四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1143号 上诉人（原审原告）：四川天府银行股份有限公司营业部，住所地南充市顺庆区涪江路**。 负责人：周明辉。 委托诉讼代理人：阮小琴，四川张小友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢虹，四川张小友律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：南充佳惠百货有限公司，住所地南充市顺庆区西门坝街******。 法定代表人：陈宏，总经理。 原审第三人：南充市阳光商贸有限责任公司，住所地，住所地南充市顺庆区西门坝街**iv> 法定代表人：王泽军。 上诉人四川天府银行股份有限公司营业部（以下简称天府银行营业部）与被上诉人南充佳惠百货有限公司（以下简称佳惠公司）、原审第三人南充市阳光商贸有限责任公司（以下简称阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初7721号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 天府银行营业部上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求，一、二审案件受理费由佳惠公司负担。事实与理由：2011年11月10日，佳惠公司与阳光公司签订《营业房租赁合同》，约定阳光公司将位于四川省南充市的营业房出租给佳惠公司使用，租赁期限为八年，租金第一年60万，第二年70万元，以后每年75万元。2012年1月19日，阳光公司向天府银行营业部借款4900万元，将上述租赁房屋抵押给天府银行营业部，并办理了抵押登记。2015年9月6日，阳光公司在执行程序中将上述租赁房屋作价3200万元抵偿给天府银行营业部，并同意自2016年10月1日之后的租赁收益归天府银行营业部。2014年，佳惠公司与阳光公司重新签订了《营业房租赁合同》，该合同签订在抵押权设立之后，不能对抗天府银行营业部，故一审法院按照2014年签订《营业房租赁合同》约定租金标准计算租金错误，即使按照2011年签订的《营业房租赁合同》所载明的四个产权面积比例平摊，也不止29万元。 佳惠公司辩称，2011年，佳惠公司与阳光公司签订了《营业房租赁合同》，合同约定阳光公司将四个产权的房屋租赁给佳惠公司，合同明确载明其中两个产权已经出售给案外人，阳光公司便承诺将出售的两个产权房屋返租回来后一并出租给佳惠公司。2014年，因已出售的两个产权房屋的买受人不愿意再出租给阳光公司，再加上市场不景气等原因，佳惠公司与阳光公司就两个产权房屋重新签订《营业房租赁合同》，对租赁期限、租金标准等进行了变更。同时，佳惠公司与案外人单独就另外两个产权房屋形成租赁关系。阳光公司无权处分案外人的房屋，双方只能于2014年重新签订《营业房租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，佳惠公司自愿按合同支付租金，而天府银行营业部只取得两个产权房屋，要求佳惠公司按2011年合同标准计算租金无事实和法律依据，故一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应维持原判。 天府银行营业部向一审法院提出诉讼请求：判令佳惠公司按《营业房出租合同》之约定支付租金2，518，493元（从2016年10月1日到2020年2月9日止）。 一审法院认定事实如下：2011年11月10日，佳惠公司与阳光公司签订《营业房租赁合同》，约定阳光公司将位于南充市的营业房共四个产权出租给佳惠公司使用，租赁期限为8年（2012年2月10日到2020年2月9日），租金为第一年60万、第二年70万，以后6年每年75万，且佳惠公司应于每年2月5日前缴纳次年的租金。该四个产权中阳光公司有两个产权，已经售出给他人两个产权。后佳惠公司与阳光公司于2014年重新签订《营业房租赁合同》，载明受市场不景气及多方面原因不能履行原双方签订的合同，双方就出租房子及附属物达成以下新的条款，阳光公司只把西门坝街223号生意兴隆购物广场一楼内第三人拥有产权的两个产权号商铺出租给佳惠公司，租赁期限从2014年2月10日到2024年2月9日，共10年，租赁费每年29万元，并载明原合同作废。2015年9月6日，阳光公司作为申请人，将天府银行营业部诉至法院，要求拍卖、变卖前述两个租赁标的物（即位于南充市顺庆区西门坝街223号的房屋），向天府银行营业部清偿债务。通过诉讼和执行程序，阳光公司同意将租赁标的物作价人民币3200万元抵偿给天府银行营业部，并同意2016年10月1日起的租金收益归天府银行营业部所有。前述协议达成后，法院作出执行裁定书，将租赁标的物交天府银行营业部抵债，天府银行营业部已经于2016年12月先后取得该两宗不动产（西门坝街223号生意兴隆购物广场一楼167号、166号）的产权。天府银行营业部为维护权益，诉如所请。诉讼过程中，佳惠公司自认2016年10月1日到2020年2月9日止的租金未给付，愿意按2014年《营业房租赁合同》的标准，向天府银行营业部给付租金。 一审法院认为，本案天府银行营业部起诉佳惠公司要求给付南充市的营业房2016年10月1日到2020年2月9日止的租金，佳惠公司也明确愿意给付该笔租金，以此合意，应认为在该段时间双方存在房屋租赁合同关系。进一步说，即2016年10月1日到产权变更前的租金由阳光公司将债权转让给天府银行营业部，产权变更后，双方虽没有签订租赁合同，但双方事实上认可产权变更后到2020年2月9日之间双方存在房屋租赁合同关系，从而天府银行营业部本案中主张佳惠公司给付租金，佳惠公司也同意给付租金。只是租金的标准和数量，双方存在分歧。 本案的争议焦点是佳惠公司应该按怎样的标准给付租金，一审法院评判如下： 首先，天府银行营业部主张标准为75万/年的证据不足。天府银行营业部出示的证据2011年的《营业房租赁合同》显示的是租赁标的物是有四个产权号的房屋，但天府银行营业部只取得其中两个产权号的房屋，天府银行营业部要求佳惠公司按该合同将四个产权号的房屋的租金全部给付自己，本身就难以成立。同时，佳惠公司出具的证据和佳惠公司法定代表人代表佳惠公司签署如实陈述保证书的当庭陈述表明，2011年《营业房租赁合同》到了2014年双方已经作出变更，并重新签订了《营业房租赁合同》，还载有原合同作废的内容。故对天府银行营业部认为租金标准为75万/年的意见，该院不予支持。其次，佳惠公司同意按2014年《营业房租赁合同》29万元/年的标准，向天府银行营业部支付自2016年10月1日到2020年2月9日的租金，系对自己权利的处分和对天府银行营业部部分诉讼请求的认可，不违反法律规定，且认可的金额和标准有2014年《营业房租赁合同》的约定为依据，该院予以认可。据此计算出佳惠公司向天府银行营业部应给付租金974082.19元。而天府银行营业部诉请租金中的超出部分，没有提供足够的证据予以证明，佳惠公司也不予认可，该院不予支持。其他，关于天府银行营业部称2014年《营业房租赁合同》约定的标准过低，但没有提供足够证据予以证明，而佳惠公司的法定代表人代表佳惠公司当庭陈述了约定29万元的标准的由来在于当时市场价格疲软因素以及阳光公司不能很好的履行原租赁合同（不能将已经售出的另外两个产权按原租赁合同出租给自己，只能自己直接向产权人租）等，故对天府银行营业部的该意见，该院不予认可。 综上所述，天府银行营业部的诉请部分能够成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、佳惠公司于判决生效后十五日内，向天府银行营业部支付租金974082.19元（计算方式为以年租金29万元为标准，从2016年10月1日算到2020年2月9日，按3年131天计算）； 二、驳回天府银行营业部的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26948元，由天府银行营业部负担14948元，由佳惠公司承担12000元。 本院二审查明：天府银行营业部于2012年1月20日成为四川省南充市顺庆区西门坝街223号生意兴隆购物广场一楼166号、167号房屋的他项权利人（抵押权）。 本院查明的其他事实与一审法院认定的基本事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人天府银行营业部与被上诉人佳惠公司就四川省南充市顺庆区西门坝街223号生意兴隆购物广场一楼166号、167号房屋，从2016年10月1日至2020年2月9日止形成房屋租赁合同合同关系，双方均不持异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕上诉人天府银行营业部的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉、辩意见，本案二审争议焦点为佳惠公司给付租金的标准问题。 天府银行营业部主张按佳惠公司与阳光公司于2011年签订《营业房租赁合同》约定的75万元/年标准计算租期内的租金，本院对此不予支持。理由如下：一、佳惠公司与阳光公司于2011年签订《营业房租赁合同》显示租赁标的物有四个产权号房屋，其中两个产权属阳光公司，另外两个产权已由阳光公司出售给案外人，而天府银行营业部仅取得两个产权号房屋的所有权，其要求按四个产权房屋的租金标准给付租金，无事实依据；二、天府银行营业部主张按照四个产权面积比例平分每年租金75万元，但合同并无此约定，而房屋租金的形成并非房屋面积一个因素所决定；三、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，阳光公司与佳惠公司于2011年签订的《营业房租赁合同》明确载明包含了案外人的两个产权房屋，本身来说，阳光公司并无权处分案外人财产的权利，阳光公司于2014年针对自身有处分权的两个产权房屋与佳惠公司重新签订《营业房租赁合同》，并将案涉房屋租赁价格变更为每年29万元。天府银行营业部于2016年12月才取得案涉房屋所有权，该所有权变动并不影响阳光公司与佳惠公司之前的租赁法律关系。天府银行营业部主张**光公司与佳惠公司之间存在恶意串通损害其利益的行为，但对此未提交证据予以证明，本院不予采信。 佳惠公司同意按2014年《营业房租赁合同》29万元/年标准向天府银行营业部支付租金，系对天府银行营业部的部分诉讼请求的认可，不违反法律规定，且与2014年《营业房租赁合同》约定价格一致，故一审法院按29万元/年标准计算2016年10月1日至2020年2月9日期间的租金974082.19元并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人天府银行营业部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26948元，由四川天府银行股份有限公司营业部负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈智慧 审 判 员 江春虹 审 判 员 龙 燊 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 李 磊 书 记 员 刘佰燕