西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初410号原告：北京乐学创想教育科技有限公司，住所地：北京市怀柔区雁栖经济开发区杨雁路88号                      法定代表人：曹银东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨飞，陕西许小平律师事务所实习律师。被告：陕西帮建置业有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：王建良，该公司总经理。      原告北京乐学创想教育科技有限公司与被告陕西帮建置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京乐学创想教育科技有限公司到庭参加诉讼,被告陕西帮建置业有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告北京乐学创想教育科技有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求贵院依法确认原被告于2018年9月13日签订的《商铺房屋租赁合同》于2019年7月29日解除；2、请求贵院依法判令被告退还原告房屋租赁押金、管理服务费押金人民124098.3元及原告已经预缴的2019年6月25日至2019年11月12日的管理服务费191662.93元，并按照人民银行同期贷款利率承担从2019年8月17日至实际退还日的利息；3、请求贵院依法判令被告支付原告空调设备及新风系统款人民币307000元；4、诉讼费用被告承担。事实与理由：原告于2018年9月13日与被告签订《商铺房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定被告将西安市XX路XX段XX公馆XX号楼XX层，1378.87平方米房屋租赁给被告作为教育用房（以下简称“租赁房屋”），租赁期限为2018年9月13日 至2023年9月13日。租金标准为60元每月每平米，管理服务费30元每月每平米。签订合同后，原告共支付近百万元对租赁房屋进行装修，并花费307000元在租赁房屋中自行填设了中央空调及新风系统。但因租赁房屋消防主机损害被告不予维修等原因，导致原告开业时间迟延，招生后无法开展培训，原告只能将所招学生分流到其他营业点，租赁房屋一直未正常使用。2019年6月，原告即与被告协商退租事宜。并愿意按照合同第12条关于提前解除合同的约定，承担3个月租金的违约金。经与被告工作人员口头协商一致后，原告按照被告工作人员要求于6月25日发出书面《退租申请函》等待被告单位领导批示，且腾空房屋等待交房。但久等无果，于是7月29日原告再次出发正式的解除合同《通知函》。但被告却以各种理由拖延办理退租事宜，且扣留原告的中央空调及新风系统，拒不退还原告已经缴纳的押金及管理服务费等费用。原告多次找被告沟通无果，无奈，特诉至贵院，望法院判如所请。被告陕西帮建置业有限公司未到庭，未提交书面答辩意见。原告北京乐学创想教育科技有限公司为证明其主张，提交了如下证据：一、商铺房屋租赁合同，证明原告于2018年9月13日与被告签订《商铺房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定被告将西安市XX路XX段XX公馆XX号楼XX层，1378.87平方米房屋租赁给被告作为教育用房（以下简称“租赁房屋”）租赁期限为2018年9月13日 至2023年9月13日。二、中国建设银行单位客户专用回单三张，证明原告于2018年9月13日向被告支付了房屋租赁押金82732.2元，管理服务费押金41366.1元，以及2018年11月13日至2019年5月12日的房屋租金人民币496393.2元、管理服务费248196.6元。以上共计人民币868688.1元。原告于2019年4月17日、2019年5月23日分两笔向被告支付了2019年5月13日至2019年11月12日的租金人民币496393.2元，物业管理费248196.6元，共计人民币744589.8元。三、空调、新风系统采购、安装合同；增值税发票五张、银行客户回单三张，证明原告委托西安无名指制冷设备有限公司对涉案租赁房屋安装了中央空调及新风系统。四、9份录音及书面整理，证明原告于2019年6月初即向被告提出退租请求，并于2019年6月26日将租赁房屋内物品搬出腾空租赁房屋，被告同意解除租赁合同，但却以各种理由拖延办理，不向原告退还租赁保证金及管理服务费保证金，原告出资安装的中央空调及新风系统被告不允许原告拆除带走。五、通知函及回函（回函无原件），证明原告于2019年7月29日向被告发出解除商铺房屋租赁合同《通知函》，被告回函表示同意解除。双方于2018年9月13日签订的《商铺房屋租赁合同》于2019年7月29日解除。被告应退还原告支付的房屋租赁押金、管理服务费押金124098.3元及原告多支付的管理服务费191662.93元。六、照片四张，证明经2020年5月2日现场查看，租赁房屋处于空置状态由被告占有控制，目测装修等完好，原告出资建设的中央空调及新风系统由被告控制占有。七、提交话费缴费单一份、照片两张、西安公馆2号楼三层平面图一张，录音光盘一张及书面整理，证明1、陈顺身份，据我方现了解，陈顺已于2020年5月份离职；2、被告现控制涉案商铺，且正在对外招租，商铺的装修及空调、新风系统均由被告占有并作为对外招租的条件。庭审中，为查明案件事实，本院向原告方询问如下问题：1、原告方有无单方解除权的法律或合同依据；2、行使单方解除权的条件是否成就，有何证据；3、涉案标的物是否交接，有何证据，现在房屋情况，是否已经出租或由他方使用；4、陈顺在被告单位的具体职位，在处理涉案合同事物中的权限，有何证据；5、涉案房产有无产权证书，所有人状况；6、空调、新风系统的实际使用状况及折旧的相关事项。原告委托诉讼代理人做出如下陈述：1、依据合同第十二条我方具有单方解除权；2、条件已成就，我方向被告支付了一年的租金，按照合同约定扣除三个月的房屋租金，同时我方在2019年7月29日向被告送达了解除租赁合同通知函，被告在2019年8月2日向我方回函，我方在2019年6月26日已经腾空商铺，目前该商铺由被告控制；3、涉案房屋已经交接，目前属于空置状态，房屋的装修按照合同约定无偿为被告所有，我方提供2020年5月2日现场查看照片四张；4、陈顺在被告公司是招商负责人，我方在签订合同与解除合同中均是与其联系，另，我方提供了9段电话录音，时间为2019年6月至9月，该录音中显示陈顺在被告处负责招商工作；5、所有人即本案被告，也是西安公馆项目开发商，经我方了解，涉案商铺已经取得大证，我方提供录音一份；6、空调、新风系统并未实际使用，折旧按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》：机器设备折旧年限为十年。本院经审查认定本案事实如下：2018年9月13日，原被告双方签订了租赁期限自2018年9月13日至2023年9月12日为期5年的《商铺租赁合同》，该合同第一条、第五条约定“该商铺建筑面积为1378.87平方米”“每月30元/平方米”；第四条约定“...租金每月60元/平方米”；第九条第一项约定：“甲方有下列情形的，乙方有权单方解除合同，甲方除按双倍返还押金，并将已收取的租金余额退还乙方外，还按当年年租金的20％支付违约金，造成损失的还应赔偿相应的损失:（1）未按约定时间交付该房屋达7日的。（2）交付的房屋不符合合同约定，影响乙方正常使用的。”；第九条第七项约定“房屋任何增添和装修过的设施视为乙方财产（地面、墙壁等），租赁期满乙方不得以此向甲方提出补偿要求；（如提前解除租赁合同，房屋内装修乙方无偿交付甲方）”；第十二条约定“在本合同履行期内甲乙双方无故均不得提出解除合同，如因任何一方违反合同约定（甲乙双方权利义务的约定，守约方可提出解除合同的要求，但应以书面形式送达，解除通知收到后双方租赁合同解除）提前解除合同，除本合同约定外，违约方向守约方支付违约金，违约金金额相当于三个月的房屋租。”2018年9月13日原告通过银行转账的方式支付了房屋租赁押金82732.2元，管理服务费押金41366.1元，以及2018年11月13日至2019年5月12日的房屋租金人民币496393.2元、管理服务费248196.6元，共计人民币868688.1元。原告于2019年4月17日、2019年5月23日分两笔通过银行转账的方式向被告支付了2019年5月13日至2019年11月12日的租金人民币496393.2元，物业管理费248196.6元，共计人民币744589.8元。租赁后原告花费307000元对涉案租赁房屋安装了中央空调及新风系统，2019年7月29日原告向被告发出解除商铺房屋租赁合同《通知函》。庭审中，原告提交了2019年8月2日被告向原告做出的回函复印件，但未提交原件，该函中记载内容如下“北京乐学创想教育科技有限公司:我司与2019年8月1日收到贵司发送的《通知函》，该通知函中明确表示贵司欲解除双方在2018年9月13日签订的《商铺房屋租赁合同》。根据《商铺房屋租赁租赁合同》第十条第二款之约定“租货期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。经甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担费用”，在贵司解除商铺租赁合同时，需按合同约定返还商铺于我司。现我司要求贵司将2＃商业3层3-5—3-9号商铺返还原状交付我司，同时将物业、水、电、燃气等相关费用结清，待双方验收后办理退租事宜。函请贵司在收到本回函后，积极与我司协商办理后续事宜。”本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。被告陕西帮建置业有限公司拒不到庭，视为其放弃诉讼权利。本案中，双方签订的《商铺房屋租赁合同》第九条第一款约定：“甲方有下列情形的，乙方有权单方解除合同，甲方除按双倍返还押金，并将已收取的租金余额退还乙方外，还按当年年租金的20％支付违约金，造成损失的还应赔偿相应的损失:（1）未按约定时间交付该房屋达7日的。（2）交付的房屋不符合合同约定，影响乙方正常使用的。”原告主张因租赁房屋消防主机损害被告不予维修等原因，导致原告开业时间迟延，招生后无法开展培训，租赁房屋一直未正常使用。但原告未提交相关证据，故本院认为原告并不满足案涉合同中有权单方解除合同的条件。同时依照《商铺房屋租赁合同》第十二条约定“在本合同履行期内甲乙双方无故均不得提出解除合同，如因任何一方违反合同约定（甲乙双方权利义务的约定，守约方可提出解除合同的要求，但应以书面形式送达，解除通知收到后双方租赁合同解除）提前解除合同，除本合同约定外，违约方向守约方支付违约金，违约金金额相当于三个月的房屋租。”原告于2019年7月29日向被告发出解除商铺房屋租赁合同《通知函》，2019年8月2日被告陕西帮建置业有限公司向原告北京乐学创想教育科技有限公司做出回函中明确“我司与2019年8月1日收到贵司发送的《通知函》...现我司要求贵司将2＃商业3层3-5—3-9号商铺返还原状交付我司，同时将物业、水、电、燃气等相关费用结清，待双方验收后办理退租事宜。”被告于2019年8月1日收到原告发出的《通知函》，且原告并未提交原被告双方对涉案租赁房屋相关费用已结清和已验收的证据，故原告请求确认原被告双方签订的《商铺房屋租赁合同》于2019年7月29日解除的诉讼请求，本院不予支持。但鉴于本案实际情况，案涉合同显然不存在继续履行的可能，被告于2019年10月24日领取传票等法律文书后亦未向原告方及本院主张继续履行该合同，故本院认为该合同于2019年10月24日起，双方以实际行动对案涉合同予以解除。关于原告请求被告退还各项押金共124098.3元、预缴2019年6月25日至2019年11月12日的管理费191662.93元及支付利息的诉讼请求，因该合同于2019年10月24日予以解除，故原告应缴纳管理服务费期间为自2019年6月25日至2019年10月24日，根据《商铺房屋租赁合同》第一条、第五条相关计算方式“该商铺建筑面积为1378.87平方米”“每月30元/平方米”原告预缴管理服务费剩余26198.53元（191662.93-1378.87*30*4=26198.53）。同时因原告提前解除合同，依照《商铺房屋租赁合同》带四条、第十二条“...租金每月60元/平方米”“...提前解除合同，除本合同约定外，违约方向守约方支付违约金，违约金金额相当于三个月的房屋租”故原告需向被告支付违约金金额为248196.6元（1378.87*60*3=248196.6）。上述原告缴付的各项押金及剩余管理费共150296.53元（124098.3+26198.53）不足以支付违约金248196.6元，故原告请求被告退还各项押、管理费及支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求被告支付原告空调设备及新风系统款人民币307000元的诉讼请求，依照《商铺房屋租赁合同》第九条第七项约定“房屋任何增添和装修过的设施视为乙方财产（地面、墙壁等），租赁期满乙方不得以此向甲方提出补偿要求；（如提前解除租赁合同，房屋内装修乙方无偿交付甲方）”原告主张被告不允许原告拆除，由于被告未到庭答辩，鉴于实际情况本院推定原告北京乐学创想教育科技有限公现在无法实际拆除，可折价归被告所有。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第八十六条规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定“除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：...(二)飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年”故涉案租赁房屋的空调设备及新风系统归被告陕西帮建置业有限公司所有，同时应当折价支付原告北京乐学创想教育科技有限公司245600元（307000*0.8）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第八十六条之规定，判决如下：一、原告北京乐学创想教育科技有限公司与被告陕西帮建置业有限公司之间签订的《商铺房屋租赁合同》有效，于2019年10月24日解除；二、被告陕西帮建置业有限公司于本判决生效三日之内偿还原告北京乐学创想教育科技有限公司空调折价款245600元。三、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费10028元，由原告北京乐学创想教育科技有限公司承担6016元，被告陕西帮建置业有限公司承担4012元。（此款原告已预交，被告于支付上述款项时一并支付原告。）如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员    刘  磊                                     二〇二〇年五月十九日                书  记  员    杨旭青