云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3586号上诉人（原审原告）：杨乐，女，1987年4月8日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：王英，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明康源房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市官渡区世纪城忆春苑********。法定代表人：李莹，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张星、邓清匀，云南乐孚律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨乐因与被上诉人昆明康源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初2698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨乐上诉请求：1、撤销一审判决，并改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据被上诉人提交的规划局、市人民政府、盘龙区人民政府的相应文件，均可以证明案涉小区8栋物业因办理产权证所涉及的零星用地整合问题在2011年起就已存在，而双方是在2014年10月28日签订商品房销售合同，约定实际接房之日起一年内办证，案涉房屋于2015年3月5日交房，昆明市政府对昆明市中心城区零星土地整合实施办理的通知、政策不是在合同履行过程中出现的新情况，不属于被上诉人不能预见的情况，被上诉人应当承担逾期办理的违约金。被上诉人逾期交房近5个月，办证也自然逾期，不论是否具备竣工验收备案条件，被上诉人亦存在过错。被上诉人并未举证证明其已积极履行和推进办理前期准备事宜，且影响首登的还包括涉案楼盘完成竣工验收备案具体时间、以及办理相关工作的时间点，现有证据不足以认定逾期办理并非被上诉人的原因，而相应的举证责任亦应由被上诉人承担。综上，请求二审依法改判。昆明康源房地产开发有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨乐向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付自2016年3月5日起至实际办理产权证之日止，以773077元购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期办证违约金，暂计算至起诉之日即2019年3月4日共计110063元；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月28日，原、被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并办理了商品房买卖合同登记备案（合同登记号KM2014102977583），约定由被告向原告出售座落于盘龙区昙华社区郭家凹福缇岛小区8幢513号房屋；套内建筑面积68.34平方米；总房价为773077元，首付233077元，剩余价款540000元向银行贷款支付；交房期限为2014年10月31日前；被告在原告实际接房之日起一年内，为原告代办产权申报手续。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，并于2015年3月5日实际接收涉案房屋。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《商品房购销合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于原告诉请的违约金诉讼时效问题，原告当庭提出放弃2016年3月7日之前的违约金，将违约金起算时间变更为从2016年3月8日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，原告诉请的违约金计算时间未超过法律规定的三年诉讼时效期间，对被告提出的诉讼时效抗辩，不予采纳。在双方签订的合同中原、被告并未就逾期办证违约金进行过特别约定，原告系依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条提出的权利主张，然而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下,才需承担逾期办证的违约责任。本案欲确认被告是否承担逾期办证责任，首先需明确逾期办证的原因是否由被告造成。依据庭审辩论及被告提交的政府职能部门通知、意见等证据，涉案房屋未能办理房屋产权证系因零星土地整合工作尚未完结，以致房屋产权管理部门暂不予办理所致。零星土地是指在拟建涉项目用地周边，被城市规划道路红线或铁路、河道等控制界限分割不具备单独开发条件的用地，而零星土地的整合工作需要相关政府职能部门按照法律法规履行各自审批手续共同推进，工作进度及时间并非被告所能掌控，再结合整个“福缇岛小区”项目除涉案房屋所在的第八栋楼外，被告已协助其余楼房业主办理了产权登记，并均已获得《不动产权证》的事实，被告在逾期办证上并无主观过错。被告在经主管部门批准进行施工的情况下，发生零星土地整合需补充履行用地手续的事实，原告并无证据证明该事实系由被告的原因所致，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，逾期办证责任不应归责于被告，但考虑涉案房屋长期未取得《不动产权证》，目前尚处于正在办理过程中，对原告产生了一定预期损失，酌情判令被告一次性给予原告3000元补偿。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第一款，判决：一、被告昆明康源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨乐支付补偿款3000元；二、驳回原告杨乐其他诉讼请求。本院二审审理期间，被上诉人提交：国有建设用地使用权出让合同、云南省非税收入收款收据、不动产权证书，欲证明2019年12月16日，涉诉房屋涉及零星整合地块出让信息已经通过行政审批前的定向出让公示，被上诉人与昆明市自然资源和规划局签订了相应的合同，缴纳了土地出让款；2020年1月14日被上诉人取得涉案零星整合地块的《不动产权证书》；是上诉人未提交办证材料，未委托被上诉人代为办理产权申报，被上诉人不应承担违约责任。经质证，上诉人对证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可。鉴于双方当事人均认可证据的真实性，本院对证据的真实性予以确认。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。经审查，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人是否应按合同约定向上诉人支付逾期办证违约金？本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，上诉人主张涉案小区8栋物业因办理产权证所涉及的零星用地整合问题在2011年就已经存在，而被上诉人作为开发商在与上诉人签订合同时仍然承诺于交房之日起一年内为涉案房屋办理产权证，现无法如期办证应由被上诉人承担违约责任，而不应归责于政府政策问题，政府或政府相关部门的通知、审核意见、文件不能作为不可抗力免责的依据。经审查，零星土地整合是由昆明市人民政府制定并实施，为提高土地使用效益，规范中心城区零星土地整合行为，保障建设项目依法有序建设。如原审所述相应的零星土地整合工作需要相关政府职能部门按照法律法规履行各自的审批手续共同推进，工作进度及时间并非被上诉人所能掌控，而上诉人并未提交证据表明被上诉人在此期间存在故意延误或拒不申报等主观过错，涉案房屋现已经完成零星土地整合，办理完毕国有建设用地使用权出让手续，被上诉人正积极完成涉案房屋办理不动产权证的前期工作，故涉案房屋逾期办证的责任并不应由被上诉人来承担，一审已经考虑到涉案房屋长期未取得《不动产权证》而给上诉人造成的一定预期损失，而酌情确定由被上诉人一次性给予上诉人3000元赔偿，本院对此予以维持。另，上诉人针对逾期交房的主张因与本案处理无关，故本院不作审查评判。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费2501元，由上诉人杨乐承担。本判决为终审判决。审判长 金 馨审判员 杨章亮审判员 刘 涛二〇二〇年五月二十六日法官助理李俊波书记员向薇芳