广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初643号原告：李素绿，女，1962年3月16日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：张龙龙，广东合富律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯陈莹，广东合富律师事务所律师。被告：黄惠双，女，1985年12月6日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：刘雪，广东威法律师事务所律师。委托诉讼代理人：方丽英，广东威法律师事务所律师。本院受理原告李素绿（反诉被告，以下简称原告）与被告黄惠双（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李素绿的委托诉讼代理人张龙龙、柯陈莹，被告黄惠双的委托诉讼代理人刘雪、方丽英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李素绿向本院提出诉讼请求:1.解除我与被告之间签订的《商铺租赁合同》；2、被告向我清偿其2016年4月至2019年10月期间欠付的租金362452元；3、被告向我返还由我垫付的水电费、物业管理费等其他费用共计6850.2元；4、被告以应付未付租金为基数按2%/月向我支付违约金，自2016年4月11日起至实际清偿之日止（暂计至2019年11月11日为130218.47元，计算明细详见附件2）；5、被告向我赔偿损失2940元；6、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：我与被告于2007年5月15日签订了《商铺租赁合同》，约定我将自有房屋位于广州市白云区京溪路天景新村E座首层A1、B1号两间商铺出租给被告有偿使用，租赁期限为15年，从2007年6月1日至2022年5月30日止；被告应于每月10日前交清当月租金，每逾期1天，每天按当月房租缴纳额3%违约金，逾期一个月未交房租，甲方有权单方收回乙方的承租经营场地，保证金不予退还；房屋租赁税等税费、水电费、物业管理费等费用由被告另行缴纳。自2016年4月起，被告开始拒不向我支付租金，我多次催收无果。截止至2019年10月被告尚欠付租金为362452元。另据我了解，被告在未曾知会我的情况下私自破坏该租赁物主体结构并对外发出招租信息。我遂于2019年10月22日向被告送达《解除租赁合同通知书》。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对被告黄惠双的反诉请求，原告李素绿辩称，第一、被告自2016年4月起拒不支付租金，截止至2019年10月，被告欠付的租金已达362452元，不存在返还租金的问题。第二、被告主张返还2015年9月至2017年7月期间的租金没有任何事实和法律依据。1、被告没有举证证明其已足额支付该期间的租金。2、被告主张返还租金及保证金没有任何法定或者约定的事由。3、涉案租赁合同是由于被告欠付租金，我行使约定解除权而解除的，根据租赁合同的约定，我有权不予退还保证金。第三、被告要求我赔偿损失182642元没有任何事实和法律依据。我方认为被告主张的款项并没有实际发生，即便有实际发生，亦不是因为我的行为导致的损失，不应由我承担赔偿损失的责任。被告黄惠双辩称，第一、不同意原告解除合同的诉讼请求。首先，关于原告所称我拖欠租金的问题，是由于原告与开发商之间存在产权纠纷。开发商长期雇佣二十多人蹲守在涉案商铺附近，只要我装修商铺就有开发商雇佣的社会人员前来堵门闹事，导致我自2016年开始一直未能正常合理使用涉案商铺，但因我看中涉案商铺的地段，且此前亦投入十几万元的店铺转让费及十几万元的装修费，故我依然想继续在涉案商铺经营。涉案商铺的租金我持续交到2017年7月。2017年6月，我亦与原告续签租赁合同，重新交了押金，续租到2022年5月。在续签合同之前，我已经将第一份合同的租金全部交清，即2017年6月1日前的租金均已交清。续签合同前，原告向我承诺可以将其与开发商的产权纠纷问题解决，并保证我可以正常合理使用租赁物，故我交纳了第二份合同的保证金3万元，并续签了合同。我依约履行支付租金的义务，2017年8月份开始，我准备对租赁物进行装修时，开发商又开始堵门闹事阻碍我装修，原告并未按照其承诺解决产权纠纷问题，导致我不能正常使用商铺，无法实现经营目的。原告对此亦是知情的，因此双方达成了默认事实，即在不能正常使用商铺期间被告无需缴纳租金，故现原告以我未交纳租金为由解除合同不符合事实情况。另涉案商铺原告没有产权，故租赁合同是无效的，被告亦没有实际能够占有使用涉案房屋，不能仅凭交付钥匙的行为就认定我有实际占有使用和从使用租赁物中受益的情形，再从原告提供的证据及我提供的涉案场地并无实际产生水电气等使用租赁物必然产生的费用的情形，亦可以证明我并无实际占有使用，故无需支付房屋占有使用费。因合同无效，我根本不存在任何违约的情形，无需支付违约金。我实际能够使用涉案商铺是在2019年10月，当时政府部门介入，通过给产权争议双方明确的指令要求之后，开发商就不会来闹事，我就对涉案商铺进行正常装修，投入了大量资金的情况下，原告强行暴力收回涉案商铺，导致涉案纠纷，对于装修损失，原告应对我进行赔偿，故我现提出如下反诉请求：1.原告返还我保证金30000元；2.原告返还我2015年9月至2017年7月期间的租金220446元；3.原告赔偿我损失182642元；4.原告承担本案本诉与反诉的全部诉讼费用。经审理查明，原、被告双方均确认实际签订三份租赁合同。其一，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订落款时间为2007年5月15日的《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落在广州市白云区京溪路天景新村E座首层A1、B1号商铺二间出租给乙方作为商业使用，租期自2007年6月1日至2022年5月30日；第一、二、三年每月租金7500元，第四、五年每月租金8300元，第六、七年每月租金为8800元，第八、九、十年每月租金9500元，第十一年每月租金10473元，第十二年每月租金10996元，第十三年每月租金11545元，第十四年每月租金12122元，第十五年每月租金为12728元；乙方须于签约当天向甲方交纳三个月保证金为30000元，保证金在合同期满并双方办好各项结算后甲方原数无息退回乙方（凭甲乙双方收据为准）；收租日期定为每月10日前交清当月租金，每逾期1天，每天按当月房租缴纳额3%违约金，逾期一个月未交房租，当做乙方自动放弃本合同权益，甲方有权单方停止乙方水电供应，收回乙方的承租经营场地，保证金不予退还；等等。其二，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订落款时间为2013年1月1日的《租赁合同》，约定甲方将座落在广州市白云区京溪路天景花园首层A1、A2号商铺二间出租给乙方作为商业作用，租期自2013年1月1日至2018年12月30日止；每月租金9500元，押金28500元，租期满甲方归还所有押金给乙方；第四年起，租金每年增5%;等等。其三，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订落款时间为2017年6月1日的《商铺租赁合同》，约定甲方将座落在广州市白云区京溪路天景新村E座首层A1、B1号商铺二间出租给乙方作为商业使用，租期自2017年6月1日至2022年5月30日止；其中2017年6月1日至2018年5月30日，月租金10473元，2018年6月1日至2019年5月30日，月租金10996元，2019年6月1日至2020年5月30日，月租金11545元，2020年6月1日至2021年5月30日，月租金12122元，2021年6月1日至2022年5月30日，月租金12728元，保证金30000元，保证金在合同期满并双方办好各项结算后甲方原数无息退回乙方（凭甲乙双方收据为准）；收租日期定为每月10日前交清当月租金，每逾期1天，每天按当月房租缴纳额3%违约金，逾期一个月未交房租，当做乙方自动放弃本合同权益，甲方有权单方停止乙方水电供应，收回乙方的承租经营场地，保证金不予退还；等等。双方确认2016年4月前租金均足额缴纳。被告于2007年承租时将涉案商铺，即A1、B2商铺之间的间隔墙打通。2008年11月28日，被告为涉案商铺地址办理名称为“广州市白云区同和秀王玖玖汽车服务部”的营业执照。2017年8月9日、2018年12月27日、2019年10月14日、2019年10月15日被告丈夫曾向广州市公安局白云区分局京溪派出所报警反映涉案商铺遭人堵门的情况。2019年10月22日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，主要内容为告知被告存在欠缴租金、擅自改变租赁物结构及对外招租的行为，并要求没收押金、被告付清欠缴租金及水电费。原告为证实被告自2016年4月至2019年10月的租金交纳情况提供了《租金欠付明细》及《违约金计算明细》，拟证实被告于上述期间共计支付租金110946元，被告于庭审中确认上述明细表中的缴纳日期及金额，并提交了支付宝转账记录，主张2016年9月8日、10月11日及2017年3月2日通过案外人黄**钢分别向原告支付了租金10000元、10000元及5000元。原、被告均确认双方租赁关系始于2007年；其中落款时间为2007年5月15日的租赁合同主要内容概括了落款时间为2013年1月1日及2017年6月1日的租赁合同；原告收取被告租赁保证金30000元。案外人黄**钢于2020年5月18日向本院提交确认书，内容为：本人与黄惠双是姐弟关系。本人于2016年9月8日、2016年10月11日、2017年3月2日分别向李素绿转账了1万元、1万元及5000元共计25000元整。该款项为黄惠双委托本人支付给李素绿的白云区京溪路天景小区E座首层A1、B1铺的房屋租金。黄**钢为佐证确认书的事实向本院提交了支付宝转账记录予以证实。被告2016年4月至2019年10月的租金交纳情况如下：2016年9月8日支付2016年4月租金9500元，同日支付2016年5月租金500元，2016年10月11日支付2016年5月租金9000元，同日支付2016年6月租金1000元，2016年11月10日支付2016年6月租金5000元，2016年11月13日支付2016年6月租金3500元，同日支付2016年7月租金1500元，2016年12月13日支付2016年7月租金5000元，2016年12月21日支付2016年7月租金3000元，2016年12月22日支付2016年8月租金2000元，2017年1月27日支付2016年8月租金5000元，2017年3月2日支付2016年8月租金2500元，同日支付2016年9月租金2500元，2017年3月30日支付2016年9月租金7000元，同日支付2016年10月租金3000元，2017年5月17日支付2016年10月租金6500元，同日支付2016年11月租金9500元，同日支付2016年12月租金9500元，同日支付2017年1月租金4500元，2017年1月租金尚欠付5000元，2017年6月23日支付当月租金10473元，2017年7月25日支付当月租金10473元。2019年，被告为涉案商铺地址办理名称为“广州市白云区京溪君悦商店”的营业执照。审理中，原告为证实被告拖欠租金的事实向本院提交电话录音翻译，主要内容为：1、2016年6月23日，原告丈夫张优梦向被告丈夫王辉添催收租金，王辉添表示因涉案商铺被堵住不能装修故未支付租金，张优梦表示已拖欠三个月租金，如不能装修可以交还商铺；2、2016年8月30日，张优梦再次通过电话向王辉添催收租金，“现在是第五个月租金没交了……明天争取给我打过来”，王辉添答复“好的。”；3、2017年2月13日，张优梦通过电话向王辉添催收租金，“十二月份的铺租五千块钱什么时候打过来”，王辉添答复“就迟几天咯；4、2017年3月18日，张优梦“现在三个月都没打过来……”王辉添答复“我现在在福建，过几天我上来的时候打给你”；5、2019年2月13日，张优梦“你这样做我还继续跟你签什么呢？我该跟你签的都跟你签了……现在可以装修了，可以做了，你又是这样拖我们的资金”，王辉添“因为你没签合同我是担心在这里，是这个问题。”原告为证实双方曾就涉案商铺引发的纠纷到司法所调解提交录音翻译。原告为证实被告于2019年11月2日向原告交还涉案商铺提交录音翻译，主要内容为王辉添告知张优梦其已将车开走，并可以配合新承租人办理营业执照。被告于庭审中对上述录音的真实性予以确认。原告为证实代被告垫付2016年3月至2019年10月的水电费、物业管理费共计6850.2元，提供《天景新村收款收据》25张。被告为证实自2017年8月开始涉案商铺因存在与开发商的产权纠纷并遭到案外人堵门而无法使用，向本院提交如下证据：1、报警回执；2、照片；3、微信聊天记录；4、装修视频；5、《民事判决书》；6、《执行监督申请书》；7、《天景新村收款收据》；为证实为涉案商铺安装卷闸门及装修提交如下证据：1、照片及销售清单；2、装修合同、收款收据及结算表。原告认为上述证据无实际支出凭证故不予认可。被告向本院提交《鉴定申请书》，申请对涉案商铺安装卷闸门及装修投入的市场价值进行鉴定。本院曾就涉案商铺的产权及规划报建情况向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询，该局函复：“根据你院来函提供的影像图，经核查，来函所指建筑于1993年取得《建设工程规划许可证》[（1993）穗城规（云）建字第217号]，暂查无相关产权记录。”本院认为，涉案商铺所在建筑已取得《建设工程规划许可证》，且原告与被告签订的三份《租赁合同》均是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，双方应恪守履行。租赁合同履行中，有无缴交租金以及租金缴交的日期应由作为缴交义务人的承租人承担相应的举证责任。本案审理过程中，被告未对租金缴交情况进行充分举证，仅提供了2017年5月17日转账30000元、2017年6月23日转账11973元、2017年7月25日转账10473元、黄**钢代付租金25000元的凭证，且被告对原告提交的租金缴纳明细表中的金额及缴纳时间予以确认，故本院对原告主张的被告缴纳租金的情况予以确认。根据双方约定，被告应当于每月10日前缴清当月租金，逾期一个月未交房租，原告有权单方解除合同。由于被告在租赁合同履行过程中多个月份的租金拖欠时间均超过1个月，且存在多个月未付租金的情况，该行为已构成违约，应当承担违约责任，故原告有权单方解除双方的租赁合同。原告于2019年10月22日向被告发出《解除租赁合同通知书》，被告亦确认收到该通知书，故双方租赁合同已于2019年10月22日实际解除，原告诉请要求解除与被告所签订租赁合同无事实依据，本院不予支持。关于被告欠付租金的问题。被告主张其已足额缴纳2017年8月之前的租金，2017年8月至2019年10月期间因案外人堵门导致涉案商铺无法实际使用，故与原告达成了上述期间无需缴纳租金的默契。如前文所述，被告并未举证证实其已按时并足额缴纳2017年8月之前的租金，亦未能举证证实涉案商铺自2017年8月起因案外人堵门问题而导致完全无法使用或与原告达成了2017年8月至2019年10月无需缴纳租金的协议，故涉案商铺即使存在产权争议、案外人堵门等情况亦不能免除被告的交租义务，故被告要求退还2015年9月至2017年7月期间的租金220446元的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。根据被告提交的租金缴纳凭证及双方确认的交租情况，被告应向原告支付租赁合同解除之日，即2019年10月22日前欠付的租金，经计算，上述欠付租金共计334055.23元（5000元+9500元×4+10473元×10+10996元×12+11545元×4+11545元÷31天×22天）。原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的问题。违约金应分段考虑：（1）因被告2017年8月前确实存在多月拖欠租金及欠付租金的事实，故应向原告计付逾期支付租金的违约金。原告主张以未付租金为基数按每月2%支付违约金，因原告未能举证其因被告逾期支付租金所致实际损失，故该标准过高，本院酌定违约金按每日0.05%的标准计付。（2）被告主张涉案商铺自2017年8月开始无法实际使用并提交的商铺现场照片、《民事判决书》及2017年8月9日、2018年12月27日、2019年10月14日、2019年10月15日的报警回执，上述证据虽不能证明涉案商铺完全无法使用，但足以相互印证涉案商铺存在产权纠纷，该商铺的使用自2017年8月受到一定的影响和限制，被告逾期支付自2017年8月至2019年10月的租金存在一定的合理性，故从公平合理角度考虑，本院对于原告主张被告支付该期间违约金的诉讼请求不予支持。关于水电费及服务费的问题。被告应当支付使用涉案商铺期间实际产生的水电费用及服务费，原告提交收款收据拟证实代被告垫付水电费及服务费，被告亦对该证据予以认可并确认原告支付上述费用，故原告主张被告返还该费用有据，本院予以支持。经核算，上述费用共计6845.4元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿因恢复涉案商铺原状所产生损失2940元的问题。合同解除后当事人可要求恢复原状或赔偿损失，因被告确认于2007年将涉案商铺间隔墙打通，原告亦提交收据及转账记录显示恢复涉案商铺间隔墙的实际支出为1200元，故被告应向原告赔偿损失1200元，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告要求原告退还保证金30000元的反诉请求。根据合同约定被告如逾期一个月未交房租，保证金不予退还，现因被告违约导致合同解除，其要求退还保证金30000元的反诉请求无据，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿装修店铺损失182642元的反诉请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。如前文所述，因被告欠付租金导致合同解除，且被告无实际支出凭证证实其因装修涉案商铺支出了上述款项，故被告要求原告赔偿装修店铺损失182642元的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。因被告的装修损失本院未予支持，故被告对涉案商铺安装卷闸门及装修投入的市场价值提出的鉴定申请本院亦不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告黄惠双向原告李素绿支付租金334055.23元及违约金（违约金分段计算，其中以9500元为本金，从2016年4月11日计至2016年9月7日；以9500元为本金，从2016年5月11日计至2016年9月7日；以9000元为本金，从2016年9月8日计至2016年10月10日；以9500为本金，从2016年6月11日计至2016年10月10日；以8500元为本金，从2016年10月11日计至2016年11月9日；以3500元为本金，从2016年11月10日计至2016年11月12日；以9500元为本金，从2016年7月11日计至2016年11月12日；以8000元为本金，从2016年11月13日计至2016年12月13日；以3000元为本金，从2016年12月13日计至2016年12月20日；以9500元为本金，从2016年8月11日计至2016年12月21日；以7500元为本金，从2016年12月22日计至2017年1月26日；以2500元为本金，从2017年1月27日计至2017年3月1日；以9500元为本金，从2016年9月11日计至2017年3月1日；以7000元为本金，从2017年3月2日计至2017年3月29日；以9500元为本金，从2016年10月11日计至2017年3月29日；以6500元为本金，从2017年3月30日计至2017年5月16日；以9500元为本金，从2016年11月11日计至2017年5月16日；以9500元为本金，从2016年12月11日计至2017年5月16日；以9500元为本金，从2017年1月11日计至2017年5月16日；以5000元为本金，从2017年5月17日计至实际付清之日；以9500元为本金，从2017年2月11日计至实际付清之日；以9500元为本金，从2017年3月11日计至实际付清之日；以9500元为本金，从2017年4月11日计至实际付清之日；以9500元为本金，从2017年5月11日计至实际付清之日；以10473元为本金，从2017年6月11日计至2017年6月23日；以10473元为本金，从2017年7月11日计至2017年7月25日；计付标准为每日0.05%）；二、在本判决生效之日起三日内，被告黄惠双向原告李素绿返还水电费、服务费6845.4元；三、在本判决生效之日起三日内，被告黄惠双向原告李素绿赔偿损失1200元；四、驳回原告李素绿的其他诉讼请求；五、驳回被告黄惠双的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8792元，由原告李素绿负担2771元，被告黄惠双负担6021元；反诉受理费7796.32元，由被告黄惠双负担。由被告黄惠双负担的本诉受理费于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 笛人民陪审员  罗少萍人民陪审员  陈侃俊二〇二〇年五月二十五日书 记 员  傅奎显