广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40153号原告：冯锦培，男，1988年6月29日出生，汉族，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：徐剑文、甘颖诗，广东宏安信律师事务所律师。被告：王星，男，1980年10月17日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：张素敏，女，1981年11月22日出生，汉族，住广州市黄埔区。两被告共同委托诉讼代理人：阎文亮，广东领华律师事务所律师。第三人：何晓玲，女，1968年10月4日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告冯锦培诉被告王星、张素敏、第三人何晓玲申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯锦培及其委托诉讼代理人徐剑文，被告王星、张素敏以及两被告共同委托诉讼代理人阎文亮以及第三人何晓玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法准许执行第三人名下广州市黄埔区X路XX号大院X号XX房。事实与理由：原告与第三人曾因民间借贷纠纷案诉至法院。原告于2016年6月17日申请查封了涉案房屋三分之一的产权。2016年11月23日法院作出（2016）粤0104民初7979号《民事调解书》，载明：一、何晓玲于2016年11月27日前返还借款本金60万元及支付上述款项自2016年5月1日起至实际还清上述借款之日止的利息（按年利率24%计付）给冯锦培；二、受理费减半收取4900元、保全费3250元，均由冯锦培自愿承担。原告在调解书生效后遂向法院申请强制执行。执行期间，因两被告对执行标的物提出书面异议，越秀区法院于2019年8月28日作出（2019）粤0104执异395号《执行异议裁定书》，裁定：中止本院（2018）粤0104执恢46号案对被执行人何晓玲名下广州市黄埔区X路XX号大院X号XX房三分之一产权的执行。该裁定书在对两被告是否享有足以排除执行之民事权益的认定上存在明显违背事实及法律规定的情况。一、两被告一直未按房屋买卖合同之约定向第三人足额支付价款，且没有将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其依法不享有足以排除本案强制执行的民事权益。1.两被告在房屋交易过程中一直未按合同约定向第三人足额支付购房款。具体而言，两被告在签署购房合同后未按约定向第三人足额支付首期款。在两被告与第三人达成第一份补充协议后仍未按约定足额支付购房款。2.两被告至今没有依法将剩余价款按法院要求交付执行。二、两被告是因自身原因未办理过户登记，其对登记在第三人名下的涉案房屋依法不享有足以排除本案强制执行的民事权益。1.两被告在交易时明知涉案房屋存在权利瑕疵仍继续购买，其具有重大过错，应当自行承担无法过户的风险。2.两被告在交易涉案房屋的过程中负有先履行义务，本案是因两被告屡次违约故才导致过户期限一再拖延，直到涉案房屋被查封、执行，而由此产生的不利后果理应归责于两被告，其依法无权要求排除本案执行。原《执行异议裁定书》中关于两被告对房屋过户不存在过错的认定存在明显错误。涉案房屋为第三人何晓玲与案外人黄飞龙在夫妻关系存续期间所购买的，依法属于夫妻共同财产，第三人何晓玲在没有取得黄飞龙同意的情况下单方面出让涉案房屋属于无权处分。另外，不排除第三人何晓玲在得知黄飞龙在外欠有高额债务的情况之下，为了转移财产而与被告恶意串通，签署涉案房屋的转让合同，因此原告认为，涉案的买卖关系并不受法律保护，因此并不能够排除原告的执行请求。两被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告与第三人签订书面的《房地产买卖合同》且依约支付了房屋价款，为促成房屋过户，被告支付的价款已经超过了涉案房屋的交易价格。整个交易过程中被告没有过错，且为涉案房屋能够过户尽了最大的努力，被告对涉案房屋没有过户没有过错。二、现有证据足以证明被告于2016年6月15日入住了涉案房屋，是在原告的查封日期2016年6月17日之前。在涉案房屋交易的时候，根据第三人提交的房屋查册情况，涉案房屋为第三人所有，根据公示公信原则，涉案房屋买卖合同合法有效，而且时至今日，第三人的配偶并没有提出任何反对意见，涉案房屋买卖合同可以继续完全履行。第三人述称，我不认同原告所说我转移财产，我卖出房屋是为了还债，而且我卖出该房屋是经我丈夫同意的。我丈夫借了许多高利贷，后来失踪。我卖房只是为了还债，不是为了转移财产。我丈夫已经四年没有消息，联系不上，我们欠钱是事实，卖房只是为了还债。经审理查明：2016年3月30日，两被告（乙方、买方）与第三人（甲方、卖方）经案外人广州云房数据服务有限公司（丙方、中介方）促成签订《存量房买卖合同》，约定由乙方以2150000元的价格购买案涉房屋，甲方在收齐房款当天2016年6月15日前将涉案房地产交付使用。其他约定为甲乙双方约定首付款1200000元，其中300000元在2016年3月31日支付，其余900000元在2016年5月15日前支付，甲方在收齐首期款当天配合中介方做全权委托公证，甲方确定没有做私人贷款。该房地产有抵押，乙方的付款方式为定金50000元于甲乙双方交付时作为购房款的一部分，乙方应于本合同签订之日支付定金；甲乙双方一致同意由乙方垫资赎契，乙方应在收到银行通知提前还贷之日起30日内，将首期楼款1200000元存入甲方贷款账号内；乙方通过公积金贷款按揭付款，甲乙双方应于2016年6月15日前或甲方还清贷款卖方银行出具同意贷款通知书备齐交易所需资料到房地产登记机构申请办理产权转移登记；楼价余款900000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给甲方。等等。同日，第三人出具《收款收据》收取两被告支付的定金50000元。次日，前述买卖双方再签订《价格确认书》，明确双方同意在签署《广州市存量房买卖合同》（网签）申报价格为1600000元等。第三人出具《收款收据》收取两被告支付的首期楼款300000元。同年4月15日，前述合同三方签订编号为穗存量房合字××号的《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为黄埔区X路XX号大院X号XX房，建筑面积110.63平方米；该房地产按整套出售并计价1600000元，首期款乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付房款700000元，剩余房款900000元由乙方签订本合同后二十天内，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2016年6月15日前。等等。2016年5月21日，买卖双方签订《补充协议》，其中约定第三人因资金问题未能按约定还银行抵押贷款，导致购房手续进度无法按约定如期进行。双方约定由两被告在2016年3月30日前支付定金50000元，在2016年3月31日前支付定金300000元，在2016年5月25日前支付第三笔定金450000元，此笔定金只能作为还广州市花都万穗小额贷款股份有限公司（以下简称万穗公司）的贷款专用；第三人于2016年6月1日将该物业交付给两被告使用；第三人必须在6月1日前和中介方人员一起办理中国邮政储蓄银行股份有限公司广州黄埔支行还贷申请，在邮政储蓄银行通知还贷日期前一天必须准备好还贷金额，两被告在邮政储蓄银行通知的还贷日当天将首期款450000元转入邮政储蓄银行指定还贷账号等。2016年6月15日，买卖双方再签订《补充协议》，其中约定：一、买卖双方现确定此物业交易价格为2000000元，此价格交易产生税费为买方承担。买方已支付定金及首期款350000元，剩余楼款1650000元，其中楼款800000元做邮政商业贷款，尾款850000元在房管局成功缴税递件过户成功当天支付。二、买卖双方协商一致2016年6月15日交接此物业给买方，交楼前产生的费用由卖方负责，如买方垫付相关杂费在楼款里面扣除。三、买卖双方在6月30日前无条件配合递件过户，并在成功递件过户当天支付剩余的未缴付的中介费用买方10000元，卖方5000元。若买卖双方其中一方违约的，按照原《存量房买卖合同》中的条款追究违约责任。等等。同日，两被告与第三人签署《交楼确认书》。2017年10月9日，被告张素敏经向中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市东区支行申请，并经该行审批后，代第三人及案外人黄飞龙偿还贷款三笔，金额分别为593211.81元、551682.46元以及74290.65元。同月25日，被告张素敏再向本市黄埔区人民法院2017执2409、2890号两案支付13580元、19550元。同年12月20日，两被告与万穗公司签订《协议书》，约定由两被告代第三人偿清案涉房屋的抵押债务，万穗公司在两被告代何晓玲结清债务后撤回（2017）粤0114执3445号执行，并解除案涉房屋的查封及协助涂销抵押等。同日，被告王星向万穗公司支付588500元，该司出具《结清证明》。同日，被告王星代黄飞龙向本市花都区人民法院（2017）粤0114执3445号案支付8151元。另查明：两被告系夫妻关系，于2009年5月13日登记结婚。根据广州市房地产档案馆于2017年5月20日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，两被告及王宥、王弋名下无房地产登记信息。据查册时间为2018年10月11日的《广州市不动产登记查册表》记载，案涉房屋属于居住用房，建筑面积110.63平方米，目前登记在第三人名下，登记日期为2010年1月9日。中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市黄埔支行、广州市花都万穗小额贷款股份有限公司先后在案涉房屋上设定了抵押权。本院于2016年6月17日以（2016）粤0104民初7979号案查封了案涉房屋三分之一的产权。再查明，原告与第三人民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月23日出具（2016）粤0104民初7979号《民事调解书》，载明：一、何晓玲于2016年11月27日前返还借款本金60万元，及支付上述款项从2016年5月1日起至实际还清上述借款之日止的利息（按年利率24%计付）给冯锦培。二、受理费减半收取4900元、保全费3250元，均由冯锦培自愿负担。上述调解书生效后，经原告申请，本院以（2016）粤0104执10817号案立案执行。经原告同意，本院裁定终结本次执行程序，后又以（2018）粤0104执恢46号案恢复执行。2019年4月1日，本院裁定拍卖、变卖案涉房屋三分之一的产权以清偿债务。两被告遂以案外人身份向本院提出执行异议，案经本院审理，本院于2019年8月28日作出（2019）粤0104执异395号《执行裁定书》，裁定：中止本院（2018）粤0104执恢46号案对被执行人何晓玲名下广州市黄埔区X路X号大院X号XX房三分之一产权的执行。本院认为：两被告与第三人经中介公司促成于2016年3月就案涉房屋的买卖签订买卖合同，并通过银行转账的方式支付了定金及部分首期款合计350000元。同年4月，买卖双方再办理网签手续，并于6月15日将案涉房屋交付两被告使用。案涉房屋则于同月17日由法院查封。虽然两被告未能依与第三人在2016年3月30日签订的《存量房买卖合同》的约定按期支付款项，但结合两被告提交的其与第三人先后签订的两份《补充协议》，两被告代第三人、黄飞龙分别向中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市东区支行以及万穗公司清偿的四笔贷款来看，现有证据无法证明系因两被告的原因造成案涉房屋未能及时办理过户登记手续。因此，原告关于许可继续执行第三人名下案涉房屋的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告冯锦培的诉讼请求。本案受理费9800元,由原告冯锦培负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  谢炜权人民陪审员  邓晓红二〇二〇年五月七日书 记 员  曾怡婷