广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初15370号原告：王越，女，汉族，1987年9月23日出生，户籍地址广东省深圳市福田区，委托代理人：邓高成、吴萍，广东盛唐律师事务所律师。被告：敖国平，男，汉族，1984年8月11日出生，户籍地址江西省吉安市新干县，被告：张云芽，男，汉族，1974年9月28日出生，户籍地址广东省深圳市福田区，两被告共同委托代理人：傅国荪，广东雄越律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、解除原、被告签订的《物业租赁合同》；2、被告双倍返还原告定金40000元；3、被告返还原告租金46600元及利息6203.95元，与返还押金120000元及利息15975.83元；4、被告支付原告装修房屋损失1405000元及利息157945.42元；5、被告支付原告员工工资的损失118550元及利息5242.87元；6、被告承担诉讼费用。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。本案相关情况2016年6月1日，原告为经营涉案租赁物与案外人陈宇签订了雇佣协议，约定原告每年支付案外人陈宇劳务报酬6万元（每年不少于6万元）。原告于2016年7月至2019年1月期间共计向案外人陈宇支付了工资11.555万元。2016年7月29日，原告向被告交了涉案租赁物的定金20000元。2016年7月30日，原、被告签订了物业租赁合同，该合同约定的主要内容有：1、被告出租位于深圳市光明新区××街道××家村，《集体土建设用地使用证》编号为：宝集建（1992）字第061509559号及宝集建（1992）字第061509560号，地号06150392及06150393的地上建筑给原告，由被告自主经营，自负盈亏，经营期间服从和一综合市场管理方式，被告每月向原告收取租金；2、原告的经营范围限制为休闲会所，一、二楼除格林豪泰酒店用途，剩余各一格与（三、四、五楼）租与原告。原告应按合同签订的范围经营，不得自行扩大改变经营范围，会所隔音效果应按严格要求做好，如有隔音问题投诉原告需及时更改；3、涉案租赁场所的租赁期限为十年，从2016年8月1日至2026年7月31日止（其中免租期为四个月，自2016年8月1日起至2016年11月30日止，2016年12月1日开始计算租金）。其中第一年至第三年每月（2016年8月1日至2019年7月31日）租金为46600元，第四年至第六年（2019年8月1日至2022年7月31日）每月租金总额上浮10%，每月租金为51260元；4、原告必须每月10日前以现金形式向被告交纳当月租金，不得逾期；5、原告应缴纳押金120000元以及首月租金46600元；6、未经被告书面同意，原告不得擅自转租或改变合同约定的经营范围；7、原告若对涉案租赁物进行装修，应事先将装修方案交给被告审批后方可施工，未经被告同意不得从中改变房屋本体结构的装修。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，原告应负责修复或经济赔偿；8、因原告的违约行为导致合同提前解除，原告的室内装修、不可拆除或者拆除后影响价值的设施均无偿归被告所有；若合同到期满自然终止，原告的室内装修、不可拆除或者拆除后影响价值的设施属被告所有，合同签订时，物业内所有的电梯均由被告先行安装，电梯的所有权归被告所有；9、合同项下物业的二次消防由原告负责办理通过，被告负责办理一次消防，在原告装修竣工的前提下，被告须在四个月内完成一次消防工程，但不负责最终办理，若是被告一次消防工程造成原告装修工程的拖延，被告承担责任。若二次消防无法通过导致合同无法履行的，视为原告违约，按合同约定执行；10、合同期内，如遇政府征用、征收、拆除或者以任何方式收回涉案租赁物的整体时，合同自然终止，被告无需承担、补偿原告的装修损失，相应的赔偿款、补偿款应当支付被告。政府补偿属于原告的部分装修费归属原告。因此造成的损失由双方各自承担；11、若被告单方面违约解除合同，应支付原告由评估公司评出的装修费用。2016年7月31日，原告向被告交纳了涉案租赁物押金120000元以及首月租金46600元。2016年8月6日，原告与案外人深圳市德楠消防投资发展有限公司签订了合同书，双方约定涉案租赁物的消防工程交由案外人深圳市德楠消防投资发展有限公司施工，合同价款为15万元。原告于当天向案外人深圳市德楠消防投资发展有限公司支付了工程款1.5万元。2016年8月9日，原告与案外人易皇国签订了装修合同，双方约定的装修款为220万元，其后原告于2016年8月15日至2017年1月4日期间，原告共计向案外人易皇国支付了装修款110万元。2016年11月13日，原告又与易皇国签订了装修合同的补充协议，双方约定的装修款为30万元，其后原告于2017年10月至11月期间向案外人易皇国支付了装修款30万元。2016年8月10日至2016年9月27日期间，原告共计向案外人柯常青支付了设计费3.9万元。2016年8月22日，原告与案外人深圳市深源家具有限公司签订了订购合同，双方约定原告向案外人深圳市深源家具有限公司采购家具，家具款为11.5万元。其后原告于2016年11月至2017年1月期间，原告共计向案外人深圳市深源家具有限公司支付了5万元的家具款。2016年8月22日，原告与案外人汕头市利声电气科技有限公司签订了视听系统合同，双方约定原告向案外人汕头市利声电气科技有限公司采购音响器材等产品，音响器材等产品的价款为30万元，其中系统布线、安装、调试及周边配件费共计8650元。其后原告于2016年8月31日向案外人汕头市利声电气科技有限公司支付了10万元。2016年8月26日，原告与案外人深圳市讯达制冷设备有限公司签订了空调工程合同书，双方约定原告将涉案租赁物的空调工程以16.785万元的价格发包。原告于2016年8月26日至2016年11月12日期间共计向案外人深圳市讯达制冷设备有限公司支付了工程款3.3万元。2016年9月1日，原告与案外人深圳市印象广告有限公司签订了广告招牌制作合同，原告于2016年9月5日向案外人深圳市印象广告有限公司支付了广告费1万元。2016年9月3日，原告与案外人深圳兴锦达科技有限公司签订了热水工程合同书，双方约定原告以1.95万元的价格将工程发包。原告已于合同签订的前一天向案外人深圳兴锦达科技有限公司支付了定金0.5万元。2019年10月17日，原告为涉案租赁物建造了围栏，共计花费7840元。另，原告为注册休闲会所花费1500元。综合本案证据以及庭审记录，原、被告之间成立房屋租赁合同法律关系，双方均应受到合同法等相关法律的保护和约束。本案争议的焦点如下：一、关于涉案房屋租赁合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的内容，合同内容若违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属无效合同。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告未能提交涉案物业的产权证明文件或建设工程规划许可证，按照上述司法解释的规定，原、被告就涉案物业于2016年7月30日签订的《物业租赁合同》应为无效。二、关于双倍返还定金、租金及其利息和押金及其利息的问题。关于合同无效后相关事宜的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述关于无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还，同时鉴于原告未实际使用涉案租赁物的事实，因此被告应当返还原告定金40000元、租金46600元和押金120000元。至于租金利息和押金利息的问题，本院按照中国人民银行同期贷款利率从2016年8月1日开始计算至租金和押金实际付清之日止。三、关于装修损失和员工工资损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款的规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本院认为，合同被确认无效后，当事人之间的合同关系已不复存在，当事人所负的赔偿责任显然并非基于合同而产生的，受害人所提出的损失赔偿也非基于合同上的权利。涉案合同无效所造成的损失，首先是基于合同双方当事人在由磋商进入缔结合同过程中的过失行为造成的。一方当事人基于对他方的信赖进行的准备工作、支付相应费用，在合同被确认无效后，作为该方当事人所受损失是由于缔约过程中的过失行为造成的，其基于缔约过失责任提出赔偿请求，符合事物发展的客观过程。其次是基于侵权责任这种损害赔偿的，赔偿的范围限于实际利益的损失，而合同有效履行能够获得的预期利益将无法获得救济。基于缔约过失责任能够获得最大限度的利益保障。本案中，原告对涉案合同的签订本应做到审慎核查之义务以规避风险，其在未确认涉案租赁物是否存在合法的产权证明前就与被告签订租赁合同，其自身就存在一定的过失。被告也应对涉案租赁物也应做到符合国家对规划体系、建筑产品质量以及房地产交易市场等系列行为的规范，不会危及社会的公共安全和人民群众的生命财产安全，但本案中被告的租赁场所显然存在上述隐患，因此被告对合同的签订亦存在过失之处。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本院认为，出租人同意给承租人四个月的装修免租期，视为被告已同意原告对涉案租赁物进行装饰装修。在房屋租赁合同被确认无效后，附合的装饰装修物，由于不能与租赁房屋分离或者虽可分离但需花费巨大，为充分发挥物的使用价值和效用，只能由出租人取得附合的装饰装修物所有权，而不允许承租人拆除。但是，出租人此时取得附合的装饰装修物的所有权，并不一定要给予承租人补偿。根据房屋租赁合同中装饰装修的特殊性，应以出租人是否同意利用作为判断出租人是否因取得承租人的装饰装修而获取利益的标准：在出租人同意利用的情形下，说明该装饰装修符合出租人的审美情趣和使用要求，对出租人仍具使用价值，出租人因此而获取利益，由出租人基于不当得利，对承租人的装饰装修予以折价补偿；在出租人不同意利用的情形下，表明该装饰装修对出租人没有利用价值，出租人并不会因取得该装饰装修而获取利益，装饰装饰物的现值作为无效合同的损失，由出租人和承租人按照无效合同的过错分担。正是基于上述考量，本条司法解释第二款规定：形成附合的装饰装修物，只有出租人同意利用的，才能折价归出租人所有；出租人不同意利用的，则只能由出租人和承租人按过错分担无效合同损失。在出租人同意利用的情形下，附合的装饰装修物折价归出租人所有，此时折价的范围仅限于租赁合同无效时装饰装修尚存在的价值即现存价值为限，而不能以承租人支出的数额为准。承租人虽然进行了装饰装修，改善了房屋使用功能而使其使用价值增加，但在承租人使用房屋时，该利益并不为出租人所享有，只有在房屋租赁合同无效解除时现存价值才能为出租人享有，才属于出租人取得的利益。因此，折价的范围确定不能以承租人实际支出的数额为准。在出租人不同意利用的情形下，对于附合的装饰装修物，则只能按房屋租赁合同无效时尚存在的价值即现存价值作为无效合同的损失，由出租人和承租人按照各自过错承担。综上所述，结合本案被告未实际利用原告附合的装饰装修物的事实、原告装修装饰的实际支出以及原、被告双方在签订合同的过失，本院酌定原、被告双方承担50%的责任。再根据前述查明事实，除注册所花费的费用外，原告共计花费含装修费在内的总支出为1775390元，但不能以此认定原告花费的装修费就是该装饰装修物的尚存价值，而且类似于音响、空调和家具等都是可以拆除后继续使用的，结合被告未能实际利用附合装饰装修物等相关事实，本院酌定被告应向原告赔偿装修损失和员工工资损失800000元。至于原告关于装修损失和员工损失利息的主张，于法无据，本院不予支持。判决结果综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告王越和被告敖国平、被告张云芽签订的于2016年7月30日签订的《物业租赁合同》应为无效；二、被告敖国平、被告张云芽于本判决生效之日起五日内支付原告王越定金40000元、租金46600元和押金120000元以及逾期付款利息（以166600元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年8月1日起开始计算至租金和押金实际付清之日止）；三、被告敖国平、被告张云芽于本判决生效之日起五日内赔偿原告王越装修损失和员工工资损失共计800000元；四、驳回原告王越的其他诉讼请求。如当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11020元和保全费5000元，由被告敖国平、被告张云芽共同承担8418元，原告王越承担7602元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 谌    平二〇二〇年五月十二日书记员 王东东（兼）书记员 赵    畅附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。