广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终459号上诉人（原审被告）：郑伟杰，男，汉族，住清远市清城区。上诉人（原审被告）：赖凯飞，女，汉族，住清远市清城区。被上诉人（原审原告）：清远市永恒物业管理有限公司，住所地：清远市清新区太和镇环城中路25号凯伦堡E幢首层110#及E幢夹层01-02号。法定代表人：杨大庆。上诉人郑伟杰、赖凯飞因与被上诉人清远市永恒物业管理有限公司（以下简称永恒物业）物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初1914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人郑伟杰、赖凯飞上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一、二审受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人不存在物业服务合同关系。上诉人并未收楼入住涉案别墅，也没有与被上诉人签订物业服务合同，被上诉人并未对上诉人提供任何物业服务，被上诉人的起诉缺乏合同依据，也缺乏有向上诉人提供物业服务的证据，一审法院支持被上诉人的诉讼请求是错误的。二、原审法院按照1.5元/㎡计算物业费缺乏依据。《前期管理物业服务合同》是由开发商与被上诉人签订的，物业服务费2元/㎡的标准也是双方约定，未经包括上诉人在内的广大业主同意。被上诉人清远市永恒物业管理有限公司经本院传票传唤未到庭参加二审诉讼。其提供书面答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。清远市永恒物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令郑伟杰、赖凯飞支付2015年11月至2019年4月物业管理合计17866.38元；2、判令郑伟杰、赖凯飞按照拖欠物业费总额每日千分之一支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物管费，截止2019年4月30日支付滞纳金为22743.9元；以上合计40610.28；3、请求判令郑伟杰、赖凯飞负担诉讼费用。后变更第2项诉讼请求为违约金以所拖欠的欠款总额从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算相关利息。一审法院认定事实：赖凯飞、郑伟杰于2012年9月10日与清新县**房地产开发项目有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了位于清远市清新区********************的房屋，合同约定房屋应当在2013年12月31日按国家和地方人民政府的有关规定，具备验收合格，交付给买受人。2013年7月25日，清新县**房地产开发项目有限公司与清远市永恒物业管理有限公司签订《清远凯伦堡前期管理物业服务合同》，该合同明确约定高层住宅物业管理费按照1.44元/月/平方米收取，别墅按2元/月/平方米收取，商业物业按2元/月/平方米收取，业主应于每月10日前交纳物业管理费，合同期限从2013年5月31日起至成立业委会止。2015年10月19日，清远市清新区**房地产开发项目有限公司向赖凯飞寄出收楼通知书。赖凯飞、郑伟杰从2015年11月开始没有按照约定交纳物业管理费，拖欠永恒物业2015年11月至2019年4月的物业管理费合计17866.38元。另查明，***M0*-M0*栋别墅于2014年12月18日竣工验收备案。永恒物业从2013年6月起进驻凯伦堡小区提供物业服务至今。一审法院认为，该案是物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力问题。永恒物业与开发商签订《清远凯伦堡前期物业管理服务合同》，该合同对业主具有约束力，且永恒物业从2013年6月开始在凯伦堡小区提供物业服务至今，郑伟杰抗辩称未与永恒物业签订物业服务协议，且未入住故未享受物业服务，不应当支付物业服务费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于各项费用计付问题，1、物业服务费，开发商于2015年10月19日按《广东省商品房买卖合同》约定的地址向赖凯飞寄出《收楼通知书》，且涉案房屋已于2014年12月18日竣工验收备案，故永恒物业要求赖凯飞、郑伟杰从收到《收楼通知书》之日起次月（即2015年11月）起支付物业服务费有事实和法律依据，应予准许。永恒物业与开发商约定的别墅的物业服务费按2元/月/㎡计算，但永恒物业主张按1.5元/月/㎡计算物业服务费，是其对其权利的处分，应予准许。故赖凯飞、郑伟杰应支付的物业服务费从2015年11月起计算至2019年4月为17866.17元（1.5元/㎡/月×283.59㎡×42个月），永恒物业主张17866.38元物业服务费，对超出部分不予支持；2、违约金，永恒物业依约在凯伦堡小区提供了物业服务，对凯伦堡小区进行了管理，赖凯飞、郑伟杰作为业主，未依约支付物业服务费，构成违约，应当承担违约责任，永恒物业主张从起诉之日（即2019年5月23日）起以欠款金额按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息至款项还清之日止的请求，没有违反法律规定，一审法院予以支持。一审法院判决：一、赖凯飞、郑伟杰于判决生效之日起七日内向清远市永恒物业管理有限公司支付物业服务费17866.17元及其违约金（违约金从2019年5月23日起以17866.17元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算至欠款还清之日止）；二、驳回清远市永恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期中，当事人没有提交新证据。经查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人赖凯飞、郑伟杰的上诉请求范围进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点为郑伟杰、赖凯飞与清远市永恒物业管理有限公司是否存在合同关系以及是否应向清远市永恒物业管理有限公司支付物业服务费。一、郑伟杰、赖凯飞与清远市永恒物业管理有限公司是否存在合同关系的问题。清远市永恒物业管理有限公司在2013年7月25日与凯伦堡小区建设单位清新县**房地产开发项目有限公司签订《清远凯伦堡前期管理物业服务合同》，并依合同约定开展物业服务至今。郑伟杰、赖凯飞购买***别墅*幢**栋的房屋并于2015年10月19日收楼。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，永恒物业与清新县**房地产开发项目有限公司签订的《清远凯伦堡前期管理物业服务合同》对郑伟杰、赖凯飞有约束力，郑伟杰、赖凯飞应当承担相应的合同权利义务。二、郑伟杰、赖凯飞是否应向清远市永恒物业管理有限公司支付物业服务费的问题。郑伟杰、赖凯飞称其尚未入住该***别墅房屋未享受物业服务，以此抗辩不缴交物业服务费。但清远市永恒物业管理有限公司所提供的物业服务是针对凯伦堡全体业主的，涉及全体业主和整个凯伦堡小区的公共利益，具有共益性、整体性和不可分割性。房屋共有部分与专有部分具有紧密联系，郑伟杰、赖凯飞作为凯伦堡别墅*幢**栋的房屋业主，即使尚未入住，但其已从物业服务企业对于共有部分的管理和保养中受益，应当承担缴费义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，一审法院判决郑伟杰、赖凯飞应向清远市永恒物业管理有限公司支付物业服务费，并无不当。永恒物业主张按1.5元/月/㎡计算物业服务费，未超过《清远凯伦堡前期管理物业服务合同》约定的标准，一审法院予以支持，并无不当。综上所述，上诉人郑伟杰、赖凯飞上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费816元，由上诉人郑伟杰、赖凯飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘志英审 判 员 苏永术审 判 员 钟莹莹二〇二〇年四月三十日法官助理 张聪聪书 记 员 周 莹本案适用的法律法规及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。