福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0182民初1137号 原告（反诉被告）：李秀如，女，1977年6月23日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈声梁、黄秀燕，福建建达（长乐）律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：高向菊，女，1965年6月28日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：俞顺源、张端杰，福建紫阳律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）李秀如与被告（反诉原告）高向菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案审理期间，高向菊于2019年7月17日向本院提起诉讼，要求李秀如支付2019年7月1日至2019年12月31日间的租金、违约金、水电费等。本院经审查认为，上述两案系双方当事人基于同一事实发生的纠纷而分别向本院起诉，遂将两案并案审理。原告（反诉被告）李秀如及其委托诉讼代理人陈声梁、黄秀燕，被告（反诉原告）高向菊及其委托诉讼代理人俞顺源、张端杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李秀如向本院提出诉讼请求：1.判令李秀如、高向菊于2017年1月7日签订的《租赁合同》于2019年1月20日解除。2.判令高向菊退还李秀如租金67950元。3.判令高向菊退还李秀如租房押金人民币50000元。4.判令高向菊向李秀如支付违约金人民币100000元。5.判令高向菊赔偿李秀如招生经营损失费100000元。6.判令高向菊赔偿李秀如装修损失费暂估285714.28元（按装修费用500000元×（56个月-24个月）／56个月）。7.判令由高向菊负担鉴定费2500元。8.判令由高向菊负担装修鉴定费15000元。事实和理由：2017年1月7日，李秀如与高向菊签订了一份《租赁合同》，约定高向菊将位于福建省福州市长乐区（航房权证Ｈ字第××号）房产出租给李秀如用于办公、教育产品销售等，租期自2017年1月15日至2021年9月30日止，每年租金为136000元，第一年租金每个季度付租一次，第二年起每半年付租一次，租房押金为人民币50000元。此外，合同还对双方的权利义务等进行了详尽的约定，其中第七条明确约定：“在合同期内双方不得违约，若其中一方违约，违约方应向对方支付违约金十万元整”。2019年1月，高向菊就向李秀如表示意欲解除合同，收回房屋，但被李秀如拒绝。2019年1月20日，高向菊便擅自用长锁将李秀如承租的房屋大门锁住，单方解除合同，将房屋强制收回。无奈之下，李秀如只得报警救助，但无果。由于寒假和春季在即，李秀如投入大量人力、物力、财力进行寒假班和春季班招生宣传，但由于高向菊强行收回房屋，致使李秀如无法营业，之前投入全都打了水漂。此外，由于高向菊提前解除合同，还应当赔偿李秀如的装修损失。诉讼中，因申请对高向菊制作的公告上的笔迹进行鉴定，支付鉴定费2500元。因对承租房屋进行装修价值申请评估，支付评估费15000元。在与高向菊多次交涉无果的情况下，李秀如诉至法院。 高向菊辩称：1.2017年1月7日，高向菊与李秀如签订《租赁合同》，已将案涉房产交给李秀如使用并由其开展生产经营活动至今。合同履行期间，高向菊未实施过违反《租赁合同》约定或相关法律规定的行为，李秀如行使合同解除权、违约金请求权缺乏事实与法律依据。2.在案涉《租赁合同》继续履行的情况下，高向菊将案涉房产交给李秀如使用，李秀如向高向菊支付租金，双方均履行了《租赁合同》约定的义务，收取租金系高向菊基于合同约定取得的权利，李秀如要求高向菊返还租金缺乏事实与法律依据。至于押金，待《租赁合同》履行完毕后，高向菊将视李秀如履约情况退还给李秀如，现其要求高向菊返还押金亦缺乏事实与法律依据。3.高向菊与李秀如间是单纯的房屋租赁法律关系，高向菊仅是将案涉房产出租给李秀如用于生产经营。李秀如在其生产经营过程中的盈利或亏损均与高向菊无关。现李秀如因其管理不当导致经营亏损，却向高向菊主张赔偿经营损失，完全没有事实与法律依据。至于李秀如主张的装修损失，更是无从谈起。高向菊将案涉房屋出租给李秀如时本就带有装修，李秀如承租后并未对案涉房屋进行改造和装修，其主张的装修损失赔偿完全没有事实和法律依据。4.《租赁合同》正在履行，也应当继续履行。双方在《租赁合同》中约定，“租期自2017年1月15日至2021年9月30日止”、“在每年的一、四、七、十月份的1号日前支付”，“第三年起房租按市场价上下浮动”。2018年12月末，高向菊主动找李秀如沟通租金浮动事宜，同时告知李秀如应当于2019年1月1日前支付2019年上半年的租金。后经双方协商，高向菊同意按2018年的标准收取租金，李秀如也已经于2019年1月18日支付租金60000元，于2019年1月19日支付租金7950元。此后，李秀如继续占有使用案涉房产。案涉房产直到2019年3月还在产生水费、电费等费用亦能够反映李秀如使用案涉房产、《租赁合同》正在履行的事实。基于上述事实与理由，双方对继续履行《租赁合同》事宜已经达成了共识，此后并未发生导致合同无法履行的事实，双方亦没有事实违反《租赁合同》约定或法律规定的行为，本案《租赁合同》应当继续履行，故请求本院依法驳回李秀如的全部诉讼请求。 高向菊反诉称：高向菊与李秀如签订《租赁合同》后，依约定李秀如本应在于2019年7月1前支付租金，但至今未付，且李秀如在使用涉案房屋时持续产生用水用电的费用，高向菊已垫付的水费34.78元、电费764.95元，李秀如亦拒不偿还,李秀如的行为已构成违约，给高向菊造成了经济损失，高向菊遂提起反诉，请求判令：1.判决李秀如向高向菊支付2019年7月1日至2019年12月31日间的租金68000元并支付违约金（违约金以68000元为基数，按日万分之五的标准计算，算2019年7月1日起计至付清当期租金止）；2.判决李秀如支付高向菊垫付的水费34.78元、电费764.95元。 李秀如辩称，高向菊于2019年1月20日在涉案房屋锁住并在大门上张贴收回房屋的公告，致涉案租赁合同解除，故高向菊主张2019年7月1日之后的租金、违约金及合同解除之后的水电费缺乏事实依据，请求驳回高向菊的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证、质证。 李秀如为支持其主张依法提交了：1.李秀如身份证;2.租赁合同;3.租金支付的银行交易记录;4.照片、报警回执;5.高向菊在租赁房屋大门粘贴的公告。高向菊对李秀如提交的上述证据的真实性无异议,但对其中照片的真实性无法确定。 高向菊为支持其主张依法提交了：1.租赁合同;2.水费、电费收据发票。李秀如对高向菊提交的证据的真实性无异议。 审理中，李秀如确认未缴纳2018年12月电费127.22元、2019年1月电费114.26元。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月7日，李秀如与高向菊签订了《租赁合同》，高向菊将位于福建省福州市长乐区（航房权证Ｈ字第××号）房产出租给李秀如用于办公、教育产品销售等,合同约定“租期自2017年1月15日至2021年9月30日止，每年租金为136000元，以每季度付租一次，在每年的一、四、七、十月份的1号前支付。租房押金为50000元，在合同期满或合同解除后三日内无息归还乙方。第三年起房租按市场价上下浮动。第二年起每半年付租一次。甲方自愿给乙方半个月的免租期作为乙方的装修期。在保证房子安全的情况下经甲方同意，乙方可自行装修，合同期满，不可拆除的装修归甲方所有，乙方装修及配备的物品归乙方所有，墙体尽量恢复原位。乙方无故不按时支付甲方可以解除本合同，也可以要求乙方支付未支付租金的日万分之五支付违约金，合同继续履行。甲方提供的房产必须产权明晰，若有第三人与甲方有权属纠纷导致乙方损失，甲方必须按违约赔偿乙方损失。甲方有义务提供产权证和土地证等有关证件，协助乙方办理相关证照。甲方必须确保乙方在租期内水和电的正常使用，甲方有协助解决的义务。乙方要及时缴纳水电费。经甲方同意，乙方可将承租房屋转租。在合同期内双方不得违约，若其中一方违约，违约方应向对方支付违约金人民币十万元整。合同期满前，乙方若需续租，同等条件下，乙方有优先租赁权。”合同签订后，李秀如向高向菊支付了押金50000元，对租赁房屋进行了装修，并按约向高向菊支付了2017年、2018年、2019上半年的租金。2019年1月，双方因对2019年租金浮动事宜产生争议，高向菊单方将租赁房屋大门锁住，并向李秀如发送公告，欲将租赁房屋收回。李秀如为此曾向“110”报警。但双方之间的争执并未平息,李秀如遂于2019年3月4日诉至本院。 本案审理期间，依李秀如申请，本院将李秀如提交的内容为“因租方违约，现房屋使用权已收回！如强行闯入犯《刑法》二百四十五条非法侵入住宅罪，判三年以下有期徒刑或者拘役。砸毁属于故意毁坏财物罪，视情节判定刑罚，属于刑事案件。已在公安局备案。联系当地公安局。房东137××××0768”的《公告》提交双方确定的福建中闽司法鉴定所鉴定，李秀如支付了笔迹鉴定费2500元。该所于2019年9月27日作出闽中闽司鉴所［2019］文鉴字第241号《司法鉴定意见书》，认定《公告》中的手写字迹为高向菊所写。李秀如尚于2019年11月向本院提出申请，对其承租后装饰装修的价值进行评估，经福建联合中和工程造价咨询有限公司评估，该公司于2020年3月18日作出联合中和价鉴（2020）002号《工程造价鉴定意见书》，认定本次鉴定双方无争议的项目总造价为158139元。为此，李秀如支付了该项评估费15000元。 诉讼期间，经双方协商，为减少出租方损失，双方一致同意在本案判决生效之日前，高向菊可就涉案房租另行出租，双方不因此产生争议。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。李秀如与高向菊签订的租赁合同系双方真实意思的表示，未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按租赁合同内容履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方争议的焦点在于：2019年1月20日、1月22日，在涉案房屋额外加锁锁住及在房屋玻璃门上张贴前述公告的行为，是否系高向菊所为。李秀如提交报警回执、现场照片及《闽中闽司鉴所［2019］文鉴字第241号司法鉴定意见书》等证据主张上述行为均由高向菊所为，高向菊确认现场照片体现的场所系涉案房屋所在，但否认上锁及公告系其所为。本院分析认为，2019年1月20日、2月22日，李秀如先后两次发现涉案房屋被额外加锁锁住及张贴公告后，均有向公安机关报警处理，且经本院核实，经办民警反馈出警现场，房主在电话中表示因租赁双方对租金未达成一致，故其将门上锁，再则，高向菊虽先否认上述两张公告中“房东137××××0768”字样系其所写，后又自认系其所写，综上，足以认定高向菊在将涉案房屋租赁给李秀如期间，在李秀如按约定支付了半年租金且未出现违约行为的情形下，于2019年1月20日、2月22日，对上述涉案房屋实施了上述加锁及张贴公告的行为，高向菊构成违约。根据《合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，应视为高向菊明确表示不再继续履行出租方的主要义务即不再让渡涉案房屋使用权，李秀如为此依法获得合同解除权，李秀如关于涉案合同已于高向菊张贴公告之日即2019年1月20日解除的主张，符合法律规定，故本院认定案涉租赁合同于2019年1月20日解除。因租赁合同于2019年1月20日提前解除，故高向菊应退还李秀如2019年1月21日至2019年6月30日期间租金60323元（68000元-136000元÷12个月÷31天×21天）以及租房押金50000元。因高向菊方违约，依据合同约定应向李秀如支付违约金，考虑到合同已履行两年，应按未履行年限适当赔偿违约金，故对李秀如的该项主张，本院确定高向菊应支付违约金57000元。高向菊提前收回租赁房屋，对李秀如的经营显然造成影响，但李秀如未提供相关证据证明其该项损失，故对李秀如要求高向菊赔偿经营损失10万元，因缺乏事实依据，本院不予支持。案涉租赁合同虽约定合同期满，不可拆除的装修归高向菊所有，但高向菊提前收回租赁房屋，使得李秀如投入的该方面的装修费用因使用年限未达租赁期限而产生贬损，李秀如主张赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，具有事实和法律依据，本院根据装修价值评估鉴定意见书确定的无争议部分的总造价按已使用年限与租赁合同期限进行折价，酌定该项损失为90000元。李秀如主张由高向菊负担该鉴定费及评估费，符合法律规定，予以支持。合同解除后，双方的权利义务终止，现高向菊主张2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金及2019年1月20日之后的水电费，已丧失合同依据，本院不予支持。李秀如认可尚未支付高向菊代为缴纳的2018年12月至2019年1月间的电费241.48元，本院予以确认，李秀如为此应依法向高向菊支付。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、李秀如与高向菊于2017年1月7日签订的《租赁合同》于2019年1月20日解除。 二、高向菊于本判决生效之日十日内退还李秀如2019年1月21日至2019年6月30日期间租金60323元。 三、高向菊于本判决生效之日十日内退还李秀如租房押金50000元。 四、高向菊于本判决生效之日十日内支付李秀如违约金57000元。 五、高向菊于本判决生效之日十日内赔偿李秀如装修损失费90000元。 六、李秀如于本判决生效之日起十日内支付高向菊2018年12月至2019年1月间的电费241.48元。 七、驳回李秀如的其他诉讼请求。 八、驳回高向菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11284元，减半收取计5642元，鉴定费2500元，评估费15000元，由高向菊负担。 反诉案件受理费1520元，减半收取计760元，由李秀如负担50元，由高向菊负担710元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  王捷 二〇二〇年五月十四日 书记员  林晶 本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。