济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初3414号原告：李**飞，男，1985年10月14日出生，汉族，户籍地山东省莒南县，现住山东省济南历下区委托诉讼代理人：王新，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹凤，山东睿扬律师事务所实习律师。被告：高希美，女，1957年9月13日出生，汉族，住山东省济南市，公民身份号码。委托诉讼代理人：郭平（系被告高希美之女），女，1986年10月4日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：董林凤，山东大明律师事务所律师。原告李**飞与被告高希美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。李**飞及其委托诉讼代理人王新、王丹凤，高希美的委托诉讼代理人郭平、董林凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李**飞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令被告返还购房首付款54万元；3.判令被告支付违约金（以54万元为基数，按照年利率24%，自2019年6月12日起计算至被告实际付清之日止）；4判令被告支付律师费33500元；5.本案案件受理费、财产保全费、诉讼财产保全责任保险费1360元均由被告承担。事实与理由：2019年5月26日，高希美（甲方）、李**飞（乙方）、济南某某房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》。高希美向李**飞出售位于济南市历城区某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某的房产（以下简称涉案房屋），房产交易总价208万元。李**飞于2019年5月26日交付5万元定金，于2019年6月9日交付购房款49万元，以上共计首付款54万元，剩余购房款154万元按照合同约定由李**飞申请贷款。合同约定，涉案房屋已经设定抵押的，高希美应于2019年6月19日前办理完抵押注销手续，李**飞首付款用于高希美撤押，高希美在收到购房首付款后3个工作日内，应当积极配合李**飞做银行面签。李**飞按合同约定足额支付首付款后，高希美未按合同约定进行撤押，并要求增加首付款，办理银行贷款需要房主配合签字，高希美拒不协助李**飞办理银行贷款，导致李**飞无法贷款，合同目的无法实现。高希美的行为严重侵害了李**飞合法权益，特向人民法院提起诉讼。李**飞为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1.高希美户籍证明一份；证据2.编号为××的《房屋买卖居间合同》存根联及客户联一份；证据3.济房权证历城字第某某某某某某号房产证（复印件）、房屋权属状况信息各一份；证据4.某某银行手机银行互联汇出回单打印件及高希美收条一份；证据5.某某银行手机银行个人跨行汇款汇出回单打印件一份；证据6.原告与被告之女郭平的微信聊天记录截图及某某银行卡照片打印件各一份；证据7.律师费发票、诉讼财产保全责任保险费发票、律师费转账凭证各一份。高希美辩称，高希美对合同的真实性没有异议。但是，是李**飞造成该合同至未能履行完毕，其理由如下：1、李**飞应支付的房屋购房首付款是62.4万元。在2019年5月26日签订的合同第六条B款中，双方虽然约定的房屋首付款是54万元，但是，双方又于2019年5月26日重新协商确定了李**飞需支付的购房首付款为：总房款的三成即62.4万元。现原告方虽向被告支付购房款54万元。但是，李**飞所支付的54万元购房款尚未达到双方共同协商确定的首付款需支付总房款的三成，即62.4万元的约定。针对首付款双方已约定是62.4万元的事实，可以从李**飞的微信聊天记录及2019年6月30日张某某与郭平的电话录音中明确看出。2、李**飞要求高希美配合其违规贷款。根据合同第六条B款的约定，李**飞购买涉案房屋需贷款154万元。但是，在合同履行过程中，李**飞向高希美提出配合其办理超出154万元贷款的要求，即高评高贷。李**飞要求高希美将超出154万元的贷款返还给李**飞，并要求高希美在贷款发放前先给其出具欠条。因高希美认为：每一个公民从事任何合同行为均需严格遵守《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，因李**飞所提出的超出合同约定范围的要求违反法律规定，故此，高希美拒绝配合。后虽经李**飞多次要求，高希美均未同意。高希美认为：李**飞在购买涉案房屋的贷款行为中存在严重的违法办理嫌疑，对此，可以从双方相关微信和电话录音中明确看出。3、高希美已依约履行了合同约定的义务。合同签订后，高希美已于2019年6月13日履行了向某某银行股份有限公司办理撤销抵押的还款义务。某某银行股份有限公司也已于2019年6月14日向高希美下发了《不动产抵押注销证明》。因涉案房屋的房屋所有权证书一直扣押在中介和李**飞处，高希美一直无法取回，故此才导致了房产管理局解押手续未能全部办理完毕。但是，高希美已依约履行了合同中约定的偿还前期贷款的合同义务。4、李**飞提起本案诉讼的目的：转嫁规避房产价格降低的市场风险。合同签订后，全国房地产市场价格均出现下滑，在2019年8月，李**飞提出将购房总价降低为200万元的要求，因合同系双方自愿签订，高希美未能同意。随后，李**飞即多次以种种理由拒不履行。高希美认为：李**飞提起本案诉讼的目的，并非是起诉状中所表述的原因，而是因李**飞意图转嫁规避房产价格降低的市场风险，有意解除房屋买卖合同。综上，高希美认为：根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务.当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，合同签订后，双方均应依约履行，针对涉案房屋的买卖合同行为，高希美不同意解除，并要求李**飞依约、合法履行。高希美为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1.合同一份;证据2.高希美与某某银行济南大明湖支行偿还解押贷款的银行流水明细两份;证据3.2019年6月14日某某银行股份有限公司济南大明湖支行向被告方出具不动产抵押注销登记证明;证据4.李**飞和其妻子张某某与高希美以及高希美的女儿郭平之间的微信记录一份、录音和录音笔录各一份。经审核李**飞、高希美提交的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2019年5月26日，高希美（甲方）、李**飞（乙方）、济南某某房地产经纪有限公司（丙方）三方签订《房屋买卖居间合同》（编号：××）。合同约定：甲方向乙方出售坐落于济南市历城区某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某号（房产证号：济房权证历城字第某某某某某某号）的房产；涉案房屋建筑面积113.07平方米，总价208万元，拟定贷款金额为154万元，乙方在签订合同当日向甲方支付5万元定金，乙方于2019年6月9日前支付除乙方贷款申请额之外的剩余房款，即首期房款（已付定金转为房款），乙方首付款用于甲方撤押，甲方在收到购房首付款后3个工作日内，应当积极配合乙方做银行面签；甲方应于2019年6月19日前办理完抵押注销手续；甲方在收到乙方全额购房款后交付房屋；甲、乙双方在签订本合同后未按约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向合同相对方支付总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔付对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费用等）。合同还载明，涉案房屋的房屋产权证原件已由丙方保管。2019年5月26日，李**飞通过某某银行手机银行跨行汇款向高希美支付5万元，附言“购房定金”，高希美向李**飞出具定金收条；2019年6月9日，李**飞通过某某银行手机银行跨行汇款向高希美支付49万元，附言“购房首付款”。至此，李**飞共支付购房款54万元，涉案房屋未在房管机关办理存量房网签备案，也未实际交付。2019年6月13日，高希美向某某银行股份有限公司济南大明湖支行偿还涉案房屋贷款1011503.53元，该行于2019年6月14日向高希美出具了不动产抵押注销登记证明，同意解除涉案房屋的抵押权。济南市房屋档案馆于2020年3月17日出具的涉案房屋权属状况信息载明，涉案房屋尚未注销抵押登记，抵押权为人某某银行股份有限公司济南大明湖支行，抵押金额145万元，债务履行期限2016年9月7日至2019年9月6日。为申请本案的财产保全措施，李**飞向中国某某某财产保险股份有限公司济南中心支公司购买诉讼财产保全责任保险保险单，支付了保险费1360元。为委托律师处理本案诉讼，李**飞于2020年4月1日向山东睿扬律师事务所支付了律师代理费33500元。另，高希美提交了其女郭平与李**飞及案外人张某某的微信聊天记录一宗，郭平与李**飞就涉案房屋首付款的比例、后续房款的支付、贷款及网签手续的办理进行了磋商。本院认为，高希美与李**飞于2019年5月26日就涉案房屋签订的房屋买卖居间合同合法有效。合同约定涉案房屋总价208万元，李**飞应于2019年6月9日之前支付首付款，李**飞拟贷款154万元支付后续购房款，故合同约定的首付款的金额应为54万元。高希美称在与李**飞的微信、电话磋商中，将首付款比例变更为了62.4万元，但是该磋商并非由高希美本人进行；而且，通过相关微信记录可以体现，双方是就合同的后续履行事宜进行了一揽子磋商，而非仅针对首付款的金额进行了协商，双方未对合同的全面履行达成一致的意思表示。故，仍应以合同约定的54万元认定李**飞应付首付款的金额，仍应以书面合同认定李**飞与高希美的权利义务。李**飞已按照合同约定支付了54万元首付款，履行了涉案房屋过户之前的主要义务。虽然高希美于2019年6月13日清偿了涉案房屋的贷款，但是一直未解除涉案房屋的抵押登记，在未办理解除抵押登记之前，涉案合同在客观上无法办理存量房的网签过户手续；而且，李**飞多次通过高希美之女郭平催促办理网签手续，但高希美未能实际配合，高希美已构成违约。对于高希美辩称涉案房屋的房产证原件存放在房屋中介处，故无法办理解押手续的意见，因房产证原件并非由李**飞保管，故高希美的辩解并非其免除违约责任的理由。综上，高希美在收到首付款的情况下，至今未履行房屋网签过户义务，已构成根本违约，李**飞有权解除房屋买卖合同。故，对于李**飞要求解除合同、高希美返还首付款54万元、支付解决争议的律师费及保全责任保险费的诉讼请求，本院应予支持。对于李**飞要求高希美按照24%的年利率支付已付房款违约金的诉讼请求。不动产不同于一般商品，除了具有居住使用价值属性，还具有投资属性。高希美至今未归还首付款，不但造成了李**飞直接的利息损失，在客观上也造成了李**飞难以缔约其他合同的间接投资损失。李**飞主张的违约金标准既低于合同约定总房款30%的违约金，也低于总房款3‰的日违约金标准，故对其主张的违约金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李**飞与被告高希美签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告高希美于本判决生效之日起十日内返还原告李**飞房屋首付款54万元；三、被告高希美于本判决生效之日起十日内支付原告李**飞违约金（以54万元为基数，按照24%的年利率，自2019年6月12日起计算至实际给付之日止）；四、被告高希美于本判决生效之日起十日内支付原告李**飞律师费33500元；五、被告高希美于本判决生效之日起十日内支付原告李**飞财产保全责任保险费1360元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9540元，减半收取4770元，财产保全费3388元，由被告高希美负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  于骐宁二〇二〇年五月二十八日书记员  刘洪明