广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初325号原告：中国建设银行股份有限公司惠东支行，住所地惠东县**********。负责人：李世文。委托诉讼代理人：史根洪，广东东舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽芳，广东东舟律师事务所律师。被告：林典源，男，1985年7月2日出生，汉族，户籍地广东省揭西县**************，公民身份号码445************351。被告：王永萍，女，1992年5月28日出生，汉族，户籍地广东省揭西县**************，公民身份号码441************423。被告：惠东县莱海天置业有限公司，住所地惠东县***********民小组旱地窝地段。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：叶海铭，系该公司工作人员。原告中国建设银行股份有限公司惠东支行（以下简称建设银行惠东支行）与被告林典源、王永萍、惠东县莱海天置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建设银行惠东支行的委托诉讼代理人李丽芳、被告惠东县莱海天置业有限公司的委托诉讼代理人叶海铭到庭参加诉讼，被告林典源、王永萍经本院传票传唤后均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2017年2月13日。二、借款合同当事人：借款人被告林典源、王永萍，贷款人原告建设银行惠东支行。三、合同名称：《个人住房（商业用房）借款合同》【合同编号：440717352-201*******720080】。四、借款金额：33万元。五、借款期限：360个月（即2017年2月13日至2047年2月13日）。六、借款利率与逾期罚息利率：借款利率实行浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及在基准利率水平上上浮15%，在本合同约定的每个利率调整日即每年的1月1日调整一次；罚息利率：在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。七、还款方式：采用等额本息还款方法。八、违约条款：借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息，贷款人有权：①宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；②解除与借款人的借贷关系；③对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；④行使担保权利；⑤以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。九、费用的承担：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担。十、抵押担保：①抵押物：被告林典源向被告惠东县莱海天置业有限公司（开发商）购买的位于惠东县***********民小组旱地窝地段莱蒙水榭湾13栋1单元21层06号房【预告不动产权证明号：粤（2018）惠东县不动产证明第0002158号，尚未办理房地产权证】；②抵押担保范围：上述《个人住房（商业用房）借款合同》所载明的借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。上述抵押房产至法庭辩论终结之日仅办理了抵押权的预告登记【粤（2018）惠东县不动产证明第0002159号】，尚未办理正式有效的抵押权登记。十一、开发商保证：被告惠东县莱海天置业有限公司（开发商、甲方）与原告建设银行惠东支行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》【合同编号：2016房按字第440****0***003469734号】，合同主要内容如下：①甲方提供阶段性连带责任保证；②合同用语释义：债务人是指因购置座落于惠东县***********民小组旱地窝地段“莱蒙水榭湾13栋”项目所属之住房房产（住房、商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人；③债权确定期间：2016年10月8日至2021年4月25日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；④保证范围：被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；⑤保证期间：该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；⑥保证责任：若主合同即《个人住房（商业用房）借款合同》项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三人同意承担主合同项下的全部或者部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带责任保证，甲方不提出任何异议。十二、合同履行：原告于2017年3月1日将33万元贷款本金发放至合同约定的被告惠东县莱海天置业有限公司（开发商)的银行账户。十三、被告欠款情况：截止至2020年4月27日，被告林典源、王永萍结欠原告逾期贷款本金1655.60元，利息（含罚息）6105.19元，尚欠原告的合同贷款本金余额为317462.91元（含逾期未还及尚未到期）。十四、原告诉讼请求：一、判令立即解除原告建设银行惠东支行与被告林典源、王永萍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》【合同编号：440717352-201*******720080】；二、判令被告林典源、王永萍偿还贷款本金317462.91元，利息（含罚息）6105.19元，本息合计323568.1元（利息暂计至2020年4月27日，此后利息按合同约定的计算方式计算至清偿之日止）；三、判令被告林典源、王永萍偿还原告建设银行惠东支行为追索上述贷款本息而支付的律师费19193.33元;四、判令被告惠东县莱海天置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、判令原告建设银行惠东支行对被告林典源提供的抵押房地产享有抵押权，并对上述房地产的处置款项享有优先受偿权；六、判令本案的诉讼费、公告费、保全费等相关费用由三被告承担。十五、被告惠东县莱海天置业有限公司答辩如下：对于被告林典源、王永萍逾期偿还贷款的事实予以认可，但对律师费的金额有异议，原告未提供委托代理合同及律师费发票，建议法院庭后核实，并以法院核实的金额为准，其他均无异议。十六、诉讼保全情况：根据原告的财产保全申请，本院于2020年3月17日以(2020)粤1323民初325号民事裁定书查封了涉案房屋。十七、其他情况：为实现本案债权，原告委托广东东舟律师事务所律师代理本案诉讼事务，但未就此提交委托代理合同及律师费发票。经本院询问，原告确认其至法庭辩论终结之日尚未向该律所支付律师费。裁判理由和结果本院认为，原告中国建设银行股份有限公司惠东支行与被告林典源、王永萍的借款合同关系依法成立，合法有效，双方均应依约履行。被告林典源、王永萍未按借款合同约定及时向原告偿付借款本息，属违约行为，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及借款合同的约定，原告诉请解除其与被告林典源、王永萍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》【合同编号：440717352-201*******720080】，依据充分，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告偿还贷款本金余额317462.91元及暂计至2020年4月27日止的利息（含罚息）6105.19元，并从2020年4月28日起按照合同约定向原告计付利息（含罚息）至清偿全部贷款之日止，计息利率以年利率24%为限。关于原告诉请的律师费问题。本院认为，原告虽为实现本案债权委托广东东舟指针律师事务所律师代理本案诉讼事务，但未就此提交相关委托代理合同及律师费发票，且自认至法庭辩论终结之日尚未实际支付律师费。故该项主张依法无据，本院不予支持。关于原告对涉案房屋的处置价款主张享有优先受偿权的问题。本院认为，上述房屋目前已办理的仅是抵押权预告登记，而非抵押权设立登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，即该请求权仅具有物权变动的排他效力，但并不具有物权效力。因此，原告作为上述房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实的抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人”的规定，上述房屋至一审法庭辩论终结前仍未办理有效的抵押权登记手续，故抵押权尚未设立。据此，原告主张就其上述债权对涉案房屋的处置价款享有优先受偿权的依据不足，本院不予支持。被告惠东县莱海天置业有限公司自愿为本案借款提供阶段性连带责任保证，现因涉案抵押房产尚未办理房地产权证书，且未办理有效的抵押权登记，故被告惠东县莱海天置业有限公司免除保证责任的条件未成就。根据合同约定，被告惠东县莱海天置业有限公司应对被告林典源、王永萍的上述债务承担连带清偿责任。被告惠东县莱海天置业有限公司承担保证责任后，有权向被告林典源、王永萍追偿。被告林典源、王永萍经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，不影响本案的审理，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条，最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，第三十三条，第四十二条、第四十三条、第四十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠东支行与被告林典源、王永萍于2017年2月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》【合同编号：440717352-201*******720080】。二、被告林典源、王永萍于本判决生效日起7日内向原告中国建设银行股份有限公司惠东支行偿还贷款本金317462.91元及利息（含罚息）【暂计至2020年4月27日止的利息为6105.19元，从2020年4月28日起按照合同约定计算至清偿全部贷款之日止，计息利率以年利率24%为限】。三、被告惠东县莱海天置业有限公司对被告林典源、王永萍的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司惠东支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6476元，保全费2245元，合计8721元（原告已预交），由被告林典源、王永萍、惠东县莱海天置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  王雪良人民陪审员  邱祝光人民陪审员  刘经民二〇二〇年五月二十日法官 助理  吴镇泽书 记 员  杨舒婷