贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终791号上诉人（原审原告）：赵端，女，1953年1月1日出生，汉族，住址贵州省凯里市。委托诉讼代理人:赵恩学，男，1947年5月12日出生，汉族，住址贵州省凯里市，与赵端系兄妹关系。被上诉人（原审被告）：张世俊，男，1971年1月2日出生，汉族，户籍地四川省渠县，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：瞿运佳，贵州天合律师事务所律师。上诉人赵端因与被上诉人张世俊房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初3407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵端上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、依法判决解除赵端、张世俊2004年4月2签订的《房屋买卖合同》和2004年12月30日签订的《房屋买卖合同补充协议》；3、判令张世俊腾空并搬离位于贵州省凯里市赵氏宿综合楼①-⑥轴单元（即赵氏宿10号西套间四楼）的房屋；4、本案一审诉讼费和二审上诉费由张世俊承担。事实和理由:1、赵端没有与张世俊签订土地转让合同。2、本案土地权属为“国家划拨土地”。3、本案土地是赵端与赵恩学、赵恩祥共有，未经共有人的书面同意。依据合同法第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。本案房屋买卖合同涉及的不是单一的房屋买卖合同，土地转让应是本案房屋买卖合同的主要部分之一。依据城市房地产管理法第三十八条第一款第（四）项“共有房地产，未经其他人书面同意的不得转让。”第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予出让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”的规定。本案房屋买卖合同是一份不完整、不合法的房屋买卖合同。依据合同法第五十二条第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定，赵端与张世俊2004年4月2日所签订的《房屋买卖合同》和2004年12月30日签订的房屋买卖合同补充协议应视为无效合同。然而（2018）黔2601民初2124号民事判决书依据程序赵端不懂法没有上诉，已具有法律效力。但是这份生效的民事判决书，已违背事实，违反城市房地产管理法第三十八条第一款第（四）项、第四十条、第四十一条法律强制性规定，违反了合同法第一百三十二条、第五十二条第（五）项规定作出的错误判决。请二审法院支持赵端的上诉请求。张世俊辩称，赵端的上诉理由不能成立，请求二审法院判决驳回赵端的上诉，维持原判。张世俊与赵端签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，且已为生效的民事判决确认均有效。张世俊与赵端签订房屋买卖合同及其补充协议的目的是为了实现购房目的，使自己能够定有所居，并且张世俊对购得的该房屋进行了装修并一直居住使用至今。赵端未按合同约定将涉案房屋的产权过户到张世俊名下，系赵端违约。赵端具备继续履约的能力，其要求解除《房屋买卖合同》及其补充协议的理由不成立。赵端向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告2004年4月2日签订的《房屋买卖合同》和2004年12月30日签订的《房屋买卖合同补充协议》。2、判令被告腾空并搬离位于贵州省凯里市赵氏宿综合楼①—⑥轴单元（即赵氏宿10号西套房四楼）的房屋。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2004年4月2日，原、被告经协商签订了一份《房屋买卖合同》，载明“赵端作为卖房人（甲方），张世俊作为买房人（乙方），一、甲方将其新建位于凯里市，即赵氏宿10号西套间四楼，面积117.14㎡出卖给乙方，房屋产权归乙方。二、按甲、乙双方约定的每平方米830元，合计97000元，乙方第一次先支付伍万元整给甲方，余额部分47000元须在2004年12月底付清给甲方，此时甲方再一次性过户房产证给乙方，办理房屋产权所需交易费由乙方负责其费用。三、如乙方在2004年12月底前不按时付给甲方的余额款，甲方有按每月租金450元整结算退回，乙方装修的费用，甲方概不作任何赔偿。而乙方在退房时，须按完好的房屋交给甲方，如有损坏，须照价赔偿……四、乙方已取得该房屋的产权，如国家和城市规划建设需要，所补偿的费用按国家征用补偿规定，乙方有权受补和与甲方共享安置。”2004年12月30日，原、被告签订一份《房屋买卖合同补充协议》，约定，“由于甲方原因，甲方在2004年12月底前不能办理房产证交给乙方，因此原房屋买卖合同第三条作废，延时到甲方将过户房产证交给乙方之日，乙方将余额部分当日付清，如乙方在得过户房产证交给乙方之日不能付清余款，甲方将按房屋买卖合同第三条执行”2004年8月27日被告支付10000元购房款，共计支付原告60000元购房款。2016年3月28日，原告与凯里农村商业银行股份有限公司舟溪支行，签订了《贵州省农村信用社抵押合同》用该房屋作为抵押贷款，同时于2016年4月1日办理了他项权证（凯房他证凯里市字第××号），抵押期限2016年3月28日至2017年3月27日。2018年5月11日被告起诉原告主张合同效力，该院作出（2018）黔2601民初2124号民事判决认定原、被告签订的合同有效，且该判决书已经发生法律效力。一审法院认为，合同是平等主体的自然人，法人和其他组织之间设立，变更，终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效。对双方具有法律约束力，应全面履行合同义务。现原告主张解除合同，理由不充足，因原告已将出售的房屋设置抵押贷款。致使被告不能办理所权登记。由原告承担过错责任。被告没有过错，不承担责任。原告也未能提供证据证明应当解除合同的事实依据，属举证不能。因此原告的主张理由不充足，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条最高人民法院《关于民事诉讼证据第若干规定》第二条，判决如下：驳回原告赵端诉讼请求。案件受理费已减半收取为30元，由原告赵端承担。二审期间，为支持自己的上诉请求，赵端向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。赵端提交如下证据：1、特告、照片，拟证明赵端已善意告知对方到不动产中心处理房屋事宜，并将特告书交付给张世俊之子；2、涉案房屋的所有权证（凯房权证私字第××号）。经质证，张世俊对上述二组证据的三性均无异议。本院对证据的三性予以确认。本院审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：涉案房屋于2003年5月14日取得房屋所有权证，产权证号为：凯房权证私字第××号，登记的房屋所有权人为赵端，建筑面积为117.14㎡，所在层数为第四层。赵端于2019年11月1日向张世俊送特告书并交给张世俊之子。特告书的内容为“张世俊：你与我关于《买卖合同纠纷》一案，一审已审结，为友好解决矛盾，请你于11月30日之前来共同解决房屋遗留及过户登记的相关事宜。”本院认为，虽然，包括涉案房屋在内的整栋房屋是在赵端、赵恩学、赵恩祥共同享有使用权的国有土地上修建的。但是，整栋房屋建成后，赵端、赵恩学、赵恩祥已对房屋进行了分配，涉案房屋分配给了赵端并办理了房屋所有权证。涉案房屋的所有权人为赵端，赵端对涉案房屋享有处分权，赵端转让涉案房屋无需征得赵恩学、赵恩祥的书面同意。赵端以其转让涉案房屋未经赵恩学、赵恩祥同意为由认为其出卖涉案房屋无效的理由于法无据，本院不予采纳。依照合同法第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。城市房地产管理法第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看，该条文的立法意图是为了保证国家对房地产的管理和监督，并非影响合同效力成立与否的效力性强制性规定，且该条并未直接规定违反后的行为无效。而且此类案件中，房屋买卖合同的目的是转移房屋的所有权，尚未改变土地使用权的性质，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，城市房地产管理法第四十条属于管理性强制性规定，《房屋买卖合同》违反上述规定并不属于合同法第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”虽然，城市房地产管理法第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。但是，并未规定转让划拨土地上的房屋所签订的《房屋买卖合同》必须经人民政府批准才生效。政府的审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。综上，本院认为，赵端与张世俊签订的《房屋买卖合同》及其补充协议并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，《房屋买卖合同》及其补充协议自双方在协议上签字时即生效，《房屋买卖合同》及其补充协议属有效协议。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方在履行合同过程中，张世俊并不存在违约行为，张世俊不存在合同法第九十四条规定的赵端可以单方解除《房屋买卖合同》及其补充协议的情形。况且，赵端与张世俊于2004年4月2日签订《房屋买卖合同》后，张世俊按合同约定支付了相应的价款，赵端亦将涉案房屋交给张世俊装修入住，至今已有近十六年。现赵端诉至法院要求解除《房屋买卖合同》及其补充协议有违民事活动应遵循的诚实信用原则和公平原则，其不诚信的行为不应得到法律的支持。赵端单方要求解除《房屋买卖合同》及其补充协议、张世俊腾退涉案房屋的诉请于法无据，一审判决不予支持正确。综上所述，赵端的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由赵端负担。本判决为终审判决。审判长  王山地审判员  刘志红审判员  杨再幸二〇二〇年五月十八日法官助理罗安松书记员汪玲