云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3555号上诉人（原审被告）：云南浙商投资开发有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：彭宇兴。委托诉讼代理人：朱原熠、杨舒文，云南云子宇靖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任晓凤，女，1976年8月29日生，汉族，住吉林省辉南县委托诉讼代理人：高启勇、赵波，云南衡炜律师事务所律师。上诉人云南浙商投资开发有限公司（以下简称“浙商公司”）因与被上诉人任晓凤商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初5391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。上诉人浙商公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：本案中，并非因上诉人原因导致房屋产权证不能办理。上诉人已经举证证明，东盟森林小区建设项目因规划强制要求的垃圾中转站建设受部分业主阻挠不能实施等原因，致项目一直不能满足规划验收条件，故不能协助业主办理房屋产权证。一审法院判决由上诉人承担每天10元的逾期办证违约金错误，故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人任晓凤答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人任晓凤在一审中起诉主张：1.判令浙商公司立即协助任晓凤办理所购车位的权属证书（当庭变更为向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料）；2.判令浙商公司支付任晓凤自2015年04月1日起至实际取得权属证书之日止的逾期办理权属登记的违约金（违约金以128000.00元购房款为基数、每年按年利率4.5%计算），暂计至2018年07月1日为18720.00元。一审法院认定事实：浙商公司（甲方）与任晓凤（乙方）于2012年3月23日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买昆明东盟商贸港一（一期）-1层F255号车位，并对双方权利义务进行了约定。合同第七条关于交付期限的违约为：甲方应于2013年4月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在2015年4月1日以前，将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方须按照乙方已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向乙方支付逾期办证违约金。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方在接房时未办理完毕以上手续的，甲方可顺延办证时间，且不承担违约责任。任晓凤支付了全部购房款，并于2014年5月8日支付了产权登记费、代办费，并办理了接房手续。浙商公司尚未将任晓凤办理产权证所需的资料递交产权登记机关。一审法院认为，双方在《商品房购销合同》中约定甲方（浙商公司）协助乙方（任晓凤）办理房屋产权登记手续，于2015年4月1日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，任晓凤向浙商公司支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而浙商公司并未按约履行合同义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。对于浙商公司抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍及业主私搭乱建行为导致工程无法验收备案以致无法进行产权登记，不能成为免除合同约定办证义务的理由：垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，浙商公司理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于浙商公司提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的问题，此系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除浙商公司合同义务的理由。关于违约金的标准，双方虽约定了参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金，但一审法院考虑到东盟森林小区涉及逾期办证的房屋的整体情况，认为上述约定过高，并酌情调整为每天10元；任晓凤主张违约金计算至实际取得房屋产权证为止，但依照法律规定的办证流程及权限，浙商公司并无办理不动产权证的行政权限，浙商公司将办理不动产权证所需全部资料递交产权登记机关后即应当认定已经完成了协助办证的义务，故一审法院支持逾期办证违约金至浙商公司将案涉房屋办理产权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。至于逾期递交办证资料违约金的起算时间，即为合同约定的产权证办理完毕之日即2015年4月1日的次日。针对任晓凤主张的浙商公司将向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料的诉讼请求，因本案涉案的项目未经过竣工验收备案，不具备办证条件，任晓凤要求浙商公司向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料属事实上履行不能，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由浙商公司在本判决生效之日起十日内向任晓凤支付自2015年4月2日起至浙商公司向产权登记机关递交办理昆明东盟商贸港一（一期）-1层F255号车位不动产权证所需的全部资料之日止按照每日10元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回任晓凤的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计134元，由浙商公司负担。双方当事人对于一审法院所确认事实均无异议，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在被上诉人所主张的逾期办证的违约行为，如果应当承担该违约责任，其应当承担的违约金的标准是什么？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案的车位未能办理产权证的原因是因为该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，造成未能通过规划验收，致使未能办理建设项目的综合验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4．2公共服务设施4．2．1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4．2．2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”的规定，上诉人交付涉案车位时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成该建设项目没有通过规划验收，不能办理综合竣工验收备案，致使到现在相关车位都不能办理产权登记手续，该责任应当由上诉人承担，上诉人在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合本案的查明事实，涉案的车位已交付被上诉人使用多年，其购买车位的主要合同目的已经实现。虽然上诉人逾期办证的违约行为的确给被上诉人造成相应的损失，但双方当事人在涉案的《商品房购销合同》中约定逾期办证违约金过高，上诉人已经明确提出申请调整该违约金，故本院酌情对于上诉人应当承担的逾期办证违约金做相应调整为每天5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初5391号民事判决；二、由上诉人云南浙商投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内向被上诉人任晓凤支付自2015年4月2日起至上诉人云南浙商投资开发有限公司向产权登记机关递交办理昆明东盟商贸港一（一期）-1层F255号车位不动产权证所需的全部资料之日止按照每日5元的标准计算的逾期办证违约金；三、驳回上诉人云南浙商投资开发有限公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人任晓凤的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计134元、二审案件受理费268元，合计402元，由上诉人云南浙商投资开发有限公司负担90%，即361.8元，由被上诉人任晓凤负担10%，即40.2元。本判决为终审判决。审判员  杨雪二〇二〇年五月二十六日法官助理王本福书记员王雨薇