广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初590号原告：李平，男，1988年11月5日出生，汉族，户籍地广州市天河区。原告：皮丽红，女，1990年2月18日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。被告：广东恒荣实业发展有限公司，住所地广州市南沙区珠江街源昌一街5、7号309房，统一社会信用代码91440101757898203G。法定代表人：许瑞荣，职务总经理（执行董事）。委托诉讼代理人：王爱平，广东宏尚律师事务所律师。原告李平、皮丽红诉被告广东恒荣实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李平、皮丽红，被告广东恒荣实业发展有限公司委托诉讼代理人王爱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李平、皮丽红向本院提出以下诉讼请求：一、被告在一周内将灶台位置按照《装修改造附图》改造到厨房另一侧；二、被告向两原告支付因未能按照装修标准交付房屋导致无法使用而产生的租金损失32000元；三、被告向两原告支付2019年7月至2020年4月期间两原告垫付的物业服务费和公共水电分摊费共3563.6元；四、被告向两原告支付逾期交付精装修违约金6210元（以46000元为本金，按照每日万分之五的标准，从2019年7月1日计算至2020年4月10日止）；五、被告向两原告支付交通费、误工费共500元。事实与理由：2017年10月25日，两原告与被告签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，约定由两原告向被告购买南沙区××房（以下统称涉案房屋），被告须于2019年6月30日向两原告交付经过精装修的房屋。2019年6月28日，两原告在办理收楼手续时，发现涉案房屋的实际装修效果与合同附件《装修改造附图》相比，存在较大差异，主要问题是厨房改动较大，灶台位置与《装修改造附图》不符，且油烟机气孔与灶台位置偏离大，严重影响美观与使用，故两原告当日未正常收楼。根据商品房法定交楼标准，开发商改变商品房规划设计未经买方同意的，买方可以拒收。因涉案房屋的装修问题，两原告未能正常收楼，导致无法正常使用或出租涉案房屋，需要在外租房，由此产生了32000元租金损失。两原告自2019年7月起，多次就上述问题与被告沟通协商，并投诉至房管部门，但被告一直未有任何答复。现两原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。被告广东恒荣实业发展有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、两原告与被告以及湖南省湘天建设工程有限公司（以下简称湘天建设公司）签订了《委托装修协议》，该协议明确湘天建设公司才是涉案房屋的装修方，被告仅负责代收装修费用的相关事宜。因此，对于装修施工过程所产生的交付期限以及质量验收等问题，应由两原告与湘天建设公司协商解决。两被告现就房屋装修问题主张返修及其他维权费用，被告无需因此承担任何责任。二、两原告主张厨房装修实际效果与装修改造附图不符，但样板房与涉案房屋结构是一致的，两间房屋的燃气灶均安装在靠生活阳台一侧，既符合安全性和经济性原则，也不影响正常使用。两原告提供的《装修改造附图》无被告或湘天建设公司的确认，不能证实是各方的合意，亦不能作为认定事实的依据。三、《委托装修协议》约定，由于不同户型的局部产品款式、尺寸可能存在差异，两原告同意对原所展示的样板房的标准和内容适当优化调整和变更，两原告对此予以确认并同意最终以实际交付为准。四、被告已经将按期完成毛坯房工程，亦已通知两原告办理房屋交付手续，两原告也已实际收楼，理应支付物业服务费、公共水电分摊费等费用。因此，两原告主张的租房损失、物业服务费、公共水电分摊费等，无事实与法律依据。经审理查明：2017年10月25日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“乙方向甲方购买涉案房屋（建筑面积121.15平方米），房价总金额为1823159元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2019年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述方式处理：1.甲方赔偿双倍的装饰、设备差价。2.甲方按约定标准修复、更换，因此造成延期交楼的，按本合同第十四条处理。”合同附件六《装饰、设备标准》约定室内装修标准为毛坯。合同附件七《本合同补充协议》约定：“买方确认，若买方购买的本商品房后委托卖方代办本商品房的空间改造事宜的，则卖方实际交付给买方的商品房为由第三方（即施工单位）稍作改造后的商品房；若政府要求恢复至改造前的状态的，买方不会向卖方提出任何索赔。双方确认：无论买方购买的本商品房是否进行本条第款所述的空间改造，本商品房的交楼标准均为毛坯入伙交楼标准，甲方所展示的样板房，仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不作为房屋交付的标准或合同的样品。如买方认为房屋存在质保范围内的瑕疵或装修装饰（毛坯房不适用）问题，买方应在交接时具体详细地以书面形式向卖方提出，但不得以此为由拒绝办理交接手续或解除合同，卖方应依据国家规定对所售房屋在保修期限和保修范围内承担保修责任。否则，视为卖方己经按约定交付。”上述合同还约定了双方的其他权利义务。签订《广州市商品房买卖合同（预售）》同日，两原告（甲方）与被告（丙方）以及湘天建设公司（乙方）签订《委托装修协议》，约定：“甲方自愿委托乙方对涉案房屋进行装修施工。甲方确认其所购买该房屋的室内建筑，结构符合设计要求，质量符合工程质量验收标准，并委托乙方对该房屋装修施工。为保证装修的统一性，甲方专此委托乙方，在其与丙方的《商品房买卖合同》及补充协议约定的交楼条件及日期满足时，乙方有权代理甲方接收该毛坯房屋。乙方收楼后视为丙方向甲方履行了交楼义务。丙方作为乙方收取装修费用的受托方，由丙方代乙方向甲方收取部分的装修费用。因该商品房装修项目作为甲方向丙方购房的优惠项目,因此剩余或超过部分的费用由丙方单方另行向乙方统一按工程总承包的结算和支付，甲方无需向乙方继续支付，具体以乙丙双方最终工程款结算为准。涉案房屋建筑面积为121.15㎡，乙方同意按照建筑面积每平方米379.69元收取装修费用，合计共46000元。46000元由丙方代为乙方收取,其余超过装修费用部分费用由丙方承担，并由丙方与乙方最终按工程总承包统一结算。乙方应当在2019年6月30日前完成本协议约定的装修工程并交付给甲方使用。若因自然灾害政府行为或其他不可抗力影响装修交付时间的，乙方应当及时书面告知甲方。乙方如未能按本合同规定的期限交房,自本合同第二条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付甲方己付装修款的0.5‰的违约金至实际交付之日止。乙方所发出的电话、信息、微信、特快专递、邮寄的相关装修交付验收的通知，甲方在接到乙方上述通知之日起应于七天内到现场验收交房，如超过七天未到现场验收交接的，则视为认可和验收合格。厨房赠送：组合橱柜；不锈钢洗涤盆及龙头；油烟机一台；燃气灶一台；消毒碗柜一台；冷热水供水管安装到位。不同户型的局部产品款式、尺寸可能存在差异，甲方同意乙方对原所展示的样板房的标准和内容适当优化调整和变更，甲方对此予以确认并同意最终以实际交付为准；甲方知悉，该单元对平面结构进行了优化变更，交付时的实际平面和套内面积为装修后交付的平面，甲方同意按交付时的实际平面结构接收该单元，并同意该平面不作为原合同产权面积计算及产权证办理的依据，该单元的产权面积最终以房管部门装修前对该商品房核准颁发的《不动产权登记证明》记载的为准，甲方对此并无异议。保修期内，乙方对该商品房装修工程出现的质量问题承担保修责任，但如甲方自身行为所导致的质量问题，则由甲方自行承担全部责任。甲方在办理该房屋交付手续后当日进行验收，如对该房屋装修质量有异议，应以书面形式提出，否则视为无异议，逾期则视为验收合格。装修质量不能作为甲方拒绝接收房屋并要求承担逾期交付责任的理由，但乙方应承担维修责任。甲方清楚知悉该单元的装修部分为甲方装修优惠项目，并对其所购的房屋主体结构和毛坯房确认查验验收合格，同意移交乙方装修。丙方仅作为乙方向甲方收取装修费用的受托方，仅负责装修费用支付的相关事宜，对于装修施工过程所产生的交付期限或质量验收等实质问题应由甲、乙方协商解决，丙方可予以协助。本委托装修协议的条款，不影响原甲方与丙方之间的《商品房买卖合同》和乙方与丙方之间的《建筑工程施工总承包合同》所约定的权利和义务。”上述合同签订后，两原告向被告支付了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房价款以及《委托装修协议》约定的装修费。两原告认为上述装修费属于购房款的一部分，涉案房屋实际以精装修标准交付。被告称其仅是代为收取装修费，并提供付款凭证证明已将上述装修费连同其他房屋的装修费支付给了湘天建设公司。2018年6月30日，被告向两原告发出《商品房毛坯交付验收通知书》，告知：“涉案房屋已工程竣工并备案，具备了毛坯交付验收条件。根据贵我双方签订的《商品房买卖合同》约定的毛坯交房条件已全部完成，相关验收文件已在物业收楼现场进行公示，现我司将根据装修合同于2018年7月1日起进行室内装修，您可于2018年6月25日之日起至2018年6月30日期间前往珠江源昌花园现场进行查验。或对装修方案有个性化需求的，也可现场与装修单位进行磋商。如您未在2018年6月30日前对毛坯交付条件提出任何异议的，我司将视为您没有异议，并于2018年7月1日起同意装修单位进场进行装修，装修方案按照购房时签订的装修合同执行，并按照装修合同上所约定的装修交付日期进行交付。”2018年7月15日，原告李平签署《同意房屋毛坯验收确认书》，确认毛坯房验收合格，并委托被告将涉案房屋交给湘天建设公司进行装修。2019年6月20日，被告向两原告发出《商品房精装修入伙交付使用通知书》，通知两原告于2019年6月25日至2019年6月30日期间办理入伙交付手续，涉案房屋自办理交付手续之日起正式开始计算和收取物业管理费，两原告办理收楼手续时间最迟不能超过2019年6月30日前，否则将于2019年7月1日起开始自动计算和收取物业管理费。2019年7月1日，原告李平对涉案房屋进行了验收，并填写《房屋交接验收记录表》，对涉案房屋存在的质量问题提出异议。两原告在庭审中确认，除“灶具有1个太靠墙用不了”之外，《房屋交接验收记录表》上记载其他质量问题均已修复完毕。为说明涉案房屋灶具位置与约定不符，两原告提供一份《装修改造附图》及涉案房屋灶具位置照片。《装修改造附图》显示的内容为涉案房屋的装修平面图，两被告在落款处签名确认。照片显示涉案房屋的灶具摆放在靠近生活阳台一侧，而《装修改造附图》显示灶具的摆放位置在另一侧。两原告认为涉案房屋灶具位置与《装修改造附图》不一致，且太靠近墙壁，影响美观和使用。被告认为，涉案房屋灶具摆放位置与样板房展示的灶具位置一致，均靠近生活阳台；两原告提供的《装修改造附图》没有被告或湘天建设公司的盖章确认；涉案房屋的灶具摆放位置是根据房屋的实际情况来进行优化调整的，靠近生活阳台的设计更符合安全要求。为此，被告提交广州南沙发展燃气有限公司出具的《关于珠江源昌花园小区室内管道安装的咨询函的回复》以及《管道天然气用户安装须知》，证明靠近生活阳台的灶具安装方案，符合安全规范要求。被告另提供与涉案房屋同户型厨房的照片，照片显示靠墙一侧的炉灶可摆放锅具。因两原告对涉案房屋的灶具摆放位置有异议，故其至今没有办理收楼手续，但确认其在2019年7月将少量物品（空调、洗衣机等）存放在涉案房屋内。两原告提供其与案外人签订的《房屋租赁合同》，用以证明两原告因无法收楼于2019年3月19日至2020年3月18日期间另租房屋居住，每月产生租金3600元。另外，两原告分别在2019年12月7日、2020年3月19日、2020年4月22日合计向涉案房屋的物业管理单位支付物业服务费3559.35元。本院认为：两原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是各方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于《委托装修协议》的效力以及装修款的性质问题。本院认为，《委托装修协议》载明为保证装修的统一性，由湘天建设公司办理毛坯房的收楼手续后对涉案房屋进行装修，被告收取的装修款为部分装修费用，剩余或超过部分的费用由被告与湘天建设公司进行工程款结算。由此可见，涉案房屋的装修实际是根据被告的要求实施的。另外，《委托装修合同》约定的内容也与普通家庭住宅装修合同内容不同，无法体现房屋所有权人根据自己的意愿，自主选择装修人，自主决定装修风格、材料、价款、时间等内容，也无法体现装修的个性化、差异化。《委托装修合同》约定的装修内容应理解为涉案房屋配套的装修工程。综合上述理由，另结合当时的房地产市场调控政策，本院认为《委托装修合同》约定的装修费并非真实地反映装修成本，而实际是房价款的一部分，《委托装修合同》为原、被告以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该合同为无效合同。因《委托装修合同》无效，湘天建设公司在《委托装修合同》中的有关权利义务应由被告概括承受，因此，被告为本案适格主体。由于《委托装修合同》系双方当事人的虚假意思表示，其隐藏的真实意思是对《广州市商品房买卖合同（预售）》内容的补正和明确，即《委托装修合同》约定的装修工程交付日期（2019年6月30日）方为涉案房屋的交楼日期，《委托装修合同》约定的装修内容方为涉案房屋应具备的装修标准。涉案房屋的灶具摆放在靠近生活阳台一侧，并不违反《委托装修合同》的约定。虽然实际情况与《装修改造附图》内容不一致，但并没有证据显示《装修改造附图》为《委托装修合同》的附件，或其装修内容为双方当事人确认的装修标准。此外，装修过程中对灶具位置的调整并不属于对商品房项目规划、设计的变更，且在房屋装修过程中依据实际情况对装修方案进行合理调整，符合一般行业习惯。广州南沙发展燃气有限公司出具的《关于珠江源昌花园小区室内管道安装的咨询函的回复》以及《管道天然气用户安装须知》，亦确认涉案房屋灶具位置的设计符合安全规范要求。还需要说明的是，两原告提供的灶具照片，由于锅具的摆放角度和拍摄角度等因素影响，并不能显示灶具与墙的真实距离，也不能据此认定靠墙的炉灶无法使用锅具。而根据被告提供的同户型房屋的照片，靠墙的炉灶与墙的距离并未影响炉灶的实际使用。据此，两原告要求被告将灶具按照《装修改造附图》标准，改造到厨房另一侧，没有事实及法律依据，本院不予支持。如上所述，涉案房屋灶具的位置并不影响日常使用，而灶具位置也绝非严重影响两原告居住使用涉案房屋的重要因素。两原告确认于2019年7月已将部分物品搬入涉案房屋，涉案房屋实际已在两原告的控制、支配之下。两原告亦确认除对灶具摆放位置有异议外，涉案房屋的其他质量瑕疵均已处理完毕。因此，两原告以被告交付的房屋不符合装修标准为由，主张租金损失、违约金、相应期间的物业服务费和公摊水电费损失以及由此产生的交通费、误工费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告李平、皮丽红的全部诉讼请求。案件受理费428元，由原告李平、皮丽红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二〇年五月二十八日法官助理谢雨虹书记员梁艺