江苏省涟水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0826民初7619号 原告：淮安市福达置业有限公司，住所地涟水县高沟镇高心路南侧。 法定代表人：郭明辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：石广、漆业昆（实习），江苏凯仕曼律师事务所律师。 被告：涟水县高沟镇人民政府，住所地涟水县高沟镇高云路1号。 法定代表人：许志武，该镇镇长。 委托诉讼代理人：单亚红，江苏文通律师事务所律师。 被告：涟水县自然资源和规划局，住所地涟水县涟城镇红日大道22号。 法定代表人：祁鹤峰，该局局长。 委托诉讼代理人：朱苏宁，江苏引航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马伟，该局工作人员。 原告淮安市福达置业有限公司（以下除判决主文简称福达公司）与被告涟水县高沟镇人民政府（以下除判决主文简称高沟镇政府）、涟水县自然资源和规划局（以下除判决主文简称国土局）建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、两被告返还原告款项491万元及利息（自2014年11月4日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日）；2、被告承担诉讼费。事实和理由：2010年2月4日，原告福达公司与被告国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：国土局以1210万元的价格将位于高沟镇原汽车站地块出让给原告，土地交付条件为“五通一平”，合同签订后，原告依约缴纳土地出让金。 案涉地块共有11户房屋被征收人，在2010年1月29日至2010年3月20日期间，各房屋被征收人分别与被告高沟镇政府签订《房屋拆迁协议书》，约定由高沟镇政府支付相关拆迁安置费用。2013年11月至2014年11月期间，原告以房屋置换或现金安置的方式分别与各房屋被征收人签订协议，并依约支付现金或进行房屋置换，费用总计791万元，高沟镇政府仅支付300万元，余款491万元至今未付。 原告认为，原告受让案涉地块的建设用地使用权，已经依约履行支付土地出让金义务，不应另行支付其他任何费用，所以对于原告多支付部分的款项，被告应当返还，故诉至法院，请求支持原告诉请。 被告高沟镇政府辩称：1、本案案由不应当是建设用地使用权合同纠纷，而应当是拆迁安置补偿协议纠纷；2、涉案楼盘由原告建设是事实，被告高沟镇政府已经与拆迁户签订拆迁安置协议，原告另行与拆迁户签订拆迁安置协议，是原告自身商业行为，与被告高沟镇政府无关，所以，原告起诉高沟镇政府缺乏事实和法律依据。 被告国土局辩称：首先赞同被告高沟镇政府的答辩意见，其次被告国土局与原告间国有用地使用权出让合同，双方均已经按照合同约定履行各自义务，国土局没有多收原告的任何款项，原告向国土局主张返还缺乏事实和法律依据。原告所阐明的事实，和国土局没有关联性，原告将国土局列为被告属于主体不适格，请求驳回原告对国土局的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人质证意见，本院认定案件事实如下： 福达公司原名涟水县涛宇置业有限公司，后变更为现名称。2010年2月4日，以被告国土局为出让人，涟水县涛宇置业有限公司为受让人，双方签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，约定国土局将涟水县高沟镇（原汽车站）宗地使用权出让给涟水县涛宇置业有限公司，双方约定的土地交付条件为场地平整达到“五通一平”，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，涟水县涛宇置业有限公司向国土局支付了土地出让金。以上事实有原告提供的国有建设用地使用权出让合同予以证实，两被告均无异议，本院予以确认。 案涉地块的被拆迁人计11户，原被告均认可由被告高沟镇政府负责拆迁安置，高沟镇政府因此与被拆迁人王学志等10户在2010年1月至3月期间分别签订房屋拆迁协议书，对被拆迁人的房屋及附属物等应补偿费用数额进行约定，另1户只需补偿，无需安置，故未签订房屋拆迁协议书。 上述协议签订后，部分被拆迁人又以安置价格过低为由，拒绝拆迁，导致原告的项目建设时间拖延。为项目尽快实施，原告又与其中四户被拆迁人在2014年11月分别签订拆迁安置协议书，约定由原告对被拆迁人进行拆迁安置。其中与汪兆松户协议约定被拆迁人原与高沟镇政府签订的房屋拆迁协议书，现福达公司以货币安置计136万元；与张开林户协议约定被拆迁人原与高沟镇政府签订的房屋拆迁协议书，现福达公司以货币安置计135万元；上述二份协议均由高沟镇房屋征收服务中心以见证方的身份在协议上盖章。福达公司与王学志户的协议约定，被拆迁人原搬迁房屋镇政府对其所有房屋补助款全部结算给福达公司，福达公司一次性向王学志支付上述搬迁房屋面积及补助款107万元；与邓永兵户的协议约定，被拆迁人原搬迁房屋商业部分现以货币补偿方式安置，补偿款计238万元，住宅部分以产权调换方式安置，房号为高沟第一街高层1#401室、601室、701室，并约定此协议签订后，政府不再另行安置房屋。协议签订后，福达公司向上述四户被拆迁人分别按协议约定支付了相应款项，其余六户均由高沟镇政府以福达公司提供的房屋进行安置。 以上事实，有原告提供的所涉拆迁安置协议、收条、转账凭条等证据在卷为证，被告对其真实性没有异议，本院予以确认。 原告提供“高沟镇原汽车站安置结算明细”（简称结算明细）复印件与高沟镇三套班办公会议纪要”、王学志户规划搬迁通知书各一份，主张根据规划搬迁通知书载明的安置价格，安置户等面积置换的住宅和商铺价格为650元/ｍ²，超面积优惠价住宅为1000元/ｍ²，商铺为7500元/ｍ²，市场价住宅为1200元/ｍ²以上，商铺为8000元/ｍ²以上；结算明细载明，原告福达公司实际已经支付补偿款7913030.8元，被告高沟镇政府已经支付300万元，尚欠4913030.8元，要求被告高沟镇政府支付，因高沟镇政府认可安置义务由其承担，故不要求被告国土局承担付款责任。原告另提供商品房买卖合同五份，载明案涉地段1#楼商铺销售价格为10090元/ｍ²左右，5#楼商铺销售价格为7800元/ｍ²左右，提供徐大胜、徐建国、胡建国的选房确认单、明细帐等证据，载明该三户均系拆迁安置户，其超出被拆迁面积的安置房屋结算价格，根据优惠条件为1570元/ｍ²，最高结算价为1770元/ｍ²。被告高沟镇政府对规划搬迁通知书不表异议，对结算明细因是复印件不予认可，对商品房买卖合同及徐大胜等三户的选房确认单等认为与本案无关，被告国土局以与其无关为由，未发表质证意见。原告未能提供结算明细原件，也未说明其来源，认可商品房买卖合同以及徐大胜等户的选房确认单与本案无关，提供这些证据目的只是为了证明案涉地块商铺与住宅房屋的市场销售价格。 被告高沟镇政府提供“高沟第一街老车站拆迁安置概况”（简称安置概况表）表一份，此表由高沟镇政府于2019年1月4日制作，载明原告提供给案涉地块需要安置的10户被拆迁人安置房屋具体房号及面积，注明安置房回购单价均为1200元/ｍ²，合计金额为2246127.6元，高沟镇政府支付300万元，已经超额支付。原告福达公司对安置概况表中的福达公司向高沟镇政府实际提供的安置房屋楼号、房号、面积均无异议，但对表中的安置房回购价格不予认可，认为双方对回购价格没有约定，应当按照市场价计算，高沟镇政府发布的搬迁政策告知书记载的住宅房屋市场预期价为2350元，与安置户结算1号楼超出面积优惠价为1150元/ｍ²以上，跨档面积优惠价为1550元/ｍ²，原告制作的结算明细中住宅房屋价格根据楼层等情况分为1450元/ｍ²、1480元/ｍ²、1510元/ｍ²，商铺价格为10861.6元/ｍ²，邓永兵商铺回购价为13301.29元/ｍ²，是参照市场价格以及与高沟镇政府合作等因素，自己酌定的价格。被告高沟镇政府对搬迁政策告知书认为不是涉案地块，与本案无关。 原告福达公司与被告高沟镇政府均认可双方对原告提供的安置房价格未作约定，案涉地块双方的账目尚未结算。 本院认为，原告通过招投标方式取得案涉地块建设用地使用权，进行商品房开发。原告在建设过程中，根据被告高沟镇政府安置需要向其提供安置房屋，被告高沟镇政府认可其系该地块的拆迁安置义务人，故高沟镇政府应当向原告福达公司支付用于安置房屋的相应价款。被告国土局已经按照建设用地使用权出让合同向原告交付土地，原告也认可如果高沟镇政府承担安置义务即不要求被告国土局承担责任，故被告国土局在本案中不承担向原告支付所提供的安置房屋价款义务。 原被告之间系因履行国有土地使用权出让合同中所涉土地上的拆迁安置费用承担所引发纠纷，而非拆迁人与被拆迁人之间因拆迁安置补偿合同引发的纠纷，故本案确定的案由并无不当。 本案主要争议焦点：一是原告福达公司提供给被告高沟镇政府的安置房屋价格如何确定？二是原告福达公司与四户被拆迁人另行签订拆迁协议中高出被告高沟镇政府向安置户提供的房屋价款部分的费用应当由谁承担？ 对于第一个争议焦点。本院认为：原告福达公司与被告高沟镇政府对原告提供的安置房屋结算价格没有约定，双方对此亦未能协商达成一致，故无法直接确认此房的结算价格。被告高沟镇政府主张以向被拆迁人发送的规划搬迁通知书上载明的市场价格1200元/ｍ²作为结算价格，在其提供的安置概况表中也是按此价格计算，但原告福达公司对此不予认可。因规划搬迁通知书发送对象是被拆迁户，用于高沟镇政府与被拆迁人结算时对同面积产权置换以及超出面积部分价格结算的依据，对原告不产生约束力，且规划搬迁通知书上载明的市场价格是住宅为1200元/ｍ²以上，商铺为8000元/ｍ²以上，并非确定价格，故被告高沟镇政府以规划搬迁通知书载明的市场价格作为与原告福达公司提供的安置房屋结算价格依据不足，本院不予采纳。 因双方对用于安置房屋价格没有约定，原告福达公司并无安置义务，故福达公司提供给高沟镇政府用于安置的房屋原则上应当按市场价格计算，但考虑到双方的合作关系，以及高沟镇政府与被拆迁人结算价比市场价均有一定优惠，福达公司自己主张的价格也低于市场价格，因此，福达公司提供给高沟镇政府用于安置房屋的结算价应当适当低于市场价格。根据原告提供的商品房买卖合同、徐大胜等三户的选房确认单、结算明细等证据，载明1号楼商铺销售价格为1万余元/ｍ²，住宅销售价格低于1770元/ｍ²，上述所涉房屋虽非本案直接当事人，但与本案属于同一地块，具有参考性。因福达公司提供的1号楼商铺价格1万余元/ｍ²为正常销售价格，福达公司提供给高沟镇政府的商铺亦均为1号楼，而根据前述，其提供给高沟镇政府的安置房价格应当适当优惠，故本院酌定福达公司提供给高沟镇政府1号楼安置商铺结算价为9000元/ｍ²，其中提供给王学志、张开林、汪兆松的1号楼圆弧的商铺，因形状不规则，不易销售，也是这几户不同意高沟镇政府提供的安置方案原因之一，故其价格应当低于其他商铺价格，本院酌定为8000元/ｍ²。原告福达公司主张的住宅房屋价格，根据楼层不同等因素主张分别为1450元/ｍ²、1480元/ｍ²、1510元/ｍ²，其中大部分为1480元/ｍ²，均低于市场实际销售价格，亦低与被告高沟镇政府公布的与拆迁户跨档结算优惠价。搬迁政策告知书上虽无高沟镇政府印章，但高沟镇政府对其真实性并未提出异议，只是表示与本案无关，该告知书所表述的安置地点即为本案所涉地块，告知书所载明安置房结算价格亦与原告主张的价格接近，故本院对原告主张的住宅房屋价格予以采纳。 原告福达公司对被告高沟镇政府提供的安置概况表上所载明的福达公司实际提供给高沟镇政府安置房屋情况不表异议，故应当以此表所载的房屋性质、面积，以上述价格标准计算相应的结算价格，以此计算，福达公司提供的安置房总价款为5578201.6元（详见附件）。 对于第二个争议焦点。本院认为，因部分拆迁户对高沟镇政府提供的安置方案不满意，不同意拆迁，导致福达公司建设进度受阻，为尽快解决问题，尽早完成拆迁，福达公司直接与这些拆迁户商谈，并另行达成拆迁协议。这些拆迁协议书系福达公司与拆迁户之间所达成，高沟镇政府所属征收服务中心在其中两份协议书上以见证方身份盖章，但并未明确征收服务中心或高沟镇政府应当承担的责任，其盖章的行为只能说明见证人知晓此事，对双方协议予以见证，不足以说明高沟镇政府同意承担此协议约定的债务。按照双方的权利义务，拆迁与安置应当由高沟镇政府承担，如果需要对拆迁户重新安置，应当由高沟镇政府与拆迁户另行签订协议，或者由高沟镇政府加入到福达公司与拆迁户签订的协议中，明确各自权利义务，否则，在没有约定或承诺情况下，只能认定福达公司与拆迁户另行签订的拆迁协议系福达公司为了自己利益的单独行为，与高沟镇政府无关，故福达公司与拆迁户另行达成的拆迁协议书对高沟镇政府没有约束力，福达公司为此向拆迁户另行支付的拆迁款应当由福达公司自行负担。 福达公司与高沟镇政府对已经支付300万元没有异议，故被告高沟镇政府应当再向原告福达公司支付2578201.6元。因福达公司与高沟镇政府对福达公司提供的安置房价款结算时间没有约定，双方亦一直未能结算，福达公司提供的结算明细因未能提供原件，其真实性无法确认，因此亦无法确认结算明细上高沟镇政府相关人员签字的真实性，故无法确定福达公司向高沟镇政府主张拆迁安置房款的具体时间，福达公司以向拆迁户支付安置费时间要求高沟镇政府承担逾期付款利息依据不足，本院不予支持。考虑到高沟镇政府欠付福达公司安置房款，没有及时支付，占用福达公司资金，应当承担相应利息损失，本院酌定从原告起诉之日，按年利率6%计算至实际付清之日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第四项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告涟水县高沟镇人民政府于判决生效后十日内向原告淮安市福达置业有限公司支付安置房款2578201.6元，并承担以2578201.6元为基数，自2019年11月11日按年利率6%计算至付清之日的逾期利息。 二、驳回原告淮安市福达置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费54716元，由原告福达公司负担27290元，被告高沟镇政府负担27426元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  刁永祥 人民陪审员  罗运喜 人民陪审员  常 鹏 二〇二〇年五月六日  书记员胡泽 附件：安置房价款计算明细表                            序号             号                       姓 名                       楼 号                       房 号                       面 积                       价 格                       金 额                       备注                               1                       徐连东                       高层1#                       302                       112.28                       1480                       166174.4                       住宅                               2                       姜 红                       高层1#                       305                       123.17                       1480                       182291.6                       住宅                               3                       徐新华                       高层1#                       306                       147.73                       1480                       218640.4                       住宅                               4                       周义刚                       高层1#                       301                       136.79                       1480                       202449.2                       住宅                               5                       刘桂玲                       高层1#                       405                       123.17                       1480                       182291.6                       住宅                               6                       何正贵                       今世缘商城11#             商城11#                       408                       133.68                       1450                       193836                       住宅                               7                       邓永兵                       高层1#                       401                       136.79                       1450                       198345.5                       住宅                                                                                                 601                       136.79                       1480                       202449.2                       住宅                                                                                                 701                       136.79                       1510                       206552.9                       住宅                                                                           综合楼                       101                       186.63                       9000                       1679670                       商业                               8                       王学志                       高层2#                       1001                       96.64                       1480                       143027.2                       住宅                                                                           1#圆弧东                                             72.563                       8000                       580504                       商业                               9                       张开林                       高层2#                       903                       93.42                       1480                       138261.6                       住宅                                                                           1#圆弧中                                             71.58                       8000                       572640                       商业                               10                       汪兆松                       高层2#                       204                       91.44                       1450                       132588                       住宅                                                                           1#圆弧西                                             72.31                       8000                       578480                       商业                               合计             计                                                                                                                                     5578201.6                                      附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…… （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。