湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初4514号原告：李诗文，男，1966年4月11日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：李冬丽，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛凯，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：武汉明赛文化艺术传播有限公司，住所地：湖北省武汉市东湖生态旅游风景区湖光村雁中咀**。法定代表人：郭志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱汉荣，湖北华廷律师事务所律师。委托诉讼代理人：程斯梦，湖北华廷律师事务所律师。被告：郭家云，男，1963年1月25日出生，汉族，住湖北省钟祥市。原告李诗文诉被告武汉明赛文化艺术传播有限公司（以下简称：明赛公司）、被告郭家云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由审判员蔡丽红于2018年11月1日独任公开开庭进行审理，后依法转为适用普通程序进行审理，由审判员蔡丽红担任审判长，与人民陪审员雷明、熊开樵组成合议庭，于2020年4月30日再次公开开庭进行审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李诗文向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告明赛公司于2013年6月8日签订的《房屋租赁合同》；2、判令解除原告与被告郭家云签订的《增加校舍租房合同书》；3、判令两位被告向原告支付2016年所欠的租金60000元、2017年1月1日至2018年8月31日期间的租金366400元，支付2016年所欠的水电费10268元，共计436668元；4、判令两位被告向原告支付违约金880000元整；5、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月8日，原告与被告明赛公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于东湖风景区湖光村雁中咀北端小湖边门牌号为××的房屋租给被告明赛公司作为教学使用，租赁期限为十年，2013年7月10日至2023年7月10日，租金为每年17万元，每年分两次付清，第一次付款7月10日付8万元，第二次付款12月30日支付9万元。2014年1月20日，被告明赛公司的股东被告郭家云与原告签订了《增加校舍租房合同书》，约定原告将被告明赛公司租赁地大门旁的厂房增补租给被告明赛公司、被告郭家云作教学用房，年租金5万元，租金及其他条款同上述租赁合同，首付租金在2014年3月底付清。合同签订后，原告将房屋交付给两位被告教学使用，但是2016年被告拖欠原告6万元租金，在2017年至今也未付租金。原告多次向被告催要租金，未果。原告认为被告的行为已构成根本性违约，致使租赁合同的目的根本无法实现。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告明赛公司、被告郭家云共同辩称：一、郭家云系明赛公司法定代表人郭志明之父，持有明赛公司70%的股份；在案涉房屋租赁关系中，郭家云的行为实际上是代表明赛公司的行为；郭家云、郭志明个人的财产与明赛公司的财产是混同的，没有分开也无法区分；案涉付款责任由明赛公司和郭家云公共同承担。二、虽然案涉租赁的房屋拆迁，但是被告方没有得到补偿，所以明赛公司不同意解除案涉两份租房合同，如果其得到了补偿就同意解除合同。三、对于原告方诉求的租金426400元、水电费10268元，被告方无异议。四、对于原告方诉求的违约金，被告不予认可，被告并无违约行为。被告虽然在2016年、2017年欠缴原告方租金，但是因为家中妻子得了重病，且被告与原告方进行了协商，还打了欠条，如果没有经过协商也就不会打欠条，且被告还承诺过开学后交清租金，但开学时原告方要求被告腾退房屋，导致被告没有收入来源无法交清租金，根据以上事实被告不存在违约行为；根据房屋租赁合同，被告享有租赁的经营权，且合同中并未约定不允许转租，且被告是经营办学，不存在转租的问题，可以与第三方进行合作办理学校相关事宜，所以原告方说被告违约而要求被告承担相应违约责任没有事实、法律依据，不应支付违约金。同时，原告方主张的违约金太高，如果法院认为被告在履约过程中存在违约行为，请求法院依法调减违约金。五、对于本案诉讼费，请求法院根据案情分摊诉讼费。六、2018年7月5日，原告方停了案涉房屋里的水电，导致被告不能正常办学；2018年7月份，有拆迁人员到案涉房屋骚扰，导致被告没办法继续办学。七、被告在案涉房屋上有大量装修、改造等投入，现该房屋已被纳入拆迁范围，被告认为自己也应获得相应的拆迁补偿款，目前向原告方支付租金的最快方式就是等拆迁款下来后，被告直接用拆迁款抵扣拖欠的租金、水电费。原告李诗文为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、2013年6月8日《房屋租赁合同》一份、2014年1月20日《增加校舍租房合同书》一份，拟证明：原、被告之间存在租赁合同关系及双方之间关于房租金额、支付时间、租期等进行了约定。证据二、2017年12月6日《欠条》两张，拟证明：被告拖欠原告2016年1月1日至2018年8月31日期间的租金426400元、水电费10268元。证据三、《关于发展畜、禽、渔生态养殖的报告》、武汉市洪山和平特种养殖发展公司的《企业信用信息公示报告》、《猪场转让协议书》，拟证明：案涉租赁房屋系由原告之父李德才合法建筑取得所有权，原告从父亲李德才处合法受让取得，原告对案涉租赁房屋有处分权。证据四、2016年4月15日《画室出租合同书》复印件一份，拟证明：被告明赛公司未经原告同意私自将案涉房屋的一部分进行转租的事实。被告明赛公司、被告郭家云未向本院提交证据。经庭审举证质证，两位被告对原告提交的证据的真实性均无异议，本院依法予以确认。本院依法调取了（2018）鄂0192民初4890号案件中当事人提交的案涉房屋的拆迁补偿资料一套及该案中法院向落雁派出所调取的2018年9月5日的询问笔录一份。双方当事人对前述调取的材料的真实性均无异议，原告方提出不认可询问笔录中被询问人陈述的内容。经审理查明：李诗文从其父亲李德才处获得位于武汉东湖生态旅游风景区湖光村雁中咀北端小湖边门牌号××的房屋（以下简称：雁中咀××房屋）。郭家云系明赛公司法定代表人郭志明之父，系明赛公司持有70%股份的股东；郭志明、郭家云的个人财产与明赛公司的财产混同，没有分开也无法区分。2013年6月8日，出租方李诗文（甲方）与（承租方）明赛公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将雁中咀××房屋及场地出租给明赛公司开办培训学校；租期十年，即2013年7月10日起至2023年7月10日止；除不可抗拒的政策性拆迁和自然灾害外，租期不变；人为因素影响租期视作违约；年租金17万元，十年内不变，付款方式是每年分两次付清，即第一次付款7月10日（入住）付8万元，第二次付款12月30日付9万元；等内容。该合同第四条房屋装修及房屋配套设施安装的说明约定：1、甲方将现状未装修的简易平房及简易楼房裸租给乙方，乙方自己根据需要全部自费装修，和修建相关水上过道，由甲方出面按最低价格洽谈施工乙方付费；2、乙方签订本合同后方可进场全方位设计、进料、装修，……合同期满，房屋内装修不可移动的部分为甲方所有；3、……甲方为乙方在合适的位置安装独立的并符合乙方负荷要求的总电表、水表……；4、合同期满后，乙方可拆除自己购买的可移动设施，……。该合同第六条违约责任约定：本合同自签订后具有法律效力，任何一方不得违约。按照本合同以上各条款的约定，任何一方违约，违约方须额外向对方支付房租总金额4倍以上的损失。2014年1月20日，郭家云代表明赛公司（乙方）与李诗文（甲方）签订了一份《增加校舍租房合同书》，约定甲方将雁中咀××房屋旁的厂房增补租给乙方作教学用房，年租金5万元，租期及其他条款与主租合同同步内容一样，付款方式：首付租金在2014年3月底付清，以后每年以此时间付给。上述两份合同签订后，李诗文均向明赛公司交付了案涉房屋，明赛公司接收案涉房屋后进行改造装修并作培训学校使用。明赛公司按时向李诗文支付了签约后至2015年12月的租金、水电费，但欠付2016年的租金60000元、水电费10268元，且未按时支付2017年1月1日后的租金。2017年12月6日，郭家云、明赛公司的法定代表人郭志明就2016年、2017年拖欠的费用共同向李诗文分别出具了《欠条》各一张，其中一张《欠条》的内容为“欠李诗文2016年租金陆万元，2016年水费、电费10268元”，另一张《欠条》的内容为“2017年房租费贰拾贰万元”。经庭审确认，明赛公司欠付李诗文2016年1月1日至2018年8月31日期间的租金426400元、水电费10268元，共计436668元。另查明：在明赛公司租赁案涉房屋期间，明赛公司将部分租赁区域出租给他人经营画室。2017年12月21日，被拆迁人李诗文与拆迁人湖光村村民委员会、拆迁代办单位武汉斌永盛房屋征收服务有限公司签订了一份湖光村东湖绿道二期《房屋拆迁安置补偿协议书》，案涉租赁房屋即在该拆迁补偿协议书约定的拆迁范围内。李诗文已领取该拆迁补偿协议书约定的补偿款。后李诗文通知明赛公司说房子要拆迁。明赛公司以其签订的是租期10年的租赁合同且投入了大量资金装修改造房屋，主张其前期投资未得到补偿的情况下拒绝搬离案涉租赁房屋。因明赛公司未能及时支付租金、水电费，故李诗文诉至本院，要求判如所请。明赛公司要求李诗文赔偿其投资损失、利润损失而另行提起诉讼，该案案号为（2018）鄂0192民初4890号，明赛公司在该案中要求与李诗文解除案涉租赁合同，后又申请撤回解除合同的诉求；目前该案尚未审结。本院认为：李诗文将自有房屋出租给明赛公司，并与明赛公司签订《房屋租赁合同》、《增加校舍租房合同书》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。明赛公司在租赁案涉房屋过程中，未依约按时向李诗文支付租金，致使李诗文难以实现签订合同后获取房租的目的，现又因李诗文与案外人签订了拆迁补偿协议而丧失了出租房屋的主体资格，致其与明赛公司签订的租房合同不具有继续履行的客观条件，故对于李诗文要求解除案涉两份租房合同的诉讼请求，本院依法予以支持。对于明赛公司不同意解除案涉租房合同的意见，究其原因是其认为前期投资未获得补偿，而其前期投资补偿或赔偿的事项与案涉租房合同是否应该解除属于两个不同的事情，应属于在案涉租房合同解除后的善后事宜，且其已在另案中主张赔偿前期投资的损失，故本院对此意见依法不予采纳。在案涉租房合同解除后，明赛公司依法应向李诗文支付租房期间的租金。虽然双方当事人在庭审时确认明赛公司欠付李诗文2016年1月1日至2018年8月31日期间的租金426400元、水电费10268元共计436668元，但因李诗文签订了房屋拆迁补偿协议而丧失了此后收取房租的主体资格，则根据2017年12月6日郭家云、郭志明向李诗文出具的两张欠条上的金额，本院确认明赛公司应向李诗文支付拖欠的2016年、2017年的房租280000元、水电费10268元。对于李诗文主张明赛公司未能及时支付房租且未经其允许转租房屋的行为构成违约而要求支付违约金880000元的诉讼请求，虽然明赛公司未及时支付房租确实构成违约，但李诗文没有证据证明其因此违约行为造成有房租总金额4倍以上的损失，则李诗文直接据此要求支付880000元违约金的金额过高且依据明显不足，有失公允，根据双方在2017年12月6日结算房租的情况及李诗文在2017年12月21日即签订了房屋拆迁补偿协议的事实，本院酌定李诗文因明赛公司迟延支付房租的违约行为产生的违约金为：以280000元为本金，从2018年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清租金之日止的利息损失。对于李诗文主张明赛公司拖欠水电费、未经其允许转租房屋的情况虽属实，但双方的租房合同中并未约定此类情况的后果，故其主张此类行为违约的意见，本院依法不予采纳。对于明赛公司称其是因家人生病且在经过李诗文同意迟交租金的情况下才没有及时支付租金，其拖欠租金不属于违约行为的意见，依据不足，本院依法不予采纳。因明赛公司的财产与郭家云的个人财产混同，则对于前述债务，郭家云依法负有共同付款责任。综上所述，为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、解除原告李诗文与被告武汉明赛文化艺术传播有限公司、郭家云之间于2013年6月8日签订的《房屋租赁合同》及《增加校舍租房合同书》；二、被告武汉明赛文化艺术传播有限公司、郭家云于本判决生效之日起十五日内共同向原告李诗文支付租金280000元；三、被告武汉明赛文化艺术传播有限公司、郭家云于本判决生效之日起十五日内共同向原告李诗文支付水电费10268元；四、被告武汉明赛文化艺术传播有限公司、郭家云于本判决生效之日起十五日内共同向原告李诗文支付逾期付租违约金，违约金的计算方式为：以280000元为本金，从2018年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清租金之日止的利息损失；五、驳回原告李诗文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16650元，由原告李诗文承担8325元，由被告武汉明赛文化艺术传播有限公司、郭家云共同承担8325元（此款原告李诗文已预交，由被告武汉明赛文化艺术传播有限公司、郭家云于本判决生效之日起十五日内共同向原告李诗文直接支付8325元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡丽红人民陪审员  雷 明人民陪审员  熊开樵二〇二〇年五月十四日书 记 员  章雪妮