贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初1207号原告：马成学，男，1963年1月18日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被告：毕节市贵福房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区松山路（地区民政局三楼），统一社会信用代码：9152050273663070X7。法定代表人：陈庭贵，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陆平、周盛君，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。原告马成学与被告毕节市贵福房地产开发有限公司（下称“贵福房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告马成学，被告贵福房开公司的委托诉讼代理人陆平、周盛君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马成学向本院提出诉讼请求：1.判决被告于判决生效后30日内办理福贵新天地城市花园第A幢住宅8层4号房的商品房的房屋权属证书交付给原告；2.判决被告支付原告逾期交付房屋权属证书的违约金，违约金以450998元为基数，按每日万分之一标准从2013年1月1日起计算至起诉时2020年1月13日共2568天115618.27元；从2020年1月4日起违约金以450998元为基数，按日万分之一计算至被告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年10月14日，原告与被告签订合同编号为GF-2000-0171号的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于福贵新天地城市花园第A幢住宅8层4号房的商品房一套，建筑面积为126.33平方米，套内面积为106.16平方米。合同签订后，原告按约支付了首付款后，办理了银行按揭贷款手续。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2011年12月30日将出卖的房屋交付给原告使用；第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人在产权办理约定的第365天起按已付房款的万分之一按日支付违约金，直到取得产权证为止。被告约定2011年12月30日交房，交房后365天内（即2012年12月31日前）办理房屋产权证书交付给原告。因此，2013年1月1日起被告逾期办证已构成违约。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，双方应按约各自履行合同义务。被告至今未按约履行办理并交付商品房转移登记手续，构成违约，应按照《商品房买卖合同》第十五条约定承担办理案涉商品房的转移登记(不动产证)义务，并按照该条约定承担逾期办理商品房转移登记的违约责任，即按已交购房款450998元为基数按每日万分之一标准从2013年1月1日起算至被告向原告实际交付转移登记证书之日止，计至2020年1月13日（暂计2568天)为115618.27元。为此，根据《合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，特诉至法院，敬请依法裁判为谢。被告贵福房开公司答辩称：一、原告请求被告支付逾期办证违约金已超过法律规定两年诉讼时效，故应当依法驳回原告的诉讼请求。被告与原告于2010年10月14日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于福贵新天地城市花园第A幢住宅8层4号商品房，被告应当在2011年12月30日向原告交付涉案商品房。被告向原告实际交付房屋的时间为2013年8月7日。针对逾期交房违约金，原告已经提起诉讼，且现已执行完毕。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”结合上述事实，被告协助办理权属登记的时间的起算点应是从实际交房之日起算的365天后，即2014年8月6日。结合《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”假如被告存在违约行为，原告诉求逾期办证的违约金，其诉讼时效期间为2014年8月6日起至2016年8月5日止，本案原告提起诉讼的时间为2020年1月。综上，原告请求支付逾期办证违约金已超过法律规定的两年诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。二、被告不是直接办理房屋产权证的部门，只是协助、配合原告办理房屋产权证书，且原告也未将合同约定的代办费支付给被告，涉案商品房的契税也是在2020年3月才缴清，故原告请求支付逾期办证违约金无事实及法律依据，应当予以驳回。（一）被告并不是直接办理房屋产权证的行政部门，只是协助、配合原告办理房屋产权证书，原告应积极主动向被告提供办理房屋权属转移登记的相关材料，以便被告能协助原告及时办理房屋产权证书，而不是被告应当为原告办理并交付房屋产权证书，故被告仅仅只是协助义务，原告请求支付逾期办证违约金无事实依据，应当驳回其诉讼请求。（二)根据《商品房买卖合同》补充协议第二款第三项：“产权证的办理由出卖人代办，每户收取200元的代办费，办理产权证时买受人须缴清相关办证费用（如契税、印花税、工本费等)，方可办理产权证。如因买受人原因造成产权证延期办理，则出卖人不承担任何责任。”第一，原告至今未按照合同的约定向买受人支付200元的代办费，故原告请求被告办理并交付涉案商品房的产权证书无事实依据。第二，经被告了解，原告是在2020年3月才将涉案商品房的契税缴清，才依法履行了契税完税义务，且至今原告也未将办证的材料提供给被告，故原告的诉讼请求无事实依据。第三，被告已经履行了自己通知原告提交办理产权证的资料，已履行了相应的通知义务。综上，在被告已经履行了通知义务的情况下，原告未将办证的材料提供给被告，且原告至今也未向被告支付200元代办费，原告也是在2020年3月才完成依法应承担的契税完税义务，故原告请求支付逾期办证违约金无事实及法律依据。三、由于案外人将楼顶花架搭建为住房，导致在合同约定的期限内未能办理转移登记非被告的过错，原告请求支付逾期办证违约金无事实及法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告在约定的期限未能协助办理房屋权属证书应承担违约责任的前提必须是“由于出卖人的原因”，而本案中不能在约定期限内办证的原因是案外人的乱建乱搭行为导致消防未能及时通过，非被告的过错，故被告不应当承担支付逾期办证违约金的责任。四、逾期办证并未给原告造成任何实际的经济损失，要求被告承担违约金无事实及法律依据，应当不予支持。原告已实际占有、使用该房屋，亦未给原告造成任何实际的经济损失，且逾期的原因并非被告过错造成。如果最终认定被告应承担违约责任，原告应当就逾期办证给自己造成的实际经济损失承担举证责任。如原告未就逾期办证给自己造成实际经济损失承担举证责任的，应当承担举证不能的法律后果。本案中，被告认为在原告未受到任何实际经济损失的前提下，要求被告承担违约金无事实及法律依据，应当不予支持。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月14日，以原告马成学为买受人，被告贵福房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市公园路43号福贵新天地城市，建筑面积126.33平方米，套内建筑面积106.16平方米。该商品房总价款为450998元。买受人首付房款140998元，余款310000元由买受人办理银行按揭。出卖人应当在商品房交付使用之日后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、买受人不得退房，出卖人在产权办理约定的第365天起按已付房款的万分之一按日支付违约金，直到取得产权证为止。同时，双方签订《补充协议》约定：“产权证的办理由出卖人代办，每户收取200元的代办费，办理产权证时买受人须缴清相关办证费用（如契税、印花税、工本费等），方可办理产权证。如因买受人原因造成产权证延期办理，则出卖人不承担任何责任。”合同签订后，原告向被告支付购房款450998元。2013年8月7日，被告将涉案房屋交付原告使用。涉案房屋具备办理转移登记条件后，被告于2019年9月17日通知原告提交办理产权证所需资料。原告认为，被告逾期办理商品房转移登记存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定协助办理商品房权属转移登记。《补充协议》约定“产权证的办理由出卖人代办，每户收取200元的代办费，办理产权证时买受人须缴清相关办证费用（如契税、印花税、工本费等)，方可办理产权证。如因买受人原因造成产权证延期办理，则出卖人不承担任何责任。”据此，原、被告双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，现涉案房屋已经具备办理转移登记的条件。故对原告诉请判决被告交付不动产权属证书的请求，本院予以支持。但是，原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用之日后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人在产权办理约定的第365天起按已付房款的万分之一按日支付违约金，直到取得产权证为止。”原告于2013年8月7日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的365日内（即2014年8月7日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件并通知原告时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任，原则上违约责任的起算时间为2014年8月8日。但是，被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年1月13日）往前倒推三年，即2017年1月13日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年1月13日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原、被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交办证资料的2019年9月17日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人在产权办理约定的第365天起按已付房款的万分之一按日支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款450998元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年1月13日计算至2019年9月17日。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市贵福房地产开发有限公司于原告马成学缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起六十日内为原告办理位于毕节市公园路43号福贵新天地城市不动产权证书并交付原告；二、被告毕节市贵福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马成学逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款450998元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年1月13日计算至2019年9月17日）；三、驳回原告马成学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1306元，由原告马成学负担856元，被告毕节市贵福房地产开发有限公司负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  肖滨二〇二〇年五月三十日书记员  胡晨