辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初2033号原告：沈阳恒隆地产有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路**。法定代表人：陈家岳，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩丹丹，该公司员工。委托诉讼代理人：李帅，该公司员工。被告：辽宁世玺堂珠宝玉器销售有限公司，住，住所地辽宁省抚顺市望花区丹东路西段**楼****/div>法定代表人：陈磊。原告沈阳恒隆地产有限公司与被告辽宁世玺堂珠宝玉器销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告沈阳恒隆地产有限公司委托诉讼代理人李帅到庭参加诉讼。被告辽宁世玺堂珠宝玉器销售有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳恒隆地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告解除租赁合同行为有效；2、判令被告给付拖欠的租金42531.34元;3、判令被告给付拖欠的管理费12616元;4、判令被告给付拖欠的电费2839.69元;5、判令被告给付拖欠的设备租用费594.88元;6、判令被告返还装修免租期租金20766.78元;7、判令被告给付提前终止合同违约金82721.01元;8、判令被告给付延迟开业违约金21854.56元;9、判令被告给付擅自停业违约金13371.14元;10、判令被告给付场地占用费82901.05元（暂计算自2018-11-1至2019年1月31日，最终以被告实际完成铺位交还为止）;11、判令被告给付合同手续费216.6元;12、判令被告给付滞纳金2648.62元;13、判令被告对租赁商铺恢复原状或承担恢复原状费用;综合1-13项诉讼请求，被告应向原告支付人民币283061.67元，在扣减被告为履行合同而向原告支付的保证金83301元、公用事业费押金5000元、商品质量保证金5000元、装修押金5000元、设备租用押金900元后，请求判令被告最终应向原告支付183860.67元;14、判今被告按照《租赁合同》约定注销或变更以该房屋地址取得的任何及所有执照、批准或许可证(包括但不限于营业执照、组织机构代码证、税务登记证)；15、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月22日，原告与被告签订了编号为T0441H之《皇城恒隆广场商场?房屋租赁合同》(以下称“租赁合同”)。租赁合同约定:原告将其所有的位于沈阳市沈河区中街路128号皇城恒隆广场252号单元场地(下称“该场地”)出租给被告用于“世玺堂”品牌饰品经营，合同期自2017年12月22日起至2018年12月21日止。2018年9月起，因被告存在拖欠房屋租金、管理费等款项、擅自停止经营等严重违约行为，原告依据租赁合同第二十四条约定提前解除了租赁合同，并告知被告尽快交还房屋、偿还各项欠付费用。但截止至目前，被告仍未履行前述义务。故原告根据租赁合同约定于2018年10月31日解除合同。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，一方违反合同约定，应当承担违约责任。原告有权向被告主张(1)根据租赁合同附表一约定，自2018年9月1日至2018年10月31日，被告拖欠原告租金42531.34元、管理费12616元、设备租用费594.88元，自2018年6月29日至2018年10月31日，被告拖欠原告电费3289.59元；(2)根据租赁合同第二十四条(q)款约定，因违约行为需向原告补足装修期(2017年12月22日至2018年1月20日)租金20766.78元;(3)根据租赁合同第二十四条(e)款约定，被告应支付迟延付款滞纳金，滞纳金按每天千分之一计算;(4)根据租赁合同二十四条(q)款约定，因被告违约导致合同解除，应向原告支付提起终止合同违约金82721.01元;(5)根据租货合同第二十四条(h)款约定，被告因擅自停止营业(2018年9月17日至2018年10月31日)应向原告支付违约金13371.14元；(6)根据租赁合同第二十四条(j)款约定，被告不按时交回场地(2018年11月1日至2019年1月31日)应向原告支付场地占用费82901.05元；(7)根据租赁合同第十条第1款第(1)、(2)项、第二十四条第1款第(k)项约定，向被告主张恢复原状或承担恢复原状费用；(8)根据租赁合同第十条约定，合同解除后，被告应当向原告交还房屋，并注销或变更以该房屋地址取得的任何及所有执照。练上所述，原告现依据《中华人民共和国合同法》规定及合同约定，特诉至贵院，请依法支持原告全部诉求。被告辽宁世玺堂珠宝玉器销售有限公司未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月12日，原告沈阳恒隆地产有限公司作为出租方（甲方），被告辽宁世玺堂珠宝玉器销售有限公司作为承租方（乙方），签订《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定甲方将皇城恒隆广场252号铺位租赁给乙方，租赁面积为83平方米，乙方在该房屋内经营“世玺堂”品牌饰品类商品。合同附件一主要租赁条件约定，交付日为2017年12月22日，租赁期限自2017年12月22日起至2018年12月21日止，装修期自交付日起至2018年1月20日止，开业日为装修期结束后的第一日。关于租金金额，约定：租金的计算方法分为基本租金与营业租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。基本租金于交付日起算的第一年至合同期届满之日止，每月人民币21459元。管理费含税金额为6308元，该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用的实际金额，乙方根据本合同的规定应支付的所有其它款项及有关国家、地方规定应由承、地方规定应由承租方缴纳的费用费收费标准为1.15元／度，水费为5.8元／立方米。收银机租用费每台每月人民币300元。关于保证金为83301元，商品质量保证金人民币5000元，公用事业费用押金5000元，收银机押金900元。合同第十四条约定：“在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第一（1）日前向甲方预先缴付当月的基本租金。”合同第二十四条对违约的约定“下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期支付、补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四日的……（e）涉及延迟履行支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止。……（j）涉及不按时交回该房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于本合同终止时所适用的每日基本租金1.3倍的占用费，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失。……（q）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三（3）个月基本租金及三（3）个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物。”合同签订后，原告于2017年12月22日将商铺交付辽宁世玺堂珠宝玉器销售有限公司，双方签订《商铺交付凭据》。被告按照合同约定交付原告保证金、装修押金、商品质量保证金。2018年10月9日、2018年10月18日，原告向被告发出《催款函》、《再次催款函》，因被告未按时履行付款义务，通知被告于2018年10月24日前交付全部欠款及滞纳金，否则切断房屋水、电供应，提前解除合同，收回房屋。2018年10月25日，原告向被告发出《解除合同通知书》，因被告于2018年9月起未向原告交纳租金等费用，经原告两次发出催缴函，被告仍未交付欠款。依照合同约定，原告自2018年10月31日起提前解除与被告签订的合同，并要求被告承担相应违约责任。2018年11月26日，原告向被告发出《解约后催告函》，催促被告于本函发出之日起七日内，处理或移除房屋内遗留的财务，并按照该合同约定对房屋进行恢复原状工作后交换给原告。本院认为，原、被告签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”双方租赁合同约定被告逾期支付合同约定款项超过14日的，原告有权解除合同，因被告逾期支付2018年10月份租金及管理费，原告向被告发出催缴函，被告仍未支付，原告向被告发出解除合同通知确认2018年10月31日合同解除，被告未表示异议，亦未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故根据上述法律规定，应认定原告以被告违约为由发出解除合同通知符合合同约定和法律规定，合法有效，双方签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》于2018年10月31日解除，被告应承担合同解除的违约责任。关于原告主张的被告拖欠的租金42531.34元的问题。被告逾期支付租金，系违约行为，被告自2018年9月1日未交纳当月租金，10月31日双方解除合同，故本院认为被告应给付原告2018年9月、10月份租金42531.34元（21265.67×2，每月租金21459元，因2018年5月1日税率下调为10%，故每月租金为21265.67元）。关于原告主张被告欠缴的管理费12616元的问题。被告欠缴的时间为2018年9、10月份，按合同约定管理费每月为6308元，故被告所欠费用为12616元，被告应按该数额向原告支付。关于原告主张电费2839.69元问题，根据原告提供的电表抄表记录，原告自2018年6月29日至2018年10月31日未交付电费，2018年10月31日的电表度数为67950,2018年6月29日电表度数为65437，根据合同约定的电费金额，原告主张电费2839.69元，本院予以支持。关于原告主张的设备租用费594.88元的问题。根据合同约定，被告租用原告的设备每月300元，被告未交付2018年9月、10月份的设备租用费，因2018年5月1日增值税率由17%调整至16%，故对原告主张的设备租用费594.88元（300÷1.17×1.16×2），本院予以确认。关于原告主张的装修期租金20766.78元问题。根据双方合同约定，在因为被告违约合同提前解除的情况下，原告有权取消被告的装修期，视为被告自始不享有装修期，被告须全额向原告补交装修期的租金，该约定应为有效，故原告主张被告支付装修期租金20766.78元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张被告支付提前终止合同违约金82721.01元的问题。双方在合同第二十四条第1款第（q）项约定，如被告发生上述违约情形的，原告有权解除本合同，收回房屋，并取消被告装修期，被告须全额向原告补交装修期租金。除此之外，被告还需向原告支付相当于三个月基本租金及管理费之和的违约金。被告同意上述违约金及损失可从保证金中直接进行抵扣，保证金不足以抵扣的，原告有权直接在被告预先支付的任何费用或留存于原告的其他款项中抵扣。故被告应以相当于三个月的基本租金及管理费之和的违约金共计82721.01元（21256.67×3+6308×3）作为标准，给付原告违约金。关于原告主张延迟开业违约金21854.56元，因原告未提供证据证明原告延迟开业，故该项费用没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付停止营业违约金、滞纳金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中对被告应付违约金金额亦予以适当调整，因违约金的作用系填补因违约造成的损失，原告在已主张提前终止合同违约金的情况下，不应重复主张停止营业违约金、滞纳金。关于原告主张房屋占用费82901.05元（自2018年11月1日至2019年1月31日止），根据原告提供的照片等证据，2018年11月至2019年1月31日期间被告仍占用涉诉房屋，按照合同约定，涉及不按时交回该房屋义务的，每延迟一日，向被告收取相当于本合同终止时所使用的每日基本租金1.3倍的占用费，故原告主张上述期间的房屋占用费82901.05元（21256.68×3×1.3），本院予以支持。关于原告主张合同手续费216.6元，因双方未在租赁合同中对该项费用有明确约定，且原告未提交充分的证据证明该费用计算依据，故对原告此项主张，本院不予以支持。因双方租赁合同已经解除，故原告收取的被告履约保证金83301元、公用事业费押金5000元、商品质量保证金5000元、装修押金5000元、设备租用押金900元，抵扣被告应向原告支付的各项费用。关于原告主张被告注销以该房屋地址取得的所有执照的问题，因证照变更属相应行政机关管理范围，不属于法院审理范围，故本院不予处理。关于原告主张的判令被告对租赁商铺恢复原状之主张，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状…”，故原告的该请求，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告辽宁世玺堂珠宝玉器销售有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司租金42531.34元；二、被告辽宁世玺堂珠宝玉器销售有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司管理费12616元；三、被告辽宁世玺堂珠宝玉器销售有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司电费2839.69元；四、被告辽宁世玺堂珠宝玉器销售有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司装修期租金20766.78元；五、被告辽宁世玺堂珠宝玉器销售有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司违约金82721.01元；六、被告辽宁世玺堂珠宝玉器销售有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司设备租用费594.88元；七、被告辽宁世玺堂珠宝玉器销售有限公司于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司场地占用费82901.05元；八、原告沈阳恒隆地产有限公司收取被告辽宁世玺堂珠宝玉器销售有限公司保证金83301元、公用事业费押金5000元、商品质量保证金5000元、装修押金5000元、设备租用押金900元从上述一至七项被告应给付原告的款项中抵扣；九、被告辽宁世玺堂珠宝玉器销售有限公司于本判决生效后15日内将位于沈阳市沈河区中街路128号皇城恒隆广场252号单元场地恢复原状；十、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3977元，公告费800元，由被告辽宁世玺堂珠宝玉器销售有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  罗 强审 判 员  班 蕊人民陪审员  史秋卓二〇二〇年五月十九日法官 助理  刘 丽书 记 员  杨舒平