江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初6665号 原告：常熟市虞山镇御辣九宫格火锅店，住所地江苏省常熟万达广场**6-268，统一社会信用代码92320581MA1R6RFC3Q。 经营者：张东平，男，1965年1月27日出生，汉族，住江苏省启东市。 委托诉讼代理人：徐军，江苏正大发展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁伟东，江苏正大发展律师事务所律师。 被告：常熟万达商业广场有限公司（原名称：常熟万达广场投资有限公司），住所地江苏省常熟市珠海路**-101，统一社会信用代码91320581398226578N。 法定代表人：于修阳，董事长。 委托诉讼代理人：冯晓萍，江苏福地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张镭，江苏福地律师事务所律师。 被告：江苏启安建设集团有限公司，住所地江苏省启东市汇龙镇人民中路**，统一社会信用代码913206811388337938。 法定代表人：殷炜东，董事长。 委托诉讼代理人：庞健伟，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王志想，北京大成（上海）律师事务所律师。 被告：上海建浩工程顾问有限公司，住，住所地上海市宝山区上大路****一社会信用代码91310113747266413Y。 法定代表人：马珏伟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张锦忠，上海市锦天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛辰奕，上海市锦天城律师事务所律师。 被告：中国建筑上海设计研究院有限公司，住所地上海市，住所地上海市普陀区云岭东路****sh;17层，统一社会信用代码91310107703303075C。 法定代表人：李岩，董事长。 委托诉讼代理人：宋林超，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李恒，男，该公司员工。 被告：中国建筑第二工程局有限公司，住所地北京市通州，住所地北京市通州区梨园镇北杨洼**91110000100024296D。 法定代表人：陈建光。 委托诉讼代理人：周洋，男，该公司员工。 被告：常熟万达广场商业管理有限公司，住所地江苏省常熟市珠，住所地江苏省常熟市珠海路**320581314022878C。 法定代表人：王志彬，董事长。 委托诉讼代理人：冯晓萍，江苏福地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张镭，江苏福地律师事务所律师。 原告常熟市虞山镇御辣九宫格火锅店（以下简称御辣火锅店）与被告常熟万达广场投资有限公司、江苏启安建设集团有限公司（以下简称启安公司）、上海建浩工程顾问有限公司（以下简称建浩公司）、中国建筑上海设计研究院有限公司（以下简称上海设计研究院）、中国建筑第二工程局有限公司（以下简称中建第二工程局）、常熟市住房和城乡建设局、常熟市建设工程质量监督站、常熟市建筑管理处财产损害赔偿纠纷一案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告御辣火锅店的经营者张东平和委托诉讼代理人徐军、被告常熟万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人张镭和冯晓萍、被告启安公司的委托诉讼代理人王志想、被告建浩公司的委托诉讼代理人薛辰奕、被告上海设计研究院的委托诉讼代理人宋林超、被告常熟市住房和城乡建设局、常熟市建设工程质量监督站、常熟市建筑管理处的共同委托诉讼代理人赵骅到庭参加诉讼，被告中建第二工程局经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。审理中，本院依原告申请追加常熟万达广场商业管理有限公司（以下简称万达商管公司）为被告。原告御辣火锅店于2019年6月27日向本院申请撤回对被告常熟市住房和城乡建设局、常熟市建设工程质量监督站、常熟市建筑管理处的起诉，本院已另行裁定予以准许。本院后又适用简易程序公开开庭进行了审理。原告御辣火锅店的经营者张东平和委托诉讼代理人徐军、被告常熟万达广场投资有限公司和万达商管公司的共同委托诉讼代理人张镭和冯晓萍、被告启安公司的委托诉讼代理人王志想、被告建浩公司的委托诉讼代理人薛辰奕、被告上海设计研究院的委托诉讼代理人李恒到庭参加诉讼，被告中建第二工程局经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。审理中，常熟万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）名称经核准变更为常熟万达商业广场有限公司（以下简称万达公司）。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序公开开庭进行了审理，原告御辣火锅店的经营者张东平和委托诉讼代理人徐军、被告万达公司和万达商管公司的共同委托诉讼代理人冯晓萍、被告启安公司的委托诉讼代理人王志想、被告建浩公司的委托诉讼代理人薛辰奕、被告上海设计研究院的委托诉讼代理人李恒、被告中建第二工程局的委托诉讼代理人周洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市虞山镇御辣九宫格火锅店向本院提出诉讼请求：1.判令八被告共同赔偿原告物业费、营业利润、员工租房租金、广告投入、装修设备等各项损失共计人民币739796.99元（具体详见赔偿明细）；2.判令八被告共同赔偿原告位于常熟万达广场6-176、6-246、6-265、6-267、6-268商铺的租金损失及因解除合同而造成的违约损失共计192000元。3.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令六被告共同赔偿原告物业费、营业利润、员工租房租金、广告投入、装修设备等各项损失共计459844.12元；2.判令六被告共同赔偿原告位于常熟万达广场6-176、6-246、6-265、6-266、6-267、6-268商铺的租金损失及因解除合同而造成的违约损失共计226918.5元。事实与理由：2017年9月原告与包括被告万达公司在内的5户业主分别签订了房屋租赁合同，租赁物位于常熟万达广场6-176、6-264、6-265、6-266、6-267、6-268，该6间商铺用于经营火锅店，为此原告投入了大量的资金用于支付租金、房屋装修、宣传、购买设备、员工培训等，并于2017年12月2日开始正常对外营业。2018年5月6日，常熟万达广场地下停车场发生管道掉落，造成人员伤亡，后常熟万达广场被常熟相关部门责令停业整顿3个月，这一结果直接导致原告无法实现合同目的。在商场停业整顿期间，原告由于无法营业，使得原告无法支付员工工资及房屋租金，且无法支付装修工程款等其他应付款项，只能解散大部分员工，加上原告前期大量资金投入，使得停业整顿后原告也已经无力再恢复营业，各出租方也只能与原告协商解除了房屋租赁合同。经相关部门调查，被告均对常熟万达广场地下停车场发生管道掉落事故负有相应的责任。原告认为，由于被告的原因导致原告停业3个月，致使原告损失巨大，已无力再恢复营业，最终导致合同目的无法实现。因此原告要求被告共同赔偿原告相应的损失，望法庭支持原告的诉请。 被告万达公司辩称，一、对于本案所涉及事实1、2017年9-11月原告与其签订《租赁合同》承租商铺6-266用于经营火锅店，该6-266租赁合同第二十一条约定：关于该房屋转让的特别约定：“21.1：双方明确，甲方有权在租赁期限内随时对外销售该房屋并将该房屋转让给第三人，无需事先通知乙方。21.4本合同转让给买受人后，本合同项下的任何争议及纠纷均应由乙方直接与买受人处理，与甲方无关，亦不承担任何责任。”另有附件5：放弃优先购买权的承诺函。2017年11月22日其就所有的6-266商铺出售于现业主贾健。2、该火锅店所处位置为万达金街，并非常熟万达广场室内步行街。原告所提及的事故发生于常熟万达广场商场内部地下停车场，安全事故仅导致常熟万达广场商场（即室内步行街）暂时停产停业，该火锅店所处位置并不在停业整顿的区域范围内，可以正常经营。3、根据万达商管公司反映，本案原告所经营的“御辣火锅店”已于坍塌事故发生前数日即暂停营业，仅有少数员工在整理打包餐具桌椅等，并提供电表读数，正常经营状态下火锅店每日用电量均在20-40度之间，而火锅店自2018年5月2日起用电量急剧减少，仅为几度电，印证了万达商管公司的说法。二、对于原告主张的各项损失1、其认为上所述安全事故与原告履行租赁合同没有关系，也不必然导致原告停业，原告无法经营系自身原因导致，相关与各方的租赁合同关系也是原告自行决定解除，与其没有关系，原告无权要求其赔偿损失。2、不考虑安全事故与原告停业的关系的前提下，仅针对安全事故报告内容，其不是导致安全事故的直接原因，且在事故后积极履行善后工作，配合政府部门将事故的影响相对的降到最低。3、针对原告主张的各项损失项目和金额，其认为因同本案无关联性，且主张过高。综上，原告要求其承担赔偿其损失的责任没有事实和法律依据，请求驳回原告对其的所有诉请。 被告启安公司辩称，第一，原告所有的诉讼请求都无法成立。根据庭前现场了解的情况以及被告万达公司作为万达商场广场的管理者和投资人陈述的情况可以看出原告所经营的火锅店不在5.6事故发生后政府勒令停业的范围。政府要求停业范围是万达广场商场以及地下一层和二层的停车场，而原告的火锅店是在万达金街，不属于停产停业的范围内。原告在经营范围内发生的任何经营情况与本次事故的发生没有任何关系。其次，原告第一项诉请中的项目都是经营过程中所发生的费用，与事故的发生无关。其次，关于店铺租金损失以及解约的违约金等，而原告与出租户是否解约，解约是否应当承担违约责任，都是原告与案外人之间的关系，与本案被告都没有直接的关系，也不存在原告在诉状中所提到的无法达到合同目的的解约条件。即使因为5.6事故导致原告无法正常经营，也应该是出租方向原告承担责任赔偿原告的损失。第三，5.6事故经政府派出的工作组调查是万达广场全部竣工验收一年后发生的事故，属于质量隐患。其尽管是暖通工程的施工方，但就出事的现场即广场一层地下车库17区在2016年施工期间是作为机电消防暖通等公共其余工程的样板间。其分部分项包括最终专业工程的验收都是通过合格的。且从事故发生的原因来看，施工单位、设计单位、监理单位应该分摊责任。原告所经营的火锅店在受到行政部门给予的停止使用的处罚决定后，仍继续经营的行为是非法的。综上，原告的起诉缺乏事实与法律依据。原告可能存在损失，但是与本次事故没有直接的关系，而且从事故发生的客观情况看，确实没有影响到原告，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 被告建浩公司辩称，就因果关系来说，5月6日的事故与原告停业不存在因果关系。且事故调查报告的公允性、合法性、有效性尚未定论，对此其已于2019年5月20日向苏州市中级人民法院就调查报告及苏州市人民政府批复的合法性提出了行政诉讼。即使存在因果关系，导致原告损失的直接原因也系被告万达公司停业造成的，系直接因果关系，与其无关。就原告的请求权基础来说，其应当承担相应的侵权责任主要是基于联合调查组的事故调查报告，而在事故调查报告的合法性、公允性、有效性待定的情况下，不应当以此作为请求权基础让其承担相应的责任。被告未对原告存在侵权行为。原告之所以停业，是原告考虑到恢复营业后的人流量、消防处罚问题。原告诉请无事实和法律依据，应驳回。 被告上海设计研究院辩称，经现场查看，原告存在私自搭建的违法情况。原告主张均为非法所得。其与原告没有任何的合同关系，不应当承担相应的责任，故请求法庭驳回原告的诉讼请求。 被告中建第二工程局辩称，原告无法正常营业不是其造成，其不应承担赔偿责任。原告诉称“5.6”事故导致原告无法正常营业没有任何证据支持，事故不会导致原告完全无法营业，从原告周边的商铺当时均能正常营业就可以看出。且原告未消防验收的情况下擅自营业，原告的损失均系违法所得，不应受到法律保护。请求法院驳回原告对其的诉讼请求。 被告万达商管公司辩称，本案案由为财产损害赔偿纠纷，而非物业服务合同纠纷，其并非“5.6”事故的责任方，不应以财产损害赔偿为由追加为被告。就涉案商铺对应的前期物业服务协议也为业主与大连万象美物业管理有限公司常熟分公司签订。万达商管公司的权限仅为受大连万象美物业管理有限公司常熟分公司委托收取物业费而已。基于合同相对性原则，原告若以物业服务合同为由诉讼也应追加物业服务相对方为被告，而非万达商管公司。“5.6”停车场管道坍塌事故为常熟市重大安全事故，水电气的停止供应和恢复供应由常熟市人民政府统一部署指挥，并非万达商管公司控制。而万达商管公司配合常熟市人民政府采取的紧急避险行为，正是为了使公众利益及其他公众的人身和其他权利免受正在发生的危险，不得已而采取的损害较小的另一方的合法权益，以保护较大的合法权益的行为。另万达商管公司积极于工程整改期书面要求开通水、气，积极为常熟万达广场所有的商户（包括室内步行街及代理为收取物业费的金街部分商户，含本案原告）减少损失。万达商管公司在物业服务过程中不存在任何的瑕疵和过错。此次安全事故的责任方并非万达商管公司，同时，停电、气、水是常熟市人民政府做出的保护公共利益的应急处置措施。综上，请求驳回原告对其的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 一、御辣火锅店租赁情况 常熟万达广场坐落于常熟市珠海路8号，不动产权证载明：所有权人为万达公司，土地面积3002.19平方米，房屋建筑面积25120.74平方米，规划用途为商业，附记：珠海路8、10、12、14、16号不得分割销售或分割转让。万达广场室外金街南侧的商铺不属于上述权证范围，可分割销售。 原告御辣火锅店成立于2017年9月19日，为个体工商户，经营者为张东平。御辣火锅店经营地址为常熟万达广场C区6-176（位于**）、6-264、6-265、6-266、6-267、6-268（以上五间均位于二楼），位于南侧，与万达广场商场（即室内步行街）位于同**建筑物。御辣火锅店经营所用的上述6间商铺均系租赁而来。 2017年9月8日，张东平（承租方，乙方）与胡学军、朱月芹（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》一份，由张东平向胡学军、朱月芹租赁常熟万达广场内C区6-176，用于经营餐饮，品牌名称为御辣九宫格。本合同租期为自2017年11月1日起至2022年10月31日止。乙方应在免租装修期（自2017年9月8日起至2017年10月31日止）内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。乙方在免租装修期内需承担该商铺发生的能源费等相关费用。免租装修期届满后的次日为计租起始日，无论乙方届时是否开业。双方约定该商铺租金为2017年11月1日至2018年10月31日，全年租金为24万元；2018年11月1日至2019年10月31日，全年租金为24万元。以上租金均不含物业管理费、水电燃气费及相关税金。本合同生效后，任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同。本合同项下租期届满，本合同自动终止。如果乙方愿意续租，应在租期届满30日前与出租方另行达成续租协议。经协商一致，双方可以解除合同，且互不承担违约责任。因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金。 周美代表御辣火锅店分别于2017年11月22日、2018年5月12日向胡学军支付租金12万元、2万元。 张东平（承租方，乙方）与王志刚等人（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》一份，由张东平向王志刚等人租赁常熟万达广场内C区6-267，用于经营餐饮美食，品牌名称为御辣九宫格。本合同租期为自2017年9月12日起至2022年9月11日止。甲方同意在2017年9月12日前，将该商铺按现状移交给乙方。乙方应在免租装修期(自2017年9月12日起至2018年1月11日止)内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。乙方在免租装修期内需承担该商铺发生的能源费等相关费用。免租装修期届满后的次日为计租起始日，无论乙方届时是否开业。双方约定该商铺租金为2018年1月12日至2018年9月11日租金为72000元；2018年9月12日至2019年9月11日，全年租金为108000元。以上租金均不含物业管理费、水电燃气费及相关税金。本合同生效后，任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同。本合同项下租期届满，本合同自动终止。如果乙方愿意续租，应在租期届满30日前与出租方另行达成续租协议。经协商一致，双方可以解除合同，且互不承担违约责任。因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金。 2017年9月11日，周美代表御辣火锅店向王志刚支付2018年1月12日至2018年6月11日的租金45000元。 2017年9月12日，张东平（承租方，乙方）与李顺、邱玉（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》一份，由张东平向李顺、邱玉租赁常熟万达广场内C区6-264、265，用于经营餐饮美食，品牌名称为御辣九宫格。本合同租期为自2017年9月12日起至2022年9月11日止。甲方同意在2017年9月12日前，将该商铺按现状移交给乙方。乙方应在免租装修期(自2017年9月12日起至2018年1月11日止)内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。乙方在免租装修期内需承担该商铺发生的能源费等相关费用。免租装修期届满后的次日为计租起始日，无论乙方届时是否开业。双方约定该商铺租金为2017年9月12日至2018年9月11日，全年租金为12万；2018年9月12日至2019年9月11日，全年租金为18万元。以上租金均不含物业管理费、水电燃气费及相关税金。本合同生效后，任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同。本合同项下租期届满，本合同自动终止。如果乙方愿意续租，应在租期届满30日前与出租方另行达成续租协议。经协商一致，双方可以解除合同，且互不承担违约责任。因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金。 2017年9月12日，周美代表御辣火锅店向邱玉支付了租金60000元。 2017年9月11日，张东平（承租方，乙方）与马小英、马根宝（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》一份，由张东平向马小英、马根宝租赁常熟万达广场内C区6-268，用于经营餐饮美食，品牌名称为御辣九宫格。本合同租期为自2017年9月12日起至2022年9月11日止。甲方同意在2017年9月12日前，将该商铺按现状移交给乙方。乙方应在免租装修期(自2017年9月12日起至2018年1月11日止)内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。乙方在免租装修期内需承担该商铺发生的能源费等相关费用。免租装修期届满后的次日为计租起始日，无论乙方届时是否开业。双方约定该商铺租金为2017年9月12日至2018年9月11日，全年租金为6万元；2018年9月12日至2019年9月11日，全年租金为9万元。以上租金均不含物业管理费、水电燃气费及相关税金。本合同生效后，任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同。本合同项下租期届满，本合同自动终止。如果乙方愿意续租，应在租期届满30日前与出租方另行达成续租协议。经协商一致，双方可以解除合同，且互不承担违约责任。因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金。 周美代表御辣火锅店于2017年9月11日向马小英支付了租金30000元。 张东平（承租人，乙方）与万达公司（出租人，甲方）签订《常熟万达广场租赁合同》一份，由张东平向万达公司租赁万达广场6号楼266房屋。本合同项下租赁期限为60个月，自进场日开始起算。即自2017年09月12日起至2022年09月11日止。该房屋的租金按计租面积（即建筑面积）算及支付每月每平方米80.91元。乙方自计租日开始承担该房屋的租金。自2018年02月12日至2018年9月11日，每月租金为17500.36元，合计租金52502.52元。自2018年9月12日至2019年03月11日，每月租金为7500.36元，合计租金45002.16元。乙方在该房屋内经营品牌为御辣九宫格，经营项目为火锅。租赁期限内，未经甲方、物业服务公司书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的上述用途。甲方有权在租赁期限内随时对外销售该房屋并将该房屋转给第三方（下称“买受人”），无须事先通知乙方。乙方在此自愿不可撤销地承诺放弃其作为承租人对该房屋所享有的优先购买权，并同意在甲方售出该房屋后继续承租该房屋方就此向甲方出具《放弃优先购买权的承诺函》（格式详见附件5）。乙方同意就甲方销售该房屋提供配合看房等必要的协助。在买受人向甲方付清该房屋全部购房款当日，本合同项下出租人（即甲方）的全部权利义务自动概括转让给买受人，买受人成为该房屋出租人，甲方不再享有本合同项下的任何权利，也不再承担本合同项下的任何义务和贵任。自该日起本合同项下所产生的租金归买受人所有，由乙方直接向买受人支付，该日之前本合同项下产生的租金全部归甲方所有。无论乙方或买受人是否签署三方协议或新租赁合同，均不影响本合同项下甲方的全部权利义务在买受人付清该房屋全部购房款当日自动概括转让予买受大的效力，也不影响甲方与买受人有关该房屋转让行为的效力，乙方应向买受人履行租赁合同义务。 周美代表御辣火锅店分别于2017年5月14日、2017年11月9日向万达公司支付50000元、10002.88元，合计60002.88元（包括自2018年02月12日至2018年9月11日的租金52502.52元及押金7500.36元）。 2017年11月22日，万达公司与贾健签订《商品房买卖合同》，由贾健向万达公司购买常熟万达广场C区6-266室房屋。贾健支付全部购房款后，万达公司于2018年1月6日向贾健开具购房款发票174万元。 上述6-266、6-264、6-265、6-268商铺均由商铺的所有权人分别与大连万象美物业管理有限公司常熟分公司（以下简称大连万象美常熟分公司）签订前期物业服务协议。6-176、6-267商铺未签订物业服务协议。涉案商铺的物业费实际均由万达商管公司收取。 二、关于“5.6”事件处理情况 2018年5月6日12时左右，常熟市常福街道珠海路万达广场商场负一楼地下停车场发生空调冷却水管道坍塌事故。 2018年5月6日，常熟市安全生产监督管理局向万达商管公司送达《现场处理措施决定书》一份，主要内容为：常熟市安全生产监督管理于2018年5月6日现场检查时，发现常熟万达广场商场及地下停车场存在重大事故隐患，以上存在的问题无法保证安全生产。依据《中华人民共和国安全生产法》第六十二条第三项的规定，作出如下现场处理决定：常熟市万达广场商场及地下停车场暂时停产停业。 《中华人民共和国突发事件应对法》第五十条规定：“社会安全事件发生后，组织处置工作的人民政府应当立即组织有关部门并由公安机关针对事件的性质和特点，依照有关法律、行政法规和国家其他有关规定，采取下列一项或多项应急处置措施：……（二）对特定区域内的建筑物、交通工具、设备、设施以及燃料、燃气、电力、水的供应进行控制”。 2018年5月6日事故发生后，常熟市万达广场商场及金街南侧（含御辣火锅店）当天停水、电、气，当日即恢复供电。18天后，万达金街南侧恢复供水。“5.6”事件后，常熟万达广场进行大商业及住宅区全面检查和整改工作。为进行工程设备调试，常熟市人民政府常福街道办事处经向常熟市人民政府请示后，万达广场商场恢复供水，并于2018年8月3日恢复万达广场商场、万达金街南侧的天然气供应。2018年8月3日万达广场商场（即室内步行街）恢复营业。 2018年8月3日，常熟市安全生产监督管理局向万达商管公司送达《整改复查意见书》一份，主要内容为：常熟市安全生产监督管理局于2018年5月6日对万达商管公司作出了暂时停业的决定。2018年8月3日，常熟市安全生产委员会组织商务局、安监局、住等部门就万达商管公司“5.6”事故后安全隐患整改情况进行了联合检查验收。于复查当日，联合检查组认为常熟万达商业广场经过停业整改已基本消除安全隐患，具备安全运营条件。现提出如下意见：1、同意你公司恢复营业；2、你公司要认真吸取“5.6”事故的教训，举一反三，加强事故隐患排查治理工作，建立长效安全管理机制，完善商场日常安全运营管理制度，加强设施设备的日常维护、检测等，尤其要加强地下停车场管道、幕墙装饰等的安全检查，确保商场安全运行。 事故发生后，苏州市政府成立了常熟市万达广场地下停车场冷却水管道“5·6”较大坍塌事故调查组，开展事故调查工作，并于2018年12月11日出具《常熟市万达广场地下停车场冷却水管道“5·6”较大坍塌事故调查报告》一份。该调查报告查明：事故发生点工程名称为常熟万达广场C区（购物中心、购物中心地下室、A、B、C座办公楼）工程，建设单位万达公司，设计单位上海设计院研究，施工单位中建第二工程局，监理单位建浩公司。该工程于2017年7月6日竣工，万达广场于2017年7月22日正式开业。该调查报告认定常熟市万达广场地下停车场冷却水管道“5·6”较大坍塌事故是一起由于建设施工质量隐患引发的安全生产责任事故。事故发生的直接原因为膨胀螺栓选用和安装错误导致3号支吊架强度不足，致使空调冷却水管道坍塌，砸中一辆正在驶入停车场的汽车和位于管道下方的“传奇赛道”洗车店，导致汽车内2名乘客和洗车店1名员工共3人死亡。事故发生的间接原因包括：1.启安公司提供了支吊架膨胀螺栓计算书，但计算书上无企业相关人员签字，未经监理单位审核同意，未报施工总包单位，未经设计单位审定；计算书认为支吊架应采用直径为12mm的膨胀螺栓，事故管段实际采用直径为10.8mm的膨胀螺栓（根据《通风与空调工程施工规范》规定，当管径大于300mm时，应采用直径为20mm的膨胀螺栓，冷却管道直径实际为700mm）；未经设计单位书面同意，擅自将支吊架钢面板上的2个膨胀螺栓头（共6个膨胀螺栓）切割至与钢板面齐平；另有2个螺栓未与大梁作有效连接。2.建浩公司对施工方计算书未按照规定进行审核，未发现使用的支吊架螺栓违反规范要求，未能按照《建设工程质量管理条例》等法律法规的规定，及时发现并制止专业分包单位擅自降低施工技术标准的行为。3.上海设计研究院在《设计说明》中对支吊架的间距、抗震和应用图集仅提出原则性的要求，未对专业分包单位提出当冷却管道管径（冷却管道直径实际为700mm）超出图集适用范围时的具体计算要求，违反了相关规定。4.万达公司违反《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》的规定，直接指定暖通工程施工分包单位。5.中建第二工程局未将建设单位直接指定暖通工程施工分包单位的情况，报告当地住建部门，履行总包义务不到位，未对暖通工程施工单位实施统一管理。 审理中，万达商管公司陈述：政府部门要求停产整顿的是室内步行街即万达广场商场。而室内步行街的经营商铺是与万达商管公司签订的物业服务协议。室内步行街由万达商管公司代万达公司收取租金、进行日常管理、收取物业服务费。因此，常熟市安全生产监督管理局停产整顿发送决定书的对象是万达商管公司。室外步行街即金街是由万达公司将独立的产权出售给小业主，出售后万达公司不再对金街的房屋享有任何权利，也不需要履行相应的义务，完全由小业主与像原告一样的承租方基于租赁合同关系而产生相应的权利义务。小业主是与大连万象美常熟分公司而非万达商管公司签订的物业服务协议。万达商管公司是由大连万象美常熟分公司授权对部分金街的商铺（包括涉案商铺）收取物业管理费。 三、御辣火锅店租赁合同解除情况 涉案商铺承租后，御辣火锅店即委托他人进行装修。2017年12月2日试营业，2017年12月28日正式开业。2017年12月25日，常熟市公安消防大队消防监督员在检查中发现御辣火锅店未经消防安全检查即投入使用。 2018年2月6日，常熟市公安消防大队作出《行政处罚决定书》，主要内容为：“现查明2017年12月25日，我大队消防监督员在检查中发现大连万象美物业管理有限公司常熟分公司管理的万达广场金街南侧及商住楼区域消防主机存在故障，单位消防设施未保持完好有效的行为违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项的规定，以上事实有《消防监督检查记录》（编号：【2017】第0004372号）、熟公消即字【2017】第0004135号《责令立即改正通知书》、对缪峰和蒋磊的询问笔录及现场照片等证据证实。根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项之规定，现决定给予大连万象美物业管理有限公司常熟分公司处罚款人民币壹万元整的处罚。”大连万象美常熟分公司于2018年2月8日收到该决定书。 2018年3月7日，常熟市公安消防大队作出《行政处罚决定书》，主要内容为：“现查明2017年12月25日，我大队消防监督员在检查中发现常熟市虞山镇御辣九宫格火锅店未经消防安全检查擅自投入使用，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条的规定。张东平为该场所经营者，应负主要责任，以上事实有《消防监督检查记录》（编号：【2017】第0004371号）、对张东平和张光云的询问笔录以及现场照片等证据证实。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项之规定，现决定给予张东平责令停止使用常熟市虞山镇御辣九宫格火锅店，并处罚款人民币叁万元整的处罚。执行方式和期限限你在收到本决定书之日起三日内开始履行责令停止使用常熟市虞山镇御辣九宫格火锅店处罚，并于十五日内将罚款缴至常熟市农行各网点（账号：52×××36）。逾期未履行停止使用处罚的，依法强制执行……”御辣火锅店经营者张东平于2018年3月12日签收该行政处罚决定书。后御辣火锅店继续经营至“5·6”较大坍塌事故发生，后未再营业。 2018年9月25日，张东平与胡学军签订协议一份，载明：由于万达常熟广场2018年5月6日突发事故，造成整体停业，给商户造成严重损失，经双方协商房东C6-176胡学军同意于2018年8月7日终止御辣火锅店张东平的租赁合同。2019年5月24日，周美代表御辣火锅店向胡学军支付2018年6月1日至2018年8月7日的租金44666元。 2018年12月3日，张东平与邱玉、李顺签订协议一份，载明：由于万达常熟广场2018年5月6日突发事故，造成整体停业，给商户造成严重损失，经双方协商C6-264、265房东邱玉、李顺同意于2018年8月7日终止御辣火锅店张东平的租赁合同。2019年5月22日，周美代表御辣火锅店向邱玉支付了2018年5月12日至2018年8月7日的租金48667元。 2018年12月13日，张东平与马根宝、马小英签订协议一份，载明：由于万达常熟广场2018年5月6日突发事故，造成整体停业，给商户造成严重损失，经双方协商C6-268房东马小英、马根宝同意于2018年8月7日终止御辣火锅店张东平的租赁合同。周美代表御辣火锅店于2018年12月13日、2019年6月1日分别向马小英支付了租金5000元、22500元。 2018年12月20日，张东平与殷诚、高燕、王志刚、曾佳梅签订协议一份，载明：由于万达常熟广场2018年5月6日突发事故，造成整体停业，给商户造成严重损失，经双方协商C6-267房东殷诚、高燕、王志刚、曾佳梅等同意于2018年9月11日终止御辣火锅店张东平的租赁合同。2018年12月20日，周美代表御辣火锅店向王志刚支付2018年6月12日至2018年9月11日的租金27000元，并于2019年4月11日支付违约金27000元。 审理中，原告表示其经万达公司协调已与贾健解除了C6-266房屋的租赁合同，租赁期限至2018年9月11日。除C6-266、C6-267商铺的租金支付至2018年9月11日外，其余商铺的租金均实际支付至2018年8月7日，且C6-267商铺支付解除租赁合同的违约金27000元。 四、原告主张的损失情况 原告主张：1、物业管理费损失3314.8元（13259.21元/12个月*3个月）；2、员工宿舍的租金损失15600元，具体包括员工男宿舍损失押金1800元，员工女宿舍损失押金1800元，店长宿舍：月租金2000元*3个月=6000元，厨师长宿舍：月租金2000元*3个月=6000元；3、税金及网络通信费损失2418.5元，其中5月份税金1473.5元，网络通信费945元（3780元/12个月*3个月）；4、装修及设备投资的折旧损失147886.823元，其中（1）工程造价的鉴定（6个月的折价损失）65536.823元，（2）未在工程造价范围28050元【（198000+50000+12500+20000）/5年/12月*6个月】，（3）设备（6个月的折价损失）54300元；5、广告投入的损失134860元；6、5-8月的工资损失：155764元；7、营业用房的租金损失及违约损失：6-176房屋租金60000元（20000*3个月），6-264、265房屋租金48667元，6-267房屋租金37500元（9000*4个月+9000/30*5天)，6-267房屋违约金27000元，6-268房屋月租金22500元(7500*3个月)，6-266房屋2018年5月7日至2018年9月11日的租金31251.5元。 审理中，原告表示停业后到现在，厨房间、操作间原告自行砌的墙已经拆除了部分。店内可移动的餐桌椅，包括锅碗瓢盆、空调已经全部搬入常熟市深圳路83号另行租赁的仓库内。冷库也已经拆除了，已经拆除的冷库部分被负责拆墙的人搬走了，现在没有了，但有一个压缩机也就是主机，还在万达的楼顶上没有拆除。其他像空调系统、消防、地面瓷砖、门头、吧台、地面瓷砖，还在现场。房东都在催促原告赶紧拆除搬走，万达也催促原告拆除原先店面的广告牌。鉴于上述情况，原告申请对位于常熟市万达广场C区6-176、6-264、6-265、6-266、6-267、6-268六间商铺内的装修及不可移动设备进行工程造价评估鉴定，对位于常熟市深圳路83号仓库内的可移动设备进行购买价的评估鉴定，并对2018年5月6日、2018年8月7日、2018年11月6日三个时间点的折旧进行评估。原告表示如果本案最终未认定因果关系，相应的鉴定评估引发的损失由原告自行承担。 后本院依法委托江苏中策行土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称中策行公司）对存放在深圳路83号御辣火锅店仓库内的可移动设备于2017年12月2日的市场价值以及该批设备在2018年5月6日、2018年8月7日、2018年11月6日的累计折旧进行资产评估。中策行公司于2019年9月9日出具《资产评估报告》，评估结论为在评估报告所有限制与假设条件成立时，常熟市人民法院申报评估的资产于评估基准日2017年12月2日的评估价值49.94万元，申报明细中采购于基准日2017年12月2日之后的资产评估原值6.57万元，共56.51万元。该批设备在2018年5月6日累计折旧4.41万元，净值52.11万元，在2018年8月7日累计折旧7.15万元，净值49.36万元，在2018年11月6日累计折旧9.83万元，净值46.68万元。原告为此支付评估费7260元。 本院另委托江苏建达全过程工程咨询有限公司（以下简称建达公司）常熟市万达广场6-176、6-264、6-265、6-266、6-267、6-268六间商铺内的装修工程进行造价鉴定。建达公司于2019年10月31日出具《工程造价咨询报告书》，鉴定结论为：1、涉案工程造价为655368.23元。2、按照5年折旧，折旧后的造价为=655368.23元/5年/12个月*6个月=65536.823元。3、上述鉴定造价中不包含：（1）外墙广告招牌及发光字（主张金额198000元）；（2）消防工程（主张金额50000元）；（3）消防泄水装置（主张金额12500元）；（4）楼面加固（主张金额20000元）。截止2019年10月31日，建达公司未收到上述鉴定资料，无法对该部分造价进行鉴定。原告为此支付鉴定费27000元。 在异议期内，原、被告均未提出书面异议。 原告认为虽然两份鉴定结论与原告实际投入有所出入，远低于原告的实际投入，但最终还是尊重相应的鉴定结果。建达公司出具的鉴定结论中明确鉴定不包括外墙、广告、招牌、发光字以及消防工程消防的泄水装置、楼面加固，故对于该四项总计金额也应当参照鉴定结论的第二项以五年折旧的计算方式进行计算，其他无异议。 被告万达公司、万达商管公司对两份鉴定报告的真实性无异议，对建达公司的报告书第五项鉴定结论第二款有异议，不应当按照6个月来进行计算。对于资产评估报告真实性无异议，但对其所列的相应的物品无法证实是涉案原告所有。 被告启安公司认为真实性无异议，装修工程造价方面，六个月的计算错误，对于第三小项不包含部分，原告不应当按照鉴定结论的处理方式来认定，原告承担举证不能的后果。对于资产评估报告真实性无异议，但对其所列的相应的物品无法证实是涉案原告所有。 被告建浩公司、被告上海设计研究院对于两份报告真实性无异议，对于建达公司按5年折旧平均折旧的方式计算折旧费存有异议，该部分属于固定装潢，应属于房屋的一部分，按20年折旧。 被告中建第二工程局认为对原告设备的采购及店内装修情况不了解，所涉鉴定评估资料的真实性无法评判，对相应的报告也无法评判。 审理中，被告万达公司以原告店中所使用的其中一个电表的电表读数明显减少，认为原告自5月2日起处于非正常营业状态。原告表示被告万达公司举证的用电量仅为其中空调用电量的电表。为此，原告提供了其店中所有电表的用电量明细，上述明细显示事故发生前在正常经营。事故发生后，基本没有用电量。 审理中，原告主张：1、因为其所在商铺与万达商场相连，相应的水电气均是从万达商场接出。原告经营过程中火锅底料为外购，但菌汤、骨头汤等食材都需要熬制，需要使用天然气。因5.6事故，政府部门对万达商管公司作出停业整顿。由于停业整顿，导致原告的天然气供应被切断，无法进行经营。后续8月份开通天然气，万达商场恢复营业后，因考虑再次开业，需要重新招聘员工，进行岗前培训，还要再次宣传、搞优惠活动，需要大量的资金，其无力继续经营，故后续未再经营。原告停业乃至无力恢复营业与万达广场“5.6”坍塌事件存在因果关系。2、由于万达广场金街南侧的火灾报警控制器主机发生故障，致使原告消防系统无法接入主机，导致原告所租赁的房屋内消防系统不能正常工作，最终影响原告办理消防验收手续。责任方在于被告万达公司、万达商管公司，因为控制器为被告万达公司、万达商管公司所有，且原告接洽要求接入消防系统也是与万达员工联系的，物业费也是向被告万达商管公司缴纳。被告万达商管公司作为管理方并未对广场内的消防设施进行有效的管理和维修，其未尽到相应的管理责任。原告在前期投入了大量的资金，为了防止扩大损失，才开始经营。虽然被消防部门处罚了，但原告相应的利益，并非非法利益，应当受到法律的保护。3、本案并非基于物业服务合同关系要求被告万达商管公司承担责任。 原告为证明其主张申请证人出庭作证。证人郭同飞陈述：其是江苏省科瑞消防技术有限公司的员工。受御辣火锅店和施工单位委托，其于2017年11月代表公司去御辣火锅店检测消防设施。其发现物业管理公司处的消防控制室消防报警主机已经瘫痪，不能正常工作，影响店内的报警系统工作，故其无法出具检测报告。原告改装增加楼梯是否影响消防验收不清楚。因未出具检测报告，原告只支付了部分检测费。证人邹某陈述：其是常熟市乐意消防工程有限公司员工。其为御辣火锅店进行消防工程施工。其委托检测公司检测，因店内报警设备需要接入万达的消防主机，其与万达方面的李江口头联系，李江告知其无法接入。其曾提醒御辣火锅店，消防未通过不能营业。原告尚未付清施工费用。 原告对上述两位证人证言无异议。 被告万达公司、万达商管公司质证后认为，李江是万达商管公司员工，但未有常熟市乐意消防工程有限公司的人员同其沟通过御辣火锅店消防改造的问题。常熟万达广场的消防系统由两部分组成，部分是大连万象美常熟分公司管控的商住楼区域及金街南侧，部分是万达商管公司管控的广场内部区域及金街南侧。万达商管公司管控区域的商户消防改造工程都能顺利完成。原告所处的位置是由大连万象美常熟分公司进行消防系统管理的。御辣火锅店在一楼176室做了一个阁楼通往二楼，属于违章搭建，这是消防验收不通过的根本原因。两位证人均未能提供相应的劳动关系证明。且证人与原告存在利害关系。在施工单位及原告未能整改的情况下，未通过消防验收，原告私自开业，是导致其损失的根本原因。对证人证言均不予认可，无法证明原告主张的因消防未通过造成的损失。 被告启安公司、中建第二工程局质证后认为，证人均未能提供相应的劳动关系证明，且证人与原告存在利害关系，证明内容受到质疑。即使真实，也无法证明原告消防验收不通过的原因是他方造成的。原告“5.6”事故前后的所有经营都属于非法经营。即使“5.6”事故后存在损失，也是非法利益，不应得到法律保护。 被告建浩公司、上海设计研究院质证后认为，在“5.6”事故发生前，原告就因消防问题被责令停止使用。无论“5.6”事故是否发生，原告均不能在“5.6”事故后营业。被告并非原告停业的原因。原告因“5.6”事故造成的损失根本不存在。“5.6”事故前，原告根本就不具备开业资格，所有经营收入均为非法所得。 以上事实，由事故调查报告、租赁合同、收条、银行交易明细、协议、现场处理措施决定书、整改复查意见书、前期物业服务协议、不动产权证、行政处罚决定书、工程造价咨询报告书、鉴定费发票、资产评估报告、评估费发票及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，行为人因过错侵害他人财产造成经济损失的应当承担赔偿责任，权利人因他人实施侵权行为导致其财产损失的，有权依法获得赔偿。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案的争议焦点为御辣火锅店是否因“5.6”事故存在财产损害，被告应否承担赔偿责任。本院分析认为：1、《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中,原告主张物业公司管理的火灾报警控制器损坏导致原告店内消防工程的报警系统无法接入，进而消防验收未通过。原告为此提供了两位证人的证言。本院认为，因证人与原告存在一定利害关系，其证明力较低。根据常熟市公安消防大队于2018年3月7日作出的行政处罚决定书显示，处罚的内容是御辣火锅店开业前未经消防安全检查，并未说明消防验收不合格。常熟市公安消防大队于2018年2月6日作出的行政处罚决定书处罚的内容是大连万象美常熟分公司管理的万达广场金街南侧及商住楼区域消防主机存在故障，单位消防设施未保持完好有效。该份行政处罚决定书的处罚相对人为大连万象美常熟分公司，而非万达公司、万达商管公司。原告未能提交充分证据证明原告未能申报消防安全检查系因消防主机故障导致，且应由万达公司、万达商管公司对此承担责任。故本院对原告的上述主张不予采信。2、证人郭同飞陈述其于2017年11月前去御辣火锅店进行消防检测，但无法出具检测报告。证人邹某陈述其曾提醒御辣火锅店消防未通过不能营业。御辣火锅店在明知未经消防安全检查的情况下继续使用租赁房屋进行经营造成损失进一步扩大。本案中，常熟市公安消防大队已于2018年3月7日作出行政处罚决定书，因御辣火锅店未经消防安全检查擅自投入使用，而责令张东平停止使用御辣火锅店。《中华人民共和国消防法》第七十条规定，当事人逾期不执行停产停业、停止使用、停止施工决定的，由作出决定的公安机关消防机构强制执行。御辣火锅店在收到上述处罚决定书后仍继续经营，已构成违法。3、常熟市安全生产监督管理局作出的《现场处理措施决定书》、《整改复查意见书》反映，针对“5.6”事故，政府部门要求停产停业的区域为常熟市万达广场商场及地下停车场。原告承租的商铺位于万达金街，并不在停产停业的范围。在原告合法经营的前提下，虽然天然气停气会对其食材深加工产生一定影响，但原告可使用电或者煤气或在他处进行深加工等其他替代性措施，天然气停气并不足以导致原告无法经营。4、在天然气恢复供应，万达广场商场恢复营业后，原告仍未恢复营业。根据原告庭审陈述，其不再继续经营是因为无力承担经营投入、担心客流减少等原因所致。综上，本院认定“5.6”事故并不必然导致原告停业无法经营，两者不存在法律上的因果关系。原告要求被告赔偿其停业造成的各项损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国消防法》第十五条、第五十八条、第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告常熟市虞山镇御辣九宫格火锅店的诉讼请求。 案件受理费10667元、鉴定费27000元、评估费7260元，合计诉讼费用44927元，由原告常熟市虞山镇御辣九宫格火锅店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  孙秀芹 人民陪审员  蔡 燕 人民陪审员  钱 蓉 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  唐梦茹