上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初9291号原告：深圳市彩之家房地产策划有限公司，住所地深圳市。法定代表人：陆泽，总经理。委托诉讼代理人：苏展，上海利歌律师事务所律师。被告：北京金喜锦业装饰材料有限公司，住所地北京市。法定代表人：吴林，执行董事。委托诉讼代理人：顾積伟，上海福一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健，上海福一律师事务所实习律师。本院在审理原告深圳市彩之家房地产策划有限公司(以下简称彩之家公司)与被告北京金喜锦业装饰材料有限公司(以下简称金喜公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苏展，被告委托诉讼代理人顾積伟、王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彩之家公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付租金人民币18,299.04元(以下币种相同)；2.请求判令被告向原告支付物业管理费2,084.36元；3.请求判令被告向原告支付滞纳金8,662.95元；4.请求判令被告向原告支付违约金14,488.4元；5.请求判令被告承担诉讼费用。庭审中，原告变更诉请为要求被告支付房屋占有使用费9,771.68元并撤回其余诉请。事实和理由：2019年1月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将上海市闵行区莘福路XXX号辅楼113室(以下简称讼争房屋)出租给被告，出租面积为207.1平方米，房屋租赁期自2019年3月1日起至2022年2月28日止。合同约定租金付款方式为先付后用，2个月为一个支付期。原、被告签订合同的时候，原告已经充分的告知被告讼争房屋的情况。2019年3月15日原告将房屋交付给被告，被告使用房屋至2019年7月24日。依据双方签订的租赁合同中约定的租金和物业费使用标准，在扣减了被告已付钱款后，被告尚应支付相应的房屋占有使用费9,771.68元。综上，原告认为被告的行为已经侵害原告利益，为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告金喜公司辩称，不同意诉请。其认为根据涉案房屋的租赁合同第4.2条约定，其应享有一个月免租期，故在其所应支付的房屋占有使用费中应扣除2019年3月15日至2019年4月14日这一个月的免租期。且由于原告提供的辅楼系违章建筑故而导致双方的合同无效，被告认为房屋占有使用费不能按照原合同租金和物业费的标准来计算而应进行折扣。被告还认为其已经超额支付了钱款，其已付款足以抵付相应的房屋占有使用费以及物业管理费。本院经审理认定事实如下：2019年1月3日，原告彩之家公司作为出租方(甲方)与被告金喜公司作为承租方(乙方)就上海市闵行区莘福路XXX号辅楼113号房屋签订《房屋租赁合同》。合同3-1条约定，房屋租赁期自2019年3月1日起至2022年2月28日止(以实际交付日期为准)。合同4-2条约定，从甲方正式交付房屋日期起之后的一个月为免租期。合同5-1条约定，甲、乙双方约定，乙方应于签署本合同之日起五个工作日内向甲方支付房屋租赁押金，押金为2个月的租金，即28,976.8元。用以担保乙方应付的租金、水费、电费、电话费等各项费用和本合同项下发生的各种违约金、租赁房屋损坏赔偿的费用，以及因乙方故意或过失而对甲方或第三方侵权而发生的赔偿等所有乙方应付款项。甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证。2019年3月18日，被告向原告支付61,267.20元(已包含押金28,976.8元)，用途备注为租金。2019年6月15日，原告彩之家公司向被告金喜公司发出《付款通知书》，要求被告支付2019年6月15日至2019年8月14日的租金及2019年7月15日至2019年9月14日的物业费共计32,290.4元。2019年7月13日，原告彩之家公司委托上海利歌律师事务所苏展律师向被告金喜公司发出《关于要求支付租金及物业服务费的律师函》，向被告主张自2019年6月15日起的未付租金、物业服务费合计32,290.4元。2019年7月22日，被告金喜公司向原告彩之家公司发出《退租书》。主要内容为：1.讼争房屋没有产证使得被告无法注册公司导致被告要求提前解约；2.被告已付2019年4月15日至2019年6月15日的租金以及相当于两个月租金的押金；3.被告于7月22日撤场并同意押金抵扣相应租金；4.因原告无产证导致被告的装修损失应协商处理。另查明，案外人彩生活公司于2016年5月1日起从案外人莘北公司处承租上海市闵行区莘福路XXX号房屋。案外人彩生活公司系原告彩之家公司的关联企业并授权原告彩之家公司对外出租。又查明，讼争房屋所在的上海市闵行区莘福路XXX号3号楼属于无证建筑，无证建筑数据库编号为MHQ191127A08947。以上无争议的事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、中国工商银行网上银行电子回单、付款通知书、律师函、退租书、与案外人莘北公司的租赁合同、房屋产权证，被告提交的单元验收交房清单、《情况说明》、不动产登记簿、照片一组以及双方当庭陈述所证实。至于原告提交的《回复函》，被告质证称并未收到而原告未能提交相应的邮寄凭证，对该证据本院不予采信。至于被告提交的微信聊天记录一组，原告质证称真实性无法确认亦无法核实聊天对象。对于原告的抗辩意见本院予以采信，对该聊天记录三性不予认可。本院认为，虽原告坚称讼争房屋在房屋产权证所载的宗地图中有所显示，但根据该宗地图所载并无明确幢号或其他特征可予以明确。而被告经本院开具调查令至相关职能部门调取到的《情况说明》明确该讼争房屋所在的3号楼系无证建筑，原告虽有不服但无法提供产权证或相关的建筑规划许可证。据此本院确认讼争房屋所在的上海市闵行区莘福路XXX号3号楼系违章建筑，双方所签订的《房屋租赁合同》应为无效。现原告确认被告已付款为61,267.20元，且被告实际于2019年7月24日搬离讼争房屋。而被告则同意参照合同约定的租金标准、物业费标准支付自2019年4月15日起至2019年7月24日期间的相关费用。现双方争议焦点在于：该合同中约定的免租期期间的租金、物业费在合同无效的前提下，被告是否仍应参照合同标准全额予以承担？针对该争议焦点：原告认为被告于2019年3月15日起使用讼争房屋，基于其已实现使用房屋的目的，其应就此支付房屋占有使用费用。被告则认为其已付的款项实际超出了应付的租金以及物业费金额，不应再向原告支付任何费用。且其租赁房屋是用于实际经营，而双方当时之所以约定免租期是因为被告将于该期间进行装修等非经营事宜，被告也在该免租期间实际对讼争房屋进行了装修，故认为不应支付该期间的房屋占有使用费。另，合同无效的原因在于原告提供无证建筑的原因所致，原告没有理由再向被告主张免租期的相关费用。对该争议焦点，本院论证如下：首先，合同无效后其中约定的条款均无效，故双方对于免租期的租金约定亦为无效，承租人实际占有使用房屋的相应费用应视为出租人的相应损失作为合同无效之后果一并予以处理。其次，相关房屋占有使用费损失应根据双方致使合同无效的过错责任予以分担。本案系因为原告提供的房屋为违章建筑致使合同无效，本院酌定由原告承担70%的责任为宜。据此，被告应承担的2019年3月15日起至2019年4月14日止的房屋占有使用费、物业服务费为4,843.56元(14,488.4元×0.3+1,656.8元×0.3)。最后，被告除免租期外所承担的使用期间(2019年4月15日起至2019年7月24日止)房屋占有使用费、物业服务费总计为54,355.5元(14,488.4元÷30天×101天+1,656.8元÷30天×101天)。被告总计应付款为59,199.06元，而其已付金额61,267.20元超出其应承担金额。综上，本院认为被告无需再向原告支付房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下：驳回原告深圳市彩之家房地产策划有限公司全部诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币25元，由原告深圳市彩之家房地产策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二〇年五月二十七日书记员 瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。