广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0102民初619号 原告（反诉被告）：蓝易，男，1989年9月14日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：李卓恒，广西欣和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁市百佳汇商场管理有限公司，住所地：南宁市新华街人防工程，统一社会信用代码：9145010278844743X6。 法定代表人：马小云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：缪康，广西民族律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏飞，广西民族律师事务所律师。 原告（反诉被告）蓝易与被告（反诉原告）南宁市百佳汇商场管理有限公司（以下简称“百佳汇商场”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年1月18日公开开庭进行了审理。原告蓝易及其委托代理人李卓恒、被告百佳汇商场的委托代理人缪康、张鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝易向本院提出诉讼请求：一、撤销原、被告签订的商铺租赁合同；二、被告返还原告缴纳的租金、物业费、宣传推广费、工程维护资金、履约保证金共计60000元；三、被告赔偿原告损失43342元，其中：1.装修费用50265元；2.设备投入25040元、商铺租赁合同约定租赁期限一年折旧费30%，损失7512元；3.经营支出14944元；4.扣除经营收入29379元（从2017年1月其暂计至6月止）。 事实和理由：2016年下半年，原告在58同城网站及路过南宁市朝阳路和新华路交叉路口，在地铁施工现场围挡处看见被告的招商广告，该广告宣传百佳汇是南宁市最强势的商业品牌，位于南宁市绝对商业核心区域朝阳商圈的中心，经营十六年以来进驻的商家从来不亏损，商场日均50万的客流量，招商海报上还注明了麦当劳入住百佳汇等等。此外，原告在58同城网站上看到了被告类似的广告宣传。原告被被告的宣传吸引，就到被告地下商场的招商中心进行洽谈。被告工作人员对上述广告进行了添油加醋的吹嘘，并表示商铺绝大部分已经租赁出去，如果要租赁要马上交付费用。出于对被告富于震撼的广告内容的信任，以及被告商铺仅剩不多的引诱，原告没有时间考证广告的真实性，尽管作为毛坯商铺租赁期仅一年根本不符合市场规则，但是被告承诺一年内肯定赚钱，不用担心投入装修后赚不了钱，所以原告匆匆于2016年11月30日付款签订合同，租赁期限从2017年1月13日起至2018年1月12日止，先后共付款60000元。签约支付租金和保证金后，原告按照被告的要求进行装修并入场经营。经营半年以来，商场人流量非常少，生意更是冷淡，商场的现实与被告吹嘘的旺铺大相径庭，且百佳汇还存在大量商铺没有租赁出去，经营半年来原告日均营业额只有163元，而日均成本接近452元，每日亏损约289元，目前状况而言，严重亏损已经不可避免了。经了解，百佳汇商场所处的朝阳商圈并非南宁市最旺最强势的商圈，南宁市还存在几个大商圈，没有证据证实朝阳商圈属于最强势的商圈，百佳汇在朝阳商圈的地位也远远没有处于被告吹嘘的绝对核心，朝阳商圈的其他商场在销售参与度和利润方面都远远超过了被告百佳汇商场。被告广告所吹嘘的日均50万客流量完全属于虚构，宣传强调入住的大品牌商家有麦当劳、屈臣氏，但事实上都没有进入。被告严重虚构了诸多事实，存在重大欺诈，诱骗原告签订远远超过市场价值的租赁合同，造成了原告巨大的亏损。 被告百佳汇商场答辩称:原、被告于2016年11月30日签订《商铺租赁合同》，约定原告租赁被告位于南宁市新华街人防工程的商铺用于商业经营，是原告和被告双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律强制性规定合同有效，不存在原告诉请撤销合同的情形。原告诉称存在欺诈内容的商业广告仅是要约邀请。并非要约，广告内容没有涉及租赁商铺的场地、租金、期限和装修等具体明确内容，不符合要约要件，不具有法律意义，对相对人均无约束力，不能以广告内容存在使人对周边商业环境产生误解即认定为被告构成欺诈。即使在商业广告中个别内容存在适度夸大的情形，也不会影响朝阳商业圈是南宁市区当下最大商业区、以及百佳汇商场目前是南宁城区最大地下商场的事实。原告以被告发布的商业广告存在欺诈为由，请求撤销双方签订的合同，并要求赔偿其各项损失，没有事实和法律依据。签订合同后，被告按照合同约定将商铺交付，交付的租赁商铺符合约定要求，并为原告在商铺装修、安全管理、商场促销和物业管理等方面提供了服务，已经切实履行了合同义务。原告在占有、使用租赁商铺开展经营后，应支付相应的租金和管理等费用。原告未装修商铺、购置营业所需硬件设备而投入的资金，是原告开展商业经营活动的必要投资，其要求被告赔偿装修装饰商铺和购置经营设备等费用没有事实和法律依据。双方签订的《合同》合法有效，不存在欺诈情形，双方均应当恪守履行，原告没有按照合同的约定交纳其拖欠的商铺租金、水电费等，应按合同约定承担违约责任。双方签订的《合同》约定，商铺租赁期限为一年，自2017年1月13日起至2018年1月12日止，至今合同已经届满，鉴于双方实际不会再续签《合同》，依照合同约定，在租期届满后原告应自行搬离租赁商铺，并把清理干净的商铺交还给被告，逾期不搬离的，需参照合同约定的租金标准交付占用费，直至交还商铺之日止。 被告百佳汇商场提出反诉请求：一、原告继续履行《商铺租赁合同》直至合同期满；二、原告支付拖欠租金79402元、水电费9016元，支付上述两项费用滞纳金39895元、水电费滞纳金4169元，共计137361元（具体计算时间和金额详见《水电费缴纳通知单》、《拖欠租金、水电费及应缴纳滞纳金统计表》）；由于目前合同期满，原告仍未搬离租赁商铺，期满后的商铺占用费按照租金的标准计算至原告实际搬离之日止；三、本案反诉费用由原告承担。 原告对被告的反诉辩称：合同是因为被告存在欺诈而签订的，工商局也对被告进行了处罚，原告不需要缴纳租金。根据法律规定，该合同应该撤销，被告应返还租金等费用，被告的诉请是没有事实和法律依据的，应予以驳回。按照被告的管理模式，不允许原告搬走，原告是被迫撤出后，被告每天都会去开店铺的灯，来营造百佳汇商场旺场的气氛。之前原告严重亏损，多次要求被告协商减少租金，但是被告不同意，目前被告的商铺都未全部出租，被告诉请没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人有异议的证据，本院认定如下：1、被告对原告提交的广告宣传画册、招商广告画册宣传画页及商场范围内部照片、商场内部装修工地现场照片有异议，认为无法确认是被告发布的广告及在被告处拍摄的照片，原告提交的广告宣传画册、招商广告画册宣传画页载明了为“百佳汇流行前线全新盛大招商”的宣传单册，原告提交了原件予以核对，被告提出异议，但是未提交相反证据予以反驳，本院对其真实性予以采信；原告提交的照片为其自行拍摄，无法体现出拍摄时间及拍摄时现场的真实情况，本院不予采信。2、被告对原告提交的财务损益表格、装修及设备的照片真实性有异议，原告提交的财产损益表格为其自行制作，原告未提交相应的票据予以佐证，也未经双方当事人确认，本院对其真实性不予采信；原告拍摄的装修及设备照片为其自行拍摄，未显示拍摄时间及拍摄现场的状况，本院对其不予采信。3、被告对原告提交的兴宁区工商局行政处罚决定书的真实性有异议，本院根据原告提供的网页截图对南宁市兴宁区工商局网站进行了查询浏览，原告提交的行政处罚决定书截图内容与网页上内容一致，本院对其真实性予以采信，对其证明力本院在下文中再行阐述。4、被告对原告提交的视频、商场照片的真实性有异议，从原告拍摄的视频中可看出拍摄的地点为涉案商场内部，本院对拍摄的地点予以采信，视频中记载原、被告双方进行商谈的部分可看出交谈人员及交谈内容，被告未提交相反证据予以反驳，本院对其真实性予以采信。原告提交的商场照片中显示有当日《南国早报》的时间为2017年8月15日，且照片中也拍摄有被告所拉的招商横幅及工程项目的名称，因此本院对其真实性予以采信。5、原告对被告提交的营业执照、法定代表人证明及身份证、场地使用证明的真实性均有异议，本院认为，被告提供了上述证据的原件予以核对，原告提出异议，但是未能提交相反证据予以反驳，本院对上述证据予以采信。6、原告对被告提交的水电费缴纳通知单、发放签收表、限时缴费的通知的真实性有异议，认为其不应支付水电费，已缴纳的费用也应当退回，被告提交的发放签收表上有原告的签字确认已经收到水电缴纳通知单，因此本院对其真实性予以采信。7、原告对被告提交的商铺现场相片的真实性有异议，该照片是被告单方制作，未能显示拍摄时间，本院对其不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 因商场重新开业，被告于2016年发放宣传图册，对其商场进行宣传，在宣传图册上有“位于南宁市绝对的商业核心区域朝阳商圈中心……坐拥3条地铁，日均50万客流量”、“南宁财富要塞从不亏损的商业经营传奇”、“主力品牌强驻”等宣传内容。 2016年11月30日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告的2J-08、09B号商铺，面积为36.94平方米，2017年每月租金为每平方米300元，商铺租赁期限从2017年1月13日至2018年1月12日止，租期为一年，2017年度商铺租金共132984元，租金分两次次按季度支付，于2016年10月12日前应交66492元，2017年4月12日前应交66492元。原告应在每年度第一次缴纳租金时一并向被告支付年度商场物业管理费为11082元、年度商场宣传推广费3000元、年度个体工商户保险费500元、年度维护资金1330元。合同并约定了双方的违约责任、纠纷解决方式等内容。 合同签订后，原告向被告支付了租金、物业费、宣传推广费、工程维护资金，共计60000元，被告将商铺交付给原告使用及经营。原告接收商铺后对商铺进行了装修，并用于商业经营。 2017年5月12日，被告作出《限时缴纳商铺租金等费用的通知》，载明原告拖欠2016年12月28日至2017年7月12期间的租金12910元、2017年1月至3月的水电费3306元。原告签收了该份通知。被告每月均向原告送达《水电费通知单》，通知原告2017年1月2日至8月1日的水电费分别为1183元、956元、1167元、1080元、1316元、1622元、1692元，共9016元。后被告分别作出2017年8月至2017年11月的水电费通知单，载明2017年8月2日至2017年11月30的水电费分别为1760元、1405元、1041元、673元。 原告主张其经营涉案商铺到2017年9月12日，但原告一直未清空并搬离商铺。本院于2018年8月21日组织双方当事人对涉案商铺进行交接手续，现原告已将商铺内物品及装修进行搬离及清空，并将商铺返还被告。 2017年7月20日，南宁市兴宁区工商质监局对被作出兴工商处字[2017]186号行政处罚决定书，认定被告百佳汇公司“在招商中心内的墙上粘贴有‘打造中国最大的地下世界主题风情街’字样的宣传图片，招商中心的接待处桌面上及地面有内容为‘主流商业集群引领者行业唯一、广西最大地铁接驳站、每日超50万消费人群广西仅有、南宁商场中极少从不亏损的商业之一、从一铺难求到难求一铺、绝对的商业核心区域’等字样的彩页宣传册及宣传单，用于对外宣传，当事人广告宣传中使用的统计资料、调查结果未经验证，存在引人误解，误导消费的情形”；被告“在宣传单中‘本广告一切内容仅供参考，所有细节及图则以政府批准文件和最终签订的合同为准，所有解释权归开发商’字样的格式条款，违反了《合同违法行为监督处理办法》第十一条第（四）项的规定，属排除消费者解释格式条款的权利行为所指”。为此对被告作出了行政处罚：1、立即停止发布广告，在相应范围内消除影响；2、处广告费四倍罚款4640元；3、对违反《合同违法行为监督处理办法》第十一条第（四）项的处罚，处罚款1000元。 2018年1月20日，双方因商铺内物品的搬离问题发生纠纷，原告为此向南宁市公安局兴宁派出所报警，南宁市公安局兴宁派出所民警出警，并记录情况：“蓝易等人是百佳汇商场的租户，现租户已经停租，要求把店内的私人物品搬走，百佳汇方则要求等兴宁区法院判决书下来后才允许租户方搬走剩余的物品，现我所民警协商双方，店铺内剩余的物品暂放在商铺内，等兴宁区法院判决书下来以后再决定剩余物品的去留”。 本案在审理过程中，本院依原告的申请，依法委托北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司所承租的商铺装修及采购设备的价值进行价格评估，北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司于2017年12月13日作出国宏信（广西）（价）字[2017]第073号《价格评估报告书》，对原告租赁的商铺在价格基准日，即2016年11月30日的市场价格评估为68508元。原告支付了本次评估的费用1500元。 另查明，被告成立于2006年7月5日，经营范围为：商场管理，服装，鞋帽，饰品，日用品，通讯产品，柜台及铺面出租（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 本院认为：对于原、被告之间签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》是否合法有效的问题。原告主张被告在宣传商铺时存在严重虚构事实的行为，存在欺诈行为，该合同应为可撤销合同，并主张撤销该租赁合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。被告在商铺招商的宣传图册中的内容确实存在一定的夸大，使用的统计数据也未经验证，但是商铺的经营是投资行为，必然存在一定的风险，原告在承租商铺之前也应能知悉可能存在的风险，且原告也实际到达了商铺现场，对商铺所处的地理位置、周边环境等情况应该有一定的了解，原告应能以此来衡量投资风险的大小，而非完全以被告所发布的宣传广告来衡量。被告所发布的广告作为一种参考，不能完全取代投资人对市场现状的认知，因此被告所发布的广告应不足以使原告违背其真实意思表示签订合同。因此原告主张双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》为可撤销合同，本院不予支持。该《商铺租赁合同》及《补充协议》没有违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效。 对于租金、物业费、宣传推广费、工程维护资金、履约保证金应否返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，既然双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的权利义务。合同签订后，原告按照约定向被告支付了租金、物业费等费用，被告也按照约定向原告交付了商铺。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并且在租赁期间保持租赁物符合规定的用途。如前所述，被告在进行商铺招租的宣传画册及海报中确存在一定的夸大，且由于2016年地铁及公交线路的施工，原告承租商铺后一段时间内商场上的路面仍处于修复整治的状态，原告于2017年1月10日、2月10日、4月10中分别的拍摄的视频及2017年7月17日的照片中也能反映出当时被告商场内部部分仍在进行招商及装修，大部分商铺仍在围挡装修，仅有简易过道通行，可以反映出当时被告商场整体经营环境尚未成熟，尚未形成相对稳定的顾客群体，路面施工及商场内部装修的情况也足以对日常客流量造成很大程度的影响，与其在招商画册及海报中所宣传的效果存在较大的落差，原告主张被告承担一定的责任，本院予以支持。与此同时，商业行为存在经营风险，原告在签订租赁合同之时，亦应该充分评估商场的近期规划、发展前景和经营条件的成熟程度，充分预见空置的经营场所在未来的装修改造期间对其承租商铺的经营将会造成的影响。本案中原告未能准确预见该经营风险，应该为此自担一定的责任，且原告未能按照合同约定的时间足额支付租金及其他相关费用，也存在违约。综合以上意见，本院酌定被告承担30%的责任，由原告自行承担70%的责任。原告已经向被告支付了租金、物业费、宣传推广费、工程维护资金，共计60000元。被告主张虽然双方的合同于2018年1月12日已经期满，但由于原告一直未清空并返还商铺，租金应该支付至原告实际搬离之日止，由于合同已经期满解除，被告主张的租金性质为原告使用商铺的占用费。原告主张其一直未搬离商铺是因为被告阻拦，无法搬离。原告向本院提交了2018年1月20日南宁市公安局兴宁派出所的《出警记录》，该记录显示梁新华等租户于当日希望将商铺内的物品搬走，但被告不允许。双方签订的《商铺租赁合同》已经解除，但是被告未允许原告搬离商铺，导致商铺无法出租或经营，由此产生的损失应由被告自行承担。被告主张原告应支付2018年1月21日及此后的商铺占用费，本院不予支持。但原告未提交证据证实其在此前因被告阻拦无法搬离商铺的事实，因此本院确定原告应支付租金至2018年1月20日。即自原告承租商铺之日起至2018年1月20日，原告应向被告支付租金总额为132984元/年÷365天×375天×70%=95639元，被告未主张合同到期后的物业费，为此合同期内的原告应支付的物业费应为11082元×70%=7757.40元、宣传推广费3000元×70%=2100元、年度维护资金1330元×70%=931元，以上租金、物业费、宣传推广费及年度维护资金共计106427.40元，扣减原告已经支付的60000元，原告仍需向原告支付租金、物业费、宣传推广费及年度维护资金共计46427.40元。被告主张原告共计欠付水电费13895元，并提交了相应的《缴费通知单》及原告的签收记录予以证实，本院予以采信，因此原告应向被告支付水电费13895元×70%=9726.50元。 对于原告因经营而投入的装修及设备采购费用，根据北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司作出的《价格评估报告书》，上述费用评估为68508元，原告认可其经营期间经营收入为29379元，应予以扣减，本院确定由被告向原告赔偿上述费用的30%，即（68508元-29379元）×30%=11738.70元。 对于原告迟延支付租金及水电费的滞纳金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十条的规定，原告未能按照合同约定按时支付租金及水电费，构成违约。但被告在宣传时存在夸大情形，也存在一定的过错，原告由于经营商铺过程中所获得的利润无法达到预期的效果而停止经营，并拒绝支付租金，被告对该此亦存在一定的过错，被告应对此承担一定的责任，因此本院对被告主张的滞纳金不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告南宁市百佳汇商场管理有限公司向原告蓝易赔偿损失11738.70元； 二、原告蓝易向被告南宁市百佳汇商场管理有限公司支付租金、物业费、宣传推广费及年度维护资金共计46427.40元； 三、原告蓝易向被告南宁市百佳汇商场管理有限公司支付水电费9726.50元。 四、驳回原告蓝易的其他诉讼请求； 五、驳回被告南宁市百佳汇商场管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本案本诉诉讼费2367元，反诉诉讼费1523元，评估费1500元，由原告蓝易承担3773元，由被告南宁市百佳汇商场管理有限公司承担1617元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  罗云华 人民陪审员  李海岚 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  张奕曈 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。