重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1314号上诉人(原审被告)：胡建，女，汉族，1984年8月8日生，住重庆市巴南区。被上诉人(原审原告)：重庆保利中汇房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区龙江路8号2幢1号，统一社会信用代码91500107584294136L。法定代表人：刘强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡明，重庆尚润律师事务所律师。上诉人胡建因与被上诉人重庆保利中汇房地产开发有限公司（以下简称保利中汇地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初15821号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡建上诉请求：撤销原判，请求解除2017年9月18日胡建与保利中汇地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》并按银行同期贷款利率返还胡建已支付的房款利息及本金。本案及一审案件受理费由保利中汇地产公司承担。事实和理由：一、胡建未按期支付首付款是因为保利中汇地产公司合作的额银行停止办理按揭贷款，而胡建全款支付购房款有困难。二、根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款关于“办理按揭款违约责任的约定”，乙方有权单方面解除合同，并要求退还已支付房款的本息。保利中汇地产公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。保利中汇地产公司向一审法院起诉请求：1、判令胡建向保利中汇地产公司支付剩余房款480043元；2、判令胡建以480043元为基数自2019年3月19日起至全部款项付清之日止按照每日万分之五的标准向保利中汇地产公司支付逾期付款违约金；3、该案诉讼费用由胡建承担。事实和理由：2017年9月18日，保利中汇地产公司与胡建签订《重庆市商品房买卖合同》，约定胡建购买保利中汇地产公司开发的位于重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路（地块）幢塔楼-办号房屋，总价款600053元，付款方式为按揭付款。胡建应于合同签订当日支付60005元，2017年12月10日前支付60005元，2019年3月18日前支付180043元作为首付款，向银行申请贷款300000元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方于银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给保利中汇地产公司作为房款的一部分。胡建至今未付第三期购房款。胡建逾期支付房款违反合同约定。为维护保利中汇地产公司合法权益，故诉至法院。一审经审理查明：2017年9月18日，重庆保利中汇房地产开发有限公司（甲方）与胡建（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：第一条，本商品房项目暂定名为保利花半里二期。第三条，乙方所购商品房座落为重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路（地块）幢塔楼-办号房屋，本商品房用途为非住宅，属于办公用房。第四条，购房价款，总成交金额600053元整。第五条，付款方式，按揭付款，乙方应于签订合同当日支付首付款300053元，向银行申请贷款300000元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方于银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给原告作为房款的一部分。第十条，乙方逾期付款的违约责任：逾期超过30日的，甲方有权解除合同；甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期付款万分之一的违约金，并于实际支付应付之日起30日内向甲方支付违约金。补充协议（针对按揭首付分期客户）第一条变更首付款期限为：于2017年9月18日前支付60005元；于2017年12月10日前支付60005元；于2019年3月18日前支付180043元。补充协议第五条，分期付款的补充约定，乙方选择分期付款的方式支付购房款的，则乙方应当按照合同第五条约定的支付时间向甲方支付房价款。若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则甲方有权宣布剩余全部房价款提前到期，乙方应当立即向甲方一次性付清剩余房价款，并按照合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。第二十六条，双方同意将合同第十条变更为：乙方如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下，乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。一审庭审中，胡建、保利中汇地产公司双方一致确认胡建已支付第一期房款60005元、第二期房款60005元，剩余房款480043元未付。一审法院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未按照约定支付价款的，对方可以要求其支付价款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。胡建、保利中汇地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。买卖合同及补充协议对房款的支付金额、支付时间及逾期付款的违约责任均有明确约定，胡建应当按照约定的金额和期限向保利中汇地产公司支付房款。胡建、保利中汇地产公司一致确认胡建已支付第一期房款60005元、第二期房款60005元，该院予以确认。根据补充协议第五条约定，胡建未在补充协议（针对按揭首付分期客户）第一条约定的2019年3月18日前支付第三期首付款180043元，构成违约，保利中汇地产公司有权宣布剩余全部购房款480043元提前到期，胡建应当立即向原告保利中汇地产公司一次性支付剩余购房款480043元并依据买卖合同及补充协议的约定支付违约金。根据合同第十条约定的违约金起算点，胡建应当自2019年3月19日起向原告保利中汇地产公司支付违约金。故，保利中汇地产公司要求胡建支付剩余购房款480043元并以480043元为基数自2019年3月19日起至付清本金之日止按照每日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、胡建于本判决生效之日起十日内向原告重庆保利中汇房地产开发有限公司支付剩余购房款480043元；二、胡建于本判决生效之日起十日内向重庆保利中汇房地产开发有限公司支付违约金以480043元为基数自2019年3月19日起至付清本金之日止按照每日万分之五的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费减半收取4411元，由胡建负担。二审庭审中，保利中汇地产公司申请撤回胡建支付剩余房款300000元及以300000元为基数支付逾期付款违约金的诉讼请求。二审其余查明事实与一审查明事实一致。本院认为，保利中汇地产公司主张胡建剩余房款提前到期，应支付剩余房款30000元及逾期付款违约金的诉讼请求不能成立。首先，胡建、保利中汇地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，缔约各方均应按照合同约定全面履行合同义务。胡建与保利中汇地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中，就案涉房屋的付款方式约定为：一次性付款、分期付款、按揭付款，该三种付款方式是并列的、排他的。胡建选择了以按揭付款的方式来支付案涉房屋的购房款，胡建、保利中汇地产公司就应当按照按揭付款的方式项下的条款来全面履行各自义务。而保利中汇地产公司以《补充协议》第五条关于分期付款的补充约定的违约责任来“宣布剩余全部购房款480043元提前到期，胡建应当立即向原告保利中汇地产公司一次性支付剩余购房款480043元并依据买卖合同及补充协议的约定支付违约金。”不符合双方合同约定。其次，从《补充协议》第五条关于分期付款的补充约定的内容分析，该条款明确其约定的违约责任是针对分期付款逾期的情形。且该条款是为了督促购房者在分期付款的过程中严格按照合同约定的时间支付款项，而作出的较为严格的、明确的违约条款。其严格性表现在“若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则至任意款项履行期限届满次日视为未付剩余全部房价款提前到期”外，还要“立即向甲方一次性付清剩余房价款”，并且“按照买卖合同第十条约定承担逾期付款的违约责任”。因此，该条款具有特定性，不能扩大理解为系双方关于整个违约责任问题的约定。故保利中汇地产公司以此条款主张胡建未付剩余全部房价款提前到期与合同约定不符，本院不予支持。但胡建未在《补充协议》第一条约定的2019年3月18日前支付第三期首付款180043元，构成违约，胡建应当按照合同约定承担违约责任。因二审出现新事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项，判决如下：一、撤销重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初15821号民事判决。二、胡建于本判决生效之日起十日内向重庆保利中汇房地产开发有限公司支付分期支付的首付款180043元；三、胡建于本判决生效之日起十日内向重庆保利中汇房地产开发有限公司支付违约金以180043元为基数自2019年3月19日起至本院确定应当支付分期支付的首付款180043元为止按照每日万分之五的标准计算。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4411元，重庆保利中汇房地产开发有限公司承担2955元，胡建承担1456元，二审案件受理费8822元，重庆保利中汇房地产开发有限公司承担5910元，胡建承担2912元。本判决为终审判决。审 判 长  申 威审 判 员  苏 渝审 判 员  韩 艳二〇二〇年五月十四日法官助理  徐一佳书 记 员  周 伟