新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初9796号 原告：田志明，男，1964年8月2日出生，汉族，现无固定职业，现住新疆乌鲁木齐县。委托诉讼代理人：刘麟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高宏伟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：张海霞，女，1968年3月14日，汉族，现无固定职业，现住福建省厦门市集美区。委托诉讼代理人：王成兵，新疆努尔路克律师事务所律师。原告田志明与被告张海霞土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，于2018年12月10日作出（2018）新0104民初8662号民事裁定，裁定驳回原告田志明的起诉。原告田志明不服该裁定，向乌鲁木齐市中级人民法院提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2019年7月26日作出（2019）新01民终2645号民事裁定，裁定撤销（2018）新0104民初8662号裁定、指令本院审理本案。本院于2019年8月27日将本案重新立案后，依法适用普通程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告田志明及其委托诉讼代理人刘麟、高宏伟，被告张海霞委托诉讼代理人王成兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田志明向本院提出诉讼请求：１．请求依法判令解除原、被告于2016年1月1日签订的《土地使用权租赁合同》；２．请求依法判令被告支付欠付租金368.3万元（暂计至2018年5月31日，2018年6月1日起按7123元/日支付）；３.请求依法判令被告支付逾期交纳租赁费违约金52万元；４.本案的诉讼费、保全费、保全保险费、邮寄送达费由被告承担。原告明确第2项诉讼请求为：请求判令被告支付租金2017年1月1日至2018年5月31日租金368.3万元、2018年6月1日至2018年9月25日租金833391元。事实和理由：2016年1月1日，原告将其位于乌鲁木齐市××区志明砖厂内的60亩地出租给被告，租赁期为9年，自2015年12月31日至2024年12月31日。嗣后，原告依约交付土地，但被告支付一年租金未再支付，故诉至本院。被告张海霞辩称，不同意原告的诉讼请求。理由为：１.案涉租赁土地系原告田志明从乌鲁木齐市县安宁渠镇西戈壁村一队处承租，其与乌鲁木齐市县安宁渠镇西戈壁村一队签订的《土地租用合同》因违反法律规定，即未经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意并报（乡）镇人民政府批准而无效。再者，原告田志明将该土地用于开设砖厂等非农建设，其与村委会签订的《土地租用合同》，也因违反土地管理法的相关规定而无效。因该合同无效，田志明将案涉土地转租给张海霞订立的合同同属无效；２.田志明将案涉土地租赁给张海霞进行开采砂石料等非农建设，同样违反了土地管理法的规定，照此理由，其与张海霞订立的合同本身也属无效；３.即便张海霞与田志明订立的合同有效，该合同也已于2016年11月4日田志明向张海霞出具承包费收条时解除；４.《土地租用合同》订立后盖上了“志明砖厂”的印章，缔约主体发生变更，该合同应当重新签订，且该砖厂已经注销，原告田志明的实体权利已经消灭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１．《土地使用权租赁合同》、《租用土地合同》，原告田志明提供用以证明，其从河西村村委会处承租案涉土地后，将案涉土地转租给被告张海霞的事实。被告张海霞质证，真实性认可，关联性不认可。２．村民会议纪要复印件二份、申请报告复印件一份，原告田志明提供用以证明，其承租及转租案涉场地经过了村民的同意，转租经过了镇政府的批准。被告张海霞质证，真实性、关联性均不予认可。３．收条，被告张海霞提供用以证明，双方合同已于2016年11月4日解除。原告田志明质证，真实性认可，关联性不认可，该收条只表明2016年租金张海霞已结清，并不含有合同解除的意思。４.《行政处罚听证告知书》复印件三份、《乌鲁木齐市环保局行政处罚决定书》复印件一份、《乌鲁木齐市国土资源局行政处罚决定书》复印件一份、《罚款收据》复印件一份，被告张海霞提供用以证明，案涉租赁土地不能进行非农建设。原告田志明质证，真实性、关联性均不认可，田志明另将其承租土地120亩中的60亩，租赁给了新疆天山巨鑫商品混凝土有限责任公司，该公司的法定代表人为张海霞，上述行政处罚针对的都是该公司，与案涉土地无关。５.调查笔录两份，本院应原告田志明的××村自然资源局调查土地性质等问题后制作的，原告田志明用以证明，案涉土地虽系农村集体土地，但为集体土地中的采矿用地即建设用地，可以进行非农建设；原告田志明从河西村村委会承租案涉土地及转租给张海霞，经过了村民代表的同意，符合法定程序。被告张海霞质证，真实性认可，关联性不认可。本院对证据1、证据2予以采信，经本院前往河西村村委会核实，以上证据均属实。对证据3、证据4不予采信，收条没有解除合同的意思，行政处罚也与案涉土地无关。本院对证据5予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年11月14日，乌鲁木齐县安宁渠乡西戈壁村村民委员会召开村民代表会议商议民安砖场交于田志明承包的相关问题，与会人员为村书记魏栋、村民代表冯辉年、魏生旺等14人及原告田志明。主持人为夏继强。会议决定（摘要）：民安砖场交于田志明承包，砖场120亩每年承包费30000元，期限定为25年，2000年1月1日至2024年12月31日，25年承包到期如土层没吃完可以续合同。1999年11月21日，乌鲁木齐市县安宁渠乡西戈壁村一队（甲方）与田志明（乙方）签订《租用土地合同》约定（摘要）：１．甲方租给乙方原砖场旧址120亩，使用期为25年（2000年1月1日至2024年12月31日），界限为东临李春设承包地，西临西四支渠，南到一队杨木树林，北到四队横渠。合同期满后，如土没吃完由乙方继续签订合同使用，每年使用土地费不能超过原定合同的20%；２．乙方每年上缴甲方土地使用费3万元，交款日期为每年元月底。该合同中在甲方处签字确认的是西隔壁村一队队长夏继强。2001年5月4日，乌鲁木齐县安宁渠乡西戈壁村民委员会在上述合同甲方处签章，乌鲁木齐县安宁渠志明砖厂在乙方处签章，该厂为个体工商户，负责人为原告田志明。该砖厂2011年7月11日更名为乌鲁木齐市新市区安宁渠镇志明砖厂，于2017年3月30日注销。原西戈壁村与原滨湖村合并为河西村，行政规划纳入新市区，现名称为乌鲁木齐市新市区安宁渠镇河西村。2013年4月23日，乌鲁木齐市新市区安宁渠镇志明砖厂取得采矿许可证，开采矿种为砖瓦用粘土（露天开采），矿区面积为0.0702平方公里，有效期为1年，地址为安宁渠西戈壁一队。2015年5月15日，乌鲁木齐市新市区安宁渠镇志明砖厂取得安全生产许可证，地址为××镇，许可范围为砖瓦用粘土露天开采，有效期自2015年5月15日至2018年5月14日，发证机关为乌鲁木齐市安全生产监督管理局。2015年11月6日，乌鲁木齐市高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）安宁渠镇河西村村民委员会向安宁渠镇递交转产申请报告，安宁渠镇同意转产。2015年11月19日，乌鲁木齐市新市区安宁渠镇志明砖厂（甲方、经营者为田志明）将其承租的砖场120亩地中的60亩出租给新疆天山巨鑫混凝土有限责任公司（乙方、法定代表人为张海霞），双方签订《土地使用权租赁合同》约定：１.甲方志明砖厂与乌鲁木齐市安宁渠乡东戈壁一队签订了25年的租用土地合同，四界界限为东临李建设承包地，西临西四支渠，南到一队杨木树林，北到四队横渠，面积120亩。现甲方将其租用土地合同面积其中60亩厂地转租给乙方使用，租期自2015年12月1日至2024年12月31日止；２.乙方租赁该土地用途为商品混凝土生产经营用场地，甲方同意且取得乌鲁木齐市高新区（新市区）安宁渠镇河西村村民委员会批准同意。2016年1月1日，原告田志明（甲方）将其承租的砖场120亩地中的60亩出租给被告张海霞（乙方），双方签订《土地使用权租赁合同》约定：１.甲方的原砖厂120亩地中的60亩租给乙方，使用期限为9年（2015年12月31日至2024年12月31日）。界限东临李建设承包地，西临西四支渠，南到一队杨木树林，北到四队横渠；２.乙方租赁该土地用途为建材承包地，使用原料收工砂石料；３.2015年12月31日至2016年12月31日，支付200万元人民币，分两次支付，2016年6月30日之前支付100万元，2016年11月30日之前支付剩余的100万；2017年1月1日至2024年12月31日，每年支付260万元，每年租赁费需在8月30日之前一次性支付；４.违约方应当支付对方本年租金总额20%违约金，并且甲方有权收回该宗地使用权。2016年11月4日，原告田志明向被告张海霞出具《收条》载明：今收到2016年承包费壹佰陆拾万元正，壹陆年费用结清。2017年1月19日，乌鲁木齐市国土资源局对新疆天山巨鑫商品混凝土有限责任公司作出行政处罚决定，认为该公司2016年3月未经国土资源部门批准，新市区安宁渠镇河西村一队（原乌鲁木齐市××区志明砖厂）非法占用采矿用地27756.2平方米修建水泥搅拌站的行为违反法律规定，责令该公司退出非法占用的土地、拆除在非法占用土地上新建的建筑物及其他设施并恢复土地原状、缴纳每平方米10元的罚款，即27756.2平方米×10元/平方米。另查明，案涉土地的性质为农村集体土地（采矿用地），在农用地红线范围外。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据原、被告的诉辩情况，本院归纳争议焦点并论述如下：一、案涉《土地使用权租赁合同》是否有效被告张海霞抗辩，田志明承租案涉土地与村委会订立的《租用土地合同》因违反集体经济组织决议程序无效，其将案涉土地又转租给张海霞订立的合同因而无效。本院认为，本案审理的是田志明与张海霞之间的纠纷，即便河西村村委会将案涉土地承包给田志明的程序存在瑕疵，侵犯了村集体经济组织成员的利益，也应由村集体经济组织成员向河西村村委会及田志明主张权利，由法院就案作出认定。因此，田志明与河西村村委会订立的合同否有效不应在本案中审查，且以该合同无效否认案涉合同的效力，于法无据，被告张海霞该抗辩本院不予采信。被告张海霞抗辩，案涉合同因违反法律规定即“农村集体土地不能进行非农建设”而无效。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。”但该条已于2019年8月26日修改为：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方权利义务。”案涉土地为在农用地红线范围外的农村集体土地（采矿用地），属于建设用地范畴，该土地进行案涉合同约定的“使用原料加工砂石料”等经营行为，未侵犯社会公共利益或者违背现行法律规定，不需要国家强制力对双方的意思自治行为进行干预。再者，根据《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，不能进行非农建设的农村集体土地是，耕地、林地、草地等依法用于农业的土地。案涉土地自1992年即作为砖场经营，且不在农用地红线范围内，不属于禁止进行非农建设的土地。因此，本院对被告张海霞该抗辩不予采信。二、案涉《土地使用权租赁合同》解除条件是否成就。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。被告张海霞金支付2016年租金后即未再支付，原告诉请解除合同，符合合同约定，本院予以支持。原告田志明出具的收据无合同解除的意思，被告张海霞抗辩案涉合同于欠条出具之日解除，本院不予采信。解除合同的通知自到达对方时产生效力，故案涉合同应于2018年9月26日即（2018）新0104民初8662号案件诉状送达之日解除。综上，原告主张合同解除前被告张海霞欠付其2017年1月1日至2018年5月31日租金368.3万元（260万/12个月×17个月）、2018年6月1日至2018年9月25日833391元（260万/365天×117天），现诉请其支付，本院予以支持。原告田志明诉请被告张海霞支付违约金，本院认为，被告张海霞迟延付款给原告田志明造成主要是利息损失，且其不同意支付违约金，故本院对违约金应予调整，原告在庭后提交了利息计算的分期分段计算表：１.本金2600000元（2017年1月1日至12月31日），计息期间自2017年8月31日至2020年4月30日，计算方式为：2600000×4.75%/365天×973天，329220.55元；２.本金196391元，计息期间自2018年8月31日至2020年4月30日，计算方式为：1916391元×4.75%/365天×608天，151631.16元。其中第二笔本金计算有误，本院纠正为1908964元（自2018年1月1日至9月25日，7123元/天×268天），并据此计算此项结果为151043.51元，总金额为480264.06元，本院予以支持。保全费、保全保险费未实际产生，原告田志明该项诉请本院不予支持。此外，双方明确合同解除后无需要相互返还的问题，故本院对此不再审查。被告张海霞其他抗辩无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告田志明与被告张海霞于2016年1月1日订立的《土地使用权租赁合同》（解除时间为：2018年9月26日）；二、被告张海霞于本判决生效之日起十日内支付原告田志明自2017年1月1日至2018年9月25日租金4516391元（3683000元+833391元）；三、被告张海霞于本判决生效之日起十日内支付原告田志明违约金480264.06元。四、驳回原告田志明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32345.91元，由被告张海霞负担32090.71元，原告田志明自行负担255.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   李庄博人民 陪 审员   魏占社人民 陪 审员   刘彩云二 〇 二 〇 年 五 月 十 六 日书  记  员   朱雪源