广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4465号 原告：刘兰英，女，1959年3月17日出生，汉族，住所地黑龙江省宝清县。 委托诉讼代理人：邹志良，广西海望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈斌，广西海望律师事务所实习人员。 被告：陈振志，男，1979年4月29日出生，汉族，住所地北海市铁山港区。 被告：北海市海城区中海成房地产代理中心，住所地北海市海城区云南路东、北海大道南柏悦尊府1层0111号房屋，统一社会信用代码：92450502MA5NACWF04。 经营者：曾月美。 被告：北海优居房地产代理有限公司，住所地北海市北海大道北、西藏路以西北海银河城市科技产业城2幢1004、1005、1006号房，统一社会信用代码：91450500MA5KECMR4G 法定代表人：郭一鸣，该公司金融部总监。 原告刘兰英与被告陈振志、北海市海城区中海成房地产代理中心（以下简称“中海成代理中心”）、北海优居房地产代理有限公司（以下简称“优居房地产公司”）居间合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告刘兰英及其委托诉讼代理人邹志良、陈斌、被告北海优居房地产代理有限公司的法定代表人郭一鸣到庭参加诉讼。被告陈振志、北海市海城区中海成房地产代理中心经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告陈振志、中海成房地产中心共同偿还居间出售原告房屋未支付的13.1万元及逾期付款造成的损失2.7万元逾期付款利息（200元×120天=2.4万元，律师费3000元）给原告，以上合计15.8万元；2.被告优居房地产公司承担偿还15.8万元的连带责任。后原告变更诉讼请求如下：三被告共同偿还居间出售原告房屋未支付的13.1万元及逾期付款造成的损失2.7万元（逾期付款利息200元×120天=2.4万元，律师费3000元）给原告，共计15.8万元。事实和理由：原告因需归还银行贷款，委托被告中海成代理中心出售原告与配偶程升利共同所有的位于北海市海城区云南路107号景海豪庭8幢2单元0902号房屋，被告陈振志找到买方后与原告联系。2019年3月4日，被告中海成代理中心与买方吴小红就涉案房屋签订《房地产买卖及居间合约》。买方吴小红按约定把成交价72万元购房款中的20万元、52万元分别交被告中海成代理中心、被告优居房地产公司，被告优居房地产公司与原告结清该款项，被告中海成代理中心只交付4.2万元给原告，尚欠15.8万元未交付。被告陈振志出具一份《欠条》给原告，但《欠条》约定的还款期限届满后，被告陈振志仅交付2.7万元给原告。2019年7月2日，被告陈振志又出具一份《附表（欠条）》给原告，后被告陈振志不按承诺向原告交付代收的卖房款，经原告多次追讨，被告陈振志至今仍未向原告交付13.1万元代收卖房款。原告认为被告优居房地产是《房地产买卖及居间合约》的经纪方、制作方，被告陈振志是被告中海成代理中心的工作人员且自认是欠款人,被告中海成代理中心是《房地产买卖及居间合约》的盖章单位。三被告对原告应收房款的权利造成侵害，故三被告共同偿还涉案金额。为此原告向本院提出上述诉讼请求。 被告优居房地产公司辩称，优居房地产公司一直向加盟商的买卖双方提供垫资解押等服务，在交易过程中，交易对象买房没有足够的购房款时，优居房地产公司会提供相应的垫资。被告中海城代理中心是优居房地产公司加盟商，其法定代表人曾月美是被告陈振志的妻子，当时优居房地产公司法定代表人郭一鸣听取客服的汇报后从其本人名下的银行卡里向原告名下银行卡转入23万元，但涉案房屋的交易是被告陈振志个人行为，优居房地产公司不知情，优居房地产公司没有与被告陈振志签订任何加盟协议，亦从未收到过被告陈振志缴纳的加盟保证金等任何款项，本案与优居房地产公司无关。 被告陈振志、中海成代理中心未作书面答辩，没有证据提供，亦未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告陈振志、中海成代理中心经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。原、被告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。 综合本案证据以及庭审笔录，本院认定法律事实如下： 2019年1月11日，被告优居房地产（甲方）与被告中海成代理中心（乙方）签订一份《加盟经营合同》，主要内容如下：加盟保证金8000元/店；乙方加盟期间，甲方许可乙方使用甲方商号、甲方连锁服务标识、甲方房客管理软件系统等知识产权以及实施经营事项管理辅助而按一定比例和标准向乙方收取的费用；合作模式为由乙方自行投资设立营业机构，该营业机构在经营过程中可使用“优居”名称（乙方不得擅自扩充或修改“优居”名称或图样），并纳入甲方统一的宏观管理体系，乙方或其设立的营业机构（以下统称为乙方）进行自主经营、自负盈亏、自行与职员建立劳动合同关系并承担相应义务；乙方在加盟期间所进行的业务经营活动，需按照甲方公司统一管理操作；本合同当事人为各自独立存在的、合法的法律责任主体；各方是一个独立的法律关系主体，独立享受权利、承担义务，不承担任何代清偿、保证、连带责任；本合同期限为1年，即从2019年1月11日至2020年1月10日止；乙方只能在北海使用甲方商号；管理费包括租、售中介费、一手佣金、贷款佣金、按揭服务费、评估余款等所有收入佣金9%，垫资资金使用费按实时价格；甲方负责为乙方提供现有房地产居间服务业务样本；乙方经营中发生的房产交易由甲方公司统一管理，各项钱款均由甲方公司财务统一管理，乙方无权自行办理贷款、过户等业务手续，如有合作业务需在外部签约的，应向公司报备并于两日内将相关资料及佣金交至公司信息管理部并填写成交报告，否则视为私单等。 2019年3月4日，原告、程升利（卖方）与吴小红（买方）、被告中海成代理中心签订一份《房地产买卖及居间合约》（合同编号：bh2020883），主要约定：卖方将坐落北海市银海区云南路107号景海豪庭8幢2单元0902号建筑面积为140.30m2的不动产买给买方；买方支付居间服务7200元给经纪方；成交价为72万元；买方付款方式为商业贷款；第一部分房款【定金额】7万元，签约当天定金由买卖双方委托经纪方代为托管（视为卖方已签收），待卖方查档并提供证明后由经纪方转付给卖方；第二部分房款【首期款】13万元，买方同意在商业银行按揭贷款申请审批通过（一次性或公积金贷款除外）且卖方银行已通知可提前还贷结清，办理结清扣款当日，将首期楼款转入卖方还款银行扣款账户内并用于卖方银行解押之使用，卖方不得挪作他用，否则视为卖方违约；第三部分房款【尾期款】52万元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方/垫资方，如由垫资方垫资解押或垫资付款项的，则由卖方与垫资方完成此款项结算等。上述合同首页标题处印有“优居”标识，落款处的经纪方栏印有“北海优居房地产代理有限公司”字样，经办人栏有“陈磊”字样签名，“买方”栏有吴小红的签名和被告中海成代理中心的公章。庭审中，原告称：陈磊系被告陈振志的弟弟，被告中海成代理中心系买方吴小红的代理人。 2019年3月28日，吴小红转账21万元至原告名下工商银行卡号为62×××99的账户内（原告称该卡自2019年3月20日办理开户至今一直由被告陈振志保管）。2019年5月7日，被告优居房地产公司转账23万元给原告。 2019年6月14日，被告陈振志出具一份《收条》给原告，主要内容如下：现优居房地产出售的景海豪庭8栋2单元902房所欠卖方刘兰英15.8万元于2019年6月26日前还清，从2019年6月15号起每天按200元利息计算给卖方刘兰英；交房日期为2019年6月12日，卖方已经结清所有物业管理费和水电费用，该房再产生其他费用由中介方和买方承担。 2019年6月18日，被告陈振志出具一份《声明》给被告优居房地产公司，主要内容如下：本人陈振志与曾月美是夫妻关系，是柏悦尊府一店老板，因柏悦尊府一店加盟合同2019年5月16日到期不打算续签，现申请把柏约尊府一店加盟保证金8000元的其中6220元转作佣金，合同编号MM2020883，物业地址景海豪庭8栋2单元0902佣金，签约支队贵海花园一店一支队，应收佣金11700，为做实收，现垫资利息应返点及应退利息5480+保证金6220=11700由优居财务直接转做该单子实收佣金，剩余8000-6220=1780保证金转到柏悦尊府一店的返佣账户，特此声明。 2019年7月2日，被告陈振志出具一份《附表（欠条）》给原告，主要内容如下：本人陈振志（）2019年6月14日所写的欠条内容为2019年6月26日前还清刘兰英的欠款现因日期已到未能还清，双方重新约定必须在2019年7月20号前还清欠款如未能还清走法律程序的所有费用由陈振志承担（包括律师费和诉讼费）。后被告陈振志归还2.7万元给原告，尚欠13.1万元至今未还。 2020年3月13日，经本院询问程升利，其陈述如下：涉案房屋是本人与原告的夫妻共同财产，合同落款卖方签字栏的名字是本人所签；本人全权委托刘兰英处理涉案房屋的买卖等所有事宜，本人不主张涉案《房地产买卖及居间合约》的权利；真正的买房人是吴小红，涉案房屋的转让款是72万元，合同约定定金是7万元，首付款是13万元，按揭贷款52万元，但后来吴小红办理按揭贷款额是51万元，当时原告陪同吴小红到银行办理按揭贷款，本人与刘兰英也当场办了银行卡，全部交给被告陈振志保管；上述按揭贷款51万元已转入程升利的银行卡，但本人的银行卡一直都在被告陈振志手上；吴小红于2019年3月28日转账给原告21万元，被告陈振志于当天从原告的账户转走19万元，原告的银行卡也一直在被告陈振志手上，原告没有拿过该卡；程升利与原告至今共收到58.9万元购房款，被告陈振志尚欠原告13.1万元；其中吴小红亲自交给原告的是现金3万元，被告优居房地产公司的法定代表人郭一鸣转给原告及本人的是23万元，余下款项32.9万元都是被告陈振志转交给原告的。吴小红已支付涉案房屋的全部购房款，故原告没有起诉吴小红。原告与被告优居房地产公司对上述内容均无异议。 另查明，原告为本案纠纷支出律师费3000元。庭审中，原告主张被告陈振志是被告优居房地产公司的工作人员，原告与被告优居房地产公司是委托买卖居间合同关系。 本院认为，原告、程升利（卖方）与吴小红（买方）、被告中海成代理中心签订的《房地产买卖及居间合约》系合同双方在平等自愿的基础上签订，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同双方具有法律约束力，合同双方均应按照合同约定履行义务、享有权利。虽然涉案合同系原告与程升利共同作为卖方签订，但根据程升利向本院作出关于“涉案房屋是本人与原告的夫妻共同财产，合同落款卖方签字栏的名字是本人所签；本人全权委托刘兰英处理涉案房屋的买卖等所有事宜，本人不主张涉案《房地产买卖及居间合约》的权利”的陈述，原告可单独作为上述合同的卖方向本院提起诉讼。虽然原告与买方吴小红及被告中海成代理中心签订上述《房地产买卖及居间合约》，被告陈振志没有在涉案合同上签字，但联系买方、代原告保管银行卡、代收购房款等有关涉案房屋的交易事务均由被告陈振志经办，即被告陈振志为原告促成涉案房屋的交易，有涉案《欠条》、《（附表）欠条》、《声明》等在卷证实，原告亦予以认可，故被告陈振志与原告形成事实上的居间合同关系，本院予以确认。涉案合同签订后，吴小红除支付3万元现金给原告外，将剩余购房款通过银行转账的方式分别支付至由被告陈振志保管和使用的原告和程升利名下的银行卡内，但被告陈振志仅将其收到的上述部分购房款交付给原告，余款13.1万元至今未交付，有涉案《欠条》、《（附表）欠条》、《庭审笔录》、《询问笔录》等在卷佐证，本院予以确认。被告陈振志作为原告的居间人，在处理委托代理事务中取得的财产，应当转交给委托人即原告。被告陈振志出具给原告的《欠条》、《（附表）欠条》均约定了还款期限，但还款期限届满后，被告陈振志仍未能按照约定归还尚欠购房款13.1万元给原告，被告陈振志已构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告陈振志偿还13.1万元及逾期付款利息的诉讼请求合法有据，本院予以支持。但原告关于逾期利息的请求过高，过高部分本院不予支持。关于逾期利息的计付问题，根据2019年6月14日被告陈振志出具给原告的《欠条》关于“欠卖方刘兰英15.8万元于2019年6月26日前还清，从2019年6月15号起每天按200元利息计算给卖方刘兰英”的约定，以及被告陈振志于2019年7月2日重新出具给原告的《（附表）欠条》关于“双方重新约定必须在2019年7月20号前还清欠款”的约定，被告陈振志应支付2019年6月15日至2019年7月1日期间的利息3400元（200元/天×17天）给原告。因被告陈振志于2019年7月2日重新出具给原告的《（附表）欠条》只约定还款期限（2019年7月20号），没有约定利息，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款关于“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知(银发[2003]251号)》第三条关于“关于罚息利率问题，逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”的规定，本院酌情将原告要求被告按每天200元计付逾期付款利息调整为：自2019年7月2日起，以13.1万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计至实际清偿之日止。关于原告要求被告支付律师费的问题，原告为本案纠纷支出律师费3000元是事实，本院予以确认。根据涉案《（附表）欠条》关于“双方重新约定必须在2019年7月20号前还清欠款如未能还清走法律程序的所有费用由陈振志承担（包括律师费和诉讼费）”的约定，本案律师费应由被告陈振志承担，故原告要求被告陈振志支付律师费3000元给原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。 关于原告要求被告优居房地产公司、中海成代理中心共同偿还涉案债务给原告的问题，本院认为，被告中海成代理中心在涉案《房地产买卖及居间合约》的“买方”栏加盖公章，原告亦认可被告中海成代理中心系买方吴小红的代理人，而被告中海成代理中心是被告优居房地产公司的加盟商，被告优居房地产公司依据《加盟经营合同》的约定履行垫资义务转账23万元给卖方即原告并无不当。虽然被告陈振志向被告优居房地产公司出具的《声明》中载明“现申请把柏约尊府一店加盟保证金8000元的其中6220元转作佣金，合同编号MM2020883，物业地址景海豪庭8栋2单元0902佣金，由优居财务直接转做该单子实收佣金”等内容，但本案没有证据证实被告优居房地产公司与陈振志签订任何加盟协议，亦没有任何证据证实被告优居房地产公司收取陈振志加盟保证金以及涉案房屋交易的佣金、管理费等任何款项，被告优居房地产公司亦不予以认可，即本案没有证据证实被告优居房地产公司与被告陈振志之间存在加盟合同等法律关系，本院予以确认。另，涉案《房地产买卖及居间合约》首页标题处印有“优居”标识，仅仅是被告优居房地产公司依据《加盟经营合同》的约定为其加盟商被告中海成代理中心提供服务标识，涉案合同没有被告优居房地产公司相关人员的签名或加盖被告优居房地产公司的公章，原告主张被告陈振志系被告优居房地产公司的员工及经办人栏的“陈磊”系被告陈振志的弟弟，但没有提供任何证据予以证实，被告优居房地产公司亦不予认可，被告优居房地产公司不系涉案合同的相对方，亦不是原告的居间人。故原告要求被告优居房地产公司偿还涉案债务的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。被告优居房地产公司关于“涉案房屋的交易是被告陈振志个人行为，优居房地产公司不知情，本案与优居房地产公司无关”的抗辩理由成立，本院予以采纳。被告中海成代理中心系买方吴小红的代理人，现买方吴小红已支付涉案居间合同约定的全部购房款，被告中海成代理中心的代理事务已完成，本案亦无任何证据显示被告中海成代理中心对原告的损失存在过错，故原告要求被告中海成代理中心偿还涉案债务的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 1、被告陈振志应偿还13.1万元购房款给原告刘兰英； 2、被告陈振志应支付逾期付款利息（其中2019年6月15日至2019年7月1日的利息为3400元，自2019年7月21日起，以13.1万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计至实际清偿之日止）给原告刘兰英； 3、被告陈振志应支付律师费3000元给原告刘兰英； 四、驳回原告刘兰英的其他诉讼请求。 案件受理费3460元，公告费260元，合计3720元，由被告陈振志负担（该费用原告已向本院预交，由被告陈振志在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3460元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 陈    培    荣 人民陪审员 苏家莲人民陪审员罗传晖 二〇二〇年五月八日 法官 助理 蒙    玉    全 书 记 员 陈    晓    云 附本判决适用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。