广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2361号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶维英，男，1946年8月10日出生，汉族，住广东省广州市天河区***********。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司(以下简称建发公司)因与被上诉人叶维英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初26159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人建发公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判建发公司向叶维英支付逾期办证违约金（以合同总价为基础，自合同约定办证期限届满之日2017年11月24日至建发公司履行备案义务2018年1月30日之日止，按日万分之0.1计算违约金）。事实和理由：一、关于逾期办证违约金，根据双方签订的买卖合同第八条、第十四条约定，建发公司应在2014年12月31日前，将涉案商品房交付给叶维英使用，并应在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需要的资料到产权登记机关备案，上述条款是双方真实意思表示，合法有效，不存在可撤销或无效的法定情形，双方均应严格遵守。一审法院以叶维英实际收楼时间起算办证期限，没有事实和合同依据。二、建发公司逾期办理权属登记义务，则“买受人不退房、出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金”。该条款为双方意思自治，不存在可撤销或无效的法定情形，依法应当适用。叶维英没有任何证据证明其实际损失，应承担举证不能的后果。一审法院偏信叶维英单方说辞及认定“违约金标准明显偏低”缺乏法律及事实依据。因此，建发公司应当适用合同约定的违约金标准。被上诉人叶维英辩称：一、合同第14条约定的交房之日起720日应理解为实际收楼之日起720日，叶维英实际收楼日是2013年11月27日。二、合同约定每日万分之0.1的违约金计付标准过低，不足以弥补叶维英损失，叶维英要求调整至按年利率6%计算。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请予以驳回建发公司上诉请求，维持原判。叶维英于2019年10月9日向一审法院起诉请求：1.建发公司向叶维英支付逾期办证违约金5869.02元（以购房款314412元为基数，按年利率6%的标准，从2017年11月24日起计至2018年3月14日止，共112天）；2.建发公司向叶维英支付逾期交房违约金11821.89元（以购房款314412元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年9月19日起计至2017年9月30日止，共376天）。一审诉讼中，叶维英将前述第1项诉讼请求变更为：建发公司向叶维英支付逾期办证违约金24995.8元（以购房款314412元为基数，按年利率6%的标准，从2016年11月24日起计至2018年3月14日止，共477天）；同时申请撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2013年7月26日，叶维英(买受人)与建发公司(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定叶维英向建发公司购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司XX楼X幢XX房的预售商品房，购房总价314412元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2013年7月5日，叶维英向建发公司出具提前收楼申请书，载明“……请贵司在2013年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付本人使用；因此申请为本人因自身需要向贵司提出，故承诺不向贵司追究任何因该商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之责任”。2013年11月27日，叶维英办理了收楼手续。2018年3月13日，建发公司取得涉案房屋的不动产登记受理通知书。2018年3月14日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区*****************。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系叶维英与建发公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。涉案合同第十四条约定，建发公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因建发公司的责任导致叶维英不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，叶维英不退房，建发公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。此条款中“商品房交付使用之日”应指商品房实际交付之日或视为交付之日。故建发公司应在2013年11月27日起算720个工作日内即2016年10月13日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。建发公司于2018年3月13日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。叶维英主张从2016年11月24日起计算违约金,于法不悖,一审法院予以准许。至于逾期办证期间的截止日，叶维英主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至建发公司取得不动产登记受理通知书之日止，即2018年3月13日。对于逾期办证违约金的计算标准。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量建发公司逾期办证的过错程度,对叶维英造成的损失及敦促建发公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致叶维英的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，一审法院酌定为按年利率6%计算。综上，建发公司逾期办证，应向叶维英支付逾期办证违约金24550元（计算方式：以314412元为基数，按年利率6%计算，从2016年11月24日起计至2018年3月13日止，共475天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：建发公司于一审判决生效之日起七日内向叶维英支付逾期办证违约金24550元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424.9元，减半收取为212.45元，由叶维英负担3.45元，建发公司负担209元（该款叶维英已交纳，建发公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付叶维英）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、逾期办证违约金的起算时间点；二、案涉逾期办证违约金的计付标准。对此，本院作如下分析：关于焦点一，即逾期办证违约金的起算时间点问题。建发公司与叶维英签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应恪守履行。依照合同的约定，建发公司应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。对于合同约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付之日而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，故一审以实际交付之日加上合同约定的办证日期（720个工作日）作为计算逾期办证违约金的起算点，并无不妥，本院予以维持。即建发公司应在2016年10月13日前将办理案涉商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但建发公司直至2018年3月13日才履行前述义务，其行为已构成违约。关于焦点二，即案涉逾期办证违约金的计付标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。根据该规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因建发公司的责任，致使叶维英不能在规定期限内取得房地产权属证书的，建发公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金，而叶维英如未按期付款的，则应按日支付逾期应付款万分之二的违约金。该约定显然不符合法律关于公平原则的基本要求。根据本院前述认定的事实可知，建发公司应在2016年10月13日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但直至2018年3月13日建发公司才履行该项合同义务。因建发公司逾期办证的违约行为，叶维英未能及时取得案涉商品房的完整物权，致使其对案涉商品房的处分受到严重限制。根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，叶维英因建发公司的违约行为受到的损失客观存在。在此情况下，若按合同约定的按已付房价款每天万分之0.1计算违约金，不足以体现建发公司作为违约方应承担的相关责任，亦远不足以弥补叶维英作为守约方的经济损失。在案涉商品房买卖合同关于逾期办证的违约责任条款有失公允、建发公司单方严重违约的情况下，作为守约方的叶维英以逾期办证违约金标准过低为由要求调整违约金标准，结合本案实际情况，一审法院将违约金酌情调整为按年利率6%计算，与《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定并不相悖，本院予以维持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，建发公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费414元（中山火炬开发区建设发展有限公司已预交），由中山火炬开发区建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 赖晓筠二〇二〇年五月二十一日书记员 李玉琴