广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初5424号原告：邵嘉怡，女，汉族，1977年6月25日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：郑家辉，北京市（京师）深圳律师事务所律师。被告：深圳市明星琴行有限公司，住所深圳市福田区梅林路润裕苑****，统一社会信用代码914403007341560556。法定代表人：韦国。委托诉讼代理人：温亚楠，广东华商律师事务所律师。第三人：深圳市房屋租赁运营管理有限公司，住所深圳市，住所深圳市福田区莲花街道福新社区深南大道**招商银行深圳分行大厦27F用代码91440300MA5EQD989K。法定代表人：彭立军。委托诉讼代理人：张莉婷，女，汉族，1981年5月17日出生，委托诉讼代理人：程永锋，广东金地律师事务所律师。第三人：深圳市人才安居集团有限公司，住所深圳市福田区，住所深圳市福田区莲花街道福新社区深南大道**招商银行深圳分行大厦27F-29F(**—**)91440300MA5DFLBQXP。法定代表人：贾保安。原告邵嘉怡与被告深圳市明星琴行有限公司、第三人深圳市房屋租赁运营管理有限公司（下称房屋租赁管理公司）、深圳市人才安居集团有限公司（人才安居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月9日公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人郑家辉，被告的委托代理人温亚楠，第三人房屋租赁管理公司的委托代理人张莉婷、程永锋到庭参加诉讼，第三人才安居公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，一、原告与被告的合同签订及履行情况。原告与被告于2019年7月1日签订《公司经营部承包合同》（以下简称“合同”）。该合同约定：被告向原告出租位于深圳市××××号铺（以下简称“涉案房屋”），面积共计60平米，每月租金15000元，租赁期间从2019年9月1日至2022年8月31日止。原告已依据该合同约定向被告指定的账户转账5万元“转让费”及押金3万元，并向介绍人陈英支付了5000元中介费。二、被告的非法转租情况。原告与被告签订合同后，着手装修房屋，购买安装监控、招牌、空调等设施设备并购买了相应的经营技术，投入了大量的人力及资金。然而原告与被告签订合同后，经他人告知，被告并无权利向原告出租该房屋。原告多次要求被告向原告出具有权出租涉案房屋的权利凭证，被告皆无答复。后原告前往深圳市房屋租赁运营管理有限公司（以下简称“深圳租赁公司”）查证相关情况，深圳租赁公司表明涉案房屋产权人为深圳市人才安居集团有限公司（以下简称“人才安居集团”），人才安居集团委托深圳租赁公司进行管理，被告承租涉案房屋时，已被明确禁止转租，且被告的法定代表人韦国与深圳租赁公司的承租期限为至2020年12月31日即终止，而被告与原告签订的合同期限为2019年9月1日至2022年8月31日，转租期限严重超过了被告的剩余租赁期限。原告承租涉案房屋是为了经营生意并盈利，一方面转租期限超过被告剩余租赁期限，原告无法通过租赁房屋获得预期收益，投入的成本无法按预期的期限收回；另一方面，被告的非法转租行为将导致被告与原告的房屋租赁合同处于不确定状态，原告将随时可能因被告的非法转租而被要求搬离涉案房屋，原告无法加大资金投入，更无法全身心的经营生意。被告与原告签订的合同目的无法实现，已构成根本违约。三、被告擅自再将房租转租给第三方的情况。原告于2019年8月29日前往涉案房屋时，发现被告已将涉案房屋转租给第三方。且原告于涉案房屋处安装、放置的电视机、空调、电磁炉、洗菜水池、10几把椅子等设施设备被他人取走。原告与贵司的工作人员陈英电话联系，陈英表明，其未经原告同意拿走了7把椅子，并明确告知涉案房屋已转租给他人。鉴于其余物品去向不明，本人立即报警，警察告知本人需先与房东进行沟通，要求房东进行赔偿，沟通无果后可再次报警。鉴于其余物品去向不明，本人立即报警，警察告知本人需先与房东进行沟通，要求房东进行赔偿，沟通无果后可再次报警。被告违反合同约定擅自转租的行为，致使原告与被告签订的合同目的无法实现，被告已构成根本违约。四、解除合同的通知。综上，被告的非法转租及严重违约行为，致使合同目的无法实现，构成根本违约，原告已于2019年8月30日向被告发送《合同解除通知书》，通知被告解除双方签订的《公司经营部承包合同》。依据《公司经营部承包合同》第6条2款，被告应双倍返还原告押金。同时，依据相关法律法规规定，被告应赔偿原告相应损失。故请求法院判令：1、确认原告与被告签订的《公司经营部承包合同》中对租赁期限的约定中的2021年1月1日至2022年8月31日的约定无效；2、确认《公司经营部承包合同》于2019年8月30日解除；3、被告向原告返还5万元“转让费”；4、被告向原告支付双倍押金共6万元；5、被告赔偿原告中介费5000元；6、被告赔偿原告其他损失60374.5元；7、被告承担本案的案件受理费、保全费等全部诉讼费用。被告口头答辩称，第一，原被告双方签订的公司经营部承包合同，明显系承包行为而非租赁行为；第二，被告无需向原告支付双倍押金，其理由在庭审中详述；第三，被告无需承担原告中介费5000元；第四，原告其他损失无法得到相应的证据予以佐证，请求法庭依法驳回该诉讼请求。第三人房屋租赁管理公司陈述称，本案原被告之间的争议并不涉及第三人的具体权利义务，所以不发表具体的意见。第三人人才安居公司未陈述。经审理查明，2019年7月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签署《公司经营部承包合同》约定，甲方将位于深圳市××××号铺（下称涉案商铺）承包给乙方，承包期限为3年，自2019年9月1日至2022年8月31日，承包期满，甲方有权收回经营部房屋，经营部承包金为15000元/月，每月5日前缴清当月承包金，押金为30000元，转让费为50000元，第二年与政府同递增或递减（以政府合同为准），乙方自行负担管理费、水电费、排污费。甲方或甲方第三方因自身问题（如承包权、产权或管理问题）影响乙方正常营运，甲方负全责，若因乙方经营引起邻居、住户等第三方投诉或受到有关、住户等第三方投诉或受到有关管理部处罚关门月20日仍未交纳当月承包金，甲方有权终止合同，保证金不予退还。因国家政策需要拆除或改造已承包的经营部房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。上述协议签署后，原告向被告指定的账户支付了转让费5万元，押金3万元。原告承租后即开始对涉案商铺进行装修，装修几天后，涉案商铺停水。2019年7月3日至9月2日期间，原告与备注名为“A傻大姐家政益田店陈老师”（下称陈老师）的微信用户的沟通涉案商铺的事宜，微信记录显示：1、2019年7月7日，陈老师称明天上午10:30小杨带原告到安居集团打招呼开通水电；2、2019年7月8日，陈老师称需要原告给安居集团发好处费，不然会找麻烦；3、2019年8月6日，陈老师发微信给原告询问原告是否经营。原告回复称：“陈姐您们转租吧！既然安居集团让我们不要跟你们租，我们只能听他们的，您们尽快安排退款给我们”。陈老师回复称，不用听他们的，合同明年才到期，原告可以转租，原告不开业与安居集团无关，根据合同约定，被告是不能退款。原告如果不经营，就尽快转给别人，陈老师让原告将涉案商铺的钥匙拿来，如果有人打电话租房，方便看房。原告回复将钥匙放奶茶店；4、2019年8月14日，原告称安居集团在查原告与被告签署的合同，并称被告无权转租。陈老师称，安居集团说不准转，但益田村的商铺都是转租。5、2019年8月29日，陈老师询问原告是否拖欠装修款，有人将空调折走抵偿装修款。6、2019年8月30日，原告询问何时退款，被告无权转租，现又将商铺出租给第三方构成违约，对方称因原告不租所以他们必须与别人合作，被告与安居集团合同与原告无关。2019年8月30日，原告与陈英签署《房屋清空确认书》，陈英作为房屋中介方确认原告将涉案商铺清空，原告同意房屋内的其他剩余物品由陈英随意处置。2019年8月31日，原告向被告寄发《合同解除通知书》称，原告按合同约定向被告指定的账户支付了5万元转让费、押金3万元，向介绍人陈英支付了5000元中介费，原告承租后即开始装修、采购设施设备，但被告无权出租，且被告转租的期限超出其租赁期限，原告于2019年8月29日发现被告将涉案商铺另行出租第三方，被告构成违约，原告合同目的无法实现，特通知被告解除双方签订的《公司经营部承包合同》。该函件于2019年9月1日妥投。原告为证实其损失，另向本院提交了价值2万元的《技术转让合同》及付款账单、备注为装修费共计3000元的转账账单、及其他采购设施设备的付款账单予以佐证。另查，2014年6月17日，深圳市住房和建设局（出租人、甲方）与案外人韦国（承租人、乙方）签署《深圳市住房和建设局商业用户租赁合同》约定，甲方将涉案商铺出租给乙方作商业使用，租赁期限自2014年6月19日至2017年6月18日，2016年6月19日是至2017年6月18日期间的月租金为9054.40元。乙方不得发布招租信息及其他任何形式将出租房屋全部或部分转租他人或允许他人使用。2018年1月29日，深圳市住房和建设局（甲方、原出租人）、韦国（乙方、承租方）、第三人人才安居公司（丙方、新出租方）签署《三方协议书》约定，甲方出租给乙方的商业物业移交给丙方统一管理，由丙方取代甲方成为租赁物业的权利人和出租人。租赁期限延长至2020年12月31日。乙方自2018年1月1日起，直接向丙方支付租金。庭审时，原告称经过涉案商铺时看到涉案商铺招租，原告联系招租信息上的电话，该电话是陈英的电话，陈英是被告法人的表妹，原告向陈英支付了中介费5000元，原告是找个人装修，因此没有签署装修合同。被告代理人不清楚陈英的身份。第三人房屋租赁运营公司称，其是第三人人才安居集团的委托管理方。如果发现承租人有转租行为，在查实后会解除与承租人的租赁合同。庭审后，第三人房屋租赁管理公司向本院调取了本案的开庭笔录，拟作为被告转租的证据。上述事实有双方提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告签署的合同名为《公司经营部承包合同》，但合同约定的是被告将涉案商铺交付原告使用，原告向被告支付押金、转让费、按月向被告支付费用，约定3年的承包期，合同具备了房屋租赁合同的基本内容，原告与被告实际成立房屋租赁合同关系。涉案商铺系被告法定代表人韦国自深圳市住房和建设局（后变更出租方为第三人人才安居公司）承租而来，合同约定的租赁期限的截止时间为2020年12月31日，韦国不得以任何形式转租、分租。根据原告与陈老师的微信聊天记录、原告与陈英签署的《房屋清空确认书》记载的内容，可以认定陈老师为陈英，而陈英为被告授权处理涉案商铺租赁事宜的人员。根据原告与被告签署的合同明确载明第二年的费用与政府同递增或递减，陈英在微信中称找人带原告到第三人人才安居公司处打招呼开通水电、需向第三人人才安居公司支付好处费等事实，不排除原告在承租涉案商铺时即知晓涉案商铺的“特殊性”，即便原告不知情，其作为承租方亦应尽到审查被告有无出租权等审慎注意义务，原告未尽到审慎义务，对合同未能履行亦应承担一定的责任。被告作为出租方，其在明确约定涉案商铺不可转租、如若转租极有可能被出租方收回商铺的情况下，仍将涉案商铺出租给原告，实际导致原告在装修后不久即被切段水电、向第三人支付好处费、人才安居公司介入调查等情况，被告对于合同未继续履行承担主要责任。原告于2019年8月6日将涉案商铺的钥匙交还被告，同时告知被告将涉案商铺转租，之后双方在2019年8月30日签署《房屋清空确认书》确认搬离涉案商铺内的物品，涉案合同已实际解除。在此情况下，原告请求确认合同中约定的租赁期限2021年1月1日至2022年8月31日无效已无事实基础，本院不予支持。如上所述，被告对于合同未能继续履行承担主要责任，其应向原告退还转让费5万元、押金3万元。原告承租后对涉案商铺进行了装修，其提交的付款凭证显示原告实际支付的装修款为3000元，原告按现状将装修后的商铺返还被告，对于原告实际支付的装修款，被告应补偿给原告。原告主张被告搬离了其存放在涉案商铺内的物品，但未提交相应的证据予以证实，本院不予采信。至于原告主张的案外人盗走的部分物品，原告可向公安机关寻求解决。涉案房产内的其他物品原告已于2019年8月30日确认搬离，对原告主张的设施设备损失款，本院均不予支持。如上所述，陈英实为被告授权处理涉案房产租赁事宜的人员，即便原告主张其向陈英支付的5000元为居间费，原告亦在其居间下与被告签署了涉案合同，在原告对于合同未能履行承担次要责任、其受让的技术亦可继续使用的情况下，对原告主张居间费等其他损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、确认原告邵嘉怡与被告深圳市明星琴行有限公司签署的《公司经营承包合同》已解除；二、被告深圳市明星琴行有限公司应于本判决生效之日起向原告邵嘉怡返还转让费5万元、押金3万元；三、被告深圳市明星琴行有限公司应于本判决生效之日起向原告邵嘉怡赔偿装修费3000元；四、驳回原告邵嘉怡的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。案件受理费3807.49元（原告已预交），由原告负担2005.49元，被告负担1802元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖英人民陪审员  彭风人民陪审员  曹阳二〇二〇年五月十三日书 记 员  胡洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。