河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5656号上诉人（原审原告）：河南省清华房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区中州大道欢乐家园王庄社区服务站三楼。法定代表人：邢菲，该公司董事长。委托诉讼代理人：连丰姣，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：韦存超，男，汉族，1986年9月2日出生，住河南省杞县。委托诉讼代理人：贾嫚玉，河南良承律师事务所律师。上诉人河南省清华房地产开发有限公司（以下简称清华房地产公司）因与被上诉人韦存超房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初1422号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月14日立案后依法采用独任制，于2020年5月26日公开开庭对本案进行了审理。上诉人清华房地产公司的委托诉讼代理人连丰姣、被上诉人韦存超的委托诉讼代理人贾嫚玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清华房地产公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初1422号民事判决，改判支持清华房地产公司的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.判令韦存超承担本案的一审及二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.双方签订的《欠款协议》约定，韦存超有逾期还款的违约行为，在未偿还所有欠款前，清华房地产公司有权不向韦存超交付房屋。清华房地产公司与韦存超签订的《欠款协议》第二条约定：乙方（韦存超）须在2018年12月30日向甲方偿还欠款壹拾万元（￥：100000元），须在2019年6月30日向甲方偿还欠款壹拾万元（￥：100000元），须在2019年12月30日向甲方偿还欠款柒万元（￥：70000元）。第三条第3款约定：乙方偿还所有欠款前，甲方暂不向乙方交付上述房屋，且不视为甲方逾期交房，不承担逾期交房的违约责任。《欠款协议》系双方真实意思表示，内容不存在法律的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，该协议真实有效，对双方均具有约束力，双方均应全面履行协议所约定的义务。《欠款协议》签订后，清华房地产公司将房屋网签备案至韦存超名下，但韦存超却未依约按时偿还购房款，至今仍未缴足首付款，违反双方签订《欠款协议》的约定，已构成违约。根据《欠款协议》的约定，清华房地产公司有权不向韦存超交付房屋。2.清华房地产公司与韦存超签订的《商品房买卖合同》约定，清华房地产公司逾期交房系政府因素影响的，在受到影响的范围内，清华房地产公司有权顺延交房日期。清华房地产公司与韦存超签订的《商品买卖合同》第八条第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3、遇政府机构及相关单位、服务单位作为或不作为、城市规划调整、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等客观因素，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。”在购房合同履行期限内，因郑州市政府采取大气污染治理、扬尘防控、采取封土令及政府重大活动等客观因素影响，清华房地产公司开发的清华城项目施工期间多次停工，清华房地产公司有权在受到影响的范围内顺延交房日期。综上，韦存超存在逾期还款的违约行为，且清华房地产公司逾期交房系政府行为等客观因素影响，清华房地产公司顺延交付房屋，韦存超无权主张不安抗辩权，一审法院以房屋未交付为由支持韦存超行使不安抗辩权系认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。1.条件上缺乏确切证据。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。韦存超并没有确切证据证明其在2018年12月30日偿还欠款前，清华房地产公司存在不能履行合同的事实，一审认定的不安抗辩事由（房屋未交付）发生的时间是2019年12月30日，在韦存超违约之后，故其并不具备行使不安抗辩权的条件。2.行使上未及时履行通知义务。《中华人民共和国合同法》第六十八条、六十九条规定了行使不安抗辩权的要件，即使韦存超有权行使不安抗辩权，也应当及时通知清华房地产公司。韦存超于2020年4月2日才寄出告知书，导致清华房地产公司于开庭前一日收到告知书，晚于韦存超的第一期还款期限2018年12月30日。韦存超存在逾期还款行为已构成违约，故一审法院支持韦存超主张不安抗辩权系适用法律错误。综上，一审法院认定事实有误，适用法律错误，韦存超逾期未偿还欠款的行为系违约行为，应按照《欠款协议》的约定承担违约责任，应按时向清华房地产公司偿还欠款并支付利息及违约金，请求改判支持清华房地产公司的诉讼请求或将案件发回重审。韦存超辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、一审法院认定韦存超行使不安抗辩权，事实清楚，适用法律正确。首先，从案件事实本质上看，韦存超依约履行了合同，且有权行使不安抗辩权。根据《商品房买卖合同》第六条第3款载明，案涉房屋的总价款为611715元，韦存超分别于2018年7月9日支付了41715元；2018年7月31日支付300000元，总计共支付了341715元，表明韦存超《商品房买卖合同》签订后一直在依约履行合同。但在韦存超支付了上述款项后，发现案涉房屋所在的工程一直处于停工状态，再次去售楼部询问停建原因时，碰到维权的业主才了解到，同韦存超购买的同一小区的其他业主，有很多是于2013年、2015年都与清华房地产公司签订了购房合同，约定2015年、2017年交房，但截至2018年仍未交房，且这些业主都已经支付全部购房款。期间，韦存超也多次参与了维权活动，希望清华房地产公司可以给出一个开工建设的时间点，清华房地产公司一直未予正面答复。韦存超及其他业主无奈，还通过河南都市报道、民生频道、小丽帮忙与清华房地产公司进行了沟通、报道，还是未予确定开工时间，案涉的清华城小区已属于烂尾工程，证实了清华房地产公司是因为资金短缺停止建设的。清华房地产公司的停建行为已经使其丧失了商业信誉，也证明其已经丧失了继续履行债务的能力，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条，韦存超有权行使不安抗辩权。再者，从形式上看，韦存超早在2018年12月30日之前，在多次询问案涉房屋开工时间时，将要行使不安抗辩权的通知已告知了清华房地产公司。清华房地产公司在案涉房屋所涉工程一直停建后，在多次参与维权时已经明确表示，清华房地产公司不确定开工建设时间，韦存超将不再支付剩余购房款，韦存超通过维权的方式将行使不安抗辩权已通知到了清华房地产公司，清华房地产公司称没有接到通知实属是一种狡辩。清华房地产公司一直未给出明确开工建设的时间，且一直在停建中，韦存超有权行使不安抗辩权，不支付剩余购房款。清华房地产公司接收《行使不安抗辩权告知书》的时间点，并不是韦存超主张不安抗辩权的时间点，而是告知清华房地产公司提供担保的时间点，清华房地产公司在收到《行使不安抗辩权告知书》后，在3日内没有提供担保，韦存超保留解除合同的权利。韦存超早在清华房地产公司不能明确告知案涉房屋所在工程开工时间时，明确告知其要行使不安抗辩权。综上，韦存超所购买的案涉房屋所处的工程一直处于停建状态，且清华房地产公司一直也没有给出明确的开工时间，故韦存超有权依法行使不安抗辩权，一审判决适用法律正确。二、清华房地产公司无权延迟交付、不交付房屋。首先，《欠款协议》第三条第3款属于无效条款，清华房地产公司无权依据此条款主张不交付案涉房屋。该条款免除了清华房地产公司交付房屋的义务、排除了韦存超主张交付房屋的权利，属于格式条款，清华房地产公司未尽到说明义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款属于无效条款，清华房地产公司无权依照该条款主张不交付房屋。再者，清华房地产公司停建的行为不属于受政府因素影响的范围，无权主张延迟交付。韦存超所购买的案涉房屋所在工程一直处于停工状态，至今未开工建设，长期停工并不是政府因素所导致，而是清华房地产公司自身资金短缺，无资金继续建房所致，不属于《商品房买卖合同》第八条所规定的特殊原因延迟交房的情形，无权以此主张延迟交房。最后，清华房地产公司停工建设的行为，已经造成《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，严重危害到了韦存超的合法权益。清华房地产公司一直处于停工状态，致使房屋一直未建成，无法交付，已经危害了韦存超的合法权益。三、清华房地产公司要求韦存超支付剩余购房款的诉请不应予以支持。清华房地产公司停建、延迟甚至不交付案涉房屋的行为，已致使《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，严重侵害了韦存超的合法权益。清华房地产公司在此状况下要求韦存超支付剩余购房款，严重违反公平、诚信、权利义务平等原则，不应予以支持。请求依法维持原判。清华房地产公司向一审法院起诉请求：1.韦存超向清华房地产公司支付购房首付款270000元、违约金10535元、利息27773元（暂计算至起诉之日，起诉之日至实际付款之日的利息以270000元为基数按同期银行贷款利率的四倍计算），共计308308元；2.本案诉讼费用由韦存超承担。一审法院认定的事实：2018年7月9日，清华房地产公司、韦存超双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：韦存超购买清华房地产公司承建的位于金水××、货××房，建筑面积43.32平方米，房屋总价611715元，清华房地产公司应当在2019年12月31日前符合商品房验收合格后交付给韦存超使用，合同还对其他项进行约定；同日，清华房地产公司、韦存超双方签订《欠款协议》，协议约定：针对韦存超购买清华房地产公司位于清华城1号院3号楼7层03户房屋，韦存超欠清华房地产公司购房款270000元，韦存超未按照协议约定偿还欠款的，每逾期一天，韦存超按照自欠款之日起至实际还款之日按同期银行贷款利率的四倍向清华房地产公司支付利息外，还应向清华房地产公司支付还款项总额的1%作为违约金，协议还对其他项进行约定；韦存超分别于2018年7月9日、2018年7月31日共计向清华房地产公司支付购房款341715元，剩余270000元未支付；一审庭审中查明涉案房屋已取得预售登记证，不符合交付房屋条件，涉案房屋尚未向韦存超交付使用。一审法院认为，清华房地产公司、韦存超之间虽签订有《商品房买卖合同》及《欠款协议》，韦存超有义务按照约定支付房款，但清华房地产公司至今未按照合同约定向韦存超交付房屋，且涉案房屋现在仍不具备交付条件，涉案房屋所在项目施工多年，至今不具备交付条件，韦存超要求行使不安抗辩权，于法有据，该院予以支持。对清华房地产公司的诉求该院暂不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回河南省清华房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取2962元，由河南省清华房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。清华房地产公司提交一审法院（2020）豫0105民初3521号民事判决书一份，拟证明因政府环境治理、扬尘防控原因导致项目延期交房，不视为清华房地产公司违约，清华房地产公司在受影响范围内不承担延期交付违约责任，且交房日期应顺延的事实已经生效判决予以确认，韦存超无权主张不安抗辩权不支付房款。韦存超质证称，对证据的真实性、关联性及证明目的均有异议，无法证明该判决已生效，无法证明政府环境治理等耽误工期389天。案涉房屋所在项目一直处于停建状态，项目负责人汤武已说明停建原因是因资金短缺，且现仍未开工，韦存超有权行使不安抗辩权。韦存超提交录音（含整理的文字材料）、视频光盘各一份，拟证明清华房地产公司开发建设的案涉房屋所在工程一直停工状态，直到2020年5月12日都没有给出具体开工日期，且清华房地产公司没有开工是因为资金短缺的事实。清华房地产公司质证称，对证据的真实性有异议，该证据不属于原始证据，系他人转给韦存超，并非韦存超本人录制；对关联性及证明目的也有异议。项目工程一直处于停工状态，系疫情影响，且目前清华房地产公司正处理复工的流程，准备马上开工。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为清华房地产公司提交的民事判决书是否生效无法核实，不能支持其证明目的，本院不予采信。韦存超提交的证据无原始载体，真实性无法核实，本院不予采信。一审判决存在笔误，第4页倒数第1、2行“针对被告购买原告购买位于清华城1号院3号楼7层03户房屋，被告欠原告购房款270000万元，被告为按”应为“针对被告购买原告位于清华城1号院3号楼7层03户房屋，被告欠原告购房款270000元，被告未按”，本院予以纠正。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，韦存超一审提交证据证明，其购买清华房地产公司开发的案涉房屋所在工程一直停工状态，清华房地产公司虽辩称正在走复工流程，但未提交证据支持其主张，且截至二审庭审时案涉房屋所在工程仍然处于停工状态，清华房地产公司应当承担举证不利的后果。韦存超有理由相信清华房地产公司有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，依法行使不安抗辩权有事实和法律依据。清华房地产公司的上诉理由，本院不予认可。综上所述，河南省清华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2962元，由上诉人河南省清华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  扈孝勇二〇二〇年五月二十六日书记员  郭新新