河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终4336号上诉人（原审原告）：高艳凤，女，1989年9月5日生，汉族，住河南省开封县。被上诉人（原审被告）：开封安联置业有限公司，住所地：开封市西大街**。法定代表人：杨涛，执行董事。委托诉讼代理人：张焱，公司员工。上诉人高艳凤因与被上诉人开封安联置业有限公司（以下简称：安联公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初1876号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高艳凤上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、双方签订《商品房买卖合同》，根据合同约定的出卖人逾期交房的违约责任，出卖人逾期交房334天，应支付逾期交房违约金16268元，被上诉人提供了政府的封土行动的通知，共计270天，还差60多天的逾期违约金应赔偿给上诉人；安联公司提供的关于上诉人就逾期交房违约金协商一致的签名，但安联公司从未和上诉人进行协商过，安联公司也未提供协商的时间地点等。2、上诉人于2019年7月10日去安联公司办理交房手续，发现安联公司私自变更建筑施工图，将主卧阳台变更为封闭阳台，北侧次卧阳台改为室内空间，因此导致实测建筑面积增大，多收购房款，影响房屋采光，降低使用功能和房屋价值。被上诉人交付商品房不符合合同约定的交付条件及交付标准，也没有通知业主，已构成违约及欺骗业主，应按照合同为基础测量阳台面积，并退回二分之一阳台面积的购房款。3、安联公司交付房屋面积比合同约定面积大，超过面积百分之三，我方申请对该部分购房款退回。综上，请二审法院维护上诉人的合法权益。被上诉人安联公司答辩称，1、上诉人在办理收房时已与被上诉人就逾期交房违约金事项达成一致意见并签署收条，双方互不追究。2、安联公司依据审核过的施工图纸及设计变更，按图施工，符合法律规定的施工要求，根据合同的约定，对户型的变更在不涉及房屋的质量、使用功能时，不需要通知上诉人。安联公司依据施工图纸及设计变更修建房屋，符合法律及合同规定。上诉人上诉状中提到的阳台面积的计算方式所依据的文件是GBP50353-2005建筑工程建筑面积计算规范，该文件已经过期，2013年重新下定的标准是GBP50353-2013第3.021条，其对阳台面积的规定是阳台应按其结构外围水平面积计算全面积、主体结构内的阳台按全面积计算，与阳台是否封闭无关，只与主体结构有关，故不存在所说的面积增加与否，该房屋已经测绘单位测绘完毕，无须重新测量。3、就对方提出的面积超过3%，双方商品房买卖合同对面积补差款有明确约定，以实际测量为准，多退少补。我公司依据合同及相关测绘收取房款符合法律规定，对方缴纳房款是其应尽的义务。综上，上诉人的上诉理由无事实和相关法律依据，应予以驳回。高艳凤向一审法院起诉请求：1、判令安联公司继续履行合同，向高艳凤交付房屋；2、判令安联公司支付高艳凤逾期交房违约金16268元（自2018年7月1日起暂计算至2019年6月30日止，以总房款459645元为基数，按日万分之一标准计算，之后的违约金计算至实际交房之日止）；3、判令安联公司将南侧卧室阳台按照合同中建筑图纸改为开敞阳台并重新测量建筑面积；4、安联公司私自更改户型，未通知业主，要求安联公司赔偿高艳凤损失12000元；5、本案诉讼费由安联公司承担。一审法院认定事实：2017年6月20日，高艳凤（××）与安联公司（出卖人）签订一份商品房买卖合同及补充协议。该合同约定，高艳凤购买安联公司开发的位于东京××道北侧、东郊变电站东侧的安联·风度柏林第8号楼2单元10层1001号房屋一套，建筑面积为93.67平方米，房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米5200元，总金额为487084元。出卖人应当在2018年7月31日前，将通过单体楼竣工验收的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的。除上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理：逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为××选择继续履行合同，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还已付购房款，并按××已付购房款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，但该违约金总额最高不超过××已付购房款的10%。出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响××所购商品房质量或者使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达××：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；供热、采暖方式。商品房买卖合同所附房屋平面图显示，涉案商品房南侧卧室阳台为开敞阳台。2018年1月9日，设计单位将安联·风度柏林项目8#、10#住宅楼南侧开敞阳台变更为采用塑钢窗全封闭，安联公司根据该设计变更将10#住宅楼南侧卧室阳台修建为封闭阳台，但未通知××。涉案商品房北侧卧室与阳台之间未修建隔断。2019年6月28日，涉案商品房所在的安联·风度柏林10#住宅楼，经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格。2019年6月23日，安联公司向高艳凤邮寄送达了交房通知书，通知高艳凤于2019年6月29日至30日在安联·风度柏林项目集中办理交房手续。高艳凤于2019年7月10日接收房屋，并向安联公司出具一份收条，显示：业主高艳凤购买的安联风度柏林小区8号楼2单元1001室房屋一套，因逾期交房事项经协商一致，开封安联置业有限公司给予补偿共计人民币0元，其中抵面积差0。现已收到，其他各节不再追究。需补款11180元。另查明，开封市城市和水环境整治指挥部、开封市扬尘管控办公室通知，自2017年7月27日19时至29日，全市停止一切土石方（含拆迁）作业活动；自2017年8月9日20时至8月10日12时，全市停止一切土石方（含拆迁）作业活动；自2018年7月28日0时至7月31日24时，全市各类建设工程（包括房屋建筑、拆迁、市政、水利、交通等）根据空气污染状况，工地现场监控数据PM10超过55微克每立方米时停止施工。开封市环境污染防治攻坚战领导小组办公室通知，自2017年9月16日22时至21日24时，建成区内除涉及民生工程外，其他建筑工地要停止户外施工和拆迁作业；自2017年10月16日12时至22日24时，除涉及民生工程外，其他建筑工地要停止户外施工（含喷涂粉刷等）和拆迁作业；2017年10月29日全市各建筑工地停止一切土石方作业；自2017年11月2日14时至8日，施工单位停止建筑工地室外作业（含电焊、喷涂、粉刷等作业，不含塔吊和非焊接的钢筋捆扎作业），施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业；自2018年3月22日16时至29日0时，施工单位停止施工工地开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业；自2018年11月1日0时至2018年11月6日10时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业；自2018年11月12日18时30分至2018年11月16日13时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业；自2018年11月18日12时至2018年12月6日8时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业；自2018年12月9日0时至2019年4月1日0时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业、混凝土浇筑和砂浆粉刷砌筑作业。开封市龙亭区住房和城乡建设区通知，自2017年11月15日0时至2018年3月15日，实施“封土行动”，全区所有建筑工地全面停止施工，严禁各类建设工程土石方作业。开封市建筑安全监督站通知，2018年6月6日停止土石方作业。安联公司因此停工290天。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行义务。鉴于高艳凤已收房，其要求安联公司履行合同交付房屋的诉讼请求已实现，故对该项请求不予支持。关于违约金，安联公司提交有高艳凤收房时向安联公司出具的收条，用以证明双方已就违约金事项达成一致意见，高艳凤对收条的真实性没有异议，但认为该收条系被迫签署的，并非高艳凤的真实意思表示。鉴于双方已就违约金事项达成一致意见，且不违反法律规定，高艳凤也未提交相关证据证明其主张，故一审法院对该合意行为予以确认。对高艳凤要求安联公司支付违约金的诉讼请求不予支持。商品房买卖合同所附房屋平面图显示南侧卧室阳台为开敞阳台，安联公司建设的系封闭阳台，因该项变更涉及房屋面积，安联公司未与高艳凤协商一致擅自变更合同约定，应属违约。但鉴于该项设计变更经设计单位同意，且房屋已经建成并经验收合格，不宜部分拆除，故对高艳凤要求将封闭阳台改为开敞阳台并重新测量面积的诉讼请求，不予支持。对高艳凤要求安联公司赔偿因私自更改户型造成的损失12000元因其未提交相关证据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回高艳凤的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取103元，由高艳凤负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：1、收条复印件一份，拟证明：上诉人在收条中写了一句不同意该协商结果，不同意违约金处理方法。2、购房确认单一份，拟证明：买房时签订的购房确认单是89.76平方，签订合同时变成93.67平方米，2019年7月10日交房时通知补交11800元，现在的面积是95.52平方，按照合同约定，超过约定的3%，上诉人对该部分不应支付房款。安联公司发表质证意见：1、收条是复印件，不能作为证据使用，即使能够作为证据使用，与我方原审中提交的原件不一致，对其真实性存在异议；2、对购房确认单真实性没有异议，但是合同约定的是按照实际面积多退少补。本院经审查认为，高艳凤提交的收条系复印件，安联公司不予认可，高艳凤亦不能提交其他证据予以证明，本院不予采信；购房确认单具有真实性，但高艳凤以此主张不应支付面积差的购房款，属在二审增加的诉讼请求，不属本案二审审理范围，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人高艳凤与被上诉人安联公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当认定有效，对双方当事人均有约束力。关于高艳凤要求安联公司支付逾期交房违约金的上诉请求，经查，2019年7月10日，高艳凤为安联公司出具收条一份，收条显示双方已就逾期交房事项协商一致，安联公司补偿高艳凤0元，双方其他互不追究。上诉人高艳凤作为完全民事行为能力人在收条上签字时，应对其内容进行审查，上诉人在收条上签字，应视为同意接受该收条的约束。现高艳凤提出未与安联公司协商，要求安联公司支付逾期交房违约金的上诉请求没有事实依据，本院不予支持。关于上诉人要求安联公司将南侧卧室阳台按照合同中建筑图纸改为开敞阳台并重新测量建筑面积的诉讼请求，经查，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十五条规定，“双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响××所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日将书面通知送达××。出卖人未在规定的期限内通知××的，××有权解除合同。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式。”2018年1月9日，经设计单位同意，安联公司将涉案房屋的南侧开敞阳台采用塑钢窗全封闭，安联公司未按照约定将设计变更通知××，存在违约。一审考虑该项设计变更经设计单位同意，且房屋已经建成并验收合格并办理入住情况下，不宜部分拆除，而驳回高艳凤的该项诉讼请求正确，本院应予以维持。关于高艳凤提出其不应支付面积差价款的上诉请求，本院认为，该请求属于二审新增加的诉讼请求，经本院主持双方当事人无法达成调解，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，高艳凤可另行起诉。综上所述，上诉人高艳凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206元，由上诉人高艳凤负担。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二〇年五月二十二日书记员  陈艳艳