山东省高密市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0785民初873号原告：山东五洲电气股份有限公司高密分公司。法定代表人：冷茂林,总经理。委托诉讼代理人：远彬，山东升信律师事务所律师。被告：王宝强。被告：高密市旺中旺食品便利店。负责人：刘彩，经理。委托诉讼代理人：孙亦文，山东衡盛律师事务所律师。被告：高密梧桐空调销售中心(日立变频中央空调专业店)。负责人：张鹏，经理。原告山东五洲电气股份有限公司高密分公司（下称五洲电气公司）与被告王宝强、高密市旺中旺食品便利店、高密梧桐空调销售中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告五洲电气公司法定代表人未到庭，其委托诉讼代理人远彬到庭，被告王宝强、高密梧桐空调销售中心法定代表人张鹏到庭，被告高密市旺中旺食品便利店法定代表人未到庭，其委托诉讼代理人孙亦文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付所欠租赁费595150元（计算至起诉之日，应按每日每平方1.79元支付至实际腾空房屋之日止）及利息；2、依法判令被告腾空租赁房屋并完整交付原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月20日，高密菲达新馨物业管理有限公司电业宾馆分公司与第一被告签订房屋租赁合同一份，约定将位于凤凰大街与立群路交汇处临街房租赁给第一被告，由第一被告每年支付租赁费231800元，租赁期限为五年(详见协议内容)。后第一被告又将所租赁房屋转租给他人使用，其中第二、第三被告至今仍在占用使用该案租赁房屋。第一被告租赁该案房屋后，已支付租赁费853600元，尚欠原告租赁费共计595150元。后因高密菲达新馨物业管理有限公司电业宾馆分公司停止经营，经多次变更，其债权债务由原告承接。合同到期后，原告多次催促被告腾空交回租赁房屋并支付所欠租赁费，但是被告迟迟未履行，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求判如所请。被告王宝强辩称，原被告之间的合同属实，但是被告已经根据双方约定如期支付了租赁费，原告主张租赁费595150元无事实及法律依据。自第三年起我们双方对房租进行了调整，口头约定由每年23万元变更为每年13万元。在租赁期内经原告同意被告将承租房屋转租，租赁期届满前原告私下与转租方达成新意向，故被告租赁期满后原、被告间的租赁合同终止。被告既非原租赁合同的承租方也非转租方，事实上原告与第一被告租赁期满后转租方也从未向第一被告交纳过房租。因此，原告向被告主张租赁期满后的租赁费于法无据。租赁期满后原被告间的租赁合同终止，被告既非原租赁合同的承租方也非转租方，更未实际占用、使用原告房屋，原告无权向被告要求腾空房屋并完整交付。被告也无法实际交付房屋。鉴于原告曾向被告作出口头承诺租赁期满后可另行续签合同，被告在征得原告同意后出巨资对租赁房屋进行了大规模的装饰装修，但租赁届满后原告违背承诺拒绝继续向被告出租，给被告造成实际经济损失，应向被告合理补偿装饰装修所产生的费用。被告高密市旺中旺食品便利店辩称，第二被告同山东菲达电力工程有限公司高密新鑫物业管理分公司签订了房屋租赁合同，租期从2017年10月1日起至2020年9月30日止，现在合同尚未到期，本案原告无权要求收回房屋及支付租赁费。被告高密梧桐空调销售中心辩称，原告所述属实，但是对我们来说我们投入了巨资进行装修，让我们腾空房屋给我们造成了损失，要求原告对我们店的装修费用予以补偿。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、股东会决议（P1-2），证明：原告吸收合并原山东菲达电力工程有限公司，承继该公司所有债权债务，故原告主体适格。2、公司合并协议（P3-5），证明：原告通过吸收合并方式承继原山东菲达电力工程有限公司所有财产及债权债务，故原告主体适格。3、2013年5月20日房屋租赁合同（P6-8），证明：2013年5月20日，原高密菲达新馨物业管理有限公司电业宾馆分公司与被告王宝强就案涉房屋签订房屋租赁合同。租赁期限为五年。租金标准为每年231800元，承租方应当提前一个月缴纳下年租金。被告王宝强无权转租。租赁合同约定承租方（被告王宝强）装修房屋时应当通知出租方并经出租方同意后方能施工，租期届满后承租方应当恢复原状。4、2013年7月1日房屋租赁合同（P9-11），证明：2013年7月1日出租方由高密菲达新馨物业管理有限公司电业宾馆分公司变更为高密菲达新馨物业管理有限公司；合同约定承租方装修应当经出租方同意且合同终止时承租方应当恢复原状；合同约定仅出租方主体发生变更，与电业宾馆分公司原合同其他内容不变，即原合同约定对双方仍具有约束力。5、2016年7月10日房屋租赁合同（P12-14），证明：出租方由原高密菲达新馨物业管理有限公司变更为山东菲达电力工程有限公司高密新馨物业管理分公司，并约定原合同约定的其他内容不变，即原合同对双方仍具有约束力；约定装修应当经过出租方同意，且合同终止时承租方应当恢复原状。6、租金收据（P15-19），证明：证明被告已支付租金853600元，欠付合同期内租金305400元，至本案起诉之日（2019年10月5日）欠付租金595150元，至本案开庭之日（2020年5月7日）欠付租金730366.67元。经庭审质证，被告对以上证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告高密市旺中旺食品便利店围绕其辩称理由，提供了以下证据：1、房屋租赁合同一份，该合同系第二被告的负责人刘彩同山东菲达电力工程有限公司高密新鑫物业管理分公司所订立。证实涉案房屋还在租期内。庭后提交材料，自认合同上“山东菲达电力工程有限公司高密新鑫物业管理分公司”公章虚假，实际系与王宝强签订。2、中国建设银行交易明细二份，证实第二被告向王宝强交付房租70000元。3、高密市鲁迈广告有限公司的发票四份，证实第二被告进行店面装修支出费用32102.98元。4、山东菲达电力工程有限公司高密新鑫物业管理分公司的证明一份。该份证据系办理工商登记时该公司给第二被告出具的。证实该公司应该知道涉案房屋已经出租给他人使用。原告对证据1房屋租赁合同真实性不予认可。认为该合同加盖的公章是虚假的。对证据2银行交易明细，原告对此并不知情，原告也从未收到该70000元。对证据3高密市鲁迈广告有限公司的发票真实性无异议，但认为承租人未经出租人同意擅自装修的，其费用由承租人承担，并且根据原告与被告一签订的房屋租赁合同，承租人具有在合同终止时将租赁房屋恢复原状的义务。对证据4山东菲达电力工程有限公司高密新鑫物业管理分公司的证明的真实性待庭后核实后再发表质证意见，但对于证明目的不认可，该证明仅证明凤凰大街与利群路交汇处供电局宿舍１号院１号楼为高密市供电公司自有资产，该证明也未注明供电公司将该房产租赁给第二被告，因此第二被告主张的原告明知第一被告转租事实不成立。被告王宝强对证据2无异议，对证据1，王宝强质证称，该房屋租赁合同中王宝强的签字是真实的，公章不清楚，其与刘彩之间的合同没有公章，合同的内容是一致的。对于证据3、4，王宝强质证称，不知情，不清楚。本院认为，对证据1，公章虽然虚假，但王宝强签字属实，可以证明王宝强转租的事实，对该部分本院予以认定。对证据2，该证据可以证实第二被告向王宝强支付租金的事实，对该证据，本院予以认定。对证据3、4，与本案无关联，本院不予认定。被告王宝强未向本院提供证据。被告高密市梧桐空调销售中心未向本院提供证据。通过当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月20日，原高密菲达新馨物业管理有限公司电业宾馆分公司与被告王宝强就案涉房屋签订房屋租赁合同。合同约定被告王宝强承租原告位于交汇处的房屋360平方米，租赁期限五年，自2013年7月5日起至2018年7月4日止，年租金231800元，先交后用，合同约定承租方（被告王宝强）不得随意损坏房屋设施及破坏房屋的主体结构。如确因使用需要装修时应当通知出租方，并经出租方同意后方能施工，退租时出租方有权要求承租方应当恢复原状或向出租方支付恢复工程的费用。租赁期满后合同自行终止，届时承租方须将房屋清空退还，如需继续租赁，则提前两个月向原告提出，原告同意后，双方续签租赁合同。合同签订后，原告将房屋交付被告王宝强使用。2013年5月22日，被告王宝强支付第一年房屋租金231800元。2013年7月1日，因原高密菲达新馨物业管理有限公司电业宾馆分公司停止经营，出租方由高密菲达新馨物业管理有限公司电业宾馆分公司变更为高密菲达新馨物业管理有限公司，该合同约定仅出租方主体发生变更，与电业宾馆分公司原合同其他内容不变。2014年7月21日，被告王宝强支付第二年租金231800元。2016年7月10日，因高密菲达新馨物业管理有限公司停止经营，重新与被告王宝强签订房屋租赁合同，出租方由原高密菲达新馨物业管理有限公司变更为山东菲达电力工程有限公司高密新馨物业管理分公司，并约定原合同约定的其他内容不变。2016年7月20日，被告王宝强支付部分租金13万元，2017年3月12日，被告王宝强支付部分租金13万元，2018年4月5日，被告王宝强支付租金13万元。2018年7月4日，租赁期限届满，双方未续签租赁合同。按照双方合同约定，被告欠付合同期内租金为305400元（1159000元-853600元），2018年7月4日租赁期满以后，至2020年3月3日本案起诉，按照租赁合同约定标准计算占用费，累计欠691733.33元（305400元+231800元+231800元÷12月×8月）。被告王宝强对其辩称，自第三年起对房租进行了调整，口头约定由每年23万元变更为每年13万元，其未提供证据证实，原告对此不予认可。2015年7月，被告王宝强与高密梧桐空调销售中心达成口头转租协议，将涉案房屋其中的一部分转租给高密梧桐空调销售中心，约定租金3万元/年。租金已交到2018年7月，之后的租金未收取。2017年9月15日，被告王宝强与高密市旺中旺食品便利店签订转租协议，将涉案房屋坐落于凤凰大街与利群路交汇处供电宿舍一号楼一楼的第四户转租给高密市旺中旺食品便利店，约定租金7万元/年。租赁期限至2020年9月30日。租金已交到2018年10月，之后的租金未收取。原告于2018年9月29日、2018年10月12日、2019年1月15日通知被告出租房屋到期收回，不再出租。2018年7月17日山东五洲电气股份有限公司、山东五洲电气股份有限公司高密分公司（甲方）与山东菲达电力工程有限公司（乙方）达成合并协议，约定山东菲达电力工程有限公司的房地产以及所有其他财产全部划转到原告名下，山东菲达电力工程有限公司所有的权利、义务及债权债务及工程业绩，均由甲方无条件承继，并交由甲方高密分公司运营管理。本院认为，双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照约定全面履行合同义务。对原告要求被告支付所欠租赁费的请求，本院认为，按照我国《合同法》规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。涉案租赁合同系原告与被告王宝强签订的，对其双方具有约束力，截止到原告起诉之日（2020年3月3日）被告王宝强累计欠原告租金及占用费691733.33元，故被告王宝强应当支付原告房屋租赁费及占用费691733.33元。对于被告王宝强辩称自第三年起双方口头调整房租为13万元及租赁期届满前原告私下与转租各方达成新意向，其非原租赁合同承租方也非转租方的理由，因王宝强未举证证明，对其该项辩称理由本院不予采信。对于原告要求被告支付租赁费利息的请求，可从原告起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对原告要求被告腾空租赁房屋并交付原告的请求，本院认为，2018年7月4日，原告与王宝强之间的租赁合同期限届满，按合同约定，租赁合同自行终止。王宝强与高密梧桐空调销售中心、高密市旺中旺食品便利店的转租合同，对原告不具有约束力。承租人、转租人均应当返还租赁物。对该请求，本院予以支持。同理，对被告高密市旺中旺食品便利店辩称合同尚未到期，本案原告无权要求收回房屋及支付租赁费的理由，本院不予采信。对被告王宝强与高密梧桐空调销售中心辩称原告应向被告合理补偿装饰装修所产生的费用的理由，本院认为，原告与王宝强签订的合同约定“如确因使用需要装修时应当通知出租方，并经出租方同意后方能施工，退租时出租方有权要求承租方应当恢复原状或向出租方支付恢复工程的费用。”由此看，装饰装修费用不应由原告负担。对该理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、王宝强支付山东五洲电气股份有限公司高密分公司租金及占用费691733.33元及利息损失（以691733.33元为基数，自2020年3月3日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后十日内付清。二、王宝强、高密梧桐空调销售中心、高密市旺中旺食品便利店于本判决生效后三十日内腾空租赁房屋交付山东五洲电气股份有限公司高密分公司。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10717元，减半收取5359元，由被告王宝强负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 展坤祥二〇二〇年五月二十七日法官助理 王呈呈书 记 员 刘 艳