贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初11326号原告：高秀艳，女，汉族，1957年05月06日出生，住辽宁省丹东市振兴区。委托诉讼代理人：丁坤，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴永林，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被告：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路378号观府壹号销售体验中心B座。法定代表人：欧昊翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈南宇，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，贵州贵达律师事务所律师。原告高秀艳与被告中国电建地产集团贵阳有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，与（2019）黔0115民初11320—11325、11327—11335号案件合并，公开开庭进行了审理。原告高秀艳委托诉讼代理人丁坤和吴永林、被告中国电建地产集团贵阳有限公司（以下简称“电建地产公司”）委托诉讼代理人王强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金25,161.60元（违约金以1,965,750.00元为基数，自2019年01月01日起至2019年05月09日止，按每日万分之一计算）；二、判令被告对原告所购买的观山湖区金阳北路378号“电建地产·观府壹号”四组团二期第5号楼3单元电梯的载重量整改为1000千克，若不能整改，则赔偿原告的经济损失（损失按评估机构的结论在使用业主中进行分摊）；三、请求确认被告对案涉房屋的保修期从2019年05月09日开始起算；四、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告双方于2018年10月04日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及补充协议，合同约定原告购买被告开发的电建地产观府壹号四组团二期第5号楼3单元5层2号房屋，房屋总价款为1,965,750.00元，被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋。合同约定，出卖人逾期交房在120日内的，应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期超过120日，买受人选择继续履行合同的，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。并约定，房屋达到交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前通知买受人，买受人应在收到书面通知后7日内办理房屋交接手续；补充协议约定，买受人不按出卖人通知办理交接手续或不签署交接文件的，则视为房屋已自动交付。按合同约定，房屋的交付使用时间应当视为2019年05月09日，同理，案涉房屋的保修期亦应当从2019年05月09日开始起算。另，合同约定电梯的载重量为1000千克。合同签订后，原告积极履行自身义务，已按照合同约定向被告支付完毕全部房价款，被告于2019年04月29日通知原告收房，经原告查验发现被告拟交付的房屋已安装电梯的载重量仅为825千克，违反合同约定。原告认为，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照约定全面而适当的履行各自的义务。被告迟延履行合同义务（未按照合同约定在2018年12月31日前将具备交付条件且符合合同约定的房屋交付给原告）和合同履行不符合条件，应当按照合同约定承担违约责任。综上，原告为维护自身的合法权益诉至法院，望法院支持诉请。被告辩称，1.案涉房屋已经于2019年04月11日具备交付条件。被告已于2019年04月30日通知原告办理交房手续。根据合同约定，逾期交房违约金最多只能计算至通知原告后的第7日即2019年05月06日，原告诉请的超过合同约定的该期间的应当予以驳回。2.合同中，电梯约定主要是因为被告销售人员的不小心，系笔误所致。案涉电梯符合设计规范，符合原告使用要求，并未损害原告的利益，合同1000千克也不是被告的真实意思，现在电梯已经建成，部分业主已经入住，电梯井大小已经固定，不具备改建的条件。本院经审理认定事实如下：2018年10月04日，原告高秀艳（买受人）与被告电建地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买电建地产观府壹号四组团二期第5号楼3单元5层2号房，总价款1,965,750.00元，原告一次性付清全部房价款。合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条对逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在120日之内（……），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日（……），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（……）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第十四条对交接手续约定“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……（二）查验房屋1、买受人应当在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。……（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见《补充协议》。……。”合同第十九条对住宅保修责任约定“该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后60日内履行保修义务，买受人应当配合保修……”。附件十二补充协议中第二条房屋交付约定“……3.买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋已符合预售合同约定的交付条件，买受人应签署房屋交接文件。若该商品房的有关装修、设备存在瑕疵的，则出卖人应当按照规定予以保修或整改，但该保修或整改不影响出卖人向买受人交付房屋，出卖人亦无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人不按出卖人通知办理交接手续或不签署交接文件的，则视为房屋已自动交付，该商品房相关风险和费用自约定的交付日或出卖人通知的交房期限届满日起由买受人承担。”、第十条通知及送达约定“1.出卖人发出的所有通知书有三种送达方式：挂号信形式、邮政快递形式、当面送达方式，出卖人可以选择上述任意一种送达方式。以挂号信形式，本市以邮戳时间两天后视为送达日，外地以邮戳时间四天后视为送达日；以邮政快递方式，本市当日视为送达，外地两日后视为送达；由出卖人工作人员将通知当面交给买受人的，以买受人签收之日视为送达。出卖人在通知送达或视为送达后有权按照通知性质和合同约定的相关约定进行处理……”。《附件六》中第6条第（3）项约定电梯载重量1000千克。合同签订后，原告按约定付清了案涉房屋购房款。案涉房屋工程于2019年01月14日竣工验收备案，被告于2019年04月11日取得案涉房屋《贵阳市商品房交付使用备案证书》。被告于2019年04月29日通过邮政EMS通知原告收房，原告在案涉《商品房买卖合同》中预留的地址为贵州省贵阳市观山湖区观府壹号一组团35-4-3-2。案涉房屋电梯载重量为825千克。被告于庭后向本院提交由案外人上海三菱电梯有限公司贵州分公司于2019年10月30日出具的《关于“四组团无机房载重”的说明函》，载明“……载重825kg的电梯与载重1050kg的电梯，每台电梯设备差额为21,100元，40台洋房电梯设备差额共计844,000元。”原告对该份证据的真实性不予认可。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《贵阳市商品住房交付使用备案证书》、《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》、《图片》、《关于“四组团无机房载重”的说明函》等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证及本院审查，可以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，双方当事人均应按照合同履行。原告已按约向被告足额支付房款，被告未按约定交付案涉房屋，构成违约。结合双方约定，被告应于2018年12月31日交付案涉房屋，被告在案涉房屋满足交付的条件后，于2019年04月29日向原告发送收房通知，可视为被告履行了通知收房义务，原告收件地址为省内，故送达之日为2019年04月30日。原告应在收到通知后7日内办理交接手续，即2019年05月06日通知期限届满。故本院确定2019年05月06日为案涉房屋的实际交付日。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。……”的规定，被告未按约定时间向原告交付案涉房屋，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告应按案涉《商品房买卖合同》中的约定，从交付期限届满的次日起，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。案涉房屋价款1,965,750.00元，原告已足额支付，从2019年01月01日至2019年05月06日，共计126天，按照合同约定每日万分之一的标准计算，被告应支付违约金24,768.40元。针对原告诉请第二项，依照《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，电梯属于建筑物内共有部分，建筑物内的所有业主对该部分享有共有和共同管理的权利，原告主张更换电梯或要求被告赔偿损失，虽被告未按约定安装载重量为1000kg的电梯，但实际进行更换电梯会对业主日常生活造成影响，原告未向本院提交证据证明该主张已由按照法律规定的人数的业主同意，故被告未按约定安装电梯，对原告造成损失，应向原告承担违约责任，本院酌情参照每台电梯的差价平均到每户业主的金额1,700.00元支持原告该项诉请。针对原告诉请第三项，按照案涉《商品房买卖合同》约定，保修期限起算应从交房之日起，故本院确认案涉房屋的保修期从2019年5月8日开始起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高秀艳支付逾期交房违约金24,768.40元及赔偿经济损失1,700.00元，共计26,468.40；二、确认被告中国电建地产集团贵阳有限公司对案涉房屋的保修期从2019年05月06日开始起算；三、驳回原告高秀艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计414.00元，由被告中国电建地产集团贵阳有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  杨素兰二〇二〇年五月十二日法官助理向前书记员邹洪林