成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初8923号 原告：陈容，女，汉族，1972年2月29日出生，住四川省自贡市贡井区。 委托诉讼代理人：李勇，四川皓锦律师事务所律师，特别授权。 被告：晋江闽粤投资有限公司，住所地晋江市青阳街道和平路**好莱斯登大酒店**。 法定代表人：卢兴勇。 委托诉讼代理人：夏德敏，四川道略律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：杨鹰，四川道略律师事务所律师，一般授权。 被告：四川好莱斯登商业管理有限公司，住所地成都，住所地成都市成华区双荆路********> 法定代表人：袁友军。 委托诉讼代理人：兰晶，四川道略律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：刘静，女，汉族，系公司员工，一般授权。 原告陈容与被告晋江闽粤投资有限公司（以下简称晋江公司）、四川好莱斯登商业管理有限公司（以下简称好莱斯登）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告陈容的委托诉讼代理人李勇、被告晋江公司委托诉讼代理人夏德敏、被告好莱斯登委托诉讼代理人兰晶、刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈容向本院提出请求：1.判令确认原被告签订的《酒店承包管理合同》已经依法解除，请求被告返还房屋、恢复原状；2.判令被告支付原告房屋租金从2019年5月24日至8月6日共计5348.88元；3.判令被告支付原告从2019年8月6日起至被告返还原告房屋之日的房屋占有使用费；4.判令被告支付原告因其违约行为产生的违约金共计96424.986元；5.本案全部诉讼费、担保费、保全费、律师费等由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年5月16日签订《酒店承包管理合同》，约定原告将其所有的位于成都市成华区房屋承包给被告经营。合同约定从2014年11月24日起每个季度最后一月20日前向原告支付租金。但自2019年5月20日起，被告未按期履约，原告两次发函要求支付租金，被告拒不支付，原告遂向被告邮寄了解除合同通知书，解除了双方签订的合同，并按合同的约定要求被告承担违约责任。双方协商无果，故诉至法院。 晋江公司辩称，案涉合同签订于2013年5月16日，此时好莱斯登尚在筹备，未正式成立。好莱斯登借用了晋江公司的名义与原告签订了合同，原告自始至终都知道合同的相对方是好莱斯登，好莱斯登才是权利义务的履行方。2013年5月16日，原告名义上与晋江公司签订《酒店承包管理合同》、承诺书，同日向好莱斯登出具授权委托书，授权好莱斯登代为行使业主权利，包括但不限于收房、物管、招商、出租、办理相关营业手续等，并且好莱斯登以股东莫俊明的账户向原告支付租金，被告晋江公司没有得到合同产生的收益，也未参与酒店实际经营的管理，原告诉讼的所有请求都应该由被告好莱斯登即合同实际的相对方来承担责任，晋江公司不应当承担合同产生的任何责任。针对第一项诉讼请求，晋江公司认为与原告之间签订的《酒店承包管理合同》解除时间为2019年9月2日，被告好莱斯登本可以在9月2日就立即交付，并且也在9月2日停业公告中通知广大业主领取房卡，是因为广大业主自身原因没有领取。原告所诉称恢复原状，因原告交付房屋时是清水房，被告在使用过程中并没有对主体结构进行改善，现在被告对该房屋使用条件没有变化，不存在恢复原状。针对第二项诉讼请求，应该由被告好莱斯登按照约定向原告支付租金；对于第三项诉讼请求，因好莱斯登在9月2日已通知大家领取房卡，并在合同中约定在合同终止后有10日交付房屋的期限。本案业主在8月24日锁门，对其所称的要求被告承担房屋占有使用费是不成立的。对于第四项诉讼请求晋江公司认为，原告要求的违约金过高，并应根据实际损失为限，依法予以调整；针对原告的第五项诉讼请求中诉讼费用由法院依法查明事实作出判决。原告所称的律师费、担保费并不是原告所必须产生的，是因为原告自身享受了第三方的服务所产生的费用，该费用不应由晋江公司承担。 好莱斯登辩称，好莱斯登才是酒店管理承包合同的实际合同相对方，权利义务履行方。原告自始至终知晓此事。案涉合同签订于2013年，此时，好莱斯登还未正式成立，属于筹备阶段。晋江公司打算成为成立以后的好莱斯登的股东，因此好莱斯登就借用了晋江公司的名义与原告签订了合同。原告还向好莱斯登大酒店管理有限公司出具授权委托书，好莱斯登大酒店管理有限公司就是目前被告好莱斯登筹备阶段的名称，原告授权好莱斯登代为行使业主权利。因火车北站重建，对好莱斯登酒店经营带来巨大冲击，以致无法继续正常经营，因此好莱斯登于2019年9月2日在业主微信群中发出停业公告，告知所有业主酒店已于9月1日正式停业，要求业主在2019年9月6日前在酒店前台领取房卡，酒店将房屋交付给各位业主。本案业主已经锁门，好莱斯登于8月24日失去了对案涉房屋的控制。根据好莱斯登在微信群中发出的公告，好莱斯登已与各位业主在9月2日解除合同。在2019年12月6日，好莱斯登再次向各位业主发出公告和通知，告知各位业主酒店具体经营状况以及为防止业主损失的扩大，通知业主及时领取房卡和钥匙。针对第一项诉请，原被告之间的合同已于2019年9月2日解除。被告已通知原告前来领取房卡及钥匙，并且部分原告已将房屋自行上锁领回房卡，不存在被告需向原告返还房屋的情形。并且原告将房屋交付时就是清水房，被告没有对房屋进行实质性改变，也不存在恢复原状的情形。针对第二项诉请，被告按合同约定向原告支付房屋租金。针对第三项诉请，根据合同第七条第四款的约定，合同终止后被告有10日的期限向原告交还房屋，被告已在10日的期限内通知原告前来交房，部分原告不来领取房卡及钥匙，因此不存在被告应向原告支付房屋占有使用费的情形。针对第四项诉请，违约金应是补偿性的，违约金过高造成损失的，应适当减少，请求法院依法调整。针对第五项诉请，本案诉讼费、保全费请法院查明事实后依法判决，原告律师费、担保费不应由被告承担。原、被告合同中对律师费、担保费没有约定。另外被告在合同签订时向原告支付了2000元押金，应从本案判决的被告应付金额中扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年5月16日，陈容与晋江公司均出具了一份《承诺书》，承诺由晋江公司或晋江公司指定的第三方对其所有的一套房屋进行委托经营管理，保证在陈容与招商地产签署《商品房（预售）买卖合同》后，与晋江公司或晋江公司指定的第三方签署《酒店承包管理合同》。同日，陈容（发包方、甲方）与晋江公司（承包方、乙方）签订了一份《酒店承包管理合同》，约定甲方将成都市成华区房屋（建筑面积47.99平方米）承包给乙方从事酒店及相关配套服务业。承包管理期自2014年8月24日起至2029年11月23日止，共计15年（不含前三个月免承包管理费期间）。甲方于2014年8月24日之前将房屋交付给乙方使用。乙方每季度应向甲方支付的房屋承包管理费，按照建筑面积计算为每平方米乙方实收管理费43元／月，承包管理费每三年在上年基础上递增8%（第四年承包管理费为46.44元／平方米·月，以此类推。最终承包管理费金额按产权证记载的建筑面积为准，产权办理前乙方按预测销售面积缴纳的承包管理费不再退补）。无论本合同约定房屋为空置或经营使用，乙方均应按本条款约定费用向甲方支付承包管理费。本合同生效后10日内，乙方向甲方支付承包押金2000元以及一个月的承包管理费。在2014年8月24日交房后5日内，乙方向甲方支付三个月承包管理费（装修期除外，即2014年11月24日至2015年2月23日，扣除之前已支付的一个月承包管理费）。甲方向乙方提供中国工商银行开户账号，乙方按季度支付承包管理费，乙方应于每季度最后一月的20日前向甲方支付下季度的房屋承包管理费。乙方将承包管理费按本合同约定时间汇往甲方提供的银行卡后，即视为乙方已完成付款义务。承包期满后5日内，甲方应退还乙方2000元押金。合同终止后10日内，乙方须向甲方退还房屋，按照原有合同附图恢复建筑结构，同时可以在保留房屋装饰装修、且不影响房屋使用的前提下拆除、搬迁属于乙方的财产、设备等物品，否则视为乙方放弃财产、设备的所有权。乙方逾期按要求退还的，每逾期一日，须按照应付承包管理费的2倍向甲方支付房屋占用费，同时按照当年承包管理费总额的20%向甲方支付违约金。在房屋可供正常使用的前提下，如乙方逾期支付承包管理费的，每逾期一日，应按欠付部分承包管理费的千分之一向甲方支付违约金，同时按照同期贷款利率的2倍向甲方支付资金利息，直至付清之日止；逾期超过30天的，经甲方书面通知仍未支付，甲方有权单方解除本合同，乙方须按本合同约定的承包管理费总额100%向甲方支付违约金。合同尾部有陈容签名，收款账号为62×××29，开户名为陈容。随后，陈容出具了授权委托书，委托好莱斯登行使业主权利。好莱斯登及其股东莫俊明陆续向陈容卡上按季度支付房屋管理费，其中，2014年11月21日支付2424.89元，2015年3月12日支付6185元，2019年5月20日之前被告应向原告支付下一季度的管理费，但被告没有支付。2019年7月22日，陈容委托四川皓锦律师事务所向晋江公司营业执照所在地发出律师函，要求晋江公司支付欠付的承包管理费。2019年8月5日，陈容向晋江公司营业执照所在地发出《解除合同通知书》，表明因晋江公司未履行给付租金义务，自该通知书到达晋江公司时，《酒店承包管理合同》即解除，双方权利义务关系终止。8月6日，晋江公司收到《解除合同通知书》。 另查明，合同签订后，晋江公司将酒店交给了好莱斯登经营。好莱斯登系房屋实际使用人。 再查明，刘静（系好莱斯登酒店店长）举出2019年9月2日的微信聊天截屏，该微信聊天截屏显示要求业主在2019年9月6日之前领取房卡，酒店将房屋退还给业主。同时表示，因其中途退过群，无法出示2019年12月4日之前完整的聊天记录。2019年12月6日，好莱斯登以张贴公告的方式再次通知业主领取钥匙。2019年12月4日，陈容出具委托书，委托招商蛇口成都公司（原成都招商北城房地产有限公司）对雍华府16栋9-12楼公区过道地面进行地砖铺设及水表分户施工。 庭审中，原告方认可收到了被告一套房屋的押金2000元，但是被告在支付房屋管理费时扣除了消防水电费1699.75元（计算方式：电费25元每平方米，水费500元每套），应当进行品迭，被告对此表示认可。二被告对原告举出的律师函、解除合同通知书、快递单三性均予以认可，并出示了房屋照片拟证明本案业主已经将房屋门锁上，被告对该房屋已经失去了控制。原告对好莱斯登举出的含停业公告的微信聊天截屏三性均不予认可，同时表示好莱斯登无法证明本案业主就在群里。 以上事实，有承诺书、酒店承包管理合同、授权委托书、律师函、解除合同通知书、快递单、个人住房信息查询记录、公告、微信聊天记录截屏以及双方当事人陈述在案证实。 本院认为，依法成立的合同，受到法律保护。当事人均应按照合同如实全面地履行义务。具体到本案，有五大争议焦点：一是合同解除时间点；二是欠付承包管理费及房屋占用费金额；三是违约金数额；四是责任承担主体；五是押金问题。对此，本院分别评述如下： 关于合同解除时间点。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人有权解除合同。本案中，原告和被告签订的承包管理合同合法有效，按时足额支付承包管理费系被告应承担的主要义务，原告两次书面催告并给予合理期限后，被告仍未支付承包管理费，依照前述规定，本案原告享有单方解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。根据快递详情单显示，原告发出的解除合同通知书于2019年8月6日到达晋江公司。晋江公司在收到解除合同通知书后，并未及时提出异议，也未向法院或仲裁机构确认解除合同的效力，原告行使合同解除权依法履行了通知义务，通知到达之日即为合同解除之日，本院据此认定《酒店承包管理合同》解除时间点为2019年8月6日。又，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案合同解除后，原告要求被告返还房屋，恢复原状符合前述法律规定，本院予以支持。 关于欠付承包管理费。根据查明的事实，被告应于2019年5月20日前向原告支付下一季度的承包管理费。被告未按期支付承包管理费，已经构成违约，2019年5月24日至2019年8月6日，在合同尚未解除的情况下，被告占有并使用房屋，应按照合同约定支付承包管理费，即5571.64元。（计算方式为：46.44元/月/平方米×47.99平方米÷30天×75天） 关于房屋占有使用费。因合同已于2019年8月6日解除，根据约定，合同终止后的10日内，被告应当退还房屋，否则应当按照应付承包管理费的2倍支付房屋占用费。从2019年8月7日至2019年8月16日，因双方未对该时间段费用进行约定，该时间本质系原告给被告腾退房屋的宽限时间，被告不应支付租金和占有使用费。故房屋占有使用费的计算起点应为2019年8月17日。本院认为，好莱斯登虽称其在2019年9月2日在业主群发出停业公告，要求业主领取钥匙，但是未向我院提交证据证明本案业主在该群里，也未向我院提交其他证据证明本案业主接收到该条讯息，本院对于其单方陈述不予采信。在合同解除后，双方均应积极办理交房等相关手续，防止损失扩大。从原告在2019年12月3日委托招商蛇口成都公司进行水表分户等施工这一行为可以看出被告张贴公告之日即2019年12月6日已经失去了对房屋的控制，原告要求被告支付2019年12月6日之后的房屋占有使用费于法无据，本院不予支持。故本案房屋占有使用费计算的起、止时间点应为2019年8月17日和2019年12月6日。这段时间的房屋占有使用费为16640.63元（计算方式为：46.44元/月/平方米×47.99平方米÷30天×112天×2）。 关于押金问题。被告主张押金应当从应付款项中扣除，原告认可收到2000元押金，同时表示被告已将该押金用于抵扣消防防水、电费预付金等费用。对此，原被告均表示认可，故原告应退还被告押金300.25元（计算方式为：2000元-1699.75元）。 关于违约金。因双方约定的房屋占有使用费为房屋管理使用费的两倍，有补偿原告损失的作用。被告方认为原告现主张的违约金过高，对此提出了抗辩。结合合同履行情况，违约金不能过分高于原告的损失，本院酌定违约金金额为一个月承包管理费即2228.66元。（计算方式为：46.44元/月/平方米×47.99平方米×1月）与被告预先缴纳的押金品迭后，被告还应向原告支付违约金1928.41元。 关于律师费、保函费。因案涉承包管理合同中并未约定律师费、保函费的承担问题，原告的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于责任承担主体。晋江公司系合同签订方，作为合同相对方，其应当履行合同约定的义务，承担违约后的责任。好莱斯登庭审中明确表示应当由好莱斯登承担责任，构成了债的加入，故本案承担责任的主体为好莱斯登及晋江公司。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告陈容与被告晋江闽粤投资有限公司签订的《酒店承包管理合同》已于2019年8月6日解除； 二、被告晋江闽粤投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告陈容返还房屋并恢复原状，被告四川好莱斯登商业管理有限公司负有协助义务; 三、被告晋江闽粤投资有限公司、被告四川好莱斯登商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈容支付房屋承包管理费5571.64元； 四、被告晋江闽粤投资有限公司、被告四川好莱斯登商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈容支付房屋占用使用费16640.63元； 五、被告晋江闽粤投资有限公司、被告四川好莱斯登商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈容支付违约金1928.41元； 六、驳回原告陈容的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2335元，保全费1029元，共计3364元，由原告陈容承担1345.6元，被告晋江闽粤投资有限公司、四川好莱斯登商业管理有限公司承担2018.4元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  袁跃成 审 判 员  朱 书 人民陪审员  余 彬 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  薛 素