广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初1719号原告：杜禧君，女，1980年11月6日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：周宇亮，男，1989年9月9日出生，汉族，住广州市越秀区，原告杜禧君诉被告周宇亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2019年6月6日签订《房屋买卖合同》。合同约定，被告向原告购入位于海珠区××大道××街××房物业，建筑面积为51.2951平方米，不动产权证书号码为第C3608868，成交价为人民币2180000元。被告向原告支付了购房定金100000元，其中2019年6月6日支付5000元，2019年6月7日支付95000元。根据合同约定，被告需于2019年9月30日前支付首期楼款（含定金）870000元。但截至该日，被告一直未支付除定金外任何款项。2019年10月1日，原告以短信及电话方式告知被告其逾期事实，催促其尽快付款。然而，被告以各种理由进行推诿。2019年10月8日，原告以短信方式正式通知被告解除双方房屋买卖合同，并催促被告按照合同约定支付总房款百分之十的违约金，被告一直未予支付。原告有权要求被告按合同约定履行违约责任，支付总房款百分之十的违约金即218000元，除去之前原告已收取的100000元定金，则被告还需向原告支付118000元。故起诉请求判令：1、被告向原告支付违约金118000元；2、被告承担本案的诉讼费。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告已经缴纳了100000元定金。签订合同时原、被告已经明确把房屋买卖合同的第四、五条关于违约金的条款删除，应适用定金法则。中介方已向原、被告双方说明如果违约的话适用定金法则，双方无异议。被告因自己的房屋无法卖出去，导致没有办法购买涉案房屋。2019年9月9日，被告和原告及其丈夫、中介方进行商谈，当时被告提出两个方案，第一个方案是退还50000元定金，原告另行售卖房屋；另一个方案是被告推迟到2019年11月交齐首期购房款。原告明确表示如果不购买房屋不会退还定金。2019年9月9日，原告也重新出售房屋。因此被告认为，双方于2019年9月9日达成一致，被告可以延期到2019年11月交齐首期购房款及适用定金条款。原告主张的违约金过高。经审理查明：粤房地证字第**《房地产权证》记载，海珠区××大道××街××房的权属人是原告，占有房屋全部份额，建筑面积为51.2951平方米；等。原告持有的原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订的《房屋买卖合同》（黄色联）约定：甲乙双方就买卖位于海珠区××大道××街××房的物业达成一致协议；该物业建筑面积为51.2951平方米；成交价为2180000元；（第四条）甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本成交价0.05%的违约金；逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金；（第五条）乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价0.05%的违约金，逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金；（第八条）付款细则：乙方应于签订本合同时支付100000元作为定金；楼价余款甲乙双方同意按按揭付款方式交付，⑴乙方应在签署本合同后天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；⑵首期楼价款（含定金）共计870000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日（2019年9月30日前）内到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；⑶人民币1310000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；等。被告持有的《房屋买卖合同》（红色联）和中介方持有的《房屋买卖合同》（白色联）则划掉上述第四、五条内容。被告分别于2019年6月6日、2019年6月7日向原告支付定金5000元、95000元。原、被告于2019年10月1日的手机短信记录显示：原告：“你方应于2019年9月30日支付首期房款八十七万一千一百元整，现已逾期，我方将按合同约定时间解除合同，并按合同约定，依法追究你方违约责任”；被告：“拟继续履行，而且我们口头沟通时间是11月底”；原告：“双方并无口头约定，我们一直要求按合同同时间履约；如拟继续履行，则需在合同期内另签补充协议，如无，则按买卖合同执行并承担违约责任”；被告：“口头约定肯定有的，中介肯定可以证明，包括上一次出来面谈。”原告于2019年10月10日向被告发送手机短信，主要内容：你方应于2019年9月30日支付首期房款八十七万一千一百元整，现已逾期，现我方正式通知您解除贵我双方的房屋买卖合同，请按合同约定支付违约金。被告确认收到上述短信，同意解除合同。诉讼中，原、被告确认涉案房屋买卖合同于2019年6月6日签订。原告表示：签订合同时中介方也在场，当时三份合同都没有划掉第四、五条违约金条款；2019年9月9日协商时原告不同意被告提出的两个方案；原告另外买了房屋，需要用涉案房屋的款项作为首付，房屋至今未能出售，原告损失非常大。被告为证实其抗辩主张，还提交了如下证据：原、被告及中介谢某的微信聊天记录；拟证明原告从2019年9月9日起重新售卖房屋。原告质证表示：对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。诉讼中，被告向本院申请证人谢某出庭作证。上述证人表示：其是广州市德诚行房地产中介有限公司的职工；签订合同时三份合同有分离、修改过，不知道为什么原告持有的合同中第四、五条的条款没有被划掉；合同履行出现问题后，原、被告及证人于2019年9月9日进行协商，但未达成一致意见；其一直向原、被告说明如果违约一般是没收定金。原告质证表示：中介方和被告是多年的朋友关系。被告质证表示：证人所述证明了适用定金法则，三份合同不一致，应尊重原件即第一联白色联。本院认为：原告与被告签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。被告未按照合同约定履行义务已构成违约。被告辩称签订合同时原、被告已经明确把合同第四、五条关于违约金的条款删除，双方对适用定金条款无异议。原告持有的合同显示上述条款并未被划掉，而被告及中介方持有的合同虽然显示被划掉，但并未有原告的签名确认，故对被告的该主张，本院不予采纳。合同约定，被告签订合同后不能按合同约定买入该物业，应向原告支付成交价10%的违约金，原告应退还被告已付的所有款项。现原告要求被告支付房屋成交价10%的违约金218000元，被告辩称违约金过高。原告未提供充分证据证明其损失，结合本案实际情况，根据公平合理原则，本院酌情调整违约金为100000元，原告应退还被告100000元定金。上述款项冲抵后，原告再要求被告支付118000元，本院不予支持。本案因被告违约而起，故本案受理费全部由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告杜禧君的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费2660元，由被告周宇亮负担。上述受理费已由原告杜禧君预交，被告周宇亮在本判决生效之日起10日内将其应承担部分直接支付给原告杜禧君。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年五月七日书记员  于悦姗何国卫古嘉琪