上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初10464号原告：上海上豪投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：郑晴月，执行董事。委托诉讼代理人：朱勇，上海市百良律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炜，上海市百良律师事务所律师。被告：上海机场(集团)有限公司浦东机场华美达大酒店，住所地上海市浦东机场启航路XXX号。负责人：郭虹，总经理。委托诉讼代理人：诸骥平，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭晨，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海上豪投资管理有限公司诉被告上海机场(集团)有限公司浦东机场华美达大酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告上海上豪投资管理有限公司的委托诉讼代理人朱勇、李炜，被告上海机场(集团)有限公司浦东机场华美达大酒店的委托诉讼代理人诸骥平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海上豪投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租赁保证金人民币(以下币种同)173,667元；2.判令被告退还原告2019年6月6日至2019年7月6日期间的租金57,889元、保安费5,178元、清洁费2,000元，合计65,067元；3.判令被告支付原告2019年9月1日至2019年9月26日期间的营业额36,239.08元(已扣除当月实际经营期间的租金及其他费用)；4.判令被告支付原告违约金173,667元；5.判令被告赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失123,000元(自原告无法使用房屋之日起至2020年12月31日，以装修款186,000元折算)。事实与理由：2019年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租上海市浦东新区启航路XXX号BF地下室部分区域的建筑面积570平方米房屋用于经营，并约定了租期、租金标准及支付方式、保证金、房屋装修等事宜。签约后，原告按约支付被告保证金173,667元，并花费186,000元对租赁房屋予以装修。2019年6月6日，被告突然通知原告暂时停止营业，原告被迫停业，直至2019年7月6日才恢复营业，期间产生租金损失57,889元、保安费5,718元、清洁费损失2,000元以及营业额等其他损失。2019年9月27日，被告又通知原告暂停营业，并于9月29日将原告租赁房屋所有进出口通道用封条封死。2019年11月26日，被告委托律师函告原告，自2019年12月1日起正式解除双方之间的租赁合同。期间原告多次联系被告协商处理租赁相关纠纷，均未果。被告无故要求原告停业并擅自解除合同已构成违约，故原告起诉至法院，望判如所请。被告上海机场(集团)有限公司浦东机场华美达大酒店辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告行使合同解除权符合合同约定，原告未按期支付租金，被告催告后才解除合同。2019年6月6日至7月6日期间，因涉黄，公安机关要求原告停业。第3项诉讼请求所涉的营业额已经抵扣在2019年10月的租金中，被告发出的催收租金函中已经抵扣。原告未支付租金，合同解除的责任在原告，且被告提供的租赁房屋是经过装修的，不存在高额的装修款。本院经审理确认如下事实：2019年1月1日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》。该合同约定，1.1甲方出租给乙方的房屋为甲方合法拥有，坐落在本市浦东新区启航路XXX号，乙方租赁BF地下室部分区域的建筑面积为570平方米；2.1乙方承租该房屋仅作经营健身、桑拿、按摩、美容美发、SPA、足浴等业务使用。3.1甲方于2019年1月1日向乙方交总计建筑面积570平方米之房屋及器材设施，乙方从交付之日起承担包括(但不限于)租金以及电、水等费用。3.2乙方承租该房屋的期限为2年，自2019年1月1日起至2020年12月31日止。4.1乙方承租该房屋的租金为3.34元/平方米/日，以本合同1.1所列建筑面积计算，每月为57,889元，该租金为含税价。4.3租赁保证金为三个月租金，计173,667元。6.1租金自免租期(若有)期满次日计算，按月支付，先付后用。6.3乙方延期支付租金或其他费用的，每逾期一日乙方须向甲方按应支付款额的0.3%支付违约金。6.7合同期满，乙方如不续租，或合同提前解除的，乙方应当按本合同附件一、附件二、附件三规定办理返还房屋、器材设施，结清水、电、通信(注销户名)费用，以及注销房屋租赁登记(若有)、注销工商登记(若有)后，甲方在十五天内无息退还乙方保证金。21.1乙方具有以下情形之一，甲方有权书面通知乙方终止本合同，并可提出索赔：21.1.1逾期支付租金超过一个月，经甲方催款仍未支付的；21.1.2逾期支付电费、水费、电信费及其他费用总和相当于一个月租金额，且逾期一个月以上的，经甲方催款仍未支付的……21.3因乙方违约而解除合同或退组的，甲方不承担任何装修补偿责任。23.2租赁期限内，甲方擅自解除本合同提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付与乙方租赁保证金等额的违约金，如支付的违约金不足抵付乙方经济损失的，甲方还应负责赔偿。23.3乙方违反本合同第二十一条之规定或严重违反其他有关条款之有关规定，甲方除可单方面终止合同外，还可从乙方的租赁保证金中将所有损失及开支扣除，如乙方的租赁保证金不足支付损失及开支时，甲方有权另行追索。甲方保留因乙方的中途退租给甲方造成的损失追索赔偿的权利。23.4乙方逾期支付租金及其他费用的，甲方有权向乙方追索并按本合同第6.3条规定向乙方追索违约金或直接从乙方保证金中扣减。乙方须在收到甲方书面通知后十天内支付违约金或补足乙方保证金。原告承租后，对租赁房屋进行一定装修后投入经营使用。2019年6月18日，原告向被告发出《减租申请》，其中载明因警方加大了对娱乐场所的监管整治力度，使整个市场经营受到严重冲击……警方要求原告自2019年6月12日起停止租赁场所的一切经营服务项目，另考虑其他相关因素，要求原告免除一个月的租金、清洁费、安保费，共计65,607元。2019年9月26日，因相关纠纷，警方到达租赁房屋处。2019年9月29日，被告在租赁房屋门上张贴了封条或上锁。2019年11月14日，被告财务部向原告送达催款函，催促原告支付2019年10月租金21,649.92元(已扣除2019年9月营业款36,239.08元)、11月的租金57,889元，合计79,538.92元。原告方的郑荔月(据原告称系其实际控制人)在签收回执上载明租金应支付至2019年8月底，9月26日之后没有经营。因被告未按上述催款函向被告付款，2019年11月26日，被告向原告寄送《律师催告函》，要求原告在2019年11月30日之前付清上述费用，逾期仍未支付的，双方租赁合同于2019年12月1日正式解除。被告于2019年11月30日收到该催告函。2020年1月15日，被告向原告注册地寄送《律师函》，主张解除双方之间的租赁关系，并要求被告支付租赁欠费、返还房屋等。该函未妥投至原告处。2020年4月15日，原告向被告返还了租赁房屋，双方还确认了租赁房屋内的装修内容。原、被告一致确认，原告承租的房屋是电梯口通道左侧和前方的若干房屋，没有单独出入口；原告向被告支付了保证金173,667元；原告营业款结算在被告账上用于抵扣次月租金，原告已付清截至2019年9月30日的租金，尚有余款36,239.08元在被告处。原告称，签收催缴通知时写停业是因为房屋贴了封条；减租申请系根据被告要求提供，并经被告反复修改后定稿；2019年9月26日警方到场是因为原告员工内部矛盾，警方查实后不存在违法行为；应被告要求，原告在2019年9月26日至2019年9月29日期间没有经营；被告贴封条时，原告提出了反对，但没有用，2019年9月29日被告以张贴封条的行为解除了租赁合同；原告收到《律师催告函》后，双方进行了沟通协商。被告称，2019年9月26日，因被举报涉黄，警方带走了原告相关人员；原告物品在房屋内，因为原告未经营，出于安全考虑，2019年9月29日被告张贴了封条，并对几间没有锁的房间上了锁，但并未封锁通道；张贴封条不影响原告使用租赁房屋、不代表解除合同，原告对此也未提出过异议；《律师催告函》发出后，双方一直在沟通，因谈不拢，被告最终仍要求解除合同，合同于2020年1月15日解除；原告拖欠的租金、占用费、违约金已远超保证金，保证金应冲抵原告欠费，被告不在本案中主张租金和使用费等，但保留诉权。以上事实，由《房屋租赁合同》、押金收据、照片、《减租申请》、催款函、《律师催告函》《律师函》等以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。原、被告对于双方之间的租赁合同已经解除均无异议，但对于解除原因和解除日期的意见均不一致。根据现有证据，2019年9月26日租赁房屋内发生纠纷并由警方介入，原告自此停止经营。三日后，在原告未恢复经营的情况下，被告出于财产和治安安全的考虑张贴封条和上锁，原告方当时有人在场，但并无证据证明其对此有异议或有所阻止，因此可以认定原告对于被告采取的安全措施予以认可。原告若要恢复经营，完全可与被告沟通，撕去封条、打开房门，不存在使用房屋的障碍，原告关于被告张贴封条导致其停业的主张明显不符合事实，本院认定被告不存在违约行为。原告在使用房屋无障碍的情况下，不支付2019年10月起的租金，已构成违约。被告经催告后，于2019年11月26日向原告寄送含有解除合同通知内容的《律师催告函》，具有事实依据和合同依据。原告收函后，双方虽进行过沟通，但最终并未达成新的合意。根据《律师催告函》，双方租赁关系于2019年12月1日解除。关于原告要求被告退还保证金的诉讼请求，根据合同约定，结清相关费用是退还保证金的前提条件之一；原告欠付租金的，被告还可直接从原告保证金中扣减。鉴于被告明确表示不要求在本案中处理相关结算事宜，且从现有证据看，原告欠付租金及房屋使用费的数额明显高于保证金的数额，故本案中不具备退还保证金的条件，本院对原告的该项请求不予支持。原告并未举证证明其在2019年6月6日至2019年7月6日期间停业是应被告要求所为，且原告在《减租申请》中自述其停业系应警方要求，故原告以被告要求其停业为由，要求被告退还上述期间租赁费用的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付2019年9月营业款36,239.08元的诉讼请求，双方履行合同过程中，已形成以当月营业款冲抵次月租赁费用的惯例，被告主张该营业款冲抵租赁费用的意见本院予以采纳，原告要求被告退还营业款没有依据。本案合同因原告违约而解除，故原告要求被告支付违约金无任何依据，且根据合同约定，原告作为违约方，亦无权要求被告承担任何装修补偿责任，故对原告的该两项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告上海上豪投资管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9,516元，减半收取计4,758元，由原告上海上豪投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张卓郁二〇二〇年五月十二日法官助理 许瑞芬书 记 员 陈倩茹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。