四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初4136号 原告：成都恒艺物业管理有限公司，住所地成都市盐市口广场****。 法定代表人：喻中兴。 委托诉讼代理人：苏秋文，北京德和衡（成都）律师事务所律师。特别授权。 被告：四川科瑞纳通信设备有限公司，住所地成都市青羊区工业集中发展区**“青羊区青年（大学生）创业园”第2#地块第B1栋7号2FB层。 法定代表人：刘晨，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：肖智娟，四川川胜律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：唐家节，四川川胜律师事务所律师。一般代理。 原告成都恒艺物业管理有限公司（以下简称恒艺物业公司）与被告四川科瑞纳通信设备有限公司（以下简称科瑞纳公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒艺物业公司的委托诉讼代理人苏秋文，被告科瑞纳公司的法定代表人刘晨以及委托诉讼代理人肖智娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 恒艺物业公司向本院提出诉讼请求：1.科瑞纳公司向恒艺物业公司支付拖欠的物管费、垃圾费、水电费共计22354.04元（物管费20723.04元、垃圾费780元、水电费851元）；2.科瑞纳公司向恒艺物业公司支付逾期付款违约金9267.98元；3.本案诉讼费由科瑞纳公司承担。事实和理由：2014年10月10日，恒艺物业公司与科瑞纳公司签订《物业管理服务协议》，就恒艺物业公司向科瑞纳公司位于成都市青羊区工业集中发展西区第4#地块第A2栋2F、面积738平方米房屋提供物业管理服务等达成一致意见，双方约定物业费1.8元平方米/月，物业费为季度支付，支付时间为每季度初。《物业管理服务协议》到期后，科瑞纳公司续租了租房合同，恒艺物业公司及科瑞纳公司也同时自动继续履行服务合同，但自2016年1月起科瑞纳公司就拒绝向恒艺物业公司缴纳物管费及其他相关费用，现拖欠物业管理费及其他费用共计31622.02元。为了维护合法权益，故起诉至法院。 科瑞纳公司辩称，第一，我公司并没有拖欠恒艺物业公司的物业费、垃圾费、水电费等，恒艺物业公司向法院提交的物业管理协议期限为2014年11月1日到2015年10月31日，我公司已经结清全部的费用，合同中也没有约定自动续约的条款，我公司不欠恒艺物业公司款项；即便真的如恒艺物业公司所说，尚欠相关费用没有缴清，也应当是向新的物业方缴纳，不应当是恒艺物业公司；第二，在2016年4月18日恒艺物业公司擅自将我公司租赁的房屋锁住，导致我公司无法实际使用房屋，其侵权的行为已经诉至法院，即便我公司应当交纳物业费等相关费用，2016年4月18日之后的相关费用也不应当由我公司承担；第三，我公司不存在违约的情形，亦不应当承担违约责任。综上，恒艺物业公司的诉讼请求没有法律依据，请求驳回恒艺物业公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人无异议的事实和证据，本院认定如下： 2014年10月10日，恒艺物业公司（甲方）与科瑞纳公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，主要约定：甲方受乙方委托对位于青羊工业园4号园A2-2F（共计面积738平方米）提供物业管理与服务工作。物业服务时间为2014年11月1日起至2015年10月31日，物业费1.8元平方米/月，共计738面积，每月物管费为1329元，每季度物业费3985元，季初收取一次。乙方应于接到甲方通知后，按时足额缴纳水、电、气、通讯、垃圾清运等费用，物业服务区域内能源费用总额以甲方收到收源部门通知总金额为准。双方还约定，乙方如有拖欠费用逾期2个月的行为，甲方有权停止提供物业管理与能源、通讯服务，要求乙方每逾期一日按欠费金额3‰支付至付清之日的违约金和全费。落款处恒艺物业公司与科瑞纳公司加盖公章予以确认。 成都青羊创智企业孵化器有限公司（以下简称创智公司）因与科瑞纳公司租赁合同纠纷，向本院提起诉讼，本院于2017年9月29日作出（2016）川0105民初6704号民事判决书认定以下事实：2016年3月10日，创智公司与科瑞纳公司签订《房屋租赁协议》，将位于成都市青羊区房屋（建筑面积738平方米）出租给科瑞纳公司，并约定在使用房屋期间，由创智公司指定的物业管理单位进行物业管理；2016年5月10日，科瑞纳公司的法定代表人刘晨出具《承诺函》载明科瑞纳公司自2016年3月1日起未支付4＃-Ａ2栋2楼租金；2016年4月18日科瑞纳公司被园区保安进行锁门，园区物业系创智公司指定；2017年4月18日成都青羊工业投资有限公司公司将该房屋实际收回。 2015年7月3日，科瑞纳公司向恒艺物业公司转款7000元，并注明为2015年物管费部分；2015年10月13日，科瑞纳公司向恒艺物业公司转款9540元，并在转款回单上注明为工业园二楼2015物管费尾款。 另查明，2020年5月8日，创智公司出具《情况说明》载明“我公司于2016年3月10日与四川科瑞纳通信设备有限公司签订了《房屋租赁协议》，该协议第四条中的‘由甲方指定的物业管理单位进行和物业管理’，此处‘指定的物业管理单位’即成都恒艺物业管理有限公司，园区自2009年起至今，一直由成都恒艺物业管理有限公司提供物业管理服务，园区房屋的水电费用亦由物业公司统一代收代缴”。 双方有争议的事实和证据，本院认定如下： 恒艺物业公司提交《关于代收生活垃圾转运和处置费的协议》、物业费缴费票据、水电费票据，拟证明按照约定科瑞纳公司应当支付的垃圾清运处置费为50元/月，以及在合同到期后双方均以实际行为继续履行合同，水电费是由物业公司统一收取后，上交青羊工业投资有限公司后，再交由供水和供电单位，科瑞纳公司在2016年3月产生水电费508元，2016年4月产生水电费343元。科瑞纳公司认为其已经按照协议付清全部的款项，恒艺物业公司不应当再主张物业费，对水电费票据的真实性、关联性、合法性均不予认可。本院认为，虽然协议只有恒艺物业公司单方加盖的公章，但结合双方的实际履行情况，可以认定科瑞纳公司是按照50元/月的标准支付垃圾清运处置费，对该协议的真实性、合法性、关联性，本院均以采信；对于水电费票据，根据创智公司出具《情况说明》中的内容，可以认定水电费是由恒艺物业公司统一代收代缴，故对于水电费票据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 科瑞纳公司提交（2019）川0105民初6779号民事判决书、银行业务回单，拟证明2016年4月18日物业公司对科瑞纳公司锁门，即使缴纳物业费也应当计算到2016年4月18日，同时在科瑞纳公司租赁房屋期限内，水电费都是向成都青羊工业投资有限公司进行支付的，而不是由恒艺物业公司进行主张。恒艺物业公司认为该判决书尚未生效，对判决书中的内容均有异议，对银行业务回单的真实性、合法性无异议，且证明了双方虽然物业合同在2015年10月到期，到科瑞纳公司支付物管费是2015年底，回单明确载明了工业园物管费。本院认为，对判决书的真实性予以采信，但该判决尚未生效，对其合法性、关联性不予采纳。对银行业务回单的真实性、合法性、关联性均予以采信。 本院认为，恒艺物业公司与科瑞纳公司签订的《物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同的约定享有合同权利并承担合同义务。 关于物管费、垃圾处理费的问题。恒艺物业公司为科瑞纳公司提供了物业服务，虽然双方在合同中约定了合同期限，但根据双方的实际履行情况来看，在合同到期后双方仍按照原合同约定在继续履行合同，故恒艺物业公司要求科瑞纳公司支付物业管理费、垃圾处理费的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据查明的事实，2016年4月18日科瑞纳公司被锁门，虽然租赁房屋于2017年4月18日被实际收回，但科瑞纳公司于2016年4月18日已经丧失了对租赁房屋的实际占用，且恒艺物业公司也未举证证明其继续向科瑞纳公司提供了物业服务。现科瑞纳公司已经向恒艺物业公司缴清了截止2015年12月31日的物业管理费、垃圾处理费，故对恒艺物业公司主张的从2016年1月1日至2016年4月18日期间的物业管理费4784.4元（1329元/月×3个月+1329元/月÷30天×18天）及垃圾处理费180元（50元/月×3个月+50元/月÷30天×18天），本院予以支持。对2016年4月19日之后至房屋实际收回之日即2017年4月18日期间的物业服务费及垃圾处理费，本院不予支持。 关于水电费的问题。科瑞纳公司主张其已经向成都青羊工业投资有限公司支付了水电费，且恒艺物业公司不是收取该费用的主体。本院认为，根据科瑞纳公司提交的银行业务回单可知，科瑞纳公司缴纳的水电费为2015年10月28日前的水电费，而本案中恒艺物业公司主张的水电费为2016年3月、4月期间产生的费用，同时创智公司提交的《情况说明》也载明了园区房屋的水电费均是由恒艺物业公司统一代收代缴，故对于科瑞纳公司的抗辩意见，本院不予采纳。基于上述分析，科瑞纳公司应当向恒艺物业公司支付的水电费为851元（508元+343元）。 关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，科瑞纳公司逾期缴纳物业管理费及其他相关费用的行为已经构成了违约，但结合本案的实际履行情况来看，在2016年4月18日后科瑞纳公司已经未实际占有使用租赁房屋，恒艺物业公司也未实际向其提供物业服务，同时恒业物业公司也未就其实际损失举证，本院认为，违约金的设置应以补偿为主，惩罚为辅，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，故本院酌定将违约金调整为1000元。 综上，本院对恒艺物业公司的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条，依照《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川科瑞纳通信设备有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都恒艺物业管理有限公司支付物业服务费4784.4元、垃圾处理费180元，水电费851元、违约金1000元，共计6815.4元； 二、驳回成都恒艺物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果四川科瑞纳通信设备有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费295元，减半收取147.5元，由四川科瑞纳通信设备有限公司承担32元，由成都恒艺物业管理有限公司承担115.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 王润明 二〇二〇年五月二十一日 法官助理 刘锦然 书 记 员 李卓桐