贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初1770号原告（反诉被告）:谢荣，女，1978年12月24日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告（反诉被告）：陈某1，男，2008年8月9日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。法定代理人：陈某2，男，1977年6月28日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系陈某1之父。上列二原告共同委托诉讼代理人：胡婷婷，贵州秉尚律师事务所律师。上列二原告共同委托诉讼代理人：潘兴兰，贵州秉尚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：贵阳海明投资建设开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路23号才智中心7楼F座。法定代表人：刘长波。委托诉讼代理人：舒友波，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢晓飞，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。本诉原告谢荣、陈某1与本诉被告贵阳海明投资建设开发有限公司（以下简称“海明公司”）商品房销售合同纠纷和反诉原告贵阳海明投资建设开发有限公司与反诉被告谢荣、陈某1商品房销售合同纠纷两案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告谢荣、陈某1的委托诉讼代理人胡婷婷、潘兴兰，被告海明公司的委托诉讼代理人舒友波、谢晓飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告谢荣、陈某1向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2015年4月15日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款548720元和维修基金5492元，并支付资金占用费49765.9元（以购房款548720元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%为标准，从2017年12月31日起至实际退还之日止，暂计算至2020年1月31日），合计603977.9元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年4月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告销售的位于贵阳市云岩区。合同签订当日，原告向被告支付购房款548720元和维修基金5492元。合同约定被告应在2017年12月31日前向原告交付该商品房，但至今被告尚未交房。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令如前所请。案件审理过程中，原告申请将第二项诉请关于资金占用费起算时间由2017年12月31日变更为支付购房款之日（2015年4月15日），经审查，原告申请符合法律规定，本院依法予以准许。被告海明公司辩称，同意解除合同，但是要求原告配合办理房屋备案登记和预告登记的注销手续，资金占用费应当按合同约定支付，维修基金是代收，不应当由被告退还，被告愿意协助原告办理相关退还手续。反诉原告海明公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告在解除反诉原告与反诉被告于2015年4月15日签订的《商品房买卖合同》及补充协议的前提下，反诉被告应于5日内配合反诉原告办理恒大·名都1-6号楼1-61商铺的预告登记及合同备案登记的注销手续；2.案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年4月15日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，反诉原告为反诉被告办理了案涉房屋的预告登记和合同备案登记，如双方签订的合同和补充协议被解除，则反诉被告应当配合反诉原告办理案涉房屋的预告登记和合同备案登记的注销手续。反诉被告谢荣、陈某1辩称，同意解除合同后配合办理案涉房屋的相关注销手续。本院经审理认定事实如下：2015年4月15日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》及补充协议一份（合同编号：黔契合字03-15-1474），约定原告购买被告开发的位于贵阳市云岩区贵阳·恒大名都第1,2,3,4,5,6号1层61号商品房（商铺）一套，房屋总价款548720元，原告采用一次性付款方式支付。合同第十一条约定：出卖人应于2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：……（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……。合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款548720元、维修基金5492元，被告向原告分别出具了加盖其公司印章的《收款收据》，确认收到上述款项。之后，被告为原告办理了案涉房屋的商品房预售合同备案登记（Ｙ15036669）。截至起诉之日，被告仍未按照合同约定向原告交付房屋，原告遂诉至本院，请求如前。本院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下两个方面：一是合同是否应当解除；二是购房款是否应当返还；三是违约金是否应当支付及支付标准；四是维修基金是否应当由被告返还；五是若合同解除后，原告是否应当配合被告办理案涉房屋的备案登记和预告登记的注销手续。第一，关于合同是否应当解除方面。其一，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。其二，根据合同第十一条、第十三条之约定，被告应于2017年12月31日前向原告交付该商品房，现已逾期超过180日，原告诉至本院要求解除合同，应视为已书面通知到达被告，原告有权解除合同，且被告亦同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，现原、被告一致同意解除合同，《商品房买卖合同》及补充协议应予解除。第二，关于原告诉请的购房款、维修基金如何认定方面。其一，关于购房款是否应当退还方面。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，现《商品房买卖合同》已经解除，原告向被告支付的购房款548720元，被告理应向原告返还。其二，关于维修基金是否应当退还方面。原告于合同签订当日向被告支付了维修基金5492元，被告亦向原告出具了加盖公章的《收款收据》予以确认。虽被告辩称维修基金系其代收，不应当由被告返还，但被告未提供相应证据予以证明，因此，本院认为，根据合同相对性，被告的抗辩理由不能成立，该维修基金5492元，被告亦应向原告返还。第三，关于违约责任如何认定方面。其一，根据《商品房买卖合同》第十三条之约定：被告逾期交房超过180日的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。现原告认为合同约定的违约金不足以弥补原告损失，请求按年利率4.35%调高违约金标准，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，现原告未举证证明因被告逾期交房给原告造成的实际损失，本院无法认定实际损失高于合同约定的违约金标准。其二，合同关于逾期付款和逾期交房的违约属对等条款，逾期交房违约责任并未显失公平。其三，在签订合同时，原告应认真审阅合同的约定，在合同约定明确且文义清晰的情形下，原告对逾期交房违约责任的约定未提出异议并签字确认，其在合同履行过程中就应严格依照该约定的内容履行。据此，为规范交易市场，对逾期交房后违约金的计算标准应严格按照合同的约定执行，即应按全部已付款的1%支付，为5487.2元（计算公式：548720元×1%）。最后，关于原告是否应当配合被告办理案涉房屋预售合同备案登记和预告登记注销手续方面的认定。现《商品房买卖合同》已经解除，作为合同解除后的附随义务，原告理应协助被告办理案涉房屋的合同备案登记和预告登记的注销手续。综上所述，对原、被告要求判令被告解除双方于2015年4月15日签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉请，本院予以支持；对原告要求判令被告退还原告购房款548720元和维修基金5492元的诉请，本院予以支持；对原告要求判令被告支付资金占用费49765.9元（以购房款548720元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%为标准，从2015年4月15日起至实际退还之日止，暂计算至2020年1月31日）的诉请，本院支持由被告向原告支付违约金5487.2元，超出部分，不予支持。对被告要求判令原告协助配合反诉原告办理恒大·名都1-6号楼1-61商铺的预告登记及合同备案登记的注销手续的反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除谢荣、陈某1与贵阳海明投资建设开发有限公司于2015年4月15日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：黔契合字03-15-1474）；二、贵阳海明投资建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还谢荣、陈某1已付购房款548720元；三、贵阳海明投资建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还谢荣、陈某1维修基金5492元；四、贵阳海明投资建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿谢荣、陈某1违约金5487.2元；五、谢荣、陈某1于本判决生效之日起三十日内协助贵阳海明投资建设开发有限公司办理位于贵阳市云岩区贵阳·恒大名都第1,2,3,4,5,6号1层61号商品房的预售合同备案登记和预告登记的注销手续；六、驳回谢荣、陈某1的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9840元，减半收取4920元，由谢荣、陈某1自行负担361元，贵阳海明投资建设开发有限公司负担4559元；反诉案件受理费60元，减半收取30元，由贵阳海明投资建设开发有限公司负担（此款各方已预交，各方应负担的部分于履行本判决时一并给付对方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇二〇年五月十五日书记员 廖雨濛