江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初3326号 原告：柳玉翠，女，1966年10月2日出生，汉族，住山东省海阳市。 委托诉讼代理人:孔德城,江苏少平律师事务所律师。 被告：常熟市新茂房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市服装城商城中路**商城大厦**601-605，统一社会信用代码91320581569106758L。 诉讼代表人：该公司破产管理人江苏益友天元律师事务所。 负责人：王继东，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：姬永强，江苏益友天元律师事务所律师。 原告柳玉翠与被告常熟市新茂房地产开发有限公司（以下简称新茂公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孔德城、被告委托诉讼代理人姬永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳玉翠向本院提出诉讼请求：1.判令被告对原告申报的新茂轻纺城7－809室房屋的消费性购房人权益予以确认，并继续履行购房合同；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月29日，案外人上海国泰汇商绿色建设股份有限公司（以下简称国泰公司）被告签订《备忘录1》，约定被告将2000万元房产折抵材料商材料款。2015年5月6日，国泰公司与原告签订《抵房协议》，将新茂轻纺城7-809房产冲抵1621000元材料款。2015年5月7日，原被告签订商品房买卖合同，并于同日以材料款一次性支付房款1621000元。2018年2月2日，常熟市人民法院依法裁定受理新茂公司破产清算一案，并指定江苏益友天元律师事务所作为管理人。原告按照被告指示进行债权申报。2019年10月21日，原告收到被告出具的《债权审定结果通知书》及《解除合同通知书》，对于上述房屋的消费性购房人权益不予确认。原告不服管理人作出的认定，故提起诉讼，请依法支持原告诉请。 被告新茂公司辩称，2018年2月2日，常熟法院裁定受理对新茂公司的破产清算申请，对于被告破产所涉案件的处理，应当优先适用《破产法》的规定，虽然双方签订了《抵房协议》，被告也出具了收据，但是尚未办理完过户手续，仍然属于破产房产。根据《破产法》第18条规定，对双方均未履行完毕的合同，管理人有权解除，且根据破产法的基本原则，应该公平清偿债权，不得对个别债权人进行清偿。若管理人继续与原告履行合同，将侵犯其他债权人的合法权益，且管理人已于2019年10月21日已经向原告送达了《债权审定结果通知书》和《解除合同通知书》，解除了双方的购房合同。原告可以依据实际的法律关系，另行主张其权利。故请求法院驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下： 2015年4月29日，新茂公司（甲方、建设方）与国泰公司（乙方、总包方）、常熟金戈投资有限公司（丙方，担保方）签订一份《备忘录1》，载明：截至2015年3月26日，甲乙双方一致确认甲方已经支付的款项为16625.883万元，扣除返还保证金、停工损失及工程款利息共计1769.7664万元，甲方应付未付工程款为4822.4834万元，乙方同意以2000万元房产折抵材料商材料款（由乙方协调材料商和甲方直接签订房屋买卖合同，销售价格为每平方米8500元），剩余工程款2822.4834万元，甲方承诺分期偿还，如甲方未按本备忘录约定履行，乙方有权解除施工合同，并要求甲方结算支付全部工程款。 2015年5月6日，国泰公司（甲方）与上海昶阳机电设备有限公司（乙方）签订一份《抵房协议》，约定甲方将案涉7＃楼809室房屋（建筑面积162.1平方米）冲抵材料款1621000元。同日，双方另签订《抵房补充协议》一份，约定对于该房产乙方有权自行出售，出售所得归乙方所有，甲方在乙方的材料款中直接扣除上述款项1621000元，双方相互配合进行相应的财务处理。上述协议尾部乙方负责人处有柳玉翠签名。上海昶阳机电设备有限公司出具情况说明表示，柳玉翠系其法定代表人及执行董事迟建光的配偶，签订上述协议时，指定柳玉翠未购房人。 2015年5月7日，新茂公司（出卖方）与柳玉翠（买受方）签订合同编号为Y20150006826的《商品房买卖合同》一份，约定柳玉翠向新茂公司购买新茂轻纺城7幢3单元809室房屋，商品房总价款为1621000元，买受人同意于2015年5月7日向出卖人支付100%房款1621000元；出卖方应当在2015年12月28日前，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。柳玉翠就涉案房屋并未实际向新茂公司支付购房款，双方也未办理过户手续，涉案房屋于2020年初方才具备交付条件。 2018年2月2日，本院作出（2018）苏0581破3号民事裁定书，裁定：一、受理王忠良等7人对新茂公司的破产清算申请；二、指定江苏益友天元律师事务所担任新茂公司管理人。 2019年10月21日，新茂公司管理人作出《债权审定结果通知书》，并向柳玉翠送达，主要内容为：柳玉翠申报新茂轻纺城7-809房屋的购房人权益并要求继续履行购房合同交房，以及逾期交房违约金124006元。管理人审查结果为，对柳玉翠申报的上述房屋的消费性购房人权益不予确认，对于逾期交房违约金124006元不予确认。理由是，2015年5月6日柳玉翠与国泰公司通过抵房协议将涉案房屋抵扣柳玉翠材料款1621000元，属于以物抵债，未办理物权转移手续，管理人对于《抵房补充协议》效力不予认可，所以对主张的购房人权益不予认可，逾期交房违约金以购房人权益为前提，故也不予认可。如对管理人不予认定或认定的金额有异议，请自收到本通知起十五日内向常熟法院起诉。 同日，新茂公司管理人作出《解除合同通知书》，并向柳玉翠送达，内容为：“……你因与国泰公司签署《抵房补充协议》事宜，与新茂公司就新茂轻纺城7－809房屋网签了《商品房买卖合同》。若继续履行该《商品房买卖合同》，则属于个别清偿，违反了企业破产法规定。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。根据上述规定，现管理人通知即日起新茂公司与你签订的上述《商品房买卖合同》解除，请你在收到本通知书之日起15日内配合管理人完成网签《商品房买卖合同》解除及注销手续。如有异议，自收到本通知书之日起15日内向常熟市人民法院提起诉讼。如你对新茂公司享有其他债权，可凭有关证据向管理人申报。” 审理中，原告柳玉翠表示，国泰公司总包涉案新茂工程项目，因租赁塔吊和升降机，结欠工程款未付，故国泰公司将从新茂公司拿到的抵工程款房屋再抵给原告，由原告与被告直接签订商品房买卖合同；原告就是以国泰公司结欠的工程款抵房款的，并未另行再支付购房款。 本院认为，本案争议焦点在于原告柳玉翠是否属于消费性购房人，涉案《商品房买卖合同》应否继续履行，是否已经解除。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照前述法律规定，原告柳玉翠系以国泰公司欠付的工程款折抵购房款，并未实际向被告新茂公司支付房款，涉案商品房买卖合同系履行抵房协议的具体操作方式，故原告柳玉翠明显不属于消费性购房人,现被告新茂公司已进入破产程序,如继续履行合同，将构成对个别债权人的债务清偿,不符合法律规定。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，被告新茂公司于2018年2月份进入破产清算程序之后，新茂公司管理人并未通知原告柳玉翠继续履行该协议，并于2019年10月通知原告解除该合同，根据上述规定，该协议应视为已解除。综上，原告柳玉翠诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告柳玉翠的诉讼请求。 案件受理费减半收取9695元，由原告柳玉翠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  高少波 二〇二〇年五月二十六日 书记员  张春亚