吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2401民初411号原告:杨后柱，男，汉族，个体工商户，现住:延吉市。被告:朴英姬，女，朝鲜族，太平洋保险公司延边分公司代理，现住：延吉市。原告杨后柱与被告朴英姬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，2020年4月13日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨后柱到庭参加诉讼，被告朴英姬通过网络视频方式参加诉讼。本案现已审理终结。杨后柱向本院提出诉讼请求：1、判令朴英姬继续履行房屋买卖合同，配合杨后柱办理涉案房屋所有权过户登记手续;2、杨后柱尚未支付的购房款4万元与已偿还朴英姬银行借款进行法定抵消；3、诉讼费由朴英姬承担。事实与理由:2018年3月15日，杨后柱与朴英姬签订《房屋买卖合同》，约定：朴英姬将位于延吉市××胡同，建筑面积为53.86平方米，房屋产权证号为592689的房屋以18万元的价格出售给杨后柱。杨后柱分三次给朴英姬支付购房款14万元，余款4万元待办理产权转让过户手续时支付。朴英姬已向杨后柱交付涉案房屋和房屋产权证。后期，朴英姬以种种理由拒绝配合杨后柱办理产权变更登记手续。2015年9月17日涉案房屋办理抵押登记,抵押权人为中国银行延吉长白路支行。延吉市人民法院作出（2018）吉2401民初5223号民事判决，因抵押尚未解除，客观上不具备办理产权过户手续的基础条件,驳回杨后柱的诉讼请求。之后，朴英姬又将涉案房屋作为抵押向延吉市康德小额贷款有限公司借款2万元，并办理了抵押登记。朴英姬将已出售的房屋设立抵押以不正当手段阻止杨后柱办理涉案房屋的产权变更手续，严重侵害了杨后柱的合法权益。杨后柱于2019年8月，分别将中国银行延吉长白路支行、延吉市康德小额贷款有限公司诉至延吉市人民法院,请求由杨后柱代为偿还朴英姬的借款后，解除涉案房屋的抵押登记。延吉市人民法院作出(2019）吉2401民初1613号民事判决、（2019)吉2401民初1859号民事判决，支持了杨后柱的诉讼请求。朴英姬不服上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2019）吉24民终1253号民事判决、（2019）吉24民终1237号民事判决，维持原判。2019年11月，杨后柱向延吉市人民法院申请执行。在执行过程中，杨后柱代为朴英姬偿还了中国银行延吉长白路支行借款本息19407.53元、延吉市康德小额贷款有限公司借款本息21000元，共计40407.53元。涉案房屋解除抵押后，朴英姬拒不履行合同义务，故诉至法院。朴英姬辩称：朴英姬对本院作出的（2018）吉2401民初5223号民事判决提出抗诉，依法再审，应撤销该判决。朴英姬与杨后柱是多次（三次）购买地板而认识。2018年3月14日，朴英姬需要铺地板，约杨后柱到延吉市中央小学东门电业局家属楼3单元404测量地板铺设面积。当时房屋内有木工师傅陈国瑞、延吉市华盛房地产中介有限公司人员林敬爱。朴英姬与陈师傅协商在1.5万元价格内装修涉案房屋，再由中介公司林敬爱以27万元的价格出售涉案房屋。杨后柱得知朴英姬需要资金周转，提出给朴英姬借款18万元，并以2万元的价格承揽涉案房屋的装修工程，等中介公司出售涉案房屋再给杨后柱投资的收益。朴英姬认为装修的价格高没有答应。但杨后柱称自己有地板厂和装修公司正在施工，到现场看之后给我拿钱。2018年3月14日下午，杨后柱给朴英姬2万元，第二天朴英姬又签署房屋款18万元的《购房定金收条》。杨后柱给朴英姬支付现金6万元，在杨后柱的车里撕掉了之前签订的《购房定金收条》，又签订了一份合同书，当日林敬爱也在场。2018年4月份，杨后柱以资金紧张为由只支付了6万元，之后未支付剩余资金。2018年7月27日，杨后柱到太平洋保险公司门口辱骂朴英姬是骗子，闹到派出所，请求民警拿纸和笔，逼迫朴英姬写《房屋买卖合同》，但是被民警制止。当天中午，朴英姬和王雪娇、杨后柱一同到涉案房屋验收装修，杨后柱未经朴英姬允许在窗户上张贴售房信息，杨后柱要求朴英姬支付装修费3.5万元，朴英姬要求杨后柱提供装修明细及发票，杨后柱也未提供。2018年8月27日，杨后柱与朴英姬房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）吉2401民初5223号民事判决，确认双方的房屋买卖合同有效，朴英姬按照合同约定履行义务。杨后柱与朴英姬签订的《合同书》、《购房定金收条》不是房屋买卖合同，实为民间借贷。涉案房屋市场价格至少27万元。杨后柱分两次支付8万元后，就开始出售涉案房屋，之后杨后柱向朴英姬支付6万元，又要求过朴英姬将涉案房屋买回去。从房屋价格的定价方式上看，“一口价”的方式，不同于房屋面积×每平方米单价计算房屋总价格的一般交易习惯，且《合同书》、《购房定金收条》并未约定双方钱款往来的银行账户、房屋交付条款，不符合一般房屋买卖交易原则。2015年9月17日，朴英姬将涉案房屋作为抵押进行了贷款，办理了抵押登记。直至（2018）吉2401民初5223号案件结案未解除抵押登记。如果杨后柱与朴英姬是经过详细协商后签订的房屋买卖合同，该合同应载明涉案房屋解除抵押登记的问题，但《合同书》与《购房定金收条》并没有做出约定，不符合交易习惯。根据《民法总则》第一百四十六条规定，双方的行为是虚假的意思表示实施的行为，真实目的是对借款18万元作出的房屋担保，虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。陈师傅和中介公司人员林敬爱可以证明，杨后柱为了包工包料承揽涉案房屋的装修工程，向朴英姬提出可以提供18万元借款的事实。林敬爱可以证明，朴英姬的本意是委托中介公司以27万元的价格出售涉案房屋，房屋款用于经商及偿还杨后柱的借款。朴英姬与杨后柱是装修装饰合同关系和民间借款关系并不是房屋买卖关系。（2018）吉2401民初5223号民事判决，缺乏事实依据。杨后柱存在欺诈行为，恶意用14万定金套取27万的房子获取暴利，应对本院（2018）吉2401民初5223号民事判决依法再审改判。本院经审理认定事实如下：2018年3月15日，杨后柱（乙方）与朴英姬（甲方）签订《合同书》。该合同书约定：经甲乙双方协商，先付捌万元，乙方包工包料装修房屋，待七月末之前办理过户手续，同时交付剩余壹拾万元整。甲方收到捌万元包括先付定金贰万元整。同日，朴英姬又向杨后柱出具一份购房定金收条，内容为：今收到杨后柱购买产权人朴英姬持有坐落于延吉市××胡同房屋的购房定金，合计人民币壹拾捌万元整。产权人收到本笔购房定金后，保证积极配合办理产权过户登记，如因产权人原因造成该房屋不能办理产权登记，不能如期办理入住的，按照《合同法》、《中华人民共和国担保法》相关定金“收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金”条款处理，产权人愿意承担相应赔偿责任。杨后柱分三次给朴英姬支付的购房款为14万元（2018年3月14日支付2万元；2018年3月15日支付6万元；2018年4月9日支付6万元）。2018年4月9日，朴英姬向杨后柱出具一份收条，载明：今收到房款陆万元整，还剩肆万元过户时付给朴英姬。另查，2015年8月27日，朴英姬向中国银行延吉长白路支行申请贷款10万元，贷款期限为5年，贷款到期日为2020年8月21日；2015年9月17日，延吉市房屋产权管理中心根据朴英姬与中国银行延吉长白路支行的申请，出具延房他证字第262166号他项权证。2018年10月12日，朴英姬将名下的涉案房屋（位于延吉市××胡同，建筑面积为53.86平方米，房权证号为5XXXX号）作为抵押与延吉市康德小额贷款有限公司签订借款合同及抵押合同，约定：借款金额为2万元，借款期限为6个月，即2018年10月12日起至2019年4月11日止，月利率为2%，管理费0.5%，并以涉案房屋办理抵押备案登记手续（顺位抵押）。再查，杨后柱与朴英姬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日作出（2018）吉2401民初5223号民事判决，该判决已生效。杨后柱与朴英姬、延吉市康德小额贷款有限公司合同纠纷一案，本院于2019年6月5日作出（2019）吉2401民初1613号民事判决，朴英姬对此不服上诉至延边州中级人民法院。延边州中级人民法院于2019年9月10日作出（2019）吉24民终1253号民事判决，维持原判。杨后柱与朴英姬、中国银行股份有限公司延吉长白路支行合同纠纷一案，本院于2019年6月5日作出（2019）吉2401民初1859号民事判决，朴英姬对此不服上诉至延边州中级人民法院。延边州中级人民法院于2019年9月10日作出（2019）吉24民终1237号民事判决，维持原判。杨后柱根据本院作出的已生效的（2019）吉2401民初1613号民事判决、（2019）吉2401民初1859号民事判决，于2019年11月21日代为朴英姬全部清偿延吉市康德小额贷款有限公司借款本金2万元及利息1000元，中国银行延吉长白路支行借款本息19080.43元及提前还款违约金327.1元。2019年11月28日，涉案房屋已办理解除抵押登记，涉案房屋产权证原件现由杨后柱持有。杨后柱至今未向朴英姬支付剩余购房款4万元。认定上述事实的证据有：杨后柱向延吉市康德小额贷款有限公司转账凭证，杨后柱向中国银行延吉长白路支行支付违约金回单及偿还贷款转账凭证，房屋产权证复印件，还款证明，2019年11月28日授权委托书及当事人的陈述，可以作为认定案件事实的根据。证人证言在（2018）吉2401民初5223号案件也提交过，但不足以否定不是房屋买卖的事实，故本院只采信证据的真实性，证明目的不予采信。本院认为，本院作出的（2018）吉2401民初5223号民事判决已认定，杨后柱与朴英姬签订的《合同书》及《购房定金收条》合法有效，本院对此予以确认。杨后柱根据已生效的（2019）吉2401民初1613号民事判决、（2019）吉2401民初1859号民事判决,代为朴英姬偿还延吉市康德小额贷款有限公司借款本息21000元、中国银行延吉长白路支行借款本息及违约金19407.53元，共计40407.53元，并已解除抵押登记。杨后柱代为朴英姬清偿债务后，朴英姬对杨后柱负有债务，杨后柱可以主张未支付购房款与朴英姬应承担的债务进行抵消。但杨后柱代为朴英姬偿还的中国银行延吉长白路支行的贷款为未到期贷款，产生的提前还款的违约金327.1元不属于到期债务，不能相互抵消。扣除违约金327.1元，朴英姬对杨后柱的债务为40080.43元。庭审中，朴英姬对杨后柱的诉讼请求提出异议，但未提供相关的证据予以证明，故杨后柱主张剩余购房款4万元相互抵消的诉讼请求，本院予以支持。剩余购房款进行抵消后，杨后柱支付了全部购房款，且涉案房屋已具备办理产权转让过户手续条件，故朴英姬应及时协助杨后柱办理产权过户手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨后柱应支付的购房款4万元与代为朴英姬偿还中国银行延吉长白路支行、延吉市康德小额贷款有限公司借款本息40080.43元进行抵消。二、被告朴英姬于本判决发生法律效力后立即协助原告杨后柱办理房屋（位于延吉市××胡同，建筑面积为53.86平方米）产权手续。案件受理费3900元（原告杨后柱已预交），减半收取1950元，由被告朴英姬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  金菊华二〇二〇年五月二十六日书记员  孙 洋