上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初10359号原告：孙庭文，男，1975年12月25日出生，汉族，户籍地江苏省南京市。委托诉讼代理人：焦冰圆，上海尊源恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙昊，安徽睿正律师事务所律师。被告：孙静，女，1971年4月13日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被告：上海源创房屋销售有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：肖海江，董事长。委托诉讼代理人：李安涛，男。原告孙庭文诉被告孙静、上海源创房屋销售有限公司(以下简称源创公司)案外人执行异2之诉一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭于2019年7月18日、2020年4月29日两次公开开庭进行了审理。原告孙庭文的委托诉讼代理人焦冰圆，被告源创公司的委托诉讼代理人李安涛两次均到庭参加诉讼，原告孙庭文的委托诉讼代理人孙昊于2019年7月18日到庭参加诉讼，被告孙静经传票传唤，两次均无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告孙庭文向本院提出诉讼请求：1.确认位于江苏省南京市鼓楼区中央路XXX号二单元2301室的房屋(以下简称系争房屋)为原告所有；2.停止对系争房屋的执行，并解除查封措施；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告孙静于2014年9月20日签订买卖系争房屋的《房屋买卖协议》后，已按约支付4万元房款，并自2014年9月26日起入住系争房屋至今，因被告孙静拒绝继续履行上述《房屋买卖协议》，原告向江苏省南京市鼓楼区人民法院(以下简称南京鼓楼区法院)起诉被告孙静，并在诉讼过程中将剩余房款计396万元缴付至南京鼓楼区法院，后该院判决上述《房屋买卖协议》合法有效，被告孙静应协助原告办理系争房屋的过户手续，被告孙静不服判决向江苏省南京市中级人民法院(以下简称南京中院)提起上诉但被驳回。2019年1月，原告依据南京鼓楼区法院判决向该院申请执行办理系争房屋过户手续时发现，系争房屋已因本院(2019)沪0107民初138号案，于2019年1月11日被本院查封。同年3月，原告向本院提出书面执行异2后，本院于同年4月3日作出驳回原告案外人异某1(2019)沪0107执异29号执行裁定书。同年4月23日，本院作出关于本案被告孙静向本案被告源创公司偿还欠款及利息的(2019)沪0107民初138号民事判决书。原告认为，上述已经生效的南京鼓楼区法院的判决书能够证明，在本院因被告源创公司与被告孙静的另案纠纷查封系争房屋前，原告已与被告孙静签订了合法有效的买卖合同，付清了全部购房款，并已合法占有了房屋，过户登记未能完成并非原告原因所致，上述均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异2和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以支持其案外人异某1情形，且被告孙静系被告源创公司的实际控制人，两被告存在虚假借贷关系及恶意抵押以逃避执行的可能，故诉至本院要求判如所请。被告孙静书面辩称，首先，其在2011年12月之前系被告源创公司的股东及法定代表人，但在同年11月底，其基于综合因素考虑，已将持有的55%源创公司股权全部转让给该公司现任法定代表人肖海江，并退出该公司经营；其次，其于2013年至2015年间，因资金紧缺，先后5次向源创公司借款合计本金2860.5万元用于归还其经营公司的银行贷款，并承诺以其个人名下位于江苏省南京市的包括本案系争房屋在内的3套房屋作为担保，并用出售该3套房屋的收益等归还源创公司借款，同时，为便于出售，经与源创公司协商后暂不办理该3套房屋的抵押手续，但自2014年起，因房屋一直未售出，其本人资金用于其他经营项目，故一直未向源创公司归还借款，源创公司也多次催讨，特别是该公司2018年底再次更换股东后，要求其办理上述3套房屋的抵押手续，但双方在办理时发现，该3套房屋中的1套房屋(非本案系争房屋)已有三道查封，故源创公司即向本院起诉要求其归还上述借款，在诉讼过程中经协商，其同意将该3套房屋交源创公司出售以抵偿借款，源创公司同意为保证销售价格，暂不申请拍卖该3套房屋；最后，原告在南京鼓楼区法院起诉其案件中的该案第三人虞岚，因未经其同意出售上述3套房屋并获取非法所得，经其报案后由上海市公安局普陀分局立案侦查，现虞岚已因涉嫌诈骗罪被检察机关批准逮捕，目前在审查起诉中，基于此，其已向江苏省高级人民法院(以下简称江苏高院)申请再审原告在南京鼓楼区法院起诉其的案件，江苏高院也已受理。综上，要求本院依法判决本案。被告源创公司辩称，不同意原告的诉请，该公司与被告孙静间的借贷关系已由本院判决认定，且孙静已将本案系争房屋抵押给该公司，故要求驳回原告的上述诉请。本院经审理认定事实如下：1、本院在审理(2019)沪0107民初138号本案被告源创公司诉本案被告孙静民间借贷纠纷一案过程中，根据源创公司财产保全的申请，于2019年1月11日查封本案系争房屋。后原告孙庭文以上述除被告孙静系被告源创公司的实际控制人，两被告存在虚假借贷关系及恶意抵押以逃避执行的可能以外，其它与其在本案中相同的事实与理由，向本院提出案外人异2，要求本院解除对系争房屋的查封。本院以(2019)沪0107执异29号立案受理后，经审查于2019年4月3日作出关于驳回异2请求的(2019)沪0107执异29号执行裁定，原告因不服该裁定诉至本院。2、根据上述本院(2019)沪0107执异29号执行裁定书中所载，本院在审查本案原告提出的案外人异2中已查明下列事实：(1)根据本院(2019)沪0107民初138号案卷宗材料，源创公司于2019年1月2日向本院申请财产保全，要求本院查封登记在孙静名下的本案系争房屋，本院于2019年1月3日作出(2019)沪0107民初138号民事裁定书，裁定冻结孙静名下银行存款XXXXXXXX元，不足之数则查封扣押其相应价值的财产，并于同年1月11日查封包括系争房屋在内的孙静名下3套房屋的产权，查封期限自2019年1月11日至2022年1月10日止；(2)查询日期为2019年3月20日的系争房屋《不动产登记资料查询结果证明》记载，该房屋权利登记于2011年4月27日，所有权人为孙静，建筑面积为163.50平方米，用途为成套住宅，于2018年12月25日设定抵押，抵押权人为源创公司，抵押金额为2860.50万元，本院于2019年1月11日因(2019)沪0107民初138号案正式查封该房屋；(3)南京鼓楼区法院审理的本案原告孙庭文诉本案被告孙静、该案第三人虞岚房屋买卖合同纠纷一案，该院于2018年7月25日作出(2017)苏0106民初8036号民事判决书，判决孙庭文与孙静签订的关于本案系争房屋的《房屋买卖协议》合法有效，孙静应于该判决生效之日起十日内协助孙庭文将系争房屋转移登记至孙庭文名下，孙庭文在该案审理期间，于2018年6月11日将系争房屋的购房余款396万元缴纳至该院账户，孙静不服上述南京鼓楼区法院的判决，向南京中院提起上诉，该院于2018年12月27日作出(2018)苏01民终9830号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，上述南京鼓楼区法院的(2017)苏0106民初8036号民事判决书已于2019年1月4日发生法律效力。在本案审理过程中，各方当事人均未对上述本院在审查原告提出案外人异议中查明的事实提出异议。在本案审理过程中，原告除再次提交其在本院(2019)沪0107执异29号案中已提交且经质证的两被告身份证明材料、查询日期为2019年3月20日的系争房屋《不动产登记资料查询结果证明》、南京鼓楼区法院(2017)苏0106民初8036号民事判决书、南京鼓楼区法院案款专用收据、南京鼓楼区法院(2017)苏0106民初8036号判决书生效证明、南京中院(2018)苏01民终9830号民事判决书等证据材料外，为进一步证明其在本案中的相关主张，又补充提交如下证据材料：1、上述南京鼓楼区法院案件中的第三人虞岚于2017年3月1日在南京市公安局鼓楼分局中央门派出所接受询问的《询问笔录》1份，该笔录中有虞岚陈述肖海江是被告孙静员工的内容；2、南京鼓楼区法院于2018年4月9日对该院受理的原告丁尧武与被告孙静(即本案被告)、第三人虞岚房屋买卖合同纠纷一案作出的(2017)苏0106民初8174号民事判决书1份，该判决书首部对孙静身份事项的记载中有“上海源创房屋销售有限公司董事长”的内容；3、南京中院于2019年1月8日对上述补充证据2所涉案件二审作出的(2018)苏01民终5348号民事判决书1份，该判决书首部对该案上诉人(原审被告)孙静(即本案被告)身份事项的记载中有“上海源创房屋销售有限公司董事长”的内容；4、南京中院于2018年8月30日对该院受理的上诉人(原审被告)孙静(即本案被告)与被上诉人(原审原告)林艾、原审第三人虞岚房屋买卖合同纠纷一案制作的《询问笔录》和2018年12月27日对该案作出的(2018)苏01民终6516号民事判决书各1份，该笔录和判决书首部对孙静身份事项的记载中均有“上海源创房屋销售有限公司董事长”的内容；5、南京中院于2018年12月11日开庭审理该院(2018)苏01民终9830号上诉人(原审被告)孙静(即本案被告)与被上诉人(原审原告)孙庭文(即本案原告)、原审第三人虞岚房屋买卖合同纠纷一案的庭审笔录1份，该笔录第5页第1至第2行载有“孙静：虞岚好像是开发商的员工，我们源创公司做过楼盘的代理商，源创公司和公司之间有业务往来，虞岚当时好像是员工。”的内容；6、南京鸿利物业管理有限公司百盛国际大厦管理处于2019年6月12日出具的《证明》1份，主要内容为证明原告自2014年9月26日起实际使用本案系争房屋至今，相关物业管理费、公摊水电费等均由原告交纳。经质证，被告源创公司认为，对上述原告补充证据1至5的真实性均没有异2，但因该公司法定代表人为肖海江，公司经营管理也由肖海江负责，而虞岚因出售本案系争房屋涉嫌刑事犯罪也已被立案，原告据此认为被告孙静系该公司实际控制人纯属其个人猜测，该公司与被告孙静存在借贷关系，并因此将本案系争房屋抵押给该公司，原告据此认为两被告存在虚假借贷关系及恶意抵押以逃避执行与事实不符，故对上述原告补充证据1至5的关联性均不予认可；对上述原告补充证据6的真实性与关联性均不予认可，并认为该证据不能证明原告已合法占有系争房屋。被告孙静的质证意见同其上述书面辩称中的相关意见。在本案审理过程中，被告孙静为证明其相关主张，向本院提交了上海市公安局普陀分局于2019年4月13日出具的普公(刑三)立告字〔2019〕11110号《立案告知书》和江苏高院于2019年7月1日出具的(2019)苏民申3384号《江苏省高级人民法院受理通知书及合议庭组成人员通知书》。经质证，原告对证据的真实性予以认可，但认为无法证明被告孙静的主张，故对关联性不予认可。被告源创公司对上述证据予以认可并认为，因虞岚涉嫌犯罪，系争房屋也因此被刑事查封，已影响到该公司对孙静债权的实现。在本案审理过程中，被告源创公司为反驳原告的相关主张，向本院提交了该公司2011年11月28日的《股东会决议(新)及章程修正案》。经质证，原告认为该证据不能证明被告孙静已退出被告源创公司的经营，由此，两者间的借款和抵押系争房屋的真实性存疑。被告孙静的质证意见同其上述书面辩称中的相关意见。另，本院于2019年4月23日对本案被告源创公司诉本案被告孙静民间借贷纠纷一案作出(2019)沪0107民初138号民事判决书，判决内容为：“一、被告孙静应于本判决生效之日起十日内偿还原告上海源创房屋销售有限公司借款人民币XXXXXXXX元；二、被告孙静应于本判决生效之日起十日内偿还原告上海源创房屋销售有限公司借款利息(以人民币XXXXXXXX元为基数，自2015年9月10日起至实际清偿之日止，按年利率3.6%计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼保全费人民币5000元，由被告孙静负担。本案受理费人民币192113元，由被告孙静负担。”因双方均未提出上诉，该判决已生效。2020年4月28日，源创公司依据该判决向本院申请执行孙静，要求孙静履行该判决确定的金钱给付义务，并要求行使该公司对本案系争房屋的抵押权，本院于当日以(2020)沪0107执1625号立案，现在执行中。以上事实，由当事人提供的相关证据材料、本院(2019)沪0107执异29号执行裁定书、(2019)沪0107民初138号民事判决书以及当事人的庭审陈述、书面陈述等为证。本院认为，本案的争议焦点在于原告对本案系争房屋享有权利的性质及是否能够排除本院因被告源创公司与被告孙静民间借贷纠纷一案对该房屋的执行。根据上述查明的事实，首先，本案系争房屋至今仍登记在被告孙静名下，而原告据以主张该房屋权利的依据为南京市鼓楼区法院和南京中院所作出的生效民事判决，不同于《中华人民共和国物权法》第二十八条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第七条所规定的可以直接导致物权设立、变更、转让或者消灭效力的判决，南京市鼓楼区法院和南京中院仅是基于认定原告与被告孙静所签订的《房屋买卖协议》合法有效，被告孙静应按约履行配合将该房屋过户登记至原告名下的义务而作出相应判决，故原告依据判决享有的也仅是属于债权性质的变更该房屋权利人为其的登记请求权和物权期待权，原告虽可依据判决向被告孙静主张或向有管辖权的人民法院申请强制执行，以实现该变更登记请求权并取得该房屋的所有权，但根据《中华人民共和国物权法》第九条中关于物权登记生效的规定，在未完成房屋权利人的变更登记前，被告孙静仍应是该房屋的所有权人；其次，本案系争房屋因两被告间的民间借贷纠纷一案，于2019年1月11日被本院查封至今，由于在被告源创公司依据该案生效判决向本院申请执行被告孙静前，本院对该房屋的查封属于保全执行，且尽管源创公司已对该房屋设定抵押，但该公司在向本院起诉孙静时并未主张行使抵押权，本院作出的关于孙静应偿付该公司借款本金和相应利息并承担案件诉讼费用的判决也仅是一般金钱债权性质的判决，而在本院保全查封前，上述南京市鼓楼区法院和南京中院的判决已生效，且根据判决中对相关事实的认定，原告应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异2和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于保护无过错不动产买受人物权期待权的全部四项条件，基于此，并在两被告未能举证证明南京市鼓楼区法院和南京中院的判决已被依法撤销的情况下，原告依据判决享有的物权期待权本应能够排除本院因两被告间的民间借贷纠纷一案对该房屋的保全执行，然，被告源创公司在本案审理期间向本院申请执行被告孙静，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施”的规定，自本院立案执行源创公司申请执行孙静之日起，本院对该房屋的保全查封已自动转为执行中的查封，又因源创公司在申请执行时要求行使对该房屋的抵押权符合抵押权行使的相关规定，故本院对该房屋查封的性质，实质上已转变为基于实现源创公司以该房屋为抵押担保之债权的执行措施，由于源创公司抵押登记的时间为2018年12月25日，早于南京市鼓楼区法院和南京中院判决的生效时间，换言之，源创公司对系争房屋享有的抵押权确立在先，尽管原告主张孙静系源创公司的实际控制人，且两者可能存在虚假借贷关系及恶意抵押行为，但因源创公司的抵押权已经依法登记生效，本院生效判决也已确认源创公司与孙静之间的借贷关系真实有效，故在原告未能举证证明源创公司的抵押权和本院生效判决已因其上述主张中的原因而被依法撤销的情况下，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异2和复议案件若干问题的规定》第二十七条的相关规定，原告的物权期待权已不能排除本院对该房屋的执行。被告孙静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上所述，因原告在本案中的相关主张缺乏事实和法律依据，故其诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项、第二款的规定，判决如下：驳回原告孙庭文的全部诉讼请求。案件受理费人民币50300元，由原告孙庭文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  但振华人民陪审员  葛秀宝人民陪审员  王绩云二〇二〇年五月八日书 记 员  金静华附：相关法律条文、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。……。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。