福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初13239号 原告：林桂斌，男，汉族，1985年9月29日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：王宇亮，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱远贵，福建国富律师事务所律师。 被告：大喜有限公司，住所地福建省福州市仓山区盖山镇浦下村后门里****，统一社会信用代码91350100MA348WXT4M。 法定代表人：游水兰，总经理。 委托诉讼代理人：王代鹏，公司职员。 原告林桂斌与被告大喜有限公司（以下简称大喜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。林桂斌委托诉讼代理人邱远贵，大喜公司委托诉讼代理人王代鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林桂斌向本院提出诉讼请求：1.大喜公司向林桂斌支付2018年5月1日至2019年4月30日的房屋租金199567.2元（12月×19955.6元/月，扣除押金39900元），利息按年利率6%从2019年5月1日起计至偿还完毕之日止，暂计至起诉之日为2694.17元；2.本案的全部诉讼费用由大喜公司承担。 事实与理由：2015年1月7日，吴玉霞将其位于福州市鼓楼区的房屋，租赁给承租人吴炎清，约定租期共计20年，可以转租。2015年12月20日，吴炎清将其承租的房屋租赁给林桂斌，并在《房屋租赁合同》中约定“乙方（林桂斌）可自行决定如转租第三人使用……”。2017年7月4日，林桂斌与大喜公司签订《租赁合同》，约定大喜公司承租位于福州市鼓楼区的房屋，建筑面积合计285.08平方米，以供大喜公司商业办公用途；房屋租金采取押二付一的付款方式，每月租金19955.6元，约定每月25日前支付下月租金，租金缴付方式以转账形式支付。依《租赁合同》约定，大喜公司承租期分为三个阶段，第一年2017年8月1日起至2018年7月31日，租金人民币70元／平方米，每月19955.6元；第二年2018年8月1日起至2019年7月31日，租金人民币70元／平方米，每月19955.6元。第三年2019年8月1日起至2020年7月31日，租金人民币75元／平方米，每月21381元。林桂斌、大喜公司签订《房屋租赁合同》后，大喜公司通过其员工聂凤珠银行账户转账支付租金给林桂斌，大喜公司支付房屋租金至2018年4月30日，此后租金大喜公司并未再支付。林桂斌于2018年6月22日向大喜公司发函《租金催缴通知书》，大喜公司至2019年4月30日已拖欠租金（12×19955.6-押金39900＝）199567.2元，并在继续使用该租赁房屋。林桂斌认为，上述房产因原产权人吴玉霞债务原因于2019年5月7日经淘宝拍卖抵债，但林桂斌有权收取上述房屋租金至2019年4月30日，现大喜公司拒不支付林桂斌2019年4月30日之前的房租，显然是侵害了林桂斌的合法权益，为此起诉至法院。 大喜公司辩称，大喜公司全权委托王代鹏在2017年7月4日与林桂斌签署房屋租赁协议，承租位于福州市鼓楼区平方米的写字楼作为公司办公营业，并支付39900元押金。林桂斌承诺房屋产权明晰，无任何纠纷和银行抵押，提供相关的转租合同和产权证复印件。至2018年初开始有银行和司法机关到大喜公司张贴封条和执行通知书，给大喜公司经营造成重大损失，王代鹏多次联系林桂斌出面解决，但是始终没有出现。直至2018年3月，由福州市中级人民法院和中信银行股份有限公司福州分行的工作人员来到大喜公司送达相关通知书，林桂斌按照法院要求签署了承诺函，承诺配合处理迁出，法院和银行人员承诺给予大喜公司一定时间迁出，在拍卖成交前的占用期间暂停支付相关费用。但是大喜公司依旧按照合约支付房租至2018年4月30日。后经查实发现，林桂斌提供的房产证复印件与原件不符，另外林桂斌是原产权人公司的员工，故意编造虚假租赁合同，企图欺诈银行与租客。因对方过失对大喜公司造成重大损失，并无法联系林桂斌，现林桂斌扭曲事实企图通过诉讼，获取大喜公司赔偿，严重侵害大喜公司合法权益。故请求驳回林桂斌的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林桂斌提交证据：A1.淘宝拍卖网页；A2.房屋租赁合同（出租方吴玉霞）、吴玉霞身份证复印件、转账凭证、收条；A3.房屋租赁合同、房屋租赁补充协议（出租方吴炎清）、吴炎清和林桂斌身份证复印件；A4.租赁合同；A5.交易明细；A6.租金催缴通知书；A7.银行流水；A8.物业费发票、微信收款、银行流水。大喜公司向本院提交证据：B1.房屋租赁合同、电子回单、林桂斌的身份证复印件；B2.报警回执、福州市中级人民法院（2017）闽01执321号通知书、承诺函；B3.房屋租赁合同、产权证；B4.微信聊天记录。本院认为，双方当事人提交的证据均为书证，其均能与原件核对一致，上述证据内容真实，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院依法予以确认。 根据庭审陈述及上述已认定的合法有效的证据，本院对本案事实作出如下认定： 位于福州市鼓楼区房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号、第××号）系吴玉霞所有。 2012年12月31日，吴玉霞与吴炎清签订《房屋租赁合同》。合同约定，吴玉霞出租房产坐落于福州市鼓楼区（榕房权证Ｒ字第1314795-××6、1314800-××6、1314808-××9），地下车，地下车库证Ｒ字第××、13××99）；租赁期间从2013年1月1日起至2032年12月31日共计20年时间其中前两年免收租金作为吴炎清装修费用，到期后装修归吴玉霞所有；2015年1月10日前吴炎清应向吴玉霞指定账户一次性付清800万元作为剩下18年的租金。同日，吴玉霞出具《收条》，载明收到租金800万元。 2015年11月15日，吴炎清与林桂斌签订《房屋租赁合同》。合同约定，吴炎清将房屋出租给林桂斌使用；房屋坐落于福州市鼓楼区，建筑面积1040平方米（榕房权证Ｒ字第1314795-××6、1314800-××6、1314808-××9），地下车，地下车位移2个证Ｒ字第××、13××99）；房屋租赁期自2016年1月1日至2032年12月31日，共计17年；租金及付款方式：（一）该房租为每平方米60元，年租金额为748800元，房屋租金每年结算一次，由林桂斌在每年的6月30日前交付给吴炎清，租金每5年递增10%；（二）或该房屋全部租金一次性支付的，则租金为每平方米50元，年租金额为624000元，全部十七年租金为10608000元，应于2016年12月31日前一次性付清；（三）地下车）地下车位免收租金在租赁合同履行期间，如遇房屋拆迁、征用或其他原因致使合同无法继续履行的，则所获得的相关经济补偿全部归林桂斌所有，作为合同未全部履行的补偿；林桂斌可自行决定如转租第三人使用或与第三人互换房屋使用等事宜。 2015年12月20日，吴炎清与林桂斌签订《房屋租赁补充协议》。 2017年7月4日，林桂斌与大喜公司签订《租赁合同》。合同约定，租赁地址：福州市鼓楼区.63平方米；06室面积220.45平方米；租赁用途商业、办公；租用期限：林桂斌同意大喜公司租用三年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止；房屋租金暂定2017年8月1日起计租，如遇交付房屋顺延则以实际交付日期为：第一年2017年8月1日起至2018年7月31日止，租金70元／平方米，每月19955.6元；第二年2018年8月1日起至2019年7月31日，租金70元／平方米，每月19955.6元；第三年2019年8月1日起至2020年7月31日，租金75元／平方米，每月21381元；付款方式押二付一，押金39900元，租赁期满退回，租金每月支付一次，每月的25日前支付下个月租金。 《租赁合同》签订后，大喜公司向林桂斌交纳租赁押金39900元，并支付房屋租金至2018年4月。 2018年3月，涉案房屋被福州市中级人民法院查封。2018年3月15日，福州市中级人民法院向大喜公司发送（2017）闽01执321《通知书》。《通知书》载明，申请执行人中信银行股份有限公司福州分行与被执行人福建省瑞宏经贸集团有限公司、吴津、李立、吴玉霞、吴金瑞、福州翔瑞贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，福州市中级人民法院作出的（2016）闽01民初421号民事判决书已经发生法律效力。由于被执行人未在指定期限内履行义务和报告财产，本院将依法拍卖被执行人吴玉霞所有的坐落于福州市鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场Ｃ座25层01室至11室房产及福州市鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场Ａ、Ｂ、Ｃ座连体地下1层1053、1054车位（所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号、13××06号、13××96号、13××02号、13××95号、13××04号、13××03号、13××09号、13××08号、13××05号、13××01号、13××94号、13××99号）；请上述房屋的承租人在收到本通知书起十日内，向本院递交租赁合同原件及复印件、营业执照复印件、法人身份证明或公民身份证复印件，逾期不提供上述材料的，本院将依法清场。 2018年3月15日，王代鹏代表大喜公司向福州市中级人民法院出具《承诺函》，承诺知悉（2017）闽01执321福州市中级人民法院公告的内容，已获知吴玉霞、林桂斌承租的坐落于佳盛广场C座25层05、06室房产（权证号：R1314795、R1317804）之前已经抵押于中信银行股份有限公司福州分行，该房产是被执行人吴玉霞所有且被福州市中级人民法院查封并正在执行处置中；大喜公司对法院的查封处置没有异议，同意按照法院要求迁出大喜公司占有的上述房产，鉴于大喜公司暂未找到合适的场所，故请求法院给予一定时间处理迁出事宜，在占用期间大喜公司承诺配合法院处置上述房产并承诺在上述房产及土地拍卖成交时立即自行迁出，若届时不自行迁出上述房产，大喜公司愿意承担相应的法律后果。 2018年8月10日，因无法联系林桂斌以及无法将物品从租赁房屋取出，大喜公司向福州市公安局水部派出所报案。 2019年5月7日，位于福州市鼓楼区房产被福州市中级人民法院拍卖。 本院认为，案涉房产（位于福州市鼓楼区房产）原系吴玉霞所有。吴玉霞与吴炎清签订《房屋租赁合同》，将涉案房产租赁给吴炎清。吴炎清与林桂斌签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，将案涉房产租赁给林桂斌。林桂斌与大喜公司签订《租赁合同》，将案涉房产租赁给大喜公司。因吴玉霞未履行福州市中级人民法院（2016）闽01民初421号民事判决书项下的付款义务。福州市中级人民法院于2018年3月查封并拟拍卖涉案房产，向大喜公司发送（2017）闽01执321《通知书》，要求大喜公司腾退涉案房产。本案争议的焦点为：案涉房产被查封后，大喜公司是否还应向林桂斌支付租金。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据上述法律规定及《租赁合同》的约定，出租人对承租人应负有适租义务，即出租人应保证出租的房屋在租赁期间符合约定的用途，让承租人通过使用租赁物业实现合同约定的使用和收益目的。在本案中，吴玉霞因与他人发生纠纷，被福州市中级人民法院确定为被执行人，在其未履行生效法律文书确定的给付义务的情况下，福州市中级人民法院查封案涉房产，并向实际承租人大喜公司发出（2017）闽01执321《通知书》。大喜公司亦即向福州市中级人民法院出具《承诺函》，承诺腾退案涉房产，大喜公司无法在案涉房产继续正常经营。案涉房产在2018年4月之后已不能符合《租赁合同》约定的商业、办公用途。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的。本案中，大喜公司虽未提交其向林桂斌提出解除《租赁合同》的书面证据，但大喜公司提交的证据报警回执可以证明大喜公司因腾退涉案房产及欲搬出办公设备而与物业公司等发生争执。故可认定大喜公司具有腾退涉案房产的主观意愿。且大喜公司在2018年5月至2019年4月期间在案涉房产内不能正常经营，其未完全将办公设备、家具搬离原因系因无法联系至案涉房产的产权人吴玉霞而被物业公司所阻拦。因此，不能认定大喜公司在2018年5月至2019年4月期间实际占有、使用案涉房产。 综上，在2018年5月至2019年4月期间因案涉租赁房屋被查封无法正常使用，大喜公司无需支付查封期间的租金。林桂斌要求大喜公司支付2018年5月1日至2019年4月30日的房屋租金及利息，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下： 驳回林桂斌的诉讼请求。 案件受理费3946元，由林桂斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  赵 毳 审 判 员  林义挺 审 判 员  黄人堃 二〇二〇年五月九日 法官助理  郑文欢 书 记 员  叶 炜 附本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。