贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初3151号原告：中国工商银行股份有限公司安顺分行，住所：贵州省安顺市西秀区建设路12号。负责人：杜英杰，系该行行长。委托诉讼代理人：刘军，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：宋晓强，中豪律师集团（贵阳）律师事务所实习律师。被告：汪玲，女，1988年12月7日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被告：吴虎，男，1988年7月25日生，汉族，住贵州省安顺市。被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520400670713157L,住所：贵州省安顺市西秀区南华路六号。法定代表人：阳正威。委托诉讼代理人：甘敏，女，1984年6月25日生，汉族，系公司员工，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权。原告中国工商银行股份有限公司安顺分行（以下简称工行）与被告汪玲、吴虎、贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦房开）借款合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告工行之委托诉讼代理人刘军、被告吴虎到庭参加诉讼，被告汪玲经本院合法（公告）传唤、被告今旦房开经本院合法（传票）传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行诉请判决：一、解除原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》；二、被告汪玲、吴虎在判决生效后十日内偿还原告贷款本金348718.53元及利息（截止至2019年5月12日的利息、罚息、复利共计19338.22元，2019年5月13日起的罚息以未还本金348718.53元为基数、按罚息利率7.35%／年计至本金付清日止，2019年5月13日起的复利以19338.22元及自2019年5月13日起的未还罚息之和为基数、按罚息利率7.35%／年计付至利息、罚息清偿之日止。如遇贷款利率调整，按调整后的同期同档次基准利率上浮50%确定罚息利率；二、被告汪玲、吴虎在判决生效后十日内赔偿原告为实现上述债权的律师费11042元；三、原告对被告汪玲、吴虎位于贵州省安顺市西秀区地块（头铺）丰景华府Ａ7幢1单元8层4号的共有房屋及土地使用权享有抵押权，在上述第1、2项债权范围和《个人购房借款／担保合同》约定的抵押担保范围内有权就抵押财产折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿；四、请求判令被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司对上述第1、2项债务承担连带偿还责任；五、本案诉讼费由三被告连带承担。事实和理由：2015年7月17日，原告与被告汪玲、吴虎签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：原告向被告提供购房贷款，贷款金额为370000元，借款期限为25年，借款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款的基准利率，还款方式为按月等额本息还款，借款人逾期归还本金的，原告有权按日以贷款利率上浮50％计算确定的罚息利率计收罚息，借款人逾期归还利息的，原告有权按罚息利率计收复利；如借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息、复利及其他费用，因此而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。被告汪玲、吴虎以位于贵州省安顺市西秀区地块（头铺）丰景华府Ａ7幢1单元8层4号的共有房屋为该笔贷款提供抵押担保，且已办理登记。被告今旦房开作为保证人，对该笔贷款承担阶段性连带责任保证。原告依约发放全部借款。（以上事实有《个人购房借款／担保合同》、房屋抵押权预告登记证、个人借款凭证、自营历史明细表等为证）原告依约发放贷款后，被告汪玲、吴虎多次未按时足额偿还贷款本息，已构成违约。原告有权依约宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，并要求被告汪玲、吴虎立即清偿未偿还贷款本金及产生的利息、罚息、复利及其他费用，并有权就《个人购房借款／担保合同》约定的抵押担保范围内的全部债权及费用以抵押财产折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿，并有权要求被告今旦公司承担连带偿还责任。为了维护原告的合法权益，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之相关规定，向贵院提起诉讼，请依法判决支持原告如前所请。被告吴虎辩称：我有偿还借款意愿，我曾联系原告，但原告要求我一次性偿还完毕，我无法一次性偿还。我和汪玲现已离婚，我之前打款给汪玲偿还借款本息，但我不知道汪玲没有偿还。在我知道汪玲没有偿还借款后，我就停止给汪玲打款了。我对欠款的本金无异议，对所欠利息有异议，不知道利息是如何产生的。对原告诉请的借款，我希望原告能根据我实际情况让我分期偿还。我用丰景华府房屋抵押借款的事实存在，原告要求解除合同，拍卖房屋，我也没有办法。对于律师费、诉讼费、公告费，我不愿意承担。被告汪玲、贵州安顺今旦房地产开发有限公司未辩称，亦未出庭对原告所举证据进行质证。原告工行提供的证据有：1、原告营业执照复印件、负责人任职证明、负责人身份证复印件、被告吴虎、汪玲身份证复印件、被告今旦房开营业执照复印件，能证实原告、被告诉讼主体资格身份。2、购房首付款收据2张，现金存款单、《商品房预售合同备案登记》、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、截止到2020年4月21日自营历史明细表各一份，主张证实：原、被告签订的合同合法有效，原告履行了合同约定发放贷款的义务，被告已构成违约，原告有权宣布借款合同立即到期，要求被告立即清偿全部借款本金、利息，并按合同约定要求被告支付罚息、复利及原告实现债权的费用，截止到2020年4月21日，被告尚欠本金348718.53元，积欠利息、罚息、复利38884.34元；被告吴虎对截止到2020年4月21日自营历史明细表中的利息有异议，认为不应该产生那么多利息，未偿还的本金不应当产生逾期利息，其余证据均无异议；被告吴虎虽有异议，但其作为偿还款项的一方，应当负有举证责任，其未偿还的本金不产生利息的主张不成立，且其未举证证实其异议成立，故对该证据及原告的主张，本院予以采信。3、委托合同一份，证实原告为实现债权所产生的律师费；被告吴虎对真实性无异议，但认为是原告自身的行为，与己无关；即使签订的委托合同真实，但原告未能提供支付费用的发票，故对其主张，本院不予采信。4、房预证一份，能证实提供抵押借款的房产已进行抵押登记，原告享有优先受偿权；5、公告费票据三张，主张证实因诉讼公告送达发生公告费共计2200元；被告吴虎对真实性无异议，但认为与己无关，不应由自己承担；本院对真实性予以采信，且因原告向汪玲追偿债权产生，对原告的主张，本院予以采信。被告吴虎提供的证据有：被告吴虎的身份证，能证实被告吴虎身份情况。经审理查明：原告与被告汪玲、吴虎、今旦房开于2015年7月17日签订《个人购房借款／担保合同》，约定了原告诉称的内容，另还约定，借款人（被告汪玲、吴虎）未按合同约定支付利息（按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基础利率5.4%／年），按罚息（基础利率上浮50%计，即8.1%／年）利率计收复利，如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同。合同签订后，双方于2015年7月21日对被告汪玲、吴虎二人共有房屋（座落于西秀区地块（头铺）丰景华府Ａ7幢1单元8层4号）办理了预购商品房抵押权预告登记，登记证号为：安市房预西秀字第××号，但至今未办理抵押登记。被告今旦房开为该笔贷款承担阶段性连带责任保证，保证期限至正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书。原告向被告汪玲发放贷款370000元后，被告方按月还本付息至2017年12月21日后连续未再按合同约定履行义务，至2019年4月21日，积欠利息19338.22元、积欠本金9589.02元，贷款余额348718.53元。现原告提出如前诉请。上述事实，有到庭当事人及委托诉讼代理人的当庭陈述，举证、质证在卷佐证，足以采信。本院认为，当事人应当依法订立合同，按合同约定全面履行合同义务。被告汪玲、吴虎连续超过六次未按约定按月还本付息已构成违约，原告诉请有解除合同，符合合同约定解除的情形，本院依法予以支持。原告诉请提前返还所欠借款余额348718.53元，因案涉合同依法解除后，所欠本金348718.53元、利息应予以支持，合法范围的罚息、复利亦予以支持。原告所主张的罚息利息7.35%/年，未超出约定的8.1%/年，且原告所举历史明细证实至2020年4月21日积欠利息为19338.22元、积欠本金9589.02元，故，原告诉请被告支付逾期后至2019年5月12日未付利息及产生的罚息、复利即合计19338.22元，因不超出实际所欠金额，本院予以支持。但原告诉请2019年5月12日未付利息及产生的罚息、复利，因尚不明确，且在此基础上再计复利，实则双重处罚，本院不予支持，对已产生的利息计复利，本院依法予以支持。原告诉请所欠罚息，从2019年5月13日起以所欠本金348718.53元为基数、按罚息利率7.35%/年计至本金付清日止，本院依法予以支持。原告主张如遇同期同档次贷款基准利率调整的，从调整的次年1月1日起按调整后的利率上浮50%计息，本院予以支持。房屋预告抵押是为防止债务人转让房屋给第三人，是对预告抵押权人债权的保证，但本案预告抵押的房屋至今未办理抵押登记，抵押权未设立，原告诉请行使优先受偿权，本院不予支持。原告诉请被告今旦房开对上述债务承担连带清偿责任，因按合同约定，至今未对预告抵押登记的房屋办理抵押登记，被告今旦房开对债务无免除清偿的情形，对原告诉请被告今旦房开对上述债务承担连带保证责任，本院依法予以支持。原告诉请被告方承担律师代理费，因其未能提供实际支付的有效凭证，本院对该诉请不予支持。诉讼费、公告费的产生是因本案的诉讼，本院依法予以支持。被告汪玲、今旦房开经本院合法传唤不到庭参加诉讼，视其对权利的放弃，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条第一款第一项、第二项，第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：解除原告中国工商银行股份有限公司安顺分行与被告汪玲、吴虎、贵州安顺今旦房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；限被告汪玲、吴虎在本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司安顺分行贷款本金348718.53元及利息（至2019年5月12日止为19338.22元，2019年5月13日至2019年8月19日的利息以本金348718.53元为基数、按年利率7.35%计，2019年8月20日后的利息，以本金348718.53元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计至本金付清日止，2019年5月13日至2019年8月19日期间的复利，以所欠利息19338.22元为基数、按年利率7.35%/计付，2019年8月20日起的复利，以所欠利息19338.22元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计至所欠利息付清日止；被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司就上述债务对原告中国工商银行股份有限公司安顺分行承担连带清偿的责任；驳回中国工商银行股份有限公司安顺分行的其他诉讼请求。如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6986元，公告费2200元，共计9186元，由三被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审 判 长  徐侨生人民陪审员  俞 平人民陪审员  叶安丽二〇二〇年五月十四日法官助理谌静书记员刘玉莹