山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0783民初3940号 原告：贾兆文，男，1964年10月28日生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：王欣，山东联邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马颖，山东联邦律师事务所实习律师。 被告：王寿桃，女，1976年3月15日生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：王伯祥，山东寿城律师事务所律师。 第三人：靖树亮，男，1976年11月14日生，汉族，住寿光市。 原告贾兆文诉被告王寿桃、第三人靖树亮申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾兆文及其委托诉讼代理人王欣、马颖，被告王寿桃及其委托诉讼代理人王伯祥到庭参加诉讼，第三人靖树亮经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾兆文向本院提出诉讼请求：准许执行（2013）寿执第568号案件中的卡诺岛小区15号楼2单元102室房产。事实和理由：2012年7月16日，寿光市人民法院（2012）寿民初字第3380-1号民事裁定书对原告第三人及宋春晓民间借贷纠纷一案作出民事裁定，查封卡诺岛小区15号楼2单元102室房产，2019年，被告对执行标的提出书面异议，寿光市人民法院于2019年5月6日作出（2019）鲁0783执异21号执行异议裁定：中止（2013）寿执字第568号案件对于卡诺岛小区15号楼2单元102室房产的执行；原告认为被告与第三人恶意串通，伪造证据，损害了原告的合法权益，理由如下：第一：第三人提供的房屋买卖协议书及收到条签名是否为本人所签，落款时间是否为当时书写，不能确定；银行交易明细中付款人及收款人的身份不能确定是否为合同双方当事人；并且在2010年7月1日首付11万元以前6月27日竟有一笔付款，与异议书矛盾；第二、合同成立时间是2010年，法院于2012年查封涉案房产，直至2019年王寿桃方才提出异议，与常理不符。第三，本案争议的房屋系第三人购买，且已经抵押给中国农业银行，并办理房地产抵押登记，按照担保法、物权法及其他相关法律规定，无论第三人与被告之间签订的房屋买卖协议是否具有法律效力，都不会产生物权变动的法律后果，因此，寿光市人民法院应当对涉案房屋依法执行。综上所述，本案存在被告与第三人伪造证据、侵害原告利益的可能，为维护原告的合法权益，望法院查清事实，支持原告的诉讼请求。 王寿桃辩称，一、从2010年6月份被告就已经与第三人协商一致购买其（卡诺岛小区15号楼2单元102室）房屋，并支付首付款11万元，在2011年由被告出资装修后实际入住。因该房屋系向银行按揭贷款30万元，贷款期限20年，在贷款还清前，无法办理房屋过户手续，约定由被告按月归还银行按揭贷款。二、原告与第三人及宋春晓之间的民间借贷关系发生在2012年4月份，比被告购买房屋晚了2年，不存在被告与第三人串通躲避债务的可能性。 靖树亮未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月份，第三人靖树亮购买位于寿光市房屋一处，房屋总价款为376197元，签订商品房预售合同当日靖树亮支付首付款76197元，2009年5月27日其从中国农业银行贷款300000元，借款期限自2009年5月27日至2029年5月26日，还款方式为等本递减还款法，每一个月为一个还款周期。 2010年7月1日，王寿桃向靖树亮父亲靖云德银行账户转账110000元。自2010年6月27日至2012年9月27日，王寿桃按月依农业银行确定的还款数额偿还上述贷款，款项自王寿桃账户扣划到农业银行账户；自2012年10月27日至今，王寿桃按月将还款转账到靖树亮在农业银行的还款账户内。 2012年4月，案外人宋春晓经本案第三人靖树亮担保，向原告贾兆文借款1300000元。2012年7月16日，贾兆文向本院起诉，本院于同日作出（2012）寿民初字第3380-1号民事裁定书，查封了案涉房屋，并经审理后于2012年9月12日作出（2012）寿民初字第3380号民事判决书，判决“一、被告宋春晓返还原告贾兆文借款本金1235000元；二、被告宋春晓支付原告贾兆文逾期利息（本金1235000元按银行同期同类贷款利率自2012年6月11日计算至判决确定的履行之日）；三、被告靖树亮对上述款项承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告宋春晓追偿；四、驳回原告的其他诉讼请求。以上一、二、三项于判决生效后十日内履行。”。判决生效后，贾兆文向本院申请强制执行，执行案号为（2013）寿执字第568号。其后，被告王寿桃对案涉房屋提出执行异议，本院经审理后作出（2019）鲁0783执异21号执行裁定书，裁定中止（2013）寿执字第568号案件对案涉房产的执行。 另查明，王寿桃与靖树亮签订《房屋买卖协议》一份，约定靖树亮将案涉房屋出卖给王寿桃，房款为376197元，首付款为110000元，王寿桃每月代还贷款，贷款还清时办理过户手续。该协议落款时间为2010年6月20日，庭审中王寿桃自认协议签订时间为2015年、2016年左右。2012年春，王寿桃对房屋进行装修，9月份入住案涉房屋至今。 上述事实，有原告提交的房屋抵押情况证明复印件、执行异议裁定书及送达回证、物业费单据照片、购房合同、被告提交的商品房买卖合同、商品房预售协议、首期购房款收款收据、契税完税凭证、燃气开口费收据、住宅专项维修基金发票、房屋买卖协议、靖树亮出具的证明、银行转账凭证（收款人为靖云德）、中国农业银行交易明细、中国建设银行活期账户明细清单、中国农业银行贷款业务凭证、个人贷款合同信息查询、山东泽州华盛物业服务有限公司出具的证明、结婚证、（2012）寿民初字第3380号民事判决书、证人证言等证据及当事人的陈述记录在案为证。 本院认为，原告主张继续执行案涉房产，被告王寿桃辩称其已通过买卖方式实际占有使用案涉房产并已支付绝大多数房款且对该房产未办理过户手续无过错，故本案争议焦点在于王寿桃对房屋享有的民事权利能否排除强制执行，着重审查房屋被查封之前被告王寿桃与第三人靖树亮之间是否已订有买卖合同及买卖协议是否合法有效、王寿桃是否在本院查封房屋之前即已实际占有房屋、王寿桃是否已全部支付或支付大部分房款、对房屋未办理过户手续王寿桃是否负有过错。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。关于王寿桃提交的其与靖树亮之间的书面买卖协议，虽落款时间为2010年，但王寿桃自认实际签订时间为2015年、2016年左右，可见在本院查封案涉房屋之前双方未签订书面形式的买卖合同，但从双方履行情况（付款、占有）看，在王寿桃向靖树亮支付首付款和代为偿还贷款之前，双方已经订立了房屋买卖口头协议，买卖房屋的意思表示真实、一致，双方权利义务关系明确，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该口头协议合法有效。其后双方签订的书面买卖协议虽发生在本院查封之后，但时间节点不影响合同本身的效力，该书面买卖协议亦合法有效。关于已付购房款，王寿桃支付首付款110000元并自2010年6月27日即开始偿还贷款，支付总额已经超出双方约定的房款376197元的大部分。双方约定由王寿桃代还贷款，其与靖树亮之间为类似转按揭关系，其后期偿还贷款的相对人为银行而非靖树亮，若王寿桃之后按约全部偿还了贷款，可认定王寿桃在代还贷款及支付首付款时即已足额支付了靖树亮房款；即使自庭审后王寿桃不再偿还贷款，截至目前依据王寿桃已还款情况亦可认定其已支付了靖树亮大多数房款。原告辩称无法看出王寿桃转账到靖树亮之父账户中的110000元与本案购房款的关联性，但未能提出反驳证据证实存在其他可能性，且靖树亮出具了书面证明称该110000元为首付房款，故本院依法认定该款为王寿桃支付给靖树亮的购房款。对于偿还贷款的事实，从王寿桃提供的银行交易明细及其代理人持调查令从农业银行调取的靖树亮贷款还款流水、个人贷款合同信息查询可见，2010年6月27日至2012年9月27日期间，农业银行从王寿桃账户向银行中心账户按月扣划的数额与从农业银行查询的借款人为靖树亮的贷款合同项下每月还款数额一致，可以确认王寿桃自2010年6月27日即已开始代靖树亮偿还贷款的事实成立，原告辩称无法看出王寿桃每月转账行为与偿还贷款的关联性，本院不予采信。而原告与第三人靖树亮之间的借贷纠纷发生在2012年，不能看出靖树亮有恶意逃避债务的目的。关于王寿桃是否已在查封前实际占有案涉房屋，原告代理人持调查令到案涉房屋的物业公司调取了王寿桃在2013年10月份及11月份的两份缴费单据，主张2013年10月份之前王寿桃未实际居住房屋且未与物业公司进行过交接，本院认为从收费单据可见，王寿桃系于2013年10月份补交的2012年6-7月份的物业费，此前未缴纳过物业费，但补交物业费的行为既不能证实原告主张即王寿桃是在2013年10月份才实际入住，也无法证实2012年6月份之前王寿桃已经与靖树亮办理了房屋交接手续及物业交接手续；从2013年11月份物业收费单据上的标注“未住”无法体现该未住的时间节点，且与物业公司出具的证明内容“王寿桃自2011年开始交纳物业费、水电费及垃圾清运费”相矛盾，而该证明中经办人与物业收费单据上经办人为同一人，因此，从双方提交的物业交费单据中本院无法确认王寿桃占有房屋的时间起点，且相互矛盾，本院对物业费收据、物业公司证明的证明力不予采信。从王寿桃于2017年购买了车位、之后交纳物业费及水电费情况可见，本院查封房屋以后王寿桃确实实际占有案涉房屋且系用于居住。对查封之前对房屋的占有状态，王寿桃申请了两同住小区居民出庭作证，两人作证称2012年春天发现王寿桃家在装修房屋、2012年下半年王寿桃一家已实际入住。两证人作为该小区居民，且入住时间早于王寿桃，在原、被告双方均无其他书面证据可确认占有房屋时间点的情况下，同住小区居民的证人证言具有高度可信性，本院予以采信。本院认为，房屋的合法占有，应以实际控制为标准，不以是否实际入住为要件，王寿桃房屋历经装修后方入住，证人陈述其上半年装修、下半年入住符合日常生活经验，本院依法确认最晚在2012年春天王寿桃对房屋进行装修时即已实际合法占有了房屋。另外，案涉房屋设有抵押贷款，无法取得办理过户手续的客观条件，因此被告王寿桃对案涉房屋不能办理过户手续不负有过错。 综上，被告王寿桃与第三人靖树亮于本院对案涉房屋查封之前已有合法有效的买卖行为且房屋已交付，王寿桃已支付全部或者大部分房款，王寿桃已长期实际居住至今，且未办理房产登记亦非因被告王寿桃自身原因。另外从法理角度讲，被告王寿桃一家现居住于案涉房屋，原告不能提交证据证明被告夫妻名下尚有其他用于居住的房屋，被告的生存、居住权应优先于原告的一般债权。故被告王寿桃对案涉房屋享有的权利能够排除强制执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告贾兆文的诉讼请求。 案件受理费2500元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  李美欣 人民陪审员  齐玉梅 人民陪审员  刘秀芝 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员  张小丽