江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初13662号原告：韩斯明，男，1950年11月1日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：韩玲，女，系原告女儿，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：吴知然，江苏中虑律师事务所律师。被告：陶建忠，男，1969年11月3日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被告：冯莉，女，1973年10月24日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。以上两被告的共同委托诉讼代理人：张峥琦，江苏刘洪律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：彭静，江苏刘洪律师事务所律师。第三人：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（统一社会信用代码9132010072605039ＸＱ），住所地江苏省南京市鼓楼区广州路189号13楼。法定代表人：史立斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：林晨，女，住江苏省南京市雨花南路。委托诉讼代理人：汪文，女，住安徽省铜陵市铜官山区。原告韩斯明与被告陶建忠、冯莉及第三人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案，依法追加我爱我家公司作为第三人参加诉讼，后适用简易程序公开开庭审理了本案。原告韩斯明的委托诉讼代理人韩玲、吴知然，被告冯莉及两被告的共同委托诉讼代理人张峥琦、彭静，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人林晨、汪文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩斯明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2.判令两被告双倍返还购房定金100000元；3.判令两被告赔偿原告中介费13920元、空调安装费1000元；4.判令两被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告撤回要求两被告赔偿空调安装费1000元的诉讼请求。事实与理由：两被告原系夫妻关系，2019年6月5日，经南京市公证处公证，被告陶建忠授权被告冯莉负责出售被告陶建忠名下位于南京市申家巷50号X室房屋（以下简称诉争房屋）。2019年6月24日，在第三人的居间下，原告与被告签署《协议》和《南京市存量房买卖合同》，约定原告购买诉争房屋，房屋价款为1160000元；原告于合同签订当日支付定金50000元，依据合同的约定于房屋送件当日（2019年10月31日）支付购房款860000元，剩余尾款于交付时支付。同时，原告支付给第三人中介费13920元。但是在2019年10月31日，即合同约定的送件当日，被告拒绝配合原告办理房屋变更登记的送件手续，并且要求加价18000元，双方多次交涉无果。原告认为，双方签署的合同依法有效，对双方具有约束力；被告无正当理由，拒绝配合办理房屋过户手续，己经构成违约，应当承担相应的违约责任。依据《合同法》的规定，被告应当承担双倍返还定金和赔偿损失的责任。原告遂诉至法院，望判如所请。被告陶建忠、冯莉辩称，首先，2019年6月24日，原、被告双方在第三人居间下签署了《南京市存量房买卖合同》，系为避税套取银行贷款等网签的买卖合同，应认定为无效，应该以双方实际履行的买卖合同为准，本案中双方实际履行的应该是同日签署的《协议》，该协议只约定了交易价格为1160000元，但并没有详细的约定支付房款、过户等相应的条款。因为被告出售诉争房屋是为了另外购买学区房，鉴于被告办理购买学区房的手续和时间，原、被告双方私下达成口头协议，约定原告最迟于2019年9月支付全部购房款，该约定是双方对上述协议的补充约定，依法有效，双方应该按照协议履行。其次，原告主张被告向其双倍返还定金100000元并赔偿损失没有事实和法律依据，在合同履行过程中，被告一直在为诉争房屋的买卖准备甚至同意原告将电器安装至被告家中，如果被告没有履行合同的真实意思表示，又如何会同意原告将电器、家具搬至被告家中，且在协议履行过程中，被告从没有明确向原告表示过不想出售房屋给对方，而是一次次的通过第三人或者直接和原告联系的方式去积极的促成合同的履行。反之，原告在明知道被告急需售房款以购买学区房的情况下，仍然迟迟不给答复，最终导致被告因为借钱产生额外的利息等费用，被告也产生了一定的损失。再次，被告认为因为原告消极履行诉争房屋的买卖协议导致合同暂时不能履行的情况，被告从未表示过不再出售诉争房屋，现在要求继续履行房屋买卖合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人我爱我家公司述称，首先，原、被告于2019年6月24日通过第三人居间签订了购房合同，合同约定的是2019年10月31日前办理过户，过户当日支付首付款860000元，同时原、被告双方还签订了一份协议，但第三人没有盖章。被告陈述需要购买学区房才急需购房款的情况第三人不清楚，在交易的过程中被告并没有提到这个问题。其次，关于双方纠纷的具体情况，主要是房款支付问题原、被告一直在协商，被告要求原告提前支付房款，原告不同意。10月28日，第三人员工联系被告10月30日办理过户手续，但是被告10月30日没有到场。之后第三人员工通知被告10月31日面谈，被告还是没有过户，原告拨打110报警，通过110见证在原告愿意支付购房款的情况下，被告予以拒绝。其后被告要求原告垫付其筹款支付的相关费用18000元，原告表示不同意，双方始终协商未果。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2019年6月4日，陶建忠向冯莉出具《委托书》一份，载明陶建忠委托冯莉办理出售诉争房屋的相关事宜。2019年6月24日，冯莉代理陶建忠（甲方）与韩斯明（乙方）签订《协议》一份，约定诉争房屋转让总价为1160000元，其中装修（含附属设施）的转让价格为210000元，此款项在过户当日支付，甲、乙双方同意按照契税部门最后的评估价格作为缴纳相关税费的依据，此税费由乙方承担，本协议为合同不可分割的部分，并具备同等效力。同日，陶建忠（甲方）与韩斯明（乙方）、我爱我家公司（丙方）签订《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》，约定甲方将诉争房屋出售给乙方，房屋转让价款为950000元，其中含定金50000元，尾款40000元；甲、乙双方经协商一致，同意采取自行给付方式进行交易；2019年10月31日前送件当日将购房款860000元，由甲、乙双方自行给付；甲方同意乙方自留尾款40000元，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；甲、乙双方定于出件后15日内正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；甲方应在出件后30日内将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出；甲、乙双方同意在本合同生效后115日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产权转移登记，逾期未申请登记的，当事人一方可以会同丙方主张撤销已确认提交上传的买卖合同网上报备；办理以上手续应当缴纳的税费，由乙方承担的税种为契税、个税；丙方指定李韦房地产经纪人负责该房屋经纪活动，在委托期限内办理甲、乙方委托事项；丙方完成乙方委托事项，且办理存量房交易核准登记的，乙方支付佣金具体数额为13920元；甲、乙双方如有一方违约，守约方可以选择适用定金罚则或者要求按房屋总价的10%计算违约，如违约金不足以弥补违约方给守约方造成的损失，守约方有权按照法律法规的有关规定追偿，如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费。上述合同签订后，韩斯明向陶建忠支付购房定金50000元，向我爱我家公司支付居间费用13920元。合同履行过程中，韩斯明与陶建忠因房款给付时间产生争议，陶建忠要求韩斯明提前支付房款，但此后双方未能达成一致。2019年10月28日，我爱我家公司通知买卖双方于2019年10月30日办理过户手续，但陶建忠未配合到场过户。2019年10月31日，韩斯明、冯莉在我爱我家公司门店进行协商，韩斯明要求给付房款并办理过户手续，但冯莉向韩斯明发出《律师函》，要求按照双方签订的《协议》履行并重新签订合同，同时提出加价18000元，此后双方产生纠纷并报警，但始终未能协商一致，亦未能于当日办理诉争房屋的过户手续。2019年11月11日，韩斯明女儿韩玲因房屋买卖事宜再次与冯莉产生纠纷并发生肢体冲突，经南京市公安局秦淮分局调解仍未能达成一致。案件审理过程中，陶建忠、冯莉提供银行流水、贷款结清证明等一组证据，以证明其为履行诉争房屋的买卖合同，已经将诉争房屋的贷款提前结清。韩斯明对上述证据的真实性不持异议，同时认为陶建忠即便在结清贷款后也仍然没有配合办理过户手续。陶建忠、冯莉还提供录音、南京市存量房买卖合同等一组证据，以证明其出售诉争房屋系为另行购置学区房，故与韩斯明协商一致，由韩斯明提前支付购房款。韩斯明认为即便录音真实，从录音内容也不能证明双方就提前支付购房款已经达成一致。庭审中冯莉认可我爱我家公司确实曾经通知其于2019年10月30日办理过户手续，但其因为家中子女哮喘无法前往办理，庭后陶建忠、冯莉则主张从未接到通知要求其于2019年10月30日办理过户手续，同时认为加价18000元不代表其不同意继续履行合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，在我爱我家公司通知双方于2019年10月30日办理过户手续的情况下，被告方未能配合到场办理相关手续，在2019年10月31日面谈时，被告虽然发出《律师函》表示要求按照双方《协议》履行，但同时又提出加价18000元，并在原告表示要求付款的情况下，拒绝接受房款、配合过户，被告已通过其行为表明不履行合同主要义务，故对于原告的上述诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告认为双方买卖合同应属无效的抗辩主张，本院认为，原、被告双方就诉争房屋价款的真实意思表示为1160000元，故买卖合同中房屋价款为950000元的约定应属无效，但合同其他条款仍为有效，被告主张合同因“套贷”整体无效无事实及法律依据，故对其上述抗辩主张，本院不予采纳。关于被告认为原告迟延给付房款，系原告违约的抗辩主张，本院认为，被告对此并未能提供充足证据以证明其与原告就更改支付购房款时间一事达成一致，故对于被告上述抗辩主张，本院亦不予采纳。关于原告要求被告双倍返还定金100000元的诉讼请求，本院认为，被告陶建忠在与原告签订合同后，收取原告支付的定金50000元，但此后不履行合同义务，其应当双倍返还所收取的定金，故对于原告要求被告陶建忠双倍返还定金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告赔偿居间费用13920元的诉讼请求，本院认为，合同签订后，原告依约向第三人支付居间费用13920元，而双方合同明确约定“如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费”，故对于原告要求被告陶建忠赔偿居间费用13920元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告冯莉对上述费用承担共同给付责任的诉讼请求，本院认为，诉争房屋的买卖合同系被告冯莉代理被告陶建忠签订，被告冯莉并非本案诉争房屋买卖合同的当事人，故对于原告的上述诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告韩斯明与被告陶建忠就南京市申家巷50号X室房屋签订的《南京市存量房买卖合同》及《协议》；二、被告陶建忠于本判决生效之日起十日内双倍返还原告韩斯明购房定金100000元并赔偿原告韩斯明居间费用13920元；三、驳回原告韩斯明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16265元，减半收取为8132.5元，由被告陶建忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇二〇年五月二十八日见习书记员  朱秋萍