广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初26808号原告：广东美的物业管理股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会美的大道6号美的总部大楼写字楼D区10楼C区，统一社会信用代码914406067224733527。法定代表人：綦海生。委托诉讼代理人：曾秋红，女，该公司员工。被告：宋宏涛，男，1983年7月10日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄州区********，公民身份号码420************619。原告广东美的物业管理股份有限公司诉被告宋宏涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日受理后，依法由审判员李军武适用小额诉讼程序独任审判。后由于被告宋宏涛需要公告送达，本案依法转为普通程序。2020年4月21日，本案公开开庭进行了审理，原告广东美的物业管理股份有限公司的委托诉讼代理人曾秋红到庭参加诉讼，被告宋宏涛没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业服务费2743.65元及其违约金1298.57元，代缴水电费738.25元、公摊费用489.03元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是为被告名下位于新海岸广场*座*所在物业提供物管服务的企业。依据原、被告双方签署的物业服务相关文件，被告应当按照相关文件约定向原告支付物业服务费，逾期应支付违约金。但被告自2017年12月开始拖欠原告物业费至今。经原告多次催收，被告至今不愿缴纳上述费用。物业服务费中大部分属于对物业维护、维修、保养等的成本、费用，被告拖欠物业服务费的行为，不仅构成违约，损害了原告合法权益，也损害小区内业主公共利益，请求法院判如所请。本院向被告宋宏涛送达了民事诉状、开庭传票及应诉材料，但被告没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩及质证的权利。本院经审理认定以下事实：2017年3月1日，美的新海岸花园第一届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《美的新海岸花园物业服务委托合同》，约定由原告为被告的美的海岸广场*座*号房所在的美的新海岸花园提供物业服务，期限为2017年3月1日至2020年2月28日。该合同第七条第一款约定：物业服务费不包括房屋共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的费用，实行包干制方式收费，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，高层住宅是1.56元/平方米/月，特指广场AB座住宅，包含公共水电分摊费用；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应每月开始的10号前向乙方交纳当期的物业服务费，在约定日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之一每天向乙方支付违约金。合同第七条第三款第1项约定：新海岸广场AB座公共水电能耗分摊已含在物业服务费内，乙方不再向业主或使用人收取。新海岸广场AB座二次供水电费按用户用水量占二次供水总量比例分摊。合同第七条第五款约定：甲方接受供水、供电等专业单位的委托代收水、电等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付相关费用，业主须于次月10日前向乙方交清，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的千分之一计收违约金。诉讼中，原告确认物业服务费是当月产生当月收取，代缴水电费是当月收取上一个月产生的费用，而违约金是以被告每月的欠费总额为基数，从欠缴的次月起按每日千分之一计算至实际清偿之日止。另查，被告通过购买取得佛山市顺德区北滘镇顺江社区居民委员会三乐东路6号美的海岸广场*座*号房（以下简称案涉房屋）的所有权，并于2017年3月8日办理了不动产权登记（房地产权证号111****907）。原告以1.56元/平方米/月为标准，按案涉房屋的建筑面积83.75平方米向被告计收每月物业服务费，即每月服务费为130.65元。截至2019年8月31日，案涉房屋未被清付的物业服务费为2743.65元、代缴水电费为738.25元、二次供水用电公摊电费为489.03元，具体明细如下：1、2017年12月1日至2019年6月30日的物业服务费为2482.35元（130.65元×19个月）、代缴水电费为735.06元（含自用水费616.98元和自用电费118.08元）、二次供水用电公摊电费为489.03元，本项合计3706.44元；2、2019年7月1日至2019年7月31日的物业服务费为130.65元、代缴的自用电费为3.19元，本项合计133.84元；3、2019年8月1日至2019年8月31日的物业服务费为130.65元。再查，案涉房屋在2019年6月25日被本院公开进行司法拍卖，最终由案外人邓会志（公民身份号码440************81X）买受。2019年7月9日，本院作出（2018）粤0606执13554号之二执行裁定书，裁定注销案涉房屋的原房地产权证及抵押登记，房产的所有权转移给邓会志。2019年11月13日，原告认为被告拖欠物业费损害其权益，向本院递交诉状。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案被告自2017年3月8日起作为案涉房屋的所有权人，《美的新海岸花园物业服务委托合同》对其有约束力。原告依约向被告提供了物业服务，被告亦应按约向原告支付物业服务费、代缴水电费和二次供水用电分摊电费。因此，原告诉请被告支付2017年12月1日至2019年6月30日的物业服务费2482.35元、代缴水电费735.06元、二次供水用电公摊电费489.03元，合法有据，本院予以支持。但对于2019年7月及8月的物管费用，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”案涉房屋的所有权已于2019年7月9日裁定转移给案外人邓会志，故原告向被告主张自2019年7月9日起所产生的物管费用，缺乏依据，本院仅支持被告向原告支付2019年7月1日至2019年7月8日的物业服务费33.72元（130.65元÷31天×8天）、代缴电费0.82元（3.19元÷31天×8天），2019年7月9日起所产生的费用不予支持。对于违约金，因被告未按时足额交纳物管费用，已构成违约，原告请求被告支付逾期交费的违约金，于法有据，本院予以支持。但由于原告请求的计算标准过高，本院调整为按年利率24%计算，即以被告各月应付而未付的费用总额为基数，分别从欠缴的次月1日起按年利率24%计算至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告宋宏涛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东美的物业管理股份有限公司支付2017年12月1日至2019年7月8日的物业服务费2516.07元、代缴水电费735.88元、二次供水用电公摊电费489.03元及违约金（违约金的计算标准：以各月应付而未付的费用总额为基数，分别从欠缴的次月1日起按年利率24%计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告广东美的物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费50元（原告广东美的物业管理股份有限公司已预交），由被告宋宏涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李军武人民陪审员  杜建彬人民陪审员  杜桂霞二〇二〇年五月十二日书 记 员  林芷韵