广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初21679号原告（反诉被告，以下简称原告）：廖壕泰，男，1974年8月30日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：李志华，广东宏普律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞萍，广东宏普律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：徐春梅，女，1972年8月17日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告（反诉原告，以下简称被告）：侯爱斌，男，1969年6月25日出生，汉族，户籍地广东省广州市增城区，两被告的共同委托诉讼代理人：莫观培，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：刘超艳，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告廖壕泰与被告徐春梅、侯爱斌租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖壕泰及其委托诉讼代理人李志华、李霞萍，被告徐春梅、侯爱斌的共同委托诉讼代理人莫观培均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖壕泰诉称：2018年4月6日，原告与被告徐春梅签订《土地租赁合同》，承租两被告位于广州市白云区柏塘村草塘路土名为“田佬”的地块。签订合同后，原告依约给付被告一个月的租金和保证金共计983560元，但两被告至今没有依据合同约定，将土地交付原告使用，后经了解，涉案土地已被广州市政府立项，涉案合同已经失去履行的可能性，无法达到合同目的，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与两被告签订的《土地租赁合同》；2、两被告向原告退还租金245890元；3、两被告返还双倍保证金1475340元；4、本案诉讼及所有费用由被告承担。被告徐春梅、侯爱斌辩称：1.不同意解除合同，涉案土地实际已经交付给原告使用，原告是由于其打算投资的项目无法通过环保审批而企图毁约，理由仅仅是合同上的文字瑕疵，原告起诉时没有想到被告保存了完整的微信聊天记录，证明合同实际已经履行。前期双方沟通良好，被告也帮助原告进行相关的测绘手续，并且借款给原告使用，当原告发现被告举证证实没有违约的情况下，又借政府立项的理由解除合同，违反了商业道德和诉讼诚信原则，原告投资项目不能通过审批，属于原告自行承担的商业风险，我方不存在任何违约行为，故我方不同意解除合同并返还租金及保证金，我方要求继续履行合同。2.另外，本案不存在双倍返还保证金的情形，合同8.1条约定双倍返还的条件是出租方中途单方收回涉案土地的，才属于双倍返还保证金的情形，故本案并不适用双倍返还保证金的约定。被告徐春梅、侯爱斌向本院提出反诉称：2018年1月1日，两被告与广州市白云区柏塘村第十经济合作社签订《土地租赁合同》，承租广州市白云区柏塘村第十经济合作社（田佬）的土地，租期至2042年12月31日，面积约35亩，侯爱斌委托徐春梅全权负责合同签订、土地管理等事宜。同年1月30日，原告拟向被告承租涉案土地经营混凝土建设站，并向徐春梅转账20万元作为保证金，让徐春梅在双方签订正式租赁合同前将土地上一切障碍物清理干净。2018年2月16日，被告将土地清理干净并经原告验收通过后，双方正式签订《土地租赁合同》（20180216），将土地移交给原告使用，该合同约定了地块的用途、面积、租赁期限、租金计算、免租期、保证金等，明确“在本租赁合同签订之前，甲方将土地上一切障碍物（包括但不限于树木、杂物等）清理干净”“若乙方在签订合同2018年4月15日还未交付保证金五十万元并交一个月租金给甲方，本合同自动失效”等。因原告逾期未交50万保证金以及首月租金，《土地租赁合同》（20180216）自动失效。2018年4月16日，由于原告还想继续租用涉案土地，双方在明确违约责任、共同测量土地面积、调整租金标准后签订《土地租赁合同》（20180416），约定月租金为245890元，保证金为737670元，如拖欠租金则按拖欠总金额3%计算违约金等，其他条款与《土地租赁合同》（20180216）相同。由于土地事实上已在2018年2月16日已交付给原告使用，故租期仍从2018年2月16日执行，没有变更。两被告多次说明土地按现状交付使用，是否符合做混凝土搅拌站的风险由原告承担……根据合同约定，原告应在2018年10月5日前支付2018年9月16日至10月15日的租金……后原告筹建的混凝土搅拌站项目无法通过环保评估，原告未按时交租并发来《律师函》，罔顾涉案地块早已交付使用的事实，企图利用合同文字存在的小瑕疵为其违约失信行为寻找借口等。为维护被告的合法利益，故提起反诉，请求判令：1、原告继续履行租赁合同，按每月245890元的租金标准，立即付清自2018年9月16日起至本案判决生效当月15日的租金（自2018年9月16日暂计至2019年8月15日为245890*11=2704790元）；2、原告以第一项的租金总额为基数，按3%的标准支付违约金（暂计至2019年8月15日为2704790元*3%=81143.7元）；3、本诉、反诉的案件受理费均由原告承担。原告廖壕泰针对反诉辩称：1.不同意继续履行合同，我方主张解除合同。2.被告至今没有实际交付土地，界限至今也没有确认，故不同意支付租金，即使要支付租金，应该按照后面签订的合同计算。3.不同意支付违约金，原告不存在违约行为，3%的标准也明显过高。综上，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明：被告徐春梅、侯爱斌（乙方）与广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社（甲方）签订《土地租赁合同》，约定甲方经2/3以上村民代表同意（附2/3村民代表同意签名表），决定将位于广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社土名（田佬）土地出租给乙方作物流厂房或仓库或者其他用途，该地属柏塘村第十经济合作社所有，甲方提供土地，租金按租赁期开始之日起计算，租金每年每平方1.5元整……租用期三十五年，由2008年1月1日至2042年12月31日……租金按半年缴纳，每半年第一个月20日为交纳租金时间……甲方提供土地约35亩左右，协助乙方搞好本地区的治安等各项工作，协助乙方按政府的土地管理政策办理报建和审批手续，费用由乙方负责……2018年4月16日，原告廖壕泰（乙方）与被告徐春梅（甲方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于柏塘村××一块土地土名为“田佬”租赁给乙方使用作商品混凝土生产用途使用，该土地总面积为27178.59平方米，甲方以现状交土地给乙方，是否符合商品混凝土建设搅拌站，由乙方负责；租赁期限为20年，自2018年2月16日起至2038年2月15日止；在本租赁合同签订之前，甲方将土地上一切障碍物（包含但不限于树木、杂物等）清理干净，合同签订之日起，甲方应将清理完毕土地交付给乙方；该土地租赁第一年按每月有22000平方米以租金10元每平方、有5178平方租金5元每平方，月租金为245890元，从第四年起，每隔三年租金递增一次，在上三年每月租金每平方米的基础上递增0.5元……在合同签订后的6个月为免租期，无需缴纳租金，乙方在每月5号前缴交当月租金，先交租后使用……如拖欠租金，按拖欠总金额3%计算违约金……乙方须支付三个月租金等额保证金给甲方，该保证金在本合同履行期满且乙方无违约情况下由甲方无息归还给乙方……租赁期内乙方如需建设的，乙方有权根据实际需求设计建设，甲方不能以任何理由进行干预，建设相关费用全部由乙方承担，如乙方符合法律及政策的有关要求及条件的，甲方有义务协助乙方办理有关该地块的相关手续（不限于报建、水电、消防、开户、营业执照等），但所需的一切费用由乙方承担……合同自甲乙双方签字、盖章以及甲方收到乙方交来的保证金737670元后才生效。2018年4月18日，被告徐春梅出具收据两份，分别载明收到廖壕泰交来“田佬”租金245890元，备注2018年8月16-2018年9月16日；收到廖壕泰交来柏塘十社“田佬”租地按金737670元。2018年12月7日，原告向广东省广州市白云公证处申请办理保全证据公证，对广州市白云区太和镇柏塘村草塘路原告现场指出的地块及地上物的现状情况进行拍照、录像，原告为此支付公证费5000元。2018年12月18日，原告向两被告寄送《律师函》，称其已支付租金及保证金共计983560元，但两被告未依约将地块上的树木及杂物进行清理将地块交付原告使用，催告于收到本函之日起三日内，依约将上述地块清理并交付原告使用。2018年12月21日，被告徐春梅向原告廖壕泰寄送《回告函》，载明：你于2018年2月1日支付了定金20万元，2月16日签订正式合同并于当日将地块交付给你，4月16日，地块测量完毕后，签订补充合同，明确了地块的具体面积。后因环评遇阻，你又积极策划承租地块的转租事宜。你承租的地块是个开放性的地块，并无围墙等封闭物，你随时随地可以使用，地块交付你后，只是因你自己项目遇到障碍办不好，一直荒废在那里。2019年4月30日，被告徐春梅向原告廖壕泰寄送《通知书》，载明：因你自2018年4月19日至今未向我方交过一分钱的租金，现将有关事项敦促通知如下：请你务必在五天内将所欠的租金、违约金一次性缴清，逾期我方将可能向你收回土地，勒令你马上清场交还土地，并依法追究相关你的法律责任。另查，2018年2月16日，原告廖壕泰（乙方）与被告徐春梅（甲方）曾签订《土地租赁合同》，约定甲方将“田佬”地块租赁给乙方，租赁期自2018年2月16日至2038年2月15日，月租金为260000元，合同自甲乙双方签字、盖章以及甲方收到乙方交来的保证金贰拾万后才生效，若乙方在签订合同2018年4月15日还未交付保证金伍拾捌万元并交一个月租金给甲方，本合同自动失效等。诉讼中，两被告提交两份微信聊天记录，其中原告廖壕泰与被告徐春梅的微信聊天记录有提及“最终要村、镇国土与规划确定此地块是工业用地，并同意建搅拌站……”“村方我已和村书记沟通了”“国家卫视图斑是按现状未利用土地来定的”“一共收到983560元三按一租金额”“要开保证金和租金单”“那块大的是设施农用地，但都是民科园的功能片区”“廖生这个图是现租用想做搅拌站那块”“我量过距离没有500米，用不了”“去到鱼塘边呢，这个位置肯定有”“明天我再带你看一块地”“我是在百度地图上估算的”“70亩的地，我明天找环评来看看”“廖生我斗胆问问，现做了搅拌站，转商业发展的可操作性去到哪呢”“可操作，有难度，最好的方法是，先转工业后转商业，要等时机”“这块地用不了做搅拌站”“离500米不行吗”“离500米是可行的。但这地块算到最远都不足500米”“这样，肉眼相差不多，在往鱼塘那呢”“土地性质可能是农宝地”“上空有高压线不能用，但与高压线距100米可以用，农宝地要转用地性质”“你一定要跟阿凤说，你协助我们办地的手续有损失，所以扣起我一部分钱，再退一部分……而且合同不成立是廖生环保出问题造成的，根本不关你的事”等；拌站筹建群的微信聊天记录有提及“徐小姐今天办理的测绘是否符合要求？”“测绘只是地界确定，但最终要村、镇国土与规划确定此地块是工业工地，并同意建搅拌站”“土地租赁合同还有某些细节看大家什么时候我们当面谈谈”“等测量图出来，所有数据都清晰，一次性完善合同”“我刚打电话市规划院，他告知份报告已拿到大厅计算收费……”“今天下午去拿测绘成果吗”“是”……“地的三按一租已交”……“柏塘村地块既然不想申办搅拌站项目，我建议将选址地块纳入三旧改造范围，现在是有机会纳入的……”“使用范围受约束！因此底价”等。为证实涉案地块规划用途为建设用地，两被告提交太和镇柏塘村第十经济合作社“田佬”地块土地总体规划图（2010-2020）及地块现场位置图（地块1）各一份，原告确认规划图、现场位置图所标注的地块1是涉案土地。经本院向广州市白云区国土资源和规划局发函查询“田佬”（土名）地块的土地性质、规划报建信息及用地审批手续情况，该局复函称：一、根据法院提供的地址信息，经核查，该地块大部分已取得《集体土地所有证》，证载权利人是广州市白云区太和镇柏塘村第三经济合作社农民集体、广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社农民集体、广州市白云区太和镇柏塘村第七经济合作社农民集体。二、根据法院来函影像图所示范围，经查，地块查无《建设用地规划许可证》《建设用地通知书》等用地手续信息。三、根据卫星影像图位置，经核查，该地块未查到相关《建设工程规划许可证》信息。四、由于来文未提供具体坐标红线，查询结果可能存在不准确性，仅供参考……原告认为，涉案土地并非建设用地，应为农用地；两被告认为涉案土地规划为建设用地，其确认地块没有建设用地规划许可证，但原告租赁涉案土地建设搅拌站，相关用地手续应该由承租方去办理。庭审中，双方均确认2018年4月16日签订的《土地租赁合同》主体为原告及两被告，确认有6个月的免租期即2018年2月16日至8月15日。经本院释明合同效力后，原告称如合同被认定为无效，其变更诉讼请求为：1.确认合同无效；2.两被告向原告返还租金245890元及保证金737670元，并向我方支付利息，利息以983560元为本金从2018年4月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算利息至实际清偿之日止；3.本案受理费由两被告承担。两被告称如合同被认定为无效，其变更诉讼请求为：1.原告向两被告支付土地占用费及违约金，土地占用费按每月245890元的标准，自2018年2月16日即土地交付之日起计至本案判决生效当月的15日，违约金以欠付的土地占用费为本金，按银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率自2019年2月16日起计算至实际清偿之日止（已交付的一个月租金245890元可予抵扣）；2.诉讼费由原告承担。补充事实和理由：如合同无效，其主张从土地交付之日即2018年2月16日起支付土地占用费及违约金，不再按合同约定免租。以上事实，有《土地租赁合同》、收据、公证书、《律师函》、《回告函》《通知书》、微信聊天记录、规划图、现场位置图、复函及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与两被告于2018年4月16日签订的《土地租赁合同》约定涉案土地用于建设混凝土搅拌站，但涉案土地是属农民集体所有的土地，并未完善用地审批手续，即无证据显示涉案土地经相关行政部门批准为建设用地使用，由此，涉案土地不得用于非农建设，故原告与两被告签订的《土地租赁合同》应属无效。两被告虽抗辩称涉案土地总体规划为建设用地，但规划为建设用地仅反映出土地用途的规划状况，不足以证明经行政部门批准为建设用地，并不影响本院对合同效力的认定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此，原告主张确认合同无效及两被告返还保证金737670元的诉请，本院予以支持，主张支付相应利息的请求因欠缺合同依据，本院不予支持。虽合同无效，因原告有实际使用涉案土地，理应向两被告支付土地使用费。双方明确涉案《土地租赁合同》有约定6个月的免租期即2018年2月16日至8月15日，租金收据亦明确记载原告支付的租金245890元属2018年8月16日至9月16日期间的租金，该约定系双方真实意思表示，本院予以确认。由此，原告应从2018年8月16日起向两被告支付土地使用费，已支付的部分可予扣减。故对于原告主张两被告返还租金的诉请，本院不予支持，对于两被告反诉主张原告支付土地使用费的诉请，本院予以支持。关于土地使用费的支付标准问题，双方签订涉案租赁合同时约定将涉案土地用于商业用途使用，导致合同无效，双方对此均有过错，应承担同等的过错责任，且两被告亦无证据证明其实际损失，故本院酌定原告按照合同约定租金的50%为标准向两被告支付土地使用费，即按照122945元/月的标准自2018年8月16日起计算至实际涉案场地返还之日止（土地使用费总额扣减原告已经支付的245890元），关于两被告主张的违约金亦因欠缺合同依据，本院不予支持。关于原告称涉案土地没有实际交付的问题，本院认为，涉案《土地租赁合同》已明确记载“在本租赁合同签订之前，甲方将土地上一切障碍物（包含但不限于树木、杂物等）清理干净，合同签订之日起，甲方应将清理完毕土地交付给乙方”，同时原告亦已依照合同约定向两被告支付了保证金和首月租金，且根据双方的微信聊天记录，双方签订合同后，原告即组织有关机构对涉案土地进行环评或测量，期间亦未见其就土地交付问题向两被告提出异议，据此，对于原告称未实际交付土地，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认廖壕泰与徐春梅、侯爱斌于2018年4月16日签订的《土地租赁合同》无效；二、于本判决生效之日起五日内，徐春梅、侯爱斌向廖壕泰退还保证金737670元；三、于本判决生效之日起五日内，廖壕泰向徐春梅、侯爱斌支付土地使用费【按照122945元/月的标准自2018年8月16日起计算至实际返还涉案土地之日止（土地使用费总额扣减原告已经支付的245890元）】；四、驳回廖壕泰的其他诉讼请求；五、驳回徐春梅、侯爱斌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费20291元，由廖壕泰负担11595元，由徐春梅、侯爱斌负担8696元（于本判决生效之日起三日内直接支付给廖壕泰）；反诉受理费14735元，由廖壕泰负担12786元（于本判决生效之日起三日内直接支付给徐春梅、侯爱斌），由徐春梅、侯爱斌负担1949元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  欧阳莉人民陪审员  叶晓敏人民陪审员  许燕娜二〇二〇年五月二十五日书 记 员  王嘉燕