湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终649号上诉人（原审原告）：曾韵，男，1964年11月24日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：贺伟春，湖南滨湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙月明，湖南金顺达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沅江市福程房地产开发有限公司，住所地沅江市。法定代表人：杨晴，该公司执行董事兼总经理。上诉人（原审被告）：杨文武，男，1963年1月24日出生，汉族，住湖南省沅江市。上诉人（原审被告）：周凤辉，女，1965年11月16日出生，汉族，住湖南省沅江市。以上三上诉人委托诉讼代理人：夏骞，湖南启真律师事务所律师。上诉人曾韵、沅江市福程房地产开发有限公司（以下简称福程公司）、杨文武、周凤辉房屋买卖合同纠纷一案，湖南省沅江市人民法院于2019年1月4日作出（2018）湘0981民初1714号民事判决，福程公司、杨文武、周凤辉不服，向本院提出上诉。本院以（2019）湘09民终449号民事裁定发回湖南省沅江市人民法院重审。该院重审后于2019年11月22日作出（2019）湘0981民初1213号民事判决，曾韵、福程公司、杨文武、周凤辉均不服，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭于2020年5月14日公开开庭审理本案，上诉人曾韵及其委托诉讼代理人贺伟春、孙月明、上诉人福程公司法定代表人杨晴、杨文武及福程公司、杨文武、周凤辉的共同委托诉讼代理人夏骞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。曾韵上诉请求：在原审基础上改判福程公司、杨文武、周凤辉增加支付违约金90万元，自2017年9月5日起按日万分之五支付利息至实际支付之日止。事实和理由：一、原审法院认定违约金过高没有事实依据。福程公司开发的门面现在价值超过610万元，合同约定的违约金不高。二、原审判决违反合同约定和法律规定。根据合同法第六十条、第一百零七条的规定，法院应按合同约定判决福程公司等支付违约金90万元和520万元回购款，并自2017年9月5日起按日万分之五支付利息至支付之日。福程公司、杨文武、周凤辉针对曾韵的上诉请求答辩称，门面购销合同实为民间借贷，曾韵的主张没有法律和事实依据。福程公司、杨文武、周凤辉上诉请求：撤销一审判决的第一、二项，改判驳回曾韵的起诉。一、二审诉讼费由曾韵承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不当，导致适用法律错误。双方之前有民间借贷以门面购销合同及公证形式进行的交易习惯。签订本案门面购销合同时沅江市规划设计院出具的广场平面图根本没有涉案门面。合同约定的单价和总计金额不符，单价明显低于市场价。合同约定了回购款。本案门面购销合同的真实目的是为300万元借款提供担保。双方的对话录音能证实福程公司为此还出具了130万元的高额利息借条。一审以房屋买卖法律关系进行审理错误。二、上诉人已归还曾韵291.2万元。假如法院认定双方之间系房屋买卖合同关系，该291.2万元应当认定为解除房屋买卖合同的退款。三、一审法院认定福程公司将合同约定的门面位置设置为卖场入口，不履行合同义务致使合同目的不能实现，与客观事实不符。合同约定的门面根本不存在，合同不能履行不能归责于福程公司等一方。一审法院对责任划分不公，判决违约金明显过高。曾韵针对福程公司、杨文武、周凤辉的上诉请求答辩称，涉案门面客观存在，福程公司在图纸上进行了标注确认。签订门面购销合同后福程公司等出具了收条，买卖关系真实。购销合同单价和总价款由双方共同确定，福程公司在签订合同后一年内未行使撤销权，在曾韵起诉后提出门面单价过低已过法定期限。双方还存在大量经济往来，福程公司等未提供证据证实291万元系归还本案300万元购房款。门面价格至今已翻倍，原审判决的违约金不足以弥补曾韵的损失。曾韵向一审法院起诉请求：1、依法解除曾韵与福程公司于2016年8月5日签订的《门面购销合同》；2、依法认定福程公司违约，依法判决由福程公司向曾韵支付610万元，并支付利息（按本金610万元、日利率0.05%、自2017年9月5日起计算至付清之日止），由杨文武、周凤辉承担连带责任；3、由福程公司、杨文武、周凤辉承担本案的诉讼费、财产保全费、保险费。一审法院认定事实如下：2016年8月5日，曾韵与福程公司签订《门面购销合同》一份，约定福程公司已取得位于沅江市中联大道与白沙大道交界处编号为沅土挂（2009）GT宗地进行房地产开发，以优惠价格将综合大楼的门面南向北从第一间门面起连续至第三间止，共三间门面，建筑面积800平方米出售给曾韵，每平方米4000元，合同价款共计300万元。交房时间2017年8月5日。曾韵自合同签订后10日内将300万元汇款至福程公司指定账户，福程公司在办理好房屋预售许可证后15日内为曾韵办理网签及预告登记，预告手续无论何种原因不得超过合同签订后的120日，逾期视福程公司违约，向曾韵支付违约金90万元，并且曾韵可要求解除合同收回300万元购房款及日千分之三利息；福程公司如不能在2017年8月5日前交房，则以每平方米6500元进行回购，其款项在2017年8月6日前一次性付清，2017年9月5日之后仍不能交付门面，按门面回购价及违约金90万元总和，一起按每日万分之五计息；合同约定周凤辉为担保方，杨文武承担连带担保责任。福程公司在合同中盖章，福程公司的法定代表人杨晴、周凤辉、杨文武均在合同中签字。合同签订后，曾韵于当日转账300万元，福程公司出具“今收到曾韵购门面款叁佰万元整”的收条一张。双方于2016年8月15日在沅江市公证处对签订的《门面购销合同》进行了公证。福程公司对沅土挂（2009）GT宗地进行房地产开发，于2018年7月31日取得商品房预售许可证。双方在《门面购销合同》中约定的门面的相应位置由福程公司建设为卖场入口，福程公司无法按合同约定向曾韵交付门面，曾韵诉至法院。一审法院认为，曾韵与福程公司签订的《门面购销合同》是双方自愿订立的商品房买卖合同，曾韵于合同签订的当日支付约定的合同价款300万元后，福程公司出具了购门面款的收条，双方按合同约定进行了公证，福程公司在起诉前也取得了商品房预售许可证，《门面购销合同》系双方真实意思表示，合法有效。福程公司、杨文武、周凤辉提出的《门面购销合同》名为房屋买卖合同，实为民间借贷，双方签订合同的真实目的是为了给300万元借款提供担保，并无真正转移房屋所有权的意思，真实意思是设定担保的辩解意见，由于在双方签订合同、曾韵转账付款后，福程公司出具的是购门面款的收条，不是借条，不具有民间借贷法律关系特征，福程公司也未提出民间借贷的证据，故该辩解意见不予支持。福程公司将《门面购销合同》中约定的门面的相应位置建设为卖场入口，无法按合同约定向曾韵交付门面，不履行合同义务致使合同目的不能实现，已构成违约，故对曾韵请求解除于2016年8月5日签订的《门面购销合同》的诉讼请求，依法予以支持。合同解除后，福程公司应返还房款及承担违约责任。本案中，福程公司以520万元回购价支付购房款实际上亦是违约责任的承担，本案就违约责任承担的约定过高，予以适当调减。杨文武、周凤辉对福程公司履行合同提供连带责任担保，依法应承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、解除原告曾韵与被告沅江市福程房地产开发有限公司于2016年8月5日签订的《门面购销合同》，合同终止履行；二、由被告沅江市福程房地产开发有限公司向原告曾韵支付520万元，由被告杨文武、周凤辉承担连带责任，限判决生效后十日内付清；三、驳回原告曾韵的其他诉讼请求。案件受理费54500元，财产保全费5000元，合计59500元，曾韵负担8041元，沅江市福程房地产开发有限公司、杨文武、周凤辉负担51459元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明：一审中，福程公司、杨文武、周凤辉向法院提交了2016年8月21日金额为100万元的门面购销合同、同年8月25日130万元的借条、2017年3月1日金额为260万元的门面购销合同及公证书、同日260万元的借条，以证实本案双方之间存在名为房屋买卖实为借贷、以房屋买卖为借贷担保的交易习惯。提供355.48万元电子银行回单（2016年9月28日至2017年7月28日期间），以证实双方之间存在其他借贷关系且已清偿。提供291.2万元电子银行回单（2017年8月7日至2018年1月18日期间），以证实已偿还本案借款。曾韵对上述证据真实性均无异议，但提出与本案无关，只能证明双方之间还有其他往来，291.2万元系归还其他借款。一审中，曾韵为反驳福程公司的辩称，向法院提交了2016年8月21日至11月21日的银行卡交易明细，以证实曾韵分别于2016年8月21日、8月25日、11月21日借款100万元、100万元、20万元给福程公司，上述三笔借款系福程公司归还的291万元对应的借款的一部分；提供福程公司、杨晴、杨文武2016年7月24日出具的借款300万元的借条、杨文武2018年5月14日出具的借款130万元的借条。福程公司、杨文武、周凤辉对220万元的银行交易明细无异议，主张已于2016年3月24日至7月28日归还；对2016年7月24日的借款300万元已通过案外人归还；2018年5月14日的借款130万元系本案300万元的高额利息且已另案进行诉讼。二审中，福程公司、杨文武陈述本案系民间借贷关系，关于借款期限及利息均按照本案门面购销合同的约定，借款期限一年，到期后还本付息共计520万元，逾期违约金90万元。杨文武认可本案门面购销合同后所附平面图由他提供，他在图内画出门面并加盖福程公司公章。除此，二审对一审法院认定的案件基本事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1、本案当事人于2016年8月5日签订的门面购销合同是否名为房屋买卖实为民间借贷；2、福程公司在2017年8月7日至2018年1月18日期间支付给曾韵的291.2万元能否认定为归还本案300万元的款项及双方之间房屋买卖合同关系是否已解除；3、福程公司是否违约、原审判决的违约金金额是否恰当。关于第一点争议，上诉人曾韵主张系房屋买卖合同关系，并向法院提交了门面购销合同、收门面款收条、银行转账回单、公证书等证据。上诉人福程公司、杨文武、周凤辉主张系名为房屋买卖实为民间借贷，向法院提交了双方之间其他的门面购销合同及对应借条、对话录音资料、归还291.2万元的银行回单、双方之间其他借贷还款的银行回单等证据。经审查，260万元、100万元门面购销合同对应的条据均为借条，无法印证本案实为民间借贷法律关系。录音资料体现的谈话内容中也未明确本案门面购销合同系名为房屋买卖实为民间借贷。因曾韵与福程公司之间还存在大量的民间借贷，福程公司支付曾韵291.2万元的证据不能确切证实该291.2万元是否与本案有关，也无法印证本案系民间借贷法律关系。福程公司、杨文武、周凤辉提供的上述证据无法确切证实其与曾韵2016年8月5日签订的门面购销合同名为房屋买卖实为民间借贷。上述证据及福程公司等提出的门面购销合同约定的单价明显低于市场价、合同目的是为300万元借款提供担保等抗辩意见，不足以对抗和反驳曾韵提供的2016年8月5日门面购销合同、收门面款收条、公证书等证据。原审综合审查双方当事人提交的证据后认定本案系房屋买卖合同关系并无不当，福程公司、杨文武、周凤辉上诉提出本案名为房屋买卖实为民间借贷的理由因证据不足，无法采纳。关于第二点争议，因曾韵与福程公司之间还存在大量的民间借贷，福程公司支付曾韵291.2万元的证据不能确切证实该291.2万元与本案有关，且该还款金额与门面购销合同的门面价款300万元不符，不能以此认定双方之间的门面购销合同已解除，福程公司、杨文武、周凤辉也无其他证据证实门面购销合同已解除。福程公司、杨文武、周凤辉提出门面购销合同已解除的上诉理由不能成立。关于第三点争议，福程公司与曾韵签订门面购销合同时，在合同后所附平面图上标注了门面所在位置并由福程公司盖章确认，此后福程公司不能按约交付门面，致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，曾韵可要求解除合同并由福程公司承担相应违约责任。福程公司、杨文武、周凤辉提出合同约定的门面根本不存在，合同不能履行不能归责于福程公司等一方的理由不能成立。原审中福程公司提出调整违约金的请求，原审以实际损失等为基础对违约金进行了调整，处理恰当。福程公司、杨文武、周凤辉提出判决违约金过高的理由不能成立，曾韵提出应按合同约定确定违约金的理由亦不能成立，均不予采纳。综上，曾韵与福程公司、杨文武、周凤辉签订《门面购销合同》后，曾韵于当日支付约定的合同价款300万元，福程公司出具了购门面款的收条，双方对合同进行了公证，确认《门面购销合同》系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行。福程公司不能按约交付门面导致合同目的不能实现，曾韵要求解除合同并由福程公司承担违约责任、杨文武、周凤辉承担连带责任的理由成立。合同约定违约金过高，原审对违约金进行适当调整，处理恰当。上诉人的上诉理由均不能成立。原判基本事实清楚，处理恰当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70735元，由曾韵负担22535元，由沅江市福程房地产开发有限公司、杨文武、周凤辉负担48200元。本判决为终审判决。审 判 长  熊 莉审 判 员  徐光辉审 判 员  刘建军二〇二〇年五月二十七日法官助理  唐菁菁书 记 员  胡银燕