湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初5044号原告：曾某某。被告：王某。被告：马某。第三人：武汉胜一置业有限责任公司。原告曾某某诉被告王某、马某确认合同无效纠纷一案，武汉市汉阳区人民法院于2018年1月19日立案后，于2018年4月10日作出（2018）鄂0105民初438号民事裁定书，裁定将该案移送本院。本院于2018年6月7日立案后，依原告申请采取了诉讼保全措施，于2019年3月4日作出（2018）鄂0104民初3046号民事判决书。该判决作出后，被告王某、马某上诉至武汉市中级人民法院，该院于2019年7月9日作出（2019）鄂01民终5490号民事裁定书，裁定：撤销原判，发回重审。本案重审后追加武汉胜一置业有限责任公司（以下简称胜一置业公司）为本案第三人，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾某某的委托诉讼代理人黄某、景某；被告王某及其委托诉讼代理人王A、曾某某；被告马某的委托诉讼代理人郭某某到庭参加诉讼。第三人胜一置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告曾某某向本院提出诉讼请求：1.确认被告王某、马某签订的《武汉市存量房买卖合同》无效，王某将武汉市硚口区××号房屋恢复登记至马某名下，过户费用由两被告承担；2.被告马某协助将上述房屋过户至原告名下；3.本案诉讼费、评估费、保全费、担保费全部由被告马某承担。事实和理由：马某与曾某某的妹妹曾某原系情侣，因马某在广东受到行政拘留处罚，曾某及其父母为营救马某将自家位于武汉市江岸区台北路的房子变卖。马某的父亲马某某为感谢曾某及其父母，主动提出将其位于武汉市硚口区××号的房屋出售给曾某之兄曾某某，并由马某某负责办理产权过户手续。2004年8月16日，马某某将房屋过户手续委托给武汉市汉西苗圃代为办理。房屋中介机构收取了房产证，但因马某某与配偶王某某无结婚证，导致房屋共有人手续不全，因此产权过户手续一直搁置。2004年，马某某将房屋及“两证”交付给原告，后原告一直实际占有使用房屋至2017年。2016年下半年至2017年初，王某多次要求原告搬出，原告及其家人将该房屋的渊源告知王某，并将房屋“两证”向王某出示。2017年7月，王某将重新办理的案涉房屋的《不动产权证》向原告出示并要求原告搬离，原告才得知房屋转让的事实。后原告得知，马某某去世后，马某与王某某以继承人的身份另行办理了诉争房屋的《不动产权证》。2017年7月13日，马某和王某某将上述房屋以30万元的成交价格转让给了王某，并办理了过户手续。原告为维护自身合法权益，故向本院提起诉讼。被告王某辩称：1、王某2017年3月中旬从中介获知房屋转让信息，《公证书》和房屋登记信息显示案涉房屋系王某某和马某在马某某去世后通过继承取得，不存在任何权属纠纷。王某2017年3月下旬去看房时，房屋是租户在使用，并非曾某某使用，王某并不知道案涉房屋存在权属纠纷。王某取得房屋权属证书去收房时，租户报警，王某在派出所见到曾某才知道房屋存在纠纷，王某购得房屋之前并不知道房屋存在权属纠纷，不存在恶意串通的基础。2、王某通过中介获知房屋信息后实地看了房，经过磋商以27.5万元的价格成交，双方于2017年4月1日签订了《房屋买卖合同》，因房屋手续不全，当日未支付购房款。后马某认为房屋价款少了，要求加5万元，经过中介撮合，双方将房屋价款确定为30万元。过户当天，房管局认为王某某的行为能力可能存在问题，建议先确认王某某的行为能力。2017年4月24日，法院受理了马某申请确认王某某无行为能力的案件，王某才支付了2万元，后王某又陆陆续续支付了少额购房款用于王某某治病。法院判决确认马某为王某某的监护人后，双方于2017年7月7日签订了《武汉市存量房买卖合同》，递交了过户资料。2017年7月13日，房屋完成了产权变更登记，王某支付了20万元购房款，因租户未腾退，扣留了4万元尾款。收房时，经派出所调解，王某退还了租户租金，租户退租后，王某才付清了尾款。整个交易流程符合交易习惯，不存在恶意串通的特征。3、房屋交易时房管局的评估价为37万元，且当时马某出售房屋是为了给王某某看病，加上房屋在一楼，破旧潮湿且采光不好，之前几个买家看了也未成交，而王某愿意一次性付款，上述原因表明30万元的价格是双方经过磋商确定，属于双方真实意思表示，不具备恶意串通的特征。4、原告购买房屋却在长达13年的时间不办理过户手续，显然不符合常理。原告称无法办理过户的原因是结婚证遗失，但结婚证遗失可以通过补办或诉讼的方式解决。王某有理由相信是马某某与曾某某恶意串通，骗王某某是借住，损害王某某的合法权利。5、马某某2004年出售房屋时王某某并不知情，属无权处分，原告不能取得房屋所有权，只能要求出卖人承担违约责任或赔偿损失。6、原告并无证据证明其支付了合理对价。7、王某与马某、王某某签订的合同已经履行完毕，应优先受法律保护。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告马某辩称：1、马某和王某某系案涉房屋的所有权人，有权处置房屋，马某急于用钱出售房屋，报价三十多万挂在中介后，有人有意向但没看中，后来王某想买并议价到27.5万元，马某觉得价格偏低又调整到30万元，当时附近的房价是8000元左右，因案涉房屋楼层差、环境差，才以30万元成交，房屋已经办理了合法有效的过户手续，如双方系恶意串通，则无需通过中介并支付中介费用。2、曾某某与马某某签订的合同真实性存疑，不合常理，马某与王某某均不知道房屋出卖给了曾某某，曾某某也无证据证明其支付了对价，房屋买卖未经过共有人王某某的同意，属于无权处分，马某某仅仅是将房子借给曾某居住。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人胜一置业公司未到庭陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉市硚口区××号房屋（建筑面积49.05平方米）原系武汉市汉西苗圃分配给单位职工马某某的福利房，房改后于2002年8月13日登记至马某某（2013年6月去世）名下。马某系马某某之子，马某生母去世后，马某某与王某某（2017年8月去世）结婚。曾某某的妹妹曾某与马某原系情侣关系。2004年8月10日，曾某以曾某某的名义与马某某签订《房屋转让协议》约定：“现马某某在硚口区××号有国有土地证私房一处，转让给曾某某，特订协议如下：一、一次转让费柒万元整签字两清（两证、现金）；二、马某与曾某某之前经济手续两清；三、马某某负责产权交易手续费用及相关证件签字。”后马某某向曾某某交付了案涉房屋及房屋权属证书。2004年9月，湖北华夏资产评估有限责任公司受马某某委托对案涉房屋的市场价值出具的《报告书》，报告载明估价目的为：房地产转让，估价结论为：7.85万元。2012年2月28日起，曾某某将案涉房屋出租给案外人付某某使用。曾某某持有案涉房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》以及武汉市洪山区汉西苗圃出具的《住房凭证》，上述三个证件上“马某某”的名字进行了涂写并写上了“曾某某”的名字。2017年2月23日，马某、王某某向武汉市长江公证处申请办理继承权公证。该公证处于2017年3月2日作出（2017）鄂长江内证字第3017号《公证书》，证明案涉房屋由王某某、马某二人平均继承。2017年3月21日，案涉房屋登记至王某某、马某名下，登记房屋产权由王某某享有75%的份额，由马某享有25%的份额。王某通过中介得知马某出售案涉房屋，并在中介的带领下查看了房屋。2017年4月1日，王某某、马某与王某签订《房屋买卖合同》，约定王某某、马某将案涉房屋以27.5万元的价格出售给王某。合同上加盖了“武汉胜一置业有限责任公司香港路店”的印章。2017年4月28日，王某通过转账向马某支付了2万元，马某出具《收条》予以确认。2017年5月16日、5月28日、6月15日，马某出具三张《收条》，确认收到王某购房款现金5000元、5000元、3万元。2017年7月7日，马某作为王某某的代理人以王某某和自己的名义与王某签订《武汉市存量房买卖合同》，约定王某某、马某将案涉房屋以30万元的价格出售给王某。2017年7月8日，胜一置业公司香港路店出具《收款收据》，确认收到王某中介服务费1万元。2017年7月12日，马某与王某在房屋登记管理部门办理了交易手续。2017年7月13日，案涉房屋登记至王某名下。当日，王某向马某转账支付20万元。2017年7月19日、7月29日，王某通过转账向马某分别支付了1万元、3万元。王某向租户退还租金、押金后于2017年8月接收案涉房屋，之后该房屋由王某占有使用。另查明，2017年4月24日，武汉市江汉区人民法院受理了马某申请宣告王某某无民事行为能力纠纷一案，马某在该案中陈述宣告无民事行为能力是为了卖房子给王某某治病。2017年7月5日，该院作出（2017）鄂0103民特98号民事判决书，判决：一、王某某为无民事行为能力人；二、指定马某为王某某的监护人。原审诉讼中，曾某某向本院申请诉讼保全，支出担保费1000元。曾某某还在原审诉讼中申请对案涉房屋2017年7月7日的市场价值进行评估，本院委托武汉正信房地产评估咨询有限公司进行评估，该公司于2018年12月28出具《评估报告书》，确定估价对象在2017年7月7日完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的房地产总价值为50.91万元。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。马某某虽然已与曾某某签订《房屋转让协议》，交付了房屋及权属证书，但该房屋仍然登记在马某某名下，仍然属于马某某所有。马某某死亡后，王某某、马某通过继承取得该房屋所有权，有权处分案涉房屋。虽然房屋交易价格明显低于市场价，但王某系通过中介购买房屋，实地察看了房屋，大部分购房款也是在过户及收房后转账支付，尽到了审慎义务。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”曾某某提供的证据并不足以证明王某在签订合同时已经知道案涉房屋存在纠纷，也不足以证明王某与马某之间存在恶意串通，故对于曾某某要求确认王某与马某签订的《武汉市存量房买卖合同》无效并将房屋恢复登记至马某名下的诉讼请求，本院不予支持。因案涉房屋现已登记至王某名下，马某已经无法履行马某某与曾某某签订的《房屋转让协议》，故对于曾某某要求马某将案涉房屋过户登记至曾某某名下的诉讼请求，本院不予支持。至于合同无法履行给曾某某造成的损失，曾某某可以另行主张权利。曾某某要求马某承担担保费1000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条的规定，判决如下：驳回原告曾某某全部诉讼请求。案件受理费6851元，诉讼保全费3670元，评估费5000元，共计15521元，由原告曾某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 谢 磊人民陪审员 张 伟人民陪审员 李 龙二〇二〇年五月二十六日书 记 员 陈为安