云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初3968号原告：张琼，女，1963年9月18日出生，汉族，云南省昆明市人，居民身份证住址云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：牛光新，男，与张琼系夫妻关系。特别授权代理。原告：牛光新，男，1963年8月7日出生，汉族，云南省昆明市人，居民身份证住址云南省昆明市五华区。被告：云南中天文化产业发展股份有限公司，住所云南省昆明市新闻路348号，当事人送达地址确认书确认送达地址西山区新闻路348号，统一社会信用代码9153000078165679X4。法定代表人：戴艳梅。委托诉讼代理人：毕蕊，女，系云南中天文化产业发展股份有限公司工作人员。特别授权代理。原告张琼、牛光新与被告云南中天文化产业发展股份有限公司（以下简称：“中天公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理。后本案依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理，张琼的委托诉讼代理人牛光新，牛光新到庭参加了诉讼，中天公司经本院依法送达起诉状副本、开庭传票等材料后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。张琼、牛光新共同向本院提出诉讼请求：一、中天公司继续履行2013年9月16日签订的《商品房购销合同》；二、中天公司赔偿张琼、牛光新因违约造成的2015年4月1日起至2020年3月31日期间的经济损失372117元，及自2020年4月1日起至全部款项付清之日止按本金8%计付的经济损失；三、中天公司承担本案诉讼费用。在本案审理中，张琼、牛光新表示在本案中不主张前述第一项诉讼请求。事实及理由：2013年9月16日，张琼、牛光新与中天公司订立《商品房购销合同》，约定中天公司应当在2014年6月27日前将其开发的文化空间广场地下室负一层H区S-079号房屋交付张琼、牛光新，房屋价款930294元，张琼、牛光新按约支付了全部购房款。双方还签订了补充协议，对逾期交房的违约责任等内容进行了约定。2013年9月16日，张琼、牛光新还与案外人云南富壹城物业有限公司签订《物业委托租赁管理协议》，张琼、牛光新将本案所涉房屋委托给该公司对外租赁，并对租赁期限、租金计算方式等内容进行了约定。现本案所涉房屋仍未交付，故张琼、牛光新诉至本院，请求判令如前诉请。中天公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。经审理，本院认定事实如下：2013年9月16日，张琼、牛光新与中天公司订立《商品房购销合同》，约定主要内容为：“张琼、牛光新向中天公司购买其开发的文化空间广场地下室负一层H区S-079号房屋。张琼、牛光新以贷款方式付930294元，2013年9月16日首期支付470294元，其余价款460000元向中国银行股份有限公司昆明市新闻路支行贷款支付。中天公司应当在2014年6月27日前将经过建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付张琼、牛光新，逾期交房的违约责任，双方按照补充协议的相关约定执行”。《商品房购销合同》所附的《补充协议》中对房屋交付的主要约定为：“房屋的具体交付时间以中天公司发放《接房通知书》载明的交付时间为准，中天公司取得竣工验收备案文件为中天公司交付房屋的唯一条件，中天公司因自身原因未能在合同约定期限内向张琼、牛光新交付房屋的，张琼、牛光新给予中天公司60天的宽展期，合同继续履行，中天公司无需承担违约责任，如宽展期届满后中天公司仍未交付房屋，中天公司应按张琼、牛光新已付房款的万分之一向张琼、牛光新支付违约金，合同继续履行”。2013年9月18日，座落于昆明市西山区房屋登记备案至牛光新、张琼名下，合同登记号为ＫＭ2013091868980。2014年7月2日，中天公司开具金额为930294元的不动产销售发票，其中记载商品名称为地下室-1层Ｈ区Ｓ-079，付款方为牛光新、张琼。2013年9月16日，张琼、牛光新与案外人富壹城公司签订《物业委托租赁管理协议》约定，张琼、牛光新将向中天公司购买的案涉房屋委托云南富壹城物业服务有限责任公司（以下简称：“富壹城公司”）对外租赁，委托期限20年，自2014年4月1日起至2034年3月31日止，该协议中约定物业租金计算基数为930294元，并对每年的租金情况进行了列明，其中前三年的年均收益率为8%，年租金回报为74423.52元，第4至6年的年均收益率为8.5%，年租金回报为79074.99元。张琼、牛光新在本案审理中陈述：2015年4月1日前的租金案外人富壹城公司已支付完毕。张琼、牛光新在本案中主张的经济损失均按年利率8%计算。上述事实有张琼、牛光新提交的《商品房购销合同》《补充协议》、发票、物业委托租赁管理协议，及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为：张琼、牛光新与中天公司在平等自愿基础上签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。《补充协议》是《商品房购销合同》的组成部分，故该份协议对双方也具有约束力。按照《商品房购销合同》约定中天公司应在2014年6月27日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付张琼、牛光新,房屋交接和逾期交房的违约责任按《补充协议》的相关约定执行。《补充协议》中约定房屋的具体交付时间以中天公司发放《接房通知书》载明的交付时间为准；中天公司逾期交房的，享有60天的宽展期，如宽展期届满后中天公司仍未交付房屋，中天公司应按张琼、牛光新已付房款的万分之一向张琼、牛光新支付违约金，合同继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《补充协议》中关于逾期交房的前述条款系中天公司为重复使用而预先拟定的条款，其免除了中天公司延迟交房的责任，该条款应属无效。因此，中天公司应按《商品房购销合同》中约定的交房时间（2014年6月27日前）交房。中天公司未能提交证据证明本案所涉房屋已竣工验收，已属违约，张琼、牛光新有权根据《商品房购销合同》要求中天公司承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，张琼、牛光新购买的房屋系商铺，中天公司逾期未能交付房屋使张琼、牛光新不能及时占用、使用、收益而产生的租金收入属于中天公司可以预见的损失范围。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，中天公司和案外人富壹城公司签订的《物业委托租赁管理协议》所约定的租金收益，是目前涉案房屋可参照确定的张琼、牛光新预期利益，故本院参照前述协议约定的标准，根据张琼、牛光新提起的诉讼请求，将2015年4月1日至本案辩论结束之日（2020年5月15日）期间的违约金确定为以购房款总数按年利率8%计算，即该期间的违约金为（930294元×8%÷360天×1872天=387002元）。自2020年5月16日起的违约金，因中天公司的交房时间尚不能确定，故本院在本案中对该部分诉讼请求不作处理。关于张琼、牛光新当庭撤回第一项诉讼请求部分，系其对自身权利的处分，不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不损害国家、集体及第三人利益，本院予以准许。需要指出的是，中天公司应创造条件积极完善手续，争取尽早将符合合同约定标准的房屋交付给张琼、牛光新，积极履行合同义务。综上，中天公司经依法送达起诉状副本及开庭传票后未到庭应诉，但鉴于本案案件事实清楚，依法可以缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、云南中天文化产业发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付张琼、牛光新2015年4月1日至2020年5月15日期间逾期交房的违约金387002元；三、驳回张琼、牛光新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3441元（此款张琼、牛光新已预交，为已减半金额），由云南中天文化产业发展股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  罗玮二〇二〇年五月十八日书记员  何莉