福建省长泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0625民初1658号 原告:长泰县长盛房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市长泰县武安镇建设南路金座丽景72号店面。统一社会信用代码:913506250543285897。 法定代表人：洪金界，执行董事。 委托诉讼代理人：杨文辉，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李满祥，福建天翼律师事务所律师。 被告：长泰县金座丽景小区业主委员会，住所地福建省长泰县武安镇金座丽景小区二楼。 负责人：林桂云，主任。 委托诉讼代理人：戴阿强，福建芈泰律师事务所律师。 原告长泰县长盛房地产开发有限公司与被告长泰县金座丽景小区业主委员会物权保护纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长泰县长盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨文辉、李满祥，被告长泰县金座丽景小区业主委员会的委托诉讼代理人戴阿强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长泰县长盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令长泰县金座丽景小区业主委员会排除妨碍，停止并不得再干扰、阻碍长泰县长盛房地产开发有限公司对金座丽景一层车库（320个停车位）的管理、使用、出租和收益。2.本案诉讼费由长泰县金座丽景小区业主委员会承担。事实和理由：长泰县长盛房地产开发有限公司通过招拍挂方式于2012年10月10日受让取得坐落于长泰县建设南路东侧、宗地编号为010803001、面积为29492平方米的国有土地使用权，宗地用途为普通商品房用地和批发零售用地。2013年1月，长泰县长盛房地产开发有限公司取得上述宗地的《国有土地使用证》，2013年6月16日取得《建设用地规划许可证》，2013年11月19日取得《建设工程规划许可证》，2013年11月29日取得宗地内规划建设的金座丽景10#楼及地下工程的《建筑工程施工许可证》，2013年12月2日取得宗地内规划建设的金座丽景1-9#号楼及地下工程的《建筑工程施工许可证》。取得上述相应建设、施工许可证件后，长泰县长盛房地产开发有限公司严格依照规划设计要求施工建设。竣工后经长泰县城乡规划建设局核实，长泰县长盛房地产开发有限公司在上述宗地建设的金座丽景项目符合城市规划要求，通过竣工验收并于2016年1月13日在该局竣工验收备案。金座丽景房产销售时，《商品房买卖合同》均明确约定，除附件二（即公共部位共有分摊面积构成说明，按国家建设部建住房（2002）74号文件《中华人民共和国建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》有关建筑面积计算规定）所列本幢计入分摊面积的公共部位外，以及法律法规另有规定外，其他公共部位和小区公共场所的所有权不属小区业主共有；《合同补充协议》进一步约定，由出卖人投资建设或未列入公摊的非人防地下停车位、会所等附属设施或建筑物所有权归出卖人；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。金座丽景一层320个停车位，系于金座丽景建筑区划内，规划用于停放汽车的停车库，不计入容积率、不计入公摊、由长泰县长盛房地产开发有限公司投资建设的建筑物。根据《中华人民共和国物权法》的规定，该一层320个停车位属长泰县长盛房地产开发有限公司所有。但在长泰县长盛房地产开发有限公司对上述车位管理、拟加装地锁时，遭到长泰县金座丽景小区业主委员会的阻扰；长泰县金座丽景小区业主委员会并在小区张贴《告知》，称一楼车位权属不明确、业委会将授权出租，同时提醒小区业主“购买车位注意权属问题，签订车位租赁协议注意对方是否具备出租权利，避免造成不必要的损失及麻烦”等。长泰县金座丽景小区业主委员会的行为严重影响了长泰县长盛房地产开发有限公司对上述车位的管理、使用、出租和收益，严重侵害了长泰县长盛房地产开发有限公司的权益。 长泰县金座丽景小区业主委员会辩称，一、涉案在金座丽景小区内一层320个停车位的物权（包括所有权和使用权）不归长泰县长盛房地产开发有限公司所有，长泰县长盛房地产开发有限公司无权对外出租（实质为以租代售）、也无权以安装地锁的方式进行违法占用、控制。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。在长泰县长盛房地产开发有限公司在与业主签订《商品房买卖合同》补充协议第7条约定“由出卖人投资建设或未列入公摊的非人防地下停车位、会所等附属设施或建筑物所有权归出卖人，人民防空工程平时由投资人使用管理，收益归投资人所有”。长泰县长盛房地产开发有限公司与业主在该约定为地下停车位，而非本案的一层停车位（公共停车位）。即时至今日，长泰县长盛房地产开发有限公司无法提供任何证据证明涉案的一层320个停车位的权属归长泰县长盛房地产开发有限公司所有。二、涉案一层320个停车位的权属归长泰县金座丽景小区业主委员会管理下全体业主共同共有，长泰县金座丽景小区业主委员会作为全体业主代表有权制止任何侵害全体业主合法权益的不法侵害。1.从长泰县长盛房地产开发有限公司提供证据可知涉案的一层320个停车位为共同停车位，在相关政府文件中也明确该一层320个停车位不得出售。从公共的意思为共用的，即小区全体业主共用的或更大范围人员共用。在没有任何政府文件确认该批一层320个停车位公共使用人员（即仅限小区业主使用或外来人员也可使用）范围，没有任何政府单位进行统一管理，目前该批一层320个停车位应确认为小区全体业主共有。2.涉案一层320个停车位虽名称为一层停车位，但其地平线与小区外的公共道路的地平线高度一致，即该一层320个停车位实为地面停车位。由于小区的土地使用权除业主专有部分外，其他部分为全体业主共有。既然一层320个停车位附件在全体业主专有或共有的土地使用权上，因此其权属也应归全体业主共有。3.长泰县金座丽景小区业主委员会与长泰县长盛房地产开发有限公司均知一层320个停车位至今无法登记产权，无法成为小区专有部分。根据长泰县金座丽景小区业主委员会提供的重庆高院及最高院的裁判案例，在小区内停车位未计入建筑面积，无法办理产权登记的情况下，应当依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定“占用业主共有道路或其他场所用于停放汽车的车位”判定为车位为小区全体业主共同共有。长泰县长盛房地产开发有限公司的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：长泰县长盛房地产开发有限公司于2012年9月26日成立，注册资本5800万元，经营范围为房地产开发，物业管理及相关配套设施服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。长泰县金座丽景小区业主委员会成立于2018年12月16日，会员7人，于2018年12月26日在长泰县住房保障与房地产管理局备案。 2012年10月10日,长泰县长盛房地产开发有限公司通过招拍挂方式受让取得坐落于长泰县建设南路东侧、宗地编号为010803001、面积为29492平方米的国有土地使用权，宗地用途为普通商品房用地和批发零售用地。2013年1月24日,长泰县长盛房地产开发有限公司取得上述宗地的《国有土地使用证》，2013年6月7日长泰县人民政府【2013】49号专题会议纪要、2013年6月9日长泰县发展和改革局闽发改备【2013】E07033号文件批复载明：金座丽景规划设计的停车位880个（其中地下室537个，地上一层320个、地面23个）等；长泰县发展和改革局批准金座丽景主要建设内容和技术水平为：商业住宅区、SOHO家庭式办公区，总建筑面积121191.692平方米，其中计容建筑面积为76679.192平方米，不计容建筑面积为44512.5平方米，包括九栋高层住宅，一栋三层综合楼。2013年6月26日，长泰县长盛房地产开发有限公司取得《建设用地规划许可证》，2013年11月19日取得《建设工程规划许可证》，2013年11月29日取得宗地内规划建设的金座丽景10#楼及地下工程的《建筑工程施工许可证》，2013年12月2日取得宗地内规划建设的金座丽景1-9#号楼及地下工程的《建筑工程施工许可证》。 2015年9月10日，福建国佳勘测有限公司出具《竣工测量技术报告书》和《建设工程竣工规划验收测量报告书》载明：不计容面积44164.49平方米（含地下室24204.75平方米；第1层车库14443.47平方米，架空、风井4351.45平方米，骑楼1164.82平方米）。2015年12月28日，长泰县城乡规划建设局出具泰城规核2015002号《长泰县建设工程竣工规划条件核实意见书》载明标准规划基本情况为880个小汽车停车位（其中地下室停车位537个、室外停车位23个、一层停车位320个不得出售），施工执行情况为880个小汽车停车位（其中地下室停车位537个、室外停车位23个、一层停车位320个）。同日，长泰县城乡规划建设局在长泰县政府网发布泰建审（2015）21号文件金座丽景项目竣工规划条件核实批后公示，其中小汽车停车位为880个（地下室停车位537个、室外停车位23个及一层停车位320个为公共停车位，公共停车位不得出售）。 2019年6月2日，长泰县自然资源局作出答复，内容为：一层停车位320个为公共停车位，不得出售。长泰县不动产登记中心根据规划审批要求，未予办理不动产登记手续。 2016年1月13日，金座丽景工程项目通过竣工验收后在长泰县城乡规划建设局竣工验收备案。 长泰县长盛房地产开发有限公司分别于2014年3月25日取得1幢、2幢、3幢、5幢、8幢、9幢，于2014年4月29日取得4幢、6幢、7幢、10幢，于2015年5月8日取得1D-11D裙楼等商品房预售许可证。长泰县长盛房地产开发有限公司在出售房产时，与业主签订的《商品房买卖合同》中就底层车位、架空层等未纳入公摊面积的建筑物进行了约定，《商品房买卖合同》（2007版）第十六条约定，除附件二所列本幢计入分摊面积的公共部位外，以及法律法规另有规定外，其他公共部位和小区公共场所的所有权不属小区业主共有。附件二为公共部位共有分摊建筑面积构成说明。1.按国家建设部建住房（2002）74号文件《中华人民共和国建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》有关建筑面积计算规定。附件六《合同补充协议》第八、其他约定，7.由出卖人投资建设或未列入公摊的非人防地下停车位、会所等附属设施或建筑物所有权归出卖人；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 长泰县长盛房地产开发有限公司在出售房产后，长泰县金座丽景小区业主委员会委托物业公司管理地下一层320个停车位。2019年6月6日，长泰县金座丽景小区业主委员会张贴《告知》，称一楼车位权属不明确、业委会将授权出租，同时提醒小区业主“购买车位注意权属问题，签订车位租赁协议注意对方是否具备出租权利，避免造成不必要的损失及麻烦”等。长泰县长盛房地产开发有限公司将一层320个停车位的部分停车位以代售方式处置给案外人，租赁时间达70年，且一次性收取租金。长泰县长盛房地产开发有限公司出租了一层320个停车位部分车位，也在部分停车位加装地锁。 以上事实有长泰县长盛房地产开发有限公司提供的《营业执照业》《业主委员会备案证明资料》《国有土地使用证修建性详细规划》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《长泰县建设工程竣工规划条件核实意见书》《竣工测量技术报告书》《建设工程竣工规划验收测量报告书》《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《长泰县人民政府【2013】49号专题会议纪要》《长泰县发展和改革局【2013】E07033号文件批复》《金座丽景小区图片》《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》《告知》,长泰县金座丽景小区业主委员会提供的《长泰县政府网发布泰建审（2015）21号文件》《长泰县自然资源局回复函》《停车场租赁合同》《现场照片》等证据及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。长泰县长盛房地产开发有限公司与各业主签订的《商品房买卖合同》及附件二《有关公共部位共有分摊面积构成的说明》、附件六《合同补充协议》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属有效合同,对双方具有同等约束力，双方应按照合同全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定，除附件二所列本幢计入分摊面积的公共部位外，以及法律法规另有规定外，其他公共部位和小区公共场所的所有权不属小区业主共有。附件二、附件六约定，所有权属全体业主共有的为本幢计入分摊面积的公共部位，一层320个停车位并未记入购房业主的公摊，由出卖人投资建设或未列入公摊的非人防地下停车位、会所等附属设施或建筑物，所有权归出卖人。上述约定符合《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”和《福建省物业管理条例》第三十一条第三款“前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有”的规定，是合同双方当事人对一层320个停车位所有权归属的约定，业主所取得的只是其购买房屋部分的专有所有权及合同约定公摊部分的共有和管理权，并没有因此而取得未购买和未分摊部分（一层320个停车位）的所有权及使用权。金座丽景一层320个停车位是由长泰县长盛房地产开发有限公司取得建设用地使用权后，因小区建设用地为坡地，经规划核准投资建造吊脚架空部位不回填土石方形成的专门用于停放车辆的建筑物，该停车位14443.47平方米为不计容面积，不属于小区业主分摊部分，具有构造上及利用上的的独立性，能够明确区分，可以排他使用，未占用业主共有的道路或者其他场地，长泰县长盛房地产开发有限公司原始取得相应物权。未办理权属登记、行政部门限定不得出售，不能据此得出长泰县长盛房地产开发有限公司不享有任何权利的结论。因此，根据“谁投资、谁受益”原则以及当事人意思自治的契约精神，长泰县长盛房地产开发有限公司对一层320个停车位享有相应的物权，长泰县长盛房地产开发有限公司享有对其占有、处置、使用、收益的权利，有权决定其经营管理方式。长泰县长盛房地产开发有限公司要求长泰县金座丽景小区业主委员会排除妨碍，停止并不得再干扰、阻碍长泰县长盛房地产开发有限公司对金座丽景一层320个停车位的管理、使用、出租和收益的诉讼请求，予以支持。长泰县金座丽景小区业主委员会关于一层320个停车位在相关政府文件中明确不得出售、一层320个停车位实为地面停车位，至今无法登记产权，无法成为小区专有部分，为小区全体业主共同共有的辩解，没有事实及法律依据，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十四条第二款规定，判决如下： 长泰县金座丽景小区业主委员会应于本判决生效后十日内排除妨碍，停止并不得再干扰、阻碍长泰县长盛房地产开发有限公司对金座丽景一层320个停车位的管理、使用、出租和收益。 案件受理费100元，减半收取计50元，由长泰县金座丽景小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  王文胜 二〇二〇年五月七日 书记员  蔡舒虹 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。