呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初8510号原告（反诉被告）：邢志勇，男，赛罕区工商分局职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：杨晓春，内蒙古巨泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈璐，内蒙古巨泓律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈新伟，男，汉族，内蒙古易城信息咨询有限公司经理，住锡林郭勒盟多伦县。委托诉讼代理人:苏玉淋，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。原告（反诉被告）邢志勇与被告（反诉原告）沈新伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，邢志勇于2019年10月25日向本院申请撤回对赛罕区众宜居房产地质北街服务部的起诉，本院依法予以准许。沈新伟于2019年12月6日提起反诉，本院依法将本案转为普通程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。邢志勇的委托诉讼代理人杨晓春、沈新伟及其委托诉讼代理人苏玉淋到庭参加诉讼。本院于2020年1月23日作出（2019）内0105民初8510号之一民事裁定书，裁定本案中止诉讼。本案现已审理终结。邢志勇向本院提出诉讼请求：1.沈新伟立即向邢志勇双倍返还定金20,000元；2.沈新伟承担本案的律师费用3000元；3.沈新伟承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年5月17日，邢志勇与沈新伟、赛罕区众宜居房产地质北街服务部签订了《买卖购房合同》，合同约定邢志勇向沈新伟购买其位于呼和浩特市××区中户的房屋一套，赛罕区众宜居房产地质北街服务部提供居间服务。邢志勇与沈新伟约定，邢志勇以按揭贷款的方式向沈新伟支付购房款。同日，邢志勇向赛罕区众宜居房产地质北街服务部支付购房定金10,000元，三方约定邢志勇将定金放在居间方先代为保管，待确保房屋过户没问题且交房时将房屋所欠费用结清时居间方再交付给沈新伟。后邢志勇提供了办理银行按揭贷款的相关材料，却被告知房屋购房款需一次性付清，不能办理银行按揭贷款。且据邢志勇了解，沈新伟已将涉案房屋另行出卖他人。而赛罕区众宜居房产地质北街服务部未按照合同约定保管邢志勇交付的定金，而是违约将10,000元定金交付于沈新伟。现三方签订的《买卖购房合同》因沈新伟违约，已不能履行。但至邢志勇起诉之日，经邢志勇多次索要，沈新伟却未将邢志勇交付的定金返还。邢志勇认为沈新伟的行为构成严重违约，给邢志勇造成了极大的经济损失，沈新伟应依法双倍返还邢志勇定金。为维护邢志勇合法权益，起诉至法院。沈新伟辩称，邢志勇支付的10,000元，沈新伟只收取了5000元，其余5000元由案外人王某收取，因此邢志勇提出的主张不具有事实、法律依据。本案违约方并不是沈新伟，而是邢志勇。因此，邢志勇主张让沈新伟承担违约责任，支付律师费不具有事实和法律依据。沈新伟向本院提出反诉请求：1.判令邢志勇承担本案律师代理费用6000元；2.本案一切诉讼费用由邢志勇承担。事实与理由：2019年5月17日，沈新伟与邢志勇在赛罕区众宜居房产地质北街服务部签订了《买卖购房合同》，约定邢志勇购买沈新伟位于呼和浩特市××区中户的房屋一套，赛罕区众宜居房产地质北街服务部提供居间服务。同日，邢志勇向赛罕区众宜居房产地质北街服务部支付定金10,000元。2019年5月22日，沈新伟聘请的中介公司工作人员王某给了沈新伟5000元，但双方签订的买卖购房合同中约定定金为30,000元。但直到2019年6月12日，邢志勇也并未依约缴纳完毕30,000元定金。因此，当日沈新伟给邢志勇出具了《通知》一份，载明如果邢志勇不能于2019年6月15日之前将30,000元定金补足或者一次性购房，则沈新伟将会重新出售房屋给他人，届时所产生的一切后果由邢志勇负责，定金不予退还。现邢志勇由于自身征信问题不能办理按揭贷款，因此，根据合同约定与法律规定均不能主张定金返还。《买卖房屋合同》第七条第三款明确约定：如因一方违约引起诉讼，守约方为诉讼支出的相关诉讼费、保全费、律师费均由违约方承担。现在邢志勇属于明显违约，因此沈新伟依据约定向邢志勇主张违约责任，请求邢志勇支付沈新伟因此次纠纷产生的律师费6000元。现沈新伟依据民事诉讼法第一百四十条之规定提起反诉。邢志勇辩称，沈新伟的反诉不能成立。首先，沈新伟支付6000元为律师费，合同明确约定，由违约方承担守约方为诉讼支出的相关费用，但需要由法院来裁决是谁违约，沈新伟的事实和理由与真实情况不符。事实上沈新伟收取邢志勇10,000元，沈新伟在起诉状中明确表示，中介工作人员王某收取5000元，该5000元即是收取邢志勇的10,000元，沈新伟将5000元交予中介，事实与沈新伟代理人的陈述相矛盾，应以沈新伟的陈述为准。本案沈新伟存在“一房二卖”的行为。通过中介将房屋售予第三人，且未将邢志勇的定金予以退还，并非是邢志勇征信存在问题，邢志勇是可以办理按揭贷款的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对邢志勇、沈新伟提交的《众宜居买卖购房合同》、收据，对邢志勇提交的《房地产买卖契约》、《个人再交易住房贷款支付协议》、收条、邢志勇与内蒙古巨泓律师事务所签订的《委托代理合同》及法律服务费发票，对沈新伟提交的《通知》、微信聊天记录、通话录音、沈新伟与内蒙古亿瞬宏律师事务所签订的《委托代理合同》及律师费发票、证人证言，予以采信并在案佐证。根据当事人陈述，本院认定事实如下：沈新伟（甲方、卖方）、王某（代）与邢志勇（乙方、买方）、高国庆（居间方）签订《众宜居买卖购房合同》，合同第一条约定甲方将坐落在××路中户的房屋出售给乙方，房屋所有权人为沈新伟，面积为35.39平方米。合同第三条约定乙方按揭贷款，甲乙双方在签订本合同之日起乙方准备好首付款及贷款所需的资料由居间方一同与甲方去银行签字办理贷款手续，待银行审核乙方该贷款资格通过后甲乙双方去房产局预约办理过户手续。甲乙双方必须保证所提供的资料真实有效，如有虚假造成贷款无法办理或延迟办理的责任有违约方承担。合同第七条约定违约责任：1.甲方必须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；2.若乙方拒绝履行本合同，甲方则不退定金，若甲方拒绝履行本合同，甲方将双倍退还乙方所付定金，同时违约方将违约金的50%付给居间方作为服务佣金；3.如因一方违约引起诉讼，守约方为诉讼支出的相关诉讼费、保全费、律师费，均由违约方承担。该《买卖购房合同》尾部“卖方（甲方）：沈新伟”的签名系沈新伟的代理人王某代签。2019年5月17日，高国庆出具收据一张，载明“今收到邢志勇定房押金10,000元。收款人：高国庆。交款人：邢志勇。”2019年5月17日，沈新伟出具《收条》一张，载明收到邢志勇购买涉案房屋定金20,000元。邢志勇当庭认可实际支付定金10,000元。2019年5月22日，沈新伟（甲方、卖方）与邢志勇（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定由于甲方收到乙方预付的购房定金2万元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在××区的房地产（房屋建筑面积35.39平方米）出售给乙方；二、甲乙方双方议定的上述房地产成交价格为405,000元；付款方式为按揭。该《房地产买卖契约》附件一载明房屋产权所有人为沈新伟，产权证号为不动产权第XXXX号。2019年5月22日，沈新伟（甲方、售房人）与邢志勇（乙方、买房人、借款申请人）签订《个人再交易住房贷款支付协议》。2019年6月12日，沈新伟向张某（系本案证人）发出《通知》一份，载明：“自2019年5月17日签订了涉案房屋的三万元合同以后，5月22日申请银行贷款至今日，已经二十多天了，由于以下两点：1.您的征信不良，多次逾期导致两家银行贷款无法正常办理；2.自签订合同至今，我未收到全额的定金三万元。所以我今日正式通知您，在2019年6月15前补足三方合同中的定金三万元，继续履行合同，要求一次性购房，到期收不到定金或您不能一次性付款购房，我将重新出售他人此房，对此所产生的一切后果，由您方负责，定金不退还。”庭审中，沈新伟申请证人张某出庭作证，张某曾经系赛罕区众宜居房产地质北街服务部的工作人员，该中介为涉案房屋买卖交易提供居间服务。张某称，邢志勇将定金10,000元交给赛罕区众宜居房产地质北街服务部，该服务部将该10,000元转给沈新伟的代理人王某，沈新伟对此知情。张某称，涉案合同因邢志勇征信存在问题，在2019年6月时无法办理贷款，2019年7月时就无法与邢志勇取得联系。张某表示，曾通过微信通知邢志勇因其违反合同约定，将不予退还其交纳的10,000元，并向邢志勇发送沈新伟作出的《通知》，但邢志勇未回复。邢志勇称并未收到该通知。沈新伟提交的微信聊天记录载明，高国庆将邢志勇交纳的10,000元转给王某。2019年5月22日，王某向沈新伟转款5000元。庭审中，邢志勇与沈新伟均认可该10,000元的性质为购房定金，沈新伟亦认可其收取5000元，另5000元由其代理人王某收取。双方均认可，涉案房屋已于2019年9月中旬另售他人，亦认可涉案合同已经无法继续履行。另查明，赛罕区众宜居房产地质北街服务部于2019年10月22日登记注销。本院认为，邢志勇与沈新伟签订的《众宜居买卖购房合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依据合同约定履行各自义务。首先，在各方签订合同当日，邢志勇向赛罕区众宜居房产地质北街服务部交纳定金10,000元后，该服务部便将定金交付给案外人王某，由王某向沈新伟转账5000元。涉案合同中沈新伟名字由王某代签，即沈新伟认可王某为其代理人。故对王某收取定金5000元的行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，即沈新伟收取邢志勇定金10,000元。其次，就房屋买卖合同而言，定金的支付时间、办理贷款的时间，到房管部门办理过户手续以及支付首期款等事项，均系合同中的主要内容。《众宜居买卖购房合同》的条款中，并未对交易流程作出具体详细的约定，亦未对办理贷款的时间进行明确约定，双方在其后亦未协商达成补充协议，致使合同在实际履行过程中有诸多不确定性，但此责任不可完全归咎于涉案交易中的某一方，从合同约定的内容及双方的履行情况来看，并不能认定任何一方违约致合同未继续履行。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，具体到本案，涉案交易系不可完全归责于双方当事人的事由未能继续履行。因涉案房屋现已另售他人，参照《根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，沈新伟应将其收取的定金10,000元返还邢志勇。综上，邢志勇主张沈新伟单方违约，双倍赔偿定金以及支付律师费的诉讼请求，沈新伟主张邢志勇承担律师费的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、沈新伟于本判决生效之日起十五日内返还邢志勇定金10,000元；二、驳回邢志勇的其他诉讼请求；三、驳回沈新伟的反诉请求。本诉案件受理费376元（原告已预交），由邢志勇承担；反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由沈新伟承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍人民陪审员 王凤祯人民陪审员 乌日娜 二〇二〇年五月十四日书 记 员 米文欢