浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初2516号 原告（反诉被告）:贾仁友，男，1984年6月1日出生汉族，户籍所在地：安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：施益敏,浙江红邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴伟,浙江红邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波凯州嘉业网络科技有限公司（统一社会信用代码为91330201MA281ET657）。住所地：浙江省宁波市鄞州区钟公庙街道堇山中路1513号。 委托诉讼代理人：虞小波，浙江鑫目律师事务所律师。 第三人：张学军，女，1970年3月16日出生汉族，户籍所在地：浙江省宁波市海曙区。现住：浙江省宁波市海曙区。 原告贾仁友与被告宁波凯州嘉业网络科技有限公司（以下简称：凯州嘉业公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告凯州嘉业公司于2020年5月9日提出反诉，并申请追加张学军为第三人，本院审查后予以准许，并与本诉合并审理，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾仁友及其委托诉讼代理人施益敏、被告（反诉原告）的法定代表人赵岳及其委托诉讼代理人虞小波、第三人张学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾仁友请求判令：被告凯州嘉业公司向原告返还购房定金款60000元。事实和理由：2018年3月18日，贾仁友、凯州嘉业公司、张学军签订《房产地买卖定金合同》，张学军通过凯州嘉业公司向原告出售其名下涉案房屋，购房定金60000元。凯州嘉业公司以保障双方权益为由，要求贾仁友将定金款付至其司账户。上述三方于2018年4月12日签订《存量房屋买卖中介合同》，约定4月16日办理过户手续，因张学军存在其他纠纷，案涉房屋早已被宁海县人民法院查封，故其无法过户并交付给贾仁友，因此贾仁友于2018年11月将张学军诉至法院，调解后张学军赔偿贾仁友180000元，但表示其并未收取贾仁友的定金，无需承担返还义务，也放弃向凯州嘉业公司主张定金，由贾仁友自行主张。凯州嘉业公司完成中介义务，也未认真履行基本审查义务（未能审核案涉房屋是否被查封），对房屋无法过户的后果存在一定程度的过错，其无权持有贾仁友支付的购房定金款项，应予返还。 被告凯州嘉业公司答辩并反诉称：定金的收取主体为张学军，贾仁友无权主张返还定金，请求驳回其诉讼请求；凯州嘉业公司作为中介方，已尽到合理审查义务，中介费的收取并不以完成交易为依据，根据合同约定，合同签订之日即应支付中介费，现反诉请求判令：反诉被告贾仁友支付中介费60291元。 反诉被告贾仁友辩称，本案中各方当事人仅签订了合同，凯州嘉业公司未按约履行促成合同签订、配合网签、办理按揭等各项中介义务，其无权利、无依据收取全额中介费；根据《宁波市房地产中介服务条例》第二十条“房地产中介合同未能履行或未能完全履行，中介服务机构不能收取或不能全额收取中介服务费，但因委托人过错造成的除外。”的规定，案涉合同系因张学军的原因未能继续履行，凯州嘉业公司即使收取中介费，也只能向违约方张学军主张权利。 第三人张学军称，买卖合同案件调解过程中，本人已和贾仁友谈好，购房定金由其向凯州嘉业公司主张，中介费亦由他们自行协商处理，和本人无关。 经审理查明，本院对如下事实予以认定： 2018年3月17日，张学军（卖方、甲方）、贾仁友（买方、乙方）、凯州嘉业公司（居间方、丙方）签订《房产地买卖定金合同》一份，约定：房屋位于宁波市鄞州区，乙方经现场查看后对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以2318888元的总价款购买该房屋；乙方在本合同签订当日向甲方支付定金60000元；等。 同日，张学军出具《正常交易具结书》，承诺案涉房屋具备正常交易的条件，其会全力配合买房者进行产权调查、交易、过户，若因其原因导致无法正常交易、过户、办理贷款及房屋交接的，其承担因此对买房者所造成的全部损失。之后贾仁友通过银行转账方式将60000元定金汇入凯州嘉业公司银行账户，张学军亦出具了《定金保管书》，载明其已收到贾仁友支付的60000元定金，并交由凯州嘉业公司代为保管。 2018年4月12日，上述三方签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定：甲方出售房屋已办理按揭贷款并设置了抵押，乙方对此已知情且无异议；丙方为甲方提供卖方居间服务，为乙方提供买方居间、代办权证服务；房屋总价2318888元，乙方在签约日支付给甲方的60000元定金在过户受理后即转为首付款，乙方在2018年4月16日支付给甲方首付款即638888元，余款乙方办理按揭贷款，并委托丙方作为办理按揭贷款申请的业务中间经纪方；丙方代办有关按揭贷款综合服务费880元、房产权证代办费550元，均由乙方承担；丙方于2018年4月16日组织甲乙双方到房产交易所办理产权过户手续；经纪有限公司特别提示“2.本公司所属各分公司及分公司的工作人员不得代收、代转交，本公司所涉及甲乙双方之间的包括但不限于房款等各类交易款项，各类交易款项由甲乙双方依本合同约定自行结清”；除乙方、丙方原因外，甲方违约不能履行合同的，甲方应支付丙方中介服务费为房屋总价的2.6%，赔偿由此给乙方、丙方造成的其他损失；等。 次日，凯州嘉业公司至宁波市国土资源局进行权属登记查询，查明案涉房屋无查封、有抵押，宗地无查封、有抵押。2018年6月20日，案涉房屋被宁海县人民法院查封，查封期限为2018年6月20日至2021年6月19日。 2018年11月8日，贾仁友以房屋买卖合同纠纷为由将张学军诉至本院，要求张学军继续履行合同，凯州嘉业公司为该案第三人。该案审理过程中，贾仁友变更诉讼请求为解除案涉房屋买卖合同，要求张学军赔偿损失180000元，并撤回了对第三人凯州嘉业公司的起诉，后双方自愿达成如下调解协议：案涉房屋买卖合同即日解除；张学军于2019年10月31日前一次性补偿贾仁友180000元，若张学军未按约履行上述付款义务，贾仁友有权申请法院强制执行，并另行加收违约金48000元；款清后因本次房屋买卖引发的纠纷至此结束。本院已于2019年10月11日作出（2018）浙0212民初16214号民事调解书。该案调解笔录中载明：“原代：原告已经支付的6万元定金，现在中介宁波凯州嘉业网络科技有限公司处，被告放弃对该定金主张权利，由原告自行处理。被代：同意，6万元定金由原告自行处理，同时中介方也由原告与中介协商解决，若中介再行向被告主张中介费，被告不予承担。原代：好的。” 另，案涉《房地产买卖定金合同》和《存量房屋买卖中介合同》均约定：中介服务费由甲方承担房屋总价款的1%，乙方承担房屋总价款的1.6%，在签约日付清；鉴于丙方已为甲乙双方提供居间服务，故本合同签订后，属于丙方原因除外，导致甲乙双方未能依合同之约定履行相应义务的，均不影响丙方对上述中介服务费的收取，并同时约定由违约方赔偿丙方中介服务费。 上述事实，由贾仁友提供的《房产地买卖定金合同》、《存量房屋买卖中介合同》、回单详情、宁波市不动产登记信息查询结果、民事调解书、调解笔录、《定金保管书》，凯州嘉业公司提供的《正常交易具结书》、权属登记查询结果以及各方当事人庭审陈述予以证明，本院予以确认。 庭审中，第三人张学军称合同签订前，案涉房屋由其朋友办理了银行抵押贷款，其在确认没有问题的情况下才委托被告进行出售，案涉合同签订后，其因其他债务纠纷被诉至法院，案涉房屋才被查封。 本院认为：案涉《存量房屋买卖中介合同》系各方真实、自愿的意思表示，依法有效，各方当事人均应按约履行。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人提供报酬的合同，居间方的主要义务为促成合同成立。本案中，被告为原告提供房源、陪同看房并实际促成原告和第三人签订了房屋买卖合同，已经履行了居间方的主要义务，至于买卖双方过户、办理按揭贷款等并非居间方的主要义务；案涉合同对中介费用、代办权证服务费、按揭贷款综合服务费分别作出了约定，现因第三人张学军的原因导致买卖合同无法继续履行，被告在履行过程中并不存在任何过错，故其有权按照合同约定主张中介服务费60291元（2318888元×2.6%）；原告认为案涉合同系被告提供的格式条款，显示公平，中介费用中包含了代办权证服务费及按揭贷款综合服务费等费用，被告未能履行全部中介义务，据此主张减免中介费，因此该些主张于法无据、证据不足，本院不予采纳。根据本院查明认定的事实，案涉购房定金的收取方应为第三人张学军，被告系基于张学军的意思表示代为保管定金；案涉合同的违约方亦为张学军，按照合同约定应由张学军向被告支付全部中介服务费；但在原告和张学军之间买卖合同纠纷案件的调解过程中，张学军同意由原告向被告主张定金，并明确表示中介费亦由原告与中介自行协商，其不再承担中介费，原告予以认可，并以该调解内容在本案中主张定金权利，被告作为中介费的权利方，对原告和第三人就中介费承担问题进行的约定予以确认，故其有权提起反诉并要求原告承担中介费。原告以调解内容约定不明为由拒绝承担中介费的主张，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第八十四条、第四百二十四条、第四百二十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波凯州嘉业网络科技有限公司返还原告贾仁友购房定金60000元，于本判决生效后十日内付清； 二、反诉被告贾仁友支付反诉原告宁波凯州嘉业网络科技有限公司中介费60291元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1300元、减半收取650元，由被告宁波凯州嘉业网络科技有限公司负担；反诉案件受理费654元，由反诉被告贾仁友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  刘 丹 二〇二〇年五月三十日 代书记员  王文嫣