太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初1270号原告：梁华，女，1965年2月16日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：朱璧颖，北京德恒（太原）律师事务所律师。被告：陈永生，男，1957年4月23日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：李正强，山西金强律师事务所律师。被告：陈利仙，女，1972年2月27日出生，汉族，住太原市。第三人：梁军，男，1969年7月11日出生，汉族，住太原市。原告梁华与被告陈永生、被告陈利仙、第三人梁军执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁华的委托诉讼代理人朱璧颖，被告陈永生及其委托代理人李正强、被告陈利仙、第三人梁军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁华向本院提出如下诉讼请求：1、请求贵院判令立即停止对原告购买的位于太原市小店区体育路千禧锦绣苑7号楼1单元102号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、本案诉讼、保全等费用由被告承担。事实与理由，第三人梁军系原告的弟弟，被告陈利仙系原告的原弟媳。2009年10月至2011年9月期间,第三人梁军与被告陈利仙因资金紧张陆续向原告借款共计73万元,并向原告出具四份借条。后原告因资金紧张,多次催促第三人梁军和被告陈利仙归还借款，但因二人无力偿还,故原告于2011年12月27日与第三人梁军和被告陈利仙签订《房屋买卖协议》,约定梁军和陈利仙将太原市小店区体育路千禧·锦绣苑7号楼1单元102号房屋出售给原告,该房屋建筑面积共159.88平方米,房屋总价款73万元，房屋价款与借款相互抵顶，该房屋的使用、收益、出租、买卖、占有等权利义务一并转让给原告。因原告经常出国以及房屋暂时无法办理不动产登记的问题，三方还约定在办理正式的产权登记变更前，原告全权委托梁军和陈利仙代理该房屋的出租业务,所得款项归原告所有。《房屋买卖协议》签订后，第三人梁军和被告陈利仙依约将上述房屋出租，所得出租收益于2018年5月24日由第三人梁军一次性汇给原告。原告已实际占有使用该房屋，是该房屋的权利人。被告陈永生作为申请执行人在执行过程中向贵院申请查封位于太原市小店区体育路千禧·锦绣苑7号楼1单元102号房屋，2019年10月30日该房屋被查封，原告作为该房屋的权利人向贵院提出案外人执行异议，贵院于2019年12月20日作出（2019）晋0105执异94号执行裁定书驳回原告的异议。从本案事实来看，涉案房屋被查封前原告与被告陈利仙、第三人已经签订了合法有效的书面买卖合同并以抵账的方式付清了全部房款，购买房屋后原告将房屋出租赚取收益,无法办理过户也非原告原因，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，本案完全符合二十八条的情形，原告的权利能够排除被告陈永生的执行,（2019）晋0105执异94号执行裁定书驳回原告的异议是错误的。综上，为维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告陈永生辩称，答辩人坚持认为执行法院对涉案房屋的查封合法，应当依法驳回原告的执行异议。1、涉案房屋一直由陈利仙及配偶梁军占有、使用、收益。2006年7月31日，梁军与太原市宝瑞达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购得涉案房屋，建筑面积159.88平方米，此后该房屋一直由梁军、陈利仙占有并出租，直到2018年6月，执行法官到现场查看，承租人当场认可从梁军处租得房屋并向梁军交纳房租，执行法官作了相应的笔录，请予以核实。2、被答辩人2011年12月27日与原告达成的《房屋买卖协议》涉嫌伪造。据答辩人了解，梁军因犯罪于2010年到2012年服刑，服刑期间不可能与他人达成民事协议。基于梁华与梁军亲姐弟关系，二人之间是否存在真实借贷关系，是否以涉案房屋抵债，无法查明。二人极有可能系恶意串通，伪造协议以对抗执行。被答辩人也认可涉案房屋为小产权房，在明知小产权房的情况下，应当承担由此带来的响应法律后果。即使签订《房屋买卖协议》，也属无效合同。被答辩人既未占有、也未签订合法有效的合同，其理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，于法无据。3、执行法院对涉案房屋采取查封措施合法有效。陈利仙与梁军1995年12月1日登记结婚，涉案房屋于2006年7月购买，彼时二人仍为合法夫妻，依据婚姻法相关规定，涉案房屋为二人共同财产。执行法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人”。查封涉案房屋法律依据充分。综上，答辩人强烈请求依法驳回被答辩人梁华的异议申请，对伪造证据虚假诉讼的行为予以处罚，将被查封房屋拍卖、变卖，以维护答辩人的合法权益。被告陈利仙辩称，结了婚以后答辩人一直没有工作，手头拮据，2008年开始陆续向原告借款73万，后来无力偿还就将房屋抵给了原告。第三人梁军称，被告陈永生和被告陈利仙系甥舅关系。2015年，答辩人已与被告陈利仙办理了离婚手续。2010年11月到2011年5月是服刑期间，借原告的钱总共分为4笔，写卖房合同也是因为没有工作，就将房屋抵给原告。该房屋不是小产权房，是太原市公安局的团购房，购房时开发商称有大红本，也交了办理房产证的费用，至今仍未办下产权证。经审理查明，陈永生诉陈利仙借款纠纷一案，本院已作出（2018）晋0105民初字第1533号民事判决书，该案判决如下：“一、被告陈利仙于本判决生效后十日内归还原告陈永生借款本金1340000元”；二、被告陈利仙于本判决生效后十日内支付原告陈永生1340000元借款本金自2018年2月9日起至本判决第一项确定归还借款本金日止按照月息0.01%利率计算的利息。”该判决书于2018年4月12日已经发生法律效力，在该案执行过程中，本院于2019年10月30日依法查封陈利仙、梁军共有的位于体育路锦绣苑7号楼一单元102号房屋，该房屋为2006年7月31日梁军从太原市宝瑞达房地产开发有限公司处购买。原告向本院提出执行异议，本院审查后于2019年12月20日作出（2019）晋0105执异94号执行裁定书，驳回原告的异议。原告不服该裁定，诉至本院。原告梁华提供以下几组证据证明其主张：1、落款时间分别为2009年10月12日、2010年5月9日、2011年7月11日、2011年9月23日的四份借条，借条载明的借款人均为陈利仙、梁军，借款金额分别为20万元、30万元、8万元、15万元，合计73万元；2、落款时间为2011年12月27日，出卖人为陈利仙、梁军，买受人为原告的房屋买卖协议一份；3、2018年5月24日，梁军汇款295136.3元的汇款凭证。本院确认以上事实的依据有《商品房买卖合同》、《房屋买卖协议》、借条、银行凭证及本案庭审笔录。本院认为，本案的争议焦点是：原告梁华对位于太原市体育路锦绣苑7号楼一单元102号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现原告仅提供四份借条证明其已履行支付全部房款的义务，没有相应的付款凭证予以佐证，证据不足，本院不予采信；原告主张梁军系代其出租房屋，应认定其已合法占有涉案房屋，但仅依据其提供的转账记录不足以证明其主张的事实，证据不足，本院不予采信。综上，原告梁华提供的证据不能形成完整的证据链，证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，对其诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告梁华的诉讼请求。案件受理费11100元（原告已预交），由原告梁华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 张少华人民陪审员 王莲秀人民陪审员 许 娟 二〇二〇年五月二十日书 记 员 侯梦捷