河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初3442号原告：中国银行股份有限公司洛阳西工支行，住所地洛阳市西工区唐宫东路16号。负责人：张永伟，该银行行长。委托诉讼代理人：张继承，河南大进律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：拜承东，男，该行员工。被告：洛阳圣卓置业有限公司，住所地洛阳市涧西区景华路17号。法定代表人：王岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶花锋，河南义同律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：李炜，河南义同律师事务所执业律师。被告：贾建华，男，汉族，1970年1月14日出生，户籍地洛阳市西工区，现住洛阳市老城区。被告：王丽丽，女，汉族，1969年9月6日出生，户籍地洛阳市西工区，现住洛阳市老城区。原告中国银行股份有限公司洛阳西工支行（以下简称中行西工支行）诉被告洛阳圣卓置业有限公司（以下简称圣卓公司）、贾建华、王丽丽合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行西工支行的委托诉讼代理人张继承、拜承东，被告圣卓公司的委托诉讼代理人叶花锋、李炜，被告贾建华、王丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行西工支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告连带偿还原告借款本金119656.60元，偿还原告利息及罚息101581.44元（暂计算至2019年3月1日，应计算至借款本息全部偿还完毕之日）,以上本息合计228238.04元；2、依法判令确认原告对被告抵押的财产（润峰广场01座11单元0419号房产）享有优先受偿权；3、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2005年2月1日，原告与贾建华、圣卓公司签订《洛阳市房地产抵押合同》，贾建华将按揭购买的坐落于涧西区广百大楼东侧润峰广场01座11单元0419号房产及相关权益抵押给原告，该房地产抵押合同于2005年2月1日在洛阳市房地产市场管理处办理了登记手续。2005年2月4日，原告与贾建华、圣卓公司签订《中国银行个人购房借款合同》。该合同约定：贾建华向原告借款185000元，贷款月利率为5.1‰，贷款期限为2005年2月4日至2015年2月4日；圣卓公司、王丽丽为上述借款提供连带责任保证。借款到期后，三被告至今仍未清偿其所欠原告的借款本金、利息及罚息。原告为维护自身的合法权益，依法诉至贵院，望判如所请。圣卓公司辩称，一、原告诉讼主体不适格，不符合起诉的条件，应依法裁定驳回起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。又依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条规定：民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：。(六)依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构。本案中，答辩人收到的民事起诉状中虽然原告处名称为中行西工支行，但加盖的印章却是中行西工支行个人贷款业务专用章，而非中行西工支行的公章。中行西工支行的个人贷款业务专用章对外不具有法律效力，不能用于证明原告的主体资格，也不能用于证明提起本案诉讼是中行西工支行的真实意思表示。故原告诉讼主体不适格，不符合起诉的条件，应依法裁定驳回起诉。二、中行西工支行起诉与事实不符，答辩人已经按照《协议书》约定归还中行西工支行剩余借款本金119656.6元，依法应驳回该项诉求。1、中行西工支行与答辩人、贾建华签订的《中国银行个人购房借款合同》是“虚假按揭”合同，不是各方的真实意思表示，不应继续履行。中行西工支行所谓的贾建华个人借款，实际上是答辩人当时为实现房地产开发资金回收而采取的销售措施,贷款18.5万元直接支付至答辩人银行账户；贾建华并未实际购买涉案房产，从2005年至今贾建华并未对该房产行使过占有、使用、收益、处分等相关权利，也从未取得与该房产相关的收益；关于该房屋的贷款也一直由答辩人实际偿还，答辩人定期将还贷资金转账至贾建华在中行西工支行处开设的还款账户中，由其每月进行扣款，贾建华、王丽丽实际并未出资。2、2016年10月份，中行西工支行与答辩人、贾建华签订《协议书》，对2005年2月4日三方签订的个人购房借款合同的主要内容进行了变更，中行西工支行与答辩人、贾建华之间应当按照《协议书》的约定履行相关权利义务，原《个人购房借款合同》不应继续履行。协议书第一项第一款约定：由答辩人代贾建华归还所欠中行西工支行全部借款本金119656.6元。答辩人清偿全部贷款本金后，中行西工支行对贾建华享有的本金债权归于消灭。协议书第一项第二款约定：贾建华所欠中行西工支行的利息、罚息结账转入答辩人在中行西工支行处开设的账户，答辩人自愿承担该部分债务，最终处理方式由答辩人和中行西工支行协商解决。3、答辩人为履行签订的三方《协议书》,在中行西工支行保证金账户有200多万元款项,又于2016年11月3日向中行西工支行转账600万元，共计800余万元款项均用于归还贾建华等人的借款本金。综上，答辩人已经完全履行三方签订的《协议书》，并代贾建华归还了借款本金。贾建华不存在拖欠中行西工支行借款本金的情形，答辩人也不应承担连带清偿责任。三、原告请求答辩人支付利息及罚息没有事实及法律依据，依法应驳回该项诉求。1、按照2005年2月4日签订的《个人购房借款合同》，也是仅仅有利息的约定，并没有关于罚息的明确具体约定。故原告该项诉求没有事实和法律依据，不应支持。2、2016年10月份，中行西工支行与答辩人、贾建华签订《协议书》对2005年2月4日签订的个人购房借款合同的主要内容进行了变更，《协议书》对利息、罚息的处理方式也进行了约定。在《协议书》没有被解除的情况下，应当按照《协议书》的约定履行。答辩人已经代贾建华归还了借款本金，不存在违约情形，不应承担利息、罚息。3、中行西工支行对本案所涉“虚假按揭贷款”的实际情况是明知的,在签订合同时负有过错责任。在贷款审批和发放阶段，中行西工支行未按照相关规定对贷款申请进行尽责审查，答辩人和名义上的贷款申请人没有实际支付过购房首付款，中行西工支行就直接放贷，严重违规。因此，中行西工支行由于未尽到出借人的审查责任，所以对本笔贷款负有过错责任。在贷款出现逾期后，中行西工支行没有及时采取补救措施，也没有向名义上的贷款申请人主张过权利，中行西工支行至今才主张权利，不仅严重超过诉讼时效，且自身存在过错，对增加的风险应承担对应的责任。四、原告对涉案房屋不具有抵押权，其主张享有优先受偿权没有事实及法律依据。1、2016年10月份，中行西工支行与答辩人、贾建华签订的《协议书》对2005年2月1日的《房地产抵押合同》的主要内容进行了变更，由答辩人另行提供抵押物作为担保，故原告对涉案房屋不具有抵押权，更不享有优先受偿权。2、原告对涉案房屋没有办理抵押登记，主张优先受偿权没有事实和法律依据。五、原告诉求已超过诉讼时效，不具有胜诉权。本案中贷款到期日为2015年2月4日，其最迟应在2017年2月4日前主张权利，但其直今才到法院起诉，其请求早已超过诉讼时效，不具有胜诉权，依法应予驳回原告的该项诉讼请求。综上，原告诉讼主体不适格，请求答辩人连带偿还本金、利息、罚息没有事实和法律依据且已超过诉讼时效，请求贵院查明事实，依法驳回原告起诉，维护答辩人的合法权益。贾建华、王丽丽共同辩称，2005年至今，我们从来没有出资过，也没有占有使用处分过。多年来原告从未联系过我们，我也是今天才拿到这个诉状。我们只是知道有借款合同，中间实际出资借款还款的情况我们都不知道。关于第三方协议，我认为是有效的，因为中行也盖章，债务已经转移，跟我们没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2017年4月27日，洛阳润峰房屋开发有限公司名称变更为圣卓公司。2、2005年1月21日，贾建华向中行西工支行提交《个人贷款申请审批表》，贾建华申请贷款185000元用于购商业用房，贷款占比50%，期限10年，还款方式为等额本息还款法；圣卓公司同意为贾建华不超过上述金额和期限的借款提供负连带责任的保证担保；贾建华同意以涧××大楼东侧××广场××号房产进行抵押。2005年2月4日，中行西工支行（贷款人/抵押权人）与贾建华（借款人）、圣卓公司（保证人）签订2005年西个商字第083号《中国银行个人购房借款合同》，约定贷款人根据借款人的申请向借款人发放贷款185000元，用于购买坐落于涧××大楼东侧××广场××号的房产，借款人不得以任何理由将贷款挪作他用；贷款利率执行中国人民银行规定利率，确定为月利率5.1‰，如遇中国人民银行调整贷款利率，贷款人按有关规定执行，不再另行通知借款人；贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等的法律效力，即自2005年2月4日至2015年2月4日；合同项下的贷款本息采用等额本息还款法，自贷款发放之日起，借款人按月偿还贷款本息，还款总期数为120期，还款日为每月5日，借款人每月偿还本息额为2065.05元，如遇中国人民银行调整贷款利率，贷款人按有关规定执行，还款额的任何变化，不再另行通知借款人；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定时间归还，贷款人将按中国人民银行规定的逾期贷款利率对逾期贷款计收利息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利；××保证以其合法拥有的本合同规定之房产的全部权益抵押给贷款人（××），作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保，并保证承担法律责任；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、本合同约定的复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公正费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；抵押期间从抵押登记之日起至主债务履行完毕止；保证人自愿为借款人提供连带责任保证，在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务；保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、本合同约定的复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公正费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；保证期间自本合同生效之日起至合同约定的贷款还款期限届满之日起两年止。同时王丽丽出具《财产共有人承诺函》一份，载明其系上述房产的共有人并承诺对上述贷款承担连带责任。中行西工支行（抵押权人）、贾建华（××）、圣卓公司（担保人）签订《洛阳市房地产抵押合同》，约定抵押权人同意××以涧西区广百大楼东侧润峰广场01座11单元0419号房产及相关权益作为按揭贷款的抵押物；担保人为××承担担保责任，担保范围为贷款合同中涉及的××的债务及相关税费；抵押权人在本合同生效后，即按借款合同之约定，向××提供所购房产价值50%的抵押（按揭）贷款185000元；2005年2月1日洛阳市房地产市场管理处在上述《抵押合同》上加盖按揭专用章。2005年2月4日，中行西工支行按约定向圣卓公司支付贷款185000元。《中国银行个人购房借款合同》到期后，被告未按约定偿还全部贷款本金及利息，中行西工支行因此诉至法院，导致本案纠纷。根据中行西工支行提供的逾期还款查询单显示，截止2019年12月18日，贾建华尚欠中行西工支行本金119656.60元、利息22999.21元、本金罚息77013.94元、利息罚息17074.25元，共计236744.00元。3、圣卓公司提供圣卓公司（甲方）、贾建华（乙方）与中行西工支行（丙方）签订的《协议书》一份，约定甲方自愿代乙方结清乙方（乙方账户：25×××98，借款本金余额119656.60元）所欠丙方全部借款本金，待甲方清偿完毕乙方所欠丙方全部贷款本金后，丙方对乙方所享有的本金债权因清偿完毕而归于消失；乙方所欠丙方的利息、罚息（乙方账户：25×××98），结转入甲方所在丙方开设账户的利息、罚息科目，甲方自愿承担该部分债务，甲方表示完全同意并自愿、积极配合乙、丙两方办理相关结转业务，且甲方针对该部分债务须向丙方提供两倍抵押物（丙方认可的洛阳润峰广场房产）作为抵押担保，最终处理方式双方另行协商解决。丙方向乙方出具结清证明，并配合乙方办理注销抵押登记手续。本协议第一项内容彻底履行完毕后（即结清本金；利息、罚息等转入甲方在丙方设立的账户：25×××45利息、罚息科目，并提供两倍金额的抵押物办理抵押登记），丙方向乙方出具结清证明，并配合乙方办理注销抵押登记手续。上述两项内容履行完毕后，乙方同意向甲方办理退房手续，原按揭贷款所购房产产权归甲方所有，乙、丙同时承诺以后不再因该笔贷款与对方产生任何经济及法律等纠纷，本协议履行完毕后，甲、乙、丙三方纠纷就此了结。丙方协调相关部门妥善处理乙方的个人信用。上述三项内容履行完毕后，丙方结清乙方在丙方的不良贷款，并积极协调人民银行等相关部门妥善处理乙方的个人信用。本协议内容履行有先后顺序，须按部就班顺序进行，后一项的内容履行必须以前一项的内容履行完毕为前提，直至全部履行完毕止。本协议履行完毕后，丙方自行撤回在西工区人民法院针对甲方、乙方的诉讼，如在履行过程中产生争议，各方均应尽最大诚实信用原则友好协商，协商未果的，三方均同意由丙方所在地人民法院管辖。圣卓公司提供中国银行股份有限公司存款交易明细对账单两份、中国银行国内支付业务付款回单一份，显示圣卓公司保证金账户2016年9月20日余额2450070.10元，2016年9月30日用于贷款还款两笔，金额分别为333053.16元、958789.51元，截止2019年2月28日保证金账户余额为905212.51元，2016年11月3日，圣卓公司向中行西工支行转账600万元。4、贾建华、圣卓公司均认可称贾建华并未实际支付涉案房屋的首付款，贷款的本金及利息均是由圣卓公司支付，贾建华并未实际购买及占有使用润峰广场的房屋。经法庭询问，贾建华、王丽丽均表示愿意放弃抵押房产的物权及其他权益。5、《洛阳市房地产抵押合同》中涉及的抵押房屋只进行房屋预售登记，尚未办理房产所有权证及他项权证。6、中行西工支行提供中行洛阳分行2011年10月14日的《关于中国银行股份有限公司洛阳分行车站支行等16家支行行政印章废止的通知》（洛中银综[2011]9号），该通知主要内容为：中国银行股份有限公司洛阳分行车站支行等16家经营性支行行政印章自2011年10月16日17时30分起予以废止。该16枚行政印章中包括中行西工支行的行政印章。庭后，中行西工支行向法庭提供加盖有中国银行股份有限公司洛阳分行公章的民事起诉状。本院认为，中行西工支行与贾建华、圣卓公司签订《中国银行个人购房借款合同》时，各方均在书面合同上签字确认合同内容，但《中国银行个人购房借款合同》的内容是否是贾建华本人最真实的意思表示双方有争议。本案所涉《中国银行个人购房借款合同》系购房人为购买房屋向银行贷款，贾建华虽然形式上在《中国银行个人购房借款合同》、《个人贷款申请审批表》等材料上签字，但是合同重要条款的实际履行人非贾建华而是圣卓公司，贷款亦直接支付给圣卓公司，圣卓公司称贾建华从未向圣卓公司支付过房屋首付款也未曾偿还过贷款本金及利息，贾建华与圣卓公司之间没有买卖房屋意思表示的合意。贾建华与圣卓公司之间不存在买卖房屋的意思表示，那么贾建华即不存在因购房而向中行西工支行贷款的意思表示，故《中国银行个人购房借款合同》对贾建华而言不具有约束力。中行西工支行在发放贷款时，对贾建华是否实际通过转账等方式支付房屋首付款未进行核实，审查贾建华收入情况时仅要求提供收入证明而未对工资流水等真实收入情况进行核实，发放贷款后对贷款使用情况未进行后续跟踪监管，在贾建华不按期偿还贷款后也未向贾建华本人催收贷款，中行西工支行在整个发放贷款的过程中存在一定过错。中行西工支行、圣卓公司及贾建华签订的《协议书》系各方的真实意思表示，本院予以确认。《协议书》约定中行西工支行同意贾建华名下所欠中行西工支行的本金、利息及罚息由圣卓公司代为清偿，本金、利息及罚息的问题由双方另行协商解决以及涉案房产如何处理等内容。从《协议书》的内容可显示本案纠纷，中行西工支行、圣卓公司以及贾建华均同意由圣卓公司代贾建华承担所有义务，涉案的房产贾建华不再主张任何权利，且贾建华并未从中受益，故贾建华个人不再承担相应民事责任。圣卓公司是贷款的实际使用人和受益人，现房屋尚未过户给贾建华，故圣卓公司应承担支付贷款、利息并承担物权抵押的法律责任。虽然贾建华对涉案债务不承担还款责任，但因目前涉案房屋预告登记在贾建华名下，故贾建华应在中行西工支行实现债权过程中承担相应的协助义务。因贾建华不再承担相应民事责任，王丽丽亦不承担相应民事责任，故中行西工支行要求王丽丽承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。关于中行西工支行主张的罚息问题，因中行西工支行在履行合同中存在一定过错且《中国银行个人购房借款合同》对罚息的计算标准并未进行明确具体的约定，故中行西工支行主张的罚息本院不予支持，但是圣卓公司在合同到期后未及时还款给中行西工支行造成的利息损失圣卓公司应当承担。因依照相关规定，自2019年8月20日起利息依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故在此之前应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。诉讼时效期间届满的义务人可以提出不履行义务的抗辩，诉讼时效期间届满后义务人同意履行的不得以诉讼时效届满为由抗辩。圣卓公司称与中行西工支行达成三方的《协议书》，其已经对中行西工支行所放贷的本金等作出同意履行的意思表示，故圣卓公司辩称中行西工支行主张超过诉讼时效的辩称理由，本院不予采纳。中行西工支行是依法设立并领取营业执照的商业银行的分支机构，能够作为独立的民事主体提起诉讼，因其行政印章自2011年10月16日起被废止，故其在起诉状上加盖了该单位的个人贷款业务专用章。庭后中行西工支行已经提供由其上级银行中国银行股份有限公司洛阳支行加盖公章的民事起诉状，故圣卓公司辩称中行西工支行原告主体资格有问题的理由本院不予采纳。圣卓公司其他辩称理由无证据证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳圣卓置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司洛阳西工支行偿还借款本金119656.60元及借期内利息22999.21元；二、被告洛阳圣卓置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司洛阳西工支行偿还逾期利息（以本金119656.60元为基数，自2015年2月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；三、原告中国银行股份有限公司洛阳西工支行为实现债权需处分预告登记在被告贾建华名下的涧西区广百大楼东侧润峰广场01栋11单元419号房产时，被告贾建华应当履行协助义务；四、驳回原告中国银行股份有限公司洛阳西工支行的其他诉讼请求。如洛阳圣卓置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4723元，由洛阳圣卓置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  杨晓宇审 判 员  陶 源人民陪审员  蒋秀云二〇二〇年五月二十一日书 记 员  任俊丽