广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初29905号原告：东莞市聚沛电子科技有限公司，住所地：东莞市松山湖高新技术产业区总部二路********房，统一社会信用代码：914***********783K。法定代表人：刘伟权，总经理。委托诉讼代理人：王赟，广东润广律师事务所律师。被告：东莞麽麽宅网络科技有限公司，住，住所地：东莞市松山湖高新技术产业开发区总部二路**光大we谷****一社会信用代码：91441900MA514LY45U。法定代表人：梁某1。原告东莞市聚沛电子科技有限公司（以下简称聚沛公司）诉被告东莞市麽麽宅网络科技有限公司（以下简称麽麽宅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王赟到庭参加诉讼，被告麽麽宅公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚沛公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告有权没收履约保证金94144元；2.被告向原告支付欠付租金302075元以及违约金（违约金以未付金额为本金，按日利率1‰的计算标准，自逾期之日起计至实际付清之日止，暂计至2019年8月31日为61433.16元）；3.被告向原告支付逾期搬迁期间的物业占用费用145138.67元；4.被告偿还原告垫付的物业管理费、水费、电费及违约金62315元；5.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年12月27日，原、被告就承租位于东莞市松山湖高新技术产业开发区总部二路4号光大we谷B5栋103、203、303室物业签订《光大数字家庭（光大We谷）物业租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁期限5年，即2017年12月1日起至2022年11月30日止。租赁合同约定被告需在每月10号前向原告支付当月租金，被告逾期支付租金、物业管理费、违约金等合同约定需付费用的，从逾期之日起按未付金额每日0.5%计算违约金；若被告不再续租，必须结清租金、管理费、水电费等费用并在期满前搬迁并交付给原告，否则原告有权要求被告支付逾期搬迁期间的占用费用，计算标准为租赁期满前一个月租金标准的2倍，以实际占用期限计算。后因被告欠缴租金，经原告多次给予宽限减免，被告依然未依约缴租。被告于2019年3月12日向原告申请退租，原告同意并要求2019年3月31日前完成物资撤离工作，但被告直至2019年6月14日才向原告出具委托函，委托原告代为处理放置于租赁物业中的物资，致使租赁物业被占用近三个月。后东莞市光大物业管理有限公司又因无法联系被告，而要求原告代被告支付了其欠付的物业管理费、水电费等费用，共计62315元。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。被告麽麽宅公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据双方的证据，本院认定事实如下：2017年12月27日，原、被告签订租赁合同，原告将其位于东莞市松山湖高新技术产业开发区总部二路4号光大WE谷B5栋103、203、303室的物业出租给被告麽麽宅公司，租赁期限自2017年12月1日至2022年11月30日，2017年12月1日至2018年8月31日期间每月租金29420元，该9个月租金264780元自2018年9月至2019年11月平均支付，每月支付一期，每月10日前付清17652元，2018年9月1日至2019年11月30日每月租金29420元于计租期当月10日前付清当月租金，2019年12月1日至2020年11月30日每月租金47072元，于计租期当月10日前付清当月租金，2020年12月1日至2021年11月30日每月租金49426元于计租期当月10日前付清当月租金，2021年12月1日至2022年11月30日每月租金51897元于计租期当月10日前付清当月租金。租赁合同还约定：签订合同时被告应向原告一次性交纳履约保证金141216元并由原告提供履约保证金收据，其中履约保证金47072元经双方约定在2018年9月转换为含增值税的租金并开具发票提供给被告，合同期满、解除或自动终止后，若被告全部结清其租赁期间承担的费用并交付租赁物业后，原告在30天内无息返还履约保证金；被告使用租赁物业发生的物业管理费、水费、电费等由被告负担并及时交纳，物业管理单位为东莞市光大物业管理有限公司，每月管理费6140元向物业管理公司交纳；合同提前终止的，被告应在原告指定时间或收到收回租赁物业通知后15天内完成清洁工作、搬出并交还租赁物业；被告逾期支付租金、物业管理费、违约金等，从逾期之日起按未付金额每日5‰计算违约金，逾期超过30天的，原告有权解除合同，没收被告的履约保证金及物业押金，收回租赁物并继续追回拖欠费用及违约金；“租赁期满的处理”一条中约定租赁期满后，被告如不续租，必须结清租金、管理费、水电费等费用并在期满前及时搬迁并交付原告，原告有权要求被告支付逾期搬迁期间的占用费用，计算标准为租赁期满一个月租金标准的2倍以实际占用期限计；租赁期间原告发出书面通知可以张贴在租赁物业对外经营大门上的方式进行，张贴完成并拍照即视为有效送达。签订租赁合同后，被告麽麽宅公司向原告支付了履约保证金141216元，其中47072元转化为2018年9月应付的当月29420元租金以及2017年12月份租金中的17652元，并由原告向被告开具了增值税专用发票，余下94144元作为履约保证金由原告向被告开具了履约保证金收款收据。除了上述已付租金外，被告未支付其他月份的租金，原告于2019年3月5日向被告发出租金催缴函，要求被告支付租金、违约金。2019年3月12日，被告向原告发出退租联络函，申请终止租赁合同并交还场地及物品，承诺于2019年3月30日全面退出场地，申请以履约保证金94144元及投入的约2000000元装修成本免除逾期未交的租金及管理费等所有费用。2019年3月18日，原告向被告作出复函，答复：因合同约定提前退租押金不退还，故不同意被告提出的以履约保证金以及投入的装修成本抵扣欠费；因在催缴后被告未在约定时间缴租，原告根据租赁合同的约定解除合同，没收履约保证金，并要求被告结清欠费、于2019年3月31日前撤场。2019年6月14日，被告向原告出具委托书，列明被告尚保留在租赁物业的资产明细，委托原告代被告以100000元的价格处理该资产，处理资产获得的价款直接由原告收取，抵扣被告拖欠的租金。关于违约金，原告在本案中起诉主张按照每日1‰的标准，自2018年10月11日起按照每月应付未付租金金额为基数计算违约金，并扣除以下期间的违约金：1.因国庆长假顺延交租，2018年10月份款项的违约金自2018年10月21日起计算；2.因准予2019年1月至3月的租金延期缴纳，该期间租金的违约金自2019年3月15日起计算；3.因准予减免2019年2月5日至14日共计10天的租金，暂计至2019年8月31日违约金共计61433.16元，后续计至租金付清之日止。关于物业占用费，原告主张租赁合同于2019年3月18日解除，但被告未按原告通知的时间于2019年3月31日前撤场，直至2019年6月14日才正式向原告发出委托函，原告主张的物业占用费按照租金29420元的两倍自2019年4月1日起计至2019年6月14日。另外，2019年4月20日，东莞市光大物业管理有限公司向原告发出物业费催缴函，因被告未支付2018年9月1日至2019年3月31日的物业服务费42980元、2018年8月1日至2019年3月31日的垃圾处理费640元、水费1974元、电费10308元以及违约金6413元，要求原告作为租赁物的出租人及所有权人承担付款责任。2019年8月6日，原告代被告向东莞市光大物业管理有限公司支付了上述欠款合计62315元。本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷。被告麽麽宅公司经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，视其放弃举证和抗辩的权利，对原告提供的证据，本院经审核后予以认可。原、被告签订的租赁合同，意思表示真实，未违反强制性法律规定，合法有效。被告逾期支付租金30天以上，原告经催收后，被告仍未履行付款义务，原告向被告发出通知解除合同，符合双方合同约定以及法律规定。根据案涉租赁合同的约定以及有关合同解除的后果的法律规定，原告诉请确认没收被告的履约保证金，要求被告支付尚欠的租金及相应违约金，本院予以支持。关于尚欠租金的金额，2017年12月份至2018年8月份租金264780元扣减已经支付的17652元，尚欠247128元未付；2018年10月份至2019年3月18日按每月29420元并扣减2019年2月份减免10天租金，尚欠154947元，两项合计402075元，扣减双方约定的代为处置资产所得100000元后，尚欠租金302075元，被告应予以支付。关于违约金，案涉租赁合同约定违约金标准为每日5‰，原告自愿降低标准为每日1‰，是原告对其自身权利的处分，且有利于被告，本院予以支持。原告主张违约金自每月租金应付未付的次日起计收，且扣除原告准予的缓交期，暂计至2019年8月31日为61433.16元，本院予以支持。后续违约金应以欠付租金303075元为基数，按每日1‰计至租金支付之日止，但基于公平原则的考虑，违约金总额以不超过欠付租金总额302075元为宜。原、被告双方的租赁合同提前解除后，被告未在限期内搬离租赁物，应向原告支付逾期搬离租赁物的物业占用费。原告依据双方在合同的“租赁期满的处理”中约定的合同正常期满情形下物业占用费标准，主张本案提前解除情形下的物业占用费金额，缺乏事实依据。因双方未约定合同提前解除情形下物业占用费的标准，故应以正常合同履行期间的月租金为标准计算。因此，被告应向原告支付2019年4月1日至2019年6月14日期间的物业占用费72569.33元。原告超过该范围的诉讼请求，本院不予支持。根据双方租赁合同约定，案涉物业的物业管理费、水费、电费由被告负担，原告主张被告支付物业管理费、水费、电费及相应违约金共计62315元，有原告提供的证据予以证实，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市聚沛电子科技有限公司有权没收被告东莞市麽麽宅网络科技有限公司的履约保证金94144元；二、被告东莞市麽麽宅网络科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市聚沛电子科技有限公司支付租金302075元及逾期付款违约金，计至2019年8月31日的违约金为61433.16元，2019年9月1日起的违约金以租金302075元为基数，按日1‰为标准计至租金支付之日止，但违约金总金额应以302075元为限；三、被告东莞市麽麽宅网络科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市聚沛电子科技有限公司支付逾期搬迁期间的物业占用费72569.33元；四、被告东莞市麽麽宅网络科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市聚沛电子科技有限公司支付物业管理费、水费、电费、违约金62315元；五、驳回原告东莞市聚沛电子科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费9827.92元（原告东莞市聚沛电子科技有限公司已预交），由原告东莞市聚沛电子科技有限公司负担1183.17元，被告东莞市麽麽宅网络科技有限公司负担8644.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  吴利琴审判员  陈慧娜审判员  兰 叶二〇二〇年五月十九日书记员  刘婉娴