河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5763号上诉人（原审被告）：习静静，女，汉族，1984年7月11日出生，住河南省渑池县。委托诉讼代理人：郭旭，河南祥煜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邢明贵，男，汉族，1993年3月19日出生，住河南省商丘市。被上诉人（原审原告）：段冬艳，女，汉族，1990年3月2日出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：郑州建昌房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区索凌路8号B11号楼1层商2号。法定代表人：张亚涛，该公司总经理。上诉人习静静因与被上诉人段冬艳、邢明贵、郑州建昌房地产营销策划有限公司（以下简称建昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月14日立案后依法采用独任制，于2020年5月26日公开开庭对本案进行了审理。上诉人习静静及其委托诉讼代理人郭旭，被上诉人邢明贵到庭参加诉讼。被上诉人段冬艳、建昌公司经传票传唤，无正当理由未参加诉讼。本案现已审理终结。习静静上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初1719号民事判决第二项，改判驳回段冬艳、邢明贵对习静静关于违约金、佣金损失、律师费的诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由段冬艳、邢明贵、建昌公司承担。事实与理由：一、习静静与段冬艳、邢明贵、建昌公司签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》已于2019年9月30日解除。2019年7月27日，习静静与段冬艳、邢明贵、建昌公司签订《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》，习静静2019年8月6日配合段冬艳、邢明贵、建昌公司办理了贷款。2019年8月、9月期间经多次催促，段冬艳、邢明贵、建昌公司仍未办理完贷款手续，习静静2019年9月2日、3日都提出要求其尽快办理，否则就解除合同，并于2019年9月30日明确表示解除合同。根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。涉案合同因段冬艳、邢明贵、建昌公司迟延履行，习静静也在合理期限内催告，段冬艳、邢明贵、建昌公司仍未履行，故习静静享有合同解除权。根据《合同法》第九十六条之规定：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”故本案合同已于2019年9月30日习静静明确表示解除合同时解除。二、习静静不存在违约情形，合同解除原因在于段冬艳、邢明贵无法在合理期限内贷款。目前办理房屋贷款的合理时间一般为7到13个工作日，而本案中直到习静静要求解除合同的2019年9月30日，段冬梅、邢明贵也未获得贷款审批。习静静出售房屋是因家人生病急需用钱，而段冬艳、邢明贵一直拖延，经习静静催告在合理期限内仍未办完贷款手续，习静静才根据《合同法》的规定解除合同。故习静静不存在违约情形，本案合同解除应归责于段冬梅、邢明贵未在合理期限内履行合同。三、建昌公司未全面履行合同约定的中介服务、对涉案合同的解除存在过错，不应支持其佣金损失。1.建昌公司作为中介公司，提供的居间服务包含两个内容：一是向买卖双方提供交易信息，二是提供交易服务。该居间服务除签订居间合同外，还包括办理贷款、签订正式合同、至房屋交易中心办理过户手续、房屋交接等后续工作，建昌公司仅就居间合同的订立从事了居间服务，未就后续工作提供中介服务。根据合同法第427条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”故不应支持其佣金损失。2.建昌公司对涉案合同未能履行存在过错。本案中，习静静与段冬艳、邢明贵、建昌公司签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》是2019年7月27日，一直到2019年9月30日习静静明确表示解除合同已满2月，建昌公司仍未能协助段冬梅、邢明贵办理完贷款，甚至在习静静另售时购房者获得贷款的2019年11月29日，建昌公司仍未能办理贷款手续。建昌公司作为专业的房屋中介机构，在合同签订后4个月尚未办理完贷款手续，对合同最终未能履行存在过错。另，建昌公司未能在合理期限内办完贷款手续时，未能及时向买卖双方反馈相关信息，采取相关补救措施，在双方发生争议时协助双方及时解决问题，未能尽到居间方的责任和义务，对本次交易未能成功存在严重过错。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求依法撤销一审判决第二项，改判驳回段冬艳、邢明贵对习静静关于违约金、佣金损失、律师费的诉讼请求，维护习静静合法权益。邢明贵辩称，案涉合同签订之后，双方均应积极履行合同义务。段冬艳、邢明贵交纳了相关的银行贷款的费用、中介费及其他费用，并无延迟情形，且2019年8月初段冬艳、邢明贵积极向银行申请面签并提出贷款申请，双方没有提出过解除合同的意思表示。习静静陈述2019年9月30日解除合同是错误的，是习静静的单方主张。银行贷款本来审批有快有慢，并非是合同各方当事人能够把握的，而是银行内部审批流程有问题，段冬艳、邢明贵无过错。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，依法应予以维持。段冬艳、建昌公司未到庭，未答辩。段冬艳、邢明贵向一审法院起诉请求：1.判令解除段冬艳、邢明贵与习静静、建昌公司之间签订的《房屋买卖合同》；2.判令习静静、建昌公司支付段冬艳、邢明贵违约金5万元及损失13万元；3.本案诉讼费、保全费、担保费、律师费由习静静、建昌公司承担。一审法院认定的事实：2019年7月27日，段冬艳、邢明贵（乙方）与习静静（甲方）、建昌公司（丙方）签订《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》，合同载明：习静静将拥有位于金水区贾鲁河南路64号1号楼2单元8层802的房屋卖给段冬艳、邢明贵，居间人为建昌公司。房屋所有权人为单独所有，契税缴纳未满2年，房屋建筑面积为86.11平方米，成交价格壹佰贰拾伍万圆整（小写）￥1250000元，段冬艳、邢明贵应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计贰万圆整（小写）￥20000元，其中佣金壹万伍仟圆整（小写）￥15000元，定金伍仟元整（小写）￥5000元，定金由丙方代甲方保管，甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。甲乙任何一方违约导致合同不能履行的，支付违约金5万元整，甲方违约导致合同不能履行的，应返还乙方交付的订金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。另合同约定，在合同履行过程中，如因甲、乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，或甲乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。2019年7月29日，建昌公司出具《收据》，载明：今收到邢明贵房屋订金贰万元整，且有建昌公司盖章确认。2019年7月31日，建昌公司出具《收据》，载明：邢明贵：身份证号：，金水区贾鲁河南路69号1号楼2单元8楼802号代办费用（大写）壹拾万贰仟元（小写）102000元，收款人张亚涛，且有建昌公司盖章确认。2019年12月27日，段冬艳、邢明贵与河南瀛豫律师事务所签订《委托代理合同》，约定：律师代理费15000元（大写：壹万伍仟圆整），于本合同签订时支付。有律师费发票在案佐证。另，一审庭审中，习静静自认已于2019年11月16日前后将涉案房屋卖给他人，成交价格为125万元。一审法院认为，段冬艳、邢明贵与习静静、建昌公司双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不存在合同法第五十二条规定的情形，为合法、有效合同。该合同签订后，双方应当按照合同约定的条款履行各自的合同义务。习静静在未与段冬艳、邢明贵解除合同的前提下，将涉案房屋转卖他人，致使合同目的无法实现，段冬艳、邢明贵诉请解除与习静静、建昌公司之间的《房屋买卖合同》，该院予以确认。习静静的行为构成违约，应当根据合同约定支付违约金5万元和佣金损失1.5万元。建昌公司在庭审中称收取的代办费用有部分款项已经支出，但其未在法庭要求时间内提交相应的支出费用凭证，所以应当将收取段冬艳、邢明贵的代办费用102000元全额予以返还，同时应当将其保管的定金5000元一并予以返还。段冬艳、邢明贵诉请习静静、建昌公司承担本案律师费符合合同约定，该院予以支持。关于律师费金额，结合本案难易程度，参照《河南省律师协会律师服务行业收费指导意见》，该院酌定为5400元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、判令段冬艳、邢明贵与习静静、郑州建昌房地产营销策划有限公司于2019年7月27日签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》解除；二、判令习静静于本判决生效之日起十日内向段冬艳、邢明贵支付违约金50000元、佣金损失15000元、律师费5400元，合计70400元；三、判令郑州建昌房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还段冬艳、邢明贵的房屋代办费102000元、定金5000元，合计107000元；四、驳回段冬艳、邢明贵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1950元，保全费5000元，段冬艳、邢明贵负担70元，习静静负担2780元，郑州建昌房地产营销策划有限公司负担4100元。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，段冬艳、建昌公司经传票传唤，无正当理由未参加诉讼，视为段冬艳、建昌公司对其诉讼权利的放弃。本院依据本案现有证据及审理情况，依法缺席裁判。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，段冬艳、邢明贵与习静静、建昌公司于2019年7月27日签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应依合同约定履行。合同约定，双方同意付款方式为按揭贷款：乙方选择商业借款并确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，甲、乙双方于签订合同后叁个工作日内共同到借款机构办理相关按揭贷款手续。合同签订后，双方到相关银行办理了按揭贷款手续。但审批、放款等流程系贷款银行内部管理事务，段冬艳、邢明贵对按揭贷款银行未能及时放款无过错。案涉合同第十二条约定，甲乙双方协商确定，无需资金监管的过户办理采用以下第2种方式：无需办理解押手续且乙方采用按揭贷款方式的，甲乙双方应于银行贷款审批通过后的柒个工作日内共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。即双方约定乙方按揭贷款方式支付房款，但未明确约定乙方按揭贷款审批通过支付甲方的具体时间。庭审中，习静静认可仅以口头方式向建昌公司告知其要解除合同，并未通知段冬艳、邢明贵其要解除合同。故习静静关于案涉合同已经于2019年9月30日解除的上诉理由，本院不予认可。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。习静静在与段冬艳、邢明贵、建昌公司签订的《房屋买卖合同》未解除的情况下，将案涉房屋转售他人，造成段冬艳、邢明贵的合同目的无法实现，习静静构成根本违约，应当承担违约责任。故习静静关于其不存在违约情形，合同解除原因在于段冬梅、邢明贵无法在合理期限内贷款的上诉理由，本院不予认可。习静静的其他上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予认可。综上所述，习静静的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1560元，由上诉人习静静负担。本判决为终审判决。审判员  扈孝勇二〇二〇年五月二十六日书记员  郭新新