山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终1758号 上诉人（原审原告）：刘季正，男，1961年10月6日生，汉族，居民，住诸城市。 委托诉讼代理人：郇长杰，山东豪德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘珉，山东豪德律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：上海浦东发展银行股份有限公司潍坊分行，住所地潍坊市奎文区胜利东街288号。 负责人：刘炜。 委托诉讼代理人：牟保国，山东英拓（峡山）律师事务所。 上诉人刘季正因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司潍坊分行（以下称浦发银行）租赁合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2019）鲁0782民初4237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘季正上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审对上诉人主张的双倍租金请求判决错误。涉案合同到期后，被上诉人逾期不返还租赁房屋，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，即赔付双倍租金。被上诉人迟延交付房屋，给上诉人造成的损失不仅是资金占用费，上诉人无法再对外出租，给上诉人造成租金损失，被上诉人应当承担双倍租金责任，其中一倍租金为逾期交房的租金损失，另一倍租金视为逾期交房的违约金。被上诉人私自改变房屋结构、对房屋使用不当，导致上诉人需要进行修复，房屋出租受到影响，上诉人的实际损失远大于主张的数额，不应当对违约金进行调减。二、一审未对修复工期进行认定属于事实认定错误。被上诉人擅自改变房屋主体结构，按合同约定应当进行无偿修复。上诉人要求被上诉人承担修复费用并对修复期间导致的房屋无法使用损失进行赔偿，一审委托鉴定机构对修复费用进行了鉴定，但对工期未作出认定。三、一审对16个房间内的物品价值未认可属于事实不清。涉案16个房间属于被上诉人的租赁范围，房间内的物品交付给了被上诉人，价值160000元，该费用应当予以认定。 浦发银行提交书面答辩状称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 刘季正向一审法院起诉请求：1、判令浦发银行支付刘季正维修费、建筑费、租金、房间设备垫付款共计1280000元；2、诉讼费由浦发银行承担。诉讼中，刘季正变更诉讼请求为：1、房屋及设施修复费共计121287.62元，刘季正主张由浦发银行双倍赔偿，计款242575.24元；2、三楼16个房间物品费160000元；3、迟延交接租赁房屋两个月，刘季正主张该期间的双倍租金，为440000元；4、修复工期刘季正主张两个月，每月损失11万元，共计220000元。5、鉴定费10000元。关于涉案消防控制柜的返还及安装问题，刘季正同意与浦发银行协商解决，不再在本案中主张。 一审法院认定事实：2012年3月2日，刘季正与浦发银行签订房地产租赁合同一份，合同的主要内容为刘季正将位于诸城市一、二、三层出租给浦发银行使用，刘季正保证对该房屋具有合法产权；租金每年1320000元，租赁期限自2012年4月1日至2018年4月1日。租金每年交纳，先交租金后使用。第一年租金于2012年5月1日前付清，以后每年于4月1日前交纳；租赁房地产用途为商业办公。该合同第十二条约定：本合同有效期内，合同双方对租赁房地产进行改建、扩建或装修的，双方另行签订书面协议。合同第十八条约定：本合同终止后，承租方应于到期日迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产附属设施的完好（正常损耗的除外），同时结清应当由承租方承担的各项费用并办理有关移交手续。承租方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，出租方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向承租方收取双倍租金。 上述租赁合同签订后，刘季正按约将涉案房地产交付给浦发银行使用，浦发银行按约向刘季正交纳租金。 2018年4月1日，该合同到期后，双方又签订房地产租赁合同补充协议一份，约定因承租方新的租赁场地不能马上投入使用，出租方同意承租方继续租用涉案房产，租期一年，自2018年4月1日至2019年4月1日；年租金1320000元不变。承租方使用不满一年租金按一年计算，若需继续租用应提前一个月向出租方提出续租要求，租金另议；其他约定按原租赁合同不变。 租赁合同补充协议签订后，浦发银行继续租用涉案房地产，租金交纳至2019年4月1日（租赁合同补充协议到期日）。 租赁合同补充协议约定的租赁期限到期后，双方因租赁物交接问题产生争议。刘季正主张，合同到期后，浦发银行一直未通知其进行租赁物交接，其多次向浦发银行交涉后，双方才于2019年6月份进行交接。刘季正提供其于2019年4月27日向浦发银行邮递的交接告知函一份，内容为：贵行与本人签订的房地产租赁合同及补充协议如今租赁期限已届满超过一个月，贵行未依据合同约定向本人提出交接或续租要求；晚上灯箱依然按时闪亮，门口依然悬挂银行账号招牌。希望贵行联系本人，就续租或交接事项进行协调。浦发银行提供诸城市双喜搬家服务中心出具的说明一份及搬家费收费发票一份，证明该搬家公司于2019年3月23日受浦发银行所雇为其提供网点搬迁服务，将浦发银行相关物品及设备由诸城市和平街18-3号搬迁至诸城市密州东路22号；浦发银行提供租赁物门前的照片三份，用于证明浦发银行于合同到期前已搬离涉案租赁房屋，并已通知刘季正，刘季正也已贴出广告，重新进行招租。照片显示浦发银行在涉案租赁物门前贴出网点搬迁公告一份（公告日期2019年3月20日），该公告的右上方贴有招租广告一份，内容为：“沿街房1-3层出租，189××××1965”。刘季正认可广告中所附手机号码系其本人号码，但否认该广告系其张贴。 双方于2019年6月4日签署房屋交接记录一份，载明交接时房屋情况：1、承租房三楼玻璃幕墙破碎，砸碎一楼玻璃雨棚4块；2、三楼311、312、306、308、309房间被水浸泡；3、西边楼梯被拆除；4、消防系统破坏，消防柜被拆除；5、承租方所有物品均作为报废物品，出租方自行处理。 浦发银行对刘季正主张的损失赔偿数额提出异议，刘季正向法院提出鉴定申请，要求依法委托鉴定机构对涉案租赁房屋内涉及的损坏恢复原状（达到正常使用状态，并符合消防验收条件）所需工期及费用进行鉴定，具体事项包括：1、修复三楼玻璃幕墙、一楼玻璃雨棚；2、修复三楼被雨水浸泡的311、312、306、308、309房间；3、西楼梯恢复原状，达到消防验收标准；4、消防控制柜装回并达到消防验收标准。法院依法委托山东正本工程项目管理有限公司对刘季正主张的损失进行鉴定，该评估公司出具山正鉴字[2019]24号鉴定报告，鉴定结论为：1、修复三楼玻璃幕墙、一楼玻璃雨棚，价值为：1898.4元；2、修复三楼被水浸泡的311、312、306、308、309房间，价值为：31043.45元；3、西楼梯恢复原状，价值为：88345.77元；4、消防控制柜装回并达到消防验收标准，该项内容因消防控制柜现场已不存在，鉴定人无法鉴定；5、涉案租赁房屋内涉及的损坏恢复原状（达到正常使用状态，并符合消防验收条件）所需工期，鉴定人无法对此项内容进行鉴定。刘季正为上述鉴定支付鉴定费10000元。 关于刘季正主张的三楼16个房间的物品设施费16万元，刘季正提供《繁华大厦三楼物品明细表》一份，表中载明共计16个房间，房间内物品包括单人床、电视、空调、热水器、电视柜、桌子等等。该物品明细中有浦发银行工作人员刘飞的签字，确认以上物品核实无误，已收到。另，刘季正提供其于2015年11月4日向浦发银行出具的回函一份（函件的主要内容为刘季正就浦发银行于2015年11月2日向其出具的有关消防设施的函件进行相应解释）。回函的最后一项，刘季正向浦发银行问及欠付16万元房间设施费问题。回函中有浦发银行工作人员翟通的签字。刘季正再提供2012年3月24日由王甫为其出具的收款收据一份，证明其向原承租人王甫交纳三楼16间标准间全部物品费用16万元，并提供银行交易记录一份，证明其于当日通过银行转账方式支付该款项。 一审法院认为，刘季正与浦发银行签订租赁合同，约定刘季正将涉案房屋租给浦发银行使用。合同不违反法律法规规定，为有效合同。双方应当按租赁合同的约定，全面履行合同义务，同时依法享有合同权利。 租赁期限届满，承租人应当按约返还租赁物。出租人逾期不返还租赁物，致使租赁物被占用期间造成的租金损失应由承租人予以赔偿。本案中，双方约定的租赁到期日为2019年4月1日，至2019年6月4日，双方才进行租赁物的交接，并签署租赁物交接清单。刘季正作为出租人向浦发银行主张该逾期期间（两个月）的租金损失22万元，于法有据，予以支持。浦发银行辩称租赁期限届满前已搬离租赁物，双方延迟办理交接手续系因刘季正不予配合，但未提交有效证据证明其主张，对此，浦发银行应当承担举证不能的不利后果。刘季正根据双方租赁合同中“承租人逾期不迁离或不返还租赁房地产的，出租方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向承租方收取双倍租金”的约定向浦发银行主张逾期期间的双倍租金，浦发银行辩称刘季正主张双倍租金明显高于实际损失，请求依法调减。涉案房屋逾期交付期间，给刘季正造成租金损失之外，亦给刘季正造成资金占用的损失，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，依法调整为浦发银行自2019年6月5日起至租金实际偿付之日以逾期期间的租金为基数按年利率6%另行向刘季正支付租金利息。 租赁期间，承租人应妥善使用和保管租赁物，对于在租赁期间因使用不当或保管不善给租赁物造成的损失应依法给予赔偿。依据双方交接时确认的租赁物交接清单，经依法鉴定，涉案租赁物交接时存在的损失价值：1、修复三楼玻璃幕墙、一楼玻璃雨棚，价值为：1898.4元；2、修复三楼被水浸泡的311、312、306、308、309房间，价值为：31043.45元；3、西楼梯恢复原状，价值为：88345.77元。关于刘季正主张的玻璃幕墙、玻璃雨棚、三楼被水浸泡房间修复费用共计32941.85元，浦发银行辩称房屋修缮义务在刘季正，浦发银行不应赔偿。但浦发银行未能提证证明其在租赁期间尽到合理使用和维护义务、对上述房屋及设施的损毁及时进行维护或及时通知刘季正进行修理，故对上述房屋及设施的损毁应由浦发银行予以赔偿。对于刘季正主张的楼梯修复费用88345.77元，按照租赁合同约定，承租方对租赁房地产进行改建、扩建或装修的，应另行签订书面协议。承租方擅自改变房地产结构或用途的，出租方有权请求双倍损害赔偿。浦发银行在租赁期间将涉案租赁物的楼梯予以拆除，但未与刘季正签订书面协议，也未提供证据证明其拆除行为已征得刘季正同意。刘季正向浦发银行主张楼梯修复费用，于法有据，予以支持。对于刘季正主张的双倍赔偿，依法调整为浦发银行自2019年6月5日起至楼梯修复费用实际偿付之日以楼梯修复费用为基数按年利率6%另行向刘季正支付利息（同上述双倍租金理由一致）。 关于刘季正主张的鉴定费，系其为确定涉案损失价值所支出的合理必要费用，应由浦发银行依法予以承担。对刘季正的该项主张依法予以支持。 关于刘季正主张的三楼16个房间的物品费用。租赁合同中约定租赁物范围包括一、二、三楼，而该16个房间即位于三楼，对于该16个房间内物品是否包含在总的租赁范围内，双方未予明确。刘季正提供的有浦发银行工作人员签收的物品明细表一份，仅能说明在租赁物交付时一并交付该部分物品，并未能反映出物品价值的承担问题。刘季正提供的其向浦发银行发送的函件、其与浦发银行工作人员的通话录音，均只能证明就该问题与浦发银行进行协商。浦发银行并未明确认可支付该费用。其次，关于物品的实际价值问题，刘季正提供的向案外人王甫的付款证据，仅能证明其与案外人之间对该部分物品的交易价格，该价格并不能直接对浦发银行产生法律效力。故刘季正向浦发银行主张该16个房间物品费用，证据不足，不予支持。刘季正可待取得新证据后，另行主张权利。 关于刘季正主张的修复工期问题，经依法委托鉴定，鉴定人无法对此项内容进行鉴定。刘季正可待有新的证据后，另行主张权利。 关于刘季正主张的涉案消防控制柜的返还及安装问题，其同意与浦发银行协商解决，不再在本案中主张，系其自由处分其诉讼权利，依法予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、上海浦东发展银行股份有限公司潍坊分行偿付刘季正逾期交房租金220000元、楼梯修复费用88345.77元，两项共计308345.77元，并承担自2019年6月5日起至该款项实际偿付之日止按年利率6%计算的利息； 二、上海浦东发展银行股份有限公司潍坊分行偿付刘季正玻璃幕墙、玻璃雨棚、三楼房间修复费用32941.85元； 三、上海浦东发展银行股份有限公司潍坊分行偿付刘季正鉴定费10000元； 四、驳回刘季正的其他诉讼请求。 上述第一、二、三项给付义务均于判决生效后十日内履行完毕。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16320元，减半收取8160元，由刘季正负担5920元，上海浦东发展银行股份有限公司潍坊分行负担2240元。 二审查明，关于涉案16间房屋内的物品情况，一审庭审时，上诉人与被上诉人均称被上诉人搬离租赁物时，未带走租赁物三楼16间房屋内的物品。被上诉人称涉案物品现状返还，上诉人称经双方协商作报废物品处理。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。合同履行期间，被上诉人按期交纳了租赁费，双方互无争议。租赁合同于2019年4月1日期满后，双方因租赁物交接、损失赔偿等内容产生争议，最终于2019年6月4日进行了租赁物的交接。租赁物逾期二个月进行交接，被上诉人作为承租人应当承担逾期返还租赁物的违约责任。虽然双方在合同中约定上诉人对于逾期部分有权向被上诉人收取双倍租金，但被上诉人认为该违约赔偿标准过高，请求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金数额超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，租赁物逾期二个月交接，致使上诉人无法使用，给上诉人造成租金损失，被上诉人应当向上诉人赔偿该二个月的租金损失即一倍租金赔偿；被上诉人未按期返还租赁物，构成违约，应当承担违约金，但违约金不应超过实际损失的30%，本院酌情认定由被上诉人承担租金损失的20%即44000元（220000元×20%）。一审对违约金数额的认定及调整不当，予以纠正。 关于租赁物修复工期鉴定问题，一审时上诉人申请对租赁物的修复工期进行鉴定，经法院委托鉴定机构进行鉴定，作出的鉴定结论为“无法对此项内容进行鉴定”，上诉人并未对该鉴定内容申请重新鉴定，亦未就租赁物修复工期的确认提供其它证据予以证明，在双方对修复工期无法协商一致的情况下，上诉人主张的租赁物修复工期内容事实不清、证据不足，其要求被上诉人赔偿租赁物修复工期内产生的损失依据不足，上诉人可待证据充分后另行主张。 关于涉案16个房间内的物品赔偿问题，双方在合同中并未对该物品如何使用、如何付费进行单独约定，因涉案16个房间属于双方合同约定的租赁物范围内附带的物品，双方亦对16个房间内的物品制作了清单并进行了交接，故该房间内的物品应当属于租赁物的附属物品。租赁合同期满后，被上诉人作为承租人应当向上诉人予以返还。从双方在一审时对涉案16个房间内物品情况的陈述内容看，合同到期后，被上诉人未带走房间内的物品，被上诉人称将涉案物品现状返还，上诉人主张房间内的物品已经成为报废物品。因双方在合同到期后并未对上述物品的价值进行确认和交接，物品现状及价值无法查明；上诉人主张涉案物品价值160000元要求被上诉人予以赔偿，被上诉人不予认可，根据现有证据无法确定上述物品的价值，亦无法认定被上诉人未完成上述物品的返还义务，故上诉人要求被上诉人予以赔偿证据不足，可待证据充分后另行主张。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省诸城市人民法院（2019）鲁0782民初4237号民事判决第二、三项内容，即“二、上海浦东发展银行股份有限公司潍坊分行偿付刘季正玻璃幕墙、玻璃雨棚、三楼房间修复费用32941.85元；三、上海浦东发展银行股份有限公司潍坊分行偿付刘季正鉴定费10000元”； 二、撤销山东省诸城市人民法院（2019）鲁0782民初4237号民事判决第一、四项内容； 三、上海浦东发展银行股份有限公司潍坊分行偿付刘季正逾期交房租金220000元及违约金44000元； 四、上海浦东发展银行股份有限公司潍坊分行偿付刘季正楼梯修复费用88345.77元； 五、驳回刘季正的其他诉讼请求。 上述第一、三、四项给付义务均于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费16320元，减半收取8160元，由刘季正负担5920元，上海浦东发展银行股份有限公司潍坊分行负担2240元。 二审案件受理费16320元，由刘季正负担10000元，上海浦东发展银行股份有限公司潍坊分行负担6320元。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年五月二十二日 书记员  褚诗舒