广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0422民初2377号 原告：藤县尚邦物业服务有限公司，住所地广西藤县藤州镇西厚路**，统一社会信用代码：914504223485892825。 法定代表人：吴安佑，经理。 委托诉讼代理人：朱方耀，广西飞中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁辉党，广西飞中律师事务所律师。 被告：梁露云，女，1986年6月14日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。 委托诉讼代理人：霍成富，男，1958年9月6日，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。（被告是其儿媳） 原告藤县尚邦物业服务有限公司（以下简称尚邦公司）与被告梁露云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序审理，由于案情复杂疑难，于2019年12月10日依法转换为普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱方耀两次开庭均到庭参加诉讼，被告梁露云的委托诉讼代理人霍成富第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尚邦公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付欠原告的物业服务费、垃圾费、电梯维护费、水费、电费、车辆车位管理费共计人民币2473.99元；并向原告支付逾期交费产生的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。第二次庭审时，原告变更诉讼请求1.被告支付原告拖欠物业服务费2022.02元、电梯维护费251.58元、生活垃圾费35元、电费166.13元、共2473.99元。并要求被告自起诉之日起按年利率6%计付违约金。原告放弃车辆车位管理费费的主张。事实与理由:2016年10月14日，被告与原告签订房屋交接书并签订了《山水人家前期物业管理协议》（以下简称协议），该协议同日生效。协议第四条第四款约定：“物业服务费的收取依据按《商品房买卖合同》双方约定的标准和政府有关文件的最新指导价计费收取”：本条第九款约定“物业服务费随着物价指数的上升在适当期限内按政府指导价意见调整”；协议第九条约定了逾期交费应承担的民事责任。2016年5月12日，藤县物价局作出藤价格[2016]8号《藤县物价局关于山水人家小区物业管理服务收费的批复》核定物业服务费按每月每平方米1.00元（包含电梯、公共照明及用水加压等电费）计收。2017年9月8日，藤县物价局作出藤价格[2017]12号《藤县物价局关于山水人家小区物业管理服务收费等有关问题的批复》执行时间自2017年8月开始，批复收费标准与藤价格[2016]8号批复相同。依法律规定及《协议》约定，业主自接收房屋之日起，应依约承担物业相对应的支出（包括水电费、物业服务费、垃圾费、电梯维护费等）以及车辆停放产生的费用。被告接收该房屋后，享受了原告所提供的物业服务，但是拖欠物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、电费、水费等费用，属于严重违约。另外因为被告没有按时向原告交款，原告需要先行向有关单位垫付水电费等费用，原告因为垫付各项费用而受到的利息损失，理应由被告承担，被告应按照年利率6%计付违约金，直到被告向原告付清所欠费用之日止。被告的违约行为已侵害原告的合法权益，故提出上述诉讼请求。 被告梁露云辩称，一、原告没有尽到物业服务合同约定的义务。物业日常管理极差、没有达到服务标准。2017年、2018年小区内经常垃圾成堆、无人清理；长时间关停一部电梯，随意断水断电，影响生活秩序；外来车辆可以随意进入小区，车辆乱停乱放。二、原告要求被告支付物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费没有依据，乱收水电费。1.原告主张计费时间至2019年5月没有依据。根据藤价格(2016)8号文规定了试用期一年，业委会于2017年8月20日公示与原告解除合同关系，后原告拿出藤价格（2017）12号文，业委会并没有签收过该文件，且藤县物价局于2018年1月22日下文终止该文件。2017年9月后，原告与业主不存在物业服务合同关系。2.关于物业服务费，自收房之日起至2017年8月16日应减去绿化费用后收取，2017年8月17日至2018年12月23日按市场调节价收取，2018年12月23日后无权收取。3.收取电梯维护费没有依据，电梯处于保修期内，收取维修费不合理，原告自2017年10月25日才开始管理电梯，且物价局的文件中并没有电梯维护费。4.生活垃圾费属于重复收费。5.水电费应按政府定价收取。三、原告应退还多收的费用。退回已收取的生活垃圾费70元、多收电费0.160元、电梯专项维修费110元，第一阶段多收的物业服务费356.98元。 原告向本院提交了如下证据： 1.前期物业管理协议，拟证明原、被告以合同形式约定开始物业服务时间、约定了各项服务项目、收费标准及违约责任； 2.备案证明，拟证明原告是合法进驻为被告服务的企业； 3.藤县物价局2017年第12号文件，拟证明原告收费是合法有据的； 4.物业缴费单及被告项目明细，拟各项收费标准、收费起止时间及被告最后一次缴费时间、开始欠费时间、开始计算违约金时间、收费终止时间 5.发票、收费凭证，拟证明原告已经垫付了小区的全部水电费； 6.山水人家小区平面图，拟证明山水人家小区内141个车位属于开发商广西壮乡房地产开发有限公司所有，壮乡公司将车位的收益权转让给原告； 7.责令限期移交通知，拟证明原告按照住建局的要求在2019年5月29日将物业管理资料移交给新物业，原告同日终止收费; 原告在第二次庭审中，提交了以下证据：1、2018年2月2日公示，拟证明原告在藤县物价局终止了收费文件之后公示了收费标准； 2、2018年3月14日给藤县住建局的函，拟证明原告在公示收费标准一个月后向住建局申请备案； 3、委托书，拟证明开发商壮乡公司委托原告管理维护山水人家小区的水电总表，由原告统一代收代缴水电费； 4、藤县环卫站收据和发票，拟证明原告已经缴纳了整个山水人家小区的垃圾处理费，原告收取被告的生活垃圾费是代收代缴； 5、情况说明，拟证明开发商将属于其所有的车位权益让与给原告至2019年5月29日，由原告自行管理收益； 6、新物业合同、委托书、补充协议，证明新物业公司进驻时间。 被告向本院提交了如下证据： 1.小区车辆出入管理规定，拟证明没有向物业公司申办通行IC卡； 2.藤价格[2016]8号文，拟证明规定了物业服务费的构成，试行期为一年； 3.会议记录（2017年5月7日、2017年7月15日），拟证明反映业主意志：重签协议，换物业公司； 4.业主满意度问卷调查表、5.藤县山水人家小区物业管理招标公告、6.前期物业去留的公示、7.物业竞标流程、8.选聘通报、9.结果公示，拟证明对物业公司服务不满意，换物业公司的前期工作，2017年8月21日与原告解除物业服务合同；换物业的前期工作；10、藤县“山水人家”小区前期物业服务合同，拟证明物业公司是受托方，应执行委托方委托事项，物业服务费为每平方1元，车辆停放服务费为0元等约定内容,物业协议终止期限； 11.藤价格[2018]2号文件，拟证明终止藤价格[2017]12号文件； 12.函（2018年1月25日），拟证明业委会向物业公司提出商议请求； 13.备案证明，拟证明业委会成立时间； 14.投诉函、15.问题反映，拟证明物业公司在小区物业服务中的恶行； 16.图片2张，拟证物业公司破坏物业选聘； 17.告示（2017年12月25日），拟证明物业管理电梯的开始时间； 18.通知（2017年1月4日），拟证明公司巧立收费项目； 19.开发商函（2017年7月），拟证明开发商移交物业管理的开始时间； 20.委托书（2017年8月30日），拟证明原告参加了2017年11月4日的物业选聘； 21.函（2019年6月19日），拟证明原告对小区基础设施的破坏； 22.函（2017年4月11日），拟证明原告不作为，业委会向开发商提出移交物业用房的请求； 23.通知（2019年4月30日），拟证明原告强占小区服务； 24.出入人员管理规定，拟证明没有对来访人员进行登记，给小区带来安全隐患，广告满天飞； 25.管理协议，拟证明重复收垃圾费，对电费进行加价；（只有目录，无此证据） 26.物业收支情况表（2016.6-2017.3），拟证明原告在电梯保修期限内私自动用电梯维护费； 27.业委会与新物业公司签订合同，拟证明签订新物业合同时间是2018年12月23日； 28.图片组，证明物业公司服务质量，违规违约行为，绿化、车位、车库、车场、道路状况； 被告对原告提交的证据1、2、3、6、7的真实性、合法性、关联性无异议，对证据4、5的真实性、合法性不清楚。 原告对被告提交的证据1、3、18、20、24认为与本案无关，对证据2、10、12、13无异议，对证据11证明有依据约定收费，对证据4、5、6、7、8、9、14、15、16、19、21、22、23的三性不予认可，认为与本案无关，证据17不认可，证据25垃圾费是向环卫站交，物业代收，对证据26电梯保修期和维护费是两回事；对证据27原告仍然在提供服务到2019年5月29日；对证据28只反映了某一时刻的状态，不能反映服务质量。 对双方当事人对真实性无异议的证据：原告提交的证据1、2、3、6、7的真实性、合法性、关联性无异议。被告提交的证据2、10、11、12、13对上述证据，本院予以认定，并作为认定案件事实的依据。 对双方当事人有异议的证据，本院认为原告提交的证据4物业费交款单和证据5、发票、收费凭证，证明原告已经统一垫付了小区的全部水电费的真实性、合法性、关联性，本院予以认定，证据5是车辆管理证明，原告在本案中尚有要求被告支付车辆管理费。被告提交的证据1、3、18、20、24及证据4、5、6、7、8、9、14、15、16、17、19、21、22、23只证明了小区管理中共性问题，与本案中原告主张被告欠费无直接关联，本院不予认定。证据28图片组，照片只能证实拍摄时山水人家小区的情况，无法形成完整的证据链，不能充分证实原告没有尽到物业服务及提供服务质量不符合约定。本院不予认定。 对原告在第二次庭审中提交的证据，由于被告经合法传唤没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，本院予以认定。 本院经审理认定法律事实如下： 2016年10月4日，原告尚邦公司与被告梁露云就被告所购买的位于藤县藤州镇西厚路3幢1单元103号房的前期物业管理签订了《山水人家前期物业管理协议》，约定了双方的权利与义务、物业服务内容、物业服务质量物业服务费用、其他有偿服务费用及相关费用、代收代缴收费服务等条款。 此后，双方依约定履行合同的义务。对原告在履行合同义务中的行为，被告认为尚有依约完全履行义务，导致双方产生纠纷。于2019年10月10日，原告向本院起诉，提出被告没有按合同约定支付相关物业管理费用及原告代被告的水电费，其中：被告拖欠物业服务费自2017年7月4日起至2019年5月31日止共2022.02元、电梯维护费自2017年7月4日起至2019年5月31日止共251.58元、生活垃圾费自2019年1月1日起至2019年5月31日止35元、电费自2017年3月22日起至2019年5月8日止166.13元、水费0元，共2474.73元。并要求被告自起诉之日起按年利率6%计付违约金。 本案争议焦点：一、《山水人家前期物业管理协议》的终止时间，原告在山水人家小区服务的终止时间；二、原告主张向被告收取物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、水电费及违约金是否有依据？ 本院认为，原告尚邦公司与被告梁露云签订的《山水人家前期物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当依据合同约定履行各自的义务。 关于《山水人家前期物业管理协议》终止时间，原告在山水人家小区服务的终止时间问题。原告认为其在山水人家小区的服务时间至与业委会交接物业设备之日即2019年5月29日，在此前山水人家一直由原告进行物业管理。被告认为业委会与乐居公司于2018年12月23日签订物业服务合同，原告无权管理山水人家，原告懒在小区不走强迫服务，业委会通过报警及县住建局的介入，原告才撤离山水人家小区，其无权向业主收取物业管理费用。本院认为，《山水人家前期物业管理协议》第十一条约定“本协议执行期间，如遇不可抗力因素致使本协议无法履行，双方按有关法律规定处理”，双方当事人未就合同期限进行约定。山水人家小区的开发商壮乡公司与原告签订了《藤县山水人家小区前期物业服务合同》第六条约定合同有效期为本合同签订之日起至本小区依法成立业主委员会并与物业管理企业签订物业服务合同之日止，该合同对全体业主具有法律约束力。业委会与乐居公司于2018年12月23日签订了物业服务合同，签订合同之日尚邦公司与被告签订的前期管理协议终止。但是根据业委会与乐居公司签订的《物业服务委托合同》第三条合同期限（实际期限以实际进场时间起一年），本合同管理服务期限为一年，自2019年3月1日起至2020年2月29日止。壮乡公司缴纳山水人家小区水、电费，原告垃圾清运费至2019年5月份，原告与业委会之间的《物业设备移交清单》，相互印证原告在前期物业管理协议终止之后继续在山水人家提供服务至2019年5月29日。被告认为乐居公司已于2019年3月1日到小区提供物业服务，有其向乐居公司交费的收据证实。被告向乐居公司交费的时间最早为2019年6月16日，被告未能提交证据证实乐居公司于2019年3月1日起进场提供服务，本院对被告的抗辩意见不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在约定的合同期限届满后，原告继续为小区提供服务，业主也接受了原告提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，均应履行相应的合同义务。被告以与原告签订的前期物业协议已终止，原告无权收取物业服务费的抗辩理由，没有事实及法律依据，本院不予采信。被告应当依照原来协议的约定交纳物业服务费等费用至2019年5月29日。 二、关于原告主张向被告收取物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、水电费及违约金是否有依据的问题。被告认为原告没有尽到物业服务合同的义务，只收费不提供服务。本院认为被告提交的照片不足以充分的证实原告未按合同约定履行物业服务，被告应当承担举证不能的法律后果。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，损害正常交费业主的利益，最终将损害到大多数业主的权利。根据《中华人民共和国合法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，被告应当依照《山水人家前期物业管理协议》的约定交纳物业服务费、电梯维护费等费用。 1.关于物业服务费的问题。根据《山水人家前期物业管理协议》第四条第一款约定“本物业服务区域的物业服务费按照物价局藤价格（2016）8号文件执行”，藤县物价局作出的藤价格（2016）8号、藤价格〔2017〕12号、藤价格（2018）12号文件，山水人家小区物业服务费标准自业主收房之日起至2018年1月22日按政府指导价即每月每平方米1.00元收取。自2018年1月23日至2019年5月29日按市场调节价收取。原、被告并没有达成新的收费标准，原告请求按照原来政府指导价每月每平方米1.00元计算物业服务费并无不妥，本院予以支持。 2.关于电梯维护费的问题。根据《山水人家前期物业管理协议》第五条第二款第4项的约定“电梯专业维护费（含电梯专业维护保养和年检费，包括500元以下的维修配件的更换）。收费标准按：一楼基数为11元/户·月，每加一层加一元维护费”，被告所购的房屋山水人家3幢1单元103号房，位于第**，每月的电梯维护费为11元。被告交纳电梯维护费至2017年7月3日，被告尚欠原告电梯维护费11元/月×22个月+2019年5月份9.58元=251.58元）。对被告辩称电梯尚在保修期间不应收取电梯维护费的反驳意见，依法无据，本院不予采纳。 3.关于生活垃圾费的问题。根据《山水人家前期物业管理协议》第六条第二款的约定“受环卫部门委托甲方向业主或物业使用人代收代缴生活垃圾处理费：7元/月。（如有调整或变动，以物价局及环卫部门的最新文件为准代收费）”。被告交纳生活垃圾费至2018年12月31日，原告代缴生活垃圾费至2019年5月31日，被告尚欠原告生活垃圾费35元（7元/月×5个月+7元=35元）。根据藤县物价局的藤价格（2016）8号文件物业服务费包括的是公摊电费，并非被告所称的物业服务费包括了生活垃圾处理费，对被告认为生活垃圾费属于重复收取的意见，依法无据，本院不予采纳。 4.关于水电费的问题。原告提交了水、电费发票证明壮乡公司代为交纳了山水人家小区包括案涉房屋等物业在内的水、电费，壮乡公司委托原告向业主收取。被告应当返还原告垫支的水、电费。 5.关于违约金的问题。原告变更请求从起诉日起以逾期欠费额为基数按年利率6%计算违约金。原、被告在《山水人家前期物业管理协议》第四条物业服务费用“二、物业管理服务费交纳时间及方式1、现金缴费方式：业主或物业使用人若采用现金缴纳物业服务费，应在每月10-15日前到物业管理处缴纳当月的物业服务费及相关费用，可提前预缴。2、甲方按时将乙方所需要缴纳的费用清单及时通知业主，业主或物业使用人如有异议，可随时向甲方查询”；第九条“三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起按每天欠费总额的1.5‰，缴交滞纳金，逾期超过三个月以上不缴交相关费用的，甲方有权采取相关措施催缴。”。本院认为原告的请求与合同约定关不矛盾，被告应自原告向本院起诉之日即2019年10月10日起以所有欠款总额为基数按年利率6%支付违约金。 6.关于被告要求原告退回已收取的生活垃圾费70元、电费0.16元、电梯专项维修费110元的问题。因被告没有提供相关证据予以证实，所以对被告要求退生活垃圾费、电费、电梯专项维修费主张，本院不予采纳。 综上所述，被告应当支付原告物业服务费2022.02元、电梯维护费251.58元、生活垃圾费35元、电费166.13元、水费0元，共2474.73元及违约金（自2019年10月10日起至付清之日止以2474.73元为基数按年利率6%计算）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下： 被告梁露云应当本判决生效之日起十天内支付物业服务费、电梯维护费、生活垃圾费、电费共2474.73元及违约金（自2019年10月10日起至付清之日止以2474.73元为基数按年利率6%计算）给原告藤县尚邦物业服务有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 案件受理费50元，（原告已预交25元），由被告梁露云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  蒙德彪 审 判 员  黄深功 人民陪审员  覃伟雄 二〇二〇年五月十三日 法官 助理  周 政 书 记 员  陈秋妮