广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初852号原告：邓志坚，男，1936年2月5日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：罗欢平，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，广东宏力律师事务所律师。被告：王卫华，男，1988年3月12日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄志兴，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司广州北秀支行，住所地：广州市越秀区小北路**。负责人：戴琦，行长。委托诉讼代理人：陈东东，女，该行员工。委托诉讼代理人：黄伟强，男，该行员工。原告邓志坚与被告王卫华、第三人中国农业银行股份有限公司广州北秀支行确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，适用普通程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人罗欢平、王磊，被告及其委托诉讼代理人黄志兴，第三人委托诉讼代理人陈东东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓志坚向本院起诉请求：1.请求确认编号为穗存量房合字××号的广州市存量房买卖合同无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是邓凯欣的父亲，是涉案房屋原产权人。2009年，原告将涉案房屋赠与邓某，且登记在其名下，但涉案房屋一直由原告和女儿邓某两人使用。2019年6月3日，邓某在涉案房屋内自杀身亡。鉴于邓某未结婚，也没有子女，其母亲也先于其死亡，故原告向广州市申请出具继承公证书，广州南方公证处于2019年7月9日出具（2019）粤广南方第033255号公证书，确认由原告继承涉案房屋的全部产权份额。待原告执继承公证书和不动产权证到房屋管理部门办理继承手续时，被告知邓某已于2016年出售涉案房屋。经原告调档得知：2016年9月12日，邓某与被告签订存量房买卖合同，以180万的价格向被告出售涉案房屋。约定以按揭方式支付房款，首期款70万元，剩余110万元房款向第三人处申请按揭。在合同签订前，被告并未实际到涉案房屋现场了解涉案房屋情况；合同签订后，被告也没有依约向邓凯欣实际支付首期款70万元，反而是邓某在2016年11月11日向被告银行账户汇入10万元整。此外，从2016年房屋过户至今，涉案房屋也一直未交付给被告，被告也未向邓某主张交付涉案房屋。所有事实反映该笔房屋买卖并非真实交易，不是当事人的真实意思表示，按照合同法相关规定，上述存量房买卖合同应自始无效。庭审中过程，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告之间编号为穗存量房合字××号的广州市存量房买卖合同不成立；2.判令被告按照2017年6月23日涉案房屋的市场价格（暂定为220万元）向原告进行赔偿；3.本案的诉讼费由被告承担。被告王卫华答辩：一、存量房买卖合同真实、合法、有效，依法受法律保护。《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字××号）是邓某与我方的真实意思表示，双方在平等自愿的基础上签订，不违反法律法规的强制性规定，且已实际履行，是合法有效的合同，依法受法律保护。二、原告提出确认合同无效，其主体不适格。原告不能提起诉讼确认合同无效之诉，本案原告提起的是确认合同无效纠纷案，确认合同无效只有合同当事人之间才有权提起，合同以外的第三人无权提起。三、原告没有提交证据证实作为合同主体的邓某有主张合同无效的意愿以及行动。存量房买卖合同签订合同的时间是2016年10月26日，到邓某去世时间是2019年6月3日，中间有两年多将近三年的时间，未见邓某提出过异议。四、我方接受邓某的请托，以我方名义购买涉案房屋，后邓某再找了其关系更好的朋友司徒英法买回该涉案房产，至于我方收取的款项是协助办理的有关费用，包括按揭款、手续费、差旅费等费用，经双方协商后达成的价格。关于原告变更后的诉讼请求，邓凯欣与我方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，邓某在合同上的签名与遗嘱上的签名是一样的，合同已成立并生效。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼。第三人中国农业银行股份有限公司广州北秀支行陈述：第一，被告已提前还清我方贷款本息，我方与被告间的金融法律关系已消灭。第二，涉案房产抵押担保法律关系已消灭，且已完成涂销抵押登记手续，我方已不是涉案房产抵押权人。第三，根据原告提交的补充证据，我方确非涉案房产的抵押权人，与本案没有任何法律关系，请求法庭依职权查明后，变更第三人或将我方剔出当事人。经审理查明，广州市荔湾区西村南京路14号大院68号301房（以下简称涉案房屋），为钢筋混凝土结构，建筑面积72.61平方米。2009年6月23日，邓某通过赠与方式单独取得前述房屋产权。邓某为原告女儿，于2019年6月3日自杀死亡。2016年5月30日，邓某与案外人钟健豪签订不动产抵押合同，将涉案房屋抵押给钟健豪，用于担保邓某向钟健豪的借款800000元。抵押合同担保的范围包括800000元主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。双方于2016年6月7日共同办理了抵押登记，抵押权人为钟健豪。2016年10月26日，邓某与钟健豪申请并办理了涉案房屋前述抵押登记涂销手续。前述涉案房屋抵押涂销当日，邓凯欣（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）、广州市展宏房地产代理有限公（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字××号），约定：甲方将涉案房屋以现状售予乙方，不带家私电器，不带租赁合同，甲方应在2016年12月1日迁出户口。该房地产按整套出售计价为1800000元，甲乙双方选择自行交割房款。乙方于2016年10月31日前向甲方支付房款700000元。剩余房款1100000元由乙方于2016年11月30日前，按甲乙双方自行申请办理银行商业贷款按揭手续的方式付款。甲乙双方应当于2016年11月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，等等。前述合同三方分别在《存量房买卖合同》上签字或盖章。在被告与邓某签订前述三方《存量房买卖合同》前一日，被告与第三人签署《个人购房担保借款合同》，约定被告以涉案房屋为抵押，向第三人按揭借款1100000元，按等额本息还款，借款直接划入邓某中国农业银行账户（账号62×××72）。被告与第三人于2016年11月5日办理涉案房屋抵押登记，抵押权人为第三人。第三人按担保借款合同向邓某发放1100000元款项后，邓某向被告转账支付100000元。2017年6月，被告提前向第三人付清贷款，并涂销了与第三人的抵押登记。庭审中，被告陈述自2016年12月至2017年5月，其按邓某指示以前述邓凯欣所转的100000元向第三人进行逐月按揭还款。2017年6月23日，被告（甲方、卖方）与案外人司徒英法（乙方、买方）、广州市展宏房地产代理有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字××号），将涉案房屋以2200000元出售给司徒英法。买卖合同双方于2017年7月5日将涉案房屋登记在司徒英法名下。同时，司徒英法以涉案房屋为抵押，向中国光大银行股份有限公司广州分行借款1100000元，并于2017年7月5日办理房屋抵押登记。2019年7月9日，原告向广东省广州市南方公证处申请办理继承公证。该公证处出具（2019）粤广南方第133255号公证书，载明：被继承人邓某死亡后遗留的涉案房屋由原告一人继承；涉案房屋由原告拥有全部产权份额。目前，涉案房屋仍登记在司徒英法名下，抵押权人为中国光大银行股份有限公司。诉讼中，原告向本院提交了邓某留给原告的《遗书》，内容为：对不起！我走了，这一生我做了太多错事，已经错到无法再原谅自己；我真的很舍不得您，您是我唯一的亲人；今次这一关我过不了，无颜再活着面对您，恕女儿不孝；我爱您爸爸，我有幸今生成为您的女儿；从出生宠我至今，我真的不想走到最后一步；希望您以后一定保持身心健康。原告称该遗书可能涉及套路贷。对此，被告认为原告并没有证据证实本案涉及套路贷；邓某在2016年与被告签订房屋买卖合同，2019年去世，中间有将近3年的时间，如果邓某认为本案有涉嫌违法犯罪，其作为完全行为能力人，可以通过报警或其他法律手段进行维权；本案不应该在邓某去世之后，在没有证据的情况下，主观猜测存在套路贷，主观认为邓某被骗。庭审中，被告陈述，司徒英法买受涉案房屋时通过按揭取得款项并支付给其；在司徒英法通过按揭公司向其支付1090000元之前，其按邓某指示向第三人申请了提前还款；2017年6月其向第三人提前还款额为1090000元左右；其与司徒英法并不认识，而邓某告诉其司徒英法是她表哥，其也曾一再向邓某确认与司徒英法两人之间的真实关系；其与司徒英法接触过程中包括在房管局办理涉案房屋过户时，邓某都在场。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。被告与邓某有关涉案房屋所签订的编号为穗存量房合字××号《存量房买卖合同》，包括房地产中介服务机构丙方在内的三方当事人均已于2016年10月26日签字或盖章，依照前述法律规定该合同已经成立。而且穗存量房合字××号《存量房买卖合同》签订后，被告与邓某之间有关涉案房屋的约定已经履行完毕。原告要求确认前述《存量房买卖合同》买卖合同不成立，显然与事实不符，也与法律规定相悖，本院依法不予支持。关于被告赔偿问题。原告依（2019）粤广南方第133255号公证书内容，以其作为涉案房屋继承人主张被告的赔偿责任，而事实上，涉案房屋在邓某死亡前到今一直登记在案外人司徒英法名下，故原告对涉案房屋的权利依据与房屋的产权登记事实存在冲突。另外，涉案房屋是原产权人邓某依其与被告之间的有关约定进行处分，本案中原告并没有充分证据证实被告与邓某之间有关涉案房屋的约定及处分，存在损害原告利益的情形。因此，原告关于被告赔偿涉案房屋市场价格的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告邓志坚的全部诉讼请求。本案受理费24400元，由原告邓志坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  杨仁义人民陪审员  高少珍人民陪审员  李玉玲二〇二〇年五月二十日书 记 员  魏冬菊黄辉燕