广东省惠来县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5224民初87号原告：陈胜亮，男，1991年8月12日出生，汉族，住广东省揭西县*************。委托诉讼代理人：邓粤龙，男，1990年1月29日出生，住广东省惠州市惠城区**************，由揭西县*******民委员会推荐。委托诉讼代理人：邓益些，男，1963年10月15日出生，住广东省揭西县河**************，由揭西县*******民委员会推荐。被告：杜荣桂，男，1973年5月21日出生，汉族，住广东省惠来县****************。被告：杜海薇，女，2000年9月7日出生，汉族，住广东省惠来县****************（系被告杜荣桂的长女）。原告陈胜亮与被告杜荣桂、杜海薇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序。原告于2020年2月13日向本院申请财产保全，请求查封被申请人杜荣桂购买的位于广东省普宁市*********************（以下简称目标房产）并提供担保，本院于2020年2月24日作出查封裁定。本案于2020年3月5日公开开庭进行了审理，原告陈胜亮及其委托诉讼代理人邓益些、邓粤龙、被告杜荣桂到庭参加诉讼，被告杜海薇经送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈胜亮向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告杜荣桂继续履行《房屋转让协议》、《补充协议》；2.如被告杜荣桂明确不继续履行或无法履行《房屋转让协议》、《补充协议》，请依法判决解除原告与被告杜荣桂所签订的《房屋转让协议》、《补充协议》，被告杜荣桂应返还356168元人民币给原告【其中:(1)定金35万元；(2)原告代为缴纳费用合计6168元】，并按银行同期利率计付利息至还清之日为止。3.依法判决被告杜海薇对被告杜荣桂返还定金中33万元人民币的范围内承担连带责任，并按银行同期利率计付利息至还清之日为止。4.请依法判决被告杜荣桂支付违约金35万元人民币给原告，并按银行同期利率计付利息至还清之日为止。5.判决本案诉讼费等由二被告共同承担。2020年3月5日，原告变更诉讼请求第2项为：被告杜荣桂应返还706168元（并按银行同期利率计付利息至还清之日止），撤销第4项诉讼请求。事实和理由:2019年5月17日，经普宁市思睿行地产中介有限公司介绍，以被告杜荣桂为甲方、原告为乙方签订了《房屋转让协议》。协议内容概述：第一条、第二条约定，甲方将房屋(位于普宁市********************，建筑面积165.45平方)转让给乙方，总价格为103万元人民币。乙方支付甲方35万元为定金，待双方到售楼处改名后付清余下房款及转让费；第四条约定，甲方保证出售房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在的任何纠纷或权利障碍的情况，后果概由甲方负责处理并承担相应法律责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿；第六条约定，合同签订之后若甲方决定中途不卖及逾期或者乙方决定中途不买及逾期未付清应付房款，作一方中途违约处理，本合同即告解除，违约方应赔付对方人民币叁拾伍万元整作为违约金，还特别备注甲方中途不卖了应退还乙方叁拾伍万元定金，并赔偿乙方叁拾伍万元作为违约金和装修费用。协议签字后，即2019年5月17日，原告立即付现金2万元给被告杜荣桂，被告杜荣桂出具了收款收据。2019年5月18日，原告按被告杜荣桂提供的户名为杜海薇的交通银行账号*******************，汇入33万元，被告杜荣桂出具了收款收据。2019年5月21日，为配合交房手续，原告代被告杜荣桂向物业公司缴纳费用合计6168元【其中:2019年6月1日至2019年11月30日管理费1985元、2019年6月1日至2019年11月30日专项维修基金248元、水费25元、2017年8月1日至2019年5月31日专项维修基金910元、办证费3000元】。此后，原告一度联系不上被告杜荣桂，后经调查了解到，被告杜荣桂出售的目标房产于2019年5月16日被惠来县人民法院以(2019)粤5224民初416号裁定查封。经多方寻找，最终原告找到被告杜荣桂，经协商，双方于2019年6月29日签订《补充协议》，约定杜荣桂须于2019年7月15日前解决目标房产被法院查封的事宜，并须保障该套房产除原有的购房按揭抵押之外再无其他债权债务，否则陈胜亮保留双方原签订的购房合同约定的一切追责权利。签订《补充协议》后，被告杜荣桂再次失踪，原告用尽电话、微信等各种方式都无法联系。通过原房屋中介经纪人，原告了解到被告杜荣桂现已负债累累，无法履行多方债务。原告认为，原告与杜荣桂所签订的《房屋转让协议》为双方自愿签订，后经《补充协议》更加明确双方对房屋交易的真实意思表示，被告杜荣桂应当按照协议约定履行相应义务。若被告杜荣桂明确不继续履行或无法履行协议约定的相应义务，应当解除《房屋转让协议》、《补充协议》，并返还定金35万元、代为缴纳的费用6168元，支付违约金35万元，三项合计706168元。理由如下:1.被告杜荣桂出售的房屋本身处于抵押状态，存在权利障碍。2.被告杜荣桂明知房屋被查封，2019年5月17日仍与原告签订《房屋转让协议》，存在一定的欺骗行为。3.原告善意签订房屋转让协议，并履行了给付定金的义务，发现房屋被查封后与被告杜荣桂签订《补充协议》，给足时间由其自行处理，但被告逾期无法做出处理，也未做出其他处理方案。原告按被告杜荣桂提供的被告杜海薇的交通银行账号汇入33万元。原告与被告杜海薇并没有任何经济来往，更没有向其汇款的义务，因此，如被告杜荣桂明确不继续履行或无法履行协议约定的相应义务，则需返还定金35万元，被告杜海薇作为第二笔定金的收款人，对其所收33万元属于不当得利，应当对被告杜荣桂返还定金中33万元的范围内承担连带责任。综上，原告请求本院支持其诉讼请求。被告杜荣桂辩称：原告所述属实。关于违约金问题，目标房产无法过户答辩人也不想，希望可以与原告沟通调解解决。原告围绕诉讼请求依法提交了证据,本院对证据认定如下：原告身份证复印件1页；原告户口簿复印件1页；被告杜荣桂身份证复印件1页、被告杜海薇户口簿复印件1页；证明双方当事人身份情况。《房屋转让协议》1页，证明原告与被告签订合同事实。《收款收据》2页；《农业银行个人对账单》1页；证明被告收到原告定金35万元。惠来县人民法院（2019）粤5224民初416号《民事裁定书》，证明买卖的房屋被法院查封。《补充协议》1页，证明双方签订补充协议。《收款收据》4页，证明原告代被告交纳管理费（2017年8月至2019年11月）。《微信转账记录》1页，证明原告代被告缴纳办证费。《诉讼费缴费通知书》1页、《中国人民财产保险股份有限公司诉讼保全责任保险》1页，证明查封涉案房产实际产生的费用。上述证据均为原件或经本院审核无异的复印件，被告杜荣桂对上述证据均无异议，本院对其真实性、客观性、关联性予以确认。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月17日，经房地产中介介绍，被告杜荣桂（甲方）与原告陈胜亮（乙方）签订了《房屋转让协议》。协议约定：1.甲方拟将位于普宁市*********************屋，建筑面积165.45平方米转让给乙方，交易总价格为103万元人民币。2.乙方支付甲方35万元为定金，待双方到售楼处改名后付清余下房款及转让费。3.乙方对甲方拟转让的物业作充分了解，愿意购买该物业。4.甲方保证该房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在的任何纠纷或权利障碍的情况，后果概由甲方负责处理并承担相应法律责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。5.合同签订之后若甲方决定中途不卖及逾期或者乙方决定中途不买及逾期未付清应付房款，作一方中途违约处理，本合同即告解除，违约方应赔付对方人民币35万元整作为违约金，并备注甲方中途不卖了应退还乙方35万元定金，并赔偿乙方35万元作为违约金和装修费用。原告陈胜亮在乙方处签名，被告杜荣桂在甲方处签名。2019年5月17日协议签订后，原告支付2万元给被告杜荣桂，被告杜荣桂出具《收款收据1》。2019年5月18日，原告根据被告指定，通过中国农业银行账户转账33万元到被告杜海薇账户，被告杜荣桂出具《收款收据2》。2019年5月21日，原告向目标房产物业公司缴纳2017年8月1日至2019年5月31日的专项维修基金910元、2019年6月1日至2019年11月30日的管理费、专项维修基金、水费合计2258元。2019年6月6日，目标房产被本院以(2019)粤5224民初416号裁定查封。2019年6月10日，原告支付3000元办证费用。2019年6月29日，原告与被告杜荣桂签订《补充协议》，约定杜荣桂须于2019年7月15日前解决目标房产被法院查封的事宜，并须保障该套房产除原有的购房按揭抵押之外再无其他债权债务，否则原告陈胜亮保留双方原签订的购房合同约定的一切追责权利。2020年1月9日，原告向本院提起诉讼。另查明，原告至今未接管目标房产。本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告杜荣桂自愿签订《房屋转让协议》及《补充协议》，合同成立并生效。目标房产在原告与被告杜荣桂订立合同时存在有效抵押，且于2019年6月6日被本院采取查封措施，因此被告杜荣桂对目标房产没有处分权，显然已无法继续履行其与原告签订的《房屋转让协议》。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故对原告要求继续履行合同的请求，本院不予支持；对原告要求解除合同的请求，本院予以支持。对于原告请求被告杜荣桂因无法履行上述协议应双倍支付原告“定金”35万元并按银行同期利率计付利息的问题，本案合同中约定的“定金”35万元，占买卖合同标的总金额约33.98%，违反《中华人民共和国担保法》第九十一条中定金数额不得超过主合同标的额的20%的规定，故该“定金”条款无效，原告请求被告杜荣桂双倍返还定金，本院不予支持。该笔款项应认定为原告支付的购房款，被告杜荣桂应当退还。原告代缴的各项物业费用6168元，被告杜荣桂认为该费用为合理费用，若房屋转让不成，该笔费用应由被告杜荣桂承担，故对原告的该请求本院予以支持。原告请求被告杜荣桂承担上述两项费用的利息等损失赔偿责任的问题，本案中因被告杜荣桂无法履行合同义务导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告杜荣桂应赔偿原告因此所受到的损失。原告在庭审中称其损失项目为“定金”35万元、代缴目标房产的各项物业费用6168元，预交案件受理费、保全费和保全担保费，该陈述难以确定其实际损失数额，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，以原告已付购房款为基数，按年利率6%标准计算违约金，即以35万元为基数，从2019年5月18日起至还清该款之日止按年利率6%计算。对原告请求被告杜海薇对被告杜荣桂返还33万元部分及其按银行同期利率计算的利息的范围承担连带责任的问题，原告系根据被告杜荣桂指定将33万元转入被告杜海薇的账户，被告杜海薇只是被授权收取该款，且该款已经由被告杜荣桂出具《收款收据》确认收到，原告的该项请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈胜亮与被告杜荣桂分别于2019年5月17日、2019年6月29日签订的《房屋转让协议》和《补充协议》。二、被告杜荣桂应于本判决生效之日起十日内归还原告陈胜亮购房款35万元及利息（利息以35万元为基数，从2019年5月18日起至还清之日止按年利率6%计算）。三、被告杜荣桂应于本判决生效之日起十日内归还原告陈胜亮代缴的物业费用和办证费等共6168元。四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14070元，保全费5000元，合计19070元，由原告陈胜亮负担7000元，被告杜荣桂负担12070元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省揭阳市中级人民法院。上诉的当事人，应在接到本院《交纳上诉费通知书》之次日起七日内向广东省揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费，上诉费按通知书中指定的开户银行及其对应的开户名和账号进行交纳。审 判 长  王宏文人民陪审员  温小华人民陪审员  唐荣鑫二〇二〇年五月十四日书 记 员  黄瑞霞附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。连带责任，由法律规定或者当事人约定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。