河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初9516号原告袁卫民,男,汉族,生于1975年6月23日,住郑州市金水区。原告陈君灵,女,汉族,生于1971年12月18日,住河南省睢县。二原告委托诉讼代理人钮世刚,南阳市西峡县众信法律服务所法律工作者,代理权限为特别授权。被告南阳财富置业有限公司。统一信用代码91411300794297749E。住所地南阳市滨河路1888号。法定代表人孙耀志,任经理职务。委托诉讼代理人靳成磊,河南宛东律师事务所律师,代理权限为特别授权。委托代理人李相才,男,汉族,住河南省西峡县。系公司职员。代理权限为特别授权。原告袁卫民、陈君灵与被告南阳财富置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁卫民以及二原告委托代理人钮世刚和被告委托代理人靳成磊、李相才均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁卫民、陈君灵诉称，2018年6月16日,原、被告双方签订房地产买卖认购协议书一份,约定原告购买被告位于御锦5栋西单元1层02户,建筑面积为137.09平方米的房屋,并约定了一次性付清的条款,原告在签订协议同时先交付现金人民币10000元、协议签好后又当场给被告交付现金44000元,随后原告又给被告通过银行向被告支付了193990元。原告一共向被告支付了237990元购房款。可是当原告正准备将购房款全部付清后装修时,发现该房屋被他人购买且在装修中,原告及原告家人多次向被告主张权利,要求解决问题,但屡次未果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定,现由于被告原因致使双方合同目的无法实现,买受人(原告)无法取得该房屋,原告要求返还已付给被告的房款247990元,并承担已付房款一倍即247990元的赔偿责任。原告认为,双方既已签订合同,即应完全按照合同内容予以履行。被告行为已严重违反合同约定及法律规定将房屋一房二卖,严重侵犯原告的合法权益。故为维护自身合法权益,现原告提出诉讼,请求1、判令被告返还购房款247990元,并承担已付房款一倍即247990元的赔偿责任;两项合计为495980元；2、被告承担本案的诉讼费。被告南阳财富置业有限公司辩称，首先,在发表答辩意见之前,恳切期望原告能够予以充分理解被告的立场以及客观情形,针对原被告双方产生的争议,结合事实和法律规定提出答辩,并非对原告的不尊重,更不是对原告的不负责任,纵观被告公司成立至今,被告的发展区域,范围上基本是在西峡县××××、镇平县境内,在上述三个县城,被告任何开发的任何一个楼盘小区,均是当地的标志性区域,很多还是当地政府招商引资的名片小区。至今没有一例关于“一房二卖”的违法行为存在。可以说,被告是在用心做房地产企业，用心在树立被告的企业形象。并且,针对本案的答辩意见完全是遵照西峡县公安局五里桥派出所相关询问笔录中反映的客观事实,并结合法律规定,提出相关答辩意见,并不存在任何歪曲事实的答辩,如果在对法律规定产生不同认识时,恳请原告予以理解并体谅。本案原告袁卫民已经在公安机关以涉嫌诈骗罪报案,公安机关调查后,是否决定立案,是否继续侦查,如果告知不符合立案条件是否需要检察监督,尚未有书面意见,根据“先刑后民”的基本原则,人民法院依法应当审查本案是否需要中止审理,是否需要根据案情移送公安机关立案侦查。二、原告将答辩人列为本案被告,诉讼主体资格不适格,依法应当追加涉案房屋出售人张燕、委托代理人及实际占有原告财产的杨艳强作为本案被告,以便于客观、全面的审理本案,更为有效的维护各方当事人的合法权益。2018年4月15日,被告作为房地产开发企业,已经将房屋预售给杨春红,双方签订了《认购协议》,房屋总价款为633990元,定金为11000元。随后,杨春红和张燕达成私人买卖房屋协议,然后申请被告公司配合变更户名。被告将2018年4月15日的合同变更当事人为张燕,总房款基于一次性付款变更为614075元,定金收据、首付款收据,更换为张燕。2018年6月16日,张燕又申请按揭贷款,被告又再次变更《认购协议》,总房款变更为633990元。随后,张燕系以投资房屋为目的,私下委托杨艳强对外寻找买家,在原告看房的过程中,看中了张燕已经购买的涉案房屋,杨艳强也明确告知原告该房屋已经出售的客观事实。原告在明知该涉案房屋已经出售给张燕的前提下委托杨艳强和张燕协商房屋转让价款,并将购房定金等交付给杨艳强,等待杨艳强的回复信息。张燕以杨艳强给原告的报价过低为由,再次委托葛沛沛对外出售该房屋,2019年2月27日,葛沛沛将涉案房屋推荐给贾小英,通过张燕和贾小英的沟通协商,最终达成房屋转让协议,在征得被告的同意后,被告予以更名,将《认购协议》、定金收据、首付款收据,更换为贾小英。综上事实,该涉案房屋并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于房地产开发企业所出售的“商品房买卖合同”,事实上系房屋买受人杨春红、张燕、原告、第三人贾小英的二手房买卖、房屋转让行为,案件的整个发生过程,被告丝毫没有参与，仅系配合更名行为,从主观意思表示上,并不产生“商品房买卖合同”的权利和义务。故依法应当追加上述各方当事人,以充分的、更为有效的保护各方当事人的合法权益。原告的诉讼请求数额247990元及描述的缴纳款项数额严重错误。无论是案件事实,还是原告袁卫民在公安机关的报案材料证实,原告共向杨艳强缴纳两笔款项,第一笔44000元,第二笔193990元,合计237990元。原告以《认购协议》约定的1万元定金,错误理解为多交了1万元,并将该1万元计算在诉讼请求之内,不符合客观事实。针对原告的诉讼请求,结合本案的事实,被告认为,本案原告的诉讼请求,依法应当分成两个部分,这样才能更加清晰、条理分明的梳理本案。第一:原告主张的加盖被告公司印章的《认购协议》是否是能作为本案的定案依据,杨艳强的行为是否构成“职务行为”或“表见代理”。该《认购协议》是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“一房二卖”的“商品房买卖合同”?是否符合被告欺诈原告,将房屋再次出卖给第三人。关于第一个争议焦点问题，首先，杨艳强向原告出具的加盖公司印章的《认购协议》,并不能构成“职务行为”,系杨艳强的个人行为,对被告不产生法律约束力。根据《民法总则》第一百七十条规定:执行法人或者非法人组织工作任务的人员,就其职权范围内的事项,以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为,对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制,不得对抗善意相对人。据此,该法条关于“职务行为”的定义,除了工作人员外,同时明确了必须为职权范围内的事项,以法人的名义实施民事行为。结合本案,杨艳强虽系答辩人的工作人员,但无论是杨艳强在公安机关的询问笔录,还是原告本人在公安机关的询问笔录，均明确证实,杨艳强并非以工作人员的身份向原告推销该涉案房屋,明确是以接受房屋所有权人张燕的委托,代为转让该房屋,同时,杨艳强的本质工作是销售被告的预售商品房,而并非从事二手房的交易和转让,本案涉案房屋杨艳强明确告知原告系张燕委托转让,据此印证杨艳强的行为并非职权范围内的事项。原告本人对上述事实也是明确知悉,因此,杨艳强的行为依法不能构成“职务行为”。其次杨艳强向原告出具的加盖公司印章的《认购协议》,并不能构成“表见代理”,对被告不产生法律约束力。根据《民法总则》第一百七十二条规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效。据此法条,关于“表见代理”的构成,首先就要判断原告作为相对人,是否有理由相信杨艳强作为行为人具有代理权。结合本案事实,从杨艳强的角度分析,杨艳强的主观意思表示明确为帮助房屋所有权人张燕代售转让房屋。从原告本人的角度分析,原告本人明确知悉该涉案房屋的所有权人已经变更为张燕,并非被告,主观上能够判断不可能直接和被告签订《认购协议》或者《商品房买卖合同》。尤其重要的是:“表见代理”重点强调合同相对人即本案原告,主观目的上应当系“善意”,表见代理制度的目的是为了保护善意相对人,使得相对人在行为人无权代理的情形下,仍有权请求被代理人承担代理行为的后果,从而善意相对人不承担无权代理人破产或履行不能的风险,维护交易安全。结合本案事实,原告明知杨艳强无代理被告的职权,且明知杨艳强和原告的交易系“二手房交易”,不可能产生让原告误会的事实,原告本人主观上,应当尽到合理的注意义务,即任何一个普通公民均具备的生活常识,即事先取得和房屋所有权人张燕的协商一致,达成房屋转让的一致意思表示。但原告主观上不具有“善意”,未尽到合理的注意义务,因此,杨艳强的行为依法不能构成“表见代理”,该《认购协议》对被告依法不产生法律效力，再次原被告双方不存在签订《认购协议》、或者《房屋买卖合同》的主观意思表示,无法达成签订合同的“合议”。结合原告和杨艳强的主观意思表示系从张燕处转让该涉案房屋,那么,原告和被告之间根本不具备“房屋买卖交易”的真实意思表示,作为原告,在知悉房屋真实情形的前提下,完全知道应当征得房屋所有权人张燕的同意,原告和张燕之间具备“房屋买卖交易”的真实意思表示,因此在和被告不具备一致意思表示的前提下,根本不可能成立“商品房买卖合同”的订立事宜,因此,该“认购协议”对被告不产生任何法律效力。关于第二个争议焦点问题，首先原告适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定,向被告主张已付购房款一倍的赔偿责任,适用法律依据错误。本案的客观事实不符合该条法律规定的情形。该条法律规定适用的前提条件是“导致商品房买卖合同目的不能实现的”,重点强调的是“商品房买卖合同”。本案中原告提交的《认购协议》,并不是《商品房买卖合同》。该司法解释第五条明确规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。据此,《商品房销售管理办法》第十六条的规定,包含了13个必备条款,尤其是房屋的交付、装饰装修等基础设施、供水供电供暖公共配套设施、面积差异的处理、产权登记的确认、争议的解决、违约责任等,但该《认购协议》并未作出任何约定因此,根据该司法解释第五条的规定,依法不能认定该《认购协议》为商品房买卖协议。原告主张不超过已付购房款一倍的赔偿,丧失了前提条件即“和开发商签订《商品房买卖合同》后”。其次，《认购协议》在性质上只属于预约合同,并不属于商品房买卖合同。所谓预约合同,一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。本案中的认购协议就属于为了将来订立正式的商品房买卖合同而达成的一种合意。在认购协议中仅载明认购商品房的基本情况(位置、面积、单价),未对商品房交付使用条件、时间等必备条件作约定,不具备商品房买卖合同的主要内容,该认购协议不属于商品房买卖合同。再次，原告在主观上明知涉案房屋系张燕享有所有权，从基本生活常识判断,原告依法应当和张燕协商一致,但由于原告未能和张燕达成一致协商意见,导致张燕又将涉案房屋转让给第三人贾小英,被告是不存在过错的,不应该承担双倍返还已付购房款一倍的赔偿责任。最后，结合本案事实,被告认为:无论是原告基于“职务行为”认定杨艳强所签的《认购协议》对被告产生约束，但杨艳强在事先明确告知不代表公司,系代表张燕个人倒卖房屋。还是基于“表见代理”行为认定杨艳强所签订的《认购协议》对被告产生约束,但表见代理的前提条件是原告应当为善意的、且无过失的相信杨艳强有被告公司的代理权,事实上,原告本人真实意思确系从张燕手中购买二手房，事先完全明知该事实,主观意思上不可能和被告公司发生直接交易,故其主观意思上并不构成善意。据此,原告主张不超过已付购房款一倍的赔偿,不符合法律规定,请求人民法院依法予以驳回。结合本案事实,本案涉及到张燕和杨艳强之间的委托代理关系,依法应当追加张燕和杨艳强为本案被告,同时,根据委托代理关系的法律规定,由代理人杨艳强承担原告的经济损失。综上所述,原告在购买张燕转让的涉案房屋过程中,的确受到了经济损失,支付给代理人杨艳强的购房款无法追回,但不能因为原告受到经济损失,就违背诚实信用原则,改变原告和杨艳强之间最真实、最原始的意思表示,将经济损失强加给被告。本案通俗的讲:“法律保护公民合法的民事权益,而原告在主观上明知是二手房的前提下,通过错误的方法,在被告售房部购买二手房,造成经济损失,被告作为商品房开发销售一手房的公司,依法不能承担原告的经济损失,更不能承担原告请求一倍赔偿的损失。”恳请合议庭查明案件事实真相,正确适用法律规定,在维护原告合法权益的同时,也切实有效的维护被告的合法权益。经审理查明，西峡财富新城位于南南阳市××与迎宾大道交汇处由被告南阳财富置业有限公司开发建设，案外人杨艳强为西峡财富新城售房部置业顾问。2018年5月，案外人杨艳强在西峡财富新城售房部将财富新城御锦5栋西单元1层02户出售给二原告。二原告按杨艳强指示，向杨艳强支付定金44000元，并通过张立德向杨艳强在中国邮政储蓄银行账户转账支付193990元，杨艳强向原告出具收条，该收条载明原告购买财富新城御锦房屋的具体房号，杨艳强在收条上签名。2019年5月，原告袁卫民发现房屋另售他人，要求被告南阳财富置业有限公司退还购房款，双方未能协商一致。2019年6月14日，原告袁卫民认为被告员工杨艳强涉嫌诈骗犯罪，向西峡县公安局五里桥派出所报警。西峡县公安局五里桥派出所询问了袁卫民、杨艳强、张燕与葛沛沛，并制作了询问笔录。上述事实由原、被告庭审陈述、收条、询问笔录等予以证实，已经庭审质证并记录在卷，本院予以确认。本院认为，被告南阳财富置业有限公司开发建设西峡财富新城项目。案外人杨艳强作为西峡财富新城置业顾问在售房部以公司的名义，与原告袁卫民、陈君灵就买卖西峡财富新城御锦5栋西单元1层02户房屋达成一致，即使杨艳强以公司的名义对外出售案涉房屋构成无权处分，但二原告在订约过程中善意且无过失，对在售房部的置业顾问处购买房屋具有信赖利益，杨艳强以公司的名义对外出售案涉房屋的行为亦构成表见代理，案涉房屋的买卖对公司具有约束力。因涉案房屋已售他人，故公司理应退还二原告已付的购房款237990元。如公司认为杨艳强的行为损害了公司的利益可向其追偿要求其承担法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形是惩罚性赔偿，适用有严格的条件限制，本案中，被告南阳财富置业公司本意并未将案涉房屋一房二卖，主观上对二原告没有恶意，不存在欺诈行为，故二原告的已付房款一倍赔偿请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、被告南阳财富置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告袁卫民、陈君灵购房款237990元；二、驳回原告袁卫民、陈君灵的其他诉讼请求。本案受理费8740元，原告袁卫民、陈君灵负担4370元，被告南阳财富置业有限公司负担4370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李青审 判 员  常丽人民陪审员  卢彤二〇二〇年五月二十五日书 记 员  张桢