广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初6033号原告：吴环娣，女，1970年9月11日出生，汉族，英德市人，住英德市*******委会串塘组。身份证号码：441************047。委托代理人：邹东霞，系原告女儿。委托代理人：赖炜忠，英德市大湾镇法律服务所法律工作者。被告：张华炳，男，1941年10月1日出生，汉族，英德市人，住英德市浛洸镇市********。身份证号码：440************717。被告：钟水平，男，1955年9月23日出生，汉族，英德市人，住英德市英城城西钢材市*和平钢材部。身份证号码：440************71X。被告：伍贤华，男，1980年4月25日出生，汉族，湖南省人，现住英德市************。身份证号码：430************497。上述两被告共同委托代理人：潘英智，北京大成（广州）律师事务所律师。原告吴环娣诉被告张华炳、钟水平、伍贤华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，原告吴环娣申请追加钟水平、伍贤华作为被告参加诉讼，本院经审查后依法追加钟水平、伍贤华作为被告参加诉讼，于2019年12月30日由审判员邓志捷适用简易程序公开开庭进行了审理，后于2020年2月27日裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告吴环娣（第二次庭审未到庭）及其委托代理人邹东霞、赖炜忠，被告张华炳，被告钟水平、伍贤华的共同委托代理人潘英智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴环娣向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还购房款90000元；2.要求被告补偿原告54000元（总购房180000元×30%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告表示要求解除买卖合同，并要求被告返还购房款和支付违约金。事实与理由:2017年10月1日，原告与被告签订房屋购销合同书，被告将坐落于英德市大站镇广场路东岸开发区**********出售给原告，双方约定该房屋和车库共180000元，原告在签合同时已付购房款90000元给被告，余款90000元在被告办理房产证交给原告时付清余款，由于被告没有办理好房产证，原告和被告于2018年4月10日重新签订补充2017年10月1日房屋购销合同书，被告承诺在两年内给原告办理好房产权证，原告一次性付清购房款。双方签订补充协议书后，原告让被告尽快办理房产权证给原告，被告告知原告该房已卖给他人，已用他人名字办理房产证，无法办理房产证给原告，后来经原告调查该房已以莫兆忠的名义办理了房产证，粤房地权证英德字0100144159号。原告与被告协商如该房卖给别人无法过户给原告就要将购房款90000元退回原告和按补充协议补偿原告54000元，被告表示没钱退要就去法院告。综上，原告认为被告违反了双方签订的《房屋买卖合同》应履行的义务，依照相关法律规定，被告依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特依据相关法律规定向贵院提出诉讼，请判如所请。被告张华炳辩称，请求法院判决：1.被告按约定收回701号房，被告收取原告购房款89000元作为原告违约付款违约金不予退回；2.驳回原告第1、2项诉讼请求；3.原告向被告支付侵权损害赔偿75855元，并负担被告今后的医疗费用；4.本案诉讼受理费由原告负担。事实和理由：一、被告没有把701号房卖给别人，是地产房莫兆忠（已故）儿媳魏定容签约（证1）提供40㎡建房用地给投资方伍贤华，以莫兆忠名义办理报建和办理房地产权证，投资方售楼时由地产方签名给购房主办理房产证过户手续，该8层楼房建成后，投资方已按约定分配了501号房给魏定容夫妇，701号房在合同中虽有约定“甲方向乙方购买701套房……，购房合同未尽事宜另签”，因买方没有付款，双方亦未正签《房屋购销合同书》，所以，701号房既不属于莫兆忠的，更不属于魏定容夫妇的，作为投资方代表的被告有权利出售701号房，又因魏定容丈夫莫贤聪兄弟两人有困难没有办理继承去世父亲莫兆忠遗产的手续，所以，要办理701号房产证过户给购房业主是比较困难的，这是该楼的住户众所周知的事，801号房是原告同胞姐姐向被告购买，更知道701号房的一切情况，原告知道或者应当知道701号房的一切情况。事前原、被告并不认识，原告通过其姐姐找到被告表示要购买701号房，被告已告知原告701号房的一切情况，被告没有隐瞒701号房的事实，《房屋购销合同书》第十一条约定“由于人事变迁和政策改变，乙方需要等待车库交付的时间和办理房地产权证的时间，互不追究，互不扯皮”，迟延办理房产证过户，也是合同早已有约定，被告没有违约，即使办不到房产证，120000元购买92.18㎡三房两厅，也与当地同期同类2000元/㎡的无证房价相比便宜得多，这是原告早有思想准备的。根据《最高人民法院管理审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条的规定，买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在疵瑕，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。二、根据《房屋购销合同书》第三条约定，又根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，本案双方合同约定，原告先未按约定履行交付购房款120000元，是违约方，被告后办理房地产权证是守约方，所以原告必须向被告交付合同约定的购房款和违约金后，被告才能给原告办理房产证过户，原告应先支付被告购房款和违约金共157500元。由于人事变迁和办证收费需要这笔钱才能办妥701号房房产证过户。或者按法律规定和合同约定，请求判决由被告收回701号房，90000元房款作违约金不退回给原告。三、关于《补充2017年10月1日房屋购销合同书》的案件事实。2018年4月1日，原告带着四个人威迫被告写罚款字条，当时被告有70000元准备先退35000元，再与侄女筹够计划一年内可以清退，不存在罚款90000元的30%，但是，当被告打印好两份补充合同并签上被告名字要原告签名时，原告拒绝签字，强行拿走一份被告签名的补充合同，剩下一份被告当即注销“作废”，35000元没有退成。被告在原告四人的威迫下写下有重大误解显失公平，有悖于原主合同第三条第3项和第十一条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条的规定，应当是无效的或者可变更、可撤销的条款，根据民诉证据的若干规定第六十七条“调解或和解中的自认不具有证据效力”。另外，在规定时间内办理房产证过户，必须由莫贤聪办好继承权才能办理，原告又不肯付清约定购房款和不交各项附加费，被告两相为难，也是不可抗力的因素。此后原告带人多次找被告闹事，导致被告住院，身体留下后遗症，身心受损，出门均要请两个护卫防身，原告应赔偿被告75855元。本案原告提供的《补充2017年10月1日房屋购销合同书》只是书证材料，与案件事实不符，原告应当提供签名时间的司法鉴定，肯定不是2018年4月1日签名的，没有告知被告，被告的一份当时已经注销作废了。根据民诉法第六十三条规定，不符合案件事实，不能查证属实的，不能作为认定事实的依据。被告没有任何财产，没有履行的能力，被告不会与原告签订任何条约。被告钟水平、伍贤华辩称，一、本案被告张华炳与被答辩人于2017年10月1日签订的《房屋购销合同》属于无效合同。2017年10月1日，张华炳与被答辩人恶意串通将莫兆忠的房屋及合伙财产车库以明显低于市场价的价格进行买卖，并签订了一份《房屋购销合同》，该合同属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同。二、本案被告张华炳与被答辩人于2017年10月1日签订的《房屋购销合同》对答辩人不产生法律约束力。从合同相对性而言，所谓合同的相对性是指合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。合同相对性原则，主要包含两个层次含义：一是除合同当事人外，任何其他人不得请求享有合同权利；二是除合同当事人外，任何人不必承担合同责任。本案中，答辩人并非合同的当事人，答辩人也未授权或事后追认张华炳和被答辩人签订的《房屋购销合同》，所以，张华炳与被答辩人签订的《房屋购销合同》对答辩人不产生法律约束力，无需答辩人承担合同责任。三、答辩人与张华炳虽然曾经合伙建造涉案楼房，但涉案楼房根据《合作建房合同》约定，已依法登记在莫兆忠的名下，该房屋的所有权属于莫兆忠，因此，张华炳无权处分莫兆忠的房屋。四、答辩人请求退出本案诉讼。答辩人既不是《房屋购销合同》的缔约当事人，也没有收取被答辩人的购房款项。张华炳和被答辩人签订的《房屋购销合同》对答辩人不产生法律约束力，故请求人民法院依法裁定答辩人退出本案诉讼。当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：涉案房屋坐落于英德市大站镇广场路东岸开发区**********，系被告张华炳、钟水平与伍贤华合作投资建设。2017年10月1日，原告吴环娣（乙方）与被告张华炳（甲方）签订《房屋购销合同书》一份，主要约定，甲方将座落于英德市大站镇广场路东岸开发区**********出售给乙方，房款合计150000元，车库30000元，房款与车库合计180000元；付款方式为现金付款，订合同时交100000元现金，2018年1月30日交20000元，交付车库时付30000元，余款30000元办好房地产权证后三年内一次性付清；如乙方没有按时付款，视乙方违约，乙方必须按超期每日向甲方支付千分之五的违约金，或甲方有权将该房屋收回另作处理，之前乙方所支付给甲方的房款，甲方作违约金不退回给乙方；由于人事变迁和政策改变，乙方需要等待车库交付时间和办理房地产权证的时间，双方互不追究互不扯皮。合同签订后，被告张华炳将上述房屋交给原告使用，同年10月13日，被告张华炳向原告出具收条一张，确认收到原告英德市大站镇广场路东岸开发区**********购房款90000元。2018年4月10日，原告吴环娣（乙方）与被告张华炳（甲方）签订一份《补充2017年10月1日》，主要约定，甲方承诺在两年内给乙方办好房地产权证，乙方一次性付清购房款；若甲方在两年内办不好房地产权证给乙方时，乙方要退房的话，甲方要赔偿乙方一切财产损失，首付90000元二年后办不到房产证，甲方愿意作出赔偿给乙方30%，损失同装修费合理合法，以单据为准；甲方转让给乙方的房屋，双方成就购销关系，该房产永远属于乙方所有；本补充合同经双方签字后，配合2017年10月1日《房屋购销合同书》一起生效双方执行。另涉案房屋现登记在案外人莫兆忠名下，至今仍未过户至原告名下。庭审中，被告张华炳表示对解除合同无异议，并确认其同意原告延迟支付购房款，故至今原告只支付了购房款90000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告与被告张华炳签订的《房屋购销合同书》及《补充2017年10月1日》是双方在自愿平等的基础上签订，意思表示真实，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。原告与被告张华炳均应按上述合同的约定行使权利和履行义务。被告张华炳提出《补充2017年10月1日》是在原告的胁迫下签订，但未提供相应证据予以证实，本院不予采信。被告张华炳提出《补充2017年10月1日》中原告的签名、指模及身份证号码并非当时所签，而是事后补签，并提出鉴定的申请，本院认为，原告的签名时间并不影响《补充2017年10月1日》的效力，被告张华炳的鉴定申请对本案的审理没有实质影响，为节约司法资源及避免当事人的损失，对被告张华炳提出的鉴定申请，本院不予准许。关于被告钟水平、伍贤华应否承担责任的问题。本院认为，涉案房屋虽是由张华炳、钟水平、伍贤华三人合作投资建设，但与原告签订《房屋购销合同书》和《补充2017年10月1日》的均为被告张华炳，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，亦即《房屋购销合同书》和《补充2017年10月1日》只是对作为上述合同当事人的原告和被告张华炳产生法律约束力。据此，现原告主张不是合同相对人的钟水平和伍贤华承担责任，理据不足，本院不予支持。现原告与被告张华炳约定办理涉案房屋产权证的时间已届满，但被告张华炳仍未为原告办理涉案房屋的产权证，致使原告购房的目的不能实现，且在庭审中被告张华炳亦对解除合同无异议。据此，现原告主张解除合同，要求被告张华炳返还购房款90000元，理据充足，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题。《补充2017年10月1日》已作出了约定，双方均应按该约定履行，但该约定“首付90000元二年之后办不到房产证，甲方愿意作出赔偿给乙方30%”未明确约定按房屋总价或首付款计算违约金，对此，结合原告至今仅支付被告张华炳购房款90000元这一事实，本院确定由被告张华炳支付原告违约金27000元（90000元×30%），对原告主张超出该部分的违约金请求不予支持。被告张华炳提出原告未按约定支付购房款已构成违约，需原告支付约定的购房款和违约金后方可办理涉案房屋产权证，本院认为，被告张华炳在庭审中已自认原告延迟支付购房款是经其同意，其现主张原告违约，理据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告吴环娣与被告张华炳于2017年10月1日签订的《房屋购销合同书》和于2018年4月10日签订的《补充2017年10月1日》；二、限被告张华炳于本判决发生法律效力之日起10日内，退还原告吴环娣购房款90000元；三、限被告张华炳于本判决发生法律效力之日起10日内，支付原告吴环娣违约金27000元；四、驳回原告吴环娣的其他诉讼请求。本案受理费3180元，由原告吴环娣负担540元，被告张华炳负担2640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  邓志捷人民陪审员  卜细妹人民陪审员  陈志坚二〇二〇年五月十九日书 记 员  陈 楚附：一、本院标的款的账号情况：户名---英德市人民法院；开户行---中国银行清远英德和平中路支行；账号---7133*****345。如当事人要汇款到该账户，请在汇款单上将案件的案号附上，否则无法确认案号，无法入账。二、有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。