河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终985号上诉人（原审原告）：牛红，女，1966年1月28日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：朱静玲，河南一帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱前程，河南一帆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：驻马店市久晟置业有限公司，住所地驻马店市天顺路西段南侧。统一社会信用代码91411700572491917P。法定代表人：余留成，董事长。委托诉讼代理人：范建军，河南同立律师事务所律师。上诉人牛红因与上诉人驻马店市久晟置业有限公司（以下简称久晟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初9227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牛红的委托诉讼代理人朱静玲、朱前程，被上诉人久晟公司的委托诉讼代理人范建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛红上诉请求：撤销驿城区人民法院（2019）豫1702民初9227号民事判决第四项，改判久晟公司赔偿牛红购房款损失239400元,一、二审诉讼费由久晟公司承担。事实和理由：一审判决久晟公司赔偿牛红购房款损失71820元（购房款的30%），判决数额明显与被上诉人的违约过错程度不对等，数额明显过低，不足以惩罚久晟公司“一房二卖”的违约行为。久晟公司上诉请求：撤销驿城区人民法院（2019）豫1702民初9227号民事判决，改判驳回牛红的诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：1.久晟公司没有见到过购房协议，也没有收到购房款，久晟公司与牛红之间不存在商品房买卖法律关系；2.久晟公司已经在天中晚报通知购房户办理合同签订及按揭手续，久晟公司不构成违约，反而是牛红未及时办理相关手续构成违约；3.一审判决久晟公司赔偿牛红房屋增值部分损失没有事实和法律依据，且从牛红签订购房协议到其提起诉讼达7年之久，牛红系故意不与久晟公司签订购房合同以谋取房价暴涨后的不正当利益；4.一审法院准许牛红辩论终结后变更诉讼请求，以及采信驻光大评报字（2019）第323号资产评估报告而对久晟公司的重新评估申请不予答复，均属程序违法。牛红答辩称：1.牛红已经向久晟公司足额交纳了购房款，久晟公司却将房屋出售给他人，该行为构成根本违约，其应当承担赔偿责任；2.涉案评估报告系法院委托相关鉴定机构作出的合法有效的评估，一审法院对久晟公司的重新鉴定申请予以驳回并无违法之处。久晟公司答辩称：久晟公司与牛红之间不成立房屋买卖合同关系，久晟公司也没有收到购房款，该公司不应当承担赔偿责任。牛红向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《“蓝山四季”VIP选房订购协议》；2.判令被告返还原告已付购房款239400元及利息（从2013年11月11日至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起计算至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告因其“一房二卖”赔偿原告239400元；4.判令被告赔偿原告的房屋增值损失为410400元。5、诉讼费用和评估费用由被告承担。一审法院认定事实：一、原告牛红（乙方）与被告久晟置业有限公司（甲方）签订《“蓝山四季”VIP选房定购协议》一份，约定原告购买被告开发的位于驻马店市交通路××与××山大道交汇处“蓝山××”小区××楼××单元××东××房屋××套，协议约定房屋面积为114m2,房屋单价为2100元，房屋总价为239400元。协议约定：“乙方签订本协议之日需向甲方支付定金人民币捌万元整；乙方如不能在规定时间内同甲方签订正式合同，并按规定支付应付房款，甲方有权将该物业另行出售，乙方所支付的定金不予退还；甲方在规定时间无权将乙方所认购该物业另行出售第三方，否则甲方需双倍返还乙方已付定金”。原告牛红在协议乙方落款处签字，被告久晟置业公司在甲方落款处加盖“驻马店市久晟置业有限公司”印章。协议签订后，原告牛红向被告久晟置业公司支付定金8万元，被告久晟置业公司于2012年2月2日向原告牛红出具收据一份，载明：“收到牛红交来久盛置业蓝山四季4号楼3单元4层西户人民币80000元”。后于2013年11月11日，原告牛红通过被告pos机刷卡向被告支付剩余房款共计159400元。被告久晟置业公司于2013年11月11日向原告出具收据一份，载明：“兹收到牛红久晟置业蓝山四季4号楼3单元3层东户人民币159400元”。在两张收据上均加盖有“驻马店市久晟置业有限公司财务专用章”。诉讼中，原告牛红向本院提交驻马店市房产信息中心房屋登记薄一份，载明位于交通路与薄山路交叉口西北侧4号楼东3单元305号房屋，即原告购买的4号楼3单元3层东户的房屋被登记在案外人康成龙名下。后原告以诉称理由诉至法院。二、另查明，被告久晟置业公司的原法定代表人为许艳华，后被告于2013年11月14日经公司股东会决议一致同意将许艳华持有的90%的股权转让给余留成并选举余留成为被告久晟置业公司的法定代表人，并于2013年11月22日在工商部门进行了公司信息变更。许艳华系原告牛红哥哥牛新伟的妻子。三、被告久晟置业有限公司分别于2017年6月30日、2017年7月11日在天中晚报上刊登通知，其中2017年6月30日的通知内容为通知各位业主前往销售中心咨询领取《签约及按揭手续告知书》，并于2017年7月办理合同签订及按揭手续；2017年7月11日的通知内容为通知各位业主于7日内抓紧到公司售楼部办理相关签约按揭手续，逾期不办理视为违约，并承担违约责任和后果。被告向本院提交该证据用于证明被告已在本市晚报上予以公告，原告自己没有签订商品房买卖合同，应当对其后果承担责任。原告牛红质证称，该通知是要求业主办理按揭手续，原告已足额缴纳房款不存在办理按揭手续的情况。四、诉讼中，原告牛红就涉案房屋的市场价值向一审法院提出鉴定申请，本院委托驻马店市光大资产评估事务所对本案涉案房屋，即位于驻马店市交通路××与××山大道交叉口蓝山××小区××楼××单元××东户的房屋市场价值进行资产评估，评估值为656013元。原告支出鉴定费7000元。一审法院认为，一、被告久晟置业公司与原告牛红签订定购协议书，约定被告将尚未建成的位于驻马店市交通路西段与薄山路交汇处西北角蓝山四季4号楼3单元3层东户房屋一套出售给原告，并约定诉争房屋的房屋位置、建筑面积、单价、总房款，该定购书具备了双方当事人基本情况、商品房的基本情况等商品房买卖合同的主要内容，且被告已支付全部购房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该定购书应当认定为商品房预售合同，该合同并不存在无效情形，应为有效。二、根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案中，被告久晟置业公司与原告签订商品房买卖合同后，又将本案诉争房屋出售给第三人，造成原告无法取得诉争房屋，导致商品房买卖合同目的不能实现，被告的行为已构成根本违约，依据上述法律规定，现原告请求解除双方签订的《认购协议书》、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，有事实和法律依据，予以支持。关于利息，应以购房款239400元为基数，从2013年11月11日起至2019年8月19日期间的利息，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际返还之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于赔偿损失部分。根据有关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。所谓可得利益是指在合同订立时能够合理预见的，当合同获得适当履行后可以实现的财产利益，而可得利益损失是指由于合同一方的违约，使得合同主要义务无法得到适当履行，进而造成非违约方的合同可得利益无法实现，最终导致合同非违约方应当增加的财产未能增加。本案中，原、被告双方签订商品房买卖合同后房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为原告享有的合同适当履行后可以获得的利益。现因被告的违约行为导致合同不能继续履行，故该可得利益应予赔偿。依照资产评估报告书可知与本案所诉争房屋相同地段的房屋现在价值为656013元。原告的可得利益应为656013元-239400元=416613元。现原告要求被告赔偿损失410400元，予以支持。关于原告请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，结合本案实际情况，经综合考量，酌定赔偿数额为71820元。原告请求数额中超出部分，不予支持。因原告在本案鉴定过程中支出鉴定费7000元，该部分费用属于为了查明案件事实所产生的必要费用，因被告存在违约行为，故该部分费用应由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除原告牛红与被告驻马店市久晟置业有限公司签订的《“蓝山四季”VIP选房定购协议》。二、限被告驻马店市久晟置业有限公司于判决生效后十日内退还原告牛红购房款239400元及利息（以239400元为基数，从2013年11月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、限被告驻马店市久晟置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告牛红房屋增值损失410400元。四、限被告驻马店市久晟置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告牛红购房款损失71820元。五、限被告驻马店市久晟置业有限公司于判决生效后十日内向原告牛红支付鉴定费7000元。六、驳回原告牛红的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12692元，财产保全费4520元，以上共计17212元，由原告负担3244元，由被告负担13968元。本院二审期间，双方当事人未提交证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方当事人因商品房预售合同发生纠纷，本案的争议的焦点问题为：1.一审法院是否程序违法；2.上诉人牛红与上诉人久晟公司之间是否存在商品房买卖法律关系；3.如果双方之间存在商品房买卖法律关系，一审判决久晟公司赔偿牛红71820元违约损失是否适当，以及该公司应否向牛红赔偿410400元的房屋增值损失。关于焦点1，资产评估报告系一审法院依法委托驻马店光大资产评估事务所作出，该评估机构及其评估人员具备相应的鉴定资质，一审法院准许牛红根据该评估报告增加诉讼请求以及对久晟公司重新鉴定的申请不予准许符合法律规定，故久晟公司称一审法院程序严重违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点2，双方签订的订购协议具备商品房买卖合同的主要内容，且牛红已支付了全部购房款，故双方之间成立合法有效的商品房买卖关系。根据查明事实，牛红确已将购房款支付至久晟公司账户，久晟公司称购房款实际系许艳华收取但未能提交充分的证据予以证明，故久晟公司称牛红未支付购房款的上诉理由不足，不予采纳。久晟公司股东之间的股权转让纠纷系久晟公司内部事务不影响久晟公司对外承担责任，且与本案不是同一法律关系，本案不予审理。关于焦点3，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，在“一房二卖”的情形下，无法取得房屋的买受人有权解除合同并请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。牛红因合同能够履行获得的利益，即房屋差价应界定为可得利益损失。久晟公司根本违约致使合同目的无法实现，其对该部分损失应予赔偿。在牛红实际损失与可得利益损失均得到赔偿的前提下，一审法院酌定久晟公司对牛红的惩罚赔偿为71820元并不违反法律规定。综上所述，上诉人牛红、久晟公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12692元，由牛红负担3530元，由驻马店市久晟置业有限公司负担9162元。牛红预交的二审案件受理费1360元予以退回；驻马店市久晟置业有限公司预交的二审案件受理费3530元予以退回。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  郭留会审判员  杨振松二〇二〇年五月二十六日书记员  邱营峥