辽阳市文圣区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1003民初619号原告：王万泉，男，汉族，1958年3月15日出生，现住辽阳市白塔区，系辽阳市公安局文圣区公安分局退休干警。委托代理人：王殿泽，系辽阳市白塔区南门法律服务所法律工作者。原告：马岚，女，汉族，1961年5月20日出生，现住辽阳市白塔区，系辽阳市内燃机配件厂退休工人。委托代理人：王殿泽，系辽阳市白塔区南门法律服务所法律工作者。被告：保莱房地产开发（辽阳）有限公司（以下可简称保莱地产公司），住所地辽阳市文圣区东京陵乡新城村。法定代表人：倪新财，系该公司董事长。委托代理人：曹洪书，系辽宁顺其然律师事务所律师。原告王万泉、原告马岚诉被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司、被告辽宁保利物业管理有限公司辽阳分公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，由审判员独任审理。后因房屋漏水致害因果关系不清，原告对此申请鉴定，并就所受损失提出评估申请，本院经辽阳市中级人民法院委托第三方鉴定、评估。待鉴定、评估后，原告王万泉、马岚对被告辽宁保利物业管理有限公司辽阳分公司撤诉，本院裁定准予撤诉；原告王万泉、马岚对被告保莱地产公司增加了诉讼请求。本案依法组成合议庭，变简易程序为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王万泉及与马岚的共同委托代理人王殿泽、被告保莱地产公司的委托代理人曹洪书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王万泉、马岚诉称：2012年9月23日，原告王万泉与被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司签订了商品房买卖合同。2013年3月，被告交付原告该合同约定的辽阳市文圣区房屋。当年12月，原告入住该房屋。至今，原告上一层即第10层楼房未入住。由于该户外露台防水层存在漏水点，积水经渗水点渗漏原告屋内，造成原告家露台漏水，室内受灾。为此，原告曾向保莱物业(已撤诉的被告辽宁保利物业管理有限公司前身)维权，该物业在2015年4月已赔偿原告2000余元。原告找到被告开发商、物业公司维权，两公司推诿扯皮，一直没有维修，继续渗漏至今。自从接收入住该房屋以来，原告已先后三次因门挤瘪安装不水平找物业，物业也给维修过，最后原告自己买的门；阳台螺纹钢露出一尺多；北边厨房窗框与窗扇之间漏风漏雨；尤其没入住的第10层露台、看台始终漏雨。因漏雨一事，原告将被告开发商与物业诉至辽阳市文圣区人民法院要求维修并赔偿，法院于2018年11月28日下达了(2018)辽1003民初865号民事裁定书，“准许原告王万泉撤回起诉。”并口头示明原告待明年雨季前再另案诉讼。2019年6月29日，辽阳市降了一场大雨，导致原告家再次遭受大水灾。原因仍然是由第10层看台漏水引起的。因该层漏水冲击原告家室内天花板，天花板漏水冲到地面，造成地板、床、床头、五斗橱、衣柜等家具被淹，有照片为证。第二天、第三天，原告分别找到物业经理田鸣、被告开发公司工程部白经理到家查看水灾情况。原告曾多次找被告开发商和物业，二者互相推诿扯皮，不给维修，更不给赔偿，原告无奈于同年7月15日再次诉至法院，并同时提出致害因果关系鉴定与损失评估申请。经法院委托锦州建安建筑工程检测有限公司鉴定和辽阳智达资产评估事务所评估，祸根出自被告保莱房地产开发(辽阳)有限公司，解除了对辽宁保利物业管理有限公司的怀疑，特此声明撤销对其诉讼，以明确被告保莱房地产开发(辽阳)有限司的责任。原告的诉讼请求：一、请求法院依法判令被告保莱地产公司在本判决生效后1个月内，按国家质量标准修复原告家居住的上一层楼房(辽阳市文圣区)的防水；并对原告家北侧厨房窗框与窗扇之间的缝隙，按国家质量标准进行修复。二、请求法院依法判令被告赔偿原告评估出来的损失费人民币27106.5元。三、请求法院依法判令本案的诉讼费、鉴定费16000元，评估费2000元，均由被告承担。原告王万泉、马岚举证：证1、商品房买卖合同（出示原件），证明2012年9月23日二原告与被告保莱地产(辽阳)有限公司签订买卖合同，该合同第三条约定，商品房阳台是封闭式的，第16条保修责任的约定(详见合同)。证2、2018年8月14日原告住房的照片一组20张、2019年6月30日拍摄照片3张，证明因房屋质量问题，造成原告的房屋漏雨及房屋家具受损情况。证3、家具销售清单（原件），证明四门衣柜、五斗橱、床及床头柜销售金额。证4、(2018)辽1003民初865号民事裁定书(复印件)，证明2018年11月28日原告曾到法院诉讼过二被告，因冬季撤诉，待雨季前再到法院诉讼，原审法官是给二被告维修的时间。证5、不动产权证书（出示原件），证明文圣区天福路52-6西2单元40号房屋系原告二人所有。证6、住宅质量保证书（出示原件），证明被告保证该房屋质量合格，实际是不合格。证7、鉴定、评估费发票各一份（原件），证明鉴定费16000元、评估费2000元，这两笔费用都是原告垫付应由被告承担。证8、购房发票（出示原件），证明购楼花销381944元。证9、入户费用收据3张（出示原件），证明被告于2013年3月交付原告房屋。被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司辩称：王万泉、马岚所购买的房屋，是答辩人于2010年开发的，于2011年5月经验收合格而予以销售的住宅商品房。根据《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为五年”，现该房屋已经超出了保修期。王万泉、马岚诉状中所谓“商品房阳台是封闭式的”，就合同而言仅是指其所购买的房屋的阳台是“封闭式的”，与其他楼层无关。而其所在的楼盘，自下而上到其所在的楼层止，往上两层是开放式的，即其雨水渗漏的地方为公共部分的房顶。原告方露台自行封闭导致漏水我方不应承担责任。王万泉曾于2018年向贵院就此事提起过赔偿诉讼，当时经答辩人现场调查，发现漏水的根本原因是其自身楼顶的排水管堵塞，雨水越积越多无法下排而漫过防水层所致的损害，与房屋本身工程质量没有任何关系。本次调查结果与去年一致。住宅排水管属于房屋共有部分，归全体业主共同所有，对于住宅共有部分、共用设备的维修和养护，维持良好的使用状态，是物业服务公司的责任与义务。鉴定意见书的结论与其分析说明严重不符合。该鉴定意见书第三页4已经说明漏水是因为杂物摆放将排水管堵塞导致漏水，故与被告的施工质量毫无关系。根据资产评估明细表可见窗帘及被褥损失均有记载，而该物品经过水浸后不可能全损；衣柜、五斗柜、床头柜、床均都是木质拼装结构，进水后即可修复，不可能是全部损失。评估报告仅对原告的物资进行了价格评估，并不能证明原告的实际损失。综上所述，答辩人认为，王万泉、马岚因房屋雨水渗漏所受的经济损失，与答辩人没有法律上的因果关系，在本案中答辩人不应承担任何赔偿责任。故请贵院依法驳回对答辩人的诉请。被告保莱地产公司举证：证1、房屋工程设计审查报告（复印件），证明我公司所交付的房屋在交付时是经过各相关单位验收合格的房屋，不存在工程质量问题。证2、商品房买卖合同、补充协议（其中第六条3项），证明原告不应向被告主张赔偿。证3、设计图纸（复印件盖红章），证明原告住房的露台系未封闭的，由原告自行封闭应自行承担责任。被告保莱地产公司对原告王万泉、马岚举证的质证意见如下：证1、真实性、合法性没有异议，关联性有异议，原告马岚并非房屋购买人，合同第三条说阳台是封闭式的，仅就原告的房屋，保修责任我方认为已经过保修期。证2、真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该两组照片不能证明原告财产损失所发生的原因，与我公司之间是否有因果关系，也不能证明财产损失数额。证3、销售清单对其真实性、关系性均有异议，该证据证明的家具是否为受损家具无法确定，其价格也无法确定。对证4没有异议。对证5没有异议。证6证明了原告该主张已超过了保修期，被告不承担保修责任，另该质量保证书从未记载有保修记录。对证7、8、9均没有异议。原告王万泉、马岚对被告保莱地产公司举证的质证意见如下：对证1真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议。2011年5月12日给排水验收是旱季验收合格，不能代表雨季验收也合格。对证2中说的是因膨胀或气候引起的问题，而原告家的情况是属于工程质量引起的问题，不是一回事。对证3有异议，漏水是楼上10层的原因造成的与我家封不封阳台不发生关系。露台是经过物业准许后自行封闭的。法庭举证：证1、锦建检(2019)鉴字第060号鉴定意见书，证明王万泉家房屋漏水系工程质量存在问题。证2、辽智评报字(2019)第172号资产评估报告书，证明王万泉财产受水淹损失人民币27106.50元。原告王万泉、马岚对法庭出示的证据没有异议。被告保莱地产公司对鉴定意见书的结论与其分析说明严重不符合，第三页4已经说明漏水是因为杂物摆放将排水管堵塞导致漏水，可见原告漏水与被告的施工质量毫无关系。该评估报告不能作为证据使用，根据资产评估明细表可见窗帘及被褥损失均有记载，而该物质明显可以水洗经过水漫后不可能全损，衣柜、五斗柜、床头柜、床均是木质结构都是拼装的，进水后系可修复状态也不可能是全部损失，该评估报告仅对原告的物资进行了价格评估，并不能证明原告的实际损失。原告王万泉、马岚对被告保莱地产公司对法院举证的辩证意见：鉴定现场被告公司的刘律师在现场看到了实际情况，无语，表示等鉴定结果出来。排水口的端口缺篦子，造成杂物进入排水管，导致排水不畅，故渗入10层地面，即9层顶板渗水。落地窗帘离地400-500高的部分被水浸泡；家具是木质的，被水浸泡后都变形了。经审理查明，2012年9月23日，原告王万泉与被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司签订了商品房买卖合同，原告王万泉从被告处购买坐落于保莱·蓝湾国际太子河区天福路52-6号2-9-2号建筑面积97.97平方米楼房一处，原告王万泉交纳了房款人民币381944元，被告于2012年10月16日给原告王万泉出具了购房发票。2013年3月，被告向原告王万泉交付该房屋，当年12月原告王万泉、原告马岚入住该房屋。2013年8月29日，被告把原告王万泉所购9楼的同侧上一层楼房卖给赵静华，但该房屋至今还是清水房，没有人居住。根据涉案6#楼房9层、10层设计图纸及原、被告陈述，原告王万泉所购的9楼与赵静华所购的10楼的北面阳台均是封闭的，南面露台是未封闭的，9楼相对于10楼南面在露台东侧（也称“看台”）有探出的飘窗。原告王万泉在收房后将其9楼南面露台自行封闭。2019年2月26日，原告王万泉、原告马岚共同办理了涉案房屋不动产登记，该二人为权利人，房屋坐落于文圣区。2018年，原告王万泉的9楼因赵静华的10楼的南面露台、看台漏雨水而受灾，便将被告保莱地产公司与被告辽宁保利物业管理有限公司诉至本院要求维修并赔偿损失，诉讼中，原告王万泉撤诉，本院于2018年11月28日下达了(2018)辽1003民初865号民事裁定，准许撤诉。2019年6月29日，天降大雨，赵静华的10楼看台漏雨，致使原告王万泉9楼室内天花板、地板、床、床头、五斗橱、衣柜等被淹泡。原告王万泉多次找被告保莱地产公司和物业未果，便诉至法院，同时提出致害因果关系鉴定，并申请损失评估。本院经辽阳市中级人民法院技术处委托鉴定。2019年11月22日，锦州建安建筑工程检测有限公司出具鉴定意见书。其中“四、分析说明（第一段）经现场勘查，10层卧室和客厅南侧外露台均未封闭。10层无人居住，南卧室外露台内排水管处于半封闭状态，当杂物将排水管堵塞时，露台内积水无法排出，一部分积水通过南墙向下渗入9层墙内，一部分渗入10层楼内地面，导致9层顶板渗水。（第二段）10层客厅外露台内排水口高于地面15mm，雨量较大时，露台内低于排水口高度的积水无法排出，渗入露台四周墙体。经现场勘查，10层客厅南墙阳台门附近留有渗水痕迹，表明该露台确曾积水。因9层客厅外露台封闭，积水沿封闭阳台四周墙体渗入，导致封闭的阳台与南墙交接处、南窗上窗口中部及客厅西墙南侧墙体存在渗水痕迹。（第三段）厨房北窗框与窗扇交接处下部存在1.5mm缝隙，且未注胶封闭，雨水经该缝隙渗入室内。五、鉴定意见辽阳市文圣区保莱蓝湾小区王万泉家房屋漏水原因为：1、王万泉家上方10层楼房外看台防水层存在渗水点，外看台积水经渗水点渗入王万泉房屋内，10层房屋防水工程存在施工质量问题。2、王万泉家厨房北侧窗框与窗扇间存在缝隙，且未注胶封闭导致渗水，存在施工质量问题”。锦州建安建筑工程检测有限公司认为，积水是使用不当造成的，漏水是施工不当造成的。无论露台是否积水，都不应该成为渗入楼下的理由。原告交纳鉴定费16000元。2019年12月26日，辽阳智达资产评估事务所出具评估意见：王万泉家损失评估值人民币270106.50元，其中阳台卧柜750元、客厅窗帘滑道（实际在阳台窗户顶上）80元、客厅窗帘1215元、主卧窗帘1552元。辽阳智达资产评估事务所认为，评估对象窗帘、被褥及家具等被水浸泡后局部已发霉、变质，且有一定程度异味，其使用功能大打折扣，很难作为生活用品继续使用，已产生功能性损失。且评估对象中的每一套家具均为一个整体，不适宜仅对损坏部分拆分开来单独进行评估。该所按照评估行业惯例，依据替代原则，按照损失重新购入未被水淹的相同或相似财产所付出的价值来确定损失额。原告交纳评估费2000元。鉴定、评估后，原告对被告辽宁保利物业管理有限公司撤销诉讼，并明确对被告保莱房地产开发(辽阳)有限公司的诉讼请求：一、请求法院依法判令被告保莱地产公司在本判决生效后一个月内，按国家质量标准修复原告家居住的上一层楼房(辽阳市文圣区)的防水；并对原告家北侧厨房窗框与窗扇之间的缝隙，按国家质量标准进行修复。二、请求法院依法判令被告赔偿原告评估出来的损失费人民币27106.5元。三、请求法院依法判令本案的诉讼费、鉴定费16000元、评估费2000元，均由被告承担。经查，2011年5月12日，原告家所住的6号楼房屋建设工程施工图设计文件审查报告经审查合格。原告家房屋《住宅质量保证书》中，保修项目“屋面防水、有防水要求的房间及外墙防渗漏”保修期5年。上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、购房发票、不动产权证书、住宅质量保证书、照片、入户费用收据、建设工程施工图设计文件审查报告、设计图纸、钥匙签收确认书、鉴定意见书及鉴定费发票、鉴定异议回复意见、资产评估报告书及评估费发票、评估报告异议书回复说明在卷证实，足以证明。本院认为，原告王万泉、马岚所有的涉案房屋及家具等物品被雨水淹泡，系因被告出售的房屋施工质量问题所致，故被告应当赔偿原告的损失。关于被告称漏水的根本原因是原告自身楼顶的排水管堵塞造成积水无法下排而漫过防水层所致，并未举证证明，故本院不予采信。关于被告以鉴定意见书的结论与其分析说明严重不符为由而否认鉴定结论的辩称，具体指的是该鉴定“分析说明”第一段对应“鉴定结论”第1点，“分析说明”第一段写的是积水条件与排水地点，而漏水的根本原因是鉴定意见1中“王万泉家上方10层外看台防水层存在渗水点”，这是连接积水条件与排水地点的桥梁，故是施工质量问题；“分析说明”第二段写的既是积水条件也是施工质量问题，根本原因又是鉴定意见1中“王万泉家上方10层外看台防水层存在渗水点”；“分析说明”第三段对应鉴定意见2，还是施工质量问题；所以，该抗辩流于表面、以偏盖全，本院不予采信。关于被告举证商品房买卖合同补充协议第六条第3项来证明被告不应向原告赔偿的问题，被告并未举证证明是建筑材料膨胀系数不同或气候原因导致非房屋质量问题出现的裂缝、裂纹，而原告委托法院鉴定的意见书中明确说明原告家漏雨水原因是“楼上10层防水层存在渗水点”，故该抗辩没有事实依据，本院不予采信。关于被告以《辽宁省建设工程施工图设计文件审查报告》来证明其交付给原告的房屋不存在工程质量问题的辩解，该报告仅是建设工程施工图设计文件审查报告，而不是建设工程竣工验收报告，被告未提供涉案商品房验收合格的证明，故该证据不能达到证明目的，进而该抗辩本院不予采信。即使涉案工程经竣工验收合格，但是该工程局部被鉴定有施工质量问题，因鉴定更具针对性和具体性，鉴定更具有说服力。关于被告以原告家露台自行封闭导致漏水而不承担责任的辩称，原告王万泉家漏水根本原因是其楼上10层施工质量出现问题所致，故被告应承担赔偿责任；但原告王万泉自行封闭露台，本应安置在室内的物品而延伸放到了阳台上，实际扩大了损失，阳台卧柜、客厅窗帘滑道是封闭阳台后的产物，故该评估值750元、80元，应分别从评估总价值中刨掉。关于被告辩称原告超过5年保修期一节，经鉴定造成涉案损失的原因是施工质量问题，所以不受该5年保修期限制；况且施工质量主要涉及赵静华的10楼看台、露台的防水层，而赵静华是2013年8月29日与被告签订的商品房买卖合同，交付时间必在该日期之后，按5年保修期算，2018年原告王万泉正因房屋漏水在法院诉讼；故该抗辩不当，本院不予采信。关于被告对评估报告中的损失类别物品未提出异议，本院予以确认。对于被告未提出异议的评估值，本院予以确认。关于被告对被褥、家具被水浸后不能全损的辩称，因被褥是棉质的，家具是木质的，辽阳智达资产评估事务所认为被脏水浸泡后局部发霉、变质且有一定程度异味，使用功能大打折扣，且每套家具均为一个整体，不适宜对损坏的部分拆分来单独评估，故评估部门用替代原则评估，本院予以支持；被褥、家具的损失赔偿后，这些被褥、家具的残值归属被告。关于被告对窗帘被水浸后不能全损的辩称，因窗帘是布质的，被水浸泡后不会丧失使用功能，故该抗辩比较客观，本院予以采信；关于窗帘的全损评估值应从评估总价值中予以扣除，本院根据实际情况酌定窗帘被淹后折旧费、清洗费、拆装费合计600元。综上，原告家的损失数额确定为评估总价值27106.5元-阳台卧柜750元-客厅窗帘滑道80元-主卧窗帘1552.5元-客厅窗帘1215元+折旧、清洗及拆装费600元=24109元。经调解无效，依照《中华人民共和国民法通则》第一百二十七条第二款、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条、《中华人民共和国建筑法》第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司于本判决生效之日起一个月内按国家质量标准修复赵静华的坐落于辽阳市文圣区房屋的防水层；同时按国家质量标准修复原告王万泉、原告马岚共有的坐落于辽阳市文圣区房屋北面厨房窗框与窗扇之间的缝隙。二、被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司于本判决生效后15日内赔偿原告王万泉、马岚财产损失人民币24109元；同时，原告王万泉、原告马岚共有的辽阳市文圣区房屋内被水淹过的被褥1套、衣柜1个、五斗橱1个、床头柜2个、床1个归被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司所有。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费525元、由原告王万泉、原告马岚共同承担42元，由被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司承担483元。鉴定费16000元，由被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司承担。评估费2000元，由原告王万泉、原告马岚共同承担200元，由被告保莱房地产开发（辽阳）有限公司承担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本共8份，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  王元春人民陪审员  王 影人民陪审员  任艳婷二〇二〇年五月二十日书 记 员  吴婷婷本案所依据的法律规定《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条（第二款）损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。《中华人民共和国侵权责任法》第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有:(一)停止侵害;(二)排除妨碍;(三)消除危险;(四)返还财产;(五)恢复原状;(六)赔偿损失;(七)赔礼道歉;(八)消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国建筑法》第八十条在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。