贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)黔06民终650号上诉人（原审原告）：遵义市安达汽车销售服务有限责任公司铜仁分公司，住所地贵州省铜仁市碧江区梵净山大道45号附1-6号。法定代表人：田景龙，该公司负责人。委托诉讼代理人：吴旭，贵州沃恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣翔，贵州沃恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州东太农业股份有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区东太大道1号。法定代表人：姜明柱，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：谭森，贵州黔东律师事务所律师。原审第三人：贵州省铜仁市碧江区人民政府，住所地贵州省铜仁市碧江区市府路一号附1号。法定代表人：黄洪州，该区区长。上诉人遵义市安达汽车销售服务有限责任公司铜仁分公司（以下简称安达汽销铜仁分公司）因与被上诉人贵州东太农业股份有限公司（以下简称东太公司）、原审第三人贵州省铜仁市碧江区人民政府（以下简称碧江区政府）不当得利纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初4267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安达汽销铜仁分公司的委托诉讼代理人荣翔、被上诉人东太公司的委托诉讼代理人谭森到庭参加了诉讼。原审第三人碧江区政府经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。安达汽销铜仁分公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：其在租赁期满前因碧江区政府征收开始搬迁，产生了实际的搬迁费、停产停业损失，有权获得相应的补偿。东太公司不是房屋的实际经营者，不会产生搬迁及停业损失。安达汽销铜仁分公司已提交证据证明装修的实际投入，一审应依法予以查证。诉讼过程中也提交了装修残值评估申请，一审未予采纳。拆迁公司承认对装修残值进行计量，安达汽销铜仁分公司向一审申请调取该证据。故不应承担举证不能的不利后果。东太公司与碧江区政府恶意串通，拖延签约。碧江区政府在租赁期满后一周内与东太公司签订协议，表明在租赁期内就补偿内容达成合意，只是拖延至租赁期满后签订协议，以此损害安达汽销铜仁分公司利益。东太公司辩称，东太公司与碧江区政府签订征收补偿合同是在上诉人租赁期满后，其对承租房屋的权利只能在租赁期内享有，东太公司获得的征收补偿款合法有据。房屋出租前，东太公司对案涉房屋也进行了装修。上诉人没有证据证明东太公司与碧江区政府存在恶意串通损害其合法权益的行为。安达汽销铜仁分公司向一审法院起诉请求：依法判令东太公司立即支付其补偿款，暂定为2562829元（其中搬迁费31200元、停业损失费624000元、装修款1907629元。具体以评估为准）。一审法院认定事实：2016年1月21日，双方签订《东太农产品市场商铺租赁合同》，合同约定安达汽销铜仁分公司租用东太公司位于铜仁市碧江区的房屋用于经营活动，租赁期限为2016年1月1日起至2018年12月31日止，合同双方当事人在权利义务中第6条还约定了“未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋的结构作任何改动，乙方需要对该商铺进行装饰的，应以不损坏该房产整体结构和设施为原则，并征得甲方同意方可进行”；合同第8条约定“合同期满后，乙方可对内部装修部分进行拆除，但不得破坏影响原房屋装修及主体结构，同时必须清运完拆除的房屋垃圾，否则押金不予退回”。在合同的终止与解除约定中，约定了“（一）发生下列情形之一本合同终止：1、租赁期届满。2、出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的。3、政府强制征收或拆除该房屋的。”在合同其他约定中“第1条约定租赁期内，若因国家政策变动或不可抗力的原因需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交纳但未使用完时间的租金。”除此之外还约定了租金、违约责任等其他事项。2017年9月4日，碧江区政府发布《关于熊家屯棚户区改造建设项目房屋征收决定》（碧府发［2017］21号），征收范围包含租赁房屋。双方签订的租赁合同于2018年12月31日到期且安达汽销铜仁分公司现已搬离。2018年12月26日贵州信德房地产评估有限公司对东太公司单独所有铜仁市（熊家屯）商业服务用房4758.77平方米进行评估。市场内街共2379.385平方米，每平方米咨询价为14246元，临梵净山大道的面积为2379.385平方米，每平方米咨询价为19383元。由于安达汽销铜仁分公司尚欠东太公司2018年3月至12月份的租金未付，东太公司向一审起诉安达汽销铜仁分公司，一审作出（2019）黔0602民初2564号民事判决，判令安达气消公司支付东太公司租金510600元及违约金153180元，合计663780元。东太公司作为被征收地块50多户商户房屋所有权人，于2019年1月7日与碧江区政府签订《铜仁市碧江区环北熊家屯棚户区改造建设项目房屋征收补偿安置协议书》，该协议是对整个地块进行一个整体评估，补偿款也是针对整个地块计算的总金额，而涉案房屋仅是被征收的该地块50多户商户内的一户。庭审中，安达汽销铜仁分公司对自己装修的部分、装修项目以及装修所花经费和合同期满后，哪些装修部分可以自行拆走，哪些装修部分不能拆走，无法主张清楚，虽向一审提供装修部分收据、部分发票，东太公司质证不予认可，安达汽销铜仁分公司也未向一审提供足够证据证明其所提交的装修收据和发票全部用于装修本案标的物；东太公司对安达汽销铜仁分公司装修前的原貌，合同期满后，哪些装修部分能拆走，哪些不能拆走无法陈述清楚，也未向一审提供任何证据。合同中也没有约定不能拆走的装修部分应如何处理。庭审中碧江区政府陈述已将部分补偿款打入被告帐户，东太公司自认已实际收到部分征收补偿款，但全部补偿款因政府资金问题未全部补偿到位。东太公司单独所有铜仁市（熊家屯）商业服务用房4758.77平方米。安达气消公司租赁前是用于农产品市场。一审组织各方当事人进行现场勘验，东太公司对现场勘验存在的装修部分不予认可。对安达气消公司提供的证据证明双方签订了《东太农产品市场商铺租赁合同》，在租赁期间，碧江区政府发出拆迁通知；租赁期满后，东太公司与碧江区政府签订《铜仁市碧江区环北熊家屯棚户区改造建设项目房屋征收补偿安置协议书》，客观事实存在，但这些证据达不到原告用以证明东太公司已实际获得不当得利的证明目的，对其真实性予以认定，对证明目的不予认定，故一审对安达汽销铜仁分公司主张东太公司不当得利的辨解意见依法不予采纳。对安达汽销铜仁分公司提交的涉案门面装修依据，东太公司质证不予认可，安达汽销铜仁分公司未能证明全部用于涉案标的物的装修，一审不予采信。对东太公司提交的房屋产权证，证明争议房屋产权是东太公司所有，经查证属实，予以采信。对一审作出的勘验笔录，东太公司质证不予认可，但可以证明涉案标的物有过装修，对装事实予以认定。碧江区政府向一审提交2018年12月26日贵州信德房地产评估有限公司的评估报告，经查证属实。一审法院认为，双方签订的《东太农产品市场商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，且未违反国家强制性法律规定，应认定该合同合法有效。双方应当按照合同约定履行义务。安达汽销铜仁分公司主张搬迁费31200元、停业损失费624000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第一百二十一条“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿”的规定，双方合同约定的届满期限为2018年12月31日，东太公司与碧江区政府签订的征收协议为2019年1月7日，因此碧江区政府的征收行为并未致安达汽销铜仁分公司用益物权消灭或影响用益物权行使，故上述两项补偿款与安达汽销铜仁分公司无关联性，该主张不能成立，依法不予支持。关于安达汽销铜仁分公司主张装修款1907629元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，双方约定合同期满后，安达汽销铜仁分公司可对内部自行装修部分进行拆除。在合同期限届满后短时间内，安达汽销铜仁分公司所承租的商铺被碧江区政府征收，且在征收的补偿款中包含装修费用，因此涉及安达汽销铜仁分公司承租商铺的装修补偿款应由安达汽销铜仁分公司享有。但在本案审理过程中，安达汽销铜仁分公司未提供合法有效的证据证实其装饰装修部分的残值数额是多少，租赁合同中也没有约定残值部分应归谁所有。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，安达汽销铜仁分公司应承担举证不能的不利后果。东太公司提出其确实与碧江区政府有评估的事实，但评估报告只是对被征收的地块50多户租赁户进行整体评估，不只是针对案涉的房屋进行评估，装修补偿总款是整个地块的50多户租赁户的补偿，安达汽销铜仁分公司想在载明的补偿款中进行分割的主张不应得到支持的辩解理由，经查属实，该辩解理由予以采纳，安达汽销铜仁分公司主张装修款1907629元的诉讼请求,不予支持。另，东太公司系房屋所有权人，也系房屋被征收人，其因房屋被征收获得征收补偿款于法有据。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，安达汽销铜仁分公司主张东太公司获得的补偿款属不当得利的意见,依法不予采纳。综上，安达汽销铜仁分公司主张东太公司立即支付其补偿款2562829元的诉讼请求不能成立，依法应当驳回其诉讼请求。原审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回遵义市安达汽车销售服务有限责任公司铜仁分公司的诉讼请求。案件受理费已减半收取计13651元，由遵义市安达汽车销售服务有限责任公司铜仁分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十一条：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……”合同关系作为有期限的民事法律关系，在发生了法定或约定的情形后，合同的权利义务即行终止。合同的权利义务终止，合同确立的权利、义务关系消灭。租赁合同是当事人一方将其一定财产交付另一方使用，另一方为此支付报酬并于使用完毕后归还原物的协议。本案中，双方约定的租赁合同期限为2016年1月1日至2018年12月31日。在此期间内，东太公司将其房屋出租给安达汽销铜仁分公司使用并收取租金。房屋租赁期满后，安达汽销铜仁分公司退还房屋并搬离东太公司的房屋，双方的租赁关系终止。合同期满后，安达汽销铜仁分公司对其承租期间使用的房屋，不享有权利。2019年1月7日，铜仁市碧江区房屋征收补偿安置办公室与东太公司签订《房屋征收补偿安置协议书》，征收案涉房屋。房屋征收单位补偿给东太公司的搬迁费、停业损失与安达汽销铜仁分公司无关，安达汽销铜仁分公司向东太公司主张在房屋租赁期届满后获得的前述费用，于法无据。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”公平补偿的核心是为被征收财产提供的价值保障，不少于因财产被征收产生的实际损失。房屋征收单位的补偿对应的是被征收人的实际损失。本案的房屋租赁合同中，安达汽销铜仁分公司的权利是在租赁期内使用承租房屋。房屋征收部门与东太公司在安达汽销铜仁分公司租赁期满后签订《房屋征收补偿安置协议书》，不损害安达汽销铜仁分公司的权利。安达汽销铜仁分公司主张东太公司与碧江区政府恶意串通，拖延签约，损害承租人利益的上诉理由，不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”《东太农产品市场商铺租赁合同》第三条第8款规定，安达汽销铜仁分公司可对内部自行装修部分进行拆除。根据房屋租赁惯例，承租人拆除内部装修部分财物，应在房屋租赁合同期满前而不是租赁期满后另行确定一定时期，即安达汽销铜仁分公司应在2018年12月31日前拆除相应的内部装修财物。庭审中，上诉人也明确表示主张的装修残值是形成附合的装饰装修部分。双方对附合装饰装修部分的归属未作约定，根据前述司法解释规定，安达汽销铜仁分公司要求东太公司对附合装饰装修费用进行补偿的，不予支持。即合同对附合装饰装修部分未作约定时，应推定该部分在房屋租赁期满后归出租人所有。房屋征收部门在合同期满后征收案涉房屋，该部分的补偿费用也应由东太公司享有。一审认为合同期满后短时间内案涉房屋被征收，涉及安达汽销铜仁分公司承租的部分装修补偿款应由安达汽销铜仁分公司享有的依据不足。综上所述，一审判决认定事实清楚，认为涉及上诉人承租商铺的装修补偿款应由上诉人享有的依据不足，但判决结果正确，故对上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27302元，由遵义市安达汽车销售服务有限责任公司铜仁分公司承担。本判决为终审判决。审判长  谢稼祥审判员  代静云审判员  龙 俊二〇二〇年五月十二日法官助理罗依婷书记员陆茜