上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初5365号原告：上海赢顺物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：金丁，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孟凡建，上海深度律师事务所律师。被告：蔻音(上海)文化发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：桂湧彬，执行董事。原告上海赢顺物业管理有限公司(以下简称赢顺公司)与被告蔻音(上海)文化发展有限公司(以下简称蔻音公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赢顺公司的委托诉讼代理人孟凡建，被告蔻音公司的法定代表人桂湧彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赢顺公司向法院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月1日解除；2、判令被告支付拖欠的自2018年6月9日起至2018年12月1日止的房租及物业费，其中房租按照每期16,580元(两个月为一期)支付，物业费按照每期4,484.64元(两个月为一期)支付；3、判令被告支付拖欠房租的违约金35,512元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月8日，原告工作人员张乐敏代表原告和被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定蔻音公司承租原告管理的上海市宝山区长江西路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)。合同约定，租赁期限为2017年10月8日至2019年10月7日，并对租金、物业费标准、违约金等进行了详细约定。自2018年6月起，蔻音公司拖欠房租和物业费，经原告多次催要，被告拒付。蔻音公司于2018年12月1日搬离系争房屋，原告同日收回房屋，该日为合同解除日。原告为维护自身权益，起诉至法院。蔻音公司辩称，不同意原告的诉请。租金及物业费支付标准无异议。合同解除时间应当为2018年8月29日，蔻音公司因业务调整，2018年8月29日搬离系争房屋，未曾收到催付通知，被告支付的租金及物业费对应到2018年6月8日，但和张乐敏协商后，张乐敏口头同意将被告缴纳的租金押金及物业费押金22,240.64元冲抵6月9日至8月底的租金和物业费，2018年6月9日至8月底租金和物业费扣除押金若仍需要补付的，其同意补付。不同意支付违约金，被告向张乐敏提交了退租申请，张乐敏在申请上签字，故，被告并未擅自退租。租赁合同有两份，一份系原告和被告法定代表人桂湧彬于2018年10月签订，该合同被告已丢失，另一份系原告和蔻音公司签署合同即本案租赁合同，两份合同内容和效力一致。在第二次庭审中，被告又表示，原告和蔻音公司签订的租赁合同应属无效，签章真实性无异议，但因蔻音公司2017年12月才取得公章，而合同落款时间是2017年10月8日，该公章为后来补盖。针对被告的辩称，原告补充陈述认为，原告不清楚与桂湧彬个人签订合同情况。系争房屋先由个人先承租，办理公司注册登记后再由公司补签盖章合同属于惯例，被告表示两份合同内容一致，被告亦认可签章真实性，故合同真实有效。原告已支付的房屋租金及物业管理费押金按合同约定处理。本院经审理认定事实如下：2017年10月，赢顺公司(甲方)与蔻音公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，面积186.86平米，租期为2017年10月8日至2019年10月7日止，免租期为45天。该房屋年租金为人民币106,536元，每期租金为17,756元(两个月为一期)，每期物业管理费4,484.64元。该房屋租金2年内不变。(备注：因合同期内免租期为2017年10月8日至2017年11月23日，双方协商将免租期抵充租期24个月内的此房屋租金，所以租金应收该房屋的年租金总计99,480元，每期租金16,580元)。合同4-2约定乙方应于每2个月为1期提前7日向甲方支付租金。合同5-1约定，甲方交付该房屋后的3日内乙方应向甲方支付2个月的房屋押金及物业费押金，总计22,240.64元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分5个工作日内无息归还乙方。合同9-2约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知，另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月的租金的2倍支付违约金……(六)乙方逾期不支付租金累积超过7日。合同10-6约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月的租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由一方另行支付。合同签订后，蔻音公司按约支付了房租押金、物业管理费押金及相应期间的租金、物业管理费。另查明，蔻音公司注册资本50万元，法定代表人桂湧彬，成立日期2017年11月10日，该公司性质为有限责任公司(自然人独资)，桂湧彬为持股100%股东。审理中，原被告一致确认，除去租赁押金及物业费押金22,240.64元外，被告向原告实际支付了8个月房屋租金和物业费，对应时间至2018年6月8日。原、被告均无法提交赢顺公司和桂湧彬签订的租赁合同文本。审理中，蔻音公司出具一份退租申请书，主要内容为，兹有蔻音公司承租的上海市宝山区长江西路XXX号保利悦活荟469室。因蔻音公司业务调整，决定自本月月底前搬离所承租的商铺。申请书有出租方张乐敏签字，承租方蔻音公司盖章，落款时间2018年8月17日。赢顺公司对此表示，退租申请只是申请，并未得到原告同意，即使有张乐敏签字，并未得到原告授权和认可，签字无法表明同意蔻音公司退租。以上事实，有租赁合同、退租申请书、企业营业执照等证据及当事人陈述为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，被告实际使用系争房屋并支付租金，其以租赁合同中被告公司公章系补盖为由，主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予采信。蔻音公司于2018年8月17日向原告工作人员张乐敏提交退租申请，该退租申请中虽有原告公司员工签字，但无法证明被告已于2018年8月底搬离，被告也未能提供其他证据证明其于2018年8月底实际搬离。现原告自认2018年12月1日收回房屋，被告搬离，主张双方租赁合同自该日解除，相关意见本院予以认可。蔻音公司支付系争房屋租金及物业费到2018年6月8日，应当支付2018年6月9日至2018年12月1日的租金和物业管理费。原告主张被告拖欠房租的违约金，被告在合同履行期间逾期支付房租租金，亦并无证据证明原告免除其违约责任，按照合同约定违约金应按照月的租金的2倍支付，被告应当支付原告违约金16,580元。按照合同约定和当事人意见，蔻音公司已交的房租押金和物业管理费押金22,240.64元可以抵扣被告所欠费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定判决如下：一、原告上海赢顺物业管理有限公司与被告蔻音(上海)文化发展有限公司签订的房屋租赁合同于2018年12月1日解除；二、被告蔻音(上海)文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内，按每期16,580元的标准(两个月为一期)，向原告上海赢顺物业管理有限公司支付自2018年6月9日起至2018年12月1日止的租金；三、被告蔻音(上海)文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内，按每期4,484.64元的标准(两个月为一期)，向原告上海赢顺物业管理有限公司支付自2018年6月9日起至2018年12月1日止的物业管理费；四、被告蔻音(上海)文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海赢顺物业管理有限公司违约金16,580元；五、被告蔻音(上海)文化发展有限公司在原告上海赢顺物业管理有限公司处的房租押金和物业管理费押金22,240.64元，抵扣本判决主文第二、三、四项的费用，不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为1,100元，由被告蔻音(上海)文化发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周羚敏二〇二〇年五月二十八日法官助理 叶文玮书 记 员 戴 玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。