广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1823民初1685号原告（反诉被告）：阳山县韶华房地产开发有限公司，住所地：广东省阳山县*****************。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：刘永峰，系该公司运营部经理。被告（反诉原告）：邹威芳，男，1983年10月19日出生，住广东省阳山县************，身份证号码441************430。原告（反诉被告）阳山县韶华房地产开发有限公司与被告（反诉原告）邹威芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阳山县韶华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘永峰、被告（反诉原告）邹威芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳山县韶华房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告双方签订的阳山县兴隆建材广场商铺租赁合同自被告收到原告的解除合同通知之日起解除；二、判令被告支付物业管理费以及滞纳金合计355元；三、判令被告支付租赁商铺租金及滞纳金（或使用费）7309元（自2019年6月1日起或合同解除之日起至被告返还租赁场地之日止）；四、本案诉讼费由被告承担。主要事实与理由：原告于2018年3月13日与被告签订阳山县兴隆建材广场商铺租赁合同，约定原告将位于阳山县*****阳山县兴隆建材广场5栋2层5217号商铺，租赁于被告经营。该商铺共1间，总建筑面积为60.8平方米，商铺租赁期限共3年。截止至2019年11月17日，被告拖欠租金达6个月。同时商铺交付使用后，由于被告自身原因，连续关门停业7日以上或一年内累计超过30日以上（春节及特殊情况除外）为对外营业。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。庭审中，原告变更第三项诉讼请求，要求被告支付的租金及滞纳金只计算至2019年11月，合计金额为7309元。阳山县韶华房地产开发有限公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、被告身份证、原告营业执照，拟证明原、被告主体资格；二、2019年11月12日《单方解除合同通知书》、2019年11月13日邮寄单，拟证明原告向被告送达解除合同通知书；三、2019年10月22日《催款函》，拟证明原告向被告催收欠费的事实；四、原、被告签订的《阳山县兴隆建材广场商铺租赁合同》，拟证明原、被告的合作关系；五、邹威芳欠费明细表，拟证明被告欠费事实；六、涉案商铺产权证明，拟证明涉案商铺为原告所有；七、被告缴纳收据、刷卡记录，拟证明原告没有多收被告的履约保证金，只是合同上写错了数额，10700元为笔误，实际数额是5700元。邹威芳辩称，一、原告多收我方的履约保证金，按履约保证金的计算标准应为5690多元。原告多收我方5000元。二、我从2019年1月份开始要求被告向我方出具租金发票和管理费发票，但原告一直没有出具，我才没有缴纳相关的费用的。我认为我方无需向原告支付滞纳金。三、合同第三条3.4“物业管理费”写得不清楚。邹威芳未向本院提交本诉证据。邹威芳向本院提出反诉请求：要求反诉被告退还多收反诉原告支付的5000元。主要事实与理由：反诉原告共支付了履约合同保证金共10700元给反诉被告，其中一笔5000元通过现金交付，另一笔5700元以刷卡的形式支付。按照合同约定的履约保证金计算标准，履约合同保证金应为5690元，但反诉被告多收反诉原告5000元，该多收款项应予退还。邹威芳未向本院提交反诉证据。阳山县韶华房地产开发有限公司辩称，我方如果真的多收了5000元，我方是有收据出具给反诉原告的，但我方的收据并没有显示我方多收了反诉原告5000元，反诉原告也没有出具相关的单据。阳山县韶华房地产开发有限公司提交的反诉证据与本诉证据一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年3月13日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《阳山县兴隆建材广场商铺租赁合同》，约定“第一条、1、甲方将位于阳山县********阳山县兴隆建材广场5栋2层5217号商铺，租赁于乙方经营。2、该商铺共1间，总建筑面积60.8平方米……。3、该商铺经营业态为窗帘……。4、该商铺租赁期限共3年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止。……6、……乙方租赁的商铺租金及经营管理费（租费）：2018年度商铺每月租费总计为￥790元，2018年度商铺每月租费总计为￥973元，2019年度商铺每月租费总计为￥1155元，2020年度商铺每月租费总计为1338元。其中，经营管理费占70%，租金占30%，如乙方未按期缴纳租费，则自应缴日起，甲方每日按所拖欠金额的5‰向乙方收取滞纳金。如拖欠租费达10日以上，甲方有权单方面终止合同，且不退还各类保证金（包括但不限于履约保证金），同时甲方有权滞留、处置乙方货品以冲抵乙方所欠费用。……9、租费的支付方式：（1）在合同期内，乙方按约定于当月1日-10日之间，自行到甲方指定的财务部门交纳当月的租费及其它费用。……第三条、物业管理费、代收水电费：3.1合同期内，乙方按约定于当月1日-10日之间交纳当月物业管理费、代收水电费。3.2物业管理费：乙方按人民币1.8元/㎡月标准在当月内交纳当月的物业管理费；计费时间自本市场开业日起……3.3代收水电费：本市场正式开业时，乙方须在甲方客服总台购买足额水电费代付卡，用于支付商铺内使用电费以及按商铺面积公摊的公用水电费……3.4每月物业管理费：总计为109元。第四条：履约保证金……2、本合同签订日，乙方应向甲方交付履约合同保证金人民币10700元，（履约合同保证金=三个月租费+三个月物业管理费+叁仟调节金）。3、租赁期内，如乙方违反法律法规、本合同规定的义务，甲方有权以履约保证金冲抵经营管理费及租金、违约金、滞纳金、处罚金、经济赔偿金等；乙方被消费者、客户、其他经营户投诉，经查证，应由乙方承担责任，如乙方不积极及时处理或赔偿，甲方有权以履约保证金先行赔付，履约保证金不足赔付数额，乙方须在接到甲方通知补交之日起五日内补齐。4、发生下列行为之一时，乙方提交的履约保证金不予退还：（1）开业后不正常营业（指乙方自身原因连续关门停业7日以上或一年内累计超过30日以上，春节法定假日及特殊情况除外）；（2）乙方违约提前解除本合同，所支付的履约保证金不予退还。……第五条：租赁期装修约定……5.4、乙方进场装修前，须一次性向甲方交纳装修保证金5000元……第十四条：合同的续约、变更及解除……2、在出现下列情形之一时，甲方有权单方面解除合同，已收取乙方的经营管理费、租金及履约保证金不予退还，并有权追究乙方的违约责任。……（3）商铺交付使用后，由于乙方自身原因，连续关门停业7日以上或一年内累计超过30日以上（春节及特殊情况除外）未对外营业。……（5）未按规定缴纳运营管理费、租金、履约保证金和其他费用，未按规定缴纳税费。……第十九条、订立合同时间：2018年3月13日；订立合同地点：阳山县兴隆建材广场。本合同一式三份，甲方二份，乙方一份，每份具有同等的法律效力。自甲、乙双方签字盖章后生效。”该租赁合同甲方一栏落款处加盖有原告阳山县韶华房地产开发有限公司的印章，乙方一栏落款处有被告邹威芳的签名及捺印，合同落款日期为2017年3月13日。原告于2018年3月13日向被告出具《收据》两张，其中一张《收据》载明“今收到邹威芳（身份证：441************430）交来5217铺装修押金5000元”，另一张《收据》载明“今收到邹威芳（身份证：441************430）交来5217铺合同保证金5700元”。原告在2019年11月13日以被告违反合同第十四条第2款的约定为由，向被告邮寄《单方解除合同通知书》。庭审中，双方确认签订上述合同的时间为2018年3月13日；案涉商铺于2018年3月13日交付给被告使用；案涉商铺每月租金973元、物业管理费109元的事实。原告陈述被告从2019年6月开始不交租金，从2019年9月开始不交物业管理费，被告拖欠2019年6月至11月共6个月的租金未支付、拖欠2019年9月至11月共3个月的物业管理费和公摊及电费未支付。原告主张拖欠的物业管理费和公摊及电费、租金以及滞纳金合计7664元，具体明细与原告提交的证据《欠费明细表》一致。被告对原告主张的上述物业管理费和公摊及电费、租金以及滞纳金不予认可，并表示其不交租金和管理费的原因是原告未向其出具发票，且被告认为原告在2019年11月自行将被告租赁商铺上锁，被告不应支付2019年11月的租金和管理费等费用。原告认可其在2019年11月自行将被告租赁商铺上锁。被告认可已收到原告邮寄的《单方解除合同通知书》，并表示同意解除合同，但原、被告均不能证实被告收到《单方解除合同通知书》的具体时间。原告主张滞纳金按日千分之三标准计算，从2019年6月11日至2019年11月19日以973元为基数计算为464元，从2019年7月11日至2019年11月19日以973元为基数计算为377元，从2019年8月11日至2019年11月19日以973元为基数计算为289元，从2019年9月11日至2019年11月19日以1091元（118+973）为基数计算为225（24+201）元，从2019年10月11日至2019年11月19日以1094元（121+973）基数计算为128（14+114）元，从2019年11月11日至2019年11月19日以1089（116+973）元基数计算为29（3+26）元，上述滞纳金合共1512（464+377+289+225+128+29）元。被告认为滞纳金计算标准过高也不合法，不同意支付滞纳金。原告主张没收被告已支付的履约保证金5700元，被告不同意，被告认为按照合同约定计算标准履约保证金数额应为5690多元，但被告实际已向原告支付履约保证金10700元，其中有5000元为现金交付、5700元为刷卡支付，另外还刷卡支付了装修押金5000元给原告。原告仅认可被告通过刷卡方式支付履约保证金5700元及装修押金5000元，且装修押金5000元已退还给被告，原告否认收到被告的5000元现金履约保证金。被告认可已收到原告退还的装修押金5000元。另查明，原告提交的《商品房权属登记证明书》载明坐落于阳山县***************[兴隆建材广场]5217房屋（证明书号：粤（2018）阳山县不动产证明第0000781号）的开发企业为原告阳山县韶华房地产开发有限公司。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案中，原、被告签订的《阳山县兴隆建材广场商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方应秉持诚信原则履行合同。关于案涉《阳山县兴隆建材广场商铺租赁合同》是否已经解除、何时解除的问题。本案中，原、被告对原告已交付案涉阳山县兴隆建材广场5栋2层5217号商铺给被告使用的事实无异议，故本院确认原告已按照合同约定履行交付商铺的义务。原告主张被告未按约定支付2019年6月至11月共六个月租金、2019年9月至11月共三个月物业管理费和公摊及电费，经催告后仍未支付，被告认为其不缴纳租金和管理费等的原因是原告未向其开具发票。本案中，原告已经交付商铺给被告使用，已履行案涉合同中的主要义务，被告应依约履行按期支付租金和管理费等费用的主要义务。在原、被告未对开具发票事宜作出明确约定的情况下，原告需开具发票应属于案涉合同的附随义务而非主要义务，因此，原告未向被告开具发票并不构成被告不缴纳租金和管理费等费用的正当理由。所以，被告不按期支付相关费用的行为已构成违约。根据合同第十四条第2款第（5）项约定，原告有权单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告应当向被告发出解除合同的通知，合同自通知到达被告时解除。原告于2019年11月13日向被告邮寄发出《单方解除合同通知书》，庭审中被告认可已收到该通知书，亦表示同意解除合同，在原、被告双方均未能举证证明被告收到该通知书具体日期的情况下，综合原告寄出地址为阳山县阳城镇和被告收件地址为阳山县太平镇的实际情况，被告在原告寄出邮件的三日后收到邮件具有合理性。所以，本院认定被告收到《单方解除合同通知书》的时间为2019年11月17日。因此，本院确认案涉《阳山县兴隆建材广场商铺租赁合同》已于2019年11月17日解除。关于原告主张被告支付物业管理费及滞纳金、租金及滞纳金合计7664元的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告应支付租金、物业管理费等费用至实际搬离商铺之日。虽被告拖欠物业管理费等费用的行为构成违约，但原告在2019年11月自行将被告租赁商铺上锁的行为，导致被告无法继续经营及搬离商铺内物品，原告自行将被告租赁商铺上锁的行为存在过错，故被告提出无需支付2019年11月的租金、物业管理费、公摊及电费以及滞纳金的意见，本院予以支持。因此，被告应支付2019年6月至10月共五个月的租金共4865元（973×5=4865），以及支付2019年9月、10月的物业管理费和公摊及电费合共239元（109×2+9+12=239元）。其次，因合同约定被告未按期缴纳租费的，从应缴之日（每月10日前）起，被告应支付每日按所拖欠金额的5‰的滞纳金，现原告主张按日千分之三计算滞纳金，被告认为滞纳金计算标准过高，但并未向本院提出调整滞纳金申请，故本院确认滞纳金以拖欠金额为基数按日千分之三计算，具体计算如下：1、2019年6月滞纳金。从2019年6月11日至2019年11月19日共逾期161天以973元为基数的滞纳金为470元（973×3‰×161=470），现原告主张2019年6月滞纳金为464元，属于对自己权利的处分，本院予以确认；2、2019年7月滞纳金。从2019年7月11日至2019年11月19日共逾期131天以973元为基数的滞纳金为382元（973×3‰×131=382），现原告主张2019年7月滞纳金为377元，属于对自己权利的处分，本院予以确认；3、2019年8月滞纳金。从2019年8月11日至2019年11月19日共逾期100天以973元为基数的滞纳金为292元（973×3‰×100=292），现原告主张2019年8月滞纳金为289元，属于对自己权利的处分，本院予以确认；4、2019年9月滞纳金。从2019年9月11日至2019年11月19日共逾期69天以1091元为基数的滞纳金为226元（1091×3‰×69=226），现原告主张2019年9月滞纳金为225元，属于对自己权利的处分，本院予以确认；5、2019年10月滞纳金。从2019年10月11日至2019年11月19日共逾期39天以1094元为基数的滞纳金为128元（1094×3‰×39=128）。经计算，上述被告应支付滞纳金合共1483元（464+377+289+225+128=1483）。综上，被告应支付租金、物业管理费、公摊及水电费以及滞纳金合共6587元（4865+239+1483=6587）。原告主张被告支付7664元，本院仅予以支持6587元，对超过6587元的部分，本院不予支持。关于履约保证金的问题。首先，关于被告支付的履约保证金的数额问题。因双方对原告已退还装修保证金5000元的事实无异议，故本院予以确认。被告主张已向原告支付履约保证金10700元，其中有5000元为现金交付、5700元为刷卡支付，原告否认收取现金履约保证金5000元。本案中，根据案涉合同第四条第2款“本合同签订日，乙方应向甲方交付履约合同保证金人民币10700元（履约合同保证金=三个月租费+三个月物业管理费+叁仟调节金）”和第五条第5.4款“乙方进场装修前，须一次性向甲方交纳装修保证金5000元”的约定，以及2018年每月租费为790元、物业管理费为109元的约定，据此计算，履约保证金的数额应为5697元（790×3+109×3+3000=5697）。在原告予以否认收取现金履约保证金5000元的情况下，被告并未能进一步提交原告开具的票据等证据加以证实，被告的主张亦不符合一般的交易习惯和交易方式，被告应承担举证不能的不利后果，故对被告已支付履约保证金10700元的意见，本院不予支持。因此，结合原告提交的两张《收据》，对原告主张履约保证金10700元为笔误以及被告实际支付履约保证金5700元以及装修保证金为5000元的事实，本院予以采信。其次，关于原告主张没收履约保证金5700元的问题。虽原、被告在案涉合同第四条中约定若被告违约提前解除合同，被告所支付的履约保证金不予退还。但该条款没有约定定金罚则的适用情形，条款的内容亦并非同时针对原告（出租人）和被告（承租人），构成权利义务不对等，不具有定金性质，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，故本院确认被告支付的履约保证金不属于定金。原告主张没收被告支付的履约保证金5700元，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，本院不予支持。因此，履约保证金5700元应从被告欠付的费用6587元中予以扣除，扣除后，被告还应支付原告887元。所以，被告反诉要求原告返还5000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告阳山县韶华房地产开发有限公司与被告邹威芳于2018年3月13日签订的《阳山县兴隆建材广场商铺租赁合同》于2019年11月17日解除；二、被告邹威芳于本判决生效之日起十日内支付原告阳山县韶华房地产开发有限公司887元；三、驳回原告阳山县韶华房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告邹威芳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告阳山县韶华房地产开发有限公司已预交），反诉费25元（反诉原告邹威芳已预交），合计75元，由原告阳山县韶华房地产开发有限公司负担44元，由反诉原告邹威芳负担31元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  朱婉清人民陪审员  唐家敏人民陪审员  廖晓丽二〇二〇年四月二十九日法官 助理  丘文婷书 记 员  郑秋兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。