江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初17584号原告：顾强，男，1987年8月9日出生，汉族，住河南省永城市。原告：石迎迎，女，1987年12月22日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：董功超，北京市惠诚(昆山)律师事务所律师。（代理上述两原告）委托诉讼代理人：王玲，北京市惠诚(昆山)律师事务所实习律师。（代理上述两原告）被告：姚丽如，女，1992年8月9日出生，汉族，住江苏省盱眙县。委托诉讼代理人：李成辉，江苏东恒(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄天宇，江苏东恒(苏州)律师事务所实习律师。原告顾强与被告姚丽如房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，原告顾强要求石迎迎作为共同原告参加诉讼，原告石迎迎也同意参加诉讼，本案依法予以准许。本案依法适用简易程序，于2019年12月5日开庭审理，后因案情疑难复杂,依法组成合议庭转为普通程序审理，于2020年3月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人董功超、被告委托诉讼代理人李成辉两次到庭参加诉讼，原告顾强、石迎迎、被告姚丽如及其委托诉讼代理人黄天宇到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告顾强、石迎迎向本院提出诉讼请求：一、请求判令双方房屋买卖合同解除，被告赔偿违约金336000元(合同约定违约方赔偿房价30%，原告主张20%)；二、请求判令被告赔偿原告律师费损失18000元；共计354000元；三、本案诉讼费被告承担。事实与理由：2019年5月8日，原被告在昆山北区房产咨询有限公司（以下简称北区房产）的居间服务下签订《房屋买卖成交合同》，约定原告将位于昆山市巴城镇XX花园XX室房屋以总价1680000元价格出售给被告，合同第二条、第三条约定签订合同之日支付定金50000元，2019年6月15日之前将首付款(含定金)400000元支付给原告。2019年7月30日前由中介预约过户，被告银行贷款1280000元，原告在2019年6月24日前清偿450000元贷款、涤除抵押。合同签订后被告就开始违约延迟付款12天，在2017年6月27日原告已配合做银行流水，因被告个人原则导致银行贷款审批未能通过，被告遂提出赔偿原告违约金5万元解除合同，被告要求35万房款4个月退还，原告将所收房款用于清偿银行贷款，只能等房屋出售拿到首付款再退被告，双方没有达成一致意见。因原告急需出售涉案房用于置换，多次短信、电话、微信、书面资料邮寄、并多次从老家来昆山找中介和被告办理银行贷款以便履行合同，但中介陈述联系不上被告，被告也拒不配合履行合同也不协商解除合同，致使原告无法按约拿到房款严重影响置换计划。原告认为，房屋买卖合同合法有效，当事人均应履行合同义务，被告一而再再而三的推脱行为已严重违背了诚实信用原则构成根本性违约。按合同约定被告理应赔偿违约金(合同第六条)并承担律师费损失(合同第八条)，特诉至法院，请求判如所请。被告姚丽如辩称：1、我方也是同意解除房屋买卖合同。2、我方不认可存在违约行为，事实已经在2019-17581案件中陈述。3、如果法院认定我方违约，我方也认为顾强的损失可以忽略不计，因为昆山的整体房屋市场价从2019年5月份至今是比较平稳的，也就是顾强即使将房屋出售给他人也是没有损失的，因此请求法院如果在认定我方违约的情况下对顾强所诉请的违约金予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2019年5月8日在北区房产的居间介绍下，原告与被告签订房屋买卖合同。合同约定：出售方(甲方)：顾强身份证：，代理人(或共有人)：石迎迎身份证：；购买方(乙方)：姚丽如身份证：。正文：第一条：房屋状况：(一)房屋：甲方同意将坐落在昆山市巴城镇XX路XX号XX花园XX室(房屋产权证号：00××25)房屋(面积以产证为准)出售给乙方。乙方已充分了解愿意购买上述房屋。房屋附属设施和装潢情况(如果有)另列清单明细，作为合同附件。(二）车库：交易房屋中不包括车库。(三)租赁：甲方陈述该房屋上丕存在租赁合同。第二条：房屋总价和定金：(一)房屋总价：甲、乙双方经协商一致，同意上述房产转让价款为(人民币)计壹佰陆拾捌万圆整(￥1680000.00)元整。(二)定金：本合同签订之时，乙方支付人民币伍万圆整(￥50000.00)元整作为定金购房，甲方同时提供身份证复印件、房产证及土地证原件、购房发票、契税单、预售合同、授权委托书等材料，由丙方代为保管，作为过户之用(如果签约当日未带齐，应当在十五日内补足)。本条规定的定金是履约定金，如果其中一方根本违约，守约方可以同时主张继续履行合同和定金罚则；如果其中一方违约但尚不构成根本违约，不适用定金罚则。第三条：履约过程：(一)首付：乙方应当在2019年6月15日之前，将首付款(含定金)人民币肆拾万圆整（￥400000.00)元整支付到甲方名下的银行账户中，或者先支付至丙方。(二)过户：双方约定于2019年7月30日前由丙方向房产交易部门预约过户，并且按照预约的过户时间至房产交易部门办理过户手续。如一方不按期支付首付、配合过户，即构成违约。经丙方(以书面、电话、短信或微信等方式均可)催促后，逾期三十个工作日仍不配合的，构成根本违约。在甲方签署过户相关文件之前，乙方先行支付首付。(四)首付之后的余款和贷款：乙方需要贷款：贷款部分人民币壹佰贰拾捌万圆整(￥1280000.00)元整，乙方承诺，由于自身原因(包括但不限于资料不全，信用不良，资质不足等)导致银行贷款不能如期发放，需在过户日期之前自行筹款补足。如果乙方委托丙方协助办理贷款，应当按照丙方指示提供相关材料、在指定时闻至银行签订贷款合同(甲方应予配合)，如果甲、乙方不配合办理银行贷款手续，造成交易拖延，拖延方承担违约责任。(五)抵押涤除：甲乙双方均确认，交易房屋上存在农村商业银行抵押，尚有约肆拾伍万圆整(￥450000.00)元整贷款未偿还。甲方保证将于2019年6月24日之前清偿贷款，涤除抵押，使房屋处于可以交易过户的状态。备注：如果本条第一款约定的首付付款时间与第五款约定的抵押涤除时间约定为同一日，则视为乙方先行支付首付，甲方收到首付后用于偿还贷款、涤除抵押。笫六条：违约责任与居间服务：(一)违约：甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定履行义务(包括支付定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、配合过户、缴纳税费、交付房屋等)，按照每日总房价万分之五的标准承担逾期违约金，直到违约情形消失或终结时止，但每年最高上限为总房价的24%。逾期超过三十个工作日，构成根本违约。特别约定除外。如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为违约金。同时违约方应承担全部的居间费用(无论原本约定居间费用由哪一方支付，如果守约方已经支付，则可以向违约方追偿)。守约方也可以要求继续履行合同，同时按照每日总房价万分之五的标准主张逾期违约金。第七条、(七)货款审批：为保障交易安全，原则上应当在乙方的银行贷款审批通过后办理过户手续(但甲乙双方都同意的情况下，可以先行办理过户)；由于银行贷款审批延迟导致过户手续推迟的，乙方仍应当按照约定时间支付定金、首付等房款。如果并非由于乙方贷款资质、资料的问题，而是银行审批贷款迟缓，导致在约定的过户时间之前、贷款未能审批，则约定的过户时间自动顺延到贷款审批通过后三十日内。鉴于过户时间推迟给甲方造成的影响，乙方应当按照(每推迟一日)合同交易总额万分之一的标准，向甲方支付逾期补偿。如果超过约定的过户时间六十日，乙方的银行贷款审批仍未完成.(但并非乙方资质不足、资料不全等问题而导致)，甲方有权解除合同，但不得没收定金、房款，亦不得主张违约金，仅能按照前款约定主张逾期补偿。第八条：争议解决：甲、乙、丙三方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成的，均向法院起诉。如因居间服务费发生纠纷，提交合同签订地(昆山市)人民法院管辖。败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的所有必要费用，包括诉讼费、交通费、律师费等。合同签订后，被告即向顾强、石迎迎支付了50000元定金。2019年6月8日前顾强、石迎迎将产证交付北区房产。2019年6月27日被告通过农业银行转账向顾强支付了350000元。后因姚丽如银行流水中存在2019年6月27日“江暂借”的40000元的入账记录，姚丽如银行贷款审批未通过，2019年7月17日被告通过北区房产通知顾强、石迎迎重新配合贷款流程，顾强认为其本人在外地路途遥远且系姚丽如个人原因引起，应当支付相关费用，因为双方协商无果原告未予出现，后顾强在8月初在昆山与姚丽如继续协商，双方因未协商一致，导致贷款、过户手续停滞不前。另查明，昆山市巴城镇XX路XX号XX花园XX室房屋产权人是被告顾强、石迎迎，双方系共同共有。2019年6月28日，被告顾强归还涉案房屋贷款余额460624.87元。庭审中，原、被告均同意解除该房屋买卖合同。原告明确不予鉴定涉案房屋的损失。原告为主张律师费损失向本院提供了其与北京惠诚（昆山）律师事务所签订的《聘请律师合同》，约定原告聘请该所律师担任其与姚丽如房屋买卖合同纠纷案件的委托诉讼代理人，代理费用为18000元。2019年9月26日北京惠诚（昆山）律师事务所向原告开具了金额为18000元的增值税普通发票。本院认为，本案争议焦点在于违约方的认定。本案中顾强、石迎迎在合同签订之后将产证交付中介方，在被告方延期支付350000元款项的情况下，顾强仍然在收到该款后涤除了涉案房屋的抵押权，并且顾强、石迎迎为了被告贷款也配合被告做了一份204650元的银行流水，因此原告已经基本完成协助被告办理银行贷款的手续。庭审中，被告陈述因为在2019年6月27日有一笔4万元的汇入，备注“江暂借”，故银行因此认为姚丽如的首付款有借款嫌疑，要求姚丽如与顾强到银行配合重新办理相关手续，这是导致本案原、被告后期相关手续停滞的根本原因，而银行审批手续不通过，责任在被告，从原告而言，其在配合办理完成贷款手续之后离开江苏昆山，其并无任何过错，在7月中下旬收到要求继续配合办理手续的通知之后，双方也一直在协商，并且在7月底、8月初回到昆山与被告要求继续履行合同，其并未违反合同约定，故本院认定违约方为被告。2019年8月19日姚丽如向本院主张要求顾强、石迎迎返还购房款即有解除双方合同的意思表示，2019年10月顾强、石迎迎起诉姚丽如也明确要求解除合同，故本院根据守约方解除合同的意思表示到达姚丽如处的时间即2019年11月15日为本案合同解除时间。合同解除后，原告因该合同取得的购房款本院已经在另案中处理，本案不再理涉。关于原告主张的违约金，原告未提供充分证据证明因被告违约造成的实际损失，被告也抗辩原告主张的金额过高，双方合同解除距离生效时间尚短，本地区房屋价格处于稳定状态，故本院酌情支持被告应当支付的违约金为50000元。关于原告主张的律师费损失，于法有据，且不高于江苏省律师费收费标准，本院予以支持。关于顾强、石迎迎明确本案的全部权利义务由顾强一人承担，因为系该两人与被告签订合同的，故其内部权利义务的分配并不影响第三人。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：，判决如下：一、原告顾强、石迎迎与被告姚丽如于2019年5月8日签订的《房屋买卖合同》于2019年11月15日解除。二、被告姚丽如于本判决生效之日起十日内支付原告顾强、石迎迎违约损失50000元。三、被告姚丽如于本判决生效之日起十日内支付原告顾强、石迎迎律师费18000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19920元，由被告姚丽如承担。该款原告已经预交本院予以退还，被告于本判决生效之日起十日内交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户,账号：3225XXXXX0343,开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部），逾期未交纳，本院依法强制执行。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的,原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定,于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  张雪莲人民陪审员  李 萍人民陪审员  杨培芬二〇二〇年五月二十六日书 记 员  高美娟