贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初1976号原告：周春林，男，1978年7月27日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告：杨家红，女，1980年6月11日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：刘士界、谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师。原告周春林、杨家红与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告周春林、杨家红的委托诉讼代理人刘士界，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人罗金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周春林、杨家红向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金8159元（违约金以344338元为基数，按日万分之一的标准，从2018年10月11日起计算到2019年8月8日止）；2、判决被告支付因逾期交房产生的违约金21208元（违约金以344338.00元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年10月30日计算至2018年7月11日）；3、判决被告退回不应该由原告承担的各项开户费3688元及利息，利息以3688元为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2014年12月3日计算至被告实际退还之日止。事实及理由：原、被告双方于2014年12月3日签订商品房买卖合同（合同编号2014-14119），原告购买被告修建于毕节市七星关区贵毕路碧阳国际城的住房，房号14-1-14-2号，建筑面积105.97平方米，原告以首付款和银行贷款支付的方式，交付了全部房款344338元，并按被告要求交付了办证费用以及其他费用。被告在合同中约定于2016年10月30日前交房，实际于2018年7月11日将房屋交付给原告使用，并且在合同中约定交房后90日内为原告办理所购住房的初始转移登记并将相关文书交付给原告，但是被告直到2019年8月8日才为原告办理完毕不动产权属证书交付原告，构成办证违约，应该承担违约责任，被告却拒绝履行违约义务。故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。被告碧阳置业公司答辩称：一、关于被答辩人主张逾期办证问题。答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房没有提交办证所需费用及资料。由于被答辩人在交房时没有提供办证资料及委托书，办证时间尚未起算，故不存在违约的前提条件，答辩人依法不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当以被答辩人提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到答辩人张贴办证通知通知被答辩人提交办证资料之日止。因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，被答辩人若不向答辩人提交办证资料，答辩人是无法为其办证的，故被答辩人在通知后没有提交资料的责任及后果不应由答辩人承担。居住于13.14.27.28（三期）的原告在具备办证条件后，答辩人于2018年11月18日在该楼栋的各单元电梯张贴了办证通知，该时间从该期房屋已起诉和已判决的案件中均已得到大部分业主的确认和判定。被答辩人已履行披露义务，且被答辩人未在通知后提交资料，答辩人再次于2019年3月8日向其发送办证短信，被答辩人才于2019年6月21日前来开具发票，但其7月23日才完税向答辩人出具办证委托。答辩人已履行办证通知义务，不应在承担违约责任。二、关于各项开户费及交易费及利息问题。被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。三、关于逾期交房违约问题。原告所在楼栋，答辩人已于2018年5月19日在毕节日报登报通知交房，对于该时间之后的违约责任答辩人不应在承担。且被答辩人欠答辩人房屋首付款99000元，到2016年12月26日才归还。因此对支付完房款前无权主张逾期交房的责任。应从2016年12月26日至2018年5月19日止。同时根据贵州省高级人民法作出的（2018）黔民申2749号民事裁定书中认可原审法院认定约定交房违约金过高对约定交房违约金进行下调，同样在贵州省高级人民法作出的（2018）黔民申2121号裁定书中也对原审法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准从按已付房款的日万分之二下调至日万分之零点二五的认定予以肯定。再次，因为被答辩人在合同约定交房之日没有按合同补充协议约定向答辩人提交齐办证资料，也未付清房款，所以才产生逾期交房的事实，但即便被答辩人实际收房时也没有交清上述资料，故逾期交房责任在于被答辩人。请法庭予调减至日万分之零点二。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月3日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第14幢1单元14层2号房；总价款344338元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人登报通知交房之日起90日内买受人不提出书面异议的，视为该商品房已完成交付；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2014年12月3日，原告向被告交纳各项开户费及交易费3688元，被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费及交易费3688元的收据。2018年5月19日，被告在毕节日报登报通知碧阳国际3期13、14、27、28栋业主交房。2018年7月11日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。毕节市住房和城乡建设局于2018年8月13日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。2018年11月18日，被告在原告所有的涉案房屋楼房14栋1单元入口处张贴通知原告提交办证资料。2019年8月8日，被告为原告办理了涉案房屋的不动产权属证书。本院认为，综合原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效；二、原告请求被告支付逾期交房违约金请求是否得到支持；三、原告请求被告支付逾期办证违约金的请求权是否超过诉讼时效；四、被告是否承担逾期办证违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定；五、原告请求被告退还“三通费”及利息的请求是否得到支持。关于焦点一的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定被告应在2016年10月30日前向原告交付该商品房，且约定按日向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。双方确认被告于2018年7月11日向原告交付涉案房屋。因此原告于2020年1月19日提起诉讼请求被告支付上述违约金未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付上述违约金的请求权未超过诉讼时效。关于焦点二的问题。原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，但被告并未依约按时向原告交付涉案房屋，原告直至2018年7月11日才取得涉案房屋的使用权利，被告的行为已构成违约。虽然合同约定以登报方式通知交房，被告于2018年5月19日在毕节日报登报通知碧阳国际3期13、14、27、28栋业主交房。但合同亦约定出卖人登报通知交房之日起90日内买受人不提出书面异议的，视为该商品房已完成交付。即以上业主如未在规定时间提出书面异议，视为2018年8月19日被告就完成了以上楼栋业主的交房。涉案楼房的收房时间2018年7月11日早于2018年8月19日，应以原告实际收房的时间计算。关于逾期交房违约金的问题，按合同约定，被告应在2016年10月30日前交付涉案房屋，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向原告支付违约金。本案被告实际向原告交房时间为2018年7月11日，本院逾期交房违约金计算：按日万分之零点五的标准，以原告已付购房款344338元为基数，从2016年10月31日起计算至2018年7月11日止，违约金为10640.04元（344338元×0.005%/日×618日）。关于焦点三的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2020年1月19日向本院提起诉讼，原告请求被告承担2018年10月11日起逾期办证违约责任的请求权未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。关于焦点四的问题。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了维修基金、开户费、交易费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2018年7月11日向原告交付案涉房屋，结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，应当认定原告已于办理入住手续即2018年7月11日交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2018年7月11日后的360日内即2019年7月6日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。因原告未能在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”约定的时间内办理初始登记，导致转移登记未能在约定的时间2019年7月6日前办理，被告应自2019年7月6日起承担逾期向原告提供产权过户相关手续的违约责任。本案中，虽然被告主张办理房屋转移登记的时间应为原告提供办证资料及完成交税义务之日起360日内，但从原告缴纳相关税费的义务履行情况看，原告不存在消极懈怠情形，结合被告通知原告提交其他办证所需资料的事实，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行缴纳契税的义务，与客观事实不符，不予采纳。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2018年11月18日通知原告，没有超过合同约定的时间2019年7月6日，不应承担违约责任。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，本院不予支持。关于焦点五的问题。根据原告与被告的合同约定，原告向被告缴纳的所谓“三通费”，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。被告关于不应退还原告“三通费”的理由不能成立。原告与被告并未约定被告持有该费用期间应向原告支付利息，也无相关法律规定该种情形应支付利息，对于原告诉请判决被告支付实际占用期间利息的请求，故本院不予支持。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周春林、杨家红逾期交房违约金10640.04元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周春林、杨家红开户费共计3688元；三、驳回原告周春林、杨家红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费313元，由原告周春林、杨家红负担253元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王兴琼二〇二〇年五月十二日书记员  李治樱