湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初1510号原告：黄科文，男，1969年3月18日出生，汉族，湖南省长沙市人，住湖南省长沙市雨花区。原告：刘美丽，女，1974年9月27日出生，汉族，湖南省长沙市人，住湖南省长沙市雨花区。两原告共同特别授权委托诉讼代理人：聂伟，系湖南一星（株洲）律师事务所律师。被告：株洲塔山房地产开发有限公司,住所地湖南省株洲市。法定代表人：应卫东，董事长。第三人：株洲农村商业银行股份有限公司合泰支行，住所地湖南省株洲市。负责人：唐新云，系该行行长。特别授权委托代理人：陈建龙，系湖南天隆律师事务所律师。原告黄科文、刘美丽诉被告株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称塔山公司）、第三人株洲农村商业银行股份有限公司合泰支行（以下简称农村商业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘让武独任审判，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告黄科文、刘美丽（未到庭）及其诉讼代理人聂伟、第三人株洲农村商业银行股份有限公司合泰支行委托代理人陈建龙到庭参加本案诉讼。被告塔山公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告黄科文、刘美丽向本院提出的诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.解除两原告与第三人株洲农村商业银行股份有限公司合泰支行签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》；3.被告塔山房产公司返还两原告已支付的贷款本息267544元，延期交房违约金1600元；4.原告尚未向农村商业银行偿还的房贷本息，由被告直接支付给农村商业银行；5.被告承担本案的诉讼费、财产保全费。事实与理由：原告黄科文、刘美丽于2017年9月27日与被告塔山公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定由原告方购买被告位于株洲市芦淞区，总房款1598796元，被告应于2018年12月31日前向原告交付该房，如逾期交房90天，原告有权解除合同。合同签订后，原告方按照被告要求的方式支付首付款，并且和株洲农村商业银行股份有限公司合泰支行签订了借款合同，借款合同约定原告贷款总计790000元，期限120个月，利率0.5308%，原告每个月采用等额本息还款的方式还款8918.12元。截止原告起诉时，已经向银行还款30期共计267544元。被告至今无法交房，其超过90日不能交房的行为已严重违约，为维护原告之权益，特向法院提起诉讼。被告塔山公司未提出答辩意见，未到庭质证，也未向法庭提供证据。第三人述称：原告与第三人的借贷关系独立于其余被告房屋买卖合同关系，解除购房合同并不同时解除借款合同。本案中并不存在解除借款合同的情形，因此，购房合同解除后，原告还应当履行借款合同的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院综合认定。经审理查明，2017年9月27日，黄科文、刘美丽与塔山公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定由黄科文、刘美丽购买塔山公司位于株洲市芦淞区，建筑面积59.88平方米，总房款1598796元，被告应于2018年12月31日前向原告交付该房。……逾期超过90日，买受人（黄科文、刘美丽）有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人（塔山公司）。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。……付款方式：买受人须于签订合同之日付清首付款人民币808796元，余款人民币790000元由买受人申请办理银行按揭贷款方式付清。……合同签订后，黄科文、刘美丽与农村商业银行签订了《个人住房、商业用房借款担保合同》，借款合同约定黄科文、刘美丽贷款总计790000元，期限120个月，月利率5.30829%，等额本息还款法，自2017年10月起每月还款8918.12元，还款日为每月25日。上述合同约定后，第三人向原告发放了贷款790000元，该款已汇入了被告的账户。截止2019年5月26日，黄科文、刘美丽偿还了房贷本利息267543.6元；两原告尚欠第三人贷款本金636793.96元、利息6746.12元、罚息38.21元，合计643578.29元。塔山房产公司至今未在合同约定的交房日期交房，故酿成本次诉讼。另查明，黄科文、刘美丽在庭审中陈述，首付款是以原告的名义存入的，资金来源不是原告本身的，是塔山公司销售部安排的。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案中，两原告承认首付款资金来源为被告，非原告方所有，结合原告在诉请中亦未要求被告退回首付款的实际情况，本院认为，本案购房首付款实际系被告代原告支付，考虑到被告尚未交付房屋，在原告主张解除购房合同的情况下，原告并未要求被告返还首付款，故首付款是否退还不属于本案审理范围，本案不予处理。一、原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是否解除的问题。本案中原、被告签订的购房合同系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据合同约定，原告应于合同签订之日向被告支付首付款，后通过银行按揭贷款支付剩余房款790000元，被告应于2018年12月31日前交房。原告按期履行了付清购房款义务，但被告因自身原因逾期至今未能向原告方履行交房义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告逾期交房超过90日原告即可解除合同，因此，对于原告要求解除房屋买卖合同的诉请，本院予以支持。二、借款合同是否解除的问题。原告与被告、第三人之间签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。因本案中的《商品房买卖合同（预售）》已实际解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，该《个人住房、商业用房借款担保合同》应予解除。因此，原告要求解除借款合同，本院予以支持。三、合同解除后的责任承担问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，塔山公司应按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此所造成的损失。因此，原告要求塔山公司返还已向农村商业银行所还贷款本息267543.6元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，对于超过部分本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求塔山公司向农村商业银行返还自本判决生效之日起剩余贷款之请求，本院予以支持，因每月本息均有变动，故本院进行概括性处理，具体数额按实计算，至执行到位时。同时，原告主张逾期交房违约金1600元，根据合同约定，被告应按全部房价款0.1%支付违约金，故该项违约金为1598.8元，对于超过部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄科文、刘美丽与被告株洲塔山房地产开发有限公司于2017年9月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除原告黄科文、刘美丽与第三人株洲农村商业银行股份有限公司合泰支行、被告株洲塔山房地产开发有限公司于2017年9月27日签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》；三、限被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告黄科文、刘美丽返还已付贷款本息267543.6元；四、限被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告黄科文、刘美丽支付违约金1598.8元；五、限被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人株洲农村商业银行股份有限公司合泰支行偿还原告黄科文、刘美丽自本判决生效之日起就《个人住房、商业用房借款担保合同》实际剩余的贷款本金及利息；负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5338元，减半收取2669元，由被告株洲塔山房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费，逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  刘让武二〇二〇年五月二十六日法官助理黄辉书记员罗燕附法律条文内容如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。