浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初7866号 原告（反诉被告）:顾利忠，男，1974年3月17日出生，汉族，住浙江省海宁市。 委托诉讼代理人：吴一、徐元宵，浙江潮乡律师事务所律师。 被告（反诉原告）:**，男，1984年8月15日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：钱青、沈晓燕，浙江信远律师事务所律师。 原告顾利忠与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告**提出反诉，本院依法予以受理。2020年1月8日，原、被告申请庭外和解三个月，本院予以准许。本案又因疫情，于2020年2月3日中止审理。本案于2020年4月23日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人徐元宵、被告（反诉原告）**及委托诉讼代理人沈晓燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告顾利忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方于2019年8月1日签订的房屋租赁协议；2.请求判令被告立即支付房屋租赁费52425元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，因被告坚持要求解除合同，原告变更诉讼请求，解除原、被告的房屋租赁合同，要求被告支付至2020年4月23日的租金，并结清水电费，赔偿原告3-6个月的租金损失。事实与理由：被告因经营美发店需要向原告租赁房屋，原告将其所有的座落于海宁市工人路357号房屋出租给被告使用。2019年8月1日，双方签订房屋租赁协议一份，约定，租期自2019年8月1日至2022年7月30日，年租金为69900元，租金按年结算，每期付款被告应提前30天交付，第一期付款从2019年8月1日至2019年10月30日，合同签订后，被告陆续支付第一期租金17475元。按照合同约定，被告应在2019年10月1日前支付第一年度剩余租金52425元，但被告未按合同约定支付上述款项。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告答辩并向本院提出反诉请求：被告认为原告已经同意在2019年8月2日同意退租，赔偿方面另行商量。被告愿意赔偿原告一个月的违约金。合同第八条约定，双方不得无故解除合同，反过来说，有原因的话可以解除。当时因被告经营不善，造成了很大的损失，被告不是无故解除合同，双方的合同关系已经终止，不需要再继续履行，被告愿意赔偿一个月的房租，但要求原告返还押金。1.请求法院确认反诉原告与反诉被告于2019年8月1日签订的房屋租赁协议已于2019年8月16日解除；2.判令反诉被告退还反诉原告房屋租赁费8737.50元；3.判令反诉被告退还反诉原告押金5000元；4.本案反诉费用由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告请求反诉被告退还押金3000元。事实与理由：2019年7月4日，反诉原告从经营美发店的案外人周保辉（前租户）处转租了落于海宁市海洲街道工人路353、355、357号房屋，当时前租户的租赁期至2019年7月底，故2019年8月1日（实际签订日为2019年7月26日）反诉原告与反诉被告签订了新的房屋租赁协议，租赁期限自2019年8月1日至2022年7月30日止，年租金69900元，押金5000元。2019年8月2日，反诉原告就通过微信、电话方式告知反诉被告，因自身经营困难已关店，要求退租。后又于8月15日通过微信、电话告知8月16日正式退租，反诉被告同意解约，但因在外地，故全权委托林富强处理此事，但林富强一直拖延未处理。9月30日双方协商退租事宜，但未达成一致意见，后反诉被告一直拖延处理此事。2019年10月7日，反诉原告只能报警处理此事。现反诉原告早已关店且搬离租房，如继续履行合同会极大损害反诉原告的利益。根据租房协议中第八条关于违约责任的约定，反诉原告提前解除合同，反诉被告只能扣除反诉原告一个月租金作为补偿，多余房租应予退还，同时，押金也应予退还。 反诉被告辩称，反诉被告不同意解除双方的租赁协议，在履行期间内，反诉原告没有解除权，反诉被告认为法定解除条件是为非违约方设置的，违约方是无法定解除权的，反诉原告应当支付租金，且反诉被告未收到过反诉原告的押金。 为证明自已的主张，本诉原告向本院提交如下证据及本诉被告的质证意见： 证据1、房屋租赁协议1份，证明：2019年8月1日，双方签订房屋租赁协议，约定租期3年，年租金69900元，并约定了第一期付款时间，以后每期付款应提前30天交付租金等事实。本诉被告质证后认为，对证据三性无异议，协议第八条约定，双方在租赁期内不得无故解除合同……但允许双方在特殊条件下可以解除合同，被告也通过微信等方式明确告知原告要求解除合同。 证据2、房屋产权证（复印件）1份，证明原告出租的房屋系其所有。本诉被告质证后认为，对证据三性无异议。 为证明自已的主张，反诉原告向本院提交如下证据及反诉被告的质证意见： 证据1、房屋租赁协议1份，证明：该协议第八条约定，若有原因可以解除合同，如反诉原告违约，反诉被告应当扣除反诉原告一个月的租金，这个是约定解除。反诉被告质证后认为，对证据三性无异议，但对待证事实有异议，该条指向的是法定解除，法定解除权是为非违约方设置的，不是为违约方设置的。 证据2、店面转让合同1份、反诉原告玌周保辉之间的微信聊天记录1份，收条1份、周保辉证言笔录1份，证明店面系反诉原告从周保辉转租来，周保辉的上家给了反诉被告押金，反诉被告也认可收到了押金，反诉原告也将押金给了上家。反诉被告质证后认为，对店面转让合同形式的真实性无异议，但对周保辉与反诉原告**的转让情况不清楚，对于微信聊天记录，三性均不予认可，没有提交原件，不能证明微信中人员的身份情况，也没有证明周保辉和反诉被告之间有押金。本案中，反诉原告并没有向反诉被告支付押金。 证据3、反诉原、被告的微信聊天记录1份，证明反诉原告已告知反诉被告要求解除合同，反诉被告也是知道的。反诉被告质证后认为，形式上无异议，但对内容及关联性有异议，没有明确表示同意解除合同，双方对于是否解除合同在协商的过程中，不能达到反诉原告所要证明的内容。 证据4、证人袁某1、袁某2证人证言各1份，证明反诉原告在租赁后没多久因经营困难停业，根据合同第八条约定，反诉原告有权解除合同。反诉被告质证后认为，没有证据证明袁某1、袁某2是反诉原告**的员工，若是员工，根据询问情况，反诉原告**有工资尚未结清，存在厉害关系。作为员工，其没有经营权和决策权，不能证明店里的生意，没有发放工资的原因很多，反诉原告**从事美发行业，其与反诉被告解除合同的理由，并不完全是生意惨淡，而是变更经营地址。。 上述证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告（反诉被告）提交的证据及被告（反诉原告）提交的证据，本院确认证据的真实性和合法性，至于证据的关联性和证明力，本院将结合本案事实和各证据间的关系作综合阐述。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2019年8月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定被告向原告承租位于海宁市海宁市房屋，承租用途为美发店。租赁期限为三年，自2019年8月1日至2022年7月30日，年租金为69900元，租金按年结算，每期付款被告应提前30天交付，第一期付款从2019年8月1日至2019年10月30日，原、被告在租赁期内，不得无故中断合同，如原告违约，除按比例退还租金外，再支付一个月房租作为补偿，如被告违约，原告可扣除被告一个月租金作为补偿多余房租退还。租赁协议还对其他事项作了约定。合同签订后，被告陆续支付第一期租金17475元（2019年8月1日至2019年10月31日）。 另查明，原告承租的房屋所有权人为原告顾利忠，被告系从其上家周保辉处承租该房，并与原告签订了房屋租赁协议（2019年8月1日签订）。2019年8月2日起，被告因经营困难，以微信、电话形式向原告提出解除合同请求，但双方未取得一致意见。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁协议，签约主体适格，内容合法，故应认定协议合法有效，双方当事人都应严格履行。但基于房屋租赁合同的长期性，现被告因经营困难履约能力下降而提出要求解除合同，原告在诉讼过程中经本院释明后也同意解除合同，故原、被告于2019年8月1日签订的房屋租赁协议予以解除。但被告作为违约方，并不享有单方解除合同的权利，协议中第八条虽约定，如原告违约，除按比例退还租金外，再支付一个月房租作为补偿，如被告违约，原告可扣除被告一个月租金作为补偿多余房租退还，此为违约赔偿的约定，并非约定解除，故被告在履行合同过程以此条约定以电话、微信形式向原告表达要求解除合同，在双方就合同解除取得一致意见的情况下，不能产生租赁合同已解除的法律效果。同时，基于租赁合同的合作性，原告作为出租方，在被告多次提出因经营困难要求提前解除合同的情况下，理应及时与被告沟通协商解除事宜。现原告要求于2020年4月23日解除原、被告间的租赁协议期间过长，本院确认自被告提起反诉之日（2019年12月1日）解除双方签订的租赁协议，被告应向原告支付至2019年12月1日期间的房屋租金，被告已支付至2019年10月31日的租金，尚需支付2019年11月一个月租金5825元（69900元/12）。合同经法院判决解除后，违约方本应承担的违约责任不因合同的解除而减少或免除。被告作为违约方，应当对原告的损失进行赔偿，原告作为出租方，在被告多次提出要求解除合同的情况下，应及时与被告协商处理，也负有减少损失扩大的义务。根据双方签订的租赁协议中有关违约赔偿的约定，本院确定被告应支付原告一个月的租金作为违约赔偿，即5825元。原告提出请求被告结清租赁期间的水电费的诉请，因原告未在法院指定的期限内提供相应证据，故本院不予支持。至于反诉原告提出要求反诉被告返还押金3000元的请求，反诉原告提供的由反诉被告签名的收条，出具时间为2019年4月5日，且由反诉被告上家租户周保辉向反诉被告和林富强支付，且支付的为定金，并非押金。从周保辉陈述的证言来看，周保辉向反诉被告和林富强支付的5000元也是反诉原告于2019年7月1日正式签订合同而支付的定金，并非押金，押金也仅是周保辉及其上家和反诉原告间的约定，反诉原告也未能提交由最初租户与房东因押金而流转下来的押金凭证，故反诉原告诉请反诉被告返还押金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条、第一百十条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）顾利忠与被告（反诉原告）**于2019年8月1日签订的房屋租赁协议于2019年12月1日解除。 二、被告（反诉原告）**于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）顾利忠租金5825元，并赔偿违约损失5825元。 三、驳回原告（反诉被告）顾利忠其余诉讼请求。 四、驳回反诉原告**反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1110元，减半收取计555元，财产保全申请费620元，合计1175元，由被告**负担。反诉案件受理费144元，减半收取计72元，由反诉原告**负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  陈建新 二〇二〇年五月六日 书记员  姚孟淇