广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初634号原告：龙森全，男，1956年9月18日出生，汉族，住址广东省清远市清城区************，公民身份号码：441************619。委托诉讼代理人：麦婉滢，广东贤兴律师事务所律师。被告：叶汉清，男，1958年3月27日出生，汉族，住址广东省清远市清新区**************，现住清远市清新区*************，公民身份号码：440************10。原告龙森全与被告叶汉清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙森全的委托诉讼代理人麦婉滢、被告叶汉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙森全向本院提出诉讼请求：1.叶汉清向龙森全支付拖欠的物业服务管理费3000元；2.本案的诉讼费由叶汉清承担。事实和理由：2013年8月30日，叶汉清所在永乐花园小区业主委员会与龙森全签订了《清新区太和镇永乐花园安全保卫责任承包协议书》，约定龙森全接管小区物业服务。《协议书》原约定物业服务管理收费标准为每户每月35元，小车停车费每月80元。2015年，因物价提升，经永乐花园小区业主委员会同意，龙森全将物业管理费标准调整为每户每月50元，小车停车费每月100元，三轮摩托车停车费每月80元，二轮摩托车停车费每月50元。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定；“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”。龙森全为叶汉清及其业主所居住的业主管理服务，叶汉清作为小区业主，享受了龙森全提供的物业管理服务，应当支付物业管理费。经龙森全多次催促，叶汉清仍拒不缴纳。叶汉清拖欠物业管理费的数额见欠费表格。龙森全为证明其主张，提交了以下证据：1.身份证，证明龙森全的身份；2.《门卫安全保卫责任承包协议书》，证明业委会与龙森全签订协议，由龙森全为叶汉清提供物业管理服务并收取相关费用；3.欠费明细表，证明被告欠物业管理费的数额；4.人口信息，证明被告的身份；5.不动产登记信息，证明叶汉清系欠费房屋的业主。叶汉清答辩称，1.龙森全未经本小区多数业主同意来到永乐花园搞物业管理和门卫安全保卫工作；2.龙森全提价没有理由，未召开业主大会，未经业主同意，龙森全属于自作主张；3、龙森全服务不到位，业主公共楼梯铁门、对讲机从不维修；4.环境卫生恶劣，扫地清洁不到位，叫一个精神病的男人去扫地、值班，造成本小区业主生命安全很大的影响，人心惶惶，财产丢失对讲机损坏没有维修，随便放外来车辆进小区阻碍业主出行，必需修复楼梯铁门和门铃对讲系统；6.小区的经济收入不公开、不透明，恶意损坏摄像头造成小区业主很多财物被偷，无法查证，有的是龙森全故意破坏；7.五年来没有开过一次业主大会，把小区管理当成自家所有，为所欲为；8.未经广大业主同意，为了更多的收入，私自强占广大业主的活动场所乱停乱放“三摩”数十台，影响小区人员的安全；9.管理混乱，出入来人不登记，在2019年9月16日晚上11时至17日7时正，本人放置门卫室旁边不到十米的电动车电池失窃，按物业管理规定当班人员应当负责赔付等。叶汉清提交证据收据一份，证明叶汉清财产损失1625元。对龙森全提交证据，叶汉清证据无异议，但认为龙森全没有按协议履行，擅自提价。对于叶汉清提交的证据，龙森全质证无异议，但收据只能证明购买过瓷片，事实是创文办将小区杂物一起清理。本院依法组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：叶汉清是位于清远市清新区*******************屋的所有人。2013年*月30日，叶汉清的房屋所在的永乐花园小区业主委员会与龙森全签订了《清新区太和镇永乐花园安全保卫责任承包协议书》，约定由龙森全承包了永乐花园小区的物业服务，该协议书约定物业服务费标准为每户每月35元，小车停车费每月80元。龙森全于2015年开始，将物业服务费提升为每户每月50元。永乐花园小区业主委员会于2020年*月14日在龙森全开具的欠费明细表上盖章确认：以上欠款情况属实，但与现业委会无关。该明细表明确叶汉清从2015年1月至2019年12月欠物业服务费3000元，每年600元。庭审中，叶汉清承认没有交纳2015年至2019年12月期的物业服务管理费，但愿意按每户每月35元标准交费。龙森全表示物业服务费由每户每月35元提升为每户每月50元是经过部分业主同意的，并已将提价公告张贴于小区内，且三分之二业主已按新规定交费。叶汉清提交的收据，显示其于2018年8月17日购买总价款为1625元的瓷片，叶汉清陈述其因房屋维修而购买瓷片，临时放在小区内，并不影响停车和通行，是龙森全在未告知的情况下强行清理，造成其财产损失，为此其曾拨打12345热线投诉。龙森全表示是区“创文办”的统一清理行为，在清理前居委会已经在小区进行过公示，要求将小区区域内的废旧物品各业主自行清理，只是叶汉清不予理会，叶汉清所堆放的瓷片被“创文办”连同其他废旧物品一起清走。经本院庭后了解，同时期政府确有开展小区内卫生清理的创文活动。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。龙森全从2003年8月30日至2019年12月31日期间根据永乐花园小区业主委员会的委托对叶汉清的房屋所在的小区进行了物业管理服务，龙森全与叶汉清事实上已形成了物业服务关系，叶汉清欠交2015年1月至2019年12月的物业服务费，显属不当。根据《清远市物业服务收费管理实施细则》第九条“物业服务企业因服务质量、成本变化、合同期限、以及政府指导价标准变动等原因需要调整或重新约定收费标准的，物业服务企业应当通过书面征求意见、记名表决等形式征求全体业主的意见，并在征求意见、记名表决前将征求意见或表决的事项、时间、地点等主要内容在物业管理区域的显著位置公告，公告期不少于十五日。征求意见、记名表决的书面资料应有业主房号、姓名、联系电话、业主意见等内容，并经业主签名确认。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，应将书面征求意见、记名表决的结果在物业管理区域的显著位置公告，公告期不少于三十天，并保留征求意见、记名表决的原始资料供业主和管理部门核查。公告期满后，由物业服务企业与业主在政府指导价范围内协商确定物业服务收费标准，重新签订物业服务合同后予以执行，并报当地价格主管部门备案。如重新约定的收费标准超过政府指导价标准的，应报当地价格主管部门核定。面积和业主人数的计算按照《广东省物业管理条例》的规定执行。”的规定，龙森全虽然是个人管理物业，但亦要遵守上述实施细则的规定，龙森全将小区的物业服务费由每户每月35元调整为每户每月50元，没有召开业主大会，也没有征求业主的意见，且没有将由物业服务企业与业主在政府指导价范围内协商确定的物业服务收费标准报当地价格主管部门备案，其行为已违反了法律规定，属于擅自提价，其行为对业主没有约束力，叶汉清主张按照每户每月35元交纳物业服务费依据充分，本院予以采纳，因此，叶汉清实际欠龙森全2015年1月至2019年12月期间的物业服务费为2100元。龙森全认为物业服务费由每户每月35元提升为每户每月50元是经过部分业主同意的，并已将提价公告张贴于小区内，且三分之二业主已按新规定交费，但没有提交证据予以证明，该主张本院不予采纳。龙森全认为根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，提价已经业主委员会同意，业主委员会的决定对业主具有约束力，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”的规定，提升物业服务费属于重大事项，应由业主共同决定，在没有召开业主大会讨论并取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意的情况下，业主委员会同意龙森全提价的意见不能代表全体业主，业主委员会同意提价的行为对业主没有约束力，龙森全的上述主张于法不合，本院不予采纳。至于叶汉清主张的瓷片损失，是另一法律关系，如坚持认为是龙森全造成损失的，叶汉清可以另行主张损害赔偿。因龙森全已于2019年底撤出永乐小区，对于完善小区管理的事项和建议，可向新一届业主委员会反映。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条、《清远市物业服务收费管理实施细则》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：叶汉清在本判决生效之日起七日内将2015年1月至2019年12月期间的物业服务费2100元给付龙森全。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由叶汉清负担。此款龙森全已预交，本院不作退回，由叶汉清在判决主文确定的给付期限内径行给付龙森全。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  莫彩云二〇二〇年五月二十七日书记员  阮灵极附法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《清远市物业服务收费管理实施细则》第九条实行政府指导价的住宅物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报物业所在地价格主管部门备案。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，应当按照政府指导价的有关规定执行。确需超过政府指导价标准的，应当报物业所在地的市、县价格主管部门单独核定。物业服务企业因服务质量、成本变化、合同期限、以及政府指导价标准变动等原因需要调整或重新约定收费标准的，物业服务企业应当通过书面征求意见、记名表决等形式征求全体业主的意见，并在征求意见、记名表决前将征求意见或表决的事项、时间、地点等主要内容在物业管理区域的显著位置公告，公告期不少于十五日。征求意见、记名表决的书面资料应有业主房号、姓名、联系电话、业主意见等内容，并经业主签名确认。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，应将书面征求意见、记名表决的结果在物业管理区域的显著位置公告，公告期不少于三十天，并保留征求意见、记名表决的原始资料供业主和管理部门核查。公告期满后，由物业服务企业与业主在政府指导价范围内协商确定物业服务收费标准，重新签订物业服务合同后予以执行，并报当地价格主管部门备案。如重新约定的收费标准超过政府指导价标准的，应报当地价格主管部门核定。面积和业主人数的计算按照《广东省物业管理条例》的规定执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。