广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终8032号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：姜元，男，1989年9月21日出生，汉族，住湖北省浠水县*********。身份证号码:421************016。委托诉讼代理人：周蓓，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐峰，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：李海苹，女，1972年3月14日出生，汉族，住四川省蓬溪县*************。身份证号码:511************022。委托诉讼代理人：朱启勇，安徽金华安律师事务所律师。原审第三人：东莞市春晓房地产顾问有限公司，住所地：东莞市**********。负责人：何晓燕。委托诉讼代理人：黎永东，该公司职员。上诉人姜元因与被上诉人李海苹、原审第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初2480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审本诉被告、反诉原告姜元不服一审判决，上诉请求：1、请求判令撤销广东省博罗县人民法院作出的（2019）粤1322民初2480号民事判决书；2、请求对本案重新审理，予以改判；3、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院审理认定事实不清。首先，被上诉人李海苹在其一审诉状，陈诉的事实和理由是上诉人需要加钱才愿意继续履行合同，是上诉人不愿意按照原合同约定价格出售房屋，以此为由，要求解除合同，判决上诉人承担违约责任。但是在一审开庭前与被上诉人的通话录音和开庭时上诉人也向被上诉人和一审法院的主审法官当庭明确表示，没有提出过要求加价，并且现在也是愿意按照合同约定的价格出售给被上诉人的。在反诉状中，也明确说明了，上诉人愿意按照原合同约定的条款和价格全面履行。（也就是说，上诉人从未要求被上诉人改变价格和付款方式）。但是，一审法院在已经明确知道是被上诉人李海苹在起诉状中的陈述是虚假陈述，与事实不符的情况下，仍然不支持合同的继续履行，还要错误认定上诉人违约，一审法院属于明显的枉法裁判。尤其在上诉人没有任何违约的地方，而且愿意全面配合履行合同的情况下，不支持合同的继续履行。其次，一审法院在判决书中认定上诉人违约的理由是，上诉人的房屋查册表中登记的产权证登记时间为2018年7月4日，而且第三人多次催告上诉人去领取房产证，上诉人直到2019年6月5日才向抵押银行申请领取房产证构成违约。这种对于是否违约的认定是荒谬的。第一，在上诉人与被上诉人、第三人签订三方买卖合同时，被上诉人和第三人已经知悉并认可上诉人签约时是没有拿到开发商发放的房产证的，被上诉人和第三人均仔细阅读了上诉人手持《商品房买卖合同》及补充协议之后才签约购买的。那么第一，被上诉人对于合同履行的时间会比较长是有预估的，而且该《商品房买卖合同》及补充协议中明确注明，上诉人与开发商的合同中，上诉人作为购房方，是委托了出卖方（即开发商）代办房地产权证。那么上诉人是理应在得到开发商发出的《领取不动产权证通知书》后在开发商处领取房产证。而且全国的一手房买卖中，由开发商通知领取房产证是通行的商业惯例，也是一手开发商应尽的合同义务。因为经常会存在实际领取的房产证登记面积与购房合同约定的面积不符，购房款需要多退少补的情况，所以《商品房买卖合同》及补充协议才会明确约定由出卖方（开发商）代办房产证并通知领取房产证。一手房房产证是从开发商处领取房产证，这是一个普通人都了解知道的常识。上诉人在没有收到开发商的正式通知之前是不能也不应自行领取房产证的，因为这个是涉及到上诉人与一手楼开发商之间的合同法律关系的。但是截止本案开庭，上诉人并没有收到开发商发出的《领取不动产权证通知书》。目前领取的房产证是上诉人千辛万苦自己联系贷款银行，为了能积极履行本案涉合同自行领取的。不想这种积极履行合同的行为却被一审法院认定为违约行为，特别是在没有任何证据显示是上诉人在收到了开发商发出的《领取不动产权证通知书》后仍然拒不领取房产证，拖延二手交易时间的情况下，一审法院法官的这种认定简直颠倒黑白，置常理与事实及证据于不顾。一审法院认为本案的第三人多次通知上诉人领取房产证，而上诉人拒不领取房产证。而本案的第三人在本案中明显只是一个促成二手楼交易的中介而己。第三人没有证据证明其接受上诉人涉案房产的出售方开发商的委托，负责涉案房屋楼盘的领取房产证的通知工作，在法律上其是无权通知—上诉人领取房产证的，一审法院认定其通知上诉人多次，上诉人拒不领取是明显错误的。房产证登记的时间不代表就是上诉人可以领取到房产证的时间。不要说这与从一手开发商处领取房产证的合理时间不符，即使是二手房交易中，交易完成，出证实际领取这个房产证的时间与房产证记载的登记时间之间也会差距七个工作日的制证时间。所以一审法院关于上诉人存在违约行为的事实认定是完全错误并偏离现实生活的。最后，上诉人从与被上诉人签订合同到最终领证，期间一直承担按揭供楼款，而因为合同价款已经确定，上诉人的这些按揭供楼支出是无法转嫁给被上诉人的，这意味着上诉人拖延越久损失越大。上诉人如果在明知道自身没有任何利益，拖延履行合同反而会导致自身利益受损的情况下仍旧坚持这样做，这明显不符合常理。上诉人比被上诉人更希望快速领取房产证，尽快完成本案涉案合同的履行。上诉人没有任何恶意拖延合同履行的动机和必要。一审法院适用法律不当。在本案庭审中，上诉人多次明确表示，愿意按照案涉合同的价格及付款方式履行合同。一审法院认为案涉合同无履行的必要的原因为两点，第一其认为为案涉合同签订至今已近一年，所以无法支持合同的继续履行。这是完全错误的，这一判决既没有合同依据也没有法律依据。涉案合同中上诉人和被上诉人双方并没有约定履行该合同最后的期限。那么结合被上诉人在签约时已明知涉案房产还没有拿到房产证，需要担保垫资赎楼，买卖双方均缴纳了担保赎楼费的情况，被上诉人作为一个正常的公民对于本案合同履行时间会比较长的是有预估的，所以其在其起诉状中也只是编造上诉人要提高房屋售卖价格的谎言。上诉人明确申明涉案房产的购买价格没有变动，付款方式没有变动。涉案房产的情况没有发生任何履行不能的意外情况，被上诉人为何当庭表示不愿意购买了呢？只能是一个原因，案涉房屋的价格有可能下降了。而且一审法院还公然支持被上诉人这根据价格变动的违约行为和动机。明显违反了人民法院支持合同履行的审判精神。第二，涉案剩余房款需由被上诉人申请贷款支付，这个不能成为不支持合同继续履行的理由。合同本来约定的购买方式就是由被上诉人贷款支付剩余购房款。上诉人的反诉请求是继续履行合同，而且上诉人是愿意配合被上诉人去银行办理贷款。何来以此认定上诉人违约，合同不能继续履行。本案完全不符合判决书中的法律依据《合同法》第九十三条、第九十四条规定的情况，本案既不符合约定解除合同的条件，也不符合法定解除的条件，一审法院属于明显适用法律不当。综上所述，本案中上诉人既没有被上诉人起诉状中所述的提高出售房屋价格的行为，又愿意配合被上诉人去银行办理贷款支付剩余购房款，是被上诉人不愿意履行合同，那么上诉人是没有任何违约行为的。一审法院完全不以事实为依据，不以事实为准绳，希望二审法院能认真听取上诉人的上诉意见，重新认定审核本案的事实和证据。对本案重新审理，予以改判。被上诉人李海苹辩称，一、一审已查清楚双方之间真正违约方是被答辩人，答辩人因为房产证拿到的时间没有那么快，就怪罪于房产中介，随后就不卖该房屋，经过房产中介多次催促，被答辩人仍然不去拿产权证，不去办理过户手续。被答辩人已经拿到了答辩人的前期购房款150000元，答辩人也按照合同的约定缴付了前期购房款。被答辩人因为经济紧张拿到了首期款后，就不愿意积极的办理过户手续，房产证出来迟点，这不是大家能够预料到的，但被答辩人以该理由不卖房或加价出卖都是不按照合约的精神去履行。都是错误的，理应承担相应的违约责任。二、因答辩人想尽快处理该事宜没有上诉，一审仅仅支持50000元的违约金本身对答辩人就是不利的，150000元白白给被答辩人使用了将近2年时间，按民间贷款利率也有好几万元。这样对被答辩人的违约成本没有什么损失。三、被答辩人的上诉理由全部不成立，中介公司多次催促被答辩人去那产权证办理过户手续，被答辩人均予以拒绝，说拖延这么久，造成的损失谁来承担。显然就是不想履行该房屋买卖合同，构成了根本性严重的违约。答辩人不可能无限期的等待，答辩人也曾多次与中介及被答辩人沟通，被答辩人均强硬拒绝，在答辩人起诉后，才慢慢的同意卖房且说答辩人违约，这种颠倒黑白是非的人让答辩人无法相信。中介公司不会偏袒任何一方，中介公司无数次的与被答辩人沟通，均不予理睬。曾要求中介公司与答辩人承担中间的利息损失，被答辩人显然是不想卖房，违约责任事实清楚，证据确凿，一审判决完全正确。综上所述，被答辩人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司述称，我方认可被上诉人的答辩意见。原审本诉原告李海苹向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方签订的房屋买卖合同；2、被告返还购房款150000元、支付原告违约金100000元、担保赎楼费5000元、中介费12750元。3、被告承担所有诉讼费用。原审反诉原告姜元向一审法院起诉请求：1、被反诉人继续履行与反诉人签订的《房地产买卖居间合约》，按该合约继续支付350000元后期购房款；2、被反诉人支付违约金100000元；3、被反诉人承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月7日，原、被告双方在第三人的介绍下，三方签订了《房地产买卖居间合约》，原告为买方，被告为卖方，第三人为经纪方。合约第一部分买卖关系约定：买卖双方经协商以下列条款独家委托经纪方出售及购入位于博罗县********************商住楼12层01房之物业，卖方持有【房地产权证】【商品房买卖合同】，号码为BL00033001012；该物业建筑面积为88.91平方米，成交价为人民币500000元整，由买方缴付税费，本合同履行过程中因政策原因需缴纳新税费的按【买卖双方同意由买方交纳】；该物业是抵押状态，卖方应于签署本合约后7日内申请办理解除抵押手续，并将房地产权证原件/商品房买卖合同原件托管至经纪方作为办理过户手续之用（若卖方需委托担保公司担保融资赎楼，则卖方须于签署本合约后7日内办妥全权公证委托给担保公司或经纪方指定人员）。买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为过户当日交楼。买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿。合约第二部分居间关系，三方约定的其他事项：①卖方赠与维修基金给买方②买方支付5000元给卖方作为赎楼费用③买方提前支付首期款给卖方，如日后银行需要监管首期款，买方须给卖方首期款作为监管资金100000元整。附件中约定买方应在签署本合约同时自行交付50000元整定金给卖方；银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）100000元整，买方应在房管部门或不动产交易中心办理产权转移登记手续（过户），当天自行交付卖方；楼价余款（即申请贷款额和尾款）350000元整在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给卖方。上述《房地产买卖居间合约》签署的当日，原告即依照合约约定向被告支付了首期款100000元整及定金50000元整，被告出具两张收款收据交原告收执。2018年5月9日，原告向第三人支付了中介费12750元及担保赎楼费3000元。另查明，2018年5月9日，被告向第三人支付了担保赎楼费7000元。涉案房屋的产权证号为粤（2018）博罗县不动产权第0031814号，登记时间为2018年7月4日，被告于2019年6月5日向银行申请领取该不动产权证，于2019年6月17日领取了该不动产权证原件。一审法院认为，原、被告及第三人于2018年5月7日签订的《房地产买卖居间合约》系各方的真实意思表示，合法有效。各方均应按约定履行各自的义务。本案的争议焦点如下：1、原、被告之间的房屋买卖合同关系是否仍有继续履行的必要。2、违约责任的承担及违约金的计算问题。针对上述争议焦点，原审法院认定如下：首先关于合同是否继续履行问题，根据原、被告双方之间的约定，被告应于签署该合约后7日内申请办理解除抵押手续，并将房地产权证原件/商品房买卖合同原件托管至第三人作为办理过户手续之用。虽案涉房屋产权证登记时间为2018年7月4日，即在该日期前被告无法取得产权登记证，但此后第三人多次通知、催促被告尽快申请领取案涉房屋不动产权证，而被告自房屋主管部分颁发不动产权证后，直至2019年6月5日才向案涉房屋抵押权人申请领取不动产权证，明显超过合理期限，其行为系怠于履行合同义务，已构成违约。另因案涉合同签订至今已近一年，且案涉房屋剩余房款需由原告向银行申请贷款后才能支付给被告，以上事由对于合同后续的履行存在较大影响，故原审法院认为原、被告之间的房屋买卖关系已无履行之必要。基于上述理由，原告请求解除合同，理据充足，原审法院予以支持。其次，关于违约责任及违约金计算问题，因案涉合同的解除系因被告违约所致，故对于原告的损失，被告应予赔偿，即被告签约时就知情的原告向第三人支付的中介费12750元及担保赎楼费3000元。至于违约金，双方虽有约定，但原告请求过高，根据合同履行请求及被告违约给原告所造成的损失，原审法院酌情支持合同价款的10%即50000元。对被告的反诉请求，鉴于原审法院已认定原、被告之间的房屋买卖合同关系已因被告的违约而解除，故对被告的反诉诉请，原审法院全部予以驳回。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、解除告李海苹与被告姜元于2018年5月7日签订的《房地产买卖居间合约》中的房屋买卖合同关系；二、被告姜元于本判决生效之日起十日内返还原告李海苹购房款150000元；三、被告姜元于本判决生效之日起十日内支付原告李海苹违约金50000元；四、被告姜元于本判决生效之日起十日内支付原告李海苹担保赎楼费3000元及中介费12750元；五、驳回原告李海苹的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告姜元的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5316元（原告预交5316元），由原告李海苹负担1032元，由被告姜元负担4284元。本案反诉案件受理费4025元（被告预交4025元），由被告姜元负担。二审中，上诉人姜元提交以下新证据：证据一、商品房买卖合同及补充协议，拟证明：上诉人委托了开发商代办房地产权证，理应由开发商通知上诉人领取房地产权证，因为开发商在上诉人领取房产证时还要就购房款进行多退少补，上诉人必须等待开发商通知才能领取房产证，拖延的时间，不能作为我方违约的行为。被上诉人李海苹针对上述证据发表质证意见：真实性确认，对上诉人的证明内容不予以确认，买房是出卖人代办房产证是属实的，是由出卖人通知其去拿房产证的证明是不成立的，在双方房屋买卖的过程中，中介公司原先答应拿房产证是比较容易的，我们这个房屋没有买卖成功，就是因为房产权证下来慢。第一次，确实因为政策原因，中介拖延了一段时间，但是最后，产权证办好了，上诉人不愿意去拿，不理中介，所以中介告诉我们。中介公司知道产权证在哪里，也通知上诉人去拿了。原审第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司针对上述证据发表质证意见：中介公司有去房管局查询过上诉人的房产证已经出来了，而且中介有多次通知和催促去领房产证，但是上诉人一直说要等到开发商通知才去领取，而且上诉人说开发商微信把他拉黑了。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，2018年5月7日，三方当事人签订《房地产买卖居间合约》，其中第一部分第二条约定：“该物业是抵押状态，卖方应于签署本合约后7日内申请办理解除抵押手续，并将房地产权证原件/商品房买卖合同原件托管至经纪方处作为办理过户手续之用。（若卖方需委托担保公司担保融资赎楼，则卖方必须于签署本合约后7日内办妥全权公证委托给担保公司和经纪方指定人员。）”第二部分第五条约定：“卖方收取定金后7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到……或不动产交易中心办理注销抵押及归档手续；……”。另查二，姜元于2019年6月5日出具一份《抵押人领取房产证（不动产权证）申请承诺函》：“中心支行：本人姜元（身份证号码：421************016）房产证/不动产权证号为（11983）粤（2018）博罗县不动产权第0031814号的证书已在贵行办理了抵押登记，现申请领回该房地产权证书或不动产权证书原件，由本人自行保管，贵行不再负保管责任。若日后证件遗失，将由本人负责。（汇乐园二期）”。另于2019年6月17日在上述申请承诺函下面注明：“中心银行：抵押人（姓名/名称姜元）房产证/不动产权证号为（11983）粤（2018）博罗县不动产权第0031814号的房地产权证书（或不动产权证书）原件已确认领回，自领回后贵行不再负保管责任。”本院认为，本案系房屋买合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：涉案合同解除，是否归责于上诉人，一审判决上诉人承担违约金50000元是否妥当？具体评述如下：关于合同为何解除，应归责于何方的问题。李海苹、姜元、东莞市春晓房地产顾问有限公司于2018年5月7日签订的《房地产买卖居间合约》第一部分第二条约定：“该物业是抵押状态，卖方应于签署本合约后7日内申请办理解除抵押手续，并将房地产权证原件/商品房买卖合同原件托管至经纪方处作为办理过户手续之用。（若卖方需委托担保公司担保融资赎楼，则卖方必须于签署本合约后7日内办妥全权公证委托给担保公司和经纪方指定人员。）”第二部分第五条约定：“卖方收取定金后7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到……或不动产交易中心办理注销抵押及归档手续；……”。根据上述约定，上诉人是在明知己方没有取得房产证原件的情况下出卖涉案房屋，且约定应于签署涉案合同后7日内申请办理解除抵押手续，并将房地产权证原件/商品房买卖合同原件托管至原审第三人处作为办理过户手续之用。《不动产登记信息查询结果》显示，案涉房屋2018年7月4日方才完成不动产权登记，即签订房屋买卖合同后七日卖方需取得房地产权证原件的约定不可能实现，但是并不妨碍卖方履行签约后七日内申请办理解除抵押手续义务的约定。且既然已签订合同拟出售房屋，2018年7月4日方才完成不动产权登记后，上诉人亦应积极履行合同义务，及时关注房屋产权证书的办证进度，在合理期限内尽快取回房地产权证原件，但是，在原审第三人多次通知、催促上诉人尽快申请领取案涉房屋不动产权证的情况下，上诉人却无正当理由迟至2019年6月5日才向案涉房屋抵押权人申请领取不动产权证，且对于其已在房屋主管部门颁发不动产权证后及时向案涉房屋抵押权人申请领取不动产权证的事实未有充分举证，依照民事诉讼证据规则，上诉人应承担举证不能的不利后果。故此，一审认定上诉人怠于履行合同主要义务已构成违约，并无不当，本院予以维持。被上诉人主张上诉人应向其支付房屋总价款的20%即100000元作为违约金，但被上诉人未充分举证证明其因上诉人的违约行为所造成的实际损失。虽然双方合同对此有此约定，但结合本案具体合同履行情况、预期利益、房价市场行情等综合因素，一审法院将违约金酌情调整为50000元，并无不妥，本院亦予以维持。上诉人主张其并未拒不领取房产证拖延交易时间，不存在违约行为，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费5316元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年四月三十日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。