广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终987号上诉人（原审原告）：开平市三埠七洲商务酒店（个体工商户），经营者：谭立志，男。委托诉讼代理人：朱甲斌，广东朱甲斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：林镇海，广东朱甲斌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东天美洗涤有限公司法定代表人：黄维纲，该公司总经理。委托诉讼代理人：关伟均，广东维盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏珊珊，广东维盛律师事务所律师。上诉人开平市三埠七洲商务酒店（以下简称七洲酒店）因与被上诉人广东天美洗涤有限公司（以下简称天美公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初1338号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。七洲酒店上诉请求：1.撤销一审判决，予以改判；2.本案一、二审诉讼费用全部由天美公司承担。事实和理由：（一）天美公司的临建厂房未经七洲酒店及广州市润通华经贸发展有限公司（以下简称润通华公司）同意，天美公司存在拆改租赁时的建筑物结构行为。第一，关于天美公司提交的《证明》所涉及200平方米简易铁硼厂房（以下统称标号1临时建筑物），在出租给天美公司之前仅为200平方米的简易厂房，但现在建筑面积明显不止200平方米，天美公司承租之后进行改、扩建；关于天美公司提交的《关于开平市******新建厂房的复函》所涉及2603平方米临时厂房不属于天美公司的厂房，属于另一承租人开平市佰利纺织有限公司的厂房，与本案无关；关于天美公司提交的《建筑项目环境影响报告表》，该报告表的制作时间是2016年1月，是天美公司租赁之后制作，且上报的建筑面积为天美公司自行填写，根本不能证明临建厂房已经七洲酒店和润通华公司同意；关于天美公司提交的银行回单所涉及锅炉棚款金额为6万元，但该处临时建筑物（以下统称标号5临时建筑物）造价不止6万元，实际上，七洲酒店的法定代表人谭立志与天美公司的法定代表人黄维纲合作期间搭建的是棚架，并非封闭建筑物。第二，天美公司临建的五处建筑物除了标号3临时建筑物（470.5平方米建筑物）经润通华公司和七洲酒店同意以外，其他建筑物的改建、加建均未取得润通华公司和七洲酒店同意。本案无任何材料证明七洲酒店及润通华公司同意标号2及4临时建筑物，该两处建筑物完全是天美公司违反合同约定，擅自加建。关于标号1及5临时建筑物，即使是七洲酒店在租赁给天美公司之前就存在，但标号1及5临时建筑物明显存在改、扩建行为。退一步而言，即使标号1及5临时建筑物在天美公司租赁前就存在，但就标号2及4临时建筑物的加建行为亦违反涉案《房地产租赁合同》第八条第六款的约定，已达到合同解除的条件。（二）天美公司擅自拆改租赁时的建筑物结构，严重危害涉案租赁物的结构安全。七洲酒店提交的《立即整改通知书》证实天美公司将一楼围墙擅自拆除。从一审法院安排的现场勘查情况来看，天美公司将厂房一楼衔接标号2及3临时建筑物的围墙擅自拆除，天美公司未提供证据证明该拆除行为已征得七洲酒店及润通华公司的书面同意，天美公司已违反涉案《房地产租赁合同》第八条第二款的约定，属于擅自改变建筑物结构行为，符合双方签订的租赁合同的解除要件。（三）本案中，经得润通华公司及七洲酒店同意的470.5平方米临时建筑物（以下统称标号3临时建筑物）己于2017年10月9日过期，属于违章建筑，开平市塘口镇政府于2019年1月17日发出责令整改通知书至今，天美公司无整改的意思表示，且未经润通华公司及七洲酒店同意加建的标号2及4临时建筑物将厂房的消防通道堵死，上述行为均存在安全隐患，天美公司在润通华公司及七洲酒店前往租赁物进行年末安全检查时将润通华公司及七洲酒店拒之门外，在合同明确约定七洲酒店可随时到出租场地、建筑物进行检查的前提下，天美公司此行为严重妨碍双方对合同的履行，已明显违反涉案《房地产租赁合同》第六条第四款及第八条第六款的约定。综上，涉案《房地产租赁合同》已达到法定合同解除的所有条件，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定和《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定。天美公司辩称，（一）七洲酒店胁迫天美公司重新签订《房地产租赁合同》，将租赁期限由2027年8月31日缩短至2022年8月31日，并增加天美公司的合同义务，减少和免除七洲酒店违约责任。天美公司拒签新合同后，七洲酒店对天美公司的经营故意制造各种麻烦和威胁，并提起本案诉讼。（二）根据天美公司提供《建设项目环境影响报告表》《广东省污染物排放许可证》《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》可证明天美公司的生产符合环保、消防要求。（三）涉案租赁范围内搭建的临时建筑物部分原本已有，部分由七洲酒店搭建，由天美公司搭建的部分已取得七洲酒店及润通华公司的同意且均没有意见和异议，天美公司并无损害七洲酒店及润通华公司的利益，未违反合同约定。（四）《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，无违反法律法规的规定，双方应当按合同约定履行，天美公司并无违反合同约定的行为，七洲酒店主张解除合同退还租赁物缺乏依据。七洲酒店向一审法院起诉请求：1.解除七洲酒店、天美公司双方于2014年7月1日签订的《房地产租赁合同》（未履行部分的剩余租金为1387320元）;2.天美公司立即腾退所租厂房并将场地、建筑物及室内外装修、水电、消防、电梯、门窗、铺设的地面等设施按正常使用现状交还给七洲酒店；3.天美公司自行拆除所搭建的全部违章建筑并恢复场地原状;4.天美公司向七洲酒店支付从2019年4月1日计至天美公司实际归还厂房之日止的租金;5.天美公司返还七洲酒店已垫付的房地产税合计12126.45元;6.七洲酒店没收天美公司的保证金36000元;7.天美公司承担本案的全部诉讼费用。七洲酒店在一审庭审中变更第5项诉讼请求为：天美公司返还七洲酒店已垫付的房地产税合计12482.13元。一审法院经审理查明，2013年1月1日，七洲酒店向案外人润通华公司租赁坐落于开平市*********的房地产，用地面积为10453平方米且附有建筑物，租赁期限至2027年8月31日止。双方约定：租赁期间，润通华公司向税务部门缴纳相应的房产租赁收入和土地使用税等应缴的税费。2013年4月，七洲酒店的经营者谭立志与天美公司的法定代表人黄维纲签订合伙经营合同，共同创立天美公司，并向七洲酒店租赁涉案土地用于生产经营。2013年7月29日，谭立志经手支付天美公司的锅炉棚款项60000元。2014年7月18日，天美公司的股东由黄维纲、谭立志变更为黄维纲、李晓明。2014年7月1日，七洲酒店（甲方）与天美公司（乙方）签订《房地产租赁合同》一份，其主要内容如下：甲方将坐落于开平市******用地面积约6000平方米及其附属四层半约5537平方米建筑物的房地产出租给乙方作工业用途使用(即除开平市佰利丰纺织有限公司租用厂房所余下部分)。租赁期限从2014年9月1日起至2027年8月31日止，2014年9月1日至2019年3月31日的每月租金为12000元，2019年4月1日至2024年3月31日的每月租金为13200元，2024年4月1日至2027年8月31日租金为14520元。乙方向甲方交纳保证金36000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方或抵偿租金。发现乙方擅自改变建筑物结构、用途致使甲方受到损失的，甲方可有权解除合同，收回租赁场地和建筑物，并有权要求乙方赔偿损失。甲方可随时到该出租场地、建筑物进行检查，如发现问题，甲方有权要求乙方及时消除隐患。在租赁期限内，该场地所产生的水电费、房地产税及与经营有关的一切税、费均由乙方自行向有关部门支付。乙方负有管理该场地、建筑物使用人员的安全、防火、治安等工作责任，由此类人员引起的责任由乙方承担。在租赁期内，乙方如需对建筑物进行改造或增建设施，必须事先以书面形式征得甲方书面同意，乙方实施的改造或增建设项目应在相关部门批准后方可施工，工程竣工后要经过相关部门验收合格才能使用。其中，合同第八条第六款约定：乙方有下列行为之一的，甲方可以终止本合同并收回该场地、建筑物，保证金不予退回，由此造成的损失全部由乙方承担：1.将该场地、建筑物擅自转租、转借他人或擅自调换使用的;2.将该场地建筑物擅自拆改结构或改变用途的；3.拖欠租金超过一个月的；4.利用该场地、建筑物进行违法活动的；5.故意损坏该场地建筑物的；6.对存在的安全隐患，不予整改或整改不合格的；7.法律、法规规定其他可以收回场地、建筑物的。……。同日，七洲酒店、天美公司及案外人开平市佰利丰纺织有限公司确定《合同补充协议》一份，约定天美公司负责整体物业所要缴纳的房地产税、租赁税及其发票的开具。合同签订后，天美公司向七洲酒店支付保证金36000元，七洲酒店将涉案的厂房交给天美公司进行使用。天美公司截至2014年6月30日的基建投资总额为553024.50元，包含二楼宿舍、洗衣房盖顶、车棚、办公楼、办公室及生活区、厂区、锅炉棚、锅炉土建及配套、车间等项目。其中，天美公司将原有临近围墙空地搭建钢架结构的临时厂房，建筑面积470.5平方米，经开平市塘口镇城镇建设管理与环保局验收合格。2015年10月22日，天美公司向七洲酒店及润通华公司提交上述临时厂房470.5平方米总平面图复印件及临时厂房2603平方米总平面图及立体图等资料备案。2019年1月17日，开平市塘口镇城镇建设管理与环保局向天美公司发出责令限期改正通知书，天美公司未经规划行政主管部门审批同意，在涉案的厂房违章建筑，违反《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，责令天美公司于2019年2月3日前自行拆除该建筑并恢复原貌。2019年2月，润通华公司请求开平市塘口镇人民政府核查天美公司存放、使用易燃易爆危化物品、消防许可、各种安全设备设施的安全许可、临建厂房的验收等情况。开平市塘口镇人民政府组织市应急管理局、塘口镇安全办等相关部门对天美公司进行现场核查，其核查及处理结果如下：天美公司的车间仓库，发现有少量双氧水，该公司已按照规范储存双氧水，属于正常使用；天美公司无法出具消防许可证，目前正在申请消防许可证，相关手续正在办理中；天美公司有特种设备(锅炉)两个，编号为：粤J*****和粤J*****，并均于2019年1月14日检验通过，符合要求；天美公司的临时建设工程规划验收合格证(编号：2015100901)已于2017年10月9日到期，镇已发出通知责令其自行拆除，不予续期。开平市塘口镇人民政府于2019年3月11日向润通华公司发出上述情况的复函。2019年7月5日，开平市住房和城乡建设局同意天美公司首层厂房1486平方米的消防验收备案。天美公司已向七洲酒店付清2019年10月31日前的租金。涉案的房产税是由润通华公司缴纳，并非由七洲酒店缴纳。另查明，天美公司持有广东省污染物排放许可证，有效期限为2018年7月11日至2020年11月2日。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。七洲酒店、天美公司签订房地产租赁合同，且七洲酒店已将涉案的房地产交付给天美公司经营生产，故涉案的租赁合同关系合法有效，一审法院依法予以确认。双方当事人应按合同的约定及法律规定履行相应的权利义务。涉案的租赁合同第八条第六款约定：乙方有下列行为之一的，甲方可以终止本合同并收回该场地、建筑物，保证金不予退回，由此造成的损失全部由乙方承担：1.将该场地、建筑物擅自转租、转借他人或擅自调换使用的;2.将该场地建筑物擅自拆改结构或改变用途的；3.拖欠租金超过一个月的；4.利用该场地、建筑物进行违法活动的；5.故意损坏该场地建筑物的；6.对存在的安全隐患，不予整改或整改不合格的；7.法律、法规规定其他可以收回场地、建筑物的。此属于七洲酒店、天美公司的特别约定。天美公司主张在租赁后建造的临建厂房是经七洲酒店及润通华公司同意，且提交证据6、7、18、19、23、25等予以证明，一审法院依法予以采信。七洲酒店提交的证据无法推翻天美公司此主张，由七洲酒店承担举证不能的不利后果。七洲酒店主张天美公司在租赁后拆除部分简易建筑物而重新建造临建厂房，但其没有提交相关证据予以证明，由七洲酒店承担举证不能的不利后果。另外，七洲酒店没有提交相关证据证明天美公司有拆改租赁时的建筑物结构或改变其用途等行为。因此，天美公司没有“擅自”将涉案建筑物拆改结构或改变用途的行为，没有违反涉案租赁合同第八条第六款2项的约定。根据天美公司提交的证据13、20可知，天美公司没有违反涉案租赁合同第八条第六款6项的约定。天美公司也没有违反涉案租赁合同第八条第6款的其他约定，故七洲酒店请求解除涉案的房地产租赁合同、腾退厂房及没收保证金，不符合法律相关规定，一审法院依法不予支持。天美公司建造的470.50平方米临建厂房的临时建设工程规划验收合格证已到期，且相关部门不予续期。天美公司没有对双方讼争的其他临建厂房申请相关部门报建、验收，七洲酒店请求拆除此违法建筑，但违法建筑的认定和处理不属于人民法院的主管范围，且开平市塘口镇城镇建设管理与环保局已于2019年1月17日向天美公司发出责令限期改正通知书，故七洲酒店依法可向政府部门请求解决。天美公司已向七洲酒店付清2019年10月31日前的租金，没有拖欠租金的行为，故七洲酒店请求天美公司支付租金，不符合法律相关规定，一审法院依法不予支持。七洲酒店与润通华公司约定涉案的房产税是由润通华公司缴纳，且事实上此房产税也是由润通华公司缴纳，并非由七洲酒店缴纳，故七洲酒店请求天美公司支付房产税12126.45元，不符合法律相关规定，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回七洲酒店的诉讼请求。本案一审受理费17719.01元（七洲酒店已预交），由七洲酒店负担。二审中，七洲酒店及天美公司均没有提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，2018年2月13日，润通华公司向七洲酒店发出《立即整改通知书》，反映2018年2月5日润通华公司前往涉案租赁厂区检查，发现天美公司在厂区放置柴油罐存在安全隐患需整改。同年4月13日，七洲酒店就上述检查问题向天美公司发出《立即整改通知书》。本院认为，本案属租赁合同纠纷。七洲酒店与天美公司于2014年7月1日签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对七洲酒店的上诉请求进行审查，对双方当事人未提出请求的不予审查。七洲酒店主张天美公司存在擅自改建、扩建以及加建建筑物行为，擅自拆改租赁物结构，对存在的安全隐患不予整改，上述违约行为已达合同解除条件，应解除涉案《房地产租赁合同》。本院认为，首先，七洲酒店的经营者谭立志与天美公司的法定代表人黄维纲于2013年4月签订合伙经营合同，共同创立天美公司，并向七洲酒店租赁涉案土地用于生产经营。合伙经营期间，谭立志经手支付天美公司的锅炉棚建设款项。2016年2月6日，七洲酒店盖章及谭立志签名确认的天美公司截至2014年6月30日的基建投资项目包括二楼宿舍、洗衣房盖顶、车棚、办公楼、办公室及生活区、厂区、锅炉棚、锅炉土建及配套、车间等。七洲酒店在二审法庭调查中亦确认在双方签订涉案《房地产租赁合同》前存在标号1及5临时建筑物，但主张天美公司承租后对标号1及5临时建筑物进行改、扩建。故七洲酒店与天美公司于2014年7月1日签订涉案《房地产租赁合同》前，涉案租赁物厂区内已存在临时建筑物，七洲酒店未能举证证明双方签订涉案《房地产租赁合同》时已有临时建筑物原状，不能与其主张的目前标号1及5临时建筑物进行比对，不足以证明天美公司承租后对标号1及5临时建筑物进行改、扩建。其次，双方签订涉案《房地产租赁合同》后，2015年10月13日，七洲酒店就标号3临时建筑物（470.5平方米）向润通华公司提交《备案申请》。同月22日，润通华公司向七洲酒店作出复函，对该临建情况知悉。从天美公司提交的《关于开平市天美洗涤有限公司建设项目的咨询意见》《建设项目环评影响报告表》反映天美公司在涉案租赁厂区的建筑面积为10000平方米，所附项目厂区平面布置图亦标识各临时建筑物分布情况。七洲酒店于2016年2月6日在《建设项目基本情况表》上盖章并表示“同意建设并报业主备案”，该表反映建设性质为新建。故天美公司承租后对涉案租赁厂区的新建临时建筑物已经七洲酒店书面同意。再次，七洲酒店主张天美公司承租后拆改租赁厂房与标号2临时建筑物之间相连部分墙体，天美公司对此予以否认，七洲酒店未能举证证明双方签订涉案《房地产租赁合同》时涉案租赁厂房周边建筑物情况，故其主张天美公司对场地建筑物擅自拆改结构，理据不足，本院不予采信。最后，七洲酒店和天美公司均分别陈述涉案厂区的临时建筑物在双方合伙经营期间以及2015年、2016年期间已建成。2018年2月期间，润通华公司和七洲酒店对天美公司承租的涉案租赁物进行现场检查后发出《立即整改通知书》，并未提及天美公司存在擅自改建、扩建以及加建建筑物行为或擅自拆改租赁物结构，即润通华公司和七洲酒店至少在2018年2月对天美公司承租涉案租赁厂区上的临时建筑物已知情且无异议。七洲酒店亦未能举证证明天美公司在2018年2月《立即整改通知书》之后至本案纠纷前存在其他的改建、扩建及加建临时建筑物。开平市塘口镇人民政府基于润通华公司的要求对天美公司进行现场核查，2019年3月11日向润通华公司所作复函未反映天美公司存在安全隐患。同年7月5日，开平市住房和城乡建设局同意天美公司首层厂房的消防验收备案。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，七洲酒店所举证据不足以证实天美公司存在擅自改建、扩建、加建建筑物以及拆改租赁物结构，对存在的安全隐患不予整改，七洲酒店主张依据涉案《房地产租赁合同》第八条第六款的约定行使合同解除权，理据不足，本院不予支持。进而，本院对其主张返还租赁物及没收保证金的诉求亦不予支持。至于七洲酒店诉求天美公司自行拆除所搭建的全部违章建筑并恢复场地原状的问题。对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院审查处理范围，本院对七洲酒店该诉求不作处理，七洲酒店另寻途径解决。开平市塘口镇城镇建设管理与环保局向天美公司作出的责令限期改正通知书，七洲酒店应向相关政府部门请求解决。综上所述，七洲酒店的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17609.88元（已由开平市三埠七洲商务酒店预交17722.21），由开平市三埠七洲商务酒店负担。开平市三埠七洲商务酒店多预交112.33元，由本院予以退回。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年五月十一日法官助理 吴慧仪书 记 员 李艳斌