广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初8142号原告：易文静，男，1988年4月20日出生，汉族，住湖南省湘潭县******，公民身份号码430************750。委托诉讼代理人：张林凤，广东三佛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨易，广东三佛律师事务所律师。被告：黄归顺，男，1982年2月4日出生，汉族，住湖南省永兴县*******信组，公民身份号码431***1********13X。原告易文静诉被告黄归顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理，依法适用简易程序，并于2020年5月14日公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人杨易到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告配合原告办理房屋交付手续（包括交接房门钥匙），以及支付物业费及公摊费共计3041.30元；二、判令被告向原告支付逾期交房违约金27376元（违约金自2020年1月24日起暂计至2020年3月23日，此后的违约金以928000元为基数按日利率万分之五续计至实际办理交付手续之日止）；三、判令被告赔偿原告的居间服务费27000元；四、判令被告赔偿原告的律师费损失16875.20元；五、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告通过中介于2019年7月21日签订《佛山市存量房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市禅城区**************，总价款928000元，被告须在收到全部购房款后5个工作日内将房屋交付给原告并移交房门钥匙，且被告须结清交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气等其他全部费用。合同签订后，原告通过银行贷款的方式于2020年1月16日向被告支付了全部购房款，但被告收款后却未按合同约定履行房屋交付手续，经原告多次催促仍未果。原、被告之间关于该房屋的付款时间没有具体约定，因原告需要申请公积金贷款，该时间是原告无法控制的，原告积极配合被告办理贷款，原告与被告及中介、公积金代办人员有建立一个微信群，整个交易流程在微信群里都可以知晓，在被告收到原告支付的全部购房款后，中介和原告都催促被告办理房屋交付手续，被告拒绝并辱骂原告，在2020年3月13日，中介及原、被告一同去涉案房产办理交接手续，被告在物业管理处说没有钱结清相关费用，直接到涉案房屋拍摄了一些照片放在微信群里并破坏了门锁，称交接已经完成，这个过程是被告自行前往涉案房屋的，原告及中介人员都没有一并到涉案房屋。被告逾期交付的行为已构成违约，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交证据如下：1、原、被告身份证复印件，证明原、被告主体适格。2、《房屋买卖业务签订文件合订本》、《收款收据》、《补充协议及收款收据》、《借款凭证》，证明原、被告通过中介于2019年7月21日签订《佛山市存量房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市禅城区**************，总价款928000元，被告须在收到全部购房款后5个工作日内将房屋交付给原告并移交房门钥匙，且被告须结清交付日以前产生的物业管理费、供暖、水、电、燃气等其他全部费用。此外，合同还对违约责任做了详细约定。原告于2020年1月16日将全部购房款支付给了被告。3、《不动产权证书》，证明原、被告已办理涉案房屋的过户手续。4、收据（中介费），证明原告为购买涉案房产支付了中介费27000元。5、民事委托代理合同、律师费发票，证明原告因本案纠纷产生律师费损失约16875.20元。6、收据，证明涉案房屋2016年1月至2020年3月的物业服务费及公摊费共计3041.30元。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据1，系双方主体材料，本院经审查予以确认；对证据2至6，均有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：涉案房屋位于佛山市禅城区**************，原告向被告购买取得，于2019年10月过户至原告名下，原告产权证号为粤（2019）佛禅不动产权第0096730号。2019年7月21日，在案外人佛山市禅城区鑫运房地产代理服务中心居间服务下，被告（出卖人、甲方）与原告（买受人、乙方）签订《佛山市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：甲方所出售房屋位于佛山市禅城区**************，建筑面积99.36平方米，住宅面积88.08平方米；房屋成交价格为928000元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方的付款方式为贷款支付：房屋转让价=定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金，定金为28000元，乙方应于2019年7月21日前将该定金支付给甲方，应在产权过户当天将首付款260000元支付给甲方；乙方以组合贷款方式申办抵押贷款，并由贷款机构将该部分房款直接支付至甲方账户，乙方拟贷款640000元，甲乙双方应于2019年8月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，乙方因自身原因未获得贷款机构批准的，甲方同意乙方继续向其他贷款机构申请（但最多不得超过3家贷款机构），买卖双方应提交贷款机构所需全部资料，如仍未获得批准的，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款支付给甲方；户口迁出保证金为零元；买卖双方应当在卖方收齐全部房款自行办理物业交割手续，居间方陪同，物业交割保证金为零元；权属转移登记：买卖双方应于银行同意买方贷款申请并且卖方还完款后办理完毕解押手续后共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，若房屋登记机构要求预约的则以预约时间为准；如乙方为贷款的，则乙方应于贷款机构或居间方通知后7个工作日内配合办理按揭贷款的抵押登记手续。双方还于上述合同第九条就房屋的交付进行了约定：“第九条房屋的交付(一）甲方应当按照下列哪项约定将该房屋交付给乙方：……甲方收到全部购房款（不含物业交割保证金）后5个工作日内将房屋交付给乙方；……(二）该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1.甲方与乙方共同对该房屋……记录水、电、气表的读数……3.移交该房屋房门钥匙；(三）在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他：全部费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。”还于上述合同第十一条约定：“第十一条违约责任(一）买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。(二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项：1.甲方提供的该房屋权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权；2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的；6.甲方隐瞒该房屋权属、使用情况等相关信息，导致乙方因公序良俗之考量而不能购买该房屋的；(三）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收乙方的定金或要求乙方支付房屋转让价20%的违约金：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；(四）本合同中其他条款已有违约责任约定的，依照其他条款约定处理。(五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。”上述合同系三方于同日签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》中文件之一。2019年7月21日，被告向原告出具《收据》，确认收到原告支付的定金28000元。2019年8月24日，被告向原告出具《补充协议及收据收据》，确认收到原告20000元房款。2019年10月24日，被告向原告出具《收款收据》，确认收到原告购房款240000元。2020年1月1日，原告以贷款方式通过银行向被告支付房款140000元。2020年1月16日，原告以贷款方式通过银行向被告支付房款500000元。另查明一，2019年7月21日，原告与居间方佛山市禅城区鑫运房地产代理服务中心签订《居间服务合同（买受人）》，约定就原告在该中心居间服务下签订了买方合同购买涉案房屋，买受人应向居间方支付居间代理费27000元。居间方佛山市禅城区鑫运房地产代理服务中心于2019年10月24日向原告出具收据，确认收到原告支付的居间代理费27000元。另查明二，2020年5月9日，原告向案外人佛山市日信物业管理有限公司缴纳涉案房屋2016年1月至2020年3月物业服务费2585.70元及2016年至2020年公共分摊费，合计3041.30元另查明三，2020年3月13日，原告（委托方、甲方）与广东三佛律师事务所（受委托方、乙方）签订《民事委托代理合同》，约定：甲方因与黄归顺房屋买卖纠纷一案委托乙方代理；代理审级：一审、二审（如有）、执行（如有）；办案费6000元，律师服务费：甲方在收到款项后1日内按照甲方实际收到款项金额的20%（不含办案费6000元）支付乙方律师服务费。2020年3月24日，广东三佛律师事务所向原告开具《广东增值税普通发票》，载明易文静支付律师服务费6000元。诉讼中，原告陈述：涉案房屋至今一直没有锁，是被告弄坏门锁的；原告没有收楼的原因是合同明确约定收楼必须由原、被告及中介一起对房屋的物品列明清单并签字确认，鉴于被告并不是一个诚实守信的人，原告害怕贸然入住涉案房屋被告会找借口起诉原告，且交接前被告应结清水电费、物业费等相关费用；双方在2020年3月13日才去办交接手续的原因是在微信群里被告有说到，因为马上过年且被告是不住在佛山市的，所以要求年后再交付，原告没有同意，在过完年后因为疫情原因，被告到佛山拍摄了涉案房屋的照片就离开了；原告主张违约金的依据是《房屋买卖合同》的第十一页第十一条第一项有约定；主张居间服务费及律师费的依据是《房屋买卖合同》的第十一页第十一条第五项。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《佛山市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应全面、适当依约履行。关于房屋交接问题及违约金。根据涉案合同第九条约定，出卖人应于收到全部购房款后5个工作日内将涉案房屋交付给买受人，并且双方还约定应共同记录涉案房屋水、电、气表的读数，移交房门钥匙。诉讼中，原告主张于2020年1月16日向被告支付完毕全部购房款，居间方和原告都催促被告办理房屋交付手续，被告拒绝并辱骂原告，在2020年3月13日，居间方及原、被告一同去涉案房屋办理交接手续，被告在物业管理处说没有钱结清相关费用，直接到涉案房屋拍摄了一些照片放在微信群里并破坏了门锁，称交接已经完成。被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对原告主张的事实予以确认。原告主张被告于2020年3月13日未移交房屋钥匙，未经各方共同对房屋物品进行清点确认，未结清物业管理费等，仅自行开锁即当作已向原告交付，交房方式不符合约定，被告未完成交付，其应配合办理房屋交付手续，本院认为，被告交付方式严格来说确实与涉案合同约定的方式有不同，交付方式存在瑕疵，但被告有明确向原告移转占有的意思，且被告也将房屋门锁破坏以便买受人得以进行实际管控，故可以认定被告已于2020年3月13日向原告交付房屋，故原告诉请其配合办理交付手续的主张理据不足，本院不予支持。综上，被告依约应于2020年1月23日前将涉案房屋交付给原告，但被告直至2020年3月13日才交付，故被告迟延履行构成违约，应向原告承担违约责任。至于违约金标准，涉案合同第十一条第（一）项约定：“买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”原告主张依此标准计付，本院认为该标准并未明显过高，被告亦未提出抗辩，故予以支持。因此，被告应按总房价款日万分之五的标准向原告支付从2020年1月24日起至2020年3月13日期间的逾期交房违约金23200元（928000元×0.0005×50天)，对原告的该部分诉请，本院予以支持。原告诉请超出部分，无合同及法律依据，本院不予支持。关于物业服务费及公摊费。根据双方合同约定，涉案房屋交付前的物业服务费、水电费等费用由被告承担。因被告未结清涉案房屋交付前的物业服务费及公共分摊费，原告向涉案房屋物业服务公司支付物业服务费及公共分摊费合计3041.30元予以结清后有权依约向被告主张。被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，故本院对原告的该诉请应予以支持。关于居间服务费。涉案合同第十一条第五项约定，买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，违约方应赔偿守约方支出的居间服务费。从合同目的看，该条款系双方针对买卖任一方违约导致合同完全不能履行，导致涉案房屋交易失败而设定的违约责任条款。涉案房屋产权已过户至原告名下，房屋买卖交易成功，仅系交付产生纠纷而已，且亦于2020年3月13日完成交付，无上述条款适用之前提。故原告主张被告赔偿居间服务费理据不足，本院不予支持。关于律师费。根据双方约定，被告违约的，应赔偿原告支出的律师费，而原告与代理律师事务所签订了民事委托代理合同，实际支付了律师费6000元，且该律师事务所律师亦出庭应诉，对原告主张律师费6000元的诉请予以支持，对于超出部分，未实际产生，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告黄归顺于本判决发生法律效力之日起十日内向原告易文静支付佛山市禅城区**************逾期交房违约金23200元；二、被告黄归顺于本判决发生法律效力之日起十日内向原告易文静赔偿物业服务费及公共分摊费合计3041.30元、律师费6000元；三、驳回原告易文静的其他诉讼请求。如果被告黄归顺未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取791元，由原告易文静负担433元，被告黄归顺负担358元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年五月十八日书记员  原洁萍附件：当事人的送达地址及联系方式原告：佛山市禅城区*********广东三佛律师事务所，联系电话134*****505（代理人张林凤）。（当事人确认地址）被告：湖南省永兴县*******信组，联系电话139*****010。（邮寄送达地址）