太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初126号原告：陈诚，男，1985年11月29日出生，汉族，工程师，住太原市。委托诉讼代理人：贺宇翔，北京市京翰（太原）律师事务所律师。被告：王婷婷，女，1991年5月20日出生，汉族，无固定职业，住山西省盂县。被告：郝晓旭，男，1989年3月19日出生，汉族，无固定职业，住山西省临县。二被告共同委托诉讼代理人：任波，北京盈科（太原）律师事务所律师。被告：太原恒德隆房地产开发有限公司，住所地太原市小店区汾东北路****。法定代表人：杨晓平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李学政，男，1995年12月23日出生，太原恒德隆房地产开发有限公司员工，住太原市高新区高新街****。原告陈诚与被告王婷婷、郝晓旭、太原恒德隆房地产开发有限公司、太原熠斌房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈诚及其委托诉讼代理人贺宇翔，被告王婷婷、郝晓旭的共同委托诉讼代理人任波，被告太原恒德隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李学政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告在诉讼中申请撤回对被告太原熠斌房地产经纪有限公司的起诉，本院予以准许，并不另行制作民事裁定书。原告陈诚向本院提出诉讼请求：1、判令被告王婷婷、郝晓旭共同向原告返还购房款549595元，并支付从2018年6月10日起至款项付清之日止的违约金和资金占用期间的利息损失（违约金按照每日500元计算，资金占用期间的利息损失按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、判令被告太原恒德隆房地产开发有限公司在第一项诉求的495006元范围内承担偿还责任；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月27日，原告作为受让方、被告王婷婷作为出让方、太原熠彬房地产经纪有限公司作为见证方，共同签订《购房协议》（合同编号：GM0001807），约定原告向被告王婷婷购买恒大江湾3幢3单元301室一套，建筑面积137．16㎡，成交价格为1819534元。协议签订后，原告于当日向被告王婷婷支付购房定金54588元。2018年5月28日，三方又签订《补充协议》，约定原告于2018年5月29日前交清该房首付款共计495006元，被告王婷婷负责在10日内办理更名手续，如违约被告王婷婷须全额退款并按每日500元承担违约金。补充协议签订后，原告如约将495006元款项支付给被告太原恒德隆房地产开发有限公司。但被告王婷婷一直未能办理更名手续，也未能交付房屋，也未退还购房款。原告多次与被告协商处理该问题，但截至目前该购房款仍是分文未退。被告郝晓旭是被告王婷婷的配偶，本案债务应属其夫妻共同债务，故应共同承担返还购房款的责任。原告将495006元款项支付给被告太原恒德隆房地产开发有限公司，其应在收取该款范围内承担相应责任。为维护原告的合法权益提起诉讼，望判如所请。被告王婷婷辩称，与原告签订购房协议、补充协议时未取得恒大江湾3幢3单元301号房屋的所有权，被告王婷婷对该房屋无处分权，原告在明知上述情况下催促签订合同，根据合同法的规定，该合同应认定为无效合同，无效的合同对双方没有约束力，故原告主张的损失没有事实及法律依据。原告仅向被告王婷婷支付10000元，剩余539595元并没有支付，被告王婷婷仅需返还已经收到的房款。原告对本案房屋状况有充分了解，在签订购房协议中存在过错，应当自行承担相应损失。即使购房协议有效，原告没有按照合同约定及时支付首付款、提供办理银行贷款资料等严重违约行为，致使合同无法履行，导致被告向太原恒德隆房地产开发有限公司支付巨额违约金，原告应当赔偿损失。被告郝晓旭辩称，本案合同纠纷属被告王婷婷的个人行为，与夫妻关系无关，不属于夫妻共同债务。被告太原恒德隆房地产开发有限公司辩称，该纠纷与公司无关，公司不应成为本案的当事人。被告王婷婷与公司签订认购协议，并交纳了549594元，后由于其自身原因没有办理商业贷款，也无法转换其余付款方式购买房屋，后公司通知被告王婷婷解除商品房买卖关系，现应由被告王婷婷向公司沟通退还相应款项的事宜，而非原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月，被告王婷婷与被告太原恒德隆房地产开发有限公司签订《太原恒大江湾购房协议》，协议约定，被告王婷婷购买被告太原恒德隆房地产开发有限公司出售的太原恒大江湾3幢3单元301号房屋，房屋总价1819594元，签署本协议时支付定金10000元，2018年1月9日支付首期房款44588元，余款1270000元由银行提供按揭贷款，于2018年4月7日前办理按揭贷款申请手续，协议还约定了其他内容。2018年5月27日，原告（乙方）、被告王婷婷（甲方）、太原熠彬房地产经纪有限公司（丙方、见证方）签订《存量房屋买卖合同》，合同约定，甲方所售房屋为恒大江湾3幢3单元301室，建筑面积137.16平方米，房屋成交价格为1819594元；乙方自愿于签订本合同当日向甲方支付购房定金54588元，该定金在办理更名手续当日自动转为购房款；自合同签订之日起四日内配合丙方办理更名手续，更名手续办理完毕当日，乙方一次性支付甲方除定金外的剩余购房款；该房屋在未办理完毕更名手续前，若甲方违约，应在违约之日起三个工作日内如数退还乙方所支付的定金并赔偿乙方定金等额的违约金，若乙方违约，则定金赔偿给甲方；因该房屋暂无房屋所有权证，无法履行正常的产权过户手续，经双方协商一致办理房屋更名手续，更名手续由出让方办理，所产生的更名费由出让方承担；如未能在上述约定条件内办理完毕，如因甲方的责任，乙方有权退房，并按合同约定的违约方式解决；合同还约定了其他内容。2018年5月28日，原告（乙方）、被告王婷婷（甲方）、太原熠彬房地产经纪有限公司（中介方）签订《补充协议》，约定对合同支付定金时间进行更改，乙方于签订本补充协议当日自愿提前支付给甲方定金10000元，剩余定金44588元于更名当日付清，于2018年5月28日和2018年5月29日分两次交清位于恒大江湾3幢3单元301室首付款，共计495006元；甲方承诺可办理更名手续，首付分期产生的违约金由甲方负担，甲方在乙方交清首付款之日起10个工作日内办理完毕更名手续；逾期未办理完毕，视为甲方违约，甲方于三日内退还乙方所交房款，逾期退还，每日按500元违约金赔偿乙方。补充协议签订当日，原告支付被告王婷婷购房定金10000元。2018年5月30日，原告支付被告王婷婷购房定金44588元。被告王婷婷向原告出具定金收条。另，原告分别于2018年5月28日、5月29日、5月30日支付被告太原恒德隆房地产开发有限公司房款109176元、140000元、10000元、50155元、185675元，共计495006元。2018年5月28日，被告太原恒德隆房地产开发有限公司向被告王婷婷开具549594元的首期房款收据。庭审中，原告称，由于被告王婷婷未履行房屋更名手续，导致合同不能履行，要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议。被告王婷婷称，原告在签订房屋买卖合同时，明知被告王婷婷无房屋所有权，自身存在过错，被告王婷婷不应承担损失；即使合同有效原告未能按时支付房款违约在先，合同不能履行原告应承担违约责任；被告王婷婷与被告太原恒德隆房地产开发有限公司签订购房协议后支付房款54588元，之后未再支付房款，未能继续履行合同并非被告王婷婷的原因。被告太原恒德隆房地产开发有限公司称，涉案房屋在出售时已取得商品房预售许可证，因被告王婷婷的原因未能通过银行贷款审批，无法以按揭方式支付剩余房款，又无法以其他方式支付房款，故电话通知被告王婷婷解除与其签订的购房协议，现该房已于2018年11月另行出售他人，并已通知被告王婷婷。本院确认的上述事实，有存量房买卖合同、补充协议、定金收条、交款凭单、太原恒大江湾购房协议、房款收据，另有本案庭审笔录在案为凭，足以采信。本院认为，原告与被告王婷婷及太原熠彬房地产经纪有限公司签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告向被告王婷婷支付购房定金54588元，并以被告王婷婷名义向被告太原恒德隆房地产开发有限公司支付房款495006元，后被告王婷婷未能在协议约定的时间内为原告办理房屋更名手续，其已构成违约。被告太原恒德隆房地产开发有限公司以被告王婷婷未能支付购房款为由解除了双方签订的《太原恒大江湾购房协议》，并另行出售涉案房屋。现原告以合同目的不能实现为由要求解除与被告王婷婷签订的上述合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告王婷婷收取原告购房款54588元，应予返还。原告以被告王婷婷名义交纳的房款495006元系支付至被告太原恒德隆房地产开发有限公司名下，而非被告王婷婷，故原告主张由被告王婷婷返还此款，本院不予支持。被告太原恒德隆房地产开发有限公司与原告之间并无合同关系，但其收取涉案房屋房款495006元系原告所交纳，故此款应由被告太原恒德隆房地产开发有限公司予以返还，原告主张此项诉讼请求，本院予以支持。原告主张违约金与资金占用费的问题，因资金占用费足以弥补违约所造成的实际损失，且合同约定违约金的支付前提是逾期退还房款，故此违约金本院不予支持。虽上述合同的解除系因被告王婷婷违约所致，但原告在购房时对于该房能否办理房屋更名手续，亦未进行核实，自身亦存在一定过错，故主张房款549595元的资金占用费，本院认为应以被告王婷婷实际退还原告的房款54588元为基数，自2018年6月10日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，2019年8月20日起至款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。关于被告王婷婷承担的债务是否属于与被告郝晓旭的夫妻共同债务，被告郝晓旭应否与被告王婷婷共同承担退还房款及支付资金占用费的问题，被告王婷婷所负上述债务不符合夫妻一方以个人名义为家庭日常生活所需所负的债务，不应认定为该二人的夫妻共同债务，故原告主张被告郝晓旭承担上述款项的给付责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告陈诚与被告王婷婷签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告王婷婷于本判决生效后十日内返还原告陈诚房款54588元，及54588元自2018年6月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，2019年8月20日起至款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、被告太原恒德隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈诚房款495006元。四、驳回原告陈诚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4807元（原告已预交），由被告王婷婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 宋志兰 二○二○年五月二十九日书记员 闫世婧