云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终2972号上诉人（原审被告）：普洱甘露茶叶有限公司。住所：云南省普洱市思茅区倚象镇大寨丫口社新公路边。法定代表人：王云，总经理。委托诉讼代理人：黄斌、陈夏露，云南云滇律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南舜德投资有限公司。住所：云南省昆明市官渡区玫瑰湾******。法定代表人：廖洪魁，董事长。委托诉讼代理人：吕吉全，云南方中律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李明芳，云南方中律师事务所实习律师，一般授权代理。上诉人普洱甘露茶叶有限公司（以下简称：甘露公司）因与被上诉人云南舜德投资有限公司（以下简称：舜德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初5892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。甘露公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不支付被上诉人违约金以及免租期间的租金；被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。双方当事人签订的《房屋租赁合同》明确约定了免租期，但一审支持上诉人关于免租期内租金的主张与合同约定相悖。上诉人不能依约使用房屋满5年系因被上诉人诉请解除《房屋租赁合同》，被上诉人属于违约方，故上诉人不应支付免租期内的房租。另，案涉租赁房屋存在漏水的情况，被上诉人未履行其修缮义务，才导致上诉人未交付租金，行使先履行抗辩权，故上诉人不应承担违约责任。二、一审法院适用法律错误。一审开庭前未依法向上诉人送达应诉相关材料，程序违法。另《房屋租赁合同》并未约定解除条件，而被上诉人并未举证证明本案存在法定解除条件。综上，请求依法改判，支持上诉人的上诉请求。舜德公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。舜德公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2018年1月14日签订的《房屋租赁协议》；2、支付原告租金151152.24元及实际使用期间的租金，违约金100000元，赔偿原告因违约给原告造成的损失律师代理费30000元。一审法院经审理认为，原告舜德公司与被告甘露公司于2018年1月14日签订《房屋租赁协议》，约定由被告甘露公司向原告舜德公司承租位于昆明市（建筑面积153.61平方米）用作经营，租赁期限5年，自2018年1月9日起至2023年1月8日止，租金第一年按每平方米每月80元计算，全年租金共计147465.6元，租金第二年按每平方米每月84元计算，全年租金共计154838.88元。甲方（原告舜德公司）同意免除乙方（被告甘露公司）在2018年1月9日至2018年7月8日的租金73732.8元。同时，约定如因乙方所租期限未达到5年，甲方所免除的租金，乙方应全额补交。甲方任何一方违反协议给另一方造成的相关损失，受损方均可要求违约方承担违约金100000元。合同签订当日，被告甘露公司向原告交付租赁保证金10000元及第一年度半年的租金73732元。现原告舜德公司以被告甘露公司欠付租金为由诉至一审法院，主张前述请求。一审法院认为，被告甘露公司未按租赁合同的约定履行支付租金的义务，已构成违约，应承担违约责任。因被告甘露公司的违约行为导致原告舜德公司收取租金的合同目的不能实现，原告舜德公司要求解除合同条件成就，应予支持。原告舜德公司诉讼请求中的租金部分包括了正常履行合同应免除的租金73732.8元以及2019年1月10日之后的未付租金，但应以被告甘露公司已支付的租赁保证金抵扣。原告舜德公司主张的违约金标准过高，一审法院依法予以调整，以欠付至起诉之月的154838.88元/12月×5月-10000元计54516.2元为基数支持20%的违约金。原告主张为实现债权支出的律师代理费无合同依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告云南舜德投资有限公司与被告普洱甘露茶叶有限公司于2018年1月14日签订的《房屋租赁协议》；二、被告普洱甘露茶叶有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告云南舜德投资有限公司租金138249元，违约金10903.24元，共计149152.24元，并自2019年6月10日起以每月12903.24元的标准计付实际使用期间的租金；三、原告云南舜德投资有限公司的其他诉讼请求不予支持。二审中，上诉人提交案涉房屋照片一组，欲证明：案涉房屋漏水，导致上诉人无法正常使用。被上诉人经质证对该证据的三性均不予认可。本院经审查认为，该组证据系复印件，且无法证明与本案的关联性，本院依法不予采信。被上诉人提交二审委托合同和律师费发票，欲证明二审产生的代理费用情况，且主张应由上诉人承担。被上诉人经质证对该证据的真实性、合法性予以认可，但不认可关联性。本院经审查认为，该组证据所涉费用系二审新增费用，不属于二审审理范畴，依法不予采纳。双方当事人对一审判决认定的案件事实均无异议，本院依法予以确认。另补充：本院于2020年4月26日组织双方当事人办理案涉商铺的移交手续。本案争议焦点：违约金是否应当支持？欠付租金应当如何计算？本院认为:上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示,协议内容未违反法律禁止性规定,合法有效,应对双方具有约束力。被上诉人依约向上诉人交付租赁房屋，上诉人未依约支付租金，被上诉人有权依据《房屋租赁协议》的约定解除合同，并要求上诉人支付违约金以及未付租金。上诉人虽主张被上诉人交付案涉房屋存在质量瑕疵违约在先，但未能提交证据予以证明，本院依法不予采信。一审根据实际情况认定上诉人向被上诉人支付违约金10903.24元并无不当，本院依法予以维持；对于欠付租金，因上诉人未依约支付租金导致合同解除，租赁期不满5年，且在二审中双方当事人在本院组织下交付案涉租赁房屋钥匙，故上诉人应根据合同约定向被上诉人支付从租赁之日起2018年1月9日至2020年4月26日之日止的租金356375.2元（147465.6元+154838.88元+88元/平方米/月×153.61平方米×4月），另上诉人已实际支付租金73732元，扣减已付租金，应付欠付租金为282643.2元。综上所述，上诉人甘露公司的上诉理由不成立，本院依法不予支持;一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、维持昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初5892号第一项：“一、解除原告云南舜德投资有限公司与被告普洱甘露茶叶有限公司于2018年1月14日签订的《房屋租赁协议》；”；二、撤销昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初5892号第二、三项：“二、被告普洱甘露茶叶有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告云南舜德投资有限公司租金138,249元，违约金10,903.24元，共计149,152.24元，并自2019年6月10日起以每月12,903.24元的标准计付实际使用期间的租金；三、原告云南舜德投资有限公司的其他诉讼请求不予支持。”;三、上诉人普洱甘露茶叶有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付被上诉人云南舜德投资有限公司违约金10903.24元以及欠付租金282643.2元;四、驳回被上诉人云南舜德投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费11034元,由上诉人普洱甘露茶叶有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  邓林春二〇二〇年五月七日法官助理石瑾书记员袁艺