上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初1979号原告：封爱勤，女，1959年3月21日出生，汉族，户籍地上海市普陀区新杨村封家宅**。委托诉讼代理人：李炜，上海市百良律师事务所律师。委托诉讼代理人：白宇晨，上海市百良律师事务所律师。被告：金仲华，男，1944年9月8日出生，汉族，户籍户籍地上海市普陀区桃浦村居家巷**。div>被告：金勤珍，女，1943年7月4日出生，汉族，户籍地户籍地上海市普陀区桃浦村居家巷**。iv>被告：沙建鹏，男，1966年1月14日出生，汉族，户籍地上户籍地上海市普陀区桃浦村居家巷**乙。v>被告：金冬云，女，1969年1月2日出生，汉族，户籍地上海户籍地上海市普陀区桃浦村居家巷**乙。>四被告共同委托诉讼代理人：李宝文，北京盈科(上海)律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：张微，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告封爱勤与被告金仲华、金勤珍、沙建鹏、金冬云房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2019年9月25日作出(2019)沪0107民初13728号之一民事裁定书，以原告可能涉嫌套路贷犯罪为由，驳回原告起诉，并移送上海市公安局普陀分局处理。后该局以“本案没有犯罪事实”为由，决定不予立案，并将该案退回本院。本院于2020年1月16日重新立案，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告封爱勤及其委托诉讼代理人李炜、白宇晨，被告金仲华、金冬云及四被告共同委托诉讼代理人李宝文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告封爱勤向本院提出诉讼请求：1、判令四被告返还购房款人民币XXXXXXX元(以下币种均为人民币)；2、判令四被告支付购房违约金XXXXXXX元；3、诉讼费由四被告承担。事实和理由：2015年12月11日，原告与四被告签订《房屋转让协议》，约定原告出资XXXXXXX元购买被告位于普陀区白丽路185弄2期二室一厅的老宅动迁安置房一套(以下简称系争房屋)，2年内被告应当交付房屋。如不能交付，原告有权解除协议，并主张XXXXXXX元的违约金。但被告目前已经将系争房屋交村里回购，无法实际履约。故原告向法院提起诉讼。被告金仲华、金勤珍、沙建鹏、金冬云共同辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告同日签订有《房屋转让协议》、《个人借款合同》两份合同。双方实际关系为借贷，而非买卖，原告要求被告签订金额为XXXXXXX元的借款合同，并制作了XXXXXXX元的虚假流水，其中XXXXXXX元被告方收到后即返还给原告，故原告的行为构成套路贷。此外，原告要求签署转让协议，系为保证借款合同的履行，实质是以合法形式掩盖非法目的。故转让协议当属无效。现被告同意归还XXXXXXX元的借款本金，并支付相应利息。如果法院认定《房屋转让协议》有效，约定的违约金标准也过高，要求调整。经审理查明，1、金仲华、金勤珍系夫妻，金冬云系两人女儿，沙建鹏系金冬云前夫。2015年12月11日，原告与四被告签订《房屋转让协议》，约定原告向四被告购买系争房屋，总价为XXXXXXX元，合同签订后支付XXXXXXX元，余款100000元在办理产证后一次性支付。房屋为期房，交房期限最长为两年，如果逾期，原告有权解除合同，并要求被告赔付总房款的2倍即XXXXXXX元作为违约金。合同另就若出现同等大小房屋的选定、楼层确定、费用承担、产证办理、过户前的权利限制等事项作出了约定。同日，原告与四被告签订《个人借款合同》，约定原告向被告出借XXXXXXX元，借期两年，自2015年12月12日至2017年12月11日，借期内无利息。2015年12月18日，原告分3笔向沙建鹏转账共计XXXXXXX元，被告沙建鹏同日分2笔向胡健(原告女婿)转账共计XXXXXXX元。原告主张签订《个人借款合同》并完成XXXXXXX元的走账，系为保证在被告就转让协议违约时，原告能取得XXXXXXX元的违约金。2、《房屋转让协议》签订前，被告方向原告提供了由桃浦村民委员会开具的证明(2015.12.6)，载明“由本村居家巷52号户主金勤珍、金仲华，其它人员是金冬云、沙建鹏、金莎莎(金冬云女儿)共伍个人是本村农民安置房范围对象。该家庭于2017年上半年能安置分房拿到90㎡左右建筑面积的二室户一套。”3、审理中，原告自述，其丈夫于2015年7月起至桃浦镇社区卫生服务中心住院，为方便照顾丈夫，故欲购买该中心附近的白丽路185弄小区的房源，因当时小区一期无合适房源，故其向被告购买了二期的系争房屋。4、原告提交的《转让协议》、工商银行明细显示，2015年12月10日，原告作为卖方将本市红柳路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人倪某某，约定总价XXXXXXX元，于2015年12月19日前支付XXXXXXX元，2016年5月1日前支付尾款250000元。2015年12月18日，倪某某向原告汇款XXXXXXX元。5、2019年3月30日，被告金仲华(宅基地使用人，乙方)与上海市普陀区桃浦镇桃浦村民委员会(甲方)就桃浦村9队52号房屋(以下简称52号老宅)签订《桃浦村老宅改造协议搬迁协议》，约定甲方对52号老宅实施改造协议搬迁，提供房源地址：上海市普陀区白丽路185弄(联星丽景苑)，乙方可选定的房型包括：三室二厅1套约120平方米，二室一厅1套约90平方米，一室一厅1套约60平方米。当日，金仲华、金勤珍、金冬云、金莎莎、沙海威(金冬云的丈夫)5人签署《回购安置用房确认书》，将前述3套房屋中二室一厅、一室一厅2套房屋交桃浦村民委员会回购。6、原告提交的白丽路派出所对金仲华的询问笔录(2019.6.24)记载：“问：你将事情经过讲一下？答：2015年的时候我家里缺钱，当时正好有动迁的政策，我家里会分到至少三套房子，我们家里人就商量卖掉一套，后来和别人协商好后，准备卖掉一套两室一厅的房子，当时定好是150万元，对方先支付了140万元，还有10万元对方准备拿到房子后给钱。”“问：后来发生了什么？答：到2019年6月初的时候，村委会通知我房子有了，让我去签协议，当时是分到三套(一大、一中、一小)，当时我就和村里说只要一套大的，其他两套房子退掉，两套房子加起来600多万，后来买房子的人知道我将房子退掉，来我家几次谈房子的事情，今天吵得比较厉害，我们就来派出所了。”“问：你为何将房子退掉？答：因为现在房子涨价了，我再卖给对方，我就亏了，而且我在外面欠了钱，也需要钱。”“问：为何退房时不通知对方？答：因为房子是我的，我认为不需要通知对方，而且我知道房价涨了，卖给对方肯定不划算，就把房子退了。”7、原告提交的白丽路派出所对金冬云的询问笔录(2019.7.4)记载：“问：你接着说？答：然后倪国华的妻子介绍我和封爱勤认识了，然后我和封爱勤商定将一套拆迁房卖给她，是以人民币150万的价钱，但封爱勤当时只给了140万，另外10万元她说要等到拿到房子再给我。”“问：对方为何要将280万打进你前夫沙建鹏的银行卡内，然后当天就将其中的140万转出？答：因为对方担心我到时间不给他们房子，就要以违约金280万的方式还钱，就走了一个280万的流水，当时我也签订了一个协议。”“问：你为何不将房子给对方？答：因为我只是想将当时的140万元和利息给对方，现在房子也涨价了，我不想将房子给对方。”8、原告提交的白丽路派出所对沙建鹏的询问笔录(2019.7.4)记载：“问，你接着说？答：2015年12月11日，我们一家人和一名女子签订了房屋买卖合同，以150万(实际到手140万)的价格将房子卖给了对方……”9、原告提交的白丽路派出所对金冬云的询问笔录(2019.7.11)记载：“问：280万的违约金是怎么回事？答：280万是当时签订合同的，如果对方拿不到房子，我就要付280万的违约金。问：当时280万合同是否自愿和封爱勤签订的？答：因为我在外面欠了很多赌债，当时封爱勤提出为了确保到时候拿不到房子能拿到280万违约金，就提出签订这个借款合同……问：签订合同的时候，封爱勤是否威胁过你？答：没有的。”10、在(2019)沪0107民初13728号案件审理中，被告在2019年9月5日的谈话中陈述“所以我认为，原告签订280万元的借款合同并制造280万元的银行流水，是为了在房屋买卖合同违约金280万如果不能拿到的情况下，会以借贷的名义提起诉讼。”11、被告自述系争房屋已被桃浦村回购，回购价XXXXXXX元。原告主张系争房屋目前单价约50000元，总价约XXXXXXX元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点为，原、被告之间究竟为房屋买卖合同关系，还是借款合同关系。对此，本院分析如下：一、从《房屋转让协议》的签订和履行分析。首先，原告自述其丈夫在系争房屋附近的社区卫生服务中心住院，为方便照顾丈夫，就近买房，其主张签订《房屋转让协议》的动机符合情理。其次，《房屋转让协议》签订前，被告向原告提供了桃浦村民委员会出具的被告方可获得系争房屋的证明，即签约前双方对转让协议的标的进行了特别确认，符合真实交易的特征。再次，《房屋转让协议》中除就房屋总价、支付时间，交房期限、逾期交房责任、费用承担、产证办理、过户前的权利限制等常规事项作出约定之外，另就若出现同等大小房屋的选定、楼层确定等购买安置期房所特别涉及的事项作出了约定，故协议的内容具有很强的针对性，符合真实交易的特征。最后，原告提交的《转让协议》、工行明细显示，原告于《房屋转让协议》签订的前一日签订《转让协议》，将自有房屋予以出售，并在取得出售款当日支付了系争房屋的购房款，其支付的款项有正当资金来源，交易过程符合常规交易习惯，《房屋转让协议》的履行并无异常之处。二、从《个人借款合同》的签订和履行分析。首先，该合同约定原告无息向被告出借XXXXXXX元款项两年，而根据当事人陈述，签订两份系争合同前双方并不相识，原告无偿出借高额款项给被告，显然不合常理。其次，被告主张原告实施套路贷犯罪，却在借款合同签订后的三年多时间中，从未向公安机关报案，直至原告上门催讨，才报警处理，而公安机关现亦以无犯罪事实为由，决定不予立案，故被告的该项主张缺乏事实依据。再次，原告就XXXXXXX元的虚假流水作出解释，系为保证在被告违约时能取得《房屋转让协议》项下的违约金，从同日签约、借款本金与违约金金额相当等情况分析，在《房屋转让协议》为双方真实意思表示的情况下，原告欲将借款合同作为履行转让协议的担保，不无可能；最后，被告主张原告签订《房屋转让协议》系为保证借款合同的履行，然按照被告主张，原告要取得XXXXXXX元的所谓借款，要以被告违约，需支付XXXXXXX元违约金为前提，而被告是否违约系由被告自行掌握，被告主张原告以一个不确定、不受控的条件作为债权的担保，明显是不合理的。三、从本院审理及公安调查情况分析。首先，从本院审理情况分析。在(2019)沪0107民初13728号案件审理期间及本案审理期间，原告的主张是一贯和稳定的，即签订借款合同系为保证被告违反转让协议时，原告能取得XXXXXXX元的违约金。而被告在(2019)沪0107民初13728号案件审理期间的陈述与原告基本一致，在本案中却突然反转其主张，称签订转让协议是为了担保借款合同的履行。被告前后陈述自相矛盾，原告的陈述显然更为客观、可信；其次，从公安调查情况分析。面对民警的询问，金仲华明确承认与原告系房屋买卖合同关系，原告因得知被告将房屋退回，才上门交涉。其因房价上涨，认为继续出售吃亏，才故意毁约。金冬云明确其将系争房屋出售给原告，因为房价上涨，所以毁约。并承认为确保原告拿不到房子时能取得违约金，双方自愿签订了借款合同，并操作了相应转账流水。沙建鹏亦承认将房屋出售给原告。由此可见，原、被告间确为房屋买卖合同关系，借款合同系为保障被告违约时，原告能取得转让协议项下的违约金而订立。综上，本院认定，原、被告就系争房屋签订的《房屋转让协议》真实有效，双方应当恪守履行。现原告已依约支付相应购房款，被告却擅自将房屋交村委会回购，导致原告无法取得房屋，显然构成违约，应当承担违约责任。至于被告抗辩违约金过高。本院认为，根据法律规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。若转让协议正常履行，原告可以获得系争房屋。而就房屋价值，无论是被告主张的回购金额XXXXXXX元，还是原告主张的当前市值XXXXXXX元，均远高于原告主张的本金与违约金之和，即XXXXXXX元，故原告主张的违约金金额并无不当，本院予以支持，被告要求调低违约金的依据不足，本院不予采纳。需要指出的是，原告在双方无真实借贷合意的情况下，签订虚假借款合同，并操作虚假交易流水，无论其目的为何，行为显属不当，而这也正是引发本案纠纷的原因之一。原告对此应当有清楚的认识，并以此为戒，诚信从事民事活动。同时，相关证据显示，被告在房价上涨后，为了获取更多利益，采取单方违约的行为，也是引发本案纠纷的重要原因，被告并在法庭上对案件事实作出前后不一致的陈述，不能说明理由，严重违反诚实信用原则，更应当引以为戒。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告金仲华、金勤珍、沙建鹏、金冬云应于本判决生效之日起十日内返还原告封爱勤购房款人民币XXXXXXX元；二、被告金仲华、金勤珍、沙建鹏、金冬云应于本判决生效之日起十日内支付原告封爱勤购房违约金人民币XXXXXXX元。本诉案件受理费人民币29200元，减半收取，计人民币14600元，由被告金仲华、金勤珍、沙建鹏、金冬云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  王 飞二〇二〇年五月二十九日法官助理  童小标书 记 员  王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。