大连市中山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0202民初4050号 原告（反诉被告）：大连易通自动化仪表有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区**。 法定代表人：高林范，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈光，辽宁长城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：大连隆绎达实业发展有限公司，住所地辽宁省大连市中山区**。 法定代表人：孙丰满，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张昌军，辽宁双德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：由蕾，辽宁双德律师事务所律师。 原告（反诉被告）大连易通自动化仪表有限公司诉被告（反诉原告）大连隆绎达实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人陈光、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人张昌军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2012年10月1日，原、被告（变更前名称大连隆绎达家居有限公司）签订《房屋出租合同》，约定被告租用原告所有的大连市中山区房屋，租赁期限10年，租金共计2,580万元。其中第一至第三年每年230万元，从第四年起租金比上一年度增加10万元，以此类推至合同届满。截止到2015年11月12日，被告只支付370万元租金，至今尚欠租金本金974.9万元，经原告多次催要，被告均无理拒绝，其行为已经构成根本性违约。按照《房屋出租合同》第七部分第2款“如乙方逾期支付租金超过1个月，甲方有权解除租赁合同，乙方仍承担违约责任”之约定，原告于2018年1月11日已经向被告发出书面通知解除合同。为了保护原告合法权益，请求依法判令确认解除房屋出租合同，判令被告腾退大连市中山区x号房屋，返还原物；2、请求判令被告支付房屋租金974.9万元（计算至起诉日2018年4月18日）；3、请求判令被告按照房屋租金标准支付占用费（自起诉日2014年4月18日至实际腾退日）；4、请求判令被告承担诉讼费。 被告辩称：一、不同意解除合同，争议的租赁物尚有没有履行完的租赁合同，我方在不知道的情况下与原告签署了第一份租赁合同，意思表示不真实，并且原合同不清场、进入已交付房屋的约定违法，不应该履行，所以在合同变更前的第一年我方不应该向原告支付租金。2013年10月1日在原告不能进入、使用租赁物的情况下，又重新签署了一份合同，合同期限变更为九年，合同的面积、期限、租金额度都发生了变更，是一份新合同，双方应该按照新合同来履行，并按新合同来结算。而且2015年3月我方实际接手租赁物后发现租赁物没有消防设施，不能正常经营，投入资金维修后2017年8月方能够正常营业，另外我方现在实际交付租金420万元，我们认为投入的消防设施的建设费用应该予以冲抵，要求自2013年10月1日至2017年8月21日消防合格日这一阶段的租金应该予以减免，减免额度在反诉请求中。 反诉原告诉称：2012年的合同仅仅履行了一年，我们也没有接收到租赁物，原合同已让我方清场不进入交付租金的条款明显是霸王条款，违反了出租方法定交付租赁物的义务，我们认为这一年的租金我们不应该支付。2013年的合同变更后直到2015年3月6日接收租赁物，消防就来了不让我们经营才发现这里没有消防设施，我们投入了125万元建设消防设施，直到2017年8月21日消防设施合格才能正常营业，这段时间给我公司造成了巨大损失，所以我们反诉请求要求减免自2013年10月1日至2017年8月21日无消防设施不能正常营业期间减免租金400万元；2、请求被反诉人支付消防建设费用125万元。 反诉被告辩称：对方反诉请求没有事实和法律依据。一、被告方承认2012年10月1日已经接收了租赁物，而且按照双方合同约定是原告方出手续，被告方自行清场，这不违反任何法律规定，双方也切实按照此条件履行了，所以才会有后来被告方以承租人身份和案外人打官司的事实；二、消防设施费用按照双方的合同第四部分的第五小款约定的非常清楚，是由被告方承担，同时还要说明一点，我国消防管理是分级管理，就是说承租人做什么生意消防规范是不同的，该部分费用承租人根据实际情况自行承担、自行申报；三、到目前为止没有看到被告方所说的2015年才接收到租赁物的手续，因此对方提出减免租金的要求不合理，我方不同意，我方要求按照2012年10月1日的房屋合同标准计算相关租金。 经审理查明：2012年10月1日，原告大连易通自动化仪表有限公司与大连隆绎达家具有限公司签订房屋租赁合同。约定原告将大连市中山区x号房屋出租给乙方使用。房屋建筑面积4066.54平方米，共计5层。租赁期限10年，自2012年10月1日起至2022年9月30日止。10年租金共计为2,580万元。租期内一至三年每年的租金为230万元，从第4年起租金同比上一年度增加10万元（即第四年为240万元，第五年为250万元，……第十年为300万元）双方达成合作意向后，乙方向甲方一次性支付200万元定金。双方签订合同前10日，乙方将第一年租金剩余部分一次性交付甲方，自第二年起每半年支付租金一次，应提前30天支付。即每年9月1日前支付当年10月1日至第2年3月31日的租金；每年3月1日前支付当年4月1日至9月30日的租金。4.5租赁期间租赁房屋所发生的水、电、卫生、消防、物业管理等费用由乙方承担并缴纳。第五部分清场及房屋装修改造约定：从签订之日起，甲方贴出告示，告知商场内业户迁出商场之后的清场工作，由乙方独立根据相关法律完成，甲方只出具必要的证明文件。乙方如需对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方支付。第七部分乙方未按时向甲方支付所有应付款项，属于乙方违约，每逾期一天除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款项1%违约金，如乙方逾期支付租金超过一个月，甲方有权解除租赁合同，乙方仍承担违约责任。 合同签订后，被告进行了房屋接管和清场工作。清场时有个别原业户起诉维权，所有的案件审理结果均确认了原、被告签订的房屋出租合同效力并保护了原告的承租权。2012年12月28日，被告收取了（发票上载明）陈大飞、于燕等人租用无证房屋半年的租金。 2012年8月8日起至2015年11月12日止，被告共计向原告支付租金370万元。2015年11月29日，张伟收到孙璎椿现金50万元。被告称这50万元应当作为向原告支付的租金，原告对此无异议。截止2015年11月29日，被告共计向原告缴纳租金420万元。 2013年1月23日，大连易通自动化仪表有限公司、大连隆绎达家居有限公司出具委托书，孙璎椿代为办理大连北斗轻工市场的建设工程消防设计备案、消防安全检查与建设工程竣工验收消防备案的相关事宜。2015年2月17日、19日，大连隆绎达家具有限公司与大连环宇消防工程有限公司就大连隆绎达家居消防工程签订消防承包合同，由大连环宇消防工程有限公司对大连隆绎达家居火灾自动报警系统等消防项目进行施工，现已施工完毕，工程总价125万元。 2018年1月11日，原告为收回租赁物，到案涉房屋现场张贴解除合同通知书和公告，双方发生冲突，中山区公安局海军广场派出所出警并进行多方调查，被告的法定代表人孙璎椿在询问笔录中确认：“双方于2012年10月1日签订大连市中山区x号房屋出租合同，2014年11月1日前我已经交了两年的房屋租金，因为前两年我交了房屋租金，但是房子我没有得到使用，所以2014年10月份以后的每年房租金我拒绝缴纳，之后我又开始投资进行消防建设和审批，2016年5月份消防审验合格后，我才正式经营该房屋，所以我们的租金应当从2016年5月消防手续下来后开始交付”。 另查明，2013年10月1日，原告与被告又签订一份《房屋租赁合同》。约定原告将大连市中山区x号房屋出租给乙方使用。房屋建筑面积3472.33平方米，共计5层。租赁期限10年，自2013年10月1日起至2022年9月30日止。租金共计为1,080万元。双方达成合作意向后，乙方向甲方一次性支付200万元定金。双方签订合同前10日，乙方将第一年租金剩余部分一次性交付甲方，自第二年起每半年支付租金一次，应提前30天支付。即每年9月1日前支付当年10月1日至第2年3月31日的租金；每年3月1日前支付当年4月1日至9月30日的租金。其他条款与2012年10月1日双方签订的《房屋租赁合同》基本一致。原告称该协议是为了原告协助被告方少交税金才签订的，没有实际履行，都是按照2012年的合同履行。在被告的反诉状和法定代表人的笔录也自认了。被告表示2012年签署协议以后，因为前述原因无法接收使用原租赁物，为此我们提起了诉讼，告诉马德安和徐丽敏什么时间接收不确定，在这个情况下我们有损失，才与原告签订了该份新的协议。 本院确认的上述事实，有《房屋租赁合同》、解除合同通知书、委托书、收据、收条、询问笔录、消防设计备案凭证、建设工程消防设计不合格通知书、消防承包合同、判决书、裁定书及当事人陈述在案为凭，且已经开庭质证，可以采信。 本院认为，原、被告双方对于2012年10月1日房屋出租合同均无异议，2018年1月11日被告法定代表人孙樱椿在海军广场派出所的询问笔录中，也自认此份合同的真实性以及履行的相关情况，并未提及2013年10月1日变更过合同，本院（2013）中民初字第3005号民事判决书和大连市中级人民法院（2014）大民二终字第769号民事判决书对2012年10月1日的房屋出租合同也进行了效力确定，因此本院确认2012年10月1日房屋出租合同是双方当事人真实意思表示，不违背法律的禁止性规定，合法有效。双方于2013年10月1日签订的第二份《房屋租赁合同》仅租金数额、租赁物面积不同，其他主要内容基本与原合同一致，而且第二份合同约定的租金与第一份合同约定的租金数额相差较大，不符合原告出租案涉房屋的经营目的，不是当事人真实意思的表示，故本院不予采信。按照房屋出租合同约定，被告应自行负责清场作为租赁房屋交付方式，此项合同约定的租赁物交付方式并不违反法律法规的规定，2012年10月1日原告对原业户发出了变更承租人的公告，被告接手房屋进行清查，应视为实现了被告对于租赁房屋的占有使用收益的权利，部分原业主未及时撤出系案外人侵犯被告的承租权，与本案不是同一个法律法律关系，且相关案外人侵犯被告权利案件均通过诉讼程序解决，被告的合法权利得到了保护。至于被告放弃对于部分原业户的租金请求，是其对于自身权利的处置，不能因此来判断原告未履行合同。2012年12月28日，被告对于租用无证面积的23位业户收取了租金，亦可证明被告对于有证房屋和无证房屋的全面接管，因此被告关于原告未按实租面积交付租赁房屋的抗辩理由和反诉理由不能成立，本院不予支持。房屋出租合同并没有对于租赁物用途进行特别约定，也没有租赁房屋原有设施必须满足被告特定经营条件的约定。关于水、电、消防费用的约定是指日常的开销，并非是增设消防设施。消防设施不同于普通装饰装修，它具有行政法规的强制性要求以及禁止性要求，不符合规定的消防设施或者不按照规定升级改造的消防设施，均无法实现合同目的，消防设施具有通用不折旧的性质，因此对被告投资增设的消防设施，即使合同解除，原告也是案涉消防设施的受益人，享有消防设施继续使用的利益，故从实现合同目的以及受益人公平的角度说，被告投资增设的消防设施，其费用有原告负担较为合理。关于增设的消防设施的费用金额，原告虽认为不应当由自己承担，对被告提交的消防图纸等不同意质证，但亦认为消防设施大致需要人民币120万元，与被告诉求的金额一致，故应当从给付原告的房屋租金中扣除。关于反诉原告要求减免自2013年10月1日至2017年8月21日无消防设施不能正常营业期间减免租金400万元的主张，无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）大连易通自动化仪表有限公司诉被告（反诉原告）大连隆绎达实业发展有限公司于2012年10月1日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告于本判决生效之日起十日内将大连市中山区x号房屋腾退给原告； 三、被告给付原告房屋租金974.9万元； 四、自2014年4月18日至实际腾退日止，被告按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费； 五、反诉被告向反诉原告支付消防建设费用125万元。 上述二、三、四项双方当事人应互相给付的款项，于本判决生效之日起10日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 六、驳回反诉原告的其他诉讼请求。 本诉案件受理费140，290元，由被告负担；反诉费24，130元，由反诉被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  宗守礼 人民陪审员  张 平 人民陪审员  孙亚芹 二〇二〇年五月六日 书 记 员  兰美玉