广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初5649号原告：东莞市**乐物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市*********，统一社会信用代码为914***********180H。法定代表人：赖洪江，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓尔良，系该公司员工。被告：温业旺，男，汉族，1986年10月15日出生，住广东省信宜市红旗农场七队宿舍**，公民身份号码：440************01X。原告东莞市**乐物业管理有限公司（以下简称“安居乐公司”）与被告温业旺物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄晓静适用小额诉讼程序于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓尔良，被告温业旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居乐公司提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2017年9月至2019年3月物业管理费1767元、水费与污水处理费共803.72元；2.请求判令被告向原告支付滞纳金(以本金人民币2570.72元为基数，按照每日万分之二的标准，自欠费之次月的第1日起算至实际清偿之日止)；3.本案的诉讼费由被告承担，以上暂共计人民币2570.72元。事实和理由：原告东莞市**乐物业管理有限公司是东莞市寮步镇嘉湖山庄业主委员会选聘的物业服务企业。2011年6月28日，原告与东莞市寮步镇嘉湖山庄业主委员会签署了《物业管理委托合同》，约定由原告接受委托对嘉湖山庄房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护、管理，维护嘉湖山庄小区的环境卫生和相关秩序的活动。合同第六章第二十二条对物业管理费作出约定：住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取：非住宅房屋业主由原告按建筑面积每月每平方米3.3元向业主或物业使用人收取。另外，水费、污水处理费等费用由原告接受有关部门要托代为收取。被告温业旺是嘉湖山庄嘉富苑4座3楼D号房【证号:粤房地权证莞字第1800813787号】的业主。原告已按照合同约定向包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，然被告自2017年9月以来一直拖欠原告物业管理费及电费、水费、污水处理费等物业服务费用，共计2570.72元。被告温业旺答辩称，一、原告请求支付2017年9月至2019年3月物业管理费1767元、水费与污水处理费共803.72元没有法律依据。原告与嘉湖山庄签订《物业管理委托合同》第十八条期限明确约定委托管理期限为五年，自2011年6月30日至2016年6月29日，同时合同第三十九条约定合同期满本合同自然终止。但原告在合同期满后没有自行退出，反而继续强行占据，原告的行为已经严重违背合同约定。并且原告提供的《物业管理委托合同》存在3个方面的问题：首先，代表嘉湖山庄盖章的印章不完整，不能识别为第几届业委会，请法院查明印章公章来源、备案情况；其次，印章公章文字为繁体字，在中华人民共和国境内不可能以繁体字制作印章公章，不符合规范标准称谓；再次，代表嘉湖山庄签字人员郝永福没有合法授权，没有召开业主大会、没有经业主大会半数以上人数通过可以与原告达成一致签订合同意向。且在合同期满后，第五届业委会成员及部分业主代表要求原告退出，但原告多次与业主发生肢体冲突并殴打业主，强行占据，强制服务，强买强卖，因此，法院没有理由支持原告的诉求，原告也涉嫌虚假合同诈骗罪，敬请法院立案审查或移交到公安机关立案侦查。二、原告请求支付滞纳金没有依据，本案是原告强买强卖单方强制服务行为，双方未签订服务合同，没有明确约定支付依据。三、诉讼费由原告承担，本案没有约定合同，原告是强卖强买行为，扰乱市场经济，没有契约精神，原告曾实施召集人员对住户断电、停水、堵门等扰乱业主生活的行为，甚至阻扰业主组织成立业委会，阻止业主大会投票选择新聘物业服务公司，很多业主为了平安的生活，选择沉默、忍受，包括对一些反抗、讲正义的业主暗地实施一些如打砸汽车车窗、在汽车轮胎下放钢钉、在业主门口放置恐吓物品，甚至将失联业主的房屋撬锁占据出租谋利等涉黑行为。四、原告在合同约定的服务期间未严格按房产证面积收取管理服务费，为了达到多收费目的强行与水电费、停车费等绑定收费，不服从就停电停水，不让汽车进入小区。原告已自2015年7月起多收本人管理费共计32.13元，请求法院判令原告将多收强收的管理服务费退还给本人。另，本人自2017年11月起的水费与污水处理费已经交给嘉湖山庄第五届业委会（嘉湖山庄家园服务中心）。综上所述，原告所提三点请求都是无法无据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年6月28日，安居乐公司与东莞市寮步镇嘉湖山庄业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定安居乐公司为东莞市寮步镇嘉湖山庄提供物业管理服务，合同期限为2011年6月30日至2016年6月29日,住宅房屋的物业管理费为每月每平方米1.2元，非住宅房屋的物业管理费为每月每平方米3.3元；逾期缴纳物业管理费应每天按应交款项的万分之二十支付滞纳金。《物业管理委托合同》首页中记载“本合同签订后，要经市建委备案方可生效”，另第四十条记载“本合同自签字之日起生效”。《物业管理委托合同》落款处有“东莞嘉湖山庄业主委员会专用章”的印章及“郝永福”的手写字迹，其中印章部分字体为繁体字，温业旺对该印章及签名不予认可。安居乐公司称《物业管理委托合同》系其与东莞市寮步镇嘉湖山庄第三届业主委员会签订。根据另案业主提交的广东省东莞市房产管理局《关于政府信息公开申请20180524018号的回复》复印件记载，郝永福系嘉湖山庄第三届业主委员会成员。庭审中，安居乐公司主张《物业管理委托合同》至2016年6月27日到期，但其实际履行物业服务合同至2019年3月31日。2017年5月7日，嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。2018年9月25日，东莞市东江自来水有限公司出具《关于追收欠费的函》，该函载明安居乐公司支付嘉湖山庄的水费至2018年5月2日。2019年4月21日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会向安居乐公司发送《联络函》，记载“首先我代表嘉湖山庄全体业主感谢贵公司8年来为嘉湖山庄全体业主提供的服务，你们静悄悄的走了，正如你们静悄悄的来。……”2020年4月7日，东莞市东江自来水有限公司向本院复函，称2016年8月17日，安居乐公司与其签订《供用水合同》，明确由安居乐公司负责向东莞市东江自来水有限公司缴纳嘉湖山庄供水总表所产生的用水费用，嘉湖山庄自2018年5月3日至2019年4月1日费用未缴（含水费、水费违约金、代收的污水处理费、生活垃圾处理费）。2020年4月23日，东莞市住房和城乡建设局出具东建（公开）[2020]37号《关于政府信息公开申请的答复》，称该机关并无安居乐公司与嘉湖山庄第三届业委会所签合同的备案记录。嘉湖山庄嘉富苑4座3楼D房的权属登记人为被告温业旺，套内建筑面积为76.47㎡,每月物业管理费为93元（76.47平方米×1.2元）。庭审中，安居乐公司称案涉物业系二手房，按之前的套内面积收取物业费，确认每月有多收被告几毛钱的物业费，并主张温业旺拖欠2017年9月至2019年3月的物业费，2017年7月16日至2019年3月的水费、污水处理费。温业旺确认其没有缴纳2017年9月至2019年3月的物业管理费，但主张其向嘉湖山庄第五届业主委员会缴纳2017年7月16日至2019年3月31日的水费、污水处理费，并提交嘉湖山庄家园服务中心收款收据到庭，显示东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会收取了温业旺支付的2017年7月16日至2019年7月31日部分月份的水费、污水处理费。根据安居乐公司提交的欠费明细表及温业旺提交的收款收据，温业旺自2017年7月16日至2018年5月15日的应付水费为32.68元、20.64元、180.6元、1.72元、1.72元、3.44元，应付污水处理费为21.09元、13.32元、116.55元、1.11元、1.11元、2.22元。庭审中，安居乐公司称业主应当在当月的1日缴纳上个月的物业管理费、水费、污水处理费，温业旺则称不清楚具体的缴费时间，物业公司有人在的时候就去缴费。另查，2018年8月3日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会起诉安居乐物业公司，该案案号为(2018)粤1971民初21520号。2018年10月22日，该案作出一审判决，判决安居乐公司于判决发生法律效力之日起三十日内撤离东莞市寮步镇嘉湖山庄小区。后安居乐公司不服一审判决，提起上诉，二审案号为（2019）粤19民终211号，东莞市中级人民法院于2019年2月22日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月25日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会申请执行，案号为（2019）粤1971执7624号，该案已执行完毕，安居乐公司已撤离嘉湖山庄小区。已经发生法律效力的(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书查明：2018年5月20日，嘉湖山庄召开业主大会，大会就是否续聘安居乐公司进行了表决，否决票为623票，得票率为60.3%；否决票权数55748平方米，得票率为60.2%，表决结果为不选聘。2018年6月21日，嘉湖山庄第五届业主委员会出具《退出通知》，要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。以上事实，有原告提交的欠费明细表打印件、收款收据复印件、催缴水费、管理费通知书复印件、房产证复印件、《物业管理委托合同》、《业主大会会议决定》、《联络函》、追缴欠费函，被告提交的回复复印件、光盘、收款收据，本院调取的东莞市东江自来水有限公司的复函以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告之间是否存在物业服务合同关系；二、安居乐公司是否有权收取物业管理费、水费、污水处理费及金额。关于焦点一。首先，2017年5月7日，嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。2018年5月20日，嘉湖山庄召开业主大会，大会就是否续聘安居乐公司进行了表决，表决结果为不选聘。以上事实可以看出，嘉湖山庄业主代表大会及业主大会对于续签与安居乐公司的物业管理委托合同是持反对意见，但是对于此前曾与安居乐公司签订物业管理委托合同的事实是没有异议的，倘有异议，则与其会议结果不“续签”、不续聘的决议相矛盾。其次，2019年4月21日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会向安居乐公司出具的《联络函》中确认安居乐公司向嘉湖山庄业主提供8年的服务。最后，已经发生法律效力的(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书查明安居乐公司与东莞市寮步镇横坑嘉湖山庄第三届业主委员会于2011年6月28日签订《物业管理委托合同》，在(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书未被撤销的情况下，以及在温业旺未能提交证据推翻(2018)粤1971民初21520号及（2019）粤19民终211号民事判决书所确认的事实的情况下，温业旺应对自己的主张承担举证不能的法律后果。综上，本院认为安居乐公司与温业旺之间在客观和事实上存在物业服务合同关系。关于焦点二。首先，温业旺在答辩时确认原告与嘉湖山庄签订的物业管理委托合同期限为自2011年6月30日起至2016年6月29日止。根据《广东省物业管理条例》第五十条规定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”嘉湖山庄业主大会在2016年6月29日前没有作出续聘安居乐公司或选聘其他物业服务公司的决定，因此，在安居乐公司自愿按照合同约定继续提供物业服务的情况下，案涉物业服务合同自动延续。其次，嘉湖山庄业主大会于2018年5月20日经业主表决作出不选聘安居乐公司的决议，此后嘉湖山庄业主委员会执行该决议，并于2018年6月21日向安居乐公司发出《退出通知》，要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。因此，案涉物业服务合同的延续期应为2016年6月30日至2018年7月6日，嘉湖山庄小区的业主应当根据物业服务合同的约定向安居乐公司交纳该延续期间的物业服务费用。至于2018年7月7日之后的物业管理费，因业主委员会已按业主大会决议要求通知安居乐公司撤离小区，安居乐公司应当按业主大会的决议及业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区，故嘉湖山庄小区的业主无需再向安居乐公司交纳2018年7月7日之后的物业管理费。因安居乐公司拒不按照业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区而造成的损失应当由安居乐公司自行承担。最后，安居乐公司代缴嘉湖山庄小区的水费至2018年5月2日，因此，安居乐公司可向业主温业旺追偿2018年5月2日之前的垫付水费、污水处理费。至于2018年5月3日之后的水费，因安居乐公司没有垫付，其无权向业主主张。温业旺主张其已将安居乐公司代其垫付的水费、污水处理费交至嘉湖山庄业委会，但温业旺没有提交证据证明嘉湖山庄业委会已将该垫付水费、污水处理费返还给了安居乐公司或支付给东莞市东江自来水有限公司，故温业旺依法应当将安居乐公司代为垫付的水费、污水处理费返还给安居乐公司。综上，温业旺未向安居乐公司支付物业管理费、水费、污水处理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。结合以上论述，温业旺应当向安居乐公司支付的款项为：1.物业管理费：案涉物业的建筑面积为76.47㎡，故本院按案涉物业房产证所载面积计算为2017年9月1日至2018年7月6日期间的物业管理费为1.2元/㎡/月×76.47㎡×10个月+1.2元/㎡/月×76.47㎡×6天÷30天/月=935.99元。2.水费：安居乐公司代为缴付的2017年7月16日至2018年5月2日期间的水费为32.68元+20.64元+180.6元+1.72元+1.72元+3.44元×16天÷30天/月=239.19元。3.污水处理费：安居乐公司代为缴付的2017年7月16日至2018年5月2日期间的污水处理费为21.09元+13.32元+116.55元+1.11元+1.11元+2.22元×16天÷30天/月=154.36元。4.滞纳金：安居乐公司诉请的滞纳金为温业旺逾期缴费所产生逾期付款损失，结合原、被告对费用缴纳时间的陈述等，该滞纳金应当从逾期支付物业管理费的次日即次月1日起计算至实际付清之日止，每月物业管理费的滞纳金总额不超过当月的物业管理费。例如2017年9月物业管理费的逾期滞纳金以91.76元为本金，自2017年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，滞纳金总额不超过91.76元，其余月份的逾期滞纳金以此类推。安居乐公司并未明确其主张水费、污水处理费滞纳金的依据，本院不予支持。关于温业旺要求返还多支付物业费的主张，因温业旺并未在本案中提起反诉，故本院不予处理，温业旺可另觅途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的法律规定，判决如下：一、被告温业旺于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司支付2017年9月1日至2018年7月6日期间的物业管理费935.99元。二、被告温业旺于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司返还代缴水费239.19元。三、被告温业旺于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司返还代缴污水处理费154.36元。四、被告温业旺于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，每月物业管理费滞纳金以当月物业管理费为本金，自次月的1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止计算，每月物业管理费滞纳金总额不超过当月的物业管理费。五、驳回原告东莞市**乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，已由原告预交，由原告承担13元，由被告承担12元。本判决为终审判决。审判员  黄晓静二〇二〇年五月二十八日书记员  杨熊清附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。第五十条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。