湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)鄂02民终114号上诉人（一审被告）：新鑫五金机电经营部，经营场所黄石市西塞山区颐阳路**B1。经营者：陈冬泉，男，汉族，1977年1月18日出生，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：饶继斌，湖北群力律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：湖北武黄铁路物流有限公司，住所地武汉市洪山区和平乡团结村铁路宿舍****。法定代表人：周军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓飞，公司员工。委托诉讼代理人：戴晓蕾，公司员工。上诉人新鑫五金机电经营部诉被上诉人湖北武黄铁路物流有限公司（以下简称“武黄铁路物流公司”）占有返还纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院(2019)鄂0203民初1128号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，现已审理终结。新鑫五金机电经营部的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回诉讼请求，并由武黄铁路物流公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：诉争双方在租赁合同到期后，达成了口头协议，约定如果房屋被征收，新鑫五金机电经营部立即搬走，若没被征收，新鑫五金机电经营部无偿使用租赁物，一审法院以证据不足，否定上述事实，属认定事实不清。武黄铁路物流公司的律师函也印证了上述口头协议的内容。终止租赁合同后，房屋空置，断水断电，新鑫五金机电经营部也没有正常对外营业，一审法院判决确认的损失没有事实依据。新鑫五金机电经营部作为房屋承租人，基于房屋行政征收补偿期待权占有房屋与法有据。武黄铁路物流公司口头辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。武黄铁路物流公司向一审法院起诉请求：1、判令新鑫五金机电经营部立即腾退租赁物；2、判令新鑫五金机电经营部立即支付房屋占有使用费（按照每月800元标准从2018年1月1日起算至腾退之日止，截止2019年7月1日共计11200元）；3、判令新鑫五金机电经营部承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年1月1日，武黄铁路物流公司、新鑫五金机电经营部签订编号为武铁中力租字[2017]第062号《房地产租赁合同》一份，约定武黄铁路物流公司将位于黄石市西塞山区颐阳路51-5号编号为062号的商业门面出租给新鑫五金机电经营部经营五金机电使用，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，每月租金和物业管理费共800元，按月支付。合同还约定，合同期满后新鑫五金机电经营部应如期交还租赁物，如武黄铁路物流公司继续租赁，在同等条件下新鑫五金机电经营部享有优先租赁权。是否继续租赁，双方应提前一个月通知对方。合同签订后，武黄铁路物流公司、新鑫五金机电经营部均按约履行了各自的合同义务。武黄铁路物流公司考虑到租赁物有可能被政府征收拆除，于2017年12月5日合同到期前向新鑫五金机电经营部下达告知书，要求新鑫五金机电经营部到期腾退租赁门面，双方未续签合同。2018年1月起，新鑫五金机电经营部未向武黄铁路物流公司交纳租金，2018年6月，武黄铁路物流公司对新鑫五金机电经营部所租房屋进行了停水停电，新鑫五金机电经营部于2018年7月退出租赁房屋，在武黄铁路物流公司起诉后，2019年8月1日，武黄铁路物流公司向新鑫五金机电经营部交付了租赁房屋钥匙。一审法院认为，双方于2017年1月1日签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合同依法成立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。该合同于2017年12月31日租期届满后双方未再续签合同，按照合同约定新鑫五金机电经营部应当返还承租的租赁物。在本案审理期间，双方已办理租赁房屋的腾退交接手续，武黄铁路物流公司要求新鑫五金机电经营部立即腾退租赁物的诉讼请求已实际完成，一审法院不再处理。关于武黄铁路物流公司要求新鑫五金机电经营部支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院认为，新鑫五金机电经营部实际占有并使用租赁物经营至2018年7月份，故应当支付2018年1月至7月期间的房屋占用费。2018年8月，新鑫五金机电经营部已实际退出租赁房屋，且房屋处于停水停电状态，武黄铁路物流公司提供的租赁物不能满足商业门面的使用功能。武黄铁路物流公司做为出租方，在与新鑫五金机电经营部未续签合同且新鑫五金机电经营部长期未交租金的情况下，应当对新鑫五金机电经营部退出租赁房屋一事知情。武黄铁路物流公司没有提交要求新鑫五金机电经营部交付钥匙以及新鑫五金机电经营部拒绝交付钥匙的证据，对于未能交接钥匙的结果武黄铁路物流公司负有一定的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。据此，一审法院对于武黄铁路物流公司要求新鑫五金机电经营部支付2018年8月之后的房屋占有使用费不予支持。新鑫五金机电经营部辩称武黄铁路物流公司曾口头承诺不签合同不收租金，并给予三个月腾房期间，且已交纳2018年2个月租金，但均未提供相关证据予以证实，故新鑫五金机电经营部的上述抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、新鑫五金机电经营部于本判决生效之日起十日内向湖北武黄铁路物流有限公司支付房屋占有使用费5600元（2018年1月1日至2018年7月31日，按800元/月的标准计算）；二、驳回湖北武黄铁路物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费减半收取为80元，由新鑫五金机电经营部负担。二审中，当事人未提供足以改变一审认定事实的新证据。经二审审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”新鑫五金机电经营部上诉称，双方在租赁合同到期后达成了口头协议，约定如果房屋被征收，新鑫五金机电经营部立即搬走，若没被征收，新鑫五金机电经营部无偿使用租赁物。对此上诉主张，新鑫五金机电经营部并未提供充分证据予以证实。新鑫五金机电经营部上诉又称，终止租赁合同后，租赁房屋空置，武黄铁路物流公司断水断电，导致其也没有正常对外营业，一审法院判决确认的损失没有事实依据。根据双方签订编号为武铁中力租字[2017]第062号《房地产租赁合同》第六条第（二）款第2项约定“……由甲方（武黄铁路物流公司）供应水电的，未按期交纳水电费，甲方有权立即停止供应水电，由此引起的损失由乙方（黄雄）自行承担……”根据双方约定，武黄铁路物流公司有权停止供应租赁物的水电。该合同于2017年12月31日租期届满后，双方未再续签合同，新鑫五金机电经营部继续占有租赁物，武黄铁路物流公司于2017年12月5日合同到期前向其下达告知书提出异议，要求到期腾退租赁物。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”租赁期限届满后，武黄铁路物流公司不同意续租提出异议，新鑫五金机电经营部应当返还租赁物。后武黄铁路物流公司基于双方租赁合同的约定停止供应水电，即便是新鑫五金机电经营部未继续营业，也应支付逾期腾房占有使用费，一审法院酌情判决与法有据。另外，房屋是否行政征收，承租人是否享有相应的权益，不是本案审理的内容，承租人可以通过合法途径主张，但这不是在租赁合同到期后继续占有租赁物的合法理由。综上所述，新鑫五金机电经营部的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由新鑫五金机电经营部负担。本判决为终审判决。审判长  李必贵审判员  汪洪安审判员  刘海军二〇二〇年五月二十六日法官助理安琼书记员尹君