云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初1280号原告周钰东，男，汉族，1973年6月3日生，昆明市西山区人，住昆明市西山区。委托代理人周德勇，云南云上律师事务所律师，特别授权代理。被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司。法定代表人束丽，总经理。统一社会信用代码：91530300678745743F。住所：曲靖市。委托代理人杨皓然，云南泓旷律师事务所律师，特别授权代理。原告周钰东诉被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依法由审判员曹琪梅适用简易程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告周钰东的委托代理人周德勇，被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司的委托代理人杨皓然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周钰东诉称，原、被告于2011年9月在云南省曲靖市签订了《商品房购销合同》及其补充协议。合同约定如下：“乙方向甲方购买其开发建设的位于曲靖市麒麟区西侧，天平佳苑南侧，惠滇花园83幢3号商品房一套；房屋内建筑面积为240.07㎡。房屋总价为人民币665112元（大写：陆拾陆万伍仟壹佰壹拾贰元整），乙方于2011年9月22日一次性付清。甲方应于2012年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告等。”合同签订后，原告按合同约定将房款全额支付给被告，并支付了房屋契税、办证费等共计37949.98元。被告于2012年12月30日前按合同预定将房屋交付给原告。但至今交房已有七年之久，被告仍然没有为原告办理房屋权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷的司法解释》第十八条规定，被告应该按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，请求人民法院判令：1、被告立即为原告办理位于曲靖市麒麟区西侧，天平佳苑南侧，惠滇花园83幢3号房屋的不动产权证书；2、被告支付原告自2013年4月1日起至办理房屋权属登记之日止的逾期办证违约金，以665112元为基数，按年利率6%计算（暂计算至2019年12月31日止的违约金为246525.62元）；3、诉讼费由被告承担。被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司辩称，第一，针对原告的诉讼，被告认为，2013年4月1日至原告起诉之日止，时间长达6年，部分诉讼请求已经超过了诉讼时效，应当驳回；第二，原告主张的因为被告逾期办证所产生的违约金，并没有事实依据和法律依据予以支撑；第三，针对原告要求被告办证的诉讼请求，被告认为办证的主体根据合同约定是原告方，被告方仅有配合办理的义务，而并非办理产权证的主体，所以限期办理产权证应当由原、被告双方的配合，而不是任何一方。《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷的司法解释》第十八条规定适用的前提是因为开发商的原因导致才能适用，本案并不是开发商导致的原因。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、《商品房购销合同》及《商品房购销合同登记备案表》复印件各1份，证明原、被告于2011年9月在云南省曲靖市购销合同及其补充协议；合同约定：“乙方向甲方购买其开发建设的位于曲靖市麒麟区西侧，天平佳苑南侧，惠滇花园83幢3号商品房一套；房屋内建筑面积为240.07平方米。房屋总价为人民币665112元（大写：陆拾陆万伍仟壹佰壹拾贰元整），乙方于2011年9月22日一次性付清。甲方应于2012年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告等”。2、收据复印件3份，证明原告已按约定于2011年9月22日向被告付清665112元购房款。3、收据复印件1份，证明原告已向被告支付契税、办证费等费用合计37949.98元。经质证，被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司对证据1的三性予以认可，但其证明目的不予认可，补充合同中明确写明了开发商对办理权属登记仅有义务配合，所以开发商负有的是协助义务。对证据2、3的三性无异议，但原告是在2016年9月27日才来交纳了相关费用，在其缴费之前，房屋内的相关有线电视等配套设施已经全部装好了。通过质证，本院认为,原告提交的证据1、2、3客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司向本院提交如下证据：1、《商品房购销合同》1份，证明原、被告双方于2011年9月签订商品房购销合同的事实。2、收据复印件1份，证明原告于2016年9月27日才将契税等办证相关费用缴纳。3、《宗地图》复印件1份，证明截止2017年11月不动产登记中心才将二证合一的图纸发放给被告。4、通话清单复印件1份，证明被告反复通知原告办理产权证需要持证人进行面签，至今原告拒绝配合办理相关手续。经质证，原告对被告提交的证据1、2无异议。对证据3认为该证据系复印件，故对其三性不予认可。对证据4的三性不予认可，因为该证据仅显示了电话号码，且没有加盖相关营业厅的印章。通过质证，本院认为，原告对被告提交的证据1、2无异议，本院予以确认。证据3能够证明曲靖市不动产登记中心于2017年11月1日完成对涉案房屋宗地图的制作，该证据本院予以确认。证据4庭审后原告虽认可接听过该电话，但被告并未提供其他证据予以佐证其欲证明的内容，故该证据仅证明了被告拨打过电话的事实，据此，该证据本院不予采信。本案经审理，本院确认如下法律事实：2011年9月22日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买位于曲靖市麒麟区西侧，天平佳苑南侧惠滇花园83幢3号房，房屋参考套内建筑面积为240.07平方米，购房款总金额为665112元整；付款方式为一次性付款；甲方应于2012年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；在乙方达到以下四个条件后，甲方在360个工作日内协助乙方办理房屋权属证，1、乙方向甲方甲方全部房款；2、甲乙双方办理房屋交接手续；3、甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权证的委托书；4、乙方向甲方交付了办理产权的相关资料和费用。合同还约定了其他权利义务。同时，双方还签订了《商品房购销合同补充协议》一份，约定：相关费用包括购房款665112元；配套设施设备费9650元，配套费用包括太阳能、可视楼宇对讲系统、数字电视入网费、电话、宽带初装费等费用（以上费用以实际产生费用为准）；甲方协助乙方办理产权登记时，乙方根据同期政策承担相关费用（契税、登记费、工本费、合同印花税、产权印花税等）；房屋交付时，乙方应按购房款总额的2%（按同期法律和政策规定作相应调整）交纳共用部分及共用设施维修基金，该基金由甲方委托代收；物业管理费。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款665112元，被告按约将上述房屋交付给原告。2016年9月27日，原告向被告交纳房屋维修基金13302.24元、契税19953.36元、印花税332.56元、办证费1311.82元、太阳能3050元、配套费6100元、有线电视入网费500元及2013年3月1日至2016年5月31日的物业管理费14313元（含二次加压费、水池清洗费、垃圾清运处置费），合计58862.98元。被告并于当日分别向原告出具收据6份。原告至今未收到上述房屋的不动产权证书。另查明，曲靖市人民政府于2016年11月15日发出《曲靖市人民政府关于曲靖实施不动产统一登记有关事项的通告》，内容为自2016年11月24日，曲靖市实施不动产统一登记，各类不动产登记业务统一由曲靖市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原登记机构不再办理登记业务。2017年11月1日，曲靖市不动产登记中心向被告出具涉案房屋的宗地图。本院认为，依法成立的合同，受法律的保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违法法律强制性规定，对双方具有约束力，原告已按合同约定履行支付购房款、相关费用及交付办证材料的义务，被告应按约履行交付房屋、代为办理产权登记等义务。本案争议焦点为：1、被告是否有义务协助原告办理涉案房屋的不动产权证书；2、被告的行为是否构成违约，原告主张违约责任是否已过诉讼时效及违约金的计算。一、关于被告是否有义务协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。第一，根据合同约定和房屋登记办法的规定，申请办理不动产权属证书的，除买受人应当提交相关材料外，房地产开发企业也应当提交相关材料。被告在收到原告交付的材料与支付的相关费用后，如认为缺少资料，应及时告知原告补正材料，现其未能提交证据证明其已向原告提出要求。第二，虽然曲靖市自2016年11月24日起实行房产证、土地使用权证“两证合一”，统一办理不动产权证书，但被告并未提供相应证据证明曲靖市在此之前停止办理房屋产权证书、土地使用权证书，其也未能在原告提供相关办证资料后的360个工作日内将办理房屋产权的资料提交给相关登记机关。综上，因原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，并于2016年9月27日向被告交纳了办理房屋权属证书的相关费用、提供了相关办证资料，按双方合同的约定，被告应在收到资料后360个工作日（即：2018年3月8日）内提交给相关登记机关，协助原告办理房屋产权证书。据此，根据双方合同的约定原告主张的要求被告立即为原告办理位于曲靖市麒麟区西侧，天平佳苑南侧，惠滇花园83幢3号房屋的不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持为被告立即协助原告办理涉案房屋的不动产产权证书。二、关于被告是否构成违约，原告要求被告承担违约责任是否已过诉讼时效及违约金的计算。根据《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》之约定，被告有义务在合同约定的时间内为原告办理房屋产权登记，现约定时间已届满，被告未按约完全履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告的行为已构成违约，应依照合同约定或法律规定承担违约责任。原、被告签订的《商品房购销合同》对双方权利义务内容及履行期限约定明确。根据合同约定被告应于2018年3月8日前向相关登记机关提交办理房产证的资料，但被告未履行义务，其应自2018年3月9日起承担违约责任，而原告于2020年2月17日向本院提起诉讼，其诉讼时效尚未届满，原告的起诉并未超过诉讼时效。由于原、被告双方签订的《商品房购销合同》对逾期办理产权登记的违约责任未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权证登记的期限…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告诉请的违约金，本院结合本案实际予以支持以购房款总额665112元为本金，自2018年3月9日起按年利率4.35%计算。被告的义务为向不动产登记证的办理机构提交办证所需材料，在其按要求提交完整的办证所需材料后，不动产登记证的具体办理系办证机构的工作，具体所需时间并非被告可控制，故违约金计算的截止时间本院确定为被告向不动产登记证办理机构提交办证所需相关材料之日止。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定,判决如下:一、被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司于本判决生效后三十日内向不动产登记机关提交原告周钰东购买的位于曲靖市麒麟区西侧，天平佳苑南侧，惠滇花园83幢3号房屋的不动产权属证书办证所需的资料，并协助原告周钰东办理不动产权证书。二、被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司于本判决生效后三十日内向原告周钰东支付因逾期办理房屋产权证书的违约金（以购房款总额665112元为基数，自2018年3月9日起按年利率4.35%计算至被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司实际履行上述义务之日止）。三、驳回原告周钰东的其他诉讼请求。案件受理费4998元（原告已预交），减半收取2499元，由原告周钰东承担1959元，由被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司承担540元。(于本判决生效后三十日内履行)如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  曹琪梅二〇二〇年五月六日书记员  马仲坚