广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4981号 原告：北海馨平广洋房地产开发有限公司，住所地北海市香港路工业园区办公楼430号，统一社会信用代码：91450500796831933N。 法定代表人：刘元正，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汤震强，广西海城律师事务所律师。 被告：北海美年大健康管理有限公司，住所地北海市茶亭路49号北部湾壹号雅苑商业区3幢104、105号铺面（一层21-23号+二层43-51号），统一社会信用代码：91450500MA5KB4B99M。 法定代表人：裴满，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：龙虹辰，该公司员工。 原告北海馨平广洋房地产开发有限公司与被告北海美年大健康管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月25日公开开庭进行了审理。原告北海馨平广洋房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汤震强、被告北海美年大健康管理有限公司的委托诉讼代理人龙虹辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.被告腾退北海市茶亭路49号北部湾壹号雅苑商业区3幢104、105号（一层21-23+二层43-51号）商铺并交付原告；3.被告支付原告2018年12月19日至2020年5月17日的租金2957728元，逾期付款的滞纳金144385.61元（按欠付金额分段计算，日利率0.03%，以后另计）。事实和理由：2016年5月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：被告承租原告名下的北海市茶亭路49号北部湾壹号雅苑商业区3幢104、105号（一层21-23号+二层43-51号）商铺，面积4045平方米，租赁期限自2016年5月19日至2031年5月18日，租金每半年支付一次等。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，被告向原告支付485400元的房屋租赁保证金，并分期向原告支付了2016年5月19日至2018年5月18日的租金。截止起诉之日，被告尚欠2018年12月19日至2019年5月18日的租金860800元，2019年5月19日至2019年11月18日的租金1048464元，2019年11月18日至2020年5月17日的租金1048464元，合计欠付租金2957728元。为此原告向本院提起上述诉讼请求。 被告辩称：我方拖欠原告自2018年12月19日至今的租金是事实，我方已积极协商解决，希望继续履行租赁合同，不同意解除合同；租金、滞纳金希望庭后协调。 结合当事人的举证、质证及庭审情况，本院认证如下：原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，被告亦予以认可，本院予以确认。 综合本案证据以及庭审笔录，本院认定法律事实如下： 2013年12月14日，原告取得坐落北海市茶亭路49号北部湾壹号雅苑商业区30幢104号房屋【房屋所有权证号：北房权证（2013）字第07000号】及105号房屋【房屋所有权证号：北房权证（2013）字第07001号】的产权证，共有情况均为单独所有，总层数均为2层，104号房屋的建筑面积为515.69m2,105号房屋的建筑面积为4953.46m2。 2016年5月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》（合同编号：XPGYSP2016-01），主要约定：甲方将坐落北海市海城区茶亭路49号北部湾壹号雅苑商业区3幢104、105号（一层21-23号+二层43-51号）商铺租给乙方，租期自2016年5月19日至2031年5月18日；自2016年5月19日至2019年5月18日止的租金为40元/月/平方米，月租金总计161800元，递增比例按下表约定执行，（表格显示）2019年5月19日至2022年5月18日的年租金为2096928元；乙方按半年支付一次租金，即于每半年度届满前十个工作日凭甲方开据的全额租金发票支付下半年度的租金（每年5月9日、11月9日支付下个半年度租金)。甲方根据租金交纳时间点，下发交纳租金通知书和开具相应发票，乙方收到交纳租金通知书和发票后，在7个工作日内将租金打入甲方指定的账户，因甲方延迟开具发票致使乙方无法按期支付房屋租金的，乙方不承担迟延付款所需支付的违约金（第三部分第2条）；房屋租赁保证金为485400元，于本合同签订之日后的7个工作日内，乙方向甲方支付，租赁保证金由甲方无息保存；在任何情况下，房屋租赁保证金不得抵充租金费用，在本租赁合同终止时，甲方收取的租赁保证金在扣除本合同所规定的应由乙方支付二未付的其他费用（包括但不限于租金、损害赔偿、违约金）以后，剩余部分无息退还乙方；租赁期届满且双方未达成续约协议，或双方协商提前解除合同，或发生本合同约定租赁合同提前终止情况时，甲方给予乙方30天的搬迁期（搬迁期内计租金和本合同项下所约定的乙方应缴纳的所有相关费用），乙方应在搬迁期内与甲方结清租金及本合同项下所约定的乙方应当缴纳的所有相关费用；乙方无故拖欠租金、本合同项下约定的乙方应当缴纳的相关费用累计达30日的，并经甲方书面催告后三日内仍未足额付款的，甲方可以解除合同，收回房屋，且由乙方承担违约责任；乙方应按本合同第三部分第2条约定的租金支付日期及时支付租金，如逾期支付，乙方除向甲方支付租金外，自本合同第三部分第2条约定的租金支付日期起算，每逾期一日，甲方有权每日按照日租金的万分之三的标准向乙方收取滞纳金，同时甲方有权依据本合同约定解除合同等。同日，被告开始使用涉案房屋至今。 2019年2月19日，被告出具一份《关于分期支付房屋租金的函》给原告，主要内容如下：我司因资金紧张，挂账有1420800元房屋租金未支付贵公司，望贵公司体谅我司的难处，允许我们分期支付该笔租金，我司承诺将分五期按照如下的还款进度将前述拖欠的房屋租金支付贵司：第一期：2019年2月28日前支付28万元整；第二期：2019年3月31日前支付28万元整；第三期：2019年4月30日前支付28万元整；第四期：2019年5月31日前支付28万元整；第五期：2019年6月30日前支付30.08万元整等。 2019年2月26日，原告发出一份《费用催款通知单》给被告，主要内容如下：承租方被告应于2019年3月31日前缴纳56万元租金费用给原告，租金期限：2018年5月19日至2019年1月18日，注：56万元是按照双方约定的分期还款计划中的第一、二期：2019年2月28日前和2019年3月31日前支付的金额各28万元等。 2019年5月30日，原告发出一份《费用催款通知单》给被告，主要内容如下：承租方被告应于2019年4月30日前缴纳1909264元租金费用给原告，租金期限：2018年12月19日至2019年11月18日，备注：2019年4月30日前和2019年5月31日前支付的金额各28万元，2019年6月30日前支付300800元，2019年5月19日前该交下半年租金1048454元；请于5日内将上述款项交于我公司财务部，逾期将予以断电处理，并承担按未缴额每日0.5‰滞纳金等。 2019年6月18日，原告发一份《律师函》给被告，主要内容如下：截止今日被告共欠原告涉案场地租金1909264元，欠付北海怡佳物业服务有限公司物业费、城市垃圾处理费、公共维修基金、水电费等46164.24元，被告的行为已经构成严重违约，请被告在收到本律师函后7日内将上述欠款支付给原告、北海怡佳物业服务有限公司，否则原告、北海怡佳物业服务有限公司将视情采取相应的法律手段催讨，同时按约定解除合同收回房屋，并追究被告的违约责任等。 2019年6月23日，被告发一份《的回函》给原告，主要内容如下：因我司目前资金紧张暂时无法一次性支付所欠贵公司款项，我公司恳请给予一定的宽限期，我公司承诺在2019年10月31日前支付所欠款项的50%，剩余50%在2019年12月31日前付清等。 另查明，被告已支付2018年12月18日前的涉案房屋租金及租赁保证金485400元给原告；庭审中，原告称如解除涉案合同，原告同意用该保证金抵扣被告尚欠原告的租金、滞纳金。 本院认为，原、被告于2016年5月17日签订的涉案《房屋租赁合同》，系双方在平等自愿的基础上所签订，意思表示真实，内容合法，是合法有效合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务、享有权利。上述合同签订后，原告依约将涉案租赁房屋交付给被告使用，被告未能依约支付涉案房屋租金给原告，后原告同意被告分期支付2018年5月19日至2019年11月18日期间的涉案租赁房屋的租金（分五期，最后一期还款期限为2019年6月30日），现期限届满，但被告仅支付2018年12月18日前的租金给原告，被告没有支付2018年12月19日后的租金给原告，被告已构成违约，应承担违约责任。现被告拖欠租金已超过30日，原告已分别于2019年2月26日、2019年5月30日、2019年6月18日催告被告支付租金。根据涉案合同关于“乙方无故拖欠租金、本合同项下约定的乙方应当缴纳的相关费用累计达30日的，并经甲方书面催告后三日内仍未足额付款的，甲方可以解除合同，收回房屋，且由乙方承担违约责任”的约定，原告可以解除涉案合同及收回房屋。故原告要求解除涉案《房屋租赁合同》及被告腾退涉案房屋给原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。本案原告于2019年11月26日向本院提起诉讼，要求解除涉案《房屋租赁合同》，本院依法于2019年12月13日将起诉状副本等应诉材料送达给被告，故涉案《房屋租赁合同》于2019年12月13日解除。 关于原告要求被告支付租金及滞纳金的问题，本院认为，被告没有支付2018年12月19日后的租金给原告，且被告至今尚未搬离涉案房屋，而原告已多次催告被告支付租金。根据涉案《房屋租赁合同》关于“乙方应按本合同第三部分第2条约定的租金支付日期及时支付租金，如逾期支付，乙方除向甲方支付租金外，自本合同第三部分第2条约定的租金支付日期起算，每逾期一日，甲方有权每日按照日租金的万分之三的标准向乙方收取滞纳金”的约定，被告应支付2018年12月19日后的租金及滞纳金给原告。现原告要求被告支付2018年12月19日至2020年5月17日止的租金，但涉案《房屋租赁合同》已于2019年12月13日解除，自2019年12月14日起至被告腾退涉案房屋之日期间所产生的费用实际是房屋占有使用费而不是租金，即被告应支付2018年12月19日起至2019年12月13日的租金和自2019年12月14日起至2020年5月17日止的房屋占有使用费及滞纳金给原告。故原告要求被告支付涉案租赁房屋自2018年12月19日起至2020年5月17日止的租金（房屋占有使用费）及滞纳金给原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。但原告的请求过高，过高部分本院不予支持。关于租金的计付问题，根据涉案《房屋租赁合同》关于“自2016年5月19日至2019年5月18日止的租金为40元/月/平方米，月租金总计161800元，2019年5月19日至2022年5月18日的年租金为2096928元/年”的约定，被告应支付给原告的租金为2003084元[2018年12月19日至2019年5月18日的租金为809000元（161800元×5个月），2019年5月19日至2019年12月13日的租金为1194084元（2096928元/年÷360天×205天），合计2003084元（809000+1194084）]。关于房屋占有使用费的计付问题，本案被告至今尚未搬离涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”及参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，涉案房屋占有使用费应参照涉案合同约定的租金标准支付，即被告应支付自2019年12月14日起至2020年5月17日止的房屋占有使用费897019.20元（2096928元/年÷360天×154天）给原告。另被告已支付租赁保证金485400元给原告，庭审中原告同意用该保证金抵扣被告尚欠的租金、滞纳金，故被告应支付拖欠的租金（含房屋占有使用费）为2414703.20元（2003084元+897019.20元-485400元）给原告。关于滞纳金的计算问题，被告没有支付2018年12月19日后的租金给原告，根据涉案《房屋租赁合同》关于“乙方按半年支付一次租金，即于每半年度届满前十个工作日凭甲方开据的全额租金发票支付下半年度的租金（每年5月9日、11月9日）支付下个半年度租金……乙方应按本合同第三部分第2条约定的租金支付日期及时支付租金，如逾期支付，乙方除向甲方支付租金外，自本合同第三部分第2条约定的租金支付日期起算，每逾期一日，甲方有权每日按照日租金的万分之三的标准向乙方收取滞纳金”的约定，滞纳金应从2018年11月19日起按照日租金的万分之三的标准计算，但被告于2019年2月19日出具一份《关于分期支付房屋租金的函》给原告后，原告亦分别于2019年2月26日和2019年5月30日向被告发出《费用催款通知单》，而根据原告于2019年5月30日向被告发出的《费用催款通知单》关于“被告应于2019年4月30日前缴纳1909264元租金费用给原告，租金期限：2018年12月19日至2019年11月18日，备注：2019年4月30日前和2019年5月31日前支付的金额各28万元，2019年6月30日前支付300800元，2019年5月19日前该交下半年租金1048454元；请于5日内将上述款项交于我公司财务部，逾期将予以断电处理，并承担按未缴额每日0.5‰滞纳金”的通知内容显示：原、被告对逾期支付涉案租赁房屋自2018年12月19日至2019年11月18日期间租金的滞纳金的计付起算点和标准作了变更，即被告须于2019年6月4日前支付2018年12月19日至2019年11月18日期间的租金，逾期按未缴额每日0.5‰计付滞纳金，被告对上述《费用催款通知单》亦未提出任何异议，本院予以确认。而被告至今没有支付上述拖欠租金给原告，滞纳金应以未缴额即拖欠的租金额为基数，从2019年6月5日起按日利率0.5‰计至被告实际清偿之日止。现原告仅要求按日利率0.3‰计算，本院予以支持。根据原、被告的约定，2018年12月19日至2019年11月18日期间的租金为1857464元（161800元/月×5个月+2096928÷12个月×6个月），即被告应支付的2018年12月19日至2019年11月18日期间租金的滞纳金计算如下：自2019年6月5日起，以被告尚欠的租金1857464元为基数，按日利率0.3‰计至被告实际清偿之日止。另本案无证据显示原、被告对涉案租赁房屋自2019年11月19日起至被告实际搬离涉案租赁房屋之日止的租金及房屋占有使用费的滞纳金进行变更，根据涉案《房屋租赁合同》关于“2019年5月19日至2022年5月18日的年租金为2096928元/年……乙方按半年支付一次租金，即于每半年度届满前十个工作日凭甲方开据的全额租金发票支付下半年度的租金（每年5月9日、11月9日）支付下个半年度租金……乙方应按本合同第三部分第2条约定的租金支付日期及时支付租金，如逾期支付，乙方除向甲方支付租金外，自本合同第三部分第2条约定的租金支付日期起算，每逾期一日，甲方有权每日按照日租金的万分之三的标准向乙方收取滞纳金”的约定，被告应于2019年11月18日前支付涉案租赁房屋自2019年11月19日至2020年5月18日期间的租金及房屋占有使用费给原告，逾期须按合同约定每日按照日租金的万分之三的标准支付滞纳金。现被告均未支付，故被告应支付2019年11月19日后至腾退之日期间租金及房屋占有使用费的滞纳金给原告，即被告应从2019年11月19日起，以日租金5824.80元（2096928元/年÷360天）为基数，按日利率0.3‰计至被告实际清偿之日止。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、原告北海馨平广洋房地产开发有限公司与被告北海美年大健康管理有限公司于2016年5月17日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：XPGYSP2016-01）于2019年12月13日解除； 二、被告北海美年大健康管理有限公司应腾退坐落北海市海城区茶亭路49号北部湾壹号雅苑商业区3幢104、105号（一层21-23号+二层43-51号）商铺给原告北海馨平广洋房地产开发有限公司； 三、被告北海美年大健康管理有限公司应支付租金（含房屋占有使用费）2414703.20元及滞纳金（滞纳金计算：2018年12月19日至2019年11月18日期间租金的滞纳金自2019年6月5日起，以被告尚欠该期间的租金1857464元为基数，按日利率0.3‰计至被告实际清偿之日止；2019年11月19日至腾退之日期间租金和房屋占有使用费的滞纳金自2019年11月19日起，以日租金5824.80元为基数，按日利率0.03%计至被告实际清偿之日止）给原告。 案件受理费31616元，诉讼保全费5000元，合计36616元，由原告负担5418元，被告负担31198元（该费用原告已向本院预交，被告在履行上述义务时一并还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费31616元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈培荣 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  罗传晖 二〇二〇年五月十八日 法官 助理  蒙玉全 书 记 员  陈晓云 附本判决适用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。