福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初1063号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司惠安县支行，住所地福建省惠安县世纪大道广海新景城1－2层，统一社会信用代码913505216765354865。 代表人：陈江龙，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈婷婷，女，1988年9月3日出生，汉族，住福建省惠安县，该支行员工。 委托诉讼代理人：康楠，女，1989年8月5日出生，汉族，住福建省惠安县，该支行员工。 被告：李仁涌，男，1989年4月5日出生，汉族，住福建省永泰县。 被告：禹洲地产（泉州）有限公司，住所地福建省惠安县螺城镇世纪大道1758号“禹洲广场”20层，统一社会信用代码913505215595909960。 法定代表人：林彬煌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王龙，男，1988年10月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，该公司员工。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司惠安县支行（以下简称惠安县邮储银行）与被告李仁涌、禹洲地产（泉州）有限公司（以下简称禹洲公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠安县邮储银行的委托诉讼代理人陈婷婷、被告禹洲公司的委托诉讼代理人王龙到庭参加诉讼，被告李仁涌经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告惠安县邮储银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李仁涌偿还原告借款本金464926.74元及利息、复利8043.88元、罚息110.81元，合计473081.43元（截止2020年2月27日），并支付自2020年2月28日起至实际偿还借款本息之日止按照合同约定计算的利息、复利、罚息；2.判令原告对被告李仁涌购买的位于惠安县［不动产登记证明：闽（2018）惠安县不动产证明第0004145号］享有优先受偿权，即以拍卖、变卖等方式处置前述财产取得的价款优先偿还被告李仁涌前述债务及其应支付的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）；3.判令被告禹洲地产（泉州）有限公司对被告李仁涌拖欠原告的上述借款本息承担连带清偿责任；4.由两被告承担本案的诉讼费、评估费、公告费等相关费用。事实与理由：2018年1月24日，被告李仁涌、禹洲地产公司与原告签订《中国邮政储蓄银行个人购房／购车借款及担保合同》，其中约定：被告向原告借款49万元，用于购买坐落于惠安县的房屋；贷款期限240个月，自2018年1月24日至2038年1月24日，实际放款日与到期日以借据为准;贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率下浮10%,贷款期限在一年以上的,自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始,按该次调整的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的,以该日历年度内最后一次调整的基础利率为准）执行新的贷款利率;借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在贷款利率基础上加收30%（如构成和购买商业用房的，则为50%）确定。借款人或者担保人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，有权随时向借款人和担保人追偿，并从垫付之日起计收活期存款利息。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》，抵押担保范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定应由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用。保证人被告禹洲公司承担阶段性连带保证责任并约定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，保证人对该条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。本合同项下同时存在抵押和保证时，贷款人可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，也可在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任，担保人不得对此提出任何抗辩。如贷款人放弃或暂时没有对任一抵押物或任一保证人行使担保权利的，其他担保人承诺仍将对其担保范围内的全部债务承担担保责任。 合同签订后，原告与被告李仁涌于2018年3月20日办理抵押权预告登记（不动产登记证明：闽（2018）惠安县不动产证明第0004145号）。2018年2月1日，被告李仁涌向原告出具了一份借据，借据约定：借款金额49万元；借款期限240个月，自2018年2月1日至2038年2月1日；年利率5.39%,逾期利率7.007%。采取等额本息的还款方式。原告在当日将贷款放款至被告李仁涌指定的收款账户。然而上述借款发生后，被告李仁涌自2019年10月2日开始出现未能按期足额偿还借款本息的违约行为，目前已连续超过三个月未按期偿还到期的借款本息。仅于2020年01月13日偿还本金1286.98元，拖欠利息2074.88元，罚息38.14元。经原告多次催讨，被告李仁涌至今仍未能主动偿还借款，已构成严重违约。故原告依约有权要求被告李仁涌偿还包括未到期的贷款在内的全部贷款本息，并向被告李仁涌主张利息、罚息、复利；有权以被告李仁涌提供的用于抵押的房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。鉴于本合同约定的正式抵押登记手续尚未办理，被告禹洲公司应当承担连带保证责任。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告的上述诉讼请求。 被告李仁涌未作答辩。 被告禹洲公司辩称，原告应先就被告李仁涌所提供的物的担保实现债权。根据《物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”故原告应先就被告李仁涌所提供的物的担保实现债权，不足以清偿的部分再向保证人请求承担连带保证责任。其次，保证人承担的是阶段性保证责任，保证责任自他项权证办出之日起终止。本案诉争房产的项目已完成交房，若被告李仁涌能够积极办理相关凭证，则保证人的保证责任期间早已届满。对于权证一直未办出的情况，保证人并未存在过错。 本案在审理过程中，原告提供以下证据： 1.营业执照、金融许可证、法定代表人身份证，以此证明原告的主体情况； 2.居民身份证、户口本、营业执照，以此证明被告李仁涌、禹洲公司的主体情况； 3.个人购房／购车借款及担保合同，以此证明1）原告向被告李仁涌发放49万元的个人购置房屋借款；被告自愿向原告提供位于惠安县住宅作为抵押担保。双方还对贷款期限、贷款利率、罚息、违约责任、担保范围、抵押物的处分等进行了约定。2）被告禹州公司对被告李仁涌与原告签订的《个人购房／购车借款及担保合同》项下的债务提供连带责任保证担保的事实； 4.不动产登记证明，以此证明原、被告双方就本案抵押物于2018年3月22日办理了抵押登记[不动产登记证明：闽（2018）惠安县不动产证明第0004145号]，系预告登记的事实； 5.个人贷款（手工）借据个人贷款放款单，以此证明2018年2月1日，被告李仁涌向原告出具了一份借据，对于包括贷款金额、贷款期限、贷款利率、还款方式等借款事实进行确认，原告于当日将贷款放款至被告指定的收款账户的事实； 6.逾期清单、还款明细系统截图，以此证明被告李仁涌于2019年10月2日开始逾期未偿还原告借款本息，已构成严重违约的事实及拖欠的金额。 本院经审查认为，被告李仁涌未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据1、2、4均系相关部门出具，证据3有被告李仁涌的签名，证据5、6有被告李仁涌的签名或来源于原告系统数据，且被告禹洲公司对上述证据三性均无异议，上述证据来源合法，内容真实，与本案相关，可以作为本案定案的依据，本院对上述证据的证明力予以采信。 经庭审认证，结合原告、被告禹洲公司陈述，对本案主要事实的认定与原告陈述一致。 本院认为，原告与被告李仁涌、禹洲公司签订的《个人购房／购车借款及担保合同》，当事人主体合格，意思表示真实，且内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已依约向李仁涌发放贷款49万元，履行了合同义务。借款后李仁涌未能依合同约定偿还借款本息，被告禹洲公司也未能履行保证责任，已构成违约。原告有权依合同约定宣布已经发放的贷款提前到期，要求李仁涌提前清偿全部贷款及所产生的利息、罚息、复利。原告请求被告李仁涌偿还尚欠原告借款本金464926.74元及利息、复利，于法有据，应予支持。被告李仁涌提供的抵押物只办理抵押预告登记，尚未办理正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条和第一百八十七条的规定，本案讼争房屋的抵押权尚未设立，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对讼争房屋享有现实抵押权，故原告请求对李仁涌提供的抵押物即位于惠安螺阳镇“禹州房屋享有优先受偿权的诉讼请求，不符法律规定，不予支持。被告禹洲公司为被告李仁涌的借款提供阶段性连带责任保证，并约定保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，保证人对该条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同同时约定，合同项下同时存在抵押和保证时，贷款人可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，也可在债权总额内同时要求二者在担保范围内承担任意数额的担保责任，担保人不得对此提出任何抗辩。案涉抵押物仅办理预告登记，尚未办理抵押登记。故，原告请求被告禹洲公司对被告李仁涌的上述债务承担连带清偿责任，于法有据，应予支持。禹洲公司承担保证责任后，有权向李仁涌追偿。被告禹州公司主张原告应先就被告李仁涌提供的物的担保实现债权，不符双方合同约定，理由不成立，不予采纳。被告李仁涌经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告李仁涌应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司惠安县支行借款本金464926.74元及截至2020年2月27日利息、复利、8043.88元、罚息110.81元，并支付自2020年2月28日起至实际还款之日止,按合同约定计算的利息、罚息、复利； 二、被告禹洲地产（泉州）有限公司对被告李仁涌的上述债务承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告李仁涌追偿； 三、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司惠安县支行的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8396元，减半收取4198元，由被告李仁涌、禹洲地产（泉州）有限公司负担，应于本判决生效五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  庄奕渠 二〇二〇年五月十二日 书记员  陈思莹 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： 建筑物和其他土地附着物； 建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按其约定。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。