河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初256号原告：许秋香，女，汉族，1970年10月20日生，住河南省开封市鼓楼区。原告：刘晓东，男，汉族，1972年1月15日生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人:潘胜超、张浩（实习），河南潘胜超律师事务所律师。代理权限系特别授权。被告：开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）。统一社会信用代码：914102006716545583。住所地：开封市宏达紫云台小区西侧**。法定代表人:翟红生，任总经理。委托诉讼代理人:曹延河，河南瀛开律师事务所律师。代理权限系特别授权。原告许秋香、刘晓东与被告开封宏达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘胜超、张浩，被告委托诉讼代理人曹延河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许秋香、刘晓东向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付因迟延办理房产证的违约金1940.4元；2、判令被告将已办好原告的房地产权证（分割证）交付给原告所有并协助办理房屋过户手续；3、判令被告退给原告赠送的空中花园面积价款18512.48元；4、判令原告支付给被告房屋面积差价款22522.1元；上述1项和3项、4项相加减原告支付给被告房款2069.22元。5、案件的诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年原被告双方签订一份《商品房买卖合同》，原告购买了由被告开发的位于开封市紫云台小区第10幢东1单元6层东户房。建筑面积90.98平方米，房屋单价4265.55元，合同签订后原告于2011年7月19日交齐了房款388080元，于2011年7月28日交齐了产权登记契税，按照被告之前房屋销售宣传彩页中标明内容：被告承诺销售房屋赠送飘窗、阳台、空中花园各一半等优惠措施，同时双方商品房买卖合同第十五条规定，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报部门机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期一年的，××不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金。但事实上该房屋从交付至今已有近五年的时间了，且目前涉案房屋的测量面积为96.26平方米，原合同面积为90.98平方米，双方相差5.28平方米，扣除被告承诺的空中花园赠送一半面积（8.68/2=4.34平方米），最后剩余0.94平方米，按照合同价款4265.55元/平方米，现原告应支付被告剩余房款4009.62元，扣除被告应承担违约金1940.4元，原告应支付被告房款2069.22元。现被告已将原告涉案房屋的房地产权证（分割证）办好，但却迟迟不予交付原告所有，严重侵犯了原告的合法权益。综上，由于被告的违约严重侵犯了原告的合法权益，为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告开封宏达置业有限公司辩称，1、原告诉求违约金超过诉讼时效，原告从未向被告主张过逾期办证的违约金，根据现行民法规定，原告诉求支付违约金已经超出法律保护期限，请法院驳回。在2015年被告已书面通知原告补交购房款办理分割证移交手续，至原告提起诉讼在此期间从未主张过逾期办证违约金。2、因涉案房屋根据合同约定需要向被告补交购房款，在原告未结清购房款前，被告将行使留置权，故涉案分割证未移交原告。3、原告诉求向被告缴纳购房款，违反民诉法不诉不理原则，侵犯被告合法诉权，请求法庭予以驳回。4、关于涉案房屋的产权面积，合同中有明确约定，根据产权登记面积据实结算，多退少补，本案涉及房屋登记面积大于销售面积，原告应当向被告补交购房款，更不存在合同承诺赠送。经审理查明，2011年7月，原告许秋香、刘晓东（××）与被告宏达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于开封市宏达·紫云台第10幢东1单元6层东号房的房产。合同第三条约定，该商品房阳台为非封闭式，建筑面积共90.98平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方4265.55元，总金额为388080元整。第五条关于面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付××。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期超过1年的，××不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金，但因××原因造成产权证无法办理的，责任由××承担。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，亦签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第八条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。原告鲁桥波、边际在该协议书××处签名并按捺手印。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。合同签订后，原告按约定支付了被告购房款388080元，被告宏达公司于2011年7月19日向原告出具了购房发票。2011年7月28日，原告按房地产权属转移面积90.98平方米，房款388080元缴纳了涉案房产的契税。2013年5月，原、被告双方办理了交房手续。另查明，2014年9月1日，开封市房地产交易中心受理了被告申请，对涉案房产颁发房地产权证，宏达.紫云台10号楼东1单元6层东户房地产权利人为开封宏达置业有限公司，汴房地产权证第**，建筑面积为96.26平方米。又查明，根据原告提交的设计图纸显示其房屋户型空中花园面积为8.68平方米。还查明，因本案是系列案件，在涉及同一小区内已生效的另案判决中确认，关于被告宏达公司在售房时向业主们宣传赠送阳台、飘窗、空中花园面积的允诺是否有效的问题上，法院认为，《补充协议》第八条为被告宏达公司提供格式合同中的格式条款，该条款不仅违背了《合同法》第三十九条第一款规定，还免除了被告责任，排除了业主要求宏达公司履行允诺的权利，因此应认定该格式条款无效。宏达公司赠送飘窗面积、阳台和空中花园各一半面积的允诺为《商品房买卖合同》内容，未违反相关法律、法规的规定，应认定为有效，宏达公司应当履行相关允诺义务。以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、补充协议、不动产登记信息记载表、发票、契税完税证、设计图纸、判决书等证据予以证明。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于迟延办证违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原、被告双方于2013年5月完成房屋交付手续，被告应于交房后的180个工作日内即2014年2月前将办理权属登记资料报登记机关备案。本案中，被告宏达公司于2014年9月份才取得涉案房屋产权证书（分割证）。显然，被告未能在约定时间内办理出涉案房屋产权证书，已违约，即使原告补缴相应的房款，被告亦不能按照约定及时向原告发放涉案房屋产权证书。关于诉讼时效问题，因本案是系列案中的个案，该小区业主已通过不同方式向被告主张权利，故被告关于诉讼时效的辩称理由，本院不予采信。因此，原告要求被告支付迟延办理房产证违约金1940.4元（即已付的房屋总价款×0.5%）的诉求，本院予以支持。关于空中花园的问题，因生效判决已确认被告宣传时允诺原告的空中花园面积赠送一半有效，被告应当履行相关允诺义务。另，关于空中花园面积计算问题，原告提交了涉案房屋的设计图纸以证明空中花园的面积，被告对此不予认可，但未提交相应的证据证明，故本院对原告的主张予以采纳。原告要求被告退还多收取的空中花园的房屋款18512.48元（4.34平方米*4265.55元/平方米）本院予以支持。根据合同第五条的约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补，故原告要求向被告支付房屋面积款22522.1元[（96.26平方米-90.98平方米）*4265.55元/平方米]本院予以支持。关于原告要求被告交付房屋房地产权证（分割证）的请求，本院认为，在房款结清后被告应当交付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司给付原告许秋香、刘晓东迟延办理房产证违约金1940.4元；二、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司向原告许秋香、刘晓东退还空中花园面积款18512.48元；三、本判决生效之日起十日内，原告许秋香、刘晓东支付被告开封宏达置业有限公司房屋差价款22522.1元；四、本判决生效之日起十日内，被告开封宏达置业有限公司将房地产权证（分割证号为汴房房地产权证第**）付给原告许秋香、刘晓东；五、驳回原告许秋香、刘晓东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  毛爱二〇二〇年五月二十日法官助理王俊美书记员杨盼盼