广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2375号原告：佛山市朴邻房地产中介服务有限公司第一分公司，住所地中山市***********金悦华庭14卡之一，统一社会信用代码91442000MA4URLA34K。主要负责人：严雄波，总经理。委托诉讼代理人：杨一豪，该司员工。委托诉讼代理人：袁超平，该司员工。被告：高聚瑞，女，1990年5月2日出生，汉族，身份证住址中山市东区***************，公民身份号码410************625。被告：杨晓麒，男，1989年12月25日出生，汉族，身份证住址中山市东区***************，公民身份号码445************056。原告佛山市朴邻房地产中介服务有限公司第一分公司（以下简称朴邻公司第一分公司）诉被告高聚瑞、杨晓麒居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朴邻公司第一分公司的委托诉讼代理人杨一豪、袁超平，被告高聚瑞、杨晓麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朴邻公司第一分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付佣金6000元及违约金5256元，共计11256元。事实与理由：两被告委托原告购买房产，并约定中介费由其支付。2018年3月8日，在原告的居间磋商下，被告高聚瑞和案外人李健春（卖方）就位于中山市南区******万科城市风景花园友臻苑E座1207房的房产买卖以55万元的价格达成一致意见，签订了《房屋买卖合同》。合同第七条约定：“基于经纪方为买卖双方提供居间服务并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天一次性向经纪方支付房地产买卖代理费，其中买方应向经纪方支付房地产买卖代理费12375元。”两被告已支付6375元。后在合同履行过程中，两被告因税费问题向法院申请解除该买卖合同，一审法院出具的（2018）粤2071民初11263号民事判决书认定“本案房屋买卖合同未能继续履行的原因不能归责于任何一方，双方均不应承担违约责任”，遂判决解除该合同。原告认为，根据原告与两被告签订的《房屋买卖合同》约定“逾期支付的，需从本合同约定的支付之日起按房地产买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响房地产买卖代理费的支付。”，两被告应向原告支付拖欠佣金6000元及违约金5256元（违约金从2018年3月8日起暂计至2019年10月12日止，6000元×584天×0.005/天=17520元，按30%计算为5256元）。原告朴邻公司第一分公司为支持其诉讼请求，在法定举证期限内向本院提交的证据有：1.房屋买卖合同、求购物业委托书；2.中山市第一人民法院（2018）粤2071民初11263号民事判决书；3.收款收据。被告高聚瑞、杨晓麒辩称：不同意原告的诉求。我方在购买房产时明确提出“满五唯一”的要求，原告告知我方涉案房屋是符合我方要求，享受税费优惠的，但在交易过程中，我方发现涉案房屋不符合要求，不能享受税费优惠，并因此与房屋出卖方李健春为多出的税费承担问题产生分歧，导致诉讼，法院作出的（2018）粤2071民初11263号民事判决书认定，房地产买卖合同未能履行的原因不能归责于房屋买卖双方，即我方和李健春，双方均不应承担违约责任，并认定原告存在过错。我方认为是因为原告未勤勉尽职，违反诚实信用原则，提供的信息有误，且在过户时未妥善指导李健春如何回答税务局的问题，导致交易失败。所以，原告无权收取剩余佣金。参考《合同法》第425条第2款规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。被告高聚瑞、杨晓麒为其辩解，在法定举证期限内向本院提交证据有：1.关于缴纳房屋交易个人所得税以及办理房屋过户的告知函；2.中山市第一人民法院（2018）粤2071民初11263号民事判决书；3.民事案件委托代理合同；4.委托人须知；5.发票。经审理查明:2018年3月8日，朴邻公司第一分公司（受托方、乙方）与高聚瑞、杨晓麒（委托方、甲方）签订《万科租售中心求购物业委托书》，约定：“甲方自愿委托乙方寻购位于中山市南区******万科城市风景花园友臻苑E座1207房，户型为1房1厅1卫，建筑面积为48.56㎡的物业，双方就有关委托事项达成协议如下：一、甲方委托乙方寻购价格不高于55万元之上述物业。甲方另需支付中介佣金、契税、产权过户交易费用、登记费等费用。二、甲方签订本委托书时，交纳3000元整作为担保金，并同意乙方将此担保金转交给拥有上述物业的权利人作为定金。……四、该物业由其本人、亲属、授权人或委托人购买，甲方均须按相关约定向乙方支付相当于按成交总额的3%计收佣金，计16500元，折扣价12375元；……六、委托时间由2018年3月1日至2018年3月10日止，在以上委托期内，若乙方按上述要求联系到甲方所需物业，如因甲方原因致使本委托无法正常履行，甲方仍须支付乙方上述数额的佣金。”合同由双方当事人分别签名盖章确认。当日，高聚瑞、杨晓麒向朴邻公司第一分公司交付诚意金3000元，朴邻公司第一分公司出具了收款收据。同日，朴邻公司第一分公司（经纪方）与高聚瑞、杨晓麒（买方）、李健春（卖方）签订《房屋买卖合同》（编号：VS-BU4-ZJ-01-V1-FSPL-170******134），约定：“基于经纪方为买卖双方提供居间服务并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在本合同当天一次性向经纪方支付房地产买卖代理费，其中买方应向经纪方支付房地产买卖代理费12375元；逾期支付的，须从本合同约定之日起每日按房地产买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止；提前终止买卖不影响房地产买卖代理费的支付；在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取房地产买卖代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方；在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务；如确因经纪方过错导致该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的，经纪方应当无息退还已收房地产买卖代理费。”合同还约定了其他事项。合同由各方当事人签名或盖章确认。同月9日，朴邻公司第一分公司向高聚瑞开具收款收据，写明“收到房屋转让佣金3000元，购房诚意金转佣金”。同月20日，朴邻公司第一分公司又向高聚瑞开具收款收据，写明收到“友臻苑E1207房屋转让佣金3375元”。2020年1月16日，朴邻公司第一分公司以高聚瑞、杨晓麒尚拖欠其佣金6000元及违约金5256元没有支付为由，诉至本院，提出前述诉求。庭审中，朴邻公司第一分公司陈述，高聚瑞、杨晓麒在签订涉案《房屋买卖合同》时没有全额支付佣金12375元；高聚瑞、杨晓麒对此予以确认，提出双方签订合同时口头协商由其先支付一半佣金，余下佣金在办理房屋过户完成手续当天支付，所以在双方同意将其已付的诚意金3000元转为佣金后，其再支付了3375元佣金，余下6000元在其办理涉案房屋过户手续后支付；朴邻公司第一分公司确认，合同约定是在签订当天支付全额佣金，但在实际操作中，其会考虑对方的支付能力，在办理房屋买卖过户手续当天要求支付剩余佣金。经庭审质证，双方当事人当庭确认双方口头商定涉案房屋交易佣金由高聚瑞、杨晓麒向朴邻公司第一分公司分期支付。另查，2018年6月5日，本院受理原告高聚瑞、杨晓麒诉被告李健春、第三人朴邻公司第一分公司房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2018）粤2071民初11263号]，原告高聚瑞、杨晓麒请求法院判令：1.解除原告、被告在2018年3月8日签订的房屋买卖合同；2.被告向两原告返还定金50000元；3.被告向原告赔偿房屋差价损失120840元、律师费33000元、房地产买卖代理费6375元；4.诉讼保函担保费由被告承担。案经审理，本院于2019年5月6日作出（2018）粤2071民初11263号民事判决，本院认为，“本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同由卖方李健春与买方高聚瑞、杨晓麒及居间方朴邻第一分公司共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，审查的重点为房屋买卖合同中的房屋买卖合同关系部分。该房屋买卖合同关系部分是李健春与高聚瑞、杨晓麒的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照诚信原则，秉持诚实，恪守履行。现李健春与高聚瑞、杨晓麒一致同意解除房屋买卖合同，故对解除房屋买卖合同关系的诉求，本院予以支持。但高聚瑞、杨晓麒、李健春基于该合同分别与朴邻第一分公司所形成的居间合同关系，因与本案分属不同的法律关系，本院对有关解除居间合同关系的诉求不予处理。……（涉案）房屋买卖合同签订时，买卖双方均认为涉案房屋符合“满五唯一”的标准而无须缴纳个人所得税，并在此基础上约定由高聚瑞、杨晓麒承担涉案房屋交易中产生的所有税费。……从中山市二手房的一般交易情况来看，由于目前中山市的房地产管理系统仅能查询到中山市范围内的住房情况，在所售房屋符合中山市范围内“满五唯一”标准的情况下，如出卖人单方承诺所售房屋系其唯一住宅，无论出卖人在中山市外是否存在其他住宅，出卖人均可在相当大程度上规避交易该中山市范围内“满五唯一”住宅产生的个人所得税。……基于前述情况，房地产中介公司通常会告知出卖人所售房屋符合中山市范围内“满五唯一”即可就该房屋交易适用免征个人所得税。朴邻第一分公司作为专业的房地产中介服务公司应当清楚二手房交易市场存在前述情况，而其员工李亚楠在微信中的陈述，也表明朴邻第一分公司知晓前述二手房交易存在符合中山市范围内“满五唯一”而免征个人所得税的情况。……本案房屋买卖合同未能继续履行的原因不能归责于任何一方，双方均不应承担违约责任。房屋买卖合同关系解除后，由此造成买卖双方的损失应由双方当事人各自负担，……判决如下：一、解除原告高聚瑞、杨晓麒与被告李健春于2018年3月8日签订的房屋买卖合同中形成的房屋买卖合同关系；二、被告李健春于本判决发生法律效力之日起七日内向原告高聚瑞、杨晓麒返还定金50000元；三、驳回原告高聚瑞、杨晓麒的其他诉讼请求。”本院认为，本案是居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，朴邻公司第一分公司与高聚瑞、杨晓麒及李健春签订的涉案房地产买卖合同，体现双方当事人真实意思表示，且合同内容并不违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人有法律约束力。涉案房地产买卖合同系复合性合同，包含房屋买卖合同及居间合同两个有名合同，本案仅对居间合同进行处理。朴邻公司第一分公司提供媒介服务，促成高聚瑞、杨晓麒与房屋出卖方李健春达成买卖涉案房屋交易合同关系，签订了房屋买卖合同，是不争的事实，依照三方达成的涉案房屋买卖合同的约定，高聚瑞、杨晓麒负有及时向朴邻公司第一分公司支付相应居间报酬即佣金的责任。经庭审质证，双方当事人确认高聚瑞、杨晓麒分期已向朴邻公司第一分公司支付佣金6375元，本院对此予以认定。根据合同约定，高聚瑞、杨晓麒应付朴邻公司第一分公司佣金12357元，在签订合同当日一次性支付。现双方当庭确认，双方在签订合同后，口头议定由高聚瑞、杨晓麒分期向朴邻公司第一分公司支付佣金，先支付6375元，余款6000元在办理交易房屋过户手续时支付，即双方当事人对前述合同相关条款约定再行协商达成了新的一致意见，系双方当事人的真实意思表示，且形成于签署房屋买卖合同之后，故双方应按此约定履行。根据前述查明事实可知，高聚瑞、杨晓麒与李健春协商一致，同意解除双方间买卖合同关系；现朴邻公司第一分公司没有举证证明其与高聚瑞、杨晓麒约定的办理交易房屋过户手续时支付佣金的时间已届满，其提出要求高聚瑞、杨晓麒按约定向其支付剩余佣金6000元及相应违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告佛山市朴邻房地产中介服务有限公司第一分公司的全部诉讼请求。案件受理费82元，减半收取41元，由原告佛山市朴邻房地产中介服务有限公司第一分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 蔡 伟二〇二〇年四月十五日书记员 陈宇璇杨莉芳