河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0791民初364号 原告（反诉被告）：杨健，女，1977年4月16日出生，汉族，住张家口经济开发区。 委托诉讼代理人：游丽娜，河北国器律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李东，女，1970年1月5日出生，满族，住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：郑钧，男，1968年4月10日出生，汉族，系李东丈夫，住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：刘中坤，河北隆业律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨健与被告（反诉原告）李东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月3日公开开庭进行了审理，后本案转换为普通程序，依法组成合议庭，并于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨健及其委托诉讼代理人游丽娜律师，被告（反诉原告）李东及其委托诉讼代理人郑钧、刘中坤律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨健向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《张家口市房屋买卖合同》；2、判令被告返还购房首付款及物业费804129元；3、判令被告支付违约金36万元；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月24日，原告与被告签订《张家口市房屋买卖合同》，双方约定原告购买被告所有的张家口经济开发区，房屋面积137.12平方米，总价款180万元，首付款80万元，剩余房款100万元。同时约定被告在2017年11月24日前将房屋交付给原告，若被告逾期交房超过10日，原告有权单方解除合同，并要求返还全部购房款，并要求被告支付房屋成交总价20%的违约金。原告于2017年10月24日支付了80万元首付款并支付了被告所谓的物业费，然交房日期前后，原告多次要求被告交付房屋，被告均以各种理由推诿拒绝。被告不交付房屋，给原告合法权益造成严重侵害，为维护原告的权益，特诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）李东辩称，2017年10月24日被告李东通过张家口融信房地产经纪有限公司（即房屋中介机构）与原告签订《张家口市房屋买卖合同》，将李东所有的位于张家口经济开发区的房屋出售给原告杨健。双方约定，房屋总价款为180万元，分两期全款交付，第一期在签订合同当日交付购房款80万元，第二期于2017年11月24日交付剩余房款100万元，同时在2017年11月24日交付房屋。合同签订后，李东为了能顺利向杨健交付房屋，在2017年11月24日前就将该房屋腾空，并要求原告杨健拿走房屋钥匙、支付后期的购房款100万元及物业费、电费、暖气费等费用4129元。同时也通过房屋中介机构要求杨健尽快拿走钥匙并交纳相关费用，原告杨健一直都是以自己家中出了其他的事儿需要处理为由一再推脱。在被告李东的多次催促下，房屋中介机构将钥匙和费用清单自被告李东处拿走交付给了原告杨健，原告杨健于2017年12月9日按被告李东清单所列交付了相关费用4129元。被告李东自从签订房屋买卖合同后，都是依诚实信用原则，积极履行自己的合同义务，相反，原告杨健却在房屋交付时和支付剩余购房款时处处人为地设置障碍。从合同约定的交付剩余购房款的2017年11月24日之日起至今已有一年多的时间，虽经被告李东多次催要，原告杨健却迟迟不交付剩余房款。开始原告杨健以自家房屋尚未出售没钱支付为由不交付剩余房款，后来又以房屋降价为由不支付被告李东剩余房款。现在又想通过诉讼的方式解除合同，欲将损失全部转嫁给守约的被告李东一方。为了维护正常的交易秩序，也为了保护被告李东的合法权益，使违反诚实信用原则的当事人受到惩罚，特提起反诉，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求，要求原告杨健继续履行合同，支付被告李东剩余房款100万元，并支付违约金18万元及逾期付款产生的利息损失。 同时本诉被告李东向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告杨健继续履行《张家口市房屋买卖合同》，支付反诉原告李东剩余房款100万元；2、判令反诉被告杨健支付反诉原告李东违约金18万元及逾期付款所产生的利息损失（自2017年11月24日至实际付款日期间的利息按同期银行贷款利率计算）；3、判令反诉被告杨健承担本诉及反诉的所有诉讼费用。反诉事实和理由：2017年10月24日反诉原告李东通过张家口融信房地产经纪有限公司（即房屋中介机构）与反诉被告杨健签订《张家口市房屋买卖合同》，将反诉原告李东所有的位于张家口经济开发区房屋出售给反诉被告杨健。双方约定，房屋总价款为180万元，分两期全款支付，第一期在签订合同当日交付购房款80万元，第二期于2017年11月24日交付剩余房款100万元，同时在2017年11月24日交付房屋。合同签订后，反诉原告李东为了能顺利向反诉被告杨健交付房屋，在2017年11月24日前就将该房屋腾空，并要求反诉被告拿走房屋钥匙、支付后期的购房款100万元及物业费、电费、暖气费等费用4129元。同时也通过房屋中介机构要求反诉被告杨健尽快拿走钥匙并交纳相关费用，反诉被告一直都是以自己家中出了其他的事儿需要处理为由一再推脱。在反诉原告李东多次催促下，房屋中介机构将钥匙和费用清单自反诉原告李东处拿走交付给了反诉被告杨健，反诉被告杨健于2017年12月9日按反诉原告李东清单所列交付了相关费用4129元。反诉原告李东自签订房屋买卖合同后，都是依诚实信用原则，积极履行自己的合同义务，相反，反诉被告杨健却在房屋交付时和支付剩余购房款时处处人为地设置障碍。从合同约定的交付剩余购房款的2017年11月24日之日起至今已有一年多的时间，虽经反诉原告李东多次催要，反诉被告杨健却迟迟不交付剩余房款。开始反诉被告杨健以自家房屋尚未出售没钱支付为由不交付剩余房款，后来又以房屋降价为由不支付反诉原告剩余房款。现在又想通过诉讼的方式解除合同，欲将损失全部转嫁给守约的反诉原告李东一方。为了维护正常的交易秩序，也为了保护反诉原告的合法权益，使违反诚实信用原则的当事人受到惩罚，特向贵院提起反诉，请求依法判决驳回反诉被告杨健在本诉中的全部诉讼请求，支持反诉原告李东的全部反诉请求。 本诉原告杨健对本诉被告李东的反诉，答辩称，一、本案中杨健已于2019年1月8日向李东发出解除合同通知书，双方签订的房屋买卖合同已解除，故杨健不应支付剩余房款。根据杨健与李东签订的《张家口市房屋买卖合同》第十条第2款的约定“2、甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房产成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付，合同继续履行。甲方逾期超过10日，乙方有权单方解除合同。乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款的约定。”第十一条第二款的约定“2、如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。”本案中，因李东逾期未交付房屋，杨健也已发出书面的解除合同通知书，因此，该房屋买卖合同现已解除，无法继续履行。二、本案中，李东未按照合同约定日期在2017年11月24日前交付房屋，杨健依法有权行使先履行抗辩权，拒绝支付剩余房款，并解除合同。本案中，根据杨健与李东双方签订的《张家口市房屋买卖合同》第七条关于房屋的交付第一款及第四款的约定，本合同的履行有先后顺序，杨健已经先行支付首付款80万元，李东应当在2017年11月24日前交付房屋。而杨健剩余房款最晚支付时间为2018年2月24日。后在合同履行过程中，李东一直拒绝交付房屋并要求杨健支付全部房款，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“先履行义务当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”杨健依法履行先履行抗辩权，拒绝支付剩余房款有事实与法律依据。故本案中，李东因逾期交房构成违约，无权要求杨健支付违约金及利息。综上，本案中，李东违约事实清楚，其无权要求杨健继续履行合同和支付违约金及利息，请求法院以事实为基础，以法律为准绳，驳回李东的反诉请求，还杨健公道。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本诉原告杨健为证明其主张，向本院提交了以下证据：1．张家口市房屋买卖合同一份、中国工商银行转账凭证一张、张家口银行转账凭证一张、收据一张，用以证明本诉原告杨健与本诉被告李东于签订《张家口市房屋买卖合同》，约定本诉原告杨健购买本诉被告李东名下位于张家口经济开发区房屋，并约定交房日期为前，且本诉原告杨健已于该合同签订当日将80万元购房首付款以银行转账的方式交付给本诉被告李东；2．网银转账明细详情一份，用以证明本诉原告杨健已于通过网银转账的方式向本诉被告李东支付物业费4129元；3．经济开发区盛友建材经销处出具的已收杨健门款定金15000元的收据一张、订货日期为的定货合同单二张、微信转账给卢森地板王小光1000元的手机截屏图片一张、订货日期为的居然之家张家口店订货单一份，用以证明本诉原告杨健已于本诉被告李东交房前就对购买的涉案房屋进行测量并订购了木地板及门等装修材料，同时也证明本诉原告杨健购买涉案房屋进行居住的紧迫性及真实性；4．解除合同通知一份，用以证明本诉被告李东已于收到本诉原告杨健发出的解除合同通知书，现该房屋买卖合同已解除；5．商品房买卖合同一份、不动产发票一张、税收通用缴款书一份，用以证明本诉原告杨健在张家口经济开发区伊梅园小区内有其他住房及要求本诉被告李东按时交房的真实性与紧迫性。 本诉被告李东对于本诉原告杨健提交的上述证据，质证意见为： 对于证据1，认可其真实性，但该组证据只能证明杨健与李东双方签订过房屋买卖合同，本诉原告杨健交付了第一期的购房款80万元，但不能证明本诉原告欲证明的交余款和交付房屋有先后顺序的证明目的，只能证明本诉被告李东在收到首付款的同时给杨健出具了收据，是依约履行的行为。该房屋买卖合同第四条约定了成交总价款、付款方式、付款时间，即房屋总价款为180万元，首付款80万元在2017年10月24日支付，第二期100万元购房款在2017年11月24日支付。合同约定在2017年11月24日同一天交付房屋和交付剩余购房款，而本诉原告杨健没有证据证明其支付了剩余100万元购房尾款，故应为本诉原告违约。 对于证据2，认可其真实性，但该4，129元中包括暖气费、电费、物业费三项，且支付时间为2017年12月9日，是在本诉被告李东交付房屋之后支付的，根据涉案房屋买卖合同第七条第二项的约定，房屋在交付日之前发生的费用由出售方承担，交付日含当日之后发生的费用由买受方承担。正是因为本诉被告李东已在2017年11月份交付了房屋后，本诉原告杨健才支付了该笔费用，这是履行合同的行为。 对于证据3，对真实性、合法性、关某均不认可，与本案无关。本诉原告杨健的居住地同为张家口经济开发区伊梅园小区，该组证据不能证明购买装修材料是为了履行本案涉案房屋买卖合同而准备的。 对于证据4，2019年1月8日，本诉原告杨健向本诉被告李东发出一份解除合同通知书，因本诉原告杨健所发出的该份解除合同通知书所述不属实，另因本诉原告杨健于2019年1月25日向贵院提起诉讼，本诉被告李东于2019年2月27日提起反诉，根据合同法司法解释二第二十四条的规定，如果解除合同，应当给对方约定异议期，如果没有约定异议期，应当按照相关法律规定异议期为三个月，因为本诉原告杨健在三个月的异议期内提起诉讼，我方亦提出反诉，所以该解除合同通知书没有意义，应以本案判决为最终结果。 对于证据5，认为与本案无关某，且不能证明本诉原告杨健的证明目的。 本诉被告（反诉原告）李东为反驳本诉原告（反诉被告）杨健的主张及证明其主张，向本院提交了以下证据： 1．张家口市房屋买卖合同一份，用以证明杨健与李东签订了房屋买卖合同，合同约定第二期购房款于支付，同日交付房屋。签订合同迄今已有一年多时间，本诉原告（反诉被告）杨健一直未向我方支付第二期购房款，本诉原告（反诉被告）杨健违约，应承担违约责任。 2．租户张家口市燎原房地产开发有限公司出具的证明一份、本诉被告（反诉原告）李东给房屋中介机构工作人员任某发送的短信截图一张，用以证明本诉被告（反诉原告）李东自房屋买卖合同签订后就为履行合同积极做准备，提前告知租户腾空房屋，且租户已在规定的交付时间前搬离涉案房屋。2017年11月24日是交付房屋及交付购房尾款的日期，房屋中介机构的营业场所已经关门，出售方只能给房屋中介机构工作人员任某打电话商量合同履行事宜，当时通知房屋中介机构工作人员任某拿钥匙交付房屋时，本诉原告（反诉被告）杨健找各种理由推脱，不按约定接受房屋，属于本诉原告（反诉被告）杨健违约。2017年12月10日，本诉被告（反诉原告）李东给房屋中介机构工作人员任某发短信，同时通知本诉原告（反诉被告）杨健想办法筹款履行合同。 3．日期为2017年10月20日的2017年-2018年的居民供暖费发票复印件一张、日期为2017年10月20日的2017年10月-2018年9月的物业费收据复印件一张、日期为2017年11月28日的电费余额短信通知截图一张、本诉原告（反诉被告）杨健向本诉被告（反诉原告）李东转款4129元的中国工商银行账户历史明细清单一份，用以证明经本诉被告（反诉原告）李东的催促，通过房屋中介机构工作人员任某将房屋钥匙及电费148元、物业费1551元、暖气费2430元，共计4129元的清单交付本诉原告（反诉被告）杨健，本诉原告（反诉被告）杨健收到后于2017年12月9日支付了上述费用，以上交付费用的情况符合双方签订的房屋买卖合同第七条第二项的约定，证明本诉原告（反诉被告）杨健已依约履行了合同，不应要求返还，也正是因为本诉被告（反诉原告）李东按约交付了房屋，本诉原告（反诉被告）杨健才承担了交付上述费用的义务。 4．解除房屋买卖合同通知书一份，用以证明本诉原告（反诉被告）杨健认可交付房屋的日期为2017年11月24日。 5．张家口市人民政府正式颁布的限购令《张家口市人民政府关于加快住房保障和供应体系建设促进房地产市场平稳健康发展的意见》一份，用以证明2017年5月24日张家口市颁布的《张家口市人民政府关于加快住房保障和供应体系建设促进房地产市场平稳健康发展的意见》，对购房套数、购房贷款、交易时间都做出了限制，导致房价从2017年开始下滑，双方于2017年10月24日签订房屋买卖合同至今一直处于房价下滑的状态，并非本诉原告（反诉被告）杨健所称的从2018年3月份房价才开始下滑。 6．2019年1月10日和2019年1月14日本诉被告（反诉原告）李东与房屋中介机构工作人员任某的电话录音及整理的录音文字内容各一份，用以证明房屋买卖合同中约定的付款时间及交付房屋的时间均为2017年11月24日，到2017年11月24日交付房屋及交付房屋余款的日期时，本诉被告（反诉原告）李东发现本诉原告（反诉被告）杨健并不配合，本诉被告（反诉原告）李东通过房屋中介机构工作人员任某将钥匙和电费、暖气费、物业费的费用清单交给本诉原告（反诉被告）杨健。2019年1月10日的电话录音中，房屋中介机构工作人员任某对本诉被告（反诉原告）李东交钥匙已经一年多时间也是认可的。本诉原告（反诉被告）杨健至今未按房屋买卖合同的约定支付剩余房款，违约的一方是本诉原告（反诉被告）杨健，导致本诉原告（反诉被告）杨健违约拒不支付剩余房款的原因是房屋市场价下降，本诉原告（反诉被告）杨健找各种借口不想再继续履行合同。正是因为本诉原告（反诉被告）杨健违约，2019年1月14日房屋中介机构工作人员任某才按本诉原告（反诉被告）杨健的意思同本诉被告（反诉原告）李东协商，说因房屋买卖产生的损失，不管是降价发生的损失，还是费用、租金的损失，全部由本诉原告（反诉被告）杨健承担，不会让本诉被告（反诉原告）李东承担，希望通过将房屋另卖他人的方式减少本诉原告（反诉被告）杨健的损失，尽量不要按合同约定让本诉原告（反诉被告）杨健赔三十多万元。房屋中介机构工作人员任某在法庭上的陈述是虚假的，应依法追究证人做虚假证言的法律责任。 7．交水费的短信通知截图一张、张家口经济开发区伊梅园小区三号楼三单元业主微信群聊天记录截图四张及微信转账截图一张、2018年10月22日本诉被告（反诉原告）李东给房屋中介机构工作人员任某发送的短信截图一张、2018年10月换锁收款收据一张，用以证明因同楼的小区居民多次反映有身份不明的人员经常出入本楼，涉及到住户的安全问题，同时本诉被告（反诉原告）李东又接到交纳水费的短信通知，根据该通知知晓涉案房屋内跑水108吨，本诉被告（反诉原告）李东怕因室内跑水导致楼体及其他住户的更大损失，将门锁换掉后，进入室内查看情况。而且本诉被告（反诉原告）李东换锁的时间为2018年10月，此时本诉原告（反诉被告）杨健已经逾期交付房款近一年的时间。因2018年10月份换锁，本诉被告（反诉原告）李东支付了80元，楼内居民因2018年下半年经常发现小偷出入，感觉有重大安全隐患，2018年12月份同单元住户更换了楼宇门，每户交了360元，以上费用共计440元，系房屋交付之后产生的费用，应由本诉原告（反诉被告）杨健支付。房屋中介机构工作人员任某所称交钥匙后不久就打不开房门是虚假陈述，本诉被告（反诉原告）李东更换房屋门锁的时间是2018年10月份，并且更换门锁后及时给房屋中介机构工作人员任某发了短信，告知其涉案房屋换了门锁，这换锁的时间是将房屋交付后将近一年的时间，并非交付钥匙后不久。 8．上午本诉被告（反诉原告）李东收到本诉原告（反诉被告）杨健两笔转款40万元，共计80万元购房款的转账记录二张，用以证明房屋中介机构工作人员任某在证言中称签订合同后本诉原告（反诉被告）杨健给本诉被告（反诉原告）李东转了80万元首付款是虚假陈述。事实是转账发生在上午的10点多和11点多，签订合同发生在下午6、7点。房屋中介机构工作人员任某当庭的证人证言及所做的笔录内容均不属实，不能作为有效证据使用。 诉讼中，本诉被告（反诉原告）李东于2019年4月1日向本院申请调取李东名下电话号码138××××3795在2017年11月24日起至2017年12月23日止的通话记录，中国移动通信集团河北有限公司张家口分公司于2019年4月4日向我院出具说明，表示其系统目前最长查询时长为当前日期前6个月内的记录，超出时长无法查询。 本诉原告（反诉被告）杨健对于本诉被告（反诉原告）李东提交的上述证据，质证意见为： 对于证据1，认可房屋买卖合同的真实性、合法性、关某，但对证明目的不予认可。根据该合同第七条房屋的交付中的第一项及第四项规定可知，房屋的交付时间是固定时间为2017年11月24日前，而房屋购房尾款的交付时间是两个时间：2017年11月24日前交付，剩余购房款为100万元；2018年2月24日前交付，剩余购房款为101万元。手写的内容是合同双方自愿订立的合同条款。 对于证据2，对于租户张家口市燎原房地产开发有限公司出具的证明，认可其证明形式，但对证明目的不予认可。张家口市燎原房地产开发有限公司搬离涉案房屋与本诉被告（反诉原告）李东是否将该房屋交付给本诉原告（反诉被告）杨健没有直接关系，不能直接证明本诉被告（反诉原告）李东将涉案房屋交付给本诉原告（反诉被告）杨健。关于本诉被告（反诉原告）李东与房屋中介机构工作人员任某的短信截图，与本案无关。 对于证据3，对于居民供暖费发票复印件、物业费收据复印件、电费余额短信通知截图、本诉原告（反诉被告）杨健向本诉被告（反诉原告）李东转款4，129元的中国工商银行账户历史明细清单，因为该组证据是复印件，对其真实性不予质证，对证明目的不予认可。本诉被告（反诉原告）李东提交的该组证据的交款人应为租户张家口市燎原房地产开发有限公司，本诉被告（反诉原告）李东因为提前将涉案房屋退租，故将钱退还给原租户，该笔费用本不应由本诉原告（反诉被告）杨健承担，但是因为本诉被告（反诉原告）李东迟迟不予交房，其作为条件要求本诉原告（反诉被告）杨健支付，故本诉原告（反诉被告）杨健才向本诉被告（反诉原告）李东支付该笔费用，该笔费用的支付与本诉被告（反诉原告）李东是否交付房屋没有关系。 对于证据4，对于解除房屋买卖合同通知书的真实性认可，也认可其证明目的。 对于证据5，不认可张家口市人民政府正式颁布的限购令《张家口市人民政府关于加快住房保障和供应体系建设促进房地产市场平稳健康发展的意见》的证明目的，不认可其与本案的关某。2017年10月24日本诉原告（反诉被告）杨健与本诉被告（反诉原告）李东签订房屋买卖合同，房屋的成交价格为180万元，每平方米价格为13000元左右。截止到交房日期及交尾款日期，该房屋一直保持该价格，并未下滑，故本诉被告（反诉原告）李东所称本诉原告（反诉被告）杨健是因为房价下滑而解除合同与事实不符。 对于证据6，关于2019年1月10日和2019年1月14日本诉被告（反诉原告）李东与房屋中介机构工作人员任某的电话录音及整理的录音文字内容，从录音证据中可以明显听出本诉被告（反诉原告）李东从未将涉案房屋钥匙交付本诉原告（反诉被告）杨健本人。整个录音过程一直在讨论本诉原告（反诉被告）杨健与本诉被告（反诉原告）李东双方就将涉案房屋共同进行过出卖有口头的约定，双方共同将涉案房屋进行出售，并未就该房屋的交付及房屋尾款的交付进行明确的说明。整个录音过程均以本诉被告（反诉原告）李东陈述为主导，仅谈论对其有利的卖房，一直围绕后续房价可能无法卖至该房屋2017年内的成交价格进行讨论。本诉被告（反诉原告）李东反复强调要求本诉原告（反诉被告）杨健赔钱，这个内容结合整个录音前后的语境可以得出该赔钱的款项并非违约金的赔偿，而是指房屋卖不够180万元，本诉被告（反诉原告）李东认为自己赔了钱，所以当本诉原告（反诉被告）杨健要求解除合同的时候要求本诉原告（反诉被告）杨健赔钱，不能证明在本案的房屋交易过程中本诉原告（反诉被告）杨健违约。房屋中介机构工作人员任某在整个录音过程中均强调双方各自让步，本诉原告（反诉被告）杨健愿意支付因本诉被告（反诉原告）李东近一年未将房屋出租造成的租金损失，系本诉原告（反诉被告）杨健为促成双方达成和解的妥协，而非认可本诉原告（反诉被告）杨健在本案中存在违约行为。在录音中，房屋中介机构工作人员任某承认，本诉被告（反诉原告）李东对涉案房屋进行交房的行为应当有物业交割清单，必须有交接手续才算交房，本诉被告（反诉原告）李东仅将钥匙交给房屋中介机构工作人员任某，让任某拿钥匙带本诉原告（反诉被告）杨健看房的行为并非交房行为。 对于证据7，对于交水费的短信通知截图，不能证明其证明目的，本诉被告（反诉原告）李东自认为其已经对涉案房屋进行了交付，出现的安全问题和跑水问题亦应当认为与自身无关。但本诉被告（反诉原告）李东显然知晓该房屋的水费清单，且主动缴纳水费，未与本诉原告（反诉被告）杨健沟通让本诉原告（反诉被告）杨健交纳该笔费用，显然与其自述的交房行为相悖。换锁的证据不能证明本诉被告（反诉原告）李东是否在2018年10月之前换过锁，换锁的票据也未标明换锁的小区及房屋号，并不能证明房屋中介机构工作人员任某及本诉原告（反诉被告）杨健陈述的事实是虚假的。 对于证据8，认可首笔80万元购房款转账记录的真实性、合法性、关某，但对证明目的不予认可。房屋中介机构工作人员任某在询问笔录中所述事实均与本诉原告（反诉被告）杨健所述事实基本相符，对于特别具体的时间均系模糊陈述，因整个事实发生在一年半以前，故对于基本事实的记忆确切，对于具体时间点的记忆轻微模糊符合常理。反而若每一个时间点都记忆清晰，才可能系虚假陈述。 诉讼中，本诉被告（反诉原告）李东于2019年3月7日向本院提出申请要求证人房屋中介机构工作人员任某出庭作证，任某因2019年4月3日开庭当日无法到庭参加诉讼，于2019年4月1日向本院陈述“我原系张家口融信房地产经纪有限公司位于伊梅园小区底商房屋中介的店长，2017年下半年，我们店的业务员跟我说杨健想购买伊梅园小区的房子，杨健在伊梅园小区内有一套108平米左右的房子，现在不够住了，想在同小区内购买一套面积大一些的房子。当时我手上没有房源，通过其他房屋中介得知李东正在出售其名下房屋，房屋面积为130多平方米，之后我就安排杨健看李东出售的这套房屋。经过两次看房后，杨健决定购买李东的这套房屋，双方经过协商，杨健同意以180万元的价格购买此房屋，但是表示不确定是否能在一个月之内付清全款，故杨健和李东在签订合同时，在第七条房屋的交付第四项中以手写的方式约定如果杨健在一个月内付清剩余100万元房款，此房屋价格为180万元，若在2018年2月24日前付清100万元房款，此房屋价格为181万元。我记得杨健是在合同签订后给李东打了涉案房屋首付款80万元。快到合同约定的交房日期前的一、两天，杨健给我打电话让我确认房屋是否腾空，联系李东进行交房事宜。当时杨健表示她比较着急，想在年前将房屋装修出来。因为我知道李东的房子之前处于出租状态，所以我就给李东打电话，问其房屋是否腾空，李东当时表示房屋没办法在合同约定的时间交房，具体是租客没腾走还是房子没有收拾出来，我也记不清了。反正房子腾空是在2017年12月上旬了，房屋腾空后，杨健要求李东交付房屋，因为杨健着急装修量尺寸，所以我去找了李东，李东表示杨健未交清尾款，所以不愿意把钥匙给我。我后来给李东做工作，表示拿钥匙仅仅是为了量尺寸进材料用，这样李东才于2017年12月上旬将房屋钥匙给了我。因为双方没有完成最后的物业交割手续，且李东将房屋钥匙交由我保管仅仅是为了方便装修量尺寸，而且李东多次跟我说不能在杨健付清尾款前将钥匙交给杨健，所以钥匙一直在我这里，我也依李东嘱咐未将钥匙交付杨健，我认为李东将钥匙交给我的行为并不是李东履行了交房义务。大概到了2017年12月中下旬的时候，钥匙就已经打不开门了，估计是李东把门锁换了，这时候双方就起了纠纷。我公司完成交房是要给双方出具物业交割清单，且需要双方均签字确认的，因为双方矛盾较大，我公司无法出具物业交割清单，房屋一直无法完成交付。在合同约定交付尾款的最后期限2018年2月24日前，杨健一直要求李东交房，李东则一直表示要求杨健先把尾款付清。双方一直纠缠到大概2018年3月下旬，杨健就不想再要这个房了，杨健就要求李东退还首付款，解除合同，李东不同意，认为杨建违约，未按时交付房屋尾款。后来双方协商一起将房屋卖掉，在卖房过程中，张家口房价下跌，此时房屋已经卖不到180万元了，杨健向李东表示可以将房屋降价出售，损失的金额可以双方平均承担，但是李东不同意，李东表示最多承担两万元损失，剩余差价损失均由杨健承担，杨健不同意，再后来，李东连两万元损失也不愿意承担，表示无论房子卖多少钱，她都要收回180万元房款，杨健表示不同意。2019年过年前十天二十天的时候，李东给我打电话要杨健的银行卡号，表示从首付款80万元中扣除30多万元的违约金后，将剩余40多万元退给杨健，杨健不同意，未提供卡号，双方至此谈崩。”后，证人房屋中介机构工作人员任某于2019年7月25日到庭出庭作证，并表示对上述证言内容无变更及补充。 本诉原告（反诉被告）杨健认可房屋中介机构工作人员任某所作证人证言的真实性、合法性、关某，对于证人所述的时间问题杨健方表示记不清了，但是认可房屋中介机构工作人员任某所陈述的事实。 本诉被告（反诉原告）李东要求房屋中介机构工作人员任某到庭出庭作证，签署保证书，保证其陈述是真实的，如作虚假陈述，请求对房屋中介机构工作人员任某作出处罚。根据本诉被告（反诉原告）李东掌握的证据，不存在腾不开房屋的情况，交付房屋钥匙后本诉被告（反诉原告）李东和房屋中介机构工作人员任某说过要求他将房屋钥匙和物业清单交给本诉原告（反诉被告）杨健，如果交房时间和交付尾款时间不是同一天的话，本诉原告（反诉被告）杨健着急要房子，本诉原告（反诉被告）杨健应积极给本诉被告（反诉原告）李东打电话，而不是本诉被告（反诉原告）李东在一个月之内反复给本诉原告（反诉被告）杨健打电话。房屋买卖合同第七条手写的内容是前后矛盾的，不是当时的真实意思表示，该条款与合同第九条也是矛盾的。 2019年12月11日，涉案房屋租户张家口市燎原房地产开发有限公司副经理韩瑞庆向本院陈述“大约是在2017年7月至8月之间，李东通知我们她要卖房，正式通知我们搬离是在10月份。我印象中是在2017年10月-11月之间搬到现在办公的房屋，具体时间记不清了，以我公司出具的证明为准，我公司所出具的证明上的时间是真实的。” 上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证意见如下： 对于本诉原告（反诉被告）杨健提供的《张家口市房屋买卖合同》、中国工商银行转账凭证、张家口银行转账凭证、李东出具的收到80万元购房款的收据、杨健于2017年12月9日向李东转账4，129元的网银转账明细详情、解除合同通知，以及本诉被告（反诉原告）李东提供的《张家口市房屋买卖合同》、租户张家口市燎原房地产开发有限公司出具的证明、解除房屋买卖合同通知书、李东收到杨健80万元购房款的转账记录，本诉原告（反诉被告）杨健及本诉被告（反诉原告）李东对上述证据的真实性均认可，上述证据能够证实本案事实，本院予以确认并在卷佐证。 对于本诉原告（反诉被告）杨健提供的张家口经济开发区房屋的商品房买卖合同、不动产发票、税收通用缴款书，因与本案无关，且不能直接证实本诉原告（反诉被告）杨健所述购房急迫性，本院不予采纳。对于2017年11月7日经济开发区盛友建材经销处出具的已收杨健门款定金15000元收据、订货日期为的定货合同单、微信转账给卢森地板王小光1000元的手机截屏图片、订货日期为的居然之家张家口店订货单，因本诉原告（反诉被告）杨健在涉案小区内另有住房，且未能提供其他证据佐证上述订货单、定货合同单中所列装修材料确系为涉案房屋装修准备，故本院不予采纳。 对于本诉被告（反诉原告）李东提供的日期为2017年10月20日的2017年-2018年的居民供暖费发票复印件、日期为2017年10月20日的2017年10月-2018年9月的物业费收据复印件、日期为2017年11月28日的电费余额短信通知截图、杨健向李东转款4129元的中国工商银行账户历史明细清单，虽有部分证据为复印件，但上述证据能够证实本诉原告（反诉被告）杨健确于2017年12月9日向本诉被告（反诉原告）李东转款4129元及该4129元款项中所包含的内容，本院予以采纳。对于张家口市人民政府颁布的限购令《张家口市人民政府关于加快住房保障和供应体系建设促进房地产市场平稳健康发展的意见》，能够体现本诉原告（反诉被告）杨健与本诉被告（反诉原告）李东在房屋买卖交易过程中的张家口市房地产交易背景，本院予以采信。对于2019年1月10日和2019年1月14日本诉被告（反诉原告）李东与房屋中介机构工作人员任某的电话录音及整理的录音文字内容，该录音中的谈话内容发生于本诉原告（反诉被告）杨健向本诉被告（反诉原告）李东发出解除房屋买卖合同通知书之后，本诉被告（反诉原告）李东在谈话过程中采取诱导式发问，要求房屋中介机构工作人员任某对李东陈述的涉案关键信息，尤其是具体日期及将钥匙交到杨健手中的事实进行确认，但任某表示对具体日期及细节记不清。另，房屋中介机构工作人员任某在谈话中告知本诉被告（反诉原告）李东交房需要签署交接清单，李东亦认可其将涉案房屋钥匙直接交给了房屋中介机构工作人员任某，该部分内容与本案有关且能够证实本案的部分事实，本院予以采纳，对该录音中的其他内容因与本案无关，不予以采纳。对于本诉被告（反诉原告）李东提供的交水费的短信通知截图、张家口经济开发区伊梅园小区三号楼三单元业主微信群聊天记录截图及微信转账截图的真实性本院予以认可，能够证实本案事实发展经过，本院予以采纳。对于本诉被告（反诉原告）李东提供的2017年12月10日及2018年10月22日向房屋中介机构工作人员任某发出的短信截图、落款日期为2018年10月的由桥西火速开锁店出具的换锁收款收据，与本案关键事实无关且不能证实其真实性，本院不予采纳。 对于房屋中介机构工作人员任某的证人证言，任某出庭作证是本诉被告（反诉原告）李东向本院申请的，而在任某就本案事实及发生经过陈述完毕后，本诉被告（反诉原告）李东以任某与本诉原告（反诉被告）杨健是直接认识，与李东是通过其他中介介绍认识，且任某仅收取杨健2万元中介费，明显过低为由，认为任某向本院作了虚假陈述。另，本诉被告（反诉原告）李东认为任某就细节问题的回答与事实不符，但却不能提供相应证据佐证李东自己所陈述事实的真实发展经过，故本院对其主张不予采信。任某作为房屋中介机构的工作人员，全程参与了涉案房屋买卖交易的全过程，其与杨健及李东的接触均源于工作，且无证据证实其与本诉原告（反诉被告）杨健或本诉被告（反诉原告）李东具有其他私人关系，可能影响所陈述事实的真实性，房屋中介机构工作人员任某向本院陈述的内容亦能够证实本案事实及发生经过，本院予以采纳。 本院经审理认定事实如下：2017年10月24日，本诉原告（反诉被告）杨健（乙方）作为买受方与本诉被告（反诉原告）李东（甲方）作为出售方签订《张家口市房屋买卖合同》，约定由杨健购买李东名下位于张家口经济开发区房屋，建筑面积为137.12平方米。合同中写明涉案房屋的租赁情况为：该房屋已出租。在该合同第四条成交总价格、付款方式、付款时间处载明“（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为人民币1800000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币800000元，定金通过自行交接方式划转。（二）乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定。1、选择全款支付的，甲乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款。第一次，于2017年10月24日，乙方向甲方支付人民币800000元，资金通过自行交接方式划转。第二次，于2017年11月24日，乙方向甲方支付人民币1000000元。”另，该合同第七条房屋的交付约定：（一）甲方应当在2017年11月24日前将该房屋交付给乙方。（二）该房屋在交付日之前发生的费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。……（四）房屋交付的其他约定。在该条款之下空白处，手写如下内容“甲、乙双方经过友好协商，乙方如在2017年11月24日前支付甲方剩余房屋购房款壹佰万元整（1000000元），房屋成交价格为壹佰捌拾万元（1800000元）。乙方如在2018年2月24日前支付甲方剩余房屋购房款壹佰万元整（1000000元），房屋总成交价为壹佰捌拾壹万元整（1810000元）。无论乙方任何因素，本合同签订日期4个月内，交于甲方剩余房屋购房款壹佰万元整（1000000元）。”对于此处手写内容之上的三个手指印，本诉原告（反诉被告）杨健及本诉被告（反诉原告）李东均在庭审中承认其中有指印系其本人按下的。合同第十条违约条款载明“（一）除不可抗力外，甲方逾期交房违约责任：……2、甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房产成交总价万分之五／日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付，合同继续履行。甲方逾期超过10日，乙方有权单方解除合同。乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款的约定。乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按该房屋成交总价万分之五／日向乙方支付逾期违约金。（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五／日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。……（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。”合同第十一条合同解除条款载明“（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五／日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。”另，在该合同第十四条其他中约定：（一）本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。甲乙双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同约定不一致之处以补充协议为准。（其他合同条款详见合同文本）。同日，本诉原告（反诉被告）杨健通过中国工商银行及张家口银行向本诉被告（反诉原告）李东支付购房款80万元，后李东向杨健出具收据一张。 因本诉原告（反诉被告）杨健需要对涉案房屋进行装修，本诉被告（反诉原告）李东于2017年12月上旬将涉案房屋的一把钥匙及电梯卡交给房屋中介机构工作人员任某，任某依本诉被告（反诉原告）李东嘱托并未将钥匙及电梯卡交付给本诉原告（反诉被告）杨健。本诉原告（反诉被告）杨健与本诉被告（反诉原告）李东迄今亦未签署物业交割清单或其他书面收房手续。2017年12月9日，本诉原告（反诉被告）杨健向本诉被告（反诉原告）李东转款4129元，该4129元款项中包含2017年12月-2018年3月的采暖费2430元、2017年12月-2018年9月的物业费1551元及截至2017年11月28日涉案房屋剩余电费148.79元。2017年12月中下旬，本诉被告（反诉原告）李东交给房屋中介机构工作人员任某的钥匙不能打开涉案房屋的门锁。 2018年10月，本诉被告（反诉原告）李东交纳涉案房屋水费391.8元。2018年12月15日，本诉被告（反诉原告）李东向涉案房屋同楼其他住户交纳更换楼宇门的费用360元。 2019年1月8日，本诉原告（反诉被告）杨健以本诉被告（反诉原告）李东未按照合同约定的2017年11月24日向其履行交房义务为由，向本诉被告（反诉原告）李东发出解除房屋买卖合同通知书。2019年1月11日，本诉被告（反诉原告）李东以已将房屋钥匙通过房屋中介交给杨健，但杨健却未支付剩余购房款为由向本诉原告（反诉被告）杨健发出解除合同通知，该通知中另写明本诉原告（反诉被告）杨健的单方解除合同行为无效。 本院认为，杨健（乙方）作为买受方与李东（甲方）作为出售方于2017年10月24日签订《张家口市房屋买卖合同》，双方在该合同第四条打印文本条款中对房屋总价款、付款方式、付款金额及付款时间作了明确约定后，又在合同第七条房屋的交付第四项房屋交付的其他约定下方以手写的方式写明“甲、乙双方经过友好协商，乙方如在2017年11月24日前支付甲方剩余房屋购房款壹佰万元整（1，000，000元），房屋成交价格为壹佰捌拾万元（1，800，000元）。乙方如在2018年2月24日前支付甲方剩余房屋购房款壹佰万元整（1，000，000元），房屋总成交价为壹佰捌拾壹万元整（1，810，000元）。无论乙方任何因素，本合同签订日期4个月内，交于甲方剩余房屋购房款壹佰万元整（1，000，000元）。”依据合同第十四条其他第一项中“……甲乙双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同约定不一致之处以补充协议为准”之约定，本诉原告（反诉被告）杨健与本诉被告（反诉原告）李东就涉案房屋交易的房屋总价款、付款方式、付款金额及付款时间的约定应以双方签订的《张家口市房屋买卖合同》第七条房屋的交付中第四项房屋交付的其他约定下方的手写内容为准。杨健及李东均在该处手写内容中按下指印，且买卖双方均在《张家口市房屋买卖合同》上签字确认并捺印，双方均作为完全民事行为能力人，应清楚在合同中签字确认并捺印所产生的法律后果，另根据本案相关证据显示双方对房屋买卖存在合意，该《张家口市房屋买卖合同》亦不存在违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。 关于本诉被告（反诉原告）李东是否按约向本诉原告（反诉被告）杨健履行了交房义务。涉案《张家口市房屋买卖合同》就李东向杨健交付房屋的日期明确约定为2017年11月24日前，但就杨健向李东支付剩余购房款的日期作了选择性约定。根据该项约定，若杨健未能在2017年11月24日前向李东支付剩余购房款100万元，则支付剩余购房款100万元的最后截止日期为2018年2月24日，且房屋总价款增加至181万元。依据双方签订的《张家口市房屋买卖合同》约定的履行时间及顺序，本诉原告（反诉被告）杨健已依约于2017年10月24日向本诉被告（反诉原告）李东支付了首笔购房款80万元，本诉被告（反诉原告）李东理应于2017年11月24日前向本诉原告（反诉被告）杨健交付涉案房屋，本诉原告（反诉被告）杨健最晚于2018年2月24日前向本诉被告（反诉原告）李东交付剩余购房款。诉讼中，本诉被告（反诉原告）李东主张其已按照约定时间将涉案房屋交付给了本诉原告（反诉被告）杨健并提交租户张家口市燎原房地产开发有限公司出具的于2017年11月24日上午将涉案房屋内零碎物品清理后将钥匙交还给房主李东的证明一份，但未能提供相关书面证据证实杨健与李东双方已完成涉案房屋的交付及接收。另，房屋中介机构工作人员任某亦向本院陈述“涉案房屋是在2017年12月上旬腾空的，房屋腾空后，杨健要求李东交付房屋，因为杨健着急装修量尺寸，所以我去找了李东，李东表示杨健未交清尾款，所以不愿意把钥匙给我，我后来给李东做工作，表示拿钥匙仅仅是为了量尺寸进材料用，这样李东才于2017年12月上旬将房屋钥匙交给了我。因为双方没有完成最后的物业交割手续，且李东将房屋钥匙交由我保管仅仅是为了方便装修量尺寸，而且李东多次跟我说不能在杨健付清尾款前将钥匙交给杨健，所以钥匙一直在我这里，我也依李东嘱咐未将钥匙交付杨健，我认为李东将钥匙交给我的行为并不是李东履行了交房义务。大概到了2017年12月中下旬的时候，钥匙就已经打不开门了，估计是李东把门锁换了”。依据房屋中介机构工作人员任某的上述陈述内容及本诉被告（反诉原告）李东在庭审中的主张，可知李东认为其向房屋中介机构工作人员任某交付一把钥匙及电梯卡的行为即履行了对杨健交付涉案房屋的义务，但该交付行为与房屋买卖交易习惯不符。交付房屋义务的履行不仅仅是向买受人交付一把房屋钥匙，而是出卖人与买受人在实际交房当日需对涉案房屋内所有物品的名称、数量及截止到当日的各项生活费用数额进行明确并签署交接清单。本案中，杨健与李东通过房屋中介机构进行房屋交易，双方之间的房屋交易过程有专业的房屋中介机构工作人员参与，诉讼中房屋中介机构工作人员任某亦多次强调交房应当签署物业交割手续，且在李东提供的李东与任某的电话录音中也显示任某告知李东交房应当有交接清单，另，在杨健与李东签订的《张家口市房屋买卖合同》之后附有一张空白的“所售房屋的附随物品清单”，双方在进行房屋交付过程中均应签署该清单。本诉被告（反诉原告）李东辩称涉案房屋内无任何物品且已经将钥匙、电梯卡、物业费、水费等费用清单交付房屋中介机构工作人员任某，即已完成了房屋交付，故不需签署交接清单。在正常房屋交易过程中，为避免引发后续纠纷，即使交易房屋内没有任何物品，也需在交接清单中写明，且交接清单中亦应对交易房屋现有几把钥匙、几张电梯卡，是否有燃气卡、电卡、水卡、暖气卡等及后续住户入住后的可能出现的问题进行明确。本案中，《张家口市房屋买卖合同》明确约定李东应当于2017年11月24日前将涉案房屋交付给杨健，而实际上李东仅仅将一把钥匙及电梯卡交付房屋中介机构工作人员任某，并未直接交付杨健，杨健亦未向李东出具收房手续，且房屋中介机构工作人员任某认为李东将钥匙及电梯卡交付给其的行为仅是因杨健装修涉案房屋需量尺寸、进材料，而非李东向杨健履行了房屋交付义务。另，李东辩称涉案房屋租户已于2017年11月24日上午将房屋腾空，杨健于2017年12月9日向其交付4129元暖气费、物业费、电费的行为也符合《张家口市房屋买卖合同》第七条第二项“该房屋在交付日之前发生的费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。”之约定，印证了李东已履行了将涉案房屋交付杨健的义务，并提交租户张家口市燎原房地产开发有限公司出具的证明及杨健于2017年12月9日向其交付4129元暖气费、物业费、电费的转账记录。本院认为，张家口市燎原房地产开发有限公司于2017年11月24日上午将房屋腾空并搬离的行为并不能直接证明李东于当日向杨健履行了交房义务。仅以杨健于2017年12月9日向李东交付4129元暖气费、物业费、电费的行为符合《张家口市房屋买卖合同》中关于房屋在交付日之前发生的费用由李东承担，交付日以后（含当日）发生的费用由杨健承担的约定并不能直接证实涉案房屋已完成交付，另，李东于2018年10月份交纳涉案房屋水费及2018年12月份交纳涉案房屋所在楼道更换楼宇门费用的行为亦与其主张相矛盾，故本院不予采信。综合本诉原告（反诉被告）杨健、本诉被告（反诉原告）李东及证人房屋中介机构工作人员任某的陈述内容及相关证据，本院认定本诉被告（反诉原告）李东未按照《张家口市房屋买卖合同》约定，如约、完全履行向本诉原告（反诉被告）杨健交付房屋的义务。 诉讼中，本诉被告（反诉原告）李东辩称本诉原告（反诉被告）杨健是因为张家口市房价下跌，为避免受到损失，才提出解除房屋买卖合同，并提供了张家口市人民政府于2017年5月24日颁布的《张家口市人民政府关于加快住房保障和供应体系建设促进房地产市场平稳健康发展的意见》。根据张家口市房地产行情及互联网查询结果可知，张家口市房价从2017年7月份起就开始逐月下降，而本诉原告（反诉被告）杨健与本诉被告（反诉原告）李东是在2017年10月24日签订的《张家口市房屋买卖合同》，签订该合同时，房价已连续三个月在下滑，本诉原告（反诉被告）杨健在签订涉案房屋买卖合同时亦能够感受并预见到房价的下跌。另，本诉被告（反诉原告）李东及证人房屋中介机构工作人员任某均在庭审中陈述杨健从合同签订之日起至合同约定的交房日期之后一直积极对涉案房屋进行装修前的测量及进材料工作，故，本院对李东主张杨健因房价下跌，为避免受到损失要求解除房屋买卖合同，不予采信。本诉被告（反诉原告）李东不按约、完全履行交房义务的行为是导致本诉原告（反诉被告）杨健无法实现合同目的，请求解除双方签订的《张家口市房屋买卖合同》的直接原因。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，对本诉原告杨健要求解除其与本诉被告李东于2017年10月24日签订的《张家口市房屋买卖合同》之诉讼请求，本院予以支持。另，对反诉原告（本诉被告）李东要求反诉被告（本诉原告）杨健继续履行《张家口市房屋买卖合同》，支付李东剩余购房款100万元，并支付违约金18万元及按照同期银行贷款利率计算从2017年11月24日起至实际付款日期间的逾期付款利息损失之反诉请求，本院不予支持。 对于本诉原告杨健要求本诉被告李东返还购房首付款80万元及物业费4，129元之诉讼请求，因本诉被告李东未按约、完全履行交付房屋之义务，杨健亦未实际占有涉案房屋，也无证据证实杨健在涉案房屋中发生过其他费用，故本院对于本诉原告杨健的该项诉讼请求予以支持。 对于本诉原告杨健要求本诉被告李东支付违约金36万元之诉讼请求，因《张家口市房屋买卖合同》中对违约金的计算标准约定过高，本院结合违约情形及解除合同后李东亦因房价下跌有所损失，确认本诉被告李东以804，129元为本金，从2017年11月25日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，从2019年8月20日至实际付款日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向本诉原告杨健承担占用期间的利息损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告杨健与本诉被告李东于2017年10月24日签订的《张家口市房屋买卖合同》； 二、本诉被告李东于本判决生效之日起十日内向本诉原告杨健返还购房款80万元及物业费、暖气费、电费4，129元，共计804，129元，并以804，129元为本金，从2017年11月25日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，从2019年8月20日至实际付款日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向本诉原告杨健承担占用期间的利息损失； 三、驳回本诉原告杨健的其他诉讼请求； 四、驳回本诉被告李东的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15，277元，由本诉原告杨健承担3，364元，本诉被告李东承担11，913元；反诉案件受理费7，710元，由反诉原告李东承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于张家口市中级人民法院。 审 判 长  时信通 人民陪审员  李月影 人民陪审员  张 树 二〇二〇年五月八日 法官 助理  董利峰 书 记 员  胡占飞 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。