广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初30423号原告：麦永佳，男，1954年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**********，公民身份号码440************717。委托诉讼代理人：庞秀琼，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓莹，广东国龙律师事务所实习律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。两被告共同委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告麦永佳诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明置业公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称盛明投资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用简易程序于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庞秀琼，两被告共同委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与被告盛明置业公司之间签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》、2018年3月12日签订的《盛明广场物业使用权转让合同补充协议》、2019年7月10日签订的《补充协议》；2.被告盛明置业公司向原告返还已付房款209585元；3.被告盛明置业公司赔偿原告利息损失（以209585元为本金，从2019年7月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；4.被告盛明投资公司对上述第2-3项请求承担连带责任；5.本案诉讼费由两被告承担。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：解除原告与被告盛明置业公司签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》、《盛明广场物业使用权转让合同补充协议》。事实和理由：原告与被告盛明置业公司签订《盛明广场物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》，被告盛明置业公司将位于佛山市南海区********************物业使用权出租给原告。《盛明广场物业使用权转让合同》第五条约定“甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用。”第十条约定“甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。”《盛明广场装修协议》第四条约定“乙方于2019年4月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年7月30日前完成装修并交付使用。”前述合同及协议签订后，原告依约向被告盛明置业公司支付了房款。后由于被告盛明置业公司尚未通过政府环保工作要求及全市房地产施工安全要求，致使被告盛明置业公司不能按期交付物业给原告，因此，2019年7月10日，被告盛明置业公司与原告以及案外人佛山市戴斯物业管理有限公司签订了《补充协议》，《补充协议》第一条约定“....。导致乙方向甲方租赁使用权的涉讼物业的实际交付使用时间将会延后。甲方自愿支付补贴款直到该物业实际交付乙方使用为止，最迟交楼时间不超过2020年9月30日”。因被告盛明置业公司未能按照合同约定交付物业、且未能按期依照《补充协议》的约定支付补贴款项，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告有权解除与被告盛明置业公司签订《盛明广场物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》及《补充协议》，并请求被告盛明置业公司退回原告已付款项并赔偿利息损失。工商登记资料显示，被告盛明置业公司是一人公司，其股东为盛明投资公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告盛明投资公司应对本案债务承担连带责任。被告盛明置业公司辩称，一、原告与被告盛明置业公司签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。1、被告盛明置业公司作为案涉物业所在土地的承租方，在标的土地上投资建设“盛明广场”项目。依据法律规定和被告盛明置业公司与佛山市南海区******杏头股份合作经济社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定，被告盛明置业公司基于投资建设行为而取得“盛明广场”项目全部物业的使用权。2016年10月28日，杏头经济社出具一份《证明》，确认被告盛明置业公司是“盛明广场”项目全部物业的投资方，同意自该项目的物业使用之日（2011年12月31日）起至被告盛明置业公司与该社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定的租赁期限届满之日止，拥有该项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原、被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。3、被告盛明置业公司与佛山市南海区******杏头股份合作经济社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定可知，原告对涉讼物业所在的集体建设用地使用权租赁期限至2051年12月31日止，被告盛明置业公司并不存在虚假宣传、欺诈的行为，更不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条可撤销合同的法律规定。故原告诉请撤销原告与被告盛明置业公司签订的涉讼合同无事实与法律依据，应当予以驳回。二、被告盛明置业公司同意原告解除双方签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》以及《补充协议》。三、根据原告与被告签订的《协议书》第一条“甲方（被告）自愿补贴乙方（原告）2400元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，”约定可知，该协议属于附条件的合同，即原告收取2400元/月补贴款的条件为自愿等待被告将涉讼物业交付至原告使用之日止，现原告要求解除涉讼的《物业使用权转让合同》及《装修协议》，即原告已不满足涉讼《协议书》所设置附条件收取补贴款的情况，故原告应当将其已经收取的4800元的补贴款用于抵扣其已支付的物业使用权转让款，故抵扣后，被告向原告返还的物业使用权转让款以及装修款总额仅为197702元。四、原告已经收取被告补贴款4800元，原告已经能够弥补其损失，且原告亦未提供证据证明其存在损失的事实，原告诉请的利息以无事实与法律依据，应当予以驳回。五、被告盛明投资公司投资成立被告盛明置业公司，是一种合法的正常的民间投资行为。两者的经营地址、经营范围、股东架构并不相同，更不存在财产混同的情况，是相互独立的法人。案涉合同的双方是原告与被告盛明置业公司，原告在履行合同过程中也是向被告盛明置业公司主张权利、履行义务，故原告主张被告盛明投资公司对案涉债务承担连带清偿责任无事实与法律依据。被告盛明投资公司辩称，被告盛明投资公司投资成立被告盛明置业公司，是一种合法的正常的民间投资行为。两者的经营地址、经营范围、股东架构并不相同，更不存在财产混同的情况，是相互独立的法人。案涉合同的双方是原告与被告盛明置业公司，原告在履行合同过程中也是向被告盛明置业公司主张权利、履行义务，故原告主张被告盛明投资公司对案涉债务承担连带清偿责任无事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场2座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2018年1月25日，原告（受让方、乙方）与被告盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：21023），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编2座1023号物业（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为184500元，不包含乙方应另行支出的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款62000元于本合同签订当日支付（含定金），37504元在一年内平均分2期免息付清，于2018年7月18日前支付18752元，于2019年1月18日前支付18752元，余款84996元在三年内平均分12期免息付清，每期7083元，第一期应在2018年4月18日前支付，之后每三个月支付一期，最后一期应在2021年1月18日前支付。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明置业公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》（合同编号：21023），约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年1月25日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年4月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年7月30日前完成装修并交付使用。双方并约定室内装修标准。同日，被告盛明置业公司出具收据，确认收到原告所交涉讼物业的首期转让款122500元。后原告支付2期首期分期款，每期18752元，并分别支付第1至7期分期款，每期7083元。2018年3月12日，原告与被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同补充协议》，约定对《物业使用权转让合同》分期款的收款账户进行变更。2019年7月10日，被告盛明置业公司（甲方）、原告（乙方）与案外人佛山市戴斯物业管理有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方向甲方租赁使用权的涉讼物业的实际交付使用时间将会延后，甲方自愿补贴乙方2400元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，最迟交楼时间不超过2020年9月30日；待该物业符合交付条件时，甲方直接与乙方委托经营管理方即丙方办理物业使用权交接手续；乙方同意若甲方按照上述约定支付了相应的补贴，则双方之间基于该物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究；若甲乙双方任何一方不遵守此协议，视为对前述合同及本协议的违约，守约方有权要求违约方承担法律责任。诉讼中，双方一致确认盛明置业公司已向原告支付2期补贴款4800元。另查明，盛明置业公司是有限责任公司（外商投资企业法人独资），盛明投资公司系其股东。2019年12月19日，原告提起本案诉讼。诉讼中，盛明置业公司陈述称涉讼物业尚未竣工验收。本院认为，原告与被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明置业公司之间形成预约租赁合同关系。原告与被告盛明置业公司同时签订《盛明广场装修协议》，《物业使用权出让合同》约定了涉讼物业系毛坯交付，《盛明广场装修协议》亦明确约定了装修标准，结合两份合同约定的款项金额及支付时间，本院认定原告已支付的209585元，应包括物业使用权转让款149085元及装修款60500元。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业签约时尚未交付，约定毛坯交付时间为2019年3月30日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2019年3月30日起算，合计32年9个月（2019年3月30日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2019年3月30日至2039年3月29日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2039年3月30日至2051年12月30日）的约定无效。关于《物业使用权转让合同》有效部分约定的解除问题。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司应在2019年3月30日前将涉讼物业交付原告，原告累计向盛明置业公司支付转让款149085元，已超出其承租20年应支付的对价（184500元÷32年9个月×20年），但至本案庭审辩论终结之日，盛明置业公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将毛坯交付予原告检验的条件，盛明置业公司迟延交付毛坯超出合同约定的期限，虽然双方签订《补充协议》约定延后交付，但被告盛明置业公司未依照《补充协议》约定支付补贴，故原告有权根据《物业使用权转让合同》的约定单方解除合同，原告于2020年4月22日当庭提出解除合同，本院据此认定《物业使用权转让合同》关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定及《物业使用权转让合同补充协议》于当日解除。《物业使用权转让合同》不再履行，原告与被告盛明置业公司签订的《盛明广场装修协议》合同目的无法实现，根据法律规定，亦应予以解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分已解除，《盛明广场装修协议》亦解除，因此盛明置业公司应返还已收取的转让款149085元、转让款60500元予原告。被告盛明置业公司逾期交付涉讼物业已构成违约，应当承担违约责任。盛明置业公司收取原告转让款，原告存在利息损失，原告主张盛明置业公司以已收取的转让款149085元从2019年7月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止、从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止的利息，合理合法，本院予以支持。盛明置业公司已向原告支付迟延补贴款4800元，该补贴及上述利息总额并未超出《物业使用权转让款》约定的违约金标准，故本院对被告主张从退付金额中扣减已收补贴款的意见不予采纳。关于装修款部分的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定盛明置业公司以60500元为本金从原告起诉之日即2019年12月19日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予原告。原告诉请的利息超出以上核定部分，本院不予支持。盛明置业公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司系其股东，盛明投资公司未举证证明盛明置业公司的财产独立于自己的财产，故盛明投资公司应对盛明置业公司的债务承担连带责任，本院对原告要求盛明投资公司对盛明置业公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告麦永佳与被告佛山盛明置业有限公司签订的《物业使用权转让合同》（合同编号：21023）中关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定及《物业使用权转让合同补充协议》于2020年4月22日解除；二、解除原告麦永佳与被告佛山盛明置业有限公司签订的《盛明广场装修协议》（合同编号：21023）；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款149085元予原告麦永佳；四、被告佛山盛明置业有限公司应支付以149085元为本金从2019年7月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止、从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止的利息予原告麦永佳，本项随上列第三项清；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元予原告麦永佳；六、被告佛山盛明置业有限公司应支付以60500元为本金从2019年12月19日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告麦永佳，本项随上列第五项清；七、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第三至六项确定的债务承担连带清偿责任八、驳回原告麦永佳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2626.88元，财产保全费1660.84元，合计4287.72元（原告麦永佳已预交），由被告佛山盛明置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年五月八日书记员  林浩成