广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3980号 原告：中国建设银行股份有限公司北海分行，住所地广西北海市北海大道鸿海大厦，统一社会信用代码：91450500899304482U。 负责人：李毅，行长。 委托诉讼代理人：罗轶群，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘彦伶，广西海鑫律师事务所律师。 被告：李玉莲，女，汉族，1975年11月5日出生，住址河南省浙川县。 被告：广西桐洋房地产开发有限公司，住所地北海市北海工业园区管委会综合楼111号，统一社会信用代码：914505006953944633。 法定代表人：金园姣，执行董事。 委托诉讼代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司北海分行（以下简称建行北海分行）与被告李玉莲、广西桐洋房地产开发有限公司（以下简称桐洋公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗轶群、刘彦伶，被告桐洋公司委托诉讼代理人梁志鹏到庭参加诉讼，被告李玉莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告建行北海分行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告李玉莲签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号450180018-2012-20130251940)；2、判决被告李玉莲归还原告借款本金226667.73元及利息13280.12元（利息从2018年6月26日计至2019年6月26日止，以后利息从2019年6月27日计至还清所有欠款为止），合计239947.85元；3、判决被告李玉莲承担原告为实现债权发生的律师费11297.65元;4、判决原告对以被告李玉莲名下的坐落于北海市南京路东、新世纪大道南桐洋家园1幢二单元1303号房屋的处置所得款项享有优先受偿权;5、判决被告广西桐洋房地产开发有限公司对被告李玉莲上述债务承担连带清偿责任。以上合计人民币251245.5元。事实和理由：2013年12月5日，被告李玉莲与原告签订了合同编号为450180018-2012-20130251940的《个人住房（商业用房）借款合同》（下称合同）。合同约定由被告李玉莲向原告抵押贷款260000元，用于购买北海市南京路东、新世纪大道南桐洋家园1幢二单元1303号房屋。合同签订后，原被告向北海市房地产交易中心申请抵押权登记。北海市房地产交易中心于2013年12月24日出具房地产抵押权登记证明书，该证明书载明抵押权人为中国建设银行股份有限公司北海分行，抵押人为李玉莲。2014年2月26日，原告按约定将被告李玉莲所贷款260000元转入其指定的账户。被告李玉莲2014年2月26日借款后，自2018年6月开始出现无法按时足额归还贷款本息的情况。截止至2019年6月26日止，被告李玉莲未偿还贷款本金226667.73元，拖欠利息13280.12元。根据合同第十六条第一款和第十七条的约定，原告有权解除合同。再有合同第十三及第三十七条约定，被告李玉莲将其借款所购买的北海市南京路东、新世纪大道南桐洋家园1幢二单元1303号房屋抵押给原告，即原告对该房产享有抵押权及优先受偿权。根据合同第二十一、第四十一条约定，被告李玉莲未能按合同约定履行其债务引起诉讼纠纷的，而原告为实现该债权所发生的全部费用包括律师费均由被告李玉莲承担。被告广西桐洋房地产开发有限公司（下称桐洋公司）与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，对被告李玉莲上述债务向原告做了保证,根据保证合同第二、第三、第四及第七条的约定，被告桐洋公司对被告李玉莲的上述债务承担连带清偿责任。为此，恳请人民法院依法判决支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告桐洋公司辩称：针对原告诉求的欠款金额与情况，被告公司不了解，由法院认定；被告公司解除保证责任的前提是原告取得案涉房屋的抵押权，既然原告公司已取得案涉房屋抵押权，再来追究被告公司的责任，没有依据；若法庭认定被告公司承担保证责任，那么应该同时判定被告公司拥有事后追偿权。 被告李玉莲未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李玉莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和对原告提供的证据进行质证的权利。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下： 被告桐洋公司（保证人、甲方）与原告（债权人、乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（合同编号：4501800182012000018），约定：本合同所称债务人是指因购置坐落于北海市住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2012年9月21日至2015年9月21日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款）而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；合同还约定了其他条款。 2013年12月5日，被告李玉莲（借款人、抵押人）与原告建行北海分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：450180018-2012-20130251940），约定：借款本金为26万元；期限为240个月（即2013年11月29日至2033年11月29日）；贷款用途为购买北海市南京路东新世纪大道南桐洋家园1幢2单元1303号房屋；贷款利率在中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率水平上上浮5%；等额本息还款方式；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，抵押人李玉莲以其名下北海市南京路东新世纪大道南桐洋家园1幢2单元1303号房屋设定抵押；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金及利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担；该合同还约定了其他条款。 2013年12月24日，原告与被告李玉莲办理了被告名下位于北海市房屋的预购商品房抵押（抵押权登记证明书证号：北房地交押字[2013]第21893号）。 另查明，原告依约向被告李玉莲发放了贷款26万元。但被告李玉莲没有依约偿还贷款本息，截至2019年6月26日，被告李玉莲拖欠贷款本金226667.73元、利息13280.12元。 再查明，原告为主张本案债权支出律师代理费11297.65元。 本院认为：原告和被告李玉莲签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。签订合同后，原告向被告李玉莲发放了贷款，但被告李玉莲没有按照合同约定的期限归还借款本金及支付利息，其行为已构成违约，根据合同约定，原告要求解除双方签订的借款合同、归还被告所欠借款本息的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 原告和被告李玉莲在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担。原告因本案诉讼向广西海鑫律师事务所律师支付了11297.65元律师代理费，该费用的收取标准符合行业的规定，故原告要求被告李玉莲支付原告律师代理费11297.65元的请求，合法有据，本院予以支持。 被告桐洋公司在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定：甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。鉴于原告与被告李玉莲仅就涉案房屋办理了预购商品房抵押，案涉房产并没有办妥正式抵押登记手续，原告亦没有收到他项权利证书，故对于原告的该项诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。被告桐洋公司承担保证责任后，有权向被告李玉莲追偿。 关于原告要求对被告李玉莲名下位于北海市房屋享有优先受偿权的问题。因被告李玉莲对其名下所有的上述房屋办理的是预购商品房抵押，未办理正式抵押权登记，原告对该房屋并没有取得抵押权，故对于原告诉请要求对该房屋的折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司北海分行与被告李玉莲于2013年12月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450180018-2012-20130251940）； 二、被告李玉莲归还贷款本金226667.73元、利息13280.12元【利息暂计至2019年6月26日，以后按合同编号为450180018-2012-20130251940的《个人住房（商业用房）借款合同》约定另计至实际清偿之日止】给原告中国建设银行股份有限公司北海分行； 三、被告李玉莲赔偿律师代理费11297.65元给原告中国建设银行股份有限公司北海分行； 四、被告广西桐洋房地产开发有限公司对本判决主文第二项、第三项内容确定的被告李玉莲的债务承担连带清偿责任，被告广西桐洋房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李玉莲追偿；； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 案件受理费4918元，公告费260元，以上合计5178元，由被告李玉莲、广西桐洋房地产开发有限公司共同负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项的同时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4918元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  马 杰 人民陪审员  赖海平 二〇二〇年五月十九日 法官 助理  孟 伟 书 记 员  熊谋华