山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终214号 上诉人（原审原告）：郭见丽，女，汉族，1975年4月20日出生,垦利区水利局油田建筑安装工程公司职工，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：钟友勇，山东鲁成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：逯银锋，山东鲁成律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：东营黄河生态城开发建设有限公司，住所地东营市东营区南一路228号东营软件园。 法定代表人：周中士，董事长。 委托诉讼代理人：张琳，上海市锦天城律师事务所律师。 上诉人郭见丽因与被上诉人东营黄河生态城开发建设有限公司（以下简称黄河生态城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2019）鲁0591民初1815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。郭见丽及其委托诉讼代理人钟友勇、逯银锋，黄河生态城公司的委托诉讼代理人张琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭见丽上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判黄河生态城公司赔偿郭见丽经济损失1125000元；3.改判黄河生态城公司向郭见丽支付逾期交房违约金30000元(计算至2019年5月20日)，并自2019年5月21日起至实际交付之日止按每日1500元支付逾期交房违约金；4.一、二审案件受理费、财产保全费等均由黄河生态城公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。郭见丽提交的黄河生态城公司印刷的宣传资料、网上宣传资料、视频宣传资料，证明在双方签订商品房预售合同前，黄河生态城公司就涉案房屋院子的说明和允诺具体确定，应视为合同内容。郭见丽提交的《白金翰宫二期新墅叠拼价格表》、山东电视台生活帮栏目关于涉案房屋的新闻报道视频不收房声明及致送照片、白金翰宫小区业主维权照片、黄河生态城公司的《通知》、《白金翰宫致客户书》，证明郭见丽有权依据与黄河生态城公司签订的商品房预售合同要求黄河生态城公司交付所购房屋带有的院子，黄河生态城公司不能交付系违约行为。庭审中，黄河生态城公司也自认涉案房屋带有院子，且辩称其向郭见丽交付的院子就是具有专属使用权的院子。一审庭审已经查明，郭见丽所购房屋前面和侧面的土地均为小区公共绿地，属小区全体业主共同共有，在此情形下，黄河生态城公司无法向郭见丽交付。二、一审判决不支持郭见丽诉求的理由均不成立。1.按照最高人民法院的司法解释，黄河生态城公司在其销售广告和宣传资料中对涉案房屋的院子所作说明和允诺应视为合同内容。2.合同附件十一补充协议第十四条系典型的格式条款，应依法认定为无效。3.郭见丽提交的《白金翰宫二期新墅叠拼价格表》中有黄河生态城公司营销部印章并有黄河生态城公司总经理刘德龙签字，一审判决对该证据的真实性不予确认是错误的。4.按照我国现行法律规定，房地产开发实施规划管理，无论是房屋还是院子，建设者都必须按照政府规划部门的审批进行建设。因此，在商品房预售合同中，只要约定了房屋带院子，院子就必须通过政府规划部门审批，这也是现行法律所要求的，无须当事人进行约定。 黄河生态城公司答辩称，一、郭见丽主张的院子不是《商品房预售合同》的内容，不构成要约。涉案合同仅对正房做了约定，且合同约定的交付条件也仅限于取得竣工验收备案表和房屋测绘报告。双方在合同正文以及补充条款中不仅没有对院子做任何约定，反而约定所有的宣传内容均不具有法律约束力，仅仅以合同记载的内容为准。且黄河生态城公司在宣传资料上已明确说明自己的宣传具有不确定性，最终要以政府的规划批文为准。因此系争商品房宣传内容不构成要约。黄河生态城公司关于院子的说明和允诺对商品房预售合同是否订立以及房屋价格没有重大影响，系争院子并未作为系争房屋定价的参考因素。二、系争房屋完全符合双方签订的商品房预售合同的交房标准，且黄河生态城公司按照约定的交房时间履行了通知交房的义务，至于郭见丽是否按期收房以及郭见丽主张的所谓院子的建设情况，并不影响黄河生态城公司交付义务的完成，因此本案不存在黄河生态城公司逾期交房的情形，不应该承担逾期交房违约金。三、系争院子是合法的，且与东营其他同类住宅的院子没有本质区别。系争院子是经过规划审批而建设的围合形态，已得到规划部门、建设部门、城管部门和综合行政执法部门的认可，院子所占土地属于城市居住用地中的绿地，属于宅旁绿地而非公共绿地，且无法办理权证，院子所占绿地大部分面积均可计入绿地率，其绿地率的计算标准不因院子围合物的材质不同而有变化，上述特征与东营其他同类住宅的院子是一致的，与东营其他同类住宅的院子并无本质区别。至于规划审批的围合物的材料不同所导致的差别仅仅在于：如果围合物是绿篱，则围合物本身也可以计入绿地率；如果围合物是水泥，则围合物本身无法计入绿地率。至于院子的使用功能，因为所有院子的占地均是绿地，其使用功能上并无差别。四、郭见丽应当对其提出的诉讼请求承担举证责任，否则应当承担举证不能的法律后果。郭见丽对其主张院子构成要约，以及黄河生态城公司构成违约未提供相应证据证明，仅截取黄河生态城公司在销售过程中的部分宣传资料作为依据即要求黄河生态城公司承担赔偿责任于法无据。 郭见丽向一审法院起诉请求：1.判令黄河生态城公司向郭见丽交付位于东营市东营区房屋；如果黄河生态城公司不能向郭见丽交付所购双拼别墅之院子，则向郭见丽赔偿经济损失1125000元。2.黄河生态城公司支付郭见丽逾期交房违约金30000元（计算至2019年5月20日）及自2019年5月21日起至实际交付之日，按每日1500元计算。3.案件受理费等诉讼费用由黄河生态城公司负担。诉讼过程中，郭见丽明确第一项诉讼请求中的对院子的具体请求为：位置系位于涉案房屋前面和西侧；范围是现在用绿篱围合的空间；该空间必须是规划部门通过规划审批确定该围合空间为郭见丽所购涉案房屋的附属院子，即郭见丽具有专属使用权。 一审法院认定事实：黄河生态城公司制作的新墅白金翰宫Ⅱ宣传材料，载明:大院美墅、大院双拼、景观庭院、大院，本折页仅为邀约使用，不视为商品房预售合同的内容及交房标准及条件，对项目周围环境、交通及其他公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不视为本合同对此作出的承诺。户型图所标尺寸仅供参考，最终户型、买卖双方的权利义务，以政府批文及签署的商品房预售合同为准，最终解释权归开发商所有。在东营房产网楼盘动态中有“白金翰宫有个漂亮的院子，喝茶、写字，真好”、“有个漂亮的院子真好！在里面过过悠闲的日子，回归自然，种种花、浇浇水，喝茶、写字，累了便到院子里的椅子上休息；地也要尽其用呀！自己开垦一块土方种上青菜葱花大蒜，50-120平米超大院落，南向院落，最好的阳光”等用语。东营电视台第一房产栏目白金翰宫情况介绍中亦有“大院子，院子面积150-220平方米”等用语。 2017年11月9日，黄河生态城公司与郭见丽签订山东省新建商品房买卖合同（预售），约定郭见丽购买黄河生态城公司坐落于东营市96号白金翰宫118幢102房屋，该商品房预测建筑面积256.83平方米，其中套内建筑面积243.89平方米，分摊共有建筑面积12.94平方米，房屋总价款300万元。商品房交付条件为房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，该商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应于2019年4月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。合同附件十一补充协议第三条约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第十四条其他约定，1.出卖人与买受人于合同签字生效之前所做的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件（以下统称“宣传资料”），无论是否口头或者书面形式，只要未明确载入新建商品房合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人均不得依据上述宣传资料文件向出卖人主张任何权利；出卖人与买受人的权利义务仅以新建商品房合同或补充协议明确约定的内容为准。2.买卖双方一致认可新建商品房合同内的全部条款均为买卖双方真实的意思表示，且不存在不合理地减轻、免除应当由出卖人承担责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。郭见丽分别于2017年8月24日向黄河生态城公司支付50万元，于2017年10月1日支付50万元，2017年11月9日支付60万元，2017年12月21日支付20万元，2018年3月6日支付20万元，2018年6月1日支付100万元，共计300万元。2019年4月24日，东营滟澜湾二期85＃楼进行了竣工验收备案。2019年4月30日东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司出具东测［2019-01］字第029号测绘成果报告，确定了68-71、75、76、79、80、83、85＃分户面积。2019年4月13日，黄河生态城公司向郭见丽发出收房通知书，要求郭见丽于2019年4月29日收房，2019年4月29日郭见丽到达现场后得知涉案房屋的院子实际规划为小区公共绿地，郭见丽认为院子是涉案标的的重要组成部分，黄河生态城公司以小区公共绿地向郭见丽交付院子不符合合同的约定，因此郭见丽拒绝接受涉案房屋。 2019年5月7日，黄河生态城公司向白金翰宫二期业主发出通知，通知载明，……，但是在交房过程，部分业主就“院子”事宜，提出了异议，现我司统一答复如下：我司与业主签订的购买合同，并不涉及出售“院子”，我司从未承诺业主能得到“院子”的产权，也从未承诺“院子”在交房时用“院墙”予以封闭；同时我司一直秉承着在能力范围内顾及广大业主利益的态度，努力与政府各相关部门进行沟通，对“院子”进行升级改造。…… 2019年5月30日，黄河生态城公司发出白金翰宫致客户书，客户书载明，……在一标段的交房过程中，部分业主于“院子”的形态产生了异议，我司在收集有异议的客户意见后，经过多方协调和努力，我司决定一次性对“院子”进行升级改造，目前已经改造完毕，我司承诺此次升级改造的“院子”业主可以合理使用。 现在，郭见丽所购房屋西侧、前面已经建成了用绿篱、门垛围合的“院子”。 2019年6月19日，东营市城乡规划局东营经济技术开发区分局出具《关于东营黄河生态城开发建设有限公司东营“滟澜湾”二期项目规划图纸的说明》，内容为：1.根据目前的规划审批情况，我局对非普通住宅项目（双拼、联排、叠拼）审批可以有外围围合的空间。2.东营黄河生态城开发建设有限公司开发的东营“滟澜湾”二期80#、85#（公安楼号117#、118#）属于双拼住宅。我局审批通过的“滟澜湾”二期80#、85#（公安楼号117#、118#）在每户房屋南侧和山墙侧均用绿篱和门垛围合的绿地空间，围合绿地空间与东营其他同类型小区所批准的房屋前后的围合空间（包括实线分割、虚线分割、标注庭院或未标注庭院的等）在使用功能上没有差别，均不是业主专有部分，围合物的具体材质根据规划配套图纸或者施工图的审批结果而各有不同。 2019年6月19日，东营市城乡规划局东营经济技术开发区分局出具《关于东营黄河生态城开发建设有限公司东营“滟澜湾”项目规划变更的说明》，内容为：“东营“滟澜湾”项目总用地面积326.5亩，其中东侧地块143.8亩，西侧地块182.7亩。2012年7月13日，东营黄河生态城开发建设有限公司申报东营“滟澜湾”项目总平面规划方案，规划方案中南侧112栋联排住宅南侧和山墙侧有绿篱和门垛围合的空间，经研究，我局于2012年7月30日核发了同意该项目总平面规划方案的告知单。2017年3月15日，东营黄河生态城开发建设有限公司申请东营“滟澜湾”项目总平面规划及建筑设计方案调整（此时，一期56栋联排住宅已建成并通过规划验收），调整内容主要为西侧地块中二期项目的南侧由联排住宅调整为叠拼住宅和双拼住宅，叠拼住宅和双拼住宅南侧和山墙侧有绿篱和门垛围合的空间。经2017年第2次市城乡规划咨询委员会研究同意，2017年3月29日我局核发了同意该项目总平面规划及建筑设计方案的告知单。2018年1月，东营黄河生态城开发建设有限公司申请东营“滟澜湾”项目用地北侧小高层区域和135#-137#总平面规划及建筑设计方案调整。同时，对用地证附图进行变更，变更后附图与已批复调整的总平面规划设计方案一致。本次调整不涉及南侧56栋联排住宅（已建成）、26栋叠拼住宅和36栋双拼住宅（66#-73#、75#-83#、85#-93#、95#-103#、105#-113#、115#-123#、125#-133#）及绿篱和门垛围合的空间，2018年规划设计二期范围内容与2017年规划设计中涉及该区域的内容一致。该项目规划按程序依法依规进行审批，规划手续合法有效。” 2019年7月9日，东营经济技术开发区综合行政执法局出具《关于东营“滟澜湾”（白金翰宫）项目二期各户房前围合的院子的情况说明》，内容为：“我局收到东营黄河生态城开发建设有限公司提交的东营“滟澜湾”（白金翰宫）二期项目审批后的规划总平面图和相关配套图，以及东营市城乡规划局东营经济技术开发区分局出具的《关于东营黄河生态城开发建设有限公司东营“滟澜湾”二期项目规划图纸的说明》（以下简称《说明》）。我局作为规划执法部门，执法依据是《中华人民共和国城乡规划法》。在具体执法过程中，依法完成规划审批，且实建情况与审批一致的，不予查处；实建情况与审批不一致的，依法予以查处。根据上述提交的规划审批图纸和《说明》，经现场勘查，附件照片中的“滟澜湾”二期项目各户房前围合的院子之现状包括围合的形态和围合物（绿篱、门垛和大门）与规划审批一致。” 2019年7月22日，东营经济技术开发区建设局出具《关于东营“滟澜湾”（白金翰宫）项目二期项目相关问题的说明》，内容为：“我局收到东营黄河生态城开发建设有限公司（以下简称黄河生态城公司）提交的项目二期规划总平面和相关配套图、《商品房预售合同》、宣传资料和竣工验收文件等材料。经我局审核，黄河生态城公司提供的《商品房预售合同》文本中没有关于院子的约定，也未向业主收取超出合同价款的其他费用。宣传资料（包括沙盘、视频和宣传册）内容包括楼盘基本信息、楼宇整体外貌、户型等；表述和绘制的院子均是在各户门前用绿篱、门垛和大门进行的围合。关于房屋的合同内容和宣传情况，以及关于院子的宣传情况，与政府部门审批的结果及实际建成的情况一致。且该项目已经符合竣工验收标准，通过了验收，并取得竣工验收备案表。依据《东营市住房和城乡建设局关于加强商品房销售现场信息公示管理的通知》、《山东省商品房销售条例》等相关法律法规、政策文件，黄河生态城关于白金翰宫二期项目的房屋销售合同以及竣工验收备案情况，合法、真实、准确，未发现存在欺骗或误导购房者的情形，且项目符合竣工验收标准，完全具备交房条件。” 2019年7月24日，东营经济技术开发区市场监督管理局向王磊磊出具《投诉事项处理意见书》，内容为：“您于2019年7月19日以投诉信形式反映：白金翰宫二期项目房屋用绿篱、门垛和金属院门围合成院子，未建设实体围墙；项目实建情况与开发商售房时宣传及售楼处沙盘模型不一致；未把宣传的院子写入《商品房预售合同》。我局按您反映的上述情况，向开发区规划分局收集了证据材料，到开发商售楼处及项目现场调查取证。经查，白金翰宫开发商是东营黄河生态城开发建设有限公司，白金翰宫是该公司开发的滟澜湾项目。通过查阅开发区规划分局提供的项目二期规划总平面和相关配套图，证实开发区规划局审批的该二期项目每户房屋南侧和山墙侧的绿地空间应用绿篱、门垛围合；通过到开发商售楼处及项目现场调查取证，证实售楼处沙盘模型与项目实地事实情况一致，即每户房屋用绿篱、门垛及金属院门与其他房屋区分；通过查阅您与开发商签订的《商品房预售合同》，未发现合同条款存在关于院子及面积的约定，您在合同内未做补充说明；开发商售房宣传页内容未涉及院子围合方式及面积表述。综上所述，目前尚未发现开发商存在虚假宣传行为。” 一审法院认为，双方主要争议焦点：一、郭见丽要求黄河生态城公司交付的房屋带的“院子”必须通过政府规划部门规划确认、属于房屋附属、由郭见丽专属使用的“院子”有无事实与法律依据；二、郭见丽要求黄河生态城公司支付逾期交房违约金有无事实和法律依据。 关于第一个争议焦点，黄河生态城公司制作的宣传材料对其开发出卖的房屋有对“院子”的宣传，但并未就房屋院子的情况进行具体描述，双方签订的房屋买卖合同及补充协议也未对郭见丽购买的“院子”做出约定；且合同附件十一补充协议第十四条约定，“1.出卖人与买受人于合同签字生效之前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件（以下统称“宣传资料”），无论是否口头或者书面形式，只要未明确载入新建商品房合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人均不得依据上述宣传资料文件向出卖人主张任何权利；出卖人与买受人的权利义务仅以新建商品房合同或补充协议明确约定的内容为准。2.买卖双方一致认可新建商品房合同内的全部条款均为买卖双方真实的意思表示，且不存在不合理地减轻、免除应当由出卖人承担责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”郭见丽提交的白金翰宫二期新墅叠拼价格表两份，因该两份价格表一份系打印件，一份系复制件，其上无黄河生态城公司人员签名或印章，黄河生态城公司对该两份价格表均不认可，对其真实性不予确认，退一步讲若该两份价格表系真实的，价格表亦未对院子的其他具体情况包括该院子是否通过规划部门规划、系房屋附属、归郭见丽专属使用等进行明确约定。故郭见丽要求黄河生态城公司交付的“院子”通过规划部门规划、为房屋附属、归郭见丽专属使用无事实依据，不予支持。 关于第二个争议焦点，2019年4月29日，黄河生态城公司向郭见丽发出交房通知书，郭见丽拒绝接受房屋，房屋未实际交付，系郭见丽拒收，而非黄河生态城公司迟延交付，故郭见丽要求黄河生态城公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。 综上，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。郭见丽现有证据不能证实其与黄河生态城公司有关于该公司向其出卖的房屋包括通过规划部门规划、为房屋附属、归郭见丽专属使用的院子的约定，黄河生态城公司向郭见丽发出交房通知，郭见丽拒收；黄河生态城公司承诺向郭见丽交付用绿篱、门垛和大门进行围合的院子，现在黄河生态城公司已经为涉案房屋设置了用绿篱和门垛围合的“院子”，故郭见丽要求黄河生态城公司向其交付带通过政府部门规划、为房屋附属院子的房屋的诉讼请求或者要求该公司赔偿因此造成损失诉讼请求，不予支持，对其申请对因此造成的损失数额进行评估，不予准许；其要求对方支付迟延交房损失的诉讼请求，亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回郭见丽的诉讼请求。案件受理费15195元，由郭见丽负担。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 二审争议焦点问题：涉案商品房买卖合同的标的是否包括房屋的院子，黄河生态城公司应否向郭见丽交付具有专属使用权的院子，郭见丽所主张经济损失、逾期交房违约金是否具有事实和法律依据。 本院认为，涉案商品房买卖合同系是郭见丽与黄河生态城公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方均具有约束力，双方均应依约履行各自合同义务。从合同约定内容看，涉案商品房买卖合同及补充协议均未对院子进行约定。黄河生态城公司在合同约定的交房期限内履行了通知交房义务，郭见丽以黄河生态城公司交付院子不符合合同约定为由拒绝接受房屋缺乏合同依据。郭见丽以此主张黄河生态城公司向其支付逾期交房违约金无事实和法律依据，一审判决未予支持并无不当。 黄河生态城公司相关宣传资料虽宣传涉案房屋带有院子，但对于院子的产权情况并未作出任何承诺。根据东营市城乡规划局东营经济技术开发区分局出具的《关于黄河生态城公司东营“滟澜湾”二期项目规划图纸的说明》、《关于黄河生态城公司东营“滟澜湾”项目规划变更的说明》，以及东营经济技术开发区综合行政执法局出具的《关于东营“滟澜湾”（白金翰宫）项目二期各户房前围合的院子的情况说明》，涉案房屋所在项目，包括房屋南侧与山墙侧用绿篱和门垛围合的绿地空间，均与规划设计审批一致，围合的绿地空间与东营其他同类型小区所批准的房屋前后的围合空间在使用功能上也没有差别，均不是业主专有部分。故郭见丽主张黄河生态城公司向其交付具有专属使用权的院子，即没有合同依据，在法律上也不能履行，一审判决未支持其该项诉讼请求并无不当。 根据东营经济技术开发区建设局出具的《关于东营“滟澜湾”（白金翰宫）项目二期项目相关问题的说明》以及东营经济技术开发区市场监督管理局出具的《投诉事项处理意见书》，涉案房屋所在项目宣传的院子形态与实建形态相符，所谓院子均为用绿篱、门垛围合的空间，黄河生态城公司不存在虚假宣传，欺骗或误导购房者的情形。黄河生态城公司向郭见丽所交付房屋与宣传形态相符，郭见丽以黄河生态城公司不能向其交付具有专属使用权的院子为由，要求黄河生态城公司赔偿其经济损失，缺乏事实和法律依据，一审判决未予支持亦无不妥。 关于郭见丽所提黄河生态城公司关于院子的宣传资料应否视为合同内容的问题。本院认为，涉案项目相关宣传资料并未明确涉案房屋院子的面积及价款，内容并不明确具体，涉案补充协议也明确约定，只要宣传资料未载入商品房买卖合同或补充协议，对双方均不产生法律约束力。且根据郭见丽的诉讼请求，其主张未能交付院子的经济损失为1125000元，涉案房屋价款为300万元，若院子价值即为1125000元，其在签订涉案商品房买卖合同时，对于合同未对院子作出约定未提出异议，明显不符合常情。涉案商品房买卖合同约定的房屋预测面积为256.83平方米，扣除郭见丽所主张院子价值，经折算涉案房屋每平方米单价仅为7300元，远远低于同时期同地段普通高层商品住房的价格，明显不符合当地房地产市场行情。郭见丽关于黄河生态城公司对院子的宣传资料应视为合同内容的主张不能成立，本院依法不予采信。 综上，郭见丽的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15195元，由郭见丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  潘 霞 审 判 员  翟玉芬 审 判 员  李 静 二〇二〇年五月十日 法官助理  张丽颖 书 记 员  李 瑾