西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初18690号原告：杨翠萍，女，1976年10月15日出生，汉族，住陕西省神木县神木镇李家阴湾村59号杨翠萍，女，1976年10月15日出生，汉族，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：董烜，陕西云德律师事务所律师。被告：西安磅礴商业运营管理有限公司，住所地：西安市雁塔区雁塔西路161号世纪经典1幢1-3层住所地：西安市雁塔区。法定代表人：卢津，该公司总经理。被告：王海洋，男，1980年6月30日出生，汉族，住陕西省神木县神木镇人民路北一巷小区4单元405号王海洋，男，1980年6月30日出生，汉族，住陕西省神木县。被告：刘晓萌，男，1987年5月25日出生，汉族，住陕西省榆林市神木县神木镇冷库路西1巷8号刘晓萌，男，1987年5月25日出生，汉族，住陕西省榆林市神木县。被告：李昱腾，男，1988年3月8日出生，汉族，住西安市雁塔区科技路48号付1号李昱腾，男，1988年3月8日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：郭珅涵，女，1990年1月19日出生，汉族，住西安市雁塔区小寨东路四号2008级学生郭珅涵，女，1990年1月19日出生，汉族，住西安市雁塔区级学生。被告：王冬，男，1978年10月13日出生，汉族，住陕西省神木县神木镇油库路南一巷47号王冬，男，1978年10月13日出生，汉族，住陕西省神木县。被告：郭皓，男，1984年9月22日出生，汉族，住西安市雁塔区科技七路29号2号楼1单元1101号郭皓，男，1984年9月22日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：郝天元，男，1994年3月16日出生，汉族，住西安市雁塔区科技四路二号枫林绿洲A4号楼1单元201号郝天元，男，1994年3月16日出生，汉族，住西安市雁塔区。七自然人被告共同委托诉讼代理人：韩小菲，陕西摩达律师事务所律师。原告杨翠萍与被告西安磅礴商业运营管理有限公司（以下简称“西安磅礴公司”）、 王海洋、刘晓萌、李昱腾、郭珅涵、王冬、郭皓、郝天元房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨翠萍及委托诉讼代理人董烜，被告西安磅礴公司法定代表人卢津，被告王海洋、刘晓萌、李昱腾、郭珅涵、王冬、郭皓、郝天元共同委托诉讼代理人韩小菲均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨翠萍向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告西安磅礴商业运营管理有限公司签订的《商品房买卖合同》；2、被告西安磅礴商业运营管理有限公司返还原告1幢1单元1层1042号房屋价款182956元，并支付2016、2017、2018年全年租金43911元、利息3806.53元（暂从2016年8月12日计算至2018年5月30日，并计算至支付租金之日止），违约金18295.6元；3、被告西安磅礴商业运营管理有限公司赔偿原告损失200000元整；4、被告郭皓、郭珅涵、王冬、郝天元、李昱腾、王海洋、刘晓萌对上述债务承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告西安磅礴公司于2015年8月12日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应于2017年8月12交付房屋。原告多次要求被告履行合同，交付房屋并办理产权登记手续，但被告无法交付房屋，更无法办理产权登记手续且明确表示不愿意继续履行合同，原告现为维护权益诉至法院。被告西安磅礴公司辩称，原告仅支付首付款，在被告公司多次催要后原告拒不支付尾款已构成违约。现被告公司同意解除合同，但因原告违约在先，故要求原告支付其违约金并退还已付租金。关于房屋溢价损失，被告认为不存在溢价问题，只涉及解除合同、退还房款的问题，现请求驳回原告要求支付租金、违约金及损失的诉讼请求。被告王海洋、刘晓萌、李昱腾、郭珅涵、王冬、郭皓、郝天元共同辩称，首先，卢津、吴斌等人在明知被告七人所有的世纪经典房屋不再作为出资且西安磅礴公司已经向西安市房产交易中心XX中心申请退回办理房屋转移登记的情况下，仍然虚构事实，诈骗原告财产。其次，案涉《商品房买卖合同》所买卖的世纪经典1幢1单元1层1041、1042号房屋根本不存在，两处房产完全系吴斌、卢津二人为骗取钱财凭空捏造。世纪经典1幢1单元的真实房号为“第一幢1单元0101室”，面积为1764.04㎡，为商业平层，不存在所谓的1401、1402号房屋，卢津、吴斌凭空捏造不存在的房产欺骗原告签订《商品房买卖合同》已构成诈骗。再次，因本案所涉及房屋买卖行为涉及诈骗行为，故原告杨翠萍的行为并非民事法律行为，其与被告七人不存在民事法律关系，也就无权要求被告七人承担责任。即使《商品房买卖合同》有效，房屋买卖行为已发生在转让股权之后，股权转让后被告七人的股东权利义务也随之转移，且被告七人的转让股权行为未对原告造成损害。最后，西安磅礴公司章程约定出资期限为2024年9月11日以前，现出资期限尚未届满，《公司法》修订后，已经赋予公司股东分期缴纳出资的权利，在公司认缴制度下，公司股东依照《合同法》和公司章程约定，在章程约定的出资期限届满前未缴纳或足额缴纳出资符合法律规定。综上，请求法院中止审理，将案件移送公安机关。经审理查明，2015年8月12日，原告杨翠萍（买受人）与被告西安磅礴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。该合同约定：“1、出卖人以出让方式取得位于雁塔区纬二街XX街的地块的土地使用权。规划用途为商用，土地使用年限自1997年9月19日至2067年9月19日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名世纪经典；2、买受人购买的商品房为现房；3、买受人购买的商品房为世纪经典项目中的第1幢1单元1层1042号房；4、出卖人与买受人约定商品房计价依据为：按建筑面积计算，总金额为365913元；5、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则进行处理：面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。6、买受人分期付款，2015年8月12日交首付款182956元，剩余未付款182956元；7、买受人逾期付款，逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过七日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；8、出卖人应当在2017年8月12日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用；9、出卖人逾期交房的，逾期不超过10日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。遭遇不可抗力原因造成无法按期交房，出卖人应返还买受人所有已付款项，并按已付房款的银行同期利息付给买受人利息。逾期超过120日后，仍无法达到交房标准，出卖人必须无条件退还买受人所有已付款项，并按已付房款的银行同期利息付给买受人违约金；10、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式等影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；11、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续；12、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；13、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；14、出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的水、电、网络通、电梯达到使用条件，若在规定日期内未达到使用条件，按本合同第九条执行；15、出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起7日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。”同日，2015年8月12日，被告西安磅礴公司向原告出具收据，载明收到杨翠萍购房款182956元。西安磅礴公司至今未向原告杨翠萍交房。再查，本案所涉及房屋所有权人为郭皓、郭珅涵、王冬、郝天元、李昱腾、王海洋、刘晓萌，设计用途为商业。2015年8月12日，原告杨翠萍向被告出具《收条》，载明收到1042房2015年8月12日-2016年8月12日的租金收益14637元。2018年6月30日，杨翠萍申请对西安市雁塔区雁塔西路161号世纪经典1幢1单元1层1041、1042号房屋市场XX路XX号XX幢XX单元XX层XX、XX房XX市场价值进行评估，本院遂将本案卷宗转入西安市中级人民法院，西安市中级人民法院委托陕西金达房地产评估有限公司对涉案房产进行评估。陕西金达房地产评估有限公司于2018年10月10日作出答复：由于委托方提供的资料缺少估价对象的详细产权资料，亦无法确定估价对象的详细位置，尚不具备评估的必要条件。庭审中，原告称被告郭皓、郭珅涵、王冬、郝天元、李昱腾、王海洋、刘晓萌虽将股权转让，但其出资不实，应与被告西安磅礴公司承担连带责任。被告则认为原告无权要求公司发起人承担责任。另外，2017年与本案案情类同的案外人刘玉萍曾起诉西安磅礴公司商品房预售合同纠纷一案，案号为（2017）陕0113民初13010号。该案判决结果为：西安磅礴公司应返还刘玉萍缴纳的购房款等相关费用。该案执行过程中，因被告西安磅礴公司无可执行财产，刘玉萍申请追加郭皓、郭珅涵、王冬、郝天元、李昱腾、王海洋、刘晓萌为被执行人。申请被驳回后，刘玉萍又再次向郭皓、郭珅涵、王冬、郝天元、李昱腾、王海洋、刘晓萌七人提起执行异议之诉，本院作出（2019）陕0113民初425号民事判决书，认定事实：西安磅礴商业运营管理有限公司于2014年9月18日经登记设立，注册资本96000000元，发起人为：郭皓、郭珅涵、王冬、郝天元、李昱腾、王海洋、刘晓萌。成立时刘增全为公司法定代表人，执行董事兼公司经理，郭皓为监事。各股东认缴的出资额为：郭皓14400000元，郭珅涵14400000元，王冬9600000元，郝天元9600000元，李昱腾19200000元，刘晓萌19200000元，王海洋9600000元，出资方式均为实物出资，出资到位时间为2024年9月11日之前。2015年5月26日的《西安市房屋所有权转移登记申请书》载明，坐落于西安市雁塔西路161号1幢10101号XX路XX号XX幢XX号房屋，建筑面积为1764.04㎡，套内建筑面积为1473.22㎡，所有权证号为西安市房权证雁塔区字第1100104005-33-1-10101-1XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1房屋，原所有权人为郭皓、王冬、李昱腾、王海洋、郭珅涵、武霞、刘晓萌、郭燕琴、郝天元，代理人为刘增全。现所有权人为西安磅礴公司，代理人为王磊。2015年5月27日，西安磅礴公司向西安市房产交易管理中心XX中心提交申请书，内容为：“西安磅礴商业运营管理有限公司与郭皓、王冬、李昱腾、郭珅涵、王海洋、刘晓萌、郝天元等七人办理坐落于西安市雁塔区雁塔西路161号XX路XX号，幢号1，房号10101，建筑面积1764.04平方米房权证号1100104005-33-1-10101-1XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1的房产转移登记手续目前出现房屋移交问题，申请退件办理”。2015年5月28日，西安磅礴公司股东会作出《决议》，同意公司各股东转让出资，并于当日签订《股东转让出资协议》，协议约定：“出让方将其拥有西安磅礴商业运营管理有限公司15%的出资转让给受让方，受让方于本协议签订之日起3日内支付转让款。出资转让后，出让方不享有在西安磅礴商业运营管理有限公司股东权利、承担股东义务；受让方在享受西安磅礴商业运营管理有限公司股东权利的同时须承担股东的义务”。新的出资结构为：王智平认缴52800000元，何亚娜认缴43200000元，出资方式均为货币出资，出资到位时间为2024年9月11日之前，会议选举刘豫为执行董事兼公司经理，免去刘增全执行董事兼经理的职务，吴斌为监事，免去郭皓监事职务。最终判决追加郭皓、郭珅涵、王冬、郝天元、李昱腾、王海洋、刘晓萌为被执行人，并在其出资范围内承担责任。七人不服上诉于西安市中级人民法院，二审作出（2019）陕01民终14962号民事判决书，判决认定：我国注册资本制度虽已经改为认缴制，但是，公司的发起人、股东在转让股份时未履行或者未全面履行出资义务，当公司作为被执行人，穷尽执行措施无财产可供执行时，可以追加该公司的发起人、股东为被执行人，在其出资范围内承担责任。判决驳回上诉，维持原判。经核，2019年2月27日，原告杨翠萍就本案涉及事件向西安市公安局雁塔分局提出控告被诈骗案。西安市公安局雁塔分局经审查认为没有犯罪事实，于2019年9月5日作出雁公（刑）不立案[2019]51号《不予立案通知书》。原告不服并申请复议，西安市公安局雁塔分局作出雁公刑复字[2019]22号《刑事复议决定书》维持不予立案。上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、申请书、公司章程、协议、房屋权属证书、民事判决书及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭质证核对无误，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告西安磅礴公司于2015年8月12日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。在履行期届满之前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方有权解除合同。本案中，双方签订《商品房买卖合同》时，原告依约向被告支付了涉案房屋首付款，但被告西安磅礴公司并非涉案房屋的房屋所有权人，现房屋仍登记在郭皓、郭珅涵、王冬、郝天元、李昱腾、王海洋、刘晓萌名下，致使房屋无法配合原告办理房屋权属转移登记，原告无法实现购买房屋并取得房屋所有权的合同目的，故对原告要求解除《商品房买卖合同》、并由被告西安磅礴公司返还已付房屋价款182956元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张解除合同违约金一节，双方合同约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，现因被告至今无法向原告交付房屋，故被告西安磅礴公司理应支付原告解除合同违约金18295.6元，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于原告主张损失200000元之诉请，无证据证明其诉讼，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付2016、2017、2018年全年租金及利息的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。被告郭皓、郭珅涵、王冬、郝天元、李昱腾、王海洋、刘晓萌在转让股份时未履行或者未全面履行出资义务，因本案案涉房屋仍登记在郭皓、郭珅涵、王冬、郝天元、李昱腾、王海洋、刘晓萌名下，故被告七人应在各自出资范围内承担连带给付责任。关于被告七人辩称本案涉及诈骗行为，因西安市公安局雁塔分局对此已决定不予立案，故被告该主张本院依法不予采信。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告与被告西安磅礴商业运营管理有限公司2015年8月12日签订的《商品房买卖合同》解除。二、被告西安磅礴商业运营管理有限公司应于本判决生效后十日内返还原告杨翠萍缴纳购房款182956元。三、被告西安磅礴商业运营管理有限公司应于本判决生效后十日内支付原告杨翠萍解除合同违约金18295.6元。四、被告郭皓、郭珅涵、王冬、郝天元、李昱腾、王海洋、刘晓萌在其出资范围内对以上债务承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告杨翠萍其余诉讼请求。本案案件受理费7760元，由被告西安磅礴商业运营管理有限公司承担。因原告已预交，被告西安磅礴商业运营管理有限公司于履行付款义务时连同上述款项一并支付给原告，被告郭皓、郭珅涵、王冬、郝天元、李昱腾、王海洋、刘晓萌在其出资范围内承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    蒲  婷  婷                          审  判  员    梁  梦  艺                 审  判  员    朱      华 二〇二〇年 五 月 二十 日 书  记  员    史  丽  娜打印：扈艳红       校对：李珍珍       2020年  月  日送达 1