广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初3660号 原告（反诉被告）：德燊（南宁）电子有限公司，住所地南宁市良庆区建业路41号，统一社会信用代码91450100619309220C。 法定代表人：黄梅彪，职务:董事长。 委托诉讼代理人：覃凤雯，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁乔顿电气成套设备有限公司，住所地南宁市国凯大道东一支路8号，统一社会信用代码91450100779104865G。 法定代表人：施瑞明，职务:总经理。 委托诉讼代理人：覃政恺，男，壮族，1976年11月6日出生，住南宁市。 原告（反诉被告）德燊（南宁）电子有限公司（以下简称“德燊公司”）与被告（反诉原告）南宁市乔顿电气成套设备有限公司（以下简称“乔顿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德燊公司的委托诉讼代理人覃风雯，被告乔顿公司的委托诉讼代理人覃政恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）德燊公司向本院提出的诉讼请求：判令乔顿公司向德燊公司支付租金1848732元。事实与理由：2010年5月20日，乔顿公司与德燊公司签订了《厂房租约协议书》，约定乔顿公司向德燊公司承租位于南宁市良庆区建业路41号内的C栋厂房及辅助用地，租期5年。期满后，双方于2015年6月2日、2017年7月8日两次续租并签订两份《场地租约》，其中，2017年7月8日双方在签订第二份《场地租约》时，因租赁地块已纳入政府预征拆范围，但具体何时征拆双方均不清楚，为此，双方在《场地租约》中增加了关于征地拆迁的权利和义务条款，2019年6月25日，乔顿公司与政府部门签订了拆迁补偿协议并领取了拆迁补偿款，于2019年7月27日完成厂房腾空，此时已超过了实际租赁期，根据《场地租约》的约定，乔顿公司应向德燊公司支付8个季度的租金共计1848732元后才有资格领取拆迁款，但乔顿公司在已领取拆迁补偿款的情况下一直以各种理由拒绝支付上述租金，为维护德燊公司合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）乔顿公司针对本诉辩称：1、租赁物已被政府征收并拆除，被告不应支付2019年7月1日-2021年6月30日的租金，且2019年7月1日-29日的租金已支付给原告，原告对此予以确认；2、2019年6月25日，被告已与政府部门签订了征地拆迁补偿合同，这表明2017年7月8日原、被告签订的《场地租约》到期后被告不可能再续租；3、被告于2018年12月与第三方签订了新的《厂房租赁合同》，并于2019年6月中下旬将机器设备和绝大部分公司员工搬离原告场地，仅安排少量人员留守以配合政府部门推进拆迁工作，该行为不能认为是续租。且7月27日被告腾空场地后也不是与原告搬离场地移交手续，而是五象新区建设指挥部玉洞工作队；4、《场地租约》第8.1.3条是以“自动续租”为前提，但在租约到期即2019年6月30日前，政府已多次书面告知该场地将被征收，被告也另觅新厂址，未依据租约第2.2.1条提前三个月书面申请续约，故原告主张被告自动续租没有事实和法律依据；5、被告领取拆迁补偿金依据的是2019年6月30日到期前以承租人身份与政府签订的补偿协议书，而非是以自动续租并缴付8个月租金后取得承租人身份才领取拆迁补偿金。综上，德燊公司向乔顿公司主张的1848732元租金没有依据，请求法院予以驳回。 被告（反诉原告）乔顿公司向本院提出的反诉请求：1、判令德燊公司向乔顿公司返还场地租用保证金77030.5元、水电费押金1916.5元；2、判令德燊公司向乔顿公司支付逾期付款利息（利息的计算：以78947元为基数，从2019年8月20日起按年利率4.15%计算至实际返还款项之日止）。事实与理由：2010年5月20日，乔顿公司与德燊公司签订了《厂房租约协议书》，约定乔顿公司向德燊公司承租位于南宁市良庆区建业路41号内的C栋厂房及辅助用地，租期5年。期满后，双方于2015年6月2日、2017年7月8日两次续租并签订两份《场地租约》，租期均为两年，后一份租约租期至2019年6月30日止。租赁期间，因政府市政建设需要，涉案场地及厂房被征用、拆迁，为此，乔顿公司不再续租并于2019年6月25日与政府签订拆迁补偿协议，并于租约到期前将机器设备搬离，仅留少量工作人员临时占用场地配合政府部门工作至同年7月27日，在扣除原告临时占用场地期间的占用费及水电费后，德燊公司尚有保证金77030.5元，水电费押金1916.5元未返还，且乔顿公司复函向其主张后，德燊公司拒不退还，为维护乔顿公司合法权益，诉至法院，请求判如所请。 原告（反诉被告）德燊公司针对反诉辩称：对乔顿公司主张的场地租用保证金及水电费押金数额没有异议，但根据双方于2017年7月8日签订的《场地租约》的约定，因乔顿公司违约或逾期不支付租金的，应按保证金数额的两倍向德燊公司支付经济赔偿金或支付场地占用费，现该数额远远大于乔顿公司所主张的数额，可以此抵消乔顿公司的反诉请求。 本案的争议焦点：1、被告乔顿公司是否应当向原告德燊公司支付2019年7月1日至2021年6月30日的租金1848732元；2、原告德燊公司是否应当返还被告乔顿公司场地租用保证金77030.50元、水电费押金1916.5元并支付逾期付款利息，利息应如何计付。 针对争议焦点，原告德燊公司向本院提交的证据有：1、营业执照；2、营业执照信息；3、《厂房租约协议书》；4、《场地租约》（合同编号HTN1-4-2015）；5、《场地租约》合同编号HTN1-7-2017；6、《关于退还押金的意见》；7、《关于吴圩机场第二高速公路（城市快速路段）工程—银灯立交项目征收的预通知》。 对原告德燊公司提交的证据本院认证如下：因被告乔顿公司对原告提交证据的真实性没有异议，本院予以采信，可以作为本案认定事实的依据，其关联性在本院认为部分再作论述。 针对争议焦点，被告乔顿公司向本院提交的证据有：1、合同编号：HTN1-7-2017的《场地租约》；2、《关于退还押金的意见》；3、《关于吴圩机场第二高速公路（城市快速路段）工程—银灯立交项目征收的预通知》；4、合同编号：HNJ-CPC-001《房屋租赁合同》；5、《关于恳请配合让地施工的函》；6、《“关于恳请配合让地施工的函”的回复函》；7、《补充协议》；8、广西北部湾银行进账单；9、《机器设备搬运合同》；10被告销售运营中心QQ群发言截屏；11、南征[2019]5号南宁市人民政府关于对南宁吴圩机场第二高速公路工程（城市快速路段）（二期工程：银灯立交）项目实施房屋征收决定的公告；12、《国征协（2019）006号房屋及其他地上附属物征收货币补偿协议书》。 对被告乔顿公司提交的证据本院认证如下：对原告德燊公司无异议的证据1、2、3、5、7、8、11、12本院予以采信；证据4、7原告对其真实性没有异议，本院予以采信，其关联性在本院认为部分再作论述；证据6、9、10原告对真实性不予认可，但并未提交相反证据予以否定，对其真实性本院依法予以采信，可以作为本案认定事实的依据，其关联性在本院认为部分再作论述。 查明事实 根据当事人无异议的事实及本院确认的证据，认定事实如下：2010年5月20日，德燊公司与乔顿公司签订了《厂房租约协议书》，约定乔顿公司向德燊公司承租位于南宁市良庆区建业路41号内的C栋厂房及辅助用地，租期5年。期满后双方又签订《场地租约》，租期2年，即从2015年6月1日起至2017年5月31日止。期满后，双方又于2017年7月8日签订《场地租约》，租期2年，即从2017年7月1日至2019年6月30日止。2019年6月25日，被告乔顿公司与政府签订了拆迁补偿协议书并领取了拆迁补偿款，于2019年7月27日厂房腾空完毕。 被告乔顿公司于2018年12月27日与案外人广西华宁建建筑科技有限公司签订了新的《房屋租赁合同》，约定由被告乔顿公司承租案外人广西华宁建建筑科技有限公司6960平方米的厂房，租期2年。 2019年7月26日，南宁市良庆区服务五象新区开发建设指挥部玉洞工作队向原、被告发出《关于退还押金的意见》，其中载明：“鉴于2019年6月25日乔顿公司与政府签订了拆迁补偿协议书，2019年7月中旬领取了部分拆迁补偿款，并于2019年7月27日腾空完毕并交付给五象新区开发建设指挥部玉洞工作队。考虑到乔顿公司有两个月房屋及土地押金和水电周转押金在德燊公司手中，因双方就押金退还问题存在一定分歧，所以就上述押金的退还意见如下：乔顿公司继续支付7月份（1个月）的房屋及土地租金，水电费用按实际支出扣除，剩余1个月房屋及土地押金和结余的水电押金应退还乔顿公司。” 原、被告在庭审中确认，在原告德燊公司处尚有被告乔顿公司缴纳的房屋及土地押金154061元及水电费押金1916.5元，被告乔顿公司尚欠水电费8083.5元未缴纳。 本院裁判意见： 本院认为：原、被告于2017年7月8日签订《场地租约》是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按合同内容履行各自的权利义务。 关于被告乔顿公司是否应当向原告德燊公司支付2019年7月1日至2021年6月30日租金1848732元的问题。原告德燊公司认为，被告乔顿公司逾期占用承租场地及房屋，是自动续租行为，应按照《场地租约》第8.1.3条“在乙方向甲方缴付了续租合同的全部租金（共捌季度）后，双方分配按8.1.2.1和8.1.2.2进行”的约定，向原告德燊公司支付2019年7月1日至2021年6月30日的租金1848732元，方才取得获得政府征地拆迁补偿金的资格。对原告德燊公司的观点本院不予采纳，理由如下：1、被告乔顿公司逾期占用租赁场地，是在已经与政府签订了拆迁补偿协议的前提下，其明知租赁场地要拆迁，且其已于2018年12月27日另寻场地办厂，不可能有继续租赁案涉地块的意思表示；2、《场地租约》第2.2.1条约定：“乙方有意续租的，乙方应于租用期限届满前3个月向甲方提出书面续租申请。”本案中被告并未按上述约定提前三个月向原告提出书面申请，双方并未达成续租的合意，不能认定为“自动续租”，被告乔顿公司逾期继续占用租赁场地，应当认定双方系不定期租赁合同关系，被告乔顿公司应按2017年7月8日双方签订的《场地租约》支付逾期占用一个月的占用金77030.5元，该占用金双方均同意从押金中扣除，本院予以确认；3、被告乔顿公司以承租人身份取得获得政府拆迁补偿金的资格是在其租赁期间，即其与政府于2019年6月25日签订的拆迁补偿协议，而非是逾期占用期间，原告德燊公司认为被告乔顿公司只有缴纳了2019年7月1日至2021年6月30日的租金方能取得获得政府拆迁补偿金的资格，缺乏法律依据，事实上原告德燊公司亦于2019年7月19日与政府签订了拆迁补偿协议，其主张被告乔顿公司缴纳2019年7月1日至2021年6月30日的租金亦缺乏事实依据，本院不予支持。 关于反诉被告德燊公司是否应当返还反诉原告乔顿公司场地租用保证金77030.50元、水电费押金1916.5元并支付逾期付款利息的问题。前文已述，反诉原告乔顿公司应向反诉被告德燊公司支付一个月占用金77030.5元，且双方确认尚欠水电费8083.5元，上述金额应从乔顿公司缴纳的押金中扣除，则德燊公司应向乔顿公司返还押金为70863.5元（154061元+1916.5元-77030.5元-8083.5元），乔顿公司主张德燊公司从2019年8月20日起按年利率4.15%（即全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算逾期利息至实际返还款项之日止，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、驳回原告德燊（南宁）电子有限公司的诉讼请求； 二、反诉被告德燊（南宁）电子有限公司向反诉原告南宁乔顿电气成套设备有限公司返还押金70863.5元； 三、反诉被告德燊（南宁）电子有限公司向反诉原告南宁乔顿电气成套设备有限公司支付利息（以70863.5元为本金，从2019年8月20日起按年利率4.15%计付至实际返还款项之日止）； 四、驳回反诉原告南宁乔顿电气成套设备有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉受理费21439元（原告已预交），由原告德燊（南宁）电子有限公司负担,反诉受理费900元(被告已预交)，由原告德燊（南宁）电子有限公司负担800元，被告南宁乔顿电气成套设备有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  马宇清 人民陪审员  银玉乐 人民陪审员  黄 庆 二〇二〇年五月七日 法官 助理  黄愿邦 书 记 员  宁小艳