西安市雁塔区人民法院民 事 裁 定 书（2020）陕0113民初247号原告：凯旋广场小区CDE座业主委员会，住所地：西安市。负责人：刘广利，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：徐蕾，北京市京师（西安）律师事务所律师。被告：西安澳丰物业管理有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：董禹含，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：向娜，广东信达（西安）律师事务所律师。原告凯旋广场小区CDE座业主委员会诉被告西安澳丰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凯旋广场小区CDE座业主委员会委托代理人徐蕾,被告西安澳丰物业管理有限公司委托诉讼代理人向娜到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告凯旋广场小区CDE座业主委员会诉称，西安市XX广场XX座系2001年8月1日起确定由被告为该小区提供前期物业服务至今，XX广场XX座业主委员会在2017年8月6日选举产生，2017年8月13日在雁塔区建设和住房保障局备案，业主委员会成立后，原告多次与被告沟通要求被告返还其收取的小区共有收益，包括小区电梯广告所得、共有房屋经营所得、共有部分停车费所得，被告一直不予理睬，继续侵占小区业主共有收益，无奈，2019年4月28日经XX广场XX座2019年业主大会第一次会议决定解聘CDE座前期物业，终止其事实服务，并要求追讨公共收益。综上所述，被告的行为已经严重损害了XX广场XX座全体业主的利益。为了维护全体业主的合法权益，现原告依照民事诉讼法的相关规定向贵院提前诉讼，望判如诉请。请求依法判令：判令被告立即返还2017年1月至2019年5月业主共有收益计261590元；2、判令被告退出XX广场XX座小区并撤离其公司工作人员，按照规定办理移交手续；3、判令被告向原告提供2001年至2016年小区的公共收支明细；4、诉讼费由被告承担。被告凯旋广场小区CDE座业主委员会辩称，一、被答辩人未经凯旋广场小区业主大会合法授权，不具备原告诉讼主体资格，应驳回起诉。根据《物权法》第七十六条第四款、第七款规定，选聘或解聘物业服务企业或其他管理人、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应经业主共同决定。被答辩人作为凯旋广场小区业主大会的执行机构，通过诉讼方式要求答辩人返还收益、撤离小区、公示以往收益，关系着全体业主的共同利益，应通过召开业主大会，并经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能有权提起诉讼。本案中，被答辩人虽然召开了业主大会，但该业主大会因程序和内容违法，侵犯了全体业主的合法权益，而被政府部门予以撤销。因此被答辩人未经授权，无权擅自代表全体业主提起诉讼。被答辩人不具有原告的诉讼主体资格，请求法院驳回起诉。二、答辩人与凯旋广场小区全体业主仍处于合法有效的物业服务合同履行期间，就凯旋广场小区公共收益具有代收代管的义务，不存在侵占业主公共收益的行为。被答辩人无权要求答辩人返还公共收益和撤离小区。答辩人与开发商陕西大智农工商开发有限公司签订的《物业管理委托合同》约定，答辩人有权对服务期间凯旋广场小区的公共区域和共用设施进行经营管理，并收取经营收益，合同履行期限为2001年8月1日至新的物业管理委托合同签订之日止。根据《最高法关于物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力。故凯旋广场小区业委会成立前，开发商陕西大智农工商开发有限公司代表全体业主与答辩人签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力，答辩人有权在合同履行期间对凯旋广场小区公共区域和公共设施进行经营管理，并收取相应经营收益。三、即使被答辩人有权要求答辩人返还收益，其诉请亦与事实不符，应以公共收入扣减税费、答辩人管理服务费用及公共支出后的具体数额为准。即使答辩人与凯旋广场小区全体业主物业服务合同关系终止，被答辩人经过业主大会合法授权有权要求答辩人返还收益。其要求返还收益的数额应以公共收入减去应缴税费、答辩人管理服务费用及公共支出后的具体数额为准。而被答辩人要求答辩人返还收益的数额与事实不符，请求法院予以驳回。四、答辩人已于每年度将凯旋广场小区公共收支情况予以公示，被答辩人无权要求答辩人再次公示。答辩人自就凯旋广场小区公共区域和公共设施对外经营以来，严格按照法律规定，于每年度将凯旋广场小区公共收入和支出情况予以公示。现各年度公共收支财务资料历时已久，被答辩人无权要求答辩人再次公示。综上，被答辩人不具备诉讼主体资格，请求贵院驳回起诉。经审理查明，2019年3月29日，原告发出《XX广场XX座2019年业主大会第一次会议通知》，载明：就解聘前期物业、小区管理模式和业委会委员补选等事项进行投票表决。2019年4月12日，原告发出《XX广场XX座2019年业主大会第一次会议补正通知》，载明：对解聘前期物业（西安澳丰物业）等事项进行投票表决。2019年4月12日，西安市雁塔区长延堡街道办事处作出《西安市雁塔区长延堡街道办事处关于凯旋广场ABCDE楼宇物业管理区域划分等问题的意见》，载明：2019年4月11日，我办会同雁塔区住房和城乡建设局、西安市物业行业专家到小区与业主委员会、澳丰物业公司、亨泰物业公司进行实地查看，并召开联席会议。经现场查看有关设施设备并结合相关建设资料，显示A、B、D三座楼宇系同期开发建设，楼体相连，D座室内消防设施设备与A、B座相连，小区ABCDE五栋楼宇共同一个市政供水管网，院内消防通道相连。依据《物权法》、《西安市物业管理条例》相关规定，将凯旋广场小区上述业主反映问题做如下指导意见：1、依据《西安市物业管理条例》规定，已经实施物业管理的区域，其主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；2、依据《西安市物业管理条例》规定，影响消防、避险、燃气、电梯以及其他共同设施设备使用的，不得划分为独立的物业管理区域；3、根据法律、法规的相关规定，结合小区实际情况，凯旋广场小区ABCDE楼宇应为一个物业管理区域；4、建议由现CDE座业主委员会起草修改凯旋广场CDE《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主委员会委员增选办法》将AB座纳入其中，由ABCDE座业主同意行使相关权利履行相应义务。2019年4月28日，原告就投票发出《XX广场XX座2019年业主大会第一次会议决议公示》，载明：CDE座共463套商住房，共450位业主。2019年5月6日，原告发出《XX广场XX座2019年业主大会第一次会议决议公告》，对CDE座全体业主（代理人）公告会议表决结果为：（1）同意解聘CDE座前期物业（西安澳丰物业公司），终止其事实服务；（2）CDE座全体业主授权业委员会依法多途径（含诉讼）追讨CDE座现在和既往公共收益、公共区域出租非法收入归CDE座业主所有。2019年5月14日，西安市雁塔区长延堡街道办事处作出《西安市雁塔区长延堡街道办事处关于XX广场XX座2019年业主大会第一次会议的限期整改通知》，根据凯旋广场小区多位业主投诉，凯旋广场“CDE座业主委员会”于2019年5月6日作出的《XX广场XX座2019年业主大会第一次会议决议公告》违反了法律法规规定，等，提到2019年4月12日该办作出《西安市雁塔区长延堡街道办事处关于凯旋广场ABCDE楼宇物业管理区域划分等问题的意见》明确ABCDE楼宇为一个物业管理区域等，要求业主委员会接到通知后60日内对上述行为进行整改。2019年7月29日，西安市雁塔区长延堡街道办事处作出《西安市雁塔区长延堡街道办事处关于撤销的决定》，因XX广场XX座业主委员会并未在60日内进行整改，依法对《XX广场XX座2019年业主大会第一次会议会议决定》进行撤销。上述事实，有XX广场XX座2019年业主大会第一次会议通知、西安市雁塔区长延堡街道办事处关于凯旋广场ABCDE楼宇物业管理区域划分等问题的意见、XX广场XX座2019年业主大会第一次会议补正通知、XX广场XX座2019年业主大会第一次会议决议公示、XX广场XX座2019年业主大会第一次会议决议公告、西安市雁塔区长延堡街道办事处关于XX广场XX座2019年业主大会第一次会议的限期整改通知及庭审笔录、谈话笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据《物权法》第七十六条规定，选聘或解聘物业服务企业或其他管理人、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。业主委员会是业主大会的执行机构，其权利来源于法律规定及业主大会的授权。本案中，原告作为凯旋广场小区业主大会的执行机构，通过诉讼方式要求被告返还收益、撤离小区、公示以往收益等诉请，关系着全体业主的共同利益。而根据西安市雁塔区长延堡街道办事处2019年4月12日作出的《西安市雁塔区长延堡街道办事处关于凯旋广场ABCDE楼宇物业管理区域划分等问题的意见》，明确了根据法律、法规的相关规定，结合小区实际情况，凯旋广场小区ABCDE楼宇应为一个物业管理区域。同时也建议由现CDE座业主委员会起草修改凯旋广场CDE《业主大会议事规则》、《管理机构》、《业主委员会委员增选办法》将AB座纳入其中，由ABCDE座业主同意行使相关权利履行相应义务。现在原告主张的权利并未代表凯德广场ABCDE楼宇全体业主。故原告的诉讼主体资格不适格。综上依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告凯旋广场小区CDE座业主委员会的起诉。本案案件受理费5224元，待裁定生效后全额退还原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 余 洁审判员 梁梦艺审判员 孟元元二〇二〇年五月十二日书记员 田梦茹1