广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初9296号原告：清远市清城区凤城街道古城社区*民委员会，住所地：广东省清远市清城区***************，统一社会信用代码：554************776。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：韩兴柱，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何佩珊，广东金亚律师事务所实习律师。被告：梁晋英，男，1993年3月12日出生，汉族，住广东省英德市************，公民身份号码：441************415。原告清远市清城区凤城街道古城社区*民委员会（以下简称古城居委会）与被告梁晋英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩兴柱到庭参加诉讼。被告梁晋英经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古城居委会向本院提出诉讼请求判令：一、被告向原告支付拖欠的租金46,200元及逾期支付的违约金（租金从2018年9月1日按照3,850元/月计算至2019年8月31日止，违约金以每一季度的租金分别为基数，按照每日千分之一从该季度前一个月的16日计算至实际付清租金之日止）；二、被告向原告支付解除合同的违约金31,680元；三、确认原、被告双方租赁关系在2019年8月31日解除；四、确认原告有权没收被告的1万元押金；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告作为出租方甲方与被告作为承租方乙方于2015年3月16日签订了关于承租清城区桥北路东三座17开房屋铺位的《承租合同》，租赁期限自2015年4月1日至2018年3月31日止。合同第二条就租金、押金进行了约定。租金每月4,400元，每季度为13,200元，乙方自签订合同之日缴纳押金壹万元。合同第三条就租金缴纳的时间进行了约定，每季度租金应在该季度前一个月的十五日前缴清，逾期缴纳的按日加收欠缴金额的千分之一作为违约金，拖欠租金超过30天作违约处理，甲方有权解除合同，并拍卖乙方的货物及收回房屋铺位，没收押金。合同第九条就违约责任进行了约定，乙方未依合同依时交纳租金视为乙方根本违约，没收押金。一方根本违约另一方有权解除合同，并由违约方支付合同期限租金总额之20%的违约金给守约方，并赔偿守约方的经济损失。承租合同签订后，原告按照约定将铺位交付被告使用。被告未按时缴纳租金，并要求下调租金，经与原告协商从2017年1月起租金按照3,850元缴交，但被告之后以工程款未收回为由拖欠租金，合同到期后未签订新的书面租赁合同。2019年3月，被告自行锁好店铺后即开始拒绝接听原告工作人员的电话，至今租金只交至2018年6月，原告认为被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，根据法律规定特向贵院起诉，请支持原告的诉讼请求。被告梁晋英未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告未到庭参加诉讼，视为放弃对原告证据的质证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年3月16日，原、被告签订《承租合同》（以下简称租赁合同），约定被告租赁原告坐落在清远市清城区********卡房屋房屋，承租期限从2015年4月1日至2018年3月31日，每月租金4,400元；被告自签定合同之日交押金1万元给原告，合同履行期满，如被告已缴清全部租金及其它应缴之费用并无违约行为，原告应在期满后如数退回押金给被告(不计息)；缴交金额时间：双方同意，被告自签合同之日先交清第一季度金额13,200元给原告，下一季度的承租款在季度前一个月的十五日前缴清，如被告未能按此约定时间交清的，按日加收欠缴金额的1‰作为违约金，拖欠租金达30天作违约处理，原告有权解除合同并没收押金；被告未依合同依时交纳租金、视为乙方根本违约，一方根本违约，另一方可有权解除合同，并由违约方支付合同期间租金总额之20%的违约金给守约方，并赔偿守约方的经济损失；此外，合同还约定双方的其他权利义务。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告支付押金1万元及房屋租金至2018年6月份。前述合同约定的租赁期间届满后，被告继续使用租赁物。其后，因原告认为被告一直拖欠租金，遂提起本案诉讼。在诉讼中，原告自认从2017年1月起涉案房屋租金经双方协商按每月3,850元计算；原告提供的照片显示，涉案房屋已经上锁，被告经营的商户牌停业状态。本院认为，本案为租赁合同纠纷。（一）关于租赁合同解除时间的问题。当事人订立租赁合同，依法确立房屋租赁合同关系；合同租赁期间届满后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。故原告关于租赁合同于2019年8月31日解除的主张，事实及理由充分，本院予以采纳。（二）关于租金及违约金的问题。依前述，租赁合同租赁期间届满后继续有效，被告应按重新约定的每月3,850元支付租金至2019年8月31日，故对原告主张租金从2018年9月1日按3,850元/月计算至2019年8月31日合计46,200元，本院予以支持；当事人约定逾期支付租金违约金按每日千分之一计算，该违约金约定明显过高，应当予以调整，其数额可参照民间借贷法定最高限额即年利率24%从逾期之日起计算。对于原告关于解除合同违约金31,680元的主张，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，在逾期支付租金违约金明显过高的情况下，原告再主张其他违约金会造成双方的权利义务失衡，故本院对原告的该主张不予支持。（三）关于合同押金问题。涉案租赁合同押金系履约保证金，具有定金性质，被告长期拖欠原告租金的行为已构成严重违约，故原告提出其有权没收被告的1万元押金的主张，事实及理由充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第三项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告清远市清城区凤城街道古城社区*民委员会与被告梁晋英于2015年3月16日签订的《承租合同》在2019年8月31日解除；二、被告梁晋英于本判决生效之日起十日内，向原告清远市清城区凤城街道古城社区*民委员会支付房屋租金46,200元及违约金（违约金从2018年9月16日、2018年12月16日、2019年3月16日、2019年6月16日起各按11,550元为基数及年利率24%计算至付清之日止）；三、确认原告清远市清城区凤城街道古城社区*民委员会对1万元合同押金可不予返还；四、驳回原告清远市清城区凤城街道古城社区*委会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,344元，由被告梁晋英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员  王志文人民陪审员  张 勇人民陪审员  卢小冰二〇二〇年五月七日书 记 员  黄春燕附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：(一)保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。(二)债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。(三)当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。(四)按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。