上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初5180号原告：伊宏枝，女，1970年12月12日出生，汉族，住福建省。原告：上海榕华投资管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：林玉光，经理。两原告共同委托诉讼代理人：张成瑞，上海胜杰律师事务所律师。被告：上海振南实业公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：潘爱忠，董事长。委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁亦哲，上海市福隆律师事务所律师。被告：上海国贵服饰市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：朱金全，总经理。委托诉讼代理人：朱光香，女。原告伊宏枝、上海榕华投资管理有限公司(以下简称榕华公司)与被告上海振南实业公司(以下简称振南公司)房屋租赁合同纠纷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中,经原告申请，本院依法追加被告上海国贵服饰市场经营管理有限公司(以下简称国贵公司)参加诉讼，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人张成瑞，被告振南公司委托诉讼代理人何芬，被告国贵公司委托诉讼代理人朱光香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伊宏枝、榕华公司向本院提出诉讼请求：1、被告振南公司、国贵公司退还两原告自2018年4月1日至2018年12月31日期间的租金284,999.94元(人民币，下同)；2、两被告向两原告支付相当于1个月租金的补偿31,666.66元；3、两被告支付两原告装修装饰及附属设施补偿款239,343元、搬迁费3万元。事实与理由：原告伊宏枝与原告榕华公司于2016年7月15日签订《项目合作协议》,约定双方共同投资经营公寓房。公寓房项目位于上海市闵行区XX路XXX号“XX综合市场”内二楼XX酒店外侧、XX皇宫西侧。原告伊宏枝以租赁房屋作为出资,原告榕华公司负责出资装修等。之后原告伊宏枝与国贵公司签订了《租赁合同》,国贵公司将上述房屋出租给原告伊宏枝,年租金38万元。原告伊宏枝已支付了截止2018年12月31日的租金。原告榕华公司于2016年10月左右对租赁房屋进行了装修,两原告一直使用该租赁房屋至2018年4月份。2018年3月,闵行区人民政府发文要求对“XX综合市场”进行整改。2018年4月26日,“XX市场专项整治推进办公室”(以下简称“整治办”，主要人员为被告振南公司工作人员及政府相关部门人员)发《通告》,要求各租赁户于2018年5月30日搬离XX市场。2018年4月26日,整治办再次发《通告》,公布清退方案为：整治办代为退还2018年4月、5月的租金;退还2018年6月1日起已实际支付但未使用的租金;代为退还押金;奖励1个月租金;代为补偿装修费用。因该租赁场所的所有人为被告振南公司,由被告振南公司代国贵公司清退各租赁户。整治办对涉案租赁房屋装修进行了评估,评估装修损失为239,343元,搬迁费3万元。两原告同意被告的补偿方案,并根据整治办的要求于2018年4月中旬搬离了XX市场。XX市场上的其某小租赁户大多数已经根据清退方案获得补偿。然而直至整治办解散,两原告仍未能得到相应补偿，租金也未退还。现为维护原告的合法权益,故提起诉讼。诉讼中，原告表示，涉案房屋为合法建筑，但原告实际承租了房屋内的夹层部分，该夹层部分没有产权登记，也未经行政规划。由于清退方案是由被告振南公司提出，其某承租人所获得的补偿款亦由振南公司支付，原告在清退过程中已将租赁合同等相关资料提交给了振南公司，但振南公司不认可原告与国贵公司之间的租赁合同而拒付相关补偿款。现基于原告伊宏枝与被告国贵公司之间的租赁合同提起本案诉讼。被告振南公司辩称：两原告与被告国贵公司之间不存在租赁关系，与被告振南公司之间亦不存在租赁关系，原告要求被告振南公司退还租金、支付补偿款、奖励费、装修费及搬迁费的请求缺乏法律基础。原告榕华公司在2018年4月中旬开始的整治过程中从未提供有效证据以证明其是承租人身份，被告振南公司作为国贵公司代理人实施清退工作，没有看到可以确认两原告是真实次承租人的相关证据。即使租赁合同真实存在且实际履行，则租赁合同中对于合同提前终止及相关责任应当有明确约定，原告应当根据合同约定主张权利。被告振南公司确于2018年4月开始进行XX综合市场的整治及清退，也发出了针对各承租人的清退方案。实施该清退方案的提前是需要确认各承租人与国贵公司之间有租赁关系、接受清退方案、实际已搬离。即使原告与被告国贵公司之间存在租赁关系，相关责任亦由被告国贵公司承担。不同意原告针对被告振南公司所提出的诉讼请求。被告国贵公司辩称：国贵公司于2006年与振南公司签订租赁合同。涉案房屋原是农贸市场大棚，2004年时对大棚进行改建并搭建夹层。原告伊宏枝向国贵公司承租了该夹层用于经营公寓。2018年，政府要求对该市场进行整治，但由于国贵公司与振南公司之间的租赁合同期限尚未到期，因此由振南公司出面协调清退各次承租人，国贵公司也聘请了案外人许某某作为公司经理负责清场工作。许某某于2018年2月开始协助清场工作，至6月时清退工作基本结束。清退费用均由被告振南公司承担，而不是国贵公司委托振南公司支付。不同意原告的请求。经审理查明，2008年10月7日，被告振南公司作为出租方(甲方)、被告国贵公司作为承租方(乙方)，双方签订一份《协议书》，约定：甲方将XX路南侧、XX路东侧原农贸市场内场及门面房整体借给乙方，乙方在保证原小业主自愿的前提下进行招商。租赁期15年，自2008年1月1日至2022年12月31日，年租金350万元。自2009年起每年递增8万元。乙方支付保证金50万元，待本协议到期时一次性退还乙方。在协议期内，如一方违约，由违约方支付另一方违约金50万元。合同对其某事项亦作了约定。协议签订后，双方按协议约定履行各自义务。2017年12月19日，原告伊宏枝作为承租方(乙方)，被告国贵公司作为出租方(甲方)，双方签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于闵行区XX路XXX号二楼商场(XX酒店外侧、XX皇宫西侧)租赁给乙方从事经营公寓；租赁期限自2018年1月1日至2022年12月30日；年租金38万元，租金一年一付，先付后用。租赁期间甲方无故提前解除合同，应赔偿乙方三个月的当年租金；乙方违约的，应赔偿甲方三个月的当年租金。合同对其某事期亦作了约定。同日，被告国贵公司出具一张租金收据，内容为收到伊宏枝支付的2018年1月1日至12月31日的租金38万元。2018年3月20日，上海市闵行区人民政府向闵行区公安分局印发了闵府［2018］74号《闵行区人民政府关于同意对上海国贵服饰市场经营管理有限公司等存在重大火灾隐患实际挂牌督办的批复》，责令国贵公司及上海XX肉类批发市场经营管理有限公司于2018年9月29日前完成全部整改工作。2018年2月，国贵公司聘请许某某作为公司负责XX市场清退工作的负责人协调市场内各承租人的清退工作。2018年4月15日，主要由被告振南公司工作人员参加，并由部分政府行政人员、以及被告国贵公司委派的负责人许某某参组建的整治办发出通告，主要内容为：XX市场区域存在违法建筑物，应予拆除；违法建筑物内的租赁户应在2018年5月30日前自行搬离；除肉类农贸经营户外，其余租赁户应在2018年5月30日前完成签约、搬离工作；XX市场内存在的无证无照经营户应立即自行关闭。4月26日，整治办发出《通告(二)》，内容为：一、2018年5月9日至2018年5月11日期间，与整治办签订《搬离补偿协议》并于2018年5月30日搬离的承租经营户，按如下方案清退：1、整治办代为退还2018年4月、5月的租金；2、代为退还2018年6月1日起实际支付但未使用的租金(若有)；3、代为退还押金；4、奖励1个月租金。二、2018年5月12日起，对未签约的承租经营户不再代为退还任何租金，不再代为退还押金，不再给予任何奖励。三、2018年6月1日起，XX市场实施部分封闭管理以利安全拆违。届时，尚未搬离的承租经营户遭受的损失应自行与各自相应合同出租人协商/诉讼处理。5月7日，整治办发出《提示告知书》，建议各商户在5月9日至5月11日期间至整治办洽谈签约，并携带租赁合同、押金收据、租金缴纳凭证(发票或收据)、营业执照、商户身份证、银行卡。5月8日，振南公司向国贵公司发出一份《回函》，表示2018年1月至今，国贵公司拖欠租金、水电等费用；政府部门重点督办要求整改，但国贵公司拒绝整改，故通知：1、即日起，双方于2008年10月7日的《协议书》解除；2、合同解除后，国贵公司应自行妥善清退各次承租人，将租赁物腾空返还振南公司。逾期未能清退的，振南公司代为清退，所产生的清退费用由国贵公司承担。5月9日，国贵公司向振南公司提交一份《代为清退申请书》。申请书内容为：国贵公司承租XX路南侧、XX路东侧原农贸市场内场及门面房。现上述租赁物因拆违和消除公共安全隐患等专项整治原因应当予以拆除/整治，双方的租赁关系应予终止，国贵公司与天择公司、自有租户的关系亦应予以终止。但国贵公司无力清退实际使用的小租户，特申请代为清退实际使用的小租户。此后，国贵公司聘任的许某某将伊宏枝的租金收据、伊宏枝与国贵公司签订的租赁合同，以及5张搬运费收据(搬运费合计23,000元)转交给了整治办。2019年6月，“XX综合市场”清退工作基本结束，整治办解散。被告国贵公司聘请的许某某亦离开国贵公司。由于两原告未收到相关补偿款等费用，现以诉称理由诉至本院。庭审中，原告申请证人许某某出庭作证。证人许某某陈述：其实地看过原告承租的房屋。整治办委托第三方对房屋的装修进行了评估。清退过程中租赁户的租金、装修费、搬迁费由振南公司支付。其将伊宏枝与国贵公司签订的租赁合同、装饰施工合同、租金收据、搬运费收据等资料交给了整治办，并且就原告的补偿问题与整治办负责人沟通过几次。在2018年6月13日左右，就该问题又与整治办的律师何芬进行沟通，核算大概的费用。在准备与整治办进行结算时，整治办称清退工作已结束。6月16日，其离开整治办，也从国贵公司离职。在清退过程中，证人是受国贵公司老板朱国全委托代理国贵公司出面协助清退工作。伊宏枝承租的房屋经评估，装修费用为239,343元。搬迁费按实计算。另证人表示，伊宏枝本人未到整治办，但榕华公司陈总以及原告伊宏枝委托其表弟到过整治办。原告应该向整治办提供了身份信息。对于证人许某某的证言，两原告无异议。被告振南公司表示证人关于伊宏枝是否向整治办提供身份信息以及是否到过整治办的陈述仅是证人的推测。对证人其某证词无异议。被告国贵公司对证人证言无异议。诉讼中，两原告提供一份签署日期为2016年7月15日的《项目合作协议》，原告伊宏枝作为甲方，榕华公司作为乙方，主要内容为双方共同投资经营公寓房，公寓房位于闵行区XX路XXX号“XX综合市场”内二楼XX酒店外侧，XX皇宫西侧。甲方以租赁房屋作为出资，乙方负责出资装修。原告另提供一份由许某某出具的证明，内容为：1、伊宏枝已于2018年5月将支付租金的单据、装修及购置设备的单据交给了整治办。2、XX综合市场内200余户经营户的清退搬迁工作，整治办均有汇总清单，包括经营户户名、经营项目、清退租金、装修费及搬迁费。3、榕华公寓的评估由整治办统一聘请评估公司进行评估，同时评估的有几十户经营户。4、整治办聘请了上海福隆律师事务所提供整治工作法律顾问，由何芬律师及助手具体负责经办、接收各经营户上报的合同、租金支付收据，核定清退补偿金额。5、绝大部分经营户以协商方式完成清退工作，极少数经营户由于在清退搬迁金额上存在异议，最后通过诉讼途径解决。另查，原告伊宏枝向被告国贵公司承租的房屋系未经规划许可批准的在合法建筑内的私自加建的夹层。原告表示，对于其与国贵公司之间的租赁合同效力由法院依法认定。原、被告确认涉案房屋已被拆除。两原告与被告国贵公司确认榕华公寓的搬迁费为23,000元。被告振南公司表示搬迁费共有5张收据，总金额为23,000元。以上事实，由原告提供的租赁合同、两被告签署的协议书、整治办出具的通告和提示告知书等，被告振南公司提供的两被告签订的协议书、振南公司发给国贵公司的回函、国贵公司出具的代为清退申请书等，以及证人许某某的证言，原、被告陈述所证实。本院认为，“XX综合市场”内夹层部位的房屋租赁合同由原告伊宏枝与被告国贵公司签订，原告榕华公司并非租赁合同的签约主体，与国贵公司、振南公司之间不存在任何法律关系，因此榕华公司无权依据伊宏枝与国贵公司签署的租赁合同主张权利。伊宏枝向国贵公司承担的房屋为系未经行政规划许可而擅自搭建的夹层，无合法的产权登记，该夹层不属于合法建筑。因此，伊宏枝与国贵公司就该夹层而签订的租赁合同应当无效。由于消防安全隐患、违法建筑等问题，涉案房屋所在的XX市场被政府要求整治。为此，被告振南公司、国贵公司以及政府主管部门人员组成了整治办自2018年4月中旬开始进行整治，限期拆除违法建筑，取缔无证无照经营。而整治办于同月发布的通知(二)中公布了对于各承租户的清退方案。清退方案要求各承租户于2018年5月9日至11日到整治办签订《搬离补偿协议》并于2018年5月30日搬离，由整治办代为退还租金、押金，奖励一个月租金等。整治办系临时机构，由振南公司牵头，在实施清退过程中的相关补偿费用由振南公司支付。但是，被告国贵公司在2018年5月9日向振南公司出具的《代为清退申请书》证明实际承担清退义务的主体为国贵公司，振南公司仅是代国贵公司先行支付清退费用。结合整治办发布的通告(二)，也可以证明振南公司并非实际承担清退费用的义务人，而仅是代为支付相关清退费用。原告伊宏枝与被告振南公司之间不存在任何法律关系。现原告表示依据伊宏枝与国贵公司签订的租赁合同主张权利，显然振南公司不是该租赁合同的主体方，不负有向伊宏枝承担退还租金、支付补偿款等义务。原告现要求被告振南公司承担退租、支付装修补偿款等费用的请求，缺乏依据，本院不予支持。本院注意到，被告国贵公司聘请许某某作为代表国贵公司负责清退工作的负责人，同时许某某也是国贵公司派驻整治办的成员，因此对于整治办发布的清退方案，被告国贵公司应当知晓且无异议。原告伊宏枝已将涉案房屋的租赁合同、装修合同、搬迁费凭证等提交给了许某某，由许某某转交至整治办。根据证人许某某的陈述，整治办对于涉案房屋的装修已委托第三方进行了评估，经评估的装修价款为239,343元。据此可以认定，伊宏枝未能与整治办签订清退协议并非伊宏枝个人原因。伊宏枝已根据整治办的要求提交相关资料并搬离涉案房屋，依据清退方案，其有权获得相关补偿。清退方案就各项清退项目作了约定，而伊宏枝向整治办提供了包括租赁合同在内的相关资料也说明其接受该清退方案。双方就清退方案形成合意。因此国贵公司有义务根据清退方案向次承租人退还租金、支付补偿款等。伊宏枝已向国贵公司支付了截止2018年12月31日的租金，现根据清退方案，伊宏枝要求国贵公司退还2018年4月至12月的租金284,999.94元、支付相当于一个月租金的补偿即31,666.66元的请求，本院予以支持。对于装修补偿款239,343元、搬迁费23,000元，两被告对金额均未持异议，且该装修补偿款是经过评估确定。虽然清退方案中并未提到整治办或国贵公司需要向次承租人支付装修补偿费，但根据整治办在实施清退过程中对其某次承租人的装修进行了评估且根据评估金额支付给了次承租人装修补偿款，可以认定支付装修补偿款包括在清退方案内。因此现原告伊宏枝要求获得装修补偿款及搬迁费的请求，本院予以支持。关于被告国贵公司表示其与振南公司之间的租期尚未届满，清退费用应当由振南公司承担的抗辩意见，本院认为，国贵公司与振南公司之间的租赁合同并非本案审理范围，国贵公司此项抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告伊宏枝与被告上海国贵服饰市场经营管理有限公司于2017年12月19日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海国贵服饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告伊宏枝自2018年4月1日至2018年12月31日的租金284,999.94元；三、被告上海国贵服饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告伊宏枝补偿款31,666.66元；四、被告上海国贵服饰市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告伊宏枝装饰装修补偿款239,343元、搬迁费23,000元；五、驳回原告伊宏枝其余诉讼请求；六、驳回原告上海榕华投资管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,660.10元，减半收取计4,830.05元，由被告上海国贵服饰市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年五月二十二日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。