广东省惠州市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）粤13行终64号上诉人（原审原告）王明芳，女，汉族，住四川省渠县。委托代理人朱伟杰，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）博罗县自然资源局。法定代表人杨伟平，局长。委托代理人余胜仿，广东金卓越律师事务所律师。原审第三人隗禄，男，汉族，住四川省渠县。原审第三人郑东林，男，汉族，住广东省深圳市龙岗区。上诉人（原审原告）王明芳因与被上诉人（原审被告）博罗县自然资源局、原审第三人隗禄、郑东林房屋抵押登记一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302行初199号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年5月23日，第三人隗禄、郑东林向博罗县不动产登记中心提交不动产登记申请书、产权证书复印件、不动产权籍调查表、申请人身份证明、抵押借款合同，申请将隗禄名下位于博罗县******************的房产（粤房地权证字第DJ0****244，下称涉案房产）办理抵押登记，抵押权人为郑东林、被担保的主债权金额为40万元、债务履行期限为2017年5月23日至2037年5月23日。在办理抵押登记过程中，博罗县不动产登记中心工作人员对第三人隗禄、郑东林制作询问笔录，经第三人确认房屋不存在未登记共有人等事项。2017年5月25日，经审核后，博罗县不动产登记中心同意为第三人隗禄、郑东林办理抵押登记，核发粤（2017）博罗县不动产证明第501****号《不动产登记证明》。2017年12月25日，第三人隗禄、郑东林再次向博罗县不动产登记中心提交不动产登记申请书、产权证书复印件、不动产权籍调查表、申请人身份证明、抵押借款合同书，申请将涉案房产办理二次抵押登记，抵押权人为郑东林、被担保的主债权金额为10万元、债务履行期限为2017年12月9日至2037年12月8日。在办理抵押登记过程中，博罗县不动产登记中心工作人员对第三人隗禄、郑东林制作询问笔录，经第三人确认房屋不存在未登记共有人等事项。2018年1月24日，经审核后，博罗县不动产登记中心同意为第三人隗禄、郑东林办理抵押登记，核发粤（2018）博罗县不动产证明第000****号《不动产登记证明》。另查，原告王明芳与第三人隗禄于1988年10月19日登记结婚。2011年10月20日，第三人隗禄以其个人名义购买涉案房产并签订《商品房买卖合同》，该房产登记在隗禄个人名下。庭审时，第三人隗禄称办理抵押登记是其本人的真实意思表示。原告称其于2019年4月下旬收到了郑东林起诉隗禄的民事诉讼材料，才知晓涉案房产被隗禄办理了抵押登记。原告遂于2019年8月7日向原审法院提起本案诉讼，请求判如所请。再查，博罗县不动产登记中心为原博罗县国土资源局内设机构。2019年5月，因惠州市政府机构改革，原博罗县国土资源局变更为博罗县自然资源局。原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。博罗县不动产登记中心相关职能已经划入博罗县自然资源局，故本案博罗县自然资源局属适格被告。本案的争议焦点为本案原告是否具有主体资格、是否已过起诉期限及博罗县不动产登记中心办理粤（2017）博罗县不动产证明第50****号、粤（2018）博罗县不动产证明第000****号抵押权登记是否合法的问题。对于本案原告的主体资格及起诉期限问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”原告与第三人隗禄系夫妻关系，原告现根据《中华人民共和国婚姻法》的有关规定认为涉案房产系夫妻共同财产，当然与被诉抵押登记行为有法律上的利害关系，原告具有诉讼主体资格。第二，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中，被告作出《不动产登记证明》时未告知起诉期限，被告亦没有证据证明原告于何时知晓抵押登记行为，原告于2019年8月7日提起本案诉讼，未超过法律规定的起诉期限。关于博罗县不动产登记中心在办理粤（2017）博罗县不动产证明第50****号、粤（2018）博罗县不动产证明第000****号抵押权登记是否合法的问题。《不动产登记暂行条例》（2015年）第十四条第一款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）第六十六条规定：“自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。”本案中，第三人隗禄、郑东林于2017年5月23日申请办理抵押登记时提交了产权证书复印件、申请人身份证明、抵押借款合同、《地籍调查表》，于2017年12月25日申请办理抵押登记时提交了产权证书复印件、申请人身份证明、抵押借款合同、房屋价值协议书、同意书，两次提交的材料均符合上述条例及实施办法的规定，且相关材料经房屋登记所有权人即隗禄确认，博罗县不动产登记中心经审核后准予登记的行为并无不当。另，涉案房产仅登记在隗禄名下，且隗禄在办理抵押登记时明确了涉案房产不存在未登记的共有人、在庭审时也确认办理抵押登记是其真实意思表示，原告亦未举证证明办理抵押登记时的房产证是伪造的，故原告起诉认为涉案房产属夫妻共同财产、第三人办理抵押登记时提交了虚假房产证原件的意见，原审法院不予采纳。综上所述，被告作出被诉行政行为，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。原告诉请撤销粤（2017）博罗县不动产证明第50****号、粤（2018）博罗县不动产证明第000****号《不动产登记证明》，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条及上述法律、法规、规章、司法解释的规定，判决驳回原告王明芳的诉讼请求。上诉人（原审原告）王明芳不服原审判决，上诉称：一、一审认定博罗县自然资源局在履行抵押权设立登记时所作出的行政登记并无不当显然是错误的。被上诉人在当事人购买房产办理抵押按揭贷款时，已经明知且应当知道涉案房屋具有其他共有权人，但其仅依据第三人隗禄的单方说明，就在未经涉案房屋其他共有权人同意的情况下，为第三人隗禄办理抵押登记，违反了相关法律规定。上诉人与第三人隗禄于1988年10月19日登记结婚，于2011年10月20日以第三人隗禄的名义购买涉案房产并签订《商品房买卖合同》，同时与工商银行签订《个人购房借款/担保合同》，以银行按揭贷款方式购买了涉案房屋。上诉人作为抵押物共有权人在上述《个人购房借款/担保合同》上签字按手印，同时出具了《声明书》声明涉案房屋系上诉人与第三人隗禄的共有财产。广东法村律师事务所出具了《见证书》对前述《个人购房借款/担保合同》《声明书》的内容进行了见证。除此之外，因涉案房产是抵押按揭贷款购买，《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》《个人购房借款/担保合同》均提交被上诉人博罗县自然资源局办理抵押登记和备案，被上诉人为贷款银行工商银行博罗支行办理了抵押登记。因此，被上诉人已经通过为工商银行办理抵押登记知悉了涉案房屋具有共有权人。授益性行政行为要求申请人在向行政机关提出申请时应当对所提供材料的真实性、合法性负责。在此情况下，被上诉人为第三人隗禄办理其他抵押登记时，明知涉案房屋具有其他共有权人，被上诉人应当审慎对待，在征求其他共有权人的同意的情况下方能办理抵押登记。被上诉人在案涉房产的行政登记中，仅通过询问第三人隗禄的方式审查涉案房屋的权属情况，明显遗漏了第三人隗禄婚姻情形以及房屋办理按揭抵押时的基本情况，明显遗漏了对涉案房屋的共有状况进行调查。《中华人民共和国物权法》第十二条第（一）款规定，登记机关应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料。本案抵押登记时，登记机关已经在之前的抵押登记过程中知悉涉案房屋存在共有权人的情况下，仅依据第三人隗禄的单方说明就认定不存在其他共有权人，登记机关显然没有尽到必要的查验义务，存在明显的疏忽，损害了上诉人的权益。二、本案查明的事实可以认定上诉人对案涉房地产享有权属。上诉人与第三人隗禄于1988年10月19日登记结婚，涉案房产是双方共同出资购买，且上诉人作为抵押物共有权人签订了《个人购房借款/担保合同》，根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国婚姻法》的规定，可以认定涉案房屋是上诉人与第三人隗禄的夫妻共同财产，上诉人系涉案房产的共有权人。三、一审判决认为涉案房屋登记在第三人隗禄名下，被上诉人可以仅征求第三人的意见办理抵押登记的结论是错误的，众所周知，因《中华人民共和国婚姻法》对夫妻共同财产的规定，我国的不动产实际权属人并不等同于权属证书中的登记人，登记人的配偶虽然没有体现在权属证书上，但基于《中华人民共和国婚姻法》的相关规定却享有实质的权属。因此登记机关在登记审查中重点对是否存在夫妻共同权属进行审查。本案中，登记机关在为涉案房屋办理初始登记及第一次按揭贷款的抵押登记时，已经知悉了涉案房产具有共有权人，第三人再次办理抵押登记时陈述不存在共有权人的说法有明显漏洞。登记机关理应要求登记申请人提供民政部门出具的，权属产生的所有时间段期间的婚姻情况，而不是仅以第三人隗禄单方面说法就认定不存在其他共有权人。四、第三人郑东林是职业放贷人，以发放高利贷谋取非法利益，其与第三人隗禄签订的《抵押借款合同书》应当为无效合同，被上诉人依据无效的抵押合同办理的抵押登记依法应当予以撤销。在中国裁判文书网查询可知，在法院裁判文书公开的案件中（尚不包括仲裁案件、法院未公开的案件），郑东林作为原告起诉的民间借贷纠纷案件就多达21件，被告（借款人）人数众多，且均为不特定对象，借款本金高达687万余元。统观郑东林所涉及的民间借贷案件，存在以下特点：1.郑东林向社会不特定对象提供资金，以赚取高额利息，出借行为具有反复性、经常性。从涉案裁判文书来看，被告主体人数较多，均与郑东林没有直接关联关系，借款人为不特定对象。借款合同约定的利息较高，月利率均超过2.5%以上。郑东林借款行为发生在2014年至2017年期间，借款行为均有经常性。在大部分案件中，郑东林均要求借款人进行财产抵押担保。2.郑东林借款放贷具有营利性。郑东林与借款人签署的借款合同的内容大致一致，借款合同是用统一模版，且基本让借款人签署多份空白借款合同，合同原件不交付借款人。借款时间较长，一般长达20年，不符合正常民间借贷短期借款的惯例。同时合同约定高额利息，并通过收取利息获取收益。3.郑东林是1990年10月出生，借款发生期间，郑东林仅有23岁，但其出借本金全额高达数百万，与其本人实际收入不符。郑东林的种种行为均表明，双方并不是正常的民间借贷关系，而是职业高利贷放贷行为。根据《银行业监督管理法》第十九条规定：“未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位和个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动”；国务院1998年7月13日发布实施的《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》规定“非法金融业务活动，是指未经中国人民银行批准，擅自从事的下列活动：（三）非法发放贷款、办理结算、票据贴现、资金拆借、信托投资、金融租赁、融资担保、外汇买卖”。上述强制性规定直接关系国家金融管理秩序和社会资金安全，事关社会公共利益，属于效力性强制性规定。从郑东林的放贷行为来看，我们认为，郑东林通过向社会不特定对象提供资金以赚取高额利息，出借行为具有反复性、经常性，借款目的也具有营业性，未经批准，擅自从事经常性的贷款业务，属于从事非法金融业务活动，本案所涉《抵押借款合同》、借款借条均为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，郑东林与隗禄签订的《抵押借款合同书》违反了效力性强制性规定，应当认定为无效合同。综上，本案的被上诉人对第三人隗禄所提供的登记证明材料审查有重大疏忽。在权属登记当中，对于成年人的产权人房产变更登记审查是否是夫妻共有财产是必要的审查内容，隗禄所提供的登记证明材料存在重大矛盾，且据以办理抵押登记的合同为无效合同，导致了本案错误行政登记的发生，应当依法予以撤消。综上，请法院依法支持上诉人的上诉请求。上诉请求：1.撤销（2019）粤1302行初199号行政判决书；2.改判撤销被上诉人为原审第三人隗禄、郑东林办理的粤（2017）博罗县不动产证明第50****号、粤（2018）博罗县不动产证明第000****号抵押权登记，或发回重审；3.诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人（原审被告）博罗县自然资源局答辩称：一、答辩人为第三人隗禄、郑东林颁发的粤（2017）博罗县不动产证明第501****号、粤（2018）博罗县不动产证明第000****号《不动产登记证明》的具体行政行为符合法律规定，即主体适格、程序合法、适用法律正确。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。第三人隗禄、郑东林分别于2017年5月23日、2017年12月25日携带相关材料到博罗县不动产登记中心办理抵押登记手续。经工作人员仔细审核，认为第三人提供的材料，即博罗县不动产登记申请书、房地产权证、权籍调查表、申请人身份证明、抵押合同等相关资料符合办理房屋抵押登记的条件，即受理了申请人的抵押登记申请。之后经答辩人审核，认为第三人隗禄、郑东林提出的办理抵押登记申请符合相关规定，即权属清晰、提交材料齐全。为此，答辩人向第三人核准了申请抵押登记为第三人颁发了粤（2017）博罗县不动产证明第501****号、粤（2018）博罗县不动产证明第000****号《不动产登记证明》。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”《不动产登记暂行条例》第十四条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、委托授权书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明材料、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条：“自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。”的规定及本案情况，第三人所提供的办证材料真实、齐全，权属清晰，符合法律法规规定的程序及材料要求，答辩人为第三人办理抵押登记的行政行为并无不当，因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。被答辩人的上诉请求和理由缺乏相应的事实与法律依据，依法应当予以驳回。二、答辩人已尽到法定审查义务，且办理抵押登记系第三人的真实意思表示，故答辩人依法作出涉案抵押登记的行政行为符合相关法律、法规的规定，应当予以维持。根据《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定以及结合本案事实，案涉不动产登记在第三人隗禄一人名下，即第三人隗禄为涉案房屋的所有权人，其有权自行处置涉案房屋（含转让、出租、抵押等行为）。答辩人依据第三人隗禄和郑东林的申请，根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例实施细则》等规定，在受理案涉不动产转移登记申请后，答辩人查验核实案涉不动产的权属以及双方身份等情况，并向第三人询问有关案涉不动产的情况，且第三人隗禄和郑东林承诺两人提供的文件均为真实合法有效，不存在隐瞒、伪造、篡改的情形，答辩人在核查前述相关材料后方作出涉案具体行政行为。因此，答辩人依据法律规定为第三人隗禄和郑东林办理不动产转移登记手续完全符合相关规定，答辩人作出的涉案具体行政行为合法有效。三、至于被答辩人提出的其对涉案房屋享有婚姻法上的权益及第三人侵犯其前述权益的，被答辩人可依据《中华人民共和国婚姻法》《中华人民共和国侵权责任法》的规定，向人民法院提起侵权损害赔偿的民事诉讼，而并非提起本次行政诉讼。因此，被答辩人的上诉请求和理由缺乏相应的事实与法律依据，依法应当予以驳回。综上所述，答辩人为第三人隗禄、郑东林颁发的粤（2017）博罗县不动产证明第501****号、粤（2018）博罗县不动产证明第000****号《不动产登记证明》的具体行政行为符合法律规定，即主体适格、程序合法、适用法律正确。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持；被答辩人的上诉请求和理由缺乏相应的事实与法律依据，依法应当予以驳回。为此，恳求法院依法查明本案事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。原审第三人隗禄、郑东林未向本院提交陈述意见。本院经审查，认定事实与原审认定事实基本一致，因此，本院确认一审所查明的事实。本院认为，涉案抵押登记时有效的《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、委托授权书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明材料、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则的规定的其他材料。”根据上述规定，申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，而登记机构在审查登记行为时，主要对申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。本案中，被上诉人（原审被告）博罗县自然资源局受理原审第三人隗禄、郑东林所提交的抵押权登记申请后，查验了房屋所有权证、抵押借款合同书、相关人员身份证明、博罗县不动产登记申请书等法定申请文件，认为申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式，故被上诉人（原审被告）博罗县自然资源局据此作出被诉抵押登记具有事实根据和法律依据。另，涉案抵押登记时有效的《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。被上诉人（原审被告）博罗县自然资源局在查明《房屋所有权证》中载明房屋所有权人为原审第三人隗禄一人后，向原审第三人隗禄询问申请登记事项是否为申请人真实意思表示、是否存在未登记的共有人等情况，且询问笔录经原审第三人隗禄签字确认，已尽到审慎、合理、必要的审查注意义务，依法履行了法定职责。上诉人（原审原告）认为被上诉人（原审被告）博罗县自然资源局未依法履行审查职责、登记程序违法等主张，没有事实根据，本院对该主张不予支持。本案系针对抵押登记行为的合法性进行审理，涉案抵押借款合同并非本案审理范围，且现亦没有证据证明涉案抵押借款合同无效，上诉人（原审原告）王明芳认为被上诉人（原审被告）博罗县自然资源局在抵押借款合同无效的情况下办理登记的主张，缺乏事实根据，本院对此亦不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条和第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人（原审原告）王明芳承担。本判决为终审判决。审 判 长 朱丽蕴审 判 员 覃毅华审 判 员 邱炜炜二〇二〇年四月三十日法官助理 黎芬妹书 记 员 林美娴附：相关法律、法规等条文一、中华人民共和国行政诉讼法第八十六条人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。二、不动产登记暂行条例第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。三、房屋登记办法第十八条房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。