广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初26703号原告：黄合明，男，1972年4月5日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县***********，公民身份号码340************438。委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。被告：王威能，男，1994年5月1日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区太平店镇胥营村1组，公民身份号码420************857。委托诉讼代理人：曾祥明，湖北省襄阳市樊城区太平店法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王俊，男，系被告父亲。原告黄合明诉被告王威能租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年12月23日、2020年5月9日公开开庭审理了本案。原告黄合明及其委托诉讼代理人田海波、被告王威能的委托诉讼代理人王俊到庭参加了两次庭审，被告王威能的委托诉讼代理人曾祥明到庭参加了第一次庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金103500元，违约金37050元；2.被告所交保证金60000元不予退还，归原告所有；3.被告支付原告所欠水电费88285.3元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月1日，原、被告经协商就位于佛山市南海区**********花岗顶的厂房签订了一份《租赁合同》，就租赁期限、租金金额、合同的解除条件等相关内容作了明确约定，后原告按约定收取了保证金60000元，但因为2019年5月开始，被告不按时足额支付租金，现双方约定的合同已经到期，原告通知被告合同终止，要求被告支付拖欠租金，搬离厂房，但被告拒不履行，故起诉。被告辩称，被告于2017年2月1日与原告签订了一份厂房租赁合同，期限为两年，2017年12月1日起至2019年12月1日止，每月被告付原告租金2万元，被告交保证金6万元，每月交乡政府卫生费1500元。双方约定，每月电费原告出具收据，被告预支，年底原告凭供电部门正式发票一起结算多退少补。在2019年5月份时，被告得知新境经联社要收回厂房，故与原告联系，先用保证金抵交房租费、电费。原告从2017年12月1日起每月电费每度按1元征收，供电所电价为0.756元/度，每度多收0.24元。卫生费原告不服务，强行每月收卫生费1500元。到2019年6月止，每月两项都多收5000元，18个月多收9万多元。2019年9月20日，被告接到新境经联社正式通知，要求被告九月底全部搬走，并在九月底将被告的厂房全部停电。事情发生后，被告多次给原告发信息要求原告带上供电部门的正式票据一起结算，原告拒绝，后经经联社领导出面调解，原告又拒绝。由于原告与新境经联社签订的厂房租赁合同到期时间为2019年9月20日止，而原告与被告签订的合同期限为2019年12月1日止。因原告拖欠新境经联社承包费不交，原告有意欺诈被告签订合同，提前三个月合同终止。原告存在严重欺诈违约行为，给被告带来了二十多万元的经济损失。综上，请求法院驳回原告诉请违约金37050元的诉请，原告退还被告保证金60000元抵交租金，凭水电费发票与被告结算水电费，关于卫生费1500元，凭村委会的收据向被告收取卫生费，并承担诉讼费。原告向本院提交如下证据：1.《租赁合同》原件1份，用以证明原告与被告签订租赁合同,对租期、租金标准及违约责任等进行了约定，且明确约定被告应按照每月1500元标准支付卫生费用。2.微信聊天记录打印件6页，用以证明涉讼厂房的租金一直由被告的母亲在交纳。3.《出租厂房、空地合同》原件1份，用以证明黄志强与新境联合社签订出租厂房、空地合同，后在2017年7月1日将厂房转租给原告。4.《协议》原件1份，用以证明原被告双方协议约定租金每月23000元、电费另外计算，每月5-8日支付租金。5.收据原件11份，用以证明被告交租的情况，最后一次交租的时间是2019年4月份。收据中对应的款项均是被告拖欠租金及水电费的金额。6.房水电费收费清单原件1份，用以证明房东收取原告租金、水电费的情况。7.收据原件16份，用以证明原告收取被告租金的情况。被告向本院提交了如下证据：1.《通知》原件1份，用以证明原告与被告签订合同时，合同约定的期限是到2019年12月1日止，但其与社区签订时间是在2019年9月20日到期，当时村委会已通知被告合同到期，要求搬走。2.微信聊天记录打印件1页，用以证明被告接到村委会的通知后，通知原告带电费发票和居委会收卫生费的有关票据过来结算，原告拒绝提供发票，导致无法结算。3.收据（收据时间为2018年4月3日）原件2份、收据（收据时间为2019年12月4日）复印件1份，用以证明在2018年4月原告收取被告卫生费的标准是1500元每月，电费收费标准是每度1元，事实上居委会并没有收取卫生费，该费用是原告设立的收费名目，原告收费后并没有提供相应的卫生清洁服务。电费的收费标准实际上每度不到0.75元，该标准是新的出租人收取被告的电费标准。4.微信聊天记录打印件4页、转账记录打印件13页、短信记录打印件4页、收据复印件11份，用以证明被告向原告支付租金的情况。5.微信聊天记录打印件5页，用以证明王威能的母亲也有向原告转账的情况。6.网页截图打印件9页，用以证明关于电费收取，法律有明确的规定。7.图片4张，用以证明涉讼场地的情况。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合当事人的质证意见，经审查，原告提交的证据1-4，被告确认其真实性，本院予以采信；原告提交的证据5、7反映原告就被告租赁涉讼租赁物每月开具收据确认各款项明细的情况，其中2019年4月之前的款项双方均确认被告已按收据金额支付，被告亦对2019年5月之后收据反映的抄表记录无异议，故本院采信该两组证据的真实性；原告提交的证据6与本案无关，本院不予采信。被告提交的证据1-2、证据3中的收据（收据时间为2018年4月3日）、证据4-5，原告对其真实性无异议，本院予以采信；证据3中的收据（收据时间为2019年12月4日）与本案无关，本院不作认定；证据5来源不明，本院不予采信；证据7原告确认为涉讼厂房照片，本院予以采信。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼租赁物位于佛山市南海区******，厂房及下盖土地、空地及水电设施原由案外人黄志强向佛山市南海区狮山镇新境经济联合社（以下简称新境经联社）承租，并于2010年12月31日签订了《出租厂房、空地合同》，约定的租赁期限为2011年1月1日至2019年9月20日。2017年5月27日，原告黄合明作为承租人，与黄志强作为转租人在该合同落款处签署转租协议，明确经新境经联社同意，黄志强从2017年7月1日其将该租赁合同书内的厂房、空地转给黄合明作为承租人，其以后一切责任由黄合明承担。新境经联社亦在该转租协议上加盖公章。2017年12月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：原告将上述租赁物中厂房加厂地约3500平方米出租予被告作厂房使用；租赁期为2年，“自2017年12月1日起至2019年12月按租地合同到期日为止”；月租金为20000元，租金标准为每月每平方米租金的基数为6元；原告在2017年12月1日前将租赁物交付被告使用；租金按月结算，由被告在每月第5日前支付给原告；合同期间租赁物所需缴纳的管理费、水电费及其他相关费用全部由被告承担；被告迟延交纳租金的，按日千分之五的标准计付违约金给原告，迟延超过三十天的，视为根本违约，原告有权解除合同，保证金不予退回。该合同落款处以手写字体约定：“备注：卫生费按乡府收费标准交付每月1500元，备一托2厂房2间家三楼宿舍一层加二楼共2层”。签约后，被告向原告交纳了保证金60000元，并使用该租赁物用于厂房经营（罗马柱厂）。签订上述《租赁合同》之后至2018年9月，原告于每月5日各开具收据两份，分别载明收取当月租金20000元和卫生费1500元、当月用水用电抄表读数和用水用电度数和金额，被告亦一直按该些收据载明的金额付款。2018年10月11日，因被告使用厂房附近租户搬离，原告与被告的父亲王俊又签订《协议》，约定：“经双方同意罗马柱厂厂房除我老乡厂房外归罗马柱厂所租完，租金每月贰万叁仟元，电费费另计算，每月租金5到8号交清。”签订上述《协议》后至2019年9月，原告于每月5日各开具收据两份，分别载明收取当月租金23000元、当月用水用电抄表读数和用水用电度数和金额，被告亦一直按该些收据载明的金额付款至2019年4月。2019年9月24日，新境经联社发出《通知》，明确将于2019年9月29日17时前对包括被告承租厂房空地范围进行清场。2019年10月8日，原告开具了收据1份，载明截至村委会停水停电止的用水用电抄表读数和用水用电度数和金额。2019年10月24日，原告提起本案诉讼。庭审中，原告自认其出租予被告的厂房并未办理规划报建手续。另根据原告提交的收据，本院整理该些收据记载2018年9月至2019年10月款项明细如下表：月份租金卫生费电费水费上月读数当月读数度数金额上月读数当月读数度数金额2018.920000150027463.8328298.816699.416699.42012253552320132018.102400028298.828819.0710405.410405.4253530675322048.22018.112300028819.0729204.287704.27704.2306734503831474.552018.122300029204.2829584.057595.47595.434503658208800.82019.12300029584.0529912.236563.66563.6365838131555972019.22300029912.2330091.33358235823813389481311.852019.32300030091.3330164.191457.21457.23894398288338.82019.42300030164.9330476.176224.86224.839824208226870.12019.52300030476.1730822.336923.26923.242084451243935.552019.62300030822.3331344.0810435104354451494549419002019.72300031344.0832371.8620555.620555.6494557648193153.152019.82300032371.8633084.4714252.214252.2576463746102348.52019.91150033084.4733688.221207512075637468755011928.852019.1033688.2234259.9611434.811434.8687574846092344.65注：当月水电度数为本月5日抄表读数与上月抄表读数之差，水电费金额结合水电度数与单价（电费为1元/度，水费为3.85元/度）相乘之积与原告开具的《收据》记载金额就低列明；9月租金对应的期间为当月5日至20日共15天。另在诉讼中，被告向本院提交2019年4月15日之后的转账付款记录一批，其主张的付款指向如下表：付款时间付款金额收款人被告主张付款指向4.1510000黄合明4月份款项4.3020095黄合明5.1510000黄合明3月份款项5.2210000黄合明5.294796黄合明6.2610000黄合明5月份款项7.510000黄合明7.1510000黄合明7.2720000黄合明9.235445.74生活缴费水费转水厂账户根据双方提交的原告与被告的母亲（被告自认其母亲负责操办涉讼租赁的交费事宜）的微信聊天记录反映，原告于2019年7月16日之后多次向被告的母亲催收欠款，被告的母亲均表示其当下经营收款困难，请求原告给予宽限，未提出其他异议，直到2019年10月9日才提出要与原告当面结算，但原告表示已经起诉。本院认为，本案为租赁合同纠纷。虽然《协议》落款的乙方是王俊所签，但考虑该《协议》实际上是被告家庭经营的罗马柱厂在《租赁合同》基础上就租赁对价、租赁范围的调整性约定，故本院综合原告的诉请及被告的答辩意见，认定《租赁合同》、《协议》的承租方仍为被告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉讼租赁物应在竣工并经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因原告自认其出租予被告的涉讼租赁物未办理规划报建手续，原、被告签订的《租赁合同》及后续原告与被告的父亲王俊签订的《协议》均因违反法律规定而无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条的规定，无效合同自始没有法律约束力，合同项下的财产依照相互返还、折价补偿原则进行处理，因此，本院结合双方的诉辩意见，对本案的相关争议及原告的诉请认定处理如下：1.关于《租赁合同》约定的租赁期限是否存在欺诈问题。被告主张原、被告签订的《租赁合同》约定的租赁期限超出原告与新境经联社签订的《出租厂房、空地合同》约定的租赁期限，构成欺诈，造成其经济损失。经查，原、被告签订的《租赁合同》约定的租赁期限的字面表述为“自2017年12月1日起至2019年12月按租地合同到期日为止”，被告作为完全民事行为能力者，其在签订该合同时，应该明确知悉原告与新境经联社租地合同的存在，且应负审慎审查之义务，就此，原告并无欺诈之故意。原告主张双方约定租赁期限至租地合同到期、新境经联社收回土地厂房为止更为合理，本院予以采纳。2.关于原告收取卫生费是否合理问题。被告主张，原告按月收取卫生费属于乱收费。经查，《租赁合同》明确被告按月支付的卫生费按1500元收取，该收费标准约定明确，被告也实际按照该约定及原告每月开具的收据交纳该项费用，因此，不管原告是否存在“卫生费”的支出，被告按月向原告支付的该1500元均应视为被告承租涉讼租赁物的对价的一部分，且已履行完毕，被告再对该项费用提出异议与双方约定不符，有违诚信，本院不予采纳。3.关于原告按1元/度向被告收取电费是否合理问题。被告主张原告向其收取的电费高于供电部门的供电价格不合理，应予退款或抵扣欠款。经查，双方确认被告2019年4月之前均是根据原告抄表确认的用电度数按照1元/度的标准向原告交纳电费的，与原告主张的双方约定按1元/度的标准计收电费相符。租赁实践中，出租人基于收交电费的登记、管理成本及电力、器材损耗实际向承租人收取略高于供电部门供电价格的电费，法律上并不禁止。被告的该项主张与双方约定及实际履行情况均不符，有违诚信，本院不予采纳。4.关于《协议》约定的每月租金23000元是否包含了卫生费1500元问题。原告在第一次庭审中不确认其根据《协议》每月收取的23000元包含了卫生费1500元，但如上所述，被告根据《租赁合同》交纳的卫生费1500元实际上是其承租涉讼租赁物的对价的一部分，根据原告在2018年10月之后开具的收据及庭后自述，其在签订《协议》之后就不再向被告收取1500元/月的卫生费，故本院认定，《协议》约定的23000元/月的收款标准已经涵盖了原《租赁合同》约定的卫生费。5.关于被告应付原告2019年5-10月款项金额问题。虽然《租赁合同》、《协议》无效，但根据等价有偿原则，被告实际使用涉讼租赁物，应参照约定的标准向原告计付使用费。根据原告提交的收据，经核算，原告主张被告应付2019年5-9月的使用费金额为103500元，应付2019年4月5日之后的水电费88285.3元不高于本院根据原告提交的证据核算的金额，本院予以采纳。6.关于被告已付2019年5-10月款项金额的认定。诉讼中，原告确认2019年6月26日及之后的转账可以抵扣本案欠款，经查，被告在2019年6月26日及之后共向原告转账50000元，该款应用于抵扣本案欠款。此外，被告在2019年9月23日支出的5445.74元未能反映与本案租赁的关联性，本院不予采纳，故本院认定被告已付2019年5-10月款项金额为50000元。7.关于被告欠付2019年5-10月款项金额及利息的认定。因《租赁合同》、《协议》无效，相应的违约条款亦无效，因此，原告诉请没收被告所交的保证金60000元没有依据，本院不予支持。被告所交的保证金60000元及已付款项50000元合计110000元可用以抵偿本案欠款共计191785.3元。抵偿后，被告还应向原告支付81785.3元。被告拖欠使用费及水电费给原告造成利息损失，本院综合《租赁合同》无效及双方实际履约情况，根据公平原则，酌情判令被告应以欠付的款项81785.3元为本金，从2019年9月21日起至实际还款之日止按年利率4.35%的标准计付利息损失予原告，原告关于违约金诉请金额超出以上核定的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十二条第第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告王威能应于本判决发生法律效力之日起十日内支付81785.3元及以该款为本金从2019年9月21日起至实际还款之日止按年利率4.35%的标准计付利息损失予原告黄合明；驳回原告黄合明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费5632.53元，减半收取计2816.27元（原告已预交），由原告负担1893.95元，由被告负担922.32元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年五月十五日书记员  许晓璇