江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初3447号原告：顾德明，男，1954年12月7日出生，汉族，户籍在无锡市梁溪区，现住无锡市梁溪区盛星苑××××室。委托诉讼代理人：刘震宇，江苏神阙律师事务所律师。被告：张桃华，女，1966年4月10日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：唐天宇，江苏连元律师事务所律师。委托诉讼代理人：文君，江苏连元律师事务所实习人员。被告：沈金，女，1990年9月21日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：唐天宇，江苏连元律师事务所律师。委托诉讼代理人：文君，江苏连元律师事务所实习人员。原告顾德明与被告张桃华珍、沈金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾德明的委托诉讼代理人刘震宇、被告张桃华、沈金的共同委托诉讼代理人唐天宇、文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾德明向本院提出诉讼请求：1.张桃华、沈金继续履行顾德明于2004年4月15日与沈福南签订的房屋买卖合同，并配合办理坐落于无锡市梁溪区盛星苑××××室房屋（以下简称涉案房屋）过户手续；2.本案诉讼费、保全费由张桃华、沈金承担。事实和理由：顾德明于2004年4月15日向张桃华的丈夫、沈金的父亲沈福南购买涉案房屋，并签订了房屋转让协议。协议签订后，顾德明支付了合同约定的所有款项，沈福南收到该款项后将该涉案房屋实际交付给予顾德明，顾德明实际居住至今。由于当时政策原因，双方一直未办理涉案房屋的过户手续。现涉案房屋依据相关法律法规已可以办理过户手续，且合同中也载明沈福南有配合办理相应过户的义务，顾德明知悉后即与沈福南联系，但得知沈福南已于2015年10月20日死亡。随后，顾德明即与沈福南的第一顺位继承人张桃华、沈金协商，要求配合办理涉案房屋的过户登记，但张桃华、沈金不予配合。顾德明为维护其自身合法权益，故起诉至法院。张桃华、沈金共同辩称，1.顾德明联系张桃华、沈金要求办理房屋产权变更手续前，张桃华、沈金对涉案房屋的存在以及顾德明所提供的与沈福南在2004年4月15日签订的房屋转让协议并不知情。沈福南生前从未告知过张桃华、沈金涉案房屋及相关信息，直至顾德明联系张桃华、沈金方才知晓。涉案房屋为沈福南、张桃华的婚内共同财产，张桃华、沈金对于顾德明所提供的房屋转让协议的真实性存疑。2.沈福南与张桃华在婚姻存续期间共同建造了坐落于无锡市房屋（以下简称塔水桥房屋），该房屋共两层，合计116.16平米。该房屋于2003年4月拆迁，沈福南、张桃华分得盛星苑安置房及部分现金补偿。根据上述情形，以及顾德明在本案中提供的房屋转让协议的内容来看，涉案房屋应当是沈福南、张桃华婚内取得，系二人的共同财产，房屋转让协议中也将沈福南、张桃华二人共同列为出售方，顾德明应当明知涉案房产是沈福南和张桃华的共同财产，因此即使在房屋转让协议真实的情形下，未经张桃华同意，沈福南对于涉案房屋也无处分权。顾德明也并非善意第三人，不适用善意取得。综上所述，张桃华、沈金对涉案房屋转让事实不知情，涉案房屋为夫妻共同财产，且不符合善意取得的相关规定，故请法院驳回顾德明的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：塔水桥房屋的所有权人为沈福南，该房屋为二层，建筑面积为116.16平方米。2003年，塔水桥房屋拆迁，沈福南于同年4月30日将该房屋钥匙交出。2004年4月，沈福南与相关单位签订金星村老村改造拆迁协议书，获得安置房屋二套，分别为涉案房屋，以及盛星苑82号101室房屋，安置面积共计273.14平方米；沈福南应付差价156026元。嗣后，沈福南取得上述二套房屋。顾德明自2006年接收涉案房屋，并占有使用至今，且交纳了水、电、天燃气等方面的费用。2009年8月20日，沈福南出具申请1份，载明：“甲方：沈福南乙方：顾德明自2004年房屋拆迁。通过拆迁办和中介牵线，甲乙双方共同协商。甲方自愿将盛星苑××××室转让给乙方。乙方按要求一次性付清房款。房屋所有权归乙方所有。现乙方要把户口迁至现居住所在地，盛星苑79-××室。特此申请。希所领导同意为感。”2014年10月15日，涉案房屋办理了不动产权证（不动产权证号：WX1000904447），房屋所有权人为沈福南。嗣后，顾德明从沈福南处取得涉案房屋不动产权证。另，2018年12月，由顾德明交纳了涉案房屋的土地出让金。沈福南于2015年10月20日因死亡注销户口。沈福南与张桃华系夫妻关系，生育一女名沈金。另查明：顾德明户籍在无锡市梁溪区，该房屋所在地块于2004年拆迁。目前，顾德明名下无房屋。审理中，顾德明向本院提供其与沈福南于2004年4月15日签订的房屋转让协议复印件1份，该房屋转让协议主要约定，沈福南将涉案房屋以30万元的价格转让给顾德明；签订协议之日，顾德明向沈福南支付定金2万元，并向中介支付6000元中介费；付款方式为拆迁专用款，沈福南收到定金后，立即办理进户手续，待进户收据送到中介后，顾德明立即付清房屋的首付款，在房款的总价里留下2万元在中介，待产权证办好至中介交换2万元的存款；沈福南收到房款后立即交付房屋给顾德明；沈福南必须在办好产权证后，留5000元给顾德明作为协助其办理产权手续的保证金，待顾德明办好过户手续后退还沈福南；若因房价涨跌，双方不得反悔，若任何一方反悔将以房屋的总价双倍返回；顾德明在见到沈福南的房屋分配单后立即付清房款。上述房屋转让协议中，甲方（出售方）载明为沈福南、张桃华，落款处由沈福南一人签字。顾德明陈述，其在2009年的时候想把户口迁入涉案房屋，所以向派出所提交了房屋转让协议原件以及相应的申请，但由于涉案房屋登记在沈福南名下，故其户口迁入没有办成，房屋转让协议的原件应当是在当初提交户口迁入的派出所。审理中，顾德明陈述，当时，沈福南拆迁分得盛星苑的房屋，顾德明坐落于房屋正好也拆迁（其分得是拆迁款），其就用自己拆迁分得的拆迁款支付给沈福南，是由拆迁公司直接将拆迁款交付中介。双方在2009年办户口时，沈福南也确认收到该笔款项，并且在办理房产证时，张桃华也确认收到该笔款项。确认收到款项后，张桃华出具委托书给顾德明，委托其办理房产证。审理中，顾德明向本院提供了侄女杜娟于2019年2月26日在张桃华家中与张桃华的谈话录音，以证明张桃华是明知沈福南将涉案房屋出售给顾德明，且其明确已经收到涉案房屋的购房款30万元。该谈话录音提到如下内容:杜：敲门表明身份。杜：我的阿姨来个，就是上次不是说好……张：你阿姨的人呢我要说她的不诚实，合同弄掉就弄掉，不应该拿假合同来欺骗我，我生气就是生气这点，她的合同是假的，你是否懂了？杜：这个合同不是在中介那边订的么？是拆迁的那些人弄的。（张附和道：是个，是个）张：你姨夫天真，拿了合同大队里去的，本来准备想去过户的，现在那张合同弄掉了，肯定是这样的，事情就是这样的。杜：我们现在就事论事吧。我回去说的，大家好商好量，叫个中间人。张：我是好好叫叫的与她说个。我说句难听的，我不给你也可以的。最多当初给我的30万元还给她。我就生气这一点。杜：我们就事论事，你当初提出有2万元押在中介的。张：是的。杜：我看见合同上又写了5000元。还有你说的房价不止30万。张：她买的时候是2800一个平方，你阿姨应该知道的，现在她不承认2800了，因为沈福南死掉了。杜：合同上面写的是30万元的总价。张：不是的，我和你说，这张合同是假的。但是押金2万是有的。那只付了30万。还有房款没有结清。你钱不给，我房子也不会给。杜：当初买你房子的时候30万元是一次性支付给你的了。张：是的。杜：那你现在说的2万多元，其实你说的是1万多元。你意思就是说还要拿个1万多元的差价。但我阿姨说合同上是写的30万元的。张:合同你喊她去起诉，我少一分也不会给她的。杜：你的意思就是38400元一分钱也不会便宜了？张：我女儿说，没有理由来吞占我的继承权的。按照道理继承权是按现在的房价给她的。打官司你也可以去打的。杜：我是怕你们2个人起冲突，毕竟抬头不见低头见的。张：我当初叫他过户、过户，他又不过了。你不过么不过，不过么反正名字肯定是我的。杜：房子还是你先生的名字，这个是的。那时候话说回来，我们就说30万总价。张：不是30万元总价。杜：我们就说30万总价，你拿到30万的呀，是不是？张：我是拿到30万的。我跟你说，当初30万元因为我们当初也不知道多少面积，那就先付30万元，平方是按2800元一个平方，你可以问，一点点没说假话。杜：我们回头看，你当初这套房子卖30万元也不亏啊。当初新江南才多少钱？张：当初30万元还可以，但是我们都是按2800元一个平方算的。她提着牛奶来的时候也说的，你当初卖的2800也蛮高的，我说是个。还有我提醒你们是2800一个平方，不是30万元。杜：那合同上中介写的合同总价是30万元。你说的押在中介2万元我在合同中也看见的，合同有的。张：那你叫她拿那张合同去打官司，既然这么说。杜：你的意思还是要3万多元钱没有商量余地。张：是的。我女儿说到，我要他5万也不多，差价要他1万多元也不多。按照现在的平方价格一个平方就要1万。杜：你们还要土地出让金的。张：土地出让金都是他们来的，全部都是他们来的。杜：我们说的房价1万元是已经包含土地出让金了。张：不是的。杜：现在土地出让金都要1000多元了。张：我不知道，我没卖过房子。我也怪你阿姨的人活着么不来过户，等人死了么要来过户了。杜：我过年之前就来找你的，结果一直找不到你，可能你也去你女儿家了。张：我一直在我女儿家。杜：那行，我拿你的意见转达给我阿姨，可以的话么大家商量下。张：她就是这样的，我老公走了，她就其余的钱就不付了，就想按照30万元。我说句不好听的，你的合同是假的你随便到哪儿都打不赢的。杜：合同是有图章的，我听说是拆迁办和中介一起起草的。张：你去问问你阿姨，她会说实话，我是和她说实话了。杜：那30万元当初卖房就付了。我一算这个30万元付的也有点年头了，十几年有了。张：是的，房价都涨了几倍了。杜：她交30万元，你也不会把房子给她住，是吧。张：那是的。后来，她的那个弄掉了，我们拿了房产证了，她就把我们的房产证骗过去。杜：其他的就不说了，你就是这个意见是吧。张：我这样给她，我要给亲戚说的。杜：行吧，我转告我阿姨。我一直要来找你，昨天下午都来敲门的。张：我去医院的。杜：行，我知道了我来转告。张：她应该实事求是跟我讲，当初我老公卖这个房子我不知道。他来找我过户，我还跟他去的，我让他拿合同拿出来给我看。我一看不对，说这个合同是假的，当时，你姑父也有点生气的。杜：30万按照当初来看。这个价格卖的真的不低。新江南的商品房，要是我没有记错，商品房最多3000元。张：合同上写的清清楚楚，2800一个平方，付30万。杜：你有没有这张合同？有的话能否给我个复印件？张：我不会给你的。杜：你给我了我好和我阿姨说。张：你阿姨说，过户要多少多少，还有什么土地出让金什么、进门费。杜：确实缴纳的挺多的。进门费什么的都是他们付的。张：别说你，我们土生土长的进门费都要支付的。你有什么理由不支付。杜：谁住谁付。这个很正常。张：我的合同中写的就是2800元一个平方。背后就写了30万元没有像他合同中那么多乱七八糟的东西的。杜：你合同又不给我看。张：你去问你阿姨。杜：阿姨说的很清楚，说就是30万元总价。张：你阿姨第一次来拿了2箱牛奶一箱葡萄来我家的时候还说的，你们卖的2800元一个平方的价格是高的了，我也不能说什么了。按照当时的价格确实价格还可以。杜：价格的问题一个愿买，一个愿卖。当初商品房基本也只要3000。张：我们这也有人卖的，2600到2700元。杜：我知道你什么意思了。我来商量。不过你说的2800我问过我阿姨的，我阿姨说的很清楚当初这套房子的总价是30万元。张：不是这样的。我说的都是实话。杜:别的不说了，我知道了，我回去和她说说。张：按照合同来做，否则我起诉他，要按照无合同处理了。杜：我当初也问他的，这个合同怎么回事？他和我说，这个是当初拆迁办的那个人找的中介然后弄的这个合同。张：是的。杜：又不是我阿姨找你们，是拆迁办的人撮合的你们。张：是你姨夫，拿了合同去找人想到大队里过户的。结果呢过户没过到，那张合同押在大队里弄丢了。这个事呢是我老公病房里跟我说的。我是也不知道。杜：那行我知道了。我回去把你的意见转告。张阿姨再见。经质证，张桃华、沈金对上述录音发表如下质证意见：1.该录音证据中，张桃华的谈话是基于张桃华本人持有的1份由沈福南于2003年12月7日与案外人蒋刘签订的房屋转让协议上的内容。2017年底，顾德明持1份房产转让协议复印件要求张桃华配合其办理过户手续，张桃华对该份协议复印件上落款处沈福南的签名产生怀疑，并且与其在沈福南死亡后找到了1份由沈福南与蒋刘签署的房产转让协议中所涉房产价格等内容大致相同，在无法判断协议是否真实、蒋刘与顾德明是否存在关联关系的情况下，停止了配合顾德明办理过户手续。事后，顾德明亦无法向张桃华出示复印件原件，遂加深了沈福南与顾德明之间房屋买卖关系是否真实存在的怀疑。从录音对话中，张桃华所表述的内容与2003年12月7日的房产转让协议上的内容完全一致，如税负应由买方承担、合同只约定了2800元/平米，并无其他约定，以及已付30万元的内容（已付30万元的笔迹经辨认并非是付款的记录）。2.2019年2月，确实有一陌生女性与张桃华谈及涉案房屋过户事宜，但内容是否与该份录音证据完全一致，无法确认。仅对录音内容核对，通话录音文字整理的内容存在多处错误、不实之处，根据最高院民诉证据若干规定，顾德明应当要提供相关资料原始载体，未查明该份录音中的内容是否能完全展示内容，故张桃华、沈金要求播放原始载体。3.根据最高院民诉证据规定，要确认录音的证明力，录音要有其他证据佐证并由合法手段取得，无疑点。截至本次开庭之日，顾德明未能提供合同签订、房款支付的必要证据证明房屋转让关系的真实合法存在，因此，该份录音中张桃华所述内容并非特定确认顾德明所持的转让协议复印件的内容，更不是对顾德明诉请的确认，该份证据的使用也不符合法律规定，无法达到顾德明的证明目的。录音文字整理第一面2分26秒，张桃华录音中还表明“我那个时候不知道”，明确了其对于房屋买卖事情在顾德明找她之前完全不知道；3分04秒“最多当初给我的30万还给他”是由杜鹃所说，并非张桃华所述；4分00秒“那只付了30万”，应当是“他包给我30万，你没有付款给我，我怎么给你”；在接下来的对话录音中，杜鹃问张桃华30万元是一次性支付给你了，张桃华的表述是“哎”（很不确定）；在下面关于房子总价，张桃华也明确不是30万元；9分55秒张桃华的对话内容中也明确告知顾德明向其出示的复印件是假的，印证了张桃华为何在办理产权变更的过程中突然停止相关手续；在录音最后“这个事我老公跟我说过”不是指收到房款30万元的事情，是指有人拿了合同去大队要过户，没有过到这个事情。张桃华明确表示其本人是不知道这个情况的。顾德明则认为，上述录音所反映的内容，否定了张桃华所述的顾德明在找其之前，其是完全不知道涉案房屋以及顾德明购买涉案房屋的。另外，对于购房款30万元，张桃华是明知也是明确的。审理中，张桃华、沈金提供以下证据：1、沈福南与蒋刘签订的房产转让协议，拟证明张桃华在录音中所陈述的相关情况是与该份证据相印证的，并且也是基于其持有的该份证据所产生的对话内容，如单价、费用承担以及30万元的来由。上述房产转让协议主要载明：沈福南将涉案房屋出售给蒋刘（涉案房屋无任何设施、未进户）；涉案房屋成交总价为2800元每平方米（在该2800元上方有注明“30万整”字迹）；协议签订之日，蒋刘向沈福南支付1万元定金，待涉案房屋产权确认办理为蒋刘之日，蒋刘支付全部房款；涉案房屋的过户税费由蒋刘办理；如涉案房屋不能直接迁入蒋刘的名字，蒋刘可不成交，双方不作违约，如房产证能变为蒋刘的名字，蒋刘不得中止协议；协议执行日为金星村交付房屋日，也是村统一发放房产证之日；如产权证不能直接变为蒋刘的名字，沈福南应先让蒋刘优先选择期限10天。该协议的中介为无锡市天润中介信息服务部房产信息咨询有限公司。对该份证据，张桃华陈述，该份证据是在顾德明提供了录音证据后，经张桃华回忆后所提供的，是张桃华在整理沈福南遗物时找到的。张桃华确实不知道涉案房屋转让给顾德明，以及30万元收款的事宜。张桃华已按该协议上所载蒋刘的联系方式查找过，但电话为空号。沈福南去世至今，蒋刘没有与张桃华、沈金联系过。2、拆迁协议书，拟证明拆迁协议是由沈福南个人签署，张桃华对协议内容并不知情。经质证，顾德明对证据1的合法性、关联性、真实性均不予认可。对证据2的真实性无异议，但认为，拆迁协议中明确载明了门牌号××、门牌号××室房屋系沈福南拆迁所得。该拆迁协议的最后落款处2002年有涂改，若该份协议是真的，经过涂改后，应当为2002年，就不可能在2003年签订买卖合同。审理中，本院分别至无锡市梁溪区无锡市梁溪区建设局、拆除北头巷房屋的拆迁公司、原无锡市南长房产经营公司等单位调查顾德明原房屋拆迁款去向，但均未查找到。本院按张桃华、沈金提供的沈福南与蒋刘签订的房产转让协议，查找蒋刘（通过电子送达、户籍地上门等方式进行查找），均未联系到蒋刘。本院认为，结合本案事实以及双方提供的证据,应对顾德明主张的沈福南在塔水桥房屋拆迁后，将拆迁所得涉案房屋出售给其，其已按约支付购房款的事实予以认定,理由如下:1、塔水桥房屋拆迁时间、顾德明原房屋地块拆迁时间、沈福南取得包括涉案房屋在内的拆迁安置房时间，与顾德明所提供的其与沈福南所签订的房屋转让协议（复印件）在时间能够相互印证。而且，张桃华提供的沈福南在2003年与案外人蒋刘所签订的房产转让协议，可以印证沈福南在2003年左右有出售涉案房屋的意向。2、2006年至今，争议房屋一直由顾德明占有、使用，而顾德明与沈福南只是普通的房屋买卖双方，非亲非故，若沈福南未将涉案房屋出售给顾德明，且沈福南在没有取得购房款的情况下，长期让顾德明占有、使用，这根本不符合常理。3、2014年10月15日，沈福南领取涉案房屋不动产权证后，顾德明即取得该不动产权证；而且，沈福南去世后，顾德明在2018年12月交纳了涉案房屋的土地出让金，若双方之间不存在房屋买卖关系、顾德明未支付购房款，就不可能出现上述情况，这也可以印证沈福南将涉案房屋已出售给顾德明，顾德明已按约支付购房款的事实。4、本案中，顾德明提供的涉案房屋转让协议虽系复印件，但其陈述涉案房屋转让协议原件因办理户籍而丢失，这与顾德明提供的由沈福南签字的申请的内容相吻合。5、从顾德明提供的杜鹃与张桃华的录音内容可知，张桃华知道其丈夫沈福南将涉案房屋出售给顾德明、涉案房屋转让协议为何而丢失、已收到30万元购房款等情况。而张桃华对上述录音的陈述意见与录音所反映的内容并不相符。而且，张桃华称与杜鹃谈话的基础是其持有沈福南与案外人蒋刘就涉案房屋签订的房屋转让协议上的内容，但其又陈述，沈福南去世至今，案外人蒋刘并无联系过其与沈金，若沈福南将涉案房屋出售给案外人蒋刘，那在长达十几年的时间里，蒋刘未向沈福南或张桃华、沈金主张权利，这也与常理不符。另外，张桃华、沈金抗辩称涉案房屋应为沈福南、张桃华的夫妻共同财产，未经张桃华同意，沈福南无权处分涉案房屋，故顾德明并非善意第三人，不适用善意取得。本院认为，塔水桥房屋、涉案房屋均登记在沈福南一人名下、顾德明已按约支付了购房款、沈福南将涉案房屋交付顾德明已长达十几年，涉案房屋与张桃华所住房屋在同一小区，至诉讼前，张桃华从未提出过异议，所以顾德明完全有理由相信张桃华对涉案房屋的出卖是知晓的，故本院对张桃华、沈金的此项抗辩意见不予采信。综上所述，顾德明提供的证据前后呼应,能够形成完整的证据链，与其主张的事实相印证。现沈福南去世后，张桃华、沈金作为继承人应按照约定继续履行协助顾德明办理过户登记手续的义务。故，本院对于顾德明的诉讼请求，依法予以支持，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：张桃华、沈金应于本判决发生法律效力之日起十日内协助顾德明将无锡市梁溪区盛星苑××××室房屋（不动产权证号：ＷＸ1000904447）过户至顾德明名下；所有过户产生的费用由顾德明承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14880元、财产保全费5000元(顾德明已预交)，二项共计19880元，由张桃华、沈金负担，并应于本判决发生法律效力之日起三日内将负担的诉讼费直接支付给顾德明。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  薛 耀人民陪审员  窦登丰人民陪审员  徐 健二〇二〇年五月九日书 记 员  张曙滨本案援引法律条款《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。