海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终1005号上诉人（原审原告）：李普阳，男，1990年10月1日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘余，海南德赛利律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄英，海南德赛利律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：赵安萍，女，1960年2月9日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王凯利（赵安萍丈夫），住海口市。委托诉讼代理人：胡四海，海南正益律师事务所律师。原审第三人：王谢之，女，1976年8月14日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。上诉人李普阳因与被上诉人赵安萍以及原审第三人王谢之申请执行人执行异议之诉一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初3756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李普阳上诉请求：撤销一审判决，改判支持李普阳一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由赵安萍承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，即一审法院认定赵安萍在人民法院对案涉房产采取查封措施前已经支付了全部购房款并实际占有该财产，据此认定赵安萍符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，判决驳回李普阳一审诉讼请求缺乏事实及法律依据。而案涉房产是在查封状态下交付并占有，并不是在查封前交房，该交房应属于无效交付和非法占有，而且赵安萍在案涉房产被查封前也未支付全部购房款。一、案涉房产的交房时间是2018年11月14日，并非2018年11月1日，案涉房屋的产权人王谢之已提交的情况说明和答辩都可以证明。一审法院认定交房时间以《交房协议书》为准是错误的，理由如下：1.不动产的交付应当以实际控制房屋为准，交房协议只是双方的约定，并不能证明赵安萍对案涉房屋进行了实际控制。2.王谢之系房屋的所有权人，是案涉房屋的交付方，房屋何时交付给赵安萍应当是最清楚的，法院对王谢之的证言应当予以采信。一审法院直接对其证明效力不予认可，并没有说明理由，属程序违法。3.案涉房屋并不是密码锁，赵安萍也没有提交证据证明。而且在《房屋买卖协议》第四项房屋交付时间已明确约定：甲方在收到乙方全部购房款后15日内，向乙方交付房屋钥匙，完成交房义务。二、赵安萍对案涉房屋的占有系非法占有，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“在查封之前已合法占有该不动产”的规定。1.案涉房屋在2018年10月25日就被案外人曹欧劼申请查封，2018年10月30日被李普阳申请查封，直至2018年12月17日曹欧劼申请解除查封。但查封被解除前仍然具备查封效力，即案涉房屋在2018年10月25日至2018年12月17日期间仍然具有查封的效力。赵安萍在2018年11月14日实际控制了案涉房屋，该交房并没有经过人民法院准许或李普阳的同意，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六的规定，赵安萍即便占有了案涉房屋也属于非法占有。2.赵安萍是明知案涉房屋已经在2018年10月25日被查封，仍然在2018年11月14日对涉房房屋进行占有，属于恶意占有，其占有不应受法律保护。三、案涉房屋被查封时，赵安萍并没有支付全部购房款510万元，仅支付了405万元，并不满足《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，故人民法院查封并执行案涉房屋具有事实与法律依据。四、案涉房屋在2018年10月25日被龙华法院查封，在2018年11月6日又被秀英法院查封，案涉房屋在被查封之前并没有交付，赵安萍都是知情的，在此情形下，赵安萍与王谢之签订的买卖合同已经无法履行，应当诉请解除合同返还购房款。赵安萍在明知买卖合同无法履行且并不满足查封前合法占有案涉房屋的条件下，仍然在2018年11月22日向案外人曹欧劼支付了105万元解除查封案涉房屋。即便如此，案涉房屋在解除查封之前也应具有查封的效力，即案涉房屋在查封状态下交付并占有，也应属于非法交付和非法占有。综上所述，恳请二审法院依法查明事实，依法撤销一审判决，支持李普阳的上诉请求。赵安萍辩称，一、赵安萍在李普阳诉前保全查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同，同时，李普阳以海南优客置业有限公司（以下简称优客公司）的名义与赵安萍签订《居间代办协议书》。而李普阳申请秀英法院查封案涉房屋的时间是在2018年11月6日。二、2018年11月1日，在李普阳的见证下，王谢之当日就将案涉房屋交付给了赵安萍。查封是在交房之后，赵安萍合法占有房屋，一审法院认定事实是清楚的。三、因是李普阳居间介绍赵安萍买房，赵安萍支付了对价，早已付清了全部购房款510万元，李普阳对此是清楚的。四、因为李普阳申请查封了案涉房屋，导致赵安萍无法办理过户，不能过户的责任不在赵安萍。五、李普阳恶意申请查封案涉房屋是无效的。赵安萍早已经对案涉房屋进行了装修入住，王谢之已经偿还了李普阳75万元，仅欠李普阳几十万元，案涉房屋价值500多万元，李普阳仍然不申请法院解除查封是恶意的。一审法院驳回李普阳的诉讼请求，适用法律正确。六、本案的关键是李普阳明知王谢之已在其居间下将房屋转让给赵安萍，王谢之已经不能将其已转让的房屋作为抵押物，李普阳又放高利贷给王谢之，其损害赵安萍利益的意图十分明显，其主张因损害赵安萍的利益而不应受到法律的保护。七、依据我国《物权法》第十五条的规定，李普阳、王谢之与赵安萍关于案涉房屋交付时间的约定是合法有效的，应当作为确认房屋交付时间的依据，而李普阳明知王谢之已收取房屋全部或大部分房款的情形下又借贷给王谢之，其损害赵安萍合法权益的意图十分明显，不排除李普阳和王谢之恶意串通、损害赵安萍合法权益的因素存在。李普阳明知王谢之还有家私等财产，足以偿还其债务，却一意孤行的查封王谢之已交付给赵安萍的房屋，这种行为本身就损害了赵安萍的合法权益，企图将其高利贷的风险转嫁给赵安萍，这种违法行为绝对不应当得到法律的支持。八、在赵安萍与王谢之房屋买卖合同交付过程中，从头到尾都是李普阳操纵或者操作，对王谢之的经济状况李普阳是明知的，不能将李普阳与王谢之之间的经济风险转嫁给赵安萍，这在法律上、常理上、情理上是绝对不公平的。赵安萍甚至怀疑作为一个房地产买卖中介的公司，其可能自始至终对赵安萍都是一种欺诈。综上，李普阳的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王谢之未陈述意见。李普阳向一审法院起诉请求：判令继续执行王谢之名下的海口市××区慧远·美林谷住宅楼（一期）26号楼3层301房。一审法院认定事实：2019年1月3日，一审法院受理李普阳与王谢之民间借贷纠纷一案。2018年10月30日，李普阳申请诉前财产保全，一审法院于次日作出（2018）琼0105财保129号民事裁定，查封王谢之名下的位于海口市××区慧远·美林谷住宅楼（一期）26号楼3层301房的房产，并于2018年11月6日送达海口市国土局作轮候查封处理。2019年2月20日，李普阳与王谢之达成调解，一审法院作出（2019）琼0105民初28号民事调解书。后因王谢之未按约履行该调解，李普阳于2019年3月26日向一审法院申请强制执行。案在执行过程中，李普阳于2019年4月6日向法院申请将案涉房产强制拍卖。案外人赵安萍遂向一审法院提出执行异议。2019年5月19日，一审法院作出（2019）琼0105执异36号执行裁定，认为赵安萍的异议理由成立，裁定中止该案执行。为此，李普阳提起本案诉讼。另查明，2018年10月8日，赵安萍与优客公司代表人李普阳签订《居间代办协议书》，居间方负责办理上述房产交易过户全部手续，具体包括代办网签、纳税申报、缴纳税费、房产过户等相关手续。同日，赵安萍与王谢之签订《房屋买卖协议》，王谢之将上述301房出卖给赵安萍，建筑面积185.6m，转让总价款为510万元。次日，赵安萍即支付了50万元定金。自2018年10月9日至2018年10月11日，赵安萍分6笔共向王谢之支付了405万元房款（含50万元定金），王谢之向赵安萍出具了405万元的收条。后赵安萍又将购房尾款105万元支付给王谢之，王谢之出具收条证明赵安萍已经付清全部购房510万元。赵安萍与李普阳、王谢之在2018年11月1日签订《交房协议书》《交房信息确认表》，在李普阳的见证下，王谢之当日就将案涉房屋交付给了赵安萍。随后赵安萍缴纳了物业管理费、水电费。2019年1月29日，李普阳、王谢之、赵安萍三方签订《调解协议书》，约定李普阳向法院申请解除对案涉房屋的查封，但至今还没有解封。现案涉房屋由赵安萍实际占有。再查明，赵安萍诉王谢之、优客公司房屋买卖合同纠纷一案【案号为（2019）琼0105民初92号】，请求法院判令王谢之与优客公司协助其将案涉房屋办理过户登记及王谢之向其支付违约金、财产保全费、诉讼财产保全保险费、律师服务费等诉讼费用。赵安萍亦向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于2018年11月7日作出（2018）琼0105财保131号民事裁定，查封王谢之名下的上述房产，并于2018年11月13日送达海口市国土局作轮候查封处理。目前该案尚未审结。案外人曹欧劼于2018年10月25日在龙华法院申请对案涉房屋的查封现已经解除查封。一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，赵安萍作为案涉房产买受人，其在法院采取查封措施前已支付了全部的购房款并实际占有该财产，虽然赵安萍尚未取得房产的物权，但未能办理房产证的过错不在赵安萍，其作为善意购买人对房产所享有的权益位阶高于其他普通债权，赵安萍就取得该房产物权的合理期待应受法律保护；申请执行人的普通债权对案涉房产申请执行后，应中止对案涉房产的执行。现李普阳提供证据不足以证明其主张，故对其要求许可对案涉房屋继续执行的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回李普阳的诉讼请求。案件受理费100元，由李普阳负担。二审中，赵安萍提交证据：微信截图，欲证明王谢之已经偿还李普阳75万元，仅欠李普阳几十万元，案涉房屋价值500多万元，李普阳仍然不申请法院解除查封是恶意的。李普阳质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，确认王谢之于2019年8月向其偿还借款75万元，对证明内容有异议；李普阳的查封是基于对王谢之有合法的债权，依据赵安萍在本案房屋查封时没有付清全部购房款，并非恶意不解封。本院经审查认为，因李普阳对证据三性无异议，本院确认其证据三性，确认王谢之于2019年8月向李普阳偿还借款75万元的事实。二审查明，2018年11月1日，因王谢之有其他债务纠纷，导致与赵安萍的房屋买卖协议无法继续进行，王谢之、赵安萍、李普阳三方就后续解决方式签订《交房协议书》，其中第1条约定，三方同意，签订本协议即日起王谢之将案涉房屋正式交付给赵安萍，并限期王谢之10日内搬出该房屋，并结清物业、水、电、煤气等费用。同日，三方签订《交房信息确认表》，在李普阳的见证下，王谢之将案涉房屋交付赵安萍。2018年11月22日，赵安萍丈夫王凯利向案外人曹欧劼汇款50万元、55万元共计105万元，附言为赵安萍受王谢之委托，代其归还借款。案外人曹欧劼出具收到赵安萍代王谢之归还借款105万元的收条，王谢之亦出具收条确认赵安萍代其归还105万元借款为支付的105万元购房款。2019年1月29日，李普阳、王谢之、赵安萍三方签订的《调解协议书》记载案涉房屋于2018年11月1日已经交付给赵安萍等内容。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：本案二审中的争议焦点为赵安萍对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。第一，李普阳上诉主张王谢之向赵安萍交房时间是2018年11月14日而非2018年11月1日。对此，赵安萍与李普阳、王谢之在2018年11月1日签订《交房协议书》中已约定签订协议即日正式向赵安萍交付房屋，同日，三方签订《交房信息确认表》，在李普阳的见证下，王谢之将案涉房屋交付赵安萍，且三方签订的《调解协议书》再次确认了交房时间为2018年11月1日。故一审法院认定交房时间为2018年11月1日并无不当，本院予以确认。李普阳上诉主张交房时间为2018年11月14日，本院不予支持。李普阳上诉主张赵安萍对案涉房屋的占有系非法占有。对此，王谢之2018年11月1日将案涉房屋交付给赵安萍时，该房屋因王谢之另案债务被龙华法院查封，该笔债务王谢之偿还后，另案债权人已申请龙华法院解除查封，因此，本案中仅审查李普阳申请一审法院查封的效力。而赵安萍对案涉房屋的占有在一审法院查封之前，故赵安萍对房屋的占有为合法占有。一审法院认定赵安萍在查封前合法占有案涉房屋并无不当，本院予以确认。李普阳上诉主张赵安萍系非法占有，本院不予支持。第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在同时满足该条所规定的条件的情况下，不动产买受人可以享有排除执行的物权期待权，可以排除人民法院对案涉房产的执行。本案中，赵安萍作为案涉房产买受人，在一审法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有该房产，已支付全部购房款，且非因自身原因未办理过户登记。赵安萍对案涉房产享有物权期待权，该权益位阶高于李普阳对王谢之享有的普通债权，可以排除人民法院对案涉房产的执行。李普阳上诉请求许可对案涉房产的执行，本院不予支持。一审法院对赵安萍提出的排除执行异议予以支持，驳回李普阳对案涉房产许可执行的诉讼请求，适用法律正确，本院予以维持。综上，李普阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李普阳负担。本判决为终审判决。审判长 何姿玲审判员 谭晓梅审判员 陈淑良二Ｏ二Ｏ年五月十一日（法官助理 汪园圆书记员 周 娟速录员 黄晓霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。