广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1573号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘冬燕，女，汉族，住湖南省隆回县。上诉人（原审原告、反诉被告）：任蜀江，女，汉族，住四川省蓬安县。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人:梁丽萍，广东富正律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人:宋伟政，广东富正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：李毅骅，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范真子，广东泽康（顺德）律师事务所律师。原审第三人:佛山市港恒物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：李毅骅，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范真子，广东泽康（顺德）律师事务所律师。上诉人刘冬燕、任蜀江因与被上诉人佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司（下称南庄公司）、原审第三人佛山市港恒物业管理有限公司（下称港恒物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初24024号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘冬燕、任蜀江上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刘冬燕、任蜀江的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由南庄公司承担。事实和理由：一、一审判决在认定南庄公司逾期办证已然违反合同约定的情形下驳回刘冬燕、任蜀江的诉求，于法无据。依据本案《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款之约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，刘冬燕、任蜀江依法享有约定及法定的合同解除权，一审法院在认定南庄公司存在逾期办证的情形下，并未依据前述合同约定以及法律规定判令解除本案商品房买卖合同，于法无据。一审法院对刘冬燕、任蜀江过分要求义务履行及诚实信用原则的遵守，而对南庄公司的违约行为未进行审查，损害作为积极履行合同一方的刘冬燕、任蜀江的合法权益，有失公正。二、南庄公司反诉请求于法无据，一审法院认定事实与适用法律错误。一审中，南庄公司反诉要求刘冬燕、任蜀江承担逾期付款违约责任，在南庄公司对案涉贷款批复日期举证不能的情况下，一审法院将举证责任倒置，酌定刘冬燕、任蜀江支付延迟付款违约金，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，有失公正。刘冬燕、任蜀江系本案守约方及无过错方，一审判决无视南庄公司违约事实，判令刘冬燕、任蜀江承担违约责任，于法无据。被上诉人南庄公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回刘冬燕、任蜀江的上诉请求。刘冬燕、任蜀江向一审法院提出诉讼请求：1.解除刘冬燕、任蜀江、南庄公司于2017年2月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.南庄公司向刘冬燕、任蜀江退还购房款429694元、装修费60000元，并分别以279694元、4823161元为基数，按中国人民银行同期贷款利率各从2017年2月20日计至2017年7月28日止、2017年7月29日至实际清偿之日止计付利息（暂计至2019年8月29日的利息为54188元）；3.南庄公司协助刘冬燕、任蜀江办理佛山市禅城区案涉房屋物业管理维修基金、契税、印花税的退费手续，并以16534元为基数，按中国人民银行贷款利率自2017年3月7日计至实际退费之日止计付利息（暂计至2019年8月29日的利息为1974元）；4.南庄公司向刘冬燕、任蜀江退还酒店配置费29800元，并以29800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年7月29日计至实际清偿之日止计付利息（暂计至2019年8月29日的利息为2992元）；5.案件诉讼费用由南庄公司承担。南庄公司向一审法院提出反诉请求：1.刘冬燕、任蜀江向南庄公司支付延迟付款违约金2730元（按日万分之一乘以210000元乘以逾期天数130天）；2.刘冬燕、任蜀江向南庄公司返还出租案涉方位期间所得的租金收益45925元；3.案件诉讼费用由刘冬燕、任蜀江承担。一审法院查明：2017年1月17日，涉案房屋所在港某世家四期商住项目工程通过竣工验收备案并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年2月20日，南庄公司（出卖人）与刘冬燕、任蜀江（买受人）签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，约定由刘冬燕、任蜀江向南庄公司购买涉案房屋，合同主要内容为：“……第二章商品房基本状况……第三条商品房基本情况……4.该商品房预测建筑面积共45.88平方米，其中套内建筑面积为29.8平方米，分摊共有建筑面积16.08平方米。……第三章商品房价款第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14200.03元，总价款为423161元。第七条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：按揭贷款方式付款：商业贷款首期款：自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50.37%，金额213161元。除首期款外，剩余房款金额210000元，应于2017年3月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……该商品房价款的计价方式、总价款的其他约定见附件四。第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（(1)和(2)不作累加）。(1)逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，出卖人有权解除合同。……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于第(1)项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。……第八章合同备案与房屋（不动产）登记……第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。……”同日，南庄公司（出卖人）与刘冬燕、任蜀江（买受人）签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，就《商品房买卖合同》相关合同条款作补充约定，该协议第一条约定：“关于银行按揭的补充约定（对本合同第七条第二款第三项的补充，适用于选择银行按揭付款方式的买受人）1、买受人应在签订本合同时与出卖人指定的银行签定《抵押贷款协议》，并按银行要求提供相关贷款资料。如买受人不愿意在出卖人指定的银行中选择贷款银行的，经出卖人同意也可以选择其他银行。2、如因买受人原因导致贷款申请未获批准的，买受人须在银行批复之日起7日内与出卖人更改付款方式并交清房款，否则视为逾期付款，并自银行机构批复之日起第8天起计算逾期付款天数，买受人按本合同第八条的约定承担逾期付款的违约责任。……”该协议第五条约定：“关于房屋登记（对本合同第二十条的补充）：1、如因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为是出卖人违反本合同第二十条的约定，买受人同意延长办证期限，直至办妥房产证为止。2、由于买受人原因未能按通知书指定日期和要求协同出卖人办理房地产确权登记及相关手续（包括但不限于：逾期未缴纳物业管理维修基金、逾期未补面积差异款等）所造成的逾期，出卖人有权顺延办证期限。”该协议第八条约定：“关于合同的解除1、合同因法律规定或合同约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕后的十个工作日内退还买受人已付款项。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算结清。2、若本合同履行过程中，本合同解除的，解除之前已发生的税费依据国家法律、法规、规章由买卖双方各自承担；因解除本合同后而产生的费用由违约方承担。”同日，刘冬燕、任蜀江与南庄公司签订《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》，就涉案房屋装饰装修及设备标准作出修改及补充约定，并明确该协议以《商品房买卖合同》的签署生效为生效条件，如《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止，该协议自动终止。2017年2月20日，案外人广州茵某信息科技有限公司出具收据，确认收取刘冬燕、任蜀江支付的涉案房屋装修费60000元。2017年3月2日，涉案房屋物业管理维修基金账户存入物业管理维修基金4231.61元。2017年3月7日，佛山市禅城区地税南庄税务分局出具《税收完税证明》，确认刘冬燕、任蜀江已缴纳涉案房屋所涉印花税、契税合计12301.92元。2017年7月，刘冬燕、任蜀江与港恒物业公司签订《房屋租赁合同》，约定由刘冬燕、任蜀江向南庄公司出租涉案房屋，租赁期限为2017年8月1日至2023年7月31日，首期租金于2017年11月1日起计租。2017年7月29日，港恒物业公司出具收据，确认收取刘冬燕、任蜀江支付的涉案房屋酒店配置费29800元。同日，任蜀江向南庄公司转账支付涉案房屋购房余款210000元，南庄公司出具收据确认共计收取刘冬燕、任蜀江支付的购房款423161元。2019年9月4日，佛山市自然资源局向南庄公司出具《佛山市自然资源局关于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块竣工建设履约通知单》，上载：“你单位受让的坐落于魁奇路西延线南侧、紫洞路西侧地块，依据《国有建设用地使用权出让合同》约定，该宗地建设项目应在2012年8月19日前竣工，经核查发现你单位未按期竣工。按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金，即16196.73元人民币。请你单位严格履行出让合同相关义务，并及时向我局报送项目竣工验收情况，以便我局核查确认实际竣工时间，核定延期竣工违约处置相关事宜。”2019年9月25日，经法院依职权调查取证，佛山市自然资源局禅城分局向法院出具《佛山市自然资源局禅城分局关于对（2019）粤0604民初24023、24024、24025号调查函的回复》，上载：“经查，来函征询的位于紫洞南路96号一区三十座的不动产，由于建设单位佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司尚未向我局申请办理商品房首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二及二十四条的规定‘不动产登记应当依照当事人的申请进行……未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。’，因此上述不动产暂时无法办理转移登记，需待建设单位理顺竣工手续，办理首次登记后，才能申请办理转移登记手续。”诉讼中，刘冬燕、任蜀江、南庄公司一致确认刘冬燕、任蜀江已支付完毕购房款，涉案房屋已由刘冬燕、任蜀江接收并出租予港恒物业公司，刘冬燕、任蜀江现已收取房屋租金45925元。就付款问题，刘冬燕、任蜀江自述其曾向银行申请贷款，但因征信问题无法成功获批，亦无相关书面文件，但刘冬燕、任蜀江此后已与南庄公司协商变更支付尾款方式为一次性付款，并未构成逾期付款的违约行为；南庄公司则陈述其未曾收到涉案房屋相关贷款文件，亦未与刘冬燕、任蜀江协商变更付款方式。一审法院认为，案件系房屋买卖合同纠纷。刘冬燕、任蜀江、南庄公司签订的合同及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，刘冬燕、任蜀江、南庄公司均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于刘冬燕、任蜀江之解除《商品房买卖合同（预售）》诉请。依据双方《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，如因南庄公司原因导致刘冬燕、任蜀江无法于涉案房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书，则南庄公司构成违约，应依约承担违约责任。据佛山市自然资源局禅城分局向法院书面函复内容，至2019年9月25日，南庄公司尚未就涉案房屋所在案涉三十座不动产申请办理商品房首次登记，则南庄公司已构成上述合同约定之违约行为。南庄公司抗辩主张系政府原因导致迟延办证，但并无有效证据予以证明，应依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定由其自行承担举证不能后果，法院对其上述抗辩意见不予采纳。刘冬燕、任蜀江虽系依据双方合同约定以南庄公司构成迟延办证违约行为为由主张解除上述合同，但我国合同法的基本精神是鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定，避免社会资源浪费，故合同解除权的行使应当考虑双方的利益平衡。经法院查明，刘冬燕、任蜀江已向南庄公司支付完毕购房款，并已接收涉案房屋出租予港恒物业公司及收取租金收益达两年之久，故上述《商品房买卖合同（预售）》主要权利义务实已履行完毕。经综合考量双方当事人利益平衡、合同履行进度、合同解除对当事人利益影响等情节，加之秉持维护市场交易秩序稳定之宗旨，涉案《商品房买卖合同（预售）》履行至此已不宜解除，法院对刘冬燕、任蜀江相关解除合同诉请不予支持，刘冬燕、任蜀江可就南庄公司的相关违约行为依法依约主张其承担其他违约责任。同理，法院对刘冬燕、任蜀江基于解除《商品房买卖合同（预售）》诉请所衍生的其他解除贷款合同、退还各款项、计付利息、协助办理退费手续等诉请均不予支持。关于南庄公司反诉主张刘冬燕、任蜀江支付延迟付款违约金的诉请。依据双方合同第七条、第八条及补充协议第一条的约定，刘冬燕、任蜀江应就购房余款210000元于2017年3月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，如因刘冬燕、任蜀江原因导致贷款申请未获批准的，刘冬燕、任蜀江须在银行批复之日起7日内与南庄公司更改付款方式并交清房款，否则视为逾期付款，并自银行机构批复之日起第8天起计算逾期付款天数及按约定标准计付违约金。案件中，刘冬燕、任蜀江自认系因其自身征信原因导致按揭贷款申请未获审批，但因刘冬燕、任蜀江、南庄公司双方均未能举证证明银行批复具体时间及双方存在更改付款方式之约定，故法院结合上述约定及日常交易惯例，酌定自合同约定申请贷款期限届满之日即2017年3月20日起计30天为银行批复期限（2017年4月18日为银行批复期限届满之日），则刘冬燕、任蜀江依约应自2017年4月25日起以应付款210000元为本金，按日万分之一向南庄公司计付延迟付款违约金至2017年7月29日，共计2016元（210000元×0.01%×96天）。南庄公司诉请违约金超出部分，法院不予支持。关于南庄公司反诉主张刘冬燕、任蜀江返还涉案房屋所得租金收益的诉请。据上分析，涉案《商品房买卖合同（预售）》不宜解除，且南庄公司并非租金收益支付方，故刘冬燕、任蜀江基于相关合同合法占有使用房屋并获取之租金收益，南庄公司无权主张予以返还，南庄公司上述反诉诉请缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回刘冬燕、任蜀江的诉讼请求；二、刘冬燕、任蜀江于判决发生法律效力之日起十日内，向南庄公司支付案涉房屋延迟付款违约金2016元；三、驳回南庄公司的其他反诉请求。刘冬燕、任蜀江如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4843元，由刘冬燕、任蜀江负担；反诉受理费508元，由刘冬燕、任蜀江负担21元，由南庄公司负担487元。二审期间，南庄公司向本院提交《首次登记确权清单》，拟证明案涉房产已完成首次登记确权，刘冬燕、任蜀江现可办理案涉房产的不动产权证书。刘冬燕、任蜀江对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，上述证据反而证明南庄公司存在逾期办证的违约行为；港恒物业公司确认该证据的真实性、合法性、关联性。经审查，上述证据来源真实、形式合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋已完成首次登记确权。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为：1.刘冬燕、任蜀江与南庄公司之间的本案房屋买卖合同关系应否予以解除；2.刘冬燕、任蜀江于本案应否向南庄公司承担逾期付款的违约责任。关于争议焦点一。本案中，刘冬燕、任蜀江与南庄公司之间所签《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据本案查明事实，南庄公司未在《商品房买卖合同（预售）》约定期限内协助刘冬燕、任蜀江办理案涉房产的产权登记手续，且南庄公司亦未提交相关证据证明该迟延办证行为系不可归责于其自身事由所致，南庄公司于本案构成违约。虽依《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二项第1点之约定，刘冬燕、任蜀江依法享有合同解除权，但鼓励和促进交易，维护市场交易秩序稳定，避免社会资源浪费亦是我国合同法的基本精神。本案中，刘冬燕、任蜀江已支付完毕全部购房款项，接收案涉房产并出租予港恒物业公司收取房屋租金长达两年之久，上述《商品房买卖合同（预售）》主要权利义务已经履行完毕，且根据南庄公司二审期间提交的《首次登记确权清单》可知，案涉房产现已具备了办理产权证书的条件，刘冬燕、任蜀江实现本案合同交易目的已不存在障碍。综上，一审法院结合本案双方当事人的合同履行状态与交易程度，从鼓励交易、避免资源浪费、当事人利益平衡以及维护市场交易秩序稳定的角度出发，驳回刘冬燕、任蜀江要求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉请并无不当，本院依法予以维持。南庄公司存在迟延协助办理房屋产权证书的违约行为，刘冬燕、任蜀江可另行向南庄公司主张相应的违约责任。关于争议焦点二。依据《商品房买卖合同（预售）》第七条第二项、第八条及其《补充协议》第一条第2点之约定，刘冬燕、任蜀江应于2017年3月20日前就购房余款210000元申请办理银行按揭手续，并依按揭方式付款，如因刘冬燕、任蜀江原因导致贷款申请未获批准的，刘冬燕、任蜀江须在银行批复之日起7日内与南庄公司更改付款方式并交清房款，否则视为逾期付款，并自银行机构批复之日起第8天起计算逾期付款天数及按约定标准计付违约金。现刘冬燕、任蜀江自认其因个人征信问题导致按揭贷款申请未获批准，作为贷款申请人及剩余购房款项的支付义务主体，刘冬燕、任蜀江在本案中并未提交银行相关批复文件，亦未提供相关证据证明在贷款申请未获批准的情形下，刘冬燕、任蜀江、南庄公司曾就案涉房产款项支付方式进行了变更。则依据前述合同及补充协议的相关约定，刘冬燕、任蜀江在案涉房产剩余款项的支付问题上构成迟延履行。至于刘冬燕、任蜀江于本案应承担的具体违约责任的问题，因本案银行审批日期无法确定，一审法院结合本案《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》之约定及日常交易惯例，酌定自合同约定申请贷款期限届满之日即2017年3月20日起计30天为银行批复期限（2017年4月18日为银行批复期限届满之日），判令刘冬燕、任蜀江自2017年4月25日起以应付款210000元为本金，按日万分之一向南庄公司计付延迟付款违约金至其实际付款之日止（2017年7月29日）的逾期付款违约金，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘冬燕、任蜀江的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9686元，由上诉人刘冬燕、任蜀江负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年五月二十五日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏