云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初2449号原告张财福，男，汉族，1965年3月24日出生，身份证住址黑龙江省牡丹江市东安区，现住昆明市官渡区。委托代理人高竹芝，女，汉族，1980年5月1日出生，身份证住址云南省曲靖市罗平县，现住昆明市官渡区，系原告配偶，特别授权代理。被告云南大都企业管理有限公司，住所云南省昆明市官渡区彩云北路3567号大都摩天购物中心四楼。法定代表人刘迅。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司，住所昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口（小板桥社区居委会）。法定代表人王旺。两被告共同委托代理人张会芳、张海涛，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告张财福诉被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告张财福及其委托代理人高竹芝到庭参加诉讼，被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司的委托代理人张会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张财福诉称：原告于2015年5月购买昆明鼎杰房地产开发有限公司的大都二期商铺一间于2015年8月27日与被告签定了一份大都二期商铺委托经营管理合同书，合同约定原告的商铺委托被告经营，每6个月被告向原告支付一次租金，至2015年12月1日起至2019年5月31日，原告只支付了三次租金，尚欠原告一年租金（2018年6月1日至2019年5月31日），原告认为被告的违约行为造成了原告的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求：1、判决被告支付给原告7年内（2018年6月1日至2019年5月31日）的商铺租金12040元，及利息707.95元；2、判决被告承担本案全部诉讼费用；3、解除原告跟被告的商铺委托经营管理合同，返还原告商铺。原告于庭审中增加诉讼请求违约金2408元。被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司共同答辩称：被告不需要答辩期，同意开庭。一、是原告无权解除商铺委托经营管理合同书，理由如下：1、原告主张解除合同没有合同的依据。2、原告主张解除合同没有法律依据，本案不属于《合同法》第94条规定的情形。被告一直在履行合同义务，只是从2017年下半年开始，由于房地产市场经济低迷，被告回收资金过剩，暂时很难在短期内向原告支付返租款。被告一直在尽力的回收资金以及能够尽快向原告支付返租款。很显然原被告双方的托管合同并没有达到法定的解除条件。3、合同在客观上也无法解除，本案托管合同要解除，还牵扯到承租户的法律关系。原、被告双方签订托管合同以后，被告按照统一管理规划的原则，将原告商铺租给了另外的承租户，租期按照托管年限来进行计算。同时，承租户是按照和被告签署的12年承租期限对商铺进行规划和装修的，客观上无法进行分割。部分业主关于解除合同的上诉请求，再审请求均毫无例外地被昆明市中级人民法院，云南省高级人民法院悉数予以驳回。二、对于原告所主张的商铺租金的金额，被告方没有异议。但被告方不应当承担利息和违约金。欠付租金是由于经济低迷所造成的，并非是被告恶意拖欠。因此被告不应当承担原告所主张的利息和违约金。三、合同约定被告大都企管公司向原告支付固定收益的方式为先用后付，因此应根据相应的原则来计算被告欠付租金的起始日期及应付租金的日期。四、第二被告鼎杰地产公司不承担连带保证责任。商铺委托经营管理合同书是原告与第一被告签署的，合同第11条约定，鼎杰地产公司对限定的责任提供保证，限定的责任指的是鼎杰地产公司仅负责协同原告办理大都二期商铺租金专管账户，监督商铺的租金收益，优先用于向原告支付收益。第二被告鼎杰地产公司仅对监督责任提供保证，并不对大都企业公司支付租金的行为承担保证责任。综上所述，原告所主张的除商铺租金以外的其余诉讼请求无事实和法律依据，请法庭依法予以驳回。原告张财福为证明其主张成立向本院提交如下证据：商铺委托经营管理合同一份，证明：原告购买商铺事实，与被告之间存在合同关系，昆明鼎杰房地产公司为担保人，有连带还款责任，被告仅支付了2017年5月31日的租金，之后的租金一致未付，故按照合同约定被告应该承担租金支付义务及违约责任。经质证，两被告对证据三性认可，对证明目的中“2017年5月31日的租金，之后的租金一致未付，”原告已经起诉过了，已经另案判决到了2018年5月31日，且判决已经生效了，原告有申请强制执行的权利，而不是在本案中重复主张。被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司没有向本院提交证据。本院结合当事人当庭陈述，对原告提交的上述证据综合认证如下：原告提交的证据形式真实、来源合法，与本案具有关联性，且被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司均予以认可，故本院予以采信。综上，本院确认本案法律事实如下：原告作为委托人，被告云南大都企业管理有限公司（以下简称“大都企管”）作为受托人，被告昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称“鼎杰地产”）作为保证人，三方共同签订《商铺委托经营管理合同书》一份，约定原告作为商铺将大都项目二期商铺4栋5层4-522号商铺委托予被告大都企管经营管理，原告自愿将商铺与“大都”项目内其他物业产权人的物业以整体委托经营、整体出租的形式将使用权、经营权一并转移给被告大都企管。委托期限为12年，自2015年12月1日交房之日起计算至2027年11月30日止，被告大都企管支付原告固定回报：第一年回报率6%，收益金额10320元；第二到四年回报率7%，每年收益金额12040元，共计36120元；第五到七年回报率8%，每年收益金额13760元，共计41280元；第八到九年回报率9%，每年收益金额15480元，共计30960元；第十年回报率10%，收益金额17200元；第十一年回报率11%，收益金额18920元；第十二年回报率12%，收益金额20640元。每六个月为一个支付周期，自委托经营期开始，被告大都企管于每6个月后的10个工作日内将该6个月的固定回报支付至原告的银行账户。同时约定被告鼎杰地产同意为被告大都企管履行合同提供保证，在被告大都企管不履行合同约定的支付收益的情况下，原告有权要求被告鼎杰地产承担保证责任，被告鼎杰地产就合同限定的责任提供保证，在被告大都企管无法履行合同时，有代为履行责任的义务并承担连带责任。同时约定除原告原因或不可抗力外别告大都企管未能按时支付回报的，被告大都企管支付原告自应付未付之日起按同期银行贷款利率支付应付未付款项的利息。因一方违约致使另一方采取诉讼方式实现债权的，违约方应承担另一方为此支付的律师费、差旅费等为实现债权而发生的费用。庭审中，原、被告共同确认被告仅支付截止至2017年5月31日的委托经营收益，2017年6月1日至2018年5月31日的委托经营收益已于另案中判决并进入执行阶段。现原告诉至法院，主张上述诉请。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，原告与被告大都企管签订的《商铺委托经营管理合同书》系双方真实意思表示，合同依法成立生效。现原告要求解除合同，而原、被告并未约定若被告未按约支付委托经营收益原告有权单方解除合同。根据本案查明的事实，被告存在迟延支付的事实，但被告迟延支付的行为并未必然导致双方合同目的不能实现，原告亦未举证证实存在法定解除的事由，故原告诉请解除合同，无事实及法律依据，本院不予支持。原告关于委托经营收益的诉请，被告大都企管未按照合同约定支付原告自2017年6月1日起的委托经营收益，介于2017年6月1日至2018年5月31日委托经营收益已于另案中判决并进入执行阶段，故原告主张被告支付2018年6月1日起至2019年5月31日的委托经营收益12040元，有事实及法律依据，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付利息的请求，本院认为，被告未按合同约定的时间支付原告租金，已违约，应按约承担违约责任。对于利息的计算，《商铺委托经营管理合同书》约定以每六个月的应付租金金额自每六个月一个租金支付周期开始后的第11个工作日开始按年利率4.35%计算，故本院支持由被告支付原告以6020元为基数自2018年12月11日起至实际付清之日止按年利率4.35%计算的利息，及以6020元为基数自2019年6月10日起至实际付清之日止按年利率4.35%计算的利息（上述利息总额以707.95元为限）。关于原告主张由被告昆明鼎杰地产承担共同付款责任的诉请，根据《商铺委托经营管理合同书》约定以及上述法律规定，被告鼎杰地产作为保证人，在被告大都企管不履行合同约定的支付收益的情况下，原告有权要求被告鼎杰地产承担连带保证责任。原告主张的共同付款责任大于连带保证责任，本院确认被告鼎杰地产在本案中应承担的系连带保证责任。但第三经营年度后6个月（即2018年6月1日起至2018年11月30日止）的委托经营收益支付期限为2018年12月10日，根据法律规定，原告向本院起诉之日已超过主债务履行期届满之日起6个月，故被告对第三经营年度后半年的委托经营收益的支付不再承担连带保证责任。本院支持由被告对第四经营年度前半年（即2018年12月1日起至2019年5月31日止）的委托经营收益6020元承担连带保证责任。原告关于违约金的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南大都企业管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告张财福的委托经营管理收益12040元，并承担以6020元为基数自2018年12月11日起至实际付清之日止按年利率4.35%计算的利息，及以6020元为基数自2019年6月10日起至实际付清之日止按年利率4.35%计算的利息（上述利息总额以707.95元为限）；二、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对委托经营管理收益6020元承担连带保证责任。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告云南大都企业管理有限公司追偿；三、驳回原告张财福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费119元，减半收取59.5元由被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司共同负担，剩余59.5元退还原告张财福。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员 彭 毅二〇二〇年五月八日书记员 胡彩燕