江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初10840号原告：应宗宽，男，汉族，1978年2月27日生，住江西省南昌市南昌县。原告：刘荣英，女，汉族，1978年8月29日生，住江西省南昌市南昌县。委托诉讼代理人：顾春秀，上海正源（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，上海正源（昆山）律师事务所实习律师。被告：姚建文，男，汉族，1965年10月19日生，住江苏省昆山市。被告：朱满英，女，汉族，1965年3月16日生，住江苏省昆山市。被告：姚小东，男，汉族，1928年11月11日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：潘静亚，江苏沉浮律师事务所律师。（代理上述三被告）原告应宗宽、刘荣英与被告姚建文、朱满英、姚小东、第三人昆山市巴城镇福翔房产中介部（以下简称福翔房产中介部）、第三人昆山市民安房屋拆迁工程有限公司（以下简称民安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判。后本院依法转为普通程序组成合议庭，于2019年10月14日、2020年4月17日公开开庭进行审理。审理中，原告应宗宽、刘荣英申请撤回对第三人福翔房产中介部以及民安公司的起诉，经审查符合法律规定，本院予以准许。原告应宗宽、刘荣英共同委托诉讼代理人周明（参加第一次庭审，后撤销委托）、顾春秀（参加第二次庭审）、刘娜、被告姚建文、朱满英、姚小东共同委托诉讼代理人潘静亚、第三人民安公司委托诉讼代理人庄学元（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告应宗宽、刘荣英向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方签订的房屋买卖合同有效并继续履行；2、请求判令三被告办理昆山市巴城镇石牌XX小区XX号楼XX室房屋及XX号车库的产权证书并协助原告办理房屋产权过户手续；3、本案诉讼费全部由三被告负担。第一次庭审时，原告变更诉讼请求为：1、请求判令解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、请求判令被告返还原告购房款205000元；3、请求判令被告赔偿原告损失，具体以合同价格与评估机构评估的差价为准。事实与理由：原告与被告之间存在买卖合同关系。2016年3月21日应宗宽与姚建文在福翔房产中介部居间下签订房屋买卖成交合同，约定姚建文、朱满英将其所有的位于昆山市车库出售给原告，合同总价为415000元。合同签订后，应宗宽和刘荣英依照合同约定向姚建文和朱满英支付购房款205000元，但二人未按照约定履行交付房屋钥匙等义务。2017年5月27日姚小东以其个人名义向应宗宽、朱满英发送律师函，称本案所涉房屋及车库为其个人所有，其不同意出售，而姚建文和朱满英系无权处分。对此，原告于2017年6月6日回函给姚小东，明确其并非涉案房屋所有权人，应宗宽与姚建文、朱满英之间的房屋买卖合同合法有效，并要求姚建文、朱满英继续履行，但二人一直未予配合办理产证。现因姚小东一直主张涉案房屋及车库为其个人所有，而姚建文和朱满英也无意继续履行合同，故双方之间的房屋买卖合同已无继续履行的可能。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告姚建文、朱满英以及姚小东共同辩称：一、根据农村宅基地一户一宅的基本原则，不能单纯以农村被拆迁房屋产权证作为判断房屋所有权的唯一依据，要结合宅基地的申请者、建造农村房屋的出资等因素综合判断农村房屋的所有权问题。涉案拆迁房屋建造时间距今时间较长，且农村房屋登记的不严谨，极可能出现登记错误的情况。根据1988年最早的宅地基使用证以及1998年宅基地使用权证和村委会证明等，均可以判断诉争的已拆迁老宅系姚小东夫妻于1984年建造，故其真正所有权人为姚小东夫妻。考虑农村惯例及法律规定，老宅在拆迁时由姚小东、姚建文在拆迁协议上签字是符合常理的，但这不能改变老宅所有权人为姚小东夫妻的事实。至于拆迁房屋的分配问题，应当由姚小东夫妻确定。二、基于诉争房屋为姚小东夫妻所有，且姚小东夫妻在本案中不存在任何过错，在2017年5月前并不知道姚建文与原告签订合同将诉争房屋出售的事实，也不存在事后追认的情况，同时也明确拒绝履行合同。原告与姚建文夫妻签订的房屋买卖合同并不能约束姚小东夫妻，该合同已不能履行。三、2017年5月姚小东在得知姚建文出售诉争房屋后，立即通知原告其不同意出售房屋，但原告以“姚小东不是房屋所有权人”为由拒绝解除房屋买卖合同。原告在签订房屋买卖合同时未严格审核真正所有权人，未征询所有权人的意见，应自行承担部分缔约过失责任。而原告在明知姚小东夫妻不同意出售房屋事后，也放任其损失的扩大，因此其无权主张2017年5月后的损失。姚建文在得知父亲不同意出售涉案房屋时与原告协商退款事宜，但原告将账户注销并拒绝提供新账户，有意扩大损失，故应自行承担扩大的部分损失。四、本案应当追加姚小东的配偶参与诉讼或撤回对姚小东的起诉。原告变更后的诉请并不明确，而且福翔房产中介部不应撤回，故被告申请追加该部作为第三人参与诉讼。双方合同已经于2017年5月份解除，故被告同意退还原告支付的购房款20万元，但法院应当驳回原告的第一项诉讼请求。因合同具有相对性，原告只能向姚建文和朱满英主张违约责任或赔偿损失，且只能就2017年5月解除房屋买卖合同时的损失向姚建文和朱满英主张，对其故意扩大的损失无权向三被告主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：姚建文与朱满英系夫妻关系，应宗宽与刘荣英系夫妻关系。2016年3月21日姚建文、朱满英（甲方）与应宗宽（乙方）在福翔房产中介部的居间下签订《房屋买卖成交合同》，约定甲方家庭共有人一致同意将坐落在昆山市巴城镇石牌街道XX小区XX号楼XX室动迁房一套，预测面积为94.21平方米；车库为XX号车库，预测为26.82平方米；以上房产及附着物以415000元的价格出售给乙方。乙方于合同签订时预付甲方房款205000元，甲方支付中介费5000元，乙方支付中介费5000元。甲方拿到钥匙后（以政府及拆迁办交房日为准）应在一个月内通知乙方和中介方。乙方接到通知后一个月内交清第二笔房款，共计19万元；甲方收到该房款当日将房屋钥匙交于乙方，甲方及共有人收到该房款后承认房屋产权归乙方所有。双方违约金约定为该房已付房款的双倍。甲方拿到房产证后（以政府及拆迁办交房产证为准）应在一个月内通知乙方、中介方，并协助乙方办理房产证过户手续，乙方于产证过户当日付清剩余房款2万元。若有一方在规定的时间内不配合办理过户手续的，视为违约。双方违约金约定为已付房款的双倍。甲方保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日起若发生于甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务纠纷等，概由甲方负责清理并承担民事责任，由此给乙方造成的损失由甲方负责赔偿。本合同不受今后房价浮动的影响，甲乙双方不得违反本合同。如甲方违反合同，应及时退还乙方支付的本金，并以当期银行利率支付本金利息以及乙方装修该房的一切费用，同时赔偿乙方415000元。如乙方违反合同，乙方需赔偿给甲方415000元。若任何一方违约，需书面通知对方、中介方，并自悔约之日十日内支付赔偿金及利息，并支付中介该房屋成交价2%的违约金。2016年3月21日姚建文出具收条，确认收到应宗宽支付的购房款205000元。庭审中，姚建文和朱满英陈述只收到20万元购房款，剩余5000元系支付的中介费。当日，福翔房产中介部出具收条，确认收到应宗宽支付的中介费4000元。2017年5月27日姚小东委托江苏沉浮律师事务所向应宗宽寄送律师函，称XX小区XX室房屋及XX号汽车库系原石牌镇XX村XX村潭XX号房屋被政府依法拆迁所得的拆迁安置房。姚小东夫妻系被拆迁老房子的所有权人，该老房子产证也是登记在姚小东名下，姚小东夫妻对老房子具有完全所有权且房屋拆迁补偿协议中也明确被拆迁人为姚小东。姚建文夫妻在处置涉案拆迁安置房屋时没有征得姚小东夫妻的同意，属于无权处分行为。应宗宽在签订房屋买卖合同时，明知姚建文夫妻不具有完全产权，却没有征得姚小东夫妻的同意，也存在重大过错，不构成主观上的善意。姚小东夫妻正式告知应宗宽：1、不同意出售XX小区XX室动迁房及XX号车库；2、因姚建文夫妻无权处分行为，故应宗宽与其签订的关于XX小区XX室房屋及XX室汽车库的房屋买卖成交合同无效；3、请应宗宽自行与姚建文夫妻处理因房屋买卖成交合同无效而产生的善后处理问题。应宗宽收到该律师函后向姚小东回函，称其本人与姚建文、朱满英签订该合同时已经得到姚建文、朱满英承诺，该合同所涉房产为姚建文、朱满英所有。姚建文、朱满英及其他共有人（如有）都同意将上述房屋出售给应宗宽。应宗宽与姚建文、朱满英签订该合同时，姚建文和朱满英将动迁户安置房订房确定单交付本人，确认上述房产为姚建文，应宗宽已经尽到基本注意义务。应宗宽在签订该合同后，按约支付房款并无任何违约行为，姚建文、朱满英及姚小东在收取房款后也未提出任何异议。基于上述理由，应宗宽认为姚小东并非上述房屋的所有权人，无权要求解除该合同。希望姚小东本着诚信原则，与姚建文、朱满英一起继续履行该合同，按时办理上述房屋产权过户手续。后姚建文、朱满英与应宗宽协商解除涉案合同并退回购房款事宜，但因双方就赔偿事宜未达成一致，应宗宽将支付购房款的账户予以注销。1988年9月25日位于原昆山县的面积为216平方米的宅基地登记户主为姚小东，人口为4人。1998年12月25日涉案宅基地登记集体土地使用权人为姚小东。2012年4月23日姚建文、姚小东与民安公司签订《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》，约定该公司将二人坐落于XX村西XX村的建筑面积为228.83平方米的房屋进行拆迁，姚建文和姚小东选择房屋产权调换，安置房位于XX苑小高层。2016年3月18日民安公司以安置房订房确定单的名义确认姚建文户安置动迁房为XX小区1套XX幢（XX号楼XX室，建筑面积94.21平方米及XX号车库，建筑面积26.82平方米。2019年6月21日昆山市巴城镇XX村村委会出具证明，确认原位于昆山县姚小东户的房屋，为姚小东与姚安英夫妻二人共同共有。该房屋系姚小东和姚安英于1983年12月向巷埭大队申请平房改造，获得大队部的批准。1984年5月，姚小东、姚安英在该宅基地上出资改建成二层楼房，共计2层7间约210平方米。姚建文、朱满英、姚小东确认涉案拆迁安置房屋现坐落为昆山市巴城镇XX小区XX室房屋及XX号车库。因姚小东、姚建文和朱满英不同意继续履行合同，应宗宽和刘荣英变更诉讼请求后申请对涉案房屋进行价格评估。本院依职权委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对涉案房屋进行评估，本院确定评估基准日为2019年10月14日，姚建文、朱满英和姚小东认为评估基准日应为2017年5月27日。后该公司于2020年1月10日出具《房地产司法鉴定估价报告》，确定涉案房屋在2017年5月27日时的总价为72.37万元；在2019年10月14日时的总价为97.12万元。应宗宽、刘荣英为本次评估支付评估费14300元。本院认为：应宗宽、刘荣英与姚建文、朱满英之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应按约履行。涉案拆迁安置房屋及车库系由位于昆山市房屋拆迁安置而来，该房屋虽系姚小东、姚安英出资建造，但姚建文和朱满英的户籍也在该房屋，故涉案房屋所在宅基地应有二人份额。由此拆迁安置所得房屋应由姚建文、朱满英与姚小东、姚安英共同共有。姚建文、朱满英在未征得姚小东、姚安英同意的情况下将涉案房屋及车库出售给应宗宽、刘荣英，属无权处分，但并不影响合同的效力。合同订立后，姚建文和朱满英应当积极创造条件来促成合同的履行，姚小东虽于2017年5月27日向应宗宽发函，明确不同意履行合同，但其并非合同相对人无权解除合同。姚建文和朱满英作为涉案合同不能履行的违约方也无权解除合同。应宗宽、刘荣英因合同无法履行而于2019年10月14日变更诉讼请求，要求解除合同，故本院确认二人与姚建文、朱满英于2016年3月21日签订的《房屋买卖成交合同》于此日解除。合同解除后，姚建文、朱满英基于涉案房屋买卖合同取得的购房款应当予以返还。姚建文出具收条确认收到应宗宽支付的购房款205000元，本院予以确认。姚建文、朱满英主张仅收到20万元，剩余5000元系支付中介费，本院认为根据双方约定双方均应向福翔房产中介部支付中介费5000元，故即使该款项系中介费也应视为应宗宽代姚建文、朱满英支付，二人仍需承担返还责任。涉案合同因姚建文、朱满英的违约行为而解除，二人还应承担相应的违约责任。涉案房屋在合同解除时的价格与双方合同约定的价格之间的差额556200元，即应宗宽、刘荣英因姚建文、朱满英违约而造成的预期利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。姚小东已于2017年5月27日告知应宗宽不同意出售涉案房屋，即使应宗宽对此有异议，也应当及时主张自己的权利。应宗宽、刘荣英与姚建文、朱满英就解约赔偿问题达不成一致，应宗宽和刘荣英也应当及时主张权利。现二人怠于主张权利，造成损失的扩大，应当承担一定的责任，故本院酌减少姚建文、朱满英的赔偿责任，确认二人应赔偿应宗宽、刘荣英的房屋差价损失为456200元。姚小东并未涉案合同主体，应宗宽、刘荣英要求其承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告应宗宽、刘荣英与被告姚建文、朱满英于2016年3月21日签订的《房屋买卖成交合同》于2019年10月14日解除。二、被告姚建文、朱满英于本判决生效之日起十日内返还原告应宗宽、刘荣英购房款205000元并赔偿房屋差价损失456200元，以上共计661200元。三、驳回原告应宗宽、刘荣英的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费7525元，评估费14300元，以上共计21825元，由被告姚建文、朱满英负担。案件受理费原告已经预交至本院，本院予以退还。被告姚建文、朱满英于本判决生效之日起十日内直接交纳至本院。原告支付至第三方的评估费，由被告姚建文、朱满英直接支付原告。逾期未交纳，本院依法强制执行。（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户；收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部；收款账号：322XXXXX52）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李加好人民陪审员  龚玲花人民陪审员  孙国琴二〇二〇年五月六日书 记 员  苏 浩《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。