河南省义马市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1281民初1863号原告：李玉荣，女，1969年4月15日出生，汉族，住义马市。委托诉讼代理人：郭胜利，河南甘棠律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：刘长太，河南真泰律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：义马市天禾房地产开发有限公司，住所地义马市千秋路中段府北小区****，统一社会信用代码：91411281784751B。法定代表人：王子彬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马良，河南共同律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：任根辈，男，1968年11月26日出生，汉族，住河南省义马市。系公司职工，代理权限为特别授权。原告李玉荣诉被告义马市天禾房地产开发有限公司（以下简称天禾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月26日作出（2019）豫1281民初471号民事裁定书。原告李玉荣向三门峡市中级人民法院提出上诉，三门峡市中级人民法院做出（2019）民终1738号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）豫1281民初471号民事裁定书，指令本院审理。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年1月10日公开开庭审理了本案。原告李玉荣及其委托诉讼代理人郭胜利、刘长太到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人马良，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉荣向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原被告双方签订的14份商品房买卖合同无效；2、判令被告义马市天禾房地产开发有限公司返还原告李玉荣的14套房产的购房款4003208元及损失1000000元（按人民银行同期贷款利率自2015年2月15日计算至2019年4月15日，之后损失按人民银行同期贷款利率一直计算至全部款项付清为止）；3、本案诉讼费和诉前保全费由被告承担。事实与理由：被告在义马市开发房地产，建筑有义马市天禾生态苑等工程。因资金短缺，被告多次向原告借款，截止2015年2月15日，经结算，被告共欠原告560万元，双方经协商达成以房抵债协议，被告将位于天禾生态苑小区2号楼共计19套房屋抵偿给原告，因被告原因该房屋无法办理产权证书，后该房屋有17套被义马市人民法院查封。被告应返还原告其中15套房屋的购房款。故诉至法院。被告天禾公司辩称：一、原告与答辩人双方所订立《房屋买卖合同》系无效合同，原告与答辩人关于涉案房屋买卖的意思表示不真实，系通谋虚伪行为。本案的隐藏行为是：1、债务人高效民借用答辩人房地产开发相关资质，自己开发建设义马天禾生态苑房地产项目；2、债务人高效民向作为债权人的原告借款未能归还，遂约定以债务人高效民自建的义马天禾生态苑房屋抵偿原告债务；3、债务人高效民向原告交付了房屋，但是对于办理房屋权属变更登记其他合同义务。债务人高效民因建造行为取得的原始物权与登记物权不一致，无法以自己的名义进行。债务人高效民与原告之间以房抵债协议需要作为第三人的答辩人辅助出面办理。故三方约定由答辩人以自己名义辅助原告完成权属变更登记行为。本案的伪装行为是：因为进行权属变更登记需要向不动产登记机构提交房屋交易的凭据、资料，故原告与答辩人进行了订立《房屋买卖合同》以及开具售房缴款收据的材料等伪装行为。二、原告与答辩人之间并不存在真实的房屋买卖交易行为，原告诉求没有事实依据。本案中，原告实际上并没有向答辩人支付过任何购房款，答辩人也没有收取任何原告支付的购房款，只因答辩人对登记在自己名下的涉案房屋也不享有所有权。本案的起因是，在辅助原告进行权属变更登记期间，涉案房屋因债务人高效民其他债权人的诉讼行为等原因被人民法院查封，致使权属变更登记未能实现。原告背弃信义，遂依据伪装行为所获得的《房屋买卖合同》以及开具售房缴款收据，以房屋买卖合同纠纷提起虚假诉讼。依照《民法总则》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。综上所述，《房屋买卖合同》因通谋虚伪确认无效后，原告主张退回购房款及赔偿损失没有事实与法律依据，应予驳回。原告隐藏的行为系原告与债务人高效民之间债务纠纷，可另行主张，其与答辩人无涉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认证如下：原告证据1《银行交易记录》，客观真实，本院予以采信。证据2，能够证明被告身份情况，本院予以采信。证据3，被告未否认真实性，本院予以采信。证据4，其上有被告天禾公司印章，客观真实，本院予以采信。证据5、6，系法院生效文书，本院予以采信。被告证据1《以房抵债合同》，原告认可其上为其本人签名，经本院对合同当事人高效民调查，其亦认可为其本人签字，故对该证据本院予以采信。证据2，系本院生效文书，本院予以采信。依据本案有效证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：2015年2月15日，高效民作为甲方，李玉荣作为乙方，天禾公司作为丙方，签订了一份《以房抵债协议》，主要内容为：1、甲方系义马天禾生态苑项目实际投资人，对于该项目全部房产享有所有权，具有出卖的资格和权利。丙方天禾公司予以认可。2、截止2015年2月15日，甲方高效民欠乙方李玉荣借款本息560万元。3、甲方高效民自愿将该项目部分房产转让给乙方李玉荣，以抵偿所欠款项。4、丙方天禾公司对双方履行本合同进行监督。5、本协议生效当日，甲方、丙方与乙方就抵债房产签订《商品房预售合同》，丙方天禾公司加盖公章，将抵债房产出售给乙方李玉荣。乙方不需另交房款。6、抵债价格：房产抵债单价为每平方米2200元，抵债房产总价5435628元，冲抵甲方高效民欠乙方李玉荣同等数额的债务。7、甲方高效民保证截止合同签署之日，抵债房产产权不存在任何争议，也不存在任何权利限制。8、商品房预售证正在办理过程中，甲方、丙方保证2015年7月31日前办理完毕。在此期间，如乙方李玉荣处分抵债房产，甲方、丙方应无条件配合办理变更合同备案、产权登记、过户等手续。9、丙方天禾公司作为项目法定开发商，对甲方履行本合同所列义务进行有效监督。合同生效后，丙方应将丙方、甲方与乙方签订的《商品房预售合同》交付房产部门备案。10、甲方、丙方将抵债房产交付乙方后，在为其办理房屋产权手续期间，如出现擅自处分抵债房产，或违反上述承诺保证等任何影响乙方对抵债房产行使所有权的情形，自愿双倍返还乙方购房款。2015年3月7日，李玉荣与天禾公司签订《商品房预售合同》十四份，合同约定购买的房屋为：天禾生态苑2号楼301、401、501、701、802、901、902、1002、1101、1102、1301、1401、1601、1701等14套房屋，天禾公司向李玉荣出具了相应的房款收到条。另查明，涉案14套房屋均为天禾生态苑2号楼房屋，该2号楼未办理房屋预售许可证。本院认为，原告李玉荣与被告天禾公司签订了《商品房预售合同》十四份，该协议是双方当事人自愿签订，双方应承担合同权利义务。截止起诉之日，涉案十四套房屋并未取得商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方签订的十四份《商品房预售合同》无效。依据三方签订的《以房抵债合同》，约定以房产抵顶高效民欠款，该款项实际用于天禾生态苑项目建设，被告天禾公司又向原告出具房款收款凭据，欠款已转化为购房款，原被告双方形成新的房屋买卖合同关系，相关房屋买卖合同的权利义务应由被告天禾公司承担。现双方《商品房预售合同》无效，其无权占有原告李玉荣已交纳的款项，故被告天禾公司应返还原告购房款4003208元。因双方在《以房抵债合同》明确说明涉案房屋未取得商品房预售许可证明，原告仍购买该房产，也存在过错，故其诉请被告承担赔偿责任1000000元，依据不足，本院不予支持。综上，原告李玉荣诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李玉荣与被告义马市天禾房地产开发有限公司签订的十四份《商品房预售合同》无效（合同约定购买房屋为：义马市珠江路天禾生态苑2号楼301、401、501、701、802、901、902、1002、1101、1102、1301、1401、1601、1701等14套房屋）；二、被告义马市天禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李玉荣购房款4003208元；三、驳回原告李玉荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46989元，保全费5000元，共计51989元，由被告义马市天禾房地产开发有限公司承担43825元，原告李玉荣承担8164元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或三门峡市中级人民法院递交上诉状（向本院递交上诉状的，应同时附上诉费预收票据），并按对方当事人的人数提交副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  余 飞人民陪审员  李喜庄人民陪审员  曲金红二〇二〇年五月十一日法官助理张乐书记员何医博