山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终7116号 上诉人（原审被告）：朱相寿，男，1964年1月2日出生，汉族，住昌邑市。 委托诉讼代理人：许宗琦，山东艾立特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈修桥，昌邑北孟法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：耿南南，男，1986年7月18日出生，汉族，住青岛市四方区。 上诉人朱相寿因与被上诉人耿南南确认合同无效纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2019）鲁0786民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱相寿上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，涉案转让标的物原始所有人为昌邑市岞山建材厂，2007年以资抵债给了昌邑市农村信用社，在此基础上被上诉人又受让了该标的物，被上诉人对受让的标的物已享有处分权。被上诉人因欠上诉人款项，在无钱偿还的情况下，自愿以物抵债的行为未侵害国家、集体和其他人权益，该协议已生效。 耿南南未提交书面答辩意见。 耿南南向一审法院起诉请求：依法确认双方于2015年1月14日签订的转让协议及补充协议无效。 一审法院认定事实：耿南南和朱相寿之女朱逢春曾系夫妻关系，二人现已离婚。2015年1月14日，耿南南、朱相寿签订转让协议约定：因耿南南欠朱相寿250000元借款，无钱偿还，自愿将耿南南所有的位于峡山区（原昌邑市址，下小路西侧）岞山农行对面的房地产转让给朱相寿，房屋建筑面积为95平方米，土地使用权占用面积为0.17亩，无房产证，无土地证，以现状为准。该协议一式两份，耿南南、朱相寿各执一份。同日，在该协议背面，耿南南、朱相寿又签订补充协议：签订转让协议后一个月内耿南南有所有权和买卖权，在一个月内朱相寿不能买卖、抵押此房屋，不能变更房屋所有权，一月内耿南南如偿还不了朱相寿的欠款，此房屋一切权利归朱相寿所有，与耿南南一切无关。此转让协议一个月后生效。如一个月内耿南南买卖此房屋，办手续时朱相寿全力配合（因房屋手续在朱相寿手中）。如此房屋所有权归朱相寿所有后，耿南南欠朱相寿的二十五万元欠款两清，此前签订的此三间抵押协议作废。如一个月内耿南南偿还朱相寿二十五万元现款，此转让协议无效。 又查，耿南南于2007年8月2日与昌邑市农村信用合作联社签订转让协议，约定昌邑农村信用合作联社将其抵顶而来的房地产平房三间，位于昌邑市址下小路西侧，岞山农行对面，房屋建筑面积95平方米，土地使用权占用面积约0.17亩，无房产证，无土地证，以现状为准，以140000元的价格转让给耿南南。 2014年6月12日，耿南南出具声明两份，第一份声明：因欠朱相寿贰拾万元整（200000.00），今把位于昌邑市下小路西侧、岞山农行对面的三间房屋抵押给朱相寿。待房屋出售以后，首先偿还所欠朱相寿的款项贰拾万元。第二份声明：位于昌邑市下小路西侧、岞山农行对面的三间房屋（建筑面积约95平方米，土地使用权占用面积约0.17亩，无房产证，无土地证，以现状为准），朱相寿享有出售权。 一审法院认为，争执的焦点有二：一是耿南南、朱相寿签订转让协议和补充协议时，朱相寿是否采取了欺诈、胁迫的手段？二是转让协议和补充协议是否违反了法律的禁止性规定？ 关于第一个焦点问题：朱相寿是否采取了欺诈、胁迫的手段。耿南南提交青岛市公安局市北分局洛阳路派出所对耿南南、朱相寿、朱相寿之妻王吉秀、朱相寿妹夫王志江的询问笔录、青岛市公安局市北分局法医学人体损伤程度鉴定书、耿南南母亲与王志江和王吉秀的通话记录、耿南南父亲与王吉秀的通过话记录，欲证明朱相寿采取了暴力胁迫的手段，迫使耿南南签署了转让协议和补充协议。 朱相寿对上述证据的质证意见：录音证据系复制品，该录音并没有显示出录音的时间、地点、录音方式，对其真实性不予认可。询问笔录并不能显示出朱相寿对耿南南采取了暴力的手段，耿南南的询问笔录只是其单方陈述。损伤鉴定书鉴定意见与案件无关，耿南南的伤情与案件无关。 对耿南南提交的上述证据，分析认定如下： 朱相寿对录音证据提出异议，耿南南无法提供录音证据的原始载体，故对录音证据不予采信。青岛市公安局市北分局的人体损伤程度鉴定书、洛阳路派出所的询问笔录，均无法直接证明朱相寿曾对耿南南采取了暴力胁迫的方式，且公安机关对该案并未没有作出调查结论，亦未对当事人作出任何行政处罚，因此对耿南南主张的其是在受朱相寿胁迫的情况下签署转让协议和补充协议的主张，不予支持。 关于第二个焦点问题：转让协议和补充协议是否因违反了法律的强制性规定而无效。 耿南南提供潍坊峡山生态经济开发区岞山街道牟家庄子村村民委员会出具的证明、潍坊市国土局峡山分局岞山所出具的证明，欲证明转让协议中约定的土地未办理土地出让手续，系牟家庄子村集体土地，协议违反了不得转让集体用地的法律强制性规定，因此转让协议和补充协议无效。 朱相寿对上述证据的质证意见：对两份证明不予认可，两份证明不符合单位出具证明的形式要件，没有出具人和负责人签字，且潍坊市国土局峡山分局岞山所的证明中的耿楠楠与本案的耿南南并非同一人，因此两份证明不能证明耿南南的主张。 对耿南南提交的上述证据，分析认定如下： 朱相寿对两份证明提出异议后，耿南南庭后对两份证明进行了完善，牟家庄子村村民委员会出具的证明中姜淑华作为出具人在证明中签字，潍坊市国土局峡山分局岞山所的证明中将耿楠楠修改为了耿南南。上述两份证明均载明耿南南购买的岞山信用社平房三间，占地面积95平方米，位于峡山区办，下小路以西，岞山农行对面，该描述与转让协议中对涉案房屋及土地的描述一致，因此可以认定两份证明中载明的房屋及土地系耿南南、朱相寿转让协议中的房屋和土地，两份证明内容相互印证，均系有关单位出具，故对两份证明予以采信，涉案所述房屋及土地系潍坊峡山生态经济开发区岞山街道牟家庄子村村民委员会所有的集体土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。转让协议中土地并没有符合土地使用权依法转移的情形，故转让协议的中对土地使用权的转让违反法律的禁止性规定，应属无效。根据“房随地走”的法律原则，土地上的附属房屋的转让亦属无效。 综上，双方签订的转让协议和补充协议违反法律的强制性规定，属无效合同。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条的规定，判决：依法确认耿南南和朱相寿于2015年1月14日签订的转让协议和补充协议无效。案件受理费100元，由耿南南负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。涉案房屋所涉土地系潍坊峡山生态经济开发区岞山街道牟家庄子村村民委员会所有的集体土地，转让协议中土地并没有符合土地使用权依法转移的情形，该转让协议因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。一审判决，合法有据。 综上所述，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人朱相寿负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年五月十日 书记员  李朋朋