山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初3380号原告：重庆融汇物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市市中区拥军路与刘长山路交口南1000米融汇城售楼处210室。统一社会信息代码：913701030548836544.负责人：陶承东，总经理。委托诉讼代理人：于涛，男，该公司职工。委托诉讼代理人：桂瑞岗，男，该公司职工。被告：李建军，男，1975年11月21日出生，汉族，无业，住济南市市中区。原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司（以下简称融汇物业济南分公司）与被告李建军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告融汇物业济南分公司负责人陶承东的委托诉讼代理人于涛，被告李建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告融汇物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交纳2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业费4359.36元；2、判令被告向原告支付以上述4359.36元欠缴物业费为基数，自2018年6月25日起至实际给付之日止，按照日千分之三的利率计算的违约金；3、判令被告承担本案案件受理费。事实和理由：被告系融汇城小区四区8号楼2单元3201室业主。2017年7月8日，原、被告签订《前期物业服务协议》一份，约定原告为包括被告在内的全体小区业主提供物业服务，但被告未依约交纳物业费，原告多次催要未果，据此诉至法院，请求判如所请。被告李建军辩称，己方并非无故不交物业费，是因为物业服务不达标。存在的主要问题有：1、交房时该小区未达到综合验收标准。开发商与物业单方采用赠免第一年物业服务费及一台美的挂式空调作为补偿，答辩人及众多业主为及早收房，孩子办理入学等原因被迫接受。2、交房时答辩人向物业及开发商提出了房屋质量问题一直未给解决，如墙面空鼓、外墙保温损坏、墙面裂缝等问题，物业有交房签字单留存查证。3、答辩人于2017年12月入住融汇城小区两年来，发现被答辩人的物业管理服务质量越来越差，特别是安全管理更为混乱，楼门门禁形同虚设，各种小广告贴到了答辩人和其他业主的门上。4、地下车库地面多处出现裂缝，多处塌陷，向物业反映，物业未做及时处理。5、园区灯多处损坏不亮，夜晚行走给业主带来诸多不便和危险隐患。6、消防步梯堵塞，多处障碍物未清理，部分消防设施损坏未及时更换。7、电梯、路灯、消防设施多次维修，不符合正常居民维护标准。8、园区绿化维护未到位，致使很多草木枯死，物业未及时处理。9、疫情期间，业主配合物业要求办理出入登记卡，随身携带，但物业未尽职责，对进出人员未全部查看，敷衍了事，为公共安全留有隐患。10、小区外占道停车、垃圾问题未及时有效解决。11、小区组织投票评选业主委员会时，被答辩人未及时公开投票结果，隐瞒否认业主对成立业主委员会的合理要求。综上所述，被答辩人在此纠纷诉讼中存在明显的过错，被答辩人据此从2018年7月起拒交相应的物业费用。原告融汇物业济南分公司围绕诉讼请求依法提交了证据一、《前期物业服务协议书》、临时管理规约；证据二、融汇城项目前期物业合同及融汇城项目前期物业服务招标公告；证据三、交房流转单、房屋交付确认书；证据四、济南市环境卫生服务收费协议书、融汇城B7地块日常保洁合同、原告提供物业服务时的照片、关于工程委托第三方维修的通知函及附件；证据五、被告身份证复印件；证据六、水电表抄表记录、电表照片、关于尽快帮助解决政府安置房和融汇城一期项目外线送电的工作请示、授权委托书、临时供用电合同。被告李建军对上述证据一至五中除了交房流转单以外其他证据的真实性均无异议，但认为原告仅提交了招标及中标公告还不够，应当补充提交中标文件等其他材料对其主张予以佐证。对证据六认为原告提供与济南供电公司所签协议只是外线送电协议，山东融汇西区置业有限公司委托融汇物业管理有限公司代收电费不合法不合理，对电表是否经过国家有关部门认可提出异议。另外要求被告提供电费发票。被告李建军围绕答辩意见依法提交了电费单据，证明2018年7月28日原告收取了己方349.47元电费，要求退还。原告融汇物业济南分公司对该证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为该电费属于被告实际使用所产生的电费，原告代收后不应退还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李建军系济南市市中区融汇城小区四区8号楼2单元3201室业主，该房建筑面积为93.63平方米。2017年7月8日，原告融汇物业济南分公司（乙方、物业服务企业）与被告李建军（甲方、业主）签订《前期物业服务协议》一份，协议载明：物业工程竣工验收交付使用后，乙方按照本协议约定内容及济南市普通住宅物业服务等级标准中的五星级标准向甲方提供物业管理服务。甲方在收楼时预交半年物业服务费，收楼后每年度6月25日前交纳本年度下半年的物业服务费，于每年度12月25日前交纳下一年度上半年的物业服务费。逾期按日3‰的标准交纳违约金。物业服务费实行包干制，每月收费标准按住宅建筑面积高层住宅：1.94元/㎡收取。协议期限自《商品房买卖合同》约定的交房期限之日起有效；但在合同期限内，业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同生效时，本合同自动终止。另查明，2014年11月7日，原告融汇物业济南分公司经过招投标选聘为济南市市中区融汇城小区前期物业服务单位。本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”国务院《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，根据原、被告提交的证据结合庭审查明的情况，能够证明原、被告之间存在物业服务合同关系的事实，对此本院予以确认。关于被告所述自家房屋存在如墙面空鼓、外墙保温损坏等现象，显系房屋质量问题，与本案的物业服务合同纠纷不属同一法律关系，被告可另案主张权利。关于被告要求原告退还349.47元电费的主张。根据原、被告提交的证据及庭审查明的情况，可知2017年7月至2018年11月之间，因案涉融汇城小区电力尚未入网，国网山东省电力公司济南供电公司为包括被告在内的小区业主提供临时用电，期间所产生的电费由山东融汇西区置业有限公司委托原告代为收取，该代收行为不违反相关法律规定，并无不可。如被告认为交纳电费后自家并未实际用电，该部分费用应予退还，可待证据充分后另行主张。关于被告要求原告出具电费发票的主张。本院认为，交纳电费后出具发票是相关单位的法定义务，但本案原告显然并非出具电费发票的适格主体，被告的该主张无法律和事实依据。但原告作为电费代收方，应配合业主向相关单位提供缴费单据并要求其提供发票。关于被告主张原告物业服务水平不达标致使己方拒交物业费的问题。本院认为，从原、被告提交的证据及庭审调查情况来看，原告在物业服务过程中确实存在一定的问题和不足，但该种程度的问题或不足并不足以证实原告在物业服务过程中存在重大瑕疵，亦不能构成拒交或免交物业费的理由，因此，被告应当依约向原告交纳物业服务费。另外，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。关于原告要求被告支付以上述4359.36元欠缴物业费为基数，自2018年6月25日起至实际给付之日止，按照日千分之三的利率计算的违约金的主张，根据上述查明的事实及认定的情况，原告在向被告提供物业服务的过程中确实存在一定的问题和不足，被告并非无故不交纳物业费，故对原告的该主张本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告李建军于本判决生效之日起十日内向原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司交纳2018年7月1日至2020年6月30日的物业费4359.36元；二、驳回原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵同庆二〇二〇年五月二十日书记员  李秀娟