河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终974号上诉人（原审原告）：牛新伟，男，1970年10月6日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：朱静玲，河南一帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱前程，河南一帆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：驻马店市久晟置业有限公司，住所地驻马店市天顺路西段南侧。法定代表人：余留成，该公司董事长。委托诉讼代理人：范建军，河南同立律师事务所律师。上诉人牛新伟因与上诉人驻马店市久晟置业有限公司（以下简称久晟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服驿城区人民法院（2019）豫1702民初9228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牛新伟的委托诉讼代理人朱静玲、朱前程，被上诉人久晟公司的委托诉讼代理人范建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛新伟上诉请求：撤销驿城区人民法院（2019）豫1702民初9228号民事判决第四项，改判久晟公司赔偿牛新伟购房款损失570000元。事实和理由：一审判决久晟公司赔偿牛新伟购房款损失171000元（购房款的30%），明显与被上诉人的违约过错程度不对等，数额明显过低，不足以惩罚久晟公司一房二卖的违约行为。久晟公司上诉请求：撤销驿城区人民法院（2019）豫1702民初9228号民事判决，改判驳回牛新伟的诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：1、久晟公司没有见到过购房协议，也没有收到购房款，久晟公司与牛新伟之间不存在商品房买卖法律关系；2、久晟公司已经在报纸上通知购房户办理合同签订及按揭手续，久晟公司不构成违约，反而是牛新伟未及时办理相关手续构成违约；3、一审判决久晟公司赔偿牛新伟房屋增值部分损失没有事实和法律依据，且从牛新伟签订订购协议到其提起诉讼达6年之久，牛新伟系故意不与久晟公司签订购房合同以谋取房价暴涨后的不正当利益；4、一审法院准许牛新伟辩论终结后变更诉讼请求，以及采信驻光大评报字（2019）第322号资产评估报告而对久晟公司的重新评估申请不予答复，均属程序违法。牛新伟辩称：1、牛新伟已经向久晟公司足额交纳了购房款，久晟公司却将房屋出售给他人，该行为构成根本违约，其应当承担赔偿责任；2、涉案评估报告系一审法院委托相关鉴定机构作出的合法有效的评估，一审法院对久晟公司的重新鉴定申请予以驳回并无违法之处。久晟公司辩称：久晟公司与牛新伟之间不成立房屋买卖合同关系，久晟公司也没有收到购房款，该公司不应当承担赔偿责任。牛新伟向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《“蓝山四季”VIP选房订购协议》；2、判令被告返还原告已付购房款57万元及利息（从2013年11月14日至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起计算至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令被告因其“一房二卖”赔偿原告57万元；4、判令被告赔偿原告的房屋增值损失暂定为1200000元（以实际评估为准）；5、诉讼费用和评估费用由被告承担。驻马店光大资产评估事务所接受一审法院委托作出资产评估报告后，牛新伟变更第4项诉讼请求为判令久晟公司赔偿房屋增值损失1322400元。一审法院认定事实：一、2013年6月19日，原告牛新伟（乙方）与被告久晟置业有限公司（甲方）签订《“蓝山四季”VIP选房定购协议》两份，约定原告购买被告开发的位于驻马店市交通路××与××山大道交汇处“蓝山××”小区××楼××单元××东、西户两套房屋，协议约定每套房屋面积为114㎡,每套房屋单价为2500元，每套房屋总价为285000元。协议约定：“乙方签订本协议之日需向甲方支付定金人民币贰万元整；乙方如不能在规定时间内同甲方签订正式合同，并按规定支付应付房款，甲方有权将该物业另行出售，乙方所支付的定金不予退还；甲方在规定时间无权将乙方所认购该物业另行出售第三方，否则甲方需双倍返还乙方已付定金。”原告牛新伟在协议乙方落款处签字，被告久晟置业公司在甲方落款处加盖“驻马店市久晟置业有限公司”的印章。协议签订后，原告牛新伟于2013年6月19日向被告久晟置业公司转账支付定金4万元，后于2013年11月14日，原告牛新伟通过其妻子许艳华的中国银行银行卡，通过被告pos机刷卡向被告支付剩余房款共计530000元。2013年11月14日，被告久晟置业公司向原告牛新伟出具收据两份，载明“兹收到牛新伟全款久晟置业蓝山四季5号楼2单元1层东、西户人民币各285000元”。诉讼中，原告牛新伟向一审法院提交驻马店市房产信息中心房屋登记簿两份，载明位于交通路与薄山路交叉口西北侧5号楼东2单元103号、104号房屋，即原告购买的5号楼2单元1层东户和西户的房屋被分别登记在案外人花亚铮和沈一名下。二、另查明，原告牛新伟与案外人许艳华系夫妻关系。许艳华为被告久晟置业公司的原法定代表人，后被告于2013年11月14日经公司股东会决议一致同意将许艳华持有的90%的股权转让给余留成并选举余留成为被告久晟置业公司的法定代表人，并于2013年11月22日在工商部门进行了公司信息变更。三、被告久晟置业有限公司分别于2017年6月30日、2017年7月11日在天中晚报上刊登通知，其中2017年6月30日的通知内容为通知各位业主前往销售中心咨询领取《签约及按揭手续告知书》，并于2017年7月办理合同签订及按揭手续；2017年7月11日的通知内容为通知各位业主于7日内抓紧到公司售楼部办理相关签约按揭手续，逾期不办理视为违约，并承担违约责任和后果。被告向一审法院提交该证据用于证明被告已在本市晚报上予以公告，原告自己没有签订商品房买卖合同，应当对其后果承担责任。原告牛新伟质证称，该通知是要求业主办理按揭手续，原告已足额缴纳房款不存在办理按揭手续的情况。四、诉讼中，原告牛新伟就涉案房屋的市场价值提出鉴定申请，一审法院委托驻马店市光大资产评估事务所对本案涉案房屋，即位于驻马店市交通路××与××山大道交叉口蓝山××小区××楼××单元××东××和西户的房屋市场价值进行资产评估，评估值为1892400元。原告支出鉴定费20000元。一审法院认为，一、2013年6月19日，被告久晟置业公司与原告牛新伟签订定购协议书两份，约定被告将尚未建成的位于驻马店市交通路西段与薄山路交汇处西北角蓝山四5号楼2单元1层东、西两户房屋出售给原告，并约定诉争房屋的房屋位置、建筑面积、单价、总房款，该定购书具备了双方当事人基本情况、商品房的基本情况等商品房买卖合同的主要内容，且被告已支付全部购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该定购书应当认定为商品房预售合同，该合同并不存在无效情形，应为有效。二、根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案中，被告久晟置业公司与原告签订商品房买卖合同后，又将本案诉争的两套房屋出售给第三人，造成原告无法取得诉争两套房屋，导致商品房买卖合同目的不能实现，被告的行为已构成根本违约，依据上述法律规定，现原告请求解除双方签订的两份《认购协议书》、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，有事实和法律依据，予以支持。关于利息，应以购房款57万元为基数，从2013年11月14日起至2019年8月19日期间的利息，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际返还之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于赔偿损失部分。根据有关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。所谓可得利益是指在合同订立时能够合理预见的，当合同获得适当履行后可以实现的财产利益，而可得利益损失是指由于合同一方的违约，使得合同主要义务无法得到适当履行，进而造成非违约方的合同可得利益无法实现，最终导致合同非违约方应当增加的财产未能增加。本案中，原、被告双方签订商品房买卖合同后房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为原告享有的合同适当履行后可以获得的利益。现因被告的违约行为导致合同不能继续履行，故该可得利益应予赔偿。依照资产评估报告书可知与本案所诉争两套房屋相同地段的房屋现在价值为1892400元。原告的可得利益应为1892400元-570000元=1322400元。故原告要求被告赔偿损失1322400元，予以支持。关于原告请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，结合本案实际情况，经综合考量，一审法院酌定赔偿数额为171000元。原告请求数额中超出部分，不予支持。因原告在本案鉴定过程中支出鉴定费20000元，该部分费用属于为了查明案件事实所产生的必要费用，因被告存在违约行为，故该部分费用应由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告牛新伟与被告驻马店市久晟置业有限公司于2013年6月19日签订的两份《“蓝山四季”VIP选房定购协议》。二、限被告驻马店市久晟置业有限公司于判决生效后十日内退还原告牛新伟购房款570000元及利息（以570000元为基数，从2013年11月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、限被告驻马店市久晟置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告牛新伟房屋增值损失1322400元。四、限被告驻马店市久晟置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告牛新伟购房款损失171000元。五、限被告驻马店市久晟置业有限公司于判决生效后十日内向原告牛新伟支付鉴定费20000元。六、驳回原告牛新伟的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27024元，财产保全费5000元，以上共计32024元，由原告负担5189元，由被告负担26835元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点是：1、一审法院是否程序违法；2、上诉人牛新伟与上诉人驻马店市久晟置业有限公司之间是否存在商品房买卖法律关系；3、如果双方之间存在商品房买卖法律关系，一审判决上诉人驻马店市久晟置业有限公司赔偿上诉人牛新伟171000元违约损失是否适当，以及该公司应否向牛新伟赔偿1322400元的房屋增值损失。关于焦点1，资产评估报告系一审法院依法委托驻马店光大资产评估事务所作出，该评估机构及其评估人员具备相应的鉴定资质，一审法院准许牛新伟根据该评估报告增加诉讼请求以及对久晟公司重新鉴定的申请不予准许符合法律规定，久晟公司称一审法院程序违法的上诉理由不能成立。关于焦点2，双方签订的订购协议具备商品房买卖合同的主要内容，且牛新伟已支付了全部购房款，故双方之间成立合法有效的商品房买卖关系。根据查明事实，牛新伟确已将购房款支付至久晟公司账户，久晟公司称购房款实际系许艳华收取但未能提交充分证据予以证明，故久晟公司称牛新伟未支付购房款的上诉理由不足，不予采纳。久晟公司股东之间的股权转让纠纷系久晟公司内部事务不影响久晟公司对外承担责任，且与本案不是同一法律关系，本案不予审理。关于焦点3，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，在一房二卖情形下，无法取得房屋的买受人有权解除合同并请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。牛新伟因合同能够履行获得的利益即房屋差价应界定为可得利益损失，久晟公司根本违约致使合同目的无法实现，其对该部分损失应予赔偿。在牛新伟实际损失与可得利益损失均得到赔偿的前提下，一审法院酌定久晟公司对牛新伟的惩罚赔偿为171000元并无不当。综上所述，上诉人牛新伟、驻马店市久晟置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27024元，由上诉人牛新伟负担7029元，上诉人驻马店市久晟置业有限公司负担19995元；上诉人牛新伟预交的二审案件受理费2471元予以退回；上诉人驻马店市久晟置业有限公司预交的二审案件受理费7029元予以退回。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  郭留会审判员  杨振松二〇二〇年五月二十六日书记员  邱营峥