西安市未央区人民法院民事判决书 (2020)陕0112民初2204号 原告：陕西大昌工贸有限公司。住所地：陕西省西安市未央区。统一社会信用代码91610000762559740Q。法定代表人：刘永泽，总经理。委托诉讼代理人：陈风涛，陕西仁端律师事务所律师。委托诉讼代理人：董宁，陕西仁端律师事务所实习律师。被告：西安饮食股份有限公司。住所地：西安市曲江新区。统一社会信用代码91610103294241917P。法定代表人：靳文平，董事长。委托诉讼代理人：张明娟，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓谦，陕西丰瑞律师事务所律师。原告陕西大昌工贸有限公司(以下简称大昌公司)与被告西安饮食股份有限公司（以下简称西饮公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大昌公司的委托诉讼代理人陈风涛、董宁，被告西饮公司的委托诉讼代理人张明娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大昌公司向本院提出诉讼请求：1、确认其与被告签订的《草滩租赁合同》无效；2、判令被告赔偿其损失480万元，并返还其保证金15万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月27日，其与被告签订了《草滩租赁合同》，约定被告将位于西安市未央区XX镇XX村内土地(使用面积为8836.8㎡)进行仓储库房的开发建设，并将建成的库房租赁给其使用，租赁期为15年。合同签订后，其向被告支付了15万元保证金、租金，并实际支付了仓储库房建设款600万元。2018年11月，因涉案土地属于教育用地，未按照土地使用权划拨批准文件的规定使用，该仓储库房被相关政府部门认定为违章建筑而被拆除。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告擅自改变土地用途未经批准而导致《草滩租赁合同》无效，应承担合同无效的主要责任，赔偿其经济损失480万元。为维护其合法权益，故诉至法院，请求如前所述。被告西饮公司辩称，1、《草滩租赁合同》系双方真实意思的表示，依法成立；2、双方已依照《草滩租赁合同》约定实际履行了五年零七个月；3、《草滩租赁合同》不能继续履行系因建筑物违反《中华人民共和国城乡规划法》，且相关规划报批义务系原告的义务；4、关于原告主张的损失赔偿责任应由谁来承担及赔偿数额应如何确定的问题如下：(1)若《草滩租赁合同》被依法认定为无效，双方互返因该合同取得的财产价值对等，且完全不具备返还的条件；（2）若《草滩租赁合同》被依法认定为无效，原告应自行承担全部责任；（3）即使《草滩租赁合同》被确认无效，原告亦不存在任何损失，其反而面临着重大损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据，本院认定事实如下：2013年3月27日，原告(乙方)与被告（甲方）签订了一份《草滩租赁合同》（以下简称合同），约定：甲方按照乙方的要求将位于西安市未央区XX镇XX村内土地（使用面积为8836.8㎡）进行仓储库房的开发建设，并将建成库房租赁给乙方使用，主要用于仓储及物资储备；租赁期限为15年，自2013年4月1日至2028年3月31日；乙方同意仓储库房前四年的租金分别为：第一年租金为人民币230万元，第二年租金为人民币230万元，第三年租金为人民币230.9万元，第四年租金为人民币30.9万元，从第五年开始按照第四年租金交纳的基数，每两年递增3%进行交纳；乙方负责仓储库房建设所需的立项、规划、审批、协调、土地使用税等手续的办理，并承担包含建设资金及税费的全部费用，甲方全力配合；甲方在对库房的设计审批同意后，由双方共同确定的施工单位进行施工；若因手续不全造成的损失（包括但不限于停工、不能正常经营的）由乙方自己承担；合同签订后一个月仍不能正常施工或经营的，乙方应将场地无条件交还甲方，且由乙方承担甲方的全部经济损失；在施工合同签订后，甲方预付工程款200万元，剩余款项在工程完工验收决算后连续两个年度分两次均等付清，甲乙双方商议工程总造价不低于人民币580元，每少10万元，年租金基数增加1万元；本合同签订后三日内，乙方向甲方支付人民币15万元作为履约保证金，本合同生效，合同期满，在乙方结清所有费用后，甲方据实退还乙方，保证金不计利息；甲方承诺出租房屋不存在任何权利瑕疵，并保证对所出租的房屋享有合法出租权和使用权；租赁期内如因国家拆迁、拆除以及经营结构调整导致合同提前终止的，乙方同意以10年期限作为库房建设资金的摊销折抵补偿，即甲方按照乙方的实际使用年限，每年摊销建设资金的十分之一，不足10年，按照10年剩余年限补偿；租赁期满十年，地面建筑物及附属物均全部无偿贵甲方所有；若10年期内因乙方违约导致合同终止，则甲方不予任何补偿。合同还约定了其他事宜。合同签订后，2013年4月1日，原、被告将涉案场地移交。2018年11月16日，西安市规划局未央分局、西安市国土资源局未央分局、西安市未央区城市管理局、西安市未央区未央湖街道办事处、西安市未央区XX路两侧“三化”指挥部办公室联合向被告发出《限期搬离通告》，以涉案建设项目违反《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律规定，属于违反建设，限在2018年11月19日前将所有物品自行搬离；在限定期限内不自行搬离的，视为主动放弃物品所有权，由此导致的一切法律后果自行承担。随后，涉案仓储库房被拆除。另查明。涉案国有出让土地用途为教育用地。原告向被告支付了租金7854540元、履约保证金15万元，共计8004540元。被告向原告支付了600万元库房工程代建款。庭审中，经询问，被告同意返还原告保证金15万元。由于双方各执己见，致调解未果。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”。本案中，原、被告于2013年3月27日签订《草滩租赁合同》，在未改变土地建设用途的情况下，建设仓储库房进行租赁经营，《草滩租赁合同》因违反法律强制性规定故为无效合同。经询问，被告同意返还原告保证金15万元，故本院对原告关于被告返还其保证金15万元的诉讼请求应予支持。合同约定被告负责仓储库房建设所需的立项、规划、审批、协调、土地使用税等手续的办理，并承担包含建设资金及税费的全部费用，原告全力配合。且合同附有土地使用权证书，因此，原告对涉案土地的用途性质是清楚的，合同无效，原、被告双方均存在过错。原告向被告交纳了2018年4月1日至2019年3月31日租金318270元，鉴于2018年11月19日后原告已无法使用仓储库房，故本院酌情被告赔偿原告租金损失114228元（318270元/365天×131天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原、被告于2013年3月27日签订的《草滩租赁合同》无效；二、被告西安饮食股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陕西大昌工贸有限公司租金损失114228元；三、被告西安饮食股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告陕西大昌工贸有限公司保证金15万元；四、驳回原告陕西大昌工贸有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4.64万元(原告陕西大昌工贸有限公司已预交)，现由原告陕西大昌工贸有限公司负担43923元，被告西安饮食股份有限公司负担2477元，被告西安饮食股份有限公司负担部分与上述款项一并支付原告陕西大昌工贸有限公司。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长   汶 辉审  判  员   张 彦人民陪审员强晓晨   二〇二〇年五月十五日 书  记  员   金智华1