贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1057号 原告：刘雷，女，汉族，1986年6月14日出生，住贵州省毕节市。 原告暨刘雷委托诉讼代理人：朱**军，男，汉族，1985年9月28日出生，住贵州省毕节市，系原告刘雷之夫。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍，贵州郎意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖，贵州郎意律师事务所实习律师。 原告朱**军、刘雷与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告暨刘雷委托诉讼代理人朱**军、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理“瑞丰新城”第×××号商品房的不动产权证，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、判令被告立即支付逾期交房违约金55962.00元给原告；3、判令被告立即支付逾期办证违约金给原告，该违约金以已付总房款442543.00元为基数，按日0.1%的标准从2017年8月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止（暂计至2019年12月31日为390765.00元）；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2013年8月28日签订《商品房买卖合同》，约定被告将自己开发的位于毕节市房屋，合同编号为:2558号（总价款为442543.00元）出售给原告。原告根据合同的约定，向被告支付购房款442543.00元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第四章第十一条第（一）款约定:被告承诺于2014年5月31日前向原告交付该商品房。同时第四章第十三条约定：1、（2）逾期超过120日……自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金:根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三项转移登记第（一）款、第（二）款第2项的约定:被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书交付给原告。同时在第2项约定，约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原、被告双方按照原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向原告支付已交付房价款百分之零点一（0.1％）的违约金。根据《商品房买卖合同》的约定，被告瑞丰公司应该在2017年7月31日前向原告交付办理商品房转移登记有关文书。但至今，被告没有交付原告办理商品房转移登记有关文件。原告多次和被告协商，但是被告就是以各种理由推辞，并不交付办理商品房转移登记的有关文件。根据原、被告之间签订的商品房买卖合同，被告应该在合同约定的时间交付办理商品房转移登记的有关文件给原告办理转移登记。但是，由于被告自身的原因，被告未在约定的时间交付，已经构成违约，应承担违约责任。被告应当在2014年5月31日前交付商品房，2016年3月10日，原被告双方重新达成“购置瑞丰新9号楼房屋补充协议”按被告逾期交房19个月来计算，被告应承担逾期交房违约金为:75675.00元，抵扣19713.00元的契税、办证费、开户费及维修基金后，被告尚欠逾期交房违约金55962.00元；被告承诺应当于2017年5月31日前办理商品房登记手续，从2017年8月1日暂计算至2019年12月31日，被告应当支付逾期办证（不动产权证）违约金为:442543.00元×883×0.001＝390765.00元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的规定。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是原被告真实意思的表示，不具有合同法无效、可撤销或可变更的情形，合法有效。原、被告应该按照合同的约定，诚实信用的全面履行合同。被告不履行合同的行为，应承担违约责任。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉请为谢。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、双方签订的商品房买卖合同第二十二条第三款“转移登记”约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故应办理相应的委托手续且原告提交办证所需全部材料后，办证时限才开始计算，但原告至今未向被告提交身份证、结婚证复印件以及授权委托书等办证所需材料，导致办证时限的计算时间尚未开始。 二、被告未约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，不具备支付违约金的事实、法律基础。 四、原告与被告订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便原告能举证证实其存在损失，且以被告承担违约责任为前提，违约金也应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 五、原告自述涉案房屋实际交房时间为2016年3月10日，原告于2019年12月向人民法院提起诉讼（据民事起诉状），该项诉讼请求已经超过法定的诉讼时效，应予以驳回。 六、原告诉请未被支持部分的案件受理费应由其自行承担，法院应当据实精确计算。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年8月28日，原告朱**军、刘雷作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积为134.69平方米；总价款为442543.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款162543.00元，余款280000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，若逾期交付超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。但被告直至2016年3月10日才将涉案商品房交付原告使用，原告朱**军与被告于当日签订《补充协议》，约定因延期交房时间较长，违约金支付标准按每日万分之三支付，计算时间从2014年6月1日至通知交房日止，违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。违约金金额为75675.00元，抵扣19713.00元，被告应支付原告的违约金为55962.00元。被告至今未向原告支付前述逾期交房违约金。2017年7月26日，被告瑞丰房开公司作出一份说明，载明：“瑞丰新城八、九号楼业主：2017年7月24日，瑞丰新城八、九号楼部分业主到本公司，要求支付延期交房的违约金，因公司资金困难，根本无法支付违约金，经与前来交涉的各位业主协商，作出如下说明：待具备办理八、九号楼的不动产权证时，公司会妥善处理各位业主的违约金问题。” 另查明，截止法庭辩论终结前，涉案房屋仍未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，故被告应当自2017年6月1日起向原告计付逾期办证违约金，现原告主张从2017年8月1日开始计算逾期办证违约金，本院从其所愿。根据合同约定，原、被告双方形成委托办证关系，故被告无需再将办理产权转移登记所需的相关资料交付原告，而是直接提交到办证部门即可。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。合同约定的违约金过高，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以已付购房款442543.00元为基数，2017年8月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告诉请的逾期交房违约金，被告提出诉讼时效的抗辩意见。原、被告于2016年3月10日签订《补充协议》，确定被告于交房之日（2016年3月10日）支付原告逾期交房违约金55962.00元，故原则上应当从该日开始计算诉讼时效期间。但被告瑞丰房开公司于2017年7月26出具书面说明，作出同意履行支付逾期交房违约金义务的意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（二）义务人同意履行义务；”之规定，诉讼时效期间应当自2017年7月26日重新计算。现原告于2020年1月10日提起诉讼主张逾期交房违约金，并未超过3年的诉讼时效期间，故对被告提出诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。对原告要求被告支付逾期交房违约金55962.00元的诉讼请求，本院予以支持。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求办理并交付涉案商品房权属证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书（应由出卖人具备的办理商品房转移登记的有关文书）之后，另行向被告主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱**军、刘雷逾期办证违约金，该违约金以442543.00元为基数，2017年8月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱**军、刘雷支付逾期交房违约金55962.00元； 三、驳回原告朱**军、刘雷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4257.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担1257.00元，由原告朱**军、刘雷负担3000.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年五月八日 书记员  申开旭