洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初113号原告：刘畅，男，1993年2月9日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：刘志恒，河南光法（洛阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊晓楠，河南光法（洛阳）律师事务所实习律师。被告：张莹，女，1982年2月9日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：王宗良，河南诚然律师事务所律师。被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司。住所地：洛阳市洛龙区金城寨街7号正大国际中心33层。法定代表人：白松朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宏华，女，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：冯友权，男，该公司员工。原告刘畅与被告张莹、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称洛阳懿皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘畅及其委托诉讼代理人刘志恒，被告张莹的委托诉讼代理人王宗良及被告洛阳懿皇公司的委托诉讼代理人王宏华、冯友权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘畅向本院提出诉讼请求：1.判令张莹、洛阳懿皇公司继续履行《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，并协助刘畅办理不动产过户登记；2.判令张莹支付迟延履行违约金（以580000元为基数，按照每日万分之四的标准自2019年8月15日暂计算至2019年10月31日为17400元，此后亦按此标准计算至张莹协助刘畅办理过户登记完成之日）；3.本案诉讼费用由张莹、洛阳懿皇公司承担。诉讼过程中，原告刘畅变更诉讼请求为：1.依法判令解除刘畅、张莹及洛阳懿皇公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2.判令张莹、洛阳懿皇公司支付违约金116000元；3.判令洛阳懿皇公司退还中介服务费、代办服务费、贷款服务费等共计15000元；4.本案诉讼费用由张莹、洛阳懿皇公司承担。事实和理由：2019年7月17日，刘畅、张莹及洛阳懿皇公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定张莹将其名下位于老城区××与××交叉口西北角九都新天地1幢2-401号房产出卖给刘畅；房产转让总价款为580000元；刘畅、张莹于2019年8月15日之前进行银行面签；面签后张莹应积极配合刘畅签订正式买卖合同及办理过户手续；如未按照约定时间履行相应义务，则按延迟天数、以房产总价为基数，按日万分之四向守约方支付违约金等。签约后，刘畅当即支付居间服务费用。此后刘畅一直积极履行合同义务，但张莹一直无故拖延，拒不配合，致使合同至今仍无法履行。《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系双方当事人真实意思表示，已经成立并合法有效。张莹拒不履行合同义务的行为违反了合同法的规定。现因双方已不存在继续履行合同的可能性及必要性，依据合同约定的解除权，请求解除合同。被告张莹辩称，1.本案应为房产经纪合同纠纷。刘畅与张莹之间并未签订房屋买卖合同，刘畅仅与张莹委托发布房源信息的宋焕之间签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，宋焕的行为属于无权代理。洛阳懿皇公司在房产经纪过程中存在隐瞒或重大过失，导致居间合同无法履行。洛阳懿皇公司在与宋焕签订居间合同前并未告知张莹或宋焕有关本案标的房屋过户所需要的材料，以及在签订正式房屋买卖合同前应当提供的协助事宜。具体而言，洛阳懿皇公司未查验居间合同卖方资格、房产权属情况、是否获得所有房屋共有人同意转让、代理人是否获得所有房屋共有人授权，在未向买方披露上述信息的情况下，就撮合刘畅、宋焕与其签署了居间合同，因该合同未获得房屋共有人或获得卖房授权代理人的签字，故该合同不生效。洛阳懿皇公司违法违规进行房产经纪，故因合同不能履行造成的损失，均应由洛阳懿皇公司承担。2.本案标的房屋未经任何房屋共有人或获得卖房授权的代理人书面同意转让，属于《城市房地产管理法》第三十七条规定的不得转让的房屋。依照《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为上述房屋提供经济服务，懿皇公司作为专业房地产经纪机构，违法提供经济服务。在房产经纪的过程中，对于本案标的房屋的性质、权属、委托手续是否有效等均未尽到审查注意义务，最终导致居间合同无法履行。虽然张莹在宋焕签署居间合同后同意转让房屋，但房屋其他共有人李挺不同意转让房屋，并且刘畅并未履行居间合同约定的面签、支付首付款至贷款银行监管账户等先履行义务，故张莹不存在违约责任。因洛阳懿皇公司对于上述重大信息未能及时、准确、审慎地向宋焕、刘畅以及张莹进行披露，未能全面履行居间合同约定的义务，其应承担赔偿损失的责任。3.洛阳懿皇公司存在教唆张莹采取欺诈手段办理房屋过户的违法情形。签订居间合同后，洛阳懿皇公司得知张莹的婚姻状况及本案标的房屋登记时间，才了解到居间合同并无房屋共有人李挺的签字。张莹在宋焕签署居间合同后同意转让房屋，但房屋其他共有人李挺不同意转让房屋。洛阳懿皇公司教唆张莹谎称单身，企图让张莹用户口本以单身的身份办理过户。综上，洛阳懿皇公司在提供经纪服务过程中，存在多项违法情形。在宋焕签署居间合同之后，张莹才被不断告知需要补充的材料、需要协助的事项，甚至被教唆采取欺诈手段交易。故因居间合同无法履行导致的损失，均应由洛阳懿皇公司承担。被告洛阳懿皇公司辩称，1.三方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》为有效合同，居间方同意解除。2019年7月19日，张莹、刘畅在洛阳懿皇公司的居间下，签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定：张莹将其坐落于洛阳市老城区××与××交叉口西北角九都新天地1幢2-401号住宅出售给刘畅，房产转让总价款为人民币伍拾捌万元整（￥：580000元）等内容。合同签订时，张莹不在场，但张莹委托宋焕作为其代理人签订合同，宋焕出具了张莹的授权委托书。根据张莹提供的房产证及身份证显示，该房产的所有人为张莹，房屋共有情况为单独所有，证明张莹有权独自出售该房产。该合同系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，已有效成立。鉴于现在卖方违约，该合同目前已无法继续履行，洛阳懿皇公司同意解除合同。2.张莹是违约方，应向刘畅支付违约金并赔偿其他损失。合同签订后，洛阳懿皇公司积极配合买卖双方履行合同，需要卖方配合买方到银行办理面签时，张莹以种种理由推脱，拒不配合买方办理面签，致使合同无法继续履行。3.刘畅要求洛阳懿皇公司支付116000元违约金无任何法律依据及合同依据，应依法予以驳回。根据合同约定，买卖双方任何一方构成根本违约，守约方可向违约方主张房款20%的违约金，这是买卖双方的约定，洛阳懿皇公司作为居间方，刘畅无权要求洛阳懿皇公司支付20%的违约金。根据法律的相关规定，洛阳懿皇公司与张莹既不构成共同侵权，也不构成共同违约。4.刘畅的中介费损失应向违约方主张。洛阳懿皇公司共收取刘畅各项费用共计15000元，其中中介服务费11600元、代办过户费2000元、贷款服务费1400元。根据《合同法》第四百二十六条及《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》第十三条违约责任2之规定，洛阳懿皇公司已促成该合同有效成立，且在合同履行过程中无任何过错，造成合同无法履行的原因是卖方张莹违约，根据合同约定，应由张莹承担刘畅佣金的损失。对中介服务费11600元，由于洛阳懿皇公司已经促成了买卖双方的合同成立，已经完成了居间服务工作，此费用洛阳懿皇公司不予退还。至于代办过户费2000元、贷款服务费1400元，共计3400元，由于合同已无法继续履行，洛阳懿皇公司同意返还。5.在本案庭审中，张莹只字不提自己严重违约的事实，刻意歪曲事实，意欲将自己的过错强加于居间方，是不道德的行为。居间方在签订合同时尽到了审慎注意义务，无任何过失。综上，请求法院依法裁决。本院经审理认定事实如下：2019年7月份，张莹委托其姨妈宋焕到洛阳懿皇公司的门店登记本案涉案房屋的房源信息，洛阳懿皇公司当时并未查看房屋权属证书及张莹的身份证件等有关资料。后洛阳懿皇公司将该房源信息推荐给刘畅。2019年7月19日，宋焕作为张莹的代理人到洛阳懿皇公司门店签订合同。因张莹未向宋焕出具书面的委托书，洛阳懿皇公司工作人员通过电话的形式向张莹宣读了一份洛阳懿皇公司制作的委托书，张莹表示无异议后由宋焕代张莹在该授权委托书上签名。当日，宋焕作为张莹（卖方）的代理人与刘畅（买方）、洛阳懿皇公司（居间方）签订一份《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定卖方拟转让房产坐落于老城区××与××交叉口西北角九都新天地1幢2-401，房产证号：洛房权证市字第××号；房产用途为住宅；产权性质商品房；该房产转让总价款为580000元，该转让价款不含税、费；买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，需确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2019年8月15日前面签，面签受理后3个工作日内支付首付款175000元至贷款银行监管账户；买卖双方需积极配合，于洛阳市《存量房买卖合同》签订之后3个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；国家规定房屋买卖交易过户时所支付的税、费，经买卖双方协商由买方承担，该房屋配套设施更名费由买方承担；居间方代为保管物业交接保证金3000元；卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任；居间方在本合同签订时，向买方收取佣金11600元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外；因居间方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方应向买卖双方返还已收取的费用，造成买卖双方损失的，应承担赔偿责任等内容。同日，刘畅向洛阳懿皇公司交纳中介服务费11600元及代办过户费2000元、代办贷款服务费1400元，合计15000元。合同签订前，洛阳懿皇公司未书面告知张莹房屋交易的一般程序及应当由其协助的事宜及提供的资料。合同签订后，洛阳懿皇公司才发现涉案房屋系张莹与李挺婚后取得的财产，告知张莹银行面签需要张莹与李挺共同到场。后张莹因种种原因未能配合刘畅办理银行面签，并表示不再出售该房屋，为此，刘畅持状诉至本院。本院认为，宋焕作为被告张莹的代理人与原告刘畅、被告洛阳懿皇公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，被告张莹对该代理行为予以确认，故代理行为有效。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。被告张莹因自身原因未将房屋出售给原告刘畅，且逾期已经超过30天，符合合同约定的解除条件，庭审中，被告洛阳懿皇公司表示同意解除合同，故原告刘畅要求解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告洛阳懿皇公司收取原告刘畅的代办过户费2000元及代办贷款服务费1400元，因合同解除应当退还给原告刘畅。关于被告洛阳懿皇公司收取原告刘畅的服务费11600元，因被告洛阳懿皇公司在居间服务过程中未尽到相应的审查义务和告知义务，其存在相应的过错，故其收取的11600元的服务费应当予以退还。关于原告刘畅要求被告张莹、洛阳懿皇公司支付违约金116000元的诉讼请求，被告张莹未能及时按合同约定履行相应义务虽然系被告洛阳懿皇公司在居间服务过程中未尽到相应的告知义务造成的，但在其具备履行合同条件的情况下仍不予履行，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告刘畅主张的违约金过高，且未举证证明存在损失，本院酌定违约金为10000元。被告洛阳懿皇公司不存在违约行为，不应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《房地产经纪管理办法》第二十一条、第二十二条的规定，判决如下：解除原告刘畅与被告张莹、洛阳懿皇房产经纪有限公司于2019年7月19日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；被告张莹于本判决生效之日起十日内支付原告刘畅违约金10000元；被告洛阳懿皇房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘畅中介服务费11600元、代办过户费2000元及代办贷款服务费1400元，合计15000元；四、驳回原告刘畅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5455元，由原告刘畅负担815元，被告张莹负担2320元，被告洛阳懿皇房产经纪有限公司负担2320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  袁玲玲二〇二〇年五月二十八日书记员  山艺萌