福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初444号 原告：邱远珍，女，1969年2月18日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：葛宁，福建伟盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈育财，福建伟盛律师事务所律师。 被告：吴昆江，男，1968年7月29日出生，汉族，住惠安县。 原告邱远珍与被告吴昆江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人陈育财、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱远珍向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付2019年10月1日至2019年12月31日的租金7500元、电水费1430元。二、判决被告赔偿原告自2020年1月1日起至实际返还租赁物之日止的租金损失（按每月2500元的标准计算）、电水费损失（按实际用量计算）。三、判决被告立即将租赁房屋恢复原状（腾空）并返还给原告。四、判决被告立即支付原告违约金5000元。事实和理由：被告于2016年12月4日向原告租赁原告家庭自建的一处房屋的第一层两间店面（面积约130平方米）及店面上的第二层（面积约330平方米），该房屋坐落于惠安县口湖，集体土地使用证上登记的土地使用者系原告的配偶黄平辉。原、被告于2016年12月4日签订了房屋租赁合同，双方约定租赁期限为2017年1月1日至2019年12月31日，租金按季度支付，每季度7500元，租赁期间的电水费由被告承担。双方还约定了被告向原告支付押金5000元，被告不得逾期交纳租金，否则原告有权取消押金等事项。房屋出租至今，被告尚欠原告2019年10月1日至2019年12月31日的租金7500元、2019年11月至2019年12月的电水费1430元没有支付。2020年1月1日至今，被告仍然非法占用租赁场地继续经营，拒不将租赁场地返还原告也不将租赁场地恢复原状。因被告已经违约，应向原告支付违约金5000元。 被告吴昆江辩称，一、被告同意支付2019年10月份的房租、2019年11月至2019年12月的电水费1430元。被告不同意支付2019年11月1日至2019年12月31日的租金，因为原告还将同一幢楼的剩余部分房屋承租给案外人用于经营泉州市润克服饰分厂（简称“润克服装厂”）、育贤武术跆拳道馆、育贤托管培训学校。2019年11月5日上午，因上述三租户存在“三合一”安全隐患被告政府限期停业整改并现场贴封条、停电处置。原告要求被告与育贤武术跆拳道馆、育贤托管培训学校、润克服装厂从2019年11月先暂停营业，以便其配合政府部门的要求限期整改。实际上，在2019年11月至2019年12月期间，被要求停业整改的润克服装厂至今还在营业，而育贤武术跆拳道馆、育贤托管培训学校已经搬离。2020年1月份，被告为了挽回损失，才恢复营业。二、在合同约定租赁期满前，被告已通过发送律师函的方式要求续租房屋，并在租赁期满后继续使用涉讼房屋，并于2020年1月6日按季度支付2020年1月份至2020年3月份的租金给原告，同时原告并未主张解除合同，因此，双方之间形成了不定期租赁合同关系，应按原合同履行各自的合同义务，被告无需返还涉讼租赁房屋。三、按照合同约定，被告享有优先承租权（如租赁期到，乙方有意续租，甲方无条件按时价租给乙方），原告要求返还房屋的行为已经严重损害了被告的合法权益，被告有权要求原告赔偿被迫暂停营业期间的营业损失（包括但不限于营业所需的食品因长时间没有使用造成腐烂的损失）、经营音乐会所投入的装修损失，原告并应返还房租押金5000元。四、被告无违反合同约定，无须承担违约责任，原告主张被告应支付违约金5000元，无事实和法律依据。 经审理查明，被告向原告租赁房屋经营音乐会所。2016年12月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定：原告将位于惠安县村委会边）的房屋（共五层）其中的第一层店面两间（面积约130㎡）、第二层房屋（面积约330㎡）出租给被告，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日；租金每年30000元，每季度7500元，每月2500元；合同签订时被告应支付原告押金5000元，及第一季度租金7500元，以后每季度支付一次，按合同签订之时以此月推，在租赁期满后，被告应无违约，且完好无损交还店、房及店内设施、钥匙，并交清其租赁时应自行负责的各种费用；被告承担费用范围为店、房租赁期间的水电费（按实用计费）、卫生费等等，计费按本地供电所、自来水公司所开具票据价格收费；被告如有违反下列情况之一的，原告可以单方终止合同，取消押金、收回店房，并追究被告违约责任及赔偿原告损失：……未能按时交纳租金的，擅自改变店房结构、涂改内貌等原状造成店房受损的，租赁期满未能自行清理店房内遗弃的杂物等卫生的……。双方并约定，被告若未按约定期限内交齐每期租金，原告有权在超期3天内进入该店房，可以另租他人，同时有权单方处置被告房内添置的财物，并要求被告支付每天逾期滞纳金0.5%。双方还对其他事项进行了约定。合同附注：如租赁期到，被告有意续租，原告应无条件按时价租给被告。合同签订后，原告即将约定房屋交付被告装修使用，被告向原告交付了押金5000元及第一季度租金7500元。被告依约支付租金至2019年9月，交纳水电费至2019年10月。2019年11月、12月因政府要求停业整改致被告的音乐会所停止营业。租赁标的物房屋内部装修状况在店面、房屋出租给被告之前的原状为：均安装有门窗，地面铺设磁砖，天花板和墙壁涂抺白灰。 以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、现场照片，被告提供的惠安县净峰镇人民政府的微信公众号“净峰政府网”发布的公开信息，以及双方当事人陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点：一、本案双方的房屋租赁合同是否终止。二、被告结欠原告的租金数额该如何确认。三、原告要求被告支付违约金5000元是否支持。 原告的意见与上述陈述意见一致，并认为，被告违反合同约定未交最后一个季度租金，系违约，且也表示不再续租，故自2019年12月31日后被告无权占有并使用房屋，被告应将房屋恢复原状并交给原告。原告并相应提供：证据1即结婚证、户口本、集体土地使用证各1份，以此证明该租赁房屋系原告家庭所有、原告有权出租该房屋的事实。证据2即原告配偶黄平辉与被告的微信聊天记录1份，以此证明被告于2020年1月2日明确表示不再续租涉讼房屋的事实。证据3即电水费缴款单5份、电能表照片4份，以此证明被告尚欠原告2019年11月至12月间的电水费1430元、2020年1月至3月间的水电费1489.5元。被告质证称：证据1，土地证登记的地址与现有房子一致，但土地证登记的面积、用途和现有房子不符合。证据2，微信聊天记录具有真实性，但被告不认同原告要证明的内容。证据3，没有意见。 被告的意见和上述答辩意见一致。被告并相应提供：证据4即“净峰政府网”发布的公开信息1份、封条照片2份，以此证明在被告租赁涉讼房屋后，一家服装厂也向原告承租同一幢楼房的房屋，却存在“三合一”违规行为，导致被告经营场所被查封。证据5即室内照片4份，以此证明被告经营的“万胜”音乐会所室内的装修和现场设备情况。证据6即微信转账记录1份，以此证明被告于2020年1月间向原告交纳2020年第一季度租金，但原告拒收。证据7即律师函、快件物流信息各1份，以此证明2019年底，被告委托律师所向原告发出律师函，欲与原告调解的事实。原告质证称：证据4，其真实性没有异议，导致停业是政府行为，不是原告违约，政府有查封服装厂，没有直接查封被告经营的场所，且被告经营的场所客观上在2019年11月至12月间有产生电水费用，可体现被告该期间仍有经营行为；2019年10月份被告就拖欠租金了，2019年10月至12月这一个季度的租金没有交，属于被告违约在先。证据5，装修和现场设备情况应以实际现场为准。证据6，被告于2020年1月2日告知原告方不再租赁涉讼房屋，在2020年1月7日微信转账7500元时，被告也未明确注明为交什么时候的租金，因为双方未明确如何租用的事项，被告之前也结欠了一个季度的租金，故原告没有接收。证据7，原告有收到律师函，但律师函只是说要协商处理，内容上被告隐瞒了10月份就欠费违约在先的事实，也未提到要继续租用的事实，且惠安县净峰镇政府的查封行为也并非是原告违约。 本院经审查认为，证据1即结婚证、户口本、集体土地使用证各1份，具有真实性、合法性，可以证明原告与黄平辉为夫妻关系，坐落于惠安县块集体土地［使用权证号为“惠集用（2003）字第070323号”］登记使用者为黄平辉。证据2，被告对其真实性不持异议，具有真实性、合法性，可以证明被告于2020年1月2日被告向原告配偶黄平辉发送的微信聊天内容信息。证据3，被告对其真实性不持异议，可以证明被告经营的“万胜会所”分别于2019年11月、2019年12月、2020年1月、2020年2月、2020年3月结欠原告电水费872元、558元、905元、354元、230.5元。证据4，具有真实性、合法性，结合双方当事人陈述，可以证明向原告租赁在与被告同一楼房的润克服饰厂因存在“三合一”、安全疏散通道不畅通等行为，2019年11月5日，净峰镇政府部门对该服饰进行查封，要求企业主、出租业主进行整改，导致被告经营场所为配合整改也停止营业，停止营业时间大约两个月。证据5，原告持有异议，该会所的装修、设备应以实际现场情况为准。证据6，具有真实性、合法性，可以证明被告于2020年1月5日向原告微信转账租金7500元，至2020年1月6日原告未收退回，被告又于2020年1月7日向原告微信转账租金7500元，至2020年1月8日原告未收退回。证据7，具有真实性、合法性，可以证明2019年底，被告委托律师事务所向原告发出律师函。经上认证，对双方争议的问题分析如下：一、关于双方的房屋租赁合同是否终止的问题。其一，双方约定，租赁期限至2019年12月31日；租赁合同附注：如租赁期到，被告有意续租，原告应无条件按时价租给被告。其二，被告主张其在租赁期满时有意续租，但被告提供的证据7，该律师函中并未明确向原告提出要继续租赁涉讼店房的意思表示。其三，原告主张被告在租赁期满时并无意要续租，原告并相应提供的证据2加以证明，被告在微信聊天中表示“现在事情到了这种问题了解决不了，我还是继续营业到春节过了，我另找地方安排。因我晚上另定日子暂时营业回来面谈”。其四，鉴于原、被告书面合同约定的租赁期限至2019年12月31日，被告又未能提供足以认定的证据证明其在租赁期满时有继续租赁涉讼房屋的明确意思表示，故本案原、被告双方的房屋租赁合同应认定已经终止，被告应当将租赁房屋恢复原状并交付给原告。二、关于被告结欠原告的店房租金、占有费用该如何确认的问题。其一，双方共认，被告已支付原告租金至2019年9月，尚未支付自2019年10月起的租金。其二，其中2019年10月，被告正常营业，应依约支付原告租金。其三，2019年11月、12月，鉴于向原告租赁在与被告同一楼房的润克服饰厂因存在“三合一”、安全疏散通道不畅通等行为被告政府行政部门查封，导致被告经营场所为配合整改也停止营业，故该两个月的租金应予免交为宜。其四，2020年1月1日起至今，在双方租赁合同终止情况下，涉讼店房仍然由被告占有控制，被告依法应参照租赁合同约定租金标准向原告支付相应的占有费用。但鉴于今年新型冠状病毒感染的××疫情，对本地区经济运行造成一定程度的影响，综合考虑被告所经营范围的特殊性，以及双方履行合同相关情况，可酌情免除被告两个月的店房占有费用。三、关于原告要求被告支付违约金5000元是否支持的问题。鉴于双方对租金支付期限未作出明确约定，且在双方合同履行的最后一季度中存在非双方过错的异常情况，原告要求被告支付违约金5000元，理由和依据不足，不予采纳。 综上事实，本院认为，原、被告双方的房屋租赁合同关系，没有违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人应依约履行义务，鉴于合同期限已到，被告又未能提供足以认定的证据证明其在租赁期满时，向原告作出了继续租赁涉讼房屋的明确意思表示，故应认定双方的房屋租赁合同已终止，被告应当将租赁房屋恢复原状并返还原告。被告应支付结欠原告的店房租金即2019年10月的租金2500元。被告应支付结欠原告涉讼租赁物自2019年10月1日起至返还租赁物之日止产生的电水费（其中截至2020年3月31日的电水费为2919.5元）。被告应自2020年1月1日起参照租赁合同约定租金标准即每月2500元向原告支付房屋占有费用直至返还租赁物之日止（因新型冠状病毒感染的××疫情的影响可酌情免付两个月）。鉴于双方对租金支付期限未作出明确约定，且在双方合同履行的最后一季度中存在非双方过错的异常情况，原告收取被告的押金5000元可在被告应支付原告相关费用中予以扣除。被告主张原、被告之间现形成了不定期租赁合同关系，被告无需返还涉讼租赁房屋，理由和依据不足，对被告的上述主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告吴昆江应于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告邱远珍位于惠安县村委会边）的房屋（共五层）其中的第一层店面两间（面积约130㎡）、第二层房屋（面积约330㎡）。 二、被告吴昆江应于本判决生效之日起三十日内支付原告邱远珍租金2500元。 三、被告吴昆江应于本判决生效之日起三十日内支付原告邱远珍自2019年10月1日起至返还租赁物之日止的电水费（其中截至2020年3月31日的电水费为2919.5元）。 四、被告吴昆江应于本判决生效之日起三十日内按每月2500元标准支付原告邱远珍自2020年1月1日起至返还租赁物之日止的房屋占用费用（因新型冠状病毒感染的××疫情的影响予以酌情免付两个月）。 五、被告吴昆江交付给原告邱远珍的押金5000元，可予抵销上述判决第二至四项中被告吴昆江应支付的部分款项。 六、驳回原告原告邱远珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费211元，减半收取106元，由原告邱远珍负担53元，被告吴昆江负担53元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  庄福明 二〇二〇年五月二十日 书记员  赖东梅 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。