贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2876号 原告：陈秋华，男，汉族，1962年7月6日出生，住贵州省毕节市桂市，现住毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：吴维菊（特别授权代理），系陈秋华之妻子。 原告：吴维菊，女，汉族，1965年10月14日出生，住贵州省毕节市，现住毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告陈秋华、吴维菊与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月6日公开开庭进行了审理，原告（原告陈秋华委托代理人）吴维菊，被告委托诉讼代理人聂萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告延迟办理瑞丰新城××室产权证的违约金，从2017年5月31日至2020年1月12日止，共计950天，每日按总房款400428元的万分之三标准计算，为114121.98元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年4月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人向出卖人购买的房屋位于毕节市，出卖人应当在2017年5月31日前办理上述房屋的房屋产权证书，出卖人到期不能办理产权证书的，双方同意按下列约定处理，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人总房款的万分之三违约金。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款400428元（其中首付250428元、银行贷款150000元），但被告未按照合同约定期限履行办理房屋产权义务。综上，原告认为，被告未按照合同约定在规定的期限内向原告办理房屋产权的行为已构成违约，应该承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请支持原告的诉请。 被告瑞丰公司辩称：一、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，答辩人无支付义务。三、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1,000元至2,000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。四、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理查明：2013年4月22日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于洪南大道××城××商品房，房号为××；该商品房总价款400428元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款400427.88元。原告还向被告交付了维修基金、契税和办证费。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具的瑞丰新城第8幢首次登记审查意见确认予以办理该项目的不动产登记。原告认为，被告未按合同约定在规定的期限内向原告办理房屋产权的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告已履行了付款义务，被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任，从约定日期之次日，即2017年6月1日起计付违约金。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具的瑞丰新城第8幢首次登记审查意见确认予以办理该项目的不动产登记，表明该楼幢已具备办理转移登记的条件，但被告未举证证明在具备办理转移登记的条件后履行了通知原告的义务。而本院于2020年5月28日主持双方当事人进行质证时，原告即已知晓被告具备办理转移登记的条件，视为被告已通知原告，故该违约金计算至2020年5月28日止。但原告仅诉请截止至2020年1月12日的违约金，故本院以原告诉请为限予以支持，即原告诉请的违约金从2017年6月1日起计算至2020年1月12日止。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按已付购房的日万分之三的标准计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。即原告诉请的违约金，以原告已付购房款总额400,427.88元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日后的利息损失，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。即原告诉请违约金，以原告已付购房款400,427.88元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年1月12日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈秋华、吴维菊支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款400,427.88元为基数自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年1月12日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告陈秋华、吴维菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,291元（已减半收取），由原告陈秋华、吴维菊负担582元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担709元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年五月二十八日 书记员  王晓莉