云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初2182号原告：周照平，男，汉族，1977年8月23日生，居民身份证登记住址：云南省曲靖市富源县。委托诉讼代理人：田腊、郭雯雯，云南王河律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南大理金牛房地产开发有限公司昆明分公司统一社会信用代码:91530112056994673Y负责人：戴祖为住所:云南省昆明市西山区第三人：云南恒誉房地产开发有限公司统一社会信用代码:91530112688588198M法定代表人：占斌佳住所：云南省昆明市西山区原告周照平诉被告云南大理金牛房地产开发有限公司昆明分公司（以下简称“金牛公司”）、第三人云南恒誉房地产开发有限公司（以下简称“恒誉公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告周照平的委托诉讼代理人田腊、郭雯雯到庭参加了诉讼，被告金牛公司、第三人恒誉公司经本院依法送达起诉状副本、应诉材料及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告周照平向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法停止对昆明市“金坤尚城”（原金坤世纪房源祥和里）1幢（原D组团D2幢）20层2006号房屋(房屋总价款633430元)及祥和里1幢（原D组团D2幢）16层1606号房屋（房屋总价款：633430元）的执行并解除对房屋的查封，房屋总价款为1266860元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：一、西山区人民法院针对原告提出的执行异议申请作出的（2019）云0112执异241号执行裁定书，认定事实错误、适用法律错误。首先原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。2011年7月25日，原告与第三人签订了《认购资格确认协议》，协议中对于所购房屋及车位的位置、面积、价款、付款方式、交房时间等进行了明确约定，该协议虽然名为认购协议，但实际上已经具备了商品房买卖合同的主要内容，根据法律规定，应当认定为商品房买卖合同。原告依约向第三人全额支付了购房款，第三人于2014年6月12日向原告发出交房通知书，并于当天交付了房屋钥匙。2015年9月15日，原告与第三人签订住宅接房费用结算清单，原告对房屋面积以及价款进行了最后确认并交纳配套费。原告早已将房屋总价款向第三人全部支付完毕，并实际占有了房屋，至今未办理过户登记也并非原告原因。昆明市西山区人民法院查封案涉房产和车位的时间是2017年2月14日，原告与第三人签署协议以及房屋交付行为均发生在法院查封房屋以前，因此原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。其次，裁定适用法律错误，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，均赋予了购房者作为案外人对法院的执行措施提出案外人执行异议之诉以排除执行的权利。如果被执行人是房地产开发企业，且被执行的不动产依然登记在其名下，则同时符合了第二十八条以及第二十九条的规定，法律并未规定这两条规定的适用顺序，则购房人只要满足第二十八条或者第二十九条任一条规定的情形，就应当予以排除执行。本案原告的情形已经符合了第二十八条的规定，因此应当直接适用该规定排除执行。二、针对案涉房屋，首封法院为昆明市中级人民法院，原告已经在昆明市中级人民法院提起过执行异议申请以及执行异议之诉，在执行异议之诉庭审过后，案件的申请执行人向法院提出了书面解除查封申请，同时昆明市中级人民法院作出执行裁定，解除了对案涉房屋和车位的查封，这也能从侧面证实第三人已经将房屋出售给原告，原告具有对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，请求法院查清案件事实，支持原告诉讼请求。被告金牛公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未陈述答辩意见。第三人恒誉公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告金牛公司、第三人恒誉公司无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证的诉讼权利。原告周照平提交的证据，形式符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效、来源合法，且与本案相关联，故对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月25日，第三人恒誉公司（甲方）与原告（乙方）签订了两份《认购资格确认协议》（合同编号分别为0001388、0001389），合同约定：一、乙方自愿认购甲方开发的“金坤世纪”房源：1、住宅：祥和里1幢（原D组团D2幢）16层1606号以及20层2006号商品房，参考建筑面积均为90.49㎡，单价均为7000元／㎡，总房款均为633430元；2、车位两个，每个车位的总价款均为130000元。二、认购款支付方式：1、住宅：乙方于签订本协议时一次性向甲方支付房屋总价款的50%作为认购住宅诚意金，余款于2011年9月5日之前付清；2、车位：乙方在签订本协议时一次性向甲方支付车位总价款的50%作为认购车位诚意金，余款65000元在2011年9月5日以前付清。协议签订以后，原告于2011年8月20日支付300000元，2011年10月10日支付800000元，2012年12月16日支付426860元，共计1526860元，第三人恒誉公司出具加盖有财务专用章的收据认可收到上述款项。2015年9月15日，原告办理了住宅接房费用结算手续，结算清单上记载1606号、2006号房屋的产权登记建筑面积均为86.45㎡，当天，原告向第三人恒誉公司支付了两套房的配套费17200元。因被告金牛公司申请执行第三人恒誉公司房屋买卖合同纠纷一案[执行案号为（2017）云0112执573号]，涉案房屋于2017年8月23日被昆明市西山区人民法院查封。2019年9月9日，周照平对查封其房产向昆明市西山区人民法院提出书面异议，昆明市西山区人民法院作出（2019）云0112执异241号执行裁定书，驳回了周照平的异议请求。周照平对此不服，提起本案案外人执行异议之诉。庭审中，原告陈述于2015年9月15日从第三人处接房并取得房屋钥匙，未办理产权变更登记是由于第三人的原因造成。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，原告对涉案车位享有足以排除强制执行的民事权益，理由有下：1、原告与第三人于2011年7月25日签订的两份《认购资格确认协议》，该协议虽然不是正式的商品房购销合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”以及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，这两份认购协议已经对所购房屋及车位的位置、面积、价款、付款方式等内容进行了明确约定，且第三人已经按照约定收受了购房款，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。2、原告已支付了全部购房款。3、原告已于2015年9月15日接房并取得对涉案房屋的合法占有，该时间早于法院的查封时间。4、现无证据显示未办理房产过户手续系原告的原因造成。综上，原告的异议请求成立，对诉争房产享有的权利足以排除执行。被告金牛公司及第三人恒誉公司经本院依法送达起诉状副本及开庭传票未到庭应诉，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：停止对昆明市西山区房屋的执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16202元（原告已预交），由被告云南大理金牛房地产开发有限公司昆明分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  周媛媛人民陪审员  汤池琼人民陪审员  李 莉二〇二〇年五月二十七日书 记 员  赵丽君