上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初18348号原告(反诉被告)：上海阳廷实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：于付廷，执行董事。委托诉讼代理人：任明飞，上海合勤律师事务所律师。被告(反诉原告)：温州倪华实业有限公司，住所地浙江省。法定代表人：倪亦兵，总经理。原告(反诉被告)上海阳廷实业有限公司(以下简称“阳廷公司”)与被告(反诉原告)温州倪华实业有限公司(以下简称“倪华公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月13日、2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)阳廷公司的法定代表人于付廷及其委托诉讼代理人任明飞与被告(反诉原告)倪华公司的法定代表人倪亦兵到庭参加诉讼。审理中，因受疫情影响，本案曾中止审理，后被告(反诉原告)温州倪华实业有限公司向本院提起反诉。本案现已审理终结。原告阳廷公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《库房租赁合同》于2019年10月7日解除；2.被告向原告退还剩余租期的房屋租金280,299元(币种为人民币，以下同)；3.被告向原告退还房屋租赁保证金300,000元。事实与理由：2019年4月17日，原、被告签订《库房租赁合同》一份，约定被告将上海市松江区盛龙路XXX号厂房(以下简称“涉案厂房”)作为厂房仓库使用，租赁面积3,150平方米，租期自2019年7月1日起至2028年6月30日止，免租期自2019年6月1日起至2019年6月30日止，租金1.23元/平方米·天，月租金为117,500元。合同签订后，原告向被告支付了首期六个月租金及租赁保证金合计960,000元。2019年9月，因原告公司经营调整，原告向被告提出要求解除合同，并要求被告退还剩余租期租金，但被告迟迟不肯同意。后原告先后通过短信、微信以及书面方式向被告发出解约函，明确告知即日起解除双方之间的合同，并要求及时办理房屋交接及租金结算等事项。然而被告仍不愿与原告进行房屋交接和租金结算，告知原告需等其找到下一个承租人时才愿意解除合同。原告认为依据《库房租赁合同》第6.2条，原告可以单方面解除合同并主动承担相应损失，但被告迟迟不愿结算，属于违约，无权再向原告主张解约违约金，并应向原告退还租赁保证金。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告倪华公司辩称，同意解除合同，但涉案厂房四楼仍有一户次承租人未迁出，原告需在清离次承租人、把费用结清、将装修恢复原状后才能解除合同。不同意退还租金，在交接前原、被告要最终结算租金。不同意退还租赁保证金，鉴于是原告违约，被告有权要求没收保证金。同时，被告倪华公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认原、被告签订的《库房租赁合同》于2020年4月10日解除；2.要求原告向被告恢复原状并返还涉案厂房；3.原告向被告支付解约违约金352,500元(租赁保证金300,000元可在此项中抵扣)；4.原告向被告支付欠付的房屋租金及使用费(其中2019年7月1日到2019年12月31日的租金尚欠45,000元，自2020年1月1日起到实际返还房屋之日止的租金及使用费，按照每月117,500元标准计算)；5.原告向被告支付逾期违约金58,110元(按照1.23元/平方米*3,150平方米*5%*300天计算，对应的期间为2019年5月30日至2020年3月30日)；6.原告向被告支付水电费13,182.71元(电费对应期间为2019年7月1日至2020年4月30日，水费对应期间为2019年7月1日至2019年12月31日)。事实与理由：2019年4月17日，原、被告签订《库房租赁合同》一份，约定被告将涉案厂房出租给原告作为厂房仓库使用，合同约定任何一方在租期内单方擅自解除合同都视为违约，违约方应按月租金3倍的标准向守约方支付违约金。但原告单方于2019年10月7日发出解约函，应当向原告承担违约责任。目前，涉案厂房四楼仍有租户在实际使用房屋，原告应在清理租户并恢复原状后向被告归还涉案厂房。此外，原告还欠付被告相应的租金，应予补付并支付相应的逾期付款违约金，还应支付至房屋返还之日的房屋使用费。此外，原告在租期内还欠付有水电费，也应支付。原告阳廷公司辩称，同意解除合同，解除时间同原告在本诉中的主张；同意被告的第二项反诉请求；同意被告的第三项反诉请求，确实应当支付违约金，但是违约金金额过高，请求法院依法调整；不同意被告的第四项反诉请求，45,000元的差额是因为原告拿到涉案厂房时因为脏乱差和马桶等问题，合意变更了其应向被告支付的租金数额，对于其余租金和使用费同本诉意见；不同意被告的第五项反诉请求；对于被告的第六项反诉请求，若能核实确认可以支付，但原告至少在2020年1月6日已经将水电表都关停了，此后发生的水电费与原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：涉案厂房的产权人为案外人上海倪华包装材料有限公司，被告的法定代表人倪亦兵亦为该公司的股东之一。2014年12月12日，案外人上海倪华包装材料有限公司将涉案厂房出租给案外人标准集团(香港)有限公司，租赁期限为12年，该承租权利已经本院(2016)沪0117民初5410号民事判决确认。2016年9月，标准集团(香港)有限公司(甲方)与被告、倪亦兵(乙方)达成厂房租赁转让协议，约定由乙方一次性向甲方支付转让费2,000,000元，并支付2016年7月1日至2017年6月30日的房租965,678元，甲方将关于涉案厂房的房屋租赁合同及法院判决书项下的所有权利义务转让给乙方。2019年4月17日，原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《库房出租合同》一份，载明：甲方将涉案厂房出租给乙方使用，出租面积3,150平方米(注：房产证面积3,057.98平方米，另加门卫面积共合计按3,150平方米计算)，乙方租赁房屋作厂房仓库使用；甲方于2019年7月1日向乙方交付涉案厂房，租期自2019年7月1日起至2028年6月31日止，计租日自2019年7月1日起算，免租期自2019年6月1日起至6月30日止；租金为1.23元/平方米·日，月租金为117,500元，不含税；乙方每6个月作为一个使用期支付一次租金，应于下一个使用期开始前提前15日向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日须按日租金的5%支付违约金，甲方交付该房屋前，乙方应向甲方支付租赁保证金300,000元；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋和有关设施设备，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按人民币2元/平方米/天，向甲方支付占用期间的使用费；乙方返还该房屋和有关设施设备，应当符合正常使用后的状态，甲方有权要求乙方对工程改造后的房屋恢复原状(包括但不限于房屋内外部搭建的设施拆除、地面及墙体修复等)，返还时，甲方根据合同的约定进行验收，并相互结清各自应当承担的费用；有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的三倍支付违约金，违约金不足抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期支付租金、物业费、水电费、垃圾清运费等公共事业费用累计超过15天的；(七)非经双方协商一致,擅自单方面提前解除本合同的……；乙方在租赁期内，可以进行房屋转租、分租，如整租需要得到甲方书面同意后可转租。同日，原告与被告签订《补充协议》一份，载明：“于2019年4月17日倪亦兵收到上海阳廷实业30万定金，经协商，2019年5月10号支付房租金20万整，如有租客提前入住，需全额付清，如无租客需在2019年5月30号支付合同约定租金付清。”2019年4月17日、2019年5月6日、2019年6月4日、2019年6月6日、2019年7月23日、2019年8月12日，原告先后通过转账向被告法定代表人倪亦兵的个人账户转账支付300,000元、100,000元、200,000元(含通过案外人账户支付的100,000元)、200,000元、100,000元、60,000元，合计款项960,000元。前述已支付的款项包括自2019年7月1日起至2019年12月31日止的前六个月租金660,000元和租赁保证金300,000元。对于前六个月合同约定租金705,000元和实付租金660,000元之间的差额45,000元，原告称系因交付的房屋存在脏乱差的情况和马桶故障问题，故经协商后由被告予以免除，但并未向法庭提供书面证据；被告对此表示否认，称该笔45,000元的差额款项属于欠付的租金。2019年10月7日，原告通过短信向被告的法定代表人倪亦兵发送《解约函》一份，称：“我司与贵司于2019年4月17日签订《库房租赁合同》，约定贵司将上海市松江区盛龙路XXX号房屋出租给我司作为厂房仓库使用，租赁期限自2019年7月1日至2028年6月31日。租赁合同签订以后，我司已经按照约定向贵司支付了半年的租金以及租赁保证金合计96万元人民币。我司郑重函告贵司：依据《库房租赁合同》第六条约定，我司决定即日起解除与贵司之间的《库房租赁合同》。请贵司在接到本解约函后及时与我司负责人联系，办理租赁合同解除后的房屋交接、租金结算等相关事宜；如贵司借故拖延，应承担因此造成的全部损失。”2019年10月11日，原告向被告的法定代表人倪亦兵发送微信称“倪总你好，咱们什么时间把盛龙路厂房退租后事情结算、交接一下？”对此倪亦兵回复称“我要找到下一家来接手”。2019年10月12日，原告又发送相同内容的短信给倪亦兵，并表示“在盛龙路XXX号或者我去浙江温州那边交接也可以。”对此倪亦兵回复称“等我过几天回来商量。”此后，原告又多次发送相同内容的微信或短信，倪亦兵对此未再回复。目前，涉案厂房四楼仍有案外人上海子诺国际贸易有限公司(以下简称“子诺公司”)在实际使用面积约228平方米左右的房屋，涉案厂房的其余部分均已处于空置状态。关于原告实际搬离涉案房屋其余部分的时间，原告称其在2019年10月7日即已搬离；被告则称其余部位中原告是在2020年1月6日将一楼遗留的物品完全搬空的。审理中，双方均确认厂房总面积约为3,050平方米左右，另有门卫室100平方米左右，厂房各层面积差不多是平均的；被告另向本院明确其要求返还涉案厂房的诉讼请求仅针对原告，不针对子诺公司，并表示在子诺公司搬离前，其不会接收涉案厂房。另查明：在原告提出退租后，原告的法定代表人于付廷曾和被告的法定代表人倪亦兵多次通过电话通话，倪亦兵在谈话中曾经称“我现在找到有意向的就把你的合同解除掉”、“整租分租都可以，无所谓，只要快”、“到期就没办法了啊，我承担了啊。你反正付了三个月，到期了肯定我承担了啊，你通知我了啊。所以违约要提前一段时间正常的，那不能说，你提前通知我了，我两年租不出，这两年还算你的，这没道理的啊。大家做这行业，有规定的，对不对呀？”、“一年租不出去，到期了你房租不付了啊。三个月到期那就算我的了啊，亏也亏我的呀。”、“三个月付掉的是你的啊，剩下三个月时间到了你不付了，那违约金给我，那剩下的没有了啊，亏我的啊……要你再加房租没道理的啊，是不是？”、“下家找到，把三个月租金多余的还给你。”原告还曾在电话中提出被告的法定代表人已经派人把原告在现场的招租广告拆掉，转而挂被告的招租广告了，对此被告的法定代表人倪亦兵称其收到一个正式的退租函，退租其肯定要把广告挂出去，找到下家以后租好了再计算并退还多余租金给原告。审理中，原告向法庭提供照片一张，证明大约在2019年12月左右的时候，涉案房屋二楼曾经有疑似的新租户进场装修，对此被告称照片反映的确实是厂房内部，但是不清楚为几楼，且不认识照片里反映的人。同时，被告还主张其在2020年1月6日前并不知晓四楼已有租客的情况，原告对被告的此说法提出异议。本院为此进一步询问被告2020年1月6日之前租客的看房情况，被告称2020年1月6日前也有租客看房，但主要是与原告联系的，虽然有人打电话直接联系倪亦兵本人，但倪亦兵都是让租客直接去看现场，并未实际参与出租的事情，租客看完涉案厂房也从未向其提起四楼有租客的事情，其是在2020年1月6日以后才全面负责找租客的事情。2020年1月13日，被告的法定代表人倪亦兵曾当庭确认合同于当日解除。2020年4月10日，被告的法定代表人倪亦兵曾表示合同要继续履行，此后又再次当庭确认合同于当日解除。再查明：关于诉请中涉及的涉案厂房的水电费构成，被告陈述如下：2019年11月为267.93元，2020年1月份为273.71元，2020年2月为2,393.68元，2020年3月为1,120.76元，2020年4月126.63元；水费因水表被破坏，故而在2019年7月1日至2019年12月31日期间按照1,500元/月计算，合计9,000元。原告则表示2020年1月6日其已经将水闸电闸关停，后面的水电费与其无关，且表示2020年2月电费骤增至数千元反而印证被告曾经将涉案厂房出租给他人并装修的事实，在其承租期间电费最多只有几百元；原告另表示水表不是其破坏的，其不认可被告预估的数字。2020年1月6日，原告曾对涉案厂房四楼的租户子诺公司进行断水断电，次日上午子诺公司通过微信询问被告总闸在哪里，被告告知子诺公司后由子诺公司自行重新启用水电。以上事实，由(2016)沪0117民初5410号民事判决书及档案材料、《库房出租合同》、《补充协议》、转账记录、短信聊天记录、微信聊天记录、电话录音、照片、电费缴费凭证、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。原告在承租期内主动向被告提出解约，已构成违约，被告对于合同解除亦表示同意，本院对此予以确认。至于合同的解除时间，本院按照被告第一次明示表示解除的时间即2020年1月13日而定。合同解除后，被告处的租赁保证金300,000元应予退还，但若原告有欠付款项的，也可在本案中一并予以抵扣。合同解除后，合同期内的租金仍应根据案件实际情况予以结算，本院结合本案相关事实认定如下：首先，对于合同约定2019年7月1日到2019年12月31日的应付租金和实付租金之间的差额，原告虽主张被告已经予以减免，但并未提供书面的证据予以证明，故本院对原告的该项主张不予采信；其次，对于2020年1月13日合同解除前的租金，结合双方关于原告搬离情况的陈述、原告提前通知被告解除合同且被告已对外招租的事实、原告提供的有疑似新租户出现在涉案厂房内的照片、被告在电话中关于租金和违约金的表态，本院酌情认定在合同解除前原告尚欠被告租金30,000元。合同解除后，原告应当依约恢复原状并向被告返还涉案厂房，原告对此也表示同意，故本院对被告的相应反诉请求予以支持。对于合同解除后因原告未能及时返还涉案厂房而产生的房屋占有使用费，考虑到被告确认原告至少在2020年1月6日已经将涉案厂房除四楼租户以外的部位搬空，又考虑到四楼租户的存在虽然确会对涉案厂房的出租产生一定影响，但涉案厂房并非绝对不能分租，被告拒绝接收的行为造成了损失的扩大，本院根据本案实际情况酌情按照1/4的标准确定原告应按照29,375元/月的标准向被告支付房屋占有使用费，直至涉案厂房完全清空并返还之日止。鉴于本案系因原告的违约行为解除合同，故被告主张原告依约向其支付解约违约金352,500元的诉讼请求，有合同依据，且违约金数额尚属合理，本院依法予以支持。至于被告主张的逾期付款违约金，鉴于原告在合同存续期间仅有轻微的逾期付款瑕疵，且对于45,000元的租金差额是否为欠款本有争议，被告在提起反诉前的交涉过程中也从未向原告主张，故对被告的此项诉讼请求，本院不予支持。对于被告主张的水电费，鉴于原告已在2020年1月6日对四楼商户进行断水断电，但此后被告告知四楼商户重新启用水电的方法，并未对其水电的正常使用提出异议，导致了损失进一步的扩大，故对于2020年1月6日以后的水电费，被告无权再向原告主张，应自行向四楼商户主张权利。结合原、被告的举证和意见，本院仅对被告主张的267.93元、273.71元两笔电费予以支持，合计541.64元；鉴于水表已破坏，相关事实已难以还原，本院酌情确定水费的标准为250元/月，认定原告应付水费为1,500元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海阳廷实业有限公司与被告(反诉原告)温州倪华实业有限公司于2019年4月17日签订的《库房出租合同》于2020年1月13日解除；二、被告(反诉原告)温州倪华实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海阳廷实业有限公司退还租赁保证金300,000元；三、原告(反诉被告)上海阳廷实业有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市松江区盛龙路XXX号厂房恢复原状并返还给被告(反诉原告)温州倪华实业有限公司；四、原告(反诉被告)上海阳廷实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)温州倪华实业有限公司支付解约违约金352,500元；五、原告(反诉被告)上海阳廷实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)温州倪华实业有限公司支付租期内欠付的租金30,000元；六、原告(反诉被告)上海阳廷实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)温州倪华实业有限公司支付房屋占有使用费(按照29,375元/月的标准，自2020年1月13日起计算至房屋实际返还之日止)；七、原告(反诉被告)上海阳廷实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)温州倪华实业有限公司支付欠付的水电费2,041.64元；八、驳回原告(反诉被告)上海阳廷实业有限公司的其余诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)温州倪华实业有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,682元，减半收取计4,841元，由原告(反诉被告)上海阳廷实业有限公司负担2,359元(已付)，由被告(反诉原告)温州倪华实业有限公司负担2,482元(于本判决生效之日起七日内交付本院)；反诉案件受理费7,654元，由原告(反诉被告)上海阳廷实业有限公司负担3,280元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)温州倪华实业有限公司负担4,374元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇二〇年五月十五日书记员  姚吉妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。