海南省第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）琼97执复15号复议申请人（被执行人）：海南美好中和房地产开发有限公司，住所地海南省乐东黎族自治县尖峰镇龙沐湾开发区208。法定代表人：王安文，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹雅楠，北京市天伦怡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘合朋，北京市天伦怡达律师事务所实习律师。申请执行人：谭锐佳，男，1965年11月29日出生，汉族，住广东省佛山市委托诉讼代理人：孙定华，海南三和元律师事务所律师。复议申请人海南美好中和房地产开发有限公司（以下简称“美好中和公司”）不服海南省乐东黎族自治县人民法院（以下简称“乐东法院”）作出的（2019）琼9027执异78号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。乐东法院在执行申请执行人谭锐佳与被执行人美好中和公司商品房买卖合同纠纷一案中，向美好中和公司发出《责令依法履行生效法律文书的告知书》，要求美好中和公司将位于乐东黎族自治县XX镇XX湾X区XXXX湾X区X幢第XX层XX号房交付给原告谭锐佳占有、使用。美好中和公司认为该房屋尚未经过竣工验收，不能交付，向乐东法院提出书面异议请求停止交付，中止执行。乐东法院查明：谭锐佳与美好中和公司及第三人中国华融资产管理股份有限公司海南分公司商品房买卖合同纠纷一案，该院于2017年6月26日作出（2017）琼9027民初137号民事判决：一、美好中和公司应自判决发生法律效力之日起十五日内将位于乐东黎族自治县XX镇XX湾X区XXXX湾X区X幢第XX层XX号房交付给谭锐佳占有、使用。其占有、使用期间，不得妨碍第三人中国华融资产管理股份有限公司海南分公司对该房屋依法行使抵押权；二、美好中和公司应自判决发生法律效力之日起十五日内一次性支付违约金人民币24968.30元给谭锐佳；三、驳回谭锐佳的其他诉讼请求。谭锐佳不服提起上诉，本院二审作出(2017)琼97民终1375号判决，判决：一、维持该院（2017）琼9027民初137号民事判决的第二项。二、撤销该院（2017）琼9027民初137号民事判决的第一项、第三项。三、美好中和公司于判决发生法律效力之日起十日内将位于乐东黎族自治县XX镇XX湾X区XXXX湾X区X幢第XX层XX号房交付给谭锐佳占有、使用。四、美好中和公司于判决发生法律效力之日起十日内将与谭锐佳签订的《商品房买卖合同》向乐东黎族自治县住房保障与房产管理局申请登记备案。五、驳回谭锐佳的其他诉讼请求。2019年1月16日，谭锐佳向该院申请强制执行，案号为（2019）琼9027执37号。2019年8月1日，被执行人美好中和公司向本院提出书面异议。乐东法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。”可见，当事人认为执行行为违反法律规定是提出执行异议的法定条件。本案执行过程中，按照生效裁判文书确定的义务，依法向美好中和公司发出了《责令依法履行生效法律文书的告知书》告知其收到告知书五日内将位于乐东黎族自治县XX镇XX湾X区XXXX湾X区X幢第XX层XX号房交付给谭锐佳占有、使用，将本案执行款（违约金24968.3元及案件受理费848元，执行费287.24元）划入法院执行专户，属于正常的执行程序，并不违反法律规定。另，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十六条对法定中止执行的情形进行了明确规定，中止执行是指执行程序因出现不能继续执行的特殊情况而暂时停止对生效法律文书的执行。该院认为，对于房屋的交付使用，有合同约定的应当遵照合同约定进行，本案中双方签订的《商品房买卖合同》并未约定将消防验收合格作为交付条件之一，且美好中和公司于2015年12月31日向谭锐佳发出了《交房通知书》，故应当严格遵循合同约定履行交付房屋的合同义务，不能因此规避相应的法律责任。综上，美好中和公司的异议请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：驳回美好中和公司的异议请求。美好中和公司向本院申请复议称：一、涉案房屋所在X号楼未做消防验收和竣工验收，客观上不能交付。美好中和公司在执行异议申请时已经向乐东法院提交了X号楼外观图、消防水泵接合器图、消防栓图等材料，小区整体尚未竣工验收的事实，根据《消防法》、《城市房地产开发经营管理条例》等规定不能交付使用。二、《交房通知书》是美好中和公司原股东、高管的违法行为，不能作为交付房屋的依据。三、为维护小区业主居住安全，法院不能强制要求美好中和公司违法交付未经竣工验收的房屋。请求二审撤销（2019）琼9027执异78号执行裁定，纠正乐东法院《责令依法履行生效法律文书的告知书》的执行行为。本院查明事实与乐东法院查明事实基本一致。复议中，本院向乐东黎族自治县住房与建设保障局调查涉案房屋竣工验收情况，该局下属建设工程质量安全监督站于2020年4月16日向本院出具《证明书》，载明涉案房屋未做竣工验收备案登记。本院认为：本案争议焦点为涉案房屋能否交付使用。房地产开发、建设、销售必须依法进行，房屋质量直接关系到千家万户的生命、财产安全，国家法律、法规对于建设工程质量有明确具体的要求和规范。房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《城市房地产开发经营条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”的规定，建设工程必须竣工验收合格后才能交付使用。在本案执行过程中，涉案房屋至今未经竣工验收合格，按照上述规定不能交付使用，本案存在法律履行不能的情形，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条第一款第五项规定的“人民法院认为应当中止执行的其他情形”，故本案应中止执行，待涉案房屋竣工验收合格后予以恢复执行。关于谭锐佳因美好中和公司未能按照合同约定交付房屋所造成的损失，谭锐佳可以另行主张权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项、第二款之规定，裁定如下：撤销海南省乐东黎族自治县人民法院（2019）琼9027执异78号执行裁定。中止海南美好中和房地产开发有限公司将位于乐东黎族自治县XX镇XX湾X区XXXX湾X区X幢第XX层XX号房交付给谭锐佳占有、使用的执行。本裁定为终审裁定。审 判 长 康文举审 判 员 张丽华审 判 员 孙大伟二〇二〇年五月十一日法官助理 李丙稳书 记 员 莫馥菁附：本案适用的相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。