河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1526民初586号原告（反诉被告）：陈应会，女，1985年7月11日出生，汉族，住河南省潢川县。诉讼委托代理人：王亚伟，男，1968年6月16日出生，汉族，住河南省潢川县。被告（反诉原告）：河南联发置业有限公司统一社会信用代码：914115265558326675E住所地：河南省潢川县产业集聚区法定代表人：唐永彦，男，该公司经理诉讼委托代理人：**，男，1964年4月20日出生，汉族，住河南省潢川县，该公司法务部主任。原告（反诉被告）陈应会与被告（反诉原告）河南联发置业有限公司（以下简称联发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈应会及其委托代理人王亚伟，被告的委托代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈应会向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令原告与被告合同进行依法解除；2、请求人民法院判令被告退还原告购房款53万元；3、请求人民法院判令被告赔偿原告同等房款的违约金和本案诉讼费及其他所产生的费用由被告全部承担。事实与理由：2017年12月21日，原告通过被告售房部人员的忽悠和被告法定代表人唐永彦的花言巧语相劝下，当时原告就和被告签订了以按揭贷款方式的房屋买卖合同，该合同被告承诺给原告办理银行按揭贷款手续，可是到如今被告也没给原告办理房屋按揭贷款手续。在这期间原告向被告提出过无数次请求，得到的回答是我们不给你办理房屋按揭贷款手续，并绝情回答到要么付全款，要么退房，如果不付全款永久拿不到房屋钥匙，永久得不到房屋的使用权，鉴于被告的手段和口气，原告已感受到自己的合法权益受到了侵犯，为了维护原告的合法权益不再受到侵犯，原告依法拿起法律武器来保护自己并向潢川县人民法院提起民事诉讼。综上所述，依据我国法律之规定，判决被告依法承担法律责任和全部赔偿责任，并判令原、被告依法解除合同。被告（反诉原告）联发公司辩称，原告起诉的事实不能成立，其相反，原告构成重大违约，因此，我方提起反诉。被告（反诉原告）联发公司向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令被反诉人支付购房款52万元；2、承担违约金1万元。事实与理由：2017年12月21日，我公司与被反诉人签订商品房买卖合同（预售）一份，被反诉人选择贷款方式付款（按揭贷款），房屋总价款105万元，首付53万元，按揭贷款52万元。双方签订《补充协议》，该《补充协议》第二条规定：关于银行按揭贷款（或公积金贷款）方式支付房款的约定：1、买受人已被告知，获取银行按揭贷款银行（或公积金贷款）对买受人（××）的还款能力及信誉度进行调查，提供按揭银行贷款银行（按揭贷款）将会对买受人（××）的偿还能力及信誉度进行调查，银行（或公积金贷款）经审查可能会拒绝，这种风险由买受人承担。2、买受人选择银行按揭（或公积金贷款）付款方式的，买受人应于本合同签订之日付清首付款，并向指定的按揭银行（或公积金管理中心）提交符合银行（或公积金管理中心）要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》。出卖人协助买受人办理按揭贷款手续，相关责任及费用由买受人自行承担，出卖人不因协助买受人或按揭银行（或公积金管理中心）而承担责任。买受人未能按期提供前述资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，导致买受人没按照本合同约定期限支付全部放款的，视为买受人付款违约，买受人应按本合同约定承担责任。如因买受人原因使贷款未获得按揭银行（或公积金管理中心）批准的，买受人应于接到出卖人的通知后十五日内付清房价款。依据上述约定，被反诉人应在规定时间里向按揭银行提供还款能力及信誉度等相关资料，被反诉人已构成违约，有依据主合同第八条约定，被反诉人应当按日向反诉人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。由依据《补充协议》第二条第7款约定我公司多次通知被反诉人支付余款，但被反诉人直接未支付。综上所述，请贵院依据法律及合同约定，支持我公司的反诉请求为盼。原告陈应会为支持其诉讼请求向本院提交下列证据：证据Y1、任行海出具证明一份。证明原告购买被告的商品房，当时被告答应可以按揭购房，最后以种种借口不同意了；证据Y2、雷越出具证明一份。证明雷越问被告的唐总，在购房时非得支付购房全款，不给按揭，也不退购房款；证据Y3、陈应平购房两张收据。证明原告购房的票据；证据Y4、陈应平购房合同一份。证明原告购房的合同；证据Y5、肖婷微信聊天记录证据两份。证明被告在销售房屋时夸大宣传；证据Y6、雷越微信聊天记录一份；证据Y7、雷越微信朋友圈；证据Y8、张迈微信朋友圈；证据Y9、潢川世博微信群记录；证据Y10、潢川世博销售总群记录；证据Y11、光盘录音一张。第6、7、8项证据，与消费者保护法是相悖的，与法律规定是相悖的，是违法的。第9、10项证据，等于说是诱导宣传。第11项，与唐总的聊天记录。还有许总的聊天记录。不给按揭，也不退钱。被告联发公司对原告陈应会提供的证据质证意见为：对任行海和雷越出具的证明，证明行式不合法，没有身份信息，也没有说明不出庭作证的事实与理由。对原告提交的收据两张，对这份证据予以认可。但与本案解除合同不存在因果关系。对原告出具的陈应会商品房买卖合同予以认可。对原告提交的肖婷、雷越，及张迈的微信聊天记录，1、该记录无法证明聊天人真实人身份及无法证明聊天人系肖婷、雷越，张迈等人的真实说法。2、我公司也没有肖婷、雷越等人。3、假如聊天真实，聊天时间需在2018年9月，而原告购买房屋时间在2017年10月，而合同约定付款期限应在90日内，办理相关手续及支付购房款，此相隔9个月，而被告向原告索要购房款理所应当。4、上述记录无法证明被告方不同意办理按揭的事实。因该说法不符合客观实际。因为，房屋支付全款及房屋按揭，均为被告收到款项，原告及时办理按揭，被告能及时从银行获得购房款，其合同的目的，全款的按揭均为一次性。所以说原告方所陈述的事实，不符合客观规律。为支持其答辩主张，被告联发公司向本院提交下列证据：证据B1、原告购买房屋合同一份，原告已经提交了，不再提交，只宣读合同内容，证明主合同上第7条和第8条，付款方式和付款期限，约定逾期90日承担违约责任，支付购房款应在90日之前。补充协议第二条，银行并非不按揭贷款，银行根据个人的诚信程度，不按揭贷款的原因不在我方。我公司没有能力提供个人的诚信程度，我方只是协助办理。从这个条款来看，从签订协议之后7日后，同按揭银行办理相关手续，而本案被反诉人，至今未同银行办理按揭和签订合同，因此，又依据该合同第7条的规定，说明被反诉人没有办理按揭，应当支付全款，因此，我方起诉被反诉人支付房款及违约金，均系合同约定；证据B2、个人按揭贷款目录，需向银行提供18份证据，该18份证据均应属被反诉人提供，没有一项是反诉人提供的。被反诉人仅有购房发票和买卖合同。银行至今未收到被反诉人提供的手续；证据B3、今年的3月4日，我方向被反诉人下发的催款通知书，证明反诉人向被反诉人催要购房款的事实。原告陈应会对被告联发公司提供的证据质证意见为：1、被告所提出的合同第7、8条，我方已经履行了程序，实为被告狡辩；2、我方交了房款之后，第2天就要求和被告到银行，办理按揭，被告不答应。被告就是想要全款。他所说的不是事实。根据以上证据材料，结合庭审调查可认定以下事实：2017年12月21日，原告陈应会与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告陈应会拟购买被告开发的位于潢川县××大道东侧、环城路南侧的商业房一间，建筑面积47.84㎡，其中套内建筑面积32.34㎡，分摊共有建筑面积15.5㎡，该商品房每平方米21948.16元，总价款105万元。原告陈应会于2017年12月21日向被告付款32万元，于2018年5月27日向被告付款21万元，合计付款53万元。该合同第七条付款方式及期限为：……（二）、买受人采取下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2017年12月21日前支付首期房款人民币53万元，占全部房价款的51%。余款人民币52万元向出卖人指定银行（贷款机构）申请贷款支付。后双方因办理按揭贷款不符合条件，银行方不予办理，导致本案的诉讼。原告以被告不积极协助原告办理按揭贷款和其公司的诚信有问题，致使贷款办不下来，被告以原告的个人诚信有问题，各持意见。为此，原告诉讼来院，请求依法处理。因被告河南联发置业有限公司未向本院缴纳反诉费，对被告的反诉，本院不予审理。本院认为，本案原、被告对双方签订的商品房买卖合同（预售）及所交纳的购房款金额均没有异议。本案争议的焦点为：原告购买被告开发的商品房，需要办理按揭贷款。按揭贷款不能办理，是因原告个人诚信问题，还是被告单位开发的房屋手续问题，或者银行方面的政策原因不明。通过双方举证、质证，双方均没有提交对方有过错，致使办理按揭贷款不能办理的证据。根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，原告请求解除合同返还已付购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持；对原告请求被告赔偿同等房款违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告陈应会与被告河南联发置业有限公司于2017年12月21日签订的商品房买卖合同（预售）；二、限被告河南联发置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告陈应会购房款53万元及利息（其中：以购房款32万元为基数，自2017年12月21日起；以购房款21万元为基数，自2018年5月27日起均按年利率6%计息至款付清时止）；三、驳回原告陈应会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9100元，由被告河南联发置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长 骆 震人民陪审员 黄 琳人民陪审员 董寿芳二〇二〇年五月二十二日书 记 员 韦余鹏