广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1122民初143号 原告：李明庆，男，1981年11月7日出生，汉族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人：于松坚，广西宏民律师事务所律师。 被告：欧仕新，男，1970年8月24日出生，汉族，户籍地住址广西临桂县，现住广西钟山县。 委托诉讼代理人：程达坤，广西桂东律师事务所律师。 原告李明庆与被告欧仕新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李明庆及其委托诉讼代理人于松坚，被告欧仕新及其委托诉讼代理人程达坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李明庆向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告双方于2015年1月17日签订的《购房合同书》，2．判决被告向原告返还购房款10万元及其利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价同期贷款利率计算，从2015年2月1日起计算至上述购房款10万元还清之日止），3．判决被告向原告赔偿经济损失20885.50元。事实和理由：2015年1月17日，原、被告双方签订《购房合同书》，约定由被告将钟山县城广场东路一巷501号房屋（房屋所有权证号：钟房权证钟山镇字第××号）出售给原告，价格为每平方米1850元。2015年1月31日，原告向被告支付了购房款10万元。2015年3月1日，原告与潘敏捷签订《室内装修合同》，由潘敏捷按该合同约定对上述房屋进行了装修。原告因此向潘敏捷支付了装修费76000元。之后，原告一直在上述房屋居住。被告将上述房屋出售给原告时隐瞒了上述房屋登记在周建军、黄瑾珠名下的事实，以致上述房屋被周建军、黄瑾珠在广西贺州桂东农村合作银行仁义支行办理了借款抵押，由于周建军、黄瑾珠无法按时偿还借款导致上述房屋被法院拍卖。原告向法院提出执行异议被驳回。之后，原告不得已在法院拍卖上述房屋时通过网上竞价，以235800元价款竞得购回了上述房屋。被告在没有取得上述房屋所有权或者所有权人授权的情况下，隐瞒真相，将上述房屋出售给原告，造成了原告向被告支付了购房款10万元的直接经济损失和原告通过网上竞价以235800元价款购回上述房屋的差价损失20885.50元（235800元-116.17平方米×1850元）。故原告提起本案诉讼，提出上述诉讼请求，请法院予以支持。 被告欧仕新辩称，1．本案应追加黄兴明、周建军、黄瑾珠、黄伟平、陈莹为被告。因为本案房屋为黄兴明实际所有，但本案房屋又登记在周建军、黄瑾珠名下。之后，黄伟平向银行借款，周建军、黄瑾珠持本案房屋所有权证为黄伟平提供借款抵押担保，陈莹为上述借款提供保证担保。上述5人与本案有利害关系，应追加为本案被告，有利于查清本案事实和分清本案过错责任。2．黄兴明与被告签订《购房协议书》将办有上述借款抵押担保登记的本案房屋转让给被告，既没有通知抵押权人，也没有告知被告，根据担保法第四十九条第一款的规定，该《购房协议书》无效。该协议无效，导致被告与原告签订的《购房合同书》亦无效。因此，原、被告双方均有过错。根据合同法第五十八条的规定，因合同无效所造成的损失应由原、被告双方各自承担相应责任。另外，从原、被告双方于2015年1月17日签订《购房合同书》之日起至被告提起本案诉讼之日止已达五年之久，原告一直没有根据物权法第十四条、第二十条的规定办理其向被告购买本案房屋的预告登记或物权转让登记手续，怠于行使权利，存在重大过错，因此，被告同意返还原告已支付的购房款10万元，但不同意支付利息，而且购房款10万元的返还应由黄兴明、黄伟平、陈莹、周建军、黄瑾珠五人共同承担返还责任。3．法院只是拍卖了本案房屋的住房部分，原、被告双方签订的《购房合同书》中所约定的价值4万元的柴房并没有被拍卖。原、被告双方签订的《购房合同书》被确认无效后，该柴房应由原告返还给被告。4．原告通过网上竞价购回了本案房屋与本案无关联性。原告竞价购回本案房屋的价款与原告向被告购买本案房屋的价款之间的差额，与被告无因果关系，因此，被告不同意赔偿原告提出的因该差额所造成的经济损失20885.50元，而且原告在本案房屋已经居住了五年，在原、被告双方签订的《购房合同书》被确认无效的情况下，原告应当赔偿被告房租损失60000元（1000元/月×60个月）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提供的《购房合同书》1份、收条1份、《室内装修合同》1份、装修清单1份，被告提供的《购房协议书》1份、《土地转让协议书》1份、收条1份、黄伟平与陈莹的结婚证1份、（2019）桂1102执异74号执行裁定书第4页第19行至第5页，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。另，本院调取的贺州市八步区人民法院于2018年8月28日作出的（2018）桂1102民初1354号民事判决书1份，被告无异议，原告有异议，认为与本案不具有关联性，本院认为该判决书来源合法，内容真实，与本案具有关联性，故本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月28日，周建军与黄兴明签订《土地转让协议》，将分别登记在其名下和莫敬麟名下的钟国用2003字第680号土地和钟国用2003字第638号土地转让给了黄兴明。双方未办理过户登记手续。2013年8月22日，黄兴明与被告签订《购房协议书》，将其在上述土地上所建的房屋中的登记在周建军、黄瑾珠名下的钟山县城广场东路一巷501号房屋（房屋所有权证号：钟房权证钟山镇字第××号）出售给了被告。双方未办理过户登记手续。2015年1月17日，被告与原告签订《购房合同书》，约定由被告将上述房屋及上述房屋所附属的柴房一间出售给原告，其中上述房屋价款为每平方米1850元（约118平方米），柴房价款为4万元；付款方式为签订本合同当日付10万元，剩余部分在被告协助原告办理过户登记手续后两个月内一次性付清；等。该合同签订后，原告于2015年1月31日向被告支付了上述第一期购房款10万元。之后，原告对上述房屋进行了装修并搬入居住。 2018年8月28日，贺州市八步区人民法院作出（2018）桂1102民初1354号民事判决。该判决认定了以下事实：2013年2月7日，黄伟平与广西贺州桂东农村合作银行仁义支行（以下简称仁义支行）签订《最高额个人借款合同》，约定在2013年2月7日至2016年2月7日期间内，黄伟平可在50万元的借款本金额度内向仁义支行申请借款；等。同日，周建军、黄瑾珠与仁义支行签订《最高额抵押担保合同》，约定由周建军、黄瑾珠以登记在其名下的包括上述房屋在内的五套房屋作抵押，为上述黄伟平的借款提供抵押担保（该抵押担保于2016年2月20日办理了抵押登记手续）。上述借款合同签订后，仁义支行向黄伟平发放了贷款50万元。黄伟平借款后未依约支付利息，借款到期后亦未归还借款本金。故仁义支行于2018年6月提起诉讼，要求偿还借款本息并要求对上述提供抵押担保的房屋享有优先受偿权等。该判决支持了仁义支行的上述诉讼请求。该判决生效后，黄伟平不履行该判决。仁义支行向贺州市八步区人民法院申请强制执行后，贺州市八步区人民法院在执行该判决过程中，对上述提供抵押担保的房屋进行网络拍卖。原告就上述房屋（即上述本案所涉的钟房权证钟山镇字第××号房屋，下同）对该拍卖提出执行异议申请。2019年9月25日，贺州市八步区人民法院作出（2019）桂1102执异74号执行裁定书，驳回了原告提出的执行异议申请。之后，贺州市八步区人民法院继续对上述房屋进行网络拍卖。原告便参加该拍卖竞价，于2019年12月24日以235800元价款竞得购回了上述房屋并继续在上述房屋居住至今。 2020年1月3日，贺州市八步区人民法院作出（2019）桂1102执恢261号之三执行裁定，裁定上述房屋归原告所有，所有权自该裁定书送达给原告时起转移。该裁定书已送达给了原告。之后，原告于2020年1月9日提起本案诉讼。 本院认为，原、被告双方签订的《购房合同书》未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照该合同的约定全面履行自己的义务。原告依约履行了第一期付款10万元的义务，但被告因第三人的原因，特别是本案房屋被第三人用于提供银行借款抵押担保而被法院拍卖用于优先偿还借款的原因，无法依约协助原告办理本案房屋的过户登记手续，致使原告无法实现上述购房合同的目的，已构成根本违约。因此，原告请求判决解除上述购房合同，本院予以支持。原告请求判决被告向其返还上述已付第一期购房款10万元，与事实和法律规定相符，本院予以支持。原告请求判决被告向其支付上述已付第一期购房款10万元的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价同期贷款利率计算，从2015年2月1日起计算至上述购房款10万元还清之日止）。该利息属该购房款的资金占用费或孳息，且计算标准合法，计算时间与事实相符，应予返还。故本院对该请求亦予支持。原告以其通过网上竞价，以235800元价款购回本案房屋，该价款与上述购房合同约定的价款214914.50元（116.17平方米×1850元）相比高出20885.50元（235800元-214914.50元），该高出的价款属原告的经济损失，应由被告赔偿为由，请求判决被告向其赔偿经济损失20885.50元。该请求理据不足，本院不予支持。因为原告通过网上竞价，以235800元价款购回本案房屋继续居住，所支付的该价款是本案房屋拍卖时应有的合理对价，不存在原告主张的经济损失问题。 被告主张追加黄兴明、周建军等人为本案被告。该主张与黄兴明、周建军等人不是本案合同当事人的事实及合同相对性原则不符，本院不予采纳。如果被告与黄兴明、周建军等人之间存在相关纠纷需要处理，被告可依照相关法律规定或者按照其与黄兴明、周建军等人的约定解决。被告主张本案合同无效。该主张与本案查明的事实及相关法律规定不符，本院不予采纳。被告主张本案合同中约定的柴房没有被法院拍卖，原告亦没有通过网上竞价购回该柴房，本案合同被确认无效后，该柴房应由原告返还给被告。该主张与本案合同并没有被确认为无效而是被确认为有效的事实不符，而且该柴房是否被一同拍卖，被告并未举证证明，同时，即使该柴房需要返还，被告应当另行主张权利。故对该主张，本院不予采纳。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十一条的规定，判决如下： 一、解除原告李明庆与被告欧仕新于2015年1月17日订立的《购房合同书》； 二、被告欧仕新于本判决生效之日起十日内向原告李明庆返还购房款10万元及其利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价同期贷款利率计算，从2015年2月1日起计算至上述购房款10万元还清之日止）； 三、驳回原告李明庆的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2717元（原告已预交），由原告李明庆负担470元，被告欧仕新负担2247元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  陈安录 人民陪审员  周君学 人民陪审员  吴 联 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  邱 晓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。