江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0305民初1929号原告（反诉被告）：徐州锦隆房地产开发有限公司，住所地徐州市贾汪区徐州工业园区苏州大道。法定代表人：陈俊杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：高虎，江苏浩然风律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昌田，江苏浩然风律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔德刚，男，1981年12月9日生，汉族，住徐州市经济技术开发区。被告（反诉原告）：李蓓蓓，女，1979年11月3日生，汉族，住徐州市经济技术开发区。以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：高琪，江苏它石律师事务所律师。原告（反诉被告）徐州锦隆房地产开发有限公司（以下简称锦隆房地产公司）与被告（反诉原告）崔德刚、李蓓蓓商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月26日、2019年9月19日、2019年11月25日、2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）锦隆房地产公司的法定代表人陈俊杰及委托诉讼代理人李昌田、高虎，被告（反诉原告）李蓓蓓及被告（反诉原告）崔德刚、李蓓蓓的共同委托诉讼代理人高琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）锦隆房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.被告支付逾期付款违约金31981元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月17日，原、被告签订编号为NO.JW00×××××《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于贾汪区苏州大道南侧南湖御景小区×幢×单元×××室房屋，房屋单价4315.2/㎡，建筑面积106.6㎡，房屋总价460000元。合同第七条约定，被告应于2017年8月17日前支付首期房价款138000元，余款322000元应通过商业贷款于2017年9月16日前支付。合同第八条约定除不可抗力外，买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。双方对房屋交付条件、交付时间等进行了约定。后因被告个人原因，无法办理按揭贷款，被告也未通过其他方式支付剩余房款。2018年8月31日，原告向被告邮寄送达《逾期付款通知函》，告知被告应于2018年9月10日前来原告公司协商处理，被告未予理会。2019年4月16日，原告向被告邮寄送达了《解除合同通知》，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并限被告5日内办理合同解除手续。被告在收到该通知之后，未支付违约金，也未到原告处办理解除合同手续。截止2019年4月25日，被告共逾期586天。被告的行为严重违反了诚实信用原则，且被告拒不支付剩余房款，也不与原告解除合同的行为给原告带来了严重的经济损失。原告特诉至贵院，望判如所请。被告（反诉原告）崔德刚、李蓓蓓辩称，同意与原告终止《商品房买卖合同》履行，但不同意其解除理由和要求支付违约金31981元的诉求。1.原告以被告个人原因无法办理按揭贷款，逾期未交付剩余房款为由解除商品房买卖合同诉讼请求不能成立。无法办理按揭贷款并非被告个人原因所致。双方签订合同时，在第七条明确了付款方式为首付138000元，余款322000元以商业贷款方式支付，须在原告指定的银行办理贷款。合同签订后，原告一直未指定贷款银行，直到2018年2月底，原告才通知被告准备材料去中国银行徐州开发区支行办理按揭贷款，被告当即提交了贷款资料，与贷款银行签订了贷款协议。2018年6月，原告告知由于贷款银行和原告之间合作的事宜，贷款银行不再给发放贷款。2018年8月中旬，原告通知被告去江苏银行利国支行办理按揭贷款，2018年8月22日在原告工作人员协同下，被告与江苏银行利国支行签订了贷款协议，但该行坚持首付款不低于40%未签订按揭贷款协议。后与原告协商，被告于2018年12月9日追加首付款46000元。2019年1月16日，被告在原告工作人员协同下与江苏银行利国支行签订了贷款协议。直到2019年4月11日贷款获批准，但银行接到原告通知，停止给被告发放贷款。从以上合同约定和办理按揭贷款的过程来看，无法以按揭贷款方式交付余款并非被告个人原因。2.原告诉称购房余款322000元应通过商业贷款于2017年9月16日前支付没有任何事实依据，合同及合同附件均无此项约定。3.在无法办理按揭贷款的情况下，原告仍有义务通知一次性补足剩余房款。原告在贷款已经获批的情况下直接解除了商品房买卖合同。因此，原告在未向被告告知的情况下直接解除合同违反约定。4.原告以被告逾期付款超过60日，其有权解除合同的理由不能成立，双方在合同第八条“逾期付款责任”中，约定除不可抗力外，被告未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理，该约定为“空白”。所以，原告所依据的解除合同及主张违约金31981元的理由完全不存在。反诉原告（被告）崔德刚、李蓓蓓向本院提出反诉请求：1.返还购房款194000元及利息暂计914元（以194000元为基数按同期银行贷款利率自2019年4月16日起计算至还清时止）；2.赔偿原告损失10万元；3.诉讼费用由锦隆房地产公司承担。庭审过程中，反诉原告崔德刚、李蓓蓓变更诉讼请求为：1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.返还购房款194000元及利息；3.赔偿损失10万元；4.诉讼费用由锦隆房地产公司承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年8月17日签订《商品房买卖合同》，约定由反诉原告购买反诉被告开发的位于贾汪区苏州大道南侧南湖御景小区×幢×单元×××室房屋，房屋总价460000元，反诉原告支付首付款30%即138000元房款，余款322000元通过商业贷款方式支付，并约定按揭贷款在出卖方指定的银行办理，合同还约定了购房价款的支付方式等内容。合同订立时，反诉原告向反诉被告交付首付购房款148000元。由于反诉被告指定的商业银行一直未能发放贷款，致使反诉被告重新指定贷款银行时反诉原告增加交付了10%的首付款。在双方重新指定的贷款银行签订了贷款协议后，最终却因反诉被告通知贷款银行停止发放贷款，导致未能交付购房余款。反诉原告签订合同后积极履行合同义务，不存在违约的情形。反诉被告违反合同约定直接解除了《商品房买卖合同》，反诉原告虽主张可以自行支付剩余购房款，但反诉被告拒绝继续履行合同，且始终没有返还已付房款。反诉被告的上述行为已经构成违约。反诉被告是在签订涉案房产合同后房价快速上涨的背景下解除合同的，反诉被告违反合同约定给反诉原告造成了巨大的经济损失，应予赔偿。反诉被告（原告）锦隆房地产公司辩称：反诉原告的陈述不符合事实，要求支付利息、赔偿损失10万元无事实和法律依据。反诉原告作为房屋买受人，及时足额支付购房款是其应尽的主要义务，基于其个人原因无法在约定的期限内办理商业贷款，必须通过其他方式补足购房款，在合理期限内未足额支付购房款已经构成违约。根据《合同法》第六十七条规定，双方签订的合同为双务合同，在反诉原告足额履行交付房款的义务之前，反诉被告有权拒绝其交房请求。反诉原告所要求的房价上涨损失10万元的事实基础不存在，反诉被告仅仅收取了崔德刚、李蓓蓓购房款184000元，其误将加盖上海家灿房地产营销策划有限公司（以下简称家灿策划公司）公章的10000元收据作为反诉被告收取购房首付款，而该10000元款项系家灿策划公司收取的团购服务费，与锦隆房地产公司之间没有关联性，不应作为锦隆房地产公司收取的购房首付款。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月，崔德刚（乙方）与锦隆房地产公司（甲方）签订贾汪《南湖御景》定购协议，约定甲方同意乙方购买甲方开发的贾汪南湖御景×幢×单元×××室房屋，定金10000元，房屋单价为4418元/㎡，预售总价为470000元，乙方将采用银行贷款：乙方与甲方签订《商品房买卖合同》，当日支付首付款148000元，同时办理银行贷款322000元（实际金额以银行发放为准，不足部分由乙方一次性补足）。甲方签字处为金宝磊，并有锦隆房地产公司盖章。2017年8月13日，崔德刚、李蓓蓓向锦隆房地产公司支付定金10000元。2017年8月17日，锦隆房地产公司（出卖人）与崔德刚、李蓓蓓（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为NO.JW00×××××），约定买受人购买出卖人所有的南湖御景项目×幢×单元×××室房屋，预测建筑面积共106.6平方米，套内建筑面积94.37平方米，购买单价为每平方米4315.2元，总价款为460000元。合同第七条付款方式及期限中约定，签订本合同前买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人采取商业贷款方式贷款，应当在2017年8月17日前支付首期房价款138000元，占全部房价的30%，余款322000元申请贷款支付，贷款机构为“空白”。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。合同第八条逾期付款责任中约定，除不可抗力外，买受人未按照时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：第2种为“空白”。在合同的附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定中，第二条付款方式中第2款约定：如因国家政策或贷款机构等原因，要求买受方增加首付比例的，买受方应在收到出卖方通知后15日内增加支付首付款以满足贷款申请要求，否则出卖方有权终止合同，买受方按总房款的20%支付违约金；如买受方按照相关贷款政策属于限制或暂停贷款范畴导致买受方无法贷款的，由买受方一次性补足剩余房款，否则出卖方有权终止合同，买受方按总房款的20%支付违约金；如买受方以上述理由要求解除合同的，应及时取得出卖方书面同意，并且应当按照总房款20%向出卖方支付补偿金；造成出卖方其他损失的，买受方另行依法承担全额补偿责任。第3款买受方应当按下列方式完成按揭手续：1）买受方在签订本合同之前已详细阅读银行提供的贷款申请人条件相关贷款的说明资料，已充分了解办理按揭贷款需要提供的全部证明资料及政策、法律规定，并在出卖方指定银行办理贷款。2）买受方应在签订合同7天内向银行提供办理按揭贷款所需要的全部资料，并在签订合同后15天内前往银行及房地产管理部门办理有关贷款手续，否则买受方应当向出卖方支付2%作为违约金。合同签订当日，崔德刚、李蓓蓓向锦隆房地产公司支付首付款128000元，同时定金10000元转为首付款，共计138000元。同日，崔德刚、李蓓蓓向家灿策划公司支付10000元南湖御景团购活动款，该公司向崔德刚、李蓓蓓出具收款收据。2017年8月28日至2018年6月22日，崔德刚、李蓓蓓与锦隆房地产公司的销售人员金宝磊、沈国祥等人进行沟通商议按揭贷款事宜。崔德刚分别于2017年8月28日、2017年9月6日两次向沈国祥询问办理贷款按揭事宜，沈国祥于2017年9月6日回复：“现在还没开始，开始我会通知你的”。2017年12月13日，李蓓蓓向金宝磊询问贷款事宜，金宝磊回复称：“这个月月底之前就可以办了”，“到时候我们联系你”。2018年2月21日，李蓓蓓再次联系金宝磊询问贷款事宜，金宝磊回复：“这边银行上班立马帮你安排”。2018年2月26日，李蓓蓓询问金宝磊中国银行徐州开发区支行地址。崔德刚、李蓓蓓到中国银行徐州开发区支行办理按揭贷款，因该行与锦隆房地产公司合作等事由，贷款未能办理成功。2018年6月22日，李蓓蓓询问金宝磊“现在房子有啥事？”金宝磊回复“就是需要更换银行”，李蓓蓓询问“换哪家银行？”金宝磊回复“江苏银行”，李蓓蓓称“好麻烦”，金宝磊回复“中国银行没钱放了”。2018年8月22日，崔德刚、李蓓蓓到江苏银行徐州铜山支行办理按揭贷款。该行要求首付款不低于40%。2018年8月31日，锦隆房地产公司向崔德刚发送《逾期付款通知函》，告知因其个人原因无法办理按揭贷款，截止到2018年8月30日，已逾期344日，要求其于2018年9月10日前到锦隆房地产公司处协商处理，否则将按《商品房买卖合同》约定，解除合同，买受人承担违约金。2018年12月9日，崔德刚、李蓓蓓按照锦隆房地产公司和银行要求追加首付款46000元。锦隆房地产公司收取了该款项并出具江苏增值税普通发票。2019年1月16日，崔德刚、李蓓蓓向江苏银行徐州铜山支行申请贷款276000元。2019年4月4日贷款申请审批通过，但因锦隆房地产公司不提供阶段性担保导致贷款未能发放。2019年4月16日，锦隆房地产公司向崔德刚邮寄发送《解除合同通知》，主张其多次催缴并于2018年8月31日发出书面催款函告，限2018年9月10日前缴清剩余房款，因其个人原因至今未办妥按揭手续，未缴清剩余房款，特根据合同第八条第二款约定解除商品房买卖合同。限其接到通知5日内前来办理合同解除手续。双方协商未果，锦隆房地产公司向本院提起诉讼。崔德刚、李蓓蓓提起反诉。崔德刚、李蓓蓓于2019年5月29日向本院申请调查令，申请调查中国银行徐州开发区支行、江苏银行徐州铜山支行调取崔德刚、李蓓蓓与银行签订的按揭贷款协议资料以及未发放贷款原因。江苏银行徐州铜山支行工作人员李文填写调查令回执，内容为：江苏省贾汪区人民法院：你院（2019）苏0305民初1929号调查令已收悉，根据你院要求，现提供如下证据材料：贷款申请书1份，谈话笔录1份，配偶及房屋共有产权人声明书1份，共同还款声明书1份，贷款连带保证责任声明书1份，个人住房贷款首付款资金来源声明1份，告客户书1份等。（以上资料均为复印件，复印件无法加盖支行公章，我支行公章均由分行统一保管）。贷款未能发放的原因：开发商不愿阶段性担保。（注：借款人崔德刚的个人一手房住房贷款于2019年4月4日审批通过）。经办人：李文联系电话：1590××××3232019年6月4日。2019年9月20日，崔德刚、李蓓蓓申请对涉案商品房贾汪南湖御景小区×-×-×××室房产（精装修）在2019年4月16日的房产价值进行评估鉴定。本院委托江苏苏地行土地房产评估有限公司（以下简称苏地行评估公司）对涉案房产价值进行评估，该评估公司于2019年11月15日作出（苏）苏地行XZ（2019）房估字第276号房地产估价报告，经评估确定涉案房屋在2019年4月16日的市场价值为570700元。本次鉴定费用为7400元。上述事实，有《贾汪南湖御景定购协议》、《商品房买卖合同》、徐州远山装饰工程合同书、银行支付凭证、江苏增值税普通发票、收据、《逾期付款通知函》、《解除合同通知》、EMS邮寄回执、江苏银行个人购房及消费类贷款申请书、个人一手房贷款客户谈话记录、配偶及房产共有产权人声明书、共同还款人声明书、个人住房贷款首付款资金来源声明、调查令（回执）、《市政府办公室关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》、《中国银行、中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》、房地产估价报告、微信聊天截图、银行软件查询截图及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本案争议焦点为：1、锦隆房地产公司与崔德刚、李蓓蓓签订的《商品房买卖合同》应否予以解除；2、锦隆房地产公司主张的本诉请求有无事实和法律依据；3、崔德刚、李蓓蓓主张的反诉诉讼请求有无事实和法律依据。一、关于锦隆房地产公司与崔德刚、李蓓蓓签订的《商品房买卖合同》应否予以解除的问题，本院认为，锦隆房地产公司与崔德刚、李蓓蓓签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定各自履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。锦隆房地产公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，崔德刚、李蓓蓓也同意解除该合同，合同目的及双方之间的合同合意已经不复存在，应予解除。二、关于锦隆房地产公司主张违约金31981元诉讼请求的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。结合本案，崔德刚、李蓓蓓于2018年12月9日按照锦隆房地产公司及银行的要求追加首付46000元，锦隆房地产公司收取上述款项、开具增值税普通发票，并协助崔德刚、李蓓蓓到指定银行办理按揭贷款手续，应视为原、被告双方自愿变更了商品房买卖合同中关于付款方式、付款期限等相关内容的约定。再结合双方当事人提供的证据以及陈述表明，办理按揭贷款的银行应由锦隆房地产公司指定，而锦隆房地产公司最早于2018年2月告知崔德刚、李蓓蓓指定到中国银行徐州开发区支行提交贷款资料办理贷款。在办理按揭贷款过程中，先有锦隆房地产公司与中国银行徐州开发区支行的合作事由未能办理按揭贷款，最终因锦隆房地产公司不同意提供阶段性担保，导致已经审批通过的按揭贷款无法继续发放，双方签订的商品房买卖合同无法继续履行。综合上述情形来看，崔德刚、李蓓蓓最终未能办理按揭贷款支付剩余购房款的主要原因系锦隆房地产公司未提供阶段性担保，崔德刚、李蓓蓓不构成根本的违约，故锦隆房地产公司主张的要求崔德刚、李蓓蓓支付违约金31981元的诉讼请求，本院不予支持。锦隆房地产公司虽主张，崔德刚、李蓓蓓在无法办理按揭贷款的情况下，应当一次性补足剩余购房款，但根据双方提交的证据及陈述，锦隆房地产公司与崔德刚、李蓓蓓一直在协商办理按揭贷款的相关事宜，且锦隆房地产公司未提交证据证明双方存在变更支付方式为一次性补足剩余购房款或崔德刚、李蓓蓓在办理按揭贷款期间存在重大过错的情形。故锦隆房地产公司的上述意见，本院不予采信。三、关于崔德刚、李蓓蓓主张的返还购房款194000元的反诉请求的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，因锦隆房地产公司与崔德刚、李蓓蓓双方均同意合同解除，故锦隆房地产公司应当向崔德刚、李蓓蓓返还已付购房款184000元。崔德刚、李蓓蓓虽反诉主张返还购房款194000元。因崔德刚、李蓓蓓向家灿策划公司支付的10000元为团购活动费，而非支付给锦隆房地产公司的购房款，从崔德刚、李蓓蓓向江苏银行铜山支行贷款金额为276000元，亦能证明崔德刚、李蓓蓓实际支付购房款为184000元的事实。故崔德刚、李蓓蓓主张锦隆房地产公司返还购房款194000元，应当支持返还184000元，超过的10000元的诉讼请求部分，本院不予支持。四、关于崔德刚、李蓓蓓主张银行利息及10万元损失部分的反诉请求问题，本院认为，自2017年8月17日，崔德刚、李蓓蓓与锦隆房地产公司签订商品房买卖合同之后，本地区房地产价格上涨的事实是客观存在的，苏地行评估公司评估报告确定涉案房屋在锦隆房地产公司发送《解除合同通知》之时即2019年4月16日的市场价值为570700元，房产价格升值差额为110700元。在履行给付购房款义务过程中，崔德刚、李蓓蓓在商品房买卖合同签订后，能够积极按照锦隆房地产公司及指定银行的要求提交按揭贷款资料、追加首付款、办理具体的贷款审批手续，最终未能办理按揭贷款支付剩余购房款的主要原因系锦隆房地产公司未提供阶段性担保，锦隆房地产公司存在违约情形，应向崔德刚、李蓓蓓承担赔偿损失的责任。结合双方签订的商品房买卖合同约定、合同履行、已交付购房款数额及可能产生的房屋价格差额损失，参照房地产估价报告，本院酌定锦隆房地产公司支付崔德刚、李蓓蓓房屋价格差额损失60000元，超过部分不予支持。同时，崔德刚、李蓓蓓主张赔偿损失的反诉请求已经包含利息，再行主张利息属于重复计算。故崔德刚、李蓓蓓主张利息的反诉请求，本院不予支持。庭审中，锦隆房地产公司虽辩称，苏地行评估公司已对崔德刚、李蓓蓓评估申请以未交评估费为由中止评估程序，在未重新启动鉴定程序情形下，直接作出房地产估价报告，程序违法，不应作为定案依据。本院认为，苏地行评估公司虽对崔德刚、李蓓蓓的申请以未交评估费为由中止评估程序，并在崔德刚、李蓓蓓交纳评估费之后，直接作出估价报告，鉴定程序存在瑕疵，但并不能必然导致整个估价程序违法、估价结果不客观、不公正。故对锦隆房地产公司的上述答辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除徐州锦隆房地产开发有限公司与崔德刚、李蓓蓓签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：NO.JW00×××××）；二、徐州锦隆房地产开发有限公司应当于本判决生效之日起十日内向崔德刚、李蓓蓓返还购房款184000元；三、徐州锦隆房地产开发有限公司应当于本判决生效之日起十日内向崔德刚、李蓓蓓赔付损失60000元；四、驳回徐州锦隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回崔德刚、李蓓蓓的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8200元，反诉案件受理费2862元，鉴定费7400元，共计18462元，由徐州锦隆房地产开发有限公司负担11077元，崔德刚、李蓓蓓负担7385元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  孙永福人民陪审员  李学亮人民陪审员  杨 玲二〇二〇年五月十二日书 记 员  阚雪梅