山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0391民再2号 原审原告：淄博众福达汽车销售服务有限公司。住所地，淄博高新区中心路东侧、华鸿路以南，统一社会信用代码91370303666727388B。 法定代表人：宋道红，总经理。 委托代理人：刘恒毅，山东柳泉律师事务所律师。 原审被告：淄博盛凯汽车配件有限公司。住所地，淄博市高新区民祥路15号，统一社会信用代码913703037784131564。 法定代表人：李洪林，总经理。 委托代理人：刘化波，山东大地人律师事务所律师。 第三人：陈星宇，男，2000年8月6日生，汉族，住淄博市张店区。 委托代理人：邹宝峰，山东建仑律师事务所律师。 第三人：淄博淄川农村商业银行股份有限公司，住所地，淄博市淄川区颐泽将军大道209号。 法定代表人：张庆春，董事长。 委托代理人：王家群，男，1988年6月23日生，汉族，系公司员工，住淄博市淄川区。 原审原告淄博众福达汽车销售服务有限公司（以下简称众福达公司）与原审被告淄博盛凯汽车配件有限公司（以下简称盛凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月29日作出的（2018）鲁0391民初第2398号民事调解书已经发生法律效力，经本院审判委员会讨论决定，于2019年12月18日作出（2019）鲁0391民监6号民事裁定书，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。本院依法追加陈星宇、淄博淄川农村商业银行股份有限公司（以下简称淄川农商行）为本案第三人参加诉讼。原审原告众福达公司的委托代理人刘恒毅、原审被告盛凯公司的委托代理人刘化波、第三人陈星宇的委托代理人邹宝峰、第三人淄川农商行的委托代理人王家群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告众福达公司称，原、被告双方于2009年11月24日签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于高新区中心路东侧、华鸿路以南的房屋，建筑面积7100平方米，租赁期限自2009年11月24日至2029年11月24日，租赁用途为办公。合同签订后，原告一直使用上述房屋且没有违约行为。2016年3月，被告在原告不知情的情况下，擅自将原告承租房屋中的2000平方米另行出租给他人。2016年6月30日原被告签订《房屋租赁合同》的《补充协议》，将租金标准提高到20万/年。根据补充协议的约定，被告应当于2016年9月底之前将擅自另行出租的2000平方米房屋交付给原告，但被告至今未交付。为此，原告诉至法院，请求确认原被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效；判决被告继续履行合同，向原告交付位于高新区中心路东侧、华鸿路以南一楼2000平方米的租赁房屋。 原审被告盛凯公司辩称，同意原告的诉讼请求，再审本案不符合法律规定。第一，本案法院受理符合法律规定。原、被告之间的纠纷只能以诉讼方式解决，即使涉案房屋所有权转移，也不影响众福达公司对盛凯公司的合同违约行为主张权利。第二，调解协议的内容合法。根据“买卖不破租赁”原则，即使涉案房屋的所有权发生变化，众福达公司的租赁权也不受影响，租赁合议依然合法有效。调解协议提高了房屋租赁费，对于申请人有利。同时，因为该项调解内容是附条件的条款，现在所附条件未实现，申请人和众福达公司应当按照原租赁合同履行。原租赁合同约定的建筑面积为7100平方米（房产证上的建筑面积为7069.56平方米），调解协议约定的与原合同一致。第三，本案纠纷是债权纠纷，不是物权纠纷。第三人陈星宇于2018年11月20日才取得涉案房屋所有权，与原被告之间的债权没有必然关联性，无权向法院申请再审。 第三人陈星宇述称，第一，本案系原被告为对抗淄川区人民法院执行而提起的虚假诉讼，涉案租赁合同根本就没有成立，更未实际履行，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。同时，原告众福达公司于2018年11月29日起诉时，原被告因相同案由在高新区人民法院的诉讼并未审结，因此本案属于重复起诉。第二，涉案房地产我方已经买下，被告盛凯公司无权对本案房地产进行调解并达成调解协议，侵犯了我方的合法权益。第三，涉案的《房屋租赁合同》仅约定了对楼房2层的租赁，但调解书超出了租赁合同对于租赁面积的约定，涉及整栋房屋及场地院落的租赁。第四，涉案楼房、场地的年租金市场价格在200万以上，但是调解书仅约定租金为6000元，严重背离市场价格。如果此租赁合同继续履行会损害申请人的财产利益。 第三人淄川农商行述称，涉案租赁合同并未成立。原告盛凯公司在与我方签订抵押合同及抵押登记时，向我行出具2013年9月18日股东会决议一份，明确载明截止贷款申请日涉案房产未进行对外租赁或者抵押，且在贷款全部还清前不对任何单位组织或个人进行租赁和抵押，否则承担全部法律责任。在高新区人民法院（2018）鲁0391民初1147号民事裁定书未向我行送达的情况下，原被告公司又于2018年11月29日再次起诉立案，并于当天达成调解协议，原被告公司涉嫌通过虚假诉讼规避他案执行。 2008年6月5日，原审原告众福达公司向本院起诉请求：请求确认原被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效；判决被告继续履行合同，向原告交付位于高新区中心路东侧、华鸿路以南一楼2000平方米的租赁房屋。 本院原审调解如下：一、原、被告双方确认2009年11月24日签订的《房屋租赁合同》及2016年6月30日签订的《房屋租赁合同补充协议》合法有效，租赁房屋包括整栋楼房及一楼院落，土地总面积为10118平方米；二、被告盛凯公司于2018年12月31日前将上述房屋一楼腾空并交付给原告众福达公司，被告盛凯公司履行完毕后，原告众福达公司同意按照每年20万元的标准向被告盛凯公司支付租赁费用，若被告未按时履行，则继续按照每年6000元的标准支付租赁费用。三、原告众福达公司自愿放弃其他诉讼请求。 本院再审认定案件事实如下：原审原、被告双方于2009年11月24日签订《房屋租赁合同》，约定原审原告众福达公司租赁原审被告盛凯公司位于高新区中心路东侧、华鸿路以南的房屋，建筑面积7100平方米，租赁期限自2009年11月24日至2029年11月24日，租赁用途为办公。2016年6月30日，原审原、被告签订《房屋租赁合同》的《补充协议》，将租金标准提高到20万/年。根据补充协议的约定，原审被告盛凯公司应当于2016年9月30日之前将另行出租的2000平方米场地交付给原审原告众福达公司，但原审被告盛凯公司至今未交付。为此，原审原告众福达公司诉至法院，请求确认原审原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效；判决原审被告盛凯公司继续履行合同，向原审原告众福达公司交付位于高新区中心路东侧、华鸿路以南一楼2000平方米的涉案房屋。 淄博市淄川区人民法院在执行淄川农商行与淄博鑫悦汽车销售公司、盛凯公司等人的金融借款合同纠纷一案中，委托淘宝网司法拍卖原审被告盛凯公司名下的已抵押给淄川农商行的国有土地一宗、综合房屋一幢。2018年11月10日，第三人陈星宇以最高价竞得。2018年11月20日，淄川区人民法院作出（2018)鲁0302执162号之六执行裁定书，裁定“一，被告盛凯公司名下的房地产的所有权及相应的其他权利自本裁定送达买受人陈星宇时（2018年11月20日）转移。”二，被告盛凯公司名下房地产原负担的抵押权，因法院拍卖归于消灭。三，买受人陈星宇可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。现第三人陈星宇已将涉案房地产过户自己名下。 本院再审认为，根据淄川区人民法院（2018)鲁0302执162号之六执行裁定书，原审被告盛凯公司名下涉案房屋、场地的所有权及相应的其他权利已于2018年11月20日归属第三人陈星宇所有。而（2018)鲁0391民初2398号房屋租赁合同纠纷一案的立案时间是2018年11月29日，此时原审被告盛凯公司已不是涉案房屋、场地的所有人，无权对此进行占有、使用、收益、处分。故原审被告盛凯公司与原审原告众福达公司关于涉案房屋、场地进行调解并达成调解协议是违法的，本院于2018年11月29日作出的（2018）鲁0391民初第2398号民事调解书应予以撤销。 原审原、被告双方于2009年11月24日签订的《房屋租赁合同》和2016年6月30日签订的《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违反社会公共利益，是依法成立的合同，自成立时生效。故原审原告要求确认2009年11月24日签订的《房屋租赁合同》和2016年6月30日签订的《补充协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。 本案所涉及的房地产的物权变动是法院强制拍卖导致的，不同于平等民事主体之间基于意思自治导致的物权变动，现涉案房地产的所有权已经转移至第三人陈星宇名下，双方已无法继续履行合同。故原审原告关于“要求被告继续履行合同，向原告交付位于高新区中心路东侧、华鸿路以南一楼2000平方米的租赁房屋”的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百九十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下： 一、撤销淄博高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0391民初第2398号民事调解； 二、确认原审原告淄博众福达汽车销售服务有限公司和原审被告淄博盛凯汽车配件有限公司2009年11月24日签订的《房屋租赁合同》和2016年6月30日签订的《补充协议》合法有效； 三、驳回原审原告淄博众福达汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。 原审案件受理费1450元，由原审原告淄博众福达汽车销售服务有限公司负担725元，由原审被告淄博盛凯汽车配件有限公司负担725元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  张敦金 审 判 员  孙红艳 人民陪审员  张忠亮 二〇二〇年五月十二日 法官助理王梦萱 书记员王秀秀