云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终613号上诉人（原审被告、反诉原告）：普德艳，女，1982年10月17日生，彝族，住云南省玉溪市通海县。委托诉讼代理人：张勇（系普德艳丈夫），1970年2月10日生，汉族，住云南省玉溪市通海县。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：云南蓝洁物业服务有限公司，住所地：云南省玉溪市通海县秀山街道礼乐西路120号。法定代表人：王丽萍，经理。委托诉讼代理人：杨雄显，云南杨雄显律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人普德艳因与被上诉人云南蓝洁物业服务有限公司（以下简称蓝洁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2019）云0423民初2377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普德艳上诉请求：撤销原判，支持其的诉讼请求，具体上诉意见为：改判驳回蓝洁物业公司对其的诉讼请求，支持其一审提出的反诉请求。主要事实和理由：蓝洁物业公司入驻时，业主入住率不到三分之二，而对方却主张物业服务合同已经三分之二以上业主同意。即便物业服务合同成立，蓝洁物业公司服务太差，遭到大多数业主抵制。一审认定其未举证证实其的房屋两次被淹的损失情况及价值是错误的，双方对其房屋被淹无争议，但第一次被淹后蓝洁物业公司没有尽到物业责任，才导致第二次被淹，故蓝洁物业公司应承担全部责任。房屋被淹后其反映无果，而落水管在蓝洁物业公司的管理范围。房屋被淹、地面放置物品被污水弄脏，其虽然没有拍照留证，但并不代表没有损失。一审认定厨房下水道接入公共落水管道并非蓝洁物业公司所致，并认为其改造厨房下水管道产生的费用与本案无关联，与事实不符。当时管道安装是通过有关部门验收的，产生的问题应由蓝洁物业公司找开发商或业主商议，但该公司什么都没做。蓝洁物业公司辩称，同意原判，请求予以维持。蓝洁物业公司向一审法院起诉请求：判令普德艳给付2018年8月至2019年7月的物业服务费1314元。普德艳向一审法院反诉请求：1、由蓝洁物业公司给付其清沟、改道、卫生等费用1610元，杂物损失款1000元；2、由蓝洁物业公司赔偿其精神损害抚慰金1元。一审法院认定事实：蓝洁物业公司于2010年5月7日成立，经营期限至2020年5月7日。2018年6月21日蓝洁物业公司将公司名称由“通海蓝洁物业服务有限公司”变更为“云南蓝洁物业服务有限公司”。普德艳系通海县紫金花苑小区2B幢2单元2楼2号房屋（房屋面积为159.22平方米，系电梯房）及B69号地下车位的业主。2016年8月1日，通海县紫金花苑业主委员会作为甲方、蓝洁物业公司作为乙方共同签订了《物业服务合同》，约定：“第二条、委托管理事项：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、房顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水道、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等）的维护、养护、管理和运行服务。3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。4、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾收集、清运。5、交通、车辆行驶及停泊。6、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安保工作（但不含人身、财产保险保管责任）。7、社区文化娱乐活动。8、物业及物业管理档案、资料。9、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。第三条、合同期限：本合同期限为叁年。自2016年8月1日起至2019年7月31日止。第四条、甲方的权利和义务：……对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、不交有关费用或拒不改正违章行为的，责任人采取停水、停电等催缴催改措施……第五条、乙方的权利和义务：根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住户）的合法权益，获取不当利益；遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；至少每三个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账明细；不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定除外）。第六条、管理服务费用：按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每户：0.6元/月/㎡物业管理费，0.38元/月/㎡的电梯费，从三楼开始收取（每五层加四分）。楼梯房0.45元/月/㎡。商铺0.6元/月/㎡，车库0.6元/月/㎡，从三楼开始收取二次加压费180/户/年，垃圾代运费48元/户/年，地下车位卫生清扫费120元/位/年，装修垃圾清运费：单元房240元/户、复式楼360元/户。房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付……。”合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，蓝洁物业公司从2016年8月1日至2019年7月31日对该小区进行物业管理。普德艳所居住房屋的厨房下水管道接入公共落水管，公共落水管属蓝洁物业公司的物业服务范围。2018年8月，因雨季雨水较多且公共落水管排水不畅，导致污水从普德艳家的厨房下水管漫入普德艳家中两次。为此，普德艳未交纳2018年8月至2019年7月的物业管理费。一审法院认为，物业合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”通海县紫金花苑业主委员会与蓝洁物业公司签订的《物业服务合同》合法、有效，且蓝洁物业公司自2016年8月1日起至2019年7月31日止已按合同约定实际对紫金花苑小区提供了物业管理服务，普德艳作为小区业主应按照《物业服务合同》的约定向蓝洁物业公司交纳物业费。现普德艳主张蓝洁物业公司提供的物业服务存在瑕疵导致其房屋被淹为由拒交物业费，经查明，蓝洁物业公司在雨季来临前确实未对属于其职责范围内的小区公共落水管进行检查并及时疏通，导致雨季时公共落水管内的污水两次漫入普德艳家中，因蓝洁物业公司在履行合同过程中存在瑕疵构成违约，故根据本案实际情况酌情减少20%的物业费。除未及时检查和疏通公共落水管外，普德艳未能举证证明蓝洁物业公司还存在其他未按合同约定履行义务的情形，故对普德艳要求不交纳物业费的主张，不予全部支持。综上，普德艳应交纳的物业费计算为：（0.6元/月/平方米×12个月×159.22平方米+48元/年+120元/年）×（1-20%）=1051.2元。虽然普德艳房屋确实两次被淹，但其并未举证证实损失的情况及价值，故对其要求赔偿损失的主张，不予支持。普德艳家的厨房下水管道接入公共落水管道并非蓝洁物业公司的行为所致，故普德艳改造厨房下水管道产生的费用与本案没有关联，对此不予支持。精神损害抚慰金的主张是基于人格权利遭受侵害或具有人格象征意义的特定纪念物品因侵权行为遭受损害而提出，且是以侵权为由提出，普德艳要求蓝洁物业公司赔偿精神损害抚慰金的主张均不属于以上两种情形，且本案系合同纠纷并非侵权纠纷，故对普德艳要求蓝洁物业公司向其支付精神损害抚慰金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、由被告（反诉原告）普德艳于判决生效后三日内支付原告（反诉被告）云南蓝洁物业服务有限公司自2018年8月1日起至2019年7月31日止的物业管理费1051.2元。二、驳回原告（反诉被告）云南蓝洁物业服务有限公司的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）普德艳的反诉请求。案件受理费50元，减半交纳25元，由原告云南蓝洁物业服务有限公司负担10元，被告普德艳负担15元。反诉费25元，由被告普德艳负担。”二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，双方当事人对一审认定的案件事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，蓝洁物业公司具有独立的法人资格及从事物业管理的资质，符合《物业管理条例》对于物业服务企业的要求，该公司与通海县紫金花苑业主委员会签订的《物业服务合同》合法、有效，该合同对双方均有约束力，双方应按约履行。普德艳认可其从2017年装修后入住紫金花苑小区至今，而蓝洁物业公司自2016年8月开始已实际提供了物业服务，故其应依约向蓝洁物业公司缴纳物业服务费。现双方当事人均认可蓝洁物业公司多次打电话催缴、在普德艳家门上粘贴催缴物业费的书面通知、上门催缴，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”结合《物业服务合同》的约定，现双方对一审认定的物业费金额均无异议，故普德艳应向蓝洁物业公司支付2018年8月1日至2019年7月31日的物业管理费1051.2元。关于普德艳提出的反诉请求，其要求蓝洁物业公司赔偿房屋被水淹导致的损失，但未提交证据证实，故应由普德艳承担举证不能的不利后果。一审驳回普德艳的反诉请求并无不当，应予维持。综上所述，普德艳的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由普德艳负担。本判决为终审判决。审判长 陈 聪审判员 张艳波审判员 吴佳黛二〇二〇年五月二十八日法官助理马倩书记员聂骋望