广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2677号原告（反诉被告）：钟照安，男，汉族，1975年3月22日出生，身份证住址广东省化州市，委托诉讼代理人：莫纯伟，广东以泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州大通房地产开发有限公司，住所地广州市白云区白云湖街夏花一路**自编**商铺。法定代表人：朱兆炳。被告（反诉原告）：广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司，住所地广，住所地广州市白云区白云湖街夏花一路**自编**商铺v>法定代表人：黄利明。两被告的共同委托诉讼代理人：郑灶利，广东辅安律师事务所律师。原告（反诉被告）钟照安（以下统称原告）诉被告广州大通房地产开发有限公司（反诉原告，以下统称被告，简称大通公司）、广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司（反诉原告，以下统称被告，简称博皇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟照安及其委托诉讼代理人莫纯伟，被告广州大通房地产开发有限公司、广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司的共同委托诉讼代理人郑灶利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟照安提出以下诉讼请求：1、判决确认两被告与原告签订的关于编号C1-087、088商铺的租赁合同无效；2．判决两被告退还原告的保证金28842元；3．判决两被告赔偿原告的损失（参考评估价格）；4．判决两被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：被告大通公司所经营的广州大通（国际）装饰博览城，位于广州市白云区白云湖街夏花一路**。原告于2017年5月19日与其签订商铺租赁合同，承租该博览城中自编Cl-087、088号商铺，租赁期限为伍年，从2017年6月1日起至2022年5月31日止，开业之日起第一年免收租金，第二年5折收租，第三年6折收租，等等。但是，该博览城在建设期间因其存在建设行政许可手续不完善问题而阻碍了建设进度，至2017年6月15日才将该商铺移交给原告装修。在原告投资将近37万元将该商铺装修完毕之后，被告大通公司又因该博览城整体招租不理想至今仍处在建设、装修当中，严重耽误了原告等租户的经营时间，也严重影响了租户的经营策略，造成了严重损失。被告大通公司从2018年4月起，就让被告博皇公司出面对该博览城进行管理，并承诺于2018年8月份开业以及召开几次大型招租大会。在招租会上，被告博皇公司的负责人承诺免租，但在具体操作上一边由被告博皇公司将《补充协议书》给原告签名并捺指印后收走由被告博皇公司掌握；另一边被告大通公司以因原告（乙方）与被告博皇公司签订新合同导致原租赁合同无法履行为由要原告与其签订《租赁合同解除协议》，但却不涉及原告已占有使用的商铺的处理问题，并将原告收执的《大通（国际）装饰博览城租赁合同》的原件收走，而被告博皇公司不但不将上述《补充协议书》的原件给原告，反而要原告按其要求重新签订租赁合同。原告对两被告的做法提出异议，对此，两被告则于今年6月28日停止了对上述商铺的供水供电，还贴封条封了该商铺。两被告又一直拒绝提交其对该装饰博览城项目享有经营权的证据，上述租赁合同是无效的，两被告应退还原告保证金并赔偿原告铺位的装修装饰费用。被告大通公司答辩称：一、我公司属于合法经营，涉案场地有报建手续，双方所签的租赁合同应属有效合同。二、关于原告要求退还保证金，我公司不同意支付。原告已签订《委托书》将合同押金及其他预交费用转至被告博皇公司，因此，原告无权要求我公司退还保证金。退一万步说，即使要退还，也应在原告应付但未付的租金中予以抵扣。三、关于原告要求赔偿其损失37万元，我公司不同意支付。理由如下：1、我公司虽与原告签订了租赁合同，但原告的装修并未征得我公司同意。2、原告提供的装修工程施工合同及报价单等证据。并不能真实反应原告对该装修的实际结算费用，其也无提供相应转款凭证及发票。退一步说，即使是根据评估，也仅为193507.68元，且评估机构明确表示计价标准按施工时间的定额标准计算，未考虑成新率和剩余价值。我公司认为如果要计算，应计算成新率及剩余价值。3、原告2017年起至今占有使用涉案商铺，且拒绝交还商铺。原告主张赔偿装修费的诉讼请求，与涉案商铺的占用、使用、返还密切相关，目前在原告仍占有涉案商铺，装修费数额无法确定，原告主张赔偿的装饰装修现值损失并未发生。原告应在搬迁或返还涉案商铺的事实发生后，再主张赔偿。退一万步说，即使原告存在装修损失，但损失也应由原告承担大部分的责任。被告博皇公司答辩称：一、关于原被告的合同，我公司认为是双方的真实意思表示，应属有效合同。二、关于原告要求返还保证金，我公司不同意支付。退一万步说，如果原告交还商铺后要退还，也应在原告应付但未付的租金中予以抵扣。三、关于原告要求赔偿其损失，我公司不同意支付。原告装修时并非与我公司产生合同关系，其装修与我公司无关，更不应由我公司承担赔偿损失。原告至今仍在占有店铺，其目前也没有主张该项损失的权利，即使有损失，也应是交还商铺后才能主张赔偿。被告大通公司提出以下反诉请求：1、要求原告支付被告大通公司2017年6月15日至2018年6月20日的房屋使用费109153.4元；2、要求原告向被告大通公司支付2017年6月15日至2018年6月20日的物业服务费16372.4元；3、要求原告向被告大通公司支付2017年6月15日至2018年6月20的公摊费20666.79元；4、本案诉讼费由原告负担。事实和理由如下：原告与被告大通公司于2017年5月19日签订了《商铺租赁合同》及《补充协议》后，合同约定原告向被告大通公司承租位于广州市白云区夏茅夏花一路2号自编Cl-087、088号商铺，原告于2017年6月15日收铺就进场装修，正式开始经营至今，根据相关法律规定及公平合理原则，原告应自使用之日起支付租金及物业服务费。租赁合同第三条约定涉案物业每月租金8947元，物业服务费每月1342元。双方签订的补充协议第一条第二款约定原告应每月付公摊费2684元。原告在开始使用了商铺后至今，未足额缴纳租金及物业服务费、公摊费，欠费如下：租金：8947元×12个月+8947/30天×6天=109153.4元【计费期间为2017年6月15日起至2018年6月20日止】；物业管理费：1342元×12个月+984/30天×6天=16372.4元【计费期间为2017年6月15日起至2018年6月20日止】；公摊费用2684元×12个月+2684/30×6天=32744.79【计费期间为2017年6月15日起至2018年6月20日止】，扣除已付款12078元，还需支付20666.79元。原告与被告大通公司已于2018年6月20日签订《租赁合同解除协议》，协议约定租赁合同及附件于2018年6月20日提前解除，故被告大通公司主张租金及物业服务费、公摊费均计至2018年6月20日。原告针对被告大通公司的反诉请求提出以下答辩意见：不同意被告大通公司的反诉请求，理由如下：因为涉案的租赁合同是无效合同，从合同签订之日起就无效，5个商铺所签订的合同都是属于同一建筑物里面的铺位，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第2条的规定，根据合同法第58条合同无效或者被撤销后应该合同取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。很明显被告大通公司所提出的请求并不是法律规定无效合同的后果，因此请求法院驳回被告大通公司的全部反诉请求。被告博皇公司针对被告大通公司的反诉请求未答辩。被告博皇公司提出以下反诉请求：1、原告将涉案商铺交还给被告博皇公司；2、要求原告向博皇公司支付2018年6月21日至2020年1月20日的房屋使用费195415元（应计算至实际交还店铺之日止）；3、要求原告向博皇公司支付2018年6月21日至2020年1月20日的综合管理费114950元（应计算至实际交还店铺之日止）；4、本案诉讼费由原告负担。事实和理由如下：原、被告于2018年6月22日签订了《补充协议书》，约定原告承租位于广州市白云博皇家居建材生活广场F1楼151-1号铺位（即原C1-087、088号商铺），建筑面积242平方米。原告一直使用及经营店铺，但未支付租金及综合管理费。补充协议书第四条约定每月租金按85元每平方米标准计收一半，即10285元【(242×85)／2=10285元】，综合管理费每月按25元每平方米计，即6050元【242×25=6050元】。原告欠租金及综合管理费如下：1、租金：10285元×19=195415元【2018年6月21日至2020年1月20日，应计算至实际交还店铺之日止】；2、综合管理费：6050元×19=114950元【2018年6月21日至2020年1月20日，应计算至实际交还店铺之日止】。原告针对被告博皇公司的反诉请求提出以下答辩意见：不同意被告博皇公司的反诉请求，理由是与对被告大通公司反诉请求的答辩意见一致。被告博皇公司是后来即从被告大通公司已经签订合同之后参与铺位的租赁和管理，行使原租赁合同的出租方的权利，因此被告博皇公司应和被告大通公司一起承担原先商铺租赁合同的法律责任。被告大通公司针对被告博皇公司的反诉请求未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的大通（国际）装饰博览城商铺租赁合同、广州大通（国际）装饰博览城装修施工许可证、通知、收据、租赁合同解除协议、委托书、补充协议书、专柜租赁协议书、告示、图片、造价咨询报告书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月19日，原告（乙方、承租方）与被告大通公司（甲方、出租方）签订《大通（国际）装饰博览城商铺租赁合同》，约定：第一条商铺位置、面积及用途，位置：甲方租给乙方位于广州市白云区夏茅夏花一路2号C1-087、088号商铺，面积：乙方租用的商铺按建筑面积计算租金及有关费用，该商铺的建筑面积约为223.68平方米，建筑面积实用率约为65%，用途：乙方租用该商铺仅限于经营门业用途；第二条租赁期限：租赁期限为伍年，租赁期从2017年6月1日起至2022年5月31日止，其中2017年6月1日起至2018年5月31日为免租期。甲方从2018年6月1日起计收租金。免租期满之日，乙方必须在该营业日办理好营业执照开始营业，若乙方到期仍未正式营业，则逾期每天交纳租金的3%的违约金，乙方逾期十五天后仍未进场营业，甲方有权单方面终止租赁合同，没收保证金及配套设施费；第三条履约保证金、租金、管理费、水电费、工程费:1、租履约保证金：相当于该铺位三个月租金的数额；2、租赁金：从计租之日起该商铺每月40元/平方米，每月租金8947元，第叁年开始每年复式递增10%；3、该商铺物业服务费：每月6元/平方米，每月1342元。在2018年6月1日起开始收取管理费，每月收取一次；4、水电费：乙方承租商铺内发生的水电费，按独立水表、电表度数按当地的收费标准计收，公共分摊水电费由乙方支付；5、水电保证金2000元。第四条付款方式：1、乙方在签署本合同时，即应向甲方交付叁个月的租赁保证金26841元，水电保证金2000元，合计28841元；2、租赁期间，每月租金、水电费、管理费等于当月5日前向甲方支付。原告合同的落款处签字，被告大通公司在合同落款处盖章。同日，双方又签订了《广州大通装饰博览城商铺租赁合同》补充协议，就公摊费用内容、支付标准以及收取作了约定，并约定：原告逾期支付租金、水电费、分摊费和其他约定费用超过10日的，被告大通公司无需提前通知即有权单方停止向乙方商铺供水、供电，若因此造成乙方损失的概由乙方自行承担。2017年6月15日，被告大通公司向涉案店铺交付给原告。被告大通公司于2017年5月19日收取租赁保证金26842元、水电保证金2000元、首月租金8947元、首月管理费1342元；于2017年6月15日收取装修保证金3000元、施工证保证金200元以及垃圾清理费300元、装修队押金1000元。庭审中，双方确认装修保证金、施工保证金以及装修队押金没有退还。2018年4月15日，被告博皇公司发出通知，记载：原大通国际装饰城C区物业今年4月1日开始由博皇家居集团全面接管，集团决定2018年4月-7月期间，投入巨资对商场进行全面升级改造。为了项目能够于2018年8月份顺利重装开业，希望原大通各品牌专柜能够通力配合以下的工作，实现互利共赢：一、配合本次卖场升级改造，同时与博皇家居重新签订经营合同，在商场改造期间的租金全部免除，如有水、电的使用，水电费按实际产生收取。二、凡与博皇签订的新经营管理合同，均给予商场品牌正式开业后12个月半租的优惠，为各品牌创造轻松的营商环境。被告博皇公司向原告出具收款收据，记载2018年6月11日收取5月份水电费585元、2018年7月17日收取6月份水电费796.5元、2018年8月10日收取7月份水电费615元、2018年9月12日收取8月份电费606元、2018年11月2日收取9月份水电费630元、2018年11月2日收取10月份水电费474元、2018年12月14日收取11月份水电费522元、2019年2月22日收取1月份水电费400.5元、2019年3月2日收取2月份电费96元、2019年4月16日收取3月份水电费646.5元、2019年5月8日收取电费771元、2019年6月3日收取5月份电费720元、2019年7月16日收取6月份电费552元。2018年6月4日，原告与被告博皇公司签订《委托书》，约定：现钟照安委托大通国际装饰博览城将原有租赁合同押金与其他预交费用转至广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司。作为博皇租赁合同书两个月押金，采用多退少补形式完成最后的合同租赁款项。原告在委托书下方签字，被告博皇公司在委托书上盖章。2018年6月20日，原告(乙方)与被告大通公司（甲方）签订《租赁合同解除协议》，约定：甲方广州大通房地产开发有限公司与乙方钟照安于2017年5月19日签订了《大通(国际)装饰博览城租赁合同书》，合同期限为2017年6月1日至2022年5月31日。现乙方自愿与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司重新签订租赁合同，经甲乙双方共同协商，达成如下协议：一、甲、乙双方签订的《大通（国际）装饰博览城租赁合同书》及附件于2018年6月20日提前解除。乙方应于2018年6月20日前结清商铺租金元、管理费余款元、水电费元及各项杂费600元。二、因乙方需与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司签订新合同导致原租赁合同无法履行，甲方同意按乙方意愿，自愿将其缴纳的租赁合同履约保证金及其他预交费用43331元作为乙方与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司签订新合同的保证金一次性转至广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司对公账户，乙方未缴清费用共600元，实际转至广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司费用为42731元；三、甲乙双方履行完本协议第一、二条后不再存在租赁关系，如出现任何经济纠纷，乙方自愿承担由此产生的所有法律责任，并自行与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司协商处理。原告在解除协议下方签字，被告授权代表在合同上签字及盖章。庭审中，原告确认在被告处剩余保证金为42731元，至于差额600元是大通为了应付消防验收要求租户分摊的费用。2018年6月21日，原告（乙方）与被告博皇公司（甲方）签订了《专柜租赁合同书》，约定：1.1甲方自2018年6月21日起将广州白云商场F1楼151-1号经营场地（以下简称“场地”，建筑面积96.8平方米，实用面积58.08平方米）租赁给乙方，由乙方设立专柜经营。因甲方原因致使交付日期延误的，专柜租赁终止日期顺延；因乙方原因延误的，仍以前述日期为交付日期。1.2专柜租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日止。乙方应确保专柜自起始日开始做好所有经营准备工作，并需于起始日前完成专柜的设计和装修，装修所需的费用由乙方承担，所需的审批手续由乙方办理，若因甲方过错导致起始日延误的，专柜租赁期限顺延。1.4乙方专柜经营环球品牌的门窗商品。第二条：保证金2.1合同签订时，乙方须缴纳租赁保证金10648元。2.2合同签订时，乙方须缴纳质量保证金10648元。3.2乙方按其租赁的专柜建筑面积向甲方按月缴纳租金，租金标准为每平方米建筑面积每月85元，月总额8228元。3.3乙方按期租赁专柜的建筑面积向甲方按月缴纳综合管理费，标准为每平方米建筑面积每月25元，月总额为2420元。3.4专柜内因经营需要使用电力和水的，应当支付水电费，水电费与甲方收取的租金和综合管理费无关。乙方应按专柜内的独立水电表计量的实际用量，根据有关收费标准由甲方代收代缴。水费6.5元/立方米，电费1.5元/度。甲方可根据实际情况及政策变化对水电等相关收费标准进行调整。第四条:装修期。为帮助乙方的业务开展，甲方给乙方提供装修期，从2018年6月21日至2018年9月30日止。在此期间，甲方免收乙方的租金、综合管理费和广告费，但乙方须向甲方缴纳装修管理费每平方米0元。2018年6月22日，原告（乙方）与被告博皇公司（甲方）签订《补充协议书》，约定：一、甲方将位于广州市白云博皇家居建材生活广场一楼F151-1号铺位，建筑面积242平方米租赁给乙方，由乙方设立环球专柜经营门窗品牌的商品；二、专柜租赁期限暂定2018年10月1日至2021年9月30日（以商场统一开业时间为准）。四、优惠条件：1、按照乙方合同建筑面积242平方米。甲方给予乙方三年合同内18月减免租金优惠（每平方85元租金，管理费25元收取，以商场一楼统一租金最低标准收取），其中分配为以下方案：（1）合同期内的第一年（自2018年10月1日至2019年9月30日）；租金按建筑面积每平方85元/平方收取一半，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取；（2）合同期内的第二年（自2019年10月1日至2020年9月30日），租金按建筑面积每平方85元/平方收取一半，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取；（3）合同期内的第三年（自2020年10月1日至2021年9月30日），租金按建筑面积每平方85元/平方收取一半，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取。2019年7月10日，被告博皇公司发出告示，记载：“贵品牌截止目前仍未办理正式合同，已严重违反非法占地使用经营，请您于2019年7月13日下午18:00前，收到该通知函的三个工作日，将铺内所有物品清空撤离，如该品牌考虑在博皇家居白云旗舰店继续经营，请您携带原签署的协议到四楼招商中心办理《租赁合同书》相关手续，本次将是最后一次洽谈机会，请专柜负责人重视通知函内容。”。同日，被告博皇公司将涉案店铺张贴封条，原告与被告博皇公司共同将门加锁，直至2020年3月12日第一次看现场双方才打开门锁。依原告申请，本院于2019年11月12日委托广州市新誉工程咨询有限公司对涉案店铺的装修价值进行评估，广州市新誉工程咨询有限公司于2020年3月25日作出广州市白云区白云湖街夏花一路2号博览城编号C1-087、088商铺造价咨询报告书，评估金额合计274823.77元，其中装修、安装工程195077.37元，装修争议79746.4元。为此，原告先行垫付评估费12298元。本案诉讼过程中，双方共同确认涉案商铺无产权规划报建手续。本院多次就涉案商铺的交还问题询问双方意见，原告于2020年4月29日将涉案商铺交还给被告博皇公司，双方签订了《移交确认书》，确认其中造价咨询报告书装修争议项列明的：第1项至第13项、第18项门扇以及第17、21、23、26、27、28项已由原告处理。庭审中，原告称2017年6月15日开始装修，大概3个月，没有对外经营过，但被告大通公司收取了一个月的租金等费用，至2019年7月份停水电，没有开业及对外经营，之所以产生水电费是因为装修至2019年才完成，装修产生水电费，解除协议中的数据是两被告计算出来不准确的，因不重新签订合同就不能再继续免租，被告博皇公司承诺开业之后再按5折收取租金，暂定2018年8月开业，实际是2019年9月开业。两被告称解除协议数据只是一部分，不代表被告大通公司放弃管理费、使用费和公摊费，两被告均未给予原告免租期。本院认为：原告以及被告大通公司、博皇公司就未取得建设工程规划许可证的涉案店铺签订的《大通（国际）装饰博览城租赁合同》、《专柜租赁合同书》、《补充协议书》违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。故原告主张确认租赁合同无效，本院予以支持。关于保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告现主张退还保证金，本院予以支持。至于退还保证金的数额以及承担责任。原告与被告大通公司于2018年6月4日签订《委托书》，约定：现钟照安委托大通国际装饰博览城将原有租赁合同押金与其他预交费用转至广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司。原告与被告大通公司于2018年6月20日签订《租赁合同解除协议》，约定：因原告需与被告博皇公司签订新合同导致原租赁合同无法履行，被告大通公司同意按照原告意愿，自愿将其缴纳的租赁合同履约保证金及其他预交费用43331元作为原告与博皇公司签订新合同的保证金一次性转至博皇公司对公账户，未缴清费用共600元，实际转至博皇公司费用为42731元。依据上述协议约定，被告博皇公司承接大通公司原有的权利义务，被告大通公司转入博皇公司42731元作为保证金，现合同无效，故原告主张被告大通公司、博皇公司共同退还保证金28842元，本院予以支持，因原告庭审中称主张保证金数额仅为交纳大通公司的保证金，故转博皇公司保证金多出的部分13889元（42731元-28842元）可抵扣两被告反诉主张的占用使用费。原告称不重新签订合同就不能免租，签订《租赁合同解除协议》是被迫的，《租赁合同解除协议》数据是两被告结算出来，但原告亦称两被告承诺免租的前提条件，而原告与被告博皇公司签订的《补充协议书》也明确三年内租金减半收取，且并未有证据表明原告存在被胁迫的情形，故原告称不认可《租赁合同解除协议》的结算，本院不予采信，两被告辩称《租赁合同解除协议》仅为了将场地顺利移交，协议中的各项费用只计算一部分，并不代表被告大通公司放弃管理费、使用费和公摊费用，但《租赁合同解除协议》为格式文本，为被告大通公司制定，故被告大通公司认为《租赁合同解除协议》所作的结算不代表全部的费用，无事实依据，本院对其上述辩称不予采纳。关于被告大通公司反诉主张2017年6月15日至2018年6月20日占用使用费、物业管理费以及公摊费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效的，出租人有权要求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告大通公司与原告于2018年6月20日签订了《租赁合同解除协议》，约定扣除未缴清费用600元，双方已就之前的占用使用费、管理费以及其余杂费等作相应的结算，故被告大通公司再向原告主张支付上述期间的占用使用费、物业管理费以及公摊费用，于法无据，本院不予支持。关于被告博皇公司主张原告支付2018年6月21日至店铺实际交还之日的房屋使用费、综合管理费。被告博皇公司于2018年4月15日发出通知，“原大通C区物业今年4月1日开始由博皇家居集团全面接管，集团决定2018年4月-7月期间，投入巨资对商场进行全面升级改造。在商场改造期间的租金全部免除”，原告与被告博皇公司最后签订的《补充协议书》，约定：专柜租赁期限暂定2018年10月1日至2021年9月30日（以商场统一开业时间为准），合同期内的第一年（自2018年10月1日至2019年9月30日）；租金按建筑面积每平方85元/平方收取一半，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取；（2）合同期内的第二年（自2019年10月1日至2020年9月30日），租金按建筑面积每平方85元/平方收取一半，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取。依据上述约定，原告与被告博皇公司的租赁期限自2018年10月1日开始，且原告称被告博皇公司于2018年9月才开始试业，故被告博皇公司主张自2018年6月21日至2018年9月30日期间的房屋使用费以及物业管理费，本院不予支持。至于2018年10月1日至2019年7月5日被告博皇公司停水电之日房屋使用费以及物业管理费，原告正常使用涉案店铺，参照《补充协议书》约定：按建筑面积每平方85元收取一半租金，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取，原告应支付被告博皇公司上述期间占用使用费94223.87元（10285元×9个月+10285元÷31天×5天），抵扣上述保证金多出的数额13889元，原告仍需支付占用使用费80334.87元，管理费55425.81元（6050元×9个月+6050元÷31天×5天）；至于2019年7月6日至2020年3月12日开锁之日，因被告博皇公司主动停水停电以及粘贴封条，造成原告无法使用涉案店铺，故被告博皇公司反诉主张2019年7月6日至2020年3月12日的占用使用费、综合管理费，本院不予支持。至于2020年3月13日至2020年4月29日的占用使用费、综合管理费，被告博皇公司未对涉案场地加锁，庭审中称停水电又称充值取电，但被告博皇公司并未告知原告，故原告主张2020年3月13日至2020年4月29日的占用使用、综合管理费，本院不予支持。关于装修损失。原告主张两被告依据装修损失评估报告数额赔偿装修损失，依造价咨询报告书，涉案店铺的评估价值为274823.77元（装修、安装工程195077.37元，争议项79746.4元），该鉴定过程符合法定程序，并无不当，本院对该鉴定结果予以采信。关于其中门窗安装争议项数额79746.4元，本院认为涉案商场作为装饰博览城，销售门窗属于该博览城的行业定位范围内，作为销售门窗店铺，装修样板门窗属于正常合理的销售行为，且现该样本门窗已嵌入墙板，如拆除必定引起样本门窗价值的减损，故样板门窗部分包含在装修损失范围内符合情理。因原告交场过程中拆除装修工程争议部分第1项至第13项、第18项的门扇以及第17、21、23、26、27、28项，本院酌定第18项门扇价值分别为956.16元（1593.6元×0.6），扣除上述纳入鉴定范围但被原告处理的装修41259.56元（1687.2+213.6+648.8+1340+2884+1748+4456.8+3584+7417+2998.4+2220+3785.6+2620+1320+956.16+904+1896.8+134.4+214.4+230.4），本院确认涉案店铺的装修评估价值为233564.21元（274823.77元-41259.56元）。原告与被告博皇公司租赁合同期限为2018年10月1日至2021年9月30日（共36个月），原告已实际使用涉案店铺至2019年7月5日，故原告实际使用涉案店铺9个月，经计算成新率为0.75，故涉案店铺的装修的剩余价值为175173.16元（233564.21元×0.75）。因原告与被告大通公司、被告博皇公司签订租赁合同时对涉案场地的规划报建及产权未作相应的注意，对租赁合同无效均有过错，本院酌定双方对合同无效所引起的装修损失各自承担50%的责任，涉案店铺的装修损失为175173.16元，故被告大通公司、博皇公司应共同赔偿原告装修损失87586.58元（175173.16元×0.5），超出的部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认钟照安与广州大通房地产开发有限公司于2017年5月19日签订《大通（国际）装饰博览城租赁合同》、与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司于2018年6月21日签订的《专柜租赁合同书》以及于2018年6月22日签订的《补充协议书》无效；二、于本判决生效之日起五日内，广州大通房地产开发有限公司、广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司共同返还钟照安保证金28842元；三、于本判决生效之日起五日内，广州大通房地产开发有限公司、广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司向钟照安赔偿装修损失87586.58元；四、于本判决生效之日起五日内，钟照安向广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司支付占用使用费80334.87元，管理费55425.81元；五、驳回钟照安的其他诉讼请求；六、驳回广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司的其他反诉请求；七、驳回广州大通房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3641.32元，由钟照安负担2578.32元，由广州大通房地产开发有限公司、广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担1063元并于本判决生效之日起5日内向钟照安迳付；广州大通房地产开发有限公司反诉受理费1622元由其负担，广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司反诉受理费2978元，由钟照安负担1302元并于本判决生效之日起5日内直接向广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司迳付，由广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担1676元；评估费12298元由钟照安负担6149元，由广州大通房地产开发有限公司、广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担6149元并于本判决生效之日起5日内向钟照安迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年五月十五无书记员  郑萍军