新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵1202民初1591号 原告：刘长君，男，1956年10月15日出生，住新疆哈密市。 被告：新疆东筑房地产开发有限责任公司，住所地新疆哈密市火箭农场某大道**院上海新城售房部。统一社会信用代码91652200095508834Q。 法定代表人：张德智，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：任耘，新疆君始律师事务所律师。代理权限特别授权。 委托诉讼代理人：蔡利平，新疆君始律师事务所律师。代理权限特别授权。 原告刘长君与被告新疆东筑房地产开发有限责任公司（以下简称东筑公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘长君、被告东筑公司的委托诉讼代理人任耘、蔡利平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘长君向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付13800000元补偿款；2、判令被告向原告支付逾期利息（自2018年10月1日起至实际付清补偿款之日止，按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算；其中截止到2020年1月1日15个月的利息为750375元）；3、提供享有所有权的地下停车位一个；4、承担案件受理费及与本案相关的其他费用。事实和理由：2016年4月8日，原被告经协商就原告位于某大道的二层商业用房的拆迁补偿安置事宜达成共识，并签订了拆迁补偿安置协议书。协议第三条约定原址补偿新建住房面积以确认书为准（另案审理），商业用房面积以拆迁协议为准。1、甲方无偿给予乙方永久使用地下停车位一个，并享有所有权。2、商业用房460平方米（以房产证为准，位于某大道**某460平方米商业用房）。商业用房交付日期为2018年4月1日前交付，如甲方交房日期超过上述约定时间的视为甲方违约，甲方将按商业用房每日每平方米8元的违约金对乙方进行补偿。如甲方超过约定交房日期6个月后还未交付房屋，则甲方将未交付房屋按同地段（相邻）、同楼层、同类型房屋的市场价的1.5倍转换为现金支付补偿乙方（包含超出约定时间的违约金）。直至今日，被告不依据协议约定履行补偿义务，违背了诚实守信原则，损害了原告的利益。在交涉无果的情况下，无奈诉至法院，请求判令所请。 被告东筑公司辩称，1、原被告于2016年4月8日签订了一份拆迁补偿安置协议书,被告认可这份协议书真实有效。关于补偿协议书所涉及的住宅房屋,被告和原告已经解决。关于协议中所涉及的商业房,是根据其房屋面积折算成的商业房共计460平方米。但是基于被告之外的拆迁行为到目前为止无法完成，导致某大道商业房至今无法开工建设交付。因此，被告在2019年4月19日向原告发了一份关于商业房不能交付后重新协商安置补偿协议的律师函，对商业房无法安置的情况给予通知，并通知其解除合同，因此被告方解除合同的行为合法有效。2、合同解除后房屋返还的问题。首先住房面积一共是216平方米，按照1：1的比例置换成216平方米的住宅，已经完成安置。其次是商业房一共118平方米，按照1.5:1的比例置换成78.6平方米商业房。再次商业二楼一共118平方米按照2:1的比例置换成59平方米的商业房。最后房子一共317平方米以及空地339平方米一共656平方米按照2:1的比例置换成328平方米的商业房。按照被告的补偿安置方案，商业房置换的78.6平方米的商业房×3.3的置换系数共259.38平方米；商业二楼置换的59平方米的商业房×3.3的置换系数共194.7平方米；房子和空地置换的328平方米的商业房×2的置换系数共656平方米；总共合计为1110.08平方米住宅面积。按照被告给一般房屋拆迁的补偿款3500元/平方米,被告应向原告支付补偿款共计3885280元。3、原告要求按照合同第四条约定“如甲方超过约定交房日期的6个月后还未交付房屋，则甲方将未交付房屋按同地段（相邻）同楼层同类型房屋的市场价的1.5倍转换为现金支付补偿乙方（包含超出约定时间的违约金）。”的主张不能成立。首先被告没有违约，商业房没有修建是房屋拆迁不成因素造成的，所以商业房安置补偿无法实施。其次被告已向原告发出了解除合同的通知，原告也认可了解除合同的效力。再次即使被告有违约，合同第四条约定的“将同地段同楼层同类型房屋的市场价的1.5倍转换为现金支付补偿乙方”也无法实现，因为就没有符合这个条件商业房。因此，应该按照现在折算出来的3885280元来计算违约金。按照最高人民法院关于合同的规定，违约金不得超过未支付部分合同总价的30%，即使被告承担违约责任，也应该是最高按照3885280元的30%来承担违约责任。何况被告没有违约情况。综上所述，被告同意向原告支付补偿款3885280元，利息不承担，可以给原告一个享有使用权的地下停车位。请求法院考虑以上情节，依法判决。 本院经审理认定事实如下：被告东筑公司为在原告刘长君位于哈密市某大道南侧的平房住宅及路边的二层商业用房原址处开发建设上海新城小区项目，经原被告双方协商并经现场测量，2016年4月8日，被告作为拆迁人（甲方），原告作为被拆迁人（乙方），双方就被告拆迁原告的上述房屋并对原告进行相应的补偿事宜共同签订了一份《拆迁补偿安置协议书》，其中协议第三条补偿方式主要约定，1、被告无偿给予原告永久使用地下停车位一个，并享有所有权。2、原址补偿新建住宅216平方米，商业用房460平方米（以房产证为准，商业用房位置位于某大道一层商业由西向东460平方米商业用房）。商业用房交付日期为2018年4月1日前交付。3、如被告交房日期超过上述约定时间的视为被告违约，被告将按商业用房每日每平方米8元的违约金对乙方进行补偿。如被告超过约定交房日期的6个月后还未交付房屋，则被告将未交付房屋按同地段（相邻）同楼层同类型房屋的市场价的1.5倍转换为现金支付补偿原告（包含超出约定时间的违约金）。该协议还约定了被告给原告支付安置过渡费、拆迁补偿款、搬迁费，以及原告搬迁的时间等其他事项。 上述《拆迁补偿安置协议书》签订后，原告刘长君按照协议约定搬离了被拆迁房屋，被告东筑公司亦将上述位于哈密市某大道南侧原告的被拆迁平房住宅及路边的二层商业用房予以拆除。之后因被告未能按照《拆迁补偿安置协议书》约定时间及项目和内容向原告进行补偿，双方产生纠纷。原告将被告起诉至新疆生产建设兵团巴里坤垦区人民法院诉讼解决。现今除了被告尚未向原告交付位于s南侧八一商城沿街一层商业由西向东460平方米商业用房及一个地下停车位外，原被告双方间已无其他纠纷。现原告认为被告不依据协议约定履行商业用房补偿义务，违背了诚实守信原则，损害了原告的利益。在协商无果的情况下，诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付13800000元补偿款（将未交付房屋按市场价1.5倍转换为现金作为补偿款，原告预估市场价20000元/平方米×1.5倍×460平方米=13800000元）；2、被告向原告支付逾期利息（自2018年10月1日起至实际付清补偿款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算；其中截止到2020年1月1日15个月的利息为750375元）；3、被告向原告提供享有所有权的地下停车位一个；4、被告承担案件受理费及与本案相关的其他费用。庭审中，原告对其第4项诉讼请求中的与本案相关的其他费用明确为司法鉴定评估费用。 在本案审理中，原告刘长君向本院申请委托鉴定机构对哈密市某大道南侧（上海新城售房部东侧、中和大厦对面）的《八一新城》（被告拟建项目）临街一层460平方米商业用房的市场价值进行评估鉴定。本院依法委托新疆华远房地产评估有限公司进行评估鉴定。2020年3月13日，新疆华远房地产评估有限公司出具新华远（估）字2020第00024号《房地产司法鉴定评估报告》，位于哈密市某大道南侧（上海新城售房部东侧、中和大厦对面）的《八一新城》临街一层460平方米商业用房的市场价值的估价结果为：“在2020年1月8日满足本次估价的全部假设和限制条件下的市场价格为6032900元，房地产单价为13115元/平方米。”原告因此次鉴定支出鉴定费17154元。 对上述鉴定结论，原告刘长君无异议。被告东筑公司有异议，认为：1、鉴定针对的估价对象与原被告协议约定的房产没有可比性；2、评估价格不等于实际出售的价格，也不等于实际成交的价格；3、本案属于特殊的拆迁补偿款，应该考虑到哈密整体情况；故被告认为鉴定报告不能作为认定价值的依据。针对被告的异议意见，新疆华远房地产评估有限公司于2020年4月3日出具《关于新疆东筑房地产开发有限责任公司对新华远（估）字2020第00024号异议的答复》，称估价对象为哈密市某大道南侧（上海新城售房部东侧、中和大厦对面）的《八一新城》临街一层460平方米商业用房，其公司估价人员及法官、双方当事人到现场进行了查勘，对估价对象位置进行了核实；本次估价结果为估价对象在价值时点采用公开市场价值标准及满足本次估价的全部假设和限制条件下的市场价格。对鉴定机构出具的上述书面答复意见，原告无异议，被告仍有异议，并申请鉴定人出庭接受质询。但被告却未按要求预交鉴定人员出庭费用，后被告又不申请鉴定人出庭接受质询。 庭审中，原告刘长君根据鉴定结论将其诉讼请求数额明确和减少为：1、被告向原告支付9049350元补偿款；2、被告向原告支付以9049350元为计算基数，自2018年10月1日起按4.35%计算至实际付清补偿款之日止的利息（其中截止到2020年1月1日15个月的利息即为492058.41元）；3、被告向原告交付位于哈密市某大道上海新城小区内享有所有权的地下停车位一个；4、承担案件受理费及评估鉴定费用。 庭审中，对原告刘长君根据鉴定结论明确和减少后的诉讼请求数额，被告东筑公司称：1、同意对460平方米商铺按照每平方米11550元的标准给原告进行补偿；2、对利息不认可，被告已经解除合同了，被告没有违约；即使违约按照相关规定违约金也不得超过30%承担；3、对诉讼费和评估费均不认可也不承担。 另查明，2019年4月19日，被告东筑公司在未与原告协商的情况下，单方向原告刘长君送达了一份《关于解除合同及重新协商处理律师函》，称因被告无法与某大道南侧的6户居民签订拆迁补偿协议，某大道商业房至今无法开工建设，导致被告无法向原告交付商业用房，故被告单方面要求解除原被告双方于2016年4月8日签订的《拆迁补偿安置协议书》。被告认为该《拆迁补偿安置协议书》现已解除。 再查明，2018年10月1日时，中国人民银行公布的短期贷款年利率为4.35%。 以上事实，有原告刘长君提交的《拆迁补偿安置协议书》、《房地产司法鉴定评估报告》、《关于新疆东筑房地产开发有限责任公司对新华远（估）字2020第00024号异议的答复》、鉴定费发票；被告东筑公司提交的《拆迁补偿安置协议书》、拆迁测量表、《关于解除合同及重新协商处理律师函》、新疆生产建设兵团巴里坤垦区人民法院民事调解书，商品房预售合同，当事人的陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。即合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守和履行，任何一方不得擅自变更或解除。本案中，被告东筑公司作为拆迁人，原告刘长君作为被拆迁人，双方经协商一致后于2016年4月8日签订的《拆迁补偿安置协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原被告双方都应当严格遵守和履行，任何一方不得擅自变更或解除。 对于原告刘长君要求被告东筑公司支付9049350元补偿款的请求，被告辩称其没有违约，商业用房没有修建是因为被告对其他人的房屋拆迁未完成，导致某大道南侧商业房至今无法开工建设交付，被告在2019年4月19日向原告发出了律师函解除了合同，被告答辩时称愿意按照自己设定的置换系数把应交付原告的商业用房换算成1110.08平方米住宅面积，并按照3500元/平方米标准向原告支付补偿款共计3885280元；后被告又同意对460平方米商业用房按每平方米11550元的标准给原告进行补偿；被告又认为即使自己违约，也应该是最高按照3885280元的30%来承担违约责任。法律规定，合同合法成立并生效后，当事人在合同中对合同解除条件作了约定的，约定条件成就后，当事人一方可单方解除合同。法律对于合同约定解除的解除权主体并未排除违约一方。若合同中明确约定违约方享有合同单方解除权，在解除权条件成就后，违约方可作为单方解除权人行使合同解除权。除合同中明确约定违约方单方解除合同的条件且条件已成就的情形外，其他任何情形下违约方不享有合同单方解除权。无合同单方解除权的违约方违法行使了合同单方解除权,即违约方向守约方送达了解除合同通知,并不引起合同解除的法律后果。本案中，原被告双方签订的《拆迁补偿安置协议书》第三条补偿方式中明确约定，位于某大道南侧八一商城沿街**商业由西向东460平方米商业用房，交付日期为2018年4月1日前交付；如被告交房日期超过上述约定时间的视为被告违约，被告将按商业用房每日每平方米8元的违约金对乙方进行补偿；如被告超过约定交房日期的6个月后即2018年10月1日前还未交付房屋，则被告将未交付房屋按同地段（相邻）同楼层同类型房屋的市场价的1.5倍转换为现金支付补偿原告（包含超出约定时间的违约金）。另外，该协议中并未约定被告可以单方解除合同的条件和情形，更未约定被告在其违约的情形下仍可以单方面解除合同。故对被告的相应合同已解除的答辩意见，因无事实根据和法律依据，本院不予采信。被告至今都未向原告交付约定的商业用房。按照协议约定，被告应当将未交付的商业用房，按同地段（相邻）同楼层同类型房屋的市场价的1.5倍转换为现金支付补偿给原告。本院依法委托新疆华远房地产评估有限公司进行评估鉴定，位于哈密市某大道南侧（上海新城售房部东侧、中和大厦对面）的《八一新城》临街一层460平方米商业用房现在的市场价值为6032900元。对该鉴定结论，原告无异议；被告虽有异议，但本院委托具有相应司法鉴定资质的新疆华远房地产评估有限公司进行评估鉴定，程序真实、合法，被告对鉴定结论提出异议，但被告并未以实质内容、理由或相反证据进行反驳。因此，被告对上述鉴定结论的反驳理由及相应答辩意见，无事实根据和法律依据，本院不予采信；故本院确认鉴定结论对本案具有证明效力。被告应当按照《拆迁补偿安置协议书》约定的市场价的1.5倍即9049350元向原告支付补偿款，故对原告的该项请求，本院予以支持。 对于原告刘长君要求被告东筑公司支付以9049350元为计算基数自2018年10月1日起按4.35%计算至实际付清补偿款之日止的利息（其中截止到2020年1月1日15个月的利息即为492058.41元）的请求，被告辩称不同意承担。本案中原被告双方签订的《拆迁补偿安置协议书》中明确约定，460平方米商业用房被告交付日期为2018年4月1日前；如被告超过6个月即2018年10月1日前还未交付房屋，则被告将未交付房屋按同地段（相邻）同楼层同类型房屋的市场价的1.5倍转换为现金支付补偿原告。被告至今都未向原告交付约定的商业用房，更未向原告支付转换为现金的补偿款，被告损害了原告用补偿款依法获取孳息的权益，被告应当向原告支付逾期利息。故被告的相应答辩意见，无事实根据和法律依据，本院不予采信。原告对利息的计算基数、起止时间、利率及截止到2020年1月1日被告向原告应支付的15个月利息492058.41元，均不违反法律规定，故对原告的该项请求，本院予以支持。 对于原告刘长君要求被告东筑公司交付位于哈密市某大道上海新城小区内享有所有权的一个地下停车位的请求，被告辩称可以给原告一个享有使用权的地下停车位。本案中原被告双方签订的《拆迁补偿安置协议书》中明确约定，被告无偿给予原告永久使用地下停车位一个，并享有所有权。该约定合法有效，被告应当按照约定履行义务。故对被告的相应答辩意见，无事实根据和法律依据，本院不予采信。对原告的该项请求，本院予以支持。 对于原告刘长君要求被告东筑公司承担司法鉴定评估费17154元的请求，被告辩称不认可也不承担。因本案系被告不履行《拆迁补偿安置协议书》中约定的被告应向原告交付拆迁置换房屋而引发的诉讼，以及为了公平确定补偿款金额而必须进行的司法鉴定评估，故因此产生的司法鉴定评估费用，依法应当由被告承担。对被告的相应辩称意见，无事实根据和法律依据，本院不予采信。故对原告的该请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告新疆东筑房地产开发有限责任公司向原告刘长君支付房屋拆迁补偿款9049350元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告新疆东筑房地产开发有限责任公司向原告刘长君支付自2018年10月1日起按4.35%计算至实际付清房屋拆迁补偿款之日止的利息（以9049350元为计算基数，其中截止到2020年1月1日15个月的利息为492058.41元），于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告新疆东筑房地产开发有限责任公司向原告刘长君交付位于哈密市某大道上海新城小区内享有所有权的地下停车位一个，于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告新疆东筑房地产开发有限责任公司向原告刘长君支付司法鉴定评估费17154元，于本判决生效之日起十日内付清； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费109102元，由被告新疆东筑房地产开发有限责任公司负担78710元，由原告刘长君负担30392元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。 当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 审 判 长  王圣佳 人民陪审员  梁 友 人民陪审员  赵 军 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  孙千惠 1