广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1932号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区*******信联大厦，统一社会信用代码914**********227XD。法定代表人：陈立新，该分行行长。委托诉讼代理人：吴嘉欣，广东道慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴少容，广东道慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市哈特贸易有限公司，住所地广东省中山市************天喜电器有限公司办公楼B座108室，统一社会信用代码914***********742F。法定代表人：赵建军，该司董事长。委托诉讼代理人：冼康喜，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：陶钻仪，女，1984年10月15日出生，汉族，住广东省鹤山市***************。上诉人中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农业银行中山分行）因与被上诉人中山市哈特贸易有限公司（以下简称哈特公司）、陶钻仪案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。农业银行中山分行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回哈特公司的一审诉求。事实和理由：1.中山市********天熹阳光花园（1期）24幢2单元别墅备案（以下简称涉案房产）登记在陶钻仪名下，（2017）粤2071民初1270号案的预查封先于哈特公司的生效民事调解书，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十六条第二款，陶钻仪向哈特公司购买涉案房产并办理商品房预售备案登记手续，现双方尚未按照约定办理注销登记，故商品房预售合同备案登记依然有效，（2017）粤2071民初1270号案对涉案房产采取查封、拍卖等措施符合法律规定。2.根据《最高人民法院、国土资源部、国土建筑部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，涉案房产登记在陶钻仪的名下，该登记具有公示、公信的效力，且哈特公司与陶钻仪尚未注销预售备案登记，（2017）粤2071民初1270号案对涉案房产进行查封、（2018）粤2071执13264号案对涉案房产进行拍卖符合法律规定。3.一审案由为案外人执行异议之诉，主要针对哈特公司是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，对涉案房产确认权属不属本案处理事项，一审判决明显不当，且涉案房产已经出售并办理预售登记的情况下，未注销预售登记并重新登记的情况下，不能直接认定哈特公司就是涉案房产的所有权人。哈特公司辩称：1.陶钻仪并非真实购房人，是中山市合富辉房地产顾问有限公司员工冯艳霞介绍过来做假按揭的，类似的案件还有10多件，该情况其在一审中已经做了说明，一审也进行了调查。2.根据《广东省高级人民法院关于执行异议之诉诉讼案件受理与审理的指导意见（试行）》第八条，案外人提起执行异议之诉，应当对执行标的主张实体权利，同时提出对执行标的停止执行的诉求，对执行标的的所有权进行实质性审查，一审判决于法有据。3.根据物权法第十四条，一审法院对涉案房产进行预查封合法，也不代表可以强制执行涉案房产。如经过执行异议之诉后确认涉案房产不属于被执行人，则可以排除强制执行措施，应当停止拍卖和解除预查封行为。4.陶钻仪仅支付购房款2万元，并未支付完毕全部购房款，涉案房产也未办理不动产登记，陶钻仪没有取得涉案房产的所有权，预售登记不具有所有权效力，陶钻仪只有在履行完毕合同义务的情况下才能请求办理不动产所有权登记。5.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，本案中陶钻仪没有按照约定支付大部分款项，只支付了2万元，哈特公司依据涉案合同第七条约定要求解除购房合同，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。陶钻仪二审期间未发表答辩意见。哈特公司向一审法院起诉请求：1.终止（2018）粤2071执13264号执行裁定书的执行内容，并解除对涉案房产的查封措施，停止拍卖；2.确认陶钻仪与哈特公司签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：HTN2015015929）已经依法解除，涉案房产属于哈特公司所有。一审诉讼中，哈特公司变更第二项诉讼请求：确认涉案房产属于哈特公司所有。一审法院认定事实：关于哈特公司与陶钻仪商品房预售合同纠纷一案，一审法院于2018年10月26日作出（2018）粤2072民初17195号民事调解书，载明：一、哈特公司与陶钻仪一致确认双方于2015年3月11日签订的中山市商品房买卖合同于2017年8月30日解除；二、陶钻仪承诺于2018年11月20日前协助哈特公司办理注销涉案房产的备案登记。该案生效后，哈特公司向一审法院申请执行，案号为（2018）粤2072执15910号。关于农业银行中山分行与陶钻仪信用卡纠纷一案，一审法院经审理作出（2017）粤2071民初1270号民事判决，判令：“一、陶钻仪于本判决发生法律效力之日起七日内向中国农业银行股份有限公司中山分行偿还截至2017年5月8日信用卡透支本息、滞纳金、手续费合计36180.90元，以及从2017年5月9日起至债务实际清偿之日止的利息（利息按日利率万分之五计算，按月计收复利）。二、驳回中国农业银行股份有限公司中山分行的其他诉讼请求。”该案诉讼过程中，一审法院根据农业银行中山分行诉讼保全的申请，作出（2017）粤2071民初1270号民事裁定，于2017年4月17日查封涉案房产价值相当于33378.25元的产权份额。该案生效后，农业银行中山分行向一审法院申请执行，案号为（2018）粤2071执13264号。2019年1月21日，一审法院作出（2018）粤2071执13264号之三执行裁定，裁定拍卖涉案房产。哈特公司向一审法院提出执行异议。一审法院作出（2019）粤2071执异104号执行裁定：驳回哈特公司的异议请求。哈特公司不服该裁定，于2019年7月16日诉至一审法院，主张前述实体权利。根据中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房产备案登记权利人：陶钻仪，备案合同号：HTN2015015929。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋。”一审法院对涉案房产进行查封时，哈特公司与陶钻仪签订的商品房买卖合同已经办理了商品房预售备案登记手续，故一审法院对涉案房产的查封符合法律规定。一审法院于2018年10月26日作出（2018）粤2072民初17195号民事调解书生效后，哈特公司与陶钻仪之间的中山市商品房买卖合同已经解除，涉案房产的商品房销售登记备案要注销。商品房销售登记备案并非物权意义上的登记备案，仅具债权合同公示效力，故哈特公司与陶钻仪之间的买卖合同解除后，涉案房产的权属回归至合同签订前的状态。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”哈特公司作为涉案房产的开发商，其对案涉房产拥有物权。农业银行中山分行申请对涉案房产查封和执行拍卖是基于一般债权，根据物权优于债权原则，哈特公司要求对该房产停止执行、解除查封的诉讼请求，理据充分，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、确认涉案房产属于哈特公司所有；二、（2017）粤2071民初1270号案不得查封以及（2018）粤2071执13264号案不得拍卖涉案房产。一审案件受理费15078元（哈特公司已预交），由陶钻仪负担，陶钻仪于判决生效之日起七日内迳付哈特公司，一审法院不另收退。二审中，当事人未提交新证据。一审查明事实清楚，本院予以认定。本院另查明，涉案商品房买卖合同载明，哈特公司系涉案房产的发展商，取得了土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证号与预售许可证号。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。涉案房产虽以陶钻仪名义于2015年3月18日办理了销售登记备案手续，但商品房买卖合同备案登记制度仅为房地产行政主管部门对房地产市场监管的一种措施，并不产生物权变动的效力，且双方于2018年10月26日调解时确认已于2017年8月30日解除合同关系，故陶钻仪已并非涉案房产的权利人。因涉案房产尚未办理初始确权登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”之规定，哈特公司作为发展商，对涉案房产享有所有权。故哈特公司诉请确权并要求停止执行、解除查封，符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条之规定，一审予以支持并无不当，应予维持。综上，上诉人农业银行中山分行的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15078元（中国农业银行股份有限公司中山分行已预交），由上诉人中国农业银行股份有限公司中山分行负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  马燕清二〇二〇年五月二十三日书记员  高 丽