湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终112号上诉人（一审被告）：西塞山区红鑫钢丝绳经营部，经营场所黄石市西塞山区颐阳路**。经营者：彭红英，女，汉族，1972年8月1日出生，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：饶继斌，湖北群力律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：湖北武黄铁路物流有限公司，住所地武汉市洪山区和平乡团结村铁路宿舍****。法定代表人：周军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓飞，公司员工。委托诉讼代理人：戴晓蕾，公司员工。上诉人西塞山区红鑫钢丝绳经营部诉被上诉人湖北武黄铁路物流有限公司（以下简称“武黄铁路物流公司”）占有返还纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院(2019)鄂0203民初1130号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，现已审理终结。西塞山区红鑫钢丝绳经营部的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回武黄铁路物流公司的全部诉讼请求，并由武黄铁路物流公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：诉争双方在租赁合同到期后，达成了口头协议，约定如果房屋被征收，西塞山区红鑫钢丝绳经营部立即搬走，若没被征收，西塞山区红鑫钢丝绳经营部无偿使用租赁物，一审法院以证据不足，否定上述事实，属认定事实不清。武黄铁路物流公司的律师函也印证了上述口头协议的内容。2018年1月1日终止租赁合同后，房屋空置，断水断电，西塞山区红鑫钢丝绳经营部也没有正常对外营业，一审法院判决确认的损失没有事实依据。西塞山区红鑫钢丝绳经营部作为房屋承租人，基于房屋行政征收补偿期待权占有房屋与法有据。武黄铁路物流公司口头辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。武黄铁路物流公司向一审法院起诉请求：1、判令西塞山区红鑫钢丝绳经营部立即腾退租赁物；2、判令西塞山区红鑫钢丝绳经营部立即支付欠交房屋租金11070元（2018年5月1日-2019年5月9日）；3、判令西塞山区红鑫钢丝绳经营部立即支付房屋占有使用费（按照每月900元标准从2019年5月10日起算至腾退之日止）。4、判令西塞山区红鑫钢丝绳经营部承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年1月1日，双方签订《房地产租赁合同》。合同约定，武黄铁路物流公司将位于黄石市西塞山区颐阳路51-1号编号为058号的商业门面出租给西塞山区红鑫钢丝绳经营部经营；每月租金加物业管理费共计900元；每月租金按月支付，付款日期为每月十日之前；租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日。在合同约定的租期内，双方均按约履行了各自的合同义务。合同约定的租期届满之后，武黄铁路物流公司考虑到租赁物有可能被政府拆除，故未再与西塞山区红鑫钢丝绳经营部续签租赁合同。租赁物一直由西塞山区红鑫钢丝绳经营部实际占有使用，西塞山区红鑫钢丝绳经营部最后一次交纳租金为2018年5月14日金额900元，此后未再交租金。2019年5月22日，武黄铁路物流公司委托湖北今天律师事务所向西塞山区红鑫钢丝绳经营部发出律师催告函，要求西塞山区红鑫钢丝绳经营部收到律师函后三日内归还无偿占有的租赁物并补交前期所欠11个月租金或者签订续租合同。武黄铁路物流公司将律师函张贴在西塞山区红鑫钢丝绳经营部的门店处并拍摄照片，照片显示，西塞山区红鑫钢丝绳经营部的门店处于开门营业状态。西塞山区红鑫钢丝绳经营部认为是武黄铁路物流公司的原因造成未续签合同，且武黄铁路物流公司的工作人员曾口头承诺，在未签合同期间免收租金。双方为此产生争议，因而成讼。一审法院认为，双方于2017年1月1日签订的《房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，合同依法成立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。该合同于2017年12月31日租期届满,之后双方当事人没有续签租赁合同。根据合同法第二百三十六条规定：租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。据此，从2018年1月1日起双方为不定期租赁合同关系，租金维持原合同标准不变。根据发票显示，西塞山区红鑫钢丝绳经营部曾于2018年5月14日交纳了租金900元，武黄铁路物流公司称此次收取的是4月份的租金。但合同约定“每月租金按月支付，付款日期为每月十日之前”。所以一审法院院认定，西塞山区红鑫钢丝绳经营部的租金已交至2018年5月份，后续租金应从2018年6月1日起计付。西塞山区红鑫钢丝绳经营部抗辩称，武黄铁路物流公司曾口头承诺免收未签订租赁合同期间的租金，但未能就此提供证据，一审法院不予采信。2019年5月22日，武黄铁路物流公司发函要求西塞山区红鑫钢丝绳经营部三日内退还租赁物且补交租金或者续签租赁合同，但双方未能就续签合同一事达成一致意见。因双方当事人续签租赁合同失败，故而从2019年5月25日起，双方不定期租赁关系解除。此后，西塞山区红鑫钢丝绳经营部占用武黄铁路物流公司的房屋没有法律或合同上的依据，武黄铁路物流公司有权主张西塞山区红鑫钢丝绳经营部按原租金标准支付房屋占有使用费。西塞山区红鑫钢丝绳经营部辩称，没有收到律师函。照片显示，武黄铁路物流公司以张贴方式完成送达，且张贴时西塞山区红鑫钢丝绳经营部门店正在开门营业。本院对西塞山区红鑫钢丝绳经营部该条答辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认湖北武黄铁路物流有限公司与西塞山区红鑫钢丝绳经营部租赁关系解除；二、西塞山区红鑫钢丝绳经营部于本判决生效之日起三十日内将其承租的位于黄石市西塞山区颐阳路51-1号编号为058号的商业门面腾退给湖北武黄铁路物流有限公司；三、西塞山区红鑫钢丝绳经营部于本判决生效之日起三十日内向湖北武黄铁路物流有限公司支付房屋租金10650元（2018年6月1日-2019年5月25日）；四、西塞山区红鑫钢丝绳经营部于本判决生效之日起三十日内向湖北武黄铁路物流有限公司支付房屋占有使用费（按照每月900元标准从2019年5月26日起计算至实际腾退之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费减半收取为265元，由西塞山区红鑫钢丝绳经营部负担。二审中，当事人未提供足以改变一审认定事实的新证据。经二审审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，2017年12月5日，武汉铁路中力集团有限公司以所属武黄铁路物流公司与西塞山区红鑫钢丝绳经营部签订的房屋租赁合同到期为由送达《告知书》，通知合同到期后不再续租，西塞山区红鑫钢丝绳经营部须将租赁房屋腾退。西塞山区红鑫钢丝绳经营部在二审调查中自认知晓上述内容。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”西塞山区红鑫钢丝绳经营部上诉称，双方在租赁合同到期后达成了口头协议，约定如果房屋被征收，西塞山区红鑫钢丝绳经营部立即搬走，若没被征收，西塞山区红鑫钢丝绳经营部无偿使用租赁物。对此上诉主张，西塞山区红鑫钢丝绳经营部并未提供充分证据予以证实。西塞山区红鑫钢丝绳经营部上诉又称，终止租赁合同后，租赁房屋空置，武黄铁路物流公司断水断电，导致其也没有正常对外营业，一审法院判决确认的损失没有事实依据。根据双方签订编号为武铁中力租字[2017]第058号《房地产租赁合同》第六条第（二）款第2项约定“……由甲方（武黄铁路物流公司）供应水电的，未按期交纳水电费，甲方有权立即停止供应水电，由此引起的损失由乙方（西塞山区红鑫钢丝绳经营部）自行承担……”根据双方约定，武黄铁路物流公司有权停止供应租赁物的水电。该合同于2017年12月31日租期届满后双方未再续签合同，西塞山区红鑫钢丝绳经营部继续占有租赁物，武黄铁路物流公司2017年12月5日合同到期前向西塞山区红鑫钢丝绳经营部下达告知书提出异议，要求到期腾退租赁物，西塞山区红鑫钢丝绳经营部也知晓武黄铁路物流公司提出的异议内容，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定认定双方为不定期租赁合同关系不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”西塞山区红鑫钢丝绳经营部在租赁期间届满后，继续占有使用租赁物，因欠缺本权构成无权占有。《最高人民法院》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”租赁期限届满后，武黄铁路物流公司不同意续租提出异议，西塞山区红鑫钢丝绳经营部应当返还租赁物。后武黄铁路物流公司基于双方租赁合同的约定停止供应水电，即便是西塞山区红鑫钢丝绳经营部未继续营业，也应支付逾期腾房占有使用费。一审法院院认定，西塞山区红鑫钢丝绳经营部的使用费已交至2018年5月份，故后续使用费应从2018年6月1日起计付（按照每月900元标准计算至实际腾退之日止）。另外，房屋是否行政征收，承租人是否享有相应的权益，不是本案审理的内容，承租人可以通过合法途径主张，但这不是在租赁合同到期后继续占有租赁物的合法理由。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持黄石市西塞山区人民法院(2019)鄂0203民初1130号民事判决第二项；二、撤销黄石市西塞山区人民法院(2019)鄂0203民初1130号民事判决第一项；三、变更黄石市西塞山区人民法院(2019)鄂0203民初1130号民事判决第三、四项为西塞山区红鑫钢丝绳经营部于本判决生效之日起三十日内向湖北武黄铁路物流有限公司支付房屋占有使用费（按照每月900元标准从2018年6月1日起计算至实际腾退之日止）。二审案件受理费530元，由西塞山区红鑫钢丝绳经营部负担。本判决为终审判决。审判长  李必贵审判员  汪洪安审判员  刘海军二〇二〇年五月二十六日法官助理安琼书记员尹君