贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初937号原告周银会，男，汉族，1969年2月9日生，住贵州省。原告张思敏，女，汉族，1974年7月19日生，住址同上。被告贵州德尔房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区北京路266号。法定代表人：杨凝寒，职务：执行董事。委托代理人张振华，贵州久同律师事务所律师。委托代理人包可，贵州久同律师事务所实习律师。原告周银会、张思敏诉被告贵州德尔房地产开发有限公司（以下简称“德尔房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周银会、张思敏，被告德尔房开委托代理人张振华、包可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周银会、张思敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款16180.47元，并按年利率4.75%标准支付利息（从2012年4月30日至实际退还之日止）；2、判令被告返还原告燃气开户费2988元、有线电视开户费260元、供电开户费1019元；三项合计4267元，并按年利息4.75%支付利息；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原被告于2012年4月30日签订《商品房买卖合同》，购买被告建设的位于云岩区《蒙特卡尼-水映山城》Ｆ2栋3单元3层2号商品住房，面积149.18平方米，而不动产权证上面积为144.66平方米。被告所买房屋与实际面积相差4.52平方米，根据《商品房买卖合同》每平方米3579.75平方米，应返还购房款3579.75＊4.52＝16180.47元。二、水、电、燃气及有线电视等基础设施和安装达到交付使用条件是开发商义务，也是房屋发挥其应有功能必须具备的基础条件。根据建设部《房屋建筑和市政基础设施工程招投标管理办法》（2001建设部令第89号）及《城市房地产开发条例》的规定，三通费均属于房屋建设工程组成部分。根据《贵州省城镇房地产开发经营条例》第31条商品房价格应包括“三通”配套设施及安装费用，包括在房价内，建设单位和相关专营单位不得向买受人收取，因此应予返还。被告德尔房开辩称：原告第一项诉请无事实及法律依据，依照合同约定，房屋面积误差是以套内面积误差为准，而非建筑面积，根据套内面积计算，面积差为3.38平方米，只应退还12099.55元，且原告系通过按揭方式购买房屋，在按揭期未满的情况下，原告尚未履行完毕全部的付款义务，不存在占用购房款的情况，原告要求按年息4.75%支付利息，缺乏事实和法律依据。关于第二项诉请，双方协议约定三通费及有线电视费由原告承担，并未违反法律规定，不应支持，且根据收据时间，原告要求返还的诉讼时效已经超过，对其主张应予驳回。本院经审理认定以下事实：原告因购买被告修建的“蒙特卡尼-水映山城”项目F2栋3单元3层2号房屋，于2012年4月14日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同第三条约定：“该商品房建筑面积共149.18平方米，其中套内建筑面积125.02平方米……”，第四条约定“出卖人与买受人约定该商品房价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米3579.75元，总金额为447540元；”第五条“面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价，本条规定以【套内建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第壹种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）单价不变，以房管局最终测量面积为准，多退少补。”第十四条“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水在商品房交付使用之日达到使用条件；2、电在商品房交付使用之日达到使用条件；3、煤气开通时间以煤气公司规定为准。”合同附件四补充协议第1.1条约定“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表费、有限电视安装开户费等费用，在房屋交付时买受人一次性付清，由出卖人代收。”合同签订后，原告已按约向被告支付全部购房款。2012年9月8日原告向被告支付三通费（煤气开户2988元、有线开户260元、电开户1019元），共计4267元，被告于同日向原告出具了《收款收据》。2019年9月23日，原告取得了涉案房屋《不动产权证书》，权证号为黔（2019）贵阳市不动产权第0127102号，该证书上记载：“房屋建筑面积：144.66㎡、专有建筑面积：121.64㎡”。上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及原告提交的《商品房买卖合同》、三通费收据、《不动产权证书》、《发票》等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，对本案事实足以确认。本院认为，本案争议焦点在于：一、房屋面积差是否按建筑面积计算？二、被告收取的三通费是否应该退还？针对第一个焦点：依据双方合同第五条约定，双方以套内建筑面积为依据进行面积差异处理并多退少补，而原告诉请以建筑面积计算，与双方的约定不符，本院不予采信。根据《不动产权证书》载明的专有建筑面积即套内建筑面积为121.64㎡，与商品房买卖合同上记载的套内建筑面积125.02平方米存在3.38平方米误差，依据双方合同约定，被告就该部分面积差价款应予退还，退还价款为3.38㎡×3579.75元=12099.56元。对于原告主张的资金占用利息，因双方未约定要支付利息，故本院不予支持。针对第二个焦点：关于诉请退还三通费的问题。虽然双方当事人签订的《补充协议》第1.1条约定购房总价款不包含三通费、由出卖人代收，但根据贵州省人大常委会2009年制定并施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》作为地方性法规，系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围指定的具有强制效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力；其次，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定，双方签订的《补充协议》第1.1条将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效，原告基于合同条款无效而要求被告退还三通费的诉讼时效应自《补充协议》第1.1条被确认无效之日起算，故原告主张未过诉讼时效。综上，被告德尔房开收取燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费的行为于法无据，理应予以退还，故对原告要求被告退还已收取的燃气开户费2988元、有线电视开户费260元、供电开户费1019元的诉请，于事实法律有据，本院亦予以支持。对原告主张的资金占用损失，因德尔房开收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即2012年9月8日起计算至实际退还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、被告贵州德尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周银会、张思敏房屋面积补差款12099.56元；二、被告贵州德尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周银会、张思敏燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费共计4267元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2012年9月8日起至上述款项实际退还之日止）；三、驳回原告周银会、张思敏的其余诉讼请求。案件受理费253元（已减半收取），由原告负担92元，被告贵州德尔房地产开发有限公司负担161元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。（此页无正文）审判员  章放忠二〇二〇年五月二十五日书记员  乔维姗