西藏自治区林芝市巴宜区人民法院民事判决书（2020）藏0402民初11号原告：闵莉梅，女，1988年2月24日出生，汉族，户籍地四川省遂宁市，外来经商人员，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：蒋雨琪，西藏琪格律师事务所律师。被告：郑维明，男，1974年12月13日出生，汉族，户籍地四川省遂宁市，外来经商人员，公民身份号码×××。被告：西藏明元建筑工程有限公司，住所地西藏那曲地区拉萨南路，统一社会信用代码×××。法定代表人：郑维明，系该公司总经理。共同委托诉讼代理人：尹强，西藏博炜律师事务所律师。原告闵莉梅与被告郑维明、西藏明元建筑工程有限公司(以下简称“西藏明元建筑公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闵莉梅委托诉讼代理人蒋雨琪及其律师助理张斌、被告郑维明及被告西藏明元建筑公司共同委托诉讼代理人尹强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闵莉梅向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的房屋租金共计326000元(计算至2019年12月31日),诉讼过程中,原告变更诉讼请求为支付房屋租金为516000元(计算至2020年5月30日)；2.被告向原告支付拖欠房屋租金的滞纳金437900元，诉讼过程中，原告变更诉讼请求为支付拖欠房屋租金的滞纳金247900元；3.被告向原告支付违约金734184元；4.解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告承租的房产恢复原状并返还原告；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月1日，原告委托刘云光与被告郑维明签订《房屋租赁合同书》，原告将自己所有的位于林芝藏游坛城C1-1的三层房屋租赁给被告郑维明作为被告西藏明元建筑公司办公场所使用，房屋租赁期限为2016年7月1日至2025年6月30日，租赁期限为9年，《房屋租赁合同书》中明确约定房租为预付方式，房租的递增幅度、逾期未缴纳房屋的滞纳金及违约金的计算方式。合同签订后，原告按照合同约定交付房屋。被告对房屋进行装修并作为被告西藏明元建筑公司办公场所使用。履行合同过程中，被告多次拖欠房租，至2018年12月支付2017年7月1日至2018年6月30日的房租。2018年7月1日至2019年6月30日的租金仅支付200000元，且今年12月被告明确表示不再承租案涉房屋，并在原告未同意的情况下，从租赁房屋中搬出。截止2019年12月31日，合同实际履行3年6个月，被告单方违约，并提出不再履行合同，且被告仍未与原告达成协议移交房屋，亦未向原告交付钥匙，仍占用案涉租赁房屋，故原告要求房屋租金计算至2020年5月30日。被告所欠房屋租金、滞纳金、违约金共计1498000元，原告多次催要房屋租金，要求与被告协商处理滞纳金和违约金等相关事宜，被告均以各种理由推诿。被告郑维明辩称，第一，原告主体不适格，系刘云光与被告签订的房屋租赁合同，并非闵丽梅，原告对租赁房屋无处分权，案涉合同系无效，不具有法律效力，故被告不存在违约行为；第二，被告郑维明签订案涉房屋租赁合同，系其个人行为，与被告西藏明元建筑公司无关。且原告未提供相关证据证实本案与被告西藏明元建筑公司存在关联；第三，被告已与刘云光办理交接手续，并于2019年12月5日搬离房屋；第四，经双方协商租金按3%逐年递增，被告对于原告主张第一年租金为420000元、第二年432000元、第三年444960元，第四年458308.80元予以认可，但被告已向原告支付租金1200000元，故被告实际欠付租金为299960元；第五，原告主张要求被告支付滞纳金及违约金的金额过分高于原告的实际损失，应按欠付租金299960元的30%进行计算。被告西藏明元建筑公司辩称，答辩意见与被告郑维明的一致，本案与被告西藏明元建筑公司无关联，故被告不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据如下：1.《委托书》原件一份，欲证明原告委托刘云光代为管理、租赁房屋，并与租户签订租房合同及收取房屋等事宜。本院认为，该份证据能够证实案件事实，故对于该份证据，本院予以采信；2.《房屋租赁合同书》原件一份，欲证明2016年7月1日，原告与被告郑维明签订该合同，约定被告承租原告所有的位于林芝藏游坛城C1-1的三层房屋，并约定租金、租期及违约责任等权利义务关系及相关事宜。被告对于合同内容予以认可，但其认为合同相对方应系刘云光，而并非原告闵丽梅。本院认为，该份证据证实双方间的基础法律关系，故对于该份证据，本院予以采信；3.《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》原件一份，欲证明被告承租的房屋系原告所有。被告认为仅凭该份合同无法证实原告系该房屋的所有权人，并对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，被告对于自己的反驳意见未提供相关证据予以证实，该份证据证实原告系案涉租赁房屋所有权人的事实，故对于该份证据，本院予以采信；4.《中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》打印件各一份及《客户交易详细信息》打印件三份，欲证明二被告陆续向原告支付租金1200000元。本院认为，被告予以认可，故对于该组证据，本院予以采信；5.《微信截图》及《情况说明》各一份，欲证明被告西藏明元建筑公司财务工作人员李婷将房屋租金200000元汇入原告指定的李小钰账户，且该笔费用包含于被告已支付租金1200000元中。本院认为，被告对此无异议，故对于该组证据，本院予以采信；6.《照片》一份，欲证明被告西藏明元建筑公司将案涉租赁房屋作为其公司办公场所，并在租赁房屋外挂牌。本院认为，该份证据与原告提供的其他证据形成完整的证据链，且能够证实案件事实，故对于该份证据，本院予以采信；7.《证明》原件一份，欲证明林芝市巴宜区爱心物业服务有限公司于2020年4月22日出具该证明，被告租赁案涉房屋期间拖欠物业费11253.44元、水费102元，共计11355.44元，该费用包含在原告要求被告承担违约金的诉请中，进一步证明被告西藏明元建筑公司承租案涉房屋。本院认为，虽该份证据未在举证期限内提供，但仅证实被告明元建筑公司承租案涉房屋的事实，故对于该份证据，本院予以采信；8.《收据》原件四份，欲证明被告于2017年6月1日向原告支付500000元，其中租金420000元、质量保证金80000元，于2018年12月7日支付500000元，其中租金432000元、质量保证金68000元。本院认为，虽该组证据未在举证期限内提供，但被告予以认可，故对于该组证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告郑维明因经营被告西藏明元建筑公司所需办公场所，向原告闵丽梅租赁其所有的位于林芝藏游坛城C1-1的三层房屋。2016年7月1日，原告委托刘云光与被告郑维明签订《房屋租赁合同书》，约定租赁期限为9年，自2016年7月1日至2025年6月30日，第一年租金为420000元，从第二年起随市场经济按上一年房租的5-15%逐年递增，房租为预付方式，房租每周年起始第一个月内一次性支付，并约定违约责任，且对于双方权利义务关系及其他事宜进行约定。后经双方协商确认租金按3%逐年递增，即第一年租金为420000元、第二年租金为432000元、第三年租金为444960元、第四年租金为458308.80元。后被告装修并使用案涉房屋，被告郑维明于2016年4月6日向刘云光支付100000元、于2017年6月9日向原告支付200000元，被告西藏明元建筑公司工作人员李婷分别于2018年5月5日向原告支付150000元、于2018年11月16日向原告支付200000元、被告西藏明元建筑公司于2018年12月7日向原告支付150000元、后于2019年3月1日经原告指定将租金200000元汇入李小钰账户，被告向原告支付款项共计1200000元，剩余租金至今未支付，且双方未办理解除合同相关手续，被告至今仍占有使用案涉房屋，故原告诉至法院。另查明，被告西藏明元建筑公司于2016年11月10日注册成立。本院认为，庭审中原被告对于解除案涉房屋租赁关系均无异议，故对于原告的该诉讼主张，本院予以支持。本案的争议焦点问题为：1.关于确认本案《房屋租赁合同书》的效力问题；2.关于确认支付租金的主体及欠付租金具体金额的问题；3.关于原告同时主张滞纳金及违约金的合理性问题。对此，本院查明，分析并予以认定。1.关于确认本案《房屋租赁合同书》的效力问题。被告当庭答辩称与其形成租赁关系的系刘云光，闵丽梅并非本案适格的原告，且闵丽梅对于案涉房屋无处分权，故认为双方间的租赁合同无效。原告为证实其对于案涉租赁房屋具有处分权，向本院提供《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》证实原告系案涉房屋的实际所有权人，并提供《委托书》证实刘云光受原告委托代为管理租赁房屋，并可代其与租户订立租赁合同等事实。本院认为，原告提供的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》可直接证实原告系案涉租赁房屋的所有权人，刘云光系受原告委托与被告签订《房屋租赁合同书》，且本案双方已按约实际履行合同义务，即原告交付租赁房屋，被告支付租金，故原告系本案房屋租赁合同的相对方。同时原告提供的《中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》及《客户交易详细信息》证实被告支付的租金多数均汇入原告账户内，本院认定被告向原告支付租金的行为系对原告作为合同相对方系知情且予以认可的，被告并未提供相关证据证实该反驳意见，故本院不予采纳。综上，本案房屋租赁合同真实合法有效，且系双方的真实意思表示，本院予以确认。依法成立的合同，对双方均具有法律约束力，原被告双方均应按约履行各自的义务。2.关于确认支付租金的主体及欠付租金具体金额的问题。首先，原告主张被告郑维明作为被告西藏明元建筑公司法定代表人签订该份合同，租赁房屋作为被告西藏明元建筑公司的办公场所，且二被告均向原告支付租金，故原告要求由二被告共同支付租金。根据法律规定原告仅可选择被告郑维明或被告明元建筑公司主张权利，不可同时主张要求二被告共同承担支付责任。被告郑维明以签订合同时被告西藏明元建筑公司并未注册成立，且合同中并未加盖被告公司的印章，系其个人行为为由提出抗辩。本院认为，虽被告提供的《营业执照》显示被告的住所地并非登记为案涉租赁房屋，但原告提供的《照片》证实被告西藏明元建筑公司将案涉租赁房屋作为办公场所并对外挂牌，因签订该合同时被告西藏明元建筑公司尚未注册成立，被告郑维明为注册经营被告西藏明元建筑公司与原告签订《房屋租赁合同书》系履行职务行为。其次，原告提供的《中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》及《客户交易详细信息》证实被告郑维明于2016年4月6日及2017年6月9日向原告支付租金外，其余租金均由被告西藏明元建筑公司及其工作人员李婷支付。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》规定，被告西藏明元建筑公司成立后以支付租金的方式实际履行案涉租赁合同义务，该行为系其自愿将房屋租金作为其公司的债务履行支付义务，故本院认定被告西藏明元建筑公司作为实际承租人，与原告形成房屋租赁合同，理应向原告支付拖欠的租金，对于原告要求被告郑维明承担支付责任的诉讼主张，本院不予支持。关于确认被告拖欠租金具体金额的问题。根据原告提供的《房屋租赁合同书》证实原被告双方于2016年7月1日形成租赁关系，庭审中经双方确认租金按3%逐年递增，即第一年租金为420000元、第二年租金为432000元、第三年租金为444960元，第四年租金为458308.80元，且双方认可被告已支付租金1200000元，本院予以确认。双方对于租赁期限截止时间争议较大，庭审中原告主张因被告至今仍未交付租赁房屋，要求被告支付截止2020年5月30日拖欠的租金共计516000元。被告称已于2019年12月10日搬离租赁房屋，故不应支付此后产生的房屋租金。原告认为被告未经其同意擅自搬离房屋，至今并未办理交接手续，亦未交付房屋钥匙。本院认为被告应举证证明其与原告协商一致并将案涉房屋退还原告，但被告并未提供相关证据予以证实，故被告西藏明元建筑公司作为承租方理应向原告支付占有使用案涉房屋期间产生的租金。对于2016年7月1日至2019年6月30日期间产生的租金共计1296960元的事实，原被告双方均无异议，本院予以确认。因被告现仍占有使用案涉租赁房屋，故租赁期间应计算至2020年5月9日（判决之日），共计3年10个月9天，具体计算如下：第四年租金458308.80元÷12个月=38192.40元×10个月9天=393381.72元+1296960元（前三年租金）=1690341.72元-1200000元（已付租金）=490341.72元，对于原告要求被告支付拖欠租金的诉讼主张，本院予以部分支持，即被告应支付拖欠的租金为490341.72元。3.关于原告同时主张滞纳金及违约金的合理性问题。庭审中原告称其主张的滞纳金及违约金均系要求被告承担的违约责任，双方签订的《房屋租赁合同书》中明确约定，被告逾期支付租金，应按每月租金的5%支付滞纳金，同时被告无故终止合同，应向原告支付合同期所余时间租赁费用的30%。被告称原告既主张滞纳金又主张违约金，系重复主张。原告称不存在重复主张，滞纳金系被告逾期支付租金承担的违约责任，违约金则是被告单方终止合同承担的违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条规定，违约金系给对方所造成的损失赔偿，违约金的数额相当于另一方所受的损失，可以约定具体数额，也可以约定计算方法。庭审中经双方确认合同中约定的滞纳金实属违约责任，且经原告确认其主张的滞纳金及违约金均系要求被告未按约履行合同义务应承担的违约责任，即逾期支付租金的滞纳金及提前解除合同的违约金。因二者属于不同的违约事由，被告的上述违约行为致使案涉租赁合同无法继续履行，故本院认定被告存在违约行为，理应承担违约责任，因原告主张的违约金金额共计982084元，庭审中被告以违约金金额过分高于实际损失提出抗辩，请求予以调整。根据《最高人民法院关于适用的解释（二）》的规定，原告的该主张明显过高，本院适当予以调整；关于原告要求被告支付滞纳金247900元的问题，依据原告按每月5%累计叠加计算的方式明显高于其实际损失，该诉讼主张实为被告逾期支付租金违约金，故本院认定计算方式为欠付租金490341.72元×30%=147102.52元，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼主张，本院予以部分支持。关于原告要求被告支付提前解除合同违约金734184元的诉讼主张，庭审中原告称该项诉求中包含被告理应向物业公司支付的物业费及水费11355.44元。但原告并非物业服务合同的相对方，其不能代物业公司行使权利，故对于原告的该主张，本院不予支持。且经核实原告要求被告支付提前解除合同违约金的实际金额应为686721.60元，即剩余租期5年1个月22天×444960元×30%，结合原告期待利益和实际损失等因素考虑，本院对被告减免违约金的意见予以采纳，酌情认定违约金为686721.60元×30%=206016.48元。关于原告要求被告对于案涉租赁房屋恢复原状的诉请，本院综合考虑被告已将该房屋进行装修，且并不影响原告的正常使用，若恢复原状既对房屋造成一定损害，且对双方造成不必要的损失，从对双方当事人均有利的角度及案件实际出发，故对于原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。原告与被告西藏明元建筑公司实已形成租赁关系，原告按约向被告交付租赁房屋，但被告使用租赁房屋后，并未按约支付租金，故对于原告要求解除合同、支付拖欠的租金的诉讼主张，本院予以部分支持。因被告未按约履行义务，理应向原告承担违约责任，但原告主张的违约金金额过高，本院适当予以调整，故对于原告的该诉讼主张，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、解除原告闵丽梅与被告郑维明于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告西藏明元建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告闵丽梅支付截止2020年5月9日止拖欠的房屋租金490341.72元；三、被告西藏明元建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告闵丽梅支付违约金353119元；四、被告西藏明元建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内归还并搬离林芝藏游坛城C1-1的三层房屋；五、驳回原告闵丽梅对被告郑维明的全部诉讼请求；六、驳回原告闵丽梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18282.96元，由被告西藏明元建筑工程有限公司负担10293.79元，由原告闵丽梅负担7989.17元；保全申请费5000元，由被告西藏明元建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区林芝市中级人民法院。审 判 长 宋 筱 芳审 判 员 欧  红审 判 员 杨 海 波二〇二〇年五月九日（法官助理 索朗德吉书 记 员 吉  宗