上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初24948号原告：上海市闵行区莘梓苑业主委员会，住所地上海市闵行区。负责人：应德才，主任。委托诉讼代理人：钟开福，上海胜杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张成瑞，上海胜杰律师事务所律师。被告：上海齐佳物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：翁南进，董事长。委托诉讼代理人：鲍培伦，上海市恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜文欣，上海市恒信律师事务所律师。原告上海市闵行区莘梓苑业主委员会(以下简称莘梓苑业委会)与被告上海齐佳物业管理有限公司(以下简称齐佳物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，经被告申请，上海市高级人民法院委托上海申洲大通会计师事务所有限公司(以下简称申洲大通会计师事务所)对莘梓苑小区2002年至2014年期间物业服务费收支情况进行审计。原告莘梓苑业委会的主任应德才及委托诉讼代理人钟开福，被告齐佳物业公司的委托诉讼代理人鲍培伦、姜文欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莘梓苑业委会向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告2002年至2014年期间莘梓苑小区公共部分收益1,558,578.26元；2.被告支付原告以1,558,578.26元为本金计自2015年1月1日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。事实和理由：被告系原告所在莘梓苑小区的前期物业服务企业，于2002年6月至2015年9月期间为小区提供物业服务。经原告委托，上海中鉴会计师事务所有限公司(以下简称中鉴会计师事务所)对2002年6月至2014年12月期间的小区公共部分收益进行审计，结果为扣除税金后收入合计2,729,348.01元，其中公共部分支出488,432.75元。此后，原告曾多次向被告催讨还款，均未果，故诉至法院。被告齐佳物业公司辩称，被告自2002年6月起进驻莘梓苑小区，根据其与案外人上海莘梓置业有限公司(以下简称莘梓公司)签订的《前期物业管理服务合同》(以下简称前期物业合同)及《补充协议》约定，其以酬金制模式提供物业服务。根据该模式，被告依法缴纳物业服务收入的税金部分，并按物业服务收入的15%计提酬金，被告虽不享有调整物业服务费的权利，但可用小区停车费收入等公共部分收益补充物业运营成本。原告委托的审计项目仅涉及小区公共部分支出，但遗漏了被告提供物业服务的运营成本，实际上被告已入不敷出，现要求对被告的运营成本进行审计后再行结算。小区业主在签订购房合同时，对于前期物业合同等附件均予确认，故业主对被告采用酬金制模式并将公共部分收益用于补充运营成本具有预期。原告提起诉讼应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但原告欠缺有效的业主大会决定。综上，不同意原告的全部诉讼请求。针对被告的答辩意见，原告补充陈述，前期物业合同仅约定物业服务费收费标准，并没有关于酬金制模式的明确内容；被告增加运营成本应当经全体业主同意，在小区业委会未成立之前，酬金制模式不具有可行性；酬金制是由业主预估小区成本后预付物业服务企业费用，并非由物业服务企业根据运营成本提成，故被告所称的酬金制模式实为包干制模式。原告还认为，被告提供的物业服务包括停车管理服务，其收取的物业服务费中已包括车位管理养护的成本支出，故被告不应再从停车费收益中重复计提。2020年3月20日庭审中，原告当庭调整诉讼请求为：1.被告返还原告2002年至2014年期间莘梓苑小区公共部分收益2,240,915.26元；2.被告支付原告以2,240,915.26元为本金计自2015年1月1日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。对于原告调整后的诉讼请求，被告补充辩称，根据《关于闵行区居民物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法收费标准》(闵府价发[2004]1号)以及《补充协议》，被告有权从已收停车费收益中计提25%车位管理养护费，且原告增加的诉请金额已经超过诉讼时效，故不同意原告调整后的全部诉讼请求。诉讼中，被告还陈述，虽然前期物业合同约定为“提取运营费用的15%作为管理酬金”，但其出于操作性以及利于业主的考虑，实际系按照其收取物业服务费的15%计提酬金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年5月，莘梓公司(甲方)与齐佳物业公司(乙方)签订《莘梓苑前期物业管理服务合同》一份，由莘梓公司委托齐佳物业公司为莘梓苑小区提供物业服务，合同期限自小区工程竣工验收并正式移交齐佳物业公司接管时起算二年。该合同还载明：“……第二十一条、乙方权利义务……21-4依照本合同向莘梓苑住宅区的业主及物业使用人收取管理费，并按《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》规定提取运营费用的15%作为管理酬金。……21-7经甲方同意后，可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。21-8每半年向甲方报告一次管理费用的收支帐目。21-9积极配合甲方聘请的专业审计机构对乙方的审计工作。……第二十三条、双方商定须按下列规定，支付物业管理费。双方暂定，在本合同期限内，物业管理费为：住宅1.10元人民币/M2(建筑面积)·月，商铺1.50元人民币/M2(建筑面积)·月……”。2007年10月，莘梓公司(甲方)又与齐佳物业公司(乙方)签订《补充协议》一份，内载：“……1、乙方自从2002年6月接管小区的物业管理工作以来……双方对小区的管理现状表示基本满意。2、考虑到自2002年6月份业主开始入住以来……小区管理成本在逐年增加……但管理费的收费标准仍维持不变……原定的管理费用标准已不能满足小区物业管理开支的需要，如不采取措施，物业管理工作将很难继续维持。3、考虑到小区业主委员会尚未成立……双方友好协商后一致同意：从2007年1月起，在业主委员会成立并制定出新物业管理费用标准之前，乙方可以将小区公共部分停车收取的费用，用于补贴小区物业管理费用开支之不足……该费用只能用于补贴本小区物业管理开支之不足，不得用于小区物业管理工作之外的其他方面，不得提高小区原来的物业管理酬金的标准……”。2015年5月12日，经莘梓苑业委会委托，中鉴会计师事务所出具中鉴专字(2015)第19号《审计报告》，内载：“……二、2002-2014年度莘梓苑公共部分收入、支出、结余审计情况1.莘梓苑公共部分收入情况莘梓苑2002-2014年度公共部分收入合计2,890,725.00元，其中：莘梓苑帐车位收入1,958,025.00元，齐佳公司帐车位收入932,700.00元。扣除各项税金……公共部分收入合计为2,729,348.01元。根据闵行区人民政府(闵府价发[2004]1号)《关于闵行区居民物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法收费标准》“第三条、机动车停放所发生的车位管理养护费，按机动车停放收费标准的25%收取”的规定。莘梓苑2002-2014年公共部分税后收益按上海齐佳物业管理有限公司25%，莘梓苑业主大会75%的比例进行分成。经计算，莘梓苑业主大会2002-2014年公共部分税后收益分成收入为2,047,011.01元，上海齐佳物业管理有限公司分成收入为682,337.00元。2.莘梓苑公共部分及经费支出情况莘梓苑2002-2014年度公共部分支出合计488,432.75元，其中：工程项目支出428,670.65元，装饰布置费11,700.00元，绿化费32,474.60元，消防器材1,408.00元，停车证制作支出5,800.00元，停车设施修理费支出8,379.50元(前两项为停车管理支出)。……3.莘梓苑业主大会结余情况……2002-2014年度莘梓苑业主大会累计结余1,558,578.26元……”。2017年4月28日，上海市闵行区莘梓苑业主大会及业主委员会发布《上海市闵行区莘梓苑小区业主大会第六会议会议决定公告》，内载：“上海市闵行区莘梓苑小区于2017年4月28日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对……诉讼授权事项进行了表决。本小区全体业主所持投票权共340票，总计送达340张表决票，对应专有部分建筑面积48000平方米，符合业主大会会议召开条件……2017年4月28日召开有潘如源……等参加的会议，对表决情况公开进行了统计。本次业主大会……诉讼授权事项具体表决结果公告如下：同意票329票，占96.7%……”。2020年3月2日，申洲大通会计师事务所出具申洲大通【2020】鉴字第002号《审计意见书》，内载：“……四、分析说明本次司法审计事项为莘梓苑小区2002年7月至2014年度物业管理费收支情况。截至2014年被告上海齐佳物业管理有限公司尚有员工约422名，管理项目及小区17个，莘梓苑小区是其中一个。被告上海齐佳物业管理有限公司会计核算按管理项目及小区分别内部独立核算……1、物业管理费收入情况：……⑵上海齐佳物业管理有限公司2002年7月至2014年度实际收到的物业管理费收入为9,292,198.41元。说明：上述实际收到的物业管理费收入中不包括公共部分收入(停车费收入)2,890,725.00元(公共部分收入在‘其他应付款-停车费’科目里核算)。⑶上海齐佳物业管理有限公司2002年7月至2014年度实际收到的垃圾清理费暂收款109,503.60元，净水暂收款60,222.00元，电费暂收款7,200.00元分别计入‘其他应付款-清运费’‘其他应付款-净水费’‘其他应付款-内往’。上海齐佳物业管理有限公司对上述收入按‘代收代付’进行会计处理，但我们认为由于上述收入所对应的支出在上海齐佳物业管理有限公司的‘其他应付款’中列支，所以，我们将这三项暂收款共176,925.60元计入公司收入科目。……2、支出情况：……项目：办公用品……保安费用……电话费……工资及附加……工作餐费……管理酬金……交际应酬费……垃圾清运费……劳动保护……绿化用品……培训费……其他……清洁用品……设备维护费……水电费……停车费……物料消耗……业主年会费用……折旧费……租车费……合计：调整后金额9,521,201.96元……说明1：工资及附加账面金额8,409,497.69元，其中被告上海齐佳物业管理有限公司提供有效工资发放明细表及支付合理的劳务费金额为8,132,842.58元，剩余276,655.11元(其中：莘庄公益服务所与莘庄莘城环卫劳务费158,241.90元)未取得合理的支付工资及劳务费相关资料，无法确认。说明2：物业管理费支出11,190,492.86元中含发票抬头属于个人的发票金额8,618.59元、发票抬头属于其他公司的金额175.72元、无有效单据金额62,228.79元、发票无抬头金额400,882.24元。说明3：物业管理费支出中计提的管理酬金920,730.45元，公司根据应收取的物业管理费15%计提，但该项计提与2001年5月签订的‘莘梓苑前期物业管理服务合同中21-4条’约定计提标准不一致。说明4：上述物业管理费支出中未包括2002年至2014年度公共部分支出(停车相关支出)合计488,432.75元(公共部分支出在‘其他应付款-停车费’科目里核算)……五、审计意见经核查，莘梓苑小区2002年7月至2014年度物业管理费收支情况如下：1、莘梓苑小区2002年7月至2014年度物业管理费实际收入为9,469,124.01元。2、莘梓苑小区2002年7月至2014年度期间物业管理费支出9,521,201.96元(未包括管理酬金)，其中工资和劳务费支出金额为8,132,842.58元。3、莘梓苑小区2002年7月至2014年度期间支出的税金及附加金额为493,907.34元。4、莘梓苑小区2002年7月至2014年度期间财物费用为-4,525.13元(其中利息收入-7,533.64元，银行手续费3,008.51元)。5、莘梓苑小区2002年7月至2014年度期间累计利润总额为-541,460.16元。……”。齐佳物业公司支付审计费174,000元。原告对该份《审计意见书》发表质证意见如下：关于收入部分：物业服务费应以产证登记的建筑面积对应的应收款作为审计依据，且记载的收费标准遗漏了“每月”；对垃圾清理费、净水费、电费无异议，但该三项仅在2002年、2003年、2004年、2006年、2008年有记载，被告可能有所隐瞒。关于支出部分：审计初稿中明确该部分“包括公共部分支出488,432.75元”，但最终稿在“说明4”又称“未包括”，考虑两次审计中列明的支出项目存在重叠(如绿化费用、设备维修费等)，故对“说明4”内容不予认可。关于具体支出项目：“办公用品”不应计入小区运营成本；“保安费用”应计入保安工资，不应单列；“电话费”属于办公费用，若在小区内安装固定电话可予认可，对于手机充值的票据不能确定是否实际支出，应作为被告的工资报销项目；“工资及附加”不应仅凭被告提供其自行制作的凭据进行审计，多年来被告在小区内的工作人员数量变化巨大，且存在管理人员在多个小区串岗的情况，要求被告提供银行发放凭证、社保缴纳凭证及劳动合同后再对该项目进行审计；“垃圾清运费”应按代收款数额计；“劳动保护”属虚列支出；对“工作餐费”“绿化用品”“清洁用品”“设备维护费”“停车费”“业主年会费用”无异议；对“管理酬金”“交际应酬费”“培训费”“其他”“水电费”“物料消耗”“折旧费”“租车费”均不予认可；此外，该次审计记载的期限范围为“2002年7月至2014年12月”与事实不符，原告曾见到被告提交2002年1月8日(金额6,300元)、2015年2月12日(金额510,150元)、2015年2月25日(金额1,200元)的票据，上述费用均应予剔除。被告对《审计意见书》无异议，认可将审计结果作为定案依据。被告还认为，意见书中记载的物业服务费标准虽遗漏“每月”，但不会引起误解；垃圾清理费、净水费、电费属于代收代付，不能反映被告每年实际收入；本次审计范围与前次审计的公共部分收支分属不同账目，不存在重叠项目，被告工作人员数量的变动亦在合理范围之内。诉讼中，申洲大通会计师事务所审计人员李晖、沈今福、张慧先后出庭作证。李晖陈述，该次审计范围是莘梓苑小区2002年至2014年度物业服务费收支情况，不包括公共部分收支；因物业服务费收缴率并非100%，故是以被告实际开具的票据为审计依据；关于垃圾清理费、净水费、电费，考虑被告将该三项费用放在“其他应付款”科目核算，在审计时尚有余额，故将三项费用一并计入收入部分；支出部分是根据被告账册明细罗列的项目清单，其中“保安费用”是被告聘用保安公司所支付的费用，由保安公司开具相应发票，而“工资及附加”是被告直接支付其员工的费用；“工资及附加”付款方式分为银行转账、现金支付以及从银行取现后再支付(如加班工资、劳务费用等)，在审计该项目时，先确定工资发放总额，再核对付款凭证、银行付款单、被告交付银行的付款函以及个人付款明细，还要核对被告在开户银行代发代扣的文件交接、付款通知等流程性材料，对每个付款项进行单独核算，并确定工资中各项目与付款总额之间的对应关系，对于以现金方式发放的工资还要审核工资表的签收情况，若被告为其员工缴纳社保的，还会核实社保缴费情况，但对于一部分未签劳动合同且无社保缴费记录的员工(如临时工、劳务工等)，则审核工资实发情况，对于被告未能提供合理付款凭证的费用均予扣除；《审计意见书》附件6是被告2002年7月至2014年度期间人员情况表，各年人员数量的差异主要在于“水上保安公司人数”，2008年3月之前该项目属于外包，自2008年4月起原保安公司人员(13人)的劳动关系转给被告，此后被告在该小区的保安数量逐年减少；被告计提的“管理酬金”与前期物业合同约定标准不一致，故未计入支出部分。沈今福陈述，该次审计的账册及票据限于2002年7月至2014年12月期间，除此之外的其他票据未列入审计范围，2002年7月之前被告的支出费用是在开发商转入的“其他往来款”中列支；物业服务费之所以按实收审计，是考虑该小区房屋分批交付，仅凭建筑面积计算应收物业服务费不具有合理性，且根据建筑面积(扣除办公区域等)测算的结果与被告实收款基本相符，故是根据被告实际开票情况审计其收入，物业服务费标准亦是按月计算；在审计工资部分时，其还核对了被告发放工资的银行网盘、员工信息库以及身份证等信息，结果均具有一致性；关于公共部分收支款，是在“其他应付款”科目中单列，审计时已考虑到，对该部分收支款未列入审计范围。张慧陈述，其在审计过程中参与了现场取证、调阅凭证、翻阅明细账、查证资料、审核数据等工作；莘梓苑小区公共部分收支项目及对应的原始票证经独立审计，不在该次审计范围之内。2020年4月9日，申洲大通会计师事务所出具《情况说明》一份，内载：“上海齐佳物业管理有限公司(莘梓苑小区)2002年7月至2014年度期间公共部分的收入和公共部分的支出在‘其他应付款-停车费’科目中核算，该部分收支及相关凭证由上海中鉴会计师事务所审计，于2015年5月12日出具‘关于莘梓苑公共部分收入与支出’的专项审计报告。我所出具的莘梓苑小区2002年7月至2014年度期间物业管理费收入和营运成本支出中未包括上述公共部分的收入和公共部分的支出……”。另查明，业主与莘梓公司签订的《上海市商品房预售合同》附件五载明：“该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书……二、同意暂时委托的上海齐佳物业管理有限公司对所辖物业进行维修、管理服务，并按合同的约定交纳有关费用……”。本院认为，本案争议焦点有：1.原告是否具备诉讼主体资格；2.被告是否采取酬金制模式提供物业服务；3.被告是否可从停车费收入中计提25%的车位管理养护费；4.原告调整增加诉请金额是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，《上海市闵行区莘梓苑小区业主大会第六会议会议决定公告》明确记载小区业主对诉讼授权事项的同意票数为329票，占96.7%，该比例符合“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主”的法定标准，故原告代表全体业主参加本次诉讼符合法定程序，其主体适格。关于第二个争议焦点，莘梓苑小区业主在与莘梓公司签订《上海市商品房预售合同》时已确认签收前期物业合同等附件材料，同意委托被告提供物业服务并按合同约定交纳费用，故前期物业合同对业主具有约束力。根据该合同约定，被告可从收取的物业服务费中按照运营费用的15%提取管理酬金，故双方系选择酬金制的物业服务收费方式。所谓酬金制，是指在预收的物业服务费用中按比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余用于物业服务的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。换言之，酬金制模式下的物业服务费包括物业服务支出和物业服务企业的报酬。物业服务支出的构成一般包括：物业服务工作人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业服务区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用，办公费用，物业服务企业固定资产折旧，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用以及经业主同意的其它费用。本案中，申洲大通会计师事务所对2002年7月至2014年12月期间被告提供物业服务的收支情况进行审计并出具《审计意见书》，该事务所具有审计资质，审计人员亦具备审计资格，该事务所依据审计程序对被告的财务账册及相关凭证等资料进行核查后出具的审计结果具有权威性。现原告虽对该审计结果持有异议，但未提交充分证据予以反驳，故本院确认该《审计意见书》于本案中具有证明力。此外，原、被告对于中鉴会计师事务所出具的《审计报告》所涉小区公共部分收支金额均无异议，本院亦予确认。关于第三个争议焦点，根据物业管理法规及规章的相关规定，物业服务企业利用物业服务区域内的共用部位、共用设施停放车辆、设置广告等经营所得的收益，在扣除一定的管理费用及税收后，应当归小区全体业主所有。而《关于闵行区居民物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法收费标准》系针对小区内居住物业服务区域的机动车停放服务收费标准的规范性文件，该规定旨在规范机动车停车费标准以及物业服务企业因提供停车服务支出成本的分配方案。本案中，考虑中鉴会计师事务所、申洲大通会计师事务所出具的审计结果已涵盖被告提供物业服务的全部支出及运营成本，结合酬金制模式，现被告再要求从停车费收入中提取车位管理养护费，显然缺乏依据，本院不予支持。关于第四个争议焦点，本院认为，权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。本案中，原告在获知中鉴会计师事务所出具的审计结果后，在诉讼时效期间内向被告主张权利，即便当时原告仅要求被告返还部分小区公共收益，但在其未明确表示放弃的情形下，诉讼时效中断的效力应及于剩余部分的公共收益。因此，原告于本案诉讼过程中增加要求被告返还的小区公共收益部分，并未超过诉讼时效期间，本院对于被告的时效抗辩意见不予采纳。综上，本院认为，民事活动的当事人在签订履行合同的过程中应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，保护各方当事人的合法权益，维护和平衡当事人各方之间的利益。本案中，根据前期物业合同，被告可从收取的物业服务费中按比例提取管理酬金，剩余物业服务费用于物业服务的支出，不足部分可从归小区全体业主所有的公共部分收益中予以抵扣。现根据两家会计师事务所出具的审计结果，结合当事人意见，本院经核算确认，被告应返还原告剩余公共部分收益305,625.34元。关于利息，被告长期占用资金未还势必造成原告经济损失，现综合案情，本院酌情确定被告应支付原告以还款本金为基数计自2015年1月1日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期存款利率计算的利息。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《物业管理条例》第五十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条之规定，判决如下：一、被告上海齐佳物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市闵行区莘梓苑业主委员会公共部分收益款305,625.34元；二、被告上海齐佳物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闵行区莘梓苑业主委员会以305,625.34元为基数计自2015年1月1日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期存款利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,727.32元、审计费174,000元，合计198,727.32元，由原告上海市闵行区莘梓苑业主委员会负担90,000元、被告上海齐佳物业管理有限公司负担108,727.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何 刚人民陪审员  王晓蕾人民陪审员  吉 美二〇二〇年五月十三日法官 助理  熊亚娜书 记 员  熊亚娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。四、《物业管理条例》第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。……六、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。