西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                                                                                                                                                                                                            （2020）陕0113民初5964号原告：陕西安德优物业有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：张瑞玉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙训方，陕西唐烽律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮帆帆，陕西唐烽律师事务所实习律师。被告：刘强，男，汉族，1980年12月15日出生，住西安市雁塔区。原告陕西安德优物业有限公司（以下简称安德优物业）与被告刘强物业服务合同纠纷一案,本案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告安德优物业的委托诉讼代理人孙训方、阮帆帆，被告刘强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告安德优物业诉称，2013年3月27日，原告与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向西安市雁塔区XX街XX段XX社区一期提供物业服务。被告刘强系双桥国际社区4号楼30层04号房屋的业主，房屋面积90㎡。根据原、被告2014年2月26日签订的《物业管理服务协议》的相关规定，原告一直积极履行相关权利义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了协议约定的物业管理服务。但被告却拖欠原告物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费、暖气费共计人民币6502.2元（计算至2017年4月30日）。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费、暖气费等，但被告至今未缴纳上述费用。故诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付2015年1月-2017年4月物业管理费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费4779.6元；2014年12月15日-2017年3月15日暖气费5742元；滞纳金7943元（合计18464.6元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告刘强辩称，一是原告未在法定期间内主张过自己的权利，故超过诉讼时效部分、即按照起诉日起算，2016年4月2号前的物业费、电梯费、公摊电费、垃圾处理费、暖气费等应依法不予支持；二是原告与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司签订的《前期物业服务合同》违反了行政法规《物业管理条例》第二十四条的规定，依据《合同法》第五十二条第五项的规定，原告与西安双桥头城中村改造建设发展有限公司签订的《前期物业服务合同》应依法被确认无效；三是原告应当依照双方签订的《物业管理服务协议》履行全面义务并达到相应的服务标准，但原告自2015年至2017年间，甚至至今为止，严重违约，未尽到合同约定的义务；四是4号楼30层04号房屋自装修好一直对外出租，自2014年底至2017年底，一直由房某某负责缴各项费用，安德优物业对本小区房屋出租方面有特殊的管理制度，即房某某若不再续租，必须和房东一起确认租赁期间是否拖欠物业费等相关费用，否则不予办理出入证，门卫也不会放行租客。本人有该房屋的租赁合同及其他书面材料为证，可以证明该房屋已经缴清全部费用。另外，关于原告主张的各项费用，其应当提供费用的具体计算明细，原告在提供服务期间，未向业主公开收费标准，原告只有三级物业资质，按照《陕西省物业服务收费等级标准》的规定，物业费应按照0.9元/平米收取，原告却一直以1.2元/平米向业主收取，结合原告严重违反多项合同义务，没有尽到应有的责任，现在却不断恶意起诉我社区业主的情况，建议法庭将物业费降至0.7元/平米的标准支付；五是2014年3月26日，本人为装修房屋，按照《物业管理服务协议》向原告缴纳了2000元装修保证金，现房屋早已装修完毕，原告一直未退还保证金，本人主张该保证金在本案中予以退还。经审理查明，原告与双桥头改造公司于2013年签订《前期物业服务合同》，约定双桥头改造公司选聘原告为双桥国际社区一期提供物业服务，高层住宅基础物业服务费为每月1.2元/平方米。被告刘强于2014年2月26日收房，并签订了《物业管理服务协议》的承诺书，《物业管理服务协议》中约定了住宅的物业服务费用为每月1.2元/平方米、生活垃圾处理费住宅用户6元/户/月。庭审中，原告为了证明其在涉案小区公示了收费依据，提供了2014年3月1日《陕西安德优物业有限公司双桥国际项目服务中心收费标准》照片一张，但从照片中无法看出原告将收费标准进行了公示；为了证明其向被告催交过相应费用原告提供了2016年1月23日、2016年4月16日、2017年1月12日、2017年4月2日、2018年11月2日、2018年11月8日催费通知单的照片，但从该照片中无法看出原告将催费通知单张贴在何处，原告亦无法提供上述全部照片的原始载体。原告称涉案房屋的面积为90㎡，被告对涉案房屋的面积不认可，称小区存在房屋缺面积的情况。被告称原告的服务质量存在瑕疵，并提供了2016年8月31日西安市公安局雁塔分局雁环中路派出所出具的《责令整改通知书》，因2016年7月24日-2016年8月27日，先后发生9起入室盗窃案件，责令原告公司限期一个月进行整改，逾期未整改到位，将处以罚款。原告对该证据的真实性、证明目的不予认可，称其从未收到过责令通知书，通知书的内容也不能证明原告服务有瑕疵。被告还提供了涉案小区的照片证明服务质量存在瑕疵，原告对该照片的合法性、关联性和客观性及证明目的均不予认可。被告为证明其已交清了物业费，提交了《房屋租赁合同》及收费票据，原告认为被告提供的票据与诉请的物业费阶段并无关系，被告提交的《房屋租赁合同》也不能证明租客或者被告缴纳过相关费用。经询，原、被告均称原告于2017年4月26日被其他物业公司赶出双桥国际小区，原告称其于2018年9月30日回到涉案小区继续提供物业服务，被告则称记不清楚原告回到涉案小区的具体日期。上述事实，有《前期物业服务合同》、《物业管理服务协议》、《业主收房确认单》、照片及当事人陈述等在案佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面前期物业服务合同，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。双桥头改造公司与原告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。被告称其不签《物业管理服务协议》，就不给其分房，但未提交证据予以证明，本院依法不予采信，故被告应受《前期物业服务合同》、《物业管理服务协议》的约束。关于涉案房屋的面积，被告称房屋面积不足90㎡，但未提供相关证据，亦未申请鉴定，故对于被告辩称本院不予采纳。关于各项费用的计算标准，《前期物业服务合同》及《物业管理服务协议》均约定物业服务费为每月1.2元/平方米，《物业管理服务协议》约定生活垃圾处理费6元/户/月，本院依法予以确认，关于原告主张的电梯费、公摊电费原告提供了一张收费标准的照片，但从该照片中无法看出原告是在何处对该费用标准进行的公示，原告亦未提交该照片的原始载体，故对原告主张被告支付电梯费、公摊电费，证据不足，本院依法不予支持。《前期物业服务合同》第七条约定物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每个结算周期到来10日前履行缴纳义务。被告抗辩，其已经缴纳过原告诉请阶段的各项费用，但并未提供相应证据，故对被告的该项辩称，本院不予采纳，另外，被告辩称原告的起诉已经部分超过了诉讼时效，原告为证明其向被告进行过费用的催收，提供了催收单的照片，但从该照片中无法看出原告张贴催收单的具体位置，原告亦无法提供拍摄照片的原始载体，故无法证明引起了诉讼时效的中断，根据《民法总则》关于诉讼时效的相关规定，原告要求被告支付2015年1月至2016年3月的物业管理费、垃圾费以及2014、2015年暖气费的诉请已经超过法定诉讼时效，本院依法不予支持。关于2016年4月至2017年4月的物业服务费1404元、垃圾处理费78元及2016年度的暖气费2088元被告应当向原告支付。关于被告称原告收取了其2000元的装修保证金应当退还，被告并未提起反诉，故本案中不予处理，被告应另案主张。关于原告主张的滞纳金，根据被告提供的《责令整改通知书》等证据可以看出，原告提供的物业服务存在瑕疵，故对于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定,判决如下:一、被告刘强于本判决生效之日起十日内支付原告陕西安德优物业有限公司2016年4月至2017年4月期间的物业服务费1404元、垃圾处理费78元及2016年度的暖气费2088元。二、驳回原告陕西安德优物业有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的案件受理费262元，减半后为131元由被告刘强承担31元，原告陕西安德优物业有限公司承担100元，因原告已预交,故被告在支付上述款项时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    李  多  萌   二〇二〇年 五 月 十四 日 书  记  员    张  桐  铭   打印：扈艳红      校对：张桐铭      年  月  日送达 1