广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1663号原告（反诉被告，以下简称原告）：蓝茂华，男，1975年9月15日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市，原告（反诉被告，以下简称原告）：黄晓珊，女，1981年12月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，两原告共同委托诉讼代理人：胡海源、胡昊，广东流溪律师事务所律师、律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：广州市继丰房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：张健宏。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。原告蓝茂华、黄晓珊与被告广州市继丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人胡海源、胡昊，被告的委托诉讼代理人朱毅华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告因与被告签订房屋买卖合同后，被告迟延办理产权登记，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告支付逾期办证违约金355616元（以1738956元为本金，按照每日万分之五自2017年11月1日计算至2018年12月15日共409日）；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，系原告违约在先，未按照合同约定支付购房款，应向被告支付违约金，而有关逾期付款的违约金是可以在购房款中由被告直接扣减，扣减后原告并未足额支付购房款，故在原告未按照合同约定支付房款及违约金时，被告有权拒绝原告按期办证的要求。被告于2016年12月申请规划验收，后因国土房管部门变更了验收条件导致涉讼房屋验收和确权延迟。根据合同约定，被告需取得规划验收合格后才可办理房产证，规划部门因机构改革变更规划验收要求被告事前根本无法预知，应属于不可抗力，且根据补充协议第13条的约定，政府办证部门原因导致房产证迟延办理的，被告不承担任何责任。另外，国土部门就地下室的土地出让金进行了调整，由不收取到收取，也导致大确权时间相应迟延。除去政府部门原因，被告申请办理确权登记和为小业主办理产权登记的时间并未超过210个工作日，故被告不应承担逾期办证违约金。被告因原告未能在合同签订之日起5日内支付首付房款528956元及未能在合同签订之日起120日内支付贷款房款1210000元，提起反诉诉讼请求：1.原告向被告支付逾期付款违约金146069元（按每日万分之五，以528956元为基数计算1天；以1210000为基数自2015年8月15日起计算至2016年4月12日止共241天），并赔偿被告将房屋收回重新出售可获得的差价损失347791元；2.本案反诉费用由原告承担。两原告对反诉辩称：不同意被告的反诉诉讼请求。房款发票时间并非实际付款时间，应以实际入账时间为准。被告主张逾期付款违约金已超过诉讼时效。无论首付款还是贷款均是按被告要求进行支付及办理，贷款银行也是被告指定，被告是知情房款时间的，且银行放款时间并非原告可以控制，原告并无任何过错。买卖合同补充条款第5条第1点也应属于格式条款。经审理查明，2015年4月17日，两原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定乙方购买位于广州市白云区翠影路*号（自编号F2栋）**房（以下简称涉案房屋），建筑面积106.25平方米、套内面积89.18平方米、共有分摊面积17.07平方米；总金额1738956元，首期款528956元自本合同签订之日起5日内支付，剩余房款1210000元需于2015年5月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭银行是中国建设银行股份有限公司广东省分行；乙方在签定本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；如乙方未能按期支付首付款，需每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；甲方应当在2016年12月31日前将房屋交付乙方使用，甲方应当在该房屋交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，逾期办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始每日按照商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等等。合同附件补充协议约定：乙方以按揭方式付款的，应自本合同签订之日起120日内将剩余房款支付至甲方的监控账户，如果乙方贷款申请未获批准或所批准的贷款金额不足支付剩余房款，乙方应在本补充协议约定的120日付款期限届满之日起7日内以其他方式及时付清或补足剩余房款，否则视为逾期付款，甲方有权解除合同；乙方同意，若乙方发生逾期付款的违约事实，甲方无论是否催告，均有权在乙方逾期付款的违约事实发生之日起2年内随时行使单方面解除合同的权利；甲方行使单方解除权，有权向乙方收取房款总价20%的违约金，因乙方违约造成甲方损失的，乙方还应另行赔偿甲方的损失；乙方逾期付款，甲方不解除合同，愿意继续履行的，甲方除有权收取违约金及赔偿金外，还有权同时行使以下权利：若合同约定的交房日期到达，但乙方仍未交清应付房款的，甲方有权拒绝交付房屋；若房屋已经交付但尚未过户的，甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料。乙方同意，在乙方付清所有房款之前，甲方保留该房屋的所有权，甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限，如因乙方未能及时提供完全办理房产证所需的证件资料和并交纳相关费用，则甲方办理产权的期限自证件资料补齐并交清所有费用之日起算，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方不承担任何责任；等等。2015年4月23日，原告向被告转账支付328956元。2015年6月11日，两原告（借款人）与中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定两原告就涉案房屋借款1210000元，还款采用等额本息方式，每月归还本息金额为7335.02元。2015年8月8日，原告开始偿还住房贷款，每月7165.49元。2015年4月23日，被告向两原告出具金额为528956元的售房款发票；2016年4月12日，被告向两原告出具金额为1210000元的售房款发票。原告称因时间久远，已无法查实部分首付款及贷款的支付时间。2016年12月26日，被告将涉案房屋交付给两原告。2019年1月10日，涉案房屋登记至两原告名下，面积106.98平方米，套内面积88.91平方米，分摊建筑面积18.08平方米。被告称系政府部门原因造成迟延办证，并提交穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证等证据。原告对上述证据关联性均不予确认，称复函及咨询文中均有要求电影院及垃圾压缩站在下一期住宅楼验收前办理规划验收，不能得出被告所称的规划部门变更了验收要求，且规划部门提出的整改意见有三项，并非仅针对电影院，故被告系因自身过错导致无法及时完成规划验收。以上事实，有商品房预售合同及补充协议、发票、不动产权证、个人住房（商业用房）借款合同、账户交易明细、穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号文、穗国土规划咨询[2017]80号文、建设工程规划验收合格证及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当恪守履行。关于逾期办证违约金，按合同约定，被告应当在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记并交付房地产权证。被告于2016年12月26日向原告交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2017年10月31日。被告于2019年1月10日（迟延436天）才办妥涉案房屋的《不动产权证》已构成违约，应承担违约责任。被告抗辩因政府部门调整规划验收条件及调整土地出让金情况均应免除其违约责任的问题。对此本院认为，被告提出的上述情况均属于被告应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。被告上述抗辩于法无据，本院不予采纳。关于逾期付款违约金。根据《商品房预售合同》及补充协议的约定，原告应于合同签订之日起5日内（即2015年4月22日前）支付首付款，最迟应于合同签订之日起127日内（即2015年8月22日前）将剩余房款支付至被告指定的账户，现原告未能举证证实其首付款的具体支付时间，故只能以发票记载的2015年4月23日向被告支付首付款528956元（迟延1天）为准；而贷款还款记录显示原告于2018年8月8日即已开始还款，可证实在2015年8月22日之前贷款房款应已支付完毕，故贷款房款不存在迟延。但原告主张被告该项诉讼请求已超过诉讼时效，被告未能提供证据证实在诉讼时效届满前存在中止、中断及重新计算的情形，故原告主张诉讼时效已届满合理，本院予以采纳。故原告无需向被告承担逾期付款违约金。关于违约金标准，因《商品房预售合同》及补充协议未明确约定贷款房款迟延支付的违约责任标准，故本院统一将逾期付款违约金及逾期办证违约金标准酌情认定为每日0.02%。现原告主张逾期409天，属于原告自行行使处分权的行为，本院予以准许，故被告应当承担的逾期办证违约金应为142246.6元（1738956元×0.02%×409天）。关于赔偿损失，因被告未能举证证实因原告迟延付款导致被告的损失，故被告要求原告赔偿损失无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告广州市继丰房地产开发有限公司向原告蓝茂华、黄晓珊支付逾期办证违约金142246.6元；二、驳回原告蓝茂华、黄晓珊的其他诉讼请求；三、驳回被告广州市继丰房地产开发有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3317元，由原告蓝茂华、黄晓珊承担1990元，由被告广州市继丰房地产开发有限公司承担1327元；本案反诉受理费4354元，由被告广州市继丰房地产开发有限公司承担。被告承担的本诉受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年五月六日书记员  蔡佳丽