安徽省定远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1125民初593号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司定远县支行，住所地安徽省定远县定城镇东大街，统一社会信用代码913411256775620726。 负责人：刘国峰，该支行行长。 委托诉讼代理人：冯明江，男，1966年2月5日出生，汉族，该支行职工，住安徽定远县。 委托诉讼代理人：曹雷，安徽天定律师事务所律师。 被告：梅文德，男，1953年10月1日出生，汉族，住安徽省定远县。 托诉讼代理人：朱朝霞，安徽皖瑞律师事务所律师。 被告：王其成，男，1977年5月10日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：蒋美华（王其成母亲），女，1949年6月3日出生，汉族，住安徽省定远县。 托诉讼代理人：朱朝霞，安徽皖瑞律师事务所律师。 被告：张学峰，男，1978年10月26日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：张修松（张学峰父亲），男，1949年5月25日出生，汉族，住安徽省定远县。 托诉讼代理人：朱朝霞，安徽皖瑞律师事务所律师。 被告：余丙龙，男，1967年11月1日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：朱朝霞，安徽皖瑞律师事务所律师。 被告:李荣齐，男，1970年6月29日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：李明康（李荣齐父亲），男，1949年5月25日出生，汉族，住安徽省定远县定城镇邮电巷2号2幢101室，现住安徽省定远县。 被告：孔新梅（李荣齐妻子），女，1970年10月20日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：李明康（李荣齐父亲），男，1949年5月25日出生，汉族，住安徽省定远县定城镇邮电巷2号2幢101室，现住安徽省定远县。 被告:定远县友文粮贸有限公司,住所地安徽省定远县天河街南开发区,组织机构代码66142531-3。 法定代表人:李荣齐，经理。 委托诉讼代理人：李明康（李荣齐父亲），男，1949年5月25日出生，汉族，住安徽省定远县定城镇邮电巷2号2幢101室，现住安徽省定远县。 被告：李明康（李荣齐父亲），男，1949年5月25日出生，汉族，住安徽省定远县定城镇邮电巷2号2幢101室，现住安徽省定远县。 被告:蒋莉华（李明康妻子），女，1951年10月12日出生，汉族，住安徽省定远县定城镇邮电巷2号2幢101室，现住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：李明康，男，1949年5月25日出生，汉族，住安徽省定远县定城镇邮电巷2号2幢101室,现住安徽省定远县。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司定远县支行（以下简称邮储银行定远支行）与被告梅文德、王其成、张学峰、余丙龙、李荣齐、孔新梅、定远县友文粮贸有限公司、李明康、蒋莉华申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年10月27日立案后，经审理，于2017年9月5日作出（2016）皖1125民初4688号民事判决书。因邮储银行定远支行不服判决，提起上诉。滁州市中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）皖11民终975号民事裁定书，撤销安徽省定远县人民法院（2016）皖1125民初4688号民事判决；本案发回安徽省定远县人民法院重审。本院于2020年1月17日重新立案后，依法适用普通程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告邮储银行定远支行的委托诉讼代理人冯明江、曹雷，被告梅文德及其委托诉讼代理人朱朝霞，被告王其成的委托诉讼代理人蒋美华、朱朝霞，被告张学峰的委托诉讼代理人张修松、朱朝霞，被告余丙龙及其委托诉讼代理人朱朝霞，被告李明康，被告李荣齐、孔新梅、定远县友文粮贸有限公司、蒋莉华的委托诉讼代理人李明康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邮储银行定远支行向本院提出诉讼请求：依法判决继续执行桑涧镇天河南街7间二层楼房。事实与理由：原告在申请对李荣齐等金融借款合同纠纷强制执行一案过程中,被告梅文德、王其成、张学峰、余丙龙(案外人)以其购买并占有和使用被执行房产为由提出书面执行异议,定远县人民法院经审理作出(2015)定执异字第00021号执行裁定书,裁定中止对桑涧镇天河街南7间二层楼房的执行。 原告认为,该裁定对案件事实及法律依据的认定明显错误,理由如下: 一、异议人出示的购房协议书及2007年7月起占有和使用的主张真实性无法认定,即使异议人购买了涉案房屋,也并未办理过户登记。依据物权法相关规定,不动产的物权转移以登记为要件,因此涉案房屋并未产生物权变动的法律效果,房屋所有权仍未转移。 二、即使异议人提供的购房协议书是真实的,异议人与原所有权人李明康之间仅仅产生合同之债,而被执行人提供其已办理的房地权证为其借款提供财产抵押且办理了抵押登记,原告因此对涉案房产享有抵押权,依据物权优于债权的原则,原告仍应对涉案房产享有优先受偿的权利。 原告认为，本案应当适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条，即对涉案房屋享有抵押物权，即具有优先受偿权，对案外人提出的排除执行异议，应当不予支持。基于本案的争议焦点问题，是被告买卖并占有房屋，是否在抵押登记之前，所以不应当适用本规定的第28条。 综上，恳请贵院依法支持原告诉讼请求，判决继续执行涉案房产。 被告梅文德、王其成、张学峰、余丙龙辩称，（2015）定执异字第00021号执行裁定书认定事实清楚，处理结果正确，原告的诉讼请求和理由不能成立。被告四人于2007年下半年购买涉案房屋，已经支付了购房款，2007年底至2008年春节前已经全部入住使用涉案房屋。原告和被告李明康签订的抵押合同是无效合同。他们办理抵押时我们已经住在房子里了，原告根本没有询问房屋的情况，也未告知四被告，明显存在故意，其抵押权是违法的、无效的，严重侵犯了四被告的合法权益。定远县人民法院适用第28条，决定不予执行四被告房屋正确。综上请求人民法院依法驳回原告的诉请请求。 被告李荣齐、孔新梅、定远县友文粮贸有限公司、李明康、蒋莉华辩称，房子当时李明康卖的时候，全部是这四家买在先，办理抵押贷款在后。当时办贷款的时候，是以李明康和蒋莉华的名义办的。前期办的是40万贷款，后来也还掉了。后期又增加办了43万，一共办了83万，后期办贷款的事情，李明康就不知道了。请求驳回原告的诉讼请求。 原告邮储银行定远支行为支持其主张，向本院递交以下证据证明：一、原告的统一社会信用代码和法定的代表人身份证明书，证明原告诉讼主体适格；二、定远县人民法院（2015）定民二初字第00221号民事判决书，证明原告对定远县桑涧镇天河街南上下两层楼房（建筑面积：第一层285.12平米，第二层310.74平米，共计699.9平米）享有抵押权，该抵押权在2009年11月10日办理抵押登记，原告对涉案房屋的抵押权，具有排他的权利，被告不得以自己占有和使用来对抗该抵押物权；三、（2015）定执异字第00021号执行裁定书，证明定远县人民法院办理执行异议案件认定事实证据不足，适用法律错误。 被告梅文德、王其成、张学峰、余丙龙质证认为，对证据一，无异议；对证据二，真实性无异议，对证明目的有异议。该判决书抵押权优先的认定是错误的，侵犯了案外人四被告的合法权益，依法应当撤销；对第三组证据的真实性无异议，对原告的证明目的有异议。该执行裁定认定事实清楚，证据充分，得出的结果也是正确的。四被告于2007年即购买了涉案房屋并实际居住使用，四被告对房屋的占有使用可以对抗原告的抵押权，原告的证明目的不能成立。 被告李荣齐、孔新梅、定远县友文粮贸有限公司、李明康、蒋莉华质证认为，对证据一，无异议；对证据二，判决书无异议，办理抵押之前，房子已经卖掉过了，因为房产证是李明康的名字，李明康办的抵押登记，而且也拍了照片；对证据三，执行裁定书真实性无异议，不应该执行案外人所购买的房屋，还是应该由友文粮贸公司来偿还。 被告梅文德、王其成、张学峰、余丙龙为支持其主张，向本院递交以下证据证明：一、四被告的身份证及户口本复印件，证明四被告身份情况；二、购房协议三份（原件，其中有一份在原审案卷中），证明涉案房屋于2007年已经卖给了四被告；三、收条5张（原件2份，复印件3份），卖稻款收据3张（原件），证明四被告实际已经支付了购房款；四、定远县桑涧镇天河回民居委会证明一份，书面证人证言一份和到庭证人作证，证明四被告实际于2007年购买涉案房屋，于2008年春节前都已经实际居住使用涉案房屋。 原告邮储银行定远支行质证认为，对证据一无异议；对证据二、三性均不予认可，也无其他有效证据证明三张协议的真实性；对证据三、三性不予认可，且无其他证据证明收条的真实性和关联性；对证据四，三性均不予认可。因为证明的内容村民委员会无法确定通过何种途径和方式加以认可；另外四被告是属于该辖区的村民，在没有其他让人信服的客观证据加以佐证的情况下，不能单凭这一份主观性证据，认定证明内容的客观真实性。另外，之前原告也派人到村委会了解，当时村干部都称不知情，然而却在开庭的当天出具了该证明，其目的显而易见，就是让原告没有合理的时间对该证明提出反驳和调查，请允许原告在开庭后一个星期内对该证据进行补充举证。基于被告已经承认该两份都是其自行打印，这两份证明均不具有合法性，客观性，关联性。 被告李荣齐、孔新梅、定远县友文粮贸有限公司、李明康、蒋莉华质证认为，对证据一、二、三，均无异议；对证据四，居委会证明是真的。证人证明也是真实的，因为他们都是邻居，当时房子盖好后往外卖，其他人都知道。 被告梅文德、王其成、张学峰、余丙龙另申请证人姬某、张某到庭作证。 证人姬某证实，证人是天河粮站对面的老住户。证人跟余丙龙很早就认识。证人记得2007年买第一台农用车的时候，是余丙龙带其去买的。在买车的时候，余丙龙就搬到粮站对面新买的房子去居住了。在2007年底过春节之前（腊月二十几），余丙龙他们几家办的落成，证人还去吃酒席的。 原告邮储银行定远支行对证人姬某的证言质证认为，三性均不予认可，证人与余丙龙是长期朋友关系，在没有其他有效的客观证据存在的情况下，无法确定该证言内容的真实性。 被告梅文德、王其成、张学峰、余丙龙质证认为，证人证言是真实的，客观的反映了四被告购买房屋以及居住房屋的实际情况。 被告李荣齐、孔新梅、定远县友文粮贸有限公司、李明康、蒋莉华质证认为，没有意见，他们是邻居。 证人张某证实，粮站斜对面的房子是余丙龙他们四家（指到庭的四被告）买的。2007年腊月的时候，余丙龙搬家乔迁，证人是去余丙龙家出礼的，具体哪一天记不清了。他们买房子的时间应该差不多，证人只是到余丙龙家出礼。证明上的字是证人签的，内容是真实的。 原告邮储银行定远支行对证人姬某的证言质证认为，质证意见同对第一个证人的质证意见，另外补充，我们了解到四被告，现在居住在涉案房屋内，他们与四周的邻居不可避免的进行接触和相处，所以该层利害关系可能会让他们作出虚假陈述，所以在没有其他客观性无疑证据存在的情况下，不能确定证人证言的真实性。 被告梅文德、王其成、张学峰、余丙龙质证认为，同上一个证人的质证意见。 被告李荣齐、孔新梅、定远县友文粮贸有限公司、李明康、蒋莉华质证认为，无异议。 被告李荣齐、孔新梅、定远县友文粮贸有限公司、李明康、蒋莉华未向本院递交证据。 经举证、质证，结合当事人的陈述，本院对上述证据认证如下： 对原告所举证据一，被告无异议，本院予以确认；对证据二、三，真实性予以确认，但达不到原告的证明目的。 对被告梅文德、王其成、张学峰、余丙龙所举证据一，各方无异议，本院予以确认；对证据二、三、四及证人张某、姬某的证言，虽然原告不认可，但无相反证据予以推翻，本院予以确认。 本院经审理查明案件事实如下：李荣齐在定远县桑涧镇天河街道经营定远县友文粮贸有限公司，系该公司法定代表人。孔新梅系李荣齐妻子，李明康、蒋莉华是李荣齐的父母。 2007年下半年，李明康在天河街南建成房屋一处（共七间，每间上、下各一层），并以每间7.5万元或9万元的价格出售给梅文德、王其成、张学峰、余丙龙四户。其中，梅文德以现金、抵粮款的方式付清购房款；余丙龙以支付现金、抵欠款的方式付清购房款；张学峰以退还入股款的方式付清房款；王其成以现金方式付清购房款。因当时李明康未办理房产证，买卖双方未办理房屋过户登记手续。2008年春节前（2007年农历年底前），梅文德、王其成、张学峰、余丙龙四户均对涉案房屋简单装修并入住。 2009年，李荣齐因公司经营需资金周转，欲从邮储银行定远支行申请贷款，遂与李明康协商将上述已出售的房产办理产权登记，用于贷款抵押。2009年10月30日，李明康将涉案房屋办理了《房地权证》。随后，李荣齐、孔新梅于2009年11月10日与邮储银行定远支行签订《个人额度借款合同》，约定：邮储银行定远支行向李荣齐、孔新梅提供可以循环使用的借款额度83万元，有效期间为10年。同日，李明康、蒋莉华与邮储银行定远支行签订《个人额度借款抵押合同》，以涉案房屋为李荣齐、孔新梅的《个人额度借款合同》提供抵押担保，定远县友文粮贸有限公司亦向邮储银行定远支行出具《担保函》，承诺为前述《个人额度借款合同》项下的所有贷款提供连带责任保证。截止到2015年3月24日，李荣齐、孔新梅尚欠邮储银行定远支行借款本金83万元及利息。邮储银行定远支行因多次向李荣齐、孔新梅催要未果，遂诉至本院。本院于2015年3月25日作出（2015）定民二初字第00221号民事判决，判决李荣齐、孔新梅向邮储银行定远支行偿还借款本息，并判决邮储银行定远支行在李荣齐、孔新梅未履行上述还款义务时有权就涉案房屋行使抵押物权。 上述判决生效后，邮储银行定远支行提出执行申请。本院执行过程中，于2015年11月3日作出（2015）定执字第00809号执行裁定书，对涉案房屋进行了查封。梅文德、王其成、张学峰、余丙龙得知涉案房屋被查封后，于2015年12月11日提出书面异议。本院经审查，作出（2015）定执异字第00021号执行裁定书，裁定中止执行涉案房产。邮储银行定远支行因对中止执行涉案房产的裁定不服，故提起诉讼。 本院认为，本案争议焦点是：梅文德、王其成、张学峰、余丙龙就涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益。 本案中，梅文德以现金、抵粮款的方式付清购房款；余丙龙以支付现金、抵欠款的方式付清购房款；张学峰以退还入股款的方式付清房款；王其成以现金方式付清购房款；而且均已入住。且都在邮储银行定远支行与李明康、蒋莉华签订《个人额度借款抵押合同》之前。虽然邮储银行定远支行对此提出异议，但未能提供任何证据证明。 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释【2002】16号第一条、第二条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。被告梅文德、王其成、张学峰、余丙龙作为消费者，支付全部房款后，从李明康处购得案涉房屋，其权利优于案涉房屋上的承包人工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。故原告邮储银行定远支行在案涉房屋上的抵押权不得对抗买受人梅文德、王其成、张学峰、余丙龙。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该除外情形就包括《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条。故梅文德、王其成、张学峰、余丙龙就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也能得出被告梅文德、王其成、张学峰、余丙龙就涉案房屋享有排除执行的民事权利。 综上，对邮储银行定远支行继续执行涉案房产的诉讼请求，本院依法不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司定远县支行的诉讼请求。 案件受理费13999元，由原告中国邮政储蓄银行股份有限公司定远县支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  李恩福 人民陪审员  徐友高 人民陪审员  胡业霞 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  陈世建 附：本案适用的相关法律及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。