河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0191民初256号 原告：张姗姗，女，1984年5月28日出生，汉族，住河北省南宫市。 委托诉讼代理人：刘聪，河北和泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛志明，河北和泽律师事务所律师。 被告：天山房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄开发区天山大街109号，统一社会信用代码：911300007216224836。 法定代表人：吴振山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨昱，该公司员工。 被告：北京嘉德融房地产顾问有限公司，住所地北京市密云县经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼410室-300，统一社会信用代码：91110228553061399W。 法定代表人：朱晓丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李卫，该公司员工。 原告张姗姗与被告天山房地产开发集团有限公司、北京嘉德融房地产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张姗姗及其委托诉讼代理人刘聪、薛志明、被告天山房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人杨昱、被告北京嘉德融房地产顾问有限公司的委托诉讼代理人李卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张姗姗向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告天山房地产开发集团有限公司依法退还我已支付全部购房款296514元；2、依法判令被告北京嘉德融房地产顾问有限公司退还服务费15000元；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2017年3月19日，原告在被告天山房地产开发集团有限公司购买了被告天山房地产开发的“天山世界之门ｌｏｆｔ公寓”并以原告本人张姗姗缴纳了1万元定金，被告出具了盖有天山房地产开发集团有限公司财务专用章的收据，该收据仅注明张姗姗定金10000元ｌｏｆｔ公寓28Ｂ（调整后）2002，双方于2017年3月23日签订了认购协议书，并于当日向被告缴纳了108606元。后原告张姗姗陆续依照售楼部的要求在缴纳剩余房款，具体时间为2017年5月20日缴纳118605元，被告出具了收款118605元收据。2017年7月19日，缴纳59303元，以上先后共缴纳296514元。原告已经依照该协议约定按时缴纳购房款。但被告天山至今未能及时履行该合同所约定的义务。原告与被告签订的认购协议书属于预约合同，该协议中第一条认购房屋基本情况中第一款规定，买受人认购天山科技工业园孵化器项目（地址为：石家庄高新区房屋，该房屋单元、楼号、建筑面积、地下室面积销售单价总房款均未具体约定，并明确注明房款最终计算价格以房管部门确认的测绘面积为准，签订《商品房买卖合同》时据实结算。该条第二款约定：如买受人未能成功选购上述房屋，买受人可在天山世界之门28＃项目（地址为：高新区，祁连街以东，昆仑大街以西）具备销售条件后选购28＃（暂定名）小区Ｂ栋调整后2002室的房屋。该房屋暂定建筑面积为40平方米（实际面积以房地产管理部门确认的测绘面积为准），该房屋按建筑面积销售，每平方米14662.865元整，房款暂定为伍拾捌万陆仟伍佰壹拾肆元。房款最终计算价格以房款部分确认的测绘面积为准，签订商品房买卖合同时据实结算。原告被告签订的认购协议书，属于商品房买卖预约合同，不是传统意义上的认购协议书。该协议书不能明确确定原告向被告处购买房屋小区名称、楼栋、单价、面积、总价。被告在协议中明确表示，房款面积、及最终计算价格以房管部门确认的测绘面积为准，双方签订《商品房买卖合同》时据实结算。被告在通知原告签订正式《商品房买卖合同》时，因原告无法接受被告合同中约定的2021年底交房的事实，双方最终未能达成购房意向。因此，被告天山房地产应及时退还原告依据该预约合同预先缴纳的购房款296414元。另因被告天山房地产开发集团有限公司与被告北京嘉德融房地产顾问有限公司有销售合作，被告北京嘉德融房地产顾问有限公司已收取服务费获得购房优惠15000元抵30000元，被告嘉德融收取15000元服务费。因原告与被告天山房地产未签订正式的商品预售合同，也未以任何形式在房屋管理部门办理房屋买卖备案。被告北京嘉德融房地产顾问有限公司并未实际履行完成合同，且在购房时被被告提供房屋信息不符合国家房屋销售政策，违反相关法律规定因此该项服务费用全额退还原告。综上，为了维护原告的合法权益。特依据相关法律规定诉至法院，请求法院依法支持原告的合法诉求。 天山房地产开发集团有限公司辩称：第一，原告的诉讼请求中并未主张解除或认定双方签订的认购协议书无效，因此要求被告天山房地产开发集团有限公司退还原告购房款296514元没有法律依据。二，原被告签订的认购协议书具有当事人名称住所商品房基本情况，商品房的价款确定方式，即总价款付款方式、付款时间等主要内容。那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，原被告双方签订的认购协议书被应当认定为是商品房买卖合同，合同合法有效，不具有解除的情形，因此原告主张被告天山公司退还全部购房款没有法律依据。 被告北京嘉德融房地产顾问有限公司辩称，被告北京嘉德融房地产顾问有限公司不同意原告针对于第二条诉讼请求的诉讼请求。原告在天山房地产开发集团有限公司处所购买房屋，为北京嘉德融房地产顾问有限公司为天山地产提供相关销售服务。原告在购买房屋期间已享受北京嘉德融所提供的销售服务以及房款优惠减免3万元实际优惠，所以原告已享受了被告的服务内容，所以被告嘉德融公司不同意原告的第二项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年3月19日，原告张姗姗向被告天山房地产开发集团有限公司交付定金10000元。2017年3月19日，原告张姗姗与被告北京嘉德融房地产顾问有限公司签订了一份《购房优惠服务说明书》。该说明书约定，原告张姗姗在支付服务费后方能享有本说明书项下位于石家庄世界之门U米公园的购房优惠30000元；因以上优惠是北京嘉德融房地产顾问有限公司特殊申请，所以所缴优惠服务费基于任何原因都不予退还。同日，原告张姗姗向被告北京嘉德融房地产顾问有限公司交付服务费15000元，被告北京嘉德融房地产顾问有限公司出具的收据中载明28B-2002服务费。U米公园大定确认单中载明：“房号28B-2002，面积40平方米，业主姓名张姗姗，销售单价15710.58，销售总价628423，成交单价14662.85，成交总价586514.......”客户确认栏中原告张姗姗签字确认。 2017年3月23日，原告张姗姗（买受人）与被告天山房地产开发集团有限公司（出卖人）签订了一份《认购协议书》。该协议书约定：1、买受人认购天山科技工业园孵化器项目Ｃ栋房屋；2、如买受人未能成功选购上述房屋，买受人可在天山世界之门28＃项目（地址为：高新区，祁连大街以东，昆仑大街以西）具备销售条件后选购28＃（暂定名）小区Ｂ（调整后）Ｘ单元2002室房屋，该房屋暂定建筑面积40平方米；该房屋按建筑面积销售，每平方米14462.85元整，合计总房款暂定为伍拾捌万陆仟伍佰壹拾肆元整。房款最终计算价格以房管部门确认的测绘面积为准。签订本协议时，买受人向出卖人交付部分购房款计108606元整，第二笔房款于2017年5月20日前交付房款118605元整；第三笔房款于2017年7月20日前交付房款59302元整，余款以按揭方式支付；买受人在接到出卖人通知后7个工作日内，持本人有效身份证件、本认购协议书及出卖人出具的部分购房款收款收据与出卖人签订《商品房买卖合同》，并交付该房屋全部房款或首付款，在此期间出卖人为买受人保留该房屋的购买权，出卖人将买受人所交部分购房款抵作首期部分房款，同时本认购协议书终止。若在上述期限内买受人未与出卖人签订该房屋的《商品房买卖合同》则视同买受人违约，买受人已交部分购房款作为违约金不予退还，本认购协议书解除，出卖人可将该房屋另行出售，并不再另行通知买受人。如出卖人在上述约定期限内未经买受人同意，将买受人认购的房屋另行销售给第三人，则构成出卖人违约，出卖人应向买受人返还已收部分购房款。协议还约定了其他内容。2017年3月19日，原告张姗姗交付被告天山房地产开发集团有限公司定金10000元。2017年3月23日，原告张姗姗交付被告天山房地产开发集团有限公司购房款108606元。2017年5月20日原告张姗姗交付被告天山房地产开发集团有限公司购房款118605元。2017年7月19日，原告张姗姗交付被告天山房地产开发集团有限公司购房款59303元。被告天山房地产开发集团有限公司出具的收款收据中均载明房间号为ＬＯＦＴ公寓28Ｂ（调整后）-2002。 石家庄长江大道68号项目天山世界之门于2018年7月30日经石家庄市区划地名办公室核准标准名称为天山创业城（3栋楼）。石家庄高新区长江大道68号天山创业城B#商办楼、C#商办楼项目于2018年1月19日取得商品房预售许可证。在涉案房屋取得商品房预售许可证后，被告天山房地产开发集团有限公司通知原告张姗姗签订商品房买卖合同，原告张姗姗得知交房时间为2021年底后，未签订商品房买卖合同，被告天山房地产开发集团有限公司尚未将涉案房屋交付原告张姗姗。 以上事实有《认购协议书》、《购房优惠服务说明书》、U米公园大定确认单、收款收据及庭审笔录等证据在案予以证实。 本院认为，原告张姗姗与被告天山房地产开发集团有限公司于2017年3月23日签订的《认购协议书》中明确约定了商品房的具体位置、面积、价款、付款方式及时间等内容，具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告天山房地产开发集团有限公司已经按照约定收受了协议约定的购房款，该协议应认定为商品房买卖合同,原告张姗姗主张《认购协议书》系预约合同的主张，本院不应支持。涉案房屋已取得了商品房预售许可证，且原告张姗姗依据《认购协议书》中约定的房间号向被告天山房地产开发集团有限公司交纳购房款，《认购协议书》能够实际履行。原告张姗姗要求解除与被告天山房地产开发集团有限公司签订《认购协议书》的请求，本院不应支持。 因原告张姗姗要求被告天山房地产开发集团有限公司退还购房款及定金296414元的诉讼请求，系基于其解除协议的主张为前提的，现《认购协议书》尚未被解除，该项诉讼请求亦不予支持。 被告北京嘉德融房地产顾问有限公司提供的U米公园大定确认单，原告张姗姗在该确认单中签字确认，U米公园大定确认单合法有效。U米公园大定确认单中已载明原告张姗姗在购房时实际享受到了《购房优惠服务说明书》中约定的优惠价款，该《购房优惠服务说明书》已履行完毕。现原告张姗姗以在购房中未享受优惠价款要求被告北京嘉德融房地产顾问有限公司退还服务费15000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不应支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告张姗姗的全部诉讼请求。 案件受理费5973元，减半收取计2986.5元，由原告张姗姗负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张学伟 二〇二〇年五月二十二日 书记员  杨 璇 ——