广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终622号上诉人（原审原告）：珠海市长城物业管理有限公司,住所地：珠海市***********,统一社会信用代码：914***********878Y。法定代表人：周常青，总经理。委托诉讼代理人：马竟涛，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁莉冰，女，汉族，1972年8月8日出生，身份证住址：珠海市香洲区*******************，居民身份证号码：440************747。被上诉人（原审被告）：陈小华，女，汉族，1945年3月6日出生，身份证住址：珠海市香洲区****************，居民身份证号码：440************426。上诉人珠海市长城物业管理有限公司（以下简称长城公司）因与被上诉人梁莉冰、陈小华物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初5223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人长城公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判梁莉冰、陈小华支付物业管理费（包括管理费、垃圾处理费、污水处理费、对讲机维护费、电梯维护费、水费）共计11055.52元（附欠费清单）；三、改判梁莉冰、陈小华立即支付滞纳金10137.26元（以每月欠交的管理费为基数按日千分之一加收，暂计至2018年9月30日）；四、本案诉讼费由梁莉冰、陈小华承担。事实与理由：一、一审判决认定梁莉冰、陈小华应支付的物业服务费数额计算方式错误。1、事实管理物业服务合同关系应当以原合同内容为依据。一审判决既已认定长城公司与小区业主形成事实上的物业服务关系，却不按照原物业合同内容来认定物业服务费，属于法律适用错误。从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条可以推论出，事实物业服务关系的前提应当是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同到期后，业主委员会未与物业服务企业签订物业服务合同，且未要求物业服务企业退出物业服务，物业服务企业继续提供物业服务的情况下要求业主按照原来的物业服务合同支付相应的物业服务费，有相应的依据。首先，案涉小区业主委员会于2011年到期后就没有成立新的业委会；其次，根据长城公司一审中补充提交的《会议纪要》显示，业委会认同在没有新的物业公司进驻之前由长城公司继续管理本小区。因此，长城公司继续管理小区既是事实，也得到业委会认可，物业服务关系继续按照原合同内容履行。公用水电费、垃圾处理费、污水处理费（原合同第六条）、对讲机维护费（原合同第十八条第2款）、电梯维护费（原合同第二十四条第5款）均有合同依据，且这一部分费用是长城公司受托管理的支出，并没有成为物业管理收入，而是由长城公司代为收取后支付给第三方。长城公司每年均与珠海市安达电梯有限公司签订《电梯维修保养合同》，约定5台设备每月保养费1250元（除去一楼住户，分摊给125户，每户每月10元）。长城公司每年均与珠海市泰兴达电子科技有限公司签订《可视对讲系统保养、维修合同》，约定每月维修保养费700元（分摊145户，每月每户4.8元，长城公司仅收取4元）。即便一审法院认为该部分内容没有合同依据，也应当按照无因管理之债来处理，而不是全部驳回。因此，梁莉冰、陈小华应当支付合同期内以及合同期满后事实管理期间的电梯维护费、对讲机维护费、公用水电费、垃圾处理费。2、一审判决未支持公用水电费属事实认定错误。长城公司一审提交的证据《欠费清单》由于纸张打印问题，公用水电费未完全显示，但清单总额计算正确，且已包含了公用水电费。一审法院在审理过程中发现清单中没有显示公用水电费，长城公司说明原因后补充提交完整显示的欠费清单，然而一审法院并未采纳该份证据。公用水电费有明确的合同依据，电梯以及楼梯间照明都会产生公用电费，如按照每月2812.07元分摊145户，每户每月约20元左右。该费用实际产生且由长城公司代为支付，因此梁莉冰、陈小华应当支付该笔费用。二、一审判决无视梁莉冰、陈小华违约事实，驳回长城公司关于滞纳金的诉讼请求，有违公正。原合同第二十条第2款已约定滞纳金，目的在于惩罚逾期未交物业服务费的行为。梁莉冰、陈小华多年未交物业服务费，存在明显的违约。长城公司对滞纳金的计算日期截止至2018年9月30日，且仅以日千分之一加收，已给予梁莉冰、陈小华最大限度的扣减，即便一审法院认为滞纳金约定过高，可酌情判定梁莉冰、陈小华支付一部分违约金。但一审法院驳回长城公司关于滞纳金的诉讼请求，违反《合同法》公平以及诚实信用原则。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，支持长城公司的上诉请求。被上诉人梁莉冰、陈小华二审未答辩。长城公司向原审法院起诉请求：一、梁莉冰支付物业管理费（包括管理费、垃圾处理费、污水处理费、对讲机维护费、电梯维护费、水费）共计11055.52元；二、梁莉冰支付滞纳金10137.26元（计至2018年9月30日）；三、梁莉冰承担本案全部诉讼费用；四、陈小华对上述费用承担连带清偿责任。原审法院认定事实：2006年8月8日，长城公司与珠海市香洲区****业主委员会签订了《物业管理合同》。合同约定，碧湾花园业委会委托长城公司对碧湾花园实行物业管理，管理期为五年，自2006年8月1日零时起至2011年7月31日零时止。物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，于次月15日收取，公用水费、电费按实际使用量由各户分摊，可视对讲系统维修保养费按每户每月4元收取，电梯维护费按每户每月10元收取，业主和物业使用人逾期交纳管理服务费的，从逾期之日起每天按应交管理费的百分之一交纳滞纳金；合同期满后，本合同自然终止，双方如续订合同，应该在合同期满30天前由长城公司向碧湾花园业委会提出书面意见；长城公司违反合同第四章第十二条（长城公司权利义务条款）及第五章（管理服务质量条款）和附件《碧湾花园整改方案及费用》的约定，未能达到约定的管理目标，碧湾花园业委会有权要求梁莉冰、陈小华限期整改，逾期未整改的，碧湾花园有权解除合同，造成经济损失的，碧湾花园业委会有权向长城公司追偿。长城公司签订上述合同后，开始为碧湾花园小区提供物业管理服务至今。梁莉冰、陈小华是珠海市香洲区********（碧湾花园）3栋1单元601房的业主，该房建筑面积90.6平方米。梁莉冰、陈小华从2013年12月开始没有缴纳物业管理服务费等费用。长城公司提供了其支付代收电费、代收水费以及垃圾费的部分转账凭证。其中垃圾费为2017年7月至9月的费用共1200元。长城公司陈述，小区约有160户业主。长城公司主张其为梁莉冰、陈小华代缴了2012年3月至2018年10月的垃圾处理费472元、污水处理费912.09元、水费2059.18元。原审法院认为，长城公司与碧湾花园业委会于2006年签订《物业管理合同》后进驻小区为碧湾花园提供物业管理服务，合同期限至2011年7月31日止。按照合同约定，合同于此时自然终止。合同终止后，合同对长城公司与小区业主已无法律约束力，双方不需要再按合同约定履行义务，长城公司也不能再依据合同约定向梁莉冰、陈小华收取费用。但长城公司未因合同终止撤出小区，继续为小区提供物业服务，与小区业主形成了事实上的物业服务关系。长城公司收费虽然没有合同依据，但长城公司实际提供了物业服务，梁莉冰、陈小华作为业主，享受了长城公司提供的服务，应当向长城公司支付一定的服务费用。梁莉冰、陈小华以长城公司未按合同约定履行义务不同意支付物业服务费，原审法院不予采纳。对于交费标准，原审法院酌情参考原合同的标准，按每月每平方米1元计算物业服务费。梁莉冰、陈小华需要支付2013年12月至2018年10月的物业服务费5345.4元（90.60平方米×1元/平方米×59个月）。长城公司要求梁莉冰、陈小华支付合同期满后的电梯维护费、对讲机维护费、滞纳金等，没有合同依据，原审法院不予支持。长城公司主张的垃圾处理费，属长城公司代梁莉冰、陈小华缴纳的费用，应由梁莉冰、陈小华自行承担。但从长城公司提交的其代缴垃圾费的凭证（长城公司2017年7月至9月共缴纳1200元的垃圾费）以及长城公司陈述小区户数（160户）来看，与长城公司要求每户每月承担8元的数额不符，故长城公司要求梁莉冰、陈小华按每月8元支付垃圾处理费，原审法院不予支持。至于自用水费和污水处理费，也是长城公司代梁莉冰、陈小华缴纳的费用，因此，长城公司要求梁莉冰、陈小华支付代付的水费及随用水量产生的污水处理费，原审法院予以支持。综上所述，梁莉冰、陈小华应当向长城公司支付2013年12月至2018年10月的物业服务费5345.4元、污水处理费912.09元、水费2059.18元。长城公司其他诉讼请求，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，原审法院判决：一、梁莉冰、陈小华于判决发生法律效力之日起十日内向长城公司支付物业服务费5345.4元、污水处理费912.09元、水费2059.18元，合计8316.67元；二、驳回长城公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，长城公司提交了新证据，梁莉冰、陈小华未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。长城公司二审提交了退出碧湾花园物业管理的通知及公告、关于督促家家信物业做好碧湾花园小区物业管理接管工作的函以及《公告》、微信截图，拟证明：长城公司不再对涉案小区进行物业管理，由家家信公司为该小区提供物业服务，家家信公司为该小区提供物业服务的收费标准不变。梁莉冰和陈小华未发表质证意见。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为：一、关于双方的法律关系。长城公司与碧湾花园业委会于2006年签订的《物业管理合同》已于2011年7月31日期满，根据约定合同已经自然终止，双方没有续订合同，但长城公司没有退出碧湾花园，而是继续为该小区提供物业管理服务，因此，双方成立了事实上的物业服务法律关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定是关于物业服务合同终止后物业公司退场的规定，长城公司主张据此可以推论出物业公司在合同期满后未被要求退场而继续管理，即按原合同继续履行，不能成立，本院不予采纳。因此，长城公司在没有与碧湾花园业主或业主委员会续签书面的物业管理合同的情况下，其主张按原合同的约定收取该小区业主的其他服务费用没有依据，对于各项费用的具体分析意见，本院将在后面予以论述。二、关于长城公司主张的各项费用。一审判决对物业服务费、水费、污水处理费正确，长城公司虽提出了上诉，但未提出充分的依据，而梁莉冰和陈小华未提出上诉，视为服判，本院对此予以维持。关于公用水电费、对讲机费、垃圾费、电梯维护费，长城公司在本案中仅提供了部分票据及其单方计算公用水电费的分摊方法，并没有提供计算的具体依据，故其要求梁莉冰、陈小华承担公用水电费的依据不足，一审法院不予支持正确。对讲机费、垃圾费、电梯维护费没有合同依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于滞纳金，由于双方没有续签合同，即对滞纳金并没有约定，长城公司要求梁莉冰、陈小华承担滞纳金亦没有事实根据，一审法院对此不予支持，适用法律正确。综上所述，本院认为，长城公司上诉无理，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由上诉人珠海市长城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年五月二十二日书记员  吴健豪