广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初513号原告：曾润娇，女，1964年10月1日出生，汉族，住广东省广州市花都区*************，身份证号码：440************027。委托诉讼代理人：谢玉良，广东正诺律师事务所律师。被告：佛冈煌盛房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县***************，统一社会信用代码：914***********569N。法定代表人：汤贵华，该公司董事长。委托诉讼代理人：詹景辉，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗诗琪，女，该公司人事专员。原告曾润娇与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告曾润娇的委托诉讼代理人谢玉良，被告佛冈煌盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗诗琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾润娇向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付逾期办理《房屋产权证》的违约金，自2018年1月9日（含该日）起至原告实际取得《房屋产权证》之日止，以全额房款人民币665085元为基数，按年利率6%的标准计算违约金【暂计至2020年2月10日（763天）为83418.06元】；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），约定：被告以总价人民币665085元将预售商品房（广东省清远市佛冈县******2********3*1****房，以下简称“案涉房屋”）出售给原告。《买卖合同》签订后，原告已如约支付全额房款及契税，根据《买卖合同》第八条约定，被告应在2016年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收备案符合交付条件的案涉房屋交付给原告。根据《买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条第（1）项：“出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权……若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。直至买受人取得该商品房的《房地产权证》”。但由于被告违约，直至2016年7月30日才将案涉房屋交付给原告使用，按合同约定，被告应在360个工作日内，即2018年1月8日前向产权登记机关申请确权。由于被告迟迟未能办理案涉楼盘的竣工备案手续，导致案涉楼盘至今没有达到确权条件，影响了《房地产权证》的办理，直至起诉之日，原告仍未能取得《房地产权证》。因此被告应对原告承担支付违约金的违约责任，直至原告取得该商品房的《房地产权证》。但按《合同补充协议》第七条第（1）项的约定，违约金数额仅为已付房价款的万分之一，不随违约时间的延长而增加，明显有违公平原则：首先，目前案涉楼盘仍未能办理大确权，原告何时能取得《房地产权证》仍无法明确，原告不能完全享有涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益，其损失客观存在且数额难以确定。在此情况下，若按已付房价款的万分之一为标准计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，将不能更好地促使被告履行义务，不利于原告实现对涉案商品房所享有的完整权益。其次，根据双方《买卖合同》第七条第1项，假设原告逾期付款，需承担的违约责任为按日支付逾期应付款的万分之一，是一种每日增加违约金的计算方式；现被告约定逾期办证的违约金为固定数，而且仅为万分之一，明显双方权利义务严重失衡。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条第二款规定：“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”因被告合同中约定的逾期办证违约金数额过低，应予调整。现案涉房屋未能办理《房屋产权证》，且何时能办证无法确定，原告无法实现商品房的完整权益，其损失难以确定，因此应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，以原告已支付的全额房款人民币665085元为基数，按年利率6%的标准计算迟延办证违约金，自申请确权的360个工作日期限届满即2018年1月9日（含该日）开始起算，计算至原告取得《房屋产权证》之日。综上所述，原告认为被告违约事实明确，迟延办证损害了原告的合法利益，应按照《买卖合同》的约定承担违约责任。被告佛冈煌盛房地产开发有限公司辩称，一、《补充协议》（下称“协议”）是答辩人与被答辩人真实意思的表示，且并无违反《合同法》的规定，依法有效。关于协议第七条第一款的效力问题，答辩人认为被答辩人作为一名完全民事行为能力人，双方在平等自愿的基础上签订协议，系双方真实意思的表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。协议第七条第一款是已明确约定答辩人需要承担违约责任的条款，若答辩人违约，答辩人亦须按约向房屋买受人支付违约金，即协议第七条第一款没有免除答辩人责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形存在，属于有效条款。二、关于以房款665085元为本金，自2018年1月9日起按年利率6%的标准计算《房屋产权证》违约金至实际取得《房屋产权证》之日止的逾期办证违约金的请求，被答辩人的请求没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回，具体理由如下：1、逾期办证违约金的起算时间：根据协议第七条第一款的约定“出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权…….”，案涉商品房项目在2020年3月11日完成办理竣工验收备案手续；在2020年3月23日向被答辩人发出“关于提交办理《不动产权证书》手续资料的通知书”，对被答辩人未造成损失。2、逾期办证违约金应否调整：本案不适用被答辩人主张的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，因为该规定明确适用第二十九条第二款的前提是在合同未约定逾期利率或者约定不明的情况下适用，本案中的协议已明确约定逾期办证违约金。同时，合同法第一百一十四条明确规定，约定的违约金低于损失的，当事人可以申请调高，以实际损失为限，该实际损失需要被答辩人提供证据证明，但被答辩人没有提供任何证据证明其实际损失高于约定的违约金，缺乏事实依据。因此被答辩人的主张所适用的法律前后矛盾，适用法律错误。逾期办证违约金为买受人已付房款的万分之一，这是双方真实意思表示，根据契约精神，应遵循约定优先原则，双方应遵守协议约定，即被答辩人主张按年利率6%的标准来调整违约金是没有事实和法律依据的。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院依法予以驳回。原告曾润娇围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《广东省商品房买卖合同》；2、购房发票；3、契税完税证明；4、房屋交付凭证。被告佛冈煌盛房地产开发有限公司为支持其辩称向本院提交了如下证据：1、《竣工验收备案表》；2、2020年3月24日EMS快递寄出关于提交办理《不动产权证书》手续资料的通知书回单；3、收楼意见书。原、被告对上述证据的真实性合法性关联性均无异议，对当事人没有异议的证据，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。本院经审理认定事实如下：2015年1月7日，原告曾润娇与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：被告以总价人民币665085元将位于佛冈县******2**********1***2房出售给原告，房屋交付时间为2016年*月31日，出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。直至买受人取得该商品房的《房地产权证》。合同签订后，原告已如约支付全额房款及契税，并于2016年7月30日办理了收楼手续。涉案商品房所在的项目在2020年*月11日取得《竣工验收备案表》，被告于2020年*月24日通过EMS邮寄关于提交办理《不动产权证书》手续资料的通知书给原告，原告于2020年*月25日收到该通知书。原告至今未取得涉案商品房的《房地产权证》，原告认为被告应承担支付违约金的违约责任，但《广东省商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金过低，应按照年利率6%计付违约金，被告认为《广东省商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的规定，应该按照合同的约定计算违约金。本院认为，本案是商品预售合同纠纷。原告曾润娇与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》是当事人自愿签订的，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。《广东省商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年3月31日，被告本应在约定的交房时间前将符合交付条件的房屋交付给原告，涉案商品房所在的项目于2020年3月11日取得《竣工验收备案表》，因被告的原因导致迟延取得《竣工验收备案表》继而影响商品房项目确权及产权转移登记，被告应承担逾期办证的违约责任。本案争议的焦点为：一、逾期办证违约金应从何时开始计算；二、关于合同约定的逾期办证违约金是否过低，应否调整及如何调整的问题。一、逾期办证违约金应从何时开始计算。根据《合同补充协议》的约定，被告应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，确权后120天内将办理产权转移登记手续的资料报产权登记机关办理《房地产权证》，被告向产权登记机关申请确权是在该商品房项目全部交付使用后360个工作日，因原告购买的只是项目中的某一套商品房，对于其他商品房何时交付使用是不能控制的，整个项目中某些商品房可能受多种因素的影响迟迟不能交付使用的，按照该约定被告需要履行的确权及办证义务的期限将遥遥无期，而被告却不需要承担责任，这对原告来说显然是不公平的，因此，本院认为被告向产权登记机关申请确权的期限应该是从原告收楼后360个工作日，360个工作日是一个足够被告向产权登记机关申请并取得确权的合理期限，因此，在原告收楼后360个工作日内被告应取得项目的确权，确权后120日天内将办理产权转移登记手续的资料报产权登记机关办理《房地产权证》。原告于2016年7月30日办理了收楼手续，被告应该在2018年1月9日前向产权登记机关申请确权，在2018年5月9日前（确权后120天内）向产权登记机关提交资料办理《产地产权证》，被告至今未履行上述的办证义务，应该继续履行办证义务并自约定的办理期限届满的次日起（即2018年5月10日）承担逾期办证的违约责任。二、关于合同约定的逾期办证违约金是否过低，应否调整及如何调整的问题。《合同补充协议》约定逾期办证的违约金按照已付房款万分之一计算，该违约金为固定金额，在出卖人长期不履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则。而且，买受人已经依约足额支付了全部购房款，而出卖人却未依约履行办证的义务，导致买受人长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。故买受人以违约金过低为由请求法院调整，应予准许。但是，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。鉴于原告在本案中并未举证证明其实际损失，其要求按照年利率6%的标准进行调整没有依据。本院综合考虑合同的履行情况，酌情调整为每年按已付房款数额的2%支付违约金。即逾期办证违约金自2018年5月10日起计算至被告将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，违约金暂计算至原告主张的2020年2月10日为23396元（665085元×2%÷365天×642天）（取整数），2020年2月11日的违约金仍以665085元为基数按年利率2%计算至被告将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。对被告认为应该按照《合同补充协议》的约定计算逾期办证违约金的辩称，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、继续履行原告曾润娇与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司于2015年1月7日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、被告佛冈煌盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金23396元（暂计算至2020年2月10日，2020年2月11日起的逾期办证违约金仍以665085元为基数按年利率2%计算至被告将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）给原告曾润娇；三、驳回原告曾润娇的其他诉讼请求。案件受理费1886元，减半收取计943元，由原告曾润娇负担679元，被告佛冈煌盛房地产开发有限公司负担264元，原告曾润娇预交的受理费，可以在本判决生效后向本院申请退回264元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  黄丽仪二〇二〇年五月十八日书记员  邝美娜附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。