北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初5282号原告（反诉被告）：北京上地建材城销售中心，住所地北京市海淀区上地信息路38号1幢316号。法定代表人：郭俊琴，董事长。委托诉讼代理人：李宙，北京市海勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市海淀海鹏农工商公司，住所地北京市海淀区树村。法定代表人：蔡长海，经理。委托诉讼代理人：周润丽，北京人富律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈权，北京人富律师事务所律师。原告（反诉被告）北京上地建材城销售中心(以下简称上地建材城)与被告（反诉原告）北京市海淀海鹏农工商公司（以下简称海鹏公司）合同纠纷一案，本院于2018年1月17日恢复审理后，依法适用普通程序，组成由本院审判员宁璐担任审判长，人民陪审员王叔洁、张金海参加的合议庭，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。海鹏公司当庭提出反诉，本院予以受理。后依法变更为由本院审判员宁璐担任审判长，人民陪审员吴健、陈萍芳参加的合议庭，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上地建材城之委托诉讼代理人李宙，被告（反诉原告）海鹏公司之委托诉讼代理人周润丽、陈权到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告（反诉被告）上地建材城向本院提出诉讼请求，请求判令：1、依法确认上地建材城与海鹏公司于1999年1月3日签署的《土地合作使用合同书》有效；2、海鹏公司继续履行《土地合作使用合同书》，将合同项下约定的海淀区树村正白旗村南11.6亩的土地交付上地建材城使用，使用期限为21年零5个月，使用期限自海鹏公司交付之日起算；3、本案诉讼费用由海鹏公司承担。事实和理由：1999年1月3日，上地建材城与海鹏公司签订《土地合作使用合同书》，约定，海鹏公司将位于海淀区树村占地面积为11.6亩的土地及地上建筑物提供给上地建材城使用，作为合作条件。使用期限自1999年1月30日起至2025年12月31日止，同时该《土地合作使用合同书》还对使用费付款时间、付款方式、权利义务、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，上地建材城依约履行了合同义务，但海鹏公司违反约定，将合同项下土地及建筑物挪作他用，损害了上地建材城的合法权益，上地建材城多次要求海鹏公司履行合同，遭到海鹏公司的无理拒绝。上地建材城在2007年1月31日即向法院提起了本案诉讼，后在2007年10月9日本案中止诉讼。2004年7月底，海淀城管强拆了上地建材城之后，海鹏公司强行收回了租赁的土地和建筑物，并且在这个场地周围设立了围挡还有围墙，租赁期限还剩余10年零5个月。现为维护合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）海鹏公司辩称，不认可上地建材城的诉讼请求。海鹏公司与上地建材城于1999年1月3日签订的《土地合作使用合同书》名为土地合作使用合同，实际为租赁合同。合同有固定的租赁金额，合同第六条约定“乙方有权在所租用土地上（即本案涉争土地）进行开发”，是典型的租赁合同。《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。该合同第三条约定合同期限由1999年1月30日至2025年12月31日止，租赁期限长达26年，超过了法定最长年限，超过的部分无效，即该合同于2019年1月29日已自动失效。现上地建材城要求确认1999年1月3日签订的《土地合作使用合同书》，没有事实及法律依据，应当不予支持。上地建材城提出的要求海鹏公司继续履行《土地合作使用合同书》，将协议项下的海淀区海淀区树村正白旗村南11.6亩的土地交付上地建材城使用的请求，没有事实及法律依据。本案涉争地块和房屋被海淀区城市管理监察大队（以下简称“城管大队”）拆除后，上地建材城未将该地块返还给海鹏公司，现上地建材城要求海鹏公司将合同项下土地及地上建筑物交付上地建材城，没有事实依据。本案涉争地块上的房屋被城管大队拆除后，上地建材城已从城管大队获得丰厚的补偿，上地建材城获得补偿后，不应向海鹏公司重复主张利益。本案涉争地块已被政府用于绿化隔离带，并已全部种植树林和草皮（已现场勘查），鉴于政府对该地块的规划和相关法律法规的规定，该地块不具有进行开发、建设和市场经营的客观条件。自2002年至今近17年期间，上地建材城未支付过租金，上地建材城存在违约行为，根据《合同法》第二百二十七条规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。上地建材城与海鹏公司之间的土地租赁合同超过二十年的部分已没有书面合同，根据《合同法》第二百三十二条规定，海鹏公司可以随时解除合同。综上，海鹏公司依据相关规定已反诉请求解除本案涉争合同，海鹏公司要求继续履行没有事实和法律依据。因为在本次诉讼中我方不存在任何过错，因此诉讼费不应由海鹏公司承担。反诉原告海鹏公司反诉称，请求依法判令解除海鹏公司与上地建材城于1999年1月3日签署的《土地合作使用合同书》。事实与理由：海鹏公司与上地建材城于1999年1月3日签署了《土地合作使用合同书》，该协议已不具备继续履行的条件，因为自2002年至今近15年期间，上地建材城未支付过租金，存在违约行为，根据《合同法》第二百二十七条规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。本案涉争地块和房屋被海淀区城管监察大队拆除后，上述地块被政府列入绿化隔离带，并已全部种植树木和草皮，鉴于政府对该地块的规划和相关法律法规规定，该地块已不具有进行开发、建设和市场经营的客观条件。基于上述事实和理由，请求法院判令解除双方签订的上述合同书。反诉被告上地建材城辩称，不同意海鹏公司的反诉请求。上地建材城一直按照合同约定的期限支付合作款，并没有拖欠合作款。上地建材城最后一期的合同款交到2005年5月份。由于海鹏公司在2004年7月违约强行收回合作土地，所以上地建材城就未再支付合作款。本案涉争的合作土地现状是空地，该土地在正白旗村南，所以不存在绿隔和绿化的问题，土地是可以进行利用的，涉案的合作合同有继续履行的条件。所以不同意海鹏公司的反诉请求。经审理查明：1999年1月3日，甲方海鹏公司与乙方上地建材城签订《土地合作使用合同书》，约定，乙方使用甲方土地11.6亩，土地座落于树村正白旗村南，合作年限由1999年1月30日至2025年12月31日，土地使用付款金额：1999年、2000年乙方向甲方支付伍万捌仟元整，以后每年在此基础上递增伍仟元整，一直递增到2009年12月31日。2009年至2025年，每年以2009年所交的土地使用金额为准，维持不变，直到合同期满。乙方在合同有效期内，每年按照上述约定，向甲方交付土地使用金，以支票方式结算，每年5月底一次性结清。乙方在使用甲方土地过程中，进行建设和市场开发，需办理有关手续或需提供有关土地证明资料时，甲方应积极配合，协助提供，其费用由乙方负担，地用规划由甲方疏通办理。乙方按期按约定交付土地使用金，乙方有权在所租用土地上进行开发、建设、经营。在合同期内，如遇国家征地或土地规划方案调整，有关土地补偿金全部归甲方，有关地上建筑物补偿归乙方。海鹏公司、上地建材城分别在协议尾部甲方、乙方处加盖公章，法定代表人签字确认。2004年7月28日，北京市海淀区城市管理监察大队（以下简称海淀城管大队）作出京海城管决字［2004］270068号《强制拆除决定书》，责令上地建材城于2004年7月28日9时前自行拆除总建筑面积为63745.73平方米的违法建设，并接受复查。根据《北京市市容环境卫生条例》第二十七条之规定，经北京市海淀区人民政府批准，将于2004年7月29日8时起依法强制拆除上地建材城未按规定期限自行拆除的违法建设。2004年12月24日，上地建材城因不服海淀城管大队限期拆除决定及强拆行为，向北京市海淀区人民法院起诉。后北京市高级人民法院决定由北京市第一中级人民法院提审。上地建材城诉称，海淀城管大队作出的《限期拆除决定书》以及海淀城管大队依据《限期拆除决定书》强制拆除之具体行政行为违法。2008年5月23日，北京市第一中级人民法院作出（2006）一中行初字第1056号行政判决书，判决：一、确认被告海淀城管大队于2004年7月21日作出的《限期拆除决定书》违法；二、确认被告北京市海淀区城市管理监察大队对原告北京上地建材城销售中心所属建筑物实施的强制拆除行为违法。后北京市高级人民法院作出（2008）高行终字第470号行政裁定书，裁定：一、撤销北京市第一中级人民法院（2006）一中行初字第1056号行政判决书；二、准许上诉人北京市海淀区城市管理监察大队、北京上地建材城销售中心撤回上诉，本案终结诉讼。诉讼中，因《土地合作使用合同书》中双方所约定的土地因地貌发生变化，双方并未就合同约定的具体土地的使用范围达成一致意见，但均认可合同约定的土地属北京市海淀区树村村民委员会所有的农村集体土地。双方就该土地的使用未办理集体土地使用证。上地建材城租赁该土地的用途为进行建设和市场开发。以上事实，有《土地合作使用合同书》、京海城管决字［2004］270068号《强制拆除决定书》、北京市第一中级人民法院（2006）一中行初字第1056号行政判决书、（2008）高行终字第470号行政裁定书，当事人陈述及开庭笔录在案佐证。本院认为，海鹏公司与上地建材城签订的《土地合作使用合同书》，名为合作，实为租赁。双方在合同中所约定的租赁土地的四至虽因地貌的变化不能明确，但双方均认可涉案土地系北京市海淀区树村村民委员会所有的农村集体土地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致命土地使用权依法发生转移的除外。因上地建材城租用海鹏公司的土地用于建设和市场开发，且未依据法律的规定办理“集体土地使用证”，因此上地建材城与海鹏公司双方签订上述合同，虽系双方当事人的真实意思表示，但内容违反法律、法规的强制性规定，应属合同无效。故上地建材城要求确认《土地合作使用合同书》有效及海鹏公司继续履行合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。因合同自始无效，因此海鹏公司要求解除合同的反诉请求本院亦不予支持。综上所述，本院依据《土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告北京上地建材城销售中心的全部诉讼请求；二、驳回被告北京市海淀海鹏农工商公司的全部反诉请求。本诉案件受理费50元（原告北京上地建材城销售中心已预交），由其自行负担。反诉费2503元（被告北京市海淀海鹏农工商公司已预交），由其自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 宁 璐人民陪审员 吴 健人民陪审员 陈萍芳二〇二〇年五月二十八日书 记 员 窦文冉