河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初1600号原告：刘迎瑞，女,1987年9月10日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：白广锋，河南郑韩大有律师事务所律师。被告：蔡流江，男，1976年2月9日出生，汉族，住新郑市。第三人：陈石头，男，1975年4月26日出生，汉族，住新郑市。原告刘迎瑞与被告蔡流江、第三人陈石头案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘迎瑞及委托诉讼代理人白广锋，被告蔡流江到庭参加诉讼，第三人陈石头经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘迎瑞向本院提出诉讼请求：1、确认原告刘迎瑞与第三人陈石头于2019年3月23日以及2019年11月8日签订的买卖合同及安置房买卖合同有效。2、解除被告蔡流江因借款100000元纠纷、执行对陈石头涉案房屋的查封，恢复原告对购买房屋的物权。3、判令第三人日后配合原告刘迎瑞过户办不动产证件。4、本案费用由被告蔡流江、第三人陈石头按照责任承担。事实和理由：原告刘迎瑞与第三人陈石头于2019年3月23日、2019年11月8日分两次签订房屋买卖合同，在介绍人及见证人陈某、刘某在场情况下，分别于2019年3月23日付款100000元，2019年3月28日原告父亲受原告委托微信转款20000元，2019年11月8日付款60000元，原告方有取款记录、付款照片，该照片形成时间与签订合同日期同步匹配，同期也等到居委会领导见证签字盖章，截止当天，售房款180000元，原告准时足额交付，第三人在2019年11月8日出具了收到房款180000元的收条一份。原告刘迎瑞在2019年11月13日签订前期物业管理服务协议，领取涉案房屋入室钥匙，并在2019年11月24日办理仁弘嘉园入住信息，实际入住占有，室内有床铺行李等，水、电均通，且有政府协调、物业同意免费使用，符合正常起居条件。现新郑市人民法院于2019年12月26日作出(2015)新执字第370号执行裁定，于2019年12月28日查封第三人陈石头位于郑州航空港区经济综合××区××办事处、××中××楼××单元××室、××楼××单元××室、××室，以及涉案的4号楼2单元2602室。已经影响了原告对涉案房屋入住和所有权利，原告提出执行异议。原告对涉案房屋在法院查封之前已经有书面买卖合同;且领入室钥匙和入住均为合法占有;已经足额支付全部价款;更非是本人原因没有及时过户登记;另外第三人的房屋是原宅基地住房拆迁安置房，且原告与第三人是同村人，有合法的优先购买权利，又准时足额付清房款180000元，日期均在法院查封之前，故原告对(2020)豫0184执异37号裁定书不服，提起诉讼。蔡流江辩称，（2020）豫0184执异37号裁定书认定事实清楚、使用法律正确，原告与第三人之间房屋买卖不真实。涉案房屋是安置房，在涉案房屋未分配时，就签订买卖合同不合理，安置房面积、楼层、位置均不确定，买卖价格已经确定，显然不符合常理。第三人家庭分配的房产未进行家庭内部析产，房屋买卖行为违法，请法院公正裁决。陈石头未作答辩，亦未向本院提交相关证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：蔡流江与陈石头追偿权纠纷一案，本院受理后于2015年1月8日作出（2014）新民初字第2863号民事判决，判令陈石头偿还蔡流江100000元。蔡流江于2015年4月2日向本院申请执行，本院于2019年12月26日作出（2015）新执字第370号执行裁定，查封陈石头位于郑州航空港区经济综合××区××办事处××楼××单元××室、××楼××单元××室、××楼××单元××室、××楼××单元××室房产。在（2015）新执字第370号案件执行过程中，刘迎瑞提出执行异议，认为位于郑州航空港区经济综合××区××办事处××楼××单元××室房产归刘迎瑞所有，请求中止对涉案房屋的查封、评估、拍卖。本院于2020年4月7日作出（2020）豫0184执异37号执行裁定书，裁定：驳回刘迎瑞的异议请求。刘迎瑞在收到本院驳回其异议的（2020）豫0184执异37号执行裁定书后，在规定的期限内向本院提起案外人执行异议之诉。审理中，本院对刘迎瑞提出异议所依据的事实查明：刘迎瑞、陈石头均属于郑州航空港区经济综合实验区明港办事处坡刘村民委员会的成员。2019年3月23日刘迎瑞与陈石头签订《买卖合同》一份，约定陈石头将其位于郑州航空港区经济综合实验区明港办事处坡刘村安置区安置房出售给刘迎瑞。房屋总价款180000元，首付款120000元，交房后领到房屋钥匙后结清房款。陈石头保证该房屋不存在抵押、债权、债务及一房多卖等关系，如遇上述情况，由此造成损失陈石头承担。陈石头所在航空港区明港办事处坡刘村现任三队队长陈某在分房时，有权把陈石头名下60㎡安置房调到本村四组刘迎瑞名下，如果办理房产证条件成熟，陈石头必须无条件协助刘迎瑞办理房产过户手续，过户费用由刘迎瑞承担。陈石头售出房屋后，其不再享有该房屋的所有权及处置权，刘迎瑞是这个房屋即房屋附属建筑等方面的实际所有人。如再遇有关部门对此房屋进行占领、改造、拆迁等形式，所产生的赔偿均与陈石头无关，赔偿所得归刘迎瑞所有。合同落款处陈石头、刘迎瑞签字确认，见证方陈某、刘彦举、刘某签字确认，郑州航空港区经济综合实验区明港办事处坡刘村民委员会签署“同意转让”并盖章确认。同日，刘迎瑞向陈石头支付现金100000元。2019年3月28日，刘迎瑞通过其父亲刘彦举微信向陈石头支付购房款20000元。2019年11月8日，刘迎瑞与陈石头就涉案房屋签订《安置房买卖合同》一份，明确位于港区明港办事处八号棚户区一号地雍州路与工业三路仁弘嘉园4号楼2单元2602一室一厅的安置房为陈石头的财产，建筑面积为60平方米，成交总价格180000元，刘迎瑞已在2019年3月23日将首付款（定金）120000元支付陈石头，并签订购房合同。合同落款处陈石头、刘迎瑞签字确认，见证方刘某、陈某、刘彦举签字确认，郑州航空港区经济综合实验区明港办事处坡刘村民委员会签署“同意转让”并盖章确认。同日，刘迎瑞向陈石头支付房屋款60000元，陈石头向刘迎瑞出具收到条一份，内容为：今收到刘迎瑞180000元用于购买仁弘嘉园4号楼2单元2602号房屋。刘迎瑞提供郑州航空港区经济综合实验区明港办事处坡刘村民委员会2019年11月13日出具的领钥匙通知、2019年11月13日其与郑州万嘉物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》、仁弘嘉园已入住信息各一份，证明刘迎瑞领取涉案房屋钥匙并已实际入住占有涉案房屋。刘迎瑞称涉案房屋属于安置房，何时办理房屋登记手续，并不是刘迎瑞和陈石头能决定的。刘迎瑞申请刘某、陈某、刘彦举作为证人出庭作证，证明陈石头与刘迎瑞之间的房屋买卖是事实，涉案房屋总房款180000元，分两次支付，第一次支付120000元，第二次支付60000元。庭审中，蔡流江认可，其查封了陈石头位于郑州航空港区经济综合××区××办事处××楼××单元××室、××楼××单元××室、××楼××单元××室、××楼××单元××室××房产，涉案房屋属安置房，是在办事处查询后将涉案房屋贴封条查封。以上事实，有原、被告双方陈述，（2020）豫0184执异37号执行裁定书，《买卖合同》，《安置房买卖合同》，《前期物业服务协议》，微信截图、通知、照片、证人证言等相关证据证明。本院认为，执行异议之诉主要是审查异议人对标的物所享有的权利能否排除申请执行人对该标的物的执行。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘迎瑞、陈石头均属于郑州航空港区经济综合实验区明港办事处坡刘村民委员会的成员，刘迎瑞、陈石头已签订《买卖合同》、《安置房买卖合同》，刘迎瑞支付了全部房款，陈石头出具了房款收据，刘迎瑞领取涉案房屋钥匙，并和物业签订《前期物业服务协议》，于2019年11月24日入住涉案房屋。涉案房屋属于安置房，何时具备办理房屋登记手续，尚不确定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”刘迎瑞提供的证据能相互印证，其对涉案房屋的权利能够排除执行，对此本院予以支持。刘迎瑞请求解除对涉案房屋查封的诉讼请求，应在（2015）新执字第370号执行案件中解决。刘迎瑞要求确认合同有效及请求判令陈石头配合其办理涉案房屋不动产证的诉请，因涉案房屋何时具备办理房屋登记手续，尚不确定，涉案房屋是否还存在其他权利，本案无法查明，故刘迎瑞可以通过另诉解决。蔡流江辩称涉案房屋买卖不真实，但其对刘迎瑞提供的照片中是否是陈石头本人，当庭予以认可，对其抗辩理由，本院不予采纳。因陈石头不履行人民法院生效判决确定的义务，是产生本次诉讼的原因所在，故本案案件受理费由陈石头与蔡流江共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、在本院（2015）新执字第370号执行案件中不得执行位于郑州航空港区经济综合实验区明港办事处仁弘嘉园4号楼2单元2602号房屋。二、驳回原告刘迎瑞的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告蔡流江负担1150元，第三人陈石头负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  高 伟人民陪审员  李彩霞人民陪审员  黄英敏二〇二〇年五月十一日书 记 员  陶岩岩