广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2078号原告：张会，女，1979年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。委托诉讼代理人：孙志鸿，广东乾耀律师事务所律师。被告：广州秀丽房地产开发有限公司，住所地广州市增城区小楼镇。法定代表人：赵鑫。委托诉讼代理人：柳德，广东杰信律师事务所律师。原告张会诉被告广州秀丽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张会的委托代理人孙志鸿，被告广州秀丽房地产开发有限公司的委托代理人柳德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张会向本院提起诉讼请求：1.请求判令被告继续履行原告与被告于2016年12月27日签订的《广州市商品房买卖合同》，为原告提供供气条件；2.请求判令被告赔偿原告损失145731.92元(其中原告缴纳的物业管理费20761.92元、租房损失125000=5000元/月*25个月)；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年12月27日签订《广州市商品房买卖合同》，约定由被告出售位于广州市增城区小楼镇雅筑二街12号101房，被告应于2017年10月1日将验收合格并满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件的房屋交付给原告。双方在合同中还约定被告应当自收楼之日起按照每月3.8元每平方米的标准支付物业管理费。被告于2017年9月初在未达验收标准的情况下通知原告收楼，原告于2017年9月3日签收了被告所出具的《收楼表格》、《业主收楼验房记录表》，但从该两份资料可以明显看出，收楼时房屋并未达到交楼条件，被告也并未把购房合同中约定由被告在交楼时应出具的证明文件给原告，原告在签收上述资料时，被告并没有特别说明房屋未达到供气条件。而且，被告所提供之格式合同，合同条款之更改，特别是房屋验收条款应特别提示房屋购买者，没有明确提示而与原合同相矛盾的，不发生合同条款变更的效力。发生争议时，应以原合同条款为准。被告所变更之条款，为排除对方主要权利，免除己方主要义务，该条款为无效条款。原告所购买之房产为高档居住小区，是原告为改善或优化居住条件而购买。天然气对于该居住档次生活小区尤显重要，作为生活中必不可少的燃气供应系统属于必不可少的生活配套。原告购买房屋的合同目的不能得以实现，被告属于根本违约或交房条件不成就，应承担相应的法律责任。房屋没有验收的，物业管理公司不能向原告收取物业管理费。故原告以所交纳的物业管理费为暂时的损失，原告保留追究被告其他法律责任的权利。被告广州秀丽房地产开发有限公司辩称：1、原告具有完全民事行为能力，理应对涉案的商品房买卖合同及其补充协议等合同具审慎义务，属于原告真实的意思表示。双方对案涉的商品房买卖合同某些条款签订了相应的补充协议，商品房合同和补充协议理应合法有效，双方理应履行相关合同条款。并且该商品房买卖合同是由相关部门制定的合同模板，合同内容已经注明相应的权利和义务，原告应该依照约定履行。2、根据涉案合同的交楼标准，合同附件6进行了约定，补充协议也对合同正本的第12条、第15条进行了变更，当中明确了属于政府行为导致不具备供水供电供气，不应承担相应的不属于被告能够控制的责任。涉案房屋被告取得了竣工验收备案，证明涉案房屋是符合国家规定的竣工验收标准，是可以居住并正常使用的。3、关于原告起诉状提到的供气，被告认为供气不等于提供管道天然气，因为该行为属于政府行为，需具有燃气特许经营资质的单位或者公司进行管道铺设项目，但被告作为开发商，已经在楼盘地下铺设了接口。在被告提交的复函中，广州东部燃气公司陈述案涉小区的天然气管道项目正在推进中，但是暂时无法覆盖到涉案楼盘，被告认为这并不影响周边住户的正常使用，可以使用石油液化气替代使用。4、关于涉案楼盘被告是按照正常收楼程序通知原告收楼。原告也是在2017年9月3日收楼，同时向物管公司登记相关业主信息。关于原告主张赔偿物业费问题，被告认为物业合同并不是与被告签订，原告应该另外主张。至于租房损失，原告没有提供任何证据予以佐证，由于涉案的单位可以正常居住，原告不存在也不应有所谓的租房损失。请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2016年12月27日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的合盛·秀丽庄园住宅楼……地址：增城市小楼镇雅筑二街12号101房……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年10月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”。合同附件六为装饰、设备标准。合同的附件七为补充协议，约定“……五、甲乙双方同意对买卖合同第十二条变更为：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，乙方同意《建设工程竣工验收备案表》不作为其所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向甲方主张任何权利。……七、甲、乙双方同意对买卖合同第十四条之内容作出补充或修改：……发生下列情形之一，致使甲方不能按期履行买卖合同时，甲方应及时通知乙方，乙方同意甲方将该商品房交付日期顺延相当于该等时间影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对乙方赔（补）偿任何费用。（1）政府行为或法律法规或国家经济政策的变动（包括已具备供水、供电、供气使用条件但未能具备永久供水、供电、供气条件）、或因政府部门需要的各项管制延期；……（4）市政配套的批准安装导致的延误；……八、甲、乙双方同意对买卖合同第十五条之内容全部变更为：甲、乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《房地产（住宅）质量保证书》。（二）《房地产（住宅）使用说明书》。（三）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）（二）项甲方应向乙方出示原件；（三）项应交乙方填写或签署。九、甲、乙双方同意对买卖合同第十六条之内容作出补充或修改：……物业服务费从《物业交楼通知书》中确定的计费日期起计收。……二十一、其他……4、买卖双方在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容（无论是打印、手写或盖印的文字）签署买卖合同及其附件是其真实意思表示，对甲方和乙方均具约束力，双方将严格遵守执行。5、本补充协议由乙方和甲方在签订买卖合同的同时签署，如本补充协议与买卖合同有不一致时，均以本补充协议的约定为准。……”。合同及附件落款处有原告和被告的签名、指模及盖章。2017年8月21日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋所在住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、燃气工程验收文件等。2017年9月3日，原告委托其丈夫罗荣华签署《秀丽庄园收楼表格》、《秀丽庄园业主收楼验房记录表》、《住户卡申请表》等，办理了收楼手续。2020年4月4日，广州东部发展燃气有限公司向被告出具《关于秀丽庄园小区业主申请使用管道天然气的复函》，载明“……目前我司规划沿增正公路（S119）向北建设一条市政中压燃气主管，然后在增江街白湖村沿增江穿越至小楼镇增派公路的De315市政燃气主管。该市政管将覆盖你司项目所在地址。目前该项目正在按照计划推进中，考虑该市政燃气主管工程工程量，施工难度，施工时间等原因，在近期无法覆盖到你司项目，建议你司按照有关规章流程建设临时LNG瓶组站，并可委托我司代为管理。……”。庭询中，原告确认涉案房屋所在楼盘已具备除永久供气以外的其他法定或约定的交楼条件；被告认为涉案房屋所在楼盘已经具备全部条件，其已经铺设了燃气地下管道，燃气工程已经竣工验收，只待燃气公司接通即可，且原告可随时使用液化气。在本院询问被告有无建设LNG临时瓶组站时，被告答复称其无法建设LNG临时瓶组站，该瓶组站的建设需要专业有资质的公司来建设运营，被告作为开发商，已经向当地政府缴纳了土地出让金，这就已经包含了建设管道的费用，燃气属于民生工程，开发商不能私自建设。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，签约人应依约履行。关于涉案房屋是否具备交付条件问题。原告对涉案房屋除永久供气以外的其他法定和约定的交付条件无异议。被告抗辩认为涉案房屋已具备用气条件，原告可随时使用液化气。根据广州东部发展燃气有限公司向被告出具《关于秀丽庄园小区业主申请使用管道天然气的复函》可知，涉案房屋所在小区在近期都无法覆盖市政燃气管，被告可以建设临时LNG瓶组站并由该燃气公司代管。庭询中，被告也确认未建设临时LNG瓶组站。故本院认为，被告虽已铺设燃气管道，但现实的情况是近期市政燃气管都无法覆盖到涉案小区，且覆盖时间无法确定，被告亦未建设LNG瓶组站作为替代为涉案房屋提供供气条件。因此，涉案房屋实质上并不具备永久供气的使用条件。对于被告以补充协议约定可免责的抗辩是否成立的问题。被告主张，补充协议中已经约定了政府行为导致的不具备供气条件，不应由被告承担其不能控制的责任。本院认为，首先，涉案房屋所在地为增城区小楼镇，距离市区较远，被告作为房地产开发企业，在签约时理应考虑到涉案房屋在交付时能否具备永久用气等基本生活居住的交付条件。从合同正本约定的内容变更为补充协议的约定内容可以看出，被告在签订涉案合同时就已经预见涉案房屋所在区域可能会因为政府行为导致影响供气条件的使用，但被告却将涉案房屋存在不能具备供气的开发风险直接通过合同约定转为由原告承担，将其商业开发风险转嫁给原告，有违诚实信用。其次，即使涉案房屋无法具备永久供气并非被告的原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，无论造成涉案房屋未能具备永久供气的原因是否第三方的原因造成，被告也不能以此理由免除其交付房屋不符合约定的责任。综上，被告上述主张的免责抗辩不成立，本院不予采纳。对于被告抗辩原告已经收楼问题。根据合同约定，被告应在2017年10月1日前将符合交房条件的涉案房屋交付给原告使用，而原告已于2017年9月3日办理收楼手续，接收了涉案房屋。但涉案房屋尚不具备永久供气的使用条件，被告履行的交付义务不符合合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，履行合同义务不符合约定的，亦应承担继续履行、赔偿损失等责任。原告有权要求被告承担继续履行或赔偿损失的违约责任。故对被告的上述抗辩，本院亦不予采纳。又，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，对于原告主张要求被告继续履行合同为其提供供气条件的请求，属不适于强制履行的非金钱债务，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张要求赔偿物业费及租金损失问题。因涉案房屋不具备供气条件，确会影响原告的实际使用，被告理应赔偿相应损失。故本院综合实际情况酌情确定被告按照每月1500元的标准自2017年10月起计至2020年1月，即28个月的损失，共计42000元，至于2020年1月至涉案房屋具备供气条件之时的损失，原告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州秀丽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赔偿损失42000元；二、驳回原告张会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13623元，由原告张会负担13431元，被告广州秀丽房地产开发有限公司负担192元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年五月十九日书记员  罗嘉怡