云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终2945号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地昆明市西山区日新中路广福城A11-3幢6b号。法定代表人：李云波。委托诉讼代理人：王娟、罗琦琴，女，公司员工。被上诉人（原审被告）：李国华，女，汉族，1982年11月25日出生，住云南省昆明市五华区。被上诉人（原审被告）：罗怀树，男，汉族，1974年7月2日出生，住云南省昆明市五华区。被上诉人（原审被告）：蒋兴雄，男，汉族，1985年2月27日出生，住贵州省盘县。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）因与被上诉人李国华、罗怀树、蒋兴熊居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初6358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序审理了本案，现已审理终结。尊园公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求。主要上诉事实和理由：一审法院适用法律不当，导致结果有误。一审法院在对方利用尊园公司完成的居间服务后“跳单”，未提供证据证明的情况下，认定对方系通过其他中介机构另行签订房屋买卖合同进行交易，完全漠视了尊园公司的劳动成果。而且一审法院认为订立涉案《房屋买卖合同暨居间合同》后，买卖双方并未于公证机关签订证实《房屋买卖合同》系自己解释法律，创设规范，损害了尊园公司的权益。对方通过尊园公司撮合签署买卖合同，但又跳过尊园公司办理过户手续，严重违背诚实信用和契约精神。一审法院在不同案件中对于同样的合同文本作出不同认定，滥用自由裁量权，没有事实和法律依据。李国华、罗怀树、蒋兴熊答辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。尊园公司向一审法院起诉请求：1.李国华、罗怀树、蒋兴熊连带支付24762元；2.蒋正伟、邱莉萍、高学金连带支付违约金（以24762元为基数，从2018年11月1日起按日千分之一计算，暂计至起诉之日为750元）；3.李国华、罗怀树、蒋兴熊承担本案诉讼费。一审法院经审理确认以下事实：2018年9月9日，李国华、罗怀树（即甲方、出售方）、蒋兴雄（即乙方、购买方）、尊园公司（即丙方、经纪方）签订《房屋买卖暨居间合同》约定，甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市高新区环路与科医路口）云艺苑6幢1单元7层703号房屋［房屋产权证号：昆房权证（昆明市）字第××号］，建筑面积182.5平方米，成交价格为165.08万元；甲乙双方约定于2017年10月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续；签订合同时，乙方支付购房定金2万元，于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款38万元，除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方；甲方应于办理过户当日向丙方支付交房保证金2000元整，该款由丙方代为保管，待交房手续办理完毕以及相关费用结清后退还甲方；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金），基于丙方签署本合同前已提供的服务，乙方同意向丙方支付佣金24762元，佣金支付时间为2019年10月31日前，若合同签订后，买卖双方协商解除合同（或者不能确定违约方时解除），甲、乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金标准共同补偿丙方佣金损失），由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付），合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他方办理产权转移登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金，逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金等主要内容。另查明，李国华在《房屋买卖暨居间合同》上的签字非本人所签，亦未委托罗怀树进行房屋出售。再查明，1.合同履行过程中，李国华、罗怀树、蒋兴雄未按上述《房屋买卖暨居间合同》约定签订二手房买卖合同（含网签）并办理公证手续，也未向尊园公司支付居间报酬，而是通过其他中介机构另行签订房屋买卖合同将涉案房屋进行交易；2.尊园公司通过其他中介机构获取了涉案房屋出售的信息。一审法院认为，尊园公司及罗怀树、蒋兴雄签订《房屋买卖暨居间合同》属于居间合同性质，其中第十五条的约定属于房屋买卖居间合同中的禁止“跳单”格式条款，该条款约定只要签订了前述《房屋买卖暨居间合同》，买卖双方再另行通过其他中介机构签订房屋买卖合同均视为利用了原告提供的信息、条件、机会等，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效，但应当作出不利于格式条款提供一方，即尊园公司的解释，即除非尊园公司系涉案房屋出售信息的第一手且唯一来源，否则买卖双方通过其他中介机构签订房屋买卖合同不应当视为利用了尊园公司提供的信息、条件、机会等。本案中，李国华、罗怀树、蒋兴熊确实通过其他中介机构最终签订了房屋买卖合同，但因涉案房屋出售的信息是由尊园公司通过其他中介机构获取，买方，即李国华、罗怀树并非仅能通过尊园公司知晓上述房屋出售信息从而获得交易机会，而是通过其他途径正当获取同一房源信息，则无论买方还是卖方均可以选择服务好的中介机构为其提供中介服务，促成房屋买卖合同成立，故罗怀树、蒋兴雄并无违约行为，不应承担违约责任。另，涉案《房屋买卖暨居间合同》买卖双方并未于公证机关签订正式《房屋买卖合同》，也即尊园公司未促成正式《房屋买卖合同》的成立。再者，李国华并未在《房屋买卖暨居间合同》上签字或委托他人签字，故上述《房屋买卖暨居间合同》并不约束李国华，尊园公司无权向其主张违约责任或要求其支付居间费用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，尊园公司无权要求罗怀树、蒋兴雄支付报酬，但考虑到尊园公司前期进行的部分居间活动，有部分必要支出，根据本案案件事实及公平原则，一审法院酌定支持尊园公司居间费用500元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决：一、罗怀树、蒋兴雄于判决生效之日起十日内向尊园公司支付居间费用500元；二、驳回尊园公司的其他诉讼请求。案件受理费438元，由尊园公司负担95%，即416.1元，由罗怀树、蒋兴雄负担5%，即21.9元。二审中，双方均未提交新证据。针对一审法院确认的案件事实，尊园公司对“另查明，李国华在《房屋买卖暨居间合同》上的签字并非本人所签，亦未委托罗怀树进行房屋出售”有异议，其认为涉案房屋已经过户至蒋兴雄名下，说明李国华是同意的。此外，双方对一审法院确认的其余案件事实均无异议，本院予以确认。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：李国华、罗怀树、蒋兴雄是否应当支付尊园公司24762元及违约金？本院认为：虽然双方签订的《房屋买卖暨居间服务合同》第十五条约定，尊园公司的居间服务仅为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现尊园公司已促成双方签署本合同，则其有权收取居间报酬。但根据案涉居间合同的其他约定，尊园公司还应提供收取并保管诉争房屋有关的证明文件资料；代为收取保管定金、保证金；通知、安排双方完成交易物权转移登记手续（包括买卖合同公证、产权登记办理）等居间服务，这些义务是合同正常履行的重要环节，亦为居间方获取报酬的主要组成部分。故本院认为，由于《房屋买卖暨居间服务合同》系尊园公司拟定，当前述第十五条之约定与合同其他条款约定尊园公司的服务内容相冲突时，应当采信对其不利的解释，即尊园公司的服务内容不仅包含报告机会、提供订立合同的平台，还包含了其他服务内容。尊园公司在全部完成居间义务的情况下，方应获得全部居间报酬。而《房屋买卖暨居间合同》中的禁止“跳单”条款本意是防止买卖双方利用中介公司提供的房源信息而跳过中介公司私下买卖房屋,使得中介公司无法获得佣金。因此判断是否违约的关键在于罗怀树、蒋兴雄是否利用了尊园公司提供的房源信息、机会。本案中,涉案房屋出售信息并非由尊园公司独家代理,属于公开信息,因此蒋兴雄可以通过正当途径获知涉诉房屋的出售信息,其有权选择服务好、报价低的其他公司进行交易,且罗怀树、蒋兴雄最终签订的合同中约定的居间费用,确低于尊园公司的报价。故罗怀树、蒋兴雄并不构成“跳单”违约，但是二者在一审法院判令其向尊园公司支付500元后并未提出上诉，视为服从一审判决。李国华因并未在涉案居间合同上签字，尊园公司要求其承担责任并无依据。本院对尊园公司二审所提事实异议亦不予确认。综上，尊园公司要求李国华、罗怀树、蒋兴雄支付24762元及违约金并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，尊园公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费438元，由昆明尊园房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 杨 雪审判员 邓林春审判员 姚 丹二〇二〇年五月二十一日法官助理王本福书记员王雨薇