河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5402号上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋景普，男，1957年3月8日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：焦建堂，北京市华联律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：牛晓明，北京市华联律师事务所郑州分所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李凤九，女，1978年5月5日出生，汉族，住郑州市。原审第三人：郑州市锦居房地产营销策划有限公司优胜北路分公司，营业场所郑州市金水区岗杜街1号6号楼3单元26号，统一社会信用代码：91410105MA3XCDDY4G。负责人：张程健，总经理。上诉人蒋景普因与被上诉人李凤九、原审第三人郑州市锦居房地产营销策划有限公司优胜北路分公司（以下简称“锦居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初32274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。蒋景普上诉请求：1、依法撤销（2019）豫0105民初32274号民事判决，依法改判被上诉人支付违约金8.35万元。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人在签订和履行合同过程中没有任何过错。即使被上诉人另选按揭银行，上诉人也愿意配合，但房屋买卖合同是三方合同，变更按揭银行需通知第三人，否则上诉人拿不到房本也办不成按揭手续。2、被上诉人签订合同后而不履行合同是违约方。变更按揭银行只是被上诉人不履行合同的借口，她从没有在其他银行进行贷款资格审核，没有证据证明第三人推荐的交通银行贷款手续费、房屋评估费比其他银行高的证据。实际情况是双方签订合同后市场行情发生了变化，被上诉人不愿意成交而毁约。3、一审判决不公平，保护了违约者的利益，而损害了守约者的合法权益。请求二审法院依法支持上诉人的请求。李凤九辩称：1、上诉人提出：“即使被上诉人另选按揭银行，上诉人也愿意配合，但房屋买卖合同是三方合同，变更按揭银行需通知第三人，否则上诉人拿不到房本也办不成按揭手续”。事实是，被上诉人多次打电话、发短信联系上诉人，上诉人置之不理，同时让第三人（中介方）发微信告知我，不要让我再给上诉人打电话，他也不愿意接我电话（微信截屏为证）。至于他的房本在哪里，从未告知我。2、上诉人提出：“更换按揭银行，只是被上诉人不履行合同的借口，她从没有在其他银行进行贷款资格审核，没有证据证明第三人推荐的交通银行贷款手续费、房屋评估费的比其他银行高的证据。实际情况是双方签订合同后市场行情发生了变化被上诉人不愿意成交而毁约”。第一，作为买房贷款方，我有权利选择贷款银行，房屋抵押贷款是先进行房屋评估而后进行贷款程序。第三人（中介方）通知我到交通银行办理贷款手续时也未让我进行贷款资格审查，充分证明个人房屋抵押贷款并不需要提前做贷款资格审核。第二，至于上诉人提出“没有证据证明交通银行的贷款手续费、房屋评估费比其它银行高”。前几次庭审中第三人（中介方）与上诉人对此事均无异议。上次庭审中第三人（中介方）回答法官说是银行要收取贷款手续费而后又认是贷款银行收取，又说因为员工要吃饭。且收取贷款手续费是不合法的。上诉人断章取义、避重就轻。前几次庭审中本人提出交通银行贷款利率与上浮利率较高，银行贷款手续费、评估费比其他中介公司收取费用高，多次与第三人（中介方）协商无果。第三，至于上诉人提出“由于市场变化而不履行合同的问题，”事实是本人多次打电话、发短信与上诉人协调、沟通，上诉人拒不理睬（短信、微信截屏为证）。众所周知，市场变更时刻存在，我只是一个普通人无法预知市场变更方向，买房只是根据自己的需求与能力。3、法院严格按照司法程序进行依法、公平、公正审理，不存在偏颇。锦居公司未到庭，未答辩。蒋景普向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告违约金8.35万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。李凤九向一审法院提起反诉请求：1、请求法院驳回原告起诉；2、请求法院责令第三人退回被告定金三万元整（定金由中介保管）；3、请求法院责令原告赔偿被告违约金8.35万元；4、诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：2018年9月4日，原告蒋景普（卖方）、被告李凤九（买方）及第三人锦居公司（中介方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：被告自愿购买原告所有的位于金水区××院××楼××号的房产，总价款为835000元。被告同意自本合同签订时支付定金3万元，其中佣金16700元，余额作为代收的定金13300元整，原、被告双方同意该定金在立契前暂由第三人代为保管。原告自本合同签订时将售房保证金16300元整或《房屋所有权证》交由第三人保管。原告若无违反本合同第四条的行为，在办完房产过户手续后，售房保证金退还原告。原、被告双方同意使用按揭贷款的付款方式，原、被告双方于签订本合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。被告按合同申请贷款的比例，向原告支付首付款，其余价款用银行贷款支付。定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由第三人保管，待物业全部顺利交割完毕后，原告凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向第三人领取物业交割保证金。（第四条）原、被告双方应于本合同签订之日起95个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料。被告若违反本合同第四条的约定，致使本合同在约定期限内无法正常过户，第三人应在被告违约之日起3日内催告被告，被告在被催告通知的日期仍拒不履行义务的，原告有权解除合同，同时被告应赔偿原告损失，第三人应将所保管的定金交付给原告（除非三方达成新的协议）。原告若违反本合同第四条的约定，第三人应在原告违约之日起3日内催告原告，原告在催告通知确定的日期内仍拒不履行义务的，被告有权解除本合同，并要求原告双倍返还被告定金并赔偿被告损失（除非三方达成新的协议）。若原、被告双方均违反本合同第四条约定，在原被告双方约定的立契日期的次日，第三人将房屋产权证或售房保证金退还原告，同时，将购买定金退还被告（除非三方达成新的协议）。如原告所售房产已抵押，原告应向被告、第三人如实说明，被告如愿意购买，原、被告双方应明确由原告负责解押。原告应在收到全部房款后3个工作日内，向被告交付房产。并保证在7个工作日内将所有户口全部迁出，被告应在接收房产的同时进行物业交割及户口验收。原、被告双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应按规定交纳有关税费，原告负担费用的0%，被告负担费用的100%。本合同经原、被告双方签字成立后，第三人的佣金由原告支付总房款的0%，被告支付总房款的2%。原告认可被告贷款方式付款时：原告有义务配合被告的贷款手续，以便被告贷款手续的顺利办理；贷款过程中，被告提出终止贷款行为，则被告须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失；被告须保证所提供的各种材料与证明的真实性，如因证明不属实或资信度不够造成的贷款未果，被告承担相应的责任及经济损失，被告所交贷款服务费不予退还；被告需按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由被告承担。如原、被告任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生上述违约责任，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且第三人所收取的双方中介服务费一律不退还。被告如委托第三人办理交易过户、银行贷款及物业交割手续，须向第三人支付代办费3000元。原、被告任何一方因提供资料不真实而导致房产无法过户，第三人不承担任何责任。2018年9月4日、9月7日，第三人锦居公司分别向被告出具《收据》载明：兹收到李凤九购买金水区岗杜街1号院8号楼54号房产定金8000元、定金22000元。2018年9月28日晚，第三人锦居公司工作人员通知被告于2018年9月30日上午9时到交通银行办理贷款手续，被告以其未确定贷款金额为由要求延至国庆节假期以后办理。后被告认为第三人指定银行的贷款手续费、房屋评估费及贷款利率较高，要求自己选定贷款银行，第三人要求原告出具保证书承诺贷款办不下来由被告负全部责任，被告拒绝出具保证书，各方就此产生争议，导致本案房屋买卖贷款手续未能办理，合同未能继续履行。2019年4月18日原告提起本诉。在本案庭审中，原、被告及第三人均认可被告支付3万元定金，该3万元定金在第三人处保管，被告没有支付过代办费、评估费等费用。原告称，被告通知过原告要自己另选贷款银行，对此原告是同意的，但要求被告通知第三人，取得第三人的同意，不能双方私下成交。第三人称，房屋买卖合同签订后，第三人催告买卖双方进行交易后续流程，被告未签订银行贷款协议，后被告又提出自己找银行办理贷款，第三人也同意被告自己找贷款银行，但前提是必须向第三人出具保证书，因被告不同意签订保证书，导致交易无法履行。一审法院认为：原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方具有法律约束力，各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，被告以银行贷款方式向原告支付除首付款以外的剩余购房价款，原告有义务配合被告办理贷款手续，被告如委托第三人办理交易过户、银行贷款及物业交割手续，须向第三人支付代办费3000元。在合同履行过程中，被告应积极办理银行贷款，第三人为被告选定贷款银行，是基于其与被告之间的委托关系，依据合同法相关规定，被告有权随时解除委托关系，被告认为第三人选择的贷款银行手续费、评估费及贷款利率较高，在合同约定期限内自行选择贷款银行，该行为并无不当。第三人在被告自行选定贷款银行的情况下，要求被告出具保证书承诺负担贷款不能的全部责任，无合同依据和法律依据，其以被告未出具保证书为由不予履行配合办理银行贷款手续的居间合同义务，理由不成立，对于房屋买卖合同履行不能的后果，第三人存在过错。合同约定被告支付的3万元包含定金13300元、佣金16700元，定金由第三人代为保管，房屋买卖合同事实上已履行不能，考虑第三人的过错，对被告反诉主张第三人返还30000元的诉讼请求，一审法院予以支持。涉案合同未约定明确具体的贷款机构，被告可以自主选择适于履行合同的贷款银行，原告应协助被告办理银行贷款手续，本案原、被告在变更贷款银行过程中未能协商一致履行，但双方不存在明显过错，故原、被告分别主张违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院均不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、第三人郑州市锦居房地产营销策划有限公司优胜北路分公司于本判决十日内返还被告（反诉原告）李凤九30000元；二、驳回原告（反诉被告）蒋景普的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李凤九的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1888元，由原告（反诉被告）蒋景普负担。反诉受理费1219元，由被告（反诉原告）李凤九承担879元，第三人郑州市锦居房地产营销策划有限公司优胜北路分公司负担340元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，根据本案查明的事实，一审法院认定本案合同未能继续履行的原因系原审第三人锦居公司的原因造成，事实清楚，证据充分，足以认定；本案中上诉人与被上诉人在变更贷款银行过程中未能协商一致，但双方不存在明显过错，故一审法院对双方分别主张违约金的诉讼请求均不予支持，并无不当。鉴于上诉人并未要求原审第三人锦居公司承担责任，一审判决结果并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人蒋景普的上诉理由不能成立，故对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1888元，由上诉人蒋景普负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年五月二十七日书记员  张 好