湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初6854号原告：武汉峰靖物业管理有限公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区九峰街景源里社区**门面。法定代表人：池诚，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙志强，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：鲍惠英，女，1950年12月25日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，原告武汉峰靖物业管理有限公司（以下简称：物业公司）诉被告鲍惠英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法由审判员杜厚胜独任审判，适用简易程序（小额诉讼），于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人孙志强，到庭参加了诉讼，被告鲍惠英经本院传票传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：原告通过合法程序取得景源里社区的物业管理资格，并于2015年1月28日与开发单位签订了《景源里前期物业管理服务协议》。被告于2012年12月22日取得景源里社区的房产一处，房号为：景源里东苑10栋1单元1204室，并与原告于2013年4月10日签订了《前期物业服务管理协议》，《前期物业管理协议》第四条明确约定：“乙方交纳费用期间：从《入伙通知书》的规定入伙次日起，向甲方交纳物业管理费，物业管理费周期为一年一次。交纳标准：住宅1.20元/㎡/月（按建筑面积收取），每次交纳时间：每一年度末前一个月”。同时第十一条约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰—3‰交纳违约金；连续三个月未缴纳物业管理服务费等费用的。物业管理有限公司有权采取相应的催缴措施，直至向人民法院提起诉讼”。根据双方签订的《前期物业管理协议》约定“物业费缴费标准为1.20元/㎡/月，违约金标准为每天1‰—3‰”，原告本次诉讼主张按照0.70元/㎡/月，违约金按照1‰计算，故被告应向原告支付该期间产生的物业服务费4200元及拖欠物业费期间产生的违约金1533元，共计5733元。被告2013年12月31日之前的物业管理费已交，但是被告从2014年1月1日起至2018年12月31日期间未能再如期缴纳本应承担的物业管理服务费，且欠费之间长达五年之久。在此期间，原告已多次向被告催缴所欠物业管理费，被告均不予履约。故诉至法院，请求判令：1、请求判令被告鲍惠英向原告武汉峰靖物业管理有限公司一次性支付2014年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业服务费4200元及拖欠物业费期间产生的违约金1533元，共计5733元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用及其他费用。被告鲍惠英未到庭答辩，亦未向本院提交证据。经审理查明：被告鲍惠英系武汉东湖新技术开发区九峰街·景源里社区东苑10栋1单元1204室业主，该房屋建筑面积为100平方米，性质为住宅，系农村还建房。2013年4月10日，被告鲍惠英就案涉房屋与武汉谷丰宏泰物业管理有限公司（以下简称：谷丰宏泰公司）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定谷丰宏泰公司为该房屋所在小区提供物业管理服务，住宅按建筑面积每平方米每月缴纳物业管理服务费1.20元，物业管理服务费按一年收取，每次交纳时间为每一年度末前一个月。2015年1月28日，原告物业公司与武汉东湖新技术开发区九峰街道办事处社区服务中心（以下简称：社区服务中心）签订《九峰街景源里社区物业服务承包合同》（以下简称：承包合同）一份，约定：物业公司为被告鲍惠英所居住的景源里社区提供物业管理服务，案涉房屋的物业管理服务费为每平方米每月1.20元，其中每平方米每月向业主收取0.70元，其余每平方米每月0.50元由社区服务中心向物业公司支付；合同期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止；等内容。2015年3月17日，社区服务中心与谷丰宏泰公司签订《景源里社区物业移交协议书》一份，约定：谷丰宏泰公司于2015年1月31日不再与社区服务中心续约；物资及财产交接以交接清单为准，双方签字确认后有效；往来账项、经营事项及清单所列债权债务以交接清单为准，双方签字确认后转由社区服务中心承担负责，未列入清单的债权债务由宏泰公司负责处理；等内容。原告物业公司根据上述合同的约定为案涉房屋所在的景源里社区提供物业管理服务至今。因被告鲍惠英未及时向原告物业公司交纳物业管理服务费，经原告物业公司催要后，被告鲍惠英仍未交纳物业费，故原告物业公司诉至本院，要求判如所请。另，本院于2017年12月15日受理的原告物业公司诉被告李梦圆物业服务合同纠纷案件所作出的（2017）鄂0192民初5226号案件中判决中载明：“审理查明，被告鲍惠英系武汉东湖新技术开发区九峰街·景源里社区东苑10栋1单元1204室业主，该房屋建筑面积为100平方米……该案判决如下，被告鲍惠英于本判决生效之日起五日内向原告武汉峰靖物业管理有限公司支付2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费2520元。”以上判决作出后，双方当事人均未提出上诉。本院认为：案涉小区在成立业主大会业主委员会前，由九峰街办事处社区服务中心选定前期物业服务单位，不违反法律规定，其签订的《物业服务承包合同》对各业主具有法律约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定，人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件的，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。据此，原告物业公司在本案的诉讼请求中，对于自2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费及违约金，在本案中，本院不予支持。对于其2017年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费及违约金，本院酌情综合认定。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告物业公司自2015年起为案涉房屋所在的景源里社区提供物业管理服务，与被告鲍惠英之间形成了物业管理服务合同关系，被告鲍惠英应根据前述合同向原告物业公司支付物业服务费。对原告主张的物业管理服务费，经计算2017年1月1日至2018年12月31日之间共计36个月的物业管理服务费1680元（100平方米×0.70元/月每平方米×24月）。关于原告物业公司主张支付违约金的诉讼请求，本院综合合同约定、履约情况及基本事实，酌情免除被告鲍惠英支付逾期交纳物业服务费违约金的义务。综上，为保护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告鲍惠英于本判决生效之日起十日内向原告武汉峰靖物业管理有限公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费1680元；二、驳回原告武汉峰靖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告鲍惠英承担。（此款原告武汉峰靖物业管理有限公司已预交，被告鲍惠英于本判决生效之日起十日内直接向原告武汉峰靖物业管理有限公司支付案件受理费25元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇二〇年五月六日书记员  颜晓霞