江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初5720号原告：苏州斯普润实业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区阳澄湖镇画师湖路**。法定代表人：陆煜明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈贵岚，江苏鸿永律师事务所律师。委托诉讼代理人：周章，系原告公司员工。被告：苏州薛府食品有限责任公司，，住所地江苏省苏州市相城区元和街道如元路**法定代表人：袁志霞。委托诉讼代理人：薛飞，系该公司员工。原告苏州斯普润实业有限公司与被告苏州薛府食品有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法由审判员沈琳适用简易程序独任审判，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，且根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》和《最高人民法院关于民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，由审判员沈琳独任审理，于2020年4月15日再次公开开庭进行了审理。二次开庭，原告苏州斯普润实业有限公司的委托诉讼代理人陈贵岚、周章（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。被告苏州薛府食品有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州斯普润实业有限公司向本院提出诉讼请求，1、请求确认原告与被告于2016年11月15日签订的厂房租赁合同于2019年4月18日解除；2、判令被告支付房屋租金239383.56元(至2019年4月18日止)、房屋占有使用费暂计153600元(自2019年4月19日起按合同约定租金标准计算至迁出之日止)；3、判令被告承担违约金78596元（已调低，按上述租金和房屋占有使用费的20%计算）；4、判令被告迁出苏州市相城区内其承租的厂房；5、本案的诉讼费用由被告承担。第一次庭审中，原告将第2项诉请中的计算至2019年4月18日止的租金变更为225483.56元。第一次开庭后，原告因被告又支付117983.6元，于第二次庭审中将第2项诉请变更为：判令被告支付房屋租金107509.96元(至2019年4月18日止)，房屋占有使用费按6400平方米、每平方米每月8元，从2019年4月19日计算至被告迁出之日止。事实与理由：原、被告于2016年11月15日就苏州市相城区原告所有的厂房签订《厂房租赁合同》，约定租期自2016年12月16日起至2034年12月15日止，租赁位置和面积为第一幢厂房一至四楼5000平方米，同时约定了租金及支付方式。之后，被告于2017年4月1日在原租赁面积基础上另租了1400平方米厂房用于生产经营。2018年起被告开始严重拖欠租金，仅陆续支付了部分租金，目前被告的生产经营状况恶化，公司已停止生产经营。原告于2019年3月19日向被告发函催缴租金未果后，于2019年4月17日发函通知被告租赁合同解除并上门责令其搬离涉案厂房，但被告于2019年4月18日收到律师函后仍占有使用涉案厂房。综上所述，原告认为，被告未按照合同约定支付租金，严重违反合同约定，依法应承担相应的民事责任。原告催告催款、催告解除合同，且被告在催告后三个月的合理期限内仍未履行义务。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请贵院依法审理，支持原告诉讼请求。被告苏州薛府食品有限责任公司于第二次庭审后到庭应诉称，上午开庭没来得及过来，下午过来反映一些情况，不是我方违约，是原告自己提前违约，本来合同说好出租给我的是一至四楼，2017年原告私自将四楼出租给苏州杰跃飞电子科技有限公司，具体几月份出租的无法确定，我本来想用四楼做无人车间的，另外后面原告水费按照4.5元/吨向我方收取，没有按照合同约定，2016年签合同时双方对租赁5000平方米约定很含糊，没有具体谈一到四楼每楼多少面积，2016年签完合同后我方装修的一至三楼共5000平方米，2017年过完年之后我方又向原告另外租了二楼的1400平方米，没有补合同，对于另外租的1400平方米租金是按照5000平方米租金标准约定的，这幢楼每层2500平方米，被告承租的6400平方米包含一楼2500平方米，二楼2600平方米，三楼1300平方米，后来2020年4月1日退了一楼的800平方米。对于原告主张的租金补差价1元/平方米/月，不是我方不愿意在2017年6月30日前另租4500平方米以及在2017年12月31日前租整幢楼，是原告自己先把剩余部分都出租给别人了，2016年签租赁合同时该幢楼只有我方一个租客，五、六楼后来是欣为亮科公司2017年11月租的，庭后一周内提供欣为亮科公司与原告之间的租赁合同，四楼是苏州杰跃飞电子科技有限公司租的，具体时间不清楚，是本来说好另外租4500平方米，签合同时虽然没具体说是哪部分，但是我司想租涉案厂房后面一幢厂房4500平方米作为锅炉房，因为那边高度7、8米，但是原告于2017年3月份把这块出租给苏州孝东公司导致我司无法承租这块面积，其他地方不够高度也没办法做锅炉房，双方对租赁位置无法达成一致意见，所以我方没有另外再租，我方要承租的4500平方米是指后面一幢厂房在2016年12月份跟原告签合同时都是口头约定好的，但是没有书面约定。后续被告按4.5元/吨的标准向原告交了水费，对于原告要求解除合同，合同虽然是苏州薛府食品有限责任公司签的，实际上是江苏薛府食品科技有限责任公司在用，要求继续履行，不同意解除。2019年7月份开始至今的租金是没付，前面都付清了，都是按照7元/月/平方米付的。付租金数额代理人不清楚，庭后一周内提供付款记录及明细清单。原告邮寄的律师函只收到第一份要求按合同履行的律师函，第二份没收到。现厂房情况剩下5600平方米是我方在占有使用，2020年4月8日签订退房手续时口头约定我方要继续承租，没有书面约定。原告为证明其诉讼请求，向本院举证：1、原告企业信用信息打印件、被告企业信用信息打印件，证明原被告主体资格，被告现股东为薛飞和袁志霞，薛飞占股为90%。2、厂房租赁合同一份，证明原被告于2016年11月15日签订厂房租赁合同，原告将其自有房屋出租给被告，约定先付后用，同时约定若一方违约应承担违约金30万元。3、2019年3月14日律师函一份、EMS物流单手机截屏打印件一份（该打印件是在EMS的APP系统中截屏打印，收件人为被告股东薛飞）、网页打印件一份，证明原告委托律师于2019年3月14日发函给被告要求被告按照双方的合同支付相应的租金。4、2019年4月15日律师函一份、EMS单一份、网页签收证明一份，当庭出示运单号为1168450985190、由原告代理人邮寄给被告公司薛飞的EMS的APP系统的数据，证明经原告合理催告后被告仍未履行合同主要义务，原告致函被告要求解除原被告之间的租赁合同，被告于2019年4月18日上午由其单位签收，上述两份律师函均发给被告的股东薛飞，均由被告予以签收。第二次庭审中，原告补充举证：1、第二份律师函EMS邮寄单号手机截屏打印件，证明律师函的寄收情况。2、双方签的部分退房手续一份，原被告于2020年4月8日由被告将承租的6400平方米中的800平方米退租，也证明2020年4月1日前原告向被告承租的面积是6400平方米，2020年4月1日被告向原告退租800平方米，在2020年4月1日以后被告仍占用的面积为5600平方米，同时从退房手续中原告要求被告退房，被告要求承租，但是租金未予以确认。经审理查明：2016年11月15日，原告为甲方，被告为乙方，双方签订《厂房租赁合同(五)》一份，约定：甲方将自有的苏州市相城区南面第一幢厂房(A厂房)一至四楼面积5000平方米(面积以实测为准)租给乙方作生产、办公用房，租金每平方米7元/月，租期自2016年12月16日至2034年12月15日，第四年暨2020年1月1日开始，双方根据市场行情适当调整租金金额。租金一年合计为420000元，押金为100000元，此金额不含税，若开票产生税费，由乙方负担。乙方承诺在2017年6月30日之前另租4500平方米，2017年12月31日之前租整幢(以连廊为界)；否则前期租赁的5000平方米补差价1元/平方米/月。租金支付方式，厂房先付后用，第一年前半年租金及押金2016年11月20日前一次性支付(半年房租：210000元，押金：100000元，合计：310000元；第一年后半年房租于2017年5月15日之前支付210000元)，支付方式以此类推，每半年提前一个月支付房租。甲乙双方应严格遵守合同，如一方违约，应向对方支付违约金叁拾万元。双方另约定了其他相关事项。合同落款，原、被告分别在甲方与乙方处加盖公章，原告代表周章、被告代表薛飞分别签名。原告确认合同订立后其将约定厂房交付被告租赁使用，但被告未于2017年6月30日之前另租4500平方米及于2017年12月31日前另租整幢（以连廊为界），仅于2017年4月1日向原告另租厂房1400平方米，双方对此未签订书面合同，但按7元每平方米每月结算租金。合同履行中，原告确认被告对全部租赁面积6400平方米按每平方米每月7元的标准付清了至2018年12月15日的租金，对2018年11月15日被告应提前一个月支付6个月的租金，仅于2018年12月29日支付50000元（庭审中称2019年3月支付50000元予以更正），于2019年2月支付50000元，于2019年6月支付31224元，另外有三家租户借用被告租赁厂房内的过道产生的费用，直接付给原告，认可被告支付的租金，于2019年6月25日支付14762.24元，于2019年7月9日支付19330.20元，于2019年8月2日支付7500元，以上被告自2018年12月16日至本案第一次庭审前被告合计支付租金172816.44元，并认可在《厂房租赁合同（五）》签订后收到被告押金100000元，未包含在被告支付的租金中。原告因2018年12月16日后被告未按约定的时间和数额支付租金，经催讨无果，于2019年3月14日委托律师致函被告，函称：委托方与贵司于2016年11月15日签订《厂房租赁合同（五）》，……，合同签订后，委托方按照合同约定已将厂房交付贵司使用，贵司实际使用面积为6400平方米，按合同约定，贵司应提前一个月即2018年11月15日前将房租支付给委托方……但截止目前，贵司仍未按合同支付。现郑重告知：1、自收到本律师函之日起10日内向委托方交付所欠房租及违约金；2、若在上述期限内贵司仍未履行的，委托方有权解除与贵司签订的《厂房租赁合同（五）》，并追究违约责任等。EMS查询信息显示，该律师函于2019年3月21日下午4：00：37单位收发章签收。2019年4月17日原告再次委托律师致函被告（邮寄地址被告住所地），函称：委托方与贵司于2016年11月15日签订《厂房租赁合同（五）》，…，合同签订后，委托方按照合同约定已经将厂房交付贵司使用，贵司实际使用面积为6400平方米…，按合同约定，贵司应提前一个月即2018年11月15日前将房租支付给委托方，但截止目前，贵司仍未按合同支付。现郑重告知：委托方解除与贵司签订的《厂房租赁合同（五）》，并追究贵司迟延履行的违约责任以及迟延履行导致的委托方的损失。EMS查询信息显示，该律师函于2019年4月18日上午9：50：13单位收发章签收。现双方无协商结果，原告于2019年8月1日诉至本院。本案审理中，原、被告于2020年4月8日签订《部分退房手续》，写明：甲乙双方在2016年11月15日签订厂房租赁合同，乙方租用甲方厂房面积（A厂房）一至三楼为5000平方米，另有1400平方米未办理签订合同，乙方实际租用甲方厂房面积为6400平方米，现因乙方生产规模情况有闲置厂房存在，乙方经与甲方协商，甲方要求乙方退还，乙方实际租赁面积5600平方米（退租800平方米，以实际测量为准，自2020年4月1日起不计算房租），厂房租金另行协商。上述内容经双方签字即生效，绝不反悔。落款的甲方处加盖原告公章、周章签名，乙方处加盖被告的合同专用章、薛飞签名。本案审理期间，原告自认被告另于第一次庭审后即于2019年12月13日支付30000元，于2019年12月25日支付40000元，于2020年1月15日支付30000元，于2020年1月22日支付15000元，2020年3月30日由滕纳公司代被告支付2983.6元，合计117983.60元。上述事实，有原告提供的原、被告企业信用信息、《厂房租赁合同（五）》、2019年3月14日律师函、EMS物流单手机截屏、网页打印件、2019年4月15日律师函、EMS单、网页打印件、《部分退房手续》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。审理中，原告陈述2016年的5000平方米双方原本约定被告使用画师湖路10号南面第一幢厂房（A厂房）一到四楼，每层1250平方米，后来被告把第二层设计范围扩大了，所以实际被告使用了三楼1250平方米、一楼1900平方米、二楼1850平方米。整栋共六层，第一层2500平方米，第二层2650平方米，第三、四、五、六楼每层均比二层多100平方米。2017年4月1日被告另租的1400平方包括一层新增加的600平方米，二层新增加的800平方米，后于2020年4月1日退租一层的800平方米，剩余的5600平方米现由被告继续使用，有机器设备堆在里面，但不在生产经营，还未交还给原告。原告对租金计算表示，被告租赁厂房面积6400平方米，2017年4月1日租的1400平方米未签订合同，也是按照7元每平方米每月计算租金。因被告承诺在2017年6月30日之前另租4500平方米，在2017年12月31日之前租整幢，否则前期租赁的厂房补差价1元/平方米/月，故2016年12月16日-2019年4月18日，5000平方米的1元差价部分：5000*1*28月=140000元；1400平方米的1元差价部分：1400*1*24.5月=34300元；2018年12月16日-2019年4月18日房屋租金：6400*7元*5月=224000元，合计398300元。被告于2018年12月至2019年8月合计支付租金172816.44元，尚欠225483.56元。第一次开庭后被告支付了117983.6元，故计算至2019年4月18日结欠的租金为107509.96元。2019年4月19日起的房屋占有使用费按6400平方米，每平方米每月8元计算至被告迁出之日止。审理中，被告未提供其所称对2019年6月30日前的所租赁厂房的租金已全部付清的证据，也未举证证明涉案厂房实际上由江苏薛府食品科技有限责任公司使用，且其陈述剩余5600平方米现由其占有使用。本院认为，原、被告之间发生的房屋租赁关系合法有效，受法律保护。被告于2016年12月16日起向原告租赁厂房5000平方米，有《厂房租赁合同（五）》为凭，被告于该合同签订后另向原告租赁厂房1400平方米，从原、被告庭审中签订的《部分退房手续》可以印证，结合原、被告的陈述，本院予以确认，故认定被告向原告实际租赁厂房6400平方米。原告向被告交付出租房屋，被告应按约支付租金，逾期未付，应承担违约责任。原告自认被告付清了截止2018年12月15日止的租金，本院予以准许。原告另主张2018年12月16日起被告存在欠付租金，即按《厂房租赁合同（五）》的约定，被告应提前一个月于2018年11月15日前支付6400平方米、按7元每平方米每月计算的6个月的租金为268800元，现原告自认被告仅于2018年12月15日后至第一次庭审前实际支付租金172816.44元（50000+50000+31224+14762.24+19330.20+7500），对此被告虽于第二次庭审后到庭陈述其对2019年6月份前按每平方米每月7元计算的租金已付清，2019年7月后的租金未付，但未举证证明该付清以及按约支付的事实，应承担举证不能的法律后果。鉴于被告未提供相反证据，本院对原告的主张予以采信，确认被告未按合同约定的时间付清2018年12月16日后6个月的租金。被告经原告于2019年3月14日委托律师致函催促并限期履行合同义务后仍未履行支付约定租金的义务，构成违约。故原告于2019年4月17日书面通知被告解除双方之间的6400平方米厂房租赁合同符合法律规定，并自律师函送达之日（2019年4月18日）生效。据此，原告要求确认原、被告之间的厂房租赁合同于2019年4月18日解除的诉讼请求合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应将租赁厂房返还原告，并应支付解除合同之前的欠付租金和解除合同之后按合同约定的租金标准计算至实际返还之日止的房屋占有使用费。依据原、被告签订的《部分退房手续》，被告已于2020年4月8日返还原告租赁厂房800平方米，对该800平方米的租金和使用费应计算至2020年3月31日为止，同时认定被告尚应返还原告厂房面积5600平方米。关于租金的结算，原告主张因被告未于合同约定的2017年6月30日前另租4500平方米及于2017年12月31日前另租整幢（以连廊为界），仅于2017年4月1日向原告另租厂房1400平方米，为此要求被告对5000平方米自2016年12月16日-2019年4月18日按每月每平方米补差价1元，计算28个月为140000元，对1400平方米自2017年4月1日-2019年4月18日按每月每平方米补差价1元，计算24.5个月为34300元。对此，本院认为，因原、被告在《厂房租赁合同（五）》中对后续另租厂房的租金标准、具体位置等合同条款约定不明，且双方对原告是否将部分厂房出租他人存在争议，故对原告要求被告按每月每平方米补差价1元的主张依据不足，本院难以支持。现计算被告自2018年12月16日至2019年4月18日的房屋租金为179200元（6400*7*4），自2019年4月19日至2020年3月31日的房屋占有使用费为512213.33元（6400*7*11+6400*7/30*13），原告自认被告自2018年12月16日至第一次庭审前支付租金172816.44元，自认被告在第一次庭审后又支付租金117983.6元，二部分合计290800.04元，被告对此均未提供相反证据，本院对此均予以采信，故认定被告对截止2019年4月18日的租金已付清，自2019年4月19日至2020年3月31日的房屋占有使用费尚欠400613.29元。自2020年4月1日起应按租赁面积5600平方米、每月每平方米7元的标准计算房屋占有使用费至被告实际返还之日。关于违约金，原告调整按20%的比例计算依据不足，不予认定，本院酌情支持按上述欠付房屋占有使用费400613.29元为基数计算自2020年4月1日起至实际履行之日止按年利率11.7%计算的违约金。被告交纳的押金本案中不予理涉，被告可另行主张权利。被告经本院传票传唤后，无正当理由未到庭，视为其放弃答辩、质证等诉讼权利，应承担相应法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律规定，判决如下：一、确认原告苏州斯普润实业有限公司与被告苏州薛府食品有限责任公司于2016年11月15日签订的《厂房租赁合同（五）》于2019年4月18日解除。二、被告苏州薛府食品有限责任公司应于本判决生效之日起十日内从位于苏州市相城区内其承租的面积5600平方米厂房中迁出并将厂房腾空返还给原告苏州斯普润实业有限公司。三、被告苏州薛府食品有限责任公司应支付原告苏州斯普润实业有限公司房屋占有使用费人民币400613.29元及以400613.29元为基数自2020年4月1日起至实际履行之日止、按年利率11.7%计算的违约金，并支付原告苏州斯普润实业有限公司自2020年4月1日起按面积5600平方米、每月每平方米7元的标准计算至被告苏州薛府食品有限责任公司实际返还厂房之日止的房屋占有使用费，均于本判决生效之日起十日内履行。以上如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019251。四、驳回原告苏州斯普润实业有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币8374元，由原告苏州斯普润实业有限公司负担1065元，由被告苏州薛府食品有限责任公司负担7309元（原告预交的诉讼费用由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331041824）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 沈 琳二〇二〇年五月二十九日书记员 莫叶清