广东省东莞市第三人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤1973民初3899号 原告：东莞市永发置业有限公司，住所地为广东省东莞市*********发大厦办公1502。 法定代表人：翟耀祥，系该公司经理。 委托诉讼代理人：曹文，女，1991年3月1日出生，汉族，住湖北省松滋市******，公民身份号码为421************722，系该公司员工。 委托诉讼代理人：彭长虹，广东一粤律师事务所律师。 被告：东莞市联星实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市***************。 法定代表人：陈金发，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶昌盛，北京德恒（东莞）律师事务所律师。 原告东莞市永发置业有限公司诉被告东莞市联星实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹文、彭长虹，被告的委托诉讼代理人叶昌盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诉讼请求 一、确认原被告2017年8月16日签订的《厂房租赁合同书》于2020年1月7日解除，被告向原告交纳的押金660000元由原告没收。 二、被告向原告支付所欠2019年12月份租金220000元，并自2019年12月6日起以所欠租金220000元为基数按每日千分之五向原告支付违约金至付清之日止。违约金暂计至2020年1月17日，共41天，违约金45100元。 三、被告将租赁物交还原告，并自2020年1月7日起至实际交还租赁物之日以440000元/月为标准按日向原告支付占用费。暂计至2020年1月17日，共9天，计132000元。 以上合计1057100元。 原告于诉讼过程中变更诉讼请求：一、确认原被告2017年8月16日签订的《厂房租赁合同书》于2020年1月7日解除。二、被告将位于东莞市塘厦镇田心社区******的租赁物交还原告。三、被告向原告支付2019年12月1日至2020年2月29日期间的房屋占有使用费共计660000元（以220000元每月为标准收取），并自2020年3月1日起以每月422273.02元为标准支付损害赔偿金，直至被告将租赁物交还原告。四、被告向原告支付水费及污水费7893.86元，支付电费33661.61元。五、被告将位于租赁物配电房一台400K**变压器恢复原状。六、由被告承担本案诉讼费。 原告当庭再次变更诉讼请求，即第四项诉讼请求中的电费变更为62252.53元，第五项诉讼请求变更为要求被告重新购置一台全新的400千瓦的变压器并安装在案涉厂房原位置。 案件事实 一、案涉物业的来源以及性质 原告主张，其是位于东莞市塘厦镇田心社区******厂房、宿舍的所有权人，原告确认该厂房、宿舍无建设工程规划许可证或房地产权证。 2017年8月16日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《厂房租赁合同书》。合同主要约定：1.甲方将位于东莞市塘厦镇田心社区******的厂房、宿舍、配套物出租给乙方使用；2.租赁期限由2018年3月1日起至2020年2月29日止，租期内厂房、宿舍每月租金为210000元，厂房内空地每月租金10000元，每月租金合计220000元；3.乙方应在签订合同当天支付660000元作为押金。此外，双方还约定了其他租赁方面的权利和义务。 2019年12月1日，原、被告签订一份《租赁终止协议》，约定案涉合同到期即2020年2月29日后不再续约，双方终止租赁合同关系，租金交纳至2020年2月29月止。 2019年12月25日，原告作为甲方与案外人东莞市塘芯实业投资有限公司签订一份《厂房租赁合同书》，合同约定原告将案涉租赁物出租给东莞市塘芯实业投资有限公司，租赁期限由2020年3月1日起至2026年2月28日止。 二、案涉租赁物的转租情况以及租金拖欠情况 原告主张，被告自2019年12月1日起没有向其缴交房屋占有使用费。 原告主张其已于2020年1月7日与被告解除了案涉合同，且案涉租赁物已由被告转租给案外七个次承租人，原告已经直接收取了六个次承租人自2020年1月8日起至2020年2月29日止的房屋占有使用费共计350233元，尚有次承租人万江**承租的租赁物未缴交上述期间的房屋占有使用费。 另，2020年2月27日，案外人万江**与案外人东莞市塘芯实业投资有限公司签订一份《厂房租赁合同书》，该合同约定东莞市塘芯实业投资有限公司将位于东莞市***********厂房出租给万江**，租赁期限3年（自2020年3月1日起至2023年2月29日止），每月租金47040元。 三、其他情况 庭审中，原告确认已于2020年3月1日收回案涉租赁物，被告确认原告垫付了水费及污水处理费7893.86元、电费62252.53元。 原告主张，原告于2014年2月27日将案涉租赁物以及三台4**千瓦的变压器移交给被告，移交时的状态为“良好”，但原告接收租赁物后发现其中一台变压器已经损坏，其要求被告重新购置一台全新的变压器并安装在案涉租赁物原来的位置上。原告就其上述主张提交了资产移交清单、照片（打印件）佐证。 原、被告均同意被告缴交的660000元押金在本案中予以抵扣。 以上事实有《厂房租赁合同书》、《租赁终止协议》、通知函、照片、解除合同通知函、照片（打印件）、快递查询单、银联收费凭证、水费及污水处理费发票、缴纳电费收费票据、资产移交清单、《房屋租赁合同》、《解除租赁合同协议书》、《分期支付占用费协议》、收款收据、《厂房租赁合同》复印件、停水停电通知复印件等证据以及本院庭审笔录、调查笔录等附案证实。 裁判理由和结果 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，据此本院认定原、被告签订的《厂房租赁合同书》无效。 原告于庭审中确认已于2020年3月1日收回案涉租赁物，其要求被告交回案涉租赁物的诉讼请求以及要求被告自2020年3月1日起以每月422273.02元的标准支付损害赔偿金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于房屋占有使用费。原告主张，被告未支付案涉租赁物2019年12月1日起至2020年1月7日的房屋占有使用费以及万江**转租部分租赁物2020年1月8日起至2020年2月29日的房屋占有使用费，在被告未举证证明其已支付上述期间的房屋占有使用费的情况下，本院对此予以确认。案涉合同虽然无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告应当支付上述期间的房屋占有使用费。按照《厂房租赁合同书》，2019年12月1日起至2020年2月29日的租金为220000元/月，原告要求被告按照上述租金标准支付房屋占有使用费合理，本院予以支持，被告应当支付的房屋占有使用费依法计算为220000元/月×3个月＝660000元，原告已直接收取被告的六个次承租人的房屋占有使用费350233元，该款应当予以扣减，故被告仍需向原告支付房屋占有使用费309767元。对于原告该项主张超出的部分，本院不予支持。 关于水电费。原告已垫付水费及污水处理费7893.86元、电费62252.53元，以上合计70146.40元，被告亦予以确认，本院予以支持。 关于变压器。资产移交清单显示移交的时间为2014年2月27日，原、被告签订《厂房租赁合同书》的时间为2017年8月16日，故该资产移交清单无法证明案涉变压器移交时状态是否完好，另原告提交的照片也无法证明案涉变压器已损坏，因此，原告要求被告重新购置一台全新的400千瓦的变压器并安装在案涉租赁物原位置上的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 综上，被告应当向原告支付房屋占有使用费309767元、水电费70146.40元，以上合计379913.40元。被告签订合同时已向原告支付了660000元的押金，且原、被告双方均同意该押金在本案中予以抵扣，上述款项未超出押金660000元，故被告无需向原告支付任何款项，对于超出部分的押金，由原、被告另行解决。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告东莞市永发置业有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费7156.95元，由原告东莞市永发置业有限公司负担。受理费原告已预交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审判员  伦艳芬 二〇二〇年五月十九日 书记员  郑婵娟 附本案适用法律法规条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。