广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29812号原告：黄庆洪，男，1968年7月5日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，公民身份号码。委托诉讼代理人：张付忠，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵天贝，广东星辰律师事务所实习律师,委托代理期限至2019年11月12日止。委托诉讼代理人：林可梅，广东星辰律师事务所律师,委托代理期限自2019年11月12日起。被告：钟志辉，男，1970年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码。委托诉讼代理人：黄宝浩，广东仁言律师事务所律师。第三人：陆伟聪，男，1974年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，公民身份号码。第三人：陈家辉，男，1978年3月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码。第三人：邓沛宏，男，1974年11月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码。原告黄庆洪与被告钟志辉、第三人陆伟聪、陈家辉、邓沛宏租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人张付忠、林可梅，被告的委托诉讼代理人黄宝浩到庭参加诉讼。第三人陆伟聪、陈家辉、邓沛宏经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还押金240万元；2.被告以240万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用利息，自2018年11月29日起计算至被告实际返还款项之日止，暂计至2019年11月15日为100630元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告及第三人在2015年8月27日签订《租赁协议合同》，约定被告及第三人将坐落于佛山市南海区厂房、综合楼以及公共道路）整体出租给原告作为工业厂房、办公、物流仓库使用；为履行合同，原告向被告支付了押金240万元。合同签订时，租赁物业尚未建设完工，合同约定在建筑完工后交付原告使用。房屋建成后，被告与第三人各方就建成后的房屋进行了分割，其中A区的7、8、9、10、11、12座分配给了被告。第三人已陆续将各自分割所得的厂房交付给原告使用，但被告房屋因双方存在争议，一直未交付。在2018年11月29日，广东省佛山市中级人民法院通过（2018）粤06民终8879号民事判决书认定如下裁判事实：（1）关于被告所有的A区7、8栋房屋，因未取得房地产权属证明或办理规划报建手续，故认定双方就A区7、8栋所签订的《租赁协议合同》无效；（2）关于被告所有的A区9-12栋房屋，针对该部分签订的《租赁协议合同》有效，但已在2016年12月20日解除；（3）因合同解除之后的财产返还和经济损失赔偿问题，原告有权另行途径救济。因原被告之间的《租赁协议合同》中的7、8栋部分归于无效，9-12栋部分已经解除，双方无法继续履行合同，故原告为履行合同向被告支付的押金240万元应予以返还。被告辩称，一、根据广东省佛山市中级人民法院（2008）粤06民终8879号民事终审判决书，双方合同解除是因为原告的根本违约造成的，原告应根据法律的规定和合同的约定承担违约责任。二、2015年9月2日原告向被告转账的50万元和2016年1月21日向被告的银行账户转账的110万元应认定为支付的中介费用150万和10万元的工程费用。虽然原告方和被告方之间没有就促成订立本案的租赁合同签订居间合同，但根据以下事实，应认定双方之间存在居间合同关系，且2015年9月2日原告向被告转账的50万元和2016年1月21日向被告的银行账户转账的110万元是中介费用150万和10万元的工程费用：原告在（2018）粤0605民初2098号案的庭审过程中明确陈述双方之间存在居间合同及相关约定。（2018）粤0605民初2098号民事判决书中也明确原告确认存在居间合同【见（2018）粤0605民初2098号民事判决书第4页第5-7行】，而该案的二审过程中原告也未对此提出过异议。一审过程中原、被告均确认双方之间存在居间合同。根据合同约定的定金支付时间和双方实际款项划转时间，可以认定双方之间相关款项往来中有80万元是合同的定金，150元是中介费，10万元是工程款项：合同中关于定金的约定是“乙方（原告方）即日向甲方（被告和三第三人）缴纳2000000元，第一期厂区交付日起三天内再交付2000000元，第一期交付使用后一个月内需向甲方交纳承租二期厂区的定金2000000元。”合同签订日期为2015年8月27日，因此2015年8月10日原告向向被告支付的80万元（在合同签订前已经支付）和2015年8月29向第三人陆伟聪转账的120万元合共正好是第一期定金200万元，因此这里的80万元应认定为合同定金无疑。2015年9月7日，原告向陈家辉转款200万元，显然这是合同中约定的第二期的定金，而2015年9月2日原告向被告转款50万元，显然不是定金，而只能是原、被告在租赁合同之外的其它款项，也只能是中介费。根据合同约定，在第二笔定金支付一个月内就应该支付第三笔200万的定金，而原告在2016年1月21日才向被告转的110万元显然不是第三笔定金，也只能是原、被告在租赁合同之外的其它款项，即中介费和建筑费。（2）在（2018）粤0605民初2098号案的庭审过程中，被告就上述第（1）点中的款项属性陈述得到了原告的确认（见（2018）粤0605民初2098号案的庭审笔录第9页第7-9页）。（3）除上述原告在本案中提供的证据所证明的转款记录以外，原、被告在（2018）粤0605民初2098号案的庭审过程中均确认还有另外200万的定金已经由原告向第三人支付（见（2018）粤0605民初2098号案的庭审笔录第9页第19-24页），也即原告在2015年9月2日原告向被告转款50万元及2016年1月21日向被告转的110万元显然不是第三笔定金，也只能是原、被告在租赁合同之外的其它款项，即中介费和建筑费。（4）原、被告除了租赁合同约定的定金和中介费、建筑费之外，同一时期并没有其它款项往来的任何理由。（5）2015年9月7日原告黄庆洪向合同甲方划付第二笔定金，而合同约定第二期定金支付时间为为第一期厂区交付日起三天内，可见双方此时对于第一期厂区已建设完成达成了共识。但是第一期厂区达到合同约定的的交付条件（按照合同甲方的建筑计划建设完成）后，原告并没有接收第一期厂房，更没有支付第一期厂房的租金，原告的违约行为经被告及三第三人多次催告仍拒绝改正，导致最后合同的解除。（6）实际上原、被告之间关于中介费的约定是总共300万元，但双方没有签署书面合同。综上所述，根据原告划款的时间和金额，只能认定双方之间相关款项往来中有80万元是合同的定金，150元是中介费，10万元是工程款项，其它的任何解释都是不能成立的。原、被告之间的居间合同以被告完成居间工作为支付的要件，本案原告方已经与出租方签署了租赁合同，而且租赁合同已经实际履行，只是由于原告的违约行为导致租赁合同被解除，原告依法应向被告支付中介费。原告要求被告返还相关费用没有事实和法律依据，依法应予以驳回。同时，原告最后支付被告的中介费、工程费用时间为2016年1月21日，到2018年1月21日已经超过该笔费用争议2年的诉讼时效，依法应驳回原告对于该费用（160万元）的诉讼请求。被告收取80万的是合同的定金，这个在合同的字面上已经表明得很清楚了，同时租赁合同第九条的相关规定，也明确了合同定金的法律性质，且原、被告双方均在（2018）粤0605民初2098号庭审过程中明确相关的费用是定金。根据《合同法》《担保法》的规定，定金支付一方违约导致合同解除的，无权收回定金。因此原告无权收回已支付的合同定金。被告对于80万元的定金，按照支付时间，即2015年8月10日，该费用的争议亦已超出诉讼时效，原告的相应诉讼请求应予驳回。综上所述，由于本案原告的严重违约行为，被告与三第三人依照合同约定及法律规定行使解除权，致使《租赁合同》已经解除，原告要求被告返还相关费用的诉请不能成立，应予以驳回。第三人陆伟聪、陈家辉、邓沛宏没有陈述意见。原告在诉讼中举证如下：1.原、被告、第三人身份证复印件各1份，证明原、被告的诉讼主体资格。2.租赁协议合同原件1份,证明原、被告及第三人陆伟聪、陈家辉、邓沛宏于2015年8月27日签订《租赁协议合同》，约定被告及第三人将坐落于佛山市南海区厂房、综合楼以及公共道路）整体出租给原告作为工业厂房、办公、物流仓库使用;合同签订时，租赁物业尚未建设完工，合同约定在建筑完工后交付原告使用，租赁期限自交付之日起至2044年10月24日；《租赁协议合同》第六条约定：原告首期向被告及第三人支付六个月租金作为定金（即600万元）。在整个厂区正式交付使用后，针对已收取的六个月租金作如下处理：其中三个月租金（即300万）作为定金；前期多收的定金（即剩余300万）在前期租金中分期返还，即作为预付租金在租赁期间进行抵扣。3.土地及建筑物使用权分割及分配协议、附件《各股东地块所属分布图》复印件各1份,证明被告及第三人就涉案地块建成后的租赁房屋进行过分割，其中A区的7、8、9、10、11、12座分配给了被告钟志辉。4.银行流水原件3份,证明在《租赁协议合同》签订后，原告向被告支付了如下款项：2015年8月10日，向被告转账人民币80万元；2015年9月2日，向被告转账50万元；2016年1月21日，向被告转账110万元,合计向被告支付人民币240万元。5.终止《租赁协议合同》通知书复印件1份,证明被告及第三人在2016年12月9日单方终止涉案《租赁协议合同》。6.佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初2098号民事判决书复印件1份和佛山市中级人民法院（2018）粤06民终8879号《民事判决书》原件1份,证明佛山市中级人民法院、佛山市南海区人民法院判决认定了如下裁判事实：涉案《租赁协议合同》中被告所有的租赁房屋为“聚缘工业园厂区A区7、8、9、10、11、12栋”；佛山市中院二审判决第16页第二段：关于7、8栋，因未取得房地产权属证明或办理规划报建手续，导致双方针对7、8栋所签订的《租赁协议合同》无效；佛山市中院二审判决第18页第一段最后一行：关于9、10、11、12栋，针对该部分签订的《租赁协议合同》有效，但已在2016年12月20日解除；佛山市中院二审判决第15页第3段确认：原告向被告及第三人支付人民币560万元，其中向被告钟志辉本人支付人民币240万元的事实；佛山市中院二审判决第18页最后一行明确：因合同解除之后的财产返还和经济损失赔偿问题，原告有权另行途径救济。被告在诉讼中举证如下：1.（2018）粤0605民初2098号案开庭笔录复印件1份、民事判决书原件1份，证明原告确认转款中包括给被告的中介费。经审查，第三人陆伟聪、陈家辉、邓沛宏经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法视为其放弃质证和举证的权利。原告和被告对对方证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定以下事实：本院于2018年2月1日受理本案原告诉本案被告、三第三人租赁合同纠纷一案，作出（2018）粤0605民初2098号民事判决，认定以下事实：2015年8月27日，被告钟志辉、第三人陆伟聪、陈家辉、邓沛宏（甲方）与原告黄庆洪（乙方）签订《租赁协议合同》，约定：甲方将坐落于厂房、综合楼以及公共道路）整体出租给乙方作为工业厂房办公、物流仓库出租使用；厂区交付使用时间为甲方在约定的时间内向乙方交付使用，厂区分两期交付，第一期交付使用编号为A、B、C、D、E、F、G、H、J的厂区给乙方使用，物业面积约为100000平方米（以最终实际交付面积为准），建筑完工后交付乙方使用；第二期在甲方施工队完工后交付使用，交付标准为甲方的设计建筑验收标准（甲、乙双方共同验收后共同办理交讫手续，乙方确认无误后签收交甲方存档案交付给乙方，附图表与合同条款有同等法律效力）；租赁期限至2044年10月24日止，其中免租期为交付使用后三个月内，甲方从第四个月的第一天起向乙方计收租金；甲方向乙方提供三个630K和一个1200K共五个输变电的专用变压器供电，五个专用变压器的安装和验收概由甲方负责，验收后，该变压器的供电手续（含用电押金）和今后其维护及费用概由乙方负责，甲方给予手续上的协助，水和电甲方负责接线至每座厂房门前，厂房及综合楼内的水电由乙方自行负责；租金每个季度缴交，先交租后使用的原则，乙方在每季度首月3日前向甲方付清当季度应缴交的租金，租金必须转账到甲方指定的银行账户；从签订日起（免租期满后），甲方向乙方出租的厂房，综合楼以及电房第一周期（即第一至第三年）按每平方米每月13元租金收取，道路及甲方承诺约500平方米空地（各乙方建设办公楼）按每月每平方米6.7元的租金收取，以后每三年在前一期租金基础上递增百分之十；甲方向乙方收取土地及福利费，土地管理费为厂房、综合楼、电房、公共道路等均为每平方米每年1元（1元/年/平方米）计算，土地管理费在合同内每3年为一个递增周期，在上周期的基础上递增百分之十（即第一周期为1元，第二周期为1.1元，如此类推至合同期满）；经双方协议，乙方首期向甲方支付厂区月总租金的六倍（即六个月租金）作为定金，支付方式为经双方确定租赁协议后，乙方即日向甲方缴纳2000000元，第一期厂区交付日起三天内再交付2000000元，第一期交付使用后一个月内，需向甲方缴纳承租二期厂区的定金2000000元；整个厂区正式交付使用后，甲方向乙方收取本厂区总月租金的三倍（即三个月租金）作为定金，前期多收的部分月定金在前期租金分期返还；甲方按租赁公共道路的条件向乙方提供指定的五百平方米土地给乙方建造不少于二千平方米的建筑物，用作管理工业园区的办公楼用途，如遇政府拆迁等原因，此建筑物的补偿费用归乙方所有，此办公楼如乙方一年内未能完工，则要向甲方多付2000000元作定金，直到完工后退回；厂区交付给乙方使用，乙方向第三方招租招商成功后，租赁合同必须由甲方或甲方委托的律师作为该合同鉴证方，鉴证后租赁合同生效，反之，无甲方鉴证的租赁合同无效，乙方私自向第三方签订租赁合同无效，乙方向第三方租赁厂区提出的租金条件不能低于乙方向甲方租赁的租金条件，甲方向第三方签订合同后的定金和租金乙方自行收取；厂区不能引进有易燃易爆等有危险性物品或化学物品等项目，如乙方招租客户不存在以上安全隐患，甲方应同意，乙方招租客户并办理租赁合同及租赁凭证；乙方接收甲方的厂区日起，不能以厂区的物业抵押给第三方作融资的标的，否则作违约处理；乙方应按合同的约定按时缴交租金、土地管理费以及其它费用，逾期缴纳的，甲方有权按每日百分之三标准向乙方计收逾期缴纳部分的滞纳金，不论何种理由；乙方逾期超过十五天仍未能向甲方付清到期应付租金的，甲方有权解除合同，无偿收回合同项下一切建筑物及其附属物（包括自建办公楼），没收乙方的合同履约定金，并有权继续追讨乙方逾期未付款项及相应滞纳金、违约金等一切乙方承担的款项，乙方在租赁期内，所投入的隐蔽设备（水、电、装饰、墙体等）无偿归甲方所有，可搬动性设备归乙方所有，乙方与第三方如有私下协商的条例，一定要交甲方书面同意；乙方未经甲方同意，擅自转租转让厂区给第三方、擅自增建或改建厂区或违反合同有关规定的，甲方有权单方面解除合同并没收乙方缴交的保证金，无偿收回该厂区及一切建筑物及附属物并有权继续追讨乙方对甲方造成的损失。原告陈述其在2015年8月27日签订《租赁协议合同》前后共向被告和三第三人支付7600000元，其中100000元是原告支付给被告建设综合楼地基的费用，其余7500000元为押金和租金，没有支付过中介费用给被告。本院在该案判决驳回原告的诉请请求。原告不服，提起上诉。佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终8879号民事判决，判决维持一审认定的事实，并另行认定原告向被告支付了240万元，向陈家辉支付了200万元，向陆伟聪支付了120万元。该院在该案认为涉讼《租赁协议合同》中有关租赁7座和8座厂房的部分无效，关于A区9、10、11、12座厂房部分是双方真实意思表示，合法有效。原告经被告及三第三人等四人的催告，拖延接收租赁物，构成违约。该院确认《租赁协议合同》已于2016年12月20日解除。因合同解除之后的财产返还和经济损失赔偿问题，被告可另行途径寻求救济。该院判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本案另查明，原告陈述，原告支付给被告的240万元中的10万元为地基建设费。原告和被告确认原告为涉讼合同合计支付760万元。本院认为，关于原告支付予被告的240万元款项的性质，原告和被告确认其中的10万元为地基建设费。其余230万元，原告主张是原告支付的预付款。被告陈述其中的80万元为各方签订的《租赁协议合同》（下称涉讼合同）的定金，余款150万元为原告承诺支付给被告的中介费。本院分析认为，涉讼合同第六条约定：“押金：经双方协议，乙方首期向甲方支付厂区月总租金的六倍（即六个月租金）作为定金，支付方式为经双方确定租赁协议后，乙方即日向甲方缴纳2000000元，第一期厂区交付日起三天内再交付2000000元，第一期交付使用后一个月内，需向甲方缴纳承租二期厂区的定金2000000元；整个厂区正式交付使用后，甲方向乙方收取本厂区总月租金的三倍（即三个月租金）作为定金，前期多收的部分月定金在前期租金分期返还。”根据该约定，涉讼合同约定的定金分为应为两种性质的定金，第一种定金为600万元，性质应为双方就被告和第三人投资建设厂区的约定所支付的履约保证定金。从600万元定金支付的约定时间是建设前及以厂区交付为时间节点可以证明。第二种定金性质为双方就整个厂区交付使用后，双方就履行租赁约定的履约保证金。从涉讼合同第六条关于整个厂区交付使用后调整已支付定金金额的约定可以证明。涉讼合同第六条明确载明的两种款项性质均为定金，原告主张厂区交付使用前为预付款性质的定金，不受定金罚则约束，与法律规定不符，本院不予采纳。生效裁判已认定原告迟延接收涉讼租赁物构成违约，原告的该违约行为应属于租赁合同关系开始前违反厂区建设和交付约定的行为，应属于第一种定金约束的范围。涉讼合同原告的共同相对方为被告及三第三人，涉讼合同并未区分被告及三第三人之间的合同权益，原告作为被告及三第三人的外部关系的主体，应对被告及三第三人整体承担违约责任。但三第三人经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，未对被告在庭审的陈述提出异议，且原告并未对三第三人主张权利，本院根据被告的陈述，确认原告支付予被告的240万元的权益属于被告，且根据被告的自认，确认其中的80万元为涉讼合同的定金的一部分。根据被告控制管理的6座租赁物等分原则，第7、8座租赁约定无效，被告应返还26.67万元予原告，其余53.33万元定金，属于A区9、10、11、12座厂房的建设履约定金，原告违约，应适用定金罚则，归被告所有，本院对原告请求被告返还该53.33万元不予支持。地基建设费10万元，在性质上为原告为涉讼租赁物投入的建设费用，参照涉讼合同第九条第1项约定，乙方逾期超过十五天仍未能向甲方付清到期应付租金的，甲方有权解除合同，无偿收回合同项下一切建筑物及其附属物（包括自建办公楼）。原告违约导致合同解除，已投入资金建设的地基相应部分归属于被告及第三人。故原告诉请被告返还地基建设费10万元，本院不予支持。关于其余的150万元，被告自认不属于合同定金，被告自认被告收取的150万元是基于区别于涉讼法律关系的新的法律关系而支付的款项，被告应就收取该款项的法律关系依据予以举证证明，即举证证明原告曾作出中介费支付承诺。被告主张依据（2018）粤0605民初2098号案件庭审笔录原告代理人陈述，但在该案开庭笔录中原告代理人已陈述定金具体情况庭后书面答复法院，并以书面答复为准。（2018）粤0605民初2098号民事判决也认定“原告陈述其在2015年8月27日签订《租赁协议合同》前后共向被告和三第三人支付7600000元，其中100000元是原告支付给被告建设综合楼地基的费用，其余7500000元为押金和租金，没有支付过中介费用给被告。”（2018）粤06民终8879号民事判决对（2018）粤0605民初2098号民事判决认定事实予以确认。故被告关于中介费支付承诺没有事实依据，被告应返还150万元予原告。综上，被告合计应返还203.33万元（53.33+150）予原告。关于原告的利息请求，原告违约导致合同解除，合同解除后的结算情况经本案诉讼确定，本院对原告自2018年11月29日起计算利息不予支持，本案判决生效后的利息根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定确定。关于诉讼时效问题，原告提起（2018）粤0605民初2098号案主张合同继续履行，合同当事人对合同是否解除存在争议，经生效裁判认定合同解除时间，合同解除及部分被确认无效后权利义务清理结算的诉讼时效应自生效裁判生效之日起算，原告的诉请未过诉讼时效，本院对被告辩称原告诉请应自付款日起算诉讼时效不予采纳。第三人陆伟聪、陈家辉、邓沛宏经本院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告钟志辉应于本判决发生法律效力之日起十日内返还203.33万元予原告黄庆洪；二、驳回原告黄庆洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计13402.52元（原告已预交），由原告黄庆洪负担1869.32元，由被告钟志辉负担11533.20元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，原告和被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年五月十一日书记员 谢雯艳