海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终451号上诉人（原审被告）：海南滋博实业投资有限公司，住所地：海口市国贸大道67号，统一社会信用代码：9146000076747085XB。法定代表人：杨丽真，经理。委托诉讼代理人：雷佳蕊，国浩律师（海南）事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽春，国浩律师（海南）事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张晓凤，女，1971年9月24日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：赵艳，海南刚峰律师事务所律师。上诉人海南滋博实业投资有限公司（以下简称滋博公司）因与被上诉人张晓凤房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初4871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。滋博公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项和第三项判决内容，改判驳回张晓凤于一审中提出的要求滋博公司返还2018年3月、4月租金23448元以及要求滋博公司赔偿装修残值损失221333元的诉讼请求；2.张晓凤承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、滋博公司不存在任何违约行为，一审法院认定滋博公司应按50%承担《衍宏·万国中央区商铺租赁合同》解除后的责任，认定事实不清，证据不足，明显有误。张晓凤主张或一审法院认定滋博公司存在违约行为，须承担合同解除后的责任应当具备充分的证据证明滋博公司确实存在违约行为且该违约行为直接导致了合同目的无法实现或达到了合同约定的其他解除条件。日常生活生产经营中，房产在使用过程中由于外部因素出现一些可修复的渗漏的情况是较为普遍发生的现象，但这并不意味着房产本身存在质量瑕疵，也不意味着出租人就存在违约行为，继而承租人可以直接解除合同。本案中，涉案商铺的地面于2018年2月底出现过积水，滋博公司在维修过程中发现是由于另一面墙根的消防管道从墙体渗漏所导致，遂在对渗水的墙脚做了防水处理的同时对相邻大堂的消防水管进行了修复，并于2018年3月1日修复解决了涉案商铺渗水的问题，不存在导致张晓凤无法继续租用涉案商铺的违约行为。张晓凤以涉案商铺因渗水不符合承租条件为由向滋博公司的人员邮寄解除合同通知书，但实际上其一直营业至2018年4月底，且直至2019年4月9日后才将涉案商铺交还给滋博公司。并且广东保顺检测鉴定有限公司也已经作出保顺鉴字[2018]SW1853号《房屋检测鉴定报告》认定涉案商铺已不存在渗水现象，且出现渗水痕迹的部位处于干燥状态。由此，事实上，张晓凤根本没有证据证明滋博公司存在拒绝履行维修义务或维修不能的违约行为并且严重影响张晓凤经营，导致张晓凤合同目的无法实现，也没有证据证明已达到双方签订的合同第十二条违约责任第1.2项约定的“违反本合同的约定，使张晓凤无法按其用途继续使用该房产的和违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使张晓凤无法继续租用的”的约定解除条件，一审法院对此也予以确认，但一审法院现反过来却认定滋博公司应按50%承担《衍宏·万国中央区商铺租赁合同》解除后的责任，认定事实不清，证据不足，明显有误。二、一审法院以滋博公司违约为由判令解除滋博公司与张晓凤于2017年3月2日签订的《衍宏·万国中央区商铺租赁合同》，认定事实不清，证据不足，明显有误。鉴于张晓凤在一审法院第二次庭审时已不再使用涉案1-105号商铺，滋博公司才同意与张晓凤协商一致解除涉案的《衍宏·万国中央区商铺租赁合同》。但如上所述，滋博公司不存在且张晓凤也根本未举证证明滋博公司存在交付存在质量瑕疵的房产并严重影响其经营的根本违约行为，因此，一审法院以滋博公司违约作为理由之一判令解除滋博公司与张晓凤于2017年3月2日签订的《衍宏·万国中央区商铺租赁合同》，认定事实不清，证据不足，明显有误。三、一审法院判令滋博公司向张晓凤返还2018年3月、4月租金的50%即11724元，认定事实不清，证据不足，明显有误。本案中，张晓凤实际上一直营业至2018年4月底，且直至2019年4月9日后才将涉案商铺交还给滋博公司，一审法院认定张晓凤自2018年3月起不再经营，毫无任何依据，加之如上所述，滋博公司不存在任何违约行为，一审法院不应认定滋博公司按50%承担合同解除后的责任，故其判令滋博公司向张晓凤返还2018年3月、4月租金的50%即11724元，认定事实不清，证据不足，明显有误。四、一审法院判令滋博公司向张晓凤赔偿装修残值损失106961.88元，认定事实不清，证据不足，适用法律明显有误。如上所述，滋博公司不存在任何违约行为，一审法院认定滋博公司应按50%承担合同解除后的责任，认定事实不清，证据不足，明显有误。因此，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定要求滋博公司向张晓凤赔偿鉴定出的装修残值损失的50%即106961.88元，适用法律也明显有误。综上，一审法院的判决认定事实不清，证据不足，适用法律明显有误。为维护滋博公司的合法权益，捍卫国家的法律尊严，滋博公司现根据《中华人民共和国民事诉讼法》和其他有关法律法规之规定，特向贵院上诉并提出以上请求，恳请贵院依法予以支持。被上诉人张晓凤答辩称，一、一审认定事实清楚，滋博公司提供的房屋存在渗水现象，并严重影响张晓凤的生产经营。根据一审鉴定，2019年4月19日广东保顺检测鉴定有限公司作出的保顺鉴字[2018]SW1853号《房屋检测鉴定报告》，该报告分析认定，该房屋已不存在现时渗水现象，通过渗水痕迹的分布推测该房屋墙角另一侧存在水源渗入该房屋内。在一审中，张晓凤已提供渗水图片等证据证明该商铺渗水问题。张晓凤自2017年8月开始，便发现商铺开始出现各种问题，先是张晓凤铺面门前挡水玻璃檐逢雨便漏水，水会顺着道路蔓延到商铺，下雨天张晓凤门前全是滴水，根本无法经营，张晓凤多次向滋博公司反映后，滋博公司才派人更换玻璃。后张晓凤发现商铺内墙开始渗水，多处墙面都已被水损坏，张晓凤向滋博公司反映该情况，滋博公司都只是派人来看下，从未进行维修。直自2017年10月，渗水问题越来越严重，商铺地面都开始渗水，且渗出的水有异味，张晓凤多次向滋博公司反映，但滋博公司都只是派物业清洁人员清理，从未进行维修，也未回复张晓凤。张晓凤不知道该商铺何时才能维修好，商铺里的异味何时能消除，且渗水问题不仅仅是张晓凤的商铺，张晓凤旁边的商铺都是一样的渗水，水都是有异味。因地面每天渗水且水量较大，导致张晓凤经营沙疗项目购买的木质沙床渗水，沙床里面的沙都已凝结，该沙床是通电使用，沙床电线渗水，均已损坏无法使用。商铺地面渗水有异味，张晓凤承租该商铺用于经营五彩阳光全国连锁沙疗养生，主要是沙疗及其他美容养生项目。该商铺都是臭味，张晓凤根本无法继续经营。张晓凤不得不于2018年2月28日停止营业。张晓凤停业后，滋博公司的商铺何时渗水，如何渗水，张晓凤并不知晓，而该鉴定是2019年才予以作出，离张晓凤停业已一年之久，渗水何时出现，并不能在鉴定机构人员观察商铺时出现，所以该鉴定并不能完全体现该商铺渗水事实，且该商铺内部，滋博公司也未予以维修。一审法院根据双方证据以及鉴定机构出具的报告认定滋博公司提供的该商铺存在渗水现象，该事实认定正确。二、一审法院适用法律错误，张晓凤已提供证据证明该商铺渗水，且已严重影响张晓凤的生产经营，滋博公司已构成违约，应由滋博公司承担违约责任。根据双方签订的租赁合同第十二条第1项甲方（即滋博公司）违约责任第1.2：租赁期间，甲方有下列行为之一的，乙方（即张晓凤）有权单方面解除本合同，并追究甲方给乙方造成的损失。1.2.2，违反本合同的违约，使乙方无法按其用途继续使用该房产的；1.2.3，违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用的。根据《合同法》第九十三条、九十四条、第二百一十六条，滋博公司应提供符合租赁用途的商铺给张晓凤，但商铺渗水严重，张晓凤已向滋博公司多次反映，且已损坏张晓凤财产，张晓凤依法解除合同并要求滋博公司赔偿损失。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因滋博公司提供商铺不符合租赁用途，张晓凤不得不解除合同，滋博公司违约导致合同解除，应赔偿张晓凤租赁剩余期限装修残值损失。张晓凤解除合同无过错，应由滋博公司承担违约责任，返还2018年3、4月租金，承担全部的装修残值损失。综上所述，一审法院认定的事实清楚，滋博公司提供商铺渗水，张晓凤已向一审法院举证该商铺渗水现象已严重影响张晓凤的生产经营且滋博公司该对商铺不予维修，已构成违约，应承担违约责任，赔偿张晓凤损失。张晓凤向一审法院起诉请求：1.判令解决双方签订《衍宏·万国中央区商铺租赁合同》；2.判令滋博公司退还张晓凤已交的2018年3月、4月房租；3.判令滋博公司赔偿张晓凤装修残值损失221333元，沙床损失264000元；以上合计532229元；4.判令滋博公司承担本案的案件受理费。一审法院认定事实：海口市龙华路23号衍宏·万国中央区1-105号商铺的产权人系滋博公司。2017年3月2日，张晓凤、滋博公司签订《衍宏·万国中央区商铺租赁合同》，约定：滋博公司将位于海口市××路商铺出租给张晓凤，面积为130.27平方米；租赁期限三年，自2017年3月2日至2020年3月1日止；自2017年3月2日至2018年3月1日的租金等综合管理费用按每月每平方米90元计算，自2018年3月2日至2019年3月1日的租金等综合管理费用按每月每平方米97.2元计算，自2019年3月2日至2020年3月1日的租金等综合管理费用按每月每平方米104.97元计算；滋博公司同意给予张晓凤免租装修其为20天，自2017年3月2日至2017年3月21日止，张晓凤从2017年3月22日起向滋博公司支付租金等各项综合管理费；张晓凤向滋博公司支付合同保证金23448元，张晓凤交还房产并结清应付款项后，该合同保证金无息返还。合同第十二条约定：租赁期内，如滋博公司违反本合同的约定，使张晓凤无法按其用途继续使用该房产的；或是违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使张晓凤无法继续租用的；张晓凤有权单方解除本合同，并追究滋博公司给张晓凤造成的损失。前述合同签订后，张晓凤经滋博公司同意装修涉案铺面用于经营五彩阳光沙疗养生。张晓凤向滋博公司支付截止至2018年4月21日的租金及保证金23448元。张晓凤经营的沙疗养生是通过沙床进行的，而沙床的运作需要接通电源。因涉案商铺地面出现渗水现象，考虑沙床通电后有触电的风险，张晓凤暂停经营，并向滋博公司反映渗水问题要求维修。2018年3月，滋博公司指派的维修人员在维修的过程中发现渗水系由于另一面墙根的消防管道从墙体渗漏导致涉案商铺地面积水，维修人员对渗水的墙脚做了防水处理。2018年底，滋博公司对涉案商铺东南侧相邻大堂消防栓水管进行修复。张晓凤自2018年3月起不再营业，于2018年3月12日张晓凤向滋博公司负责招租的林经理邮寄解除合同通知书。张晓凤在该通知书中提出解除涉案租赁合同，并要求退还2018年3月、4月租金、合同保证金，赔偿经营用品损失、装修残值损失、营业损失和软装损失。滋博公司收到该通知书后，认为解除合同事由不存在，但是其未给予张晓凤回函。张晓凤申请一审法院对涉案商铺地面渗水原因及涉案商铺已形成附和的装饰装修残值进行司法鉴定，一审法院依法对外委托鉴定。广东保顺检测鉴定有限公司现场检查，涉案商铺部分墙体下部存在渗水痕迹，地面局部存在泡水痕迹。该司于2019年4月19日作出保顺鉴字[2018]SW1853号《房屋检测鉴定报告》，根据现场检查情况、渗水痕迹出现的部位等情况进行综合分析：该房屋已不存在渗水现象，且出现渗水痕迹的部位处于干燥状态，故不存在现时渗水原因分析。通过渗水痕迹的分布推测该房屋墙脚另一侧存在水源渗入该房屋室内。由于鉴定期间该房屋已不存在渗水现象，故无法确认其渗水水源。南京永道工程咨询有限公司于2019年5月15日作出永道鉴字（2019）第03号《万国中央区1-105商铺已形成附和的装饰装修残值鉴定意见书》。该鉴定报告根据两种鉴定方法作出两种鉴定意见：方法一张晓凤申诉工程残值鉴定总造价为188216.80元；方法二定额计价工程残值鉴定总造价为213923.75元。由于鉴定方法一依据的证据一审法院未采纳，且滋博公司对鉴定方法一有异议，一审法院以鉴定方法二鉴定的残值为准。一审法院认为，张晓凤、滋博公司签订的《衍宏·万国中央区商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。张晓凤依约向滋博公司支付租金，滋博公司应向张晓凤交付合乎租赁目的的房产。滋博公司交付的涉案房产出现渗漏现象，存在质量瑕疵，致使张晓凤经营沙疗具有安全风险，滋博公司存在违约行为。张晓凤诉请解除涉案合同，滋博公司予以同意，且滋博公司也已将涉案房产另行出租案外人。故，对于张晓凤解除涉案合同的请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”涉案房产出现渗水现象后，张晓凤应适当给予滋博公司修缮房产的合理期限。张晓凤以渗水现象为由解除合同，应举证证明渗水现象已严重影响经营，符合解除合同的条件。张晓凤未能向一审法院举证证明其给予滋博公司修缮的期限，亦未能证明滋博公司长期未修复房产导致租赁合同目的落空，而是直接向滋博公司发出解除合同通知书。对于涉案合同的解除，张晓凤亦存在过错，双方各自按50%承担合同解除后的责任。张晓凤已向滋博公司支付2018年3月、4月的租金及合同保证金，但张晓凤自2018年3月起不再经营。滋博公司应向张晓凤返还2018年3月、4月的租金及合同保证金的一半金额，即23448元。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。张晓凤经滋博公司同意对涉案房产进行装修，经鉴定涉案房产的装修残值为213923.75元。故，滋博公司应向张晓凤赔偿装修残值损失106961.88元。张晓凤未能举证证明沙床存在损失及损失的数额，应承担举证不能的不利后果。对于张晓凤主张滋博公司赔偿沙床损失的请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，一审法院判决：1.解除张晓凤与滋博公司于2017年3月2日签订的《衍宏·万国中央区商铺租赁合同》；2.滋博公司于本判决生效之日起七日内向张晓凤返还2018年3月、4月租金及合同保证金合计23448元；3.滋博公司于本判决生效之日起七日内向张晓凤赔偿装修残值损失106961.88元；4.驳回张晓凤的其他诉讼请求。案件受理费9122元，由张晓凤负担4561元，滋博公司负担4561元。二审中，双方没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，本案争议的焦点是，滋博公司是否存在违约行为，应否承担相应的违约责任。双方对一审判决解除涉案合同没有意见，本院予以维持。本案中，滋博公司上诉主张其不存在违约行为，不应承担违约责任。理由是张晓凤没有证据证明其存在拒绝履行维修义务或维修不能的违约行为且严重影响张晓凤经营，导致张晓凤合同目的无法实现。根据双方合同约定，张晓凤租赁涉案商铺用于经营五彩阳光沙疗养生，不得另行经营其他项目。因经营的沙疗养生是通过沙床进行的，沙床的运作需要接通电源。而张晓凤在使用涉案商铺时墙体地面出现渗水现象，经营用品被浸泡，存在用电安全和经营风险，张晓凤据此暂停经营，滋博公司存在违约行为。张晓凤在涉案商铺出现渗水现象后，未给予滋博公司合理期限修缮房产，即通知滋博公司解除合同，搬离涉案商铺，也存在过错。张晓凤以滋博公司违反合同约定为由主张解除涉案合同，但未提供证据证明滋博公司存在合同约定的解除合同行为，张晓凤应承担举证不能的不利后果。由于张晓凤自2018年3月起不再经营，滋博公司也已将涉案商铺另行出租案外人，一审诉讼中滋博公司也同意解除涉案合同。一审判决据此解除涉案合同并无不当。综合考虑滋博公司交付的涉案商铺出现渗水现象已严重影响张晓凤的经营活动以及张晓凤在解除合同时存在过错等客观情况，一审判决确认双方各自按50%承担合同解除后的责任并判令滋博公司向张晓凤返还2018年3月、4月的租金和合同保证金合计23448元以及赔偿张晓凤装修残值损失106961.88元合理。基于上述理由，滋博公司关于其不存在违约行为不应承担解除合同后50%的责任的上诉理由不成立，本院不予以采纳。综上所述，滋博公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9122元，由海南滋博实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李玉民审判员 符玉梅审判员 陈立夫二〇二〇年五月二十一日书记员 柯小莉速录员 黄晓霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。