河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终573号 上诉人（原审被告）：衡水金实房地产开发有限公司。住所地：衡水市桃城区京衡北大街288号1栋2层。 法定代表人：张春卷，经理。 被上诉人（原审原告）：刘建维，男，1967年12月1日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：王洪池，河北新高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：衡水森垚房地产开发有限公司。住所地：衡水市桃城区大庆东路12号。 法定代表人：李庆功，经理。 委托诉讼代理人：主炳坤，河北中儒律师事务所律师。 上诉人衡水金实房地产开发有限公司（以下简称金实公司）因与被上诉人刘建维、衡水森垚房地产开发有限公司（以下简称森垚公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初6962号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月22日开庭进行了审理。上诉人金实公司法定代表人张春卷，被上诉人刘建维及其委托诉讼代理人王洪池，被上诉人森垚公司委托诉讼代理人主炳坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金实公司上诉请求：1.撤销衡水市桃城区人民法院作出的（2019）冀1102民初6962号民事判决，将本案发还重审或改判驳回刘建维对金实公司的全部诉讼请求，或由森垚公司承担责任；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：金实公司在与森垚公司进行项目交接时，已经将《租楼协议书》进行了交接。从事实来讲，金实公司已经将整体项目转让给森垚公司，依据常理，金实公司不会仅仅为自己留下租赁协议所涉及的义务。 刘建维答辩称：金实公司应当与森垚公司共同承担赔偿民事责任。 森垚公司答辩称：1.我公司没有收到金实公司交付的租楼协议书，在与金实公司交接相关材料时，我公司工作人员工作疏忽，没有认真审核交接项目清单，导致租楼协议书出现在交接清单中，我公司直到2019年才知道金实公司与刘建维之间存在一纸租楼协议，但认定本案事实应根据金实公司与牛佐居民管理委员会签订的回迁安置补偿协议、金实公司与森垚公司签订的项目转让框架意向书、回迁房的权属主体以及违约责任及过错等法律关系综合确定，金实公司仅依据将涉案项目转让给森垚公司就不想承担责任显然没有事实及法律依据。2.本案租赁协议所涉及的大庆东路602号牛佐实业总公司（以下简称牛佐公司）回迁楼属于衡水牛佐公司所有，牛佐公司属于牛佐居民委员会下属单位，根据金实公司与衡水牛佐居民委员会签订的土地补偿协议及门店回迁安置补偿协议，诉争的租赁房产待建设完成后应交付给牛佐居委会和牛佐公司，虽然金实公司将项目转让给森垚公司，但《项目转让框架意向书》是金实公司、森垚公司和牛佐公司、牛佐居委会共同签订的，根据该意向书第三条约定，由森垚公司负责按照金实公司与牛佐居委会签订的回迁安置补偿协议执行回迁安置，这也能推定森垚公司对金实公司把回迁安置房租给刘建维不知情。金实公司虽然将项目转让给森垚公司，但森垚公司的义务是房屋建设完毕后交付牛佐公司，不可能再将房产租赁给刘建维。3.刘建维未提供证据证实其对拆迁的土地享有租赁权，金实公司已经对刘建维的地上物及搬家费补偿款151万元履行完毕，刘建维主张对其补偿不足不是事实。刘建维作为牛佐村村民，明知租赁的楼房是牛佐居委会的安置房。4.刘建维主张损失200万元没有提供证据证实。根据合同相对性，租楼协议是金实公司与刘建维签订的，合同约束的是金实公司和刘建维，与森垚公司没有关系，即使承担违约责任，也是由金实公司承担。 刘建维向一审法院起诉请求：1.判令二被告履行合同，将被告森垚公司开发的位于大庆的三层楼出租给原告使用，或赔偿原告2000000元的损失；2.本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：因牛佐村列入旧城改造范围，被告金实公司与牛佐村居民管理委员会达成了合作开发意向。2013年12月12日，双方签订了《大庆东路牛佐村集体沿街门店回迁安置补偿协议》，由被告金实公司拆迁改造大庆东路602号牛佐村居民管理委员会所属范围内的沿街门店。原告经营的场所亦在拆迁范围内，原告与金实公司于2014年3月1日就地上物及搬家费用达成拆迁补偿协议，约定地上物及搬家费合计为151万元，被告金实公司已于2014年3月3日将该补偿款151万元给付原告。另对拆迁后的经营问题，原告（乙方）与被告金实公司（甲方）于2014年9月1日签订《租楼协议书》一份，主要内容：甲方将位于牛佐实业总公司回迁的三层楼房租给乙方使用，楼房交工之日起算甲方租赁给乙方，租赁期限为10到15年，付款方式先用后付式（以每月每平方米20元的价格），楼房在签订合同之日起算五年内建不起来，或转卖其它开发公司不履行合同，甲方赔偿乙方200万元损失，该合同上载明的租赁面积、租赁费处均为空白。2016年6月20日，被告金实公司将涉案开发的金海岸项目整体转移给被告森垚公司，并将相关资料交接清单共计36项交接给森垚公司，其中第22项为本案《租楼协议书》，森垚公司对《租楼协议书》表示没有进行转移交接。现所涉拆迁楼房二次结构已完工。 一审法院认为，原告与被告金实公司2014年9月1日签订的《租楼协议书》，被告金实公司法定代表人张春卷签字并加盖公司公章，双方就租赁期限及单价已经达成合意，因双方在签订该协议时正处于拆迁阶段，对所涉租赁面积并未约定，不影响协议中其余条款的效力。双方当事人在合同中约定，楼房在签订合同之日起算五年内建不起来或转卖其它开发公司不履行合同，由金实公司赔偿原告200万元损失。在该租楼协议履行过程中，被告金实公司将拆迁改造项目整体转移给被告森垚公司，针对涉案的租楼协议，被告森垚公司表示被告金实公司在交接时就该项内容没有向其进行转移交接，被告森垚公司不应承担协议中的义务。综上，被告金实公司的行为已构成违约，现原告要求被告金实公司按照租楼协议约定承担赔偿损失200万元的违约责任，合法有据，予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.衡水金实房地产开发有限公司于判决生效后五日内给付原告刘建维损失款200万元；2.驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取11400元、财产保全费5000元，均由被告衡水金实房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。刘建维二审中陈述：我和金实公司约定租赁的是牛佐回迁门店之外的部分，沿街楼房的建筑面积约9000平方米，应该给牛佐公司的回迁面积是2000平方米。金实公司对刘建维的上述主张予以认可。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，虽然森垚公司主张在接收金海岸项目相关资料时，未收到金实公司与刘建维签订的《租楼协议书》，但森垚公司盖章确认的“金实房产相关资料交接清单”包括了本案所涉《租楼协议书》，应认定森垚公司已经接收了金实公司移交的与刘建维签订的《租楼协议书》。 金实公司与刘建维签订的《租楼协议书》是就尚未建设的房屋租赁问题达成的协议，该协议书约定：“楼房在签订合同之日起算五年内建不起来，或转卖其他开发公司不履行合同，甲方（金实公司）赔偿乙方（刘建维）200万元损失”，该约定只能约束金实公司与刘建维，金实公司已经将开发项目转让给森垚公司，而森垚公司明确拒绝履行租赁合同，故金实公司应承担相应的违约责任。森垚公司虽然接收了金实公司移交的租赁协议，但并不代表森垚公司同意履行租赁协议所约定的合同义务，签订经济合同需要合同双方协商一致，刘建维并未与森垚公司就租赁事宜进行协商，金实公司和刘建维也不能依据他们之间的约定为森垚公司设定义务。故，金实公司要求由森垚公司承担违反案涉《租楼协议书》违约赔偿责任的上诉请求无法律依据，本院不予支持。 综上所述，金实公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由上诉人衡水金实房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪庆华 审判员  李成立 审判员  李守文 二〇二〇年五月二十一日 书记员  孙华晨 ——