安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖民再35号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：大润发购物广场有限公司芜湖分公司，住所地芜湖经济技术开发区**万春新苑南侧宜居春水湾综合体**楼。 负责人：唐承国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛祥宝，安徽平衡律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：周绪晓，男，1965年10月4日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。 委托诉讼代理人：孙箫，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周守春，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 再审申请人大润发购物广场有限公司芜湖分公司（以下简称大润发芜湖分公司）因与被申请人周绪晓房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市中级人民法院（2019）皖02民终1049号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年2月19日作出(2020)皖民申286号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。大润发芜湖分公司的委托诉讼代理人葛祥宝，周绪晓及其委托诉讼代理人孙箫、周守春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大润发芜湖分公司再审请求：1、撤销安徽省芜湖市经济技术开发区人民法院(2018)皖0291民初4351号民事判决书、安徽省芜湖市中级人民法院(2019)皖02民终1049号民事判决书；2、请求再审改判驳回周绪晓的全部诉讼请求；3、原一、二审诉讼费由被申请人周绪晓承担。事实和理由：一、案涉房屋租赁合同的承租主体为大润发芜湖分公司。1、原审已经查明，案涉房屋租赁合同的承租人为大润发芜湖分公司，周绪晓仅仅是作为公司代表人在合同上签字，系履行职务的行为，所产生的一切权利义务均应由大润发芜湖分公司享有和承担。2、原审查明事实中同样认定，案涉租赁合同履行过程中所支出的保证金、水电费及物业费均是以大润发芜湖分公司名义向芜湖宜居置业发展有限公司（以下称宜居公司）支付的，因此实际履行案涉租赁合同的也是大润发芜湖分公司。3、生效判决已经确定案涉租赁合同的承租主体为大润发芜湖分公司。(2018)皖0291民初1389号民事判决书已经认定，案涉宜居春水湾综合商业体S3#和S4#楼的承租主体应为大润发芜湖分公司。二、一二审时，原审法院对本案相关法律关系认定有误，且损害出租人宜居公司的合法权益。1、大润发芜湖分公司与周绪晓之间属于加盟关系，双方之间并不存在房屋租赁合同法律关系，因此原审法院将不涉及房屋租赁合同关系的双方以房屋租赁合同作为案由受理本案，与双方之间真实的法律关系并不一致。2、周绪晓如认为其是案涉租赁合同的实际承租人，主张其作为承租人继续履行案涉房屋租赁合同，涉及的权利义务由其享有和承担，因为牵涉到出租人的合法权益，故应当将该合同的出租人(宜居公司)列为案件当事人。3、一、二审法院在审理过程中，遗漏当事人(出租人)，造成宜居公司作为出租人无法行使合同及诉讼的权利义务，侵害其合法权益。4、宜居公司与大润发芜湖分公司签订合同时，明确要求“引进大型连锁商超”，故周绪晓根本不具有签订合同的资格，更不符合作为承租人继续履行该合同的要求。三、本案正确的诉讼路径应当为周绪晓起诉案外人宜居公司，将大润发芜湖分公司列为第三人，进而要求其是租赁合同的相对方。当然，周绪晓关注的是房屋转租后获取的租金利益，其完全可以起诉大润发芜湖分公司要求分割租金，而不是提起本案所谓的确认实际承租人，因为在我国现行法律中并没有“实际承租人”的概念。 周绪晓答辩称，第一，虽然大润发芜湖分公司是与宜居公司签订合同的主体，但仅是名义上的主体，大润发总公司对其芜湖分公司未投入一分钱，周绪晓与大润发芜湖分公司仅是加盟挂靠关系，与宜居公司所有的权益均属于周绪晓。第二，本案是周绪晓与大润发芜湖分公司案涉房屋租赁权及S3#、S4#商业体占有使用，现在大润发芜湖总公司已经更名为广西大宏泰购物有限公司，大润发购物广场有限公司因商标侵权导致不能使用，为了维护合法权益，周绪晓向法院起诉。本案没有遗漏当事人，没有损害宜居公司的合法权益。第三，对于实际承租人的概念，虽然现行法律没有此概念，但是司法实践中有相关生效判决的表述。二审判决作出后，宜居公司已经将相关收费单据已经变更为周绪晓，确认周绪晓为实际承租人的身份。周绪晓以个人名义向法院提起诉讼请求次承租人支付租金，法院也已确认周绪晓对S3#、S4#商业体的租赁权利。综上，原审判决认定事实准确的，适用法律正确，请求再审依法驳回大润发芜湖分公司的再审请求。 周绪晓向一审法院起诉请求：1.请求判决确认周绪晓系2015年8月6日《租赁标的租赁合同》中宜居春水湾综合商业体S3#和S4#楼的唯一实际承租人；2.本案全部诉讼费用由大润发芜湖分公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月6日，周绪晓及案外人刘小林以大润发芜湖分公司法定代表人身份与宜居公司签订《租赁标的租赁合同》，合同加盖了大润发芜湖分公司公章并有周绪晓与刘小林共同在承租方法定代表人(实为负责人)处签字，租赁标的物为位于芜湖经济技术开发区东区万春新苑南侧的宜居春水湾综合商业体S3#和S4#楼，租赁期限为20年，自2015年8月6日起至2035年8月5日止。在该租赁合同中，租赁方宜居公司要求承租方引进的大润发等大型连锁商超类主力店须在2016年1月1日前开业，其他商业须在2016年8月5日前全部入住营业。2016年1月1日周绪晓与案外人刘小林签订一份《合作协议》，协议约定大润发购物广场有限公司授权周绪晓、刘小林共同成立芜湖分公司，周绪晓与刘小林各出资50%，经二人协商，由周绪晓担任大润发芜湖分公司的负责人，大润发芜湖分公司的收益、亏损以及各种风险，由周绪晓、刘小林按照投资比例共同承担。自前述租赁合同与《合作协议》签订后，周绪晓、刘小林投资成立的大润发芜湖分公司先后在该商业体引进大润发超市、婚纱摄影、药房、家电中心等商铺。2016年7月4日，周绪晓、刘小林签订《拆伙协议》，协议约定双方投资开发的大润发芜湖分公司因经营不善经双方协商，刘小林自愿将名下股份100%转让给周绪晓，刘小林前期借周绪晓的现金及利息折抵刘小林前期投资款，同时刘小林补偿周绪晓60万元，自拆伙协议双方签字之日起大润发芜湖分公司前期及以后所有一切债务纠纷全权由周绪晓负责，双方在该协议上签字捺印确认。 一审法院另查明：为满足案涉租赁合同“引进大型连锁商超”的要求，周绪晓决定加盟大润发购物广场有限公司并缴交纳了加盟费，并于2015年9月2日设立大润发芜湖分公司，大润发芜湖分公司成立时负责人为周绪晓（2018年7月份变更为唐承国）。2016年6月，康成投资（中国）有限公司与大润发购物广场有限公司侵害商标权及不正当竞争纠纷一案，上海知识产权法院2017年4月24日作出（2016）沪73民初443号民事判决，2017年11月14日上海市高级人民法院作出（2017）沪民终342号终审判决，判令大润发购物广场有限公司立即停止侵权，停止使用包含“大润发”字样的企业名称及赔偿损失等。2018年，周绪晓认为“大润发”名称已不能再使用，大润发购物广场有限公司及大润发芜湖分公司构成商标侵权，加盟目的无法实现，遂将租赁的商业综合体上所有“大润发”的相关标牌撤下，换上“翼达购物中心”标牌，并另行注册设立了“经济技术开发区翼达购物广场”。 一审法院再查明：宜居公司与大润发芜湖分公司签订《租赁标的租赁合同》后，因履行涉案租赁合同所支出的保证金、水电费及物业费均由周绪晓个人以大润发芜湖分公司的名义向宜居公司支付，周绪晓个人向大润发购物广场有限公司交纳了加盟费。 一审法院认为，本案主要争议焦点为：案涉租赁合同主体实际权益人的问题。从本案案涉租赁合同的签订形式言之，大润发芜湖分公司在该合同的承租人处盖章，周绪晓及案外人刘小林作为公司负责人在该租赁合同上签字确认，可以认定该合同系由大润发芜湖分公司与宜居公司签订。但在本案中，周绪晓系为加盟大润发购物广场有限公司而设立大润发芜湖分公司，结合周绪晓提交的租赁合同及《合伙协议》、《拆伙协议》等证据，可以证明芜湖分公司实为周绪晓个人经营，为实际投资人。再综合周绪晓提交的租赁保证金收据、汇款记录、水费发票、周绪晓个人账户交易明细、宜居公司物业费收据的证据，可充分证实履行涉案租赁合同所支出的保证金、水电费及物业费均由周绪晓个人以芜湖分公司的名义向宜居公司支付，且芜湖分公司的资产由周绪晓个人投资并经营，芜湖分公司的盈、亏及对外债权、债务和风险均由周绪晓个人享有和承担，与大润发购物广场有限公司的资产无实际关系。虽然周绪晓对外以芜湖分公司的名义与宜居公司签订租赁合同，但这并不影响其对芜湖分公司而言作为实际投资人、实际经营人、实际承租人的真实性。故对周绪晓针对大润发芜湖分公司而言主张其为涉案租赁合同中宜居春水湾综合商业体S3#和S4#楼的实际承租人的请求，依法予以支持。据此，一审法院判决：确认周绪晓系宜居春水湾综合商业体S3#和S4#的实际承租人。 大润发芜湖分公司二审上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回周绪晓的一审诉讼请求。2.一、二审全部诉讼费用由周绪晓负担。事实和理由：1.涉案租赁合同由大润发芜湖分公司与宜居公司签订，仅对大润发芜湖分公司和宜居公司产生法律效力，只有大润发芜湖分公司才享有租赁合同中约定的承租人权利并履行相应义务。2.涉案租赁合同的承租人权利、义务一直由大润发芜湖分公司履行，周绪晓仅作为大润发芜湖分公司的负责人对外履行职务，并非涉案宜居春水湾综合商业体S3#和S4#楼实际承租人。因此，一审判决认定周绪晓为宜居春水湾综合商业体S3#和S4#的实际承租人违反法律规定。 周绪晓辩称，大润发芜湖分公司最初由周绪晓与刘小林共同出资设立，由周绪晓、刘小林共同受益、共担风险。在刘小林退出合伙后，大润发芜湖分公司由周绪晓实际投资经营，因此，一审法院认定周绪晓是涉案租赁合同的实际承租人正确，大润发芜湖分公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审法院认为，涉案《租赁标的租赁合同》系周绪晓、刘小林与宜居公司于2015年8月6日签订的，为满足合同“须引进大润发等大型连锁商超类主力店”的要求，周绪晓与刘小林才加盟大润发购物广场有限公司并于2015年9月2日设立大润发芜湖分公司，后在《租赁标的租赁合同》上补盖了大润发芜湖分公司公章。自刘小林退出合伙后，大润发芜湖分公司实际系周绪晓个人投资并经营，因而一审判决周绪晓系涉案租赁合同中宜居春水湾综合商业体S3#和S4#楼的实际承租人，并无不当，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由大润发购物广场有限公司芜湖分公司负担。 周绪晓再审中提交四份新证据：证据一、2020年1月19日宜居公司S3#、S4#商业体增值税发票，拟证明本案二审后，宜居公司在2020年1月19日出具S3#、S4#物业管理费时，已将原发票主体由大润发芜湖分公司变更为周绪晓，宜居公司在生效判决作出后已认可周绪晓为实际承租人，而不是大润发芜湖分公司。证据二、百度百科“大润发”查询、康成投资（中国）有限公司企业信用信息，拟证明“大润发”企业名称、商标等均不属于本案中的大润发购物广场有限公司，大润发总部的名称应依法停止使用，其芜湖分公司就更不能使用，周绪晓与宜居公司之间租赁合同约定的“须引进大润发等主力商超”的合同目的无法实现。证据三、大润发芜湖分公司企业信用信息，拟证明大润发芜湖分公司已被市场监管部门列为经营异常，已经实际不经营。证据四、大润发购物广场有限公司在其他地区设立的分公司经营情况，拟证明大润发购物广场有限公司在其他地区设立的分公司或注销或吊销营业执照或经营异常。因侵权，“大润发”名称不能合法使用，故其分支机构均无法经营，案涉租赁合同约定“须引进大润发等主力商超”的合同目的无法实现，实际承租人只能是周绪晓个人。 大润发芜湖分公司质证意见，对证据一的真实性无异议，证明目的有异议，即便向宜居公司向周绪晓出具发票，也不能替代法院作出的判决。对证据二至证据四，真实性无异议，但该三组证据与本案不具备关联性。目前，大润发芜湖分公司仍然是在工商部门登记的合法主体，周绪晓作为自然人不符合案涉租赁合同中关于“引进大型连锁商超”的要求，因此周绪晓不具有实际承租人的资格，也实际侵害了出租人的合法权益。 本院对以上四组证据的真实性予以认定，至于能否达到证明目的，将结合全案事实和相关法律规定综合认定。双方当事人对原审期间其他举证意见和质证意见没有变化和补充，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，周绪晓提交的《租赁合同》及《合伙协议》、《拆伙协议》、租赁保证金收据、汇款记录、水费发票、个人账户交易明细、宜居公司物业费收据等证据，可以证明案涉租赁场地由其占有、使用。周绪晓对外以芜湖分公司的名义与宜居公司签订、履行租赁合同，仅是为满足租赁合同中“须引进大润发等大型连锁商超类主力店”的要求，不能代表大润发芜湖分公司是案涉租赁场地的实际承租人，大润发芜湖分公司亦未提交证据证明其对案涉租赁场地的实际控制。本案系因租赁问题产生的争议，从诉讼程序来看，宜居公司是案涉租赁场地的出租人，应参加原审诉讼以避免其合法权益受损。原审法院对此问题没有向当事人释明，也未依职权予以追加，法律适用及诉讼程序有所不当。但再审中，经本院征询宜居公司意见，其对原审判决结果并无异议，且已将有关租赁票据的交款人名称变更为周绪晓。 综上，大润发芜湖分公司的再审理由不能成立，原审判决认定事实清楚，法律适用虽有瑕疵，但结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条第一款规定，判决如下： 维持安徽省芜湖市中级人民法院（2019）皖02民终1049号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  汪绍平 审判员  陶宝定 审判员  余乃荣 二〇二〇年五月二十八日 法官助理赵晓利 书记员江亚芸