江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初682号原告：赵吉花，女，1993年4月8日生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：顾超，江苏名扬律师事务所律师。被告：曹夕斌，男，1968年10月26日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：吴辉，江苏品悦律师事务所律师。被告：邵中娟，女，1970年9月25日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：吴辉，江苏品悦律师事务所律师。被告：曹岩，男，1990年11月8日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：吴辉，江苏品悦律师事务所律师。第三人：宜兴市新园房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市环科园龙华苑B幢五楼，统一社会信用代码：91320282740658262J。法定代表人：俞雪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：裴淑逸，江苏路修律师事务所律师。委托诉讼代理人：余婷，江苏叠慧律师事务所律师。原告赵吉花与被告曹夕斌、邵中娟、曹岩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理。后原告赵吉花申请追加宜兴市新园房地产开发有限公司（以下简称新园公司）为本案第三人参与诉讼，本院对此予以准许。依法由审判员范晟程适用简易程序独任审判，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告赵吉花的委托诉讼代理人顾超，被告曹夕斌、邵中娟、曹岩的共同委托诉讼代理人吴辉，第三人新园公司的委托诉讼代理人裴淑逸、余婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵吉花向本院提出诉讼请求：1、判令曹夕斌、邵中娟、曹岩及新园公司立即办理宜兴市的房屋的初始产权登记，并配合赵吉花将该房屋过户至赵吉花名下；2、本案诉讼费由曹夕斌、邵中娟、曹岩负担。事实和理由：2019年3月22日，赵吉花委托樊国勤与曹夕斌、邵中娟、曹岩签订《房产买卖协议》，约定赵吉花购买曹夕斌、邵中娟、曹岩共有的位于宜兴市的房屋。协议签订后，赵吉花依约支付了购房款，曹夕斌、邵中娟、曹岩也已向赵吉花交付了房屋，赵吉花也随后对房屋进行了装修。现该房屋已经可以进行产权登记，但赵吉花要求曹夕斌、邵中娟、曹岩配合过户却遭拒，故诉至法院。被告曹夕斌、邵中娟、曹岩共同辩称：1、双方已于2019年7月13日协商一致解除了涉案房屋买卖合同，故赵吉花现要求房屋过户没有法律依据；2、即使涉案合同未解除，曹夕斌、邵中娟、曹岩也仅需要在2021年12月20后配合赵吉花办理过户，因为双方在签订涉案房屋买卖合同时赵吉花对于涉案房屋属于拆迁安置房不能立即办理过户的事实是知情的，合同中对于过户事宜也没有进行明确约定，由于曹夕斌尚欠宜兴环保科技工业园新城房屋拆迁有限公司部分安置房款未支付，曹夕斌承诺于2021年12月20日前还清所有安置房款，赵吉花对此也知情，故赵吉花现在提出过户要求有违诚信原则；3、现涉案房屋并未登记在曹夕斌、邵中娟、曹岩名下，故事实上曹夕斌、邵中娟、曹岩也无法配合赵吉花进行过户；4、赵吉花现还尚欠30000元房款未支付。综上，请求法院驳回赵吉花的诉讼请求。第三人新园公司述称：根据法律规定，合同一方存在先为给付义务的，在其未履行义务前无权请求对方履行义务，而曹夕斌尚欠其公司安置房款164555元，故在曹夕斌还清所有款项前，无权要求其公司配合办理过户手续。本院经审理认定事实如下：2019年3月23日，曹夕斌、邵中娟、曹岩（甲方）与赵吉花（乙方）签订《房产买卖协议》一份，由甲方将坐落于宜兴市的房产出售给乙方，合同约定：房屋总价为556000元，乙方于2019年3月23日交付房款定金50000元、2019年4月5日前付房款476000元、余款30000元于办理过户当天一次性付清；甲方应当于2019年4月5日前办理房屋交接手续；甲方应保证房产的权属清楚，若发生与甲方该房产有关的产权纠纷或债权债务纠纷概由甲方负担，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿；甲方无条件配合乙方办理过户手续，乙方必须在过户前付清全部房款给甲方，乙方承担过户时产生的一切过户相关费用（营业税、个人所得税、契税等等）。曹夕斌在合同甲方处签字；邵中娟、曹岩在甲方共有人处签字；乙方处由赵吉花的委托代理人樊国勤在代理人处签字。曹夕斌与邵中娟系夫妻关系，曹岩系二人之子。赵吉花于2019年3月23日向曹夕斌交付定金50000元；于2019年4月4日支付曹夕斌476000元（另有支付燃气开通费用2400元）；余款30000元尚未支付。赵吉花在审理中表示，其同意在过户时向曹夕斌、邵中娟、曹岩支付剩余的30000元，也同意该30000元在本案中一并进行处理。2011年12月8日，中国宜兴环保科技工业园发展总公司委托宜兴环保科技工业园新城房屋拆迁有限公司（以下简称新城公司）与曹夕斌签订《宜兴市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，约定因对环科园铜峰村地块进行拆迁改造合计补偿给曹夕斌669084元。2011年12月26日，双方签订《宜兴市集体土地房屋拆迁安置协议书》，约定曹夕斌共得各项补偿款670884元，曹夕斌选购安置房及车库应支付1005439元，两相抵减后曹夕斌尚需支付334555元；曹夕斌共计选购安置房四套，其中即包括涉案的坐落于宜兴市的房屋；该协议并约定，曹夕斌应支付的安置房款在安置房交付时一次性结清。新园公司于2019年4月4日向曹夕斌交付了涉案房屋。曹夕斌于同日出具《承诺》一份，上载：2011年曹夕斌选择安置房四套（西花园一村22幢102室、西花园五村3幢304室、西花园二村43幢104室、西花园二村46幢304室），签订安置协议时尚需交纳安置房款334555元；2014年11月7日曹夕斌到新城公司进行安置结算，领取了西花园一村22幢102室、西花园二村43幢104室、西花园五村3幢304室三套安置房的钥匙及水电单，当时交纳房款5万元，尚欠安置房款284555元；现曹夕斌申请领取剩余安置房西花园二村46幢304室的钥匙及水电单，因家庭经济条件困难，恳请分期付款，2019年4月结算时一次性付款12万元，剩余欠款164555元分三年付清，承诺于每年12月20日前还款至新城公司专有账户，还款计划为2019年还款24555元、2020年还款70000元、2021年还款70000元；如果不能按时按期还款，曹夕斌承诺将西花园二村43幢104室安置房无条件退还新城公司，并按照市场价格支付新城公司相应的租金。曹夕斌尚未支付完毕余款，目前涉案房屋尚登记在新园公司名下。涉案拆迁安置房于2019年12月30日起已可以办理相应房产证。曹夕斌选择的四套拆迁安置房均尚未办理房产证。曹夕斌、邵中娟、曹岩主张与赵吉花签订的涉案协议已经解除，并提供与樊国勤的微信聊天记录，其中樊国勤有提及“那能否商量下，你们收回去，只要把装修款给我就行”，曹夕斌表示“否则我想法收回，承担你装修费”、“你急用么，我收回好了”等内容。赵吉花表示，双方是进行过这样的交流，但最终双方并未对此达成一致意见，所以双方没有解除涉案协议的最终意思表示。除该聊天记录外，双方无其他达成解除协议的书面证据提供。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。人民法院应当根据已查明的事实，依据当事人的具体诉讼请求确定适用相应的法律规定并作出判决。1、涉案协议未解除，双方仍应按照协议约定履行各自义务。虽然在双方的微信聊天记录中曾经提出过补偿装修款退房退款的方案，但双方最终对此并未能达成一致合意，也即说明双方的该聊天记录仅为双方为处理房屋暂时未能过户的方案之一，但由于双方之后对于装修补偿等内容并未进行一致确认，故不能认为双方已就合同解除达成了合意。故本院对于曹夕斌、邵中娟、曹岩提出的涉案协议已经解除的抗辩主张不予采信，双方仍应按照协议约定履行各自义务。2、曹夕斌应及时至新园公司办理涉案房屋的房产证，并在取得房产证后及时过户给赵吉花。首先，新园公司应配合曹夕斌进行坐落于宜兴市房屋房产证的领取。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋拆迁安置的被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换；被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。根据曹夕斌与中国宜兴环保科技工业园发展总公司签订的安置协议来看，曹夕斌实际系选择了房屋产权调换的安置方式。产权调换房屋的获得是被征收房屋所有权的权利延伸和替代，因此，除非有另行约定，被征收方理应取得产权调换房屋的所有权，也即意味着在可登记的状态下有权依法领取房产证。根据曹夕斌与中国宜兴环保科技工业园发展总公司签订的安置协议的约定，曹夕斌应支付的安置房款在安置房交付时就应当付清，而现在新园公司已经向曹夕斌交付了安置房，对于曹夕斌尚未支付完毕的款项，新园公司应对于曹夕斌享有债权,且曹夕斌向新城公司作出的承诺中对于未按约还款的后果也是将西花园二村43幢104室房屋无条件退还，并不涉及涉案争议房屋，曹夕斌尚欠款项的金额也不足以涵盖多套房屋，故新园公司不应以曹夕斌尚欠款项未付清为由拒绝涉案房屋房产证的领取。其次，曹夕斌在领取涉案房屋房产证后应及时过户登记给赵吉花。虽然双方在房屋买卖协议中对于过户时间未进行明确约定，但在具备过户条件的情况下，出卖人及时将房屋产权过户给买受人是应尽的义务，但买受人应当给予出卖人合理的期间。由于双方在合同中约定对于剩余30000元在办理过户当天一次性付清，且赵吉花在本案中也明确表示同意支付且在本案中一并处理，故为避免讼累，该30000元尾款在本案中一并处理，由赵吉花在办理过户当日直接支付给曹夕斌。同时根据合同约定，曹夕斌等在将涉案房屋过户给赵吉花时产生的过户费用由赵吉花负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十六条之规定，判决如下：一、宜兴市新园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内配合曹夕斌、邵中娟、曹岩进行坐落于宜兴市房屋的过户登记。二、曹夕斌、邵中娟、曹岩在完成上述第一项登记后30日内将坐落于宜兴市房屋过户登记给赵吉花；赵吉花于过户当日向曹夕斌、邵中娟、曹岩支付房款30000元并应承担本次过户时产生的相应过户费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4680元、财产保全费1020元，合计5700元，由曹夕斌、邵中娟、曹岩负担。赵吉花同意其预交的诉讼费由曹夕斌、邵中娟、曹岩向其直接支付，本院不再退还，由曹夕斌、邵中娟、曹岩于本判决发生法律效力之日起十日内向赵吉花支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  范晟程二〇二〇年五月二十五日书记员  王亚琪