北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初21140号原告：北京优思动能教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区南湖南路15号院甲3号楼2号2层203。法定代表人：李宁，经理。委托诉讼代理人：于娜，北京浩勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈萍，北京浩勤律师事务所实习律师。被告：北京晋丰源物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南湖南路15号院甲3号楼2层2号-1。法定代表人：柴永平，总经理。委托诉讼代理人：刘大庆，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：周江浔，男，1994年3月12日出生，汉族,北京晋丰源物业管理有限公司员工。原告北京优思动能教育科技有限公司（以下简称原告）与被告北京晋丰源物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于娜、陈萍，被告委托诉讼代理人刘大庆、周江浔均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2016年1月8日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告返还原告押金51067.5元，退还租金194248.8元；3.请求判令被告赔偿原告装修及物品损失242785.9元，退费损失85411.7元，经营损失2600000元。事实和理由：2016年1月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定原告承租位于北京市朝阳区南湖南路15号院某房屋（以下简称涉案房屋）用于经营，租期五年，自2016年1月1日至2021年2月28日。免租期2个月，押一付六，原告按照合同约定已将房屋租金交纳至2019年2月。2018年11月23日被告通知原告，被告应消防部门要求对大楼进行整改，并于当天断水断电张贴封条，致使原告无法正常营业，后又进入承租房屋内拆除了原告室内装修，毁损了全部物品，并对室外广告进行了破坏，致使原告合同目的无法实现，故原告诉至法院如上所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。2018年11月23日涉案房屋断电并非被告所致，是消防改造问题由业主方统一断电。2018年12月10日左右大楼已经恢复了供电，合同可以继续履行，原告也从未向被告提出解除合同。2019年3月20日，被告依据合同向原告提出解除合同，但原告一直没有同意。在2019年4月12日、15日被告连续向原告发函要求其缴纳欠付租金，但未予理会，因此被告按照原告违约，通知原告解除合同，原因就是原告欠付租金及滞纳金，其押金用于抵扣欠付的租金，所以没有退还原告，消防改造的公告确实是被告贴的，但是断电不是被告断的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年7月31日，北京金隅集团有限责任公司（以下简称金隅集团公司）出具《委托书》，上载：“北京市朝阳区南湖南路15号院X号（X京房权证朝国字第XXXX号507.46㎡一层）、X号（X京房权证朝国字第XXXX号709.51㎡二层）、X号（X京房权证朝国字第XXXX号709.51㎡三层）共计1926.48㎡的房屋面积，产权属于北京金隅集团有限责任公司所有，房屋性质为商业用房。我司与北京晋丰源物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将上述房屋面积出租，租赁期限自2013年8月1日起至2021年7月31日止，我司同意并委托北京晋丰源物业管理有限公司将上述房屋对外转租，转租的相关条件见《房屋租赁合同》。”2017年4月11日，北京金隅地产经营管理有限公司（以下简称金隅地产公司）出具《证明》，上载：“兹证明北京晋丰源物业管理有限公司为我方位于北京市朝阳区南湖南路15号院金隅丽港城某房屋的唯一合法承租方。特此证明。”2016年1月8日，原告作为承租人与被告作为出租人签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），由承租人承租位于北京市朝阳区南湖南路15号院某房屋（以下简称涉案房屋）作为承租人的办公经营用房使用。房屋总租赁面积395㎡，其中实际使用面积298㎡，公摊面积97㎡。租赁期间，承租人只能将房屋用于营业执照规定范围内经营使用，非经出租人的事先书面同意，承租人不得在本合同规定的承租期内擅自变更上述用途，否则，出租人有权解除合同。租赁期限自2016年1月1日起至2021年2月28日止，共计5年，其中免租期2个月，计租时间从2016年3月1日起。租赁方式：押一付六。除非与本合同另一方达成书面协议，否则出租人和承租人在租赁期限内均不得单方终止或解除本合同，但本合同另有约定者或依法律规定可以解除的除外。双方同意，如其中一方要求提前终止或解除本合同的，须提前3个月书面通知对方并向对方支付相当于二个月租金的违约金。承租人提前终止或解除本合同后，应在终止或解除合同日的一周内搬出全部财产，否则出租人有权处分房屋内承租人未搬出的全部财产，包括但不限于承租人在房屋上添加的全部装修、装饰、设备和辅助设施等。房屋租金：2016年1月1日至2017年2月28日租金为4元/日/平米，物业费0.25元/日/平米，从2017年3月1日起房屋租金每年递增2%，物业费不变，本合同中每个月一律按30.42天计算。支付时间为2016年1月1日，每达下一期房租到期前的20个工作日内缴付，以承租方付款日期为准。出租人收到房租后出具正式发票。承租人应另行承担使用大厦提供之水（按金隅物业标准）、电（按金隅物业标准）、通讯、网络、冬季供暖费、夏季空调费、公用面积的水电分摊费等公用事业所产生的全部费用。公用事业费用与用户使用水电费一起按月缴纳，除承租人直接向公用事业供应商缴纳的项目外，承租人应按照出租人或物业管理公司提供的公用事业费用账目，在收到相关付款通知书后5日内将公用事业费用交付出租人。承租人不得以任何理由拒绝缴纳或延迟缴纳。如因承租人欠付公用事业费用导致相关公共事业部门中断或停止对本大厦提供公用事业服务，因此给本大厦产权人、出租人或物业管理公司以及其他承租人造成的经济损失，由该承租人予以补偿。此外，本合同项下承租人向出租人或物业管理公司缴纳的各项公用事业费用均为出租人代相关公用事业部门收取，在出租人收取承租人缴纳的公用事业费用后向承租人开具代收代缴之相关正式发票。如承租人违反本合同双方约定的条款，则出租人有权选择用押金充抵承租人所欠部分或全部债务。出租人用押金充抵承租人所欠债务后，承租人须在接到出租人书面通知后5日内将押金补足，如承租人仍拒绝交付，出租人为避免损失的扩大，有权中断房屋的服务（包括但不限于停电、停水、停电话、停网络等），并有权要求承租人缴纳滞纳金，如承租人在接到出租人第二次书面通知超过15日仍未补足押金或缴纳所欠债务，则出租人有权解除合同，承租人在支付上述滞纳金的同时，并应支付违约金。关于房屋装修，双方约定出租人允许承租人对房屋在与大厦的整体风格和档次相宜的前提下，进行必要的装饰、装修，应至少提前一周以书面形式向出租人和物业管理公司提交选择的装修队伍的资格及人员情况和装修装饰的设计施工方案，施工图纸，施工计划及金隅物业管理公司规定的其他文件，经金隅物业管理公司审核同意并出具消防备案手续，且施工单位支付施工保证金和施工管理费，每平米50元（其中40元为施工保证金，10元为装修管理费），及其他相关款项并取得政府相关部门（如消防等）对施工图纸的书面审批同意意见后方可进行施工，在施工结束后，经出租人和物业管理公司验收，确认符合出租人和物业管理公司审核同意的施工方案且无毁坏大厦设施设备等情况时，金隅物业管理公司将向施工单位退还施工保证金。双方对于承租人及出租人的义务进行了约定，其中承租人应按时向出租人缴纳本合同约定的房屋租金及其他规定的费用。如上述费用逾期未交，每拖欠一天，承租人应向出租人支付所欠款项总金额千分之一的滞纳金……出租人应保证承租人的正常工作环境。保证公共设施（包括照明、自动烟感及喷淋等）处于良好状态（承租人自行装修改造的除外），由于承租人的人为原因而使房屋内设施不能正常运行，出租人不承担责任……2018年11月23日，被告在原告经营场所张贴《通知》，上载：“本楼由于年久失修，线路严重老化，漏水，停电事故时有发生，消防部门已多次发函要求整改，为避免更严重的事故发生，特通知如下：我公司将按照消防部门的要求，在近期对本楼各层进行拆除、改建、清理垃圾等升级改造前的准备工作，届时本楼将停止一切经营、教学、办公等活动。本楼大修期间，为防止人员发生意外事故，施工期间将树立围挡进行封闭施工，除施工人员，禁止其他人员进入，为保障家长和学生的安全及利益，我们郑重的通知各位家长，希望能够引起大家的高度重视，及早安排好孩子后续的学习。以免造成不必要的身体及经济上的伤害和损失。”2019年3月19日，被告向原告发出《通知函》，主要内容为通知原告租赁合同将于2019年6月18日解除，请原告联系处理后续事宜，并要求原告交纳自2019年3月1日起至2019年6月18日的租金194641.1元、滞纳金18490.9元，否则原告应承担相应责任。2019年3月20日，被告再次向原告发出《通知函》，内容与上述基本一致，仅对滞纳金数额予以调整。2019年4月12日，被告再向原告发出《通知函》，称原告对此前通知函未表示同意，双方就合同解除未达成一致意见，双方所签订租赁合同得以继续履行。但原告一直未缴纳房租，欠缴房租长达43日，鉴于此，被告要求原告于2019年4月14日前缴纳本期房租325150元、滞纳金13981.45元，否则应承担相应的责任。2019年4月15日，被告再向原告发出《通知函》，称原告未按上述函件要求支付房租，因此基于合同约定通知原告租赁合同将于2019年4月15日正式解除，请原告于2019年4月15日前搬离全部财产，否则被告有权处分房屋内未搬出的全部财产，包括但不限于原告在房屋上添加的全部装修、装饰、设备和辅助设施等。同日，原告向被告发出《回函》，称因被告2018年11月在经营场所门外张贴通知及封条，并对店面进行断水断电至今，导致原告无法经营。近期，被告又擅自拆除了原告楼体外广告，且迟迟未拆除封条、恢复水电供应。因被告行为构成严重违约，原告已向法院提起诉讼，双方争议待法院解决。另查，2018年12月18日，北京金隅集团股份有限公司与北京麦卓文成企业管理中心（有限合伙）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定北京金隅集团股份有限公司将位于朝阳区南湖南路15号院某房屋出售给北京麦卓文成企业管理中心（有限合伙）。2019年1月18日，上述房屋登记在北京麦卓文成企业管理中心（有限合伙）名下。庭审中，原告提交银行付款凭证及被告向原告开具的租金发票，证明其依约交纳房屋租金至2019年3月15日，被告对上述证据的真实性认可，但称房屋租金交纳至2019年3月1日以前。原告称该15天差距系因被告延迟交房口头承诺免租期顺延15日，因此都是以15日作为时间结点结算房租，对此原告无其他证据提交，被告不予认可。庭审中，原告提交（2018）京方圆内经证字第38050号公证书一份，证明2018年12月6日下午，公证处公证员使用录像设备对涉案房屋内装潢、配套设施及停电现状进行了拍摄并作证据保全公证。原告提交录音2段，证明被告自2018年6月起就以断电方式要求单方解除合同。被告对上述证据的真实性认可，对证明目的不认可，称断电系因物业公司导致，并非被告进行断电。庭审中，原告提交图片及视频若干，证明被告于2018年12月1日强行张贴公告并封锁大门禁止营业，2019年4月12日被告拆除了原告室外广告牌，2019年5月15日将原告营业场所设施设备予以拆除毁损。被告对该组证据的真实性予以认可，称系其已通知解除合同，因原告没有来拉走设备设施，因此给拆除了。庭审中，原告提交装修费转账凭证、装修施工合同、消防工程施工承包合同等装修合同及相应转账凭证一组，证明原告为经营进行装饰装修花费共计539524元。被告对于该组证据真实性不予认可，认为许多装修合同为北京优思体智教育科技有限公司为主体，付款方亦非全部为原告。原告称因在涉案房屋装修期间原告还未注册成立，因此由相应股东签订合同支付部分款项。经查，北京优思体智教育科技有限公司确为原告公司成立时的发起人、股东之一。庭审中，原告提交公告、承诺书、会员协议、退费凭证及统计等证据，证明因被告违约给原告造成了经营损失，原告为防止损失扩大采取了相应措施。被告对上述证据真实性不予认可，关联性不认可，认为涉案房屋恢复供电后已经可以实际使用了，对于会员协议和退费凭证无法证明是涉案房屋店铺的会员情况。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告于2018年11月23日在原告经营场所张贴《通知》称需要对房屋进行改造，并禁止原告继续使用房屋经营，后于2018年12月18日将房屋出售，因此被告以原告逾期未缴纳房租为由的抗辩意见本院不予采纳。关于解除合同，现租赁合同已不具备继续履行条件，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持，因被告存在违约行为，其不具有单方解除权，故本院将以原告要求解除合同的起诉材料送达被告之日作为合同解除之日，即2019年6月27日。关于押金，因被告存在违约行为，故本院予以支持。关于退还租金，因被告未就涉案房屋恢复使用条件予以举证，结合涉案房屋出售、被告拆除原告装修设施等情形，故本院认定涉案房屋自2018年11月23日起不具备使用条件，被告应当退还2018年11月23日起至2019年3月1日止的房租共计171098.38元。对于原告关于其房租交至2019年3月15日的意见，因原告未就此提交证据予以证明，故本院不予采信。关于装修及物品损失，鉴于涉案房屋现场装修均已被拆除，考虑被告违约情形、租赁期限、原告证据等，本院酌情确定该部分费用共计200000元。关于退费及经营损失，被告提前解除合同会给原告造成一定损失，本院结合原告提交的证据以及其余损失等因素，酌情确定该部分损失为50000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告北京优思动能教育科技有限公司与被告北京晋丰源物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月27日解除；二、被告北京晋丰源物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京优思动能教育科技有限公司押金51067.5元、租金171098.38元；三、被告北京晋丰源物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京优思动能教育科技有限公司装修及物品损失200000元；四、被告北京晋丰源物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京优思动能教育科技有限公司其他经济损失50000元；五、驳回原告北京优思动能教育科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32188元，由原告北京优思动能教育科技有限公司负担27417元（已交纳），被告北京晋丰源物业管理有限公司负担4771元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  李清华审判员  欧阳华审判员  李晓华二〇二〇年五月七日书记员  王安然