河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1524民初128号原告（反诉被告）：武汉丰达置业有限公司商城县分公司。统一社会信用代码：91411524683155414A。负责人：王礼余，该公司总经理。住所地：商城县西大畈农场。委托诉讼代理人：王建丽，河南千源律师事务所律师。被告（反诉原告）：牛健，男，汉族，1972年2月2日出生，住商城县。被告（反诉原告）：潘建荣，女，汉族，1972年8月27日生，住商城县。共同委托诉讼代理人：刘鸿，河南宇楼律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：周祥锋，河南宇楼律师事务所实习律师。原告（反诉被告）武汉丰达置业有限公司商城县分公司与被告（反诉原告）牛健、潘建荣商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人王建丽、被告（反诉原告）及其共同委托诉讼代理人刘鸿、周祥锋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.两被告（反诉原告）共同偿还原告（反诉被告）购房欠款154.68万元并承担违约金，按欠款金额154.68万元计算，每日万分之三，自2019年12月13日起至全额支付应付款之日止；2.被告（反诉原告）承担诉讼费用。事实与理由：被告（反诉原告）向原告（反诉被告）购买位于黄柏山路与金刚××大道交叉口“××家园”小区××区商业××、××、××、××（××、××、××、××）房屋，房屋面积为396.2平方米，单价每平方米1.4万元，房屋总价款554.68万元，双方签订《商品房买卖合同》，被告（反诉原告）分两次支付购房款400万元，约定下余欠款154.68万元“发票开出来款付清”。房屋现已交付被告（反诉原告）使用。2019年12月12日，原告（反诉被告）将房屋销售发票开出来后，被告（反诉原告）却找借口不予付款，经多次催要未果，给原告（反诉被告）造成经济损失，故诉至法院。被告（反诉原告）辩称：双方于2014年3月18日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告（反诉被告）将其开发的“锦绣家园”小区B区商业1015、1016、1017、1018号门面房，总面积396.2平方米，以单价每平方米1.4万元，总房款554.68万元的价格卖给被告（反诉原告）；被告（反诉原告）分三次支付购房款，第一次在承诺预交定金时付200万元，第二次在双方约定时间交购房款200万元，余下房款154.68万元在“发票开出时来付清”，即被告（反诉原告）应当支付余款的时间为原告（反诉被告）将不动产销售统一发票开出来时。但直到今年1月份，原告（反诉被告）才拿来一份没有加盖印章的不动产销售统一发票找被告（反诉原告）催要剩余购房款，被告（反诉原告）要求其发票必须加盖印章，才能证实该发票真实有效，否则被告（反诉原告）拒绝支付剩余购房款。综上所述，原告（反诉被告）在未开具真实有效的不动产销售统一发票之前，要求被告（反诉原告）支付剩余购房款的行为，不符合双方的合同约定，被告（反诉原告）有理由予以拒绝。被告（反诉原告）当庭向本院提出反诉请求：1.原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金12万元，并向房产登记机关继续提交办理权属证书所需资料；2.原告（反诉被告）为被告（反诉原告）单独办理两份水电立户，并返还被告（反诉原告）自使用该房起至今多交的电费1.3447万元（截止到2019年12月16日）；3.原告（反诉被告）移走其建在被告（反诉原告）所购房屋南面的三个露天泔水池，并赔偿因原告（反诉被告）装修时漏水给被告（反诉原告）造成的房屋装修损失（具体数额以评估为准）；4.原告（反诉被告）将被告（反诉原告）所购四间房屋中间砌好夹墙或支付相应费用；5.原告（反诉被告）更换并修缮被告（反诉原告）所购房屋前后破损的玻璃雨搭；6.原告（反诉被告）拆除其门店装修时占用被告（反诉原告）约15cm宽的面积，并移走一楼中间柱子边的水管；7.原告（反诉被告）拆除相关广告牌，并退还被告（反诉原告）的广告位；8.反诉费用由原告（反诉被告）承担。事实与理由：按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但原告（反诉被告）至今尚未将办理权属证书的相关资料报房管所或不动产登记中心备案，其行为已构成违约，应依约向被告（反诉原告）支付违约金12万元。由于原告（反诉被告）未将被告（反诉原告）所购房屋的相关手续报登记机关备案，致使被告（反诉原告）不能在规定时间内取得房地产权属证书，故原告（反诉被告）还应承担继续履行提交办证资料备案的义务；被告（反诉原告）在购买涉案房屋时，原告（反诉被告）承诺给被告（反诉原告）单独办理水电立户，但至今未兑现。只是从原告（反诉被告）经营的酒店中接个水电分表。如果被告（反诉原告）实现单独水电立户，根据阶梯电价的规定，用电的价格为0.6125元/度，但原告（反诉被告）每月按1元/度的标准收取被告（反诉原告）的电费，至今被告（反诉原告）已使用三万多度电，比实现水电单独立户多交电费1.3447万元。被告（反诉原告）多次找到原告（反诉被告）要求办理单独水电立户，原告（反诉被告）至今不予办理；原告（反诉被告）在被告（反诉原告）所购房屋的东面及上面经营“简朴寨”酒店，装修时因房屋质量问题漏水，将被告（反诉原告）所购房屋的装修漏坏，致拟销售的电动汽车受损。此外，原告（反诉被告）开酒店时在被告（反诉原告）所购房南面门口建了三个露天泔水池，每天臭气冲天，蚊蝇乱飞，严重影响了被告（反诉原告）的生活及经营。被告（反诉原告）多次让原告（反诉被告）移走或改建在地下深处，但原告（反诉被告）均以被告（反诉原告）所购房屋门口系公共场地为由予以拒绝；被告（反诉原告）所购四间门面房为两个单元，买房时原告（反诉被告）同意为被告（反诉原告）所购四间门面房中间砌夹墙将其分开并拉来了砖，后被告（反诉原告）将该砖用于自己装修酒店，至今仍未为被告（反诉原告）在涉案房屋中间砌夹墙；被告（反诉原告）所购房屋前后的玻璃雨搭因质量问题及原告（反诉被告）装修酒店时落物导致破损漏雨，原告（反诉被告）应予修复；原告（反诉被告）装修酒店时在一楼与被告（反诉原告）所购房屋共墙处从上到下占用了被告（反诉原告）约15cm宽的面积，原告（反诉被告）应予拆除。同时，由原告（反诉被告）移走其在该处柱边占用被告（反诉原告）位置的外水管以免污水排到被告（反诉原告）门口；双方于2017年5月18日签订的补充协议约定：被告（反诉原告）所购门面房前后二楼至三楼之间墙体广告招牌及四楼上的三间墙体位置广告使用权均归被告（反诉原告），但原告（反诉被告）现已占用了四楼上一间屋的广告位，应予退还。原告(反诉被告)对反诉内容辩称：1.被告（反诉原告）在反诉中认可仍欠原告（反诉被告）购房款154.68万元，根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条第2项“发票开出来款付清”之约定，被告（反诉原告）已构成违约，其除应支付欠款154.68万元外，还应依据合同约定承担违约金。原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）出具了国家现行通用的、税务机关出具的真实有效的增值税发票，完成了合同约定义务，按照正常交易习惯，原告（反诉被告）在被告（反诉原告）付清欠款之后才能给付其加盖印章的票据。但是，在原告（反诉被告）多次催款并委托律师出具《催款函》后，被告（反诉原告）仍拒不付款，故原告（反诉被告）因被告（反诉原告）拒绝付款而拒绝给付其收款票据，不违反合同法规定。被告（反诉原告）拒不付款却要求原告（反诉被告）给其票据，不仅违反正常交易习惯，也有失商业信誉，属于违约，应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第2项之约定，被告（反诉原告）应当承担违约金，按欠款金额154.68万元计算，每日万分之三，从2019年12月13日起至全额支付应付款之日止。因涉案票据含税数万元，而被告（反诉原告）拒不付款致已开发票经税务机关作废，待被告（反诉原告）愿意付款时再重新开票。2.原告（反诉被告）已将办理涉案房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，且已办理不动产证，只等被告（反诉原告）付清欠款便可立即过户。原告（反诉被告）没有违约，不应承担违约金，被告（反诉原告）拖欠购房款154.68万元不予偿还致房屋不能过户的责任应由其自己承担，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）给付其12万元违约金显然不合情理，不应支持。3.被告（反诉原告）拖欠购房款导致未及时办理水电立户，其通过协商自愿从相邻商家接电，并按每度电1元（电费加电损）向相邻商家支付电费，原告（反诉被告）并未收其电费，不存在返还。4.被告（反诉原告）所购房屋是门面商铺，门向朝着北面的金刚台大道，其房屋背后（南面）是小区公共区域及道路，在该公共区域内，设有小区建筑楼的公共化粪池等排污管井，但均在地下，并不在地上，不存在“三个露天泔水池”。5.原告（反诉被告）不存在其所述的装修活动，更不存在漏水或造成其损失。6.被告（反诉原告）所购房屋已使用多年，其接收房屋时前后雨搭子均是新安装的，且原告（反诉被告）未从事其所述装修活动，包括其他酒店装修也未致其雨搭破损。玻璃制品在使用多年之后有破损属正常损耗。7.被告（反诉原告）所述可能是指自来水公司所设的一个公共水表箱，并非原告（反诉被告）所设且不是被告（反诉原告）所述“从上到下15CM宽”的面积。8.原告（反诉被告）已正确履行《补充协议》，被告（反诉原告）的主张属于超出协议的不当要求。综上所述，被告（反诉原告）的反诉请求不成立，请法院驳回其反诉请求，并支持原告（反诉被告）的诉讼请求，本诉及反诉费用应当由被告（反诉原告）承担。原告（反诉被告）举交的证据：1、《商品房买卖合同》；2、河南省增值税普通发票；3、河南千源律师事务所《律师函》；4、不动产权证书2本；5、河南千源律师事务所《催款函》（2019年12月27日）；6、被告（反诉原告）购买房屋的背后（南面）照片；7.被告（反诉原告）购买房屋一至四层正面照片；8.补充协议。被告（反诉原告）举交的证据：1、《商品房买卖合同》；2、被告（反诉原告））与原告（反诉被告）负责人王友超及财务人员的通话录音文字资料；3、营业执照；4、银行转账凭条4份及收据2张；5、电费账单清单2份及收款收据22张；6、泔水池照片12张；7、原告（反诉被告）装修漏水致被告（反诉原告）房屋及室内物品损害的照片2张及视频2段；8、原告装修漏水致被告房屋石膏板及墙壁瓷砖损害的照片12张；9、原告（反诉被告）装修将被告（反诉原告）房屋前后雨搭砸破的照片3张；10、原告（反诉被告）装修及自来水管占用被告（反诉原告）位置的照片2张；11.原告（反诉被告）占用被告（反诉原告）广告位照片1张；12.补充协议。被告（反诉原告）认为：原告（反诉被告）举交的证据1真实，但按照合同第六条第2项约定剩余购房款应在原告（反诉被告）开具加印的正式发票后付清，原告（反诉被告）开具了空白发票，被告（反诉原告）未到付款节点；按照合同第七条第2项约定，只有双方解除合同，被告（反诉原告）才按照约定承担违约金。证据2真实，但发票专用章系原告（反诉被告）后补的，并不合规。证据3、5真实，但因原告（反诉被告）未履行相应的义务未到付款节点，故被告（反诉原告）没有回应；证据4真实，涉案房产产权属原告（反诉被告），与本案无关。证据6化粪池是公共的，但泔水池不是，照片显示的是“简朴寨”饭店自己用的；证据7四楼上的三间墙体位置广告含楼顶，“简朴寨”的广告牌占用了被告（反诉原告）的位置；证据8属于主体的问题，房子及“简朴寨”实际上是王友超的，而王友超是原告（反诉被告）的负责人。原告（反诉被告）认为：被告（反诉原告）举交的证据1、3实，但未达到证明目的；证据4真实；证据5与原告（反诉被告）无关；证据6真实，化粪池是整个建筑物的附属设施，设计时就存在于地下，被告（反诉原告）也在使用，原告（反诉被告）无法随意挪动；证据7、8、9、10、11、12与原告（反诉被告）无关。经审理查明：两被告（反诉原告）系夫妻关系。2014年3月18日，原告（反诉被告）与两被告（反诉原告）签订了《商品房买卖合同》，两被告（反诉原告）向原告（反诉被告）购买位于商城县城关××与金刚××大道交叉口“××家园”小区××区商业××、××、××、××号商铺。建筑面积约398平方米。双方约定，房屋单价每平方米1.4万元，房屋总价款557.2万元。第六条约定付款方式为分期付款，第一次在承诺书预交定金付款贰佰万元，第二次约定2017年5月18日交购房款贰佰万元，下余房款壹佰伍拾柒万贰仟元在办理房产时交清（发票开出来款付清）。第七条约定买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，水、电、有线电视、电话管线到户（开户费由买受人自理）。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。双方签订上述房屋买卖合同后，被告（反诉原告）于2016年3月17日、2017年5月18日、2017年5月19日分次共支付购房款200万元。2017年5月18日，原告（反诉被告、甲方）与被告（反诉原告、乙方）牛健签订了补偿协议，协议约定，乙方购买甲方锦绣家园一层门面房四间，前后二楼至三楼之间的墙体广告招牌使用权归乙方，四楼上的三间墙体位置广告使用权归乙方，甲方不得因房屋租赁、转让或买卖而终止乙方的使用权，其他未尽事宜跟同排周边购房户一致。2019年12月12日，原告（反诉被告）为被告（反诉原告）开具了两张金额分别为184.233万元的发票，但交付被告（反诉原告）时未加盖原告（反诉被告）发票专用章。2019年12月16日，原告（反诉被告）为涉案房屋办理了不动产权证，分别为（2019）商城县不动产权第0007464号（117、118号），产权面积198.1平方米，（2019）商城县不动产权第0007465号（115、116），产权面积198.1平方米。权利人为原告（反诉被告）。因原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付的发票未加盖原告（反诉被告）发票专用章，被告（反诉原告）据此拒绝支付购房余款，双方发生纠纷。2019年12月27日，原告（反诉被告）委托河南千源律师事务所向被告（反诉原告）发律师函催要购房余款未果。现涉案房屋实际面积为396.2平方米，总价格554.68万元，扣除被告（反诉原告）已支付的400万元，尚有154.68万元购房款未支付，原告（反诉被告）未为原告办理水电入户手续，涉案房屋未进行产权过户登记。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）为被告（反诉原告）开具的购房发票未加盖原告（反诉被告）的发票专用章，虽然此类发票符合规定，系正式发票，但因原告（反诉被告）未加盖发票专用章且发票开具数额与实际购房款数额不符，被告（反诉原告）认为该发票不真实，不具效力也符合常理，其据此拒付购房余款并非违约，对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金的诉请不予支持。现原告已为被告（反诉原告）购买的房屋办理了不动产权证，被告应按约支付购房余款。被告（反诉原告）未举交证据证明原告（反诉被告）未在合同约定期间将需由原告（反诉被告）提供的资料报产权登记机关备案，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金的反诉请求，本院不予支持。原告（反诉被告）应按合同约定为被告（反诉原告）办理水、电入户手续，本院对被告（反诉原告）该项反诉请求予以支持。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）未为其办理水电入户手续造成的损失，因双方未约定办理时间，被告（反诉原告）举证亦不足以证明其实际损失，本院对其该项反诉请求不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）将涉案房屋中间砌好夹墙或支付相应费用，因被告（反诉原告）未举交相关证据证明双方对此有约定，本院对其该项反诉请求不予支持。被告（反诉原告）的其他反诉请求均与本案无关，被告（反诉原告）可另行起诉以维护权益，本案不予一并处理。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉丰达置业有限公司商城县分公司于本判决生效之日起三十日内为被告（反诉原告）开具正式增值税发票，被告（反诉原告）牛健、潘建荣于本判决生效之日起四十日内支付原告（反诉被告）武汉丰达置业有限公司商城县分公司购房余款154.68万元；二、原告（反诉被告）武汉丰达置业有限公司商城县分公司于本判决生效之日起三十日为被告（反诉原告）办理水、电入户手续；三、驳回原告（反诉被告）武汉丰达置业有限公司商城县分公司的和被告（反诉原告）牛健、潘建荣的其他诉讼请求。本案本诉受理费18,721元，由原告（反诉被告）武汉丰达置业有限公司商城县分公司和被告（反诉原告）牛健、潘建荣各负担9360.5元，反诉受理费2968元，原告（反诉被告）武汉丰达置业有限公司商城县分公司和被告（反诉原告）牛健、潘建荣各负担1484元。上述金钱给付义务，逾期履行的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的,权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定,于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向信阳市中级人民法院预交上诉案件受理费(信阳市中级人民法院，开户行:兴业银行信阳分行,账号:46×××16)。审判员 张 艳二〇二〇年五月二十日书记员 岳昌强