湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初58号原告（反诉被告）：鲁敦火，男，1963年11月17日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：陈峰，黄石市黄石港区来讯法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：王元勋，男，1986年9月8日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：叶桢、叶宇昆，均系湖北鸣伸律师事务所律师。原告（反诉被告）鲁敦火与被告（反诉原告）王元勋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁敦火及其委托诉讼代理人陈峰、被告王元勋及其委托诉讼代理人叶宇昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲁敦火向本院提出诉讼请求：1、被告立即恢复原告租赁房屋初始的原样（隔墙、扶手、楼梯、卫生间）；2、被告支付原告租赁房屋租金1700×6=10200元（自2019年6月8日至2019年12月8日）；3、被告支付原告违约金1700×3=5100元，以上共计15300元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。原告将第一项诉讼请求明确为：其与相邻门面（该门面出租人为案外人陈敬波）一并出租给被告经营网吧，该两处门面的隔墙被被告拆除，要求被告还原，房屋内的扶手、楼梯、卫生间被被告拆除，要求被告还原。事实与理由：被告因需要门面经营网吧，2018年1月8日原、被告签订了门面租赁合同，约定将沈家营装饰材料城统一街97号门面房屋出租给被告经营网吧，约定租赁期限为2018年1月8日至2019年1月8日，租期为一年，被告每月8日前向原告支付房屋租金1700元；合同到期后，被告在同等条件下有优先续租权利，否则必须负责恢复原告门面出租时的原样。2019年1月8日合同到期后，原、被告双方没有续签合同，被告依据原合同约定按月支付租金至2019年5月底，六月下旬原告因忙于其他业务期间偶尔发现被告私自将门面房屋贵重物品搬走，原告对被告的行为予以阻拦，同时报警后公安机关要求双方将门面房屋予以封锁，暂时不得搬动物品。但被告趁机强行破门而入将相关物品搬走，同时在门面房屋上张贴“门面转让”字样，并对外甩卖店铺相关物品。依据租赁合同第三条第二款规定，被告不按时缴纳租金，原告有权收回门面使用权，并追究其违约责任，原告多次打电话给被告要求其支付房屋租金以及结清拖欠的水、电费，按照合同的约定恢复原告门面房屋初始出租时的原状，均遭到被告拒绝，对原告要求置之不理，既不与原告办理房屋交接手续，也不支付房屋租金，被告大量物品至今还留在门店。被告这种行为严重影响了原告的合法权益，导致原告门面无法再次出租，给原告造成直接损失，故原告诉至本院，请求判如所请。被告王元勋辩称，1、原告诉请恢复“原告租赁房屋初始的原样”，无事实和法律依据。从2009年至今，原告多次将其房屋租赁第三人经营网吧，第三人先后开设“黄石市友谊网吧”、“黄石港区友谊网吧”。第三人经原告同意，装饰、装修、改造了租赁物。被告承租后，没有装修、装修、改造租赁物，仍然沿用第三人的承租状态，开设“多米网咖”。至于原告诉称的租赁物“初始的原样”，被告不得而知，亦无从知晓。所谓“一切设施灰（恢）复原样”，应当是2018年1月8日被告承租时的状态，绝不可能是所谓的“初始的原样”；2、原、被告之间的房屋租赁合同早已终止。原、被告签订了为期一年的房屋租赁合同，2019年1月8日合同期满，原、被告再也没有签订书面房屋租赁合同。2019年1月9日至2019年6月3日，原、被告形成了不定期租赁合同，被告多次明确表示不再承租。2019年6月3日，经报警，被告搬走了自己的物品，向原告返还了租赁物。至此，原、被告之间再无房屋租赁合同关系，故原告诉请被告支付从2019年6月8日至2019年12月8日的房屋租金以及违约金，无事实和法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。同时王元勋提出反诉请求：原告向其返还押金6000元。反诉被告鲁敦火答辩称关于押金的退还在合同中有约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告提交的相邻门面照片与本案不具有关联性，本院不予采信；原告提交的涉案房屋照片能够证明本案客观事实，本院予以采信。被告提交的企业基本信息复印件、门面出租合同复印件两份、租赁合同复印件一份、个人独资企业设立登记申请书复印件、个体工商户营业执照复印件、网络文化经营许可证复印件、公众聚集场所投入使用、营业许可证复印件，与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月8日，原、被告签订了一份《门面租赁合同》，约定：原告将位于沈家营装饰材料城统一街97门面出租给被告，时间为2018年1月8日至2019年1月8日止；被告向原告支付押金6000元，待合同解除时，如室内设施有楼梯、扶手、卫生间（一切设施恢复原样）、楼上楼下水电及其他费用不拖欠，原告负责及时退还被告预交押金6000元；租金以现金方式结算，并提前支付1700元租金，以后每月8日前交付当月租金，先交租金后使用；被告应按合同约定交纳租金，如不按时交纳租金，原告有权收回门面使用权，并追究其违约责任，赔偿原告三个月的租金；合同到期后，被告在同等条件下有优先续租权利，但被告必须负责恢复原告门面出租时的原样；被告承担物业公司的各项管理服务费、水、电费。同日被告与案外人陈敬波也签订了一份《门面租赁合同》，约定陈敬波将位于沈家××装饰材料城××号门面出租给被告。上述合同签订后，原告及陈敬波交付各自门面给被告使用，被告以该两门面一并用于经营网吧即“多米网咖”，其已支付押金6000元及截至2019年6月8日止的租金。2019年6月3日，被告之母因腾退房屋与陈敬波等人发生纠纷而报警，经民警处理，原、被告均在涉案门面大门上各自上锁。2019年6月8日，涉案门面大门上张贴“门面转让”，并留下联系方式。2019年8月20日，原告曾向本院提起诉讼，该案于2019年10月15日开庭审理，被告明确表示双方房屋租赁合同已解除，且其所需物品已全部搬走。后原告申请撤回起诉，本院予以准许。另查明，原告一直对外出租涉案房屋用于经营网吧，原告自认涉案房屋中的隔墙、楼梯、扶手、卫生间在被告承租前已被拆除。本院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效，原、被告双方均应按约履行各自的义务。原告已将租赁物交付给被告使用，被告应按合同的约定向原告交纳租金。在租赁期限内，被告已按约支付全部租金，租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告辩称双方合同已于2019年6月3日解除，但其提交的接处警记录回执单仅能证明双方曾发生争议而报警，并不能证明双方协商解除合同事宜，且被告方在该日后也将涉案门面上锁，并未向原告移交，故被告的上述抗辩理由不成立，本院不予支持。对于被告何时将涉案门面移交给原告，双方均无证据予以证明，但在2019年10月15日庭审过程中，被告明确表示双方房屋租赁合同已解除，其所需物品已全部搬走，故原、被告双方的《门面租赁合同》已于2019年10月15日解除，租金亦应计算至2019年10月15日止。经计算，2019年6月9日起至2019年10月15日止共产生租金1700元×4个月+1700元÷30天×7天=7196.67元，原告请求超出部分的租金，本院不予支持。被告逾期未支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告要求被告支违约金的诉讼请求，本院予以支持，因原、被告约定违约金过高，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院将违约金酌情调整为以被告欠付租金为基数，按照年利率6%分段计算违约金，即截至2019年10月15日被告应向原告支付违约金：1700×6%÷12×（3+2+1+7/30×4）=59元，即截至2019年10月15日合同解除之日被告应向原告支付租金7196.67元及违约金59元，因原告已收取了被告6000元押金，该押金应弥补被告所欠租金、产生的违约金等费用，故扣除截至2019年10月15日止的违约金并抵扣部分租金后，被告还应向原告支付租金7196.67-（6000-59）=1255.67元，因被告至今仍未支付租金，故从2019年10月16日起至租金付清之日止，以欠付租金为基数，按年利率6%计算违约金，对原告请求超出部分的金额，本院不予支持，对反诉原告主张反诉被告向其退还6000元押金的反诉请求，本院不予支持。原告要求被告恢复房屋在早期对外出租前的初始原样，但其并未提交证据证明该初始原样的状态及双方对此进行相关约定，被告也无法知晓房屋在最初时的状况，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告王元勋于本判决生效后五日内支付原告鲁敦火租金人民币1255.67元，并以未支付的租金为基数，从2019年10月16日至租金付清之日止按年利率6%计付违约金；二、驳回原告鲁敦火的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王元勋的反诉请求。如果被告王元勋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费91元，由原告鲁敦火负担66元，被告王元勋负担25元；反诉案件受理费25元，由反诉原告王元勋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  姜蕾二〇二〇年五月二十七日书记员  张琼