广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0621民初189号 原告：广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司，统一社会信用代码914506006976381852，住所地广西上思县思阳镇中华南路明江社区（那婆组）。 法定代表人：李前锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏强，广西心田律师事务所律师。 被告：苏旭升，男，1988年3月9日出生，汉族，住广西横县。 原告广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司（以下简称万蝶谷公司）与被告苏旭升商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告万蝶谷公司的委托诉讼代理人苏强到庭参加诉讼。被告苏旭升经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年10月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》;2.被告支付原告违约金9840元；3.被告支付原告借款利息44161.5元（利息按照年利率20%分段计算，截止日为2020年4月19日）；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年10月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买位于上思县民族中学东侧的房屋。合同第七条约定，逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同;出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起2日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。同日，被告向原告借款94334元，用于交付涉案房屋首付款。对于借款，双方约定被告应分期分批偿还,2018年10月19日前应偿还完毕。如被告违约，则被告应从还款期限届满的第二天起至实际全额还清之日止，按照同期商业银行流动资金贷款利率的4倍向原告支付利息。被告与原告签订上述合同，并向原告借款支付首付款后，拒绝继续履行合同,被告的行为已经构成违约。依合同约定，合同解除后原告应退还被告已付房款，但被告尚欠原告数额相同的借款，相互抵扣后，被告应支付相应的违约金、利息。原告为此向人民法院起诉。 被告苏旭升未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。 原告对其陈述的事实向本院提供如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》，证明原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，就购买的房屋面积、价值、支付方式、违约条款等有关事项进行约定；2.购房分期还款说明书；3.借款协议书；4.借款收据，证据2-4证明被告向原告借款并约定利息、违约金；5.律师函，6.邮件回执单，证据5-6证明原告已委托律师书面通知被告要求解除合同；7.通知，证明原告通过在《广西法制日报》登报的方式催告被告办理解除《商品房买卖合同》（预售）。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告苏旭升经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。 对于原告提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据1-7均真实、合法且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2016年10月17日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《借款协议书》，约定被告向原告借款98205元，用于支付上思县房屋的首期房款；本协议签订后，在双方签订《商品房买卖合同（预售）》当日，原告以现金方式将款项支付给被告，并监督被告完成首期房款支付，同时被告应向原告出具《借款收据》；借款期限从借款之日起至2018年10月17日；被告应在2018年10月17日前分期偿还该笔借款，第一期于2017年4月17日前偿还24500元，第二期于2017年10月17日前偿还24500元，第三期于2018年4月17日前偿还24500元，第四期于2018年10月17日前偿还24705元；被告须按时归还所有借款,如被告在借款期限内足额按时还款，原告同意免收利息，如被告逾期还款，自借款协议规定的还款期限日的第二天起至实际全额还款之日止，被告须向原告支付按同期商业银行流动资金贷款利率4倍计算的利息；如原、被告解除《商品房买卖合同（预售）》时，所有借款均视为到期。同日，被告出具《借款收据》一份，载明：“本人收到万蝶谷公司现金人民币（大写）玖万捌仟贰佰零拾伍元整（￥98205元），该款项为本人从万蝶谷公司处借款用于购买位于上思县商品房，并承诺2018年10月17日之前还清。借款人：苏旭升。2016年10月17日。” 2016年10月20日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买位于上思县，房屋建筑面积127.98平方米，房屋单价每平方米3670.68元，房屋总价款469774元。合同第六条约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：3、贷款方式付款，买受人向出卖人支付首期房款，首期房款占总房款的30.18%，计人民币141774元整（含定金），其余购房款占总房款的69.82%，计人民币328000元整，由买受人向银行申请按揭贷款支付给出卖人。”合同第七条约定：“逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起2日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”此外，原告作为甲方与被告作为乙方签订《购房分期还款说明书》，约定涉案房屋的房款为422334元，首付分4期支付，还款时间比《借款收据》载明的时间延后两天，分期支付总额合计98205元；余款328000元由被告向银行办理按揭贷款支付。 2019年7月1日，广西心田律师事务所律师接受原告委托，函告被告立即履行还款义务或积极联系原告商量有关退房事宜，该律师函于2019年7月26日以邮政快递方式寄出，2019年7月31日已由他人代签收。2019年10月8日，原告在《广西法制日报》登报通知，催告被告于2019年10月20日前到原告处办理解除合同手续。自原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》至今，被告仅于2016年10月20日支付原告首期房款98205元，未按合同约定办理按揭贷款手续。庭审中，原告称《分期还款说明书》、《商品房预售合同》载明的首付款数额不一致系因原告给予被告购房优惠，应以《分期还款说明书》、《借款收据》、《借款协议书》为准，关于房屋总价也是以分期还款说明书为准。违约金应按照应付款项的3%计算，即房屋总价减去已被告支付的首付款的3%。本院在审理原告与另案买受人的商品房预售合同纠纷中，关于《借款收据》、《借款协议书》与《分期还款说明书》中载明的首付款不一致的问题，原告称以实际出借款项为准。 另查明，2015年10月24日起，中国人民银行中长期（一年至五年以内）档次内的人民币贷款基准利率已调整为4.75%。此外，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率计算。 本院认为，关于涉案《商品房买卖合同（预售）》解除的问题。原告和被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应按照合同约定履行自己的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》第六条约定了付款的方式，但并未明确约定首期房款的具体支付期限，也未明确约定剩余房款应于何时之前办好银行贷款手续，属于合同履行期限约定不明的情况。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案中，《商品房预售合同》约定首付款为141774元、房屋总价为469774元；《分期还款说明书》载明的房屋总价为422334元，首付款分4期偿还完毕共计98205元；《借款收据》、《借款协议书》约定首付款为98205元。本院在审理原告与另案买受人的商品房预售合同纠纷中亦存在数额不一致的问题，因原告所提供材料关于总价、首付款的记载存在差异，且原告亦表示按优惠后的数额计算总价且首付款亦以实际出借款项为准，因此案涉房屋总价应为422334元，首付款为98205元。被告于2016年10月20日支付了首期房款98205元，购房余款324129元至今未支付。在没有其余补充合同条款约定付款期限的情况下，根据交易习惯，购房按揭贷款应在签订购房合同后半年内尽快办理，故本院确定本案《商品房买卖合同（预售）》中关于涉案房屋购房款的最迟支付期限为2017年4月20日。至原告向本院起诉主张权利之日止，被告已经逾期付款超过90日，根据《商品房买卖合同（预售）》第七条的约定，原告可以解除合同。故对于原告要求解除与被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告是否应支付原告违约金9840元的问题。《商品房买卖合同（预售）》第七条约定，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起2日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金。案涉房屋总价款422334元，被告已支付原告首付款98205元，尚欠购房款324129元，按照约定，被告应支付原告的违约金为9723.87元（324129元×3%），对原告该诉请，本院予以部分支持。 关于借款利息的问题。被告因支付涉案房屋首期房款，向原告借款98205元，并与原告签订了《借款协议书》。《借款协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应按照合同约定履行自己的义务。《合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”本案《借款协议书》约定了逾期利息的计算方式为：自借款协议规定的还款期限日的第二天起至实际全额还款之日止，按同期商业银行流动资金贷款利率4倍计算，该约定未超过法律允许的范围。自2019年8月20日起，利率按照全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率计算，2019年8月19日之前按照中国人民银行贷款基准利率的标准。故截至2019年8月19日，被告逾期还款的利息应按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计付，即按照年利率19%（4.75%×4倍）计算，原告主张逾期利息按照年利率20%计算，对超出约定的部分本院不予支持。因此，截至2019年8月19日，按照年利率19%即月利率1.58%（19%÷12个月）计算，本案被告应支付原告的逾期利息计算如下：自2017年4月18日起至2019年8月19日，被告逾期欠款24500元共计28个月，利息为10838.8元（24500元×1.58%×28个月）；自2017年10月18日起至2019年8月19日，被告逾期欠款245000元共计22个月，逾期利息为8516.2元（24500元×1.58%×22个月）；自2018年4月18日起至2019年8月19日，被告逾期欠款24500元共计16个月，逾期利息为6193.6元（24500元×1.58%×16个月）；自2018年10月18日起至2019年8月19日，被告逾期欠款24705元共计10个月，逾期利息为3903.39元（24705元×1.58%×10个月）。以上利息合计29451.99元（10838.8元+8516.2元+6193.6元+3903.39元）。自2019年8月20日起至2010年4月19日止，结合原告诉请，被告应支付原告的逾期利息以欠款本金98205元为基数，按全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率的4倍计付，若该利息高于年利率20%，则以年利率20%为限。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司与被告苏旭升于2016年10月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告苏旭升支付原告广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司违约金9723.87元； 三、被告苏旭升支付原告广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司借款利息29451.99元（利息暂计至2019年8月19日，自2019年8月20日起至2010年4月19日止的逾期利息计算方式如下：以借款本金98205元为基数，按全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率的4倍计付，若该利息高于年利率20%，则以年利率20%为限）； 四、驳回原告广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1150元（原告已预交），由被告苏旭升负担834元，原告广西十万大山万蝶谷旅游开发有限公司负担316元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交上诉案件受理费1150元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  **娇 人民陪审员  林立生 人民陪审员  施汉王 二〇二〇年五月二十八日 法官 助理  黄 源 书 记 员  廖常杰