安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0603民初1649号原告（反诉被告）：吴理想，男，1988年8月24日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。原告（反诉被告）：张玉，女，1989年12月19日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。上述两原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。上述两原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园。法定代表人：吴锐，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。原告吴理想、张玉与被告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序审理。在案件审理过程中，德城公司提出反诉，本院受理并决定与本诉合并审理，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告吴理想、张玉共同的委托诉讼代理人刘文文，被告德城公司的委托诉讼代理人袁梦玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴理想、张玉向本院提出诉讼请求：1、依法判令德城公司继续履行合同，支付逾期办证违约金3726.51元；2、依法判令德城公司立即返还吴理想、张玉缴纳的契税、维修基金、办证费合计10749.51元，并以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率自2015年4月18日起支付占用资金的利息损失，请求至实际返还之日止；3、因本案产生的所有费用均由德城公司承担。事实和理由：吴理想、张玉与德城公司系商品房买卖合同关系。吴理想、张玉于2014年11月15日与德城公司签署了《商品房买卖合同》，吴理想、张玉购买德城公司开发的淮北市相山区新天地广场9幢8层XXX号房屋，购房金额为372651元，并已经按照合同约定履行了付款义务。2015年12月17日将房屋交付给吴理想、张玉使用。按照双方购房合同的约定，德城公司应于房屋交付后730日内为吴理想、张玉办理产权登记证书，但德城公司以各种理由进行推拖，至今未能办理。双方签订的合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款的1%向买受人支付违约金”。另德城公司在办理交付房屋手续时，违反法律规定收取了吴理想、张玉的契税、维修基金、办证费。综上所述，德城公司的行为严重侵害了吴理想、张玉的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。德城公司辩称，德城公司未能及时办理产权登记手续，系非主观原因造成，而是由于相关政府政策原因各方面导致，属于不可抗力的因素，而且现阶段已经办理好5号楼的总产取证以及分户产权，德城公司并非主观上恶意违约，应酌情减少违约金数额；德城公司收取的契税及维修基金，系双方合同约定，业主授权德城公司代相关部门进行收取及缴纳，吴理想、张玉在未请求解除或变更合同的前提下直接要求退回上述费用没有约定基础和法律基础，应予以驳回，且新天地小区的5号楼已经办理了总产权证，维修基金已经全额上缴给政府管部门，5号楼业主要求退还维修仅仅不存在返还的可能性，所以该诉请也应当予以驳回，其他幢的住户由于维修基金是同意由开发商向物管部门以楼栋数为单位进行缴纳，吴理想、张玉现在要求返还维修基金，将导致其他所有业主后续无法办理分户产权以及所产权，也损害第三方的权益，也应当予以驳回。德城公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令吴理想、张玉支付逾期付款违约金11626.71元（372651元×0.03%×104天=11626.71元）；2、诉讼费、律师费、公告费等费用由吴理想、张玉承担。事实与理由：2014年11月15日，吴理想、张玉与德城公司双方签订的《商品房买卖合同》约定了双方的权利义务，吴理想、张玉存在违约的情形，应当依法承担相应的违约责任。合同约定德城公司将新天地广场9幢XXX室房屋出售给吴理想、张玉，涉案房屋总价款为372651元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第10条约定：“买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后45日内办妥公积金贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金”，根据该约定，吴理想、张玉应当在合同签订后45日内办妥按揭贷款，但直至2015年4月13日，吴理想、张玉才将贷款手续办妥，实际违约104日，应按约定向德城公司支付逾期付款违约金11626.71元。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定履行义务，请求法院支持其反诉请求。吴理想、张玉针对德城公司的反诉辩称，1.德城公司的反诉请求均已经超出民事诉讼法关于诉讼时效的相关规定，德城公司在诉讼期之内未提出相关诉讼，故已经丧失法律上要求吴理想、张玉承担违约责任的相关权利；2.吴理想、张玉在办理案涉房屋贷款时，均是将办理贷款所需材料交付给德城公司由其代为办理，如出现贷款逾期的情况，也系德城公司在办理的过程中存在了时间上的拖延，另办理按揭贷款存在一系列银行放款的客观因素也不是吴理想、张玉所能主导的，属于一种不可抗力，吴理想、张玉不应当承担违约责任；3.双方签订的商品房购房合同关于逾期办理贷款的违约责任，未出现在主合同条款，而出现在附件中，属于一种格式条款，作为提供合同的德城公司未尽合理提醒义务，导致加重了吴理想、张玉的义务，与合同约定的逾期交房的责任来比更重，明显的违反了民法公平公正原则，故吴理想、张玉也不应当因为该合同条款承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2014年11月15日，吴理想、张玉与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场9幢802室出售给吴理想、张玉，房屋总价372651元，采用按揭方式付款，2014年11月15日前支付全部房款的67%，即252651元，剩余房款120000元于2014年11月22日前申请办理商业贷款；合同第七条约定：买受人如未按合同约定的时间付款，逾期270日之日，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1违约金，合同继续履行；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；附件四《合同补充协议》第10条约定：买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金；第13条第（5）项约定：住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等内容。合同签订后，吴理想、张玉首付252651元，2015年4月13日办清按揭贷款手续，支付了剩余房款。2015年4月17日房屋交付给吴理想、张玉，同日吴理想、张玉向德城公司缴纳了契税3126.51元、维修基金7453元、办证费170元等费用共计10749.51元，德城公司至今未按合同约定期限协助吴理想、张玉办理涉案房屋权属登记，吴理想、张玉遂诉至本院。因吴理想、张玉未在合同约定期限内办妥按揭贷款手续，德城公司向本院提起反诉，请求判令吴理想、张玉支付逾期支付购房款的违约金。以上事实，有吴理想、张玉提交的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、购房款发票、收据、德城公司（2017）8号文件、民事裁定书，德城公司提交的业主入住登记表、不动产总权证书、商品房买卖合同、银行转账凭证以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。德城公司提交的物业专项维修基金交存通知书以及汇款电子回单、不动产分户权证书与本案无关联性，本院不予采信。本院认为，吴理想、张玉与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务。吴理想、张玉交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对吴理想、张玉要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金3726.51元（372651元×1%），对德城公司称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。关于吴理想、张玉请求德城公司返还契税、维修基金等费用及占用资金利息的问题。因德城公司基于合同约定代向吴理想、张玉收取契税、维修基金等费用共计10749.51元，属于双方自愿行为。但德城公司收取该费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，吴理想、张玉请求返还上述费用并无不当，本院予以支持。今后，德城公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，再行支付。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2017年4月17日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，吴理想、张玉请求支付资金占用利息有理，应予支持，超出部分不予支持。关于德城公司请求吴理想、张玉支付逾期付款违约金的问题。吴理想、张玉于2015年4月13日办妥贷款手续，自此时起至德城公司提起本案反诉，已超过法律规定的3年诉讼时效，吴理想、张玉抗辩有理，应予采信，对该反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定判决如下：一、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付吴理想、张玉逾期办理房屋所有权证书违约金3726.51元，返还契税、维修基金等费用10749.51元及利息（自2017年4月17日起至实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回吴理想、张玉的其他诉讼请求；三、驳回安徽省德城投资发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费162元，因本案适用简易程序审理，减半收取81元，由安徽省德城投资发展有限公司负担；反诉案件受理费45.34元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  唐晓芳二〇二〇年五月二十八日法官助理汪坤书记员徐晓芹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。