江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初7963号原告：江阴中威智能设备有限公司，住所地江阴市临港新城申港街道申南村张家桥。诉讼代表人：沙昳。委托诉讼代理人：徐雪峰、陆璟瑶，江苏维一律师事务所律师。被告：江阴市利港建筑安装工程有限公司，住所地江阴市临港新城利港滨江西路。法定代表人：华生其，该公司经理。委托诉讼代理人：高红萍，江苏江民律师事务所律师。原告江阴诚信会计师事务所有限公司与被告江阴市利港建筑安装工程有限公司（以下简称利港建筑公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年9月26日、2020年5月25日公开开庭进行了审理。审理中，江阴诚信会计师事务所有限公司将原告变更为江阴中威智能设备有限公司（以下简称江阴中威公司）。原告江阴中威公司的委托诉讼代理人陆璟瑶、被告利港建筑公司的委托诉讼代理人高红萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江阴中威公司向本院提出诉讼请求：1、确认他公司与利港建筑公司于2011年8月29日签订的《抵偿协议书》无效；2、利港建筑公司立即将抵债的资产返还给他公司并承担该抵债资产自2011年8月29日起至实际返还之日止的占有使用费（暂估80万元，具体待评估后确定）；3、利港建筑公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，江阴中威公司将第二项诉讼请求变更为：利港建筑公司立即将2011年8月29日《抵偿协议书》所涉车间返还给他公司并承担该资产的占有使用费（2019年12月6日以前的占有使用费按2446300元计算，自2019年12月7日起至实际返还之日止按296288.15元/年计算）。事实和理由：他公司因不能清偿到期债务，华夏银行股份有限公司无锡分行向江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）申请他公司破产清算。无锡中院依法受理后移交江阴市人民法院审理。江阴市人民法院于2018年11月9日裁定受理并于同日作出（2018)苏0281破20号《决定书》，指定江阴诚信会计师事务所有限公司担任江阴中威公司破产管理人。他公司名下有国有土地使用权面积为14651.60㎡,性质为工业用地，权证号：澄土国用（2007)第8315号。他公司在该土地上建造了厂房及办公楼，总建筑面积8959.35㎡，上述房产均未办理产权证。因他公司、江苏明祯堂医疗器材有限公司（以下简称明祯堂公司）结欠利港建筑公司工程款，利港建筑公司于2011年1月21日向江阴市人民法院提起诉讼。江阴市人民法院经审理后于2011年6月10日分别作出（2011)澄西民初字第0076、0077号《民事判决书》，判决他公司、明祯堂公司各付利港建筑公司工程款1678662.32元、103万元。2011年8月29日，他公司、明祯堂公司与利港建筑公司签订《以房抵偿协议书》。根据该协议，他公司将3074.4O㎡车间抵偿给利港建筑公司用于了结他公司、明祯堂公司结欠的上述工程款。此后，他公司将上述资产交付给利港建筑公司占有使用至今，利港建筑公司未曾支付任何费用。他公司与利港建筑公司签订上述《抵偿协议书》时，抵债资产所涉土地己相继被（2009)崇民二初字第1309号、（2010)崇执字第255号、（2010)锡执字第75号、（2010)崇商初字第1254号、（2008)澄执字第0132-1号案件查封。他公司认为：2011年8月29日的《抵偿协议书》对房产和土地作了分割处理，违反了物权法确立的房地一体原则；且他公司向利港建筑公司抵偿房产时，该房产所占土地已被多家法院查封，根据相关法律规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物；此外，根据（2011)澄西民初字第0076号《民事判决书》认定的事实，利港建筑公司与他公司签订的建设工程施工合同未取得施工许可证，该房产应当认定为违章建筑，违章建筑的转让亦不符合法律规定。因此，案涉《抵偿协议书》应属无效，自始不发生法律效力。协议确认无效后，利港建筑公司的占有使用没有事实和法律依据，返还抵债资产并承担占有使用期间的全部费用。综上，为维护他公司的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国企业破产法》等相关法律规定，特诉至贵院，望判如所请。被告利港建筑公司辩称：1、江阴中威公司所提供的查封有瑕疵，建筑物未被查封，且案涉房屋有脱保的情形，查封不连续。作为接受抵偿物的一方，利港建筑公司无法知悉案涉房产查封情况，其取得抵偿物是善意的。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定第二十三条，系对房地产查封期间所有权转移进行限制，并不影响房地产转让合同的效力，查封、扣押只是限制权属变更，并不导致双方签署的抵偿协议无效。双方以书面形式自愿签署《以房抵偿协议书》，债权的合法性经过法院确认，故《以房抵偿协议书》合法有效，利港建筑公司合法使用房屋，江阴中威公司诉请没有事实和法律依据；2、根据地随房走的原则，江阴中威公司已将土地使用权一并抵偿利港建筑公司；3、在原判决中载明的没有施工许可证，只是施工违法并不直接导致建筑物属于违章建筑，对此江阴中威公司亦未举证，故其认为案涉工程属于违章建筑是错误的；4、无锡中院在受理破产案件的时候在受理裁定书中明确了财产的范围；5、由于江阴中威公司的原因没有办法办理产权证，过错应由其承担。本院经审理认定事实如下：一、江阴中威公司设立于2002年1月30日，现注册资本3668万元，其中股东张焕明占股1879.68万元、张春清占股330.12万元、张来兵占股1467.2万元。二、2007年7月5日江阴中威公司取得位于江阴市㎡国有土地使用权【证号：澄土国用（2007）第8xx5号】。上述土地使用权部分的查封情况为：查封法院无锡市崇安区人民法院，案号（2009）崇民二初字第1309号，查封开始日期2009年11月10日-解封日期2011年11月9日；查封法院无锡市崇安区人民法院，案号（2010）崇执字第255号，查封开始日期2010年5月12日-解封日期2012年5月11日；查封法院无锡中院，案号（2010）锡执字第75号，查封开始日期2010年6月23日-解封日期2012年6月22日；查封法院无锡市崇安区人民法院，案号（2009）崇商初字第1254号，查封开始日期2010年10月22日-解封日期2012年10月21日；查封法院无锡中院，案号（2008）澄执字第0132-1号，查封开始日期2010年11月16日-解封日期2011年11月15日。三、2011年8月29日，江阴中威公司与利港建筑公司、明祯堂公司签订《以房抵偿协议书》，载明：因利港建筑公司、明祯堂公司长期拖欠利港建筑公司建筑工程款未付，利港建筑公司分别以江阴中威公司、明祯堂公司为被告向本院起诉，本院分别作出了（2011)澄西民初字第0076、0077号民事判决。现判决早已生效，确认江阴中威公司结欠利港建筑公司工程款1678662.32元、诉讼费9955元，合计1688617.32元；明祯堂公司结欠利港建筑公司工程款103万元、诉讼费7035元，合计1037035元。现三方经友好协商，达成下列以房抵偿协议:一、江阴中威公司将利港建筑公司施工建设的全部3074.40平方米车间抵偿给利港建筑公司，抵付江阴中威公司、明祯堂公司结欠利港建筑公司的全部工程款2725652.32元；二、由于上述用于抵偿的房屋无产权证，因此，如果今后能领取产权证时，由利港建筑公司直接将房产证领至利港建筑公司名下，领证所需费用及土地使用费由利港建筑公司自行承担，与江阴中威公司、明祯堂公司无关；三、鉴于上述用于抵押的房屋在江阴中威公司的厂区内，利港建筑公司可自行出租江阴中威公司或第三方，也可以委托江阴中威公司代为出租第三方，租金归利港建筑公司所有；四、江阴中威公司、明祯堂公司之间的债权债务处置与利港建筑公司无涉；五、本协议生效后，各方不得反悔，利港建筑公司不得以上述二份生效判决申请执行；六、…本协议经各方盖章或委托代理人签字后立即生效。四、2018年8月8日，无锡中院裁定受理江阴中威公司破产清算案，并移交本院审理。2018年11月9日，本院指定江阴诚信会计师事务所有限公司为江阴中威公司管理人。五、2019年9月26日，江阴中威公司申请对利港建筑公司占用的车间使用费及该车间占总建筑面积的比例所对应土地的使用费进行评估鉴定，经本院随机选定，委托无锡信达资产评估有限公司进行了评估，2019年12月23日，无锡信达资产评估有限公司出具锡信评报字（2019）第032号评估报告，评估意见为：对利港建筑公司占有江阴中威公司房产土地租金在评估基准日从2011年9月至2019年12月6日所表现的市场评估值为2446300元，厂房面积2942.87㎡，租金平均价100.68/㎡/年。为此产生评估费15000元。经质证，江阴中威公司并无异议，利港建筑公司认为：评估标的和抵偿协议的标的是不一致；评估的是租金，与占有使用费在法律上概念是不一致的，故评估报告与本案无关系。上述事实，有江阴中威公司提供的《民事裁定书》、《决定书》、土地登记审批表、《以房抵偿协议书》、工商登记信息、土地查封清单及查封信息、评估报告及评估费发票及以及当事人的陈述等在卷予以佐证，本院予以认定。本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。本案中，证号为澄土国用（2007）第8315号的土地使用权为江阴中威公司，该地上建筑物至今未取得相应的权证，江阴中威公司与利港建筑公司签订《抵偿协议书》时，该土地使用权已被法院查封，查封的效力及于地上建筑物，且利港建筑公司也不存在善意取得的情形，故利港建筑公司与江阴中威公司签订的《抵偿协议书》违反了法律的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故利港建筑公司应将所涉地上建筑物返还给江阴中威公司并支付该资产的占有使用费，因无锡信达资产评估有限公司已对该资产的租金（占有使用费）进行了评估，并出具了评估报告，且双方对该评估报告的真实性、合法性均无异议，故本院对江阴中威公司要求利港建筑公司支付其2019年12月6日以前的占有使用费2446300元及自2019年12月7日起的按296288.15元/年支付占有使用费的诉讼请求依法予以支持。故对利港建筑公司的抗辩意见依法不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条之规定，判决如下：一、确认江阴中威智能设备有限公司与江阴市利港建筑安装工程有限公司于2011年8月29日签订的《以房抵偿协议书》无效.二、江阴市利港建筑安装工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将2011年8月29日《以房抵偿协议书》所涉车间返还给江阴中威智能设备有限公司。三、江阴市利港建筑安装工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付江阴中威智能设备有限公司占有使用费2446300元及自2019年12月7日起至实际返还之日止按296288.15元/年计算的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28470元、保全费4770元、评估费15000元，合计48240元（江阴中威智能设备有限公司已预交，本院予以退回），由江阴市利港建筑安装工程有限公司负担。江阴市利港建筑安装工程有限公司应负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状3份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  金桂华人民陪审员  方国钦人民陪审员  袁娟萍二〇二〇年五月二十八日法官 助理  刘晓成书 记 员  薛 皎本案援引法律法规1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。