广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初2407号原告：广州万力集团物业管理有限公司，住所地广州市海珠区金沙路9号大院自编7栋106-109室。法定代表人：石凤喜，职务董事长。委托诉讼代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。被告：广州市乐高物业管理有限公司，住所地广州市海珠区工业大道北路103号首层自编12号。法定代表人：吴丽桦，职务总经理。委托诉讼代理人：李竞贤，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋之江，广东金桥百信律师事务所律师。原告广州万力集团物业管理有限公司与被告广州市乐高物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁剑标，被告的委托诉讼代理人宋之江、李竞贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付自2016年12月1日起至被告迁离标的房屋之日止的物业服务费及逾期付款利息（物业服务费每月按45168元计，逾期付款利息分别自2016年12月11日、2017年1月11日、2018年1月11日以此类推起计，每月以45168元为基数，按每日1%的标准支付至被告付清之日止）。事实与理由：2015年12月26日，原告上级单位广州万力集团有限公司（以下简称万力集团公司）与被告的关联单位广州市海珠区健讯乐高商场（以下简称健讯乐高商场）签订《租金抵扣补充协议》，约定将原告管理的广州化工集团有限公司（以下简称化工集团公司）位于广州市越秀区X路X号大院自编36号首层、自编38号整栋、自编42号、自编43号及部分历史用房物业出租给健讯乐高商场使用，并约定了房屋租金等情况。2016年4月20日，被告与健讯乐高商场共同向原告及万力集团公司致函，承诺将健讯乐高商场对标的房屋的责、权、利、义务和经营风险均由被告承接。其后，化工集团公司与被告基于上述协议的安排，于2016年6月27日订立《广州市房屋租赁合同》，约定化工集团公司将上述标的房屋出租给被告作商铺、办公用途使用，租赁期限自2016年6月1日起至2022年4月30日止，被告应同时与原告订立《综合服务协议书》，依时向原告缴交综合服务费。被告在签订《租赁合同》后，其以对《综合服务协议书》条款部分需要修订为由拖延与原告签订《协议书》，其后，双方经过多次面谈协商等方式对协议条款进行协商，并最终达成统一意见，但当原告将修订后的《协议书》发送被告后，被告又以各种理由拒不签订，原告为此多次致函被告要求尽快签订协议并缴交服务费，但被告仅向原告支付了部分月份的综合服务费，至今尚拖欠大部分费用未付。被告该行为严重违反了协议相关约定，恶意违约行为，严重损害原告的合法权益，为此提起上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告未履行其在《综合服务协议书》中的主要义务，无权要求支付综合服务费。2016年，化工集团公司将涉案房屋移交给被告，并与被告签订《广州市房屋租赁合同》。被告接收房屋后，投入大量资金进行升级改造，将房屋通过分租盈利。根据《广州市房屋租赁合同》的约定，原告与被告须签订《综合服务协议书》，将万力集团公司与健讯乐高商场签订的《租金抵扣补充协议二》中约定的涉案房屋租金的30%以“综合服务费”的形式缴纳给原告，而原告作为化工集团公司的授权出租、管理方，应当为被告提供协调办理经营所需证照等的配套服务。在经过双方确认的《综合服务费协议书》文本中约定，原告应在被告提出申请后5个工作日内及时提供包括商铺同意分租证明、房产证复印件、房屋权属说明给被告，以协助被告向政府相关行政部门申令相关营业证照等营业手续并开展正常经营活动。因原告自身原因不能提供上述资料或拖延或提供的租赁资料文件及手续不完整而造成乙方不能按法律法规规定办理经营所需的商业营业执照、消防、环保、卫生、治安及劳资管理等相关行政审批手续等后果的，或因上述原因而致使乙方不能按合同约定使用上述房屋依法依规开展各类商业经营活动而无法达到合同目的的，被告可暂缓缴纳租金至原告实际交付租赁手续给乙方之日始的第三个工作日后开始计算。被告接收涉案房屋后，原告多次承诺其会履行上述义务，但一直没有按其承诺提供有关产权证或权属证明，导致双方无法办理涉案房屋的房屋租赁登记备案手续，次承租人亦因此无法申理营业执照，多个次承租人已于2016年9月集体要求被告赔偿并解除合同，被告无奈之下只能先行向次承租人支付赔偿金。直至2016年10月20日，原告才为被告办理了X路X号大院自编36号首层5-12号商铺（面积仅为279平方米）的房屋租赁备案手续。但相关《房屋租赁登记备案证明》中记载房屋租赁用途为“其他”，而非被告与化工集团公司、万力集团公司约定的商铺、商业或办公用途。被告持上述《房屋租赁登记备案证明》向工商管理部门尝试办理营业执照，工商管理部门答复称新设企业不能使用租赁用途显示为“其他”的房屋作为注册经营地址，经营者不能在房屋内经营，也不能领取营业执照。除上述279平方米以外，被告承租的其他面积原告一直未能提供产权证或权属证明，导致目前仍不能办理租赁备案手续和其他行政审批手续。其次，原告未提供涉案房屋的一次消防备案文件，导致被告无法办理装修的二次消防手续。被告于2016年7月20日至2017年11月23日期间多次发函反映情况，要求原告协调解决问题。但原告签收上述函件后，直至提起本案诉讼时，有关问题仍未得到妥善解决。在此情况下，被告认为原告无权要求被告支付综合服务费。二、因原告未履行合同主要义务，导致被告未能使用涉案房屋经营，房屋一直空置至今，数批次承租人向被告索取因不能开业的赔偿及要求解除合同，被告因此遭受严重损失。在被告没有任何盈利的情况下，原告仍然要求被告支付综合服务费，不符合公平合理原则。三、健讯乐高商场将《租金抵扣补偿协议二》中的权利义务转移给被告后，化工集团公司与原告向被告提出，被告应将上述协议约定的租金的70%支付给化工集团公司，余下的30%支付给原告。此后，被告便与化工集团公司签订涉案《广州市房屋租赁合同》，因此，原告主张的综合服务费实质上是涉案房屋租金的30%。而化工集团公司将涉案房屋委托给原告进行经营管理，权限为对外出租、物业管理、物业维修和物业安全消防、治安环保、委托评估、诉讼等，故原告对涉案房屋是拥有出租权的。而且，上述《广州市房屋租赁合同》约定原告在被告违约情况下有权解除该合同、收回涉案房屋。因此，原告与化工集团公司同为涉案房屋的出租方，本案纠纷实为租赁合同纠纷，原告应当保证被告能够按照约定用途使用涉案房屋。但涉案房屋根本无法使用，原告无权要求支付任何款项。四、若认定原告主张的为物业管理费，其收费标准已经大幅超出正常标准。根据《综合服务费协议书》约定，涉案房屋面积875.39平方米，综合服务费每月为45168元，即单价为51.60元/㎡·月。但涉案房屋所在的大院没有配备电梯，设施老旧，没有大面积的绿化需要养护，原告亦没有为其配备管理服务人员，水电设施皆由被告自行管理、维护，按照市场价格此类商铺或办公室物业管理费应当在5元/㎡·月，即使是配套设施、服务非常完善的商铺或办公室，物业管理费也不会超过20元/㎡·月。因此，被告认为案涉款项并非物业管理费，而是租金的一部分。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：据原告提供的证据显示:2015年12月26日，万力集团公司（甲方）与健讯乐高商场（乙方）签订《租金抵扣补偿协议二》，约定：双方于2011年8月1日签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将权属甲方并委托原告管理的位于海珠区工业大道北103号首层自编13号至28号的商铺出租给乙方。现因甲方为本栋职工住宅楼加装电梯需使用14-16号、21-23号、26-28号铺部分面积，另需动迁24、25号铺作调整，故需动迁乙方在上述地址承租并分租的正常营业之关联商户永久性腾空并搬离以上商铺部分面积，造成乙方及其分租商户因此受影响从而无法继续正常营业而产生经济损失。对于乙方由于加装电梯产生的全部间接损失，由甲方采用协议租赁方式提供物业给乙方承租作补偿，其中提供越秀区较场东15号自编36号首层商铺（房产证号：粤房地证穗字第××号）、自编38号整栋二层（房产证号：粤房地权证穗字第××号）、自编42号（房产证号：粤房地权证穗字第××号）、43号（房产证号：粤房地权证穗字第××号）及大院内其他零星仓库等给乙方承租，产权人为化工集团公司，租金价格按照协议价，其中越秀区较场东15号自编36号首层商铺之1面积116.88㎡、租金242元/㎡（无产权），之2、3面积30.77㎡、租金237元/㎡（无产权），之4面积42.5㎡、租金230元/㎡（无产权），之13面积47.96㎡、租金213元/㎡（无产权），之5-之12面积279㎡、租金255元/㎡；越秀区较场东15号自编38号整栋二层面积150㎡、租金70元/㎡（二层75㎡无产权），越秀区较场东15号大院仓库自编42号面积64.67㎡、租金68元/㎡（配套仓库），自编43号面积67.67㎡、租金56元/㎡（配套仓库），其他零星仓库面积75.9㎡、租金68元/㎡（配套仓库，无产权）。本条款所述物业的租赁是由甲方采用协议租赁方式提供的属下商业给乙方承租作全部间接损失的补偿方案，由甲方负责清场后按上述约定时间移交场地给乙方承租，上述评估价租金或协议租金已包括综合服务管理费，甲方不得以任何形式或理由变相提升，承租期间租金不递增。甲方同意乙方对其承租范围内的物业自行进行分租或与第三方合作，并同意提供开具分租证明等相关资料以协助乙方等。2016年4月20日，健讯乐高商场与被告向万力集团公司及原告发出《关于健讯乐高家具商场租赁物业部分由乐高物业管理有限公司承接和管理的函》，告知健讯乐高商场与万力集团公司签订了《租金抵扣协议一/二》。为了完善各商户的专业管理，全面提升租赁物业的优质服务和形象，更专业完善租赁物业的治安、消防、安全管理等工作，由被告承租和管理包括X路X号大院物业及其它物业的租赁，上述租赁物业的相关责、权、利和义务及经营风险均由被告负责。化工集团公司因与被告就涉案房屋的租赁合同纠纷向本院提起（2018）粤0104民初2402号民事诉讼，要求解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》，被告立即返还涉案的广州市越秀区X路X号大院自编36号首层、自编38号整栋、自编42号、自编43号及部分历史用房，支付2016年12月1日起至实际交还房屋之日止的租金、逾期付款违约金，及要求没收被告支付的房屋租赁保证金301122元等。被告在该案中提出反诉请求，要求解除双方签订的关于广州市越秀区X路X号大院自编36号首层、自编38号整栋、自编42号、自编43号及部分历史用房的《广州市房屋租赁合同》，化工集团公司返还被告已缴纳的租金363729元、租赁保证金301132元、赔偿被告已向万力物业公司（即本案原告）缴纳的消防保证金50000元、综合服务费161364元、赔偿装修损失1885700元及返还涉案商铺无法使用而向次承租人支付的赔偿金和补偿金共计1787607元。本院经审理后，查明如下事实：广州市越秀区较场东路15号自编36号、38号、42号、43号房屋登记所有权人均为化工集团公司。据化工集团公司持有的房屋权属证书记载，上述自编36号（原登记地址为较场东路33号自编36号）房屋用途为综合楼，建基面积为287.92平方米，建筑面积1202.14平方米，层数为4层，土地未办有偿使用手续；自编38号房屋规划用途为会议室，建筑面积为77平方米，层数1层，已征收国有土地使用权出让金；自编42号房屋规划用途为车房，建筑面积为64.67平方米，层数一层，已征收国有土地使用权出让金；自编43号房屋规划用途为办公，建筑面积为67.67平方米，层数为2层，已征收国有土地使用权出让金。2014年，化工集团公司与原告签订《委托经营管理物业协议书》，委托原告对其部分物业进行经营管理，委托经营管理权限为：对外出租、物业管理、物业维修和物业安全消防、治安环保、委托评估、诉讼等；其中委托经营管理物业资产清单包含越秀区较场东路15号自编36、38、42、43号及部分无产权历史用房。2016年6月1日，化工集团公司将涉案租赁物业移交给被告。2016年7月21日，被告及健讯乐高商场向万力集团公司和原告送达《关于X路X号大院附属商铺、仓库租赁合同及相关手续事宜急待解决的函》，要求万力集团公司在3个工作日内完成相关的租赁手续，包括租赁合同签订、同意各商铺分租证明、房产证或房屋权属证明或相关证明文件（含历史用房）、相关消防资料文件和租赁备案所需资料等。2016年7月27日，化工集团公司（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市越秀区X路X号大院自编36号首层、自编38号整栋、自编42号、自编43号及部分历史用房物业出租给乙方分别作商铺、办公用途使用，建筑面积共875.35平方米，物业具体情况如下：1、自编36号首层，房产证号为粤房地证字第××号，规划用途是综合楼，商铺建筑面积合计517.11㎡；2、自编38号整栋，房产证号为粤房地证字第××号，规划用途是会议室，有二层，其中一层有产权，建筑面积77㎡，二层为历史用房，建筑面积73㎡；3、自编42号整栋，房产证号为粤房地证字第××号，规划用途是车房，建筑面积64.67㎡，自编43号整体，房产证号为粤房地证字第××号，规划用途是办公，建筑面积合计203.24㎡。租赁期限从2016年6月1日至2022年4月30日，每月租金合共105393元。租金按月结算，由乙方在每月10日前按银行转账付款方式一次性缴付当月租金给甲方。本合同签订之日起三个工作日内，乙方应一次性向甲方支付第一个月的租金。乙方应于本合同签订之日起三个工作日内一次性向甲方缴纳（人民币）301122元作为租赁保证金。甲方授权广州万力集团物业管理有限公司（即本案原告）对乙方承租房屋进行租赁及管理，乙方应积极配合，自觉接受监督和管理。甲方、广州万力集团物业管理有限公司及乙方应在各自职责范围内履行、协助、配合政府有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安、环保、计划生育、综治维稳等各项工作，乙方在履行本租赁合同的同时，另需与广州万力集团物业管理有限公司签订《综合服务协议书》，依时缴纳综合服务费。本租赁合同与《综合服务协议书》互为一体甲方或广州万力集团物业管理有限公司任何一方单独行使合同解除权时，相应的另一份合同也应同时解除；且乙方违反任何一份合同导致相对方行使合同解除权时，均可视为构成对另一份合同的根本性违约，该合同的相对方也可据此解除合同并要求乙方承担违约责任。甲方或广州万力集团物业管理有限公司任何一方均有责任保障乙方的利益，应支持配合乙方因经营所需或提升物业形象而合法合规开展的各项工作;甲方同意乙方对其承租范围内的物业自行进行分租或者与第三方合作，在分租或与第三方合作合同签订前报广州万力集团物业管理有限公司同意后，甲方可提供包括开具各商铺同意分租证明、房产证或房屋权属证明或相关说明等相关消防资料文件和租赁合同备案所需资料给乙方，以协助乙方向政府相关行政部门申请办理相关营业证照等营业手续。有产权的物业，甲方需提供申领证照的营业执照、房产证协助乙方办理房屋的营业、消防等相关手续；没有产权的物业，甲方需提供营业执照、物业使用权证明给乙方，因甲方不能提供资料而给乙方造成损失的，应由甲方负责承担由此引起的相关责任等。2016年8月16日，健讯乐高商场向万力集团公司及原告发出《关于工业大道北103号首层商铺电梯建设后急待完善相关合同手续及落实解决相关条款手续的函》，其中提及该司虽多次沟通及催促，但X路X号大院租赁场地仍未完成办理相关的租赁备案，亦无法申领相关营业执照进行合法的经营活动，要求万力集团公司在2016年8月20日前完善相关物业的手续后并完成租赁备案移交该司等。2016年9月29日，被告向万力集团公司及原告发出《关于X路X号大院附属商铺、仓库及工业大道中369号-3首层商铺相关租赁文件资料及备案手续事宜急待解决的函》，催促并要求万力集团及化工集团公司在3个工作日内完善租赁物业的相关手续（包括租赁合同签订、同意各商铺分租证明、房产证或房屋权属证明或相关证明文件、相关消防资料和租赁备案手续等），并要求计租时间以实际移交完整的租赁手续后的第三个工作日，或从2016年6月1日顺延至2016年11月1日开始计算，被告保留通过法律途径追究因原告造成经济损失的相关责任。该函同时提及部分商铺物业已在6月份完成升级改造，包括自编36号楼4-13号各商铺的升级装修、室内外电线电路及附属设施重新布置更换、空调安装等。2016年10月20日，被告取得X路X号大院自编36号首层房屋租赁登记备案证明，显示租赁用途为其他，租赁面积279平方米，租赁期限为2016年6月1日至2022年4月30日。2016年10月26日，被告向化工集团公司发出《关于[广州化工集团有限公司]推诿、拖延办理“X路X号大院附属商铺、仓库及工业大道中369号-3首层商铺”相关租赁文件资料及备案手续造成[广州市乐高物业管理有限公司]经济损失的函》，再次催促原告完善租赁物业的相关手续。同年12月22日，被告乐高公司又向化工集团公司、万力集团公司、原告发出《关于“置换物业”之X路X号大院附属商铺、仓库2016年6-11月租赁费用计算及因相关租赁手续延期实际租赁期限顺延的函》，提出因出租人未完善租赁手续，要求顺延租期，6-11月的租金按各商铺实际使用时间统一以仓库租金计算、空置物业不计算租金等。2017年1月9日，原告向被告发出《关于的复函》，称经权属单位回复，根据实事求是的原则，按照附件一意见执行。该函附件一为原告向化工集团公司发出的《关于较场东路15大院置换物业6-10月份租金、服务费等调整的函》，其中载明：由于备案手续延迟至2016年10月30日方办理完毕，对被告在2016年6-10月期间的正常经营造成影响，由于该处物业的协议租赁是根据万力集团公司的安排，对工业大道北103号职工住宅楼加装电梯造成承租户间接损失而作出的补偿，备案的延迟造成了承租户实际经营时间的缩减，且致使部分物业在该段时间无法按照商铺性质正常使用，影响了补偿工作的落实。被告提出租赁年限及正常计租时间均从2016年12月1日开始，且6-11月期间的租金及服务费按照实际使用时间及仓库租赁价格缴交……经反复协商，我司作出如下建议：1.2016年6-10月期间对物业的租金及服务费进行调整：……上述6-10月期间合计收缴该处物业租金158336元、服务费67858元；从2016年11月1日起正常按照租赁合同约定缴交租金及服务费。2.在合同期满后给予乐高公司（即本案被告）清理场地、办理相关手续相应的处理时间。化工集团公司在该函尾部加注意见：“相关物业已委托贵司出租经营管理，请贵司按照万力集团相关工作要求，依法依规办理有关手续”。2017年5月23日，被告取得较场东路15号自编38号首层及自编43房屋租赁登记备案证明，显示自编38号首层租赁用途为其他、租赁面积77平方米；自编43号租赁用途为办公、租赁面积67.67平方米；租赁期限均自2016年6月1日至2022年4月30日。因租赁备案的用途等争议未得到解决，被告又分别于2017年2月24日、2017年6月6日、2017年9月7日、2017年9月12日及2017年11月23日，向化工集团公司或万力集团公司、原告发出相关函件，要求化工集团公司完善租赁物业的相关手续，办理好租赁物业的租赁备案手续，将较场东路15号自编1号至13号商铺由“其它”用途性质变更回商业用途性质，自编38号由“其它”用途性质变更回办公用途性质，并要求实际租赁期限顺延、继续按物业的实际使用时间及实际使用性质折算收取租金及服务费，甚至要求赔偿装修及分租户租金等损失。在该案诉讼期间，被告还申请对涉案租赁场地的装修造价进行评估。本院经摇珠，依法委托广东高迪评估咨询有限公司（以下简称高迪公司）对涉案租赁场地分别于2016年8月1日（被告所述的装修完成时间）及2018年8月27日（首次现场勘查日）两个时点的装修价值进行评估。2019年9月16日，高迪公司出具《价格评估结论书（更正稿）》。2019年6月6日，化工集团公司、被告办理了租赁场地的交接手续，除自编38号、自编2、3号铺及6号仓继续由实际使用人使用，其他租赁场地为腾空交还。为此，本院遂认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于涉案租赁场地中首层自编1、2、3、4、4B、5B、13号铺、自编38号二楼及6-9号仓无行政主管部门核发的不动产权属证书，化工集团公司也未能提交该部分建筑系经主管部门批准建设的相关证据，因此根据上述司法解释的规定，化工集团公司与被告签订的《广州市房屋租赁合同》中关于租赁上述未经许可而建设的房屋的部分无效，其余部分有效。一、关于《广州市房屋租赁合同》解除及部分无效的责任对于有产权部分，化工集团公司与被告在《广州市房屋租赁合同》中已列明权属证书的编号、规划用途、面积，并在合同中约定“乙方清楚了解前述房屋建筑的现状、承租房屋建筑（或使用）面积、性质以及规划用途，日后并不得因此追究甲方任何责任或拒绝支付租金和相关费用”“有产权的物业，甲方需提供申领证照的营业执照、房产证协助乙方办理房屋的营业、消防等相关手续”。即对于该部分房屋的性质及规划用途，化工集团公司已作充分告知，其义务仅为提供营业执照及房产证以协助被告办理营业及消防等相关手续，能否办理成功的风险应由被告承担。因此，被告主张因部分房屋规划用途为综合楼而无法取得商业用途的租赁登记备案从而无法办理工商营业执照属化工集团公司违约的意见与合同约定不符，本院不予采纳。对于无产权的部分，虽然化工集团公司亦在合同中进行了告知，但合同同时约定“没有产权的物业，甲方需提供营业证照、物业使用权证明给乙方”，即化工集团公司负有向被告提供该部分房屋系主管部门批准建设或其他化工集团公司经批准有临时使用权的证明，而化工集团公司至该案诉讼时仍无法提供相关证明文件，故化工集团公司对于合同部分无效无法继续履行负有责任。被告虽有迟延支付租金的违约行为，但其关于化工集团公司未能提供无产权部分房屋使用权证明的部分抗辩理由成立，因此双方对于租赁关系的解除均有责任。二、租赁关系解除后的责任清理由于双方的租赁关系并非仅因一方过错而解除，故对化工集团公司要求没收被告已付租赁保证金301122元的诉讼请求，本院不予支持，化工集团公司应将该款返还被告。其次，关于租金及占用费的计付。原则上，对于合同有效部分，即有产权房屋，因办理营业执照及消防安全检查的责任应由被告承担，故应按合同约定的标准计算租金。对于合同无效部分，即无产权部分，如被告正常占有使用房屋的，亦应参照合同约定的租金标准计付占用费，但因本案中合同部分无效的责任在原告，如因无效而无法正常使用该部分房屋的，则根据公平合理、等价有偿原则，房屋占用费应当适当减免。按被告所述，涉案租赁场地中1号铺作餐厅使用至2018年5月因消防问题被勒令停业；2、3号铺、自编38号二楼分别由次承租人使用至2019年6月6日交还场地；7号仓由次承租人使用至交还场地之前，即即使是无产权部分，被告也实际占有使用了其中部分，应当支付相应占有使用费。因此，被告答辩认为化工集团公司无权收取租金并反诉要求返还租金于法无据，本院不予支持。对于被告应付租金及占用费的标准，从租赁合同履行过程中双方之间的函件及电子邮件来看，涉案租赁场地确实存在因化工集团公司原因而部分无法正常使用的情形，万力物业公司代表化工集团公司在2017年5月16日向被告发送的电子邮件《X路X号大院置换物业2016年11月至2017年3月租金、服务费统计表（按办公算）》证明，化工集团公司为此愿意将2016年11月至2017年3月期间的租金（含占用费）减少至按照75513元/月计算。虽然双方未就此协商一致签订协议，但该邮件一定程度上反映了租赁场地当时的使用情况及化工集团公司的意愿，数额亦较为合理，本院予以采纳。对于被告称其于2017年6月6日起多次要求化工集团公司配合收回场地，2018年6月11日提起反诉要求原告配合收回场地，故该日以后的租金（含占用费）化工集团公司不应收取的意见，因至2019年6月6日双方实际交接场地时，现场仍有部分租赁物由次承租人占有使用，即被告实际占用涉案场地至双方交接之日，租金（含占用费）亦应计至该日为止。但鉴于本案评估进行现场勘查时可见除自编2、3号铺便利店、自编38号、7号仓外，其余租赁场地基本均为空置或由化工集团公司关联单位使用，在双方都要求解除租赁关系的情况下，双方均有义务尽早进行场地交接以免损失进一步扩大。考虑到被告申请装修评估这一因素，至2019年2月15日高迪公司出具《价格评估结论书（初稿）》之次日起，空置部分租金及占用费损失应由化工集团公司自行承担。即自2019年2月16日起，被告应按实际继续占用范围计算租金及占用费，具体数额本院参考《租赁抵扣补偿协议二》中关于自编2、3号铺、自编38号、7号仓租金的计算方法，酌情认定为14000元/月。按照上述标准计算，被告在2016年5月27日预付的一个月租金105393元及2017年3月31日支付的租金10万元应抵扣2016年11-12月租金（含占用费）及2017年1月的部分租金（含占用费）54367元，被告还应向化工集团公司支付2017年1月租金（含占用费）余额21146元，按75513元/月的标准向化工集团公司支付2017年2月1日起至2019年2月15日止的租金（含占用费）1852765元，及按14000元/月的标准支付2019年2月16日起至2019年6月6日止的租金（含占用费）52267元，以上共计1926178元。同时，因租赁合同部分无效，双方对租金及占用费的标准产生争议，故化工集团公司要求被告支付迟延支付租金的违约金的诉讼请求本院不予支持。关于被告的其他反诉请求。被告要求赔偿的消防保证金、综合服务费均非化工集团公司收取，与化工集团公司无直接关系，应另循合法途径向权利人主张。至于其反诉主张的向次承租人支付的赔偿金和补偿金，一方面次承租人未出庭证实其真实性，另一方面被告在未取得无产权房屋使用权证明的情况下即进行转租而扩大的损失应由其自行承担。因此，被告其他反诉请求依据不足，本院不予支持。为此，本院于2020年3月4日判决：一、被告在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向化工集团公司支付2017年1月租金（含占用费）余额及2017年2月1日至2019年6月6日的租金（含占用费）共计1926178元；二、化工集团公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向被告返还租赁保证金301122元；三、化工集团公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向被告赔偿装修损失215098元及评估费用21989元；四、驳回化工集团公司其他诉讼请求；五、驳回被告其他反诉请求。化工集团公司、被告均对该判决不服，提起上诉。现该案二审尚未审结。原告对上述判决查明的上述事实没有异议。被告对上述判决查明的上述事实没有异议，但认为上述判决遗漏查明以下事实：1.涉案的自编36号5-12号铺房产证没有记载用地情况，化工集团公司在出租该商铺前也没有将商铺的房地产权证复印件移交给被告。该铺所在土地为划拨用地，化工集团公司出租该铺前没有办理土地有偿使用手续。被告直至2016年10月20日收到商铺“其他”用途的《租赁备案登记证明》才知道该事实。2.根据化工集团公司与被告签订的《广州市房屋租赁合同》有关第四条第1款的约定，双方应履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务。3.涉案房屋无法使用。4.2017年9月13日，被告要求化工集团公司为次承租人办理营业执照，化工集团公司同意并签收了相关材料，但最终没有成功办理营业执照。5.2018年6月11日，被告于该案中提出反诉，反诉请求包括要求化工集团公司配合收回涉案房屋，化工集团公司在该案第一次庭审时明确表示不同意收回涉案房屋，并向法院递交了说明函。另查明：原、被告未签订《综合服务协议书》。2016年5月8日，原告向被告发出《缴费通知书》，要求被告于2017年5月10日前缴交涉案房屋的5月租金105393元及45168元。此后，原告于2016年6月6日、7月3日、8月1日、9月1日向被告发出《缴费通知书》，分别要求被告于当月10日前缴交涉案房屋的当月租金105393元及45168元。2017年9月4日、10月23日、11月30日，原告向被告发出《租金催缴函》，要求被告在限期内缴清拖欠的租金、综合服务费等。2016年5月31日、2016年6月30日，被告分别向原告的银行账户支付各48337元，并注明为综合服务费。2017年1月23日，被告向原告的银行账户支付67858元，并注明为较场东路15号服务费。就上述已交纳的费用，被告解释称：确认2016年5月31日交纳的综合服务费，但2016年6月30日交纳的费用是被告误交的，2017年1月23日支付的是2016年6月至10月的全部综合服务费，平均每月13000多元，是由于相关证照未办理，故原告主张提出减免的，2017年1月9日原告发给被告的函件及2016年12月30日原告发给化工集团公司的函件中均有提及。由于后来房屋一直不能办理相关手续，故被告是不同意以上述标准支付综合服务费的。原告则认为，上述复函提及的租金及服务费，只是针对2016年6月至10月期间的标准进行调整，同时要求从2016年11月起正常缴交租金及服务费。原、被告均确认：被告没有支付自2016年12月1日起的租金及服务费。就原告所主张综合服务费对应的具体服务内容，原告陈述：上述服务系指原告作为被告与产权人沟通的桥梁，为被告提供服务支持。产权人委托原告管理涉讼物业、出租、委托评估、诉讼等。原告在被告与产权人在租赁中所产生的有关事宜进行沟通协商，不是一般物业提供的物业服务。租赁合同中出租人的义务是由化工集团公司所承担，具体事项由原告完成。服务费是由产权人从租金总额中剥离30%给原告收取，即产权人收取《租金抵扣补偿协议（二）》中约定的70%的租金，剩余的30%应由原、被告签订《综合服务协议书》约定由原告收取。原被告陈述：确认原告所述的租赁合同中出租人的义务是由化工集团公司所承担，具体事项由原告完成。对于综合服务费用的具体服务，《广州市房屋租赁合同》第6条第3款约定的义务是具体由原告履行，包括提供相关资料给被告办理营业证照和申请消防验收等。本院认为:根据与本案关联的上述（2018）粤0104民初2402号民事判决书查明的事实及认定，对于涉案的广州市越秀区X路X号大院自编36号首层、自编38号整栋、自编42号、自编43号及部分历史用房中无产权的部分即首层自编1、2、3、4、4B、5B、13号铺、自编38号二楼及6-9号仓无行政主管部门核发的不动产权属证书，因化工集团公司未能提交该部分建筑系经主管部门批准建设的相关证据，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，化工集团公司与被告签订的《广州市房屋租赁合同》中关于租赁上述未经许可而建设的房屋的部分无效，其余部分有效,且化工集团公司对于合同部分无效无法继续履行负有责任。此外，对于合同有效部分，即有产权房屋，应按合同约定的标准计算租金。对于合同无效部分，即无产权部分，由于被告也实际占有使用了其中部分，应当支付相应占有使用费。在被告占有使用涉案房屋期间，原告作为化工集团公司授权的管理人，亦履行了相应的租赁管理工作、提供了有关租赁管理服务，且被告曾向原告支付过综合服务费，即认可原告提供的租赁服务，因此，原告理应获取相应的服务费用；同时，基于化工集团公司对上述《广州市房屋租赁合同》部分无效及合同解除负有责任，相应的管理费亦应基于上述判决所计算的化工集团公司应收租金及占用费的标准计付。经计算，被告应按75513元/月×30%的标准向原告支付2016年12月1日起至2019年2月15日止的管理费600328.35元，及按14000元/月×30%的标准支付2019年2月16日起至2019年6月6日止的管理费15540元。至于原告主张逾期付款利息的诉讼请求，鉴于被告在承租涉案房屋期间就原告与化工集团公司未能提供有关无产权部分房屋系主管部门批准建设或其他化工集团公司经批准有临时使用权的证明，致使上述《广州市房屋租赁合同》部分无效，化工集团公司、原告与被告对租金及占用费乃至服务费的标准均产生争议，故原告对原告上述诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条的规定，判决如下：一、被告广州市乐高物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州万力集团物业管理有限公司支付2016年12月1日起至2019年6月6日止的综合服务费共计615868.35元。二、驳回广州万力集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费9220.10元，由原告广州万力集团物业管理有限公司负担4211.10元，由被告广州市乐高物业管理有限公司负担5009元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  叶志坚人民陪审员  余义华二〇二〇年五月二十九日书 记 员  徐浩龙