安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终935号上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行，住所地安徽省芜湖市镜湖区镜湖路**。负责人：朱益霞，该支行行长委托诉讼代理人：王**，安徽盛国律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳园军，安徽盛国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王诗明，男，1957年8月27日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：程敏，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珂，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。原审被告：王德虎，男，1985年11月27日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。原审被告：叶芸芸，女，1985年10月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。原审被告：芜湖市利华房地产开发有限责任公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区芜宁路**。法定代表人：李华，该公司董事长。上诉人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行（以下简称城建支行）因与被上诉人王诗明、原审被告王德虎、叶芸芸、芜湖市利华房地产开发有限责任公司（以下简称利华公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初7307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提出新的事实及理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。城建支行上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回王诗明的诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：1、一审法院认定王诗明为案涉房屋的实际所有人错误。利华公司将案涉房屋先出售给王德虎及叶芸芸，后出售给王诗明，系一房二卖。王诗明虽实际占有了房屋，享有将案涉房屋所有权变更登记至其名下的请求权，但讼争房屋的所有权归属最终应通过诉讼解决。而王德虎、叶芸芸于2009年7月31日就讼争房屋已经办理了预告登记，根据物权法的规定，未经预告登记权利人同意，处分不动产的不发生物权效力，故一审法院认定错误。2、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条的适用前提除符合四种情形外，买受人还必须有权利能够排除执行。王德虎、叶芸芸已经办理了预告登记，利华公司在此情形下处分案涉房屋，不发生物权效力，王诗明无权排除执行，不能使用前款司法解释的规定。王诗明辩称，王德虎、叶芸芸并未实际取得案涉房屋的物权，王诗明已经全部支付了购房款，且已经实际占有房屋，办理了所有的入住手续，包括前期物业费、水电费的缴纳都由王诗明完成。王诗明系善意购房人，并无恶意，请求法院保护其合法权益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，城建支行的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。王德虎、叶芸芸、利华公司未作陈述。王诗明在一审提起诉讼请求：1、立即停止对位于芜湖市镜湖区利华锦绣家园15-2-1301室房屋的强制执行措施并解除查封；2、确认位于芜湖市镜湖区利华锦绣家园15-2-1301室房屋归王诗明所有。一审法院认定事实：2009年7月28日，利华公司与王德虎签订《商品房买卖合同》，约定利华公司将位于芜湖市镜湖区芜宁路利华锦绣家园15#楼2-1301室房屋出售给王德虎，总价款为994308元，王德虎应于2009年7月27日前支付购房首付款324308元，余款67万元由王德虎在2009年8月5日前办理银行贷款或付款。同年7月30日，王德虎与其配偶叶芸芸向城建支行申请借款，并签订《个人购房借款担保合同》，城建支行于合同生效后依约发放贷款670000元。为保证合同履行，王德虎、叶芸芸以其所购上述房屋向城建支行设定抵押，并办理了抵押权预告登记手续。因王德虎、叶芸芸未能按约履行还款义务，城建支行于2017年4月5日向该院提起诉讼，同年5月22日，该院作出（2017）皖0202民初2147号民事判决，判决主文第三项为“王德虎、叶芸芸、利华公司在办理本市镜湖区利华锦绣家园15-2-1301室产权证时应办理正式抵押登记手续，抵押权设立后，城建支行有权以该抵押物折价、拍卖的价款在上述债权范围内优先受偿”，现该判决已发生法律效力。因王德虎、叶芸芸、利华公司未主动履行义务，城建支行据此向该院申请执行，该院于2017年9月27日立案，案号为（2017）皖0202执1659号。在执行过程中，该院向王德虎、叶芸芸、利华公司发出执行通知书，责令其立即履行生效法律文书所确定的义务并承担该案诉讼费。之后，王德虎、叶芸芸、利华公司仍未能履行生效法律文书确定的相关义务，该院遂于2019年2月1日张贴腾房公告，责令王德虎、叶芸芸及占有人腾空迁出位于芜湖市镜湖区利华锦绣家园15-2-1301室房屋。后王诗明向该院提出执行异议，认为利华公司已将上述房屋出售给王诗明，双方于2011年1月13日签订了《商品房买卖合同》，王诗明已支付全部购房款，王诗明为该房屋实际所有权人。该院于2019年5月21日作出（2019）皖0202执异30号执行裁定，裁定驳回异议人王诗明提出的执行异议。王诗明不服该裁定，向该院提起诉讼，要求判如所请。另查明：1、2011年1月13日，利华公司与王诗明签订《商品房买卖合同》，约定利华公司将位于芜湖市镜湖区芜宁路利华锦绣家园15-2-1301室房屋出售给王诗明，总价款为1157520元。签订合同后，王诗明依约支付了全部购房款并于2012年装修入住至今。2、2013年2月28日，利华公司为讼争房屋办理了初始登记，但至今未办理产权证。3、该院于2017年4月12日查封了讼争房屋，查封期限三年。一审法院认为,本案的争议焦点为王诗明要求停止对位于芜湖市镜湖区利华锦绣家园15-2-1301室房屋的强制执行措施并解除查封能否成立，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体到本案，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据王诗明在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。第一，王诗明与利华公司于2011年1月13日就讼争房屋签订了《商品房买卖合同》，系在该院查封之前，且该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效；第二，王诗明所购房屋的设计用途为住宅，且王诗明提交的《装修设计合同》、《装饰装修工程施工合同》、《装修管理协议》、装修费收据、《利华锦绣家园前期物业服务协议》、物业费收据、水电费收据、房产证明等证据能够证明王诗明在2012年就已经合法占有讼争房屋；第三，王诗明已依约向利华公司支付了全部购房款；第四，根据利华公司盖章确认的房产证明，王诗明已向利华公司申请办理讼争房屋的产权证，但非因王诗明自身原因导致产权证至今未能办理。综上，根据现有证据应当认定王诗明就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对王诗明的第一项诉讼请求，该院予以支持。关于城建支行辩称经生效判决确认，城建支行对讼争房屋享有对抗王诗明的优先受偿权的意见，因讼争房屋仅办理了抵押权预告登记手续，至今未办理正式抵押登记，故城建支行对讼争房屋并不享有优先受偿权，且即使享有优先受偿权，因与上述司法解释的规定相悖，也依法不能成立，故该院对城建支行的该项抗辩意见不予采纳。对于王诗明要求确认讼争房屋归其所有的诉讼请求，因房屋买卖属债权法律关系，在讼争房屋办理产权变更登记之前，王诗明享有将讼争房屋所有权变更登记至其名下的请求权，而王诗明要求确认讼争房屋归其所有属物权法律关系，基于物权法对物权行为和债权行为的分立原则，王诗明的该项诉讼请求于法无据，不予支持。综上所述，本案经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十六条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：一、停止对位于芜湖市镜湖区利华锦绣家园15-2-1301室房屋的执行[（2017）皖0202执1659号]并解除对该房屋的查封措施；二、驳回王诗明的其他诉讼请求。案件受理费200元，由城建支行、王德虎、叶芸芸、利华公司负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，1、王德虎、叶芸芸辩称案涉房屋已经办理了预告登记，故案涉房屋应归其所有。王德虎在一审陈述案涉房屋系其以对利华公司享有的债权冲抵购房款得来，其并非一般意义的购房者，且在2009年签订了《商品房买卖合同》、《个人购房借款担保合同》后，至今未实际占有房屋，亦未主张办理房屋产权证、抵押权证，王德虎、叶芸芸并未实际占有案涉房屋。预告登记并非物权登记，其不享有物权法上规定的物权效力，故王德虎、叶芸芸对案涉房屋不享有物权。2、案涉房屋办理了预抵押登记，但至今未能办理正式抵押登记。城建支行诉请王德虎、叶芸芸归还借款的案件进入执行程序后，其向利华公司、王德虎、叶芸芸主张办理抵押登记，但在执行过程中发现王诗明已经实际占有了房屋，故城建支行享有的请求利华公司、王德虎、叶芸芸办理抵押登记的权利受到了阻碍，城建支行并未享有抵押权，不能对案涉房屋行使优先受偿权。3、王诗明在签订购房合同后，支付了全部购房款且自2012年收房、装修后居住至今，其已经实际占有了案涉房屋，且其多次向利华公司主张办理房屋产权证书，但因利华公司原因至今未能办理，故案涉房屋未能办理房屋产权证书的原因不在王诗明。王诗明已经实际占有了案涉房屋，故其对案涉房屋享有合法权益。综上，城建支行的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15018元，由上诉人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行负担。本判决为终审判决。审判长  国廷斌审判员  蔡 俊审判员  徐红梅二〇二〇年五月二十日书记员  裴丽平附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。