安徽省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖民申454号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：来安县南城美都业主委员会，住所地安徽省来安县南城美都小区。 负责人：**文，该业主委员会主任。 被申请人（一审被告、二审被上诉人)：来安县五星物业服务有限公司，住所地安徽省来安县塔山东路四号。 法定代表人：朱兆银，该公司总经理。 再审申请人来安县南城美都业主委员会（简称南城美都业委会）因与被申请人来安县五星物业服务有限公司（简称五星物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2016）皖1122民初2408号及安徽省滁州市中级人民法院（2017）皖11民终1275号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 南城美都业委会申请再审称：本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、五、六项规定的情形。（一）南城美都业委会有新的证据，足以推翻原审判决。南城美都小区1号楼东边即19号楼南侧与和琴花园小区交界处的门面房，系开发商在小区安全通道上所建，由五星物业公司出租收取租金，该租金及门面房应归全体业主所有。一审法院根据来安县国土资源和房地产管理局的信访回复未支持南城美都业委会返还租金的诉请（不当）。经2017年12月19日南城美都业委会再次上访，来安县城乡规划建设局于2017年12月22日出具了信访处理意见书：“经调查，南城美都小区规划平面图显示，南城美都19号楼南侧与和琴花园住宅小区交界处无建筑。”此回复充分证明南城美都业委会在一、二审中所主张的该门面房是开发商违规建筑在小区安全通道之上。2012年底开发商搬离小区后，五星物业公司将该有顶通道前后上门上窗对外出租，获取租金。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《物业管理条例》第五十一条及《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（2009）7号]第十四条规定，南城美都业委会要求五星物业公司退还该门面房租金是合法的，一、二审判决错误，应予再审。（二）本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第五项规定的情形。南城美都业委会在一审时书面申请调查电信公司、移动公司与五星物业公司签订的合同及收费情况，但一审法院未予调查，导致案件事实未能查明，南城美都业委会关于广告费的诉请未能得到完全支持，应依法再审。（三）本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。南城美都业委会要求五星物业公司退还的小区道路、广场停车费是按照300元/年收取的。根据《物业管理条例》第六十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（2009）7号]第六条及《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，五星物业公司收取业主停放在小区道路、广场的停车费，应属于全体业主所有，一、二审判决将小区路面、广场的停车位认定为临时停车位，不予支持该项诉请属适用法律确有错误，应予再审。（四）本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。五星物业公司2016年3月14日才搬离小区，而非原审判决所认定的2016年2月11日，五星物业公司管理期间产生的费用应计算至2016年3月14日，其多收和无权占有的费用应退还，小区的相关资料应如数返还。1.关于五星物业公司管理期间的公用电费：南城美都业委会已提供了供电局票据，足以证明五星物业公司在管理期间多收了公用电费。在其管理期间，自2015年11月至2016年4月22日共欠供电局公用电费6456元，该笔费用已由五星物业公司从小区业主处收取，但该公司收款后并未代缴，导致在2016年4月底供电局将欠费停电通知张贴在小区每个单元门口，限期若不交费就停公用电，扣除2016年3月22日至4月22日南城美都业委会接手管理后所用的738元电费，五星物业公司仍应支付南城美都业委会代为垫付的公用电费5718元，原审法院对此事实认定不清。2.五星物业公司多收的物业费、生活垃圾费、蓝牙卡押金、临时车位费已由全体业主授权业主委员会进行主张，原审法院应判令五星物业公司返还。《物业管理条例》规定了业主委员会的职责，本案南城美都业委会合法成立且已召开了业主代表会议，在形成决议后，该业委会要求返还多收的相关费用及押金等，南城美都业委会依法正确履职，原审法院认为多收费用只能由业主个人主张，明显违反合法有效的代理权行使的法律规定。3.五星物业公司负责人朱兆银将小区4#、11#楼地下非机动车车库非法改造成一间间铁皮屋，按（面积）大小收取年租金1000元、1100元、1200元不等，共收取34户租金3.61万元，该款应当返还。因五星物业公司对车库的违法改造，使五分之四以上业主的车辆无处停放，都停在单元门口从楼上拉线到楼下充电，业主生命及财产安全受到了严重威胁，但原审法院却认为五星物业公司改造车库并不违规，实在令人费解。现经来安县消防部门检测确认该车库系违法改造，已出具了该车库的整改通知书，限令2017年5月15日前进行整改，否则将进行处罚，足以证明五星物业公司改造车库是违法行为，应依法纠正，五星物业公司由此获得的非法收益即所收取的所有租金应全部返还给南城美都业委会，由此产生的后期整改费用也应由五星物业公司承担。4.关于小区监控和单元门门禁更换费用问题。监控和单元门门禁在五星物业公司收费管理期间均已损坏不能使用，相关维修更换费用应由五星物业公司承担。但本案中该公司并没有履行应尽的义务，根据《物业管理条例》规定，五星物业公司既然收取了物业费用，就有义务维修和保证公共设施的正常使用，但五星物业公司在离场前一直未进行维修，故现维修和更换产生的费用依法应由五星物业公司承担。5.大门门禁22000元和垃圾桶、电瓶车、桌椅2万元是五星物业公司用收取的物业费所购买，非其公司资产购买，自然属于业主共有的公共设施，在五星物业公司离场后依法应返还给全体业主或折价赔偿给南城美都业委会。6.关于11幢102室业主5000元损失问题。五星物业公司已认可该赔偿数额，该业主已授权南城美都业委会代为起诉，属于合法代理。为减少诉累，此项诉请法院亦应支持，不应要求业主另行起诉。7.关于移交材料的问题。南城美都业委会已提交前期物业服务委托合同，足以证明五星物业公司在与开发商签订物业管理合同时已接收了合同中约定的相关材料，五星物业公司提交的交接单也证明其并没有将相关材料移交给南城美都业委会，故五星物业公司应当将小区相关材料返还给南城美都业委会，以便于小区维修改造，确保小区用水、用电、用气等设施的安全。综上，南城美都业委会根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第五项、第六项规定，申请对本案进行再审。 五星物业公司未提交书面意见。 南城美都业委会申请再审时提交下列证据： 证据一、2017年12月22日来安县城乡规划建设局《信访事项处理意见书》（来建信字[2017]73号）。 证据二、2017年11月23日来安县国土资源和房产管理局向南城美都业委会出具的《关于“南城美都”19#楼与“和琴花园”住宅小区之间用地性质的说明》。 证据三、2017年12月27日来安县国土资源和房产管理局《关于**文信访事项处理意见书》[国土信答（2017）86号]。 证据四、2016年12月26日南城美都业委会《申请法院调查取证申请书》。 本院经审查认为，业主委员会系由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，其设立的目的应是为维护全体业主的共同合法权益。而本案中，南城美都业委会所主张的该小区11幢102室业主的损失赔偿问题属于该业主的个人利益，可由该业主另行主张；关于南城美都业委会要求返还多收的物业费、生活垃圾费、蓝牙卡押金、临时车位费问题，因只涉及部分业主利益，且各户缴费情况并不相同，故原审法院对于前述两项诉请未予支持并无不当。 关于南城美都小区19#楼南侧门面房租金及4#、11#楼地下车库改造成铁皮房对外出租的租金返还问题。因前述建筑及改造是否系违法建设及相关责任的承担，应由有关行政部门进行审查认定，不属于民事案件审理范围，故原审对南城美都业委会主张返还相关租金未予支持并无不当。对于南城美都业委会申请再审提交的证据一、证据二、证据三，本院亦不予审查。 关于五星物业公司是否收取了电信公司、移动公司的广告费，因南城美都业委会并未提交充分证据证明，原审法院未予支持并无不当。 关于公用电费问题。南城美都业委会申请再审主张五星物业公司代收了业主均摊的公用电费后未向供电局代缴，导致该业委会垫付了公用电费，但其所提交的证据不足以证明该事实，故原审法院对该诉请未予支持，亦无不当。 关于小区监控和单元门门禁更换费用问题。根据前期物业服务合同的约定，物业费不包括共用设施设备大中修、更新、改造的费用，故南城美都业委会向五星物业公司主张该费用缺乏依据。 关于大门门禁2.2万元和垃圾桶、电瓶车、桌椅的返还问题。垃圾桶、电瓶车、桌椅系五星物业公司进入南城美都小区管理后投资购买，所有权归五星物业公司所有；2.2万元大门门禁系在五星物业公司退出南城美都小区管理、新的物业公司进驻小区后购买，南城美都业委会要求五星物业公司支付上述款项缺乏依据。 关于资料移交问题。五星物业公司退出物业管理后已经将相关的设施和资料移交给南城美都业委会，该业委会并未举证证明五星物业公司持有其他资料未移交，故对该申请再审理由本院亦不予支持。 综上，南城美都业委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第五项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回来安县南城美都业主委员会的再审申请。 审判长 孔 蓉 审判员 胡邦圣 审判员 吕巍巍 二〇二〇年五月十三日 书记员 姚 璐 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。