福建省周宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0925民初29号 原告:郑应祥，男，1944年10月1日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人:吴琛琛，福建凡圃律师事务所律师。 委托诉讼代理人:林霞，福建凡圃律师事务所律师。 被告:周宁县龙源房地产有限公司，住所地福建省周宁县狮城镇环城路**狮城国际营销中心，统一社会信用代码：91350925550955581Y。 法定代表人：苏斌，总经理。 委托诉讼代理人:吴接赟，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴华金，福建国富律师事务所律师。 第三人：天津中旺景通实业有限公司，住所地天津市武清区地毯产业园综合办公楼303-9，统一社会信用代码：91120222575111182L。 法定代表人：郑翠平，董事长。 委托诉讼代理人：刘莹莹，福建凡圃律师事务所律师。 原告郑应祥与被告周宁县龙源房地产有限公司（以下简称龙源公司）、第三人天津中旺景通实业有限公司（以下简称中旺景通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理，被告龙源公司向本院提出管辖权异议，经本院审查于2020年2月3日裁定驳回被告龙源公司的异议申请，被告提出上诉，宁德市中级人民法院裁定维持本院驳回管辖权异议的裁定。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托代理人、被告及委托代理人、第三人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出的诉讼请求：一、判令被告龙源公司立即向原告交付周宁县狮城镇环城路2号狮城国际1幢4层Ｂ402号商品房，同时协助原告办理不动产所有权登记手续；二、判令被告龙源公司向原告支付逾期交房违约金3888.8元（以购房款712246元为基数，每日按0.001%，从2018年4月12日起暂计至2019年10月10日）。事实与理由：因周宁县龙源房地产有限公司与第三人天津中旺景通实业有限公司存在债权债务关系，双方协议将周宁县龙源房地产有限公司开发的狮城国际房产用于抵债，并登记于郑应祥名下。据此2014年4月18日，郑应祥与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：0384680，确认房产位于周宁县，总金额712246元）。该合同购房款已按“以房抵债”方式支付，且原告已按规定缴纳专项维修基金。现该房屋已于2018年4月11日具备交付条件，但周宁县龙源房地产有限公司至今尚未交付，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。综上，周宁县龙源房地产有限公司的行为严重损害原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告辩称：原告主张以以房抵债没有事实依据，商品房买卖合同约定原告应一次性支付购房款，但是原告并没有履行。我方认为和解协议书是被告和第三人签订的，和解协议书的内容与履行情况和原告是没有关系的。《和解协议书》明确约定了房产处理的方式仅限于过户或委托第三人销售，抵债的话其针对的对象只能是中旺景通公司，而不能是其他任何第三人，因此，原告无权主张以房抵债，其诉请没有任何事实与合同依据。一、被告与第三人中旺景通公司已于2014年11月15日起终止履行《和解协议书》，因此基于履行《和解协议书》的目的而签订的《商品房买卖合同》自然缺乏履行的基础与前提，依法应予解除。案涉《商品房买卖合同》只是被告与中旺景通公司履行《和解协议书》的其中一个环节，是履行《和解协议书》的一种表现形式。2014年5月15日，被告与中旺景通公司就履行天津市第一中级人民法院作出的（2013）一中民二初字第0058号、（2013）一中民二初字0067号《民事调解书》签订了《和解协议书》，协议书第一条约定：乙方同意以其在周宁开发的狮城国际房地产部分房屋产权过户予甲方或委托甲方销售；第2页第1—2行载明：乙方用于抵偿予甲方的房产或委托甲方进行销售的具体房产，甲方应向乙方出具确认书，前述条文的含义指的是，被告可以选择将部分房屋过户给中旺景通公司名下，或者委托中旺景通公司对外进行销售用于抵债5200万元。协议签订后，被告积极履行了合同义务，并按照中旺景通公司的指示与原告了签订《商品房买卖合同》，合同签订备案后，中旺景通公司立即毁约，没有将约定的房号分别为Ｇ702、Ｆ902、Ｇ1102、Ｅ502、Ｅ1002的房产的售房款用于缴交被告公司的各种税款。为此，被告于2014年7月17日向中旺景通公司发出《关于要求尽快交缴税款的函》，函件载明：“贵公司没能履行当初的承诺……特函告贵公司于本月30日前前来处理……否则由此产生的一切后果由贵公司自负”；2014年11月3日被告再次向中旺景通公司发出《关于尽快交缴税款的函》，函件载明：“贵公司没能履行当初的承诺及2014年5月15日和解协议书的约定……为此，再次函告贵公司（孙忠康）于本月15日前，前来我公司处理所欠税款及签署确认书（附件）事宜，如不来将视为默认……由此产生的一切后果由贵公司（孙忠康）自负”。从文义解释与目的解释的角度来看，“如不来将视为默认”“一切后果由贵公司自负”，很明确指的是，若中旺景通公司在2014年11月15日前仍未依约处理，将视为中旺景通公司默认终止履行《和解协议书》，并承担相应的法律后果。这一事实从时间上可以证实，中旺景通公司从收到函件后至今已时隔5年多，始终没有按照《和解协议书》的约定将委托销售的售房款用于缴交被告的税款，5年多来双方均未采取任何措施催告对方履行《和解协议书》，足以证明双方在客观上已终止继续履行《和解协议书》，为此，被告与中旺景通公司之间的权利义务已恢复至天津一中院作出的《民事调解书》状态，被告对中旺景通公司承担的仅仅只是《民事调解书》规定的连带还款责任。因此，作为履行《和解协议书》的其中一个环节，一种表现形式的《商品房买卖合同》丧失了履行的基础与前提，依法应予解除。二、原告主张以“以房抵债”方式支付购房款的情形，没有事实与合同依据。1、《商品房买卖合同》第6条约定，原告应一次性支付购房款，但原告至今未支付，已构成根本违约。原告主张“以房抵债”所依据的《和解协议书》是被告与中旺景通公司签订的，原告既不是该协议的当事人更不是债权人，且《和解协议书》是在2014年5月15日签订，在案涉买卖合同签订之后，《和解协议书》的内容与履行情况与原告无关，因此，原被告在签订《商品房买卖合同》时，双方根本不存在以房抵债的合意，合同中也无任何抵债条款，因此，原告未依约支付购房款已构成根本违约。2、原被告签订《商品房买卖合同》是双方之间独立的买卖法律关系，与《和解协议书》、《确认书》之间没有关联，原告没有任何合同依据主张以“以房抵债”的方式支付购房款。《确认书》仅是一个草拟的文本，尚不具有法律效力，对包括被告在内的当事人均没有约束力，况且《确认书》中载明的商品房单价与《商品房买卖合同》中的约定不同，明显不符真实抵债的交易惯例。且不论《确认书》不具有法律效力的问题，《确认书》第二段载明，根据《和解协议书》的约定，周宁县龙源房地产有限公司以其在周宁开发的狮城国际房地产部分房屋产权过户予本公司或委托本公司进行销售。很明确，这里的“本公司”指的是中旺景通公司而不是原告，履行方式有两种，一是抵债过户到中旺景通公司名下，二是委托中旺景通公司对外销售，售房款用于偿还被告所欠债务，而不是原告所说的直接将房产过户至原告名下，而且《确认书》中原告体现的也是买受人主体。显然，原告无权主张以物抵债。需要提醒法庭注意的是，该转让协议中的丙方并不是原告，而是青岛安然新能源有限公司，经工商查询，安然公司的股东是赵永清（60%）、宋欣燕（40%），法人为宋欣燕，赵永清担任执行董事，宋欣燕担任监事，这家公司与原告没有任何关系，原告出生于1944年，已经76岁，住在宁德市蕉城区乡下，一家远在青岛的公司指定一个76岁的外省乡下老人受让债权显然是不可能的，而且十分荒谬。三、原告在自己已经违约的情况下，仍恶意提起本案诉讼，显然是为了协助中旺景通公司及其实际控制人孙忠康恶意转移财产，规避有关判决执行，原告的行为已涉嫌刑事犯罪。中旺景通公司放贷的所有资金均系来自天津中通小贷公司，而中通小贷公司尚欠国家开发银行股份有限公司近8000万元的贷款未还，该笔8000万元贷款的案件已经过天津市中级人民法院作出生效判决并处于强制执行阶段【案号：（2014）二中民二初字第126号；（2014）二中民二初字第127号】，中通小贷公司目前已无财产可供执行。由于中旺景通公司对中通小贷公司负有债务，为避免财产被间接执行，原告配合中旺景通公司及其实际控制人孙忠康意图转移案涉财产，表面上侵占的是中旺景通公司的财产，但实际上侵占的是中通小贷公司的资产，最终受损的是国开行的国有资产。因此，若法院错误的支持原告的虚假诉请则等于在法律层面，支持中旺景通公司及孙忠康将案涉财产转移到指定的个人名下，势必造成将使本应属于中旺景通公司的财产被告掏空，进而导致国开行的巨额国有资产无法收回，为此，恳请法院查明事实，依法公平公正审理本案。综上所述，鉴于《和解协议书》已于2014年11月15日起终止履行，因此基于履行《和解协议书》的目的而签订的《商品房买卖合同》早已丧失了履行的基础与前提，且原告至今未支付购房款，原告诉请被告交付商品房，协助办理产权登记手续，以及支付逾期交房违约金，缺乏事实与法律依据，恳请法院依法予以驳回。 第三人辩称，龙源公司为了偿还第三人债务，与第三人达成了“以房抵债”协议，系双方同意的，并与第三人指定的受让人签订了51套商品房买卖合同，双方均予以认可，龙源公司也已按《商品房买卖合同》约定履行了合同，这与原告提供的《51套商品房销售不动产统一发票》、《关于要求尽快交缴税款的函》、《确认书》相互印证，并且该证据明确了51套房屋坐落的位置以及受让人名单，且51套商品房的总价值为51532191元，与第三人和龙源公司的“以房抵债”协议的5200多万元相一致，能够形成完整的证据链。因此，原告签订的《商品房买卖合同》系在达成“以房抵债”的情形下签订，此51套房屋包括案涉的房屋均不需要另行支付购房款的。关于以房抵债我方与各个原告签订了商品房买卖合同时就实际履行了商品房买卖协议。关于这个款项一定是要转到我方账户是没有依据的，我方的资产是要偿还给债权人还是过户给原告都和被告没有关系。 法庭审理中，原告向法庭提供了以下证据予以证明其主张： 1、原告郑应祥身份证复印件一份，证明原告主体资格。 2、《和解协议书》复印件。 3、龙房字（2014）7号《关于要求尽快缴纳税款的函》及《确认书》复印件。以上两份证据证明：1、龙源公司与案外人中旺景通公司达成“以房抵债”的事实；2、案涉登记于原告名下的商品房在“以房抵债”范围内，购房款已用以抵消龙源公司欠中旺景通公司的债务的事实。 4、债权转让确认书。 5、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、专项维修资金缴存凭证复印件。证明被告为履行“以房抵债”协议，与原告签订《商品房买卖合同》的事实，且原告已实际交付购房款及维修基金等费用的事实。 6、宁德市中级人民法院（2019）闽09民终649号民事判决书、生效证明复印件，证明：1、与案涉商品房同属于“以房抵债”范围内的林春锦名下的商品房已经由法院判决胜诉，现已生效；被告的答辩意见中所称的观点，该判决书都予以反驳论述，被告在未提供证据予以印证的情况下，被告应当承担相应的不利后果，根据民事证据规则，应当以判决书认定的事实为准。2、案涉房屋在2018年4月11日已验收备案，符合交付条件，应立即交付予原告，但至今未交付已构成违约的事实。 被告方对原告提供的证据质证意见：证据1（身份证复印件）：对该组证据的真实性无异议。证据2（和解协议书）：对该组证据的真实性无异议，但对证明对象有异议。该份证据第四条明确约定被告委托第三人销售房产，销售资金用于回笼缴税专款专用，不属于以房抵债的范畴。1、该《和解协议书》系被告与中旺景公司就履行天津市第一中级人民法院作出的（2013）一中民二初字第0058号、（2013）一中民二初字0067号《民事调解书》而签订的，从孙忠康作为天津中旺景通公司的授权代表人以及签约代表可以看出，孙忠康系天津中旺景通公司的实际控制人。2、该协议书第一条载明：乙方同意以其在周宁开发的狮城国际房地产部分房屋产权过户予甲方或委托甲方销售；第2页第1—2行载明：乙方用于抵偿予甲方的房产或委托甲方进行销售的具体房产，甲方应向乙方出具确认书，前述条文的含义指的是，被告龙源公司可以选择将部分房屋过户给中旺景通公司名下，或者委托中旺景通公司对外进行销售用于抵债5200万元。和解协议书中的内容并未涉及原告名字，以及相应的房号，因此，该协议的内容及履约情况均与原告无关。3、协议书第4条约定，被告委托中旺景通公司销售部分房产，销售回笼资金专款专用，作为被告承担税费的来源，也就是说，原告提交的证据3中的确认书项下第二点列明的5套房屋仅仅只是被告委托中旺景通公司销售，售房款是作为被告龙源公司缴税专用，因此，该5套房屋不属于以房抵债范围内的房屋。4、因中旺景通公司多年来未履行和解协议约定的义务，和解协议书从2014年11月15日起已终止继续履行，这一事实从原告提交的证据3《关于要求尽快交缴税款的函》、龙房字（2014）7号《关于尽快交缴税款的函》可以证实，在该和解协议签订后的半年内被告两次向中旺景通公司发函，要求将委托销售的5套房产的售房款及时用于缴税，但中旺景通公司未实际履行承诺及和解协议所约定的代缴税款的义务，导致和解协议无法继续履行而终止。鉴于此，被告与中旺景通公司之间的权利义务已恢复至天津一中院作出的《民事调解书》状态，被告对中旺景通公司承担的仅仅只是连带还款责任，因此，原告的诉请丧失了事实与法律基础，依法应予驳回。证据3（关于要求尽快交缴税款的函、龙房字（2014）7号关于尽快交缴税款的函）：对该组证据的真实性无异议，但对证明对象有异议。《关于要求尽快交缴税款的函》载明“贵公司没能履行当初的承诺……特函告贵公司于本月30日前前来处理……否则由此产生的一切后果由贵公司自负”；《关于尽快交缴税款的函》载明“贵公司没能履行当初的承诺及2014年5月15日和解协议书的约定……为此，再次函告贵公司（孙忠康）于本月15日前，前来我公司处理所欠税款及签署确认书（附件）事宜，如不来将视为默认……由此产生的一切后果由贵公司（孙忠康）自负”。从被告发函的目的来看，若中旺景通公司在2014年11月15日前仍未依约处理，将视为中旺景通公司默认终止履行和解协议书，并承担相应的法律后果。这一事实从时间长度可以相互印证，中旺景通公司从收到函件后至今已时隔5年多，始终没有按照和解协议的约定履行缴交税款的义务，5年多来双方均未采取任何措施催告对方履行《和解协议书》，足以表明了双方在客观上已实际终止履行《和解协议书》，被告与中旺景通公司之间的权利义务已恢复至天津一中院作出的《民事调解书》状态。（确认书）：证据4（债权转让确认协议）：对该组证据的真实性、合法性、关联性、证明对象均有异议。1、对债权转让确认协议书真实性、合法性不予认可，需要提醒法庭注意的是，该转让协议中的丙方并不是原告，而是青岛安然新能源有限公司，经工商查询，安然公司的股东是赵永清（60%）、宋欣燕（40%），法人为宋欣燕，赵永清担任执行董事，宋欣燕担任监事，这家公司与原告没有任何关系，原告出生于1944年，已经76岁，住在宁德市蕉城区乡下，一家远在青岛的公司指定一个76岁的外省乡下老人受让债权显然是不可能的，而且十分荒谬，原告的诉请应予驳回。2、而且该债权转让协议第1页倒数第1-2行载明，甲方与周宁龙源房地产有限公司于2014年5月15日签订《和解协议书》共同确认上述抵偿事宜，但事实上，和解协议书不仅没有提及任何抵偿房屋的范围，更没有对原告所谓的债权转让进行确认。3、即便原告认为其在诉状中所说的债权转让协议指的是这份北方世纪公司的债权转让协议，那么按照其在诉状所陈述的表意，签订的时间也应当是在2014年4月18日签订商品房买卖合同之前，而这份协议书载明的时间却是5年后的2019年4月29日，而且在目前系列案中，章步裕、郑应详、章小阳、郑应祥、陈兵作为原告的案件中，所有债权转让协议的签订时间均在同一天，而且都是与北方世纪公司签订，内容格式也是一样，明显有悖常理。假设原告与北方世纪公司存在债权债务关系，那么原告必然会提交相应的债权材料，但本案中，原告仅仅只是提供一份未经被告确认的债权转让协议，而无其他任何债权凭证，而且北方世纪公司也没有盖章确认。正如被告在答辩状中所陈述的，该债权转让协议系原告与中旺景通公司、北方世纪公司恶意串通，为中旺景通公司与孙忠康恶意转移案涉财产，而为本案精心炮制的。证据5（（2019）闽01民终字645号民事判决书、生效证明）：对该组证据的真实性无异议，对其证明对象有异议。我国不是判例法国家，判决书对本案无借鉴意义，而且该份判决认定事实错误，不合法，被告已申请再审，两个案件的具体案情也不一样。 第三人对原告提供证据的质证意见是：证据1、2、3、4、5、6均没有异议。 被告向法庭提供如下证据：1：天津北方世纪钢材城管理有限公司企业信用信息公示报告，证明天津北方公司雇的股东为孙忠康（持股60%）及天津北钢投资集团有效公司（持股40%）。证据2：天津北钢投资集团有限公司企业信用信息公示报告，证明1：孙忠康系天津北钢投资集团有限公司股东兼法定代表人；2、孙忠康天津北钢投资集团有限公司的股东（持股比例40%）。以上证据共同证明天津北方世纪钢材城管理有限公司、天津北钢公司的控制人均是天津中旺公司的实际控制人孙忠康。证据３、青岛安然新能源有限公司企业信用信息公示报告，证明青岛安然新能源有限公司的股东为赵永清、宋欣燕，该公司与郑应祥无任何关系。 原告方对被告提供的证据质证意见是：对被告提供的证据1、2的三性均有异议。该两份证据与本案没有关联性、本案审理的商品房买卖合同纠纷，购房款是否以房抵债的方式履行了。对于说原告与第三人是否存在债权债务关系，没有任何影响，另外，被告一直称北方公司或者孙忠康是黑户，但是中旺公司不存在债务问题，有权将财产进行分配。并且被告并不是利益关系人，主张损害利益的主体不适格。再次，本案不存在三方恶意串通的情形。对证据３，我方认为原告是青岛安然新能源有限公司的实际控制人郑奋生的父亲，并不影响将房产登记在郑应祥名下，并且此份证据与本案的争议焦点没有任何关系。 第三人对被告提供证据的质证意见是：同意原告质证意见并补充认为，中旺景通公司是依法成立的，有权依照法律处置自己的资产，以房抵债的情况是经过中旺景通公司全体股东通过的。 第三人未提供证据。 上述原告提供的证据1、2、3、4、5、6客观真实，对证据中能相互印证的事实，本院予以采信。上述被告提供的证据与本案争议焦点无关联，本院不予认定。根据当事人陈述及采信证据，本院认定本案事实如下： 1.2014年4月18日，经中旺景通公司介绍，龙源公司与郑应祥签订《商品房买卖合同》（合同编号：0384680），约定郑应祥向龙源公司购买由龙源公司开发的位于宁德市周宁县狮城国际的狮城国际1幢4层B402号商品房，该房建筑面积为123.29平方米，单价为每平方米5777元，总价款为712246元。合同第六条约定买受人一次性付款712246元；第七条约定买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.1的违约金。合同签订后，龙源公司于当日以郑应祥为付款方开具了《销售不动产统一发票》交付郑应祥。郑应祥于2014年4月21日交纳了相应的专项维修资金，但购房款至今未支付，涉案房屋至今未交付。 2.2013年11月25日，中旺景通公司与苏斌、上海圣辰物资有限公司、周宁县龙源房地产公司因民间借贷一案，在天津市第一中级人民法院达成(2013)一中民二初字第0058号民事调解书，达成如下协议：一、双当事人共同确认截止至2013年11月25日被告苏斌及被告上海圣辰物资有限公司尚欠原告天津中旺锦通实业有限公司借款本金26500000元，利息12179000元（自借款之日至2013年11月25日，按月息18‰计算）；二、被告苏斌及被告上海圣辰物资有限公司于2013年12月20日前向原告天津中旺锦通实业有限公司归还本金6500000元；三、被告苏斌及被告上海圣辰物资有限公司于2014年12于31日前向原告天津中旺锦通实业有限公司归还利息2179000元；四、被告龙源公司对上述给付事项承担连带清偿责任。 3.2013年11月25日，中旺景通公司与肖青平、龙源公司因民间借贷一案，在天津市第一中级人民法院达成(2013)一中民二初字第0067号民事调解书，达成如下协议：一、双方当事人共同确认截止至2013年11月25日上海青跃建材有限公司、上海点石成金属材料有限公司、上海西宝投资管有限公司尚欠原告借款本金30000000元，利6030000元（自借款之日至2013年11月25日，按月息18‰算）；被告肖青平愿以保证人身份承担上述借款本息的还款的义务；二、被告肖青平于2013年12月20日前向原告天津中旺锦通实业有限公司归还借款本金25500000元；三、被告肖青平于2014年12月31日前向原告天津中旺锦通实业有限公司归还借款本金4500000元及利息6030000元；四、被告龙源公司对上述给付事项承担连带清偿责任。 4.2014年5月15日，中旺景通公司(甲方)与龙源公司(乙方)达成《和解协议书》:第一、乙方同意以其在周宁开发的狮城国际房地产部分房屋产权过户予乙方或委托甲方销售，用以抵偿苏斌、上海圣辰物资有限公司结欠甲方上述的借款本金2650万元；抵偿肖青平、上海青跃建材有限公司、上海点石成金属材料有限公司、上海西宝投资管理有限公司结欠甲方上述的借款本金2550万元；两者合计5200万元。（具体房屋套数及面积详见附件）。乙方办理上述抵偿后甲方免除乙方的连带清偿责任；剩余债务（包括利息、诉讼费等）均与乙方无关，甲方不得再向乙方索要。乙方用于抵偿予甲方的房产或委托甲方进行销售的具体房产，甲方应向乙方出具确认书。第二、办理房产过户涉及的相关税费由双方各自担负。第三、甲方为尽快销售房产，回笼资金，经双方协商同意甲方以周宁县现时房产价格进行过户或转卖，但实际过户或转卖的金额若低于甲乙双方协商的5200万元金额部分由甲方自行承担，甲方不得以其他理由向乙方索要不足部分金额；第四、乙方应配合甲方办理上述房屋的产权过户手续。为解决乙方过户中税费问题，经协商乙方同意以其开发的周宁房地产以一、二号楼均价6200元/平方米，三号楼均价7200/平方米委托甲方对外进行部分销售，销售回笼资金专款专用，作为乙方承担税费的来源（委托房产详见清单）；第五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方盖章后生效。发生纠纷的，由房产所在地周宁县人民法院管辖。 5、龙源公司于2014年11月3日向中旺景通公司出具《关于要求尽快交缴税款的函》及附件《确认书》〔龙源公司龙房字（2014）7号文件〕，主要载明：①根据天津市第一中级人民法院（2013）一中民二初字第0058号、第0067号《民事调解书》及双方于2014年5月15日签订的《和解协议书》和《确认书》（附件）的约定，“我公司已全面履行了房产抵欠贵公司52446430元的债务，并另行拿出5套价值7043133元房产用作贵公司代交税款，贵公司本应代交税款6108342元，到目前为止，只办理了24套商品房、6套店面手续，缴纳税款190多万元。还有郑应祥的E301…林春锦的B1401、B1402、E1101、D1402、E1401、E1501、G702…，共21套税务发票已预开，但未及时办理有关手续”，系因中旺景通公司“没能履行当初的承诺及2014年5月15日和解协议书的约定”所致；②本着多还少补的原则，上述5套商品房总价7043133元，扣除应交税款6108342元，中旺景通公司应退还龙源公司余款934791元；③本“确认函”是对双方于2014年5月15日签订的《和解协议书》的补充；④函告中旺景通公司于2014年11月15日前来龙源公司处理所欠税款及签署确认书（附件）事宜，如不来将视为默认，龙源公司将按周宁县税务局的要求，申请将预开的税务发票给予“红字冲销”，由此产生的一切后果由中旺景通公司自负。 6、中旺景通公司（甲方）与天津北方世纪钢材城管理有限公司（下称“北方公司”）（乙方）及浙江省东海建设有限公司（下称“东海公司”）（丙方）于2019年4月29日签订《债权转让确认协议》，主要约定：①甲方自愿代乙方偿还乙方所欠丙方工程款531.7559万元，并自愿将周宁狮城国际房产D1302、E301、E1301、E1002、G1501号商品房转让给丙方，用于代乙方偿还上述工程款，丙方将受让房产指定登记于郑应祥名下；②郑应祥取得上述房产后，乙方与丙方之间的债务抵消，郑应祥在取得相应房产权后，将房款汇入甲方账户内，甲方收到房款及时汇入丙方账户；③为履行上述债权转让行为，郑应祥已于2014年4月18日前往周宁县与龙源地产公司签订《商品房买卖合同》。同时龙源地产公司开具《销售不动产统一发票》配合甲方的债权转让行为。 7、龙源公司于2018年3月10日填报《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，申请办理周宁县狮城国际第1、2、3幢楼工程的竣工验收备案，经周宁县住房和城乡规划建设局于2018年4月11日审批同意给予备案。 本院认为，本案争议焦点为郑应祥是否已支付涉案购房款。 首先，天津市第一中级人民法院（2013）一中民二初字第0058号、第0067号《民事调解书》及中旺景通公司与龙源公司签订的《和解协议书》，可以证明中旺景通公司与龙源公司之间因借贷而产生债权与债务关系，龙源公司同意以其在周宁开发的狮城国际部分商品房用于抵偿结欠中旺景通公司的借款本金5200万元，双方同意以周宁县“现时房产价格”进行过户或转卖，龙源公司应配合办理抵债房屋的产权过户手续，房产过户中涉及的相关税费由双方各自负担，龙源公司虽委托中旺景通公司对外销售部分商品房，并将销售回笼资金作为龙源公司承担税费的来源，但双方对抵偿债务商品房与代售交税商品房的套数、房号等情况和相关权利与义务及相应违约责任均未作出明确具体的约定。 其次，中旺景通公司与北方公司及东海公司签订的《债权转让确认协议》及中旺景通公司的陈述，可以印证中旺景通公司自愿将龙源地产公司抵偿债务的狮城国际涉讼房屋D1302、E301、E1301、E1002、G1501号房产转让给东海公司，用于中旺景通公司为北方公司代偿结欠东海公司的工程款531.7559万元，东海公司同意将受让房产指定登记于郑应祥的名下，在郑应祥取得上述房产后，北方公司与东海公司之间的债务抵消，该协议系属当事人意思自治原则的体现，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条和第八十一条的规定，可以认定在东海公司受让中旺景通公司对龙源地产公司享有的相关债权之后，郑应祥无需再向龙源地产公司支付本案涉讼商品房的购房款。 再次，龙源公司作为中旺景通公司的债务人，对债权转让虽无书面意见直接进行确认，但其在此之前向中旺景通公司发出的《关于要求尽快交缴税款的函》及附件《确认书》中对双方之间存在以房抵债的相关约定均无异议，并愿意“全面履行”双方先前在《和解协议书》中所约定的相关义务，且函称到目前为止已“办理了24套商品房、6套店面手续，缴纳税款190多万元”，自认“还有郑应祥的E301…林春锦的B1401、B1402、E1101、D1402、E1401、E1501、G702…，共21套税务发票已预开，但未及时办理有关手续”，因而函告中旺景通公司前来处理所欠税款等事宜，同时在《确认书》明确了郑应祥所购买该房产的具体房号等，由此足以证明龙源公司在当时愿意将涉讼商品房用于抵偿其结欠中旺景通公司的借款，其对中旺景通公司指定将涉讼商品房登记于郑应祥名下的情况是明知的，且愿意与郑应祥签订《商品房买卖合同》，可见龙源公司对涉讼房产登记于郑应祥名下的指定已予认可、并予配合。 最后，龙源公司与郑应祥签订的《商品房买卖合同》，可证明该合同对涉讼商品房仅约定一次性交付总价款，而未约定各方分别交付房价款及房屋的具体时间（并非正常的买卖交易）。若为正常的商品房买卖合同，对房价款及房屋的具体交付时间，应有明确约定，这是遵循房屋买卖交易习惯的必然要求，因而可以反证该合同系为“以房抵债”而简单填写。在签订该合同当日，龙源公司立即开具以郑应祥为买受人的《销售不动产统一发票》并交付郑应祥，结合龙源公司向中旺景通公司发出的《关于要求尽快交缴税款的函》及附件《确认书》，可以证明涉案《商品房买卖合同》项下的商品房已被龙源公司纳入以房抵债的房产之内，龙源公司在该函中对所有以房抵债的房产均未催告应交购房款（仅对“21套税务发票已预开”而尚未交税的抵债房产，函告催促“尽快交缴税款”），正因郑应祥系中旺景通公司指定的以房抵债“买受人”而不必交付购房款，在此特殊情况下龙源公司才予开具购房款税务发票，此后又因龙源公司与中旺景通公司在委托售卖部分商品房用于代交税费等方面产生争议，龙源公司有将有关购房款发票提交当地税务机关予以“红字冲销”，系属龙源公司与中旺景通公司之间在履行双方订立的《和解协议书》过程中引发的利益分配纠纷，由此产生的一切后果不应归咎于合同相对方（抵债房产受让人）郑应祥。 综上所述，本院认为，郑应祥与龙源公司签订的《商品房买卖合同》系属双方当事人自由处分民事权益的意思表示，且内容并不违反法律的强制性规定，应予确认合法有效，各方均应依约履行相关的合同义务。该合同虽约定由郑应祥一次性支付购房款712246元，但按照龙源公司与中旺景通公司订立的《和解协议书》、龙源公司向中旺景通公司出具的《关于尽快缴纳税款的函》及《确认书》中有关以房抵债的内容，可以认定出卖人（债务人）龙源公司已将买受人（中旺景通公司指定的受让人）郑应祥应交的全部购房款用于抵偿龙源公司结欠中旺景通公司的借款，故郑应祥因龙源公司以房抵债而无需再付购房款，且郑应祥已依约及时全额交纳了专项维修资金，履行了合同义务，龙源公司亦应全面履行合同义务，涉案房屋已竣工备案，具备交付条件，故对郑应祥提出的龙源公司应当向其交付涉案商品房及协助其办理该不动产所有权转移登记手续的合同义务的诉讼请求予以支持。对原告提出的支付逾期交房违约金的请求，因双方签订的《商品房买卖合同》并未约定具体交房时间，而原告请求从2018年4月12日起计算违约金的请求依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条规定，判决如下： 一、周宁县龙源房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内向郑应祥交付周宁县狮城镇环城路2号狮城国际1幢4层B402号商品房； 二、周宁县龙源房地产有限公司应在交付周宁县狮城镇环城路2号狮城国际1幢4层B402号商品房后60日内，协助郑应祥办理该不动产所有权转移登记手续； 三、驳回郑应祥的其他诉讼请求。 案件受理费10961元,由周宁县龙源房地产有限公司负担10911元，郑应祥负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  兰祖云 人民陪审员  郑玉玲 人民陪审员  魏小平 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  张明卿 附注:义务人在规定的期限内必须履行义务。如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行，并对案件受理费一并申请强制执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行的最后一日计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日。 附：相关的法律条文。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不断擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人的约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。