贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2014号 原告：刘军，男，汉族，1969年11月6日出生，住贵州省毕节市。 原告：张学娟，女，汉族，1976年12月25日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：刘士界，系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：谢忠明，系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告:贵州泰然房地产开发有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区文峰路。统一社会信用代码:91520500573310903W。 法定代表人:陈黎，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:胡义荣,系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人:阮大双,系贵州威迪律师事务所律师。 原告刘军、张学娟与被告贵州泰然房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘士界，被告贵州泰然房地产开发有限公司之委托诉讼代理人胡义荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘军、张学娟向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权证；二、判决支付逾期办证违约金暂计20000元，该违约金以原告已交购房款220000元为基数，2018年5月31日起按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止；三、判决被告退回代收的电入户费520元、燃气入户费2500元、可视对讲入户费500元、有线电视入户费330元、光纤宽带费280元，合计4130元及利息，利息以4130为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年4月4日起计算至被告实际退回之日止；四、判决由被告承担案件受理费。事实及理由：2016年4月4日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告修建于毕节市七星关区住房，建筑面积87.44平方，原告一次性交付了全部房款220000元，并按被告要求交付办理不动产权证所需的其他费用；被告在合同中承诺于2018年5月31日前向原告交付转移登记的有关文书，但是，直到如今，尚未为原告办理完毕不动产权证交付给原告，构成违约，应该支付违约金，而被告却拒绝履行合同约定给付义务，故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告贵州泰然房地产开发有限公司辩称：1、逾期办证违约金以填平损失为原则，原告未提交证据证实因被告逾期给其造成的损失，其本项诉求不应得到支持；2、关于办理产权证的诉求，因存在不可抗力涉案项目尚未通过消防验收，不具备办证条件；3、关于四通费，被告收取的是入户费而非建设费，且可视对讲费不属于被告的建设安装费用，该项诉求也不应得到支持；4、关于逾期交房违约金，本项目不存在逾期交房的情形，均是按合同约定的期限交房的，被告不应承担逾期交房的违约责任；5、关于交付各种文书，因涉案项目尚未完全验收，部分文书未形成，不具备交付条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的原告提交的《商品房买卖合同》、收据，经本院审查认为，该组证据具有证据“三性”，能证明原、被告之间的商品房预售合同关系成立，原告已按合同约定向被告履行付款义务，且被告收取了相关税费的事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月4日,原告刘军、张学娟作为买受人，被告贵州泰然房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：“买受人购买出卖人开发的位于贵州省毕节市七星关区；房屋总价款220000元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；合同第二十二条初始登记项下约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办理初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此承担违约责任，如因此导致过期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担过期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。”；转移登记项下约定：“被告承诺于2018年5月31日前，取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”上述合同附件十二补充协议约定，若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到相关部门缴纳以上费用及办理相关手续。上述合同签订后，原告向被告支付完毕全部购房款。 另查明，涉案房屋目前未经消防验收合格，且不具备办理转移登记条件。2017年6月3日，被告收取了原告的契税、印花税、交易费、产权登记费、电入户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费330元、光纤宽带入户费280元、可视对讲500元。 本院认为，综合原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告为原告办理涉案房屋的不动产权证的请求是否支持；二、原告请求被告支付逾期办证违约金的请求是否支持，以及该违约期间、违约金标准如何认定；三、原告请求被告退还入户费电、燃气、可视对讲、有线电视、光纤宽带及承担相应利息的请求是否支持。 关于焦点一的问题。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。但本案无证据显示涉案房屋目前已具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件及办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行办理涉案房屋不动产权属证书。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，现原告请求被告办理不动产权证书缺乏事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点二的问题。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》对继续履行合同时的违约金计算没有约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素予以衡量，本院按照已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的130%及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%进行计算。依据《商品房买卖合同》转移登记项下的约定，被告负有在2018年5月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。在案证据显示，若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到相关部门缴纳以上费用及办理相关手续。结合被告2017年6月3日收取了原告相关税费的事实，本院可以认定是被告代为办理不动产权证。鉴于本案是由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关并通知原告即可，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告后不再承担上述违约责任。因此，上述违约金以原告已交购房款220000元为基数，2018年6月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。虽然被告以“涉案项目现在还不具备办理产权证书的条件，因存在不可抗力导致至今未通过消防验收”等为由抗辩不承担上述违约责任，但未提供相应证据予以证明。因此，被告的辩解理由不成立，本院不予采纳。 关于焦点三的问题。被告在《商品房买卖合同》履行过程中，以代收代缴名义向原告收取了入户费电520元、燃气2500元、有线电视330元、光纤宽带280元，该行为并无合同约定及法律规定，且被告也未举证证明已代原告缴纳完毕上述费用。故对原告诉请判决被告退还上述费用的请求，本院予以支持。对于原告诉请判决被告支付利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，故本院不予支持。对于原告诉请被告通还可视对讲500元的诉讼请求。可视对讲系统是安装在住宅小区、单元楼，具有以防止外来人员入侵、确保家居更加安全等功能，而安装该系统涉及该住宅小区、单元楼的各位业主。因此，被告为了增强小区业主的安全，统一收取该费用用于安装上述系统，是原、被告双方共同协商的结果，故对原告请求被告返还可视对讲500元的诉讼请求，本院不予支持。如今后被告仍未履行上述义务，原告可以请求被告予以返还。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十三条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘军、张学娟支付逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款220000元为基数，自2018年6月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 二、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘军、张学娟退还电入户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费330元、光纤宽带入户费280元。 三、驳回原告刘军、张学娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费202元，由原告刘军、张学娟负担52元，被告贵州泰然房地产开发有限公司负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年五月十四日 书记员  孙宏杰