贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2731民初326号原告：惠水恒升村镇银行股份有限公司；住所地：惠水县和平镇人民北路金域城市广场；统一社会信用代码：91522731085657596P;法定代表人：李驹，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈祥超，贵州秀岳律师事务所律师，特别代理。被告：贵州中海城投房地产开发有限公司；住所地：惠水县和平镇建设北路；统一社会信用代码：91522731073894041N；法定代表人：付正强。被告：汪熙，男，1980年9月15日生，汉族，住贵州省都匀市。二被告共同委托诉讼代理人：陆可，贵州康祥律师事务所律师。特别代理。被告：袁森，男，1992年1月10日生，苗族，住贵州省麻江县。被告：付正强，男，1971年1月30日生，汉族，住贵州省遵义县。被告：金平，男，1964年9月2日生，苗族，住贵州省麻江县。原告惠水恒升村镇银行股份有限公司（以下简称恒升银行）诉被告袁森、贵州中海城投房地产开发有限公司（以下简称城投公司）、付正强、金平、汪熙金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理了本案。原告恒升银行的委托诉讼代理人陈祥超，被告袁森、城投公司、汪熙到庭参加诉讼，被告付正强、金平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告惠水恒升村镇银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告袁森向原告偿还借款本金264330.6元，2016年5月21日至2019年12月20日的利息99534.01元、罚息27284.92元；以上各项合计391149.53元；继续产生的利息和罚息计算至被告还清借款之日止（按借款月利率7.8‰、罚息按月利率11.7‰计算）；2、判令原告对被告袁森用于抵押的位于惠水县门面进行变卖、拍卖所得价款享受优先受偿权；3、判令被告城投公司、付正强、金平、汪熙在最高担保限额范围内对上述债务承担连带清偿责任；4、判令五被告向原告支付律师费3000元；5、本案诉讼费由五被告承担。原告惠水恒升村镇银行股份有限公司诉请的事实及理由：2015年4月20日，被告袁森、城投公司与原告签订《个人购房借款合同》，合同约定：原告同意向被告袁森发放贷款356000元，借款期限为2015年4月20日起至2025年4月19日止，借款月利率7.8‰，用途为购买商业用房。合同还对还款方式、违约责任、争议解决等进行了约定。被告袁森以其所有的坐落于惠水县门面作为抵押物对原告的上述贷款债权提供抵押担保，并已办理相关抵押登记手续（预告登记权利证书：惠房预惠水县字第201501073）。原告与被告袁森、城投公司签订《贷款及保证承诺书》，被告城投公司承诺对上述债务提供连带责任保证。2014年12月11日、12日，被告金平、付正强、汪熙各出具一份《保证函》，均同意为“好花红文化广场项目”购房并在原告处办理按揭贷款的所有客户在2014年12月3日至2029年12月30日期间向原告办理的最高额融资限额人民币2000万元内的所有融资债权提供最高额连带责任保证。2015年4月27日，原告向被告袁森发放了356000元贷款。后被告袁森未按《个人购房借款合同》约定的时间支付贷款本息。原告多次催收未果，为此诉至本院，请求判如所请。被告袁森对原告诉请的借款金额、欠付利息金额、律师费等均未提出异议。被告城投公司对原告诉请的借款金额、欠付利息金额、律师费等均未提出异议，但认为原告诉请的罚息标准过高，请求予以调整。被告汪熙的辩称意见同被告城投公司。被告金平未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。被告付正强未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：2015年4月20日，被告袁森作为借款人、被告城投公司作为担保人与原告签订《个人购房借款合同》，合同约定：被告袁森以购买惠水县商业门面需资金为由向原告借款356000元；借款期限从2015年4月20日起至2025年4月19日止；借款利率为月利率7.8‰；还款方式为等额本息还款，利随本清；借款人违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息即构成违约；发生违约情形时，贷款人有权停止发放贷款、宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息、依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息，要求保证人履行保证责任；借款人未按本合同的约定按时足额地偿付当期贷款本息即为逾期，从逾期之日起按所约定的利率加收50%的罚息利率计收罚息；不按期偿付贷款利息，按罚息利率计收复利；合同所发生的诉讼费用、律师代理费等实现债权的一切合理费用，均由借款人承担；被告城投公司为借款提供担保；被告袁森以其购买的位于惠水县（购房合同号2015000644号）办理了抵押权预告登记（抵押权预告登记证号：惠房预惠水县字第××号）。此外，被告城投公司还向原告出具《贷款及保证承诺书》，再次承诺对被告袁森向原告所贷款项承担连带责任保证。同月27日，原告向被告袁森发放该笔356000元贷款。后被告袁森未按《个人购房借款合同》的约定归还借款，也未支付利息。截至2019年12月20日，被告袁森共欠原告借款本金264330.6元、利息99534.01元、罚息27284.92元；以上各项合计391149.53元。原告多次向被告袁森催收未果，为此诉至本院，请求判如所请。另查明：2014年12月11日、12日，被告金平、付正强、汪熙各向原告出具《保证函》，均承诺为购买“好花红文化广场”房屋并在原告处办理按揭贷款的所有客户在2014年12月3日至2029年12月30日期间内最高额融资限额人民币2000万元的所有融资债权提供最高额连带责任保证；保证期间自各笔融资债务清偿期限届满之日起二年，保证范围包括但不限于所有融资债权、利息、费用、违约金和实现债权的费用等，实现债权的费用包含律师代理费等合理费用。另查明：原告为本次诉讼聘请律师，支付代理费3000元。上述事实，有原、被告的陈述、身份证复印件、《个人购房借款合同》、《保证函》、《抵押权预告登记证》、借款借据，欠付本金、利息、罚息清单、发票等证据在卷佐证，应以认定。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，被告袁森作为借款人、被告城投公司作为担保人与原告签订的《个人购房借款合同》以及被告金平、付正强、汪熙签署的《保证函》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自的权利义务。原告依约向被告袁森发放借款后，被告袁森未按《个人购房借款合同》的约定向原告归还贷款本息，已构成违约，故对原告要求被告袁森偿还截至2019年12月20日的借款本金264330.6元、利息99534.01元、罚息27284.92元；以上各项合计391149.53元及按《个人购房借款合同》的约定支付从2019年12月21日起至借款本金还清之日止的利息、罚息的诉请，本院予以支持。被告城投公司作为担保人与原告签订《个人购房借款合同》承诺为被告袁森向原告所贷款项承担担保责任，被告金平、付正强、汪熙出具《保证函》，承诺为购买“好花红文化广场”房屋并在原告处办理按揭贷款的所有客户在2014年12月3日至2029年12月30日期间内最高额融资限额人民币2000万元的所有融资债权提供最高额连带责任保证。现被告袁森未能按约归还贷款本息，故对原告要求被告城投公司、金平、付正强、汪熙对被告袁森向原告的借款及产生的利息、罚息、实现债权的费用承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条之规定，被告城投公司、金平、付正强、汪熙承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向被告袁森追偿。原告主张的律师代理费系其为实现其债权而发生的相关费用，本院予以支持。本案商品房上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。本案被告袁森以其购买的位于惠水县办理抵押权预告登记，故原告对本案中的商品房不享有现实抵押权。且庭审中已查明，被告袁森对本案中的商品房并未办理产权登记，取得房屋产权证，故对原告主张判令原告对被告袁森抵押给原告的上述房产变卖、拍卖所得价款享受优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。最高人民法院《关于进一步加强审判工作的意见》规定：金融借款合同的借款人以贷款人同时主张的利息、复利、罚息、违约金和其他费用过高，显著背离实际损失为由，请求对总计超过年利率24%的部分予以调减的，应予支持。本案中双方当事人在《个人购房借款合同》约定“从逾期之日起按所约定的利率加收50%的罚息利率计收罚息”，该约定并未违反法律规定，故对被告城投公司、汪熙提出本案罚息标准过高，应予以调整的意见，本院不予采纳。被告付正强、金平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃对原告诉请事实进行抗辩的权利，因此产生的不利后果应由被告付正强、金平承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国物权法》第一百七十六条；《中华人民共和国担保法》第三十一条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告袁森于本判决生效之日起六十日内一次性归还所欠原告惠水恒升村镇银行股份有限公司截至2019年12月20日的借款本金264330.6元、的利息99534.01元、罚息27284.92元，以上共计人民币391149.53元，并按《个人购房借款合同》约定的利息、罚息标准支付从2019年12月21日起至上述借款本金还清之日止的利息、罚息；二、被告袁森于本判决生效之日起六十日内一次性支付原告惠水恒升村镇银行股份有限公司实现债权的律师代理费人民币3000元；三、被告贵州中海城投房地产开发有限公司、金平、付正强、汪熙对上述债务承担连带清偿责任；被告贵州中海城投房地产开发有限公司、金平、付正强、汪熙承担保证责任后，有权向被告袁森追偿；四、驳回原告惠水恒升村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7212元，由被告袁森、贵州中海城投房地产开发有限公司、金平、付正强、汪熙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  乔 冰审 判 员  唐蜀惠人民陪审员  胡启伦二〇二〇年五月二十五日法官助理胡蓉书记员冯玉