山西省太原市中级人民法院民事裁定书（2020）晋01民终1823号上诉人（原审被告、反诉原告）：山西富乐电子商务有限公司，住所地太原市迎泽区南内环街285号-1。法定代表人：鲁凤英，总经理。委托诉讼代理人：赵翠娟，山西佳镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张利忠，山西佳镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：太原市龙华时尚商城有限公司，住所地太原市小店区体育路215号底商。法定代表人：张丽萍，董事长。委托诉讼代理人：杨成才，山西杏梅律师事务所律师。上诉人山西富乐电子商务有限公司因与被上诉人太原市龙华时尚商城有限公司租赁合同纠纷一案，太原市小店区人民法院作出（2019）晋0105民初1122号民事判决书，双方均不服提起上诉，本院作出（2019）晋01民终3528号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。经过重新审理，太原市小店区人民法院于2019年12月30日作出（2019）晋0105民初8486号民事判决书，上诉人不服，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山西富乐电子商务有限公司上诉请求：1.请求依法判令撤销山西省太原市小店区人民法院作出的（2019）晋0105民初8486号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，判令被上诉人返还租金、物业费、空调费共计2538336元，被上诉人向上诉人赔偿2229049.6元损失或发回重审；2.本案原一审（本诉、反诉）、二审及发回重审后一审（本诉、反诉）、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审判决认定事实错误。（一）一审判决在采信上诉人提供的《太原市房产测绘报告》的基础上，却以上诉人就租赁合同面积与实际交付面积不符的提出时间滞后为由，否定被上诉人比约定少1522平米提供场地的事实，认定事实错误。（二）被上诉人故意不提供房产证，并虚假陈述场地面积，致使上诉人对于场地面积产生错误认识，原判决确视而不见，忽视被上诉人比约定少1522平方米提供场地的事实，仍按照合同约定的年租金进行计算，仍判决按照9165.5平方米计收租金，严重显示公平，应予纠正。（三）被上诉人无故停电、限制售电、拒绝售电的行为致使上诉人的经营陷入僵局，各商户连续踢出退租退钱，致使上诉人被迫向被上诉人退还场地，被上诉人的行为给上诉人造成装修损失2229049.6元，营业损失和预期收益鉴定后另行增加，原判决对此事实不予认定，属认定事实错误。（四）原判决认定上诉人欠付被上诉人租金4740957.1元，认定事实错误。二、一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。（一）被上诉人不实提供场地，却仍按原合同约定收取租金，故被上诉人基于1522平方米收取的租金、物业费、空调费无事实与法律依据，依法构成不当得利，应予返还。（二）一审判决以物业费、空调费系太原锦德物业管理有限公司收取，主张太原市龙华时尚商城有限公司返还无事实基础，适用法律错误。三、一审判决严重违反法定程序。原审法院对上诉人依法申请委托司法鉴定的请求仅在判决书中提及不予鉴定，未作出任何裁定的行为，程序违法。太原市龙华时尚商城有限公司辩称：第一，双方合同租赁面积是以平面图为准，上诉人在合同中是按合同约定的标注支付租金，本案的租金标准与面积无关。第二，被上诉人在合同履行过程中对房屋进行过两次的验收，且后期的装修中对于房屋的面积并没有提出异议。在双方签订合同后，大约一年以后签订的补充协议以及被上诉人在2018年1、2月和2018年9月给上诉人的公函中对于租金的标准也明确予以认可，说明上诉人对于租金标准是没有异议的。第三，被上诉人主张的停电、限电等没有证据支持，一审不予支持认定正确。第四，关于物业费，是交纳给锦德物业公司的，且被上诉人是按照9165平米交纳物业费，说明被上诉人对房屋面积是认可的。第五，一审判决的程序正确，并无违法之处，故被上诉人请求二审法院维持一审判决。太原市龙华时尚商城有限公司向一审法院诉讼请求：1.请求判令解除原被告签订的《场面租赁合同》及其补充协议一、补充协议二、补充协议三、补充协议四；2.请求被告支付原告截止到2019年7月8日的房屋租金4740957.1元；3.被告承担本案诉讼费。山西富乐电子商务有限公司向一审法院反诉请求：1.请求判令反诉被告返还反诉原告租金、物业费、空调费、共计2538336元；2.依法判令反诉被告赔偿反诉原告2229049.6元损失，最终以鉴定金额为准；3.依法判令反诉被告承担本案本诉反诉全部费用。一审法院认定事实：2016年8月8日，龙华公司（出租方/甲方）与富乐公司（承租方/乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方愿意出租及乙方愿意承租本合同附件一“场地使用平面图”和“场地所在楼层平面图”中标明的场地，由乙方装饰装修用于开设0-14岁儿童相关项目的商场；场地位于太原市小店区体育路215号底商西区1-3层，场地建筑面积约9165.5平方米，面积以平面图为准；甲方同意给予乙方自合同签订到开业之日为免租期，最长不超过6个月，装修免租期内不计租金；计租日期以装修免租期结束次日为准，双方按此确定计租日后，签署场地计租日确认函；本合同所订租赁期限为10年，自计租日起乙方商店经营满十年止，实际以计租函为准（附件六）；乙方从计租日起按以下方式缴付以下租金，2017年2月1日至2020年1月31日租金为每年6356274元，2020年2月1日至2023年1月31日租金为6991901元，2023年2月1日至2026年1月31日租金为7691091元，2026年2月1日至2027年1月31日租金为8460200元；租金支付时间详见附件八，乙方应按约定时间提前将租金直接汇入甲方账户；甲方于完成本合同“现状交房”约定事项后，最迟2016年8月向乙方发出进场书面通知，将场地交付乙方使用；在乙方接到甲方书面通知后2个工作日内，双方共同对场地进行复核，应在记录文件上签字盖章；甲方保证确实拥有房产合法的使用权，并提供相应有效的法律证明文件于本合同后，保证有权按本合同条款将场地出租给乙方使用；乙方商场开业后，甲乙双方不论因任何事情发生意见或纠纷，甲方承诺并有责任确保负责管理该场地的物业管理公司均不能借用停电、停水、停空调等方式干扰乙方商店的正常营业；如乙方商店发生任何停电、停水、停空调（不包括政府正常的限电限水、突发事件或有书面的通知检修等不可抗力因素）等，则乙方按当年日租金核算停电、停水、停空调期间营业额的损失；有下列情形之一，甲方有权选择提前终止合同，并要求乙方赔偿直接、间接、预期收益损失，乙方不能按照合同约定缴纳房屋租金或其他应缴费用，逾期5天以上等；甲方在违反合同规定致使乙方不能正常营业或权益受实际损害时，乙方有权提前终止合同，甲方须赔偿乙方因此造成的全部直接、间接和预期收益损失；并约定其他内容。当日，双方签订《补充协议》，约定物业费为3元／㎡／月（含税）、空调费为9元／㎡／月（无季节性区分，夏季3个月，冬季5个月加超高部分，不含税）、水费6.5元／吨（含税），电费1.15元／度（含税）；场内一层至三层四部扶梯电费由富乐公司承担；根据富乐公司经营情况提前购买，前两年按月支付；并约定上费用的调整时间。合同后附件一为场地使用平面图、场地所在楼层平面图；附件四为场地接收标准及场地交接书，载明双方2016年7月12日根据“场地接收标准”对场地进行第2次检查，双方洽谈确定为现状交房，房屋现状明细为楼层面积，1层2245.95平方米，层高5500㎜，2层2760.00平方米，层高4500㎜，3层4159.55平方米，层高4500㎜，总面积9165.50平方米，并列有其他如钥匙、LED屏幕、进卸货公道等接收标准；备注屈臣氏腾房日期为合同签订后两个月。合同附件五为通道图，附件八为租金支付时间明细，2017年2月1日至2020年1月31日租金6256274元/年，应在合同签订完成支付定金20万元，场地交接完成，手续完备后支付30万元，2016年12月15日前支付1089068.5元，2017年4月1日、7月1日、10月1日前，2018年1月1日、4月1日7月1日、10月1日前，2019年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前分别支付租金1589068.5元；上述附件落款处甲乙双方盖章确认，并加盖骑缝章。2017年5月5日龙华公司双方签订《补充协议二》，对原租赁协议进行变更，约定腾空屈臣氏的场地及重新计算租赁面积，将起租日从2017年2月1日更改为2017年2月15日，物业费、空调费从2017年2月15日起算（屈臣氏腾房之前按8790.6㎡计算，屈臣氏腾房之后按原合同9165.5㎡计算；双方对于本协议签订之前由于履行合同所产生的责任互不追究；并约定其他内容。2017年5月9日，双方签订《补充协议三》，约定龙华公司于签订本协议当日腾空屈臣氏所占场地，交付富乐公司，富乐公司确定房屋无任何异议。2017年9月26日，双方签订《补充协议四》，约定从2017年2月15日到2017年7月7日，租金按原合同规定执行，从2017年7月8日到2017年9月30日，租金按原合同规定减半执行，从2017年10月1日开始，租金按原合同规定执行；2017年2月15日到2017年10月15日，发生的物业费、空调费减半执行，从2017年10月15日开始，按原合同规定执行；对滞纳金和因前期问题造成的损失，双方自愿放弃追溯；在本合同签订后，富乐公司须于2017年9月30日前将2017年2月15日到2017年9月30日租金及2017年2月15日到2017年10月15日物业费、空调费一次性结清，此后租金、物业费、空调费按原合同执行；富乐公司须按合同规定，按时缴纳租金等费用，不得拖欠；龙华公司在富乐公司按合同规定缴纳租金等费用的前提下，须确保供电、电梯使用等物业服务，不得影响富乐公司正常营业。龙华公司提供租金支付明细，认可至2018年12月5日收到富乐公司租金合计9760926元，因2019年7月8双方签订《场地交接书》，对富乐公司承租的1-3层等进行交接。按照合同约定的计算方式，龙华公司主张截止双方交接场地，富乐公司尚欠租金4740957.1元。另查明，位于亲贤北街58号1幢1层0102号、2层0202、3层0302号房屋所有权人为山西锦地企业管理集团有限公司，建筑面积分别登记为1812.5平方米、2360.93平方米、3470.62平方米，三层合计7644.05平方米。为说明承租房屋实际面积，富乐公司自行委托山西至源土地规划设计有限公司对承租的三层商铺面积进行了测绘，体现1-3层面积7776.4平方米。富乐公司表示双方签订的合同中约定房屋面积约9165.5平方米，而房产证记载的面积为7644.05平方米，房屋租金应当按照实际面积计算，龙华公司应当退还面积不足部分的租金。龙华公司认为，合同中约定的面积为“约”数，涉案房屋系整体出租，以年租金为计算单位，租金与平米数无关。龙华公司提供2018年2月1日、2018年9月26日，富乐出具的公函，用以说明富乐公司认可欠付龙华公司租金，且对于房屋租金系按合同约定的年租金方式计算无异议。同时，富乐公司提供的证据中有委托第三方对场地施工设计合同，说明对场地情况及面积知情，至起诉前均没有提出异议，故对其主张的返还租金及其他损失不予认可。富乐公司陈述龙华公司存在无故停电行为，提供（2017）并北证经字第0291号、（2017）并证民字第18533号公证书，函告及快递单、公司员工出具的停电说明、打卡记录、商户停电时间汇总、损失报告、录音等予以证明，另有商户调查笔录、退租申请书、售电收据等，富乐公司以此认为停电原因系龙华公司无故停电、限制售电、拒绝售电。针对富乐公司陈述的停电、限电等，龙华公司抗辩公证书等证据只能证明停电，但无法说明停电原因，且2019年3月11日富乐公司欠付租金400万元左右，在此情形下，龙华公司依然售电，合同履行中不存在限电情形。关于物业费、空调费交纳情况，富乐公司提供2017年9月30日至2019年2月18日向太原锦德物业管理有限公司付款凭证及收据，富乐公司明确：物业费及空调费均是按照9165.5平米计收，但是由于合同约定面积与房产证面积记载不一致，故龙华公司应当按照房产证记载面积，按照合同约定的物业费每平方米3元，空调费每平方米9元计算后，将多收取的费用予以返还。龙华公司以该费用不是其收取为由，对富乐公司主张返还的费用不予认可。针对反诉主张的2229049.6元违约金，富乐公司明确该金额为装修损失，另有营业损失和预期收益应当进行鉴定，以鉴定结论为准。关于装修损失，富乐公司提供富乐公司及山西富乐婴童商场有限公司与其他公司的购买合同、销售合同、设计合同、安装合同等及对应付款凭证，用以佐证。本院所确认的上述事实有房屋所有权证、场地租赁合同、合同附件、补充协议、公函、租金支付明细、场地交接书、民事判决书、太原市房产测绘报告、支付凭证、公证书、函告、快递单、停电说明、打卡记录、停电损失报告、停电时间汇总、录音材料、收款收据、商铺退租申请书、调查笔录、损失报告、补充协议、销售合同、购买合同、施工合同、设备销售合同、供货安装合同、保洁服务协议、货架补充协议、付款凭证、情况说明及庭审笔录等在案为凭，可以采信。一审法院认为，龙华公司与富乐公司签订的《场地租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。现龙华公司与富乐公司均同意解除上述租赁合同及补充协议，是双方真实意思表示，且已经对场地进行了交接，本院予以确认。关于本案争议的实际承租面积、租金如何计算、停电原因、停电造成的损失以及是否应当返还租金、物业费、空调费等，逐项分析如下。首先，富乐公司提出租赁合同中约定的面积与房产证记载面积不符的理由。经查，合同约定三层面积约9165.5平方米，附件中附有该房屋的平面图，富乐公司作为合同一方，应对合同主要条款进行审查，在签约、交接、后续装修时并未提出异议，直至起诉后在诉讼中才提出租赁合同中面积与实际交付面积不符的理由证据不充分，不予支持。且租赁合同中约定了年租金的数额，只有面积表述，未约定租金单价，龙华公司表示租金按照年计算，也符合市场交易习惯，本院予以采纳。双方对实际已付9760926元租金均无异议，根据合同约定，龙华公司主张富乐公司支付截止双方交接商铺即2019年7月8日尚欠的租金4740957.1元，事实清楚，本院予以支持。其次，关于停电原因及停电损失，富乐公司主张停电系龙华公司导致，但提供的证据中仅能反映停电事实，无法体现停电原因，由此提出鉴定申请，并主张龙华公司承担停电损失，依据不足，本院不予支持。第三，关于物业费和空调费，由于该两项费用系太原锦德物业管理有限公司收取，主张龙华公司返还，无事实基础，本院不予支持。第四，因双方均同意解除合同，富乐公司现无证据佐证龙华公司在双方合同履行中存在过错，据此主张龙华公司承担违约金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第二百一十二条、二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除太原市龙华时尚商城有限公司与山西富乐电子商务有限公司2016年8月8日签订的《场地租赁合同》及该合同对应的《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》及《补充协议四》。二、山西富乐电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付太原市龙华时尚商城有限公司截至2019年7月8日尚欠的租金4740957.1元。三、驳回山西富乐电子商务有限公司的反诉请求。本诉案件受理费44828元（龙华公司已预交），由山西富乐电子商务有限公司负担；反诉案件受理费22470元（富乐公司已预交），由山西富乐电子商务有限公司负担。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，双方于2017年5月5日签订《场地租赁合同》补充协议二，第四条约定，相关物业费、空调费从2017年2月15日计算（屈臣氏腾房之前按9790.6平米计算，腾房之后按9165.5平米计算），物业费、空调费于屈臣氏移交后7日工作日内支付甲方（被上诉人）。2017年9月26日，双方签订补充协议四，第二条约定，从2017年2月15日至2017年10月15日，发生的物业费、空调费减半执行；从2017年10月15日开始，按原合同规定执行。庭审中，双方均提交了物业费、空调费的计算明细表，龙华公司认为扣除2019年7月8日之前应缴纳的物业费和空调费后，应退还物业费、空调费共792429.5元（冬季空调费包含超高部分）或应退还物业费、空调费共452801.5元（冬季空调费不包含超高部分），合同约定的冬季空调费每月每平米9元，是否包含了超高部分请法院裁决。富乐公司对龙华公司提交的计算面积及计算标准均认可，但认为2018年11月14日之后的物业费和空调费不应当收取，计算截止日应为2019年5月19日不应当是2019年7月8日，空调费每月每平米9月已经包含了超高部分，希望法院依法裁判。本案争议的焦点为：一、上诉人是否欠被上诉人租金，租金的计算标准、计算期限及具体数额；二、被上诉人应否返还上诉人物业费、空调费及具体数额；三、上诉人要求被上诉人赔偿2229049.6元损失的合法依据，应否予以保护。关于焦点一，双方签订的场地租赁合同及补充协议均是各方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。上诉人认为承租的实际面积与合同约定的面积不符，被上诉人在出租时存在欺诈行为，但上诉人在签订合同时、场地交接时、后续装修时及场地交付使用后的两年多的时间内均未对场地使用面积和租金提出异议，也未就双方签订的合同行使撤销权，可视为上诉人对租金数额及实际使用面积是认可的。故双方均应按照合同约定履行各自的权利义务，合同约定，出租场地位于太原市小店区体育路215号底商西区1-3层，建筑面积约9165.5平方米，面积以平面图为准，2017年2月1日至2020年1月31日租金为每年6356274元。按照双方的约定，场地面积约9165.5平方米，以平面图为准，租金为年租金6356274元，非每平米每日多少元，且被上诉人按照附件上平面图所示向上诉人人交付了场地，上诉人在使用租赁场地后理应按照合同约定的租金标准交纳租金，其认为应按照实际测量面积每平米每日交纳1.9元的租金，没有合同依据，不予支持。2019年7月8日，双方签订了场地交接书，上诉人将承租的场地返还被上诉人，截止此日前的租金上诉人均应支付被上诉人。上诉人认为由于被上诉人停电造成商场从2018年11月14日开始处于非正常经营状态，故租金应计算到2018年11月14日，由于上诉人无证据证明造成商场不能正常经营的原因是由被上诉人所致，故该意见不予采纳。原审法院对租金的计算标准、计算期限及计算数额均无不妥，予以维持。关于焦点二，场地租赁合同补充协议一约定，物业费每平米每月3元，空调费每月每平米9元（夏季3个月，冬季5个月假超高部分，不含税）。补充协议二约定，相关物业费、空调费从2017年2月15日计算（屈臣氏腾房之前按9790.6平米计算，腾房之后按9165.5平米计算），物业费、空调费于屈臣氏移交后7日工作日内支付甲方（被上诉人）。补充协议四约定，从2017年2月15日至2017年10月15日，发生的物业费、空调费减半执行；从2017年10月15日开始，按原合同规定执行。按照上述约定，龙华公司认为扣除2019年7月8日之前应缴纳的物业费和空调费后，应退还物业费、空调费共792429.5元（冬季空调费包含超高部分）或应退还物业费、空调费共452801.5元（冬季空调费不包含超高部分），合同约定的冬季空调费每月每平米9元，是否包含了超高部分请法院裁决。富乐公司对龙华公司提交明显表中的计算面积及计算标准均认可，但认为2018年11月14日之后的物业费和空调费不应当收取，计算截止日应为2019年5月19日不应当是2019年7月8日，空调费每月每平米9月已经包含了超高部分，希望法院依法裁判。由于双方对龙华公司提交明细表的计算面积及计算标准认可，本庭予以确认。关于冬季空调费每月每平米9元是否包含超高部分，由于合同对此约定不明，故以每月每平米9元计算为宜，不应就超高部分再行加价。关于计算截止日期，本院认为双方盖章的正式交接日为2019年7月8日，故物业费和空调费的计算截止日应为2019年7月8日，富乐公司认为2018年11月14日后场地不能正常经营，及2019年5月9日双方进行了场地交接，由于缺乏证据支持，对其主张不予采纳。依照双方认可的计算面积及计算标准，截止2019年7月8日，扣除应缴纳的物业费和空调费后，龙华公司应退还富乐公司多收取的物业费、空调费共792429.5元。物业费、空调费的收取事项由双方以合同形式确定，合同约定收取方为被上诉人。庭审中被上诉人认可由于其无收取费用的资质所以委托太原锦德物业管理有限公司代替收取，依据法律规定受托人的行为后果应由委托人承担；且，本庭注意到被上诉人也自行收取过物业费、空调费；再，上诉人二审中也同意退还。根据合同相对性原则及客观事实，应由被上诉人将多收取的物业、空调费792429.5元退还上诉人。关于焦点三，上诉人认为由于被上诉人停电给其造成各项损失，酌情要求赔偿2229049.6元（装修损失100万元、预期收益100万元、实际经营损失229049.6元）。首先，上诉人提供的证据不足以证明停电的原因为被上诉人所为；其次也不能证明停电与其要求的损失之间存在因果关系；再次，其要求的损失也无合法依据。故对上诉人的该项诉求不予保护。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，予以支持；部分不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初8486号民事判决第一项、第二项；二、撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初8486号民事判决第三项；三、被上诉人太原市龙华时尚商城有限公司于本判决生效后十日内退还上诉人山西富乐电子商务有限公司多收取的物业费、空调费792429.5元；四、驳回上诉人山西富乐电子商务有限公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费44828元（被上诉人已预交），由上诉人山西富乐电子商务有限公司负担；一审案件反诉受理费22470元、二审案件受理费67298元，共89768元，由上诉人山西富乐电子商务有限公司负担82298元，由太原市龙华时尚商城有限公司负担7470元。本判决为终审判决。审判长 温冠华审判员 郝利亚审判员 王庆河 二O二O年五月二十八日书记员 任丽杰