内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初3508号原告：康春雷，女，个体，现住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：章超，内蒙古庆胜律师事务所实习律师。被告：内蒙古金厦房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区呼和浩特市金川开发区电力城西济隆小区******。法定代表人:杨义恒，系公司董事长。委托诉讼代理人：梁炜，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。原告康春雷与被告内蒙古金厦房地产开发有限公司（简称金厦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告康春雷及其委托诉讼代理人樊艳良、章超，被告金厦房地产公司委托代理人梁炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康春雷向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告继续履行合同约定立即交付位于金厦广场1单元1035号商铺;2、请求贵院判令被告向原告退还购房款平米差9377元并支付逾期交房违约金及房屋占有使用费123144.3元(暂计算至2019年9月1日，具体数额待实际给付之日据实计算，前述两项金额共计:132521.3元);3、请求贵院判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2012年11月9日签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于呼和浩特市××区商铺,面积为40.35平方米,价款548357元,约定被告应于2013年12月31日前将商铺交付于原告,合同签订后,原告依约向被告支付全部购房款。2015年10月25日,原、被告双方达成补充协议,约定按照《商品房买卖合同》第五条之约定“按照实际测绘面积多退少补”,由被告向原告退还平米差购房款9377元,但时至今日被告并未将上述商铺交付原告使用,也未将平米差购房款退还给原告。综上,原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议,系双方真实意思表示,合法、有效,被告的相关行为已构成违约。为维护自身的合法权益,原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定向贵院提起诉讼,望判如所请。被告金厦房地产公司辩称，原告的诉讼请求均不成立，原、被告于2015年10月29日就房屋的交付面积差及费用结算、租赁等达成协议，原告同意将房屋交由被告代为租赁，取得的租赁费抵顶费用，被告完成了交房义务。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告康春雷为证明自己的主张，向本院提交如下证据：一、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方于2012年11月9日签订《商品房买卖合同》，约定被告应于2013年12月31日前将商铺交付于原告，双方合同合法、有效；二、收据四张，证明原告按照合同约定向被告支付商铺价款人民币548357元，已切实履行作为商品房买受人的全部义务；三、协议书一份，证明经实测，原告购买商铺的实测建筑面积为39.66平方米，按照《商品房买卖合同》第五条约定，被告应退还原告购房款人民币9377元，但至今为止被告并未履行；四、关于商品房买卖合同更换姓名的说明、承诺书，证明经原《商品房买卖合同》的共同买受人吕某同意，将涉案商铺的买受人变更为原告康春雷一人，原告康春雷承继《商品房买卖合同》的全部权利义务，原告为适格当事人；五、案涉商铺当前情况照片，证明被告在未征得所有权人同意的情形下，擅自将涉案商铺出租于案外人使用，侵害了原告的合法权益，并造成严重损失；六、平面图，证明涉案商铺已具备交付条件，但被告无权占有使用至今。被告的质证意见为：证据一、二的三性均认可；证据三的真实性认可，证明问题不认可，协议书中双方对各费用进行了结算，原告向被告支付9674元，原告同意将购买的房屋由被告代为租赁，租赁取得的费用抵顶原告欠付的费用，并且约定了签订协议三个月未实现租赁的，由原告支付费用；证据四的真实性、证明问题认可；证据五、六的证明问题不认可，原告已经将购买的房屋让被告代为租赁，被告不存在侵害原告的合法权益。被告为证明其主张向本院提交下列证据：一、协议书，证明原告已经接收了涉案房屋，被告不存在违约，原告也签了协议书，房屋各项费用与被告进行了结算，并约定原告的房屋由被告代为租赁，代租取得的租赁费用抵顶原告所欠的费用；二、原规划图纸及变更以后的由房管局指定的方圆测绘公司出具的图纸，证明商铺原位置是在35号，面积是40.35平方米，变更以后的商铺号为1层103号，面积是39.66平方米。原告的质证意见为：证据一的真实性认可，证明问题不认可，根据双方签订的商品房买卖合同中第十一条明确约定了房屋交付手续，该协议书不能满足十一条的房屋交接的实质要件，该份协议书不能证明该房屋已经交接，商品房买卖合同中所约定的房屋位置与协议书中所约定的房屋位置不一致；该份协议书不能证明原告已经授权被告代租，被告也未告知原告该房屋已出租，协议书中对房屋租赁也不明确。证据二中对两份变更前后的图纸，因为没有加盖公章真实性无法查证，但对所标识的变更前后的商铺位置与面积认可。经审查，本院对原告、被告提供的证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2012年11月9日，案外人吕某、原告康春雷与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于呼和浩特市××区商铺，面积为40.35平方米，单价为每平方米13590元，总价款为548357元。第五条“面积确认及面积差异处理，1、（1）双方自行约定：合同约定面积于产权登记面积发生差异，以产权面积为准，单价不变多退少补；2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。…买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”；第六条“付款方式为分期付款：买受人于2012年11月9日支付房款人民币贰拾柒万捌仟叁佰伍拾柒元，2012年12月31日支付房款人民币壹拾贰万元，2013年3月30日支付房款人民币拾伍万元整”；第八条“出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，5、该房屋经验收合格，且买受人交清购房款及相关费用后”；第九条“出卖人逾期交房的违约责任1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（2）逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同签订后，原告于2012年5月20日、2012年5月27日、2012年12月29日、2013年4月10日分四次向被告付清全部购房款548357元。现涉案的1单元1035号商铺在土默特左旗住房保障和房产管理所备案登记时变更为1层103号，面积为39.66平方米。2015年10月29日，内蒙古金厦房地产开发有限公司（甲方）与吕某、康春雷（乙方）签订《协议书》，约定：第一条：面积差及乙方承担费用明细（一）乙方购买的金厦广场1层1103号，《商品房买卖合同》约定该房屋暂测建筑面积40.35平方米。现房屋实测建筑面积为39.66平方米。甲、乙双方同意按《商品房买卖合同》第五条之约定“按照实际测绘面积多退少补”处理差异；（二）房屋单价为13590元/每平方米，乙方应补交购房款人民币-9377元（面积差已补）；（三）乙方应支付房屋物业管理、服务费每月每平方米10元，共计人民币4759元；（四）乙方应支付房屋冷暖空调费每平方米每月5.03元，计人民币2394元；（五）乙方应支付房屋装修费每平方米300元，共计人民币11898元。以上费用总计人民币9674元。第二条：费用支付方式及期限，甲、乙双方协商，选择如下第二种方式支付第一条所列款项：（一）乙方应自本协议签订之日一次性支付第一条所列款项；（二）乙方应支付第一条所列款项以本协议项下房屋由甲方代租取得的租赁费分二年租赁期抵顶完毕。本协议签订之日起三个月内该房屋未实现租赁，乙方应于三个月期限届满后7个工作日内付清第一条所列款项，逾期乙方按日承担所欠款项总额3%的违约金。第三条：其他。本协议履行期间发生争议，协商解决，协商不成，向甲方所在地人民法院诉讼解决。2012年11月9日，案外人吕某出具《关于商品房买卖合同更换姓名的说明》、《承诺书》，声明将涉案《商品房买卖合同》的购买者康春雷、吕某更名为康春雷一人。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告康春雷与被告金厦房地产公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。原告康春雷按照约定支付了购房款。原、被告于2015年10月29日签订《协议书》，双方在确认面积差，核算购房款差价的基础上，确认了原告欠付被告物业管理、服务费、冷暖空调费、装修费等总计人民币9674元，还约定上述款项以本协议项下房屋由甲方代租取得的租赁费分二年租赁期抵顶完毕，上述协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，应当认定为有效合同。综上，原告康春雷在委托金厦房地产公司出租案涉房屋，并同意以租金抵顶被告欠款的情况下，提出判令被告立即交付商铺，退还购房款差价及支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告康春雷的诉讼请求。案件受理费5097元，由原告康春雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 哈布日其其格人民陪审员 弓  忠  孝人民陪审员 武  生  正 二○二○年五月十八日书 记 员 李    洁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。