湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初11243号原告：周瑾，女，1971年9月2日出生，汉族，户籍所在地武汉市江岸区，现住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：王旭芬（特别授权代理），湖北元申律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘玉（特别授权代理），湖北元申律师事务所实习律师。被告：陈萍，女，1976年12月14日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：谭正煜（特别授权代理），湖北敏讷律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢训尧（特别授权代理），湖北敏讷律师事务所律师。被告：罗淑荣，女，1976年12月25日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：卢训尧（特别授权代理），湖北敏讷律师事务所律师。第三人：邹付成，男，1953年11月15日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：谭正煜（特别授权代理），湖北敏讷律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢训尧（特别授权代理），湖北敏讷律师事务所律师。原告周瑾与被告陈萍、第三人邹付成委托合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，原告周瑾向本院申请诉讼财产保全，本院依法作出（2019）鄂0102民初11243号民事裁定并采取了保全措施。审理中，依据原告周瑾的申请，本院依法追加罗淑荣为本案被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周瑾及委托诉讼代理人王旭芬、潘玉、被告陈萍及第三人邹付成的共同委托诉讼代理人谭正煜、卢训尧、被告罗淑荣的委托诉讼代理人卢训尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周瑾向本院提出诉讼请求：1.判令陈萍、罗淑荣赔偿因恶意拖延且恶意低价售房造成的损失2,700,000元；2.判令陈萍、罗淑荣、邹付成支付占有使用费30,000元（暂计算至2019年3月31日，后期占有使用费算至判决之日）；3.判令邹付成对损失承担连带责任；4.判令本案诉讼费及保全费由陈萍、罗淑荣、邹付成承担。事实和理由：2018年5月，我打算为子女购买房产，在罗淑荣的介绍下看中一套房产，罗淑荣说我当时已有两份银行贷款、银行信用等级风险较大，如果不以“借款过桥购房”方式还贷，提高信用等级，就达不到“贷款购房”的结果，另外我为了将儿子的户口落户到武汉，就委托罗淑荣将亚安花园房屋过户至儿子名下。与此交换，罗淑荣要求我以位于江岸区黄浦路312号亚安花园2栋2单元1层1室的房屋做让与担保。2018年6月，我与罗淑荣签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》，同年7月，我按照罗淑荣的指示为陈萍做了委托售房公证，我还向陈萍交付了房产证、土地证等相关证件以及房屋钥匙，此时罗淑荣、陈萍已经实际占有并控制了亚安花园房屋。罗淑荣分别于2018年7月19日和2018年8月16日，两次将借款交付给我，并根据此两次交付行为，又令我签署了两份不同的《借条》，该两份《借条》签署时间间隔一个月，借款期到期间隔一个月。虽然我收到借款后立即还清了贷款，逐步修复了银行信用等级，自收到第一部分借款时至我完全修复了自己的银行信用时，罗淑荣多次与银行沟通，都不能成功批准新的贷款，因“借款过桥购房”的目的不能实现，我曾提出解除合同、赎回房产，但罗淑荣多次承诺有能力一定办好贷款。我自行向平安银行申请贷款，在没有作为共同还款人的情况下成功获得银行的贷款审批批复。另外，我为了尽快偿还罗淑荣的垫资款，曾经多次与案外人袁友艳、张欢等人到银行去以买卖亚安花园房屋的形式申请贷款。2018年9月，我发现亚安花园房屋换了门锁，不能进入该房屋拿取个人用品，才向武汉市不动产登记处查询得知，陈萍在未通知我的情况下，已于2018年9月17日将房屋卖给了邹付成并过户完毕，且邹付成未付分文房款。至起诉时，我一直以为邹付成是房屋的买受人，但从未看到真实的购房合同，也不知道亚安花园房屋出售价格，并且邹付成也拒绝告知真实的房款金额或提供付款凭证。通过法院的庭前调查，我才知道罗淑荣在未合理催告的情况下，径直在第一份《借条》借款期限到期日之后，依据该《借条》约定变更了亚安花园房屋登记上的所有人名称，即自2018年9月17日起，罗淑荣借邹付成之名，实际享有了该房屋的所有权，从罗淑荣、陈萍、邹付成相互推诿的行为看，罗淑荣没有选择及时通过拍卖、折价变现等方式清偿借款，而是将上述约定作为流质条款使用，不仅用亚安花园的房屋清偿第一次交付的借款，还侵吞了房屋剩余价值。自该纠纷发生以来至诉讼期间，虽然罗淑荣再次出售房屋，但罗淑荣依然不愿意将售房一事告知我，这显示罗淑荣不愿意按照《补充协议》2,700,000元价格对外售房，并以售房款抵扣借款，将剩余售房款返还给我。我认为罗淑荣、陈萍、邹付成恶意串通、恶意侵占我的房产，损害了我的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告陈萍辩称，周瑾捏造事实、缺乏正当理由向法院提起民事诉讼，且导致人民法院基于其捏造的事实对邹付成采取了财产保全措施，请法院查明事实真相，驳回周瑾的全部诉讼请求，且对其虚假诉讼、恶意诉讼的行为采取制裁措施。本案基于的事实其实是周瑾与罗淑荣之间的借款关系，我把房屋过户到邹付成名下，是周瑾授意的，且对此行为周瑾是认可、明知的，原因是周瑾自身的资信状况不良且负债累累，为了购买新房屋、不得已向罗淑荣借款，为了防止在此期间涉案房屋被查封或被采取其他措施，所以周瑾与罗淑荣合意将涉案房屋暂过户至邹付成名下保管，我是基于周瑾的公证授权委托、在周瑾授意下进行的房屋过户相关行为，周瑾对我的行为也是知晓、授权并予以认可的。周瑾所述均无事实和法律依据，我从未占有或者控制涉案房屋，请法院查明案件事实后驳回周瑾的全部诉讼请求。被告罗淑荣辩称，我同意陈萍的答辩意见，并补充说明几点，我与周瑾的民间借贷关系合法有效，我基于周瑾没有及时还款，经过与周瑾协商以及邹付成同意，在2019年1月份对于还款方案有了新的处理意见，基于新的处理意见，周瑾再次违约，故邹付成才将涉案房屋变卖，所得价款抵充了周瑾欠付我的借款本息。邹付成将涉案房屋变卖的行为也是合法有效的，买卖的价款符合当时的市场价格，因此邹付成将涉案房屋变卖的行为并不是伙同我恶意低价售房。故周瑾的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。第三人邹付成述称，我认可陈萍的答辩意见，并补充说明几点，周瑾诉状中所指的我占有涉案房屋的事实不成立，我从未占用涉案房屋，另外，我与周瑾的房屋买卖合同仅仅是为了将涉案房屋过户至我名下保管，双方没有任何流水记录、往来款，我也没有因为该行为获利，本案中周瑾查封、冻结我的银行账户是缺乏事实和法律依据的，且已经给我造成了损失，在本案后我将另案主张周瑾的赔偿责任。基于周瑾与罗淑荣的借贷关系、经过周瑾同意，涉案房屋才过户至我名下，在周瑾债务期限届满后，经过周瑾与罗淑荣的协商以及三方协议，我按照罗淑荣指示将涉案房屋售出，售房价格是按照当时的市场价格，售房房款由罗淑荣收取，在整个过程中，我并没有因此获利，故周瑾诉请没有任何事实和法律依据，且截至开庭，我的个人银行账户仍处于冻结状态，请求法院查明事实，我保留追究周瑾虚假诉讼的责任。经审理查明，涉案房屋位于武汉市江岸区黄浦路312号亚安花园2栋2单元1层1室，建筑面积114.74㎡，登簿时间2016年5月16日不动产权利人为周瑾，登簿时间2018年9月20日不动产权利人为邹付成，登簿时间2019年9月2日不动产权利人为案外人宋怡霖，登记类型均为转移登记。2018年6月27日，周瑾（卖方、甲方）、罗淑荣（买方、乙方）与案外人武汉胜一置业有限责任公司（经纪代理方、丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》（NO：0010196）载明，甲方所有的房屋坐落于武汉市江岸区黄浦路312号亚安花园2栋2单元1层1室，建筑面积114.74㎡，经甲乙双方协商一致，上述房屋交易成交价1,800,000元，不可移动的家具家电及拆卸后会影响房屋美观的固定设施均保留给乙方，甲、乙双方于2018年6月30日前配合丙方办理上述房屋公证（手写涂改）手续，丙方在甲、乙双方提供资料齐全情况下，在3天时间内协助双方办理房产公证（手写涂改）手续，本合同未尽事宜，由甲、乙、丙三方另行商定，并签订补充协议，补充协议（含附加条款）与本合同具有同等法律效力，附加条款：乙方因自身客观原因目前无法办理房屋过户手续，经与甲方友好协商后，甲乙达成一致意见即愿意在签订本合同支付定金叁万元整后3天内办理本房屋的第三方公证委托手续利于乙方后续手续办理。上述合同附同日《补充协议》载明，甲乙丙三方在友好协商、平等自愿的前提下就编号为NO：0010196《武汉市存量房居间（买卖）合同》中涉及的房屋买卖及居间服务等相关事宜达成如下一致补充协议，共同守信，甲方因自身购买其他房屋资金不足及负债过重影响贷款审批原因，需向乙方借款1,800,000元，特将自身名下对应NO：0010196的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中列明的房产公证给乙方指定的第三方，由乙方利用上述款项全权处理该房产的提前还贷结清、房产解押、房产注销抵押等系列事宜，自乙方提供上述款项为甲方办理提前还贷手续之日起算二个月起，甲方无法偿还乙方借款的，甲乙协商甲方可委托乙方帮助出售本房产，直至售出为止，甲方仍需承担借款金额对应的实际天数3%的费用（该费用包含咨询费、服务费及资金利息；借款天数自借款日起算至全额还完为止，前2个月利息先行支付），甲乙初步协商NO：0010196对应房产售价为258万元整，具体以实际成交价为准，超过258万元以上的部分可与丙方进行溢价分成，分成比例为5:5，即甲方5成，丙方5成，甲方所售房款以优先偿还借款为准。本补充协议如与编号为NO：0010196的《武汉市存量房居间（买卖）合同》有冲突，一律以本协议为准，如遇本协议争议，三方协商解决，协商不成可提交仲裁。2018年7月3日，周瑾出具《委托书》载明，委托人为周瑾，受托人为陈萍，我周瑾决定出售坐落于武汉市江岸区黄浦路312号亚安花园2栋2单元1层1室，建筑面积114.74㎡的一套房屋，现我全权委托陈萍为我的代理人，代理我办理下列事宜：1、代理我办理（提前）偿还贷款手续，打印还款流水，签署相关文件，办理相关手续，代领结清证明、他项权证及不动产登记证明等；2、代理我向不动产登记部门办理上述房屋的注销抵押手续，并代为领取注销抵押后的产权证书；3、代理我查询并调取上述房屋的房产档案、抵押信息、查封信息等，查询并调取我的婚姻档案等。受托人无转委托权。受托人陈萍在授权范围内所签署的相关文件，我均予承认并承担相应法律责任。委托期限自公证之日二〇一九年七月二日。委托人处周瑾签名捺印。2018年7月6日，湖北省武汉市黄鹤公证处出具（2018）鄂黄鹤内证字第16400号《公证书》载明，申请人为周瑾，公证事项为委托，兹证明周瑾于二〇一八年七月三日来到我处，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2018年7月3日，周瑾还出具《委托书》，前半部分内容与上述《委托书》一致，代理事宜有所区别如下：1、代理我出售上述房屋，签订房屋买卖合同（协议，契约）；2、代理我办理出售上述房产的交易、过户、转移登记等相关手续，并缴纳相关税费；3、如遇买方贷款，则代理我配合买方办理银行贷款的相关手续；4、代理我办理上述房产相应的水、电、天然气过户及物业交割等相关手续；5、代理我办理上述房产不动产登记、测量、落宗、权籍调查、进件等相关手续，代理我配合买方办理《不动产权证书》的相关手续。受托人无转委托权。受托人陈萍在授权范围内所签署的相关文件，我均予承认并承担相应法律责任。委托期限自公证之日至二〇一九年七月二日。委托人与受托人之间不存在任何借贷关系，本公证书不为任何债权债务作担保。委托人处周瑾签名捺印。2018年7月6日，湖北省武汉市黄鹤公证处出具（2018）鄂黄鹤内证字第16401号《公证书》载明，申请人为周瑾，公证事项为委托，兹证明周瑾于二〇一八年七月三日来到我处，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。审理中，本院前往湖北省武汉市黄鹤公证处调取2018年7月3日对周瑾所做询问笔录载有，（周瑾答）我是委托售房，不是抵押借款，我自愿委托，我委托陈萍办理出售上述房屋的相关手续并承担相应的法律责任，我清楚委托后陈萍就可以出售我的房屋了，我所说都是属实的，我可以负法律责任。后根据周瑾调取的加盖武汉市不动产登记资料查询专用章的材料显示，2018年9月17日，陈萍作为周瑾的代理人与邹付成签订《武汉市存量房买卖合同》（武房12字第2018287222J号），周瑾为卖方、甲方，邹付成为买方、乙方，甲方所有房屋座落于武汉市江岸区黄浦路312号亚安花园2栋2单元1层1室，建筑面积114.74㎡，经甲、乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为800,000元，付款方式为一次性付款。卖方为周瑾，陈萍在卖方代理人处签名捺印，买方处邹付成签名捺印。审理中，经本院询问，陈萍、邹付成均陈述上述买卖仅系将涉案房屋暂过户至邹付成名下保管。2019年1月14日，周瑾（甲方）与罗淑荣（乙方）签订《补充协议》载明，经甲方与乙方深入沟通后，现就还款及房产回购事宜达成如下一致意见，特订立本协议以兹双方共同遵守。一、甲乙双方约定：甲方如能在2019年2月3日前自筹资金一次性偿还乙方的借款本息（本金180万元+利息25万元）合计贰佰零伍万元整，则乙方负责将邹付成名下位于江岸区黄浦路312号亚安花园2栋1单元过户至周瑾或周瑾指定的第三方周柏辰名下，乙方承担过户费并保证房产无瑕疵过户给甲方，甲乙于2018年6月27日签订的编号为NO：0010196号房屋买卖合同实时终止；二、甲乙双方约定：甲方如不能在2019年2月3日前，只能在2019年2月28日自筹资金一次性偿还乙方借款本息合计贰佰万元整，则乙方负责将邹付成名下位于江岸区黄浦路312号亚安花园2栋1单元过户给周瑾或者是周瑾指定的第三方周柏辰名下，甲方自行承担过户费用，甲乙于2018年6月27日签订的编号为NO：0010196号房屋买卖合同实时终止；三、甲乙双方约定：甲方如不能在2019年2月28日前，只能在2019年3月15日前自筹资金一次性偿还乙方借款本息合计贰佰零陆万元整，则乙方负责将邹付成名下位于江岸区黄浦路312号亚安花园2栋1单元过户周瑾或周瑾指定的第三方周柏辰名下，甲方自行承担过户费用，甲乙于2018年6月27日签订的编号为NO：0010196号房屋买卖合同实时终止；四、甲方逾期至3月15日仍不能偿还乙方欠款本息的，邹付成名下的位于江岸区黄浦路312号亚安花园2栋1单元的房产及室内个人随时物品由甲方实时搬走，甲方不得破坏房屋内固定设施及家电，且甲方必须实时结清前期所有跟房屋相关联的水电物业天然气等生活配套费用，亚安花园房屋由乙方或乙方指定的第三方蔡三平自行处置，甲方无权干涉且无异议；五、在此期间，甲方有权选择上述一、二、三条款中的任意1条履行还款义务，甲乙过户期间乙方不能设置障碍或提无理要求，过户资料预审通过甲乙双方签字打款后再出具收件单给甲方为证，否则乙方承担相应经济法律责任，只要乙方拿到条款对应款项，则乙方必须无条件返还甲方的借款协议、借条及前期未被银行收走的个人贷款资料，在此期间，甲方若放弃此房产并立字为据，则乙方必须将借款协议、借条及前期未被银行收走的个人贷款资料等一并归还给甲方。尾部除甲方处周瑾签名捺印、乙方处罗淑荣签名捺印外，还签有邹付成。就此，周瑾提交《律师函》、EMS快递单、邮件查询记录打印件用于证明其已向罗淑荣邮寄材料要求解除2019年1月14日《补充协议》，邮件状态显示2019年3月15日他人代收。罗淑荣、邹付成均陈述未收到上述材料。陈萍、邹付成持有2019年3月24日《物品交结单》载明，今收到亚安花园2栋2单元101室房屋里一切物品，所有物品事宜全部交结完毕，交结人周瑾：廖传喜代。就此，周瑾陈述：我确实是在2019年3月24日从涉案房屋中搬离了所有物品，关于其上载明的代收情况，经过核实，是我找亲戚廖传喜代收的，当时我人在外地，代收人廖传喜告诉我很多东西都没有收到。罗淑荣还提交邹付成作为卖方、案外人宋怡霖作为买方的2019年7月14日《存量房居间（买卖）合同》（合同编号：YJL20190018）载明，经买卖双方协商一致涉案房屋交易成交价为2,150,000元，罗淑荣陈述将涉案房屋出售是基于周瑾违反2019年1月14日《补充协议》约定后采取的措施，邹付成卖房是基于罗淑荣的授意，所得价款抵充了周瑾差欠罗淑荣的借款。审理中，经本院询问，周瑾陈述：我再明确一下，我认为我早就把钱还给罗淑荣了，房屋过户给邹付成的时候我认为我就已经把钱还给罗淑荣了，就结束了。以上事实，有当事人的身份信息、《武汉市不动产权登记信息查询单》、2018年6月27日《武汉市存量房居间（买卖）合同》、2018年6月27日《补充协议》、2018年7月3日《委托书》2份、湖北省武汉市黄鹤公证处（2018）鄂黄鹤内证字第16400号《公证书》、（2018）鄂黄鹤内证字第16401号《公证书》、2018年9月17日《武汉市存量房买卖合同》、2019年1月14日《补充协议》、《律师函》、EMS快递单、邮件查询记录打印件、《物品交结单》、2019年7月14日《存量房居间（买卖）合同》、本院调查材料及当事人的陈述等证据记录在案。审理中，周瑾还提交微信聊天记录截图打印件，本院将结合其他证据予以综合认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十九条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。周瑾出具《委托书》，委托陈萍偿还贷款、注销抵押并出售涉案房屋，双方形成委托合同关系，陈萍应在委托期限及权限内代为处理委托事宜。现周瑾基于委托合同关系，主张陈萍、罗淑荣恶意拖延、恶意低价售房，首先，从庭审查明的事实来看，自2018年6月27日周瑾与罗淑荣签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》，约定借款事宜及周瑾与罗淑荣指定的第三方办理房屋公证委托手续，即产生涉案《委托书》及对应《公证书》，后陈萍作为周瑾的代理人以签订《武汉市存量房买卖合同》的形式将涉案房屋转移登记至邹付成名下，此后各方持续协商至2019年1月14日签订《补充协议》，其上明确对偿还借款及已转移登记至邹付成名下的涉案房屋回购一事再次进行了约定，第一、二、三项均载明如果周瑾按时足额偿还欠款，罗淑荣即配合办理涉案房屋转移登记至周瑾或其指定第三方名下，第四项约定如果周瑾至2019年3月15日仍不能偿还欠款，则需搬走涉案房屋中物品并不得干涉罗淑荣或其指定第三方处置涉案房屋，邹付成亦在该《补充协议》上签名，即各方对涉案房屋的实时状况及后续处理方案是明知且协商达成了一致意见的，后周瑾亦自认于2019年3月24日委托亲戚代为交结、搬离了涉案房屋中的物品，周瑾认为陈萍、罗淑荣上述行为存在恶意，尚无充分证据予以证实。其次，周瑾提交《律师函》拟证明其已要求解除2019年1月14日《补充协议》，但罗淑荣、邹付成均陈述未收到，且邮件状态显示系2019年3月15日由他人代收，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，从《补充协议》内容来看，双方未约定一方解除合同的条件、不符合约定解除，周瑾亦未提交证据证明存在法定解除情形、不符合法定解除，周瑾以单方发出的《律师函》用于证明已解除合同依据不足。最后，结合查明事实及各方陈述，实质争议焦点在于周瑾差欠罗淑荣款项与涉案房屋价值的高低对比，即是否抵偿差欠债务、是否有溢价应当返还，但与本案审理并非同一法律关系，周瑾主张陈萍、罗淑荣恶意拖延、恶意低价售房，就代理人接受其委托售房过程中是否拖延、是否低价均未提交充分证据证明，其所称的损失2,700,000元、占有使用费30,000元均系自己估算。综上，周瑾主张陈萍、罗淑荣赔偿损失2,700,000元、邹付成承担连带责任并主张陈萍、罗淑荣、邹付成支付占有使用费30,000元无事实和法律依据，对其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三百九十六条、第三百九十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告周瑾的诉讼请求。案件受理费28,640元、诉讼保全费5,000元，由原告周瑾负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  郭奕君人民陪审员  高国华人民陪审员  魏 浩二〇二〇年五月二十五日书 记 员  杨月明