湖南省衡阳市石鼓区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0407民初357号 原告：高清，女。 委托诉讼代理人：邹端阳，湖南业达律师事务所律师。 被告：吴湘斌，男。 委托诉讼代理人：傅哲，北京德恒（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李牧昭，北京德恒（长沙）律师事务所律师。 被告：衡阳市红德建设有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区演武坪**。 法定代表人：邹品德,该公司董事长。 原告高清与被告吴湘斌、衡阳市红德建设有限公司（以下简称红德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日作出（2018）湘0407民初149号民事判决。原告不服该判决，向衡阳市中级人民法院提起上诉。衡阳市中级人民法院于2019年1月17日作出（2018）湘04民终2088号民事裁定，发回重审。本院依法组成合议庭，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告高清及其委托诉讼代理人邹端阳、被告吴湘斌委托诉讼代理人李牧昭、被告红德公司法定代表人邹品德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高清向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告赔偿原告损失3572456元；3、判决本案诉讼费用由被告承担。重审期间，原告将诉讼请求第2项变更为3101980.98元。事实和理由：原告与被告吴湘斌于2015年4月11日签订一份《房屋租赁合同》，被告吴湘斌为出租方（甲方），原告为承租方（乙方），被告红德公司在合同上加盖了骑缝章。合同约定甲方将位于湖南环境生物职业技术学院东门前的谢湾市场E、F栋负一、负二层门面（建筑面积共2200平方米）出租给乙方经营娱乐场所；甲方给予乙方装修及试营业期为2015年4月10日至2016年3月1日，此期间免房租，房屋租赁期10年，从2016年3月1日起至2026年2月28日止，租金每月1万元，押金1万元；合同签订7日内，乙方以银行转账方式预付甲方一年的租金及押金13万元，2017年3月1日以后则按季度以银行转账方式交纳租金，每季度首月15日前将该季度租金交清给甲方，如超过30天以上未交房租，则按违约处理。合同另约定甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营，并且确保门面的水、电能开通到户，保证乙方可以有200千瓦的用电量，如未履行全额赔偿乙方经济损失；因房屋建筑漏水，由甲方出面解决与维修，其维修费用由甲方完全负责，装修和使用人人为行为造成损坏除外。合同签订后，原告依约履行了支付租金、押金等合同义务，但被告未提供合同约定的水、电，造成原告无法正常经营。更有甚者，因承租房屋的污水排放系统不合格，给沿线村民的生产、生活、安全造成影响，村民多次向村、片区政府反映该情况，松木村委会于2017年4月17日向原告下发《整改通知书》。衡阳市石鼓区公安消防大队于2017年12月8日下发石公消即字[2017]第1347号改正通知书，认定：经营场所第**消火栓无水，主体功能未通水，不具备灭火功能。原告将该事告知被告，希望被告尽快解决，但被告未采取行之有效的解决办法，后衡阳市石鼓区公安消防大队于2018年1月5日出具石公（消）行罚决字[2018]第0002号公安行政处罚决定书，责令原告的经营场所停止营业，并处罚款4万元。为此，原告停业至今。重审期间，原告申请对涉案租赁房屋改建、装修、设备设施、经营损失等进行司法鉴定。根据鉴定报告，原告变更诉讼请求，要求赔偿房屋装修及设备设施投入损失2776681.67元，预付租金及被告借款抵扣房租后的结余53659.31元，经营投入的设计费、广告费、加盟费、诚信金、其他房屋租金损失251640元，鉴定费20000元，以上共计3101980.98元。 被告吴湘斌辩称，原告要求解除合同不符合法律规定，合同应继续履行。如果法院判决解除合同，过错责任在原告。1、被告已按合同约定提供通水通电的房屋，无违约行为。2、作为经营者的原告是消防安全的责任人，经营场所未经消防验收原告就擅自投入使用，因此受到公安机关的处罚，责任在原告。3、在二审庭审中原告明确表示即便开通消火栓用水也不同意继续履行合同，可见原告要求解除合同的原因不是消防问题，而是原告自己经营不下去。4、原告单方终止履行合同属于严重违约，原告诉请的损失应由其自己承担，还应赔偿被告的损失。 被告红德公司辩称，红德公司与涉案房屋没有任何关系，在原告与被告吴湘斌签订的《房屋租赁合同》上加盖公章，只是作为合同的见证人，不受合同约束，也不承担合同义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：衡阳天翼资产评估有限公司出具的衡翼评字[2020]第031号《资产评估报告书》，系本院依法委托，原、被告均有参与，评估程序合法，本院予以采信。原告提出借给被告吴湘斌10万元，另预付水费2万元，被告吴湘斌认可，可以用于抵扣租金。原告提出堵漏、修建化粪池、维修补漏、其他房租、设计广告加盟等费用，均属于原告经营支出，被告吴湘斌不认可，本院不予确认。鉴定费2万元属于原告实际支出，本院予以确认。 经审理查明：2013年9月17日，被告吴湘斌与衡阳市石鼓区梽木村委会签订《梽木村谢湾市场招商引资合作项目协议书》，约定由被告吴湘斌投资建设谢湾市场扩建项目，房屋、门面产权归被告吴湘斌所有。2015年4月11日，被告吴湘斌与原告高清签订一份《房屋租赁合同》，被告吴湘斌为出租方（甲方），原告为承租方（乙方）。合同约定由被告吴湘斌将谢湾市场E、F栋负一、负二层门面（建筑面积共2200平方米）出租给原告高清用于商业经营，原告装修及试营业期为2015年4月10日至2016年3月1日，并在此期间免房租；房屋租赁期共10年，从2016年3月1日起至2026年2月28日止，每月租金1万元；原告另需缴纳押金1万元；“甲方的权利与义务”项约定：“3、甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营，并且确保门面的水、电、能开通到户。如未履行全额赔偿乙方经济损失。4、因房屋建筑漏水，由甲方出面解决与维修，其维修费用由甲方完全负责，装修和使用人人为行为造成损坏的除外”，此外，被告吴湘斌还承诺“保证乙方可以有200千瓦的用电量”；“乙方的权利与义务”项约定：“2、乙方应爱护甲方的房屋及结构设施，保持租房整体结构，装修时乙方不损坏房屋主体结构，正常装修甲方无权干涉，合同期满，除可移动设施外，其余装修结构不得随意损坏。并经甲、乙两方协商才能决定是否转让、是否做价、是否拆走。”双方还约定了合同变更和解除的情形以及违约责任及赔偿。原、被告签订的该租赁合同共4页，被告吴湘斌在纸张右侧边沿加盖了“衡阳市红德建设有限公司凯信化工松木厂区房屋建设工程项目部”的印章作为骑缝章。合同签订后，原告对涉案房屋进行了装修施工。2015年5月9日，原告与湖南公共安全工程有限公司衡阳分公司签订一份《消防安装工程施工合同》，由该公司负责涉案房屋的消防改造。原告于2015年9月开始营业，经营中，原告发现水电不够用，要求被告吴湘斌配合原告进行水、电扩容，被告吴湘斌向供电部门申请安装了变压器，总容量为315千瓦；原告自己挖了水井，在涉案房屋楼顶建蓄水池，改造了供水系统。同时，原告于2015年4月12日通过银行转账支付被告吴湘斌一年租金12万元和押金1万元，共计13万元。2015年6月15日，原告借给被告吴湘斌10万元。2015年12月18日，原告向被告吴湘斌预交水费2万元。 2015年7月28日，原告高清将所租房屋注册成立“衡阳市石鼓区学友街休闲娱乐中心”（以下简称学友街，系个体工商户）从事中餐类制售等经营。经营过程中，松木村委会于2017年4月17日向原告发出《整改通知书》，内容为：“学友街：贵单位在我村经营，由于污水未经净化处理排放，给沿线村民生产、生活、安全造成影响，村民多次向村、片区政府反映情况，现经村两委研究决定，特通知贵单位按国家环保相关要求在一个月内整改落实为谢”。事后，原告雇人进行了排污改造。2017年6月20日，衡阳市石鼓区公安消防大队对学友街进行消防监督检查，发现学友街存在“1、消防设施、器材不符合标准；2、消防设施、器材未保持完好有效；4、擅自停用消防设施、器材。”的消防安全违法行为，具体问题为：“1、室内消火栓擅自停用，且消火栓无水；2、喷淋系统故障；3、未按要求设置应急照明灯和疏散指示标志。”该消防大队对学友街作出了石公消即字[2017]第0494号责令立即改正通知书。2017年12月8日，衡阳市石鼓区公安消防大队再次对学友街进行消防监督检查，发现学友街存在“2、消防设施、器材未保持完好有效”的消防安全违法行为，具体问题为：“1、该场所第一层餐厅大厅室内消火栓无水（主体功能未通水），不具备灭火功能，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项；2、餐厅大厅未按要求设置应急照明灯和疏散指示标志，已当场改正不予处罚。”该消防大队对学友街作出了石公消即字[2017]第1347号责令立即改正通知书。2018年1月5日，衡阳市石鼓区公安消防大队对学友街作出石公（消）行罚决字[2018]第0002号公安行政处罚决定书，以“你单位未经消防安全检查，擅自营业；室内消火栓无水（主体功能未通水），不具备灭火功能，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款和第十六条第一款第二项的规定”，决定“对未经消防安全检查擅自营业的行为处责令停止营业，并处罚款人民币叁万元整”、“对消防设施未保持完好有效的违法行为处罚款一万元整”的处罚。为此，原告经营的学友街停业至今。 原告向本院提起诉讼后，本院于2018年7月30日作出（2018）湘0407民初149号民事判决，驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决，向衡阳市中级人民法院提起上诉。衡阳市中级人民法院审理认为：“涉案房屋的消火栓用水未得到解决，无法达到消防行政主管部门的要求，不能恢复营业，高清亦不愿意继续履行涉案租赁合同，显然不能强制高清继续在涉案房屋从事经营活动，现距合同履行期满还有7年之久，如判决本案合同继续履行，将导致涉案房屋空置，造成资源浪费及损失的扩大，因此，涉案合同应解除为宜。”于2019年1月17日作出（2018）湘04民终2088号民事裁定，发回重审。重审期间，原告申请司法鉴定，本院依法委托衡阳天翼资产评估有限公司进行鉴定，该公司于2020年4月20日出具衡翼评字[2020]第031号《资产评估报告书》，原告支付评估费2万元。 本院认为，原告高清与被告吴湘斌签订房屋租赁合同，该合同未违反法律、行政法规禁止性规定，为合法有效的合同，对原、被告均具有法律约束力。原告要求解除合同，理由是被告吴湘斌未提供合同约定的水、电，造成原告受到公安消防大队停止营业的处罚，不能正常经营。现对原告解除合同的理由是否成立作如下分析评判：首先，根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”及第十六条第二款“单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人”的规定，原告高清租赁房屋后以学友街名义对外从事经营活动，虽然进行了消防改造，但未经消防安全检查就擅自营业，最终被消防部门责令停止营业，原告具有过错；其次，消火栓无水（主体功能未通水），原、被告应积极配合解决此问题，从查明的事实来看，原告已挖井取水，可以从楼顶蓄水池向消防主体供水，也可以向自来水公司申请扩容，但原告表示即便解决供水问题，亦不愿意继续履行涉案租赁合同，原告已明确表示不履行合同主要义务，被告吴湘斌配合解决问题成为不可能，故责任不在被告吴湘斌。原告主张供电不足影响正常经营，但未提供相关证据，理由不成立。综合上述分析，原告请求解除合同的理由不成立，但根据本案实际情况，如果本案租赁合同不解除，将导致涉案房屋空置，造成资源浪费及损失的扩大，考虑到原告不愿意继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故本院将依法判决解除本案租赁合同。合同解除后，原告购置的除装修工程（以《资产评估报告书》为准）外的物品，原告自行搬离涉案租赁房屋。本案房屋租金作如下确认，至本案判决时，租赁时间为50个月，租金为50万元，原告已支付租金12万元，抵扣押金1万元、借款10万元、水费2万元，原告下欠租金25万元。关于装修工程如何处理问题，参照《房屋租赁合同》的约定：“合同期满，除可移动设施外，其余装修结构不得随意损坏。并经甲、乙两方协商才能决定是否转让、是否做价、是否拆走。”故双方应协商解决，分担损失。根据《资产评估报告书》的评估意见，装修工程评估金额为1812187.55元，评估费2万元，因原告是违约方，应承担主要损失，被告吴湘斌是装修工程的受益方，也应承担部分损失。综上所述，本院酌情确认被告吴湘斌承担60万元损失，扣除原告下欠租金25万元，被告吴湘斌应补偿原告35万元。因被告红德公司不是租赁合同当事人，原告亦认可红德公司不需要承担责任，故驳回原告对红德公司的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十四条第二项、第四项，《中华人民共和国消防法》第十五条、第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告高清与被告吴湘斌签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、原告高清于本判决生效后三十内将除装修工程（以《资产评估报告书》为准）外的物品搬离涉案租赁房屋； 三、被告吴湘斌于本判决生效后十日内支付原告高清装修工程补偿款350000元； 四、驳回原告高清的其他诉讼请求。 案件受理费35780元，由被告吴湘斌负担3500元，原告高清负担32280元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  肖勇为 人民陪审员  唐敏慧 人民陪审员  周立成 二〇二〇年五月六日 书 记 员  涂 画 附本判决引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国消防法》第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。 公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。 第十六条机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责： （一）落实消防安全责任制，制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案； （二）按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效； （三）对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查； （四）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准； （五）组织防火检查，及时消除火灾隐患； （六）组织进行有针对性的消防演练； （七）法律、法规规定的其他消防安全职责。 单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。