广东省东莞市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）粤19行初3号原告：朱华，女，1972年9月18日出生，香港特别行政区居民，委托代理人：徐志强，广东五菱律师事务所律师。委托代理人：陈文燕，广东五菱律师事务所辅助人员。被告：东莞市自然资源局，住所地：东莞市东城区东城大道**，统一社会信用代码：11441900MB2C90020A。法定代表人：赖健伟，局长。委托代理人：方智超，该局工作人员。委托代理人：李道君，广东闻彰律师事务所律师。原告朱华与被告东莞市自然资源局房屋行政登记纠纷一案，于2018年9月28日向广东省东莞市第一人民法院提起行政诉讼。广东省东莞市第一人民法院于2018年9月28日立案后，依法向被告东莞市自然资源局送达了起诉状副本及应诉通知书。因原告朱华是香港特别行政区居民，本案属于涉及香港特别行政区的案件，广东省东莞市第一人民法院将本案依法移送本院管辖。本院于2019年1月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，于2019年9月17日公开开庭审理了本案。原告朱华及委托代理人徐志强、被告东莞市自然资源局委托代理人方智超、李道君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱华诉称：2010年1月14日，朱华购买取得位于东莞市××××村康湖山庄A区六期325B座房产所有权。2016年8月16日，朱华与汤摇练通过东莞市世纪天使家园房地产经纪有限公司居间签订房地产买卖合同，朱华将位于东莞市××××村康湖山庄A区六期325B座的房地产转让给汤摇练，并由东莞市房产管理局加盖执法专用章予以确认。2016年8月18日，朱华与汤摇练共同前往东莞市房产管理局办理过户手续申请房屋所有权转移登记，并交纳住房转让手续费及税费。截至朱华起诉时，东莞市自然资源局未作出处理，也未给予书面答复。朱华请求判令：东莞市自然资源局依法为朱华办理粤房地权证莞字第**房屋产权转移登记，并承担诉讼费。原告朱华向本院提交如下证据：1.缴款票据、税收缴款书，证明朱华向东莞市自然资源局申请办理房产转移登记并交纳手续费、税费等费用；2.粤房地产权证，证明朱华为东莞市××××村康湖山庄******房产所有权人，房产共有情况：单独所有，规划用途：住宅，房屋取得方式：购买，土地使用权取得方式：出让；3.房地产买卖合同、汤摇练身份证复印件，证明朱华与汤摇练签订房屋买卖合同并由东莞市房产管理局加盖执法专用章予以确认。被告东莞市自然资源局答辩称：东莞市自然资源局收取朱华的申请资料后，经权籍调查发现案涉房产整栋处于集体土地上，作为商品房买卖用于非农建设，违反《土地管理法》第四十三条、第六十三条、中共中央国务院《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发(1997)11号）第四点、国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）第二点规定的农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六条的规定，不动产登记簿以宗地为单位编成，即以宗地基础进行登记、一宗地作为一个基本单位，生成一个单元号。案涉房产坐落集体土地，在土地红线外，无法落宗落地。该建筑不能与宗地对应、不能生成不动产单元号，无法形成不动产登记簿，从而导致无法进行转移登记。过去，由于土地登记与房产登记机构分设，对不动产单元的编制没有形成规范。不动产实行统一登记后，上级启用了统一的不动产单元生成规则和操作系统，在土地红线外的不动产不符合规则，在技术上将无法满足登记要求。2016年7月，东莞市实行不动产统一登记后，房地不一致无法生成不动产单元号，登记系统无法生成受理情况。东莞市自然资源局依照上述及《不动产登记暂行条例》第二十二条第（一）项的规定告知朱华因房地不一致无法进行登记的具体情况。东莞市自然资源局已于2018年10月30日作出案涉房产《不动产登记受理凭证》、于2018年11月1日作出《不予登记告知书》。朱华请求办理案涉房产转移登记无事实与法律依据，依法应予驳回。被告东莞市自然资源局向本院提交如下证据：1.《房地产权证》、《东莞市不动产登记申请表》、身份证、税收缴款书、房地产办证证明、不动产查丈登记表、《房地产买卖合同》，证明朱华申请案涉房屋转移登记向原××黄江镇不动产交易所提交资料情况；2.不动产登记受理凭证，证明，证明原××黄江镇不动产交易所已将申请原件退回申请人；湖花园落宗图、局部建筑红线图，证明：（1）朱华诉请转移登记的房产位于集体土地上，集体土地使用权依法不得出让、转让用于非农建设，东莞市自然资源局作出《不予登记告知书》事实清楚、证据充分、应予维持；（2）案涉房产无法生成不动产单元号，无法整合数据，东莞市自然资源局无法为朱华办理转移登记；4.《不予登记告知书》，证明案涉房产构成依法不予登记的法定条件，东莞市自然资源局对不予登记的原因及结果告知朱华。东莞市自然资源局另提供《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字[2018]5号），证明集体土地上开发的商品房一律不得办理不动产登记。经庭审质证，东莞市自然资源局对朱华提交的证据1、2的真实性、合法性予以确认，但否认关联性；对证据3不予确认，认为本案无法办理不动产登记的原因是案涉房产位于集体土地上，依据现行法律规定，集体土地使用权人不得转让于非本集体组织成员以及用于非农建设。朱华对东莞市自然资源局提交的证据1予以确认，否认证据2-4，对于东莞市自然资源局提供的文件，朱华认为不属于行政法律法规，仅能规范内部登记行为，对外没有强制规范力，物权登记应当以公示为准，该文件不能作为判决依据。对上述证据，本院认证如下：朱华、东莞市自然资源局提交的证据，符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中关于证据合法性、真实性的形式要求，与本案具有关联性，本院予以采纳。经审理查明：东莞市××××村康湖山庄A区六期325B座房屋于2010年1月14日登记在朱华名下，房地产权证号为粤房地权证莞字第**，房地产权证登记该房屋对应的土地性质为国有，土地使用权取得方式为出让。2016年8月16日，朱华及汤摇练签订房地产买卖合同，约定朱华将该房产出售给汤摇练。合同加盖原东莞市房产管理局执法专用章。2016年8月18日，朱华及汤摇练共同到原××黄江镇不动产交易所申请转移登记，并提交了《房地产权证》、《东莞市不动产登记申请表》、身份证、税收缴款书、房地产办证证明、不动产查丈登记表、《房地产买卖合同》等申请资料。原××黄江镇不动产交易所收取申请资料后，于2018年10月30日出具《不动产登记受理凭证》。原××黄江镇不动产交易所经权籍调查发现案涉房产整栋处于东莞市黄江镇社贝股份经济联合社集体土地上，违反了《土地管理法》第四十三条、第六十三条关于农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设的规定，于2018年11月1日作出《不予登记告知书》，不予办理朱华的转移登记申请。朱华对此不服，遂提起本案诉讼。另查，根据东莞市机构改革工作方案及有关部署，东莞市自然资源局下属事业单位东莞市房产管理局更名为东莞市不动产登记中心，受东莞市自然资源局委托负责东莞市不动产登记工作，原属东莞市房产管理局的房产市场管理、出租屋管理、住房制度改革等行政管理职能划入了东莞市住房和城乡建设局。涉及不动产登记的行政诉讼案件，应以东莞市自然资源局为诉讼主体。本院认为:行政行为的稳定性功能要求行政行为所规制的内容具有稳定性，从而形成行政行为的确定力。即行政行为一经作出，在有权机关依循法定程序、根据法定理由撤销或确认无效之前，对原行政机关、行政相对人以及其他行政机关与人民法院甚至包括一般公众都产生法律上的约束效力，相关当事人都应当先予以遵守和服从，不得任意对抗或否定。本案中，根据朱华持有的粤房房地权权证莞字第**产权证记载，案涉房屋占用的土地性质为国有，被告该行政登记行为已然作出并生效。换言之，就同一房产，被告已对其土地权属来源及宗地单位等条件进行了实质性审查并确认其符合当时的法定条件，其权属登记的合法性已得到确认，除非先前的登记行为被依法撤销或确认无效，被告不应在其后再作出与前者相悖的事实认定从而作出前后矛盾的不予登记行为。至于被告辩称因房地不一致无法进行登记等理由，实际上是对原生效行政登记行为确定力的对抗，可循其他法定程序予以解决，但在此之前，不能作为不予登记的理由，原××黄江镇不动产交易所所作的《不予登记告知书》，缺乏依据，依法应予撤销，在没有新的证据、新的事实或理由足以影响原房屋行政登记行为效力的情况下，东莞市自然资源局应当根据粤房房地权证权证莞字第**权证登记内容结合朱华与汤摇练提交的申请材料，对朱华与汤摇练提出的转移登记申请重新作出处理。综上所述，原告朱华的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、撤销被告东莞市自然资源局下属的原东莞市黄江镇不动产交易所于2018年11月1日作出的《不予登记告知书》；二、被告东莞市自然资源局在本判决发生法律效力之日起三十个工作日内重新作出处理。本案案件受理费人民币50元，由被告东莞市自然资源局负担。如不服本判决，原告朱华可在判决书送达之日起三十日内，被告东莞市自然资源局可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  韦艳芹审判员  张志强审判员  陈彩玲二〇二〇年五月二十五日书记员  王凤梅