西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初2370号原告：杨明军，男，1971年12月8日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张晓晴，女，1972年11月5日出生，汉族，住陕西省XX城县，系其妻子。被告：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：雷雨辰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。原告杨明军诉被告西安西水置业有限公司（以下简称西水置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员王丹独任并公开开庭进行了审理，原告杨明军的委托诉讼代理人张晓晴、被告西水置业公司的委托诉讼代理人叶竞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨明军诉称，2018年3月12日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发建设的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房。为明确双方权利义务，《商品房买卖合同》对房屋概况、价款、交付、房屋登记、违约责任等均做出明确约定。其中《商品房买卖合同》第三条明确房屋建筑面积115.48平方米。《商品房买卖合同》第六条明确房屋单价为6703.65元，总价款为774137元。《商品房买卖合同》第十一条明确出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付涉案房屋。《商品房买卖合同》第十二条明确出卖人未能按约定时间交付房屋，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》第十三条明确买受人与出卖人按照建筑面积计算商品房房价款，如建筑面积不变，套内和公摊面积发生变化时，该商品房价格不做调整。建筑面积差异在±0.5%以内(含本数)买卖双方互相不退、不补；差异超出±0.5%，双方就面积差异签订补充协议，据实结算房屋价款。《商品房买卖合同》第二十条明确因出卖人的原因，买受人在该商品房交付之日起365工作日内取得商品房的房屋所有权证书的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金。《合同》《商品房买卖合同》附件六约定，电梯品牌为蒂森克虏伯，交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按合同第十六条第三款约定处理。上述《商品房买卖合同》签订后，原告即按《商品房买卖合同》约定履行了付款义务，然被告直至2017年12月8日才将涉案房屋交付于原告，延迟交房共计342天，按照房屋总价款日计万分之三标准计算违约金数额为79426.45元。根据西安高新技术产业开发区竣策勘测公司测量，房屋建筑面积为114.31平方米，比预售面积少了1.17平方米，被告应退还原告房屋面积差价款7843.2元。且涉案房屋实际上并未按约定安装品牌为蒂森克虏伯的电梯。另自房屋交付至今，被告迟迟不予办理房屋产权证书，已严重逾期，应向原告支付违约金5418.9元(根据《商品房买卖合同》第二十条，按房屋总价款日计万分之零点一之标准明显过低，请求法院依法调高，按日计万分之一暂计算至起诉之日为5418.9元)。诉至法院，请求判令：1、被告退还原告房屋面积差价款7843.2元；2、被告赔偿原告延期交房违约金79426.45元；3、被告赔偿原告逾期办理房屋产权证违约金，违约金数额以774137元为基数，按日计万分之一之标准自2019年5月28日至实际办理完房屋产权证止，暂计算至起诉之日为5418.9元；4、被告赔偿原告电梯安装不符合合同约定违约金5000元；5、被告承担全部诉讼费。被告西水置业公司辩称，涉案房屋实际交付之日，其并未构成迟延交付，原告主张逾期交房违约金无事实依据，且过分高于其损失，应予调低；其曾告知原告将交房时间推至2017年8月，且取得原告的同意和谅解，双方协商一致对交房时间的变更；原告未缴纳大修基金，其可不向原告交房；原告支付房款存在迟延；逾期办证违约金应于驳回，因原告至今未向其提供办证资料；电梯符合合同约定，原告要求支付违约金无事实依据，面积差价不符合合同约定；其代原告垫付2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费2640元及资金占用期间利息309.67元，应从原告诉请中扣除。经审理查明，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同登记号：Y16120287），约定原告购买被告西水置业公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，预测建筑面积115.48平方米，单价6703.65元，房屋总价款为774137元，合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2，该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，合同第十条约定，交付时纳入城市供电网络并正式供电，房屋交付时未能纳入城市供电网络进行供电的，买受人同意由出卖人提供安全用电，在纳入城市供电网络并正式供电前此部分费用由出卖人承担。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第(2)种方式处理。(2)确属出卖人责任的，买受人可要求出卖人按日向买受人支付50元的违约金，且违约金数额最高不超过总房款的1%，但买受人不得以此为由要求解除合同；合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理:1。按照逾期时间，分别处理。(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.60%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同第十三条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理买受人与出卖人按照建筑面积计算该商品房房价款，如建筑面积不变，套内和公摊面积发生变化时，该商品房价格不做调整。建筑面积差异在土0.5%以内(含本数)买卖双方互相不退、不补；差异超出±0.5%的，双方就面积差异签订补充协议，据实结算房屋价款。合同第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365工作日内取得该商品房的房屋所有权证的，双方同意按照如下处理：买受人可要求出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金，但不得以此为由要求解除合同。合同附件十二补充协议第五条系对合同第九条的补充约定，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；合同附件六约定电梯品牌为蒂森克虏伯。上述合同签订后，原告向被告支付全部购房款774137元，并于2017年12月8日收房。案涉房屋的实测面积为114.31平方米，比预测建筑面积减少1.17平方米，建筑面积误差比为-1.01%。原告主张被告所安装的电梯品牌与合同约定不符，其提交照片一张，该照片显示“蒂森克虏伯制造”。被告西水置业公司提交《电梯监督检验报告》，该报告载明电梯制造单位为蒂森克虏伯电梯（上海）有限公司，检验结论为合格。被告西水置业公司提交多份空气污染应急响应通知、高温红色预警通知等，为了证明其施工期间因不可抗力停工，工期应相应顺延。另查，涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、银行凭证、庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无异。本院认为，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现原告已向被告履行了支付购房款的义务，被告应按合同约定的时间向原告交付房屋虽双方在补充协议中将交房条件变更为所在楼栋经验收合格，但依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定和《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，涉案房屋至今未取得竣工验收，未达到法律规定的交付条件，被告的行为已构成违约，应承担相应违约责任。关于被告西水公司辩称违约金约定较高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于被告西水公司的原因导致案涉房屋至今尚不具备交付条件，其违约行为明显，应当承担违约责任。根据双方的履约情况及过错程度，合同约定的日万分之三的逾期交房违约金标准过高，本院酌情降至日万分之一。被告应以房价款为基数按日万分之一的标准向原告支付2017年1月1日至实际交房之日即2017年12月8日的逾期交房违约金，计算为26398元（774137元×341天×0.01%）。关于被告辩称，双方协商一致推迟交房时间，无证据证明，本院依法不予采信。被告辩称，涉案工程因不可抗力导致工期延误，被告作为专业的房产开发企业，在约定交房时间时应充分考虑到天气等可能造成工期延误的商业风险，加之涉案房屋至今未达到法定交付条件，违约行为明显，故对被告该项辩称，本院依法不予采信。被告辩称，原告未缴纳大修基金其有权拒绝交房一节，涉案房屋截止原告收房之日仍未满足法定交房条件，故被告无权以此抗辩。关于原告诉请主张的面积差价，因建筑面积误差比为-1.01%，已经超出±0.5%，按照合同约定，双方应据实结算房屋价款，故原告主张被告返还面积差价7843.2元（6703.65元×1.17平方米），本院依法予以支持。关于原告诉请主张逾期办证违约金，依据合同第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365工作日内取得该商品房的房屋所有权证的，双方同意按照如下处理：买受人可要求出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金，但不得以此为由要求解除合同。西水置业公司向原告实际交房时间是2017年12月8日，365个工作日即2019年5月28日前西水置业公司未依约办理房屋产权证，故应按合同约定以774137元为基数，按日万分之零点一自2019年5月28日算至实际办理房屋产权证止。关于原告诉请主张电梯不符合合同约定的违约金，西水置业公司为涉案房屋安装的电梯为蒂森克虏伯电梯，且经特种设备检验检测院检测合格，符合合同约定，故原告诉请主张违约金，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨明军退还面积差价7843.2元。二、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨明军支付延期交房违约金26398元。三、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨明军支付以774137元为基数，按日万分之零点一自2019年5月28日算至实际办理房屋产权证止的逾期办理房屋产权证违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费2242元，由原告承担1242元，由被告承担1000元。鉴于原告已预交，故被告在履行上述金钱义务时将其应承担的部分一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 王 丹二〇二〇年五月六日书记员 孙曌琳打印：相丽华校对：张琪琪2020年月日送达1