福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1975号 上诉人（原审被告）：袁中全，男，1976年2月19日出生，汉族，住四川省岳池县。 被上诉人（原审原告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 上诉人袁中全因与被上诉人福建中超实业有限公司（以下简称为中超公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初10448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 袁中全上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中超公司一审的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定袁中全与中超公司签订的《商品房买卖合同》附件六第七条合法有效，判令袁中全支付违约金错误。一、合同附件六第七条违反双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条有关“本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议(附件六)，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定，该条款限制袁中全自由选择受托人的权利，限期缴清税费，加重了袁中全的经济负担，中超公司就诉争条款也未对袁中全履行提示、说明义务，违反法律规定,应认定无效。二、一审对袁中全的提供的证据及答辩未进行处理，程序违法。一审判决记载“袁中全辩称诉争合同附件六(合同补充协议)中约定的第七条系显示公平的格式条款应当予以撤销，但其并未于法定期限内主张，故对其该辩称不予采信”。从上述表述可以看出，一审对袁中全提供的证据和一审答辩并未进行处理。三、按照双方约定，需先有袁中全的书面委托，中超公司才代办权属登记，向中超公司出具书面委托是袁中全的权利，并非袁中全的义务。四、袁中全已经函告中超公司交付办理权属证明所需材料，书面要求解除双方之间的委托办证关系，无需承担逾期委托的违约责任。五、中超公司主张违约责任期间，袁中全并没有逾期还款，并不存在损害中超公司合法权益的事项，中超公司没有实际损失。六、中超公司交付的房屋存在严重的质量问题，不符合办证条件，一审判决逾期委托办证违约金，严重损害袁中全合法权益。七、中超公司提供的红线图、房产分户图尺寸与合同中图纸尺寸、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》图纸尺寸有重大出入，房产分户图计算面积未按《泉州市城市规划管理技术规定（2013年修订版）》计算面积，也与合同约定不相符，造成泉州市不动产登记处无法及时受理，造成的办证延期责任应由中超公司承担。八、中超公司主张违约金调整按每日购房款万分之一支付，没有法律依据。假设中超公司主张的违约金成立，中超公司也只是支付为袁中全担保期间的担保款的存款利息，并非是按日支付赔偿。在担保责任期间，袁中全并不存在损害中超公司合法权益的事项，中超公司没有实际损失。袁中全自购买房屋后至今，按时足额支付按揭款，没有存在任何逾期付款的行为。中超公司并没有因为袁中全未及时办证产生任何的实际损失。 中超公司辩称，一、《商品房买卖合同》关于办理房屋所有权登记的约定条款是双方真实意思表示，未违反法律的规定，是合法有效的条款。二、中超公司于2016年已经发函告知袁中全及时前来提交办理产权登记所需材料。三、中超公司向袁中全主张的违约金公平合理，不属于金额过高的情况。一审认定事实清楚，举证责任分配正确，采信证据正确，请求驳回上诉，维持原判。 中超公司向一审法院起诉请求：判令袁中全赔偿逾期委托办证违约金70539.1元(以购房款686178元为基数，按每日购房款的万分之一计算，自2016年11月30日至2019年9月23日共计逾期1028日)并继续赔偿自2019年9月24日至实际契税之日期间的逾期委托办证违约金。 一审法院认定事实：2014年1月20日，袁中全与中超公司签订《商品房买卖合同》一份，约定袁中全向中超公司购买址在中超·水木春天A地块第3号楼1001号商品房，总购房款为686178元。合同约定，首付款326178元，余款360000元以向银行贷款方式支付。袁中全与中国农业股份有限公司泉州丰泽支行于2016年6月18日签订一份个人住房借款合同，约定向该行贷款360000元用于支付诉争房屋的购房款，中超公司为该笔借款承担阶段性保证责任，保证期间为：“阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。”。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”；合同附件六《合同补充协议》第二条第2款约定：“买受人同意，出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……以邮寄送达方式的，投邮5日后即视为已经送达（如发生拒绝签收或其它无法送达情形的，则从出卖人投邮之日起即视为已经送达，买受人自行承担不能送达之后果）”；《合同补充协议》第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续，选择银行按揭贷款付款方式的买受人还应于银行办妥其所购买商品房的抵押贷款手续。2、买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”。另查明，中超公司于2015年3月26日将诉争房屋交付给袁中全，并于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋已具备办理分户产权登记的条件。2016年11月18日，中超公司按照袁中全在合同中确定的送达地址，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月20日被签收。 一审法院认为，关于《合同补充协议》第七条第1、2款的约定是否有效的问题。袁中全主张该条款无效的理由主要有二：一是格式条款，二是加重了买受人的责任。首先，该补充协议第一条明确约定：“买受人……并就本合同以及《补充协议》的内容与出卖人进行了充分的协商，买卖双方对有关条款的意思表示理解一致，不存在任何有歧义之处”。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。而本案中，袁中全与中超公司在签订上述补充协议时，已经“就本合同以及《补充协议》的内容与出卖人进行了充分的协商”，故包括第七条第1、2款在内的《补充协议》条款，并不符合《合同法》第三十九条规定的应认定为格式条款的情形，并非袁中全所主张的格式条款。其次，据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记”；双方同时在第七条第1款约定，中超公司接受袁中全的委托代为办理诉争房屋的权属证书，但袁中全应在约定期限内向中超公司提供委托代为办证所需的资料。该条款的约定，由合同第十四条约定的中超公司负有的协助办证义务变更为代为办证义务，系双方当事人协商一致的结果，亦未加重袁中全作为买受人的责任。由此，双方在合同补充协议第七条第1、2款约定，如袁中全未能依约提供委托办证所需资料并缴清相关税费的，应向中超公司支付相应的违约金，该条款应认定为有效。关于中超公司发出的《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》上中超公司所留的联系方式与合同约定是否相符，是否会影响袁中全联系中超公司的问题，《商品房买卖合同》第二十条约定“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人的登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担”，办证时中超公司的联系方式发生变动后，其在《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》上已经一并告知当事人新的联系地址及方式，已经履行了通知义务，并不影响袁中全联系中超公司，袁中全的抗辩理由不能成立。关于中超公司是否已经完成工程建设，是否已经具备办证条件的问题，如上所述，中超公司已于2015年3月26日将房屋交付给袁中全，并于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋已具备办理分户产权登记的条件，袁中全该抗辩缺乏事实依据，不予采信。关于中超公司是否有按合同约定通知袁中全办理产权证的问题，根据中超公司提供的证据显示，2016年11月18日，中超公司按照袁中全在合同中确定的送达地址，以特快专递方式向袁中全邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月20日被袁中全本人签收，袁中全该抗辩与事实不符，不予采信。关于中超公司是否应向袁中全提供办证材料的问题，如上所述，合同附件六第七条有关产权登记的约定变更了《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，由合同第十四条约定的中超公司负有的协助办证义务变更为代为办证义务，因此袁中全以中超公司未向其提供办证所需材料的抗辩理由同样不能成立。庭审中，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条：“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明”的规定，向袁中全进行释明，要求其明确是否认为中超公司主张的按已付购房款的日万分之一支付逾期委托办证违约金过高而请求调整，其明确表示请求将违约金标准调整为日百万分之一。据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，现中超公司同意违约金调整为按已付购房款的日万分之一计付。袁中全如认为按该标准计付的违约金仍过分高于其违约行为给中超公司造成的损失，依法有权请求予以适当减少，但应对其违约行为给中超公司造成的损失承担举证责任，方能在此基础上判定该违约金是否过分高于中超公司的损失而应予调整，但袁中全未能举证证明该损失，故其辩称应按已付购房款的日百万分之一支付逾期委托办证违约金缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上，据袁中全与中超公司签订的《合同补充协议》第七条第1款的约定，中超公司接受袁中全的委托代为办理诉争房屋的权属证书，但袁中全应在约定期限内向中超公司提供委托代为办证所需的资料，否则应按该条第2款的约定，向中超公司支付逾期委托办证违约金。该第七条第2款的约定，系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应认定为有效。中超公司于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋具备了办理分户产权登记的条件。2016年11月18日，中超公司按照袁中全在合同中确定的送达地址，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月20被签收。按《合同补充协议》第七条第2款的约定，袁中全应自中超公司“通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一”向中超公司支付违约金。鉴于该约定的违约金过高，中超公司亦明确表示同意调整为每日按袁中全已付购房款的万分之一支付，该标准与合同主文约定的中超公司应承担的逾期协助办证违约金的标准相当，符合公平原则，故袁中全应按已付购房款686178元的日万分之一向中超公司支付自2016年12月1日起至提供办理产权登记所需证件、资料给中超公司并付清办理产权登记所需税费之日止的逾期委托办证违约金，暂计至2019年9月23日为1027天×68.6178元/天＝70470元。因此，对于中超公司中未超部分的诉讼请求，予以支持，超过部分的诉求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、袁中全应于判决生效之日起十日内向福建中超实业有限公司支付逾期委托办理址在泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天A地块3号楼1001号商品房权属证书的违约金70470元，并按总购房款686178元的日万分之一继续支付自2019年9月24日起至其提供办理产权登记所需证件、资料给福建中超实业有限公司并缴清办理产权登记所需税费之日止的逾期委托办证违约金；二、驳回福建中超实业有限公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：袁中全提交宗地图一份，拟证明小区实际面积与宗地图体现的面积不一致。中超公司质证认为，该宗地图与本案无关。本院认为，该宗地图在一审时已经提交过，且与本案审理无关，不予采纳。经审查，一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，袁中全以按揭贷款方式支付部分购房款，产权登记与抵押登记密切相关，影响中超公司的责任承担与风险。双方当事人基于该项事实，在合同附件六第七条约定买受人不按出卖人通知时限办理权属登记相关手续应支付相应的违约金，该约定具有督促性质，未加重袁中全的责任，未违反主合同的相关约定，也未违反法律法规效力性强制性规定，该约定系双方真实意思表示，合法有效。袁中全主张该条款无效，不予支持。一审判决确定袁中全应承担逾期委托办证的违约责任，并无不当。中超公司按照袁中全在合同中确定的送达地址，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月20日被签收。按《合同补充协议》第七条第2款的约定，袁中全应自中超公司“通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一”向中超公司支付违约金，中超公司自愿调整为每日按袁中全已付购房款的万分之一支付，符合公平原则，予以支持。袁中全上诉主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。 综上，袁中全的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费781元，由袁中全负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李翔峥 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 郑玉蒜 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 吴一凡 书 记 员 黄钰漩 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。