江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0205民初389号 原告（案外人）：吴曦昊，男，1972年6月30日出生，汉族，住无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：袁征、王媛，江苏梁溪律师事务所律师。 原告（案外人）：潘秀娟，女，1970年4月14日出生，汉族，住无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：袁征、王媛，江苏梁溪律师事务所律师。 被告（申请执行人）：朱伟东，男，1968年4月8日出生，汉族，住无锡市惠山区。 被告（被执行人）：高道海，男，1970年5月26日出生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：王锡良，江苏君诺律师事务所律师。 原告吴曦昊、潘秀娟与被告朱伟东、高道海案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月21日公开开庭进行审理。原告吴曦昊、潘秀娟的委托诉讼代理人袁征、被告高道海的委托诉讼代理人王锡良到庭参加诉讼，被告朱伟东经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴曦昊、潘秀娟向本院提出诉讼请求：1、中止对无锡市新吴区润泽雅居8幢15单元2号房屋（以下简称涉案房屋）的执行并解除对涉案房屋的查封；2、确认涉案房屋为吴曦昊、潘秀娟共同所有。事实与理由：吴曦昊、潘秀娟为夫妻关系，2014年2月20日润泽雅居楼盘开发商无锡润泽置业集团有限公司（以下简称润泽公司）与潘秀娟签订商品房买卖合同，约定将涉案房屋以1952025元的价格出售给潘秀娟。因润泽雅居楼盘土建及安装总承包单位为华虹建筑安装工程集团有限公司（以下简称华虹公司），而吴曦昊系华虹公司润泽雅居楼盘实际施工人及现场负责人，故各方协商同意以润泽公司结欠华虹公司的工程款冲抵涉案房屋的销售款。2014年7月25日，润泽公司向潘秀娟出具了涉案房屋全额销售发票，故吴曦昊、潘秀娟已全额支付购房款。润泽公司交付涉案房屋后，吴曦昊、潘秀娟对涉案房屋进行装修出租，涉案房屋至今一直在吴曦昊、潘秀娟管理下并由二人偿还房产贷款。2016年6月30日，吴曦昊、华虹公司、润泽公司、高道海共同出具备忘录，四方确认涉案房屋不动产权属证书记载的产权人为高道海，但高道海系代持房产，实际产权人为吴曦昊。后高道海未按备忘录约定配合吴曦昊、潘秀娟办理相应的过户登记手续，吴曦昊、潘秀娟才停止向高道海转款用于归还贷款。故法院依据朱伟东的申请查封涉案房屋损害了吴曦昊、潘秀娟的物权。 被告高道海辩称，不同意吴曦昊、潘秀娟的诉讼请求。涉案房屋最早登记在润泽公司名下，高道海系润泽公司分包商，因润泽公司结欠工程款以涉案房屋抵债给高道海并办理了权利人为高道海的预告登记。涉案房屋抵债给高道海时润泽公司以高道海的名义向银行办理了抵押贷款，由润泽公司取走了贷款，但贷款由高道海归还。后各方签订备忘录，约定高道海将涉案房屋交付给吴曦昊，由其归还之后的贷款，待还清贷款后再过户至吴曦昊名下。但因吴曦昊现未按照约定归还贷款，构成根本违约，故高道海不再同意将涉案房屋过户至吴曦昊名下。 被告朱伟东未应诉答辩。 本院经审理查明：2019年2月11日，本院对朱伟东诉高道海散伙纠纷一案作出（2018）苏0205民初4372号民事判决，判决高道海向朱伟东归还100万元及逾期利息。后根据朱伟东的申请，本院对该案立案强制执行，执行案号为（2019）苏0205执2171号。在执行中，本院于2019年10月24日依法查封了备案登记在高道海名下的涉案房屋。案外人吴曦昊、潘秀娟对该查封行为提出异议，本院经审查后于2019年12月19日作出（2019）苏0205执异135号执行裁定，驳回案外人吴曦昊、潘秀娟的异议请求。吴曦昊、潘秀娟不服该裁定，遂提出本案诉讼。 另查明，涉案房屋为预售商品房，预告登记权利人为高道海。2014年2月20日，润泽公司与潘秀娟签订商品房买卖合同，约定潘秀娟以1952025元的价格购买涉案房屋，合同还就其他事项进行了约定。同年7月25日，润泽公司向潘秀娟、案外人吴敏晖出具不动产销售发票。2016年6月30日，吴曦昊（系潘秀娟之夫）、华虹公司、润泽公司、高道海共同出具备忘录，约定润泽公司将涉案房屋转让给吴曦昊用以抵偿润泽公司结欠华虹公司的工程款，四方共同确认由高道海代吴曦昊持有涉案房屋，不动产权属证书记载产权人为高道海。因高道海已经涉案房屋向银行进行贷款并设立抵押，自2016年1月起由吴曦昊归还银行贷款，待房屋符合过户条件时，高道海有义务配合吴曦昊办理过户登记手续。备忘录同时载明若吴曦昊同意涉案房屋归高道海所有，高道海承诺一次性归还由吴曦昊代垫的银行贷款。 庭审中，吴曦昊、潘秀娟申请证人张某出庭作证。证人陈述因吴曦昊结欠其材料款，表示愿以涉案房屋抵债，后其与吴曦昊、高道海曾沟通过买卖涉案房屋事宜，后吴曦昊表示高道海不同意，故未能就涉案房屋达成买卖协议。吴曦昊、潘秀娟认为该证人证言可证实系因高道海不愿意按照备忘录约定配合办理过户手续导致其停止支付银行贷款，高道海则认为该证人证言无法证实涉案房屋未能达成买卖合同系高道海过错。 上述事实，有（2019）苏0205执异135号执行裁定书、房屋买卖合同、备忘录、户口簿、银行流水明细、证人证言以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为：本案的争议焦点为案外人吴曦昊、潘秀娟是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益？对此，本院认为，依照物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、登记、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，故对涉案房屋所有权人的判断应以不动产登记簿记载的权利人为准。本案中，吴曦昊、华虹公司、润泽公司、高道海虽签署备忘录约定吴曦昊系涉案房屋的实际产权人，但各方并未办理相应的产权变更登记手续，涉案房屋至今仍预告登记在高道海名下，故吴曦昊、潘秀娟要求确认其为涉案房屋的所有权人并以其为涉案房屋实际产权人为由要求排除强制执行，于法无据，本院不予支持。另结合各方庭审中陈述的涉案房屋上还设有抵押、房屋贷款尚未还清，且吴曦昊、潘秀娟将涉案房屋出租他人并未实际居住等情况，吴曦昊、潘秀娟对涉案房屋提出的异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》中案外人对登记在被执行人名下的不动产足以排除强制执行的情形。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回吴曦昊、潘秀娟的诉讼请求。 案件受理费15600元，由吴曦昊、潘秀娟共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  吴修贵 人民陪审员  过建华 人民陪审员  华 奋 二〇二〇年五月二十一日 法官 助理  林 双 书 记 员  过 琳 本案援引法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。