福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初4916号 原告：莆田佳成物业管理有限公司，住所地福建省莆田市城厢区霞林街道荔华东大道**启迪温泉小区**楼**，统一社会信用代码91350302058440367T。 法定代表人：陈阳新，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林兆龙，福建众益律师事务所执业律师。 被告：莆田市正大房地产开发有限公司，住所地，住所地福建省莆田市荔城区黄石镇水南村会信用代码91350300727928483K。 法定代表人：翁素英，总经理。 委托诉讼代理人：陈宗贤，福建鹏翼律师事务所执业律师。 被告：福州智邦房产代理有限公司，住所地，住所地福建省福州市马尾区魁岐路**（马尾综合体育馆东侧一儒江大道与世纪路交叉口西侧）滨海星商务中心**会信用代码913501037983914338。 法定代表人:陈宜容，执行董事。 委托诉讼代理人：潘晓梅，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：郑小陈，女，该公司员工。 原告莆田佳成物业管理有限公司（以下简称“佳成物业”）与被告莆田市正大房地产开发有限公司（以下简称“正大公司”）、福州智邦房产代理有限公司（以下简称“智邦公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳成物业的委托诉讼代理人林兆龙、被告正大公司的委托诉讼代理人陈宗贤，被告智邦公司的委托诉讼代理人潘晓梅、郑小陈到庭参加诉讼。本案审理过程中，佳成物业因调取新的证据向本院申请延期审理一个月，本案现已审理终结。 佳成物业向本院提出诉讼请求（明确后的诉讼请求）：1.正大公司、智邦公司支付佳成公司物业相关费用共计778022元（包含物业服务费767651元、水费7048元、公摊电费3323元）及该款自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；2.正大公司、智邦公司支付佳成公司违约金1991819.51元（以拖欠的物业相关费用为基数按照每日5‰的标准计算至2019年9月30日的违约金）；3.本案的案件受理费及保全费由正大公司、智邦公司负担。事实与理由：佳成物业于2016年10月1日入驻莆田工艺美术城，并与莆田工艺美术城商住区业主委员会签订《福建省物业服务合同》后，将该合同报请住房与城乡建设局备案，佳成公司的物业服务范围为莆田市工艺美术城商住区1-6＃的楼宇物业，服务期限为三年。2019年2月20日，佳成物业与莆田工艺美术城商住区业主委员会重新续签《福建省物业服务合同》，并于2019年2月25日将上述物业合同报莆田市荔城区住房与城乡建设局备案。佳成公司在为莆田市工艺美术城商住区物业提供服务期间，提供的优质服务受到该小区业主委员会的一致好评，业主交纳物业服务费的比率超过90%。正大公司拥有佳成物业提供服务区域的位于莆田市荔城区的房地产（房产所有权证号：莆房权证荔城字第××号，国有土地使用权证号：莆国用（2013）第Ｊ14571号）。正大公司依法属于莆田工艺美术城商住区业主委员会的业主成员，系佳成公司的物业服务对象，享受佳成公司提供的物业服务。智邦公司现场管理正大公司上述位于莆田市工艺美术城商住区的房地产，行使实际占有、使用、收益权，把正大公司的房产进行分割出租用于商业经营，并收取巨额租金和各类管理费。莆田工艺美术城商住区业主委员会已经选聘佳成物业为小区的全体业主提供物业服务，并同意佳成物业负有履行合同项下的权利和义务，正大公司作为佳成公司的服务对象，已经享受到佳成物业提供的全部物业服务。佳成物业与小区业主委员会签订的《福建省物业服务合同》的条款和条件对小区业主及其权利继受者和受让者具有同等的法律约束力，《福建省物业服务合同》第七条第二款约定“物业服务标准（不含公共水电分摊费）：商住物业1.2元／月·平方米”，第七条第四款约定“业主应于每月5日前向乙方支付物业服务费”，第十五条约定“未按时足额支付业务服务费的，应当按照日千分之五标准向乙方支付违约金”。正大公司拥有的商住楼房地产的面积为19385.17平方米，自2016年10月1日起，正大公司应当交纳物业费为767651元、水费为7048元，公摊电费为3323元、滞纳金为1991819.51元。智邦公司是上述商住楼房地产的实际使用者，依法应当承担正大公司的物业服务合同义务，对物业费、水费及公摊电费承担连带返还责任。佳成物业多次通过电话、书面发函的形式向正大公司、智邦公司书面主张物业权利，要求支付拖欠的巨额物业费等，均被正大公司、智邦公司以各种理由拒绝。 正大公司辩称，其未与佳成物业签订《物业服务合同》，本案中的《物业服务合同》未得到业主大会的追认，系无效的合同，《物业服务合同》的真实性也存在问题，佳成物业在明知物业服务合同无效的情况下强行提供物业服务，属于强迫交易；佳成物业的收费项目无任何依据，诉讼请求中的税费、公摊电费无任何收费标准即实际向相关单位支付的凭证，无法证实其拖欠水费及公摊电费，其不存在拖欠水费、公摊电费的情形，即使《物业服务合同》有效，正大精品工艺城的物业费、水费、公摊电费也不应当由其承担；本案的《物业服务合同》是无效的合同，佳成物业要求其承担违约金无事实及法律依据，即使本案的《物业服务合同》有效，但合同中约定的违约金责任明显过高，另外佳成物业又在诉讼过程中要求其承担逾期付款的利息，明显是要求其双重承担违约责任；佳成物业未向正大公司书面催缴物业费，依法应当驳回佳成物业的起诉。 智邦公司辩称，本案与其无关，其既不是业主，也不是适格的诉讼主体。 佳成物业围绕诉讼请求向本院提交如下证据：证据1.《福建物业服务合同》、《物业服务合同》各一份，以证明：佳成物业为莆田工艺美术城商住区选聘的物业单位，依法有权对小区内的业主收取物业费的事实；证据2.（2017）闽03执7号《执行裁定书》复印件一份，以证明：正大公司、福建省闽投资产管理有限公司系莆田工艺美术城商住楼房地产的产权人和实际控制人，依法应当承担物业等费用的交纳责任的事实；证据3.中国裁判文书网下载的（2015）莆民初字第472号《民事判决书》网络打印件一份，以证明：正大公司、福建省闽投资产管理有限公司依法为莆田工艺美术城商住楼的房地产的产权人和实际控制人，该房地产的面积为19385.17平方米的事实；证据4.录音资料（含光盘及文字翻译）一份，以证明：佳成物业多次通过电话形式通知正大公司、智邦公司的现场管理人员，要求正大公司、智邦公司交纳物业费的事实；证据5.佳成物业提供物业服务的《照片》一份，以证明：佳成公司依法履行物业服务合同义务，自2016年11月起为正大公司、智邦公司提供物业服务，正大公司、智邦公司已经享受到佳成物业提供的物业服务，应该承担交纳物业服务费义务的事实；证据6.《莆田工艺美术城商住区正大精品城欠费催缴函》二份，以证明：佳成物业多次通过书面形式，通知正大公司、智邦公司交纳物业费的事实；证据7.《莆田工艺美术城商住区正大鸿业小区正大精品城公摊收费依据》一份，以证明：佳成物业收取物业公摊费用的程序合法，数额合理的事实；证据8.佳成物业历年通知正大公司、智邦公司交纳物业费及水电公摊费用的相关催告材料《照片》一组，《邮件交寄单》复印件、公示材料打印件（包含《正大精品城公摊电费（度）表》、《水表底数（吨）表》、《物业费表》、《正大精品城物业费催缴单》）各一份，以证明：佳成物业依法通过电话、书面、公告等方式催交相关材料，尽到向正大公司、智邦公司收取物业费和水电公摊费用催告义务的事实；证据9.莆田工艺美术城商住楼业主委员会《函》、《关于更换物业服务企业的报告》、《莆田市业主委员会备案表》各一份，以证明：莆田工艺美术城商住楼业主委员会依法成立，莆田工艺美术城商住楼总共524户业主，有510户业主同意聘请佳成物业提供服务，莆田工艺美术城商住楼业主委员聘请佳成物业为小区物业服务机构程序合法，佳成物业享有向智邦公司收取物业费的主体权利及正大公司提交的证据内容与事实不符，超过90%的业主否认签名内容和签名真实性的事实；证据10.智邦公司与案外人方剑敏签订的《商铺租赁合同》复印件一份，正大精品城二层商户2018年4月份至2019年10月份期间《收取水电费用明细》打印件、《收款收据》复印件、《交费方式通知》材料打印件一份（共17页），以证明：智邦公司为涉案房地产现场实际经营管理者，实际享受佳成物业提供的物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系，智邦公司无权在佳成物业的服务范围内实际收取案外人方剑敏交纳的物业费，属于不当得利，智邦公司依法应当返还佳成物业自入驻工艺美术城商住区以来所获取的物业费的事实；证据11.《不动产登记信息查询结果证明（抵押状况）》一份，以证明：正大公司主体适格的事实；证据12.《监控室电表》四份、路灯用电《记录单》一份、工艺美术城商住区正大鸿业小区公共用水吨数《记录单》四份、商场卫生间水表《记录单》五份，以证明：正大鸿业小区所产生的总公摊水电费用的事实。 经庭审质证，正大公司对上述证据的质证意见认为，对证据1的真实性有异议，证据1中的两份合同是在未经业主大会一致通过的情况下签订的，是无效的合同；对证据2、证据3的真实性、合法性、关联性无异议，该两组证据可以同时证明正大公司对位于莆田工艺美术城商住楼101号的房地产没有实际控制的权利；证据4通话录音的真实性无法确定，录音并未经过通话人同意，证据来源违法，录音中的案外人陈国藩不是正大公司的员工；对证据5的真实性有异议，《照片》仅能证明佳成公司对服务进行现场摆拍，不能证明佳成物业尽到物业服务义务，且该组证据中的《照片》是在2020年2月份及2020年4月份进行拍摄的；证据6中的《莆田工艺美术城商住区正大精品城欠费催缴函》正大公司并没有收到，并且是佳成物业单方制作的；对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，是佳成物业单方制作的，不能作为证据使用，公摊水电费的收取应该有正式的收费票据和分摊的标准，且票据和分摊标准应该进行公示；对证据8的真实性有异议，相关催缴材料针对的对象不是正大公司，证据里无法明确相关催缴材料张贴的时间、地点，正大公司的诉讼、地点没有义务将催缴材料转交佳成物业公司，且催缴材料都是佳成物业单方制作的；对证据9中莆田工艺美术城商住楼业主委员会《函》的真实性无异议，但莆田工艺美术城商住楼业主委员会应该出庭作证，《函》的内容与真实情况不符合，对该组证据中《莆田市业主委员会备案表》的真实性无异议，但对证明对象有异议，不能证明莆田工艺美术城商住楼业主委员会有权聘请物业公司，聘请物业公司应该经过业主大会同意，且《莆田市业主委员会备案表》的签字部分与物业服务合同上的签字不一致，对该组证据中《关于更换物业服务企业的报告》的真实性有异议，莆田工艺美术城商住楼业主委员会更换物业企业没有通知正大公司；对证据10中《商铺租赁合同》的真实性不清楚，该组证据即使是真实的，也只能证明智邦公司将正大公司部分房地产出租给案外人方剑敏；对证据11的真实性无异议，本案所涉的房地产已经被法院查封，正大公司对上述房地产已经失去了控制；对证据12的真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据的来源不清楚，是佳成物业单方制作的。 智邦公司对上述证据的质证意见认为，对证据1、证据2、证据3、证据4的质证意见与正大公司的质证意见一致，案外人陈国藩并不是智邦公司的员工；对证据5、证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，该两组证据与智邦公司没有关系；证据6中的材料不是向智邦公司发出的，智邦公司没有收到；对证据8真实性、合法性、关联性均有异议，相关催缴材料的催缴对象不是智邦公司，与智邦公司无关；证据9的质证意见与正大公司的质证意见相同，与智邦公司无关;对证据10中的《商铺租赁合同》、《收款收据》复印件的真实性无异议，《收取水电费用明细》打印件、《收款收据》复印件、《交费方式通知》的真实性有异议，案外人方剑敏是承租人，不能证明智邦公司是现场的实际管理人，即使存在不当得利也是案外人方剑敏向智邦公司主张，而不是佳成物业向智邦公司主张，佳成物业若主张物业费应该向正大公司主张，而不是向智邦公司主张；对证据11的真实性无异议，但与智邦公司无关；对证据12的真实性、合法性、关联性均有异议，与智邦公司无关。 本院经审查认为，对证据1，佳成物业能够提供相应的证据原件进行核对，对证据的真实性本院予以确认，该组证据来源合法，证据内容与本案存在关联性，予以采信，正大公司、智邦公司虽然对证据的真实性及证据内容提出异议，但并无充分的事实依据证明其质证主张，对正大公司、智邦公司就该组证据提出的质证意见，本院不予采纳；对证据2、证据3的真实性各方当事人均无异议，本院予以确认，该两组证据均有合法来源，但该两组证据仅可以证明正大公司是位于莆田市荔城区的房地产所有权人，不能直接证明佳成物业所主张的其他证明对象内容；证据4为录音资料，真实性并未得到正大公司、智邦公司的确认，佳成物业也无其他证据对证据4的真实性及来源的合法性进行佐证，该组证据的真实性及来源的合法性无法确认，佳成物业也无证据证明录音中涉及的案外人陈国藩是正大公司或智邦公司的员工，无法体现该组证据与本案存在关联性，对该组证据本院不予采纳；证据5为拍摄的《照片》，证据的真实性未得到正大公司、智邦公司的确认，《照片》拍摄的内容并不能直接证明佳成物业主张的证明对象内容，在无其他证据佐证该组证据的真实性及该组证据与本案存在关联性的情况下，对该组证据本院不予采信；证据6虽然是佳成物业单方制作的，但该组证据系佳成物业公司书面催缴物业费用的函件，该组证据中的部分内容也可以与证据8中的部分证据内容互相印证，可以作为认定本案部分事实的依据，予以采信；证据7的真实性并未得到正大公司、智邦公司的确认，且该组证据为佳成物业单方制作的材料，在无其他证据予以佐证的情况下，证据的真实性及来源的合法性无法确认，不予采信；证据8中的《照片》一组、公示材料打印件（包含正大精品城公摊电费表、水表底数表、物业费表）并不能直接证明佳成公司通过张贴相关公示材料完成了向正大公司、智邦公司书面催缴物业费的行为，该组证据中的《邮件交寄单》上有载明具体的快递单号，通过对相应快递单号的查询，《邮件交寄单》上载明的文件已经被签收，该《邮件交寄单》可以体现佳成物业的工作人员于2020年4月7日向正大公司的委托诉讼代理人邮寄了本案物业费用的催缴材料；对证据9，佳成物业均能提供相应的证据原件进行核实，对该组证据的真实性，本院予以确认，该组证据可以互相印证，证明佳成物业为莆田工艺美术城商住区提供物业服务的事实，对该组证据本院予以采信；证据10中的《商铺租赁合同》复印件、《收款收据》复印件、《交费方式通知》的证据内容与佳成物业主张的证明对象内容并不存在直接关联性，不能直接证明佳成物业主张的证明对象内容，不予采信，该组证据中的《收取水电费用明细》打印件并未加盖相关出具单位的公章，证据的真实性及来源的合法性存疑，不予采信；证据11有相应的证据原件进行核实，该组证据来源合法，证据内容与本案存在关联性，可以作为认定本案事实的依据，予以采信；证据12并未加盖相关出具单位的公章，证据的真实性及来源的合法性存疑，对该组证据本院不予采信。 正大公司围绕抗辩向本院提交如下证据：《书面证人证言》、《莆田工艺美术城商住区业主联名名单》各一份，以证明：佳成物业未经业主大会的认可在强行进入莆田工艺美术城商住区提供物业服务并在物业服务期间胡乱收取费用套取公会基金，未尽到物业管理职责，小区大部分业主不同意由佳成物业提供物业服务的事实。 佳成物业对上述证据的质证意见认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据是两三年前的记录，联名名单的签名很多人都不知道，业主委员会是否合法成立，与本案没有关联性。 智邦公司对上述证据的质证意见认为，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但与智邦公司无关。 本院经审查认为，正大公司提供的该组证据中书面证人证言与《莆田工艺美术城商住区业主联名名单》并无其他证据证明存在关联性，同时《莆田工艺美术城商住区业主联名名单》中签字的业主也未出庭作证，《书面证人证言》与《莆田工艺美术城商住区业主联名名单》的真实性及来源的合法性存疑，本院不予采信。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：正大公司名下登记有位于福建省莆田市荔城区的房地产（房产所有权证号：莆房权证荔城字第××号，国有土地使用权证号：莆国用（2013）第Ｊ14571号）。2016年8月27日，案外人莆田工艺美术城商住区业主委员会（甲方）与佳成物业（乙方）签订《福建省物业服务合同》一份，主要约定：1.莆田工艺美术城商住区业主委员会委托佳成物业对坐落于荔城区的莆田工艺美术城商住区实施物业服务；2.本合同对物业服务企业和全体业主（含承租人、借用人即“业主”）具有约束力；3.物业服务期限为一年零四个月，自2016年9月1日起至2017年12月31日止；4.按照包干制方式收取物业服务费，物业服务费用按照建筑面积计算，高层建筑按照每平方米1.1元／月·平方米计算，商业物业按照每平方米1.2元／月·平方米计；5.物业服务费从物业交付买受人之日起按半年收取，业主应于每年一月份和七月份向乙方支付半年物业服务费和公摊水电费等物业费用，从逾期之日起每天按应交费用的百分之五交纳滞纳金；6.物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有限电视等有关费用应当由最终用户承担：业主自用的由业主承担；乙方使用的由乙方承担；公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定；7.业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照千分之一标准向乙方支付违约金等。《福建省物业服务合同》签订后，佳成物业于2016年10月1日开始入驻莆田工艺城商住区为该小区业主提供物业服务。2017年8月15日，案外人莆田工艺美术城商住区业主委员会（甲方）与佳成物业（乙方）签订《物业服务合同》一份，主要约定：1.莆田工艺美术城商住区业主委员会委托佳成物业对坐落于荔城区的莆田工艺美术城商住区实施物业服务；2.物业服务期限为四年，自2018年1月1日起至2022年1月1日止；4.物业服务费采取包干制方式，按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取；5.物业服务费标准（按照建筑面积计算，收费标准不含公共水电分摊费），高层住宅按照每平方米1.1元／月·平方米计算，商业物业按照每平方米1.2元／月·平方米计；6.物业服务费从物业交付买受人之日起按半年收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每年的一月三十一日前交纳上半年的物业服务费，应于每年的七月三十一日前交纳下半年的物业服务费，逾期未交纳的，按逾期之日起计算每天按应交纳费用的千分之五收取滞纳金；7.物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有限电视等有关费用应当由最终用户承担：业主自用的由业主承担；乙方使用的由乙方承担；公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定；8.业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日千分之五标准向乙方支付违约金等。在莆田工艺美术城商住区业主委员会与佳成物业订立上述两份物业服务合同并对莆田工艺美术城商住区提供物业服务后，正大公司至今未向佳成物业交纳物业服务合同约定物业服务费用。2019年10月24日，佳成公司以正大公司未支付其物业服务费用、水费、公摊电费及智邦公司现场管理正大公司位于福建省莆田市荔城区的房地产行使实际占有、使用收益权为由向本院提起诉讼，要求正大公司、智邦公司共同向其支付本案诉讼请求中的物业服务费用、水费、公摊电费、违约金及利息。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，莆田工艺美术城商住区业主委员会与佳成物业签订的《福建物业服务合同》、《物业服务合同》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，正大公司作为上述两份物业服务合同中物业服务范围内的业主，《福建物业服务合同》、《物业服务合同》对正大公司具有约束力，在佳成物业对莆田工艺美术城商住区提供物业服务后，佳成物业与正大公司已形成事实上的物业服务关系，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，佳成物业在《民事起诉状》中明确提出要求正大公司向其支付未交纳的物业服务费用的诉讼请求，且《民事起诉状》中的事实及理由部分也对要求正大公司支付物业服务费用的理由及计算方式进行了阐述，佳成物业也提供了向正大公司催缴相关物业费用的《莆田工艺美术城商住区正大精品城欠费催缴函》作为本案证据，在本院将相关应诉材料（包含证据、《民事起诉状》）送达给正大公司后，正大公司应当知悉佳成物业催缴物业服务费用的情况，另外佳成物业又在本案审理过程中向正大公司的委托诉讼代理人寄送了《莆田工艺美术城商住区正大精品城欠费催缴函》等相关文件材料（该邮件已被签收），上述事实均可体现佳成物业已经完成了法律规定的书面催缴行为，正大公司作为《福建物业服务合同》、《物业服务合同》中接受物业服务的业主，在接收佳成物业提供的物业服务后，应当按约向佳成物业支付物业服务费，现正大公司自认佳成物业在为莆田工艺美术城商住区提供物业服务后，未向佳成物业交纳物业费用，正大公司的行为已构成违约，佳成物业于本案中要求正大公司支付其提供物业服务期间尚欠的物业服务费用，合理合法，根据《福建物业服务合同》、《物业服务合同》中的约定，佳成物业收取商业物业服务费的标准为1.2元／月·平方米，结合佳成物业提供的《不动产登记信息查询结果证明（抵押状况）》中载明正大公司在荔城区的房地产面积为19385.17平方米的事实，自佳成物业入驻莆田工艺美术城商住区之日即2016年10月1日起暂计至本案起诉当月近37个月，佳成物业为正大公司提供物业服务已经产生的物业费用按照1.2元／月·平方米×19385.17平方米×37个月计算，该笔物业服务费用已经超过佳成物业于本案起诉中要求正大公司支付的物业服务费用767651元，现佳成物业要求正大公司支付其物业服务费用767651元，有相应事实及法律依据支持，理据充分，本院予以支持。佳成物业提供的《福建物业服务合同》、《物业服务合同》中的第七条第（三）项约定体现，物业服务费从物业交付买受人之日起按半年收取，业主交纳物业服务费用的时间为上半年物业服务费于每年的一月份（1月31日前）交纳及下半年的物业服务费用于每年的七月份（7月31日前）交纳，根据上述两份物业服务合同第十六条第（二）项的约定，业主若违反《福建省物业服务合同》、《物业服务合同》第七条、第八条的约定，经佳成物业书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日千分之一标准（《福建省物业服务合同》中约定的违约金计算标准）及日千分之五的标准（《物业服务合同》中约定的违约金计算标准）支付违约金，正大公司在经佳成物业书面催讨物业服务费后至今仍未主动向佳成物业支付物业服务合同约定的物业服务费用，客观上会造成佳成物业的经济损失，正大公司应当按照物业服务合同的约定向佳成物业支付违约金以弥补佳成物业的经济损失，但鉴于佳成物业在本案中未举证证明正大公司违约造成损失的具体数额及《福建省物业服务合同》、《物业服务合同》正大公司并未直接参与签订的情况，《福建省物业服务合同》、《物业服务合同》中约定的按照日千分之一标准及日千分之五的标准计算违约金已经超过逾期物业服务费按照年利率24%计算的利息，明显过高，上述违约金计算标准的约定显然对正大公司不公平，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，现正大公司已经于本案中提出要求对佳成物业公司诉讼请求中的违约金进行调整，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，本院酌情支持佳成物业违约金诉讼请求中以逾期支付的物业服务费用为基数自物业服务合同约定的物业服务费用逾期之日起至2019年9月30日止按照月利率2%标准计算的违约金诉求部分，超出部分的违约金诉求不予支持，故2016年10月份至2016年12月份，正大公司未交纳的物业费为1.2元／月·平方米×19385.17平方米×3个月≈69786.61元，结合《福建省物业服务合同》、《物业服务合同》约定的上半年物业费用应当在每年的一月份（1月31日前）及下半年每年的七月份（7月31日前）交纳的事实，该部分未交纳物业费用69786.61元自2016年10月1日起计算至2019年9月30日止按照每月2%标准计算的违约金为50186.89元；2017年1月份至2017年6月份，正大公司未交纳的物业费为1.2元／月·平方米×19385.17平方米×6个月≈139573.22元，该部分未交纳物业费用139573.22元自2017年2月1日起计算至2019年9月30日止按照每月2%标准计算的违约金为89233.81元，根据上述计算方式计算，正大公司于2017年7月份至2017年12月份未交纳的物业费用139573.22元自2017年8月1日起计算至2019年9月30日止按照每月2%标准计算的违约金为72485.03元；于2018年1月份至2018年6月份未交纳的物业费用139573.22元自2018年2月1日起计算至2019年9月30日止按照每月2%标准计算的违约金为55736.24元；于2018年7月份至2018年12月份未交纳的物业费用139573.22元自2017年8月1日起计算至2019年9月30日止按照每月2%标准计算的违约金为38987.45元；于2019年1月份至2019年6月份未交纳的物业费用139573.22元自2019年2月1日起计算至2019年9月30日止按照每月2%标准计算的违约金为22238.67元；于2019年7月份至2019年12月份未交纳的物业费用139573.22元自2019年8月1日起计算至2019年9月30日止按照每月2%标准计算的违约金为5489.88元，故计算至2019年9月30日正大公司应当支付给佳成物业的违约金数额为334357.97元。佳成物业于本案中提出诉讼请求要求正大公司向其支付水费7048元，公摊电费3323元，但佳成物业并不能提供证据证明上述7048元的款项系正大公司使用生活用水所产生的费用，佳成物业也无证据证明其已为正大公司垫付了该笔费用，佳成物业要求正大公司向其支付水费7048元的事实依据不足，公摊电费的诉讼请求方面，根据本案两份物业服务合同中的约定，小区公摊电费的分摊办法由业主大会或者业主委员会决定，佳成物业在本案审理过程中未提供相关业主大会或者业主委员会的讨论决定证明公摊电费分摊的标准，也不能提供充分证据证明涉案小区在佳成物业在物业服务期间公共用电的量度及电费总额度，佳成物业要求正大公司向其支付公摊电费3323元也无充分的事实依据支持，对佳成物业的该部分水费、公摊电费及以水费、公摊电费为基数计算的违约金及利息的诉讼请求部分，本院不予支持。佳成物业于本案中要求正大公司支付其以未交纳的物业服务费为基数自起诉之日起按照年利率6%计算的利息，又同时于本案中就正大公司逾期交纳物业服务费的行为提出违约金诉求弥补其经济损失，在佳成物业提出的违约金诉求已经可以弥补佳成物业经济损失的情况下，佳成物业提出的该部分利息诉求于法无据且不具有合理性，本院不予支持。佳成物业于本案中主张，智邦公司是莆田工艺美术城商住楼房地产的实际使用者和管理者，依法应当承担正大公司的物业服务合同义务，对相关物业费、水费及公摊电费负有连带偿还责任，但佳成物业并不能就其上述主张提供充分的事实依据予以证明，智邦公司虽然于本案中自认其有代理正大公司与案外人方剑敏签订《商铺租赁合同》，但智邦公司代理正大公司就涉案的部分房地产签订租赁合同及收取相关租赁费用，并不意味着智邦公司就是莆田工艺美术城商住楼房地产的实际使用者和管理者，本案也无证据体现智邦公司符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定的“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的情形，佳成物业于本案中对智邦公司提出诉讼请求要求智邦公司支付物业服务费、水费、公摊电费、违约金及利息，并无充分的事实及法律依据，本院不予支持。正大公司主张，佳成物业未向其书面催缴物业费，其未与佳成物业签订物业服务合同，本案中的物业服务合同未得到业主大会的追认，系无效的合同，物业服务合同的真实性也存在问题，佳成物业在明知物业服务合同无效的情况下强行提供物业服务，属于强迫交易，但正大公司并不能就上述主张提供充分的事实依据证明其主张的合理性，且正大公司的部分主张也与相关的法律规定不符，正大公司的上述主张事实及法律依据不足，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、莆田市正大房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付莆田佳成物业管理有限公司物业服务费767651元； 二、莆田市正大房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付莆田佳成物业管理有限公司违约金334357.97元； 三、驳回莆田佳成物业管理有限公司对福州智邦房产代理有限公司的诉讼请求； 四、驳回莆田佳成物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28959元，由莆田佳成物业管理有限公司负担14241元，由莆田市正大房地产开发有限公司负担14718元；保全费5000元，由莆田佳成物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  李 峙 人民陪审员  何志伟 人民陪审员  沈志伟 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  林华钦 附注本案引用的主要法律： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。