广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1574号上诉人（原审原告、反诉被告）：林明志，男，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人:梁丽萍，广东富正律师事务所律师。委托诉讼代理人:宋伟政，广东富正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：李毅骅，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范真子，广东泽康（顺德）律师事务所律师。原审第三人:佛山市港恒物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：李毅骅，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范真子，广东泽康（顺德）律师事务所律师。上诉人林明志因与被上诉人佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司（下称南庄公司）、原审第三人佛山市港恒物业管理有限公司（下称港恒物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初24025号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人林明志上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持林明志的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由南庄公司承担。事实和理由：一审判决在认定南庄公司逾期办证已然违反合同约定的情形下驳回林明志的诉求，于法无据。依据本案《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款之约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，林明志依法享有约定及法定的合同解除权，一审法院在认定南庄公司存在逾期办证的情形下，并未依据前述合同约定以及法律规定判令解除本案商品房买卖合同，于法无据。一审法院对林明志过分要求义务履行及诚实信用原则的遵守，而对南庄公司的违约行为未进行审查，损害作为积极履行合同一方的林明志的合法权益，有失公正。被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回林明志的上诉请求。林明志向一审法院提出诉讼请求：1.解除林明志、南庄公司于2016年11月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.南庄公司向林明志退还购房款427010元、装修费60000元，并分别以277010元、480000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率各从2016年11月27日计至2016年12月30日止、2016年12月31日至实际清偿之日止计付利息（暂计至2019年8月29日的利息为62908元）；3.南庄公司协助林明志办理案涉房屋物业管理维修基金、契税、印花税的退费手续，并以16410元为基数，按中国人民银行贷款利率自2016年11月30日计至实际退费之日止计付利息（暂计至2019年8月29日的利息为2170元）；4.南庄公司向林明志退还酒店配置费29800元，并以29800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年11月29日计至实际清偿之日止计付利息（暂计至2019年8月29日的利息为2509元）；5.案件诉讼费用由南庄公司承担。南庄公司向法院提出反诉请求：请求法院判令：1.林明志向南庄公司返还出租案涉房屋期间所得的租金收益45925元；2.案件诉讼费用由林明志承担。一审法院查明：2017年1月17日，涉案房屋所在港某世家四期商住项目工程通过竣工验收备案并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年11月27日，南庄公司（出卖人）与林明志（买受人）签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，约定由林明志向南庄公司购买涉案房屋，合同主要内容为：“……第二章商品房基本状况……第三条商品房基本情况……4.该商品房预测建筑面积共45.88平方米，其中套内建筑面积为29.8平方米，分摊共有建筑面积16.08平方米。……第三章商品房价款第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14093.96元，总价款为420000元。第七条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：按揭贷款方式付款：商业贷款首期款：自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50%，金额210000元。除首期款外，剩余房款金额210000元，应于2016年12月27日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……该商品房价款的计价方式、总价款的其他约定见附件四。……第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。……第八章合同备案与房屋（不动产）登记……第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。……”同日，林明志、南庄公司签订《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》，就涉案房屋装饰装修及设备标准作出修改及补充约定，并明确该协议以《商品房买卖合同》的签署生效为生效条件，如《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止，该协议自动终止。同日，南庄公司（出卖人）与林明志（买受人）签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，就《商品房买卖合同》相关合同条款作补充约定，该协议第五条约定：“关于房屋登记（对本合同第二十条的补充）：1、如因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为是出卖人违反本合同第二十条的约定，买受人同意延长办证期限，直至办妥房产证为止。2、由于买受人原因未能按通知书指定日期和要求协同出卖人办理房地产确权登记及相关手续（包括但不限于：逾期未缴纳物业管理维修基金、逾期未补面积差异款等）所造成的逾期，出卖人有权顺延办证期限”；该协议第八条约定：“关于合同的解除1、合同因法律规定或合同约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕后的十个工作日内退还买受人已付款项。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算结清。2、若本合同履行过程中，本合同解除的，解除之前已发生的税费依据国家法律、法规、规章由买卖双方各自承担；因解除本合同后而产生的费用由违约方承担。”2016年11月27日，案外人广州茵某信息科技有限公司出具收据，确认收取林明志支付的涉案房屋装修费60000元。2016年11月30日，涉案房屋物业管理维修基金账户存入物业管理维修基金4200元。同日，佛山市禅城区地税南庄税务分局出具《税收完税证明》，确认林明志已缴纳涉案房屋所涉印花税、契税合计12210元。2016年12月31日，南庄公司出具收据，确认收取林明志支付的涉案房屋房款420000元。2017年7月，林明志与港恒物业公司签订《房屋租赁合同》，约定由林明志向南庄公司出租涉案房屋，租赁期限为2017年8月1日至2023年7月31日，首期租金于2017年11月1日起计租。2017年7月20日，林明志、南庄公司签订《协议书》，就装修费60000元质量补偿问题达成相关约定。2017年11月29日，南庄公司出具收据，上载：“今收到林明志港某世家*区**座****房酒店配置费29800元。”2019年9月4日，佛山市自然资源局向南庄公司出具《佛山市自然资源局关于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块竣工建设履约通知单》，上载：“你单位受让的坐落于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块，依据《国有建设用地使用权出让合同》约定，该宗地建设项目应在2012年8月19日前竣工，经核查发现你单位未按期竣工。按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金，即16196.73元人民币。请你单位严格履行出让合同相关义务，并及时向我局报送项目竣工验收情况，以便我局核查确认实际竣工时间，核定延期竣工违约处置相关事宜。”2019年9月25日，经法院依职权调查取证，佛山市自然资源局禅城分局向法院出具《佛山市自然资源局禅城分局关于对（2019）粤0604民初24023、24024、24025号调查函的回复》，上载：“经查，来函征询的位于案涉三十座的不动产，由于建设单位佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司尚未向我局申请办理商品房首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二及二十四条的规定‘不动产登记应当依照当事人的申请进行……未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。’，因此上述不动产暂时无法办理转移登记，需待建设单位理顺竣工手续，办理首次登记后，才能申请办理转移登记手续。”诉讼中，林明志、南庄公司一致确认林明志已支付完毕购房款，涉案房屋已由林明志接收并出租予港恒物业公司，林明志现已收取房屋租金45925元。一审法院认为，案件系房屋买卖合同纠纷。林明志、南庄公司签订的合同及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，林明志、南庄公司均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。依据双方《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，如因南庄公司原因导致林明志无法于涉案房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书，则南庄公司构成违约，应依约承担违约责任。据佛山市自然资源局禅城分局向法院书面函复内容，至2019年9月25日，南庄公司尚未就涉案房屋所在紫洞南路96号一区三十座不动产申请办理商品房首次登记，则南庄公司已构成上述合同约定之违约行为。南庄公司抗辩主张系政府原因导致迟延办证，但并无有效证据予以证明，应依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定由其自行承担举证不能后果，法院对其上述抗辩意见不予采纳。关于林明志之解除《商品房买卖合同（预售）》诉请。林明志虽系依据双方合同约定以南庄公司构成迟延办证违约行为为由主张解除上述合同，但我国合同法的基本精神是鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定，避免社会资源浪费，故合同解除权的行使应当考虑双方的利益平衡。经法院查明，林明志已向南庄公司支付完毕购房款，并已接收涉案房屋出租予港恒物业公司及收取租金收益达两年之久，故上述《商品房买卖合同（预售）》主要权利义务实已履行完毕。经综合考量双方当事人利益平衡、合同履行进度、合同解除对当事人利益影响等情节，加之秉持维护市场交易秩序稳定之宗旨，涉案《商品房买卖合同（预售）》履行至此已不宜解除，法院对林明志相关解除合同诉请不予支持，林明志可就南庄公司的相关违约行为依法依约主张其承担其他违约责任。同理，法院对林明志基于解除《商品房买卖合同（预售）》诉请所衍生的其他解除贷款合同、退还各款项、计付利息、协助办理退费手续等诉请均不予支持。关于南庄公司反诉主张林明志返还涉案房屋所得租金收益的诉请。据上分析，涉案《商品房买卖合同（预售）》不宜解除，且南庄公司并非租金收益支付方，故林明志基于相关合同合法占有使用房屋并获取之租金收益，南庄公司无权主张予以返还，南庄公司上述反诉诉请缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回林明志的诉讼请求；二、驳回南庄公司的反诉请求。案件本诉受理费4822元，由林明志负担；反诉受理费474元，由南庄公司负担。二审期间，南庄公司向本院提交《首次登记确权清单》，拟证明案涉房产已完成首次登记确权，林明志现可办理案涉房产的不动产权证书。林明志对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，上述证据反而证明南庄公司存在逾期办证的违约行为；港恒物业公司确认该证据的真实性、合法性、关联性。经审查，上述证据来源真实、形式合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋已完成首次登记确权。本院认为，本案二审的争议焦点为林明志与南庄公司之间的本案房屋买卖合同关系应否予以解除。本案中，林明志与南庄公司之间所签《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据本案查明事实，南庄公司未在《商品房买卖合同（预售）》约定期限内协助林明志办理案涉房产的产权登记手续，且南庄公司亦未提交相关证据证明该迟延办证行为系不可归责于其自身事由所致，南庄公司于本案构成违约。虽依《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二项第1点之约定，林明志依法享有合同解除权，但鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定，避免社会资源浪费亦是我国合同法的基本精神。本案中，林明志已支付完毕全部购房款项，接收案涉房产并出租予港恒物业公司收取房屋租金长达两年之久，上述《商品房买卖合同（预售）》主要权利义务已经履行完毕，且根据南庄公司二审期间提交的《首次登记确权清单》可知，案涉房产现已具备了办理产权证书的条件，林明志实现本案合同交易目的已不存在障碍。综上，一审法院结合本案双方当事人的合同履行状态与交易程度，从鼓励交易、避免资源浪费、当事人利益平衡以及维护市场交易秩序稳定的角度出发，驳回林明志要求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉请并无不当，本院依法予以维持。南庄公司存在迟延协助办理房屋产权证书的违约行为，林明志可另行向南庄公司主张相应的违约责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。林明志的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9644元，由上诉人林明志负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年五月二十五日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏