河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1360号上诉人（原审原告）：田世明，男，1971年3月23日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：王翔宇，河南一帆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：付民华，男，1973年1月19日出生，汉族，住河南省平舆县被上诉人（原审被告）：范卫东，男，1968年10月15日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被上诉人（原审被告）：付睿韬，男，1995年3月28日出生，汉族，住河南省平舆县。上诉人田世明因与上诉人付民华、被上诉人范卫东、付睿韬房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初1360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田世明及其委托诉讼代理人王翔宇、上诉人付民华、被上诉人范卫东到庭参加诉讼。被上诉人付睿韬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。田世明上诉请求：1.撤销原判，依法改判付民华、范卫东、付睿韬连带支付田世明租金96674.72元及利息，支付田世明从2019年5月10至房屋收回之日的租金；追加支付违约金85000元、支付房屋装修及设施维护费、清洁费损失60000元，或将本案发挥出回重审。2.本案一、二审诉讼费由付民华、范卫东、付睿韬负担。事实与理由：1．一审法院认定租赁合同的相对方仅为付明华错误付民华、范卫东、付睿韬亦为合同相对人。2.一审法院认定房屋的租赁期限至2018年6月30日错误，后续租金为损失错误。2018年6月仅是不再使用租赁物，不能说明田世明与付明华等人之间的合同已解除，更不能以此时间点作为根本违约而解除合同的时间。3.一审法院认定违约金过高，酌定违约金仅为15000元不当。4.一审法院未支持田明华房屋装修、设备维护等损失错误。付民华答辩称，一审认定本案合同相对人仅为付民华是正确的，其没有违约，不应支付违约金。屋内瓷砖碎裂、墙体脱落等并非付明华所为，不应承担责任。范卫东答辩称，同意付民华的答辩意见。付民华上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判付民华不承担房屋租金18547.98元及违约金15000元。共计33547.98元。2.一、二审诉讼费由田世明负担。事实与理由：一审认定2018年5月10日至2018年6月30日为合理的期限判令上诉人支付该时间段的房屋租金错误。一审已有证人出庭作证证明案涉房屋的钥匙已于2018年5月10日交给了田世明的儿子，能够证明已退出租赁的事实。2.上诉人不存在违约，一审认定付民华构成根本违约，判令违约金15000元错误。田世明答辩称，应驳回付民华的上诉请求，一审付民华提供的仅有证人证言，且证人均与付民华有利害关系，不能证明交付钥匙的事实。付民华为违约方，田世明请求违约金并无不当。田世明向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2018年5月10日至2019年5月10日的房屋租金112735.7元及利息（2018年4月10日至被告支付之日止，按同期银行贷款利率计算）。2.判令被告支付2019年5月10日至被告腾空退还房屋日止的房屋租金。3.判令被告支付2017年度所欠租金2487元。4.解除《房屋租赁合同书》，被告腾空退还房屋。5.被告支付原告违约金100000元。6.判令被告赔偿原告房屋装修及维护费、清洁费用60000元。一审法院认定事实：庭审中，原告提交2015年5月10日的《房屋租赁合同书》一份，该合同抬头乙方处显示“范卫东，付民华代签”，合同落款乙方法人代表处显示“范卫东”，“范卫东”的署名处均捺有指印。该合同约定：1.乙方租用甲方坐落在驻马店市××路中段、××与××路交叉口向东××北门面××层带院460平方米。2.租用期是五年，每年租金是捌万肆仟柒佰元人民币，第一年租金是捌万肆仟柒佰元，之后每年租金按10%逐年递增。5.为保证甲方信用和利益不受损害，乙方必须缴纳水电保证押金伍仟元，合同到期后，在乙方不欠任何费用的情况下，甲方应退还给乙方的保证押金。6.房屋租赁交费方式：按一年交一次性交完全年租赁费用，下一年租金应在上壹年租金交费有效期内提前一个月交清下一年租金。否则，甲方有权终止或解除合同并收回房屋，由此造成的一切损失，全部由乙方自负。8.租用期内，甲方所提供的房屋内外等的一切设施均为全新完好的……合同到期后，乙方应保证一切设施的清洁与完好。13.本合同生效后，甲乙双方如一方违约，需向对方赔偿损失支付违约金壹拾万元人民币，并在违约之日起超20天内付清，并且因乙方违约，乙方所缴纳的押金及房屋租金，多余部分，甲方概不退还等条款。田世明用以证明：原被告双方签订合同的事实，被告承租时是上一个承租人装修的；2018年5月底知道被告搬走不干的，至今没有另行出租，因被告的租赁合同未到期，屋内有物品没有搬走，水电等没有交接，所以此房屋被告一直在用；合同抬头、落款“范卫东”都是付民华代签的，捺印是范卫东和付民华捺的；范卫东与付民华是合伙承租人；2018年5月底我一直给付民华联系让他交房屋租金或办理交接手续，付民华说来交接但是一直不来交接，其认为合同是给范卫东、付民华签订的；原告多次与被告付民华打电话，通知被告交纳房租或者办理退租手续。付民华质证称：其认为合同是其和原告签订的。范卫东质证称：合同不是范卫东所签，付民华代签名字没有异议，名字上的手印其也记不清是不是其按的；该租赁合同实际经营者是付民华，交付租金也是付民华，与范卫东无关。付睿韬质证称：与其无关，不予质证。庭审中，田世明提交2018年11月16日的诉争房屋的照片35张，该照片系田世明报警后将诉争房屋房门打开后所拍摄的。照片显示房屋内瓷砖碎裂、墙体脱落、垃圾未清洁存放有沙发、椅子、桌子等情形。田世明用以证明房屋的损害程度、房屋内留有物品。付民华质证称：真实性无异议，是有沙发、椅子、桌子没有搬走。同时付民华在诉讼中称没有搬走的沙发、椅子、桌子是当垃圾扔那不要了。范卫东质证称：真实性无异议，但不能证明田世明的损失由范卫东承担。付睿韬质证称：与其无关，不予质证。庭审中，田世明提交2018年12月2日其与范卫东的电话录音一份，显示：“田世明：你等于是后来店全部交给他了是还是咋弄的？范卫东：几乎一直都是他在干，我哪干了，我都没在那。我在那里有十来天……我看生意也不好，也不忙，两个人管干完，就叫他们在那干。田世明：后来他一直在干着干着，我给他说咋没有见着范哥了，你那大老板弄哪去了?他说他忙，我在这里招呼着。我说反正你俩合伙的呗，谁招呼就妥了呗，我也没有多问。后来我一直没有见你过去。范卫东：那时候二十多万块钱我给他拿十万块钱，到这也没影儿。田世明：等于你给他拿，你合伙你对十万剩余是他弄。范卫东：拿十万块钱，到现在一分钱也没有见。田世明：因为那个过了年了以后呢，你就像那个4月份那时候，该交房租那时候我问过他，我问过他，我说的你，那是该交房租之前，三月份我就问过他，我问他你今年交房租你别再跟往年那样了，别再超期了，这家伙，当房东的咱收房租的不就这个意思嘛……范卫东：他那今年，他连房租都凑不够，他咋回事呗……你想，他一天挣伍佰块钱都不够，一天卖两百块钱。田世明：前年给我交房租欠170不给了，我说算了，给了我也没要。去年哩，一家伙欠我两千多，给个整数也不给了，也不说了，还没一说呢他嘴一咧。范卫东：他确实弄不够。田世明：嗯，后来我看他那个情况。范卫东：今年这个房租到最后他借他那个堂弟的。我也知道那个钱，他拿了七万块钱。然后呢，付民华那个人呢，人可是个好人，也老实，也实心，就是蹩，给人不善于沟通。田世明：他不但不善于沟通，后来我给他打电话。范卫东：净是不会说话，有啥事你商量着来，是不是唉，有啥事管商量，我说是吧，后来他又不说，……在驻马店你又不生，是吧，有啥话你不管说？有啥事你商量商量，嫌房租贵，我不想弄了，有啥事交接交接就行了，很简单”。田世明用以证明：范卫东与付民华是合伙关系，范卫东有投资。范卫东质证称：真实性无异议，录音不能证明原告的证明目的。付民华质证称：质证意见同范卫东。付睿韬质证称：与其无关，不予质证。庭审中，田世明提交“租赁房屋损坏大项物品清单”，该清单显示：自来水表损坏加恢复供水加罚款8000元、一楼门面大玻璃窗户两面22平方米7000元等内容，损失数额合计105600元。田世明用以证明：房屋损害的价值费用105600元。范卫东质证称：真实性有异议，是田世明自己制作，不具有客观性。付民华质证称：质证意见同范卫东。付睿韬质证称：与其无关，不予质证。庭审中，范卫东申请证人郭郭某孙孙某范范某1范范某2庭作证。郭郭某庭作证称：2018年5月10日下午，付民华将诉争房屋钥匙交给一位二十多岁的男子，郭郭某知道该男子是谁。孙孙某庭作证称：2018年5月10日下午，付民华将诉争房屋钥匙交给一位男子，付民华对其说该男子是田世明的儿子。范范某1庭作证称：2018年5月10日下午，付民华将诉争房屋交于田世明的儿子。范范某2庭作证称：2018年5月10日下午，房东去拿钥匙，房东是一个二十多岁的男子。庭审中，付民华称：第一年度的租金交完了，第二年度的租金交完了，第三年度的租金交了10万元，2487元没有交；其承租时的房屋是上一个承租人装修的。诉讼中，付民华称：合同中约定的5000元水电押金其交纳了，但是收据找不到了，其不在本案中主张权利，其将另行主张权利。一审法院认为，原告提交2015年5月10日的《房屋租赁合同书》，该合同抬头乙方处显示“范卫东，付民华代签”、合同落款乙方法人代表处显示“范卫东”，庭审中田世明、范卫东、付民华均认可“范卫东”的署名系付民华所签，同时田世明还称“2018年5月底我一直给付民华联系让他叫房屋租金或办理交接手续，付民华说来交接但是一直不来交接”，付民华亦认可其与田世明形成合同关系，而范卫东不认可其与田世明形成合同关系，且田世明与范卫东的录音中田世明也称是一直向付民华催要租赁费，故非范卫东本人署名的合同，应由代范卫东署名的付民华承担相应义务，付民华与田世明形成房屋租赁合同关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，付民华主张其在2018年5月10日将房屋钥匙交于田世明之子，虽范卫东申请的证人郭郭某孙孙某范范某1范范某2庭作证均称付民华在2018年5月10日将钥匙交于他人，但郭郭某孙孙某作证称并不认识收取钥匙的人，而且付民华亦无提交其他相关证据加以印证，故付民华主张其在2018年5月10日将房屋钥匙交于田世明之子，不予采信。因付民华在合同期内擅自违反合同约定，2018年5月10日之后不再继续履行合同，构成根本违约，现田世明请求解除双方之间的《房屋租赁合同书》，于法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。庭审中，田世明自认其在2018年5月底知道付民华“搬走不干的”，田世明此时应当及时催告付民华履行合同义务，付民华在合理期限内仍拒绝履行合同义务的，被告解除合同将房屋另行出租以减少损失，或者及时采取包括但不限于提起诉讼的方式主张权利，但田世明2018年5月底知晓付民华不再履行合同后，而是在2018年11月16日报警后才将房门打开控制房屋，且此后亦放任损失继续扩大，并非在知晓付民华不再履行合同后采取适当的措施防止损失继续扩大。综合考量付民华交纳租金的情形、付民华拒绝履行合同义务的时间、田世明知晓付民华搬离的时间，本院酌定自2018年6月30日起的租金损失为损失扩大部分，故田世明对2018年6月30日之后的租赁费不得要求赔偿，现田世明请求付民华支付2018年6月30日之后的损失，于法无据，不予支持。综上，现付民华未交纳2018年5月10日至2018年6月30日期间的租赁费，田世明请求付民华支付该期间的租赁费，于法有据，本院予以支持。2018年5月10日至2018年6月30日期间的租赁费的数额为16060.98元（第四年度租金112735.7元÷365日×52日）。因付民华认可第三年度的租赁费尚欠2487元，故田世明请求付民华支付下欠第三年度的租赁费2487元，本院予以支持。以上付民华应付租赁费租金数额为18547.98元（16060.98元+2487元）。合同中约定“租用期内，甲方所提供的房屋内外等的一切设施均为全新完好的……合同到期后，乙方应保证一切设施的清洁与完好”，现房屋内瓷砖碎裂、墙体脱落、垃圾未清洁，与合同约定不相符，付民华履行合同的行为存在违约情形；同时付民华在2018年5月10日拒绝继续履行合同，一审法院已认定其构成根本违约。法律规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……违约金的约定过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。双方合同中约定的“本合同生效后，甲乙双方如一方违约，需向对方赔偿损失支付违约金壹拾万元人民币”，系双方对违约金数额的约定，但该违约金数额过高，综合考量付民华未保持房屋良好、清洁以及合同期内拒绝履行合同等违约情形，兼顾过错程度以及逾期利益，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金数额为15000元。田世明请求超出的部分，无事实与法律依据，不予支持。关于田世明请求的房屋装修及设施维修费、清洁费损失60000元，因田世明未提交证据证明维修费、清洁费损失有60000元，且本院在酌定违约金数额时已考量房屋内瓷砖碎裂、墙体脱落、垃圾未清洁等与合同不相符的违约情形，故田世明请求付民华支付房屋装修及设施维修费、清洁费损失60000元，不予支持。因范卫东、付睿韬非合同相对人，田世明请求其二人承担相应的责任，无事实与法律依据，不予支持。关于付民华认可的其尚有沙发、椅子、桌子没有搬走，因2018年11月16日田世明已控制了房屋，同时付民华也明确表示上述物品其已作为垃圾处理，田世明可将上述物品作为垃圾予以清理，而在酌定违约金时也已考量了清洁费用，故田世明请求付民华腾空房屋，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：解除原告田世明与被告付民华于2015年5月10日签订的《房屋租赁合同书》。限被告付民华于本判决生效后十日内向原告田世明支付租赁费18547.98元。限被告付民华于本判决生效后十日内向原告田世明支付违约金15000元。驳回原告田世明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5428元，由原告田世明负担5028元，被告付民华负担400元。本院二审期间，双方当事人均未提交证据，二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，双方当事人因房屋租赁合同发生纠纷。根据查明的事实，案涉《房屋租赁合同书》为有效合同，本院予以确认。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点问题为：1.案涉《房屋租赁合同书》的主体应如何确认。2.付民华是否存在违约情形，案涉《房屋租赁合同书》应否予以解除及租金应如何计算。3.案涉违约金的数额应如何确认。当事人对自己提出主张有责任提供证据，举证不能的应承担不利的法律后果。关于焦点1，因案涉租赁合同中的“范卫东”的署名系代民华所签，付民华一直认可其与田世明之间的租赁合同关系，而范卫东否认其签名及捺手印，且田明华一直向付民华追要租金。在田世明未提供其他证据的情况下，一审法院依据上述客观实际情况，认定田世明与付民华之间形成房屋租赁合同关系并无不当。故田世明的上诉理由依据不足，不予采纳。关于焦点2，在田世明与付民华履行合同的过程中，付民华申请证人的证言不足以证明其与田明交接了案涉房屋，付民华于2018年5月10日之后不再继续履行合同，致使田世明收取租金这一合同目的不能实现，付民华构成根本违约，田世明起诉请求解除案涉《房屋租赁合同书》有事实及法律依据。因田世明在2018年5月底就知晓付民华就不再履行合同，但在2018年11月16日才报警将房门打开控制房屋，放任损失扩大，未及时在付民华不再履行合同后采取措施防止损失扩大。一审法院综合考量付民华交纳租金的情形、付民华拒绝履行合同义务的时间等实际情况，酌定2018年6月30日起租金的损失为损失扩大部分，并认定本案合同解除时间为2018年5月10日，结合付民华的自认，认定本案租金为18547.98元，并不违反法律规定，本院予以维持。关于焦点3，因双方在合同中约定如有一方违约，需支付对方违约金壹拾万元人民币。法律规定，违约金损失过高的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。一审法院根据付民华违约程度、未保持房屋内良好、清洁等，并根据诚实信用原则及公平原则，酌定本案的违约金为15000元，符合本案实际，亦不违反法律规定。且范世明未提供证据证明其房屋维修费、清洁费的具体依据，其该请求依据不足。故田世明的该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人田世明、付民华的上诉请求均不能成立，不予支持；一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6050元，由上诉人田世明负担5420元，由付民华负担630元。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年五月十九日书记员  王贞懿