河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初6886号原告：王军，男，汉族，1967年11月20日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李向阳、丹艳，河南师道律师事务所律师。被告：郑州市弘源商务有限公司，住所地郑州市惠济区南阳路**院写字楼**，工商注册号410108000017622。法定代表人：刘同福，系该公司执行董事兼总经理。被告：郑州市惠济区刘寨街道刘砦村村民委员会，住，住所地郑州市惠济区南阳路刘砦路一社会信用代码54410108005254480W。法定代表人：刘峰，系该村委会主任。委托诉讼代理人：陈传震、段静静，河南千业律师事务所律师。被告：刘峰，男，汉族，1978年6月2日出生，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：陈传震、段静静，河南千业律师事务所律师。原告王军与被告郑州昌宏房屋租赁有限公司（以下简称“昌宏公司”）、郑州市弘源商务有限公司（以下简称“弘源公司”）、第三人郑州市惠济区刘寨街道刘砦村村民委员会（以下简称“刘砦村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月26日经郑州市中级人民法院（2019）豫01民终12930号民事裁定书裁定发回重审。本院受理后，因郑州昌宏房屋租赁有限公司已于2019年3月11日在工商部门被注销，原告变更弘源公司的股东郑州市惠济区刘寨街道刘砦村村民委员会、刘峰为本案被告参加诉讼。后本院依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王军的委托诉讼代理人李向阳、丹艳，被告刘砦村委会、刘峰共同委托的诉讼代理人陈传震、段静静到庭参加了诉讼、被告弘源公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告弘源公司、昌宏公司继续履行原告与被告弘源公司于2012年2月7日签订的《房屋租赁合同》；2、诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、依法判令三被告弘源公司、刘砦村委会、刘峰继续履行原告与被告弘源公司于2012年2月7日签订的《房屋租赁合同》；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告诉称，2007年11月29日，原告王军和被告弘源公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告承租弘源公司位于郑州市××路与××路交叉口××号刘砦商务楼以及楼后空地，建筑面积2767.88平方米共六层，租期十年，自2008年1月1日起至2017年12月31日，年租金597862.08元，年租金五年后在597862.08元基础上递增5%。在租赁合同履行期间，原告和被告弘源公司于2012年2月7日继续承租上述房屋一事签订了《房屋租赁合同》，弘源公司同意原告继续租上述房屋，租期十年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止，并就租金、租赁期等其他事项进行了详细约定。续租合同签订后，被告弘源公司将上述房屋经营管理权转交给刘砦村委会，刘砦村委会授权给被告昌宏公司经营管理。弘源公司承诺于2013年7月底之前与其签订的合同仍然有效。第一份租赁合同期满后，原告按照续租合同约定将2018年度、2019年度房屋租金支付给被告昌宏公司法定代表人刘峰，但是被告昌宏公司无故拒收租金，拒不履行续租合同，严重影响原告承租房屋，故诉至法院，请求依法判如所请。原告为支持其主张，向法庭提交如证据如下：证据一：1、2010年9月17日刘砦村委会出具《证明》一份；2、郑州市弘源商务有限公司工商企业信息登记表一份；3、郑州昌宏房屋租赁有限公司工商企业信息登记表一份。证明：1、案涉房屋产权归刘砦村委会所有；2、弘源公司的法定代表人刘同福，系刘砦村前任村委会主任，昌宏公司的股东刘峰，系刘砦村委会成员和现任村委会主任，从二公司的法人、股东等情况可知，二公司系由刘砦村委会设立的并由两任村长主要负责管理经营。证据二：1、2007年11月29日王军与弘源公司签订房屋租赁合同一份；2、2012年2月7日王军与弘源公司签订房屋租赁合同一份；3、2012年12月17日刘砦村村委会与昌宏公司联合发布《通知》一份；4、2013年8月5日弘源公司向各商户通知一份；证明：1、刘砦村委会与弘源公司、昌宏公司是授权委托经营管理关系而非租赁关系；2、弘源公司受刘砦村委会委托，在其授权经营期限内，与王军签订了两份房屋租赁合同，王军在订立合同时知道弘源公司与刘砦村委之间的委托授权经营管理关系，案涉两份租赁合同直接约束刘砦村委会与王军；3、上述两份租赁合同均为双方真实意思表示，合法有效。证据三：1、2010年1月10日王军向刘砦村委会提交的《关于南阳路店租金的申请》一份、2012年12月18日刘砦村委会和郑州昌宏房屋租赁有限公司向各商户发布的《通知》一份，2013年8月5日弘源公司发布的《通知》一份，证明：1、王军知晓弘源公司仅是名义上的合同相对人，而刘砦村委会才是租赁合同的实际履行主体。2、案涉租赁合同始终是由刘砦村委会在实际履行，而两公司仅是名义出租人，并未实际履行出租人的权利和义务。证据四：1、2013年5月8日至-2018年11月18日期间的转账凭证；2、2007年11月29日、2012年2月7日王军与弘源公司分别签订的两份房屋租赁合同；证明：1、王军至始至终均是按照村委会的要求将案涉租金支付给村委会成员刘峰。收款人刘峰2013年前是刘砦村委会成员，2013年后是刘砦村委会主任。2、王军与弘源公司所签订的租赁协议均有刘砦村委会时任村委会主任刘同福印签。该组证据证明刘砦村委会对案涉租赁合同的内容、履行情况等是知悉且认可的。被告弘源公司未答辩，亦未提供证据。被告刘砦村委会辩称：一、刘砦村委会与弘源公司系租赁关系。王军据以主张权利的即2012年2月7日与弘源公司签订的《房屋租赁合同》，因超出弘源公司的剩余租赁期限，应属无效合同。具体到本案中，弘源公司向刘砦村委会于2010年、2011年、2012年缴纳租金452728元、452728元、453827元，且刘砦村委会就该交易行为履行了纳税义务。刘砦村委会与弘源公司系租赁关系。而弘源公司与王军签订的租赁合同约定的年租金为597862.08元，系赚取差价的转租行为。弘源公司与王军于2012年2月7日签订的2018年1月1日至2017年12月31日的《房屋租赁合同》，既与常理相悖，也因超出村委会与弘源公司的租赁期限而无效（村委会与弘源公司签订的租赁合同仅持续至2012年12月31日，但王军与弘源公司约定的转租期限却延续至2027年12月31日)。二、村委会与弘源公司系不同民事主体之间的租赁关系，原告提供的证据并不能证明弘源公司签订《房屋租赁合同》系刘砦村委会委托，也不能证明合同签订后刘砦村委会作出任何类型任何形式的追认行为，应当承担举证不利即超出转租期限的合同无效的诉讼后果。三、昌宏公司关于刘砦商务楼的租赁权已被刘砦村委会到期收回，且租赁权有第三人王亚男竞得，在刘砦村委会与王军不存在任何民事法律关系的情形下，王军诉请继续租赁不具有现实可能性。综上，请求人民法院在查明事实的基础上，依法驳回王军的诉讼请求。被告为支持其主张，向法庭提交证据如下：证据一：1、刘砦村村委会与弘源公司签订于2010年12月30日《租赁合同》1份；2、刘砦村村委会与弘源商务公司于2012年1月1日签订《租赁合同》1份；证明：1、2011年1月1日至2011年12月31日期间，2012年1月1日至2012年12月31日期间，刘砦村村委会与弘源公司存在定期房屋租赁关系，租赁期限均为一年，合同到期时续签下一年合同；2、2013年，双方没有续签合同，刘砦村村委会与弘源公司租赁关系于2012年12月31日终止。3、弘源公司与王军约定的2013年以后租赁期限系无效约定。证据二：3、2012年12月17日刘岩村村委会与昌宏公司联合发布《通知》1份；证明自2013年1月1日起，刘砦村村委会将房屋出租给昌宏公司并由其负责出租与管理，王军应与昌宏公司签订2013年1月1日之后的租赁合同，并向昌宏公司支付租金。4、2018年10月25日村委会收回昌宏公司房屋租赁权的《通知》1份；证明村委会于2018年10月25日向昌宏公司送达收回房屋租赁权的通知，昌宏公司予以签收。证据三：5、2018年12月3日刘砦村村委会发布《公告》及张贴照片1份；6、2018年12月29日刘砦村村委会发布《公示》及张贴照片1份；7、原告王军于2018年12月4日出具《告知函》1份；证明目的：1）证明2018年12月3日刘砦村村委会已将涉案房屋公开招租，2018年12月29日公示王亚男竞标成功；2）王军已收到上述公告和公示，但未参与竞标，王军与昌宏公司之间的不定期租赁合同于2018年12月31日解除。证据四：8、《记账凭证》、《完税凭证》及《记账联》；证明弘源公司向刘砦村村委会于2010年、2011年、2012年缴纳租金452728元、452728元、453827元，且刘砦村村委会就该交易行为履行了纳税义务。刘砦村村委会与弘源公司系租赁关系；弘源公司与王军签订的租赁合同约定的年租金为597862.08元，系赚取差价的转租行为；弘源公司与王军于2012年2月7日签订的2018年1月1日至2017年12月31日的《房屋租赁合同》，既与常理相悖，也因超出村委会与弘源公司的租赁期限而无效。证据五：9、《联名反映》三份，共7页，复印件。证明目的：王军在涉案房屋租赁权已被第三人王亚男竞拍的情形下，拒不腾出房屋，且不支付非法占用期间的赔偿金，严重损害村民利益，村民们联名出具反映，要求王军腾出房屋。被告刘峰辩称：一、王军据以主张权利的即2012年2月7日与弘源公司签订的《房屋租赁合同》，因超出弘源公司的剩余租赁权限，应属无效合同。具体到本案中，村委会与弘源公司签订的租赁合同仅持续至2012年12月31日，但王军与弘源公司约定的转租期限却延续至2027年12月31日，王军与弘源公司2012年2月7日签订的《房屋租赁合同》超出村委会与弘源公司约定的租赁期限，应属无效。同时，该合同存在与房屋租赁市场交易习惯相悖、不符常理之处。二、昌宏公司自始至终未作出同意概括承受弘源公司的合同权利义务的意思表示，王军要求昌宏公司代为弘源公司继续履行合同的诉请违反了《中华人民共和国合同法》关于合同具有相对性的规定。弘源公司与昌宏公司系相互独立且不同的民事主体，通过查询工商信息可知，弘源公司并未注销，主体资格依然存续。两家公司的住所地、股东架构、经营期限、社会信用代码也各不相同，王军仅仅依据弘源公司的单方允诺而主张昌宏公司概括承受弘源公司于2012年2月7日签订的《房屋租赁合同》的合同义务，即要求昌宏公司代为弘源公司继续履行合同的诉请，属擅自为昌宏公司设立合同义务的行为，该行为突破了合同相对性原则，侵犯了昌宏公司的合法权益，应当不予支持。三、昌宏公司接收租金的行为仅系其享有不定期租赁合同权利的行为，不能推定昌宏公司概括承受了弘源公司的合同权利义务，而该不定期租赁合同也经过通知已经解除。弘源公司与村委会的租赁合同到期终止前，即2012年12月17日村委会和昌宏公司发布的《通知》也明确表示：希贵商户将2012年12月31日以后的房租缴纳给刘砦村委会注册的昌宏公司并签订下年合同。但王军却拒不与昌宏公司签订下年合同，因此双方成立的事实上系不定期租赁合同，昌宏公司接收租金的行为仅系其享有不定期租赁合同权利的行为。刘砦村委会提前于2018年12月3日发布招标公告，王军仅于2018年12月4日发送告知函要求继续履行合同却并未参加招投标，2018年12月29日刘砦村委会发布公示：刘砦商务楼由第三人王亚男竞得。至此昌宏公司与王军之间的不定期租赁合同经通知已解除，且昌宏公司履行了提前通知义务，不存在任何过错。四、昌宏公司关于刘砦商务楼的租赁权已被刘砦村委会到期收回，且昌宏公司已依法注销，王军将昌宏公司股东刘峰列为被告不具有法律依据，诉请继续租赁也不具有现实可能性。综上，请求人民法院在查明事实的基础上，依法驳回王军的诉讼请求。被告刘峰为支持其主张，向法庭提交证据如下：证据一：1、弘源公司及昌宏公司工商信息查询截图各一份，证明弘源公司并未注销，其主体资格依然存续。弘源公司与昌宏公司的社会信用代码、股东、住、住所地也各不相同相互独立不同的民事主体；弘源公司的经营期限仅截止至2017年6月30日，却与王军签订2018年1月1日与2027年12月31日的合同，不符常理。2、《房屋租赁合同》两份，复印件，第3-10页，原告王军提供。证明目的：合同具有相对性，昌宏公司并非合同当事人，也非概括承继弘源公司民事权利义务的主体，王军诉请昌宏公司承担继续履行的合同责任缺乏事实与法律依据。证据二：3、《通知》一份，证明村委会与昌宏公司于2012年12月7日联合下发通知，要求商户将房租缴纳给昌宏公司并签订下年合同。但王军拒不与昌宏公司签订书面合同，以希望利用与弘源公司签订的合同达到延长租期的目的。4、《通知》一份，证明关于2012年2月7日签订的《租赁合同》的合同效力，均为弘源公司的单方允诺，昌宏公司自始至终未作出任何追认。本院根据原、被告各方的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：涉案租赁的房屋及土地所有权系被告刘砦村的集体财产。自2007年起，被告刘砦村委会将涉案房屋出租给被告弘源公司，双方约定租赁合同为一年一签。2007年11月29日，弘源公司与原告王军签订《房屋租赁合同》一份，约定弘源公司将位于郑州市××路与××路交叉口××号刘砦商务楼以及楼后空地转租给原告；租赁期限为十年，自2008年1月1日起至2017年12月31日；合同就租赁期间的租赁费用进行了约定；并约定除不可抗力和政府建设行为因素，双方均不得随意终止合同或变更合同。2012年2月7日，王军与弘源公司就涉案房屋签订另外一份《房屋租赁合同》，该合同约定房屋租赁期限自2018年1月1日起至2027年12月31日。另查明，被告弘源公司与被告刘砦村委会就涉案房屋土地于2012年1月1日签订了最后一份租赁合同，租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日。合同到期后，刘砦村委会未与弘源公司续签租赁合同，双方租赁合同关系终止。自2013年1月1日起，刘砦村委会将涉案房屋出租给郑州昌宏房屋租赁有限公司，由该公司负责房产的转租和管理。2012年12月17日，刘砦村委会与郑州昌宏房屋租赁有限公司联合向原租赁方发出通知，该通知载明：“各商户，贵方所承租使用的房屋系刘砦村全部村民的集体财产，现经刘砦村村委会研究决定，收回上述房屋的经营管理权，并授权给村委会注册成立的郑州昌宏房屋租赁有限公司进行管理。鉴于此，希贵商户将2012年12月31日以后的房租交纳给刘砦村委会注册的郑州昌宏房屋租赁有限公司并签订下年合同，房屋使用权仍然不变。若未交纳或缴纳给除郑州昌宏房屋租赁有限公司以外的其他公司或个人，均视为拒绝交纳租金。村委会将无条件收回贵方所承租的房屋，由此造成的损失由贵商户承担。”此后，王军没有和郑州昌宏房屋租赁有限公司签订租赁合同，但一直继续租赁相关房屋，并向郑州昌宏房屋租赁有限公司缴纳租赁费到2018年12月31日。2018年10月25日，刘砦村委员会向郑州昌宏房屋租赁有限公司发出通知，收回房屋租赁权，统一对外公开招租。2018年12月3日，刘砦村委员会针对涉案商务楼发出公开招租公告。2018年12月29日经现场投标，刘砦村委员会发布公示确认由案外人王亚男竞得涉案房屋的租赁权。再查明，郑州市弘源商务有限公司于2007年6月28在工商部门注册成立，经营范围为房屋租赁（凭有效资质证经营）注册资金50万元，公司有八个自然人股东，分别为刘同福、李璐、刘剑、刘峰、吴平、崔秀琴、刘天玉、满步湘，法定代表人为刘同福，该公司目前为吊销未注销状态。郑州昌宏房屋租赁有限公司于2012年12月5在工商部门注册成立，经营范围为房屋租赁；物业服务（凭有效资质证经营）。注册资金50万元，两股东刘砦村委会作为股东持股98%，刘峰持股2%，法定代表人为刘峰。该公司于2019年3月11日决议解散并在工商部门登记注销。本院认为，被告弘源公司与被告刘砦村委会就涉案房屋土地约定的租赁合同是一年一签，且双方最后于2012年1月1日签订的一份租赁合同，租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日。而被告弘源公司与原告王军于2012年2月7日签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋土地转租给原告，约定租赁期限自2018年1月1日至2027年12月31日，该合同的签订时间与履行时间存在较大的时间间隔，这与合同的即时签订及履行的交易习惯相悖，且不符合常理。另原告王军与被告弘源公司约定的租赁期限超过了弘源公司从刘砦村委员会取得转租经营权的租赁期限，应属于无效约定；郑州昌宏房屋租赁有限公司并非2012年2月7日签订的《房屋租赁合同》的合同一方，郑州昌宏房屋租赁有限公司在取得涉案房屋承租权后，也没有同意概括承受弘源公司与原告签订的该《房屋租赁合同》的权利义务，该合同与郑州昌宏房屋租赁有限公司没有事实及法律关系。虽然原告一直向昌宏公司缴纳租赁费到2018年12月31日，应视为双方之间为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。被告刘砦村委会于2018年10月25日收回了涉案房屋租赁权，郑州昌宏房屋租赁有限公司已丧失了相应的转租权。本案中，被告刘砦村委会与弘源公司系不同民事主体之间的租赁关系，王军所提供的证据材料无论是《租赁合同》、《证明》、《通知》抑或交付租金的转款凭证、案外人竞得案涉房屋的《中标通知书》，不能证明弘源公司签订《房屋租赁合同》系被告刘砦村委会委托，也不能证明合同签订后被告刘砦村委会作出任何类型任何形式的追认行为，且涉案房屋租赁权已有案外人竞得，原告诉请继续租赁不具有现实可能性。故原告要求被告弘源公司、刘砦村委会、刘峰继续履行原告与被告弘源公司于2012年2月7日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、〈关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条之规定，判决如下：驳回原告王军的诉讼请求。案件受理费50511元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  杨建华审 判 员  王孝丽人民陪审员  杨文奎二〇二〇年五月十一日书 记 员  刘 方