云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3085号上诉人（原审原告、反诉被告）：云南太龙锦尚投资股份有限公司。住所地：云南省昆明市圆通街**通慧大厦主楼**。法定代表人：娄雪峰，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：唐莹、曾程，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：方建忠，男，1965年6月9日出生，汉族，住云南省昆明市石林彝族自治县。委托诉讼代理人：陈红梅（系方建忠配偶），女，1965年9月7日出生，汉族，住云南省昆明市西山区，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈红梅，女，1965年9月7日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。上诉人云南太龙锦尚投资股份有限公司（以下简称“锦尚公司”）因与被上诉人方建忠、陈红梅房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初6001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦尚公司上诉请求：一、撤销云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初6001号民事判决，改判支持上诉人原审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以《宏银大厦租赁合同》明确约定上诉人与被上诉人就涉案商铺的租赁期限至2018年2月28日届满，之后双方未能续约达成一致意见为由，判令双方之间的租赁合同已终止。该判决未考虑涉案商铺与其他商铺系统一租赁、统一管理的客观情况，有失公正。同时，与上诉人于2018年3月6日通过转账方式向被上诉人支付涉案商铺2018年3月1日至8月31日期间的租金2481元的客观事实不符。尽管被上诉人认为租金系上诉人擅自支付，但若未得到被上诉人的承诺和认可，上诉人不可能也无理由向被上诉人账户转账。被上诉人在收到上诉人支付的租金后并未提出异议，其默示的行为已实际完成了涉案商铺租赁合同的续签。二、被上诉人在订立合同时就明知上诉人承租商铺是为了统一经营使用，且上诉人现已将包括涉案商铺在内的整栋大楼一并出租给昆明市妇幼保健院，租期至2022年。从实际使用的情况看，涉案商铺无法腾房。三、昆明市妇幼保健院对涉案商铺的使用具有长期性、永久性的特点，从涉案商铺的地理位置及出租经营的角度看，已经形成了一种垄断，根据《中华人民共和国反垄断法》的相关规定，涉案商铺应当续签租赁合同。本案中，上诉人愿意以与其他业主相同甚至上浮10%的价格承租被上诉人的商铺，但被上诉人称必须以10倍价格才愿意继续出租，其行为可以认定为滥用市场支配地位的拒绝交易行为，属法律明令禁止的行为。如判令被上诉人收回房屋，被上诉人也无法使用和另行出租租赁物。综上所述，请求二审法院依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。方建忠、陈红梅辩称，上诉人于2018年2月28日转账给被上诉人的2481元款项转账原因不明，被上诉人是在浪费司法资源。上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。锦尚公司向一审法院起诉请求：1、判令锦尚公司对方建忠及陈红梅所有的位于昆明市商铺享有优先承租权；2、由方建忠及陈红梅以市场租金标准立即与锦尚公司续签租期为20年的《商铺租赁合同》，由锦尚公司继续对上述商铺进行使用；3、本案诉讼费由方建忠及陈红梅承担。方建忠、陈红梅亦向一审法院提起反诉，请求：1、确认双方签订的合同号为424的《宏银大厦租赁合同》《宏银大厦租赁合同补充协议书一》《的补充协议》到期终止；2、由锦尚公司立即将位于昆明市的房屋腾空交还；3、由锦尚公司按照每日100元的标准支付逾期腾房占用使用费直至实际腾还房屋之日止；4、反诉诉讼费由锦尚公司承担。一审法院认定以下案件事实：方建忠系坐落于昆明市商铺的房屋所有权人，陈红梅系方建忠配偶，系上述商铺的共有权人。2008年1月20日，方建忠作为出租方与承租方案外人柏林公司签订合同号为424号的《宏银大厦租赁合同》，约定方建忠将位于昆明市的房屋出租给柏林公司，租金单价为18元／㎡／月，年租金为4285元，租期自2008年3月1日至2018年2月28日止，租金应于每年分两次支付，上半年的租金支付时间为1月30日，下半年的租金支付时间为6月31日。该份合同对其他事项亦进行了约定，方建忠在该份合同尾部出租方处签字并捺印，柏林公司在该合同尾部承租方处加盖了公章。2008年1月25日，方建忠与柏林公司签定协议号为424-1的《宏银大厦租赁合同补充协议书一》，约定自2011年3月1日至2018年2月28日，每年租金在前一年租金基础上递增5%。2010年3月25日，方建忠作为出租方（甲方）与柏林公司作为原承租方（乙方）、原告锦尚公司作为新承租方（丙方）签定《的补充协议》，约定由锦尚公司承接方建忠与柏林公司于2008年3月1日签订的424号《商铺租赁合同》的权利义务，由锦尚公司承租上述商铺。锦尚公司、方建忠及柏林公司在该份合同尾部进行了签字、签章。2018年5月2日，昆明市妇幼保健院向锦尚公司发出《通知》，写明：“我院与你司于2016年1月21日签订《房屋租赁合同》，约定你司将具有合同使用权的位于昆明市出租予我院使用，租赁期限为2016年7月1日起至2022年6月30日止。合同签订后，我院依约支付租金，但自2018年3月起，在我院正常使用租赁标的物时，一直有自称业主的人多次在我院正常经营时在办公室、Ｂ超室门口大吵大闹，要求我院搬离、称其要收回房屋，导致我院无法正常营业，给我院造成经济损失的同时也给我院的对外形象造成了不良影响。故，特通知你司，收到本通知之日起三日内处理相关事宜，否则，我院将停付租金直至该问题得到妥善解决”。一审庭审中，双方一致陈述本案租赁物现由锦尚公司转租给昆明市妇幼保健院使用。另查明，锦尚公司的委托诉讼代理人曾多次与方建忠、陈红梅电话沟通续约事宜，但双方无法就续约或出售涉案租赁物达成一致意见。一审庭审中，双方一致陈述“宏银大厦”与“新东方女人广场”系同一建筑物，锦尚公司已经付清了截止2018年2月28日止的全部租金，此外，锦尚公司陈述其于2018年3月6日通过转账向陈红梅名下账户支付了租金2481元，对此，方建忠及陈红梅认可收到了该笔款项，但不认可该款项为租金，认为系锦尚公司擅自支付。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第四十六条规定：当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，方建忠与柏林公司签订的合同号为424号的《宏银大厦租赁合同》《宏银大厦租赁合同补充协议书一》系双方真实意思表示，约定权利义务明确，不违反法律、行政法规的规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。在合同履行过程中，方建忠与柏林公司及锦尚公司经协商签订《的补充协议》，协商一致将上述租赁合同的权利义务概括转移给锦尚公司，该补充协议亦符合法律、行政法规的规定，合法有效，自此，锦尚公司与方建忠形成了租赁合同关系。因《宏银大厦租赁合同》明确约定双方就涉案商铺的租赁期限仅至2018年2月28日止，现租赁期限已经届满，方建忠就锦尚公司继续使用租赁物的行为提出异议，且双方经协商未能就续约达成一致意见，方建忠、陈红梅于一审庭审中亦明确表明不愿与锦尚公司续约，故根据合同自由的原则，锦尚公司亦不应强制方建忠、陈红梅与其继续缔约，故本案双方之间就涉案租赁物形成的租赁关系已经于2018年2月28日终止，故对此予以确认。另根据上述法律规定，锦尚公司应当立即向方建忠返还租赁物，故对方建忠、陈红梅主张立即向其腾还涉案租赁物的诉讼请求予以支持。就方建忠、陈红梅主张由锦尚公司向其支付自2018年3月1日至实际腾还之日止的房屋占用使用费的诉讼请求，一审法院认为，锦尚公司无合法理由占用涉案租赁物，对方建忠、陈红梅造成了房屋占用损失，方建忠、陈红梅可以就此主张锦尚公司承担赔偿责任，但就房屋占用使用费的计算标准，一审法院认为方建忠、陈红梅主张的每日100元的标准过高，锦尚公司应当参照双方原合同约定，即按上一年度租金标准上浮5%向方建忠、陈红梅支付房屋占用使用费，即按照5209.05元/年的标准支付自2018年3月1日至实际腾还涉案租赁物之日止的房屋占用使用费，对方建忠、陈红梅主张的超出部分，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第四十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：“一、驳回本诉原告云南太龙锦尚投资股份有限公司的全部诉讼请求；二、由反诉被告云南太龙锦尚投资股份有限公司立即向反诉原告方建忠、反诉原告陈红梅腾还坐落于昆明市丹霞路1号新东方女人广场1幢4层H8号房屋；三、由反诉被告云南太龙锦尚投资股份有限公司于本判决生效之日起十日内按5209.05元/年的标准向反诉原告方建忠、反诉原告陈红梅支付自2018年3月1日起至腾还坐落于昆明市丹霞路1号新东方女人广场1幢4层H8号房屋之日止的房屋占用使用费；四、驳回反诉原告方建忠、反诉原告陈红梅的其他诉讼请求。”本诉案件受理费50元，由云南太龙锦尚投资股份有限公司负担。反诉案件受理费25元（已减半收取），由云南太龙锦尚投资股份有限公司负担。二审中，双方当事人均无新证据向本院提交。经审理，双方当事人对一审判决认定案件事实均无异议，但上诉人要求补充确认“宏银大厦即为新东方女人广场，1-6层均由上诉人整体出租给昆明市妇幼保健院”的事实。本院认为，上诉人要求补充确认的案件事实与本案处理结果无关，故本院对上诉人要求补充确认的法律事实不予审查确认。综上，本院对一审法院认定的法律事实予以确认。二审另补充查明：2018年9月1日、2019年2月28日、2019年8月31日、2020年2月28日，上诉人分别向被上诉人转账2481元，共计转账9924元。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人对涉案商铺是否享有优先承租权？双方是否应当续签《商铺租赁合同》？本院认为，根据涉案合同的约定，涉案商铺的租赁期限至2018年2月28日届满。租赁合同期届满后，双方多次就续租的租金标准进行协商，但未能达成一致意见，故上诉人继续占有、使用涉案商铺缺乏事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，涉案租赁合同终止，上诉人应当将涉案商铺返还被上诉人，一审判决并无不当，本院依法予以维持。至于上诉人提出的优先承租权，并基于此要求被上诉人与其继续订立租赁期限为20年的租赁合同的诉讼请求，双方对此并无约定，法律对此亦无明确规定，故上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另，因上诉人分别于2018年9月1日、2019年2月28日、2019年8月31日、2020年2月28日分别向被上诉人转账支付占有使用费2481元，故上诉人已经实际支付占有使用费至2020年8月31日。在双方之间形成不定期租赁合同关系的情况下，被上诉人要求上诉人腾还房屋应当给予合理期限，结合上诉人已支付租金至2020年8月31日的事实，为避免新的纠纷及当事人诉累，本院判令上诉人于2020年8月31日向被上诉人腾还租赁物。此外，一审法院认定自2018年3月1日后的占有使用费标准应在合同约定的2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金标准基础上上浮5%缺乏法律依据，即2018年3月1日后的占有使用费仍应当按照4961元/年的标准计付，故被上诉人关于房屋占有使用费的反诉请求不应得到支持。综上所述，锦尚公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初6001号民事判决第一项，即：“一、驳回本诉原告云南太龙锦尚投资股份有限公司的全部诉讼请求”。二、撤销昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初6001号民事判决第二项、第三项、第四项，即：“二、由反诉被告云南太龙锦尚投资股份有限公司立即向反诉原告方建忠、反诉原告陈红梅腾还坐落于昆明市丹霞路1号新东方女人广场1幢4层H8号房屋；三、由反诉被告云南太龙锦尚投资股份有限公司于本判决生效之日起十日内按5209.05元/年的标准向反诉原告方建忠、反诉原告陈红梅支付自2018年3月1日起至腾还坐落于昆明市丹霞路1号新东方女人广场1幢4层H8号房屋之日止的房屋占用使用费；四、驳回反诉原告方建忠、反诉原告陈红梅的其他诉讼请求”。三、上诉人云南太龙锦尚投资股份有限公司于2020年8月31日向被上诉人方建忠、陈红梅返还昆明市丹霞路1号新东方女人广场1幢4层H8号房屋；四、驳回被上诉人方建忠、陈红梅一审其他反诉请求。一审本诉案件受理费50元、反诉案件受理费25元，二审案件受理费50元，由上诉人云南太龙锦尚投资股份有限公司负担100元，由被上诉人方建忠、陈红梅负担25元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  符圆圆审判员  刘昕光审判员  晏云锋二〇二〇年五月二十八日法官助理熊金华书记员李孟擎