济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初3151号原告：山东同基科技发展有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码913700001630952004。法定代表人：吕某某，总经理。委托诉讼代理人：王海林，男，该公司职工。被告：吴某某，男，1989年6月22日出生，汉族，个体工商户，住济南市委托诉讼代理人：张学俊，山东海中洲律师事务所律师。原告山东同基科技发展有限公司（以下简称同基科技公司）诉被告吴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年03月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月26日公开开庭进行了审理。原告山东同基科技发展有限公司的委托诉讼代理人王海林，被告吴某某及其委托诉讼代理人张学俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同基科技公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除同基科技公司、吴某某之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令吴某某立即将房屋恢复原状并返还同基科技公司；3.判令吴某某支付拖欠同基科技公司房屋租金215909元，水、电费20276元；4.本案诉讼费用由吴某某承担。事实与理由：2017年3月21日，同基科技公司与吴某某签订房屋租赁合同，约定将位于济南市历下区佛山苑小区202号商业楼7轴到14轴地下室租于吴某某使用，租期六年，自2017年5月18日至2023年5月17日止。合同生效后，同基科技公司按合同履行了交付房屋的义务，但吴某某支付了部分房租后便不再按合同继续履行支付房租的义务，为维护同基科技公司合法权益特将此案诉至贵院，请求贵院依法支持同基科技公司的诉讼请求。吴某某辩称，1.吴某某租赁用途是经营饭店，租赁合同签订过程中，同基科技公司故意隐瞒该地下室临佛山街建设的进门和可用于后厨操作间的附属房系违法违章建筑的真实情况，以及其地下室用途为仓库，不是商业房的事实，造成吴某某错误判断而签订合同，依照合同法规定，所签订的租赁合同应认定为无效合同，并且过错在同基科技公司；2.2018年8月24日，城管部门通知同基科技公司以及吴某某拆除地下室的临街门和操作间后，同基科技公司于9月初在执法部门监督下自行拆除了上述违章建筑。拆除后，进入地下室的下行台阶暴露于人行道，地下室毫无遮掩，无门可守，并且无法阻挡楼上和道路的雨水灰尘。佛山街的地势是南高北低，租赁的地下室位于北段，肯定要产生积水，并且危及人员出入安全，甚至造成行人安全隐患，因为该地下室没有任何的其他措施来维护其进入地下室内部的非常可怕的下口，并且操作间被拆除后，吴某某也无法进行经营，因为操作间是经营饭店的必要条件，在签订合同时，同基科技公司是非常真诚的让吴某某使用该附属房作为后厨操作间，正因为如此，才产生了租赁行为，在被拆除的情况下，吴某某无法经营，被迫停业，并撤离该地下室，搬走大部分用品，同基科技公司遂在地下室台阶下设置铝合金门窗，实际占有控制该地下室，至此9月初同基科技公司占有并控制该地下室，吴某某并没有占有和使用行为，故同基科技公司所诉请的租金和水电费没有事实依据和法律依据；3.合同签订后，吴某某经同基科技公司同意，对案涉地下室进行装修，装修费2O余万元，吴某某撤离后，该地下室严重积水，已造成装修物损坏，无法使用，给吴某某造成极大损失，虽经吴某某多次相告，同基科技公司置之不理，吴某某认为，同基科技公司、吴某某之间的租赁合同无论是无效还是被解除，过错均在同基科技公司，同基科技公司均应赔偿吴某某的直接装修损失和依据合同正常履行能够得到的可得利益及经营损失。综上所述，同基科技公司故意隐瞒地下室部分违建的真实情况，依法应认定同基科技公司、吴某某之间的合同为无效合同，且违建部分被拆除，直接造成合同根本无法履行，其过错在于同基科技公司，因其过错给吴某某造成的损失，应予以赔偿，请求贵院驳回同基科技公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：历下区佛山苑小区202号商业楼7轴到14轴地下室的房屋所有权人为同基科技公司，房屋所有权证书上标明其规划用途为仓库。2017年3月21日，同基科技公司与吴某某签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给吴某某，租赁期为6年，自2017年5月18日起至2023年5月17日止。《房屋租赁合同》约定在合同签订当日，乙方（吴某某）向甲方（同基科技公司）交纳第一期租金费用85000元;乙方第二期租金费用85000元于2017年10月18日前向甲方交纳;乙方第三期租金费用85000元于2018年4月17日前向甲方交纳;乙方第四期租金费用85000元于2018年10月18日前向甲方交纳;乙方第五期租金费用90000元于2019年4月17日前向甲方交纳;乙方第六期租金费用90000元于2019年10月18日前向甲方交纳。其中2019年10月18日交纳的第六期租金费用为2019年11月18日至2020年5月17日期间的房租。吴某某租赁该房屋作为饭店经营使用，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电费用，由吴某某承担。截至目前，吴某某向同基科技公司支付房屋租金、水电费共242591元。2018年8月24日，济南市历下区千佛山街道办事处城市管理委员会向吴某某经营的燕山饭店发出《通知书》与《违法违章建设责令限期拆除通知书》，认为涉案房屋的前门脸扩建以及后门操作间为违章建筑，限期自行拆除。在庭审中，同基科技公司自认自2020年3月23日始，由己方占有并控制涉案房屋。2020年3月26日，同基科技公司安排施工人员对涉案房屋进行抽水维修。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同是否有效。《房屋租赁合同》上写明租赁房屋主体为佛山苑小区202号商业楼7轴到14轴地下室，合同后附有的房屋现状也不包括涉案房屋的前门脸和操作间，吴某某主张涉案房屋的前门脸和操作间为同基科技公司建造，无证据进行证明，本院不予认定。吴某某为开办饭店租赁涉案房屋作为场地，与同基科技公司签订《房屋租赁合同》，不论该地下室是否为商业房，都与合同目的的达成并无太大的影响，其不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的任一情形，故吴某某主张《房屋租赁合同》为无效合同，无法律依据，本院不予支持。本院认为，同基科技公司与吴某某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”吴某某逾期未支付房租租金，同基科技公司以此向本院请求解除《房屋租赁合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。解除合同时间以吴某某收到本案诉状副本之日认定（即2020年03月26日）。关于欠交房租的支付。依法成立的合同生效后，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。吴某某称其在2018年9月初撤出涉案房屋，之后便由同基科技公司占有并控制该地下室。但吴某某没有提供证据证明该主张，且没有主动与同基科技公司进行房屋交接，因此其主张的事实本院不予认定。同基科技公司庭审中明确向本院诉请吴某某支付2019年12月31日之前的欠交房屋租金，并无不当，但请求金额超过实际应收租金。经计算，截止2019年12月31日，吴某某欠交房租应为208909元，超出部分本院不予支持。关于恢复原状并返还房屋。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。2020年3月23日，涉案房屋便由同基科技公司占有，已无法确认同基科技公司接手前的房屋状况，故恢复原状并返还房屋的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、原告山东同基科技发展有限公司与被告吴某某就济南市历下区佛山苑小区202号商业楼7轴到14轴地下室签订的《房屋租赁合同》于2020年03月26日解除；二、被告吴某某于本判决生效之日起十日内支付原告山东同基科技发展有限公司截至2019年12月21日欠交房屋租金208909元，水、电费20276元；三、驳回原告山东同基科技发展有限公司超出部分的诉讼请求；四、驳回原告山东同基科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5030元，减半收取2515元，由被告吴某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫勇二〇二〇年五月二十六日书记员  耿铭