广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初22099号原告：徐桂香，女，1965年3月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：伍巧玲，系广东格林律师事务所律师。被告：张爱华，男，1972年8月15日出生，汉族，住湖北省监利县。被告：陈四红，女，1971年7月3日出生，汉族，住址同上。两被告的共同委托代理人：潘鸽，系广东环宇京茂律师事务所律师。两被告的共同委托代理人：易芬，系广东环宇京茂律师事务所实习律师。第三人：徐学良，男，1956年8月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：徐嘉俊，系第三人之子。原告徐桂香诉被告张爱华、陈四红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据被告张爱华、陈四红的申请依法追加徐学良作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐桂香及其委托代理人伍巧玲，被告张爱华、陈四红及其委托代理人潘鸽、易芬，第三人徐学良的委托代理人徐嘉俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐桂香诉称：徐桂香于1965年3月出生至2018年3月一直居住在广州市天河区沙河顶12号，徐桂香在该址已经实际居住50余年，但至今未取得不动产产权登记证书。2005年12月3日徐桂香将涉案房屋的一楼出租给张爱华、陈四红，徐桂香委托其配偶杜继健与被告张爱华签订了《租房协议书》，约定每月租金为1300元，合同期自2005年12月3日起至2007年12月3日止。期满后双方又续签了三次租赁合同。最后一次租赁合同在2013年4月3日签订，徐桂香委托其配偶杜继健与陈四红签订了《租房协议书》，租赁期限自2013年4月3日至2018年4月2日止，每月租金1700元，水电费200元。合同期满后，双方未再续签租赁合同。因徐桂香儿子单位所分配的保障房面积较小，而徐桂香又无其他住房，徐桂香希望搬回涉案房屋居住，但张爱华、陈四红占用涉案房屋至今仍未搬出。徐桂香多次交涉无果，于2019年5月28日委托律师向两被告发送《律师函》，并给予张爱华、陈四红60天的腾房期，张爱华、陈四红在收到上述函件后明确表示不予搬出，也拒不向徐桂香支付任何占用费。为维护徐桂香合法权益，请求法院判令：1.张爱华、陈四红立即将位于广州市天河区沙河顶12号一楼的房屋腾空并交还给徐桂香；2.张爱华、陈四红向徐桂香支付房屋占用费24700元（自2018年4月3日起参照原租赁费用标准1900元/月，支付至涉案房屋实际交还给徐桂香之日止）；3.本案诉讼费用由张爱华、陈四红承担。被告张爱华答辩称：张爱华于2005年12月3日与杜继健签署了《租房协议书》，但该协议已于2007年12月3日到期且已履行完毕。到期后，张爱华并未再与杜继健或徐桂香续签合同。张爱华现并非涉案房屋所涉租赁合同的合同方，更未与徐桂香形成事实租赁关系。因此，徐桂香起诉张爱华没有任何事实和法律依据，请法院驳回徐桂香的全部诉请。被告陈四红答辩称：一、陈四红是从徐学良处合法承租广州市天河区沙河顶12号房屋一楼，且已足额支付10年租金，系合法占用使用涉案房屋一楼，不存在未付租金恶意占用涉案房屋一楼的事实。2005年12月3日，张爱华与案外人杜继健签署《租房协议书》，承租涉案房屋一楼，租期至2007年12月3日。2007年11月，陈四红在涉案房屋一楼设立并经营广州市天河区沙河爱乐保健用品经营部至今。2007年12月3日合同到期，陈四红与杜继健签署《租房协议书》，后续签两次，最后一次是2013年4月3日签署，租期至2018年4月2日。合同履行过程中，杜继健和徐桂香均未向陈四红出示涉案房屋产权证及个人身份信息，但因杜继健和徐桂香一直在涉案房屋二、三楼居住，故陈四红相信他们有权出租。同时在履行中，徐桂香和杜继健多次向陈四红称系代徐桂香兄长徐学良将涉案房屋出租给陈四红，收的租金均要交给徐学良。2017年3月份，徐学良持其身份证原件(地址为涉案房屋)，户口本原件(户籍地为涉案房屋，户主为徐学良)、涉案房屋产权证复印件，找到陈四红，称其是涉案房屋实际权利人，要求陈四红与其签长租合同。陈四红称其与徐桂香及杜继健已签租房协议且仍在有效租赁期内，徐学良则称徐桂香无权出租涉案房屋，要求作废2013年陈四红与杜继健签的租房协议书。基于徐学良向陈四红出示身份证、户口本原件、房产证复印件和之前徐桂香、杜继健的陈述，陈四红完全有理由相信徐学良是涉案房屋真正的物权所有人，陈四红于2017年3月26日与徐学良签署了租期20年，一次性租金30万元的租房协议书，但因之前与徐桂香签署过协议，而且需要支付大笔租金给徐学良，陈四红要求与徐桂香和徐学良三方一起确认，避免后续徐桂香和徐学良重复收租或分别主张权利。2017年3月28日，徐学良、徐桂香和陈四红相约到欧亚酒店，确认最终应履行的租房协议书。三方商讨中，徐桂香建议徐学良不要签20年，徐学良接受，故当场撕毁陈四红与徐学良已签署的20年租房协议书，而由陈四红与徐学良签署租期10年一次性支付租金15万元的《租房协议书》，三方对此均无异议，当时陈四红让徐桂香与其同时撕毁陈四红于2013年4月3日与杜继健签的《租房协议书》，但徐桂香称那份合同原件己遗失不见而作罢，只撕毁了陈四红手中那份。陈四红要求徐桂香在协议上签字确认，但徐学良称徐桂香不是涉案房屋的物权权利人，无权在出租人处签字，最终徐桂香也未在1O年租期的《租房协议书》上签字。签署《租房协议书》后，陈四红抵扣徐学良之前欠陈四红借款31000元，扣减2016年9月26日已预支26600元租金，现金付7400元租金，剩余85000元租金由陈四红转账至徐学良银行账户，徐学良收齐150000元租金后，当场写下《收据》给陈四红。现陈四红是依据其与徐学良签署的《租房协议书》合法占用使用涉案房屋一楼，徐桂香诉称并非事实。二、从2017年3月28日起至徐桂香委托发《律师函》期间，徐桂香从未向陈四红收租，亦未向陈四红催收过租金，而仅向陈四红收取实际产生的水电费，显然以其实际行为确认陈四红履行与徐学良签的合同。2017年3月28日协议签署后，陈四红已一次性支付租金，徐学良亦出具相应收据，陈四红只需向徐学良支付实际产生的水电费，因徐学良不在涉案房屋居住，徐桂香仍居住在涉案房屋，故新签合同后水电费仍由陈四红向徐桂香现金支付。2018年3月，徐桂香搬离涉案房屋后，徐桂香委托其子杨智豪向陈四红收取水电费，但从未向陈四红主张过租金，以其行为确认陈四红仅需履行与徐学良签的《租房协议书》，而无须履行与杜继健签署的《租房协议书》。如果徐桂香坚持要求陈四红履行与杜继健的合同，不承认陈四红与徐学良之间的合同，那么徐桂香显然会向陈四红催收租金和水电费，而不会舍大求小，其仅收水电费不收租金有悖常理。三、陈四红作为承租涉案房屋一楼十几年的善意承租人，陈四红只知涉案房屋是徐学良和徐桂香兄妹们祖辈产业，无从知晓涉案房屋最终实际权属人，更无从知晓他们对涉案房屋权属划分和归属情况，但陈四红自承租涉案房屋一楼以来的十几年期间，从未欠租，无论出租人是杜继健、徐桂香还是徐学良，陈四红均是依约足额支付租金，从未有过任何拖欠租金行为，更不会出现徐桂香诉称的长期拖欠租金恶意占用的行为。综上，徐桂香诉请没有任何事实和法律依据，请法院驳回徐桂香的全部诉讼请求，以维护陈四红的合法权益。第三人徐学良述称：徐学良在多年前看望妹妹徐桂香时认识陈四红，之后徐学良向陈四红借款多次，但徐学良均已返还相关借款。2017年3月徐学良赌博损失了巨额款项。陈四红向徐学良表示，只要徐学良肯配合其签合同，就向徐学良出借15万元。徐学良为了借款就配合陈四红签订租赁合同，并按陈四红打印的文件抄写了一份遗嘱。徐学良没有将与陈四红签订租赁合同的事宜告诉徐桂香。因为如果告诉徐桂香，徐桂香肯定不会同意，徐学良就拿不到款项还赌债。签订合同后，陈四红向徐学良支付了两笔款项，分别是85000元和7200元，陈四红没有向徐学良支付剩余款项。涉案房屋是徐学良、徐桂香的父母亲去世时交给徐桂香一个人的遗产，徐学良对涉案房屋没有财产份额。涉案房屋一直由徐桂香居住使用，也是由徐桂香对外出租和收取租金。经审理查明：徐桂香称现广州市天河区沙河顶12号房屋（以下简称“12号房屋”）的原地址为沙河顶4号，12号房屋有报建，由于二、三层涉及加建，有遗留问题没有处理完毕，因此现没有房产证，12号房屋属于徐桂香的父亲徐新梅的遗产，原广州市天河区先烈路沙河顶12号房屋已被拆迁。徐桂香就其上述所述提交以下证据：1.沙河顶4号的《小修杂项工程许可证》、《广州市郊区修建工程申报表》及《修建工程许可证》等作为证据，上述证据载明工程项目为厨房维修，出建单位为徐新梅；2.沙河顶12号房屋《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《回迁通知书》，上述证据载明沙河顶12号房屋被拆迁，1998年回迁至先烈东路原地段“鑫源楼”206号503房等；3.显示1999年2月2日徐新梅、邓转手写的《报告》，内容为申请将沙河顶4号改为12号，该报告下方有“经查，沙河顶4号现更改为沙河顶12号”字样并加盖有沙河派出所公章。经质证，张爱华、陈四红对上述证据的真实性予以确认，但表示不清楚上述房屋的历史情况。另在本案中，徐桂香和徐学良确认双方为姐弟关系，两人尚有其他兄弟姐妹，并表示两人的父母立下口头遗嘱表示上述房屋交由徐桂香继承，但上述房屋并未办理继承手续。徐桂香另提交其与杜继健的结婚证证明双方为夫妻关系。徐桂香提交的两份《租房协议书》显示：2005年12月3日杜继健与张爱华签订《租房协议书》，约定杜继健向张爱华出租沙河顶12号地下房间一间（以下简称“涉案房屋”），租金每月1300元，租用期2005年12月3日至2007年12月3日等；2013年4月3日杜继健与张爱华签订《租房协议书》，约定杜继健向陈四红出租涉案房屋，租金每月1300元，租用期2013年4月3日至2018年4月2日，另补偿水电费200元，水、电费由陈四红支付等。经质证，张爱华、陈四红对上述证据的真实性予以确认。另在本案中，各方确认涉案房屋有合法报建。2017年3月26日，徐学良与陈四红签订《租房协议书》（以下简称《协议书》），约定：徐学良向陈四红出租涉案房屋，租用期从2017年3月26日至2027年3月26日，租金由陈四红一次性付150000元给徐学良，也就是陈四红已向徐学良付清了从2017年3月26日至2027年3月25日所有房租，这期间徐学良不得以任何形式找陈四红要钱或借钱等；如徐学良违约不能让陈四红做到2027年3月25日，中途任何时候以任何理由终止协议都要退回原来的十五万元外，另还要赔偿十万元损失费给陈四红等。同日，徐学良手写并签署《遗嘱》，《遗嘱》内容为：徐学良现在把涉案房屋租给陈四红使用，从2017年3月26日至2027年3月25日止，一次性付清从2017年3月26日至2027年3月25日所有房租15万元，期间其他人（包括我妻子、女儿、儿子，所有妹妹等）不得干涉陈四红的使用权，谁干涉就要退回陈四红十五万元，另外赔十万元给陈四红，如果徐学良去世，期满后五年签一次协议，本遗嘱交由陈四红保管，合法有效等。同日，徐学良出具《收条》，确认收到陈四红房租15万元整。在本案中，张爱华、陈四红另提交徐学良手持其他《租房协议书》（约定徐学良向陈四红出租涉案房屋，租期为2017年3月26日至2037年3月26日止，租金一次性支付30万元等）以及手写上述《遗嘱》的照片，证明上述文件为徐学良签署。经质证，徐桂香对上述证据的真实性不予确认，徐学良确认上述证据中其签名的真实性，但认为相关文件是张爱华、陈四红打印好让其抄写。2019年5月28日，徐桂香委托广东格林律师事务所向张爱华、陈四红发出《律师函》，函称：徐桂香与张爱华、陈四红共签订四次租赁合同，租赁期自2005年12月3日起至2018年4月2日止，租赁期届满后双方未再签订租赁合同，自2018年4月3日起至今，双方未签订新的租赁合同，张爱华、陈四红至今未搬出涉案房屋，也没有向徐桂香支付费用，要求张爱华、陈四红腾空并交还涉案房屋，支付使用费等。2019年6月24日，徐桂香以张爱华、陈四红占用涉案房屋为由提起本案诉讼。徐桂香为证明其对涉案房屋享有权利，另提交其2019年5月20日自行制作的《情况说明》一份，该说明载明：徐桂香于1965年3月出生，一直居住在广州市天河区沙河顶12号；2018年3月徐桂香搬到儿子的房屋居住；徐桂香出生已居住在沙河顶12号，因现在需要办理房产证原因，希望有关部门经核实后根据本人实际情况给予批复。《情况说明》下方手写有“根据本人所述，情况属实，徐桂香于2018年3月搬出到荔××中路××房居住，沙河顶12号目前属于出租状态”等字样，并加盖有广州市天河区沙河街新一街社区居民委员会的公章。张爱华、陈四红对上述证据质证称，上述说明与真实情况不一致，之前徐桂香是代徐学良出租涉案房屋，徐桂香也是经过徐学良同意暂时居住在12号房屋的二、三层。关于张爱华、陈四红支付租金的情况。徐桂香表示：2017年以前张爱华、陈四红向其支付租金，当时徐桂香居住在12号房屋的二楼，所以每月的租金是向张爱华、陈四红直接收取；租金收取到2017年11月，当时由于徐桂香急需用钱，张爱华、陈四红在2016年9月26日一次性向徐桂香支付14个月的租金，按照1900元/月的租金总计是26600元。张爱华、陈四红表示在2017年前其向徐学良及徐桂香支付租金，并提交陈四红名下的银行账户的流水作为证据，该流水显示2015年至2017年期间陈四红曾多次向徐学良支付款项，其中2016年2月5日向徐学良支付10000元，2016年2月6日向徐学良支付5000元，2017年3月28日向徐学良转账支付85000元并备注“陈四红交房租费给徐学良”，2017年4月6日向徐学良转账支付7200元并备注“陈四红补房租给徐学良”，另上述流水显示2016年9月26日陈四红向徐桂香转账支付26600元。张爱华、陈四红另提交中国建设银行的转账凭条两张，该凭条显示陈四红分别于2017年3月21日、3月22日向徐学良转账支付8000元及7000元。张爱华、陈四红表示关于《协议书》约定的150000元支付情况如下：2016年2月5日向徐学良支付10000元，2016年2月6日向徐学良支付5000元，2017年3月21日向徐学良支付8000元，2017年3月22日向徐学良支付7000元，2017年3月26日前向徐学良支付1000元，上述总共31000元，2017年3月28日向徐学良支付85000元，2017年4月6日向徐学良转账支付7200元，另外向徐学良现金支付7400元，并以2016年9月26日向徐桂香转账支付的26600元未使用的租金进行了部分抵扣。徐学良称上述银行流水中显示的对其转账为借款，而且徐学良已经还清借款，但是没有相关的借据及相关的借款合同，也无法证明还款情况。另在本案中，徐桂香、徐学良均表示除了涉案房屋，其与张爱华、陈四红之间没有其他的经济往来。关于徐桂香在2017年11月之后有无要求张爱华、陈四红支付租金。徐桂香表示其在2017年11月要求张爱华、陈四红缴纳租金，张爱华、陈四红以其与徐学良签订的《协议书》为由不交纳租金，徐桂香一直以口头方式及现场方式要求张爱华、陈四红支付租金。张爱华、陈四红表示徐桂香没有要求其支付租金，并提交2019年1月7日至4月17日期间徐桂香的儿子与陈四红之间的微信聊天记录（载明杨智豪要求陈四红支付电费、修理费、管理费等）以及涉案房屋2018年、2019年的水电费收据等，拟证明2017年3月28日之后，徐桂香知道徐学良已经一次性收完租金之后，不再向陈四红收租，而只是收水电费、2018年3月徐桂香搬离涉案房屋之后，委托其儿子杨智豪向陈四红收水电费，从未向陈四红收过租金。徐桂香对上述证据质证称：对上述证据的真实性予以确认，认为张爱华、陈四红只交水电费是基于其清楚如果不支付电费，徐桂香将断电，并不能证明徐桂香同意或者追认陈四红与徐学良私下签订《协议书》的行为。关于张爱华、陈四红为何相信徐学良有权向其出租涉案房屋。张爱华、陈四红表示：在2016年10月，徐学良的儿子和妻子说涉案房屋是徐学良的，说其与徐桂香签订的合同无效的，必须要与徐学良签订的合同才有效；后来，徐学良向其出示户口本原件，该户口本显示徐学良是涉案房屋的户主，而徐桂香的户口并未在涉案房屋；徐学良也出示身份证，身份证与户口本是一致的，还出示了涉案房屋的房产证的复印件；另外从2005年第一次签订合同之后，张爱华、陈四红还要求把房租降低，当时徐桂香表示其无权降租，因为其是代徐学良签订合同；每次交纳租金时，徐桂香及杜继健都表示租金其实不是其收取的，而是代徐学良收取。第一份合同没有写明房租，后来的合同都有写明房租金额，另外补偿水电费金额，该水电费可能是徐桂香与杜继健收取的补偿。徐桂香、徐学良均表示不确认张爱华、陈四红的上述所述。在本案中，张爱华、陈四红提交了“先烈路沙河顶12号房”的房产证复印件。经质证，徐桂香表示该“先烈路沙河顶12号房”，并非本案的涉案房屋。张爱华、陈四红另提交以下证据证明其与徐学良之间签约过程：1.2017年3月24日陈四红与徐学良之间的通话录音，录音中徐学良向陈四红表示：我把你做档口的位置卖给你，不知道你想不想要；陈四红问：档口不是你和徐桂香一人一半？徐学良表示：权利是我徐学良的；徐学良另表示：你有时间，打多五百块给我，就刚好到三万一千块钱；之后双方约定后天在“欧亚”见面。2.2017年3月27日陈四红与徐学良之间的通话录音，录音中陈四红问徐学良：你今天有叫徐桂香听电话吗？徐学良表示：有，我的房子为什么要和徐桂香说；陈四红表示：因为平常房租都是徐桂香找其收取，如果到时候徐桂香找其收房租怎么办；徐学良表示如果徐桂香要搞那个房子，我赶他们走；不用徐桂香签，不关徐桂香的事；你可以问徐桂香，档口是不是徐学良叫她看住等等。3.2017年4月4日陈四红与徐学良之间的通话录音，录音中徐学良向陈四红表示：你那个两万多块钱，要返我几个月的钱；你们都放心（涉案房屋）与徐桂香无关，你看你那天，我都叫她，不用徐桂香签的，徐桂香有什么权利签。4.陈四红与徐桂香、徐学良之间的通话记录截图，显示陈四红与徐桂香、徐学良在2017年3月27日有通话记录，徐桂香在3月28日回复短信称“已到欧亚”，陈四红与徐学良在2017年4月4日有通话记录。5.2017年7月10日徐学良出具的《保证书》，内容为：今拿到陈四红1800元，以后不再以任何理由和任何形式找陈四红要钱。经质证，徐桂香表示确认证据3的真实性，但认为当日张爱华、陈四红只是邀请其去欧亚酒店喝茶，其到场后并未看到张爱华、陈四红。徐学良确认上述通话录音的真实性，但表示其没有向徐桂香提及与陈四红签订《协议书》的事。另在本案中，徐桂香与张爱华、陈四红确认涉案房屋现由张爱华、陈四红使用。另查明，户口地址为广东省广州市天河区沙河顶12号的户口本显示该地址的户主为徐学良。徐桂香称其户口原在上述房屋，其于1992年将户口迁出上述房屋。本院认为：关于徐桂香诉请张爱华、陈四红交还涉案房屋并支付占用费的诉请。徐桂香称其与张爱华、陈四红之间的租赁合同到期后，张爱华、陈四红无权占用涉案房屋。张爱华、陈四红辩称其与徐学良签订《协议书》承租涉案房屋，且其有理由相信徐学良有权出租涉案房屋。本院对此分析如下。第一，张爱华、陈四红称其与徐学良签订《协议书》时，徐学良出示其为户主的12号房屋的户口本，并出示“先烈路沙河顶12号房”的房产证复印件。在本案中，张爱华、陈四红确能提供上述房产证复印件，本院对张爱华、陈四红上述陈述予以采信。因12号房屋现无产权证，且徐学良为12号房屋的户主，张爱华、陈四红主张基于徐学良为12号房屋的户主且持有相关房产证复印件，因此相信徐学良有权出租涉案房屋，本院予以采信。第二，张爱华、陈四红提供的聊天记录显示陈四红多次询问徐学良是否有权出租涉案房屋，徐学良表示其为涉案房屋的产权人，并表示徐桂香与涉案房屋无关。陈四红另提供其与徐桂香的通话记录证明其在签约当天曾与徐桂香通话，并约徐桂香到场确认，徐桂香亦确认其曾到约定地点，据此张爱华、陈四红主张徐桂香对徐学良出租涉案房屋知情并同意可予采信。第三，陈四红名下的账户流水显示陈四红在2015年至2017年期间多次向徐学良支付款项，部分款项明确备注为租金。徐学良辩称相关款项为借款，但徐学良无法提供借款合同、借据及还款记录等证据证明款项为借款。徐桂香、徐学良亦确认其与张爱华、陈四红除涉案房屋外没有其他经济往来，据此陈四红主张其向徐学良支付的款项为涉案房屋的租金可予采信。第四，徐学良出具《收条》确认收到《协议书》约定的全部租金，张爱华、陈四红提交的转账记录亦与上述款项大致相符，本院对张爱华、陈四红有关其向徐学良缴齐租金的陈述予以采信。第五，徐桂香称其不清楚也不同意徐学良向陈四红出租涉案房屋，徐桂香确认张爱华、陈四红向其支付至2017年11月的租金，但徐桂香无法举证其后曾向张爱华、陈四红主张支付租金，张爱华、陈四红提交的微信记录及收据等显示徐桂香的儿子只要求张爱华、陈四红支付水电费等杂费，从未要求张爱华、陈四红支付租金。徐桂香称其不清楚也不同意徐学良向陈四红出租涉案房屋，但直至2019年5月才发函要求张爱华、陈四红支付租金及腾退房屋也与常理不符。综上，根据本案举证情况，张爱华、陈四红称其有理由相信徐学良有权向其出租涉案房屋可予采信，徐桂香诉请张爱华、陈四红交还涉案房屋并支付占用费依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告徐桂香的诉讼请求。本案受理费420元，由原告徐桂香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  陈 娟人民陪审员  罗汉强二〇二〇年五月二十七日书 记 员  梁炎梅何瑞雯