广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初273号原告(反诉被告)：罗柏双,男,1979年12月1日出生,汉族,住广东省新丰县。委托诉讼代理人:张艳萍,广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人:王媛,广州金鹏律师事务所律师。被告(反诉原告):东莞市腾超建筑装饰工程有限公司（原广州市腾超建筑装饰工程有限公司）,住所地广东省东莞市道滘镇大罗沙工业园路16号,统一社会信用代码914401013535021456。法定代表人:肖祥雄,职务执行董事。委托诉讼代理人:关养才,广东卓泓律师事务所律师。原告（反诉被告）罗柏双与被告（反诉原告）东莞市腾超建筑装饰工程有限公司（以下简称腾超公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗柏双的委托诉讼代理人张艳萍、王媛，被告（反诉原告）腾超公司的委托诉讼代理人关养才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗柏双提出诉讼请求：一.被告支付逾期支付2019年8月和2019年9月的租金的违约金1756.41元（计算方法：8月份以当月租金48000元为本金，从当月的15日计算至2019年9月26日止。9月份分两部分计算,其一以48000元为本金，从当月15日起计至2019年9月26日止；其二以2400元为本金从2019年9月15日起至2019年9月27日止。均按年利率24%的标准计算）；二.腾超公司支付未提前三个月通知擅自解除合同的违约金151200元；三.腾超公司将租赁物业恢复原状（包括:1.位于厂区办公室的门恢复到可正常使用;2.位于厂区(包括办公室和厂房)破损的窗户玻璃重新更换;3.位于厂区办公室内掉落损坏的天花顶板重新修缮;4.位于厂区办公室用于间隔的玻璃重新安装;5.位于厂区办公室墙体凿开的一个个小洞予以填补;6.位于厂区办公室原本应入墙的电线、电源插头予以修缮;7.位于厂区办公室用于隔断的墙重新修缮；8.位于厂区厂房内原本应入墙的电线予以修缮;9.位于厂区宿舍房顶已塌落的天花板重新修缮;10.位于厂区厂房外侧的消防栓重新更换;11.位于厂房办公室内的消防栓底座重新修缮）；四.腾超公司将租赁物业内垃圾进行清理；五.腾超公司支付租赁物业工商注册占用费(自2019年10月起至腾超公司在市场监督管理局将其注册地址迁出之日止,按50400元/月计算)；六.本案受理费由腾超公司承担。诉讼中，罗柏双撤回第五项诉讼请求。事实与理由：2016年9月1日，罗柏双与腾超公司签订《租赁合同》，约定腾超公司承租广州市南沙区经济技术开发区工业一路内的厂房，租期自2016年9月1日至2020年8月31日，2016年9月1日至2019年8月31日期间月租金为48000元，2019年9月1日至2020年8月31日期间月租金为50400元，每月15日前支付当月租金。腾超公司未按时支付2019年8月和9月的租金，构成违约，应支付相应的违约金。2019年9月27日，罗柏双发现腾超公司工作人员偷偷搬离租赁场地，经了解后双方签订《补充协议》。2019年10月2日，罗柏双前往租赁地发现垃圾散落、消防设施、入墙设施、电线管道、房顶窗户等被破坏。按照《租赁合同》第五条第1款、第5款的约定，腾超公司应将租赁物恢复原状、清洁干净。2019年10月14日，罗柏双向腾超公司财务负责人催缴10月租金时，腾超公司称合同已经终止，但罗柏双此前从未收到腾超公司单方解除合同的通知。腾超公司没有按照合同约定提前三个月告知罗柏双要解除合同。被告腾超公司辩称：1.罗柏双非本案适格主体。南沙经济技术开发区南坑经济发展公司与番禺南沙天成金属制品有限公司签订土地租赁合同，番禺南沙天成金属制品有限公司又与广州市亿业木制品有限公司签订协议书，约定由广州市亿业木制品有限公司享有和承担土地租赁合同的权利义务，这是权利义务的概括转移。但是罗柏双没有提供证据证明南沙经济技术开发区南坑经济发展公司同意番禺南沙天成金属制品有限公司将土地租赁合同全部权利义务转让给广州市亿业木制品有限公司。也没有证据证明南沙经济技术开发区南坑经济发展公司又同意广州市亿业木制品有限公司又将土地租赁合同全部权利义务转让给罗柏双；2.由于罗柏双欠租，南沙区南沙街塘坑村民委员会将租赁场地贴封条封住，腾超公司被迫停产。后村委会同意腾超公司三个月内搬走，腾超公司才被迫提前终止合同；3.腾超公司迟延支付2019年8月、9月的租金是因为2019年7月村委会贴了封条，如果腾超公司搬走还有保证金可以抵扣3个月租金，所以商谈后罗柏双同意腾超公司晚点交租。且迟延几天交租也不构成根本违约，合同关于违约金的约定是以承租方不缴纳租金构成根本违约，出租方解除合同为前提；4.双方于2019年9月27日签订《补充协议》，对合同终止后的后续事宜进行了约定，其中并无提到要求腾超公司承担责任。腾超公司搬走后当场将租赁物以现状交付，罗柏双未提出异议。此后罗柏双不加强管理，导致厂房内电线被别人偷走。消防设施腾超公司从未用过，地面垃圾腾超公司已清理干净。反诉原告腾超公司提起反诉请求：一.罗柏双向腾超公司双倍返还保证金288000元；二.罗柏双承担本案受理费。事实和理由：2019年7月8日，因罗柏双拖欠租赁物权属人广州市南沙区南沙街塘坑村民委员会3年租金，村委会将租赁物贴封条封住，腾超公司无法生产，经协调村委会同意给三个月搬迁期。腾超公司从2019年8月份开始搬迁，至2019年9月27日全部搬完。因罗柏双拖欠村委会租金，导致腾超公司被迫搬走，租赁合同被迫终止，腾超公司损失巨大，罗柏双应双倍返还保证金以弥补损失。反诉被告罗柏双辩称：腾超公司的主张没有事实和法律依据。合同因腾超公司中途解除，腾超公司所述村委会给予三个月搬迁期没有证据证实。经审理查明：罗柏双为证明其有权出租涉案厂房，提供了广州南沙经济技术开发区塘坑经济发展公司（出租方，甲方）与番禺南沙天成金属制品有限公司（承租方，乙方）于2000年9月21日签订的《土地租赁合同》和番禺南沙天成金属制品有限公司（甲方）与广州市亿业木制品有限公司（乙方）于2015年9月28日签订的《协议书》。上述《土地租赁合同》约定：甲方将广州南沙经济技术开发区工业一路（塘坑加油站对面，金田革具厂以南）的土地一幅出租给乙方作建工业…生活宿舍使用，面积7360平方米。该地块租赁期为20年，由2000年10月1日至2020年9月30日止。租赁期间乙方未经甲方书面同意，不得擅自将土地转租给第三者，不得擅自改变土地用途，合同期满后，在相同条件下，乙方有优先承租权。上述《协议书》约定：甲方按现状提供广州南沙经济技术开发区工业一路（塘坑加油站对面，金田革具厂以南）面积7360平方米的土地（包括地上建筑物、水电消防环保设施）予乙方经营使用，合作期限自2015年11月1日起至2020年9月30日止。自本协议签订之日起，2000年9月21日甲方与广州南沙经济技术开发区塘坑经济发展公司签订《土地租赁合同》，由乙方享有和承担其权利义务，甲方予以配合。腾超公司对上述两份合同真实性和关联性均不予确认。2016年9月1日，罗柏双（甲方，出租方）与腾超公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》（编号DY20160825-1），约定甲方将广州市南沙区经济技术开发区工业一路（塘坑加油站对面，金田革具厂以南）内厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途。该厂房总建筑面积4000平方米，空地面积3360平方米。第二条，租期为4年，其中2016年9月1日至2016年9月30日为免租期；2016年9月1日至2019年8月31日，每月租金48000元；2019年9月1日至2020年8月31日，每月租金50400元。第三条，乙方在签定本合同的当天向甲方支付144000元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方对建筑物验收，且乙方付清全部费用（包括但不限于水电费、税费、工人工资、租金）之日起三天内由甲方无息返还给乙方。第四条，在签定本合同当天乙方预付第一个月的租金，以后每月15日前支付当月租金，甲方在乙方付款之前应提供当月租金等额发票，乙方见票后付款。甲方在2016年9月1日前将该建筑物交付乙方使用。第五条，租赁期内，甲方提供该建筑物的现有消防设施给乙方使用，乙方负责修缮，期满原状交回。租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑和水、电设施均属甲方所有。第六条，租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。第八条，租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。腾超公司支付了144000元保证金，罗柏双交付了涉案厂房。2019年9月27日，罗柏双（甲方）与腾超公司（乙方）签署《补充协议》，约定：乙方所有债权债务（包括但不限于人工工资、水电费、税费）；2.原村隔壁厂房借电使代收电费约2.6万元，在甲方房租已经扣除，乙方应无条件配合甲方办理相关退费手续；3.原租用厂房（原腾超公司隔断的办公区域）已拆除，办公设备设施已搬走。（注：后续部分机械及办公用具在10月2日之前搬完，后全部归甲方所有）；4.原腾超公司搭建工人宿舍板房，不再拆除；5.本补充协议与原租赁合同具有同等法律效力；6.原租赁合同编号DY20160825-1。腾超公司陈述在签订上述《补充协议》时已将涉案厂房交还罗柏双，至2019年9月29日完全搬离。罗柏双对此予以否认，主张腾超公司在2019年9月29日没有与其办理交接手续，其于2019年10月份才得知。双方对各自的上述主张均未提供证据证实。罗柏双提供了于2019年10月17日拍摄的多张照片，以证明涉案厂房被破坏、垃圾四散。腾超公司认为照片拍摄日期距离其搬出已有20天的时间，腾超公司搬出后的保管责任在罗柏双。双方均未就涉案厂房初始交付时的状况提供证据。庭审中，罗柏双和腾超公司确认腾超公司已付清2019年9月30日之前的租金，其中于2019年9月26日支付了2019年8月份的租金48000元和2019年9月份的部分租金48000元，于次日支付了2019年9月份剩余租金2400元。罗柏双提供了其工作人员与“租厂蒋财务（135××××7580）”的短信以及罗柏双与“曾令宦（腾超）”的微信聊天记录，以证实向腾超公司追讨2019年10月份的租金。其中短信内容为：10月8日星期二，“蒋先生，这个月房租什么时候交了？”星期一，“蒋先生，10月份厂租什么时候交了？10月份的租金请准时支付。”微信内容为：罗柏双将上述短信截图发送给曾令宦（腾超），曾令宦（腾超）回复“10月份租金？27号签的协议9月份已经搬完我这边是讲信用的水电费9月份的我也会把他交掉还有你说的配合你办理什么事情我也会配合。10月份你还收我房租费我不知道什么意思。”腾超公司确认曾令宦是2019年9月27日与罗柏双协商签订《补充协议》的当事人，但对上述短信和微信聊天记录真实性均不予确认，认为微信聊天记录中曾令宦的回复与《补充协议》的意思一致。罗柏双述称涉案厂房已经取得建设工程规划许可证，并提交了《建设工程规划许可证》（编号07580）和《建设用地规划许可证》（编号04897）复印件。其中，《建设工程规划许可证》发证日期为2001年12月28日，载明建设单位广州南沙经济技术开发区塘坑经济发展公司，建设项目名称工业厂房，建设位置南沙开发区塘坑管理区工业一路，建设规模框架一层2520平方米；《建设用地规划许可证》发证日期为1999年8月12日，载明用地单位广州南沙开发区塘坑经济发展公司，用地项目名称厂区总用地，用地位置南沙开发区塘坑西部工业区地段，用地面积21191.6平方米。腾超公司认为上述《建设工程规划许可证》的地址与涉案厂房地址不同，记载的建设规模也与实际不符，对《建设用地规划许可证》真实性不予确认，认为记载的面积、地址与涉案厂房皆不符。腾超公司为证明涉案厂房没有取得建设工程规划许可证，提供了《临时经营场所使用证明》（编号：南沙街XXX），载明腾超公司使用的广州市南沙区南沙街塘坑村工业一路10号1号厂房，可临时作为生产（经营）性场所使用，本证明仅在办理租赁（借用）合同登记备案手续和办理工商营业执照及有关许可文件时作临时场地证明文件使用，不代表对建筑物合法性的确认，也不能作为房屋权属的证明，本证明有效期自2017年2月8日至2020年2月7日。罗柏双对该证明真实性予以认可，但认为不能证明涉案厂房没有取得合法产权。为了解涉案厂房情况，本院于2020年3月23日向广州市南沙区塘坑村村委会进行调查并制作《调查笔录》，部分陈述如下：“……我们村有将涉案土地出租给天成公司，后天成公司与罗柏双进行合作，对于他们的合作，我们村是知道的。天成公司有告诉我们，我们是不反对的，只要他们把租金给我们村就行了……厂房是天成公司所建，至于是否取得建设工程规划许可证我们不清楚，我们也没有建设工程规划许可证……我们村委会有在2019年7月8日将租赁物贴封条封住，并堵住租赁物大门。因天成公司3年来未向我村交租，所以我村将厂房封住，但是没有停水停电，而且我们只是堵了半天时间。后来经过派出所协调，我村与罗柏双达成口头协议由罗柏双在一周内支付所欠租金，然后村里就撤了封条，对原告和被告之间的租赁情况和后续问题我们都不清楚。2019年9月份实际承租人就搬走了，后来一直空置……”另查明：2020年1月7日，广州市腾超建筑装饰工程有限公司经核准登记变更名称为东莞市腾超建筑装饰工程有限公司，住所地由广州市南沙区南沙街塘坑村工业一路10号1号厂房变更为广东省东莞市道滘镇大罗沙工业园路16号。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”罗柏双提供的证据《建设工程规划许可证》记载的建筑面积仅为2520平方米，与涉案厂房“总建筑面积4000平方米”不符，亦与广州市南沙区塘坑村村委会在《调查笔录》中陈述的内容相互矛盾，不能证实其与涉案厂之间存在关联性，故本院对该证据不予采信。涉案厂房未取得《建设工程规划许可证》，罗柏双与腾超公司所订立的《租赁合同》无效。《租赁合同》无效，罗柏双依据该合同约定向腾超公司主张逾期支付租金以及未提前三个月通知解除合同的违约责任于法无据，本院均不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”腾超公司已将涉案厂房返还罗柏双，罗柏双亦应当将收取的保证金144000元返还给腾超公司，腾超公司要求罗柏双双倍返还保证金288000元缺乏依据，本院不予支持。涉案的《补充协议》签订于2019年9月27日，载明腾超公司隔断的办公区域已拆除，办公设施设备已搬走，剩余部分机械及办公用具在10月2日前搬走，据此可知罗柏双对腾超公司搬离涉案厂房及搬离时涉案厂房的状况是知晓且认可的，其现在又表示不清楚腾超公司搬离的情况，系不诚信的表述。依据《补充协议》的内容，并结合南沙区塘坑村委会的在《调查笔录》陈述的内容，在罗柏双未提供证据予以反驳的情况，本院认定腾超公司在2019年10月前搬离了涉案厂房。罗柏双自述提供的照片拍摄于2019年10月17日，距离腾超公司搬离已过了半个月，无法证明涉案厂房现状系腾超公司造成，且罗柏双也没有提供将涉案厂房交付给腾超公司时的初始状况，故其要求腾超公司清理垃圾、将涉案厂房恢复原状依据不足，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告罗柏双的全部诉讼请求；二、反诉被告罗柏双应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告东莞市腾超建筑装饰工程有限公司返还保证金144000元；三、驳回反诉原告东莞市腾超建筑装饰工程有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费1680元，由罗柏双承担；反诉受理费2810元，由罗柏双负担1405元，由东莞市腾超建筑装饰工程有限公司负担1405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年五月七日书记员  陈细妹