山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2082号上诉人（原审被告）：周宁，男，一九七一年五月二十九日出生，汉族，自由职业者，住山东省威海市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：毕明君，山东胶东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金猴集团有限公司，住所地山东省威海市和平路106号，统一社会信用代码×××。法定代表人：柳富林，董事长。委托诉讼代理人：姜红利，山东业诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗栋林，男，金猴集团有限公司法务部员工，住山东省威海市环翠区。上诉人周宁因与被上诉人金猴集团有限公司所有权确认纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初7430号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇二〇年三月二十三日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周宁及其委托诉讼代理人毕明君，被上诉人金猴集团有限公司的委托诉讼代理人姜红利、苗栋林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周宁上诉请求：撤销一审民事判决，予以改判。事实与理由：一、一审认定事实错误。（一）一审认定双方当事人均确认被上诉人金猴集团有限公司以上诉人名义买房是为了经营管理的便利，据此认定本案系借名买房，属于对上诉人意思的曲解。金猴集团有限公司将案涉房屋登记在上诉人名下，既是对上诉人的预期奖励行为，也是对上诉人的经营业绩的肯定。一审直接认定为借名买房，是完全曲解的。（二）对案涉房屋登记在上诉人名下的行为，本身就是一个法律行为。如果说是借名买房，那么必然存在一个事实上的代持或借名的协议。这个协议，正是上诉人反复陈述的实际存在的上诉人与金猴集团有限公司法定代表人柳富林之间的口头约定，该约定通过登记的行为也可以予以认定。鉴于上诉人的工作业绩，柳富林曾多次明确向上诉人表示，将案涉房屋奖励给上诉人，并称已经登记在上诉人名下，有什么可以担心的呢？这些承诺，通过金猴集团有限公司长时间对案涉房屋不予更名就可以得到认定。因此，上诉人与金猴集团有限公司之间是存在着约定的，该约定就是一个债权的行为，不是一个物权行为。该约定要受诉讼时效的约束。因此，将本案确认为物权纠纷，是认定事实错误。（三）金猴集团有限公司是大公司，是市场环境下的强势主体，对上诉人而言占有强大的资源、市场等优势。上诉人的辞职，是经过金猴集团有限公司批准的，也必须按照其要求办理清楚各种交接手续。该各种交接手续的完全交接，就意味着双方之间不再存在其他纠纷，也即金猴集团有限公司如果真的认为存在遗留问题，不会在二〇一五年十月二十七日之前就同意上诉人离职，并在二〇一五年十月二十七日将人力资源和社会保障事务代理手册为上诉人办理好。换句话说，金猴集团有限公司同意办理离职并转各种社保手续的行为，就是对双方已经不存在纠纷的确认。既然不存在纠纷了，如果金猴集团有限公司认为要主张权利，也应当自二〇一五年十月二十七日开始计算诉讼时效。而金猴集团有限公司怠于行使权利，超过诉讼时效的时间主张权利，不应得到法律的支持。（四）有关案涉房屋登记在上诉人名下的相关账册，处于金猴集团有限公司名下控制。其资金往来等，与金猴集团有限公司的陈述不完整，需要法院予以调取。相关账册上可以反映出，案涉房屋登记在上诉人名下的过程，预期奖励是主要原因，而非仅仅是管理上的需要。（五）通过一审审理可知，上诉人与金猴集团有限公司之间存在着一个口头的协议，或登记协议，或委托协议。这个协议是真实存在的，也是得到双方认可的，没有形成书面文字，并不代表该协议不存在。从金猴集团有限公司的行为可以得到证明，这个协议的存在，就说明金猴集团有限公司要主张权利，应当撤销该协议，基于该协议主张权利，就是合同义务或侵权责任，其应当主张的债权。而金猴集团有限公司按照物权予以主张，是法律认识错误。正是基于该协议的存在，本案就必须适用有关诉讼时效的规定。二、一审适用法律错误。一审基于错误的事实，对案件依照物权予以认定，系适用法律错误。三、一审存在程序错误。一审以简易程序审理，开庭审判员为王跃先，但由没有开庭的审判员王剑予以判决，完全违反了合法程序，应当予以撤销。金猴集团有限公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人周宁的上诉理由不成立，一审判决应予维持。二、一审法院认定借名买房的法律关系正确。本案一审中，答辩人向法庭提供的大量证据，证实案涉房屋由答辩人与案外人侯效伍签订债权转让合同，由侯效伍将其从太原市迎泽区城市建设综合开发公司处购买的案涉房屋以2350000元的价格转让给答辩人（另外答辩人需向侯效伍支付新建部分的产权手续费40000元，侯效伍负责将房产证书办理到答辩人名下并承担期间涉及的一切费用）。答辩人根据侯效伍的指示，向侯效伍作为股东且担任法定代表人的山西雪亮眼镜有限公司支付了2350000元房款，并由侯效伍向答辩人开具了2390000元房款的收据，收据中加盖了山西雪亮眼镜有限公司的财务专用章。该收据除了有公司财务负责人和公司董事长签字外，也有业务经理周宁的签字并由周宁在收据中注明“购买太原专卖店”。而对于太原专卖店，答辩人在一审中向法庭提供了大量的证据，证实太原专卖店是答辩人以周宁的名义设立登记的个体工商户，是由答辩人实际经营并承担经营期间的管理费、税费和负担盈亏。对于上述证据的真实性，周宁在一审中均予以认可。在太原专卖店注销后，案涉房地产也一直由答辩人出租使用至今。三、周宁主张答辩人同意其办理离职手续的行为就意味着双方不存在其它纠纷，没有事实和法律依据。周宁申请辞职，答辩人同意其辞职，并为其办理解除劳动关系的手续，这一行为的法律后果仅代表双方的劳动法律关系终止，并不代表双方存在的民事法律关系完毕。四、周宁主张案涉房产由答辩人奖励给他，不符合事实。周宁也没有提供任何证据以证实其主张。五、本案系物权纠纷，不适用诉讼时效的规定，周宁主张答辩人的主张超过诉讼时效，没有法律依据。六、周宁主张一审存在程序错误，没有事实依据。一审开庭时由审判员王剑审理本案，程序合法有效。金猴集团有限公司向一审法院起诉请求：判令被告周宁协助原告将太原市东米市小区71幢5单元-1-1层底商1号房屋产权过户到原告名下。一审法院认定事实：原告金猴集团有限公司名称由威海市皮鞋厂、威海市皮鞋工业集团公司、威海市金猴集团公司、威海市金猴集团有限责任公司变更至现名称。被告周宁于一九九六年三月任原告销售一科副科长，一九九七年二月任销售部副经理兼销售三科科长，并同时任原告太原经营部负责人。一九九四年十月，案外人侯效伍（甲方）与太原市南城区城市建设综合开发公司（乙方）签订编号为东-71-01的《商品房购售合同》一份，约定甲方购买乙方位于东米市小区71号楼1层预计建筑面积178平方米的营业用房，购房总值623000元。一九九八年三月，双方就甲方购买71号楼5单元使用面积为133.4平方米的地下室签订《补充协议》，售价为66700元。一九九九年五月十一日，侯效伍（甲方、转让方）与威海市金猴集团公司（乙方、受让方）订立《债权转移协议》，约定的主要内容为：甲方将太原市东米市小区71号5单元1层房产的产权请求权（详见甲方与太原市迎泽区城市建设综合开发公司于一九九四年十月十九日签订的商品房购售合同编号东-71-01、房款已付）转让给乙方，乙方同意接受；转让费为2350000元；甲方负责将太原市迎泽区城市建设综合开发公司关于太原市东米市小区71号5单元1层（179.55平方米）与地下室（185.335平方米）为甲方出具的有关权利凭证（房屋移交证明与购房发票）中的权利人变更为乙方，乙方在甲方完成上述要求后，支付部分转让费（房款）1350000元，另有门前20平方米新建部分产权手续费40000元，共计1390000元；甲方负责办理将房屋产权转移给乙方的必要手续，转让费余款1000000元乙方于一九九九年六月二十日前，在甲方交付房屋产权证明、合格完成房屋附属结构工程后及时付清。落款处有侯效伍和周宁签名捺印。同日，侯效伍（甲方）与周宁（乙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方就有关合同转让中的有关事宜达成如下条款：一、甲方自愿将其太原市迎泽区城市建设综合开发公司购买的东米市小区71号楼底商，一层179.55，地下室185.33的营业用房以611832元转让于乙方；二、甲方必须配合乙方在迎泽区开发公司办理合同当事人变更手续。同日，侯效伍与周宁共同向太原市迎泽开发公司出具《申请》，主要内容为：由于侯效伍欠我（周宁）的债务款，现我们双方进行协商，达成协议，侯效伍愿将购贵公司71号楼底商，建筑面积179.55平方米及地下室建筑面积185.335平方米的营业用房以611832元的价值转让与我，为此我向贵公司申请，将侯效伍的名字变更为周宁。落款处记载：附协议书一份。在该《申请》下部有太原市迎泽区城市建设综合开发公司有关负责人签署同意。一九九九年五月十二日，周宁（甲方）与太原市迎泽区城市建设综合开发公司（乙方）就前述房屋签订《商品房购销协议书》一份。同日，该公司向周宁签发房产移交证明。一九九九年五月五日、五月十九日威海市金猴集团公司向侯效伍作为股东并担任法定代表人的山西雪亮眼镜有限公司分别汇购房款1350000元和1000000元。一九九九年五月二十六日，太原市房地产管理局颁发了房权证并字第XXXX号房屋所有权证，记载的房屋坐落为东米市小区71号楼5单元1号，所有权人为周宁。一九九九年十一月一日，侯效伍向威海市金猴集团公司出具收到东米市小区71号楼5单元1号房款2390000元的收据并加盖山西雪亮眼镜有限公司财务专用章，周宁在该收据右下角处签章并标明“购买太原专卖店，汇款汇入山西雪亮眼镜有限公司账户上”。一九九九年八月，名称为太原市迎泽区金猴皮具店的个体工商户成立，周宁为经营者，住所为案涉房屋。涉及该皮具店的费用由原告金猴集团有限公司列帐支出，日常销售账目也在原告太原经营部的账册中记账。二〇〇五年二月，有周宁签名的《平帐请示》载明：我公司所属太原金猴专卖店（编码4110）于二〇〇四年二月撤销，有关太原专卖店的各项账目也已结清，公司审计部于二〇〇四年五月审计完毕，现公司账面往来账为-25173.63，为了做到账务清晰，请领导准予平帐。太原市迎泽区金猴皮具店注销后，案涉房屋由原告金猴集团有限公司出租并收取租金。二〇一九年十月二十八日，周宁办理了该房屋的土地及房屋权属证书补换证登记，不动产权证书号变更为晋（2019）太原市不动产权第XXXX号。一审法院认为，本案案由为所有权确认纠纷。对不动产物权归属的终局性判断，只能依赖于原因行为或基础民事法律关系的审查判断结果，物权变动的权源是当事人之间的法律行为或者法律规定的非法律行为，而非不动产登记的确认。登记虽然在不动产物权变动中是生效要件，但登记本身并非赋权行为，债权合意等当事人的意思表示才是物权变动的基础。原、被告均确认原告金猴集团有限公司以被告周宁的名义购房是为了经营管理的便利，所以本案存在借名买房的情形，在借名买房关系中，主要存在两个合意：一个是存在于借名人与被借名人之间的关于房屋所有权归属的合意；另一个是借名人或被借名人与第三人之间达成的买卖房屋并据此向登记机关表达的关于房屋所有权登记的合意。借名人与被借名人以及被借名人与房屋出卖人之间的法律行为均不构成虚假表示，在借名人与被借名人之间，借名人确有通过被借名人购买房屋，并将房屋登记于被借名人名下的法律拘束意思，被借名人也在这个意义上为允诺；在被借名人与房屋出卖人之间，基于借名人与被借名人的前述合意，被借名人与房屋出卖人签订了房屋买卖合同，在这一合同关系中，被借名人从房屋出卖人处购买房屋的意思表示是真实的，对于房屋出卖人而言，无论其是否知晓借名人与被借名人之间是否就借名购买房屋达成的合意，也均不对房屋出卖人将房屋出卖给被借名人的意思构成影响。据此，本案所涉及的上述两个合意以及以此为基础的相应民事法律行为没有违反法律法规规章的效力性强制性规定，均属合法有效。根据已认定事实，原告金猴集团有限公司不仅实际支付了购买房屋的对价，而且基于所有权人的自主意思对案涉房屋进行了实际占有、使用和收益，其提供的证据明确具体、相互印证，足以证明其应为案涉房屋的真实所有权人。被告周宁认为，案涉房屋之所以登记在被告名下，既是原告便于管理，也是对被告工作的肯定，原告法定代表人多次口头答应将该房屋作为对被告的奖励，然而，被告未能提供证据证明原、被告之间成立转让所有权的法律关系，原告又予以否认，其抗辩主张不予支持。原告在本案中行使的物权确认请求权不属于债权请求权，确认物权是保护物权的基本手段，其应与物权的存在共始终，故不应适用诉讼时效的规定，被告关于原告请求罹于诉讼时效的抗辩理由不能成立。综上所述，原告提供的证据足以证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，原告为案涉房屋的真实所有权人，被告应当协助原告办理过户登记。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，判决如下：被告周宁协助原告金猴集团有限公司将太原市东米市小区71幢5单元-1-1层底商1号房屋产权过户到原告名下。二审所查与一审一致。本院认为，针对被上诉人金猴集团有限公司要求办理房屋过户的诉讼请求，上诉人周宁据以抗辩的主要理由是其所称与金猴集团有限公司法定代表人达成的口头协议，即以公司所购并上户于周宁名下的房屋，作为公司对其工作业绩的奖励。对此金猴集团有限公司不予认可，而周宁除其单方陈述外，亦不能提供相应证据予以佐证。根据在案证据及当事人陈述，周宁作为金猴集团有限公司的代理人，以金猴集团有限公司名义与房屋转让人侯效伍签订《债权转让协议》，获得涉案房产请求权，由金猴集团有限公司支付转让价款2390000元，并将房屋登记于周宁名下，用于金猴集团有限公司太原专卖店的经营使用。结合该专卖店同样系以周宁个人名义办理为个体工商户，以及专卖店撤销后，涉案房屋由金猴集团有限公司对外出租的事实，金猴集团有限公司为便利经营、管理而将房屋登记于周宁名下的解释合乎情理，亦趋于客观。显然，整个房屋转让交易，包括将房屋登记于个人名下，周宁行使和履行的是经金猴集团有限公司授权的委托代理行为，周宁与转让人侯效伍签订的（房屋转让）协议书，包括后续的更名申请、与开发商签订商品房购销协议书等，均系基于前述《债权转移协议》，为办理房屋产权登记所采取的方式和步骤。原审从借名买房的角度所作阐述，论理清楚，评判无误。周宁的上诉主张理由不能成立，其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周宁负担。本判决为终审判决。审判长 雷 晨审判员 王 薇审判员 孙广金 二〇二〇年五月二十九日书记员 齐文姝