上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初20711号原告(反诉被告)：徐泽钧，男，1965年9月20日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：苏运，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：王磊杰，男，1985年9月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告(反诉被告)徐泽钧与被告(反诉原告)王磊杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐泽钧之委托诉讼代理人苏运、被告(反诉原告)王磊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)徐泽钧向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告就上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁协议》于2019年10月21日解除；2、判令被告支付原告自2019年9月22日起至2019年10月21日止的欠付租金4,800元；3、判令被告支付原告自2019年10月22日起至2020年1月8日止的房屋占有使用费12,480元(按每日160元计算)；4、判令被告支付原告违约金4,800元；5、判令被告返还原告阳台排水管的维修费用900元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月15日，原、被告签订《房屋租赁协议》约定，原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2019年3月22日起至2021年3月21日止，月租金为4,800元，贰个月一付，提前七天支付下次房租；合同期内，双方需认真遵守本协议，不得无故违约，如违约，违约方向未违约的一方支付违约金4,800元。合同签订后，原告依约交付房屋，但是被告拒绝支付自2019年9月22日起的租金，经原告多次催讨无果。根据法律规定，被告的行为已经构成严重违约，原告有权要求解除合同，并要求被告承担违约责任。原告诉至法院后，被告在未提前告知的情况下，于诉讼中自行搬离系争房屋，直至2020年1月13日才将房屋钥匙交还原告。此外，原、被告曾协商从租金中抵扣900元，用于被告维修阳台排水管，但被告并未实际进行维修，故要求被告返还该笔维修费。被告(反诉原告)王磊杰辩称并反诉称，同意解除合同，但是被告认为违约方是原告，故不同意原告主张的合同解除日期，解除日期由法院判决。原告没有按照合同列明的维修事项进行维修，并且被告在住进系争房屋后发现了新的问题，通知原告后，原告也一直没有维修。被告多次和原告协商维修问题及退房问题，但是均遭到原告拒绝。因为原告没有进行维修，导致被告无法找到合租的人，致使次卧一直空置，造成了被告的经济损失。被告从2019年7月开始与原告协商只支付主卧的房租，但是原告不同意，故2019年9月22日起的房租被告一直没有支付。因为被告实际只使用了主卧，所以被告愿意按照系争房屋租金标准的一半，即每月2,400元，支付2019年9月22日起的租金及房屋使用费，并且要求原告支付被告2019年7月22日起至2019年11月21日止的次卧空置损失。此外，被告于2019年12月28日就已经实际搬离系争房屋，故房屋使用费应当计算至2019年12月28日止。不同意支付原告违约金，因为原告没有按约进行维修，违约方是原告，应由原告向被告支付违约金，并将押金返还被告。双方确实曾协商一致从第二期租金中抵扣了阳台排水管维修费900元，由被告找人进行维修，但是因为原告对于其他尚未完成的维修一直未完成，被告也就没有对阳台排水管进行维修，因为阳台排水管一直没有维修，产生的噪音一直影响被告的居住，故不同意返还该笔维修费。此外，签订合同时，原告同意增设空调、衣柜、方桌、立柜及马桶，但是原告并未增置，由被告自行购买，相关费用应当由原告承担。故提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告2019年7月22日起至2019年11月21日止的次卧房间空置损失9,600元(按每月2,400元计算)；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金4,800元；3、判令反诉被告退还反诉原告押金4,800元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告损失2,998元(包括空调更换安装费用1,500元，衣柜购买费用300元，方桌购买费用200元，立柜购买费用200元，衣柜、方桌、立柜的搬运费用300元，马桶购买及安装费用498元)；5、诉讼费用由反诉被告承担。原告(反诉被告)徐泽钧辩称，双方合同中明确约定原告将系争房屋整体租给被告，并且明确约定不能转租，原告出于友好，没有反对被告转租其中一间房间，但是未成功转租的风险与原告无关，次卧空置损失不应当由原告承担。签订合同后，原告已经完成对系争房屋的维修，并且在双方核对无误后，才将合同上手写的维修事项划去，被告也是在确认维修完成后才支付了剩余的押金4,400元，原告不存在任何违约行为，故不同意支付被告违约金。本来签订合同时，是约定由原告增设衣柜、方桌和椅子，但是后来双方协商由被告自行购置，月租金因此由5,000元调整为4,800元。此外，原告已经对空调进行了维修，可以正常使用，马桶也是可以正常使用的，被告在未告知原告的情况下自行更换了空调和马桶，后来双方协商一致，被告购置的空调、衣柜、方桌、立柜在搬离时由被告带走，更换马桶的费用双方各半承担，该费用原告已经支付给了被告，故不同意赔偿被告2,998元。押金4,800元原告愿意在被告返还房屋钥匙后退还。本院经审理认定事实如下：系争房屋为公房，租赁人为原告徐泽钧。2019年3月15日，原告徐泽钧(甲方)与被告王磊杰(乙方)签订《房屋租赁协议》约定，一、甲方同意向乙方出租系争房屋，租期自2019年3月22日至2021年3月21日止，月租金经商定为4,800元，贰个月一付，共计9,600元，提前7天支付下次房租。二、租赁期间，水、电、煤、电话、保安、保洁费由乙方承担，房屋修缮费由甲方承担，装潢费由甲方承担。三、屋内设施：空调、冰箱、洗衣机、大床贰只、席梦思贰只、床头柜贰只、梳妆桌、电视柜、淋浴器、煤气灶、油烟机、电视机、衣橱。四、乙方向中介方(或甲方)支付屋内设施保证金4,800元，于协议期满时由中介方和甲方检查无损，水电煤、电话等费用结清后由乙方收回。屋内设施如属自然损坏，由甲方负责维修；如属乙方人为原因破坏，则由乙方负责修理或赔偿。五、甲方责任：1、不得无故收回房屋；2、不得干预房客正常生活；3、协助提供有关的生活便利；4、负责屋内设施正常保修。六、乙方责任：1、不得私自改变房屋结构；2、不得人为破坏屋内设施；3、不得利用房屋进行违法犯罪活动；4、不得损害公共利益；5、不得将房屋转借第三方；6、按时缴纳房租，不得拖欠。九、合同期，甲乙双方需认真遵守本协议，除市政动迁、绿化改造而不可抗拒的，合同即自动终止，余额退还乙方，不作赔偿。否则，不得无故违约，如违约，违约的一方向未违约的一方支付违约金4,800元整。上海灯齐房地产经纪事务所作为中介方在合同底部盖章确认。另，合同底部由被告书写：“房东同意以下：东边房间空调维修，东边房间增一衣柜、方桌、椅子，油烟机维修，两边房间开关维修，两个房间的灯维修，淋浴器更换淋浴头，房间增一个增压泵。”该段内容已被原告划掉。审理中，双方均确认，双方原本约定月租金及押金为5,000元，签订合同当日被告仅支付了两个月租金10,000元，并未支付押金，被告提出上述内容需要维修，由原告在签订合同后一周内进行维修，维修完成后被告再支付押金5,000元。2019年3月22日，双方对上述维修项目进行了验收。原告称，原告除未新增衣柜、方桌、椅子之外，其余维修项目均已完成，被告验收后，双方协商由被告自行购置衣柜、方桌、立柜，房屋月租金及押金调整为4,800元，原告在被告确认后划掉了上述维修内容，被告确认无误后才支付了原告剩余押金4,400元。被告称，被告验收后发现原告仅完成了对油烟机、开关、灯的维修，因为考虑其他维修尚需时间，原告也已完成了一部分维修，并承诺会尽快完成剩余项目的维修，所以被告就支付了剩余押金4,400元，并让原告划掉了全部维修内容；此外，被告入住后发现房间隔音效果不好，因此双方协商将月租金和押金调整为4,800元。审理中，原告称，被告入住后反映有新的问题需要维修，原告联系维修师傅上门，但是被告一直没有时间，导致维修一直没有完成，考虑维修影响了被告的居住，原告便与被告协商一致，在第二期租金中抵扣2,200元，由被告自行维修；此外阳台排水管也由被告进行维修，维修费用900元从第二期租金中抵扣，故2019年5月22日至2019年7月21日的租金，被告仅支付了6,500元，2019年7月22日至2019年9月21日的租金9,600元被告已全额支付。2019年9月15日，被告向原告表示拒绝支付2019年9月22日起的租金，原告于2019年9月16日、9月22日、10月11日三次催告被告支付租金，被告始终未支付。被告对于原告陈述的上述租金支付情况表示无异议，并且确认双方协商一致阳台排水管由被告进行维修，维修费用900元从第二期房租中抵扣，后被告未实际进行维修；此外，被告称第二期房租中抵扣的2,200元，系原告耽误维修导致的次卧空置损失。2019年10月21日，原告发送短信通知被告：“小王你好，鉴于你欠付租金已超过1个月，我已经给你充分的准备时间，但你拒绝与我沟通协商，今日我正式通知你解除我们之间的房屋租赁合同，请你尽快于2019年10月28日前将房屋返还给我！”被告确认于当天收到该短信通知。另查明，本案审理期间，被告于2019年12月29日发送短信通知原告，其已于2019年12月28日搬离系争房屋，要求原告收房。原告收到该短信后，回复被告，其在国外，希望被告与法院联系，等原告回国后办理交接手续。2020年1月8日，原、被告对系争房屋进行了验收交接，次日双方至本院就房屋交接问题进行确认。原、被告当庭确认，水、电、煤费用及保洁费均已结清，房屋钥匙仍在被告处。原告同意被告将其自行购买的空调、衣柜、方桌、立柜搬走，但是被告拒绝搬走衣柜、方桌、立柜，表示任由原告处理，空调被告表示要带走，并承诺当天下午拆除空调后将系争房屋钥匙返还原告。此外，被告自述，在2019年12月29日之前，未明确通知过原告将搬离系争房屋。另，原、被告均确认，双方曾协商一致空调、衣柜、方桌、立柜由被告自行购置，费用由被告支付，物品所有权归被告；更换马桶费用由原、被告各半负担，后被告更换马桶花费了498元，原告称更换马桶的一半费用已经以现金方式支付了被告，但是没有写收据，被告称原告未支付过该费用。2020年1月13日，被告将系争房屋钥匙交付原告委托的中介人员，并且表示不带走空调。审理中，原告确认已经收回系争房屋，并且表示考虑纠纷的解决，自愿补偿被告空调费用300元。对于上述当事人各方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告徐泽钧与被告王磊杰签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。根据合同约定，由被告承租系争房屋，租金为4,800元每月，两个月一付，提前七天支付下期租金。被告本应于2019年9月15日之前支付2019年9月22日至2019年11月21日的租金9,600元，但是被告并未按期支付，在原告催告后，被告仍拒绝支付。原告作为出租人，于2019年10月21日通知被告解除租赁协议，于法有据。被告确认于2019年10月21日收到原告解除协议的通知，故本院确认双方签订的《房屋租赁协议》于2019年10月21日解除。合同解除后，被告仍应支付原告拖欠的2019年9月22日至2019年10月21日的租金4,800元。因被告违约导致合同解除，被告应按合同约定承担违约责任。原告主张被告支付违约金4,800元，符合合同约定，本院应予支持。关于房屋使用费，虽然被告自称于2019年12月28日已搬离系争房屋，但是被告在搬离前并未通知过原告，亦未得到原告的确认，原告在接到被告搬离的通知后，于2020年1月8日与被告办理房屋验收手续，尚属合理。原告参照合同租金标准，按照每日160元的标准，主张2019年10月22日起至2020年1月8日止的房屋使用费，并无不妥，本院予以支持。关于阳台排水管维修费用，原、被告双方均确认第二期租金中抵扣的900元系用于阳台排水管维修，但是被告实际并未进行维修，现原告要求被告返还该笔费用，于法有据，本院予以支持。关于被告反诉要求原告支付次卧房间空置损失9,600元，本院认为，根据合同约定，由被告整体承租系争房屋，在出租方允许转租的情况下，被告可找他人承租次卧，但是次卧能否出租的风险应在被告，被告要求原告承担次卧空置损失，并无事实与法律依据，本院难以支持。被告所述房屋维修问题，应与原告进行协商，即使协商不成，也应在合同和法律框架内进行救济，被告以此为由拒付租金，导致合同解除，被告系违约方，无权向原告主张支付违约金。关于被告主张的空调更换安装费用1,500元，衣柜购买费用300元，方桌购买费用200元，立柜购买费用200元，衣柜、方桌、立柜的搬运费用300元，因原、被告均确认，双方曾协商一致，由被告自行购买空调、衣柜、方桌、立柜，费用由被告支付，所有权亦归被告，现被告搬离系争房屋，有权将上述其购买的空调、衣柜、方桌、立柜一并搬离，原告亦同意被告搬离，但是被告自己拒绝搬离，却坚持要求原告支付相关购买、安装、搬运费用，于法无据，本院不予支持。原告表示自愿补偿被告空调费用300元，于法不悖，本院予以准许。关于马桶购买及安装费用498元，鉴于原、被告均认可双方应各半负担该笔费用，原告亦未能提供证据证明其已向被告支付了该笔费用，故原告应支付被告一半的马桶购买及安装费用249元。鉴于原告已确认收回系争房屋，亦表示同意返还押金，故被告主张要求原告返还押金4,800元之反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告(反诉被告)徐泽钧与被告(反诉原告)王磊杰就上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁协议》于2019年10月21日解除；二、被告(反诉原告)王磊杰应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)徐泽钧自2019年9月22日起至2019年10月21日止的房屋租金4,800元；三、被告(反诉原告)王磊杰应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)徐泽钧违约金4,800元；四、被告(反诉原告)王磊杰应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)徐泽钧自2019年10月22日起至2020年1月8日止的房屋使用费12,480元；五、被告(反诉原告)王磊杰应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)徐泽钧阳台排水管维修费用900元；六、原告(反诉被告)徐泽钧应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)王磊杰马桶购买及安装费用249元；七、原告(反诉被告)徐泽钧应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)王磊杰租赁押金4,800元；八、准原告(反诉被告)徐泽钧自愿补偿被告(反诉原告)王磊杰空调费用300元，此款原告(反诉被告)徐泽钧应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)王磊杰；九、被告(反诉原告)王磊杰之其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费375元，由被告(反诉原告)王磊杰负担；反诉案件受理费178元(已减半收取)，由原告(反诉被告)徐泽钧负担38元，由被告(反诉原告)王磊杰负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 崔 艺 萍审 判 员 孙 幸 冬人民陪审员 陈 铭 浩二〇二〇年五月二十七日法官 助理 季   宇书 记 员 王好义汪健附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……