广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4026号原告（反诉被告）：植文，男，1989年6月20日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：曾燎原，广东天环律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑佳杰，男，1990年7月9日出生，汉族，住惠州市惠城区。委托诉讼代理人：林天圻，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被告：孙兴，男，1980年11月12日出生，汉族，住河南省淮阳县。原告植文与被告郑佳杰、孙兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曾燎原，被告郑佳杰及其委托诉讼代理人林天圻，被告孙兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认《场地租赁协议》及《商铺转让合同》于2019年11月30日解除；2、两被告向原告返还已付租金、保证金、转让费合计75000元及利息（从2019年12月1日起按年利率6%计至付清之日止）。事实和理由：原告于2019年9月9日与被告孙兴签订《商铺转让合同》，将孙兴向郑佳杰承租的上述商铺转让给原告，转让费63000元（含租赁保证金5500元）。原告于2019年9月9日与被告郑佳杰签订《场地租赁协议》，约定郑佳杰将广州市越秀区瑶台西街××号一楼档口出租给原告经营餐饮，每月租金5500元，水费按5元/吨、电费按1.8元/度计收。合同签订后，原告依约向郑佳杰支付两个月租金11000元及前期水电费用1000元，向孙兴支付商铺转让费63000元。郑佳杰却未能按约定办理该档口的租赁合同备案手续，导致原告无法经营餐饮。经原告多次催促，郑佳杰一直拖延不办，造成原告被行政部门限期整改，被美团封铺。近日，郑佳杰以原告未缴纳水电费为名，将档口上锁，原告无法进入档口，存放在里面的设备和食材无法处理。经查询，档口地址瑶台西街××号早已被广州市越秀区盛初教育咨询服务部注册，郑佳杰及孙兴隐瞒了该事实，档口根本无法从事其他商业行为，两被告构成根本违约。鉴于此，原告于2019年11月29日向郑佳杰及孙兴发出解除合同通知书，要求两被告赔偿原告损失。两被告于2019年11月30日签收了上述文件。2019年12月25日，郑佳杰打开涉案档口的锁，原告将设备搬离交还商铺，存放在里面的食材腐烂变质，经原告与郑佳杰协商，原告拖欠的电费冲抵食材的赔偿款。被告郑佳杰辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、涉案房屋符合办理租赁合同备案并登记作为商事主体经营场所的条件。我方就首层1010房办理了租赁备案登记作为广州市越秀区盛初教育咨询服务部经营场所，该登记地址不包括涉案房屋。此前的承租人承租涉案房屋期间均办理了租赁合同备案手续。现行政策已允许多个商事主体将同一地址登记、备案为住所或经营场所，即便涉案房屋已被登记为其他商事主体的经营场所，也不影响原告办理租赁合同备案。二、一般情况下，在手续齐全的前提下，街道办几天时间可以办理完合同备案手续。我方已积极协助原告办理租赁合同备案手续，但因涉案房屋租期过短，原告拖延提供材料等原因，导致租赁合同备案手续迟延，相关后果应由原告自行承担。我方在合同签订后，积极与物业公司沟通、催促办理租赁合同备案所需材料，但因原告承租房屋租期较短，且房屋在2017年7月至2019年8月期间先后四次办理租赁合同备案手续，物业公司的委托管理期限亦将届满，物业公司不愿意配合提供相关材料，并以各种理由拖延。同时，我方向原告索取身份证复印件等必要材料时，原告没有及时相应，客观上导致备案时间延迟。三、原告自2019年9月9日起拖欠水电费。并自2019年11月13日起拖欠租金，在此情况下，我方仍积极与物业公司沟通办理租赁合同备案手续，并于2019年11月下旬获得物业公司提供备案相关材料的口头允诺。但原告仍拒绝支付拖欠的租金、水电费。因原告根本违约，我方被迫于2019年11月26日解除涉案租赁合同，收回商铺。原告无权要求我方返还已支付的款项，且应向我方支付拖欠的租金、水电费及逾期腾房期间的房屋占用费、并承担相应的违约责任。四、我方事先并不知晓原告与孙兴协商转让商铺事宜，并非原告与孙兴签订的《商铺转让合同》当事人，原告与孙兴之间的转让费争议与我方无关。被告孙兴辩称：我与原告之间的商铺转让合同已履行完毕。我从未收取原告的租赁保证金5500元，没有向原告隐瞒租赁物的情况，不同意退还转让费。被告郑佳杰向本院提出反诉请求：1.确认《场地租赁协议》于2019年11月26日解除；2、原告向郑佳杰支付2019年11月13日至11月26日期间的租金2566.67元，并按每日1%的利率标准支付违约金自2019年11月15日计至实际付清之日止；3、原告向郑佳杰支付2019年11月27日至12月24日期间的房屋占用费共计5133.33元，并按每日1%的利率标准支付违约金自2019年11月27日计至实际付清之日止；4、原告向郑佳杰支付2019年9月9日至11月19日期间的电费11725.2元，并按每日1%的利率标准支付违约金自2019年11月19日计至实际付清之日止；5、保证金5500元归郑佳杰所有。事实和理由同答辩意见。原告辩称：不同意郑佳杰的反诉请求。郑佳杰在2019年11月26日停电锁铺的行为违法，不具有合同解除效力。郑佳杰提供的租赁合同属于格式合同，其中关于每日3%的违约金、电费按1.8元/度计算等条款均属于无效条款。郑佳杰没有为原告办理租赁合同备案手续，构成根本违约。原告没有缴纳2019年11月的水电费是行使不安抗辩权，不构成违约。郑佳杰主张的违约金极高，不能成立，其锁铺导致原告此后不能使用商铺直至2019年12月25日郑佳杰开锁让原告搬离设备，该期间的占用费及滞纳金没有事实依据。原告于2019年12月29日分别向两被告发送解除合同通知，要求郑佳杰对停电锁铺导致食材损坏承担责任，租赁双方就赔偿问题达成一致，用原告拖欠的水电费抵销食材损失。因原告没有违约，郑佳杰要求没收保证金没有依据。经审理查明：2019年3月12日，孙兴（乙方）与郑佳杰（甲方）签订《场地租赁协议》，写明甲方将广州市瑶台西街××号一楼档口出租给乙方使用，租期自2019年3月12日至12月31日止，每月租金5500元等。原告清楚孙兴的租赁合同情况，知道孙兴剩余租期为3个月。2019年9月9日，原告（丙方）与孙兴（乙方）签订《商铺转让合同》，写明乙方将瑶台西街××号场地转让给丙方使用，转让期满后，档口优先租赁权归丙方所有，由丙方自行与管理处续租，合同期内所有的责任归丙方等。合同签订后，原告向孙兴支付了转让费63000元。同日，原告（乙方）与郑佳杰（甲方）签订《场地租赁协议》，写明甲方将瑶台西街××号一楼档口出租给乙方使用，租期自2019年9月9日至12月31日止，每月租金5500元，每月在15日前需全额缴清当月租金给甲方，如乙方逾期不全额缴清当月租金，甲方有权收取每日3%滞纳金，超过15天不交清，甲方有权收回商铺，保证金不退还乙方；签订合同当天，乙方向甲方交纳保证金5500元，租约期满后，乙方结清各项费用，乙方须交还保证金收据，甲方无息退回保证金给乙方；乙方水费按5元/吨收费，电费按1.8元/度收费，以上费用按月计算，乙方必须在每月5日前全额缴清上月费用给甲方；租赁期满，如双方续约，须重新签订租赁合同；为方便乙方办理工商登记，甲方与乙方签订《广州市房屋租赁合同》，如合同条款与本场地租赁合同条款有冲突，则以本场地租赁合同为准；甲方代为办理《广州市房屋租赁合同》备案手续，手续费100元及租金印花税由乙方支付等。合同签订后，原告向郑佳杰支付11000元租金至2019年11月12日，还支付了900元水电费。2019年10月10日，广州市越秀区矿泉街来穗人员和出租屋服务管理中心向原告出具出租屋安全检查情况告知书，写明该出租屋存在乱拉乱接电线和电器设备、擅自改变房屋使用性质、发出办理租赁登记备案通知书3天内未办理、涉嫌无营业执照经营等问题，请于10月12日前整改。2019年11月26日，郑佳杰将涉案商铺上锁、停电。2019年11月29日，原告向郑佳杰邮寄《解除通知书》，写明郑佳杰未能按约定办理涉案档口租赁合同备案手续，导致原告无法办理餐饮营业的相关手续，近日，还以原告未缴纳水电费为名将档口上锁，我方无法进入档口，存放在档口的设备和食材无法处理，即日起解除双方签订的场地租赁协议，郑佳杰返还及赔偿已付的租金、保证金、转让费75000元，赔偿设备及食材的损失30000元等。同日，原告向孙兴发出《解除通知书》。两被告于11月30日收到上述通知。12月24日，原告搬空涉案商铺物品。庭审中，原告提交如下证据：1、原告与郑佳杰的微信聊天记录，显示：2019年10月17日，郑佳杰称“房东后天可以弄给我吗？”；郑佳杰回复“不能，要等10到15个工作日”；11月13日，原告称“房东场地证明怎么还没下来呢”；郑佳杰回复“15天，我还得处理好一些小问题，那里的排污问题，你给多一张身份证复印件给我”；12月23日，原告称“郑哥，24号那天我们进去档口清理了东西，腐烂的货品抵扣了我欠你的水电费，那天没有锁门走了，怕你们没有钥匙”；郑佳杰回复“好的”等。被告郑佳杰对证据1真实性、合法性无异议，关联性不予确认，被告已积极协助原告办理租赁合同备案，为和平解决纠纷，原告提出以腐烂的物品抵扣拖欠的水电费，被告曾考虑作出部分妥协，但原告提起诉讼，被告不同意继续抵扣，原告没有提供证据证明腐烂货物的实际价值，其主张抵扣不成立。2、原告与孙兴的短信聊天记录以及微信聊天记录，短信中显示，2019年8月31日，原告称“老板6万把，设备我们不用的，下月房租我们承担”；孙兴回复“你要真心想要，7万吧兄弟”；原告回复“老板6万可以的话这2天跟你盘下来”；孙兴回复“好吧，亏就亏了”。微信中显示，孙兴称“要不我们再加2000元，东西费事搬来搬去了，一人让一步”，原告进行了语音回复等。孙兴对该证据没有异议，但认为转让费中不包含保证金，其不是出租人，不收取保证金。被告郑佳杰提供如下证据：1、郑佳杰配偶林晓君与广州辉竣物业发展有限公司签订的《场地租赁协议》，承租瑶台西街××号全栋，租期从2017年7月15日至2019年12月30日止，2019年8月1日至12月30日每月租金11550元等。2、瑶台西街××号2017年及2020年2月的照片，显示首层101房由被告自行经营使用，102房用于转租，102房招牌此前为“潮香菜馆”，后更改为“河南饭店”。3、林晓君与瑶台西街××号一楼档口先后三任承租人陈志平、谭晓群、孙兴签订的场地租赁协议，其中谭晓群的租赁合同起租日期为2017年10月6日。4、涉案商铺电表在2019年9月11日、11月19日的照片，读数先后为49509、56022。5、林晓君与物业公司办理的房屋租赁登记备案证明，地址为瑶台西街××号**101，租赁期限2017年7月15日至2019年12月30日；以及广州市越秀区盛初教育咨询服务部的企业信用公示报告，经营者为林晓君，注册日期2017年8月25日，经营场所为上述证明地址。6、广州市越秀区剪轩美发店，经营场所瑶台西街××号**102，经营者吴海东，注册日期2017年10月20日；以及广州市越秀区红通天餐厅，成立日期2009年12月6日，住所瑶台西街××号首**，登记状态为吊销企业等。7、郑佳杰与原告的微信聊天记录及通话记录，显示：郑佳杰在2019年11月15日要原告提供身份证，原告回复“今天没营业明天拿给你”；11月21日，郑佳杰向原告发送收据图片，收据写明租金5500元，电54200-49000=5200，电费8320元，催促原告交租及电费；11月24日，郑佳杰称：“我把证件给你就可以了，你拿着去就有一个证明了”；原告回复：“不是说你们去办嘛”；郑佳杰回复：“我以为你第二天要过来拿，你拿证件去问街道办事处，我一会帮你放在河南饭店”；11月29日，郑佳杰称：“说实话你们真的租得不是时候，我当初一直提醒你们的，再三确认你们也要转”；原告回复：“你又说你们公司会投下来，现在又说溢价不投”；郑佳杰回复：“我没说，我当时跟你们说看情况”，“你听河南饭店说的吧，我不会打保票的，所以当时我在三问你们，三个月你们要不要”；原告回复：“3个月足够我们办东西了，之前我嘉禾的店不用一个月就下双证了”；郑佳杰回复：“我没有隐瞒，我跟你们说了，合同马上到期，我们未必会租得下来”；原告回复：“我知道合同期的事情，所以问你续签，你又说你们公司有把握盘下来继续租给我们”，“他转出来的原因不是合同期的问题，是266号那里有营业执照他无法办理证件，他盘了隔壁店铺也是12月底到期，人家盘下来之后15天搞到营业执照了”，“问题是备案需要搞2个多月吗？签完合同我就叫你帮我搞了，现在都没有搞到”；郑佳杰回复：“我们从头到尾不管证件问题，只有备案我们会弄，期限短，社里会卡我们，或者别人需要我们提供证件”；郑佳杰回复：“孙兴押金条又没拿来，问他拿一天拖一天”；郑佳杰回复：“押金条在他那”等。原告对证据1、3真实性由法院认定；对证据2与本案无关；对证据4不予确认，该读数与被告提供的收据收取电费金额不一致。对证据5、6真实性、合法性确认，不确认关联性，办理工商登记的前提是办理房屋租赁登记备案证明，被告一直没有履行办理备案的义务，一址多照须具备很多前提条件。对证据7真实性确认，但该聊天记录不完整，原告早就把身份证复印件给了被告，被告直至2019年11月13日才回复弄丢了身份证复印件，要求原告多给一张，才有11月15日要求拿身份证的聊天记录，被告曾口头承诺合同期满能盘下物业续租本院认为：本案包含两个法律关系，一是原告与孙兴之间的商铺转让合同关系，二是原告与被告郑佳杰的房屋租赁合同关系，原告的诉请涉及上述两个法律关系，本院分述如下。第一、关于原告与被告孙兴之间的商铺转让合同关系，原告清楚知道孙兴承租涉案商铺剩余租期为3个月，与孙兴议定转让费63000元。双方签订的《商铺转让合同》是平等自愿协商的结果，不存在欺诈、隐瞒以及不公平的情形，合法有效。该合同写明转让期满后，原告自行与管理处续租，合同期内的所有责任归原告等，原告作为受让方，应当清楚在孙兴退出涉案房屋租赁合同关系后，须自行对租赁合同的履行、续约等事宜承担风险及责任。此后原告与郑佳杰就孙兴的剩余租期签订了租赁合同，顶替孙兴成为了涉案房屋的承租人，孙兴已完成转让商铺租赁权的义务，上述合同履行完毕。至于原告与郑佳杰之间发生租赁合同纠纷，与孙兴无关，故原告要求解除上述合同，由孙兴退还转让费63000元并承担租赁合同中的相关法律责任，没有依据，本院不予支持。第二，关于原告与被告郑佳杰之间的房屋租赁合同关系。原告与郑佳杰签订的《场地租赁协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定郑佳杰代为办理房屋租赁合同备案手续，该合同备案手续是原告在涉案商铺进行工商登记开展经营的前提，是郑佳杰应当履行的合同义务。合同签订后，原告向郑佳杰支付了2个月租金至2019年11月12日，并支付了水电费900元，郑佳杰理应及时为原告办理合同租赁备案手续。一般情况下，办理租赁合同备案只需要几天时间，但从签约至11月26日郑佳杰锁铺，没有证据证明郑佳杰为原告办妥了租赁合同备案。郑佳杰辩称是原告迟延提供身份证复印件，且物业公司不配合出具证明等因素导致办理合同备案迟延。从原告与郑佳杰的微信聊天记录可见，郑佳杰在11月13日要求原告多给一张身份证复印件，原告在此后几天补交了身份证复印件，证明原告曾提交过身份证复印件给郑佳杰，后经郑佳杰要求又多提供了一张复印件，其补充提交的时间不足以导致长期的办理备案迟延。物业公司是否迟延配合郑佳杰出具证明，没有证据佐证，且即便物业公司迟延提供证明，对于原告与郑佳杰租赁合同而言，属于第三人原因造成的违约，仍应由履行义务人郑佳杰向原告承担违约责任。故郑佳杰的上述抗辩理由不成立，其逾期为原告办理租赁合同备案的行为已构成违约。原告实际使用了涉案房屋，但无法办理工商登记正式经营，被街道办出租屋管理部门查处要求整改，郑佳杰要求原告交2019年11月13日之后的租金及补交水电费，原告予以拒绝属于行使同时履行抗辩权的行为，不构成违约。郑佳杰于11月26日对涉案商铺锁铺、断电，按照合同约定原告在每月15日前缴清当月租金，逾期15天不交清，甲方有权收回商铺等，此时距11月15日尚未达到15天，不符合合同约定收回商铺的条件。且原告拒交租金是因郑佳杰违约所致，事出有因，故郑佳杰擅自收回商铺已构成根本性违约，导致合同无法继续履行。原告在11月29日向郑佳杰发出解除合同通知，该通知于郑佳杰收到之日即11月30日产生效力，原告诉请要求确认合同于11月30日解除合法，本院予以支持。合同解除的责任在郑佳杰，原告诉请要求郑佳杰退还已付租金11000元，鉴于原告在郑佳杰收回房屋前实际使用了涉案商铺，产生了水电费，虽然没有正式注册商户经营，按照公平原则，原告仍应当向出租人支付一定的租金，该租金本院酌情确定按照合同约定租金的一半即每月2750元计算，由原告支付至郑佳杰收回房屋即11月26日止。经计算，从2019年9月13日至11月26日，原告应支付租金6691元，在已付租金11000元中抵扣，剩余租金4309元由郑佳杰返还给原告。此外，原告向孙兴支付了转让费从而承接了孙兴作为承租人的权利义务，租赁保证金的利益在原告签约成为承租人后，应由原告享有。故原告要求郑佳杰返还转让费中的保证金5500元合法，本院予以支持。原告要求郑佳杰从2019年12月1日起支付上述费用的利息，本院亦予以支持，利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止。关于郑佳杰的反诉请求，郑佳杰作为违约方，要求确认租赁合同于11月26日解除以及没收租赁保证金没有依据，本院不予支持。郑佳杰收回商铺之前的租金，本院已在上文中进行论述，不再重复。至于锁铺至原告12月24日搬空商铺之间的房屋占用费，属于郑佳杰违约收回房屋所致的损失，该期间原告没有使用商铺，不应支付房屋占用费。至于电费的问题，因郑佳杰锁铺导致铺内货品受损，根据原告提供的微信聊天记录，原告以腐烂的货品抵扣所欠的水电费，获得郑佳杰的同意，双方就此已协商达成一致，应予以遵守。故郑佳杰反诉要求原告支付所欠电费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十六条、第九十四条第（四）项、第九十七条规定，判决如下：一、确认原告植文与被告郑佳杰签订的《场地租赁协议》已于2019年11月30日解除；二、被告郑佳杰在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告植文退还租金4309元及租赁保证金5500元，并支付上述费用的利息（从2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止）；三、驳回原告植文的其他诉讼请求；四、驳回被告郑佳杰的全部反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1684元，由原告植文负担1634元，被告郑佳杰负担50元；反诉费457.8元，由被告郑佳杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 博人民陪审员  邓晓红人民陪审员  钟月好二〇二〇年五月六日书 记 员  唐嘉仪