云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0702民初88号原告：胥玉华，女，汉族，1969年4月10日出生，住址：北京市海淀区，公民身份身号码：110108196904103929。委托代理人（特别授权代理）:金鹏，北京市包银律师事务所律师。被告：丽江红树林旅游文化地产开发有限公司。法定代表人：张卫军。住所：云南省丽江市古城区俄古罗片区丽江复华壹号院君临项目。原告胥玉华诉被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理，原告胥玉华之委托代理人金鹏到庭参加了诉讼，被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告胥玉华向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于古城区俄古罗片区（丽江复华壹号院·君临项目）第25幢第1单元第1层104号房屋的过户手续，将该房屋过户到原告名下；2、判令被告协助原告办理位于古城区俄古罗片区（丽江复华壹号院·君临项目）第25幢第1单元第1层104号房屋的不动产过户登记手续；3、判令被告向原告交付该房产，并支付原告延迟交付房产违约金300762元（截至2019年10月12日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年12月12日与被告签署《商品房买卖合同（预售）》，合同金额4850000元，原告按照双方约定支付了首付款50%，尾款申请银行按揭贷款，后由于银行未能审核通过，原、被告双方协商一致改为尾款一次性付款，享受优惠后合同金额变更为4620000元，原告已付清全部购房款。被告向原告承诺2017年12月31日前交付该商品房，截至2019年10月12日，被告未能履行其承诺的义务，仍未向原告交付该房屋并办理不动产登记。按照双方所签《补充协议》第三条第2款的规定，自2018年1月1日起，被告应按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金，截至2019年10月12日，总计人民币300762元。原告认为，依据《民法通则》、《合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的有关约定，应切实维护本人的合法权益。故提起诉讼，请求人民法院依法处理。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司未作答辩。为支持其诉讼请求，原告胥玉华向本院提交了如下证据：证据1：《商品房买卖合同登记备案表》，拟证明原、被告商品房买卖合同，已于2017年12月12日登记备案。证据2：《商品房买卖合同》，拟证明原、被告签署商品房买卖合同，被告向原告承诺2017年12月31日前交付商品房。证据3：0004727号认购书，拟证明原告于2017年11月6日认购君临区域第25号楼104室，并支付定金5万元。证据4：《银行交易》、《转账记录》，拟证明原告支付了全部购房款4620000元。证据5：被告出具的《收据》，拟证明原告支付了全部购房款4620000元。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司未对原告提交的证据发表质证意见。经审查：原告胥玉华提交的1、2、4、5组证据，能有效证明其的诉讼主张，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。证据3系复印件，真实性无法确定，本院不予采信，不作为认定案件事实的依据。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司未向本院提交证据。为查明案件事实，本院依法向丽江市自然资源和规划局调查取证。丽江市自然资源和规划局向本院出具了《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》。原告对《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》的质证意见为：真实性、合法性、关联性予以认可。虽然除了君临项目的其他项目尚未取得丽江市建设项目规划核实意见书，但被告公司作为房产开发企业，其应该履行的主要合同义务为按照合同约定向房屋购买者交付房产并按照约定协助办理不动产登记手续。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司对《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》的质证意见为：真实性、合法性、关联性认可。经审查：丽江市自然资源和规划局向本院出具的《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》，程序合法，内容真实，本院予以确认并作为认定案件事实的依据。根据有效证据的认定和当事人的当庭陈述，本院确认如下法律事实：2017年12月12日，原告胥玉华与被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司经协商一致，签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告胥玉华购买被告开发的位于古城区俄古罗片区（丽江复华壹号院·君临项目）第25幢第1单元第1-2层104号不动产，预测建筑面积为209.93平方米，合同总价款为4850000元。合同约定，签订合同前，原告已向被告支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。付款方式为分期付款，原告应当于2017年12月12日前支付首期房价款2430000元，占全部房价的50.1%，余款2420000元向银行申请贷款支付。被告应当于2017年12月31日前向原告交付该不动产。合同还对面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量与保修等事项进行了约定。作为《商品房买卖合同（预售）》附件的《补充协议》第3.2条约定“出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将商品房交付买受人，买受人给予出卖人90日宽展期（自约定交付日期次日计算），宽展期内，合同继续履行，出卖人无须向买受人承担违约责任。宽展期届满仍未交付的，则双方同意按照下列方式分别处理（1、2）不作累加”：（1）、自宽展期届满之次日起至实际交付之日（实际交付之日期不超过约定交付日180日的）止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。上述合同及作为附件的补充协议签订后，原告通过银行刷卡于2017年12月12日支付了3386923.42元房款（含103号房）、2018年1月8日支付1373076.58元（含103号房），至于剩余房款，原告认为因银行贷款未能通过审批，被告要求原告一次性付款，并给予部分优惠，最终购房款确定为4620000元，据此，原告于2018年9月6日再次支付4380000元（附言为：25＃103＆104一次性付款差额）。2017年12月12日，涉案不动产办理了《商品房买卖合同登记备案表》，该登记表载明：“合同总价：4850000元；合同房屋情况：25幢1单元1-2层104号房；付款方式：商业贷款；付款金额2430000元；付款日期2017年12月12日”。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司于2017年12月13日向原告出具了君临25＃104房款4620000《收据》一份。现原告认为，被告未按约定履行向原告交付房屋，遂诉到本院，要求被告协助原告办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋过户到原告名下，并承担逾期交房违约责任。庭审中，原告认可涉案房屋目前被告公司仍未通知交纳相关契税和维修基金等。另查明，丽江市自然资源和规划局确认已向涉案房屋所在的君临项目核发了《丽江市建设项目规划核实意见书》。本院认为，原告胥玉华与被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司于2017年12月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》（合同附件），系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，该《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》合法有效，双方当事人应按照《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定行使各自的权利并履行相应义务。本案的主要争议焦点为：1、原告向被告支付的购房款为多少；2、被告是否有义务协助原告将涉案房屋办理过户至原告名下和不动产登记手续的问题；3、延迟交付房产违约金能否得到支持的问题。4、涉案房产能否向原告交付的问题。关于原告向被告支付的购房款为多少的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定合同金额4850000元，而原告仅向被告实际支付了4620000元购房款，庭审中，原告陈述实际付款与合同约定的购房款存在差异系因银行贷款未能审批通过，被告要求原告一次性付款，并给予部分优惠指标，对原告所购房屋进行了优惠，故实际支付了4620000元购房款，因被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了对原告诉讼主张进行抗辩的权利，再结合原告提交的2018年9月6日的转账凭证所载的“附言25#103＆104一次性付款差额”内容来看，本院确认原告向被告支付了全部购房款4620000元。关于被告是否有义务协助原告将涉案房屋办理过户至原告名下和不动产登记手续的问题。本案中，按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》之约定，在原告已按约定履行了支付购房款之义务的情况下，被告亦应当于2017年12月31日前向原告交付该不动产，但根据《补充协议》第3.2条“出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将商品房交付买受人，买受人给予出卖人90日宽展期（自约定交付日期次日计算）”之约定，被告交房宽展期届满时间为2018年3月31日，现约定的期限已届满，被告仍未按照约定向原告交付涉案房产，被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司有义务协助原告办理涉案房屋的过户手续，将该房屋过户到原告名下，并有义务协助原告办理不动产过户登记手续。经本院调查取证，丽江市自然资源和规划局确认已向涉案房屋所在的君临项目核发了《丽江市建设项目规划核实意见书》，被告亦认可君临项目已投入使用。故涉案房产已具备办理不动产登记条件，本院对原告要求被告协助原告办理涉案房屋的过户手续，将该房屋过户到原告名下，并协助原告办理不动产过户登记手续的诉讼请求予以支持。庭审中，原先也认可涉案房屋目前被告公司仍未通知交纳相关契税和维修基金等税费，办理上述缴费及过户手续，需要一定的时间，本院综合案件的实际情况，酌情给予被告协助办理期限为90天。关于延迟交付房产违约金能否得到支持的问题。被告未按照约定向原告交付涉案房产，其行为已构成违约，被告应当承担逾期交房之违约责任。按照《补充协议》第3.2条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的约定，该约定符合法律和行政法规的规定，本院予以支持。对原告主张自2018年1月1日（诉状）起计算至2019年10月12日的延迟交付房产的违约金，本院对计算起止时间依法调整为：约定交房时间为2017年12月31日，但扣除90日的宽展期后，被告应当于2018年4月1日向原告交付房产，故被告应当于2018年4月1日起以每日按全部房价款万分之一向原告支付违约金，即总房价4620000元×560天（2018年4月1日至2019年10月12日）×0.1‰=258720元。对原告主张超过258720元部分不予支持。关于涉案房产能否向原告交付的问题。按照合同约定，被告至迟应当于2018年4月1日前向原告交付房产，涉案房产现已具备交付条件，但相关契税和维修基金等税费被告尚未交纳，本院已酌情给予被告协助办理期限为90天，故也酌情再给予被告90天的交房期限。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内协助原告胥玉华办理位于古城区俄古罗片区丽江复华壹号院·君临项目第25幢第1单元第1层104号房产的过户登记手续，将该房屋过户到原告胥玉华名下，并协助办理不动产登记手续；二、由被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胥玉华支付逾期交房违约金人民币258720元；三、由被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内将位于古城区俄古罗片区丽江复华壹号院·君临项目第25幢第1单元第1层104号房产向原告胥玉华交付；四、驳回原告胥玉华的其他诉讼请求。案件受理费5811元，由原告胥玉华承担812元，由被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司承担4999元。如不服本判决，可在送达判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  李玉良人民陪审员  梁中华人民陪审员  木爱萍二〇二〇年五月二十八日书 记 员  和建英【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】