广东省清远市中级人民法院（民事判决书）（2020）粤18民终289号上诉人（原审被告）：郑少明，男，1970年7月9号出生，住清远市清城区****************。委托诉讼代理人：黎国柱，广东朝纲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何永新，男，1974年6月24日出生，汉族，住清远市清新区***************。委托诉讼代理人：欧阳晟，广东观上律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄烈锋，男，1959年11月19日出生，住清远市清新区****************。被上诉人（原审被告）：清远市清新区环保工业废品回收处理站。住所地：清远市清新区***************。法定代表人：黄某1。被上诉人（原审被告）：陈绮敏，女，汉族，1971年4月19日出生，住清远市清城区******。被上诉人（原审被告）：陈建好，女，1980年7月14日出生，住清远市清新区****************。上诉人郑少明因与被上诉人何永新、黄烈锋、清远市清新区环保工业废品回收处理站（以下简称废品回收站）、陈绮敏、陈建好房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2023号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑少明的上诉请求：一、原审判决并依法改判;二、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:原审法院对本案事实查明不清，适用法律错误，依法应当改判。一、原审法院在黄烈锋、废品回收站、陈绮敏、陈建好均缺席庭审的情况下，只听取何永新的单方陈述，片面认定本案的事实，属于查明事实不清。何永新、黄烈锋、废品回收站、陈绮敏、陈建好关于涉案房屋买卖方面的事实，与郑少明没有任何关联，但原审法院在另外黄烈锋、废品回收站、陈绮敏、陈建好均没有参加庭审的前提下，片面听取何永新的单方陈述从而对事实进行认定，明显属于查明事实不清，根据原审庭审情况，涉案房屋存在多次买卖的可能，但关于房屋买卖、合同签订的事实只有何永新单方陈述，不能客观地查明本案真实情况。请求二审法院责令黄烈锋、废品回收站、陈绮敏、陈建好参与二审庭审，对事实重新查明，依法改判。二、原审法院在对本案事实查明不清的前提下，错误认定郑少明在抵押合同中存在重大过错、恶意串通的行为，从而判决抵押合同无效，严重损害了郑少明的合法权益。原审判决第7页第二段记载“郑少明在办理抵押前没有进入房屋进行核实，导致原告居住十年的房屋被黄烈锋、陈建好轻易抵押给郑少明，郑少明对此存在重大过错……而抵押合同明显属于恶意串通损害原告以上……应认定无效”的内容，完全违背了客观事实，仅是原审法院的片面推定，郑少明在本案中作为抵押权人，与其他涉案当事人没有任何其他联系，不存在恶意串通的主观故意和客观行为，原审法院的认定过于片面，严重损害郑少明的合法权益。此外，郑少明与陈建好之间借贷关系是经过原审法院审查后作出生效判决，并对涉案房屋享有优先受偿权。综上所述，为维护郑少明的合法权益，恳请二审法院重新审理查明本案事实，撤销原审判决，依法改判。何永新答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、郑少明的上诉没有事实和法律依据，理由如下：1、我方购房的事实在之前的生效判决确认，就是说我方与黄烈锋的房屋买卖合同是成立的。2、废品回收站、陈绮敏以及之前几个房屋转让的合同，都是出售方未支付对价而办理房产证，也就是说他们的房屋买卖合同是虚假的，也就是为了某目的恶意做的，这已经被生效判决予以解除。3、郑少明与所办理的房地产权他项权证，以及借款合同，是和之前黄烈锋等的恶意串通房屋买卖合同有牵连的，我方有理由怀疑郑少明与之前的房屋买卖合同的某个人之间有恶意串通的违法行为。4、涉案房屋，我方从购买至今从未迁移过，也未出租过，一直都是本人家庭亲属居住，从未有人上门因为房屋的借款抵押或者办理他项权证而对房屋进行过任何的查验，或者评估。所以所谓的借款或者登记完全是在我方不知情的情况下，违规办理的。综上，郑少明的请求没有事实依据，请依法驳回。黄烈锋、废品回收站、陈绮敏、陈建好经本院合法送达未参加诉讼，也未提交书面意见。何永新向原审法院起诉请求：1.判决确认废品回收站与陈绮敏于2010年1x月x日签订的关于清远市清新区****************的《商品房买卖合同》无效；2.判决确认陈绮敏与陈建好于2015年x月2x日签订的关于清远市清新区****************的《房地产买卖合同》无效；3.判决确认黄烈锋与陈建好签订的关于清远市清新区****************的《房屋买卖合同》为无效合同；4、判决确认陈建好与郑少明签订的关于清远市清新区****************的抵押合同无效；5、判决确认清远市清新区****************屋的所有权属原告所有；6、本案的诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：案涉房屋为黄烈锋投资建设。2002年10月25日，黄烈锋同时作为废品回收站（出卖人）和陈绮敏（买受人）的代理人签订《商品房买卖合同》，约定废品回收站将案涉房屋出售给陈绮敏，房屋总价为38000元，并办理了房屋产权证。2006年6月12日，黄烈锋作为法人代表，以清新县高奇房地产开发部作为卖方，与何永新作为买方签订《购房合同书》，约定黄x锋将其建设的清远市****************出售给何永新，总房价为42000元。签约当日，何永新向黄烈锋支付购房款22000元。余款20000元约定按月支付，从2006年7月至2010年7月每月还款465.2元。合同签订后，黄烈锋将房屋交付给何永新，何永新从2006年10月装修并使用至现在。2009年11月12日，黄烈锋向何永新出具收款收据，确认何永新向黄烈锋支付2009年11月至2010年6月供楼款3721.6元，全部款项已结清。2009年12月15日，何永新向黄x锋交纳建筑税4307元，但此后黄x锋没有为何永新办理房产证。后来，案涉房屋在办理产权证时的地址为清远市清新区*************。2015年11月23日，陈绮敏与陈建好签订《房地产买卖合同》，约定陈绮敏将案涉房屋转让给陈建好，交易总金额为150000元。合同签订后，陈建好没有向陈绮敏支付购房款，但陈绮敏将房屋产权过户给陈建好。2016年1月4日，陈建好与郑少明签订借款抵押合同，约定向郑少明借款80000元，用涉案房屋作为抵押，办理抵押登记。2018年，何永新提起本案诉讼后打电话给陈建好，问陈建好为什么何永新居住十几年的房子登记在她名下，陈建好答复称是黄烈锋的原因，自己没有支付任何购房款。原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。一、关于废品回收站与陈绮敏之间《商品房买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条规定：“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。”黄烈锋同时代理卖方废品回收站和买方陈绮敏签订《商品房买卖合同》，约定卖方将案涉房屋出售给买方，违反以上法律强制性规定，且该交易实际由黄烈锋虚假操作，不是买卖双方真实意思表示，应认定无效。二、关于陈绮敏与陈建好之间《房地产买卖合同》的效力问题。2006年6月12日，黄烈锋将案涉房屋出售给何永新。合同签订后，何永新向黄烈锋付清购房款，黄烈锋也从2006年10月开始交付案涉房屋给何永新装修使用。但根据本案已经查明的事实，黄烈锋于2015年11月23日又指使陈绮敏与陈建好签订《房地产买卖合同》，在陈建好没有支付过任何购房款情况下，由陈绮敏将案涉房屋过户给陈建好。黄烈锋、陈绮敏、陈建好以上行为属于恶意串通，损害了何永新的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益……”的规定，应认定为无效合同。三、关于陈建好与郑少明之间抵押合同效力问题。本案中，虽然黄烈锋串通陈建好于2016年1月4日将案涉房屋抵押给郑少明，并办理抵押登记。但案涉房屋早在2006年6月12由黄烈锋出售给何永新，何永新于2009年付清购房款，并从2006年10月起连续使用至2016年1月4日止接近十年，郑少明在办理抵押前没有进入房屋进行核实，导致何永新居住十年的房屋被黄烈锋、陈建好轻易抵押给郑少明，郑少明对此存在重大过错。因此，何永新作为案涉房屋购买和使用者的权益应当优先保护。而该抵押合同明显属于恶意串通损害何永新以上应当优先保护权利情形，应认定无效。四、关于黄烈锋与陈建好之间房屋买卖合同效力及案涉房屋产权问题。由于何永新没有提供证据证明黄烈锋与陈建好之间对案涉房屋存在买卖合同关系，何永新提出确认该合同无效缺乏事实基础，不予支持。另由于《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”黄烈锋将案涉房屋出售给何永新，虽然已经交付使用十几年，但没有依法办理产权过户登记，未发生产权变更的效力。现何永新要求确认案涉房屋所有权归其所有，依据不足，不予支持。黄烈锋、废品处理站、陈绮敏、陈建好经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响依照现有证据依法作出判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，于2019年8月6日判决如下：一、确认清远市清新区环保工业废品回收处理站与陈绮敏于2002年10月25日签订的关于清远市清新区**************的《商品房买卖合同》为无效合同；二、确认陈绮敏与陈建好于2015年11月23日签订的关于清远市清新区**************的《房地产买卖合同》为无效合同；三、确认陈建好与郑少明于2016年1月4日签订的关于清远市清新区**************的抵押合同无效；四、驳回何永新的其他诉讼请求。案件受理费675元，由何永新负担。本院二审期间，郑少明补充提交证据如下：1、（2017）粤180x民初xx号民事判决书；2、2017粤18**执19x号《执行案件受理通知书》；3、201x粤18**执19xx号《执行裁定书》2份；4、2017粤1**执异3x号《执行裁定书》。本院组织当事人对上述证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，二审期间何永新陈述称，何永新在涉案房屋居住其间，没有任何人来查看房屋的状况。黄烈锋与陈绮敏之间是亲戚关系，其中陈绮敏母亲是黄烈锋的亲姑姑，陈建好是黄烈锋的弟媳。又查明，何永新与黄烈锋房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2018年4月19日作出生效民事判决[案号：（2017）粤1803民初2541号]，认定何永新与黄烈锋之间就于清远市清新区****************屋买卖合同有效，但由于该房屋已登记在陈建好的名下，陈建好已于2016年1月4日将房屋抵押给郑少明，何永新要求黄烈锋办理房屋产权变更登记，存在事实和法律上不能继续履行的情形，驳回何永新请求黄烈锋办理产权证的请求。郑少明与陈建好、案外人黄莊谱民间借贷纠纷一案,原审法院于2017年6月14日作出生效民事判决[案号:(2017)粤1803民初**],认定郑少明与陈建好、黄莊谱借贷关系成立,对陈建好提供的位于清远市清新区****************屋在折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。该案生效后，郑少明向原审法院申请执行。何永新向原审法院提出执行异议的申请，后向原审法院撤回执行异议的申请。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,结合郑少明的上诉请求与何少新的抗辩意见，归纳本案争议焦点：废品回收站与陈绮敏、陈绮敏与陈建好、陈建好与郑少明之间签订的三份涉及案涉房屋的合同是否无效。关于废品回收站与陈绮敏签订的《商品房买卖合同》的效力问题。首先，陈绮敏于2002年与黄烈锋签订房屋买卖合同，将房屋产权过户登记至陈绮敏名下。2004年5月27日，黄烈锋又与何永新签订《购房合同书》，将涉案房屋出卖给何永新，并将房屋交付给何永新居住使用至今。涉案房屋虽然登记在陈绮敏名下，但房屋一直由何永新居住使用，显然，陈绮敏并没有要求交付房屋，陈绮敏作为房屋买受人，其合同目的应是占有使用房屋，但陈绮敏自2002年10月签订房屋买卖合同购买房屋后，至2015年11月陈绮敏与陈建好签订合同将房屋转让给陈建好，长达13年时间没有要求交付房屋，亦不查看房屋状况，不符合情理。其次，陈绮敏与废品回收站于2002年10月25日签订《商品房买卖合同》约定将涉案房屋出卖给陈绮敏。根据查明的事实，案涉房屋由黄烈锋投资建设方，所以出卖人实质为黄烈锋。该《商品房买卖合同》的出卖人与买受人的委托代理人均签署了黄烈锋的名字，黄烈锋既为房屋的出卖人，又作为买受人的代理人，整体房屋买卖行为，实质由黄烈锋一人操作。再次，陈绮敏、黄烈锋、陈建好三人是亲戚关系，而且三人没有理由拒不到庭参加原审诉讼，原审判决认定陈绮敏与黄烈锋、陈建好恶意串通损害他人利益，仍然不参加二审诉讼，放弃抗辩权利。从上述几方面综合判断，黄烈锋与陈绮敏有恶意串通损害实际买房人利益的行为，废品回收站与陈绮敏签订的《商品房买卖合同》违反了法律强制性规定，原审判决认定为无效合同，本院予以认可。关于陈绮敏与陈建好签订的《房地产买卖合同》的效力问题。购买房屋属于普通居民日常生活的重大事项，购房人在签订买卖合同前一般会持审慎注意义务，陈建好购买的是二手房。按日常生活经验分析，陈建好不可能不到房屋现场察看，而事实上案涉房屋一直由何永新居住，并非陈绮敏实际占有，陈建好在没有查看房屋现状的情形下即签订买卖合同购买房屋，不符合常理。如前所述，陈绮敏、黄烈锋、陈建好不参加原审诉讼，原审判决认定陈绮敏与黄烈锋、陈建好恶意串通损害他人利益，仍然不参加二审诉讼，放弃抗辩权利。可见，陈绮敏与陈建好签订的《房地产买卖合同》，属虚假的买卖关系。原审判决认定黄烈锋、陈建好与陈绮敏恶意串通，损害何永新的合法利益，涉案《房地产买卖合同》无效，本院予以认可。关于陈建好与郑少明签订的《抵押借款合同》的效力问题。生效(2017)粤1803民初110号民事判决已认定陈建好与郑少明之间的借贷关系成立，抵押合同有效。何永新未能提交足以推翻上述生效判决的证据，原审法院认定陈建好与郑少明签订《抵押借款合同》无效，依法不足，本院予以纠正。综上所述，郑少明的部分上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定部分事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2023号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2023号民事判决第三项、第四项；三、驳回何永新的其他诉讼请求。一审案件受理费原审判决执行；二审案件受理费共675元，由郑少明负担。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年四月二十三日书记员  曾 夏书记员  邓海欣附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。