贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2301民初7733号 原告：孙加兵，男，1988年8月1日出生，彝族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。 原告：李财敏，女，1988年7月3日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。 二原告共同委托诉讼代理人：张未，贵州天生律师事务所律师。 被告：贵州圣鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市瑞金大道金地首座小区A栋1单元1803号。 法定代表人：龚建国，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：江永林，贵州心达律师事务所律师。 原告孙加兵、李财敏与被告贵州圣鑫房地产开发有限公司（以下简称圣鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月4日公开开庭进行了审理。孙加兵、李财敏共同委托诉讼代理人张未，圣鑫公司委托诉讼代理人江永林到庭参加诉讼。在诉讼过程中，孙加兵、李财敏向本院提出鉴定申请，本院依法委托鉴定机构进行了鉴定，现鉴定程序已终结。本案现已审理终结。 孙加兵、李财敏向本院提出诉讼请求：1.判令圣鑫公司履行合同，无条件交付孙加兵、李财敏之完整的、无任何瑕疵的、可供正常营业使用的1800平方米地下会所；2.判令圣鑫公司即日给付孙加兵、李财敏因此造成的损失2430000元；3.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由圣鑫公司承担。 事实与理由：孙加兵、李财敏与圣鑫公司系商品房买卖合同关系。孙加兵、李财敏于2014年6月与圣鑫公司签订了《商品房买卖合同》，购买圣鑫公司开发的兴义市圣鑫.麓山别院住宅小区18栋-1层、1层、2层、19-16号房屋，所购买面积分别为364.02平方米、280.24平方米、280.24平方米、41.41平方米,合计965.91平方米（房屋面积最终以房管局测算为准）。2016年4月7日与圣鑫公司签订了《专用地下会所使用权转让协议》，约定孙加兵、李财敏在购买上述房产后，圣鑫公司即通过本转让协议将孙加兵、李财敏所购房屋的1800平方米地下会所于2016年5月20日前交付给孙加兵、李财敏使用，使用年限与圣鑫公司取得该地块土地使用年限相同，至2082年10月24日止，用途仅为会所。协议特别约定:1.本协议签订的前提是在此之前双方已经就房屋买卖签订了《商品房买卖合同》,且双方均承诺诚信履行该合同。2.本合同涉及的地下会所是《商品房买卖合同》涉及房屋的不可分割部分，故在乙方享有该房屋所有权的同时，无偿享有该地下会所的使用权,并可随房屋所有权一起转让。由此可见，协议约定的涉及的地下会所是《商品房买卖合同》涉及房屋的不可分割部分，也即为购房合同签订的前提条件，孙加兵、李财敏购买圣鑫公司的商用房屋，前提也是看中了地下会所的商业用途及现实价值，才与圣鑫公司达成《商品房买卖合同》。合同签订后，孙加兵、李财敏依约履行了现金支付，按揭借款等合同义务，为守约一方，圣鑫公司虽然亦按合同约定时间交付了1800平方米的地下会所，但该地下会所因为设计及施工瑕疵，导致会所地面、墙面、顶板均会渗水，加上排水系统瘫痪，雨水、污水大量汇集在会所内，深达一米，相应，会所不能正常投入使用，经孙加兵、李财敏多次催促圣鑫公司进行修复或采取相应的补救措施，但一直无明显效果，会所积水状况未得治理，截至今日，圣鑫公司亦未尽到交付的完全义务，且对孙加兵、李财敏的合理要求置若罔闻，为违约一方。 孙加兵、李财敏自2016年5月起圣鑫公司交付商用房屋后，即开始自己名下乘风商贸有限责任公司（以下简称乘风公司）的汽车销售业务及相关商业活动，就因为圣鑫公司对《协议》约定的地下会所交付不力，孙加兵、李财敏在规划设计的条件下减少了1800平方米的汽车销售及配套服务经营场所，直接导致孙加兵、李财敏在兴义市麓山别院乘风公司的汽车销售及售后服务方式、服务范围及质量、客户维护、服务理念等发生了根本的变化，因服务空间及场地根本达不到预计要求，且在业务开展过程中的需求量剧增，孙加兵、李财敏的乘风公司必须在市区其他商业地段另觅并租赁相应面积的场地以满足日益增长的市场需求，这必然使孙加兵、李财敏的经营成本剧增（从2016年5月20日至2018年8月20日共27个月，按每月租金1800平方米×50元×27个月合计为2430000元）。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条:因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“解释”）第13条，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《合同》第十四条第二项第3条规定:交付房屋因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。 综上所述，圣鑫公司的行为对孙加兵、李财敏造成巨大的经济损失，为维护自己的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定提起诉讼，恳请支持为谢。 圣鑫公司辩称，圣鑫公司与孙加兵、李财敏之间系赠与合同关系，不是商品房买卖（或预售）合同关系。 2015年初，孙加兵、李财敏经过多次实地查看圣鑫公司开发的圣鑫民族风情园（又名“麓山别院”），决定向圣鑫公司购买圣鑫麓山别院商业房产。2015年7月8日，双方签订了《圣鑫麓山别院项目首期借款协议书》，孙加兵、李财敏向圣鑫公司借款2711100元，用于支付部分首付款、契税、维修基金，该协议书未约定赠送1800平方米地下会所事宜。按此协议书，孙加兵、李财敏应在三个月以内还清全部借款。2016年3月8日，圣鑫公司与孙加兵、李财敏签订了四份《商品房买卖合同》，孙加兵、李财敏向圣鑫公司购买“麓山别院”18栋-1-1号、1-1号、2-1号、19栋-1-16号四套商业用房，建筑面积分别为364.02平方米、280.24平方米、280.24平方米、41.41平方米，共计965.91平方米，合同价款分别为5460000元、1520000元、1000000元、620000元，共计8600000元，商铺单价平均8903元/平方米。2016年3月8日，签订四份《商品房买卖合同》及补充协议时，均没有对赠送地下会所事宜作出约定。2016年3月8日后，圣鑫公司多次派人催促孙加兵、李财敏偿还首付款借款280000元及代为垫付的房屋维修基金48295元，孙加兵、李财敏软磨硬泡，除了要求圣鑫公司把5个地下车位及门前场地明确赠送给其外，还要求将1800平方米的地下会所也赠送给其，要求签了赠送协议再支付欠款。经圣鑫公司股东商议，考虑孙加兵、李财敏购买的物业面积较大，考虑双方的友好关系，也为了早日收回孙加兵、李财敏欠款，同意满足孙加兵、李财敏的要求，将5个地下车位、门前场地、地下会所全部赠与孙加兵、李财敏。当时，双方查看过现场，地下会所中心地带有约200平方米的低洼部分与污水沉淀池的顶端是连通的，圣鑫公司告诉孙加兵、李财敏，地下会所赠送交付后，孙加兵、李财敏必须开门配合物管定期抽水；否则，沉淀池的水蓄积过限就会漫延到这200平方米的低洼地带。2016年4月7日，双方签订了三份协议，分别是：《地下停车位使用权转让协议》《专用地下会所使用权转让协议》《附加协议（场地）》。三份协议签订的前提均是“在此前双方已经就房屋买卖签订了《商品房买卖合同》，且双方均承诺诚信履行该合同”。对两份转让协议，双方特别约定孙加兵、李财敏在享有所购房产所有权时，无偿享有地下停车位、地下会所的使用权，并可随房屋所有权一起转让；使用时确保安全，如在使用过程中造成本人及第三方人身财产损害，所有责任均由孙加兵、李财敏承担。《附加协议（场地）》约定不可随房屋所有权一起转让。两份转让协议未约定转让价款，使用的词语是“无偿享有使用权”，当时口头表达的就是赠送。孙加兵、李财敏不能根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定要求圣鑫公司承担责任。 孙加兵、李财敏至今还拖欠圣鑫公司首付款借款280000元及代为垫付的房屋维修基金48295元，在此圣鑫公司保留另案起诉孙加兵、李财敏的权利。 二、圣鑫公司交付的地下会所符合国家质量标准，会所积水是孙加兵、李财敏不配合物管定期抽水造成。 2013年6月5日，贵州省工程质量设计监督站对圣鑫民族风情园（二期）会所、1-15栋的施工图设计文件进行审查，结论为合格，出具了《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查审查合格书》。2015年8月7日，圣鑫公司开发的圣鑫民族风情园经验收，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位分别签署了符合相关要求、同意验收的意见；2018年11月6日，兴义市住建局同意备案。无论是圣鑫公司出售给孙加兵、李财敏还是赠送给其的物业，无论是设计还是施工，均符合国家质量标准。 圣鑫公司刚交房给孙加兵、李财敏不久，2016年6月，兴义暴发数十年难遇的洪灾，造成麓山笔院路段大水漫灌，的确发生了洪水灌入沿街商铺（包括圣鑫公司刚交付给孙加兵、李财敏地下会所）的情况。这是天灾不可抗力，不是圣鑫公司的责任。这次洪灾后，政府对该路段市政设施进行了改造，排水系统得到极大改观，后来未发生大水漫灌至商铺的情况。后来，孙加兵、李财敏配合物管定期抽水，地下会所没有产生积水现象。2018年下半年，物管反映孙加兵、李财敏经营地点搬迁后，把门锁上，物管不能进入地下会所定期抽取沉淀池的蓄水，如果孙加兵、李财敏未安排抽水，估计地下会所会有积水，但联系多次，没人来开门。 因此，如果地下会所确有积水情况，未经鉴定系房屋质量问题，依法不能由圣鑫公司承担责任；如经鉴定确实存在质量问题，应由施工单位中冶天工上海十三冶建设有限公司贵州分公司承担质保责任。 三、孙加兵、李财敏主张的2430000元损失没有事实和法律依据，不应得到支持。 圣鑫公司不承担责任的理由如前所述，假设地下会所确实存在质量问题，孙加兵、李财敏主张的2430000元也不应得到支持。孙加兵、李财敏主张的2430000元损失是自2016年5月20日至2018年8月20日按每月租金1800平方米×50元×27个月计算而得。理由是圣鑫公司交付的地下会所不力，导致孙加兵、李财敏减少了1800平方米的经营场所，必须在市区其他商业地段另觅并租赁相应面积的场地以满足日益增长的市场需求，使孙加兵、李财敏的经营成本剧增。 针对孙加兵、李财敏计算和理由，圣鑫公司反驳如下：1.孙加兵、李财敏购买965.91平方米物业在先，圣鑫公司赠送约1800平方米地下会所在后，双方签订的《专用地下会所使用权转让协议》，约定赠与物的设计用途仅为会所，并没有约定要满足孙加兵、李财敏销售汽车及配套服务的需要。孙加兵、李财敏是否改变经营模式、经营地点，是盈是亏，与圣鑫公司无关，因此产生的损失不应由圣鑫公司承担。2.2016年5月20日至2018年8月20日期间，孙加兵、李财敏并没有因为到其他地方租赁1800平方米场地经营而产生2430000元实际损失。3.2430000元是孙加兵、李财敏单方随意测算的损失，未经司法鉴定机构评估，孙加兵、李财敏按每月租金1800平方米×50元×27个月计算主张损失是不客观不真实的，不应得到支持。 综上所述，地下会所是否存在积水情况，需要现场勘察才能查明，积水是否因质量问题引起需经司法机关机构鉴定，孙加兵、李财敏主张的2430000元损失未经司法鉴定机构评估，不应得到支持。请求人民法院查清事实，依法驳回孙加兵、李财敏的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经质证，双方对对方所举证据的真实性均无异议，故本院对双方提交的证据的真实性予以确认，作为本案定案依据。 对天禹司法鉴定中心[2019]司鉴字第1132047号《司法鉴定意见书》，经质证，圣鑫公司对鉴定意见没有异议，但认为鉴定意见不能证明案涉会所在交付前存在质量问题，对此将在本院认为部分加以阐述。对黔资信通资评[2019]032号《资产评估报告》，经质证圣鑫公司不予认可，但经本院审查，鉴定程序合法、鉴定意见客观真实，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年3月8日，孙加兵、李财敏与圣鑫公司签订4份《商品房买卖合同》，孙加兵、李财敏向圣鑫公司购买其开发的位于兴义市房屋，建筑面积分别为364.02平方米、280.24平方米、280.24平方米、41.41平方米，共计965.91平方米，价款分别为5460000元、1520000元、1000000元、620000元，共计8600000元。2016年4月7日，孙加兵、李财敏与圣鑫公司分别签订《附加协议（场地）》一份，约定孙加兵、李财敏在购买前述4套房屋后可以使用所购买房屋门前场地，但不得在该场地上进行搭建，应确保消防通道畅通，不得影响小区车辆及行人的通行，该场地最终的产权及使用权归圣鑫公司所有，本协议签订的前提是在此之前双方已经就房屋买卖签订了《商品房买卖合同》,且双方均承诺诚信履行该合同。同日，双方又签订了《专用地下会所使用权转让协议》一份，约定孙加兵、李财敏在购买前述4套房屋后即可使用所购买房屋的地下会所，面积约1800平方米，设计用途仅为会所，孙加兵、李财敏不得在该会所上进行搭建、不得超出圣鑫公司划定的界线进行使用该会所，圣鑫公司承诺于2016年5月20日前将该会所交付孙加兵、李财敏使用。孙加兵、李财敏自行承担该会所物业管理的有关费用，本协议签订的前提是在此之前双方已经就房屋买卖签订了《商品房买卖合同》,且双方均承诺诚信履行该合同，同时约定本合同涉及的地下会所是《商品房买卖合同》涉及房屋的不可分割部分，故在享有该房屋所有权的同时，无偿享有该地下会所的使用权，并可随房屋所有权一起转让。同日，双方还签订了《专用地下停车场使用权转让协议》一份，约定孙加兵、李财敏在购买前述4套房屋后，可以使用圣鑫公司开发的圣鑫.麓山别院Ａ26／Ａ27（母子车位）Ａ28共5个车位（以最终选定为准），设计用途仅为停车位，孙加兵、李财敏不得在该车位上进行搭建、不得超出圣鑫公司划定的界线进行使用，圣鑫公司承诺于2016年5月20日前将该车位交付孙加兵、李财敏使用，孙加兵、李财敏自行承担该停车位物业管理的有关费用。商品房买卖合同签订后，孙加兵、李财敏已支付完毕购房款。案涉地下会所现仍处于毛坯状态，尚未装修使用，现仍处于被水浸淹状态。双方均认可地下会所已于2016年5月20日进行交付。 另查明，在诉讼过程中，孙加兵、李财敏向本院提出鉴定申请，请求对案涉地下会所的浸水的成因及该地下会所自2016年5月20日起的租金损失进行鉴定，本院依法委托鉴定机构进行了鉴定，云南天禹司法鉴定中心于2019年11月30日作出天禹司法鉴定中心［2019］司鉴字第1132047号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.该会所ＢＹ轴线顶板补雨落管洞存在质量问题，有一处雨落管地下墙面也有补洞痕迹也有质量问题，2.污水沉淀池抽水设备可能存在质量问题，也可能存在物管管理人员技能问题，3.物管管理方面存在漏洞，导致别墅住户私自安装排水管道会所地面，应加强管理。为此，孙加兵、李财敏支付了鉴定费80000元。2019年8月13日，贵州资信通资产评估有限责任公司作出黔资信通资评［2019］032号《资产评估报告》，评估结论为：兴义市麓山别院地下一层房屋（建筑面积1800平方米）自2016年5月20日至2019年6月14日止的租金价值取整为767700元。为此，孙加兵、李财敏支付了评估费16425元。 本院认为，孙加兵、李财敏与圣鑫公司签订的4份《商品房买卖合同》及《附加协议（场地）》《专用地下会所使用权转让协议》《专用地下停车场使用权转让协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。关于案涉会所浸水的成因问题，在诉讼过程中孙加兵、李财敏向本院提出鉴定申请，请求对案涉地下会所浸水的成因进行鉴定，本院依法委托鉴定机构进行了鉴定，云南天禹司法鉴定中心于2019年11月30日作出天禹司法鉴定中心[2019]司鉴字第1132047号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.该会所BY轴线顶板补雨落管洞存在质量问题，有一处雨落管地下墙面也有补洞痕迹也有质量问题，2.污水沉淀池抽水设备可能存在质量问题，也可能存在物管管理人员技能问题，3.物管管理方面存在漏洞，导致别墅住户私自安装排水管道会所地面，应加强管理，由此可见案涉会所的浸水的主要原因是会所本身存在质量问题及物业管理存在疏漏导致。对于圣鑫公司提出的“会所积水系孙加兵、李财敏不配合物管定期抽水造成及存在不可抗力原因所致”的问题。首先，如前所述，案涉会所经鉴定存在质量问题，圣鑫公司亦未举证证明系孙加兵、李财敏不配合物管抽水而导致会所浸水；其次，从双方的陈述及会所现状来看案涉会所长期处于浸水状态，物业也长期进行抽水，虽然兴义市在2016年6月存在降水量偏大的情况，如会所本身不存在质量问题，在物业定期抽水后，理应不会存在浸水情况，但时至今日，会所仍然处于浸水状态。由此可见，案涉会所浸水的主要原因系会所建造本身存在质量问题，而非其他因素所致，故本院对圣鑫公司的辩解不予采纳。 关于案涉地下会所的法律性质的认定。首先，双方签订的《专用地下会所使用权转让协议》约定：“孙加兵、李财敏在购买圣鑫公司开发的圣鑫.麓山别院18栋-1层、1层、2层、19-16号商业，所购面积分别为364.02平方米、280.24平方米、280.24平方米、41.41平方米，合计965.91平方米，孙加兵、李财敏即可使用所购买房屋的地下会所，面积约1800平方米...本协议签订的前提是在此之前双方已经就房屋买卖签订了《商品房买卖合同》,且双方均承诺诚信履行该合同,本合同涉及的地下会所是《商品房买卖合同》涉及房屋的不可分割部分，故在享有该房屋所有权的同时，无偿享有该地下会所的使用权，并可随房屋所有权一起转让”，从协议的约定可看出，案涉地下会所系案涉房屋的组成部分，系与房屋一并进行销售，且买受人可将地下会所与房屋一并进行转让；其次，双方签订的4份商品房买卖合同购买的房屋的总面积为965.91平方米、总价款8600000元，平均单价为8903.52元/平方米，与同时期兴义地区的商品房交易价格相比，该价格偏高，且通过赠送一定面积的销售模式与兴义地区的商品房交易习惯相符；再次，赠与合同具有以下法律特征：（1）赠与合同是双方法律行为，赠与合同需要当事人双方意思表示一致才能成立，（2）赠与合同是转移财产权的合同，赠与合同是赠与人转移财产权于受赠人的合同，（3）赠与合同为单务无偿合同，在一般情况下，赠与合同仅由赠与人负有将自己的财产给予受赠人的义务，而受赠人并不负有义务，（4）赠与合同为诺成合同，所谓诺成合同，又称非要物合同，是指当事人之间意思表示一致，即能成立的合同。综上，虽然双方签订的会所转让协议约定为“无偿享有”，但从转让协议的内容及孙加兵、李财敏购买案涉房屋的面积、单价来综合判断，地下会所系与地上房屋一并进行销售，且转让协议中特别约定签订转让协议的前提是“双方已经就房屋买卖签订了《商品房买卖合同》,且双方均承诺诚信履行该合同”，即所谓的“赠送”是买受人需以购买房屋为前提，故案涉地下会所的转让行为在性质上并非赠与，而是买卖。 关于圣鑫公司应否对案涉会所承担瑕疵担保义务的问题，即圣鑫公司的履行是否存在瑕疵履行，所谓瑕疵履行，通俗地讲，就是当事人一方虽然履行了合同义务，但存在毛病。瑕疵履行的具体表现形式，包括交付的产品或者提供的服务不符合质量要求，或者产品在规格、包装方面不符合相关标准，或者产品不具有应当具备的使用性能等。本案中，虽然地下会所转让协议中并未对会所的质量标准作出约定，但根据市场交易习惯，出卖人转让的标的物应满足正常使用的条件。就案涉地下会所而言，自2016年5月20日交付后，长期处于浸水状态，且经鉴定浸水原因系会所顶板补雨落管洞存在质量问题及物业管理存在疏漏导致，即会所不能正常使用系会所本身存在质量瑕疵所致。虽然，圣鑫公司对鉴定意见提出异议，并认为鉴定意见不能证明会所在交付前存在质量问题，不排除在交付后孙加兵、李财敏自行补洞造成浸水质量问题，但圣鑫公司并未举证证明该会所存在的质量问题系交付后产生的，理应承担举证不能的不利后果，且在庭审中，圣鑫公司亦陈述地下会所存在积水现象，经本院审查，鉴定机构作出的鉴定意见客观真实、鉴定程序合法，可作为认定会所浸水成因的依据，故本院对圣鑫公司的辩解不予采纳。因此，圣鑫公司在本案中应对交付的地下会所存在的质量问题承担瑕疵履行责任。 关于孙加兵、李财敏要求判令圣鑫公司交付无瑕疵、可正常使用的地下会所，因案涉会所经鉴定存在质量问题且已经交付，故判令圣鑫公司再次交付不现实，孙加兵、李财敏可以要求圣鑫公司承担修复、减少价款等违约责任，但因孙加兵、李财敏并未请求圣鑫公司对案涉会所进行修复或要求减少价款，故本院对孙加兵、李财敏的该项诉讼请求不予支持。 关于孙加兵、李财敏主张的租金损失，如前所述，因圣鑫公司交付的地下会所存在质量问题，孙加兵、李财敏接收后一直未能正常使用，故由此造成的损失应由圣鑫公司承担，孙加兵、李财敏主张不能使用期间的损失按地下会所出租可获得的租金损失进行衡量较为适宜，本院予以支持，经鉴定案涉地下会所自2016年5月20日交付后至2019年6月14日期间的租金价值为767700元，虽然圣鑫公司对该金额提出异议，但经本院审查，本案鉴定程序合法，鉴定机构作出结论的参考依据符合本地租赁行情，得出的结论较为客观，本院对鉴定结论予以采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 一、由贵州圣鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付孙加兵、李财敏因不能正常使用地下会所产生的损失767700元； 二、驳回孙加兵、李财敏其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26240元，鉴定费80000元、评估费16425元，合计122665元，由孙加兵、李财敏负担83400元，由贵州圣鑫房地产开发有限公司负担39265元（由贵州圣鑫房地产开发有限公司直接支付孙加兵、李财敏）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长 夏 玥 人民陪审员 余 燕 人民陪审员 陈露云 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员 邹金虎