福建省光泽县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0723民初1040号 原告（反诉被告）：光泽县工商业联合会，住所地福建省光泽县杭川镇杭中路**。 主要负责人：涂春英，主席。 委托诉讼代理人：李茂平，光泽县闽源法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：张欣雅，女，1990年10月26日出生，汉族，住福建省光泽县。 委托诉讼代理人：包玉英（张欣雅之母），住福建省光泽县。 原告（反诉被告）光泽县工商业联合会（以下简称“工商联”）与被告（反诉原告）张欣雅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商联委托诉讼代理人李茂平，被告张欣雅委托诉讼代理人包玉英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商联向本院提出诉讼请求：1.解除工商联与张欣雅签订的《租赁合同》;2.张欣雅退出坐落于光泽县城南新区A-01-01号房屋；3.张欣雅应向工商联支付2017年9月至2019年8月的租金630000元及滞纳金78750元，合计708750元；4.张欣雅应按月租金26250元支付自2019年9月1日起至退出租赁房屋之日止的租金，并按年利率6%计支付滞纳金。事实与理由：2017年3月1日，工商联与张欣雅签订《租赁合同》，合同约定：1.工商联将坐落于光泽县城南新区A-01-01号（位于环保、工商联、新华综合业务大楼三、四层，建筑面积1307平方米）房屋(以下简称“案涉房屋”)出租给张欣雅;2.租赁期自2017年3月1日起至2032年8月31日止，月租金26250元，第三年按7%比例递增，按季缴纳，于每季度的第一个月10号前缴清;3.如张欣雅逾期支付租金，工商联可按日租金的2倍收取滞纳金，房屋交付后前六个月为装修期，免收租金；4.张欣雅拖欠一个季度租金未交，工商联有权终止合同、收回租赁房屋；5.合同签订时，张欣雅已向工商联缴纳履约保证金78750元，如张欣雅不能及时退还租赁房屋(店面)或有其他违约事项，则履约保证金不予退还；6.合同期满或由于张欣雅的原因(如未按期支付房租等)造成合同终止，张欣雅必须在15日内自行搬出存放在该租赁房屋(店面)内属于张欣雅的不动产，并向工商联办理移交手续，届时出租房屋内如仍有余物，视为张欣雅自动放弃该财物所有权，工商联有权自行处置。合同签订后，张欣雅至今未缴纳租金，工商联多次催收未果。由于合同中约定的滞纳金过高，故将截至2019年8月未缴租金产生的滞纳金调整为78750元，张欣雅缴纳的履约保证金用于折抵滞纳金，不予退还；自2019年9月1日起未付租金产生的滞纳金按年利率6%计算。 张欣雅辩称，1.工商联无权收取租金，理由如下①张欣雅得知涉案合同无法按约定用途使用的时间为2017年12月，此时尚处合同中约定的装修免租期内；②张欣雅从未按合同约定用途实际使用过案涉房屋；③案涉房屋招租拍卖前，工商联进行虚假宣传，承诺案涉房屋可从事旅店业，并向张欣雅提供了具有公信力的政府批文，导致张欣雅确信案涉房屋可实现从事经营旅店业的目的，现该房屋因产权性质、规划设计及建筑现状不符合消防要求，导致合同无法履行，全部过错在于工商联。2.即使需支付租金，工商联主张的租金起算时间有误，案涉房屋于2017年9月1日竣工验收，此时方可交付，扣除合同中约定六个月免租金期，租金应从2018年3月1日起开始计算。3.合同签订至今，张欣雅从未使用和占有过案涉房屋，不存在退房的条件。综上所述，希望工商联能够通过政府协调变更房屋性质，进而办理消防许可，合同继续履行；如无法变更房屋性质，同意解除合同，但工商联应赔偿损失。 张欣雅向本院提出反诉请求：要求工商联1.返还履约保证金78750元；2.赔偿张欣雅支付的拍卖佣金损失47250元；3.赔偿装修设计费420000元、装修费用1064250元，合计1484250元；4.对上述三项计1610250元按银行同期贷款利率支付自2017年12月16日（装修停工之日）起至付清上述款项之日止的利息（截至2019年8月31日计54274.25元）；5.自2018年3月1日起至工程装修损失赔偿到位之日按每月6252.47元支付可预期经营利润（截至2019年8月31日经营利润计112544.46元）；6.承担张欣雅支出的律师费10000元。事实与理由：2014年初，张欣雅与工商联对案涉房屋用于经营旅店业就相关事宜达成初步意向后，由工商联委托福建誉坤拍卖有限公司（以下简称“誉坤公司”）对案涉房屋15年的承租权对外公开招租，张欣雅以年租金315000元的价格竞拍成功，其向誉坤公司支付拍卖佣金47250元。工商联向张欣雅提供光泽县政府批文，承诺案涉房屋可用于经营旅店业，双方遂于2017年3月1日签订《租赁合同》。合同约定：租期15年，房屋交付后前六个月为免租期；租赁用途为合法经营；交房条件为房屋经竣工验收；如一方违约导致诉讼，违约方应承担守约方由此产生的律师代理费、诉讼等一切费用。案涉房屋于2017年9月1日工竣工验收完毕。2017年12月间，张欣雅对该房屋的装修已近尾声时，方从消防部门获悉该房屋因其规划设计及建筑现状不符合旅店业的消防要求，不能经营旅店业，装修工程遂于当月16日被迫停工。此后，双方经多次沟通，无法达成一致意见。2019年5月28日，浙江鑫润工程管理有限公司受工商联委托对装修工程造价进行评估，出具《工程竣工结算书》，确认张欣雅对案涉房屋的装修工程造价为1064250元。张欣雅在装修期内先后两次委托设计公司进行设计，共支出装修设计费420000元。现因房屋规划设计及建筑现状无法实现经营旅店业的合同目的，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项的规定，涉案合同应予解除，合同无法履行的责任在于工商联，其应赔偿张欣雅的所有损失。 工商联对张欣雅的反诉辩称，1.张欣雅仅向工商联缴纳履约保证金14734元，尚欠64016元未缴；2.涉案合同约定张欣雅未能及时退还租赁房屋或有其他违约事项(未按期交纳租金)，则无权要求退还履约保证金，鉴于张欣雅未依约缴纳租金，工商联无须退还履约保证金，但同意将该笔78750元折抵滞纳金；3.张欣雅支付的拍卖佣金是其自愿参加拍卖活动并签署拍卖成交确认书后向拍卖人支付的费用，其要求工商联赔偿拍卖佣金无事实和法律依据；4.拍卖时，竞买须知中载明：“竞买须知与房屋租赁合同不一致的，以房屋租赁合同为准”，张欣雅在竞买须知上签字确认，表明其已对拍卖标的物的情况、拍卖规则、竞买须知充分了解，并完全接受标的物的瑕疵；5.涉案房屋于2016年7月4日经光泽县规划建设局综合验收合格，2017年6月28日经光泽县公安局消防大队审查验收合格，此时案涉房屋已具备使用条件；6.工商联与张欣雅签订的《租赁合同》约定租赁用途为合法经营，未有经营范围的限制性规定，更未明确为经营旅店业，故张欣雅竞买后的经营项目由其自行选择；7.张欣雅未按《中华人民共和国消防法》第十二条规定申请建设工程消防设计审核或备案，亦未向工商联报备，擅自动工装修，该行为违法，其要求工商联赔偿装修费用无事实与法律依据；8.张欣雅系违约方，无权要求工商联赔偿利息、可预期经营利润和律师代理费。综上所述，张欣雅的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回张欣雅的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、对于张欣雅提供的《拍卖公告》能否采信。工商联认为，该《拍卖公告》上无公章，不具有真实性、合法性与关联性；张欣雅称该公告系2014年间誉坤公司拍卖案涉房屋承租权时向竞买人发放的宣传资料，当时确实未加盖公章；本院认为，工商联系拍卖委托人，对于当年誉坤公司向社会公布的招拍公告负有举证责任，因其对此举证不能，本院对张欣雅所举《拍卖公告》予以采信。 二、张欣雅是否履行完毕缴纳履约保证金78750元的合同义务。工商联认为张欣雅仅缴纳履约保证金14734元，尚欠64016元未缴；张欣雅认为其在拍卖成交后代光泽县国有资产营运有限责任公司(以下简称“县国资公司”)缴纳的佣金64016元用于折抵其履约保证金，加上其缴纳的14734元，共计78750元，已经履行义务。张欣雅提供的誉坤公司出具的客户名为县国资公司以及客户名为张欣雅的佣金发票各一张、张欣雅向拍卖公司支付12万元的转账凭证等证据，结合工商联向光泽县国有资产营运有限责任公司出具的《函》中载明“该合同的履约保证金为7.875万元，实际汇入国资公司1.4734万元，尚差6.4016万元(拍卖行佣金已扣除)”，以及《租赁合同》第三条第4项载明“房屋租赁合同签订时，乙方已向甲方缴纳一个季度租金额78750元的履约保证金”的内容，可以形成完整证据链证明张欣雅的主张。综上，张欣雅在合同订立前已履行完毕缴纳履约保证金的合同义务。 经审理查明：光泽县城南新区A-01-01地块于2014年1月13日取得《建筑工程规划许可证》，项目名称为光泽县环保、工商联、新华综合业务用房工程，建设单位为光泽县环境保护局、工商联、福建新华发行（集团）有限责任公司光泽分公司（以下简称“新华光泽分公司”），该幢大楼第三至第六层建设性质为工商联办公用房。该项工程于2014年12月10日竣工，于2016年7月4日经光泽县规划建设局综合验收合格，由该局出具《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《城市建设工程规划验收报告》，2017年6月28日经竣工验收消防备案，由光泽县公安局消防大队核发《建筑工程竣工消防备案凭证》。案涉房屋位于该幢大楼第三、四层，目前尚未办理房屋产权登记。 2014年3月4日，工商联提交《关于县工商联新建办公大楼三、四层整体出租的情况报告》，拟将案涉房屋公开招租旅店业，光泽县人民政府在该报告上批示“同意出租”。当月17日，工商联向县国资公司发函，委托县国资公司办理案涉房屋整体对外招租事项。当月19日，工商联与誉坤公司签订《福建省委托拍卖合同》，约定了拍卖事项及拍卖佣金等。次日，誉坤公司对外发布拍卖公告及拍卖须知，拍卖公告中载明：拍卖标的为光泽县城南新区环保工商联新华综合业务大楼三、四层15年承租权（旅店业），面积约1307平方米，参考价为31万元/年。同年4月3日，竞买人张欣雅签收并阅读福建誉坤拍卖有限公司提供的2014年4月4日9时30分拍卖会《竞买须知》，签字确认其认可《竞买须知》中载明的各项条款和规定，《竞买须知》上载明“拍卖标的为光泽县城南新区环保工商联新华综合业务大楼三、四层15年承租权，面积约1307平方米，参考价为31万元/年；本次拍品拍卖成交，由委托人与买受人签订《房屋租赁合同》，本竞买须知与《房屋租赁合同》不一致的，以《房屋租赁合同》为准”等内容。次日，张欣雅竞得承租权，成交价为31.5万元/年，其向誉坤公司缴纳佣金47250元，并代县国资公司缴纳佣金64016元。张欣雅于次月向工商联缴纳履约保证金14734元，余款以其代国资公司缴纳的佣金折抵，共缴纳履约保证金78750元。 2016年7月20日，张欣雅与案外人周文进合伙成立光泽县光明大酒店，经营场所为光泽县城南新区**。 2017年3月1日，工商联（甲方）与张欣雅（乙方）签订《租赁合同》，主要内容有：1.甲方将案涉房屋使用权租赁给乙方；租赁期自2017年3月1日至2032年8月31日止，租赁期限15年，乙方租赁该房屋用途为合法经营；2.该房屋经竣工验收（包括消防设施配置验收），水、电及各种弱电网络配齐，甲方将房屋交付乙方；3.鉴于所出租的房屋为毛坯房，自交付之日起六个月作为乙方装修期，甲方不收取租金；4.月租金26250元，按季缴纳，乙方于每季度第一个月10日前将租金打入甲方指定账户；5.合同签订时，乙方已向甲方缴纳78750元的履约保证金，合同解除或终止后，且无其他违约事项，履约保证金无息退还乙方，若乙方不能及时退还租赁房屋或有其他违约事项，则履约保证金不予退还；6.乙方每季按时缴纳租金，如有逾期，甲方按实际逾期天数，向乙方收取日租金2倍的滞纳金；7.乙方缴纳的78750元履约保证金只限于违约扣款、应交费金抵扣等；8.乙方拖欠租金一个季度不交的，甲方有权终止合同；9.因一方违约导致诉讼，违约方应承担守约方所产生的律师代理费、诉讼等一切费用等等。 大楼竣工后，张欣雅即着手对案涉房屋的装修设计，并于《租赁合同》签订后组织进场施工。2017年12月间，张欣雅在向消防机关申请装修方案报批时，得知涉案房屋无法用于经营旅店业，遂停止施工。此后，其多次向工商联及县政府反映，请求相关部门变更案涉房屋的建设规划，但未果。2018年间，工商联对大楼内电梯设置为三、四楼层拒停，大约在2018年底或2019年初，又将出入涉案房屋大门关闭并上锁。 《租赁合同》签订后，张欣雅未缴纳租金，工商联分别于2017年12月15日、2018年7月2日及2019年1月7日向其发出《催款函》，张欣雅复函表示：工商联未兑现《租赁合同》的相关条款，不应支付租金。双方对纠纷经协商未果。工商联与新华光泽分公司委托浙江鑫润工程管理有限公司对包括案涉房屋在内的大楼一至四层光泽县光明大酒店装修工程房屋装饰部分进行单项工程造价审核，该公司于2019年5月28日出具《工程竣工结算书》，其中三、四层即案涉房屋装饰部分核定造价计1064250元。2019年6月4日，工商联向张欣雅发出《光泽县工商业联合会解除合同通知函》，载明：因张欣雅拒不履行支付租金的义务，根据合同，其有收回房屋、解除合同的权利，要求张欣雅收函后十日内与其办理解除合同事宜。2019年8月8日，张欣雅向工商联发出《关于解除租赁合同的合同》，但双方均未在该份解除合同书上签字。现因双方争议无法解决，遂诉至本院。 诉讼中，张欣雅因本案纠纷支出律师费10000元。 本院认为，工商联与张欣雅之间订立的《租赁合同》为双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应当依照合同约定履行义务。对于租赁物用途，虽然在《拍卖公告》中注明是经营旅店业，但该公告的性质为要约邀请，应以双方订立的合同为准，《租赁合同》确认租赁物用途为合法经营，并未指向旅店业。出租人工商联将租赁物实际交付承租人，已履行合同义务，不存在违约；张欣雅未按约支付租金，应承担违约责任。 关于工商联的本诉请求： 1.合同约定：承租人拖欠租金一个季度不交的，出租人有权终止合同。合同签订后，张欣雅从未缴纳租金，且已明确表示拒绝缴纳，工商联依约有权行使解除权。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条，《租赁合同》于工商联向张欣雅送达《解除合同通知函》之日即2019年6月4日解除。 2.工商联在合同解除之前已将出入案涉房屋的通道上锁关闭，掌握对租赁物的控制权，应视为张欣雅已向其交还租赁物，对于工商联要求张欣雅退出案涉房屋请求不予支持。 3.合同约定房屋竣工验收（包括消防设施配置验收）后方可交付，案涉房屋于2017年6月28日经竣工验收消防备案，双方当事人在庭审中均认可涉案房屋正式交付时间为2017年7月1日，本院予以确认。合同约定房屋交付后六个月为装修期，免收租金，因此，租金应自2018年1月1日起算至2019年6月4日合同解除止，以月租金26250元计算，其应缴租金为26250元×17个月+26250元÷30天×4天=449750元。合同约定，租金按季缴纳，于每季第一个月的10日前支付，如张欣雅逾期缴纳租金，工商联可按实际逾期天数向其收取日租金2倍的滞纳金。该滞纳金在性质上属于违约金，不应过分高于其损失。工商联的损失为未收到租金的利息损失，其主张对于截至2019年8月未缴纳租金产生的滞纳金以履约保证金的数额78750元确定，虽低于合同约定，但明显高于其实际损失，应予调整，本院酌情将滞纳金调整为按年利率6%从应付次日起算至还款之日止，总额以78750元为限。截至2020年1月10日的滞纳金为：26250元/月×3月×6%÷12月×（24+21+18+15+12）月+（26250元×2月+26250元÷30天×4天）×6%÷12月×9月=37957.5元。 关于张欣雅的反诉请求： 1.履约保证金系为保证租赁合同正常履行，而由承租方支付的保证金，履约保证金与滞纳金同属违约金性质，工商联已主张了滞纳金，应将履约保证金78750元返还张欣雅。另张欣雅要求对此支付利息的诉讼请求，无合同约定与法律依据，不予支持。 2.拍卖佣金系在合同签订之前张欣雅因竞得承租权向拍卖公司缴纳的费用，属于为缔结合同支出的费用，并非张欣雅在履行合同的过程产生的损失，对该项请求不予支持。 3.关于赔偿装修费用、装修设计费、可预期经营利润及律师代理费等请求： 装修系对租赁房屋的添附，无法脱离房屋本身而单独存在，案涉房屋在装修过程中停工，嗣后未再继续，张欣雅未实际使用涉案房屋，故装修损失可以浙江鑫润工程管理有限公司出具的《工程竣工结算书》确认的数额1064250元为认定依据。该项损失是否应由工商联赔偿？首先，《中华人民共和国消防法》(2008年修订)第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”以及第十二条“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。”，张欣雅作为经营旅店业的装修业主，其在未将消防设计文件报送公安机关消防机构审核并取得施工许可的情况下，擅自进行装修施工，其行为违反上述法律规定；其次，本案系承租人张欣雅违约导致合同解除，且工商联未同意对装修成果进行利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，本院对其要求赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。 关于装修设计费42万元的主张，张欣雅未能举证证明；其提供的《2018光统计年鉴》无法证明其可预期经营利润；况且，本案系张欣雅违约导致合同解除，其主张赔偿装修设计费、可预期经营利润及律师代理费的请求，没有法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》(2008年修订)第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、光泽县工商业联合会与张欣雅订立的《租赁合同》于2019年6月4日解除； 二、张欣雅应支付光泽县工商业联合会房屋租金449750元，并支付滞纳金（截至2020年1月10日滞纳金计37957.5元，自2020年1月11日起按年利率6%算至偿清之日止，总额以78750元为限）； 三、光泽县工商业联合会应返还张欣雅履约保证金78750元； 上述应付款项于本判决生效后十五日内付清； 四、驳回光泽县工商业联合会的其他诉讼请求； 五、驳回张欣雅的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10887.5元，减半收取计5443.75元，由光泽县工商业联合会负担1697.78元，张欣雅负担3745.97元；反诉案件受理费20883.6元，减半收取计10441.8元，由光泽县工商业联合会负担460.13元，张欣雅负担9981.67元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审判员  黄英 二〇二〇年五月二十六日 法官助理黄曾玉 书记员徐晓媚 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国消防法》(2008年修订) 第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。 第十二条依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。 三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附2.执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。