重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初29093号原告：陈豪，男，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：冉启禄，重庆市涪陵区中心法律服务所法律工作者。被告：重庆悦顺实业有限公司，住所地：重庆市沙坪坝区工人村**附****5-2，统一社会信用代码：915001067980205959。法定代表人：聂光华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李果，重庆渝一律师事务所律师。被告：重庆清源园林景观设计工程有限公司，住，住所地：重庆市九龙坡区杨家坪正街******一社会信用代码：91500107765923245M。法定代表人：李显贵。被告：重庆玉莎房地产开发有限公司，住所地：重，住所地：重庆市九龙坡区杨家坪正街******用代码：91500107795869155Y。法定代表人：李显贵。第三人：重庆中人实业（集团）有限公司，住所地：重庆市合川，住所地：重庆市合川区钓办处城北市场****91500117709441989X。法定代表人：李现全。原告陈豪诉被告重庆悦顺实业有限公司（以下简称为悦顺公司）、被告重庆清源园林景观设计工程有限公司（以下简称为清源公司）、被告重庆玉莎房地产开发有限公司（以下简称为玉莎公司）、第三人重庆中人实业（集团）有限公司（以下简称中人公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郭峰担任审判长，与人民陪审员陈明英、杨莉组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈豪的委托代理人冉启禄，被告悦顺公司的委托诉讼代理人李果到庭参加了诉讼。被告清源公司、被告玉莎公司、第三人中人公司经本院依法公告送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈豪诉称，2011年1月20日，原告与第三人签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了位于重庆市涪陵区乌江滨江路清溪沟杏林美岸A-4-2号房屋，采用按揭付款方式，原告当即支付了首付款154476元、税费15447.6元、大修基金9654.75元。房屋交付原告后，原告装修并居住使用至今。由于第三人原因未能给原告办理房屋按揭贷款，第三人承诺原告将余款交清后立即办理房屋产权证，且要求原告用现金支付余款，原告于2017年1月8日一次性用现金支付给第三人购房余款36万元，但第三人收款后至今仍未办理房屋产权证。重庆市九龙坡区人民法院（2012）九法执快字第00478-1号裁定书对前述房屋予以查封，并查封至今。2018年9月11日，原告对前述房屋被查封提出书面异议，法院于2018年10月19日作出（2018）渝0107执异119号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。现原告起诉来院，请求法院判令不得执行并解除对案涉房屋的查封。被告悦顺公司辩称，原告虽于2011年1月20日与中人公司签订了商品房买卖合同，但有倒签的嫌疑。原告支付房款的方式不符合合同约定、交易习惯及财务制度。原告举示的占有房屋的相关证据也有瑕疵。虽涉案房屋登记在中人公司名下，但法院查封涉案房并无错误。综上，原告没有对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回原告的诉讼请求。被告清源公司、被告玉莎公司、第三人中人公司未向本院提交答辩状，亦未到庭答辩。经审理查明，2009年5月6日，悦顺公司与清源公司、玉莎公司签订《借款合同》，约定二公司向悦顺公司借款600万元（具体数额以清源公司、玉莎公司出具的借条为准），借款月利率1%，借款期限为6个月。2009年5月26日，悦顺公司与清源公司签订《借款合同补充协议》，约定借款月利率变更为2.2%。合同签订后，悦顺公司分别于2009年5月8日、2009年6月16日通过银行电汇方式向清源公司、玉莎公司出借各300万元，共计600万元。清源公司、玉莎公司共同出具了借条予以确认。2009年5月8日，悦顺公司向清源公司、玉莎公司出借现金144万元。清源公司、玉莎公司共同出具借条明确借到悦顺公司144万元。2009年11月8日，悦顺公司向清源公司出借现金150万元。清源公司向悦顺公司出具借条，明确借到悦顺现金150万元，2010年11月30日前归还，逾期未还按日千分之二支付滞纳金。（2012）渝高法民终字第00010号民事判决书认为悦顺公司与清源公司、玉莎公司签订《借款合同》以及《借款合同补充协议》性质尚为企业间借款合同，因违反了国家金融法规的禁止性规定，应当认定为无效合同，因该合同取得的财产应予以返还，判决：清源公司、玉莎公司偿还悦顺公司借款744万元；清源公司偿还悦顺公司借款150万元。该判决已经生效。2012年5月9日，悦顺公司起诉清源公司、玉莎公司至本院，请求法院判令清源公司、玉莎公司支付因借款600万元产生的资金占用费；清源公司支付借款150万元产生的资金占用费。本院审理后认为，（2012）渝高法民终字第00010号生效民事判决书已经认定清源公司、玉莎公司共同于2009年5月8日、2009年6月16日向悦顺公司借款各300万元（共计600万元）以及清源公司于2009年11月8日向悦顺公司借款150万元的事实，虽然借款合同因违反国家金融法规的禁止性规定被认定为无效合同，但是清源公司、玉莎公司占用了悦顺公司的资金，应当向悦顺公司赔偿相应的资金占用损失。本院于2012年9月26日作出（2012）九法民初字第05613号民事判决书，判令：清源公司、玉莎公司于给付悦顺公司关于借款600万元的资金占用损失（从2009年5月8日至2009年6月15日，以300万元为基数按照中国人民银行规定的商业银行同期同档次贷款基准利率计算；从2009年6月16日至付清之日止，以600万元为基数按照中国人民银行规定的商业银行同期同档次贷款基准利率计算）；清源公司给付悦顺公司关于借款150万元的资金占用损失（从2009年11月8日起至付清之日止，以150万元为基数按照中国人民银行规定的商业银行同期同档次贷款基准利率计算）。该判决已经生效。2012年10月21日，悦顺公司向本院申请执行（2012）九法民初字第05613号民事判决书，执行案件案号为(2012)九法执快字第00478号。位于重庆市涪陵区乌江滨江路清溪沟杏林美岸A-4-2号房屋由重庆市第一中级人民法院于2013年5月21日查封，查封期限至2015年5月20日。后重庆市第一中级人民法院对涉案房屋进行续查封，查封期限自2015年5月21日至2018年5月20日。后本院于2014年4月24日作出(2012)九法执快字第00478-1号民事裁定书，向重庆市涪陵区房屋管理局发出协助执行通知书，请求协助对涉案房屋进行查封，查封时间为二年。后本院于2016年3月16日作出(2012)九法执快字第00478-2号民事裁定书，向重庆市涪陵不动产登记中心发出协助执行通知书，请求协助对涉案房屋进行续查封，续查封时间为三年，起始时间为2016年4月11日，系首轮查封。后本院于2019年2月26日作出(2012)九法执快字第00478-3号民事裁定书，再次向重庆市涪陵不动产登记中心发出协助执行通知书，请求协助对涉案房屋进行续查封，续查封时间为三年。2018年9月6日，陈豪作为申请人向悦顺公司作为被申请人提出执行异议，请求法院立即解除对涉案房屋的查封。本院在审理该案中查明，2011年1月20日，陈豪与中人公司签订一份《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市涪陵区乌江滨江路清溪沟杏林美岸A-4-2号房屋，用途为住宅，建筑面积128.73平方米，总成交金额514920元。该合同约定：1.付款方式为按揭付款，首付154476元；2.中人公司应当在2011年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。2013年12月2日，中人公司出具两张收据，载明收到陈豪交来的购杏林美岸A-4-2号房屋首付款154476元及大修基金9654.75元、契税154447.6元、手续费80元。2017年1月8日，中人公司出具一张收据，载明收到陈豪交来的购房款360000元。同年3月，重庆市圣兴物业管理有限公司出具一份“杏林美岸小区接房时间”清单，载明A-4-2（陈豪）的接房时间为2014年3月3日，缴费时间为2014年3月-6月及2016年1月-12月。2018年9月13日，重庆市涪陵区不动产登记中心出具档案查询结果，载明：陈豪名下有位于重庆市涪陵区荔枝办事处顺江一组综合楼2-2-1房屋，建筑面积123.27平方米。另查明，2008年6月21日，清源公司、玉莎公司与中人公司签订《合作开发协议书》，约定：清源公司、玉莎公司以位于重庆市涪陵区滨江路清溪沟的面积为5,300平方米的国有土地使用权出资，其土地使用权及前期投入折价14,000,000元；中人公司以现金出资，自协议签订之日起，项目开发建设的费用由中人公司投入；利润与亏损按清源公司、玉莎公司占49%、中人公司占51%的比例进行分配。同年9月1日，三方又签订《合作开发补充协议书》，对各自出资金额及所占比例等内容再次进行约定。该协议签订后，中人公司即进入涉案项目，与清源公司、玉莎公司共同对该项目进行开发建设。2013年5月21日，一中院以（2013）渝一中法仲执字第164-2号执行裁定书及协助执行通知书，查封了中人公司所有的位于重庆市涪陵区清溪沟农贸批发市场综合楼（杏林美岸）包括A栋4-2号在内的多套房屋。因案外人陈豪等购房人与该案申请执行人达成执行和解，申请执行人自愿提出解封申请，一中院遂于2018年9月18日作出（2013）渝一中法仲执字第164-7号执行裁定书，裁定对上述房屋解除查封。本院审理该案认为，陈豪在本院查封前即与清源公司、玉莎公司的合作开发人中人公司签订购房合同，购买了涉案房屋。但是，陈豪仅向本院提交了中人公司出具的其支付购房款收据，未举示相应的转账或取款、存款凭证，故不足以证明其已支付全部购房款，故陈豪对涉案房屋不享有足以排除法院强制执行的物权期待权。遂于2018年10月19日作出执行裁定书，裁定驳回陈豪的异议请求。另查明，2017年6月26日，坐落于重庆市涪陵区滨江大道一段**杏林美岸房屋办理了不动产权证（渝20**涪陵区不动产字第**），该不动产权证记载权利人为重庆中人实业（集团）有限公司，共有情况为单独所有，用途为城镇住宅用地/成套住宅，房屋建筑面积为11514.28平方米，该不动产权证附记记载本次办理该幢房屋第四至十二层共计住宅108套。上述事实，有当事人的陈述、民事判决书、执行裁定书、民事裁定书、协助执行通知书、买卖合同、收据、查询证明、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条款适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。根据上述规定，不动产买受人符合上述四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。原告作为买受人与第三人中人公司于2011年1月20日签订了商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案所涉房屋于2014年4月24日被本院查封，上述商品房买卖合同的签订时间在查封之前，结合原告于2013年12月2日支付房屋首付款的事实，本院认定本案符合买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同条件。被告悦顺公司虽认为上述商品房买卖合同存在倒签的嫌疑，但未提供任何证据予以证明，本院对此难予采信。关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有系买受人对房屋进行控制的一种事实状态。本院对案涉房屋进行司法查封之前，陈豪已于2014年3月3日接房入住，其后长期缴纳该房屋产生水电气等费用，可认定陈豪系在司法查封前即对房屋进行合法占有使用。关于是否支付房屋价款的问题。本案中，现原告向本院提交了中人公司出具的其支付购房款的三张收据来证明其向中人公司交纳了全部购房款，三张收据中均有中人公司的财务专用章，被告悦顺公司虽不认可其真实性，但未提供证据予以证明，被告悦顺公司依法应承担不利的法律后果，故对于上述收据的真实性本院依法予以采信。关于未办理过户登记原因的问题。本案中，案涉房屋因被司法查封，而中人公司于2017年6月26日方取得案涉房屋所在项目的不动产权证，客观上案涉房屋并不具备办理产权过户登记的条件。故本院认定原告虽未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，原告对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。综上，陈豪对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的物权期待权，对陈豪请求不得执行查封的涉案房屋，本院予以支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、停止对重庆市涪陵区乌江滨江路清溪沟杏林美岸A-4-2号房屋的执行；二、驳回原告陈豪的其他诉讼请求。本案案件受理费8949元，由被告重庆悦顺实业有限公司、被告重庆清源园林景观设计工程有限公司、被告重庆玉莎房地产开发有限公司各自负担2983元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。(此页无正文）审 判 长  郭 峰人民陪审员  陈明英人民陪审员  杨 莉二〇二〇年五月二十七日法官 助理  周小杰书 记 员  胡田梅