新疆生产建设兵团第六师中级人民法院   民 事 判 决 书     (2020)兵06民终68号   上诉人（原审被告）：李文伟，男，汉族，1983年2月1日出生，无固定职业，住五家渠市。   被上诉人（原审原告）：王利，男，汉族，1964年5月14日出生，五家渠天力建工集团有限公司项目经理，住新疆五家渠市。   上诉人李文伟因与被上诉人王利房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2019）兵0601民初1780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人李文伟，被上诉人王利就案件事实、法律适用阐述了自己的意见，并接受法庭询问。本案现已审理终结。   李文伟的上诉请求：撤销（2019）兵0601民初1780号民事判决第二项、第四项，改判上诉人向被上诉人支付房屋租金52 260.2元、采暖费及滞纳金16 430.26元、物业排污费225元，总计68 915.46元(不服金额共计21 965.36元)。事实及理由：一、被上诉人不应支付11 890.36元房屋占用使用费。1.合同解除后(即2019年7月30日后)，上诉人并未占用案涉房屋，一审法院判决上诉人支付额外的房屋占用费属事实认定错误；被上诉人于2019年7月8日立案起诉，随后上诉人收到法院传票，知悉了被起诉的事实。从2019年7月9日至7月30日间，上诉人与被上诉人多次沟通，但最终被上诉人于2019年7月30日通知上诉人解除合同、停止经营、退出房屋，上诉人同意该意见并于当日停业退出房屋，之后再未占用和进入案涉房屋，房屋实际已经由被上诉人控制，被上诉人在该期间也对外发布过招租广告，证明其已实际收回、占有了该房屋；2.一审法院将房屋占用期限计算至2019年9月30日毫无根据。一审开庭时间是2019年9月10日，双方当庭认可合同解除的事实，上诉人也明确不再占用房屋，法院仅根据被上诉人所称的没有交接房屋就继续计算房屋占用费是荒唐的。9月10日，上诉人在法庭明确不占用房屋，法院判决书载明的时间也是9月27日，但房屋占用费却计算至2019年9月30日，足以说明法院认定房屋占用至9月30日没有事实依据；3.房屋占用费的诉求超出了被上诉人一审诉讼请求。被上诉人一审诉讼请求仅要求支付剩余房租，但一审法院却判决另外支付房屋占用费用，违反了不告不理的原则。二、上诉人不应支付违约金10 000元。1.上诉人不存在违约行为，不应支付违约金。根据合同约定，被上诉人应当清楚需要提供符合餐饮经营需要的房屋，而被上诉人提供的房屋暖气不能达到经营需要，是被上诉人违约在先。为了达到合同约定的使用条件，额外支出近万元用于改造暖气等，同时也给上诉人经营造成了数万元的直接损失。正因为被上诉人的违约给上诉人造成损失，所以双方变更了房租支付期限的约定，但从双方的实际履行情况看，双方已经按照该约定实际履行，第二年的租金上诉人于2018年7月支付30 000元(按合同约定应于2017年12月31日支付65 000元)，被上诉人并未提出任何异议，后续租金也同意于2019年陆续支付，被上诉人也未提出任何异议。上诉人并不存在未按期支付租金的违约行为，双方解除合同是被上诉人单方起诉导致的，合同是在诉讼期间的2019年7月30日经被上诉人再次通知，上诉人进行认可后协商解除的，不存在违约问题；2.即便上诉人有违约行为，因为被上诉人也有违约行为，应当予以冲抵，一审法院判决支付10 000元违约金明显过高。因被上诉人提供的房屋不能达到经营条件，上诉人因改造房屋和经营受到影响造成的直接损失已经远超过合同约定的违约金金额，被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失足以抵销未及时缴纳房租的损失。三、物业排污费300元是2019年4月至8月共计4个月的费用，每月75元。但上诉人2019年7月30日就已经停止经营、退出房屋，8月份的75元排污费应当由被上诉人自行承担。四、一审法院诉讼费用承担计算错误。一审案件受理费1549元，邮寄送达费60元，是按照被上诉人首次提出的诉讼请求(139 850元)计算预缴的，在庭审中被上诉人变更减少了诉讼请求金额(变更为100 374.86元)，但一审是按照变更后的诉讼请求比例计算双方应当承担的诉讼费用，使上诉人承担了额外的诉讼费用。   被上诉人王利辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。由于上诉人在一审庭审结束时答应于2019年9月30日搬走，一审法院据此认定房屋占用使用费计算至2019年9月30日，一审认定的该部分费用在被上诉人一审起诉的64 342元内。并不存在超出被上诉人一审诉讼请求的情况。被上诉人一审时主张的违约金为19 302.6元，一审法院认定为10 000元，已经酌情减少了上诉人应承担的违约金。对于上诉人所述的房屋使用过程中暖气不热的情况，无证据证实，且上诉人也从未向热力公司反映过和投诉过。由于上诉人在一审庭审后仍然占用涉案房屋，故其应当承担此期间的排污费。一审受理费是被上诉人变更诉讼请求后重新计算的，不存在计算错误。   王利向一审法院起诉请求：1.要求解除合同；2.要求李文伟支付租金106 600元；3.要求李文伟支付违约金33 250元；4.本案诉讼费用由李文伟承担。审理过程中，王利变更诉讼请求为：解除租赁合同并支付剩余租金64 342元、违约金19 302.6元、采暖费16 430.26元、排污费300元，合计100 374.86元。   一审法院认定事实：2017年5月1日，王利与李文伟签订《房屋租赁合同》，王利将其所有的位于五家渠市门面房租赁给李文伟用于餐饮经营。双方约定，租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日；租金为第一年60000元，第二年65000元，第三年70000元，租金均不含税，合同签订当日付清当年租金，第二年、第三年交纳租金必须在前一年12月31日前付清，逾期一个月未交租金视为违约，王利有权收回房屋；李文伟按照约定交纳租金及水、电、暖、卫和物业管理费等；不得损坏房屋结构安全及水、电、暖、卫等设施，如李文伟需要对房屋局部改造和装修，必须征得王利同意，李文伟在合同期满后自行拆除恢复原状，不得抵扣租金；王利收取李文伟保证金10000元，合同期满李文伟结清水、电、暖、卫及物业管理费用，恢复房屋原状后，王利退还保证金；双方不得以任何理由擅自终止合同，如有违约，承担当年租金50%的违约金。《房屋租赁合同》签订当日，李文伟交纳了第一年租金60000元，保证金10000元；2018年7、8月间，李文伟以银行转账方式支付了第二年租金30000元。之后，李文伟再未向王利支付租金。租赁期间李文伟对租赁房屋中的暖气管片进行了改造。2019年7月30日，李文伟所雇佣的人员短信告知李文伟，王利通知其关门，停止营业。王利于2019年8月21日，向五家渠首热鸿达热力公司交纳2017年至2018年、2018年至2019年采暖费及滞纳金共计16430.26元，向五家渠联邦物业服务有限公司交纳2019年4月1日至8月31日管道清洁费300元。   一审法院认定上述事实的证据有：上述事实有王利提供的《房屋租赁合同》、五家渠首热鸿达热力有限公司收费收据，五家渠联邦物业服务有限公司财务收据及双方当事人当庭陈述。   一审法院认为，本案中王利与李文伟之间的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，涉案房屋租赁合同对诉争双方具有法律约束力，予以确认。本案主要争议在于：涉案房屋租赁合同履行过程中系何方违约，具体违约责任的承担以及房屋租赁合同解除后的法律后果。关于何方构成违约。涉案房屋租赁合同履行过程中，李文伟系承租人，按照合同约定其应依约按期支付租金。按照房屋租赁合同的约定，李文伟应于2017年12月31日前支付2018年5月1日至2019年4月31日的房屋租金65000元、于2018年12月31日前，支付2019年5月1日至2020年4月30日的房屋租金70000元。但李文伟未按该约定支付租金，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于涉案房屋租赁合同于何时解除及合同解除的后果。主张解除合同的一方，应当通知对方，合同自通知到达对方解除。因房屋租赁合同中约定若李文伟支付租金逾期一个月以上即视为违约，王利有权单方终止本合同，李文伟必须无条件腾退租赁房屋。故在李文伟逾期支付到期租金一个月后，王利可以依约行使解除权。本案中，王利于2019年7月30日左右，向李文伟发出通知要求李文伟停止营业，其表示主张解除双方房屋租赁合同，李文伟所出示的其雇佣人员发送的信息记录可以证实2019年7月30日收到该通知。故涉案房屋租赁合同应确定于2019年7月30日解除。庭审中，李文伟亦表示同意解除与王利之间的房屋租赁关系。关于房屋租赁合同解除之后的处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以恢复原状并赔偿损失。本案中，王利尚未收回租赁房屋，故2018年5月1日至2019年7月30日期间，租赁房屋仍由李文伟占用，李文伟应按合同约定的租金标准支付自2018年5月1日至合同解除时即2019年7月30日期间的租金，现王利主张2018年5月1日至2019年4月30日租金35 000元，未超出合同约定，予以支持；王利主张2019年5月1日至2019年9月30日租金29 342元计算152日，应当分段计算为2019年5月1日至2019年7月30日计算90日，王利主张按第三年70 000元，日租金191.78元计算，经计算90日的租金为17 260.2元，2019年7月30日至2019年9月30日李文伟实际占用房屋期间的使用费，以前述标准计算62天为11 890.36元。此外，因涉案房屋租赁合同已经解除，故该合同剩余尚未履行部分，应终止履行，王利应退还给李文伟保证金10 000元。关于违约金的具体确定。本案中，李文伟逾期支付租金构成违约，应依约承担违约责任。李文伟提出因王利未能提供满足其营业需要的租赁房屋，未积极协调处理租赁房屋存在的瑕疵，导致其合同目的无法实现，故而提出不予支付违约金或依法律规定予以酌减违约金，对李文伟的辩称在庭审中未提交证据予以证实，且王利所交付的租赁房屋系合法建筑，李文伟对租赁房屋的改造系满足自身租赁合同目的而为；现王利提出以未交纳租金的30%计算违约金19 302.6元，依据租赁合同约定现王利自行调整违约金计算标准，该违约金的计算符合法律规定，但因李文伟就该违约金提出如需承担违约金应依据法律规定予以酌减；按照涉案房屋租赁合同的实际履行情况，应以实际损失为基础，综合逾期利益等因素，依法予以适当减少，具体违约金酌情确定10 000元。关于采暖费及滞纳金、物业收取的排污费。因涉案房屋租赁合同中约定，由承租方予以承担。故王利已垫付的采暖费及滞纳金16 430.26元、物业排污费300元，合计16 730.26元应由李文伟负担。遂依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、王利与李文伟之间的《房屋租赁合同书》于2019年7月30日解除；二、李文伟支付王利房屋租金52 260.2元、房屋占用使用费11 890.36元、违约金10 000元、采暖费及滞纳金16 430.26元、物业排污费300元，合计90 880.82元；三、王利退还李文伟保证金10 000元；四、上述第二、三项相互冲抵后，李文伟于本判决生效之日起十五日内支付王利80 880.82元。五、驳回王利的其他诉讼请求。一审案件受理费1549元（己减半收取），邮寄送达费60元，合计1609元（王利已预交），由王利负担193元，李文伟负担1416元。   本院二审期间，上诉人李文伟，被上诉人王利均未提交新证据。   双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。   除一审法院查明的事实外，本院另查明：1.李文伟租赁王利的房屋经营餐饮，每月应缴纳75元排污费；2.2019年7月30日，李文伟经营餐厅停业后，其经营期间的物品于2019年10月中旬腾空；3.2018年7、8月间，李文伟向王利提出更换暖气设施和重新装修包箱。王利提供了暖气片，李文伟负担了人工及辅材。   本院认为，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善。出租人应当履行租赁物的修缮义务，但当事人另有约定的除外。本案中，双方当事人在《房屋租赁合同》中约定王利应当保证租期内水、电、暖、卫基本功能的正常使用。2018年7、8月份，李文伟向王利提出更换暖气设施和重新装修包箱，双方并未对该费用的负担进行约定，而且王利提供暖气片后，李文伟实际上负担了人工及辅材。李文伟、王利以实际履行的方式确定了暖气改造费用的负担，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李文伟以承担了暖气改造的费用为由，主张不承担逾期交纳租金的违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。   当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王利按《房屋租赁合同》向李文伟交付了租赁的房屋，李文伟即应按《房屋租赁合同》约定向王利交纳租金。李文伟未按约定交付租金的行为，构成违约，应当承担违约责任。《房屋租赁合同》约定如有违约，承担当年租金的50%的违约金。王利起诉时主张的违约金金额为33 250元，后又将违约金主张变更为19 302.6元，一审法院根据查明的事实，结合李文伟的违约情况，酌情确定应承担的违约金数额为10 000元，符合法律规定。对李文伟上诉不承担违约金责任的主张，本院不予支持。一审法院根据查明的事实确定《房屋租赁合同》于2019年7月30日解除，但李文伟应支付其占用租赁房屋期间的费用。李文伟实际占用租赁的房屋至2019年10月中旬，一审法院根据李文伟在一审中的陈述，确定其承担房屋占用费至2019年9月30日，符合本案实际。对李文伟上诉主张不支付合同解除后的房屋占用费及排污费的意见，本院不予采纳。   当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还预交的诉讼费。诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，王利起诉标的为139 850元，应当预交的减半收取的案件受理费为1 549元；王利法庭调查阶段变更诉讼请求后的标的为100 374.86元，应当缴纳的减半收取的案件受理费为1 019元。故一审法院应当向王利退还预交的诉讼费530元。李文伟应当向王利支付的款项总额为80 880.82元，该部分诉讼费减半收取的金额为911元。故李文伟应负担的诉讼费金额为911元。   综上所述，上诉人李文伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但诉讼费计算有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费347元，由上诉人李文伟负担。一审案件受理费1019元，邮寄送达费60元，合计1079元(王利预交)，由王利承担108元，李文伟负担971元。   本判决为终审判决。         审判长  王宏   审判员  刘新建   审判员  李霞       二○二○年四月三十日     书记员  杨颜惠