贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终840号上诉人（原审原告）：李涵宇，男，1995年8月10日出生，苗族，住凯里市。委托诉讼代理人：李进红，男，1966年10月4日出生，苗族，住凯里市。系李涵宇父亲。上诉人（原审原告）：傅某1，女，2014年6月22日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。法定代理人：杨某，女，1986年6月5日生，侗族，住凯里市。系傅某1的母亲。法定代理人：傅某2，男，1984年3月25日生，侗族，住凯里市。系傅某1的父亲。二上诉人的委托诉讼代理人：陆璐，贵州兄弟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡芸，女，1963年2月26日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：吴月明，男，侗族，1965年4月2日生，住址凯里市。系胡芸妹夫。被上诉人（原审被告）：宋海平，男，1968年11月24日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市嘉瑞广场7号楼2601号。被上诉人（原审被告）：贵州省嘉瑞房地产开发有限公司，住所地凯里市嘉瑞广场7号楼2601号。法定代表人：宋海平。上诉人李涵宇、傅某1因与被上诉人胡芸、宋海平、贵州省嘉瑞房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初3126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李涵宇、傅某1上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判支持上诉人的诉请；2、本案一审、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对涉案房屋依法享有足以排除胡芸强制执行的民事权益。1、虽然上诉人与宋海平没有签订书面的《房屋转让协议》，但是双方已以“以物抵债”的形式将涉案房屋转让给了上诉人。宋海平于2018年3月31日向凯里市格兰房地产开发有限责任公司办理了房屋变更手续，并在被查封前将房屋交付给上诉人进行装修使用。2、即便宋海平与案外人李进红、袁红达成以房抵债口头约定时，涉案房屋已经被贵州省高级人民法院查封。但是，该查封不是胡芸与宋海平的诉讼引起的，不能将该次查封一概而论，作为认定涉案房屋在上诉人占有时已被法院查封的事实。凯里市人民法院是于2019年3月18日才对涉案房屋进行轮候查封，系在上诉人占有涉案房屋之后。3、涉案房屋至今都不具备办理不动产物权登记的条件，宋海平未取得涉案房屋的产权证。涉案房屋只是在公司内部进行登记。涉案房屋的产权依然属于房开公司，即使涉案房屋被法院查封，宋海平与上诉人之间达成转让房产口头协议并在房产公司内部办理变更登记，并不违反房地产管理法第三十八的禁止性规定。4、一审法院对宋海平是否占有涉案房屋因不同的案件作出不同的认定，属有意维护胡芸的权利。5、案外人袁红、李进红已与宋海平达成以房抵债口头协议，借款转换为购房款。涉案房屋的房款已全部付清，上诉人实际占有了涉案房屋，且非因上诉人原因不能办理过户登记，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上诉人对涉案房屋依法享有足以排除胡芸强制执行的民事权益。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查清事实，正确适用法律，依法改判。胡芸辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。涉案房屋被人民法院查封之前，上诉人与宋海平尚未办理以房抵债，上诉人尚未占有涉案房屋，其诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。胡芸请求执行宋海平名下的涉案两套房屋，有事实和法律依据。李涵宇、傅某1向一审法院起诉请求：1、确认李涵宇、傅某1与宋海平签订的房屋转让协议有效；2、撤销（2017）黔2601执1420号执行裁定书；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：“十二号大院”为格兰房产开发的房产项目，至今尚不具备办理不动产物权登记条件。2014年12月6日，宋海平“购买”格兰房产涉案的“十二号大院”C区6栋3-1-1及C区6栋2-1-2房屋系以以物抵债的形式获取，已于同年在格兰房产办理了房屋交付手续。因格兰房产对外负债，贵州省高级人民法院于2016年9月1日以（2016）黔民初145号《民事裁定书》查封了格兰房产“十二号大院“房产项目下的房产（包括涉案的两套房屋），查封时间为叁年（即2016年9月1日至2019年8月31日）。2015年8月17日，宋海平向袁红、李进红借款各50万元，出具了总金额为100万元的《借条》一张，约定借期2年，月息2%。袁红、李进红通过银行转账方式向宋海平出借了100万元的借款本金。还款期限届满后，宋海平因未能归还借款本息，双方口头商议达成用宋海平名下位于格兰房产的凯里市“十二号大院”的Ｃ区子以以物抵债的方式折抵100万元的借款及利息抵押给李进红、袁红。2017年8月，宋海平将涉案的两套房屋的钥匙及购房手续（包括《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、《购房交款收据》、《接房收据》、《物业收据》、《装修保证金收据》、《装修垃圾清运费收据》等）交付给了李进红和袁红。2018年4月2日，宋海平在格兰房产销售部办理房屋更名申请，将登记在其名下Ｃ区6栋3-1-1房屋更名至李涵宇（李进红儿子）名下，将Ｃ区6栋2-1-2房屋更名至傅某1（袁红孙女）名下，格兰房产营销部负责人在《格兰房地产公司特殊房源销售审批表》中签署“同意办理”。2018年7月底，李进红、袁红开始对涉案两房进行初步装修。2019年3月18日，凯里市人民法院依据生效的（2017）黔2601民初1877号《民事判决书》作出（2017）黔2601执1420号《执行裁定书》，裁定查封宋海平位于贵州省凯里市友庄路“十二号大院”Ｃ区。李进红、袁红、李涵宇、傅某1遂以案外执行异议人对该院查封的执行措施提出了书面异议，该院亦于同年4月15日作出（2019）黔2601执异22号《执行裁定书》，裁定驳回异议人李进红、袁红、李涵宇、傅某1的异议申请。李涵宇、傅某1不服异议裁定，向该院提起了案外人执行异议之诉。同时查明：原告向该院提交宋海平于2019年9月5日出具的《情况说明》中明确阐述：“凯里市人民法院：我是宋海平，因申礼俊2013年8月欠我人民币90万元，特用十二号大院格兰地产的十二号大院C区6栋2-1-2及C区6栋3-1-1两套房屋以以物抵债的形式抵押给我，并在格兰公司办理了登记手续。后我因资金紧张，于2015年8月17日向李进红、袁红分别借到人民币50万元，共计100万元整。经过协商，达成一致，我用上述的两套房屋以以物抵债的形式抵押给李进红、袁红，折抵全部本金及利息，并于2018年4月2日在格兰公司售楼部办理了相关的手续”。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。围绕本案争议焦点，该院作如下论述：一、关于涉案房屋买卖合同的效力问题。当事人订立合同，有书面形式、口头形式或者其他形式，但法律、行政法规规定采取书面形式的，应当采取书面形式。依法成立的合同方受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案基于（2019）黔2601执异22号执行异议案件的提起，并结合李涵宇、傅某1在《民事起诉状》中的自认，涉案房屋系由宋海平与李进红、袁红达成口头约定以房抵债，并在格兰房产公司处将房屋更名至李涵宇、傅某1的名下，至今未签订有书面的《房屋买卖合同》，宋海平也未与李涵宇、傅某1之间达成口头或签订有书面的《房屋买卖合同》，故宋海平在以房抵债中将涉案房产的钥匙及购房手续交付给李进红和袁红不等同于双方建立了房屋买卖合同关系，该客观事实完全与原告提交的宋海平2019年9月5日出具的《情况说明》中明确“以物抵债抵押给李进红、袁红”的内容相印证。因此，二原告在无签订《房屋转让协议》的事实下，请求确认与宋海平签订的《房屋转让协议》有效，该院不予支持。二、原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”及第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，结合涉案的格兰房产项目至今不具备办理不动产物权登记条件的客观状况，宋海平与李进红、袁红于2017年8月在达成以房抵债的口头约定时，涉案的两套房产已被贵州省高级人民法院在2016年9月1日以（2016）黔民初145号《民事裁定书》予以整体查封，且《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条明确规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”，无论宋海平与李进红、袁红达成的是以房抵债或者房屋买卖的约定，均违反了该法律的禁止性规定，涉案房屋不得转让。同时，该院在执行程序中对贵州省高院已经查封的涉案房产进行轮候查封，是对特定不动产的物权权能进行限制。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，基于涉案房产至今不具备办理不动产物权登记条件，宋海平及李进红、袁红、李涵宇、傅某1在以以房抵债的方式取得涉案房屋时均没有办理物权登记，涉案房产不仅未发生物权转让的法律属性，且在人民法院查封前也并未签订合法有效的书面买卖合同及合法占有该房产。因此，二原告对涉案两套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求撤销该院（2017）黔2601执1420号《执行裁定书》不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项及第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回李涵宇、傅某1的其余诉讼请求。案件受理费60元，由李涵宇、傅某1承担。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，在一审法院已裁定查封涉案房屋，拟执行以清偿胡芸债权的情形下，案外人李涵宇、傅某1提出异议，李涵宇、傅某1应当举证证明其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（﹝1997﹞经他字第8号）载明：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京活克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。”依据上述规定，本院认为，当事人就已被人民法院查封的房地产签订的房屋转让协议，应认定为无效合同。本案中，贵州省高级人民法院于2016年9月1日作出（2016）黔民初145号民事裁定书裁定查封了包括涉案两套房屋在内的多套房屋。2017年8月宋海平才将已被法院查封的涉案两套房屋用于抵偿李进红、袁红的借款本息，宋海平与李进红、袁红通过以房抵债的方式转让涉案两套房屋的行为因违法而应认定无效。李涵宇、傅某1诉请要求确认其与宋海平达成的房屋转让协议有效，因于法无据，本院不予支持。因以房抵债协议无效，故上诉人对涉案两套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。另，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不能对抗申请执行人。”之规定，宋海平将已被人民法院查封的房产抵偿其借款，同样不能对抗申请执行人对涉案房产申请强制执行。综上所述，李涵宇、傅某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由李涵宇、傅某1负担。本判决为终审判决。审判长  王山地审判员  刘志红审判员  杨再幸二〇二〇年五月二十五日法官助理罗安松书记员汪玲