贵州省湄潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0328民初1108号 原告（反诉被告）：邵仕军，男，生于1970年10月8日，汉族，贵州省播州区人，住播州区。 委托诉讼代理人：杨泽文，贵州名城（播州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗月贵，贵州名城（播州）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）：邵鑫，男，生于1994年7月3日，汉族，贵州省播州区人，住播州区。 被告（反诉原告）：贵州双宁医院管理有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区香港路宝利大厦**。统一社会信用代码：91520303MA6GJTRL9F（1-1）。 法定代表人：游明璇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵勇，贵州他山律师事务所律师。 原告（反诉被告）邵仕军、邵鑫与被告（反诉原告）贵州双宁医院管理有限公司（以下简称双宁医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵仕军及其委托诉讼代理人杨泽文、罗月贵、原告邵鑫、被告双宁医院的委托诉讼代理人赵勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵仕军、邵鑫向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告双宁医院的房屋租赁合同；2、要求被告双宁医院支付违约金2000000元；3、要求被告双宁医院补交2020年1月和2月的租金90000元；4、要求被告双宁医院赔偿装修损失1000000元；5、诉讼费由被告双宁医院承担。事实和理由：双方于2017年12月15日订立合同，被告双宁医院租用原告邵仕军、邵鑫约1000㎡的房屋从事医疗经营，租期15年，租金45000元/月，约定违约金2000000元。2020年1月和2月，被告双宁医院未支付租金，并未经同意单方通知解除合同，被告双宁医院的行为构成根本违约。原告邵仕军、邵鑫出租的房屋以前是用于经营宾馆，装修损失为1000000元，解除合同后，被告双宁医院应当承担赔偿责任。 被告双宁医院答辩并反诉称，双宁医院租赁原告邵仕军、邵鑫的房屋用于医疗经营是事实，双宁医院还交纳了保证金100000元。拆除房屋原有装修，双宁医院对房屋重新装修，符合双方的约定，且租金应从2018年5月1日开始计算。双宁医院没有违约，不应承担赔偿责任，同时，约定的违约金过高，应当依法调整。双宁医院超额支付了租金30000元。2020年2月1日起，由于新冠肺炎疫情和资金的原因无法经营，属于不可抗力，双宁医院已于2020年3月10日书面通知原告邵仕军解除合同，并于2020年3月29日将房屋交还了原告邵鑫。新冠肺炎疫情期间（2020年2月1日至2020年3月10日）的租金不应收取，应予返还。现要求：1、确认双宁医院与原告邵仕军、邵鑫的租赁合同已于2020年3月29日解除；2、要求原告邵仕军、邵鑫免除双宁医院2020年2月1日至2020年3月10日的租金60000元，并返还；3、要求原告邵仕军、邵鑫返还超额支付的租金30000元；4、要求原告邵仕军、邵鑫退还保证金100000元；5、诉讼费由原告邵仕军、邵鑫承担。 本院经审理认定事实如下：原告邵仕军与原告邵鑫是父子关系；被告双宁医院是登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格。2017年12月15日，原告邵仕军与被告双宁医院订立《房屋租赁合同》，原告邵仕军（甲方）将其位于湄潭县房屋（约1000㎡，出租前开设为“泰安宾馆”）出租给被告双宁医院（乙方）开设“双宁口腔医院”，合同约定的与本案有关的主要内容有：1、租期15年，自2017年12月15日至2032年12月14日（开始时间以装修进场时间为准）；2、甲方免收乙方10天装修时间的租金（以装修进场时间为准）；3、前两年每月租金45000元，按月交纳，从第三年起，每年在上一年的基础上增加租金10000元／年（增长部分在每年的第一个月一次性单独给付）；4、乙方向甲方交纳保证金100000元，确保乙方进场装修时间确定后，按月向甲方交纳租金、结清一切费用、保障设施安全；5、甲方现有的房屋附属设施可由乙方根据自己的要求和需要规划改建，装修房屋应遵守房屋管理部门的规定，不得破坏房屋结构，对场地的装修不得更改涉及安全的主体结构；6、乙方逾期15天不交纳租金，甲方有权单方终止合同，收回房屋，不退保证金；7、合同期内，除不可抗力外，乙方不得以任何理由违约，否则，赔偿违约金2000000元（只要保证甲方的房屋租赁状态连续性就不算违约）；8、租赁房屋为甲方经营中的宾馆，乙方进场装修前不影响甲方经营，租期以乙方进场装修时开始计算。《房屋租赁合同》订立当日，被告双宁医院向原告邵仕军交纳了保证金100000元，原告邵仕军向被告双宁医院出具了收条。2018年1月20日，被告双宁医院委托其职工刘昌明与原告邵仕军订立《承揽合同》，约定由原告邵仕军负责拆除租赁房屋（原宾馆）的内部装修、清运垃圾广告，达到被告双宁医院装修人员可以直接进场装修条件后，被告双宁医院一次性支付原告邵仕军拆除费用83000元，原告邵仕军免收被告双宁医院装修工人进场后一个月的租金。2018年10月20日，原告邵仕军一次性收取了被告双宁医院2018年3月（含3月）至2018年9月的租金315000元，此后，原告邵仕军向被告双宁医院出具收条，以45000元／月的标准按月收取了被告双宁医院2018年10月至2019年12月的租金，共675000元，2020年1月20日，被告双宁医院向原告邵仕军银行账户存入了39000元，2020年2月3日，被告双宁医院向原告邵仕军银行账户存入了6000元，至此，原告邵仕军共收取了被告双宁医院支付的租金1035000元。2020年3月10日，被告双宁医院书面通知原告邵仕军，因新冠肺炎病毒疫情导致其无法正常营业，资金链断裂，属于不可抗力，决定解除双方的租赁合同。2020年3月12日，原告邵仕军向被告双宁医院回函，不同意解除合同，并于2020年3月15日向被告双宁医院发出了催交所欠两个月租金90000元的书面通知，但被告双宁医院未予交纳。2020年3月30日，被告双宁医院将租赁房屋的大门钥匙交还了原告邵鑫，并于2020年4月1日清结了所用电费和水费。原告邵鑫自行交纳了2020年4月的电费。同时查明，2020年1月30日，遵义市卫生健康局发出通知，因新冠肺炎病毒疫情严峻，全市综合医院口腔科门诊及口腔专科医院只保留必要的口腔颌面外科急诊，仅处理外伤、颌面部间隙感染等急诊，其余可择期诊治项目全部暂停，全市口腔专科门诊部及口腔诊所全面停诊。另外查明，原告邵仕军与被告双宁医院订立《房屋租赁合同》用于出租的房屋，部分属于原告邵仕军个人所有，部分属于原告邵仕军与其妻何吉梅共有，部分属于原告邵鑫所有。何吉梅已于2018年3月22日死亡，其另外的法定继承人不愿参加本诉讼。原告邵仕军现患有食道癌疾病。原告邵鑫系本院通知参加诉讼的当事人，庭审中，原告邵鑫自认曾同意从被告双宁医院进场装修时起，免收一个半月的租金。 本院认为，当事人应当诚实守信，依约履行义务，保证实现双方的合同目的。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告邵仕军与被告双宁医院于2017年12月15日订立的《房屋租赁合同》，双方权利义务对等，内容明确具体，是双方的真实意思表示，且原告邵鑫表示认可，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定、不损害他人利益，应当有效，双方本应严格履行。现原告邵仕军、邵鑫要求解除合同，被告双宁医院反诉要求确认合同已经解除，证明双方都有解除合同的真实意愿，应当准许双方解除合同。双方争议的焦点，一是租期的起算时间，二是被告双宁医院是否存在违约行为以及应承担的后果。关于第一个争议焦点，按照双方《房屋租赁合同》和《承揽合同》的约定，租期从被告双宁医院进场装修时起开始计算，结合《承揽合同》的签订时间为2018年1月20日和原告邵仕军收取被告双宁医院第一个月的租金明确为2018年3月以及原告邵鑫的自认，可以确定，租期应从2018年2月1日开始计算，应从2018年3月15日起开始计算租金。从2018年3月15日至2020年3月30日共24.5个月，被告双宁医院本应支付租金1102500元（45000元/月×24.5月），但被告双宁医院只支付了23个月的租金1035000元，证明被告双宁医院未支付原告邵仕军、邵鑫2020年2月15日到2020年3月31日共1.5个月的租金67500元。所以，被告双宁医院主张超额支付了原告邵仕军、邵鑫租金的反诉主张不成立，本院不予支持。从原告邵仕军于2020年3月25日起诉要求解除合同、被告双宁医院于2020年3月30日将租赁房屋的大门钥匙交还原告邵鑫、原告邵鑫自行交纳了2020年4月电费的实际来看，原告邵仕军、邵鑫与被告双宁医院的《房屋租赁合同》，双方已于2020年3月30日以行为表示解除。关于第二个争议焦点，新冠肺炎病毒疫情是阶段性问题，由此导致的无法正常营业、资金链断裂，被告双宁医院本可以向原告邵仕军、邵鑫提出少付租金或中止履行合同的要求，但就本案而言，新冠肺炎病毒疫情的影响不构成解除合同条件中不可抗力这一法定事由，且被告双宁医院不是根据疫情影响提出少付租金或中止履行合同的要求，而是以“租金起算时间应为2018年5月1日、不应支付疫情期间租金、超额支付了租金”为由主张返还和退还租金，所以，被告双宁医院的这一反诉主张不成立，其未支付原告邵仕军、邵鑫2020年2月15日到2020年3月31日共1.5个月的租金67500元的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方《房屋租赁合同》中对于保证金100000元的约定，有保证按月交纳租金的作用，属于履约保证金的范畴，被告双宁医院未按月交纳租金的行为被认定为违约行为，该保证金就不应退还，因此，本院对被告双宁医院要求原告邵仕军、邵鑫退还100000元保证金的反诉请求不予支持。原告邵仕军、邵鑫要求被告双宁医院支付欠付的租金90000元，如前所述，被告双宁医院欠付原告邵仕军、邵鑫租金67500元是事实，虽然其欠付租金的理由不属于不可抗力，但新冠肺炎病毒疫情对其影响较大也是事实，故本院酌情支持原告邵仕军、邵鑫一个月的租金45000元较为符合客观实际，也较符合当前的政策精神。原告邵仕军、邵鑫要求被告双宁医院赔偿装修损失1000000元，而不是主张的合同预期利益损失，因双方合同中约定了“房屋附属设施可由乙方根据自己的要求和需要规划改建”，且租赁物本身就要符合租赁用途，这也是收取租金的前提，原告邵仕军、邵鑫的该项请求缺乏依据，本院不予支持。原告邵仕军、邵鑫要求被告双宁医院支付违约金2000000元，被告双宁医院存在违约行为，且双方合同中约定有违约金，就应当承担支付违约金的责任。但是，双方约定的2000000元违约金确实过高，本院对被告双宁医院要求对违约金进行调整的抗辩理由予以采纳。综合考量原告邵仕军、邵鑫租赁房屋的面积较大、用途较窄、承租对象难觅、寻租时间较长等因素，结合被告双宁医院已经承担了保证金责任、新冠肺炎病毒疫情有一定影响的实际，确定由被告双宁医院以45000元/月的租金标准支付原告邵仕军、邵鑫六个月的租金270000元作为违约金较为公平合理。 综上所述，原告邵仕军与被告双宁医院于2017年12月15日订立的《房屋租赁合同》应当解除，被告双宁医院应当支付所欠原告邵仕军、邵鑫的租金45000元，被告双宁医院应当支付原告邵仕军、邵鑫违约金270000元，原告邵仕军、邵鑫对其其余诉讼请求举证不足，本院不予支持。被告双宁医院对其反诉请求举证不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条第一款、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告邵仕军与被告贵州双宁医院管理有限公司于2017年12月15日订立的《房屋租赁合同》。 二、限被告贵州双宁医院管理有限公司在本判决生效后十日内一次性支付所欠原告邵仕军、邵鑫的租金人民币45000元。 三、限被告贵州双宁医院管理有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告邵仕军、邵鑫违约金人民币270000元。 四、驳回原告邵仕军、邵鑫的其余诉讼请求。 五、驳回被告贵州双宁医院管理有限公司的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15760元（缓交），由原告邵仕军、邵鑫负担11000元，由被告贵州双宁医院管理有限公司负担4760元，反诉费2050元，由被告贵州双宁医院管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向遵义市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。 本判决生效后，权利人可在判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  丁波 二〇二〇年五月二十五日 法官助理孙兴旭 书记员费雅莉