江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初7734号原告：程代姝，女，汉族，1987年10月31日生，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：张悦（原告丈夫），男，汉族，1986年10月29日生，住江苏省南京市栖霞区。被告：史静，女，汉族，1988年4月29日生，住江苏省南京市。被告：唐成，男，汉族，1985年11月23日，住江苏省南京市栖霞区。被告：南京中环地产顾问有限公司，住所地在江苏省南京市玄武区中山路268号1幢1803室。法定代表人：张立明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章浩，江苏德本律师事务所律师。原告程代姝诉被告史静、唐成、南京中环地产顾问有限公司（以下简称中环公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告程代姝及其委托诉讼代理人张悦，被告中环公司委托诉讼代理人章浩到庭参加诉讼，被告唐成、史静经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告程代姝向本院提出诉讼请求：1、判决解除被告史静、唐成、中环公司与原告于2018年3月25日签订的南京市房屋存量房买卖居间合同及补充协议书（合同编号：××××);2、判决被告史静、唐成向原告偿还已经支付的购房款共计262.4万元整，并支付利息，以年息24%计算，自2018年7月1日起至实际付清之日止；3、判决被告史静、唐成向原告程代姝加倍赔付定金10万元整；4、原告有权就上述债权以被告史静、唐成提供的抵押不动产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产的价款在本金140万元的范围内优先受偿；5、判决被告中环公司归还原告程代姝支付的购房佣金11.2万元整。事实和理由：2018年3月25日，被告史静、唐成、中环公司与原告程代姝签订南京市房屋存量房买卖居间合同，被告史静、唐成将位于玄武区××的房屋出售给原告。原告当场向唐成支付了购房定金8.3万元整，剩余定金1.7万于3月27日通过网银汇给了唐成。此后，原告按照合同约定，于2018年4月4日将140万元首付款支付给史静、唐成，并且，分别于2018年3月31日、2018年4月27日和2018年5月30日三次通过银行转账向唐成支付共计43450.26元，用于代史静和唐成偿还其在该房屋下的一手购房贷款。原告在完成购房贷款审批之后，将剩余首付款95万于2018年6月21日通过网银转至被告唐成用于还房贷的招商银行卡。经原告与史静唐成商议，该笔首付款存放于招商银行还款账户用于办理招商银行还款解押手续，不会挪作他用，但是史静、唐成却擅自将首付款挪作他用。同时，在被告中环公司的安排下，史静和唐成向他人借款175万用于该房屋的解押，借款利息5.5万由原告支付。该笔款项也于6月21日汇入唐成用于还房贷的招商银行卡。但是，这两笔款项（共计270万元）均被唐成私自挪作他用，导致该房屋无法解押过户。原告认为，被告史静与唐成未能在约定的时间内完成合同解押的手续且案涉房屋因经济纠纷己经处于被查封的状态，故该房屋的买卖行为己经实际无法完成，原告与三被告签订的南京市房屋存量房买卖居间合同及补充协议书应当予以解除，被告史静、唐成应当退还原告己支付的购房费用及利息，并且应按合同约定，支付违约金。此外，原告于2018年4月4日及2018年4月5日分五次将购房佣金共计20万元整，通过银行卡转账给中环公司（其中8.8万元由中环公司转给被告唐成，用于办理该房屋的房产证）。现合同己无法履行完成，因此原告请求判决被告中环公司归还原告支付的购房佣金11.2万元整。被告唐成辩称：原告诉称内容基本属实，但对原告请求返还钱款金额有异议，希望与原告协商，妥善解决本案纠纷。被告史静辩称：涉案房屋由唐成及其父母与我共同出资购买。在唐成将房屋出售给原告之前，我与唐成已经离婚，原告支付的定金10万元，及之后支付的140万元预付款等均由唐成收取，我未收取任何钱款。对于房屋抵押给原告及房屋被法院司法拍卖的情况我是知情的，但是唐成与原告之间具体的房屋买卖细节不清楚。被告中环公司辩称：原告诉称内容基本属实，对原告提出第一项和第五项诉讼请求不予认可，南京市房屋存量房买卖居间合同不仅包含了房屋买卖的内容，还包含居间内容，原告与唐成、史静间的房屋合同不履行，不代表中环公司未按约履行居间合同，中环公司已完成主要居间义务，包括看房、审批、解押等，故居间合同不应解除，佣金也不应退还。此外，交易的房产只是被法院查封，房屋买卖合同并非不能履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南京市玄武区××（以下简称1802室）归被告唐成、史静共同共有。该房系唐成、史静共同向招商银行南京分行贷款购买，为担保与银行借款合同的履行，二人将1802室抵押给了招商银行南京分行，并办理了抵押登记。2018年3月25日，原、被告四人签订《南京市房屋存量房买卖居间合同》（以下简称《房屋买卖居间合同》），约定：甲方（唐成、史静）将其二人共有的1802室房屋出售给乙方（程代姝）；房屋售价520万元，乙方于合同签订当日支付购房定金10万元，于2018年4月4日直接向甲方支付首付款140万元，于过户当日直接向甲方支付房款95万元，乙方同意上述两笔款项直接向甲方支付，自行承担风险，余款275万元以商业贷款支付，乙方于2018年6月1日前与银行签订借款合同，产生的相关费用由乙方承担，由银行直接支付给甲方；甲、乙双方同意贷款审批完成后三个工作日内前往房产局办理产权变更手续，甲方于2018年5月1日前将房屋交付给乙方；各方协商一致本次产权交易过户及贷款手续均由丙方（中环公司）代办，产权过户服务费1000元由乙方承担，贷款按揭服务费2000元由乙方承担；甲方承诺2018年3月26日带齐材料办理产权证明，甲乙双方协商一致，合同签订当日次月起甲方所需承担的此房按揭贷款由乙方代还，利息乙方承担，本金从首付中扣除，此房按揭解押手续由乙方负责办理，费用从中介费中扣除；甲、乙任何一方未在约定期限内履行合同事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任，如甲、乙任何一方违约，则守约方有权主张定金罚则或追究违约方支付等同于该房屋本合同成交价格20%的违约金等。同日，原告与被告唐成、史静签订补充协议书一份，约定：甲（唐成、史静）、乙（原告）双方协商一致，乙方向甲方支付首付当日甲方将此房150万元价值部分权利抵押给乙方，并前往南京市房产局设立个人抵押；乙方代甲方偿还的银行贷款，乙方须于甲方当月还款日前至少一个工作日将该款打入甲方还款帐户中；定金部分，乙方已于2018年3月25日支付部分定金83000元，剩余17000元于2018年3月27日支付，实际以到帐为准。上述合同签订后，原告于2018年3月25日、27日分两次共支付给唐成10万元，唐成于3月25日出具一份定金收条，确认收到原告购房定金10万元。2018年4月4日，原告以银行本票方式支付给唐成部分首付款140万元，唐成和史静共同出具了收条。同日，原告与唐成、史静签订一份借款合同，约定原告出借140万元给唐成、史静，借款期限三个月，唐成、史静以1802室房屋提供抵押担保。双方就以上约定内容同时签订抵押合同一份，并办理了抵押登记，担保主债权数额为140万元。原告与唐成、史静均确认该担保系就原告支付给唐成、史静的140万元房屋首付款，担保唐成、史静房屋买卖合同的履行而设立。2018年3月31日、4月27日、5月30日原告支付给唐成各14483.42元，用于唐成向银行归还按揭贷款，其中利息分别为10352.15元、10336.12元、10320.03元。2018年6月21日，原告通过网银转帐支付给唐成93.3万元。同日，唐成出具收条一份，确认：收到张悦、程代姝购买本人1802室购房款95万元，其中17000元为张悦、程代姝前期代本人偿还的住房贷款的本金、代本人缴纳的物业费、燃气费、水费和电费。2018年7月6日，唐成出具承诺书一份给原告，承诺书主要内容为：“唐成与史静于2018年3月25日与张悦、程代姝签订1802室房屋存量房交易合同，并于当日收到买房人支付的定金10万元，于4月4日收到房屋首付款140万元，于6月21日收到剩余首付款95万元（其中1.7万元已帮我支付交易过程中产生的相关费用，剩余93.3万元直接转入本人招商银行还款卡中，用于提前偿还本人在招商银行南京分行办理的房屋按揭贷款），因招商银行无法当日扣款，本人向原告保证在招商银行扣款期间不会将卡里的钱转作他用，并于当日关停网银和手机银行，当晚本人发现手机银行仍有转帐功能，遂将卡中款项转出，至6月24日分多笔将卡中266万元全部转出，致招商银行南京分行无法扣款。7月5日原告得知此情，于次日见面商议，本人承诺于7月18日前筹齐本人挪用的全部款项总计266万元转入还款卡里，直到银行扣款成功，如在承诺期内未筹齐款项，愿意承担一切法律后果”。承诺期限届满，唐成未按承诺履行。因唐成、史静未归还招商银行南京分行的贷款，1802室房屋抵押未解除，原告与唐成、史静间的房屋买卖交易亦未按约定履行。此后，因唐成其他的民事纠纷案件，1802室房屋被法院查封。另查明，2018年4月30日，唐成、史静将1802室房屋交给原告。同年6月22日，唐成、史静将1802室房屋剩余价值抵押给案外人王某，并办理了抵押登记。本案审理中，原告主张：一、为帮助唐成向招商银行南京分行归还一手房贷款，经由中环公司代办，唐成向南京兴驰置业有限公司（以下简称兴驰公司）借款175万元，借款服务费5.5万元由原告代为给付，要求唐成返还此款。二、2018年4月4日、4月5日，原告分四次支付给案外人高某共计20万元，该款由中环公司收取，包含应支付给唐成的一手房办证费用，现中环公司应将剩余的11.2万元予以返还。为证明上述主张，原告提供下列证据：1、POS签购单一份，商户名称为兴驰公司，付款金额为5.5万元，付款时间2018年6月21日；2、兴驰公司于2018年6月21日出具的收据一份，收据记载交款单位为张悦，金额5.5万元，收款事由为代办服务费；3、4月11日，南京泰祥房产经纪有限公司出具收据一份，载明“今收到程代姝购房佣金及一手房办证费用共计20万元”。4、原告给付高某20万元的付款凭证四份，其中三份付款凭证的附言写为“购房佣金”，金额共计155000元。对原告上述主张及举证，唐成陈述：认可曾由中环公司代办向案外人借过桥资金175万元用于归还招商银行南京分行贷款，但其本人未委托、也不知晓原告支付利息或其他费用给兴驰公司，以上175万元借款到期后，由两名个人分别起诉了唐成，诉讼中未提及有关利息或费用的问题，该5.5万元并非唐成收取，也非唐成委托原告垫付，故不应由唐成返还。对原告第二项主张，唐成表示未参与原告与中环公司的协商过程，对事实不了解，无法发表质证意见，但是确认收到原告支付由中环公司转交的8.8万元，该款用于唐成办理商品房所有权手续。被告史静未就原告上述主张及证据发表质证意见。被告中环公司对原告提供的上述证据真实性均不持异议。对原告的主张，中环公司陈述：因唐成、史静解押需要垫资，中环公司介绍唐成向兴驰公司借款175万元，需支付服务费5.5万元，该5.5万元是原告支付给兴驰公司的。中环公司确认南京泰祥房产经纪有限公司系加盟中环公司经营，高某是南京泰祥房产经纪有限公司工作人员，中环公司认可收到原告支付的20万元，其中8.8万元系支付给唐成的一手房办证费，中环公司已转交唐成，另11.2万元是中环公司应当收取的中介佣金，原告提供的收据和付款凭证附言中均注明“佣金”，证明原告与中环公司已就11.2万元佣金达成一致，现中环公司已完成中介服务义务，故该佣金不应退还原告。为证明以上陈述，中环公司提供证人蔡某的证言，蔡某系中环公司工作人员、原告与唐成房屋买卖业务的经办人，蔡某陈述：唐成向招商银行南京分行还款解押需要资金275万元，原告的首付款不够偿还该贷款，所以中环公司找第三人垫资还款解押，等原告的贷款下来就可以归还，向兴驰公司借款175万元就是用于上述还贷解押，兴驰公司收取的服务费5.5万元系由原告支付；原告支付的20万元中8.8万元是给唐成的一手房办证费，另外11.2万元是中环公司的佣金，佣金数额是和原告说好的，按总房价2.4%收取，中环公司做了部分折让；中环公司与原告协商好的是打包的价格，包含唐成办理一手房房产证的费用、二手房买卖的全部税、费和175万元借款垫资的手续费5.5万元，以及中环公司应收取的佣金等共计60万元。原告对蔡某证人证言的部分内容持有异议，认为蔡某系中环公司工作人员，与中环公司具有利害关系，其证言证明力不强。原告认为原告并未就11.2万元佣金或60万元打包费用，与中环公司达成一致意见，原告认可向中环公司的付款中包含有佣金，但是佣金数额并非中环公司主张的11.2万元，并且根据原告与唐成的房屋交易金额，本案二手房买卖需交纳的的个税、契税、营业税、土地增值税等，再加上原告垫付5.5万元费用，以及唐成的一手房办证费8.8万元，总计已超过60万元，因此，中环公司的主张与其提供的证人证言的内容是矛盾的，原告同意承担佣金，但应以合同约定为准。唐成、史静对中环公司提供的部分证人证言真实性不持异议，但对原告与中环公司争议的有关佣金的问题表示不知情。本院对上述原告提供的证据，中环公司提供的蔡某关于5.5万元服务费支付的原因、过程的真实性予以认定。因蔡某系为中环公司工作的人员，其证言中有关中环公司与原告就佣金约定的内容与蔡某本人有利害关系；原告提供的20万元收据和原告向高某付款附言，虽有“佣金”内容，但在金额上相互之间不一致，与证人的证言亦不相符，因此现无其他证据可佐证蔡某关于佣金的证言，故本院对蔡某此项证言内容不予采信。本院认为：原、被告四人签订的《房屋买卖居间合同》，包含原告与唐成、史静之间的房屋买卖合同，和原告与中环公司之间的居间合同，两个合同内容均无合同法第五十二条规定的可致合同无效的事由，故《房屋买卖居间合同》合法有效。合同签订后，原告按约定支付了定金及购房首付款，但是唐成、史静未能归还银行贷款、解除抵押，之后又因唐成的民事纠纷案件，1802室被法院查封，至今未能恢复至正常可交易状态，致原告与唐成、史静之间的房屋买卖合同不能继续履行，唐成、史静已构成违约。原、被告签订的《房屋买卖居间合同》有关居间内容中，部分为中环公司代为办理房屋过户、贷款等事务，因房屋买卖合同不能继续履行，居间合同也无实际履行的可能，故原告要求解除《房屋买卖居间合同》符合法律规定及当事人的合同约定，本院予以支持。中环公司认为，居间合同已全部履行完毕，与各方约定不符，本院不予支持。关于原告要求中环公司退还11.2万元佣金的请求，因唐成、史静违约致《房屋买卖居间合同》未能全面履行，责任不在中环公司，中环公司主张原告应按合同约定支付佣金，本院予以支持。根据合同约定原告应承担代办服务费1000元，按揭贷款服务费2000元，故原告应支付给中环公司佣金3000元，扣除该佣金后中环公司应将剩余款项109000元退还原告。中环公司主张原告应支付的佣金金额为11.2万元，但未能提供充分证据证明其与原告间存在关于11.2万元佣金的约定，故该主张本院不予支持。原告与唐成、史静间的房屋买卖合同解除后，唐成、史静应将收取的房款全部返还给原告，原告亦应将占有的1802室房屋返还给唐成、史静。根据查明事实，唐成、史静自原告处取得首付款140万元和95万元、中环公司转交的一手房办证费8.8万元，共计243.8万元，该款应予返还。原告交付了定金10万元，因唐成、史静违反合同约定致原告合同目的不能实现，构成违约，原告要求唐成、史静双倍返还定金20万元，本院予以支持。原告主张，原告因唐成向兴驰公司借款而代唐成垫付5.5万元服务费，该款应由唐成返还。对此，本院认为，向原告收取服务费5.5万元的是案外人兴驰公司，而非唐成，且原告未举证证明该款系唐成委托原告向案外人支付，或唐成知晓并同意该笔款项支付，因此原告要求唐成归还此款，证据不足，本院不予支持。若原告认为该费用的支付给原告造成损失，唐成加倍返还的定金足以弥补原告此项损失。原告主张，原告于2018年3月至5月，每月给付唐成14483.43元，用于唐成归还银行按揭月供，其中本金部分已计入2018年6月21日唐成出具的收条中确认的1.7万元首付款，利息部分共计31008.3元应当作为原告支付给唐成、史静的购房款。对此，本院认为，原、被告的房屋买卖合同中仅约定原告支付给唐成用于归还银行贷款的款项中的本金部分可以抵作房款，利息应由原告承担，根据双方履行合同的情况，唐成、史静在与原告交易完成前即将房屋交给原告使用，唐成主张原告代还款中的利息应为交易完成前房屋的部分使用费，符合原告与唐成、史静的真实意思，故原告要求将31008.3元视作其支付的购房款要求唐成、史静返还，本院不予支持。原告要求唐成、史静就其二人应返还的全部款项，自2018年7月1日起按年息24%赔偿原告利息损失。对此，本院认为，因唐成、史静违约至其二人与原告的房屋买卖合同不能履行，原告虽已主张唐成、史静双倍返还定金，但由于原告为履行房屋买卖合同而支付的费用以及原告支付的房款利息已超过加倍返还的定金，故原告要求唐成、史静赔偿占用款项期间给原告造成的利息损失，本院予以支持，但是原告要求唐成、史静按每年24%的利率赔偿其利息损失，缺乏依据，本院不予支持，唐成、史静应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率予以赔偿。原告与唐成、史静签订的抵押合同虽然文本写明是为原告与唐成、史静间的借款提供担保，但双方真实意思一致，是为担保唐成、史静履行与原告房屋买卖合同而设定抵押，原告与唐成、史静间的房屋买卖合同合法有效，抵押合同亦无违反法律、法规的内容，并办理了抵押登记，因此原告主张在140万元范围内享有1802室房屋优先受偿权，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告程代姝与被告唐成、史静、南京中环地产顾问有限公司签订的《南京市房屋存量房屋买卖居间合同》于本判决生效之日解除；二、被告唐成、史静于本判决生效之日起十五日内返还原告程代姝2438000元，并以2438000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率支付2018年7月1日至2019年8月19日期间的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至实际返还之日止的利息；三、原告程代姝在1400000元范围内对被告唐成、史静所有的南京市玄武区××房屋享有优先受偿权；四、被告唐成、史静于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告程代姝定金200000元；五、被告南京中环地产顾问有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告程代姝109000元；六、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费48200元，保全费5000元，合计53200元，由原告程代姝负担5320元，被告唐成、史静负担42560元，由被告南京中环地产顾问有限公司负担5320元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  吴小晗人民陪审员  张红梅人民陪审员  陆雪萍二０二〇年五月二十八日法官 助理  赵 佳书 记 员  梁 晨