河北省邯郸市永年区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0408民初292号 原告：杜盼盼，女，1988年2月2日出生，汉族，住河北省邯郸市永年区。 委托诉讼代理人：李超，河北贯云律师事务所律师。 被告：李风层，女，1975年6月9日出生，汉族，住河北省武安市。 被告：张聚强，男，1973年5月16日出生，汉族，住河北省武安市。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：侯洪利。 原告杜盼盼与被告李风层、张聚强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜盼盼及其委托诉讼代理人李超，被告李风层、张聚强及其委托诉讼代理人侯洪利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杜盼盼向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同退还原告支付的购房款195000元，并承担按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年4.2%计算的违约金（自起诉之日起至退还房款之日止），且由两被告负连带清偿责任；2、案件受理费、保全费由两被告承担。事实和理由：2018年5月29日原告与两被告签订《青青小镇购房协议（单元楼）》，协议约定被告将自己购买的位于邯郸市永年区户房屋出卖给原告。该协议约定购房款为195000元，被告承诺该房屋不存在因小产权性质而被认定为属于违法建筑或其他被政府认为可拆除的情形。如果因关于目标房产的法律法规政策限制或目标房产存在权利瑕疵而导致原告利益受损的，被告应当向原告返还全部购房款并赔偿原告的全部损失。协议签订后原告依约向被告支付了195000元的购房款，但被告的房屋因属于违建于2019年11月初被政府强制拆除，被告已无履行购房协议中交付房屋的可能。根据双方签订的购房协议，两被告应当向原告返还全部购房款并赔偿原告的全部损失，但经原告多次催要，遭到被告拒绝。根据双方签订的购房合同第五条的约定，协议履行发生纠纷由房产所在地邯郸市永年区人民法院管辖。为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告李风层、张聚强辩称，两被告不应承担退还购房款195000元的责任。理由如下：一、两被告已履行了交房义务，不应再承担房屋的任何风险责任。2018年5月29日两被告与原告签完购房协议后，当即将协议指定的楼房交付给了原告，对此原告也予以了认可。而楼房是在2019年11月份才被政府拆除，此时距离房屋买卖已过去一年半之久，房屋买卖当时不存在违建一说，否则楼房怎么能盖起建成，并且两被告更不知道违建一事，两被告主观上不存在欺骗和隐瞒的过错行为。至于两被告的承诺一事，两被告的承诺是对房屋买卖当时的承诺，房屋买卖时不存在违建情况，只是在交付楼房一年半之后因政府政策变动原因才被拆除，因此，两被告的承诺只对楼房买卖当时生效，而不能一直生效，否则对两被告明显不公平，所以楼房的风险应由原告承担，两被告不应给原告退还购房款195000元；二、原告与两被告已不存在买卖合同关系，两被告不应是本案的被告，原告所诉被告主体不对。两被告在将楼房卖给原告后，原告随即与楼房开发商重新签订了楼房《买卖协议》，根据合同相对性原则，原告与楼房开发商才是买卖关系，两被告不再与原告存在买卖关系，也就是双方不再存在权利义务关系，原告应该起诉楼房开发商而不应该起诉两被告，两被告不应是本案的被告，请求法院依法驳回原告对两被告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告张聚强与被告李风层系夫妻关系。2017年6月13日，被告李风层为乙方，邯郸市绿洲泉生态开发有限公司（以下简称绿洲泉公司）为甲方，签订了一份《青青小镇购房协议（单元楼）》，该协议的主要内容为：根据国家有关法律法规，甲乙双方遵循公平、公正、自愿原则，特订立本协议第一条，甲方将位于佛山景区户，面积136＋8平方米售给乙方。第二条，乙方自愿将房款壹拾捌万肆仟叁佰贰拾元整，（小写184320.00元），在签订协议之日一次性交付给甲方，不计利息。第三条，甲方所建楼房，符合国家相关质量标准，保证通水、通电、通燃气。第四条，甲方保证该楼房没有财务纠纷，但不保证办房产证。第五条，本协议自签订之日起生效，如有争议，协商解决。协商不成，依法向法院起诉。第六条，本协议一式两份，甲乙双方各执一份。同时，绿洲泉公司向被告李风层出具了收取184320元购房款的收据。 2018年5月29日，被告李风层、张聚强为甲方（卖方），原告杜盼盼为乙方（买方），签订了一份《青青小镇购房协议（单元楼）》，该协议的主要内容为：一、甲方从绿洲泉公司购买位于佛山景区户，面积144平方米的小产权房一套（下称：目标房产）；截止签署本协议之日，目标房产尚未交房；二、乙方自愿从甲方处购买该目标房产，甲方愿意配合乙方到绿洲泉公司办理相关购房手续。三、甲乙双方在平等自愿基础之上，经友好协商，达成如下一致意见，以资双方共同遵照执行。款项支付：甲方同意将目标房产以195000元（大写：拾玖万伍仟元整）出售给乙方，乙方同意以195000元（大写：拾玖万伍仟元整）的价格购买目标房产。购房款分两次支付，首次：自签署本协议当日，乙方支付购房款193000元（大写：拾玖万叁仟元整）,其中39000（大写：叁万玖仟元整）属于乙方向甲方支付的购房定金；第二次：自甲方与乙方向绿洲泉公司办理完成目标房产的过户手续之日起3日内，由乙方向甲方支付尾款2000元（大写：贰仟元整）。四、承诺保证：甲方向乙方承诺并保证：①目标房产不存在任何权利瑕疵（包括但不限于抵押或被第三方追索等）;②目标房产符合国家相关质量标准，保证能够通水、通电、通燃气，满足居住的各项条件；③目标房产不存在任何法规或政策限制，甲方会协助乙方在2018年11月之前向绿洲泉公司办理完毕需要的过户手续；④甲方在办理过户之前不得以目标房产涨价为由解除本协议，否则甲方应向乙方一次性支付十万元惩罚性违约金；⑤目标房产不存在因小产权性质而被认定为属于违法建筑或其他被政府认为可拆除的情形；⑥房产过户手续没有办清之前，如物业交房，甲方必须2日之内将钥匙交付乙方。五、违约责任：①甲方如逾期协助乙方办理过户手续的，逾期一日，甲方应按购房款的百分之一向乙方支付违约金，如逾期超过30日的，则乙方有权单方解除本协议，并要求甲方全额返还乙方已支付的购房款，并按年利率6%向乙方支付自乙方支付甲方购房款之日起至甲方向乙方返还已支付购房款之日止期间的利息，且要求甲方按定金罚则承担相应责任，如违约金金额不足弥补乙方损失的，则乙方有权向甲方继续追偿；②乙方购买目标房产之后，如因关于目标房产的法律法规政策限制或目标房产存在权利瑕疵而导致乙方利益受损的，甲方应向乙方返还全部购房款并赔偿乙方的全部损失；③乙方如逾期支付购房款的，则每逾期一日，乙方应按购房款的百分之一向甲方支付违约金，如逾期超过30日的，则甲方有权单方解除本协议。另外协议中还约定了通知送达、争议解决、合同生效等内容。 在2018年8月7日原告向两被告付清购房款195000元的当日，两被告协助原告到绿洲泉公司将2017年6月13日《青青小镇购房协议（单元楼）》中“李风层”名字变更为“杜盼盼”，将李风层184320元购房款收据上“李风层”的名字变更为“杜盼盼”名字。 另查明，2019年11月上旬，涉案房产建至四层封顶时（设计为7层），因涉案房产未办理合法土地使用手续，属于违法违规用地，被区政府有关部门拆除。 上述事实有下列证据在卷佐证：1、李风层与绿洲泉公司于2017年6月13日签订的《青青小镇购房协议（单元楼）》及绿洲泉公司出具的购房款收据；2、2018年5月29日杜盼盼与李风层、张聚强签订的《青青小镇购房协议（单元楼）》及银行转款凭证；3、邯郸市永年区自然资源和规划局出具的《关于杜盼盼与李风层、张聚强合同纠纷问题的情况说明》；4、庭审记录等证据。 本院认为，关于李风层、张聚强是否为本案的适格被告问题。在本案中，原告是与两被告签订的《青青小镇购房协议（单元楼）》，在原告向两被告付清购房款195000元之后，两被告协助原告到绿洲泉公司办理所谓的房屋过户手续（更换购房者名字），在实质上，并没有改变原告与两被告之间的房屋买卖合同关系，本案的民事权利义务关系仍发生在原告与两被告之间。在诉讼过程中，两被告申请追加绿洲泉公司为本案的被告，不符合法律规定，本院已裁定驳回。 涉案合同的效力问题是本院依职权审查的范围。鉴于涉案房产属违法建筑并已被拆除，故原告与两被告于2018年5月29日签订的《青青小镇购房协议（单元楼）》属无效的房屋买卖合同，其后续问题应按缔约过失责任的原则予以处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，鉴于两被告出售违建房产，其过错程度明显，两被告又系夫妻关系，原告请求两被告连带退还购房款195000元，本院予以支持。因原告是否购买该房产对房产被拆一事并无影响，涉案房产在不具备入住条件下已被拆除，两被告主张其已履行了交房义务，且不应再承担涉案房产的任何风险，本院不予采纳。鉴于原告在购买涉案房产时，亦未尽审慎注意义务，原告请求两被告支付自起诉之日至退清房款之日止占用资金期间的利息损失，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告李风层、张聚强共同退还原告杜盼盼购房款195000元，被告李风层、张聚强对该购房款的退还承担连带清偿责任；二、驳回原告杜盼盼其他诉讼请求。 上述判决第一项，限本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4200元，减半收取计2100元，由原告杜盼盼承担1000元，由被告李风层、张聚强共同承担1100元。保全费1570元，由被告李风层、张聚强共同承担。被告李风层、张聚强应承担的费用，已由原告杜盼盼交付，此款由被告李风层、张聚强直接给付原告杜盼盼。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  李如科 二〇二〇年五月二十七日 书记员  杨梦维 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。