贵州省织金县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）黔0524民初1068号 原告：李国龙，男，1940年11月12日出生，汉族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人：李启伦（系原告李国龙之子），男，1963年9月3日出生，汉族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人（特别授权）：潘廷军，男，贵州一苇律师事务所律师。 被告：织金豪都房地产开发有限公司，住所地：贵州省织金县原城关镇法星路靠沿河路处。统一社会信用代码：915205245963807791。 法定代表人：朱外香，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：毛亚，男，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张曼，女，贵州本芳（织金）律师事务所实习律师。 原告李国龙与被告织金豪都房地产开发有限公司（以下简称豪都公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法进行审理。 原告李国龙向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告对被告豪都公司开发的“君城天下”商住楼两栋9个单元全部楼盘中2层-8层拆迁安置房享有优先选择280平方米住房的权利；2、被告按《移民安置宅基地联合开发补偿合同》约定向原告交付280平方米拆迁安置住房（除3栋1单元商住楼外，原告从被告开发的其余全部商住楼2-8层中选择280平方米住房）；3、被告支付原告物业费185040元（按住房面积280平方米、每平方米的物业费为1.4元，商铺面积61平方米、每平方米的物业费为2元，每月住房、商铺物业费合计514元计算，暂主张30年，30年外的物业费再根据主张时的价格另行计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系洪家渡被拆迁的移民，房屋及土地因修建洪家渡水电站被拆迁；2011年9月30日，原告（系乙方）和织金县金地材房地产开发有限责任公司（系甲方，以下简称金地材公司）签订《移民安置宅基地联合开发补偿合同》约定，原告将位于织金县安置地块使用权转让给甲方，由甲方开发“君城天下”商住楼，甲方在建好的二至八层商住楼中补偿原告280平方米的住房（由原告按抽签次序选房），及原告抽签所得的一楼临街大道61平方米的商铺或抽签认定的商场内80平方米的商铺，若补偿的房屋及商铺面积超过或少于规定的平方米数，则按市场增税价调差，补偿给移民的房屋永久不交物业管理费，补偿的住房及商铺质量均同对外出售的商品房质量相同，在项目负责人朱外香成立豪都公司后，该合同约定的权利义务全部移转给豪都公司即本案被告；“君城天下”项目负责人朱外香（即被告法定代表人）、项目经理陈玉平亦在该合同上签字予以认可；合同签订后，被告豪都公司于2012年5月28日成立，“君城天下”商住楼由被告豪都公司开发修建，金地材公司早已退出该项目且未参与开发修建，故本案原告主张的相关权利与金地材公司无关；被告修建“君城天下”商住楼后，未按合同约定向原告交付280平方米的住房（双方目前对拆迁补偿的商铺无争议，故本案不对补偿安置的商铺主张权利）；被告现已修建好并可入住的商住楼有两栋（即2号楼、3号楼）共9个单元，其中，3号楼分为1、2、3单元，2号楼分为4、5、6、7、8、9单元，其中的2-9单元每层都是2梯4户，而3号楼1单元每层却是3梯8户，且1单元每层有4套房屋采光特别差；根据初步分房方案，其中的户型有130.44平方米、145.54平方米、92.84平方米，若选择面积为130.44平方米的两套住房，总面积就是260.88平方米，若选择面积为92.84平方米的三套住房，总面积就是278.49平方米，若选择145.54平方米的两套住房就超出补偿的280平方米面积，但原告有权选择超过280平方米的住房；若原告按最低的总面积选择260.88平方米的住房，则原告有权要求被告支付相应房屋面积的物业费；因双方签订的合同明确约定原告永久不交物业费，则被告是物业费的承担责任人，加之被告系房开公司，数年后完全有可能存在注销、破产等情形，届时，原告因补偿所得的房屋产生的相应物业费将无法得到保障，因此要求被告向原告一次性支付物业费，物业费以房屋产权期限70年计算，原告至少可以主张70年的物业费，但原告先暂时主张30年的物业费（按住宅的物业费每月为1.4元／㎡，住房面积280㎡计算，商铺的物业费每月为2元／㎡，按最低面积61㎡计算,每月物业费为514元，30年的商铺及住房物业管理费共计金额为185040元），后续物业费以后再另行主张；被告开发的“君城天下”商住楼系移民安置项目，原告作为移民有权利依合同约定对该商住楼中的2至8层房屋享有优先选择并取得280平方米住房的权利，但其中的2-8层房屋大部分已被被告对外出售，被告的该行为违反合同约定，同时损害原告作为拆迁安置移民的权益，即使被告和其他购房者就全部商住楼中的2-8层房屋签订了买卖协议，也不能对抗原告作为被安置的移民依合同约定及依法享有的优先选房的权利；根据被告向其他安置人员发送的“君成天下3号楼1单元分房方案”可知，被告意图用修建最差的3号楼1单元住房分配给原告及其他被安置的移民，故原告要求被告在除3号楼1单元之外的商住楼中交付面积为280平方米的住房给原告，若原告的诉讼请求不能得到支持，原告不变更诉讼请求。 本院经审查认为：原告与金地材公司签订的之后由被告豪都公司承受金地材公司权利义务的《移民安置宅基地联合开发补偿合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。该合同第二条第1项约定，“乙方有位于织金县平的安置地块120平方米土地，自愿提供给甲方开发。甲方与乙方在合同签订之日起经县政府行政主管部门批准并获得施工许可证时，三年内将商住房修建完工，从建好的住房一楼划门面作为乙方的补偿，另外在商住房的二至八楼之间划住房作为补偿。如果补偿的房屋及铺面超过或少于规定的平方米数，则按市场增税价调差”；第2项约定，“甲方补偿给乙方的铺面为乙方抽签所得的一楼临街大道陆拾壹平方米（61㎡）、或抽签认定的商场内的铺面捌拾平方米（80㎡）。其中只能抽取一个铺面作为乙方的补偿。铺面的位置座号，由所有的移民共同抽签取号定位。每户移民只有一次抽签机会”；第3项约定，“补偿的住房由乙方按抽签次序选房，住房补偿面积为贰佰捌拾平方米（280㎡）”；第4项约定，“补偿给移民的房屋永久不交物业管理费”。从前述约定可知，该补偿合同虽约定从被告建好的2-8层商住楼中由原告参与抽签选择280平方米的住房，但未明确约定将特定的标的物住房指定补偿给原告，故原告应依合同约定参与抽签选房后才能确定其获得的补偿房屋的具体位置、所属单元、所在楼层及相应房号、面积。根据庭审中原、被告的陈述可知，被告已建好的商住楼没有面积为280平方米或能凑足280平方米的住房，且经本院释明后，原告明确表示不变更诉讼请求，坚持要求明确其对被告开发的商住楼享有优先选择280平方米住房的权利及要求被告向其交付280平方米的住房，但原告的该诉请目前在客观上不能实现。原告在未参与抽签选房活动前诉请人民法院判决被告向其交付位置、楼层、房号等不明确具体的住房，其诉讼请求不具体，不具有可判性及可执行性。关于原告要求被告按补偿的商铺及住房面积向其支付物业管理费的主张，根据合同约定，原告系移民，其将拆迁补偿所得的地块建设用地使用权转让给被告开发商住楼，被告按合同约定补偿原告一定面积的商铺及住房，并约定补偿的房屋永久不交物业管理费，即原告因补偿所得的商铺及住房免予交纳物业管理费，但该约定并不等同于原告享有主张物业管理费的主体资格，加之，原告目前未交纳物业管理费，亦不产生追偿物业管理费的条件。综上，原告的起诉应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告李国龙的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈英 二〇二〇年五月十日 法官助理李卫军 书记员潘蓉