广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初3911号原告：何绮敏，女，1977年1月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码440************324。委托诉讼代理人：易树钊，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪惠珊，广东宝言律师事务所实习律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。上述两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。上述两被告同委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。原告何绮敏诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称“盛明投资公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序于同年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人易树钊、两被告的共同委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司于2018年3月7日签订的合同编号为80713号《物业使用权转让合同》、2019年10月24日签订的《解除合同协议书》；2.被告盛明公司返还转让款项157198元；3.被告盛明公司支付逾期交付物业的违约金，从2019年11月1日起计算至实际付清之日止（日违约金计算标准为约定转让款的0.1%计算即226.6元/日，暂计至2020年1月31日止共91日，违约金暂计为20620.6元）；4.被告盛明投资公司对被告盛明公司的上述诉讼请求2、3承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告盛明公司于2018年3月7日签订《物业使用权转让合同》（编号：80713号）。被告盛明公司向原告转让位于佛山市南海区**********************物业使用权给原告，原告按约定支付了首期款以及分期款，累计157198元。根据合同第五条约定，被告盛明公司应在2019年10月30日前向原告交付物业，截至原告提起本案诉讼之日，被告盛明公司仍未向原告交付物业，严重逾期交付。被告盛明公司的行为已经构成根本违约，根据合同第十条约定，被告盛明公司逾期交付超过90日导致原告解除合同的，被告盛明公司应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照合同约定的转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金。2019年10月24日原告与被告盛明公司签署《解除合同协议书》，但被告盛明公司仍然恶意拒不履行该协议书内容。被告盛明公司逾期交付后，原告多次要求被告盛明公司积极履行交付义务，但是被告盛明公司却一直拖延至今无法竣工验收并交付，严重损害了原告的合法权益。被告盛明公司是一人有限公司，被告盛明投资公司是被告盛明公司的一人股东，被告盛明投资公司应对被告盛明公司的违约行为承担连带责任。被告盛明公司辩称，原告与被告盛明公司签订《解除合同协议书》当日已经协商解除双方签订的物业使用权转让合同。双方并未就被告盛明公司逾期退款事宜协商约定任何的违约金条款。原告诉请被告盛明公司支付违约金无事实与法律依据。假设法院认定被告盛明公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明公司请求法院予以调减。适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。假设法院认定《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。被告盛明公司与被告盛明投资公司系两家独立的法人，二人财产相互独立，不存在混同情况，原告诉请被告盛明投资公司对被告盛明公司的债务承担连带清偿责任无事实与法律依据，应当予以驳回。被告盛明投资公司辩称，《公司法》第六十三条的规定，意在限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，因此股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。然而从本案目前的证据材料可以看出，并不能反映盛明公司财产与盛明投资公司的财产有混同的迹象，原告要求盛明投资公司对盛明公司的债务承担连带责任无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就真实性提出异议的证据，本院经审查，认定如下：原告提交的通知函、电子运单及邮寄详情无原件核对，被告不予确认，本院不予采信。对当事人就其真实性未提出异议的其他证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场8座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2018年3月7日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编8座0713号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，乙方按约定付清使用权转让总价款的，则乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为226610元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款66610元于本合同签订当日支付（含定金），另在2018年9月2日前支付20504元，在2019年3月2日前支付20504元，余款118992元在三年内平均分12期免息付清，从2018年6月2日至2021年3月2日期间每三个月为一期，每期9916元。甲方在2019年10月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。2019年10月24日，原告与被告盛明公司签订《解除合同协议书》，约定：双方一致同意解除关于涉讼物业的《物业使用权转让后合同》，被告退还原告已支付款项157198元，分4期支付，第一期于2020年1月20日前退还39300元，第二期于2020年2月20日前退还39300元，第三期于2020年3月20日前退还39300元，第四期于2020年4月20日前退还39300元；被告如期全额退款之日为双方签订的《物业使用权转让合同》正式解除之日，双方就上述合同产生的全部权利义务了结，双方今后互不追究，如被告未按期退款，原告有权采取法律手段，维护自身权益。2020年2月14日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼中，被告盛明公司陈述涉案物业尚未办理竣工验收备案。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日（2019年10月30日）起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与盛明公司签订的《解除合同协议书》虽约定被告盛明公司如期全额退款之日为转让合同解除之日，但双方在《解除合同协议书》中一致同意解除，且此后双方亦未再继续履行转让合同，本院确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定于《解除合同协议书》签订之日（2019年10月24日）已经解除。原告主张解除《解除合同协议书》，理据不足，本院不予支持。被告盛明公司没有按《解除合同协议书》的约定返还原告已付款予原告，现盛明公司应返还转让款157198元予原告。涉案转让合同约定物业交付期限为2019年10月30日，双方在交付期限届满前已协商一致解除涉案转让合同，双方对涉案转让合同解除均没有过错。原告诉请按日千分之一从逾期交付次日起计收违约金没有约定或法定依据。双方解除涉讼转让合同后的权利义务应按《解除合同协议书》确定。盛明公司没有按《解除合同协议书》履行还款义务，应以各期应付款从各期逾期之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。即被告盛明公司应以39300元为本金各从2020年1月21日、2020年2月21日、2020年3月21日、以39298元（以应退总款157198元减去前三期每期各39300元计算得出的第四期本金）为本金从2020年4月21日起，均至付清款日止计付利息予原告。盛明公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明公司的股东，盛明投资公司未举证证明盛明公司的财产独立于其财产，故盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请盛明投资公司对盛明公司的本案债务承担连带清偿责任予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告何绮敏与被告佛山盛明置业有限公司于2018年3月7日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年10月30日至2039年10月29日期间的租赁约定于2019年10月24日解除；二、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让款157198元及支付利息（分别以39300元为本金自2020年1月21日起、以39300元为本金自2020年2月21日起、以39300元为本金自2020年3月21日起、以39298元为本金自2020年4月21日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告何绮敏；三、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告何绮敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2504.23元（原告何绮敏已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司共同负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费2504.23元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年五月二十九日书记员 孙王成欣