北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初22965号原告（反诉被告）：中国牧工商集团有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十一区20号楼，统一社会信用代码911100001000009212。法定代表人：薛廷伍，总经理。委托诉讼代理人：吴涵，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈跃仙，北京金诚同达律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京美合泛娱文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区延静里中街27号15幢1层1室，统一社会信用代码911101016843616908。法定代表人：窦可，总经理。委托诉讼代理人：史欣鹏，男，1975年10月31日出生，汉族，北京美合泛娱文化发展有限公司职员，住北京市顺义区。被告（反诉原告）：窦可，女，1977年3月17日出生，户籍所在地天津市河西区，住北京市朝阳区，身份号码XXX。原告（反诉被告）中国牧工商集团有限公司（以下简称：牧工商公司）与被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司（以下简称：美合泛娱公司）、被告窦可租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法于2019年9月6日第一次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）牧工商公司之委托诉讼代理人吴涵、陈跃仙，被告窦可、被告（反诉原告）美合泛娱公司之委托诉讼代理人史欣鹏到庭参加诉讼。本院于2019年10月28日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）牧工商公司之委托诉讼代理人吴涵、陈跃仙，被告（反诉原告）美合泛娱公司之委托诉讼代理人史欣鹏到庭参加诉讼，被告窦可经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本院第三次组织庭审时，原告（反诉被告）牧工商公司之委托诉讼代理人吴涵，被告窦可、被告（反诉原告）美合泛娱公司之法定代表人窦可参加诉讼。本案现已审理终结。原告牧工商公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与美合泛娱公司于2018年7月18日签署的《房屋租赁合同》(以下简称：涉案合同)；2、判令美合泛娱公司向原告支付涉案合同解除前（解除日以生效法律文书确定的解除时间为准)的应付租金及迟延支付该租金应付的违约金980613.88元(暂计至2019年10月28日，租金及房屋占用费用10089939.43元)；3、判令美合泛娱公司交纳的履约保证金300万元归原告所有，判令美合泛娱公司向原告支付因其重大损害涉案房屋的建筑结构应承担的违约金3590090元（涉案合同约定该项违约金为涉案房屋当期3个月的租金）；4、判令美合泛娱公司支付拆除在南库房外树立的围挡并平整场地，清空在南库房内堆放的石子所需的费用1290830.11元，按照涉案合同约定的标准腾退南库房及附属场地设施并交还给原告。如美合泛娱公司未按生效法律文书的确定日期腾退返还，每迟延一日，则按涉案合同解除时的租金标准的1.5倍向原告支付占用费（损失费）；5、判令美合泛娱公司赔偿原告的全部损失，包括：(1)原告为拆除北库房现有建筑物（即美合泛娱公司新建建筑物）和周边围挡，平整场地并清空渣土等建筑垃圾支出的费用，具体金额3970621.31元；(2)原告为恢复北库房建筑原状支出的费用，具体金额23355650.52元；(3)美合泛娱公司损毁消防、雨水、供水等管道设施给原告造成的损失，具体金额319891.57元；6、涉案合同被确认解除后至上述拆除及恢复原状工作全部完成期间的租金损失，具体金额按涉案合同约定的当期租金标准计算共计6980730元（23464.64元乘以1.7元每平米乘以175天）；7、判令被告二对美合泛娱公司的上述义务承担连带责任保证，并以其拥有的“X京房权证朝字第XXXX号”房屋承担抵押担保责任；8、判令美合泛娱公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、2018年7月18日，原告与美合泛娱公司签订涉案合同（见证据一)，该合同的主要内容如下：(1)合同标的：美合泛娱公司承租原告拥有的位于北京市顺义区天竺镇天柱东路4号原告所属天竺园区内的南库房和北库房及其附属场地、设施（以下简称“涉案房屋”)，涉案房屋证载总面积为23464.64平方米，其中南库房为14568.36平方米，北库房为8896.28平方米；(2)租赁用途：合同期限内，美合泛娱公司承租的南库房和北库房只能用于开展广播影视、动漫、音像、传媒、视觉艺术、表演艺术等文化创意业务。此外，南库房内部配套建设的办公用房仅限于用于美合泛娱公司办公使用。除双方另有书面约定外，美合泛娱公司不得任意改变租赁用途；(3)租赁期限：合同租赁期限共15年，自2018年7月18日起至2033年7月17日止；前三个月为免租期，免租期内免收租金；(4)租金标准及支付：租金的起始标准（即前两个租赁年度）为每天1.70元／平方米，每两年在上年度租金基础上递增5%；美合泛娱公司每三个月支付一次租金，首期三个月(2018年10月18日至2019年1月17日）租金应于2018年10月10日前支付；二期(2019年1月18日至2019年4月17日）、三期(2019年4月18日至2019年7月17日）、四期(2019年7月18日至2019年10月17日）的租金分别于2019年1月10日前、4月10日前及7月10日前支付：此后乙方应在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前及10月10日前分别支付下期租金。如美合泛娱公司未按合同约定的付款时间全额支付租金，原告有权按每日万分之五收取美合泛娱公司未付款项的延迟付款滞纳金；(5)履约保证金及其他费用：美合泛娱公司应在合同签订后10个工作日内向原告支付300万元履约保证金。如出现合同约定的没收或扣减履约保证金情况的，原告有权没收或扣减美合泛娱公司交纳的履约保证金，履约保证金不足部分，美合泛娱公司应在收到原告补缴通知后5个工作日内补齐；(6)租赁库房的交还：涉案合同租赁期满或因其他非甲方原因导致涉案合同终止或解除后3个工作日内美合泛娱公司应将租赁库房清空、清扫干净，美合泛娱公司应对由其形成的建筑物、构筑物、添附物品自行收回及自费拆除并进行复原。美合泛娱公司最终交还的租赁库房标准不得低于涉案合同签订交付时的安全及技术标准并经消防验收后交还原告。如因非原告原因导致合同终止或解除后3个工作日内不能办理交还手续，则在迟延期间原告有权按照合同解除或终止时的租金标准的1.5倍向美合泛娱公司主张租金损失（占用费)；(7)乙方责任与义务：美合泛娱公司承诺在合同期内妥善保管涉案房屋（包括但不限于房屋主体结构、地面、墙面、消防／警报装置、照明装置、电缆、电线、布线管道等)，避免人为破坏，并严格按照合同中规定用途使用涉案房屋。美合泛娱公司应合理地使用涉案房屋。非原告原因造成涉案房屋及其附属设施损坏的，美合泛娱公司应负责赔偿或予以修复；(8)装修与改造：美合泛娱公司如进行库房改造、扩建、装修装饰，需提前15天向原告书面提供施工方案，经原告书面同意后方可施工；美合泛娱公司进行库房改造、装修装饰等项目应当根据相关规定取得监管部门批准；如美合泛娱公司违反上述要求擅自进行库房改造及装饰装修的，由此产生的一切后果由美合泛娱公司负责，给原告造成损失的，美合泛娱公司需承担全部赔偿责任。未经原告书面同意，美合泛娱公司不得在涉案房屋内进行任何改建和装修、改变涉案房屋的外立面与结构、改变及增加固定设备及其他超出地面负重标准的行为。否则，由此产生的一切后果由美合泛娱公司负责，给原告造成损失的，美合泛娱公司需承担全部赔偿责任；(9)违约责任及违约金：美合泛娱公司逾期交纳租金款项，除按合同约定支付违约金外，逾期超过30天的，原告有权单方面解除合同，履约保证金不予退还，美合泛娱公司需在解除合同后5个工作日内向原告一次性缴足延迟租金。美合泛娱公司及美合泛娱公司关联方对涉案房屋建筑结构和附属设施造成重大损害或重大损害威胁（以原告聘请的专业机构出具的鉴定意见为准)，原告有权单方面解除合同，没收履约保证金，并处以美合泛娱公司当期3个月的租金作为违约金。由此造成的一切损失和责任由美合泛娱公司承担，给原告造成的损失全部由美合泛娱公司赔偿。2、涉案合同签署生效后，美合泛娱公司开始实际占有并使用涉案房屋。然而自2018年9月底以来，美合泛娱公司在未向原告报送施工方案、未取得原告同意的情况下，擅自组织施工人员对涉案房屋中的北库房进行大规模破拆作业（见证据二)。原告竭力进行劝阻并多次报警，但美合泛娱公司均未停止强行施工的行为。鉴于上述情况，原告于2018年9月28日向美合泛娱公司送达了《解除合同通知书》(见证据三)，要求解除涉案合同，并要求美合泛娱公司立刻停止施工，将施工人员撤出库房。3、收到原告发出的《解除合同通知书》后，美合泛娱公司及窦可于2018年9月30日向原告出具《承诺函》(见证据四)，承诺：(1)美合泛娱公司对其违反涉案合同的约定违规拆除的行为承担法律责任；(2)美合泛娱公司承诺不会对库房的建筑结构和附属设施造成重大损害或重大损害威胁，不会损坏库房的建筑主体结构和承重结构；(3)涉案合同解除或终止后，美合泛娱公司按照合同约定对涉案房屋按照原告要求恢复原状；(4)窦可作为美合泛娱公司的法定代表人，同意对美合泛娱公司的前述义务承担连带责任。4、基于2018年9月30日出具的《承诺函》中的承诺，窦可于2018年11月28日与原告签订了《抵押合同》（见证据五)。根据该《抵押合同》的约定，窦可以其房屋(房屋产权证号：“X京房权证朝字第XXXX号”)为美合泛娱公司履行涉案合同义务提供抵押担保，并以其全部个人财产就美合泛娱公司履行涉案合同义务承担无限连带责任。5、美合泛娱公司及窦可于2018年9月30日向原告出具《承诺函》后，并没有履行“不会对库房的建筑结构和附属设施造成重大损害或重大损害威胁，不会损坏库房的建筑主体结构和承重结构”的承诺，而是继续对北库房进行拆除作业（见证据六）。尽管原告坚决反对并明确要求美合泛娱公司停止施工（见证据七)，美合泛娱公司仍然置若罔闻。截至2018年12月底，美合泛娱公司己经将涉案房屋中的北库房全部予以拆除，并在未办理任何审批手续的情况下擅自新建房屋（见证据八）。6、美合泛娱公司在擅自施工的过程中，还挖断了库房所在园区的消防喷淋系统、地下雨水管和地下自来水管道等设施，导致园区内排水障碍并多次漏水（见证据九）。7、除了上述违约情形之外，美合泛娱公司还拖欠原告租金。截至原告起诉之日，美合泛娱公司尚拖欠原告第二期房租2790089.92元(应于2019年1月10日支付)，以及第三期房租3629979.81元(应于2019年4月10日支付)。综上可见：（1）美合泛娱公司在未向原告报送施工方案并取得原告同意的情况下擅自对涉案房屋强行施工、将涉案房屋中的北库房全部予以拆除重建，以及损毁原告管道设施等行为，严重违反了涉案合同的约定；（2）美合泛娱公司拖欠原告租金超过30天，且经多次催告后仍拒不支付的行为，亦属于严重违约；（3）鉴于上述情况，原告依法依约均有权解除涉案合同；（4）美合泛娱公司应按照涉案合同的约定承担违约责任，赔偿原告损失；（5）窦可应当按照《承诺函》、《抵押合同》的约定对美合泛娱公司所应履行的义务和责任承担连带担保责任。有鉴于上述，为保障自己的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特提起诉讼，具体诉讼请求如前，以上情况，请法院查明并判如所请。被告美合泛娱公司辩称：一、针对原告的第一项诉求,我方不同意解除《房屋租赁合同》,如《房屋租赁合同》被解除,将侵害社会公共利益,影响社会稳定。2018年，顺义区政府正式印发了《顺义区老旧厂房利用试点实施方案》,以促进老旧厂房、库房实现“二次创业”,利用天竺镇府前二街南北两侧已腾退的库房升级改造成文创产业园。在这一背景下,我方与原告签署了《房屋租赁合同》(见《房屋租赁合同》第二条租赁用途)。《房屋租赁合同》签署后，我方对租赁库房投入巨额资金进行装修建设，打造天竺镇“文化产业带”上优质园区。后因出现资金问题欠付部分租金，遂与原告产生纠纷。我方认为,《房屋租赁合同》不应轻易解除，理由如下：首先，现阶段租赁库房已经开发已具备相应规模，我方是具有丰富经验以及运营产业园区能力的主体，现正积极筹措资金继续建设文创园区。如强行解除《房屋租赁合同》,拆除已有园区成果，恢复原有闲置库房，不仅会使我方蒙受巨大损失，也与政府政策背道而驰，未来库房仍需再次升级改造，将造成资源的极大浪费,不符合社会公共利益。其次,文创园区目前已进入招商引资阶段，我方已与大量企业签署了招商引资协议和入园协议。如强行解除《房屋租赁合同》，我方与合作方的合作关系势必断裂，不仅将引发大量群体诉讼，而且我方也将面临破产的境地，劳动者被迫失业，产生一系列的社会问题，不利于社会稳定。二、针对原告的第二项诉求，我方认为原告主张的迟延支付租金的违约金明显过高，请求法院予以酌情下调。虽然《房屋租赁合同》约定原告有权按每日万分之五收取我方未付款项部分的迟延付款违约金，但我方认为该违约金明显过高，不符合原告实际损失的情况，因此我方请求对原告第二项诉求中违约金部分予以下调。三、针对原告的第三项诉求,我方认为原告主张的损害房屋建筑结构的违约金明显过高,请求法院予以酌情下调。并且，我方已交付的履约保证金应冲抵部分违约金。首先，即使我方对租赁库房建筑结构造成了重大损害或重大损害威胁，那么《房屋租赁合同》约定的当期3个月租金作为违约金也明显过高。实际上,原告已经向我方主张要求恢复原状，则经由我方恢复原状后，原告即不存在实际损失。因此，原告不能既主张恢复原状，又主张高额的违约金损失，这与违约金“赔偿性为主、惩罚性为辅”的基本性质相违背。其次，《房屋租赁合同》第五条第3款约定,履约保证金只能用于扣减我方的违约金及非原告原因造成的维修款。因此,本案中原告已经向我方提起两项关于违约金的诉求,而又要求获取被告一缴纳的300万元保证金，显然违反了合同的约定，该300万保证金应在法院最终酌定的违约金数额基础上予以扣减。四、针对原告的第四项诉求,我方认为逾期腾退返还的占用费标准明显过高。对于原告要求按照涉案合同约定的标准腾退南库房及附属场地设施的诉求,如最终获得法院支持,我方将按生效法律文书确定的日期腾退返还的占用费标准,则明显过高。迟延交付库房所产生的实际损失仅为库房的租金,不应按照租金标准的1.5倍计算损失。五、针对原告的第五项和第六项诉求,原告所主张的损失应以实际发生为基础,而原告主张的损失均未实际发生,不应得到支持。实际上，原告并没有实际进行拆除北库房现有建筑物和周边围挡等工作，没有为恢复北库房支出任何费用，也就不存在相应的损失。六、针对原告的第七项诉求,我方认为窦可的连带责任保证已超过保证期间，窦可不应承担连带保证责任。原告与窦可签订的合同中虽然约定了窦可对债务人履行合同义务承担无限连带责任,但未约定保证期间。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定,连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的,债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间,债权人未要求保证人承担保证责任的,保证人免除保证责任。因此，窦可连带保证的期间为六个月。原告与被告二在2018年11月28日签订了《抵押合同》，2019年6月21日，原告对窦可提起诉讼。因此被告二对2018年12月21日前(6个月保证期间前)已到期的债务不承担连带责任，包括2018年12月21日前被告一所欠租金及其产生的违约金等。综上，原告的全部诉讼请求不能成立，请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告美合泛娱公司提出反诉请求：1、判令反诉被告履行2018年7月18日签署的《房屋租赁合同》(合同编号:ZM20180718)约定义务，配合办理租赁库房装修改造相关资质证明、证照、许可、批准文件、消防许可、施工许可等审批手续；2、判令反诉被告赔偿因其不予配合办理手续而导致的经济损失及施工误工损失200万元（具体以实际核算损失数额为准）；3、判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月18日，反诉原告(作为承租方)与反诉被告(作为出租方)签订了《房屋租赁合同》(合同编号:ZM20180718)(以下简称租赁合同)。基于租赁合同的约定,租赁用途为:开展广播影视、动漫、音像、传媒、视觉艺术、表演艺术等文化创意业务。目前，该租赁合同已经生效并在履行过程中。根据反诉原告与反诉被告签订的上述租赁合同第七条第8款和第九条第1款的规定，反诉原告在经营或对租赁房屋装修改造前办理的相关手续,包括但不限于:资质证明、证照、许可、批准文件、消防许可、施工许可等，反诉被告须积极配合办理。但是，在合同履行中,反诉原告曾多次要求反诉被告配合完成报批报建等相关手续事宜，均未得到反诉被告的积极配合。并且，反诉被告多次在本可以通过协商调解解决的情况下，采用举报手段促使矛盾加剧，并导致政府审批手续难以补办，严重干扰反诉原告的项目推进工作。另外，根据《中华人民共和国合同法》等法律规定，作为出租方的反诉被告，应当确保租赁标的房屋符合合同约定的租赁要求，符合承租方的租赁目的。而在本案中，在租赁合同开始履行后，反诉原告方才收到反诉被告提供的案涉租赁房屋相关土地使用权证，并发现反诉被告故意隐瞒相关土地性质为工业用地的情况，而工业用地不宜于开办文创产业园，反诉被告故意隐瞒土地性质的行为不仅违背诚实信用原则，而且直接导致反诉原告办理相关手续困难。反诉被告的上述行为，不仅导致反诉原告办理相关资质、许可及审批手续受阻，而且导致反诉原告的装修改造施工工程无法顺利进行,反诉原告的项目施工及项目运营均因此受到重大影响，项目已经整体陷于停滞状态，不仅反诉原告无法如期获得经营收益，而且造成反诉原告的工程误工损失和经营损失。综上，反诉被告的行为已经违背了租赁合同约定及相关法律规定，并对反诉原告造成巨大经济损失，反诉被告应当依法承担全部后果及法律责任。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定提起反诉,恳请贵院支持我方反诉请求。反诉被告牧工商公司辩称：一、美合泛娱公司的行为已构成根本性违约，《房屋租赁合同》约定的解除条件已经成就，美合泛娱公司请求牧工公司继续履行合同没有合同依据和法律依据。根据双方签订的《房屋租赁合同》(以下简称“涉案合同”)第十一条第2款、第3款的约定，美合泛娱公司逾期支付租金超过30天,牧工商公司有权单方面解除合同；美合泛娱公司对涉案房屋建筑结构和附属设施造成重大损害或重大损害威胁，牧工商公司有权单方面解除合同。鉴于美合公司在涉案合同履行过程中存在上述严重的违约行为，已构成根本性违约，合同约定的解除条件已经成；涉案北库房已经被美合泛娱公司擅自拆除，涉案合同已经无法继续履行，合同目的无法实现，牧工商公司有权按照合同约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定解除涉案合同。因此，美合泛娱公司主张牧工商公司继续履行涉案合同没有合同依据和法律依据。二、美合泛娱公司无法证明其所主张的损失的真实性,更无法证明该等损失与牧工商公司存在因果关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，美合公司无法证实其所主张损失的真实性，亦无法证明牧工商集团存在违反涉案合同的行为，更无法证明其所主张的损失系因牧工商集团的违约行为所导致的，美合公司的反诉请求没有任何事实依据和法律依据。综上，美合公司提出的反诉请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回美合公司的全部反诉请求，判令解除涉案合同并支持牧工商集团的全部本诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年7月18日，牧工商公司（出租方）与美合泛娱公司（承租方）签订《房屋租赁合同》。第一条合同标的约定：甲方同意将位于北京市顺义区天竺镇天柱东路4号甲方所属天竺园区内的南库房和北库房及其附属场地、设施（以下简称：租赁库房）租赁给乙方使用，租赁库房证载总面积为23464.64平方米，其中南库房建筑面积为14568.36平方米，北库房建筑面积为8896.28平方米。第二条租赁用途约定：本合同期限内，乙方承租的南库房和北库房只能用于开展广播影视、动漫、音像、传媒、视觉艺术、表演艺术等文化创意业务。此外，南库房内部配套建设的办公用房仅限于办公。除甲乙双方另有书面约定外，乙方不得任意改变租赁用途。第三条租赁用途约定：1、本合同租赁期限共15年，自2018年7月18日起至2033年7月17日止；3、为便于乙方对租赁库房进行装修和改造，甲方同意给予乙方三个月免租期（自2018年7月18日至2018年10月17日）。免租期内免收租金，但乙方应承担免租期内所发生的水、电、气、供暖和通信等费用，否则，甲方有权不经乙方同意从乙方支付的履约保证金中扣除。第四条租金标准及支付方式约定：租赁库房租金的起始标准（即前两个租赁年度2018年7月18日至2020年7月17日）为每天1.70元／平方米，每两年在上年度租金基础上递增5%；乙方每三个月支付一次租金。在第一个租赁年度（2018年7月18日至2019年7月17日），乙方应于2018年10月10日前支付首期三个月租金（2018年10月18日至2019年1月17日租金），共计3669869.7元，并分别于2019年1月10日前及2019年4月10日前、7月10日前对应支付第二期（2019年1月18日至2019年4月17日）、第三期（2019年4月18日至2019年7月17日）、第四期（2019年7月18日至2019年10月17日）租金。此后，乙方应在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前及10月10日前分别支付下期租金，遇有节假日自动延续；如乙方未按合同约定的付款时间全额支付租金和水电费等款项，甲方有权按每日万分之五收取乙方未付款项部分的迟延付款滞纳金。第五条履约保证金及其他费用约定：乙方应在本合同签订后10个工作日内向甲方支付人民币300万元履约保证金。如出现本合同约定的没收或扣减乙方履约保证金情况的，甲方有权没收或扣减乙方履约保证金，履约保证金不足部分，乙方应在收到原告补缴通知后5个工作日内补齐。履约保证金只能用于扣减乙方的违约金及非甲方原因造成维修款。第六条租赁库房的交付及交还约定：3、本合同租赁期满或因其他非甲方原因导致本合同终止或解除后3个工作日内或因甲方原因及不可抗力原因导致本合同终止或解除后15个工作日内，乙方应将租赁库房清空、清扫干净并按本条第4款约定的标准将租赁库房交还给甲方，甲乙双方应结清各自应当承担的费用。4、本合同租赁期满或因其他非甲方原因导致本合同终止或解除后3个工作日内乙方可以对在本合同签订后由乙方形成的建筑物、构筑物、添附物品及装饰物进行自行收回及自费拆除并进行复原，乙方最终交还的租赁库房标准（包括消防系统、电力系统、视频监视系统、墻体、屋面及地面等）不得低于本合同签订交付时的安全及技术标准（自然损耗除外）并经过通过消防验收后交还甲方。如收回、拆除及复原时造成租赁库房的建筑主体和承重结构毁损，则乙方需对租赁库房建筑主体和承重结构毁损部分(以双方聘请专业机构出具的鉴定意见为准）进行修复，修复方案需得到有资质的鉴定机构书面认可，所需费用由乙方承担。租赁房屋建筑主体和承重结构毁损部分修复后，甲乙双方需对此进行验收，并办理书面交还手续。如因毀损修复导致双方终止或解除后3个工作日内办理交还手续，则在迟延期间甲方有权按照本合同解除或终止时的租金标准的1.5倍向乙方主张租金损失。第七条甲方责任与义务约定：8、乙方在经营前或装修改造前需自费办理相关资质证明，包括但不限于工商、卫生、环保、消防、公安、特殊行业等政府部门出具的各类证照、许可、批准文件，甲方须积极配合，费用由乙方承担。如行政执法等原因取消乙方经营资质或对乙方经营采取限制性措施的，甲方不承担任何责任，乙方不得以此拒缴租金、要求解除本合同或要求甲方减免租金。第八条乙方责任与义务约定：乙方承诺在本合同期内妥善保管租赁库房（包括但不限于房屋主体结构、地面、墙面、消防/警报装置、照明装置、电缆、电线、布线管道等），避免人为破坏，并严格按照合同中规定用途使用租赁库房。第九条装修与改造约定：1、乙方如进行库房改造、扩建、装修装饰，需提前15天向甲方书面提供施工方案，经甲方书面同意后方可施工……；3、未经甲方书面同意，乙方不得在租赁库房内进行任何改建和装修、改变租赁库房的外立面与结构、改变及增加固定设备及其他超出地面负重标准的行为。否则产生的一切后果由乙方负责，给甲方造成损失的，乙方需承担全部赔偿责任。第十一条违约责任与违约金约定：2、乙方逾期交纳租金款项，除按本合同约定支付违约金外，逾期超过30天的，甲方有权单方面解除本合同（本合同自解除通知送达乙方之日起即告解除），履约保证金不予退还。乙方需在甲方解除本合同后5个工作日内向甲方一次性缴足延迟租金。3、乙方及乙方关联方对租赁库房建筑结构和附属设施造成重大损害或重大损害威胁（以甲方聘请的专业机构出具的鉴定意见为准），甲方有权单方面解除合同（本合同自解除通知送达乙方之日起即告解除），没收履约保证金，并处以乙方当期3个月的租金作为违约金。由此造成的一切损失和责任由乙方承担，给甲方造成的损失全部由乙方赔偿。2018年9月28日，牧工商公司向美合泛娱公司发送《解除合同通知书》，内容为：我方与你方于2018年7月18日在北京市丰台区总部基地八区19号楼签订了《房屋租赁合同》，你方租赁我方拥有的位于北京市顺义区天竺镇天柱东路4号天竺园区内的南北库房。《房屋租赁合同》第九条约定，你方如对库房进行改造、扩建、装修装饰，需提前15天向我方书面提供施工方案并取得我方同意；第十一条第三款约定，你方对租赁库房建筑结构和附属设施造成重大损害的，我方有权单方面解除合同。自2018年9月25日以来，你方擅自对库房进行大规模的拆除和改变，且未在施工前将施工方案报送我方并取得我方同意。你方的行为已对我方库房的建筑结构造成重大损害，且经我方劝阻后仍执意为之。你方的行为已经严重违反了合同的约定，严重侵犯了我方的合法权益，损害了国有资产。现为防止损害后果继续扩大，我方依据《房屋租赁合同》的约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，特依法通知你方解除该《房屋租赁合同》；同时，我方要求你方收函后即刻停止施工，将全部施工人员撤出库房。我方保留进一步追究你方违约责任的权利。2018年9月30日，美合泛娱公司收到了上述《解除合同通知书》。2018年9月30日，美合泛娱公司向牧工商公司出具《承诺函》，内容为：我公司与贵公司于2018年7月18日签订了《房屋租赁合同》，约定由我公司承租贵公司位于北京市顺义区天竺镇天柱东路4号天竺园区内的南、北库房。《房屋租赁合同》明确约定，若我公司进行库房改造、扩建、装修装饰，需提前15天向贵公司书面提交施工方案，经贵公司书面同意后方可施工。后我公司在合同履行过程中，在未向贵公司报送书面施工方案、未取得贵公司同意的情况下，擅自对库房进行了拆除、改建和装修装饰等施工工作。对此，我公司深表歉意。现我公司郑重承诺如下：一、我公司对我公司违反《房屋租赁合同》相关约定违规拆除等行为承担全部后果及法律责任。二、我公司进行库房改造、扩建、装修装饰，不会对库房的建筑结构和附属设施造成重大损害或重大损害威胁，不会损坏库房的建筑主体结构和承承结构。三、《房屋租赁合同》解除或终止后，我公司保证按《房屋租赁合同》约定对库房按贵公司要求恢复原状。四、我公司同意并承诺接受贵公司对我公司的库房改造、扩建、装修装饰行为进行监督，并接受贵公司提出的建议或意见。期间若出现任何安全问题，均由我公司负责。五、我公司法定代表人窦可愿为此承担连带责任，并以位于的房屋（房屋产权证号：朝1034097提供抵押担保，担保履行我公司的上述承诺。我公司愿于10日内与贵公司签订具体的担保协议，并办理抵押登记手续。2018年11月28日，牧工商公司（抵押权人、甲方）与窦可（抵押人、乙方）签订了《抵押合同》，鉴于：1、甲方与美合泛娱公司（以下称“债务人”）于【2018】年【7月【18】日签署《房屋租赁合同》(以下简称：合同)。根据合同的约定，甲方已履行合同义务，将甲方位于北京市顺义区天竺镇天柱东路4号天竺园区内的南北库房交付乙方，债务人未按合同履行相应义务，擅自对库房建筑进行大规模的拆除和改变，且未在施工前将施工方案报送甲方同意。为防止债务人无能力对房屋进行恢复原状，乙方同意以其自有房产为合同履行进行抵押担保。2、为了确保主合同的彻底履行，乙方愿以其拥有的个人合法所有的房产担保债务人履行合同项下之义务。乙方承诺该房屋非乙方唯一住房，不会影响抵押权人采取通过法院拍卖等方式实现抵押权利。约定第一条被担保的主债权：1.1本合同担保的债权为人民币壹仟万元（10000000元)。最终以履行合同所需实际费用或法院的判决为准。1.2乙方所担保的主债权为因债务人未履行合同义务而形成的甲方对债务人的债权。1.3乙方愿以其全部个人财产进行保证担保，对债务人履行合同义务承担无限连带责任。第二条约定：乙方提供的抵押物为北京市朝阳区X路X号X区X号楼X层X的个人房产，此房屋所有权人为窦可，双方确认该房屋价值为2319万元。2018年12月21日，牧工商公司向美合泛娱公司签订《告知函》，根据我公司与你公司签订的《库房租赁合同》，你公司进行库房改造需提前15天向我公司提交书面申请，经我公司批准后方可实施。此外，根据你公司向我公司出具的《承诺函》，你公司保证在施工中不拆除我公司库房主体框架结构。现你公司未经我公司批推，擅自强制拆除了我公司北库房。你公司的上述行为不仅构成严重违约、涉嫌违法，更是对我公司财产造成重大损失。你公司必须立即停止施工，并承担由此造成的一切后果。2018年12月23日，美合泛娱公司收到了上述《告知函》。经查，自2018年9月底开始，美合泛娱公司组织施工人员，对涉案房屋的北库房进行拆除施工。2018年11月，美合泛娱公司继续对涉案房屋中的北库房进行施工，将北库房的外立面、内饰物等全部拆除，并拆除了库房的主结构横梁。2018年12月，涉案房屋的北库房已被全部拆除，美合泛娱公司在原地上开始新建房屋，并已经搭起了三层的钢结构。在上述施工过程中，美合泛娱公司破坏了涉案房屋所在园区内的消防喷淋系统、地下雨水管和地下自来水管道设施，造成园区北侧区域排水障碍，并发生漏水现象。2019年7月，中瑞华建工程项目管理（北京）有限公司出具牧工商公司天竺园区库房3.2复建工程及其他相关工程的工程造价鉴定报告。对牧工商公司拥有的位于北京市顺义区天竺镇天柱东路4号天竺园区内库房3.2（即北库房）的复建、拆除美合泛娱公司私自建设的办公楼及库房3.2和库房2.1（即南库房）的施工围挡等相关工程造价进行造价鉴定。根据牧工商公司提供的资料，结合现场实际勘查，得出的鉴定结果为28936993.51元，具体明细如下：1、库房3.2复建工程--（北库房）土建工程，15940114.14元；2、库房3.2复建工程--（北库房）装饰工程，4458558.99元；3、库房3.2复建工程--（北库房）设备安装工程，1366733.31元；4、库房3.2复建工程--（北库房）电气安装工程，1590244.08元；5、库房3.2--（北库房）私建、围挡拆除，3416595.24元；6、库房3.2--（北库房）室外地面硬化恢复，281521.03元；7、库房3.2--（北库房）渣土清运，272505.04元；8、库房3.2—室外地下消防、雨水等管线恢复，319891.42元；9、库房2.1（南库房）修复腾退，719539.42元；10、库房2.1（南库房）围挡拆除，104139.24元；11、库房2.1（南库房）混凝土块石子清运，467151.45元。2018年9月13日，北京市龙诚公证处作出（2018）京龙诚内经字第271号、272号《公证书》，对北京市顺义区天柱东路4号1幢等5幢（第4幢、第8幢）库房外观现状进行了拍照，并对拍摄过程进行保全公证。2019年9月12日，经本院现场勘验，涉诉场地分为南、北区，原有库房已被拆除。北库所在地西北角有一、三层钢结构框架，向南、向东水泥柱已建设完成。场地南侧有一堆渣土，原有水泥地面被清除，涉诉场地南库现有隔断墙、门均有不同程度的破损，库内地面均有砂石料，个别消防栓也有损坏。美合泛娱公司提供施工总承包合同、天竺文创产业园园区经营方案、施工承包方的索赔函、告知函、会议纪要等，拟证明因延误工期导致的经营损失、对施工方的赔偿责任及误工损失和索赔情况。牧工商公司不认可上述证据的真实性及证明目的。经询问，美合泛娱公司称：涉诉库房在改扩建之前口头跟原告的工作人员说过，没有相关证据提交。牧工商公司称：没有说过，也未提交任何书面文件。关于租赁库房的占有情况，经询问，美合泛娱公司称：我方在占有，南库房被法院查封。关于租赁库房中的南库房被损坏的相关现状，经询问，牧工商公司称：墙面被拆除撞坏，水泥和渣土都堆放在了南库房之内，地面是压坏的，进大型机械的时候将门撞坏了。美合泛娱公司称：南库房准备内部改造的，现场的承重墙以后也会有改造，地面也需要重新施工，砂石料是临时对方的，门可能是被机械撞坏的，但是隔断墙以后要拆掉的。上述事实，有《房屋租赁合同》、《解除合同通知书》、《承诺函》、《抵押合同》、《告知函》、《鉴定报告》、《公证书》、施工总承包合同、天竺文创产业园园区经营方案、施工承包方的索赔函、告知函、会议纪要、快递单及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告窦可在第二次庭审时，经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：焦点一是关于涉诉合同效力的分析认定及处理后续问题的原则。根据我国《合同法》的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。具体到本案中，原告牧工商公司作为出租方与承租方美合泛娱公司于2018年7月18日就涉诉南库房、北库房及附属场地、设施的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》。涉诉租赁房屋具有房屋产权证。该租赁合同均系合同当事人真实、自愿的意思表示，也不违反法律的强制性规定，故原、被告所签租赁合同应属合法有效。原、被告应按照涉诉租赁合同的约定和相关法律规定履行各自的义务。按照我国《合同法》的相关规定，合同解除分为法定解除和约定解除。《合同法》对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁结构确认解除合同的效力。具体在本案中，《房屋租赁合同》第九条约定，美合泛娱公司若要对库房进行改造、扩建、装饰装修，需提前15天向牧工商公司书面提供施工方案并取得牧工商公司同意。若美合泛娱公司对租赁库房建筑结构和附属设施造成重大损害或重大损害威胁，牧工商公司有权单方面解除合同。根据查明的相关事实，2018年9月底开始，美合泛娱公司组织施工人员，对涉案房屋的北库房进行拆除施工，并且未向牧工商公司提交书面施工方案，且牧工商公司于2018年9月28日向其发送了《解除合同通知书》。承租人应当按照约定的方法使用租赁物，美合泛娱公司在拆除施工时未严格按照合同约定履行义务，使得租赁库房面临重大损害威胁，致使牧工商公司出租库房的目的无法实现，属于根本违约，因此牧工商公司要求解除合同的请求本院予以支持。关于合同的解除时间，美合泛娱公司于2018年9月30日收到《解除合同通知书》，因此本院认定《房屋租赁合同》于2018年9月30日解除。关于美合泛娱公司反诉要求牧工商公司履行《房屋租赁合同》中约定的义务，配合办理租赁库房装修改造相关资质证明、证照，牧工商公司不予配合办理手续而导致的经济损失及施工误工损失。根据《房屋租赁合同》第七条第八款，美合泛娱公司在经营前或装修改造前需自费办理相关资质证明，包括但不限于工商、卫生、环保、消防、公安、特殊行业等政府部门出具的各类证照、许可、批准文件，牧工商公司须积极配合。根据美合泛娱公司提交的相关证据及陈述，本院无法认定牧工商公司未积极配合其办理相关证照、许可、批准文件。因此对其反诉请求本院不予支持。案件争议焦点二是关于涉诉合同解除后，后续事项的处理和违约责任的认定问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。违约责任，是合同当事人不履行合同义务时，依法产生的民事责任。违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。具体在本案中，首先就租金及占有使用费的问题。涉诉的《房屋租赁合同》于2018年9月30日解除，美合泛娱公司应支付牧工商公司合同解除前的租金。关于租金本院根据双方所签合同的约定以及庭审查明的事实予以确定。合同解除后，美合泛娱公司继续占有租赁库房，给牧工商公司造成了一定损失，牧工商主张合同解除后的占有使用费有合理依据，本院予以支持。关于占有使用费的计算，本院结合美合泛娱公司已支付部分费用，参照租金标准，从合同解除之日后的2019年2月7日起计算至美合泛娱公司实际腾退租赁库房之日止。故关于牧工商公司在诉讼请求中所提出的如美合泛娱公司未按生效法律文书的确定日期腾退返还，每迟延一日，则按涉案合同解除时的租金标准的1.5倍向原告支付占用费的请求本院不再予以支持。关于牧工商公司主张美合泛娱公司交纳的履约保证金300万元归其所有，并且向牧工商公司支付因其重大损害租赁库房的建筑结构应承担的违约金3590090元一节。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第十一条第三款，美合泛娱公司对租赁库房建筑结构和附属设施造成重大损害或重大损害威胁后，牧工商公司有权单方面解除合同，没收履约保证金并处以美合泛娱公司当期3个月的租金作为违约金。《房屋租赁合同》解除后，按照合同约定，牧工商公司有权没收履约保证金并处以美合泛娱公司当期3个月的租金作为违约金。关于该项费用的计算标准，双方在合同中约定的相关计算标准过高，美合泛娱公司请求进行调整。对此本院根据合同履行情况，美合泛娱公司的过错以及预期利益等综合因素，依法进行调整，就具体计算标准和计算方式，本院根据合同约定和相关法律规定核实后酌情进行确定。《房屋租赁合同》解除后，美合泛娱公司应将租赁的南库房恢复原状并清空南库房内堆放的石子、将南库房清扫干净，拆除南库房外树立的围挡并平整场地，按照租赁合同第六条第四款的约定交付南库房。本案中，牧工商公司明确要求美合泛娱公司按照鉴定报告支付恢复南库房的费用并腾退南库房，其该项请求具有事实法律依据本院予以支持。《房屋租赁合同》解除后，牧工商公司为拆除北库房现有建筑物和周边围挡，平整场地并清空渣土等建筑垃圾支出的费用，应由美合泛娱公司承担。具体费用本院根据鉴定报告中明细确定。《房屋租赁合同》解除后，牧工商公司为恢复北库房建筑原状支出的费用应由美合泛娱公司承担。具体费用本院根据鉴定报告中明细确定。《房屋租赁合同》解除后，美合泛娱公司应支付损毁的消防、雨水、供水等管道设施的修复费用。具体费用本院根据鉴定报告中明细确定。《房屋租赁合同》解除后，关于北库房拆除及恢复原状工作全部完成期间的租金损失，应由美合泛娱公司承担。具体费用本院根据拆除及恢复原状需要的时间予以确定。关于牧工商公司所主张要求窦可承担连带责任一节。按照2018年9月30日，美合泛娱公司向牧工商公司出具《承诺函》以及抵押合同，据此，牧工商公司有权要求窦可对上述承诺承担担保责任。现美合泛娱公司违反上述承诺事项，窦可应当承担相应法律责任，具体责任方式本院按照双方的相关约定进行确定。关于牧工商公司要求窦可以其拥有的“X京房权证朝字第XXXX号”房屋承担抵押担保责任一节，因该房屋未办理抵押登记，故对牧工商公司的该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）中国牧工商集团有限公司与被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司就涉诉租赁库房所签订的《房屋租赁合同》于二○一八年九月三十日解除；二、被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）中国牧工商集团有限公司支付涉诉租赁库房和场地占有使用费（如在二〇二〇年七月十七日之前腾退，则占有使用费的计算方式为从二〇一九年二月七日起按照每日三万九千八百八十九元八角九分计算至实际腾退返还涉诉场地和房屋之日止；如在二〇二〇年七月十七日之前未腾退，则占有使用费的计算方式为从二〇一九年二月七日起按照每日三万九千八百八十九元八角九分计算至二〇二〇年七月十七日，从二〇二〇年七月十八日起按照每日四万二千零一元七角一分计算至实际腾退返还涉诉场地和房屋之日止，如在二〇二二年七月十八日还未腾退则以后的占有使用费按照双方所签租赁合同约定的租金标准继续计算）；三、被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）中国牧工商集团有限公司支付租赁库房损害违约金六十万元；四、被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司向原告（反诉被告）中国牧工商集团有限公司支付的履约保证金三百万元归原告（反诉被告）中国牧工商集团有限公司所有；五、被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司于本判决生效之日起十五日内将涉诉南库房及附属场地设施腾退返还给原告（反诉被告）中国牧工商集团有限公司；六、被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司于本判决生效之日起七日向原告（反诉被告）中国牧工商集团有限公司支付南库房恢复费用一百二十九万零八百三十元一角一分；七、被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）中国牧工商集团有限公司支付拆除北库房现有建筑物和周边围挡，平整场地并清空渣土等建筑垃圾支出的费用共计三百九十七万零六百二十一元三角一分；八、被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）中国牧工商集团有限公司支付恢复北库房建筑原状支出的费用共计二千三百三十五万五千六百五十元五角二分；九、被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）中国牧工商集团有限公司支付被损毁的消防、雨水、供水等管道设施的修复费用三十一万九千八百九十一元五角七分；十、被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）中国牧工商集团有限公司支付拆除及恢复原状工作全部完成期间的租金损失六百九十八万零七百三十元；十一、被告窦可对上述第二至十项判决所确定的债务内容承担连带责任；十二、驳回原告（反诉被告）中国牧工商集团有限公司的其他诉讼请求；十三、驳回被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二十七万六千七百四十一元，由被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司、被告窦可共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一万一千四百元，由被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 张鹏飞审 判 员 王竞隆审 判 员 谢彩凤二〇二〇年五月二十九日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫