广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终510号上诉人（原审被告）：庄学斌，男，1959年9月1日出生，汉族，住广东省阳春市************。公民身份号码：440************01X。上诉人（原审被告）：张德洋，男，1964年3月8日出生，汉族，住广东省阳春市**************。公民身份号码：440************112。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：蒋经邦,男，1972年8月9日出生，汉族，住广东省阳春市******之2号。被上诉人（原审原告）：张庆峰，男，1986年4月1日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区*************。公民身份号码：441************71X。被上诉人（原审原告）：刘山，男，1984年4月5日出生，汉族，住广东省阳春市**********。公民身份号码：441************936。被上诉人（原审原告）：杨杰，男，1985年6月23日出生，汉族，住广东省阳春市*******福源楼A梯801房。公民身份号码：441************435。三被上诉人共同的委托诉讼代理人：洪成参，广东春洲律师事务所律师。三被上诉人共同的委托诉讼代理人：肖宇，广东春洲律师事务所律师。原审第三人：阳春市************。住所地：广东省阳春市************。负责人：王章发，该村村长。上诉人庄学斌、张德洋因与被上诉人张庆峰、刘山、杨杰，原审第三人阳春市************（以下简称春城街道福田村）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2019）粤1781民初1126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人庄学斌、张德洋上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人在签订《土地分租合同》时已将上诉人与春城街道福田村签订的《土地租赁合同》复印件交给被上诉人，被上诉人清楚涉案土地的用途是农用地，且双方在签订合同时并未约定被上诉人租赁土地的具体用途是什么，而是由被上诉人根据土地的性质和用途自行决定如何使用。被上诉人一审时主张租赁涉案土地目的是开办汽车修理厂，这是其为了达到诉讼目的而作的虚假陈述，被上诉人提供的营业执照只能反映杨杰个人之前曾在其他地方开办了汽车修理厂，与本案租赁合同毫无关联；如果租赁土地用于开办汽车修理厂，则会在《土地分租合同》予以载明。《中华人民共和国农村土地承包法》第四十三条规定：“经承包方同意，受让方可以依法投资改良土壤，建设农业生产附属、配套设施，并按照合同约定对其投资部分获得合理补偿”，农用地的承包方或受让方可以建设农业生产附属、配套设施，因此合同第三条“……待乙方进场清理搭建临时棚舍……”及第五条“甲方要积极配合乙方办理有关临时搭建建筑的审批手续……”的约定并不能反映被上诉人向上诉人租赁涉案土地是用于非农业建设，一审法院据此认定被上诉人向上诉人租赁涉案土地是用于非农业建设属于认定事实错误。二、被上诉人主张上诉人在涉案土地上填土是不属实的。阳春大道建设后涉案土地大量积水不能耕种，经春城街道福田村与相关政府部门协商后由阳春市****办事处国土资源管理所于2011年11月在河岸土地上填土，上诉人租赁该土地后未作改变。被上诉人提供照片拟证明阳春市城市管理和综合执法局和阳春市****办事处于2019年1月11日联合发出《关于限期清理地上附着物的通告》也不属实，因为该通告上并没有加盖公章，若法院认为该通告与本案有关联应发函有关部门核实其真实性。且从上述通告主要内容看，春城街道福田村全部土地均属于城市范围，案涉土地分租合同合法有效。三、上诉人于2020年4月1日依法向阳春市自然资源局申请公开案涉地块是否列入城市建设规划红线范围，如已列入城市建设规划红线范围，批准的日期。该局于次日收件受理但未答复。案涉土地使用性质问题需待自然资源局答复，也是认定合同效力的关键。一审没有查明该事实，属认定事实不清，判决错误，应予以改判或发回重审。四、春城街道福田村与本案有利害关系，是原审第三人，上诉人在上诉状中遗漏列原审第三人春城街道福田村，应待通知春城街道福田村应诉后再次开庭。三、被上诉人自认案涉土地是农用地，其出于建造汽车修理厂目的与上诉人签订土地分租合同。如果二审认定合同无效，那么被上诉人具有主要过错，应承担相应的责任，即对造成自身的租金损失和土地占用费应承担主要责任，上诉人无需退还租金给被上诉人。五、被上诉人拟用案涉土地搭建临时棚用于经营汽车修理厂，其未依法向相关部门申请行政许可。因此，不能据此认定合同目的不能实现，造成其租金损失。事实上，上诉人将承租春城街道福田村的土地部分分租给他人用作大型汽车停车场，申请建设用地经批准后使用。六、被上诉人虽主张合同无效，但并没有通知上诉人将案涉土地使用权交还给上诉人。如合同无效，亦应按合同约定的租金标准支付土地占用费给上诉人。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人张庆峰、刘山、杨杰答辩称：一、被上诉人向上诉人租赁涉案土地用于经营汽车修理等非农业建设用途事实清楚。理由如下：1、根据《土地分租合同》的第三条和及第五条内容及合同没有涉案的土地用于种植、养殖的文字意思表示，再结合杨杰的营业执照，足以认定租赁的土地用于经营汽车修理等非农业建设用途。2、被上诉人在一审提交的视频证据证明涉案的土地已填土，填土标高与阳春大道主干线为同一标高，上诉人或第三人均无法举证证明其取得合法改变土地水田用途的审批文件，土地现状已处于不合法状态。3、阳春市城市管理和综合执法局、阳春市****办事处联合发出的《关于限期清理地上附着物的通告》，证明案涉土地未取得非农建设的合法审批手续。4、上诉人上诉引用《中华人民共和国农村土地承包法》第四十三条，是适用法律错误。因为国土资发〔2014〕127号《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》的解读指出：生产设施用地是指在设施农业项目区域内，直接用于农产品生产的设施用地；配套设施用地是指由农业专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等，从事规模化粮食生产所必需的配套设施用地。农业生产附属、配套设施使用的时候不需要办理农用地转用等审批手续，只需要签订《用地协议》，报有关部门备案即可。5、从法律依据来看。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”依据该规定，无论上诉人、被上诉人或第三人均不符合对涉案土地为非农业建设适格合法使用主体。从2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》来看。该法第八十二条“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”的规定，上诉人与被上诉人签订的《土地分租合同》违反了上述法律的强制性规定，应为无效合同。二、上诉人应返还13万元租金给被上诉人。理由如下：无效合同从合同时起即没有法律约束力。被上诉人对该合同确认无效没有任何过错，是上诉人签订前故意隐瞒案涉土地属于农业用地的性质。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被上诉人支付了13万元租金给上诉人，而双方当事人在本案一审庭审中一致确认被上诉人没有使用涉案的土地，故上诉人应返还13万元租金给被上诉人。三、案涉土地在一审庭审时，已经上诉人、被上诉人和春城街道福田村三方共同确认土地性质属于农业用地，无需再向阳春市自然资源局发函询问。综上所述，请求驳回上诉，维持原判决。原审第三人未陈述诉讼意见。张庆峰、刘山、杨杰向一审院起诉请求：一、确认张庆峰、刘山、杨杰与庄学斌、张德洋于2018年12月20日签订的《土地分租合同》无效；若该合同有效，则依法解除该合同。二、庄学斌、张德洋返还2019年租金130000元给张庆峰、刘山、杨杰。三、案件诉讼费用由庄学斌、张德洋承担。一审法院认定事实：2018年12月18日，庄学斌、张德洋（乙方）与春城街道福田村（甲方）签订了《土地租赁合同》，约定将甲方位于阳春市**********交汇处阳春大道边龙塘垌面积约31亩的土地租赁给乙方经营使用，租赁期限为10年，即从2019年1月1日起至2029年1月1日止，每年租金为130000元，乙方在每年1月12日前交清下一年度租金给甲方；签订合同当天乙方先付定金10000元给甲方，待乙方进场清理搭建临时棚舍无争议后在2019年1月12日前向甲方付清一年租金余额120000元；该合同自双方签字、盖章后立即生效。双方还在合同中约定了其它权利、义务。春城街道福田村的村长王章发及村民陈茂和等46人与庄学斌、张德洋在该合同上签名及按捺指模，并加盖了阳春市*******委会福田经济合作社的公章；阳春市*******民委员会在该合同上加具了“同意村民意见，按该合同执行”的意见并加盖了公章。2018年12月20日，张庆峰、刘山、杨杰（乙方）与庄学斌、张德洋（甲方）签订了《土地分租合同》，约定甲方将位于阳春市**********交汇处阳春大道边龙塘垌面积约31亩土地中的20亩分租给乙方经营使用，分租期限为10年，即从2019年1月1日起至2029年1月1日止，每年租金130000元，张庆峰、刘山、杨杰在每年12月30日前交清下一年度租金给庄学斌、张德洋；签订合同当天乙方先付定金13000元给甲方，待乙方进场清理搭建临时棚舍无争议后在2019年1月6日前向甲方付清一年租金余额117000元；该合同自双方签字、盖章后立即生效。双方还在合同中约定了其它权利、义务。张庆峰、刘山、杨杰与庄学斌、张德洋均在合同上签名及按捺指模。签订合同当天，张庆峰、刘山、杨杰支付了2019年的租金130000元给庄学斌、张德洋。张庆峰、刘山、杨杰与庄学斌、张德洋签订《土地分租合同》后，张庆峰、刘山、杨杰拟接收涉案土地搭建临时棚时，发现涉案土地上有阳春市城市管理和综合执法局与阳春市****办事处于2019年1月11日联合发出的《关于限期清理地上附着物的通告》，通告主要内容为：“为营造整洁、干净的城市形象，加快城市发展步伐，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政处罚法》等法律法规的规定，我局决定对阳春市**********范围内地上的附着物、堆放物进行清理。请相关单位和个人于2019年1月15日前自行清理该地块上的附着物，逾期将一律视作无主物，由我局依法进行强制清理。”张庆峰、刘山、杨杰由于无法搭建临时棚遂以《土地分租合同》的标的物为农业用地，在该土地上填土从事非农经营活动违反法律的强制性规定，且该合同未经春城福田村民主议定程序通过，属于无效合同为由向一审法院提起本案诉讼。另查明，张庆峰、刘山、杨杰与庄学斌、张德洋均不是春城街道福田村的村民，涉案土地属于春城街道福田村集体所有的农业用地。签订合同后，张庆峰、刘山、杨杰没有在涉案土地上搭建临时棚舍，未有使用涉案土地。张庆峰、刘山、杨杰提供的营业执照证实其从事汽车修理与维护，零售汽车配件工作。一审法院于2019年11月4日到涉案土地进行勘验现场，发现涉案现场的土地已经被泥土填平了并种植了风景树，一审法院拍摄了现场照片，经质证，张庆峰、刘山、杨杰对该照片的质证意见为：对照片的真实性、合法性无意见，根据照片显示，涉案土地已经被填土，而且填土的标高和春洲大道与阳春大道交汇处的主干线同一标高。填土的行为也证明了庄学斌、张德洋将其向春城街道福田村租赁的土地用于非农建设并已经实施该建设行为，庄学斌、张德洋或春城街道福田村均无法举证其取得合法改变水田用途的审批文件。涉案土地已经处于不合法状态，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第八十一条规定，该行为违反了法律的强制性规定。从庄学斌、张德洋提供的土地租赁合同的第三条、第五条约定来看，合同中并没有将涉案土地用于种植、养殖等行为的文字意思表示，很明显其用途是非农业用途。庄学斌、张德洋对该照片的质证意见为：对照片的真实性、合法性无异议，庄学斌、张德洋与春城街道福田村签订出租合同及庄学斌、张德洋与张庆峰、刘山、杨杰签订合同时，涉案土地的状态与现在的状态是相同的，出租土地是政府出资填土，涉案土地合同中双方并没有约定用于非农业用途，庄学斌、张德洋出租给张庆峰、刘山、杨杰的涉案土地。一审法院认为，本案纠纷为春城街道福田村将其村集体位于阳春市**********交汇处阳春大道边龙塘垌面积约31亩的土地租赁给庄学斌、张德洋经营使用，庄学斌、张德洋又将其中的20亩土地分租给张庆峰、刘山、杨杰经营使用过程中发生的纠纷，故本案案由应为土地承包经营权出租合同纠纷。根据张庆峰、刘山、杨杰与庄学斌、张德洋签订的《土地分租合同》的第三条“……张庆峰、刘山、杨杰需在涉案土地搭建临时棚舍……”及第五条“……的庄学斌、张德洋要积极配合张庆峰、刘山、杨杰办理有关临时搭建建筑的审批手续……”等约定，结合张庆峰、刘山、杨杰提供的营业执照，可以认定张庆峰、刘山、杨杰向庄学斌、张德洋租赁涉案土地是用于经营汽车修理等非农业建设的事实。国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。涉案土地是春城街道福田村集体所有的农业用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，张庆峰、刘山、杨杰与庄学斌、张德洋双方签订的《土地分租合同》违反了上述法律的强制性规定，故为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”的规定，张庆峰、刘山、杨杰支付了涉案土地的2019年的租金130000元给庄学斌、张德洋，且张庆峰、刘山、杨杰与庄学斌、张德洋双方均确认张庆峰、刘山、杨杰没有在涉案土地上搭建临时棚舍，张庆峰、刘山、杨杰未有使用涉案土地，故庄学斌、张德洋应返还租金130000元给张庆峰、刘山、杨杰。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下：一、张庆峰、刘山、杨杰与庄学斌、张德洋于2018年12月20日所签订的《土地分租合同》无效；二、庄学斌、张德洋于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金130000元给张庆峰、刘山、杨杰。一审案件受理费16500元，由庄学斌、张德洋负担。二审审理期间，上诉人提供以下新证据，一、《政府信息公开申请书》，拟证明上诉人于2020年4月1日依法向阳春市自然资源局申请公开案涉地块是否列入城市建设规划的红线范围，如已列入城市建设规划红线范围，批准的日期，该局已收件受理但未当场答复。二、《现场照片》，拟证明上诉人将承租春城街道福田村的土地部分分租给胡金区用作大型汽车停车场，经申请建设用地经批准后使用。被上诉人质证意见：对证据一真实性及合法性无异议，对关联性及证明事实有异议，本案一审庭审时各方当事人均认可案涉土地属于农业用地，无需再向阳春市自然资源局发函询问；对证据二的真实性无异议，对合法性、关联性及证明事实有异议，因为仅依据现场照片，无提交汽车停车场的报建和审批手续，不排除该停车场是违法建筑的可能性。被上诉人二审期间提供证据有：现场照片，拟证明涉案土地已由上诉人收回并用于经营停车场。上诉人质证意见：对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，涉案土地是在被上诉人无按合同约定支付到期的第二年租金后，在2020年1月收回并出租给第三方经营停车场。但在此之前，被上诉人并未将案涉土地交回给上诉人。本案二审审理后，上诉人又提供一份证据：《阳春市自然资源局关于庄学斌、张德洋公民申请公开政府信息的答复》，拟证明阳春市*******面出口阳春大道交汇处阳春大道边龙塘垌面积31为的地块有面积约20亩土地列入了2017年12月批准的城市规划建设用地范围，案涉的土地在列入城市规划用地的范围。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：上诉人在一审庭审时承认涉案的土地原是农业用地，地块是建春城大道后积水，后由春城国土所填土。二审期间，上诉人承认涉案土地现已由其出租给第三方经营停车场。但其认为是在被上诉人没有按合同约定支付第二期租金后，才于2020年1月间另行出租。本院认为：本案是土地出租合同纠纷，综合上诉及答辩意见，本案争议焦点：双方订立《土地分租合同》是否有效，上诉人应否返还13万元给被上诉人。本案上诉人向春城街道福田村承承租31亩土地，后将其中20亩分租给被上诉人，双方在合中虽未明确约定出租土地的用途，但从《土地分租合同》的第三条“……承租方需在涉案土地搭建临时棚舍……”及第五条“……的出租要积极配合承租方办理有关临时搭建建筑的审批手续……”等约定来看，结合涉案的土地已填土，改变了原来农业用地的原状，双方合同约定的租金为每年13万元，被上诉人提供的营业执照等证据综合分析，原审认定上诉人将涉案土地出租给上诉人用于非农建设恰当，应予维持。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。涉案土地属农业用地，本案中，上诉人提供《阳春市自然资源局关于庄学斌、张德洋公民申请公开政府信息的答复》，拟证明涉案土地列入城市规划用地的范围，其与被上诉人签订的《土地分租合同》是有效合同。由于上诉人向春城街道福田村承租31亩土地，但其将20亩土地分租给被上诉人，而双方订立的土地分租合同没有载明分租土地的四至，仅凭该批复不足以证明上诉人分租给被上诉人的20亩列入属上述批复认定的列入城市规划建设用地范围的土地。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一、二、三款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。”根据上述规定，即使列入城市规划用地范围，农用地转为建设用地仍要办理审批手续。本案中，上诉人提供的证据仅证明其向春城街道福田村承租31亩中有20亩土地在列入城市规划用地的范围，但未能提供证据证明出租给被上诉人的20亩土地已经批准变更为建设用地。故上诉人将涉案的农业用地性质的土地出租给被上诉人用于非农建设，违法《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，原审认定双方签订的《土地分租合同》无效正确，应予维持。上诉人上诉主张《土地分租合同》应为有效合同的理据不足，应不予采纳。导致合同无效的主要过错在于上诉人，而且双方签订合同后，被上诉人实际上未使用该土地，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，当事人依据无效合同取得的财产应返还给相对方，故原审判决上诉人依据合同取得被上诉人的13万元租金应予返还给被上诉人正确，应予维持。由于被上诉人并未实际占有使用涉案的土地，上诉人上诉主张如合同无效，被上诉人有过错，并且没有交还土地给上诉人，亦应支付土地占用费，故13万元应不予返还的理据不足，应不予采纳。春城街道福田村参加了本案一审庭审活动，原审判决书中载明“春城街道福田村无正当理由没有到庭参加诉讼”及没有记录春城街道福田村诉讼意见有瑕疵，但本案是上诉人与被上诉人之间土地租赁合同纠纷，上述瑕疵不影响原审对本案事实的认定，且原审法院对本案处理结果正确，应予维持。另外，原审已将春城街道福田村列为本案第三人，本院已依法通知春城街道福田村参加本案二审审理活动，春城街道福田村没有参加二审审理活动，是其对自己诉讼权利处分，不影响二审法院对本案的审理。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由上诉人庄学斌、张德洋负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年五月八日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。