杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初74号 原告：杭州萧山瓜沥明朗股份经济联合社，统一社会信用代码N23301097154596088，住所地杭州市萧山区瓜沥镇明朗村人民路682号。 法定代表人：陈华，董事长。 委托诉讼代理人：朱**胜，浙江志和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王奕，浙江志和律师事务所律师。 被告：施安舸，男，1991年7月1日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：孙国民，浙江亿光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：项佳露，浙江亿光律师事务所律师。 原告杭州萧山瓜沥明朗股份经济联合社（原名杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社，2020年3月19日登记为现名，以下均简称明朗经济联合社）诉被告施安舸侵权责任纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法由审判员茹华丽适用简易程序，于同年2月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱**胜、王奕，被告及其委托诉讼代理人孙国民、项佳露到庭参加诉讼。本院根据原告申请，依法对被告采取财产保全措施。期间，原、被告申请自行和解两个月，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告明朗经济联合社向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告位于瓜沥镇东灵路100-106号4间及108号部分房屋及房屋钥匙；2.判令被告赔偿原告非法占用房屋期间的经济损失476319.80元（损失参照原、被告间的租赁费，自2017年7月1日起暂计至2019年12月23日止）。诉讼过程中，原告撤回上述第1项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为：判令被告赔偿原告非法占用房屋期间的经济损失491309.60元（损失参照原、被告间的租赁费，自2017年7月1日起计至2020年1月20日止）。 事实和理由：原、被告于2016年11月23日签订《明朗村营业房租赁合同》一份，由被告以96万元的价格中标东灵路100-106号4间及108号部分房屋五年营业房租赁权，租赁期间自2017年1月1日至2021年12月31日止。后被告称原告的房屋被认定为C级危房，于2017年6月28日自行停止营业，并以此为由将原告诉至法院，提出解除双方之间的《明朗村营业房租赁合同》，返还剩余租赁费及赔偿损失等各项诉请。法院于2018年8月2日立案受理后，依法进行审理，并于2019年4月20日出具（2018）浙0109民初15023号民事判决书，判令：一、确认施安舸与明朗经济联合社于2016年11月23日签订的《房屋租赁合同》自2018年8月17日解除；二、明朗经济联合社在判决生效之日起十日内退还施安舸2017年7月1日至2021年12月31日止的租赁费864841元；三、明朗经济联合社在判决生效之日起十日内支付施安舸应退租赁费864841元自2018年8月17日起至实际履行日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的损失；四、明朗经济联合社在判决生效之日起十日内返还施安舸10万元；五、明朗经济联合社在判决生效之日起十日内赔偿施安舸损失373949元；六、驳回施安舸的其余诉讼请求。原、被告均对此判决不服，向杭州市中级人民法院提起上诉，杭州市中级人民法院经审理后维持原判。原告认为，被告在前案一审庭审中称于2017年6月28日即不再享有占有、使用该房屋的租赁权利，停止经营，法院亦判令原告返还被告2017年7月1日至2021年12月31日的租赁费，那么被告理应在2017年7月1日前将租赁房屋及房屋钥匙返还给原告，并将房屋内的物品搬离。然而，原告在庭审中多次提及要求被告返还房屋，被告皆不予理睬，直至2020年1月20日才返还房屋钥匙，在此之前一直非法占有原告房屋。被告的行为侵犯了原告的合法权益，给原告造成了极大的经济损失，故提起本案诉讼。 被告施安舸辩称：原告的起诉没有事实根据及法律依据，应依法驳回，理由如下：一、案涉房屋是在2020年1月15日交还给原告的，而原告在前案终审判决后一直没有履行判决确定的付款义务，被告已申请强制执行，但款项至今没有拿到。二、案涉房屋属于危房，政府部门出具了鉴定报告，也在案涉房屋周边贴出了禁止营业、禁止出租的告示，被告不得已才提起诉讼。二审判决直到2019年11月29日才送达被告，在此期间，双方一直在进行诉讼及残值鉴定，双方虽然在法庭上陈述了愿意解除合同，但是解除合同的效力直到2019年11月29日才确定。而且在前案中，明朗经济联合社没有提出反诉要求腾退房屋，生效判决也认定了过错在于明朗经济联合社提供的房屋系危房，被告没有过错。二审判决以后，被告也多次主动联系原告，要求办理房屋的移交手续，所以，被告不存在非法占有和恶意拖延腾空房屋的事实。三、原告主张的损失没有根据，案涉房屋直至目前仍属于危房，萧山区危改办及瓜沥镇人民政府的公告上注明不得居住、出租及经营，不得擅自进入，故原告提出的占用损失没有事实根据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初15023号民事判决书及杭州市中级人民法院（2019）浙01民终5004号民事判决书各1份，以证明被告以96万元中标东灵路100—106号4间及108号部分房屋5年经营权，双方确认房屋租赁合同于2018年8月17日解除，判决要求明朗经济联合社退还施安舸2017年7月1日至2021年12月31日的租赁费的事实； 2.照片1份，以证明与案涉房屋处于同一幢楼的周边房屋仍在正常租赁的事实； 3.《明朗村营业房租赁合同》1份，以证明与案涉房屋处于同一幢楼的周边店铺仍在出租使用的事实； 4.原告于庭审之后补充提交浙江城乡工程检测有限公司出具的鉴定报告1份，以证明经萧山区瓜沥镇明朗村村民委员会委托对东灵路100-1号房屋结构安全性进行鉴定，评定为房屋工程主体结构及主要承重构件基本完好，根据地基基础、上部承重结构、围护系统等部分的评定等级，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-2015，该工程安全性等级评定为Bsu级，满足安全使用要求的事实。 经质证，被告认为：对证据1的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，判决确定的合同解除日并不是说该时间点上原告享有要求返还房屋的权利，而应以生效判决确定的时间为准，在此之前处于效力待定，判决生效后也应给予被告合理时间腾房，被告于2019年11月29日收到二审判决书后多次积极联系原告，而原告却不积极配合房屋移交，于2020年1月15日才将钥匙交还给原告的责任不应由被告承担，被告在合理的腾房期内向原告交还了房屋，且判决认定案涉房屋系危房，应由原告承担全部的过错责任，原告现又主张被告非法占用并要求赔偿损失，缺乏法律依据。证据2、3是案外人签字、盖章的材料，真实性由法院核实，且认为与本案无关，案涉房屋至今没有进行加固修缮，目前仍处于危房状态，不能出租及经营，甚至不得擅自进入，即使原告收回了房屋，也是不能对外出租及经营的。对证据4的三性均有异议，该份鉴定报告系单方委托，没有第三方参与监督，程序违法，鉴定结论明显依据不足，不具有证明力或参考性，案涉房屋属于危房是政府职能部门通过鉴定依法认定，现原告提出不是危房，与前案生效判决认定的事实不符。 经审查，本院认为：上述证据1，真实、合法，与本案有关联，本院予以认定；证据2系房屋局部照片，未显示门牌，不能确定位置，故不予认定；对证据3的真实性予以认定，但与本案无直接关联；证据4系单方委托鉴定形成，且与（2018）浙0109民初15023号案认定的《房屋安全鉴定分析报告》相矛盾而无合理解释，故不予认定。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.房屋安全鉴定分析报告1份，以证明案涉房屋已于2017年5月21日被认定为C级危房，在未经加固整改、消除隐患的前提下不能继续使用，原告一直未对案涉房屋进行修缮，故案涉房屋一直处于无法使用状态的事实； 2.被告与原告负责人廖志刚（电话号码：137××××8012）之间的短信及通话记录各1份，以证明原、被告之间的租赁合同纠纷经二审判决后，被告于2019年12月25日发短信催促原告办理移交手续，最终于2020年1月15日把房屋钥匙移交给原告，被告主动联系并在合理期限内对案涉房屋进行了腾房、移交的事实； 3.房屋现状照片1组，以证明被告已在合理期限内从案涉房屋腾退，房屋及钥匙已归还原告的事实。 经质证，原告认为：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，所谓的C级危房的报告只在前案中对双方的租赁合同是否应当终止起证明作用，但在本案中不起证明作用，不管怎么样的房屋，都不能否认原告对此拥有所有权及其项下四项权利，不能妨碍原告享有所有权；对证据2、3的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，被告确实联系过交房及腾房事宜，但时间都在2020年1月14日、15日，不能否认被告延迟交还房屋导致的原告所有权收益损失。 经审查，本院认为，上述证据1-3均真实、合法，与本案有关联，确认具有证据效力，就其对待证事实的证明力本院将结合其他事实予以综合认定。 本院为查清事实，从（2018）浙0109民初15023号案卷中调取浙江方舟资产评估有限公司作出的浙方评报字[2018]第321号《资产评估报告》及浙方评报字[2019]第091号《资产评估报告》，以证明该案两次资产评估进行的评估查勘日分别为2018年6月5日和2019年3月11日的事实。 经质证，原告认为：上述鉴定过程中，原告没有到场，不清楚，且鉴定是针对赔偿，案件也是针对赔偿，都不影响交还房屋，既然双方都同意解除合同，理应立即交还房屋。被告认为：对证据真实性、合法性无异议，该案前后出具了多份报告，直至2019年4月3日出具最后一份报告，后经审理，直至2019年11月25日作出终审判决，该期间未经判决确定合同解除，被告作为承租人为保护现场而占用、使用房屋合法合理，合同解除的责任全部在于出租人。 经审查，本院认为，上述《资产评估报告》系前述关联案件中本院委托司法鉴定形成，可以作为认定本案相关事实的依据，故予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 原、被告于2016年11月23日签订《明朗村营业房租赁合同》，约定原告所属瓜沥镇人民路和东灵路营业房，经村民代表大会表决通过，瓜沥镇人民政府批准，公开向社会实行招标，由被告以96万元中标瓜沥镇东灵路100-106号五年营业房经营权，租赁范围为瓜沥镇东灵路100-106号4间及108号部分，租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止。 浙江中浩应用工程技术研究院有限公司于2016年11月出具《技术报告（房屋安全鉴定分析）》，载明：工程名称萧山区瓜沥镇航坞社区东灵路100-1号，委托方杭州市萧山区房地产管理处。鉴定分析意见参考《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99（2004版）规定，结合现场勘测结果及鉴定分析，综合评估萧山区瓜沥镇航坞社区东灵路100-1号危险性处于C级状态，部分结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，建议及时建立完整的沉降和倾斜监测体系，及时监测，对该房屋墙体承载力与作用效应之比小于0.85的构件及时进行相应加固处理措施，对现状房屋的其它开裂、渗水、损伤等情况进行相应修缮。2017年4、5月间，该幢房屋被萧山区危改办和萧山区瓜沥镇人民政府认定为C级危房，并在案涉房屋处张贴告示。 被告以案涉租赁房屋属于危房，导致租赁合同无法履行为由向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求解除租赁合同、返还租赁费及赔偿损失等。2017年10月17日，被告曾起诉来院，后于2018年3月14日申请撤回起诉。2018年3月21日，本院预立案受理申请人施安舸诉被申请人明朗经济联合社房屋租赁合同纠纷一案，施安舸申请对租赁房屋内投入的固定装修和软装部分的残值，以及自2017年6月26日起至2021年12月31日止的净利润损失进行鉴定，本院依法委托浙江方舟资产评估有限公司、浙江中孜会计师事务所有限公司进行司法鉴定。后本院于2018年8月2日正式立案受理该案，案号为（2018）浙0109民初15023号。2018年6月12日，浙江方舟资产评估有限公司出具浙方评报字[2018]第321号《资产评估报告》，其中载明评估查勘日为2018年6月5日。2019年3月18日，浙江方舟资产评估有限公司作出浙方评报字[2019]第091号《资产评估报告》，其中载明评估查勘日为2019年3月11日。该案其他补充鉴定及浙江中孜会计师事务所有限公司就利润损失进行审计过程中，均未涉及现场查勘需要。该案审理过程中，本院于2018年8月17日组织双方进行庭前证据交换，双方同意以2018年8月17日为租赁合同解除日，就腾退时间，被告认为应等法院判决生效后给予其合理的腾退时间，原告则认为如果双方协商解除合同，房屋要在15天内退还，租金要计算至腾退日止。本案审理过程中，原告认为应在合同解除日确定之后给予被告一个月时间腾房。本院于2019年4月20日作出（2018）浙0109民初15023号民事判决书，判令：一、确认施安舸与明朗经济联合社于2016年11月23日签订的《房屋租赁合同》自2018年8月17日解除；二、明朗经济联合社在判决生效之日起十日内退还施安舸2017年7月1日至2021年12月31日止的租赁费864841元；三、明朗经济联合社在判决生效之日起十日内支付施安舸应退租赁费864841元自2018年8月17日起至实际履行日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的损失；四、明朗经济联合社在判决生效之日起十日内返还施安舸10万元；五、明朗经济联合社在判决生效之日起十日内赔偿施安舸损失373949元；六、驳回施安舸的其余诉讼请求。原、被告上诉后，杭州市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）浙01民终5004号民事判决书，终审判决维持原判。此后，被告在2019年12月25日发信息给原告一负责人，问“我小施，今天下午您有时间吗，店里碰面，没时间再约”，对方答复称“我这几天较忙，你认为已搬好了，钥匙交给我就行了”。后被告于2020年1月15日向原告腾退案涉租赁房屋并交还钥匙。 另查明，案涉五层楼房一幢系原萧山县瓜沥人民医院与原萧山县瓜沥镇明朗村民委员会拼用土地合建房屋，双方约定一、二层产权归原萧山县瓜沥镇明朗村民委员会，三至五层产权归原萧山县瓜沥人民医院。经向杭州市萧山区房地产管理处查询房屋他项权利信息，位于杭州市萧山区均有合法的房屋产权登记。 又查明，杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社原登记单位为杭州市萧山区市场监督管理局，类型为集体企业。现因登记机关变更为杭州市萧山区农业农村局，杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社于2020年3月19日登记名称为杭州萧山瓜沥明朗股份经济联合社，类型为农村集体经济组织。 本院认为：案涉萧山区瓜沥镇东灵路100-106号4间及108号部分房屋的产权归属于原告，原告有权行使其占有、使用、收益、处分的权益，对他人非法占用其房屋，有权主张损失赔偿，但根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。被告占有原告案涉房屋的缘由，在于双方于2016年11月23日签订的《房屋租赁合同》，在双方未依法或依约解除合同并给予合理腾退期之前，被告有合法的理由占用原告案涉房屋。从（2018）浙0109民初15023号案等之前的关联案件流程看，被告在得知案涉租房被认定为危房后，及时提起了解除租赁合同的诉讼。在本院组织（2018）浙0109民初15023号案的庭前证据交换时，双方当庭同意以2018年8月17日为租赁合同解除日，解除合同的意向一致，那么解除合同的后果可以预期，在不影响诉讼的前提下，双方理应及时在合理期限内完成租赁房屋交接，以避免损失的扩大。因被告在该案中提出司法鉴定申请，经本院准许委托司法鉴定机构进行评估、鉴定，其中案涉租房内的固定装修的折旧（残值），厨房设备、排风系统等软装部分的折旧（残值）的鉴定，因涉及租房现场勘察、清点物品需要，在完成现场查勘前需保持现状，该期间被告未予腾退系因租赁合同解除后需要清算的合理诉讼需要，不应主张侵权责任。（2018）浙0109民初15023号案司法鉴定机构鉴定过程中，最后一次评估查勘日为2019年3月11日，相应的鉴定报告出具日期为2019年3月18日，而利润损失的审计无需现场查勘，不是阻碍腾退的合理理由。至于被告辩称需待（2018）浙0109民初15023号案判决生效后才能确定合同解除的效力，在给予其合理腾退时间后腾房，有违及时减损规则，本院不予采纳，诉讼程序未终结、原告未按判决履行付款义务，不是被告拖延履行返还义务的正当理由，本院认为被告应在需要现场查勘的鉴定报告出具后的合理期间内腾退并返还租房，结合原告意见，给予一个月的合理腾退时间，即被告应在2019年4月17日前及时腾退并返还租房，但被告直至2020年1月15日才返还房屋，该迟延腾退期间被告无正当理由占用原告房屋，造成原告的损失，应予以赔偿。 至于赔偿损失额，分析如下：经房屋安全鉴定，案涉整栋房屋被综合评估为危险性处于C级状态，构成局部危房，鉴定机构建议对该房屋墙体承载力与作用效应之比小于0.85的构件及时进行相应加固处理，对其它开裂、渗水、损伤等情况进行相应修缮。因此，案涉房屋属于局部危房，其使用价值受限，被告不当占用造成原告的经济损失，不宜按照双方合同约定的正常使用情况下的租金标准计算，但局部危房并非没有任何使用价值，至少及时返还房屋原告可以及时进行加固、修缮以消除险情，恢复其使用价值，存在时间利益。鉴于案涉房屋的占用损失客观存在，但难以准确地评估确定，故本院考虑房屋危险性等级分A、B、C、D四个等级，A级能正常使用，D级整体不能正常使用，B级为个别结构构件处于危险状态，基本满足正常使用要求，C级为部分结构承载力不能满足正常使用要求的等级分类，基于案涉房屋被认定为C级危房的事实，酌情确定损失标准按照双方合同约定租金标准的1/3计算，即175.34元/天（960000元÷5年÷365天÷3）。因此，被告迟延腾退期间占用原告房屋造成原告的经济损失，酌情认定为47867.82元（175.34元/天×273天）。综上，原告的诉讼请求，合理部分本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、施安舸于本判决生效之日起十日内赔偿杭州萧山瓜沥明朗股份经济联合社房屋占用损失47867.82元； 二、驳回杭州萧山瓜沥明朗股份经济联合社的其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8670元，减半收取4335元，由原告杭州萧山瓜沥明朗股份经济联合社负担3913元，被告施安舸负担422元。 原告杭州萧山瓜沥明朗股份经济联合社于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告施安舸于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  茹华丽 二〇二〇年五月二十九日 书记员  富美芳