广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终369号上诉人（原审原告、反诉被告）：清远城建房地产有限公司，住所地：清远市清新区********。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：麦婉莹，广东贤兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：白雪梅，女，汉族，1990年12月21日出生，住清远市。委托诉讼代理人：李婧，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢威达，广东捷高律师事务所律师。上诉人清远城建房地产有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人白雪梅商品房预约合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初2442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。城建公司上诉请求：一、维持原审判决第一项；二、撤销原审判决第二项、第三项；三、判决白雪梅承担违约责任50000元定金归城建公司所有；四、案件的全部诉讼费用由白雪梅承担。事实与理由：一、双方签订的《城建世纪湾商品房认购书》第三条约定首期款在2018年x月1x日前付清，但白雪梅没有按约定交付首期房款并与城建公司签订《商品房买卖合同》，城建公司多次电话通知白雪梅，白雪梅一直以各种理由拖延不到城建公司签订《商品房买卖合同》，其行为已经构成违约。二、涉案房屋被查封的时间是2018年7月25日，白雪梅违约在先，涉案房屋查封在后。三、原审判决认定城建公司根本违约违反本案事实，城建公司是依法行使解除权解除合同，不是违法解除，不构成根本违约。白雪梅答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。城建公司向原审法院起诉请求：一、判决解除2018年3月24日与白雪梅签订的《城建世纪湾商品房认购书》；二、判决白雪梅承担违约责任50000元，即定金归城建公司所有；三、案件诉讼费由白雪梅承担。白雪梅向原审法院反诉请求：一、判令城建公司双倍返还白雪梅定金100000元；二、案件诉讼费由城建公司承担。原审法院认定事实：2018年3月24日，城建公司作为甲方（出卖人）与乙方（买受人）白雪梅签订《城建世纪湾认购书》，约定乙方认购甲方开发的位于清远市清新区*******的“城建世纪湾”xxx房屋，成交总房价为1109582元，在签订认购书同时乙方向甲方支付定金50000元。第3条约定，乙方选择银行商业贷款方式付款。乙方须于2018年4月13日前支付首期房款339582元（含已付定金），并于当日提交相关资料向银行办理余下770000元的按揭手续，同时在甲方指定地点签订《商品房买卖合同》。第4条第4点约定，在甲乙双方签订《商品房买卖合同》前，如甲方无故解除本认购书，甲方应向乙方双倍返还定金作为赔偿，并无息退还已付房款。该认购书落款处还有销售人员刘x华、黎x霞签名确认。认购书签订当日，白雪梅向城建公司支付购房定金50000元。2018年5月5日，白雪梅通过朋友欧文聪向刘爱华询问何时可以交首期房款和签订《商品房买卖合同》，刘爱华回复称在等银行按揭通知，五月底左右可以办，到时候再通知白雪梅过来交首期。2018年7月25日，案涉房屋被原审法院以（2018）粤1803执1xx4号案预查封。2018年8月5日，欧x聪告诉刘爱华案涉房屋已经被查封，询问怎么办。刘爱华回复称自己不知道房屋被查封的事情，也没有收到城建公司说要办按揭的通知。2018年12月30日，城建公司向白雪梅发出《告知书》，告知因白雪梅未能在2018年4月13日前到城建公司签订正式商品房买卖合同并支付首期房款，构成违约，故宣布双方签订的《认购书》于2018年9月30日正式解除，城建公司将另行出售案涉房屋，而白雪梅前期支付的定金50000元归城建公司所有。2019年4月10日，案涉房屋预查封状态被解除。原审法院认为：本案系商品房预约合同纠纷。城建公司与白雪梅签订的《城建世纪湾认购书》属于预约合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方应按约履行。一、关于合同解除。由于白雪梅对城建公司提出的解除《城建世纪湾认购书》这一项诉讼请求没有异议，并要求城建公司返还定金，应视为同意解除合同，因此对城建公司的以上请求予以支持。二、关于违约责任。《城建世纪湾认购书》第4条第4点约定：“在甲乙双方签订《商品房买卖合同》前，如甲方无故解除本认购书，甲方应向乙方双倍返还定金作为赔偿。”本案中，虽然《城建世纪湾认购书》约定于2018年4月13日前支付首期房款339582元（含已付定金），并于当日提交相关资料向银行办理余下770000元的按揭手续，同时签订《商品房买卖合同》，但城建公司的销售人员告知白雪梅暂时无法办理银行按揭，需另等通知。因此，白雪梅未在2018年4月13日前与城建公司签订《商品房买卖合同》，不构成违约。之后，城建公司没有另外通知白雪梅交纳首期房款和签订《商品房买卖合同》，而是房屋于2018年7月25日被原审法院以（2018）粤1803执1454号案预查封且未解封的情况下，城建公司于2018年12月30日向白雪梅宣布解除合同，属于根本违约。因此，城建公司要求没收白雪梅交纳的50000元定金，依据不足，不予支持。而白雪梅要求城建公司双倍返还定金100000元，有相应事实和法律依据，予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年10月12日判决：一、解除清远城建房地产有限公司与白雪梅于2018年3月24日就清远市清新区**********“城建世纪湾”xxxx房屋签订的《城建世纪湾认购书》；二、清远城建房地产有限公司应于判决生效之日起十日内向白雪梅返还购房定金50000元，并支付定金罚款50000元；三、驳回清远城建房地产有限公司的其他诉讼请求。如果清远城建房地产有限公司未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费525元，反诉受理费1150元，均由清远城建房地产有限公司负担。本院二审期间，当事人均无新证据提交。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合城建公司的上诉请求与白雪梅的抗辩意见，归纳本案争议焦点：白雪梅是否违约的情形。本案中，双方当事人签订的《城建·世纪湾认购书》符合合同成立的基本要素，且双方真实意思表示，内容合法，应认定为有效合同。按照该认购书的约定，白雪梅应在签订认购书当天支付定金50000元，在2018年4月13日前支付首期购房款339582元，及提交相关资料向银行申请按揭手续。经审查，白雪梅于签订认购书当天向城建公司支付定金50000元，对此，城建公司没有异议。在2018年4月13日白雪梅没有支付首期购房款。城建公司认为白雪梅没有在约定的时间支付首期购房款，已构成违约，理应承担违约责任。白雪梅提交的其朋友欧文聪与城建公司销售人员刘爱华微信聊天记录显示，在2018年5月5日欧文聪曾向刘爱华询问何时支付首期购房款时，刘爱华答复正在等待银行通知，若银行审查后符合贷款规定的，再另行通知白雪梅缴交首期购房款及签订房屋买卖合同。对于上述证据，城建公司称没有授权刘爱华同意白雪梅延期交纳首期购房款的权限。经审查，刘爱华是城建公司聘请销售人员，负责协助购房业主办理银行按揭贷款相关事宜，刘爱华的答复应视为代表城建公司的行为。城建公司认为白雪梅没有在认购书约定的时间支付首期购房款构成违约，没有事实依据，本院不予支持。此外，双方交易的房屋在7月25日被原审法院预查封，使双方交易存在法律上履行不能的情形，且交易房屋被查封的原因与白雪梅无关，因此原判决认定城建公司构成根本违约，从而承担违约责任，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，城建公司的上诉理据不能成立，应予驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3350元，由清远城建房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二〇年五月十一日法官助理 张 婧书 记 员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。