广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终398号 上诉人（一审被告）：何林娟，女，1986年10月15日出生，壮族，原住广西来宾市兴宾区东一路**，现住来宾市来华投资区。 被上诉人（一审原告）：广西投资集团来宾天河物业管理有限公司，住所地广西来宾市兴宾区河西电厂生活区。 法定代表人：黄静，董事长。 委托诉讼代理人：莫承峰，广西广为律师事务所律师。 上诉人何林娟因与被上诉人广西投资集团来宾天河物业管理有限公司（以下简称天河物业）物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人何林娟上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判按一审判决确定的物业管理费、电梯运行费、税费、电费、水电公摊费总数额（4555.7元）的一半（2277.85元）支付给天河物业，或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由天河物业负担。事实和理由：一、2013年5月29日天河物业与中国联合网络通信有限公司来宾分公司签订《场地租赁合同》，租赁场地的租金总计人民币29150元，以业务置换的形式支付给甲方，该费用是以置换方式支付，既然是置换方式支付，那置换物也因具有26500元价值，而天河物业作为获得利益方，可视为占用业主公共面积获得利益，损害业主利益。二、何林娟与天河物业签订《广投红河小区前期物业管理服务协议》，是何林娟购买广投红河小区2栋1304号房产于2013年8月19日领房时被迫签订的，物业公司非法强制代为收取何林娟住房维修基金，强迫何林娟缴纳水电周转金200元，强制预收1年的物业管理费与1年的电梯运行费300元，否则不给业主领取所购房屋钥匙。何林娟为了能领到房迫于无奈不得不签订这份服务协议合同。同时，该服务协议签订存在瑕疵，合同期限不明确不完整，甚至没有起止日期。该服务协议合同是受胁迫所签订的，有悖合同法的平等自愿原则，因此，该服务协议合同无效，天河物业无权向何林娟索取物业管理费等费用。三、物业服务协议内容存在严重不公平条款。根据物业服务协议第五条第一项内容：“甲方违反协议，未达到管理服务约定目标的，乙方有权要求按相关要求甲方改正，逾期未能改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”。该服务协议是物业管理公司预先制定印刷成册的，并且该条款属于格式、霸王条款。实际上，物业保安上班睡觉、脱岗、玩手机，导致小区内小偷猖獗，经常发生失窃事件，小区绿化植物杂草丛生，树木枯死，鼠满为患等。天河物业对这些情况视而不见，反而以对业主投诉表与保安人员巡逻表等文件进行造假。四、电梯运行费收取不合理。国家规定了电梯有质保期，天河物业在电梯质保期内收取业主20-30元的电梯运营维护费没有依据，并且天河物业从交房到现在6年来一直没有公布其与电梯公司的合同以及电梯公司的保修期、维护费用、维护日期、维护明细等。因此，天河物业收取的电梯运行费与电梯公摊电费存在重复收费，且费用开支去向不明，侵吞业主费用。天河物业提供给布兰特物业管理公司与电梯公司的电梯维保合同是从2015年到2019年6月，补签2019年6月至2019年12月，补签的合同电梯一直没有维保，从而导致小区多部电梯无法运行。要求天河物业公布与电梯公司的电梯维保合同，转账记录，维保记录，何林娟只承担维保范围内承担的金额。五、物业服务费的成本构成中包含了公共性服务所产生的物品、水电等费用，天河物业再次收取水费、电费公摊不合理。小区4号变压器主要用于商铺、地下停车场等公共照明供电，分摊的明细未公开，收费不合理。六、天河物业未经业委会同意，擅自处分小区公共活动场所，以此盈利，侵犯了业主的合法权益，而且盈利所得的租金、广告费等从未公开，去向不明。七、天河物业擅自扣押业主房产证。2015年9月，秦尧在领取广投·红河小区业主的房产证后，以业主未交物业费为由扣押。此举属于恶意侵占他人资产，应公开向业主道歉并交还产权证。八、天河物业将业主生活用水关停。从2017年底天河物业关闭小区2-1303号住户生活用水长达20个月，何林娟多次与天河物业沟通，天河物业均并拒绝收取水电费、开通水阀，并拒绝沟通。该行为侵犯了何林娟的合法权益，应予主动道歉，并免收何林娟停水期间20个月的所有公摊费用、电梯维护费用、二次加压费等，以及此期间80%的物业费，并赔偿何林娟在此期间居无定所的精神损失费9800元。 被上诉人天河物业辩称，一、双方签订的前期物业管理服务协议是依据相关法律法规制定的，是合法有效的。何林娟所称的“被迫签订的”、“并被非法强制代为收取本人住房维修基金”等相关费用与事实不符。何林娟认为“合同内容存在严重不公平条款”也与事实不符。天河物业与开发商签订的《前期物业服务协议》已向住建委房管科进行备案，虽是格式合同，但并非霸王条款。二、天河物业已按约定全面履行了物业服务义务。天河物业主要履行了以下几个方面的服务义务：一是安排人员维护小区管理秩序；二是安排保洁人员维护环境卫生，搞好绿化；三是管理维护小区公共设施设备；四是聘请专业公司对电梯进行保养维护；五是代收代缴水费电费，乃至自行垫付以保障小区正常供水供电；六是协商解决小区通讯网络、电车停放等问题。三、关于联通公司使用1号楼顶局部架设基站问题，天河物业未获得任何利益，受益人是包括何林娟在内的全部业主。2013年交房时，小区通讯信号差，应业主要求，天河物业与联通公司协调，签订了《场地租赁合同》，场地租金以业务置换的形式支付。四、关于何林娟称天河物业出租公共场所收取租金、广告费等问题，与事实不符。天河物业将小区护栏给建材商装饰公司做广告，是出于大量业主到现场收房，希望能够更好的为业主提供服务。这是本着互助原则为业主服务，并未收取任何广告费用。天河物业将小区公共绿化用地出租给幼儿园做操场，是考虑到小朋友需要活动空间，并没有专门另外收费。并且该区域所在位置是商业广场，属于商铺门前区域，并不是小区住宅区域部分，何林娟以此为由拒交物业费不能成立。五、关于何林娟提出的“补签的合同电梯一直没有维保，从而导致多部电梯无法运行”的问题。天河物业退出涉案小区服务管理是2019年6月20日，并与新物业公司进行了交接，因此何林娟提出的2019年6月15日至2019年12月14日的电梯维保问题，均不在天河物业服务管理期间。并且何林娟提出的这些问题，真实性也无法确认。五、何林娟签订了《前期物业服务协议》并享受了物业服务，依约应当交纳物业服务费、电梯运行费、水费、电费以及水电公摊费等相关费用。六、关于何林娟称电梯运行费收取不合理的问题。电梯运行费的收取是依据《前期物业服务协议》第三条的约定。天河物业对电梯运行费的管理是专款专用，由于很多业主拖欠电梯运行费，无任何结余移交。天河物业已与业委会沟通达成一致，需待欠费业主补齐电梯运行费后，才能向业委会移交结余费用。七、关于何林娟提出物业服务费的成本中包含共用部分维护、共有设施设备日常运行费用的问题。根据双方签订的《前期物业服务协议》约定，物业服务费为0.8元/㎡（含公摊费用）。但是，在履行合同期间，许多业主认为0.8元/㎡（含公摊费用）含公摊的收费标准不合理，天河物业在充分听取业主所提要求的情况下，于2016年11月份将物业费调整为0.6元/㎡（公摊费用据实分摊，另外收取）。因此，所有业主物业费从何2014年1月1日起全部以0.6元/㎡（公摊费用据实分摊，另外收取）的方式重新推算实际欠费金额。八、关于何林娟称水电公摊收费不清楚的问题。天河物业对不同区域及用电种类的均有区分，并在物业中心有收费标准，每月已将公摊分摊情况公布在小区各栋公告栏。并且，小区有业主委员会对此进行监督检查，但是目前并没有发现业委会对水电公摊费用问题提出质疑。九、关于何林娟称天河物业将其生活用水关停的问题。根据《前期物业管理服务协议》的约定，业主在装修时必须提出申请，由物业公司对业主的装修行为进行监督和指导。本案中，何林娟未遵守《前期物业管理服务协议》的约定，在未提出装修申请的情况下私自装修，因此，天河物业作为物业服务管理者暂未开通其房屋用水并无不妥。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 被上诉人天河物业向一审法院起诉请求：1.判决何林娟支付物业管理费(2015.1-2018.12)2483.04元、电梯运行费(2014.10-2018.12)1020元、水费(2017.6-2017.11)13.28元、电费（2017.6-2017.6)0.95元、水电公摊费(2014.1-2018.12)1038.43元，以上合计4555.7元；2.案件受理费由何林娟负担。 一审法院认定事实：广西投资集团建设实业有限公司(现更名为：广西广投健康产业集团有限公司）是广投•红河小区项目的开发商。2013年4月13日房开启动交房仪式。2013年4月19日，天河物业与何林娟签订《广投•红河小区前期物业管理服务协议》，协议第三条，物业服务相关费用标准约定：一、“1、物业管理服务费由业主或物业使用人按拥有物业的建筑面积交纳：(1)物业管理费：0.8元/月•平方米（含公摊费用）。(6)电梯运行费：1楼全免费，2至3楼20元/月，4至5楼25元/月，6楼以上30元/月。(7)公共能耗费（公共设施设备和在公共性服务中发现的水、电、煤、油等能源损耗(桂价格函[2007]263号），据实分摊。”二、乙方交费时间及方式乙方不按时交纳物业服务费用的，每逾期一天收取3%)的滞纳金。由于2013-2016年期间业主委员会尚未成立。2016年应业主要求，将公摊与物业分开，物业与业主达成一致协议，物业费由原来0.8元/㎡(含公摊费）调到0.6元/㎡(不含公摊费，公摊费用据实分摊，另外收取）。2013年物业费全免，所有物业费从2014年1月1日起全部按0.6元/㎡，公摊费用据实分摊。何林娟购买来宾市来华投资区星城路21号(广投•红河小区）2栋1303号房，面积86.22平方米，是该小区的业主，尚欠物业管理费（2015.1-2018.12)86.22㎡×0.6元/㎡×48个月=2483.04元，电梯运行费(2014.10-2018.12)20元/月×51个月=1020元、水费（2017.6-2017.11)4吨×3.32元/吨=13.28元、电费（2017.6-2017.6)0.95元、水电公摊费(2014.1-2018.12)1038.43元，以上合计4555.7元。经天河物业多次催收，何林娟拒付。为此，天河物业诉至一审法院。2019年6月20日新物业广西布兰特投资有限公司进驻广投•红河小区。2013年5月29日天河物业与中国联合网络通信有限公司来宾市分公司签订《场地租赁合同》（合同编号：CU12-4514-2013-000235)第三条第三项:租赁场地的租金总为人民币29150.00元整，（大写人民币中26500.00元）以业务置换的形式支付给甲方，税金2650.00元由承租方代出租方开具税务发票。该费用是以置换方式支付，而非实际收取29150元。 一审法院认为，天河物业与何林娟争议焦点在于：一、天河物业与何林娟告签订广投•红河小区《前期物业管理服务协议》是否合法有效。二、天河物业是否按约定全面履行物业管理服务义务。三、请求支付的各项费用有没有事实和法律依据的问题。（一）签订协议是否合法有效问题。天河物业与何林娟签订《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。对双方均具有法律约束力，各方应全面履行自己的合同义务。（二）天河物业是否按约定全面履行物业管理服务义务的问题。天河物业提供业主投诉本和巡逻签到表来证实其进入小区，并提供物业服务。一是安排保安人员巡逻；二是接受小区业主的投诉后，解决业主的问题。何林娟否认上述事实存在但未提供充分证据予以反驳。对小区业主主张的天河物业未完全提供合同约定的物业服务的抗辩，不予采纳。（三）天河物业请求支付的各项费用有没有事实和法律依据的问题。天河物业主张的物业费没有超过来宾市物价局文件的规定，同时，从常识、常性、常理角度出发，一个小区的正常运行离不开公共照明以及楼房公共部分的正常使用也离不开维护和维修。天河物业请求的水电公摊费、电梯运行费，应予以支持。何林娟提出3号楼房步梯常年渗水，保修期限内应由建筑方负责处理。水电费捆绑物业费问题，在审理过程中，经法庭做工作，天河物业已做了纠正。至于天河物业提出的幼儿园场地占用、绿化带开通道路、小区路面受损、小区大门一直没有开放等问题应由小区业主委员会提出与物业方协调处理，但不能成为不交纳或减免物业费的理由。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、何林娟给付广西投资集团来宾天河物业管理有限公司物业管理费2483.04元。二、何林娟给付广西投资集团来宾天河物业管理有限公司电梯运行费1020元、水费13.28元、电费0.95元、水电公摊费1038.43元，合计2072.66元。一审案件受理费50元，由何林娟负担。 本院二审期间，上诉人何林娟向本院提供下列证据：1.《物品归还登记表》，2.《开通户内用水水阀证明》。天河物业未向本院提供证据。本院已组织双方当事人进行举证质证。 经审理查明，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，2013年4月19日，天河物业与何林娟自愿签订《广投•红河小区前期物业管理服务协议》，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按协议约定全面履行自己的义务。何林娟上诉提出与天河物业签订《广投•红河小区前期物业管理服务协议》是被胁迫所签，主张该协议无效，天河物业无权收取物业管理费等费用。但对该主张未能提供证据证实，且从协议签订之日起至起诉时止已六年多（2013年4月19日至2019年6月18日），何林娟并未依据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，对该物业服务协议行使撤销权。因此，何林娟该项上诉主张证据不充分，理由不成立，本院不予采信。 物业服务协议签订后，天河物业安排人员维护小区管理秩序，安排保洁人员维护环境卫生，对小区公共设施设备进行管理维护，解决业主日常生活中出现的问题等等，也就是天河物业对小区业主提供了物业服务，并按有关规定收取物业服务费等相关费用。何林娟作为小区业主享受了天河物业提供的物业服务，理应按物业服务协议向天河物业缴纳物业费等相关费用。一审法院据此判决何林娟向天河物业支付物业管理费等相关费用正确。何林娟仅同意交纳一半的物业管理费等各项相关的费用，理由不能成立，本院不予支持。如对物业服务管理及收费产生疑问，可通过业主委员会与物业公司协议解决，或直接与物业公司沟通处理，不断完善和解决物业服务中出现的问题。 综上所述，何林娟的上诉请求理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人何林娟负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 邓 媚 审判员 黄月秀 审判员 韦玉娟 二〇二〇年五月二十日 书记员 龙 莉 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；