安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0123民初1129号 原告:肥西县融信投资有限公司,住所地安徽省合肥市肥西县上派镇巢湖路老党校干训楼**，统一社会信用代码9134012358303528XC。 法定代表人:吴秀杰，执行董事。 委托诉讼代理人：胡世友、谢银久，安徽世邦律师事务所律师。 被告:合肥尚派置业有限公司,住所地安徽省合肥市北一环濉溪路**置地汇丰广场**，统一社会信用代码913401005532637408。 法定代表人:许亚林,执行董事。 原告肥西县融信投资有限公司（以下简称融信公司）诉被告合肥尚派置业有限公司（以下简称尚派置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告融信公司委托诉讼代理人胡世友、谢银久到庭参加诉讼，被告尚派置业经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭，本案缺席审理，现已审理终结。 原告融信公司提出以下诉讼请求：1、请求确认原被告之间签订的商品房买卖《协议》无效;2、请求判令被告返还原告购房款5106335.5元并赔偿损失1021267.1元;3、被告承担本案诉讼保全担保费用3万元(小计:6157602.6元);4、被告承担本案全部诉讼费用。经法院释明后，原告融信公司变更诉讼请求为：1、要求被告返还购房款4376859元（7678700元×36%/12个月×19个月（2012年3月25日至2013年11月24日期间19个月）=4376859元）；2、要求被告赔偿相应的损失金额为4376859×20%=875371.8元，合计5252230.8元；3、要求被告承担保全担保费9100元。事实和理由：原被告双方于2012年11月22日签订商品房买卖《协议》一份,根据协议约定:原告购买被告开发的位于肥西县上派镇云谷路与肥光路交口西南角的“尚派财富中心”项目中的1-187号1--2-052号等18间商铺房屋,建筑面积约捌佰柒拾平方(米)单价为6000元每平方米,总价款为5106335.5元,付款方式为被告同意以合肥鼎泰华孚置业有限公司(以下简称鼎泰华孚,注:被告和鼎泰华孚公司的实际控制人系同一人)拖欠原告房租款5106335.5元变更为拖欠原告利息4376859元(因按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持，截止2013年11月24日)予以支付,被告应在2013年11月24日前将房屋交付原告使用,逾期交房的,原告选择解除协议的,被告应退还此房款并按已付款的20%向原告赔偿损失等。协议签订后至今,被告一直没有交付房屋,后经了解,该房屋在原被告签订的《协议》签订后至今,并未取得“商品房预售许可证”,系违法售房,双方之间签订的房屋买卖《协议》因违法而无效,但无效的责任全在被告方。鉴于以上事实,为了维护原告的合法权益,原告特具状起诉,请求贵院依法判如所请。 被告融信公司第一次庭审时辩称，原告起诉商品房买卖合同是虚假的，实为融信公司向鼎泰华孚资金放贷7678700元，按月息3.5分计息，以房租形式将房租转化为尚派财富中心18间商铺的购房款，实际没有支付涉诉的510万房款，所以本公司认为原告诉请第二条涉嫌虚假诉讼。第二次庭审，被告尚派置业经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利。 经过庭审、原被告举证质证以及当事人陈述，本院认定如下事实：2012年4月27日，融信公司向鼎泰华孚转账7678700元，双方以签订《商品房买卖合同》的形式，购买鼎泰华孚开发的华畅大厦办公801房，该合同已备案。 后双方再次签订《协议》，约定融信公司（甲方）将上述801号房产返租给鼎泰华孚（乙方），时间为壹年，乙方向甲方支付租金为每月268754.5元，支付方式为按半年支付（每6个月的前一天支付租金），违约一天按天租金50%罚款加收，租赁到期，本金、租金还清。第4条约定：若在设定期限内，乙方不能按期归还甲方购置的华畅大厦第八层801号房产本息，甲方有权自行处置上述801号房产…。第5条约定：在乙方按期归还甲方上述801号房产的本金、租金后，甲乙双方解除上述801号房产的购房合同，作退房处理。…。 2012年11月22日，融信公司（乙方）与尚派置业（甲方）签订《协议》，甲方将其开发的尚派财富中心项目的18间商铺销售给乙方，面积870平方米，按每平方米6000元，总房款为5106335.5元，付款方式：甲方同意乙方以鼎泰华孚欠乙方的5106335.5元（房租截止2013年11月24日）充抵乙方购买甲方上述商铺的购房款。甲方应当在2013年11月24日前将商铺交付乙方使用。甲方如未按本合同规定的期限将该商铺房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过三十日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起七日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金。 另查明，鼎泰华孚与尚派置业的法定代表人均是许亚林。上述两份协议均系许亚林签字（印章）、公司盖章。融信公司为办理本次诉讼财产保全担保，支付担保服务费9100元。因尚派置业未取得商品房预售许可证，无法交付上述18间商铺，故原告提出上述诉请。 本院认为，本案的争议焦点为以下几点：一是协议约定的房屋租金问题。融信公司与鼎泰华孚签订《协议》约定将华畅大厦801号房产返租给鼎泰华孚，月租金268754.5元，由于协议中第4条、第5条表述为“归还房产本息”、“归还房产本金、租金”，有借贷的法律特性，结合被告辩解意见，借款本金7678700元按月利息3.5分计算出来的月利息为7678700×0.035=268754.5元与约定的月租金一致，故该协议应为借贷关于利息的约定，约定的月租金应为月利息，在本院向原告释明后，原告自愿将协议中的月租金调整为月利息（以本金7678700元为基数，按年利率36%计算为月利息230361元）。由于二次开庭时被告未到庭，视为放弃主张返还超过年利率24%的部分，由于协议的签署时间未写明，根据协议第3条“时间为壹年（以付款时间计算）”，故借款期限为一年，自2012年4月27日起至2013年4月23日按年利率36%计算利息为2764332元。 二是融信公司与尚派置业于2012年11月22日签订的《协议》约定以房抵债问题。尚派置业与鼎泰华孚虽然法定代表人是同一人，但是从公司法的角度不为同一民事主体，原告在无充分证据证明其与鼎泰华孚存在公司混同的情况下，不为公司混同。尚派置业用其开发的尚派财富中心项目18间商铺抵偿鼎泰华孚利息债务的行为，为债务承担。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条之规定，债务承担需经债权人同意。融信公司作为借款利息的债权人与尚派置业签订《协议》，视为知情并同意尚派置业承担利息债务。协议约定“甲方同意乙方以合肥鼎泰华孚置业有限公司欠乙方的房租（5106335.5元，房租截止2013年11月24日）充抵乙方购买甲方上述商铺的购房款”，如前所述，房租为借款利息，即尚派置业、融信公司合意以鼎泰华孚借款利息充抵购房款，自双方达成合意时，视为尚派置业取得购房款，而鼎泰华孚与融信公司关于借款利息的债权债务消灭，尚派置业承担全部债务，不与鼎泰华孚共同承担，不为债务加入。华畅大厦801号房屋买卖作为借款担保，因未实际交付，故鼎泰华孚在借款期限届满不能归还本息的情况下，融信公司亦未能按照协议约定处置该房产。尚派置业自愿用延至2013年11月24日借款利息充抵房款是其真实意思表示，其法定代表人许亚林签字认可，因其同为鼎泰华孚的法定代表人，未持异议，视为鼎泰华孚默视认可该利息计算至2013年11月24日，借款期限内利息按年利率36%计算为2764332元，逾期利息根据法律规定不应超过年利率24%，即2013年4月27日至2013年11月24日借款利息，应以本金7678700元为基数，按年利率24%计算为（月利息153574元×7个月）1075018元，故借款利息共为2764332元+1075018元=3839350元。关于尚派财富中心项目的《购房协议》，因尚派置业未取得商品房预售许可证而归于无效。合同无效的法律后果是因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此尚派置业应当返还融信公司抵扣购房款的借款利息3839350元，原告主张超过此数额的部分，因违反法律的强制性规定，不予支持。因合同无效，双方关于违约金的约定也失去约束力，原告主张按协议约定计算的损失额，不予支持。考虑双方过错，给融信公司造成资金占用损失，应以3839350元为基数，从2013年11月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款清之日止，鉴于原告主张的损失为875371.8元，故占用损失应以此为限，超出部分因超出原告诉请不予支持。融信公司要求尚派置业支付保全担保费9100元，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，第一百一十八条，《中华人民共和国民法通则》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十六条，第五十八条，第八十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，第二十六条，第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告合肥尚派置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告肥西县融信投资有限公司借款利息3839350元、损失875371.8元和保全服务费9100元； 二、驳回原告肥西县融信投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费54903元，保全费5000元，由被告合肥尚派置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  曾凡玲 人民陪审员  唐巧慧 人民陪审员  施 红 二〇二〇年五月十四日 书 记 员  唐 芮 附1：原被告举证 原告融信公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 一、商品房买卖《协议》，证明原告自被告处购买商品房的的详细约定,包括房屋坐落、房号、建筑面积、房价,付款和逾期交付的损失计算方式等。 二、商品房买卖合同，证明原告曾在被告法定代表人许亚林实际控制的合肥鼎泰华孚置业有限公司购买的商品房及其约定。 三、付款凭证等，证明原告已经履行了与鼎泰华孚公司签订的商品房预售合同约定的付款义务。 四、房屋返租协议，证明鼎泰华孚公司与原告之间的房屋租赁租金约定。 五、中院（2019）皖01刑终341号刑事判决书，该判决书确认合肥尚派置业有限公司、合肥鼎泰华孚置业有限公司和合肥鼎派置业集团有限公司均是被告的法定代表人许亚林设立的，并实际控制。（第二页第一行至第三行、第四页倒数第五行至尾、第五页倒数第九行至倒数第六行、第二十二页七至十一号陈述和证言） 六、诉讼保全担保合同及担保费发票，担保费为9100元，此项费用为原告的实际损失。 七、合肥尚派置业有限公司、合肥鼎泰华孚置业有限公司和合肥鼎派置业集团有限公司2018年度年检报告，证明三公司的办公地址、联系电话、电子邮箱等均为一致，系人格混同。 被告尚派置业为支持其辩解意见，向本院提交如下证据： （2018）皖0102刑初24号第32页第15行至20行，（2015）刑瑶初字第00871号，第17页第5行至11行，证明原告与被告公司就是借贷关系，一审刑事已经认定借贷关系，二审拿掉，因为李光庚是我直接找到的特定对象，不属于非吸金额，现在原告诉称的尚派财富中心18间商铺的买房协议已涉嫌套路贷，移送在合肥市公安局，我在看守所时，市局扫黑专案组找到我，跟我说的，应该在核查阶段。（当庭提交） 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 《中华人民共和国民法通则》 第九十一条合同的一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 (二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。