河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初3365号原告：中国银行股份有限公司洛阳西工支行，住所地洛阳市西工区唐宫东路16号。负责人：张永伟，该银行行长。委托诉讼代理人：张继承，河南大进律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：拜承东，男，该行员工。被告：洛阳圣卓置业有限公司，住所地洛阳市涧西区景华路17号。法定代表人：王岩，该公司董事长。被告：步国强，男，汉族，1955年9月8日出生，住洛阳市西工区。被告：蔡晓敏，女，汉族，1956年10月22日出生，住洛阳市西工区。以上三被告共同委托诉讼代理人：叶花锋，河南义同律师事务所执业律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：李炜，河南义同律师事务所执业律师。原告中国银行股份有限公司洛阳西工支行（以下简称中行西工支行）诉被告洛阳圣卓置业有限公司（以下简称圣卓公司）、步国强、蔡晓敏合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行西工支行的委托诉讼代理人拜承东、张继承，被告步国强、蔡晓敏及其与圣卓公司的共同委托诉讼代理人叶花锋、李炜均已到庭。本案现已审理终结。中行西工支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告连带偿还原告借款本金70322.25元，偿还原告利息及罚息66208.11元（暂计算至2019年6月18日，应计算至借款本息全部偿还完毕之日）,以上本息合计136530.36元；2、依法判令确认原告对被告抵押的财产（润峰广场01栋11-0421号房产）享有优先受偿权；3、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2005年11月4日，原告与步国强、圣卓公司签订《洛阳市房地产抵押合同》，步国强将按揭购买的坐落于涧××大楼东侧××广场××房产及相关权益抵押给原告，该房地产抵押合同于2005年11月4日在洛阳市房地产市场管理处办理了登记手续。2005年11月10日，原告与步国强、圣卓公司签订《中国银行个人购房借款合同》。该合同约定：步国强向原告借款9.8万元，贷款月利率为5.1‰，贷款期限为2005年11月10日至2015年11月10日；圣卓公司、蔡晓敏为上述借款提供连带责任保证。借款到期后，三被告至今仍未清偿其所欠原告的借款本金、利息及罚息。原告为维护自身的合法权益，依法诉至贵院，望判如所请。圣卓公司、步国强、蔡晓敏共同辩称，1、原告诉讼主体不适格，不符合起诉的条件，应当依法裁定驳回起诉，依据民诉法48条、最高院关于民诉法的司法解释第52条、第53条的相关规定，本案中我方收到的诉状中虽然原告处名称为中行西工支行，但加盖的印章是中行西工支行个人贷款业务专用章，而非该行的公章，该行的个人贷款业务专用章对外不具有法律效力，不能用于证明原告的主体资格，也不能用于证明提起本案诉讼是中行西工支行的真实意思表示；2、原告起诉无事实和法律依据，依法应当驳回诉讼请求，经过圣卓公司向步国强、蔡晓敏落实，原告诉状中所述的中国银行个人购房合同中涉及步国强、蔡晓敏的签名并非本人所签，步国强、蔡晓敏更没有委托其他人代为签名，故该份合同不成立，圣卓公司作为担保人也不应承担担保责任，原告主张我方支付贷款本息无事实和法律依据，对涉案房屋也没办理抵押登记，更不享有优先受偿权，依法应当驳回诉讼请求；3、原告诉求已经超过诉讼时效，不具有胜诉权。综上，原告诉讼主体不适格，起诉无事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2017年4月27日，洛阳润峰房屋开发有限公司名称变更为圣卓公司。2、中行西工支行庭审时提交《中国银行个人购房借款合同》、《洛阳市房地产抵押合同》、《中国银行贷款借据》、《个人贷款申请审批表》、《财产共有人承诺函》等相关证据以证明其诉称事实，但步国强、蔡晓敏对中行西工支行提交的证据中涉及其二人的签字和手印均不予认可，并向本院提出笔迹和指纹鉴定，后又撤回鉴定申请。《个人贷款申请审批表》中显示申请人为步国强，步国强配偶为蔡晓敏，步国强申请贷款98000元用于购商业用房，贷款占比50%，期限10年，还款方式为等额本息还款法；圣卓公司同意为步国强不超过上述金额和期限的借款提供负连带责任的保证担保；步国强、蔡晓敏同意以涧××大楼东侧××广场××房产进行抵押。《中国银行个人购房借款合同》显示贷款人/抵押权人为中行西工支行，保证人为圣卓公司，借款人/抵押人为步国强，合同中约定贷款人根据借款人的申请向借款人发放贷款98000元，用于购买坐落于涧××大楼东侧××广场××房产，借款人不得以任何理由将贷款挪作他用；贷款利率执行中国人民银行规定利率，确定为月利率5.1‰，如遇中国人民银行调整贷款利率，贷款人按有关规定执行，不再另行通知借款人；贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等的法律效力，即自2005年11月10日至2015年11月10日；合同项下的贷款本息采用等额本息还款法，自贷款发放之日起，借款人按月偿还贷款本息，还款总期数为120期，还款日为每月10日，借款人每月偿还本息额为1093.92元，如遇中国人民银行调整贷款利率，贷款人按有关规定执行，还款额的任何变化，不再另行通知借款人；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定时间归还，贷款人将按中国人民银行规定的逾期贷款利率对逾期贷款计收利息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利；抵押人保证以其合法拥有的本合同规定之房产的全部权益抵押给贷款人（××），作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保，并保证承担法律责任；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、本合同约定的复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公正费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；保证人自愿为借款人提供连带责任保证，在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，抵押期间从抵押登记之日起至主债务履行完毕止；保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、本合同约定的复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公正费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用，保证期间自本合同生效之日起至合同约定的贷款还款期限届满之日起两年止。《财产共有人承诺函》显示蔡晓敏承诺其作为涉案抵押物的共有人，同意步国强以此财产作为抵押向中行西工支行贷款98000元，本人承担连带责任。《洛阳市房地产抵押合同》显示抵押权人为中行西工支行、抵押人为步国强、担保人为圣卓公司，合同约定抵押权人同意抵押人以涧西区广百大楼东侧润峰广场01座11单元0421号房产及相关权益作为按揭贷款的抵押物；担保人为抵押人承担担保责任，担保范围为贷款合同中涉及的抵押人的债务及相关税费；抵押权人在本合同生效后，即按借款合同之约定，向抵押人提供所购房产价值50%的抵押（按揭）贷款98000元；2005年11月4日洛阳市房地产市场管理处在上述《抵押合同》上加盖按揭专用章。2005年11月10日，中行西工支行按约定向圣卓公司支付贷款98000元。《中国银行个人购房借款合同》到期后，被告未按约定偿还全部贷款本金及利息，中行西工支行因此诉至法院，导致本案纠纷。根据中行西工支行提供的逾期还款查询单显示，截止2019年10月18日，步国强尚欠中行西工支行本金70322.25元、利息15782.96元、本金罚息41399.75元、利息罚息11170.16元，共计138675.12元。3、步国强、圣卓公司均认可步国强并未实际支付涉案房屋的首付款，贷款的本金及利息均是由圣卓公司支付，步国强称其并未实际购买及占用使用润峰广场的房屋。经法庭询问，步国强和蔡晓敏均表示愿意放弃抵押房产的物权及其他权益。4、《洛阳市房地产抵押合同》中涉及的抵押房屋只进行房屋预售登记，尚未办理房产所有权证及他项权证。5、中行西工支行提供中行洛阳分行2011年10月14日的《关于中国银行股份有限公司洛阳分行车站支行等16家支行行政印章废止的通知》（洛中银综[2011]9号），该通知主要内容为：中国银行股份有限公司洛阳分行车站支行等16家经营性支行行政印章自2011年10月16日17时30分起予以废止。该16枚行政印章中包括中行西工支行的行政印章。庭后中行西工支行向法庭提供加盖有中国银行股份有限公司洛阳分行公章的民事起诉状。本院认为，《中国银行个人购房借款合同》的内容是否是步国强本人最真实的意思表示双方有争议，本案所涉《中国银行个人购房借款合同》系购房人为购买房屋向银行贷款，不论《中国银行个人购房借款合同》、《个人贷款申请审批表》等材料上是否是步国强本人的签名，合同重要条款的实际履行人并非步国强而是圣卓公司，贷款亦直接支付给圣卓公司，圣卓公司称步国强从未向圣卓公司支付过房屋首付款也未曾偿还过贷款本金及利息，步国强与圣卓公司之间没有买卖房屋意思表示的合意。步国强与圣卓公司之间不存在买卖房屋的意思表示，那么步国强即不存在因购房而向中行西工支行贷款的意思表示，故《中国银行个人购房借款合同》对步国强而言不具有约束力。中行西工支行在发放贷款时，对购房人是否实际通过转账等方式支付房屋首付款未进行核实，审查购房人收入情况时仅要求提供收入证明而未对工资流水等真实收入情况进行核实，发放贷款后对贷款使用情况未进行后续跟踪监管，在步国强不按期偿还贷款后也未向步国强本人催收贷款，中行西工支行在整个发放贷款的过程中存在一定过错。中行西工支行在本院同时起诉圣卓公司及借款人此类案件百余起，部分案件圣卓公司提供其与中行西工支行及借款人签订的《协议书》，《协议书》约定中行西工支行同意借款人名下所欠中行西工支行的本金、利息及罚息由圣卓公司代为清偿，利息及罚息的问题由双方另行协商解决以及涉案房产如何处理等内容。从《协议书》的内容可显示本案纠纷，中行西工支行、圣卓公司以及借款人均同意由圣卓公司承担所有义务，涉案的房产借款人不再主张任何权利。步国强明确表示放弃涉案房产的物权及其他权益，且步国强并未从中受益，故步国强个人不再承担相应民事责任，圣卓公司是贷款的实际使用人和受益人，现房屋尚未过户给步国强，故圣卓公司应承担支付贷款、利息并承担物权抵押的法律责任。虽然步国强对涉案债务不承担还款责任，但因目前涉案房屋预告登记在步国强名下，故步国强应在中行西工支行实现债权过程中承担相应的协助义务。因步国强不再承担相应民事责任，蔡晓敏亦不承担相应民事责任，故中行西工支行要求蔡晓敏承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。关于中行西工支行主张的罚息问题，因中行西工支行在履行合同中存在一定过错且《中国银行个人购房借款合同》对罚息的计算标准并未进行明确具体的约定，故中行西工支行主张的罚息本院不予支持，但是圣卓公司在合同到期后未及时还款给中行西工支行造成的利息损失圣卓公司应当承担。因依照相关规定，自2019年8月20日起利息依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故在此之前应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。中行西工支行是依法设立并领取营业执照的商业银行的分支机构，能够作为独立的民事主体提起诉讼，因其行政印章自2011年10月16日起被废止，故其在起诉状上加盖了该单位的个人贷款业务专用章。庭后中行西工支行已经提供由其上级银行中国银行股份有限公司洛阳支行加盖公章的民事起诉状，故圣卓公司辩称中行西工支行原告主体资格有问题的理由本院不予采纳。圣卓公司、步国强、蔡晓敏的其他辩称理由无证据证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告洛阳圣卓置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司洛阳西工支行偿还借款本金70322.25元及借期内利息15782.96元；二、被告洛阳圣卓置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司洛阳西工支行偿还逾期利息（以本金70322.25元为基数，自2015年11月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；三、原告中国银行股份有限公司洛阳西工支行为实现债权需处分预告登记在被告步国强名下的涧西区广百大楼东侧润峰广场01栋11单元421号房产时，被告步国强应当履行协助义务；四、驳回原告中国银行股份有限公司洛阳西工支行的其他诉讼请求。如洛阳圣卓置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3031元，由洛阳圣卓置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  杨晓宇人民陪审员  金秀芳人民陪审员  蒋秀云二〇二〇年五月二十一日书 记 员  任俊丽