河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0208民初676号 原告：唐山市汇林物业服务有限公司，住所地：唐山市丰**朝阳大街**。 法定代表人：王志祥，经理。 委托代理人：郑天赐，河北同寻律师事务所律师。 被告：唐山大陆房地产开发有限公司，住所地：唐山市高新技术开发区建设北路**高科大厦**。 法定代表人：陆之孝，经理。 委托代理人：程晓娜，该公司员工。 诉讼代表人：唐山大陆房地产开发有限公司管理人。 负责人：王桂宏，管理人组长。 委托代理人：胡彦海，管理人工作人员。 委托代理人：程晓娜，大陆房地产公司员工。 原告唐山市汇林物业服务有限公司（以下简称汇林公司）与被告唐山大陆房地产开发有限公司（以下简称大陆房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨慧苑独任审判，公开开庭进行了审理。原告汇林公司的法定代表人王志祥、委托代理人郑天赐、被告大陆房地产公司的委托代理人程晓娜（兼大陆房地产公司管理人的委托代理人）、大陆房地产公司管理人的委托代理人胡彦海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汇林公司诉称，2015年11月5日，原告与新房子村委会、崔一村委会、崔二村委会签订了《丰润区常庄镇乡居假日人和园物业服务项目协议》。根据该协议的规定，汇林物业公司与假日人和园小区形成了物业服务合同关系，期限为2015年12月15日至2018年12月14日。根据《唐山市物业管理条例》第三十一条、第三十二条规定，物业尚未交付给买受人的，由建设单位缴纳物业服务费。也就是说，大陆房地产公司应承担交纳物业费的义务。但自2015年12月15日起至起诉之日止，该公司未曾缴纳分文，共拖欠物业费达2068829.43元。因大陆房地产公司已破产清算，原告申请确认债权。现被告宣告重组，被告应给付物业费，原告为维护自己的合法权益，诉至贵院。变更诉讼请求为：要求被告给付2015年12月15日至2019年12月14日闲置房产物业费2290000元，被告承担本案诉讼费。 被告大陆房地产公司辩称，一、原告起诉状中诉讼请求对应的权利已被其放弃。2019年1月17日，丰润区法院裁定受理了大陆房地产公司破产重整一案，3月20日裁定大陆实业公司与大陆房地产公司合并破产重整，4月10日合并破产重整案召开第一次债权人会议，2019年8月13日召开第二次债权人会议。在第二次债权人会议上，管理人将编制的债权表依法提交债权人会议核查，并提示各位债权人依照企业破产法及相关司法解释的规定，如对债权表有异议，应在债权人会议核查结束后三日内向管理人提出书面异议材料，或在十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。在异议期内，管理人并未收到原告的书面异议材料，经查询，丰润区法院也未收到原告的债权确认诉讼的起诉材料。2019年9月3日，丰润区法院依法裁定确认了包括原告在内的892位债权人的无异议债权。2019年9月30日，丰润区法院裁定批准了大陆公司的重整计划，终止大陆公司重整程序。可见，被告及管理人已按企业破产法的相关规定充分保障了债权人的权利的行使，原告未在规定的期限内行使权利，应视为原告认可债权表中记载的债权数额，并放弃了其享有的相应权利。然而原告在时隔半年后的2020年3月4日才向法院起诉要求债权确认，远远超过了法律规定的期限，显然没有任何法律依据，而且也是一种不诚信的表现。二、原告起诉被告要求支付物业费没有事实依据。1、根据原告提供的《丰润区常庄镇乡居假日人和园物业服务项目协议》，该协议的双方当事人分别为新房子村委会、崔一村委会、崔二村委会及原告，并无被告名称，也没被告的签字和盖章。显然，被告并不是该物业服务协议的合同主体，根据合同相对性的原则，该份合同的条款及权利义务不应约束被告。2、在该物业服务协议第一条第一款项目概况中虽然有“剩余住宅房5.78万平方米”的内容，但该协议并没有约定具体的服务面积，服务面积是否包含该5.78平方米不明确。3、从该《物业服务项目协议》第七条特别约定第13款“人和园剩余房源、地下、地下车库停车位用水、电、暖管理及其他未尽事宜由中标单位与大陆物业公司另行签订服务使用协议”中可以看出，该份协议中不包含剩余住宅房面积5.78万平方米，对该剩余面积如何服务和收费，需原告与大陆物业公司另行签订物业服务协议进行约定。但原告并未提供相关证据材料。4、根据国务院颁布的《物业管理条例》第三十五条的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。被告与原告既未签订服务合同，原告也未向被告提供相应的服务，起诉要求被告支付物业费显然属于无理要求。综上，原告起诉被告要求支付物业费没有事实依据。三、原告起诉被告没有法律依据。1、原告起诉称根据国务院颁布的《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，要求被告支付物业费。但该条款适用的前提条件是建设单位与物业企业签订有物业服务合同，且已将未出售或者尚未交给物业买受人的物业交付给了物业企业管理服务。如前所述，本案中原告未与被告签订物业服务合同，被告也未将剩余面积交付给原告管理服务，原告也未提供相应物业服务，因此不能依据上述法律规定来主张权利。2、同理，原告起诉依据《唐山市物业管理条例》第四章第三十一条、第三十二条的规定同样不能适用。该条例第四章为前期物业管理，第三十一条规定“物业服务企业应当按照前期物业服务合同约定的收费标准收取前期物业服务费。物业交付给买受人的，由买受人交纳；尚未交付给买受人的，由建设单位交纳。”可见，该条款约定的是建设单位与前期物业之间的法律关系和权利义务。但本案中，正如原告所说，原告是通过公开招投标中标的物业企业，不属于前期物业，从原告提供的物业服务协议中也可以看出，前期物业为大陆物业公司而不是原告。3、原告未依照企业破产法及相关司法解释规定的期限即债权人会议核查结束后15日内向人民法院提起债权确认诉讼，丰润区法院已依法裁定确认了包括原告在内的892位债权人的无异议债权。因此，原告的起诉不符合企业破产法的相关规定。综上所述，原告已放弃其对应的权利，且原告的起诉没有事实和法律依据，依法应驳回其诉讼请求。 经审理查明，唐山市丰润区乡居假日人和园住宅小区由被告大陆房地产公司开发建设。2015年11月15日，原告汇林公司通过唐山市丰润区常庄镇经营管理服务站招投标中标，与唐山市丰润区常庄镇新房子村村民委员会、崔马庄一村村民委员会、崔马庄二村村民委员会共同签订了《丰润区常庄镇乡居假日人和园小区物业服务项目协议》，双方约定由原告对唐山市丰润区常庄镇乡居假日人和园住宅小区进行物业服务管理。合同期限自2015年12月15日至2018年12月14日。2018年10月15日，双方续签物业服务协议，合同期限自2018年12月15日至2019年12月14日。两份协议均约定“人和园剩余房源、地下、地下车库停车位用水、电、暖管理及其他未尽事宜由中标单位与大陆物业公司另行签订服务使用协议。” 原告提交了加盖被告公章的《乡居假日人和园住宅空置房明细表》，该表记载：空置房共计618套，合计59005.59平方米。原告自己总结说明：“1、2015.12.15-2016.12.14闲置房共计591户，建筑面积52204.62平方米，本年度未收取的物业费金额为717876.52元。2、2016.12.15-2017. 12.14闲置房共计588户，建筑面积51887.75平方米，本年度未收取到的物业费为690420.07元。3、2017.12.15-2018. 12.14闲置房共计571户，其中包括政府分出的楼房423户还欠部分物业费，本年度总共未收取的物业费为459598.02元。4、2018.12.15-2019.12.14闲置房共计145户，建筑面积为12612.55平方米，本年度未收取到的物业费金额为174053.19元。5、商业街闲置房共计11户，建筑面积为2670.33平方米，从2015.12.15-2019.12.14四年未收取到的物业费金额为256351.68元。综上所述4年未收取物业费共计2298299.48元。”被告认可明细表加盖公章的真实性，但称被告与原告没有业务往来，被告未直接将此表给过原告，不知道原告从何处得到此表，而且返迁村民的相关工作都是由常庄指挥部操作，被告没有权限参与。 另查明，2018年12月6日，本院受理唐山市大陆实业有限公司申请破产重整案。2019年1月17日本院受理大陆房地产公司申请破产重整案。本院于2019年3月20日裁定二公司合并破产重整，并向公司债权人发出申报债权通知书，通知债权人于2019年3月26日前向管理人申报债权。原告如期向管理人递交了债权申报表等相关材料，申报的债权金额为2231553.46元。第二次债权人会议于2019年8月13日召开，管理人将编制的债权表提交债权人会议核查，并送交债务人核对。原告核对后，未按期向管理人提出异议，亦未按期向本院提起债权确认之诉。2019年9月3日，本院作出（2018）冀0208破1号之二民事裁定书，裁定确认唐山佳翰房地产开发有限公司等892位债权人的债权，并附无争议债权表，原告位列该债权表普通债权第792号，债权金额为0。2019年9月30日，本院作出（2018）冀0208破1号之三民事裁定书，裁定批准唐山市大陆实业有限公司、大陆房地产公司实质合并重整计划草案，终止两公司的重整程序。重整计划草案的执行期限为四年，自本院批准之日起计算。 上述事实，有原被告陈述及相应证据予以证实。 本院认为，当事人对自己的主张负举证证明责任，否则承担举证不能的法律后果。原被告之间没有物业服务合同关系，原告提交的证据不能证明其涉案物业服务内容及应获得的物业服务费金额。原告依据国务院颁布的《物业管理条例》第四十一条和《唐山市物业管理条例》第三十一条的规定，要求被告给付相关物业服务费用，应当依法及时向被告主张权利。《最高人民法院若干问题的规定（三）》第八条规定，“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或者调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法律提起债权确认的诉讼。”原告向管理人申报的债权被管理人认定金额为零后，其未按期向管理人提出异议，也未按期向本院提起确认债权的诉讼。本院已依法确认了管理人提交的无争议债权表，并批准了债务人的重整计划草案。根据《中华人民共和国企业破产法》第九十二条规定，经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力。综上，原告与被告没有物业服务合同关系，原告对被告的债权被依法确认为零。原告对被告不享有其诉称的债权。原告的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国企业破产法》第九十二条之规定，判决如下： 驳回原告唐山市汇林物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费11675元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员 杨  慧  苑 二〇二〇年五月十四日 书记员 白浩锋（兼）