广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初856号原告（反诉被告）：朱艳萍，女，汉族，1984年6月20日出生，身份证住址：陕西省宝鸡市千阳县*************，公民身份号码：610************229。委托诉讼代理人：邱宏生，广东金卓越律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋蓥雯，女，汉族，1978年9月2日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码：413************325。委托诉讼代理人：赖晓东，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。第三人：王运福，男，汉族，1976年11月8日出生，身份证住址：江西省赣州市寻乌县长宁镇流田径**，公民身份证号码：362************293，系原博罗县*洲镇王氏万福地产中介服务部的经营者。朱艳萍与宋蓥雯、第三人王运福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月2日立案受理后，依法适用普通程序。宋蓥雯在举证期间内向本院提起反诉，本院立案受理反诉后，决定与本诉合并审理。并于2020年5月15日公开开庭进行了审理。朱艳萍的委托诉讼代理人邱宏生，宋蓥雯的委托诉讼代理人赖晓东到庭参加诉讼，第三人王运福经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱艳萍的诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年10月22日签订的《二手楼买卖合同》以及判令被告退回原告已支付转让款20000元；2.判令被告向原告支付违约金137910.4元；3.判令被告承担本案律师费16000元；4.判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告经第三人居间于2017年10月22日签订《二手楼买卖合同》，约定：a.原告以总价款689552元购买被告位于博罗县*洲镇阵村朱屋村民小组外口田（土名）地段水岸香洲花园****房，房屋建筑面积为97.12平方米；b.原告于签订合同当日向被告支付20000元房屋转让订金（已转为购房款），再于原告银行同贷书出来后付首期款249552元；尾款于银行放款当日直接支付给被告；c.双方在接到第三人通知后15日内至不动产登记管理部门办理转让房屋权属变更登记手续（在取得不动产权证后）；d.一方根本违约的应按房屋转让总价款的20%向守约一方承担违约责任，并承担守约方为此支出的律师费。同时被告还口头向原告承诺将至迟于2019年初可取得转让房产的房产登记证书。双方在签订上述合同后，原告即向被告支付了转让房屋的转让订金20000元（已转为购房款），而后经原告及第三人了解得知，被告已于2018年12月21日取得转让房屋的不动产权证。然，被告在取得产权证后在未告知原告的情况下将转让房产出售给了案外人朱运麟，并办理了权属变更登记手续。其后，原告又试曾多次联系被告协商前述事宜，均无果。综上所述，原告认为其与被告间成立房屋买卖合同关系，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应遵守。现被告将转让房屋另行出售给案外人的行为已构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告根据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规之规定向人民法院提起民事诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求。朱艳萍为其主张向本院提交如下证据：1.房屋买卖及居间合同、收据，证明原告与被告经第三人居间于2017年10月22日签订《二手楼买卖合同》以及于2017年10月22日原告向被告支付房屋转让订金（已转为购房款）20000元的事实。2.委托代理人合同及发票，证明原告为本次纠纷支出律师费16000元。3.不动产登记信息查询结果，证明被告已将案涉房屋装让给案外人，并于2018年8月24日完成权属变更登记。宋蓥雯辩称，一、原告违约在先。原告无法提供银行同贷书，无法获得按揭贷款；也未能支付房款；原告自签订合同至起诉前，两年多时间一直没有支付房款的意愿及行为。二、原告就合同有先履行义务。原告需先提供银行同贷书及获得按揭贷款，或以自有资金支付首付款及购房余款。三、原告一直延迟履行，致使被告及时获取房款的合同目的不能实现，致使案涉合同的目的不能达到，原告违约行为属于根本违约，应承担违约责任。四、被告被迫在与原告签订合同后一年多时间后出售房屋，是因原告根本违约采取的合法行为，符合合同约定、交易习惯及法律规定，无需承担违约责任。五、案涉合同为网签房屋买卖合同必备条款之一，付款期限的约定不明确，且买卖双方无法协商一致，必将导致网签房屋买卖合同无法成立，被告为维护自身合法权益，被迫处置案涉房屋，符合法律规定，无需向原告承担任何违约责任。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。宋蓥雯的反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2017年10月22日签订的《博罗县*洲镇万福地产有限公司房产买卖及居间合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金137910.4元；3.判令反诉被告承担本案律师费16000元；4.判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告经第三人居间于2017年10月22日签订《博罗县*洲镇万福地产有限公司房产买卖及居间合同》，约定：1、反诉原告拟将位于博罗县*洲镇阵村村朱屋村民小组外口田（土名）地段水）地段水岸香洲花园住宅******筑面积为97.12平方米，不动产单元号：441322019010GB00582F00010093的房地产，尚未办产权证，以现状并以总价款689552元售予反诉被告；2、反诉被告在签订该合同时向反诉原告支付定金20000元，定金抵作购房款；3、缴付税费全部由反诉被告承担；4、买卖双方同意按银行按揭付款作为付款方式：（1）待反诉被告银行同贷书出来之后，反诉被告于房地产交易中心签约过户当日支付首期款（含定金）249552元；（2）剩余房款440000元由反诉被告申请银行按揭付款，于银行房款当日直接支付给反诉原告，签订过户合同后2个月内房款给反诉原告；（3）若银行或公积金管理中心审批同意贷款少于反诉被告申请贷款金额的，反诉被告应在收到第三人通知后十日内自筹资金补足并支付反诉原告。若银行不批准反诉被告的贷款申请，双方同意按反诉被告自收到第三人通知后三十日内自筹资金向反诉原告支付剩余房款。5、买卖双方须在接到中介方通知15日内共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，第三人协助办理。6、反诉被告延迟付款的，反诉原告有权要求反诉被告以未付款项为基数，按每日千分之一支付违约金，合同继续履行；反诉被告逾期满15日的，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告支付该房产总价款百分之二十的违约金；7、因买方原因，致使本合同无效或不能履行或致使买卖双方不能办理产权过户手续的，买方应向卖方支付房地产总价款百分之二十的违约金，因违约纠纷产生的案件受理费、律师费由买方承担。8、第三人应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为买卖双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责，促成交易，协助办理相关手续。签订合同后，在第三人的组织下，反诉原告和反诉被告直到2018年5月4日才到广东博罗农村商业银行股份有限公司园洲支行办理了银行按揭手续。在此之后，反诉被告一直未向反诉原告支付首期款，也一直未能等到反诉被告和第三人通知继续下一步签约。反诉原告一直催着第三人敦促反诉被告履行合同，但无果，自2017年10月22日反诉原告与反诉被告签约已过了一年多，反诉被告以自己的不履行合同的事实行为表明其不想买房，反诉原告又急着等钱用，没办法在多次催促反诉第三人协助履行合同无果后，反诉原告只能将该房产卖出。因此，反诉被告违约在先，反诉原告没有违约。根据我国合同法的规定和各方签订的《博罗县*洲镇万福地产有限公司房产买卖及居间合同》的约定，反诉被告未按约定向反诉原告支付首期款及尾款，以事实行为表明不履行房屋买卖合同，构成违约。请法院支持反诉原告的反诉请求。宋蓥雯为其反诉请求向本院提交如下证据：1.博罗县*洲镇万福地产有限公司房产买卖及居间合同，证明反诉原告与反诉被告、第三人签订二手房买卖合同的事实。2.博罗农商银行银行卡，证明宋蓥雯配合朱艳萍在第三人的组织下在博罗农商行园洲支行办理房屋按揭贷款申请手续，宋蓥雯特地依按揭银行的要求开好银行卡。3.《民事代理委托合同》及法律服务费发票，宋蓥雯为追究朱艳萍违约责任聘请律师及支付律师费的事实。4.博罗县*洲镇王氏万福地产中介服务部工商登记信息，证明第三人的主体信息。朱艳萍反诉辩称，反诉被告在履行其与反诉原告之间的房屋买卖合同关系中，从未存在任何违约情形。反诉被告于反诉原告就案涉房屋签订买卖合同时反诉原告尚未获得房屋权属证书并拖欠银行抵押贷款，双方明确约定待其取得房产证以及注销案涉房屋抵押后，再与反诉被告办理涉案房屋按揭登记手续。据反诉被告了解，反诉原告于2018年5月份正式取得涉案房产的权属证书，其并未通知反诉被告办理过户登记手续，同时，反诉被告也未收到第三人关于办理过户的任何通知。反诉原告于取得转让房屋产权证不久便将房屋转让给案外人朱运麟，最终于2018年8月24日将案涉房屋过户登记至朱运麟名下。反诉原告为取得更高额的转让价款就同一房屋与多个买受人订立买卖合同，其行为明显构成违约，且违约事实清楚。综上所述，反诉原告的反诉请求毫无事实及法律依据，请驳回反诉原告的全部反诉请求。朱艳萍为其反诉辩述向本院提交如下证据：房屋买卖及居间合同、收据2份及不动产登记信息查询结果，证明被告已将案涉房屋转让给案外人，并于2018年8月24日完成权属变更登记。经庭审质证，朱艳萍对宋蓥雯提交证据的质证意见：对证据1的三性无异议，该份合同正好可以证明宋蓥雯未按合同约定履行其合同义务以及根本违约的事实。对证据2银行卡真实性合法性予以确认，对其关联性和证明内容有异议，该份证据只能说明宋蓥雯办理了一张农商的银行卡，并不能说明该银行卡系为了配合原告办理房屋按揭手续，不能证明其主张。对证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，本案中朱艳萍没有任何违约行为，该费用应当由宋蓥雯承担；对证据4三性无异议。宋蓥雯对朱艳萍提交的证据质证意见：对证据1的真实性确认，合法性不确认，主要是付款期限约定不清，可能无法实现本案基础法律关系房屋买卖合同的成立，关联性不确认；对证据2的真实性确认，合法性、关联性不确认，宋蓥雯不用承担该费用。对证据3因超过举证期，不予质证。宋蓥雯对朱艳萍提交反诉的证据质证意见：因超过举证期，不予质证。庭审后，宋蓥雯发表补充质证意见：对证据1与本诉的证据1意见一致。对证据2中的购房定金2万元收据确认；对中介公司收取费用的收据不清楚，第三人未到庭，无法确认。对证据3真实性、合法性不确认，该证据经过手动添加文字，无法作为合法证据，关联性不确认，该证据有朱艳萍的手写添加文字，案涉房屋转让给案外人的时间是2018年12月底。第三人王运福，经本院依法传票传唤后，既未向本院提供书面答辩状和相关证据，亦未到庭参加诉讼。经当庭审核，朱艳萍与宋蓥雯本诉及反诉提供的在案证据均有原件核对。第三人未到庭提出异议，视为其放弃抗辩的权利。根据上述证据，本院经审理查明：2017年10月22日，卖方（甲方）宋蓥雯与买方（乙方）朱艳萍、居间方（丙方）博罗县*洲镇王氏万福地产中介服务部签订《房产买卖合同及居间合同》，约定宋蓥雯转让坐落于博罗县*洲镇阵村村朱屋村民小组外口田（土名）地段水岸香洲）地段水岸香洲花园**2803屋”），建筑面积97.12平方米，尚未办理产权证。合同第二条约定转让价格及定金，转让总价款为689552元，本合同签订时，乙方应以现金方式向宋蓥雯支付定金20000元，定金抵作购房款。第五条约定付款方式为：宋蓥雯与朱艳萍双方同意按银行按揭付款，待朱艳萍银行同贷书出来之后，朱艳萍于房地产交易中心签约过户当日支付首期款（含定金）249552元，剩余房款440000元由朱艳萍申请银行按揭付款，于银行放款当日直接支付给宋蓥雯，签订过户合同后2个月内放款给宋蓥雯。若银行或公积金管理中心审批同意贷款额少于朱艳萍申请贷款金额的，朱艳萍应在收到博罗县*洲镇王氏万福地产中介服务部通知或十日内自筹资金补足并交付宋蓥雯。若银行不批准朱艳萍的贷款申请，双方同意按朱艳萍自收到丙方通知后三十日内自筹资金向宋蓥雯支付剩余房款。第六条，房地产交接。宋蓥雯应当于过户当天将房地产交付买方。第七条，产权转移登记。买卖双方须在接到中介方通知15日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，博罗县*洲镇王氏万福地产中介服务部协助办理。收件回执由博罗县*洲镇王氏万福地产中介服务部持有。第八条，延迟责任。1.朱艳萍延迟付款的，宋蓥雯有权要求朱艳萍以未付款项为基数，按每日千分之一支付违约金，合同继续履行；朱艳萍逾期付款满15日的，宋蓥雯有权解除合同并要求朱艳萍支付房产总价款百分之二十的违约金。2.宋蓥雯延迟交房的，朱艳萍有权要求宋蓥雯以房地产总价款为基数，按每日千分之一支付违约金，合同继续履行；宋蓥雯逾期交房满15日的，朱艳萍有权解除合同并要求宋蓥雯支付房地产总价款百分之二十的违约金。3.双方有一方拖延不办理产权转移登记手续，经催告后仍拖延的，则自催告通知送达后第三日起，另一方有权要求对方以房地产总价款为基数，按每日千分之一支付违约金，逾期满15日的，有权解除合同并要求对方支付房地产总价款百分之二十的违约金。合同还约定了其他事宜。合同签订当日，朱艳萍向宋蓥雯支付购房定金20000元，宋蓥雯亦向朱艳萍出具收据予以确认。案涉房屋于2018年1月17日办理不动产权登记，产权证号为粤（2018）博罗县不动产权第0003465号，产权限制状态已注销。另，根据宋蓥雯的申请，本院依法对博罗农行银行园洲支行进行调查，案涉房屋并无在该行有办理银行按揭登记。博罗县*洲镇王氏万福地产中介服务部系于2016年6月21日注册登记的个体工商户，经营者王运福，经营范围：服务二手房、厂房、商铺、地皮买卖租售，、地皮买卖租售销。朱艳萍陈述案涉房屋已转让给案外人，并由案外人在使用。朱艳萍与宋蓥雯有一并至银行办理申请按揭手续，但是具体由第三人进行操作。宋蓥雯确认案涉房屋现已转让给案外人，并确认2018年5月4日与朱艳萍及第三人一起至银行办理按揭申请手续。然而朱艳萍认为宋蓥雯在办理不动产权登记后将案涉房屋转让给案外人,遂以宋蓥雯违约为由向本院提起诉讼,宋蓥雯应诉后,认为系对方违约,遂向本院提出反诉。本院认为，朱艳萍与宋蓥雯、王运福于2017年10月22日签订的《房产买卖及居间合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。合同签订当日朱艳萍依约向宋蓥雯支付了定金20000元，已先行履行了部分合同义务。但根据朱艳萍庭审陈述及宋蓥雯自认已经将涉案房屋出售予案外人,且已完成过户。故本案《房产买卖及居间合同》的合同目的已经不能实现,无法继续履行,理应予以解除。首先，合同中“甲乙双方同意按银行按揭付款，待乙方银行同贷书出来之后，乙方于房地产交易中心签约过户当日支付首期款（含定金）249552元，剩余房款440000元由乙方申请银行按揭付款，于银行放款当日直接支付给甲方，签订过户合同后2个月内放款给甲方。若银行或公积金管理中心审批同意贷款额少于乙方申请贷款金额的，乙方应在收到丙方通知或十日内自筹资金补足并交付甲方。若银行不批准乙方的贷款申请，双方同意按乙方自收到丙方通知后三十日内自筹资金向甲方支付剩余房款。”的约定，双方未明确约定支付首付款时间，在合同约定不明的情况下,双方应进行协商以明确权利义务,但朱艳萍与宋蓥雯之间却未能继续达成协议,因此,上述合同约定不明的情况未能消除。其次，根据双方的陈述，朱艳萍与宋蓥雯及第三人于2018年5月4日至银行办理按揭申请手续，但经本院向博罗农商银行园洲支行进行调查，案涉房屋并无在该行有按揭登记的记录。朱艳萍未取得同贷书或银行贷款，也未依据合同约定表态可一次性付款，存在过错。办理按揭申请、支付首付款应为朱艳萍先行履行义务。但在此情况下,宋蓥雯在未清结与朱艳萍的合同权利义务的情况下,又将房屋出售给他人,其行为亦存在不当。综上所述，《房产买卖及居间合同》中关于首期款支付时间约定不明,且朱艳萍、宋蓥雯均存在过错的情况下,应各自对自己的违约行为承担责任。现朱艳萍及宋蓥雯均向要求解除双方签订的《房产买卖及居间合同》，本院依法予以准许。合同解除后，宋蓥雯应当将收取朱艳萍的定金20000元返还给朱艳萍。因合同无法继续履行是由于双方合同约定不明，且双方均存在过错造成的，朱艳萍、宋蓥雯均请求支付违约金、律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。第三人未到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理及判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院缺席判决如下：一、解除原告（反诉被告）朱艳萍与被告（反诉原告）宋蓥雯于2017年10月22日签订的《房产买卖及居间合同》。二、被告（反诉原告）宋蓥雯于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）朱艳萍返还定金20000元。三、驳回原告（反诉被告）朱艳萍的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）宋蓥雯的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12235元，原告（反诉被告）朱艳萍承担11935元，由被告（反诉原告）宋蓥雯承担300元；反诉案件受理费6118元，由被告（反诉原告）宋蓥雯承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  胡海林人民陪审员  张 莉人民陪审员  陈永平二〇二〇年五月二十九日法官 助理  王 伟书 记 员  黄子健