河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初4124号原告杨某某，女，汉族，1973年10月25日出生，住郑州市金水区。委托代理人徐建新，河南千分尺律师事务所律师。委托代理人刘振杰，河南千分尺律师事务所实习律师。被告姚某某，女，汉族，1986年1月24日出生，住河南省新郑市。委托代理人顾俊永，河南尤扬律师事务所律师。被告河南某某公司，住所郑州市紫荆山。法定代表人刘某某，总经理。原告杨利红诉被告姚某某、河南某某公司（以下简称河南某某公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某某委托代理人徐建新、刘振杰、被告姚某某委托代理人顾俊永到庭参加诉讼，被告河南某某公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨利红诉称：2019年9月3日，本院作出（2019）豫0105民初23182号民事判决书，判决被告河南某某公司（以下简称河南某某公司）于本判决生效后十日内偿还原告杨利红借款本金370万元及利息。判决生效后，被告河南某某公司未履行生效法律文书确定的义务，原告杨某某向本院申请强制执行。执行过程中，被告姚某某提出书面异议申请，本院于2020年3月18日作出（2020）豫0105执异40号执行裁定书，裁定中止执行位于郑州市航空港区××北侧××楼××单元××号（产权证号：豫（2018）郑港区不动产权第0002302号）房产的执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房产经郑州航空港经济综合实验区不动产登记中心查询，本案在查封前后产权人均是河南某某公司，无预告信息，无抵押信息。被告姚某某虽然与被告河南某某公司签订《协议书》，但并未取得涉案房产的所有权，原告申请法院对登记在被告河南某某公司名下的房产保全并进行财产处置符合法律规定，被告姚某某享有的权益并不足以排除强制执行。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。商品房买受人提出执行异议申请排除强制执行须同时满足上述三个法定条件，不仅要满足形式条件，还要满足实质条件，其中第一个条件是另外两个条件的前提和基础。就本案涉案房产而言，被告姚某某提供的证据不能排除强制执行，具体理由如下：一、被告姚某某与被告河南某某公司签订的《协议书》属于认购、订购协议，性质上属于预约合同，协议约定的内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款，不属于商品房买卖合同，不应认定双方之间已签订合法有效的书面买卖合同，不满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同这一条件。1、被告姚某某与被告河南某某公司签订的《协议书》属于认购、订购协议，性质上属于预约合同。被告姚某某与被告河南某某公司签订的《协议书》中明确约定：“甲、乙双方……就……的商品房认购达成如下协议”，“一、……制定本协议书，作为双方对住宅用房的定购约定，最终以《商品房买卖合同》为准。”；“五、乙方在接到甲方通知后十日内签订《商品房买卖合同》”；“六、甲方定于2015年12月31日前（最终以《商品房买卖合同》签订日期为准）将该住宅用房交付乙方使用”；“八、本协议在双方签订《商品房买卖合同》及相关协议后自动失效”。从双方约定的内容上来看，订立本协议后还需要再签订《商品房买卖合同》，双方签订该《协议书》的主要意思表示是为将来签订正式的商品房买卖合同做准备，因此性质上属于预约合同。2、被告姚某某与被告河南某某公司签订的《协议书》，约定的内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款，不属于商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。最高人民法院主编的《房地产司法解释实例释解》指出“在实践中关于商品房买卖合同的主要内容的争议问题之一，就是认购书缺少上述《商品房销售管理办法》第十六条规定的几项，认购书是否可以直接认定为商品房预售合同。商品房买卖合同的标的物具有特殊性，因为房屋是消费者最主要的生活资料，买受人最直接的目的是在对房屋所有权完全有效的行使，房屋要满足人们基本生活的需要，买受人要对房屋行使完全所有权必须具备许多附加的条件，如供水、供电、装饰、产权登记等等。《商品房销售管理办法》第十六条前十项内容都是产权人行使所有权的必备条件，也是房屋作为基本生活资料应符合现代社会要求的基本内容，否则，买受人将无法圆满地对商品房实现占有、使用、收益和处分的权能。因此，原则上，对于认购书应当包含的商品房买卖合同的主要内容，除《商品房销售管理办法》第十六条后三项外，其它各项不能缺少。”而被告姚某某与被告河南某某公司签订的《协议书》真实性有异议，不排除后续补签的可能。即使该《协议书》是真实的，《协议书》中对交付使用条件及日期、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任及办理产权登记等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款未约定，关于房屋的建筑面积也不确定，需要最终以郑州市房管局测绘面积为准。具体而言，《协议书》对《商品房销售管理办法》第十六条规定的（二）商品房基本状况约定不明确，双方仅约定涉案房产的位置，建筑面积双方约定为139.57平方米（最终以郑州市房管局测绘面积为准）；（三）商品房的销售方式没有约定；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间约定均不明确；（五）交付使用条件及日期约定前后矛盾，双方约定“甲方定于2015年12月31日前（最终以《商品房买卖合同》签订日期为准）将该住宅用房交付乙方使用”，而双方签订《协议书》的日期为2016年8月16日，即签订协议前涉案房产应交付使用，但是双方约定交房时间以《商品房买卖合同》签订日期为准；对第（六）至第（八）项未约定；（九）面积差异的处理方式约定不明确，双方约定“该住宅用房面积最终以房地产管理局颁发的产权证书登记的面积为准，据实结算，多退少补”；对第（十）至第（十三）项未约定。根据最高人民法院民事审判庭关于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的理解与适用，成立书面买卖合同即只要买卖双方就《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容形成意思合致，并以有形的方式加以记录、固定，就应当认为双方成立了书面买卖合同。反之，对《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容没有约定或者约定不明确的订购协议，不能认定买卖双方成立了书面买卖合同。因此，被告姚某某与被告河南某某公司签订的《协议书》内容不具备法律规定的应当认定为商品房买卖合同的情形，故该《协议书》属于认购、订购协议，是商品房买卖合同的预约合同，截止到目前为止被告姚某某与被告河南某某公司并未签订《商品房买卖合同》，双方签订的《协议书》不能认定双方之间存在商品房买卖合同关系，不满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同这一条件。二、被告姚某某提供的被告河南某某公司出具的购房收据存在真实性异议，不能提供购房发票不符合购买商品房的一般常理，且不能证明已支付的价款为涉案房产的购房款，不满足已付购房款超过合同约定总价款的百分之五十这一条件。据调查本案涉案房产，在2014年已经取得《房地产预售许可证》，证号为【2014】郑房销第G0055号，销售涉案房产时具备开具正式发票的条件，而被告姚某某至今仍未提供购房发票，仅提供收据，不能交付款项系涉案房产的购房款。其中279352元收据是2014年4月3日出具，在《协议书》签订之前，收据仅载明“交来款项”不能证明系交付涉案房产的购房款，也无银行流水相印证。被告河南某某公司出具的被告姚某某2014年4月付款279352元，2016年8月一次性付清剩余全部尾款614439元，全款购买该套房产的证明系单方出具，不排除双方串通的可能。三、被告姚某某提供的无房证明仅能证明其个人名下现在无房产，不能证明在此之前其名下无房产，且限购政策以家庭为单位，不排除因其家庭其他成员名下有房产而被告姚某某不具备购房条件，不满足所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋这一条件。综上，被告姚某某的异议申请不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能排除涉案房产的强制执行，贵院作出的（2020）豫0105执异40号执行裁定书错误，应当依法撤销并依法判令准予执行本案涉案房产。诉讼请求：一、依法撤销郑州市金水区人民法院（2020）豫0105执异40号执行裁定书，并依法判令准予执行位于郑州航空港区××北侧××楼××单元××号[产权证号：豫（2018）郑港区不动产权第0002302号]的房产；二、本案案件受理费等费用由二被告承担。被告姚某某辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订；（二）所购商品系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”答辩人与河南某某公司于2016年8月16日签订的购买涉案房屋的《协议书》，约定时间系在本院查封之前，案外人已缴纳全部购房款，郑州市个人房屋权属信息表查询显示，涉案房屋为案外人唯一住房，案外人姚某某购买涉案房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。故应中止对位于郑州市航空港区××北侧××楼××单元××号（产权证号：豫（2018）郑港区不动产权第0002302号）房产的执行。驳回对原告的诉讼请求。一、被告在涉案房屋查封之前已与河南省裕鸿置业有限公司签订了有了合法有效的书面买卖合同。被告与河南某某公司于2014年4月13日签订的购买涉案房屋的《协议书》，并缴纳了购房首付款279353元，2016年8月16日答辩人缴纳全部购房款款后再次与河南某某公司签订的购买涉案房屋的《协议书》一份，而涉案房屋被人民法院查封的日期为2019年11月11日，均在答辩人与河南某某公司两次签订《协议书》日期之后。二、被告所购买的房屋用于居住，且答辩人在郑州并无其他居住房屋。河南一安物业管理有限公司港区分公司出具证明，证明被告于2017年8月11日就已接管房屋。根据郑州市房屋权属登记证明信息表显示，答辩人名下无其他房屋。三、答辩人已支付合同约定的全部价款。2014年4月13日被告的父亲代被告缴纳了购房首付款279353元，2016年8月16日答辩人缴纳了购房款40万元，其继母丁淑芳代答辩人缴纳了剩余购房款214438元。答辩人就此已按照《协议书》支付了全部购房款893791元。被告裕鸿未答辩。经审理查明，一、杨某某作为原告诉被告河南某某公司民间借贷纠纷一案，2019年9月3日本院作出（2019）豫0105民初23182号民事判决书，判决：“被告河南某某公司于本判决生效后十日内偿还原告杨某某借款本金370万元及利息（其中70万元本金利息按照年利率24%自2019年5月8日起计算至实际清偿之日止；300万元本金利息按照年利率24%自2019年6月8日起计算至实际清偿之日止）。二、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。”（2019）豫0105民初23182号案件在审理期间，杨某某申请财产保全，本院作出（2019）豫0105民初23182号民事裁定书，并于2019年7月29日依法查封了被告河南某某公司名下4套房产，其中包括位于郑州航空港区××北侧××楼××单元××号［产权证号：豫（2018）郑港区不动产权第0002302］的房产，查封期限为叁年，自2019年7月29日起至2022年7月28日。（2019）豫0105民初23182号民事判决书已于2019年9月25日发生法律效力。二、因被告河南某某公司未履行上述判决确定付款的义务，2019年10月11日杨利红向本院申请强制执行。执行过程中，姚某某作为案外人向本院提出执行异议，请求：中止并解封航空港区郑港六路北侧10号33号楼1单元9层18号［产权证号：豫（2018）郑港区不动产权第0002302］房屋的执行，并向本院提交协议书、转款凭证、收据、物业费发票、证明两份、不动产登记结果查询、郑州市个人房屋权属信息表。2020年3月18日，本院作出（2020）豫0105执异40号执行裁定书，裁定：“中止对位于郑州航空港区××北侧××楼××单元××号［产权证号：豫（2018）郑港区不动产权第0002302号］房屋的执行。”杨利红收到（2020）豫0105执异40号执行裁定书后不服，2020年4月15日作为原告诉至本院。三、庭审中，被告姚某某提交2014年4月3日其与被告河南某某公司签订的《协议书》复印件一份，主要内容显示：“姚某某定购位于郑州市××区“裕鸿世界港—丽宫”十一层电梯洋房项目，33号楼东单元9层西户，建筑面积约142平方米（最终以郑州市房管局测绘面积为准）的住宅用房一套，单价：6403.89元/㎡，总价为人民币909352元，姚某某签订本协议时一次性支付总房款的30%即279352元，剩余70%待签订《商品房买卖合同》时按规定办理按揭相关手续。河南某某公司暂定于2015年12月31日前（最终以《商品房买卖合同》签订日期为准）将该房交付使用，本协议在双方签订《商品房买卖合同》及相关协议后自动失效等。”因该协议被告姚某某称作废，就上述同一房产被告姚某某于2016年8月16日又与被告河南某某公司签订《协议书》一份，该第二份协议书内容显示建筑面积变为约139.57平方米，总价变为893791元，付款方式变为签订协议时一次性付清总房款，另显示有“裕鸿世界港—丽宫”十一层电梯洋房项目《商品房预售许可证》证号为【2014】郑房销第G0055号，其余内容同2014年4月3日协议书内容。被告姚某某提交被告河南某某公司出具的收据两份，其中2014年3月29日收据（作废）显示，赵宝森支付50000元，2014年4月3日的收据显示：姚某某向河南某某公司交款279352元，但被告姚某某未提交支付该款的银行凭据。2016年8月16日，被告姚某某向被告河南某某公司刷卡400000元、被告姚某某称其继母向被告河南某某公司刷卡214438元，合计614439元。但该614439元，被告河南某某公司未出具收据。被告姚某某提交2020年1月8日河南某某公司出具的证明一份，主要显示：“姚某某于2014年4月3日付款279352元，2016年8月付清余款614439元。该房产于2017年8月正式由我司交付业主姚某某等。”四、被告姚某某提交郑州市不动产登记中心出具的不动产登记结果查询一份，显示：截止到2020年1月14日姚某某无登记信息。五、原告杨某某提交的不动产登记资料查询结果证明显示：截止2019年7月19日，郑州航空港区××北侧××楼××单元××号［产权证号：豫（2018）郑港区不动产权第0002302号］房屋产权人为：河南某某公司。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案被告姚某某虽提交有与被告河南某某公司2016年8月16日签订的购买涉案房屋的《协议书》，但《协议书》在明显记载有《商品房预售许可证》证号的情况下，被告姚某某与被告河南某某公司在本院查封前近三年充足时间内，在具备签订《商品房买卖合同》并网签备案的条件下，长期不签订《商品房买卖合同》及网签备案，即违反协议书约定，又明显不符合常理，二被告之间2016年8月16日签订的《协议书》对外不具有公示效力，原告提交的协议书不足以认定在本院查封前已经签订合法有效的房屋买卖合同。被告姚某某虽提交有郑州市不动产登记中心出具的不动产登记无登记信息结果查询，但被告姚某某身份证住址并非××郑州市，被告姚某某作为负有举证责任的一方就其名下无其他房屋并未尽到充分举证责任。另被告姚某某提交的付款凭据，第一笔279352元无转款凭证相印证，且最初交款人并非被告姚某某，后两笔614439元无被告河南某某公司财务收据相印证，均有违财务制度管理基本常识，对被告姚某某抗辩已支付涉案房款的真实性，本院依法不予采信。上述被告姚某某在执行程序中请求中止对涉案房产的执行，证据不足，原告杨某某请求准予执行涉案房产，本院依法予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：准予执行位于郑州航空港区郑港六路北侧10号33号楼1单元9层18号[产权证号：豫（2018）郑港区不动产权第0002302号]的房产。案件受理费10800元，由被告姚某某、河南某某公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  安淑云人民陪审员  陈文萍人民陪审员  仝艳丽二〇二〇年五月二十一日代理书记员  王 帅