河北省丰宁满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0826民初5124号 原告：承德景坤市政建筑工程集团有限公司，住所地河北省丰宁满族自治县大阁镇撒袋沟门村**中视大酒店**。统一社会信用代码：91130826109204517X。 法定代表人：周海民，职务：经理。 委托诉讼代理人：张志勇，该公司职员，1975年2月25日出生，蒙古族，住河北省丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：贾广敏，河北飞雁律师事务所律师。 被告：张德福，男，1960年2月7日出生，汉族，个体，住河北省丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：杜广升，河北承天律师事务所律师。 原告承德景坤市政建筑工程集团有限公司（以下简称景坤市政公司）与被告张德福民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月8日作出（2019）冀0826民初2280号民事判决，被告张德福不服该判决，向河北省承德市中级人民法院提起上诉，河北省承德市中级人民法院于2019年9月24日作出（2019）冀08民终2550号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告市政景坤公司的委托诉讼代理人张志勇、贾广敏、被告张德福及委托诉讼代理人杜广升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告承德景坤市政建筑工程集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告借款本金及利息共计7731270.00元；2.诉讼费、保全费、保全保险费用由被告承担。事实和理由：被告在2015年4月4日向原告借款1800万元，双方约定利息为每万元每月200元，截至到2016年10月16日本息共计2462.4万元。在2016年10月16日双方签订《债务抵顶协议》协议约定被告用其开发的丰宁满族自治县中心广场商业楼临街底商1＃、7＃、8＃以每平方米14600元及三楼办公房1500平米，每平米作价7400元合款2628.4万元抵顶给原告，用于偿还借款本金及利息。协议第三条规定借款的利息计算至被告将全部产权证书办理到原告名下之日止，并于当日进行清算，确定被告所欠原告本金及利息总额，如该笔借款不足付给乙方购房款，由原告现金方式支付给乙方；如该笔借款本金及利息超过被告房款乙方于当日以现金方式清偿原告。及协议第五条约定被告在协议签订四个月内将产权证办理到甲方名下，如不能按期办理，每延迟一个月向原告支付违约金50万元，直至办理到原告名下为止。在协议签订后被告将位于大阁镇新丰路135号县户楼房交付原告，但未按照约定将房屋产权证办理到原告名下，直至2019年2月2日原告才取得房产证书。截止到产权证书办理完毕之日被告共计借款本息合计3452.40万元，扣除房屋实际价款2679.237元，被告尚欠原告本息773.127万元，另被告的行为已经构成违约，应按照合同约定支付违约金，被告共计违约23.5个月，违约金计1175万元。为此，诉至法院。诉讼中，原告撤回请求被告给付违约金1175万元的诉讼请求。 原告承德景坤市政建筑工程集团有限公司在庭审中提供以下证据： 1、银行付款回单复印件9份及借条复印件1份，证明2015年4月3日至8日，丰宁市政建筑安装工程有限公司向被告指定的张德福、项辰、孙国斌、张涵、党旺账户共计转账支付18000000.00元。2015年4月3日出具借款人民币23000000.00元的借条一份。 2、2016年10月16日承德景坤建筑公司与张德福签订的债务抵顶协议，主要内容2015年4月4日张德福向承德景坤建筑公司借款18000000.00元，约定利息月息2%，此款截止到2016年10月16日本息合计2462.4万元。张德福开发建设丰宁满族自治县中心广场商业临街底商1#、7#、8#三套共计1040平方米，每平方米单价14600.00元，三套底商共计合款1518.4万元，三楼办公用房1500平方米，每平方米单价7400.00元，三楼办公用房合款1110万元。底商三套及三楼办公房总计合款2462.4万元。张德福将底商三套及三楼办公房抵顶欠原告承德景坤建筑公司的借款本金及利息。双方约定借款利息计算至被告将商业楼临街底商和办公用房的全部产权证书办理到原告名下之日止，双方进行结算，如借款本息超过张德福的底商三套及三楼办公房总计合款，张德福应向承德景坤建筑公司支付借款本息余额；张德福的底商三套及三楼办公房总计合款超过借款本息金额，承德景坤建筑公司应向张德福支付剩余的楼价款。底商三套及三楼办公房的面积以产权登记的面积为准。约定办理商业楼临街底商和办公用房产权证书的期限为四个月，如不能按约定期限办理每迟延一个月被告向原告支付违约金500000.00元。 3、不动产权证书4份，证明大阁镇新丰路135号县城中心广场商业楼301户建筑面积1510.8800平方米；大阁镇新丰路135号县城中心广场商业楼01户建筑面积258.4700平方米；大阁镇新丰路135号县城中心广场商业楼06户建筑面积405.43平方米；大阁镇新丰路135号县城中心广场商业楼07户房屋建筑面积405.43平方米。以上房屋产权均于2019年2月2日登记到承德景坤市政建筑工程集团有限公司名下。 4、发票复印件1份，证明申请财产保全支出保险费用30000.00元。 5、企业登记基本信息表，证明2016年3月28日丰宁市政建筑安装工程有限公司变更登记为承德景坤市政建筑工程集团有限公司。 6、中国银行、中国工商银行记账单，证明承德景坤建筑公司资金情况。 7、河北增值税普通发票一组，办理房产证税费由原告缴纳。 8、集资募股协议书，证明公司的增资来源于公司扩股。 被告辩称，答辩人与承德景坤市政建筑安装有限公司借款合同纠纷一案，现提出答辩意见如下：一、原、被告之间的借款合同无效。原告借给被告张德福的1800.00万元均是本单位职工集资取得，又转借给张德福从中谋取利息差，根据《最高人民法院关于审理民间借贷司法解释》第十四条第二款的规定该借款合同无效。双方就该合同取得的财产应当予以返还，即被告只需返还本金，原告不能因违法导致无效合同而获取利益。故原告不能向被告收取利息，更没理由向原告主张24%的高额利息。即便被告需支付因占用原告1800万元期间的利息，也应按照中国人民银行同期存款利率支付。二、原、被告于2016年10月16日签订的债务抵顶协议应认定为部分有效，部分无效。涉案借款合同的1800万元本金全部是原告向本单位职工募集，又转借给被告牟利，因此，关于该借款合同抵顶协议利息的约定应认定无效。即双方结算截至到2016年10月16日共欠被告本金及利息2462.4万元的结算是无效的。但双方以房抵顶欠款以及房屋面积及单价的约定均是双方真实意思表示，不违反法律规定，该部分约定合法有效，被告对于多顶部分保留要求返还的权利。三、2017年7月24日双方债务抵顶协议涉及的抵顶房屋已经验收合格，2017年11月27日原告已经将部分房屋进行出租，被告认为自房屋实际交付给原告之日起，双方的抵顶借款行为已经履行完毕，债权债务关系已经灭失，不应再计算借款利息。1、抵顶房屋本身系被告借用丰宁德宏房地产公司开发，而德宏公司就是由原告景坤公司直接控制，房屋竣验收合格后原告直接占有和支配，故不应以办理房本作为实际交付的条件。2、因德宏公司与原告之间互为关联，被告没有原告配合是不能办理产权登记的，相反原告可以再不经被告配合的情况就办理产权登记，是原告故意为了谋取高额利息拖延办理，因此即使产生的利息也不应由被告承担，综上所述，原、被告之间的借款合同系无效合同，双方关于利息的约定因违反法律的强制性规定而无效。是原告无故拖延办理产权登记，故被告不应承担抵顶房屋竣工验收合格后产生的任何利息。所以请求贵院依法驳回原告全部诉讼请求。 1、2015年10月10日张德福与丰宁德宏房地产开发有限公司签订的协议书，张德福以丰宁德宏房地产开发有限公司的名义招标开发建设丰宁满族自治县第四幼儿园商业楼。 2、建设工程验收申请表、建设工程竣工验收报告、不动产权证书，证明抵顶债务的楼房于2017年7月24日竣工，2018年12月10日办理不动产权证书。 3、2017年11月27日承德景坤建筑公司与张金虎签订的房屋租赁协议，证明承德景坤建筑公司将新丰路135号楼房三层1605.38平米出租给张金虎，每年租金400000.00元。 4、高江成电话录音一份，证明张德福所借的1800万元是公司向本公司职工募集的，月息1.2%。 5、刘欢、邓兴磊证明一份，证实2017年7月31日刘欢将将一号底商、六号底商、七号底商钥匙交付给景坤市政公司办事人员陈久林；2017年10月将三层交付给景坤市政。 经本院审理查明：2015年3月20日，丰宁市政建筑安装工程有限公司为取得二级企业资质，企业的注册资本需增资2100万元。为筹措2100万元资金，公司采取了面向本公司全体职工实行有偿集资募股，本次集资由员工协商一致自愿募集，总经理142股，书记、副经理每人13股，科长每人4股，副科长每人3股，普通职工每人2股，每股股金7.5万元，职工调走或退休之日起，其股金可按股东要求一次性付给职工本人，其名下的股权由公司收回统一安排，股权可以转让，转让由公司统一安排并登记，集资款2015年本金暂定最低保证按1.2分利率约定给付红利分配，年底财务核算，如在此基础上还有盈余，按集资额比例则追加给付分红，不集资的职工，其职务、工资、福利待遇不变，但是不享受年度公司集资盈利分红权利。丰宁市政建筑安装工程有限公司的集资员工将自己的集资募股款存入本公司在工商银行设立的账户中。此后，该款转入丰宁市政建筑安装工程有限公司在中国银行设立的账户中。2015年4月3日被告张德福向丰宁市政建筑安装工程有限公司借款18000000.00元，双方约定利息月息2%。2015年4月3日、2015年4月4日，丰宁市政建筑安装工程有限公司按照张德福要求将中国银行设立的账户中1800万元打到不同账户。2015年4月7日丰宁市政建筑安装工程有限公司注册资本由2000万元变更登记为4100万元，股东由张志勇、王殿华、胡海利变更为张志勇、王殿华、胡海利、房春雷、陈久林等29人。2015年10月10日，丰宁德宏房地产开发有限公司作为甲方与张德福作为乙方签订协议书，约定乙方开发丰宁满族自治县第四幼儿园商业楼，以甲方公司的名义进行开发建设。同日，丰宁市政建筑安装工程有限公司作为甲方与张德福作为乙方签订协议，约定甲方将中标的丰宁县第六小学工程、丰宁县第四幼儿园工程、人防工程及商业楼工程交由乙方组织施工建设。2016年2月25日，丰宁市政建筑安装工程有限公司成为丰宁德宏房地产开发有限公司大股东。2016年3月28日丰宁市政建筑安装工程有限公司变更登记为承德景坤市政建筑工程集团有限公司。2016年4月15日丰宁德宏房地产开发有限公司变更登记为承德景坤建筑工程集团德宏房地产开发有限公司。2016年10月16日承德景坤建筑公司与张德福签订的债务抵顶协议。协议内容为2015年4月4日张德福向承德景坤建筑公司借款18000000.00元，约定利息月息2%，此款截止到2016年10月16日本息合计2462.4万元。张德福开发建设丰宁满族自治县中心广场商业临街底商1#、7#、8#三套共计1040平方米，每平方米单价14600.00元，三套底商共计合款1518.4万元；三楼办公用房1500平方米，每平方米单价7400.00元，三楼办公用房合款1110万元。底商三套及三楼办公房总计合款2462.4万元。张德福将其底商三套及三楼办公房抵顶欠原告承德景坤建筑公司的借款本金及利息。双方约定抵顶欠款截止日期为张德福将房产证及土地证办理到承德景坤建筑公司名下，承德景坤建筑公司取得该底商及三层办公楼全部产权证书之日停止支付利息。当日双方进行结算，如借款本息超过张德福的底商三套及三楼办公房总计合款，张德福应向承德景坤建筑公司支付借款本息余额；张德福的底商三套及三楼办公房总计合款超过借款本息金额，承德景坤建筑公司应向张德福支付剩余的楼价款。底商三套及三楼办公房的面积以产权登记的面积为准。约定办理商业楼临街底商和办公用房产权证书的期限为四个月，如不能按约定期限办理每迟延一个月被告向原告支付违约金500000.00元。2017年7月24日抵顶的涉案工程验收合格。经原、被告双方对楼房底商三套和办公用房的实际面积按约定的价格计算合计26792730.00元。2017年11月27日，原告景坤市政公司将抵顶的办公室出租。2019年2月2日将底商三套及三楼办公房的产权登记证书办理到承德景坤建筑工程集团鹏瑞物业有限公司名下。诉讼中，原告撤回请求被告给付违约金1175万元的诉讼请求。 本院认为，一、被告张德福于2015年4月3日与丰宁市政建筑安装工程有限公司口头达成的借款18000000.00元，月利率2%的协议真实、合法有效。理由如下：丰宁市政建筑安装工程有限公司出借给被告张德福的18000000.00元，虽来源于丰宁市政建筑安装工程有限公司内部职工的集资，但是，丰宁市政建筑安装工程有限公司集资的目的是募集公司股份（扩股），增加本公司的注册资金，从而获得二级企业资质。原告景坤市政公司提供的工商注册登记信息足以证实丰宁市政建筑安装工程有限公司在本公司募集的18000000.00元用于公司扩股和增资。丰宁市政建筑安装工程有限公司募集的18000000.00元，自公司注册资本由2000万元变更登记为4100万元，股东由张志勇、王殿华、胡海利变更为张志勇、王殿华、胡海利、房春雷、陈久林等29人，股东的股金成为公司的自有资金，丰宁市政建筑安装工程有限公司将自有资金出借给被告张德福并不违反法律法规强制性规定，因此，双方达成的借款协议是合法有效的。丰宁市政建筑安装工程有限公司向本公司内部职工的募集的公司股份，虽然是有偿募集，给付职工红利，但不具有民间借贷法律关系的特征，因此，被告张德福提出原告借给被告张德福的18000000.00元均是本单位职工集资取得，又转借给张德福从中谋取利息差，该借款合同无效抗辩理由，本院不予采纳。二、2016年10月16日景坤市政公司与张德福签订的债务抵顶协议。以物抵债实质上为代物清偿。指的是债权人与债务人之间达成合意，约定以他种给付代替原有给付的受领，消灭原有债权债务关系。成立以物抵债需要具备四个条件：1、有既存的债权债务关系；2、当事人之间达成以物抵债的合意；3、以他种给付代替原有给付；4、债权人实际受领他种给付。而本案原、被告签订债务抵顶协议实际上是以房抵债。以房抵债属于实践性法律行为，房屋未交付，原债务不消灭。被告张德福以丰宁德宏房地产开发有限公司名义开发建设丰宁满族自治县第四幼儿园商业楼；又以丰宁市政建筑安装工程有限公司名义施工建设。而丰宁德宏房地产开发有限公司与丰宁市政建筑安装工程系关联公司。抵债协议未约定房屋交付时间，应以房屋验收合格符合交付条件为实际交付时间，即原告景坤市政公司于2017年7月24日受领了被告张德福交付的底商、办公用房。原、被告双方对楼房底商三套和办公用房的实际面积按约定的价格计算合计26792730.00元。原告景坤市政公司自受领房屋之日起，该房屋抵顶的债权消灭。被告张德福自借款之日至房屋交付给原告总计28个月，借款本息合计28281600.00元，扣除抵顶房屋价值26792730.00元，被告张德福尚欠原告景坤市政公司借款1488870.00元。原告景坤市政公司请求被告张德福给付利息至房屋产权证办理到原告名下与法相悖，本院对其请求不以支持；三、2016年10月16日景坤市政公司与张德福签订的债务抵顶协议约定“将涉案房屋产权登记证明办理到景坤市政公司名下”，如不能按约定期限办理每迟延一个月被告向原告支付违约金500000.00元。原告景坤市政公司放弃该项诉讼请求，本院准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十条的规定，判决如下： 一、被告张德福于本判决生效后十日内给付原告承德景坤市政建筑工程集团有限公司借款1488870.00元及利息（利息自2017年8月1日起至2019年2月2日止，利息按月息2%计算）； 二、驳回原告承德景坤市政建筑工程集团有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费65918.00元，财产保全费5000.00元，总计70918.00元，由原告承德景坤市政建筑工程集团有限公司承担43118.00元，被告张德福承担27800.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  梁宝林 审 判 员  张文弟 人民陪审员  宗天瑞 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  韩天雷