湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0191民初3833号原告：中国工商银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行，住所地湖北省武汉经济技术开发区创业道26号。负责人：彭智娟，该行行长。委托诉讼代理人：李宗根，湖北左岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏文霞，湖北左岸律师事务所律师。被告：谭志银，男，1983年11月29日出生，汉族，住湖北省巴东县，被告：俞洪娟，女，1983年5月22日出生，汉族，住湖北省谷城县，第三人：武汉旭沣云力置业有限公司（原武汉杰宝房地产开发有限公司），住所地湖北省武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道特8号F、阳光城1栋1-2层2室。法定代表人：李晓捷。委托诉讼代理人：卫玉祥，该公司法务。委托诉讼代理人：杨苗苗，该公司法务。原告中国工商银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行（以下简称工行开发区支行）与被告谭志银、被告俞洪娟、第三人武汉杰宝房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序。因第三人武汉杰宝房地产开发有限公司进行企业变更登记为武汉旭沣云力置业有限公司，故原告工行开发区支行申请将第三人武汉杰宝房地产开发有限公司（以下简称杰宝公司）变更为武汉旭沣云力置业有限公司（以下简称置业公司），本院依法予以准许。本案于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告工行开发区支行的委托代理人李宗根、魏文霞、被告置业公司的委托代理人卫玉祥到庭参加诉讼，被告谭志银、被告俞洪娟经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行开发区支行向本院提出诉讼请求为：1.被告谭志银、被告俞洪娟立即偿还原告工行开发区支行贷款本金208,917.78元，截止2019年7月21日的贷款利息计31,601.06元，以及自2019年7月22日起至全部贷款清偿完毕之日止的利息（息随本清）（截止2019年7月21日本息暂计240,518.84元）；2.请求依法判令在被告谭志银与被告俞洪娟没有偿还第一项请求事项所列款项的情况下，原告工行开发区支行以被告谭志银与被告俞洪娟抵押的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道特8号F、阳光城15栋2单元5层501号房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.请求依法判令被告谭志银与被告俞洪娟承担本案的全部诉讼费用及原告工行开发区支行为实现债权支付的费用，即本案的诉讼费和公告费。事实与理由：2009年6月，被告谭志银和被告俞洪娟共同购买位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道特8号F、阳光城15栋2单元5层501号房屋，并向原告工行开发区支行申请个人一手房按揭贷款。2009年6月18日，原告工行开发区支行与两被告签订了《个人购房借款/担保合同》，并于当日依合同约定发放了全额贷款269,000元，贷款期限20年（2009年6月18日—2029年6月18日），执行利率4.158%。同时原告工行开发区支行在武汉市房地局就上述涉案房屋办理了期房抵押登记手续，期房抵押权证号为：武房期黄字第××号。贷款发放后两被告多次违约，经原告工行开发区支行催收后仍不履行还款义务，截至2019年7月21日止，两被告累计逾期期数为100期，贷款剩余本金余额208,917.78元。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，原告工行开发区支行可宣布本合同提前到期，要求两被告提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息），同时原告工行开发区支行对两被告抵押房屋享有优先受偿权，为维护原告工行开发区支行的合法权益，特诉至法院。被告谭志银、被告俞洪娟未到庭，亦未提交书面答辩状。第三人置业公司辩称，我方仅承担阶段性保证责任，且两被告已在我方领取了办理房产证手续；原告工行开发区支行已就抵押合同纠纷于2019年1月2日向贵院提起抵押合同纠纷的诉讼，确认了抵押权；原告工行开发区支行的诉请未向我方主张权利。原告工行开发区支行围绕诉讼请求依法提交了相应证据，被告谭志银、被告俞洪娟、第三人置业公司在诉讼过程中未向本院提交证据。对原告工行开发区支行提交的证据，本院认定如下：原告工行开发区支行提交的《个人购房借款/担保合同》、个人住房贷款凭证、期房抵押证明、民事判决书、个人贷款明细表等，与本案有必要关联，形式、来源合法，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月18日，原告工行开发区支行（贷款人、抵押权人）与被告谭志银（借款人、抵押人）、被告俞洪娟（共同借款人、抵押人）、第三人置业公司（原杰宝公司）（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请同意向其发放个人购置住房贷款，金额为269,000元，用于购买第1套住房，房屋坐落于F、阳光城15栋2单元5层501号（合同备案号：黄083007014）。贷款期限为20年，自2009年6月18日至2029年6月18日，实际放款日与到期日以借据为准。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%，据此确定年利率为4.158%。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。经协商一致，借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在第四条约定的利率基础上加收30%确定。发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：A、借款人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；……C、以未取得产权的房屋做抵押的，抵押人未在约定时间内办妥登记备案或预登记手续，或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续。……借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为位于F、阳光城15栋2单元5层501号房屋一套。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债券的费用和借款人所有其他应付费用。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。保证人自愿向贷款人承担连带责任保证，承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。A、本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。上述合同签订当日，原告工行开发区支行依约向被告谭志银支付贷款269,000元。2009年7月21日，原告工行开发区支行与被告谭志银、被告俞洪娟就坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道特8号F、阳光城15栋2单元5层501号房屋办理期房抵押（证号：武房期黄字第××号）。被告谭志银、被告俞洪娟从2016年11月起未按照合同约定偿还贷款本息。截止2019年7月21日，两被告尚欠贷款本金208,917.78元，尚欠应付利息、罚息、复利共计31,601.06元。另查明：原告工行开发区支行曾于2019年1月就抵押合同纠纷诉至本院，我院（2019）鄂0191民初23号民事判决书于2019年6月20日判决被告谭志银、被告俞洪娟于本判决生效之日起十日内协助原告工行开发区支行办理位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道特8号F、阳光城15栋2单元5层501号房屋的抵押权登记。（2019）鄂0191民初23号民事判决书已于2019年10月18日生效。本院认为，原告工行开发区支行与被告谭志银、被告俞洪娟、第三人置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对当事人具有法律约束力。合同履行中，原告工行开发区支行依约向被告谭志银、被告俞洪娟发放贷款，被告谭志银、被告俞洪娟未按期足额还本付息，已构成违约。原告工行开发区支行可依约宣布被告谭志银、被告俞洪娟合同项下的贷款到期，并要求被告谭志银、被告俞洪娟偿还贷款本息，故原告工行开发区支行要求被告谭志银、被告俞洪娟清偿借款本金208,917.78元及截止2019年7月21日的利息、罚息、复利共计31,601.06元的诉请符合合同约定，本院予以支持。同时，由于被告谭志银、被告俞洪娟在贷款付清之日前仍实际占用此款项，故两被告还应按约定向工商银行支付从2019年7月22日起至款项付清之日止的利息、复利、罚息。关于原告工行开发区支行主张的确认其对涉案的抵押房屋具有优先受偿权的诉请，本院认为原、被告在合同中明确将涉案房屋约定为抵押物，且已生效的法律文书判决两被告协助原告工行开发区支行办理位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道特8号F、阳光城15栋2单元5层501号房屋的抵押权登记，确认了原告工行开发区支行享有抵押权，具有法律效力。现两被告未依约偿还贷款，故原告工行开发区支行有权主张对坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道特8号F、阳光城15栋2单元5层501号房屋在折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谭志银、被告俞洪娟于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行偿还贷款本金208,917.78元，以及截止2019年7月21日的利息、罚息、复利共计31,601.06元（从2019年7月22日起至款项付清之日止的利息、罚息、复利按照合同约定的标准计算）；二、原告中国工商银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行对被告谭志银、被告俞洪娟提供的坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道特8号F、阳光城15栋2单元5层501号房屋（合同备案号：黄083007014）在折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行的其他诉讼请求。如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,908元，公告费260元，共计5,168元，由被告谭志银、被告俞洪娟共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  余 燕人民陪审员  万思思人民陪审员  方 红二〇二〇年五月六日法官助理桂娜书记员张童