广东省中山市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）粤20行终462号 上诉人（原审被告）：中山市自然资源局，住所地广东省中山市石岐区*****,统一社会信用代码11442000MB2C940480。 法定代表人：吴伟强，局长。 委托代理人：李桂姨，该局工作人员。 委托代理人：王金府，广东保信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴金海，男，1962年2月20日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**********，公民身份号码442************650。 委托代理人：曹小芹，广东万**海天律师事务所律师。 原审第三人：罗带好，女，1950年10月8日出生，汉族，住广东省中山市*****************，公民身份号码442************489。 委托代理人：陈艳红，女，1973年7月26日出生，汉族，住广东省中山市**************，公民身份号码442************48X。系罗带好的女儿。 委托代理人：陈宗杰,男，1984年10月24日出生，汉族，住广东省中山市***************，公民身份号码442************473。系罗带好的儿子。 上诉人中山市自然资源局（由原中山市国土资源局等合并组建，以下统称市自然资源局）因与被上诉人吴金海、原审第三人罗带好不动产行政登记纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071行初2025号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明，陈水胜又名陈永胜。1992年10月31日，中山市人民政府审批同意就座落于中山市******安隆三队、建筑面积为40.3平方米的房屋向陈水胜颁发了房屋所有权证，登记字号为11-1710，房产证号为3885985。1993年3月16日，中山市人民政府审批同意就前述房产下的148平方米集体建设用地向陈水胜颁发土地使用证，土地使用证号为311224/32011224。其中，土地登记申请书中“四至”一栏载明“东至：冼英、南至：公共路、西至：陈华妹、北至：鱼塘仔”，“调查人员初审意见”一栏载明“土地权属界线，地上、图上是否清楚，有无纠纷：界址清楚，无纠纷”，界址的认定并无本宗地和相邻宗地使用者到现场共同指界。 2014年9月19日，陈永胜死亡。同年10月16日，陈永胜的妻子罗带好向原中山市国土资源局申请注销前述房产证和土地使用证，且将陈水胜的名字变更登记为陈永胜。同年10月22日，中山市人民政府同意办理上述房产证和土地使用证的注销登记。随后，原中山市国土资源局于2014年11月4日在《中山日报》刊登通告，载明：“陈水胜（已故）因遗失中山市******安隆3队的房地产两证……现申请注销原证，补发新证。如有异议请在本通告刊登之日起30天内向我局提出，逾期将依法注销原房地产两证，并补发新证”。 2014年12月24日，罗带好向原中山市国土资源局申请办理上述房地产权属证书的遗失补发登记，且申请将所有权人名字变更登记为陈永胜，地址变更登记为中山市************之一。其中，地籍调查表中界址点号2-3、3-4有邻宗地指界人签名有“陈华妹”的签名，而用地图上没有陈华妹的签名，但与陈华妹房屋相邻处有中山市******民委员会的盖章。2015年1月8日，中山市人民政府审批同意用陈永胜的名字办理房地产遗失补发登记并核发了中府集用（2015）第3200004号集体土地使用证和粤房地权证中府字第0115000326号房地产权证，面积分别为148平方米、40.3平方米，土地使用权人和房地产权属人均为“陈永胜（已故）”。吴金海不服，遂诉至原审法院，请求判令撤销原中山市国土资源局作出的中府集用（2015）第3200004号集体土地建设用地使用证及粤房地权证中府字第0115000326号房屋所有权证并由市自然资源局承担本案诉讼费用。 原审法院另查明，在一审庭审过程中，吴金海出示了：1.加盖有中山市人民政府房屋所有权证专用章的粤房42***90房屋所有权证，证书填发日期为1994年1月10日，房屋所有权人为吴金海，房屋座落于中山市*******队，建筑结构及层数为混合二层，基底面积为193.5平方米，建筑面积为387平方米；2.加盖有中山市人民政府土地证专用章的中集建（1993）313194/32013194号集体土地建设用地使用证，证书填发日期为1994年3月4日，土地使用者为吴金海，地址为神湾镇外沙村安龙队，用地面积为247平方米，四至分别为“东至：公巷、南至：公共路、西 至：陈华妹、北至：鱼塘”。吴金海和陈宗杰在庭审中均主张，粤房地权证中府字第0115000326号房地产权证指向的40.3平方米房屋是自己所有的，且均是同一照片上的房屋，且吴金海陈述，自己持有的中集建（1993）313194/32013194号集体土地建设用地使用证指向的土地范围包含了中府集用（2015）第3200004号集体土地使用证记载的148平方米土地范围，其土地通过村集体分配而来，分配的土地上有陈永胜原有涉案房屋，后其通过买受取得涉案房屋，但没有相关单据。至于为何吴金海的房产证面积、结构与照片上的40.3平方米（一层）房屋不一致，吴金海解释其持有的房产证上的房屋并没有客观建设，其当时只是准备建设两层的房屋，但案涉40.3平方米的房屋其一直在实际使用。陈宗杰则陈述，其一家约1994年搬离涉案40.3平方米的房屋，之后该房屋一直处于丢空状态。根据吴金海的申请，证人梁金友到庭作证，证明其是外沙村的村民，其原在外沙村负责国土、民政等工作，协助村民办理房地产权证；陈永胜曾说将涉案房地产转让给吴金海，当时陈永胜有土地使用证，转让的就是涉案土地使用证指向的土地，至于转让涉案土地后，陈永胜还有没有房地产在外沙村，其不清楚。 原审法院再查明，根据用电清单，用电编号均为032********82007用户的计费电量均为0，但用户名称和用电地址则有变化，分别为：用户名称于2018年3月为吴金海，用电地址为神湾镇外沙安龙站45号；于2018年4月至2019年3月用户名称为陈宗杰，用电地址为神湾镇外沙安龙站44号之一。根据用水清单，用水编号为170404067的用户，用户名称于2019年1月-2月为吴金海，用水地址为神湾镇外沙安龙街45号，实用水量为0。 原审法院认为，权属清晰是房地产权属登记的前提。本案中，中府集用（2015）第3200004号集体土地使用权登记中地籍调查表虽有相邻权人陈华妹的签名，但相应用地图上并没有该相邻权人的签名，而且在粤房地权证中府字第0115000326号房屋所有权登记作出之后，涉案房屋的用电户主名称于2018年3月为吴金海，用水户主名称于2019年1月-2月为吴金海。而且，吴金海也持有填发日期为1994年3月4日的中集建（1993）313194/32013194号集体土地建设用地使用证。因此，判断讼争登记即中府集用（2015）第3200004号集体土地使用权登记及粤房地权证中府字第0115000326号房屋所有权登记是否合法，还需查明其初始登记即311224/32011224土地使用权登记和3885985号房屋所有权登记是否合法，用以判定该房地产的权属来源是否清晰合法。 根据《土地登记规则》（1989年11月18日实施）第七条的规定，初始土地登记程序需要进行地籍调查。第十六条规定，各级土地管理部门负责组织辖区内的地籍调查，地籍调查规程由国家土地管理局制定。根据《城镇村庄地籍调查规程》第3.2.6.1条规定，界址的认定必须由本宗地及相邻宗地使用者亲自到现场共同指界。然而，本案所涉的311224/32011224土地使用权登记的界址认定并无本宗地和相邻宗地使用者到现场共同指界。该程序的缺失导致该土地使用权的初始登记不合法，即中府集用（2015）第3200004号集体土地使用权的权属来源不清晰。因此，原中山市国土资源局作出中府集用（2015）第3200004号集体土地使用权登记，属主要证据不足。基于房地一体的原则，结合罗带好一方和吴金海均主张涉案房屋属自己所有，且在粤房地权证中府字第0115000326号房屋所有权登记作出之后，涉案房屋的用电户主名称和用水户主名称都曾记录为吴金海，故原中山市国土资源局作出粤房地权证中府字第0115000326号房屋所有权登记，亦属主要证据不足。综上所述，对吴金海要求撤销中府集用（2015）第3200004号集体土地使用证及粤房地权证中府字第0115000326号房屋所有权证的诉讼请求，应予以支持。需要指出的是，因吴金海自述其持有的粤房42***90房屋所有权证记载的房屋并未实际建设，故对涉案房屋的权利归属，应由各方当事人按法定程序另行解决。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决：撤销市自然资源局的中府集用（2015）第3200004号集体土地使用证和粤房地权证中府字第0115000326号房地产权证。案件受理费50元，由市自然资源局负担。 上诉人市自然资源局不服原审判决，向本院上诉称，1.我局对陈永胜名下房地产因遗失而注销旧证、换发新证符合相关法律规定。2.本案的诉讼标的是中府集用（2015）第3200004号集体土地使用证和粤房地权证中府字第0115000326号房地产权证，并不针对其初始登记行为。原审法院主动审查初始登记行为并以此确定涉案行政行为的合法性，属于错误认定。3.即使审查初始登记行为，原审法院对相关事实认定错误，导致处理错误。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回吴金海的诉讼请求。 被上诉人吴金海答辩称，市自然资源局在不动产登记过程中对陈永胜的主体资格、地籍调查程序审查错误。我方使用涉案房产二十多年从无人提出异议。市自然资源局对已有不动产登记的同一地块重复进行不动产登记明确存在违法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人罗带好陈述称，我方因旧证遗失而补办新证，手续合法。 本院查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。 本院另查明，二审中，市自然资源局确认：陈永胜（已故）名下的中府集用（2015）第3200004号集体土地使用证与吴金海名下的中集建（1993）313194/32013194号集体土地建设用地使用证均为有效，两者在用地范围上存在重叠，但具体重叠情况不清楚；中府集用（2015）第3200004号集体土地使用证和粤房地权证中府字第0115000326号房地产权证属于对土地使用证号为311224/32011224、房产证号为 3885985的同一不动产的补发换证，不动产登记内容未发生变化。 本院认为，本案为不动产登记行为纠纷，虽然吴金海本案起诉针对的行政行为是原中山市国土资源局于2015年1月8日核发的中府集用（2015）第3200004号集体土地使用证和粤房地权证中府字第0115000326号房地产权证，但该发证行为是基于对1992年10月31日核发的房产证号为3885985的房屋所有权证和1993年3月16日土地使用证号为311224/32011224的土地使用证的注销旧证、核发新证行为。即本案所涉不动产初始登记于1992年、1993年，并于2015年进行后续换证登记，两次登记的不动产权属及内容并未发生变化。因此，吴金海对于2015年的不动产登记行为提起行政诉讼，法院对该不动产登记行为的合法性审查应当以对该不动产的初始登记的合法性审查为基础。经审查，涉案不动产初始登记发生于1992年、1993年，而对吴金海的不动产登记发生于1994年，即陈永胜于1992年、1993年取得涉案不动产登记时，吴金海对于涉案不动产尚不具有法律上的任何权利或利益，因此，吴金海对于涉案不动产初始登记于陈永胜名下的行政行为不具有行政法上的利害关系。因此，吴金海对于市自然资源局于2015年核发中府集用（2015）第3200004号集体土地使用证和粤房地权证中府字第0115000326号房地产权证的不动产登记行为亦没有利害关系。吴金海提起本案诉讼不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款关于“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的起诉条件，不具有原告的诉讼主体资格。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项关于“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的”的规定，应当裁定驳回起诉。 诉讼中，市自然资源局明确确认2015年1月8日核发的中府集用（2015）第3200004号集体土地使用证与1994年3月4日核发的中集建（1993）313194/32013194号集体土地建设用地使用证在用地范围上存在重叠，且两证均为有效。不动产登记证书是不动产权利凭证，不动产登记具有设立物权效力，显然，上述两次登记行为造成了两证持有人对重叠用地的权属争议。鉴于本案行政诉讼无法解决该争议，吴金海可自行通过不动产权属争议处理程序解决其与罗带好等人的权属争议。 综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，处理不当，本院对其判决予以撤销。吴金海不具有本案原告资格，其本案起诉应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071行初2025号行政判决； 二、驳回吴金海的起诉。 本裁定为终审裁定。 审判长  刘满星 审判员  高 琳 审判员  王 昕 二〇二〇年五月二十七日 书记员  李海珠