渭南市临渭区人民法院   执行裁定书                               （2020）陕0502执异31号    案外人渭南市临渭区XX街道XX社区第十一居民小组(XX社区XX小组)。住所地：本城区XX街道XX社区。   负责人王三军，系该组组长。   申请执行人甄娇，女，1989年1月8日出生，汉族，住渭南市XX城县，居民。   被执行人陕西西岳房地产开发有限责任公司（以下简称西岳房地产公司）。住所地：本城区。    法定代表人李军民，系该公司董事长。   委托代理人李小民，男，汉族，1956年2月9日出生，住陕西省渭南市临渭区，系公司员工。    本院在执行甄娇申请执行西岳房地产公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人盈田社区十一小组提出书面异议，请求中止执行本院（2018）陕0502执1149号之一执行裁定书，停止对西岳房地产公司名下位于渭南市临渭区XX路XX居XX号楼104铺的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。   案外人盈田社区十一小组称：1、渭南市临渭区XX路XX居XX号楼XX社区XX小组与渭南市西岳房地产开发有限责任公司（现变更为陕西西岳房地产开发有限责任公司）联合开发的房产，双方在2007年、2009年6月、2009年12月签有联合开发协议三份。协议约定异议人将位于仓程路西侧，区XX路XX段，本组所属土地作为投资与被执行人联合开发，条件成熟时，以定向转让的形式转让给被执行人。土地价款和门面房的返还（187.37平方米）最终以测量结果为准等内容。2、上述建筑竣工验收后，2011年6月5日被执行人将门面房移交异议人管理经营，双方代表均在馨苑居小区商铺移交清算表（正式）三期（11号楼）签字，盖章确认。3、异议人目前实际管理并经营上述商业用房，并以异议人名义与承租人签订租赁合同。   综上所述，贵院查封的渭南市临渭区XX路XX居XX号楼104铺，虽大证目前尚登记在被执行人名下，但确系异议人与被执行人联合开发的房产。且目前异议人实施经营与管理。为了维护异议人的合法权益，提出异议，请求中止执行。   案外人盈田社区十一小组提供证据：1、盈田十一组与西岳房地产公司的《联合开发协议》;2、馨苑居小区11号楼商铺移交清单;3、盈田十一组和祁红2011年9月5日的房屋租赁合同;4、公证书。   申请执行人甄娇经传票传唤未到庭参加听证，也未向本院提交证据。   被执行人西岳房地产公司XX社区XX小组提供的证据及证明目的均予以认可，并在听证会上陈述对其名下的房产包括本案的涉案房产是在2011年至2012年期间统一办理了大证，没有办理小房产证。本院通知其在指定期限内将房产证及复印件提交法庭，但其逾期未提交。   本院查明，甄娇诉西岳房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理前，甄娇分别提交诉前保全申请，请求对西岳房地产公司价值其购房首付款等费用的财产予以保全，本院依法对位于渭南市临渭区XX路XX居XX号楼XX号商铺、XX号楼XX号商铺予以冻结。审理中，甄娇与西岳房地产公司就房屋买卖合同纠纷一案达成调解协议，本院作出（2017）陕0502民初4350号民事调解书结案。调解主文主要内容分别为：解除甄娇与西岳房地产公司签订的房屋认购协议，由西岳房地产公司于2018年3月1日前返还甄娇相应的购房款及违约金。后因西岳房地产公司未按期履行生效调解确定义务，甄娇向本院申请执行。   执行中，本院于2018年5月29日向被执行人西岳房地产公司送达执行通知书等法律文书，责令被执行人限期履行生效法律文书确定的义务。因其未自觉履行，本院依申请执行人申请，对保全财产予以评估。在本院依法委托评估保全财产过程中，申请执行人因评估费未足额缴纳而导致评估无法继续进行，加之被执行人又表示保全财产虽在其名下，却实属联合开发的杜桥办盈田村四组、十一组所有，并向法院提供了其在金融机构的按揭贷款保证金，请求依法扣划。在此前提下，双方当事人于2018年10月16日达成执行和解协议。于是本院于2018年10月23日作出（2018）陕0502执1149号等执行裁定书，并相继扣划被执行人在各金融机构按揭贷款保证金。2018年11月26日，本院在扣划西岳房地产公司在中国银行股份有限公司渭南解放路支行账号为103257472313上的账户存款时，该行向本院提出书面异议，后又提出执行异议之诉，该案仍在审理中。2019年11月27日，本院向渭南市不动产登记中心、渭南市房地产交易管理所送达了（2018）陕0502执1149号协助执行通知书，查封被执行人陕西西岳房地产开发有限责任公司（统一社会信用代码：91610500773842146Q；组织机构代码：773842146）名下位于渭南市临渭区XX路XX居XX号楼101铺（面积：579.94㎡）；11号楼104铺（面积：229.37㎡），并冻结其买卖过户交易手续，查封期限三年。2020年4月23日，案外人盈田社区十一小组向本院提出执行异议。   又查，案外人盈田社区十一小组与被执行人西岳房地产公司于2009年12月1日签订了联合开发协议，协议约定异议人将位于仓程路西侧，区XX路XX段，本组所属土地作为投资与被执行人联合开发，条件成熟时，以定向转让的形式转让给被执行人。土地价款和门面房的返还（187.37平方米）最终以测量结果为准等内容。2011年6月5日被执行人西岳房地产公司将馨苑居11号楼商铺移交给盈田社区十一小组所有并使用，但双方并未办理该商铺的不动产登记，案外人盈田十一组已将该商铺对外出租。2018年5月10日案外人盈田十一组与被执行人西岳房地产公司对双方的联合开发协议及馨苑居小区商铺移交清算表进行了公证。    本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人盈田社区十一小组在本院查封涉案房屋之前，已与被执行人西岳房地产公司签订了联合开发协议，将其已经取得了建设用地规划许可证的土地2.7亩，交由西岳房地产公司进行联合开发，在房屋建成后盈田十一组由西岳公司处取得了协议约定的房屋，双方进行了移交，并合法占有了该房屋，虽未能办理过户手续，XX社区XX小组自身原因，XX社区XX小组的异议符合上述情形，且其权利能够排除执行，其异议请求应当予以支持。另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十四条，对于XX社区XX小组是否系权利人应以是否登记判断，虽西岳房地产公司陈述涉案房屋已办理了登记手续，但西岳房地产公司在本裁定作出之前仍未向法院提交涉案房屋的所有权证书，导致本院无法判断涉案房屋是否办理了房屋登记，根据其他证据综合判断，盈田社区十一小组应为权利人。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下:   中止本院依据（2018）陕0502执1149号之一执行裁定书所采取的对位于渭南市临渭区XX路XX居XX号楼104铺的查封保全措施。         案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定是错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。     审判长  邓卫民   审判员  刘娟洁   审判员  田丽君     二0二0年五月七日      书 记 员   李 玉      1