贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初189号原告（反诉被告）：贵州乾互通商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段302号大上海商贸城商场5栋602。法定代表人：李新华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘小果，贵州公达律师事务所律师。被告（反诉原告）：张某，女，2002年7月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。法定代理人：吴某（张某之母），女，1970年6月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王飞，北京大成（贵阳）律师事务所律师。反诉被告：贵州三利房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段302号。法定代表人：李新华，董事长。委托诉讼代理人：刘小果，贵州公达律师事务所律师。原告（反诉被告）贵州乾互通商业管理有限公司（以下简称乾互通商业管理公司）与被告（反诉原告）张某、反诉被告贵州三利房地产开发有限公司（以下简称贵州三利房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乾互通商业管理公司的委托诉讼代理人刘小果、被告（反诉原告）张某的委托诉讼代理人王飞到庭参加诉讼。法庭辩论终结前，被告（反诉原告）张某提起反诉，本院于2020年5月18日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乾互通商业管理公司及反诉被告贵州三利房开公司的共同委托诉讼代理人刘小果、被告（反诉原告）张某的委托诉讼代理人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾互通商业管理公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《酒店租赁及经营管理合同》；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年2月1日，原、被告签订《酒店租赁及经营管理合同》后，2018年7月18日，万达集团与贵州三利房开公司签约，致使原计划的酒店项目未实际启动。目前，万达广场已经建成并投入运营，酒店项目已宣告终止，故以酒店项目经营为前提而签订的《酒店租赁及经营管理合同》从根本上已无法再继续履行。鉴于此，原告认为租赁合同在事实上已无法履行，根据《合同法》第一百一十条规定，结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之释义，请求解除原、被告签订的《酒店租赁及经营管理合同》。被告张某辩称：不同意解除合同。原告依据会议纪要相关注释，以违约方身份提出解除租赁合同关系，根据该法律规定，违约方仅能在符合三个必备条件时起诉要求解除合同的人民法院才能支持，而原告作为注册资金高达1亿元的公司却拖欠被告2018年12月至2020年1月期间所有租金，详见（2019）黔8601民初108判决；原告与案涉房屋开发商系高度关联企业，原告的法定代表人李新华同时为贵州三利房开公司的法定代表人，分别持有两个公司100%、95%的股权，原告作为承租人理应知晓案涉房屋所属性质、房地产开发审批过程和结果，因此不存在订立合同时无法预见继续履行会显失公平的可能；被告作为守约方，购买房屋后按时按约交付租赁标的物，不存在任何违反诚实信用原则的情形。故原告的诉请无事实基础和法律依据，依法应当驳回。反诉原告张某向本院提出反诉请求：1.反诉被告乾互通商业管理公司继续履行与反诉原告于2018年2月1日签订的《酒店租赁及经营管理合同》，并妥善管理经营租赁房屋；2.反诉被告乾互通商业管理公司支付反诉原告自2020年2月至2020年7月期间租金13800元及滞纳金124.2元（滞纳金暂计算至2020年4月30日，之后滞纳金以应付租金为基数按日万分之二标准计算至租金支付完毕之日止）；3.反诉被告乾互通商业管理公司向反诉原告支付违约金113160元；4.反诉被告贵州三利房开公司对第一至三项诉讼请求承担连带清偿责任；5.案件受理费由二反诉被告共同承担。反诉原告张某当庭将第三项诉讼请求明确为：若法院判决合同解除，反诉被告乾互通商业管理公司向反诉原告支付违约金113160元、返还房屋并承担反诉原告与反诉被告解除商品房买卖合同之前产生的水电、物业等因该房屋产生的所有费用。事实和理由：2018年2月1日，反诉原告受二反诉被告对贵州三利房开公司开发的位于贵阳市云岩区大上海商贸城项目“十年包租”宣传吸引，与反诉被告贵州三利房开公司、乾互通商业管理公司分别签订《商品房买卖合同》《酒店租赁及经营管理合同》，购买贵州三利房开公司开发的位于贵阳市云岩区大上海商贸城（6）1栋5层4号房屋，并租赁给乾互通商业管理公司，同时约定乾互通商业管理公司承租该房屋用于经营酒店，租赁期限为十年（自2018年7月1日起至2028年6月30日止）。另约定，2018年7月1日至2021年6月30日期间每年租金27600元、2021年7月1日至2024年6月30日期间每年租金36800元、2024年7月1日至2028年6月30日期间每年租金为该年实际租金收益的90％，还对双方权利义务、违约责任等进行了详细约定。贵州三利房开公司为乾互通商业管理公司的履约能力和履约责任提供担保，并向反诉原告出具担保函。《酒店租赁及经营管理合同》签订后，自2018年12月起拖欠租金至今，且已经以提起解除租赁关系的诉讼明示不再继续履行租赁合同。反诉原告认为，依法成立的租赁合同关系应受法律保护，双方均应按照合同约定履行义务。贵州三利房开公司对乾互通商业管理公司的履约提供担保，也应履行担保义务。为维护自身合法权益，依法向法院提出反诉，诉请如前所述。反诉被告乾互通商业管理公司辩称：1.双方签订的房屋租赁合同失去履行基础，实际无法履行；2.被告第1项和第3项反诉请求相互矛盾；3.对于第2项诉请，反诉被告在此期间并无实际使用该房屋，也向人民法院提出解除合同的诉请，请法院对被告诉请依法驳回；4.对反诉第3项诉请，违约金已经由法院另案判决反诉被告承担，且该项请求无支撑，合同中并未进行约定；5.即使合同解除，反诉被告不会产生如此大的损失，该诉请显然不合理。反诉被告贵州三利房开公司辩称，乾互通商业管理公司认为应当解除合同，所以三利房开公司不应承担连带责任。经审理查明，2018年2月1日，张某与贵州三利房开公司签订《商品房买卖合同》，以分期付款方式购买贵州三利房开公司开发的位于贵阳市云岩区大上海商贸城（6）1单元5层4号房屋（建筑面积35.08㎡），购房款于2018年2月2日付清。2018年2月1日，张某（甲方）与乾互通商业管理公司（乙方）签订《酒店租赁及经营管理合同》，约定乙方承租甲方所购买的前述房屋经营酒店，租赁期限十年（2018年7月1日至2028年6月30日）；租金为：2018年7月1日至2021年6月30日27600元／年，2021年7月1日至2024年6月30日36800元／年，2024年7月1日至2028年6月30日为该年实际租金收益的90％；租金支付方式为：一次性付款购买的，从计租日起每月月末三个工作日内支付，按揭购买的，待按揭下款后七个工作日内支付计租日起至按揭下款日止前整月租金，后续租金每月月末三个工作日内支付；乙方不得逾期向甲方支付租金，如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日万分之二向甲方支付违约金，如逾期超过180日，甲方有权单方面终止或解除合同。同日，贵州三利房开公司向张某出具《担保函》，为乾互通商业管理公司的履约能力和履约责任提供担保，并对其履行协议的过程和后果承担全部责任，担保时效与双方所签合同相关条款约定的起止时效一致。另查明，《酒店租赁及经营管理合同》签订后，2018年7月至2018年11月，乾互通商业管理公司每月按约向张某支付租金。自2018年12月起开始拖欠租金。张某于2020年1月14日向本院提起诉讼要求支付2018年12月至2020年1月及违约金，本院于2020年4月1日作出（2020）黔8601民初108号民事判决，判令乾互通商业管理公司支付2018年12月至2020年1月期间的房屋租金32200元、截止到2020年1月31日的违约金1477.52元，并以所欠付租金为基数，按日万分之二标准支付自2020年2月1日起至租金支付完毕之日止的违约金，贵州三利房开公司对上述债务承担连带清偿责任。还查明，万达集团与贵州三利房开公司签约成立万达广场，并已投入运营。酒店项目未实际启动,案涉房屋实际处于空置状态。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、身份证、营业执照（副本）、（2020）黔8601民初108号民事判决书、《商品房买卖合同》《酒店租赁及经营管理合同》《担保函》、贵阳网《贵阳云岩区首座万达广场开业》、照片等证据在卷佐证，本院予以采纳。本院认为，张某与乾互通商业管理公司签订的《酒店租赁及经营管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应依法予以保护，双方均应按照合同约定全面履行义务。关于乾互通商业管理公司主张解除合同的诉讼请求，本院认为，首先，乾互通商业管理公司与张某签订合同的初衷为包租经营酒店，贵州三利房开限公司并非《酒店租赁及经营管理合同》的相对方，其与万达集团签约及万达广场投入运营并未使用到案涉房屋，乾互通商业管理公司原计划的酒店项目未实际启动，造成的商业风险应由其自行承担，而不能转嫁给对方当事人。其次，乾互通商业管理公司作为违约方起诉解除合同需要同时具备三个条件，即主观上非恶意、继续履行合同对其显示公平和相对人张某拒绝解除合同违反诚实信用原则。本案中，虽然无证据表明乾互通商业管理公司要求解除合同主观上存在恶意，但其也未举证证明继续履行合同对其显失公平。同时，如果乾互通商业管理公司能够找到替代的履行方式保障张某的合同利益，或对张某因合同解除而遭受的损失进行赔偿，在此情况下，张某仍拒绝解除合同的，可以认定其已经违反了诚实信用原则。本案中，乾互通商业管理公司要求解除合同，但拒绝给予对方补偿或赔偿，不能认定张某拒绝解除合同违反诚信原则，故对乾互通商业管理公司解除合同的诉讼请求，本院不予支持。对于张某提出的反诉请求，分别评判如下：一、关于反诉被告继续履行双方签订的《酒店租赁及经营管理合同》并妥善管理经营租赁房屋的诉请，反诉原告的该项诉请没有明确继续履行的具体内容，属诉请不明确，本院不予支持；二、关于反诉被告乾互通商业管理公司支付反诉原告自2020年2月至2020年7月期间租金13800元及滞纳金124.2元（滞纳金暂计算至2020年4月30日，之后滞纳金以应付租金为基数按日万分之二标准计算至租金支付完毕之日止）的诉请，根据双方“后续租金每月月末三个工作日内支付”的约定，本院对2020年2月至2020年5月期间共四个月的租金9200元（27600元／年÷12个月×4个月）予以支持，超出部分不予支持；根据合同约定，截止到2020年4月30日违约金分别为：2020年2月2300元×2?×90天＝41.4元；2020年3月2300元×2?×61天＝28.06元；2020年4月2300元×2?×30天＝13.8元，共计83.26元，超出部分不予支持，乾互通商业管理公司并应以所欠付租金为基数，按日万分之二标准，支付自2020年5月1日直至租金支付完毕之日止的违约金；三、关于反诉被告乾互通商业管理公司向反诉原告支付违约金113160元以及关于与贵州三利房开公司解除买卖合同后相关费用由反诉被告承担的诉请，因该反诉请求是基于若法院判决解除合同为前提而提出，因本院并未支持乾互通商业管理公司关于解除《酒店租赁及经营管理合同》的诉请，此外是否解除商品房买卖合同也非本案审理范围，故对该项反诉请求不予支持；四、关于反诉被告贵州三利房开公司对第一、二、三项反诉请求承担连带清偿责任的诉请，贵州三利房开公司自愿向张某出具《担保函》，为乾互通商业管理公司的履约能力、履约责任和履行协议的过程、后果提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”规定，应当承担连带责任，责任范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，即贵州三利房开公司应当对上述租金及违约金的支付承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）贵州乾互通商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张某支付2020年2月至2020年5月期间的房屋租金9200元；二、原告（反诉被告）贵州乾互通商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张某支付自2020年2月至2020年4月30日的违约金83.26元，并以所欠付租金为基数，按日万分之二标准支付自2020年5月1日起至租金支付完毕之日止的违约金；三、反诉被告贵州三利房地产开发有限公司对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告贵州乾互通商业管理有限公司的全部诉讼请求；五、驳回反诉原告张某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计50元，由原告（反诉被告）贵州乾互通商业管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计1421元，由原告（反诉被告）贵州乾互通商业管理有限公司负担104元，被告（反诉原告）张某担1317元（本诉与反诉案件受理费已预付，原、被告在履行本判决时直接向对方给付应承担部分）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  周齐二〇二〇年五月二十八日法官助理阎华伟书记员刘敏