甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初2860号原告：邓某1，住甘肃省武威市，现住甘肃省武威市。委托诉讼代理人：邓某2（系邓某1父亲，小学文化，住甘肃省武威市。委托诉讼代理人：唐某（系邓某1姑父），大专文化，住甘肃省武威市，现住甘肃省武威市。被告：武威恒行实业有限公司（以下简称恒行公司）。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：丁某，中专文化，住甘肃省武威市。委托诉讼代理人：徐某，高中文化，住甘肃省武威市。原告邓某1与被告恒行公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月28日受理后，依法适用普通程序，于2018年9月12日公开开庭进行了审理，并于2018年12月5日作出（2017）甘0602民初7697号民事判决书，该判决送达双方当事人后，恒行公司不服提起上诉，案经甘肃省武威市中级人民法院审理作出（2019）甘06民终431号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）甘0602民初7697号民事判决并发回本院重审。本院于2019年6月21日立案后，另行组成合议庭，于2019年8月27日公开开庭进行了审理，因原告邓某1经传票传唤未到庭参加诉讼,亦未委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本院遂作出（2019）甘0602民初7152号民事裁定书,裁定本案按邓某1撤诉处理。2020年3月17日邓某1又向本院提起诉讼，本院于2020年3月18日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告邓某1的委托诉讼代理人邓某2、唐某，被告恒行公司的委托诉讼代理人丁某、徐某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓某1向本院提出诉讼请求：1、要求依法解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、要求被告退还剩余租期的租金4427元（自2017年9月l日至2017年9月19日，每日租金233元）；3、要求被告赔偿私自拉走原告餐具等损失30000元。4、判令被告向原告退还房屋租赁押金10000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月30日，原告与第三人袁韬达成店铺转让意向，第三人将位于武威市××区房名为聚清香臊子面餐馆（建筑面积为76平方米）整体转让给原告经营。原告向第三人支付了180000元（含店铺转让费85000元、房屋租赁费85000、房屋押金10000元）后，因该楼房系被告所有，故在第三人袁韬的见证下，原告又与被告签订了房屋租赁合同，被告将上述房屋租赁给原告使用。后于2017年5月，被告以原合同格式不合适为由，收回了之前与原告签订的租赁合同后重新与原告签订房屋租赁合同，并把合同签订日期填写为2016年9月20日。新签订的房屋租赁合同约定，涉案房屋由被告租给原告使用，租赁期限自2016年9月20日至2017年9月19日止，共计12个月。租赁费用为85000元／年，租赁费用以外产生的所有水、电费等相关费用均由原告承担，水电费收费标准按商业电价，自每月抄表起3日内付清，其他约定遵照合同执行。2017年8月下旬，被告以房屋租赁期限即将届满为由，向原告询问续租意向，原告提出租金较高不愿续租，被告遂在未经原告同意的情况下，于2017年9月1日擅自将原告租赁的该房屋用锁链封锁至今，当时该房屋尚处于租赁期内。原告认为被告未经原告同意，擅自将尚处于租赁期限内的房屋封锁，致使原告无法经营自己的饭馆，被告封锁房屋的行为给原告造成预期营业损失22800元。现诉请人民法院依法判令支持原告的诉讼请求。恒行公司辩称，1、根据起诉状的立案时间，原告起诉时房屋租赁期限已到期，故不存在解除合同的情形；2、在合同租期内，被告并未封锁原告经营的餐馆，原告在租赁期限内自己不经营是其个人问题，故恒行公司不应向原告退还房屋租金；3、赔偿金30000元恒行公司不予认可，恒行公司并未锁门也未拉运原告的餐具；4、恒行公司收取了租房押金10000元，但原告在经营餐馆期间拖欠水电费，该租房押金应抵扣其拖欠的水电费。各方当事人围绕其诉讼请求和抗辩主张向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：1、邓某1出示房屋租赁合同一份,证明原、被告于2016年9月20日签订了房屋租赁合同，约定了双方的权利义务及违约责任，合同中并未约定如不续约提前一个月通知对方，违约方是被告，被告擅自解除合同应当赔偿原告的损失并承担违约责任；恒行公司质证后对真实性无异议，对证明目的有异议，合同中“乙方的权利义务6.2.5条约定继续租赁房屋，应在租赁期届满前一个月向被告提出续租请求”，原告未在期限内提出续租请求，被告并未违约。本院认为，邓某1出示的该组证据，能证明原、被告于2016年9月20日签订了房屋租赁合同，约定了双方的权利义务、违约责任及邓某1如不续约提前一个月通知恒行公司的事实，该组证据不能证明邓某1主张的违约方是恒行公司。2、邓某1出示照片三张，证明被告擅自提前中止合同，于2017年9月1日将涉诉房屋上锁，构成违约的事实，并说明被告是2017年9月1日将涉诉房屋上锁，照片是2017年9月2日拍摄；恒行公司质证后对该组证据有异议，认为该照片并不能证明涉诉房屋是被告上锁。本院认为，邓某1出示的该组证据不能证明涉诉房屋必然是恒行公司上锁，不符合证据的真实性，本院不确认该组证据的证据效力。3、邓某1出示租赁房屋内设备清单一份，证明被上锁的涉诉房屋内的物品清单。恒行公司质证后对真实性、证明目的均有异议，认为该清单系原告自己书写，没有证明效力。本院认为，邓某1出示的该组证据不符合证据的真实性、合法性，故对该组证据的证明效力不予确认。4、邓某1出示押金收据一张，证明原告租赁房屋时向被告交纳租房押金10000元的事实。恒行公司质证后对该组证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，邓某1出示的该组证据符合证据的真实性、关联性、合法性，故本院确认该证据的证明效力。5、出示邓某1申请证人刘某出庭作证的证词。邓某1的委托诉讼代理人质证后对该证人证词无异议；恒行公司质证后对该证人证词有异议，认为证人系邓某1之前的雇员，他们之间有法律上的利害关系。本院认为，证人刘某曾经受邓某1雇佣，属与邓某1有利害关系的证人，刘某的证词依法不能单独作为认定案件事实的依据。因恒行公司质证后对刘某的证词提出异议，邓某1未补充出示其他合法、有效证据进行佐证，故本院不予确认证人刘某证词的证明效力。6、恒行公司出示电费发票一张，证明原告在房屋租赁期间拖欠电费8687元，由恒行公司垫交的事实；邓某1的委托诉讼代理人质证后对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，恒行公司出示的该组证据不能证明系涉诉房屋在邓某1经营期间应缴纳的费用，故不予确认其证明效力。7、恒行公司出示武威供排水公司缴费通知单一张、缴费发票一张，证明恒行公司代邓某1缴纳水费1680元的事实；邓某1的委托诉讼代理人质证后认为与本案无关，该票据是武威市吉贤商贸有限公司的缴费票据，原告按时缴纳了水费。本院认为，恒行公司出示的该组证据不符合证据的关联性，故本院不确认该证据的证明效力。本院经审理认定如下事实：2016年11月30日，邓某1与涉诉房屋承租人袁韬达成店铺转让意向，袁韬将其使用的位于武威市××区房名为聚清香臊子面餐馆（建筑面积为76平米）整体转让给邓某1经营。邓某1向袁韬支付了店铺转让费85000元、房屋租赁费85000元、房屋押金10000元，因该楼房系恒行公司所有，故经袁韬联系协调，邓某1又与恒行公司签订了房屋租赁合同，恒行公司将涉诉房屋租赁给邓某1使用，租房押金、房屋租赁费均由袁韬与恒行公司进行了结算和转交，恒行公司重新给邓某1出具收取租房押金的收条一张。恒行公司作为出租方（甲方）与邓某1作为承租方（乙方）于2016年9月20日签订的租赁合同约定：1、甲方将坐落于武威市××区三间房屋出租给邓某1使用，建筑面积为76平方米。2、租赁期限自2016年9月20日至2017年9月19日止，共计12个月。3、租赁费用为85000元／年，租费于每年的9月14日前以现金方式一次性支付；除租赁费用以外邓某1还承担租赁期间的水费、电费等因履行本合同而产生的与租赁房屋相关的税费及其他费用，电费按商用电价、实际用电量计算，自水、电费每月抄表起3日内一次性付清。4、如乙方拟在租赁期结束后继续承租房屋，应在租期届满前1个月向甲方提出续租请求。5、甲方违反法律规定或合同约定单方解除合同，应按当年租金总额10%向乙方支付违约金，并赔偿乙方相应装修费用。该合同还约定了双方的其他权利、义务等。合同签订后，恒行公司将涉诉房屋交由邓某1承租使用。2017年8月下旬，因房屋租赁期限即将届满，恒行公司曾经派员向邓某1征询续租意向，邓某1提出租金较高不愿续租。合同期满后，恒行公司派员收回了房屋。现邓某1以恒行公司未经其同意的情况下，于2017年9月1日擅自将其承租的涉诉房屋用锁链封锁，并私自拉走其经营餐馆的餐具，造成邓某1财产损失，遂提起诉讼要求恒行公司承担法律责任。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案诉讼过程中，邓某1就其诉讼请求未举证证明邓某1与恒行公司之间的租赁合同在2017年9月19日到期后，双方继续发生房屋租赁关系或双方建立了不定期租赁合同关系。因此，邓某1诉请解除双方之间的房屋租赁合同无事实和法律依据，本院不予支持其该项诉讼请求。另外，邓某1就其诉讼请求未出示合法、有效的证据，证明恒行公司在双方房屋租赁合同到期前存在对涉诉房屋上锁的违约行为及私自拉走邓某1经营餐馆内的三头炉灶一台、带面板冰柜一台等物品，因此，邓某1诉请恒行公司退还剩余租期的租金4427元及赔偿损失30000元无据证实，本院不予支持。邓某1与恒行公司自愿签订房屋租赁合同，除双方约定违约方每逾期一日应按年租金10%向对方支付违约金的内容不符合法律规定外，其余内容合法、有效。邓某1诉请恒行公司返还租房押金10000元，有事实和法律依据，本院予以支持。恒行公司辩称，收取邓某1租房押金10000元属实，但邓某1在经营餐馆期间拖欠水电费，该租房押金应抵扣其拖欠的水电费，因恒行公司未出示合法、有效的证据证明邓某1拖欠水电费，故恒行公司的辩称无事实依据，本院不予采信。恒行公司的其他抗辩主张有法律依据，本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、武威恒行实业有限公司支付给邓某1租房押金10000元，限判决生效后10日内付清；二、驳回邓某1的其他诉讼请求。案件受理费912元，由邓某1负担862元、武威恒行实业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判长 金卫平人民陪审员 王菊霞人民陪审员 王丽霞二〇二〇年五月二十七日书记员 冯中山