山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终2707号 上诉人（原审原告）：王树金，男，1956年8月17日生，汉族，住山东省寿光市。 委托诉讼代理人：常子军，寿光求真法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：山东寿光凯声置业有限公司，住山东省寿光市蔬菜大厦****。 诉讼代表人：张昆诚，山东寿光凯声置业有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：任生平，男，该管理人工作人员。 上诉人王树金因与被上诉人山东寿光凯声置业有限公司（以下简称凯声置业）破产债权确认纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2019）鲁0783民初4269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王树金的委托诉讼代理人常子军，被上诉人凯声置业的委托诉讼代理人任生平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王树金上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院片面解读协议内容，适用法律不当，应予纠正。上诉人向凯声置业缴纳房款，订购金海水岸小区房屋一处，凯声公司出具收据，收据中注明房屋所在位置及房号，证据确凿，凯声公司亦无异议，此收据应该受法律保护，由此看出房屋买卖合同已经成立，且上诉人已经开始履行房屋买卖合同。由于凯声公司不能明确交房时间，故又签订协议书一份，对所交款项协议一定利息，这符合《合同法》规定，应该支持。上诉人并没有向凯声公司借款的任何意向，并非借款，协议内容是在凯声公司不能明确交房时间的情况下所承担的民事责任，并没有改变上诉人购买房屋的事实。一审法院片面解读协议内容，认定为借款合同实属不当。一审法院故意忽略收据中的重要信息，故意颠倒交款和协议书的先后顺序，属于主观臆断，罔顾事实，枉法裁判。一审法院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题解释》第二十四条作出的判断，引用法律错误，先入为主，判决书第四页法院认定的“该协议是以买卖合同作为民间借贷合同担保”的说法，是一审法院错误的主观臆断，没有证据支持，也没有依照法律程序认定。二、凯声公司辩称收取定金时未取得《商品房预售许可证》，是凯声公司妨碍了上诉人的知情权，属于故意欺诈，应由凯声公司相关责任人承担相应的法律责任，错在凯声置业，不应由上诉人承担法律后果。三、凯声公司明知没有商品房预售许可证而大肆收取房款，涉及面广，数额巨大，存在恶意欺诈行为，如果二审法院认为购房合同不成立维持原判，请根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第六条之规定移交相关部门追究凯声公司相关责任人刑事责任。综上所述，被上诉人存在明显违约的过错行为，极大的损害了上诉人的合同权益，一审法院明显违反法律公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。 凯声置业辩称，不认可上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚、适用法律正确，判决正确，要求驳回上诉、维持原判。 王树金向一审法院起诉请求：1.确认王树金与凯声置业之间的房屋买卖合同有效，要求凯声置业继续履行合同并交付房屋；2.诉讼费用由凯声置业承担。 一审法院认定事实：2011年，为了保障凯声置业开发的金海水岸小区的顺利建设，王树金作为乙方，凯声置业作为甲方，双方经友好协商，王树金借款给凯声置业并作为预定凯声置业开发建设的商品房的前提条件，就相关事宜达成如下协议。协议书约定：1.王树金预定凯声置业开发建设的位于寿光市1号楼9层西单元西户房屋，房屋销售价格以开盘价格为准；2.本协议签订时，王树金借款给凯声置业人民币1880000元，利息按月息2%计算，期限为借款之日至商品房开盘之日。上述借款及利息在双方签订商品房买卖（预售）合同时，抵作该房屋的购房款。如果在此商品房开盘之日前王树金想撤销预定权，凯声置业将此借款加银行同期贷款利息全额返还给王树金。3.预定期限：凯声置业承诺王树金借款给凯声置业后所预定房屋保留至此商品房开盘之日。4.凯声置业承诺，在本协议签订后为王树金保留该房屋至保留期届满之日，且不得与第三方签订该房屋之商品房认购协议书或商品房买卖（预售）合同，并承诺王树金携本协议与凯声置业签订商品房买卖（预售）合同时，凯声置业将完全履行本协议中约定的房屋位置、房款等条款。如凯声置业违反上述约定，需向王树金返还借款及利息（利息按月息3%计算，期限为借款之日起到凯声置业违约之日止），同时本协议自动失效。5.凯声置业承诺：在本协议签订后，如王树金不能履行本协议书确定的义务，视为王树金自行放弃该房屋的房号保留权，凯声置业有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，并按第二条王树金撤销权的约定返还借款。该协议签订后，王树金按协议约定将借款交付给凯声置业，凯声置业为王树金出具收款收据。后凯声置业于2016年破产，在破产过程中，凯声置业对王树金的债权经审核为民间借贷，不属于购房款。另，凯声置业金海水岸小区并未取得商品房预售许可证。 一审法院认为，依据破产法规定，管理人有权对债权人申报的债权予以审查。债权人对于管理人审查确认的债权有异议的，可以向人民法院提起诉讼。本案的争议焦点，涉案债权的性质是否属于购房户债权。王树金认为，凯声置业在出具的收款收据中明确该款项为房屋定金。在双方签订的协议书中，约定在商品房开盘前该预付房款按借款处理，但是协议书中同时约定凯声置业必须为王树金保留所购房屋至商品房开盘之日，这说明凯声置业认可双方之间的关系为房屋买卖合同关系。凯声置业认为，直至其被受理破产之日也没有取得《商品房预售许可证》，因此，国家法律、法规是不允许凯声置业对外销售房屋，收取的资金性质上也不是购房款；且根据王树金与凯声置业签订的协议书可以看出，双方系民间借贷关系，并非商品房买卖合同关系。一审法院认为，双方在协议中约定：凯声置业承诺，在本协议签订后为王树金保留该房屋至保留期届满之日，且不得与第三方签订该房屋之商品房认购协议书或商品房买卖（预售）合同，并承诺王树金携本协议与凯声置业签订商品房买卖（预售）合同时，凯声置业将完全履行本协议中约定的房屋位置、房款等条款，据此可以看出，在协议签订时，双方并未签订商品房买卖合同，且从内容上看，该协议是以买卖合同作为民间借贷合同的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，对双方之间的法律关系应按民间借贷法律关系认定。凯声置业对王树金的债权没有认定为购房户债权并无不当，一审法院予以确认。 综上，双方并未签订房屋买卖合同，双方之间系民间借贷关系。王树金要求确认其与凯声置业之间的房屋买卖合同有效，并要求继续履行合同并交付房屋给王树金，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回王树金的诉讼请求。案件受理费100元，由王树金负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 对一审法院审理查明的事实，本院依法予以确认。 本院认为，商品房买卖合同是出卖人转移商品房的所有权于买受人，买受人支付商品房价款的合同。本案当事人争议的焦点问题是王树金与凯声置业之间是否存在商品房买卖法律关系。王树金与凯声置业之间法律关系的性质应以双方签订协议的内容所体现的真实意思表示来认定。从双方签订的协议内容分析，双方是以凯声置业融资从王树金借款用以开发建设商品房，王树金向凯声置业出借款项预定商品房，借款及利息在双方签订商品房买卖（预售）合同时，抵作购房款。若在商品房开盘之日前王树金撤销预定权，凯声置业将借款及利息全额返还给王树金。就协议内容看，王树金对其与凯声置业之间是借款还是购买商品房具有选择权，其可以选择借款给凯声置业并在双方签订商品房买卖（预售）合同时，抵作购房款；也可以选择不购买商品房，由凯声置业返还借款及利息，说明王树金购买商品房的意思并非完全确定，存在撤销预定的情况。协议中虽载明了商品房的具体位置，但仅仅具有王树金认购商品房的意思表示，双方并没有按照《商品房销售管理办法》第十六条的规定签订包括房价总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法，违约责任等主要内容的商品房买卖合同，且凯声置业出具的收款收据上载明的也并非均是房款，案涉楼房未取得商品房预售许可证亦未开盘，在双方没有签订商品房买卖合同的情况下，不存在王树金主张的确认双方之间房屋买卖合同有效、凯声置业继续履行合同并交付房屋的问题。因此，在商品房买卖合同没有订立及凯声置业进入破产程序的情况下，一审法院对凯声置业管理人认定王树金支付给凯声置业的188万元为民间借贷法律关系，没有认定王树金的债权为购房户债权并无不当。王树金上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王树金负担。 本判决为终审判决。 审判长  祝卫华 审判员  郭淑娟 审判员  贾丽丽 二〇二〇年五月二十七日 书记员  吕 静