湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终505号上诉人（原审原告）：高瑞冬，男，1994年11月21日出生，汉族，住枣阳市。委托诉讼代理人：郭强，湖北鸣天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：齐平玉，女，1970年7月4日出生，汉族，住襄阳市。委托诉讼代理人：丁长富，湖北三国律师事务所律师。原审第三人：高军红，男，1980年11月29日出生，汉族，住襄阳市襄城区。上诉人高瑞冬因与被上诉人齐平玉、原审第三人高军红案外人执行异议之诉一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭通过互联网对本案进行了审理。上诉人高瑞冬的委托诉讼代理人郭强，被上诉人齐平玉的委托诉讼代理人丁长富到庭参加了诉讼，原审第三人高军红未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人高瑞冬上诉请求:1.撤销襄城区人民法院作出的（2019）鄂0602民初2号民事判决，依法判决确认登记在第三人名下的位于湖北省枣阳市前进路北侧丽都国际小区6幢2单元1504（面积为116.79㎡）的房屋已由上诉人购买，并对该涉案房产不得执行；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。本案涉案房产在查封之前，上诉人已与高军红签订了《房屋买卖合同》、支付了全部购房款，并在2015年已装修入住，未办理过户手续的原因是高军红失联无法到现场签字确认，上诉人对此没有过错。虽然上诉人支付高军红的购房款中的第一、二笔发生在房屋买卖合同之前，但一审诉讼过程中，合同见证律师杨建新已出具说明：高瑞冬和高军红称“其双方已于2013年3月1日达成口头房屋买卖协议，补签书面协议是为了起到安全保障作用，并且双方愿意欲将书面协议倒签在2013年3月1日”，见证律师坚持把时间签订在2013年6月12日才予以见证。此时，齐平玉和高军红还未发生借贷关系，双方之间的借贷关系发生在2014年8月22日。上诉人与高军红之间系真实的房屋买卖合同关系，不存在规避的事实，所支付的购房款均有客观真实性，对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。被上诉人齐平玉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原告高瑞冬向一审法院起诉请求：1.请求依法确认登记在第三人名下的位于湖北省枣阳市前进路北侧丽都国际小区6幢2单元1504（面积116.79m2）的房屋已由原告购买，并对该涉案房产不得执行，房屋价值33万元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审判决认定事实：齐平玉与高军红借款合同纠纷一案，一审法院审理后作出（2016）鄂0602民初802号民事判决：一、杨宣超、高军红于本判决生效之日起十日内一次性偿还齐平玉借款本金475920元及利息（自2014年10月16日起至全部借款还清之日止按年利率24%计算），被告杨宣超、高军红在承担担保责任后有权向债务人史桂升追偿；二、驳回齐平玉的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因杨宣超、高军红未履行生效法律文书所确定的义务，齐平玉向一审法院申请强制执行。2018年9月5日，一审法院依法作出（2017）鄂0602执1360号执行裁定书，裁定拍卖被执行人高军红名下位于湖北省枣阳市前进路北侧丽都国际小区6幢2单元1504（面积116.79m2）的房产。一审法院于2018年10月15日立案受理高瑞冬提出的执行异议申请，并于2018年10月30日作出（2018）鄂0602执异110号执行裁定。该裁定书认为：高瑞冬提交的证实其支付购房款的5份银行回单，仅能证实高军红账户有现金存入，无法证明该现金系高瑞冬存入用于支付涉案房屋的购房款。且其中两笔款共计22万元发生在《房屋买卖合同》签订之前。付款金额与合同约定也不一致，与交易习惯不符。此外，根据高瑞冬提交的物业费收费票据所载，缴费人仍为高军红，无法证明高瑞冬于2015年入住的事实。综上，案外人高瑞冬提出的异议申请不能成立，因而裁定驳回了高瑞冬的异议请求。一审法院于2018年11月9日将驳回异议请求的裁定送达至高瑞冬，高瑞冬于2018年11月23日向一审法院提起了执行异议之诉。另查明，2013年6月12日，高瑞冬与高军红签订《房屋买卖合同》，并经湖北鸣天律师事务所律师杨建新见证。该合同约定：高军红将其名下位于湖北省枣阳市前进路北侧丽都国际小区6幢2单元1504（面积116.79m2）的房屋出售给高瑞冬，售价33万元；签订合同当日支付10万元，余款在签订本合同之后一年内付清；高军红保证此套房屋产权无他项权利或其他纠纷；此套房屋因系按揭分期付款，暂不能过户，待高军红付清全部银行贷款后60日内为高瑞冬办理过户手续，过户所产生的税费均由乙方承担。诉讼过程中，见证律师杨建新出具见证说明：高瑞冬和高军红称其双方已于2013年3月1日达成口头房屋买卖协议，补签书面协议是为了起到安全保障作用，并且双方原意欲将书面协议倒签在2013年3月1日。高军红分别于2013年3月1日、2013年3月18日、2014年11月27日、2015年6月25日、2015年7月1日向高瑞冬出具购房款收据各一份，金额分别为10万元、12万元、2万元、5万元、4万元，合计33万元。上述5笔款均以现金方式存入高军红账户，存入时间与收据出具时间一致。通过审查高瑞冬提交的银行存款凭条，上述5笔存款的经办人系案外人高玉兵和卢永光。高玉兵系高瑞冬的父亲，卢永光据高瑞冬陈述系高玉兵的朋友。2015年10月10日，高瑞冬委托枣阳雅轩设计工作室对本案诉争房屋进行装修，并支付装修费9.5万元。高瑞冬称其自装修后一直居住至今。该房屋的产权自2013年12月27日起至法院采取强制措施时一直登记在高军红名下。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，案外人提起执行异议之诉应当证明案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，双方的争议焦点在于高瑞冬是否享有对诉争房屋的合法民事权益，是否足以排除人民法院的强制执行。从本案查明事实来看，高瑞冬于2013年6月12日与高军红签订了《房屋买卖合同》，并经律师见证，其中约定签订合同当日支付购房款10万元，余款在合同签订之日起一年内付清。但从原告所提交的5份现金存款凭条看，其中两笔金额合计为22万元的款项发生在房屋买卖合同签订之前，其余款项均发生在合同签订之日起一年之后，与合同约定付款时间不符，故即便双方存在真实的房屋买卖关系，该五笔款项尚不能证明是支付案涉房屋的购房款。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，买受人应当证明未办理过户登记并非因其自身原因。本案中，高瑞冬作为买受人明知其购买的房屋属于按揭购买房屋，却将购房款全部支付给高军红，而未考虑将其应支付的房款优先用于缴清剩余贷款，或办理转按揭手续，造成过户登记不能办理，这与房屋买卖的交易习惯也不相符。高瑞冬对未办理过户登记具有过错，故一审法院认定其不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。对原告的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，判决如下：驳回原告高瑞冬的诉讼请求。案件受理费6250元，由原告高瑞冬负担。二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，一审法院在审理齐平玉诉高军红、史桂升、杨宣超借款合同纠纷一案期间，根据齐平玉的申请于2016年6月15日裁定查封了涉案房屋。本院认为：涉案房屋在被人民法院查封（2016年6月15日）、拍卖（2018年9月5日）之前，高瑞冬已与高军红在律师见证下于2013年6月12日签订了《房屋买卖合同》，并在2013年3月1日至2015年7月1日期间全额支付了合同约定的购房款33万元，同时自2015年10月对涉案房屋装修后占有使用至今。虽然高瑞冬提供的前两笔款的支付时间（2013年3月1日的10万元、2013年3月18日的12万元）早于《房屋买卖合同》的签订时间，后三笔款的支付时间超过了合同约定的一年期限，但从合同见证律师杨建新出具的说明可以看出，高瑞冬与高军红口头达成房屋买卖合同的时间系在2013年3月1日，因双方要求将合同补签至2013年3月1日未获见证律师同意，双方才按律师要求将补签的《房屋买卖合同》的落款时间写为律师见证的时间，故而出现高瑞冬向高军红付款早于书面合同签订时间的情形。至于其他三笔付款超过合同约定的付款期限，则系高瑞冬与高军红之间的合同履行问题，不影响对双方之间存在真实有效的房屋买卖合同关系以及高瑞冬已全额支付购房款的认定。高军红收到房款后未向银行偿还贷款、解除抵押，导致双方不能办理房屋过户手续，责任在于高军红。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,高瑞冬对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上,上诉人高瑞冬的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但以高瑞冬未将应支付的购房款优先用于缴清剩余贷款或办理转按揭手续为由认定高瑞冬对未办理过户登记具有过错，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、撤销襄城区人民法院（2019）鄂0602民初2号民事判决；二、不得执行登记在高军红名下位于湖北省枣阳市前进路北侧丽都国际小区6幢2单元1504号（面积116.79平方米）的房产。一审案件受理费6250元、二审案件受理费6250元，均由齐平玉负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 严庭东审判员 刘丹丹二〇二〇年五月七日书记员 郭明月