河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初1919号原告南阳市安信房地产经纪有限公司，住所地位于南阳市卧龙区万家园豪布斯卡区间路3A楼207号。统一社会信用代码91411303MA41067J11.法定代表人：张强山。委托代理人林雪阳、武英霞（实习），河南鼎聚律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告刘华平，女，汉族，1982年10月10日出生。住邓州市。委托代理人刘光伟，河南威武律师事务所律师，特别授权。被告张洲洋，男，汉族，1984年5月4日出生，住南阳市。委托代理人**、黄浩，河南真水律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告南阳市安信房地产经纪有限公司与被告刘华平、张洲洋居间合同纠纷一案，本院于2020年4月14日受理后，于2020年5月14日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南阳市安信房地产经纪有限公司的委托代理人林雪阳、武英霞，被告刘华平及其委托代理人刘光伟，张洲洋及其委托代理人黄浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南阳市安信房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告刘华平支付下欠原告的咨询服务费500元，被告张洲洋支付原告咨询服务费10500元；2、请求判令二被告承担违约金140000元3、请求判令二被告支付原告律师费用6000元，上述费用共计157000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月19日，原告与二被告签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定：二被告以成交价700000元购买被告刘华平的房屋；合同签订时二被告需各自支付原告咨询服务费10500元；为追究违约责任而产生的律师费用由违约方承担；备注条款中约定若因二被告中任意一方违约导致合同终止，须赔付原告按揭房屋成交价20%的违约金。按照合同约定，被告张洲洋已于合同签订当时向被告刘华平支付了3万元房屋定金，后在合同履行过程中，因二被告互不履行责任，共同违约，导致本合同无法继续履行。因合同签订时被告刘华平仅支付了原告服务咨询费10000元，被告张洲洋未支付服务咨询费，二被告违约导致合同终止，且拒绝支付原告服务咨询费及违约金，原告多次找二被告进行协商无果。为维护原告的合法权益，现依据《民事诉讼法》相关规定，向贵院提起诉讼，望依法判如所请。被告刘华平辩称：咨询费确实还有500元没给原告，我没有违约。签买卖合同时候收了张洲洋3万元定金，第二天说去公证给我10万元，但是第二天没有去公证拖了一个多月才到公证处，到公证处买方和中介吵起来了，后来这个事也没办成。我还配合买方解决这个事，我们想尽早三方协商解决，拖着对三方也都不好。律师费违约金不应由我方承担，合同盖的位置都是在遮盖违约金，交易没成功的原因，录音证据可以看出中介在推着不办理，原因只有中介知道。被告张洲洋辩称：合同签订是2019年11月19日傍晚，我接到原告电话说有人卖房子，过去后签订了原告准备好的合同，私下约定我不用支付咨询费，原告出少量的钱与我共同买这个房子为了让买方人信任必须写上。办手续当天，我们了解原告不具备中介资格，让我把手续放在中介处我不放心，原告执意让把手续放在那里，一直压着房产证导致合同履行不了。关于违约金，合同是居间合同，居间人是收取相关居间费用但其越俎代庖，这样的约定显然与正常生产生活商业交易规则及买卖双方真实意思有所违背，且需要提醒法庭注意的是，条款书写的位置又密又紧且加盖红章遮盖，综上，被告张洲洋认为原告诉请应被人民法院驳回。经审理查明:2019年12月19日，原告（丙方）与二被告签订《房屋买卖（居间）合同》，约定买方（乙方、张洲洋）以700000元的价格购买卖方（甲方、刘华平）位于河南省南阳市××区××岗街道宛××社区车站××路××单元××室的房屋。该合同第5项第一条约定：“基于经纪方已促成本房屋买卖（居间）合同成立以及之前提供的咨询服务，买卖双方确认，本合同签订时卖方须支付经纪方的咨询费人民币（大写）壹万零伍佰元（￥10500.00），买方须支付经纪方的咨询费人民币（大写）壹万零伍佰元（￥10500.00）”；第二条约定：“签署本合同后，若本合同非经纪方原因被撤销、解除或未实际履行，均不影响经纪方收取上述咨服务费的权利”。第四条约定：“买方于2019年12月19日交付三万元为首付款”。第六条约定：“……6、在签署本合同时，买方要求卖方将房屋相关有效产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用。”第七条其他违约责任约定：“卖方如违反本合同的约定成其他由于卖方的原因而无法将该房售予买方的、应向买方支付该房星成交价的10%作违约金,并且必需退回买方已付的所有款项,卖方逾期交付该房屋,每逾期一天,每日按照该物业成交价的万分之五向买方支付违约金,逾期30天,买方有权不再购买该房房，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该房星成交价的10%作违约金。买方不能按本合同的约定买入该房屋,或者其他原因无法买入该房屋的,应向卖方支付该房成交价的10%作为违约金,买方逾期支付房款，每逾期一天,每日按照该物业成交价的万分之五向卖方支付违约金,逾期30天,卖方有权不再出售该房星,买方应向卖方支付该房房成交价的10%作违约金。”第八项约定：“由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担”。第十二条备注条款，手写约定：“经甲乙双方一致协商，于2019年12月19日交付定金3万元，办理公证委托当日交付10万元房款于房东。于2020年1月22日之前交付15万元整给房东，房东承诺于2020年正月底之前搬家，搬家当天结清尾款。其间月供由房东承担。若因房东房本土地性质导致无法过户，定金3万退还于买方。房东承诺于2020年2月22号之前搬家，甲乙双方须无条件配合中介方办理相关手续，期间若因甲乙双方任意一方违约导致合同终止，须赔付中介方（安信地产）该房屋成交价20%作为违约金。”手写备注条款上加盖原告公司印章。刘华平于合同签订交原告中介费用10000元，当天收到张洲洋的定金3万元张洲洋当日未交中介费用，刘华平将房本和钥匙均交付由原告持有。双方约定次日去办理公证，后因故未去。次月，在三方办理公证委托时，因张洲洋向原告方索要房产证，原告以为了协助办理过户手续为由拒绝交付房本和钥匙，房屋买卖交易没有成功，双方终止履行合同。另查明，原告未办理房地产经纪资质备案。以上事实，由原、被告陈述、原告提交的：《房屋买卖（居间）合同》；刘华平提交的：通知、公告、录音等予以证实，并经法庭举证、质证，记录在卷。本院认为，本案的焦点问题：1、原告有无报酬请求权；2、原告有无违约请求权。针对焦点问题1，本院作如下认定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。参照《房地产经纪管理办法》第十九条规定：房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。原告与二被告经协商签订《房屋买卖居间合同》，其中既有买卖合同关系，又有居间合同关系，原告基于其中居间合同向本院提起诉讼，具有诉权。房屋中介公司的主要义务是促成房屋买卖合同的成立与相应的后续服务。本案原告虽已经促成合同的订立，但居间合同同时约定，签订合同时，买方、买方均应支付经纪方的咨询费10500元。而签订合同时原告当时并未收取张洲洋任何中介费用，也未让其书写欠条，与被告张洲洋陈述“原告私下约定我不用支付咨询费，为了让买方人信任必须写上”客观事实一致，存在不当迫切、急于促成订立居间合同，收取委托人中介费用的行为。其次，居间合同约定：“在签署本合同时，买方要求卖方将房屋相关有效产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用。”买方可以要求卖方将房屋相关有效产权证原件托管于经纪方，是为了保证促成交易的成功。买方（被告张洲洋）在办理公证交款时，因为出于对原告方未在房产管理部门备案，不信任其经营资格，要求自己持有房产证，原告未同意。庭审中，原告认可办理过户并非原告方的义务，故本可以由二被告自行协商办理过户事宜，而非由中介方一直占有房产证，因房本的占有问题与买方产生纠纷，久拖未决，导致该房屋买卖未成功，原告方存在过错。综上，对于原告请求被告刘华平支付下欠的咨询服务费500元，被告张洲洋支付下欠的咨询服务费10500元的请求，本院不予支持。针对焦点问题2，本院作如下认定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬，即劳务费用的合同，房地产经纪服务实行明码标价制度。建设部、国家计委《关于房地产中介服务收费的通知》规定：“房屋买卖代理收费，按成交价格总额0.5%~2%计收;实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最髙不超过成交价格的3%，现原告请求二被告按照房屋成交价的20%承担违约金14万元及因违约造成起诉支付律师费的诉讼请求，与居间合同的性质及权利义务不对等，约定的高额违约金没有事实和法律的依据，本院不予支持。对于原告方系从事房地产经纪业务的机来构，虽领取有工商营业执照，但未到房产管理部门备案并取得《房地产经纪执业资质证书》的行为，属于行政管理的范畴，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告南阳市安信房地产经纪有限公司的诉讼请求。诉讼费1720元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  李靖玥二〇二〇年五月二十日书记员  李 楠