内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初3509号原告：高永胜,男,现住内蒙古乌兰察布市。委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：章超，内蒙古庆胜律师事务所实习律师。被告：内蒙古金厦房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区呼和浩特市金川开发区电力城西济隆小区******。法定代表人:杨义恒，系公司董事长。被告：内蒙古蒙马企业管理咨询有限公司，住所，住所地：内蒙古呼和浩特市金川开发区金海路北金厦广场综合楼**div>法定代表人：张福利，系公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：梁炜，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。原告高永胜与被告内蒙古金厦房地产开发有限公司（简称金厦房地产公司）、内蒙古蒙马企业管理咨询有限公司（简称蒙马公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高永胜及其委托诉讼代理人樊艳良、章超，被告金厦房地产公司、蒙马有限公司委托代理人梁炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高永胜向本院提出诉讼请求：一、请求贵院判令二被告继续履行合同约定立即交付位于金厦广场1单元1100号商铺；二、请求贵院判令二被告共同向原告支付逾期交房违约金53126.55元(暂计算至2019年9月1日,具体数额待实际给付之日据实计算);三、判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告内蒙古金厦房地产开发有限公司(以下简称“金厦公司”)于2013年1月27日签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告金厦公司开发的位于呼和浩特市××区商铺,面积为17.11平方米,价款239369元。合同约定被告金厦公司应于2013年12月31日前将商铺交付于原告,合同签订后,原告依约向被告金厦公司支付全部购房款。但时至今日被告金厦公司并未将上述商铺交付原告使用。后原告得知,被告金厦公司在未通知原告并取得原告许可的情形下,擅自将商铺出租给被告内蒙古蒙马企业管理咨询有限公司(以下简称“蒙马公司”),现商铺由被告蒙马公司实际占有使用综上,原告与被告金厦公司签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示,合法、有效,被告金厦公司的相关行为已构成违约,被告蒙马公司对商铺无权占有。为维护自身的合法权益,原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定向贵院提起诉讼望判如所请。被告金厦房地产公司、蒙马公司辩称，1、原告的诉请请求均不成立，原告没有按合同约定交清全部购房款，并且被告多次通知均遭到原告拒绝，被告享有先履行抗辩权；2、原告未能按照合同约定支付全部购房款，构成违约，被告不存在违约情形；3、原告主张违约金也超过了诉讼时效；4、原告请求蒙马公司交付房屋的请求权基础不能成立。原告为证明自己的主张向本院提交以下证据：一、《商品房买卖合同》，证明原告与被告金厦公司于2013年1月27日签订《商品房买卖合同》，约定被告金厦公司应于2013年12月31日前将商铺交付于原告，双方合同合法有效；二、收据四张，证明原告按照合同约定向被告金厦公司支付商铺价款人民币239369元，已履行买受人全部义务。二被告的质证意见为：第一组、第二组证据的真实性认可，证明问题不认可，原告尚欠房屋面积差未支付，原告不具备交房条件。被告金厦房地公司、蒙马公司为证明自己的主张向本院提交了下列证据：一、《商品房买卖合同》，证明按照合同约定的第五条，在原告未交清购房款的前提下，被告享有先履行抗辩权，有权拒绝交付房屋；二、房屋面积测绘成果报告书，证明经测绘，原告所购买的房屋实际面积为17.6㎡，按照合同约定，原告还应付购房款6855.1元，但原告至今尚未支付，不满足合同约定的交房条件；三、五方验收报告、房屋产权证书、公告，证明金厦广场于2013年12月21日验收合格，被告于2013年12月25日以张贴公告及电话通知等形式告知购买房屋的业主办理交房手续，涉案房屋也早已具备办理分户产权的条件。由于原告拒不交清购房款，拒不接收房屋，导致房屋至今无法交付；四、商铺租赁合同，证明原告于2015年11月28日与蒙马公司签订《商铺租赁合同》，租赁了金厦广场三层120、121、122号商铺，说明原告对金厦广场房屋已具备交付条件是明知的，但原告怠于行履行付房款义务，拒不接收房屋，被告不存在违约情形；五、原规划图纸及变更以后的由房管局指定的方圆测绘公司出具的图纸，证明1楼100号即1100号，面积是17.11平方米，变更以后的商铺号为1层43号，面积是17.60平方米。原告的质证意见为：证据一的真实性认可，证明问题不认可，被告未书面通知办理交付手续，同样被告也未提供测绘报告和平面图，原告对于平米差也是不知情；证据二的真实性不认可，因为是复印件，测绘报告的委托单位是被告单方委托，并非是国家行政机关委托出具的权威性的测绘报告，其次被告所说的平米数涉及的房子是否与原被告签订的，涉案房屋是否一致并不知情；证据三的性均不认可，五方验收报告均未有政府行政部门的委托，公告真实性也不认可，原告已经按照合同约定足额支付了239369元购房款，原告已经履行了支付义务；证据三的三性均不认可，合同申报表与本案没有关系，对于二被告签订的租赁合同原告并不知情，该组证据能够证明二被告对案涉房屋进行了无权处分，二被告应当承担交付房屋以及房屋占有使用期间的费用，或承担逾期交房违约金；证据五的两份变更前后的图纸，因为没有加盖公章真实性无法查证，但是所标识的变更前后位置与面积认可。经审查，对原告所举证据的真实性及证明问题予以认可。对被告提供的证据的真实性认可，证明问题不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年1月27日，原告高永胜与被告金厦房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于呼和浩特市××区商铺，面积为17.11平方米，单价为每平方米13990元，总价款为239369元。第五条“面积确认及面积差异处理，……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理：1、（1）双方自行约定：合同约定面积于产权登记面积发生差异，以产权面积为准，单价不变多退少补；2、（1）约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。…买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”；第六条“付款方式为分期付款：买受人于2012年5月28日支付房款人民币壹拾贰万玖仟三佰陆拾玖元，2013年1月27日支付房款人民币肆万元，2013年4月30日支付房款人民币柒万元整”；第八条“出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，5、该房屋经验收合格，且买受人交清购房款及相关费用后”；第九条“出卖人逾期交房的违约责任1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（2）逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同签订后，原告于2012年5月20日、2013年5月28日、2013年1月27日、2013年6月27日分四次向被告支付购房款239369元。现涉案的1单元1100号商铺在土默特左旗住房保障和房产管理所备案登记时变更为1层43号，面积为17.60平方米。被告未在合同约定的2013年12月31日前向原告交付房屋。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，原告高永胜与被告金厦房地产公司签订《商品房买卖合同》约定的交房日期为2013年12月31日前，被告虽提供了竣工验收报告、房屋所有权证，但该证据无法证明被告金厦房地产公司向高永胜履行了交房义务。原、被告签订《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，被告未提供证据证明其向原告出具过书面通知。故内蒙古金厦房地产开发有限公司迟延交房的行为已违约，高永胜要求被告交房的诉讼请求，本院予以支持。因涉案商铺号变更为呼和浩特市金川开发区金海路北侧金厦广场1层43号，被告金厦房地产公司应向被告交付金厦广场1层43号商铺。在交付房屋后，如房屋面积差在合同约定的范围内，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于违约金的请求，高永胜未提交证据证明其实际损失大于双方合同约定的违约金，故本院支持原告违约金的依据为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金计算方法，即从2014年1月1日起算，每日按照已付房款239369元的万分之0.3计算违约金（每日违约金为7.18元）至被告金厦房地产公司向原告实际交付房屋之日。原告要求被告蒙马公司承担交付房屋、承担违约责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告内蒙古金厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高永胜交付位于呼和浩特市××区商铺；二、被告内蒙古金厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告高永胜迟延交房违约金（按每日7.18元，从2014年1月1日起计算至被告内蒙古金厦房地产开发有限公司向原告高永胜实际交付房屋之日止）；三、驳回原告高永胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5097元，由被告内蒙古金厦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 哈布日其其格人民陪审员 弓  忠  孝人民陪审员 武  生  正 二○二○年五月十八日书 记 员 李    洁《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。