辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初1180号原告：刘婷婷，女,1991年2月10日出生，汉族，无职业，住营口市老边区。委托诉讼代理人：杨盛辛，辽宁海润律师事务所律师。被告：罗新，男，1986年9月16日出生，汉族，无职业，住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：刘学敏，辽宁盛熙律师事务所律师。被告：营口加伦置业有限公司，住所辽宁省营口市站前区太和北街19-甲28号，统一社会信用代码证号91210800584175807G。法定代表人：付铁汉。委托诉讼代理人：原宁，女，1979年9月10日出生，汉族，营口加伦置业有限公司员工，住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：罗少宁，男，1983年9月2日出生，汉族，营口加伦置业有限公司员工，住本溪市明山区。被告：邱爽，女，1986年12月28日出生，汉族，营口加伦置业有限公司员工，住营口市站前区。原告刘婷婷与被告罗新、营口加伦置业有限公司、邱爽租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘婷婷及其委托诉讼代理人杨盛辛、被告罗新的委托诉讼代理人刘学敏、被告营口加伦置业有限公司的委托诉讼代理人原宁、罗少宁、被告邱爽到庭参加诉讼，此案现已审理终结。刘婷婷向法院提出诉讼请求：一、被告罗新、营口加伦置业有限公司返还原告租金32240元（2019.11.1-2020.3.16）、物业费7950元、暖气费7420元（265*28）;二、被告罗新、营口加伦置业有限公司赔偿原告损失225800元。三、本案诉讼费用由被告罗新、营口加伦置业有限公司承担。事实和理由：原告与三被告于2019年1月3日签订了租赁协议书，合同约定二被告将位于营口市站前区，面积265平方米的商铺租赁给原告用于经营培训学校，租期5年，自2019年3月1日至2024年3月16日止。约定由甲方负责商铺外非供租赁商铺专有使用的各种网线、管线的维修与保养，即由二被告承担维修责任。该协议由第一被告签字第二被告盖章第三被告作为委托代理人签字。约定租金每平0.8元，每天租金212元（0.8*265），每半年一交付，物业费是半年一交7950元。协议签订后，原告通过王帅银行汇款，被告罗新委托被告邱爽代收，原告依约向被告罗新支付保证金12896元、2019年3月1日（实际从2019年9月1日起算租金）至2020年3月16日的租金38690元、物业费7950元，后期原告支付了暖气费7420元。协议订立后，原告对承租房屋进行装修，2019年3月，原告用此房屋登记为营口市站前区天动艺术培训学校有限公司，同时开业经营。2019年12月15日左右，原告发现承租的商铺供暖外网进户管线出现泄漏情况，造成商铺室内无法供暖，导致该商铺无法正常使用，原告停课一周，暖气供热停了10多天，原告就打空调，供暖效果不好。打空调之后学员不是很充足，怕学员生病，很多学员不来上课了。现在疫情期间没开课，从过年开始放假一直没有上课。学员无法上课并要求退学费57600元，以及原告无法按照正常情况办学损失了许多学员学费153600元。因供暖外网泄漏，原告多次找到三被告要求履行维修义务，但三被告一直拖延，不予维修。原告无奈自行找人维修，但由于热电系统过于专业无法修好，维修费用2000元。因三被告提供的租赁房屋在冬季不符合使用条件，并且没有及时履行维修义务，导致原告无法正常使用商铺遭受重大损失，三被告应全部予以赔偿，因此诉至贵院请求支付原告诉讼请求。刘婷婷在诉讼中向法庭举证有：2019年1月3日租赁协议书，储蓄银行明细、取暖费收据，营业执照，照片，学员退费登记表、收款收据、工资表，收条。罗新辩称：一、被答辩人诉请答辩人返还租金、物业费、暖气费无事实及法律依据，应予驳回。根据双方2009年1月3日签订的商铺租赁协议书第6条-6.3中约定，所承租的商铺于租赁商铺交付之日起至合约结束期间所产生的取暖费用等费用由原告自行承担。合同约定，租期5年，即从2019年3月1日至2024年3月16日止。合同约定，租金以半年预付的方式提前30日支付。合同签订后，答辩人即将房屋交付，被答辩人使用至今，同时给予了被答辩人两个月的装修期，而租金是从3月1日开始计算。被答辩人按合同约定支付租金是其应履行的合同义务，因此不存在答辩人返还其租金的事实，况且按合同约定，被答辩人应于2020年2月17日再支付六个月的租金及物业费，但被答辩人至今未付，已构成违约，对此答辩人将提起反诉以维护合法权益。二、答辩人并非赔偿责任主体。答辩人虽与被答辩人签订了商铺租赁协议书，但答辩人身份与被答辩人一致，也是承租人。商铺产权人即出租人为加伦公司，答辩人的转租行为，加伦公司与被答辩人知情了解并同意，加伦公司并在双方租赁协议书中加盖公章，因此被答辩人知道实际出租人为准。合同法第224条规定，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人，答辩人虽以出租人的身份与被答辩人签订了租赁协议，但根据法律规定，其行使的仅是承租人的转租权，身份应仍是承租人，合同法第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，因此根据法律规定，维护义务的主体为出租人，而本案出租人仅有一个即加伦公司，因此如果被答辩人有损失，其应向实际应当履行维护义务的加伦公司主张权利，对此被答辩人十分清楚，漏水事故发生后，其也是第一时间联系产权人所聘请的锦联物业公司，而且本案中答辩人在知道漏水事故发生后，答辩人立即联系加伦公司负责人，并要求对方尽快安排维修并到现场查看，联系物业、加伦公司以及供暖公司，答辩人已经尽到其能尽到了所有义务。同时根据答辩人与加伦公司的租赁协议第八条中约定由加伦公司承担租赁商铺外非供租赁商铺专有使用的各种管线、网线的维修与保护保养。因此维修义务主体为加伦公司，如法院判决由答辩人承担责任，答辩人随后将起诉加伦公司承担责任，如此将极大地浪费司法资源及当事人的诉讼成本，造成不必要的诉累。责任主体应为加伦公司。三、假使答辩人有赔偿义务，被答辩人要求赔偿损失的数额也无事实及法律依据。根据被答辩人起诉状陈述可知系商铺供暖外网进户管线出现泄漏，导致商铺内无法供暖，从而导致其无法使用。根据合同法第119条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施避免损失的扩大，没有采取适当的措施致使损失扩大，不得就扩大损失部分要求赔偿。而本案水暖管线漏水事故产生的后果仅是暖气无法使用，导致房间温度过低，如此情况这样通过空调或其他采暖的设施完全可以解决上述问题，其损失无非是多花一些电费而已，并不会造成被答辩人起诉状中所称的房屋无法使用，导致学员退费及未来招生学员损失的问题。因此本案中无法供暖导致的损失仅为电费。如果发生其它损失，也是被答辩人未采取适当措施减轻损失造成，应由其自担。况且漏水事故发生在12月中下旬，正视疫情发生阶段，疫情发生至今全国上下所有学校及校外教育机构均不允许开学上课。而被答辩人从事的培训教育，因此答辩人有理由相信导致其损失的是疫情，而非其他原因罗新在诉讼中向法庭举证有：2018年8月24日商铺租赁协议书、授权委托书，照片、微信聊天截图（宋金艳与原告）、电话记录（宋金艳与原告）、物业公司经理电话记录（宋金艳丈夫）、电话记录（宋金艳与加伦置业付铁汉）、通话录音（宋金艳与原告）、供暖发票、物业费发票。营口加伦置业有限公司辩称：1、我方作为案涉房屋所在项目的开发公司，已完成全部工作，房屋质量经验收合格，并取得各项手续，原告主张的案涉房屋存在漏水现象区域、原因、程度责任主体，以及造成的损失均不明确，原告诉请无事实和法律依据，应予驳回。2、我方作为案涉房屋出租人，与第一被告签订租赁合同，原告为案涉房屋的次承租人，本案是租赁合同纠纷，然而原告与我方不存在合同关系，因此，原告无权基于租赁关系向我方主张权利。3、纵观原告诉请，物业费是物业公司收取，取暖费是供暖公司收取，学员学费是基于原告与学员之间的合同关系，损失的学费是尚未发生的预期收益，因此，原告的各项请求权基础均与我方无关，综上，我方不是本案的适格被告，也无需承担任何责任。营口加伦置业有限公司在诉讼中向法庭举证有：2018年8月24日商铺租赁协议书，2015年10月15日单位工程质量竣工验收记录、2015年10月15日房屋建筑工程竣工验收报告书、2016年3月29日工程竣工验收备案书（。邱爽辩称：我是只是加伦公司员工，与本案争议无关。邱爽在诉讼中未向法庭举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告邱爽系被告营口加伦置业有限公司员工，2018年8月24日，被告营口加伦置业有限公司与被告罗新订立商铺租赁协议书，约定被告营口加伦置业有限公司将其包括营口市站前区，面积265平方米的商铺（面积1138平）在内房屋出租被告罗新，期限2018年12月1日至2028年11月30日，约定租金0.6元/平方米/天、物业费2.5元/平方米/月，保证金40968元。2019年1月3日，原告与被告罗新签订租赁协议书，即转租协议，被告营口加伦置业有限公司在合同的甲方（出租方）处加盖公司印章，被告邱爽作为代理人签字。合同约定被告罗新将位于营口市站前区，面积265平方米的商铺出租原告用于经营培训学校，租期5年，自2019年3月1日至2024年3月16日止，约定由出租方负责商铺外非供租赁商铺专有使用的各种网线、管线的维修与保，约定租金0.8元/平方米/天，日租金212元（0.8*265），半年一交，物业费2.5元/平方米/月、半年一交，保证金12896元。协议签订时，原告通过王帅银行汇款，被告罗新委托被告邱爽代收，原告依约向被告罗新支付保证金12896元、2019年3月1日（实际从2019年9月1日起算租金）至2020年3月16日的租金38690元、物业费7950元，后期，原告支付了暖气费7420元。协议订立后，原告对承租房屋进行装修，2019年3月，原告用此房屋登记为营口市站前区天动艺术培训学校有限公司，同时开业经营。2019年12月15日左右，原告发现承租的商铺供暖外网进户管线出现泄漏情况，影响该商铺室内供暖温度，原告停课一周，原告使用空调救济。原告称:因供暖效果温度低，影响学员上课。原告称:从2020年春节至今，又逢疫情未开课，学员要求退学费57600元，以及损失学费153600元。另查，因供暖外网泄漏，原告多次找被告要求维修，被告未维修。原告自行找人维修，原告称花费维修费2000元。因热电管网的系统性，原告无法修复。本院认为：关于租赁标的营口市站前区，面积265平方米的商铺，被告营口加伦置业有限公司出租被告罗新后，被告罗新经被告营口加伦置业有限公司的同意转租原告，该租赁协议均合法有效。原告在租期内发现承租的商铺供暖外网进户管线出现泄漏情况，影响该商铺室内供暖温度，原告要求维修未成后，自行维修且花费部分费用，但因热电管网的系统性，原告无法修复，即原告已尽到合同义务。因供暖外网进户管线出现泄漏，原告停课一周，后原告使用空调救济，客观上造成原告一定的经济损失。春节后至今停课，应为疫情所致。原告诉请的经济损失数额，证据不足，本院认为其损失数额以一个半月租金额为宜。虽然原被告存在转租协议，但租赁物的维修义务应为被告营口加伦置业有限公司，故被告营口加伦置业有限公司应承担此项损失。根据《中华人民共和国合同法》第107条，第220条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条之规定，判决如下：一、被告营口加伦置业有限公司给付原告刘婷婷赔偿费9672元。二、上列款项，被告营口加伦置业有限公司于判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉请。案件受理费5401.00元，原告已预交本院，由被告营口加伦置业有限公司承担50元,其余由原告自负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本。经本院上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  隋传义人民陪审员  尹乃丽人民陪审员  江 滨二〇二〇年五月二十日书 记 员  孙婷婷