江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初12108号原告：周文君，男，1984年8月26日生，汉族。委托诉讼代理人：苏广伟，江苏金易律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁柯阳，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被告：无锡华宸置业发展有限公司，住所地无锡市通扬南路251号201室。法定代表人：陈金环，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐炜，该公司员工。委托诉讼代理人：冯建渡，江苏吾索律师事务所律师。被告：陈国华，男，1973年9月3日生，汉族。委托诉讼代理人：冯建渡，江苏吾索律师事务所律师。原告周文君与被告无锡华宸置业发展有限公司（以下简称华宸公司）、陈国华民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告周文君的委托诉讼代理人苏广伟、袁柯阳，被告华宸公司、陈国华的委托诉讼代理人冯建渡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周文君向本院提出诉讼请求：1.华宸公司向其返还借款本金3494万元并支付利息（自2016年10月11日起至实际给付之日止，以3494万元为基数，按年利率6%计算，并扣除租金款2399925.75元）。2.陈国华对上述债务承担连带保证责任。事实和理由：其于2016年9月至10月间向华宸公司出借3494万元，并于2016年9月29日与华宸公司、陈国华签订《协议书》，约定向华宸公司购买房屋及车位，购房款即前述借款。同日，其与华宸公司、陈国华签订《回购协议》，约定华宸公司应于30个月之内回购前述房屋及车位，陈国华提供连带保证责任担保。嗣后，华宸公司既未按约回购，也未将房屋过户至其名下，陈国华也未履行保证义务。其经催讨未着，故诉至本院。华宸公司辩称，其确与周文君存在借款合同关系，其向周文君提出借款3494万元，用于归还案外人张林娣、江苏溧阳城建集团有限公司无锡分公司（以下简称城建公司）的借款和江苏银行的贷款。但因周文君出借的款项未进入其账户，仅形式上过账，故其仅认可周文君实际代其归还江苏银行的1345万元贷款，其余款项若周文君提供张林娣、城建公司的代偿证明，其予以认可，但对借款利息不予认可。自2017年起，其将名下位于无锡市汇普金融大厦（以下简称汇普大厦）第13层部分房屋（1301西、1301东、1302、1302南、1307）的租金债权转让给周文君，周文君已收取租金481109元；自2018年起，其将汇普大厦第10层、11层、12层房屋由周文君对外出租并收取租金，周文君已收租金1852500元，未来可收租金3351800元，上述租金应当从借款本息中扣除。陈国华辩称，其不承担保证责任。《协议书》的签订日期为2016年9月29日，有效期为3个月，《协议书》约定的保证期间为2年，故周文君起诉时保证期间已过。因《协议书》约定的房屋买卖未履行，故其也不承担《回购协议》约定的担保责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月29日，周文君与华宸公司、陈国华签订《协议书》，约定：由周文君出资向华宸公司购买汇普大厦10至13楼房屋（以下简称涉案房屋），华宸公司保证通过合同备案将产权过户至周文君名下；销售单价为9000元/平方米，面积合计3734.84平方米，购房款合计3361万元；购房款中1345万元直接支付至江苏银行，用于偿还华宸公司所欠银行抵押贷款；剩余2016万元，华宸公司指示周文君分别支付给张林娣1240万元和城建公司776万元，用于归还华宸公司欠付张林娣和城建公司的债务；作为上述10至13层房屋交易的组成部分，华宸公司一并出售附件二的20个车位给周文君，对价为133万元（每个6.65万元），华宸公司指示周文君直接将133万元支付给城建公司，用于归还华宸公司欠付城建公司的债务；各方应积极配合办理相关解除抵押及解除查封手续，顺利完成合同备案及产权登记至周文君（或周文君指定主体）名下，同时华宸公司继续负有尽快协助周文君或其指定主体取得本协议项下所购房屋产权凭证的责任和义务；协议有效期3个月，自签署之日起算；如果有效期届满前预期周文君不能取得汇普大厦房屋初始登记证的，则周文君有权选择解除本协议项下汇普大厦及车位的购买事宜；周文君选择继续履行本协议的，华宸公司应继续努力取得汇普大厦房屋初始登记证，并自有效期届满之日起，以3494万元为基数，按每日万分之五的标准支付违约金；陈国华作为担保人，自愿对华宸公司在协议项下的义务承担连带保证责任，保证期限为2年。同日，周文君与华宸公司、陈国华签订《回购协议》，约定如下：鉴于双方于2016年9月29日共同签署《协议书》，约定周文君出资购买汇普大厦10至13层、20个附随车位，经协商一致，自本回购协议签订之日起30个月内，华宸公司承诺分批回购上述资产；回购底价为协议书约定的周文君购买价加上对应期间的银行利息（以年利率6%为基准，如果期间人民银行上调基准利率的，则本协议项下的年利率同比例上调，自周文君购置款实际支付之日起计算至回购款实际支付之日止）；华宸公司有义务分阶段分批回购上述资产，其中每3个月至少回购上述资产总面积的10%，并于本协议签署日起30个月内完成全部回购；周文君依据协议书取得上述资产后，上述标的资产继续由华宸公司负责对外出租，所得租金全部归周文君所有，优先用于抵偿回购协议约定的银行利息，并于回购期到期后一并结算；若华宸公司未能依约完成回购义务，周文君有权就损失部分进一步向华宸公司追偿；陈国华作为担保人，自愿对华宸公司在回购协议项下的义务承担连带保证责任，保证期限为2年。2016年9月29日，华宸公司出具收据，确认收到周文君汇普大厦购房款1345万元。2016年10月8日，周文君向华宸公司出具本票2张，金额分别为1240万元和776万元。当日，华宸公司出具收据，确认收到上述款项，收款事由栏注明为汇普大厦10-13层购房款。诉讼中，张林娣、城建公司分别出具情况说明，确认收到华宸公司还款1240万元和776万元。2016年10月10日，周文君向华宸公司出具本票1张，金额为133万元。当日，华宸公司出具收据，确认收到周文君133万元，收款事由栏注明为汇普大厦地下20个车位永久使用费。诉讼中，周文君认可截至2020年5月7日应收租金2399925.75元（税前），实际收到租金1661109元（税前），并同意以应收租金2399925.75元充抵本案借款利息，尚未产生的租金待发生后，按先息后本的方式予以抵扣；因租金产生的税费在本案中不再主张，待进入执行后一并从租金中扣除。另，华宸公司确认回购协议实系借款协议，借款利率为年利率6%。以上事实，有《协议书》、《回购协议》、本票复印件、收据、情况说明以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，《协议书》、《回购协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效。根据两份协议的约定，华宸公司在周文君出资购买涉案房屋和车位后，有义务进行回购并在回购期满后返还购房款及利息，因此周文君与华宸公司之间成立名为房屋买卖实为民间借贷的法律关系，华宸公司未履行房屋买卖的义务不影响民间借贷的效力。截至2016年10月10日，周文君已按约出借款项合计3494万元，华宸公司在回购期届满后未按约还本付息，构成违约，应当承担相应民事责任。周文君请求华宸公司返还借款本金3494万元并按年利率6%支付该款自2016年10月11日起的利息，本院予以支持。周文君同意以截至2020年5月7日前应收租金2399925.75元在本案中充抵利息，本院予以确认。华宸公司辩称应从借款本息中扣除未来可收租金3351800元，因该部分租金尚未实际产生，故对该辩称意见，本院不予支持。诉讼中，周文君确认待该部分租金产生后，华宸公司可按先息后本的方式予以抵扣，故该部分租金实际产生后，华宸公司可在结欠的款项中按照先息后本的方式主张抵扣。陈国华提供连带责任保证担保，保证期间应为自回购期满即2019年3月29日起2年，周文君在保证期间内起诉要求陈国华承担保证责任，陈国华应当依法对华宸公司的债务承担连带清偿责任。陈国华辩称保证期间已过，以及其因未履行《协议书》约定的义务、可不按照《回购协议》承担保证责任的意见，本院均不予采信。依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：一、无锡华宸置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向周文君返还借款本金3494万元并支付利息（自2016年10月11日起至实际给付之日止，以3494万元为基数，按年利率6%计算，并扣除2399925.75元）。二、对本判决第一项确定的债务，陈国华承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216500元、保全费5000元，合计221500元，由无锡华宸置业发展有限公司、陈国华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  罗 扬人民陪审员  俞筱钰人民陪审员  顾娟娟二〇二〇年五月二十五日法官 助理  李绥栋书 记 员  吴晓清本案援引法律条款《中华人民共和国担保法》：第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中国人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。