广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初26904号原告：广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心，住所地广州市海珠区工业大道北龙安大街77号。法定代表人：毕明伟，主任。委托代理人：刘梅连，广东穗恒律师事务所律师。被告：广州市广惠物业管理有限公司，住所地广州市越秀区惠福东路449号首层。法定代表人：周育风，经理。委托代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。原告广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心诉被告广州市广惠物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘梅连，被告的法定代表人周育风及委托代理人杨练飚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告分别于2014年9月22日、2015年4月23日、2015年2月3日签订了《房屋租赁合同》和两份《协议书》，约定了各自的权利和义务，根据《房屋租赁合同》第六条第3点“发现乙方违反以下其中一项的：甲方可以解除本合同，收回房屋，并视乙方违约，甲方不退乙方保证金，并有权向乙方追索经济损失，由此而引起的经济责任和法律责任由乙方负责。(1)擅自改变房屋结构、使租赁物受到损失的；(2)利用该房屋进行非法活动的；(3)拖欠租金30天以上的；……”以及《房屋租赁合同》第七条第1点“依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日。乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。”的约定，被告2019年6月的租金于2020年1月2日才缴清，欠租半年之久，存在严重违约，原告有权解除合同、收回场地、不退回保证金、有权主张被告支付违约金。故起诉请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《协议书1》、《协议书2》；2、被告立即将房屋腾空交还给原告；3、被告支付2020年1月1日起至合同解除前的租金（按合同约定的98690元/月计算）；4、被告支付合同解除后至实际交回场地之日止的场地使用费（按原合同约定租金标准98690元/月计算）；5、被告支付迟延支付2019年6月至12月租金的违约金527991.5元（按合同约定每天所欠租金的1%计算违约金，从每月的16日起计至2019年12月31日止，以每月租金为限）；6、原告有权不退回保证金180000元给被告，将该保证金抵作违约金；7、本案诉讼费应由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告并非第一至第四项及第六项诉讼请求的适格主体，无权主张该五项诉讼请求。2019年年底，原告已将涉案物业移交给广州市海珠科技创新发展集团有限公司（以下简称海创公司）管理，并要求被告向海创公司履行合同义务，因此，原告已经不具备涉案物业的管理权限，其无权向被告主张上述诉求。二、被告事实上已经与涉案物业的现管理方海创公司达成租赁协议。被告已经向海创公司支付租金，实际履行了与海创公司的租赁协议，双方的租赁关系已经成立及履行。三、被告在2019年12月份已经将延付的租金支付完毕，2020年1月份的租金也已经支付，并不存在拖欠租金的情况。四、被告未按期支付租金是因为涉案物业出现足以影响正常使用的情况，被告不得已行使不安抗辩权暂缓支付租金。被告向原告承租涉案物业后，涉案物业没有可供正常上下的通道，为解决此问题，原告将其从海珠区物业一所承租的同栋大楼1-2楼的部分物业即革新路103号之一及104号出租给被告安装电梯，方便涉案物业的通行，后因各种原因电梯无法安装，对于电梯无法安装的事实及原因，原告是确认的，为了正常使用涉案物业，被告不得已在1-2楼架设了铁楼梯。在2019年6月份，海珠区物业一所向原告发函，要求收回原告向被告出租的1-2楼物业，因1-2物业涉及到楼梯的正常通行，被告一直和原告协商要求解决，但是原告没有给予正面的回复，因此被告为了保护自己的权益，以及维护涉案物业的正常使用，只能行使不安抗辩权暂缓支付租金。在2019年年底海珠区物业一所将1-2楼物业公开招租，被案外人中标，再次证实了被告的顾虑是真实存在的，在此情况下，被告行使不安抗辩权延付租金的行为不构成违约。被告在与1-2楼物业中标人进行沟通后，中标人同意保留现状的上下通道，在确保涉案物业可以正常使用的情况下，被告马上向原告支付了全部的租金，由此可以证实被告并非恶意拖欠租金。五、因为涉案物业存在上下的通行问题，导致被告在承租涉案物业后，在投资几百万元装修情况下，一直不能连续正常使用涉案物业。被告承租涉案物业是用于创意园，因上述原因创意园的收益一直不高，空置率很大，即便是已经出租的物业，因通行问题承租人也经常拖欠、拒交租金，造成被告经营压力巨大。六、被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金。被告在涉案合同中所交的180000元租赁保证金无法转移到被告与海创公司的租赁合同中，原告应向被告退还该租赁保证金。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年11月28日，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处出具《证明》，内容为：广州市海珠区革新路101、103号（尚橙大厦）其中二楼的123.2563平方米、三楼的1107.3219平方米和四楼的776.4393平方米是广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处（下称“我办事处”）的回迁房屋，属于我办事处的物业，因管理上的分工，由我办事处辖下的广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心负责行使出租收益权、租赁物返还请求权等。2014年9月22日，原告（原名广州市海珠区龙凤街道社区服务中心、甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市海珠区革新路101、103号（尚橙大厦）3-4层的房屋出租给乙方作办公用途使用，使用面积1984.7平方米；租期从2014年10月1日起至2024年3月31日止，租金按45元/平方米计算，前两年不递增，从第三年起，每年在前一年的基础上递增3%，免租期6个月（从2014年10月1日起至2015年3月31日止），租金按月结算，由乙方在每月第15日前支付；合同签订后一周内，乙方向甲方交纳180000元保证金，甲方在租赁期满或解除合同之日乙方交清费用之后，将保证金退回乙方（不计息）；租赁期内，经甲方同意后，乙方可分租；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额1%向甲方支付违约金；乙方拖欠租金30天以上，甲方可以解除合同、收回房屋，并视乙方违约，甲方不退乙方保证金，并有权向乙方追索经济损失；等。2015年4月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：经房管局测绘核定，甲方在尚橙大厦3-4层的实测面积为1883.8平方米（3层1107.3219平方米和4层776.4393平方米），与原租赁面积有差异，甲乙双方经协商，达成协议如下：合同应按房管局实测面积1883.8平方米计算租金，其余条款不变，等。2015年12月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：经房管局测绘核定，甲方在尚橙大厦的回迁房实测建筑面积为2007.0175平方米（2层123.2563平方米，3层1107.3219平方米和4层776.4393平方米），与原租赁面积有差异，甲乙双方经协商，达成协议如下：合同应按房管局实测面积2007.0175平方米计算租金，其余条款不变，其中2018年4月1日至2019年3月31日的租金为95816元/月，2019年4月1日至2020年3月31日的租金为98690元/月，等。原、被告确认涉案租赁物业为尚橙大厦203、205、301、401房。原告于2019年9月3日向本院提起诉讼，要求被告支付租金及逾期支付租金的违约金，后于2020年1月9日增加了解除合同、收回房屋等诉讼请求。诉讼中，原告提交截止日为2020年1月2日的《欠租明细表》，显示被告2019年6月1日至12月31日合计欠租696578元，被告于2019年12月31日支付670712元，于2020年1月2日支付25866元，余欠租金0元。另查明，2019年12月9日，原告（甲方、移交单位）与海创公司（乙方、接收单位）签订《场地移交书》，载明为了加强海珠区国有资产经营管理，自2019年12月1日起，甲方将包括涉案物业在内的222处物业按现状整体移交乙方管理，对于2019年12月1日前移交物业应予以处理问题事项，由甲方负责理清和处理，对于2019年12月1日后移交物业产生的管理问题，由乙方负责处理，等。2019年12月19日，原告（甲方）与海创公司（乙方）签订《移交确认书》，载明根据海珠区委、区政府关于落实街道经营性物业接收工作的部署，海珠区各街道辖内经营性物业将于2019年12月31日前移交至海创集团进行统筹经营管理。经甲、乙双方确认，甲方辖区内经营性物业已移交完毕。被告为证明其抗辩主张还提交了以下证据：1、转账凭证，拟证明其于2019年12月31日按95816元/月的标准支付了2019年6月至12月的租金，于2020年1月2日支付了2019年6月至12月的租金差价25866元，于2020年1月7日支付了2020年1月租金98690元；2、照片（楼梯），拟证明涉案物业没有独立的上下楼通道，目前是以临时楼梯上下楼；3、海房一所函【2019】204号、成交确认书、成交信息，拟证明2019年6月起，因原告可能无法提供一、二楼的物业给被告使用，被告承租涉案物业面临无法通行的困境；4、照片（移交通知），拟证明原告及海创公司于2019年12月16日向被告发出《关于将革新路101、103号（尚橙大厦）3-4层物业移交海创公司管理的通知》，主要内容为原告于2019年12月1日起将被告承租的革新路101、103号（尚橙大厦）3-4层物业移交海创公司管理，原租赁合同条款不变，被告自2020年1月1日起向海创公司缴交租金等相关费用；5、照片（协议书、租赁合同、情况说明等）、转账凭证（2020年4月租金），拟证明被告已经与海创公司达成合意，签署合同，并已按新合同开始履行；6、协议书，拟证明涉案物业无法安装电梯，原告是确认的。原告质证表示：对证据1真实性确认；证据2涉案物业原本在外围设定了楼梯供二、三、四楼使用，被告在签订合同时已知悉此情况，被告签有电梯安装协议，由被告自行安装，被告不具有适用不安抗辩权的条件；证据3、4真实性确认；证据5真实性确认，被告没有合同原件，不清楚被告与海创公司的事情，关联性不确认；证据6真实性确认，关联性不确认。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》及两份《协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，2019年4月1日至2020年3月31日的租金为98690元/月；租金按月结算，由乙方在每月第15日前支付；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额1%向甲方支付违约金；等。被告逾期支付2019年6月至12月的租金，已违反合同约定，应承担违约责任。故原告要求被告支付迟延支付2019年6月至12月租金的违约金（每日按每月欠付租金的1%计算，从每月的16日起计至2019年12月31日止，以每月租金为限）的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。违约金总额以原告主张的527991.5元为限。原告要求将保证金180000元抵作违约金，并无不当，本院予以支持。关于通行问题，被告并未举证证明其曾对此提出异议，且其此前一直按合同约定标准支付租金，故其主张因行使不安抗辩权而暂缓支付租金，本院不予采纳。原告已于2019年12月31日前将涉案物业移交海创公司管理，并已通知被告自2020年1月1日起向海创公司缴交租金等相关费用。现被告主张其与海创公司确立了新的租赁合同关系，与原告提交的《场地移交书》、《移交确认书》及被告提交的协议书、租赁合同、情况说明照片及2020年4月租金转账凭证等能够相互印证，本院予以采信。故原、被告之间的租赁合同关系已经终止，原告要求解除双方之间的《房屋租赁合同》及《协议书》、被告腾空交还房屋、支付租金及使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告广州市广惠物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心支付迟延支付2019年6月至12月租金的违约金（以每月租金98690元为本金，从每月第16日起计至2019年12月31日止，每月违约金以每月租金为限，违约金总额以原告主张的527991.5元为限；被告已交纳的保证金180000元在上述违约金中予以抵扣）；二、驳回原告广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17131元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑素梅人民陪审员  谢沛丽人民陪审员  陈振梅二〇二〇年五月二十一日书 记 员  陈慧云幸妙倩