江西省莲花县人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0321民初121号原告：张战杰，男，1986年1月4日出生，汉族，住河南省郸城县。被告：刘莲永，男，1982年1月24日出生，汉族，住江西省莲花县。委托诉讼代理人：王迪，江西和园律师事务所律师。原告张战杰与被告刘莲永合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张战杰、被告刘莲永委托诉讼代理人王迪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张战杰向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告签订的《莲花县名湘岁月餐厅转让合同》无效，由被告返还原告转让金27万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月15日，原告与被告签订了《莲花县名湘岁月餐厅转让合同》，双方并达成转让协议。转让后，在房东催交房租的时候，才知道被告并不符合转租资格，在未按合同履行转让前债权债务，也未征得房东的同意下，私自与原告签订转让合同。因房东催缴原告租金，原告也多次找被告要求交清转让前的房租，被告总是以各种理由拒绝，导致房东于2019年12月2日，将莲花县名湘岁月餐厅店铺强制扣押并将大门锁掉，不让原告经营，造成严重的经济损失。被告在无转让权的情况下，与原告签订转让合同，导致合同无效。原告为此特向法院提起诉讼，请求法院维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。刘莲永辩称，一、原告请求判决与被告签订的《莲花县名湘岁月餐厅转让合同》无效，没有法定无效的情形，诉求不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；2、恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。被告与原告双方签订的合同不符合以上五种法定无效的情形，因此，原告的诉求不能成立。二、原告认为被告在无转让权的情况下与他签订转让合同，导致合同无效，该理由同样不能成立，原告犯了法律上的逻辑错误。被告是否有转让权，取决于出租人的态度，根据我国《合同法》之规定，出租人对本案涉案合同才有法定的解除权，原告作为租赁人没有这个法定的解除权限。时至今日，被告没有收到出租人要求解除被告与原告签订合同的通知。因此，原告以被告无转让权为由导致双方签订的合同无效，无事实和法律依据。三、被告与原告签订的《莲花县名湘岁月餐厅转让合同》是双方真实意思表示，应受法律保护。本案矛盾的根源还是被告与原告各自与出租人即房东的房租问题以及市场行情问题，与双方之间签订的合同没有任何关联。双方所签的《莲花县名湘岁月餐厅转让合同》第三条明确：转让前所有一切外债（包括所有员工工资、店铺租金等开支）以及债权债务均由被告负责，原告不负责任。被告欠房东的房租是被告的事情，与原告无关，不影响双方所签订合同的履行。综上所述，被告认为原告的诉求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：2017年8月25日，萍乡市兴盛房地产开发有限公司（下称兴盛公司）与刘成成、邓金水签订了一份《新城豪庭商铺租赁合同》，兴盛公司将新城豪庭小区原售楼部及二、三、四楼层租赁给刘成成、邓金水经营餐厅，合同约定租赁期限为10年，自2017年10月至2027年9月31日；租金第一年为每月16000元，第二年同第一年租金一样，第三年起每月租金按上一年的租金上浮10%，第四年租金按第三年租金上浮10%，以此类推，售楼部装修款折旧按10年时间计算，乙方每年向甲方缴纳折旧费4万元。2027年9月31日到期后折旧费免除；租金给付方式：先付后租，合同签订后，乙方一次性向甲方交纳半年租金96000元，并且交纳三个月租金作为保证金，后续租金按三个月48000元交纳一次的方式给付，不得拖欠；租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，有第三方书面确认，征得甲方书面同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租商铺：（1）未经甲方书面同意，转租、转借或转让承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；……，（6）逾期未缴纳约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租累计一个月以上。合同签订后，刘成成、邓金水经营餐厅取名广东羊庄，经营至2018年9月底。2018年10月1日，刘成成作为协议甲方，本案被告刘莲永作为协议乙方，双方签订了一份《店面转让协议书》，刘成成将自己经营的广东羊庄餐厅转让给刘莲永经营，刘莲永向刘成成交纳转让费280000元，转让费包括餐厅内的货品、装修设备及其他费用，双方约定，店铺转让后，由刘莲永向市场管理方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及店铺使用产生的水电费用。被告刘莲永受让后，将餐厅名称由广东羊庄改为莲花县名湘岁月餐厅。在被告刘莲永经营期间，刘莲永分三次通过转账、微信转账及给付现金的方式向兴盛公司负责人贺某平交付租金共120000元，其中2018年11月2日给付贺某平现金50000元，收据上载明的交款单位为羊庄；2019年1月3日转账贺某平银行卡20000元，收据上载明交款单位为名湘岁月，交款事由注明为房租；另有一张收据未填写入账日期，交款金额为50000元，交款单位为羊庄，收款方式为微信转贺总。三张收据均由兴盛公司会计朱某晨出具，加盖了“莲花县新城豪庭小区”收费专用章。被告刘莲永在经营了八个半月后，于2019年6月15日与原告张战杰签订了一份《莲花县名湘岁月餐厅转让合同》，合同内容如下：一、甲方（刘莲永）同意将名湘岁月餐厅所有装修、店名及店内的所有电器设备、经营权全部转让给乙方（张战杰）；二、转让方式是一次性买断，转让金额为270000元；三、转让前所有一切外帐（包括所有员工工资、店铺租金等开支）以及债权债务均由甲方负责，乙方不负责任；四、转让后店内一切法律及责任问题由乙方承担，转让前的法律责任问题由甲方承担。转让合同签订后，原告张战杰于同日向被告刘莲永支付转让款270000元，其中170000元通过原告中国邮政储蓄银行的银行卡转账给刘莲永，100000元为给付现金。原告张战杰受让后未更改餐厅名称，在经营期间逐月通过微信转账方式向兴盛公司负责人贺某平交付了店铺租金72000元，(2019年6月16日至2019年10月31日)。2019年11月，兴盛公司负责人贺某平认为被告刘莲永在承租期间尚欠公司租金，装修折旧费等费用13万余元，多次到原告张战杰经营的餐厅去找麻烦，要原告张战杰与刘莲永协商处理拖欠房租事宜或由原告张战杰支付拖欠房租13万余元。原告张战杰多次电话和微信与被告刘莲永协商未果。2019年12月2日，兴盛公司负责人贺某平将原告经营的名湘岁月餐厅的所有物品予以扣押，将店门上锁关闭，并签订了一份《扣押协议》，扣押协议内容如下：由于名湘岁月拖欠房东房租的问题，现房东将本店所有物品等扣押抵债，双方协议，在2019年12月底之前解决拖欠房租的纠纷问题，如在规定的时间内没有协商好，房东有权无条件收回本店的出租权和经营权，重新出租，到时店内所有物品房东自由处理。本协议一式三份，房东一份，名湘岁月店主两份。兴盛公司负责人贺某平在物品扣押人处签名捺印，原告张战杰在物品被扣押人处签名捺印。之后原告张战杰又多次与被告刘莲永协商未果，故于2020年1月15日向本院提起诉讼，请求判决原、被告签订的转让合同无效，由被告返还其转让款270000元。本院认为，本案争议的焦点就是被告刘莲永是否具备转租权，与原告张战杰签订的《莲花县名湘岁月餐厅转让合同》是否有效。关于被告刘莲永是否具有转租权问题，被告刘莲永以支付280000元转让费的方式从刘成成手上受让广东羊庄餐厅，取得了广东羊庄餐厅内的货品、装修设备的所有权和经营权，之后将广东羊庄改名莲花县名湘岁月餐厅，在其经营期间，分三次共向兴盛公司负责人交纳租金120000元，庭审中，原告张战杰及其申请的兴盛公司出庭作证的会计并未提供证据证明被告刘莲永受让广东羊庄时经过了房东兴盛公司的书面同意。被告刘莲永在经营名湘岁月八个半月后，同样以收取270000元转让费的方式将名湘岁月餐厅内的物品、装修设备及店名、餐厅的经营权转让给原告张战杰，被告刘莲永是具备转租权的。至于原、被告之间签订的转让合同是否有效，本院认为，原、被告双方签订的《莲花县名湘岁月餐厅转让合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，不具有中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，且于合同签订当日，原告张战杰就已一次性付清转让款270000元，被告刘莲永也已将名湘岁月餐厅内的物品、设备等悉数交付给了原告，双方都按合同约定履行了合同内容，故本院认定原、被告双方签订的转让合同合法有效。虽然原、被告签订《莲花县名湘岁月餐厅转让合同》时未征得房东兴盛公司书面同意，但在原告张战杰经营期间，兴盛公司负责人贺某平收取了原告张战杰四个半月的租金72000元，而且72000元租金都是原告张战杰通过微信转账支付的。欣盛公司负责人收取原告张战杰店面租金的行为表明了其对原、被告之间的转让合同的追认。庭审中，原告张战杰在法庭辩论阶段辩称其向兴盛公司负责人贺某平交纳租金是以被告刘莲永股东名湘岁月管理人员的身份交纳租金的，兴盛公司负责人并不知道转让之事。本院认为，根据市场交易方式和交易习惯，店面租金一般都是由承租人向出租人缴纳，况且之前被告刘莲永经营期间都是由刘莲永向兴盛公司负责人贺某平缴纳租金，而原、被告之间仅签订了一份转让协议，并未签订合伙协议或扩股协议。故原告张战杰该辩论意见本院依法不予采信。庭审中已查明，导致兴盛公司负责人贺某平扣押原告张战杰经营的莲花县名湘岁月餐厅的所有物品、将店门关闭的原因是因为兴盛公司负责人认为被告刘莲永在经营期间尚欠公司租金13万余元，多次要原告张战杰找被告刘莲永协商处理未果而将店门关闭上锁。本院认为，兴盛公司认为被告刘莲永尚欠其13万余元租金未付完全可以通过法律诉讼途径主张权利，不能要求原告张战杰去找被告刘莲永协商，原告张战杰没有这个能力去协商，更没有义务代其缴纳所欠租金。在原告张战杰未协调好的情况下，兴盛公司采取扣押原告张战杰通过交付270000元转让金而取得的名湘岁月餐厅内的物品、设备，并将餐厅关闭上锁的行为属一种违法行为，也是一种侵权行为。《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款明确规定，公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。原告张战杰可通过其他方式维护自己的合法权益。综上所述，原、被告之间签订的《莲花县名湘岁月餐厅转让合同》合法有效，本院予以认定，原告张战杰请求判决原、被告签订的《莲花县名湘岁月餐厅转让合同》无效，由被告返还其转让金270000元的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条规定，判决如下：驳回原告张战杰的诉讼请求。案件受理费2675元，由原告张战杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审判员  肖立夫二〇二〇年五月十三日书记员  郑符荣