江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0111民初472号原告：南昌市青山湖区湖坊镇长春村民委员会，住所地江西省南昌市青山湖区。法定代表人：龚峻海，该村主任。委托诉讼代理人：李初望，江西锦成律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅俊，江西锦成律师事务所律师。被告：南昌金桥信息发展有限公司，住所地南昌市青云谱区。法定代表人：谌长头，该公司总经理。委托诉讼代理人：江厚平，江西英华律师事务所律师。原告南昌市青山湖区湖坊镇长春村民委员会（以下简称长春村委会）与被告南昌金桥信息发展有限公司（以下简称金桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长春村委会的法定代表人龚峻海及其委托诉讼代理人李初望，被告金桥公司的委托诉讼代理人江厚平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。长春村委会向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2003年元月8日签订的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》约定（2023年元月8日至2028年元月8日）之间的租期为无效；2.请求判令被告于2023年元月8日立即将原、被告2003年元月8日签订的《房屋场地租赁合同》约定的租赁物（南昌市南京东路长春工业园仓库约8700㎡，办公楼及店面约3900㎡，用地面积48亩，含工业园内附属设施）全部归还原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年元月8日，原、被告签订了1份《房屋场地租赁合同》及《补充协议》，该租赁合同约定了将市南京东路长春工业园仓库约8700㎡，办公楼及店面约3900㎡，用地面积48亩，含工业园内附属设施，全部租赁给乙方改建市场；并且该租赁合同及补充协议还约定了租赁期为25年，从2003年元月8日至2028年元月8日；双方还约定了其他的权利义务。到目前为止，被告实际租赁涉案租赁物的期限将近长达20年之久。根据《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，原被告约定的有效期间应当为2003年元月8日至2023年元月7日，而2023年元月8日至2028年元月8日应当无效租赁期间。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，被告应当在2023年元月8日立即将租赁物全部归还原告。故提起诉讼，望判如所请。金桥公司辩称，1.原、被告在2003年1月8日签订房屋场地租赁合同及补充协议后，又于2004年8月30日、2008年7月1日、2011年3月26日分别签订补充协议。现双方履行的租赁合同租赁期限没有超过20年的限制，因此是合法有效的，原告第一项诉讼请求应依法予以驳回。2.双方在履行租赁合同及租赁合同补充协议期间，被告一直按约交付租金，双方实际按补充协议约定的内容履行至今，长达十几年时间，被告不存在违约行为，根据合同法的规定，有效合同，双方应实际履行。原告无权在2028年1月8日前将租赁物收回，因此其第二项诉讼请求应依法予以驳回。3.本案是原告无理提起的，诉讼费应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：对长春村委会提交的第二组、第四组予以确认。对金桥公司提交的第一组证据中的2004年8月30日签订的补充协议的真实性、合法性予以确认，对其他2份补充协议予以确认；对第二组证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年元月8日，长春村委会（甲方）与金桥公司（乙方）签订了《房屋场地租赁合同》1份，约定：甲方将已有产权的市南京东路长春工业园仓库约8700㎡，办公楼及店面约3900㎡，用地面积48亩，含工业园内附属设施，全部租赁给乙方改建市场；甲方工业园租赁乙方使用，租赁年限为25年，自2003年元月8日起至2028年元月8日止等。当日，双方又签订了《补充协议》1份，约定：一、根据《合同法》有关房屋租赁之规定，租赁期间为20年，但乙方要求承租期限为25年，经甲方同意，租期为25年，即自2003年元月8日至2028年元月8日。如果乙方在经营期间合法经营，履行合同，甲方可续租，期限双方面议。二、本补充协议两份，甲、乙双方各执1份，均具有同等法律效力；本补充协议自双方签字盖章之日起生效。2004年8月30日，由于长春村委会历史原因造成金桥公司在改建汽车装潢美容市场时不能办理工程建设手续，以致在改建中经常受到土地、城管等部门的干扰和阻止，累计停工7个月等，双方又签订了《补充协议》1份，即长春村委会同意增加金桥公司5个月市场改建期（2004年6月1日起租），并对租金支付作了部分调整等。2008年7月1日，双方再次签订了《补充协议》1份，除对租赁税和租金支付的违约责任进行了约定，还对租赁期限约定为“自本补充协议签定之日起至2028年元月8日止”，同时还约定，凡《房屋场地租赁合同》及《补充协议》与本补充协议内容不一致之处以本补充协议为准。2011年3月26日，双方又再次签订了《补充协议》1份，除对租赁发票如何开具问题和延付租金的违约责任外，还约定：合同期内甲、乙双方不得单方终止合同，如有一方单方终止合同，则应赔偿履约方一切损失；自2011年1月1日起，由南昌市金桥房屋信息发展有限公司投资新建的南昌市汽车装璜修理大市场，全权委托南昌市华鹏物业管理有限公司管理；租赁期限自本补充协议签定之日起至2028年元月8日止；凡《房屋场地租赁合同》及《补充协议》与本补充协议内容不一致之处以本补充协议为准。双方至今对租赁物使用和租金支付方面均不存争议，长春村委会下属南昌市兴隆物业管理有限公司逐月向南昌市华鹏物业管理有限公司开具了增值税普通发票。本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。本案原、被告于2003年元月8日签订的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》各1份，系双方真实意思表示，除《合同法》规定的超过20年的部分外，其他内容不违反法律规定，合法有效，各方应按照合同约定履行各自义务。原、被告于2003年元月8日在签订的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》中约定租赁期限为25年，违反了《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”的规定，故超过部分即2023年元月8日至2028年元月8日的约定应属无效。但原、被告却又分别于2008年7月1日和2011年3月26日签订了《补充协议》各1份，除对其他事项进行了约定外，对租赁期限均进行了重新约定，即均“自本补充协议签定之日起至2028年元月8日止”，同时还约定“凡《房屋场地租赁合同》及《补充协议》与本补充协议内容不一致之处以本补充协议为准”。原、被告分别在2008年7月1日和2011年3月26日通过签订《补充协议》，重新约定租赁期限，是否应视为对2003年元月8日签订的《房屋场地租赁合同》及《补充协议》进行了变更，是否应属有效，应是本案审理的焦点所在。本院经审查认为，当事人在租赁期限内对租赁期限重新进行约定，并不为法律所禁止，同时，根据《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，故原、被告分别在2008年7月1日和2011年3月26日签订《补充协议》的行为合法。且约定的租赁期限均未超过《合同法》第二百一十四条规定的20年，故上述2份《补充协议》属合法有效，双方当事人均应按约定履行相应义务。长春村委会在对上述2份《补充协议》质证时认为，约定的租赁期限未经村民会议讨论决定，违反了《村民委员会组织法》第二十四条的规定，应属无效。本院认为，《村民委员会组织法》是做为村民自治性的管理性规范，而非效力性强制性规范，其调整的是组织内部管理关系，在一定范围内适用，管理性规范的法律后果是行政处罚。长春村委会不能举证证明其签订上述补充协议的行为违反了《合同法》第五十二条规定的情形，故对长春村委会的上述抗辩意见不予支持。原、被告对合同履行是否存在违约均未提出异议，即不存在法定或约定解除的情形，故在约定期限尚未到期之前，长春村委会单方面要求归还涉案租赁物于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第七十七条第九十四条、第二百一十四条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：驳回原告南昌市青山湖区湖坊镇长春村民委员会的诉讼请求。案件受理费76340元，由原告南昌市青山湖区湖坊镇长春村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  成利群人民陪审员  万丽丽人民陪审员  褚月英二〇二〇年五月二十一日书 记 员  胡依萍