上海市静安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0106民初53586号 原告：邱荣芳,男,汉族,1935年9月18日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：李心军，上海市上正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路璇，上海市上正律师事务所律师。 被告：全楠楠,女,1986年10月3日出生。 委托诉讼代理人：陈长港，京衡律师集团上海事务所律师。 原告邱荣芳与被告全楠楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告邱荣芳及委托诉讼代理人李心军、路璇，被告全楠楠及委托诉讼代理人陈长港到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱荣芳向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签署的《租赁合同业主版》和《上海市居住房屋租赁合同》于2019年6月22日解除；依据：2019年6月22日被告主动寄回系争房屋的全部钥匙，原告已接收并清理房屋；同时被告在履行合同中擅自转租，且不想继续承租系争房屋，但对于合同解除的责任没有影响，原告在合同的履行过程中也无任何过错，现合同经双方协商一致解除合同，故双方均无需承担违约责任。被告曾支付5,000元押金，在结算本案被告应承担的各项欠付费用后，原告愿意返还。2、请求判令被告搬离并腾空上海市静安区江宁路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。3、请求判令被告承担房屋占有使用费，以每月5,250元的标准,自2019年7月14日起至实际腾空房屋之日止；4、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月19日,原、被告就系争房屋签订了《租赁合同业主版》,租期自2015年10月20日起至2022年10月19日止,租期共计84个月,租金每月5,000元,第37个月起增加为5,250元,第61个月起为5,512元。2017年9月6日,根据被告要求,双方就系争房屋签订了《上海市居住房屋租赁合同》并进行备案登记,该份租赁合同明确约定未征得出租人书面同意,承租人不得将该房屋转租,否则出租人有权要求解除合同并要求承租人赔偿损失。2019年3月初,原告考虑出售系争房屋,因此和被告沟通请求其配合看房,此时才得知被告已将租赁房屋转租他人。次承租人于2019年6月20日主动搬出系争房屋,被告也同意提前解除双方的租赁关系并于2019年6月22日彻底腾空系争房屋并向原告归还了全部钥匙。2019年7月初,双方开始就解除租赁关系后的补偿事宜进行友好协商,协商尚未达成,被告未经允许于2019年7月14日提自对租赁房屋进行门锁更换并要求继续承租。原告提出双方租赁关系已解除,被告无权继续承租,而且被告在租赁期间未经许可对外转租的行为属于严重违约,被告至今搬离房屋。原告为维护自身权益,根据《合同法》与相关法律规定,特向贵院提起诉讼,请求判如所请。 被告全楠楠辩称，不同意原告的诉请。双方曾签订两份合同，一份为2015年10月签订，一份为2017年签订，当时系2017年9月因被告需要办理居住证(租赁备案)，被告要求原告协助办理，在办理前述手续时，原告没有带双方签订的2015年的合同，因此双方为了办理租赁备案，于2017年重新签订了一份租赁合同。2015年的合同中约定被告可以转租但不可群租，且被告办理居住证等原告有协助提供相关材料的义务。因此被告不存在未经原告同意的转租的行为。在原告得知被告转租时，并未提出任何异议，且没有主张过被告违约的事实。双方于2015年签订的租赁合同尚未解除，被告仍然承租系争房屋，原告无权解除租赁合同，被告没有任何违约行为，无拖欠租金等费用的行为，原告的起诉没有任何事实和法律依据。2019年6月22日，被告将全部钥匙退回是因为原告主张要出售系争房屋，为了方便业主看房，故被告将钥匙退回。就合同的解除，原、被告并未达成一致。后被告向原告主张要回钥匙，但原告拒绝，退回钥匙不代表租赁合同的解除。原告提出的双方因被告存在的过错行为解除合同没有事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 系争房屋的权利人为原告邱荣芳。 2015年10月19日，原告邱荣芳(出租方、甲方)与被告全楠楠(承租方、乙方)就系争房屋签订了《租赁合同》，约定租赁期限自2015年10月20日起至2022年10月19日，租期共计84个月，第一期租期为2015年10月20日到2018年10月19日，期间每月租金为5,000元；第二期租期为2018年10月20日到2020年10月19日，期间每月租金为5,250元……租金支付方式为付一押一；乙方应向甲方支付租赁保证金5,000元。租赁期限内，如乙方违反本合同规定未向甲方及时支付本合同约定的相关费用的，在甲方进行了书面通知且乙方未予以改正或未作出合理解释的，则甲方有权从乙方缴交的保证金中予以抵扣。租赁关系终止时，在乙方返还房屋当日，甲方应将租赁保证金一次性无息全额退还乙方。甲方授权乙方可对系争房屋进行装修……因甲方原因导致本合同提前解除的，房屋配置的家具家电归甲方所有，但甲方应按照本合同相关条款赔偿乙方家具家电配置折旧费。在租赁期限内，甲方同意乙方有权对外转租或分租但不得群租。在租赁期限内，甲乙双方不得提前解除合同，任意一方提前解除的，应向另一方支付违约金，违约金数额为月租金的十倍。若甲方违约，甲方除需承担违约金外，还需赔偿乙方遭受的一切实际损失，包括但不限于装修损失费、家具家电配置折旧费、因甲方提前解除合同而导致的乙方应向承租人支付的全部违约金等。若乙方违约，乙方已经按合同约定对该房屋进行的装修、添附的，则乙方除需承担违约责任外，乙方对该房屋进行的装修、添附无偿赠与甲方。若经甲乙双方协商一致，可解除本合同。 为配合被告全楠楠办理居住证，2017年9月6日，原、被告另行就系争房屋签订了《上海市居住房屋租赁合同》，该合同约定的租赁期限与前份租赁合同一致，租金标准为5,000元/月，关于保证金、违约责任、房屋返还等约定均为空白。该合同第六条的格式文本为在租赁期间，被告将房屋部分或全部转租给他人，应事先征得甲方的书面同意。同日，被告全楠楠在上海市静安区江宁路街道办事处办理了租赁合同登记备案。 根据原告提供的其与被告的微信聊天记录的公证书，原告于2019年3月开始向被告提出想要出售系争房屋，并通过被告要求次承租人配合原告带领中介看房；2019年5月7日，被告向原告转账17,000元，并微信说明“2018年10月20日开始每月租金应是5,250元，补8个月250元至2019年6月20日租金差价是2,000元”；2019年6月20日，原告向被告发送微信，表示如果次承租人已经搬离了，原告就把钥匙取回来，并检查水电煤气等费用交付及家具等设备，之后会把情况告诉被告。被告回复称，次承租人已搬离，但钥匙还未给付被告。原告则回复称，被告将其处的钥匙用快递寄给原告。被告回复“好的”。2019年6月22日，原告向被告确认收到了其寄送的2把钥匙。后原、被告就补偿事宜产生争议，被告在2019年7月7日的微信显示“你是要赶在房产税执行前卖房子，6月份就把房子收走了，赔偿145,000元也是根据剩下的租金算出来的，是你违约在先把房子收走现在找各种借口来推脱……”，后被告要求原告退还房屋钥匙，要求继续履行租赁合同并向原告支付了7-9月的房租15,600元。原告则向被告出示了《上海市居住房屋租赁合同》中不能转租的条款，并表示原告已于2016年6月底收回系争房屋，不再收取被告的“房租”。 2019年7月14日，被告全楠楠将系争房屋的门锁更换 另查明，2019年7月7日，被告向原告转账了15,600元；2019年9月20日，被告在扣除6月22日至7月14日的租金后，向原告转账支付了11,725元；2019年12月21日，被告向原告转账支付了15,750元；2020年3月20日，被告向原告转账了15,750元，共计58,825元。 审理中，原告邱荣芳表示，第二份租赁合同的起因虽是办理居住证，但双方并未对合同效力做出特别约定，因此原、被告签订的两份租赁合同均为有效，第二份租赁合同中不得擅自转租的条款对被告具有约束力。当时次承租人处有两把钥匙，2019年6月20日左右次承租人电话联系原告至系争房屋，其将两把钥匙归还给原告，还有被告处的两把钥匙，当时也归还给了原告。被告将全部钥匙交还原告的行为可证明双方就提前解除租赁合同已达成一致，被告已用行为表示解除租赁关系的意思表示，双方之前没有商谈合同解除以及违约责任的问题，因为被告没有提及，原告即认为双方系互不承担违约责任来解除租赁合同。2019年7月，原被告在商谈装修补偿的问题，当时因为被告也没有次承租人了，其就同意解除合同，后来被告要求原告对其装修残值进行补偿，2019年7月双方至系争房屋商谈，但没有达成一致。 被告全楠楠表示，原、被告的租赁合同尚未到期，第二份租赁合同仅是为了办理居住证备案，双方实际履行的为第一份租赁合同。2019年6月，原告提出想在房产税执行之前将系争房屋卖掉，又正好赶上次承租人到期退房，被告就将一把钥匙给了原告方便看房。2019年6月22日，被告将全部钥匙退回(后被告又称仅退回了部分钥匙)是因为原告主张要出售系争房屋，为了方便原告看房，被告将钥匙退回，纯属配合原告的行为。就合同的解除，原被告并未达成一致，退回钥匙不代表租赁合同的解除。在两人的微信记录和电话沟通中，都没有提出过合同提前到期和解除的字眼，由于双方并未达成明确的解除租赁合同的意思表示，也未签订任何提前解除租赁合同的协议，因此租赁合同仍在继续履行中，原告提出的解除合同的理由不成立。微信记录中的收房及赔偿系双方对于合同解除前期的沟通，但没有确认合同解除，在赔偿事宜没有协商一致的情况下，被告是不同意解除合同的。现被告已将租金支付至2020年6月。 经本院释明后，原告表示坚持要求解除原、被告间的租赁合同，即使法院审查后，合同解除的违约责任在于原告，原告仍要求解除合同，并愿意承担违约责任。被告则表示，若法院认为租赁合同已解除，在法院作出违约的过错判断后，如系原告违约解除合同，被告会另行向原告主张权利。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告曾先后签订了《租赁合同业主版》、《上海市居住房屋租赁合同》，但原、被告均确认《上海市居住房屋租赁合同》系因配合被告办理本市居住证而签订，根据双方的陈述及在案证据，本院确认原、被告实际履行的系《租赁合同业主版》，而《上海市居住房屋租赁合同》并未实际履行。现原告以《上海市居住房屋租赁合同》中被告无权转租的条款，认为被告存在履行瑕疵，但首先该份合同并非原、被告间实际履行的合同，其次，从相关证据也可以看出，原告也早已知道系争房屋已由被告转租，2019年6月22日之前也从未提出异议。故原告的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 本案的另一争议焦点为原、被告间的租赁合同是否已经解除。原告认为，被告已通过归还钥匙的实际行为，与原告协商解除了租赁合同。被告则辩称，寄还钥匙仅为应原告要求配合看房，并未与原告协商一致解除租赁合同。本院认为，原告不仅从次承租人处取回了房屋钥匙，被告还将其处的多把钥匙寄回给原告，如像被告所称的寄回钥匙仅为配合原告看房，则原、被告的租赁合同应处于正常履行之中，被告可另行寻找次承租人，并且在双方发生争议之前，被告并未准备支付2019年6月22日之后的租金，故被告的该节抗辩意见并不符合常理，本院不能认同，被告寄回钥匙的行为应视为双方均同意租赁合同的解除，但合同解除的原因为原告提前收回房屋，违约责任在于原告。现经本院释明后，原告坚持要求解除合同，并愿意承担违约责任，此系原告对于自身权利的处分。原告在诉状中首先确认被告曾要求其进行补偿，双方在审理中亦确认当时双方未曾就合同解除后的补偿事宜达成一致，现综合在案证据，原、被告之前关系确实较好，被告亦以为双方能就合同解除后的补偿事宜达成一致，虽然之后原告并未同意被告的补偿要求，被告亦可依法另行主张权利。因原、被告间的《租赁合同业主版》已解除，被告于2019年7月14日更换门锁，重新进入系争房屋的行为于法无据，原告要求被告返还系争房屋并参照合同租金标准支付自2019年7月14日起的使用费的诉讼请求，本院予以支持。至于被告已支付的58,825元及房屋押金5,000元，原告应予以返还，但可与全楠楠应支付的占有使用费相抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、原告邱荣芳与被告全楠楠就上海市静安区江宁路XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同业主版》于2019年6月22日解除； 二、被告全楠楠应于本判决生效之日起七日内迁出上址房屋(含物品)，将上址房屋返还原告邱荣芳； 三、被告全楠楠应于本判决生效之日起七日内向原告邱荣芳支付自2019年7月14日起至实际返还上址房屋之日止的房屋占有费，按照5,250元/月的标准(被告全楠楠已支付的使用费58,825元可予以抵扣，并于被告全楠楠返还房屋之日按实际使用期间进行结算)； 四、原告邱荣芳应于本判决生效之日起七日内向被告全楠楠返还房屋押金5,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计167元，由原告邱荣芳、被告全楠楠各半负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员  董锟 二〇二〇年五月十三日 书记员  郇鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。