松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初1547号 原告：张文彬，男，1955年6月25日生，汉族，住松原市。 委托诉讼代理人：陶艳艳，吉林良佐律师事务所律师。 被告：松原市某房地产开发有限公司，住所地松原市。 法定代表人：郭云川，董事长。 委托诉讼代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。 原告张文彬诉被告松原市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陶艳艳，被告某公司委托诉讼代理人赵成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张文彬诉称：我于2016年6月8日在被告某公司处以105万元的价格购买了位于松原经济技术开发区某小区第2幢101号建筑面积244.7平方米的房屋一处（以下简称案涉房屋），并缴付全部房款。2016年6月8日，我接收该房屋并实际使用至今。某公司至今未能为我办理案涉房屋的产权登记。我认为某公司始终不予配合办理产权证照违反合同约定和法律规定，应承担相应违约责任。为维护我的合法权益，故诉至贵院请求判令某公司支付以购房款105万元为基数自2017年12月1日起至办理不动产权属登记之日止按年利率6%计算的利息并承担诉讼费。 被告某公司辩称：1.某公司已按合同约定将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，本公司无过错，根据双方合同约定不应当承担违约责任。2017年7月13日之后，逾期办证是因部分业主违建造成的，本公司自身没有过错。2.逾期备案并非本公司原因导致，松原市人民政府已经予以认可。3.即使支付违约金，张文彬应当举证证明其受有损失，违约金截止日也应为本公司按合同约定提供的资料报产权登记机关备案之日即2019年5月14日。4.张文彬的诉讼请求已超过诉讼时效。 经审理查明，2016年6月8日，原告张文彬在被告某公司处以105万元的价格购买了案涉房屋，同日交纳了全部购房款，并办理了交付手续。2016年12月3日，张文彬（买受人）与某公司（出卖人）就购买案涉房屋签订了商品房买卖合同及合同补充协议。商品房买卖合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.（略）；2.（略）；3.协商解决。另查明，某公司于2008年6月29日取得建设用地规划许可证；于2008年11月18日取得建设工程规划许可证；于2010年7月22日取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证；于2011年4月7日取得涉案小区土地使用证；同日某公司取得商品房预售许可证。2017年7月13日，涉案小区部分建筑物取得建筑工程竣工工程备案证，该备案证记载涉案小区部分建筑物竣工时间2011年11月15日。2019年4月24日，某公司案涉小区通过整体验收，松原市自然资源局的《建设用地联合验收单》载明：存在违章建筑房屋不予办理登记手续。松原市不动产登记中心《关于某小区小区违章建筑予以认定的请示》载明：请松原市自然资源局有关科（室）、单位对该小区违章建筑的具体坐落、栋号、面积等情况予以认定。2019年5月14日，某公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。某公司提供照片一枚欲证实张文彬所购案涉房屋加盖了阳光房部分（违章建筑），张文彬对此不予认可。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述，书证商品房买卖合同及合同补充协议、购房发票、交费收据三枚、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证、竣工备案证、人防工程竣工备案证书一份、情况说明一份、松原市不动产中心出具的请示两份、建设用地验收审批会审表、建设用地联合验收单及照片一枚等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为：原告张文彬与被告某公司所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效应受法律保护。某公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的义务，还应有协助移转标的物房屋的所有权与买受人张文彬，协助买受人张文彬办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，某公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。某公司于2016年6月8日向张文彬交付房屋，则办理产权证期限为2017年11月23日。因某公司未在商品房买卖约定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。关于如何承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法”，本案中双方当事人所签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商解决”，但经双方当事人协商没有达成一致意见，买受人不能因此丧失了法定固有的权利，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。某公司提出诉讼时效抗辩，结合第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。具体到本案，某公司未在法定期限内为张文彬办理房屋所有权转移登记手续，客观上已经侵害了张文彬的合法权益，张文彬主张逾期办证违约金的请求权应适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。张文彬应自2017年11月23日起知道自己权利被侵害，张文彬于2020年5月14日向法院提出诉讼请求，未超过法律规定的诉讼时效期间，现张文彬主张以2017年12月1日为违约金起算点，本院予以支持。某公司直到2019年5月14日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，某公司作为出卖人已经完成合同约定的义务，故某公司应当自2017年12月1日起至2019年5月14日止给付张文彬逾期办证违约金，即以购房款105万元为基数按年利率6%标准计算利息。某公司关于部分业主存有阳光房即违章建筑部分，是逾期办证的原因。经查，某公司所提供的证据不能证明及认定张文彬的案涉房屋存在违建部分，故对某公司针对本案所提的此点抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 被告松原市某房地产开发有限公司于本判决生效之日立即给付原告张文彬房屋逾期办证违约金即以购房款105万元为基数，自2017年12月1日起至2019年5月14日止，按年利率6%计付利息。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,568元，由被告松原市某房地产开发有限公司负担，由被告松原市某房地产开发有限公司在本判决生效后向本院交纳；原告张文彬已经预交的1,568元，在本判决生效后，由本院退还给原告张文彬。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  张殿臣 二〇二〇年五月三十日 书记员  薛知宇