广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初917号 原告:姚有珍，女，1988年12月9日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：余和建，男，1988年8月5日出生，汉族，住南宁市青秀区，系原告的配偶。 被告：南宁市万科北城房地产有限公司，住所地：南宁市青秀区长虹路**万科城****房。统一社会信用代码：9145010006357807X5。 法定代表人：辜庆永，总经理。 委托诉讼代理人：黄娜，女，系该公司员工。 案由：商品房预约合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2020年1月17日 开庭时间：2020年5月12日 当事人到庭情况： 原告方：原告及其委托诉讼代理人余和建到庭 被告方：被告的委托诉讼代理人黄娜到庭 原告诉请要点 一、判令被告退还原告定金20000元； 二、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、本案《认购协议书》合法有效，其中第四条约定付款方式为商业银行按揭，原告单方要求修改付款方式，不符合约定。二、被告已公示《商品房买卖合同》示范文本，原告也予以确认，原告要求修改相关条款的要求不合理，也不符合认购协议书的约定。三、原告未依约办理签约手续，被告有权没收定金。 事实认定 2019年12月14日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订一份《认购协议书》，约定乙方认购甲方开发的位于广西南宁市x区x路x号x区项目的第x栋x号房，总价款由两部分组成，第一部分为甲乙双方签署的《商品房买卖合同》中约定的毛坯价款人民币1141415元。第二部分为甲方、乙方以及南宁市乐之家装饰有限公司签署的《商品房局部变更、装修及幸福居家提升服务合同》中约定的服务费291450元。协议书约定：三、乙方应于签订本认购书的同时向甲方支付定金合计人民币20000元。四、关于《商品房买卖合同》中约定的毛坯价款，乙方自愿选择以下银行按揭付款方式：1、一次性方式付款：……2、按揭方式（商业银行贷款或公积金贷款）付款：乙方须于签订本认购书之日起5日内支付不低于20%的毛坯价款（首付款）。（1）申请贷款金额、年限及利率等，以银行或公积金最后批复为准。如所批复的金额较申请贷款金额减少，首期款将相应增加。按揭银行由甲方酌情安排，乙方需在甲方通知后五日内向有关银行办理按揭手续或增加首付款。（2）若乙方选择以商业银行贷款的方式付款，在签署《商品房买卖合同》前，按照贷款银行的有关规定，提交符合银行贷款审批要求的全部资料，签署银行贷款合同等相关资料，并由银行出具相关办理证明；如因乙方单方原因或法律、政策等变化乙方申请的商业银行贷款未获审批通过，则需要更换付款方式为一次性付款，并在甲方通知后5日内一次性付清全部毛坯价款。（3）若乙方选择公积金贷款，自乙方收到甲方关于完成《商品房买卖合同》登记备案的通知之日起30日内完成公积金贷款所有手续的申请及办理。如因乙方单方原因或法律、政策等变化乙方申请未能通过公积金中心贷款审批的，乙方应改为商业贷款或一次性方式付款，则乙方应在甲方通知后5日内办理商业银行的贷款申请并提交全部相关资料或在甲方通知后5日内一次性付清全部毛坯价款；办理商业银行贷款的相关权责参照本认购书关于商业银行贷款的规定执行。五、关于《商品房局部变更、装修及幸福居家提升服务合同》中约定的服务费，乙方自愿选择以下银行按揭付款方式：1、一次性方式付款：……2、按揭方式（商业银行贷款）付款：（1）申请贷款金额、年限及利率等，以银行最后批复为准。……（2）……如因乙方单方原因或法律、政策等变化乙方申请的商业银行贷款未获审批通过，则需要更换付款方式为一次性付款，并在甲方通知后5日内一次性付清全部服务费价款。 上述协议书签订后，原告向被告支付定金20000元。 2019年12月19日，被告向原告邮寄《关于没收定金另行处理房产的通知》，载明原告截止目前仍未履行签订《商品房买卖合同》、《商品房局部变更、装修及幸福居家提升服务合同》的约定，视为违约并自动放弃对该房产的认购权，现通知原告，所付定金由被告没收，房产另行处理。原告于2019年12月26日收到该通知。 此后，原告以被告销售人员未向原告出示《商品房买卖合同》范本，且签订《认购协议书》后，被告知不能选择公积金贷款，双方不能达成一致意见为由，向本院提起诉讼。被告应诉后答辩如前。 另查明，原告曾在《购房须知》、《销售信息确认单》上签字。其中《销售信息确认单》第4条载明：置业顾问已经提示我查看了销售现场展示的其他文件并知悉相关条款内容：认购书、商品房买卖合同（含附件）及补充协议；……。 再查明，2019年12月14日，被告公司销售人员韦婕妤将收入证明模板发给原告。2019年12月15日，原告通过微信联系韦婕妤询问是否可以选择公积金贷款，韦婕妤回复不可以，并表示公积金房子封顶才放贷款。2019年12月16日上午，原告联系韦婕妤，表示在售楼部当天，韦婕妤没有拿商品房销售合同给原告看，并询问现在是否可以发过来看一下，韦婕妤回复好。当天下午，韦婕妤以原告没交首付款，出不了合同为由，未提供合同给原告。后经双方协商，韦婕妤将售楼部合同模板发给原告。此后，原告表示认购协议和合同上有可以选择公积金的条款，但不给选择公积金，并不合理。韦婕妤回复合同条款要求一个月内办完至放款，但南宁规定房子封顶后才放款，如原告用公积金按揭在一个月内不放款，要付总房款百分之二十的违约金。原告称在签订认购协议前被告没有说过这些。韦婕妤回复因为原告只交定金，还没到办合同这一步。 判决理由 原告与被告在平等、自愿的基础上签订《认购协议书》，是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。被告在2019年12月19日向原告发《关于没收定金另行处理房产的通知》，原告确认于2019年12月26日收到，故《认购协议书》于该日起解除。 《认购协议书》第四条约定，原告自愿选择银行按揭付款方式支付《商品房买卖合同》中约定的毛坯价款。该条款项下有两款内容，第1款是一次性方式付款的约定，第2款是按揭方式（商业银行贷款或公积金贷款）付款的约定。被告辩称双方约定的银行按揭付款，就是选择商业银行贷款，如约定公积金贷款，则直接写明“公积金按揭”。对此，本院认为，《认购协议书》第四条第2款明确了按揭方式有商业银行贷款和公积金贷款两种，该款项下也约定了3项内容，是对买受人申请商业银行贷款或公积金贷款要求的细化。与《认购协议书》第五条相对比，第五条第2款按揭付款方式后的括号内只有商业银行贷款，并未出现公积金贷款字样，第2款项下的两项约定也没有提及对公积金贷款的要求。可见，第四条约定的按揭方式有商业银行贷款和公积金贷款两种选择，而原告“自愿选择银行按揭付款方式”的约定并不能证明被告明确告知原告购买只能通过商业银行贷款方式支付购房款。因此，对被告的上述抗辩，本院不予采信。 在签订《认购协议书》后，经原告询问，被告表示不能通过公积金贷款方式付款。因该付款方式属于双方签订《商品房买卖合同》时的重要条款内容，双方未在签订《认购协议书》前进行充分协商，致使《认购协议书》无法顺利履行。原告主张该情形系不可归责于任何一方所致，符合法律规定，本院予以采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，被告应将20000元定金退还给原告。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告南宁市万科北城房地产有限公司向原告姚有珍退还定金20000元。 案件受理费300元，由被告南宁市万科北城房地产有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息或支付延期履行金。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  范 俪 人民陪审员  梁春庆 人民陪审员  李红艳 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  杨 璇