河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终612号上诉人（一审原告）：赵桂喜，女，1976年5月13日生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王虎森，河南华森律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏华，河南华森律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：余丽，女，1983年7月6日生，汉族，住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：时和娜，河南龙文律师事务所律师。委托诉讼代理人：高洪达，河南龙文律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：刘展，男，1965年6月24日生，汉族，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：时和娜，河南龙文律师事务所律师。委托诉讼代理人：高洪达，河南龙文律师事务所实习律师。一审第三人：登封市安泰房地产开发有限公司，住所地河南省登封市市区嵩阳路北段。法定代表人：赵天才，该公司董事长。一审第三人：赵天才，男，1956年3月24日生，汉族，住登封市西关街**。上诉人赵桂喜因与被上诉人余丽、刘展及原审第三人登封市安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司），赵天才执行异议之诉一案，不服河南省开封市中级人民法院（以下称一审法院）（2016）豫02民初77号民事判决，提起上诉。本院于2017年12月7日作出（2017）豫民终861号民事裁定，撤销原判，发回一审法院重审。一审法院重审后，于2018年9月20日作出（2018）豫02民初18号民事判决，赵桂喜不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵桂喜及其委托诉讼代理人苏华，被上诉人余丽的委托诉讼代理人时和娜、高洪达，被上诉人刘展的委托诉讼代理人时和娜、高洪达到庭参加诉讼，一审第三人安泰公司、赵天才经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。赵桂喜上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判中止对河南省中牟县白沙镇商都锦城小区1栋1单元1502号、1栋4单元701号、1栋3单元502号三套房产的执行；2.本案诉讼费、公告费由余丽、刘展承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。案外人鑫瑞公司作为债务人，经赵桂喜同意，将债务转让给安泰公司，且安泰公司同意接受，已构成合同法上的债务承担。赵桂喜在鑫瑞公司享有的债权为金钱债权，权利义务关系明确。经赵桂喜、鑫瑞公司、安泰公司协商，折抵债务承担方安泰公司房产五套。赵桂喜虽然未向安泰公司支付全额购房款，但基于安泰公司对鑫瑞公司债务的承担，赵桂喜与安泰公司之间的商品房买卖合同依然合法成立。一审法院以“鑫瑞公司田君爽并未与赵桂喜签订将债务转让给天泰公司的债务转让协议”而否定真实存在的债务承担法律关系，不但没有法律依据，并且使原本已经合法确立的多个民事法律关系主体之间的交易变得与其认定的“赵桂喜与安泰公司签订的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效”相矛盾。且赵桂喜与安泰公司的商品房买卖合同合法有效，并已履行完毕。赵桂喜是涉案房屋的权利人，余丽、刘展仅根据与安泰公司签订的抵押协议申请执行登记在赵桂喜名下的房屋无法律依据，应当予以终止执行。二、一审法院适用法律错误。本案涉案房屋均是已登记在赵桂喜名下的不动产。安泰公司违约不予办理行政备案登记，其法律后果不应由赵桂喜承担。应当根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”作出判决，中止对涉案房产的执行。余丽、刘展辩称：一、本案系执行异议之诉，应按照执行异议之诉的审查范围进行审理。若无限扩大审查范围，既浪费司法资源，又增加申请执行人的讼累，无法使申请执行人的合法权益得到及时实现。恳请二审法院尽快判决，保障申请执行人的权益得以实现。二、因涉案房屋目前仍登记在被执行的房地产开发企业名下，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，赵桂喜不符合该条规定的情形。三、一审法院已经查明房地产登记部门由于技术上的原因无法进行查封操作，但不影响一审法院查封的法律效力。房地产登记部门在一审法院多次送达的协助执行通知书上均注明赵桂喜所签的房屋买卖合同没有办理确认备案，一审法院认定事实无误。四、一审法院查明因鑫瑞公司法定代表人田君爽未向安泰公司法定代表人赵天才支付购房款，安泰公司未履行合同，一审认定赵桂喜与赵天才所签的购房合同有效属于事实认定错误，赵桂喜对三套房屋并未合法占有，且亦非用于居住。综上，请求驳回赵桂喜的上诉请求。赵桂喜向一审法院起诉请求：1、确认中牟县白沙镇商都锦城小区1栋1单元1502号、1栋4单元701号、1栋3单元502号房产归赵桂喜所有；2、驳回刘展、余丽对上述房产的执行申请。一审法院认定事实：（一）关于涉案房屋的查封情况。涉案房屋首次查封时间为2014年12月26日。一审法院审理中，中牟县住房保障和房地产管理局对我院出具了情况说明一份，该情况说明显示：2014年12月26日开封市中级人民法院来我局送达（2014）汴民初第105-1号协助通知书、2015年10月26日开封市中级人民法院来我局送达（2015）汴执字第55号协助执行通知书、2017年10月25日开封市中级人民法院来我局送达（2017）汴执字第55号协助通知书，要求对涉案房屋进行查封，由于以上房屋开发企业未来我局开发科进行合同确认，房管系统无法提取信息进行预查封操作（合同确认后房管系统在购房人名下进行预查封，撤销合同后可以在开发企业名下进行预查封）。相关房产状态自2014年12月26日至今未做任何改变。（二）涉案房屋合同签订情况。涉案房屋系安泰公司开发的位于中牟县白沙镇商都锦城小区1栋1单元1502号、1栋4单元701号、1栋3单元502号等三套房产，安泰公司于2012年1月7日与赵桂喜就涉案房屋签订商品房买卖合同，单价均为67.5202万元，共计202.5606万元。安泰公司于2012年1月1日出具加盖该公司印章的收据三张，收款人系王章義。（三）涉案房屋付款情况及交付情况。涉案房屋系安泰公司开发的位于中牟县白沙镇商都锦城小区1栋1单元1502号、1栋4单元701号、1栋3单元502号等三套房产。涉案房屋安泰公司法定代理人赵天才与张书强所投资公司法定代理人田君爽于2012年1月1日达成协议，即由田君爽支付房款，安泰公司与田君爽的理财户签订房屋买卖合同，并由安泰公司工作人员王章義为理财户出具收据。但由于田君爽支付100万元定金后，并未支付剩余房款。赵天才不愿继续履行合同，因此未到房管部门确认网签手续，也未将涉案房屋钥匙交付理财户。赵天才为解决后续建设资金，2012年5月将包含涉案房屋的11套房屋作为担保，向刘展、余丽借款，将11套房屋的钥匙交付刘展、余丽。但双方并未办理抵押登记手续。其后刘展、余丽以安泰公司、赵天才为被告提起民间借贷诉讼，申请法院将上述房产于2014年12月26日查封。目前赵桂喜占有涉案房屋并于2015年8月份以后将涉案房屋出租。以上事实，由公安机关复函、公安机关对赵天才、田君爽、王章義等人的讯（询）问笔录、赵桂喜、刘展、余丽提交的证据等在卷佐证。一审法院认为：关于涉案买卖合同是否合法有效的问题。2012年1月7日赵桂喜与安泰公司签订了涉案房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合同合法有效。关于涉案房屋价款是否全部支付问题。安泰公司与鑫瑞公司田君爽虽签订了借款协议（支付购房款），安泰公司也为赵桂喜出具收到全部房款的收据。但鑫瑞公司田君爽未按照借款约定支付全部借款（购房款），即使鑫瑞公司田君爽同意继续向安泰公司赵天才支付赵桂喜购房款，但鑫瑞公司田君爽并未与赵桂喜签订将债务转让安泰公司的债务转让协议，赵桂喜亦未举出其他交付全部房款的相关证据，因此赵桂喜的房款并未全部支付。关于涉案房屋在人民法院查封之间是否被合法占有的问题。2014年12月26日法院对涉案房屋进行首次查封，赵桂喜虽占有使用涉案房屋，但因鑫瑞公司田君爽未全部履行借款协议（支付购房款），安泰公司赵天才停止履行协议，未向涉案房屋购买人交付房屋钥匙，不能证明赵桂喜已在人民法院查封之前合法控制涉案房屋。赵桂喜购买的涉案房屋是否在登记机关备案问题。网签和备案有着本质的区别。网签特指电子商务领域网上签约，是房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋建立的网络化管理系统。网签实质上是房屋买卖合同在互联网上公示，网签后会得到一个网签号。可在互联网上查询房屋信息。网签使房地产交易更加透明化，管理部门对房地产交易的监控更加便利，可以有效防止开发企业捂盘以及一房多卖。备案则是指购房者与开发商签订购房合同后到房地产管理部门办理登记备案手续。两者的共同作用是均可以防止一房多卖，但网签并没有备案的法律效力，只能实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须到房地产登记机构办理备案登记手续。本案中，涉案房屋网签后由于安泰公司不愿继续履行合同并未到登记部门进行备案。因此赵桂喜就涉案房屋并未取得预登记的优先效力。涉案房屋从物权法意义上仍是安泰公司的财产，查封是合法有效的，房地产登记部门由于技术上的原因无法进行查封操作不影响查封的法律效力。判决：驳回赵桂喜的诉讼请求。案件受理费22880元，公告费1120元，均由赵桂喜负担。本院二审期间，赵桂喜提交了证据：第一组证据照片五张。1、告知书，拟证明安泰公司开发建设的涉案房屋具备办理不动产证的条件。2、授权委托书，拟证明安泰公司在2018年12月20日安泰公司在涉案房屋小区张贴授权委托书，委托郑州豫辉工程咨询有限公司全权代表其办理涉案房屋所在项目的产权手续。3、通知一份，拟证明2019年3月1日，安泰公司和郑州豫辉工程咨询有限公司联合在涉案房屋小区发出通知，为尽快办理房屋不动产证书，要求业主于2019年3月1日至2019年3月15日进行信息登记，4、商都锦城购房信息登记表两张，拟证明赵桂喜与2019年3月12日进行了业主信息登记，安泰公司并未提出异议。本组证据证明涉案房屋未及时办理产权过户登记手续的原因是安泰公司不具有办证条件。第二组证据：（2018）豫0122民初5145号民事判决书、（2019）豫01民终5074号民事裁定书。拟证明赵桂喜与安泰公司在余丽、刘展查封前已签订合法有效的商品房买卖合同，购买包括涉案房屋在内的五套房屋。提交的两份判决可以证明赵桂喜对涉案三套房屋所享有的权利足以排除执行。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于赵桂喜提供的新证据，余丽、刘展发表质证意见：1、赵桂喜提交的第一组证据均不足以证明涉案房屋属于赵桂喜所有。2、赵桂喜所提交的（2014）汴民初字第105号判决书与事实不符，属错误判决书扰乱执行。3、房屋所有权只能由房屋登记机关出具的不动产权证明为准。赵桂喜所提交的第三组证据无法证明其所诉请的事实。4、赵桂喜所提交的几份判决书均属买卖合同纠纷，本案属于执行异议之诉，对本案无参考价值。对以上证据，本院评价如下：对于赵桂喜提交的第一组证据，可以证明赵桂喜于一审法院首次查封之前已实际占有了涉案房屋，本院予以采信。根据当事人上诉情况并征询双方当事人意见，本院归纳二审争议焦点为：赵桂喜提出的不准予对涉案三套房产执行的诉讼请求应否支持？本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议标的是安泰公司开发的河南省中牟县白沙镇商都锦城小区1栋1单元1502号、1栋4单元701号、1栋3单元502号三套房产，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”赵桂喜购买安泰公司销售的特定三套房产，双方签订有书面的《商品房买卖合同》，且已录入中牟县房管局网络管理系统，安泰公司向赵桂喜开具了全款收据且房屋已由赵桂喜占有并使用，赵桂喜对争议房屋所享权利的真实性、合法性可以认定。现已查明，赵桂喜所购三套房屋的《商品房买卖合同》虽已经网签，但尚未确认备案或办理所有权转移登记。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十五条第一款规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依此规定，当事人之间签订房屋买卖合同只是房屋所有权变动的原因，并不必然导致房屋所有权转移的法定后果。依据《规定》第二十五条第一款：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”赵桂喜购买涉案三套房屋未办理所有权转移登记，不发生物权变动效力，一审法院认定该三套房屋仍登记在安泰公司名下，房地产登记部门由于技术上的原因无法进行查封操作不影响一审法院查封的法律效力并无不当。依据《规定》第二十八条：“对于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，赵桂喜提交的《商品房买卖合同》及备案信息表、中牟县房个人房屋权属信息表，可以证明在涉案房屋首次查封（2014年12月26日）之前，赵桂喜与安泰公司已于2012年1月7日签订了真实、有效的《商品房买卖合同》；赵桂喜提交的2012年7月11日登记的河南宏祥物业服务有限公司业主基本情况登记表、商都锦城消防安全责任书、交付物品清单、承诺书、业主领房验收交接表等证据，可以证明赵桂喜于一审法院首次查封之前已实际占有了涉案房屋；赵桂喜提交的《商品房买卖合同》备案信息表、赵桂喜个人房屋权属信息表、中牟县房管局《情况说明》，可以证明赵桂喜所购三套房屋的《商品房买卖合同》处于网签备案待确认状态。赵桂喜提交的中牟县房管局2018年11月6日《告知书》以及安泰公司和郑州豫辉工程咨询有限公司联合在涉案房屋小区发出通知，为尽快办理房屋不动产证书，要求业主于2019年3月1日至2019年3月15日进行信息登记、商都锦城购房信息登记表等可以证明本案中，涉案房屋网签后由于安泰公司不愿继续履行合同并未到登记部门进行备案，非因赵桂喜自身原因。关于赵桂喜支付房款问题，在安泰公司与赵桂喜签订《商品房买卖合同》之前，赵桂喜对鑫瑞公司享有到期债权。为清偿债务，鑫瑞公司法定代表人田君爽与安泰公司法定代表人赵天才于2012年1月1日达成协议，约定由赵桂喜支付60万元，剩余房款由鑫瑞公司支付。2012年1月7日，安泰公司与赵桂喜签订《商品房买卖合同》，安泰公司向赵桂喜直接出具加盖安泰公司印章的（房款）收据，表明安泰公司认可赵桂喜《商品房买卖合同》项下房款由鑫瑞公司代为清偿。赵桂喜提供的银行流水账单可以证实2011年12月31日，赵桂喜已向赵天才转款60万元。鑫瑞公司法定代表人田君爽仅向赵天才缴纳了100万元定金及支付了几十万的款项后，就失去了联系。但无论鑫瑞公司是否向安泰公司代为清偿了全部房款，均不影响赵桂喜支付全部房款的认定。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，赵桂喜对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销河南省开封市中级人民法院（2018）豫02民初18号民事判决；二、不得执行位于中牟县白沙镇商都大街商都锦城小区1栋1单元1502号、1栋4单元701号、1栋3单元502号三套房产。一审案件受理费22880元由刘展、余丽负担，公告费1120元由赵桂喜负担。二审案件受理费22880元，由刘展、余丽负担。本判决为终审判决。审判长  谷彩霞审判员  庞 敏审判员  赵 筝二〇二〇年五月十五日法官助理江辉书记员朱明鑫