福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1682号 上诉人（原审被告、反诉原告）:可人儿（福建）制衣有限公司，住所地福建省泉州经济技术开发区崇瑞街**。 法定代表人：黄建来，董事长。 委托诉讼代理人：吴聪迅，福建协力人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘璐，福建协力人律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州市联兴石蜡制品有限公司，，住所地福建省泉州经济技术开发区清濛园区西片区F-05（A）地块厂房 法定代表人：林海松，总经理。 委托诉讼代理人：郑小强，福建泉航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈越丰，福建泉航律师事务所律师实习律师。 上诉人可人儿（福建）制衣有限公司（以下简称可人儿公司）因与被上诉人泉州市联兴石蜡制品有限公司（以下简称联兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初1974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人可人儿公司法定代表人黄建来及委托诉讼代理人吴聪迅、刘璐，被上诉人联兴公司法定代表人林海松及委托诉讼代理人郑小强、沈越丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 可人儿公司上诉请求：一、依法撤销(2018)闽0502民初1974号民事判决书第一及第四项判决，改判联兴公司立即向可人儿公司返还租金人民币112900元、支付铺贴石板材费用人民币230000元、检测费人民币18000元；二、本案一审、二审诉讼费均由联兴公司承担。事实和理由：一、诉争租赁房屋自2016年1月1日起租金为7元/㎡/月，租赁面积为11812㎡，可人儿公司应支付联兴公司的租金已全部支付完毕，联兴公司应返还可人儿公司多支付的租金人民币112900元。第一，根据联兴公司在一审中的陈述及一审判决所认定事实，租赁房屋自2016年1月1日起实际租赁面积为13314.246㎡，按7元/㎡/月的租金标准计算，每月租金为人民币93199.722元(13314.246㎡×7元/㎡/月)。可人儿公司提供的其法定代表人黄建来与联兴公司法定代表人林海松的通话录音及微信聊天记录显示，联兴公司法定代表人多次通过微信聊天向可人儿公司法定代表人催讨的租金每月亦为93000元，且联兴公司的股东兼监事(林海松妻子)林莹莹还补充说明是每月93000多元。而一审判决认定每月租金为人民币103851.1188元(13314.246㎡×7.8元/㎡/月)与联兴公司自认的事实相矛盾。综上，可人儿公司提供的证据可互相印证，足以证明自2016年1月1日起，本案租赁房屋的租金标准维持原租金标准即7元/㎡/月，并未调整为7.8元/㎡/月。第二，根据一审双方陈述的事实及一审法院确认的事实，足以证明双方在2016年1月1日(即根据《房屋租赁协议书》约定的调整租金标准日期)前，双方就租赁房屋的部分退租、租金标准变更等进行过协商后达成一致意见，并在2016年1月1日之后实际履行，而非完全按照《房屋租赁协议书》约定进行履行。双方于2015年10月20日签订一份《房屋退租协议书》系真实有效的合同，且已实际履行，应作为本案定案依据予以采纳，具体意见如下：《房屋退租协议书》系真实有效，且已提供原件交由一审法院核对。该证据不存在伪造或变造情形，且均加盖可人儿公司与联兴公司公章，并由双方法定代表人签字确认。同时，可人儿公司并不否认联兴公司提供写有备注的《房屋退租协议书》真实性，但二份合同并不矛盾。本案事实是双方确有签订《房屋退租协议书》并各执一份，约定退租事宜及退租后的租赁面积及单价。双方协商一致后由双方法人签字后盖章。关于联兴公司提交的另一份《房屋退租协议书》，该协议书系签订本协议的时候退租部分的厂房有封条未解，因适逢可人儿公司经营需要，客户要求验厂，但联兴公司不知验厂是什么，怕承担法律责任，要求可人儿公司出具免责声明，故在联兴公司该份协议下方又打印了一段说明“本协议仅供甲方验厂使用，不具备其他租赁关系的法律效力，并承诺甲方验厂结束后将原件退还乙方”让可人儿公司盖章。由于上述说明仅说明协议是用于验厂的免责声明，可人儿公司发现文字表述不妥后又用钢笔添加了说明：“包括乙方退租厂区封条印制，仅供甲方验厂使用，如涉及其他的法律责任，均由甲方承担”并加盖公章。可见，该份协议打印的说明仅系补充因可人儿公司验厂所引起的法律责任由可人儿公司承担的说明。从可人儿公司书写添加的说明也可体现可人儿公司确有与联兴公司协商一致退租部分厂房。从合同的实际履行情况来看，上述协议确有实际履行，可人儿公司确有实际退租部分厂房，双方也同意按原租金标准即7元/㎡/月计算租金，且退租面积、退租层数，退租时间均可与该退租协议相印证，可见，可人儿公司提供的《房屋退租协议书》真实有效，退租后的租赁面积只剩11812㎡，从2016年元月1日至2017年12月31日租金按7元/㎡/月计算。第三，租赁房屋在2018年1月31日实际已退租，并有新的租户入住，因此可人儿公司的租赁期限应截止至2018年1月31日，而非原审判决认定的2018年2月10日。二、联兴公司应支付可人儿公司铺贴石板材费用人民币230000元。原审认定可人儿公司法定代表人与林莹莹之间的通话录音中，林莹莹的陈述不代表联兴公司，该认定事实错误。首先，林莹莹系联兴公司的股东兼监事，且是可人儿公司法定代表人林海松的配偶，其完全足以代表联兴公司作出意思表示，也足以令可人儿公司相信其陈述系代表联兴公司。因此，林莹莹关于返还铺贴石板材费用17万元(包括返还其中5万元)的认可及承诺，应视为联兴公司的认可及承诺。因此，根据林莹莹的认可及承诺，联兴公司至少应返还可人儿公司铺贴石板材费用17万元。其次，该段通话录音应从整体谈话内容认定双方商谈性质及意思表示，而不能仅凭“我自己答应你，你不要让小林知道”该句话进行认定，该认定存在断章取义。该通话录音第一段话，林莹莹已明确陈述联兴公司法定代表人林海松与可人儿公司法定代表人在此前已就返还铺石板材费用进行过协商，联兴公司一方已确认返还该费用共计12万元，双方争议的是应返还的金额，而非争议是否应返还费用。林莹莹所谓“我自己答应你，你不要让小林知道”指的是除联兴公司法定代表人林海松同意返还的12万费用之外，另外应返还5万元费用不要让林海松知道，而不是指返还费用一事。因此，通过该录音足以证明可人儿公司主张联兴公司返还铺贴石板材费用是属实的，且返还费用至少为17万元。最后，根据可人儿公司在2007年与联兴公司的约定，租期10年以上应返还铺贴石板材费用的三分之二，因此联兴公司应返还的费用为230000元(345000元×2/3)。三、联兴公司应支付可人儿公司检测费人民币18000元。可人儿公司与联兴公司共同委托福建省建筑工程质量检测中心有限公司对租赁房屋火灾后结构损伤进行技术鉴定，双方共同在委托方处签章，应视为联兴公司同意与可人儿公司共同委托并承担该费用。因此，无论联兴公司对火灾发生是否存在过错，不影响其共同支付检测费意思表示。根据公平原则，双方应各承担50%的鉴定费18000元(即36000元/2)，而可人儿公司已全额缴纳鉴定费，联兴公司应向可人儿公司支付其应承担的鉴定费18000元。 联兴公司辩称，一、原审法院认定可人儿公司尚欠联兴公司租金453367.65元，认定事实正确。可人儿公司要求返还租金112900元没有事实依据，应予以驳回。1.《房屋退租协议书》与本案没有关联，不能作为本案认定事实的依据。（1）联兴公司提供的《房屋退租协议书》的补充内容加盖可人儿公司的印章确认，该《房屋退租协议书》仅是为配合可人儿公司验厂使用，不是真实的意思表示。可人儿公司曾以验厂需要，要求联兴公司配合在《房屋退租协议书》签字盖章，但联兴公司担心该协议书会在今后因房屋租赁问题产生争议，便要求可人儿公司盖章确认该协议书仅为配合其验厂，不具有租赁关系的法律效力。故可人儿公司在该协议书下方增添“本协议仅供甲方验厂使用，不具有其他租赁关系的法律效力，并承诺结束后将原件退还乙方。”并加盖公章及签字确认。从增添内容可知，双方对该协议书的用途及“不具有租赁关系的法律效力”进行明确约定，故该协议书仅是为验厂使用而配合签署，与租赁无关。（2）联兴公司提供的《房屋退租协议书》与可人儿公司提供的《房屋退租协议书》形成时间、内容条款均一致，并不是可人儿公司主张所谓的分别意思表示。两份《房屋退租协议书》的落款形成时间均为2015年10月20日，签订地点均为福建省泉州市，内容条款一模一样，很明显两份《房屋退租协议书》具有一致性，从常识来看也不可能是两个意思表示。（3）联兴公司提供的《房屋退租协议书》可人儿公司加盖公章部分载明“并承诺甲方验厂结束后将原件退还乙方”，但可人儿公司在验厂后，在联兴公司多次催讨下均没有退还。甚至使用该协议书捏造事实、虚假陈述对联兴公司提起反诉。如不是联兴公司妥善保管该协议书，那么可人儿公司利用捏造的事实提起的反诉，将很可能致使原审法院基于捏造的事实作出相应的裁判，造成联兴公司巨大经济损失，恳请贵院依法追究可人儿公司虚假诉讼的刑事法律责任。2.联兴公司法定代表人林海松与可人儿公司法定代表人黄建来的微信语音及通话录音仅是商议续租，不能臆断2016年1月1日起的房租为7元／㎡／月。（1）录音及微信的形成时间均是在2017年10月以后发生的，无法关联到2016年1月1日起的租金约定，录音及微信的内容仅是双方对之后是否续租、以何种价格续租进行商谈。（2）录音内容中林海松多次提到“7.8元”，并且在录音明确表示后两年（即2016年1月1日起2017年12月31日）的租金为7.8元。在可人儿公司提供的证据“录音四2017.10.13”林海松明确告诉黄建来“我是按两年递增，这个你是知道的，原来是7元后来是7.8元”，结合《房屋租赁协议书》第四条“租金结算期及付款方式”：2016年1月1日之前租金7元／㎡／月，2016年1月1日之后租金7.8元／㎡／月的约定，双方实际履行的是按照合同约定，即2016年1月1日之后7.8元／㎡／月的租金计算方式。（3）可人儿公司主张联兴公司曾向其催讨每个月93000元租金明显凭空捏造，该说法没有任何证据支持，完全不成立。本案原审法院认定的租赁面积13314.246㎡，系庭审中联兴公司根据总面积18412㎡扣减5097.754㎡，才自认的可人儿公司租赁面积13314.246㎡。在之前（包括民事起诉状）联兴公司都是主张可人儿公司退租后的租赁面积为13755.9㎡，假设按照7元／㎡／月来计算（可人儿公司的说法），13755.9㎡×7＝96291.3元，联兴公司也应当是按照96000元催讨，如何会按照93000元催讨呢？很明显，该说法系可人儿公司无中生有的虚假陈述。3.可人儿公司实际退租时间为2018年2月10日，事实清楚，证据充分。联兴公司原以为可人儿公司会在2018年1月31日前搬离退租，便和案外人泉州市浩博鞋服有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁时间虽然系自2018年1月31日起，但是因可人儿公司的占用，导致联兴公司无法将案涉租赁房屋交付案外人使用。证人陈某1作为可人儿公司的职员，其证明可人儿公司在2018年2月10日后才陆续搬离。并且，根据《房屋租赁协议书》约定，可人儿公司如期满搬离，需要联兴公司在房屋及财产、设施交接清单签字确认才能视为联兴公司接收租赁房屋，此时才能算是可人儿公司退租。原审可人儿公司缴纳水费至2018年2月17日，电费缴纳至2018年2月7日，按照常理如可人儿公司在2018年1月31日前已退租搬离，不可能缴纳2月份的部分水费电费。原审法院认定可人儿公司实际租赁时间至2018年2月10日，事实清楚，证据充分。二、联兴公司不应当支付可人儿公司铺贴石板材费用。1.根据2007年6月13日及2013年8月9日分别签订的《房屋租赁协议书》第六条都有约定“今后乙方若需要装修该房屋，必须事先征得甲方同意，在不损害原建筑物结构的前提下，允许进行必要的装修，费用由乙方自理”。可见，双方对装修费用的约定均是由可人儿公司自理。至始至今，联兴公司均未表示要承担可人儿公司铺贴石板材的费用。2.可人儿公司提供与林莹莹录音材料，断章取义联兴公司同意返还铺贴石板材的费用，明显与事实不相符。录音材料明确指出“我自己答应你，你不要让小林知道”。可见，即使林莹莹有答应黄建来相关返还铺贴石板材的费用，但该事林海松并不知晓，且联兴公司也从非授权林莹莹就该租赁纠纷与可人儿公司进行磋商，林莹莹无权代联兴公司就租赁纠纷与可人儿公司作出任何意思表示。退一万步来说，即使录音材料体现林莹莹有答应（该答应无联兴公司授权），但是该答应很明显是附条件，主要原因系因林海松与黄建来就租赁问题已发生纠纷，双方“你也不要让小林知道，因为他态度硬，你态度硬，我也不愿事情弄得太过”，案外人林莹莹希望双方和平处理纠纷，便附条件允诺。之后该纠纷诉至法院，附条件的允诺也当然失效。三、可人儿公司主张联兴公司应支付检测费18000元，缺乏事实与法律依据。《房屋租赁协议书》第八条第3点约定，“租赁期间，乙方对房屋承担安全管理负责。如发生治安、消防、环保等其他违法责任事故，乙方应承担一切法律和经济责任”。本案，租赁房屋系在可人儿公司承租管理期间发生火灾，且发生火灾的原因也是因可人儿公司一方导致，联兴公司没有任何过错。因该火灾所引起的房屋受损检测，根据合同约定及过错认定，应由可人儿公司承担。联兴公司作为房屋所有权人及出租人，配合可人儿公司委托鉴定机构进行鉴定损伤检测，在委托鉴定合同上签章，符合情理。但该签章委托行为不代表联兴公司作出同意共同承担检测鉴定费用的意思表示。故，联兴公司不应承担检测费用。 联兴公司向一审法院起诉请求：1.可人儿公司支付联兴公司自2015年1月1日起至2018年2月10日止尚欠租金610807元及税收235477元共计846284元及该款自2017年12月31日起至实际付款之日止按年利率6%的标准计算的资金占有期间的利息；2.可人儿公司支付联兴公司火灾加固费用763212.7元；3.可人儿公司支付联兴公司2018年2月的水费6029.4元和电费18007元共计24036.4元；4.可人儿公司赔偿联兴公司违约损失费307633元（包括：律师费1500元、违约金306133元）；5.可人儿公司赔偿联兴公司三次防水改造及维护装修费53366元、玻璃破裂更换费用10100元、消防楼梯维修费用5700元和两部货梯维修费用3700元，共计72866元；6.可人儿公司赔偿联兴公司因房屋火灾贬值损失及员工宿舍因渗水造成房屋破坏受损和使用年限缩短的贬值损失（暂计300000元）；7.本案诉讼费由可人儿公司承担。可人儿公司向一审法院提出反诉请求：1.联兴公司立即返还可人儿公司租金112900元；2.联兴公司立即支付可人儿公司水电费、保安费共计150127.87元；3.联兴公司立即支付可人儿公司铺贴石板材费用230000元；4.联兴公司立即支付可人儿公司装修费用7671.5元；5.联兴公司立即支付可人儿公司检测费18000元；6.联兴公司承担反诉诉讼费用。 一审法院认定事实：联兴公司是位于泉州经济技术开发区清濛园区西片区F-05（A））地块厂房整幢面积16663.73㎡，现部分改造为员工宿舍）、宿舍楼整幢（面积1638.83㎡）的不动产权利人（下简称租赁房屋）。联兴公司与可人儿公司于2007年6月13日签订《房屋租赁协议书》，联兴公司将租赁房屋出租给可人儿公司，约定今后承租方若需要装修该房屋，必须事先征得出租方同意，在不损害原建筑物结构的前提下，允许进行必要装修，费用由承租方自理等。2013年8月9日，联兴公司作为甲方与可人儿公司作为乙方又续签一份《房屋租赁协议书》，约定甲方将租赁房屋约18412.6㎡出租给乙方，租赁期5年，自2013年1月1日至2017年12月31日，租赁房屋所涉及的房产税及本合同所属的其他税种由乙方承担，本合同所指房产的土地使用税由甲方承担，自2013年1月1日至2015年12月31日，租金7元/㎡/月，每月租金128888元，2016年1月1日至2017年12月31日，租金7.8元/㎡/月，每月租金143618元，每月15日前支付当月租金，租赁期满后以甲方在房屋及财产、设施交接清单的签字确认视为接收，乙方若需要装修房屋，必须事先征得甲方同意，在不损害原建筑物结构的前提下，允许进行必要的装修，费用由乙方自理，因为宿舍的二次装修是应乙方要求，双方协商一致后各承担50%的装修资金等。2013年11月7日上午8时40分左右，租赁房屋部分厂房发生火灾。2014年3月12日，福建省建筑工程质量检测中心有限公司受联兴公司、可人儿公司共同委托，对租赁房屋内部分厂房火灾后结构损伤进行技术鉴定，作出编号BG02FEKJ1400147检查鉴定报告。可人儿公司分两次共计支付福建省建筑工程质量检测中心有限公司技术服务费36000元。2014年5月18日，联兴公司、可人儿公司作为发包人与福建省千亿建筑设计有限公司签订《建设工程设计合同（一）》，对租赁房屋因火灾受损部分厂房的加固工程进行设计。2016年1月1日，可人儿公司退租5098.354㎡，实际使用租赁房屋13314.246㎡。可人儿公司按约缴纳租赁房屋2015年12月31日之前的租金，自2016年1月至2017年11月支付联兴公司租金共计2180000元。可人儿公司缴纳租赁房屋水费至2018年2月17日，缴纳租赁房屋电费至2018年2月7日，其中缴纳2018年1月18日至2018年2月17日水费6069.84元，缴纳2018年1月8日至2018年2月7日的电费36860.59元。可人儿公司退租部分房屋后，联兴公司使用部分租赁房屋，应支付可人儿公司代付的2018年1月31日前水电费、餐费及其他费用共计87627.87元。2018年5月8日，联兴公司提起本案诉讼。诉讼过程中，经联兴公司申请，法院委托，健研检测集团有限公司作出编号为鉴定20190005号鉴定报告，认为泉州清濛开发区西区F-05（A）西北面厂房建筑结构系统的使用性评级为B级，即该建筑的使用性基本满足要求。该建筑上部承重结构中，部分砼梁及砼板出现渗水及钢筋腐蚀现象。建议委托有资质的施工单位对上述问题进行修缮处理。在修缮处理过程中，若发现隐蔽结构有严重缺陷，应根据现场实际情况采取措施消除安全隐患。联兴公司因此支付鉴定机构鉴定费58595元。 另查明，可人儿公司为联兴公司代缴租赁房屋2014年12月31日前的房产税等税收，但申报租赁面积不实。联兴公司缴纳租赁房屋2015年1月至2018年2月期间房产税、城镇土地使用税、印花税等，但其向税务机关申报对外出租面积及收取租赁费用不实，开具给可人儿公司的租赁费发票每月为25000元。 一审法院认为，一、可人儿公司应付联兴公司的租金及税收问题。 可人儿公司提供租赁双方法定代表人于2017年10月至12月期间的三次录音通话，从通话内容来看，双方谈及了续租事宜、租三层按7.8元及租四层按7元计算租金等内容，但不能证明谈话与案涉租赁合同有关，无法排除双方在租赁期限届满前就续租事宜进行协商，故可人儿公司据此主张联兴公司承认租金按7元/㎡/月计算及可人儿公司退租6600㎡，证据不足，不予采纳。根据可人儿公司在联兴公司持有《房屋退租协议书》上的备注内容，该退租协议与本案没有关联，不能作为本案认定案件事实的依据。可人儿公司应按《房屋租赁协议书》履行支付租金的义务，自2016年1月1日起至2017年12月31日止应付租金为2492426.85元（13314.246㎡×7.8元/㎡×24个月），2018年1月1日起至2018年2月10日止应付租金为140940.8元（13314.246㎡×7.8元+13314.246㎡×7.8元/㎡÷28日×10日），共计2633367.65元，扣除已付租金2180000元，应再支付联兴公司453367.65元。联兴公司主张可人儿公司支付资金占用期间的利息损失，符合法律规定，予以准许，但该利息应按以下方式计算：其中312426.86元自2017年12月31日起算，103851.11元自2018年1月16日起算，37089.68元自2018年2月16日起算，均按年利率6%的标准计算至实际付款之日止。联兴公司主张可人儿公司支付因租赁合同涉及的税收，符合合同约定，但其没有按照实际出租面积、实际收取租金金额申报税收，违反法律、行政法规强制性规定，不受法律保护，故对其主张的税收，应待其据实依法申报缴纳后再另行主张。可人儿公司根据《房屋退租协议书》计算租金错误，其反诉主张联兴公司返还租金112900元，不符合法律规定，应予驳回。 二、可人儿公司是否应当支付联兴公司火灾加固费用的问题。 租赁房屋于租赁期间发生火灾，没有证据证明联兴公司对火灾发生存在过错，故可人儿公司应对联兴公司因火灾发生的损失承担侵权赔偿责任。联兴公司主张火灾加固费用，属于物权保护，不受诉讼时效约束。虽然联兴公司主张火灾加固费用不属于合同纠纷，但火灾于租赁期间发生，与租赁合同履行紧密联系，可予一并处理。联兴公司提供泉州宏腾伟业建筑加固工程有限公司的营业执照盖章明确“本资质资料仅用于工程使用”，没有注明可用于诉讼。联兴公司提供泉州宏腾伟业建筑加固工程有限公司出具的租赁房屋局部加固工程报价单，系联兴公司单方委托，并已注明该报价单是“暂估价”，加盖的是泉州宏腾伟业建筑加固工程有限公司合同章，且可人儿公司对该报价单不予认定，故不予采纳。联兴公司据此主张可人儿公司支付加固费用763212.7元，证据及依据均不足，不予支持。鉴于火灾事实存在，联兴公司因举证不能致纠纷未完全处理，可以另案处理。 三、可人儿公司是否应当支付联兴公司违约损失费307633元。 联兴公司主张可人儿公司未于租期届满后搬离租赁房屋，构成违约。可人儿公司的前述违约行为，导致联兴公司未能向案外人交付租赁房屋承担了违约责任，故主张赔偿损失。法院认为，联兴公司与案外人之间租赁合同的效力、联兴公司对案外人的违约责任尚未经有权机关认定，且联兴公司未提供证据证明其已向案外人实际承担了违约责任，对其主张，不予支持。 四、可人儿公司是否应当支付联兴公司因租赁房屋西北面厂房改造为员工宿舍渗水造成受损和使用年限缩短的贬值损失及火灾贬值损失。 联兴公司要求赔偿房屋贬值损失，缺乏法律依据，不予支持。联兴公司主张可人儿公司将租赁房屋西北面厂房改造为员工宿舍，未申请出具证言的证人出庭作证，也未提供充分证据佐证，不予采纳。对于租赁房屋西北面厂房改造为员工宿舍渗水导致租赁房屋损害问题，健研检测集团有限公司已作出鉴定报告，认为泉州清濛开发区西区F-05（A）西北面厂房的使用性基本满足要求。对于该报告提及租赁房屋砼梁及砼板出现渗水及钢筋腐蚀现象的问题，联兴公司没有提供证据证明该现象与可人儿公司有关，其要求法院委托有权单位继续对租赁房屋西北面厂房渗水导致的损害设计加固修复方案，无法达到其证明目的及诉求，不予准许。有关租赁房屋渗水导致损害问题，联兴公司另行处理。 五、联兴公司要求可人儿公司赔偿三次防水改造及维护装修费53366元、玻璃破裂更换费用10100元、消防楼梯维修费用5700元和两部货梯维修费用3700元是否成立的问题。 联兴公司主张前述损失主要证据为联兴公司与自然人之间的合同、自然人身份证、收款收据、汇款凭证。首先，合同涉及自然人均未到庭作证，没有经过当事人质证及查实，对合同的真实性、合法性及与本案关联性，不予采信。其次，收款收据均不是正式票据，不能作为认定案件事实的依据，最后，可人儿公司对前述证据均不予认可。因此，联兴公司的前述主张，证据不足，应予驳回。 六、关于租赁期间水电费、聘请保安工资的分摊问题。 根据前述认定事实，可人儿公司退租部分房屋后，联兴公司使用部分租赁房屋，应支付可人儿公司代付的2018年1月31日前水电费、餐费及其他费用共计87627.87元，支付可人儿公司于2016年1月1日至2018年1月31日应承担的保安工资34611.75元。联兴公司请求可人儿公司支付2018年2月水费6029.4元及电费18007元，缺乏依据，不予支持。可人儿公司超过前述核定的保安工资请求，不符合法律规定，应予驳回。 七、联兴公司是否应支付可人儿公司租赁期间铺贴石板材费用230000元、装修费用7671.5元的问题。 可人儿公司主张铺贴石板材发生于2007年。租赁双方于2007年6月13日签订的《房屋租赁协议书》记载“今后乙方若需要装修该房屋，必须事先征得甲方同意，在不损害原建筑物结构的前提下，允许进行必要装修，费用由乙方自理……。”可人儿公司主张其法定代表人与联兴公司法定代表人之父于2007年7月达成口头协议，若租期10年以上，联兴公司应返还铺贴石板材费用的三分之二即230000元（345000元×2/3），但未提供充分证据佐证，且与合同记载不符，且联兴公司不予认可，不予采纳。可人儿公司提供其法定代表人与林莹莹之间通话记录，记录林莹莹陈述“我自己答应你，你不要让小林知道”，联兴公司辩称林莹莹的行为不代表公司，理由充分，予以采纳，可人儿公司据此主张租赁双方达成了前述口头约定，证据不足，不予采信。另，可人儿公司未申请施工人出庭佐证，其提供协议书、工程量计算表、收条，主张支出铺贴石板材费用345000元，证据亦不足，不予采纳。因此，可人儿公司主张联兴公司支付铺贴石板材费用230000元，理由不充分，证据不足，不予支持。可人儿公司主张联兴公司支付2017年发生的装修款7671.5元，仅提供一份其于2017年12月6日单方制作的“可人儿与联兴石蜡公司的共同应付装修款”明细为证，证据显然不足，且联兴公司亦不予认可，应予驳回。 八、联兴公司是否应当支付可人儿公司检测费18000元的问题。 可人儿公司使用租赁房屋期间发生火灾，双方协商共同委托鉴定机构对租赁房屋火灾后结构损伤进行技术鉴定，但对检测费用的负担没有达成书面协议。可人儿公司支付检测费36000元后，在其没有提供证据证明联兴公司对火灾发生存在过错的情形下，其要求联兴公司承担检测费18000元，缺乏合同依据及法律依据，故不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、可人儿公司应于判决生效之日起十日内支付联兴公司租金453367.65元及资金占用期间的利息损失（其中312426.86元自2017年12月31日起算，103851.11元自2018年1月16日起算，37089.68元自2018年2月16日起算，均按年利率6%的标准计算至实际付款之日止）；二、联兴公司应于判决生效之日起十日内支付可人儿公司2018年1月31日前水电费、餐费及其他费用87627.87元、2016年1月1日至2018年1月31日期间聘请保安的工资34611.75元；三、驳回联兴公司的其他诉讼请求；四、驳回可人儿公司的其他反诉诉讼请求。案件本诉受理费25775元，由联兴公司负担20500元，可人儿公司负担5275元。反诉受理费4494元，由可人儿公司负担3400元，联兴公司负担1094元。 对一审查明的事实，除可人儿公司对于退租后实际使用面积有异议外，当事人对其他事实均无异议，本院依法予以确认。对有争议的事实将在焦点中分析认定。 二审中，可人儿公司向本院提供证据：1.2017年7月8日林海松和黄建来微信聊天记录，欲证明2016年1月1日之后，案涉租赁房屋的租金维持原租金标准即7元/㎡/月，未调整为7.8元/㎡/月。2.泉州市浩博鞋服有限公司2020年5月12日出具的《情况说明》，欲证明2018年1月，联兴公司、可人儿公司和泉州市浩博鞋服有限公司三家公司法定代表人经协商一致，约定上述租赁房屋2018年1月31日前的房屋租金由可人儿公司承担，从2018年2月1日起的房屋租金由泉州市浩博鞋服有限公司承担。联兴公司质证认为，证据1不属于新证据，附条件质证，从聊天记录的内容看，仅体现的是7月份的房租按照9.3万元，并没有讲房租标准，而且是要扣减电费、保安费，这是协商的过程，并没有改变租金标准。对证据2真实性无异议，关联性有异议，认为口头上有讲从2018年2月1日起由泉州市浩博鞋服有限公司支付租金，但是实际不是这样的。本院认为，二份证据的真实性，联兴公司并无异议，本院予以确认，证明目的能否成立将结合争议焦点进行分析认定。 二审争议焦点：1.可人儿公司是超付租金或拖欠租金问题（包括自2016年1月1日起实际租赁面积是13314.246㎡或11812㎡，租金标准是7元/㎡/月或7.8元/㎡/月，退租截止时间是2018年1月31日或2018年2月10日）；2.联兴公司是否应向可人儿公司支付铺贴石板材费用；3.联兴公司是否应承担火灾技术鉴定检验费用。当事人对争议焦点的主张与其诉辩意见基本一致。 本院认为，关于焦点一，可人儿公司是超付租金或拖欠租金问题，涉及到实际租赁面积、租金标准和退租截止时间的认定。1.实际租赁面积：双方确认自2016年1月1日起可人儿公司有退租一部分房屋，但具体退租面积有争议。可人儿公司主张退租后实际租赁面积为11812㎡，其依据是双方于2015年10月20日签订的《房屋退租协议书》。经查，《房屋退租协议书》载明“本协议仅供甲方（可人儿公司）验厂使用，不具备其他租赁关系的法律效力，并承诺甲方验厂结束后将原件退还乙方”，根据该协议书前述内容，该退租协议不具备其他租赁关系的法律效力，仅供可人儿公司“验厂”使用，不能作为认定本案租赁关系的依据。因此，可人儿公司根据该退租协议主张自2016年1月1日起实际租赁面积为11812㎡依据不足，不予采纳。而一审法院经过现场勘察，结合证人陈某2、陈某1共同签字确认的证明、附图及联兴公司提供的租赁房屋产权证及房屋分层分户平面图，照准联兴公司主张可人儿公司实际租赁面积为13314.246㎡并无不当。2.租金标准：根据《房屋租赁协议书》第四条约定，自2013年1月1日至2015年12月31日，租金7元／㎡／月，2016年1月1日至2017年12月31日，租金7.8元／㎡／月。可人儿公司主张自2016年1月1日起，租金标准仍维持7元／㎡／月，主要依据是2017年7月8日的微信记录、2017年10月13日的微信记录、2017年10月15日的通话记录和《房屋退租协议书》。经查，2017年7月8日的微信记录，系联兴公司法定代表人林海松与可人儿公司法定代表人黄建来对话，从谈话内容看，林海松有讲到电费、税收、保安费等要算，而后才说“7月份的房租还是按照93000元汇过来”，整个通话内容并没有讲到租金标准。可人儿公司以13314.246㎡7元／㎡／月＝93199.7元，与对话中93000元相当为由主张租金标准为7元／㎡／月，但可人儿公司实际租赁面积13314.246㎡是在诉讼中才确定的，当时对话是不存在的。2017年10月13日的微信记录，林海松称“黄总黄总啊，这样啦，你要是续租的话，续租我就按原来的7元来算，不按7.8元来计算，还是按7元…。”，2017年10月15日的通话记录，林海松称“…要么你7.8元租三层，不然该就是7元四层都租走…”。二次通话内容体现双方就是否续租及续租标准进行沟通，但最终可人儿公司并没有续租。而《房屋退租协议书》前面已分析，不能作为认定本案租赁关系的依据。因此，可人儿公司据此主张租金标准为7元／㎡／月依据不足，不予采纳。因此，租金标准应按合同约定执行，即自2016年1月1日起租金按7.8元／㎡／月执行。3.退租截止时间是2018年1月31日或2018年2月10日。可人儿公司主张退租截止时间是2018年1月31日，主要依据是2018年5月23日与泉州市浩博鞋服有限公司（新租户）苏总的通话录音和二审提供的泉州市浩博鞋服有限公司2020年5月12日出具的《情况说明》。经查，2018年5月23日的通话录音：苏总“上次不是说2月1日开始算我们的吗”，黄总“就是今年，2018年2月1日开始计算你的吧”。可人儿公司二审提供的《情况说明》，该说明明确联兴公司、可人儿公司和泉州市浩博鞋服有限公司三家公司法定代表人经协商一致，约定租赁房屋2018年1月31日前的房屋租金由可人儿公司承担，从2018年2月1日起的房屋租金由泉州市浩博鞋服有限公司承担。二份证据内容相吻合，可证明租赁房屋2018年1月31日前的房屋租金由可人儿公司承担，故可人儿公司主张退租截止时间是2018年1月31日依据充分，予以认定，一审认定退租截止时间是2018年2月10日不当，予以纠正。综上，关于租金，自2016年1月1日起至2018年1月31日止应付租金为2596277.97元（13314.246㎡×7.8元／㎡／月×25个月），扣除已付租金2180000元，可人儿公司应向联兴公司支付租金为416277.97元及相应利息，利息计算：其中312426.86元自2017年12月31日起算，103851.11元自2018年1月16日起算，均按年利率6%的标准计算至实际付款之日止。一审因退租截止时间认定有误导致租金计算有误，予以纠正。可人儿公司主张其超付租金而应退还租金112900元缺乏依据，不予支持。 关于焦点二，联兴公司是否应向可人儿公司支付铺贴石板材费用。可人儿公司主张其法定代表人与联兴公司法定代表人之父于2007年7月曾达成口头协议，若租期10年以上，联兴公司应返还铺贴石板材费用的三分之二。可人儿公司自2007年起开始向联兴公司租赁涉案房屋，至今已超过10年，其称铺贴石板材费用34.5万元，故联兴公司应向可人儿公司支付铺贴石板材费用23万元，并提供黄建来与林莹莹于2018年1月26日的通话记录佐证。经查，该通话记录中，林莹莹陈述“我是说我自己答应你，你不要让小林知道，因为昨天已经讲12，17是因为5万块是我私自的…”，黄建来“那这样，那你的意思就是说算…”，林莹莹“17咯”，黄建来“就是这个铺这个砖的就算17万了是吧”，林莹莹“是啊，就是这条，不然还有哪一条”，黄建来“啊，17万就17万听你的话咯，不然还能怎么办…”。林莹莹系联兴公司法定代表人林海松妻子、联兴公司股东、监事，《房屋租赁协议书》记载租金接收账户也是林莹莹个人账户，表明林莹莹是参与联兴公司事务管理的，其行为可以代表联兴公司。故可认定双方已就铺贴石板材费用达成一致意见，由联兴公司向可人儿公司支付铺贴石板材费用17万元，可人儿公司主张超出部分不予支持，联兴公司以林莹莹的行为不代表公司及合同没有约定为由主张不必支付铺贴石板材费用不予采纳。 关于焦点三，租赁房屋发生火灾后，双方协商共同委托鉴定机构对租赁房屋火灾后结构损伤进行技术鉴定，但对检测费用的负担没有达成书面协议，可人儿公司已向鉴定机构支付检测费用36000元。《房屋租赁协议书》第八条第3点约定，“租赁期间，乙方（可人儿公司）对房屋承担安全管理负责。如发生治安、消防、环保等其他违法责任事故，乙方应承担一切法律和经济责任”。租赁房屋系在可人儿公司承租管理期间发生火灾，因该火灾所引起的房屋受损检测费用，根据合同约定，应由可人儿公司承担。可人儿公司要求联兴公司承担一半检测费18000元，缺乏合同依据及法律依据，不予支持。 综上，可人儿公司上诉部分有理，予以部分支持，其他予以驳回。一审判决认定事实清楚，但对于租金计算和铺贴石板材费用的认定有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初1974号民事判决第二项； 二、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初1974号民事判决第一、三、四项； 三、可人儿（福建）制衣有限公司应于本判决生效之日起十日内支付泉州市联兴石蜡制品有限公司租金416277.97元及资金占用期间的利息损失（其中312426.86元自2017年12月31日起算，103851.11元自2018年1月16日起算，均按年利率6%的标准计算至实际付款之日止）； 四、泉州市联兴石蜡制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付可人儿（福建）制衣有限公司铺贴石板材的费用17万元； 五、驳回泉州市联兴石蜡制品有限公司的一审其他诉讼请求； 六、驳回可人儿（福建）制衣有限公司的一审其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费11943元，由可人儿（福建）制衣有限公司负担8906元，泉州市联兴石蜡制品有限公司3037元。一审案件本诉受理费25775元，由可人儿（福建）制衣有限公司负担4725元，泉州市联兴石蜡制品有限公司负担21050元；反诉受理费4494元，由可人儿（福建）制衣有限公司负担1963元，泉州市联兴石蜡制品有限公司负担2531元。 本判决为终审判决。 审判长  黄海清 审判员  杨钊胜 审判员  孙 越 二〇二〇年五月二十一日 书记员  金雅琳 附注：适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者更改。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。