江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1012民初1172号原告：扬州市住房公积金管理中心，住所地扬州市国庆路**。法定代表人：杨云，该中心主任。委托诉讼代理人：王舒娅，江苏江业律师事务所律师。委托诉讼代理人：许瑞龙，江苏江业律师事务所律师。被告：扬州揽月房地产开发有限公司，住，住所地扬州市江都区江淮路**/div>法定代表人：赵汝春，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈岭，江苏钟山明镜（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婷婷，该公司职工。原告扬州市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）与被告扬州揽月房地产开发有限公司（以下简称揽月公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案转换成普通程序，并于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告公积金中心委托诉讼代理人许瑞龙，被告揽月公司委托诉讼代理人陈岭、张婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公积金中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理揽月国际广场3#综合楼107、207（部分）室面积约331㎡，或2#综合楼101室面积约419㎡的门市房的不动产权属登记；2.判令被告向原告支付自2015年7月1日起至《商品房买卖合同》订立之日止，以5461500元为基数，按每日万分之一计算的违约金（截至起诉之日，应付违约金700710.45元）；3.判令被告向原告支付自2015年3月10日起至房屋不动产权属登记之日止，以5461500元为基数，按银行同期逾期贷款利率的1.5倍计算的利息（截至起诉之日应付利息1879953.04元）；第2、3项合计2580663.49元；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告于2014年12月9日签订《协议书》一份（附《房屋征收补偿安置协议》一份），约定被告向原告提供坐落在揽月国际广场3#107室拆迁安置门市房一套，面积不少于331㎡，价值5461500元。2015年7月1日网签《商品房买卖合同》，逾期每日按总价万分之一进行罚款。协议签订后，被告交付了房屋，但至今未能网签《商品房买卖合同》，也未协助原告办理不动产权属登记，致使原告无法取得该门市房的不动产权属证书，进行正常经营使用。原告公积金中心提供了下列证据：1.原被告2014年12月9日签订的《协议书》一份，证明原被告就案涉房屋面积、价款、权利义务等进行了约定，属于购房协议；2.2013年12月23日江都区城市房屋拆迁服务中心与原告签订的《房屋征收补偿安置协议》一份，证明案涉房屋系拆迁安置的房屋；3.原告2013年12月19日出具的《关于门市房拆迁安置补偿的报告》一份，证明案涉房屋拆迁是实物安置；4.照片一组，证明房屋交付后的现状；5.房屋建筑面积明细表、户型图一份，证明房屋的实际交付面积和图示位置；6.扬州市龙川房地产测绘队2019年1月31日出具的情况说明一份，证明3号楼207室包含一楼门厅；7.（2019）苏1012执异12号裁定书，江都法院因其他案件查封涉案房屋，原告提出异议，法院经审查后作出异议成立的裁定，解除了对涉案房屋的查封；8.2014年9月15日，扬州市江都区城市房屋拆迁服务中心与揽月公司签订的《购买协议》一份，扬州市江都区城市房屋拆迁服务中心购买揽月公司开发的揽月广场江淮路门朝北编号为107室房屋（建筑面积331㎡）用于安置事宜；9.被告提交的2019年1月5日关于3-107室房屋的情况说明，原告是在法院因其他案件查封了被告交付原告的房产后才向法院出具的情况说明。被告揽月公司质证意见如下；1.对证据1、2、3的真实性无异议，原告取得涉案房屋是安置补偿，安置补偿的义务主体是拆迁中心，被告只是代替拆迁中心履行了交房义务，本案实质是拆迁安置协议的履行，不是单纯的购房，被告不是拆迁安置义务人，没有义务无偿提供331㎡的门面房，拆迁中心或原告举证证明已足额支付涉案房款后被告才有相应义务；2.证据4说明原告已按约取得该房屋，并实际使用；3.对证据5、6真实性无异议，该证据印证了该331㎡的商铺是207号商铺里不可分割的一部分，当初三方将331㎡商铺作为独立的商铺交易是违法的、错误的；4.对证据7真实性无异议；5.对扬州市江都区城市房屋拆迁服务中心2014年9月15日与被告签订的房屋购买协议无异议，该协议说明了讼争房屋编号107室（暂定），购买方是扬州市江都区城市房屋拆迁服务中心，被告将出售给拆迁服务中心的房屋直接交付原告并不能改变原告是拆迁协议的主体，本案原告主体不适格，应驳回原告的起诉。即使被告与拆迁服务中心之间有违约行为，也是向拆迁服务中心来承担，与原告无关。原告目前使用的331㎡商铺占用了消防通道，严重的损害了社会公共利益，违反了国家法律规定，协议无效，不存在违约金，即使法院认为存在违约金，被告认为原告第二、三项的诉讼请求之和不得超过江苏省高院就本楼盘类似案例判决确定的违约金计算标准。被告揽月公司辩称：一、本案不属于商品房预售合同纠纷。1.案涉房屋不是建设中的房屋，本案不属于商品房预售合同纠纷；2.本案原告与扬州市江都区城市房屋拆迁服务中心签订房屋征收补偿安置协议，拆迁中心将被告一期开发的商业用房一套（暂定编号107室，共计约331平方米）置换给原告，被告是受拆迁中心委托将约定的房屋交付给原告；3.协议书中约定购房款5461500元，拆迁中心是否已支付案涉房屋房款无法说清，如房款未按时足额支付，被告享有同时履行抗辩权。二、原、被告之间签订的协议无效。1.权属有争议，本案中的331㎡房屋包含在3幢207室（建筑面积1640.38㎡）商铺范围之内，几方在原告起诉前都试图对该房屋进行分割，因为牵涉规划设计、消防等因素一直未被许可；2.根据《城市房地产管理法》第三十八条规定未依法领取权属证书的不得转让，本案中331㎡房屋无法分割出，不能取得权属证书；3.《城乡规划法》第六十四条规定未按照建设工程规划许可证的规定进行建设是法律所禁止的，案涉房屋分割牵涉到规划许可问题，违反了强制性规定；4.如强行对案涉房屋进行分割将导致消防不过关，会影响周边商铺的消防安全，损害社会公众利益。三、331㎡的商铺无法独立销售，不可以网签，所以不存在违约金。四、本案中的合同属于无效合同，双方明知交易标的无法履行，不存在逾期办证违约金。江苏省高院已判决按照总房款的2.7%支付案涉楼盘逾期办证违约金，本案即使判决逾期办证违约金，希望参照省高院的标准。经审理查明：原告公积金中心江都分中心在扬州市江都区东侧原有一处门市房（面积304.93㎡）。2013年12月23日，扬州市江都区城市房屋拆迁服务中心与公积金中心江都分中心签订《房屋征收补偿安置协议》，对公积金中心江都分中心所有的上述门市房予以拆迁，采取产权置换方式给予安置补偿，在江淮路100号被告一期开发项目中提供准现房（商业用房），待被告提供的商业用房符合交付条件交付，暂定2014年8月中旬交付，原告按规定自行办理两证。协议签订后，原告的上述房屋被拆除。2014年9月15日，扬州市江都区城市房屋拆迁服务中心（甲方）与被告（乙方）签订《购买协议》，约定：甲方向乙方购买已开发的揽月国际广场位于江淮路门朝北，编号为107室（暂定）商业用房用于安置事宜，建筑面积331㎡，总价5464500元，最终以房管部门确权面积为准，双方互不结算面积差价；乙方于2014年9月20日前交付所购房屋；甲方承诺在交房前付清全部购房款；乙方按规定对所购房屋的业主提供办理两证的必备材料，符合减免契税条件的部分由甲方出具相关手续。2014年12月9日，被告（甲方）与原告（乙方）依据2014年9月15日《购买协议》相关内容精神，经协商签订《协议书》一份，协议约定：甲方向乙方拆迁偿还揽月国际广场3#107门市房一套，面积约331㎡（此房市场出售价平均为16500元/㎡，总价5461500元）；乙方购买上述门市房用于揽月广场东侧地块拆迁户门市房安置所用，上述门市房甲方于2014年12月12日前交付给乙方；此门市房处在面积分割阶段，手续正在办理中；正式网签《商品房买卖合同》最迟在2015年7月1日前签订，逾期每日按总价万分之一进行罚款；该门市房建筑面积不得少于331㎡，如少于331㎡，按此房出售平均价进行补偿。协议签订后，被告于2014年12月12日将揽月广场3号楼东侧门朝北的相关房屋交付了原告。现被告交付原告的房屋包含在揽月广场3号楼207号房屋范围内，且该部分房屋无法从207室房屋中单独分割出。被告所有的揽月广场2号楼101室房屋已抵押给他人。本院认为，合法的民事权益依法受法律保护。原告提供的《房屋征收补偿安置协议》、《购买协议》证明原告所有的位于江都区东侧门市房被拆迁，拆迁单位向被告购买门市房用于对原告安置。案涉房屋实际购买人是拆迁人，被告是依据《购买协议》代拆迁人向原告交付房屋，原、被告虽签订了《协议书》，但双方之间未形成房屋买卖关系，原告主张的3号楼107室尚不存在，2号楼101室房屋已抵押给他人，原告要求被告配合办理上述房屋权属登记并支付违约金缺乏依据。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告扬州市住房公积金管理中心的诉讼请求。本案受理费27445元，由原告扬州市住房公积金管理中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  卞贞林人民陪审员  徐三林人民陪审员  谭玉芳二〇二〇年五月十日书 记 员  李海荐