广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初806号原告：东莞市**乐物业管理有限公司，住所地为广东省东莞市*********。法定代表人：赖某1。委托代理人：邓尔良，男，1976年5月1日出生，汉族，身份证住址为广东省紫金县***************，公民身份号码为441***************，系原告员工。被告：魏志华，男，1969年12月8日出生，汉族，身份证住址为广东省东莞市寮步镇***************，公民身份号码为420***************。原告东莞市**乐物业管理有限公司（以下简称“安居乐公司”）诉被告魏志华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓尔良，被告魏志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居乐公司起诉称，2011年6月28日，原告与嘉湖山庄业主委员会签署了《物业管理委托合同》，约定由原告对嘉湖山庄房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。合同还约定了物业管理费标准，水费、污水处理费的收取方式等。被告魏志华是嘉湖山庄****座*楼*号房的业主，原告已按照合同约定向包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，然被告自2017年11月以来一直拖欠原告物业管理费及水费、污水处理费等物业服务费用。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2017年11月至2019年3月物业管理费1819元、水费与污水处理费902.77元；二、被告向原告支付滞纳金（以本金2721.77元为基数，按照每日万分之二的标准，自欠费之次月的1日起算至实际清偿之日止）；三、被告承担本案诉讼费。被告魏志华答辩称，一、原告诉请的2017年11月至2019年3月的管理费、水费及污水处理费于法无据，案涉物业管理委托合同第十八条明确约定委托管理期限为五年，自2011年6月30日起到2016年6月29日止，第三十九条约定合同期满本合同自然终止，合同约定的期限届满时原告应当自行退出，原告却主观上故意不退出强行继续占据。案涉物业管理委托合同有三个问题，一是代表嘉湖山庄的公章不完整无法识别是第几届业委会，请法院查明公章来源及备案情况；二是印章字体为繁体字，不符合国务院印章规定，不排除是当事人私刻公章，涉嫌合同诈骗；三是代表嘉湖山庄的签字人郝永福没有合法授权权限，其是个人行为，没有召开业主大会，没有经业主大会半数以上人数通过要与原告签订合同的意向。合同期满后，第五届业委会、部分业主请原告退出嘉湖山庄，但原告仍然强行占据并强制服务，还与业主发生肢体冲突并殴打业主。以上可以证实原告未按约定自行退出继续赖在嘉湖山庄是强卖强卖，签订的合同涉嫌合同诈骗，请法院立案审查或移送公安机关立案侦查。二、原告诉请的滞纳金于法无据，原告是以强买强卖的单方主观强制服务，双方未签订服务合同，没有明确约定的支付滞纳金依据。三、本案诉讼费应由原告承担，本案没有约定合同，原告是强买强卖的行为。其分批起诉业主是对证据心虚、企图蒙蔽法官、滥用司法资源的行为，原告还有召集人员对业主停水断电、堵门等扰乱业主生活的行为，甚至阻碍业主成立业委会，阻止业主大会投票选择新聘物业服务公司。对一些反抗的业主暗地实施砸车窗、放钢钉、撬锁换锁占据出租、在门口放置恐吓物品等涉黑行为。四、原告未严格按房产证建筑面积70.58平方米收取物业管理费，并强行要求与水电费、停车费绑定收取，不服从就停电停水、不让车辆进小区。原告一直以来收取被告物业管理费107元每月，应退还多收取的物业管理费1694.8元[（107元-70.58平方米×1.2元/每平方米）×76个月]。五、被告已经将2017年11月起的水费、污水处理费已经交给第五届业委会。综上，原告诉请都是于法无据的强制行为，请法院核查驳回原告诉请，代表嘉湖山庄的签字人郝永福伪造公章涉嫌合同诈骗罪，数额巨大，请法院调查追究不法分子的法律责任，还人民和谐平安的生活。经审理查明，原告主张其与东莞市寮步镇横坑嘉湖山庄第三届业主委员会签订《物业管理委托合同》，并为嘉湖山庄小区提供物业服务至2019年3月31日，但被告自2017年11月1日开始拖欠物业管理费，自2017年10月16日开始拖欠水费和污水处理费，故原告要求被告支付拖欠的物业管理费、水费及污水处理费至2019年3月31日，并要求按照每日万之分二标准自欠费次月1日起支付滞纳金至付清之日止。关于物业管理费，原告主张因被告房屋特殊，除了70.58平方米的建筑面积外，还享有约100平方米的共用大平台，原告表示其接管案涉小区后一直沿用之前的收费标准，即按照被告房屋建筑面积1.2元/平方米标准及共用平台面积1.2元/平方米的两折标准，收取被告每月物业管理费107元，因此现亦诉请按照每月107元计算物业管理费。被告主张其物业管理费应按照房屋建筑面积70.58平方米计算为每月84.7元，并认为案涉物业管理委托合同是虚假伪造的，不具有法律效力，原告无权收取被告相关费用，且案涉小区自2017年11月开始无人管理，因此被告没有缴纳2017年11月至2019年3月的物业管理费。关于水费、污水处理费，原告安居乐公司提交了东莞市东江自来水有限公司出具的《关于追收欠费的函》，该函载明安居乐公司支付嘉湖山庄的水费至2018年5月2日，原告依据欠费明细表主张为被告垫付2017年10月16日至2018年5月2日期间的水费、污水处理费共计336.77元，被告主张上述期间的水费、污水处理费共计1009.8元，在2018年5月3日及之后的水费、污水处理费不需要原告代收代缴。另查，2018年8月3日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会起诉安居乐公司，请求判令安居乐公司撤出东莞市寮步镇嘉湖山庄，该案案号为(2018)粤1971民初21520号。2018年10月22日，该案作出一审判决，判决安居乐公司于判决发生法律效力之日起三十日内撤离东莞市寮步镇嘉湖山庄小区。后安居乐公司不服一审判决，提起上诉，二审案号为（2019）粤19民终211号，东莞市中级人民法院于2019年2月22日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月25日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会申请执行，案号为（2019）粤1971执7624号，该案已执行完毕，安居乐公司已撤离嘉湖山庄小区。已经发生法律效力的(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书查明：一、2011年6月28日，安居乐公司与东莞市寮步镇横坑嘉湖山庄第三届业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定安居乐公司为东莞市寮步镇嘉湖山庄提供物业管理服务，合同期限为2011年6月30日至2016年6月29日,住宅房屋的物业管理费为每月每平方米1.2元，非住宅房屋的物业管理费为每月每平方米3.3元。逾期缴纳物业管理费应每天按应交款项的万分之二十支付滞纳金。二、2017年5月7日，嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。三、2018年5月20日，嘉湖山庄召开业主大会，大会就是否续聘安居乐公司进行了表决，否决票为623票，得票率为60.3%；否决票权数55748平方米，得票率为60.2%，表决结果为不选聘。四、2018年6月21日，嘉湖山庄第五届业主委员会出具《退出通知》，要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。关于被告的鉴定申请，被告认为案涉《物业管理委托合同》系虚假伪造的，但被告当庭表示无法提供第三届业主委员会公章等材料，相关鉴定无法进行，且已经发生法律效力的(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书查明安居乐公司与嘉湖山庄业主委员会于2011年6月28日签订了《物业管理委托合同》，故本院对于被告的鉴定申请不予准许。以上事实，有原告安居乐公司提交的《物业管理委托合同》、业主大会会议决定、房地产权证、欠费明细表、催缴通知书、收款收据、联络函、自来水公司追收欠费函，被告魏志华提交的物业服务组织架构图、物业合同盖章页、房管局2份回复、责令通知书、不动产权证、收款收据、投诉书、备案通知书、照片，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点为：一、安居乐公司是否有权收取物业管理费、水费、污水处理费；二、如有，则相应的物业管理费、水费、污水处理费的金额。关于第一个争议焦点。已经发生法律效力的(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书查明安居乐公司与嘉湖山庄业主委员会于2011年6月28日签订《物业管理委托合同》，认定嘉湖山庄业主大会于2018年5月20日表决不续聘安居乐公司的投票结果合法有效，同时认定嘉湖山庄业委会根据业主大会不续聘决议而通知安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤离嘉湖山庄的通知行为合法有效。因此，在(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书未被撤销的情况下，以及在魏志华未能提交相反证据推翻(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书所确认的事实的情况下，安居乐公司应有权收取2018年7月6日前的物业管理费。至于2018年7月7日之后的物业管理费，因业主委员会已按业主大会决议要求通知安居乐公司撤离小区，安居乐公司应当按业主大会的决议及业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区，故嘉湖山庄小区的业主无需再向安居乐公司交纳2018年7月7日之后的物业管理费。因安居乐公司拒不按照业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区而造成的损失应当由安居乐公司自行承担。安居乐公司支付嘉湖山庄小区的水费至2018年5月2日，因此，安居乐公司可向业主魏志华追偿2018年5月2日及之前垫付的水费、污水处理费。至于2018年5月2日之后的水费，因安居乐公司没有垫付，其无权向业主主张。魏志华主张其已将水费、污水处理费交至嘉湖山庄业委会，但魏志华没有提交证据证明嘉湖山庄业委会已将该水费、污水处理费返还给了垫付方即安居乐公司，故魏志华依法应当将安居乐公司代为垫付的水费、污水处理费返还给安居乐公司。关于第二个争议焦点。被告魏志华未向安居乐公司支付物业管理费、水费、污水处理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，因此魏志华应当向安居乐公司支付的款项为：一、物业管理费。双方确认物业管理费应按建筑面积每月每平方米1.2元收取，原告主张物业管理费还应将共用大平台面积计算在内，但原告未能提供证据证明双方对大平台部分书面约定应收取物业管理费及该部分物业管理费的收取标准，且被告对此亦予以否认，因此对于原告主张需收取共用大平台物业管理费的意见，本院不予采纳，被告每月应缴纳的物业管理费为84.7元（建筑面积70.58平方米×1.2元/平方米）。故被告应向原告支付2017年11月1日至2018年7月6日期间的物业管理费共计694元[84.7元/月×(8+6÷31)个月]。二、水费、污水处理费。原告主张为被告垫付了2017年10月16日至2018年5月3日期间的水费、污水处理费共计336.77元，该数额与被告缴纳给第五届业主委员会的水费、污水处理费数额基本相符，且相比被告自认的该期间水费、污水处理费数额还少，对被告有利，故本院采纳原告主张的垫付数额，并认定被告应向原告返还该期间的水费、污水处理费共计336.77元。三、逾期交纳物业管理费的滞纳金。首先，物业服务合同约定滞纳金的标准为每日万分之二十，现安居乐公司主动调低滞纳金标准为每日万分之二，本院予以准许，故本院依法认定滞纳金的计算标准为每日万分之二。其次，物业服务合同没有约定物业管理费的缴交日期，故当月欠缴物业管理费的滞纳金应当从逾期支付物业管理费的次日即次月1日起计算至实际付清之日止，每月物业管理费的滞纳金总额不超过当月的物业管理费。例如2017年11月物业管理费的逾期滞纳金以84.7元为本金，按每日万分之二的标准，自2017年12月1日起开始计算至实际清偿之日止，滞纳金总额不超过84.7元，其余月份的逾期滞纳金以此类推。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第第六十四条第一款、第一百四十二条的法律规定，判决如下：一、被告魏志华应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司支付2017年11月1日至2018年7月6日期间的物业管理费694元。二、被告魏志华应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司返还代缴的水费、污水处理费共336.77元。三、被告魏志华应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理费的滞纳金（逐月分开计算，分别以每个月应交纳的物业管理费84.7元为本金，按每日万分之二的标准，自次月的1日起计算至实际清偿之日止，每月物业管理费滞纳金总额不超过84.7元）。四、驳回原告东莞市**乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元（已由原告预交），由原告东莞市**乐物业管理有限公司承担31元，由被告魏志华承担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  赖   艳   君审 判 员  林   永   雄审 判 员  雍       维二〇二〇年五月七日法官助理  郭继聃书记员彭丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。第五十条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。