重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民初5232号原告：谢军，男，1983年3月22日出生，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：赵馨娟，重庆渝韬律师事务所律师。原告：陈淑英，女，1958年3月1日出生，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：赵馨娟，重庆渝韬律师事务所律师。被告：重庆银星经济技术发展股份有限公司，住所地重庆市渝中区朝东路66号银星商城，统一社会信用代码915000006220506355。诉讼代表人：陈华茂，重庆银星经济技术发展有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：王全胜，重庆银星经济技术发展有限公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：刘金山，重庆潜卫律师事务所律师。原告谢军、陈淑英与被告重庆银星经济技术发展有限公司（以下简称银星公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。原告谢军、陈淑英诉讼请求：1.请求法院依法判令被告为原告办理位于重庆市江北区石门渝江村300号东方港湾B10栋5-1号房屋的产权证；2.请求法院依法判令被告向原告支付逾期办证违约金（违约金计算方式：从2017年1月1日起，以已付房款233094元为基数，按日0.1%计算至办理产权登记之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回了第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为“请求人民法院依法确认原告对被告享有普通债权即逾期办证违约金81000元（违约金计算方式：从2017年1月1日起至2018年11月27日止，以已付房款233094元为基数，按日0.05%计算）”。事实与理由：一、原告谢军、陈淑英于2008年3月7日与被告银星公司签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告重庆市江北区石门渝江村300号东方港湾B10栋5-1号房屋一套。合同约定房屋总价款233094元，交房时间应在2008年5月31日前，在商品房交付使用后180天内办理《房地产权证》。原告在购房当日一次性支付了房款，并于2008年5月接房并居住，且被告承诺2016年为原告办好产权证，但至今未办好。按照合同约定，被告应为原告支付逾期办证的违约金。二、重庆市第五中级人民法院于2018年11月27日受理了银星公司的破产重整申请，指定了大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所担任银星公司管理人。三、原告已向管理人申报债权，但管理人确认的违约金计算错误，原告在合理期限内提出异议，并于2019年11月5日收到了《重庆银星经济技术发展股份有限公司债权异议回复函》，对原告申报的违约金162000元审核确认为233.09元，特提起本案诉讼。银星公司辩称：原告要求的逾期办证违约金没有事实和法律依据，应当按照合同约定即总房款的0.1%计算违约金。原告虽然说合同是格式合同，但也没有在一年内撤销。被告的承诺没有履行，双方应当按照原合同的约定来执行。即使应当重新计算，原告请求的违约金也过分高于其实际损失。且即便是双方对违约金约定不明，也应当按照同期贷款利率计算违约金。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，对于双方无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据及到庭当事人的陈述，本院认定事实如下：2008年3月7日，谢军、陈淑英（乙方）与银星公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买银星公司重庆市江北区石门渝江村300号东方港湾B10栋5-1号房屋一套，房屋总价款233094元，并约定银星公司应当在2008年5月31日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用。双方在2008年3月7日又签订《补充合同》，约定：在商品房交付使用后的180日内，应办理《房地产权证》。如果因银星公司的责任，致使谢军、陈淑英不能在规定期限内办理合同备案登记和取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：（1）乙方退房，甲方在乙方提出退房书面要求之日起60内将乙方已付房款退还给乙方，并按已付房价款的百分之0.1赔偿乙方损失；（2）乙方不退房，甲方按已付房价款的百分之0.1支付乙方违约金。2008年3月7日，谢军、陈淑英向银星公司支付了购房款233094元，银星公司向谢军、陈淑英出具了《收据》一份。2015年11月27日，银星公司东方港湾项目部出具《承诺》一份，载明：东方港湾B10-5-1住户，针对B10-5-1现还未办理房屋产权证的情况，银星公司承诺：1.在2015年12月30日前办理该套房屋解抵及登记；2.在2016年3月1日前办理好房屋产权证；3.如我司在2016年3月1日前未把该户的房屋产权证办好，我司承担该户原购（以购房合同为准）总房款每日万分之五的违约赔偿。之后，作为甲方的谢军、陈淑英又和作为乙方的银星公司签订《协议》，约定：1.乙方应于2016年5月10日前，向该房屋所在地的区房地产交易管理部门申请办理该房屋《房屋产权证》，取得产权登记受理单（甲方应配合提交产权登记应由甲方提交的资料）。2.如因乙方责任，致使甲方未能在上述约定时间内取得产权登记受理单，乙方应于2016年5月30日前向甲方一次性支付违约金5万元；如因乙方责任，仍未取得产权登记受理单，则从2016年6月1日起，每逾期一个月，乙方向甲方每月支付8000元违约金至取得该房屋产权登记受理单为止（违约金计算期限最迟不得超过2016年12月31日）。2016年5月10日以前的逾期办证违约金按原合同约定执行。若乙方在2016年12月31日仍未取得该房屋产权登记受理单，2016年12月31日以后的逾期办证违约金另行协商。庭审中，原告认可2016年12月31日之前的逾期办证违约金，银星公司已经按照《协议》约定进行了支付。另查明，重庆市第五中级人民法院于2018年11月27日受理了银星公司的破产重整申请，并指定大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所担任管理人。谢军、陈淑英向银星公司破产管理人申报债权，破产管理人对逾期办证违约金进行了确认，原告认为银星公司管理人计算错误并提出异议，银星公司管理人于2019年11月5日进行回复，对原告申报的违约金162000元经审核确认为233.09元，原告于2019年11月20日提起本案诉讼。本院认为，双方当事人在自愿协商基础上达成的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，协议合法有效，双方应全面履行各自义务。谢军、陈淑英已支付了全部购房款，银星公司未按约履行办证义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。关于逾期办证的违约金，谢军、陈淑英与银星公司多次协商，并达成过多次方案，双方最后一次达成的约定就是签订案涉《协议》。按照《协议》的约定，2016年12月31日之前的逾期办证违约金，银星公司已经按照《协议》约定进行了支付，而2016年12月31日以后的逾期办证违约金双方明确约定了是另行协商，现双方没有就2016年12月31日以后的逾期办证违约金进行过协商，事后也没有达成一致。《中华人民共和国破产法》第四十六条规定：“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”由于法院已于2018年11月27日受理了银星公司的破产重整申请，原告谢军、陈淑英主张逾期交房违约金债权自从2017年1月1日起至2018年11月27日止，符合法律规定，本院予以支持。关于逾期办证违约金的支付标准，本院结合逾期办证的时间、谢军、陈淑英支付的购房款的金额以及银星公司已经支付逾期办证违约金的金额等情形，酌情确定以谢军、陈淑英已付房款233094元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算违约金，为21082.23元。综上所述，本院确认原告谢军、陈淑英享有对被告银星公司逾期办证违约金的普通破产债权为21082.23元。依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、第五十八条第三款之规定，判决如下：一、确认原告谢军、陈淑英享有对被告重庆银星经济技术发展股份有限公司逾期办证违约金的普通破产债权21082.23元；二、驳回原告谢军、陈淑英的其他诉讼请求。案件受理费1898.2元，由被告重庆银星经济技术发展股份有限公司负担898.2元，由原告谢军、陈淑英负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  赵 克审 判 员  邓筱茜人民陪审员  张 莉二〇二〇年五月十八日法官 助理  王璐野书 记 员  刘 伟