贵州省安顺市西秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0402民初13号 原告：赵华，男，白族，1972年9月10日生，住贵州省安顺市西秀区。 原告：杨蓉，女，白族，1974年10月28日生，住址同上。 委托诉讼代理人：赵华，系原告杨蓉丈夫。代理权限：一般授权。 被告：安顺市世通房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区中华北路105号世通和府7号楼一层、二层。统一社会信用代码：91520402577122897E。 法定代表人：高帆。 委托诉讼代理人：杨澜，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告赵华、杨蓉诉被告安顺市世通房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵华、杨蓉及杨蓉的委托诉讼代理人赵华，被告安顺市世通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨澜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵华、杨蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照《商品房买卖合同》（合同编号：ＨＦ-购销-2016-0437）第八章第二十二条第三款，将原告购买的位于安顺市西秀区房屋所有权证书不动产登记证（原房产证）交付给原告（备注：被告已经收取原告代办费324元）。2.判令被告按照原告购房款总额563244元为基数，按照《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定的日万分之三支付原告从2018年5月31日起至2019年11月25日（543天）期间的违约金91752.45元，并判令被告支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告商品房屋不动产登记证（原房产证）之日止。3.判令被告退还预收原告契税8449元及资金占用利息（资金占用利息以8449元为基数，按年利率4.75%的标准，从2016年11月6日起计算至实际退还之日止）（备注：原告按被告要求已到税务分局另交契税）。4.判令被告退还原告四通费3975元及资金占用利息（资金占用利息以3975元为基数，按年利率4.75%的标准，从2016年11月6日起计算至实际退还之日止）。5.因是按套（单元）计价，该商品房总价款为563244元；请求判令被告拟定的格式合同第十五条第3款是无效霸王规避条款，退还原告因被威胁办不了房产证而被迫补交给被告的面积差价13630元。6.判令被告按照国家相关税务规定将开具给原告的收款收据转换为正式发票给原告。7.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月5日，原、被告签订了被告拟定的格式合同《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于安顺市西秀区（世通和府）4、5幢1单元23层4号商品房一套（房号1-23-4），合同约定该商品房按照套（单元）计算，总价为563244元，所购房屋建筑面积138.05平方米，套内建筑面积113.33平方米。原告于2016年8月3日支付给被告首期购房款169244元、维修基金9664元、代办费324元；2016年9月22日，原告于中国建设银行办理个人住房（按揭和公积金）贷款，支付了原告在被告处所购房屋剩余尾款394000元。原告于2016年11月6日支付给被告四通费3975元、契税8449元；按照《商品房买卖合同》第八章第二十二条被告应当在2018年5月31日前取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，但被告至今未为原告办理相关商品房所有权转移登记的有关文书。根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中明确规定，商品房价格应包含水、电等配套设施的建设费用。但是原告在2016年8月5日购房的时候，被告仍未按照相关文件执行，收取了原告的四通费3975元，并且只开具收款收据无正式发票。2019年11月21日，被告通知原告到国家税务总局安顺市西秀区税务局第一税务分局交纳了契税8228.2元。综上所述，被告未按照合同的约定履行义务，构成违约，侵害了原告合法权益。一、商品房买卖合同是被告拟定的格式合同，第八章第二十二条明确约定，被告应及时为原告办理房产证（现为不动产登记证），不能侵害原告取得房产证的合法权益，且应当承担延期办理房产证的违约金，给原告造成损失的，还应当赔偿损失。二、四通费按照相关国家文件规定，本应包含在商品房价格中，被告在有关文件禁止收取的情况下仍然收取了原告四通费3975元，应退还原告3975元和已占用利息赔偿原告；三、2019年11月21日，被告通知原告到国家税务总局安顺市西秀区税务局第一税务分局交纳了契税8228.2元，被告原收取原告契税8449元至今未退。四、该《商品房买卖合同》是被告拟定的格式合同，第七条第二款约定按照套（单元）计箅，该商品房总价款为563244元，但第十五条第2款被特意划／，用第三款作为霸王规避条款，使得该商品房涨总价款为575974元，特请判决涨价部分13630元无效，退还原告因被威胁办不了房产证而被迫补交给被告的面积差价13630元。基于上述事实，为维持司法公正，维护原、被告双方合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告安顺市世通房地产开发有限公司辩称：产权证正在办理中，现房屋是符合办证条件的，只是由于原告没有配合被告办证，导致涉案房屋一直没有办理房产证。由于原告未按照合同约定，配合被告办理产权证，所以逾期办证违约金只应计算到2019年1月30日止，同时原告主张的逾期办证违约金过高，其计算时间过长，请求法庭进行调整。原告所主张的契税被告已经退还。四通费没有作为建筑成本计算进去，所以在房屋计价的时候单独进行了收取，因此不应该由被告返还给原告。原告所补差价被告不应该退还，原、被告在商品房买卖合同中约定，单价是以总价除以房屋面积得到的，不存在原告称按套补差价的问题。根据实际情况，这个补差价是合理的。被告应出具给原告的发票已向其出具。 经本院审理查明：原、被告于2016年8月5日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区（世通和府）第4、5幢1单元23层4号房，所购房屋建筑面积138.05㎡，套内建筑面积为113.33㎡，按照套（单元）计算，该商品房总价款为563244元。合同第七条为计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米／元，总价款（小写）／元，（大写）元整。2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为（小写）563244元，（大写）伍拾陆万叁仟贰佰肆拾肆元整。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。第十五条为面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。1、2、…；3、双方自行约定：出卖人严格按照建设、规划部门批准的施工图尺寸进行施工，最终以产权、产籍部门审核，确定的建筑面积作为房屋总面积和房价的依据，据实结算，并执行第七条约定房屋单价，多退少补；房屋单价计算方式：房屋单价＝商品房总价款／商品房建筑面积。第二十二条第二款为初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三款转移登记部分约定：（一）出卖人承诺于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起／日内退还买受人已付款，并按照／利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。（三）……。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。 该《商品房买卖合同》还对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、商品房质量及保修、前期物业管理、房屋的装饰、设备标准等内容进行了约定。合同签订后，原告于2016年8月3日支付了首期购房价款169244元、代办费320元、维修基金9664元；于2016年10月21日通过贷款支付剩余房款394000元；于2016年11月6日支付契税8449元、四通费3975元给被告。被告于2016年11月6日将房屋交付给原告。 同时查明：被告于2016年9月30日代原告向安顺市住房和城乡建设局交纳维修基金9664元；上述房屋经测绘后的实测面积为141.17㎡，与合同约定的面积相差3.12㎡，被告遂要求原告补交面积差价；原告于2019年11月向被告补交房款；庭审后，经本院核实原告认可实际补交的房款为12730元；2019年11月21日，原告向税务机关交纳契税8228.2元；2019年11月25日，被告将契税8449元退还原告，原告亦认可。 上述事实，有原告身份证、结婚证，《商品房买卖合同》，《个人购房借款/担保合同》复印件，被告出具给原告的维修基金、四通费、代办费、契税收款、房款收据复印件，契税发票复印件，被告的营业执照、法定代表人身份证及身份证明复印件，《商品房买卖合同》及补充协议复印件，收据、世通和府入住收费清单、发票复印件，《借款合同》复印件，安顺商品房预售合同备案登记表复印件，安顺市商品房屋备案证明书复印件，关于世通和府房屋建筑面积补退通知复印件，中国建设银行客户专用回单（电表）、安顺世通和府小区供水管道安装工程施工协议、贵州银行电子转账凭证（水表）、安顺市居民用户管道燃气设施安装服务协议书、中国建设银行客户专用回单（燃气）、有限电视安装协议、中国建设银行客户专用回单（有限电视）复印件在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方应该按合同约定行使权利及履行义务。现对本案双方争议的焦点问题认定如下： 一、对原告诉请被告办理不动产登记证的请求是否支持。 被告认可原告已经支付完合同约定的购房款，其应在合同约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书。合同约定办理的房屋所有权证现因法律和行政法规的变更现改为办理不动产登记证，对原告诉请被告办理不动产登记证的诉请，符合法律规定和合同约定，被告亦同意办理，被告开发的位于安顺市西秀区（世通和府）在2019年1月30日已经办理了商品房备案证明书，该房屋已具备办理不动产登记证的条件。合同约定的办证方式为双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，故该办证需要原、被告双方共同配合完成。被告应及时通知原告提交办证资料并办理不动产登记证。如被告通知原告办证，因原告的原因导致拖延，被告通知原告办证后的期间被告不再承担违约责任。本案中，被告未能举证证明其通知原告的办证时间，但从原告补交房款和退契税的时间，可认定原告在2019年11月知晓上述房屋可以办证。故逾期办证违约金应计算至2019年11月15日止。 二、关于逾期办证违约金如何认定和计算的问题。 双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记部分约定了出卖人应在2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。……（二）出卖人不能在前款规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起/日内退还买受人已付款，并按照/利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。因被告在约定日期内没有交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，现原告诉请要求被告支付违约金有理。 本案中，原告要求被告支付的违约金为自2018年5月31日起以购房款为基数，按照日万分之三支付至实际办理商品房转移登记之日止。在审理过程中，被告认为该违约金约定过高并要求调减。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续，有其主观原因也有客观原因，并且原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额。故本院根据公平与诚实信用原则及上级法院相类似案件的判决精神、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况。酌情判决被告支付给原告2018年5月31日至2019年11月15日止的逾期办证违约金2430.58元。 对于原告请求判令被告退还预收原告契税8449元及资金占用利息的诉讼请求，因被告已于2019年11月25日将契税8449元退还原告，故本院对此诉请不予处理。 对于原告请求判令被告退还原告四通费3975元及资金占用利息的诉讼请求，因双方在合同第七条计价方式与价款中约定：……该商品房总价款为563244元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。而水、电、燃气开通项目不需再次交费，不存在开通或开户费，故被告收取原告的3975元四通费没有依据，原告要求被告退还四通费及资金占用利息有理，本院予以支持。资金占用利息以3975元为基数，按中国人民银行同期存款利率，从2016年11月6日起计算至实际退还之日止。 对于原告请求判令被告拟定的格式合同第十五条第3款是无效霸王规避条款，退还原告因被威胁办不了房产证而被迫补交给被告的面积差价13630元的诉讼请求。双方在合同第七条为计价方式与价款…按照套（单元）计算，该商品房总价款为563244元…。第十五条为面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。1、2、…；3、双方自行约定：出卖人严格按照建设、规划部门批准的施工图尺寸进行施工，最终以产权、产籍部门审核，确定的建筑面积作为房屋总面积和房价的依据，据实结算，并执行第七条约定房屋单价，多退少补;房屋单价计算方式：房屋单价=商品房总价款/商品房建筑面积。上述协议是双方的真实意思表示，未违反法律规定，本院予以认可。现原告购买的房屋经测绘后的实测面积为141.17㎡，与合同约定的面积相差3.12㎡，被告要求原告补交面积差价12730元房款并无不当。原告请求确认被告拟定的格式合同第十五条第3款是无效霸王规避条款，其并未提供证据证明，故对原告的此项诉请，本院不予支持。 对于原告请求法院判令被告按照国家相关税务规定将开具给原告的收款收据转换为正式发票给原告的诉讼请求，因被告已向原告开具增值税发票。维修基金被告已于2016年9月30日代原告向安顺市住房和城乡建设局交纳。原告的此诉请已得到实现。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下： 一、由被告安顺市世通房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内通知原告赵华、杨蓉准备办证资料，并共同办理不动产权证。 二、由被告安顺市世通房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告赵华、杨蓉从2018年5月31日至2019年11月15日的逾期办证违约金2430.58元。 三、由被告安顺市世通房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告赵华、杨蓉四通费3975元及资金占用利息（利息以3975元为基数，按中国人民银行同期存款利率，从2016年11月6日起计算至实际退还之日止）。 四、驳回原告赵华、杨蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4868元，减半收取2434元，由原告赵华、杨蓉承担2284元，由被告安顺市世通房地产开发有限公司承担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。 审 判 长 李    净 人民陪审员 刘  志  鹏 人民陪审员 王  玉  芬 二〇二〇年五月十八日 书 记 员 韩佶阳（代）