河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初6517号原告（反诉被告）：张金陶，男，1981年4月15日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王红举，河南大鑫律师事务所律师。一般代理。委托诉讼代理人：麻继红，河南大鑫律师事务所律师。一般代理。被告（反诉原告）：建业住宅集团洛阳置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区文仲大道与伊尹大道建业桂园销售部。法定代表人：史书山，董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢振海，男，1989年6月23日生，汉族，住河南省商丘市。系该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：董军芳，金博大律师事务所律师。一般代理。上列原告张金陶诉被告建业住宅集团洛阳置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案受理后，被告建业住宅集团洛阳置业有限公司依法提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理，原、被告双方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金陶向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决双方现在解除《游泳馆租赁合同》；2、判决因解除合同被告赔偿原告损失1009410元（一层、二层的修建和装修及设备损失）；3、请求判令被告向原告支付违约金17500元；4、本案诉讼费、评估鉴定费由被告承担。事实与理由：2012年11月28日，被告建业住宅集团洛阳置业有限公司与原告签订《游泳馆租赁合同》，把位于洛阳新区英才路建业森林半岛北门与丹贵轩之间游泳馆出租给原告使用，租赁期限自2013年1月1日到2022年12月31日。原告为了正常经营使用游泳馆，必须对场地进行装修改造，方案经被告同意后，原告对场地进行了装修改造。2018年9月，在原告正常经营履约期间，被告竟以原告未经被告同意改造为由向原告发出了《合同解除通知》。原告及时向被告回函、多次请求被告协商解决，继续履行合同。在此期间原告按照被告要求支付了2018年全年租金，又一次向被告交纳了履约保证金，并交纳了至2018年12月31日的物业费，而被告仍坚决要求解除合同。原告已为所租场地进行了改造、装修，使建业游泳馆设备齐全、环境优美，建业小区居民及周边居民前来办卡游泳健身，该游泳馆成为周边居民不可或缺的健身场所之一。如果解除合同将给原告造成巨大损失。原告为了维护自身合法权益，2018年11月向法院提起诉讼，要求被告继续履行合同，继续经营游泳馆，为广大居民提供良好的健身场所。意想不到的是，在原告提起诉讼过程中，被告又提起反诉，要求解除合同。更恶劣的是，2018年9月10日，被告对原告经营的游泳馆进行停水，2018年11月12日，被告擅自对游泳馆停电，被告的这一行为对正在游泳的顾客造成了极大的恐慌，种种原因导致原告无法继续经营。现已停业数月，设施无法维修，顾客纷纷上门要求退卡，客观上已不具备继续经营的条件，原租赁合同的目的无法实现。因此，原告现在决定解除租赁合同、被告赔偿因解除合同对原告造成的损失。其中原告的损失有：租赁场地一、二层的修建和装修损失为1009410元。既然原告不再经营，根据合同法的规定，被告理应支付原告的上述损失。被告建业住宅集团洛阳置业有限公司辩称：一、被答辩人原告主体不适格，应依法驳回其起诉。被答辩人张金陶在答辩人建业公司不知情的情况下，擅自将涉案游泳馆转租给洛阳之珠洗浴服务有限公司（法定代表人为戴安西），洛阳之珠公司系诉争资产的权利人，被答辩人张金陶原告主体不适格，应依法驳回其起诉。二、答辩人与被答辩人签订的《游泳馆租赁合同》系双方真实意思表示，合同已依法成立、合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利和义务。租赁合同合法有效，合同对租金的数额、支付节点、装修要求、双方的权利义务、合同解除、合同解除或终止装修装饰物品等的处置等进行了明确约定，双方应按合同约定履行各自的权利和义务。三、被答辩人逾期支付租金，违约情节严重，达到合同约定和法定的解除合同条件，答辩人有权解除合同并追究被答辩人的违约责任，答辩人解除合同依法有据、合法有效。承租以来，被答辩人从未按时依约支付过租金和其他费用。按照合同约定，被答辩人应于2017年12月15日前支付2018年度的租金，然经答辩人多次催告，被答辩人仍拒不支付租金，被答辩人构成严重违约，达到合同约定的和法定的解除合同条件，答辩人有权解除合同。四、被答辩人未经答辩人同意，擅自拆改、损坏房屋主体结构，私自违规改扩建，构成严重违约，达到合同约定和法定的解除合同条件，答辩人有权解除合同并追究被答辩人的违约责任，被答辩人依法依约无权索赔损失。答辩人解除合同依法有据、合法有效。被答辩人未经答辩人同意，在内部，私自加建二层，存在极其严重的安全隐患；在外部，大规模的进行违规改扩建，不但侵占了公共区域和相邻商铺区域，而且还侵占了消防通道、导致业主无法通过该通道进入涉案房屋楼上的业主活动室。且经物业及答辩人多次催告仍拒不整改反而变本加厉继续加扩建，严重违反合同约定，达到合同约定和法定的解除条件，答辩人依法依约有权解除合同并追究被答辩人的违约责任，被答辩人依法依约无权索赔损失，由此造成的损失应由其自行承担。五、本案系因被答辩人严重违约导致合同解除，答辩人不存在任何违约行为，答辩人解除合同合法有效，被答辩人诉求无事实和法律依据，应依法驳回。合同对合同期限届满或终止时，装修物品的处置等有明确的约定，本案无提请鉴定的必要性和合理性。根据合同约定和法律规定，答辩人有权无偿取得被答辩人的装修、装饰物品。且退一步讲，被答辩人增设的设备并未形成附合，答辩人也不同意利用；改扩建建筑未经答辩人同意也未取得合法手续，答辩人也不同意利用，答辩人有权要求其恢复原状，被答辩人诉求无事实和法律依据，应依法驳回。六、本案因被答辩人严重违约，致使答辩人解除合同并依法通知了被答辩人，解除合同合法有效。本次原告诉称被告反诉提起解除合同与事实不符。双方合同已于2018年9月6日依法解除，被答辩人诉请无事实和法律依据，应依法驳回。综上，因被答辩人未依约支付租金，并未经答辩人同意擅自对承租房屋进行拆改变动、私自改扩建、损害房屋主体结构，且经答辩人多次敦促其整改恢复原状，却仍然继续改扩建，被答辩人的前述违约行为已达到合同约定和法定的解除条件，答辩人有权解除合同并有权要求其恢复原状，答辩人为维护自身合法权益，依法依约解除合同并依法通知送达被答辩人，合同解除合法有效。答辩人诉请无事实和法律依据，应依法驳回。反诉原告建业住宅集团洛阳置业有限公司向本院提出反诉请求：一、依法确认反诉人2018年9月6日合同解除通知合法有效；二、判令被反诉人于15日内拆除改扩建部分，并将承租涉案房屋恢复原状，交还反诉人；三、判令反诉人按照合同约定租金标准并上浮30%向反诉人支付至2018年9月6日，暂计至2018年11月26日期间的房屋占用费，具体以实际交还日计算金额为准。四、本案的全部诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人双方于2012年11月28日签订了游泳馆租赁合同，合同约定租金采用先交后用的方式，被反诉人应在每年每租赁年度开始的15天前支付反诉人。合同并约定被反诉人装修和增设他物需经反诉人同意，被反诉人应合理使用承租房屋及附属设施，同时合同还约定支付租金，逾期15日的，以及未经反诉人认可，被反诉人擅自拆改变动或损害房屋主体结构的，反诉人均有权解除合同。除前述之外，合同还对双方的权利义务、日常管理、房屋的修缮和改造、合同解除等作了明确的约定。合同签订后，反诉人依约履行合同义务，但是被反诉人却拒不交纳租金，经反诉人多次催要，于2018年9月6日仍未支付当年度的租金，达到了合同约定的解除条件，并且在未经反诉人同意的情况下，被反诉人进行大规模改扩建，在内部三次建二层，在外部大规模进行改扩建，不但侵占了公共区域和相邻商铺区域，而且还侵占了消防通道。经反诉人多次催告，其限期恢复原状。被反诉人至今仍未拆除。已达到合同约定和法定的解除条件，被反诉人的前述行为严重违反合同约定，达到合同约定和法定的解除条件。反诉人依约解除合同，并于2018年9月6日依法送达被反诉人、被反诉人以合法收到。本案因被反诉人为违约导致合同解除，反诉人不存在任何违约，反诉人解除合同通知合法有效，双方合同应依法确认解除。请求贵院查明本案本诉事实，判决驳回被反诉人起诉的同时判决支持反诉人的请求。反诉被告张金陶辩称：一、原告自租赁合同签订以来，每年按照被告的要求足额支付租金，从不拖欠租金。二、原告是经被告批准同意之后，对租赁场地进行了装修改造，不存在任何违约行为。原告自合同签订后没有任何违约违规行为，被告擅自解除合同，且违法停水断电，这使双方合同不能实际履行，被告应当承担对原告损失的赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，根据双方当事人提交的证据和陈述、结合庭审调查的事实，本院做如下认定：2012年11月28日，原告（承租方乙方）张金陶与被告（出租方甲方）建业住宅集团洛阳置业有限公司签订《游泳馆租赁合同》一份，约定：甲方将自有的位于洛阳新区英才路建业森林半岛北门与丹贵轩之间游泳馆，建筑面积480平方米，出租给乙方作为游泳馆及休闲娱乐场所使用，租赁期10年，从2013年1月1日至2022年12月31日。合同第三条约定2013年1月1日-2013年12月31日每年租金5万元；2014年1月1日-2022年12月31日每年租金7万元。租金每年以现金方式支付给甲方，先交后用，第一期租金在本合同签订后的三日内支付，以后每期租金在每租赁年度开始的15天前支付给甲方。甲乙双方约定在乙方验收出租房屋及附属设备无误后，乙方应向甲方交纳保证金人民币10000元，用于保证物品、设备、设施损坏的赔偿及租金、水电和物业等费用的交纳，于本合同签订时交纳给甲方。甲方扣除相应租赁保证金后，乙方应于五日内补足。合同第五．2条约定对于乙方的装修和增设的它物（装修方案须事前经甲方同意），甲方不承担维修义务，如因乙方装修改造给甲方或者其他方造成损失的，乙方应当承担全部赔偿责任。第五．4条约定租赁期满或租赁合同解除、终止时，甲方无偿取得乙方的装修、装饰物品，乙方归还该租赁物时不得以任何理由要求甲方收购或补偿内装修和设备（因甲方擅自、非法中途解除或终止合同除外）。合同第六．3条约定乙方无故不支付或者不按约定日期支付租金逾期15日的、未经甲方认可擅自拆改变动或者损坏房屋主体结构等情形之一的，甲方有权解除协议，收回该承租房屋使用权，对乙方交纳的履约保证金则不予退还，如造成其他损失的，还应当赔偿全部损失。第六．5条约定因经营需要乙方的装修投入巨大，甲方不得擅自中途解除合同。合同第七条约：1、租赁期间，非本协议规定的情况，甲方擅自单方面解除本协议，提前收回该承租房屋的，甲方应向乙方支付相当于3个月的租金作为违约金，给乙方造成损失的，还应赔偿其损失。2、乙方未按本协议的约定时间向甲方交纳租金和其它应交纳费用的，每逾期一天按一百元的标准向甲方支付违约金，给甲方造成损失的，还应赔偿损失。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告交纳履约保证金10000元。涉案游泳馆由被告建业住宅集团洛阳置业有限公司委托河南建业物业管理有限公司洛阳分公司负责管理。原告称最早是通过以河南建业物业管理有限公司洛阳分公司名义在洛阳日报上面刊登的招租广告才找到招租，签订合同时也是河南建业物业管理有限公司洛阳分公司拿去盖的被告建业住宅集团洛阳置业有限公司的公章，被告建业住宅集团洛阳置业有限公司与原告曾在2012年11月28日的《游泳馆租赁合同》签订前，双方已签订过一份租赁合同，约定将被告涉案游泳馆租赁给原告，当时建筑面积200平方米，2013年1月1日到2013年底租金每年3万元，2014年1月1日到2022年12月31日每年租金5万元，其他条款同上述合同。2012年5月25日，原告向被告建业住宅集团洛阳置业有限公司申请对租赁游泳馆装修改造并向河南建业物业管理有限公司洛阳分公司提交了装修图和装修说明（游泳馆一层二层平面改造方案，泳池面积功能保持原状，泳馆外立面不动，基础不动，改造现有更衣室淋浴区，增强洗浴功能前1/3部分改造为二层钢结构增加休息区），2012年5月26日经河南建业物业管理有限公司洛阳分公司负责人李静侠签字同意此改造方案并在装修说明图上加盖了河南建业物业管理有限公司洛阳分公司的公章。2018年9月6日，被告以原告未经被告同意违规对游泳馆进行大规模扩建等为由向原告下发了《合同解除通知》，该通知载明原告自本通知到达原告方之日起解除双方的游泳馆租赁合同，要求原告收到本通知之日起5日内支付被告所欠租金及逾期违约金72653元（2018年1月1日至2018年9月6日共计249天，其中租金47753元，逾期违约金24900元），及根据合同相关规定原告欠费总额高于1万元人民币，被告收回承租房屋使用权，对原告交纳的履约保证金不予退还；原告需承担违约责任，扣除原告的租赁保证金1万元等内容。原告提交的证据2018年9月12日被告向原告下发的《函复》一份，载明“扣除你方的租赁保证金一万元”，用以证明被告扣除了原告签订合同时交纳的一万元履行保证金。原告另一份证据《关于解除游泳馆租赁合同事宜的回函》一份，载明了被告要求原告须于2018年9月30日前向被告支付所欠租金及违约金共计82653元，其中欠付租金47753元、履约保证金10000元、违约金24900元。原告称此履约保证金10000元系再一次向被告交纳的保证金。原告提交的证据交通银行电子银行转账回执二份、网上银行查询明细二张、工商银行借记卡账户历史明细清单一份显示：1、2018年9月28日，原告张金陶向被告转账47753元；2018年9月30日，原告张金陶向被告转账32247元（转账回执附言一栏注明“本年租金、履约保证金”）；两次转账共计80000元。原告称其中70000元为租赁费用，10000元为履行保证金。2、2019年1月12日，原告向被告建业住宅集团洛阳置业有限公司通过手机银行转账70000元。原告称系交纳2019年的租金。审理中，被告称原告2019年1月12日支付的70000元是2018年度的租金，以及认可经被告洛阳置业公司多次催要，原告于2019年9月底支付原告欠付被告洛阳置业公司2019年的租金、违约金的事实，并认为原告严重违约。原告代理人书面代理意见中认为被告作为涉案游泳馆的所有人，从签租赁面积200平方米的合同到原告装修改造，再到重新签订租赁面积480平方米的合同，整个过程持续半年以上，被告不可能不知道原告对租赁场地的改造装修，否则不会改签合同、增加租赁面积、增加租金，2012年11月28日签订合同六年后，被告提出原告的改造是私搭乱建，不符合常理，被告不可能六年才知道原告对游泳馆的装修改造情况。审理中，经原告申请，本院委托洛阳天幸资产评估有限公司于2019年7月15日作出天幸评报字［2019］第044号《资产评估报告书》，对涉案英才路1号建业游泳馆一层、二层的修建和装修及游泳馆设备现价值进行评估，结论为：在评估基准日2018年10月21日，委评资产按成本法评估后的市场公允价值为1009410元，其中英才路1号建业游泳馆一层、二层修建和装修价值为271250元，英才路1号建业游泳馆设备价值为738160元。原告为此支付鉴定费15000元。本院认为：根据原告张金陶提交的《游泳馆租赁合同》、装修改造图批复、解除合同通知、银行转账凭据、被告建业住宅集团洛阳置业有限公司的函复、回函等证据，结合双方陈述及庭审调查的事实，可以认定原告张金陶与被告建业住宅集团洛阳置业有限公司之间形成合法、有效的租赁合同关系，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，双方均应按约履行各自义务。本案中，被告虽以原告未经被告同意违规对游泳馆进行大规模扩建等理由，于2018年9月6日向原告下发了《合同解除通知》，解除原、被告双方签订的《游泳馆租赁合同》，并反诉要求确认2018年9月6日《合同解除通知》合法有效，但从原告提交的以上证据可以认定，2012年5月26日河南建业物业管理有限公司洛阳分公司同意原告对涉案游泳馆进行装修改造，2012年11月28日被告与原告签订涉案租赁合同，2018年9月6日，被告以原告未经被告同意违规对游泳馆进行大规模扩建等为由向原告下发了《合同解除通知》，要求解除合同，由此可以确认，原告对涉案游泳馆进行装修改造，经河南建业物业管理有限公司洛阳分公司同意的行为，应视为被告对此已认可的行为。被告2018年9月6日给原告下发《合同解除通知》要求解除合同后，又要求原告交纳新的履约保证金并认可原告已交纳了2019年的租金，据此，原、被告双方的合同仍在继续履行，并未实际解除，故反诉原告建业住宅集团洛阳置业有限公司的第一项反诉请求，因证据不足，理由不充分，本院不予支持。根据原、被告双方合同第五．4条“租赁期满或租赁合同解除、终止时，甲方无偿取得乙方的装修、装饰物品，乙方归还该租赁物时不得以任何理由要求甲方收购或补偿内装修和设备（因甲方擅自、非法中途解除或终止合同除外）”；及合同第六．5条“因经营需要乙方的装修投入巨大，甲方不得擅自中途解除合同”的规定，被告在合同未到期，原告装修投入巨大的情况下，擅自中途解除合同，由于种种原因导致原告张金陶无法继续经营，致使合同目的无法实现，故原告张金陶要求解除双方的《游泳馆租赁合同》、被告建业住宅集团洛阳置业有限公司赔偿原告损失费人民币1009410元（其中英才路1号建业游泳馆一层、二层修建和装修价值271250元，英才路1号建业游泳馆设备价值738160元）的诉讼请求，符合双方合同约定，不违反国家法律、法规的强制性规定，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。反诉原告建业住宅集团洛阳置业有限公司要求反诉被告张金陶于15日内拆除改扩建部分，并将承租涉案房屋恢复原状交还反诉原告及判令反诉被告按照合同约定租金标准并上浮30%向反诉原告支付至2018年9月6日，暂计至2018年11月26日期间的房屋占用费的反诉请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张金陶与被告（反诉原告）建业住宅集团洛阳置业有限公司于2012年11月28日签订的《游泳馆租赁合同》；二、被告（反诉原告）建业住宅集团洛阳置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张金陶损失费人民币1009410元（其中英才路1号建业游泳馆一层、二层修建和装修价值271250元，英才路1号建业游泳馆设备价值738160元）；三、驳回原告（反诉被告）张金陶的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）建业住宅集团洛阳置业有限公司的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15758元，减半收取计7879元，由原告（反诉被告）张金陶负担142元，被告（反诉原告）建业住宅集团洛阳置业有限公司负担7737元；反诉费94元，鉴定费15000元，由被告（反诉原告）建业住宅集团洛阳置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张唯颖二〇二〇年五月六日书记员  商格格