四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2022民初1911号 原告：四川渝鑫公路建设有限公司，住所地乐至县天池镇新南路134号。统一社会信用代码91512022579613892N。 法定代表人：黄荣正，总经理。 委托诉讼代理人：杨咏松，四川君盛律师事务所律师。 被告：何发军，男，生于1960年3月9日，汉族，住四川省资阳市乐至县天池镇北街38号附7号。公民身份证号码。 委托诉讼代理人：鄢麟，四川法锐律师事务所律师。 第三人：周刚，男，生于1970年11月21日，汉族，住四川省资阳市乐至县天池镇新乐南冲寺村4组。公民身份证号码。 原告四川渝鑫公路建设有限公司（以下简称渝鑫公司）诉被告何发军商品房屋销售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院于2019年9月26日依职权追加周刚为本案第三人参加诉讼。因本案案情复杂，加之抗击新冠肺炎疫情，经本院院长批准，本案自2020年3月27日起延长审限60日。案件分别于2019年9月17日、11月15日、2020年4月2日三次开庭审理。原告渝鑫公司的委托诉讼代理人杨咏松、被告何发军及其委托诉讼代理人鄢麟、第三人周刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告渝鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2016年5月18日签订的14份《四川省商品房买卖合同（预售）》无效（合同编号分别为：201600xxxx、201600xxxx、201600xxxx、201600xxxx、201600xxxx、201600xxxx、201600xxxx、201600xxxx、201600xxxx、201600xxxx、201600xxxx、201600xxxx、201600xxxx、201600xxxx）；判令被告协助原告解除该合同的房屋网签；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告经与时任原告法定代表人的苏公禄协商，签订了一份《借款合同》，约定被告出借240万元款项，用途为城市之星工程建设，并约定用城市之星项目的商品房作为担保。为满足被告出借款项必须由原告用其城市之星项目的商品房作为担保并办理房屋网签的要求，原、被告双方于2016年5月18日签订了14份虚假的房屋买卖合同，并将预售许可证“乐（2015）房预售证003号”下14套商品房网签给被告作为借款担保。原、被告双方在无商品房买卖的真实意思，且无任何对价支付的事实下，以签订商品房买卖合同的形式为借款合同提供担保，即名为商品房买卖，其实为借款担保。因此双方以虚假意思表示签订的14份商品房买卖合同违反了法律的强制性规定，依法应属无效合同。尔后，原告多次与被告协商解除14份商品房网签的事宜，但始终无果，故特向贵院提起诉讼，望予批准原告的全部诉讼请求。 被告何发军辩称：原告在诉状中主张的原、被告签订《借款合同》属实。签订借款合同的时间原告在诉状中没有陈述，实际是2016年7月31日。名为借款合同实为债务转让协议，因为原告欠第三人周刚的债务，周刚又欠被告的借款本金100万及利息（约定月利率为3.5%），借款时间大概是三年左右。2016年7月31日，三方口头约定将周刚的上述债务转给原告，由原告负责偿还给被告，但形式上表现为借款合同。1.原告主张买卖合同名为买卖实为借款担保，原告应承担举证责任，证实债务的真实性。原告只认可借款合同，而原、被告双方没有交付240万元的事实，原告又否认债务转让的事实，因此原告诉讼中的观点是矛盾的，原告必须证明债的真实性和合法性。因为债和担保之间是主从合同关系，本案必须对主债务进行实质性审查。民间借贷以交付作为实际产生的依据，如果债不是真实的，那么担保就不存在。因此买卖合同真实合法。2.在债务真实存在的情况下，原告应拿出充分地证据证明买卖合同是对借款合同的债进行担保的事实。本案房屋买卖合同签订时间是2016年5月18日，原告主张签订借款合同是在2016年5月18日或之前，理由是网签需要时间，所以借款期限订为自2016年7月31日起至2016年9月30日止。但原告没有提供任何证据证明，因此不能认定签订《借款合同》的时间发生在2016年5月18日或之前。原、被告双方签订借款合同的时间是2016年7月31日，借款合同约定的借款期限，能反映出借款合同签订的时间及债务转让的事实。在房屋买卖合同签订之时，原、被告之间没有任何债权债务关系，没有债权债务关系就不存在担保问题，故原告对名为买卖实为担保应承担举证不能的责任。3.房屋价款每平方米2000元，是因为原告对被告给予了折扣，所以被告才在原告处购买房屋，这符合客观常理及日常生活经验。4.关于房款为什么没有支付，房款没有支付是因为原、被告间涉及到债务转让问题。在2个月后，双方达成债务转让协议，原告应当向被告支付240万元。原告至今未向被告催收房款，是因为原告未付给被告240万元欠款，因此，原告承诺在支付240万元欠款后被告再支付原告差额部分购房款。5.在乐至县法院（2019）川2022民初1502号案件中，原告在抗辩其他购房者的权利时，把案涉房屋网签给被告作为理由，表明原告在另案中认可该事实，由此能够证明原告对房屋买卖合同的合法性是认可的。综上，商品房买卖合同是原、被告真实意思的表示，合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人周刚述称：第三人向被告何发军借款100万元的事实属实。当时因为渝鑫公司无钱发工资，引起民工围攻城市之星售楼部，渝鑫公司原法定代表人苏公禄请第三人想办法借钱解决民工工资的问题。第三人就找到何发军借钱，约定月利率为3.5%。当时就说了是渝鑫公司用，借条是第三人写的。借了有1年的时候，何发军、苏公禄及第三人在一起协商解决还款事宜，苏公禄说借款由他来还，叫第三人不用管。在2016年7月份的时候，何发军找到第三人说钱没有收到，第三人又去给苏公禄说，苏公禄还是说他来解决。此后，原、被告双方好像就打了一个什么条子，具体怎么处理的不清楚。第三人周刚本来是帮渝鑫公司借的，借条在原、被告达成协议后就撕毁了。 原告渝鑫公司为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 证据材料1：《借款合同》1份。拟证明被告经与时任原告法定代表人的苏公禄协商，签订了一份《借款合同》，约定被告出借240万元款项给原告，并约定用城市之星项目的商品房作为担保； 证据材料2：《四川省商品房买卖合同（预售）》14份。拟证明：1.为满足被告出借款项必须由原告用其城市之星项目的商品房作为担保并办理房屋网签的要求，原、被告双方于2016年5月18日签订了14份房屋买卖合同，并将预售许可证“乐（2015）房预售证003号”下14套商品房网签给被告作为借款担保；2.房屋买卖合同并非原、被告双方真实意思表示，而系原告对240万元借款提供担保；3.该担保未办理抵押登记，以买卖合同为民间借贷提供担保并不能设立担保物权。 被告何发军对原告提交的证据材料质证认为：对证据材料1真实性无异议，但是，借款合同并不是原、被告之间的借款关系，原、被告之间没有借款关系，没有原告向被告直接借款240万元的事实，原、被告间存在债务转让关系。如果原告否认债务转让的事实，这债就不存在，债不存在就不存在担保，原告的主张是矛盾的。合同签订时间是空白的，借款的起止时间能明确约定，可以断定本合同签订时间是在2016年7月31日。如原告主张合同签订时间是2016年5月18日或之前，原告应承担举证责任。借款合同上没有约定担保的方式，明确约定本合同的担保方式是连带责任保证担保，不是原告所述的抵押担保。对证据材料2的三性无异议，对原告的证明目的有异议，该合同是原、被告间真实意思表示，并通过网签确定，真实合法。 第三人周刚对原告提交的证据材料质证认为：借款合同载明借款240万元，应该是第三人向何发军借款100万元的本金加利息，借款合同的字是苏公禄签的。至于14份商品房买卖合同第三人就不清楚了。 被告何发军为反驳原告的主张，向本院提交了复印自乐至农商银行的《业务凭证（签单）》2份、客户留存的《业务凭证（签单）》1份。拟证明被告向第三人周刚转款100万元的事实。 原告对被告何发军提交的证据材料的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明目的有异议，认为转款金额不吻合，且与原告开发项目动工时间不一致，动工时间晚于借款时间，借款不可能用于项目建设。 第三人周刚对被告何发军提交的证据材料无异议。 第三人周刚向本院提交了原告向其支付土石方工程款的明细表1份，称来源于原告。拟证明第三人在原告处承包工程，以及原告开发项目在借款之前就已经动工的事实。 原告对第三人周刚提交的证据材料的三性均有异议，认为该证据无法确认谁向谁付款，也未标明什么项目，没有原告盖章及相关人员签字。 被告何发军对第三人周刚提交的证据材料无异议，并认为原告在项目动工之前还有拆迁安置等工作，相关部门有备案。 本院对原、被告所举证据材料认证如下：因被告对原告提交的证据材料1、2的真实性无异议，本院予以采信。原告对被告何发军提交的证据材料的真实性、合法性无异议，结合被告及第三人陈述，本院对其关联性予以采信。第三人周刚提交的支付工程款明细表系复印件，原告不予认可，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告渝鑫公司在乐至县天池镇开发修建“国禄·城市之星”楼盘。2013年7月28日，原告因支付民工工资，请第三人周刚为其借款。周刚便向被告何发军借款50万元，约定月利率为3.5%，并说明系帮渝鑫公司借款，用于发工资。2014年1月29日，周刚再次向何发军借款50万元，用于了原告支付民工工资。上述借款100万元逾期后，原告及第三人均未偿还给被告。 2016年5月18日，原告渝鑫公司与被告何发军签订了14份关于城市之星楼盘的《四川省商品房买卖合同（预售）》，并办理了商品房网签备案登记手续。上述商品房买卖合同涉及到的房产信息如下：房号12幢17层17-1号（合同编号：201600xxxx），建筑面积119.75㎡，总价款239500元；12幢18层18-1号（合同编号：201600xxxx），建筑面积119.75㎡，总价款239500元；12幢19层19-1号（合同编号：201600xxxx），建筑面积119.75㎡，总价款239500元；12幢20层20-1号（合同编号：201600xxxx），建筑面积119.75㎡，总价款239500元；12幢21层21-1号（合同编号：201600xxxx），建筑面积119.75㎡，总价款239500元；12幢22层22-1号（合同编号：201600xxxx），建筑面积119.75㎡，总价款239500元；12幢23层23-1号（合同编号：201600xxxx），建筑面积119.75㎡，总价款239500元；12幢17层17-2号（合同编号：201600xxxx），建筑面积79.66㎡，总价款159320元；12幢18层18-2号（合同编号：201600xxxx），建筑面积79.66㎡，总价款159320元；12幢19层19-2号（合同编号：201600xxxx），建筑面积79.66㎡，总价款159320元；12幢20层20-2号（合同编号：201600xxxx），建筑面积79.66㎡，总价款159320元；12幢21层21-2号（合同编号：201600xxxx），建筑面积79.66㎡，总价款159320元；12幢22层22-2号（合同编号：201600xxxx），建筑面积79.66㎡，总价款159320元；12幢23层23-2号（合同编号：201600xxxx），建筑面积79.66㎡，总价款159320元。 以上房屋建筑面积共计1395.87㎡，按建筑面积计单价均为2000元/㎡，14套房屋房款总计2791740元。《商品房买卖合同》第九条“付款方式及期限”约定：买受人在2016年5月18日前一次性支付商品房全部价款。第十条“逾期付款的处理”约定：（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.10的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.50的违约金。第十八条“交付时间”：2017年5月31日前。第十九条“逾期交房责任”：按照预期时间，分别处理：（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.05的违约金。 此后，原告渝鑫公司（甲方）与被告何发军（乙方）经协商，双方就第三人周刚向被告何发军借款本金100万元及利息的偿还达成协议，并签订《借款合同》。该合同第一条约定：（一）乙方借给甲方人民币2400000元；（二）本合同借款用于城市之星工程建设；（三）借款年利率为/%；（四）借款期限两月，自2016年7月31日起至2016年9月30日止，可提前还款；（五）甲方选择的还款方式为一次性现金；（六）本合同借款的担保方式为用城市之星项目的商品房作为担保；（七）本合同自签订日起生效。第二条保证条款：（一）本合同的保证方式为连带责任保证……第三条违约责任：二、发生违约情况时，乙方有权采取以下一种或多种措施：要求甲方立即提前偿还全部借款，或以合法程序处分本合同项下的抵、质押物以清偿全部借款和利息，或要求保证人履行保证责任。该合同末尾处甲方由原告原法定代表人苏公禄签字，并加盖渝鑫公司印章；乙方由原告何发军签名。无担保人栏及担保人签字，无合同签订时间。 另查明，国禄?城市之星项目开发建设过程中，因经营管理不善，导致公司资金链断裂，经资产重组后现更名为“和信·凤凰城”。 本院认为，本案争议的焦点是：1.本案债务转让关系是否成立？2.商品房买卖合同是否系为案涉债务担保？3.《商品房买卖合同》是否有效？ 一、关于签订《借款合同》的时间问题。本案《借款合同》无落款时间，仅有借款期限，即自2016年7月31日起至2016年9月30日止。原告主张本案系民间借贷关系，签订《借款合同》的时间是2016年5月18日（即签订商品房买卖合同之日）或之前。被告辩称签订时间为2016年7月31日。本院认为，按照民间借贷的交易习惯，签订借款合同的时间与借款期限的起算时间应当基本一致，不会相差太长时间。原告未举证证明借款合同签订在房屋买卖合同之前或当日，故本院采信被告辩称的签订借款合同的时间。 二、本案是债务转让是否成立问题。被告辩称本案是债务转让，系因原告欠第三人债务，第三人欠被告借款，被告欠原告购房款，经协商一致达成债务转让协议，仅以借款合同形式表现出来而已。本院认为，首先，民间借贷仅有借款合同尚不足以为据，还应当具备履行借款合同的依据，比如转款凭据。本案仅有借款合同，没有转款凭据等佐证，且被告否认之前与原告有债权债务关系。其次，借款合同按常理还应当约定借款利率，但本案无借款利率的约定。第三，《借款合同》约定借款240万元，但被告并没有辩称本金为240万元，而是陈述其中本金只有100万元，其余为利息。因此，被告的陈述与第三人所述基本一致，且有相应的证据佐证；同时，因原、被告对《借款合同》的真实性无异议，原告在庭审中亦表示借款的支付是通过债务转让形成的，故本院采信被告的辩称理由，认定本案债务转让关系成立。 三、商品房买卖合同是否系为案涉债务担保问题。原告认为原、被告间存在借贷关系，商品房买卖合同约定了用城市之星项目的商品房作为担保，因此，买卖合同系为借款合同担保。本院认为，《借款合同》虽然约定了用城市之星项目的商品房作为担保，但双方并未签订抵押担保合同，从而就案涉房屋设定抵押物权。双方亦未签订以房抵债协议，不存在违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”和《中华人民共和国担保法》第四十条关于“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的禁止性规定问题。《借款合同》同时还约定了保证方式为连带责任保证，因此，《借款合同》实质是对原、被告双方债权债务关系进行确认，而非为商品房买卖合同担保。故原告关于商品房买卖合同系为案涉债务担保的诉称理由不能成立，本院不予采信。 四、《商品房买卖合同》是否有效问题。原告渝鑫公司主张其与被告何发军之间无商品房买卖的真实意思表示，双方签订《商品房买卖合同》系为原告向被告借款240万元提供担保，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条的规定，该《商品房买卖合同》应当认定为无效。本院认为，审查合同的效力，首先，应考察是否存在合同无效的情形，结合本案审理查明的事实，原、被告签订合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形；其次，既然原告主张双方存在民间借贷关系，民间借贷关系对《商品房买卖合同》的效力是否构成影响，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，在当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保时，民间借贷合同为主合同，买卖合同是主合同的担保，具有从属性，为从合同，只有当事人直接请求履行从合同即买卖合同时，才应当按照主合同即民间借贷法律关系进行审理，该条规定并没有提及此种情况下买卖合同的效力，仅规定了买卖合同的履行限制问题，属于合同履行的范畴，并不是合同效力的规定，亦不能因买卖合同履行限制的规定推论出买卖合同无效，因此民间借贷关系并不能对买卖合同的效力构成影响。由于原告诉请确认《商品房买卖合同》无效，并不涉及该《商品房买卖合同》的履行，故本案仅审理《商品房买卖合同》的效力问题，但若当事人请求履行买卖合同，则应遵循上述司法解释的规定。第三，买卖合同约定的商品房基本状况、商品房总价款、单价、付款时间、交付使用条件与日期及违约责任等，具备商品房买卖合同的必要条款，双方在落款处签字盖章，原告对案涉合同真实性无异议，可见，双方订立商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定。第四，《商品房买卖合同》约定在2016年5月18日前支付全部购房款，被告至今未交纳购房款，原告亦未向被告催收购房款，如前所述，这属于合同履行范畴，不能由此推定合同无效。综上，原告关于商品房买卖合同系为案涉债务担保，非双方真实意思表示的诉称理由不能成立，本院不予采信。关于房屋交易价格明显低于市场价格问题，原告可以在法定的时效期内，提起撤销之诉予以解决。 综上，原告渝鑫公司与被告何发军签订商品房买卖合同，不违反物权法定的原则，也未违反我国法律的禁止性规定和公序良俗，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，合同生效并不意味着合同的必然履行，合同不能履行也不对合同的效力产生影响。即便当事人出于债权目的签订买卖合同,亦系契约自由的表现，只要意思表示真实，无《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形,不违反法律的禁止性规定，均属依法成立的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，应当认定原告渝鑫公司与被告何发军签订的的《商品房买卖合同》有效。审理中，因原告主张的民事法律行为的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院依法释明后，原告坚持不变更诉讼请求。故原告要求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效及解除该合同项下的房屋网签的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 驳回原告四川渝鑫公路建设有限公司的诉讼请求。 案件受理费26000元，由原告四川渝鑫公路建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  杨汉军 人民陪审员  蒋家勇 人民陪审员  舒 适 二〇二〇年五月八日 书 记 员  李 珍