新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2019）新2301民初3813号 原告（反诉被告）:哈德尔拜克·托乎达拜克,男,1964年5月15日出生,哈萨克族,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。原告（反诉被告）:沙依然苔·加肯,女,1963年5月21日出生,哈萨克族,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人:巴哈西，新疆巴岩德律师事务所律师。被告（反诉原告）:孙建明,男,1959年8月2日出生,汉族,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。被告(反诉原告):李玉娇,女，1961年12月23日出生,汉族,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：魏忠元，昌吉市新华法律服务所法律工作者。原告哈德尔拜克·托乎达拜克、沙依然苔·加肯与被告孙建明、李玉娇农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日受理后,孙建明、李玉娇于2019年7月16日以哈德尔拜克·托乎达拜克、沙依然苔·加肯为反诉被告向本院提起反诉，本院受理后决定对本诉和反诉合并审理。本案依法组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告哈德尔拜克·托乎达拜克、沙依然苔·加肯及其委托诉讼代理人巴哈西·阿不都拉，被告（反诉原告）孙建明、李玉娇（反诉原告）及共同委托诉讼代理人魏忠元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告哈德尔拜克·托乎达拜克、沙依然苔·加肯东向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告所签订的房屋买卖合同为无效合同；二、判令被告返还原告所支付的房款20000元；三、判令被告承担利息10000元；四、判令被告所修建设施损失33398.72元；五、判令被告承担本案鉴定费2200元。事实与理由：原、被告经熟人介绍，于2010年7月24日,签订一份房屋买卖合同，约定由原告购买被告位于昌吉市××镇房屋一套,被告保证由他来办理将房屋所有权有偿转让给原告的一切手续，房屋价款为60000元，分三次支付，合同签订日原告向原告支付房款20000元，后原告入住该房屋并在院子里修建蓄水池及圈舍等养殖设施，但后来被告趁原告搬到夏季草场的机会将房屋锁住，不让原告使用，多次找被告协商，但被告拒绝协商，且不愿意接受剩余房款，原告认为，被告签订合同后反悔，拒不履行合同约定，不及时办理过户手续，导致2018年5月村委会让原告搬出房屋，对原告造成了损失，被告应当承担过错责任。原告为维护合法利益诉至法院。被告孙建明、李玉娇辩称，同意原告的第一、第二项诉讼请求，不同意支付利息10000元，原告的损失是原告自己造成的，原告只向被告支付了20000元的押金后在房屋所有权尚未转移的情况下，未经过被告的允许擅自修建设施，恶意扩大损失。另外，原告修建圈舍用的砌砖是院子里原先有的建筑物上拆下来的，故不同意赔偿原告的损失。请求驳回原告的第三项、第四项、第五项诉讼请求。反诉原告孙建明、李玉娇诉称，一、确认双方签订的房屋买卖合同无效；二、判令被告支付房屋使用损失费20000元（2010年9月20日-2019年5月，每月200元）；三、判令支付违约金20000元。事实及理由：2010年7月24日，反诉原告与反诉被告签订一份“合同”，约定由反诉原告将其位于昌吉市××镇的一套房屋以总价款60000元的价格卖给反诉被告。反诉被告向反诉原告支付20000元（押金）后占用房屋后余款40000元经反诉原告多次催要无果。2012年12月18日，反诉原告向反诉被告送达了一份“通知书”，告知反诉原告在接到通知后十日内搬出房屋，将房屋返还给反诉原告，双方签订书面解除协议，否则反诉原告会通过法律途径解决此事。“合同”还约定：原告拿钥匙付20000元，在2011年12月1日一次性付清剩余房款，如任何一方违约，要向守约方支付违约金20000元。截至目前反诉被告尚未履行完毕合同，严重违反了诚实信用原则，故反诉原告诉至法院，请求支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告哈德尔拜克·托乎达拜克、沙依然苔·加肯辩称，对原告的第一项诉讼请求没有异议；反诉原告主张房屋使用费20000元，没法律和事实依据，故反诉被告不同意支付，自2018年5月起村委会不让反诉被告居住涉案房屋，反诉被告不存在违约行为，反诉原告签订合同后反悔并拒绝接受剩余房款40000元，也不按合同约定积极配合办理过户手续，且双方之间的房屋买卖合同是无效的，因此，合同上的违约条款也是无效的，故不同意支付违约金20000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本诉被告对本诉原告提交证据“合同”一份未提出异议，反诉被告对反诉原告的提交的户口本一份未提出异议。本院对双方无争议的证据予以确认并在卷佐证。原、被告存在争议的证据如下：一、原告提交的工程造价鉴定意见书一份，鉴定费发票一份，拟证原告购买涉案房屋后修建的蓄水池及圈舍的工程造价为33398.72元，鉴定费为2000元的事实。经质证，被告对鉴定意见书不认可，认为计算标准过高，且原告修建圈舍的砌砖是院子里原先有的建筑物上拆下来的。本院认为该鉴定系本院委托，被告不认可但未提交反驳证据，本院对该组证据的真实性予以确认。二、反诉原告提交的“合同”一份，拟证实原、被告之间存在房屋买卖合同关系，合同签订后反诉原告将房屋交付反诉被告使用，但反诉原告不按合同约定支付房款构成违约，导致合同目的不能实现的事实。经质证，反诉被告对该证据的真实性无异议，但对证实的问题不认可，认为被告之间的合同无效合同，因此合同的违约金条款也是无效的，当时反诉原告称可以将办理过户手续，反诉因被告缺乏法律常识就签订了合同，是导致合同无效的主要原因。本院对证据的真实性予以确认。由于原、被告之间的合同系无效合同，故本院对该份证据证实的证实的问题不予以确认。根据当事人陈述及本院审查、确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月24日，原告哈德尔拜克.托乎达拜克、沙依然苔.加肯与本诉被告孙建明、被告李玉娇签订《合同》一份，约定被告将位于昌吉市××镇房屋所有权有偿转让给二原告，转让费为60000元，签订合同当日原告向被告支付房款20000元，交付房屋钥匙时支付房款20000元，剩余房款20000元于2011年12月1日前付清，若原告未按时付则被告有权收回房屋，任何一方违约就要承担20000元违约金。合同签订后，原告向被告支付20000元房款，被告于2010年9月将房屋交付给原告使用，原告在使用房屋的过程中，在院子里修建蓄水池及圈舍。原告的户口在乌鲁木齐市沙依巴克区，被告的户口在昌吉市三工镇二工（原春光村)村十组30号。本案审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋新建蓄水池和圈舍进行评估。经本院委托新疆天丰建设工程项目管理有限公司鉴定，双方当事人对原告修建的设施使用的材料（砌砖）存在争议，被告认为圈舍的砌砖是院子里原有的建筑物的，故鉴定意见书将砌砖的造价列为11473.48元，将不包括砌砖的部分列为可确定造价，即21925.25元。原告向新疆天丰建设工程项目管理有限公司支付鉴定费2200元。另查明，被告孙建明、李玉娇于2019年7月9日向本院申请对涉案房屋自2010年8月至2019年9月期间（即原告占有房屋期间）的房屋使用费。经本院委托中盛华资产评估有限公司鉴定，中盛华资产评估有限公司于2020年1月8日发出的退卷说明，载明：无法获取2010年至2016年期间的昌吉市三工镇春光十组房屋租金情况。被告孙建明、李玉娇于2020年4月27日对上述鉴定意见书及退卷说明提出书面的异议，但未提交相应的证据材料，因此被告对鉴定意见书的异议不成立。本院认为，违反法律法规强制性规定或者社会公共利益的民事行为无效。本案原告及被告买卖的系农村房屋，房屋和宅基地无法分割，而原告系城镇居民，并非昌吉市三工镇二工村村民，故原、被告签订的《合同》系无效合同，故原告要求确认原、被告之间签订的《合同》无效的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案原告向被告支付了房款20000元，双方签订的《合同书》无效后,原告应向被告返还房屋及院落，被告应向原告返还房款20000元，故原告要求被告返还房款20000元诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付利息10000元，本案中原告本身亦存在一定过错，因此，自己对相应的损失应当承担一定责任，对其主张的利息损失，本院不予支持。关于原告主张其在涉案房屋内修建蓄水池及圈舍造价33398.72元及鉴定费2200元的诉讼请求，新疆天丰建设工程项目管理有限公司在对原告修建的蓄水池及圈舍进行评估的过程中，由于被告认为圈舍的砌砖是院子里原有建筑物的，并不是原告购买的，故鉴定意见书将砌砖的造价列为不确定造价即11473.48元，将不包括砌砖的部分列为可确定性造价即21925.25元，由于被告提交的反驳证据，故本院将原告的损失认定为33398.72元。原告购买涉案房屋后修建了蓄水池及圈舍，使房屋得到妥善保管并且增值，双方签订的转让协议无效，原告向被告返还房屋，被告应赔偿原告相应的损失。原告交纳的鉴定费系为查明损失数额而支出。因原、被告在签订转让合同时均知晓房屋性质，双方对于合同无效均存在过错，对原告主张的损失33398.72元及鉴定费2200元，本院酌情确认由双方各自承担一半，即被告赔偿原告损失16699.36元及鉴定费1100元，原告此项诉讼请求超出部分，本院不予支持。被告认为原告修建的鉴定数额过高，本院认为经鉴定机构对现场进行勘察和测量后按照建筑工程计价规则计算，被告虽不认可但未向本院提交反驳证据，本院对被告的辩解意见不予采信。关于反诉部分，本院认为，由于反诉原告的第一项诉讼请求与本诉诉讼请求重合，因此不属于反诉请求；关于反诉原告要求被告支付房屋使用费20000元的诉讼请求，双方对于合同无效均存在过错，本院不予以支持；反诉原告要求反诉被告支付违约金20000元，本院认为，由于反诉原、被告之间的合同系无效合同，故该合同约定的违约金条款应属无效条款，故反诉原告的该项诉讼请求本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告哈德尔拜克·托乎达别克、沙依然苔·加肯与被告孙建明、李玉娇于2010年7月24日签订的《合同》无效；二、被告孙建明、李玉娇于本判决生效后十日内向原告哈德尔拜克·托乎达别克、沙依然苔·加肯返还购房款20000元，原告哈德尔拜克·托乎达别克、沙依然苔·加肯于本判决生效后十日内向被告孙建明、李玉娇返还昌吉市三工镇二工村十组30号房屋；三、被告孙建明、李玉娇于本判决生效后十日内向原告哈德尔拜克·托乎达别克、沙依然苔·加肯赔偿损失16699.36元；四、鉴定费2200元，由被告孙建明、李玉娇负担1100元，由原告哈德尔拜克·托乎达别克、沙依然苔·加肯负担1100元，被告孙建明、李玉娇于本判决生效后十日内向原告哈德尔拜克·托乎达别克、沙依然苔·加肯付清；五、驳回原告哈德尔拜克·托乎达别克、沙依然苔·加肯的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告孙建明、李玉娇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1982元，由被告孙建明、李玉娇负担745元，由原告哈德尔拜克·托乎达别克、沙依然苔·加肯负担1237元。本案反诉费800元，由反诉原告孙建明、李玉娇自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  长   库 尼 沙审  判  员   木 尼 热人民 陪 审员   努尔巴合提二 ○ 二 ○ 年 五 月 十 九 日书  记  员   孙   冰