广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初4584号原告：袁俊，男，汉族，1982年8月22日出生，公民身份证住址：湖北省黄冈市黄州区**********严家垸39号，公民身份号码：421************617。被告：东莞市中佳房地产开发有限公司，住所：广东省东莞市**********龙昌工业城。法定代表人：梁麟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：詹楷，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈璇，系该公司员工。原告袁俊诉被告东莞市中佳房地产开发有限公司（以下简称中佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法由审判员杨欢适用简易程序独任审判，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告袁俊，被告中佳公司的委托诉讼代理人詹楷、陈璇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁俊向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金30000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》一式两份，被告将位于东莞市************交汇处的翔龙天地广场18幢1单元604号房卖给原告，建筑面积为45.74平方米，房屋总价款为558666元。双方约定交房时间为2017年12月31日，任何一方违约按延期协议赔偿金向对方赔偿。合同签订后，原告依约定将全部房款支付给了被告，但被告直到2019年3月9日才将案涉商品房交付给原告使用，共违约433天，累计应赔偿原告违约金39000元。至今被告只是支付了原告2018年4月21日至2018年8月26日期间的赔偿金10990.92元，其余月份仍未支付给原告。为了维护自身的合法权益，现原告特向法院提起诉讼。被告中佳公司辩称：一、原告在起诉状中对被告交付案涉房屋逾期认识错误，原告主张的逾期违约责任没有事实和法律依据，被告不予认可。被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定将翔龙天地广场18幢1单元604号房出售给原告，并约定案涉房屋的交房时间为2017年12月31日。原告主张被告自2018年1月1日至2019年3月9日期间逾期交付案涉房屋共计433天，没有事实和法律依据。1、其中2018年1月1日至2018年4月20日期间。该期间因莞惠城轨常平段地下施工及常平大道管网升级改造工期及验收延误，导致被告延迟交付案涉房屋，是被告在合理范围内与原告订立合同时根本无法预见、不能控制的，符合法律规定的情势变更情形，应予免责。若该期间让被告承担逾期违约金责任，显然对被告不公平，不符合法定的情势变更免责规定。且被告于2017年12月10日向原告寄送了《房屋延期交付通知函》告知原告案涉房屋因莞惠城轨常平段地下施工工期及验收延误而无法按时交付。据此，被告履行了延迟交付案涉房屋提前告知原告的义务，该延迟交付期间属于法定情势变更，被告应予免责。2、其中2018年4月21日至2019年3月9日期间。该期间依据合同第十一条第（二）款和附件十一第一条第2款的约定，视为被告已于2018年4月20日向原告完成案涉房屋交付。被告于2018年4月10日向原告寄送了《入伙通知书》，通知原告2018年4月20日办理案涉房屋入伙（交房）手续，但原告不予理睬，一直故意以各种理由拖延收楼，直到2019年3月9日才签署收楼文件。该期间根本不存在被告逾期交付案涉房屋的事实。合同第十一条第（二）款约定，买受人应按照出卖人通知或约定的时间和地点前来接收房产，否则视为出卖人已履行合同项下商品房的交付义务。合同附件十一第一条第2款约定，买受人在办理商品房交付手续过程中，除该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格之外的质量问题（含装修问题）不能作为买受人拒绝接收该商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人无需就此承担逾期交房违约责任，但出卖人应按《住宅质量保证书》的规定承担保修义务。案涉房屋是通过政府部门竣工验收并取得竣工验收合格证书，并不存在地基基础和主体结构质量问题。因此，根据合同约定，已视为被告于2018年4月20日向原告完成了案涉房屋的交付，不存在被告逾期交付的事实。原告以此要求被告承担该期间逾期交房违约责任，没有事实和法律依据，被告不予认可。二、原告所述，被告在2019年3月9日才将案涉房屋交付其使用，完全歪曲事实，其向被告主张违约金30000元，无事实和法律依据，被告不予认可。1、原告本应在被告通知的2018年4月20日办理案涉房屋的收楼手续，但原告却一直故意拖延拒收案涉房屋，且依据合同约定自2018年4月20日开始，视为原告已经接收了案涉房屋。原告直到2019年3月9日才办理了案涉房屋的收楼手续，并非原告所说被告在2019年3月9日才将案涉房屋交付原告使用，原告是在歪曲事实，其所述与事实不符。2、被告于2018年5月5日向包括原告在内的翔龙天地17-19幢业主张贴了《关于翔龙天地17-19幢业主见面会公告》，告知包括原告在内的翔龙天地17-19幢业主对于房屋装修质量问题处理方式。在房屋装修质量维修完并经独立第三方检测合格且出具合格的证明文件后，装修公司将给原告寄送《装修整改工作联络函》，告知原告现场验收，逾期未验收视为对装修质量无异议。第三方检测机构东莞市粤建监理工程有限公司于2018年7月20日向被告出示了《装修房验收报告》。装修公司于2018年8月23日向原告寄送了《装修整改工作联络函》，通知原告2018年8月26日前来对案涉房屋进行装修质量验收。该《装修整改工作联络函》快递寄出后被原告拒签，且原告也没有前来对案涉房屋进行装修质量验收。在原告既拒绝签收《装修整改工作联络函》，又不对案涉房屋进行验收的情况下，根据该《装修整改工作联络函》的规定，应视为原告对案涉房屋的装修质量无异议。被告张贴的《关于翔龙天地17-19幢业主见面会公告》明确，自2018年4月21日至《装修整改工作联络函》上业主对房屋进行装修质量验收日即2018年8月26日，被告按房款总价的万分之一进行补偿。从视为被告已向原告交付案涉房屋后的第二日即2018年4月21日至2018年8月26日期间，共128天。该期间是被告对案涉房屋进行装修整改维修期间，被告自愿向原告支付该装修整改维修期间的补偿金7150.92元（558666元×0.0001×128天），同时被告对该装修整改维修期间按每日30元的标准向原告支付了配套设施补偿费3840元（30元/日×128天），共计向原告支付了10990.92元（7150.92元+3840元）。且原告向被告出示了前述费用的《收据》，原告所述与事实不符。被告在前述2018年4月21日至2018年8月26日期间，向原告支付的费用只是被告对于案涉房屋进行装修整改维修期间给予原告的补偿费用，而非被告向原告支付逾期交付的违约金。综上所述，原告陈述的被告直到2019年3月9日才将案涉房屋交付其使用，是在歪曲事实，其所述与事实不符。原告要求被告支付2018年1月1日至2019年3月9日期间共计433天逾期交房违约金30000元，被告不予认可。请求法院查明事实，维护被告的合法权益，驳回原告无理诉求，本案诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：2016年7月6日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：原告向被告购买被告开发的位于东莞市*******************1**********屋，房屋总价558666*；被告应当于2017年12月31日前向原告交付案涉*屋；交付时该房屋应已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；被告查验案涉房屋存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏：（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。合同附件十一补充协议约定：1、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的；②非被告所能控制的原因而引起的延误；③原告未付清房价款、契税、维修基金、违约金或其他应付费用；④突发性公共事件或法律政策变动的限制或非被告所能控制的政府行为；⑤特殊情况原告与被告约定其它交楼时间。2、原告在办理商品房交付手续过程中，除该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的之外，被告应按期交付该商品房，原告应按被告通知或合同约定的时间接收该商品房；除前款之外的质量问题（含装修问题）不能作为原告拒绝接收该商品房并要求被告承担逾期交房责任的理由，被告无需就此承担逾期交房违约责任，但被告应按《住宅质量保证书》的规定承担保修义务。3、除另有约定外，由于被告自身的原因导致被告未按期交付该商品房的，逾期不超过90日，自合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自解除合同手续（包括但不限于终止备案登记手续、过户手续等）全部完成之日起30天内退还全部己付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定向被告足额支付了购房款。2017年12月10日，被告作出了一份《房屋延期交付通知函》，告知原告被告无法在2017年12月31日交付案涉房屋，被告按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的相关约定执行，并争取最快于2018年2月28日前启动交付，具体交付日期以被告正式发出的《入伙通知书》为准。2017年12月11日，被告以“袁俊为收件人，150*****223为联系电话，深圳市宝安区石岩同富裕工业区深圳朗科电器有限公司为投递地址”向东莞市邮政速递物流公司下桥揽投部交付了一份编号为1038576327327的EMS邮件，内件品名为《收楼通知书》。该邮件于2017年12月12日到达中国邮政集团公司深圳市宝安区寄递事业部塘头营业部，由保安签收，妥投。2018年4月10日，被告作出了一份《入伙通知书》，告知原告于2018年4月20日前来办理入伙（交房）手续。2018年4月11日，被告以“袁俊为收件人，186*****373为联系电话，深圳市宝安区石岩奋达有限公司电器事业部为投递地址”向东莞市邮政速递物流公司下桥揽投部交付了一份编号为1035371757828的EMS邮件，但没有写明内件品名。该邮件于2018年4月12日到达深圳市石岩速递营销部安排投递，由公司前台签收。2018年5月份，中国邮政速递物流股份有限公司东莞市莞城分公司出具了一份《证明》，证明2018年4月10日受被告委托，揽收被告开发的翔龙天地广场17幢、18幢、19幢《入伙通知书》邮件共441件，于当天下午全部寄出。2018年5月5日，被告作出了一份《关于翔龙天地17-19幢业主见面会公告》，称对于装修质量问题，装修整改完毕并经独立第三方检测合格且出具合格的证明文件，装修公司会寄送《装修整改工作联络函》给业主，告知业主验房的具体时间，2018年4月21日起至装修公司出具《装修整改工作联络函》上告知业主的再次验房日为止，按房款总价的万分之一进行补偿。2018年8月23日，广东电白建设集团有限公司以“袁俊为收件人，186*****373/150*****223为联系电话，深圳市宝安区石岩奋达有限公司电器事业部为投递地址”向东莞市邮政速递物流公司下桥揽投部交付了一份编号为1054847878229的EMS邮件，内件品名为《文件》。该邮件被退件，退件原因为“拒收”。2019年1月5日，原告在《收楼意见书》上记载：卧室大理石有长裂缝、供水供电不通，未办理收楼手续。2019年3月9日，原告在《收楼意见书》上签字，确认收楼。同日，原告在一份《收据》上签字，确认收到案涉房屋2018年4月21日至2018年8月26日期间的迟延赔偿款10990.92元。被告于2019年3月18日、19日分两笔用银行转账的方式向原告支付了10990.92元（9990.92元+1000元）。庭审中，原告主张，其诉请的逾期交楼违约金从2018年1月1日计至2019年3月9日。被告主张，因莞惠城际铁路常平南站建设工程、常平大道升级改造工程共同导致案涉楼盘工期延误，应适用情势变更原则免除其逾期交楼的责任；被告向原告支付的10990.92元为2018年4月21日至2018年8月26日期间的装修整改期间补偿金7150.92元、配套设施补偿费3840元。庭审后，被告书面向本院回复：未收到政府相关部门因上述两项工程需被告停工的书面通知文件。另查明，莞惠城际铁路常平南站开建时间早于案涉楼盘开建时间；案涉楼盘于2018年4月19日取得《竣工验收备案证书》，并已在通知交付使用之日前获得《房产面积测绘成果预测报告书》及《房产面积测绘成果实测报告书》。上述事实，有商品房买卖合同（预售）、收楼意见书、常平南站临时占地图、关于中佳房地产公司地块的情况说明、关于翔龙天地广场项目二期因莞惠城轨而延期的情况说明、关于翔龙天地广场项目因莞惠工程验收延期导致延期交楼的情况说明、翔龙天地广场与常平站出入口连接通道总平面图、关于莞惠城际常平站施工工期说明、莞惠城轨常平段发生塌陷、莞惠城轨第7次坍塌现场仍在回填、注意这段路半幅道路封闭施工、超前谋划奋战120天力推常平大道提前通车、通了常平大道实行单边临时通车、排水平面图、工程竣工验收报告单、关于报送珠三角城际铁路佛肇莞惠（常平东至小金口段）项目验收并开通有关情况的函、东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书、消防安全责任书、房屋钥匙收条、翔龙天地入伙业主资料签收表、装修房验收报告、装修整改工作联络函、银行电子回单、收据、入伙通知书、EMS快递单、EMS投递记录、证明、房屋延期交付通知函、关于翔龙天地17-19幢业主见面会公告、房产面积测绘成果预测报告书、房产面积测绘成果实测报告书等证据以及原告质证意见书、被告庭审意见回复、本院庭审笔录等附案证实。本院认为，合法的商品房买卖合同应当受到法律的保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是原、被告双方的真实意思表示，内容合法、有效，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：被告应否承担逾期交楼的违约责任。结合《入伙通知书》作出的时间、编号为1035371757828的EMS邮件寄出时间、中国邮政速递物流股份有限公司东莞市莞城分公司出具的《证明》这三份证据及原告拒收编号为1054847878229的EMS邮件（内件品名为《文件》）这一事实，能够证明被告已履行了通知原告办理入伙（交房）的义务。按照合同约定，被告应于2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，但被告于2018年4月19日才取得《竣工验收备案证书》并于2018年4月11日才通知原告于2018年4月20日办理入伙（交房）手续。因此，被告未能按照合同约定的期限交付房屋，构成违约。被告主张，因莞惠城际铁路常平南站建设工程、常平大道升级改造工程共同导致案涉楼盘工期延误，并认为上述导致工期延误的原因非被告所能控制，故应适用情势变更原则对逾期交付行为予以免责。根据合同附件十一补充协议约定的被告可据实予以延期的情形包括：遭遇不可抗力、非被告所能控制的原因而引起的延误、原告未付清房价款等应付费用、突发性公共事件或法律政策变动的限制或非被告所能控制的政府行为等情形。对照本案，首先，虽然被告提交了《常平南站临时占地图》、《关于翔龙天地广场项目因莞惠工程验收延期导致延期交楼的情况说明》拟证明非被告所能控制的原因引起逾期交楼，但《常平南站临时占地图》仅能说明莞惠城际铁路常平南站的施工占用了案涉工程部分地块，而《关于翔龙天地广场项目因莞惠工程验收延期导致延期交楼的情况说明》中虽有“东莞市常平镇市政重点工程办公室”及“东莞市*********交通建设协调办公室”作出“情况属实”的认定并加盖两部门公章，但该证据内容仅能说明莞惠城际铁路常平南站建设工程和常平大道升级改造工程对案涉工程造成影响，并不足以证明该影响必然导致被告逾期交楼的行为。其次，案涉楼盘的建设开工时间晚于莞惠城际铁路建设，被告在与原告签订合同时是能够且应当预见莞惠城际铁路常平南站建设工程对案涉工程存在影响，即使出现了延期情形造成其工期影响，也应属被告自身的预见不足。再次，即使如被告所述莞惠城际铁路常平南站建设工程及常平大道升级改造工程影响了案涉工程的工期，但被告并未举证证明具体影响的工期天数，亦未能举证证明其已向上述工程的建设单位主张过责任及责任认定，故该种情形的影响不能成为被告逾期交楼正当合理的免责事由，被告应承担举证不能的不利法律后果。综上，本院认定，被告所述情况不符合不可预见、不可避免、不可克服的特征，不属于非被告所能控制的原因而造成的逾期交楼，故被告主张其可予免责的抗辩意见不能成立，本院不予采纳，被告应当承担因逾期交楼而产生的违约责任。关于违约金的数额问题。根据双方的合同约定，逾期超过90日后，原告有权解除合同，但原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天即2018年1月1日起按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，直至实际交付之日止。经查，被告已于2018年4月11日向原告邮寄了《入伙通知书》，并通知原告于2018年4月20日办理入伙（交房）手续。被告已提供证据证明，案涉商品房所在工程已于2018年2月7日完成竣工验收并于2018年4月19日取得《竣工验收备案证书》，且在通知交付使用之日前取得了房屋测绘报告，案涉商品房符合合同约定的交付使用条件。而原告主张没有收到《入伙通知书》的意见，本院不予采纳。原告未按被告的通知要求在指定期限内即2018年4月20日前办理交接手续，实际于2019年3月9日才办理案涉商品房的交接手续，自2018年4月21日起实际未办理交接手续的责任不能归责于被告，故逾期交楼违约金理应从2018年1月1日起计至2018年4月20日止（合计110天）。因此，按照合同附件十一补充协议约定的标准，被告应向原告支付因逾期交楼而产生的违约金6145.70元（558666元×0.0001/日×110天）。原告该部分的诉讼请求，本院予以支持。超出上述金额的部分，本院不予支持。综上所述，依照或参照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《商品房销售管理办法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、限被告东莞市中佳房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告袁俊支付逾期交楼违约金6145.70元；二、驳回原告袁俊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费275元，由原告袁俊负担219元、被告东莞市中佳房地产开发有限公司负担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 杨 欢二〇二〇年五月二十五日书记员 吴丹苗周晓婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。