广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初4796号原告：中山市侨兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市*************，统一社会信用代码914***********557M。法定代表人：陈明沛，职务总经理。委托诉讼代理人：陈富辉，男，1994年5月13日出生，汉族，住广东省廉江市*********，公民身份号码440************813。系原告员工。委托诉讼代理人：欧阳明，湖南华方律师事务所律师。被告：陈婵兰，女，1970年11月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****************，公民身份号码440************164。原告中山市侨兴物业管理有限公司（以下简称侨兴公司）诉被告陈婵兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告侨兴公司的委托诉讼代理人欧阳明、陈富辉，被告陈婵兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨兴公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年9月1日至2019年12月31日拖欠的物业管理费5570.4；2.被告向原告支付滞纳金543.11元(按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算)。事实和理由：被告入住侨兴花园别墅C6栋后长期未向原告支付物业管理费，原告于2016年6月3日向本院起诉，本院一审判决被告依法缴交物业管理费，被告不服上诉至中山市中级人民法院，二审判决被告依法缴交物业管理费。被告虽然交清了该案拖欠的物业管理费，但被告仍拒交之后的物业管理费，原告经多次催讨未果。为维护原告合法权益，主张前述实体权利。原告侨兴公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市不动产登记资料查询结果；2.侨兴花园水电、管理费收费收据；3.欠费催缴通知单；4.催缴照片；5.（2016）粤20民终5007号民事判决书；6.复函。被告陈婵兰辩称：1.原告在两年内未向原告追讨物业管理费，被告也从未收到过原告催缴文件，原告诉求2016年9月1日至2017年12月26日的物业管理费已超过法律规定的2年诉讼时效。2.原告未履行物业管理合同约定的职责，未为被告提供物业管理管理服务，被告可以据此拒交物业管理费。原告在物业管理服务中存在以下问题：小区花园公共绿化部分区域及被告附近绿化带都种植了蔬菜；公共绿化带附近的垃圾堆长期未清理；被告门口下水道遇到下雨积水严重，存在安全隐患；存在养鸡、放养狗问题；整个小区存在乱差的情况，导致大部分业主拒交物业管理费，从2019年9月2日原告在侨兴花园公告栏公告“侨兴花园欠缴物业管理费业主名单”共有321户，其中超过5年欠缴的业主共有126户，其中2年以上5年欠缴的业主共有181户。由此可以看出，原告未尽到物业管理的责任。3.被告按终审判决交清物业管理费后，原告仍然没有履行《侨兴花园前期物业管理服务协议》第一条约定的对房屋公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通灯项目进行维修、养护、管理的义务。小区依然存在前述乱、差问题。4.原告与侨兴花园业主委员会签订的《协议书》试用期于2016年1月25日已到期，协议终止，原告无权继续管理侨兴花园。综上所述，原告为履行物业服务于协议的义务，法院应驳回原告全部诉讼请求，即使法院认定被告应缴交物业管理费，物业管理费标准也应低于0.8元/平方米。被告陈婵兰为其辩解提供证据：1.协议书；2.原告公共绿化带被种蔬菜图片；3.小区环境照片；4.原告在2019年9月2日在公告栏公告欠缴物业管理费业主名单；5.侨兴花园前期物业管理服务协议；6.解聘通知书。本院经审理认定事实如下：被告陈婵兰系中山市***********业主，该物业于2007年10月18日办理由陈婵兰作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2007）易3142**，房产证号：**]，建筑面积174.07平方米。2007年10月21日，原告侨兴公司为甲方与被告陈婵兰为乙方签订一份《侨兴花园物业服务协议》，约定：乙方将中山市**********别墅的物业，委托甲方提供物业管理服务，甲方对房屋及配套的设施设备、绿化、环境卫生和秩序等项目进行维修、养护、管理，乙方每月10日之前交当月的管理费和上月水电费，物业管理费为多层住宅按建筑面积每月0.4元/平方米，别墅0.8元/平方米，商铺1.2元/平方米；乙方在约定的期限内未交清费用时，应承担费用滞纳的违约责任，从逾期之日起至交纳之日止，按每日欠费总额的1‰计算。协议还约定了其他事项。协议签订后，原告依约对涉案物业进行管理服务并收取物业管理费。2015年7月26日，侨兴业委会为甲方、原告侨兴公司为乙方签订一份《协议书》，约定：在甲方和侨兴花园全体业主的支持配合下，乙方履行改善侨兴花园小区的义务，甲方提出要求乙方在半年试用期内的改造方案（整改内容共计16项），如乙方提前基本完成上述改造该案，经甲方认可即退还50000元保证金给乙方，双方签订3年以上物业管理合同。本院审理的（2018）粤2071民初4598号案查明，2016年5月11日，侨兴业委会发出侨兴花园第一届业主委员会决议（第2号)，公告告知全体业主将于2016年7月8日召开临时业主大会，议题为选举候补委员、是否解聘或续聘侨兴物业公司、招标新物业公司。2016年7月8日，侨兴花园小区召开临时业主大会，对上述议题进行投票表决。当日，侨兴业委会根据侨兴花园小区临时业主大会选票统计表发出公告，公告大会投票结果：一、应发票788，实际发票677，收回票677；二、候补委员候选人得票……;三、表决解聘（不留用）侨兴物业公司，同意票643，反对票23，弃权票11张，同意票过半数，解聘（不留用）侨兴物业公司成立；四、候选物业公司得票：金诺617，景恒228，枫帆38，同诚122，金诺公司得票最多且超过半数，成为中标物业公司。2016年7月15日,侨兴业委会向侨兴物业公司发出解聘通知书，告知根据全体业主投票结果，确定解聘侨兴物业公司，应于2016年7月25日与金诺公司办理交接手续并正式离场。小区业主陆正明等六人以上述投票程序不合法、计票不准确及未达到法定“双过半”要求为由，于2016年7月20日诉至本院[案号（2018）粤2071民初15247号]，请求撤销该公告中第三、四项决议。本案经重审后认为，侨兴业委会统计得出的同意解聘侨兴物业公司票面积，未达到专有部分占建筑物总面积过半数同意的要求，故对侨兴花园小区临时大会2016年7月8日关于解聘侨兴物业公司的决议予以撤销；选聘新物业公司系在解聘旧物业公司的基础上，而且当时以投标、中标的形式进行选聘也未统计相关面积，程序不合法。因此，本院于2019年1月21日作出（2018）粤2071民初4598号民事判决，撤销中山市三乡镇侨兴花园小区2016年7月8日业主大会关于解聘中山市三乡镇侨兴物业管理有限公司及选聘新物业公司（金诺公司成为中标物业公司）的决议。侨兴业委会不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2019年8月9日作出（2019）粤20民终3262号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院另案审理的（2019）粤2071民初7550号民事判决书查明:2019年6月13日，本院工作人员在未通知原告及业主的情况下对涉案的侨兴花园小区进行现场勘察，对业主反映的垃圾堆放、车辆停放等情况进行了了解并现场拍照。原告称其于2019年9月11日通过现场张贴及拍照的方式向被告陈婵兰发出《欠费催缴通知单》，要求被告缴清所欠的从2016年9月至2019年9月，共37个月物业管理费5152.62元（139.26×37个月），逾期未缴纳则按规定每日收取欠费的0.1%滞纳金。原告主张被告尚欠2016年9月1日至2019年12月31日期间物业费5570.4及滞纳金543.11元（按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算）。原告称经多次追讨未果，原告于2019年12月27日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年12月27日作预立案调解，调解不成于2020年3月3日正式立案。庭审时，被告确认从2016年9月1日起至今未向原告缴交物业管理费，未交费原因为原告未对涉案小区提供符合协议约定的物业管理服务义务，涉案小区存在公共绿化带被种植蔬菜、堆放垃圾、存在安全隐患等问题，被告提供了其于2020年4月27日拍摄涉案小区环境的照片拟证明其主张的事实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告主张争议期间，侨兴花园物业服务由原告提供，被告对此无异议，本院予以确认。原告与被告签订的《侨兴花园物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告提供了涉案小区的物业服务，被告作为涉案小区的业主及物业服务的受益人，应当向原告支付对应的物业管理费。本案争议的主要焦点为：一是被告是否有权拒付物业管理费及滞纳金；二是原告主张被告支付的物业管理费及违约金是否已超过诉讼时效。对焦点一，被告主张原告未按协议约定履行物业管理服务义务，存在公共绿化带被种植蔬菜、堆放垃圾、存在安全隐患等问题，业主可以据此拒交物业管理费，被告提交了其拍摄涉案小区环境的照片拟证明其主张的事实。对于被告所反映的问题，本院于2019年6月13日上午未通知原告及被告情况下，对涉案小区的卫生、交通通道状况进行现场勘查并拍照。经现场勘查发现：涉案小区公共区域设有，垃圾箱，亦有保洁人员工作，垃圾箱未有垃圾严重堆积的情况，但部分区域存在业主乱扔垃圾的情况，部分绿化带（如多层住宅区与别墅区之间的绿化带）存在杂草丛生、垃圾未清理的问题；小区主要通行路段畅通，大部分车辆能够按照停车线停放，部分车辆未停放在未划停车线的公共场所，车上未见禁止提示；存在部分业主搭建简易棚区等可能涉及违规搭建的问题；勘查期间，亦有保安人员进行巡逻。另外，从被告提交其于2020年4月27日拍摄侨兴花园小区环境的照片显示，涉案小区部分区域存在杂草丛生、垃圾未清理的问题，部分垃圾箱有垃圾堆积的情况，公共场所存在放养犬只的情况，部分车辆未停放在未划停车线的公共场所，存在部分业主搭建简易棚区等可能涉及违规搭建等问题。本院认为，从现场勘查及被告提供照片的情况来看，原告履行了保安、保洁等主要的物业服务，但部分项目如卫生服务、车辆停放管理导致安全隐患仍存在一定程度的瑕疵，虽然上述瑕疵部分原因是小区个别业主缺乏公共道德意识所致，但原告作为物业服务机构，亦应当按照业主反映的真实情况，合理对待处理上述物业服务问题，如合理规划垃圾收纳区域，加强绿化带清洁工作，规划增加停车区域，给违规停放车辆张贴温馨提示等。同时，业主亦应当按时支付物业管理费用，遵守社会公德，不乱扔垃圾，不乱停乱放车辆。小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。如业主认为物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，应及时向物业公司反映情况及提出整改建议，也可向业主委员会投诉，由业主委员会依法行使物业服务合同的解除权。综上所述，被告拒交物业管理费的行为，必然会影响原告为物业小区提供物业服务的质量，被告的行为不应提倡。现被告以物业服务公司的管理服务存在重大瑕疵为由拒绝按时支付物业管理费的主张，缺乏充分理据，本院不予采纳。关于焦点二，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。民法总则于2017年10月1日起施行，原告于2019年12月27日向本院递交起诉状，请求被告支付从2016年9月1日起计的物业管理费及违约金，显然，2016年12月27日之前的物业管理费及违约金已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。原告称有上门派发或张贴欠费催缴通知单，但被告否认，原告未进一步提供证据证明欠费催缴通知书已送到被告，应承担举证不能的后果，故原告主张未超过诉讼时效的事实依据不足，不予采纳。本院确认2016年12月27日之前的物业管理费及违约金已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权，原告请求被告支付物业管理费及违约金的时间应从2016年12月27日起计算。关于物业管理费的计算标准，原告主张涉案物业二层的建筑面积共为174.07平方米，原告主张物业管理费按建筑面积0.8元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业管理费为139.26元，从被告提交的侨兴花园水电、管理费收据显示，被告亦按139.26元/月的标准向原告缴交物业管理费，故被告应向原告支付2016年12月27日至2019年12月31日的物业管理费5035.64元[139.26元/月×（36＋5天／31天）个月]。关于违约金，被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，其应向原告支付拖欠物业管理费的滞纳金，故原告主张按银行同期同类贷款利率计算滞纳金，本院予以支持。本院核定滞纳金计算方式为：以每月139.26元为基数，从应缴之日即当月10日起，自2016年12月27日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《物业管理条例》第四十一条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈婵兰于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付2016年12月27日至2019年12月31日期间物业管理费5035.64元；二、被告陈婵兰于本判决生效之日起五日内向原告中山市侨兴物业管理有限公司支付违约金（计算方法：以每月139.26元为基数，从应缴之日即当月10日起，自2016年12月27日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分段计算）；三、驳回原告中山市侨兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告陈婵兰负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黎叶祥二〇二〇年五月二十八日书记员  梁晓林林雷