山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初7434号原告（反诉被告）：济宁市任城区总工会机关，统一社会信用代码：13370811733730174Q，住所地：济宁市任城区任兴商务中心C座421室。法定代表人：王万川，工会主席。委托诉讼代理人：田中田（一般代理），山东明廉律师事务所律师。被告（反诉原告）：张令选，男，1950年8月22日出生，汉族，系济宁市任城区微山湖旅社经营者，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：刘西欣（特别授权），山东公明政和律师事务所律师。原告济宁市任城区总工会机关与被告张令选房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，被告张令选在答辩期间针对原告济宁市任城区总工会机关的起诉提起了反诉，本院依法适用普通程序于2020年4月20日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）济宁市任城区总工会机关的委托诉讼代理人田中田、被告（反诉原告）张令选的委托诉讼代理人刘西欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告济宁市任城区总工会机关向本院提出诉讼请求：1、判令济宁市市中区总工会与被告张令选签订的《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》已于2019年1月1日解除；2、判令被告腾空18间房屋（原济宁市市中区总工会办公楼西首1至3层的每层2间房屋、院内平房10间房屋及沿申家口街2间门面房），恢复原状并交还给原告；3、判令被告向原告支付租金16500元（2018年10月至12月期间的租金，租金每月按5500元计算）及滞纳金（以16500元为基数，按照每日千分之五计算，自2018年10月1日起算至被告付清全部租金之日止）；4、判令被告向原告支付房屋占有使用费（按照2018年山东省住宿行业营业收入标准每日146元计算，自2019年1月1日起计算至被告腾空房屋并交付给原告之日止）；5、判令被告缴纳完毕全部水费、电费、燃气费、物业费、卫生费以及全部税款；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2013年1月1日，济宁市市中区总工会与被告张令选签订了《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，约定：济宁市市中区总工会将工会办公楼四层11间及办公楼西首1-3层每层2间、院内平房10间及沿申家口街2间门面房共计29间租赁给被告张令选用于宾馆住宿经营。合同还约定，房屋租赁期限自2013年1月1日至2018年12月31日，每月支付一次租金。租赁合同期满，被告应如期交还所租赁房屋，租赁合同期满或解除后，房屋装修、改善增设他物归济宁市市中区总工会所有等内容。被告租赁济宁市市中区总工会的房屋用于宾馆住宿业并办理了济宁市任城区微山湖旅社的个体工商户营业执照。2013年11月20日，济宁市市中区总工会调整为原告济宁市任城区总工会机关。2017年1月份，经原、被告双方协商达成一致，被告将租赁的原济宁市市中区总工会办公楼四层的11间房屋腾空交还给了原告，剩余租赁期间内被告继续租赁其余18间房屋营业。2018年10月至12月份，被告未依照约定支付租金，拖欠租金额16500元及滞纳金至今未付。依照合同约定，2019年1月1日租赁期限届满。合同租赁期限届满后，被告非法占有原告的房屋继续从事宾馆住宿营业，严重侵害了原告的合法权益。原告特诉至贵院，请求依法支持原告的诉求。被告张令选辩称，一、本案涉案的《房屋租赁合同》系答辩人与济宁市市中区总工会签订，当时济宁市市中区总工会对答辩人租赁的房产享有处分权。本案原租赁合同已经到期，被答辩人向答辩人主张腾出所占房屋属于侵权纠纷，被答辩人应向法庭提交充分证据证明被答辩人对涉案房屋拥有所有权或使用权。否则，无法证明被答辩人具有诉讼主体资格，应当依法驳回被答辩人的起诉。二、被答辩人在履行涉案房屋租赁合同期间严重违约，应当依法赔偿给答辩人造成重大损失（答辩人已就此提起反诉），并且被答辩人无权要求答辩人按照合同约定支付房屋租金及滞纳金。本案涉案房屋租赁合同答辩人承租的是包含办公楼四楼一层（客房20间）及楼西首1-3层（客房6间）的房产，租赁期间为2013年1月1日至2018年12月31日，2017年1月被答辩人强行将四层一层收回，未对答辩人做任何赔偿，构成根本违约。被答辩人违约在先，多次协商未果，答辩人有权行使不安抗辩权，暂停支付租金。并且合同约定的日千分之五（折合月息15%，年息182.5%）的逾期履行违约金明显过高，即使法院认为应当支持也只能按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另，针对原告的第3项诉讼请求，滞纳金计算的起点补充以下意见，根据本诉原告的陈述，本诉原告主张的是2018年10月1日至2018年12月31日之间三个月的租金，按照合同约定是每月支付一次租金，那么，本诉原告如果按16500元主张滞纳金，滞纳金的计算时间节点应当从2019年1月1日开始，如果按2018年10月1日起主张滞纳金，那2018年10月1日到2018年11月1日只能按5500元主张滞纳金，从2018年11月1日到2018年12月1日只能按11000元主张滞纳金。反诉原告张令选向本院提出如下反诉请求：一、请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告损失328488元[1、2015年收入：332540元；2、2016年收入：193041元；3、损失计算：（332540+193041）÷（365+365）天÷32（个房间）×20（4楼房间数）×730天（2017年1月1日至2018年12月31日）=328488元]；二、本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2013年1月1日，济宁市市中区总工会与张令选签订了《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，约定济宁市市中区总工会将工会办公楼四层房屋等租赁给反诉原告使用并约定按月支付租赁费用。2017年1月份，反诉被告将反诉原告装修的四楼20间客房强行收回，给反诉原告造成巨额损失且不予赔偿。为维护反诉原告的合法权益，现依法提起反诉，请求依法判决。反诉被告济宁市任城区总工会机关辩称，被告的反诉请求根本不成立，没有事实及法律依据。2017年1月份，原、被告在平等自愿的基础上进行的协商，被告同意将原济宁市市中区总工会办公楼四层11间房屋交还给原告，是双方达成的真实意思表示，原告事实上不存在强行收回的情形，更没有给被告造成任何损失，也不存在给予被告补偿或赔偿。被告反诉的损失数额计算并没有充分的事实依据，更与原告不具有关联性，请求依法驳回被告的反诉请求。原告（反诉被告）济宁市任城区总工会机关围绕其诉求和主张向本院提交如下证据：证据一、《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》原件一份；证明：2013年1月1日，济宁市市中区总工会与被告张令选签订了《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，约定济宁市市中区总工会将工会办公楼四层11间及办公楼西首1-3层每层2间、院内平房10间及沿申家口街2间门面房共计29间租赁给被告张令选用于宾馆住宿经营。合同还约定房屋租赁期限自2013年1月1日至2018年12月31日，每月支付一次租金，租赁合同期满，被告应如期交还所租赁房屋，租赁合同期满或解除后，房屋装修、改善增设他物归济宁市市中区总工会所有等内容，本租赁合同2019年1月1日已经到期。证据二、2018年6月份记账凭证封面原件1张、记账凭证原件1张、现金交款单原件1张、收款收据原件1张，中国建设银行单位客户专用回单原件1张和2018年10月份记账凭证封面原件1张、记账凭证原件1张、现金交款单原件1张、收款收据原件1张、中国建设银行单位客户专用回单原件1张；证明：被告张令选在2018年4份至9月份都按照每月租金5500元向原告交纳了租赁费（3个月房租为16500元，6个月合计33000元），2018年10月至12月份，被告未依照约定支付租金。被告交纳的2018年4月至9月份期间的房租现金是按照18间房屋计付的租金。证据三、个体户信息和经营者信息原件各1张；证明：被告张令选利用涉案租赁房屋经营从事旅店服务。证据四、山东省人民政府鲁政{2013}226号文件一份；证明：经山东省人民政府批准，撤销济宁市市中区、任城区，设立新的济宁市任城区，济宁市市中区任城区总工会进行行政调整为济宁市任城区总工会机关。证据五、照片三张；证明：被告将两间门面房转租给鸿运超市和孙家口百货超市，被告自2019年1月1日至今仍占用房屋。被告（反诉原告）张令选围绕其反诉请求和主张向本院提交如下证据：证据一、《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》一份；证明内容：2013年1月1日，张令选与济宁市市中区总工会签订《房屋租赁合同》，该合同约定将中区办公楼四楼及1-3楼每层两间等房屋租赁给张令选用于宾馆住宿，合同期间为2013年1月1日-2018年12月31日。证据二、工商登记信息一份；证明内容：张令选经营宾馆注册的个体工商户济宁市任城区微山湖旅社工商登记信息。证据三、2015年、2016年张令选经营宾馆收入登记明细一份；证明内容：在2017年之前，张令选经营的微山湖旅社共有32个房间，其中四楼20个房间；济宁市任城区总工会收回四楼房屋前两年的收入情况，其中2015年收入332540元、2016年收入193041元。证据四、张令选经营的宾馆电脑联网安装的治安管理系统截屏图片三张及现场操作电脑录像一份；证明内容：张令选经营的宾馆一楼8个房间，二楼3个房间，三楼3个房间，四楼20个房间。证据五、张令选经营的宾馆现场照片四张；证明内容：宾馆内一楼房间均为临时搭建的简易房，主要客房在办公楼的1、2、3、4层楼上，济宁市任城区总工会机关收回四楼房屋给宾馆经营造成严重影响和重大损失。证据六、关于部分变更山东省行政事业单位国有房屋租赁合同的协议一份；证明：2017年1月1日，本诉原告是强行收回房屋，并强行要求本诉被告签订该不平等的协议，本诉被告没有签字，该补充协议没有生效也未达成合议。本院依法组织双方当事人对原告（反诉被告）济宁市任城区总工会机关、被告（反诉原告）张令选提供的证据进行了证据交换和质证。被告（反诉原告）张令选对原告（反诉被告）济宁市任城区总工会机关提供的证据一、二、三、四、五的真实性均无异议；但上述证据无法证实原告对本案涉案房屋拥有合法的使用权和处分权。原告（反诉被告）济宁市任城区总工会机关对被告（反诉原告）张令选提供的证据一、二真实性及证明目的均无异议。对被告（反诉原告）张令选提供的证据三真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明其主张的证明目的，收入登记明细并没有相应的宾馆入住人的信息，也没有相应的发票凭证。根据我国税法规定，公民或单位收入较高的应当依法进行纳税，被告提交的证据三只是流水账目，并没有其他证据相互印证其实际收入的真实性、合法性、客观性，对被告所主张的2015、2016年的收入情况并没有客观证据进行支持，该证据不应采信。对被告（反诉原告）张令选提供的证据四真实性、证明目的均有异议，系统截图不能证明系被告或微山湖旅社进行实际操作情况，不能反映真实的住宿信息；且四楼20个房间并不明确，存在争议。对被告（反诉原告）张令选提供的证据五真实性无异议，但对其证明目的有异议，涉案房屋办公楼四层已于2017年1月份被告交还给了原告，双方协商一致，原告收回四楼房屋未给被告造成影响，也未造成损失。对被告（反诉原告）张令选提供的证据六真实性无异议，虽然被告没有签字，但是双方达成了共同合意，被告未签字是因为被告承诺无须签字，被告还按照核减后的租金每月5500元进行了实际交纳，其交纳租金的房屋数为18间，被告对于交回房屋是其履行经协商一致的义务。上述证据均已记录在案，在卷佐证。根据当事人的陈述和确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月1日，出租方（甲方）济宁市市中区总工会与承租方（乙方）张令选签订了《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，该合同约定：第一条、济宁市市中区总工会将坐落于济宁市古槐路孙家街中区工会办公楼四层11间及办公楼西首1-3层每层2间、院内平房10间及沿申家口街2间门面房共计29间房屋（房屋所有权证号为古字第××号）租赁给张令选使用。甲方承诺出租该房屋的行为已经有权机构批准，且该房屋产权清晰，未设定抵押担保，未涉及法律诉讼。第二条、房屋租赁期限自2013年1月1日至2018年12月31日。租赁合同期满，乙方应如期交还租赁房屋；乙方逾期不交换的，甲方有权收回所租赁房屋。甲方如需出租，同等条件下，乙方享有优先承租权，经原批准机构批准，双房重新签订租赁合同。第三条、租金、租金的支付期限及方式。（一）租金（租赁期限6年，每2年为一个档期）。租金总额为600000元：第1、2年租金标准为每月7500元，租金总额为180000元；第3、4年租金标准为每月8333元，租金总额为200000元；第5、6年租金标准为每月9167元，租金总额为220000元。（二）支付期限：每月支付一次。（三）支付方式：乙方须于每月10日前将下一期租金以现金的方式交付甲方财务部门；甲方向乙方开具合法票据。第四条、房屋的租赁用途为宾馆住宿，在租赁期限内未征得甲方书面同意，乙方不得改变房屋用途，不得转租或分租给第三方。乙方承诺使用承租房屋从事的各项活动均符合国家法律、法规和有关规定，并独立承担完全责任。第五条、房屋维护及修缮第（三）项中约定：租赁合同期满或解除后，乙方房屋装修、改善增设的他物归甲方所有，且不得影响甲方的下一次使用第六条房屋使用的有关费用。租赁期内与该租赁房屋有关的各项费用承担方式为（一）乙方承担的费用：水费、电费、电话费、电视收视费、互联网费、供暖费、延期费、物业管理费及其他费用等。上述费用的交付方式为乙方直接支付；（二）甲方承担的费用：因租赁收入产生的相关税费。第七条、房屋交付及交还的期限、方式及验收。（一）交付：甲方应按租赁期限规定按时将房屋交付乙方，乙方予以验收。（二）交还：乙方应于租赁期满或解除合同后15日内将房屋全部交还甲方，甲方予以验收。按合同约定乙方可移走的物品同时移走；逾期未移走的，甲方有权处置。第八条第（二）项，甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：1、迟延交付房屋30日以上；2、交付的房屋不符合合同约定影响乙方正常使用；3、双方约定的其他情形。第九条、违约责任。（一）甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身受到伤害或财物毁损的，应承担赔偿责任，赔偿金额按造成的实际损失计算；（二）一方违反合同约定使用或维修房屋给甲方造成损失的，应承担赔偿责任，赔偿金额按造成的实际损失计算；（三）乙方逾期不支付保证金或租金，除应如数补交外，还应支付应付金额每日千分之五的滞纳金（提示：不低于银行同期贷款利率）；（四）双方约定的其他责任。双方签订上述租赁合同后均如约履行了约定义务。张令选租赁济宁市市中区总工会的房屋后用于经营宾馆住宿，并办理了济宁市任城区微山湖旅社的个体工商户营业执照。2013年11月20日，因济宁市行政区划调整，撤销了济宁市市中区、任城区，设立新的济宁市任城区，济宁市市中区总工会和原济宁市任城区总工会合并调整为济宁市任城区总工会机关，即为本诉的原告。2017年1月份，张令选将租赁的原济宁市市中区总工会办公楼四层的11间房屋腾空交还给了原告；继续租赁其余18间房屋用于经营宾馆住宿。但张令选未依照双方的合同约定向济宁市任城区总工会机关支付2018年10月至12月份的租金16500元，且拖欠至今未付。2019年1月1日，合同租赁期限届满后，张令选未依照合同约定向济宁市任城区总工会机关交还租赁的约定房屋，非法占有原告的房屋继续从事宾馆住宿营业。原告济宁市任城区总工会机关为维护其合法权益，特诉至本院，请求依法支持原告的诉讼请求。本院受理原告济宁市任城区总工会机关与被告张令选房屋租赁合同纠纷一案后，被告张令选在提交答辩状期间就原告济宁市任城区总工会机关的起诉提起了反诉，其反诉认为装修的四楼20间客房强行收回，给反诉原告造成巨额损失且不予赔偿，请求依法判令济宁市任城区总工会机关赔偿其损失328488元[1、2015年收入：332540元；2、2016年收入：193041元；3、损失计算：（332540+193041）÷（365+365）天÷32（个房间）×20（4楼房间数）×730天（2017年1月1日至2018年12月31日）=328488元]。本院认为，济宁市市中区总工会与张令选签订的《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格履行。因济宁市行政区划已于2013年11月20日调整，撤销了原济宁市市中区、任城区，设立新的济宁市任城区，原济宁市市中区总工会和济宁市任城区总工会合并调整为济宁市任城区总工会机关，原济宁市市中区总工会的权利义务已由济宁市任城区总工会机关即本诉的原告承继，故济宁市任城区总工会机关为本案的适格主体。济宁市市中区总工会与张令选签订的《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》第二条约定、房屋租赁期限自2013年1月1日至2018年12月31日。租赁合同期满，乙方应如期交换租赁房屋；乙方逾期不交还的，甲方有权收回所租赁房屋。第七条约定了房屋交付及交还的期限、方式及验收。其中（二）项对案涉房屋的交还作了如下约定：乙方应于租赁期满或解除合同后15日内将房屋全部交还甲方，甲方予以验收。按合同约定乙方可移走的物品同时移走；逾期未移走的，甲方有权处置。根据上述约定，张令选租赁济宁市市中区总工会案涉房屋租期已于2018年12月31日到期，双方的租赁合同已于2019年1月1日自然终止；张令选应依照约定于2019年1月15日前将案涉房屋返还给济宁市任城区总工会机关。但张令选时至今日尚占有使用案涉房屋，拒不向济宁市任城区总工会机关返还案涉租赁房屋，构成违约；张令选应予腾空案涉18间房屋（原济宁市市中区总工会办公楼西首1至3层的每层2间房屋、院内平房10间房屋及沿申家口街2间门面房）并交还给济宁市任城区总工会机关，且应按照约定租金向济宁市任城区总工会机关支付其占有使用案涉房屋期间的房屋使用费，结清其占有使用案涉房屋期间应承担的全部水费、电费、燃气费、物业费、卫生费以及全部税款等税费。张令选在租赁济宁市任城区总工会机关案涉房屋期间未依照约定向济宁市任城区总工会机关缴纳2018年10月至12月份的租金，亦构成违约。张令选应向济宁市任城区总工会机关缴纳拖欠的2018年10月至12月份的租金，并支付滞纳金；双方关于滞纳金的约定过高，应予调整，可按全国银行间同行业拆借中心贷款市场公布的报价利率计付。张令选提供的证据不能证明其将四层的11间房屋腾空交还的行为为济宁市任城区总工会机关的强制行为的结果。且其四层的11间房屋腾空交还后，继续租赁济宁市任城区总工会机关的其余18间房屋并按约定房租向济宁市任城区总工会机关履行缴纳房租的义务至2018年10月前，时间长达一年零九个月之久并无异议，故张令选反诉济宁市任城区总工会机关强行收回案涉四楼房屋构成违约不能成立，本院依法不予支持。综上，张令选租赁济宁市市中区总工会案涉房屋租期已于2018年12月31日到期，双方的租赁合同已于2019年1月1日自然终止；张令选应依照约定于2019年1月15日前将案涉房屋返还给济宁市任城区总工会机关。但张令选时至今日尚占有使用案涉房屋，拒不向济宁市任城区总工会机关返还案涉租赁房屋，构成违约；张令选应予支付租赁期间尚未支付的租赁费、滞纳金以及租赁期满后占有使用案涉租赁房屋期间的房屋使用费，结清其应承担的占有使用案涉租赁房屋水电等税费。张令选提供的证据不能证明其将四层的11间房屋腾空交还的行为为济宁市任城区总工会机关的强制行为的结果，其主张要求济宁市任城区总工会机关因违约而赔偿其经营损失的诉求能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认济宁市任城区总工会机关与被告张令选于2013年1月1日签订的《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》已于2019年1月1日自然终止；二、被告张令选于本判决生效之日起十日将位于原济宁市市中区总工会办公楼18间房屋（原济宁市市中区总工会办公楼西首1至3层的每层2间房屋、院内平房10间房屋及沿申家口街2间门面房）返还给原告济宁市任城区总工会机关；三、被告张令选于本判决生效之日起十日向原告济宁市任城区总工会机关支付租金16500元（2018年10月至12月期间的租金，租金每月按5500元计算）及滞纳金（其中以5500元为基数，自2018年9月11日起算至2018年10月10日；其中以5500元为基数，自2018年10月11日起算至2018年11月10日；其中以5500元为基数，自2018年11月11日起算至2018年12月10日；均按全国银行间同行业拆借中心贷款市场公布的报价利率计付。其中以16500元为基数，自2018年12月11日起至被告张令选付清全部租金之日止；按全国银行间同行业拆借中心贷款市场公布的报价利率计付）；四、被告张令选于本判决生效之日起十日向原告济宁市任城区总工会机关支付其占有使用济宁市任城区总工会机关案涉租赁房屋期间的房屋使用费（该房屋使用费的计算：从2019年1月1日至案租赁房屋实际交付原告济宁市任城区总工会机关之日止，按每月5500元计付）；五、被告张令选于本判决生效之日起十日向相关机构结清其占有使用原告济宁市任城区总工会机关案涉租赁房屋期间产生的水费、电费、燃气费、物业费、卫生费以及应支付的税款等由其应承担的费用；六、驳回原告济宁市任城区总工会机关的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告张令选的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244元，反诉费3114元，均由被告张令选负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  于发春人民陪审员  王离伟人民陪审员  王玉潇二〇二〇年五月十五日书 记 员  逯新颖