广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终455号上诉人（原审被告）：陈文锦，男，汉族，1970年8月16日出生，住广东省丰顺县********，居民身份证号码:441************313。被上诉人（原审原告）：珠海市金湾区*********民小组，住所地：广东省珠海市金湾区*********民小组。负责人：龙少垣，该村民小组组长。委托诉讼代理人：李娇，广东友邦方达律师事务所律师。上诉人陈文锦因与被上诉人珠海市金湾区*********民小组（以下简称列圣小组）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈文锦上诉请求：一、改判陈文锦应支付的金额为63750元；二、诉讼费由列圣小组承担。事实与理由：首先，根据《商铺租赁合同书》的约定，陈文锦承租涉案商铺的用途是用于生产、经营，而非当仓库，陈文锦需要在商铺内进行经营活动。一审庭审过程中，列圣小组己经确认涉案商铺于2019年7月15日上锁，陈文锦自2019年7月15日起就无法继续使用涉案商铺，即自此时起就不能达到签订涉案合同的根本目的，故陈文锦无需支付2019年7月15日后的商铺租金。其次，设备占用涉案商铺不是陈文锦的原因，而是列圣小组未通知陈文锦封铺就自行将陈文锦的设备锁在商铺内，陈文锦根本无法预见涉案商铺被锁的事宜。即使陈文锦违约，列圣小组也应当采取适当的措施防止损失的扩大，但列圣小组没有采取措施，而是直接锁上商铺。列圣小组无权就自行扩大的损失要求赔偿。列圣小组答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。第一，列圣小组与陈文锦签订租赁合同后，依约交付了案涉房屋，合同约定陈文锦应当在每月1至5日支付当月租金7500元，逾期支付的，列圣小组有权收回商铺。双方关于解除合同的约定合法。陈文锦自2018年11月起拖欠租金及水电费，已构成违约，列圣小组通过电话、微信等方式追讨，但陈文锦都以各种理由拖延。直至2019年6月，列圣小组向陈文锦送达书面的《催缴租金通知书》，限其于2019年6月30日前缴清所欠租金，否则有权收回商铺，但陈文锦仍然拒不支付。第二，陈文锦自2018年11月1日起至2019年7月15日仍然占有使用案涉房屋，应当支付相应的租金。因陈文锦持续违约拖欠租金，列圣小组都秉持友好协商、防止损失扩大的原则与其沟通、催讨租金，但陈文锦仍置之不理，并且经催告仍拒绝履行债务已构成严重违约，致使合同目的不能实现，列圣小组根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十四条第三、四款规定以及涉案合同第四条第二款要求解除合同、收回商铺，有事实依据，符合法律规定。第三，列圣小组解除合同、上锁收回案涉房屋是由于陈文锦严重违约的行为所致，且列圣小组已提前对其进行告知。对陈文锦的违约行为已经采取合理措施防止损失扩大，列圣小组对陈文锦的违约行为没有任何过错，陈文锦应当承担自2018年11月起至2019年7月份拖欠的共计9个月的租金共67500元。列圣小组向原审法院起诉请求：一、解除双方所签《商铺租赁合同书》，并要求陈文锦搬迁、腾退三灶镇鱼月列圣村综合大楼二楼；二、陈文锦支付拖欠的租金67500元；三、陈文锦承担诉讼费用。原审法院认定事实：2015年12月1日，列圣小组与陈文锦签订《商铺租赁合同书》约定：陈文锦承租列圣小组所有的位于三灶镇鱼月列圣村综合大楼二楼的商铺，租赁期五年，自2015年12月1日起至2020年11月30日止，租金每月7500元，陈文锦应于每月1至5日支付当月租金，逾期交付租金的，列圣小组有权收回商铺。合同签订后，列圣小组依约将涉案商铺交付给陈文锦。双方确认陈文锦自2018年11月开始欠付租金。陈文锦称“列圣小组于2019年7月将涉案商铺的门锁上了，其认为列圣小组不应当再收2019年7月之后的租金，大概是2019年7月15日左右锁门的”。列圣小组称“2019年7月中旬将商铺门锁上，因为陈文锦没有交租金”。陈文锦在一审庭审中确认其设备至今仍在涉案商铺中。列圣小组提交的《催缴租金通知书》显示其曾向陈文锦催缴租金，并要求陈文锦于2019年6月30日前将所欠租金缴清。《催缴租金通知书》的落款时间为2019年6月25日，该通知书有列圣小组的盖章确认。一审中，陈文锦确认其收到该通知书。原审法院认为，列圣小组与陈文锦签订的《商铺租赁合同书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。列圣小组与陈文锦均应按照《商铺租赁合同书》的约定行使权利、履行义务。关于解除《商铺租赁合同书》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《商铺租赁合同书》已明确约定陈文锦逾期交付租金的，列圣小组有权收回商铺，列圣小组也已向陈文锦发出《催缴租金通知书》要求陈文锦在2019年6月30日前缴清所欠的租金，陈文锦未提供证据证明其与列圣小组曾就租金延期支付一事进行过协商，也未有证据显示陈文锦已按约定足额向列圣小组支付了租金，现列圣小组向原审法院提起诉讼请求解除《商铺租赁合同书》，即作出了要求与陈文锦解除合同关系的意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，故对列圣小组解除《商铺租赁合同书》的主张，原审法院予以支持。关于腾退并返还涉案商铺的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。列圣小组、陈文锦的《商铺租赁合同书》已解除，故陈文锦应腾退并返还涉案商铺。关于尚欠的租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条和第二百一十六条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。列圣小组、陈文锦均确认陈文锦自2018年11月开始欠付租金，涉案商铺于2019年7月中旬被列圣小组上锁，陈文锦抗辩称涉案商铺已被上锁，其无需支付上锁后的租金。原审法院认为，列圣小组的上锁行为是陈文锦欠付租金所导致的，且陈文锦的设备至今仍在涉案商铺中，仍在占用涉案商铺，故对列圣小组要求陈文锦支付2018年11月起至2019年7月止的租金的主张，原审法院予以支持。《商铺租赁合同书》约定月租金为7500元，故陈文锦应向列圣小组支付尚欠的租金67500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院判决：一、解除列圣小组与陈文锦于2015年12月1日签订的《商铺租赁合同书》；二、陈文锦于判决发生法律效力之日起十五日内将位于珠海市金湾区**************的商铺腾退给列圣小组；三、陈文锦于判决生效之日起七天内向列圣小组支付租金67500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取1950元，由陈文锦负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：陈文锦应向列圣小组支付租金数额的认定。原审法院认定陈文锦应交67500元，陈文锦上诉主张应交63750元。二审庭审中，陈文锦主张列圣小组于2019年7月份开始将涉案房屋上锁，故该月下半个月的租金3750元不应支付。列圣小组对此不予认可，称列圣小组将房屋上锁的时间为2019年7月中旬，上锁原因为陈文锦持续严重违约，列圣小组已事先书面通知陈文锦于2019年6月30日前缴清租金，但陈文锦未交租，且此后仍占据涉案房屋，故陈文锦应当支付2019年7月份的租金。本院认为，列圣小组在陈文锦严重拖欠租金构成违约的情况下，于2019年6月书面通知陈文锦交清租金，陈文锦未依约交租，也未与列圣小组协商沟通，故列圣小组于2019年7月中旬将涉案房屋上锁，是陈文锦的违约行为所致。该房上锁后，陈文锦未及时与列圣小组协商交租及开锁事宜，陈文锦的设备仍占据涉案房屋。原审法院根据本案具体情况，认定陈文锦应当承担2019年7月的租金，并无不当。陈文锦上诉主张2019年7月中旬房屋上锁后不应再支付租金，于理不合，于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（陈文锦预交1394元，本院退还1344元），由上诉人陈文锦负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年五月十九日书记员  吴健豪