广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初85号原告：赵科强，男，1986年4月14日出生，汉族，住湖南省靖州苗族侗族自治县********，公民身份号码x。委托诉讼代理人：陈兰峰，广东英得纳律师事务所律师。被告：佛山市南海区扬正房地产有限公司，住所地佛山市南海区，统一社会信用代码x。法定代表人：麦某1。委托诉讼代理人：冼豪，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐雪谊，广东泽康律师事务所实习律师。原告赵科强与被告佛山市南海区扬正房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，并于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈兰峰，被告的委托诉讼代理人冼豪、唐雪谊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：：1.撤销原被告双方签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及《商品房装修协议书》；2.被告支付原告退房款、装修款共计558408.7元；3.被告赔偿因商品房质量问题原告所产生的损失199675.07元（包括律师费20000元、交通费2800元、车损4000元、误工费50000元、贷款利息90000元、取消贷款手续费6000元、购置灯饰及家具19875.07元、房租7000元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年8月26日与被告签订了一份商品房认购书，约定原告购买被告开发的涉案房屋。约定房屋总价款为684194元。此外被告也与原告签订装修合同，约定原告购买的涉案房屋进行装修，装修总价为268830元。当时，被告宣传美的瀚湖苑虚构事实，声称配套省一级名校，有轨电车，因此，原告夫妇考虑到日后小孩读书问题（原告夫妇当时计划生育），选购了美的瀚湖苑作为家庭使用。2018年4月10日又与被告签订了商品房买卖合同，原告由于工作并不在丹灶，因此一直并未对自身购买房屋的建设情况进行观察，2019年9月7日被告通知收楼，原告才前往收楼，但收楼过程中发现极不正常的几个问题，首先“省一级名校”不存在，其次，所述的有轨电车也不存在，最后，房屋质量问题严重，整个房子均存在不同程度的渗水或漏水情况，而且前后经过8次修复均不能解决。根据广告法及房地产广告发布规定，被告作为知名房企，在2017年制作相关宣传广告时仍故意在明显地方表明“名校”等字眼，属于主观故意而为之。被告在销售涉案房产时故故意隐瞒真实情况，虚假宣传其商品房销售广告，标榜“名校旁”“有轨电车”，致使原告作出错误判断，继而购买涉案房产。若原告购买涉案房屋时，被告告知“名校旁”“有轨电车”并不存在或只是一个计划性的东西，原告根本不会考虑以10635元/平方的价格购入涉案房屋。被告的商品房销售广告存在故意欺诈，并客观上误导消费者，使消费者做出错误的意思表示。原告认为涉案销售合同属于可撤销合同。被告辩称，第一，原告提出的撤销事由不成立，合同应继续履行。原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》日期为2017年9月10日。签约时被告未作任何虚假宣传，签约后情况发生了变化，原告时隔一年以上因自身投资意愿改变提出撤销，是不诚信的行为。原告提交的相关照片不能反映签订《商品房买卖合同（预售）》时的实际情况。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料均为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。而商品房销售广告和宣传资料中的允诺和说明没有载入商品房买卖合同，实践中还需要具备以下四个条件：（一）广告涉及的内容应在商品房开发规划范围之内；（二）广告内容针对的是房屋及其相关设施；（三）所作的说明和允诺必须具体确定；（四）承诺的内容必须对合同的订立及房价的确定具有重大影响。而被告被处罚的宣传行为所涉及内容并不在商品房开发规划范围之内，也不是房屋及其相关设施。该宣传内容并没有对合同的订立及房价的确定具有重大影响。原告完全可以在公开的政府规范信息中了解相关情况，原告现在才主张撤销只是其实施违约行为后意图推卸责任。因此，被告认为原告提出的事由不能成立。原告在诉状中所述“有轨电车不存在”事由不能成立。首先，被告并未向原告承诺涉案房屋楼盘有地铁线经过，而只是表明8、10号双地铁线（在编）翰林湖边十字交汇。原告并没有因所谓的虚假宣传陷入认识错误，合同不符合可撤销的要件。原告诉称买房为家庭使用，并考虑小孩读书问题。实际情况是，原告户籍地在湖南省靖州苗族侗族自治县，在接到被告收楼通知书后，原告并未收楼实际居住，未将涉案房屋作家庭使用。原告未举证证明其在佛山南海有其他定居的计划或准备工作，也未举证证明其婚姻状况和小孩急于在近期就读小学的迫切性。原告诉称其因小学规划的原因导致不满足家庭使用与事实不符。众所周知的是，在2020年初，因为经济下行的新冠疫情的爆发，南海区房价经受了一定程度的波动，原告作为投资客在此情况下变更了投资意愿而驿途违约，并以撤销合同的请求提出，其恶意明显且没有事实和法律依据。退一万步讲，即使合同可撤销，也已经超过除斥期。原告举证《诚信扣分通知》的作出时间为2018年9月18日，公示时间为同月21日，距今已超过1年半。如原告所述，其对小学旁的居住条件如此看重，又有能力查询主管部门对开发企业诚信扣分情况，即在2018年9月21日为原告应当知道该事由的时间，已超过一年的除斥期，起主张撤销合同不应得到支持。第二，请驳回原告的第2-4项诉请。原告认为，双方签订的《商品房认购书》及《商品房装修协议书》应继续履行。涉案合同没有发生可撤销合同的事由，原告的第2-4项诉请没有依据。而且，原告第3项诉请毫无证据支持，也不符合法律规定，表明了原告急于收回投资收益，其买房是为投资的意图。综上，请驳回原告的全部诉请。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件、被告企业信用报告打印件1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.商品房认购书原件1份；3.商品房买卖合同（预售）原件1份；4.个人住房（商业用房）借款合同原件1份；5.《商品房买卖合同》补充协议原件1份；6.商品房委托装修协议原件1份；7.协议书原件1份；证据2-7用以证明交易的真实性；8.收楼通知书原件1份,；9.催收楼通知书原件1份；证据8-9用以证明原告一直未收楼；10.美的地产集团收款收据复印件1组；11.广东增值税普通发票原件1份；证据10-11用以证明原告已按合同约定履行了付款义务；12.照片打印件1组，用以证明涉讼房屋出现严重漏水；13.佛山市南海国土城建和税务局对部分房地产开发企业诚信扣分的通知打印件1份；14.宣传单复印件2份；证据13-14用以证明被告虚假宣传。被告举证如下：1.商品房买卖合同补充协议原件1份，用以证明合同附件11第四条约定，原被告关于涉案房屋交付条件和合同解除的约定，其中，原告不得以瑕疵或一般质量问题拒绝收楼，原告不按时收楼视为被告已于通知交付时间届满之日起视为涉案房屋已交付，原告收楼后，如房屋存在质量问题，被告承担保修责任，除外无需承担其他违约责任；2.单位（子单位）工程竣工验收备案表原件1份，用以证明涉案房屋已于2018年12月19日竣工验收合格，达到交付条件；3.收楼通知书复印件1份；4.EMS邮单原件1份（单号：xxx）及邮件查询记录；证据3-4用以证明被告已通知原告收楼，收楼期限自2019年9月17日至2019年9月23日；5.瀚湖苑项目物业移交验收记录表原件1份，用以证明原告于2019年9月9日验收涉案房屋，向被告提出7处开裂情况，被告立即开展维修并函告原告2019年10月23日到场确认维修结果，验收记录表并未反映原告收楼时有提出涉案房屋存在渗漏；6.EMS邮单原件1份（单号：xxx）及邮件查询记录；7.关于确认商品房维修事项完成的催告复印件1份；证据6-7用以证明原告于2019年9月9日验收涉案房屋，向被告提出7处开裂情况，被告立即开展维修并函告原告2019年10月23日到场确认维修结果，验收记录表并未反映原告收楼时有提出涉案房屋存在渗漏；8.催收楼通知书复印件1份；9.EMS邮单原件1份（单号：xxx）及邮件查询记录；证据8-9用以证明原告无故拒不收楼违反了补充协议约定。本案原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人对对方提交的证据真实性无异议的，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据4为原件，本院对其真实性予以确认；2.原告提交的证据12，无法证明拍摄时间和地点，对其证明内容进行综合认定；3.原告提交的证据14，本院将结合其他证据及当事人陈述进行综合认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2017年8月26日，原告（买方）与被告（卖方）签订《商品房认购书》，约定：买方自愿认购卖******，用途为洋房，建筑面积89.61平方米。总价款为684194元。签订本认购书时，买方应向卖方支付定金20000元。自签订本认购书之日起3日内，买卖双方应签订正式的房地产买卖合同。2017年9月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号********），约定：被告以成交价684194元将佛山市南海区**************出售予原告，建筑面积89.61平方米。自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款214194元，剩余470000元应于2017年9月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。出卖人应当在2019年8月30日前向买受人交付该商品房。商品房实行保修制度，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定买受人认可商品房项目取得竣工验收合格，作为其质量合格的依据，应依照合同约定办理收楼手续，不得以瑕疵或一般质量问题拒绝收楼。如存在与交楼标准由差异或存在质量问题，出卖人应履行保修义务，进行整改、修补或其他合理方式解决，但买受人不得借此拒绝收楼。因买受人以非法律规定的事由拒绝收楼的，视为出卖人已经完成交付。本项目事由宣传资料、广告等仅为要约邀请，不构成允诺、说明和保证。出卖人在广告、宣传资料中对建筑物规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等介绍和说明，仅作为买受人的参考，不是出卖人的承诺。原被告另行签订了《商品房委托装修协议》，约定乙方委托甲方对该该商品房进行装修。交付时间为2019年9月30日。由甲方包工包料完成，乙方应向甲方支付装修费268830元，并于2018年1月31日前一次性付清全部装修费。被告发放的宣传资料中有“省一级有为小学”等宣传语。2018年9月21日，佛山市南海区国土城建和水务局发布《佛山市南海区国土城建和水务局关于对部分房地产开发企业诚信扣分的通知》（南建设函[2018]x号），其中载明：佛山市南海区扬正房地产有限公司的美的瀚湖苑项目存在问题：2.广告含有夸大宣传内容（省一级小学、有轨电车等）。2018年12月21日，涉案美的瀚湖苑3座、4座住宅取得竣工验收备案。2019年9月11日，被告向原告邮寄《收楼通知书》，通知原告于2019年9月17日至2019年9月23日收楼。该邮件于2019年9月14日妥投。2019年10月16日，被告向原告邮寄《关于确认商品房维修事项完成的催告》，通知原告于2019年10月23日前到现场确认维修结果。该邮件于2019年10月21日妥投。2019年10月17日，被告向原告邮寄《催收楼通知书》，该邮件于2019年10月21日妥投。原告已按约定向被告支付了全部购房款。截止至庭审辩论之日，原告尚未办理收楼手续。本院认为，原告以被告存在虚假宣传致使其作出错误判断从而购买涉案房屋为由主张撤销原被告签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及《商品房装修协议书》。本案中，根据佛山市南海区国土城建和水务局发布的通知，被告的确就涉案楼盘周边的交通、小学条件进行了夸大宣传。原被告签订的《补充协议》约定了“宣传资料、广告等仅为要约邀请，不构成允诺、说明和保证。出卖人在广告、宣传资料中对建筑物规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等介绍和说明，仅作为买受人的参考，不是出卖人的承诺。”根据《商品房买卖合同的解释》第3条规定及上述补充协议约定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，并非要约，且涉案上述宣传内容并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，故原被告就买卖涉案房屋权利义务内容仍应以双方签订的商品房买卖合同为准。原告因此以被告欺诈为由主张撤销涉案合同，理据不足，本院不予支持。原告关于退还款项及赔偿损失诉请是基于合同撤销的基础上主张。如前所述，合同并不存在可撤销的情形，本院对原告该项诉请不予支持。另，原告不宜以瑕疵或一般质量问题拒绝收楼，涉案房屋即使存在质量问题，原告可要求被告行使维修义务或追究其维修责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：驳回原告赵科强全部诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费6665.12元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二〇年五月八日书记员  李 慧