吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初35号原告：吉林兰天房地产开发有限公司。法定代表人：杨永飞，董事长。委托诉讼代理人：林晓春，吉林正大方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冰，办公室主任。被告：吉林市昌邑区兰天国际商贸中心业主委员会。负责人：曲宽顺，主任。委托诉讼代理人：杨娜，吉林润云律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽，执行秘书。被告：吉林省德生物业服务有限责任公司。法定代表人：程志远，该公司董事长。委托诉讼代理人：李森森。原告吉林兰天房地产开发有限公司（以下简称兰天房地产公司）与被告吉林市昌邑区兰天国际商贸中心业主委员会（以下简称兰天国贸业主委员会）、吉林省德生物业服务有限责任公司（以下简称德生物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月3日依法将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。兰天房地产公司委托诉讼代理人林晓春、刘冰，兰天国贸业主委员会负责人曲宽顺及其委托诉讼代理人杨娜、刘丽，德生物业公司委托诉讼代理人李森森均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰天房地产公司向本院提出诉讼请求：一、依法撤销被告吉林市昌邑区兰天国际商贸中心业主委员会作出选聘被告吉林省德生物业服务有限责任公司的决定；二、依法确认被告吉林市昌邑区兰天国际商贸中心业主委员会与被告吉林省德生物业服务有限责任公司于2019年11月9日签订的《吉林兰天国际商贸中心物业服务合同》无效；三、本案诉讼费由被告吉林市昌邑区兰天国际商贸中心业主委员会与被告吉林省德生物业服务有限责任公司共同负担。诉讼过程中，兰天房地产公司明确第一项诉讼请求为撤销被告吉林市昌邑区兰天国际商贸中心业主委员会作出选聘被告吉林省德生物业服务有限责任公司作为吉林市昌邑区兰天国际商贸中心物业公司的决定。事实与理由：原告系吉林兰天国际商贸中心的业主。2019年10月22日，被告吉林市昌邑区兰天国际商贸中心业主委员会（以下简称兰天业委会）未经吉林兰天国际商贸中心业主大会同意，擅自决定启动物业服务招标工作。2019年11月2日，被告兰天业委会在未按规定召开业主大会并获得授权的情况下擅自决定选聘被告吉林省德生物业服务有限责任公司（以下简称德生物业公司）作为吉林兰天国际商贸中心物业服务企业，并于2019年11月9日与被告德生物业公司签订《吉林兰天国际商贸中心物业服务合同》。被告兰天业委会选聘被告德生物业公司的决定没有经过吉林兰天国际商贸中心专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其无权代表业主与被告德生物业公司签订物业服务合同，被告兰天业委会的违法行为严重损害了原告和其他业主的合法权益，并造成吉林兰天国际商贸中心物业管理混乱。综上所述，原告认为被告兰天业委会决定选聘被告德生物业公司并与其签订物业服务合同，未经业主大会决议和授权，且没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，选聘程序违法。被告兰天业委会的行为违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第七十六条第二款、《物业管理条例》第十一条第（四）项、《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条第（五）项之规定，原告为维护自身的合法权益，现依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定向人民法院提起诉讼，请人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求。兰天国贸业主委员会辩称，一、原告不符合业主身份，原告主体不适格。吉林市昌邑区兰天国际商贸中心小区是吉林兰天房地产开发有限公司开发建设，原告为建设单位，而并非业主。二、被告行使选聘物业公司的程序合法，符合业主的意思自治。2019年8月7日根据吉林市昌邑区兰天国际商贸中心小区实际情况，吉林市昌邑区兰天国际商贸中心业主委员会成立了，2019年7月本小区以书面征求意见形式召开业主大会时，已经由业主共同决定授权业主委员会代表业主选聘物业服务企业、制定收费标准，并且决定由业主委员会招聘物业公司等事项。业主委员会在会后积极履行了被授权招聘、评选物业公司等事项，最终选定吉林省德生物业服务有限责任公司，并签订《委托物业管理服务协议》，被告进行公示，业主授权业主委员会行使权利、履行义务，完全符合规定及业主的意思自治原则。三、与吉林省德生物业服务有限责任公司签订的《委托物业管理服务协议》合法有效，不存在无效情况，原告所述无事实及法律依据。根据《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）危害社会公共利益；（五）违背法令、行政法规的强制性规则。本案中均不存在合同无效的情节，原告告诉无事实及法律依据。综上，原告为本小区的开发建设单位，应当履行其开发单位的义务，现供热问题、办理房产证等问题均不尽职，不解决，业主辛苦成立业主委员会为业主做主，选聘优秀的物业公司，而作为开发建设单位却不为本小区的业主着想，为私利而百般阻挠，被告为维护全体业主合法权益，特请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，望法院支持。德生物业公司辩称，1、2019年10月22日，见江城晚报刊登兰天国际商贸中心业委会选聘物业公司。我公司即刻与兰天国际商贸中心业委会联系，进行报名。我们准备了物业服务方案，包括人员配备和收支预算。2、10月26日，接到业主委员会的通知，让我们带着物业服务方案参加物业服务企业的选聘。3、11月1日我们参加了兰天国际商务中心物业公司选聘工作。4、2019年11月2号接到通知，我们吉林省德生物业公司被选定。5、业委会公示期过后，2019年11月9日与我们签订了物业服务合同。6、2019年11月19日正式入驻兰天国际。进入小区后，由于原物业拒绝退出，为避免冲突我们并未强行进驻。经与业委会协商后，我们多次协商沟通解决问题。我们尽力做工作，直至今日。吉林省德生物业服务有限责任公司自始至终都是依照相关法规，参与的物业招聘工作。我们与业委会签订的物业服务合同也是合法有效的。从进驻至今，我们做的工作有：(附上图片)。环境清洁工作，包括清雪工作；秩序维护工作，包括白班巡视和夜间值班巡逻；业主走访调查，包括宣传安全消防知识，车辆有序管理意见征询，物业服务需求意见征询，商业运行的商户调查。疫情期间，积极开展防疫工作。包括门口值岗测温，每日定期消杀,配合社区对回吉人员登记，提供力所能及的帮助。本院经审理认定事实如下：兰天房地产公司系吉林市兰天国际商贸中心的建设单位,同时也是该小区A号地下室停车场、9号商铺0单元1至3层009号等多处房屋的物权登记人。2019年6月20日，吉林市兰天国际商贸中心首次业主大会筹备组（以下简称兰天业委会筹备组）在小区内张贴公告，通知将于2019年7月5日召开小区首次业主大会会议，会议方式为书面征求意见，会议讨论通过的内容为：1、讨论通过《管理规约》；2、讨论通过《业主大会议事规则》；3、选举产生首届业主委员会委员；4、通过对业主委员会的授权事项。2019年7月5日至7月13日，兰天业委会筹备组向业主发放选票共361份，其中弃权票2份，存在同一买受人拥有一个以上专有部分的业主填写两张以上选票情况。选票说明选举人在相应的投票栏内画“√”表示同意。选票内容包括：1、管理规约，同意，不同意，弃权；2、业主大会议事规则，同意，不同意，弃权；3、授权业主委员会代表业主大会选聘物业服务企业、制定收费标准，同意，不同意，弃权；4、授权业主委员会对共用部位、共用设施经营权审批，同意，不同意，弃权；5、管理方式：（1）由业主委员会招聘物业公司，（2）由业主委员会自行管理，同意（1），同意（2）；6、协调供热并网事宜、市场推广运营事宜、协调二期建设用地事宜、协调一期未完配套工程，同意，不同意，弃权。除2张弃权票外，其余359张选票均在全部6项内容同意处画“√”。359张选票的专有建筑面积为42,798.00平方米。2019年7月13日，吉林市昌邑区人民政府民主街道办事处出具兰天国际商贸中心物业区域基本情况，载明：物业名称：吉林兰天国际商贸中心，建设年代：2015年，占地面积：12万平方米，建设面积：76,494.72平方米，绿化面积：0平方米，栋数：32栋，总户数：686户，进户总户数：440户，物业管理单位：吉林中旗物业服务有限公司，坐落位置：吉林市昌邑区西山街。2019年7月16日，兰天业委会筹备组在小区内张贴11号公告，内容为：经过2019年7月5日业主大会对《管理规约》、《业主大会议事规则》、管理方式进行表决，同意《业主大会议事规则》359票，不同意0票，弃权2票，通过票数超过全体业主半数以上，且业主的专有面积也超过小区总建筑面积二分之一以上，表决合法有效。管理方式同意由业主委员会聘请物业管理企业的359票，同意自治管理359票，同意业主委员会聘请物业企业管理的票数超过半数，管理方式为聘请物业企业管理。2019年7月23日，兰天国贸业主委员会向所在社区、街道和吉林市昌邑区物业管理中心进行备案，任期五年，业主委员会成员为曲宽顺、郭楠、刘丽、金晓红、佟鑫。2019年10月22日，兰天国贸业主委员会通过江城日报公告，公开招标物业服务企业，并在小区张贴公告。2019年10月25日，兰天国贸业主委员会在小区张贴公告，将在吉林市中环物业服务有限公司、吉林市万洁物业服务有限公司、德生物业公司三家物业公司当中选定一家作为兰天国贸中心的物业服务公司。2019年11月2日，兰天国贸业主委员会在小区张贴公告业主委员会选定德生物业公司作为兰天国贸中心的物业服务公司。2019年11月9日，兰天国贸业主委员会与德生物业公司签订物业服务合同。2020年3月2日，兰天国贸业主委员会通过申通快递向吉林昌邑民主街道邮寄吉林兰天国贸中心物业服务合同。另查明，兰天国际商贸中心规划用地面积7.6494公顷，规划建设规模129,350.00平方米，规划核实建筑面积为125,426.21平方米，测绘总面积125,592.88平方米，其中物业用房及总不分摊面积为2,460.62平方米，测绘总建筑面积为123,132.26平方米。经本院向吉林市不动产登记中心查询，兰天国际商贸中心共登记不动产804套，建筑面积共计131,309.29平方米。再查明，兰天国贸业主委员会提供兰天国际商贸中心部分业主认可书350份，认可书业主专有部分面积为42,255.24平方米，存在同一买受人拥有一个以上专有部分的业主出具两份以上认可书情况。认可书内容为：我是兰天国际商贸中心业主，2019年7月本小区以书面征求意见形式召开业主大会时，已经由我们业主共同决定授权业主委员会代表业主选聘物业服务企业、制定收费标准，并且决定由业主委员会招聘物业公司等事项。业主委员会在会后积极履行了被授权招聘、评选物业公司等事项，最终选定吉林省德生物业服务有限责任公司，并签订《委托物业管理服务协议》，业主委员会进行公示的内容我都看过，业主委员会代表我所进行的所有工作，我均表示认可，由于我平时很忙没有时间参与相关事项，授权业主委员会在百忙中为我们所有权利、履行义务，进行起诉、应诉等，我均认可，并表示感谢。兰天房地产公司提供兰天国际商贸中心部分业主声明信220份，存在同一买受人拥有一个以上专有部分的业主出具两份以上声明信情况，声明兰天国际五金机电城所成立的业主委员会不能代表本人的合法权益。认定上述事实的证据有：兰天房地产公司提供的不动产权证书、兰天国际商贸中心招聘物业的公告、关于兰天国际商贸中心拟选聘物业的公示、吉林兰天国际商贸中心物业服务合同、建设工程规划核实合格证、业主声明信，兰天国贸业主委员会提供的关于吉林市兰天国际商贸中心业主大会会议召开的公告第8号、关于吉林市兰天国际商贸中心的公告第9号、《业主委员会委员选举产生办法》、吉林市昌邑区民主街道出具的《兰天国际商贸中心物业区域基本情况》、《第一届业主委员会委员选票》、《业主大会需讨论通过的事项》、关于吉林市兰天国际商贸中心业主委员会选举情况的公告第10号、管理规约、业主大会议事规则、关于吉林市兰天国际商贸中心业主委员会成员分工情况的公告第12号、住宅区业主委员会登记备案表、商品房买卖合同、前期物业服务合同、临时管理规约、业主手册、发票、江城晚报、关于兰天国际商贸中心招聘物业的公告、关于兰天国际商贸中心招聘物业的公告、关于兰天国际商贸中心拟选聘物业的公示、物业服务聘用通知书、快递回执、认可书、业主委员会筹备公示现场照片、招聘物业通知现场照片、关于中旗物业公司倒出办公用房的通知、视听资料，德生物业公司提供的应聘通知、聘用通知，物业服务合同、商品房租赁合同，本院依职权调取的兰天国际商贸中心不动产登记情况及双方当事人在庭审中的陈述。兰天房地产公司提供的房产测绘成果报告、房产测绘技术报告，系自吉林市不动产登记中心调取，属于房产档案的一部分，由兰天房地产公司单方委托也符合《房产测绘管理办法》的相关规定，单位负责人、项目负责人均在相应位置加盖名章，报告中均有一名测绘人员及两名检查人员，兰天国贸业主委员会关于其质证称报告记载需要单位负责人、项目负责人签字盖章无效以及仅有一名检测人员不符合相应规定的质证意见没有事实及法律依据，故该证据本院予以采信。本院认为，本案争议焦点为：一、兰天房地产公司是否本案适格主体，是否具有诉权；二、被告兰天国贸业主委员会选聘德生物业公司作为兰天国际商贸中心物业服务公司的决定是否应予撤销。关于兰天房地产公司是否系本案适格主体问题，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十八条规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款之规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。本案中，兰天房地产公司作为建设单位拥有部分未出售房屋及地下停车场，并经依法登记为不动产权人，且兰天国贸业主委员会作出的选聘德生物业公司为兰天国际商贸中心物业服务公司的决定亦与其息息相关，庭审中被告兰天国贸业主委员会虽抗辩兰天房地产公司提供的不动产登记证所登记的部分房屋已经出售，但未能提供证据，且即使部分房屋出售，兰天房地产公司仍然系兰天国贸地下停车场和其他部分房屋的物权登记人，仍为兰天国际商贸中心业主之一，因此原告系本案的适格主体，有权作为业主提起本案诉讼。关于兰天国贸业主委员会选聘德生物业公司作为小区物业服务公司的决定是否应予撤销问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款关于“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条关于“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”的规定，业主撤销权的行使须以业主权利受到侵害或业主大会或者业主委员会作出的决定违反法定程序为前提。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，选聘物业企业应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”本案中，暂且不论兰天国贸业主委员会是否有权根据业主的授权直接选聘物业服务企业，也暂且不论同意选聘德生物业公司业主的总人数是否过半数，根据规划部门的建筑核实总面积、吉林市不动产登记中心备案的测绘部门出具的测绘面积和本院自吉林市不动产登记中心所查询到的不动产登记数据可知，要达到所占有的专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意的规定，至少需专有部分面积达到6万平方米以上的业主同意才符合物权法的相关规定。而兰天国贸业主委员会向本院提供的同意票的面积，仅有专有部分面积达到4万多平方米的业主投票同意授权兰天国贸业主委员会选聘物业服务企业的权利。即使业主事后出具的认可书也只有专有面积4万多平方米的业主出具认可。故兰天国贸业主委员会选聘德生物业公司作为兰天国际商贸中心物业服务公司的决定不符合《物权法》的相关规定，应予撤销。关于兰天国贸业主委员会抗辩专有部分面积不应包括分摊面积的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算。不动产登记簿记载了“套内建筑面积”和“共有分摊面积”，则专有部分面积应包括“套内建筑面积”和“共有分摊面积”。而兰天国贸业主委员会认为专有部分面积不应包含共有的分摊面积，应按套内建筑面积计算的观点，不符合相关法律和司法解释的规定，本院不予采纳。关于兰天房地产公司要求确认被告兰天国贸业主委员会与德生物业公司于2019年11月9日签订的《吉林兰天国际商贸中心物业服务合同》无效的主张，本院认为，本案为业主撤销权纠纷，关于确认合同无效的诉讼请求与本案不属同一法律关系，本案不宜一并处理，故本案中对该项诉讼请求不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十二条之规定，判决如下：一、撤销被告吉林市昌邑区兰天国际商贸中心业主委员会作出的选聘被告吉林省德生物业服务有限责任公司为吉林市昌邑区兰天国际商贸中心物业服务公司的决定；二、驳回原告吉林兰天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告吉林市昌邑区兰天国际商贸中心业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判长 邵明强审判员 于 佳审判员 王 慧 二〇二〇年五月二十八日书记员 吴亚其