广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终563号上诉人(原审原告，反诉被告)：广州市影天文化传播有限公司，住所地：广州市从化区***************。法定代表人：唐成梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：周华、母丽慧，广东中大圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：广东皇轩房地产有限公司，住所地：广东省丰顺县******（金欧山下）A块。法定代表人：邱清菊，该公司总经理。委托诉讼代理人：张萍，广东客中梅律师事务所律师。上诉人广州市影天文化传播有限公司因与被上诉人广东皇轩房地产有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省丰顺县人民法院（2018）粤1423民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人广州市影天文化传播有限公司的委托诉讼代理人周华、母丽慧，被上诉人广东皇轩房地产有限公司的委托诉讼代理人张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人广州市影天文化传播有限公司上诉请求：一、依法撤销(2018)粤1423民初1637号民事判决；二、依法改判确认上诉人与被上诉人双方签订的《经营场地租赁合同》于2018年12月8日解除；三、依法改判被上诉人双倍返还上诉人已支付的合同定金400000元及利息(利息自2018年12月12日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付延期支付定金利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日)；四、依法改判驳回被上诉人的全部反诉请求；五、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。上诉的事实与理由：一审法院：1、无视上诉人提交的证据、无视上诉人庭审中的陈述；2、违反诉讼程序在法庭规定的举证期限届满后多次接收被上诉人单方出具的材料；3、对上诉人提出的质证意见完全不予考虑；4、纵容被上诉人针对司法鉴定后期单方制作、提供多次材料；5、采信偏向被上诉人的司法鉴定报告书；6、在被上诉人没有任何实际损失的情况下，最终对案件事实作出错误的认定，并且遗漏了重要事实，从而作出错误的判决。一、一审判决查明、认定事实错误，具体体现为：1.上诉人与被上诉人于2014年2月24日签订《经营场地租赁合同》时，案涉房屋已经在建设中，且已经建到地上二层；(被上诉人和上诉人在庭审笔录中均有确认，被上诉人于2018年9月23日给上诉人的复函中确认合同签订后加快建设进度)。2.被上诉人的《建设工程规划许可证》是在2013年5月17日取得，载明如建设单位未在六个月内进场施工，则该许可证自动作废。另被上诉人案涉工程的设计图纸也于2013年8月完成。所以，被上诉人实际也是在规定的6个月期限内已经进场施工，并非是在2015年4月20日取得《建设工程施工许可证》后才进场施工。3.鉴于上述情况，被上诉人于2015年3月9日签订《建设工程施工合同》与实际事实不符，也不符合建设工程规划许可证规定的6个月内进场施工的时间标准。4.上诉人2018年4月2日与被上诉人公司法定代表人的电话录音中，已经明确表达了此前多次催促施工、催促交付场地，因未考虑到要诉讼，且时间久远，故没有保存相关催促的证据。该录音中，被上诉人明确在2018年五、六月份将会完工，被上诉人予以认可该事实。但一审法院却对这份催促的证据视而不见，完全遗漏了该事实，查明认定事实断章取义。5.双方约定的被上诉人房屋的交付条件是：A.影城部分取得建筑工程消防验收意见书或同意使用意见书的复印件；B.一套完整的可复制的完工的租赁房屋的比例图纸；C.租赁房屋的房产初始登记文件(国土使用证、建筑工程规划许可证、施工许可证)；D.租赁房屋的房屋所有权证和国有土地使用证；E.消防一次工程验收合格证。被上诉人的出租场地至本案最后一次开庭时仍然不具备上述交付条件，而双方合同签订已经近六年。6.被上诉人于2019年1月25日才取得《建设工程消防验收意见书》一次消防的文件；2019年3月才取得建设工程竣工验收报告；至2019年11月开庭时，被上诉人仍未取得房屋所有权证。7.上诉人在合同签订后多次向被上诉人催促建设交付场地，被上诉人法定代表人于2017年因故更换，但上诉人曾与其沟通场地的事实不能因此而抹掉。上诉人承租场地开设影城不可能从不联系催促施工，完全不符合常理，也不符合商业人士的行为方式。8.上诉人的经营地址在广州，被上诉人的出租场地在丰顺县，且被上诉人的场地并非如万达广场等一样知名。而上诉人是一家成熟的、专业的电影院经营主体，有十几家连锁电影院，在业内有相当的知名度。且据开庭时上诉人看到的被上诉人案涉场地周边商圈的情况，可以想象在案涉租赁合同签订时，被上诉人场地更是何等荒凉。在这样的前提下，是被上诉人为自己开发的商圈设施配套的需要，主动找到上诉人，邀请上诉人前往经营影城，以增加其人气、完善配套。上诉人没有渠道主动了解到案涉场地的存在。9.被上诉人的案涉出租场地至最后一次开庭时，仍然存在，并未拆除，根本没有拆除费用、重建费用、拆除外运费用的实际损失发生。二、上诉人在租赁合同履行期限约定不明，合同签订后已近五年的情况下，履行法定程序解除合同不存在任何违约。首先，案涉《经营场地租赁合同》中上诉人与被上诉人之间关于租赁场地交付的履行期限确实约定不明确。其次，被上诉人于2014年2月24日签订租赁合同，虽然在合同中未明确约定交付场地的期限，但这不意味着交付的期限是无限期，更不是由出租方被上诉人完全自由决定，被上诉人应当在合理期限内将场地建设完工后交付给上诉人。该合理期限的确定应以通常房产商业人士的合理预期作为标准，被上诉人负有在合理期限内积极完成楼盘租赁场地建设并交付的诚信义务。通常房地产开发到销售完的最长期限为3年，从被上诉人提交的建设工程施工许可证也能看到施工期限是3年。再结合案涉场地的建设工程规划许可证是2013年5月17日出具，被上诉人应当在6个月内开始施工，否则该规划许可证将自动失效的规定，以及上诉人在案涉租赁合同签订时看到的案涉场地已经施工到二层的事实，可以得出，被上诉人在2013年底已经开始施工，被上诉人2015年4月20日取得的建设工程施工许可证是违反法定程序后补的，那么其合理的施工期限应当截至2016年底，而非一审法院认定的从被上诉人2015年4月20日取得的建设工程施工许可证时起算。但上诉人多给了其一年半的时间，在2018年4月上诉人催促交付场地时，被上诉人仍然未能建设完成，无法交付场地，此时已经远远超过3年的最长期限。后在上诉人2018年9月两次发函催告，两次现场催告下，被上诉人仍然未能交付场地。根据合同法第62条第四款的规定，上诉人在给予被上诉人合理履行期限后，又在催告后额外给予被上诉人8个月的合理准备期限，向被上诉人发送解除合同的通知时距离签订合同已近5年，被上诉人最终也未能按合同约定完成租赁场地的修建和交付。甚至到最后一次开庭时案涉场地也没有取得房屋产权证，不符合合同约定的租赁场地交付标准，已构成根本违约，上诉人有权解除合同。因此，上诉人解除合同符合法律规定的程序，在被上诉人根本违约的情况下，上诉人依据合同法第94条之规定，向被上诉人发出解除合同的书面通知于法有据，属于合法解除合同。被上诉人在本案答辩中以及反诉中，对合同解除的事实均无异议。所以，案涉租赁合同自2018年12月8日通知到达被上诉人时已经依法解除，且不存在任何违约行为。原审法院无视证据及诉辩双方的陈述，想当然的认定案涉合同于2019年1月18日解除，无事实和法律依据，属于错误的认定。三、被上诉人逾期履行交付场地的主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，已经构成根本违约，从而造成合同解除，应当向上诉人承担违约责任。被上诉人作为案涉租赁合同的出租人，建设好符合电影院相关布局建筑工程，使其交付的租赁场地符合电影院结构布局用途，是出租物约定的基本条件。被上诉人出租给上诉人的皇轩江山A栋三层房屋所建的影院各影厅起坡、隔墙、夹层、阶梯以及功能区土建工程和主体一次消防工程，均为租赁场地的组成部分，这是租赁场地应具备的结构内容，是合同法216条规定的出租人交付租赁物的基本义务。也就是说被上诉人出租给上诉人开电影院的房屋必须具备上述约定的建筑工程结构内容。一审认定上述建筑工程是为上诉人量身定制没有依据，招商电影院项目是被上诉人自己对其“皇轩江山楼盘”商业体的商业功能定位，是被上诉人找到并邀上诉人前往案涉场地开设电影院的，即使当时上诉人不租被上诉人同样也会将场地出租给其他人做电影院功能使用。而被上诉人本身对电影院结构场地内容的修建不太懂，所以才向上诉人请教专业意见，但这只是上诉人的对商业合作伙伴提供的专业咨询，属于无偿协助，一审认定为上诉人而添附修建没有依据。但是，被上诉人却在上诉人履行了催告、多次给予合理履行期限的情况下，仍然无法履行法定的交付约定租赁场地的主要债务，构成根本违约，从而造成上诉人通过发送解除合同的通知依法解除合同的后果，应当承担相应的违约责任。鉴于上诉人为本合同的履行已于2014年2月24日合同签订当天向被上诉人支付了20万元的定金，现上诉人主张被上诉人承担双倍返还定金的违约责任有理有据。四、被上诉人的即使有损失应当自行承担，与上诉人无关，事实上被上诉人没有任何实际损失发生。首先，如上所述的建筑工程为被上诉人出租租赁场地的组成部分，上诉人承租的就是被上诉人建设完成的可以经营电影院的房屋。所以，被上诉人建设租赁场地的费用与上诉人无关，是其自身出租租赁物修建成本。其次，上诉人是依法解除案涉租赁合同，一审判决上诉人违约赔偿被上诉人损失没有依据，合同解除被上诉人并没有任何实际损失发生。案涉场地是由被上诉人规划电影院项目招商上诉人进场，并由被上诉人房地产公司自行修建，已经与被上诉人的房地产形成附合，一直由被上诉人掌握并利用，可以自用或随时出租给第三人使用，至今未曾拆除，并未实际产生建设费用损失及场地恢复原状的费用损失。一审法院在被上诉人并未进行拆除恢复行为，根本没有实际损失发生的情况下，就直接判决赔偿损失，没有事实依据。更何况结合被上诉人法定代表人当庭的陈述，其认为最终是否拆除电影院土建及钢结构是其公司内部事务，其要在拿到上诉人的赔偿款后再自行决定，完全不排除被上诉人利用无理反诉企图向上诉人索取一笔巨额赔偿款项后，又自行使用或出租第三人使用。所以，被上诉人并不存在实际损失。最后，一审法院完全不顾是否有拆除的事实和损失发生，包括上诉人对所谓损失是否有发生的抗辩，直接按评估报告判决上诉人赔偿1079268.57元没有发生的损失，实属枉法裁判。五、一审法院违反法律程序，影响案件的公正审理。1.一审法院超审限判决。在上诉人2018年12月19日立案，在被上诉人非常明确的情况下，一审法院推迟到2019年3月1日才庭审，2020年2月14日才作出判决。2.一审法院在2018年3月1日开庭时给出双方各一个星期的最后举证期限，期限届满后却在2019年4月15日、2019年5月19日等多次接受被上诉人补交的材料，并在上诉人有理有据的否定了其证据的真实性、合法性、关联性后，仍然作为本案鉴定及认定案件事实的依据。3.一审法院无视被上诉人明显违约的事实，在上诉人已经明确提出违约责任在被上诉人，没有必要鉴定的情况下，仍同意被上诉人的司法鉴定申请，并为鉴定配合被上诉人收取其单方制作的不具备合法性、真实性及关联性的材料作为鉴定的依据。4.一审法院于2019年5月29日邮寄《司法委托评估鉴定通知》给上诉人，确定本案由广东金厦工程管理造价咨询有限公司对涉案场地工程造价进行评估。但上诉人从未收到法院关于摇珠选定鉴定机构的通知，法院也从未告知本案评估可选择的评估机构名单，不符合法律规定的程序。由此可见，一审法院在本案的审理过程中存在多次违反法定程序的行为，上诉人有理由质疑一审法院在审判中存在不依法公正审判该案，不排除暗箱操作和司法不公、司法腐败的情况。综上所述，一审判决查明、认定事实错误，一审程序错误，判决错误，对上诉人极为不公。因此请求依法撤销一审不公正判决，以维护法律的公正公平和保护上诉人的合法权益。庭审中补充上诉请求：依法改判上诉人与被上诉人于2014年2月24日签订的《经营场地租赁合同》无效。补充事实和理由：一、一审法院未依法查明案涉租赁合同的效力，径自作出判决属于事实查明不清，适用法律错误。一审法院在2019年11月19日最后一次开庭时，曾就被上诉人是否有针对皇轩影院土建结构施工图纸及电影院屋盖钢结构原始结构图报相关部门备案登记，以及电影院屋盖钢结构有无建设工程规划许可证的问题进行过调查（见笔录第7页，卷026页），但被上诉人未按规定在庭后三日内答复法庭，而该事实对案涉合同的效力认定至关重要。一审在一审判决书第18页倒数第1行查明被上诉人未对备案图纸进行变更，但却未依法对案涉租赁合同的效力进行认定。另外，从上诉人提交的《建设工程规划许可证》附件上明确记载着“经研究同意该公司在国土证核准面积范围内按规划部门审核批准的广东华玺建筑设计有限公司2015-25号规划方案及施工图，新建A栋（1、2、3）28F+1商住楼。”从2015-25号施工图与被上诉人、上诉人盖章确认的电影院施工图的对比,以及从勘查建筑现场可见，上诉人承租的商场三层在原规划的基础上增高到7.2米，超过原规划的4.92米层高2.2米，整个裙楼四楼楼面突出2.5米，而且是钢结构设计；另外，还在三层内增加建设了夹层和许多结构柱，改变了原规划结构，三楼出租房属于未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋。故，被上诉人在一审最后一次庭审辩论终结前未按照建设工程规划许可证的规划建设，又未对备案图纸进行变更，属于违法建设。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，案涉租赁合同无效。二、一审法院将没收定金与赔偿损失同时并用，属于适用法律错误。根据实际情况，如果由于违约给对方造成的损失超过定金罚则下的定金数额时，违约方应就超过部分的损失进行赔偿，但前提是已经实际造成守约方的损失，然后先用定金冲抵损失，不足部分补足。一审法院在被上诉人未反诉请求没收上诉人定金，且未证明上诉人给其造成了实际损失的情况下，径自判决上诉人承担被上诉人全部损失，又同时没收上诉人20万元定金，不仅违反不告不理的法律程序，又适用法律错误。三、一审法院对被上诉人主张的电影院土建工程的相关损失查明不清。在被上诉人于2019年1月18日一审反诉举证的一组照片中可见，当时被上诉人的仍未完成电影院土建工程的建设，屋盖、墙面等都未封闭，仍然是露天的，地面上的苔藓显示有相当长的时间未施工。但是在进行司法鉴定评估时，却全部修建好，上诉人不认可后续继续加建部分。被上诉人在最后一次开庭时补交了一组施工现场的照片，上诉人提出要核对原始载体，查看拍摄时间，但被上诉人在法庭要求下至今未出示原始载体给予核对。可见，被上诉人的屋盖钢结构是在上诉人向其送达解除合同的通知，且其同意解除合同的情况下，后期继续加建的，被上诉人明显不想拆除加建物业，而且增加建造成本，上诉人在一审中有提出质疑。由此也可推断，电影院相关土建工程并非为上诉人量身定做的，是可以作为商业配套功能使用的，该部分成本不应计算在内。综上，请求二审法院首先对合同的效力作出认定，然后结合被上诉人长达六年无法完成租赁房屋的交付条件，且其不存在任何实际损失的事实，依法对本案作出公平、公正的裁判。被上诉人广东皇轩房地产有限公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，依法应予以驳回。理由如下：一、涉案《经营场地租赁合同》虽未明确约定履行期限，但结合合同条款及法律规定可以确定，被上诉人的交付义务后于房屋具备法定或约定交付条件的时间。1、涉案租赁合同之所以没有约定明确的交付期限，是因为双方都清楚明了该租赁物是在建商品房，建设进度及达到交付条件受多方面因素的影响和制约，确切的交付期限无法预知，但明确约定了交付条件。双方在《经营场地租赁合同》第2.3条约定：“如乙方认为租赁房屋符合本合同约定的房屋交付条件的，应出具《租赁房屋交付确认书》，乙方出具《租赁房屋交付确认书》之日为租赁房屋交付日。”该条约定的意思很明确，就是在房屋符合合同约定的房屋交付条件时才为房屋交付日，这也表明签订合同时上诉人对于交付期限的不确定性清楚明了，且其负有等待租赁房屋符合交付条件时方能要求交付的容忍义务，而并非上诉人主张的“没有约定交付时间，依法有随时交付场地的义务”。2、当然涉案合同关于以达到交付条件方为交付日的约定，亦不能理解为对被上诉人交付房屋无任何约束和限制，而应结合合同的上下文内容及相关法律规定加以认定，按照双方在《经营场地租赁合同》第2.4条约定的租赁房屋交付时应提供的文件内容来看，涉案租赁房屋交付最早的时间应该是房屋交付达到法定交付条件时。而按照《城市房地产管理法》第27条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定和《城市房地产开发经营管理条例》第17条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，商品房交付使用的法定条件是商品房经竣工验收。结合《经营场地租赁合同》第2.3条、2.4条约定的内容及上述法律规定以及合同法第61条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，涉案租赁房屋的交付期限能确定即为房屋竣工验收合格时起。二、上诉人在不享有解除权的情况下向上诉答辩人发出解除通知，并不发生合同解除的效果。1、适用合同法第62条第4项确定履行期限的前提是依照合同法第61条的规定仍不能确定，但如上所述，案涉合同的履行期限按照合同法第61条已能确定，故上诉人无权随时要求被上诉人履行交付义务，更无权以未按其意随时交付为由解除合同，上诉人并不享有法定解除权。2、退一步而言，就算按合同条款不能确定交付期限，那么结合建设工程的复杂性、工期受多方因素制约等客观情况，上诉人要求交付租赁物亦应当给被上诉人必要的准备时间。而上诉人第一次催促是在2018年9月20日，要求在三天或一个月内即履行交付义务，显然没有给予上诉答辩人必要的准备时间；同时上诉人在租赁物即将具备交付条件时提出解除合同，解除合同的目的是为了规避其不能盈利的商业风险，而并非不能实现租赁合同使用租赁物的目的，可见上诉人并不享有法定的解除权或约定的解除权。根据最高院九民纪要第46条、第48条规定的精神，上诉人在不享有解除权的情形下，向被上诉人发出解除合同通知，该行为并不发生解除合同的效果。其通过起诉方式达到解除合同的目的，应承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。三、一审判决认定定金不予返还及上诉人应赔偿被上诉人的损失事实清楚，证据充分。1、上诉人在没有法定和约定解除权的情况下，为了规避自身的商业风险而解除合同，根据《经营场地租赁合同》第2.9条：“乙方于租赁房屋交付之前单方解除合同的，甲方不予退还乙方已付定金”的约定，一审认定定金不予返还有理有据。2、上诉人违约解除合同直接造成了上诉答辩人的损失，该损失由上诉人承担合理合法。租赁合同第4.6条约定：“出租人根据承租人影院设计图纸承建影院及影厅的起坡、隔墙、夹层、阶梯以及功能区等”，在一审庭审中被上诉人提交了周中奎通过邮箱发送的“丰顺县皇轩影院土建结构施工图”，以及上诉人申请的证人证实周中奎是上诉人的员工等事实，可以印证该租赁物是根据上诉人的设计要求进行建设，而非上诉人所称其只是提供专业咨询。电影院用途特定，且属于特许经营行业，被上诉人自身没有资质不可能自用于经营电影业，而按上诉人自己主张的现在丰顺的电影放映行业商业环境不好，上诉人自己为了规避商业风险，冒着违约赔偿损失的风险都执意解除租赁合同，那么被上诉人怎么可能随时将影院出租给第三人呢？故被上诉人把根据上诉人提供的图纸设计要求量身定制的电影院恢复成原设计的普通商业广场合情合理，由此造成的损失由上诉人承担完全符合合同法第97条的规定。四、一审审理程序合法。1、由于案件涉及造价鉴定，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十三条的规定，鉴定期间不计算在审限内，故一审未超过法定审限。2、一审法院第一次开庭时虽要求双方在七天内提交证据，被上诉人在该期限内不能完成举证责任已向法院申请延期举证，此后因鉴定机构鉴定所需，根据鉴定机构的要求提交相关材料用于鉴定，该程序并不违法。3、是否准许鉴定并不取决于对方当事人的意愿，一审法院根据案情需要准许鉴定申请，且双方均一致表示由法院摇珠选定鉴定机构，故该案进行相关鉴定及选定鉴定机构的程序合法。综上所述，上诉人的上诉请求无事实依据无法律依据，应当驳回。针对补充上诉状答辩如下：一、关于涉案合同效力的问题，我们认为涉案的租赁合同是合法有效的，我方在签订合同的时候已经取得了建设规划许可证，现在已取得房屋所有权证，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，所指的造成合同无效是指违法建筑物，如上所述我们是取得了规划许可证，由于建设中由于内部结构的调整，图纸变更未进行报备并不影响建筑物的合法性，从我们能取得房屋许可证是可以验证的，上诉人以此为由认为租赁合同无效是没有事实和法律依据的，上诉人现在的主张与此前的主张是矛盾的。二、关于没收定金与赔偿损失并用的规定，按目前的法律规定，定金与损失并用是符合合同法与担保法的规定。理由是根据合同法第116条的规定，只是规定定金和违约金不能同时使用，但并没有禁止定金和赔偿损失同时使用。根据担保法司法解释第117条的规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，对解除主合同责任的处理是适用合同法的规定，而合同法第97条规定了合同解除后的法律后果是包括赔偿损失。三、参照买卖合同司法解释第28条的规定，定金和赔偿损失是可以并用的。四、关于损失的认定。上诉人认为我方现在已经取得房产证认为我方没有损失的理由是不成立的。一审法院认定的损失是指房屋内部结构建成专用电影院而产生的土建等方面的建造费用以及要恢复成普通商业广场拆除的相关费用。而房产证只是对房屋主体结构的一个登记，产权人本就是属于出租人。由于该电影院内部结构是根据上诉人提供的图纸进行施工建造，现在其主张解除，解除后被上诉人自身也没有经营影院的相关资质，而按上诉人认为的现在丰顺影院市场不理想，被上诉人也不可能将影院出租出去，只能把它恢复成普通的商业广场进行使用。而这建造影院的土建费用及恢复费用是因上诉人的违约造成的。因此，上诉人主张我方已经取得房产证，该损失不存在为理由的上诉意见不成立。一审原告广州市影天文化传播有限公司向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告双方签订的《经营场地租赁合同》己于2018年12月8日解除;2.判令被告双倍返还原告已支付的合同定金400000元，并从2018年12月12日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付延期支付定金利息至还清之日止;3.判令被告承担本案的诉讼费用。一审反诉原告广东皇轩房地产有限公司向一审法院提出反诉请求：1.判令被反诉人广州市影天文化传播有限公司赔偿因其违约解除《经营场地租赁合同》给广东皇轩房地产有限公司造成的损失共计人民币1285330.27元；2.本案的反诉费用由被反诉人承担。一审法院经审理认定事实如下：原告广州市影天文化传播有限公司于2013年9月30日成立，经营范围为文化艺术业包括策划创意服务、企业管理咨询服务、广告业、场地租赁（不含仓储）、市场营销策划服务、电影放映等。被告广东皇轩房地产有限公司于2011年1月11日成立，经营范围为房地产开发、销售、出租（凭有效房地产开发资质证书经营）、物业管理、实业投资，2017年5月9日，法定代表人由邱绪锋变更为邱清菊。2014年2月24日，原告广州市影天文化传播有限公司（乙方）与被告广东皇轩房地产有限公司（甲方）在丰顺县签订一份书面《经营场地租赁合同》，合同约定甲方同意将位于广东省梅州市丰顺县皇轩江山A栋三层实用面积为1950平方米的房屋出租给乙方用于开设“中影皇轩江山国际电影城”（暂定名）的电影放映以及相关配套附属业务（附属业务包括销售饮料、零售以及与电影相关的书籍、音乐、工艺纪念品、广告、会员服务、第三方服务等符合乙方经营范围的业务）。其中合同的2.1约定：“本合同所约定的租赁期限为15年，自免租期结束日开始计算”。2.3约定：“如乙方认为租赁房屋符合本合同约定的房屋交付条件的，应出具《租赁房屋交付确认书》，乙方出具《租赁房屋交付确认书》之日为租赁房屋交付日”。2.4约定：“甲方保证租赁房屋交付当天向乙方提供下列A、B、C、D、E项文件：A、影城部分取得建筑工程消防验收意见书或同意使用意见书的复印件；B、一套完整的可复制的完工的租赁房屋的比例图纸；C、租赁房屋的房产初始登记文件（国土使用证、建筑工程规划许可证、施工许可证）；D、租赁房屋的房屋所有权证和国有土地使用证；E、消防一次工程验收合格证”。2.5约定：“装修、免租期为8个月，免租期的水电费乙方支付”。2.8约定：“乙方保证在本合同签订后7个工作日内向甲方支付贰拾万元人民币定金。此项定金在房屋交付后，用于冲抵影城租金及费用。甲方收到定金后，应向乙方出具收据。如乙方定金逾期未支付完毕，则甲方有权终止合同”。2.9约定：“乙方于租赁房屋交付之前单方解除合同的，甲方不予退还乙方已付定金，因不可抗力因素导致甲方于租赁房屋交付之前单方解除合同，则甲方应向乙方退还定金；非因上述情形甲方于租赁房屋交付之前单方解除合同的，甲方应5倍返还乙方已付定金”。3.1约定：“租金30元/平方米，一至三年不变，之后每三年递增6%”。3.3约定：“免租期，自房屋交付后，乙方取得二次消防设计审核意见书当日起计算。免租装修期8个月”。3.4约定：“物业费及税、推广费等其他费用均已经包含在租金内”。4.6约定：“甲方根据乙方影院设计图纸承建影院及影厅的起坡、隔墙、夹层、阶梯以及功能区，如办公室、卫生间、放映室的土建工程、水电表（强弱电）、主体一次消防工程（包括消防喷淋、烟感等消防设施）、主体一次消防工程部分，由甲方负责完成并交付，费用由甲方承担。乙方验收确认签字后既交付，室内装修由乙方负责。甲方提供500千瓦电量给乙方”。4.7约定：“消防系统，甲方完成一次消防并取得一次建筑工程消防验收意见书或同意使用文件，一次消防包括必须的消防报警系统、消火栓系统、烟感喷淋系统、应急照明系统、消防卷帘门、弱电线材、筑锌管及配件等由甲方安装好（费用甲方负责），并通过消防部门验收合格标准”。5.3约定：“乙方可按电影城特有标准对房屋外型、内部布局进行设计和装修（设计和装修必须符合国家有关规定）”等。双方签订合同后，原告按照约定于签订合同当日通过银行转账的方式向被告支付200000元定金，并向被告提供了影城平面规划图等，被告则按双方的约定和原告提供的图纸开始建造涉案房屋。另查明，广东中大圣律师事务所接受原告委托，于2018年9月20日致律师函给被告，函告内容主要是：“1.请贵司（被告）务必在收到本律师函之日起3日内向我委托人（原告）按合同约定的交付标准交付租赁房屋。2.如贵司逾期仍未向我委托人交付租赁房屋，我委托人有权直接与贵司解除《经营场地租赁合同》，届时贵司应返还委托人已交付的定金20万元及相关费用，由此导致的损失将由贵司一并承担”。2018年9月23日，被告在收到上述律师催告函后书面回函给广东中大圣律师事务所，复函的内容主要是：“1.你所于2018年9月20日致函我公司在三天时间内按合同要求交付租赁房屋，我公司于2018年9月22日晚才收到，时间已超过了三天，你所及委托人未按照合同约定时间，单方自行约定三天时间内交付属于无效约定。2.你所及委托人提出在三天内未按合同标准交付租赁房屋，有权直接与我公司解除《经营场地租赁合同》，属你所委托人单方自行解除合同的行为，由此导致产生的一切经济损失及法律责任将由你所委托人全责承担；房屋交付日是乙方出具《租赁房屋交付确认书》之日为租赁房屋交付日，甲乙双方至今为止从未签订过《租赁房屋交付确认书》，也就是说双方没有确定具体的交付日期，我公司不存在逾期交付租赁房屋的情况。3.你所的委托人自签订合同之日起，自始至终没有主动与我公司主要负责人沟通联系过，从未进行协商过，只是于2018年8月31日向我工程施工员咨询交付时间。现突然委托你所发来《律师函》，要求我公司三天内按合同标准交付房屋，属于单方违约的无理要求。对你所及委托人提出的相关要求我公司不予采纳，双方应严格履行《经营场地租赁合同》的所有条款。如有任何一方违反合同的约定，则按合同条款执行”，同时对于合同履行情况，被告亦作了相关说明，主要内容为：“在2017年初工程即将完工收尾时，2017年4月8日，被告公司的原法人邱绪锋突发重病离世，公司各项业务遭受重创，因公司当时无其他领导接任及法人未确定，公司各项业务暂停运营。而新任法人（即邱绪锋的夫人）在极度悲痛的情况下，重整公司事务，变更公司各类相关所需证件，并已尽力加快各项工作进度，保持公司各项工作的稳定，逐步恢复公司的各项业务。对于原法人的突然离世属于人为不可抗力的因素”等。2018年9月30日，广东中大圣律师事务所向被告发出《再次催告履行合同交付租赁物业律师函》，内容主要有：“一、关于房屋交付的问题：1.贵司与我委托人于2014年2月24日签订的《经营场地租赁合同》，并未对房屋交付的具体时间明确约定。2.《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）规定：合同履行期限约定不明，……但是要给对方必要的准备时间。因此，我委托人有权随时要求贵司交付房屋，贵司应在我委托人催告的合理期限内履行上述合同义务，否则即构成根本违约，我委托人有权单方解除合同。二、关于合同履行的问题：1.关于贵司在合同履行中存在的违约。（1）双方于2014年2月24日合同订立当时，贵司口头向我委托人明确承诺，工程于一年内竣工，最迟不超过两年竣工，这是双方达成租赁合同合意的前提。然至今已过四年半时间，租赁物业仍未能交付予我委托人，以致对我委托人造成不可估量的损失。（2）贵司承认贵公司因自身内部原因导致各项业务暂停运营导致工程进度拖延至今。然这并非贵司逾期交付房屋、违反合同约定的合法理由，我委托人对此不予接受。（3）于合同签订时，贵司即已明确知悉我委托人急于使用上述房屋投入经营，亦深知商场上商机稍纵即逝的道理。然因贵司单方原因，导致工程延期至今，期间亦无主动找我方磋商善后处理事宜，我委托人因合同目的无法实现而付出了沉重的经营代价。2.我委托人已就房屋交付问题催告贵司。（1）贵司承认2018年8月31日，我委托人向贵司工程负责人催促工程进度，但贵司并未回应。（2）2018年9月20日，我委托人委托本律师向贵司发《律师函》，催告贵司于收到该函之日起三日内交付房屋，但贵司并未按该函履行交付义务。（3）除上述两次催告之外，我委托人在四年多期间还多次联系到贵司当时签订合同负责人，就房屋交付问题进行交涉，然均无果。三、现我委托人最后催告贵司交付房屋。1.催告贵司最迟于2018年10月30日前向我委托人交付租赁房屋。2.贵司向我委托人交付的房屋，应已完成该房屋当地同类新建商住两用房所有验收手续（包括但不限于消防验收、工程综合验收等手续），否则视为无法交付出租房屋予我委托人。3.若贵司无法按期履行上述义务，即构成违约。届时本函视为《解除合同函》，我委托人将不再另行发《解除合同函》，请贵司于2018年10月30日后5个工作日内退还我委托人已付的定金。逾期不退还的，我委托人将要求贵司双倍返还定金。租赁合同签订至今长达四年半多，我委托人为积极履行合同投入不菲的人力物力，然贵司则一直无法交付房屋予我委托人，导致我委托人蒙受不可估量的经济损失等。”对此，被告于2018年10月9日再次复函给原告，内容主要为：“一、关于签订合同的基本情况及履行合同的情况，本公司已于2018年9月23日作出明确答复，在此不再进行答复。二、你所提供的《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款规定：合同履行期限约定不明，……但是要给对方必要的准备时间。你所委托人与我公司自2014年2月24日签订合同至今，从未来人来电与我公司协商交付租赁场地的问题，双方也没有商定具体交付时间。因此，你所委托人两次单方自行约定交付场地的时间属无效约定，我公司不予确认。三、你所委托人声称在签订合同时，我公司曾口头答复‘工程于一年内竣工，最迟不超过两年竣工’，经我公司核实无人答复，也无依据证实。四、你所及委托人要求我公司于2018年10月30日前交付租赁房屋，逾期无法交付时，并在后5个工作日内退还你所委托人已付定金。逾期不退还的，你所委托人要求我公司双倍返还定金，是你所委托人单方无效约定，我公司不予认可和采纳，属你所委托人单方违约。五、关于后续完善工作及合作意见：根据我公司与你所委托人签订的《场地租赁合同》相关规定，我公司自双方签订合同之日起，已按照你所委托人所提供的图纸和设计要求，并对影院工程投入大量的资金约捌佰多万元按影院的设计图纸按质按量进行施工（附现场图片），工程现已接近竣工验收阶段。双方本着互相理解、友好合作的原则，现我公司诚邀你所委托人在2018年10月30日前派员前来指导完善后续工程及装修工作，并商谈交付时间。逾期将视为你所委托人单方违约合同行为。六、你所委托人如若执意想单方违约，我公司将根据双方签订的《场地租赁合同》相关规定及相关法律法规规定，将适时运用法律手段进行维权。因我公司前期已投入的大量资金（约捌佰多万元），按照你所委托人所提供的影院设计图纸和要求进行特定场地的建设，现已无法作其他用途。要求你所委托人赔偿我公司前期投入的资金及利息等”。2018年12月7日，原告向被告发出一份《解除函》，主要内容为：“一、自贵司收到本函之日解除双方于2014年2月24日签订的《经营场地租赁合同》，贵司可以另行处理本合同约定的租赁场地；二、请收到本函之日起3日内退回我司已交付的定金200000元；三、如3日后仍未退还定金的，我司将要求贵司承担违约责任双倍返还定金等”。被告于2018年12月8日收到上述解除函后，即向原告书面回函，答复如下：“一、根据原签订的《经营场地租赁合同》的第二章第九款约定，乙方于租赁房屋交付之前单方解除合同的，甲方不予退还乙方已付定金。场地交付没有特别约定具体交付日期，不存在我方违约的事实，今贵公司单方面自行解除与我司签订的《经营场地租赁合同》属于贵公司单方违约，按合同规定原定金不予归还，故不存在贵公司所谓付返定金的条件，更不存在我司需要承担违约责任双倍返还定金。二、我司从与贵公司签订合同后，一直都在按照贵公司提供的图纸、设计要求进行施工，并相继投入了捌佰多万元（800多万元）的资金，场地结构现已只能作为影视专业场地使用，不能作其他商业用途，因此造成我司的资金跟场地的重大损失，如今工程即将进入竣工验收阶段，现贵公司单方面自行解除与我司签订的《经营场地租赁合同》，致使我司的重大经济的损失行为，我司将依照相关法律法规规定进行维权，要求贵公司三日内赔偿我司的所有直接投资损失捌佰多万元（800多万元）以及由此产生的诉讼费、律师费等直接经济损失”。对于合同是否已解除及被告是否同意解除的问题，被告在庭审中辩称，涉案合同是原告单方解除合同，原告要承担相应的违约责任，并不是被告是否同意解除的问题。还查明，被告于2013年5月17日取得涉案工程即位于丰顺县汤坑镇206国道边（金瓯山山下）丰顺皇轩花园三期工程项目的建设工程规划许可证（证号：建字第丰城公建字【2013】**）。根据被告的委托，广东华玺建筑设计有限公司于2013年8月完成丰顺皇轩花园A栋设计图纸，图纸显示丰顺皇轩花园A栋三楼为普通商业用房，被告并以此报相关职能部门备案。原、被告签订合同后，被告按原告提供的图纸建造涉案房屋，但未对备案图纸进行变更。被告于2015年4月20日取得建筑工程施工许可证，载明：工程名称为丰顺皇轩花园A栋，合同工期为2015年3月30日至2018年3月30日。被告还向一审法院提交一份其与广东永盛建筑工程有限公司于2015年3月9日签订的《建设工程施工合同》，合同约定由广东永盛建筑工程有限公司承建丰顺皇轩花园A栋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程等项目，合同工期为2015年3月30日至2018年3月30日等。2019年1月25日，梅州市公安消防支队出具一份《建设工程消防验收意见书》（梅市应急消验字【2019】第0016号）给被告，综合评定丰顺皇轩花园A栋及地下室建设工程消防验收合格。被告还向一审法院提交了一份2019年3月由勘察单位、设计单位、总承包施工单位对涉案工程包括主体结构等在内的建设工程竣工验收报告。再查明，在案件审理过程中，被告向一审法院提交鉴定申请书，称被告按原告的要求建成了影厅的起坡、阶梯等工程、改变原设计建造了钢结构的屋盖，而涉案租赁场地是按原告的要求建设，由于原告违约解除合同给被告造成了损失，故申请委托有资质的鉴定部门对涉案场地土建改造工程造价、电影院屋盖钢结构工程造价及涉案场地恢复原设计施工的工程造价进行鉴定。后一审法院委托广东金厦工程管理造价咨询有限公司对涉案场地土建改造工程造价、电影院屋盖钢结构工程造价及涉案场地恢复原设计施工的工程造价进行鉴定，广东金厦工程管理造价咨询有限公司于2019年10月28日出具一份《工程造价鉴定编制报告书》，鉴定结果：一、鉴定造价之一：964470.57元。包括土建改造部分及电影院屋盖（钢结构）795516.22元、电影院以后改造（含钢梁、钢柱回收的价格）为168954.35元。二、鉴定造价二（争议）：220026.65元。包括电影院屋盖钢结构主钢架26989元、钢构制作费用13224.61元、墙面屋面系统35930.3元、连接紧固件3520元、钢构安装费用57988.9元、拆除外运部分82373.84元。对于为何列为争议金额，鉴定机构作如下说明：电影院屋盖钢结构主钢架部分加固板、连接板、加劲板等从被告提供电影院屋盖结构原始结构图纸中并未看到有此部分工作内容，该部分造价列为争议金额；墙面屋面系统中屋面板、圆柱灌浆、楼承板包边在提供的图纸中并未看到有，且屋面板材质不明确，圆柱灌浆材质不明确，且现场已进行隐蔽无法查看，该部分造价列为争议金额；拆除外运部分由于双方并未明确废料外运的运距，鉴定报告暂按10km计取，并将此部分造价列为争议金额。该次鉴定费用为56320元。对鉴定机构出具的《工程造价鉴定编制报告书》，原告提出如下意见：一、鉴定机构没有在法定的时间内出具鉴定报告，根据《司法鉴定程序通则》第28条规定，该鉴定报告未在法定时间内出具，违反法定程序。二、鉴定机构以有资质承建公司的标准对工程进行鉴定不具备合法性和关联性。就鉴定造价本身，由于被告没有提供施工合同、施工图纸以及支付凭证和发票，完全不排除是自己施工或者发包给个人施工的可能，被告没有充分证据证明是有资质的施工单位对报告书中的项目施工，因此，报告书中的文明施工费、其他措施项目费、规费及增值税均不会产生。三、除双方合同第4.6条约定的起坡、隔墙、夹层、阶梯以及功能区土建工程和主体一次消防工程的建筑项目外，评估报告中其他项目均是被告单方决定增加的项目，且是在双方合同解除后添附增加的，包括屋面钢结构等，与原告没有任何关系，与本案没有关联。四、广东金厦工程管理造价咨询有限公司的鉴定报告不具备公正性、合法性。该鉴定报告所依据的内容，如土建结构施工图及电影院屋盖钢结构原始结构图纸是被告为应对鉴定而单方制作的未经任何第三方确认的图纸，故对此结果应不予认可。另，鉴定报告中的“工程量计算依据”也是根据被告单方制作并提交的图纸予以鉴定，图纸并未经原告确认，而电影院屋盖钢结构的图纸是被告在2019年10月出具，涉案租赁合同已于2018年12月8日解除，在合同解除前涉案场地尚未修建屋盖钢结构，故该图纸及工程与原告无关。同时，该屋面工程也没有建设工程规划许可等行政审批文件，是被告自己建设，属于违章建筑。综上，报告书从程序和内容看都不具备合法性，且与本案没有关联，不应当作为认定本案事实的依据，且违约方的被告也没有理由让原告承担其修建出租物的施工费用。被告提出如下意见：一、对土建改造部分及电影院屋盖（钢结构）鉴定造价为795516.22元有异议，鉴定机构在该部分的部分项目计算单价有误，与梅州市2014年2月建设工程信息价不符，经被告核算后应为927139.40元。对电影院以后改造（含钢梁、钢柱回收的价格）为168954.35元有异议，鉴定机构在该部分的部分项目计算的综合单价有误，与梅州市2019年2季度建设工程信息价不符，经被告核算后应为501748.03元。对电影院以后拆除外运的鉴定造价82373.84元有异议，鉴定机构在该部分的部分项目计算费用与梅州信息价不符，经被告核算后应为142234.53元，综上所述，经被告复核合计造价为1571121.96元。二、对报告中鉴定造价列为有争议部分的金额有异议。主钢架的加固板等合计5.4吨，事实上被告现场安装是有该项材料和工作内容，所有支撑屋架钢梁的钢构件均列为加固板等内容，故钢制作费用的造价也应有此项的费用；墙面屋面系统的1.0楼承板等是采用免支模板浇筑楼面混凝土用的新型做法，虽已隐蔽，但现场安装的图片可见；连接紧固件也是钢立柱与混凝土面连接的常用做法，因此需要采用化学螺栓及高强螺栓连接钢柱及混凝土面；因该屋架为改造项目，且在四楼面以上的高处安装，因此，需要80吨的吊车才能吊装这么重的钢构件，且安装距离远，故钢构安装费用是需要的，因此，上述合计137652.81元均为实际施工的建筑造价，不应列为争议部分。三、对于争议部分拆除外运费用82373.84元也不应列为争议部分，理由是涉案电影院今后已不能作为电影院使用，故必须要拆除改造且外运，该费用是必需的。因原、被告双方均对鉴定机构作出的《工程造价鉴定编制报告书》有异议，故一审法院发函给鉴定机构针对双方提出的质证意见进行书面答复。后鉴定机构于2019年12月5日出具《关于原告方对梅州市丰顺县皇轩江山A栋商业楼建设工程土建鉴定报告质证意见的复函》和《关于被告方对梅州市丰顺县皇轩江山A栋商业楼建设工程土建鉴定报告反馈的复函》，答复意见主要如下：一、由于在接受委托鉴定的过程中，对无法鉴定的部分，鉴定机构向法院发出资料补充函并于2019年10月10日到现场勘查，发现有与施工现场不符的部分，故再次要求补充资料，鉴定机构出具鉴定报告时间并未拖延，而对于本案的鉴定亦是根据法院委托事项及提供的资料并按照国家有关法律法规及工程定额和取费标准进行鉴定，同时，到现场勘查时电影院的屋架钢结构已完工。二、鉴定报告中的造价计算标准大部分是统一导入的信息价，只有鉴定报告中电影院以后改造部分的鉴定造价经复核后调整为201378.51元。三、因鉴定机构对主钢架的加固板、连接板、加劲板从已提供的鉴定资料中无法进行算量及计价，且现场已完工，看不出工作内容，故将主钢架的加固板、连接板、加劲板等合计5.4吨、钢构制作费用、墙面屋面系统、连接紧固件、钢安装费用列入争议部分，而对于拆除外运的费用82373.84元是因双方未约定拆除废料外运的运距，故暂定运距为10km计算得出。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，综合原、被告的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：1、原告与被告于2014年2月24日签订的《经营场地租赁合同》是否已于2018年12月8日解除及定金如何处理；2、合同解除后被告的损失金额及承担。一、关于原、被告双方于2014年2月24日签订的《经营场地租赁合同》是否已于2018年12月8日解除及定金如何处理的问题。1、原、被告签订的《经营场地租赁合同》是否于2018年12月8日解除，关键看原告在发出解除合同通知时是否享有合同解除权。经查，原、被告于2014年2月24日签订的《经营场地租赁合同》中对交付租赁物期限约定：“如承租人认为租赁房屋符合本合同约定的房屋交付条件的，应出具《租赁房屋交付确认书》，承租人出具《租赁房屋交付确认书》之日为租赁房屋交付日”和“出租人保证租赁房屋交付当天向承租人提供下列A、B、C、D、E项文件：A、影城部分取得建筑工程消防验收意见书或同意使用意见书的复印件；B、一套完整的可复制的完工的租赁房屋的比例图纸；C、租赁房屋的房产初始登记文件（国土使用证、建筑工程规划许可证、施工许可证）；D、租赁房屋的房屋所有权证和国有土地使用证；E、消防一次工程验收合格证”。合同签订后，原告按约支付了定金，被告于2015年4月20日取得建筑工程施工许可证，并开始建设施工，在被告的建设过程中，原告一直未催促被告应于何时交付租赁物，后曾于2018年10月25日派人到被告的施工现场查看，于2018年9月20日和9月30日两次发书面律师函给被告，先要求被告在三天内、后要求最迟于2018年10月30日前履行交付租赁场地的义务。从合同内容看，双方并未约定具体的履行期限，而是约定被告交付租赁物时应具备的条件。根据诚实信用原则，没有约定并不等于出租人可以随心所欲地选择交付租赁物的时间，可以商业人士的合理预期为标准确定合理的期限，该合理的期限就是履行期限。一审法院根据建设工程的建设周期、工程的复杂性、签订合同时工程尚未动工及双方的实际履行情况，确认合理的履行期限应为签订合同后的三至五年即2017年2月24日至2019年2月24日期间。原告在此期间可以要求被告履行交付租赁物的义务，但应当给对方必要的准备时间，现原告于2018年9月20日第一次催促被告，要求被告在三天或一个月内履行交付租赁物的义务，显然给对方准备的时间过短，根据建设工程的复杂性，起码要有三个月以上的时间。另外，原告要求解除合同的目的是为了规避商业风险，并不是不能实现合同目的。理由是：首先，丰顺的电影市场在这几年不景气，且增开了两家，案涉地理位置并不优越，现在营业明显不能盈利，如原告继续履行合同，还要投入巨额资金，且每年要交纳七十多万元的租金，原告认为不能实现合同目的是指不能实现其盈利的目的；其次，被告的建设时间达四年多，但并无相关证据证明被告隐瞒相关情况，原告作为利益相关人，对被告的建设情况应该是知情且理解的，原告在合同签订后的四年多的时间里，一直没有催促被告交付租赁物或要求终止合同，而是在租赁物即将具备交付条件时提出解除合同，而案涉工程于2019年1月通过了消防验收，于2019年3月通过了竣工验收，已经具备了交付的条件，完全可以继续履行。因此，原告于2018年12月7日尚无法定或约定的合同解除权。故原告主张双方签订的《经营场地租赁合同》于2018年12月8日解除，依据不足，一审法院不予支持。在本案中，被告于2019年1月18日提起反诉要求原告赔偿其违约解除合同给原告造成的损失，并未要求原告继续履行合同，从被告提出反诉可以看出，其以自身的行为表示同意与原告解除合同，综上，一审法院认为，原、被告于2014年2月24日签订的《经营场地租赁合同》已解除，解除合同的时间为被告提起反诉的时间即2019年1月18日。2、关于定金如何处理问题。原、被告双方为确保合同的履行，约定了20万元的定金，并约定：“承租人于租赁房屋交付之前单方解除合同的，出租人不予退还承租人已付定金，因不可抗力因素导致出租人于租赁房屋交付之前单方解除合同，则出租人应向承租人退还定金；非因上述情形出租人于租赁房屋交付之前单方解除合同的，出租人应5倍返还承租人已付定金”。被告已按合同约定根据原告的设计要求建设案涉房屋，原告在被告没有根本违反合同的情况下，于租赁房屋交付之前单方解除合同，根据合同约定和法律规定，原告无权要求返还定金。故原告要求双倍返还定金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于合同解除后被告的损失金额及承担的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现原告违约解除合同，造成被告损失的，被告有权要求原告赔偿。原、被告签订的合同约定：“出租人根据承租人影院设计图纸承建影院及影厅的起坡、隔墙、夹层、阶梯、以及功能区等”，可见被告是根据原告的设计要求进行建设，用途是作为电影放映及相关配套附属业务。被告已按合同约定将电影院建设完成，而原告却单方要求解除合同，由于电影院属于特定性质用途，且属于特许经营行业，加上此时丰顺的电影放映行业商业环境的现实状况，案涉场地已经不适合继续经营电影放映，并且原告亦未提供证据证明其曾要求被告暂停施工以减少损失，故被告要求予以拆除并改造为原设计的普通商业广场合理有据，被告由此造成的损失，应由原告承担。根据鉴定机构出具的《工程造价鉴定编制报告书》、《关于原告方对梅州市丰顺县皇轩江山A栋商业楼建设工程土建鉴定报告质证意见的复函》和《关于被告方对梅州市丰顺县皇轩江山A栋商业楼建设工程土建鉴定报告反馈的复函》，土建改造部分及电影院屋盖（钢结构）795516.22元，电影院以后改造（含钢梁、钢柱回收的价格）为201378.51元，应为被告的合理损失。对于鉴定造价争议部分，包括电影院屋盖钢结构主钢架26989元、钢构制作费用13224.61元、墙面屋面系统35930.3元、连接紧固件3520元、钢构安装费用57988.9元，由于被告未提供图纸予以证明有此部分工作内容，且屋面板材质不明确，圆柱灌浆材质不明确，现场已进行隐蔽无法查看，故该争议金额依据不足，一审法院不予支持。而对于拆除废料外运的费用鉴定机构按运距为10km计算得出82373.84元，由于拆除外运费用为必然产生的费用，双方未约定拆除废料外运的运距，鉴定机构认定废料外运的运距10km符合当地的实际情况，一审法院予以支持。因此，被告的合理损失合计795516.22元＋201378.51元＋82373.84元＝1079268.57元，原告应予赔偿被告。对于被告反诉超过部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州市影天文化传播有限公司与被告（反诉原告）广东皇轩房地产有限公司于2014年2月24日签订的《经营场地租赁合同》于2019年1月18日解除；二、原告（反诉被告）广州市影天文化传播有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内，赔偿被告（反诉原告）广东皇轩房地产有限公司损失1079268.57元；三、驳回原告广州市影天文化传播有限公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广东皇轩房地产有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7300元（原告已预交），由原告广州市影天文化传播有限公司负担；反诉案件受理费8184元（被告已预交），由原告（反诉被告）广州市影天文化传播有限公司负担6800元，被告（反诉原告）广东皇轩房地产有限公司负担1384元；鉴定费56320元（被告已预交），由原告（反诉被告）广州市影天文化传播有限公司负担47000元，被告（反诉原告）广东皇轩房地产有限公司负担9320元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、根据以下事实可以认定上诉人违反诚实信用原则，是造成双方合同解除的主要原因，其要求被上诉人双倍返还定金的诉讼请求应予驳回。一是从上诉人提交的在双方签订租赁合同之前丰顺县已有的1家电影院及签订合同后的2015年、2016年再增加的两家电影院的工商登记资料可以认定上诉人明知自2016年丰顺县已有3家电影院，再新增电影院已缺乏市场的情况下，上诉人未及时通知被上诉人终止双方合同，导致被上诉人此后仍按合同约定的电影院用途建造房屋，放任损失的扩大，违背了诚实信用原则。二是双方合同未约定租赁房屋的交付期限，上诉人在没有证据证明在合理期限内催促被上诉人交付租赁物，亦未按合同约定向被上诉人出具租赁房屋交付确认书的情况下，于2018年9月20日通知被上诉人在三天内交付租赁房屋，逾期则解除租赁合同。据此，应认定上诉人要求被上诉人在明显不可能实现的超短期限内交付租赁物，明显缺乏继续履行合同的诚意，违背了诚实信用原则。二、被上诉人未提出没收定金的反诉请求，应予纠正，上诉人交付的200000元定金应予返还。三、在上诉人没有证据证明本案所涉被上诉人按合同约定为建造电影院而导致的建造和恢复原状损失的鉴定结论存在程序严重违法、依据明显不足的情况下，一审判决根据该鉴定结论认定的房屋建造、恢复原状损失、拆除外运损失合计1079268.57元，应予维持，抵减应返还的定金200000元，上诉人仍应赔偿被上诉人损失879268.57元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省丰顺县人民法院（2018）粤1423民初1637号民事判决第一判项；二、撤销广东省丰顺县人民法院（2018）粤1423民初1637号民事判决第二、三、四判项及诉讼费负担部分；三、上诉人广州市影天文化传播有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿被上诉人广东皇轩房地产有限公司损失879268.57元；四、驳回上诉人广州市影天文化传播有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人广东皇轩房地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7300元（已由上诉人预交），由上诉人负担3650元，被上诉人负担3650元。一审反诉案件受理费8184元（已由被上诉人预交），由上诉人负担6874.5元，被上诉人负担1309.5元。一审法院应退回被上诉人广东皇轩房地产有限公司多预交的3224.5元。上诉人广州市影天文化传播有限公司应在本判决生效之日起十五日内向一审法院缴纳3224.5元。鉴定费56320元（已由被上诉人预交），由上诉人负担47308.8元，被上诉人负担9011.2元。上诉人广州市影天文化传播有限公司应在本判决生效之日起十五日内向被上诉人广东皇轩房地产有限公司迳行支付47308.8元。二审案件受理费18113元（已由上诉人预交），由上诉人负担12316.84元，被上诉人负担5796.16元。本院退回上诉人广州市影天文化传播有限公司多预交的5796.16元。被上诉人广东皇轩房地产有限公司应在本判决生效之日起十五日内向本院缴纳5796.16元。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 孔宁清审 判 员 罗锡芳二〇二〇年五月二十日法官助理 赖志明法官助理 陈倩倩书 记 员 幸静容