广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初5250号原告：袁剑彪，男，1961年7月31日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************，公民身份号码440************410。委托诉讼代理人：王晋同，广东敬业律师事务所律师。委托诉讼代理人：许贺元，广东敬业律师事务所实习律师。被告：朱明双，男，1991年9月20日出生，汉族，住广东省英德市******委会下围组，公民身份号码441************431。第三人：中山市雅苑房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*************商场，统一社会信用代码914***********080W。法定代表人：陈某1。原告袁剑彪诉被告朱明双、第三人中山市雅苑房地产开发有限公司（以下简称雅苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,审判员何亦辉独任审判，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王晋同到庭参加了诉讼。被告朱明双及第三人雅苑公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告袁剑彪向本院提出以下诉讼请求：1.依法解除双方签订的《房地产转让合同》；2.判令被告退还原告购房款、办证费、专项维修基金、律师费、物业管理费合计148236元；3.判令被告朱明双向原告支付仲裁费7298元。事实与理由：原告与第三人雅苑公司于2016年8月26日签订了房地产转让合同，约定：第三人将中山市*********************（以下简称910房）转让给原告；910房建筑面积37.06平方米，总价款为人民币235553元，原告签约时己将首期购房款94553元交付第三人，且还须自2016年9月起，每月向第三人交付当月供房款1558元；第三人向原告收取房款的账号为：800***********262（户名为第三人）；第三人承诺自签订之日起720个工作日内将910房过户到原告名下；第三人承诺910房不存在将产权转让给原告的任何法律障碍。2017年7月25日，第三人向原告收取了910房的办证费，专项维修基金、律师费及预收三个月的物业管理费合计3827元，并将910房交付原告使用，第三人口头承诺“很快就可以将房产证办下来了”。2017年12月16日，第三人书面通知原告，第三人已将其与原告签订的上述合同的所有的债权债务转让给被告朱明双，原告应将供楼款直接支付给被告，被告的收款账号为：622*************816。2019年3月1日，被告又通知将收款账号变更为：62284********516713。原告先后向第三人、被告交付了每月供房款1558元，截止至2019年5月份之前，原告已经向第三人、被告交付了购房款、办证费、专项维修费基金，物业管理费合计148236元。期间，原告多次向被告及第三人催问910房产权证的办理情况，但皆以项目尚未通过验收为由敷衍塞责。根据《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建筑法》第61条规定：“建筑工程验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：“承购人未能在交付使用之日90日内取得房屋权属证书的，开发企业应当承担违约责任。”现910房交付原告使用长达22个月，却仍未通过项目验收合格，自然也无法使910房的产权证书进入办理程序，被告行为已经严重违约并违法。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。原告就其主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有：1.房地产转让合同（原件）；2.收据（原件）；3.债权债务转移通知书（复印件）；4.微信通话记录（手机打印件）；5.转账记录（打印件）；6.仲裁决定书（原件）；7.诉讼保全费缴费凭证（通过手机缴纳的）。被告朱明双未到庭应诉，其书面答辩称：1.根据合同第九条第五款的约定，甲方不能在约定期限内办理产权证的，乙方有权解除合同，甲方应向乙方返还转让价款及定金。显然，除办证费及维修基金外，退还款项仅限于转让价款及定金，袁剑彪要求退还律师费及物业管理费没有依据；2.袁剑彪与雅苑公司签订合同时，就已经发生了律师费，因此袁剑彪要求退还律师费没有依据；3.朱明双已于2017年7月25日将本案房产交付给袁剑彪使用，袁剑彪使用期间应当支付物业管理费，因此袁剑彪要求退还物业管理费没有依据；4.由于袁剑彪已经使用房产30个月，因此，应当按月租700元为标准在扣除21000元房产使用费后再退还款项给袁剑彪。被告朱明双未向法院提供证据。第三人雅苑公司未到庭应诉，也未提供证据。本院认定事实如下：2016年8月26日，原告与第三人雅苑公司签订一份房地产转让合同，约定：1.第三人将位于中山市*********************转让给原告，价款为人民币235553元；2.原告应在签定合同当日向第三人支付首期款94553元，第二期购房款从2016年9月1日起每月1日前向第三人支付1558元，在扣除上述首期、第二期款项后剩余款项为第三期购房款，由原告在取得房屋产权证后90日内办理银行按揭贷款，由银行直接支付给第三人；3.第三人在签订本合同之日起720个工作日内将房屋过户到原告名下，如第三人未能在上述期限内办好登记在原告名下的土地证及房产证，原告有权解除合同，第三人应向原告返还所收取的转让价款及定金。合同还约定了其他条款。合同签订当日，原告向第三人支付了首期款94553元，第三人向原告出具了相应的收款收据。从2016年9月起，原告每月按上述合同约定向第三人支付购房款1558元直至2017年12月16日，共计24928元。2017年7月25日，原告向第三人涉案房屋的办证费1632元、专项维修基金1112元、律师费950元及预收了三个月的物业管理费133元，共计3827元。2017年12月16日，第三人向原告发出一份债权债务转移通知书，内容为原告与第三人签订的上述房屋的所涉及的所有债权债务已转移给被告朱明双，并通知原告以后每个月的供楼款直接支付给被告朱明双。后原告按上述债权债务转移通知书的要求，从2018年1月起至2019年4月将每月应支付的购房款1558元直接支付到被告朱明双的账户，支付给被告的购房款共计24928元。后由于涉案房屋一直未通过综合验收，也未办理权属证书，原告于2020年3月6日诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼中，原告确认第三人已于2017年7月25日将涉案房屋交付给原告，但由于房屋一直未通过验收，原告一直未装修入住。另查：在提起本案诉讼前，原告曾以第三人雅苑公司为被申请人向广州仲裁委员提出仲裁，后申请撤回仲裁申请，为此支出了仲裁费7298元。原告认为该仲裁费损失也是由于被告的违约行为造成的，故请求被告赔偿。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与第三人雅苑公司签订的房地产转让合同是双方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守履行。在原告向第三人履行了部分合同义务后，第三人于2017年12月16日向原告发出债权债务转移通知书，明确将涉及上述房地产转让合同的所有债权债务全部转移给被告朱明双，按照《中华人民共和国合同法》第八十九条的规定，合同权利和义务一并转让的，应该经合同双方及受让人同意。本案中，上述债权债务转移通知书虽由第三人单方向原告发出的，但原告收到通知后并未提出异议并按通知书的要求向合同权利义务的受让人朱明双按月支付购房款，被告朱明双也按通知书的内容收取原告每月支付的购房款，诉讼中被告朱明双并未对债权债务转移的事实提出异议，并且同意退还原告购房款及定金。因此，原、被告及第三人之间的上述实际行为表明三方之间的债权债务转让已成立并生效，第三人在上述房地产转让合同中的全部权利义务整体由被告继受。根据合同约定，被告应在签定合同之日起720个工作日内办好房产证并登记在原告名下，但至今涉案房屋尚未办理权属证书，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告请求解除双方签订的房地产转让合同的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。合同因被告的违约行为被解除，原告因签订及履行合同而支付的购房款、办证费、专项维修基金、律师费、物业管理费共计148236元，被告应返还给原告。对于原告以第三人雅苑公司为被申请人向广州仲裁委员提出仲裁，后申请撤回仲裁申请而支出的仲裁费7298元，因该费用并不属于被告违约给原告造成的必然的实际损失，故对于原告要求返还该费用的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。对于被告朱明双书面答辩要求按每月700元的租金标准扣除21000元的诉讼请求，因被告未对此提出反诉，故本院在本案对此不作处理。被告朱明双、第三人雅苑公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十九条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告袁剑彪与被告朱明双之间的房地产转让合同关系；二、被告朱明双应于本判决发生法律效力之日起三日内退还购房款、办证费、专项维修基金、律师费及物业管理费共计148236元给原告袁剑彪；三、驳回原告袁剑彪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3264元，减半收取为1632元（原告已预交），由被告承担，被告应在返还上述款项时一并将应承担的案件受理费支付给原告。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年五月二十日书记员  卢芷琪林雷