广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2819号上诉人（原审被告）：聂丹，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：邓晓莉，广东国龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：聂卫英，总经理。上诉人聂丹因与被上诉人佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司（以下简称裕丰天汇公司）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初21281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人聂丹上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回裕丰天汇公司的诉讼请求；2.裕丰天汇公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（一）关于本案重要时间点的说明。1.在当日签订《独家代理委托协议》（以下简称涉案协议）的三小时后，陈某梅即对放盘价格等提出强烈反对意见。2019年7月9日裕丰天汇公司致电聂丹去中介处沟通卖方事宜。聂丹于18：25左右到达中介处，18：34至18：58期间完成签约，19：02聂丹将签约的合同版本发送给涉案房屋的所有权人，即其母亲陈某梅。在如此短的时间内，聂丹完成了沟通、洽谈、查看合同版本、签约、收取100元转账、离开中介处、向陈某梅发合同版本的整个过程。陈某梅于20：35答复聂丹：刚刚看到，这是什么？随后陈某梅立即向聂丹致电了解情况，并回复不同意聂丹签署的合同价格，也不同意合同条款，提出“这是什么破合同，他给你一百块，就收我们3个点……”20：59陈某梅致电给裕丰天汇公司（沟通时间7分27秒），明确提出不同意合同条款，更加不同意合同价格（裕丰天汇公司在庭审中确认7月9日晚收到陈某梅的电话，陈某梅不同意以此价格出售的事实）。2.2019年7月10日签约次日，裕丰天汇公司要求陈某梅商量好价格，但陈某梅依然对价格有意见。10：07裕丰天汇公司向聂丹发送同小区出售价位期间统计表，表示“希望你能跟家人商量好价格”，当日20：51裕丰天汇公司发微信给聂丹：“现在商量的怎么样了。”同年7月11日晚，裕丰天汇公司在未征得聂丹同意的情况下恶意将“定金款项1万元”擅自转入聂丹在涉案协议中预留的账号，然后才告知聂丹，要求聂丹尽快谈好价格。聂丹回复“仲没有谈好，屋企人说价格太低”。同年7月13日11：21，裕丰天汇公司询问价格事项。同年7月14日，裕丰天汇公司和陈某梅通过微信直接沟通。陈某梅明确告知裕丰天汇公司不同意价格，未授权聂丹签名，“就这个价位，你有本事说通买家吧，房子我是想卖的”。同年7月15日13：17，裕丰天汇公司答复“客户那边的话，我尽力讲过了，但客户不同意十万八万，客户接受不了”。涉案协议约定的代理委托期限为2019年7月9日至2019年7月15日，至该日委托协议已终止。以上事实足以证明裕丰天汇公司未在合同约定的期间内促成交易。3.陈某梅在代理委托期限结束后，仍然与裕丰天汇公司就出售价格多次进行沟通，但裕丰天汇公司仍未成功促成双方进行交易。2019年7月19日9：40，陈某梅向裕丰天汇公司发微信：“说什么呢？不买就算了，房价还会涨的，我不愁卖。”10：45裕丰天汇公司回复陈繁梅：“是的，我们也不会要求你一定要卖，我们还有很多其它房子可以卖，挑一些业主心态好的我们办事也省心。”13：27裕丰天汇公司向陈某梅发微信：“全家都知道妈妈的房子要卖，儿子放的价260万，妈妈说要278万（是一家人没沟通，没商量才是原因所致），我也委屈。”后续双方当日继续多次微信往来沟通。2019年7月20日7：31，陈某梅向裕丰天汇公司发微信明确表示不卖房屋并退还一万元。20：39裕丰天汇公司发微信通知聂丹“你妈说不想卖了”，次日将账号发给聂丹，聂丹同日将钱转给该账号。2019年8月16日，裕丰天汇公司恶意提起本案诉讼。（二）涉案协议属于格式条款，第一条、第二条、第五条、第八条严重违法，应属无效。1.涉案协议第一条、第二条、第五条应认定无效。首先，上述条款均系裕丰天汇公司预先拟定并打印好的格式条款，其禁止聂丹调高房屋出售价格，加重了聂丹的责任，排除了聂丹的主要权利，裕丰天汇公司也未采取足以引起注意的字体、符号等标识让聂丹注意。裕丰天汇公司利用自身优势，使聂丹在没有注意上述条款内容的情况下，只用区区十几分钟完成签约，上述条款是聂丹对自己的部分权利进行限制，不能视为聂丹是在自愿的基础上与裕丰天汇公司达成。依据合同法司法解释（二）第十条之规定，上述格式条款应属无效。其次，居间合同是一种特殊的委托合同，合同法第四百一十条规定委托人具有委托事务的变更权及解除权。在本案中，聂丹作为居间合同的委托人当然享有该法定权利，故第二条、第五条禁止调高房屋出售价格严重违法，应认定无效。一审法院不考虑上述意见，回避格式条款的效力问题，判决结果有失公允，也会造成恶劣影响。2.涉案协议第八条对提高房屋出售价格及相关后果约定不明，应当做不利于裕丰天汇公司的解释。涉案协议第八条未明确约定提高出售房屋价格属于违约，也未约定因此导致无法成交的责任。即使本案最终认定提高房屋出售价格属于违约，根据合同法第四十一条的规定，也不适用该条规定的违约后果。一审判决对第八条关于“其他情形下赔偿标准为前述标准的50%”的约定进行扩大解释，简单粗暴地推定“其他情形”包括提高出售房屋价格导致无法成交，使显失公平的格式条款变成霸王条款，使裕丰天汇公司在任何情形下无论是否付出劳动，均可以获得“其他情形”的高额赔偿，违背了合同法诚实信用及公平原则，侵害了聂丹合法权益，应属无效。（三）裕丰天汇公司提供的工作量轻微，且没有任何损失的情况下，一审判决聂丹向裕丰天汇公司赔偿23500元，是不公平的，违反民事交易损失填补原则及公平原则。1.涉案协议第五条约定：裕丰天汇公司在代理期内应为聂丹介绍的买方提供不少于五次的看房或面谈机会。“乙方声明与告知栏”第三项注明：中介提供二手房交易服务的一般程序为：签订合同，提前还贷，申请按揭，涂销原有抵押，产权转移，设立新抵押，银行放款等。但是，裕丰天汇公司在签订涉案协议后并未带领客户前去看房，仅仅是与聂丹和陈某梅进行了两天的微信沟通和短暂电话交流，未投入人力，物力，工作量显著轻微。2.一审法院在裕丰天汇公司未提供任何证据证明其损失及工作量的情况下，未考虑本案居间服务合同所处的完成阶段（仅系第一步）及合同履行情况，更未考虑裕丰天汇公司作为专业机构存在欺诈和恶意。裕丰天汇公司明知聂丹并非陈某梅，不能提供房产证和陈某梅书面授权委托，仍然要求聂丹与其签约；签约后明知聂丹及其母亲拒绝以合同价格出售，仍然擅自与第三人签署合同，收取保证金，且恶意地先斩后奏，将1万元直接转入聂丹银行卡，以上种种行为均能直接反映裕丰天汇公司并非善意方，主观恶意明显。一审法院对此明知，却仍判决裕丰天汇公司轻松获得高额赔偿，是助长不良风气。3.裕丰天汇公司向聂丹转账仅100元，即裕丰天汇公司的违约成本仅100元。但聂丹因为提出一个合法合情合理的房屋售价，却被扩大解释，推定为违约，需要承担房款的3%即78000元的高额违约金，两者的违约成本有着天壤之别。（四）涉案协议已于2019年7月15日凌晨终止，终止后的2019年7月19日陈某梅仍然与裕丰天汇公司通过微信沟通房屋出售价格问题，直到7月20日陈某梅才正式通知该房产不出售了。因此，双方的微信聊天记录足以证明裕丰天汇公司在合同有效期内没有将房屋实际出售，协议条款对双方不产生任何约束力，故聂丹不存在任何违约行为。一审法院按照失效的涉案协议判决聂丹赔偿损失没有任何依据，属于错误判决。被上诉人裕丰天汇公司未答辩。裕丰天汇公司向一审法院提出诉讼请求：1.聂丹依约返还保证金100元；2.聂丹按照《独家代理委托协议》约定赔偿裕丰天汇公司78000元；3.本案诉讼费用由聂丹承担。一审法院认定事实：根据粤房地权证佛字第**00020836号产权证记载，佛山市禅城区******为陈某梅单独所有，于2009年10月16日登记产权。2019年7月9日，裕丰天汇公司（中介方、乙方）与聂丹（委托方、甲方）签订《独家代理委托协议》，约定由聂丹委托裕丰天汇公司独家代理出售位于佛山市禅城区*************，主要约定如下：……第三条代理期限。从2019年7月9日起至2019年7月15日止。第四条保证金。乙方于本协议签订之日向甲方交付保证金100元，代理期内若乙方成功促成甲方出售涉案物业，甲方应返还保证金……第七条中介服务费。甲、乙双方一致认可本协议规定的出售价格为该物业的最低出售价格……第八条合同解除及其他。1.代理期内，若甲方提前解除本协议，除需向乙方退还保证金外，还需根据以下标准向乙方作出赔偿：①若乙方已促成买方按甲方出售条件签订《房屋购买确认书》书面同意购买该物业的，基于乙方做了大量工作，付出了大量人力、物力等成本，赔偿标准为本协议规定的出售价格的3%；②其他情形下则为前述标准的50%。同时，若甲方已收取购房定金的，应将定金双倍退还中介方并由中介方转交买方。同日，聂丹出具收据确认收取裕丰天汇公司交付的100元保证金。2019年7月9日，聂丹出具《保证函》，确认受到涉案物业业权人陈某梅的授权委托，保证如发现有无权代理、超越代理权、滥用代理权行为的，应当即时退还所有已收款项都有按照保证金数额赔偿给购买方，同时还应向介绍方赔偿相当于买卖双方应付佣金总和的损失。并确认向介绍方提供的资料原件有业主房地产证。2019年7月9日，聂丹向陈某梅微信发出上述《独家代理委托协议》《保证函》，陈某梅回复：让裕丰天汇公司找她商量，认为价钱低了，聂丹说了不算。2019年7月10日，裕丰天汇公司向聂丹发微信：希望你能跟家人商量好……现在商量得怎么样?这两天可以收到客户定金。2019年7月11日，裕丰天汇公司（中介方）与案外人张某桃（确认人）签订《房屋购买确认书》，确认以2610000元购买涉案房屋，裕丰天汇公司向张某桃出具收款收据一份，确认收取诚意金10000元。同日，裕丰天汇公司通过李某强向聂丹转账10000元。裕丰天汇公司陈述：涉案房屋从2018年7月开始放盘，聂丹的放盘价格也有多次的改动，从275万元到270万元。2019年7月9日晚上7点多，聂丹母亲打电话给裕丰天汇公司是说价格太低，不同意该价格出售房屋，但并没有反对该房屋的出售，只是对价格不同意。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。裕丰天汇公司与聂丹签订的《独家代理委托协议》《保证函》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于裕丰天汇公司诉请的返还保证金以及赔偿损失。根据采信的微信聊天记录，陈某梅有委托聂丹出售涉案房屋，但并无授权聂丹以260万元的价格出售，从裕丰天汇公司陈述的涉案房屋原放盘价格是275万元至270万元之间可印证该事实。故聂丹以260万元的价格与裕丰天汇公司签订《独家代理委托协议》属于超越代理权的行为，聂丹已构成违约。聂丹虽为陈某梅的儿子，但出售房屋作为大宗交易，裕丰天汇公司在审查其代理权时负有审慎注意的义务，裕丰天汇公司在未取得陈某梅的授权或相应证据足以证明聂丹有权代理的情况下与聂丹签订《独家代理委托协议》负有部分过错。《独家代理委托协议》第八条约定，“代理期内，若甲方提前解除协议，除需向乙方退还保证金外，还需根据以下标准向乙方作出赔偿，1.若乙方已促成买方按甲方出售条件签订《房屋购买确认书》书面同意购买该物业的，基于乙方做了大量工作，付出了大量人力、物力等成本，赔偿标准为本协议规定出售价格的3%，2.其他情形下为前述标准的50%……”同时，聂丹签订《保证函》，确认已取得陈某梅的授权，并保证如有无权代理、超越代理权、滥用代理权的行为等，应当向介绍方赔偿相当于买卖双方应付佣金总和的损失。依据上述约定，裕丰天汇公司诉请聂丹退还保证金100元有合同依据，一审法院予以支持。至于赔偿损失。分析如下：第一，裕丰天汇公司、聂丹并未明确约定佣金标准，故无法以佣金标准确定裕丰天汇公司的损失；第二，裕丰天汇公司、聂丹于2019年7月9日签订了《独家代理委托协议》，当天晚上，陈某梅已经及时向裕丰天汇公司表示否认有授权聂丹以260万元的价格出售涉案房屋，裕丰天汇公司在明知陈某梅拒绝出售房屋的情形下，仍于2019年7月11日与案外人签订《房屋购买确认书》以及向聂丹转入诚意金，该行为为裕丰天汇公司个人行为，不能归咎于聂丹，故裕丰天汇公司主张以已与买受人签订《房屋购买确认书》为由，主张按照上述约定出售价格的3%要求聂丹赔偿无事实依据，一审法院不予支持；第三，《独家代理委托协议》第八条同时约定“其他情形下赔偿标准为前述标准的50%”，因裕丰天汇公司在与聂丹签订《独家代理委托协议》时并未谨慎审查聂丹有无超越代理权，故裕丰天汇公司负有一定的过错，故一审法院酌定聂丹按照双方约定“其他情形下赔偿标准为前述标准的50%”的60%向裕丰天汇公司赔偿，经计算为23400元（2600000元×1.5%×60%），裕丰天汇公司诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、聂丹于判决发生法律效力之日起十日内，向裕丰天汇公司返还保证金100元；二、聂丹于判决发生法律效力之日起十日内，向裕丰天汇公司赔偿23400元；三、驳回裕丰天汇公司的诉讼请求。如聂丹未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序，受理费减半收取876元，由裕丰天汇公司负担613元，聂丹负担263元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：涉案协议第六条“定金收取及签约期限”约定：“代理期内若乙方促成买方按甲方出售条件签订《房屋购买确认书》书面同意购买该物业，甲方应无条件收取乙方代买方转交的购房定金，且甲方应在收取定金之日起15天内按甲方出售条件签订《存量房买卖合同》”，其中“15”为手写内容；第七条“中介服务费”约定：“甲、乙双方一致认可本协议规定的出售价格为该物业的最低出售价格，若乙方经过努力促成最终成交价超出本协议规定的出售价格的，基于乙方提供了优质服务，甲方同意将超出部分的100%作为另行增加支付给乙方的中介服务费”，其中“100%”为手写内容。根据双方当事人的陈述，双方就出售价格协商至2019年7月20日，陈某梅向裕丰天汇公司提出不出售涉案房屋了。本院认为，本案系居间合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：聂丹应否向裕丰天汇公司赔偿损失？如需赔偿，一审确定的赔偿数额23400元是否正确？根据涉案协议的约定，裕丰天汇公司作为居间人，负有为聂丹报告订立合同的机会和促成聂丹与买方签订房屋买卖合同的义务，由此享有获取居间报酬的权利；同时，因居间合同是特殊的委托合同，双方关于涉案房屋的出售价格、付款方式、交易税费负担等出售条件的约定，应视为聂丹作为委托人向受托人裕丰天汇公司就委托事务作出指示。根据已查明的事实，发生本案纠纷的原因在于聂丹签订涉案协议后，聂丹及其母亲即涉案房屋的所有权人陈某梅要求提高出售价格，不愿意以约定的260万元价格与裕丰天汇公司寻找的案外人签订房屋买卖合同。裕丰天汇公司依据涉案协议第五条第2项关于“甲方在代理期内不得对出售条件作任何变更”之约定以及第八条第2项关于“因甲方单方面违反本协议第五条……规定之义务导致该物业未能通过乙方成交，甲方……还需按以下标准向乙方支付报酬及必要费用……”之约定，要求聂丹承担赔偿责任。裕丰天汇公司的主张是否成立，本院分析如下：首先，第五条第2项为打印字体，是裕丰天汇公司为重复使用而事先拟定，裕丰天汇公司未举证证明其在签订涉案协议时就该条款与聂丹进行过协商，因此，该条款符合《中华人民共和国合同法》第三十九条格式条款之特征。那么，对于该条款是否存在合同法第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”之情形的问题，本院认为，房屋买卖交易最终能否达成，取决于买卖双方经充分协商后能否达成一致，属于交易双方的意思自治范畴。买卖双方协商的内容除了涉案协议约定的价格、房款支付方式、税费负担外，还包括买受人的购房资格、房款支付时间、过户时间、房屋交付时间等诸多条件，买受人的履约能力和出卖人的诚信度也是买卖双方重点考察的因素。以上任何一个环节都对买卖双方能否成功缔约、以何种条件缔约产生重要影响。作为居间人，只能如实提供交易信息，积极促成合同成立，但不能强制双方缔结交易。然而，本案中，根据涉案协议第五条第2项的约定，聂丹不能对约定的出售条件作出任何变更，即聂丹只能以合同约定的条件出售涉案房屋，否则即是违反了涉案协议的约定。再结合协议第六条关于裕丰天汇公司在代理期内促成买受人按该条件签订《房屋购买确认书》后，聂丹应无条件收取定金并按照该条件与买受人缔约之约定，上述约定显然排除了聂丹和陈某梅作为出卖人选择交易对象、协商交易条件的主要权利，极大地限制了聂丹和陈某梅的交易决定权，有强制缔约之意，与裕丰天汇公司作为居间人为交易提供服务的法定义务相悖。因此，应根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定认定上述协议第五条第2项无效。其次，居间合同在本质上属于委托合同，双方关于出售条件的约定是聂丹向裕丰天汇公司作出的具体委托事项。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条关于“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”之规定，聂丹可随时解除上述委托事项，包括出售价格。事实上，聂丹、陈某梅在签订涉案协议的当天晚上就要求提高售价，实际上是解除了关于260万元出售价格这一事项的委托，因此，涉案协议第五条第2项和第六条的约定对聂丹已没有约束力。综上，因涉案协议第五条第2项对聂丹没有法律约束力，第八条第2项是约定聂丹违反该条款应承担的责任，自然也不能适用。一审法院适用该条酌情认定聂丹应向裕丰天汇公司赔偿23400元，处理有误，本院予以纠正。因聂丹只是解除了关于出售价格的事项委托，未解除涉案协议的其他委托，故本案也不能适用第八条第1项关于聂丹提前解除协议应承担的责任之约定。但是，需要说明的是，裕丰天汇公司已按照协议约定的条件为聂丹找到了买受人，且在聂丹、陈某梅要求提高售价后，仍与之继续协商以期促成双方买卖交易，因此，裕丰天汇公司虽然未促成涉案房屋的交易，但已经提供了一定的居间服务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条关于“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”之规定，以及第四百一十条关于“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”之规定，聂丹应向裕丰天汇公司支付必要的居间费用或赔偿损失。考虑到聂丹提高房屋售价必然增加交易的难度并最终导致房屋交易不成功，而裕丰天汇公司在明知聂丹、陈某梅不同意以260万元出售、交易价格未能确定的情况下，仍与寻找的买受人以261万元的价格签订《房屋购买确认书》、收取定金并转账给聂丹，意欲强制交易而有违诚信等情节，本院酌情确定聂丹向裕丰天汇公司支付居间费5000元作为损失赔偿，裕丰天汇公司诉请超出部分，本院不予支持。此外，因裕丰天汇公司未在代理期限内促成交易，根据涉案协议关于“代理期内若乙方成功促成甲方出售该物业，甲方应返还保证金，否则甲方可没收保证金”之约定，裕丰天汇公司支付的100元保证金应由聂丹予以没收。综上所述，聂丹的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初21281号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初21281号民事判决第二项为：聂丹于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市裕丰天汇房地产代理公司支付5000元居间费；三、驳回佛山市裕丰天汇房地产代理公司的其他诉讼请求。如果当事人未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费876元，由佛山市裕丰天汇房地产代理公司负担819元，聂丹负担57元；二审案件受理费388元，由佛山市裕丰天汇房地产代理公司负担307元，聂丹负担81元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年五月十四日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡