安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初755号 原告：淮北市意顺物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区人民路121号巴黎印象小区。 法定代表人：姚宝玲，该公司经理。 被告：钱芳，女，1978年4月出生，汉族，户籍地安徽省淮北市杜集区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：尤彬，男，住安徽省濉溪县。 原告淮北市意顺物业服务有限公司（简称意顺物业公司）与被告钱芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告意顺物业公司的法定代表人姚宝玲到庭参加诉讼，被告钱芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 意顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令钱芳支付物业服务费1551.816元、滞纳金0.8万元，共计9551.816元；2、本案诉讼费由钱芳负担。事实与理由：钱芳为巴黎印象小区2#201号业主，房屋面积为92.37平方米。按照《物业管理条例》及物业服务合同约定，每平方米物业费为0.35元/月，即钱芳每月应缴纳物业费32.3295元，每年物业费为387.954元。意顺物业公司以上门收费、贴告知、通知、显示屏告知、律师函等多种形式催交物业费，但钱芳拒绝履行付款义务，己拖欠自2015年11月11日至2019年11月11日的物业费1551.816元及滞纳金0.8万元。钱芳的行为违反了我国法律的相关规定，严重侵害了意顺物业公司的合法权益。经法院诉讼的物业费计算至开庭日和预交费，为了小区和谐和法律尊严，违约金减半。 钱芳未作答辩，亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2015年11月11日，淮北市巴黎印象小区业主委员会（简称巴黎印象业委会、甲方）与意顺物业公司（乙方）签订物业服务合同，主要内容：乙方对巴黎印象小区提供物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、属于物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理、本物业规划红线内属配套服务设施和公共环境的维修、养护和管理及清洁卫生；合同期限为3年，自2015年11月11日至2018年11月11日；管理服务费的收费标准为0.35元/平方米/月；因甲方原因造成乙方经济损失的，甲方应基于乙方相应补偿。因乙方原因造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。 2018年11月11日，巴黎印象业委会（甲方）与意顺物业公司（乙方）续签物业服务合同，主要内容：乙方对巴黎印象小区提供物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业公用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理；楼道每周打扫一次，扶手七日一擦，电梯内每周保洁一次；树木定期修剪，草坪定期修剪、打药；车辆停放在车位上，加强楼道口其他车辆的管理；小区门口原则上不能摆摊设点，对部分摆摊经营者进行疏导，不影响车辆进出和业主的人身安全；门卫加强进入车辆和人员管理；严控乱张贴广告，正规商业广告进入小区需经业委会和社区居民委员会同意；指定专人收购废品；服务项目、标准、收费标准定点公布；物业服务等级达到D级；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米0.35元；业主应于每季度初交纳物业服务费用；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，应按日1‰标准向乙方支付违约金；合同期限自2015年11月11日至2018年11月10日。 钱芳为巴黎印象小区2#201室业主，房屋面积为92.37平方米。在2015年11月11日以前，钱芳已经入住该小区，至今未向意顺物业公司支付物业费。意顺物业公司向钱芳催要物业费未果，遂诉至本院。 以上事实，有意顺物业公司提交的物业费欠缴通知单、物业服务合同及其陈述在卷予以证明，本院予以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 业主委员会是由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的组织机构。物权法第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，巴黎印象业委会与意顺物业公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。该合同对合同双方及包括钱芳在内的全体业主及物业使用人均有法律约束力，均应依合同约定履行义务。业主及物业使用人均应按该合同的约定履行交纳物业服务费的义务。 物业服务属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务水平和服务质量，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。 物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为即瑕疵履行行为，也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此，如果物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。 意顺物业公司依约为巴黎印象小区提供了物业管理服务，钱芳作为业主理应及时交纳物业服务费，其长期不履行交纳物业服务费的义务，应承担相应的民事责任。钱芳拖欠自2015年11月11日起至2019年11月11日期间共计4年的物业费1551.816元（0.35元/平方米/月×92.37平方米×48个月）。意顺物业公司请求判决钱芳交纳该款，理由充分，本院予以支持。意顺物业公司要求钱芳支付“滞纳金”8000元。“滞纳金”系由国家机关、法律明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立，故该“滞纳金”应为“违约金”。物业服务合同约定了违约金按每日1‰标准的收取方法，该约定的违约金过高。考虑到物业服务的特殊性，本院酌定违约金自意顺公司起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、钱芳于本判决书生效后十五日内支付淮北市意顺物业服务有限公司物业服务费1551.81元及违约金（违约金以1551.81元为基数，自2019年10月21日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，不超过8000元）； 二、驳回淮北市意顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由钱芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  孟秀芳 二〇二〇年五月三十日 书记员  赵 坤 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。