河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民初250号原告：安阳市乐宜购物中心有限公司，住所地安阳市北关区解放大道78号，统一社会信用代码：91410500330048322N。法定代表人：王虎伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛红生，大沧海律师事务所律师。被告：王秀敏，女，1963年6月19日，汉族，个体工商户，住现住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：杨艳平，河南兴邺律师事务所律师。原告安阳市乐宜购物中心有限公司（以下简称乐宜购物中心）诉被告王秀敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序分别于2020年4月1日、4月3日公开开庭进行了审理。原告乐宜购物中心的委托诉讼代理人牛红生，被告王秀敏的委托诉讼代理人杨艳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐宜购物中心向本院提出的诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《安阳市乐宜广场租赁合同》；2、判决被告立即将租赁的“商铺”返还原告；3、判决被告支付租金249212元（从2019年2月19日计算至2019年10月31日，2019年11月1日起至实际返还商铺时止的租金按以下标准计算：实际返还商铺在2021年2月18日之前每月40000元，2021年2月19日之后每月50000元）；4、判决被告支付水费442元，电费9684元，燃气费4468元；5、判决被告支付违约金240896.8元（暂计算至2019年10月31日，2019年11月1日起，以应付租金为基数按每日1%计算至实际付清时止）；6、判决被告按合同约定赔偿损失480000元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月4日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订《安阳市乐宜广场租赁合同》，约定：“出租方出租安阳市北关区解放大道与红旗路交汇处西北角乐宜购物中心三层，租赁期限自2019年1月4日至2025年1月3日，以实际开业时间为记租日，实际开业时间不得晚于2019年2月19日，若晚于规定时间开业，则记租日为2019年2月19日，租赁合同前两年保底租金为四十八万，自开业之日起，甲方按乙方新经营主体在租赁商铺营业额的8%提成，租赁期内前六个月不计保底；租金以实际提成为准（如租日起未营业则按每月40000元租金计提），从第七个月开始每月按最低40000元计提，每月1日预交租金40000元，租赁期间，乙方未按时足额缴纳租金，则按应付未付租金1%每天向甲方支付违约金，乙方逾期60天未付的，乙方需赔偿甲方一年租金，且甲方有权单方解除合同；水、电费的交纳……等内容”。合同签订后，被告以“安阳市北关区渝健音悦火锅店”名义使用约定商铺，却未按合同约定支付租金和交纳水电费。被告王秀敏辩称，1、因原告方违反合同约定，给涉案商铺停电锁门，导致被告开饭店的目的无法实现，原告在2019年6月18日已经收到被告发出的合同终止通知函，且原告未在法定规定的期限内提出异议，故双方的租赁合同已经于2019年6月1日解除；2、原告于2019年6月9日对饭店停电，于6月12日强行将被告的门锁撬开，并换锁、锁门，且派保安把守，并在12日当天发函明确表示要将店内被告物品占为己有，故其提出让被告返还商铺的主张不能成立，因为该商铺从2019年6月12日起就被原告强行控制，被告现在不具备返还的条件，也无法返还。而是原告应立即返还被告屋内的物品；3、被告经营不到三个月，就因原告违约停电锁门而被迫停业，被告一直按照合同约定按时交纳房租和水电费，是原告首先违约要私自违反合同变更租金缴纳方式，从营业提成改为预交租金，是因被告不同意，原告锁门，所以原告主张的违约金无事实和法律依据；4、原告主张的水电费和租金，被告方同意与其清算，但从2019年6月9日到2019年6月17日期间因原告违约导致被告无法经营的费用不应计算。从2019年6月18日开始合同已经解除，之后的费用应有原告自行承担，并且在计算时应当扣除原告违约造成的营业、食材、装修损失共计1117446.74元，不足部分，原告应承担赔偿责任；5、请求法院判令原告立即返还屋内物品和50000元保证金；6、原告因违约给被告造成的损失，如本案不能审理，被告保留诉权，另行起诉。本院经审理认定事实如下，2019年1月4日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订《安阳市乐宜广场租赁合同》，合同约定：“出租方出租安阳市北关区解放大道与红旗路交汇处西北角乐宜购物中心三层，租赁期限自2019年1月4日至2025年1月3日，以实际开业时间为记租日，实际开业时间不得晚于2019年2月19日，若晚于规定时间开业，则计租日为2019年2月19日，租赁场地用于餐饮服务；租赁合同前两年保底租金每年为480000元，第三年起的保底租金为600000元，自开业之日起，甲方按乙方新经营主体在租赁商铺营业额的8%提成，租赁期内前六个月不计保底，租金以实际提成为准（如计租日起未营业则按每月40000元租金计提），从第七个月开始每月按最低40000元计提，每月1日预交租金40000元，当月租金超出40000元部分，乙方应在核对完成后按约定日期交于甲方……；租赁年度计算方法为以计租日起，每满一年为一个租赁年度；租金交纳时间为每月5日前双方财务核对乙方新经营主体在租赁商铺的营业数据，每月8日前甲方按双方财务核对的数据给乙方开出票据，每月10日前乙方按规定的营业额提成比例交纳租金；乙方应在签订合同时交纳50000元履约保证金；履约保证金将在租赁期届满后30天内无息还给乙方；租赁期间，乙方未按时足额缴纳租金，则按应付未付租金1%每天向甲方支付违约金，乙方逾期60天未付的，乙方需赔偿甲方一年租金，且甲方有权单方解除合同；水、电费的交纳为水费6.5元/吨、电费0.9元/吨；甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，乙方对租赁物进行改造需经甲方同意，改造费用由乙方自行承担；乙方拖欠租金累计达30天的，甲方可以终止合同，收回商铺；双方可以终止合同的情形为：1、本合同期限届满，双方不再续签合同的；2、双方通过书面协议解除合同、因不可抗力致使合同目的不能实现的；3、合同期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；4、当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；5、当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的……”。合同签订后，原告于2019年2月21日将租赁商铺交于被告，被告用于经营“安阳市北关区渝健音悦火锅店（以下简称火锅店）”并于2019年3月18日开业。2019年6月9日，原、被告因租金问题产生纠纷，原告将火锅店停电，被告停止营业。2019年6月12日，原告向被告发出通知函，要求被告6月17日前书面上报经营或转让方案，6月18日前缴纳两个月场地占用费60000元，如到期未上报方案或未足额交纳占地费，商场将以合同违约执行法律诉讼程序。2019年6月18日，火锅店向原告送达回复函，回复内容如下：“由于贵公司于2019年6月9号上午九时把渝健音悦火锅店的电停了，12号又单方面锁了我店门，造成我店无法正常经营，经多次交涉无果，被迫无奈只能歇业待解决。现收到贵公司转过来的通知函后，按要求给予回复如下：一是鉴于目前现状，我店已无法再继续经营下去，只能被动停业。二是根据签署的商铺租赁合同第九条第二款第二项，现正式向贵公司提出终止渝健音悦火锅店商铺租赁合同的要求，终止合同后一切费用我店不再承担。三是请贵公司给予我店合理的时间，搬走和拆除所有物品和设施等，并请贵公司给予配合为感！四是请贵公司按合同条款要求，及时退还我店的履约保证金，若逾期将承担相应的违约责任”。2019年6月27日，原告工作人员将火锅店门锁更换，至今除被告物品存放在火锅店内，被告未实际使用该商铺。被告使用商铺期间已向原告交纳了2019年3月19日至3月31日租金6358元、2019年4月1至4月30日租金11591元、2019年2月21日至3月20日水电费8088元、2019年3月20至4月21日水电费14451元、2019年4月22日至5月22日水电费14354元、2019年4月18日之前燃气费2422.8元。被告应交未交的租金2019年5月1日至5月31日为9212元、2019年6月1日至6月4日为5333元（40000元÷30天×4天）、2019年6月5日至6月9日为469.55元（营业额5869.39元×8%），被告应交未交水费2019年5月23日至闭店442元、电费2019年5月23日至闭店9684元，原告2019年5月26日为火锅店交纳了燃气费4468元。上述事实，有原告提供的2014年11月15日中房集团安阳市房地产开发有限责任公司与原告签订的租赁合同一份、2019年1月4日原、被告签订的租赁合同一份、水电明细表一份、燃气缴费截图一份，被告提供的2019年6月15日告知函一份、顺丰快递的封皮一张、顺丰快递关于顺丰即日网络图片复印件一张、电话录音两份（光盘）、通知函图片一份，照片一组、视频光盘，证明被告以及当事人陈述等证据，予以证实。以上证据经本院组织当事人双方进行了交换和质证。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以保护，双方均应为实现合同目的而遵守约定。被告未按时交纳水电费和租金即可由其承担相应的违约责任，但不是原告将店铺停电锁门的理由，因停电锁门行为造成的相应损失，原告应自行承担。原告在被告停业后2019年6月12日向其发出通知，被告没有积极协商方案而是于2019年6月18日提出解除合同，以致双方矛盾激化，虽然原告没有及时书面回复，但是2019年6月27日原告彻底锁门行为表示双方合同不再继续履行，本院认定原、被告即日解除合同的事实。被告欠原告的租金2019年5月1日至2019年6月9日共计15014.55元，被告应交未交水费442元、电费9684元、燃气费4468元共计14594元，应当向原告支付。按合同约定逾期支付租金需支付违约金，但双方约定违约金过高，本院酌减按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。原告主张的2019年2月19日至3月18日期间的租金，虽然合同约定从2019年2月19日开始计租，但是原告交付商铺是在该计租日之后，计租日向后顺延符合合同约定的本意，且被告在合同期内未提出异议视为不再收取。2019年6月9日之后因原告停电锁门被告未再实际使用商铺，故原告主张之后的租金，本院不予支持。原、被告已经解除租赁合同，被告应当将租赁商铺交还原告，因租赁商铺目前已由原告实际控制，故不存在实际返还交付问题。关于被告所称损失和返还屋内物品、50000元保证金的问题，因其在本案中未提起反诉，本院不予处理。综上，原、被告双方签订的租赁合同已于2019年6月27日解除；被告支付原告2019年5月1日至2019年6月9日期间租金15014.55元，水费442元、电费9684元、燃气费4468元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下:一、原告安阳市乐宜购物中心有限公司与被告王秀敏签订的租赁合同已于2019年6月27日解除；二、被告王秀敏于本判决生效后十日内支付原告安阳市乐宜购物中心有限公司租金15014.55元、水费442元、电费9684元、燃气费4468元，共计29608.55元；三、驳回原告安阳市乐宜购物中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13647元，减半收取6823.5元，由原告安阳市乐宜购物中心有限公司负担6553.5元，被告王秀敏负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员 张 静二〇二〇年五月二十九日书记员 石成芳