广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初2206号原告：广州市南沙区榄核镇人民政府，住所地广州市南沙区榄核镇镇南路67号，统一社会信用代码114401157250352275。负责人：陈义生，职务镇长。委托诉讼代理人：黄英娜，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝文彬，广东格林律师事务所实习人员。被告：李少萍，女，1965年3月29日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：胡东平，广东平英律师事务所律师。第三人：广州市榄核对外经济发展有限公司，住所地广州市南沙区榄核镇镇南路，统一社会信用代码91440101191464456T。法定代表人：张岳天，职务经理。委托诉讼代理人：黄英娜，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝文彬，广东格林律师事务所实习人员。第三人：钟路娣，女，1964年8月9日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：简志彬，广东凯成律师事务所律师。原告广州市南沙区榄核镇人民政府（下称榄核镇政府）与被告李少萍、第三人广州市榄核对外经济发展有限公司（下称榄核经济公司）、钟路娣合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告榄核镇政府及第三人榄核经济公司共同委托诉讼代理人黄英娜、蓝文彬，被告李少萍委托诉讼代理人胡东平，第三人钟路娣委托诉讼代理人简志彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告榄核镇政府向本院提出诉讼请求：1.被告李少萍向我方支付从2011年1月1日至2017年12月26日止的用地企业管理费96806.48元及利息（利息以96806.48元为基数，自2017年12月26日起计至实际付清之日，其中2017年12月26日至2019年8月19日按照中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.被告李少萍赔偿我方从2017年12月27日至2045年6月8日的用地企业管理费损失393982.26元及利息（利息以393982.26元为基数，自2017年12月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案的诉讼费用由被告李少萍承担。事实和理由：1995年3月8日，番禺市灵山房地产开发公司与李少萍签订《转让土地使用权合同书》，约定灵山房地产公司将位于灵山××××村占地面积1890平方米（约2.835亩）的工业用地（其中广珠公路边20米内法面积为400平方米以50%一次性计价给李少萍）的使用权有偿转让给李少萍。合同第六条第2款约定：李少萍在签订合同一年开始(一年内投产的就按投产时间交）向灵山房地产公司交纳每月每平方米0.5元的用地企业管理费（以下简称：管理费），每半年结算一次，每三年递增10%管理费。后补充约定管理费每亩6000元为封顶数。2006年1月20日，根据广州市番禺区人民政府《关于撤销番禺区灵山镇鱼窝头镇调整榄核镇大岗镇东涌镇行政区划的通告》（番府[2006]3号）文件，撤销灵山镇后，原灵山××××村等10个村的行政事务管理工作，从区域调整实施之日起按属地原则归榄核镇负责。自2006年起，涉案土地归属榄核镇政府管理，由我方负责收取管理费。李少萍向我方及榄核经济公司缴纳2006年1月1日至2010年12月31日的管理费。但自2011年起，李少萍拒不缴纳管理费，经榄核经济公司多次催缴，李少萍仍拒不缴纳管理费。2019年5月13日，榄核经济公司委托广东格林律师事务所向李少萍发函催收2011年1月1日至2018年12月31日的管理费。2019年9月24日，我方起诉李少萍支付拖欠的2011年1月1日至2019年12月31日的管理费及利息，后经法院调查查明被告已将涉案土地转让给钟路娣。李少萍未经我方及榄核经济公司同意，亦未协商管理费缴交事宜，擅自将涉案土地转让给钟路娣，导致我方无法回收2011年1月1日至2045年6月8日的管理费，损害我方的合法权益。被告李少萍辩称：1、其已经不是涉案土地的使用权人，通过榄核镇政府向不动产登记部门的查询信息，榄核镇政府是清楚涉案土地已经转让给了钟路娣，并且其在与钟路娣签订转让协议之后也已经向榄核镇政府进行了备案，因涉案土地及房产已经转让给钟路娣，其不应是本案适格的被告。2、榄核镇政府收取用地企业管理费没有事实依据，其经营的石材厂已经在2011年10月13日注销，且榄核镇政府也没有对用地企业提供过管理服务，收取相应的费用没有事实依据。3、榄核镇政府收取用地企业管理费没有法律依据，案涉转让土地使用权合同是在1995年3月签署的，在这之后国家及相关部委对该收费项目都进行了清理，已经取消了关于出让土地的管理费、手续费等各项费用。榄核镇政府再征收土地管理费是没有法律依据的。4、榄核镇政府主张2011年-2045年的赔偿损失及利息没有合同及法律依据，即使按照原被告签订的合同第6.2条约定，管理费是每亩6000元封顶，但榄核镇政府主张按照13850.76元超过合同约定。榄核镇政府主张计算至2045年的管理费没有依据，该部分费用尚未发生。榄核镇政府对尚未发生的费用收取利息完全没有依据，其也不存在任何损失。另榄核镇政府诉请1已过诉讼时效。第三人榄核经济公司辩称：1、同意榄核镇政府的诉讼请求。2、根据灵山房地产公司与李少萍签订的《转让土地使用权合同书》第6.2条约定，李少萍应向灵山房地产公司缴纳用地企业管理费，2006年由于番禺区行政区划调整，灵山镇被撤销后，案涉土地所在行政区划归榄核镇负责。2006年其受榄核镇政府委托负责与灵山房地产公司进行债权债务交接及收取后续的用地企业管理费，灵山房地产公司通知李少萍自2006年向榄核镇政府缴纳管理费后停止收取管理费。2009年4月14日，其向李少萍发函催收2006年-2008年全年的管理费，李少萍签收该函后确认了债权转让的事实，并向其缴纳了2006年至2010年的管理费，此后李少萍没有再向其和榄核镇政府缴纳过任何管理费。3、2010年7月8日李少萍向榄核拆迁办申请因黄榄快速干线需要使用平稳村广珠东线边（成功石材厂）门前公路预留面积241.1平方米，申请缴纳相应的管理费，经榄核镇政府同意，对于李少萍占用的241.1平方米土地同意减免相应的管理费，因此即缴管理费的土地面积由原约定的1890平方米变更为1648.9平方米。4、自2011年起其继续向李少萍发通知催收管理费，但李少萍拒不签收，2019年5月13日其委托广东格林律师事务所向李少萍发律师函催收2011年-2018年全年的管理费及逾期付款利息。其同意由榄核镇政府来主张案涉的费用。第三人钟路娣辩称：1、榄核镇政府的起诉已超过诉讼时效。榄核镇政府诉请2011年1月1日起的用地企业管理费至今已超过9年，因此已超过诉讼时效。2、榄核镇政府无权向李少萍及其追偿企业管理费。灵山房地产公司并没有与榄核镇政府签订就本案所涉企业管理费的《债权转让协议》，《转让土地使用权合同书》的权利义务主体并未变更。根据《转让土地使用权合同书》的签约主体为番禺市灵山房地产开发公司与李少萍。根据我国《合同法》第八十条的规定，若番禺市灵山房地产开发公司将《转让土地使用权合同书》的相关权利义务转让给榄核镇政府的，必须达成《债权转让协议》，并送达通知李少萍后才生效。但在本案中榄核镇政府与番禺市灵山房地产开发公司并没有任何权利承接的证据。榄核镇政府提供的《关于撤销番禺区灵山镇鱼窝头镇调整榄核镇大岗镇东涌镇行政区域的通知》明确仅行政区划的变更，这属于具体行政行为，是行政管理事务主体的调整，并不能因此将原行政区域的所有经济主体和经济权益想当然地转移到新的行政区域。3、榄核镇政府追偿2011年1月1日起至2045年6月8日企业管理费没有法律依据。根据《转让土地使用权合同书》的约定，用地企业管理费为每半年结算一次。根据榄核镇政府提供的第三人《通知》《律师函》及之前的起诉诉求显示，榄核镇政府均同意及确认按原《转让土地使用权合同书》的约定执行支付时间点。榄核镇政府没有提供《建设用地批准书》，无法计算50年的使用年限，且要求一次性支付未发生的企业管理费更是没有法律依据和事实依据。4、根据《转让土地使用权合同书》第一条规定转让面积“以国土部门测量实数为准”，现所涉土地的登记面积为1346.31平方米，退一步而言，若要交管理费的，也应按照登记面积计算。经审理查明，1995年3月8日，番禺市灵山房地产开发公司（甲方）与李少萍（乙方）签订《转让土地使用权合同书》，内容为：一、甲方将座落于灵山××××村的工业用地一块，占地面积1890平方米，约2.835亩，其中广珠公路边20米内的面积为400平方米，以50%一次性计价给乙方，（以国土部门测量实数为准）的使用权有偿转让给乙方，价格为每平方米200元。转让全块总额为人民币338000元。四、上述转让土地的使用期限为50年，从《建设用地批准书》发出之日起计算，在转让期内，乙方可按国家对土地管理的有关规定进行开发、出租或抵押。六、乙方义务：2、乙方在签订合同一年开始（一年内投产的就按投产时间交）向甲方缴纳每月每平方米0.50元的用地企业管理费，每半年结算一次，每三年递增10%管理费。管理费每亩6000元为封顶数。3、乙方收到《建设用地批准书》，必须在两年内使用该土地，否则过期无效，在使用过程中，要遵守市建设的总体规划有关规定。1995年3月17日，广州市番禺区灵山成功石材厂注册登记，经营场所为广州市番禺区榄核镇平稳村广珠公路边办公楼，经营者为李少萍。该石材厂于2011年10月13日核准注销。2006年1月20日，广州市番禺区人民政府发布《关于撤销番禺区灵山镇鱼窝头镇调整榄核镇大岗镇东涌镇行政区划的通告》（番府[2006]3号），内容为“……原灵山镇的平稳、顺河、墩塘、九比、沙角、雁沙、坳尾、子沙、上坭、下坭10个村的行政事务管理工作，从区划调整实施之日起按属地原则归口榄核镇负责。……”2009年4月13日，榄核经济公司向成功石材厂发出《到（逾）期管理费催收通知书》，内容为“……你方按《转让土地使用权合同书》约定的条款缴纳用地企业管理费转由榄核镇收取，衔接计缴时间从2006年1月1日起至2008年12月31日止贵公司应缴交的管理费总额46510.01元。……根据榄核镇政府的工作要求，委托由榄核经济公司负责用地企业管理费的收取工作。……”2009年4月14日李少萍于签收人栏签名并手写“计划在09.4.25日前先付两期（06年07年）”。2010年7月8日，广州市番禺区灵山成功石材厂向榄核镇拆迁办出具《申请》，内容为“因黄榄快速干线建设需要，需要使用平稳村广珠东线边（成功石材厂）门前公路预留用地作工程建设用地，用地面积为241.1平方米。……我厂提出几点要求：一、请镇拆迁办按有关补偿规定对我厂配套设施及附着物作出合理补偿。二、由于该公路预留地是我厂购地时一并购买的，我厂每年都要上缴相关管理费用，请镇拆迁办协同有关单位，联系我厂实际情况，减轻我厂经营负担，申请减免上述用地的管理费用。……”同年10月8日，榄核镇拆迁办向榄核镇政府提出《关于“黄榄快速干线”减免（成功石材厂、金万隆羽毛制品厂）部分用地管理费的申请》申请减免成功石材厂241.1平方米的管理费用。该申请下方手写“同意，请总公司核对后作扣减处理。”2011年6月2日、12月2日，2012年6月4日、12月3日，2013年6月3日、12月3日，2014年6月3日、12月3日，2015年6月2日、12月2日，2016年6月2日、12月2日，2017年6月1日、12月3日，2018年6月4日、12月4日，2019年6月3日榄核经济公司分别向成功石材厂发出《通知》催缴2011年1月至2019年6月3日的土地管理费。李少萍陈述未收到上述通知，对上述通知不予确认。2019年5月13日，榄核经济公司委托广东格林律师事务所向李少萍邮寄发出《律师函》，内容为“……一、请阁下在收到本函之日起的三日内向榄核对外经济发展公司缴交2011年1月1日至2018年12月3日的管理费合计159254.96元及逾期付款利息……”该邮件显示于次日签收。庭审中，李少萍确认收到上述律师函。2019年11月8日，广州市南沙区灵山房地产开发公司出具《证明》，内容为：2006年1月20日，根据广州市番禺区人民政府《关于撤销番禺区灵山镇鱼窝头镇调整榄核镇大岗镇东涌镇行政区划的通知》（番府[2006]3号）文件精神，平稳村从区划调整实施之日按属地原则归榄核镇负责。2006年6月19日，我司与榄核镇政府办理债权债务移交手续，并将与李少萍签订的《转让土地使用权合同书》等文件移交榄核镇政府管理，我司已电话通知李少萍自2006年以后向榄核镇政府缴纳管理费。2006年开始，我司没有再向李少萍收取管理费。2020年4月16日，广州市南沙区灵山房地产开发公司出具《债权转让声明》，内容为“根据我司与李少萍于1995年3月8日签订的《转让土地使用权合同书》约定，李少萍应向我司缴纳用地企业管理费。我司确认，已将自2006年起的我司在上述合同中享有的债权全部转让给榄核镇人民政府。”庭审中，榄核镇政府、李少萍共同确认：1、涉案土地于1995年5月交付给李少萍使用，土地交付时的面积为1890平方米；2、涉案土地在1995年6月9日取得《建设用地批准书》，期限为50年，截止时间为2045年6月8日；3、依据合同约定，涉案土地在1995年6月9日开始支付土地管理费，自2011年1月1日起管理费均按照0.7元每平方米每月计算；4、涉案土地2011年1月1日之前的管理费已交清。另查明，番禺市灵山房地产开发公司，成立日期于1988年8月10日，登记地址为广州市南沙区大岗镇环城北路4号，经工商核准变更名称为广州市南沙区灵山房地产开发公司。2010年8月30日，广州市番禺区灵山成功石材厂（转让方，甲方）与钟路娣（承让方，乙方）签订《转让协议》，内容为“经甲、乙双方协商，甲方将广州市番禺区灵山成功石材厂房产转让给乙方，地址：广州市番禺区榄核镇广珠公路边157号，占地面积1346平方米，建筑面积按房地产权证平方数，国有土地证号：（番府国用1996字第15-××6，00009号）使用期由1995年6月9日至2045年6月8日止。一、甲方转让该厂的土地和地上建筑物……六、附加：甲方由签名过户日起该房产日后所产生的一切费用由乙方负责。（原广州市番禺区灵山成功石材厂所有证照由甲方注销）……”李少萍陈述对上述转让行为有告知榄核镇政府、榄核经济公司，榄核镇政府、榄核经济公司陈述其不同意上述转让。2019年9月24日，就诉争管理费榄核镇政府曾向本院提起诉讼。同年12月17日，榄核镇政府向本院提出撤诉申请，本院于2019年12月19日作出（2019）粤0115民初7025号民事裁定书裁定“准许原告广州市南沙区榄核镇人民政府撤回起诉。”2019年10月30日，李少萍（甲方，转让方）与钟路娣（乙方，受让方）签订《协议书》，内容为“甲、乙双方就转让原广州市番禺区灵山成功石材厂房产，所涉需支付土地管理费的相关事宜达成如下协议：1、甲、乙双方同意，由甲方一次性支付乙方15000元，（其中5000元是律师费，10000元是律师后续直至本诉讼终审结束的费用），在支付完毕后，从2010年9月18日开始，若因原广州市番禺区灵山成功石材厂房产（位于广州市南沙区榄核镇XX路边XX号）发生土地管理费纠纷诉讼的，则由乙方协调处理，若因此法院判决甲方需支付土地管理费的。由乙方钟路娣支付并签明债务转移。甲方只负责提供诉讼过程需要的资料给律师。2、关于广州市南沙区榄核镇人民政府诉李少萍合同纠纷一案[案号（2019）粤0115民初7025号]，若法院终审判决甲方需承担支付土地管理费的，则由乙方负责支付该诉讼所产生的所有费用（如有土地管理费也包括）。该房产由签订转让协议日开始所产生的一切费用，如需缴纳土地管理费均由乙方钟路娣负责。……”2019年12月11日，广州市南沙区不动产登记中心出具的《广州市不动产登记查册表》记载“房产地址：南沙区榄核镇XX路XX号（宿舍楼），建筑面积：225.5004平方米，共用地面积：1346.3072平方米，登记时间：2017年12月26日，不动产使用年限：50年，不动产使用期限（起始）：1995年6月9日，不动产使用期限（终止）：2045年6月8日，产权人：钟路娣。”本院认为，广州市南沙区灵山房地产开发公司（原番禺市灵山房地产开发公司）与李少萍签订的《转让土地使用权合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。在广州市南沙区灵山房地产开发公司已告知李少萍相关债权归榄核镇政府享有的情况下，榄核镇政府有权主张案涉《转让土地使用权合同书》所产生的债权。关于管理费问题。其一，根据《转让土地使用权合同书》约定“乙方在签订合同一年开始（一年内投产的就按投产时间交）向甲方缴纳每月每平方米0.50元的用地企业管理费，每半年结算一次，每三年递增10%管理费。管理费每亩6000元为登顶数。”该管理费实为土地转让款的一部分，李少萍依约应支付该费用。其二，《转让土地使用权合同书》约定涉案土地的使用期限为50年，从《建设用地批准书》发出之日起计算，故管理费支付期限也应以此为限，即李少萍应支付从1995年6月9日至2045年6月8日的管理费，李少萍从1995年6月9日起缴纳管理费的行为亦印证双方该约定。其三，根据榄核镇政府证据《到（逾）期管理费催收通知书》内容“根据榄核镇政府的工作要求，委托由榄核经济公司负责用地企业管理费的收取工作。”李少萍于该通知书上签名并手写还款计划，可以认定李少萍对榄核经济公司收取管理费确认。李少萍于2019年5月14日签收榄核经济公司委托催缴2011年1月1日至2018年12月3日的管理费的《律师函》，因在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施后，普通诉讼的诉讼时效为三年，故李少萍、钟路娣抗辩榄核镇政府所主张的2016年5月14日前的管理费已过诉讼时效有事实依据，本院予以采纳；李少萍、钟路娣抗辩榄核镇政府主张的其他管理费已过诉讼时效据理不足，本院不予采纳。其四，当事人确认涉案土地交付时面积1890平方米，涉案管理费自2011年1月1日起管理费均按照0.7元每平方米每月计算，后因“黄榄快速干线”建设同意减免241.1平方米的管理费，故李少萍应按实际使用面积1648.9平方米（1890平方米-241.1平方米）支付从2016年5月14日起至2017年12月26日的用地企业管理费为22414.4元（1648.9平方米×0.7元/平方米/月÷31天×18天+1648.9平方米×0.7元/平方米/月×18个月+1648.9平方米×0.7元/平方米/月÷31天×26天）。根据《转让土地使用权合同书》约定涉案管理费每半年结算一次，李少萍至今未支付上述管理费，给榄核镇政府造成了一定的损失，故对榄核镇政府主张上述管理费的利息，本院予以支持，但双方对管理费的给付时间并无具体约定，且榄核镇政府亦未举证证明对方违约行为给其造成的损失，该部分管理费的利息应从2017年12月31日起算为宜，利息亦应按同期贷款利率标准计算。关于李少萍应否赔偿管理费损失的问题。根据《广州市不动产登记查册表》内容，涉案房产于2017年12月26日登记至钟路娣名下，李少萍就转让事宜虽然有告知榄核镇政府但并未取得其同意，导致榄核镇政府不能按合同约定继续收取用地企业管理费，存在过错，故应对榄核镇政府损失承担赔偿责任，榄核镇政府主张按上述合同约定的用地企业管理费计算方法计算赔偿金合理有据，本院予以支持，据此李少萍应向榄核镇政府赔偿2017年12月27日至2045年6月8日的用地企业管理费损失，如上所述，李少萍应按实际使用面积计算管理费损失，故2017年12月27日至2045年6月8日的用地企业管理费损失应为380235.63元（1648.9平方米×0.7元/平方米/月÷31天×5天+1648.9平方米×0.7元/平方米/月×329个月+1648.9平方米×0.7元/平方米/月÷30天×8天）。榄核镇政府依据李少萍违约行为主张了管理费损失，其要求就管理费损失主张利息没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李少萍应于本本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市南沙区榄核镇人民政府支付从2016年5月14日起至2017年12月26日止的用地企业管理费22414.4元及利息（以22414.4元为基数，自2017年12月31日起计至实际付清之日，其中2017年12月31日至2019年8月19日按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；二、被告李少萍应于本本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广州市南沙区榄核镇人民政府用地企业管理费损失380235.63元；三、驳回原告广州市南沙区榄核镇人民政府的其他诉讼请求。本案受理费4331元，由原告广州市南沙区榄核镇人民政府承担3779元；由被告李少萍承担3552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年五月二十六日法官助理周书宇书记员梁凤茵