黑龙江省齐齐哈尔市昂昂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0205民初681号原告（反诉被告）：袁武钢，男。被告：吴平，男。被告（反诉原告）：高淑兰，女。委托诉讼代理人：王永波，黑龙江天扩律师事务所律师。被告（反诉第三人）：吴伟男，男。原告（反诉被告）袁武钢与被告吴平、被告（反诉原告）高淑兰、被告（反诉第三人）吴伟男房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁武钢、被告（反诉原告）高淑兰、被告（反诉第三人）吴伟男到庭参加诉讼，被告吴平经公告传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）袁武钢向本院提出诉讼请求：1.要求解除房屋买卖合同，退还已付购房款350000.00元及其利息（按年息6%计算至给付时止）；2.诉讼费由吴平、高淑兰、吴伟男承担。事实与理由：2015年1月26日，袁武钢与吴平、高淑兰、吴伟男签订房屋买卖协议书一份，袁武钢以430000.00元的价格购买位于昂昂溪××楼××楼××号商服，建筑面积83.67平方米，登记在吴平名下的回迁楼房一处，袁武钢当日付房款200000.00元，书面约定余款105000.00元过户至袁武钢名下时付清，此后袁武钢陆续付房款至350000.00元，因该房屋无法办理过户，故剩余房款80000.00元未付，后得知昂昂溪区人民法院于2011年12月22日下达了（2012）昂民初字第14号民事调解书，吴平、高淑兰已离婚，该房屋归吴平一人所有，高淑兰无权单方要房款及利息，且该房屋至今无法过户，故袁武钢诉至法院，要求退房，吴平、高淑兰、吴伟男退还袁武钢房款350000.00元及利息。被告吴平未向法庭提交书面答辩意见，亦未出庭进行口头答辩。被告（反诉原告）高淑兰针对本诉，未向法庭提交书面答辩意见，其在庭审中口头辩称，法院应驳回袁武钢的诉请，袁武钢与吴平、高淑兰、吴伟男房屋买卖合同依法成立并生效，不存在欺诈、胁迫、显失公平等法定予以撤销的情形，且房款已给付部分，房屋已经交付袁武钢，袁武钢已使用多年。被告（反诉第三人）吴伟男未向法庭提交书面答辩意见，其在庭审中口头辩称，袁武钢购买房屋时，明确知道吴平、高淑兰已经离婚，袁武钢要求一家三口均在房屋买卖协议上签名。后高淑兰生病无法下楼，袁武钢与高淑兰协商，由吴伟男取欠款5000.00元，吴伟男不同意解除房屋买卖合同。反诉原告（本诉被告）高淑兰向本院提出诉讼请求：1.确认高淑兰与袁武钢签订的房屋买卖合同合法有效；2.判令袁武钢给付所欠购房款80000.00元；3.袁武钢承担本案诉讼费。事实与理由：2015年1月26日，袁武钢与吴平、高淑兰、吴伟男签订了位于昂昂溪××楼××号商服的房屋买卖合同，并给付高淑兰购房款100000.00元，给付吴平购房款100000.00元，按照当时的约定该房屋的总价款是430000.00元，高淑兰、吴平各215000.00元，吴平欠高淑兰10000.00元，直接由袁武钢给付，袁武钢应给付高淑兰225000.00元，扣除给付高淑兰的100000.00元，尚欠高淑兰125000.00元，之后袁武钢陆续又给付了高淑兰40000.00元和5000.00元，尚欠80000.00元，现袁武钢起诉高淑兰要求返房款没有合法依据，且依起诉之事实和理由，袁武钢是怠于履行过户手续。基于以上事实及理由，袁武钢给高淑兰出具的欠据，且袁武钢已购房入住，使用获得收益长达四年之久，高淑兰多次向袁武钢索要，袁武钢以种种理由搪塞，故请求法院判令袁武钢给付剩余购房款80000.00元。反诉被告（本诉原告）袁武钢针对反诉未向法庭提交书面答辩意见，其在庭审中口头辩称，买房子的时候说好，将房照办好，袁武钢就给付剩余房款，合同上也写明了，因为房照问题袁武钢与高淑兰协商多次，只要房照办下来，袁武钢就给付剩余房款。反诉第三人(本诉被告)吴伟男针对反诉未向法庭提交书面答辩意见，其在庭审中口头辩称，反诉与吴伟男无关。原告（反诉被告）袁武钢为了证明其诉讼请求和抗辩理由，向法庭提交如下证据材料：（一）卖房协议书一份（原件）、收条两份（原件）。证明问题：房屋买卖协议上写的非常清楚，房照没下来之前袁武钢扣80000.00元，袁武钢已给付350000.00元。高淑兰表示对卖房协议书真实性无异议，但袁武钢要证明的问题没有体现出来，协议书上体现欠款105000.00元，是欠吴平的，房屋总价款是430000.00元，吴平、高淑兰各215000.00元，因为吴平转给高淑兰10000.00元，才显示欠吴平105000.00元，这个协议购房款的分配已经很清楚，不然这个卖房协议就说不通。袁武刚说留80000.00元办房产证的事情在卖房协议中没体现，协议中表述的是在产权证下来之前还清105000.00元，袁武钢表示各给吴平、高淑兰215000.00元其不清楚，不是事实，通过协议书来看，表述的非常清楚，当时各给吴平、高淑兰215000.00元，至于吴平出具的收条是否真实及具体情况不清楚，吴伟男出具的5000.00元收条是真实无异议。吴伟男表示其同意高淑兰的质证意见。（二）非住宅房屋拆迁补偿安置协议书一份（原件）、收据5张（原件）、入户确认书一份（原件）、齐齐哈尔市华泰房地产开发有限公司出具的证明一份（复印件）。证明问题：袁武钢购买了房屋，吴平将部分房屋手续交给了袁武钢。高淑兰、吴伟男表示对该组证据真实性及证明问题均无异议，恰恰表明吴平、高淑兰、吴伟男履行了房屋买卖手续。被告吴平在举证期限内，未向法庭提交任何证据材料。被告（反诉原告）高淑兰为了证明其反诉请求和抗辩理由，向法庭提交如下证据材料：（一）卖房协议书一份。证明问题：该份证据袁武钢也出示过，证明问题已陈述。袁武钢、吴伟男均表示对该份证据真实性无异议。（二）欠条一份。证明问题：2015年1月26日，袁武钢出具的欠条，欠条上出现125000.00元，表明袁武钢对购房款吴平、高淑兰各分得215000.00元，及应支付高淑兰225000.00元是清楚的，该欠条并未约定还款以产权过户为前提，从该证据看，吴平是房屋所有权人，即便袁武钢需要办理完过户才付余款，应扣吴平的钱而不是高淑兰。袁武钢表示该份证据真实，说明购房款给付吴平、高淑兰、吴伟男三人。吴伟男表示对该份证据真实性无异议。（三）广东省中山市香山公证处出具的（2019）粤中香山第11768号公证书。证明问题：吴平积极履行房屋产权过户手续。袁武钢表示其无法确定该份证据的真实性。吴伟男表示对该份证据真实性无异议。被告（反诉第三人）吴伟男在举证期限内，未向法庭提交任何证据材料。经审核原、被告双方提交的证据材料，并结合双方当事人的庭审质证意见，本院查明事实如下：2015年1月26日，以吴伟男、高淑兰、吴平为甲方,袁武钢为乙方签订《卖房协议书》一份，载明：“经甲乙双方同意，甲方将坐落于黑龙江省齐齐哈尔市昂昂溪××小区××楼××号商服以四十三万元价格卖于乙方。其中乙方于今日（2015年1月26日）付款二十万元，其余欠款十万五千元于该房屋房产证下来之前还清，并且买卖房屋手续及更名、办房产证等手续费用由乙方承担，甲方提供房屋手续。经双方协商，均已同意。”吴伟男、吴平、高淑兰在上述《卖房协议书》甲方处签名并捺手印，袁武钢在乙方处签名并捺手印。2015年1月26日袁武钢为高淑兰出具欠条，该欠条载明：“今因买座落在昂区陶然居小区10号楼9号商服楼，2015年1月26日欠高淑兰，欠壹十贰万元伍仟元整，经双方同意，尽量早还，经双房同意达成协意。”袁武钢表示在其购买涉案房屋之前吴平欠其50000.00元，其与吴平协商抵房款，后其又给付吴平55000.00元。袁武钢表示其向高淑兰出具欠条后，已偿还45000.00元，高淑兰对此认可。另查明，吴平与高淑兰于2011年12月22日离婚，涉案房屋于2015年5月交付袁武钢占有使用至今。本院认为：袁武钢与吴平、高淑兰、吴伟男签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，且袁武钢已将部分购房款交付给吴平、高淑兰，自房屋买卖合同签订后又对该房屋进行占有和使用已达五年之久，故袁武钢、吴平、高淑兰、吴伟男签订的《卖房协议书》有效。袁武钢与吴伟男、吴平、高淑兰签定《卖房协议书》当日为高淑兰出具欠条记载“2015年1月26日欠高淑兰，欠壹十贰万元伍仟元整，”袁武钢、高淑兰均表示出具欠条后，袁武钢偿还高淑兰45000.00元，故袁武钢尚欠高淑兰购房款80000.00元。对于袁武钢主张的其已将《卖房协议书》中载明的“欠款十万五千元”已向吴平偿还完毕，因吴平未到庭，对于该部分事实现无法查清，如袁武钢未付清购房款，吴平可另行向袁武钢主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、2015年1月26日袁武钢与吴平、高淑兰、吴伟男签订的《卖房协议书》有效；二、吴平、高淑兰于本判决生效之日起十日内协助袁武钢办理位于昂昂溪区陶然居小区10号楼9号商服的过户变更登记手续；三、袁武钢于本判决生效之日起十日内给付高淑兰购房款80000.00元；四、驳回袁武钢的本诉诉讼请求。本诉案件受理费6550.00元，由袁武钢、吴平、高淑兰各负担1／3；反诉案件受理费900.00元，由袁武钢负担；公告费690.00元，由吴平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。当事人申请执行的期限为本判决规定履行期间届满之日起二年。审 判 长  丛龙弟审 判 员  郭来生人民陪审员  郭柏岩二〇二〇年五月十二日书 记 员  尚 慧