山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)晋0802民初57号 原告：师雄飞，男。 委托诉讼代理人：宋刚，山西瑶峰律师事务所律师。 被告：运城磐石房地产开发有限公司。 被告：白林，男。 第三人：贺某某，女。 原告师雄飞与被告运城磐石房地产开发有限公司（以下简称运城磐石公司）、白林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日作出（2018）晋0802民初421号民事判决书，判后运城磐石公司不服上诉，运城市中级人民法院作出（2018）晋08民终2751号民事判决书，维持原判。运城磐石公司向山西省高级人民法院申请再审，山西省高级人民法院于2019年12月16日作出（2019）晋民再336号民事裁定书，裁定：1、撤销盐湖区人民法院作出（2018）晋0802民初421号民事判决书和运城市中级人民法院作出（2018）晋08民终2751号民事判决书；2、发回山西省运城市盐湖区人民法院重审。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告师雄飞及其委托诉讼代理人宋刚，被告运城磐石公司法定代表人郭某某，被告白林和第三人贺某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告师雄飞向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原被告之间所签订的商品房买卖合同有效，判令二被告履行交房义务；2、诉讼费用全部由二被告承担。事实和理由：原告欲在某某邵购房居住，2016年7月16日与二被告签订了房屋买卖合同。原告购买二被告开发的某某郡××室房屋，建筑面积为122.66平方米，单价为每平方米3300元，总房价404778元。原告一次性付清购房款并交付了房屋维修基金8096元。合同约定2017年1月31日前交房。但交房日期到后，因被告内部协调不到位，迟迟不能交房。原告多次催交房屋，二被告一直推诿。 被告运城磐石公司辨称，原告在诉状中称2016年7月16日从磐石公司原法定代表人白林处签订一份某某郡××室商品房买卖合同并付款253146元，合同签订地址是某某大厦13楼白林办公室，依据的是郭某某与白林签订的一份《资产债务承担转移协议书》和一份《抵顶房屋明细表》。1、商品房的买卖是有严格的程序，就是买个二手房也要双方到房产管理局签订转让合同和登记；2、我和白林之间签订的《资产承担转移协议》系我和白林之间的经营分离解决方式，附带的一份房屋明细都是有人名的，是白林经营公司期间借款抵押之房屋；3、我和白林共同经营期间，于2013年12月27日向相某借款五十万元用于公司业务，后由于没有现金归还，便于2015年1月15日抵押给相某××一套商品房和三个地下车库。而相某于2017年11月过户给贺某某，随后贺某某在房产局办理网签备案手续。这套房屋的抵顶和销售一样，是被告公司的权利。在2015年至2016年期间，我先后给付白林相应的房款，自然有权销售明细表上的房屋。因此，此房的抵顶与原告不存在纠纷。 被告白林辩称，原告诉称的2016年7月16日与我和被告运城磐石公司签订房屋买卖合同不是事实，事实是我和郭某某刚开始共同经营磐石房产公司，分开后我单独经营磐石公司某某郡项目，期间以我个人名义借款用于该项目的开发。2014年底郭某某和我协商要求接管某某郡项目，2015年初我退出时，郭某某同意以磐石公司开发的某某郡住宅房抵顶部分借款，当时郭某某安排磐石公司的员工在汇达广场13楼把20套房子的合同开好，并盖上公司的公章和郭某某本人的名章交给我，用来抵我的账，我可以随便处置该20套房屋。后来，原告想在某某郡小区购买房屋找到我，我便协助原告办理了房屋买卖合同，并开具了购房收据。由此可见，原告诉称的房屋买卖合同是原告和被告运城磐石公司签订的，并不是与我个人所签订的。因此，原告所诉请的交房义务，依法应由磐石公司承担，与我没有任何关系。原告将我列为本案被告不适格，依法应驳回原告对我的起诉。 第三人贺某某述称，2013年磐石公司郭某某从贺某某的儿子相某处借款50万元，到2015年未还，我一直找郭某某要钱，他给不了，正好我想买房子，2015年1月15日我与磐石公司签订房屋买卖合同，除过房款剩余的钱给我用车位抵顶。房屋是2018年元月建成的，元月23日交付给相某使用。2018年1月18日我在房产局办理的备案登记，同年5月份我就开始装修，一直在使用至今。期间我不知道这事，2019年8月12日我门上贴了一张腾房公告，这下我就关注了这个案件，我向盐湖区法院提出执行异议，法院驳回了我的执行异议，理由是我对判决结果提出异议而不是对执行提出异议。我申请复议后，法院维持了原裁定，后盐湖区法院收到高院裁定书中止执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，被告运城磐石公司成立于2009年11月4日，是一家从事房地产开发、商品楼销售的企业。2015年8月，运城磐石公司取得某某郡1-12号楼、物业用房、地上及地下车库建设项目《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。2015年11月5日取得4、8、9、10号楼《商品房预售许可证》。被告白林曾任运城磐石公司的法定代表人，运城磐石公司的法定代表人于2014年12月17日变更为郭某某。 2015年1月7日，被告白林（甲方）与郭某某（乙方）签订了－份《资产债务承担转移协议书》，载明：甲乙双方在共同经营运城市美汇达房地产开发公司和运城磐石开发公司期间，对外有部分融资，现由于甲方退出经营，就对外融资借款和财产分配达成协议。协议约定：一、美汇达公司、磐石公司名下所有融资债务借款，凡涉及到有甲方签字的借条，均由乙方换条全部承担，再与甲方无关。二、甲方经营某某郡项目签订的各项工程合同均有效，按合同由乙方继续负责所有项目并按时付款。……四、甲方名下的私人借款4700万元由乙方承担，具体解决方法如下：……⑥甲方剩余借款1420万元，乙方用某某郡住宅、车位抵顶给甲方（详见明细表）并负责办理合同及各项手续，再不收取任何费用。协议签订后，郭某某将包含诉争房屋在内的23套抵顶房屋明细表及加盖有被告公司印章的空白合同及维修基金收据交给被告白林。 2016年7月16日，原告师雄飞欲购房，被告白林用被告运城磐石公司的空白合同与原告师雄飞签订了《商品房买卖合同》，约定将被告运城磐石公司开发的某某郡第××号面积为122.66平方米的房屋出卖给原告师雄飞，被告白林在合同出卖人方加盖了名章。双方约定房屋总价为404778元，房屋维修基金8096元，于2017年1月31日前交房。同日，原告通过其父亲师玉华银行账户向被告白林支付房款253416元。原告因迟迟得不到房屋，于2018年1月9日向本院提起诉讼，要求确认其与被告之间所签订的商品房买卖合同有效，并要求二被告履行交房义务。 同时查明，2013年12月27日，郭某某在与白林共同经营运城磐石公司期间，向第三人贺某某之子相某借款500000元用于公司经营。因被告运城磐石公司不能偿还借款本息，双方协议用房屋和车位抵顶债务，2015年1月15日，被告运城磐石公司与第三人贺某某签订《商品房买卖合同》，将某某郡第××号房屋（即诉争房屋）出卖给第三人贺某某。2018年1月18日，因备案需要，双方就上述房屋买卖双签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。同年1月23日，被告运城磐石公司将房屋交付第三人，第三人在对房屋进行装修后入住至今。 本院认为，本案是因买卖房屋而发生的纠纷，关于两份房屋买卖合的效力，原告师雄飞与被告白林以被告运城磐石公司签订的《商品房买卖合同》，虽然不是与被告运城磐石公司直接签订，但在签订合同的过程中，原告依据白林与被告运城磐石公司的法定代表人郭某某签订的《资产债务承担转移协议书》和抵顶房屋明细以及加盖有被告运城磐石公司印章的空白合同，原告有理由相信被告白林有权代表被告运城磐石公司对涉诉房屋进行处分，应视为是双方真实意思的表示，合法有效，对原告与被告运城磐石公司具有法律约束力。被告运城磐石公司与第三人贺某某签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同（预售）》亦系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，亦合法有效。审理中，原告以被告运城磐石公司与第三人恶意串通、伪造合同为由要求确认其之间的合同无效，但未提供证据予以证实，本院不予支持。根据物权法规定的物权变动原则，物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意外，还必须履行交付或登记等法定形式。本案中，在涉诉房屋办理过户登记手续之前，原告师雄飞和第三人贺某某均不是房屋的所有权人，作为房屋买卖合同的买受人均处于平等债权人的地位，均可以随时要求被告运城磐石公司履行债务。但在此前提下，如何确定哪一方的实际履行请求就成为本案争议的问题。根据庭审查明的事实，本院审查认为，虽然作为买受人的原告和第三人均未办理产权登记，但第三人已先行合法占有诉争房屋，并入住使用，因此，对第三人的实际履行请求，本院予以支持。对原告要求被告运城磐石公司履行交房义务的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告师雄飞与被告运城市磐石房地产开发有限公司于2016年7月16日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告师雄飞的其他诉讼请求。 案件受理费7493元，由原告师雄飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  张运建 人民陪审员  王伟豹 人民陪审员  曹红艳 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  刘 洋