四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初541号 原告：谢文蓉，女，1966年3月10日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈铭，四川法律律师事务所律师。 被告：广安市锦绣房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91511600671440517R，住所地四川省广安市万盛东路**。 法定代表人：陈泓漳，总经理。 委托诉讼代理人：李才清，男，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘烊，四川亚美律师事务所律师。 原告谢文蓉与被告广安市锦绣房地产开发有限责任公司(以下简称“锦绣房产公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢文蓉的委托诉讼代理人蔡国庆，被告锦绣房产公司的委托诉讼代理人刘烊、李才清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢文蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告所购买的房屋办理不动产权属证书；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金267元（7天*38.1447元/天）；3.判令被告向原告支付逾期办理不动产初始登记违约金5000元（该违约金计算至2019年12月31日，之后的违约金按500元/月支付至初始登记完成时止）;4.判令被告从2020年1月1日开始按500元/月向原告支付逾期办理不动产转移登记违约金直至转移登记完成时止；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买了被告锦绣房产公司开发了凌云城市阳光项目2幢1-13-1号房屋，总房款为381447元。双方约定被告在2016年12月31日前交房，但被告在该期限内未达到交房条件。后原告因居住需要，无奈于2017年1月7日接房，因此被告应承担逾期交房违约责任；同时合同第21条约定被告应在2018年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，被告至今未取得，属于违约。属于被告不愿主动承担违约责任，故向贵院起诉，请依法支持原告的全部诉请。庭审中，由于案涉房屋不动产权属证书已于2020年1月2日办理，故原告当庭撤回第1项和第4项诉讼请求。 被告锦绣房产公司辩称，原告主张被告逾期交房该事实不成立，被告在16年12月19日就通知了包括原告在内的业主接房，在广安日报上面也登报通知了的，合同的11条约定的交房时间是16年12月31日前交付房屋，被告在16年12月19日前就通知原告接房，原告逾期接房的责任应当由原告自行承担，广安市房管局从18年8月1日起不再为开发商办理房屋所在的不动权属证明，故原告主张的第三项诉讼请求没有事实依据，是否办理房屋所在的初始登记不影响原告的具体权益，只要开发商在合同约定内为原告办理了购买房屋的权利证书，则是否办理其所购房屋的不够权属初始登记对原告没有影响，综上，被告的主张没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案中原告的违约金主张过高，其应当提供相应的证明，证明其损失是客观存在的。 原告向本院提交了《商品房买卖合同》、缴款收据、借款凭证、不动产权证书、房地产权登记信息等证据；被告向本院提交了《广安日报》、增值税发票、竣工验收报告等证据。 本院综合认证当事人提供的证据，结合诉讼参与人的当庭陈述，认定事实如下： 2015年2月28日，原告谢文蓉（买受人，乙方）与被告锦绣房产公司（出卖人，甲方）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于广安市广安区房屋，用途为住宅，总价为381447元；2.出卖人应当在2016年12月31日向买受人交付该商品房；3.合同第11条约定交房时该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.双方进行验收交接时，出卖人应当出示第11条约定的证明文件，并满足该条约定的其他的条件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐，或未满足该条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；5.逾期交房责任：逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并与该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；6.初始登记：出卖人应当在2018年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按月向买受人支付已付房款万分之一的违约金；7.转移登记：买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起至实际取得房屋所有权证书之日止按月向买受人支付已购房款万分之零点五的违约金。原告在合同买受人处签字捺印，被告锦绣房产公司在出卖人处加盖了公章。购房合同签订后，原告向被告支付了购房款、维修基金等款项。 2016年11月28日，凌云城市阳光1、2、3、4号取得了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方竣工验收报告。 2016年12月20日，被告锦绣房产公司在《广安日报》第4版刊登了交房通知并交纳了相应的费用,通知的主要内容为：凌云·城市阳光小区各位业主：我公司开发建设的“凌云·城市阳光”住宅小区于2016年12月28日开始交房，请各位业主带上《购房合同》、交款收据、身份证、户口簿等相关资料前来我公司办理接房手续，请该小区各位业主相互转告。 原告谢文蓉于2017年1月23日办理了案涉房屋的接房手续。 2019年12月23日，案涉房屋所在楼栋取得了首次登记；2020年1月2日，原告谢文蓉取得了案涉房屋的不动产权证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。 关于是否认定逾期交房及逾期交房违约金标准问题。按照合同约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付房屋。被告虽于2016年12月20日登报通知含原告在内的凌云·城市阳光小区业主接房，但并未提供证据证明其在交房时具备了合同约定的已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。原告于2017年1月23日接房，故被告超过合同约定期限23天交房，应当承担相应的违约责任。原、被告双方虽然约定违约金给付标准为购房款的日万分之0.5，但根据本地租金市场的实际情况对比明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院根据本案的实际情况，综合原告的违约程度、当地房屋租赁市场的价格水平，兼顾公平原则，对原告主张违约金按照房屋总价款的日万分之一标准即38.1447元/天计算的意见，予以支持。故被告应支付的逾期交房的违约金为267元。 关于逾期办理产权首次登记的违约责任的问题。原、被告双方在合同中既约定了逾期办理产权首次登记的违约责任，亦约定了逾期办理产权转移登记的违约责任。约定逾期办理产权首次登记的违约责任在于督促被告办理产权转移登记，现原告已在约定的期限内取得案涉房屋的不动产权登记证书，逾期办理产权首次登记并未对其取得房屋权属造成影响，也未对原告产生实际经济损失，故对原告主张逾期办理产权首次登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限广安市锦绣房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内向原告谢文蓉支付逾期交房违约金267元； 二、驳回原告谢文蓉的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告谢文蓉负担5元，被告广安市锦绣房地产开发有限责任公司负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  吴承光 二〇二〇年五月十三日 书记员  周 含 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十条四第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。