中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初11125号原告：CuiZuke（中文名崔祖珂），荷兰籍，女，1962年5月5日出生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李波，北京市中普律师事务所律师。被告：崔晓东，男，1967年10月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘亚华，北京市国韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭永满，北京市国韬律师事务所实习律师。原告：CuiZuke（以下以中文名字称呼）与被告崔晓东确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员刘菁菁担任法庭记录。崔祖珂的委托代理人李波，崔晓东及其委托代理人刘亚华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。崔祖珂诉称：崔晞陆、王仪英系夫妻关系。有子女两人。女儿就是我，儿子是崔晓东。崔晞陆于2012年12月13日去世；王仪英于2016年7月7日去世。1999年春天，王仪英在北京东旭新村农工商公司购买位于北京市朝阳区双桥东路18号院1003号楼（原房号是别墅95号楼，以下简称涉案房屋）。房屋由么铺村村民委员会管理。2013年，幺铺村村民委员会发给王仪英房办字第0257号“房屋所有权”证。2016年6月17日，王仪英、崔晓东签订一份文件，约定王仪英将涉案房屋转让给崔晓东。后崔晓东在么铺村委会以转让之名，将涉案房屋登记的产权人由王仪英变更为崔晓东。涉案房屋建设在农村集体土地上，不具备合法的审批规划手续，未取得合法的产权证明。我是王仪英的女儿，涉案房屋属于崔晞陆、王仪英的共同财产，王仪英配偶去世，家里没有进行分割继承，王仪英自作主张处理了老伴的份额，而且也违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，综上，王仪英与崔晓东的签订的有关涉案房屋转让的协议，违反法律的禁止性规定，应当依法认定无效。现诉至法院，要求1、确认2016年6月17日王仪英同崔晓东签订的关于房屋转让的协议无效，2、确认王仪英、崔晓东签订的东旭花园小区二手房过户协议无效。崔晓东辩称：不同意崔祖珂的诉讼请求。2016年6月17日王仪英与崔晓东签订的关于房屋转让问题的协议是王仪英在意识清醒的情况下自愿签订的，是王仪英的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫合等合同无效的情形。王仪英住院后，为了确保儿子崔晓东在她身故后有房居住，分别书写了三份文件：在2016年6月16日书写文件一份，6月17日又写了两份材料，表达的是同一个意思。在6月21日的手术同意书中，明确载明王仪英意识清醒，完全行为能力，除了崔晓东外，王仪英本人也在手术同意书上签字了。崔晞陆、王仪英生前主要由崔晓东照顾，崔祖珂照顾较少。崔祖珂在荷兰和国内都有自己的房子，而崔晓东没有自己名下的房子。崔晞陆和王仪英生前都已遗嘱或转让协议的形式出具过文件，就是想保障崔晓东的居住权。崔祖珂主张无效的文件处理的并不是房屋的所有权，而是居住权的转让，没有损害国家、集体和第三人利益，也没有损害社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋是建设在农村集体土地上的房屋，不具备合法的审批规划手续，未取得合法的产权证明。本案中王仪英和崔晓东签订关于房屋转让的协议后，崔晓东据此与北京东旭新村劳务服务中心签订了居民入住合同，明确崔晓东对1003号房屋有居住权。该协议签订后不需要经过房屋管理机构的批准，也不需要登记备案，属于对私权利的处分，涉及不到是否会违反土地管理法等法律规定的问题。王仪英作为涉案房屋的原居住人，只要房屋的管理单位不反对，她有权决定把这个房子的居住权转让他人。崔祖珂没有权利来主张二人签订的协议无效。涉案房屋是崔晞陆、王仪英生前居住的房产，二人仅有使用权，而没有所有权，因此涉案房屋不是夫妻共同财产。虽然崔晞陆、王仪英在取得该房屋居住权时支付了相应的对价，崔祖珂作为女儿，在继承二人遗产时可以要求崔晓东支付一定的折价补偿，但2016年崔祖珂提起继承诉讼时，明确放弃了折价补偿的要求。崔祖珂起诉的根本目的是想要获得涉案房屋的居住权。但崔祖珂是是外国人，国家对外国人来华居留有一系列的限制措施。且崔祖珂2007年就已在深圳购买了住宅，若是回国，也有房屋可以居住，并不需要居住在涉案房屋内。2016年在王仪英去世后：崔祖珂提起继承诉讼，其诉讼请求被法院驳回。现在崔祖珂又换了一个案由和诉求重新起诉，属于对同一事实的再行起诉，不符合“一事不再理”的法律原则。经审理查明：崔晞陆、王仪英夫妇育有崔祖珂、崔晓东两名子女。崔晞陆于2012年12月13日死亡，王仪英于2016年7月7日死亡。1999年王仪英与北京市东旭新村农工商公司（以下简称农工商公司）签订居民居住合同书，约定：王仪英入住1003号房屋，同时农工商公司和北京市朝阳区黑庄户乡人民政府（以下简称黑庄户乡政府）向王仪英发放了房屋所有证。2004年王仪英向东旭花园村委会出具申请，称因供暖费问题，申请将该房屋变更到崔晞陆名下。后农工商公司和北京市朝阳区黑庄户乡幺铺村村民委员会与崔晞陆签订居民居住合同书，并向崔晞陆发放了“房产证”。崔晞陆死亡后，王仪英又于2013年7月2日重新申请将该房屋登记在自己的名下。2016年6月16日，王仪英同崔晓东签订一份文件，主要内容为王仪英生病住院，现自愿将名下房产（涉案房屋）赠予儿子崔晓东，由他代办房产过户手续。2016年6月17日，王仪英书写了两份材料。其中一份载明：“本人王仪英现愿将名下房产（北京市朝阳区双桥东路十八号院1003号）转让给儿子崔晓东，立字为据”。王仪英和崔晓东在该份文件上签名并按捺手印。另一份文件载明：“本人王仪英因身体不好生病住院，现愿将名下北京市朝阳区双桥东路18号院1003号楼转让给儿子崔晓东”。崔晓东在文件上签字并按捺手印，王仪英请他人代为签字，其本人按捺手印。同日，崔晓东持上述文件，将1003号房屋登记到自己的名下。北京市朝阳区黑庄户乡幺铺村村民委员会为崔晓东发放了房屋所有证。另查，2016年崔祖珂以法定继承纠纷为由将崔晓东诉至本院，要求依法分割继承涉案房屋及王仪英名下存款。本院经审理依法作出（2016）京0105民初57728号民事判决书，判决“一、被继承人王xx在中国工商银行股份有限公司开立的尾号为11588*账户内的存款余额，由原告CuiZuke和被告崔晓东各继承百分之五十的份额；二、驳回原告CuiZuke的其他诉讼请求。”。崔祖珂不服，上诉至北京市第三中级人民法院，该院经审理于2019年3月4日依法作出（2019）京03民终50号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述事实，有（2019）京03民终50号民事判决书、房屋所有证、火化证明、证明信、当事人陈述等在案佐证。本院认为：崔祖珂系外国公民，本案属于涉外民事案件。当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。故本案应当适用我国法律。涉案房屋是建设在农村集体土地上的房屋，该房屋不具备合法的审批规划手续，至今未取得合法的产权证明。王仪英夫妇与管理该房屋的农村集体经济组织签订居民居住合同书，在该房屋实际居住。但崔晞陆、王仪英不是涉案房屋的所有权人，该房屋也不能作为夫妇二人的遗产适用继承法律关系进行继承。夫妇二人死亡后，崔祖珂要求按照继承法律关系分割该房屋的使用权，也已被生效判决驳回。本案中崔祖珂提出涉案房屋属于崔晞陆、王仪英的共同财产，崔晞陆去世，家里没有进行遗产的分割继承，王仪英自作主张处理了老伴的份额，因此协议无效。这一说法明显同生效判决相悖，本院不予采信。崔祖珂又提出两份协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，但查诸该条文，规定并不影响本案中两份协议的效力。最初乡政府发放的房屋所有证上登记人由王仪英改为崔晞陆，在崔晞陆去世后又变更为王仪英，就此，不论是最初与王仪英签订合同的农工商公司，还是黑庄户乡政府、北京市朝阳区黑庄户乡幺铺村村民委员会、崔祖珂、崔晓东，均未对此表示任何异议。王仪英就该合同项下的权利义务与崔晓东签订多份文件，其前后意思一致，内容明确。综合上述分析，不论是2016年6月17日王仪英同崔晓东签订的关于房屋转让的协议，还是王仪英、崔晓东签订的东旭花园小区二手房过户协议均未见无效事由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第八条、第四十一条的规定，判决如下：驳回原告CuiZuke的全部诉讼请求。案件受理费二千一百五十元，由原告CuiZuke负担（已交纳）。如不服本判决，原告CuiZuke可在判决书送达之日起三十日内，被告崔晓东可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇二〇年五月二十八日书记员  刘菁菁