广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初790号原告：冯伟枝，男，1970年5月19日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：沈世宾，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑思奇，广东昌联律师事务所律师。被告：中山市******第十股份合作经济社，住所地广东省中山市******。主要负责人：洪忠辉。委托诉讼代理人：林辉洪，该社队委。原告冯伟枝与被告中山市******第十股份合作经济社（以下简称新沙第十经济社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理，依法适用简易程序并于2020年4月16日公开开庭进行审理。原告冯伟枝委托诉讼代理人沈世宾、郑思奇，被告新沙第十经济社主要负责人洪忠辉及其委托诉讼代理人林辉洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯伟枝向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2015年3月16日签订的《中山市******第十股份合作经济社土地租赁合同书》；2.判令被告向原告返还定金10161元及从起诉之日起至返还之日止的按银行同期贷款利率计算的利息；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2015年3月16日签订《中山市******第十股份合作经济社土地租赁合同书》，约定由被告将其坐落于围仔铁档10号地出租给原告用于经营废铁生意，租赁期限为6年，即从2015年1月1日起至2020年12月31日止，同时还约定了相关违约责任。原告向被告支付了押金，由于涉案土地属于堤防围地，政府相关部门责令所有堤防外围地上的搭建物须于2019年8月份前自行拆除，否则强制拆除。原告已依规定及要求自行拆除了搭建物，搬离了租赁地，双方合同目的事实上已无法实现。基于此种情形，原告要求被告退还押金，未果，为保护原告的合法权益，现特诉至法院，请求判如所请。被告新沙第十经济社答辩称，被告不同意原告的诉讼请求，因合同经过相关部门审批后签订，中山市黄圃镇人民政府办公室关于印发大堤综合整治工作方案的通知，被告从来没有收到该文件；而该文件中第3页远景规划中载明：除历史群众居住或涉及集体重大利益外建筑物整治拆除外。现在拆除的建筑已经影响了被告生产队的集体利益。原告称要解除合同，但是原告起诉前没有与被告协商，被告是在收到起诉状等材料后才知道该事情，被告现不同意解除合同，且原告是2020年1月9日起诉，正常来说2019年12月31日前要收取2020年的租金，原告没有缴纳租金，已经违约了。双方当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据，本院组织对证据进行交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年2月9日新沙第十经济社经三分之二以上的社员户代表表决同意将现有围仔铁档地共11块土地，实测面积24.2137亩，准备续租，期限6年（新历2015年1月1日起至新历2020年12月31日）。2015年3月16日新沙第十经济社（甲方、发包方）与冯伟枝（乙方、承包方）就围仔铁档地10号土地的承包签订《土地租赁合同书》一份，合同部分内容如下：1.甲方将座落在围仔铁档10号地的土地出租给乙方使用。租赁物面积共1.129亩（其中围仔铁档681.4平方米，分摊路面积71.25平方米）。甲方租赁物属于集体土地，未办理土地使用权证，乙方已对甲方所要出租的租赁物做了充分了解，自愿按现状承租该物业；2.租赁期限为6年，即从新历2015年1月1日起至2020年12月31日止。本合同签订当天乙方须向甲方支付10161元作为租赁定金。合同期满后，该定金由甲方按本金无息归还乙方；3.租金第一年每亩9000元，即乙方第一年须向甲方支付的土地租金为10161元。第二年起各年租金在前一年基础上逐年递增500元/年/亩，即：第二年的租金为10725元，第三年的租金为11290元，第四年的租金为11854元，第五年的租金为12419元，第六年的租金为12983元。乙方须在签订合同之日即时交清第一年的租金，并且须在每年新历12月31日前一次性支付次年租金；乙方应按照合同规定按时足额向甲方支付土地租金和费用，迟交部分每日以总额的0.5%支付滞纳金；4.该土地被依法征用、占用的，在甲方服从前提下，乙方也必须无条件服从，不视作任何一方违约，双方合同关系自甲方与征占地单位签订征占土地合同之日起自行解除。土地补偿款归甲方所得，基建设施的投资及生产损失的补偿款归乙方所得，补偿标准按照黄圃镇当前征用土地补偿办法标准由征地单位补偿给乙方，征占土地当年的租金款按当年乙方使用时间折算计收，多除少补，所预交的租金款不计利息；5.在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或其他需要向甲方缴纳的费用超过1个月或以上视为乙方单方违约，甲方有权收回该土地使用权及没收租赁定金，该土地上建筑物归甲方所有，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担；合同期内，如因国家占用或征收该土地的，本合同自动终止，补偿款按本合同第五条第七款规定分配，甲乙双方均不负违约责任……合同另行约定其他事项，上述合同由新沙村第十经济社主要负责人洪忠辉及冯伟枝签名并加盖被告的公章予以确认。另，吴桥玲、梁锦添等人亦作为新沙村第十经济社的代表签名确认，中山市******民委员会作为鉴证单位盖章确认。合同签订后，冯伟枝于2015年3月17日向新沙第十经济社缴纳定金10161元，新沙第十经济社则加盖公章出具收款收据予以确认。2019年1月3日中山市黄圃镇人民政府办公室印发黄府办【2019】1号《关于印发黄圃镇大堤综合整治工作方案的通知》，部分载明一、对整治全镇堤段两侧（其中文明围堤外及堤内30米，横石围、马新围、三乡围、大岑堤段堤外及堤内25米，大雁围堤外及堤内15米，以下简称堤围控制区）的“四违法”行为，按照“突出堤外、兼顾堤内”原则，对违法搭建厂房，违法乱堆乱放，违法填埋土地，违法从事禽畜养殖等各种影响水利安全、环境保护及镇容景观的“四违法”行为查处清理，特别要下力气清理整顿大堤两侧无证无照、无安全保障、无合法场所、无环保措施的“散乱污”企业，并规范沙石场和沙石码头管理；二、中期目标：2019年基本完成黄圃水道、黄沙沥水道、平洲水道两岸堤围整治，推进其他堤段较大违建的整治拆除工作；三、对已取得土地使用证、房产证等证件手续齐全的建筑，根据土地证的使用性质、审批的具体情况逐步推进解决；限期内完成自拆并通过验收的，按照自拆建筑物的实际面积给予28元/平方米的自拆补助，未在限期内完成自拆的，由大堤整治办公室组织相关部门进行强拆，强拆的建筑物不作任何补偿；四、部门、村（组）等发包单位与承包者签订的合同未到期或已一次性收取租金的土地，按以下方式处理：1.涉及“以租代征”违反合同法规定的项目，由农业局牵头督促各部门、村（组）解除合同，拆除地上建筑物及清除硬底化；2.合同未到期或一次性收取租金的，能提供租赁合同，由部门、村（组）等发包单位与承包者解除合同并履行退回剩余年限租地款和押金义务（解除合同退回款项公式：总租金金额-总租金金额÷租用年限x已租用年数=解除合同的金额，押金按合同押金无息退回）；3.政府没有建设计划的土地，可由土地权利人按土地使用功能重新发包，合同未到期的原则上发包至原合同期内（合同年限需要符合第二轮土地承包期：即2029年12月31日），发包单位负责监督承包方按土地使用功能使用。无人承包的由镇政府按照利益向下原则，视情况考虑给予适当的补偿，补偿标准不高于同期同类型土地的出租价格；五、大堤整治办公室组织相关成员单位对完成自拆的土地进行验收，自拆验收需以清理地上建筑垃圾及杂物完毕为准，自拆情况由住建局、水利所、综合行政执法局、土地房屋征收中心等部门联合进行验收，验收合格后由各成员单位签名确认；六、职责分工：相关村（社区居）委会完成辖区“堤围控制区”内相关厂企调查租赁情况、资料信息归档，并督促未取得土地使用权证业主限期自拆；负责归属名下土地出租合同的终止和补偿工作；协助镇大堤整治办公室开展相关整治工作等……冯伟枝为证明涉案土地属于防护绿地，按中山市黄圃镇人民政府发布的大堤综合整治工作方案的通知要求应当拆除，且其已按该通知要求自行拆除，并于2019年12月6日书面告知新沙第十经济社交还租赁物等事实向本院提交了《关于黄圃镇新沙第十股份合作经济社租地规划情况的复函》、《堤围自拆验收表》、照片、告知函、快递单及网上立案信息等。经查，2019年6月3日，中山市黄圃镇水利所向中山市******民委员会发出《关于拆除清理防洪堤外障碍物的通知》，载明你村位于中山市黄圃镇新沙堤段围外围仔铁档地存在违法搭建铁硼及违法堆放物料，该铁档所在地块属于堤外护堤地。依据《中华人民共和国防洪法》、《广东省整治侵占江河湖泊违法违规建设问题专项行动方案》、《黄圃镇大堤综合整治工作方案》等相关规定，上述违法搭建铁硼及违法堆放物料必须于2019年8月31日前拆除清理。后冯伟枝称其已在2019年9月前按上述要求在租赁物上自行拆除搭建物。中山市******民委员会、中山市黄圃镇水利所、中山市********工作局经现场核查分别于2019年10月15日、10月20日在《堤围自拆验收表》上盖章确认冯伟枝已完成自拆。因新沙第十经济社未能退还定金款项，双方协商未果，冯伟枝遂于2019年11月5日通过广东法院诉讼服务网向中山市第二人民法院申请立案处理本案纠纷，网上立案编号：M116****0***152。2019年12月6日中山市******民委员会向新沙第十经济社发出《告知函》一份，部分载明如下：贵社曾与冯伟枝等人就土地租赁一事分别签订了土地租赁合同书，但由于上述11人所租赁的土地属堤防外围地，政府相关部门责令所有堤防外围地上的搭建物须限期自行拆除，否则强制拆除，贵社在得知上述政府命令后，亦配合了相关工作。现告知贵社，鉴于上述11人已依规定及要求自行拆除了搭建物，搬离了租赁地，相关租赁合同目的事实已无法实现，即相关租赁合同在上述11人于2019年8月份前搬离租赁物时已事实解除，并自上述11人搬离租赁物之日起（即2019年9月份开始），贵社已实际取回相关租赁土地的使用权及控制权，即贵社可对相关土地行使自由处分权。告知人处由中山市******民委员会及广东昌联律师事务所加盖公章确认。后冯伟枝等部分租户的委托诉讼代理人郑思奇于2019年12月11日向洪忠辉以邮政快递的方式邮寄了上述告知函，并由他人于2019年12月13日签收。2020年1月8日中山市***********向中山市******民委员会出具《关于黄圃镇新沙村第十股份合作经济社租地规划情况的复函》一份，载明贵村《关于黄圃镇新沙村第十股份合作经济社租地规划情况的咨询函》收悉，经查，现将图纸编号为D01PPb20150104的地块规划情况回复如下：在《中山市黄圃镇总体规划（2015-2020）修编》中属于公园绿地，在《中山市黄圃镇一河两岸控制性详细规划》中属于防护绿地。冯伟枝认为其承租涉案土地时，土地上已搭建有建筑物，上述文件发布后，其按要求自行拆除涉案租赁物上所搭建的建筑物并自行搬离涉案租赁物，但因新沙第十经济社未能退还定金10161元，其已于2019年11月5日通过广东法院诉讼服务网申请立案受理，而法院以须诉前调解方式解决本案纠纷为由，一直未予以立案受理。同时，其于2019年12月6日书面告知新沙第十经济社其已于2019年9月份将涉案租赁土地返还。现涉案合同因政府行为导致其不能继续经营，无法实现合同目的，按合同约定属于不可抗力，新沙第十经济社应当按合同要求退还其所缴纳的定金10161元；新沙第十经济社则认为，涉案租赁合同的标的物属于新沙第十经济社集体所有，出租时为空地出租，建筑物由冯伟枝自行搭建，冯伟枝自行搭建的行为是否存在违法，与其无关，其不存在违约，且涉案租赁的土地经黄圃镇政府审批，可用于经营废铁销售，属于三包土地性质，并非上述文件所述的堤外防洪、防护绿地等，同时，双方并未协议解除租赁合同，冯伟枝亦未实际交还土地，即使搭建物被拆除，但土地仍能使用，可用于存放废铁，现因黄圃镇政府通知拆除行为，严重影响其经济社的经济收益，故不同意退还定金，双方协商未果，冯伟枝遂于起诉至本院，请求判如所请。庭审中双方确认冯伟枝承租上述租赁物后用于经营废铁存放及买卖。本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。案涉土地由冯伟枝向新沙第十经济社承租使用，从双方签订的《中山市******第十股份合作经济社土地租赁合同书》以及双方的庭审陈述可知，冯伟枝承租案涉土地系用于经营废铁存放及买卖用途，属于生产经营使用而非农业建设。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。现新沙第十经济社将农民集体所有的土地出租给冯伟枝用于非农业建设，但并无证据反映其符合上述规定中的除外情形，因此，新沙第十经济社与冯伟枝签订的《中山市******第十股份合作经济社土地租赁合同书》因违反前述强制性规定应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，不存在合同解除的问题，故冯伟枝诉请主张解除《中山市******第十股份合作经济社土地租赁合同书》，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，新沙第十经济社基于前述无效合同收取的定金10161元应向冯伟枝返还。鉴于双方对案涉租赁合同被认定无效均存在过错，结合公平合理原则，冯伟枝主张从起诉之日起至返还之日止按同期银行贷款利率计付的利息本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告中山市******第十股份合作经济社于本判决生效之日立即向原告冯伟枝退回定金10161元；二、驳回原告冯伟枝其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，减半收取27元，由被告中山市******第十股份合作经济社负担（该款原告已预交，被告于本判决生效之日迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇二〇年五月十二日书记员  黄湛洪黎素霞