福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初834号 原告（反诉被告）：张磊,男，汉族，1977年11月11日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄冬梅，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张伟，男，汉族，1987年10月19日出生，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：陈若林，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林方姬，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）张磊与被告（反诉原告）张伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张磊的委托诉讼代理人黄冬梅，被告（反诉原告）张伟以及委托诉讼代理人陈若林、林方姬，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还押金人民币3700元；2、判令被告向原告支付违约赔偿金人民币15万元及造成的其他损失（包括但不限于律师费等）；3、本案诉讼费用及其他相关费用由被告承担。 事实与理由：被告通过福建和家置业有限公司原厝分店福州市鼓楼区相麟房产经纪服务部的介绍与原告于2018年9月20日签订《房地产租赁经纪合同》（以下简称合同），约定被告将座落于福州市鼓楼区XX房屋出租给原告，每月租金3700元（人民币，下同），租赁押金3700元，租期自2018年11月20日起至2024年11月20日止，因该房屋原系毛胚房，合同约定给予原告两个月装修免租期，并约定在出租时间内被告收回房屋的，违约赔偿为15万元。 合同签订后，原告依约支付租金及押金等。2019年10月初，被告突然告知原告想收回房屋，但合同仅履行不到一年，原告装修投入不少，要求继续履行合同，被告却通过向自来水公司申请停水，导致出租房屋不能正常使用，经原告发函，被告仍不恢复用水条件，以此强行收房，被告的行为已经构成违约，严重损害原告的合法权益，给原告造成较大损失。 综上，为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 张伟辩称，一、本案系张磊违约在先，导致诉争合同无法继续履行，答辩人才不得不解除合同，以维护自身合法权益。 2018年9月20日，原告与答辩人签订《房地产租赁经纪合同》，根据该合同约定，诉争房屋仅用于居住使用，若转租应当征得答辩人同意，此外，张磊装修应当经过答辩人同意。 后答辩人将房屋交由原告自行装修。2019年9月4日，答辩人突然接到福州市公安局洪山派出所民警通知说“有租客（日租）在房屋内自杀”，答辩人此时才知道张磊将诉争房屋用于经营宾馆式日租房业务。后答辩人才进一步了解到，张磊向物业公司提供虚假装修图纸，擅自改变房屋水电及结构布局将房屋分割成三个独立单元经营日租房。 二、答辩人采取停水措施是行使先履行抗辩权，不属于违约行为，且目前已经恢复供水。 上述事件发生后，答辩人被迫到派出所接受调查，派出所民警告知因为房屋存在违规改造并用于经营日租房业务，答辩人可能因此遭受行政处罚，甚至是拘留，要求答辩人终止租赁合同，收回钥匙，若无法取回就断水断电。后，答辩人积极与张磊协商并明确要求原告不得再转租或日租。但2019年10月21日答辩人发现张磊仍继续将房屋用于日租，并产生新的水电费用，且期间并未支付租金，因此答辩人不得不向自来水公司申请报停。但于2019年11月7日已恢复正常供水。 故答辩人采取停水措施，系因张磊在已经存在违约行为情况下，在答辩人明确要求停止继续违约时，其仍然无视答辩人要求，拒不整改，继续用于经营日租房情形下，答辩人为避免被行政部门处罚，才不得不采取的措施，属于行使先履行抗辩权，不属于违约。 综上，本案系张磊违约在先，答辩人不存在违约行为，故答辩人无需退还押金并支付违约金。 三、退一万步讲，即便答辩人存在违约，张磊主张违约金及其他损失也过高且缺乏依据，不应得到法院支持。 如前所述，张磊存在违规装修、违规经营日租房、拒付租金等行为，具有明显过错。此外，其并未举证证明其实际损失有15万元之巨，也未举证证明其律师费等其他损失。故其应当承担举证不利的法律后果。 此外，原告违规改造并用于日租的行为不仅导致《房地产租赁经纪合同》无法继续履行而解除，还造成洪山镇国光社区因此出具《限期整改通知书》，要求将房屋自行拆除恢复原状，消除安全隐患。否则需承担相应的法律责任，甚至限制产权交易。 综上，请求贵院依法驳回张磊诉讼请求。 张伟向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉原、被告2018年9月20日签订的《房地产租赁经纪合同》于2019年11月20日解除；2、反诉被告立即将房屋恢复毛坯状态并腾空，交还给反诉原告；3、反诉被告立即向反诉原告支付截止至2019年11月19日止的租金6167元及逾期支付租金的违约金（其中以2467元为基数，每日按千分之五从2019年9月26日起计算至实际付清之日止；以3700元为基数，每日按千分之五从2019年10月26日起计算至实际付清之日止）；4、反诉被告以每月3700元的标准向反诉原告支付从2019年11月20日起至其履行完毕第2项诉讼请求之日止的房屋占有使用费；5、反诉被告向反诉原告付清拖欠的电费49.80元，水费、代收垃圾费36.5元及结清从2020年2月起至其履行完毕第2项诉讼请求之日止的物业费（物业费每月253.8元）；6、反诉原告有权没收反诉被告履约保证金3700元；7、本诉案件受理费、反诉案件受理费均由反诉被告承担。 反诉事实与理由：2018年9月20日，反诉原、被告签订《房地产租赁经纪合同》(以下简称合同)。《合同》签订后，反诉原告依约将房屋交付给反诉被告装修、使用。 2019年9月4日，反诉原告突然接到福州市公安局洪山派出所民警通知说“有租客（日租）在房屋内进行自杀”，反诉原告才知道，反诉被告以虚假装修图纸欺骗反诉原告及物业公司，擅自将房屋违规分割成三套独立的单元进行转租，用于非法经营导致反诉原告无端卷入不必要的纠纷中。根据《合同》第九条第2款“若转让他人使用应征得甲方（反诉原告）同意”及第十条“在任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家有关法规，另一方有权提出解除本合同，所造成的损失由责任方承担”的约定，反诉被告已构成根本性违约，因此，反诉原告有权主张解除合同并要求赔偿损失。 2019年11月20日，反诉原告向反诉被告发送了《声明函》并提出解除本合同。截止目前，反诉被告还拖欠反诉原告租金、水费、电费、物业费，也未将房屋恢复至毛坯状态并腾空交还反诉原告。因此反诉原告特依据《民事诉讼法》之规定诉至贵院，望判如所请。 张磊对张伟的反诉辩称，1、答辩人张磊不存在违约，转租是签订合同时确定的前提条件，装修是张伟授权的，一切都是张伟认可的行为，自始至终张伟也没有因张磊租赁涉案房屋被处罚过，一切都是张伟夫妻想提前收回房屋找的借口。 2、讼争合同已经因张伟夫妻2019年9月份起拒收租金、不允许张磊继续使用且2019年10月底以申请停水的方式强行收回房屋而提前终止，不存在解除合同的问题，张磊也没有义务支付未使用租赁房屋期间及腾空后的租金，更无须支付违约金。 3、讼争合同并没有约定返还房屋需要恢复毛胚状态，是否要恢复毛胚也是张伟自己处分放弃已有装修的权利，应当由其自己享有和处分，张磊没有义务帮其恢复。 4、张伟强行提前收回租赁房屋的行为违反讼争合同的约定，根据合同第十六条：“在出租时间内甲方若收回房屋，违约赔偿为壹拾伍万元整”的约定，张伟应当向张磊支付违约赔偿15万元。张磊2019年11月9日之前就已经腾空房屋，不存在房屋占用费，腾空之后所产生的水电费、物业费、垃圾费等都与张磊无关，张磊2019年8月份预交6个月物业费，即，至少从张伟2019年11月10日收到张磊第二次函件起产生的物业费应该由张伟自行缴纳，张磊替其垫交的应当返还，张伟向张磊主张房屋占用费、水电、物业、垃圾费等缺乏依据，垫交的物业费当事人保留另行主张的权利。 5、张磊没有违约，张伟没有权利没收押金，且根据讼争合同第六条的约定，张磊支付的3700元是作为相关配套设施（如水电、物业等）的押金，而张磊承租的是毛胚房，张伟没有提供房屋相关配套设施，且张磊租赁期间并不存在有尚欠费用未结的情况，相反还有可以主张返还的代垫款，张伟主张有权没收押金缺乏依据。 综上所述，张伟的主张缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年9月20日，福州市鼓楼区洪山镇XX单元（以下简称案涉房屋）的预告登记权利人张伟作为出租方与承租人张磊、中介福建和家置业有限公司共同签订了一份《房地产租赁经纪合同》，主要约定：张伟将案涉房屋出租给张磊居住使用，租赁期限自2018年11月20日至2024年11月20日止，共计72个月，月租金3700元。张磊对房屋进行装修应征得张伟的同意，若转让他人使用应征得张伟同意。张磊应按时交纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期七天或以上的以违约论处，张磊还应按时交纳水电和物业管理等有关一切费用。任何一方未能履行合同约定的条款或者违反国家有关法规，另一方有权提出解除本合同，所造成的损失由责任方承担。双方在签订合约之日起，张伟同意给予张磊装修免租期2个月，在出租时间内张伟若收回房屋，需支付违约赔偿金为15万元。租赁合同签订后，张磊向张伟支付了租赁押金3700元。 2018年9月20日，张伟向案涉房屋的物业公司出具《委托书》，载明：张伟委托张磊全权办理案涉房屋所有装饰（修）有关事宜。后张磊采取在客厅隔建房间，在阳台搭建卫生间及厨房，将原先的房屋结构三间房、两个卫生间改装为五间房、三个卫生间的格局作为群租房对外出租。 2019年9月，因涉案房屋内发生租客自杀未遂事件被公安机关调查，张伟以张磊改变房屋结构并转租从事经营活动为由与张磊发生争议。2019年10月29日，张伟向福州市自来水有限公司申请对案涉房屋进行停水拆表，又于2019年11月7日申请供水。案涉房屋断水期间，张磊于2019年11月1日向张伟发《关于要求立即恢复用水的函》要求其恢复用水，又于11月9日向张伟发《关于要求退还押金、支付违约赔偿及损失的函》函件，告知因张伟申请停水导致出租房屋不能正常使用故其提前终止合同并已腾空房屋，要求张伟退还押金并支付违约金以及赔偿装修损失等。 2019年11月12日，张伟以张磊擅自将房屋分割出租，更改房屋区域的设计功能、擅自将房屋转租、拖欠租金等行为违反了《房地产租赁经纪合同》的约定为由向张磊发函通知张磊解除《房地产租赁经纪合同》，要求立即将房屋恢复原状返还张伟并支付租金、占用费，并承担违约责任。 2020年5月14日，双方办理了案涉房屋的钥匙交接手续。 另查明，2020年4月8日，福州市鼓楼区洪山镇房屋结构安全隐患排查整治指挥部发布《致群租房业主的一封信》对于群租房整改事项进行告知。2020年4月18日，福州市鼓楼区洪山镇国光居民委员会向张伟送达《限期整改通知书》载明：根据《福州市群租房排查整治百日攻坚专项行动方案》，街镇对于XX房屋改变了房屋结构布局，改变房屋供电、供水、供气线路，存在结构安全隐患、消防安全隐患的行为，需在2020年4月23日前清退租户，并于2020年5月3日前自行拆除恢复原状，消除安全隐患。逾期不整改，安全隐患不能消除的，不恢复供水供电，限制产权交易。 张伟确认张磊已交付租金至2019年9月25日。张磊已支付2019年10月份的租金1233元，尚欠2019年9月20日-2019年11月19日租金6167元，自2019年11月20日起亦未支付租金。 本院认为，张伟、张磊和中介和家置业公司签订的《房地产租赁经纪合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行自己的义务。因张磊在装修时擅自改变房屋结构布局，改变房屋供电、供水、供气线路，将房屋改造成群租房对外转租，存在结构安全隐患、消防安全隐患，其行为已构成违约，张伟有权发函解除合同，要求张磊支付拖欠的2019年9月20日-2019年11月19日租金6167元并承担违约责任。故张磊诉请张伟支付违约金150000元，本院不予支持。因合同约定承担违约责任的方式不包含没收租赁押金，故张磊诉请张伟返还租赁押金3700元，本院予以支持。张磊自2019年11月8日腾空搬离后，并未通知张伟办理房屋交接手续，故其应继续支付2019年11月20日至2020年5月14日的房屋占用费20226元（3700元/月×5个月+3700元/月÷30天×14天）。但因为在张伟申请停水后，造成张磊客观上无法实际使用案涉房屋，对合同解除有一定的过错，且张伟对出租房屋未尽到谨慎管理的责任，怠于行使要求张磊尽快交接房屋的权利，故其应自行承担房屋占用费的部分损失，其诉请张磊支付逾期缴纳租金的违约金，本院亦不予支持。张磊改建发生的拆除费用，由其负担。考虑到双方现已办妥案涉房屋的交接手续，故由张伟负责自行恢复房屋原状较为适宜和简便，由张磊承担相应的费用。综合考虑上述情况，由张伟自行承担房屋占用费的30%即6068元，张磊应支付张伟房屋占用费14158元。另张伟诉请张磊支付拖欠的水电费、垃圾费、物业费等，其未提供垫付证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认张伟与张磊于2018年9月20日签订的《房地产租赁经纪合同》于2019年11月20日解除； 二、张伟于本判决生效之日起十日内向张磊返还租赁押金3700元； 三、张磊于本判决生效之日起十日内向张伟支付自2019年9月20起至2019年11月19日止的租金6167元； 四、张磊于本判决生效之日起十日内向张伟支付自2019年11月20日起至2020年5月14日止的房屋占用费14158元； 五、驳回张磊的其他诉讼请求。 六、驳回张伟的其他反诉诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3554元，适用简易程序减半收取计1777元，由张磊负担1700元，由张伟负担77元；反诉费2315元，由张磊负担2000元，由张伟负担315元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林晓霞 二〇二〇年五月二十九日 书记员  王 耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。