济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初2594号原告：钟某利，女，1949年12月28日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：高新阔，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪麟，山东舜天律师事务所律师。被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：张海，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶小利，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告钟某利与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟某利的委托诉讼代理人高新阔、洪麟，被告才高公司的委托诉讼代理人陶小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟某利向本院提出诉讼请求：1.判令才高公司向钟某利支付逾期办证违约金106231.16元(以房款904145.64元及储藏室房款65116.80元为基数，自2016年8月30日起至2019年8月31日止，按日万分之一计算)；2.本案的诉讼费用由才高公司承担。事实与理由：钟某利于2014年8月15日与才高公司签订商品房买卖合同，购买才高公司所开发位于鑫源山庄某某号房及鑫源山庄某某储藏室，购房金额为904145.64元，储藏室金额65116.80元，合计969262.44元。钟某利已按合同约定履行付款义务。才高公司于2014年8月29日在未取得《综合验收备案证明》的情况下将案涉房屋交付买受人。才高公司迟迟不能提供材料递交产权登记机关备案，导致钟某利不能办理产权过户登记，截止至2019年8月31日逾期达1096天。钟某利认为，才高公司迟延履行协助办证义务违约事实明显，按照合同约定才高公司应支付钟某利违约金。被告才高公司辩称，1.钟某利的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回。本案系才高公司与钟某利之间因单位内部集资建房而引起的房产纠纷，根据法律法规的相关规定，本案不属于人民法院的主管范围，应依法驳回钟某利之起诉。2.目前尚不具备合同约定的应当支付违约金的条件，钟某利履行完毕结清房款、交清办证全部资料及税费后730个工作日内才高公司将相关资料报产权登记机关备案。钟某利并未在签署购房合同当日支付全部的购房款，已经构成违约。故，无权主张违约金。钟某利系先履行义务一方，在其未履行时，才高公司有权拒绝履行。3.钟某利主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应予调整。钟某利没有证据证明存在因迟延办证而致使其利益受损的情形，钟某利应对逾期办证产生的具体损失数额承担举证责任，而且钟某利主张违约金标准过高；合同仅约定了才高公司在钟某利符合相关条件后向产权登记机关报备相关资料，并且约定了在符合上述条件的情况下不办理房屋登记备案的相关条款，合同第15条中的“取得”是指具备了备案的条件，并非指钟某利已经取得了产权登记证书，钟某利要求支付逾期办证的违约金，没有事实和法律依据。目前，本案所涉房屋已经具备办证条件，符合买卖合同第十五条约定的具备办理房产登记备案的条件。2019年7月3日，本案所涉房屋已经办理完毕项目综合验收备案，即具备了合同要求的办理房产登记备案的条件。故，自2019年7月3日，才高公司已经完成了买卖合同第十五条约定的义务，钟某利主张2019年7月3日之后的违约金，没有任何的事实和法律依据。4.本案中，钟某利于2020年3月5日向法院提起诉讼，并主张2016年8月30日之后的逾期办证违约金的诉讼请求，该诉讼请求已经超过3年，特别是自2016年8月30日至2017年3月5日期间的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月15日，钟某利（买受人）与才高公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买位于济南市历下区鑫源山庄某某号（即诉状中的鑫源山庄某某号）房屋及储藏室，房屋建筑面积142.43平方米，价款为904146元，地下室建筑面积19.04平方米，价款为65117元。其中，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”2014年9月1日，才高公司向钟某利出具收据三份，载明住宅价款904145.64元，地下室价款65116.8元，其他4169.04元。2014年8月29日，才高公司交付涉案房屋。2019年8月5日，才高公司向济南市不动产登记中心提交国有建设用地使用权及房屋所有权登记-首次登记材料。本院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。本案的争议焦点问题：一、才高公司应否支付逾期办证违约金；二、违约金是否已经超过诉讼时效；三、违约金是否过高。一、关于才高公司应否支付逾期办证违约金。本院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，钟某利与才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定以钟某利结清房款并交纳办证资料及税、费作为才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了钟某利的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。二、关于违约金是否超过诉讼时效。才高公司辩称钟某利所主张的违约金已超过诉讼时效，对此，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，债权具有可分割性，每个个别的债权系独立存在的部分，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。根据现行《中华人民共和国民法总则》的新规定，部分违约金已经超过了三年诉讼时效，且钟某利未能提交证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形。才高公司于2014年8月29日交付涉案房屋，第一笔违约金的诉讼时效应当自2016年8月29日起开始计算。以此类推，钟某利于2020年3月5日向本院提起诉讼，故本院认定钟某利系于2020年3月5日向才高公司主张权利，其自2016年8月29日至2017年3月5日的违约金已经超过诉讼时效，本院对该期间的违约金不予支持。违约金数额，以969262.44元为基数，自2017年3月6日起，至2019年8月5日止，共计883天，按日万分之一的标准计算，违约金共计85585.87元。三、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，钟某利有权根据合同约定要求才高公司按照日万分之一的标准支付逾期付款违约金，才高公司关于违约金过高的主张不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钟某利逾期办证违约金85585.87元（以969262.44元为基数，自2017年3月6日起至2019年8月5日止，按日万分之一的标准计算）；二、驳回原告钟某利的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1212元，由原告钟某利负担242元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张磊二〇二〇年五月六日书记员  生晖