辽宁省锦州市太和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0792民再3号 再审申请人：刘某某，男，1968年4月18日出生，满族，无职业，住锦州市凌河区。 委托诉讼代理人：张伟，系辽宁文举律师事务所律师。 被申请人：锦州太和锦银村镇银行股份有限公司，住所地锦州市太和区吉祥新家园**。 法定代表人：曹**军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李敏、张奇，系辽宁民聚律师事务所律师。 被申请人：尤某，男，1979年11月15日出生，汉族，住锦州市凌河区。 被申请人：田某某，女，1980年2月9日出生，满族，住锦州市凌河区。 被申请人：张某某，男，1954年10月22日出生，汉族，住锦州市凌河区。 被申请人：徐某，女，1971年9月22日出生，汉族，住锦州市古塔区。 被申请人：中房锦州房地产开发有限责任公司，住所地，住所地锦州市凌河区解放路五段**iv> 法定代表人：张某某，该公司经理。 张某某及中房锦州房地产开发有限责任公司共同委托诉讼代理人：侯云峰、王敬轩，系辽宁秋铭律师事务所律师。 再审申请人刘某某与被申请人锦州太和锦银村镇银行股份有限公司、尤某、田某某、张某某、徐某、中房锦州房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，不服本院（2017）辽0792民初237号民事判决书，向本院申请再审。本院于2019年12月23日作出（2019）辽0792民申5号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘某某的委托诉讼代理人张伟、被申请人锦州太和锦银村镇银行股份有限公司的委托诉讼代理人李敏、被申请人张某某、中房锦州房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王敬轩到庭参加诉讼。经本院合法传唤，被申请人尤某、田某某、徐某未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某某申请再审称，一、依法撤销锦州市太和区人民法院作出的（2017）辽792民初235号民事判决第四项；二、改判锦州市太和区吉祥街经纬嘉园19-82号房屋归再审申请人所有，锦州太和金银村镇银行股份有限公司对该房产不具有优先受偿权。事实与理由：锦州市古塔区富邦涂装经营处开发建设经纬嘉园小区时，与被申请人中房锦州房地产开发有限责任公司建立承揽关系。锦州市古塔区富邦涂装经营处承揽该小区外墙保温涂料及内墙大白工程。工程完工后，双方于2011年12月28日对工程总价款进行结算，并于2012年1月4日签订经纬嘉园小区17个车位、6户住宅和5个商业营业用房抵顶工程款的协议书，共计抵顶958万元。中房公司商品房销售处向锦州市古塔区富邦涂装经营处开具了房屋价值证明，并将所有房屋交付给锦州市古塔区富邦涂装经营处，双方财务会计进行对账并对此登记入账，锦州市古塔区富邦涂装经营处接收房屋后，将该房屋又抵顶给本案再审申请人，再审申请人对房屋进行装修并经营占有使用至今。上述事实充分说明，再审申请人实际接收房屋之后，抵顶协议已履行完毕，再审申请人已实际取得房屋所有权，由于中房公司的原因一直未办理房屋登记。再审申请人对该房屋未办理所有权证主观上没有过错。同时，锦银村镇银行对案涉房屋设立的抵押权，晚于该房屋转让的时间，银行未对抵押房屋进行实地查看，未尽到对抵押物谨慎的审慎义务。综上，再审申请人系基于锦州市古塔区富邦涂装经营处与中房锦州房地产开发有限责任公司签订的以物抵债协议，取得本案诉争房屋。根据相关法律规定再审申请人享有的优先受偿权优于被申请人抵押权。 锦州太和锦银村镇银行股份有限公司辩称，依法驳回再审申请人的再审请求。事实与理由:再审申请人是与锦州市古塔区富邦涂装经营处签订的以物抵债协议，其是否能取得房屋所有权，依赖于锦州市古塔区富邦涂装经营处是否享有对房屋的所有权。富邦涂装经营处与中房锦州房地产开发有限责任公司之间并非房屋转让关系，而是以物抵债关系，以物抵债的房屋在完成所有权登记转移前，富邦涂装经营处享有的仅仅是一般债权，其仅仅是中房公司的一般债权人，其享有的权利仅仅要求中房公司履行抵债协议、进行房屋交付以及配合其办理房屋产权原始登记的请求权，而非抵债协议所涉房屋的所有权。以物抵债协议在九民纪要出台前是诺成合同还是实践合同是有争议的，在九民纪要后视为诺成性合同，但仅仅是抵债协议有效而已，以物抵债的债权人不能因此取得抵债房屋的所有权，详见九民纪要的第44条规定。富邦涂装经营处没有确实充分的证据证明在本案所涉及房屋的的抵押权设定前其已经基于履行抵债协议对房屋进行占有使用。根据我方调查了解，贷前调查时，19-82、83、84、85、86五户房屋物品是康纯东的，他从中房公司处借用房屋用来存放下水井盖及地暖配件做库房、员工食堂及办公室等。本案贷款发生后，在2016年由王某使用房屋开饭店，经营太和区福海家宴餐厅，因此富邦涂装经营处主张在设定抵押权之前占有使用房屋的主张不成立。退一步讲，即使中房公司无权处分，答辩人是善意的第三方，根据《物权法》第6条、第9条、第14条及《物权法解释》第15条规定，不动产物权以登记为公示生效要件，未经登记，房屋所有权未发生转移；善意第三方基于合理信赖的利益应予以保护。从物权公示的角度来看，房屋登记在中房公司名下，中房公司是案涉房屋的所有权人，答辩人取得抵押权是基于对房屋产权登记证书的信赖，且依法取得了他项权利证书，支付了合理的对价为前提。对于中房公司与富邦涂装经营处的抵债协议一无所知，贷前审查时也未发现富邦涂装经营处实际占有使用房屋的情况，设定抵押权的行为完全是善意的。因此即使富邦涂装经营处与中房公司存在抵债协议，中房公司无权处分案涉房屋，根据相关法律规定，答辩人属于法律上的善意第三人，答辩人没有与中房公司恶意串通损害他人利益，支付了合理的对价，其抵押权理应得到保护。再审申请人主张其基于建设工程优先权为由要求确认涉案房屋所有权是不成立的，没有任何证据证明案涉以物抵债协议是基于建设工程价款优先权而做的抵债协议，其次锦州市古塔区富邦涂装经营处作为一个以销售为营业范围的个体户不具备建筑法所规定的建设施工单位的施工资质。因此不是合同法286条保护的建设工程优先权利主体。再审申请人没有证据证明其在建设工程价款优先权6个月的行使期限内行使了该权利。 张某某及中房锦州房地产开发有限责任公司辩称，锦州市古塔区富邦涂装经营处在中房锦州房地产开发有限责任公司处承揽外墙涂料的施工。在结算承揽费用时，将太和区吉祥街经纬嘉园19-82号、19-83号、19-84号、19-85号、19-86号五户房屋，以每平方米7000元的价格抵顶给富邦经营处，并告知富邦经营处该房屋处于抵押状态，待偿还借款后再行签订商品房买卖合同，办理买卖手续及房屋入住。后期鉴于该房屋处于闲置状态，抵押给锦银村镇银行之后，经富邦经营处要求交给其临时使用，但没有签订商品房买卖合同及办理相关房屋买卖手续，也没有办理房屋入住手续。后因中房公司没能按期履行全额付款义务，锦银村镇银行诉至法院并进入执行程序。该房屋先行抵押给锦州市松山新区银树小额贷款有限责任公司，后抵押给锦银村镇银行。如锦银村镇银行实现抵押权执行该房屋，中房公司愿意按工程款结算数额履行给付义务。对于富邦经营处表述将19-82号房屋卖给刘某某一节，中房公司既不知情也不同意，富邦公司基于房屋借用关系，仅具有临时使用的权利，对该房屋尚未取得所有权的情况下无权进行处分。 李新、徐某、锦州市凌河区建筑工程公司未提出答辩意见。 锦州太和锦银村镇银行股份有限公司向本院起诉请求：2015年2月6日，原告与被告尤某、田微微签订锦益银（2015）年个借字第050号个人借款合同，合同约定：二被告向原告借款500万元，期限24个月，自2015年2月16日到2017年2月15日止，公历每月20日付息，借款执行利率为12‰，逾期贷款的罚息利率按借款合同约定利率上浮50%。同时，被告张某某、徐某、中房锦州房地产开发有限责任公司为该笔借款提供了连带责任保证担保并分别签订了锦益银[2015]年保字第[050-1]号、[050-2]号《借款保证合同》。其中被告中房锦州房地产开发有限责任公司以四处房产为原告提供最高额抵押，《最高额抵押合同》编号为锦益银[2015]年最抵字第[050]号。合同签订后，原告已完全履行了自己的义务，但被告尤某于2015年11月5日已向原告偿还借款本金20万元，但从2016年12月21日开始起至今不履行付息义务，且该笔借款已逾期。被告尤某、田微微不偿还借款本息的行为已经构成违约，根据法律规定和合同的约定，原告有权解除借款合同，要求借款人立即偿还到期债务的本金、利息及有关费用。根据担保法的相关规定，被告张某某、徐某、中房锦州房地产开发有限责任公司应履行连带保证责任。现请求依法解除原告与被告尤某、田微微在2015年2月16日签订的锦益银（2015）年个借字第050号个人借款合同；判令被告尤某、田微微立即偿还本金及利息4924800元（未还利息及罚息：自2016年12月21日至2017年2月20日共计124800元，逾期后罚息按合同约定利率计算至实际给付之日止|），判令各被告承担律师费246240元；被告张某某、徐某、中房锦州房地产开发有限责任公司对上述借款本息及律师费承担连带保证责任；判令原告对抵押物享有优先受偿权，并承担诉讼费用。 本院原审认定事实：2017年1月3日，锦州太和益民村镇银行股份有限公司变更为原告锦州太和锦银村镇银行股份有限公司。被告尤某、田微微系夫妻关系。2015年2月16日，锦州太和益民村镇银行股份有限公司（贷款人）与被告尤某签订锦益银（2015）年个借字第050号个人借款合同，合同约定：二被告向原告借款500万元，期限24个月，自2015年2月16日到2017年2月15日止，借款用途为购买材料，约定公历每月20日付息，借款执行利率为月利率12‰，逾期贷款的罚息利率按借款合同约定利率上浮50%。合同违约条款约定：未按照本合同约定的要求偿还借款本息，贷款人有权解除本合同；未按照本合同约定的要求偿还借款本息时，贷款人可要求借款人立即偿还本合同项下所有到期或未到期债务的本金、利息及有关费用。同日，被告张某某、徐某、中房锦州房地产开发有限责任公司为该笔借款提供了连带责任保证担保并分别签订了锦益银[2015]年保字第[050-1]号、[050-2]号《借款保证合同》，借款保证合同均约定：为确保2015年2月16日尤某与本合同债权人所签订的借款合同锦益银2015年个借字第050号项下借款人义务得到切实履行，保证人愿意向债权人提供连带责任保证；本合同担保的主债权为债权人依主合同发放的贷款金额500万元；主合同履行期限为24个月，自2015年2月16日至2017年2月15日；担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金和债权人实现债权及担保权所发生的一切费用（包括但不限于通知费、催告费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、律师费等）；保证期间为主债务履行期届满之日起两年。同日，被告田微微为原告出具了共同还款承诺函，并在锦益银（2015）年个借字第050号个人借款合同上签字。同日，被告中房锦州房地产开发有限责任公司与原告签订《最高额抵押合同》编号为锦益银[2015]年最抵字第[050]号为被告尤某签订锦益银（2015）年个借字第050号个人借款合同提供抵押担保，最高抵押限额为500万元，抵押物已在锦州市房屋产权监理处办理了他项权登记，分别为：1.被告中房锦州房地产开发有限责任公司所有的位于锦州市太和区吉祥街经纬嘉园19-82号商业营业用房（建筑面积90.18平方米，房权证号锦房权证**字第××号，他项权证号锦房他证01字第××号，债权数额为87万元）；2.被告中房锦州房地产开发有限责任公司所有的位于锦州市太和区吉祥街经纬嘉园18-85号商业营业用房（建筑面积136.79平方米，房权证号锦房权证**字第××号，他项权证号锦房他证01字第××号，债权数额为133万元）；3.被告中房锦州房地产开发有限责任公司所有的位于锦州市太和区吉祥街经纬嘉园20-62号商业营业用房（建筑面积144.75平方米，房权证号锦房权证**字第××号，他项权证号锦房他证01字第××号，债权数额为140万元）；4.被告中房锦州房地产开发有限责任公司所有的位于锦州市太和区吉祥街经纬嘉园20-63号商业营业用房（建筑面积145.28平方米，房权证号锦房权证**字第××号，他项权证号锦房他证01字第××号，债权数额为140万元）。上述合同签订后，原告向被告尤某交付500万元借款，被告尤某按约定归还20万元借款本金及至2016年12月20日前的利息后，自2016年12月21日起，被告尤某未再向原告归还借款本金及利息。截止至借款合同约定的贷款期限2017年2月15日届满前，被告尤某共拖欠借款本金480万元，利息107520元。 本院原审认为，原告与被告尤某签订锦益银（2015）年个借字第050号个人借款合同，被告张某某、徐某、中房锦州房地产开发有限责任公司与原告签订了锦益银[2010]年保字第[050-1]号、[050-2]号借款保证合同，原告与被告中房锦州房地产开发有限责任公司签订《最高额抵押合同》，均为当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规强制性规定，应为有效；被告尤某未按合同约定归还借款本金及利息的行为属于违约，故原告请求被告尤某归还借款本金及约定的利息和罚息的诉讼请求，予法有据本院予以支持；被告田微微与被告尤某系夫妻关系，被告田微微在借款合同上签字，并向原告出具自愿承担还款的承诺函，故被告田微微应与被告尤某承担对原告借款本金及利息的共同还款责任；被告张某某、徐某、中房锦州房地产开发有限责任公司为被告尤某借款提供了连带责任保证，应对被告尤某为归还的借款本金及利息部分承担连带保证责任；被告中房锦州房地产开发有限责任公司为被告尤某借款提供抵押物并办理了抵押登记，应在抵押财产的约定数额范围及因约定数额所产生的利息部分内对拖欠的借款承担相应的担保责任。原告主张解除合同的请求，因原、被告在合同中已对解除合同的条件进行约定，被告尤某违约未还款的行为已符合双方约定解除合同的条件，故对原告该项诉求本院予以支持，对被告该项答辩意见本院不予采纳；原告主张的律师费部分，原告与被告尤某签订锦益银（2015）年个借字第050号个人借款合同中，并未约定在被告尤某违约情况下，应承担原告为实现债权而发生的律师费，故原告该项主张并无事实依据和法律依据，本院不予支持；被告主张原告要求的利息过高，现根据合同约定，原告主张的利息及罚息部分总和并未超过法定利率的最高标准，故被告的该项答辩意见并无法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、依法解除2015年2月16日原告锦州太和锦银村镇银行股份有限公司与被告尤某、田微微签订的个人借款合同；二、被告尤某、田微微于本判决生效后十日内偿还原告锦州太和锦银村镇银行股份有限公司借款本金4800000元及利息（包括：自2016年12月21日起至2017年2月15日止利息107520元；其余利息自2017年2月16日起，以本金4800000元为基数，按月利率18‰计算至付款日止。）；三、被告张某某、徐某、中房锦州房地产开发有限责任公司对本判决第一项被告尤某、田微微应承担的金钱给付义务承担连带给付责任；四、原告锦州太和锦银村镇银行股份有限公司对被告中房锦州房地产开发有限责任公司抵押的房产在登记的债权数额范围及因债权数额所产生的利息部分内有优先受偿权；五、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46198元，由被告尤某、田微微承担，被告张某某、徐某、中房锦州房地产开发有限责任公司承担连带给付责任。 再审申请人锦州市古塔区富邦涂装经营处围绕诉讼请求依法提交了证据：1.经纬嘉园住宅楼外墙涂装、外墙苯板保温工程承包合同，证明富邦涂装经营处承揽中房公司发包的经纬嘉园外墙涂装、外墙苯板保温工程，合同中明确约定由富邦涂装经营处垫资施工，中房公司可以经纬嘉园门市房抵顶部分工程款；2.建筑工程结算书2份，证明2011年12月28日，富邦涂装经营处与中房公司对工程进行决算，确定工程总价款；3.楼房抵顶工程款协议书、房屋价值证明，证明中房公司与锦州市古塔区富邦涂装经营处针对结算工程款事宜达成以案涉房屋抵工程款的协议，同时向锦州市古塔区富邦涂装经营处开具了房屋价值证明；4.抵顶工程款协议书，证明2012年5月3日富邦涂装经营处将19-82号门市房抵顶给刘某某；5.协议书，证明2015年1月3日经刘某某同意，富邦涂装经营处将案涉5户房屋统一出租给王某；6.富邦涂装经营处、刘某某向银监局的举报材料及答复意见，证明针对锦州太和锦银村镇银行股份有限公司违规贷款问题，富邦涂装经营处和刘某某向银监局举报，银监局答复意见明确指出在贷款过程中存在贷款三查制度执行不严，贷后监管不到位的情况，资金最终流向小额贷款公司；7.刘烈与张某某录音证据，证明该贷款实际系张某某借款，用于偿还银树小额贷款公司的借款，该做法系银行一位姓高的行长向张某某提出，与借款合同中的借款人无关；证明张某某明确表示房子已经交付给刘烈，与庭审中中房公司主张房屋系借用给刘烈不符；8.地下车位、住宅抵顶协议书，证明中房公司另外抵顶给富邦涂装经营处6户住宅和17个车位，均已交付使用，双方均无异议，与中房公司主张借用明显不符。被申请人锦州太和锦银村镇银行股份有限公司对证据1的真实性不予认可，张某某及中房锦州房地产开发有限责任公司对真实性无法确定，但认可锦州市古塔区富邦涂装经营处承包了涂装、外墙苯板保温工程。该份证据本院予以确认。锦州太和锦银村镇银行股份有限公司对证据2的真实性不予认可，张某某及中房锦州房地产开发有限责任公司未对真实性予以否定，该份证据本院予以确认。锦州太和锦银村镇银行股份有限公司对证据3的真实性无法确认，张某某及中房锦州房地产开发有限责任公司对该份证据的真实性予以认可，本院予以确认。锦州太和锦银村镇银行股份有限公司、张某某及中房锦州房地产开发有限责任公司对证据4的真实性不予认可，但未能提供证据予以反驳，该份证据本院予以确认。关于证据5，鉴于被申请人锦州太和锦银村镇银行股份有限公司提供证据反驳该协议书的证明效力，对该份证据本院不予认定。锦州太和锦银村镇银行股份有限公司、张某某及中房锦州房地产开发有限责任公司对证据6的真实性予以认可，本院予以确认。锦州太和锦银村镇银行股份有限公司、张某某及中房锦州房地产开发有限责任公司对证据7的真实性无法确认，该份证据本院不予认定。锦州太和锦银村镇银行股份有限公司、张某某及中房锦州房地产开发有限责任公司未对证据8的真实性提出质疑，该份证据本院予以确认。 被申请人锦州太和锦银村镇银行股份有限公司向本院提交了证据：1.借据、借款合同、最高额抵押合同、贷前调查报告、借款人身份证明、客户约见谈话笔录、股东会同意保证、同意抵押的决议、房屋所有权证书、他项权利证书、房地产评估报告、贷前调查拍摄的19号楼82、83、84、85、86号房屋照片20张，借款人及抵押人法人和妻子的签字照片、购建筑材料合同、购销对方的营业执照和法定代表人身份证、转账支付凭证。证明锦州太和锦银村镇银行股份有限公司与借款人、担保人之间借款及担保均是真实、合法、有效的；2.（2017）辽0792执异35号卷宗资料第104-130页（执异阶段的听证会笔录）、（2018）辽0792民初46号卷宗资料第123-160页（执行异议之诉阶段的庭审笔录及证人笔录）、太和区福海家宴餐厅的部分工商登记档案（包括开业申请书、19-82号的房屋所有权证书、租赁协议、注销登记申请书）。证明富邦涂装经营处关于房屋使用时间及方式前后陈述矛盾重重，与其提供的证人王某的陈述矛盾，不能证明其在抵押权设定之前为履行抵债协议占有并使用抵债房屋；3.张某某询问笔录，证明中房公司与富邦涂装经营处签订顶账协议，但实际未交付，顶账时富邦知道房屋抵押的事实，也认可中房贷款偿还后才能交付房屋；4.康纯东询问笔录、锦州市通源商贸有限公司的工商机读档案，证明案涉房屋在贷款考察时屋内物品为康纯东存放建筑五金水暖资料的；5.竣工验收备案书，竣工验收备案书，证明19号楼验收时间2011年10月31日，质检备案时间是2011年5月16日。再审申请人对证据1的真实性有异议，被申请人张某某及中房锦州房地产开发有限责任公司对证据1中除了照片之外的真实性无异议，本院对证据1中除照片以外的证据予以确认。再审申请人与被申请人张某某、中房锦州房地产开发有限责任公司均对证据2的真实性无异议，本院予以确认。再审申请人对证据3的真实性不予认可，被申请人张某某、中房锦州房地产开发有限责任公司对证据3的真实性予以认可，该份证据经张某某确认系其陈述的内容，但其表示锦州市古塔区富邦涂装经营处明知案涉房屋已经抵押的情况，因锦州市古塔区富邦涂装经营处不予认可，且被申请人未能提供充分证据予以证明，故对该份证据本院不予确认。再审申请人对证据4的真实性不予认可，被申请人张某某、中房锦州房地产开发有限责任公司对该份证据的真实性予以认可。鉴于证人未出庭作证，康纯东的证人证言本院不予采信。再审申请人与被申请人张某某、中房锦州房地产开发有限责任公司对证据5的真实性均予以认可，本院对该份证据予以确认。 被申请人张某某、中房锦州房地产开发有限责任公司未向本院提供证据。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：原审查明的事实属实，有原审卷宗所载的证据予以佐证，本院予以确认。 另查明，锦州市古塔区富邦涂装经营处承包了被申请人中房锦州房地产开发有限责任公司发包的经纬嘉园外墙保温、涂料工程，并签订了承包合同。工程完工后，被申请人中房锦州房地产开发有限责任公司与锦州市古塔区富邦涂装经营处签订了建筑工程结算书，对工程款进行了结算。被申请人中房锦州房地产开发有限责任公司欠付锦州市古塔区富邦涂装经营处工程款。锦州市古塔区富邦涂装经营处与中房锦州房地产开发有限责任公司于2012年1月4日签订了楼房抵顶工程款协议书，约定：鉴于甲方（中房锦州房地产开发有限责任公司）资金较为紧张，支付乙方（锦州市古塔区富邦涂装经营处）工程款暂有困难，经甲乙双方协商，就以楼房抵顶工程款事宜。双方本着自愿的原则签订本协议：一、甲方将经纬嘉园小区以下楼房，以此抵顶乙方工程款：19号楼、82号，（门市房）一、二层。本户的标准建筑面积：90.18㎡。房价：每平方米8000元。总房款：90.18㎡×8000元=721440元。以上房价由商品房销售处确定，并由销售处签订房屋预售合同。二、甲方将该楼房抵顶给乙方后，以该楼房的房款抵顶乙方工程款。乙方在协议签订后五日内开出工程款收据。若乙方不能及时开出工程款收据，甲方亦视为已拨付工程款。甲方拨款时不予再考虑。三、甲方对抵顶给乙方楼房的出售，负责协助办理商品房销售手续。以上协议内容双方共同认可并遵守。2012年5月3日，锦州市古塔区富邦涂装经营处与再审申请人刘某某签订抵顶工程款协议书，将案涉经纬嘉园19-82号商业营业用房以相同的价格抵顶给刘某某。现案涉房屋由再审申请人刘某某占有使用。锦州市古塔区富邦涂装经营处与中房锦州房地产开发有限责任公司之间就欠付工程款还签订过关于五户住宅及17个车位的抵顶工程款协议书。该协议均已履行完毕。 本院再审认为，锦州太和锦银村镇银行股份有限公司与尤某签订锦益银（2015）年个借字第050号个人借款合同，张某某、徐某、中房锦州房地产开发有限责任公司与锦州太和锦银村镇银行股份有限公司签订了锦益银[2010]年保字第[050-1]号、[050-2]号借款保证合同，锦州太和锦银村镇银行股份有限公司与中房锦州房地产开发有限责任公司签订《最高额抵押合同》，均为当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规强制性规定，应为有效。尤某未按合同约定归还借款本金及利息的行为属于违约，故锦州太和锦银村镇银行股份有限公司请求尤某归还借款本金及约定的利息和罚息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。田微微与尤某系夫妻关系，田微微在借款合同上签字，并向锦州太和锦银村镇银行股份有限公司出具自愿承担还款的承诺函，故田微微应与尤某承担对锦州太和锦银村镇银行股份有限公司借款本金及利息的共同还款责任。张某某、徐某、中房锦州房地产开发有限责任公司为尤某借款提供了连带责任保证，应对尤某为归还的借款本金及利息部分承担连带保证责任。中房锦州房地产开发有限责任公司为尤某借款提供抵押物并办理了抵押登记，应在抵押财产（中房锦州房地产开发有限责任公司所有的位于锦州市太和区吉祥街经纬嘉园18-85号、20-62号、20-63号商业营业用房）的约定数额范围及因约定数额所产生的利息部分内对拖欠的借款承担相应的担保责任。 关于被申请人锦州太和锦银村镇银行股份有限公司对案涉19-82号房屋是否能享有优先受偿权的问题。该房屋虽办理了抵押登记，被申请人对案涉房屋享有抵押权。但是锦州市古塔区富邦涂装经营处与被申请人中房锦州房地产开发有限责任公司已经于2012年1月4日就案涉房屋签订了以房抵顶工程款的协议，后锦州市古塔区富邦涂装经营处又将涉案房屋抵顶给了再审申请人刘某某，用以清偿其欠付的案涉工程款。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，锦州市古塔区富邦涂装经营处作为建筑工程的承包人，其已与发包人协议将该工程折价，其享有的建设工程价款优先受偿权优于被申请人锦州太和锦银村镇银行股份有限公司的抵押权。在该建设工程债权转让后，受让人即再审申请人刘某某亦应享有优先受偿权。故被申请人锦州太和锦银村镇银行股份有限公司对案涉19-82号房屋不享有优先受偿权。 关于锦州太和锦银村镇银行股份有限公司主张解除借款合同的请求，因在借款合同中已对解除合同的条件进行约定，尤某违约未还款的行为已符合双方约定解除合同的条件，故对锦州太和锦银村镇银行股份有限公司的该项诉求，本院予以支持。锦州太和锦银村镇银行股份有限公司主张的律师费部分，在与尤某签订锦益银（2015）年个借字第050号个人借款合同中，并未约定在尤某违约情况下，应承担锦州太和锦银村镇银行股份有限公司为实现债权而发生的律师费，故锦州太和锦银村镇银行股份有限公司的该项主张并无事实依据及法律依据，本院不予支持。被申请人张某某及中房锦州房地产开发有限责任公司主张利息过高，现根据合同约定，锦州太和锦银村镇银行股份有限公司主张的利息及罚息部分总和并未超过法定利率的最高标准，故被申请人张某某及中房锦州房地产开发有限责任公司的该项答辩意见，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百八十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款的规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）辽0792民初237号民事判决第三项、第四项、第五项； 二、维持本院（2017）辽0792民初237号民事判决第一项、第二项； 三、被申请人张某某、徐某、中房锦州房地产开发有限责任公司对本院（2017）辽0792民初237号民事判决第二项被申请人尤某、田微微应承担的金钱给付义务承担连带给付责任； 四、被申请人锦州太和锦银村镇银行股份有限公司对被申请人中房锦州房地产开发有限责任公司抵押的房产在登记的债权数额范围及因债权数额所产生的利息部分内有优先受偿权；（抵押房产明细清单：被告中房锦州房地产开发有限责任公司所有的位于锦州市太和区吉祥街经纬嘉园18-85号商业营业用房，房权证号锦房权证**字第××号，他项权证号锦房他证01字第××号；中房锦州房地产开发有限责任公司所有的位于锦州市太和区吉祥街经纬嘉园20-62号商业营业用房，房权证号锦房权证**字第××号，他项权证号锦房他证01字第××号；中房锦州房地产开发有限责任公司所有的位于锦州市太和区吉祥街经纬嘉园20-63号商业营业用房，房权证号锦房权证**字第××号，他项权证号锦房他证01字第××号）； 五、驳回再审申请人锦州市古塔区富邦涂装经营处、被申请人锦州太和锦银村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46198元，由被申请人尤某、田微微负担，被申请人张某某、徐某、中房锦州房地产开发有限责任公司承担连带给付责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审 判 长  张悦 人民陪审员  刘娜 人民陪审员  薛淼 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  周兰