广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2704号上诉人（原审被告）：黎某环，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈莉君，广东顺晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铭豪，广东顺晖律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广东省佛山市顺德区杏坛镇安富股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。社长：潘长康。委托诉讼代理人：孔少乐，广东道怡律师事务所律师。上诉人黎某环因与被上诉人广东省佛山市顺德区杏坛镇安富股份合作经济社（以下简称安富经济社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初15342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黎某环上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判黎某环无须返还《土地租用协议》项下的10.81亩土地（以下简称涉案土地）；2.一、二审诉讼费由安富经济社承担。事实和理由：即使《土地租用协议》无效，但是根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”之规定，涉案土地根本不能返还，一审判决黎某环返还涉案土地没有法律依据，理由是：（一）黎某环在涉案土地上兴建厂房用于经营，一审对该事实予以认定。在厂房没有拆除的情况下，黎某环根本不能返还土地给安富经济社。（二）涉案土地上的厂房用于经营佛山市顺德区杏坛镇志键装饰板厂，该厂目前有职员70余人，返还土地导致这些职员没地方安置，将诱发诸多不稳定因素。鉴于上述情况，法院根本不可能强拆厂房将土地返还给安富经济社，该判决事实上无法执行。被上诉人安富经济社辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请驳回黎某环的上诉。安富经济社向一审法院提出诉讼请求：1.确认安富经济社、黎某环于2005年12月17日签订的《土地租用协议》无效（总金额972900元）；2.黎某环向安富经济社支付土地占用费，从2005年12月17日起算至黎某环实际返还土地之日止，按照10000元/亩/年的标准计算，暂计至2019年6月17日为1459350元（10000元×10.81×13.5）；3.黎某环向安富经济社返还承租土地；4.本案的诉讼费由黎某环承担。一审法院认定事实：安富经济社（甲方）与黎某环（乙方）签订了一份落款日期为2005年12月17日的《土地租用协议》，主要内容如下：1.甲方同意将位于安富畜牧场边的地块（以下简称租赁物），面积10.81亩有偿租用给乙方作开发性质使用；2.租用期间由签订本协议起计算，即由2005年12月17日至2055年12月17日止，共计50年；3.租用地价按50年一次性每亩人民币50000元计算，乙方租用土地合计10.81亩，总额为540500元，在签订本协议次日一次性缴清租用的款给甲方；4.土地回填款（包括道路、隔火带）道路硬底化、水道、水电设施建设及其他一切设施建设和向上级申办税、证费用均由乙方负责；5.甲方征收的资源管理费由2006年7月1日起征收，计算方法按每亩2000元/年计算，每年须缴款21620元，由乙方在每年的七月份前一次缴清给甲方，否则超过期限按当年应缴费用的1%/天收取滞纳金，超出期限30天甲方有权根据约定解除协议收回土地；6.乙方应按本协议的期限、方式、数量向甲方支付租金和资源管理费，否则甲方有权根据实际欠缴情况解除协议并收回租用土地。安富经济社在该合同的甲方栏加盖公章，其原工作人员黄某昌在甲方代表人栏签名。黎某环在该合同的乙方栏签名并按指纹。黎某环取得上述地块后，在上面兴建了一间房屋（用途为厂房）。黎某环分别于2015年1月17日、2016年1月27日、2017年1月23日向安富经济社支付了上述厂房2014年土地资源管理费23060元、2015年土地资源管理费21620元、2016年土地资源管理费21620元。另查明，黄某昌曾是安富村支部书记及村主任、安富经济社的股份社社长。已发生法律效力的(2017)粤06刑终777号刑事判决书记载“经审理查明：一、非法拘禁……六、职务侵占（一）2005年4月……（四）2007年7月，企业主邓某根多次到安富村委会向黄某昌追索40亩土地移交情况，但黄某昌以上级部门未批准建厂为由一直没有移交土地给邓某根。邓某根由于急于搬厂房，于是找何某玲要求帮手在附近再找一块地建厂房。何某玲找到何某飞要求何某飞帮手问黄某昌在安富畜牧场附近有否土地卖。何某飞与黄某昌商议时，黄某昌讲附近有一块约11亩的地可以出售，只需要交每亩5万元到股份社。黄某昌要求何某飞虚构是地主，收取何某玲每亩10万元左右地款。但何某飞觉得自己扮地主不那么好，提议找何某强（另案处理）帮手充当地主。黄某昌同意何某飞做法。何某飞告诉何某玲有约11亩土地出售，价格每亩10万元左右。何某玲知道邓某根急需土地便将价格提高到每亩15万元，邓某根认为价格合理便同意购买。之后，何某飞找何某强到安富村委会充当地主，并约何某玲谈有关卖地问题。在安富村委会，黄某昌介绍地主何某强给何某玲。何某玲为了让邓某根相信对方该地块是由他支配，要求与何某强签订转让合同。黄某昌制作一份合同让何某玲和何某强签订。签订合同后，何某强要求何某玲将钱转到何某飞提供的账上。后来何某玲取出合同与邓某根谈，借口何某强将土地交由他负责出售，要求邓某根将钱支付给他。邓某根分2笔共转了160万元给何某玲并提供何玉弟名下顺德农商银行08598601672816账户，用于转账，其中2007年12月1日转100万元、2008年1月4日转60万元；另还转了5万元到陈某豪名下农业银行9559981455805700916账上，该款是何某飞指定何某玲转的。何某玲收到钱后分2笔转120万元到何某飞名下顺德农商银行08108200249612账上，其中2007年12月3日转90万元、2008年1月16日转30万元。何某玲非法获利40万元。邓某根支付165万元地款后要求何某玲同安富村签订购地合同以保障自己的利益，何某玲就联系黄某昌要求签订土地合同。黄某昌制作一份每亩5万元价格出售的土地合同与邓某根一起签订。何某飞所收的125万元地款，黄某昌交由何某飞处理。但何某飞至今没有将合同上所签订的每亩5万元转到安富村股份社账上，而是将钱用于私人挥霍……（六）2007年3月，企业主邓某根到杏坛镇安富村向黄某昌了解购土地建厂房之事，并向黄某昌表示有意购40亩土地（该土地至案发仍是鱼塘）。黄某昌带邓某根到安富开发区南面畜牧场附近，与南华村交界一带鱼塘。黄某昌告诉邓某根那片鱼塘共40亩可以出售，每亩8.5万元，需要自己回填后才可以建厂房。邓某根认为价格合理同意购买。黄某昌要求邓某根将钱转到指定账上。2007年5月11日至16日，邓某根按黄某昌提供的何某华名下顺德农商银行的082186031341508账上共转了340万元，其中2007年5月11日转50万元、15日转240万元、16日转50万元。2007年5月18日黄某昌指示陈某安、何某华出具收款收据给邓某根，但收款收据只是写每亩5万元。邓某根提出疑问，但黄某昌讲多出的钱是用于给村民分红。为了掩饰犯罪行为，黄某昌收到钱后先于2007年5月22日将300万元转到梁某彬名下顺德农商银行账号为131182********的账上，同日从梁某彬账上将300万元转到胡某环名下顺德农商银行08038603090758账上，2007年5月29日从胡某环账上收到300万元再转了224万元到安富村股份社账上，胡某环账上剩下的76万元再转到黄某昌自己名下顺德农商银行账号为080886********账上。黄某昌通过上述方法侵占集体财产116万元。案发后邓某根多次追讨，但至今黄某昌一直没有移交过土地给邓某根……综上所述，黄某昌利用职务上的便利，侵占应属于村集体财产的出租出售涉案地块款项共计10028296.09元[上述第（二）宗、第（三）宗、第（四）宗、第（五）宗、第（六）宗、第（七）宗]……何某飞参与侵占其中应属于村集体财产的出租出售涉案地块款项共计3720000元[上述第（二）宗、第（四）宗]”。诉讼中，安富经济社、黎某环均确认上述刑事判决书认定的黄某昌制作的与邓某根一起签订的每亩5万元价格出售的土地合同即为案涉《土地租用协议》；而黎某环则主张邓某根为其丈夫。安富经济社提交了佛府（顺）集有（2012）第440606105229JA00001号、佛府（顺）集有（2012）第440606105229JA00002号、佛府（顺）集有（2012）第440606105229JA00003号共3本土地证拟证明本案土地属其所有，但上述土地证所附宗地图的XY坐标模糊，且未显示土地性质；另安富经济社提交了案涉《土地租用协议》中约定的租赁地块的宗地图，黎某环对该宗地图的真实性无异议；为此，一审法院依法向佛山市自然资源局顺德分局发函（附案涉《土地租用协议》及上述宗地图）核实本案土地的性质。该复函内容如下：我局于2019年10月12号收到（2019）粤0606民初16388号来函，根据你院提供的材料核查，附件所指位置地块2018年土地利用现状是农用地，没有办理农用地转用手续。一审法院认为，关于本案租赁合同是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。根据上述规定可知，国家严格控制农用地转为建设用地，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。双方就本案10.81亩土地签订《土地租用协议》后，本案土地在2018年土地利用现状仍为农用地，至今未办理农用地转用审批手续，故安富经济社在未取得相应的行政审批手续的情形下，将本集体经济组织农用地用于非农业建设，违反了相关法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，双方就本案10.81亩土地签订的《土地租用协议》为无效合同，自始没有法律约束力。关于黎某环是否应支付2005年起的土地占有使用费的问题。由(2017)粤06刑终777号刑事判决书查明的事实可知，邓某根于2007年7月后通过何某玲找到黄某昌协商购买本案土地，且邓某根已为购买本案土地支出了165万元地款，其中转了160万元给何某玲（转账至何某玲指定的何玉弟的账户），另外5万元转到陈某豪账上（该款是何某飞指定何某玲转的），何某玲收到上述160万元后转了120万元到何某飞账上，而何某飞所收到的125万元地款，黄某昌交由了何某飞处理，但何某飞至今没有将合同上所签订的每亩5万元转到安富村股份社账上，而是将钱用于私人挥霍，且邓某根支付了地款后黄某昌制作了案涉《土地租用协议》与黎某环一起签订。上述刑事判决书还认定，在安富村卖本案土地给邓某根的过程中，黄某昌和何某飞侵占上述款项的行为已构成职务侵占罪。综上，在与邓某根、黎某环协商卖地的过程中，黎某环一方的代表即邓某根已与安富经济社的原股份社社长即负责人黄某昌达成合意且邓某根按指示支付了购买本案土地的地款，黄某昌亦已实际收取125万元地款，这等同于安富经济社已收到邓某根、黎某环交付的地款，而按照双方当时的约定，该地款实际即为案涉《土地租用协议》中约定的租用50年的地价，该款项实际为安富经济社在本案中主张的土地占有使用费。因此，黎某环已支付了本案土地50年的土地占有使用费，安富经济社主张黎某环再支付土地占有使用费无理，一审法院不予支持。至于黄某昌、何某飞收到上述地款后没有交到安富经济社处，已被认定为构成职务侵占罪，安富经济社可循相应法律途径另案主张权利。安富经济社、黎某环就10.81亩土地签订的《土地租用协议》已被确认无效，黎某环理应返还上述土地，故一审法院对安富经济社请求返还上述土地的主张予以支持。对于安富经济社提交的诉讼请求变更申请，由于该申请属于增加诉讼请求，但安富经济社并未在法庭辩论结束前提出，故一审法院在本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，判决：一、确认安富经济社与黎某环签订的《土地租用协议》（协议上记载的签订时间为2005年12月17日）无效；二、黎某环应于判决发生法律效力之日起六十日内向安富经济社返还双方签订的《土地租用协议》项下的10.81亩土地；三、驳回安富经济社的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取8967.08元，由安富经济社负担4483.54元，由黎某环负担4483.54元。双方当事人在二审期间均未提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：黎某环应否向安富经济社返还涉案土地。一审判决认定涉案《土地租用协议》无效，双方对此均未提起上诉，本院迳予确认并不再审查。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”之规定，黎某环应向安富经济社返还因该协议取得的涉案土地使用权。由于黎某环在涉案土地上兴建的厂房与土地附合而成为整体，黎某环返还涉案土地必须涉及到厂房的腾退，故黎某环应一并返还厂房予安富经济社。因该厂房未办理规划报建手续，认定其是否属于违章建筑、应否被拆除属于相关行政主管机关的职权范围，双方当事人可向相关行政主管部门申请解决。本案对涉案厂房的权利归属或因此而产生的债权债务关系并未实际处理，黎某环可待行政机关处理后再另行主张权利。黎某环以未处理涉案厂房的赔偿问题为由主张不予返还土地，于法无据，本院不予支持。综上所述，黎某环的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9205元，由上诉人黎某环负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年五月八日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡