广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终611号上诉人（原审被告）：李明先，男，汉族，1982年4月24日出生，公民身份号码510************092，住梅州市梅江区***************。委托诉讼代理人：童艳，系上诉人李明先之妻，亦系本案上诉人。上诉人（原审被告）：童艳，女，汉族，1982年4月5日出生，公民身份号码510************045，住梅州市梅江区***************。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司。住所梅州市梅江区***桂园********物业办公室27-30号商铺。统一社会信用代码914***********141J。法定代表人：谢建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛运海，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张檀华，该公司工作人员。上诉人李明先、童艳因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李明先、童艳上诉请求：撤销一审判决，改判其无需支付滞纳金，不承担案件受理费。事实和理由：有正当理由拒绝交纳物业费，无需支付滞纳金。1.上诉人房屋阳台渗水，碧桂园物业自2018年9月至今迟迟未处理。被上诉人未履行《梅江碧桂园前期物业服务协议》第二章物业管理服务内容及标准，根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态。劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。《物业管理条例》第五十五条存在安全隐患时的维修养护责任。物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当配合。责任人不履行维修养护义务的，可以有物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。物业服务企业不完全履行法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。2.碧桂园物业系违法选聘的物业服务企业，不具备物业服务及收费资格。住宅物业的建设单位应当通过招标方式选聘物业服务企业，因为住宅物业涉及的利益主体比较多，为了保证公共利益，必须保证选聘行为的公开和透明，这是国家的强制规定，建设单位必须遵守。《物业管理条例》第五十六条对建设单位违法选聘物业服务企业的处罚。违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。被上诉人未履行职责，侵犯上诉人合法权益，上诉人拒绝支付该项物业服务费，无理由收取滞纳金及案件受理费。被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司口头辩称，双方签订了《梅江碧桂园前期物业服务协议》，上诉人应缴纳物业费及支付滞纳金，上诉人的阳台渗水与被上诉人无关。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业服务费，从2018年9月至2019年12月拖欠原告物业服务费本金2702.88元；2.判令被告以2018年9月起所欠物业费为计算基数，按照千分之三标准计算并支付违约金，直至被告付清物业服务费之日止；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：李明先与童艳是夫妻关系。2013年7月20日，李明先、童艳与梅州市****地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向梅州市****地产开发有限公司购买位于梅州市******************。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用等。同日，两被告与广东碧**物业服务股份有限公司梅州分公司签订《梅江碧**前期物业服务协议》，约定双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就被告已购买的梅江碧桂园傲映山一街1栋701号房交付后由原告提供的物业管理服务事宜达成一致。物业服务费按每月每平方米1.6元计收，房屋建筑面积为106平方米，被告应按169.60元/月按月交纳物业服务费。被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。被告或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金等。2015年1月5日，梅州市****地产开发有限公司将梅州市*******************交付给被告使用。被告向原告缴交物业费至2018年8月，后因被告阳台渗水问题，双方发生争议，被告从2018年9月起至2019年12月未向原告支付物业费。此后，原告向被告催收物业服务费未果，遂向法院起诉，提出上述诉讼请求。原告提交的证据有：商品房买卖合同、前期物业服务协议、临时管理规约、收楼通知书、入住登记表、物业费催缴函、微信催费截图、营业执照等以证明其诉请。被告认为物业费催缴函中的滞纳金3‰写成3%，对原告提交的其他证据无异议。另查明，2019年6月25日，广东碧**物业服务股份有限公司梅州分公司变更为碧**智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司。一审法院认为：原、被告双方签订的《梅江碧桂园前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，应认定为合法有效，依法受法律保护，双方均应按约履行各自的义务。被告从2018年9月后，以房屋阳台渗水的房屋质量问题为由拒交物业费，因被告房屋阳台渗水的房屋质量问题不属原告物业管理范围，与本案物业服务合同不是同一法律关系，被告应另行向实际侵权人或义务人主张。《物业管理条例》第二十四条，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”该规定不是强制性条款，不能因此认定双方签订的合同是无效。原告已经按照合同约定提供服务，被告无正当理由拒绝交纳物业费属违约行为，应承担相应的违约责任。原告请求被告支付从2018年9月至2019年12月的物业服务费2702.88元，有双方签订的《梅江碧桂园前期物业服务协议》约定，被告亦确认未缴交上述期间的物业费，且原告主张的计算数额未超过合同约定，予以支持。原告主张按合同约定从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金，该约定明显超过法律有关违约金规定的最高限额，参照广东省高级人民法院粤高法发【2011】49号文即《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定：“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”原审对原告诉请的违约金标准调整为按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，即被告应从2018年9月起至付清尚欠物业服务费之日止，以实欠物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告李明先、童艳应于本判决生效后十日内支付从2018年9月至2019年12月的物业服务费2702.88元给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司；二、被告李明先、童艳应于本判决生效后十日内支付从2018年9月起至尚欠物业服务费付清之日止，以实欠物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付违约金给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司；三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司梅州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），按规定减半收取25元，由被告李明先、童艳负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，对原审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系因物业费支付而引发的物业服务合同纠纷。本案二审争议焦点：上诉人以其房屋阳台质量存在问题为由，拒绝向物业服务企业支付物业费用能否支持的问题。首先，根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中要履行按时交纳物业服务费用的义务。第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案双方于2013年7月20日签订的《梅江碧桂园前期物业服务协议》，是其真实意思表示，内容不违反法律法规，对双方均具有法律约束力。被上诉人已经按照合同约定以及相关规定提供服务，上诉人亦应按约履行按时交纳物业费的义务。据此，被上诉人诉请上诉人给付2018年9月至2019年12月期间的物业费，符合法律规定，应予支持。其次，物业服务合同与房屋质量问题非同一法律关系，物业服务企业与房屋开发商系相互独立法人。上诉人对房屋质量有异议，应向房屋开发商主张权利。最后，上诉人无正当理由拒绝交纳物业费，属违约行为，应承担相应的违约责任。一审参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定计算违约金，处理正确。综上，上诉人以其房屋阳台存在渗水质量问题为由，拒绝交纳物业费并据此提起上诉，缺乏事实与法律依据，理由亦不充分，不予支持。综上所述，李明先、童艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李明先、童艳负担。本判决为终审判决。审判长  陆宝华审判员  陈恒山审判员  曾园芳二〇二〇年五月二十日书记员  朱红珍