广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初1960号原告：佛山市南海区******草塘二股份合作经济社,住所地：广东省佛山市南海区******,组织机构代码69649565-3。负责人：许佐团，社长。委托诉讼代理人：张晓雯，广东粤龙律师事务所律师。被告：梁校贤，男，汉族，1970年1月25日出生，住广东省佛山市南海区大沥镇大镇民建村中区*****，公民身份号码440************374。委托诉讼代理人：周淑贞，广东正念律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪玮，广东正念律师事务所律师。原告佛山市南海区******草塘二股份合作经济社与被告梁校贤土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告的负责人许佐团及委托诉讼代理人张晓雯，被告梁校贤及委托诉讼代理人周淑贞、洪玮到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期限不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认《转租协议书》无效。2.被告立即向原告返还租用的土名伦章棚、面积共11.58亩土地[集体土地使用权证号：南府集用（2015）第0702722号）]及其地上建筑物，并自行完成搬迁工作。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1992年12月6日，原告（更名前称“南海县大沥镇草塘经济合作社”）与香港人许鉴荣签订《土地租赁协议书》，约定原告将位于广佛公路良濠路口，土名伦章棚，面积共11.58亩土地（以下简称涉讼土地）租给香港人许鉴荣建仓库、厂房、商店使用；租赁期限为50年（从1992年12月1日起至2043年11月30日）；租金每亩（50年计算）77000元；在签订协议之日起，必须在二十日内一次性付给原告50年租金891660元等内容。该协议由原告时任负责人许佐显与香港人许鉴荣经公证签订。2003年1月28日，香港人许鉴荣与被告签订《转租协议书》，约定香港人许鉴荣将涉讼土地转租给被告使用，租赁期限为40年11个月，即从2003年1月1日起至2043年11月30日止；租金共计2500000元；被告将租金于协议签订之日起五日内一次性缴清给香港人许鉴荣等内容。该协议由大沥法律服务所见证签订,并由原告时任负责人许佐添以及太平村民委员会负责人签名同意。涉讼土地及周边土地已统一办理变更集体土地使用权证。时隔至今将近30年，关于涉讼土地的租赁，除上述两份协议外，原告没有找到其他资料。经办的两任负责人均已去世，现已换届经多任负责人，原告无法查证当年是否有开过社员大会通过或村民代表表决程序等详情。原告找到与涉讼土地相邻土地出租予南海市大沥镇华联实业贸易公司的合同，其中内容显示承包期限50年，从1993年7月1日起至2043年7月1日止。承包金为50年计算每亩430000元，共计5323400元。该合同由大沥法律服务所见证签订，并附有社员大会通过社员代表同意签名页。原告经比对发现：1.同样是1993年起至2043年止租期50年的两块相邻土地，同样是时任负责人许佐显经手签订，明明涉讼土地位置更优，但租给香港人许鉴荣的租金仅为每亩77000元；而南海市大沥镇华联实业贸易公司的承包金为每亩430000元。每亩金额相差竟达5.58倍。许鉴荣转租给被告，租金每亩215889.46元，每亩金额相差也达2.8倍，明显是香港人许鉴荣低价承租土地再另行转租获利，都已经严重损害了原告集体利益。涉讼土地的《土地租赁协议书》和《转租协议书》符合“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”而无效。2.《土地租赁协议书》和《转租协议书》虽经公证、见证签订，但符合“以合法形式掩盖非法目的”，且没有社员大会通过或村民代表表决程序的证明材料，符合“违反法律、行政法规的强制性规定”。3.50年租期超过法律规定“租赁期限不得超过二十年”。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条规定，《转租协议书》应为无效合同，被告应当返还涉讼土地及地上建筑物予原告。被告辩称，本案当年的实际情况是，被告是大沥人，2003年时涉讼土地周围张贴横幅声称土地可转让，于是被告到原告处了解到该土地已出租给许鉴荣，许鉴荣现正在转让涉讼土地。原告时任村长许佐显、太平社长李铿明介绍被告认识了许鉴荣，村长和社长也同意许鉴荣将土地转让给被告。至于许鉴荣以什么租金标准向原告承租的，被告并不清楚。对原告的诉讼请求，被告不予同意，原因如下：一、原、被告不存在合同关系，原告无权要求确认《转租协议书》无效。《转租协议书》为被告与案外人许鉴荣所签，原告并非《转租协议书》的相对方，根据合同相对性，原告无权请求确认《转租协议书》无效。《转租协议书》经原告前身盖章同意，同意按照原合同条款执行，并且《转租协议书》经大沥太平村民委员会盖章同意转租和鉴证情况属实，因此被告与许鉴荣签订的《转租协议书》符合约定及法律规定，依法有效。二、《土地租赁协议书》和《转租协议书》均合法有效，涉讼土地属于工业用地并且办理了土地使用权证，土地使用用途为仓库、厂房，使用权限为工业用地，依照法律规定土地在起诉前已批准为建设用地的不影响合同效力，即合同合法有效。且按照工业用地最长的租赁年限应当参照同种类型国有土地使用权的最长期限即50年。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定）》、《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业集体纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条、《广东省高级人民法院的意见》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，《土地租赁协议书》和《转租协议书》均未超出50年的期限。三、《转租协议书》已经过公证和见证，若无经过村民的民主表决，公证处、法律服务所不可能做出公证和见证，即本案是已经过民主表决了，且民主表决是属于原告的内部管理问题，原告不能因无法查找到资料而认为本案没有经过表决，公证书、见证书都会基于合同的合法真实而作出。退一步而言，即使原告无法查证当时是否开过社员大会或村民小组，也属于原告内部管理的责任，原告不能仅因年达久远资料无法查找而轻率认为协议违反法律、行政法规的强制性规定，双方协议已履行近30年，被告对涉讼土地进行了一定投入，原告及村民在此期间从未以任何形式向被告主张过任何权利或者异议，现原告仅以涉讼合同未经民主议定程序确认为由主张合同无效，理据不足。三、原告无证据证明签订《土地租赁协议书》和《转租协议书》的双方存在恶意串通，反而是原告违反基本诚信原则，恶意提出诉讼。《土地租赁协议书》和《转租协议书》已履行近30年，现因周边土地升值，原告在毫无证据的情况下便想肆意撕毁协议，这不仅是对原告时任负责人的不尊重，更是对法律和诚实信用的社会价值的否认。退一步而言，即使原告认为协议签署时土地价格显失公平，也应该行使的是撤销权，而非认为协议无效。而撤销权行使，根据法律规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，现距离协议签署已近30年，原告没有撤销权，撤销权应归于消灭。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.广东省农村集体经济组织证明书、农村集体经济组织登记证、被告身份证复印件各1份，用以证明各方的诉讼主体资格。2.土地租赁协议书、公证书原件各1份，用以证明原告将本案土地出租予许鉴荣使用。3.转租协议书、见证书原件各1份，用以证明许鉴荣将其向原告承租的土地转租予被告。4.土地承包合同书（原告与南海市大沥镇华联实业贸易公司）、见证书原件各1份，用以证明与被告承租土地相邻的另一块土地的承租价格相差5.58倍。5.集体土地使用权证原件1份，用以证明被告承租的土地已办理集体土地使用权证。6.图纸打印件2张，用以证明涉讼土地及相邻土地的位置对比。7.请愿书原件1份，用以证明涉讼土地是历史遗留问题侵犯原告集体利益，村民不满并向政府反映请愿。被告举证如下：1.收据原件2份，用以证明许鉴荣收取被告租金2500000元；2.行政事业单位收据原件1份，用以证明被告已支付土地租赁合同的见证费1800元，转租协议书已经过合法见证。经质证，被告对原告举证1-3、5、6无异议，原告对被告举证2真实性无异议，本院对该些证据予以确认。原告举证4土地承包合同书（原告与南海市大沥镇华联实业贸易公司）、见证书、举证7请愿书、被告举证1收据均为原件，本院对该些证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼土地位于广佛公路良濠段西侧路边土名“伦章棚”面积共11.58亩的土地。涉讼土地已办理集体建设用地使用权证，土地使用权人为佛山市南海区大沥镇太平经济联合社，用途为仓库、厂房。1992年12月6日，南海县大沥镇草塘村经济合作社（出租方、甲方）与许鉴荣（承租方、乙方）签订《土地租赁协议书》，约定：为了发展农村经济，提高土地使用经济价值，经社员大会通过，甲方同意将涉讼土地出租给乙方建仓库、厂房，租赁期限为50年自1993年12月1日起至2043年11月30日止，租金每亩77000元，租赁期租金共计891660元，乙方在签订协议之日起二十天内一次性支付予原告；乙方有权将部分土地转租给他人使用；等等。上述《土地租赁协议书》在南海市公证处签订，该处出具公证书[（93）南证字第61号]确认《土地租赁协议书》上的印章和签名属实。2003年1月28日，许鉴荣（转租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《转租协议书》，约定甲方向南海县大沥镇草塘村经济合作社租赁企业用地一块，现将该土地转租给乙方使用，租赁期限自2003年1月1日起至2043年11月30日止，租金共计2500000元，乙方将租金于协议签订之日起五日内一次性支付予甲方；土地转租后，该土地的使用权归乙方所有；甲乙双方其他权利义务按甲方与南海县大沥镇草塘村经济合作社签订的《土地租赁协议书》由乙方执行；等等。大沥草塘村经济合作社时仍社长许佐添在《转租协议书》落款下方载明“同意按原合同（即92年12月6日我社与许鉴荣所签的合同）条款执行”，并加盖大沥草塘村经济合作社公章；大沥太平村民委员会社长李铿明在落款下方载明“情况属实”，并加盖大沥太平村民委员会公章。上述《转租协议书》经南海区大沥法律服务所进行见证，并出具见证书[南沥法服见字（2003）38号]确认内容真实，双方代表人身份及签名属实。后，许鉴荣出具收据确认收取被告租金2500000元。南海县大沥镇草塘村经济合作社于2009年注销并拆分为包括原告在内的四个股份合作经济社。诉讼中，原被告均确认：许鉴荣将涉讼土地转租予被告；涉讼土地现由被告使用。原告确认已全额收取许鉴荣《土地租赁协议书》项下租金。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。原告主张《土地租赁协议书》和《转租协议》无效，具体理由为：1.签署两份协议因签约主体许鉴荣和原告时任负责人恶意串通损害国家、集体或第三人利益而无效；2.前述两份协议书未经村民代表签名同意等民主程序，属于以合法形式掩盖非法目的和违反强制性法律法规而无效的情形；3.前述两份协议约定的40、50年期限均已超过法律规定的租赁期限不得超过20年的规定。对此，本院具体分析如下：一、1992年12月6日签订的《土地租赁协议书》落款处由各方签名盖章，从形式上并不存在恶意串通损害集体利益的情形，且原告在本案中未诉请确认《土地租赁协议书》的效力，《土地租赁协议书》的合同相对方许鉴荣未参与本案诉讼，本院对《土地租赁协议书》的效力不作认定，此其一；其二，被告与许鉴荣签订《转租协议》时，原告未提出《土地租赁协议书》存在恶意串通损害集体利益的情形或要求终止履行协议，在本案诉讼中，原告也未对其主张《转租协议》属于恶意串通损害集体利益予以举证证明，故对原告该项无效理由，本院不予采纳。二、如前所述，在本案对《土地租赁协议书》效力不作认定的情况下，《土地租赁协议书》中已明确载明该协议经社员大会通过，被告有理由相信《土地租赁协议书》已经相关民主程序，并据此与许鉴荣订立《转租协议》，原告以未经村民大会民主程序为由主张无效，理据不足，本院不予采纳。三、本案为土地租赁，属于农村集体建设用地使用权流转方式之一，参照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，《转租协议》合同约定流转的期限40年11个月在同类用途国有土地使用权的最高年限范围内，故原告主张合同约定超过20年的部分无效，本院不予采纳。综上，《转租协议》符合平等自愿，协商一致原则，当事人意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效的合同。原告诉请确认《转租协议》无效并据此要求被告返还涉讼土地，没有事实和法律依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告佛山市南海区******草塘二股份合作经济社的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计13400元（原告山市南海区大沥镇太平村草塘二股份合作经济社已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年五月八日书记员  罗静雯