内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内06民终97号上诉人（原审被告）：周某，公民身份证号码：×××，现住包头市。委托代理人：朱某，内蒙古伊康东律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李某，公民身份证号码×××。委托代理人：吴某，内蒙古三恒律师事务所律师。委托代理人：高某，内蒙古三恒律师事务所律师。原审被告：杜某，公民身份证号码×××。委托代理人：常某，公民身份证号码×××，，系杜某丈夫。原审被告：鄂尔多斯市常星房地产开发有限公司，统一社会信用代码：911506026900951491。法定代表人：常某，该公司董事长。原审被告：鄂尔多斯市金地房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91150602695933105R。法定代表人：吕某。原审被告：内蒙古万正房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91150602740114265T。法定代表人：武某，该公司董事长。委托诉讼代理人：张某，公民身份证号码×××。上诉人周某因与被上诉人李某，原审被告杜某、鄂尔多斯市常星房地产开发有限公司、鄂尔多斯市金地房地产开发有限责任公司、内蒙古万正房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2018）内0602民初5555号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人周某的委托代理人朱某，被上诉人李某的委托代理人吴某、高某，原审被告杜某的委托代理人常某，原审被告鄂尔多斯市常星房地产开发有限公司（以下简称常星公司）的法定代表人常某，原审被告内蒙古万正房地产开发有限责任公司（以下简称万正公司）的委托代理人张某到庭参加诉讼，原审被告鄂尔多斯市金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。周某上诉请求：1、一审法院认定事实错误，证据不足，请求二审法院依法撤销东胜区人民法院（2018）内0602民初5555号民事判决并依法改判；2、本院一审、二审诉讼费用由被上诉人李某负担；事实和理由：1、一审法院认定事实错误，证据不足。上诉人周某是涉案房屋的合同权利人，被上诉人李某无权向杜某主张涉案房屋的网签备案登记手续及产权登记手续，一审法院认定李某与常星公司签订的《万正金地铭苑项目认购协议》有效，属于认定事实错误，证据不足。2、本案中涉案房屋已经实际出售并交付给上诉人，且上诉人已经实际从杜某处办理领取了上述房屋手续，上诉人才是涉案房屋的合同权利人，所以，一审法院要求杜某向李某办理房屋网签备案手续，认定事实错误，适用法律错误。被上诉人李某辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，证据充分、适用法律正确、程序合法，故上诉人的上诉请求不能成立，肯定二审法院在审理后驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。原审被告杜某答辩称，同意上诉人的上诉请求。原审被告常星公司答辩称，同意上诉人的上诉请求。原审被告金地公司未提交书面答辩意见。原审被告万正公司答辩称，所有给万正公司提交了相应的办理网签手续的房屋，我方都已经予以办理，请求法院依法判决。李某向一审法院起诉请求：1、依法判决确认李某系位于××区房产的合同权利人；2、依法判决杜某、常星公司、金地公司、万正公司为李某办理上述房屋的网签备案手续及权属登记手续。3、依法判决周某、杜某、常星公司、金地公司、万正公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1、2011年6月11日，常星公司向李某出具收据一支，载“今收到李某万正金地铭苑订金20000元”；2011年7月11日，常星公司向李某出具收据一支，载“今收到李某万正金地铭苑C3号楼901房款390582元（141.3㎡×7510元/㎡）；2011年7月11日，常星公司向李某出具收据一支，载“今收到李某万正金地铭苑C3号楼901房款100000元（141.3㎡×7510元/㎡）。后该房房号变更为3-2-904。2、2014年12月6日，周某与杜某签订《万正·金地铭苑项目认购协议》一份，约定周某以706500元购买杜某所有的万正金地铭苑3-1-901室（141.3㎡×5000元/㎡）。同日，杜某向周某出具收据一支，载“今收到周某交来的万正金地铭苑3-1-901室房款706500元（顶账房）”。后该房房号变更为3-2-904。3、鄂尔多斯市中级人民法院于2017年5月11日依鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司申请作出（2017）内06执249号执行裁定书依法查封了涉案房屋，李某称涉案房屋已出售于其，要求解除查封并提出执行异议，鄂尔多斯市中级人民法院于2017年10月29日作出（2017）内06执异287号执行裁定书，该执行裁定书具体内容为：“本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，未登记的建筑物按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可，施工许可等相关证据判断案外人是否系执行标的物的权利人。本案中，包括涉案房屋在内的万正金地铭苑项目房地产均未进行网签亦未办理不动产登记，本院（2017）内06执249号执行裁定查封土地使用权登记薄所载使用权人为万正房地产公司的未登记建筑物，查封对象并非被执行人杜某名下财产，执行行为不当，应予纠正。另，根据上述司法解释第二十四条规定的：“应审查案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行”的案外人执行异议审查标准，本案中，按照土地使用权登记证所载内容，涉案房屋的名义开发人为万正房地产公司。万正房地产公司法定代表人武某与郭治飞所签《“万正城D3-2地块项目”转让协议》的性质为挂靠协议，郭治飞以万正房地产公司名义从事该公司“万正金地名苑”项目房地产开发，开发位于东胜区经济技术开发二期（铁西二期）D3-2地块的国有土地。后郭治飞、李申宇、杜某依据三方所签《万正城D3-2联合开发协议》共同向万正房地产公司出资，以万正金地铭苑为名称开发楼盘，杜某作为出资方享有按出资比例将分得的房屋进行出售的权利。虽依照《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款、《建筑工程质量管理条例》第二十五条第二款的规定，在建筑工程中禁止挂靠，被执行人杜某与郭治飞等共同出资挂靠万正房地产公司从事房产开发已经违反国家法律的强制性规定，但案外人因订金、房款收据所载内容及具体履行行为与常星公司、杜某形成事实上的商品房买卖合同关系，双方意思表示真实，且该民事法律关系成立于法院司法查封之前。另，案外人已经支付了部分购房款，现未办理过户登记的原因在万正房地产公司及郭治飞、被执行人杜某一方，并非案外人自身原因所致，案外人在商品房买卖过程中没有过错，本院对案外人所购房屋进行查封不妥，案外人的异议理由成立。……中止对位于东胜区万正金地铭苑3-2-904房屋的执行。”鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司对（2017）内06执249号执行裁定不服，提出申请人执行异议之诉，鄂尔多斯市中级人民法院于2018年9月11日作出（2018）内06民初134号民事判决书，判决驳回鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。4、周某亦对涉案房屋提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行并解除查封。鄂尔多斯市中级人民法院于2017年10月29日作出（2017）内06执异306号执行裁定书，裁定中止对位于东胜区万正金地铭苑3-2-904房屋的执行。鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司不服提出申请人执行异议之诉，于2018年7月7日向鄂尔多斯市中级人民法院申请撤诉，鄂尔多斯市中级人民法院于2018年7月9日作出（2018）内06民初116号民事裁定书，准许鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司撤诉。一审法院认为，本案所涉问题系因“一房二卖”引发的合同履行中权利保护顺位的确定问题，处理合同履行问题根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”规定，本案中，针对涉案房屋有存在两个房屋买卖合同关系，即李某与杜某、常星公司之间形成的事实上的买卖合同关系及周某与杜某于2014年12月6日签订《万正·金地铭苑项目认购协议》，该两个买卖合同关系均经鄂尔多斯市中级人民法院生效文书确认为有效，但合同权利人均对涉案房屋未办理产权变更登记，均未产生物权。故一审法院依据合同的占有顺序、签约时间顺序确认权利保护顺位，本案中，其一，涉案房屋事实上已由李某占有和使用，周某对此亦予以认可。占有具有排他性，取得占有的买受人已经达到对不动产的支配和控制，双方合同义务最接近履行完毕，此时较未占有房屋之买受人之法律关系已处于更为稳定的状态，物权变动亦最接近完成；其二，李某的买卖合同关系时间早于周某的签约时间，从出卖人遵守诚实信用原则角度来看，从保护交易秩序角度来看，第一买受人的合同成立在先，保护第一买受人在某种程度上就是保护社会的诚实信用基础，保护交易秩序，故应优先保护原告的合同权利。综上，从李某对涉案房屋合同签订协议在前及占有涉案房屋因素考虑，优先保护李某针对涉案房屋的合同权利，故杜某、常星公司应按双方约定向李某履行义务。依据双方的买卖合同关系应优先保护其合同权利，亦可确认李某系涉案房屋买卖合同的合同权利人。关于李某主张的杜某、常星公司履行网签备案手续及权属登记手续，本案中，万正公司自认涉案房屋具备网签的条件，且李某已支付50%的房屋价款，杜某、常星公司应履行签订网签合同的义务。涉案房屋初始登记在被告万正公司名下，其也应协助李某办理涉案房屋的相关手续。故一审法院对李某主张此项诉讼请求予以支持。李某请求其他当事人履行该项义务，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、李某系其与杜某、鄂尔多斯市常星房地产开发有限公司关于位于××区房屋买卖合同的合同权利人；二、杜某、鄂尔多斯市常星房地产开发有限公司、内蒙古万正房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日协助李某办理位于××区房产的网签备案手续及权属登记手续；三、驳回李某的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人除一审证据外，向本院提交了《公证书》复印件一份，拟证明常星公司向被上诉人发出《解除合同的通知》，该通知书已经送达，送达即生效，根据《合同法司法解释（二）》第二十四条规定，被上诉人李某未在法定期间内即三个月提出异议并起诉，所以上诉人认为被上诉人李某与常星公司双方的认购协议已经解除。被上诉人李某质证称，对公证书的真实性认可，不认可证明事宜，合同没有约定解除事项，也不存在法定解除条件，常星公司没有按照约定时间交房，违约在先，不能行使单方合同解除权，且常星公司在起诉解除合同后又未到庭，法庭按撤诉处理，常星公司怠于行使权力，解除合同未生效；且在公证书上并没有受送达人签字，也没有视频和照片，也不确定是谁接收到的通知书，李某本人至今未收到通知书。杜某质证称，我方一审未到庭，首先对上诉人一审提交的额证据发表质证意见，对证据一、证据二、证据三、证据四认可，对证据五不认可，因为交水费没有合同无法交付，对证据六不认可，对《公证书》认可，没有异议。常星公司质证称，我方一审未到庭，首先对上诉人一审提交的证据发表质证意见，对证据一、证据二、证据三、证据四认可，对证据五不认可，因为交水费没有合同无法交付，对证据六不认可，对《公证书》认可，没有异议。万正公司质证称，对《公证书》认可，没有异议。被上诉人李某除一审证据外，向本院提交了《居住证明》一份，拟证明李某在2017年2月份已在涉案房屋里居住至今。上诉人周某质证称，对该证明的真实性认可，不认可证明问题，因为居委会并不会到地核实是不是从2017年开始居住的，无法证明李某这三年一直居住在涉案房屋内。杜某质证称，认可该证据，李某是撬门入住的，现在仍欠我房款。常星公司质证称，认可该证据，李某是撬门入住的，现在仍欠我房款。万正公司质证称，对证据的真实性及证明问题均认可。一审被告杜某、常星公司除一审证据外，向本院提交了《限期结清房款通知书》一份及邮政送达的凭证回执，拟证明李某拒不交房款，常星公司与李某解除了购房协议。上诉人周某质证称，认可该证据，无异议。被上诉人李某质证称，对证据的三性均不认可，收件人的电话号码并非李某的电话，也没有详细地址，这份EMS并没有送达成功，李某本人及家属均未收到过。万正公司质证称，对该证据认可，无异议。针对当事人二审期间提交的新证据，经评议，本院认证意见如下：上诉人提供的《公证书》无法单独证明其要证明的问题，不予采信；被上诉人的《居住证明》与其提交的其他证据相印证，予以采信；杜某、常星公司提供的证据无法显示是否已经送达，不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的基本事实一致，应予确认。本院认为，本案争议的焦点为被上诉人李某原审诉讼请求能否成立。首先，根据本案中双方均认可的案件事实，上诉人周某认为其属于案涉房屋的合同权利人，在案涉房屋均未办理房屋所有权转移登记的前提下，综合考虑李某属于案涉房屋买受人，周某属于以物抵债，以及双方认购案涉房屋的时间顺序、占有使用情况，原审判决认定被上诉人李某为案涉房屋买卖合同的合同权利人并无不妥，但根据李某一审诉状中陈述，案涉房屋总价款为1058910元，其只交纳了房款510582元，剩余房款未交纳；其次，上诉人周某虽属于原审被告，但一审判决内容中并未要求周某履行相应的义务，且周某在一审也未提出反诉，在一审判决履行义务主体即杜某、常星公司、万正公司未提出上诉的情形下，周某在二审主张其为案涉房屋合同权利人于法无据，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，周某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由上诉人周某负担。本判决为终审判决。审 判 长  乌 宁审 判 员  金 海审 判 员  郝 蓉二〇二〇年五月二十五日法官助理  齐凯红书 记 员  刘景然