广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初1348号原告：佛山市南海区九江镇下西经济联合社，住所地广东省佛山市南海区******，广东省农村集体经济组织证明书为粤农集字第060552006000号。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：张可东，广东坚信律师事务所律师。被告：李达辉，男，1978年9月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************119。委托诉讼代理人：高云，广东泛信律师事务所律师。原告佛山市南海区九江镇下西经济联合社与被告李达辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序于同年3月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张可东、被告李达辉及其委托诉讼代理人高云到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2010年7月29日签订的编号为HL1047的《汇龙城商业广场商业楼使用权买卖合同书》及合同附件三《商业楼（使用权）买卖补充协议书》；2.被告限期腾空位于佛山市南海区*********约、房产证号为粤房地权证佛字第0200046989的房屋，将该房屋及房屋下土地证号原为佛府南集用（2009）第0300360，现为佛府南国用（2010）第0300924的土地使用权交回给原告；3.被告参照同期租金30元/平方/月，管理费2.7元/平方/月的标准从2010年8月起计至被告实际交回房地产为止赔偿原告的损失，暂计至起诉之日止共3032383.82元；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于佛山市南海区*********约、房产证号为粤房地权证佛字第0200046989的房屋，房屋下土地证号原为佛府南集用（2009）第0300360，现为佛府南国用（2010）第0300924的土地使用权为原告所有及享有。后根据政府规划及批准，原告委托佛山市南海区九江汇龙城商业发展有限公司（以下简称汇龙城公司）对该物业进行管理、出租、出售。根据南府[2009]301、302及后来的南府[2011]164号、区府办[2013]79号文件及会议纪要精神，原告的代理人汇龙城公司与被告双方于2010年7月29日签订的编号为HL1047的《汇龙城商业广场商业楼使用权买卖合同书》及合同附件三《商业楼（使用权）买卖补充协议书》，约定原告将上述房产使用权出售给被告，年限为40年。双方对售价及支付方式等作了约定。《补充协议》第4条规定本物业为可办理权属登记过户物业（两年内集体转个人）；《合同书》第十六条第5条明确约定：如果出卖人的上述商业楼日后从出让商业楼使用权变更为出让商业楼所有权时，涉及出让商业楼的转让款由双方另行协议。出卖人尽力协助买受人办理相关手续，但所有涉及一切税费均由买受人承担。《合同书》及《补充协议》签订后，原告依约履行合同，将上述产房产交付被告占有使用收益，被告只是交了部分转让款。后被告口头提出要求变更合同，将涉案的上述土地使用权由原先的集体变更为国有。其实在此期间，除了被告外，商业楼1号楼的另一张姓的买受人也提出同样的要求。原告开股东会议，同意了这两个买受人的要求，将各自合同名下的土地使用权向国土部门提出申请由“集体批准”变更为“国有划拨”。之后1号楼买受人根据《合同书》第5条约定，缴付了一百多万的土地出让金，原告根据合同约定协助其办理了土地变更手续，由“国有划拨”变为“国有出让”，之后再协助顺利办妥其他权属登记手续。此时，被告见1号买受人交那么多土地出让金，觉得不划算，反悔，又要求被告将已办妥的“国有划拨”土地变更为原来的“集体批准”。按目前法律来说，这是不可能做得到的。被告一方面不缴纳土地出让金，一方面不支付原来约定的转让款余款。双方一直协商至今，无果。原告认为，原被告双方当初签订的《合同书》及《补充协议》根据当时的政府的政策法规是合法有效的。《合同》签订之时，明确转让是集体性质的土地，后为被告提出变更合同，要求变更为“国有”性质，原告亦同意并为其办理了土地变更手续，但因被告后来反悔拒交土地出让金，让合同陷入无法履行的僵局，责任完全在被告。被告要求再将土地变更为原来的集体性质，在法律上已是不可能。退一万步，即使被告现在愿意支付土地出让金，但根据现行政策规定，集体资产交易必须上平台通过公开竞拍，也即是说，被告也未必可以以原来的价竞拍得到该房产。由于原《合同书》及《补充协议》在法律上已构成履行不能，根据相关法律规定，该《合同书》及《补充协议》只能解除。维护原告合法权益，特具状至法院。被告辩称，一、原告不是适格的原告，应追加佛山市南海区九江汇龙城商业发展有限公司（以下简称汇龙城公司）为第三人。因为本案原告所诉的《汇龙城商业广场商业楼使用权买卖合同书》及《商业楼（使用权）买卖补充协议书》均是被告与汇龙城公司所签，所付款项均由汇龙城公司收取，因此应追加才能查清相关事实。原告无权单方要求解除被告与汇龙城公司所签上述合同。二、本案原告以“农村房屋买卖合同纠纷”为案由是立案不当，而应是房屋买卖合同纠纷，且被告与汇龙城公司所签的相关合同均是合法有效的合同，应受法律保护。（一）汇龙城公司所出售给被告的房屋使用权不属农村房屋，而是经南海区人民政府审批的都市型产业载体项目，可以分割登记、转让、出租。1.根据2008年12月30日佛山市南海区人民政府南府复（2008）803《关于下西村三旧改造示范村总体规划的批复》，同意下西村三旧改造示范村总体规划，并报市规划局备案。2.根据佛山市南海区人民政府文件南府（2011）164号《关于认定金谷-光电产业社区（一期）等为都市型产业载体项目的通知》，被告的九江汇龙城商业广场项目可以出租及分拆出售。3.根据2013年12月9日佛山市南海区土地城建和水务局工作会议纪要，即（2013）73号《九江镇汇龙城商业广场办理房屋分割有关测绘工作协调会议纪要》，第一条:根据南府（2009）301、302号、南府（2011）164号、区府办（2013）79号文件和会议纪要精神，汇龙城项目经区政府批准，属于都市型产业载体项目。会议认为，汇龙城项目产业用房原则上可以进行分割登记、转让、出租，房屋买受人可以申请办理共用宗土地使用证和房产证。（二）（2013）佛南法民三初字第823号民事判决书和（2014）佛中法民一终字第1103号民事判决书均对汇龙城项目的房屋买卖作出定性和判决，认定汇龙城项目出售的房屋买卖合同为有效合同，受法律保护。（三）汇龙城公司出售“九江龙城商业广场商铺（使用权）”给被告告知被告所出售的是拥有商用40年产权的商铺，不是农村宅基地、农村集体、厂房或商用混合的房屋，合同第一条也写明是“批准拨用商业用地”，并未告知要集体转国有，需要缴交土地出让金。根据以上事实，涉案房屋买卖不能定性为农村房屋买卖合同纠纷，不能按农村房屋买卖的相关规定去处理和判决。三、汇龙城公司不递交被告的银行贷款资料给银行审批贷款，变相借款后收取高利，拒不按合同约定实际建筑面积计价，且不按《商业楼（使用权）买卖补充协议书》的约定缴交应由汇龙城公司承担的土地出让金并拒绝配合被告过户，是导致涉案房屋至今未过户的根本原因，责任不在于被告而在于汇龙城公司。（一）按《商业楼（使用权）买卖补充协议书》第2条“第二次：签署办证过户之用的《广东省商品房买卖合同》在过户中，成交金额由甲方的由甲方负责，属于乙方支付3%契税、印花税、办证费由乙方负责。”和第4条“本承诺书中甲方出售的商业楼使用权是可办理权属登记过户的物业（两年内集体转个人），使用权年限为40年，甲方在办理过户给乙方手续后商业楼价格不能上浮，过户期间属于甲方所产生的税费由甲方负责；属于乙方应承担的由乙方负责，包括相关的契税及印花税及办证、领证费等”，均明确约定，属于被告支付的税费为3%契税、印花税、办证费，其他则属于由甲方应负的税费，由甲方负责。这两条补充协议的约定已将《汇龙城商业广场商业楼使用权买卖合同书》第十六条之第5条“如果出卖人的上述商业楼日后从出让商业楼使用权变更为出让商业楼所有权时，涉及出让商业楼的转让款由双方另行协商。出卖人尽力协助买受人办理相关手续，但所有涉及的一切税费均由买受人承担”的所有涉及的一切税费均由买受人承担的约定作了变更，不再是被告承担一切税费，而是被告承担3%契税、印花税、办证费用，其他应属由汇龙城公司承担的税费，由汇龙城公司承担。（二）按《国有土地使用权出让收支管理办法》第六条规定“市、县国土资源管理部门与国有土地使用权受让人在签订土地出让合同时，应当明确约定该国有土地使用权受让人应当缴纳的土地出让受让具体数额、缴交地方国库的具体时限及违约责任等内容”的规定，涉案房屋的土地应由土地受让人即汇龙城公司缴交，而不是由被告缴交。（三）在商业楼（使用权）买卖补充协议书第5条约定:汇龙城公司要在8天将被告的贷款资料交银行审批贷款，如果银行不过，则一次性付款。而汇龙城公司则没有递交资料给银行审批，而是直接以汇龙城公司与被告形成借贷关系分120期支付，而其中的利息则随意增加，变相获取高利。被告提出异议，汇龙城公司还拒不改正。（四）被告知道卖给被告的商业楼实际建筑面积只有820.65平方米，而不是合同约定的856.5平方米，向汇龙城公司提出要求按实际面积820.65平方米计价，减少多计的233025元，并发律师函要求处理，汇龙城公司拒不回复和处理，损害被告利益。（五）至2013年4月30日止，被告还款共32期借款本息给汇龙城公司，共1082753.08元，而汇龙城公司所要求还款的本息不是同等数额或越来越少，而是越来越多，随意提出一个数额要求被告支付，从中赚取不法利息，被告提出质疑，要求汇龙城公司解除并尽快办好商业楼过户手续，以便被告向银行贷款，一次性还清借款给汇龙城公司，但汇龙城公司拒不回复，被告为让汇龙城公司改正而暂停偿还借款本息，是合法抗辩，不属违约。（六）汇龙城公司在被告一再催促下就是不配合被告办理过户手续给被告，就是想以此逼迫被告解除合同，以赚取更高的房价出卖收入。当时房价为6500元/平方米，现房价约为30000/平方米，价差巨大。因此，原告解除合同的请求，不应得到支持。四、本案所涉及的房屋买卖合同及补充协议书不存在法律上已不可能履行的情形，不符合应予以解除的条件。（一）被告在本案合同履行中没有违约，无需承担违约责任。1、因土地出让金缴交而导致汇龙城公司不配合过户的责任不在于被告，而在于汇龙城公司。2.被告在购房时，汇龙城公司已告知被告是国有商业划拨地，可随时过户给被告，因此被告不断催促、要求汇龙城公司尽快配合过户给被告，不存在被告要求汇龙城公司将土地由集体转为国有，再由国有划拨土地变为集体用地，这实际是原告和汇龙城公司编造的事实，推卸应将房产过户给被告的责任的借口。3.因汇龙城公司在被告一再催促下拒不配合办理过户手续，被告才暂停支付剩余的借款（实际是分期付款给汇龙城公司），以此抗辩汇龙城公司，不属于违约，且被告也委托广东泛信律师事务所律师发出律师函对汇龙城公司予以说明，并多次要求汇龙城公司办理过户手续给被告，但汇龙城公司拒不回应，想以此造成合同不能履行，应予解除的假象去解除合同，再将房屋出卖，谋取更高房价的差价暴利。4.根据被告与汇龙城公司的借款合同，被告暂停支付剩余借款即使是违约，汇龙城公司也只是有权催收，无权解除双方所签买卖合同及补充协议。原告无权改变被告与汇龙城公司的约定。（二）依据南海区政府相关文件规定，汇龙城项目为都市型产业载体项目，可以进行分割登记、转让、出租，房屋买受人可以申请为办理共用宗土地使用证和房产证，到目前为止，并没有哪个行政部门说不能办理，因此原告以推理形式不能办理过户手续就主张合同已在法律上不能履行是错误的。（三）本案的房屋使用权在汇龙城公司转让给被告后，一直由被告占有、使用、处分，并将其中部分出租给其他人使用，进行了装修，由租户开办商铺经营，如果解除合同将造成被告利益的巨大损失，不利于社会稳定，且涉案房屋使用权未过户到被告名下，虽然造成被告利益的损失，但并未影响到被告实际占有、使用，也没有影响到汇龙城公司向被告收取应收款项的权利，没有影响到买卖合同及补充协议的实质履行，因此合同不应解除。（四）原告以案外人张映棣愿意交纳土地出让金并办理了过户手续来主张被告违约才不能过户是错误的推定。因为案外人与汇龙城公司所签合同是否同被告所签合同一样无法证实，案外人愿意支付土地出让金并不意味着被告必须支付，不能以被告的合法抗辩说成是违约。五、原告主张的赔偿损失没有依据，不应得到支持。被告没有对原告造成损害，因此无需赔偿损失。原告主张的损失计算没有事实和法律依据，不应得到支持。综上所述，原告的请求无法律和事实依据，原告的请求应予驳回。诉讼中，原告举证如下：1.原告组织证明书、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.佛字第0200046989房产证原件1份；3.佛府南国用（2010）第0300924土地证原件1份；证据2、3，用以证明涉案2号商业楼所有权为原告所有，且是合法建筑。4.《汇龙城商业广场商业楼使用权买卖合同书》原件1份；5.《商业楼（使用权）买卖补充协议书》原件1份；证据4、5，用以证明原、被告就涉案2号楼达成使用权转让协议，原告承诺合同生效后两年内将性质为集体用地的2号楼流转到被告名下，期限40年。6.会议表决（2010年）原件1份，用以证明原告将上述2号楼进行流转是经过民主议事程序。7.会议表决（2013年）原件1份，用以证明应被告及1号楼买受人的要求，原告经村成员代表表决，同意将1、2号楼办理出让手续进行转让。8.2号楼佛山市南海区不动产登记信息查询结果原件4张，用以证明应被告要求已将商业楼性质原来为“批准拨用商服用地”的集体用地变更为“划拨”国有用地。被告现在再要求将“划拨”国有用地变更为集体用地已是不可能，构成法律上的不可履行。9.原告与张映棣就1号商业楼签订《汇龙城商业广场商业楼使用权买卖合同书》原件1份；10.1号楼《商业楼（使用权）买卖补充协议书》原件1份；11.佛山市南海区非税收入缴款通知书原件1份；12.广东省非税收入（电子）票据原件1份；13.税收缴款书（税务收现专用）原件3张；14.银行转账回执原件3张；15.联合拍卖成交确认书原件1份；16.广东省房地产买卖合同原件1份；17.1号楼佛山市南海区不动产登记信息查询结果复印件5张；证据9-17，用以证明与被告同一时期、同一批次，经村代表同时表决，性质一样的1号楼，该买受人按时缴交土地出让金，最终房产顺利登记到其名下。由于被告拒不交纳土地出让金，导致合同无法继续履行，责任完全在被告。18.买受人为黄月友的《汇龙城商业广场商业楼使用权买卖合同书》原件1份；19.黄月友《商业楼（使用权）买卖补充协议书》原件1份；20.黄月友《广东省房地产买卖合同》原件1份；21.黄月友《房产证》原件1份；证据18-21，用以证明“集体转个人”的合同、协议书与被告签订的合同、协议书的文本格式是一样的。22.[2013]73号佛山市南海区国土城建和水务局工作会议纪要复印件1份；23.南府[2011]164号佛山市南海区人民政府文件复印件1份；24.佛山市南海区国土城建和水务局（南建设函[2013]492号复函）复印件1份；证据22-24，用以证明与被告签订的《汇龙城商业广场商业楼使用权买卖合同书》及《补充协议》的合法性。25.被告出具的律师函原件1份。26.汇龙城出具的《声明》原件1份。诉讼中，被告举证如下：1.汇龙城商业广场商业楼使用权买卖合同书原件1份，用以证明原告是与汇龙城公司签订，签订合同时土地是拨用商业用地，汇龙城公司拥有使用权，经批准在该土地上建设商业楼出卖，该土地的土地出让金应由开发商汇龙城公司支付。原告无权主张解除合同。2.商业楼（使用权）买卖补充协议书原件1份，用以证明原汇龙城商业广场商业楼使用权买卖合同书第十六条之第五条的“如果出卖人的上述商业楼日后从出让商业楼使用权变更为出让商业楼所有权时，涉及出让商业楼的转让款由双方另行协商。出卖人尽力协助买受人办理相关手续，但所有涉及的一切税费均由买受人承担。”条款已作变更，变更为第2条之“签署办证过户之用的《广东省用品房买卖合同》在过户中，成交金额由甲方申报，所产生的过户费属于甲方的由甲方负责，属于乙方支付3%契税、印花税、办证费由乙方负责。”和第4条“本承诺书中甲方出售的商业楼使用权是可办理权属登记过户的物业（两年集体转个人），使用权年限为40年，甲方在办理过户给乙方手续后商业楼价格不能上浮，过户期间属于甲方所产生的税费由甲方负责；属于乙方应承担的由乙方负责，包括相关的契税及印花税及办证、领证费等”，汇龙城公司承诺所出售给被告的商业楼使用权是可办理权属登记过户的物业，使用权限40年，被告只承担3%契税、印花税、办证费用，属汇龙城公司承担的费用如土地出让金则由汇龙城公司承担。3.南府（2011）164号文复印件1份，用以证明九江汇龙城商业广场项目被南海区人民政府认定为都市型产业载体项目。4.（2013）73号会议纪要复印件1份，用以证明汇龙城项目产业用房原则上可以进行分割登记、转让出租，房屋买受人可以申请办理共用宗土地使用证和房产证。5.（2013）佛南法民三初字第823号民事判决书复印件1份、（2014）佛中法民一终字第1104民事判决书复印件1份，用以证明南海区人民法院和佛山市中级人民法院的民事判决认定九江汇龙城商业广场项目由汇龙城公司出售所签订的涉案买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，且内容没有违反法律和现行法规的强制性规定，是有效合同，故双方均应依其约定全面履行各自义务，驳回原告（即购房人）要求解除购房合同退还购房款的诉讼请求。6.借款合同复印件1份，用以证明2010年8月1日签订的借款合同约定278000元购房款用借款形式支付给汇龙城公司，共120期，在约定的违约条款中并没有约定借款人如果违约时，汇龙城公司可解除双方所签订的《汇龙城商业广场商业楼使用权买卖合同书》及《商业楼（使用权）买卖补充协议书》。因此原告无权要求解除上述合同7.汇龙城收据原件32张，用以证明至2013年4月30日止，被告还款共32期借款本息给汇龙城公司，共1082753.08元，而汇龙城公司所要求还款的本息不是同等数额或越来越少，而是越来越多，随意提出一个数额要求被告支付，从中赚取不法利息，被告提出质疑，要求汇龙城公司解释并尽快办好商业楼过户手续，以便被告向银行贷款，一次性还清借款给汇龙城公司，但汇龙城公司拒不回复，被告为让汇龙城公司改正而暂停偿还借款本息，是合法抗辩，不属违约。8.粤房地权证复印件1份，用以证明汇龙城卖给被告的实际面积只有820.65平方米，而不是合同约定的856.5平方米，按6500元/平方米计算，总价款应减少233025元，被告一再要求汇龙城公司更正，汇龙城公司拒不处理。9.律师函5份（2019年6月10日、2019年3月25日的为原件，2019年3月17日、2017年3月8日、2017年2月25日的为复印件）及邮寄查询结果2份、EMS快递单原件2份，用以证明被告一再催促汇龙城公司协助办理过户，要求按实际建筑面积820.65平方米交款，但汇龙城公司拒不协助，不得已才暂停支付剩余款项，不属于违约。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：涉案房屋为位于佛山市南海区******************，建筑面积为820.65平方米，土地性质为集体，2009年12月10日登记于原告名下，房地产权证号为粤房地权证佛字第0200046989号A。涉案房屋下土地座落于佛山市南海区***********委会，使用权面积为418.6平方米，土地使用权人为原告，2009年12月21日权利类型为集体土地使用权，权利性质为批准拨用商服用地，2010年10月29日权利类型变更为国有土地使用权，权利性质变更为划拨，土地权证号为佛府南国用（2010）第0300924号。2010年7月29日，案外人汇龙城公司（甲方、出卖人与被告（乙方、买受人）签订了一份《汇龙城商业广场商业楼使用权买卖合同书》（以下简称涉案合同），约定：出卖人取得位于佛山市南海区*********约地块的土地使用权[证号：佛府南集用（2009）第0300360号]，地类（用途）为批发零售用地、使用权类型为拨用商业用地，面积418.6平方米；出卖人经批准在上述地块建设商铺[证号：粤房地权证佛字第0200046989号A]，土地取得方式为批准拨用商业用地，建筑面积为856.5平方米；买受人购买汇龙商业广场2号楼全座，建筑层数2层，合同约定建筑面积共856.5平方米；购买的商业楼为现楼，使用年限为40年，自2010年8月1日至2050年7月30日；单价每平方米6500元，总价款5567250元；买受人应于2010年8月15日前支付全部铺价款的50%即2787250元，付清前述首付款后，应按银行要求持有关材料于2010年8月15日前到银行办妥按揭贷款手续；买受人未按银行要求持有关材料按时到银行办妥按揭贷款手续的，视为未按本合同规定的时间付款；经过银行审查后，银行不能为买受人提供贷款或不能提供足额贷款的，买受人应自银行作出此决定之日起（空白）日内自行向出卖人付清铺款；出卖人应在合同书签订后10天内交付商业楼予买受人使用；如果出卖人的上述商业楼日后从出让商业楼使用权变更为出让商业楼所有权时，涉及出让商业楼的转让款由双方另行协商，出卖人尽力协助买受人办理相关手续，但所有涉及的一切税费均由买受人承担；等等。同日，汇龙城公司（甲方、出卖人）与被告（乙方、买受人）签订了一份《商业楼（使用权）买卖补充协议书》，约定：乙方于2010年8月15日前（即自签订《九江汇龙城商业广场认购书》及本协议书之日起七天内）缴交该商铺50%首期款，同时递交办理银行按揭资料；签署办证过户之用的《广东省商品房买卖合同》在过户中，成交金额由甲方申报，所产生的过户费属于甲方的由甲方负责，属于乙方支付3%契税、印花税、办证费由乙方负责；商业楼楼实际成交金额及付款方式均以双方签署的《汇龙城商业广场商业楼使用权买卖合同书》为准，其他所签订的文件或合同协议均不能对抗（包括日后在房管局签订的《广东省商品房买卖合同》），办理所有证件及缴纳税费等所涉及到合同的金额双方均同意以到房管局备案的《广东省商品房买卖合同》中的约定总金额为准；甲方出售的商业楼使用权是可办理权属登记过户的物业（两年内集体转个人），使用权年限为40年，甲方在办理过户给乙方手续后商业楼价格不能上浮，过户期间属于甲方所产生的税费由甲方承担，属于乙方应承担的由乙方负责，包括相关的契税、印花税及办证、领证费等；等等。签订上列合同后，被告即向汇龙城公司接收涉案商铺使用至今。原告确认被告已支付首期款2787250元。2010年8月1日，被告（借款人）与汇龙城公司（贷款人）签订一份《借款合同》，约定：借款人向汇龙城公司借款2780000元；借款期限为10年（120期），自2010年8月1日起至2020年7月30日止；借款人只能将借款用于支付涉案商铺购买款，并全额划付给汇龙城公司；月利率为4.95‰；等等。原告持有并出示了一份《会议表决》，载明2010年1月1日原告成员代表（应到会人数162，实际到会人数110）开会讨论表决，表决内容包括原告同意将涉案商铺下土地进行出让流转，商铺使用权以每平方米6500元的单价转让，使用权期限40年。到会人员在“同意会议决议”一栏签名。原告另持有并出示了一份《会议表决》，载明2013年10月11日原告成员代表（应到会人数250，实际到会人数185）开会讨论表决，表决内容包括原告同意将涉案商铺下土地办理补办出让手续，同意补办出让手续后进行整体公开转让。到会人员在“同意会议决议”一栏签名。2017年2月25日，汇龙城公司委托广东顺龙律师事务所向被告发出《律师函》，告知被告涉案房屋有购铺款2780000元未付，对于该部分的款项，汇龙城公司及被告同意参照银行按揭贷款的形式，将被告欠汇龙城公司购铺款2780000元转为借款，故双方签订《借款合同》，由被告分120期向汇龙城公司清还2780000元的本息，借款合同约定借款利息及延期付款利息等条款。被告借款后从2012年12月起违约未履行还款付息的义务，截至2017年1月31日止，被告尚欠汇龙城公司借款本金2079679元及利息401638.01元、罚息200819元，合计2682136.01元，要求被告在收到此函后5天内，将以上借款本息全部清付给汇龙城公司；等等。2017年3月8日，被告委托广东泛信律师事务所律师高云向汇龙城公司发出《律师函》，回复汇龙城公司不能将涉案房屋按期办理过户手续给被告，违约在先，损害了被告的利益；被告暂停支付借款本金和利息的行为是对汇龙城公司至今仍未为被告办理过户手续的合法抗辩，且在停止偿还借款时已向汇龙城公司提出，要求汇龙城公司尽快办妥过户手续以便向银行按揭，汇龙城公司答应尽快办妥，但时至今日，仍未办妥，因此所产生的利息、罚息应由汇龙城公司承担，责任在于汇龙城公司；涉案房屋建筑面积为856.5平方米，而实际面积为820.65平方米，按每平方米6500元计，汇龙城公司应减少被告付款的金额为233025元，希望汇龙城公司在应付款中扣除；被告希望汇龙城公司接到本律师函后立即为李达辉办理过户手续，不要再拖延下去，或双方协商解决，否则，将采取进一步的维权行动；等等。2019年3月17日，汇龙城公司委托广东顺龙律师事务所向被告发出《律师函》，通知被告双方所签订的借款合同有效，被告长期拖欠借款及利息、罚息的行为已严重损害汇龙城公司的合法权益。要求被告在收到此函后5天内，将以上借款本息全部清付给汇龙城公司；等等。2019年3月25日，被告委托广东泛信律师事务所律师高云向汇龙城公司发出《律师函》，回复汇龙城公司接到2017年3月8日的《律师函》至今，均未作正面回应，也没有协商，因此汇龙城公司2019年3月17日所发《律师函》所说不符合客观事实，也不可接受，违约在先的是贵司，汇龙城公司的行为致被告遭受损失，汇龙城公司应尽快协商解决；等等。2019年6月10日，被告委托广东泛信律师事务所律师高云向汇龙城公司再次发出《律师函》，通知李达辉购得的商业楼已付清相应款项，被告已发函要求汇龙城公司协助办理过户手续，但是汇龙城公司拒不协助，也不复函说明原因，依法已构成违约；对于房屋面积存在误差问题，也发函询问过汇龙城公司，汇龙城公司收函后也是对此事不作任何答复。为此通知汇龙城公司在接到律师函十天内协助被告办理过户手续，并对面积误差问题给予解释答复；等等。2020年1月14日，原告提起本案诉讼。2020年3月17日，汇龙城公司出具一份《声明》，载明涉案房屋及房屋下的土地使用权均为原告所有，汇龙城公司是根据南海区政府“建设都市型产业载体项目”政策而设立的，之后原告委托汇龙城公司出售上述房产，汇龙城公司以自己名义与被告签订本案涉案《汇龙城商业广场商业楼使用权买卖合同书》及合同附件三《商业楼（使用权）买卖补充协议书》。虽然签订合同的主体是汇龙城公司，但由于合同相对方被告以不正当理由拒绝支付相应的购房款，已构成严重违约，作为物业的真正所有人及委托方，原告有权提起本案的诉讼，是适格的诉讼主体。作为受托方，汇龙城公司完全同意和支持原告的全部诉求。另查明，2011年6月3日，行政部门作出《关于认定金谷•光电产业社区（一期）等为都市型产业载体项目的通知》，决定认定九江汇龙城商业广场为南海区都市型产业载体项目。2013年12月9日，行政部门在《九江镇汇龙城商业广场办理房屋分割有关测绘工作协调会议纪要》中确认汇龙城项目产业用房原则上可以进行分割登记、转让、出租，房屋买受人可以申请办理共用宗土地使用证和房产证。由汇龙城公司提供房屋全套分割方案含分割设计图纸、套间明细表，经规划、消防、国土、住建等部门联合审批后，可以将已经登记在汇龙城名下的汇龙城分割登记办理房产证。本院认为，双方均确认涉案房屋所在的项目是经南海区人民政府审批的都市型产业载体项目，可以分割登记、转让、出租，且有生效判决对汇龙城项目的房屋买卖作出定性和判决，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。诉讼中，汇龙城公司出具声明，确认原告委托其出售涉案房屋，其同意原告提起本案的诉讼，并同意原告的全部诉求，故原告有权提起本案诉讼，是适格的诉讼主体，被告认为原告并非适格的原告的抗辩理由不充分，本院不予采纳。本案汇龙城公司与被告签订的涉案合同及补充协议是双方真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，故双方均应依其约定全面履行各自义务。原告主张解除涉案合同及补充协议，被告抗辩涉案合同及补充协议不符合应解除的条件，故本案的争议焦点在于涉案合同及补充协议应否解除。对此，本院分析如下：首先，被告已付清涉案房屋首期款，剩余房款被告与汇龙城公司签订《借款合同》由被告向汇龙城公司借款2780000元，将借款用于支付购房款，故剩余房款2780000元已转为借款，原告不能以被告未付清房款为由要求解除涉案合同。汇龙城公司认为被告未按期归还借款应另行主张借款。其次，涉案合同及补充协议并无明确约定涉案房屋的土地使用权性质由集体变更为国有时土地出让金应由何方承担。原告认为被告曾口头提出将土地性质变更为国有，但未能举证证明，故在合同未明确约定土地出让金应由何方承担时，双方应积极协商解决，不能单方归咎于被告，认定被告违约。即便土地出让金应由被告承担，在被告已支付全部购房款、履行合同主要义务的情况下，被告以合同未明确约定土地出让金由被告承担为由拒绝支付土地出让金亦未属于根本违约。再次，根据南海区政府相关文件规定，汇龙城项目为都市型产业载体项目，可以进行分割登记、转让、出租，房屋买受人可以申请为办理共用宗土地使用证和房产证，原告并无举证证明涉案房屋无法办理变更登记手续。即使如原告所述，集体资产交易须上平台通过公开竞拍，被告未必可以竞拍得到涉案房屋，但办理变更登记手续需要原被告双方积极配合，被告以合同未明确约定土地出让金由被告承担为由拒绝支付土地出让金，不属于恶意拒绝履行配合义务。最后，涉案房屋自双方签订涉案合同后交付给被告使用至今已近十年，被告已对涉案房屋进行装修等投入，如因涉案房屋未能办理变更登记手续而解除合同不符合经济原则，而原告亦未能提供证据证明因被告迟延完成权属变更登记手续而遭受重大损失，解除涉案合同于情理不符。综上，本案中涉案合同尚未达到解除的条件，原告请求解除涉案合同及补充协议理据不足，本院不予支持，对原告依据合同解除而请求被告交还房屋、赔偿损失的主张亦不支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告佛山市南海区九江镇下西经济联合社的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计25395元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年五月二十二日书记员  杜思雨