广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12490号原告：广州市高德汇置业有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科学大道**广州科学城商业广场****自编**。法定代表人：吴健梅，总经理。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋芊慧，广东广之洲律师事务所律师。被告：广州韩花餐饮有限公司,住所地广,住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科学大道**科学城商业广场**高德汇购物中心自编号**v>法定代表人：沈郁善（SHIMOUKSUN）。原告广州市高德汇置业有限公司（以下简称高德汇公司）诉被告广州韩花餐饮有限公司（以下简称韩花公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用普通程序于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋芊慧到庭参加诉讼，被告韩花公司经依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告高德汇公司向本院提出诉讼请求：一、判令韩花公司支付拖欠高德汇公司2019年3月至2019年11月的租金320881.36元及迟延违约金（自2019年3月起，以各月欠付的租金为本金，按照每日千分之五的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止）；二、判令韩花公司向高德汇公司支付律师费5000元；三、判令由韩花公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年4月10日，高德汇公司与韩花公司签订了《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》《房屋租赁合同条款补充协议》，将位于广州市高新技术产业开发区科学城科学大道193号优托邦自编号A6-401号铺位租给韩花公司用于经营餐饮。租赁期限为2018年4月10日至2023年4月9日止。《租赁合同条款补充协议》第2条约定：2018年8月1日至2021年4月9日每月租金为人民币47718.72元。《补充协议》第9条约定：如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金；从迟交日起，按日加收所欠金额千分之五的迟延违约金。第11.6条约定：由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。上述合同签订后，高德汇公司严格按照合同规定履行了约定责任和义务，韩花公司在该商铺内开业经营多年，但自2019年3月起韩花公司未向高德汇公司支付租金，按合同双方约定韩花公司已构成严重违约。高德汇公司多次书面致函催促韩花公司支付租金及迟延违约金，韩花公司拒不支付租金即其他费用。韩花公司拖欠租金已严重损害高德汇公司利益，现高德汇公司为维护自身合法权益，提起诉讼，请求依法判决。被告韩花公司未答辩。经审理查明：2018年9月10日，高德汇公司（甲方）与韩花公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定：甲方将广州市高新技术产业开发区科学城科学大道193号优托邦（科学店）自编号A6-401号铺的房地产（以下简称“案涉房屋”）出租给乙方作商铺使用，建筑面积1577平方米，租赁期限自2018年4月10日至2023年4月9日，其中2018年4月10日至同年6月9日月租金为29805.3元，2018年6月10日至2021年4月9日月租金为59610.6元，2021年4月10日至2022年4月9日月租金为61610.6元，2022年4月10日至2023年4月9日月租金为63610.6元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳119221.2元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；乙方逾期交付租金的，每逾期一日须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。原告（甲方）又与韩花公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”）（未写明签订时间），该补充协议第三条第一款第1项约定：2018年4月10日至2019年4月9日每平方月租金50元，月租金78850元。第三条第三款第一项约定乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付租金保证金157700元，若乙方未支付或未足额支付，甲方有权按本协议9.1.1条款追究乙方的违约责任，并有权终止双方租赁合同关系，没收乙方已交纳租金保证金（如有）、意向诚意金等所有名目的款项，租金保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下无息返还乙方；第二项约定，如乙方违反本协议项下义务或因乙方原因而造成甲方任何损失的，乙方同意甲方可自行决定直接在租金保证金中抵偿相应金额后通知乙方，保证金不足抵偿的部分，乙方仍须对任何不足部分负责，抵偿后，如甲方同意继续履行的，乙方应在甲方发出通知后10天内及时补足上述保证金，未能及时补足，甲方有权按本协议9.1.1条款追究乙方的违约责任、没收剩余部分保证金并有权终止双方租赁合同关系。第9.1.1条款约定，如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加付所欠缴金额千分之五5‰的迟延违约金。第11.6条款约定，由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用（每封100元人民币）、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。第11.12.1条款（a）项优惠租金约定的租赁期间和月租金标准、（b）项乙方预付租金保证金金额均与租赁合同约定的内容一致。双方另行签订了房屋租赁合同条款补充协议（未写明签订时间），约定：2018年7月1日至2023年4月9日，面积由原1577平方米调整为1262.4平方米，调整后租金保证金由119221.2元调整为人民币96976.53元，每月租金按照调整后面积计算收取为：2018年7月1-31日租金为32325.51元（已包含10天免租装修期），2018年8月1日至2021年4月9日月租金为47718.72元，2021年4月10日至2022年4月9日月租金为49718.72元，2022年4月10日至2023年4月9日月租金为51718.72元，其他条款按《房屋租赁合同补充协议》执行。高德汇公司提交了2019年5月9日至同年10月27日由“张仙”签收的向韩花公司催缴租金的催租函，并主张“张仙”为韩花公司的员工，但未提交“张仙”的相关身份证明。2019年11月1日，高德汇公司与广东广之洲律师事务所签订委托合同，委托该律师事务所的姜平律师作为其与韩花公司的房屋租赁合同纠纷案的一审诉讼代理人，律师费为5000元。2020年3月11日，高德汇公司向该律师事务所转账支付上述律师费。高德汇公司确认：韩花公司已支付部分租金，2019年3月支付31709.88元、同年4月支付47718.72元、同年5月支付13149.68元、同年7月支付16008.84元，其他月份未支付租金，但未提交证据证实上述租金的支付日期；韩花公司从2019年年底开始停业，但未通知高德汇公司，也未向高德汇公司返还涉案的房屋；涉案房屋里存有韩花公司的物品，韩花公司锁了房屋的大门。另查，案涉房屋的权属人是广州永龙建设投资有限公司。2011年7月28日，广州永龙建设投资有限公司（甲方，以下简称永龙公司）与高昇发展控股有限公司（乙方，以下简称高昇公司）签订房屋租赁合同，约定：双方就位于广州高新技术产业开发区科学城科学大道193号和195号物业租赁事宜协商一致订立本合同；高昇公司租赁永龙公司前述物业用于投资经营购物中心项目；租赁期限为2011年7月1日起至2031年6月30日止，共计二十年。合同第1.2条乙方关联公司约定，基于乙方为境外注册公司，为便于国内公司业务开展，甲方同意日后在开展涉及本合同项下相关事务的履行过程中，以乙方关联公司名义盖章之文件资料与事务执行，在必要时同意乙方进行本协议签约主体的变更；乙方承诺在广州开发区萝岗区设立独立法人单位广州市高德汇置业有限公司（注册资金人民币一千万元整），并在区内办理工商税务登记以承租和运营管理广州科学城商业广场A5、A6物业，否则，甲方有权解除本合同；乙方还应负责协调引进入驻A5、A6的品牌公司在广州开发区萝岗区办理相关登记。2011年10月10日，永龙公司出具的证明，其同意高德汇公司将案涉房屋转租给第三方经营或使用。上述事实，有房地产权证、广州永龙建设投资有限公司出具的证明、租赁合同、房屋租赁合同补充协议、房屋租赁合同条款补充协议、催款函、《民事调解书》、委托合同、银行进账单及当事人陈述等予以证实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。韩花公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，其依法放弃了答辩权。高德汇公司与韩花公司签订的租赁合同、房屋租赁合同补充协议、房屋租赁合同条款补充协议是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。关于租金的认定。韩花公司从2019年3月开始没有按时、足额向高德汇公司支付租金，系违约。由于双方当事人在房屋租赁合同条款补充协议中变更了租赁面积和月租金标准故高德汇公司主张的拖欠租金期间的租金标准为47718.72元。2019年3月至7月，韩花公司分别向高德汇公司支付31709.88元、47718.72元、13149.68元、16008.84元，共支付租金108587.12元。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十条的规定以及财务惯例，韩花公司支付的款项应当按照时间顺序支付其拖欠的租金，韩花公司缴纳的上述款项足以缴纳2019年3月1日至同年4月30日的租金和2019年5月的部分租金13149.68元，故韩花公司尚拖欠高德汇公司2019年5月的部分租金34569.04元以及同年6月1日至11月30日的租金286312.32元（47718.72元/月×6月），共计320881.36元。关于违约金的认定。韩花公司的拖欠租金行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。由于高德汇公司未提交证据证明其实际损失，且合同约定的违约金标准畸高，不符合公平、诚信原则，本院依法酌情予以调整，违约金均以每月拖欠的租金额为本金从拖欠月的6日起计至实际付清租金之日止，其中2019年5月至同年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际付清租金之日止按照全国银行间同业拆借市场利率标准计算。2019年5月计算违约金的本金为34569.04元，2019年6月1日至同年11月30日每月计算违约金的本金为47718.72元，违约金以本金为限。关于律师费。双方在补充协议第11.6条款中约定，通过诉讼途径追究韩花公司违约责任所产生的律师代理费由韩花公司负担。上文论及，韩花公司拖欠高德汇租金系违约行为，高德汇公司在本案的诉讼中委托律师代理诉讼，支付了律师代理费5000元，该费用标准符合广州地区民事案件律师收费标准，高德汇公司请求韩花公司支付上述律师代理费有事实依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广州韩花餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德汇置业有限公司支付2019年5月1日至同年11月30日的租金320881.36元及从拖欠月的6日起至实际付清租金之日止的违约金（其中，2019年5月计算违约金的本金为34569.04元，2019年6月1日至同年11月30日每月计算违约金的本金为47718.72元；违约金的计算标准为：2019年5月至同年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借市场利率标准计算，违约金以本金为限）。二、被告广州韩花餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德汇置业有限公司支付本案律师代理费5000元。三、驳回原告广州市高德汇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6188元，由被告广州韩花餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  李 欣人民陪审员  黄玉庆二〇二〇年五月十四日书 记 员  林碧婷王春苗