福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0602民初1100号 原告：林岚，女，1983年11月5日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：翁云芳、王**，福建协兴律师事务所律师。 被告：李淑娟，女，1985年8月20日出生，汉族，住福建省华安县。 委托诉讼代理人：杨斌莉，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。 原告林岚与被告李淑娟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林岚的委托诉讼代理人翁云芳、被告李淑娟的委托诉讼代理人杨斌莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林岚向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年4月24日签订的《店面租赁合同》，10000元保证金归原告所有；2、判令被告支付原告违约金72000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月24日，原、被告签订《店面租赁合同》，约定原告将其所有的芗城区水仙大街华港花园10幢14号店面租赁给被告，租金每年72000元，第一年分别于2019年4月24日及当年10月24日各支付36000元，第二年起每年一付。合同约定，被告应缴交租金之日，未如数缴纳应交的租金视为拖欠租金，原告可以给予被告10天的宽限期，被告在宽限期内不能缴纳租金的视为被告违约，原告有权解除合同并扣合同保证金，被告应在7天内支付给原告1年租金作为补偿。合同签订后，原告依约交付店面给被告使用，被告支付第一年上半年租金36000元。2019年10月24日，被告未如期向原告支付下半年租金，经原告多次催讨，仍未在10天宽限期缴交。被告已经违约，原告有权解除合同并扣保证金，被告应再支付原告1年租金作为违约补偿。在本案诉讼期间，原告于2019年11月29日已经收回店面。 李淑娟辩称：同意解除原、被告于2019年4月24日签订的《店面租赁合同》，被告已经于2019年11月23日腾空店面，并于2019年11月29日将店面钥匙交给原告代理人。原告也于2019年12月1日将店面出租给案外人经营药材生意。原告要求扣除保证金及要求被告支付违约金于法无据，与事实不符，应驳回原告诉讼请求。根据原、被告于2019年4月24日签订的《店面租赁合同》，合同约定，被告向原告租用华港花园店面，租期自2019年5月24日至2022年5月23日，被告依约向原告支付了2019年5月24日至11月23日的租金36000元。根据合同第4条约定，被告应提前15日支付下一周期的租金，即被告支付下一周期租金时间为2019年11月9日，但原告却在2019年11月4日向法院提出终止合同，说明是原告单方违约，为此原告应当依约支付被告违约金并退还保证金。退一步讲，即使双方变更上述约定，将付款时间更改为2019年10月24日，根据合同第4条约定，只有被告逾期一个月以上，即2019年11月24日以后原告才有权终止合同。因此，本诉讼实际是原告行使单方解除权而采取的行为，应当认定原告根本违约。依照合同约定，原告除应当退还被告保证金10000元外，还应当支付违约金。对于因原告违法行为造成被告损失及应当按照我国《票税法》及税法的相关规定，向被告提供上半年度租金为36000元的税务发票，被告保留另案主张的权利，在本案中不提起反诉。退一步讲，即使法院认定被告存在违约情形，原告主张的违约金数额也过高，应当予以调整。 本院经审理认定事实如下： 一、2019年4月24日，林岚（甲方）与李淑娟（乙方）签订《店面租赁合同》，约定（摘要）：“1、甲方同意将芗城区水仙大街华港花园10幢14号店出租给乙方合法经营；2、租赁期限叁年，从2019年5月24日起至2022年5月23日止，合同期满终止；3、租金交付方式为每年一次性支付，每年租金为人民币柒万贰仟元，第一年从合同签订之日2019年4月24日起三个工作日内交付清，并付清合同保证金人民币壹万元；4、乙方以后每年度租金以合同签订之日为准，提前15个工作日支付下年度租金，若乙方逾期支付，按租金每日收取2‰滞纳金，如逾期一个月以上，甲方有权终止租赁合同，收回出租店铺，并扣除保证金，如乙方无违约，甲方于合同期满后无息退还保证金人民币壹万元；5、乙方应缴交租金之日，未如数缴纳应交的租金为拖欠租金，甲方可以给予乙方10天的宽限期，乙方在宽限期内不能缴交租金的视为乙方违约，甲方有权解除合同并扣合同保证金；6、若乙方违约也应在7天内支付给甲方1年租金作为违约补偿；7、补充条款：乙方需在每年度提前一个月支付下年度店铺租金（即每年的4月24日之前支付完成），经双方协商，第一年租金因经营进货需要，分两次支付（即签订合同之日的2019年4月24日及2019年10月24日各一次性分别支付人民币叁万陆仟元，往后两年需一次性支付年租金）。”该《店面租赁合同》林岚与李淑娟各执一份，林岚收执的租赁合同在落款甲方签名处有林智雄签名，两份合同内容一致，双方均认可。 二、讼争租赁房产登记在林岚名下。 三、合同签订后，林岚依约将讼争租赁房产将付给李淑娟使用，李淑娟支付第一年度上半年租金36000元和保证金10000元。李淑娟于2019年10月24日未依约向林岚支付第一年度下半年租金36000元。 四、2019年11月29日，李淑娟将讼争租赁房产交还林岚执掌。 上述事实有原告提交的《店面租赁合同》、产权证，被告提交的照片、收条、《店面租赁合同》及原被告庭审陈述为据，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《店面租赁合同》双方各执一份，虽然在原告收执的租赁合同中的甲方落款处多了林智雄的签名，但是合同内容一致，并且在抬头处出租方均为原告林岚，双方亦认可两份合同的真实性，故本院对租赁合同的内容予以确认。现原告要求与被告解除2019年4月24日签订的《店面租赁合同》，被告当庭表示同意，且被告在法庭开庭前于2019年11月29日已将讼争房产实际交付原告执掌，故本院尊重当事人的意思表示，予以准许。在合同中双方约定“乙方应缴交租金之日，未如数交纳应交的租金为拖欠租金，甲方可以给予乙方10天的宽限期，乙方在宽限期内不能缴交租金的视为乙方违约。”双方在合同的补充条款写明第二次交租日期为2019年10月24日，原告于2019年11月7日向本院递交起诉状的时候，被告仍未支付租金，已超过了10天宽限期，故被告已构成违约。在合同中双方约定“若乙方违约也应在7日内支付给甲方1年租金作为违约补偿。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。”在本案中，被告虽然于2019年10月24日未依约向原告缴纳第一年度下半年租金36000元，但被告在原告向法院起诉后，自行腾空讼争租赁房产，并于2019年11月29日主动将讼争租赁房产交还林岚实际执掌，便于原告另外寻找承租人租赁本案讼争房产，使得原告的经济损损相应减少；由此可见，被告在违约后，已采取措施，使违约造成损失降低。根据日常生活经验，原告另外寻找承租人确实需要一定时间，据此可能导致房屋存在2至3个月的空置期，确实造成原告预期利益的损失。但双方在租赁合同中约定的违约金为1年的租金72000元，该数额高于违约行为给原告造成的实际损失，结合原告与被告在租赁合同中约定的月租金为6000元，本院酌情将违约金数额调整为按租赁合同的总价款的百分之七计算，即72000元/年×3年×7%=15120元，鉴于被告租赁时缴纳的保证金10000元具有违约金的性质，该保证金理应用以抵扣违约金，故被告仍需再支付原告违约金5120元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、准许原告林岚与被告李淑娟解除双方于2019年4月24日签订的《店面租赁合同》； 二、被告李淑娟应支付原告林岚违约金15120元，扣除被告李淑娟已缴纳的保证金10000元，被告李淑娟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告林岚违约金5120元； 三、驳回原告林岚的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1850元，减半收取计925元，由被告李淑娟负担178元，由原告林岚负担747元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院人民法院。 审 判 员 陈雅云 二〇二〇年五月十三日 法官助理 吴泽帅 书 记 员 洪 萍 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。