青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初4980号原告（反诉被告）：刘贤原，女，汉族，1972年6月8日出生，个体工商户，住青海省西宁市。原告（反诉被告）：刘贤才，男，汉族，1957年4月3日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：施月海，系青海西海律师事务所律师。被告（反诉原告）：西宁青发物业管理有限责任公司，住所地：西宁市城**八一中路**。法定代表人：袁东升，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李敏、张洋，系浙江泽大律师事务所律师。原告（反诉被告）刘贤原、刘贤才与被告（反诉原告）西宁青发物业管理有限责任公司（以下简称“青发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘贤原、刘贤才及委托诉讼代理人施月海、被告（反诉原告）西宁青发物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人李敏、张洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘贤原、刘贤才向本院提出本诉请求：1.依法判令被告返还购房款4000000元，承担2015年9月6日（付款日）至2019年10月6日的利息980000元（按年利率6%计算，按资金占用费计算），并承担违约金3502000元（按合同约定面积3400平方米，总房款的20%），共计8482000元；2.依法判令被告承担2019年10月7日起至清偿之日期间的利息；3.本案保全费、诉讼费等由被告承担。事实与理由：2015年9月6日，原告与被告签订《定向开发建设商业用房协议书》，协议约定被告为原告代建位于西宁市××区房屋共计3400平方米，协议就价格、违约责任、管辖法院等做了约定。协议签订之日，原告及时履行协议义务，按照被告要求支付400万元。房屋建成后，原告多次要求被告签订商品房买卖合同并交付房屋，被告以种种理由拖延，至今未与原告签订商品房买卖合同并交付房屋，已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法如所请。青发公司针对本诉答辩称，双方签订的协议是双方真实意见，双方应该履行，但原告方并未按照合同付齐首付款，已属于违约，后在案涉房屋取得预售许可证时，经被告多次催促要求原告补齐购房款并与被告签署书面购房合同，但原告均未支付且明确表示不再购买房屋。被告2017年1月在西宁晚报上刊登解除通知，通过登报送达方式解除合同，原告无权要求被告返还已支付款项，同时被告有权按合同第七条第2款没收全部预付款，且原告还应按合同第六条第1款支付违约金，希望法庭查明事实，驳回原告全部诉讼请求。青发公司向本院提出反诉请求：1.反诉原、被告签署的《定向开发建设商业用房协议书》已于2017年1月5日解除；2.判令反诉原告依据《定向开发建设商业用房协议书》第七条第2款没收反诉被告400万元预付款；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金3737487.10元（测绘报告三四层的总面积3630.57㎡×5150元/㎡×20%＝3737487.10元）；4.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2015年9月6日，反诉原告与反诉被告签订了《定向开发建设商业用房协议书》（下称“协议”），约定反诉原告为反诉被告代建位于西宁市××区三、四楼商铺。协议第五条第二款约定了代建商铺预付款缴纳方式：协议签订日起15日内缴纳人民币600万元，2015年年内付至1000万元，剩余款项于2016年6月份全部付清。协议第六条第一款还约定了违约责任：如乙方在该项目达到预售条件后拒绝签订商品房买卖合同，乙方应向甲方支付总房款百分之二十的违约金。第七条第二款还约定“乙方在收到甲方通知的7日内到甲方处签署《商品房买卖合同》，逾期则没收预付款。”但反诉被告在协议签订后仅支付了400万元预付款，一直未按照协议第五条第二款约定的进度付齐款项，此后反诉原告一直自行垫资进行开发建设。2016年11月28日，反诉原告取得了房屋的预售许可证。2016年12月16日反诉原告书面发函通知反诉被告尽快前来签署《商品房买卖合同》并补足欠款，但反诉被告迟迟未支付欠款，也未前来与反诉原告签署商品房买卖合同。后反诉原告多次通知反诉被告补齐全部款项并签订商品房买卖合同，但反诉被告仍明确表示将拒绝履行合同义务不再购买，至此反诉被告已属根本违约。无奈之下，反诉原告于2017年1月4日向反诉被告发出解除协议的通知，并于2017年1月5日在《西宁晚报》上将《关于解除通知书》进行登报公告。鉴于上述原因，反诉原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。刘贤原、刘贤才针对反诉答辩称，1.反诉原告提供的证据不能证明通知了被告；2.反诉原告登报时不具有合同解除权，因为根据法律的规定，商品房买卖合同解除必须先催告然后在催告届满三个月之后才可以提出解除，反诉原告没有证据证明催告和催告届满三个月的事实；3.在反诉原告登报的内容中有一句明确表示不再购买，但是反诉原告没有提过任何证据证实反诉被告明确表示不再购买的事实，其擅自解除合同构成违约，因此反诉请求不能成立，应当予以驳回。刘贤原、刘贤才围绕本诉诉讼请求向本院提供以下证据：证据一：《定向开发建设商用房协议书》和收条，欲证明原、被告合同关系；原告按照被告要求支付400万元的事实；证据二：银行卡取款业务回单；情况说明；身份证复印件，欲证明原告支付400万元的事实；证据三：民事裁定书，欲证明诉前财产保全的事实；青发公司经质证，对证据一、证据三的真实性、合法性和关联性均无异议，对证据一的证明目的有异议，协议第五条第二款约定的预付款缴纳方式为“协议签订日起15日内缴纳人民币600万元”，原告至今仅向被告支付过400万元，尚未按照协议付齐首笔600万元预付款，严重违反了协议约定；2017年1月4日，被告向原告发出了《关于解除《定向开发建设商业用房协议书》通知》，该协议书已经于2017年1月4日解除；证据二情况说明的真实性无异议，关联性有异议，本案原告系刘贤才、刘贤原，并非案外人刘×，仅凭该情况说明，不能证明400万元系刘贤原、刘贤才出资；且刘×手写的刘贤原、刘贤才的字迹是和协议书中刘贤原、刘贤才的字迹一致；针对证据身份证复印件，刘×仅提供了身份证复印件，未提供其与刘贤才、刘贤原系亲属关系的户口本、公证书等证明材料，被告无法确认刘×与本案原告之间的亲属关系；针对证据农业银行支付回单，这个款项是由刘×支付的，原告现在说由原告支付，那原告应当提供其向刘×转账400万元的转账凭证。本院对刘贤原、刘贤才提供的证据一、证据三确认为有效证据；证据二银行卡取款业务回单结合青发公司对收款账户郭XX系青发公司会计、青发公司确实收到400万元转款的事实认可，故本院确认为有效证据；《情况说明》、刘×身份证复印件的真实性予以确认。青发公司为支持其本诉辩称并围绕其反诉诉讼请求，向本院提供了如下证据：证据一：《定向开发建设商用房协议书》，欲证明2015年9月6日，原、被告双方签订了该协议，协议第五条第2款约定了购房价款的支付方式“协议签订之日起15日内（即2015年9月21日前）缴纳600万元，2015年年内付至1000万元，剩余款项于2016年6月全部付清；该协议第六条第一款约定了乙方的违约责任“如乙方在项目达到预售条件后拒绝签订商品房买卖合同的，乙方应向甲方支付总房款的20%。证据二：《催告函》，欲证明2016年12月16日，青发公司通过手机彩信向刘贤原、刘贤才送达了催告函，通知其房屋已满足预售条件，要求其在收到函件7日内补足所欠购房款，否则将通过法律途径解决问题；证据三：关于解除《定向开发建设商业用房协议书》的通知，欲证明2017年1月4日，青发公司通过手机彩信向原告送达了“关于解除《定向开发建设商业用房协议书》通知”，解除了双方签署的《定向开发建设商业用房协议书》，并保留向刘贤原、刘贤才主张违约责任的权利。证据四：西宁晚报2017-1-5【A10版】，欲证明2017年1月5日，青发公司在西宁晚报A10版上将“关于解除《定向开发建设商业用房协议书》通知”再次向刘贤原、刘贤才进行了公告。证据五：公证书（2017）浙东证民内字第1045号，欲证明合同履行期间，青发公司多次短信或者电话联系刘贤原、刘贤才，要求按照合同约定的进度补足款项，但二原告均未付款。2016年12月16日，青发公司向二原告送达了《催告函》。2017年1月4日，青发公司向刘贤原、刘贤才送达了《关于解除《定向开发建设商业用房协议书》通知》，解除了双方合同关系。证据六：预售许可证，欲证明2016年11月28日，青发公司建设的房屋建设完毕并从西宁市住房保障和发展管理局取得了预售许可证，正式对外进行销售。证据七：测绘报告，欲证明违约金的计算依据，案涉商铺总的面积在测绘报告中确定是3630.57平方米。证据八：三份《西宁市商品房预售合同》、两份认购协议书，欲证明青发公司销售三、四层房屋的总收入为1802.9723万元，青发公司与刘贤原、刘贤才签订合同约定的售价为5150元每平方米，按照最后实际建筑面积3630.57平方米，房屋总价款为1869.74355万元，青发公司遭受的销售差价损失为1869.74355-1802.9732=66.77125万元。证据九：借条和转款凭据各三份，欲证明由于刘贤原、刘贤才未按约支付预付款，导致青发公司需要自筹资金并对外借款建设房屋，并错过在市场高位时出售案涉房屋的商业机会。青发公司为建房向案外人借款的资金成本及利息损失为236.4万元，如仅按照银行同期贷款利率计算，青发公司的资金成本损失为209.438万元（按4.75%计算）。证据十：《逾期利益损失情况说明》及《2016年西宁房价走势图》，欲证明青发公司因刘贤原、刘贤才的违约行为，错过了在房价高位时对外出售房屋的商业机会（2016年西宁房屋均价为6391元/㎡），每平米遭受的预期利益损失约1000元，遭受的预期利益损失为3630.57平方米*1000元=363.057万元。证据十一：情况说明，欲证明郭冲可以代表青发公司处理合同事宜并进行公证。刘贤原、刘贤才经质证，对青发公司提供的证据发表以下质证意见：证据一的真实性无异议，对证明方向持有异议；证据二的真实性、合法性和关联性均持有异议，郭×、刘×均非合同当事人，亦不是委托代理人，《催告函》系郭×与刘×之间的短信彩信，根据合同相对性，催告函与本案没有关联性；催告函不能证明本诉被告催告本诉原告的事实；不能证明本诉被告催告送达本诉原告的事实；证据三的真实性、合法性、关联性均持有异议。1.郭×、刘×均非合同当事人，亦不是委托代理人，该同志系郭×与刘×之间的短信彩信，根据合同相对性，该通知与本案没有关联性；2.该通知不能证明本诉被告通知本诉原告的事实；不能证明本诉被告通知送达本诉原告的事实；3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，房屋合同解除前应当履行催告义务，本诉被告没有证据证明履行了催告义务，直接解除合同不符合事实和法律规定；4.通知中“经我公司总经理与你沟通后，得知你明确表示不再购买已经为你代建完成的商铺。”（1）能够证明本诉原告与本诉被告沟通签订房屋买卖合同的事实；（2）本诉被告通知解除合同的前提（基础）：本诉原告明确表示不再购买。本诉被告没有证据证明本诉原告明确表示不再购买的事实，通知解除合同的前提（基础）不能成立；（3）本诉被告没有证据证明“本诉原告明确表示不再购买”的情况下通知解除合同，属于单方擅自解除合同，构成违约，依法应当承担违约责任。证据四西宁晚报的真实性无异议，关联性、证明方向持有异议；1.根据法律规定和交易习惯，房屋买卖应当采用书面通知方式。《合同法》第六十条规定根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知义务，本案合同性质、目的和交易习惯均应当为书面通知方式；住房和城乡建设部和国家工商局监制并负责解释的《商品房买卖合同示范文本》中明确指出，通知应当采用书面通知方式；2.合同签订后至本案提起诉讼前，本诉原告刘贤原、刘贤才与本诉被告西宁青发物业管理有限责任公司多次沟通磋商，西宁青发物业管理有限责任公司知道刘贤原、刘贤才的联系方式，西宁青发物业管理有限责任公司没有证据证明在登报之前已经穷尽书面通知、电话通知、邮寄通知等通知方式，没有证据证明西宁青发物业管理有限责任公司依法履行了《合同法》规定的通知义务，因此直接登报不符合事实和法律规定；3.2017年1月5日，本诉被告西宁青发物业管理有限责任公司登报时并无解除权，不发生合同解除的效果。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”根据上述规定，西宁青发物业管理有限责任公司通知刘贤原、刘贤才解除合同，必须具备《合同法》第九十三条或者第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】７号）第十五条规定的条件，即合同一方不履行合同、催告、催告在三个月内仍未履行届满时才具备合同解除权，西宁青发物业管理有限责任公司没有证据证明刘贤原、刘贤才不履行合同、没有证据证明已经催告及送达、没有证据证明催告后三个月届满。2017年1月5日，西宁青发物业管理有限责任公司登报时尚不具备以上法定房屋买卖合同解除条件，因此并无解除权，不发生合同解除的效果；4.通知中“经我公司总经理与你沟通后，得知你明确表示不再购买已经为你代建完成的商铺。”（1）能够证明本诉原告与本诉被告沟通签订房屋买卖合同的事实；（2）本诉被告通知解除合同的前提（基础）：本诉原告明确表示不再购买。本诉被告没有证据证明本诉原告明确表示不再购买的事实，通知解除合同的前提（基础）不能成立；（3）本诉被告没有证据证明“本诉原告明确表示不再购买”的情况下通知解除合同，属于单方擅自解除合同，构成违约，依法应当承担违约责任。证据五公证书的真实性无异议，但关联性持有异议。1.郭×、刘×并非合同当事人，亦不是委托代理人，《公证书》仅涉及郭×与刘×之间的短信彩信电话联系方式等内容，根据合同相对性及证据关联性，《公证书》与刘贤原、刘贤才、西宁青发物业管理有限责任公司均无关，与本案没有关联性；2.《公证书》不能证明西宁青发物业管理有限责任公司通知刘贤原、刘贤才的事实；不能证明西宁青发物业管理有限责任公司通知送达刘贤原、刘贤才的事实。证据六预售许可证的真实性无异议，本诉被告西宁青发物业管理有限责任公司已将房屋出售并备案在他人名下，事实上已经不能履行合同，构成违约，《预售许可证》与本案没有关联性。证据七测绘报告与本案无关联性，证明方向有异议。证据八预售合同和认购协议书的真实性均有异议。1.反诉原告与第三方签订的合同，根据合同相对性及证据关联性，与反诉被告没有关系，与本案没有关联性。2.西宁市不动产登记中心查询得知：2017年6月2日，房屋备案在郭×或郭×刚名下，因已经撤销房屋备案，不动产登记中心无法出具书面材料。说明在2017年6月2日前，反诉原告已经出售房屋并备案；3.2019年再次备案在他人名下，不排除郭×或郭×刚转卖，反诉原告协助办理预售备案的可能性。4.反诉被告提供补充证据能够证明反诉原告销售差价损失不符合事实，存在虚假证据可能性；或存在低于市场价销售可能性，应当自行承担责任。证据九借条和转款凭据与本案无关联性。郭×、郭×刚与第三方签订的借款，根据合同相对性及证据关联性，与反诉原告、反诉被告均没有关系，与本案没有关联性；证据十系单方制作，证据真实性持有异议；1.数据表格来源：安居客，权威性真实性存疑；2.如果反诉原告提供的安居客表格真实且具有权威，反诉被告补充证据安居客表格能够证明：2016年11月市场价6370元、2017年11月市场价6521元、2018年11月市场价7363元、2019年5月市场价7920元。那么结合反诉被告的第八组证据：2017年11月市场价6521元（实际出售4732.425）元、2018年11月市场价7363元（实际出售5900元）、2019年5月市场价7920元（实际出售5000元）。存在可能性：第八组证据虚假；第八组证据低于市场价销售，差价损失责任在反诉原告，简而言之自作自受。3.2015年9月原、被告签订合同5150元，2016年11月市场价6370元，“预期销售差价达到了1220元！”，如果按照最终……，意思是：反诉被告期望销售价6370元，实际销售价5150元，差价1000元计算，预期利益损失363.057万元。简而言之：反诉原告想卖6370元，实际卖了5150元，一共少卖360.057万元，吃亏了，怎么办，不卖了，该组证据表现淋漓尽致体现了反诉原告违约的真实意图。证据十一情况说明有异议，是单方制作的；他提到的郭×作为他们公司总经理，没有出具任何身份证明书；郭×成为股东是在2018年7月27日，在此之前，郭×并非是该公司的股东。本院对青发公司提供的证据一确认为有效证据；证据二、证据三结合证据五，本院对郭×向刘×发送了催告函及关于解除《定向开发建设商业用房协议书》通知的事实予以确认，但无法证明该通知内容送达到刘贤原、刘贤才二人，故对其证明方向不予采信；证据四西宁晚报的真实性本院予以确认，其证明方向在后文中予以阐述；证据六确认为有效证据，对刘贤原、刘贤才关于本案案涉协议书事实上已经不能履行的质证意见予以采信，对其认为青发公司构成违约的意见本院会在后文中予以阐述；证据七测绘报告的真实性予以确认；证据八和证据九与本案无关，对其证明方向本院不予采信。证据十系青发公司单方制作，且该组证据仅系对西宁市房地产市场行情的参考，数据不具有权威性和科学性，青发公司不能据此主张其预期利益损失；证据十一虽系青发公司单方出具，结合本院针对郭×进行的询问笔录，可以确认郭冲就案涉商品房买卖作为青发公司代理人的事实。刘贤原、刘贤才为支持其反诉辩称，向本院提供了证据2016年至2019年西宁房价，结合青发公司的第八组证据和第十组证据证明：1.2017年11月市场价6521元/平方米（合同销售4732.425元/平方米）、2018年11月市场价7363元（合同销售5900元/平方米）、2019年5月市场价7920元元/平方米（合同销售5000元/平方米）;2.2016年至2019年房价逐年上升，错过2016年房价高位出售的商业机会不能成立；3.反诉原告销售差价损失不符合事实，存在虚假证据可能性；或存在低于市场价销售可能性，应当自行承担责任;4.反诉原告违约行为，造成反诉被告预期利益损失7289613.36元（市场销售价25987048.86元-房屋购置价18697435.5元=7289613.36元）。青发公司经质证，认为该证据出处与我方证据的走势价格是一样的，真实性没有异议，关联性有异议，我方提供的证据中的走势图截止到2016年，反诉被告提到的2017年，时间上不一致，与本案无关联性，无法证明其目的。刘贤原、刘贤才提供的反诉证据仅系对西宁市房地产市场行情的参考，数据不具有权威性和科学性，本院不予采信。本院于2020年4月27日向郭×就案涉商品房相关情况进行了询问，并制作了询问笔录。庭审中经质证，刘贤原、刘贤才对郭×的笔录不认可，认为：1.他说是和刘×签的合同，但是本案实际上是青发物业公司和刘贤原、刘贤才签订的合同，并非郭×和刘×的合同纠纷；2.他提到他是经办人，那么既然是经办人，他的行为是职务行为，相应的法律后果应当是青发公司承担；3.他在律师的指导下又补充了一条，刘×明确表示不购买了，那么没有提供证据证明刘×能不能代表刘贤原、刘贤才，没有证据证明刘贤原、刘贤才明确表示不再购买；4.他所言从未见过刘贤原、刘贤才二人不符合事实，原、被告签订合同时，刘×、郭×均在场，刘贤原、刘贤才也只见过郭×这一次面。青发公司对该份笔录认可，认为情况属实。根据刘贤原、刘贤才与青发公司的陈述及确认的证据，本院对案件事实认定如下：2015年9月6日，刘贤原、刘贤才与青发公司签订了《定向开发建设商业用房协议书》，约定刘贤原、刘贤才委托青发公司代建位于西宁市××区、四楼共计两层的商铺用土建安装毛坯房，建筑面积每层预估为1700㎡。商铺代建费用经双方协商确定三楼、四楼均价为5150元/㎡。代建商铺预付款缴纳方式：协议签订日起15日内缴纳人民币600万元；年内付至人民币1000万元；剩余款项于2016年6月份全部付清，需要按揭的客户在接到甲方通知后的15日内将按揭所需要的资料交给甲方。协议签订后，刘贤原、刘贤才于同日通过刘×的账户向青发公司会计郭××账户转款400万元，案涉项目经办人员郭×亦于同日出具了收条确认收到400万元。2016年11月28日，案涉7号楼取得预售许可证。2016年12月16日，郭×通过短信方式向刘×发送了《催告函》，要求“刘贤原、刘贤才、刘×自本函告之日起7日内来我公司商谈支付代建款及承担我公司的实际损失，相关事宜可一并协商解决。”2017年1月4日，郭×通过短信方式向刘×手机发送了《关于解除通知》。次日，青发公司在西宁晚报A10版刊登了《关于解除通知》。现双方对合同履行产生争议诉至法院。另查，自2017年11月起，青发公司将案涉商铺陆续向案外人进行了出售。本院认为，刘贤原、刘贤才与青发公司签订的《定向开发建设商业用房协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效合同，当事人均应按合同全面履行各自义务。在合同履行过程中，刘贤原、刘贤才向青发公司支付代建商铺预付款400万元，青发公司按约定开始进行案涉项目的开发建设。期间，刘贤原、刘贤才未继续支付预付款，青发公司以短信方式向刘×发送催告函，并在西宁晚报上登报通知解除协议书。关于《定向开发建设商业用房协议书》解除问题，鉴于案涉商铺已向案外人售卖，合同已无法实际履行，原、被告双方均当庭同意解除，故本院予以确认。关于该协议书解除时间的问题，青发公司认为其已向刘×发送短信进行了催告，且于2017年1月5日登报进行了解除，故协议书于2017年1月5日即解除。对此青发公司未提供证据证明刘×系刘贤原、刘贤才的委托代理人，其通知刘×视为通知了刘贤原、刘贤才，亦无证据证明《催告函》向合同相对方刘贤原、刘贤才本人进行了送达，青发公司未向刘贤原、刘贤才履行催告义务即在西宁晚报上发出解除通知，其登报行为不发生解除合同的法律效力。故其主张协议书于2017年1月5日解除，本院不予采信。关于本案合同履行过程中双方违约责任的承担问题。刘贤原、刘贤才认为青发公司至今未按合同约定与刘贤原、刘贤才签订商品房买卖合同并交付房屋，构成违约，据此主张青发公司承担总房款20%的违约金并支付自2015年9月6日至清偿之日期间的利息。青发公司认为经其催告，刘贤原、刘贤才未及时按协议书约定支付预付款，亦未前来与青发公司签署商品房买卖合同，二原告的行为已明示拒绝履行合同，构成根本违约，故主张按总房款的20%计收违约金。本院认为，刘贤原、刘贤才陈述双方对一楼是否设立通道产生争议故而未支付后续的200万元，对此其无证据予以证实，故刘贤原、刘贤才未按合同约定支付预付款存在违约情形；而青发公司在未按法律规定履行催告义务、未解除合同的情况下，向他人售卖案涉房屋显然亦存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故双方主张对方承担违约责任，本院不予支持。关于青发公司要求没收刘贤原、刘贤才400万元预付款的诉讼请求，协议书中并未约定预付款系定金性质，本院认为双方均负有违约责任致使合同不能履行，且双方对违约责任均有约定，根据权利义务对等原则，青发公司依据合同约定对刘贤原、刘贤才支付的400万元款项不予返还，有违公平，故本院对该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘贤原、刘贤才与被告（反诉原告）西宁青发物业管理有限责任公司于2015年9月6日签订的《定向开发建设商业用房协议书》依法予以解除；二、被告（反诉原告）西宁青发物业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）刘贤原、刘贤才400万元预付款。三、驳回原告（反诉被告）刘贤原、刘贤才要求被告（反诉原告）西宁青发物业管理有限责任公司支付自2015年9月6日至清偿之日期间的利息及承担违约金3502000元的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）西宁青发物业管理有限责任公司要求没收原告（反诉被告）刘贤原、刘贤才400万元预付款的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）西宁青发物业管理有限责任公司要求原告（反诉被告）刘贤原、刘贤才支付违约金3737487.10元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费71174元、保全费5000元，其中本诉案件受理费32374元由原告（反诉被告）刘贤原、刘贤才自行负担，本诉案件受理费38800元及保全费5000元由被告（反诉原告）西宁青发物业管理有限责任公司负担，随前款一并给付原告（反诉被告）刘贤原、刘贤才；反诉案件受理费18347元，由被告（反诉原告）西宁青发物业管理有限责任公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 陈 桂 武审 判 员 马如古亚人民陪审员 胡  静 二〇二〇年五月十一日书 记 员 刚 晓 芸附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。