广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0783民初259号原告：刘军，男，1983年4月28日出生，汉族，住湖南省宁远县*********。身份证号码：432************213。被告：李小庭，男，1972年11月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************。身份证号码：432************214。原告刘军与被告李小庭土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘军与被告李小庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘军向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还多支付的租金71672元；2、维修、翻新鸡棚的材料费用20500元；3、维修、翻新鸡棚的人工费用18906元；共计111078元。4、本次诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原告与被告签订租赁合同后，因为政策变化，原合同约定的区域已经不能再进行养殖，导致合同无法履行，根据《合同法》九十四条、九十七条及九十九条之规定，合同法定解除之后，被告应返还多交的租金71672元以及维修、翻新鸡棚的人工与材料费用39406元。二、多交租金明细。1、2016年6月，合同进场费刷信用卡1万、现金4万元（共5万元）。2、2016年9月左右，首批鸡款出售，叁皇方公司代原告支付盈利8万多到被告账号。被告扣留5万元作为租金。3、2017年3月左右，第二批鸡款被告非法扣留，至今未结算，约4000元。三、即原告已支付被告1万+4万+5万+4千元=104000元。实际使用期1年的租金为32328元（合同约定使用期为15年，总租金485000元，实际使用期限自2016年3月至2017年2月，即年租金为485000/15=32328元），故多交租金71627元。四、翻新、维修鸡棚等费用39406元。1/2个重建鸡棚人工费为8910元，5个翻新维修鸡棚人工费为9996元。2、材料费20500元。合计39406元。被告李小庭辩称，一、原告与被告签订合同后，因为政策变化，鸡场并非全部禁养区，只拆除一部分，并不是全部拆除，原告私自离场后，经改造已达到原有规模，完全可以履行合同所协定的义务，有春茂公司合作养鸡证明和租户租约证明。二、原告属于私自离场，来自金钱方面的原因。1、原告2015年12月已入鸡场，其小孩就读赤水小学为证，合同拖至2017年才签订，在此期间，原告以各种理由不交5万元首期款，直到多次催缴才用信用卡支付1万元。卖第一批鸡后由于资金困难，经协商，2016年6月之前要交的5万元不再交付。交4万元现金纯属捏造；2、养了第一批鸡后利润有8万多元，原告又以资金不足为由向被告借1万元对鸡舍进行小修补。公司入被告账户71687.76元，据双方口头协商，每一批交5万元的约定，就收取4万元，加上原信用卡支付的1万元，正好收5万元，有银行流水可证明。2016年10月11日公司入账71687.76元，2016年10月14日李富键代被告取款支付原告2万元，2016年10月17日被告ATM取款付原告2万元，当时原告向被告购买了部分五金材料后，尾数结余，原告以红包的形式支付了88元给被告，当时原告夫妻以资金周转为由向被告借1万元，被告妻子在场；3、养第二批鸡时，政府下达了拆迁政策，原告就有了私自离场的预谋，拒绝将拆迁款打入被告账户，拒绝用拆迁款改造鸡场达到原有的规模，变卖搬走大部分物品和材料，并在金鸡镇租下另一鸡场，把一部分材料运至该场，只留下空场给被告。在离卖第二批鸡半个月左右，又以各种理由借被告5000元。偷卖公司大量的鸡，该场以被告的名义和叁皇公司合作的，公司的115000元押金也是我之前交的，所以亏了公司只扣被告押金，与原告关系不大。试想，第一批鸡利润有8万多元，而第二批鸡在被告方压力下，原告不得已拿出2万元补鸡数，被告也无奈情况下，借了李友辉1.2万多元补鸡数，才有3000多元进账，这不合常理。综上所述，原告用信用卡支付1万元，第一批鸡扣除4万元，借给原告现金1万元，微信借给原告5千元，被告总共收原告3.5万元，一审（2018）粤0783民初910号已认定，可查阅笔录和录像，原告也承认了。原告偷卖大量的鸡约3000只，价值约8万元，拒不支付65553.84元变卖鸡场资产的情况下，私自离场违反协议。鸡场以41万元从余伯汉转过来后全部重建，到转让刘军只有四年之久，全部处于正常使用状态，并非有十多年之久。根据双方协定“2016年3月后乙方借用甲方名义同叁皇公司合作养鸡，之后的业务全部由乙方承担，资方自负盈亏与甲方无关。”，所以原告的任何行为与被告无关，更何况原告出场后搬走了大部分财物，致使被告重建鸡场时，又重新购买了建棚材料和养鸡设备。鸡场时在拆迁政策之前签订的，而且是被告同管理区签订的全部期限，如原告尽到自己义务，拆迁款属于原告，现在其违反协议，私自出场，携款出走，请法院斟酌。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的收据、支付宝转账截图、图片、证明，该部分证据已分别在二审和再审申请中审核不予采信，故本案应不予采信；2、对被告提交的土地鱼塘承包协议书、鸡场租赁合同、证明，属被告与他人的合同关系及养殖的情况，显然与本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月1日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《土地鱼塘鸡场承包协议书》，依协议：甲方同意将位于开平市赤水镇三合经济联合社的三合果园以及上附属物转承包给乙方发展种养业(转承包方范围为三合果园，东到公路南到鱼塘边西和和北到机耕路，包含靠机耕路边的2个鱼塘)；转承包的使用时间从2016年3月1日起至2030年12月31日止；转承包金额及乙方付甲方的付款方案，1、场地承租金额为485000元。2、甲方已交叁黄公司押金115000元。两项共计总额为600000元。乙方于2016年6月30日前交付50000元、于2016年10月30日前交付50000元，之后乙方每卖一批鸡交付甲方50000元，公司结数日为付款日。此外，协议还约定其他条款。以上合同签订后，因场地被列入禁养区的养殖场专项整治范围，双方在2017年4月协商解除该合同。现原告以合同经法定解除后被告应返还多交的租金和建设损失费用为由，遂提起诉讼。查，2018年3月14日，本院受理原告李小庭与被告刘军土地承包经营权出租合同纠纷一案，同年8月2日，本院作出(2018)粤0783民初910号《民事判决书》，判决如下：一、被告刘军应在本判决发生法律效力之日起十日内支付管理区租金及管理费2000元、违约金20100元给原告李小庭；二、被告刘军应在本判决发生法律效力之日起十日内返还拆迁补偿款65553.84元给原告李小庭；三、驳回原告李小庭的其他诉讼请求。后因被告刘军不服该判决上诉于江门市中级人民法院，2019年3月21日，江门市中级人民法院作出（2019）粤07民终133号《民事判决书》，判决如下：一、维持广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初910号民事判决书第二、三项；二、撤销广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初910号民事判决书第一项。另查，因刘军、李小庭均不服江门市中级人民法院（2019）粤07民终133号民事判决，分别向该院和广东省高级人民法院申请再审。2019年10月25日，江门市中级人民法院作出（2019）粤07民申68号、95号《民事裁定书》，裁定如下：驳回李小庭、刘军的再审申请。本院认为，本案属土地承包经营权出租合同纠纷。本案争议的焦点是：一、被告是否应退还租金71672元。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”的规定，首先，涉案协议已经生效判决确认原、被告于2017年4月协商一致解除，而申请再审裁定也认定多交租金部分原告可行主张权利；其次，生效判决已认定原告在签约后支付的租金是85000元；最后，结合涉案协议约定转承包的使用时间从2016年3月1日起至2030年12月31日止(即14年10个月)及协商解除的时间，原告实际承租的时间是14个月。依场地承租金额485000元，计算租金为：[485000元÷(14年×12个月+10个月)]×14个月=38146.08元。据此，被告应退回租金为46853.92元(85000元-38146.08元)，原告主张71672元显属数额偏高，对超出46853.92元部分不予支持。二、被告是否应支付维修、翻新鸡棚的材料费用20500元、人工费用18906元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，由于原告在举证期限内未能提供充分证据证明购买相应的材料和支付相应的人工费用于翻新、维修涉案鸡棚,且该项费用在再审裁定中也未予采信，故其主张支付材料费用20500元、人工费用18906元理据不足，不应予支持。除以上认定之外，对于原、被告的其他主张和意见，本院认为理据不足，不予支持和采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第二百三十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李小庭应在本判决发生法律效力之日起十日内退回租金46853.92元给原告刘军；二、驳回原告刘军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1260.78元(已由原告预交)，由原告负担775.11元，被告负担485.67元。原告多预交的受理费485.67元，由本院予以退回；被告应向本院补缴本案受理费485.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 甄灼辉二〇二〇年五月十一日法官助理 梁伟青书 记 员 关嘉欣