江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初4404号原告：无锡市顺鑫恒太商贸有限公司，统一社会信用代码91320214739443037Q，住所地无锡市新吴区汉江北路191-7号204室。法定代表人：孙卫宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：程军，江苏双汇律师事务所律师。被告：无锡宇亚铝业有限公司，统一社会信用代码91320214MA1XAF9D8T，住所地无锡市新吴区腾龙商业广场5号楼309-1。法定代表人：赵善芝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：浦源、谢凌磊，江苏瀛恒律师事务所律师。被告：信盛（无锡）物流系统工程有限公司，统一社会信用代码913202057596764602，住所地无锡市锡山经济开发区芙蓉中三路128号。法定代表人：沈新介，该单位负责人。被告：交通银行股份有限公司无锡分行，统一社会信用代码913202001359024585，住所地无锡市滨湖区金融二街8号。代表人：杨文胜，该分行行长。委托诉讼代理人：袁征、肖姮，江苏梁溪律师事务所律师。原告无锡市顺鑫恒太商贸有限公司（以下简称顺鑫公司）与被告无锡宇亚铝业有限公司（以下简称宇亚公司）、被告信盛（无锡）物流系统工程有限公司（以下简称信盛公司）、被告交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称交通银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，于2019年11月12日公开开庭进行了审理，原告顺鑫公司的委托诉讼代理人程军，被告宇亚公司的委托诉讼代理人浦源，被告交通银行的委托诉讼代理人肖姮到庭参加诉讼，被告信盛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。于2020年5月15日公开开庭再次进行了审理，原告顺鑫公司的委托诉讼代理人程军，被告宇亚公司的委托诉讼代理人浦源，被告交通银行的委托诉讼代理人肖姮到庭参加诉讼，被告信盛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告顺鑫公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告宇亚公司赔偿其因房屋租赁合同解除导致的租金差价损失346.6668万元，赔偿其因断电、迫使其搬迁造成的经济损失15.75万元；2、请求判令被告信盛公司、被告交通银行对被告宇亚公司346.6668万元的赔偿责任承担连带赔偿责任。事实和理由：2014年5月16日，被告信盛公司将其所有的位于无锡市的房屋出租给原告顺鑫公司使用，双方为此签订了厂房租赁合同。租赁合同履行期间，信盛公司向被告交通银行借款，并以出租房屋向交通银行提供借款的抵押担保。在办理借款抵押手续过程中，信盛公司向交通银行出具了一份所谓由顺鑫公司、信盛公司向交通银行进行承诺的协议书，该协议书中涉及顺鑫公司内容的部分系伪造，加盖的顺鑫公司的印鉴非公司真实公章，顺鑫公司对此一无所知。在该协议中，显示顺鑫公司同意在交通银行实现抵押权时自动解除与信盛公司的租赁合同关系。交通银行取得该顺鑫公司提供的协议书后，为信盛公司办理了借款，信盛公司就该出租房屋为交通银行办理了抵押权登记。后因信盛公司无力清偿交通银行的借款，交通银行经过法院诉讼判决和执行，将顺鑫公司租赁使用的房屋进行拍卖，由被告宇亚公司竞买成功取得该房屋。宇亚公司取得租赁房屋产权后，多次向顺鑫公司表明要求解除信盛公司与顺鑫公司的房屋租赁合同，不再将租赁房屋出租给顺鑫公司，并限期要求顺鑫公司搬离。为此，顺鑫公司明确向宇亚公司表明，信盛公司为取得交通银行借款所提供的协议书系伪造，没有法律效力，顺鑫公司履行房屋租赁合同中没有违约行为，按照买卖不破租赁的法律规定，宇亚公司应当继续履行信盛公司与顺鑫公司签订的房屋租赁合同。但宇亚公司不顾顺鑫公司的意见，持续干扰顺鑫公司的正常经营活动，采取了断电等手段逼迫顺鑫公司搬离，对此给顺鑫公司造成严重经济损失。为避免损失继续发展，顺鑫公司在被逼无奈情形下职能另寻租赁场所，于2019年5月10日搬离了租赁厂房。顺鑫公司认为，宇亚公司不顾具有法律效力的租赁协议，采取非法手段逼迫顺鑫公司搬离租赁房屋，由于房屋承租价格上涨，导致顺鑫公司多支付房屋租赁费用，造成房屋租赁费差价损失及搬离产生的损失，该部分损失应由宇亚公司承担赔偿责任。信盛公司作为原租赁协议相对人与交通银行提供非顺鑫公司签订及盖章的协议书，将租赁房屋进行抵押，造成合法的租赁协议无法履行，应当与宇亚公司对顺鑫公司的损失承担连带赔偿责任。由于原租赁协议约定的年租金为75万元，搬离后新租的同样房屋年租金为140万元，顺鑫公司主张租金差价为65万元，计算五年三个月的差价损失为346.6668万元；另外，合同解除导致的搬迁损失为15.75万元。以上损失，因顺鑫公司无法与被告协商解决，故诉至法院要求赔偿。顺鑫公司为支持其主张的事实及观点，举证如下：1、2014年5月16日顺鑫公司与信盛公司签订的租赁合同一份。证明顺鑫公司于2014年9月1日即租赁了信盛公司位于无锡市的房屋，租赁面积依照5000平方米计算，每平方米每年租金150元，年租金为75万元的事实。2、2016年6月16日顺鑫公司、信盛公司、交通银行的三方协议一份及南京康宁司法鉴定中心（以下简称鉴定中心）的康宁司鉴中心（2020）文鉴字第5号司法鉴定意见书。证明三方协议系中顺鑫公司的公章印鉴为假，其中涉及顺鑫公司承诺部分的内容系杜撰，顺鑫公司对该协议完全不知情，协议对顺鑫公司无效。3、无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）执行裁定书一份。证明2019年1月15日，宇亚公司通过司法拍卖程序获得无锡市顺鑫公司承租房屋的所有权的事实。4、录音资料。证明顺鑫公司明确告知宇亚公司律师三方协议中涉及顺鑫公司的内容为伪造，并且其已经足额支付了租金不存在违约的情形下，宇亚公司仍表示要解除租赁关系逼迫顺鑫公司迁出承租房屋。宇亚公司无视合法租赁关系，其存在违约的主观恶意。5、2019年3月25日、27日，梁溪法院执行谈话笔录。证明顺鑫公司在宇亚公司逼迫下被迫搬离的属实。6、2017年10月13日梁溪法院执行局与信盛公司法定代表人及实际控制人的谈话笔录。证明张华系信盛公司实际控制人，也负责租金的收取。7、2019年4月顺鑫公司与无锡市广泰电器科技有限公司（以下简称广泰公司）签订的房屋租赁合同一份及支付凭证。证明顺鑫公司2019年5月10日搬离后新租房屋的租金为每平方米280元，每年租金为140万元，与原租赁合同的年租金差价为65万元，结合其他证据，证明顺鑫公司的租金差价损失为346.6668万元。8、厂房租赁合同补充协议、收条、借条、银行转账明细。证明顺鑫公司与信盛公司通过借款冲抵租金的方式清偿了租金。9、2014年10月28日顺鑫公司承租信盛公司房屋的照片及视频。证明顺鑫公司不少信盛公司租金，没有违约。10、新房屋租赁中介合同及中介费用支付凭证。证明顺鑫公司支付中介费用损失50000元。11、发电机组租赁合同、支付凭证。证明宇亚公司断电行为造成顺鑫公司损失9900元。12、收条等。证明宇亚公司断电后，顺鑫公司为了避免损失承租货车，增加支付28000元。13、收条等。证明宇亚公司断电后，顺鑫公司铲车不能够使用，聘用搬运工，增加费用支付8400元。14、收条等。证明顺鑫公司搬离需要拆货架，聘请人员拆货架，增加支付费用15500元。15、收条等。证明宇亚公司断电，顺鑫公司需要叉车搬运货物，增加支付费用18400元。16、搬离仓库员工支付费用凭证。证明宇亚公司迫使顺鑫公司搬离承租的房屋，顺鑫公司员工增加搬迁劳动，多支付的费用27300元。以上合计证据10至证据16证明顺鑫公司搬迁损失为15.75万元。被告宇亚公司辩称：对于原告顺鑫公司提出的租金差价损失为346.6668万元，以及15.75万元搬迁损失不应由被告宇亚公司承担。宇亚公司认为，宇亚公司通过竞买为合法取得房屋，宇亚公司在竞买前系基于顺鑫公司在其与信盛公司、交通银行的三方协议中的承诺，即交通银行行使抵押权时，顺鑫公司承诺与信盛公司的租赁合同关系自动解除作为重要因素而参与竞买，换言之，宇亚公司系基于对梁溪法院和评估方的公信力，基于该三方协议的信赖为重要因素进行的竞买。宇亚公司在竞买过程中，有理由确认协议的真实性，故该协议至今是否能够认定为伪造与宇亚公司无关。宇亚公司于2019年1月15日取得案涉房屋产权，要求顺鑫公司搬离并无过错，顺鑫公司拒不配合的，宇亚公司有权采取相应措施。顺鑫公司因断电、搬迁所产生的费用也与宇亚公司无关，顺鑫公司搬迁中的中介费属于非必要损失，属于顺鑫公司自行扩大的损失，拆货架、叉车、租车、员工补贴费不属于损失，系必然产生的支出。关于顺鑫公司提出的买卖不破租赁的问题，宇亚公司认为，由于宇亚公司信赖法院的拍卖，在拍卖中梁溪法院也向宇亚公司披露了三方协议，该三方协议对宇亚公司有效，宇亚公司有理由按照该协议内容要求顺鑫公司搬离，故买卖不破租赁不适用于宇亚公司。综上，宇亚公司在给予顺鑫公司合理搬迁期限，在多次明示顺鑫公司拒不搬离会影响宇亚公司自行使用案涉房屋的计划的情况下，顺鑫公司仍拒不搬离才导致宇亚公司对其断电，宇亚公司的行为是为了维护自身合法权益，该行为不违反法律规定，故宇亚公司无需承担顺鑫公司的损失。宇亚公司为支持其主张的事实及观点，举证如下：17、房地产评估报告。证明估价项目是信盛公司所有的坐落于锡山区的涉案工业房地产价值评估，估价委托人为梁溪法院。房地产估价机构为江苏求实土地房地产评估咨询有限公司。该评估报告第四页第五行，明确记载在交通银行按照抵押合同的约定行使抵押权时，本案顺鑫公司与信盛公司确认对抵押物，即本案涉案房屋的租赁关系自动解除。被告信盛公司未提供抗辩意见及证据材料。被告交通银行辩称：交通银行对原告顺鑫公司的损失无需承担赔偿责任。交通银行对被告信盛公司的债权，由于信盛公司没有按期还贷，该笔债权作为不良资产于2017年11月1日转让给了中国华融资产管理股份有限公司（以下简称华融公司），事后也在江苏经济报上登了催收公告，2017年11月30日，华融公司又将该债权转让给华融汇通资产管理有限公司（以下简称汇通公司），2018年6月29日，汇通公司将债权转让给无锡市鼎强投资有限公司（以下简称鼎强公司），故涉案债权的所有人为鼎强公司，鼎强公司于2019年1月31日领取了执行款项，并由其公司向梁溪法院申请结案，其交通银行无需对顺鑫公司承担责任。交通银行为支持其主张的事实及观点举证如下：18、交通银行与华融公司的不良资产批量转让协议、催收公告、华融公司与汇通公司的资产转让协议书、授权书、交通银行受托处置资产公告、汇通公司与鼎强公司的资产转让协议书、梁溪法院执行款发放审批表、鼎强公司结案申请书、发送鼎强公司的执行结案通知书。经审理查明：2014年5月16日，原告顺鑫公司与被告信盛公司协商签订房屋租赁合同一份，约定由顺鑫公司向信盛公司承租其所有并位于无锡市锡山区的房屋用于生产经营，租赁期限10年，自2014年9月1日至2024年8月31日，租金为每平方米每年150元，租赁房屋的图纸面积为5670平方米，实际结算按照5000平方米计算租金，年租金为75万元。合同签订后，顺鑫公司承租使用租赁房屋并给付信盛公司房屋租金。2016年6月，信盛公司向被告交通银行申请贷款，交通银行为保证资金安全，要求信盛公司提供有效担保，信盛公司同意将其出租给顺鑫公司的房屋为其借款向交通银行提供抵押担保，并承诺保证交通银行实现抵押权时，顺鑫公司与信盛公司的房屋租赁合同自动解除。为此，信盛公司伪造顺鑫公司公章制造了信盛公司与顺鑫公司的协议书提供给交通银行，交通银行对该协议为伪造不知情，经过形式审查在该协议书上以抵押权人的身份加盖了业务合同专用章。后信盛公司就抵押房屋办理了抵押权登记，交通银行向信盛公司依约放贷。信盛公司伪造的协议书记载，“在交通银行按抵押合同的约定行使抵押权时，信盛公司与顺鑫公司确认对抵押物的租赁关系自动解除。对租赁关系解除后给顺鑫公司造成的损失，由信盛公司与顺鑫公司自行协商解决，顺鑫公司不得对交通银行或抵押物主张权利。”该协议记载的制作时间为2016年6月16日。由于信盛公司对交通银行的借款未按期归还，造成逾期。该债权最终成为交通银行的不良资产。2017年11月1日，交通银行与华融公司经签订协议，将对信盛公司的债权转让给华融公司。后华融公司又将该取得的债权转让给汇通公司，汇通公司又转让给鼎强公司。转让给鼎强公司之前，该对信盛公司的债权已经权利人起诉由梁溪法院判决后执行。梁溪法院在执行过程中，对租赁房产委托进行了评估并依法拍卖。被告宇亚公司在竞买过程中，获知梁溪法院披露的信盛公司、顺鑫公司、交通银行的三方协议，相信信盛公司、顺鑫公司将自动解除房屋租赁合同的承诺，即参与了竞买，并通过竞买成功取得顺鑫公司承租厂房所有权。宇亚公司取得信盛公司的厂房后自用，基于三方协议的内容，不同意顺鑫公司继续按照原信盛公司签订的合同承租该房屋，为此要求顺鑫公司搬离。顺鑫公司以其不知情三方协议达成的事实，并向宇亚公司声明该协议为伪造，其中涉及顺鑫公司的内容为虚假等理由不予搬迁。因宇亚公司与顺鑫公司不能取得一致意见，宇亚公司对顺鑫公司采取了断电等行为，致使顺鑫公司不能正常开展生产经营活动。在此情况下，顺鑫公司即通过中介，于2019年4月经与广泰公司签订的房屋租赁合同承租使用广泰公司厂房。顺鑫公司与广泰公司的房屋租赁合同约定，由顺鑫公司租赁使用广泰公司位于无锡市锡山区厂房东面半跨，面积4800平方米，每平方米每年租金为280元，年总租金为134.4万元，分二次支付，先付后租。合同签订后，顺鑫公司于2019年5月10日搬至广泰公司出租房屋。顺鑫公司在搬迁过程中及因宇亚公司断电等产生经济损失15.75万元，包括因宇亚公司断电，顺鑫公司为开展生产，租赁发电机组产生租赁费9900元，因断电为避免损失承租货车增加的费用28000元，因断电铲车不能用而聘用人力增加费用8400元，因断电需要叉车搬运货物增加费用18400元，寻找新承租房支出的中介费50000元，因搬离需拆货架增加拆除人力费用15500元，因搬离增加搬迁劳动人力费用27300元。因顺鑫公司认为其以上所述之损失，均为宇亚公司、信盛公司、交通银行存在过错所导致，故其要求作出赔偿，由于无法通过协商解决，故其诉至法院要求理涉。上述事实，由原告顺鑫公司、被告宇亚公司、被告交通银行举证的证据材料，以及各当事人的陈述及抗辩意见经本院审查判断作出认定。本院认为：原告顺鑫公司与被告信盛公司的租赁合同及顺鑫公司与广泰公司的租赁合同均真实有效。根据前后二份合同的比较，可以计算每平方米的租金差价为130元每平方米每年，前合同的租赁面积为5000平方米，后合同的租赁面积为4800平方米，后合同租赁使用的面积小于前合同，可以计算出顺鑫公司每年的租金差价损失为62.4万元。顺鑫公司自2019年5月10日搬离锡山区芙蓉中三路128号租赁房屋的事实各当事人未提异议，该事实本院予以确认。据此，本院依据顺鑫公司与信盛公司租赁合同租期至2024年8月31日止的约定，顺鑫公司主张5年3个月的租金差价损失，本院予以支持，但顺鑫公司计算的346.6668万元损失有误，应认定为327.6万元。关于顺鑫公司主张的宇亚公司断电造成的损失，以及搬迁造成的损失，本院认为，断电造成的损失包括租赁发电机组产生的租赁费9900元，包括承租货车增加的费用28000元，包括铲车不能用而聘用人力增加费用8400元，包括因断电需要叉车搬运货物增加费用18400元，合计64700元；因搬迁造成的损失包括为寻找新承租房支出的中介费50000元，和因搬离需拆货架增加拆除人力费用15500元，因搬离增加搬迁劳动人力费用27300元，合计92800元。关于上述顺鑫公司全部损失的承担，应否由宇亚公司、信盛公司、交通银行各方承担赔偿责任的问题。本院认为，应否承担侵权赔偿责任，应首先判断民事主体是否存在过错，本案中，宇亚公司通过梁溪法院组织的司法竞拍而参加竞买成功竞得芙蓉中三路128号拍卖房产本身没有过错，且宇亚公司在竞买过程中也知悉拍卖房产系为满足抵押权人实现债权，并在实现债权时原有房屋上的租赁关系自动解除。由于系法院组织的司法拍卖，宇亚公司对该房屋租赁关系在竞买成功后能够自动解除，按照常人判断为应当的结果。至于三方协议是否有假，即使协议客观上真的因造假而无效，在司法拍卖中，对宇亚公司来说不属于其预见的范围，除非拍卖前有人向其披露真实情况，但本案中没有证据显示宇亚公司竞买中知悉三方协议中一方造假的事实。据此，宇亚公司相对于信盛公司、顺鑫公司为善意第三人，按照拍卖时给出的商事外观其有理由相信信盛公司、顺鑫公司在租赁房屋所有权转让后，信盛公司、顺鑫公司会按照合同约定解除房屋租赁关系。据此，宇亚公司取得房屋所有权后，其有权要求顺鑫公司解除房屋租赁关系，“买卖不破租赁”的规则并不适用于本案，故宇亚公司要求顺鑫公司搬离出租房的行为没有过错，其对顺鑫公司因租赁新的房屋而产生的租金差价损失，无需承担赔偿责任。即便如此，本院注意到宇亚公司为实现其对房屋的控制，采取了对顺鑫公司断电的行为，该行为不当具有过错。但另一方面，本院也注意到，宇亚公司也给予了顺鑫公司必要的搬离时间，只是在顺鑫公司没有搬离行动后，宇亚公司才采取了断电行为，故顺鑫公司对因断电造成的损失也存在过错，双方过错相当对损失应各半承担。综上，断电损失64700元，由宇亚公司向顺鑫公司赔偿一半。至于顺鑫公司搬离过程中产生的92800元损失，该部分损失与宇亚公司过错行为没有因果关系，宇亚公司无需承担责任。关于信盛公司应否承担责任，本院认为，信盛公司为顺鑫公司房屋租赁合同关系的合同相对方，其在双方租赁合同成立后应当信守承诺，严格履行自己的合同义务，但本案中，通过司法鉴定已经能够明确证明信盛公司提交交通银行的协议中涉及顺鑫公司的公章印鉴为伪造，故可以认定信盛公司为达到向交通银行借款的目的，不惜伪造涉及顺鑫公司承诺部分的内容，其行为明显侵犯了顺鑫公司的权利，应当对顺鑫公司承担侵权责任。如果没有信盛公司的该行为，就不可能产生顺鑫公司解除租赁合同的后果，据此信盛公司应当对顺鑫公司租赁房屋的差价损失327.6万元、搬迁损失92800元承担赔偿责任。另信盛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，其行为在本案中视为放弃质证及抗辩的权利，应当承担对其不利的法律后果。本院注意到，顺鑫公司与信盛公司的合同期限至2024年8月31日，顺鑫公司与广泰公司签署的房屋租赁合同期限为截止2021年5月9日，顺鑫公司主张的差价损失为计算到2024年8月31日。其中虽然相差三年多，但应可以预见到正常情况下顺鑫公司到期后将继续承租使用房屋，不能以顺鑫公司目前签署的合同期限较短而否定先前其能够获得的合同利益。当然，如果顺鑫公司到期后确实不存在租赁使用房屋的必要，则是另一回事，到时信盛公司可以依据未来出现的情势，寻求自己的权利救济方式。关于交通银行应否向顺鑫公司承担责任的问题，本院认为，交通银行向信盛公司提供贷款过程中，要求信盛公司提供房产抵押担保，并为了减少风险要求实现债权时能够除去房屋上的租赁关系，属于正常要求。交通银行提供贷款时没有义务保证他方权利不受损害的义务，除非其参与了伪造三方协议。但本案中没有证据证明交通银行参与了伪造协议进而损害顺鑫公司权利的事实，故交通银行对顺鑫公司的损害没有过错也没有因果关系，交通银行对顺鑫公司不承担责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、第十二条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告无锡宇亚铝业有限公司应于本判决生效后五日内赔付原告无锡市顺鑫恒太商贸有限公司经济损失32350元。二、被告信盛（无锡）物流系统工程有限公司应于本判决生效后五日内赔付原告无锡市顺鑫恒太商贸有限公司租赁房屋的差价损失3276000元、搬迁损失92800元，合计3368800元。三、驳回原告无锡市顺鑫恒太商贸有限公司对被告交通银行股份有限公司无锡分行的诉讼请求。四、驳回原告无锡市顺鑫恒太商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35794元，鉴定费3100元，合计38894元，由原告顺鑫公司负担2394元，由被告宇亚公司负担347元，由信盛公司负担36153元（顺鑫公司同意其预交的上述费用中由宇亚公司、信盛公司负担的部分，由宇亚公司、信盛公司于本判决生效后立即向其直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  杨琦东人民陪审员  王 玲人民陪审员  邱新华二〇二〇年五月二十一日书 记 员  张 麟