广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终483号上诉人（原审原告）：清远市仁德房地产经纪有限公司，住所地：广东省清远市北江一路**金海湾豪庭海景一路**首层**铺。法定代表人：潘洪锋。委托诉讼代理人：张伟聪，广东亨信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄伟荣，男，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘锦云，广东中肯律师事务所实习律师。原审第三人：张倩，女，汉族，住甘肃省永登县。清远市仁德房地产经纪有限公司因与被上诉人黄伟荣，原审第三人张倩居间合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清远市仁德房地产经纪有限公司上诉请求：1.改判一审判决第一项为被上诉人向上诉人赔偿损失288000元；2.判令被上诉人承担定金损失20000元；3.二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人2018年10月8日签订《独家代理销售合同》，合同约定：上诉人作为经纪方独家代理销售被上诉人位于清远市新城北江一路**号***豪庭南区********屋，被上诉人委托出售价格为1200000元，合同代理期为两个月，即2018年10月8日至2018年12月8日。在委托期内，除上诉人违约外，被上诉人不得单方终止合同，中介服务费为被上诉人规定出售价格超出的部分100%，双方其他约定详见《独家代理销售合同》。2017年11月17日，上诉人与被上诉人签订了《补充协议》对出售的价格及中介服务费作出调整，房屋独家销售价格由1200000元调整伟1050000元，高出1050000元部分100%作为上诉人的中介服务费。在签订协议后，上诉人经过多方面的渠道进行推销，终于在2018年11月22日找到了买家张倩，张倩在看过房屋现场后，立即作出以13380000元的价格购买涉案房屋的决定，并在当日签订了《购房委托书》，向上诉人交纳了20000元定金。上诉人收到张倩的定金后，随即向被上诉人中国农业银行，账号622*************910汇入20000元定金，但被上诉人却无理将20000元的定金退还，并将收款账户注销，拒绝与上诉人及张倩签订三方房屋买卖合同。上诉人经过调查发现，被上诉人已私下与其他买家达成交易并过户。一审法院作出的判决认为上诉人主张按出售价格超出部分计算中介费288000元及20000元定金损失依据不足实属错误。根据《合同法》第113条规定，原审第三人已经同意了以1388000元的价格购买被上诉人的房屋，并支付了定金。由于被上诉人没有签订《房屋买卖合同》，其违约行为导致上诉人本应该得到的预期益而未能得到。根据《合同法》的第113条规定，应当赔偿上诉人的损失（包括直接损失和预期损失），即上诉人应当获得的288000元的中介费及20000元的定金损失。黄伟荣辩称：一、上诉人并未促成答辩人与原审第三人签订《房屋买卖合同》，无权获得居间报酬。二、上诉人与答辩人对居间报酬的约定违反了《房地产经纪管理办法》的规定。上诉人与答辩人在《独家代理销售合同》中约定“乙方的中介费为：甲方规定出售价格超过的部分100%作为中介服务费”，在《补充协议》中约定“卖高部分100%作为乙方中介服务费”。该约定的实际意思为上诉人收取的居间报酬是涉案房屋的独家销售价格何实际销售价格之间的差价。而《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款规定：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；该规定明确了房地产经纪不得吃差价，上诉人与答辩人的约定明显违反了该规定。三、上诉人一审中并没有要求答辩人赔偿损失，现上诉人的第一项上诉请求要求答辩人赔偿其288000元经济损失，该上诉请求属于新增加的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，答辩人不同意由二审法院一并审理上诉人的该项请求，因此，不应直接审理上诉人的该项请求。四、虽然上诉人于2018年11月30日将原审第三人支付的20000元定金汇至答辩人的银行账户，但答辩人已将该笔款项退回，上诉人在一审中也已确认了该事实，因此上诉人并无证据证明其遭受了20000元的定金损失。黄伟荣上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项判决；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并未促成上诉人与原审第三人签订《房屋买卖合同》，无权获得居间报酬。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定，居间人取得居间报酬必须具备两个要件，一是所介绍的合同必须成立，二是合同的成立与居间人的介绍有因果关系，即居间人行使报酬请求权是以居间人已为委托人完成居间活动，并促成了合同的成立为前提条件。在本案中，上诉人与被上诉人于2018年10月8日签订一份《独家代理销售合同》，于2018年11月17日签订了一份《补充协议》，委托上诉人代为出售涉案房屋。虽然被上诉人为上诉人找到买家，为上诉人人提供报告了订约机会，但事实上上诉人与原审第三人张倩最终并没有签订《房屋买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间报酬是居间人服务成果的对价，没有促成合同成立，则不得请求支付报酬。因此，在被上诉人未促成上诉人与原审第三人签订《房屋买卖合同》的情况下，被上诉人无权要求答辩人支付报酬。二、一审法院超越被上诉人的诉讼请求进行审判，违反了处分原则。在诉讼中，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的实体权利和诉讼权利。被上诉人在一审中提出的诉讼请求并没有要求上诉人赔偿损失，而一审法院却判决上诉人向被上诉人赔偿损失42000元。超越诉讼请求进行审判，违反了处分原则。三、上诉人与被上诉人对居间报酬的约定违反了《房地产经纪管理办法》的规定，以此为基础计算的律师费也远高于广东省律师服务政府指导价的收费标准。上诉人与被上诉人在《独家代理销售合同》中约定约定“乙方的中介费为：甲方规定出售价格超过的部分100%作为中介服务费”，在《补充协议》中约定“卖高部分100%作为乙方中介服务费”。该约定的实际意思为上诉人收取的居间报酬是涉案房屋的独家销售价格和实际销售价格之间的差价。而《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款规定：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；该规定明确了房地产经纪不得吃差价，上诉人与被上诉人的约定明显违反了该规定。而被上诉人的代理律师应当知道上诉人与被上诉人关于居间报酬的约定违反了相关规定，却依然以涉案房屋的独家销售价格和实际销售价格之间的差价为基础计算收取律师费，存在恶意赚取律师费的行为。且即使以被上诉人的诉讼请求一、诉讼请求三以及诉讼请求四之和计算律师费，被上诉人与其代理律师约定律师费为35000元也超过了《广东省律师服务政府指导价》的收费标准。另外，上诉人在一审中并没有提供发票证明其已实际支付了35000元律师费，因此存在上诉人与上诉人代理人律师以《独家代理销售合同》第十条约定“违约方除应承担合同约定的违约责任外，还应承担差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用”而恶意提高律师费的可能性。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。清远市仁德房地产经纪有限公司辩称：1.在一审法院的判决书中查明部分已经认定了由于黄伟荣没有履行房屋出售的义务导致答辩人的损失，该事实已经确认，答辩人认为违约行为造成的损失不仅仅拘于一审判决书的损失，还包括预期损失，预期的288000元应由上诉人黄伟荣承担；2.律师费没有超过广东省律师收费标准，一审中答辩人提供了发票证明已支付律师费。请求二审法院驳回黄伟荣的上诉请求。原审第三人张倩未提交陈述意见。清远市仁德房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1.黄伟荣支付中介服务费288000元；2.黄伟荣支付35000元律师费给清远市仁德房地产经纪有限公司；3.黄伟荣向清远市仁德房地产经纪有限公司支付买家应当支付的佣金26760元；4.黄伟荣承担清远市仁德房地产经纪有限公司的定金损失20000元；5.本案诉讼费由黄伟荣承担。一审法院认定事实：2018年10月8日，清远市仁德房地产经纪有限公司（乙方）与黄伟荣（甲方）签订《独家代理销售合同》，约定：清远市仁德房地产经纪有限公司作为经纪方独家代理销售黄伟荣位于清远市新城北江一路**号***豪庭南区********屋，合同代理期为两个月，即自2018年10月8日至2018年12月8日；黄伟荣委托出售价格为1200000元；中介服务费为黄伟荣规定出售价格超出的部分100%作为中介服务费；代理期内，若甲方提前解除本协议，除需向乙方退还保证金外，还需根据以下标准向乙方作出赔偿：（1）若乙方已促成买方按甲方出售条件签订《房屋买卖合同》书面同意购买该物业的，基于乙方做了大量工作，付出了大量人力物力等成本，赔偿标准为本协议规定额出售价格的4%；（2）其他情形下赔偿标准为前述标准的50%，同时，若乙方已收取购房的定金，应将定金双倍退还中介方并由中介方转交买方。因甲方单方面违反本协议规定之义务导致该物业未能通过乙方成交，甲方除需向乙方退还保证金外，还需根据以下标准向乙方支付报酬及必要费用：（1）若乙方已促成买方按甲方出售条件签订《房屋买卖合同》书面同意购买该物业的，因乙方做了大量工作，付出了大量人力物力等成本，赔偿标准为本协议规定额出售价格的4%；（2）其他情形下赔偿标准为前述标准的50%，同时，若乙方已收取购房的定金，应将定金双倍退还中介方并由中介方转交买方；双方发生争议的，应协商解决，协商不成的，任何一方均可向该房产所在地人民法院提起诉讼，违约方除应承担合同约定的违约责任外，还应承担差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用等。2018年11月17日，清远市仁德房地产经纪有限公司与黄伟荣又签订一份《补充协议》，双方约定将原来房屋独家销售价格由1200000元调整为1050000元，高出1050000元部分100%作为清远市仁德房地产经纪有限公司的中介服务费等。2018年11月29日，清远市仁德房地产经纪有限公司（受托人）与第三人张倩（委托人）签订《购房委托书》，委托清远市仁德房地产经纪有限公司向物业权属人发出购买要约，约定：购房价格为1338000元，佣金为26760元；若受托方成功取得卖方承诺，同意以本条委托书的条款出售该物业，委托方即确认本次买卖成交，受托方可将上述定金转交给卖方作为该套物业的购房定金，受托方所开具给委托方的现金收款收据编号为0003023；若受托方未能取得卖方承诺出售该物业的，受托方同意在2018年12月3日后3个工作日内无息原款退还本定金给委托方。若委托方同意推荐其他物业经本公司成交的，该委托书继续有效等。合同签订后，第三人张倩向清远市仁德房地产经纪有限公司支付了20000元定金。清远市仁德房地产经纪有限公司于2018年11月30日将定金20000元转账支付给黄伟荣，但款项被退回。另查明，清远市仁德房地产经纪有限公司委托广东亨信律师事务所处理本案诉讼事务支付了律师代理费35000元。一审法院认为，清远市仁德房地产经纪有限公司与黄伟荣签订的《独家代理销售合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。清远市仁德房地产经纪有限公司已按照合同约定为黄伟荣找到购买人，但黄伟荣不履行合同约定，已构成违约，应承担违约责任。根据《独家代理销售合同》约定“因甲方单方面违反本协议规定之义务导致该物业未能通过乙方成交，甲方除需向乙方退还保证金外，还需根据以下标准向乙方支付报酬及必要费用：（1）若乙方已促成买方按甲方出售条件签订《房屋买卖合同》书面同意购买该物业的，因乙方做了大量工作，付出了大量人力物力等成本，赔偿标准为本协议规定额出售价格的4%；（2）其他情形下赔偿标准为前述标准的50%，同时，若乙方已收取购房的定金，应将定金双倍退还中介方并由中介方转交买方”，虽然清远市仁德房地产经纪有限公司已依约找到购买人，但因黄伟荣违约未能与清远市仁德房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，因此，在购买人与黄伟荣未签订《房屋买卖合同》情况下，清远市仁德房地产经纪有限公司主张按出售价格超出部分计算中介费288000元，依据不足，不予支持。清远市仁德房地产经纪有限公司的损失应按照《独家代理销售合同》、《补充协议》约定的销售价格的4%即42000元（1050000元×4%）进行计算。至于律师代理费35000元，因《独家代理销售合同》》已约定“违约方除应承担合同约定的违约责任外，还应承担差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用等”，因此，清远市仁德房地产经纪有限公司要求黄伟荣支付因处理双方居间合同纠纷而支付的律师代理费35000元，合法有据，予以支持。对于清远市仁德房地产经纪有限公司主张黄伟荣支付买家应当支付的佣金26760元的诉讼请求，因第三人张倩并未与黄伟荣签订正式的《房屋买卖合同》，而且一审法院也已判决黄伟荣按照合同约定赔偿清远市仁德房地产经纪有限公司，该赔偿金额也足以弥补清远市仁德房地产经纪有限公司损失，因此，清远市仁德房地产经纪有限公司的该项诉讼请求，不予支持。对于清远市仁德房地产经纪有限公司主张黄伟荣承担定金损失20000元的诉讼请求，根据清远市仁德房地产经纪有限公司与第三人张倩签订的《购房委托书》约定“若受托方未能取得卖方承诺出售该物业的，受托方同意在2018年12月3日后3个工作日内无息原款退还本定金给委托方”，清远市仁德房地产经纪有限公司无证据证明其因黄伟荣的违约遭受定金损失20000元，因此，该项诉讼请求依据不足，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、限黄伟荣于本判决生效之日起5日内向清远市仁德房地产经纪有限公司赔偿损失42000元；二、限黄伟荣于本判决生效之日起5日内向清远市仁德房地产经纪有限公司支付律师代理费35000元。三、驳回清远市仁德房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3423元，财产保全费2368.80元，合共5791.80元，由清远市仁德房地产经纪有限公司负担1100元，黄伟荣负担4691.80元。二审期间，当事人没有提交新的证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。清远市仁德房地产经纪有限公司与黄伟荣签订的《独家代理销售合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的效力性强制规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应依约定履行各自的义务。《独家代理销售合同》及《补充协议》签订后，清远市仁德房地产经纪有限公司为黄伟荣找房屋的买方即原审第三人张倩，但黄伟荣却未与张倩签订房屋买卖合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。一审法院判决黄伟荣向清远市仁德房地产经纪有限公司赔偿损失42000元并支付律师代理费35000元，符合双方在《独家代理销售合同》的约定及法律的规定。黄伟荣主张清远市仁德房地产经纪有限公司在一审中未提出赔偿损失的请求，其无需向清远市仁德房地产经纪有限公司承担赔偿损失，本院注意到，一审法院的上述判决是基于黄伟荣的违约行为而作出的，并无不当，故对黄伟荣的此节主张，本院不予采信。鉴于清远市仁德房地产经纪有限公司并未促成黄伟荣与第三人张倩签订房屋买卖合同的事实，清远市仁德房地产经纪有限公司要求黄伟荣按房屋出售价格超出部分支付中介费288000元、支付买家应当支付的佣金26760元及承担定金损失20000元无事实依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人清远市仁德房地产经纪有限公司、上诉人黄伟荣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共12766元，由上诉人清远市仁德房地产经纪有限公司负担5920元、上诉人黄伟荣上负担6846元。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年五月二十六日法官助理 张聪聪书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。