云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初1208号原告：文山优杰物业管理有限公司，统一社会信用代码91532621MA6K3GNA4E，住所地云南省文山市开化街道永通社区下沙坝阳光小区外滩**。原告：文山优杰物业管理有限公司，统一社会信用代码91532621MA6K3GNA4E，住，住所地云南省文山市开化街道永通社区下沙坝阳光小区外滩**/div>法定代表人：李宏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡家辅，云南博引律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：王跃敏，云南博引律师事务所律师（特别授权）。被告：苏宁，女，1985年7月27日生，汉族，住云南省文山市。委托诉讼代理人：杨泽海，云南圆合圆律师事务所律师（特别授权）。第三人：文山市信诚房地产开发有限公司，住所地，住所地云南省文山市卧龙街道七花社区开化北路润丰小区**iv>法定代表人：唐可均，该公司总经理。委托诉讼代理人：何家纯，诚实法律服务所法律工作者（特别授权）。原告文山优杰物业管理有限公司（以下简称优杰物业）与被告苏宁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依被告苏宁的申请，追加文山市信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚公司）作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。优杰物业的委托诉讼代理人胡家辅、王跃敏，被告苏宁的委托诉讼代理人杨泽海，第三人信诚公司的委托诉讼代理人何家纯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。优杰物业向本院提出诉讼请求：1.判令苏宁向优杰物业支付2018年7月1日至2019年6月30日的物业管理费4083.72元，并支付违约金至付清物业管理费之日止（暂算至2020年3月13日共计违约256天，违约金为522.72元），合计4606.44元；2.本案诉讼费由苏宁承担。事实和理由：2018年6月18日，信诚公司与优杰物业签订了《前期物业委托服务合同》，合同约定由优杰物业为和园小区提供2018年7月1日至2021年6月30日的物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，计算标准为：住宅楼梯房0.8元/平方米/月，别墅1元/平方米/月，商铺1元/平方米/月，物业管理费按年收取，并约定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。苏宁系和园小区16-2号房业主，不动产类型为住宅别墅，建筑面积为340.34平方米。按照合同约定，苏宁每年应向优杰物业交纳物业服务费4083.72元。自合同成立后，优杰物业一直按照合同约定为和园小区及业主提供物业服务，但苏宁经优杰物业多次催告至今未交纳2018年7月1日至2019年6月30日的物业管理费，已构成违约，应支付相应的违约金。苏宁答辩称，一、优杰物业与第三人签订的前期物业合同，因非答辩人签订，无法核实合同的合法性、客观性；二、被答辩人要求答辩人支付的物业管理费有失公平，违反诚实信用原则，于法无据。被答辩人未按合同履行相关义务，答辩人不应该支付物业费；三、被答辩人应当提供相应物价管理部门提供审批文件的原件，答辩人不应该承担违约金，因为不是答辩人违约在先，是被答辩人未按合同约定履行义务，答辩人行使抗辩权。信诚公司陈述称，信诚公司认可与优杰物业签订的前期物业合同的真实性、合法性，双方是根据相关法律签订的；物管费与信诚公司无关，应由苏宁全额向优杰物业支付。优杰物业围绕其主张，向法庭提交以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件，证明优杰物业的基本身份信息，是本案适格原告；2.《前期物业委托服务合同》，证明信诚公司与优杰物业签订了《前期物业委托服务合同》，合同约定由优杰物业为和园小区提供2018年7月1日至2021年6月30日的物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，计算标准为：住宅楼梯房0.8元/平方米/月，别墅1元/平方米/月，商铺1元/平方米/月；物业管理费按年收取，并约定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；3.提供物业服务的部分现场照片及视频，提供物业服务期间与业主交流的部分微信聊天记录，证明优杰物业已按《前期物业委托服务合同》的约定提供了包括维修、养护、管理、环境卫生等项目在内的相关物业服务。经质证，苏宁对优杰物业提交的第1组证据的三性无异议；对第2组证据客观性、合法性不予认可，不是苏宁所签订的；对第3组证据的三性均不予认可，因该组证据均为优杰物业单方制作，没有业主的签字认可。信诚公司对优杰物业提交的3组证据均无异议。本院认为，优杰物业提交的第1、2、3组证据客观真实，与本案有关联，予以采信。苏宁针对其辩解，依法提交了和园小区业主诉求、优杰物业粘贴的物业服务标准（照片）及照片8张，证明优杰物业未按照前期物业合同约定及粘贴的物业服务标准履行相应的物业服务。经质证，优杰物业认为苏宁提交的和园小区业主诉求并非经法定程序产生，该小区未形成业主委员会，该和园小区业主签字仅是部分业务，不能代表所有业主的意见。其次，之所以将别墅和单元房分类收费，是基于房子的容积率和房屋公摊面积作为标准来计算的，别墅容积率高公摊面积小，因此单价高于单元房，此外，微信群里辱骂业主的内容是断章取义，根据完整的聊天记录显示，是业务不尊重物业管理人员，公开辱骂物业管理人员所引起的。另外，经物业公司向物价部门物业服务管理部门问询确认，收费标准按照市场价收取，无需经过相关部门批准及备案。苏宁所列举的物业标准不能作为小区的定价依据，根据优杰物业调查落实，包括三鑫商贸城、炬隆府邸、炬隆万商汇等小区单价均在1元以上。最后，和园小区的业主签字中已有部分业主按照合同规定缴纳了物业服务费，分别是4-702金云花、1-601杨代花、3-501文正平、2-702付建、6-9张国祥；对物业服务标准的真实性认可，该物业服务标准是由优杰物业粘贴于小区公告栏，恰巧证明优杰物业已经按照服务要求提供了物业服务内容的公示，但该文字内容表述并不能证明优杰物业并没有提供物业服务或者物业服务达不到要求；对现场照片的三性不认可，正如苏宁所述，照片并没有经过优杰物业的签字确认。此外，该组照片所显示的静态内容并不具有持续性，并不能以此否认优杰物业提供了相应的物业服务业务。最后，该现场照片也未能反映出物业公司未提供服务。信诚公司认为苏宁提交的证据与其无关，不予质证。本院认为，苏宁提交的和园小区业主诉、优杰物业粘贴的物业服务标准（照片）及照片不能证明苏宁的证明观点，不予采信。信诚公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2018年6月18日，信诚作为文山市和园小区的开发商与优杰物业签订《前期物业委托服务合同》，约定优杰物业为和园小区提供物业服务，服务期限为3年，始于2018年7月1日，终于2021年6月30日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅楼梯房0.8元/平方米/月，别墅1元/平方米/月，商铺1元/平方米/月；物业管理费按年收取。同时约定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。合同签订后，优杰物业进驻文山市和园小区并提供了物业服务。苏宁系和园小区16-2号房屋的业主。庭审中，苏宁对优杰物业主张其房屋系别墅及建筑面积为340.31平方米未持异议，且表示认可《前期物业委托服务合同》。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，优杰物业与苏宁所购房屋的开发商信诚公司签订《前期物业委托服务合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同中对双方的权利义务进行了明确约定，该约定对所有业主均具有法律约束力。优杰物业已按合同提供了物业服务，苏宁作为小区的业主之一，依法应当履行其支付物业服务费的义务。苏宁主张优杰物业未按合同履行义务且物业费过高，但其提交的证据不足以证明其观点，对其辩解，本院不予采纳，故优杰物业要求苏宁支付2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费4083.72元（340.31平方米×1元/平方米/月×12个月）的诉讼请求，予以支持。因《前期物业委托服务合同》已明确约定了业主逾期交纳物业费的违约责任，且按照日万分之五的约定计算出的年利率为18.25%，并未超出法律规定，故优杰物业要求苏宁按照合同约定支付违约金至费用付清之日止的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：苏宁于本判决书生效之日起十日内支付文山优杰物业管理有限公司2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费4083.72元及违约金（违约金以4083.72元为基数，按照年利率18.25%，从2019年7月1日起计算至该费用付清之日止）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由苏宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  朱应洪二〇二〇年五月二十五日书记员  伍晓庆