广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29704号原告（反诉被告）：佛山市星晖新凯物业发展有限公司，住所地：佛山市南海区（住所申报），统一社会信用代码。法定代表人：高海伦，系总经理。委托诉讼代理人：谢冬妮，广东泽康律师事务所律师。被告（反诉原告）：高锦慧，女，1991年5月23日，汉族，住广东省惠来县，公民身份号码。委托诉讼代理人：黄福梅，广东天爵律师事务所律师。原告佛山市星晖新凯物业发展有限公司诉被告高锦慧房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年12月11日立案后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年4月7日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谢冬妮，被告高锦慧的委托诉讼代理人黄福梅到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告有权没收履约保证金13520元；2、判令被告立即向原告支付拖欠的2018年9月16日起至2019年10月28日止的租金83845.81元；3、判令被告向原告支付截止至2019年10月28日的违约金35669.25元（自2019年10月29日起至实际支付完拖欠租金，按照欠费金额每日3‰标准另行计算）；4、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月20日，原、被告双方签订《新凯广场商铺租赁合同》（合同编号：）（以下简称“该合同”），约定由被告承租位于佛山市南海区（以下称“租赁物业”），用于经营甘杯品牌。租赁期限自2018年9月16日至2021年10月15日，合同约定装修期为2018年9月16日至2018年10月15日，经营优惠期为2018年10月16日至2018年12月15日。租赁物业租金从2018年12月16日至2019年2月15日，每月租金为6734元；从2019年2月16日至2020年10月15日，每月租金为6760元。合同约定，被告逾期支付租金，每延迟一日，被告应当向原告支付欠费金额3‰的延迟履行滞纳金，延迟超过十五日的原告有权解除合同，收回租赁物业，没收保证金。同时该合同约定，被告妥善履行该合同是原告给予被告装修期和经营优惠期政策的前提；如因被告违约导致原告解除合同，被告应当在该合同终止后7日内按该合同4.1.2条项下期间的租金标准补交装修期和经营优惠期的全部租金。上述合同签订后，原告于2018年9月14日实际交付租赁物业给被告使用。原告完全履行完合同义务，但是被告却并未按照约定按时足额支付租赁费用。此外，被告擅自停止营业，并且于2019年10月17日向原告提交撤场通知书，申请将租赁物业退回公司并自行将商铺物品搬离，请求公司把租赁费用截止到2019年10月17日。原告于2019年10月28日向被告寄送律师函，同意解除租赁合同。被告逾期支付租赁费用、擅自撤场的行为构成严重违约，根据该合同约定，逾期支付租金，原告有权要求被告按欠费金额每日3‰标准支付延迟履行滞纳金，且原告有权没收保证金，收回场地，要求被告补交装修期和优惠期的全部租金。被告辩称，被告一直严格遵守合同约定履行自身义务。2018年9月14日，被告按原告要求接收了不符合交付条件的涉案物业，并及时进行装修，等待原告的开业通知。原告存在违约行为，直接导致涉案合同解除。第一，双方签订的《合同》附件二明确约定了物业交付标准，但原告未按约定及时交付符合要求的物业，交付的物业仍存在未安装盘管风机、未接通空调水管、地漏及排水口均未畅通等等问题，基于不公平的格式条款要求及原告多次催促，被告才被迫无奈予以接收，该事实由原告提交的接收资料可证明。第二，根据《合同》第9.1条约定试业日为2018年10月1日，但原告在被告在接收涉案物业后，才告知被告开业时间调整为2018年12月1日，原因是商城设施尚未完成。但直至2018年12月1日，原告也依然无法开业，商场仍处于围避施工的状态，被告根本无法营业，直至2019年6月5日才正式开业。第三，原告屡次推迟开业日期的行为已构成严重违约，直接影响了合同的履行，造成被告经济损失严重，而原告却拒绝承担违约责任且坚持不合理的租金计付标准，直接导致双方租赁合同无法继续履行而被迫解除。本案中，因原告违约在先，未能及时完成商场相关设施的施工，屡次推迟商场开业日期，直至2019年6月5日才开业，导致被告此前均不能正常经营，经济损失严重，双方多次针对租金计付问题进行多次协商，但因原告屡次反悔导致协商无果，被告有权依据先履行抗辩权要求原告承担其违约责任，否则被告有权暂缓缴纳租金，故延迟支付租金的主要责任不在被告，原告无权要求没收保证金。被告无需再向原告支付任何租金。鉴于如下事实：第一，被告已向原告支付20280元作为履约保证金，实际是“两押一付”，金额为三个月的租金；第二，双方签订的《合同》第3.1条约定从进场日至第九条试业日前为装修期；第4.1条约定装修期届满之日起计算两个月为经营优惠期，月租金为26元/月，往后两个月租金为6734元/月……；第7.1条约定进场日为2018年9月16日；9.1条约定试业日为2018年10月1日，原告另行通知的，以另行通知为准，被告应于该日开门经营，经原告同意，被告提前营业的，在此期间内除租金外，被告应向原告或物业管理公司支付水、电、燃气费等。第三，结合原告2019年5月10日给被告的《开业通知书》第5点，经营优惠期统一自2019年6月5日起算。由上述事实可知，被告的租金应从2019年6月5日起算，2019年6月5日至同年8月4日为经营优惠期，租金为52元；2019年8月5日至同年10月4日租金为13468元，2019年10月5日至同年10月17日为2929元，合共应付16449元。被告实际已缴纳20280元保证金，完全足够支付应付的租金。原告违约在先，其违约行为造成被告经济损失严重。双方曾为此多次协商，如原告同意延长经营优惠期，以抵偿被告损失的，双方合同继续履行，否则，被告将解除双方合同，并提出以保证金抵扣开业后的租金，对此，原告一直以申请领导批准为由，迟迟不予答复。其次，被告基于先履行抗辩权暂缓交租合法合理。因原告违反诚实信用及公平原则，不仅拒绝承担违约责任，还毫无依据计收被告租金，并在2019年9月对被告进行停电，导致被告无法经营，原告的一系列行为已构成违约，被告有权行使先履行抗辩权，暂缓交租。为避免损失进一步扩大，被告于2019年10月17日通知解除合同，要求结算相关款项，以已缴纳的保证金抵扣相应租金，但原告一直没有任何回复。再次，原告既主张没收履约保证金又主张违约金没有依据，因原告不存在所谓的损失，迟延交租的主要责任在于原告，假设存在部分损失，也应由其自行承担。最后，退一万步，假设被告需支付违约金，但原告主张的违约金也过高，依法应予以调低。因原告自身存在过错，被告基于先履行抗辩权而主张暂缓交租合情合理，原告依约主张的日千分之三的违约金严重偏高，实际上原告并不存在损失，即使有损失也只需按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故其主张违约金计算标准过高，应予调低。因此，被告已缴纳的保证金足够支付所欠租金，假设存在逾期需支付违约金，也已足够，相反，原告仍需退还剩余的款项给被告，故原告主张租金和违约金没有任何依据，原告不诚信的交易和诉讼行为不应予以支持。原告的违约行为导致被告经济损失严重，应依法承担相应违约责任，具体详见被告反诉状。被告向本院提出反诉请求：1.原告退回被告多缴纳的租金3831元；2.原告赔偿被告因延迟开业的租房损失11500元（2019年1月至5月租金）；3.原告赔偿被告因延迟开业的经营利润损失25000元（2019年1月至5月）；4.原告赔偿被告的装修残值损失38928元；5.原告承担本诉及反诉的全部诉讼费。被告在诉讼中明确：反诉请求1的租金是用保证金抵扣被告应付的租金剩下的保证金；反诉请求2指被告与员工合租的房子产生的租金。事实和理由：2018年8月14日，被告与原告经协商确认，由被告承租原告位于，被告按原告“两押一付”的要求支付了20280元，双方于同年8月20日正式签订《新凯广场商铺租赁合同》，合同第3.1条约定从进场日至第九条试业日前为装修期；第7.1条约定进场日为2018年9月16日；第9.1条约定试业日为2018年10月1日。被告接收涉案物业后原告通知开业时间改为2018年12月1日，但是，当被告在准备好一切开业准备的情况下，原告却因商场项目施工及相关设施未完成而无法按时开业，直到2019年6月5日才正式开业，在此延误的期间，被告因无法正常经营导致经济损失严重。双方为此多次协商，但协商无果，被告迫于无奈于2019年10月17日解除双方的合同。根据双方的合同约定，被告只需支付租金16449元，因此，原告需退回多缴纳的租金3831元。原告对反诉辩称，一、本案是基于被告违反合同约定，逾期支付租赁费用，且擅自强行撤场而产生，被告无权单方面主张解除合同，其应当按照约定承担违约责任。第一，如原告起诉状所述，被告逾期支付租赁费用，擅自强行撤场，构成根本性违约。被告并未按照租赁合同的约定，足额支付租赁费用，原告曾多次催告，但被告甚至在未经原告同意的情况下，擅自强行撤场。第二，被告无权单方面解除合同。根据租赁合同22.7条约定，租赁期间非出现本合同约定的或法定解除合同的情形，乙方（被告）不得擅自单方终止本合同。在本案中，该租赁合同履行过程中，并未出现约定或法定解除合同情形。退一步，被告主张其有权单方面解除合同的理由是，商场延迟正式开业，致使其无法正常经营。但租赁合同11.4条约定，本合同项下进场日、试业日调整等可能发生的约定事项不构成违约；乙方不得以任何理由拒绝缴纳或延迟缴纳本合同项下的应缴费用。商场正式开业与否，并不能成为被告不交租金甚至解除合同的依据。第三，被告亦未提交任何证据，证明原告延迟正式开业，致使其无法经营；被告也没有提交基于商场延迟正式开业，而造成其损失的证据。相反地，原告按照合同约定于2018年9月14日已经将案涉商铺交付给被告，且被告装修完成后便开始对外经营至其擅自撤场为止。二、案涉租赁合同对租赁期限、装修期、经营优惠期等期限已经作明确的约定，双方应当按照该合同严格遵照执行。如原告起诉状所述，租赁合同中，对租赁期限、装修期、经营优惠期等期限已经作了明确的约定。另，原告与被告之间从未曾签订其他补充协议，就上述事项进行变更。因此，双方权利义务应按租赁合同执行。其次，租赁合同约定，被告如存在违约，被告则应当按照合同约定的租金标准，补交原告给予的装修期和经营优惠期的全部租金。因此，并不存在被告反诉状所述的要求返回租金的情形。三、被告主张高额的房租损失以及经营利润损失没有事实和法律依据。首先，如前所述，案涉租赁合同的解除，是基于被告的根本性违约行为，那么由此造成的损失应当由被告自行承担。其次，被告提交租赁合同，试图证明其所谓的财产房租损失，但是该等证据不能证明被告的主张，理由如下：1）被告提交的与案外人梁健澎签订的《房屋租赁合同》，仅有被告自身签名，无案外人梁健澎亲自确认，并不能排除该证据是其事后伪造的可能。2）签订日期远远晚于与原告签订的租赁合同，且该等证据无明确指向与本案存在关联性，故无法证明该租金损失是基于案涉租赁物业而产生。第三，关于经营利润损失，被告既没有提供材料证明其实际经济情况，也没有提交任何基于原告延迟开导致其产生经营损失的证据，被告应当承担举证不能的法律后果。另，被告将近五个月（其主张损失的期限）实际经营过程中，产生的运营成本以及经营过程中的正常耗损，均不能视为财产损失。被告不能将自身的运营管理成本全部转嫁到原告身上。故，被告主张高额的房租损失以及经营利润损失不应得到法院的支持。四、根据合同约定，租赁合同解除后，在该物业内遗留的任何装饰装修、设施设备均由原告自行处置，被告无权要求装修残值损失赔偿。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。另，租赁合同22.6条约定，因乙方违约解除本合同，甲方有权处置该物业内所有装修（包括设备设施）、货物、财物。25.5条约定，乙方应在租赁期届满。解除或合同终止的七日内交还该物业给甲方，乙方已经实际撤离该物业之后，乙方在该物业内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处理。故，根据合同约定，被告存在根本违约，在该物业内遗留的任何装饰装修、设施设备均由原告自行处置，被告无权要求装修残值损失赔偿。原告在诉讼中举证如下：1.原告营业执照、被告身份证复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格。2.不动产权证复印件1份、竣工验收备案表原件1份，证明租赁物业已经验收合格，能够正常使用，且星都汇公司作为权利人，有权进行出租。3.商铺租赁合同、交付标准和物业交接验收确认书原件各1份、房屋交接文件（房屋接收确认表原件1份、收铺工程条件确认表原件1份、商户信息表原件2份）及照片打印件5份，证明原告与被告存在房屋租赁合同关系，且原告已经实际向被告移交租赁物业；被告没有按约定按时足额支付租赁费用且擅自停业，根据合同的约定，原告有权单方解除合同，被告应当根据约定承担违约责任。4.大众点评网截屏打印件3份、关于甘杯开业延期申请原件1份，证明被告最晚于2018年12月已经开始对外营业至其强行撤场。5.商户缴费通知单和新凯广场商户欠费警告函原件各1份、邮寄单原件2份，证明原告有催告被告缴纳租金。6.撤场通知书原件1份、强行撤场现场照片打印件4份，证明被告未经原告同意强行撤场，单方解除合同，构成根本性违约。7.律师函及EMS邮寄单原件各1份，证明原告同意解除双方签订的租赁合同。被告在诉讼中举证如下：1.被告身份证复印件1份、原告企业信用信息打印件1份，证明双方诉讼主体信息及主体资格。2.新凯广场商铺租赁合同、二联收据原件各1份、转账记录打印件1份，证明合同9.1约定商场开业日为2018年10月1日，但实际开业日为2019年6月5日，原告构成严重违约；根据合同4.1及9.1条可知，商场的开业日为合同计租日，并且从开业日起计算两个月的经营优惠期，经营优惠期内的月租金为26元。故涉案合同租金应从2019年6月5日起算，2019年6月5日至2019年8月4日为经营优惠期；合同附件二约定商铺交付标准；被告已依约向原告缴纳两押一付共20280元，即三个月租金。3.房屋接收确认表和收铺工程条件确认表复印件各1份、关于商场按合同标准收取物业服务费的通知原件各1份，证明原告交付的商铺不符合合同约定，构成违约；直至2019年8月，原告才提供可正常使用的中央空调，其违约行为严重影响被告的正常经营。4.通知书和开业通知书原件各1份，光盘1份（原告商场现场装修视频2018.12.28），证明原告屡次变更开业时间，直至2018年12月28日商场仍处于围闭施工状态，被告根本无法营业；原告于2019年6月5日才实际开业，并通知被告经营优惠期自2019年6月5日起算。5.与原告工作人员李慧敏微信聊天记录截图打印件6份及对应的补充协议打印件1份、与原告工作人员陈政微信聊天记录截图打印件4份，证明双方针对原告的违约责任及租金计算问题均有协商意愿，并从2019年6月份协商至9月，但一直无法达成一致，被告迟延支付租金并非故意；被告基于先履行抗辩权迟延交付租金，相应不利后果由原告自行承担。6.房屋租赁合同原件1份、租金缴纳银行流水打印件4份，证明被告已为2018年12月的开业做好准备，并在外承租了房屋供各员工居住，但实际上直至2019年6月原告才正式开业，导致2019年1月至5月期间租金损失。7.装修合同及工程材料预算表原件1份、微信聊天记录截图与周师傅（新凯装修）及收据（）原件1份、撤场后的现场图片打印件3份，和证据4的光盘，证明被告为开业做好一切准备，但因原告违约导致合同解除，原告应赔偿原告装修残值。8.2019年6-10月新凯甘杯营业额详情表打印件1份、收银汇总表原件1份及营业执照复印件1份、物管费缴费记录截图打印件2份，证明被告月平均利润约5000元，原告逾期开业造成被告经营利润损失25000元。经审查，原告的证据1-4、6，被告证据1-3、证据4的通知书,对方当事人均对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据5、7有原件核对，且邮件向被告合同载明的地址寄送，根据《新凯广场商铺租赁合同》第27.3条的约定视为送达，本院对原告证据5、7予以采信。被告证据4的光盘来源不明，本院对证据效力不予确认。原告并未否认被告证据5的真实性，如原告认为不完整，应举证反驳，本院对被告证据5予以采信。被告证据6、证据8和本案无关，本院对其证据效力不予确认。被告的证据7有原件核对，本院予以采信。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：新凯广场1座于2018年1月17日竣工验收，已通过竣工验收备案。建设单位为原告。2018年8月20日，原告（出租方、甲方）和被告（承租方、乙方）签订《新凯广场商铺租赁合同》，约定甲方将铺出租给乙方；租赁期限从2018年9月16日至2021年10月15日；自进场日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日；2018年9月16日至2018年10月15日为装修期；物业相关水电燃气、能源费等其他费用均自乙方进场之日起开始计收；计租日为进场日；自装修期届满之日起至2018年12月15日为经营优惠期，经营优惠期月租金为每月26元；2018年12月16日至2019年2月15日每月租金6734元；2019年2月16日至2020年10月15日每月租金6760元；租金按月支付，于当月的5日前缴交当月租金；合同签署当日，乙方向甲方支付13520元履约保证金；合同项下的进场日为2018年9月16日；合同项下的商场试业日暂定为2018年10月1日（具体按甲方提前通知二个月书面通知为准）；甲方另行书面通知试业日的，以甲方通知为准；乙方延迟缴纳合同项下的租金及其他费用的，每日支付欠费金额千分之三的延迟履行滞纳金，迟延超过十五日的，甲方有权解除合同并没收乙方租赁保证金，收回商铺；因乙方违约而提前终止合同的，甲方有权没收履约保证金；合同因甲方违约而提前终止合同的，甲方应当无息退还履约保证金；双方特别明确，乙方妥善履行本合同时甲方给予乙方装修期和经营优惠期政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按合同4.1.2条项下期间（每月6734元）的租金标准补交装修期和本合同4.1.1条项下期间（经营优惠期间）的全部租金，双方并约定其他权利义务。2018年8月14日，原告出具收据确认收到被告支付的租赁意向金20280元。被告确认上述款项为被告已支付的履约保证金13520元及一个月租金6760元。2018年9月14日，被告签署房屋接收确认表，确认接收涉讼商铺。原告曾向被告发出《通知书》，通知新凯广场定于2018年12月1日对外开放营业，各商户配合同步在2018年12月1日开业。2019年5月10日，原告发出《开业通知书》，通知新凯广场定于2019年6月5日正式开业。2019年6月至2019年9月期间，被告和原告的工作人员就租金及合同履行问题进行协商。原告和被告共同确认：新凯广场于2019年6月5日正式开业；被告对涉讼商铺进行了装修；2019年10月17日，被告撤场。被告为涉讼商铺装修支付装修工程款53900元。本院认为，涉讼物业所在的新凯广场1座已办理竣工验收备案，原告和被告签订的《新凯广场商铺租赁合同》（下称涉讼合同）是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。关于何方违约的问题，涉讼商场未能按合同约定的时间2018年10月1日试业，其后通知2018年12月1日开业经营，但实际正式开业时间为2019年6月5日，原告没有按约定时间开业经营，也没有按通知的时间或在其后的合理期限内正式开业经营，原告已构成违约。原告主张商场开业时间不影响被告经营涉讼商铺。涉讼合同的租赁物业为位于商场的商铺，涉讼合同关于原告开业经营有较多限定性的约定，对商场开业时间也有约定，证明双方签订涉讼合同时均知悉涉讼商铺和商场整体运营有密切关系，互相依托又互相影响。原告选择承租商场的商铺而非马路旁边或住宅楼下的独立商铺，必然是在签订合同时对商铺依托于商场经营环境有合理的期待。原告一再延迟开业时间，必然对被告正常使用涉讼商铺及合同目的的实现构成影响，被告抗辩按涉讼合同约定的标准支付租金有合理理由。2019年6月5日涉讼商场开业后，原告仍就租金事宜和被告进行磋商，被告未支付租金不构成违约，双方未能就租金因被告迟延开业调整计算达成一致意见，被告基于原告迟延开业构成违约行使单方解除权解除合同符合法律规定，本院对被告主张原告对合同解除负有责任的意见予以采纳。关于原告的租金差额支付请求及被告的租金返还请求，被告虽未能按预期利用情况使用涉讼商铺，但被告自2018年9月14日起接收涉讼商铺并占有使用至2019年10月17日，原告提供的第三方网站反映的订单情况也证明被告有利用涉讼商铺进行经营，被告虽辩称为虚构交易记录，但没有提供证据证明。根据公平原则且被告在主张原告返还租金的请求中也主张以履约保证金抵付租金，本院认定被告已支付的履约保证金及一个月租金合计20280元，用于抵付被告占用涉讼商铺期间的全部场地占用费，本院对原告的租金差额支付请求及被告的多付租金返还请求均不予支持。抵付租金后，被告已支付的保证金归原告所有。被告不存在迟延支付租金的行为，故原告的违约金请求，本院也不予支持。关于被告的赔偿请求，被告主张的员工及被告租房租金不属于必须发生的经营费用，且被告已实际经营，本院对被告主张租房租金纳入损失不予采纳。关于经营利润损失，商铺经营收入及是否获利受制于商铺经营环境、经营者能力及市场情况，被告没有有效证据证明经营利润属于必然发生，本院对被告主张经营利润纳入损失不予采纳。关于装修残值损失，被告已提供微信记录证明和施工方的装修沟通及装修工程款实际支付情况，且涉讼商铺确有装修，被告的装修费用是实际发生的损失，本院结合被告实际已使用年限和合同约定租赁期限（均扣除一个月装修期）的比例，酌定原告按被告已支付装修费用53900元的2/3赔偿35933.33元予被告，对被告的赔偿请求超出本院核定部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、高锦慧支付的履约保证金13520元归佛山市星晖新凯物业发展有限公司所有；二、佛山市星晖新凯物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿35933.33元予高锦慧；三、驳回佛山市星晖新凯物业发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回高锦慧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计1480.35元（佛山市星晖新凯物业发展有限公司已预交），由高锦慧负担25元，由佛山市星晖新凯物业发展有限公司负担1455.35元。反诉受理费减半收取计890.74元（高锦慧已预交），由高锦慧负担541.57元，由佛山市星晖新凯物业发展有限公司负担349.17元。相抵后，佛山市星晖新凯物业发展有限公司应负担的324.17元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予高锦慧，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年五月八日书记员 谢雯艳