江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0117民初452号原告：陈革萍，女，1966年1月7日出生，汉族，住南京市溧水区。原告：陈乐天，男，1992年1月29日出生，汉族，住南京市溧水区。二原告共同委托诉讼代理人：周六八，江苏镜见兴律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：徐剑峰，江苏镜见兴律师事务所律师。被告：南京悦居置业有限公司，统一社会信用代码91320117088209190L，住所地南京市溧水区永阳镇天生桥大道。法定代表人：居冠平，系公司执行董事。委托诉讼代理人：张小丰，国浩律师（南京）事务所律师。原告陈革萍、陈乐天与被告南京悦居置业有限公司（简称悦居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈革萍、陈乐天委托诉讼代理人周六八、被告悦居公司委托诉讼代理人张小丰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈革萍、陈乐天向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付南京市溧水区的房屋；2、判令被告支付迟延交房违约金226324元（以总房价236万元、日息万分之三点五的标准计算自2019年4月17日至2020年1月16日，并以此标准顺延计算至被告交付房屋之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：两原告与被告在2016年9月30日签订了《南京市商品房预售合同》，合同约定原告购买被告位于南京市溧水区的房屋。房屋单价为16929.7元，房屋建筑面积139.4平方米，总价为2360000元。双方在合同的第六条约定，案涉房屋应当于2018年3月30日前交付给原告，被告迟延交付房屋的，应当按照已收房款的万分之五每天计算违约金。原告此前就迟延交付违约金向南京市溧水区人民法院提起诉讼，经南京市中级人民法院终审判决，南京中院认定违约金标准为万分之三点五／日，计算至2019年4月16日。2019年4月16日后的违约金,法院要求原告另行主张，现被告至今依然未能按照合同约定交付案涉房屋，故原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。被告悦居公司辩称，1、悦居公司已经向原告通知交房，原告拖延收房不属于悦居公司的责任；2、对于2019年10月30日之前的违约金过高，请求法庭酌减；3、对于2019年10月31日起的违约金不属于悦居公司承担的范围。本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，悦居公司作为预售人（甲方）与陈革萍、陈乐天作为预购人（乙方）签订一份《天生悦居广场》商品房预售合同，约定甲方预售给乙方的商品房为永阳街道天生桥大道239号天生悦居广场2幢104室，该商品房用途为商业，层高4.5米；该商品房建筑面积139.4平方米，单价为16929.7元/平方米，总价款合计2360000元。合同第六条房屋交付时间、条件和迟延交付的责任条款约定：一、甲方应于2018年3月30日前向乙方交付该商品房；二、该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任；但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的万分之五/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。四、甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后180日仍未交付的，乙方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：自本合同签订之日起至本合同解除之日，按同期银行贷款利率计算已收价款利息，乙方在收到以上约定的款项后7日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续。因乙方原因导致本合同解除前办理的登记迟延注销的，乙方承担下列违约责任：按照总价款的万分之五/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。第十条房屋交付和接收手续第三款约定：甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付；第四款约定：该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按照下列方式处理：自书面交房通知确定的交付之日起视为交付，自交付之日起，该商品房所有风险由乙方承担。该合同甲乙双方的其他约定第四条关于房屋交付的补充约定条款第4款约定：如因其他原因甲方迟延交付该商品房的，乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，甲方无需向乙方承担违约责任。如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第九条补充协议效力约定：本补充协议与本合同正文具有同等法律约束力，如与本合同正文相冲突，以本协议为准。本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，愿意承担。合同还对其他事项进行了约定。陈革萍、陈乐天已按合同约定付清全部购房款2360000元。2017年3月14日，陈革萍、陈乐天取得涉案房屋的不动产登记证明，房屋坐落为永阳街道天生桥大道239号天生悦居广场2幢104室。2018年10月17日，陈革萍、陈乐天以商品房预售合同为由将悦居公司诉至本院，诉请要求：1、悦居公司立即向陈革萍、陈乐天交付南京市溧水区永阳街道天生桥大道239号天生悦居广场2幢104室的房屋；2、悦居公司支付迟延交房违约金237180元（以总房价款2360000元、日息万分之五的标准自2018年3月30日计算至2018年10月17日，并以此标准顺延计算至交付房屋之日止）。本院经审理，认为陈革萍、陈乐天要求悦居公司交付涉案房屋，因涉案房屋尚未取得《建设工程规划验收合格书》及房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，尚不具备交付条件，陈革萍、陈乐天可待涉案房屋交付条件成就后再行主张，本案不宜处理。本院于2019年4月16日作出（2018）苏0117民初5653号民事判决，判决：一、被告南京悦居置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向原告陈革萍、陈乐天支付2018年3月31日至2019年4月16日期间的延迟交付违约金450760元；二、驳回原告陈革萍、陈乐天的其他诉讼请求。判后，悦居公司不服上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院经审理认为,双方在商品房预售合同中约定的按已交购房款万分之五/日计算违约金，标准明确清晰，且合同中万分之五的“五”处有下划线，显系另行填写的特别约定，而非格式条款。双方虽于同日就该预售合同再次签订补充协议，但该补充协议从行文可见系悦居公司未经与对方协商，事先单方制作的文本，且字体、间距均小于通常商业文件文本样式，一审法院认定该《其他约定》第四条第4款将迟延交付违约金计算标准变更为万分之一/日系免除悦居公司大部分违约责任的格式条款，符合法律规定。悦居公司虽上诉提出其在《其他约定》第九条用下划线和黑体字标出该协议效力及双方对协议内容知悉，系采取合理方式提请陈革萍、陈乐天注意，但鉴于前述该约定的行文、字体及间距问题，悦居公司在《其他约定》底部所作该项说明不足以提请陈革萍、陈乐天注意到合同条款中关于违约责任计算标准的变更。一审法院认定《其他约定》第四条第4款无效，符合法律规定，并无不当。本案双方当事人虽在商品房预售合同中约定了已交购房款万分之五/日的违约金标准，因悦居公司主张违约金标准过高，且陈革萍、陈乐天亦未能提供证据证明其所受实际损失，考虑案涉合同具体履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，对违约金标准进行酌减，酌定悦居公司应自2018年3月31日起以2360000元为基础按万分之三点五/日的标准向陈革萍、陈乐天支付迟延交付违约金，暂处理至一审判决时（2019年4月16日）止，共计315532元。关于2019年4月17日之后的违约责任，陈革萍、陈乐天可另行主张。南京市中级人民法院于2019年10月24日作出（2019）苏01民终5690号民事判决，判决：一、维持南京市溧水区人民法院（2018）苏0117民初5653号民事判决第二项；二、变更南京市溧水区人民法院（2018）苏0117民初5653号民事判决第一项为：南京悦居置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向陈革萍、陈乐天支付2018年3月31日至2019年4月16日期间的延迟交付违约金315532元。2019年10月17日，被告悦居公司向原告寄出《交付通知书》一份，通知原告于2019年10月30日前至溧水悦居广场办理涉案房屋的交付手续，并提示原告若未在上述规定时间内办妥入户手续，根据《商品房买卖合同》约定，将视为该商品房已交付，该商品房的一切责任与风险将自动转移。原告于2019年10月18日收到上述《交付通知书》。另查明，2019年9月25日，涉案房屋项目取得《南京市工程建设项目规划核实合格书》，2019年9月26日，涉案房屋所在“天生悦居广场”工程取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》。2019年10月10日，涉案房屋项目取得《房产测绘成果报告》。以上事实，由（2019）苏01民终5690号民事判决书、商品房预售合同、交付通知书及邮寄查询单、南京市工程建设项目规划核实合格书、房屋建筑工程竣工验收备案表、房产测绘成果报告、当事人陈述等证据予以证明。本院认为，原告陈革萍、陈乐天与被告悦居公司签订的天生悦居广场2幢104室商品房预售合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。按照双方合同约定，悦居公司应于2018年3月30日前向原告交付涉案房屋，交付商品房时应具备取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及房屋测绘成果。涉案房屋项目已于2019年9月25日取得《南京市工程建设项目规划核实合格书》、于2019年9月26日取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》、于2019年10月10日取得《房产测绘成果报告》，满足了交付条件。悦居公司于2019年10月17日，以书面方式通知原告收房，原告收函后未按期办理收房手续。根据双方合同第十条第四款约定，该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，书面交房通知确定的交付之日起视为交付。被告悦居公司向原告寄出的《交付通知书》上载明，“应于2019年10月30日前办理交付手续”，现原告无证据证明被告拒绝向原告交房，故涉案房屋应视为于2019年10月30日交付，对于原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告向被告悦居公司主张的迟延交付违约金，原告主张以总房价2360000元为基数、自2019年4月17日至被告交付房屋之日止，按照万分之三点五/天计算，被告认为计算标准过高、请求法院酌减且自2019年10月31日起被告不应再承担迟延交付违约金。本院认为，双方之间的商品房预售合同纠纷就迟延交付违约金标准已经南京市中级人民法院生效判决（2019）苏01民终5690号民事判决书作出认定，本案亦参照前述生效判决所确定的万分之三点五/日标准计算违约金，故悦居公司应向原告支付以2360000元为基数、自2019年4月17日起至房屋视为交付之日2019年10月30日止、按照万分之三点五/日计算的迟延交房违约金，经计算金额为162722元（2360000元×0.00035×197天）。原告主张超过的部分，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告南京悦居置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陈革萍、陈乐天支付延迟交付违约金162722元；二、驳回原告陈革萍、陈乐天的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4696元,已减半收取2348元，由原告陈革萍、陈乐天负担660元，被告南京悦居置业有限公司负担1688元；财产保全费1770元，由被告南京悦居置业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费用。审判员 韩 爽二〇二〇年五月二十七日书记员 徐照照