广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终175号 上诉人(原审被告、反诉原告)：来宾云星房地产开发有限公司，住所地广西来宾市文辉路**富城国际****楼红水河大道**。 法定代表人：陈明瑾，董事长。 委托诉讼代理人：黄雪英，广西桂成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃晓梅，广西桂成律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：蓝菁，女,1984年10月12日出生,壮族,住广西来宾市兴宾区。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：黄绍勇，男,1977年8月26日出生,壮族,住广西来宾市兴宾区。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：磨增奎，广西广宾律师事务所律师。 上诉人来宾云星房地产开发有限公司因与被上诉人蓝菁、黄绍勇商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 来宾云星房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项，依法改判为：被上诉人协助上诉人办理位于来宾市水韵路1号云星乾隆世家2号楼2003号房《商品房买卖合同备案证明》、《预购商品房预告登记》的撤销手续，并判令被上诉人向上诉人支付解除合同的违约金50442.4元；2.本案二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在审理中未查清案件事实，就驳回上诉人在一审中的反诉请求是错误的。合同解除后，合同双方应当依法互返原物。因本案涉案房屋已经办理了《商品房买卖合同备案证明》、《预购商品房预告登记》，一审法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》后，除判令上诉人退回被上诉人购房款项外，还应依法判令被上诉人协助上诉人办理涉案房屋的《商品房买卖合同备案证明》、《预购商品房预告登记》的撤销手续，但一审法院未依法支持上诉人的该项诉请明显是错误的。二、一审法院未查清被上诉人在签订《商品房买卖合同》后，是否存在故意拖延提交办理公积金贷款的相关材料的情形，亦未查清被上诉人在办理公积金贷款过程中是否存在过错。涉案《商品房买卖合同》附件六第一条第7款的约定：“买受人选择公积金贷款方式支付购房款的，自出卖人完成《商品房买卖合同》登记备案及所购买楼栋工程进度达到来宾市住房公积金管理中心可以受理条件的第二日起10日内，买受人自行向公积金管理中心提交办理公积金贷款所需的全部资料。”双方于2019年5月26日签订《商品房买卖合同》后，上诉人于2019年5月29日就已为被上诉人办理完毕《商品房买卖合同备案证明》、《预购商品房预告登记》，故自2019年5月30日起10日内，被上诉人就有义务提交办理公积金贷款的全部手续，但从2019年5月30日至2019年9月16日长达3个半月时间里，被上诉人未按照约定提交资料，上诉人曾多次催促被上诉人提交材料，但被上诉人均以出差不在家或其他理由拖延提交，直至一审起诉时，被上诉人仍未正式提交办理公积金贷款的相关材料。因此，被上诉人故意拖延3个半月的时间不按时提交材料是导致其自身不符合公积金贷款条件的主要原因，被上诉人存在严重的过错，贷款不能的过错应归于被上诉人。根据合同约定，被上诉人的行为已构成违约，应当依法承担合同总价款10%的违约金。另外，涉案合同签订后，上诉人花费了大量的人力物力办理了涉案房屋的登记备案手续，现因被上诉人的违约行为产生了巨大的损失。三、涉案合同附件六《合同补充协议》第一条第3款第1项约定“买受人在签订时已充分了解个人办理银行贷款或公积金应具备的条件并承诺符合相关按揭贷款条件。”根据该约定被上诉人应当预见如不能办理贷款，其应承担变更付款的风险，且被上诉人购买涉案房屋系第三套房，明显超出家庭居住的标准，该购房行为包含有一定的投资性质，其更应对其在购房过程中存在的风险承担责任。另外，根据来宾市公积金管理中心下发的《来宾市职工个人住房公积金贷款管理办法》，申请公积金贷款需要具备的条件包含有多项，如连续缴存年限、每月缴存金额以及公积金的最高贷款限额等，现被上诉人要求贷款的金额为35万元，即使不存在第三套房的限制，被上诉人申请公积金贷款金额35万元也已超出最高贷款限额，故被上诉人是否有资格进行35万元的贷款是决定贷款是否成功的因素，而被上诉人仅以其拥有第三套房的原因导致不能贷款主张情势变更要求解除合同明显缺乏法律依据。同时，被上诉人的个人征信，是否存在信用卡未能还清的情况也是影响贷款成功与否的另一因素。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，被上诉人贷款不能的情况实质上属于一种商业风险，被上诉人仅以其存在第三套房不能申请公积金贷款为由主张情势变更而解除合同依据不足，该主张明显损害了上诉人的合法权益，违背了民法中的公平公正原则。另外，被上诉人在申请公积金贷款不成功后，应按照涉案合同附件六《合同补充协议》第一条第六款的约定，与上诉人协商将付款方式变更为分期付款或者一次性付款，否则，应向上诉人支付违约金，以弥补上诉人已支出的销售成本等损失。综上所述，一审法院存在漏判，且在未查清被上诉人在办理公积金贷款过程中是否存在故意拖延的情况即认定来宾市公积金政策的变化系政府行为，非上诉人与被上诉人所能掌控，双方在办理贷款的过程中均无过错是错误的。因此，请求二审法院依法查明案件事实并依法改判。 蓝菁、黄绍勇辩称，一、一审判决认定事实清楚，驳回上诉人的一审反诉请求是正确的。办理撤销手续无需被上诉人的协助，法院判决生效后，上诉人向来宾市不动产登记中心提交生效判决书后即可撤销登记备案。二、被上诉人不存在过错，上诉人称曾多次催促被上诉人提交申请公积金贷款的材料与事实不符，被上诉人从未收到上诉人催交材料的通知，上诉人称被上诉人故意拖延3个半月不提交材料更是荒谬之极。上诉人称解除合同给其造成巨大损失是假的，上诉人出售的房屋至今未能交房，何来损失。三、上诉人称被上诉人存在违约，应承担违约责任是错误的。来宾市出台新的住房公积金贷款政策导致被上诉人不能办理公积金贷款属于情势变更，被上诉人不存在任何过错，上诉人以格式条款约束被上诉人是错误的。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持。 黄绍勇、蓝菁向一审法院起诉请求：一、依法解除双方于2019年5月26日签订的《商品房买卖合同》；二、判令来宾云星房地产开发有限公司退回黄绍勇、蓝菁购房首期款154424元，维修资金款项7107元，产证代办费1000元，以上合计162531元；三、本案诉讼费用由来宾云星房地产开发有限公司承担。 来宾云星房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：一、依法解除双方于2019年5月26日签订的《商品房买卖合同》（预售）；二、判令黄绍勇、蓝菁协助来宾云星房地产开发有限公司办理位于来宾市水韵路1号云星钱隆世家2号楼2003号房《商品房买卖合同备案证明》、《预购商品房预告登记》的撤销手续；三、判决黄绍勇、蓝菁向来宾云星房地产开发有限公司支付解除合同的违约金50442.4元（504424×10%）；四、本案诉讼费由黄绍勇、蓝菁承担。 一审法院认定事实：2019年5月26日，黄绍勇、蓝菁与来宾云星房地产开发有限公司签订合同号为20192101008166的《商品房买卖合同》，约定：黄绍勇、蓝菁以公积金按揭方式购买来宾云星房地产开发有限公司位于来宾市水韵路1号云星钱隆世家2号楼2003号房屋（建筑面积：118.45平方米，房屋总价款：504424元），合同补充协议第一条约定黄绍勇、蓝菁自愿选择银行按揭方式付款，黄绍勇、蓝菁按照合同约定向来宾云星房地产开发有限公司支付了购买房屋的首付款人民币154424元、房产代办费1000元，住宅专项维修资金7107元，合计共162531元。2019年9月份，来宾市住房公积金管理中心出台了公积金［2019］14号文件，文件规定，所购房屋为第三套及以上的不能申请公积金贷款，这个文件导致黄绍勇、蓝菁无法办理公积金贷款，合同附件六《合同补充协议》第一条第3款、第6款、第7款约定：买受人在签订时已充分了解个人办理银行贷款或公积金贷款应具备的条件并承诺符合相关按揭贷款条件；买受人选择公积金贷款方式的，买受人自行到公积金管理中心提交办理公积金贷款材料，如果因买受人原因造成按揭贷款（含公积金贷款）申请不能通过银行或公积金管理中心审批的，买受人应另选择一次性付款或者分期付款方式。之后，黄绍勇、蓝菁因不能办理公积金按揭贷款，要求与来宾云星房地产开发有限公司解除该《房屋买卖合同》并退还购房相关款项未果后诉至一审法院。 一审法院认为，平等主体之间的完全民事行为能力人签订的合同应受法律保护。双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效。合同履行过程中，在来宾市住房公积金管理中心出台了公积金［2019］14号文件，规定：所购房屋为第三套及以上的不能申请公积金贷款。致黄绍勇、蓝菁无法依照合同约定办理公积金按揭贷款，是双方签订合同时无法预见的、不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对黄绍勇、蓝菁一方明显不能实现以公积金按揭方式购买合同目的。来宾市公积金政策的变化系政府行为，非双方所能掌控，对此，双方均无过错。双方签订的是预售合同，房屋尚未交付，解除合同对来宾云星房地产开发有限公司不造成任何的经济损失。综上，黄绍勇、蓝菁的诉讼请求理由充分，应予支持。来宾云星房地产开发有限公司的辩解及反诉请求理由不成立，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十七条第一款的规定，判决：一、解除黄绍勇、蓝菁与来宾云星房地产开发有限公司于2019年5月26日签订的《商品房买卖合同》。二、来宾云星房地产开发有限公司退回黄绍勇、蓝菁购房首期款154424元、维修资金款项7107元、产证代办费1000元，合计162531元。三、驳回来宾云星房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉受理费3550元，反诉受理费531元，合计4081元，由来宾云星房地产开发有限公司负担。 二审期间，上诉人来宾云星房地产开发有限公司向本院提交证据：来宾市住房公积金管理中心《证明》，证明上诉人在通知被上诉人提交办理公积金贷款资料时已具备办理公积金贷款的条件；上诉人通知被上诉人提交公积金贷款资料至公积金管理中心出台新政策文件的时间间隔较长，被上诉人存在拖延提交贷款资料的情况，被上诉人对不能进行公积金贷款存在明显过错。 被上诉人黄绍勇、蓝菁质证认为，对该份证据的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可。从该份证据可证明直至2019年8月9日上诉人才办理好公积金贷款手续，且手续是由上诉人准备的，不能证明其证明目的，被上诉人从未收过上诉人任何关于催交办理公积金贷款材料的通知。 二审期间，被上诉人黄绍勇、蓝菁向本院提交证据：《来宾市住房公积金管理中心申请贷款办事指南（一次性告知事项）》，证明申请公积金贷款除了需要买受人提供材料外，还需要上诉人提供材料。 上诉人来宾云星房地产开发有限公司质证认为，1.该份证据恰恰证明了通过公积金贷款申请需要多项条件，如借款人连续正常缴存住房公积金6个月以上等各项因素都有可能导致贷款不成功，并且在贷款额度上分单职工与双职工缴存比例，被上诉人没有提交任何材料给公积金管理中心审核，故被上诉人是否具备公积金贷款资格在本案中尚未得以确认；2.上诉人有完备的手续提交给公积金贷款中心，现因被上诉人未提交任何材料导致公积金贷款手续尚未开始，被上诉人要求解除合同不符合公平公正原则。 本院认证意见，上诉人与被上诉人所提交的证据来源合法，内容真实，且与案件事实有关联，本院予以认可。 二审期间，被上诉人蓝菁、黄绍勇于2020年2月21日向本院申请财产保全，并提供中国平安财产保险股份有限公司广西分公司的保单保函（保单号为11428003900917674963）作为该财产保全申请的担保。本院于2020年2月27日作出（2020）桂13民终175号民事裁定书，裁定冻结来宾云星房地产开发有限公司名下广西桂中农村合作银行22×××90账户的存款162531元，冻结期限为1年。 经审理查明，上诉人来宾云星房地产开发有限公司与被上诉人蓝菁、黄绍勇于2019年5月26日签订《商品房买卖合同》所购买的来宾市水韵路1号云星钱隆世家2号楼2003号房于2019年8月9日后已具备申请办理住房公积金贷款的条件。同日签订的合同附件六《合同补充协议》第一条第6款约定：如因买受人原因造成公积金贷款申请不能通过公积金管理中心审批的，买受人应另选择一次性付款或者分期付款方式，否则视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付违约金。上诉人于2019年8月中旬通过微信方式通知被上诉人提交办理住房公积金贷款所需材料，被上诉人至2019年9月中旬未向上诉人提交有相关材料。2019年9月16日来宾市住房公积金管理中心发布《来宾市职工个人住房公积金贷款管理办法》，规定职工所购房屋为第三套及以上的不能申请公积金贷款。根据《来宾市住房公积金管理中心申请贷款办事指南（一次性告知事项）》中关于贷款流程的规定，在材料齐全的情况下，住房公积金管理中心在5个工作日内即可完成贷款初审、复核和审批手续。 一审法院查明的其他法律事实正确，本院予以确认。 本院认为，上诉人来宾云星房地产开发有限公司与被上诉人蓝菁、黄绍勇于2019年5月26日签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规规定，是合法有效的合同，依法受法律保护，合同双方应按合同约定全面履行各自义务。本案合同履行过程中，来宾市住房公积金管理中心于2019年9月16日印发的《来宾市职工个人住房公积金贷款管理办法》第九条规定所购房屋为第三套及以上的不能申请公积金贷款。被上诉人以其所购涉案房屋为第三套房不能申请住房公积金贷款为由，诉请解除双方签订的涉案合同，并要求退回购房首付款及其他费用，上诉人对此无异议，一审法院判决解除涉案合同，并判决上诉人退回被上诉人购房首付款及其他费用并无不妥，本院予以确认。 关于上诉人要求被上诉人承担违约金50442.4元的问题。根据庭审陈述及合同约定，办理住房公积金贷款所需材料由被上诉人提交，上诉人收取材料后代为办理相关贷款手续，涉案房屋于2019年8月9日后已具备申请办理公积金贷款的条件，从上诉人提供的微信聊天记录来看，上诉人于2019年8月中旬已通过微信方式通知被上诉人提交办理公积金贷款所需材料，根据《来宾市住房公积金管理中心申请贷款办事指南（一次性告知事项）》中关于贷款流程的规定，在材料齐全的情况下，住房公积金管理中心在5个工作日内即可完成贷款初审、复核和审批手续，此期间如被上诉人按要求提交齐全材料，则办理公积金贷款完全可能实现，但至2019年9月16日来宾市住房公积金管理中心出台公积金贷款新政策，被上诉人仍未提交办理公积金贷款所需材料，故此期间内公积金贷款办理不能应归责于被上诉人怠于履行材料提交行为，其行为违反了合同约定，依法应当承担违约责任。另外，《合同补充协议》第一条第6款约定，如因被上诉人原因造成公积金贷款申请不能通过审批的，被上诉人应另行选择一次性付款或分期付款方式付清购房余款，否则构成违约，上诉人有权解除合同并要求被上诉人承担违约责任，被上诉人无充分证据证明其在获知公积金贷款不能后，就购房余款支付积极履行了协商等合同附随义务，即起诉要求解除合同，其行为已实际表明其不再履行合同约定的一次性或分期付款义务，构成违约，应当承担违约责任。至于上诉人要求被上诉人承担合同总价款10%的违约金是否合理的问题。根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案上诉人对其解除合同后所造成的实际损失未能提供相应证据予以佐证，故综合上述因素考虑，本院认为，上诉人要求被上诉人承担合同总价款10%的违约金过高，本院酌情予以调整为被上诉人承担合同总价款5%即25221.2元（504424×5%）的违约金较为合理。 关于上诉人诉请被上诉人协助其撤销涉案房屋备案登记手续是否应支持的问题。根据《合同法》第九十七条关于合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可请求恢复原状或采取其他补救措施之规定，本案中，合同解除后，上诉人应返还被上诉人已交购房首付款及其他办证费用，而被上诉人应向上诉人返还涉案房屋。因涉案房屋属于预售房，目前尚未交付被上诉人，但涉案合同签订后，上诉人即为被上诉人办理了涉案房屋的《商品房买卖合同备案证明》、《预购商品房预告登记》，现涉案房屋备案登记于被上诉人名下，需撤销被上诉人名下的涉案房屋登记备案手续后方可另行出售，故被上诉人在合同解除后应有义务协助上诉人撤销涉案房屋的《商品房买卖合同备案证明》、《预购商品房预告登记》。因此，上诉人关于要求被上诉人协助其撤销涉案房屋备案登记手续的上诉请求，理由充分，本院应予支持。 综上所述，上诉人来宾云星房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。一审法院认定事实部分不清，适用法律有误，判决结果不当，应予纠正，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）、第（四）项、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4443号民事判决第一、二项； 二、撤销来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4443号民事判决第三项； 三、被上诉人蓝菁、黄绍勇于本判决生效之日起十日内协助上诉人来宾云星房地产开发有限公司办理双方就来宾市水韵路1号云星钱隆世家2号楼2003号房《商品房买卖合同备案证明》（证明编号：20192101008166）、《预购商品房预告登记》（桂（2019）来宾市不动产证明第0013117号）的撤销登记手续； 四、被上诉人蓝菁、黄绍勇向上诉人来宾云星房地产开发有限公司支付解除合同的违约金25221.2元； 五、驳回上诉人来宾云星房地产开发有限公司的其他反诉请求。 一审案件受理费4081元，由上诉人来宾云星房地产开发有限公司负担2040.5元，由被上诉人蓝菁、黄绍勇负担2040.5元。二审案件受理费531元，财产保全费1332元，共计1863元，由上诉人来宾云星房地产开发有限公司负担931.5元，由被上诉人蓝菁、黄绍勇负担931.5元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在生效判决确定的履行期限满之日起二年内，向一审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭永勇 审 判 员 石晓志 审 判 员 韦玉娟 二〇二〇年五月十四日 法官助理 蒙巧玲 书 记 员 卓秋雄 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。