云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终2904号上诉人（原审原告）：王定芳，女，1974年11月9日生，汉族，住重庆市大足县。上诉人（原审原告）：曾德兵，男，1977年3月2日生，汉族，住重庆市大足县。以上二上诉人共同的委托诉讼代理人：曲蕊，云南律知律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南浙滇置业有限公司。住所地：云南省昆明经开区经开路**科技创新园**。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。上诉人王定芳、曾德兵因与上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称“浙滇公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初5005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法进行了审理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王定芳、曾德兵上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人要求赔偿商品房总价款362679元的10%的违约金36267.9元的诉讼请求。事实和理由：浙滇公司交付的商品房不符合合同约定，上诉人要求其交付适格房屋并承的违约金有事实和法律依据，上诉人要求按照商品房总价款的10%承担违约金并不高于造成的损失，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求依法改判。浙滇公司辩称：涉案商品房购销合同的标的物仅为相应面积的房屋，与是否建设地下二层没有直接关系。整个组团的建设情况与行政机关批准的规划方案完全吻合，浙滇公司不存在违约行为。浙滇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；诉讼费用由被上诉人负担。主要事实及理由：1、双方在《商品房购销合同》中约定被上诉人购买F组团06幢第2层205号房屋，因该组团经批准的规划建设方案为地上17层，地下2，地下**过程中工程尚未建成，售楼人员无法区别地下部分的具体位置，故在合同第三条表述标的房屋的位置关系时，也表述为“地上17层，地下2，地下**的交易标的物仅为房屋，合同已经约定地下车位建设费用未分摊，依据物权法“区分所有权”的规定，地下车，地下车位不属于业主共有；地下**不是交易标的人不是利害关系人，上诉人并不存在违约行为；即使一定要将地下2层理解为买卖标的，被上诉人在接房时未提出任何异议，应当视为上诉人已经合格交付；2、上诉人已经按照规划设计要求完成了该组团地下二层的建设，并不存在违约行为。王定芳、曾德兵辩称，购房合同明确载明有地下二层，浙滇公司隐瞒真实情况，交付的房屋与合同不符，侵害了被上诉人的知情权、选择权，导致被上诉人丧失购买本栋房屋对应地下车位的机会，影响了其就近停车需求；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回浙滇公司的上诉请求，维持原判。王定芳、曾德兵向一审法院起诉请求：1、判令被告按《商品房销售合同》约定，建设项目地下2层；2、判令被告赔偿原告未按《商品房购销合同》约定建设地下2层违约金36267.9元（商品房总价款的10%）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月3日，原告王定芳（买受人、乙方）与被告浙滇公司（出卖人、甲方）签订《商品房购销合同》，购买东盟森林第F组团06幢第2层205号房，该商品房建筑层数为地上17层，地下2，地下**房总金额362679元。现涉案房屋地下部分未能建设负二层，业主已实际接房。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。与被告浙滇公司签订合同的主体是原告王定芳，曾德兵不是合同相对方，作为原告主体不适格。关于原告主张建设地下负二层的诉讼请求，指向被告浙滇公司所售房屋的电梯不能直达地下负二层车位，不符合合同约定。被告答辩认为房屋的规划设计中没有地下二层，其不存在违约，一审法院认为，案涉房屋的规划设计应在双方签订合同之前就已完成，被告将地下二层在合同中进行约定，且合同文本系被告提供，其责任依法应由被告承担，故被告的答辩观点，一审法院不予采信。双方合同约定小区包括地下负二层，现房屋已实际交付业主使用，原告主张继续建设地下负二层客观上不具备实际履行的条件，且其诉讼请求主张的继续履行建设义务与赔偿违约金之间存在重复，同时建设负二层需向政府行政机关履行规划报批等手续，所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告建设地下负二层的诉讼请求，一审法院不宜支持。就被告的违约行为一审法院予以支持赔偿违约金。对于违约金的具体数额，双方在合同中未作明确约定，且原告未能向法院举证证实其实际损失，一审法院结合合同履行情况及本案实际酌情予以支持3000元。综上，原告的诉讼请求中合理的部分一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告云南浙滇置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王定芳违约金3000元；二、驳回原告王定芳的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：浙滇公司是否应当承担违约责任；一审判决确定的违约金是否适当。本院认为：一、关于浙滇公司是否承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉案《商品房购销合同》对王定芳、曾德兵所购买的房屋状况明确约定为“地上17层，地下2，地下**”，但是上诉人浙滇公司未建设地下**同约定；虽然王定芳、曾德兵并未购买地下车位，但是地下车位作为住宅小区的重要配套设施，必然影响其居住环境；浙滇公司未按照约定建设地下2层，让其丧失了继续购买或使用本幢住宅对应地下车位的机会，影响了其作为购房人居住的便利性，一审法院认为应当由浙滇公司承担违约责任符合法律规定；关于浙滇公司认为其已经依据规划方案建设了地下2层，不存在违约行为的抗辩观点，是否符合建设规划是浙滇公司与行政机关之间的行政法律关系，而本案审理的重点是其是否违反合同约定的问题，本院对其该项抗辩主张不予支持。二、关于一审判决确定的违约金是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”综合本案查明的事实，涉案的房屋已交付王定芳、曾德兵居住使用，其购买房屋的主要合同目的已经实现，一审判决根据本案实际酌情支持浙滇公司承担3000元违约金并无不当。综上所述，浙滇公司和王定芳、曾德兵的上诉请求均不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费353元，由上诉人王定芳、曾德兵负担176.5元，由上诉人云南浙滇置业有限公司负担176.5元。本判决为终审判决。审判员  邓林春二〇二〇年五月十一日法官助理石瑾书记员袁艺