山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁07民终7359号 上诉人（原审被告）刘利忠，男，汉族，1968年12月18日生，住潍坊市坊子区坊城街道办事处前埠头村。 委托诉讼代理人：刘丰魁，男，1990年11月9日生，汉族，住址同上。系上诉人之子。 委托诉讼代理人：刘国栋，山东中强律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潍坊市坊子区坊城街道办事处前埠头村民委员会。 法定代表人：刘利民，村主任。 委托诉讼代理人：刘炳芳，山东鸢都英合律师事务所律师。 上诉人刘利忠因与被上诉人潍坊市坊子区坊城街道办事处前埠头村民委员会（简称前埠头村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院(2019)鲁0704民初1170号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘利忠上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由前埠头村委会承担。事实和理由：一、一审认定涉案合同为租赁合同属于认定事实错误。合同性质的认定不是看标题，而是根据合同内容确定。本案双方当事人签订的荒地租赁合同属于土地承包经营合同，且经过公证，合同合法有效。一审适用合同法处理本案，系适用法律错误。本案应适用物权法、农村土地承包法，前埠头村委会在承包期内无权解除合同。本案既不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件，并且合同中约定了违约条款是交纳违约金，而不是解除合同。前埠头村委会存在恶意解除合同的行为，不应得到支持。截至2018年7月24日，前埠头村委会未进行任何形式的催收承包费，刘利忠交纳承包费至2011年，前埠头村委会拒收承包费，并且强拆果园院墙，铲毁果树，企图收回土地，在未来获取巨额补偿款。二、一审程序违法，前埠头村委会起诉书中没有支付刘利忠补偿款的诉讼请求，一审判决超出诉讼请求。三、刘利忠提供证据证明涉案土地已变更为国有，并提供潍坊庞大投资有限公司出具的证明，如果一审原告主体不适格，应当驳回其起诉。一审既然认定涉案土地的所有权为国有，却判决已不是土地所有权人的前埠头村委会补偿刘利忠471964.55元，与事实不符。同时，前埠头村委会提供的土地上的附着物评估报告与本案无关，一审违法对地上附着物补偿问题进行了判决，但对房屋买卖合同无效后的问题没有处理。 前埠头村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 前埠头村委会向一审法院起诉请求：1、依法判令返还前埠头村委会土地，恢复土地原状；2、依法判令解除前埠头村委会与刘利忠之间的房屋买卖合同，刘利忠返还前埠头村委会房屋；3、刘利忠承担本案诉讼费等费用。 一审法院认定事实：1999年9月24日，前埠头村委会与刘利忠签订《房屋买卖及荒地租赁合同》一份，约定：前埠头村委会将本村原煤井废弃地租赁给刘利忠(北起坊子农药厂南侧，南至八马路北侧，西至前埠头村经济田边，东至原村煤井四间旧房西山墙处)，租赁期限自1999年9月25日至2049年9月25日；租赁费每年共600元，每年一交，于租赁年度第一个月内一次性付清；租赁地北侧的六间破旧房连同院中二间偏房一次性卖给刘利忠，价格为每间400元，六间房共计2400元，刘利忠于1999年10月30日将购房款交付前埠头村委会，房屋产权归刘利忠永远全部享有；前埠头村委会如需在租赁期内将租赁地建村用公共设施，须提前半年通知刘利忠，并承担为此给刘利忠造成的全部损失；刘利忠必须按时交付租金，如拖延，须按每日3%o交付滞纳金；租赁地只准生产、养殖、加工，不能盖家庭住房，否则终止合同。 1999年10月29日，前埠头村委会与刘利忠到潍坊市第四公证处就上述合同的签订办理了公证。合同履行过程中，刘利忠缴纳租金至2011年9月25日；此后，刘利忠未缴纳租金，刘利忠主张系其缴纳租金前埠头村委会拒收，但未提供证据证明，前埠头村委会也不予认可。2018年7月24日，前埠头村委会向刘利忠发出了土地租赁费催缴通知书，主张刘利忠自2008年未缴纳租金，要求其支付之后的租金。2018年8月1日，前埠头村委会向刘利忠发出解除合同通知书，主张因刘利忠欠缴自2008年开始的租金而解除双方之间的房屋买卖及荒地租赁合同。 另查，涉案土地性质已经变更为国有土地，涉案土地上的附作物及相应财产经山东立德信房产土地评估有限公司评估价值合计471964.55元。 一审法院认为，前埠头村委会与刘利忠之间的《房屋买卖及荒地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的权利义务。 关于合同的解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，刘利忠自2011年9月26日至今未再支付租金，刘利忠抗辩系前埠头村委会拒收租金，但未提供证据证明，前埠头村委会亦不予认可，不予采信；至于刘利忠提出的前埠头村委会主张刘利忠交租金至2008年而其实际缴纳至2011年的事实，不是刘利忠七年不缴纳租金的正当理由。因此，刘利忠七年未缴纳租金事实清楚，前埠头村在先行发出催缴通知后，再行通知解除合同，符合法律规定，予以支持，可以认定前埠头村委会与刘利忠之间的房屋买卖及荒地租赁合同于2018年8月10日解除。关于合同解除的后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，前埠头村委会要求刘利忠返还土地，符合法律规定；关于前埠头村委会要求恢复土地原状的主张，前埠头村委会未提供证据证明土地原状情况及刘利忠对涉案土地造成了破坏，因此，该恢复土地原状的主张，事实不清，证据不足，不予支持；关于涉案土地上的房屋，根据“房随地走、地随房走”的原则，应一并返还前埠头村委会。至于刘利忠因此造成的损失，前埠头村委会应给予的补偿。关于补偿金额，结合前埠头村委会提供的山东利信德房地产土地评估有限公司出具的明细表，支持471964.55元。综上，前埠头村委会的大部分诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七规定，判决如下：一、潍坊市坊子区人民政府坊城街道办事委员会与刘利忠之间的《房屋买卖及荒地租赁合同》于2018年8月10日解除；二、刘利忠于判决生效后十日内将租赁土地及地上房屋返还给潍坊市坊子区人民政府坊城街道办事处前埠头村民委员会；三、潍坊市坊子区人民政府坊城街道办事处前埠头村民委员会支付刘利忠补偿款471964.55元；四、驳回潍坊市坊子区人民政府坊城街道办事处前埠头村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费610元，由潍坊市坊子区人民政府坊城街道办事处前埠头村民委员会负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，前埠头村委会与刘利忠之间的《房屋买卖及荒地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应履行合同义务。上诉人刘利忠在使用涉案土地过程中，交纳租赁费至2011年，之后未交纳租赁费，至前埠头村委会提起本案诉讼已达七年之久。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。上诉人刘利忠长期不交纳租赁费、经催告后仍未交纳的行为，系不履行合同主要义务，故前埠头村委会有权提出解除合同，返还土地。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。在前埠头村委会向刘利忠发出解除合同通知书后，刘利忠未提起诉讼或者申请仲裁，故涉案合同自刘利忠收到解除合同通知书之日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故刘利忠返还土地后，前埠头村委会应依法对刘利忠进行相应的补偿。关于补偿金额，前埠头村委会提供了山东利信德房地产土地评估有限公司出具的明细表，该明细表对刘利忠在涉案土地上的房屋及其他附着物进行了计量，刘利忠虽不认可，但未提交反驳证据，故一审采信明细表中的数额471964.55元具有事实依据。关于刘利忠主张的房屋未处理问题，因房屋已包含在补偿明细表中，故一审对房屋未单独处理并无不妥。 关于程序问题。前埠头村委会虽未在一审诉讼请求中明确提出对刘利忠进行补偿，但一审根据法律规定，在判决合同解除的同时，对解除后的后果依法进行处理，不违反法律规定。关于主体资格问题，涉案合同系在前埠头村委会与刘利忠之间签订，前埠头村委会作为原告主张权利，符合法律规定。 综上，上诉人刘利忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费610元，由上诉人刘利忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年五月二十七日 书记员  田 然