云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初158号原告：祝刚，男，1983年6月17日生，汉族，居民身份证登记住址：湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：张利祥，云南浩达律师事务所律师，特别授权代理。被告：李建伟，男，1962年9月25日生，汉族，居民身份证登记住址：云南省保山市隆阳区。委托诉讼代理人：李亚玲，云南兰城律师事务所律师，特别授权代理。原告祝刚诉被告李建伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理，并于2020年4月16日组织双方当事人进行了补充质证。原告祝刚的委托诉讼代理人张利祥、被告李建伟的委托诉讼代理人李亚玲到庭参加了诉讼以及补充质证。本案现已审理终结。原告祝刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠原告购房款3284770.6元，以及自2019年11月12日起至实际付清欠款之日止的利息，利率按月息千分之五计算；2、判令被告向原告承担违约金2000000元；3、判令原告为主张权利而支付的律师代理费110000元由被告承担；4、诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实及理由：2017年5月，原告以山东美达建工集团股份有限公司云南分公司名义承建云南京鹏房地产开发有限公司开发的昆明南悦城7、8、9三栋楼房的幕墙制作及安装施工急需资金，经与被告协商后，原被告双方于2017年5月4日签订了《融资协议》，合同约定，原告将昆明南悦城2栋17层楼整层以8300元一平方米的单价出售给被告，云南京鹏房地产开发公司楼盘的实际开盘价与出售给被告房屋的差价由原告承担，合同还约定了付款方式、税收承担及违约责任等。合同签订后，原告根据被告的要求安排了被告和被告指定的人与云南京鹏房地产开发有限公司于2017年5月签订了购房合同并办理了网上备案登记手续。至此，原告已经履行了全部合同义务，原告多次向被告讨要欠款，但被告却一直不按照合同约定履行付款义务，至今仍欠原告购房款3284770.6元。被告拒不付款的行为已经违反了原被告之间的合同约定，给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告向法院起诉，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告李建伟答辩称：认可欠原告购房款3284770.6元的事实，但根据双方签订的《融资协议》的约定，“乙方用京鹏地产抵作工程款的南悦城2幢17层整层约2000㎡以8300元/㎡出售给甲方进行融资，甲方将金鹏地产签收确认工程量以平米单价的60%给予乙方付款，剩余40%待京鹏地产确认南悦城2幢17层整层可以网签后一次结清，并由京鹏地产开具销售发票及签订合同。”被告支付剩余款项的条件是京鹏地产与被告签订了合同并由京鹏地产开具发票，现京鹏地产已经与被告指定的人员签订了合同，但一直未向被告出具发票，原告未履行先合同义务，因此，被告支付剩余款项的条件未成就，被告不应当向原告支付购房余款，也不应当承担违约责任以及律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的建筑安装工程承包合同、企业法定代表人授权委托书一份，被告虽不认可，但内容与双方无争议的证据能够相互应证，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月12日，案外人云南京鹏房地产开发有限公司（以下简称“京鹏地产”）与案外人山东美达建工集团股份有限公司云南分公司（以下简称“美达建工”）签订《南悦城7、8、9#楼幕墙制作及安装施工合同》，约定由美达建工承包京鹏地产的南悦城7、8、9#楼幕墙制作及安装施工，合同暂定总价款为2030万元，工程款支付方式为：根据现场实际经京鹏地产审核完成合格工程量相应造价部分工程款的60%分批将南悦城2幢第17层写字楼等值签署销售合同给予山东美达抵作工程款；达到工期进度要求工程完工验收合格且竣工资料交齐后，结算价款经双方确认后，京鹏地产将相应造价部分工程款至85%分批将南悦城2幢第17层写字楼等值签署销售合同给予美达建工抵作工程款；竣工验收合格资料交清，结算价款经双方确认后第1个月内，京鹏地产将相应造价部分工程款至95%分批将南悦城2幢第17层写字楼等值签署销售合同给予美达建工抵作工程款……2017年2月15日，原告祝刚与案外人美达建工签订《建筑安装工程承包合同》，约定祝刚承包南悦城项目7、8、9#楼幕墙制作及安装施工工程，承包方式为包工包料；工程付款方式为：根据现场实际经美达建工审核完成合格工程量相应造价部分工程款的60%分批将南悦城2幢第17层写字楼等值签署销售合同给予祝刚抵作工程款；达到工期进度要求工程完工验收合格且竣工资料交齐后，结算价款经双方确认后，美达建工将相应造价部分工程款至85%分批将南悦城2幢第17层写字楼等值签署销售合同给予祝刚抵作工程款；竣工验收合格资料交清，结算价款经双方确认后第1个月内，美达建工将相应造价部分工程款至95%分批将南悦城2幢第17层写字楼等值签署销售合同给予祝刚抵作工程款。2017年5月4日，原、被告签订了《融资协议》，约定：原告为乙方，被告为甲方，双方根据南悦城7、8、9#楼幕墙制作及安装施工合同第六条第1条，就云南京鹏房地产开发有限公司昆明南悦城工程项目融资达成以下协议，1、乙方用京鹏地产抵作工程款的南悦城2幢17层整层约2000㎡以8300元/㎡出售给甲方进行融资；2、付款方式：甲方将金鹏地产签收确认工程量以平米单价的60%给予乙方付款。剩余40%待京鹏地产确认南悦城2幢17层整层可以网签后一次结清，并由京鹏地产开据销售发票并签订合同，甲方仅按合同约定的8300元/㎡承担购房契税及印花税。签订后甲方预付乙方200万元，待乙方第一次报的工程量（不少于1000㎡）得到京鹏地产确认后，再支付乙方300万元。后期付款以乙方每次报京鹏地产核实的工程量按平米单价的60%由甲方结给乙方。协议签订后，乙方和京鹏地产不得对南悦城2幢17层再进行销售。如乙方和京鹏地产最终协商不了，差价由乙方补助给京鹏地产。3、违约责任：如乙方不能将南悦城2幢17层整层交给甲方，乙方承担200万元的违约金支付给甲方。2017年6月22日，案外人京鹏地产与被告李建伟就南悦城2幢1701号（建筑面积为277.01㎡）、1708号（建筑面积为205.31㎡）房屋分别签订了商品房买卖合同，并办理了合同登记备案手续。2018年2月5日，案外人京鹏地产与案外人苏映柏就南悦城2幢1704号（建筑面积为229.56㎡）、1707号（建筑面积为197.04㎡）房屋分别签订了商品房买卖合同，并办理了合同登记备案手续。2018年2月5日，案外人京鹏地产与案外人李林洲就南悦城2幢1702号（建筑面积为316.02㎡）、1703号（建筑面积为240.38㎡）房屋分别签订了商品房买卖合同，并办理了合同登记备案手续。2018年2月5日，案外人京鹏地产与案外人徐小茜就南悦城2幢1706号（建筑面积为274.89㎡）房屋签订了商品房买卖合同，并办理了合同登记备案手续。2018年9月17日，案外人京鹏地产与案外人李宜珊、李林洲就南悦城2幢1705号（建筑面积为316.73㎡）房屋签订了商品房买卖合同，并办理了合同登记备案手续。庭审中，被告李建伟认可案外人苏映柏、李林洲、徐小茜、李宜珊均为其指定人员。另查明，原告在此次诉讼中产生保全费5000元、保全担保费16184.1元。庭审中，原、被告一致陈述南悦城2幢17层全部房屋总建筑面积为2056.94平方米，单价按每平方米8300元计算；被告已经支付款项金额为1370万元。原告陈述其诉讼请求主张的金额中已经扣除了印花税和契税。本院认为：原、被告签订的《融资协议》，虽名为融资协议，但其实质是被告向原告购买其用工程款抵偿所得的房屋，实为房屋买卖协议。该份协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告对被告应当付款的事实及金额均无争议，但被告答辩称原告未履行先合同义务致其未取得发票，被告不应当支付尾款，本院认为，根据双方签订的协议，被告支付尾款的条件是待南悦城2幢17层整层可以网签，只要具备网签条件，被告即应当支付尾款，现南悦城2幢17层的全部房屋已经办理合同备案登记于被告以及被告指定的人名下，被告支付尾款的条件已经成就，被告应当向原告支付尾款3284770.6元。至于原告主张的利息和违约金，本院认为，协议中仅约定了原告未按约定交房的违约责任，未约定被告逾期付款的违约责任，亦未约定逾期付款利息，但被告确实存在未按协议约定付款的行为，因此，本院酌情判令被告向原告支付自起诉之日（即2020年1月3日）起至款项实际付清之日止，以实际未付款项为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费，其他部分，本院不再支持。至于原告主张的律师费、保全担保费，协议中没有约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李建伟于本判决生效之日起十五日内向原告祝刚支付购房款3284770.6元，并支付自2020年1月3日起至款项实际付清之日止，以实际未付款项为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费。二、驳回原告祝刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49564元（原告已预交），原告祝刚承担15000元，被告李建伟承担34564元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  周媛媛二〇二〇年五月七日书记员  张 悦