广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5793号原告：佛山劲一工业技术有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码91440604MA4X5XTY4M。法定代表人：严某1。委托诉讼代理人：汪胜斌，广东安南律师事务所律师。被告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********华南国际金融中心1幢3616房，统一社会信用代码914**********114XF。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：帅寒露，女，公司员工。原告佛山劲一工业技术有限公司（以下简称劲一公司）与被告广东新天鸿物业发展有限公司（以下简称新天鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汪胜斌、被告委托诉讼代理人帅寒露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还购房款352054元予原告；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年5月7日，原告与被告签订了《佛山华南国际金融中心商品房认购书》，原告准备购买中国佛山华南国际金融中心2栋写字楼13单元3013房，用于自己办公，并向被告交纳定金100000元。后于2018年5月16日双方签署《商品房买卖合同》，原告依约交付首期房款352054元。但在约定的交付第二期房款时原告经营发生重大问题，无法筹备资金购买该商品房。原告多次要求以损失定金的情况下解除双方签署的《商品房买卖合同》，但被告一直以该买卖合同已经进行网签为由拒绝解除，拒绝返还购房款352054元给原告。原告于2019年12月9日委托广东安南律师事务所向被告发出解除《商品房买卖合同》的律师函，并声明解除合同之日为被告收到该律师函之日，另要求在该日期之后十天之内向原告返还在扣除定金100000元后还剩下的首期房款352054元。被告于2019年12月10日已签收，故双方签署的《商品房买卖合同》已于2019年12月10日解除。现被告在要求的十天之内即12月21日之前并没有向原告返还首期房款352054元。综上，为保障原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，原告诉状中称其经营发生重大问题，无法筹备资金购买该商品房，并非是单方解除合同的约定或法定理由，因此其律师函不具有单方解除买卖合同及补充协议的效力，不能主张返还房款，原告的诉请不应支持。诉讼中，原告举证如下：1.原被告营业执照复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.商品房认购书原件1份，用以证明双方交易的事实、交易的金额、付款方式，双方于2018年5月16日签署正式合同，但新天鸿公司于2018年5月23日拿走全部正式合同的原件，至今拒不给劲一公司一份。3.第一期房款收据原件1份，用以证明劲一公司支付第一期房款的事实，包括定金100000元在内共计452054元。4.律师函原件1份；5.标准快递单及签收情况复印件各1份；证据4、5，用以证明劲一公司要求解除合同并退还352054元房款。诉讼中，被告举证如下：1.原被告企业信用信息公示系统复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》原件各1份，用以证明双方存在商品房买卖合同关系。3.《关于限时付款的通知函》函件复印件及EMS投递单原件、投递记录原件各3份，用以证明新天鸿公司已多次按合同约定向劲一公司催款未果，新天鸿公司可主张剩余房款及逾期付款违约金。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉案房屋位于佛山市南海区**********华南国际金融中心*幢3013房。2018年5月7日，新天鸿公司（出卖人、甲方）与劲一公司（买受人、乙方）签订一份《佛山华南国际金融中心商品房认购书》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，按一次性付款方式付款，优惠认购价为2260271元；签订认购书时交付定金100000元，首期于2018年5月17日前交付房款的20%，即352054元（已扣除定金），第二期于2018年6月16日前交付房款的30%，即678081元，第三期于2018年8月15日前交付房款的50%，即1130136元；等等。2018年5月16日，新天鸿公司（出卖人）与劲一公司（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买涉案房屋，总价2260271元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；买受人采取分期付款，第一期自本预售合同网上签订之日起0天内支付全部房价款的20%，即452054元，第二期在2018年6月16日前支付全部房价款的30%，即678081元，第三期在2018年8月15日前交付全部房价款的50%，即1130136元；（第八条）除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；（第十一条）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房；（第十二条）除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9％计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的10％向买受人支付违约金；等等。同日，新天鸿公司（出卖人）与劲一公司（买受人）签订一份《补充协议》，约定：《商品房买卖合同》第八条第1款变更为：……如买受人未按约定支付房价款的（或按揭申请不为银行接受、未按约定办妥按揭手续且未获得银行审批通过又不改变付款方式的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同，如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权不予退还已交税费；《商品房买卖合同》第十二条第1款变更为：……逾期超出180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内解除合同，逾期则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1％；等等。同日，新天鸿公司出具收据确认收到劲一公司支付的房款452054元（含定金）。2018年9月26日、2018年12月12日、2019年4月1日，新天鸿公司分别向劲一公司发出《关于限期付款的通知函》，内容均为通知劲一公司将应付的购房款1808217元及相应逾期付款违约金支付至新天鸿公司银行账户，否则，新天鸿公司依法依约可解除买卖协议，收回该房屋，且劲一公司应向新天鸿公司支付相应的违约金和利息，等等。2019年12月9日，劲一公司向新天鸿公司发出《律师函》，告知新天鸿公司在交付第二期房款时经营发生重大问题，无法筹备资金购买涉案房屋，劲一公司依法有单方面解除合同的权利，且劲一公司自愿承担违约责任，即承担定金损失，而新天鸿公司拒不返还首期款352054元是违约行为，通知新天鸿公司在收到本律师函之日即为解除《商品房买卖合同》之日，并在该日期之后十天内向劲一公司返还首期房款352054元。2020年3月10日，劲一公司提起本案诉讼。2020年3月11日，新天鸿公司提起（2020）粤0605民初5972号案诉讼，请求确认买卖合同及补充协议于2020年4月29日解除，劲一公司向新天鸿公司支付总房款20%的违约金452054.2元，劲一公司协助新天鸿公司办理注销合同的网签及备案手续，并承担相应费用。本院认为，涉案合同为预售合同，故本案案由应为商品房预售合同。双方签订的买卖合同是双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据本院查明事实及双方陈述，劲一公司应于2018年6月16日前支付第二期购房款678081元，但劲一公司未能按约定付款，劲一公司逾期付款的行为构成根本违约，新天鸿公司依约有权解除买卖合同。买卖合同解除，作为买卖合同附件的补充协议亦应解除。买卖合同和补充协议因劲一公司未按约定支付购房款而解除，劲一公司应承担相应违约责任。因买卖合同和补充协议对于劲一公司前述违约行为应承担的违约金责任约定并不一致，补充协议对买卖合同的约定进行了变更，新天鸿公司在另案中主张劲一公司根据补充协议的约定按照总房价款的20%支付违约金452054.2元。本院认为，补充协议为新天鸿公司提供的格式合同，其并未对新天鸿公司逾期交楼的违约责任作出对等约定，有违公平原则，补充协议关于逾期付款的违约责任的约定对劲一公司不具有法律约束力，本院依据买卖合同确定劲一公司违约导致买卖合同解除的责任，劲一公司应按累计应付款的10%向新天鸿公司支付违约金，即劲一公司应向新天鸿公司支付违约金180821.7元[（2260271元-452054元）×10%]，扣除违约金后，新天鸿公司应向劲一公司返还购房款271232.3元（452054元-180821.7元）。劲一公司主张新天鸿公司应返还购房款352054元及新天鸿公司认为不应返还购房款均依据不足，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款271232.3元予原告佛山劲一工业技术有限公司；二、驳回原告佛山劲一工业技术有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3290.41元（原告已预交），由原告负担606.17元，由被告负担2684.24元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年五月二十九日书记员  杜思雨