上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初15476号原告(反诉被告)：上海新聚鑫国际物流有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区业盛路**洋山保税港区国贸大厦**。法定代表人：张千里，执行董事。委托诉讼代理人：罗欢，上海仲悦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海禹奥国际贸易有限公司，住所地上海市，住所地上海市宝山区月春路****法定代表人：刘文志，执行董事。委托诉讼代理人：韩磊，男，上海禹奥国际贸易有限公司工作人员。原告(反诉被告)上海新聚鑫国际物流有限公司(以下简称新聚鑫物流公司)与被告(反诉原告)上海禹奥国际贸易有限公司(以下简称禹奥贸易公司)土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月8日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月7日、2020年4月20日再次公开开庭审理了本案。原告(反诉被告)新聚鑫物流公司的委托诉讼代理人罗欢、被告(反诉原告)禹奥贸易公司的委托诉讼代理人韩磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)新聚鑫物流公司向本院提起诉讼请求：1、解除双方于2018年9月15日签订的《土地转租合同书》；2、禹奥贸易公司支付新聚鑫物流公司违约金20万元；3、禹奥贸易公司赔偿新聚鑫物流公司经济损失2,780,724.48元。事实与理由：新聚鑫物流公司与禹奥贸易公司先后于2013年9月15日、2018年9月15日签订两份《土地转租合同书》，约定禹奥贸易公司将上海市宝山区三树南路XXX号39亩土地(以下简称案涉土地)转租给新聚鑫物流公司，用于集装箱堆存。2018年9月22日，新聚鑫物流公司法定代表人张千里向禹奥贸易公司法定代表人刘文志出具欠条，将2013年9月15日至2018年9月14日期间新聚鑫物流公司拖欠的租金转为借款。2018年11月26日后，禹奥贸易公司对案涉土地实施断水断电、堆放建筑垃圾、阻止集装箱进出等违约行为，严重影响了新聚鑫物流公司的正常经营，给新聚鑫物流公司造成了巨大经济损失，故新聚鑫物流公司于2018年12月1日起停止了租金的支付。现新聚鑫物流公司诉至法院，提出诉请如上。被告(反诉原告)禹奥贸易公司辩称，不同意新聚鑫物流公司的全部诉讼请求。新聚鑫物流公司违反合同约定拖欠租金，禹奥贸易公司实施催告后，才对场地进行了断水断电，禹奥贸易公司没有违约行为。2018年9月15日至今，张千里支付刘文志435,500元，其中30万元是张千里归还的欠款，仅有135,500元为新聚鑫物流公司支付的租金。2018年12月15日，新聚鑫物流公司未经禹奥贸易公司同意，在未办理交接的情况下撤离案涉土地，留下大量集装箱占用案涉土地。被告(反诉原告)禹奥贸易公司向本院提出反诉请求：1、解除双方于2018年9月15日签订的《土地转租合同书》；2、新聚鑫物流公司支付禹奥贸易公司自2018年9月15日起至2019年9月15日止的未付租金2,495,250元(每月租金标准为217,750元，计算12个月，共计应付2,613,000元，其中新聚鑫物流公司已付117,750元)；3、新聚鑫物流公司支付禹奥贸易公司自2019年9月16日起至2019年12月17日止的场地使用费1,306,500元(按租金标准的两倍计算3个月)；4、新聚鑫物流公司支付禹奥贸易公司违约金20万元。原告(反诉被告)新聚鑫物流公司对被告(反诉原告)禹奥贸易公司的反诉辩称，不同意禹奥贸易公司的反诉请求。新聚鑫物流公司一直按约履行合同，2018年9月15日以后新聚鑫物流公司共计支付租金435,500元。当事人围绕诉讼请求、反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2015年6月30日，上海市宝山区罗店镇毛家弄村村民委员会(以下简称毛家弄村村委会，甲方)与禹奥贸易公司(乙方)签订土地租赁合同(2014年版)，约定毛家弄村村委会将上海市宝山区罗店镇毛家弄村五度北生产队的土地出租给禹奥贸易公司使用；土地面积为38亩，租金标准为每亩每年20,000元；租赁土地为集装箱物流使用；租赁期限共3年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止。审理过程中，毛家弄村村委会分别于2019年7月30日、2020年3月30日出具两份情况说明表示毛家路XXX弄XXX号堆场自2005年7月1日至2015年6月30日由刘文志(上海月春钢渣加工有限公司)承租经营，2015年7月1日起由禹奥贸易公司承租，2019年土地租赁费禹奥贸易公司已与毛家弄村村委会结清，2020年涉案场地继续由禹奥贸易公司承租。2、2013年9月15日，禹奥贸易公司(甲方)与新聚鑫物流公司(乙方)签订《土地转租合同书》，约定由新聚鑫物流公司承租位于上海市宝山区毛家路三树南路XXX号的土地40亩，年租金为240万元，租赁期限为2013年9月15日至2015年9月14日止。合同还约定，若二年期满后如没有发生政府征收、收回的，则必须无条件顺延租赁期三年且租金不变。2018年9月22日，新聚鑫物流公司法定代表人张千里向禹奥贸易公司法定代表人刘文志出具欠条对自2013年9月15日起至2018年9月14日止的租金进行结算。欠条载明“本人张千里身份证号：XXXXXXXXXX********，由于租赁刘文志租金人民币735000元，(大写：柒拾叁万伍仟元正)，自愿按照月息2%支付上述欠款利息，张千里承诺于2019年4月30日前偿还全部欠款。如到期未还清本息，刘文志为实现债权的费用包括但不限于律师费、诉讼费等均由张千里承担。特立此据!每月平均拾万元正。欠款人：张千里，2018年9月22日。”3、2018年9月15日，新聚鑫物流公司(甲方)与禹奥贸易公司(乙方)签订《土地转租合同书》，约定禹奥贸易公司将上海市宝山区毛家路XXX号的39亩土地转租给新聚鑫物流公司，用于经营仓储货运物流和集装箱堆存、修箱、洗箱；租赁期限自2018年9月15日起至2019年9月14日止；租金按照39亩计收，年租金为261.3万元，新聚鑫物流公司应于每月10日前支付下一个月租金217,750元。4、2018年9月27日，张千里通过网上银行向刘煜转账267,750元；2018年10月19日，张千里通过网上银行向刘煜转账30,000元；2018年10月28日，张千里通过网上银行向刘煜转账40,000元；2018年11月1日，张千里通过网上银行向刘煜转账20,000元；2018年11月12日，张千里通过网上银行向刘煜转账60,000元；2018年12月12日，张千里通过网上银行向刘煜转账17,750元，共计转账435,500元。六次转账的网上银行电子回单，交易用途均显示为新聚鑫地租。5、2018年11月16日，禹奥贸易公司通过在涉案场地多处张贴告知函，告知新聚鑫物流公司需在2018年11月18日前支付拖欠租金与欠款，若逾期不付，禹奥贸易公司将解除合同，并强制停水停电。2018年11月26日，案涉土地断电。2018年12月6日，禹奥贸易公司再次张贴告知书，告知新聚鑫物流公司在2018年12月8日前付清拖欠租金，若逾期不付，禹奥贸易公司将在2018年12月10日限制集装箱进出。2018年12月15日，新聚鑫物流公司撤离涉案场地，未与禹奥贸易公司办理交接，留在案涉土地中集装箱1,100余只，案涉土地开始由禹奥贸易公司控制。2019年7月3日，禹奥贸易公司通过登报发布公告方式，要求新聚鑫物流公司解除《土地转租合同》、结清租金、清空场地、支付无因管理费用。6、2017年3月，新聚鑫物流公司(甲方)与上海路舜实业有限公司(乙方，以下简称路舜实业公司)签订《场地租赁合同》，约定路舜实业公司承租位于上海市宝山区三树南路XXX号场地内的15亩土地，用于集装箱的堆存、改装，合同租赁期限为3年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止，租金标准第一年按照6.5万元/亩/年计算，从第二年开始按照7万元/亩/年计算。审理中，禹奥贸易公司表示，路舜实业公司自2019年1月1日开始，向其支付租金，支付至2019年3月30日。2019年3月31日，禹奥贸易公司(甲方)与路舜实业公司(乙方)签订《土地租赁合同》，约定禹奥贸易公司(甲方)将毛家路XXX号15亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给路舜实业公司使用，租赁期限自2019年3月31日起至2020年4月30日，年租金为120万元。本院认为，根据本案查明的事实及当事人的陈述，本案中所涉土地系禹奥贸易公司承租自上海市宝山区罗店镇毛家弄村集体所有的农用地。新聚鑫物流公司与禹奥贸易公司签订《土地转租合同》，承租案涉土地用于经营仓储货运物流、集装箱堆存等非农用途，违反了法律的强制性规定，该合同应当认定为无效。鉴于无效合同自始无效，应当视为双方未建立合法的租赁合同关系，故新聚鑫物流公司要求解除《土地转租合同书》的诉讼请求与禹奥贸易公司要求解除《土地转租合同书》的反诉请求，本院均不予支持。同理，新聚鑫物流公司、禹奥贸易公司分别依据《土地转租合同书》的违约条款向对方主张违约金，本院亦不予以支持。新聚鑫物流公司要求禹奥贸易公司赔偿自2018年12月起至2019年6月止的营业损失，但该损失并非是新聚鑫物流公司因合同无效而造成的实际损失，新聚鑫物流公司亦未提供其他证据证明其实际损失，故本院难予支持。关于新聚鑫物流公司通过张千里转账支付禹奥贸易公司的435,500元，新聚鑫物流公司、禹奥贸易公司对其数额没有异议，但对其是否全部属于土地占有使用费存在异议。新聚鑫物流公司主张该款项为其向禹奥贸易公司支付的土地占有使用费，禹奥贸易公司则主张新聚鑫物流公司支付的435,500元中应当扣除30万元的欠款。对此，禹奥贸易公司除张千里于2018年9月22日出具的欠条外没有其他证据予以佐证，结合庭审中双方的陈述、转账金额、转账时间、转账记载的用途，欠条中并未约定明确的每月还款时间与还款金额，而参照《土地转租合同书》的租金标准，新聚鑫物流公司支付的435,500元与两个月的土地占有使用费相对应。故本院认为，该款应当认定为新聚鑫物流公司支付的土地占有使用费。关于土地占有使用费的计算时间，根据查明的事实，2018年9月15日至2018年12月14日期间，案涉土地仍由新聚鑫物流公司占有使用，理应向禹奥贸易公司支付土地占有使用费。新聚鑫物流公司实际于2018年12月15日撤离案涉土地，但撤离案涉土地时新聚鑫物流公司未腾退场地。庭审中新聚鑫物流公司自认，在离开案涉土地时，其留在案涉土地上的集装箱有1,100余只。双方一致确认2019年12月与2020年初才开始有大量提箱，截止至2020年4月20日，案涉土地上还留有集装箱约20只。故禹奥贸易公司要求新聚鑫物流公司支付土地占有使用费至2019年12月17日，于法不悖，本院予以准许。此外，禹奥贸易公司要求新聚鑫物流公司支付自2018年9月15日起支付土地占有使用费，因新聚鑫公司已按《土地转租合同书》约定的租金标准支付了两个月的土地占有使用费，本院将支付土地占有使用费的起始时间调整至2018年11月15日。关于土地占有使用费的计算标准，2019年1月起，案涉土地中15亩土地的占有使用费已由案外人路舜实业公司向禹奥贸易公司实际支付，新聚鑫物流公司未占用该部分的土地，禹奥贸易公司亦同意酌情减免该阶段的土地占有使用费。因此，对2018年11月15日至2018年12月31日期间的土地占有使用费，本院参照《土地转租合同书》的租金标准予以计算；对于2019年1月1日至2019年12月17日期间的土地占有使用费，本院结合案涉土地搬场的情况及路舜实业公司土地占有使用费的给付情况，酌请确定该阶段占有使用费标准为每月10万元。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海新聚鑫国际物流有限公司与被告(反诉原告)上海禹奥国际贸易有限公司于2018年9月15日签订的《土地转租合同书》无效；二、原告(反诉被告)上海新聚鑫国际物流有限公司于本判决生效之日起十日内按每月217,750元的标准支付被告(反诉原告)上海禹奥国际贸易有限公司2018年11月15日至2019年12月31日期间的土地占有使用费；三、原告(反诉被告)上海新聚鑫国际物流有限公司于本判决生效之日起十日内按每月10万元的标准支付被告(反诉原告)上海禹奥国际贸易有限公司2019年1月1日至2019年12月17日期间的土地占有使用费；四、驳回原告(反诉被告)上海新聚鑫国际物流有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海禹奥国际贸易有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30,645元，由原告(反诉被告)上海新聚鑫国际物流有限公司负担；反诉案件受理费38,814元，减半收取计19,407元，由原告(反诉被告)上海新聚鑫国际物流有限公司负担5,822元，由被告(反诉原告)上海禹奥国际贸易有限公司负担13,585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  陆建泉人民陪审员  时金兰二〇二〇年五月二十八日法官 助理  顾名锦书 记 员  冯学梅附：相关法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第八十二条擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。