福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初744号 原告：厦门市福菲物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区七星路****。 法定代表人：李玉江，总经理。 委托诉讼代理人：陈伟泽，男，系公司员工。 被告：王超，男，1974年5月7日出生，蒙古族，住河南省镇平县。 委托诉讼代理人：王新四（系王超父亲），男，住址同上。 被告：申风霞，女，1971年5月27日出生，汉族，住河南省镇平县。 委托诉讼代理人：王超（系申风霞配偶），男，住址同上。 委托诉讼代理人：王新四（系申风霞公公），男，住址同上。 原告厦门市福菲物业管理有限公司（以下简称福菲物业公司）与被告王超、申风霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用简易程序三次公开开庭进行了审理。福菲物业公司的委托诉讼代理人陈伟泽，王超、申风霞委托诉讼代理人王新四到庭参加第一次庭审；福菲物业公司的委托诉讼代理人陈伟泽，王超到庭参加第二次、第三次庭审。本案现已审理终结。 福菲物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令王超、申风霞支付拖欠的物业服务费、公共维修金等各项费用及相应违约金共计4511.78元【其中物业服务费2586.96元（计费期间为2017年1月1日至2018年12月31日）、公维金646.74元（计费期间为2017年1月1日至2018年12月31日），公摊水费36.4元（计费期间为2016年8月1日至2018年12月31日），公摊电费200.5元（计费期间为2016年8月1日至2018年12月31日），违约金1041.18元，违约金计算至2018年12月31日】；2.本案诉讼费由王超、申风霞承担。审理过程中，福菲物业公司撤回了公摊水费、公摊电费及相应违约金的诉求。事实和理由：福菲物业公司是与厦门鑫大利房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，依合同对位于集美区锦亭北路鑫锦家园二三期小区提供物业管理服务的物业服务企业，依法享有对该小区的业主及使用人收取相应物业服务费等费用及违约金的权利。王超、申风霞是该小区**的业主/使用人，从2017年1月至2018年12月王超、申风霞累计拖欠物业服务费、公维金合计3233.7元并产生相应违约金，经福菲物业公司多次催讨，王超、申风霞仍拒不支付。为维护福菲物业公司合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。 王超、申风霞辩称，1.对各项费用的计费区间没有异议；2.拒交物业费的原因是福菲物业公司在“莫兰蒂”台风之后不作为，车棚倒掉、围墙吹倒，经业主多次反馈仍未得到修复，之后福菲物业公司还在围墙内外自行建了二层的占地面积约500平方米的钢架结构作为营业用房，该违章搭盖被强拆之后，遗留的建筑垃圾福菲物业公司也未及时清理，都是业主自行清理建筑垃圾、自筹资金修建围墙；电梯经常坏，多次反映未果，280梯的业主只好自己筹资安装电梯机房空调及安装楼道声控开关；配电房内长期住人，还在里面插电使用冰箱、烧水壶、电风扇等，给小区业主的安全造成隐患；小区滑梯等公共设施被台风损坏之后去向不明且未及时修复重置，还是新物业公司接手管理小区之后才重置的；对小区门口围墙建设重修的招标未在小区公示，没有经过三分之二的小区业主同意，且在工程量上存在虚报，三期围墙只有17根柱子，合同却写着二十几根柱子；福菲物业公司工作人员还存在收取业主费用，默许业主违章搭盖的现象；在福菲物业公司退场之前的一年里，小区公共卫生也无人管理，不是小区人员也可以随意进出，门都没关，但业主装修时福菲物业公司却拒绝让装修师傅进来；保安员值班时睡岗。综上，福菲物业公司履行物业服务合同存在诸多瑕疵，其只愿意按合同约定标准的30%-50%支付物业服务费。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.福菲物业公司提供的公开信，拟证明其在退场时曾以公告的方式告知业主需要缴纳的费用。王超、申风霞质证对真实性、合法性、关联性无法确认。因该证据系福菲物业公司单方出具，本院对该证据不予认可。2.福菲物业公司提供的鑫锦家园二三期账目签收单及基金收支情况表，拟证明小区公维金不足以完成围墙维修、公共设施重置，且福菲物业公司已向案涉小区的业委会转交了账目，代垫了公共支出，有权以无因管理之债为由向王超、申风霞主张公共维修金。王超、申风霞质证对真实性、合法性、关联性不予认可，在“莫兰蒂”台风之前业主都是有交物业费和公维金的，且小区还有公共收益，不存在公维金不足的情况，且许多支出都是现金支付，明显不合理。本院认为，该收支明细表系福菲物业公司单方制作，且围墙等住宅共用部位、滑梯等共用设施设备的维修和改造可通过使用住宅专项维修资金来完成，故对该证据的关联性不予认可。3.王超、申风霞提供的违法建设照片，拟证明福菲物业公司占用小区公共空间实施违法建设，且施工过程占用小区公共水电，福菲物业公司质证与本案无关，本院认为，该组照片与本院勘察现场笔录、测量照片、城管部门提供的照片、蒋华提供的《告知书》能相互印证，福菲物业公司亦未提供反证，故对照片的真实性、合法性、关联性予以认可。4.王超、申风霞提供的违建遗留垃圾未及时清理的照片，拟证明福菲物业公司未及时清理违建遗留垃圾，严重影响业主生活，且带来安全隐患，最后由业主自行清理。福菲物业公司质证无异议，但认为不构成业主拒缴物业费的理由。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。5.王超、申风霞提供的照片，拟证明福菲物业公司在监督小区房屋装修、保安室值班、卫生服务、车辆停放、电梯维保、配电房管理等方面存在服务不到位的情况，福菲物业公司质证王超、申风霞不能以此为由拒交物业服务费，本院认为，从照片可以看出福菲物业公司在案涉小区的日常物业管理方面存在一定瑕疵。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月1日，福菲物业公司与厦门市鑫大利房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定厦门市鑫大利房地产开发有限公司委托福菲物业公司对锦园西路501-543号（一期）及位于锦亭北路（二期及三期）的小区住宅进行物业管理，期限为交房之日起至第一届业主大会召开成立合法业主委员会，业主委员会与其所选聘的物业服务合同签订物业服务合同生效时；服务范围包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护、管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，物业规划红线内属物业服务范围的市政公用设施的维修、养护和管理，物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，专项维修资金的代管和使用，公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助维护与服务，等等。合同第五条规定“乙方（即福菲物业公司）的权利义务：1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项服务经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益；...8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；...”。合同同时约定，物业服务参照《厦门市住宅物业服务等级标准》的二级服务标准。《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价（修订版）》中“基础服务标准与收费标准”二级服务内容包含：24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理两天内完成（预约除外）；对业主或使用人的投诉在五天内答复处理；对违反管理规则或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。“共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费标准”二类服务内容包含：“每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好”、“（休闲椅、室外健身设施等）每周两次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）”、“（升降系统电梯）1.保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；2.委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》；物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；3.电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。”合同还约定，收费标准按住宅物业服务费1元/月.平方米，公共维修金0.25元/月.平方米，地上车，地上车位服务费60元/月费用，物业服务费、公共维修金按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一月7日前缴费，在交房时预交六个月；业主暨使用人逾期不缴费，福菲物业公司将收取日千分之三的违约金；超过三个月以上的，福菲物业公司可向违约方提起诉讼。2019年1月4日，福菲物业公司退出案涉小区的物业服务。 王超、申风霞是锦亭北路322号503室房屋的所有权人，该房屋产权面积107.71平方米。王超、申风霞提供编号为3021372的厦门市集美区城市管理行政执法局出具的《责令停止违法建设通知书》，该通知书主要内容如下：“当事人（不详）：经查，你（单位）在锦亭北路322-326东侧进行钢架建设二层钢架未封顶，面积469平方米，未封板。现场无法提供合法手续（或手续不全），违反《厦门市城乡规划管理条例》第二十三条之规定，现责令你（单位）立即停止违法建设。拒不停止的，将依法采取查封施工现场、强制拆除等措施...”。王超、申风霞提供2016年12月27日的《海峡导报》第14版，该版一篇《零距离监管推进“两违”治理》的新闻报道写道：“这是一栋房，今年8月份，它在鑫锦家园偷偷摸摸‘诞生’，开始了它的‘违建史’。它的主人短短几天内，就在小区内架起它（两层钢构房），占地500多平方米。...在执法人员铁腕治理，并晓之以理之下，违建者在期限内自行拆除了这栋违建房，结束了它短短的‘违建史’...”。福菲物业公司在案涉小区张贴落款2016年12月1日的《告知书》，载有如下内容“关于搭建停车棚一事，电动车、摩托车、自行车棚的位置是小区红线外，原开发商向建设局申请违建给大家停车，台风毁坏重建也是违建，是要有风险的，如果不建大家停哪里？本不是我们的，如果能建成给大家停车是功德！二楼准备做活动室，希望大家能支持。目前热心的业主对我们的工作给差评，我们承认在重建工作中做的不够细...”。 2020年4月8日上午，本院组织双方当事人在就原违章搭盖的现场及业主自行筹资修建的围墙进行现场勘验。双方对围墙的地点均予确认；就原违章搭盖是否包含小区围墙内空间，王超、申风霞等业主称原违章搭盖一部分在小区内，一部分在小区外，福菲物业公司称都是在小区围墙之外及小区管理之外。后，本院组织双方进行现场测量，结果显示，围墙外的原违章搭盖占地面积约为二三百平方米。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对物业服务企业及业主均具有约束力。福菲物业公司应依合同约定的标准向业主提供物业服务，王超、申风霞作为小区业主应缴交相应的物业服务费。根据现场勘察结果、王超、申风霞提供的照片、城管工作人员提供的违法建设的照片，可以认定原违法建设有一部分在案涉小区之内。本案争议焦点是王超、申风霞以福菲物业公司存在重大履行瑕疵为由主张减免物业服务费有无事实与法律依据。福菲物业公司认为其物业服务仅有一般瑕疵，王超、申风霞应依合同约定履行支付物业服务费的义务；王超、申风霞认为福菲物业公司已构成重大履行瑕疵，其只愿意按合同约定标准的30%-50%支付物业服务费。本院认为，在案证据可以证明“莫兰蒂”台风之后福菲物业公司在履行物业服务合同中存在以下问题：（1）在小区红线内外违法建设，擅自占用小区公共部位，损害业主合法权益，违反了《前期物业服务合同》第五条第一项、第八项的约定；（2）滑梯等公共设施被台风损坏后未予修复重置、配电房内住人、电梯故障未及时组织维修等等，未达到合同约定的二级服务标准，违反了《前期物业服务合同》第六条的承诺。因前期物业合同未约定福菲物业公司的违约责任，且物业服务收费按照包干方式收取，本院采纳王超、申风霞降低物业服务费标准的抗辩意见，将物业服务费调整至合同约定价格的50%，即按1元/平方米•月的50%计付。故王超、申风霞应向福菲物业公司支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费金额为1292.52元（1元/平方米•月×107.71平方米×24个月×50%）。关于物业服务费的违约金，因福菲物业公司确存在履约不到位的情形，王超、申风霞拒绝支付物业服务费，属行使抗辩权的行为，故对福菲物业公司主张的物业服务费的违约金，不予支持。关于福菲物业公司是否有权向王超、申风霞收取公共维修金，因公共维修金系建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，由业委会委托物业公司收取，现福菲物业公司已退出案涉小区，且其未提供业委会委托其收取公维金的证据，故对其公共维修金及相应违约金诉讼请求一项，不予支持。关于王超、申风霞提出的福菲物业公司申请专项维修金程序有瑕疵的抗辩意见，与本案属不同的法律关系，王超、申风霞可另谋途径解决。物业服务是房屋使用价值的延伸，物业服务水平关系到群众的获得感、安全感和幸福感，进而影响到城市的和谐与稳定。福菲物业公司应虚心听取业主意见，严格遵守合同约定，诚实履行合同义务，以积极的沟通和良好的服务来赢得业主的认可。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王超、申风霞应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市福菲物业管理有限公司物业服务费1292.52元； 二、驳回原告厦门市福菲物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告厦门市福菲物业管理有限公司负担15元（已预缴），由被告王超、申风霞负担10元，该款应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦 门市中级人民法院。 审判员  洪娟娟 二〇二〇年五月二十日 书记员  黄勇婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”