广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初12752号原告（反诉被告）：刘剑明，男，1966年6月22日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。委托代理人：曾志宏、匡晨娅，均系广东科扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：邱锦华，男，1979年2月5日出生，汉族，住广东省云浮市云安区。委托代理人：张钦辉、谌杰君，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）刘剑明诉被告（反诉原告）邱锦华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘剑明及其委托代理人匡晨娅，被告（反诉原告）邱锦华及其委托代理人张钦辉、谌杰君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘剑明诉称：2018年8月12日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于广州市天河区*路自编71号天河*城内D区42、43号商铺用于经营。合同签订后，原告依约向被告支付了保证金29400元，并依约进行装修，以达到正常生产经营条件。随后，原告向工商管理部门申请办理工商营业执照，但工商管理部门告知原告，因租赁商铺存在环保问题以及出租方未能提供场地使用证，原告不能办理营业执照。对此，原告多次要求被告履行义务，尽快出示场地使用证和解决环保问题，但被告均未履行。2018年10月，原告依据《租赁合同》第四条第2项约定，将租金、管理费、水电费交给市场管理处，管理处以被告不同意收取租金为由拒绝收取。2018年12月，被告对租赁商铺进行断电，被告对2019年1月9日租赁商铺断水，原告向公安部门报警，因无法办理营业执照和2019年1月10日租赁商铺被断水断电，原告无法进行经营，故委托律师向被告和市场管理处发律师函，要求尽快协商解决，但均未得到理会。原告认为，被告无证据证明其有权出租商铺，该行为涉嫌欺诈，且被告无法协助原告办理营业执照，故原告要求解除《租赁合同》并要求被告承担违约责任。综上所述，因被告违约致使无法达到合同目的，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、确认原告与被告所签订的《租赁合同》无效；二、被告退还原告保证金29400元；三、被告退还原告2018年8月至2018年10月租金共26942.50元；四、被告赔偿原告损失合计277676.50元[包括装修费用136776.50元、机器搬运费用20900元、经营损失120000元（60000元/月，共2个月）]；五、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）邱锦华辩称：本案商铺是被告向广州海威物业管理有限公司（下简称海威物管公司）承租后再转租给原告的，原告正常占有及使用该商铺，原告是因为另选其他的经营场所而恶意找各种不属实的理由想要解除合同，还拖欠被告的水费、物业管理费及租金共39190.50元。在此情况下，原告反而提起诉讼，这是恶意起诉，被告在本案中也提起了反诉。原告在向被告发出律师函及最早向法院提起诉讼要求解除合同的理由是不能办理工商营业执照及存在环保问题、被告不能提供场地使用证，上述理由均不成立。能否办理工商营业执照不影响原告对租赁商铺的占有及使用。市场内的所有商铺及商家均能够在物业管理处的协助下正常办理工商营业执照，且被告及市场管理处均有通知原告办理工商营业执照。关于场地使用证的问题，被告享有转租权，被告也向原告出示过海威物管公司同意被告将该商铺转租给原告的相关证明，且这也未影响原告对商铺的正常占有使用。关于环保的问题，与本案没有关联性。租赁合同中已明确约定了租赁商铺是出租给原告用于办公、存货及销售使用，不存在环保的需求。原告也没有因为环保的原因而无法正常占有使用租赁商铺，环保问题也并不是办理工商营业执照的必要条件。因此，原告是恶意找借口逃避所欠被告的租金及水电费等。被告（反诉原告）邱锦华反诉称：2018年8月12日，原告与被告就承租位于广州市天河区*路自编71号天河*城内D区42、43号商铺事宜达成一致，并签订了《租赁合同》。合同约定第一年（即2018年2月25日至2019年2月24日）的租金为9800元/月，管理费为623元/月，水费5.25元/立方米，电费1.53元/度；租赁期内，原告应于每月5号前交当月租金、管理费及上月水电费。后被告依照约定交付了商铺给原告使用，也积极保障原告良好的经营环境，使得原告在租用期间取得了良好收益。但原告自2018年9月起开始延迟支付租金等费用，且自2018年11月起拒不支付租金、水电费、管理费，经被告多次催促后，原告仍旧不予理睬。原告的行为已经构成违约，被告在原告多次拒绝支付相关费用的情况下，只能依据《租赁合同》的约定解除与原告的租赁合同关系。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求法院判令：一、被告没收原告的保证金；二、原告向被告支付2018年11月1日至2019年1月14日期间的租金、管理费及2018年10月1日至2019年1月14日期间的水电费、场地清理费共39190.50元；三、原告向被告支付逾期支付租金、水电费、管理费的违约金（以每月所欠的租金、水电费、管理费为本金，自当月5日起计至实际付清之日止，按照每日3%的标准计算）；四、本案诉讼费由原告承担。原告（反诉被告）刘剑明对反诉答辩称：被告的反诉请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。一、被告出租给原告的商铺未取得建设工程规划许可证，根据相关的法律规定，该合同应当认定为无效合同。二、原告承租商铺时明确告知被告，原告需要办理工商营业执照，被告也承诺可以办理，但在进行装修期间，原告多次要求被告出具相关的场地使用证明以办理工商营业执照，但被告迟迟无法出具。当原告装修完毕后，被告才告知如要办理工商营业执照需要市场管理处去办理，且要交纳4500元的手续费。原告认为，被告作为出租方应当出具场地使用证明，但其无法出具该证明而导致原告无法办理工商营业执照及使用租赁商铺。根据《租赁合同》约定，租赁商铺是作为办公、存货及销售使用，因此，在未办理工商营业执照的情况下，原告是无法使用该商铺的，合同无法履行。而且，根据广州市生态环境局天河区分局出具的《告知函》显示，该石材城因未批先建，原已被广州市生态环境局天河分局责令停场。另，该石材城还涉嫌未办理规划、安全、消防、排水等相关审批及登记手续，属于典型的散乱场所，应当依法予以关停取缔。经审理查明：2018年8月12日，邱锦华（甲方/出租方）与刘剑明（乙方/承租方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市天河区*路自编71号天河*城内，即D区42、43号商铺（下简称案涉商铺）出租给乙方作办公、存货及销售使用；租赁期限3年，从2018年2月25日至2021年2月24日止；2018年2月25日至2019年2月24日止的月租金额为9800元，每年递增6%；水费暂定5.25元/立方米，电费暂定1.53元/度；管理费从2018年8月1日起开始收取，每月623元，另外卫生费、公摊水电费等属于代收费，由甲方代为收取，并开具收据；乙方必须在签署本合同之日，向甲方支付合同保证金29400元，保证金不能作为租金、水电费、管理费或者其他乙方应缴纳的费用顶账；租赁期内，乙方应于每月5号前向市场管理处缴交当月租金、管理费，上月水电费等；每月5号前把当月租金及所有费用缴清，如延期一天就增加一天的租金；乙方保证金在合同期满后，乙方已缴清全部租金及其他费用并且无违约行为，乙方按甲方指定期限退出租赁商铺，并经甲方验收所租商铺合格，则甲方退还保证金给乙方（不计利息）；乙方必须以乙方名义办理工商执照等有关证照，到税务部门登记，持证经营；乙方进场装修前必须将装修方案以报告形式交给甲方，并经甲方书面批准后方可施工；乙方在租赁期间内不得随意拆改租赁商铺和其他附属设施，若的确需加建、改建的，必须事先征得甲方的书面同意，并报有关部门批准后方可施工；如果乙方商铺需安装割机开割石材的，乙方必须自制2立方沉沙池过滤所产生的污水及沙石沉淀物，否则甲方有权单方终止合同，没收乙方合同保证金；在租赁期内，乙方提出解除合同或由于乙方违约导致合同解除，甲方有权没收乙方的保证金，而甲方提出解除合同或由于甲方违约导致合同解除，则应双倍退还乙方保证金（不计利息），但乙方必须将商铺恢复原貌，否则不退回合同保证金；乙方在签订合同之日起15日内必须对所签商铺进行装修，30日内必须开门营业，否则甲方有权自行解除合同，保证金归甲方所有，甲方无需给予乙方任何补偿；乙方按本合同第四条第2款缴纳相关款项，逾期一天按拖欠款项的3%计收违约金，如拖欠相关款项超过30天，视为违约，甲方有权解除合同，把该商铺连同附属场地收回，乙方所付保证金不予退还，乙方欠缴的款项及滞纳金仍应清偿，并应根据第七条第2款的约定承担违约责任等。2019年1月7日，邱锦华向刘剑明发出《通知书》，表示根据租赁合同第九条，刘剑明已经构成违约，现邱锦华解除与刘剑明于2018年8月12日签订的租赁合同，刘剑明缴纳的保证金不予退还；刘剑明从2018年10月1日起至今仍未按签订合同缴纳租金，水电等一切费用；现邱锦华再次通知，刘剑明在收到此通知后，必须在2019年1月15日前全部搬走，逾期不搬走的，邱锦华有权扣留刘剑明所有电器、生产设备及石材等，所有处理权归邱锦华。2019年1月10日，刘剑明委托广东科扬律师事务所向邱锦华发出《律师函》，表示案涉商铺交付使用后，刘剑明随即对商铺进行装修，为正式投入经营做准备；合同签订后，案涉商铺因环保等问题和不能提供场地使用证，而无法申请工商营业执照，导致无法合法经商；刘剑明已依约向邱锦华缴纳租金等费用，但《租赁合同》第四条第2项约定，租金、管理费、水电费交给市场管理处（海威物管公司），而不是邱锦华；从2018年10月开始，刘剑明多次要求依约向管理处缴纳租金等费用，但管理处以邱锦华不同意为由拒绝收取；随后，邱锦华以承租人未交租金等费用为由，对商铺进行多次停水停电，导致刘剑明无法经营等；邱锦华出租的商铺不能办理营业执照，不能实现合同目的；不提供权属证明，涉嫌欺诈；不依约收缴租金等费用，还对商铺停水停电，邱锦华的行为已构成违约；对此，刘剑明决定解除与邱锦华所签订的《租赁合同》，并要求邱锦华赔偿因违约而对刘剑明造成的全部损失（包括返还承租人保证金29400元，赔偿装修商铺所有费用约100000元，赔偿从2018年12月至今无法正常经营造成的逾期收益的损失每月约60000元）等。上述《律师函》于2019年1月12日妥投。现刘剑明提起诉讼，要求确认其与邱锦华签订的《租赁合同》无效，并要求邱锦华退还租金、保证金及赔偿损失；邱锦华提起反诉，要求没收保证金并要求刘剑明支付拖欠的租金等费用。诉讼过程中，刘剑明与邱锦华均确认邱锦华于2018年8月12日将案涉商铺交付给刘剑明使用，交付时案涉商铺为毛坯房；刘剑明已向邱锦华支付了租赁保证金29400元，2018年8月15日至2018年10月31日期间的租金、物业管理费，2018年8月15日至2018年9月30日期间的水电费；刘剑明未向邱锦华支付2018年11月1日起的租金、物业管理费及2018年10月1日起的水电费；刘剑明于2019年1月13日搬离案涉商铺并于2019年1月14日将案涉商铺交还给邱锦华。刘剑明主张案涉商铺涉嫌违建，未办理规划、安全、消防、排水等相关审批手续，不符合法律规定，不能合法使用及出租，邱锦华作为出租人应当赔偿因此给刘剑明造成的损失；在租赁期间，邱锦华多次剪断案涉商铺的电线和水管，致使案涉商铺无法正常经营。为予证明，刘剑明提交了《告知函》、商铺断电断水照片（打印件）等证据。邱锦华对《告知函》的真实性予以确认，但认为《告知函》是合同解除之后产生的，且并非是发给邱锦华或是刘剑明、海威物管公司，《告知函》是关于河涌排污的问题，且只是告知而并非行政处罚决定或建筑属于违建等，案涉商铺是邱锦华从海威物管公司合法承租来的，海威物管公司则是从当地村承租来进行出租的；邱锦华对商铺断电断水照片的真实性不予确认，认为案涉商铺的电表安装在商铺的外墙上，不在邱锦华的控制范围，在租赁期间，邱锦华曾因双方产生纠纷将电箱的用电开关关掉，但刘剑明马上就自行打开了，之后由于邱锦华多次催促刘剑明支付水电费、租金等款项但刘剑明拒绝支付，邱锦华才将供电箱的电线剪断，但邱锦华离开后刘剑明马上又将电线接上，从邱锦华垫付的水电费可见，案涉商铺是正常供水供电的。刘剑明主张其为履行合同约定，对案涉商铺进行装修，共花费了136776.50元；因邱锦华违约，致使其不能依约使用案涉商铺，其需将案涉商铺内的石材切割器具搬运到其他地方放置，搬运费用共花费20900元。为予证明，刘剑明提交了商铺装修后的照片（打印件）、装修费用单据多张、搬运费收据、交易记录（微信截图）、微信支付账单明细（打印件）等证据。邱锦华对商铺装修后的照片的真实性予以确认，其确认这些照片反映的是刘剑明装修后案涉商铺的装修现状；邱锦华对其他证据的真实性均不予确认，并认为若刘剑明要进场装修，必须提供装修方案给其备案，经其批准后才能进行施工，且合同约定不能随意加建附属设备等，但其没有收到刘剑明任何的报告，所以刘剑明是违约装修，其对刘剑明主张的装修费用不予确认，据其所知，刘剑明确实对案涉商铺进行了简单的装修，但刘剑明可以自行装修，根本无须另行找人装修施工；合同约定案涉商铺是用于办公、存货、销售使用，合同也明确约定有石材切割器具的商户，要建沉沙池，正因为刘剑明违法，才收到环保局的通知，对于20900元的搬运费，其不予确认；微信支付账单明细也无法证明这些费用是用于案涉商铺的装修。邱锦华主张海威物管公司的经理已经于2018年11月12日通知刘剑明可以办理营业执照，但刘剑明实际上于2018年11月13日已经以其他地址注册办理了工商营业执照，案涉商铺可以办理工商营业执照，只是刘剑明在其他地址注册办理了工商营业执照所以才不愿意办理；至于办理营业执照需要收费的问题，是备案产生的合理费用（大约收费3800元至4500元左右），海威物管公司根本没有说过要支付5000元，也没有说即使付款也无法办理营业执照；即使营业执照的住所地不是案涉商铺的所在地，也不影响案涉商铺的正常经营使用。为予证明，邱锦华提交了《海威物业有关刘剑明转租情况的说明》《有关刘剑明办理营业执照的情况说明》、租户广州市天河区*鑫泉发石材经营部的营业执照、邱锦华经营的广州市天河区*富华石材经营部的营业执照、与案涉商铺相邻的46号商铺的《商铺转租证明》《租赁合同》及广州和富威浩石材有限公司的营业执照、广州明业石材有限公司工商公示信息及刘剑明的微信截图信息（打印件）。刘剑明对《海威物业有关刘剑明转租情况的说明》《有关刘剑明办理营业执照的情况说明》的真实性不予确认，认为案涉商铺实际上是无法出具场地租赁证明的，其确认海威物管公司确实有通知其可以办理营业执照，但要求其支付4500元费用，后又要求增加费用至5000元，其认为该费用不合理，但为了办理营业执照，其准备支付5000元以办理营业执照，但之后海威物管公司明确表示即使交纳了5000元也无法办理营业执照；刘剑明对租户广州市天河区*鑫泉发石材经营部的营业执照、邱锦华经营的广州市天河区*富华石材经营部的营业执照的真实性不予确认，认为与本案无关，且邱锦华的经营场所的工商登记地址并非案涉商铺；刘剑明对与案涉商铺相邻的46号商铺的《商铺转租证明》《租赁合同》的真实性予以确认；刘剑明认为广州和富威浩石材有限公司的营业执照没有原件，对真实性不予确认，该注册地址显示是自主申报，可以确认案涉商铺是没有规划报建的；刘剑明对广州明业石材有限公司的工商公示信息及刘剑明的微信截图信息的真实性予以确认，认为由于案涉商铺无法办理工商营业执照，其才另行在其他地方注册办理了工商营业执照，该地址只是用于办理工商营业执照，并非用于实际经营。邱锦华主张刘剑明应于每月5号前支付当月租金、管理费及上月水电费，但刘剑明于2018年9月10日才支付9月的租金、管理费及上月水电费共11414元（迟延了5天），于2018年10月13日才支付10月租金、管理费及上月水电费共10935.50元（迟延了8天）；刘剑明未支付2018年11月的租金9800元、管理费623元及上月水费200元、电费679元，未支付2018年12月的租金9800元、管理费623元及上月水费210元、电费781元，未支付2019年1月1日至14日期间的租金4900元、管理费311.50元及上月水费215元、电费946元，未支付2019年1月的水费21元、电费81元。为予证明，邱锦华提交了2018年9月至2018年10月的微信收款时间记录（截图打印件）及其向物业管理处支付上述费用的多份《收据》。刘剑明对2018年9月至2018年10月的微信收款时间记录的真实性予以确认；刘剑明对多份《收据》的真实性不予确认，表示其仅确认《收据》中显示的2018年8月、9月、10月期间的水电费及物业管理费的金额，但不确认2018年11月起的水电费、物业管理费的金额，《收据》的开具时间分别是2018年9月、10月、11月，但编号却是连续的，存在造假的可能。邱锦华主张其为清理案涉商铺而支付了各种费用，并提交了42、43号铺清拆结算清单、清拆场地照片（打印件）、收据作为证据。刘剑明对上述证据的真实性均不予确认。根据刘剑明申请，本院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司（下简称安衡价格事务所）对案涉商铺的装修费用进行评估。本院组织双方当事人及安衡价格事务所人员于2019年9月2日到案涉商铺进行评估，邱锦华明确以2018年10月即装修完成之日为评估基准日，后安衡价格事务所作出编号为穗安价鉴[2019]*号的《关于广州市天河区*路自编71号天河*城内D区42、43号商铺的装修价格评估结论书》（下简称《评估结论书》），确定案涉商铺在2018年10月的装修费用为134464元。另，本院向广州市规划和自然资源局调查如下问题：案涉商铺有无取得建设工程规划许可证？若无，上述商铺所在的石材城是否有取得建设工程规划许可证？广州市规划和自然资源局作出穗规划资源协查【2019】*号复函称：未查询到案涉商铺或上述地址所在石材城的建设工程规划许可记录。本院还向广州市生态环境局天河区分局发出《协助调查函》，调查如下问题：一、广州市生态环境局天河区分局于2019年3月25日发出的穗天环函【2019】*号《告知函》所称*城是否为广州市天河区*路自编71号天河*城？二、上述石材城是否因未办理规划、安全、消防、排水等相关审批或登记手续，应依法予以关停取缔？三、广州市生态环境局天河区分局或广州市天河区城市管理和综合执法局等部门有无对上述石材城采取关停取缔等措施？广州市生态环境局天河区分局复函称：1.广州市生态环境局天河区分局发出的告知函（穗天环函【2019】*号）中提及的*城即为“天河*城”，地址位于广州市天河区*路自编71号；2.天河*城项目因未办理环保审批、验收等手续，涉嫌未批先建、未验先投等环保违法行为，目前广州市生态环境局天河区分局已对该项目进行立案，相关处罚程序正在进行中。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据本院向广州市规划和自然资源局调查的结果显示，案涉商铺及其所在石材城并未取得建设工程规划许可证，《租赁合同》依法应属无效。因此，现刘剑明要求确认其与邱锦华签订的《租赁合同》无效的诉讼请求合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案中，邱锦华作为出租人，应将符合法律规定及合同约定的案涉商铺交付给刘剑明使用，但邱锦华将未取得建设工程规划许可证的案涉商铺出租给刘剑明使用，其应对《租赁合同》无效承担主要责任；刘剑明作为承租人，未对案涉商铺是否取得建设工程规划许可证进行审慎审查，其对《租赁合同》无效亦应承担部分责任。综上分析，结合公平原则及综合本案案情，本院对刘剑明的诉讼请求及邱锦华的反诉请求作如下处理：一、《租赁合同》无效，且邱锦华已于2019年1月14日收回案涉商铺，因此，刘剑明要求邱锦华退还保证金29400元的诉讼请求合法有据，本院予以支持；邱锦华要求没收保证金的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。二、根据已查明的事实可知，邱锦华于2018年8月12日将案涉商铺交付给刘剑明，刘剑明接收案涉商铺后已实际对案涉商铺进行装修使用。因此，现邱锦华要求刘剑明支付2018年11月1日至2019年1月14日期间的租金、管理费共25553.16元【（9800+623）×（2+14/31）】及2018年10月1日至2019年1月14日期间的水费646元（200+210+215+21）、电费2487元（679+781+946+81），上述费用合计28686.16元，上述反诉请求合法有据，本院予以支持；对于邱锦华主张超过上述金额的反诉请求部分，本院不予支持。由于《租赁合同》无效，邱锦华要求刘剑明支付逾期支付租金、管理费、水电费的违约金的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。另，刘剑明已实际占有使用案涉商铺，且其未提供证据证明在其搬离前无法实际经营使用案涉商铺，故其要求邱锦华退还2018年8月至2018年10月的租金共26942.50元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。三、《租赁合同》无效，邱锦华、刘剑明均应承担责任，故刘剑明要求邱锦华赔偿机器搬运费用20900元、2个月的经营损失120000元的诉讼请求以及邱锦华要求刘剑明支付场地清理费的反诉请求均缺乏依据，本院不予支持。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”虽然邱锦华抗辩称刘剑明对案涉商铺的装修未经其同意，但根据案涉商铺交付给刘剑明使用时为毛坯状态、《租赁合同》中关于“签订合同之日起15日内必须对案涉商铺进行装修，30日内必须开门营业，否则邱锦华有权自行解除合同”等约定以及邱锦华确认刘剑明已对案涉商铺进行了装修但其未提出异议等事实，本院可确定邱锦华对于刘剑明对案涉商铺进行装修的事实是知情同意的。而对于装修损失的金额，根据刘剑明的申请，本院依法委托的安衡价格事务所作出了《评估结论书》，确定案涉商铺在2018年10月的装修费用为134464元，本院对此予以采信。综上事实，结合邱锦华对《租赁合同》无效应承担主要责任、刘剑明应承担部分责任的责任分配，本院根据公平原则，酌情判令邱锦华向刘剑明赔偿装修损失94125元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘剑明与被告（反诉原告）邱锦华签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）邱锦华自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）刘剑明退还保证金29400元；三、原告（反诉被告）刘剑明自本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）邱锦华支付拖欠的租金、管理费、水电费共28686.16元；四、被告（反诉原告）邱锦华自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）刘剑明赔偿装修损失94125元；五、驳回原告（反诉被告）刘剑明的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）邱锦华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6350元，由原告（反诉被告）刘剑明负担4000元、被告（反诉原告）邱锦华负担2350元；反诉受理费2020元，由原告（反诉被告）刘剑明负担300元、被告（反诉原告）邱锦华负担1720元；评估费8000元，由原告（反诉被告）刘剑明负担2400元、被告（反诉原告）邱锦华负担5600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  王瑞霞人民陪审员  张 娣二〇二〇年××月××日书 记 员  何靖文黄谱兰