济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初6529号 原告：王国良，男，1969年2月28日出生，汉族，住山东省定陶县。 原告：王婧雯，女，1993年4月24日出生，汉族，住济南市。 二原告共同委托诉讼代理人：张树建，北京市齐致（济南）律师事务所律师。 被告：王常胜，男，1986年12月22日出生，汉族，住济南市。 被告：杜海风，女，1986年4月27日出生，汉族，住山东省莘县。 二被告共同委托诉讼代理人：陈家兴，山东招法律师事务所律师。 原告王国良、王婧雯于2019年11月20日向本院申请诉前保全，本院于2019年11月25日作出（2019）鲁0104财保296号民事裁定：查封18号楼1-1101号房屋一套。原告王国良、王婧雯与被告王常胜、杜海风房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院于2020年2月17日作出（2019）鲁0104民初6529号民事裁定：本案转为普通程序。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告王国良、王婧雯共同委托诉讼代理人张树建，被告杜海风及共同委托诉讼代理人陈家兴到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 王国良、王婧雯向本院提出诉讼请求：1.判令王常胜、杜海风继续履行房屋买卖合同义务，协助王国良、王婧雯办理济南市18号楼1-1101号房屋的过户手续；2.本案诉讼费用由王常胜、杜海风承担。事实与理由：2017年3月28日，双方签订《房屋买卖合同》，约定：王国良、王婧雯购买王常胜、杜海风位于济南市18号楼1单元1101室房屋，房屋交易价格为98万元，住房专项维修基金由王常胜、杜海风支付。合同签订之日，王国良、王婧雯支付购房款49万元（含定金2万元），剩余房款等王常胜、杜海风协助办理完领证过户手续完毕后一次性付清。合同签订前，2017年3月2日，王国良、王婧雯支付定金2万元，合同签订后，支付购房款47万元，2019年1月30日，支付购房款10万元。现王常胜、杜海风拒不履行协助过户领证的合同义务。 在审理过程中，王国良、王婧雯明确第一项请求为：判决王常胜、杜海风协助办理涉案房屋的转移登记手续。 王常胜、杜海风辩称，1.涉案房屋是王国良与王常胜、杜海风签订，王婧雯不是合同当事人，王国良签署王婧雯的名字，并未出示王婧雯的授权手续，王婧雯作为共同购买人起诉，不予认可。2.王国良、王婧雯要求履行过户手续无事实和法律依据。（1）本案是因王国良的违约行为导致合同解除，过错方在王国良。2019年9月，经中介公司的要求，王常胜、杜海风委托中介公司取得房产证，并与中介公司通知王国良支付余款，办理过户手续。房产证一直由中介公司保管，经多次要求王国良支付余款并办理过户手续，王国良以种种理由推托延迟，不予配合。（2）2019年10月19日，与王国良电话协商时，才知道王国良欲把房屋出卖给他人，并答应给予4万元好处费，或者王国良支付余款，过户至王国良名下，但王国良迟迟未付款。（3）根据合同约定，王国良的违约行为符合合同解除条件。2019年10月31日，向王国良发出解约通知函，王国良于2019年11月6日收到该解除函，根据法律规定，该合同已经解除。（4）王国良在没有取得涉案房屋所有权的基础上将房屋在网上挂卖，实属严重违约和侵权。王国良在没有支付余款和办理过户手续的情况下，将涉案房屋进行出售，严重侵害了王常胜、杜海风的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 王常胜与杜海风原系夫妻关系，共同购买济南市18号楼1-1101号房屋。 王国良与王婧雯系父女关系。王国良原户籍地为山东省定陶县，2019年11月11日，王国良户籍迁入济南市。王婧雯户籍地为济南市，2017年8月7日前即落户。王国良名下有济南市停车位一处，与王婧雯共有济南市住宅一处、停车位一处。 2017年3月28日，王常胜、杜海风、王国良、利泽公司签订《房屋买卖合同》，合同首部载明：出卖人王常胜、杜海风（甲方），买受人王国良（乙方），居间人山东利泽房地产经纪有限公司（丙方，以下简称利泽公司），约定：甲方自愿将济南市18号楼1-1101号房屋出售给乙方；甲、乙双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为98万元；乙方在合同签订时支付定金2万元；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方保管，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；付款方式为，乙方用公积金方式贷款，于2017年4月3日前将首付款49万元（含定金）存入甲方账户，剩余房款49万元于过户后在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；甲方于收到首付款后通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志。合同第十二条违约责任约定：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务，缴纳约定税费的义务，除承担上述违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。合同第十三条其他约定事项约定：乙方保证无任何银行不良记录，并积极提供银行所需各种贷款资料，乙方保证是非限购成员，符合购房条件提供购房资料；本房产为合同待下证，甲方已告知，乙方已知晓，双方自愿买卖，因交易周期较长，本合同签订的价格及内容不受市场和时间变化等任何因素的影响，否则违约方承担首付款双倍的违约金给相对方；甲方产权人和共有人协商一致，同意将购房款存入杜海风工商银行账户。王常胜在甲方处签字捺印，杜海风在甲方共有人处签字捺印，王国良在乙方处签字捺印并在乙方共有人处签署“王婧雯”名字，利泽公司在丙方处加盖公章。王常胜、杜海风在场未提出异议。 2017年3月2日，王国良支付定金2万元。同月28日，王常胜、杜海凤出具49万元（含定金）收据，4月2日，王国良向杜海风转款30万元，王国良之妻向杜海风转款17万元。王常胜、杜海风已将房屋交付王国良。 2019年1月30日，王婧雯向王常胜转款5万元，向杜海风转款5万元，杜海风出具收条，载明：追加首付款10万元。 王常胜、杜海风取得填发日期为2019年9月26日的《不动产权证书》后，上述证书交由利泽公司保管。《不动产权证书》载明：权利人王常胜、杜海风，共有情况：按份共有，占有份额50%。 在审理过程中，王常胜、杜海风提交:落款为告知人王常胜、杜海风（名字系打印）、代理人陈家兴（手签）、2019年10月31日的《解约通知函》，载明：王国良，我方于2019年9月24日委托利泽公司代为取得房产证，现该证存放于利泽公司。取得房产之后，我方第一时间通知贵方，以便办理按揭贷款等履行支付余款的义务，但贵方迟迟不予办理相应手续、不履行相应支付余款义务，贵方的行为已构成严重违约。贵方的违约行为已严重违反合同约定，现我方通知贵方解除房屋买卖合同，扣除定金2万元和贵方占有房屋期间的租金，并按买卖合同约定主张相应的违约金。我方为此的所有花费（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等费用）均由贵方承担。王常胜、杜海风欲以此证明其已经通知王国良解除合同。王国良、王婧雯提出异议，认为上述《解约通知函》不符合法律规定的形式要求，解约通知函应由合同相对方发出，如果是其他人应表明身份，从通知内容看不出是何人发出的，该证据不属于有效证据。 王常胜、杜海风提交音频资料，并诉称系王常胜与王国良于2019年10月19日通话录音，内容为：王常胜：你商量好了吗？王国良：我给杜海风通过电话，中介也给我说了，我想着搞双赢的状态，想多少再拿出来点，再拿4万元。王常胜：什么意思？王国良：房子卖了以后，我再多给你们4万块钱。王常胜：你那意思，我们把这房子过户给你找的那个买家，对吗？王国良：对。王常胜：然后你再多给我们一人4万块钱？王国良：不对，不是一人4万，是总共4万。王常胜：昨天杜海风不是也给你说了吗？王国良：说了，那还不如过户呢。王常胜：你一开始拖着，余款一直不给，从中介签合同就说好了，等办下房产证来，就把余款给我们，你再去办那些东西，哪怕贷款，你现在拖着不给余款，现在咱们还没商量好，你就直接与第三人交易了。王国良：现在我们没有交易。你觉得行，咱就这样办，要不同意，下周我把钱弄清，咱该办手续就办手续，我也不走贷款了，下周五之前，我带着钱去，咱们一块见个面，见面就把过户办了，办我名下，高税我该交交。王常胜：一开始，我们给你说的很清楚，你想卖这套房子，我们不反对，你一直拖着，又不给余款，还不配合办贷款，这又变成给现金了，你那时候有现金，就是不给。王国良：我借钱把39万给你们结清，我拿出4万块钱有很大诚意，再不行，我也没有办法。下周五之前，我把钱带过去。你要感觉行，我就再拿4万，你给我个回复。王常胜、杜海风欲以此证实取得房产证后王国良不具有购房资格无法办理贷款，想把房子过户给案外人并给予王常胜、杜海风4万元好处费，王常胜、杜海风没有同意。王国良、王婧雯对内容没有异议，认为双方一直商量过户、付款及把房屋出卖给案外人的意见，发生本案争议的原因是双方对于房屋销售增值部分分配未达成一致意见，王国良同意给予4万元，王常胜、杜海风要求增值部分的60%，导致协商未成。 王常胜、杜海风提交视频资料，视频内容系房屋的状况，王常胜、杜海风辩称系王国良将涉案房屋在贝壳网进行出卖，欲以此证实王国良在双方纠纷中将涉案房屋进行出售，构成侵权。王国良、王婧雯对真实性提出异议，认为即使王国良另行售卖其购买并实际控制的涉案房屋也不违反合同约定及法律规定。 王常胜、杜海风提交短信聊天记录打印件，内容为：10月18日，对方：稍后给你回电话；星期日，我：抓紧把房子给我腾出来，现在不允许你们在里面住，我最近给你们下责令搬迁通知；昨天，我：房产证下来一个月，我在济南一直都在等着过户给你，你却迟迟不配合过户，一会这样，一会那样，什么意思？王常胜、杜海风欲以此证实因王国良的违约行为导致合同无法继续履行，王国良要求继续履行合同，王常胜、杜海风行使不安抗辩权不构成违约。王国良、王婧雯提出异议，认为该证据不符合证据的形式要件，该聊天记录的内容与通话录音明显不符。 对于合同在涉案房屋取得权属证书后的履行情况，王国良、王婧雯诉称：房产证下发后，王国良、王婧雯要求利泽公司协助办理过户付款或贷款手续，后双方发生争议。王常胜、杜海风辩称：办理房产证后，王国良、王婧雯知道可以办理过户，应支付余款，但王国良、王婧雯既不按合同约定办理贷款支付余款，也不配合办理过户手续，房产证下发后，王常胜、杜海风就未见到证书，由此可见因王国良不支付余款不办理过户的违约行为导致纠纷发生。 本院认为，王常胜、杜海风、王国良、利泽公司于2017年3月28日所签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，当事人均应按约履行义务。王国良签订合同时在合同买方共有人处签署王婧雯的名字，王常胜、杜海风知道且未提出异议，王婧雯认可王国良的签名行为，且在合同履行过程中支付10万元购房款，故王婧雯应视为合同当事人，与王国良共同享有权利、承担义务，王常胜、杜海风的辩称理由依据不足，不予采信。王国良、王婧雯按照合同约定履行了支付定金及首付款、购房款的义务，王常胜、杜海风履行了交房义务，因王常胜、杜海风当时没有取得房屋权属证书，双方没有办理过户手续。王常胜、杜海风于2019年9月取得权属证书后，双方发生争议。王常胜、杜海风发出落款日期为2019年10月31日的解约通知函后，于2019年11月提起诉讼，要求解除合同，王国良于2019年11月6日收到解除合同通知后，王国良、王婧雯亦于当月提起诉讼，要求继续履行合同。经审查，2017年3月28日签订《房屋买卖合同》时，王国良符合购房条件，王常胜、杜海风于2019年9月取得涉案房屋权属证书时，因政策调整，王婧雯具备购房条件，而王国良不具备购房条件，王婧雯作为合同当事人，王常胜、杜海风不同意将房屋登记在王婧雯名下，故此时房屋无法办理过户登记，2019年11月11日，王国良取得济南市户籍，合同可以继续履行，根据《房屋买卖合同》中：剩余房款于过户后在银行发放贷款之日由银行直接支付的约定，剩余房款的支付应在涉案房屋登记在王国良、王婧雯名下办理贷款后支付，王常胜、杜海风向王国良发出解约通知函后，王国良当月即向本院提起诉讼要求继续履行合同，表示了不同意解除合同的意思表示，且根据王常胜、杜海风诉至本院要求解除房屋买卖合同的请求，故王常胜、杜海风辩称房屋买卖合同于2019年11月6日已经解除的理由不能成立。王常胜、杜海风没有提交充分证据证实王国良、王婧雯存在违约行为，导致涉案房屋买卖合同不能履行，根据王国良、王婧雯在2017年已经支付大部分购房款款并已经占用使用涉案房屋的实际情况，以及从维护交易安全的角度出发，王国良、王婧雯要求继续履行合同符合合同约定，由于王国良、王婧雯尚未付清房款，利泽公司没有协助其办理完毕贷款手续，王国良、王婧雯在审理过程中表示直接支付剩余房款，故在王国良、王婧雯付清房款的情况下，要求王常胜、杜海风在付款后十日内协助办理房屋过户手续予以支持。王常胜、杜海风的其他辩称理由依据不足，不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第一条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、王国良、王婧雯于本判决生效之日起十日内给付王常胜、杜海风购房款390000元； 二、王常胜、杜海风于王国良、王婧雯交付购房款390000元之日起十日内协助王国良、王婧雯办理18号楼1-1101号房屋的转移登记手续。 案件受理费13600元，诉前保全费5000元，由王常胜、杜海风负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李子萍 人民陪审员  段巧华 人民陪审员  许兴贵 二〇二〇年五月二十七日 法官 助理  代晨晨 书 记 员  查传芳