江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初370号原告：南京民丰装饰市场管理服务有限公司，住所地南京市沿江工业开发区葛塘潘营路**。法定代表人：乐根，该公司董事长。原告：南京市六合区大厂街道欣乐社区居委会，，住所地南京市六合区大厂街道欣乐新村**法定代表人：徐昌银，该居委会主任。二原告共同委托诉讼代理人：陈汉东，江苏信棠律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张弘弼，江苏信棠律师事务所律师。被告：葛九华，女，1968年10月13日出生，汉族，户籍地南京市江北新区，住南京市江宁区。被告：戴兴杰，男，1991年6月16日出生，汉族，户籍地南京市江北新区，住南京市江宁区。二被告共同委托诉讼代理人：吴玉豪，江苏丰典律师事务所律师。原告南京民丰装饰市场管理服务有限公司（原名称为南京民丰房地产开发有限公司，以下简称民丰公司）、南京市六合区大厂街道欣乐社区居委会（以下简称欣乐居委会）与被告葛九华、戴兴杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人张弘弼、二被告共同委托诉讼代理人吴玉豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民丰公司、欣乐居委会向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的2份房屋使用权转让协议（编号XXXXX-XX-XXX、XXXXX-XX-XX）无效；2.判令被告向原告民丰公司返还经久商贸城（第壹街）项目X幢XX、XX、XX、XX号房屋。事实和理由：2008年4月1日,原、被告签订了2份《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》，约定原告将位于本区欣乐居委会XX组XX号地块的XX建材装饰城项目X幢XX、XX号及XX、XX号商铺转让给被告，转让总价均为35万元。后被告向原告民丰公司支付了购房款，原告民丰公司于2008年12月31日前将涉案房屋交付了被告。因涉案房屋系在集体土地上建设，无房屋所有权证及合法建设规划手续，故原、被告双方签订的《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》应属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。被告葛九华、戴兴杰辩称，1.原、被告签订的房屋使用权转让协议是双方真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，合同有效。2.即便合同认定无效，法院在判决返还财产时应当考虑被告支付的资金占用使用费（以70万元为基数按年利率6%，自2008年6月30日计算至实际返还之日止），同时应当考虑房屋增值以及被告装修形成添附的装修款40万元。被告暂时不提起反诉，如果有需要将另案提起诉讼。经审理查明，2008年4月1日，原、被告签订《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》2份,编号分别为A0903-02-120、A0903-02-121。上述协议第一条均约定，甲方（建设方欣乐居委会）委托乙方（投资方民丰公司）开发建设南京市六合区XX街道XX居委会XX组地块XX商贸城（第壹街）项目，乙方受甲方委托对该地块进行开发建设，并对该项目建设及施工质量负责。（一）房屋结构为框架；（二）土地性质为集体土地；（三）房屋使用功能为商业和办公。乙方负责办理房屋使用权的转让手续，并收取房屋使用权转让金。第二条丙方（受让方葛九华、戴兴杰）权利及义务，丙方已充分了解该地块及房屋具体状况，转让房屋位于南京市六合区XX街道XX居委会XX组地块XX商贸城（第壹街）X幢XX号、XX号商铺，转让总层数为二层，转让面积分别为71.79平方米、74.01平方米，转让性质为一次性转让房屋的使用权（无两证）。转让金总额均为35万元，丙方于2007年12月25日前分别付给乙方定金2万元，2008年6月30日前分别向甲方一次性支付完毕转让金33万元。房屋交付时间均为2008年12月31日前。该协议还对各方其他权利义务及违约责任等作了约定。协议签订后原告如约交付了房屋，被告按约支付了房款。被告取得房屋后一直将该房屋用于商业经营。另查明，2007年6月22日，民丰公司与欣乐居委会签订《经久商贸城联合开发协议》一份，约定：欣乐居委会用经久路（潘营组）40亩的土地使用权参与入股，并负责土地规划、立项、基建工程等各项手续的报批和完善；民丰公司投入开发资金参与入股，商贸城建成后自主经营、自负盈亏，该项目建筑物所有权归民丰公司。嗣后，欣乐居委会向南京市六合区葛塘街道办事处申报“经久商贸城”立项，经南京市六合区葛塘街道办事处和南京沿江工业开发区经济发展局逐级审批，同意立项。2007年6月，南京市国土资源局六合分局向欣乐居委会颁发了“临时用地批准书”，准予其临时使用欣乐居委会潘营组集体土地23757.60平方米。2007年9月，南京沿江工业开发区市政建设局为该项目颁发了“建设工程规划许可证”（临时）。经久商贸城项目共占地26640平方米，建筑面积31500平方米。项目建成后民丰公司对外招商，因项目用地为集体土地性质，未完成征收和出让手续，无法办理商业用房的房屋所有权证及土地使用权证。因行政区划调整，现欣乐居委会归属南京市江北新区大厂街道办事处管理。上述事实，有当事人陈述、《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》、《经久商贸城联合开发协议》、“关于经久商贸城的立项批复”、临时用地批准书、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证（临）》、以及本院（2018）苏0116民初392号、江苏省南京市中级人民法院（2018）苏01民终6799号民事判决书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原、被告于2008年4月1日签订的2份《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》，是名为房屋使用权转让协议，实为房屋买卖合同，该房屋所涉经久商贸城项目用地为集体土地性质，违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告关于要求确认上述协议无效、被告返还案涉商铺的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。同时，原告收取购房款70万元应当返还给被告。被告抗辩的其他损失不是本案审理范围，可以另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条规定，判决如下：一、南京民丰装饰市场管理服务有限公司、南京市六合区大厂街道欣乐社区居委会与葛九华、戴兴杰于2008年4月1日签订的2份《经久商贸城（第壹街）房屋使用权转让协议》（编号：XXXXX-XX-XX、XXXXX-XX-XX）无效；二、葛九华、戴兴杰于本判决生效之日起十日内向南京民丰装饰市场管理服务有限公司退还经久商贸城（第壹街）XX幢XX号、XX号商铺(含二层)。同时南京民丰装饰市场管理服务有限公司向葛九华、戴兴杰返还购房款70万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，减半收取计3275元，由南京民丰装饰市场管理服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  李九俊二〇二〇年五月十二日书记员  吕 倩自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经、经营地张贴本院裁定书定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。