贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0115民初974号原告：於国强，男，1973年10月28日出生，汉族，住所地贵州省桐梓县。原告：娄琴，女，1977年3月5日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：於国强，身份信息同上，系原告娄琴丈夫，特别代理。被告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号，统一社会信用代码：9152010078548813X6。法定代表人：刘长波，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘秀兰，女，1989年3月14日出生，汉族，住所地湖南省涟源市，系公司员工，特别代理。原告於国强、娄琴与被告贵阳新世界房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告於国强及被告委托诉讼代理人刘秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2019年6月8日签订的《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》；2、被告立即双倍返还所收取原告的定金40,000元；3、被告立即退还所收取原告的首期购房款185,992元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月8日，原告与被告签订了《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》。原告按约定交了定金2万元，之后被告拿出认购书，称被告公司规定交了首期款后才能签《商品房买卖合同》，因已交付定金，原告只好在被告预先印制的《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》上签字。合同签订后，原告当天在被告的财务处转账支付首期款185,992元，交款后被告销售人员称暂时不能网签、备案，要等公司通知。原告多次催促签订《商品房买卖合同》并要求办理网签、备案，被告工作人员均称办不了。经原告打听，被告所预售的商品房土地使用权已被抵押给银行，但被告从未透露该信息，且被告预约出售给原告的商品房根本未动工，是否取得预售许可证至今不知。《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》约定“乙方于2019年6月12日前支付首期购房款185,992元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》。”，原告是在6月8日当天就已经支付了首期款，被告就应当在2019年6月12日前与原告签订《商品房买卖合同》，但至今未签，经原告多次追问被告，被告均找理由搪塞。被告实际上从2019年6月12日起就已经违约。《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，不是《商品房买卖合同》。《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》第九条的约定属于限制买受人权利的条款和免除出卖人责任的条款，被告并未对原告作出明确说明和合理提示，属于无效条款。原告于2019年10月12日提起诉讼，将被告名称写错，原告申请撤诉，重新起诉。被告辩称：1、原告诉请无事实及法律依据，恳请法院予以驳回，根据双方签订的认购书第六条之规定，该房源仍在二原告名下，原告不存在请求双倍返还定金的法律基础；2、原告现在已经支付的首期款205,992元，没有达到网签部门所规定的20%房款，达不到商品房买卖合同网签备案的条件；3、我公司在与原告协商过程中，原告提出将该房屋装修部分的金额予以扣减，才同意继续履行合同，支付款项。综上，系原告违约行为导致双方合同无法继续履行，原告诉请无事实与法律依据，恳请予以驳回。本院经审理认定事实如下：2019年6月8日，原告与被告签订一份《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》（编号：1900172），原告认购被告开发的恒大金阳新世界14栋302号房屋，该房屋套内建筑面积105.58平方米，总价2,059,918元，该认购书主要内容有：1、乙方同意签署本认购书时，支付2万元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；2、乙方须于2019年6月12日前支付首期房款185,992元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年9月8日前付清308,988元，于2019年12月8日前付清308,988元，于2020年3月8日前付清308,988元，于2020年6月8日前付清926,962元；3、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。上述认购书签订当日，原告分两次向被告支付了定金2万元及首期款185,992元，被告向原告出具了一份《收据》载明收到原告首期款205,992元（含定金2万元）。付款后被告未按约定期限与原告就上述房屋签订《商品房买卖合同》。2019年10月12日，原告向本院提起诉讼,后原告发现列错被告，于2020年1月19日向本院申请撤回起诉，后于2020年1月20日重新起诉至本院。2019年10月30日，被告向原告邮寄一份落款日期为2019年10月25日的《催款通知书》，称根据双方签订认购书约定，原告应于2019年9月8日前付清房款308,988元，否则每日按未付房款的万分之一支付违约金，原告已逾期多日，特发函要求原告于2019年10月30日前支付完毕逾期房款并承担违约金。2019年11月8日，被告向原告邮寄一份落款日期为2019年11月6日的《解除认购书的通知》，称双方于2019年6月8日签订认购书，根据约定，原告须于2019年9月8日前签订《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买房屋，所付款项不予退还，至今原告逾期多次未办理任何手续，违反认购书约定，特致函原告，将按认购书约定，另行处置房屋，原告所付款项不予退还。上述事实有：《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》、交易凭证、《收据》、（2019）黔0115民初10020号民事裁定书、商品房预售许可证、催款通知书、解除认购书通知函、邮寄存根、《商品房买卖合同》等。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案中原被告签订的认购书性质为预约合同，签订该预约合同后原告已履行付款义务，被告却未按照约定及时与原告签订本约合同，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…….”,原告关于解除双方《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》的诉请本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，关于被告退还原告已付首期购房款的诉请本院予以支持。认购书中并未对被告未及时与原告签订本约合同的违约责任进行约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，被告收取原告房款后既未按照约定与原告签订本约合同，亦未及时返还购房款，事实上给原告造成了资金占用损失，原告有权要求被告按照定金罚则双倍返还定金，对原告的该项诉请，本院予以支持。被告主张定金已转化为购房款，但至今被告未按约定与原告签订本约合同，根据认购书约定，定金转换为购房款的条件尚未成就，该辩解本院不予采信。被告在原告第一次向本院提起诉讼后所发出的两份通知书，在被告逾期未与原告签订本约合同的前提下，原告有先履行抗辩权，未支付后期房款不构成违约，被告无权要求原告支付剩余房款及要求原告承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下：一、解除原告於国强、娄琴与被告贵阳新世界房地产有限公司于2019年6月8日签订的《贵阳恒大金阳新世界商品房认购书》（编号：1900172）；二、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告於国强、娄琴定金40,000元；三、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告於国强、娄琴购房款185,992元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,444元（原告预交），由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员  龙珊珊二〇二〇年五月六日书记员  施 雯