福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初524号 原告：福建大成物业服务有限公司，统一社会信用代码91350402699040507D，住所地三明市梅列区东安新村74、75幢二层。 法定代表人：卓超，总经理。 委托诉讼代理人：卓健洋，福建大成物业服务有限公司员工。 委托诉讼代理人：林龙魁，福建大成物业服务有限公司员工。 被告：詹帆，男，汉族，1984年12月24日出生，中国平安三明中心支公司职员，住福建省三明市梅列区。 原告福建大成物业服务有限公司（以下简称大成物业公司）与被告詹帆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大成物业公司的委托诉讼代理人卓健洋、林龙魁，被告詹帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大成物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令詹帆支付大成物业公司物业服务费3865.2元（从2016年1月1日至2018年12月31日，共计36个月，每月按107.367元计算）；2、判令詹帆向大成物业公司返还代缴公摊费1021元（从2016年6月1日至2019年1月18日止公摊电梯费用555.4元，从2014年1月1日至2018年10月31日止公摊水电费765.6元，抵扣公摊水电周转金300元，实际欠款1021元）；3、判令詹帆支付大成物业公司违约金11785元（该违约金以詹帆所欠物业费为基数，按每日千分之三计算，从2016年1月1日计算至2019年12月31日，此后违约金按此利率计算至实际付清欠费之日止）；4、本案诉讼费用由詹帆承担。事实和理由：2013年6月6日，大成物业公司与詹帆所属小区开发商福建三明市林立房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由大成物业公司为梅列区“时代颐园”小区提供物业管理服务。2014年3月31日，詹帆接受房屋并与大成物业公司签订《物业服务协议》，约定由大成物业公司作为物业服务方对詹帆所处的小区进行物业服务管理；物业服务费标准：带电梯住宅每月每平方米1.3元、多层住宅每月每平方米0.8元、商业房每月每平方米1.8元、固定停车位管理费每月60元；物业服务费按年收取，业主应于每年度前10个工作日内向大成物业公司支付，逾期交纳的，按每日千分之三向大成物业公司支付滞纳金；水电公摊费用按实际发生依照政府相关规定由业主共同分摊，大成物业公司提供代收代缴服务。詹帆不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，大成物业公司有权要求詹帆从逾期之日起按欠费总额的千分之三收取违约金。大成物业公司已依协议约定履行义务，但詹帆作为“时代颐园”小区的业主，拒不缴纳物业服务费及公摊费，经大成物业公司多次催讨仍未支付。为维护大成物业公司合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《物业管理条例》等相关法律规定起诉，请依法判决。 詹帆辩称，1、大成物业公司在服务期间长期服务不到位（楼道卫生一个月只打扫一二次，电梯和楼道、公摊部分垃圾乱放，小区老鼠跑来跑去，偏门保安长期打瞌睡，起不到保全业主安全作用，化粪池从未清理，广告费全部收走，只给业委会10000元等等），人员变动频繁，未提供相配备相应的服务，资金走向不清晰。2、2012年购买的房产，前期服务是到2015年8月份，小区业委会未与大成物业公司签订后续协议，大成物业公司强行不走，属强买强卖。后来业委会请了新的物业公司，大成物业公司就派保安来捣乱，不让业委会与新的物业公司商谈。综上，请求驳回大成物业公司的诉讼请求。 大成物业公司围绕诉讼请求，向本院提交了营业执照副本、房屋买卖合同备案登记信息表、业主入住合约、前期物业服务合同、水电公摊明细、催缴函、项目移交清单等证据。詹帆提交了（2018）闽04行终121号行政判决书。对上述证据本院予以确认，根据本院审查确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 1、2012年4月11日，詹帆与福建三明市林立房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，詹帆购买坐落于三明市梅列区（时代颐园）315幢904室房屋（电梯住宅），房屋面积82.59平方米。2013年6月6日，大成物业公司与福建三明市林立房地产开发有限公司签订“时代颐园”《前期物业服务合同》。合同期限为二年，合同期满，业主委员会尚未成立的，合同自动延长一年。物业服务费标准：带电梯住宅每月每平方米1.3元、多层住宅每月每平方米0.8元、商业房每月每平方米1.8元、固定停车位管理费每月60元。2014年3月31日，苏庆泽签订时代颐园业户入住合约，同意遵守《物业服务协议》的内容，《物业服务协议》中的服务收费标准与《前期物业服务合同》中的收费标准相同，《物业服务协议》期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务公司签订的《物业管理服务合同》生效时止。 2、2016年10月17日，时代颐园业主委员会经业主选举后成立并报梅列区住建局备案。业主委员会成立后，与大成物业公司就物业服务管理不满意之处多次进行协商，后决定以问卷调查形式召开业主大会。2017年6月23日至25日，业主委员会对460户业主进行问卷调查，内容包含“对物业服务是否满意”“是否要求更换现有物业公司”，不满意者为305户，不满意率66.3%。2017年11月20日，业主委员会向大成物业公司发《告知函》，通知其前期合同期限至2017年12月30日，后期合同需重新招标等事项。2017年12月26日，业主委员会组织召开招标大会，并于2018年1月1日与新中标物业公司签订了物业管理合同。2018年1月5日，业主委员会向大成物业发出《关于前期物业管理工作终止并移交退出项目的通知》要求大成物业公司于2018年1月16日12时前退出小区。 3、2019年1月18日大成物业公司与时代颐园小区业主委员会对小区物业服务项目进行了移交。 4、詹帆物业服务费缴至2015年12月31日止。 双方争议的焦点及本院的分析认定： 1、前期物业服务合同的终止时间。 大成物业公司认为，大成物业公司按照《前期物业服务合同》提供物业管理服务，已依合同履行了义务。 詹帆辩称，从2015年8月19日至2018年12月31日止，双方没有协议。 本院认为，《物业服务协议》基于《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效。协议约定：“此协议自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务公司签订的《物业管理服务合同》生效时止”因此，《前期物业服务合同》的期限至业主委员会与新的物业公司签订物业服务合同时止。业主委员会于2018年1月1日与新中标的物业公司签订物业管理合同，业主委员会据此向大成物业公司发出《关于前期物业管理工作终止并移交退出项目的通知》并要求大成物业公司于2018年1月16日12时前退出小区，符合《前期物业服务合同》和《物业服务协议》的约定，且已预留了移交时间。因此，《前期物业服务合同》的终止时间应确定为2018年1月16日。 2、公摊水电费、电梯费用的金额。 大成物业公司主张，其为詹帆代缴公摊费1021元（从2016年6月1日至2019年1月18日止公摊电梯费用555.4元，从2014年1月1日至2018年10月31日止公摊水电费765.6元，抵扣公摊水电周转金300元，实际欠款1021元） 詹帆辩解，上述费用是由大成物业公司单方计算制作的，且未予公布。 本院认为，大成物业公司提供了详实的费用数据及计算方法，根据数据制作了小区费用分摊明细表，该费用数额本院予以确认。 综上所述，本院认为，本案所涉《前期物业服务合同》，不违反法律和行政法规的规定，该合同合法有效，对业主具有约束力。《前期物业服务合同》在业主委员会与新的物业公司签订物业合同时终止，扣除移交所需时间，《前期物业服务合同》的实际终止时间确定为2018年1月16日。在《前期物业服务合同》期限内，大成物业公司按照该合同的约定提供了物业服务，基本履行了合同约定的义务，业主应缴纳《前期物业服务合同》期限内的物业服务费。大成物业公司未按业主委员会的要求于2018年1月16日移交并退出小区物业管理，其后的物业服务没有合同依据，不应按《前期物业服务合同》收取物业服务费。鉴于大成物业公司在2018年1月17日至2019年1月18日期间仍对小区进行相关物业服务，实际存在工资、业务成本、管理费用、财务费用、税金等成本费用，本院酌定业主按《前期物业服务合同》收费标准的50%给予大成物业公司补偿。公摊水电费、电梯费用为实际发生的费用，大成物业公司已代为缴纳，大成物业公司要求业主返还的诉讼请求，予以支持。大成物业公司在进行物业管理服务期间，履行物业管理服务义务存在瑕疵，近三分之二业主不满意，导致部分业主拒缴物业服务费情形，大成物业公司对此存在相应责任，因此，大成物业公司要求业主支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、詹帆应于本判决生效之日起三日内向福建大成物业服务有限公司支付物业服务费2636.8元（期间2016年1月1日至2018年1月16日）。 二、詹帆应于本判决生效之日起三日内向福建大成物业服务有限公司补偿物业服务费616元（期间2018年1月17日至2018年12月31日）。 三、詹帆应于本判决生效之日起三日内向福建大成物业服务有限公司返还代缴的公摊水电费1021元（其中2016年6月1日至2019年1月18日止公摊电梯费用555.4元，2014年1月1日至2018年10月31日止公摊水电费765.6元，扣除公摊水电周转金300元）。 四、驳回福建大成物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果詹帆未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费217元，因适用简易程序审理，减半收取109元，福建大成物业服务有限公司负担81元，詹帆负担28元，于判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审判员  甘峰才 二〇二〇年五月十三日 书记员  施丽媛 附：本判决所依据的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物业管理条例》 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。