广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1807号原告（反诉被告）：麦家恩，男，1962年11月12日出生，汉族，住址：广州市荔湾区。原告（反诉被告）：陈建江，男，1987年8月16日出生，汉族，住址：广州市天河区。原告（反诉被告）：严海燕，女，1974年4月2日出生，汉族，住址：广州市海珠区。三原告共同委托诉讼代理人：鄢昊然，广东法圣律师事务所律师。被告（反诉原告）：余静芝，女，1961年12月4日出生，汉族，住址：广州市越秀区。被告（反诉原告）：何建钢，男，1959年10月12日出生，汉族，住址同上。两被告共同委托诉讼代理人：姚志刚，广东德良律师事务所律师。第三人：广州创升房地产代理有限公司，住所地：广州市荔湾区荔湾路**首层。法定代表人：陈金行。原告（反诉被告）麦家恩、陈建江、严海燕诉被告（反诉原告）余静芝、何建钢，第三人广州创升房地产代理有限公司（以下简称：创升公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月28日受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告麦家恩、陈建江、严海燕的共同委托诉讼代理人鄢昊然，被告余静芝、何建钢及委托诉讼代理人姚志刚到庭参加诉讼，第三人创升公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦家恩、陈建江、严海燕共同诉称：2017年3月，原告在第三人的介绍下看中了被告名下位于广州市荔湾区康王中路619号XXXX房。谈妥价款后，原告与被告于2017年3月4日签订《房屋居间买卖合约》，随即原告依约立即向被告支付定金五万元，并约定一起办理按揭购房手续。同日，原告将购房中介费110750元给付了第三人。但因合约签订后广州房价不断上涨，在随后原告要求被告配合办理手续时，被告屡次拖延时间，多次以被告二结婚证上姓名、出生日期与其身份证上姓名、出生日期不一致房屋无法过户为由，拒绝配合原告办理按揭或公证手续。经多次交涉，被告于2018年终于同意配合原告办理按揭手续。但当原告、第三人及按揭公司在约定时间赶到约定地点时，被告方却仅有其委托的律师在场，被告的律师与被告联系后，告知在场各方被告有事，无法前来。此后第三人屡次与被告取得联系，但被告均未给予合理答复，定金也未返还给原告。依据合同约定，被告应支付房屋总价的10%作为违约金，返还原告已付定金，并归还原告垫付的中介费用。故原告提起诉讼：1、解除原被告之间签订的《房屋居间买卖合约》；2、判令两被告返还原告已支付定金50000元；3、判令两被告共同向原告支付违约金443000元；4、判令两被告支付原告已付中介费110750元；5、本案诉讼费由两被告承担。被告余静芝、何建钢答辩既反诉称：原告要求解除合同缺乏解除合同的时间点，不具备法律依据，原告没有权利要求解除合同。原告在履行合同过程中没有履行合同的主要义务造成违约，根据担保法和合同法，原告无权要求返还定金，被告有权没收其定金。关于违约金支付问题，被告没有违约事实，构成合同不能履行及要求解除责任在于原告，不同意向原告支付违约金，相反基于原告的违约造成被告的巨大损失，我方通过反诉要求原告支付总价。关于支付中介费，我方认为原告提交一份第三人收款收据，没有提供相应的流水，我方不认为其确实履行了付款行为，根据发票管理制度，第三人收到这部分中介费就会有等额发票。即使原告支付了中介费，被告也不应该向原告赔偿这部分费用，根据合同被告并没有承担中介费的义务，也没有因为违约、侵权导致原告受损，所以要求被告支付中介费没有事实及法律依据。结合原告起诉情况，我们认为在本次合同履行过程中，原告是承担合同解除并造成合同违约的过错方，理由根据合同约定，在双方2020年3月3日签订了居间买卖合同一个月，2020年4月4日前原告应当将首期款支付给第三人（托管），但也可以支付给被告，但原告从签订合同至今都没有支付该部分款项。根据合同约定以及房屋交易的惯例，原告都没有承担、履行合同买卖最根本的义务，由于原告的长时间不履行造成了目前已经失去了合同履行的必要，也由于原告通过起诉被告解除合同表明了他以自身行为表示不履行合同的事实。根据合同法，被告有权要求解除合同。关于违约事实，原告签订合同后由于在合同付款期限没有履行，被告通过有效方式通过催告，通过公证处采取保全，邮寄通知的方式将履行合同的要求已经通过合同上注明的原告和第三人的地址进行发寄，在合同约定的时间内被告到办证机关进行了申请，也将过户的期限告诉了原告和第三人，但在该期限内原告和第三人均未在该期限内出现以及做出相应的配合，我方认为原告完全没有履行合同的行为和诚信，被告当然有权为维护自己的利益将相应的责任要求原告承担。双方的居间买卖合同没有具体付款数额，所以有该项付款义务，根据买卖合同原告应该在七天内支付首期款，原告没有履行该部分支付义务，被告根据合同法的同时履行抗辩权和先行履行抗辩权的要求，被告均有权拒绝原告的要求。原告在诉状提出被告何建钢姓名不一致的陈述，被告何建钢有一个曾用名，被告何建钢没有隐瞒或虚假提供个人信息，构成不能过户的障碍。综上，由于原告的违约以及合同履行过程中的不作为，我们认为被告通过提供反诉状要求与原告解除合同，并要求原告支付违约金。反诉请求:1、解除反诉人与被反诉人签订的《房屋居间买卖合约》；2、判令被反诉人共同向反诉人支付违约金443000元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。反诉被告麦家恩、陈建江、严海燕答辩称：被告称原告应在2017年内将首期款支付给被告，不是事实。根据双方合同第3条第B种付款方式第3小点约定，是买卖双方需于2017年3月3日到银行办理按揭，2017年4月4日原告与被告一起到过公证处想办全权授权公证，因为被告何建钢的出生年月日与结婚证上的出生年月日不一致，导致房屋后续的更名手续无法办理，被告声称其6月13日已备齐配合我方办理过户及协助按揭手续的全部材料，但是直至开庭的今天被告在其提供的结婚证上显示的名字出生年月日与其身份证上的出生年月日不一致，在此种情况下，公证按揭买卖手续是办理不了的。被告声称，其认为合同解除时间是2020年4月13日，也即是说被告认为直到诉讼出现其才解除合同，但被告在2018年合同尚未解除时，已经办理了房屋抵押手续，根据《最高人民法院关于审理房屋商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第8条规定，具有下列情形之一的导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，一、商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。而关于我方解除问题，我方已于2020年2月28日通过中国邮政向被告合同约定地点寄送催告函，要求其继续履行合同，但无人签收。第三人创升公司没有到庭答辩和举证。经审理查明：广州市荔湾区康王中路619号XXXX房登记的权属人为被告余静芝。被告余静芝与被告何建钢为夫妻关系。2017年3月4日被告余静芝（卖方）与原告（买方）在第三人创升公司的撮合下签订（NO:0000290）《房屋居间买卖合约》，约定：卖方余静芝将广州市荔湾区康王中路619号XXXX房的物业以443万元出售给买方。买卖双方确认，买方选择银行按揭付款适用：买方须在签订合约之同时付清5万元给卖方作为定金。买方须于签署按揭当天或之前再交付定金5万元予卖方。买卖双方须于2017年（本处为空白）月（本处为空白）日或之前到按揭银行办理按揭手续，并委托按揭银行及居间方代为办理本次交易其后之转名交易手续。同时，买方应将首期楼款（本处为空白）元或按“首期楼款=成交价-定金-贷款额”公式计算所得之首期楼款金额交予居间方暂管，待房地产交易中心接受该物业交易的递件备案后，由居间方转交给卖方。银行批准贷款在办妥交易过户及抵押登记后由按揭银行按规定程序拔入卖方之银行帐户。如出现购房总价余额（即购房总价余额=成交价-定金-首期楼款-银行批准贷款额），则买方须于房地产交易中心安排之交易转名时间之同时或之前付清给卖方…。在第八条约定：基于居间方就促成买卖双方本次达成交易所提供的居间服务，本合约成立时，买方应支付居间方咨询及居间服务费用（本处为空白）元或按《咨询及居间服务费支付承诺书》支付，卖方应支付居间方咨询及居间服务费用（本处为空白）元或按《咨询及居间服务费支付承诺书》支付…。在第九条约定:合约成立后，因卖方原因导致中途毁约，卖方应双倍返还定金给买方，并承担因签订本合约后须支付的一切费用。在第十条约定:合约成立后，因买方未按合约确定之程序付款或买方原因中途毁约，卖方有权没收定金并将房屋再行出售给他人，而买方则须承担因签订本合约后应支付的一切费用。在第十二条约定:合约三方均确认，房屋居间买卖合约签订后，如买卖双方协议取消合约，买卖双方仍须各自依照合约第八条之条款支付居间方咨询及居间服务费用。在第十九条备注约定：1、买方可入第三方名字，卖方并无异议。2、定金先支付5万元，签按揭合同成功贷款后再支付定金5万元。3、若甲、乙双方违约，则违约方支付给守约方违约金总楼价的10%，作为违约金。最后，三原告与被告余静芝、第三人创升公司在合约上签字、盖章。同日，被告余静芝收到原告支付定金5万元。后原告严海燕与被告余静芝、何建钢在《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》上签名，被告何建钢在《同意出售共有房屋声明书》上签名。因被告何建钢的身份证及结婚证登记存在差异，双方没有继续办理房屋交易过户。2018年11月22日被告余静芝办理荔湾区康王中路619号XXXX房的他项权利登记，权利人为广州农村商业银行股份有限公司空港经济区支行。原告于2020年2月28日向本院提起本案诉讼，本院于2020年4月3日向被告送达起诉状副本。被告于2020年4月13日提起反诉请求。另查，常住人口登记卡显示：被告何建钢（曾用名:何建刚），1959年10月12日出生。1989年3月20日被告何建钢用何建刚（出生日期为1959年10月29日）的登记信息与被告余静芝在南昌市东湖区人民政府办理结婚登记手续。在庭审中，原告还提供佣金收据、第三人工作人员与被告及被告当时委托律师的聊天记录（载体）、催告函退件（按合约上双方约定的地址进行投递）、案涉房屋所在小区2016年底房屋成交单价等证据予以证实。两被告认为《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》该委托书是证明了被告愿意配合原告进行按揭，只能证明被告有履约的行为，不是爽约的事实。佣金收据两被告认为真实性没有异议，对实际是否履行有异议，其证明不了原告确实将该佣金支付给第三人，没有相应的流水证明，也不是正规的发票，被告对此存有异议。第三人工作人员与被告及被告当时委托律师的聊天记录（载体）真实性有异议，原告没有提供原始记录，对证明内容有异议，被告有通知原告履行合同。催告函退件真实性有异议，因为没有见过内容，无法作出相应的举证。案涉房屋所在小区2016年底房屋成交单价来源、价格并不是真实交易的信息，类似于宣传的作用，不能证明该房屋在合同履行期间在持续上涨，实际上通过被告对整个房地产的市场了解，2017年开始整个楼市都没有快速上涨，就在2019年才有上涨。两被告另共同提供：1、公证书两份（2017粤广南方第040853、040854）拟证明反诉人履行通知义务，通过有效形式对被反诉人及第三人履行合同进行催促。2、照片，拟证明反诉人已在合理期间内穷尽所有协助义务，前往涉及过户的有关机构办理涉及交易的手续。3、何建钢的常住人口登记卡。原告质证认为公证书两份真实性予以部分认可，对其快递给原告的最后一张EMS寄件单，签收人签收处是无人签收的，只有一个腊印，如果该快递确实寄出，恳请被告提交相应记录。更何况被告在2017年6月13日寄出递件过户通知，但是双方已经在2017年9月7日约定一起到银行办理按揭手续，且该份通知实质内容并不是解除双方的买卖合同，所以原告认为在交易仍然可以继续的情况下被告将案涉房屋抵押导致合同难以回转。照片真实性不予认可，合法性、关联性予以认可，原告找被告要拍照手机来证明该份照片的拍照时间时，被告拒绝提供，而从照片的第3张南方都市报下面的时间据原告辨认应该是2017年9月7日，如果被告于9月7日到银行的话，为何对原告的电话不闻不问，更可以证明被告在双方约定的时间拒不出现在办理按揭手续的地点，更何况从之前几份包括公证书至这些照片证据，试问有哪个真实想成交的合同方会做这些事情。结合原告提交被告委托律师与第三人的聊天记录可以发现，原告才是真实想要促成交易的那一方。何建钢的常住人口登记卡三性予以认可，但比对何建钢的常住人口登记卡与结婚证的出生日期，一个是1959年10月29日，一个是1959年10月12日，试问在此种情况下哪个公证部门、哪个房屋登记部门敢办理房屋相关的公证以及登记。本院认为：原告、被告、第三人创升公司签订的《房屋居间买卖合约》是各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。由于在《房屋居间买卖合约》中约定原告以银行按揭方式支付楼款，但未对首付楼款数额及付款时间、交易过户时间、中介费的计算、分担进行明确约定。当在履行《房屋居间买卖合约》中出现被告何建钢身份信息不一致时，各方对《房屋居间买卖合约》中尚未明确的上述内容没有进一步明确，对是否继续履行《房屋居间买卖合约》没有重新约定，原告、被告、第三人创升公司对此均有过错责任。原告要求被告支付违约金及被告反诉要求原告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原、被告双方在本案中均要求解除《房屋居间买卖合约》，故《房屋居间买卖合约》应确认于2020年4月13日解除。原告要求被告返还50000元定金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付已付中介费的诉讼请求，由于《房屋居间买卖合约》对中介费没有约定，根据上述认定原告、被告、第三人创升公司在履行《房屋居间买卖合约》中均有过错责任，原告要求被告支付中介费的诉讼请求，本院不予支持。第三人创升公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告麦家恩、陈建江、严海燕与被告余静芝、何建钢、第三人广州创升房地产代理有限公司于2017年3月4日签订的（NO:0000290）《房屋居间买卖合约》于2020年4月13日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告余静芝、何建钢退还定金5万元给原告麦家恩、陈建江、严海燕。三、驳回原告麦家恩、陈建江、严海燕其他诉讼请求。四、驳回被告余静芝、何建钢的反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21120元，由原告麦家恩、陈建江、严海燕负担20870元，被告余静芝、何建钢负担250元；反诉受理费3973元，由被告余静芝、何建钢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年五月十四日书记员  谢绮雯黄嘉琪