新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0106民初222号 原告：马小喻，女，1977年4月3日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：匡晓隆（系原告丈夫），住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：马宾霞，乌鲁木齐市水磨沟区鸿业法律服务所法律工作者。被告：新疆广汇信邦房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）喀什西路**龙海置业综合楼**。法定代表人：杨铁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛壁晓景，男，该公司员工。原告马小喻与被告新疆广汇信邦房地产开发有限公司（下称广汇房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告马小喻及其委托诉讼代理人匡晓隆、马宾霞，被告广汇房地产公司委托诉讼代理人葛壁晓景到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马小喻诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的商品房预售合同；2.请求依法判令被告退还原告购房款1035384元；3.请求依法判令被告承担违约金156000元（在诉讼过程中，原告将该项诉讼请求变更为判令被告承担资金占用期间的损失156000元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月13日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告从被告处购买位于乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）中亚北路821号第1幢第1层0单元商铺2号房，房屋总价款为1035384元，原告于合同签订之日一次性付清购房款，但被告却未按合同约定承诺履行办理房产登记相关事宜。原告因要回内地生活，急需处理财产事宜,但因该房产迟迟不能办理产权登记手续而无法进行交易。原告为以上事宜多次与被告交谈督促,但至今被告都未能给以明确答复。原告认为被告售房时的《商品房预售合同》是被告单方预制好的格式条款,当时对产权办理登记手续的解答和承诺与此时情景大相径庭。根据合同法第九十四条的有关规定,原告认为被告的行为已严重违背了双方合同约定条款的规定,已严重侵犯了原告的合法权益，原告为此诉至法院。被告广汇房地产公司辩称，不认可原告的诉讼请求。第一，2015年9月13日，双方签订《商品房预售合同》，原告已于2017年1月10日办理了相关入住手续，房屋早已交付，合同已经履行完毕；第二，我们履行的是协助义务，协助房屋所有人办理房屋入住手续，提供必要的证明文件，关于本案涉案房屋，被告所有手续齐全，有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等相关证件；第三，原告与被告签订的《商品房预售合同》文本为新疆维吾尔自治区建设厅和新疆维吾尔自治区工商行政管理局监制的标准文本，并非被告单方制作的格式合同，合同均属双方当事人的真实意思表示，合同中第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，合同中对于逾期办证的违约责任已经进行了明确约定，应当按照合同约定处理；第四，即使原告自己有权解除合同，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》，第73条第2款规定，可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过1年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权，撤销权消灭。根据以上关于除斥期间的规定，原告于2017年1月10日办理入住手续，截止诉讼已经长达3年之久，已经超过了行使解除权的法定期间，故该合同法定解除权已经消灭，亦无约定解除权，该合同不应当解除；第五，被告取得国有土地使用权时，规划范围内有一处厂房在我们的规划用地范围内，被告已向政府部门多次申请，请求将厂房拆除，等厂房拆除工作完成后能够办理涉案房屋产权证书。因此，暂时不能办理产权证书的原因不能全部归责于被告，被告开发涉案房屋手续合法。综上所述，请求法院驳回原告全部诉求。经审理查明：2015年9月13日，原告马小喻（买受人）与被告广汇房地产公司（出卖人）签订一份《商品房预售合同》，由原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）中亚北路821号第1幢第1层0单元商铺2号房，该商品房预测绘建筑面积共61.63平方米，其中套内建筑面积59.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.01平方米，该商品房总价款为1035384元。第六条约定：买受人一次性付款，买受人于2015年9月13日前付清全部房款即：1035384元。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理:1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。后，原告向被告付清了房款1035384元。另查明，被告所出售涉案房屋已经取得商品房预售许可证。以上事实有原告马小喻提供的《商品房预售合同》，被告广汇房地产公司提供的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，当事人陈述及本院庭审笔录存卷为证。本院认为，民法遵循契约自由，公民可以对自己的权利在法律允许的范围内处分。依法成立的合同对双方均有拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2015年9月13日，原告马小喻与被告广汇房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务，否则承担相应的违约责任。本案中，双方所签合同至今已履行4年多，且房款已经支付完毕，房屋也已实际交付，本案涉案房屋《商品房预售合同》的内容已经得到实际履行。本案中，原告马小喻与被告广汇房地产公司签订的《商品房预售合同》文本为新疆维吾尔自治区建设厅和新疆维吾尔自治区工商行政管理局监制的标准文本，并非一方当事人单方制作的格式合同，合同中的内容属双方当事人的真实意思表示，合同中对逾期办证的违约责任在合同第十五条进行了明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据上述规定，房地产开发企业履行的是一种协助的义务,应当协助商品房购买人办理土地使用权证变更和房屋所有权登记手续,提供必要的证明文件，本案中，被告也提交国有土地使用权证、建设规划许可证等证明其开发涉案房产于法有据，经法院核实被告也具有商品房预售许可证，且目前也无证据证明涉案房产根本无法办理房产证,原告也需举证证明确系因被告的原因，导致涉案房屋的所有权登记无法办理。另外，本院认为，合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人必须严格遵守、依约履行，不得擅自变更或解除，解除合同需满足当事人约定的条件或法律规定的条件。本案原告与被告未就逾期办证解除合同作出约定，本案亦不满足法定解除条件，故对原告要求解除与被告签订的《商品房预售合同》的诉讼请求不予支持。关于原告其他诉讼请求缺乏支持基础，本院亦予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马小喻的诉讼请求。本案案件受理费15522.46元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   刘 俊人民 陪 审员   周喜荣人民 陪 审员   胡喜萍二 〇 二 〇 年 五 月 十 八 日书  记  员   马秀才