青海省海西州西部矿区人民法院民 事 判 决 书（2019）青2894民初69号原告：青海昊泰投资有限公司，住所地青海省茫崖市。法定代表人：金明忠，该公司总经理。委托代理人：李炳骁，青海天心律师事务所律师。被告：茫崖焦点商务宾馆，经营场所青海省茫崖市。经营者：田军伟，男，1986年6月18日出生，汉族，河南省周口市人。被告：田军伟，男，1986年6月18日出生，汉族，河南省周口市人。二被告委托代理人：张永鹏，青海云谷律师事务所律师。原告青海昊泰投资有限公司（以下简称昊泰公司）与被告茫崖焦点商务宾馆（以下简称焦点宾馆）、田军伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告青海昊泰投资有限公司委托代理人李炳骁，被告茫崖焦点商务宾馆、田军伟委托代理人张永鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告房屋租金973400元；2.判令二被告支付原告违约金194680元；3.判令二被告支付原告租赁期间导致标的物受损产生的损失30000元（被告私自拆除外墙21000元、门窗及玻璃维修费9000元）；4.判令二被告按照合同约定退还租赁标的物；5.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年8月1日原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由原告将其所有场停车住宿1#楼、2#楼2层的所有房屋租赁给被告使用，被告每年向原告缴纳房屋租金400000元/年（前五年）和450000元/年（后五年），租赁期限为2013年10月1日至2023年10月1日。合同签订后原告按期将房屋使用权交付至被告，但是被告并未按约支付相应的房屋租金。后因被告主动找原告协商降低房租，经协商一致，双方于2015年7月1日又签订房屋租赁合同一份，双方约定自2015年7月1日起房租下调至330000元/年，租赁期限为2015年7月1日至2018年6月30日，租赁地点不再改变，经双方签字盖章，合同生效。2018年6月30日，房屋租赁合同到期时，原告又再次向被告要求其支付相应的租赁费，但是被告均以没有钱为由一味推脱，并且在此时间仍然在经营该宾馆。截止到2019年1月，被告尚有973400元的房屋租赁费未支付（其中包括2013年10月1日至2015年7月1日的房租，即21月×33333.33元＝699900元和2015年7月1日至2019年1月的租金43月×27500元＝1182500元。同时从2013年租赁房屋至今，被告已经支付原告的房租费用为909000元）。刚开始原告因为顾及情面，故将该笔租赁费用多次推迟收取，但是被告却没有支付租金的意思，原告迫于无奈诉至法院。被告辩称，原告诉称与事实不符。1.本案房屋租赁合同的实际租赁期限起算时间为2015年7月1日，并非是原告所称的2013年10月1日。双方约定的租金为240000元/年，支付方式为每月支付20000元；2.2015年7月1日起至2019年2月期间的租金被告已全部付清；3.原告主张的2013年10月1日至2015年6月30日期间的租金，已超过诉讼时效；4.2017年6月，因国家修建民族路造成宾馆停车场无法通行，经原告同意后，拆除该停车场东南角一小部分围墙，用于车辆通行。仅就拆除的围墙价值也没有21000元。因此原告要求被告赔偿围墙损失21000元，门窗和玻璃维修损失，无任何依据；5.原告并未提出解除租赁合同的诉求，在合同解除前，其要求被告返还租赁物，无任何依据。同时辩称，田军伟作为焦点宾馆的实际经营者，不是本案适格被告，依据民诉法解释规定，应驳回原告对田军伟个人的起诉。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：1.原告出示2013年8月1日《房屋租赁合同》一份，用于证明原告将综合服务市场停车住宿1#楼、2#楼二层所有房屋租赁给被告田军伟使用，租金400000元/年。被告认为该合同内容与其持有的合同内容不一致，且有涂改的部分，真实性不予认可。2.原告出示2015年7月1日《房屋租赁合同》一份，用于证明原告和被告焦点宾馆重新签订了房屋租赁合同，约定原告将除了2013年签订的租赁合同中租赁物外，2#楼二号门面房也租赁给被告使用，租金330000元/年，如未按期交租则需承担年租金20%的违约金。被告对该证据真实性无异议。证明目的有异议，认为该违约约定内容与原告主张无关；实际履约中双方已达成协议，租金240000元/年，每月支付20000元。3.原告出示房租明细，用于证明2015年至今，二被告仅支付定金200000元、租金709000元；被告尚欠原告租金973400元，按合同约定被告应承担违约金194680元。被告对原告证明目的不予认可，认为该明细与被告统计有误差，被告不欠原告租金。4.原告出示催款通知书、承诺书各二份，通知一份，用于证明2015年10月21日至2017年4月17日期间，原告三次向焦点宾馆下达催款通知书；二被告在共同使用租赁物。被告质证认为，两份催款通知书加盖的焦点宾馆公章不一致，催款通知书及承诺书签收问题需庭后核实；通知中应交各项费用25559元，没有注明是否房租，原告证明方向不予认可。5.原告出示照片打印件十一张，用于证明租赁期间被告对租赁房屋外墙私自拆除，门窗及玻璃毁损和破坏。被告质证认为，该证据真实性及实际价值无法确认，不予认可。6.原告出示2015年1月25日证明一份，用于证明2014年10月至12月被告欠原告水电费16100元。被告质证认为，真实性存在异议，该证明中所写的内容不是田军伟本人所写，落款处签名是否田军伟本人的签字记不清。7.原告出示2015年7月1日承诺书一份，用于证明2015年7月1日原、被告双方更换了新的合同，而并非被告所说系第一份租赁合同。被告对该证据真实性予以认可，但认为无法证明2013年房屋已交付使用。8.原告出示2019年4月1日证明一份，用于证明2013年10月24日按田军伟要求电信公司在本案租赁房屋内安装了十四部电话，均是安装在焦点宾馆的名下，安装的所有号码至今仍在使用。被告质证认为，该证据不符合民诉法规定的证据规则，不予认可。9.原告出示2015年6月10日证明一份，用于证明2015年2月7日、3月13日焦点宾馆交纳电费情况。被告质证认为，2015年上半年被告正在装修，可能会产生电费，但不能证明房屋已投入使用。按照生活交易习惯，装修期间不计算在租期范围之内。10.被告出示2003年8月1日、2013年8月1日《房屋租赁合同》各一份、2013年8月1日收条一张，用于证明2013年8月1日签订的年租金400000元合同并未实际履行；双方于当日签订第二份合同，约定前五年租金300000元，后五年租金350000元，合同签订之日起交纳200000元，第二次租金在房屋竣工及其配套设施完成后交纳100000元；落款时间2003年8月1日是属笔误；上述两份合同内容与原告提交的合同内容不一致。原告对该组证据真实性无异议，但证明方向有异议，认为双方实际履行的合同年租金为450000元。11.被告出示2015年7月1日《房屋租赁合同》、9月1日收条各一份，用于证明租赁合同租期三年，租金330000元/年，后期因宾馆设施问题，双方重新协商了租金及租期，将租金330000元/年调整为租金240000元/年；2015年9月1日支付原告租金50000元。原告该组证据真实性无异议，证明方向有异议，认为自2015年7月1日签订的合同生效之日起，2013年签订的合同已作废，同时被告无证据证实租金调整为240000元/年。12.被告出示收条一份，用于证明2015年8月25日完成宾馆及门面房的暖气等设施。原告该组证据真实性无异议，证明方向有异议，认为被告所称设施是2015年合同中增加的租赁物，不能证实2013年原告没有宾馆交付被告。13.被告出示费用明细一份，用于证明2017年3月1日原告自认租金20000元/月。原告对该组证据真实性无异议，证明方向有异议，认为该明细记载应交房租1-2月40000元是一个月的租金，而不是两个月租金。14.被告出示2018年2月9日收条一张、2017年12月12日证明一份、收据四十一张，用于证明原告未按约租赁物交付被告使用，实际每月租金为20000元。原告对该组证据真实性无异议，证明方向有异议，认为收据写明交纳的是部分房租。15.被告出示2016年5月14日书函一份，用于证明双方合同起算时间是2015年7月1日，租金240000元/年，原告对此前权利进行放弃。原告对该证据真实性及证明目的均不予认可。16.庭后，依原、被告申请，青海警官职业学院司法鉴定中心对原告提交的《函》进行鉴定后出具青警院司鉴中心（2019）文鉴字第102-1号、102-2号、102-3号《司法鉴定意见书》和关于青警院司鉴中心（2019）文鉴字第102-3号鉴定意见书异议书的答复，结论为：《函》中“金明忠”签名字迹不是金明忠本人亲笔书写，盖印的“青海昊泰投资有限公司”印章印文与青海昊泰投资有限公司在公安机关备案的印章印文样本不是同一枚印章盖印；《函》中盖印的“青海昊泰投资有限公司”印章印文与委托方青海省高级人民法院提供的青海昊泰投资有限公司正在使用的印章印文样本是同一枚印章盖印。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月1日，昊泰公司与田军伟签订《房屋租赁合同》三份（其中一份合同落款时间为2003年8月1日），该三份合同约定由田军伟承租昊泰公司花土沟镇315国道旁综合服务市场1#楼、2#楼2层各19间房屋共38间房屋，2#楼一楼2间门面及地下室，楼梯房和后院停车场，大门右侧所租楼房后方40米；租期10年，即2013年10月1日至2023年10月1日；租金及支付方式，因双方当事人提供的合同有差异，无法确认。同时约定如果甲方在2013年10月1日未能按时将租赁房屋交付于乙方，此合同租赁期限可以顺延至甲方交付之日起算；租赁期间甲方提供锅炉房及相关设施和水、电、地暖、污水排放、后院墙。水费、电费、天然气费、卫生费均由乙方支付；甲方一次性将租赁物和围墙设施租给乙方使用，乙方在使用期间造成的损失由乙方负责修缮如初。乙方装修或改造不得破坏房屋主体结构，因装修原因造成甲方损失的，由乙方承担；在合同期间甲方不得无故、随意收回房屋，乙方经营原因等推出租赁，应赔偿对方3个月房租损失。若乙方无故拒交租金，甲方有权收回房屋。合同签订后，田军伟于2013年8月1日向昊泰公司支付租金200000元。当庭昊泰公司未能举证证实双方签订上述房租赁合同后按约租赁物交付田军伟的具体时间。2015年7月1日，昊泰公司与焦点宾馆签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定由焦点宾馆承租昊泰公司花土沟镇315国道旁综合服务市场1#、2#楼二楼40间（含后安全通道间）1000平方米、宾馆大厅（1层至3层）310平方米、2#楼二号门面房焦点汽配部；租期3年，即2015年7月1日至2018年6月30日；租金：1#、2#楼二楼40间200000元/年，宾馆大厅（1层至3层）100000元/年，2#楼二号门面房焦点汽配部30000元/年，合计330000元/年。年租金分两次交清，第一次租金于每年七月一日前支付170000元，第二次租金于十二月一日前支付160000元，租金以银行转账或现金支付方式交纳；在签订合同时，乙方向甲方交纳10000元押金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业费和违约金等相关费用后，甲方退还乙方押金（无息）。同时约定甲方在乙方租赁期间不得再将房屋租赁给第三方，否则乙方有权终止合同并承担年租金20%违约金；乙方按合同规定交付租金，每延迟一日，承担租金总额0.1%违约金，超过30日不能按合同规定交付租金，甲方有权终止合同，并无条件收回租赁物，乙方需向甲方赔偿因此事造成的所有经济损失（诉讼费、律师费等）；甲方提供水、电、暖（地暖）接口，租赁期间水、电、天然气、暖气、卫生、网络、电话等费用由乙方承担；乙方在租赁期间房屋正常装修和增加辅助设施，如破坏建筑主体造成不可修缮的损坏，乙方负责修复，并承担修复费用两倍的罚款；因乙方原因造成的房屋损坏应及时修复，费用由乙方承担，并立即通知甲方；乙方租赁期间存在违法、违规经营行为，甲方有权解除合同收回租赁房屋，乙方需承担年租金20%的罚款；未经甲方同意乙方将租赁物转租第三方，甲方有权终止合同并无条件收回租赁房屋；除自然灾害及不可抗拒造成的损失以外，出现安全事故造成的损失全部由乙方承担；合同期满后，在同等条件下，乙方有优先租赁权，若乙方需要续租时，需以书面形式提前30天告知甲方。如乙方不再续租，乙方装修及增设房屋的相关设施归甲方所有（可移动物品除外），逾期10天未搬出的，视为乙方放弃所有权，甲方有权处理。合同签订后，焦点宾馆于2015年8月25日向昊泰公司支付租赁房屋门面房暖气等设施安装费用10000元。双方在履约过程中，昊泰公司向焦点宾馆发函告知，鉴于双方的合作关系及2013年其与田军伟签订的房屋租赁合同未实际履行，同意按照此前约定的10年租期和租金240000元/年，每月支付20000元执行，房屋租期和租金从2015年7月1日起算，并放弃了2015年7月1日前的权利。茫崖市工商部门颁发的焦点宾馆营业执照显示，焦点宾馆注册日期为2015年2月4日。另查明，经青海警官职业学院司法鉴定中心对原告提交的《函》鉴定，《函》中“金明忠”签名字迹不是金明忠本人亲笔书写；盖印的“青海昊泰投资有限公司”印章印文与青海昊泰投资有限公司在公安机关备案的印章印文样本不是同一枚印章盖印；盖印的“青海昊泰投资有限公司”印章印文与委托方青海省高级人民法院提供的青海昊泰投资有限公司正在使用的印章印文样本是同一枚印章盖印。本案争议焦点：1.原、被告双方实际约定的租金及租期；2.原告起诉被告田军伟的诉讼主体身份是否适格；3.原告关于被告支付租赁物损失30000元的诉讼请求是否成立；4.原告关于被告支付违约金的诉讼请求是否成立；5.原告主张的2013-2015年的租金是否已过诉讼时效；6.租赁物正常交付被告的时间及双方租赁合同正式履行的时间；7.被告是否任拖欠原告租金，如拖欠租金数额是多少；8.双方租赁合同关系是否终止，原告是否有权收回租赁标的物。本院认为，昊泰公司和田军伟在本案中出示的签订时间为2013年8月1日的《房屋租赁合同》租金及支付方式内容存在差异。同时昊泰公司不能举证证实签订该份合同后的租赁物交付时间。因此，该份合同约定的租金及支付方式，租赁物交付时间无法确认。2015年7月1日昊泰公司与焦点宾馆签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。昊泰公司和焦点宾馆在履行2015年签订的租赁合同过程中，昊泰公司向焦点宾馆发函告知，2013年其与田军伟签订的房屋租赁合同未实际履行，同意对双方正在履行的租赁合同租期及租金、支付方式进行变更，焦点宾馆对该函内容予以认可，因此，本院确认双方的租赁合同租期10年，即自2015年7月1日起计算至2025年6月30日，租金240000元/年，每月支付租金20000元。焦点宾馆辩称实际租赁期限起算时间为2015年7月1日及租金240000元/年、支付方式为每月支付20000元的意见及出示的租金收据符合该函内容，亦符合交易习惯，故该意见予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”之规定，被告辩称田军伟不是本案适格被告的意见，予以采纳。截止2019年3月25日本案开庭审理前焦点宾馆已交纳房租949000元（含2013年昊泰公司与田军伟签订房屋租赁合同后支付的租金200000元），故被告辩称，2015年7月1日起至2019年2月期间的租金被告已全部付清的意见，予以采纳。对于被告辩称，原告主张的2013年10月1日至2015年6月30日期间的租金，已超过诉讼时效的意见，因庭审中被告对原告出示的盖有焦点宾馆印章的催款通知书仅就提出异议而并未提出鉴定，按催款通知书出具日期，原告主张并未超过诉讼时效，故该意见不予采纳。根据昊泰公司与焦点宾馆签订的合同约定及函的内容，本案租赁期限尚未届满，且昊泰公司出示的证据不能证实田军伟、焦点宾馆存在拖欠租金及存在违约，亦不能证实租赁标的物受损产生损失，故昊泰公司要求田军伟、焦点宾馆支付拖欠房屋租金973400元、违约金194680元、赔偿损失30000元、退还租赁标的物的诉求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告青海昊泰投资有限公司的诉讼请求。案件受理费15583元，鉴定费7900元，均由原告青海昊泰投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审判长 廖 海 峰审判员 井  静审判员 彭毛扎西二〇二〇年五月二十八日书记员 马 建 萍