新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院执 行 裁 定 书(2020)新0109执异26号 异议人（案外人）：新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司，住所地：乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：林跃进，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘新乐，男，1988年5月20日出生，汉族，该公司销售经理。申请执行人：魏彩琴，女，1964年11月26日出生，汉族，住乌鲁木齐市。被执行人：文艳萍，女,1968年8月15日出生,汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市，现下落不明。在本院执行申请执行人魏彩琴与被执行人文艳萍公证债权文书一案中，案外人新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司于2020年4月24日对执行被执行人文艳萍名下不动产权证号为新（2017）乌鲁木齐市不动产证明第XXXX号、位于乌鲁木齐市××区上述（丽景.名都）7A#+7B#底商住宅楼2单元1902室房屋产权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。案外人新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司称，被执行人文艳萍于2016年在案外人处以按揭付款方式购买乌鲁木齐市水磨沟区立井街198号上述（丽景.名都）7A#+7B#底商住宅楼2单元1902室涉案房屋，2016年12月6日，被执行人与案外人签订《商品房预售合同》；2016年12月30日，被执行人与中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行签订《个人购房借款/担保合同》，工行铁道支行在2017年1月18日向被执行人发放贷款。2016年12月30日，被执行人工行铁道支行与案外人签订《担保及回购协议》，约定：不论被执行人因各种原因未清偿到期贷款，案外人在接到工行铁道支行的通知30天内回购被执行人房产，案外人在代被执行人清偿后，被执行人将其所购房屋产权转让给案外人。2019年3月29日，因被执行人连续4期未归还涉案房屋按揭贷款，工行铁道支行向新疆维吾尔自治区公证处申请出具《执行证书》，乌鲁木齐市水磨沟区人民法院依据该执行证书作出（2019）新0105执1041号执行通知书。2019年8月1日，乌鲁木齐市水磨沟区人民法院从案外人账户上强制扣款483783.64元。按照《担保及回购协议》中的约定，在案外人替被执行人清偿工行铁道支行的涉案房屋贷款后，案外人有权获得该房屋所有权。案外人已经清偿涉案房屋贷款，为房屋实际所有权人,对涉案房屋的执行行为侵害了案外人的合法权益。申请执行人魏彩琴称：对案外人提供的证据认可，但主张其为首轮申请保全查封涉案房产的人，被执行人在前期已付的首付款及已还银行按揭款应当交至法院处理。本院查明：2016年12月6日，案外人新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司与被执行人文艳萍签订《商品房预售合同》，案外人将位于乌鲁木齐市××区上述（丽景.名都）7A#+7B#底商住宅楼2单元1902室房屋出售给文艳萍，单价5908.35元，总价款为707821元，在合同签订当日支付首付款141821元，剩余房款566000元在《商品房买卖合同》签订之前与按揭银行签订按揭贷款合同，办理按揭贷款手续。同日双方对该房屋签署了签约证明及预告登记申请。2016年12月30日，通过公证方式，中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行与文艳萍签订了《个人借款/担保合同》、《房产抵押合同》及《担保及回购协议》，贷款金额为566000元，借款期限为10年，用涉案房屋进行抵押担保，案外人作为连带责任保证人。该行在2017年1月18日发放贷款。2016年12月30日，文艳萍作为甲方，中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行作为乙方、案外人作为丙方签订《担保及回购协议》，约定：甲方同意将涉案房屋主场产权证或他项权益证由乙方作为贷款抵押，甲方一并办理或者委托乙方办理抵押登记、贷款公证和房产保险手续，丙方对甲方所借乙方贷款承担连带担保责任。整个贷款期内，不论甲方因各种原因贷款到期（包括被乙方宣布提前到期）仍未予清偿时，丙方同意在接到乙方的通知后30天内回购甲方房产，以现金方式偿还甲方积欠乙方的全部贷款本息及实现债权的费用。如丙方未履行本协议第三条义务，即授权乙方从其在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用于清偿。甲方同意在丙方代甲方偿还其积欠乙方的全部贷款本息及实现债权的费用后，将其所购房屋产权转让于丙方，丙方可依法对该房屋进行处理。2019年3月27日，中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行向案外人发出《关于归还文艳萍逾期本息的函》，文艳萍截止2019年3月27日连续5期累计14期未按约定还款，共拖欠我行贷款本息33500.94元，其中本金23583.49元，利息9823.67元。以上贷款我行已走法律强制执行中，现3月为我行季末考核月，为该笔贷款对我行不良贷款考核的影响降低，我行希望贵公司支付文艳萍逾期本息两笔13240元。建议公司从公司账户开立支票支付款项，以作为首批回购资金凭证。案外人代文艳萍向该银行偿还涉案房屋银行按揭贷款本息共计13550元。2019年3月29日，新疆维吾尔自治区公证处出具《2019》新乌法诺证经字第6382号《执行证书》，依据该执行证书，乌鲁木齐市水磨沟区人民法院向案外人发出（2019）新0105执1041号执行通知书：要求案外人向申请人给付案款476732.64元，承担执行费7051元。2019年8月1日，乌鲁木齐市水磨沟区人民法院强制从案外人账户扣划137373.64元，8月2日强制扣划346410元，以上共计483783.64元。2019年11月12日，申请执行人魏彩琴申请执行被执行人文艳萍借款合同纠纷一案，因申请执行人已依法保全查封了被执行人涉案房屋，本院作出（2019）新0109执1422号之一执行裁定书：拍卖被执行人名下的位于乌鲁木齐市××区商住（丽景.名都）7A#+7B#底商住宅楼2单元1902室房屋（不动产权证号为新（2017）乌鲁木齐市不动产证明第XXXX号）。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产虽登记在被执行人文艳萍名下，但依据文艳萍、中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行与案外人新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司签订的《个人借款/担保合同》、《房产抵押合同》及《担保及回购协议》的约定，可以确定：文艳萍同意在案外人代其偿还其积欠中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行的全部贷款本息及实现债权的费用后，文艳萍自愿将其所购涉案房屋产权转让于案外人，案外人可依法对该房屋进行处理。2019年3月29日，案外人向中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐铁道支行代文艳萍偿还涉案房屋银行按揭贷款本息共计13550元；2019年8月1日，乌鲁木齐市水磨沟区人民法院强制从案外人账户扣划137373.64元；8月2日强制扣划346410元。结合上述合同约定，案外人依法有权行使回购权。但文艳萍已支付首付款及银行按揭款，案外人亦应在行使并实现回购权后将款项交至本院。案外人新疆呈信丽景房地产开发有限责任公司的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于乌鲁木齐市××区商住（丽景.名都）7A#+7B#底商住宅楼2单元1902室房产（不动产权证号为新（2017）乌鲁木齐市不动产证明第XXXX号）的执行。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审  判  长   孙文霞人民 陪 审员   赵婧辰人民 陪 审员   马晓红二 〇 二 〇 年 五 月 十 六 日书  记  员   苏美娜