上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初23463号原告：上海华泉农业科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李仙送，执行董事。委托诉讼代理人：蒋西旺，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告：上海一登精密金属制品厂，住所地上海市青浦区。法定代表人：沈栋杰，厂长。被告：沈其新，男，1960年10月11日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。以上两被告共同委托诉讼代理人：薛勇，上海市中山律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：孙志辉，上海市中山律师事务所律师。第三人：上海市青浦区练塘镇人民政府，住所地上海市青浦区练塘镇章练塘路**。法定代表人：范国强，镇长。委托诉讼代理人：陆月辉，上海东炬律师事务所律师。原告上海华泉农业科技有限公司与被告上海一登精密金属制品厂、沈其新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，依据当事人的申请，本院依法追加上海市青浦区练塘镇人民政府为本案的第三人。于2020年1月6日公开开庭进行了审理，原告上海华泉农业科技有限公司的委托诉讼代理人蒋西旺、被告上海一登精密金属制品厂法定代表人沈栋杰及其委托诉讼代理人薛勇、被告沈其新及其委托诉讼代理人薛勇、第三人上海市青浦区练塘镇人民政府的委托诉讼代理人陆月辉到庭参加诉讼。各方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期限延长三个月。本案现已审理终结。上海华泉农业科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、上海一登精密金属制品厂、沈其新向上海华泉农业科技有限公司支付建筑物、装修及构筑物补偿款人民币(以下币种均为人民币)2,042,115.20元；2、上海一登精密金属制品厂、沈其新向上海华泉农业科技有限公司支付设备补偿款4,279,730元；3、上海一登精密金属制品厂、沈其新向上海华泉农业科技有限公司支付停产停业损失补偿款1,910,626元。事实与理由：2012年，上海华泉农业科技有限公司与上海一登精密金属制品厂签订了厂房租赁合同，上海华泉农业科技有限公司将位于练塘镇大新村朱枫公路XXX号的厂房共5,500平米租借给上海华泉农业科技有限公司从事豆芽生产，租赁期限自2012年9月1日至2020年8月31日。约定，租赁期间遇到动迁及其它因素的，本租赁合同终止，相关补偿、赔偿等按照国家法律法规及政策给予上海华泉农业科技有限公司相应补偿。2019年，沈其新(系上海一登精密金属制品厂的实际投资人和经营者)与练塘镇政府建设用地减量化工作办公室签订了协议。练塘镇政府对上海一登精密金属制品厂、沈其新的厂房土地进行减量化补偿款共35,481,593元。因该减量化工作造成上海华泉农业科技有限公司的工厂关停。经第三方对上海华泉农业科技有限公司厂区评估及练塘镇政府的补偿标准，上海华泉农业科技有限公司可获得补偿8,261,944元。现沈其新已经收到练塘镇政府支付的全部补偿款的50%，但拒不支付上海华泉农业科技有限公司厂房装修、设备及停产停业补偿。上海华泉农业科技有限公司主动和上海一登精密金属制品厂、沈其新多次协商未果，为依法维护自身的合法权益，故诉至本院。上海一登精密金属制品厂、沈其新辩称，鉴于沈其新购买了系争厂房，故与上海市青浦区练塘镇人民政府签订了补偿协议。沈其新表示，因上海华泉农业科技有限公司与其无法律上的关系，故不同意由其直接将补偿款支付给上海华泉农业科技有限公司。上海华泉农业科技有限公司、上海一登精密金属制品厂双方多次协商补偿事宜未果。因上海华泉农业科技有限公司的搭建均为违章搭建，在2017年拆违的时候已经补偿给上海华泉农业科技有限公司，故不同意将补偿款支付给上海华泉农业科技有限公司。同意按照装修评估价的30%支付补偿金。彩钢板系上海一登精密金属制品厂搭建，故不同意向上海华泉农业科技有限公司补偿。机器设备中不可搬迁的同意补偿估价的30%，可搬迁的机器设备同意补偿估价的70%。不同意补偿停产停业损失。上海一登精密金属制品厂同意支付给上海华泉农业科技有限公司供电贴费97,582元。上海市青浦区练塘镇人民政府辩称，由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：上海一登精密金属制品厂(甲方)、杭州大典蔬菜有限公司(乙方)签订《厂房租赁合同》，第一条约定，甲方出租给乙方的厂房坐落在上海市青浦区练塘镇大新村朱枫公路XXX号，租赁标的物为五栋厂房及办公楼，合计面积约5,500平方米。第二条约定，租赁期限：厂房租赁为十年，自2012年9月1日起(具体时间以甲方交房为准)，至2022年8月31日止。租赁金额：2012年9月1日-2017年8月31日每年租金为68万元人民币。2017年9月1日-2022年8月31日每年租金到时参照本区城(大浜养鸡场)范围内其它租赁企业标准另行协商。第七条约定，租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政规划征用动迁及其他因素等，造成本合同无法履行的，双方互不承担责任，本租赁合同自行终止，相关补偿、赔偿等按照国家法律法规及政策给予乙方相应的补偿。2017年10月1日，上海一登精密金属制品厂(甲方)、上海华泉农业科技有限公司(乙方)签订《厂房及土地租赁补充协议》，第一条约定，原合同约定的租赁期限为十年，自2012年9月1日至2022年8月31日，后经乙方提出，甲方同意，实际起算日前调整为2012年10月1日至2022年9月30日。2012年9月1日至30日为免租期。故这次调整的租金起算日期为2017年10月1日。第二条约定，双方确认自2017年10月1日起按原合同期限租赁的厂房面积为5,536平方米，场地4.3亩。西南面第二幢发芽车间(面积787.20平方米)乙方近期归还给甲方。厂房租金为每平方米0.6元每天，场地为每亩每年3万元。第三条约定，双方商定自2017年10月1日至2022年9月30日期间的租金支付方式为每半年支付一次，乙方应当在租赁起算日的第一个月前十天内支付前半年的租金，第六个月底前支付后半年的租金。第四条约定，双方商定2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金为134万元(取整数)。乙方已支付了67万元，另外67万元乙方应在2018年3月底前支付给甲方，787.20平方米的发芽车间租金自2017年10月1日计算到2018年3月31日，租金同样以每天每平方米0.6元计算。到时乙方应将该车间归还给甲方。上述合同协议签订后，由上海华泉农业科技有限公司作为承租人，与出租人上海一登精密金属制品厂履行上述合同及协议。2019年7月11日，青浦区练塘镇建设用地减量化工作办公室向沈其新发出《告知书》，主要内容：补偿项目构成1.土地补偿：1)集体土地(红证)25.8万元/亩；划拨土地(黄证)42万元/亩；国有土地(绿证)60万元/亩(土地补偿面积以合法有效的房地产权证或相关批准文件记载为准)；2)无证土地10万元/亩(以立项面积为准)。2.地上物等补偿，有证房屋建筑物，以及构筑物(或附属设施)、装修、绿化、设备以及库存物资等以评估报告为依据，按评估价100%进行补偿。3.停产停业损失补偿，对地上有证主体结构的建筑面积按照每平方米350元给予停产、停业损失补偿。4.减量化签约奖励，企业在2019年7月20日以前(包括7月20日)配合签订减量化协议的，给予适当奖励。具体如下：1)其他房屋建筑物(指产证以外的房屋)不作补偿，按评估价的50%给予奖励；2)按其他房屋建筑物奖励总额，再给予10%奖励；3)其他房屋建筑物按每平方米200元给予停产、停业奖励；4)按有证房屋建筑物实际补偿价格的10%予以奖励。超过本条规定时间签约的，一律不予奖励。5.劳动者经济补偿，1)对缴纳社保的员工的劳动者经济补偿，由镇社区事务受理中心和镇经管中心审核后进行补偿。企业负责上报确认的员工名单和信息(包括姓名、性别、身份证号码等)，并提供签约之日前一年(12个月)发放工资的相关凭证(须符合经管中心审核要求)，如无法提供或提供不全的，按当年度最低保障工资计算。2)对未缴纳社保的员工的劳动经济补偿，采取一次性包干补偿方式，打包在停产停业损失补偿内。2019年7月14日，青浦区练塘镇建设用地减量化工作办公室(甲方)、沈其新签订了《青浦区练塘镇建设用地减量化搬迁补偿协议》。第一条约定，乙方自愿关闭企业，搬迁设备，腾空厂房，甲方对该建设用地实施减量化，并同意对乙方的土地使用权、房屋、构筑物(或附属物)、装修、设备搬迁、停产停业损失及职工经济补偿金等采用货币方式进行补偿。第二条约定，房屋坐落：练塘镇朱枫公路XXX号(原大浜养鸡场)。地。地上房屋建筑面积集体土地建设用地使用证》记载的有证建筑面积：7,544平方米，其他房屋建筑面积2,884.05平方米，共计地上房屋建筑面积10,428.05平方米。土地面积：《集体土地建设用地使用证》记载的有证面积：32亩；无证面积/亩，共计面积32亩(以立项为准，土地不作补偿)。第三条约定，对乙方的补偿：1、土地补偿：有证土地面积/亩，每亩25.8万元，计人民币/万元；无证土地面积/亩，每亩10万元，计人民币/万元。2、地、地上物补偿上海金虹房地产估价有限公司评估，乙方有证土地上的房屋补偿，计人民币1,231.6336万元；构筑物(或附属物)、装修、绿化、设备搬迁补偿，计人民币1,645.87万元(详见评估报告)。3、停产停业损失补偿：有证房屋建筑面积7,544平方米，每平方350元，计人民币264.04万元。对未缴纳社保的员工的劳动者经济补偿，采取一次性包干补偿方式，打包在停产停业损失补偿内。4、签约奖励：(1)其他房屋建筑物奖励：经上海金虹房地产估价有限公司评估，按其他房屋建筑物评估价人民币410.4932万元给予50%奖励，计人民币205.2466万(详见评估报告)；(2)其他房屋建筑物的实际补偿价205.2466万元给予10%奖励，计人民币20.5247万元；(3)其他房屋建筑物停产停业损失奖励：其他房屋建筑面积2,884.05平方米，每平方200元，计人民币57.681万元；(4)有证房屋建筑物的实际补偿价1,231.6336万元给予10%奖励，计人民币123.1634万元。甲方共应补偿乙方合计人民币3,548.1593万元，此款甲方应于立项报告批准后第四个星期支付50%，于乙方搬迁并将空房移交且经甲方验收合格后支付50%。第四条约定，本合同总计补偿金额为人民币3,548.1593万元。第五条约定，乙方应于2019年10月14日之前完成全部厂房搬迁(乙方自行负责房屋使用人搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁)，并将空房整体移交甲方进行验收。评估范围内属可搬迁设备或物资的乙方可自行搬离，厂房移交时未及时搬离的视作乙方自愿放弃，其他一切一律不准拆除或搬离，否则将按评估价从补偿款中扣除。案外人上海金虹房地产估价有限公司，受青浦区练塘镇建设用地减量化工作办公室委托，对沈其新名练塘镇朱枫公路XXX号(原大浜养鸡场)房屋协议补偿出具估价报告，结论为：估价价值时点2019年5月23日，有证房屋12,316,336元，无证房屋4,104,932元，装饰装修3,718,140元，构筑物4,097,036元，苗木348,750元，可恢复使用机器设备搬迁4,828,774元，无法恢复使用机器设备搬迁3,466,000元。上海华泉农业科技有限公司与被告上海一登精密金属制品厂、沈其新一致确认评估报告中未见证建筑物明细表中冷库14、彩钢板房15、配电房均系上海华泉农业科技有限公司所建，其中冷库14、彩钢板房15、配电房的评估总价共计199,664元。依据《青浦区练塘镇建设用地减量化搬迁补偿协议》的约定，就冷库14、彩钢板房15、配电房，青浦区练塘镇建设用地减量化工作办公室应向沈其新支付补偿款109,815.20元。上海华泉农业科技有限公司、上海一登精密金属制品厂、沈其新一致确认，评估报告中涉及上海华泉农业科技有限公司装修部分的评估价值总计1,734,718元。上海一登精密金属制品厂同意将供电贴费97,582元支付给上海华泉农业科技有限公司。依据《青浦区练塘镇建设用地减量化搬迁补偿协议》的约定，就该部分，青浦区练塘镇建设用地减量化工作办公室应向沈其新支付补偿款1,832,300元。上海华泉农业科技有限公司、上海一登精密金属制品厂、沈其新一致确认，评估报告中涉及上海华泉农业科技有限公司机器设备的评估价值总计4,279,730元，其中可恢复使用部分为2,961,780元，无法恢复使用部分为1,317,952元。依据《青浦区练塘镇建设用地减量化搬迁补偿协议》的约定，就该部分，青浦区练塘镇建设用地减量化工作办公室应向沈其新支付该部分补偿款4,279,732元。上海华泉农业科技有限公司、上海一登精密金属制品厂、沈其新一致确认，承租的有证建筑物面积4,715平方米。依据《青浦区练塘镇建设用地减量化搬迁补偿协议》的约定，就该部分，青浦区练塘镇建设用地减量化工作办公室应向沈其新支付该部分停产停业损失1,650,250元。上述事实由以下证据证明：各方当事人的陈述，当事人提供的厂房租赁合同、营业执照、补充协议、青浦区练塘镇建设用地减量化搬迁补偿协议、评估报告、告知书等，上述证据当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实本院认定如下：上海华泉农业科技有限公司表示彩钢板围墙、彩钢板棚由其搭建，且现在仍在上海华泉农业科技有限公司厂区内，故该笔补偿款应当归上海华泉农业科技有限公司。上海一登精密金属制品厂、沈其新对此不予认可。上海华泉农业科技有限公司未提供证据证明彩钢板围墙、彩钢板棚由其搭建，故本院不予采信。上海华泉农业科技有限公司表示承租的未见证建筑物1,301.88平方米，上海一登精密金属制品厂、沈其新表示上海华泉农业科技有限公司表示承租的未见证建筑物1,200.36平方米，其中门卫、厕所17系上海一登精密金属制品厂、沈其新搭建，但由上海华泉农业科技有限公司使用。结合上海一登精密金属制品厂与上海华泉农业科技有限公司签订的合同中约定的面积，本院认定，门卫、厕所17系并不在上海华泉农业科技有限公司承租的范围内。本院认为，上海华泉农业科技有限公司、上海一登精密金属制品厂之间的厂房租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。租赁期限至2022年9月30日，在双方租赁合同的履行期间，系争厂房因土地减量化需要而征收。案外人对系争场地补偿出具估价报告，各方当事人均无异议。沈其新与第三人签订了《青浦区练塘镇建设用地减量化搬迁补偿协议》，该补偿协议的部分补偿项目应为上海华泉农业科技有限公司权利，现将沈其新与上海市青浦区练塘镇人民政府签订的补偿协议所涉的各项补偿费用，按照法律的规定及公平合理的原则进行分析，确定各方所享有的权益：1、未见证建筑物，按建筑物的来源确认各方的利益。上海华泉农业科技有限公司所建的未见证建筑物评估总价共计199,664元。依据《青浦区练塘镇建设用地减量化搬迁补偿协议》的约定，青浦区练塘镇建设用地减量化工作办公室应向沈其新支付补偿款109,815.20元。故上海一登精密金属制品厂应当向上海华泉农业科技有限公司支付补偿款109,815.20元。2、系争厂房装修部分，按照添附物的来源确认各方的利益。评估报告中涉及上海华泉农业科技有限公司装修部分的评估价值总计1,734,718元。依据《青浦区练塘镇建设用地减量化搬迁补偿协议》的约定，青浦区练塘镇建设用地减量化工作办公室按照实际按评估价100%进行补偿。上海一登精密金属制品厂、沈其新提出的按照评估价的30%对上海华泉农业科技有限公司进行补偿，缺乏依据，本院不予采信。上海一登精密金属制品厂同意将供电贴费97,582元支付给上海华泉农业科技有限公司。故上海一登精密金属制品厂应当向上海华泉农业科技有限公司支付补偿款1,832,300元。3、系争厂房机器设备部分，按权利的来源确认各方的利益。评估报告中涉及上海华泉农业科技有限公司机器设备的评估价值总计4,279,730元，其中可恢复使用部分为2,961,780元，无法恢复使用部分为1,317,952元。青浦区练塘镇建设用地减量化工作办公室按照实际按评估价100%进行补偿。上海一登精密金属制品厂、沈其新提出的可恢复使用部分的机器设备按照评估价的70%、不可恢复使用部分的机器设备按照评估价的30%对上海华泉农业科技有限公司进行补偿，缺乏依据，本院不予采信。故上海一登精密金属制品厂应当向上海华泉农业科技有限公司支付该部分补偿款4,279,730元。4、关于停产、停业损失补偿费，上海华泉农业科技有限公司因租赁合同关系在系争厂房内实际经营，有权就停产停业损失补偿款向上海一登精密金属制品厂主张。至于按房屋面积计算停产停业费用，只是减量化部门当初确定补偿计价的标准依据而已，本院则根据系争厂房的使用年限以及租赁年限，酌定上海一登精密金属制品厂应当向上海华泉农业科技有限公司支付停产停业损失180,000元。上述补偿款总计6,401,845.20元，上海华泉农业科技有限公司未提供证据证明彩钢板围墙、彩钢板棚由其搭建，故其主张该笔款项，本院不予支持。鉴于上海华泉农业科技有限公司与沈其新之间无合同关系，故其要求沈其新向其支付补偿款缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告上海一登精密金属制品厂应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华泉农业科技有限公司补偿款6,401,845.20元；二、驳回原告上海华泉农业科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69,633.60元，减半收取计34,816.80元，由原告上海华泉农业科技有限公司负担4,178元，被告上海一登精密金属制品厂负担30,638.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇二〇年五月二十八日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。