湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0102执异66号案外人：邓某，男，1984年11月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：谢雄军，湖南联进律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚维亚，湖南联进律师事务所实习律师。申请执行人：华夏银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市芙蓉区五一大道**华美欧大厦**门面、第2、3、4、21楼。负责人：肖钢，行长。被执行人：唐某某，男，1982年2月5日出生，汉族，住湖南省邵东县。被执行人：徐某，女，1983年10月16日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被执行人：长沙唐达胜日用品贸易有限公司，住，住所地长沙市雨花区人民中路**融圣国际公寓****/div>法定代表人：唐某某。在本院执行申请执行人华夏银行股份有限公司长沙分行与被执行人唐某某、徐某、长沙唐达胜日用品贸易有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人邓某对执行唐某某名下的位于岳麓区（权证号码71××79，以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人邓某提出异议称，2016年10月16日，异议人与被执行人唐某某签订《商铺认购书》，并于2017年1月17日签订《二手商铺买卖合同》，约定异议人以905000元购买被执行人唐某某位于长沙市岳麓区（以下简称诉争房屋），被执行人应于2017年5月15日之前办理过户登记手续。合同签订后，异议人按照合同约定支付认购金及房款，被申请执行人唐某某于2017年1月17日将诉争房产交付给异议人使用收益。诉争房产交付使用后，异议人已对诉争房产进行装修，并将诉争房产出租给案外第三人，合作经营母婴、服装生意。由于被执行人一直未按照合同约定办理过户登记手续，异议人在催促过程中才得知被执行人唐某某在诉争房产上设立了抵押权，不能办理过户登记，导致诉争房产至今仍登记在被执行人唐某某名下。综上异议人在法院查封诉争房产前已与被执行人唐某某签订书面买卖合同，合法实际占有诉争房产，并按照合同约定支付购房款，且异议人对于未办理诉争房产过户登记手续并不存在过错，因此，法院针对诉争房产采取的执行措施，严重剥夺了异议人的合法权利。现异议人为维护自己的合法权益，向法院申请解除对诉争房产的查封，中止评估拍卖程序并排除强制执行。本院查明：2016年10月16日，唐某某（出卖人）与邓某（认购人）签订《商铺认购书》，合同约定：认购人所认购的商铺为湖南利海房地产开发有限公司所开发的位于长沙市岳麓区，该商铺按照建筑面积计价，单价20191.8元／平方米，总金额为905000元，出卖人同意认购人按照一次性付款的方式付款。同日，邓某向唐某某支付商铺认购定金60000元，唐某某出具收款收据。2017年1月17日，唐某某（甲方）与邓某（乙方）签订《二手商铺买卖合同》，合同约定：甲方同意出售甲方所有的位于长沙市岳麓区的房产给乙方，商铺建筑面积44.82平方米。房地产权证号71××79。甲乙双方约定在本合同签订之日起120日内支付首付款人民币600000元给甲方，剩余房款人民币105000元于甲方过户至乙方名下后支付。甲方应于收到乙方首付款600000元之日起7日内将商铺过户至乙方名下。甲乙双方协商约定于2017年5月15日前到房产局办理该商铺过户手续，逾期按违约处理。同日，邓某支付商铺购买定金240000元，唐某某出具收款收据，并将涉案房屋交付给邓某使用。2017年2月19日，邓某与案外人杨管弦签订《合伙开店协议书》、《商铺租赁合同》，邓某将涉案房屋出租给案外人杨管弦，并与其合作经营母婴、服装生意。2017年5月22日，唐某某（甲方）与邓某（乙方）就原合同约定的商铺付款及过户相关事宜达成补充协议。甲方未按原合同约定的时间办理过户交易，乙方保留追究未按时办理过户手续的责任；同时经甲乙双方再次约定于2017年9月22日到房产局办理商铺过户手续。同日，邓某支付商铺房款300000元，唐某某出具收款收据。剩余房款305000元，邓某已于2018年1月8日支付10万元，10月19日支付将300000元以借款的形式支付给唐某某，剩余5000元因唐某某单方多次违约导致邓某至今未支付。另查明，华夏银行股份有限公司长沙分行与唐某某、徐某、长沙唐达胜日用品贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月19日作出（2019）湘0102民初18566号民事调解书，双方达成调解协议“1、华夏银行股份有限公司长沙分行与唐某某确认：截止至2019年12月17日，唐某某尚欠华夏银行股份有限公司长沙分行借款本金余额790000元，利息42528.34元，复利1031.64元，唐某某承诺于2020年2月10日前清偿编号ＣＳＺＸ12Ｓ12020190001《个人借款合同（个人经营类）》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按上述合同约定计算至实际清偿之日止）；……；3、如唐某某违反上述第一、二项给付义务，华夏银行股份有限公司长沙分行有权申请法院处置唐某某名下位于长沙市岳麓区，并有权对处置款在借款本息及其他实现债权费用范围内享有优先受偿权；…”。该民事调解书生效后，唐某某、徐某、长沙唐达胜日用品贸易有限公司未履行生效调解书确定的义务，华夏银行股份有限公司长沙分行向本院申请执行，本院于2020年3月24日作出（2020）湘0102执1853号执行裁定书，裁定查询、冻结、划拨、扣留、提取唐某某、徐某、长沙唐达胜日用品贸易有限公司的银行存款或应当履行义务部分的收入897322.98元（利息暂计算至2019年12月17日止）；或者查封、扣押、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，唐某某于2017年将涉案房屋出售给邓某，邓某在支付完90万元房款后实际入住涉案房屋，剩余房款5000元，因唐某某多次违约导致邓某至今未支付。双方约定于2017年9月22日将房屋办理过户，经邓某多次催促，时至今日唐某某尚未协助邓某办理房屋过户，且无证据证明邓某对未办理过户登记手续存在过错，根据上述规定，邓某依法可以排除对涉案房屋的执行，邓某的异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：邓某所提异议成立，解除对湖南省长沙市岳麓区联丰路398号利海世纪绿洲花园商业楼117号房（权证号码71××**）房的查封措施。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 张 琼人民陪审员 苏 麟人民陪审员 柳满希二〇二〇年五月二十日法官助理邓浪书记员刘雅琪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。