广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终329号 上诉人（原审原告）：梁树培，男，1966年1月15日出生，汉族，教师，住玉林市玉州区。 被上诉人（原审被告）：广西东臻置业开发有限公司，住所地玉林市玉州区城站路**，统一社会信用代码：91450900791344220T。 法定代表人：李晓梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邱朝芬，广西桂竞天律师事务所律师。 上诉人梁树培因与被上诉人广西东臻置业开发有限公司（以下简称东臻公司）侵权责任纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初4628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁树培上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判东臻公司赔偿其租金损失9859.2元（2018年6月至2019年9月共16个月，每月616.2元）；3、一二审案件诉讼费全部由东臻公司负担。事实和理由：上诉人与东臻公司签订的购房合同中己明确约定玉林市财富100大厦（以下简称财富100大厦）一楼大堂与过道属于公摊，2018年5月24日晚，东臻公司封闭该大厦的大堂过道与电梯间门口，在2019年7月15日恢复原状后，2019年8、9月又强占大门口出租。东臻公司的上述行为使业主和旅客不能通行，上诉人的租金损失与东臻公司的违法行为存在因果关系。根据《物权法》第三十五条、第三十七条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条等法律规定，东臻公司应赔偿上诉人的租金损失。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，望判如所请。 东臻公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、答辩人不是本案适格被告，梁树培的租金损失应该由租赁合同的相对方即广西香都大酒店（以下简称香都酒店）支付，如果香都酒店未履行租金支付义务，梁树培应起诉的是香都酒店而不是答辩人。2、梁树培并无证据证实因答辩人的行为造成其何种损失或者其实际损失是多少，又无证据证实其损失与答辩人存在因果关系，属于举证不能。 梁树培向一审法院起诉请求：判令东臻公司赔偿其租金损失9859.2元（2018年6月至2019年9月共16个月，每月616.2元）。 一审法院认定事实：2008年，东臻公司将其开发的财富100大厦分套出卖给梁树培等财富100大厦众多业主，该大厦的一层为东臻公司所有，产权登记在东臻公司名下。东臻公司将该大厦一层出租给案外人玉林市百美酒店管理有限公司（以下简称百美酒店），租赁期限为十年至2018年7月止；业主将各自的房屋出租给案外人百美酒店，租赁期限亦为十年。百美酒店将所有业主的房屋装修后用来商业经营（酒店住宿）。2011年9月，部分业主因百美酒店没有足额支付房屋租金起诉百美酒店。2012年百美酒店租用的房屋被强行收回，大厦一层亦被收回使用。2014年3月1日梁树培与香都酒店签订租赁合同，将财富100大厦第10层06房租赁给香都酒店经营，租期为15年，从2013年12月1日起至2028年11月30日止，约定从2017年3月起租金每月为616.2元。东臻公司认为该大厦一层是其财产，遂于2016年1月7日将一层的玻璃门、玻璃墙拆除，损毁了部分装修。梁树培认为东臻公司侵害了其权益，造成其从2018年6月至2019年9月共16个月的租金损失共9859.2元，遂诉至一审法院。 一审法院认为，梁树培将位于财富100大厦的房屋出租给案外人香都酒店经营使用，其租金损失应向香都酒店主张权利；梁树培诉称因东臻公司占用大厦一楼大堂和过道，阻止香都酒店使用，使香都酒店不能正常经营，不能支付租金给其，侵害了其合法权益，但没有提供证据证明，梁树培要求东臻公司赔偿其租金损失9859.2元，没有事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回梁树培的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由梁树培负担。 二审中，上诉人梁树培向本院提交了以下新的证据：1、照片1张，用于证明东臻公司于2018年5月24日晚开始封闭财富100大厦大堂过道与电梯口；2、香都酒店向上诉人发的通知书、香都酒店与上诉人签订的《补充协议》，用于证明上诉人2018年6月开始不能收取租金；3、执行笔录，用于证明直至2019年7月15日，通过玉林市玉州区法院的强制执行，财富100大厦被封闭的大堂过道与电梯口才恢复原状，大堂和过道的垃圾才被清理干净。 经组织质证，东臻公司认为，梁树培提供的证据已经超过举证时限，且不属于二审中的新证据，不予质证；补充说明一点，梁树培免除租金是其个人的行为，该行为产生的法律后果应由梁树培自行承受，与东臻公司无关。本院认为，梁树培提供的证据1、3系对财富100大厦大堂过道与电梯口的门被东臻公司封闭及该封闭处被玉林市玉州区法院强制执行恢复畅通的客观记录，客观真实；证据2系涉案通道被东臻公司封闭后，香都酒店向梁树培发放的协商租金支付事宜的通知及双方就《财富100大厦房屋租赁合同》履行事宜达成的协议，符合实际。该证据1-3在梁树培向一审法院起诉前业已形成，但梁树培在一审中并未提供，直至二审中才向本院提供，且该证据并非因客观原因无法提供，梁树培的该举证行为，确属民诉法规定的存在重大过失逾期举证之情形，但梁树培提供的上述证据属于证明东臻公司侵权行为存在、侵权行为造成其的损害后果等事实的证据，亦即与本案案件基本事实或者说本案要件事实有关的证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条第一款之规定，本院对该证据1-3予以采纳并作为认定本案事实的依据。 经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 另查明：2014年3月1日，以梁树培为甲方，以香都酒店为乙方签订的《财富100大厦房屋租赁合同》约定：“4、租金第二个三年（即从2017年3月1日起）每年为甲方交纳的总购房款的5.94%即7394.3元，平均每月为616.2元。5、第三个三年（即从2020年3月1日起）每年为甲方交纳的总购房款的6.53%即8128.7元，平均每月为677.4元。”2018年5月24日，东臻公司以财富100大厦一层是其财产为由，将该大厦一楼通往电梯的门用铁板焊接封上。财富100大厦业主委员会认为东臻公司封闭大堂过道构成侵权，遂提起诉讼，本院于2019年3月15日作出（2019）桂09民终72号民事判决，认定：“一楼大堂及过道应认定为属于财富100大厦全体业主共有，由全体业主共同使用。东臻公司不能以其办理有该楼层的房屋所有权证为由独占一楼大堂及通道，该公司将一楼大堂与电梯间之间的门口封闭，禁止其他业主从此门通行，侵害了其他业主的合法权益，依法应承担停止侵害、排除妨害、恢复原状的民事责任”“事实上因东臻公司不允许酒店经营者在一楼大堂设置服务总台也影响了酒店的入住率，造成梁树培等个人业主租金收益低于预期。”该判决生效后，经财富100大厦业主委员会申请，玉林市玉州区人民法院于2019年7月8日到财富100大厦进行强制执行，将该大厦一楼大堂与电梯口封闭的门予以拆除，恢复了大堂通道的畅通。2019年9月份中秋节前夕，东臻公司将财富100大厦一楼门前的空地租给案外人出售月饼，又占用该大厦门前空地一段时间。在财富100大厦一楼大堂至电梯口的门被封闭后，香都酒店被迫转移其服务总台至其他楼层继续经营，并于2018年6月15日向梁树培等业主发出通知书，请求梁树培等业主到香都酒店协商《财富100大厦房屋租赁合同》后续履行事宜，2018年7月15日，经梁树培与香都酒店协商，双方达成《补充协议》，约定：“2、在一楼大堂过道与电梯间门口封闭期间，梁树培同意香都酒店不支付租金，但是香都酒店要支付2017年6月前停业期间7个月租金3921.4元给梁树培。3、一楼大堂过道与电梯间门口解除封闭后，香都酒店正常支付租金给梁树培。” 本院认为，关于东臻公司擅自封闭门口的行为是否构成侵权的问题。梁树培于2008年初已从东臻公司购买了财富100大厦第10层06房，取得该第10层06房屋的所有权；财富100大厦一楼大堂及过道属于财富100大厦包括梁树培在内的全体业主共有，该事实已被本院生效判决所确认。梁树培对该第10层06房屋、财富100大厦业主的共有部分即财富100大厦一楼大堂及过道分别享有所有权、业主共有权。质言之，对该第10层06房屋，梁树培享有所有权的全部权能，即享有占有、使用、收益、处分的权利；对于财富100大厦一楼大堂及过道而言，基于业主共有权属于建筑物区分所有权下的一种特殊所有权的性质，梁树培对业主共有部分虽不单独享有占有、使用、收益、处分的权利，但其却享有按照《物权法》规定的建筑物区分所有权规则行使其业主共有权的权利。2018年5月24日，东臻公司将财富100大厦一楼大堂通往电梯的门封闭，该封闭事项事关财富100大厦的众多业主的正常通行，属于对众业主享有的业主共有部分即财富100大厦一楼大堂及过道建筑设施的重大改变，该种改变属于《物权法》第七十六条所规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当经财富100大厦专有部分占该大厦总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但东臻公司在并未通过召开业主大会或以其他方式经其他以上所述的双三分之二以上业主同意的情况下，擅自作出上述封闭行为，系对其他业主业主共有权的侵犯，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，应当承担侵犯业主共有权的侵权责任。再者，该财富100大厦属于投资性质的房产，众多业主购买房产的目的并非用于居住而主要是通过出租方式赚取租金收益，东臻公司上述封闭门口的行为，必然会直接、实质性的影响到财富100大厦众多业主享有所有权的房屋的使用、收益权能，构成对财富100大厦众多包括梁树培在内的业主享有所有权的房屋的侵害，根据《侵权责任法》第六条第一款“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”之规定，就本案而言，应当承担侵犯梁树培享有的该第10层06房屋所有权的侵权责任。 关于梁树培在本案中的合理租金损失是多少的问题。梁树培诉请租金损失的期间为2018年6月至2019年9月，此期间属于梁树培与香都酒店间房屋租赁合同约定的“租金第二个三年”，梁树培此期间的租金收入为616.2元/月。在东臻公司封闭财富100大厦大堂与电梯间之间的门后，香都酒店被迫将服务总台搬至其他楼层，势必会对香都酒店的经营收益产生影响，在此情况下，香都酒店通知包括梁树培在内的其他业主协商《财富100大厦房屋租赁合同》后续履行事宜，梁树培基于不能正常履行其与香都酒店签订的租赁合同的义务，而与香都酒店协议减免租金，是梁树培主动履行合同义务、遵守契约、诚实守信的体现，实应予以肯定；但与此同时亦应看到，在东臻公司封门期间，香都酒店并未因该封门行为而中断经营，封门的后果也仅是对香都酒店的经营产生一定的影响，梁树培免除香都酒店封门期间的全部租金义务，明显超出上述租赁合同中其应承担的违约责任，对超出其应承担违约责任部分的免除，不应属于梁树培在本案中的合理经济损失，本院不予支持；本院综合梁树培因东臻公司的封门行为而造成对香都酒店违约责任的程度，酌定梁树培的合理租金损失为合同约定的月租金的一半即308元/月。从2018年5月底东臻公司封门至2019年7月8日封门被法院强制执行拆除，大约14个月，梁树培在该期间的合理租金损失为因东臻公司侵权所造成的损失，即4312元（308元/月×14月），东臻公司应予赔偿；2019年8月、9月，此时封闭的门已经被拆除，梁树培的租金收益不会再因封门产生影响；且对于东臻公司于中秋前夕将财富100大厦门前空地出租他人售卖月饼的行为是否会对梁树培的租金收益产生实质影响并产生租金收益的减少，梁树培并未提供充足证据予以证实，故本院对梁树培关于2019年8月、9月租金损失的诉请不予支持。 综上所述，梁树培的上诉请求部分成立，对其有理部分本院予以支持，对其无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初4628号民事判决； 二、被上诉人广西东臻置业开发有限公司赔偿上诉人梁树培租金损失4312元。 上述判决所确定的债务，义务人应于本判决送达次日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期间最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本案一审案件受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元，共计75元，全部由广西东臻置业开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁 开 路 审 判 员 陈 凤 贞 审 判 员 李 延 召 二〇二〇年五月十日 法官助理 雷  蕾 书 记 员 欧阳毅平