山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初765号原告：张乃平，女，1984年4月22日生，汉族，住黑龙江省尚志市。委托诉讼代理人：方明，山东嘉阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳，山东嘉阳律师事务所律师。被告：山东百家农贸市场管理经营服务有限公司，住所地青岛市城阳区瑞阳路海都地下广场。法定代表人：曲守进，系公司执行董事委托诉讼代理人：王立红，北京大成(青岛)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊凯，山东鑫士铭律师事务所律师。原告张乃平与被告山东百家农贸市场管理经营服务有限公司（以下简称百家公司）租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张乃平的委托诉讼代理人方明、被告百家公司的委托诉讼代理人王立红、王俊凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张乃平向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原告与百家公司签订的百家农超市场第T-377号《物业使用权转让协议》；2、依法判令被告返还原告转让费86227元，并自起诉之日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率向原告支付利息损失。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月31日，被告以发布虚假广告的方式，诱骗原告与其签订T-377号《物业使用权转让协议》，并向其支付了转让费86227元。上述合同，系因被告的虚假宣传行为，致使原告违背真实意思而签订。为此，现原告依据合同法有关规定请求撤销上述合同，望判如所请。被告百家公司辩称：1、“青岛首家五星级农贸市场”不是虚假宣传。“青岛首家五星级农贸市场”只是形容百家农贸市场改造标准高、硬件设施完善。该农贸市场改造投入约二千万，确实是当时甚至青岛硬件标准较高的农贸市场之一。并且在原、被告签订讼争合同时，青岛市并未发布五星级农贸市场的评定标准，被告以高标准的硬件描述自己的市场，并不违反任何强制性的法律规定。受到行政处罚，不代表就一定实施了虚假宣传行为。2、投资者投资商铺应该主要考虑商铺的位置、投资回报率等因素，不会因为一句“五星级农贸市场”而选择投资商铺。“青岛首家五星级农贸市场”对讼争合同的签署没有实质影响。原告要求撤回合同的主要原因是讼争市场目前经营不佳，想要收回投资。3、即使认定存在撤销事由，原告的撤销权也已经消灭。讼争合同的签署时间为2017年，而在2018年1月12日青岛政务网即已经公开发布《关于命名“青岛市年度星级农贸市场”的通报》，该名单中没有被告。原告的撤销权应自该通报公布之日起开始计算，原告的撤销权已因超过一年的除斥期间而消灭。综上，请求驳回原告的诉讼请求。针对被告的答辩，原告答辩称原告当时对被告是否构成虚假宣传不确定，所以才去相关部门举报。行政处罚决定书作出之后才确定被告确实存在虚假宣传的行为。撤销权的除斥期间应在行政机关对被告作出行政处罚决定书后开始计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定如下事实：2017年8月31日，原告张乃平和被告百家公司签订了购买位于青岛市城阳区瑞阳路海都地下广场百家农超市场（城阳店）内T-377号物业使用权的《物业使用权转让协议》。该协议主要约定：1、被告百家公司将T-377号的物业使用权转让给原告张乃平，建筑面积约11.21平方米，套内面积约为6.16平方米。2、物业用途为商业，经营范围为海产区。3、本协议约定的物业使用权转让期限为21年，即自2018年5月1日至2039年4月30日止。2018年5月1日至2019年4月30日为市场培育期，市场培育期内市场经营物业的租金全免。4、该物业使用权按套转让，转让价款为86227元。原告张乃平于2017年8月31日前支付全部转让款。6、百家公司应在2018年5月1日前向原告交付物业。2017年8月31日，原告张乃平向被告百家公司交付了价款86227元。原、被告双方于2017年8月31日还签订了《委托租赁管理合同》，该合同约定原告将上述物业委托被告百家公司代为出租管理。委托出租管理期限自2018年5月1日至2020年4月30日止。在该期限内，百家公司按照双方约定对外出租管理该物业。2018年5月1日至2019年4月30日，原告自愿免除该物业的全年租金。2019年5月1日起至2020年4月30日，以该物业实际出租情况为计算依据，每年实际租金的90%归原告，10%归被告百家公司作为委托出租管理成本。涉案摊位已实际交付给原告。原告将摊位委托给被告百家公司管理出租。2019年7月31日，城阳区市场监督管理局作出青城市监处字（2019）80号行政处罚决定书，决定书载明：因接投诉举报称当事人涉嫌宣传“青岛最大的五星级农贸市场”、“青岛首家五星级”等内容。2019年3月28日，我局执法人员依法对位于山东省青岛市城阳区瑞阳路海都地下广场的当事人进行了现场检查，并下达了询问通知书。…经调查，…当事人无法提供“青岛首家五星级农贸市场耀世登临”、“青岛最大的五星级农贸市场招商全面启动”的有效证据，构成了发布虚假广告的行为。…当事人的上述行为，违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款第五项的有关规定“以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形”，构成了发布虚假广告的行为。…本局责令当事人停止发表广告，在相应范围内消除影响，并处罚款26400元。该行政处罚已实际执行。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交招商广告1份，证明被告招商时，在未取得政府部门《星级评定证书》的情况下，对外宣称涉案物业所在的农贸市场为“青岛首家五星级”、“青岛最大的五星级农贸市场”以及“政府领导莅临项目考察指导”等虚假的宣传语欺诈原告，使原告违背真实意思与被告签订了合同。被告质证称我方确实印发过该广告，但不知原告提交的该张广告是不是我方印发的。我方当时说的五星级农贸市场只是形容我们的市场硬件条件好，而我方市场投入较大，硬件较为完善，当时我们根本就不知道青岛有一个星级农贸市场的评定，青岛对农贸市场有一个星级评定是从2017年底开始，我方广告印发是在2017年年初，是我方合作的经销商印发的，一般老百姓不清楚，无宣传价值。本院认为，上述证据客观真实，与行政处罚决定书相互印证，证实原告发布宣传广告，广告页中称“青岛首家五星级农贸市场耀世登临”等宣传语。原告提交《青岛市年度星级农贸市场名单公示》及《城市农贸市场星级评定标准》，证明被告在2017年度未列在青岛市年度星级农贸市场名单当中，也就是说，被告在与原告签订合同时，连三星级农贸市场的标准都未取得。通过国家城乡清洁工程中关于《城市农贸市场星级评定标准》的规定，可以发现农贸市场由于其所达到星级标准的不同，体现出农贸市场在交易的兴旺、经济效益的优劣等很多方面都存在很大的差距。《青岛市2018年星级农贸市场创建办法》第十一条参评条件中也规定，将农贸市场的规模、效益、信誉、税费、辐射区域以及在同类市场中的横向比较等条件，作为星级评定的重要条件。上述规定，可以充分表明，农贸市场是否取得星级标准以及各星级之间都是存在很大差距的，而这些差距足以影响原告是否决定与被告签订合同的重要因素。被告质证称真实性无异议，该评选是2017年年底的评选，是第一次评选，该评选只针对开业的农贸市场，而我方是在2018年开业，所以没有参加该评选，后来我们也参加了农贸市场的评选，原告所说我们连三星的标准都达不到是不符合事实的，我们评选结果不好的原因是生意不好，开业率达不到，我方硬件远远超过评选标准。青岛市的评选标准是在我们签订合同之后出台，不适用于本案。本院对上述证据予以采信。上述证据证实被告百家公司在与原告签订合同时未被评为五星级农贸市场。被告提交转款凭证1份、短信截图及确认书各1份，证实根据委托租赁合同摊位有一年的免租期，为市场培育期，不需要支付任何费用，第二年摊位没有租出去，我方支付给原告租金4091.65元，租金支付至2020年4月30日，该部分费用由被告公司自己垫付。原告质证称收到该款项。该笔费用是被告未与原告协商一致的情况下直接转账到原告的账户，对该费用原告不予认可。本院认为上述相互印证，本院对上述证据予以采信，上述证据证实被告百家公司通过微信的方式向原告发送确认书，内容向原告支付物业（11.47+11.21平方米）2019年5月1日至2020年4月30日预付租金8278.2元。原告微信回复“乙方同意确认书内容”。原告2019年5月9日收到该物业2019年5月1日至2020年4月30日4091.65元。本院认为，原、被告双方签订的《物业使用权转让协议》约定被告将涉案物业21年的使用权转让给原告，原告向被告支付转让费，根据物权法定原则，我国并无物业使用权转让的相关规定，原、被告之间签订的《物业使用权转让协议》实为租赁合同。本案的争议焦点之一是被告在与原告签订《物业使用权转让协议》时是否构成欺诈。本院认为，被告不是五星级农贸市场，其向社会不特定公众发布含有“青岛首家五星级农贸市场耀世登临”等内容的广告，而且被告发布的广告被行政机关认定为“以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形”，构成了发布虚假广告的行为。被告在与原告签订《物业使用权转让协议》时有欺诈行为，原告因受到欺诈而有撤销权。本案争议焦点之二是原告的撤销权是否已过除斥期间。本院认为，被告2018年5月1日向原告交付涉案物业，原告即应对涉案物业的情况有清楚明确的了解。原告庭审过程中向本院提交了《青岛市年度星级农贸市场名单公示》，该名单中并无被告名字，也就是说原告在接受涉案物业后发现涉案物业达不到被告所宣传的标准，完全可以通过上述文件核实被告是否有欺诈行为，原告撤销权的除斥期间应自原告2018年5月1日接受物业后的合理期间开始计算。而原告2019年底才通过诉讼的方式向本院主张权利，其撤销权的除斥期间已过。原告撤销权消灭。关于原告所称除斥期间应自行政机关作出行政处罚决定书之后开始计算的观点，本院认为原告向行政机关举报被告虚假宣传的行为并不影响其通过诉讼的方式主张撤销权，且其向行政机关举报的行为本身就证实了原告在向行政机关举报之前已经知道或应当知道被告有欺诈行为，原告关于撤销权应自行政机关对被告作出行政处罚决定后开始起诉的主张本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告张乃平的诉讼请求。案件受理费1956元，减半收取978元，由原告张乃平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘桂世二〇二〇年五月二十八日法官助理岳芝敏书记员梁文雯