广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初143号原告：黎伟忠，男，1945年8月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：周玉珊，广东谨然律师事务所律师。被告：许瑞兴，男，1967年11月17日出生，汉族，身份证地址广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：刘水兴，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周敏仪，广东正大联合律师事务所律师。第三人：黎伟鸿，男，1943年8月1日出生，汉族，身份证地址广州市越秀区。第三人：黎伟鸣，男，1955年1月2日出生，身份证地址广州市越秀区。两第三人共同委托诉讼代理人：冯树斌，广东格士律师事务所律师。第三人：王瑞，女，1971年2月13日出生，汉族，身份证地址江西省南昌市西湖。原告黎伟忠与被告许瑞兴，第三人黎伟鸿、黎伟鸣、王瑞物权保护纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行审理。原告黎伟忠的委托诉讼代理人周玉珊、被告许瑞兴的委托诉讼代理人周敏仪、第三人黎伟鸿、黎伟鸣的共同委托诉讼代理人冯树斌到庭参加了诉讼。第三人王瑞经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黎伟忠向本院提出诉讼请求：1.被告许瑞兴立即将广州市白云区解放北路梓元东二街1号202房腾空交还原告；2.被告许瑞兴向原告支付自本案起诉之日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费标准按照2018年城市房屋租金计算，即每平方米45元，面积为59.2平方米，每月租金为2666.25元）；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：1995年3月7日，广州市市场发展总公司越秀公司与我的母亲陈桂琼（代理人黎伟鸿、黎伟鸣）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定广州市市场发展总公司越秀公司经批准拆除陈桂琼所有的越秀区××路××号后座房屋，广州市市场发展总公司越秀公司将自有的两套房屋（景泰新村街西二巷14号806房及梓元岗街东二街1号202房，建筑面积共121平方米）用作产权调换。2018年11月1日，我向法院起诉广州市市场发展总公司越秀公司、广州市越秀区工商行政局要求办理上述两套房屋的不动产权证。法院支持了我的诉讼请求。2019年9月26日，经强制执行，我领取了202房及806房的不动产权登记证，我依法是202房的产权人。被告许瑞兴一直占用202房，双方一直就房屋的腾退交还无法达成一致意见，为保障我的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告许瑞兴辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.2007年4月25日，我与陈桂琼的代理人即第三人黎伟鸣、黎伟鸿签订《房屋买卖合同》，约定以35万元购买下202房。我已向第三人黎伟鸣、黎伟鸿支付了32万元房款，并已入住占有涉案房屋至今。我是基于合法有效的买卖合同合法占有使用涉案房屋，原告要求我腾空交还涉案房屋的诉讼请求于法无据。2.我合法占有使用涉案房屋十余年，原告一直未提出过异议，从来没有主张过租金或占用费，可见原告对其胞兄出售涉案房屋的事实是知悉的。原告现主张要求我支付占用费于法无据。3.2018年，第三人黎伟鸣、黎伟鸿通过故意放弃涉案房屋的继承权，将涉案房屋登记到原告名下，三人属于恶意串通，我保留追究他们的法律责任。第三人黎伟鸿、黎伟鸣共同述称，1.对原告的诉讼请求无异议。2.被告购买涉案房屋时存在重大过错，购房行为应为无效。我们与被告签订买卖合同前，已明确告知被告当时房屋并没有确权，该房屋并非仅归我们所有，存在其他权利主体，我们无权代表其他亲属出售房屋，并出示了《亲属关系情况调查证明书》。但被告执意认为无所谓，主动联系律师要求签约，我们也向被告提供了《亲属关系情况调查证明书》。被告在明知房屋尚未确权且存在其他权利人的情况下，依然执意要求购买，具有重大过错，不存在表见代理或善意取得的情形。3.2007年，涉案房屋仍登记在广州市越秀区工商行政局名下，房屋买卖合同应为无效合同。4.据悉，被告购买涉案房屋的意图为炒房，并无居住在涉案房屋内。第三人王瑞书面述称，2019年11月19日，我与被告许瑞兴签订《租赁合同》，约定由我承租涉案房屋，租期从2019年12月1日至2020年11月30日。合同签订后，我已入住涉案房屋。至于原告与被告之间的关系，我并不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：涉案房屋位于广州市白云区解放北路梓元东二街1号202房，房屋建筑面积为59.25平方米。2019年9月25日及以前，登记于广州市工商行政管理局越秀区分局名下。2019年9月26日起，登记于原告名下。1993年12月27日，德成法律服务所出具《亲属关系情况调查证明书》，载明：陈桂琼，于1993年3月6日死亡，其亲属关系如下：丈夫黎全、女儿黎润英、儿子黎伟鸿、儿子黎伟忠、儿子黎伟杰、儿子黎伟鸣、女儿黎洁英。1995年2月5日，黎全死亡。1995年3月7日，陈桂琼（被拆迁人、乙方，由黎伟鸿、黎伟鸣共同作为代理人）与广州市市场发展总公司越秀公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在越秀区××路××号后座，甲方将自有的景泰新村街西二巷14号806房、梓元岗街1号东二街1号202房（即涉案房屋）的自有房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。2007年3月，黎伟鸣（甲方）与许瑞兴（乙方）签订《租房合约》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方。同年4月25日，被告（乙方）与陈桂琼（甲方，代理人为黎伟鸿、黎伟鸣）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋由租转卖给乙方，总房价为35万元。由于越秀区工商局尚未办理房产证给甲方，故房款分二期付款：首期房款32万元，于签订合同三天内付与甲方；尾款3万元，于甲方取得房产证后成功转名与乙方时付清。签订本合同时，甲方将甲方与越秀区工商局直属单位签订的补偿协议书原件和公证书复印件等相关证件提供给乙方保存。同日，第三人黎伟鸿、黎伟鸣共同出具《收据》，载明收到被告支付的202房首期房款32万元。签订合约后，涉案房屋一直由被告占有使用至今。2018年3月16日，黎洁英死亡。同年9月12日，黎润英、黎伟鸿、黎伟鸣、黎伟汉、黎伟志、黎伟杰、黎洁英的转继承人李汝顺、李嘉敏均明确放弃对上述两套补偿房屋的继承，至此，原告取得上述两套补偿房屋的全部继承权。2018年11月1日，原告向本院起诉广州市市场发展总公司越秀公司、广州市越秀区工商行政管理局，主张依法继承上述两套补偿房屋，要求协助办理房屋过户登记手续。同年11月27日，本院作出（2018）粤0111民初15106号民事判决书，判决支持了原告要求两被告协助办理两套涉案房屋过户登记手续的诉讼请求。广州市市场发展总公司越秀公司、广州市越秀区工商行政管理局不服一审判决上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2019年5月14日作出（2019）粤01民终3452号民事判决书，判决：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初15106号民事判决书及对案件受理费承担的决定；二、黎伟忠于本判决生效之日起十五日内向广州市市场发展总公司越秀公司支付涉案房屋补偿余款20420元。前述案件生效后，原告向法院申请强制执行，于2019年9月26日取得涉案房屋的不动产权证。2019年12月，被告将涉案房屋出租给第三人王瑞，双方签订《租赁合同》，约定租赁期限自2019年12月1日至2020年11月30日止。庭审中，被告主张签订《房屋买卖合同》时，第三人黎伟鸿、黎伟鸣表示已取得其他继承人的同意及授权，代为出售涉案房屋，涉案合同应为合法有效。对此，被告向法院提交《亲属关系情况调查证明书》作为证据，该证明书中仅保留了黎伟鸿、黎伟鸣的个人信息，无其他子女的信息，且各行之间存在空白间隔。被告表示当时第三人黎伟鸿、黎伟鸣向其出示的证明书便是上述复印件，其并无篡改，其基于两第三人的误导才签订了《房屋买卖合同》，应构成善意取得。第三人黎伟鸿、黎伟鸣对此予以否认，表示在签订《房屋买卖合同》前，已经向被告告知涉案房屋存在其他继承人，并向被告出示了完整无篡改的《亲属关系情况调查证明书》原件。原告主张第三人黎伟鸿、黎伟鸣擅自出售涉案房屋的行为并没有取得原告的授权，原告并不知情，涉案《房屋买卖合同》应为无效，对此，提交了黎伟杰、黎伟志、黎伟汉、黎润英、李汝顺出具的《情况说明》作为证据，载明黎伟鸿、黎伟鸣未经过上述人员同意，也没有取得上述人员的授权与被告签订《房屋买卖合同》，上述人员对该卖房代理行为均不予确认。另查，根据广州市房地产租赁管理所出具的《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》，解放北路1（南至桂花路，北至三元里大道）的楼梯楼租金单价为45元/平方米.月。以上事实，有协议、公证书、民事判决书、不动产权证、证明书、情况说明、租赁合同、房屋买卖合同、收据、通知及当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案房屋属于陈桂琼与黎全的夫妻共同财产，两人去世后，涉案房屋应由两人的法定第一顺序继承人（即原告、黎润英、黎伟鸿、黎伟鸣、黎伟汉、黎伟志、黎伟杰、黎洁英）继承。2007年，黎伟鸿、黎伟鸣在未取得其他继承人的同意及授权的情况下，擅自出售涉案房屋的行为构成无权处分。被告作为购房者，对买卖房屋大宗交易未尽审慎审查义务，主要体现在：第一，被告明知涉案房屋当时登记在广州市工商行政管理局越秀区分局而非第三人黎伟鸿、黎伟鸣名下，购买行为存在风险，但被告仍坚持购买；第二，被告明知涉案房屋属于陈桂琼名下的回迁房屋，应对陈桂琼的亲属关系进行慎重审查，被告忽略《亲属关系情况调查证明书》存在的重大瑕疵并不符合常理。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，被告受让涉案房屋存在重大过失，且涉案房屋并未登记，故被告并不构成善意取得。现其他继承人明确不追认该行为，且原告于2019年9月26日取得涉案房屋的产权，故被告继续占有涉案房屋并无法律依据，原告要求被告腾空交还涉案房屋并支付占用费的诉讼请求合理合法，本院予以支持。原告主张按照《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》的标准计算占用费合理，本院予以支持，经计算，涉案房屋的占用费应为2666.25元/月（45元平方米.月×59.25平方米），应自起诉之日起计至被告实际腾退之日止。被告将涉案房屋出租给第三人王瑞的行为，亦属于无权处分，第三人王瑞应配合被告腾退涉案房屋。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十四条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三十日内，被告许瑞兴、第三人王瑞将广州市白云区解放北路梓元东二街1号202房腾空交还原告黎伟忠；二、在本判决生效之日起三十日内，被告许瑞兴向原告黎伟忠支付占有使用费（占有使用费按照2666.25元/月计算，自2020年1月2日计算至实际腾退房屋之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费166元，由被告许瑞兴负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳（原告黎伟忠已预付受理费100元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  崔颖华二〇二〇年五月二十一日书记员  任丽霞