隆国际广场**。   法定代表人：刘国栋，该公司经理。   委托诉讼代理人：蔡臣辰，女，1989年3月6日出生，汉族，住第九师额敏县。   原告杨海霞与被告额敏庆隆物业服务有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年12月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨海霞、庆隆物业公司委托诉讼代理人蔡臣辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   杨海霞向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2018年7月15日至2019年8月1日的租金22928元，违约金6678元，合计29806元；2、本案诉讼费用由庆隆物业公司承担。事实与理由：2015年11月22日，杨海霞与庆隆房地产公司签订一份《委托经营管理合同Ｂ版-自营户》。此后在庆隆房地产公司的劝说下，于2016年7月15日，杨海霞与庆隆物业公司签订一份《委托经营管理合同Ａ版-投资客》，合同约定，杨海霞将自己购买的位于第九师朝阳新区××市场××楼××号××商铺租赁给庆隆物业公司经营，庆隆物业公司按照约定给付租金。合同签订后杨海霞将房屋交付给庆隆物业公司，按照约定，庆隆物业公司应于2019年6月1日前一次性给付原告一年的租金22928。庆隆房地产公司现已逾期两个月，至今未付租金。   庭审中，原告出示以下证据证明其主张：   1、杨海霞与庆隆房地产公司签订商品房买卖合同两份、收据四份，证明庆隆房地产公司将其开发的朝阳新区小白杨农贸市场二层2-1168号和2-1180号商铺出售给杨海霞，总房款327 555元；   2、2015年11月22日，杨海霞与庆隆房地产公司签订的《委托经营管理合同（B版-自营户）》两份，证明自2015年12月31日起，杨海霞将商铺委托庆隆房地产公司统一经营；   3、杨海霞与庆隆物业公司签订的《委托经营管理合同（A版-投资客）》，证明委托期自2016年1月1日起算；第三年起被告于每年6月1日前一次性支付当年的租金；年租金以实际购房合同总价款的7%计算；违约金按所欠房租费的30%计算。   庆隆物业公司辩称：杨海霞签订的《委托经营管理合同（A版-投资客）》，合同上加盖的是额敏庆隆商业广场物业管理办公室的公章，要求对公章进行核对后再确定对该合同是否认可。   庭审中，庆隆物业公司未出示证据证明其主张。   4、本院经审理认定事实如下：2015年11月，杨海霞与庆隆房地产公司签订商品房买卖合同，庆隆房地产公司将其开发的朝阳新区小白杨农贸市场二层2-1168号和2-1180号商铺出售给杨海霞，杨海霞共支付房款327555元。2015年11月22日，杨海霞与庆隆房地产公司签订《委托经营管理合同（Ｂ版-自营户）》两份，约定自2015年12月31日起，杨海霞将商铺委托庆隆房地产公司统一经营管理。2016年7月15日，杨海霞又与庆隆物业公司签订一份《委托经营管理合同Ａ版-投资客》，合同约定，杨海霞将自己购买的位于第九师朝阳新区××市场××楼××号××商铺租赁给庆隆物业公司经营，庆隆物业公司自2018年1月1日起，于每年6月1日前一次性支付当年的租金，2018年租金以实际购房合同总价款的7%计算；违约金按所交房款的2%计算，合同书上加盖额敏庆隆商业广场物业管理办公室的公章以及公司法定代表人刘国栋私章。   庭审中，庆隆物业公司辩称要求对合同公章进行核对，但在第二次庭审时，庆隆物业公司未到庭参加诉讼，也未出示相关证据。   上述事实，经当庭质证，有如下证据予以证实：   1、杨海霞与庆隆房地产公司签订商品房买卖合同两份、收据四份；   2、杨海霞与庆隆房地产公司签订的《委托经营管理合同（B版-自营户）》两份   3、杨海霞与庆隆物业公司签订的《委托经营管理合同（A版-投资客）》一份；   4、庭审笔录。   5、本院认为，杨海霞签订的《委托经营管理合同（A版-投资客）》，合同书上加盖额敏庆隆商业广场物业管理办公室的公章以及公司法定代表人刘国栋私章，可认定为合同是与庆隆物业公司签订。该合同系双方的真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按合同约定和法律规定履行相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”杨海霞与庆隆物业公司签订合同之时就完成了交房义务，庆隆物业公司应按照约定期限支付租金，其至今未能履行付款义务的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故杨海霞要求庆隆物业公司支付欠付租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但杨海霞按照合同签订日期要求庆隆物业公司支付2018年7月15日至2019年8月1日的租金，不符合合同的约定。按照合同约定，2018年的租金应当自2018年1月1日起算，庆隆物业公司应于2018年6月1日前按照总房款327 555元的7%，给付杨海霞当年的租金22 928元。   关于杨海霞主张的违约金6 678元是否适当，应否调整，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述规定，确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础。但本案中，杨海霞未提供证据证明庆隆物业公司逾期支付租金给其造成的实际损失是多少。因此，本案无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断。双方约定的违约金计算方式明显违反法律规定。庆隆物业公司虽然未提出予以调减违约金要求，但根据2019《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定：“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。”庆隆物业公司未支付租金，违反了诚实守信原则，存在明显过错。因此，本院根据过错程度、预期利益等因素对违约金作出裁量。本院认为，逾期付款损失实为款项接收方的利息损失，同时考虑到，我国合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性。案涉违约金的计算，在以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准的基础上，按照逾期罚息利率标准的上限即50%上浮确定利率计算，故对杨海霞主张违约金的诉讼请求中的合理部分予以支持，即租金22 928元×同期贷款基准利率4.35％×1.5年×1.5倍=2 244元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   庆隆物业公司支付杨海霞租金22 928元、承担违约金2 244元，合计25 172元，于判决生效之日付清。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费546元，减半收取273元，由杨海霞负担43元，由庆隆物业公司负担230元（此费用原告已预交，被告在给上述款项时一并给付原告）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第九师中级人民法院。   审判员  樊向锋     二〇二〇年五月二十五日     书记员  董晓霞         1