湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初238号原告：黄雨微，女，1991年3月4日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周浩，湖南日月明律师事务所律师。被告：阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司，住所地长沙市岳麓区潇湘中路创业大厦**。法定代表人：田丰。委托诉讼代理人：杨正平，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何阳，湖南人和律师事务所律师。原告黄雨微诉被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司（以下简称“阳光壹佰”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄雨微向本院提出诉讼请求：l、请求判令依法解除原告与被告于2018年6月27日签订的位于阳光壹佰新城五期4-17栋6层6008号房屋的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议；2、请求判令被告向原告退还购房款553697元及资金占用损失（以553697元为基础按年利率6%计算，从2018年6月27起开始计算直至还清）；3、请求判令被告向原告退还契税21370.02元；4、请求判令被告向原告退还维修基金5244元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：因被告向原告宣称被告位于南二环一段518号阳光壹佰新城楼盘属于带租约性质商业，该商业由江苏三海旅游文化发展有限公司运营管理，即买即收租，租金为57元/平方米。基于上述原因原告于2018年6月27日与被告签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，合同及补充协议约定：1.黄雨微购买贵司开发的位于南二环一段518号阳光壹佰新城五期4-17栋6层6008号房，建筑面积为43.7平米房，房屋总价为：553697元，交房时间为2019年5月30日。2．如出卖人逾期未交房，买受人有权解除合同，并要求出卖人支付违约金。另合同就房屋交付标准等进行了约定。同时于合同签订当日，原告、被告及江苏三海旅游文化发展有限公司三方签订《合同主体变更三方协议》，约定原告所购房屋将由江苏三海旅游文化发展有限公司进行承租，租赁期限为15年，自2019年5月30日起至2034年5月29日止，同时就租金及租期等进行了相关约定。合同签订后，原告依据合同约定一次性支付了购房款553697元，并交纳了维修基金5244元，契税21370.02元，但是被告却迟迟不能按照合同约定进行交房，也未按约定支付租金，且私自将房屋出租给其他公司用作厨房。原告为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》相关规定特提起诉讼，望判如所请。被告阳光壹佰公司辩称：被告认为双方签订的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”）已经履行完毕，原告请求解除合同既无事实依据，也无法律依据。请求法院驳回原告全部诉讼请求。具体理由如下：一、涉案房屋在合同约定的时间内已达到约定及法定交付条件，且被告已通知原告办理交房手续，并实际向原告的承租方交付涉案房屋，不存在违约，原告解除合同无事实依据及法律依据。原、被告签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效。被告已按照合同约定向原告交付涉案房屋，不存在违约。1、涉案房屋在合同约定的展期时间内已达到约定及法定的交付条件，被告不存在违约。虽然《买卖合同》第十条约定被告应在2019年5月30日前将经验收合格的涉案房屋交付原告。但是《买卖合同》附件四第3.3条约定“《买卖合同》第十一条约定部分中的‘逾期不超过90日’，双方一致同意将该逾期时间在原约定基础上再展期四个月，如被告在展期后的期限内未交付房屋的，应按第十一条的约定承担相关责任。”即被告在展期四个月时间内（2019年9月30日）交付房屋的，无需承担逾期交房违约责任。2019年8月27日，涉案房屋经勘查、设计、监理、施工和建设五家单位验收合格，五方共同在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上签字盖章，涉案房屋符合《建设工程质量管理条例》第十六条规定，达到约定的交付条件。2019年8月29日，涉案房屋经消防验收合格，符合商品房交付的法定条件。涉案房屋在原合同约定交房时间2019年5月30日后的展期4个月内达到合同约定及法定条件，无需承担逾期交付的违约责任。2、被告已通知原告收房，原告逾期办理房屋交付手续，按照合同约定视为原告已在2019年8月30日收房，原告解除合同的理由不成立。2019年8月21日，被告登报公告《交付通知》，且于2019年8月22日向原告发出《交付通知书》，通知原告于2019年8月30日办理相关交接手续。原告因自身原因未办理交付手续，根据双方签订的《买卖合同》补充协议第3.6条及3.7条约定，原告逾期办理房屋交接手续，则视为被告在2019年8月30日已经将指定房屋交付原告。故双方之间的《买卖合同》已经履行完毕，被告不存在逾期交房。原告无权以被告未交房为由解除合同。3、被告实际已按照合同约定向原告的承租方交付房屋。依据《合同主体变更三方协议》第13条约定，原告委托承租方江苏三海旅游文化发展有限公司与被告办理该商铺的相关交房手续，且同意原租赁合同中关于承租方提前进场装修的相关约定。乙方或实际承租客户有权对该商铺进行装饰装修。现承租方已与被告办理交房手续并入场装修，将该涉案房屋用于麗枫酒店经营。二、原告以未收到租金为由解除《买卖合同》无事实依据及法律依据。合同具有相对性，依据《合同主体变更三方协议》第5条约定“甲乙丙三方同意，在租赁合同期限内，甲方（被告）根据甲乙双方原租赁合同月租金总额收取的租金，按照该商铺的应得租金，由甲方（代乙方，即江苏三海旅游文化发展有限公司支付给丙方（原告）。”被告并非涉案房屋承租方，仅代江苏三海旅游文化发展有限公司向原告支付租金。如原告主张租金，应另案起诉，与本案审理的商品房合同纠纷无关。三、原告请求解除《买卖合同》无事实依据及法律依据，《买卖合同》已经履行完毕，被告无需退还购房款。原告主张资金占用损失无合法依据。四、依据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”。原告购买涉案房屋，应依法向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报并缴纳税款，与被告无关，被告无需退还契税。五、依据《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管”。原告向长沙市物业维修基金管理中心交纳物业维修基金，与被告无关，不应当由被告返还。综上，被告已在合同约定期限内向原告交付符合约定及法定的涉案房屋，不存在违约。原告无权解除合同。以上答辩意见恳请法庭充分考虑并驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月27日，阳光壹佰（出卖人）与黄雨微（买受人）签订一份《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及其附件，约定由黄雨微购买阳光壹佰开发的位于南二环一段518号阳光壹佰新城第五期4-17栋6层6008号房，该房屋建筑面积43.7平方米，总房款553697元，于2018年6月27日一次性支付。合同第十条约定：出卖人应当在2019年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人：1、该商品房建筑工程经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。合同第十一条“房屋交接及违约责任”中约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知（亦可公告方式进行通知）买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达或公告之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹的违约金。合同附件四《合同补充协议》第3.1条约定，双方一致确认：《买卖合同》第十条的“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房”是指定房屋之建筑工程按照国务院《建设工程质量管理条例》第十六条的规定进行工程竣工验收并合格（以勘察、设计、监理、施工和建设等五家单位中最后一家单位签署确认合格之时间为准），买受人不得以其他理由拒绝办理指定房屋入住交接（交付）手续。第3.3条约定，《买卖合同》第十一条“由于出卖人原因未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人”约定部分中的“逾期不超过90日”或“逾期超过90日”，双方一致同意将该逾期时间在原约定基础上再展期四个月，如出卖人在展期后的期限内未交付房屋的，应按第十一条的约定承担相关责任。第3.6条约定，出卖人已如期发出《商品房入住通知书》或于相关报纸刊登《入伙公告》之日、或买受人领取《商品房入住通知书》之日，视为出卖人已依《买卖合同》第十一条之约定履行向买受人通知指定房屋入住交接（交付）之义务。买受人须在出卖人书面发出《商品房入住通知书》或于相关报纸刊登《入伙公告》载明的指定房屋入住交接（交付）期限内至出卖人指定的地点办理指定房屋入住交接手续，以实际交付日或最迟不超过《商品房入住通知书》或相关报纸刊登的《入伙公告》所载明的指定房屋入住交接期限届满之日视为《买卖合同》项下指定房屋验收合格并已交付于买受人之日期。第3.7条约定，买受人逾期办理房屋交付手续，或因买受人原因造成房屋未能按期交付的，则视为出卖人在《商品房入住通知书》或相关报纸刊登的《入伙公告》所载明的指定房屋办理交接（交付）之日起已经将指定房屋交付买受人。合同签订后，黄雨微向阳光壹佰支付了购房款533697元。同日，阳光壹佰（原出租人、甲方）、江苏三海旅游文化发展有限公司（承租人、乙方、以下简称“三海公司”）、黄雨微（现出租人、丙方）三方签订了一份《合同主体变更三方协议》（以下简称“协议”）。该协议第1条约定：甲乙双方于2018年5月签订了《商铺租赁合同》，甲方将长沙阳光100国际新城项目4-17栋建筑面积为16489.04平方米的商铺租赁给乙方用于经营海啦啦水系城及相关休闲、娱乐、餐饮等业务，租赁期限为15年，自2019年5月30日起至2034年5月29日止，后又于2018年7月在以上《商铺租赁合同》的基础上，甲乙双方签订了补充协议，补充协议约定在原16489.04平方米的基础上，增加4-17A栋8-11楼（面积4158.16平米）出租给乙方用于主题酒店经营，乙方承租面积共计约20647.2平米。以上增加部分包括本协议项下的长沙阳光100国际新城项目4-17栋6楼6008号商铺。本条所述《商铺租赁合同》及补充协议以下统一简称为“原租赁合同”。第2条约定：甲方于2018年6月27日将上述4-17栋6楼6008号商铺（以下简称“该商铺”）出卖给丙方，在此之前甲方已提前告知乙方，乙方对此知悉，并自愿放弃优先购买权。第3条约定：因该商铺权利人变更，甲、乙、丙三方一致同意将原租赁合同中该商铺部分的出租人变更为丙方，即乙、丙双方之间的租赁关系同意按照原租赁合同约定的全部条款执行，原租赁合同与协议约定有冲突的，以本协议为准。第4条约定：甲、乙、丙三方一致同意自丙方购买该商铺的全部房款及应缴税费到达甲方账户之日起原租赁合同中该商铺部分的出租人由甲方变更为丙方。原租赁合同该商铺部分中由甲方享有的权利和承担的义务自此全部转归丙方享有和承担，甲方不再享有前述权利和承担前述义务。乙方作为承租人继续履行原租赁合同，按原租赁合同约定对丙方享有权利和承担义务。第13条约定：本合同签订后，丙方委托乙方与甲方办理该商铺的相关交房手续，且同意原租赁合同中关于乙方提前进场装修的相关约定。乙方或实际承租客户有权对该商铺进行装饰装修，丙方同意在租赁期限届满或中止时按该商铺现状收房，不要求乙方或实际承租客户进行任何恢复或赔偿。该协议还对租金的支付等事宜作了约定。2019年8月21日，阳光壹佰在潇湘晨报上刊登了《交房通知》，主要内容为：长沙阳光100凤凰街五期4-17栋、4-18栋、4-20栋现已完工。请业主于2019年8月30日携带入住通知书、身份证、购房合同和所有相关票据到阳光100五期4-15栋一楼集中办理交房手续。2019年8月22日，阳光壹佰向黄雨微通过EMS邮寄送达了《交付通知书》，通知其于2019年8月30日9时至17时至长沙阳光100国际新城4-15栋一楼办理交房入住手续。该《交付通知书》上的“提示”部分第2点写明：如您在本《交付通知书》指定的交付时间内未接收房屋，则本《交付通知书》注明的日期视为该房屋验收合格并交付之日。自视为交付之日起，该房屋的风险责任转由您承担，有关该房屋的所有费用包括但不限于物业管理费自视为交付之日起，全部由您承担。黄雨微于2019年8月25日收到该《交付通知书》。2019年8月27日，涉案房屋所在的阳光壹佰新城五期4-17#栋、4-17#栋连廊工程经建设、监理、施工、设计、勘察五家单位验收合格。2019年8月29日，湖南湘江新区管理委员会住建环保局出具湘新消验字（2019）第0018号《建设工程消防验收意见书》，确认阳光壹佰新城五期地下室3、4-17#及连廊、4-18、4-20#及连廊新建工程消防验收合格。另查，1、黄雨微并未按照前述《交付通知书》的约定与阳光壹佰办理交房手续。2、2019年12月31日，黄雨微委托湖南日月明律师事务所律师周浩向阳光壹佰邮寄送达了《律师函》一份，主张因阳光壹佰至今没有履行最终的交房义务，且不准备继续履行合同，属严重违约，要求解除与阳光壹佰签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，并要求阳光壹佰退还黄雨微已支付的购房款、维修基金、契税及利息。阳光壹佰于2020年1月2日签收了该函件。3、据双方陈述，三海公司现已退场，涉案房屋由其他公司承租并用于麗枫酒店经营。上述事实有当事人陈述，及经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、《合同主体变更三方协议》、发票、收据、律师函、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建设工程消防验收意见书》、《交付通知书》、交房通知等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为涉案《长沙市商品房买卖合同》及其附件是否符合解除条件。本案中，黄雨微主张**光壹佰未按合同约定向其交付涉案房屋，对此，经审查，首先，双方在合同及补充协议中对出卖人通知交房的方式及买受人逾期办理房屋交付手续的法律后果等均做了明确约定；其次，阳光壹佰于2019年8月21日、8月22日分别以登报公告和邮寄的方式向黄雨微通知了办理交房手续的时间和地点，黄雨微亦认可收到了阳光壹佰邮寄的《交付通知书》，且《交付通知书》上亦明确提示如在本《交付通知书》指定的交付时间内未接收房屋，则本《交付通知书》注明的日期视为该房屋验收合格并交付之日；第三，涉案房屋所在楼栋已于2019年8月27日通过建设、监理、施工、设计、勘察五方验收，并于2019年8月29日通过消防验收，在阳光壹佰通知的交房时间即2019年8月30日是满足合同约定的交房条件的；第四，黄雨微并未提交充分证据证实逾期办理交房手续的责任在于阳光壹佰，综上，本院认为，涉案房屋的交付时间应以《交付通知书》上指定的交付时间即2019年8月30日确定，阳光壹佰已经完成了交房义务，现黄雨微主张**光壹佰仍未完成交房义务不符合客观事实。同时，虽然阳光壹佰于2019年8月30日交房确存在逾期交房的情形，但根据双方在合同补充协议第3.3条的约定，已将出卖人逾期交房后买受人行使解除权的期限变更为“逾期超过90日＋再展期四个月”，实际交房时间并未超过该约定，故黄雨微现主张**光壹佰没有按合同约定交房进而要求解除《长沙市商品房买卖合同》及补充协议没有充分的事实和法律依据，本院不予支持，对黄雨微主张要求阳光壹佰退还购房款、契税、维修基金等诉求亦不予支持。关于涉案房屋出租的相关问题，第一，与本案不属同一法律关系；第二，对涉案《长沙市商品房买卖合同》的履行不构成实质性的影响，故本院对黄雨微基于房屋出租问题所提出的诉讼主张不予采纳，对因涉案房屋出租所产生的纠纷在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告黄雨微的诉讼请求。本案受理费减半收取4802元，由原告黄雨微负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇二〇年五月二十九日法官助理付承千书记员徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。