山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋09民终200号上诉人(原审被告)：白某，男，1954年1月20日出生，汉族，忻州市人。委托诉讼代理人：薛某，山西卓阳律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈某，男，1968年6月23日出生，汉族，住忻州市。委托诉讼代理人：侯某，山西台峰律师事务所律师。原审第三人：闫某，男，1964年5月14日出生，汉族，住忻州市。上诉人白某因与被上诉人陈某，原审第三人闫某物权确认纠纷一案，不服山西省忻州市忻府区人民法院(2019)晋0902民初424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人白某的委托诉讼代理人薛某，被上诉人陈某及其委托诉讼代理人侯某到庭参加了诉讼，原审第三人闫某经依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。白某上诉请求：1、请求撤销忻府区人民法院（2019）晋0902民初424号民事判决书第一条、第二条并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院未查明事实。上诉人购买争议的房产宅院时建筑面积126.30平方米，一审未查清上诉人翻建增加建筑面积46.19平方米。该增加面积补偿款66975.5元应当在比例分割时提前扣减，即应当从191277元中扣66975.5元归上诉人所有。二、争议宅基地使用权被上诉人无继承权。争议宅基地属于南街村集体所有财产，登记在被上诉人母亲名下，被上诉人要继承，必须进行土地使用权变更，然后才有使用权利，争议的宅基地没有变更土地登记，因此，被上诉人对争议宅基地不享有继承权。三、被上诉人继承争议房屋的诉讼请求依法应当驳回。争议房屋在出售前属于被上诉人母亲单独所有。其母亲处分行为属于有权处分，上诉人购买后，房屋已经交付上诉人，上诉人已经取得了房屋所有权。被上诉人的母亲杨改云2000年6月29日出卖房产宅院，杨改云2004年去世。2005年被上诉人与闫某交涉，知道其母已经将房产宅院出售，其知道继承该遗产的权利从2005年开始受到侵犯，至2018年5月被上诉人提起诉讼早已超过了二年的诉讼时效。四、一审法院判决分析过错因素不全，确定过错比例严重失衡。最高法《关于印发第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（【2016】399号第19条）在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要＞理解与适用》（人民法院出版社2017版，第69页）关于农村房屋买卖问题:这是社会主义新农村建设中的重大问题，这个问题比较复杂，我们的总体意见是，要密切关注国家相关政策规定，在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。但是可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件的实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。合同无效后，双方过错分析如下：1、经过上诉人翻建、装修、十余年的维护，现在房产宅院涨价、增值。2018年3月政府征收认定上诉人是争议房产宅院的权利人，政府给予上诉人补偿。2、因为房产增值、拆迁，被上诉人才索要拆迁补偿，被上诉人不诚信，被上诉人不顾信赖利益。3、责任比例划分。根据前述最高法规定和司法观点，综合考虑双方前述因素，应当扩大上诉人信赖利益范围，合理确定过错，被上诉人存在重大过错，上诉人的过错很小，应当划分上诉人10％过错责任，划分被上诉人90％过错责任。上诉人应当获得除补偿自己的部分外的90％的补偿。综上，请求上级法院判如所请。陈某辩称：一、本案宅院上诉人购买后，并未增加建筑面积，根据该宅院此前两次的宅院买卖合同确定的四至及院内建有的房屋可以明确确定上诉人白某购买后未有新增加的建筑面积。二、宅基地依相关法律不能继承，但宅基地其上的房屋可以依法继承，被上诉人依法继承的是涉案宅基宅院内的房屋。三、本案诉争宅基地宅院内的房屋原为上诉人父亲陈三毛与母亲杨改云共同所有，在上诉人父亲1999年去世后，宅院内的房屋属于父亲陈三毛所有部分由母亲杨改云与子女共同继承，由母亲杨改云与子女共同所有。母亲杨改云未征得子女的同意，于2000年与闫某签订的《宅院买卖合同》属于无权处分，并且已经山西省忻州市忻府区人民法院（2018）晋0902民初1275号民事判决书，确认无效。四、诉讼时效适用于债权请求权，本案涉案的房屋属于物权，不适用于诉讼时效。五、一审判决根据过错程度，认定被上诉人在母亲去世后对母亲原来签订的契约反悔，应承担过错的主要责任。上诉人的母亲未经上诉人及其他子女的同意擅自将房屋出卖于闫某，闫某又将房屋出卖于白某，闫某、白某明知道自己不是忻府区秀容办事处南街村集体经济组织的成员，也未征得上诉人与其他子女的同意签订房屋买卖契约，执意购买本案诉争房屋，因闫某未得到争议房屋的补偿款及安置房，不承担责任，上诉人白某承担次要责任。诉争宅院所得补偿款及安置房由被上诉人与上诉人按4:6的比例分割，判决适当。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决适当，依法应当维持。陈某向一审法院起诉请求：1、确认位于忻州市忻府区城内赵进士巷18号宅院及院内房屋、附属设施所得补偿款及安置房均归原告所有；2、被告白某将已领取的忻州市忻府区城内赵进士巷18号宅院及院内房屋、附属设施的补偿款214000元退还原告；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陈三毛与杨改云系夫妻关系，陈三毛1984年去世，杨改云2004年去世，杨改云原系忻府区秀容办事处南街村村民。陈三毛、杨改云的父母均在该二人去世前去世。陈三毛与杨改云生育四个子女，长子陈贵和、次子陈某、长女陈贵花、次女陈秀花。陈贵和、陈贵花、陈秀花明确表示放弃对父母遗产的继承，将属于该三人继承的份额全部转让给陈某。闫某为忻州市忻府区奇村镇唐林二队村民，系农业家庭户口。白某为忻府区解原乡会里村村民，系农业家庭户口。陈三毛与杨改云婚后购置忻州市忻府区南街村赵进士巷18号宅院一处，杨改云于1992年12月21日登记取得该宅院的《集体土地建设用地使用权证》，土地使用证编号为忻政集建（1992）字第061091号。2000年6月29日，杨改云为卖主、闫某为买主，双方签订《房屋买卖契约》，约定杨改云将忻州市城内南街赵进士巷18号宅院一处及宅院内房屋、附属设施以人民币16000元出卖于闫某居住为业，四至以土地证为准。之后，闫某支付杨改云16000元，杨改云将宅院和忻政集建（1992）字第061091号《集体土地建设用地使用权证》交付闫某，双方未办理集体土地建设用地使用权变更登记手续。2005年8月22日，卖方闫某，买方白某，双方签订《房屋买卖契约》，闫某将其从杨改云处购买的宅院一处及宅院内房屋、附属设施以人民币32000元出卖于白某居住为业。双方签订房屋买卖契约后，白某支付闫某32000元，闫某将该宅院和忻政集建（1992）字第061091号《集体土地建设用地使用权证》交付白某，白某开始在该宅院内居住生活，双方未办理集体土地建设用地使用权变更登记手续。2018年3月22日，忻州城区基础设施建设工程城南片区分指挥部向白某发出《征迁通知》，载明：白某位于赵进士巷的土地及地上建（构）筑物属古城改造工程建设范围，要求白某积极配合征迁组工作人员完成征迁登记、确认工作。2018年4月29日，忻州城区基础设施建设工程城南片区分指挥部向白某发出《征收通知》，载明：白某位于赵进士巷的建（构）筑物属古城改造工程征收范围，要求白某在接到通知后10日内签订《征收协议书》，搬迁腾空，具备拆除条件，向征收组递交拆除申请。经征收组验收合格后，由本人领取建（构）筑物拆除验收合格序号。在规定时间内搬迁完毕的，按政策可享受：1、符合安置房置换条件的，依据拆除验收合格序号依序选择安置房。2、符合搬迁奖励政策的，依据市政府出台的搬迁奖励政策奖励。2018年5月2日，忻州市忻府区房屋征收服务中心（甲方）与白某（乙方）签订《征收协议书》，甲方承诺：1、依照《忻州市人民政府关于2018年古城棚户区改造涉及土地、建筑物及附着物征收的通告》规定精神，按照评估结果自征收之日起六个月内补偿70%，剩余部分根据审计结果年内支付完毕。2、甲方若不能按上述期限给付乙方补偿金，则按照欠付的款额和时间依据中国人民银行确定的贷款同期基准利率的二倍计付违约金。乙方同意甲方对其被征收物进行处置。该宅院于2018年5月中旬拆除。根据忻州城区基础工程城南片区分指挥部出示的《古城棚户区改造征迁评估表》显示，该宅院的拆迁补偿金、安置房及置换面积等拆迁补偿明细如下：土地面积共318.77㎡。房屋：正房（砖木）64.05㎡，单价1450，价值85443元；正房（土木）61.75㎡，单价1100，价值61133元；装修125.8㎡，单价450，价值48119元；主房前包（铝合金彩钢）18.79㎡，单价700，价值13153元；东房（砖土木）16.43㎡，单价800，价值11830元；西房（土木平房）11.47㎡，单价800，价值8258元；以上小计172.49㎡，价值227936元。附属设施：围墙7.75㎡，单价70，价值543元；大门1个，价值500元；大门洞3.46㎡，单价600，价值2076㎡；照壁5.28㎡，单价150元，价值792元；硬化41.57㎡，单价40元，价值1663元；旱厕1个，价值1500元；上水井1个，价值1000元；简易棚1（砖木）面积12.74㎡，单价200元，价值2548元；简易棚2面积6.38㎡，单价100元，价值638元；枣树1课，价值200元；小计价值11460元。其他：搬迁费（172.49㎡）价值2587元；回迁费（144.59㎡）价值2169元；临时过渡费12月，搬迁奖励60000元，小计64756元。以上合计补偿款304152元，已全部由白某领取。忻州市城区基础设施建设工程征迁补偿安置房确认表显示：被征收人白某取得安置房3套，位于雁门二期北的一套（120.63㎡）、九原西的一套（122.19㎡）、龙翔小区的一套（129.27㎡），其中，拆迁置换面积350.65㎡，白某另购买21.44㎡，单价3021.46元/㎡，合计64780元。一审法院认为，根据已经生效的（2018）晋0902民初1275号民事判决书确认杨改云与闫某于2000年6月29日签订的房屋买卖契约、闫某与白某于2005年8月22日签订的房屋买卖契约均无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，鉴于原告陈某之母杨改云已经死亡，杨改云及陈三毛的其他三个子女已经表示放弃继承，原告陈某作为遗产继承人主张的原属于杨改云及陈三毛所有的位于忻州市城内南街赵进士巷18号的宅院一所及宅院内的房屋、附属设施已经被忻州城区基础设施建设工程城南片区分指挥部征迁，不可能返还原物，该宅院及内有的房屋、附属设施被征迁后所取得的拆迁补偿金、安置房三套，应根据原、被告的过错责任予以分割。杨改云未经原告陈某及其他子女的同意擅自将房屋出卖予第三人闫某，闫某又将房屋出卖予被告白某，闫某、白某明知道自己不是忻府区秀容办事处南街村集体经济组织的成员，也未征得原告陈某等人的同意签订房屋买卖契约，执意购买诉争的房屋，两人均存在一定的过错，考虑到闫某并未得到所争议房屋的补偿款及安置房，故闫某不承担责任；白某应当承担次要责任。而原告陈某作为杨改云的儿子，杨改云将其家里的房屋及宅院卖给他人多年，其应该知道杨改云生前将房屋卖给他人的事实，却在其母杨改云去世后反悔契约，违反诚实信用原则，其应当承担主要责任。但因诉争房屋及宅院所得的征迁补偿款304152元已由被告白某全部领取，核减应属于白某所有的搬迁奖励费60000元、搬迁款2587元、回迁费2169元及装修费48119元，剩余拆迁补偿款191277元及安置房置换面积350.65㎡均应按照4：6的比例由原、被告分割。综上，被告白某应当返还原告陈某拆迁补偿款76510.8元。安置房总面积为350.65㎡，其中原告陈某应分得140.26㎡；被告白某应分得210.39㎡，为了便于陈某与白某的使用，位于雁门二期北面积为120.63㎡的房屋一套归原告陈某所有，位于九原西面积为122.19㎡的房屋一套、龙翔小区面积为129.27㎡的房屋一套均归白某所有，但白某应按安置房的成本价格3021.46元/㎡补偿陈某房屋差额面积19.63㎡，即59311.26元。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：（一）、上述诉争的位于雁门二期北面积为120.63㎡的房屋一套归原告陈某所有；位于九原西面积为122.19㎡的房屋一套、龙翔小区面积为129.27㎡的房屋一套均归被告白某所有。（二）、被告白某在本判决生效后十日内支付原告陈某房屋拆迁补偿款76510.8元、安置房差额面积款59311.26元，两款合计135822.06元。（三）、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如被告白某未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10078元，减半收取5039元，其中由被告白某负担4698元、原告陈某负担341元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。白某向本院提交了以下证据：1、《集体土地建设使用证》，证明宅基地使用证上的占地面积显示126.03平方米；2、《2018年新建、改造道路工程宅院征迁确认表》，证明上诉人白某购买争议房屋之后添附了46.19平方米，政府拆迁确认建筑面积共计172.49平方米。陈某对白某提供证据的质证意见为：对上诉人白某提供的两份证据真实性认可，但是该两份证据不能证明上诉人购买房屋后进行扩建增加建筑面积46.19平方米。本案一审审理过程中上诉人也未提出其增加建筑面积，二审才提出是为了进行缠诉的目的。而且土地证颁发的时间是1992年，涉案房屋第一次出卖的时间是2000年。土地证上的建筑面积不能反映2000年房屋出卖时候的状况。陈某向本院提交闫某与杨改云、闫某与白某的两份房屋买卖协议，证明土地证上的名字是杨改云，杨改云卖给闫某的房屋使用证地址与闫某卖给白某的地址不符合，说明上诉人白某与闫某签订协议的时候根本没见过房屋使用证。白某对陈某提供证据的质证意见为：关于闫某与白某的协议白某认可，但是闫某与杨改云的协议白某没有见过。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人对于闫某与杨改云、闫某与白某的两份房屋买卖协议、《集体土地建设使用证》、《2018年新建、改造道路工程宅院征迁确认表》的真实性均无异议。根据《2018年新建、改造道路工程宅院征迁确认表》记载内容，案涉房院征迁主房面积为144.59平方米，其中主房1为64.05㎡，主房2为61.75㎡，主房3为6.11㎡、主房4为12.68㎡。主房1建筑时间为1990年，主房2建筑时间为1985年，《2018年新建、改造道路工程宅院征迁确认表》并未明确记载主房3、4的建筑时间；案涉房院征迁其他房屋为东房16.43㎡，西房11.47㎡。①、案涉《集体土地建设使用证》颁发的时间是1992年，《集体土地建设使用证》上记载的建筑占地面积为126.30㎡，该126.30㎡应当为主房1、2的占地面积，可以认定主房3、4为《集体土地建设使用证》颁发之后新建建筑。但从1992年颁发《集体土地建设使用证》到上诉人白某2005年购买案涉房院，时间跨度长达13年，上诉人不能举证证明其购买案涉房院后新建主房3、4的事实；②、闫某与杨改云、闫某与白某的两份房屋买卖协议均明确记载合同买卖标的包括了上诉人主张的东房与西房，足以认定上诉人主张的东房与西房系杨改云所建而非上诉人购买案涉房院后新建。综上，上诉人白某主张其购买案涉房院后进行翻建增加建筑面积46.19平方米的事实，证据不足，依法不予认定。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，1、上诉人白某主张其购买案涉房院后进行翻建，建筑面积增加了46.19平方米，证据不足，其请求翻建增加建筑面积补偿款66975.5元于分割前予以扣减归上诉人所有，依法不予支持；2、闫某与杨改云、闫某与白某的两份房屋买卖协议均被生效判决认定无效，上诉人主张其取得房屋所有权之主张依法不予采信，一审法院以案涉房院已被征迁，不可能返还原物为由，将案涉房院被征迁后所取得的拆迁补偿金与安置房根据双方当事人的过错责任予以分割并无不当；3、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”上诉人于本案一审审理中并未提出有关诉讼时效的抗辩，也没有提供新的证据能够证明被上诉人的请求权已过诉讼时效期间，对上诉人二审提出的诉讼时效抗辩依法不予支持；4、一审法院根据案件事实，综合考虑双方当事人的过错程度，认定被上诉人对于合同无效承担主要的过错责任，上诉人承担次要的过错责任是正确的，对于主次责任的划分符合法律规定，上诉人要求划分上诉人10％过错责任，划分被上诉人90％过错责任没有法律依据，依法不予支持。综上，白某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3017元，由上诉人白某负担。本判决为终审判决。审判长  樊永生审判员  何蔚英审判员  李小荣二〇二〇年五月二十五日书记员  王娅婕