广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初212号 原告：北海鸿翔房地产营销策划有限公司，住所地北海市四川路30号越亚天赐碧园7幢1305号，统一社会信用代码：91450502079072970Y。 法定代表人：卢化信，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李言红，广西现城律师事务所律师。 被告：李晓旭，女，1988年10月21日出生，回族，住所地广西北海市海城区。 原告北海鸿翔房地产营销策划有限公司（以下简称“鸿翔公司”）与被告李晓旭居间合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告鸿翔公司的法定代表人卢化信、委托诉讼代理人李言红、被告李晓旭到庭参加诉讼。 原告鸿翔公司向本院提出诉讼请求，请求判令：一、解除原被告双方签订的《业主出售确认书》；被告双倍返还定金人民币12万元、支付超出法定定金20%部分的款项人民币3万元，并支付利息给原告（利息计算：自原告起诉之日起以9万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用利息，至完全清偿之日止）。事实和理由：原告是专业房产销售代理机构。2019年11月，经与被告洽谈，双方于2019年11月11日签订《业主出售确认书》，约定由原告向被告支付定金9万元，原告代理被告出售位于四川路30号越亚天赐碧园28幢2单元2807号房屋，拟出售价格为人民币30万元整，并约定被告须于2019年11月20日前将拟售房屋腾空交付给原告，并在2020年3月20前配合原告将房屋过户给原告或者原告指定的购房人。双方还就其他权利义务及违约责任进行了约定。涉案《业主出售确认书》是限时销售合同，如在2020年3月20日前能销售出涉案房屋，涉案9万元就当做购房款，如不能在该期限前销售出该房屋，原告就要作为购房人买下涉案房屋。签订《业主出售确认书》当日，原告向被告支付定金人民币90000元，然而，11月20日原告去找被告准备接收待售房屋时，被告却出尔反尔，不肯将房屋交付给原告，更不肯继续将房屋委托原告出售，并称要另行委托他人出售房屋。原告为此起诉，请求判如所请。 被告辩称，原、被告之间确实签订合同，但被告于2019年11月20日表示不同意出售房产，后两人面谈，被告同意出卖房产，是原告不同意卖，原告以各种理由要违约金，还耽误被告卖房；且合同截止日期是2020年3月20日，在此期间，被告没有找其他机构出卖涉案房屋，一直等原告帮被告卖房，原告没有尽到一个尽职居间人义务促进涉案房屋的买卖。双方签订的《业主出售确认书》第七大点的第6小点已经明确涉案房产的卖高部分作为原告的中介服务费，双方签订《业主出售确认书》并非属于销售合同性质而是居间服务性质，原告无权根据“定金罚则”请求被告向其支付双倍定金。另根据《担保法》规定，定金的数额不得超过主合同标的的20%，按上述规定的定金应以不超过6万元为限，但原告主张交付的定金为9万元，不符合法律规定。本案中，被告自始自终未将涉案房产出卖给他人，不存在根本性违约事由，基于该点被告也不该适用“定金罚则”。原告作为居间人应当在期限内尽心尽责寻找买方，提供订立实际成交合同的机会，而不是无理起诉。被告同意归还9万元及利息给原告。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的举证、质证及庭审情况，本院认证如下：对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，因其与本案争议的事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院认定法律事实如下： 位于北海市四川路30号越亚天赐碧园28幢2单元2807号房屋的所有权人系被告，房屋产权证号为桂（2016）北海市不动产权第0005929号。 2019年11月11日，原告交付9万元给被告，被告出具《收条》一张，内容如下：今收到卢化信交来北海市四川路30号越亚天赐碧园28幢二单元2807号房定金（委托出售）人民币玖万元整。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《业主出售确认书》，主要约定：物业地址四川路30号越亚天赐碧园28幢2单元2807号房屋，甲方自愿将该物业以人民币叁拾万元出售该物业；过户日期：2020年3月20日前；交楼情况：2019年11月20日前；签订此确认书后乙方无偿为甲方提供购房客户，并带客户看房，解释购房法规及协助客户与甲方共同签订《房屋买卖合同》，办理相关过户手续；该物业的成交，以甲方收到乙方打给甲方的定金为准，甲方收到乙方转交买方定金后不得将该物业出售给其他人，否则视甲方违约，双倍返还定金给买方，并按总房款的4%违约金赔偿给乙方。如果买方违约因个人原因放弃该物业的成交，则甲方没收定金，不得进一步要求赔偿；本《业主出售确认书》自双方签字之日起生效，有效期至2020年3月20日；乙方已给甲方购房定金人民币玖万元整；卖高部分作为乙方的中介服务费等。 2019年11月20日，被告在与原告的微信聊天记录中明确表示不愿意继续将涉案房屋委托给原告出售。 本院认为，涉案《业主出售确认书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同双方具有法律约束力，合同双方均应按照合同约定履行义务、享有权利。根据涉案《业主出售确认书》关于“本《业主出售确认书》自双方签字之日起生效，有效期至2020年3月20日”之约定，该确认书至2020年3月20日已失效，不存在解除的问题。故原告要求解除涉案《业主出售确认书》的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于被告应否双倍返还定金的问题，本院认为，原告在与被告签订涉案《业主出售确认书》的当天支付9万元给被告，被告在出具给原告的《收条》中已明确注明该9万元是委托出售定金。显然，原告是受被告委托出售涉案房屋的代理人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第一款关于“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外”的规定，原告在未征得被告同意或追认的情形下不能作为涉案房屋的购房人，不存在原告向被告支付购房定金的问题。另根据涉案《业主出售确认书》关于“该物业的成交，以甲方收到乙方打给甲方的定金为准，甲方收到乙方转交买方定金后不得将该物业出售给其他人，否则视甲方违约，双倍返还定金给买方”的约定，原、被告约定的双倍返还定金是针对买方的，并非针对原告支付给被告的委托出售定金。即本案原告支付给被告的9万元并非购房定金，不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定的情形。原告主张“涉案《业主出售确认书》是限时销售合同，如在2020年3月20日前能销售出涉案房屋，涉案9万元就当做购房款，如不能在该期限前销售出该房屋，原告就要作为购房人买下涉案房屋”，但原告未能提供任何证据予以证实，被告亦不予认可。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告应承担举证不能的法律后果，即原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被告关于“双方签订《确认书》并非属于销售合同性质而是居间服务性质，原告无权根据“定金罚则”请求被告向其支付双倍定金”的抗辩理由成立，本院予以采纳。本案被告违约在先，即被告收取涉案9万元后未能依约履行合同义务，必然会给原告带来资金占用利息损失，原告主张从起诉之日（2020年1月4日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用利息合理合法，且被告亦同意归还9万元及利息给原告，本院予以支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第四条、第一百六十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 1、被告李晓旭应归还9万元及利息（利息计算：以9万元为基数，从2020年1月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）给原告北海鸿翔房地产营销策划有限公司； 2、驳回原告北海鸿翔房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3300元，由原告负担1250，被告负担2050（该费用原告已向本院预交，由被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3300元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈培荣 人民陪审员  何显著 人民陪审员  罗传晖 二〇二〇年五月二十八日 法官 助理  温 柠 书 记 员  陈晓云 附本判决适用的法律条文： 1、《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 第四条民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。 第一百六十八条代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。 代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。 2、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。