贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终837号上诉人（原审原告）：龙云军，男，汉族，1966年10月6日出生，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人（原审原告）：邝同秀，女，汉族，1964年12月20日出生，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告）：遵义市恒润房地产开发有限公司,住所地:贵州省遵义市红花岗区长征镇民政村朱家湾路东城百合公寓**办公用房,统一社会信用代码：91520300780158262P。法定代表人：史永利，系该公司总经理。委托诉讼代理人：伍良华。上诉人龙云军、邝同秀因与被上诉人遵义市恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。龙云军、邝同秀上诉请求：1、请求撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初75号民事判决，对本案依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担；3、请求判决被上诉人对《商品房买卖合同》违约，并支付上诉人房屋逾期办理房屋权属证书从2016年4月1日至2019年7月4日（共计39个月）期间的违约金。以购房款325827.09元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金共计55275元。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》所购置的房屋位置是遵义市外环路朱家湾东城百合公寓2期4号楼，房屋性质所属经济适用房，根据国家法律相关规定经济适用房属于商品房的一种，但一审未将此房屋归属商品房性质来判决，属于适用法律错误；2、一审判决强调该房屋延期导致的原因是《商品房合同》内补充协议中第五条，但被上诉人已于2015年12月31日前将房屋交付给上诉人，说明该房屋已经通过竣工验收标准，并不是被上诉人所说该房屋属于政府原因配套设施未完善所致，如若被上诉人所述该房屋属政府配套设施等因素所造成产权延期办理就应该告知上诉人并不得把房屋交付给上诉人使用；3、一审判决强调被上诉人不应承担违约金，该房屋并未对上诉人造成损失，但上诉人在购房时以全款支付被上诉人，被上诉人应该履行《商品房买卖合同》第四章中交房时间和条件之规定，也应该履行第四章第十三条逾期交房责任之规定。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。恒润公司辩称：1、关于延迟办证问题因政府工地实施改造滞后和消防验收标准调整，导致消防验收直到2019年1月8日才结束，加之之前上诉人等小区的其他居民不准被上诉人进行消防实施的新规范改造，小区居民阻止公司改造导致工程停止，消防验收无法过关，直到2019年1月8日消防才验收过关，该原因不能归责于被上诉人；2、2019年7月4日可以办理产权转移登记后，上诉人至今没有办理产权证；3、关于延迟办证是否给上诉人造成损失的问题，经济适用房性质是解决上诉人住的问题，上诉人在接受房屋后按照经济适用房规定禁止出租或者一定时间内转让，上诉人无证据证明因迟延办证造成损失。综上，一审判决事实清楚，裁判公正，请求驳回上诉，维持原判。龙云军、邝同秀向一审法院起诉请求：1、判决恒润公司向龙云军、邝同秀支付逾期未取得房屋权属证书的违约金（以购房款323890.96元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2016年4月1日起计算至2019年7月4日止）；2、本案案件受理费由恒润公司承担。一审法院认定事实：2009年11月，恒润公司经遵义市政府相关部门核准，并以划拨方式取得位于遵义市红花岗区宗，用于“东城百合公寓”经济适用住房项目的开发建设。2011年7月，龙云军、邝同秀以住房困难为由提出经济适用住房申购申请，经相关部门审核、审批后，龙云军、邝同秀取得经济适用住房准购资格。2013年12月10日，龙云军、邝同秀与恒润公司签订《商品房买卖合同》，约定由恒润公司将位于遵义市红花岗区房屋出售给龙云军、邝同秀，房屋总价款为323890.96元；恒润公司承诺于2016年3月31日前取得房屋所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付龙云军、邝同秀，若恒润公司不能在规定期限内向龙云军、邝同秀交付办理转移登记的有关文书，在约定日期起90日内交付办理转移登记有关文书的按已付房价款0.01%承担违约责任，在约定日期起90日以后恒润公司仍不能交付办理转移登记有关文书的，龙云军、邝同秀有权退房，恒润公司应当自收到退房通知日起60日内退还龙云军、邝同秀已付款，并按照银行同期存款活期利率支付利息。该《商品房买卖合同》附件《补充协议》第（一）条约定：“本项目合同格式采用遵义市住房和城乡建设局网上“开发企业商品房网上备案系统”中的《商品房买卖合同》通用格式。由于本项目为经济适用房项目，因此本合同中涉及到商品房的名词概念之处均应理解为经济适用房”；第（五）条约定：“对本合同第十三条双方补充约定：如遇以下特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）因各级政府或政府相关部门制订的政策、规范性文件规定所致；（2）合同签订后，由政府主管部门对经济适用房的规划、设计调整造成延期交房；（3）小区外市政配套设施原因造成的延期交房；（4）不可抗力造成的延期交房”。合同签订后，龙云军、邝同秀向恒润公司付清了购房款，恒润公司于2015年8月15日向龙云军、邝同秀出具销售不动产发票，载明房屋面积为99.29平方米，价款为325827.09元。恒润公司于2015年11月将房屋交付龙云军、邝同秀，但未按合同约定期限完成初始登记并将办理转移登记的有关文书交付龙云军、邝同秀，由此引起讼争。另查明，“东城百合公寓”经适房项目在建设过程中，因政府相关职能部门对该项目市政配套供电设施改造迟延，国家消防验收规范调整而需对原消防设施整改，房屋质量出现问题需作维修加固处理等因素，导致龙云军、邝同秀所购“东城百合公寓”经适房二期4号楼综合验收备案以及初始登记延迟。恒润公司在2019年6月完成该楼栋初始登记，遵义市不动产登记事务中心发布公告，自2019年7月4日起启动该楼栋购房群众产权办证工作。一审法院认为，龙云军、邝同秀与恒润公司双方签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》，系双方当事人真实意思表示、合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。恒润公司未按照合同约定期限完成房屋初始登记，违反了合同约定义务，但庭审查明案涉“东城百合公寓”为经济适用住房建设项目，龙云军、邝同秀所购二期4号楼综合验收备案延迟、逾期完成房屋初始登记是受市政配套用电设施改造迟延、国家消防验收规范调整、房屋质量出现问题需作维修加固处理等多个因素影响所致。根据《遵义市经济适用住房管理暂行规定》第九条“经济适用住房项目外的基础建设费用由政府负担，并协调水、电、气等部门做好配套建设工作”的规定，市政配套用电设施改造并非经济适用住房建设方即恒润公司承担的义务，龙云军、邝同秀与恒润公司所签订的《补充协议》中亦约定“小区外市政配套设施原因造成的逾期交房，出卖人可据实予以延期”。同时，国家消防验收规范调整亦属于《补充协议》中约定“因各级政府或政府相关部门制订的政策、规范性文件规定所致”的可据实延期交房的情形。因上述影响房屋综合验收备案以及初始登记情形的存在，故本案中逾期完成初始登记的责任不能完全归责于恒润公司。龙云军、邝同秀与恒润公司双方所签订的《商品房买卖合同》中约定逾期完成初始登记及交付转移登记有关文书，逾期90日以内恒润公司应按已付房价款0.01%承担违约责任；逾期超过90日龙云军、邝同秀有权退房，恒润公司应当自收到退房通知日起60日内退还龙云军、邝同秀已付款，并按照银行同期存款活期利率支付利息。针对恒润公司逾期超过90日才完成初始登记，龙云军、邝同秀主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，要求恒润公司按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任，既不符合双方买卖的房屋系经济适用住房而非普通商品房的事实，也不符合双方的合同约定。针对恒润公司逾期办理权属登记，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”的规定，以龙云军、邝同秀因逾期办理权属登记所受实际损失确认恒润公司的责任，由于经济适用住房是政府为了保障民生，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，本案中恒润公司已按约定期限将房屋交付龙云军、邝同秀实际入住，现房屋已具备办理权属登记条件，龙云军、邝同秀未向一审法院提交其因逾期办理权属登记所受损失的相关证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对龙云军、邝同秀要求恒润公司支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回龙云军、邝同秀的诉讼请求。案件受理费700元，由龙云军、邝同秀负担。本院二审期间，恒润公司提交了本院（2019）黔03民终7427号民事判决，拟证明该判决中的当事人宋欢与龙云军、邝同秀居住同一栋四号楼，宋欢上诉案已驳回上诉，维持原判。经质证，龙云军、邝同秀对该判决书的真实性和合法性无异议，但认为不能作为本案定案依据，因该份判决的诉讼目的其不清楚。本院认为，龙云军、邝同秀对恒润公司提交的判决书之真实性、合法性未提出异议，确认其证据效力。龙云军、邝同秀二审期间未提交证据。本院二审查明事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，龙云军、邝同秀与恒润公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方应当按约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。就本案而言，恒润公司在双方约定日期起90日以后，仍未将办理商品房转移登记有关文书交付龙云军、邝同秀，根据双方协议约定，龙云军、邝同秀有权终止协议，即可以解除合同；恒润公司应当自收到退房通知之日起60日内退还龙云军、邝同秀已付款，并按照银行同期存款活期利率支付利息。双方并未约定龙云军、邝同秀不退房情形下双方之权利义务，龙云军、邝同秀上诉称恒润公司违约，无事实依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，案涉房屋为经济适用房，该“解释”第十八条不适用本案，龙云军、邝同秀上诉称以购房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，无法律依据，本院不予支持。综上所述，龙云军、邝同秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由龙云军、邝同秀负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年五月二十六日书记员  王艳莉