上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24327号原告：杜建芬，女，1955年12月20日出生，汉族，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：张玉玲，上海震亚律师事务所律师。被告：林圣华，男，1980年9月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈某某，女，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：黄正桥，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告杜建芬与被告林圣华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月23日、2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告杜建芬的委托诉讼代理人张玉玲,被告林圣华的委托诉讼代理人黄正桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜建芬向本院提出诉讼请求：1、原告杜建芬与被告林圣华之间签订的租赁合同于2019年7月25日解除；2、被告支付拖欠的租金(2019.7.10-2019.7.25)共计4906元；3、被告支付自合同解除日(即2019年7月26日)起至搬离之日(即2019年9月9日)的房屋占用费，按照合同约定的日租金100%的标准合计13943元；4、被告支付使用房屋期间欠付的水、电、煤费用467.5元；5、被告支付其对房屋的装修、家具、家电的损坏或丢失及漏水修复赔偿等的修复费用共计5815元(详见修复费用清单)；6、被告向原告支付解除合同违约金、逾期支付租金违约金51213元。事实和理由：原告杜建芬与被告林圣华于2018年6月7日签订《房屋租赁合同》(以下简称合同)，约定由原告将坐落于上海市徐汇区漕溪北路XXX号XX的房屋(以下简称系争房屋)租给被告，租赁期限自2018年6月10日起至2021年6月9日，租金为每月9200元，租金月付，每期租金提前7日支付。合同还约定，被告逾期不支付租金累计超过7日的，原告可书面通知被告解除合同，并有权要求被告承担相当于两个月租金的违约金。因被告多次逾期支付租金，2019年6月原告通过中介要求与被告解除合同，并要求被告支付违约金，后在中介的调解沟通下，双方就合同的解除达成协议并约定6月20日签订解约协议，后因被告反悔拒签，导致双方就解除合同事宜未能成就。2019年6月28日。被告向原告发出律师函，原告不同意被告终止合同的条件，并于2019年7月9日上门于被告协商，要求被告支付逾期未付的7月租金或搬离，被告拒付租金，报警后警察也未予以处理。后2019年7月25日原告向被告发出解除合同通知函，截止起诉之日，被告未支付租金，也拒绝搬离房屋，严重损害原告的利益。故诉讼至本院。林圣华辩称：不同意原告诉请。被告林圣华没有违约，合同签订后，被告均按时支付租金，原告杜建芬从未按照合同约定在每期租金提前7日对被告催讨租金或提出被告违约，在签订合同后长达1年时间内，被告一直按照固定(每月10日)向原告支付租金，原告从未提出异议，视为以行动来表示接受，应视为双方合意变更了合同租金支付时间，且即使在租金支付时间方面存在与合同的不一致，也只是瑕疵履行，没有达到无法继续履约的情况，原告无理由单方解除合同，原告在变更诉请中也确认了被告在2019年9月9日搬离了房屋，房租付至7月9日。原告在6月13日、7月25日向被告发出迟延支付租金的解除合同通知书，被告随后向原告发出律师函同意解除合同，并提出两种解决方案，在退还被告押金及据实结算实际租金后被告同意搬离，如原告拒绝返还押金，房屋租赁期限将顺延至押金抵扣完毕为止，即2019年9月9日，被告在9月9日被告正式腾退了房屋，并将钥匙快递至原告方，同时通知中介转达，对此原告也确认了，因此被告无违约行为，是原告提前解除合同导致被告无法居住。有关水电煤费用被告同意支付。但对于其他物品的损失被告不同意支付，因为被告搬走时电脑等物品尚在房屋内，被告没有带走；水龙头等物品也不是被告损坏的，墙面复原费用被告也不同意支付，因为当时被告装修得到了原告的同意，系争房屋存在严重质量问题，被告不同意支付该费用。被告已经将钥匙快递给原告，被告开锁费用不同意承担。垃圾清运费不同意支付，因为搬离当天被告打扫过房屋。被告告知过原告2019年9月9日搬离，因此不存在空置费。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人为原告杜建芬。2018年6月，原告杜建芬(甲方)与被告林圣华(乙方)签订《房屋租赁合同》(以下简称合同)，约定由甲方将系争房屋租给乙方，建筑面积为90平方米，用途为居住；甲方于2018年6月10日之前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限自2018年6月10日至2021年6月9日止；乙方应支付房屋租赁保证金(押金)18400元，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间发生的水费、电费、煤/燃气费、固定电话费、有线电视费等房屋使用费用由乙方承担，物业管理费(若有)由甲方承担；租金为每月9200元，该租金24个月内不变,自第25个月起,以12个月为周期,月租金递增3%，租金以一个月为一期支付，乙方每期租金提前7日支付(即先付后用)，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的100%支付逾期违约金；甲方保证有权出租该房屋，该出租行为已经取得所有房屋权利人同意；合同期内，房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后7个工作日内上门维修或提供相应替代物，如遇到特殊情况,双方协商处理,甲方拒不维修的,乙方可代为维修,费用由甲方承担,乙方根据合同约定直接从租金中扣除相关费用;租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担，甲方有权直接从押金中扣除相关费用；乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门报批的，则由甲方委托乙方报请有关部门批准后，方可进行，乙方增设的附属设施和设备归乙方所有，维修责任由乙方承担，但双方另有约定的除外；甲方的违约责任：(2)、租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修与养护义务，致使房屋损坏，造成乙方财产或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；若甲方有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于2个月租金的违约金，给对方造成损失，支付违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分：①、甲方交付的房屋不符合本合同约定或不符合6.1款的，致使不能实现租赁目的；②、甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；乙方的违约责任：如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一日，须向甲方支付当期日租金的100%作为逾期违约金，乙方逾期返该房屋的，每逾期一日，乙方应以当期日租金的100%向甲方支付该房屋占用期间的使用费；(2)、乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施和设备的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状；乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应当向甲方支付数额相当于2个月租金的违约金，给对方造成损失，支付违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分：⑥、乙方逾期不支付租金累计超过7日的等款项。合同签订后，被告支付原告租赁保证金18400元，被告除第一期租金于2018年6月7日支付，第二期租金于2018年7月9日支付外，其余每期租金均在当月10日或11日支付原告。2019年6月10日，被告支付租期至2019年7月9日的一个月租金。2019年6月13日，原告因被告多次逾期支付租金向被告发出解除合同《通知函》，要求解除与被告之间的合同。2019年6月14日，被告短信回复：“通知函已经收到，也已经撕掉，你有什么权利叫我搬走？我的押金还没有退，请全额退还我，你可以去法院起诉我，不过你没这个权利让我搬！”2019年6月20日，通过中介调解，原、被告委托中介公司拟定解约协议，协议中约定了被告承担部分的违约金，并约定几天后签订解约协议。但此后，被告反悔。被告继续居住在系争房屋内。2019年6月28日，被告向原告发出《律师函》，内容是：鉴于原告无故要求终止合同的行为，为避免讼累，现被告同意终止本合同，并提供下列两种解决方案，原告应择一选择。1、被告同意终止本合同，原告应立即退还租赁保证金及结算租金后10日内搬离房屋；2、如原告拒绝返还租赁保证金，则被告应居住至2019年9月9日，期间无需支付相应租金，期满后，本合同自动终止；如原告拒绝履行上述任一个方案，则被告向法院提起诉讼，依法追究原告的法律责任。因被告在系争房屋内有贵重电器、家具等物品，如原告采取停电、停水等手段威胁被告搬离房屋，由此产生的损失将向原告追偿。本《律师函》不得以任何方式解释为被告对权利作任何放弃、义务作任何增加。原告收到上述《律师函》后未回复被告。2019年7月25日，原告在系争房屋门口张贴《解除合同通知书》，内容是：2019年6月28日被告向原告发送了一份解除合同及相关解除条件的律师函，本人不同意被告的条件，并于2019年7月9日上门找被告协商，希望被告及时支付租金，若不支付租金尽快搬离，并支付违约金。被告拒付租金，报警后警察也未予以处理。截止本函发出之日止，被告仍未支付7月租金，也不搬离房屋，本人现书面通知被告，自收件之日起双方签订的租赁合同解除，请被告在合同解除之日起5日内搬离房屋，并承担合同约定的违约责任。上述通知书，被告当日看到。2019年9月9日，被告在未与原告交接的情况下搬离系争房屋。当天,被告将系争房屋钥匙快递给原告，但原告以在外地为由拒收，快递员将钥匙放入信箱。2019年9月10日，中介公司经办人胡某某与原告一起进入系争房屋，胡某某证明房屋内缺少大床架一个、小床一个及电脑桌一个。在本案审理过程中，原告确认现经统计，系争房屋缺失小床一个，电脑桌2个；另外，原告接收房屋后进行墙面修复2000元、水龙头更换200元、被告使用期间漏水导致8楼损害原告垫付500元、开锁费用200元、修复期间房屋空置费用估算2146元。被告确认，确实丢失电脑桌2个，愿意赔偿，但应该考虑折旧；但不同意赔偿其余部分，因为根据被告离开时拍摄的视频，小床在大床下面；水龙头是一直漏水的，早在2018年8月被告就向原告报修过，原告一直未修理；关于墙面粉刷，被告入住时已经对墙面进行粉刷，原告是微信认可被告粉刷的，但现在提出恢复原状并无依据；关于租赁期间造成房屋漏水导致楼下损害赔偿500元，因被告多次要求原告维修房屋，原告虽多次承诺维修，但未实际修复过，致使房屋漏水应由原告自负；关于开锁费300元，被告已经快递钥匙，原告拒收，故开锁费由原告自负；被告迁出房屋时已经对房屋进行清理，故不负担垃圾清运费200元；修复期间的空置7天费用是原告自己估算，无法律依据故不予以承担；关于水电费煤费用467.5元，被告同意支付。关于逾期支付租金的违约金，原告诉称分为两段，一段为自2018年7月1日起至2019年6月30日止，共计84天；另一段为自2019年7月2日起至2019年7月25日止，共计23天；上述逾期支付违约金均按照每日306.67元计算。以上事实，除庭审笔录外，另有原、被告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、微信聊天记录、流水交易明细、律师函、通知书、水电费单据等证据证实，本院予以认定。本院认为，涉案租赁合同系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同全面履行自己的义务，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。2018年6月，原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告支付每期租金均延期，且均在每月10日左右支付，原告均收取租金并未提出过异议。2019年6月10日，在被告支付2019年6月份租金时，原告才提出异议。故原告要求被告承担2019年6月份之前的逾期支付租金的违约金，本院不予以支持。2019年6月13日，原告向被告发出解除合同《通知函》后，被告第二天即拒绝原告提出的解除合同的请求；后，虽然在中介的调解下曾经商讨过解约协议，但因原告不放弃追究被告的违约责任，原、被告均未签订解约协议，被告也继续使用系争房屋。2019年6月28日，被告委托律师向原告发出《律师函》，附条件地提出终止合同的履行，要求原告必须接受其提出的二个条件中的一个。原告也拒绝上述被告的提议。原告自述于2019年7月9日向被告催讨当月租金，说明原告确认合同仍然继续履行。原告于2019年6月已经要求被告按照合同约定的支付日期支付租金，被告仍然拒绝支付，故原告于7月25日以被告逾期支付租金超过7日为由要求解除合同并支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告提出6月28日解除合同，没有违约事实依据，并无解除合同权，本院不予以采信。依照合同约定，被告应提前7日支付当期租金，被告至今未支付2019年7月10日之后的租金，原告要求被告支付至2019年7月25日迁出之日止的逾期支付租金违约金，有事实及合同依据，本院予以准许，但原告计算起始日期有误，应予以更正，本院判定应从2019年7月4日起计算。被告支付租金至2019年7月9日，直至2019年9月9日才搬离系争房屋，故原告要求被告支付2019年7月10日起至2019年7月25日租金及2019年7月26日起至2019年9月9日止的房屋使用费的诉请，本院予以支持。在案件审理过程中，被告同意支付水电费煤费用467.5元，本院予以准许。关于原告诉请要求被告赔偿房屋的装修、家具、家电的损坏或丢失及漏水赔偿等的修复费用，被告仅承认丢失电脑桌2个并愿意赔偿，但不同意赔偿其余部分。关于小床，被告辩称是离开时拍摄的视频，小床在大床下面，鉴于该视频是被告单方面拍摄，原告不予确认且未有其他证据佐证，原告却提供中介经办人员的证明，证明在验房时确实缺失小床一个，被告应赔偿，根据原告提供的购买凭证，上述家具均为2018年6月1日购买，故被告要求折旧的辩称，本院不予以采信。早在起租时，被告就向原告报修过水龙头是一直漏水，原告一直未修理，现原告要求被告赔偿不符合合同约定，该费用应由原告承担；关于墙面粉刷费用，被告入住时已经对墙面进行粉刷，原告同意被告粉刷，但现在提出恢复原状并无依据；关于租赁期间造成房屋漏水导致楼下损害赔偿500元，原告诉称是由于被告使用不当造成；被告辩称系房屋质量问题，曾经要求原告维修房屋，原告虽多次承诺维修，但未实际修复过，致使房屋漏水应由原告自负；因造成房屋漏水的原因房屋本身存在质量问题即使用不当均有可能，该费用由原、被告各半负担。关于开锁费300元，被告未与原告办理交接手续，擅自离开系争房屋，原告虽然快递钥匙，但根据被告提供的与快递员的微信记录，当时原告在外地无法接收钥匙，并不存在拒收，故原告在无法收到钥匙而请人换锁进入系争房屋有事实依据，故上述换锁费用应由被告赔偿；被告辩称迁出房屋时已经对房屋进行清理，故不负担垃圾清运费200元无证据佐证，故该清理费由被告承担；修复期间的空置7天费用是原告估算，无证据佐证，故被告不应当承担。鉴于原、被告均同意终止合同的履行，原告诉请要求本案中一并解决，并同意返还租赁保证金的诉请，本院应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、确认杜建芬与林圣华就上海市徐汇区漕溪北路XXX号9E房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年7月25日解除；二、林圣华于本判决生效之日起十日内支付杜建芬自2019年7月10日起至2019年7月25日的租金4906元；三、林圣华于本判决生效之日起十日内支付杜建芬自2019年7月26日起至2019年9月9日止的房屋使用费13943元；四、林圣华于本判决生效之日起十日内支付杜建芬欠付的水、电、煤费用467.50元；五、林圣华于本判决生效之日起十日内赔偿杜建芬家具损坏或丢失、漏水修复赔偿及开锁费共计1219.16元；六、林圣华于本判决生效之日起十日内支付杜建芬逾期支付租金的违约金及解约违约金共计25146.74元；七、杜建芬于本判决生效之日起十日内返还林圣华房屋租赁保证金18400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计855元，由杜建芬负担328元，林圣华负担527元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇二〇年五月十四日书记员 刘侗侗附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。