上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初23505号原告：上海其毅技术研究所，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄建一，总经理。委托诉讼代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。被告：上海保量投资有限公司(原上海原弓投资管理有限公司、原上海保量投资管理有限公司)，住所地上海市长宁区。法定代表人：杨源弘，总经理。被告：上海魔蝎商贸有限公司(原上海魔蝎服饰有限公司)，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨源弘，总经理。上列两被告共同委托诉讼代理人：刁小锋，上海申浩律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：汪毅，上海申浩律师事务所律师。第三人：上海其毅制衣有限公司，住所地上海市青浦区赵巷镇芦湾村。法定代表人：张忠东。原告上海其毅技术研究所诉被告上海保量投资有限公司、上海善友建筑装饰设计工程有限公司其他物权保护纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序。审理中，根据原告上海其毅技术研究所申请，本院追加上海魔蝎商贸有限公司作为被告参加诉讼，通知上海善友建筑装饰设计工程有限公司退出本案诉讼。本案于2019年12月18日第一次公开开庭进行审理，上海其毅技术研究所的法定代表人黄建一和委托诉讼代理人贵阳杰、上海保量投资有限公司和上海魔蝎商贸有限公司的共同委托诉讼代理人汪毅到庭参加诉讼。后经双方当事人申请，本院追加上海其毅制衣有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2020年4月3日第二次公开开庭进行审理，原告上海其毅技术研究所的法定代表人黄建一和委托诉讼代理人贵阳杰、上海保量投资有限公司和上海魔蝎商贸有限公司的共同委托诉讼代理人汪毅到庭参加诉讼，上海其毅制衣有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海其毅技术研究所向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告上海魔蝎商贸有限公司、上海保量投资有限公司共同向原告上海其毅技术研究所支付位于上海市青浦区赵巷镇芦湾村芦沈路XXX号房屋[产权登记证号为沪房地青字(1999)第000315号]的占有使用费人民币2,432,219.18元(按每年720,000元的标准，自2011年3月1日起计算至2014年7月16日止)。事实和理由：原告上海其毅技术研究所为位于上海市青浦区赵巷镇芦湾村芦沈路XXX号房屋[产权登记证号为沪房地青字(1999)第000315号，以下简称系争房屋]的产权人，2001年原告上海其毅技术研究所与第三人上海其毅制衣有限公司签订房屋租赁合同，将系争房屋出租给上海其毅制衣有限公司，租赁期限自2001年3月1日至2011年2月28日止。上述租赁合同到期后，系争房屋始终由被告上海保量投资有限公司和被告上海魔蝎商贸有限公司实际占有使用，从未向原告上海其毅技术研究所支付相关费用。后被告上海魔蝎商贸有限公司通过司法拍卖程序，于2014年7月16日获得系争房屋产权。上海其毅制衣有限公司从未向上海其毅技术研究所支付过租赁合同期限内的租金和租赁合同到期后的占有使用费。因上海魔蝎商贸有限公司和上海保量投资有限公司是实际占有使用人，故只要求上述二单位承担付款责任，不要求上海其毅制衣有限公司承担责任。根据2013年1月7日上海魔蝎商贸有限公司作为出租人与上海保量投资有限公司签订的租赁合同中约定的租金标准每年720,000元计算占有使用费。被告上海保量投资有限公司、上海魔蝎商贸有限公司共同辩称，不同意原告上海其毅技术研究所的诉请。上海其毅制衣有限公司因欠上海魔蝎商贸有限公司货款，故出具承诺书，于2008年5月1日将系争房屋出租给上海魔蝎商贸有限公司，以租金抵扣货款。后上海魔蝎商贸有限公司将系争房屋出租给上海保量投资有限公司，上海保量投资有限公司于2013年3月1日起使用系争房屋。被告上海魔蝎商贸有限公司通过司法拍卖程序，于2014年7月16日获得系争房屋产权。上海其毅技术研究所的法定代表人黄建一，系上海其毅制衣有限公司的大股东，上海其毅制衣有限公司的法定代表人张忠东系黄建一妹夫，两家单位系关联企业，故上海其毅技术研究所对上海其毅制衣有限公司以租抵债的行为是明知的，应当由上海其毅制衣有限公司承担支付占有使用费的责任，且上海其毅技术研究所起诉本案已过诉讼时效。第三人上海其毅制衣有限公司述称，本公司于2001年3月向上海其毅技术研究所承租了系争房屋，租赁期限至2011年2月止。租赁期间，上海其毅制衣有限公司将系争房屋转租给了上海魔蝎商贸有限公司，转租期限自2007年4月起至2011年2月止。租赁期满后，上海其毅制衣有限公司不再续租，也未与上海魔蝎商贸有限公司签订任何续租文件，从未向上海魔蝎商贸有限公司出具过任何形式的承诺书。上海魔蝎商贸有限公司继续占用系争房屋，侵害了上海其毅技术研究所的合法权益，因上海其毅制衣有限公司不是产权人，故无法向上海魔蝎商贸有限公司主张权利。本院经审理认定事实如下：系争房屋位于上海市青浦区赵巷镇芦湾村芦沈路XXX号，共8幢房屋，建筑面积5,760.10平方米，土地面积10,421平方米，产权自1999年起登记在原告上海其毅技术研究所名下。2001年3月1日，上海其毅技术研究所与上海其毅制衣有限公司签订租房协议1份，约定上海其毅技术研究所将其三层楼的厂房(面积为3,600平方米)出租给上海其毅制衣有限公司，租赁期限自2001年3月1日起至2011年2月28日止。上述租房协议履行期间，上海其毅制衣有限公司将系争房屋转租给了上海魔蝎商贸有限公司(当时名称为上海魔蝎服饰有限公司)。2013年1月7日，上海魔蝎商贸有限公司(当时名称为上海魔蝎服饰有限公司)与上海保量投资有限公司(当时名称为上海原弓投资管理有限公司)签订房屋租赁合同1份，约定上海保量投资有限公司承租系争房屋，租金每年720,000元，租期自2013年3月1日起至2017年2月28日止。上海魔蝎商贸有限公司于2013年2月1日将系争房屋交付给上海保量投资有限公司使用，2013年2月1日起至2013年2月28日作为免租期不收租金，如交付时间延期，起租日也以此顺延。合同另约定了其他事项。因上海其毅技术研究所未归还上海市青浦区赵巷农村信用合作社贷款，上海市青浦区赵巷农村信用合作社于2002年向本院申请支付令，后又申请强制执行，本院委托带租拍卖后，上海魔蝎商贸有限公司(当时名称为上海魔蝎服饰有限公司)于2014年5月28日以16,100,000元的最高价竞得，本院于2014年7月16日出具(2013)青执恢复字第18号执行裁定书，裁令：一、坐落于上海市青浦区赵巷镇芦湾村(芦沈路XXX号1－8号)工业用厂房[房地产权证号：沪房地青字(1999)第000315号]房地产所有权及相应的其他权利归买受人上海魔蝎服饰有限公司所有，上述工业用厂房房地产所有权自本裁定送达买受人上海魔蝎服饰有限公司时起转移；二、买受人上海魔蝎服饰有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。上海魔蝎商贸有限公司至今未办理产权过户手续。另查明，上海其毅技术研究所自2003年10月29日起处于吊销未注销状态，上海其毅制衣有限公司自2012年4月17日起处于吊销未注销状态。上海其毅技术研究所法定代表人黄建一系第三人上海其毅制衣有限公司的大股东，持股比例66.6667%。黄建一因涉嫌贩卖毒品，于2007年7月14日被刑事拘留。后上海市徐汇区人民法院于2007年11月20日作出(2007)徐刑初字第815号刑事判决：被告人黄建一犯毒品罪，判处有期徒刑十五年(刑期自2007年7月14日起至2022年7月13日止)，剥夺政治权利三年，并处没收财产30,000元。以上查明的事实，由以下证据证明：各方当事人的陈述，原告上海其毅技术研究所提供的不动产登记信息、民事判决书打印件、刑事判决书，被告上海保量投资有限公司、上海魔蝎商贸有限公司提供的工商登记信息、执行裁定书、拍卖公告，上述证据并经庭审出证、质证，本院予以确认。审理中，双方存在如下争议：一、上海魔蝎商贸有限公司占用系争房屋是否有正当理由；二、上海其毅技术研究所起诉是否已超诉讼时效？上海其毅技术研究所称，上海其毅技术研究所与上海其毅制衣有限公司是两个独立法人。上海其毅制衣有限公司的法定代表人张忠东系黄建一的妹夫，黄建一从未参与上海其毅制衣有限公司的经营，基于亲戚关系，上海其毅技术研究所从未向上海其毅制衣有限公司催讨过租金。黄建一于2007年起被限制人身自由，对之后上海其毅制衣有限公司将系争房屋转租给上海魔蝎商贸有限公司之事不知情。张忠东曾在2008年探监时告知黄建一，等租赁合同到期后就将系争房屋归还黄建一，他以后不管系争房屋的事了，但未告知其将系争房屋转租给上海魔蝎商贸有限公司的事情。故应视为上海其毅制衣有限公司在2011年2月底到期后交还了系争房屋，上海其毅技术研究所从2011年3月1日起收回房屋使用权。上海其毅技术研究所不知道上海其毅制衣有限公司与上海魔蝎商贸有限公司约定的租赁期限，若超2011年2月底则超过期限无效。黄建一于2017年3月15日减刑出狱，出狱后去看系争房屋。但是黄建一到系争房屋时，门卫拦住不让进去，也不告知实际使用人的信息，黄建一也看不到实际使用人的信息。黄建一向当地村委会了解情况，村委会也未告知。黄建一向张忠东询问系争房屋的使用情况，张忠东说他也不知道，提出可能是银行收走了，黄建一觉得有可能。后来黄建一委托律师维护权益，故于2019年7月拍摄了系争房屋大门口的照片，知晓是上海保量投资有限公司实际占有使用系争房屋。起诉后才知晓是上海魔蝎商贸有限公司共同实际占有使用。故上海其毅技术研究所自黄建一出狱后才知道系争房屋的物权被侵犯，本案起诉未过诉讼时效。上海其毅技术研究所无法提供上海保量投资有限公司在2013年3月1日前占有使用系争房屋的证据,故同意被告上海魔蝎商贸有限公司向原告上海其毅技术研究所支付自2011年3月1日起计算至2014年7月16日止的占有使用费，被告上海保量投资有限公司对2013年3月1日起至2014年7月16日期间的占有使用费承担共同支付责任。上海魔蝎商贸有限公司和上海保量投资有限公司共同称，从上海其毅技术研究所与上海其毅制衣有限公司的股东和法定代表人的关系，和上海其毅制衣有限公司从未向上海其毅技术研究所支付过租金的事实看，两者是关联企业，均受黄建一控制；从上海其毅制衣有限公司成立的时间上来看，正是上海其毅技术研究所拖欠银行高额贷款无法清偿期间，显然是黄建一通过成立上海其毅制衣有限公司来另起炉灶。上海其毅技术研究所应知上海其毅制衣有限公司将系争房屋转租给上海魔蝎商贸有限公司的事情。若张忠东确实曾去探监并谈及系争房屋，则其不告知黄建一系争房屋实际已转租给上海魔蝎商贸有限公司是不合理的。2014年拍卖公告中载明带租拍卖，表明系争房屋内有实际使用人，故上海其毅技术研究所应知系争房屋被实际占用的事实。即使上海其毅技术研究所确实不知情，则上海其毅技术研究所与上海其毅制衣有限公司未曾办理过系争房屋交接手续，上海其毅技术研究所应自2011年3月1日起知晓其名下系争房屋的物权被侵害，诉讼时效应自该日起计算。黄建一在狱中也可以主张权利。即使黄建一在狱中不能方便地行使权利属于中止时效的法定原因，则根据法律规定，自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满，黄建一自2017年3月15日出狱，应在2017年9月15日前主张权利，但上海其毅技术研究所直到2019年才起诉，故上海其毅技术研究所起诉已过诉讼时效。上海魔蝎商贸有限公司和上海保量投资有限公司提供如下证据：1、付款承诺书复印件[主要内容为：上海其毅制衣有限公司(甲方)于2007年向上海魔蝎商贸有限公司(乙方)订购出口俄罗斯牛仔服装一批，货款不含税人民币2,067,933元，现因上海其毅制衣有限公司财务困难无力偿还，双方达成如下条款：一、甲方决定从2008年5月1日开始向乙方支付本金每月3分息的利息；二、甲方将系争房屋租给乙方，租金每年250,000元，乙方租金支付方式为抵减本金和利息；三、张忠东愿连带个人房产及其他一切可执行财产提供担保；四、租赁期从2008年5月1日开始，租赁期直到甲方还清乙方债务为止]，以证明上海魔蝎商贸有限公司系合法占有使用系争房屋。上海魔蝎商贸有限公司称，原件现在上海魔蝎商贸有限公司原股东手中，无法提供。2、孙丽华诉杨源弘股权转让纠纷案[(2014)青民二(商)初字第1767号]庭审笔录复印件，以证明上述承诺书原件曾经过质证。上海其毅技术研究所称，上述笔录对应的案件发生在上海魔蝎商贸有限公司的新老股东之间，其实是其内部事宜，法庭并未向上海其毅制衣有限公司核实过承诺书的真实性，故对上述承诺书的真实性不予认可。这份承诺书其实并不是租赁合同，而是借款合同，且上海其毅制衣有限公司无权转租系争厂房。在庭审笔录中，上海魔蝎商贸有限公司和上海保量投资有限公司的法定代表人多次强调上海魔蝎商贸有限公司与上海其毅技术研究所无任何租赁关系，上海其毅制衣有限公司也没有获得授权将系争房屋进行转租。审理中，本院在中国裁判文书网上查询到，新疆生产建设兵团第一师中级人民法院于2016年12月27日作出(2016)兵01刑更3757号刑事裁定书，裁令：准予罪犯黄建一减去有期徒刑十一个月(刑期执行至2017年3月13日止)，剥夺政治权利二年不变。该裁定自送达后即发生法律效力。根据查明的事实，本院认为，针对争议焦点一，根据相关规定,承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，上海其毅技术研究所与上海其毅制衣有限公司签订的租赁合同期限至2011年2月底届满，在案证据无法证明二者达成续租协议且上海其毅技术研究所同意上海其毅制衣有限公司继续转租。经过出租人允许的转租超过租赁期限部分为无效，举轻以明重，未经出租人允许的转租超过租赁期限部分亦应为无效，故上海其毅制衣有限公司转租期限超过其剩余租赁期限部分的约定无效，上海魔蝎商贸自2011年3月1日起占用系争房屋无正当理由，但2014年7月16日取得产权后可合法占有使用。上海魔蝎商贸有限公司、上海保量投资有限公司称，上海其毅技术研究所投资人系上海其毅制衣有限公司大股东、上海其毅制衣有限公司法定代表人系上海其毅技术研究所投资人妹夫，双方签订租赁合同却未支付过租金，故上海其毅技术研究所与上海其毅制衣有限公司系关联企业，上海其毅制衣有限公司的转租行为对上海其毅技术研究所有约束力。本院认为上述情形尚不足以证明二者之间存在人格混同，上海魔蝎商贸有限公司、上海保量投资有限公司未进一步举证证明。故无论上海其毅制衣有限公司是否向上海魔蝎商贸有限公司出具承诺书，转租约定均是上海其毅制衣有限公司与上海魔蝎商贸有限公司二者之间的约定，对上海其毅技术研究所并无约束力，故本院对相关承诺书的真实性不予评述。2011年2月底，上海其毅制衣有限公司与上海其毅技术研究所的租赁合同到期后，上海魔蝎商贸有限公司应及时腾退房屋交还上海其毅制衣有限公司，上海其毅制衣有限公司应及时腾退房屋返还上海其毅技术研究所，但二者均未能履行腾退义务，应连带赔偿上海其毅技术研究所相应的占有使用费。上海保量投资有限公司实际占用系争房屋，也应承担连带支付其占用期间的占有使用费的责任。现上海其毅技术研究所不要求上海其毅制衣有限公司承担责任，系当事人处分自身民事权利和诉讼权利，本院予以照准。上海魔蝎商贸有限公司应支付上海其毅技术研究所自2011年3月1日起至2014年7月15日期间的系争房屋占有使用费。上海魔蝎商贸有限公司与上海保量投资有限公司确认上海保量投资有限公司自2013年3月1日起占用系争房屋，现无证据证明上海保量投资有限公司在2013年3月1日之前也占用了系争房屋，故上海保量投资有限公司应对2013年3月1日起至2014年7月15日止的占有使用费承担连带支付责任。上海其毅技术研究所主张按上述二者租赁合同约定的租金标准计算占有使用费，金额合理，本院予以确认。故上海魔蝎商贸有限公司应支付上海其毅技术研究所房屋占有使用费计2,430,246.57元，上海保量投资有限公司对其中的990,246.57元承担连带清偿责任。针对争议焦点二，上海其毅技术研究所的投资人黄建一自2007年7月起被限制人身自由，上海其毅技术研究所早已被吊销营业执照，在案证据亦无法反映上海其毅技术研究所当时有其他管理人员，故上海其毅技术研究所管理系争房屋存在障碍，本院难以确认黄建一在狱中知道或应当知道上海魔蝎商贸有限公司和上海保量投资有限公司占用系争房屋，黄建一自2017年3月出狱后才得知系争房屋物权被侵犯亦属合理，故上海其毅技术研究所起诉本案未过诉讼时效。上海保量投资有限公司、上海魔蝎商贸有限公司、上海其毅制衣有限公司可另循合法途径解决各自的债权债务关系。上海其毅制衣有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自身诉讼权利，法律后果自负。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第四百九十三条的规定，判决如下：一、被告上海魔蝎商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海其毅技术研究所自2011年3月1日起至2014年7月15日止的房屋占有使用费2,430,246.57元；二、被告上海保量投资有限公司对上述款项中的990,246.57元承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,242元，减半收取计13,121元，由被告上海魔蝎商贸有限公司、上海保量投资有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年五月十九日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国侵权责任法》第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。三、《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。四、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第七条【发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书】人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。五、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。七、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第四百九十三条拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。