广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初2607号原告：富中贸易公司（FORTUNETRADINGCO.），登记地：香港************。香港商业登记证号码：************。代表人：黎柏钦，该公司东主。被告：曾万能，男，1979年9月9日出生，汉族，住广东省江门市*******************。公民身份号码：452************111。原告富中贸易公司（FORTUNETRADINGCO.，以下简称“富中贸易公司”）诉被告曾万能土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法由审判员柯铭培适用简易程序于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告富中贸易公司的代表人黎柏钦、被告曾万能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富中贸易公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除富中贸易公司与曾万能签订的《土地租赁合同》，并由曾万能交还租赁的土地给富中贸易公司；2、曾万能立即支付拖欠自2019年1月1日至2019年12月31日的租金105000元给富中贸易公司；3、本案诉讼费用由曾万能承担。事实和理由：富中贸易公司、黎柏钦于2017年10月19日与曾万能签订《土地租赁合同》，约定富中贸易公司将其所有坐落于广东省江门市新会区围垦三龙围（土名）的350亩土地出租给曾万能从事种植和养殖用途使用，并约定每年每亩租金300元，合计每年租金10.5万元；租赁期限4年，自2018年1月1日起至2021年12月31日止；双方还约定如遇政府征收土地，承租方无条件服从，所有补偿归出租方，承租方当年租金免交等。曾万能承租上述土地后，仅支付了2018年的租金，2019年的租金没有按期支付。富中贸易公司出租的土地之前被列入政府收储范围并准备实施收储。富中贸易公司曾于2019年底通知曾万能解除双方的《土地租赁合同》，在今年3月底离场交还土地，并免交2020年的租金，曾万能应在离场时交纳拖欠2019年的租金10.5万元。但曾万能经催促后至今未离场，也无向富中贸易公司缴交拖欠的租金。富中贸易公司认为双方签订的《土地租赁合同》合法有效，曾万能经原告催告后仍不交还土地并支付所欠租金的行为，已损害富中贸易公司的合法权益。因此，特向法院起诉，要求判如所请。原告富中贸易公司为证明其诉讼主张，举示了如下证据：证据1.《证明书》1份，证明富中贸易公司的诉讼主体资格。证据2.《土地租赁合同》1份，证明富中贸易公司将本案涉讼土地租赁给曾万能进行种植和养殖，并约定如政府征地可提前解除合同。证据3.《国有土地使用权证》1份，证明涉讼租赁土地的权属情况。证据4.《公司转让协议书》1份，证明富中贸易公司、黄乾亨将富中贸易公司转让给现东主黎柏钦。证据5.《声明书》1份，证明富中贸易公司原东主黄乾亨关于富中贸易公司权属情况的声明。证据6.《独资东主的决定声明》，证明富中贸易公司原东主黄乾亨委托现东主黎柏钦全权处理涉案土地。证据7.《闲置土地处置方案》，证明富中贸易公司东主黎柏钦代表公司于2014年、2016年与江门市国土局签订涉案土地的处置方案。证据8.《有偿收回土地使用权协议书》，证明富中贸易公司东主黎柏钦代表公司于2015年与崖门镇府签订有偿收回涉案土地的协议书。被告曾万能答辩称：一、答辩人愿意配合政府征收土地，同意解除《土地租赁合同》；二、根据富中贸易公司提供的证据，显示黎柏钦的富中贸易公司于2017年3月16日在香港开业，但涉案的出租土地的国有土地使用权证显示是2002年办证。答辩人认为黎柏钦的富中贸易公司对涉案土地无任何权利，富中贸易公司要求答辩人支付租金及交还土地没有法律依据。因此，请求法院依法驳回富中贸易公司的诉讼请求。被告曾万能在诉讼过程中没有举示任何证据。。经庭审质证，被告曾万能对原告富中贸易公司举证的证据1－证据8的真实性、合法性、关联性均没有异议，本院均予以确认，作为认定案件事实的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：富中贸易公司是由东主黎柏钦独资经营的无限公司。2017年10月19日，富中贸易公司及其东主黎柏钦与曾万能签订《土地租赁合同》，约定由富中贸易公司将坐落于广东省江门市新会区围垦三龙围（土名）的350亩土地〔土地证号：新府国用（出2002）字第21041**〕按照土地现状租赁给曾万能使用，由曾万能从事种植和养殖等农业用途使用；租赁期限4年，自2018年1月1日起至2021年12月31日；租金每年每亩人民币300元（350亩共计每年租金105000元，从2018年1月1日开始起计，曾万能需在每年6月底前向富中贸易公司一次性缴交当年租金；本合同签订后五天内曾万能向富中贸易公司支付押金20000元，合同期满，曾万能不违约并结清相关费用后，富中贸易公司须在五天内将上述押金无息全额一次性退回给曾万能；若曾万能逾期两个月未付清当年租金视为违约，富中贸易公司有权即时解除合同，收回租赁土地，20000元租赁押金不予退回；双方在租赁期内如因政府建设或其他原因需征收本地块的，双方均需服从执行，不作任何一方违约，富中贸易公司退还全部押金并免收当年租金，征收补偿全部归富中贸易公司所有等。合同签订后，富中贸易公司将涉讼土地交给曾万能经营使用，曾万能除向富中贸易公司支付了2018年度的租金105000元外，分文未向富中贸易公司支付2019年度的租金。富中贸易公司现因曾万能的违约事实以及政府准备实施收储涉讼土地，特提起本案诉讼，要求判如所请。另查明，本案涉讼土地位于广东省江门市新会区围垦三龙围（土名），该地块于2002年8月30日由土地使用者富中贸易公司办领了新府国用（出2002）字第2104125号《国有土地使用证》，登记的使用权类型为出让土地，用途为工业园，使用年限自2002年8月26日起至2052年8月26日止，使用权面积为233333平方米。现该《国有土地使用证》原件由富中贸易公司的现东主黎柏钦持有、保管，并已当庭出示、核对。又查明，富中贸易公司最初成立于1997年2月5日，注册地为香港，原东主为香港居民黄乾亨〔香港永久性居民身份证号码：D018025（5）〕，原经营地址与现经营地址一致。本案涉讼土地的购置、办理物权登记均发生于黄乾亨经营富中贸易公司期间（即2002年8月30日）。2010年8月1日，黄乾亨及富中贸易公司（甲方）与黎柏钦（乙方）签订《公司转让协议》，约定由甲方将富中贸易公司及公司的全部权益作价人民币1715万元转让给乙方；转让标的包括富中贸易公司的全部资产。富中贸易公司在香港无固定财产，在中国大陆境内的固定财产为坐落于江门市新会区围垦三龙围（土名），面积233333平方米（350亩）；用途为工业园，使用权类型为出让；终止日期伍拾年（从2002年8月26日起至2052年8月26日止），土地使用权证号为新府国用（出2002）字第2104125号；上述土地不涉及（包括但不限于）抵押、担保、查封、闲置、欠款等影响土地使用权使用的问题；除上述财产外，富中贸易公司无在包括香港和中国境内无其他任何固定财产和债权债务，不涉及任何纠纷；甲方在香港签署《声明书》、《授权委托书》，授权乙方黎柏钦办理与上述国有土地使用权相关的转让等全部事宜的中国委托公证人及香港律师证明；甲方办理上述证明文件后，乙方在三个月内分期将全部转让款转入甲方指定的中国大陆境内银行帐户；甲方在收到乙方全部转让款后将富中贸易公司的全部财产资料，包括公章、《国有土地使用证》、立项批文、与围垦签署的相关协议、支付土地出让金等税费收据原件移交乙方；甲方保证具有转让富中贸易公司（含富中贸易公司的财产）的合法所有权、处分权，可以合法转让富中贸易公司；甲方保证其不涉及任何纠纷，保证转让后不因甲方债务影响乙方对富中贸易公司行使所有权、处置权；本协议在江门市新会区签订和履行，适用中华人民共和国法律等。协议签订后，黄乾亨履行香港法律规定于2010年8月11日同时出具了由中国委托公证人及香港律师吴慧思公证的档案号：AW-0605-K-10《声明书》、档案号：AW-0604-I-10《声明独资东主的决定声明》以及《富中贸易公司FORTUNETRADINGCO独资东主书面决议》，对将富中贸易公司及公司资产（本案涉讼土地）转让给黎柏钦履行相关声明、协助以及委托手续。上述公证声明材料均加盖了中华人民共和国司法部委托香港律师办理内地使用的公证文书转递专用章。黄乾亨履行相关手续后，黎柏钦向黄乾亨分期足额支付了转让款人民币1715元，并于2017年3月16日登记为富中贸易公司的新东主以及变更富中贸易公司的登记证号码为55884392-000-03-20-8。黎柏钦成为富中贸易公司的东主后，富中贸易公司、黎柏钦曾于2014年10月31日与江门市国土资源局签订编号（2014）32号《闲置土地处置方案》，约定同意富中贸易公司临时使用土地，待原项目具备开发建设条件，富中贸易公司重新开发建设，临时使用期限到2016年10月31日止等。2015年11月12日，江门市新会区崖门镇人民政府（甲方）与富中贸易公司、黎柏钦（乙方）签订《有偿收回土地使用权协议书》，约定由甲方收回本案涉讼土地，由双方共同委托有资质的土地评估公司对该地块进行土地价格评估，土地有偿收回价格按评估价商定；甲方按现状收回该土地，乙方交还上述土地的使用权后，该土地的处置权归甲方所有。2016年1月6日，江门市国土资源局（甲方）与富中贸易公司、黎柏钦（乙方）又签订（2015）26号《闲置土地处置方案》，约定是由于政府原因导致未能对本案涉讼土地开发动工，涉讼土地已被认定为闲置土地；乙方同意以有偿方式，补偿完毕后将上述国有建设用地使用权交还给新会区人民政府作政府储备用地。涉及该宗土地补偿按乙方与江门市新会区崖门镇人民政府于2015年11月12日签订的《有偿收回土地使用权协议书》约定的条款执行等。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。双方当事人对曾万能向富中贸易公司承租坐落于广东省江门市新会区围垦三龙围（土名）的350亩土地〔土土地证号：新府国用（出2002）字第2104125号〕用于临时农业耕作、殖用途，曾万能没有缴交2019年度全年的租金105000元和政府即将收储涉讼土地的事实以及对本案适用中华人民共和国法律处理没有争议，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、黎柏钦作为东主的富中贸易公司是否本案涉讼土地的使用权人，本案涉讼的《土地租赁合同》是否有效；二、本案涉讼《土地租赁合同》应否解除；三、曾万能应否向富中贸易公司支付2019年度的租金105000元。关于黎柏钦作为东主的富中贸易公司是否本案涉讼土地的使用权人，本案涉讼的《土地租赁合同》是否有效的问题。本院认为，本院确认黎柏钦作为东主的富中贸易公司是本案涉讼土地的使用权人。理由是：一、黎柏钦与原富中贸易公司、黄乾亨所签订的《公司转让协议》是双方的真实意思表示，没有违反我国和香港法律的禁止性规定，且黄乾亨已履行相关公证声明和协助变更公司登记手续，黎柏钦亦已履行足额支付对价的义务，并依法登记为富中贸易公司的新东主，黎柏钦实际已取得富中贸易公司以及本案涉讼土地的完全支配权，黎柏钦及富中贸易公司对本案涉讼土地享有占有、使用、收益、处分的权利。二、富中贸易公司和黎柏钦举证的两份《闲置土地处置方案》和一份《有偿收回土地使用权协议书》表明国土部门和当地政府部门对涉讼土地属于黎柏钦的富中贸易公司所有是确认和曾协商收回处理的。有鉴于此，本院确认黎柏钦的富中贸易公司是本案涉讼土地的使用权人。富中贸易公司因此将涉讼土地出租给曾万能经营使用，双方签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反我国法律、相关行政性法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。关于本案涉讼《土地租赁合同》应否解除的问题。本院认为，曾万能拒付租金的行为既属于在履行期限届满之前，以自己的行为表明不履行主要债务，又属于根本违约，致使富中贸易公司不能实现合同目的，况且本案涉讼土地即将被收储回收，亦达到了双方合同约定的提前解除合同条件。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，富中贸易公司请求解除涉讼《土地租赁合同》依法有据，本院予以支持。又根据上述合同法第九十六条的规定，当事人依据法定解除的规定主张解除合同的应当通知对方，通知到达对方时解除。而因富中贸易公司未举证证明曾经向曾万能发出解除通知，故应以本案诉讼为通知，并以2020年5月14日即其知悉富中贸易公司主张解除合同主张之日为合同解除日期。此外，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，本案土地租赁合同解除后，曾万能应将涉讼土地按现状全部退还给富中贸易公司。关于曾万能应否向富中贸易公司支付2019年度的租金105000元的问题。本院认为，双方当事人对曾万能拖欠涉讼土地2019年度全年租金105000元的事实均没有争议，且富中贸易公司自愿放弃要求曾万能支付2020年度的租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，本院对富中贸易公司诉请曾万能支付2019年度所欠租金105000元的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告富中贸易公司（FORTUNETRADINGCO.）与被告曾万能于2017年10月19日签订的《土地租赁合同》于2020年5月14日解除。二、被告曾万能应于本判决生效之日起十天内按现状退还坐落于广东省江门市新会区围垦三龙围（土名）的350亩土地〔土土地证号：新府国用（出2002）字第2104125号〕给原告富中贸易公司（FORTUNETRADINGCO.。三、被告曾万能应于本判决生效之日起十天内向原告富中贸易公司（FORTUNETRADINGCO.）支付2019年度的租金105000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3012.50元，由被告曾万能负担。原告富中贸易公司（FORTUNETRADINGCO.）起诉时已预交一审案件受理费3012.50元，由本院予以退回；被告曾万能应向本院补缴一审案件受理费3012.50元。如不服本判决，原告富中贸易公司（FORTUNETRADINGCO.）可在判决书送达之日起三十日内，被告曾万能可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 柯铭培二〇二〇年五月十八日法官助理 赵 雅书 记 员 钟宜真