广东省广州市增城区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0118民初1894号原告：罗锦欢，男，1937年9月14日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：郑勇敏，广东环宇亦茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢爱玲，广东环宇京茂律师事务所律师。被告：增城市永和开发公司，住所地广州市增城区永宁街永和凤凰开发区凤凰南路**。法定代表人：何防清。第三人：广州市增城区人民政府永宁街道办事处，，住所地广州市增城区永宁街永和荔香路**负责人：徐华喜。委托诉讼代理人：李锦格，广东南国德赛律师事务所律师。原告罗锦欢诉被告增城市永和开发公司（以下简称永和开发公司）、第三人广州市增城区人民政府永宁街道办事处（永宁街道办）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法进行了审理。原告罗锦欢向本院提出诉讼请求，一、判令永和开发公司立即向罗锦欢支付购房总费用3687221.43元；二、判令永和开发公司向罗锦欢支付迟延支付购房费用的违约金，以3687221.43元为基数，按每日万分之四的标准计算，自2018年5月11日起计至付清购房款之日止，现暂计至2019年9月8日的违约金为716795.85元）；三、本案的全部诉讼费用由永和开发公司承担。事实与理由：罗锦欢系广州市增城区原永和镇永胜北路21号村镇建设办综合楼302房（以下简称302房）的业主。因新白北城轨项目，原永和镇村镇建设办综合楼被纳入增城开发区征拆红线范围，后因项目征拆红线调整，该综合楼不再属于征拆红线范围，但鉴于罗锦欢前期积极配合永宁街道办事处征拆工作并于2016年底清退租户，且永和开发公司拟增加公司固定资产，永和开发公司在向永宁街道办事处请示并取得批复后，决定仍按新白北城轨项目补偿方案标准补偿收购上述综合楼。2018年4月19日，罗锦欢与永和开发公司双方签署了《房屋转让协议》，该协议约定，永和开发公司以3687221.43元的总购房价收购罗锦欢位于增城区永宁街××号的房屋。上述购房费用分两期支付：第一期在罗锦欢与永和开发公司双方签订协议之日起15个工作日内支付购房费用的50%；第二期在罗锦欢将房屋腾空并交付甲方之日起15个工作日内支付剩余50%购房费用。永和开发公司迟延支付购房费用给罗锦欢的，每逾期一天，按购房费用总额万分之四标准向罗锦欢支付违约金。罗锦欢与永和开发公司签订《房屋转让协议书》之后，罗锦欢在合同约定的期限内腾空了房屋，并要求永和开发公司接收房屋。然而，永和开发公司却迟迟不接收房屋，也迟迟不履行付款义务。经罗锦欢多次催告，时至今日，永和开发公司仍未依约履行付款义务，逾期近16个月，已构成严重违约。为维护自身的合法权益，罗锦欢特向法院提起如上诉请。被告增城市永和开发公司辩称，合同已履行不了，房款也给不了罗锦欢。对于违约金，罗锦欢先给出金额，永和开发公司再提交向政府审批。第三人广州市增城区人民政府永宁街道办事处述称，罗锦欢先给出一数额，由政府审批。经审理查明，位于增城区永宁街永和蒌元村高**段（土名）的土地权利人为永和镇建设办，土地面积345.26平方米，土地权属来源为出让，土地证号为1××8第0026860—012514003**；原增城市国土局于1995年10月17日核发上述土地的《国有土地使用证》。2018年1月28，永宁街党工委办事处召开联席会议，作出永联会纪〔2018〕2号《永宁街党工委办事处联席会议纪要》，该纪要载明以下内容：“……五、审议新白北城轨项目涉及原永和镇村镇建设办综合楼征拆补偿问题……鉴于当时该房屋原属于新白北城轨项目增城开发区站征拆红线范围内，后因项目征拆红线调整，该房屋不再属于征拆红线范围，该房屋业主积极配合政府征拆工作并已清退租户，而永和开发公司提出，拟增加公司固定资产，计划收购该综合楼。经研究，会议原则同意由永和开发公司按新白北城轨项目补偿方案标准补偿收回作为公司物业，补偿金额为2145万（最终结算以签约合同为准）。会议明确，由街珠三角城轨交通新白北项目协调工作领导小组协助永和开发公司收购，收购后由永和开发公司做好固定资产登记及物业经营管理中。……”2018年4月19日，永和开发公司（甲方）与罗锦欢（乙方）签订《房屋转让协议》，载明以下内容：“鉴于原永和镇村镇建设办综合楼属于新白北城轨项目增城开发区站征拆红线范围内，后因项目征拆红线调整，该房屋不再属于征拆红线范围，该房屋业主积极配合征拆工作并于2016年底清退租户，而甲方提出，拟增加公司固定资产，计划收购该综合楼。经永宁街党工委办事处联席会议研究（永联会纪〔2018〕2号），原则同意由甲方按新白北城轨项目补偿方案标准补偿收回作为甲方物业。现甲、乙双方本着平等自愿的原则，经协商一致，就有关事项签订协议，具体协议如下：第一条房屋甲方购买乙方房屋位于增城区永宁街××房，房屋总面积为276.80㎡，其中套内面积266.74㎡，公摊面积10.06㎡。第二条购买费用（一）总费用甲、乙双方一致确认，本次购房总费用为人民币……（￥3687221.43元）。（二）付款方式1.上述购房费用分两期支付。第一期在甲、乙双方签订本协议之日起15个工作日内，甲方将上述购房费用的50%即人民币……（￥1843610.72元）支付给乙方。2.第二期在乙方将房屋腾空并交付甲方之日起15个工作日内，甲方将剩余购房费用人民币……（￥1843610.71元）支付给乙方。……第三条双方权利、义务（一）乙方须在签订本协议之日起90日内将房屋腾空交付甲方。……（四）甲方迟延支付购房费用给乙方的，每逾期一天，按购房费用总额万分之四的标准向乙方支付违约金……”罗锦欢在《合同金额构成表》的产权人确认处签名，该构成表载明302房的补偿大项包括：1.房屋及附着物价值补偿（房屋补偿）1753187元、附着物补偿8201.44元，合计1761388.44元；2.奖励金（房屋及附着物价值补偿×奖励系数20%）352277.69元；3.增加补偿1488792.50元；4.搬迁补助费7620.80元；5.临时安置补助费57864元；6.停产停业损失19278元；以上合计3687221.43元。2018年4月19日，永和开发公司向第三人出具《关于收购原永和镇村镇建设办综合楼的请示》，内容为“永宁街道办事处：……根据街党工委办事处联席会议（永联会纪〔2018〕2号）精神，该综合楼的收购总价为人民币贰仟贰佰伍拾陆万叁仟壹佰柒拾玖元陆角叁分整（￥22563179.63元），该款项由公司支付给相关权属人，具体明细见下表：……1.座落位置永胜北街21号302，权属人姓名罗锦欢，补偿金额3687221.43元……妥否，请批复。”本案审理过程中，一、罗锦欢陈述，其原是原永和镇人民政府的职工或干部，现已退休；302房是原永和镇人民政府为了解决职工住房问题分配罗锦欢的；增城区永宁街××号整栋楼五层六户都没有产权证。二、永宁街道办陈述，其有参与刘永强与永和开发公司之间签署《房屋转让协议》，并开了党工委会议纪要。为查明302房的产权登记情况以及规划报建的相关情况，本院于2020年4月2日向广州市规划和自然资源局增城区分局发函了解上述情况。2020年4月28日，广州市规划和自然资源局作出穗规划资源协查〔2020〕641号《协助司法查询复函》，载明内容为：“……一、经查询我局综合业务系统及广州市房屋管理系统，未查询到坐落为××××号（包括首层商铺、301、302、401、402、501、502房）’的房屋权属登记信息。经核查我局城建档案系统，未查询到坐落为××××号’的相关单体建筑报建信息。二、经核查，坐落于增城区永宁街××号的楼所占土地与土土地证号为增国用(1××8)字第0026860-012514003**国有建设用地为同一地块，权属人为永和镇建设办，面积为345.26平方米，为有效状态，土地权属来源为出让，现提供查册表请详见附件。此复。”本院经审查认为，罗锦欢诉请是要求永和开发公司支付购房费用以及违约金，其诉讼请求是以案涉《房屋转让协议》有效为前提所提出，经广州市规划和自然资源局的复函询内容可知，位于增城区永宁街××（××房）未办理房屋权属登记，也不具有相关报建手续，案涉房屋是否合法建设，属于相关行政主管部门认定和处理的范围，罗锦欢与永和开发公司签订的《房屋转让协议》的效力和后果处理均应依据行政主管部门的相关处理后，再就案涉纠纷进行民事诉讼处理，在此之前，法院缺乏直接处理的基础。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项和第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回罗锦欢的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年五月二十一日书记员  陈雪冰