广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1403民初472号原告：张志琛，男，汉族，1992年2月17日出生，住所广东省梅州市蕉岭县***********，现住梅州市万达华府******，公民身份号码441************311。被告：钟文彬，男，汉族，1978年9月16日出生，住所广东省深圳市福田区*****************，现住广东省深圳市龙岗区黄阁路立方花园B区**21E，公民身份号码441************296。委托诉讼代理人：张文源，系广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹鼎昊，系广东义致律师事务所实习律师。被告：周利娥，女，汉族，1981年4月15日出生，住所广东省梅州市梅县********红一，公民身份号码441************724。原告张志琛诉被告钟文彬、周利娥租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告张志琛，被告钟文彬及其委托诉讼代理人张文源、邹鼎昊到庭参加了诉讼。被告周利娥经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志琛诉称，原告为开店经营餐饮生意，便在梅县区寻找出租的店铺，看到被告店铺贴出了旺铺招租的广告，便拨打了广告上的被告周利娥的联系电话，后双方约定时间参观了店铺。参观店铺时是被告周利娥在全程接待，原告参观考察后觉得店铺合适便打算租下被告钟文彬位于梅县**********************。原、被告双方于2019年10月9日签订了《店铺租赁合同》，签订合同时被告周利娥告知原告该店铺是其亲戚被告钟文彬的，被告周利娥受被告钟文彬委托替其店铺招租并签订合同，并将店铺的房地权证发给原告查看，原告看其掌握店铺钥匙和房地权证，便相信了被告周利娥与其签订了合同。《店铺租赁合同》约定：店铺租赁期限为2019年11月1日起至2023年10月31日止，当年月租金为9000元每月，租金每两年递增10%，租金按月缴纳，于每月5日前交清，并约定在该合同签订之日原告须支付被告保证金18000元。合同签订完成后原告便通过微信转账向被告周利娥支付了保证金18000元，之后原告便开始对店铺进行装修，包括水电、卫生间、排油烟系统、木工、墙体装饰、招牌等硬装修，共花费86254.2元人民币。原告的店铺于2019年11月5日正式开始营业，店名为：梅州市梅县区王贵仁美食店，主营麻辣烫等小吃美食。在原告租店的前三个月一切都有序的进行，原告每月都按时将租金9000元支付给被告周利娥直至2020年1月下旬开始，席卷全国的新冠肺炎疫情越来越严重，全国各地各行各业都在响应国家、政府号召积极联防联控，与疫情展开搏斗。同时中央和地方政府均发布命令要求除疫情防控相关企业外，全部停产停业，不得开门营业。原告的店铺作为餐饮行业，更要身体力行，率先带头关闭店铺，暂停营业，为其他行业的经营者做好表率作用，用实际行动为梅州市、梅县区的疫情防控工作贡献自己的力量。原告因疫情防控的需要暂停营业后，因一个多月无法营业，无分毫收入，损失严重，在此情况下原告实在是无法再承担高昂的店租，便与被告周利娥协商是否能将2月份的店租减半。当原告将此想法告知被告周利娥并将5900元租金（己超一半）通过微信转给被告周利娥时，便立即招来被告周利娥侮辱性的谩骂和威胁，言语之间充满了鄙夷和不屑，毫无商量的余地，原告便告知被告周利娥,停产停业是政府要求，是为了防控疫情，为了整个梅县人民的安危，谁料被告竟答复“又不是房东要求你们停产停业的，政府让你们停业关我们什么事”等毫无责任担当的相关话语，原告愤怒却毫无办法。后原告告知被告，现下这种情况己经符合合同法规定的不可抗力因素，按照法律规定，我方可以全部或部分免除合同约定的责任，但被告依然无动于衷。2020年3月1日，被告周利娥在毫无法律依据，且未经原告同意的情况下便擅自将店铺电关掉，店门上锁，并在店铺正面极其显眼的地方贴上“旺铺招租”的招租广告，经原告多次警告无果，仍然未摘下，且多次以微信和电话等方式驱赶、恐吓原告尽快将店内物品搬离。被告的相关行为造成了原告店铺冰箱内菜品的腐坏和恶劣影响，极大地损害了原告的声誉和品牌公信力，严重损害了原告的经济利益。原告认为，根据合同法第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。该次新冠肺炎疫情在原被告双方签订合同时完全无法预见，它来得快、来得突然，既不能预知，也不能避免，故此次疫情符合不可抗力的构成要件，原告要求被告减半收取2月份店租的说法是符合法律规定的，原告减免支付一半甚至全部2月份租金的权力是法律赋予的，具有强制性，无需经过被告同意，原告向被告支付2月份租金5900元（己超一半）是完全履行自身义务的行为，因此原告根本不存在逾期支付租金或其他违约行为。反倒是被告的行为己经从根本上违反了合同的约定和法律的规定，违反了作为一个出租方应当履行的义务，即保证出租的店铺能够正常、合法地被承租方使用，即使被告认为原告减半支付店租的要求不符合合同约定或法律规定，也应该通过法律途径解除合同后再要求原告搬离或者要求支付全款租金，而不是在没有任何法律依据的情况下未经原告同意擅自将店铺停电、店门锁死并将店铺二次出租，致使原告的菜品、品牌声誉、客源、口碑等遭受重大损失。综上所述，被告的违法行为己经严重损害原告的合法利益，现原告为了维护自身的合法权利，特具此状，望人民法院在查清事实的情况下判如所请：1、请求法院判令解除原、被告双方于2019年10月9日签订的《店铺租赁合同》。2、判令被告退还原告保证金人民币18000元。3、判令被告赔偿原告店铺冰箱内菜品损失费人民币3000元。4、判令2020年2月份原告需支付的店租减半。5、判令被告赔偿原告店铺装修装饰费人民币86254.2元。被告钟文彬辩称，一、本答辩人不同意解除涉案的《店铺租赁合同》。一方面，被答辩人所述与案件事实不符，答辩人根本不存在毁约停租、另租他人等事实，被答辩人在起诉状中所描述情况，与客观事实不符；另方面，真正想毁约解除《店铺租赁合同》的当事人系被答辩人自身，而不是本答辩人，事实上，被答辩人只是不想去承担新冠疫情影响下更大的店铺经营风险，故意制造种种事端和假象，欲达到既解除了《店铺租赁合同》，又不负违约责任的“理想结果”。当然，对于被答辩人企图，本答辩人并不能予以同意，在此情形下，被答辩人又以诉讼方式欲达成解除合同的目的，其解除合同的诉讼主张，既缺乏事实和法律基础，也与民事活动之“诚实信用”、“风险自负”原则相背离，答辩人不同意被答辩人解除合同的诉讼请求。二、新冠疫情影响，不是被答辩人解除合同或拒交租金的理由。首先，必须明确，被答辩人一直未依约交付2020年2月的租金，依答辩人与被答辩人于2019年10月9日签订《店铺租赁合同》第三条第2款的约定，迟延交租是严重的违约行为，被答辩人作为违约方无权解除或终止该租赁合同。其次，新冠疫情的影响，不是被答辩人拖欠、拒付租金的理由。事实上，新冠疫情的影响是多方面的，对于被答辩人而言，疫情可能影响到店铺的经营方式、经营规模等，并导致收入相对减少、经营出现一定困难等，但，绝对不是完全停业、经营不能的极端后果（事实上，疫情虽然对聚集性的堂食有一定的影响，但经营者仍可采取到店自取、外卖订餐、错峰用餐等方式继续经营，减少不必要的损失）。与此同时，出租人也客观存在还款还贷、资金周转等诸多困难，该以上情形，并不因新冠疫情的出现而消失。因此，在处理因新冠疫情而引发的租赁纠纷时，应适用公平合理原则，从平衡双方当事人利益的角度出发，兼顾双方利益，合理分担因疫情防控导致的不利后果。被答辩人作为承租人，单向作出租金减免或拒交租金或擅自主张解除合同的行为，擅自将合同履行风险全部转嫁给租方，均不符《合同法》规定，是赤裸裸的违约行为。三、由于被答辩人确实存在未按时、足额缴纳租金的情形，其违约承租的行为是引发本案纠纷的起因，同时，被答辩人又单方提出解除《店铺租赁合同》，根据《店铺租赁合同》第三条第2款的规定，答辩人根本无需向被答辩人退还保证金18000元。四、被答辩人诉请项目三、五所涉“有关店铺的装修装饰损失86254.2元”及“原告店铺冰箱内菜品损失3000元”，均不应支持。首先，该纠纷是因被答辩人方面的原因引发的，且过错在被答辩人一方，故其没有理由主张该损失。其次，其主张的装修损失、物品损失均没有合法有效的凭证，不具有真实性、合法性和关联性，也应不予认定。其实，我方出租的店铺本身就已经是带装修的，而不是毛坯，被答辩人租赁后也仅是进行了门面及招牌的简单处理。五、被答辩人诉请之四“判令2020年2月份原告需支付的店租减半”，无法律依据。一方面，如前第二点所述，新冠疫情就本案所涉租赁合同的履行而言，造成的负面影响是多方面的，但，并不导致合同不能履行；另一方面，就2020年2月份的租金问题，双方已经磋商，早就已经达成了予以减免7天共计2100元租金的共识，但是，被答辩人却又“得寸进尺”，又要求我方退1月份已交租金1000元，被答辩人的以上无理要求，缺乏充分的事实和法律依据，也与双方协商结果不符，我方即不同意也不能接受。六、被告周利娥在本案中系不适格被告。事实上，周利娥在本案中，仅属答辩人代理人的身份，曾代表本答辩人与原告签订涉案《店铺租赁合同》，并代收店租，周利娥并非独立的合同当事人，依合同相对性原则和民事诉讼法规定，周利娥在本案并非适格被告，依法当予裁定驳回被答辩人对周利娥的起诉。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告周利娥未作答辩，亦没有提供证据。经审理查明，涉案店铺系位于梅州市梅县*********************复式店。房地产权属人系钟文彬与肖清华夫妇。2019年10月1日，钟文彬委托周利娥办理签订店铺租赁合同及收取店租事宜。2019年10月9日，张志琛与钟文彬签订了一份《店铺租赁合同》，该合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚信的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方的店铺事宜，订立本合同。第一条乙方自愿租用甲方位于梅县新县************(复式268平方米)经营餐饮行业。第二条租用的期限为肆年(即由2019年11月1日至2023年10月31日止)。第三条租金、保证金及租金交付其限：1.该商铺当年月租金9000元/月，租金每两年递增10%：即第一、二年月租金9000元/月；第三、四年月租金9900元/月。如合同租期已满，如乙方有需求续租，乙方享有优先续租权，租金按照以上递增方式。2.交付期限：租金按月交纳，每月5号前交清当月租金。如不按期交租视为违约，甲方有权终止合同，保证金不予退还。3.保证金：在本合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币壹万捌仟元整作为履约保证金。第四条该店铺交付使用后所发生的水电费、网费及所有税费等费用，由乙方负责缴交，与甲方无关。如由于这些费用未交清而致使甲方被有关部门追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所交纳的保证金中抵扣，并有权要求乙方补足该保证金的不足部分。第五条租赁期间在没有经甲方允许的情况下，不得擅自将店铺出租、转让、转借他人或调换使用。如有违反，甲方有权单方面宣布中止该合同，并有权将店铺收回。而乙方所交的保证金(即作为违约金)，一律不予退回。第六条双方责任：(一)甲方责任：1、甲方于2019年10月10日将该商铺交付乙方使用，从2019年11月1日起开始缴交店租；2、合同期满时，乙方须在租约期满之日退还店铺，同时经甲方验收该店铺无结构、设施损坏及欠缴的水电费及税费等费后三天内返还乙方所交的保证金。(二)乙方责任：1、乙方应如期交纳租金，如不按时交租将视为违约；2、租赁期间，所发生的水电费、税费等所有费用由乙方自行按时缴付；3、租赁期间，乙方应自觉遵守有关法律、法规规定，不得擅自改变该商铺的结构及用途，如乙方有违反国家法律法规所引起的一切后果，由乙方自负。甲方可以此原因解除本合同，并不退还所收的保证金及有权追偿由此而发生的一切损失的赔偿；4、租赁期内一切安全责任事故由乙方负责，为确保消防安全，乙方应按相关规定配备消防器具，电源线路应按供电部门的安全要求进行布设，如有违反所引发的后果由乙方自负，以此引发的损失由乙方负责赔偿。第七条违约责任：1、乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的3%。交纳滞纳金；如拖欠租金30天，则甲方有权单方终止合同和收回店铺，并有权拒绝返还保证金；2、一切非自然因素造成租用店铺及配套设施的毁损和故障，乙方应在退租前独自承担维修责任，否则甲方将动用乙方的保证金作为修复费用，在修理工程结束后，该保证金多退少补。乙方在甲方店铺的装修设施不能拆除的禁止拆除，如需拆除的，拆除后要恢复店铺原状。第八条本合同经双方签字之日生效。如有未尽事宜，甲乙双方应友好协商解决。第九条本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。2019年10月9日。”张志琛、周利娥在该合同上签名。上述合同签订之后，张志琛按照合同约定，缴纳了保证金18000元给钟文彬，并支付了2019年11月1日至2020年1月31日店铺租金给钟文彬。2020年1月24日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。张志琛为响应党和政府的抗疫号召，自觉服从抗疫大局，暂停了营业。为此，张志琛与钟文彬就减免店铺租金问题进行了协商。经双方协调未果。原告张志琛于2020年3月10日诉至本院，提出上述诉讼请求和事实理由。被告钟文彬则作出以上答辩。被告周利娥未作答辩,亦未提供证据。在诉讼过程中，本院再次传票传唤周利娥到庭接受调查核实，但周利娥仍然拒不到庭。在诉讼过程中，即2020年5月17日上午，张志琛将涉案店铺里面的厨具、空调、桌凳等物品搬离了店铺。当日下午，张志琛将店铺卷闸门遥控器钥匙交给了被告钟文彬的委托诉讼代理人张文源律师。2020年5月25日张文源律师交给法庭一份“证明”，证明收到两副钥匙。2020年5月26日，本院对张志琛作了问话了解。当日下午，本院派员前往涉案店铺进行了现场察看。2020年5月28日上午，本院将该情况告知了被告钟文彬。本院认为，本案是一起因租赁合同引发的纠纷，合同双方当事人的合法权益依法受法律保护。张志琛与钟文彬签订的《店铺租赁合同》是双方在自愿平等协商的基础上订立的，未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人均应按合同约定处理相关事项。对原告张志琛的诉讼请求作如下判析。一、关于“请求法院判令解除原、被告双方于2019年10月9日签订的《店铺租赁合同》”的诉请。新冠疫情的发生，并没有完全阻断合同的履行，被告钟文彬、周利娥也没有制止合同的履行，因此原告张志琛请求解除合同，依据不充分的。但，鉴于原告张志琛于2020年5月17日将涉案店铺里面的厨具、空调、桌凳等物品搬离了店铺，并将钥匙交给了被告钟文彬，其行为表明不再租赁该店铺。因此，要求继续履行租赁合同已无实际意义，本租赁合同予以解除为妥。二、关于“判令被告退还原告保证金人民币18000元”的诉请。因不是被告的原因而造成租赁合同的解除，故请求退还保证金18000元缺乏法律依据，本院不予以支持该诉请。三、关于“判令被告赔偿原告店铺冰箱内菜品损失费人民币3000元”的诉请。在诉讼过程中，原告没有提供证据证实系被告的行为造成了原告冰箱内菜品损失费人民币3000元，原告应承担举证不能的法律后果，故本院不予支持该诉请。四、关于“判令2020年2月份原告需支付的店租减半”的诉请。新冠疫情系全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力。因此导致合同一方履行合同有困难，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是租户的义务，也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则，双方均应分担损失。因此，原告请求2020年2月份的店铺租金减半支付，符合法律规定，理由充分，本院予以支持。五、关于“判令被告赔偿原告店铺装修装饰费人民币86254.2元”的诉请。因原告在诉讼过程中自行搬离了其装饰装修的设备和物品，故请求被告赔偿原告店铺装修装饰费人民币86254.2元缺乏法律依据，本院不予以支持该诉请。新冠疫情的发生，给大家造成一定的影响，在这个时候，大家都应冷静下来，相互理解协商，互谅互让，共担风险，共渡难关，共同维护社会秩序稳定。案经调解无效。为此，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、对原告张志琛与被告钟文彬于2019年10月9日签订的《店铺租赁合同》予以解除。二、驳回原告张志琛请求判令被告退还原告保证金18000元的诉讼请求。三、驳回原告张志琛请求判令被告赔偿原告店铺冰箱内菜品损失费3000元的诉讼请求。四、原告张志琛减半支付2020年2月份的店铺租金给被告钟文彬。五、驳回原告张志琛请求判令被告赔偿原告店铺装修装饰费86254.2元的诉讼请求。六、驳回原告张志琛的其他诉讼请求。案件受理费2446元，减半收取1223元，由原告张志琛负担1000元，由被告钟文彬负担223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  余金辉二〇二〇年五月二十八日书记员  杨 红