陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                           （2019）陕0102民初5170号 原告（反诉被告）：中铁长安重工有限公司，住所地：陕西省西安市浐灞生态区。法定代表人：郑宗君，该公司董事长。委托诉讼代理人：张**秋，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：相甜，陕西锦园律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陕西天易达物流有限公司，住所地：西安市新城区西安东站货场内。法定代表人：吕孟波,该公司总经理。委托诉讼代理人：李劲，北京市康达（西安）律师事务所律师委托诉讼代理人：陈富贵，男，1983年1月26日出生，陕西天易达物流有限公司职员，住浙江省乐清市。原告（反诉被告）中铁长安重工有限公司（以下简称中铁长安重工）与被告（反诉原告）陕西天易达物流有限公司（以下简称天易达公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中铁长安公司的委托诉讼代理人张**秋、相甜，被告天易达公司的委托诉讼代理人李劲、陈富贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁长安重工诉称，被告与中铁二十局集团陕西物资有限公司（以下简称：物资公司）于2013年4月16日签订《场地、库房、办公室租赁合同(第一期)》，承租位于西安市XX路XX号东站货场内中铁二十局集团陕西物资有限公司储运分公司约1800平方米的场地、1440平方米高位货架库房以及三间办公室，租期为2013年4月16日至2019年4月15日。根据租赁合同第十条约定，被告应于每年7月16日前向物资公司交纳次年租金；2018年4月16日-2019年4月15日年度租金为1225230元。合同签订后物资公司履行了自己的义务，但被告自2015年之后未缴纳办公室的租金，且未交纳2018年4月16日-2019年4月15日年度场地租金。2017年8月9日，被告与物资公司就租赁原一期场地的北侧场地又签订了《中铁二十局集团陕西物资有限公司西安分公司场地、办公室租赁合同》，承租位于原租赁的高位货架库房以北1＃2＃3＃场地，共10294平方米。根据合同约定，被告应于2017年8月14日以前向物资公司缴纳2015年1月1日至2017年12月31日的租金480万元与押金25万元;应于2018年、2019年8月底之前分别向物资公司缴纳当年1月1日至12月31日的年租金160万元。按照合同违约责任条款的约定，如被告未按时交纳租金，需按拖欠租金额每日10%的标准向物资公司支付违约金。但被告自签订合同之后，长达四年间一直未履行支付租金的义务，给物资公司带来了极大的经济损失。2017年11月27日，物资公司与第三方签订协议，将租予被告的二期内380m的场地收回以6080元/月的租金租予第三方。截止起诉日，一期场地租赁期已届满，而二期扣除380平方米租予第三方的租金后，一期、二期共欠付租金截止起诉日已高达8214233元。原告与被告多次交涉要求付款，被告均提出各种理由拖廷支付。2018年底，物资公司与中铁二十局集团西安工程机械有限公司办理合并重组事宜，合并之后的新公司名为中铁长安重工有限公司。现由原告继受物资公司的债权债务。为维护原告合法权益，现向被告提起诉讼。请求：1、依法判令被告向原告支付场地及房屋租金共计8214233元(暂计算到起诉日2019年5月，2019年5月后的租金应按每月127253元计付至判决日)；2、依法判令被告支付场地与办公室租金(一期)分别自2018年7月20日、2015年7月20日至实际付款日的逾期付款利息(暂分别从2018年7月20日、2015年7月20日按照同期银行货款利率的1.5倍计算至起诉日为70757.32元，实际金额应计算至被告给付日)；3、依法判令被告支付场地租金(二期)迟延支付租金的违约金(暂从拖欠租金的次日按同期银行贷款利率的1.5倍计算至起诉日为669308.41元，实际金额计算至被告给付日)；4、本案诉讼费用由被告承担。被告天易达公司答辩称，一、截至2019年4月15日双方一期租赁合同到期，答辩人共支付租金5186640元，按合同约定标准和答辩人实际承租使用的库房面积计算，答辩人不仅不欠原告租金，反而多支付租金86857元。一期合同第二条、第十四条均明确约定高价货位库房面积为1440平方，但实际交付给答辩人的库房面积仅为1000平方米，比合同约定面积少440平方米。按合同约定的场地费标准和库房1000平方米面积计算，答辩人实际多交租金86857元（详见租金交付表）。二、原告第二项请求答辩人支付逾期付款利息，毫无道理。首先，无论是一期合同还是二期合同，都找不到“逾期利息”四个字。其次，自双方签订一期合同开始，答辩人没有任何违约之处，反而是原告自己屡次违约，其中重大违约行为有：1、不按约定标准交付库房；2、违约将顺风物流公司招租入场，与答辩人形成业务之间的恶性竞争局面，导致双方利益均遭受严重损失；3、原告故意违约，强行禁止答辩人依合同正常收取车辆进场费，造成答辩人重大经济损失；4、自2015年起，原告多次致函答辩人要求解除合同，却没有任何解除合同的法律理由或事实理由，原告存在违约的故意和严重的过错行为。原告不但不检讨自己的违约行为和过错行为，反而要求答辩人支付逾期利息，毫无道理，答辩人没有违约。三、原告诉讼请求第三项是要求答辩人支付二期合同场地租金及违约金，该请求依法不成立。首先，原告明知二期合同涉及的场地已被浐灞管委会国土局征占，且给原告发函并告知征占范围，但原告却对答辩人故意隐瞒事实真相，以欺诈手段骗答辩人进场建设，进场两年零八个月后形成投资事实，直到2017年8月9日才与答辩人签订合同，签订合同的目的不真实。其次，答辩人在建设后期，就遭遇了浐灞管委会行政执法部门的阻拦干预，禁止答辩人在承租场地上经营，导致答辩人自进场后就一直无法经营，没有收入，只有巨额的建设亏损，答辩人签订合同的目的根本无法实现。综合上述两方面原因，原告与答辩人签订的二期合同是一个以欺诈手段订立的，以多获取拆迁补偿为目的的无效合同。原告起诉没有事实理由，也没有法律理由，纯属为掩盖自身的违约行为、过错行为和违法行为而提起的恶意诉讼，答辩人请求法院查明案件真实事实，驳回原告不当之诉。被告天易达公司对原告中铁长安公司提起反诉，本院经审查后受理，并与本诉合并审理。天易达公司反诉称：1、根据租赁合同（一期）第二十五条，反诉被告应将堆放盾构机和堆放木材的场地出租给反诉原告，以扩大经营，因为反诉被告有承诺，反诉原告才接受了远高于市场标准的租金。合同签订后，反诉原告按约定履行了合同义务，按时缴纳包括租金在内的各种费用。截至2018年4月15日，反诉原告缴纳租金总计5186640元，还多交86857元。但反诉被告在合同履行过程中，却存在严重的违约行为和过错行为，给反诉原告造成了巨大的经济损失。2、合同第二十九条约定，反诉原告经营收入中有一项是收取车辆进场费，双方约定对该车辆进场费按4：6比例分成。根据2014年1月至9月1日的收费记录和按比例给反诉被告的分成记录，仅6月、7月、8月三个月车辆进场费平均为每月57726元。反诉原告一期合同履行完，按60%的比例应得车辆进场费收入1904958元；但由于反诉被告放任顺风公司闹事，最后为平衡关系，公开禁止反诉原告收取车辆进场费，导致反诉原告产生损失1904958元，被告应予承担。3、在反诉被告随意违约、任意损害反诉原告利益的情况下，反诉原告忍辱负重央求反诉被告将一期场地北面的空地租给反诉原告，经过给无数次的请求后，反诉被告终于同意将北面约10294平方米的场地出租给反诉原告，反诉原告要求签订租赁合同，但反诉被告总以各种借口推诿，不肯签订合同，后来口头同意让反诉原告先进场搞基建，合同随后再签。反诉原告进场开始建设，并筹款投资加快建设进度，最终建成占地8231平方米的库房和2063平方米的物流经营场地。反诉原告本以为可以弥补一期合同产生的经营亏损，但浐灞管委会及国土资源局多次来人实施阻拦，警告反诉原告不许经营。2017年8月，反诉被告突然表示同意与反诉原告签订二期租赁合同，并提出一旦浐灞管委会对涉及二期租赁合同中的场地实施大范围拆迁，原告要积极配合反诉被告与浐灞管委会进行拆迁谈判。至于二期租赁合同，先写上场地租金，等拿到拆迁补偿后再讨论如何分配，如何冲抵合同租金。反诉原告考虑到虽然已进场，但却无法利用承租场地正常开展经营，将来一旦拆迁，且与反诉被告配合谈判，能拿到相应补偿，也是一种有效弥补亏损的途径，所以在2017年8月9日，双方补签二期租赁合同。4、签约后不久，2017年10月浐灞管委会就强行拆除了反诉原告承租的一期、二期场地上的部分建筑物，使反诉原告无法在二期承租场地上正常经营，而由反诉原告签字的浐灞管委会对拆除建筑物的补偿款145万元，浐灞管委会表示将直接给反诉原告，但反诉被告至今并没有将该本属于反诉原告的地上建筑物赔偿款转给反诉原告，因此，该地上建筑物赔偿款145万元，反诉被告应当返还反诉原告。综上，反诉原告与反诉被告签订二期租赁合同，真实的目的并不是反诉原告利用承租场地正常经营，而是因由于反诉被告的违约行为和过错行为，致使反诉原告一期合同履行出现重大亏损，为了弥补反诉原告部分损失，根本目的是为了获得较高的拆迁补偿，双方才最终签订了二期租赁合同。事实上反诉被告已经从拆迁补偿过程中得到了好处，浐灞管委会将反诉原告签字认可的部分建筑物的拆迁补偿款145万元是直接转给反诉被告，现在反诉被告又起诉索要场地租金，于理不符，于法无据。相反，反诉被告隐瞒真实和真实目的，以欺骗手段诱使反诉原告签订二期场地租赁合同，依法应被认定为无效合同，对于合同无效负有全部责任的反诉被告，应对反诉原告在二期场地上的建设投资损失承担赔偿责任。况且该承租场地上的建筑物的拆迁补偿最终只能由反诉被告谈判，签约、收取补偿款，反诉原告无法得到任何补偿，而被告的利益却不会受任何损害，因此提出反诉，请求：1、依法判令反诉被告赔偿因违约产生的车辆进场费损失1904958元；2、依法判令反诉被告赔偿因违约产生的经营损失2310000元；3、依法判令反诉被告赔偿因隐瞒真实情况欺诈签订二期合同导致产生的地上建筑物投资损失4805000元。4、被告返还多付租金86857元。5、被告承担本案诉讼费及评估鉴定费。针对天易达公司的反诉，中铁长安公司辩称：一、车辆进场费被公安部门以未取得许可私自设立收费项目为由取缔，与答辩人无关，不应要求答辩人承担1904985元损失。双方在一期合同里虽约定了车辆进门费，且约定该收益双方按40％、60％比例分成，但由于此收费项目并不属于物价部门所许可的项目，所以被公安机关依法取缔。且关于收取车辆进门费的约定，因违反法律法规实属无效条款，并非一方过错，更谈不上答辩人的过错，故天易达公司要求答辩人赔偿该部分损失，既没有事实依据，也没有法律依据。二、答辩人没有将场地空余土地优先租给天易达公司，不存在违约一说，所谓2310000元损失不属实，且与答辩人无关。双方一期租货合同第二十五条的约定，“对于在甲乙双方约定的合同期限内，若甲方场地内有闲置或可以利用的场地(如现有甲方出租给十一局存放盾构机用地或甲方经营木材堆放用地)，甲方可优先租赁给乙方扩大经营范围，合同单价以当年约定价格续签或补签”。该条款中约定“可以”，并非天易达公司在反诉状中所述的“应当”，更何况一期租货合同签订后，答辩人虽未将所有剩余土地租赁给天易达公司，但却已经将二期土地租赁给了天易达公司。因此，据此条款不能认为答辩人违约。至于其租金下降经营亏损，纯属市场经营风险，答辩人没有过错行为，更没有可与该损失扯上因果关系的过错行为。因此所谓经营亏损2310000元损失与答辩人无关。三、二期合同是双方在平等自愿基础上的真实意思表示，答辩人不存在欺诈，不应赔偿所谓的“地上建筑物投资损失”4805000元。首先，天易达公司试图以扭曲合同签订背景污蔑答辩人“欺诈”。事实上，早在二期合同签订前的2014年，由于天易达公司长期超占、多占其未租的空地(即双方二期合同涉及土地)，私自搭建建筑物且违法招租，答辩人多次向天易达公司发函，要求其停止占用超占、多占土地，但其一直不予理睬。2017年8月，经双方协商将超占、多占土地租予天易达公司并签订了《中铁二十局集团陕西物资有限公司西安分公司场地、办公室租赁合同》，答辩人承诺免除2015年以前其超占期间的租金，天易达公司则需一次性将2015-2017三年的租金支付给答辩人。其次，天易达公司的“欺诈”之说纯属无稽之谈，如果该合同存在“欺诈”，那么天易达公司在认为“被期诈”之后为何不在一年期间内要求销二期合同呢?至少也可据此要求变更二期合同的租赁费用，但天易达公司没有采取任何行动，显然其谎言不攻自破。第三，天易达公司在反诉状的自述，以及本诉的第六组证据均说明其在订合同时已知晓二期部分场地将被收储。根据天易达公司提交的本诉第六组、第七组证据:中铁二十局公司于2015年向天易达发出的《解除合同通知》、《再次解除合同通知)，在2015年天易达公司收到了答辩人这两份通知函件时，就知晓部分场地将来会被收储，答辩人对收储一事不仅毫无隐瞒，而是要求解除合同。但天易达公司不同意解除，双方遂继续履行至今。事实上，自2014年西安国土资源局浐灞分局通知答辩人收储场地部分土地后，收储事宜一直都没有推进，且天易达公司一期、二期的经营至今直未受收储影响，二期场地给天易达公司带来相当可观的经济效益。在天易达公司一直租赁收益、且无任何证据支撑的情况下，天易达公司要求答辩人承担二期地上建筑物4805000元的“损失”，荒谬至极!最后，该合同租赁期限至2019年12月31日届满，双方合同第四条4.2约定:“合同期限届满后，出租场地内的地面建筑及附着物归甲方(答辩人)所有。”双方约定很明确，地上建筑物并非作价补偿，而是直接归答辩人所有。目前载止合同到期日仅剩四个月，天易达要求赔偿地上建筑物投资损失，无法律及合同依据。四、返还多付租金86857元没有事实依据。天易达公司尚欠答辯人巨额租金，本诉中已主张，在此不再赞述。五、答辩人尚未取得拆迁赔偿款，且按照合同约定，答辩人只应赔偿其撤场至租期截止日内的使用损失。无需返还天易达公司地上建筑物赔偿款145万元。目前，答辩人与相关部门还在磋商拆迁赔偿的协议，所以具体拆迁补偿费是多少还未确定，更别谈实际履行；即使具体拆迁补偿费确定，亦无需支付给天易达公司。双方一期合同第三十四条、二期合同第四条4.2，均明确约定:“合同期限届满后，出租场地内的地面建筑及附着物归甲方(答辩人)所有。”而拆迁赔偿款依据的是对被拆除房产设备残余价值，双方约定产权属于答辩人，因此即使收到补偿款，亦无需向天易达公司支付。综上，请求依法驳回天易达公司的反诉请求。庭审中，天易达公司变更反诉请求为：1、依法判令被告赔偿因违约产生的车辆进场费损失1904958元。2、撤回被告赔偿因违约产生的经营损失2310000元的诉讼请求。3、变更被告赔偿二期合同产生的地上建筑物投资损失1926220元。4、变更被告返还多付租金360617元。5、被告返还已被征收的地上建筑物的赔偿款1450000元。6、被告承担本案评估鉴定费20000元和全部诉讼费。经审理查明：2013年4月16日，中铁二十局集团陕西物资有限公司（甲方，以下简称中铁物资公司）与被告天易达公司（乙方）签订《场地、库房、办公室租赁合同（第一期）》（以下简称：一期合同），约定乙方承租位于西安市XX路XX号东站货场内中铁二十局集团陕西物资有限公司储运分公司内场地1800平米、新建高位货架库房1440平米、3间办公室级相关附属物，进行物流产业经营，出租年限自2013年4月16日至2019年4月15日止，共六年。合同第十四条约定：1800平方米场地出租金为第一年每月每平方16元，新建高位货架库房按照使用面积共1440平米，单价为每月50元/平米，办公室单价为每月800元间。从第三年开始，租金按上年租金的5％递增。并约定优惠：1800平米场地按1500平米计算，高位货架库房1440平米按照1200平米计算。按此计算，场地出租每月28860元，高位货架库房每月60000元。合同第二十五条约定：合同经营期限六年，合同到期后，地面建筑及附着物产权归甲方所有。若甲方继续向外租赁经营，甲方在同等条件下优先租赁给乙方继续经营。对于在甲乙双方约定的合同期内，若甲方场地内有闲置或可以利用的场地，甲方可优先租赁给乙方扩大经营范围，合同单价以当年约定价格续签或补签。合同第二十九条约定：乙方因业务需要发生的车辆进门费、场地卫生费、安全费由双方共同制定收费标准，收费标准作为该合同的附件，同样具有法律效力。其中进门费中40%交由甲方，剩余的60%交给乙方。一期合同签订后，中铁物资公司向被告天易达公司交付了租赁场地、高位货架库房及办公室一间。截止2018年4月15日，被告天易达公司实际支付租金5186640元。2014年1月至2014年9月1日，被告天易达公司共收取车辆进门费318057元，中铁物资公司按40%的比例已收取127222.8元，被告天易达公司按比例已收取190834.2元。2017年8月9日，中铁物资公司（甲方）与被告天易达公司（乙方）签订《中铁二十局陕西物资有限公司西安分公司场地、办公室租赁合同》（以下简称：二期合同），租期自2015年1月1日起至2019年12月31日止。甲方将XX路中铁二十局物资公司西安分公司东院高位货架库房道路以北1#2#3#自有场地10294平米租给乙方，合计租金为每年160万元。其中用于建设库房场地8231.63平方米，每月每平方米租金16元，年租金158万元；剩余2062平方米场地面积用作物流道路，年租金2万元，自合同签订之日起5日内，先一次性交清（2015、2016、2017）三年租金共计肆佰捌拾万元整。被告天易达公司在上述承租场地上共建成物流用库房近8300平方米，场地、道路硬化2278平方米。其后，因租赁合同纠纷，原告中铁长安重工于2019年5月诉至本院。另查，2018年2月5日，中国铁建股份有限公司作出中国铁建发展函【2018】78号《关于中铁二十局集团西安工程机械有限公司和陕西物资有限公司重组合并更名的批复》，根据该批复，中铁二十局集团西安工程机械有限公司对陕西物资有限公司进行吸收合并，合并后陕西物资有限公司注销，其债权债务由中铁二十局集团西安工程机械有限公司承继。重组后，将中铁二十局集团西安工程机械有限公司更名为中铁长安重工有限公司。2017年3月31日，西安浐灞生态区土地储备中心向中铁物资公司发出“西浐灞土储函【2017】5号”《关于收储国有建设用地的函》，明确对案涉场地中的9.22亩土地进行收储。2017年11月1日中铁物资公司回复“物资公司社保函【2017】2号”《关于土地收储问题的复函》，“贵中心要收储我公司位于XX路以北约9.22亩土地，用于西安市道路建设和西安市XX楼建设，经我公司研究，同意贵中心收储”。本案在审理过程中，经被告天易达公司申请，西安市中级人民法院委托西安科信房地产测量有限责任公司对一期合同中高位货架库房面积进行实地测量，2019年11月13日，该公司作出项目编号：西科信房测（2019）第008号《房屋面积测绘成果书》，测绘结果：涉案房屋建筑面积为1030.12平方米”。本案在审理过程中，经被告天易达公司申请，西安市中级人民法院委托陕西运华资产评估有限责任公司，对二期合同承租场地内除被浐灞生态区土地储备中心收储的土地和地上建筑物外，由天易达公司按二期合同继续使用的剩余的“二期建设的房屋建（构）筑物，共计16项，其中房屋建筑物仓库14项，建筑面积4923.87平方米；构筑物地面硬化2项，面积2278.00平方米”进行司法评估，2019年11月5日，该公司作出陕运华评报字（2019）第1086号《资产评估报告》，评估结论为“涉案资产在评估基准日2019年10月24日的市场价值为人民币1926220.00元（大写：壹佰玖拾贰万陆仟贰佰贰拾贰拾元整）。因上述司法评估，被告天易达公司共交纳评估费20000元。经天易达公司申请，本院依法调取下列证据：1、从西安浐灞生态区土地储备中心调取其与中铁长安重工（原中铁二十局集团陕西物资有限公司）签订的《土地收购储备协议》。查明：西安浐灞生态区土地储备中心与中铁长安重工于2019年11月15日签订《土地征收补充协议》，对乙方位于XX路XX号东站货场内部分国有土地实施收储，“乙方所属地块土地证号为西新国用（2005）第290号，该宗地证载面积为30161.8平方米（折合45.24亩），经双方协商，乙方同意甲方收储其中9.22亩土地”，该收储土地涉及本案一期、二期租赁合同中的场地及地上建筑物。合同总补偿款1067.31万元。补偿评估依据是中资资产评估有限公司作出的（2018）第472号《资产评估报告》。2、从中资资产评估有限公司调取了其作出的（2018）第472号《资产评估报告》。查明：2018年8月20日中铁物资公司与中资资产评估有限公司签订《资产评估委托合同》；2018年8月30日中资资产评估有限公司作出（2018）第472号《资产评估报告》。在该报告“三、评估对象和评估范围……，中铁二十局集团陕西物资有限公司拟以交储方式转让在西安市新城区XX路部分土地使用权和地上建筑物资产，其中：固定资产主要为房屋建筑物及构筑物，建筑物主要分为简易仓库、办公室和宿舍等12项。其中简易仓库和办公室为租赁方建设…….十一、特别事项说明……,本次申报的房屋建筑物资产建筑面积合计3562.15平方米，均未办理《房地产权证》，……。简易库房1、2、3、4、5、6、7、办公室1、2、3、4……承租方建设。宿舍77.76平方米，自建”。即：评估收储的3562.19平方米地上建筑物中除77.76平方米的宿舍为中铁物资公司自建，其余3484.39平方米的简易库房和办公室全部为承租方天易达公司所建。还载明：“2018年1月，西安浐灞生态区商贸园区管理办公室因西安站改安置项目建设需求，拆除部分资产，并作出相应说明。具体拆除项目如下：简易库房2，面积23.18平方米；简易库房6，面积100平方米”。报告《评估明细表》中还载明：“固定资产评估汇总表4-6-1，固定资产—房屋建筑物—租户部分，评估价值原值1852400元，净值1429500元。”确认属于天易达公司投资建设的地上建筑物面积3484.39平方米，净值1429500元。上述事实，有《场地、库房、办公室租赁合同（第一期）》、《中铁二十局陕西物资有限公司西安分公司场地、办公室租赁合同》、结算单、发票、停车费收入登记表、西科信房测（2019）第008号《房屋面积测绘成果书》、陕运华评报字（2019）第1086号《资产评估报告》、《土地收购储备协议》、（2018）第472号《资产评估报告》、当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、一期合同是否有效？履行中是否存在违约？一期租金应如何计算？二、二期合同是否有效？天易达公司是否应缴纳二期合同租金？三、二期合同承租场地内现存的由天易达公司投资建设的地上建筑物权属及补偿归属？四、已被收储及被拆除的由天易达公司投资建设的地上建筑物的补偿归属？五、天易达公司是否应向中铁长安公司支付一期合同的逾期付款利息及二期合同的违约金？六、天易达公司主张的车辆进门（场）费损失能否支持？针对上述争议焦点结合原、被告双方提交的相关证据，本院作如下认定：一、中铁物资公司与天易达公司签订的《场地、库房、办公室租赁合同（第一期）》，租赁场地位于中铁二十局集团陕西物资有限公司土地证（西新国用【2006】第290号）范围内，合同内容系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应依法有效。天易达公司理应按照合同约定交纳租金。二、一期合同履行中：1、场地面积为1800平方米，双方约定按1500平方米计算租金，每月租金16元/平方米，属当事人意思自治，并无不当，应予确认。考虑到2018年1月西安浐灞生态区商贸园区管理办公室因西安站改安置项目建设已经拆除的地上建筑物和被收储的场地面积绝大部分在二期合同的范围内，一期仅占极小的一部分，但因没有原始记录，场地现状已经改变无法还原，且租金单价相同，故将被征收场地面积租金和被拆除的地上建筑物等统一计入二期合并处理，所以计算一期合同租金仍按1500平方米计。2、高位货架库房合同面积1440平方米，双方约定按1200平方米计租、单价每平方米50元/月，中铁物资公司交付天易达公司的高位货架库房经西安科信房地产测量有限公司测量，实际面积为1030.12平方米。天易达公司抗辩应按实际面积计算租金。另高位货架库房自2018年7月26日以后被胡家庙派出所通知禁止使用，天易达公司认为租金计算只能到2018年7月25日，中铁长安重工对此无异议，天易达公司的上述抗辩理由应予支持。3、一期合同约定出租办公室为三间，天易达公司实际租用一间，应按一间办公室每月800元计算租金。4、合同第二十九条约定天易达公司收取车辆进门费是租赁合同的主要条款，也是天易达公司承租经营的主要业务收入之一，按合同应予执行。庭审中，中铁长安重工称是因为公安机关的强制要求才禁止收取的，但未提交相关证据，对此，其应当承担举证不利的法律后果。中铁长安重工该辩称，本院依法不予采信。因此，中铁长安重工禁止天易达公司收取车辆进门费，属违反合同的违约行为。天易达公司主张自2014年9月1日以后至一期合同到期产生的车辆进门费损失，本院依法予以支持。2014年1月至2014年9月1日，天易达公司共收取车辆进门费（停车费）为318057元。其中6月35648元、7月51201元、8月86330元，按该后三个月的收费平均计算，每月平均收取车辆进门费57726元。故天易达公司车辆进门费损失为：自2014年9月2日开始至2019年4月15日一期合同到期，共55个月零14天，再按天易达公司得60%的比例计算，57726元×55个月×60%=1904958元；14天×（57726除30天=1924.2元/天）=26938.8元，合计1931896.8元。天易达公司反诉要求中铁长安重工赔偿因违约产生的车辆进场费损失1904958元，本院依法予以支持。三、关于一期合同天易达公司应付租金的计算：一期合同中应付租金包括三部分：1、高位货架库房应付租金：合同约定高位货架库房面积为1440平方米，优惠后按1200平方米计，单价每平方米50元/月，自第三年开始每年递增5%。库房实测面积为1030.12平方米，比优惠计算租金面积1200平方米少169.88平方米。另外自2018年7月26日后，天易达公司已实际无法使用该库房，中铁长安公司也认可该项租金计算至2018年7月25日。再减去第一年优惠的2个月租金，故一期合同高位货架库房的应付租金为：2013年4月16日至2014年4月15日，1030.12平米×每平米50元/月×10个月=515060元；2014年4月16日至2015年4月15日，1030.12平米×每平米50元/月×12个月= 618072元；2015年4月16日至2016年4月15日，1030.12平米×每平米52.5元/月（递增5%）×12个月=648975.6元；2016年4月16日至2017年4月15日，1030.12平米×每平米55.125元/月（递增5%）×12个月=681424.38元；2017年4月16日至2018年4月15日，1030.12平米×每平米57.88元/月（递增5%）×12个月=715480.15元；2018年4月16日至2018年7月25日，计100天，租金为1030.12平米×每平米60.77元/月（递增5%）×（12个月÷365天×100天）=205805.51元。以上合计高位货架库房的应付租金为：3384817.64元。2、场地应付租金：场地租金每平方米每月16元，按1500平方米计费。计算方式同前。2013年4月16日至2014年4月15日，1500平米×每平米16元/月×10个月=240000元；2014年4月16日至2015年4月15日，1500平米×每平米16元/月×12个月=288000元；2015年4月16日至2016年4月15日，1500平米×每平米16.8元/月（递增5%）×12个月=302400元；2016年4月16日至2017年4月15日，1500平米×每平米17.64元/月（递增5%）×12个月=317520元；2017年4月16日至2018年4月15日，1500平米×每平米18.522元/月（递增5%）×12个月=333396元；2018年4月16日至2019年4月15日，1500平米×每平米19.4481元/月（递增5%）×12个月=350065.8元。以上合计应付场地租金为：1831381.8元。3、办公室租金：办公室一间，无递增约定，至合同结束共计70个月，应付租金：800元/月×70个月=56000元。以上高位货架库房租金3384817.64元、场地租金1831381.8元、办公室租金56000元，共计5272199.44元。天易达公司已实际支付租金5186640元，故天易达公司实际欠付一期合同的应付租金为：85559.44元。四、关于二期合同的法律效力1、2014年10月28日，西安市国土资源局浐灞分局向中铁物资公司发出“市国土浐灞函【2014】83号”《关于移交国有建设用地的函》，该函件中“根据《西安浐灞生态区总体规划》，已将你单位使用的位于华清路以北……约16亩地，规划为城市道路及绿化用地，现需对你公司使用的上述约16亩国有土地进行收储”。该收储地块位于双方一期合同和后来补签的二期合同承租场地范围内。双方补签二期合同前天易达公司在二期合同场地范围进场投资建设时，中铁物资公司未向天易达公司告知承租场地被收储这一重要事实，属于隐瞒真实情况。2、中铁长安重工在起诉状中自认二期合同是2017年8月9日补签的，合同租期自2015年1月1日起算。天易达公司对补签合同原因的解释是：天易达公司在建设过程中及建成后经营过程中，多次受到浐灞生态区相关部门的干预、阻拦，也听到浐灞生态区要收储土地的消息，直到从中铁物资公司处确定承租场地中有部分场地和地上建筑物会被收储后，为减少损失，遂与中铁物资公司商议同意补签二期合同，希望从浐灞生态区对天易达公司已投资建成的地上建筑物的收储补偿中获得较高补偿，以冲抵二期合同天易达公司的租金，中铁物资公司不再收取二期合同的场地租金；同时考虑补签二期合同也可成为中铁物资公司与浐灞生态区协商收储补偿时的一个谈判条件，有可能争取到较多的收储补偿。在都认为有利的背景下，双方补签了二期租赁合同。中铁长安重工对此不予认可。根据《中铁二十局陕西物资有限公司西安分公司场地、办公室租赁合同》、《解除合同通知》及回函、《解除合同的再次通知》及回函、《关于移交国有建设用地的函》、《限期搬离通知》，结合本院调取的《关于收储国有建设用地的函》、《关于土地收储问题的复函》、《土地收购储备协议》，本院认为，中铁物资公司在未告知天易达公司承租场地会被收储的情况下，与天易达公司签订二期合同并允许天易达公司入场进行二期投资建设，属于隐瞒真实情况。双方提交的证据也证明在实际履行中确实无法完全实现二期合同之合同目的。基于上述原因，根据合同法第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（三）以合法形式掩盖非法目的”，可以认定中铁物资公司与天易达公司在签订二期合同时存在隐瞒真实情况、以合法形式掩盖其他真实目的，属于以虚假意思表示实施的无效民事行为，该二期合同因违反法律禁止性规定，应被确认为无效合同。无效行为自开始就不发生法律效力。五、本案现有证据也证明天易达公司无法完全实现合同目的。1、从时间上看。2015年开始天易达公司在未签订二期合同的情况下进场投资建设，就一直受到相关行政执法部门的阻止。2017年3月31日中铁物资公司收到浐灞生态区要求移交被收储的9.22亩土地及地上建筑物的函后，天易达公司也被要求清场移交。在此背景下2017年8月9日补签二期合同，到8月31日中铁物资公司就向浐灞生态区土地储备中心回函同意土地收储，并同意西安浐灞生态区在2017年年底到2018年1月间拆除了由天易达公司投资建设的部分地上建筑物。从时间顺序上无法证明补签合同的真正目的是为了正常、全面履行租赁合同。2、从二期合同的承租面积看也不可能顺利实现合同目的。二期合同承租总面积为10294平方米，其中用于建设物流库房的场地8231.63平方米，其余2062平方米用于道路硬化。但中铁物资公司同意被收储的土地面积为9.22亩（折合6143.39平方米），占承租总面积的59.67%；按被收储并被拆除的天易达公司建设的地上建筑物面积3484.39平方米，也占二期合同建设库房场地面积的42.329%，故虽然补签了二期合同，但仍然无法全部实现合同目的。3、虽然中铁长安重工与浐灞生态区土地储备中心之间的《土地收购储备协议》是2019年11月才签订，但从2017年3月31日中铁物资公司接到移交被收储土地的函开始，就陆续进行了同意土地收储、同意收储方拆除天易达公司投资建设的地上建筑物、移交场地给收储方进行建设、委托中资资产评估公司对收储资产进行评估、与收储方谈判达成收储补偿协议等行为，都证明了中铁物资公司缺乏完全履行二期合同的意愿。综上，二期合同依法应被认定为无效合同，无效民事行为自始无效，故中铁长安重工要求天易达公司支付二期合同租金的诉讼请求，于法无据。但因天易达公司自2015年开始至2017年3月31日被通知移交已被收储的场地及地上建筑物前，已经进场且在承租场地上进行建设。到二期合同期限届满，仍在未被收储的场地上经营，本着公平原则，天易达公司应向中铁长安重工支付场地实际占用费。2017年3月31日，浐灞生态区正式收储9.22亩场地（折合6146.6平方米），被收储的6146.6平方米面积中包含极少一部分一期场地面积及建筑，因缺乏原始详细的记录，故无法区别计算。又因2017年底被收储场地上建筑物已被拆除，且已经建成了西安市建工集团火车站站改建设安置项目的正式建筑物楼群，现场无法还原，也无法确定一期、二期场地中被收储的详细面积，故该被收储的场地及地上建筑物，统一并入二期合同为宜。被收储的场地及地上建筑物从开始建设到被收储移交，仅两年零三个月，在该期间，天易达公司未能正常使用上述场地，且因该收储部分在二期合同签订前已经被收储，天易达公司虽然在场地上进行了建设，但仍然没有可能实现利用租赁场地进行正常经营之合同目的。相反，中铁长安重工却因被收储场地上存在经营性房屋获得了相应补偿。故从公平原则考虑，结合天易达公司对承租场地的实际投资损失以及天易达公司若能正常履行合同后可能获得的应得收益损失，二期合同中实际占用费应按评估报告中确认的、天易达公司实际正常使用的地上建筑物占地面积4923.87平方米、参照二期合同中每平方米16元/月的租赁价格，外加其他硬化场地和道路试验面积的实际占用费来综合计算较为适宜。被实际占用面积包括两部分：一是现存地上建筑物占地面积4923.78平方米。二是现存道路、场地硬化面积2278平方米。自2015年1月1日起至2019年12月31日，实际占用费为：4923.87平米×每平米16元/月×60个月= 4726828.8元，外加2278平方米硬化道路的使用费，每年2万元，5年10万元。共计：4826828.8元。六、中资资产评估公司出具的评估报告中载明：评估资产范围内由天易达公司投资建设的地上建筑物面积为3484.39平方米，净值1429500元。因合同无效，故按照谁投资谁受益的原则和公平原则，兼顾考虑该部分被收储的地上建筑物从建造到能使用的时间尚不足二期合同期限的一半，故天易达公司请求获得该3484.39平方米地上建筑物净值补偿款1429500元的诉讼请求，于法有据，本院依法应予支持。七、关于二期合同内未被收储的4923.87平方米的地上建筑物及2278平方米的地面硬化的权属及补偿问题。虽然二期合同约定合同到期后地上建筑物归原告，但因合同无效，其约定自始无效。因天易达公司自2015年开始实际使用直到2019年12月31日，实际存在经营行为，且从公平原则出发，考虑到天易达公司支付实际占用费的情况和获得补偿情形，本院确定经司法评估后现存地上建筑物、构筑物的净值1926220元，应归中铁长安重工所有，故天易达公司要求获得该部分补偿的请求，本院依法不予支持。八、关于逾期利息和违约金。一期合同中无逾期利息的违约责任的约定，中铁长安重工主张按“买卖合同”推定天易达公司承担70757.32元的逾期利息，于法无据，依法不予支持。二期合同中虽然有违约金的约定，但鉴于合同自始无效，且合同无效的主要责任方为中铁长安重工，故其要求支付违约金的请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陕西天易达物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付中铁长安重工有限公司租金85559.44元。二、陕西天易达物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付中铁长安重工有限公司场地占用费4826828.8元。三、中铁长安重工有限公司于本判决生效之日起十日内支付陕西天易达物流有限公司车辆进门费损失1904958元。四、中铁长安重工有限公司于本判决生效之日起十日内支付陕西天易达物流有限公司被收储地上建筑物补偿款1429500元。五、驳回中铁长安重工有限公司其余诉讼请求。六、驳回陕西天易达物流有限公司其余反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费74590元、保全费5000元，合计79590元，由中铁长安重工有限公司承担35000元，陕西天易达物流有限公司承担44590元；反诉费33731元、评估费20000元，合计53731元，由陕西天易达物流有限公司承担10000元，中铁长安重工有限公司承担43731元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长      蒋  茹                             审  判  员      王  洋                             人民陪审员      温  萍                                 二0二0年五月十八日                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             书  记  员      胡明春  1