湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0703民初10号原告：海纳（天津）弹簧有限公司，住所地天津市西青区杨柳青农场海纳道2号。法定代表人：吴玉书。委托代理人：刘巍，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：武汉市爱立威实业有限公司，住所地鄂州市葛店开发区创业大道左侧商控华顶工业园13-3号厂房。法定代表人：邓江平。委托代理人：彭钊球、袁思康，公司员工，代理权限为特别授权。原告海纳（天津）弹簧有限公司（以下简称海纳弹簧公司）诉被告武汉市爱立威实业有限公司（以下简称爱立威公司）租赁合同纠纷一案，本院2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告海纳弹簧公司的委托代理人刘巍，被告爱立威公司的委托代理人彭钊球、袁思康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海纳弹簧公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2019年7月16日签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告向原告支付2019年10月16日至2020年4月15日房屋租金144000元及至实际使用之日止的房租；被告支付原告暂计至2020年3月31日止的延期支付违约金5832元（以72000元为基数，以千分之三为日利率，计算2019年10月1日至2019年12月31日止的违约金1944元；以144000元为基数，以千分之三为日利率，暂计算2020年1月1日至2020年3月31日止的违约金3888元）及至实际支付之日止的延期支付违约金。以上共计149832元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年7月16日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方就位于鄂州市葛店开发区创业大道左侧商控华顶工业园2-2号厂房签订了《厂房租赁合同》，该合同就双方的权利义务进行了详细的约定。合同约定租期为2019年7月16日至2020年7月15日，季度租金为72000元，承租方（被告）应于每季度前15天向出租方（原告）支付下一季度租金，逾期支付的还应支付“拖欠天数*欠缴租金总额千分之三”的违约金。欠缴租金一个月的，出租方（原告）有权解除合同。依据合同约定，被告最迟应于2019年9月30日前支付下一个租赁季度的房租，但截至起诉之日被告仍未支付。原告多次向被告催缴均未果。原告海纳弹簧公司为支持其诉讼主张，在举证期内向本院提交了如下证据：证据一，厂房租赁合同（原、被告之间的）、不动产权证明，证明原告是租赁物的合法所有人，合同约定了双方的法律关系和权利义务。证据二，快递单及通知书，证明原告已经履行了限期催租赁费的催告义务。证据三，被告与案外人严雄峰签订的厂房租赁合同、音频资料（光盘），证明被告知晓涉案租赁物的所有现状，尤其是知道变压器是属于案外人严雄峰所有的事实。被告爱立威公司向本院提交了书面答辩意见。一、答辩人并无拖欠被答辩人的租金，答辩人已通过债务抵消的方式支付租金，至目前为止，答辩人并无拖欠被答辩人的租金。根据答辩人作为乙方，被答辩人作为甲方，双方于2019年7月16日签订的《厂房租赁合同》第三条约定“在本租赁合同生效之日起双方约定的时日内，甲方将租赁物按现状交付给乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施现状承租。”但在答辩人与被答辩人磋商合同时，被答辩人一直没有告知答辩人该厂房的变压器是属于前一承租人（即案外人严雄峰）的，答辩人认为变压器属于租赁物附属设施，答辩人租赁涉案厂房应能使用变压器以供日常生产经营且支付的租金中也是包含使用变压器的费用的。答辩人自2019年7月承租以来至2019年10月均有使用该变压器正常生产。但在2019年10月份，原承租人即案外人严雄峰以205伏变压器为其所有为由派人拉闸停电，答辩人也有报警处理，因案外人严雄峰拉闸导致答辩人停电5天，而停电造成答辩人无法生产，日均损失超15万元以上，严重损害答辩人的利益。答辩人也多次联系被答辩人出面处理，但被答辩人一直回避并口头承诺“若案外人严雄峰拆除变压器，被答辩人会出资新装变压器给答辩人使用。”但被答辩人一直未安装变压器。为了避免损失的扩大，2019年11月23日，经鄂州市葛店镇人民调解委员会调解，答辩人与案外人严雄峰达成协议无奈以276000元的价格购入该变压器以保障正常生产。后答辩人认为购买变压器的276000元应由被答辩人承担，并向被答辩人发出《债务抵消通知书》及《华顶工业园A2-2号厂房付款明细表》，明确该抵消方案是经被答辩方口头同意的，被答辩方已确认收到上述材料。根据《华顶工业园A2-2号厂房付款明细表》可知，答辩人扣除代为垫资购买变压器的费用可抵扣租金至2020年10月16日即第五季度的租金，至目前为止，答辩人是没有拖欠被答辩人租金的，因此不应支持被答辩人的诉讼请求。二、根据公平原则及实现合同的目的来看，不应解除双方签订的《厂房租赁合同》。首先，答辩人在适用涉案厂房后投入了大量资金，而且因变压器原因答辩人也停工数天导致损失惨重，答辩人也代被答辩人垫资向案外人以276000元价格购买了变压器，购买变压器的276000元应抵消租金。而此时被答辩人却单方要求解除合同，显然不公平。其次，答辩人从未拒绝过支付租金，也没有违反《厂房租赁合同》的行为，答辩人也答应垫付变压器的276000元抵扣至第五季度的租金，第五季度还有12000元在2020年7月15日前支付，第五季度后的租金答辩人也是愿意支付给被答辩人的。因此，被答辩人出租厂房给答辩人的合同目的是可以实现的，完全不用解除涉案合同。三、因答辩人已通过债务抵消的方式支付租金，也无其他违约行为，因此不应支付违约金给被答辩人。综上，为维护答辩人的合法权益，恳请法院判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告爱立威公司为证实自己的答辩主张，向本院提交了如下证据：证据一，光盘一份，证明严雄峰带人来公司闹事，我们也报警处理过，最后按照严雄峰的要求以276000元的价格无奈将变压器买下来了。证据二，厂房租赁合同（原、被告之间，同原告提交的证据一），微信聊天记录（被告方彭总经理与原告方吴总经理），本公司2019年7月至2020年4月的销售额。证实1.合同第三条约定甲方将租赁物按现状交付给乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租；2.按合同第四条约定水电由原告提供，所以电费向供电局交纳；3.变压器是属于严雄峰的，我们无奈才从他那里那买下来的；4.我公司因停电而遭受的损失情况。证据三，债务抵消通知书、扣除变压器费用明细表及快递单，证实我方已向对方发出了从租金里面扣除变压器费用的意思表示。经庭审质证，被告爱立威公司对原告提交的证据一、二的真实性及证明目的均无异议。被告爱立威公司对原告提交的证据三的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。因为，爱立威公司与严雄峰个人之间签订合同的时间是在爱立威公司与原告海纳弹簧公司的合同之前。爱立威公司与严雄峰签订合同时、那个变压器就在那里，水、电都是通的，后来海纳弹簧公司来找严雄峰收租金时，我方爱立威公司的人才知道这个厂房原来是海纳弹簧公司的、而非严雄峰的；后来，我方就与原告海纳弹簧公司签订了《厂房租赁合同》。过了一段时间后，严雄峰找我们要这个变压器并带人来公司闹事，我们也报警处理过；最后我方按照严雄峰的要求以276000元的价格将变压器买下来了。原告海纳弹簧公司对被告提交的证据一“光盘”、证据二中的“微信聊天记录”、销售额明细的真实性、关联性、合法性均有异议，认为光盘及微信聊天记录的内容与本案无关，销售额明细系被告爱立威公司公司单方制作的。原告海纳弹簧公司对证据二中的厂房租赁合同、证据三的真实性无异议，对证明目的不认可。对上述双方当事人均无异议的证据，因其形式和内容均符合法律规定，本院依法予以采信。对有异议的证据，本院认为，被告爱立威公司在与严雄峰个人签订涉案的厂房租赁合同时，对租赁物的产权状况未尽到基本的审查义务；而后，被告爱立威公司在明知涉案厂房中的变压器系前一转租人严雄峰个人的情况下，又继续与涉案厂房的权利人（原告海纳弹簧公司）重新签订租赁合同，由此产生的损失应由被告公司自行承担。故本院对被告爱立威公司证据一“光盘”、证据二中的“微信聊天记录”、销售额明细均不予采信。原告提交的证据三，能证实被告对租赁物中关于变压器的权属问题知情，故本院予以采信。经审理查明，2017年11月9日，原告海纳弹簧公司的吴宝易总经理代表该公司（甲方）与严雄峰（乙方）就该公司位于鄂州市葛店开发区创业大道左侧商控华顶工业园2-2号厂房签订了一份《厂房租赁合同》，其中合同第四条第三款约定“电力设施设备由承租方承担所有安装费用，退租时归甲方所有”。2019年3月23日，严雄峰个人将该厂房转租给爱立威公司，双方之间也签订了一份《厂房租赁合同》，该合同约定甲方（指严雄峰）将租赁物按现状交付给乙方（指爱立威公司）使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租，租期10年，第一轮租期4年，季度租金72000元，并在季度前支付。在履约过程中，爱立威公司得知涉案的厂房、场地所有权人为原告海纳弹簧公司的，变压器属于严雄峰个人所有，随后爱立威公司与严雄峰终止了上述合同。2019年7月16日，被告爱立威公司与原告海纳弹簧公司就上述厂房、场地重新签订了一份《厂房租赁合同》。该合同的主要内容摘录如下：（第二条）意向租赁期限为拾年，即从2019年7月16日起至2029年7月15日止；乙方在租赁期限届满前1个月提出续租，经甲方同意后，双方重新签订合同。（第三条）在本租赁合同生效之日起双方约定的时日内，甲方将租赁物按现状交付给乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。（第四条）租赁保证金为人民币肆万捌仟元整；季度租金72000元，并在季度前支付。租赁期间，使用该厂房所发生的天然气、通讯等费用等由乙方承担并直接向相关单位支付。（第六条）在租赁期限内，若遇甲方出售或转让出租物的全部产权，甲方应提前一个月告知乙方，并确保受让人继续履行本合同。在同等受让条件下，乙方对本出租物享有优先购买权；同等受让条件下，保证乙方利益不受任何损失；在租赁期限内，乙方无转租权。合同到期后，乙方有优先租赁权。（第十二条）若遇乙方欠交租金1个月，甲方有权提前解除本合同。此外，合同还就专用设施及场地的维修、保养，生产安全，物业管理，装修，免责等内容进行了详细的约定。合同签订后，被告爱立威公司依约向原告海纳弹簧公司支付了一个季度（3个月）的租金，依约定，被告最迟应于2019年9月30日前支付下一个租赁季度的房租，但被告爱立威公司明确拒绝支付。原因是，涉案厂房内的变压器系前一承租人严雄峰所有，为保证公司的正常运转，被告爱立威公司按严雄峰的要求以276000元将变压器买下来，并向原告发出以“从租金里面扣除变压器费用”的债务抵消通知书。原告海纳弹簧公司认为购买严雄峰的变压器系被告爱立威公司的单方行为、与己无关，双方对合同的履行发生争议。原告海纳弹簧公司于2019年11月30日再次向被告爱立威公司寄发了书面的《催缴通知书》，要求被告爱立威公司缴纳2019年10月16日至2020年1月15日季度的租金，被告爱立威公司明确表示以变压器的价款抵扣应缴租金，于是形成本次诉讼。本院认为，原告海纳弹簧公司与被告爱立威公司2019年7月16日签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人之间的真实意志，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形”。第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，被告爱立威公司因前一个租赁合同而对涉案厂房、场地在出租前的“现状”了解并知情，在并未得到原告海纳弹簧公司同意的情况下，强制要求以应缴租金抵扣自行购买的变压器价值，于法无据。故原告海纳弹簧公司在承租人明确拒付租金的情况下而要求解除合同的诉讼请求，符合上述法律规定，予以支持。合同解除的时间为本次起诉状副本的送达时间（2020年1月10日）。关于原告要求被告支付2019年10月16日至2020年4月15日之间的租金问题，本院认为，原告海纳弹簧公司在与被告爱立威公司重新签订租赁合同时，原告明知变压器是本公司的前一承租人严雄峰自行添置的，不仅对该变压器的权属问题未作明确的提示说明而以所谓的“租赁物及设施的现状”对外承租，导致租赁物不能保证正常的水、电功能而产生纠纷，双方均应承担相应的缔约过失责任。故本院对该合同解除前的租金及违约金损失不予支持。被告爱立威公司关于以债务抵销方式支付租金的辩称，既无合同约定，亦无法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告海纳（天津）弹簧有限公司与被告武汉市爱立威实业有限公司于2019年7月16日签订的《厂房租赁合同》于2020年1月10日解除。二、被告武汉市爱立威实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海纳（天津）弹簧有限公司支付租金72000元（租金计算的期限为2020年1月11日-2020年4月10日）；2020年4月11日至实际使用之日的租金损失按每季度72000元的标准另行计算。三、驳回原告海纳（天津）弹簧有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费1649元，由被告武汉市爱立威实业有限公司负担800元，由原告负担849元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  魏早云二〇二〇年五月二十八日书记员  夏江伦