湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终320号上诉人（原审被告）：王启国，男，生于1972年12月10日，汉族，农民，住湖北省宜城市。委托诉讼代理人：刘宁，湖北崇法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李金才，男，生于1957年3月8日，汉族，农民，住湖北省宜城市。委托诉讼代理人：曹德成，宜城市板桥店镇法律服务所法律工作者。上诉人王启国因与被上诉人李金才房屋买卖合同纠纷一案，不服宜城市人民法院（2019）鄂0684民初2625号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王启国向本院提出上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认定上诉违约是错误的。双方于2009年6月签订合同约定双方所在的蛮力海四组有一户办证时，被上诉人就应当为上诉人办证。2000年10月本组村民黄文明已办理了选址意见书等办理证件，合同所附条件成就。被上诉人没有办理构成违约。且上诉人2009年12月将25000元交给被上诉人，被上诉人拒收，不能认定上诉人违约。二、被上诉人起诉已超过诉讼时效，且无中止、中断、延长的法定事由，人民法院应当驳回其起诉。三、上诉人与被上诉人之间的争议仅25000元，原审法院判决支持20000元违约金过高，应当纠正。四、被上诉人出售的房屋结构出现质量问题，按照法律规定，被上诉人作为建设方对房屋结构问题应当负责终身保修。李金才辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确，应予维持。李金才一审诉讼请求：1.要求被告及时支付欠原告购房款25000元；2.请求人民法院依法判令被告未按合同约定承担违约金20000元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告李金才与被告王启国于2009年6月30日经协商订立《房屋买卖合同》，由原告李金才将自建的位于宜城市××力××组的一处两间两层的房屋以115600元的价格出售给被告王启国，当时双方交易买卖的房屋尚未取得产权证件。《房屋买卖合同》中另约定有“二、房屋证的办理：甲方出售给乙方房屋的各种证件，由甲方负责办理，办证费用由甲方承担，若房屋是违规建筑，上级主管部门要求撤迁，给乙方所造成的一切经济损失都由甲方承担。在2012年前蛮力海四组其他农户同类房屋的都已办理好房屋证件，甲方还没有办理好房屋证件所造成的损失也应有甲方承担，但在2012年以后上级主管部门还不批准办理证件，甲方不负责任。三、付款方式：本合同签订时付肆万伍仟陆佰元（45600.00），2009年12月30日前付贰万元（20000元），2010年12月30日前付贰万伍仟元（25000元），2011年12月30日前付贰万伍仟元购房款项全部付清。四、违约责任，自合同双方自愿签字捺印后，若哪一方违犯合同，将自愿拿违约金贰万元赔偿对方。”《房屋买卖合同》订立当日，原告李金才向被告王启国交付了房屋，被告王启国依约定的前三次付款时间向原告付款合计90600元。因被告王启国一直没有接收到任何房屋证件，其以同村组村民黄文明的住宅已于2000年10月由有关部门批准取得有《村镇规划选址意见书》的事实，认为原告未在2012年之前办理房屋证件构成违约为由，拒绝向原告李金才履行交付余款25000元且要求减少支付此部分购房款项。另查明：原、被告交易的房屋于2017年4月25日经宜城市国土资源局办理了不动产权证书，编号为（2017）宜城市不动产权第0005546号，显示权利人为王启国。因原告李金才向所在的村民委员会求助解决被告拖欠房屋款的矛盾，不愿意被告在付款之前取得该不动产权证书，被告王启国至今未能持有该证书。2019年7月17日，原、被告经宜城市板桥店镇蛮力海村治保委员会调解，双方未能达成调解。一审法院认为：原告李金才、被告王启国订立的《房屋买卖合同》，双方对买卖的房屋、价款、履行给付的时间等主要的权利义务的约定符合法律规定，合同依法成立,对双方具有法律约束力。《房屋买卖合同》约定“二、房屋证的办理：甲方出售给乙方房屋的各种证件，由甲方负责办理，办证费用由甲方承担，若房屋是违规建筑，上级主管部门要求撤迁，给乙方所造成的一切经济损失都由甲方承担。在2012年前蛮力海四组其他农户同类房屋的都已办理好房屋证件，甲方还没有办理好房屋证件所造成的损失也应有甲方承担，但在2012年以后上级主管部门还不批准办理证件，甲方不负责任”的内容中，并无被告王启国可以拒付剩余房款25000元的具体约定，也并未针对在2012年之前未办理好房屋证件这一情形约定违约责任，原告交付房屋权利证件并不是交付剩余购房款项的先决条件，故一审法院对被告提出原告先有违约行为的答辩意见不予采纳。依合同约定，对最后一笔购房款项25000元应于2011年12月30日前支付完毕，被告王启国应当全面履行合同义务，故一审法院对原告主张支付购房款25000元的诉讼请求予以支持。被告王启国未按合同约定的时间给付剩余款项构成违约，原告李金才依合同约定主张违约金20000元，一审法院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、三款、第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决：一、被告王启国于本判决生效后十日内向原告李金才支付购房款25000元。二、被告王启国于本判决生效后十日内向原告李金才支付违约金20000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费930元，减半收取465元，由被告王启国负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为：诚实守信是民事活动的基本原则。王启国与李金才自愿签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性效力性规范，系有效合同，双方当事人均应遵守。在房屋买卖合同中，买受人支付价款，出卖人交付房屋并转移所有权是合同双方的主要权利义务。对具体付款、交房时间，应尊重合同约定。本案中，李金才将房屋交付给王启国后，双方在合同中约定2011年12月30日前付清尾款25000元，王启国未按合同约定时间付款已构成违约。王启国上诉称李金才未将房屋所有权证给其办好，其才没有付款。因从双方合同内容可以看出，在签订房屋买卖合同时，王启国对房屋是否是违章建筑、办证主管部门是否批准办理证件、办证的期限均有一定的担心，双方因此约定“在2012年前蛮力海四组其他农户同类房屋的都已办理好房屋证件，李金才还没有办理好房屋证件所造成的损失也应有李金才承担，但在2012年以后上级主管部门还不批准办理证件，李金才不负责任”，该约定并不是付款所附条件的约定，对李金才在2012年没有办理好房屋证件给王启国所造成的损失，王启国并未举出证据，故王启国上诉称不付款的行为不构成违约的上诉理由与双方合同约定不符，对其该上诉理由本院不予支持。房屋买卖合同是双务、有偿合同，王启国持续占有本案买卖标的物房屋，未足额付款，李金才多次向其索要，并请求所在村组调解，其向人民法院主张权利的时效并未逾期，对上诉人该上诉请求，本院也不予支持。王启国欠款时间持续较长，给李金才造成损失及增加诉累，一审法院按合同约定判决王启国支付李金才违约金不违反法律规定，王启国上诉认为违约金过高的请求，本院也不予支持。上诉人上诉还提出房屋结构出现质量问题，因其在一审中并未反诉，不属于本案审理范围，本案不予审理。综上所述，王启国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费930元，由王启国负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  杨 文审判员  陈瑞芳二〇二〇年五月八日书记员  车国玉