广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初2118号 原告:陈伯盛，男，1965年4月5日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：韦菲，广西东方意远律师事务所律师。 被告：广西恒德房地产顾问服务有限公司，住所地：南宁市青秀区朱槿路**德利凤岭世家办公楼****。 法定代表人：庞伟君，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张周元，广西共恒律师事务所律师。 第三人：广西福田房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场B3座403室。 法定代表人：庞伟君，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈宗海，男，该公司员工。 第三人：广西哈德利成长湾教育信息咨询有限公司，住所地：南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场B3-401号。 法定代表人：罗雁，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张周元，广西共恒律师事务所律师。 原告陈伯盛诉被告广西恒德房地产顾问服务有限公司（以下简称“恒德公司”）、第三人广西福田房地产开发有限公司（以下简称“福田公司”）、广西哈德利成长湾教育信息咨询有限公司（以下简称“哈德利公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理，并依法组成合议庭，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告陈伯盛的委托诉讼代理人韦菲，被告恒德公司、第三人哈德利公司的共同委托诉讼代理人张周元，第三人福田公司的委托诉讼代理人陈宗海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈伯盛向本院提出诉讼请求：1.判令陈伯盛与被告恒德公司于2013年12月6日签订的《德利AICC东盟国际文化广场商铺租赁合同》于2018年6月28日解除；2.判令被告恒德公司与第三人福田公司、哈德利公司于判决生效之日起三个工作日内将位于南宁市青秀区佛子岭路X号德利·东盟国际文化广场X地下室X号商铺及相关场所返还给陈伯盛；3.判令被告恒德公司向陈伯盛支付商铺租金14810元（计算方式：按2962元/月计算，从2018年1月28日起计至2018年6月27日止）；4.判令第三人哈德利公司向陈伯盛支付商铺占用费20734元（计算方式：按2962元/月计算，自2018年6月29日起计至实际返还之日止，暂计至2019年1月28日为20734元）；5.判令被告恒德公司及第三人福田公司向陈伯盛交接南宁市青秀区佛子岭路X号德利·东盟国际文化广场X地下室X号商铺标有尺寸的图纸，并承担测绘费及因测绘造成的损失等费用。6.判令本案诉讼费用由被告承担。 诉讼过程中，原告陈伯盛变更诉讼请求为：1.判令被告恒德公司向陈伯盛支付商铺租金53698元（计算方式：以月租金110元/平方米/月计算，自2018年1月27日起至2019年1月26日为26136元；以月租金116元/平方米/月计算，自2019年1月27日起至2020年1月26日为27562元）；以月租金121元/平方米/月计算，自2020年1月27日起至2021年1月26日为28750元）；2、被告恒德公司及第三人福田公司将南宁市青秀区佛子岭路X号德利·东盟国际文化广场X地下室X号商铺按图纸定位并承担测绘费。 事实与理由：南宁市青秀区佛子岭路X号德利·东盟国际文化广场X地下室X号商铺系陈伯盛单独所有。陈伯盛购买涉案商铺后，第三人福田公司要求陈伯盛将涉案商铺出租给被告恒德公司。原、被告于2013年12月6日签订《德利AICC东盟国际文化广场商铺租赁合同》，约定陈伯盛委托被告恒德公司租赁涉案商铺。2015年1月27日，第三人福田公司将涉案商铺整体交付给被告使用，没有依照《商品房买卖合同》约定与陈伯盛对商铺进行验收交接，致使陈伯盛至今不知道自己铺面的具体位置。涉案商铺虽然在租赁期限内由被告恒德公司一直占有使用，但第三人福田公司与被告恒德公司的法定代表人均为庞伟君，实为第三人福田公司变相售后返租，且第三人福田公司作为出卖人，有义务按《商品房买卖合同》约定交付交接商铺。2018年6月28日，陈伯盛收到德利招商部所发的短信，强行要求其以明显低于市场租金的价格与第三人哈德利公司签订租赁合同，陈伯盛等业主委托业主代表与商铺占用人多次谈判未果，于2018年10月27日委托诉讼代表人向第三人哈德利公司及其他商铺占用人发《限期返还商铺通知书》，要求其返还商铺，但其均予以拒绝。为维护自身合法权益，陈伯盛特诉至法院。 被告恒德公司辩称：一、陈伯盛在起诉时，已主张解除租赁合同，同时陈伯盛自2018年1月28日起，与大部分商铺业主多次到涉案商铺现场，通过拉横幅等方式要求被告返还商铺，故我方无需支付租金。二、陈伯盛要求按图纸定位商铺并承担测绘费的诉请不明确、不具体，且无合同依据及法律依据。涉案商铺在办理不动产权属证书之前，已经过实地测绘，陈伯盛也已取得不动产权属证书。福田公司已履行完毕商品房买卖合同。 第三人福田公司述称：一、本案是租赁合同纠纷，与商品房买卖合同纠纷属不同法律关系，不应合并审理。陈伯盛要求福田公司返还涉案商铺及相关场所等，是基于商品房买卖合同关系提出的主张。二、陈伯盛向福田公司提出的诉请没有合同依据、事实依据与法律依据。 第三人哈德利公司述称：同意恒德公司的答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月6日，陈伯盛（甲方）与恒德公司（乙方）签订《德利AICC东盟国际文化广场商铺租赁合同》（合同编号：YS00412048号）（以下简称“《商铺租赁合同》”），自愿将其所有的坐落于南宁市青秀区佛子岭路X号德利·东盟国际文化广场X地下室地下一层X号商铺出租给被告经营。其中约定:第一条商铺购买的总价款507692元。第二条甲方同意在本合同委托租赁期限内将涉及商铺经营管理和向第三人出租等一切事项委托给乙方处理，并同意乙方用自己的名义从事上述商铺的合法经营管理活动（包括向第三人出租、收取款项等），因此产生的物业服务管理费用由乙方承担。第三条1、由乙方自行确定、调整商铺的经营范围及经营模式。2、由乙方单方面处理一切与商铺经营有关的内外事务。第四条委托租赁期限为八年，自开发商实际交铺之日开始计算。第五条因甲方购买商铺之日，已获取自商铺实际交铺之日起共计3年、年收益为商铺总价款7%的实际租金收益，并将从第四年起每季度首月10日甲方获得乙方给予的第四年110元/㎡/月的租金，第五年116元/㎡/月的租金，第六年121元/㎡/月的租金，第七年127元/㎡/月的租金，第八年134元/㎡/月的租金收益。因此乙方在商铺实际交铺之日起8年内有权行使商铺的经营、管理、使用权（包括有权以乙方名义与第三人签订租赁合同，向第三人收取租金归乙方所有）并承担经营管理风险，乙方在上述期限内行使上述权利不必另行向甲方交付商铺租金。第六条二、乙方的权利义务1、在租赁期间，乙方有权自主决定商铺的经营范围和经营模式（包括转租等），并有权对商铺进行重新分割、布局、装饰。租赁期满时，在甲乙双方不再继续维持租赁关系时，若甲方不愿接受商铺现状的，乙方承诺将商铺恢复至原有状态，全部费用由乙方承担。第八条（一）委托经营期间，甲方需提前终止协议的，应提前90日通知乙方，征得乙方同意后，甲方须按剩余未履行的期间退还已获取的租金收益并向乙方支付剩余未履行期间总租金的50%的违约金，并赔偿由此造成的一切经济损失。 此后，陈伯盛以恒德公司未依约支付租金为由，诉至法院，提出前述诉请。恒德公司、福田公司与哈德利公司应诉后分别答辩、陈述如前。 庭审中，陈伯盛主张《商铺租赁合同》的租赁期限从2015年1月27日起计算，恒德公司则认为应从陈伯盛实际接收商铺即2015年2月9日起算租赁期限。陈伯盛与恒德公司均确认在租赁期限内，恒德公司未支付过租金。 2020年4月17日，本院组织陈伯盛与恒德公司、福田公司、哈德利公司对涉案商铺进行现场勘验。经本院勘验识别及各方当事人确认，德利·东盟国际文化广场E2地下室商铺分为室内与室外部分，其中室内部分由商户作青少年兴趣班、培训班等经营，大部分场地系哈德利公司实际占有使用，亦有其他商户在装修或经营。从物理空间上看，相邻商铺之间在平面上紧密相连，没有物理隔断，不具备构造和利用上的独立性。部分业主的商铺位置经与哈德利公司协商后通过在地上粘贴胶线的方式进行了大致区分，但经过一段时间，胶线出现标识模糊的情形，另有小部分业主的商铺没有通过胶线进行标识。此外，陈伯盛主张因涉案商铺是期房，福田公司也未与其办理商铺交接手续，且《商铺租赁合同》中约定租期为八年，恒德公司已通过售后返租的方式提前支付了租金，故陈伯盛之前从未到现场查看过涉案商铺，是在租期届满3年后才到现场查看。 另查明，涉案南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场E2地下室由福田公司开发建设，共有商铺598间、杂物房12间。2018年6月19日，广西天图数字测绘有限公司出具《建筑面积报告书》，该报告书中有德利·东盟国际文化广场E2地下室地下一层分摊示意图。 2013年12月6日，陈伯盛（买受人）与第三人福田公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定陈伯盛向第三人福田公司购买其开发建设的坐落于南宁市青秀区佛子岭路X号德利·东盟国际文化广场X地下室X号商铺，购房总价为401077元，建筑面积19.8㎡；出卖人应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同签订后，陈伯盛向第三人福田公司付清了涉案商铺购房款。2015年2月9日，陈伯盛签领了《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》等业户资料。现涉案商铺已办理不动产权证【证号：桂（2018）南宁市不动产权第0148082号；登记权利人：陈伯盛；共有情况：单独所有；不动产单元号：450103004003GB00145F00051338；房屋建筑面积：19.89㎡】。 又查明，2018年10月27日，德利·东盟国际文化广场E2地下室商铺业主委托案外人韦华向哈德利公司及其他相关物业使用人发出《限期返还商铺通知书》，通知哈德利公司及其他相关物业使用人于收到本通知之日起十日内搬离所占用的商铺，恢复商铺原状，并支付商铺占用费至实际归还商铺之日止等。该通知书载明附业主名单及商铺号。2018年10月30日，哈德利公司复函案外人韦华，表示已收悉上述通知书和业主名单、商铺号附件，但公司未占用、使用通知书中列明的商铺，不存在侵权行为。 再查明，恒德公司于2012年11月16日成立，股东是庞伟君、覃柳娟。哈德利公司于2017年9月6日成立，工商登记注册地为南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场B3-401号，股东是罗雁、罗海龙、钟梅。 案外人广西恒德成长湾教育科技有限公司成立于2014年10月17日。2016年9月9日，该公司的住所地由南宁市青秀区朱槿路8号缅甸园区德利·凤岭世家办公楼18-6号变更为南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场E2地下室负一层；2019年9月6日，该公司股东由恒德公司变更为案外人罗晓红、温家华。 本院认为：陈伯盛向福田公司购买南宁市青秀区佛子岭路X号德利·东盟国际文化广场X地下室X号商铺后，于2013年12月6日与恒德公司签订《商铺租赁合同》，约定由恒德公司承租上述商铺，并统一经营管理。该租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应作为认定双方权利义义务的依据。 一、关于本案《商铺租赁合同》是否应继续履行的问题。根据双方约定，委托租赁期限为八年，自开发商实际交铺之日开始计算。陈伯盛于2015年2月9日签收《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》等资料，在无其他证据予以反驳的情况下，应认定租赁期限从2015年2月9日起至2023年2月8日止。因《商铺租赁合同》约定从第四年租期起，恒德公司按110元/㎡/月支付租金；从第五年租期起，恒德公司按116元/㎡/月支付租金；从第六年租期起，恒德公司按121元/㎡/月支付租金，以上租金均在每季度首月10日支付。恒德公司未依约付租，构成违约。恒德公司辩称陈伯盛自2018年1月28日起，多次要求返还商铺，《商铺租赁合同》自该日起解除。对此，在租赁期限内，恒德公司未向陈伯盛作出过解除合同的意思表示，也未与陈伯盛办理商铺交接手续，对恒德公司的抗辩，本院不予采信。陈伯盛作为合同守约方，要求恒德公司继续履行合同，于法有据，本院予以支持。 二、关于陈伯盛诉请的租金是否合理有据的问题。恒德公司未依照《商铺租赁合同》的约定向陈伯盛支付租金，陈伯盛要求恒德公司按照《商铺租赁合同》约定的租金标准支付租金，符合合同约定，本院予以支持。陈伯盛以《商品房买卖合同》中载明的商铺面积19.8㎡来计算每月租金标准，系对其权利的自行处分，本院予以照准。因此，恒德公司应付的租金如下：从2018年2月9日起至2019年2月8日止的租金为26136元（110元/㎡/月×19.8㎡×12个月）；从2019年2月9日至2020年2月8日止的租金为27562元（116元/㎡/月×19.8㎡×12个月）；从2020年2月9日至即2020年5月31日止的租金为9024.2元（121元/㎡/月×19.8㎡×3个月23天），以上合计62722.2元。陈伯盛主张的2020年6月1日起至2021年1月26日止的租金，因恒德公司违约事实尚未发生，本院不予支持。 三、关于陈伯盛诉请的恒德公司与福田公司将涉案商铺按图纸定位并承担测绘费是否合理有据的问题。 陈伯盛依据与福田公司签订的《南宁市商品房买卖合同》的约定取得涉案商铺的所有权，其再将商铺出租给恒德公司。可见，确定涉案商铺在建成后的四至的义务人应是作为建设单位的福田公司。因此，陈伯盛应依照与福田公司间的商品房买卖合同关系主张权利，现陈伯盛以与恒德公司间的租赁合同纠纷提起该项主张，与本案不属于同一法律关系，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西恒德房地产顾问服务有限公司向原告陈伯盛支付2018年2月9日至2020年5月31日期间的商铺租金62722.2元； 二、驳回原告陈伯盛的其他诉讼请求。 案件受理费1142元，由被告广西恒德房地产顾问服务有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息或支付延期履行金。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  范 俪 审 判 员  胡歆怡 人民陪审员  梁春庆 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  杨 璇