四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初533号 原告：聂名鹏，男，1977年6月15日，汉族，住云南省西双版纳傣族自治州景洪市。 被告：杨林，男，1970年9月19日，汉族，住四川省泸州市江阳区。 原告聂名鹏与被告杨林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了两次审理。原告聂名鹏、被告杨林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂名鹏向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2019年4月19日至2019年12月6日占用期间拖欠的房租37833元及未交的水费105元；2.判令被告支付违约金5000元；3.判令被告赔偿被拆除的阁楼设施损失5000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年4月9日通过司法拍卖程序竞拍到泸州市江阳区江阳中路38号楼18号门市，并于4月19日取得了该门市的所有权。被告一直租用该门市用于经营“爱乐琴行”，原告在取得该门市所有权后多次要求被告出示租赁合同，而被告一直拒不出示，也不交纳房租。原告多次微信催收未果。2019年12月6日原告来到该门市与被告交涉，被告将门市交还原告，双方签订了书面交接手续。然后原告将该门市租给了别人，被告以物品未搬离为由要求原告给几天时间搬离，原告因此将与案外人签订的租赁合同的租赁时间从12月6日更改为12月13日，没想到被告却将该门市内的阁楼设施全部拆除毁坏，因该门市是以现状进行的司法拍卖，并以现状进行交付，原被告双方进行房屋交接时该阁楼设施完无损。被告的行为给原告造成重大损失，故诉至法院。 被告杨林辩称，原告的所述不实。在原告获得该门市所有权前，被告已经将房租足额缴纳给原来的房东，有租赁合同和银行清单为证，房屋租金到期截止时间为2019年9月30日。原告与被告无租赁关系，原告无权收取房租；2019年9月27日杨林电话告知原告与原房东租赁合同期限已到，要求原告来接房，但原告以被告协商租赁事宜为由一直未到泸州接收门市，一直拖到2019年12月4日原告也不来接房，还要求请我方帮忙联系租客，但都没有谈妥。2019年10月1日至2019年12月6日期间，杨林已明确交房，但聂名鹏故意不接房屋，因此，被告不应承担这段时间的租金。本案涉讼门市泸州市江阳区江阳中路38号楼18号门市包括地砖、阁楼、钢架玻璃门、厕所的所有装修均是被告杨林使用期间所装修，杨林有权处理，在聂名鹏的游说下只撤掉了之后的承租户伍宗芳所说不需要的阁楼，因此原告要求的赔偿于法无据。 原告聂名鹏围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.民事裁定书一份，拟证明原告取得门市所有权时间；2.地址变更情况说明，拟证明现地址江阳中路237号与原地址江阳中路38号楼18号门市是同一门市；3.不动产产权信息，拟证明原告主体适格；4.水费收据，拟证明被告未交的水费金额；5.租赁合同一份，拟证明原告门市市场租金行情；6.房屋交接手续，拟证明原被告双方交接门市时间；7.微信截图，拟证明手机号189××××0158绑定的微信号为本人；8.微信聊天记录截图，拟证明原告要求被告缴纳房租并腾空交还门市；9.法院拍卖公告，拟证明该涉案门市是以现在进行的拍卖；10.门市图片5张、门市内图片3张，拟证明法院拍卖及原被告交接门市时该门市现状情况及使用情况以及被告拆除阁楼后的现状。被告杨林的质证意见：不动产登记真实性无异议，但被告不动产权登记时间是2019年7月份，主张从2019.4月开始收取房租无法律依据；法院拍卖公告不知晓，法院裁定书真实性无异议，但与本案无关；微信聊天记录显示原告在2019.8.1日也没有给我方看过房产证原件；交水费的收据不认可，水费已足额交给原来的房东。对双方有争议的第4组证据，本院认定如下：该水费收据系私人名义所开具且无收据原件印证，无法证明原告代交水费的真实性。对被告真实性无异议的其他证据，本院予以确认并在卷佐证。 被告杨林为证明自己的主张向法庭提交以下证据：1.中国工商银行账户流水清单共计28页（自2013年11月14日至2018年11月7日），拟证明所缴纳保证金加租金共计交付租金493320元，租期为73个月；2.与原房东租赁合同两份，拟证明被告与原房东的租赁时间是截止到2019年9年30日，且被告已经足额缴纳了房租给原房东，原告无权收取；3.通话记录一份，拟证明2019年9月27日通过电话明确告知原告与原房东租赁期限已到，要求原告来接房；4.出庭作证证人左某的证言，拟证明关于阁楼的转租被告与原告已达成一致意见，由杨林个人来处理，不应承担阁楼的赔偿责任。原告聂名鹏对第1、2、3组证据的均不予认可。对双方有争议的1、2组证据，本院认定如下：对中国工商银行账户流水清单共计28页（自2013年11月14日至2018年11月7日），盖有中国工商银行股份有限公司泸州大山坪支行的印章，对银行流水的真实性，本院予以确认；关于杨林与林建新、杨林与李宗文签订的门市租赁合同，原告聂名鹏否认其真实性但并未提交其他证据以证明自己的主张，因此，对两份租赁合同的真实性，本院予以确认并在卷佐证。 在本案审理过程中，为查明案件事实，本院要求原告聂名鹏向本院提交本案涉讼门市现在承租户伍宗芳的信息，经本院向伍宗芳调查取证，伍宗芳认可在承租该门市时，聂名鹏表示该门市的阁楼与杨林单独协商，因与杨林未达成协商一致，加之伍宗芳不满意该阁楼的层高，表示不愿承租该门市阁楼，故杨林在交房前将阁楼拆除。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本案认定事实如下：2013年9月1日，杨林与林建新签订《房屋租赁合同》，承租本案涉讼门市江阳区江阳中路38号（现地址为江阳区一环路江阳中路段237号），租金为每月4600元，租期为2013年9月1日至2016年8月31日。2013年10月31日，杨林与李宗文签订《房屋租赁合同》，承租江阳区江阳中路38号（现地址为江阳区一环路江阳中路段237号）二层部分壹号铺壹佰叁拾平方米，租金为每月2080元，租期为2013年11月1日至2016年10月31日。林建新与李宗文在合同中均委托案外人贺勇作为房屋租赁合同的委托代理人，两份合同口头约定杨林预交9万元租赁保证金。在租金的实际履行过程中，贺勇告知以刘鑫和的账户收取租金。杨林的租金给付方式为两门市每月合计租金4600元+2080元=6680元。合同签订后，被告杨林第一期转账交付租金4600元×3个月+90000元（保证金）=103800元，自2013年11月14日至2018年10月9日，共计向刘鑫和账户转账52次，共计转款493320元。                            杨林缴纳租金清单                               序号                       日期                       金额（元）                       序号                       日期                       金额（元）                       序号                       日期                       金额（元）                               1                       2013.11.14                       103800                       19                       2015.11.27                       6680                       37                       2017.5.26                       6680                               2                       2014.3.25                       20040                       20                       2015.12.23                       6680                       38                       2017.6.29                       6680                               3                       2014.4.4                       8760                       21                       2016.1.25                       6680                       39                       2017.7.29                       6680                               4                       2014.5.28                       13360                       22                       2016.2.24                       6680                       40                       2017.8.30                       6680                               5                       2014.8.24                       20040                       23                       2016.3.30                       6680                       41                 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         2016.11.28                       6680                       49                       2018.7.2                       6680                               14                       2015.6.19                       6680                       32                       2016.12.30                       6680                       50                       2018.7.30                       6680                               15                       2015.7.22                       6680                       33                       2017.1.20                       6680                       51                       2018.8.30                       6680                               16                       2015.8.19                       6680                       34                       2017.3.6                       6680                       52                       2018.10.9                       6680                               17                       2015.9.21                       6680                       35                       2017.3.29                       6680                       合计                       493320元                               18                       2015.10.22                       6680                       36                       2017.4.28                       6680                                                                                  2019年4月19日，东莞市第一人民法院出具《执行裁定书》（2017）粤1971执15120号之十三，裁定：“被执行人林建新（身份号码5125011969××××××××）名下的位于江阳区门市（不动产权证书号：泸市房权证江阳区字第××号）、江阳区江阳中路38号楼1层18号门市（不动产权证书号：泸市房权证江阳区字第××号）的所有权及其相应的其他权利归买受人聂名鹏（身份证号码：5301121977××××××××）所有，所有权自本裁定送达买受人聂名鹏时起转移；……”2019年7月，聂名鹏取得江阳区江阳中路38号楼18号门市的不动产权证书。2019年12月6日，原被告签字确认《房屋交接情况》对本案涉讼门市进行了现场交接。同日，聂名鹏与伍宗芳签订了《商铺租赁合同》，并收到了伍宗芳的租房定金。因杨林与伍宗芳就门市阁楼转租的问题未达成一致，在伍宗芳表示不承租该门市的阁楼后，2019年12月12日前，杨林拆除了该门市的二楼阁楼。 本案争议焦点：1.被告杨林应从何时起向原告聂名鹏缴纳房屋占用使用费？原告主张5000元的违约金是否应支持？ 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告杨林与案外人林建新系房屋租赁关系，双方签订的《房屋租赁协议》系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予以确认。虽双方签订的《房屋租赁协议》已于2016年8月31日到期，因承租人杨林继续使用租赁物并按期给付租金，且林建新未提出异议，原租赁合同继续有效。因杨林承租两套门市共计给付租金493320元，按本案涉讼房屋自2013年9月1日起租、第二套门市自2013年11月1日起租开始计算，本案涉讼门市租期为74个月余14天（14天计算方式：剩余3160元按每日租金6680元/30天计算），因此，杨林与林建新的租赁期届满日为2019年11月14日。原告聂名鹏取得该门市的不动产产权登记后，其作为涉讼门市的所有权人等同于出租人的地位，享有出租人的权利。2019年12月6日，原被告签字确认涉讼门市现场交接，杨林需支付2019年11月15日至12月6日共计21天的房屋使用费给原告，参照杨林与林建新的房屋租赁费每月4600元计算，被告杨林需给付原告聂名鹏3220元房屋占用使用费。原告聂名鹏主张5000元的违约金过分高于其实际损失，本院以年利率6%自2019年12月7日起计算违约责任较符合公平原则。 2.被告杨林是否应赔偿拆除的阁楼设施损失5000元？ 原告聂名鹏同意由被告杨林与承租人伍宗芳单独协商处理阁楼租赁事宜，在2019年12月6日聂名鹏与伍宗芳签订了《商铺租赁合同》后，杨林因与伍宗芳协商不一致于12月7日至12月12日期间拆除了该阁楼，本院认为，杨林拆除阁楼的行为并未对聂名鹏的出租门市行为造成影响，也未因阁楼的拆除导致伍宗芳的拒租，在庭审中，原告聂名鹏未提供任何证据证明其实际损失，因此，原告要求因阁楼拆除赔付的主张本院不予支持。 综上所述，据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杨林于本判决生效之日起五日内给付原告聂名鹏房屋占用使用费3220元及违约金（违约金计算方式：以3220元为基数，按年利率6%计算至款项付清时止）； 二、驳回原告聂名鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费本院减半收取499元，由被告杨林负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  姚静 二〇二〇年五月二十日 书记员  黄霞