贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1464号上诉人（原审原告）：袁声美，女，汉族，1967年9月11日生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：钱钞，贵州山一（习水）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市新雪域置业有限公司。住所地:贵州省遵义市南部新区南关办南山村湘江大道**。统一社会信用代码91520302577109190Y。法定代表人：李强，该公司经理。委托诉讼代理人：敖广，该公司员工。上诉人袁声美因与被上诉人遵义市新雪域置业有限公司（以下简称“新雪域公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初10448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。袁声美上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除双方签订的《商品房买卖合同》，由被上诉人退还上诉人已付购房款161638元并支付已付购房款利息（以门面租金损失20000元计算）；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定袁声美因自身原因至今未能通过银行按揭错误，袁声美在银行系统征信良好，未能通过贷款的原因是新雪域公司开发的楼盘不能放贷，且新雪域公司改变案涉房屋结构，构成根本违约。2.合同签订至今，新雪域公司一直未交付门面给袁声美，导致袁声美损失。遵义市新雪域置业有限公司辩称，新雪域公司在2014年5月就为袁声美办理了预告登记及备案手续，并于同年5月21日贷款审批通过后得到遵房预监字第2014506411号预告登记证书，但因袁声美自身原因没有继续办理相关手续，才导致贷款未能成功。因此，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。袁声美向一审法院起诉请求：1.请求判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求判决被告返还原告已付购房款161638元；3.请求判决被告赔偿原告门面租金损失20000元。一审法院认定事实：原告袁声美与被告遵义市新雪域置业有限公司于2014年3月15日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014401576）。合同约定，原告袁声美购买由被告遵义市新雪域置业有限公司建设的遵义市新雪域冷链物流一体化建设项目二号地块底盘负一层-1-185号房，房屋建筑面积为37.3㎡，购房总价款298549元。该合同第八条第三款载明“贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应予本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计158549元，余款140000元以银行按揭支付买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在街道出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后7日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：1.合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议”。原告袁声美按约缴纳了首期房款后，被告遵义市新雪域置业有限公司于2014年3月15日将案涉房屋预售登记在原告名下。截至2019年，原告袁声美因银行贷款政策等原因，无法通过按揭贷款向被告遵义市新雪域置业有限公司支付购房尾款。2019年8月26日，被告向原告发出告知函，要求原告袁声美于2019年9月7日前往被告公司协商解决按揭房款事宜。至今，原告袁声美仍未能按照合同约定办理银行按揭并向被告遵义市新雪域置业有限公司支付购房尾款。一审法院认为，原告袁声美与被告遵义市新雪域置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号2014401576），系双方自愿订立,合同内容系双方的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,由此形成的房屋买卖合同关系合法有效,受法律保护。本案中，被告遵义市新雪域置业有限公司在合同签订后，按约履行了出卖人的义务，且通过函件等方式对原告进行催告，要求其配合协商解决按揭房款事宜。但原告袁声美因自身原因至今未能通过银行按揭向被告支付购房尾款，且不存在原告方可按约定解除合同的解除事由，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，原告袁声美要求解除与被告遵义市新雪域置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，返还购房首付款并承担门面租金损失的诉讼请求无事实及法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：驳回原告袁声美的全部诉讼请求。案件受理费1965元（已减半收取），由原告袁声美承担。本院二审期间，袁声美提交了两组证据：1.工商银行遵义市红花岗支行系统照片，证明因新雪域公司改变房屋结构致案涉房屋不能办理按揭；2.袁声美2014年7月29日在中国建设银行的合同，证明袁声美的征信是可以获得贷款的。新雪域公司质证称：对第一组证据的三性均不予认可，因该照片无银行的公章；对第二组证据的真实性无异议，但与本案无关，达不到其证明目的。新雪域公司提交了案涉项目中李昌桃、蒲利庆、吴义刚、王朝远、刘世军等人的贷款回执单和存款对账单，证明在2014年5-6月期间，新雪域公司2号地的业主是可以成功办理贷款的，袁声美未能获得贷款是其自身原因所致；袁声美质证称，对该组证据的关联性及证明目的均不予认可。对前述证据，本院经审查认为，袁声美提交的第一组证据，既无银行签章，也无经办人员签名，且新雪域公司亦不认可，故本院对其证明效力不予确认；对贷款合同，因与本案无关，故本院亦不予确认。对新雪域公司提交的贷款回执单和存款对账单，与本案亦无关联，故本院不予采信。经二审查明，二审中，经本院向经办袁声美案涉房屋贷款的工商银行遵义市红花岗支行的人员调查询问，该工作人员陈述“虽然袁声美的贷款审批过了，但后续手续没有向我行提交，按照规定贷款在一年内就要发放，拖的时间长了，我们也要撤销”。本院二审查明的其余事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：袁声美未能获得案涉贷款是否系其自身原因所致。首先，从经办袁声美案涉房屋贷款的工商银行遵义市红花岗支行的人员向本院陈述的内容看，袁声美并非没有通过贷款审批，而是在贷款经过审批以后，未向工商银行遵义市红花岗支行提交后续手续，导致其已经通过审批的贷款被工商银行遵义市红花岗支行予以撤销。其次，袁声美主张未能通过银行按揭贷款是银行贷款政策的原因，但其对此未提交充分证据证明，应由其承担举证不能的法律后果。因此，一审认定袁声美因自身原因至今未能通过银行按揭贷款正确。袁声美主张依照双方《商品房买卖合同》第八条第三款的约定，本案系非因买受人自身原因造成未能获得贷款，袁声美有权解除合同，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，袁声美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3930元，由袁声美负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年五月二十二日法官助理周正平书记员杨静