广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1205号上诉人（原审原告）：蓬江区昊轩汽车信息服务部，住所地：广东省江门市蓬江区***********105#。注册号：440********8105。经营者：蒋海华，男，1979年12月7日出生，汉族，住广东省江门市新会区沙堆镇梅阁新塘一社15巷15号。公民身份号码：440************712。委托诉讼代理人：李志恒，广东东方大卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩捷禧，男，1992年11月20日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区************，现住广东省江门市蓬江区杜阮镇贯溪仁和里22号。公民身份号码：440************610。上诉人蓬江区昊轩汽车信息服务部（以下简称昊轩服务部）因与被上诉人韩捷禧租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初8933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昊轩服务部上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判韩捷禧向昊轩服务部支付2019年8月和9月租金共21000元及滞纳金/违约金3710元(滞纳金/违约金根据双方约定按拖欠款项的总额的1%暂计至2019年10月15日，以后违约金继续计算)；三、改判韩捷禧交付的16000元押金归昊轩服务部所有；四、改判韩捷禧向昊轩服务部支付2019年7月和8月水电费724.85元；五、本案全部诉讼费用由韩捷禧承担。事实和理由：一、一审判决认定双方的租赁合同实际于2019年9月17日已解除是认定事实错误。1.一审法院以昊轩服务部于2019年8月20日发微信告知韩捷禧双方的合同已经失效为由认定双方的租赁关系于2019年9月17日已解除是认定事实错误。根据双方签订的《场地使用合同》第3条第1款规定，韩捷禧应于次月的10日前支付上月的租金，但其从支付2019年5月份的租金开始就逾期，其中5月份的租金逾期2天、6月份的租金逾期5天、7月份的租金逾期14天，而2019年8月和9月的租金没有支付。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，韩捷禧的行为已构成严重违约，昊轩服务部依法可以解除合同，但实际上韩捷禧使用涉案租赁场地至2019年10月10日。2.一审法院以“昊轩服务部分别于2019年8月22日、9月24日发表微信转让(转租)图片显示租赁场地是清空状态”是认定事实错误。昊轩服务部因发展需要将“昊轩车行”整体打包转让(微信朋友围内容)的行为与韩捷禧的租赁关系无关。昊轩服务部在微信朋友围发布的是车行转让信息，而非转租涉案车位，一审法院认定昊轩服务部是转租涉案车位是认定事实错误。一审法院以昊轩服务部发布内容照片就认定涉案的场地在9月24日为“清空状态”没有事实依据。根据“买卖不破租赁”的法律原则，昊轩服务部将昊轩车行整体转让的行为，并不影响与韩捷禧原有的租赁关系，也没有将涉案的10个车位转租给别人而要求韩捷禧退租，因此，一审法院据此认为韩捷禧不支付租金是合理合法、认定是昊轩服务部的原因导致韩捷禧退租是认定事实错误。二、一审判决以昊轩服务部未提供证据证明曾催收租金为由认定韩捷禧没有违约是错误的。三、韩捷禧在2019年9月16日通过微信告知昊轩服务部将于次日退租，但并未按双方签订的《场地使用合同》约定于解除合同前三个月告知，昊轩服务部收取16000元押金依法有据。综上，一审法院认定韩捷禧在履约过程中不存在违约行为是认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院纠正。韩捷禧辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，昊轩服务部的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。一、双方的租赁关系已于2019年9月17日解除是事实。2019年8月20日，昊轩服务部通过微信向韩捷禧提出结束合同，不愿意将涉案场地出租给韩捷禧。昊轩服务部在合同未到期的情况下提出结束合同，并要将出租给韩捷禧的场地转租给他人。基于昊轩服务部的上述违约意思和行为，韩捷禧2019年9月16日无奈搬离场地，在韩捷禧搬离后昊轩服务部已实际控制涉案场地，昊轩服务部对韩捷禧搬离涉案场地的行为知悉且没有反对意见。二、韩捷禧在合同的履行中不存在合同违约的情形。在双方签订的《场地使用合同》中明确约定了“每月租金于次月10日前付清，20日未交视为违约处理”，韩捷禧并不存在违约行为。2019年8月和9月的租金是因当时昊轩服务部口头答应结算，因押金已足以支付，因此不需要另付。三、韩捷禧没有违反“提前三个月告知提前结束”的约定，而是昊轩服务部在合同未到期的情况下先提出结束合同，随后未经韩捷禧同意就擅自转租案涉场地。昊轩服务部在履行合同过程中存在根本违约，其还提出要求韩捷禧提前三个月提出解除合同属于自相矛盾。昊轩服务部向一审法院起诉请求：1.判令韩捷禧向昊轩服务部支付2019年8月和9月租金共21000元及违约金3710元，2019年8月份的租金从2019年9月10日起算，2019年9月份的租金从2019年10月10日起算（违约金根据双方约定按拖欠款项的总额的1%/天，以21000元作为基数计至清偿之日止）；2.判令韩捷禧交付的16000元押金归昊轩服务部所有；3.判令韩捷禧向昊轩服务部支付2019年7月和8月水电费724.85元；4.判令韩捷禧承担本案全部诉讼费用。一审法院判决：一、韩捷禧应于本判决发生法律效力之日起十日内向蓬江区昊轩汽车信息服务部支付租金及电费共计1174.85元；二、驳回蓬江区昊轩汽车信息服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费835.87元，减半收取417.94元，保全费270元，合计687.94元，由蓬江区昊轩汽车信息服务部负担668.44元，韩捷禧负担19.50元。二审期间，各方当事人均无提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对昊轩服务部的上诉请求范围进行审查；对没有提出请求的，不予审理。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案租赁合同解除时间的认定；二、合同解除后的实体处理问题。关于争议焦点一。本案中，根据涉案租赁合同中：“每月租金10500元，必须于次月10日前付清，逾期支付，应按拖欠款项的总额的1%向甲方（即昊轩服务部）支付滞纳金”的约定，韩捷禧确实在2019年9月10日前未按照上述约定支付当年8月的租金，但昊轩服务部并未提供足够证据证明韩捷禧恶意拖欠涉案租金，故该行为并不构成根本违约，昊轩服务部并不享有合同单方解除权。因此，一审法院结合昊轩服务部于2019年8月20日发微信告知韩捷禧双方的合同已经失效，并分别于2019年8月22日、9月24日发表微信转让（转租）涉案的租赁场地，且从其9月24日发表微信转让（转租）图片显示上述租赁场地已是清空状态等事实，采信韩捷禧关于其于2019年9月17日已搬离了涉案租赁场地的抗辩意见，认定涉案租赁合同于2019年9月17日解除，并无不当，本院予以维持。昊轩服务部以截至2019年10月7日韩捷禧仍然在使用承租的车位为由，上诉主张涉案租赁合同于2019年10月10日解除，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。（一）租金。如上所述，在昊轩服务部并不享有合同单方解除权的情况下，应认定双方协商一致解除涉案租赁合同。按照合同约定，韩捷禧应向昊轩服务部支付2019年8月租金10500元、以及9月1日至9月17日的租金5950元（按月租金10500元，每日350元标准计算），以上租金合计16450元。昊轩服务部超过本租金部分的上诉主张依据不足，本院不予支持。（二）滞纳金（违约金）。鉴于韩捷禧并非恶意拖欠涉案租金，故昊轩服务部主张韩捷禧向其支付滞纳金（违约金）的上诉主张依据不足，本院不予支持。（三）押金。根据涉案租赁合同：“租赁期从2019年2月1日至2021年1月31日；另收取押金16000元，待合同期满结束后，韩捷禧退租后返还，如韩捷禧在合同期内提前结束，需提前三个月告知，否则押金不得退还”的约定，如上所述，本案情形不符合上述内容，故昊轩服务部应向韩捷禧归还押金16000元。昊轩服务部主张韩捷禧向其支付的押金16000元归其所有的上诉主张依据不足，本院不予支持。（四）水电费。经一审法院核实，韩捷禧应向昊轩服务部支付电费724.85元，二审当中双方对此并无争议，本院予以维持。综上所述，昊轩服务部的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费835.87元，由蓬江区昊轩汽车信息服务部负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年五月十三日法官助理 潘丽芳书 记 员 杨美玉