福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终670号 上诉人（原审原告）：刘立峰，男，1977年5月16日出生，汉族，居民，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：凌晓颖，福建骁腾律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑建伟，福建骁腾律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：郭文福，男，1974年12月18日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。 被上诉人（原审被告）：刘秀文，男，1964年9月7日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 原审被告：莆田高佳房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区西天尾镇后卓村（交战路与荔涵大道交叉口西南侧），统一社会信用代码913503007775201282。 法定代表人：郭加迪，董事长。 委托诉讼代理人:蔡蓉蓉，公司员工。 上诉人刘立峰因与被上诉人郭文福、刘秀文、原审被告莆田高佳房地产开发有限公司(以下简称高佳公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院(2019)闽0304民初4272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘立峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刘立峰的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由郭文福、刘秀文负担。事实和理由：一、郭文福、刘秀文隐瞒涉案房屋系违章建筑且被限令拆除的事实，一审法院未认定存在错误。1.刘立峰购买涉案房屋时已经尽到了注意义务，请求二审法院予以认定并支持刘立峰的一审诉讼请求。涉案房屋共有19层，刘立峰在购房时已经建成6年多，刘立峰有理由相信第19层房屋不是违章建筑，已经尽到了注意义务，“无产权”与“违章建筑”是两个不同的概念，并不是所有的无产权房屋都是违章建筑，而且无产权不代表一定会被强拆。郭文福的隐瞒行为，足以影响刘立峰是否同意买受该房屋，足以影响该房屋的房价。2.一审法院认定刘立峰未提供充足的证据证明郭文福在出售涉案房屋过程中存在隐瞒的事实，举证责任分配错误。2012年4月12日莆田市城市管理局已认定涉案房屋第19层为违章建筑，并对高佳公司作出限令拆除的行政处罚决定，郭文福之前也已知情。郭文福称其已经尽到告知义务，应当承担举证责任。二、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定作出判决，适用法律错误，应予纠正。刘立峰并非向房地产开发企业购买涉案房屋，本案是二手房买卖纠纷，故不能适用该解释的规定。涉案房屋19层系违章建筑且被限令拆除的事实在2012年就早已存在，刘立峰购房时并不知晓该19层的真实情况，郭文福故意隐瞒涉案第19层的真实情况，没有将真实存在的风险告知刘立峰，增加了刘立峰购房的风险，最终该19层被强制拆除所造成的损失不应由刘立峰自行承担。 郭文福辩称：一、双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。郭文福和刘立峰是经过刘秀文介绍认识的，刘立峰是在全面了解郭文福涉案房屋现状并实地查看和核对房屋产权及土地使用权相关资料之后，同郭文福签订的《房屋买卖合同》，不存在没有告知刘立峰涉案房屋19层系开发商违章建筑无产权证的事实。二、郭文福在履行《房屋买卖合同》过程中没有违约行为，并无过错。1.本案《房屋买卖合同》中第一条第三款规定：“房屋建筑面积：149.22平方米，土地使用权面积：57.63平方米”。该面积是诉争房屋的买卖产权和土地使用权面积，而诉争房屋19层已告知刘立峰系无产权性质（合同中已明确约定），其作为房屋的配套附属一并转让给刘立峰，刘立峰也明知并表示同意。刘立峰也未表示异议并交付诉争房和办理产权过户手续，郭文福不存在恶意隐瞒涉案房屋19层系开发商违章建筑的事实。2.郭文福也未违反《房屋买卖合同》第六条规定，刘立峰在全面了解诉争房屋当时全部状况后（包括知晓19层房屋为无产权房），郭文福积极地配合刘立峰办理相关产权和土地使用权过户手续。本案诉争房屋不存在合同约定的产权和财务纠纷，并顺利地办理产权和土地使用权过户手续，郭文福也不存在中途违约，而且全面配合刘立峰履行了合同约定的全部义务。3.作为中介人的刘秀文，其在诉争房买卖时之前一直在房屋所在的小区内担任物业部保安工作，对诉争房的状况也全部了解且已都告知刘立峰。刘立峰在全部知晓诉争房当时全部状况的情况下，自愿与郭文福签订《房屋买卖合同》。4.刘立峰本人是诉争房屋坐在地莆田市荔城区的居民，且长期与家人居住在该诉争所在的小区内，对诉争房的当时状况也是全部知晓的。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 刘秀文辩称：一、涉案房屋买卖合同经刘秀文促成，系刘立峰与郭文福真实意思表示订立，经双方签字盖章，合同业已成立并生效。刘立峰与郭文福已经履行支付价款、交付房屋、办理房屋过户登记等主要合同义务，房屋所有权已转移至刘立峰，应当由刘立峰负担房屋所发生灭失风险。刘秀文已完成居间合同义务。二、刘秀文在促成案涉房屋买卖合同订立时，就房屋买卖合同所涉及的诉争房屋实际产权情况等合同事项如实报告给刘立峰，刘立峰与郭文福签订的《房屋买卖合同》第一条第2项载明：“结构：框架（总层数为19层,所出售为1804的复式楼。18层产权面积为149.22平方米，19层无产权一并转让）”，合同约定支付的对价远低于当时市场上同等面积有产权房屋的价格。刘立峰对19层无产权的情况充分了解知情、认可并接受，刘立峰应尽到注意义务，即无产权房屋存在相关风险。三、刘秀文并不是专业的房屋买卖中介人员，也不是云顶枫丹开发商的高管人员，仅是云顶枫丹物业公司保安，且在促成双方房屋买卖时已经离职半年之久。而云顶枫丹小区建设完毕交付业主使用已有十多年时间，根据一般的社会观念，刘秀文不知道也不应当知道就顶楼房屋因系无产权存在相关执法部门以系违章建筑违法事由强制拆除的风险。刘秀文在根据生活经历工作阅历，已尽到可能掌握该房屋的信息，并依诚信原则充分向刘立峰报告该房屋详细情况。不存在因刘秀文恶意隐瞒、未尽居间人告知义务导致刘立峰购买该房屋的情况。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 高佳公司辩称，高佳公司并非本案房屋买卖合同的相对人，与本案纠纷无关，将高佳公司追加为被告于法无据，对一审判决没有异议。 刘立峰向一审法院起诉请求：1.依法判令郭文福向刘立峰返还第19层的购房款905765.4元及按年利率6%支付资金占用期间的利息至实际全部还清之日止；2.请求依法判令刘秀文返还居间经纪费23980元，并对上述请求承担连带责任。 一审法院对本案事实认定如下：高佳公司以出让方式取得位于莆田市荔城区的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为莆国用（2005）第020050124号。经批准，高佳公司在该地块上建设商品房，暂定名为（三迪·西天尾花园），建设工程规划许可证号为建字第350300200908020号荔，建筑工程施工许可证号为荔建管证（2009）071号，商品房预售许可证号为2009莆房许字第40号。 2012年4月12日，莆田市城市管理局作出第Ｚ2000046号《行政处罚决定书》、第Ｑ200001号《行政强制执行决定书》要求高佳公司于2015年7月16日前自行拆除违法建设部分。2014年5月13日，郭文福与高佳公司签订《商品房买卖合同》（编号：ＭＦ-2007-01-ＮＯ:0496546），郭文福向高佳公司购买了位于莆田市荔城区房屋。合同约定［产权登记］建筑面积共149.22平方米，其中，套内建筑面积128.25平方米，公共部分共有分摊建筑面积20.97平方米。2017年12月10日，经2012年至2017年在云顶枫丹小区从事安保工作的刘秀云介绍，刘立峰与郭文福签订了《房屋买卖合同》，刘立峰向郭文福购买了位于莆田市荔城区房屋。双方在合同中约定：结构：框架：（总层数为19层,所出售为1804的复式楼。18层产权面积为149.22平方米，19层无产权一并转让）；房屋建筑面积149.22平方米，土地使用权面积57.63平方米，房屋所有权证号：莆房权证荔城字第××号,国有土地使用权证：莆国用（2015）第Ｊ05590号，房屋及配套附属的转让总款为2398000元。2017年12月10日，郭文福向刘立峰交付了涉案房屋。2017年12月25日，刘立峰向郭文福付清房屋总款，双方于当日办理了房屋过户手续。2019年6月10日，莆田市城市管理发出强制拆除违法建设公告。之后，云顶枫丹小区的违法建设部分被拆除，其中包括刘云峰向郭文福购买的第2幢18层1804号房屋。现刘立峰以郭文福隐瞒涉案房屋部分系违章建筑，并将违章建筑一并出售给刘立峰，而刘秀文作为云顶枫丹安保人员及房产中介，在明知郭文福出售的涉案房屋部分系违章建筑而不向刘立峰告知，没有尽到居间人应尽的义务为由，致诉讼。案件审理期间，郭文福申请追加高佳公司为被告，一审法院予以准许。案经审理，因各方各执己见，致一审法院无法组织调解。 一审法院认为，刘立峰与郭文福签订的《房屋买卖合同》，系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，一审法院予以认定。首先，双方在合同中明确约定涉案房屋结构：框架：（总层数为19层,所出售为1804的复式楼，18层产权面积为149.22平方米，19层无产权一并转让）；房屋建筑面积149.22平方米，土地使用权面积57.63平方米。同时，刘立峰在购买涉案房屋时有实地查看房屋现状和核对房屋产权及土地使用权相关资料，以上可以证实刘立峰在签订《房屋买卖合同》时已经知晓涉案房屋部分为无产权，而房屋无产权即意味着存在违章被拆除的风险。其次，2017年12月10日，卖方郭文福已经将涉案房屋交付于买方刘立峰，而刘立峰也已于2017年12月25日向郭文福付清房屋总款，双方于当日办理了房屋过户手续。以上可以认定本案合同已经履行完毕。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同的房屋自卖方实际交付给买方占有时，风险即转移至买方，即涉案房屋部分无产权被拆除的风险应当由刘立峰自行负担。再次，涉案房屋及配套附属的转让总款高达2398000元，刘立峰在签订买卖合同时负有注意义务，但却未履行注意义务。同时，刘立峰未提供充足的证据予以证明郭文福及刘秀文在出售涉案房屋过程中存在隐瞒的事实。刘立峰诉讼请求刘秀文返还居间经纪费23980元并承担连带责任，但因刘立峰与刘秀文之间系是居间合同关系，属于另外民事法律关系，刘立峰可另案起诉。综上，刘立峰的主张不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回刘立峰的诉讼请求。案件受理费14050.8元，减半收取7025.4元，由刘立峰负担。 本院二审期间，郭文福、刘秀文、高佳公司未提交新证据。刘立峰向本院提交阿里拍卖网2017年底至2018年高佳公司开发的部分房产被拍卖的价格情况，用于证实同期房屋价格。刘秀文质证认为该证据与其无关。高佳公司对拍卖的事实没有异议，但认为与本案无关。刘立峰质证认为该份证据不能证实刘立峰的主张，郭文福在购买涉案房屋时房产的市场价在8000元每平方米左右，其购买1804房屋将近11000元每平方米。本院经审查认为，该证据来源于阿里拍卖网，真实性、合法性可以确认，该组证据可以证实涉案房屋所在小区的一般平层房屋的价款情况，可以作为认定2017年左右涉案房屋小区房屋价格的参考，予以采信。 经审理查明，刘立峰对一审认定的事实的异议意见：1.认为是过户之后才交房的；2.认为“包括刘云峰向郭文福购买的第2幢18层1804号房屋”存在笔误，应为刘立峰向郭文福购买。刘立峰认为一审还遗漏认定：1.2015年4月15日莆田市城市管理执法局作出行政强制执行公告并在该小区粘贴，郭文福在2016年也参加了因强制拆迁房屋而产生的诉讼纠纷；2.郭文福与刘秀文明知19层房屋为违章建筑将被拆除，却对刘立峰隐瞒该事实，属于欺诈的情形。郭文福、刘秀文、高佳公司对一审认定的事实均无异议。本院对一审认定的各方当事人均无异议的事实，予以确认。 本院认为，刘立峰与郭文福签订的《房屋买卖合同》涉及合法建筑的部分，系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于本案讼争的无产权房屋的性质问题。早在2012年时莆田市城市管理行政执法局就对高佳公司作出《行政处罚决定书》，决定由高佳公司自行拆除包括本案无产权部分的房屋，2015年执法局又作出《行政强制执行决定书》，限高佳公司于2015年7月16日前自行拆除，在此期限内不自动履行，执法局将依法强制拆除。故该无产权部分的房屋早已被认定为应被拆除的违章建筑，关于该违章建筑部分的买卖合同应认定为无效。 关于郭文福是否存在隐瞒行为、是否应承担责任的问题。高佳公司就上述执法局2015年的行政决定向一审法院提起行政诉讼，一审法院作出的（2015）荔行初字第75号行政判决书中对执法局的行政决定的效力予以肯定，驳回高佳公司的要求撤销行政决定的诉求。高佳公司对该一审判决不服，向本院提起上诉，本院于2016年8月3日作出（2016）闽03行终105号行政判决书：驳回上诉，维持原判。其时郭文福作为该行政诉讼案件的第三人有参与该行政诉讼，可见郭文福在2016年8月份已经清楚涉案无产权部分的房屋被认定为违章建筑，并已列入会被执法局强制拆除的范围。所谓无产权房屋未经有关行政部门认定处理之前，并不必然就能被认定为违章建筑，故无产权房屋确实不能等同于违章建筑，并非所有的无产权房屋都一定是会被强拆的违章建筑。郭文福在二审行政判决之后、涉案房屋未被强拆之前的2017年12月，仍将包括19层违章建筑在内的房屋作为无产权房屋一并转让给刘立峰。郭文福主张其有告知涉案房屋系开发商违章建筑的无产权房屋，但未提供证据证实其在双方订立合同时有告知该无产权房屋已被执法局认定为违章建筑并要被强拆的事实，仅凭合同“无产权”的约定不能推定刘立峰应该清楚该事实。并且涉案房屋转让总价款为2398000元，如果仅按18层产权面积计算单价，单价达到16070元每平方米。根据2017年时涉案房屋所在小区小部分房屋在阿里拍卖网拍卖的单价看，该小区一般平层的房屋价格在11000元左右，考虑楼层的差价款，涉案的18层平层房屋价格也就在12000元左右，涉案的房屋的单价明显高于一般平层的单价，可以认定涉案房屋的价格包含了19层无产权房屋的价格在内。如果刘立峰清楚涉案无产权房屋属已被认定要被拆除的违章建筑，其显然也不会以高于一般平层价格4000元左右的价格购买涉案房屋。根据以上分析，可以认定郭文福转让涉案房屋时，并未将涉案的19层房屋的真实情况告知刘立峰，郭文福存在隐瞒行为。当然双方合同中已经约定该19层部分的房屋为无产权房屋，刘立峰其时也未尽到相应的注意义务，其也应当承担一定的责任。故本院认定刘立峰的损失应由郭文福承担主要责任，由刘立峰自己应承担次要责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定适用于商品房买卖合同纠纷，且是针对合法、合规、合格房屋交付前后的房屋毁损、灭失的风险转移，并不适用于本案，不能据此认定违章建筑被拆除的风险应由刘立峰单独承担。 关于刘立峰的损失的认定、承担问题及刘秀文是否应承担责任的问题。因合同无效取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对高于一般平层的价格每平方米4000元左右部分可认定为刘立峰的损失，故本院认定刘立峰的损失为60万元及相应的利息，根据以上对郭文福、刘立峰责任的认定，本院认定应由郭文福一方返还给刘立峰购房款45万元。涉案无产权房屋在2019年6月份被拆除，刘立峰主张的资金占用期间的利息可从2019年7月1日起按年利率6%计算。居间合同作为该《房屋买卖合同》的一部分，由此产生的争议可在本案中一并处理。刘秀文作为《房屋买卖合同》的居间人，其在涉案小区的物业公司上班多年，对涉案房屋的情况应有一定的了解，故其在居间结算过程中也负有一定的责任，其应当退还一部分居间费用给刘立峰，参照上述郭文福返还购房款的比例，刘秀文应返还居间经纪费4500元。对刘立峰主张由刘秀文对郭文福应返还给其的购房款承担连带责任，于法无据，应不予支持。如郭文福认为系因高佳公司原因造成其损失，其在承担责任之后，可向高佳公司另行主张权利。 综上所述，刘立峰的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院(2019)闽0304民初4272号民事判决； 二、郭文福应在本判决生效之日起十日内返还给刘立峰19层的购房款45万元及该款自2019年7月1日起至还清之日止按年利率6%计算的利息； 三、刘秀文应在本判决生效之日起十日内返还给刘立峰居间经纪费4500元； 四、驳回刘立峰的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14050.8元，减半收取7025.4元，由刘立峰负担3810.3元，由郭文福承担3184.4元，由刘秀文承担30.7元；二审案件受理费14050.8元，由刘立峰承担7620.5元，由郭文福承担6368.8元，由刘秀文承担61.5元。 本判决为终审判决。 审判长  许秋红 审判员  陈利强 审判员  李 忠 二〇二〇年五月六日 书记员  黄慧萍 附注：一、引用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。