江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8581号原告(反诉被告)：曾广禄，男，1975年7月10日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：周巍健，江苏孙吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈景芝，江苏孙吴律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州市台吴晶体元件有限公司，住所地苏州市相城区渭塘镇渭北村黄家浜140号。法定代表人：方海波，总经理。委托诉讼代理人：周胜，北京天驰君泰（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丹丹，北京天驰君泰（苏州）律师事务所实习律师。原告(反诉被告)曾广禄与被告(反诉原告)苏州市台吴晶体元件有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日受理，依法由审判员王建根独任审判。因案情复杂，本案转为普通程序，依据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，本案由审判员王建根独任审理。本院于2020年4月16日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)曾广禄及其委托诉讼代理人周巍健、被告(反诉原告)苏州市台吴晶体元件有限公司的委托诉讼代理人周胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告)曾广禄诉称，2019年8月5日，被告与原告签订《厂房买卖备忘录》，就双方买卖被告所有的相城区相城大道5539号厂房地块一事，形成备忘录，约定备忘录签订当日，原告支付定金人民币100000元给被告指定的苏州公司财务人员，被告财务出具收款收据。同时约定，被告曾有对该地块的改造方案(附图5页)，原告购买该地块之后，如有对地面建筑物翻新的需求，应按图施工，被告负责与渭北村相关单位之间沟通改造施工许可，如不允许按图施工，则被告应支付定金的双倍即20万元人民币给原告。原告按约支付定金后，经详细调查发现，原告有对建筑物翻新的需求，但根本无法按照被告的改造方案进行建筑物翻新。首先，被告建筑物翻新改造方案与实地现状差异极大且不符合消防要求，根本无法按图施工；其次，被告的部分建筑物系违章建筑，不可能被允许按图施工。原告就此多次与被告交涉，被告法定代表人敷衍推托，并向原告明示按图施工不可能被依法许可，后又明确表示不卖给原告了。现经了解，被告已将该地块厂房卖与他人。综上所述，被告的行为构成了违约，给原告造成了重大损失。请求法院依法判令：1、被告双倍返还原告定金200000元及利息（以200000元为基数自2019年8月6日起按银行同期贷款利率计算至实际返还之日止）。2、诉讼费用由被告承担。被告(反诉原告)苏州市台吴晶体元件有限公司辩称并反诉称，1、备忘录第7条约定，“乙方购买该地块之后，如有对地面建筑物翻新的需求应按图施工，甲方负责与渭北村相关单位之间沟通改造许可问题，如不允许按图施工，则甲方应支付定金的双倍即20万元人民币给乙方”。2019年8月5日双方签订备忘录后，本诉原告自身有违约的恶意，并未实际履行支付购房款的义务，本诉被告也未曾将厂房交付给原告，所以就更未曾到装修改造的阶段。本诉原告所谓的无法按图施工，只是其违约的借口。2、本诉原告违约后，被告自行对厂房进行装修，未曾遇到任何障碍，现已装修完成，可见无法装修翻新仅是原告的借口。3、2019年10月16日，原告向被告法人主张1200万购买厂房；2019年10月20日，原告向被告法人主张以1300万购买厂房；可见原告的真实目的压价，并不是因为无法翻新的原因；在原告明确表示高于12000000就不买了的情况下，被告将厂房出售给他人，违约责任在于原告，应由其承担违约责任。被告(反诉原告)苏州市台吴晶体元件有限公司反诉称，2019年8月5日反诉人与被反诉人签订厂房买卖备忘录，约定反诉人以1598万元的价格将其所有的相城区相城大道5539号厂房出售给被反诉人，备忘录签订当日被反诉人支付反诉人购房定金10万元。为办理与被反诉人的交易手续，反诉人委托评估公司对厂房进行测绘评估，并于2019年8月21日支付测绘评估费20000元。另反诉人的法定代表人为处理厂房交易事宜，从国外往返国内多次，支出差旅费用30000元。2019年10月16日，被反诉人要求以12000000元价格购买厂房，同年10月20日，又以13000000元的价格要求购房，均被反诉人法定代表人拒绝。被反诉人违反合同约定，造成反诉人损失。请求法院查明事实，驳回本诉请求，支持反诉请求，判令被反诉人赔偿反诉人损失50000元，反诉诉讼费用由被反诉人承担。原告(反诉被告)曾广禄为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、厂房买卖备忘录及附图，以证明原被告双方在2019年8月5日签订了厂房买卖备忘录，约定定金的支付以及建筑物翻新应依照被告所提供图纸进行改造和翻新，如果不能按照图纸进行翻新改造，被告愿意双倍返还定金这一约定，从该备忘录上第7条能够证明被告近似于承诺的“如不允许按图施工，则甲方（被告）应支付定金的双倍即20万元人民币给乙方（原告）”。被告在答辩过程中提到了原告有违约的恶意，并未实际履行支付购房款的义务，这种主张是站不住脚的，备忘录第3条约定了余款的支付成就条件，所以不存在原告未支付购房款，原告方所举证的备忘录的附图也有当时被告方发给原告的电子版本，现在的现场我方去看过，与被告主张的自己已经改造并未受阻，原因是因为被告的改造与该附图是不相吻合。2、2019年8月5日收据一份，收到原告定金100000元，盖章单位苏州市台吴晶体元件有限公司财务专用章。电子回单一份，以证明2019年8月5日原告向被告苏州市台吴晶体元件有限公司转账100000元，以此证明原告在双方签订备忘录的当天支付了定金100000元。3、被告交给原告的该涉案地产的不动产权证、房产分丘平面图、宗地图，以证明被告的厂房在双方签订备忘录的时候是非常破落的，翻新是必须的，但是被告所提出的改造方案与实际考察现状实际差异较大，根本无法按图施工，根据被告提供的宗地图和产证看，和现场对比，被告的部分建筑物属于违章建筑，也不可能被相关单位允许按图施工。4、照片，是我方到现场拍摄的，以证明被告原有厂房破落不堪的现状。5、微信截图，以证明被告法定代表人在与原告交流的时候有推脱的现象，并明示如果按图施工不可能依法被许可，还需要找人托关系，后来表示不再将厂房卖给原告的事实。补充证据6、一部分微信截图8页，以此说明原、被告双方进行多次沟通并且商谈价格，同时能够证明双方在2019年8月5日所签的厂房买卖备忘录不是厂房买卖的正式协议，在补充微信截图上面时间是2019年8月21日，被告方向原告转发了一份厂房买卖协议的电子文档。被告(反诉原告)苏州市台吴晶体元件有限公司质证称，对证据1真实性无异议，不能达到原告的证明目的，原告并未实际占有厂房，更未对厂房进行改造，所以无法改造这一说法无从谈起。对证据2真实性无异议。对证据3、对证据4真实性无异议，但是无法达到原告的证明目的，备忘录第一条已明确该地块现场乙方已到实地看过，对现状了解。对证据5真实性无异议。无法达到原告的证明目的，事实是备忘录签订后，原告多次压价，最终自行明确违约。证据6真实性无异议，不能达到原告的证明目的，双方签订的备忘录标的明确，交易价格明确，并已约定定金条款，有法律效力。被告(反诉原告)苏州市台吴晶体元件有限公司为证明自己的主张针对本诉部分向本院提交的证据有：原告与被告法定代表人的微信聊天记录，其中在2019年10月16日原告明确12000000元考虑一下，多了就不买，2019年10月20日，原告表示13000000元考虑一下，以证明双方签订备忘录之后原告单方面违反备忘录的约定，要求被告降价，最终明确多于12000000元就不买。违约的责任在于原告。原告(反诉被告)曾广禄质证称，真实性没有异议，我方后续补充的证据中也有，但是被告方存在断章取义，达不到被告方的证明目的，无法印证其主张，虽然当时原告方是曾说过这样的话，但是当时是根据客观情况，因为厂房不能按照被告出具的相应的图纸进行改造，也就是在双方没有达成真正意义上的厂房买卖协议之前，这个价格上的沟通还是可以的，在我方举证的备忘录上被告也说过这样的话。价格可以协商，在这种情况下原告才开出两个价格，被告方所谓的原告方并未实际占有厂房更谈不上改造这一说法是站不住脚的，因为双方只是针对该厂房的买卖进行前期的磋商，也就根本没有约定款项的支付日期以及该厂房的具体交付日期，所以案涉买卖关系相应会有更多的问题需要继续沟通和协商，也就不存在原告先予支付标的物的价款和占有。原告(反诉被告)曾广禄针对反诉辩称，1、反诉人所主张的由被反诉人赔偿反诉人50000元，缺乏事实根据和法律依据，从反诉人举证中没有看到该50000元相应的事实依据，没有证据加以支撑。同时，也没有法律依据，因为该50000元的组成其中20000元是支付测绘评估费，该20000元没有看到反诉人提供相应的证据，同时在双方厂房买卖备忘录第6条规定，相应的评估费是由反诉人承担的，反诉人主张的30000元差旅费没有证明与本案的关联性，也没有看到反诉人相应的支付依据，更是不予认可，法院应当不予支持，综上驳回反诉人反诉请求。被告(反诉原告)苏州市台吴晶体元件有限公司为证明自己的主张，针对反诉请求向本院提交的证据有：1、收条一份，以证明反诉原告为履行与被告签订的备忘录还支付了测绘评估费，最终该费用因反诉被告的违约而造成了反诉原告的损失。2、机票支付凭证，是反诉原告法定代表人因履行与反诉被告签订的备忘录而往返国内、国外支付的差旅费。原告(反诉被告)曾广禄质证称，对该两组证据真实性持异议，同时我方认为关联性欠缺，我方没有看到证据原件，对付款人身份和反诉原告的关系以及如果是正式的测绘单位应当公对公转款，不应当由某一个人出具收条而不开具相应的发票，违背了正常的商业交易习惯，违背了公司财务制度，也是逃税，所以对该组证据真实性不予认可。对证据2真实性不予认可，该组证据也不具有关联性，不能印证反诉原告的反诉主张。经审理查明，2019年8月5日，甲方苏州市台吴晶体元件有限公司与乙方曾广禄签订厂房买卖备忘录一份，甲乙双方就买卖甲方所有相城区相城大道5539号厂房地块一事，经双方友好协商，形成以下备忘录：1、该地块现状乙方已亲到实地看过，对现状了解。2、交易价格：为人民币壹仟伍佰捌拾万元整。3、付款条件：本备忘录签订当日，乙方支付定金人民币壹拾万元整给甲方指定的苏州公司财务人员，甲方财务出具收款收据。余款1588万元，乙方按评估价贷款，评估价不足的差额部分，甲乙双方当面协商支付方式。贷款部分，按房产交易的正常流程，交易资金走第三方托管。乙方贷款资金应于60日内放款完成。备忘录第7条、建筑物翻新：甲方曾有对该地块的改造方案(附图5页，其中第5页有红笔标注屋檐不可外延伸。)乙方购买该地块之后，如有对地面建筑翻新的需求，应按图施工，甲方负责与渭北村相关单位之间沟通改造施工许可，如不允许按图施工，则甲方应支付定金的双倍即20万元人民币给乙方。备忘录对房租收益、房屋交付、交易税费等其他事项亦作了相应的约定。备忘录签订后，原告(反诉被告)曾广禄支付被告(反诉原告)苏州市台吴晶体元件有限公司定金人民币100000元。嗣后，原、被告双方就厂房买卖的价格等主要内容继续进行了多次沟通，但未能达成一致意见。原告(反诉被告)曾广禄遂于2019年11月19日诉讼来院。另查明，2019年12月，被告(反诉原告)苏州市台吴晶体元件有限公司将案涉厂房出售他人。上述事实，由原告提供的厂房买卖备忘录及附图、收据、微信截图、被告提供的微信聊天记录及当事人陈述等佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的厂房买卖备忘录，系双方当事人真实意思表示，合法有效。但该厂房买卖备忘录未明确款项支付条件、方式，亦未约定厂房交付的具体时间等合同主要条款。原、被告双方厂房买卖合同及厂房交付等尚需进一步沟通协商。从双方提供的微信聊天记录等证据来看，事实上，原、被告针对厂房的买卖价格等多次进行了协商，双方对交易方式亦进行过沟通。由此，可以看出，原、被告双方均未将厂房买卖备忘录作为履行的直接依据。该厂房买卖备忘录系双方对厂房买卖合同的前期磋商，尚需进一步沟通完善并最后达成一致。现双方厂房翻新、价格等未能达成一致，未能签订厂房买卖合同，从目前证据判断，并不能归责于原告或被告一方，即并不能认定原、被告双方中的一方违约。鉴于厂房已出售他人，原、被告已无签订厂房买卖合同及履行的可能性。故被告(反诉原告)苏州市台吴晶体元件有限公司收取的原告(反诉被告)曾广禄的定金人民币100000元，应予返还。被告(反诉原告)苏州市台吴晶体元件有限公司应自2019年8月6日始，依本金100000元，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止。原告要求被告双倍返还人民币200000元的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。被告(反诉原告)苏州市台吴晶体元件有限公司提出的反诉请求，其未能提供证据证明原告(反诉被告)曾广禄违约，亦未能提供损失的相关依据，其反诉主张，无事实与法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条及相关法律规定，判决如下：一、被告(反诉原告)苏州市台吴晶体元件有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)曾广禄人民币100000元并偿付利息(依本金100000元为基数，自2019年8月6日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止)。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019162）二、驳回被告(反诉原告)苏州市台吴晶体元件有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4300元，由原告(反诉被告)曾广禄负担2100元，被告(反诉原告)苏州市台吴晶体元件有限公司负担2200元（原告预交的诉讼费用2200元，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331041569）。反诉案件受理费人民币525元，由被告(反诉原告)苏州市台吴晶体元件有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行账号：10×××76户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  王建根二〇二〇年五月二十七日书记员  颜 涛