广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终558号上诉人(原审原告)：区奕和，男，1970年6月13日出生，汉族，户籍地广东省阳江市******号。公民身份号码：441******76。委托诉讼代理人：陈志飞，广东圣度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小颜，广东圣度律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:梁润，女，1985年9月8日出生，汉族，户籍地广东省阳江市******号。公民身份号码：441******44。原审第三人：阳江市江城区怡辉房地产咨询服务有限公司******分公司。住所地：广东省阳江市******塔楼。负责人：周如记。委托诉讼代理人：谭付记，该公司员工。上诉人区奕和因与被上诉人梁润、原审第三人阳江市江城区怡辉房地产咨询服务有限公司******分公司（以下简称怡辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初3905号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。区奕和上诉请求：一、撤销一审判决，改判解除区奕和与梁润签订的《房屋转让合同（三方居间合同）》（以下简称《居间合同》），梁润双倍返还定金共40000元给区奕和。二、一、二审诉讼费用由梁润承担。事实和理由：一、一审法院对梁润是否收到《催告函》的事实认定不清。2019年4月9日，区奕和按照《居间合同》中梁润提供的地址，向梁润发出办理过户手续的《催告函》，该函件于同月16日被签收。对于梁润否认收到该函的说法，一审法院不应予以采信。二、《居间合同》明确约定区奕和办理房屋产权过户手续的期限是2018年5月份，一审法院对于梁润履行其合同义务没有具体期限的事实认定错误。三、一审法院适用法律错误，仅仅因梁润未构成根本违约，就忽视了梁润恶意拖延了近一年半时间才履行合同义务的事实，剥夺了区奕和作为守约方的权利，有失公允。四、梁润违反合同约定，恶意拖延履行合同义务，是导致涉案房屋不能正常过户的根本原因，梁润应按照约定向区奕和双倍偿还定金。梁润辩称，一审判决正确，请求二审予以维持。怡辉公司述称，对一审判决没有意见。区奕和向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除区奕和与梁润于2018年2月28日签订的《居间合同》；二、判令梁润双倍返还购房定金共40000元给区奕和；三、判令本案所有的诉讼费用由梁润承担。一审法院认定事实：2018年2月28日，区奕和（买方）、梁润（卖方）和怡辉公司（居间方）怡辉公司签订了《居间合同》，主要约定：“合约三方经协商签订以下房屋转让条款：1、买卖双方通过居间方出售及购入位于阳江市******房物业（以称“该物业”），建筑面积108.54平方米，（上述房屋信息以房地产权证为准）有偿转让给买方，卖方确认已征得卖方共有人的同意，无抵押，无产权纠纷，法律手续齐全。2、该物业成交总价为人民币陆拾伍万元整（小写￥650000.00元）。上述转让金额不包括买卖双方需交纳的过户税费，买卖双方过户需交纳的一切费用均由买方承担。本合约签订后，卖方须将该物业《房地产权证》原件或该物业相关产权资料留存在居间方处，作为转让过户之用。3、付款说明：第一期：本转让合同签订时买方须支付定金人民币贰万元整（小写￥20000.00元）；第二期：买方于过户当天支付转让金人民币贰拾叁万元整（小写￥230000.00元）。买卖双方积极配合居间方办理房地产权过户手续，并于过户入件当天支付此笔款项；第三期：待出新房产证于3个工作日之内买方到银行办理（公积金）贷款人民币肆拾万元整（小写￥400000.00元），此笔款项由银行直接转账给卖方。如银行贷款款额不足，剩下余款现金支付或者转账给卖方。备注：上述三期款项金额的总和为该物业转让金总额，所有收款以合约双方具名收款收据为准。4、买卖方及居间方责任和义务：……5、居间方为买卖双方提供核实该房产银行赎证及办理过户的相关手续服务。……9、如因买方不买，则卖方有权罚没定金，鉴于居间方已为买卖双方提供服务，居间方有权向卖家收取罚没定金中扣取总房价的2%作为居间方服务费。10、买方若拒绝在本合约约定时间到阳江市不动产登记中心办理过户手续，卖方有权解除与买方的交易关系，将该物业另售他人并有权没收该定金。若卖方拒绝在本合约约定时间到阳江市不动产登记中心办理过户手续，则买方有权解除与卖方的交易关系并要求双倍返还定金。双倍定金的定金金额为人民币肆万元整（小写￥40000.00元）包括卖方已收到的定金。……17-1本合同签署后，卖方不卖该物业，视为违约，卖方应双倍返还定金并还所有已收房屋；买方后悔约不买的，视为违约，卖方有权没收定金及另行出售物业。……17-3卖方因违约上述付款说明之约定，若卖方不卖或其他原因造成不能正常过户，则应退回买家已缴纳房价款，并按房价款总额20%赔偿违约金给买家，同时双倍偿还买家定金，并对已办理完的过户手续中所产生的费用由卖方承担。……备注：如果5月份没有出房产证，业主自行拿资料到阳江市不动产登记中心办理手续。在本合约尾部，卖方梁润签名并捺手印，居间方怡辉公司盖章及公司置业顾问谭富记签名，买方区奕和签名并捺手印。日期：2018.2.28”。签订合同当天，区奕和交付定金20000元给梁润，梁润即出具《收据》交区奕和收执，收据载明：“今收到区奕和承购阳江市******房物业定金人民币贰万元整（￥20000），收款人梁润（签名并捺手印）”。同时，区奕和、梁润各向怡辉公司支付了居间服务费4500元。之后，梁润在阳江市不动产登记中心打印涉案房屋《商品房买卖（预购）资料检验证明》并交付给区奕和，该证明载明：“买卖情况：出卖人阳江市中通投资有限公司，购房人梁润，身份证号：4417******4，合同编号20******2，房屋编码44170******54，建筑面积108.54㎡，房屋坐落阳江市******房，查询结果：经产权产籍信息系统查询，该房产未被查封、未办抵押。尾部，阳江市不动产登记中心盖章，打印日期2018-02-28”。2019年5月30日，区奕和以梁润无故拖延办证，合同目的无法实现为由，已构成违约，遂向一审法院提起诉讼，请求如诉称。一审另查明，2014年12月23日，梁润向阳江市中通投资有限公司购买坐落于阳江市******商品房，并签订了《广东省商品房买卖合同》，预售权属登记在阳江市中通投资有限公司名下。一审庭审中，区奕和主张梁润没有按该合约备注的时间到阳江市不动产登记部门办理手续，无法实现孩子就近读书目的，其行为已构成根本违约。况且，区奕和通过快递向梁润及第三人邮寄了《催告函》催告办理过户手续，并提供了催告函、照片、物流跟踪信息拟证实，其中催告函主要载明：“……限阁下自收到本函之日起十五天内联系本人办理过户入件手续，履行双方的《房屋转让合约》，否则我方将解除《房屋转让合约》，并要求阁下承担违约责任。”；《物流跟踪信息》主要载明两次签收时间分别为2019年4月11日、4月16日。经质证，梁润否认收到该函，并主张开发商于2019年7月2日向阳江市不动产登记中心提交了商品房确权登记资料办理房产证，不同意解除合同，要求区奕和继续履行合同义务，并提供《不动产登记收件收据》、《鸿福轩小区办理不动产权证书须知》，其中《不动产登记收件收据》主要载明：“收件日期2019年7月2日，收件人梁晓东，权属人阳江市中通投资有限公司，办证人员陈楚芬，阳江市江城区北环路61号鸿福轩2幢，商品房确权登记（按套发证）……”。怡辉公司认为三方签订《居间合同》时均知晓涉案房屋产权证正由发商办理中，怡辉公司将该房屋2018年8月份已测绘完毕和产权证办理进度告知买卖双方。另外，梁润在第三次庭审中向一审法院提供涉案房产的粤（2019）阳江市不动产权第00******8号不动产权证书，该不动产权证书载明权利人是梁润，竣工时间2018年6月1日，绘制日期2019年6月5日，登记日期2019年8月20日，并主张涉案房产已具备办理产权过户至区奕和名下的条件，要求区奕和继续履行合同。区奕和则认为当时购房目的是为了小孩就近读书，现无法实现合同目的，不同意继续履行合同。一审法院认为：本案是区奕和通过房产中介怡辉公司向梁润购买涉案预售商品房而引起纠纷，因此，本案应定为房屋买卖合同纠纷。本案双方争议焦点为梁润是否构成根本违约问题。首先，《居间合同》没有明确约定梁润办理房屋产权证过户具体期限，而梁润在一审辩论终结前领取了涉案房屋不动产权证，已具备办理产权过户条件，可以实现合同目的，且梁润和第三人怡辉公司在庭审中均要求继续履行合同。其次，区奕和主张购房目的为小孩就近读书，未能提供证据佐证，且《居间合同》并没有约定区奕和购房目的，区奕和此项主张不符合一般购房目的。因此，区奕和主张梁润已构成根本违约，请求解除《居间合同》和双倍返还定金，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回区奕和的诉讼请求。一审案件受理费800元，由区奕和负担。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，怡辉公司证实该公司置业顾问谭富记与梁润多次催促开发商加快办证速度，同时告知区奕和涉案房屋房产证的办理进度。再查明，梁润在2017年8月3日向鸿福轩售楼部支付了办证费9304.08元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：梁润在履行《居间合同》过程中，是否存在违约行为，《居间合同》应否解除。虽然《居间合同》备注写明：“如果5月份没有出房产证，业主自行拿资料到阳江市不动产登记中心办理手续。”，但由于2018年5月份开发商对涉案楼盘尚未办理初始登记，涉案房屋尚不具备办证条件，故不能据此认定双方在《居间合同》约定办证期限是2018年5月底，区奕和上诉主张《居间合同》明确约定办理房屋过户手续期限是2018年5月底，理据不足，本院不予采纳。尽管梁润在本案承担办理涉案房屋产权证书的义务，但由于《居间合同》没有明确约定办理涉案房屋产权证书的权限，且办理涉案房屋产权证书受到开发商工作进度的影响，双方在签订《居间合同》时难以确定具体的办证期限，同时梁润在签订《居间合同》时明确告知区奕和涉案房屋尚未取得产权证书，区奕和也同意待梁润取得房屋产权证书再办理房屋产权转移手续。因此，本案主要审查梁润是否存在迟延办理涉案房屋产权证书义务的情形。经查，梁润在签订《居间合同》前已向开发商支付了办证的费用，签订《居间合同》后与怡辉公司工作人员多次催促开发商加快办证速度，怡辉公司也将办证进度情况告知区奕和与梁润，证实梁润积极履行《居间合同》中约定的办证义务，不存在迟延履行办证义务的违约行为，并且梁润在一审辩论终结前已取得涉案房屋产权证书，《居间合同》完全可以继续履行，实现合同目的。据此，区奕和主张梁润迟延履行办证义务，要求解除《居间合同》，双倍返还定金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。区奕和上诉请求不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元,由区奕和负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年五月十九日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。