河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初772号原告：杨静波，男，1984年4月23日出生，汉族，本科文化程度，河南省洛阳市人，中铝洛阳铜加工有限公司职工，住洛阳市涧**。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧**丽春东路**（珠江路办事处内）。法定代表人：周海萍，职务：执行董事。委托代理人：安学锋、罗晓玉（实习），河南焦点律师事务所律师。原告杨静波诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨静波及被告洛阳尚锦置业有限公司的委托代理人安学锋、罗晓玉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨静波向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理位于升龙城5号楼1单元3102号的房屋所有权证。2、请求法院判令被告向原告支付违约金11317.41元（违约金暂计算至起诉之日），以现金方式支付给原告。起诉之日起，被告仍要向原告支付违约金到能够办理好房屋所有权证之日为止。3、要求被告赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费用。4、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1、2014年8月5日，我与被告签订了房屋买卖合同，根据合同约定，被告应于2016年12月31日前将我所购买的房屋交付使用。根据合同关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需有被告提供的资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按已付房价款的万分之0.5/日支付违约金。时至诉讼之日，被告人仍未取得房屋竣工验收备案证书，导致我无法办理房屋所有权证。2、被告在未办理房屋竣工验收备案证书的情况下，通知5号楼业主于2017年元月1日至元月3日办理房屋交接手续。按照国家相关法律规定，被告单方面组织勘查、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格是不成立的，被告未取得房屋竣工验收备案证书就强制交房，属违规行为。截止诉讼之日，被告仍未具备相关验收文件，对入住业主极其不负责任。同时被告指定的物业公司在不具备一级物业服务资质的情况下，强制按照一级物业标准（1.35元/㎡月）收取物业管理费，我认为，物业管理费的收取应按照其相应资质等级标准，从取得竣工备案证书之日起计算。综上所述，被告违约行为，已严重侵害了我的合法权益，故特此诉至贵院，请人民法院依法裁决，支持原告的诉讼请求。被告洛阳尚锦置业有限公司辩称,1、按照法律规定和合同约定，开发商承担的是办证资料报备义务，而非办证义务。2、开发商承担逾期提交办证资料报备义务违约责任的前提，按照《商品房买卖合同司法解释》的规定和预售合同第十五条的约定，要求是"因出卖人"的原因，预售合同附件四补充协议第十二条进一步明确，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。该司法解释的规定还表明，与其他合同类纠纷中一般适用的无过错责任原则不同，在房屋权属证书逾期办理问题上，应适用过错责任原则。答辩人在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。3、造成答辩人至今不能提交办证资料报备的原因在于两个方面，第一，由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人，并向答辩人先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件。在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批；第二，涉案区域控制性详细规划在升龙城项目初期即经政府部门审批，控规的通过意味着包括电力供应等市政基础配套设施应满足项目开发的正常需要。2013年10月30日，被告与河南国网供电公司签订《新建住宅配电工程项目建设协议书》明确约定，被告按照约定支付配套费后，供电公司应于2014年8月1日向升龙城一期供电。但被告足额缴纳配套设施费用后，洛阳国网供电公司于2014年8月26日告知被告，涉案区域珠江路沿线位于"供电红色限报区"，无法接入正式电，进而无法进行消防验收。"政策调整、规划变更、无法接入正式电"这两方面属于原、被告在签订《商品房预售合同》时无法预见的。而政府向答辩人下发的规划许可证、施工许可证等相应证件、通过控制性详细规划的报批手续等行为均具有一定的公信力。许可证的错误下发、审批的错误通过，并非被告能掌控预判的事实，亦不属于被告正常的商业风险。且以上事实答辩人亦无法通过自身努力去克服，从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求答辩人按照《商品房预售合同》的约定期限完成办证资料的报备工作，对答辩人极其不公平。根据《合同法解释二》第26条之规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人明显不公平或不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件实际情况确定是否变更和解除。因此，答辩人认为，应变更合同约定的办证资料报备义务的时间。4、涉案房屋为升龙城一期房屋，接入正式电的时间是2017年8月29日，正常情况下，正式电接入后方可进行消防验收，且消防验收的时间周期为一年左右，因此在接入正式电之后，应给答辩人预留足够的时间进行消防验收。5、答辩人为买受人利益，买受人每使用一度电额外支出0.25元购买高价电，两年多来额外支出2000多万元。升龙城小区已交房业主近4000户，如买受人的诉求获得支持，必将导致公司资金链断裂甚至破产，直接影响到几千户业主房产证的办理，尚未交房的无法交房，最终给业主带来的损失和困难是难以估量的。同时，升龙城项目系城中村改造项目，答辩人负有回迁安置区的建设任务，一期安置房已建成交房，但目前仍有1600户村民安置未解决。一旦资金链断裂，安置房建设工作不能完成，将导致1600户村民无房可回迁，并导致社会秩序的混乱稳定和一方平安。据此，答辩人根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，请求对违约金进行调整。6、物业费的收取主体为物业公司，答辩人并非物业服务合同的相对方，原告无权要求答辩人返还物业费，且返还物业费的诉求与本案商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系。7、涉案房屋为升龙城5幢，生效判决认定违约金标准按已付房价款的百分之0.1。本院依据当事人提交证据以及庭审查明情况，认定事实如下:2014年8月5日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买升龙城B区5号楼1单元1-3102号房屋，金额为574488元，合同约定交付期限为2016年12月31日前。同日，双方就该合同签订补充协议，约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务，如因出卖人的责任未能在规定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2016年12月31日，原告从被告处接收房屋。另查明，2019年12月10日，被告取得洛阳市升龙城B区5号楼不动产权属证书。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定和原、被告双方签订《商品房预售合同》的约定，被告有义务将办理房产证所需资料报送产权登记机关备案，被告于2019年12月10日取得涉案5号楼不动产权证书，完成了协助办理不动产权属证书合同义务。故对原告要求被告立即为其办理房屋所有权证的诉讼请求，不予支持。依据《商品房预售合同》及补充协议的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务，如因出卖人的责任未能在规定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。被告于2016年12月31日向原告交付房屋后，直至2019年12月10日取得涉案5号楼不动产权属证书，被告洛阳尚锦公司未按合同约定时间将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案有政策调整及规划变更的因素，也有其自身因素，被告应承担一定的违约责任，故被告洛阳尚锦公司应按照合同约定按已付房价款574488元的0.1％向原告杨静波支付违约金574.448元。关于原告要求物业费的诉求，与本案非同一法律关系，故不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告杨静波支付违约金574.448元。二、驳回原告杨静波的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。本案诉讼费41.5元，由被告洛阳尚锦置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  何恒飞二〇二〇年五月二十七日书记员  杨 静