河南省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫民终186号上诉人（一审被告、执行案外人）：朱紫琳，男，1984年11月30日出生，汉族，住河南省焦作市温县。委托诉讼代理人：吕金正，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：王继峰，河南国基律师事务所实习律师。上诉人（一审被告、执行案外人）：许艳莉，女，1985年6月16日出生，汉族，住河南省焦作市温县赵堡镇小黄庄村北大街5排53号。委托诉讼代理人：吕金正，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：王继峰，河南国基律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告、申请执行人）：闫小毛，男，1977年9月6日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：何海旺，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程霖杰，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。一审被告（被执行人）：焦作市东成房地产开发有限公司。住所地：河南省焦作市温县古温大街中段新时代小区1号楼1楼北1层。法定代表人：李迎春，该公司总经理。上诉人朱紫琳、许艳莉因与被上诉人闫小毛、一审被告焦作市东成房地产开发有限公司（以下简称东成公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省焦作市中级人民法院（2019）豫08民初125号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱紫琳、许艳莉的上诉请求：一、撤销（2019）豫08民初125号民事判决，依法改判终止对属于朱紫琳、许艳莉所有的位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城3#楼102/202号商铺的查封措施；二、依法判令一、二审案件受理费由被上诉人闫小毛承担。事实与理由：一、一审判决将朱紫琳、许艳莉认定为经营者，认定事实错误，缺乏证据支撑。朱紫琳、许艳莉作为自然人购买东成公司的房产应属于消费者，其将购买的房产出租，每年仅收取五万元租金，并不影响其作为消费者的身份。一审法院适用法律错误，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条，一般不动产买受人物权期待权能够排除执行。该条并没有对消费者的身份及购房目的作出限制性规定。另案村民们基于土地被占用，对安置的门面房能够排除执行，同样是门面房，朱紫琳、许艳莉的案涉门面房却排除在外，有违法律的平等性与公平性。二、朱紫琳、许艳莉支付了全部购房款，并实际占有案涉房产，理应排除执行。如允许承包人行使工程价款优先受偿权，无异于用消费者的资金清偿开发商的债务，等于开发商将自己的债务转嫁给广大消费者，严重违背特殊保护消费者的法律政策，因此，消费者的物权期待权大于建设工程优先权。朱紫琳、许艳莉支付的购房款是一家人的积蓄，还有部分是借来的，如将案涉房产执行，势必给其家庭带来更大的打击，影响其生活，因此，应当排除对案涉房产的执行。闫小毛辩称：一、原审判决对案涉房屋的权利性质认定正确。案涉房屋用途性质为商业，非居住用房，上诉人主张的系一般房屋买受人的权利。二、原审判决适用法律正确。上诉人主张的权利不能对抗本人享有的建设工程价款优先受偿权。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求依法予以驳回。东成公司未提交意见。闫小毛的一审诉讼请求：一、准许查封并执行温县新东·未来城3#楼102与202号商铺（案外人提供的商品房买卖合同价款为486678元）。二、本案诉讼费用由朱紫琳、许艳莉、东城公司承担。一审法院查明：焦作市黎阳建筑安装工程有限公司（以下简称黎阳公司）与东成公司建筑工程施工合同纠纷一案，一审法院于2017年7月3日受理后，作出（2017）豫08民初55号民事判决：一、东成公司于本判决生效之日起十日内支付黎阳公司工程款12502943.05元及利息（自2017年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的还款义务期限届满之日止）；二、黎阳公司有权对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在12502943.05元范围内享有优先受偿权；三、驳回黎阳公司的其他诉讼请求。一审判决后，黎阳公司与东成公司均不服，提出上诉。本院2019年4月28日作出（2018）豫民终1418号民事判决：一、维持（2017）豫08民初55号民事判决第三项及保全费、鉴定费、反诉费负担部分；二、变更（2017）豫08民初55号民事判决第一项为：东成公司于本判决生效之日起10日内支付黎阳公司工程款19372188.8元及利息（自2017年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至东成公司实际清偿之日止）；三、变更（2017）豫08民初55号民事判决第二项为：黎阳公司有权对温县新东城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有优先受偿权。2019年5月16日，闫小毛与黎阳公司签订债权转让协议书，协议约定：鉴于闫小毛为黎阳公司承建的温县新东未来城项目的全额投资人，黎阳公司自愿将（2018）豫民终1418号生效判决书所确定的黎阳公司的全部债权及相关权利一并转让给闫小毛。黎阳公司于2019年5月17日通知东成公司自接到该债权转让通知书后依法向闫小毛履行全部义务。闫小毛于2019年5月21日向申请强制执行。一审法院于2019年7月8日作出（2019）豫08执221号之九执行裁定书：一、查封东成公司位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城3#楼商铺（101-111、201-211号）共二十二套及新东未来城地下车库9713.28平方米；二、查封期间，东成公司不得转移查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限三年。并于同日向温县不动产登记中心和温县房产管理中心送达了协助执行通知书。另查明：2016年3月21日东成公司取得了(温）房预售证第2015-011号《商品房预售许可证》。2017年3月18日，许艳莉通过支付宝向东成公司转账25万元。2017年3月28日，朱紫琳的父亲朱进顶通过POS机向东成公司支付购房款15万元。庭审中，朱紫琳、许艳莉主张剩余的款项给付是现金。后东成公司将房屋交付给朱紫琳、许艳莉。2017年6月15日，许艳莉将商铺租赁给王翻翻经营温县韩瑞家居直营店。朱紫琳、许艳莉于2019年6月10日与东成公司签订商品房买卖合同，总房款486678元，房号是3#楼102/202，东成公司于2019年6月10日出具486678元的收据，并在温县房地产交易与权属登记中心进行了备案。一审法院认为，本案的争议焦点是朱紫琳、许艳莉对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。在解决该问题时，必须要分析确定闫小毛从黎阳公司受让的债权中是否有优先受偿的权利以及朱紫琳、许艳莉的涉案房产的权利性质。关于闫小毛是否有优先受偿权的问题。黎阳公司对东成公司温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有的优先受偿权，黎阳公司将该债权转让给闫小毛。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定，“建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失”。从该规定可以看出，建设工程价款优先受偿的范围具有专属性，只能是为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用。同时，建设工程款优先受偿权属于法定抵押权，担保的是工程款债权，主债权转让的，担保物权一并转让。根据法律条文的表述并不能确定工程款优先受偿权具有人身专属性，故工程款债权转让给他人的，优先受偿权也随之转让。因此，闫小毛作为黎阳公司承建的温县新东未来城建设工程的实际出资人，在取得黎阳公司的债权后自然取得相关债权的优先受偿权。关于朱紫琳、许艳莉的涉案房产的权利性质的问题。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据该规定，只有法律、司法解释另有规定的情形才可以排除申请执行人的担保物权等优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号）第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该规定属于法律、司法解释另有规定的情形，但对此最高人民法院（2005）执他字第16号批复认为：关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。本案中，闫小毛提交的《商品房预售许可证》和朱紫琳、许艳莉提交的《商品房买卖合同》均可以证明案涉房屋用途性质为商业，非居住用房。另根据朱紫琳、许艳莉主张，案涉房屋已出租给他人经营，并未用于居住。故朱紫琳、许艳莉属于经营者，非上述法律所称的“消费者”。根据以上法律规定及原理，应当认定闫小毛的建设工程价款优先受偿权优先于朱紫琳、许艳莉对涉案房产的权利，朱紫琳、许艳莉不能排除人民法院的强制执行。综上所述，朱紫琳、许艳莉对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。闫小毛请求对该房产强制执行的诉讼请求成立，予以支持。依照《执行异议和复议规定》第二十七条，《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，最高人民法院（2005）执他字第16号，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决准许执行一审法院于2019年7月8日（2019）豫08执221号之九执行裁定书对温县新东未来城3#楼102、202号商铺的执行。一审案件受理费8600元，由朱紫琳、许艳莉负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点为闫小毛是否享有建设工程价款优先受偿权，朱紫琳、许艳莉能否依据《执行异议和复议规定》第二十八条排除人民法院对案涉房屋的强制执行。首先，《中华人民共和国合同法》第八十一条规定：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”法律、法规并未禁止建设工程债权转让，也未明确规定建设工程价款优先受偿权专属于承包人。本案中，黎阳公司自愿将生效判决书确定的全部债权一并转让，闫小毛作为黎阳公司承建案涉工程的实际出资人，依据债权转让协议，在受让黎阳公司的债权后取得建设工程价款优先受偿权。其次，《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”可见，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于承包人的建设工程价款优先受偿权。享有建设工程价款优先受偿权的债权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。《执行异议和复议规定》第二十九条系根据上述规定之精神，基于消费者生存权至上考虑所作的特殊规定，能够排除建设工程价款优先受偿权。而《执行异议和复议规定》第二十八条解决的是一般不动产买受人与金钱债权的申请执行人发生冲突时，对无过错不动产买受人的特别保护，一定程度上已经是对债权平等原则的突破，不能够排除申请执行人基于建设工程价款优先受偿权的强制执行。本案中，朱紫琳、许艳莉购买的案涉房产为商铺，并非用于居住，不属于消费者，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条，不能依据《执行异议和复议规定》第二十八条排除闫小毛基于建设工程价款优先受偿权对案涉房产的强制执行。综上，上诉人朱紫琳、许艳莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8600元，由朱紫琳、许艳莉负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  刘海全审判员  李建瑞二〇二〇年五月十三日书记员  高 嫱