湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0421民初274号原告：刘桂元，男，1965年1月17日出生，汉族，住衡阳县。委托诉讼代理人：钟荣华，湖南湘华律师事务所律师。被告：杨和平，男，1952年6月21日出生，汉族，住衡阳县。被告：胡剑丰，男，1972年7月14日出生，汉族，住衡阳县。被告：胡昌益，男，1949年1月10日出生，汉族，住衡阳县。被告：万少军，男，1953年9月3日出生，汉族，住衡阳县。被告：万少涛（又名“万少桃”），男，1962年11月3日出生，汉族，住衡阳县。被告：颜昌旺，男，1968年7月17日出生，汉族，住衡阳县。六被告共同委托诉讼代理人：罗国才，湖南溥天律师事务所律师。被告胡剑丰、胡昌益共同委托诉讼代理人：胡军丰，男，1976年8月18日出生，汉族，住衡阳县，系胡昌益儿子，胡剑丰弟弟。原告刘桂元与被告杨和平、胡剑丰、胡昌益、万少军、万少涛、颜昌旺确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于同年4月17日、5月6日先后二次公开开庭进行了审理。原告刘桂元及其委托诉讼代理人钟荣华，被告杨和平、胡剑丰、胡昌益、万少军、万少涛、颜昌旺及其委托诉讼代理人罗国才，胡剑丰、胡昌益的委托诉讼代理人胡军丰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘桂元向本院提出诉讼请求：1、确认原告与六被告于2010年9月16日签订的《合作建房协议》无效；2、判令六被告共同赔偿原告损失100000元（在案件审理过程中，原告已自动撤回该项诉请）；3、本案诉讼费由六被告承担。事实与理由：2010年9月，青木村火江组六户村民（即本案被告）称其拥有“政府安置地”可以交由原告投资建房，并签订《合作建房协议书》，约定各被告向原告分别出资60000元，由原告投资建成后，分给六被告门面1空／人（每空3米×12米），住房一套／人（每套面积不低于120平方米）。合同签订后，原告依约筹资建设，当建至地面第二层时，因建房用地并非“政府安置地”，未取得任何用地、建设审批手续，被衡阳县国土局、建设局列为两违项目，责令停止建设，处以罚款9680元并没收非法所得，给原告造成重大损失。原告认为，六被告隐瞒事实真相，将并非“政府安置地”且未取得批准用地手续的土地，交由原告投资开发，违反了法律、行政法规的强制性规定，所签合同应为无效。特诉至法院，请求依法确认。被告杨和平、胡剑丰、胡昌益、万少军、万少涛、颜昌旺共同辩称：1、原告诉请的事实不符，该诉争土地在合作建房协议书签名前已取得县主管领导及政府部门的批文，为政府安置用地；2、合作建房协议书约定原告负责办理政府部门的相关手续，被告不负责，原告未取得用地建设审批手续，被列为非法用地、非法建设的原因在于原告，与被告无关；3、该协议的主要内容已经履行完毕，诉争土地上的房屋已建成，土地原状已无法恢复，原告诉请合同无效的理由不成立。原、被告为支持自己的诉辩主张，均向本院提交了证据，经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据、事实及所产生的法律后果，本院作如下分析认定：一、原告的证据1与被告的证据2系同一份证据，即《合作建房协议书》，经本院审查确认：①、签订时间为2010年9月16日；②、协议约定六被告自愿将座落于小子塘博乐领靠茶地盘的一宗政府安置地，交给原告投资建设；③、六被告小额出资分得固定数额的房屋；④、由原告负责办理政府部门的相关手续，并负担费用。原告的主要证明目的为涉案建房用地约定为政府安置地，而实际无任何用地审批手续。被告的证明目的为因协议约定由原告负责办理相关手续，故原告在未办理好相关手续情况下即擅自动工而被政府部门处罚应咎由自取。结合双方当事人提供的其他证据，本院认为：被告对涉案建房用地在协议签订当时并无使用权，也非政府安置地，2009年12月被告所在的村组曾为解决六被告建房用地问题具报告向政府职能部门进行过请示，国土规划部门之间也进行衔接会商，至2010年9月16日仍没有处理结果，另外，若为政府安置地，原则上属划拨用地，就土地使用及规划应有政府部门许可批文或证明，原告仅需办理建设工程规划许可证、施工许可证手续，显然协议签订时被告系将其无使用权的土地作为出资与原告合作建房，原告未谨慎审查，系盲目承建。被告的证据1（请示报告，函）不能证明其已取得土地使用权，况且原告并非被告组民，建房用地又属城镇区划内土地，原告根本无法依照协议的约定办理用地手续。双方当事人约定以既无使用权，又未经批准，未办理用地审批手续的土地合作开发建房明显违法；且原、被告均不具备房地产开发经营资质，在此情形下即合作建房，亦与我国法律规定相违背。依法应认定双方所签《合作建房协议书》无效。二、被告的证据4（不动产权证）载明的权利主体为衡阳县紫元置业公司、聂玲、六被告，结合原告的证据2蒸国土资（2011）第109号《责令停止国土资源违法行为通知书》及送达回证，证据3国土资源行政处罚听证告知书，证据4蒸国土法监字（2011）第109号《国土资源违法案件行政处罚决定书》及送达回证，共同证明原告所建工程已被罚没，被告庭审陈述后续建房共19层，非本协议约定8层，被告胡昌益、胡剑丰提供的《国有土地使用权证》，涉案建房用地《成交确认书》及《出让合同》可以确认双方当事人在违法用地，无开发资质进行施工被政府职能部门责令停建并将违建物和附属设施予以没收、罚款后，合作建房协议即已终止履行，原告即行退出。尔后，在衡阳县紫元置业公司及聂玲的参与下与六被告共同竞得上述地块国有建设用地使用权并与政府部门签订国有土地使用权出让合同，2014年12月上述单位及人员取得国有土地使用权证。衡阳县紫元置业公司作为建设单位授权衡阳天汉建设工程有限公司在该土地建了一幢19层的电梯房，后续施工单位为衡阳天汉建设工程有限公司，聂玲虽系衡阳县紫元置业公司的法人代表，但与原告已离婚，非夫妻关系，且该公司还有多个其他股东，建房主体发生了变更，合同内容也发生了重大变化，完全是一个新的施工合同，与涉案《合作建房协议》没有关联，原告即使参与后续施工，也是代表建设单位的职务行为，故被告认为后续工程的完成是涉案《合作建房协议》的延续缺乏事实和法律依据，应不予采信。本院经审理查明：2010年9月16日作为乙方的原告刘桂元与作为甲方的被告胡昌益、胡剑丰、杨和平、颜昌旺、万少军、万少涛签订《合作建房协议书》。约定甲方自愿将坐落于小子塘博乐领靠茶地盘的一宗政府安置地交给乙方投资承建…设计八层；乙方负责办理政府部门的相关手续并负担费用。2011年5月6日原告在未经批准、未办理规划、用地及施工等手续的情况下即动工兴建，同年6月7日衡阳县国土资源局以非法占地为由责令停建，涉案建房用地位于城镇红线范围内。同年6月21日，衡阳县国土资源局没收了在非法占用土地上新建的建筑物及附属设施，并对六被告予以罚款，罚款由聂玲交纳。2014年4月18日至5月17日衡阳县紫元置业公司在衡阳县土地矿产交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌（拍卖）出让活动中竞得上述涉案建房用地使用权，2014年5月17日聂玲与交易中心签订成交确认书，并代替六被告签字，聂玲为此支付土地出让金709700元，同年7月18日聂玲作为受让人代表与出让人衡阳县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》。2014年12月31日取得建房用地的国有土地使用证［蒸国用（2014）第063060号］，明确土地使用权人为衡阳县紫元置业公司，聂玲，胡昌益、胡剑丰、杨和平、颜昌旺、万少军、万少涛。尔后，由衡阳县紫元置业公司作为建设单位，衡阳天汉建筑工程有限公司施工在该土地上建成一幢19层电梯住宅楼，2015年12月9日竣工。2017年该住宅楼取得不动产权属证书［湘（2017）衡阳县不动产权第××号］明确权利人为衡阳县紫元置业有限公司，聂玲，及上述六被告。另查明：聂玲曾用名“聂玲紫”，与原告曾系夫妻关系，双方于2012年12月7日离婚；六被告系衡阳县村民，2009年该组曾以六被告系无房户为由具报告向政府职能部门请求解决建房用地问题未果；衡阳县紫元置业公司成立于2014年4月1日，类型为有限责任公司，法定代表人聂玲，另有2名股东李佳秀、聂如来，刘桂元为监事，经营范围：房地产开发与经营…（相关经营范围凭资质证经营）。至今未取得房地产开发经营资质。本院认为，原、被告双方均缺乏建设工程施工方面的法律常识，原告作为承建方既未审查土地权属，也未考量用地审批手续是否完备，自身还不具备房地产开发经营资质；涉案建房用地并非“政府安置地”，六被告虽系该村村民，但对该地没有使用权，他们无权以此作为出资与原告签订合作建房协议，并约定由非本组组民的原告去办理用地手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，也损害了社会公共利益，其转让行为非法而无法办到，即履行不能，双方所签《合作建房协议》违法而无效，依法应予确认。后续建房虽已完成，但原告已经退出，涉案建房协议已终止履行，后续建设单位、施工主体、内容已经完全改变，属重新订立的新施工合同，被告称起诉前其已取得土地使用权，原告已取得施工资质，实际取得土地使用权的还有衡阳县紫元置业公司和聂玲，就开发资质而言，原告至今并未取得，也未依法成立具有房地产开发经营资质企业，聂玲与原告在涉案《合作建房协议书》签订时系夫妻，但在衡阳县紫元置业公司成立、建房用地出让、工程施工的过程中，双方已离婚，聂玲与原告是两个独立的主体，聂玲的相关民事行为并不能代表原告。故被告的抗辩主张与客观事实不符，于法无据，应不予采信。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，判决如下：确认原告刘桂元与被告胡昌益、胡剑丰、杨和平、颜昌旺、万少军、万少涛于2010年9月16日所签订的《合作建房协议书》无效。案件受理费1150元，由原告刘桂元负担575元，由被告胡昌益、胡剑丰、杨和平、颜昌旺、万少军、万少涛共同负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  许卫民二〇二〇年五月十二日书记员  刘 瑶附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。