湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1003民初1039号原告（反诉被告）：荆州区荆北木器加工厂。经营场所：荆州区318国道38号。经营者：张金仔，男，1954年2月7日出生，汉族，住荆州市荆州区。原告（反诉被告）：张金仔，男，1954年2月7日出生，汉族，住荆州市荆州区。二原告的委托诉讼代理人：荣延春，湖北昭信律师事务所律师。被告（反诉原告）：代国锐，男，1974年12月16日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：段小云，女，1973年9月16日出生，汉族，住荆州市荆州区，社区推荐的代理人。原告（反诉被告）荆州区荆北木器加工厂、张金仔与被告（反诉原告）代国锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）荆州区荆北木器加工厂、张金仔的委托诉讼代理人荣延春、原告（反诉被告）张金仔、被告（反诉原告）代国锐的委托诉讼代理人段小云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）荆州区荆北木器加工厂、张金仔向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告支付占用租赁房屋费、应予清腾物品保管、占用费及赔偿损失费2698841元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年3月26日，双方签订《房屋租赁合同》。2015年10月21日，荆州区人民法院以（2015）鄂荆州区民初字第00370号民事判决书判决解除《房屋租赁合同》等判决主文。2016年4月18日，荆州市中级人民法院以（2016）鄂10民终138号民事判决书判决维持原判。对于上述生效判决书载明的被告享有权利的判项，已依法予以执行。但是被告应承担将承租房屋清腾“交还”给出租人的判决义务，被告并没有实际履行。2017年7月31日，荆州区法院以（2016）鄂1003民初1162号民事判决书，2018年1月30日，荆州市中级人民法院民事判决书在其本院认为一节，均称“……关于原告诉请的购置宾馆酒店设施设备，本案鉴定机构评估项目的66项，其中部分属于可分离的装饰装修物，该部分所有权仍归原告，如原告需要拆除该类装饰装修物，必须尽到必要的注意义务，不得对房屋造成毁损，否则应恢复原状或赔偿损失，同时原、被告也可自行对未形成附合的装饰装修物依照意思自治原则另行协商和约定；对于其他酒店日常用品，所有权仍属于原告，原告应依照另案判决依法予以及时腾退；由于被告没有主张腾退期间发生的占有使用费，系当事人权利的处分，故本案不作评判。基于上引生效判决书载明的原告应当享有的权利事项，原告根据合同法第97条、第235条之规定，特具此状，诉诸法院，请求依法判令被告承担不予及时交还房屋的占用费、不予腾退物品的占用费；赔偿未经原告同意拆除原告宝塔的损失费；支付恢复承租房屋原状的费用。被告代国锐（反诉原告）辩称，1、本案不存在支付占用租赁房屋费、清腾物品保管费、赔偿损失费用；2、全部诉讼费用由原告承担。被告（反诉原告）代国锐向本院提出如下反诉请求：1、请求判令二反诉被告返还酒店的所有设备设施、财产、物资；2、请求判令二反诉被告返还未经反诉原告同意将酒店出租获取的不正当利益；3、由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。本案在诉讼过程中，被告（反诉原告）自愿放弃第二项诉讼请求。事实和理由：荆州区银亨大酒店于2009年12月24日成立，2014年5月25日因张金仔锁门导致经营中的酒店关闭。2016年4月18日荆州市中级人民法院（2016）鄂10民终138号民事判决书以反诉被告严重违约导致合同不能继续履行而解约。2016年8月8日上午，张金仔和代国锐关于腾退房屋及酒店设备设施财产的问题，在荆州区执行局张星同志的协调下双方达成如下意见：双方都同意评估，鉴定完后申请执行人拿到评估报告后5天内将里面能够搬得动的东西汇聚到一起，地方由张金仔提供。待另一案件判决后进行处理。2016年8月30日上午，在纪南法庭的组织下双方达成了评估鉴定协议，即日在法院、鉴定机构、张金仔、段小云四方在场的情况下进行了现场评估鉴定确定工作，张金仔已经将酒店可移动的设备、物资聚集在酒店修建的大会议室里。2016年8月24日，二反诉被告将位于荆州××××国道南侧，原银亨酒店整栋楼及楼后的所有附属房屋（××）及木材加工厂内西侧的一间操作间（面积280平方米）在内，含现有酒店内的所有设施出租给湖北楚天环游旅游文化有限公司，作为办公、食宿、训练排练和培训教学使用。租赁时间自2016年9月15日至2019年9月14日止。2017年7月7月荆州区荆北木器加工厂拆迁评估报告为700万元。2018年1月30日执行局张星同志协商时的另一案件结案。2019年2月26日荆州区荆北木器加工厂以酒店的设施设备经营用途评估价值为1300万元，该评估报告中包括酒店的所有设备设施财产。2018年12月8日10时4分张金仔给段小云发来信息：荆州区荆北木器加工厂已被政府强行征收，你没有腾退原酒店的物品，希望你今天来腾退，如不撤走所造成的损失，皆不负责。段小云去后，拆迁办负责人说酒店设备设施已将搬迁费及残值计算给了木材厂，并且张金仔的工人正在将酒店的床从4楼窗户往下运。在此期间，段小云多次电话张金仔拖酒店物品，张金仔均以“不在家在山上，回来后联系“为由推脱，实际上张金仔另有目的。主要是：1、2016年9月15日至2019年9月14日已将酒店设备设施财产出租，段小云根本无法将已腾出汇集一起的拖回；2、张金仔严重违约解除合同就是因为酒店要征收，正好利用酒店设备设施获利拆迁利益最大化，剥夺酒店合法财产权。原告（反诉被告）荆州区荆北木器加工厂、张金仔辩称，1、在执行过程中，反诉被告已按2017年的生效判决书履行了自己的义务；2、反诉被告在判决生效后，将房屋出租给他人，是双方在法院主持下达成共识后予以实施的；3、反诉原告不予履行生效判决书判令的腾退房屋，搬运可移动的物品、拆卸设备义务的事实确凿；4、反诉原告在承租期间，拆毁了反诉被告两个“宝塔“中的一个，应当依原租赁合同约定予以赔偿。综上，请求人民法院驳回反诉请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：对于荆州区荆北木器加工厂、张金仔提供的“宝塔”照片及出庭作证朱定贵的证人证言，代国锐表示不予认可，本院认为，从原告（反诉被告）当庭提交的照片及证人证言，不足以证明房屋租赁之前有二个“宝塔”，同时双方签订房屋租赁经营合同后，代国锐作为承租方经营银亨大酒店五年之久，张金仔本人也在酒店后场地进行木制品加工经营，双方一直也未对“宝塔”是否存在和拆除有过任何争议，故本院对该组证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:张金仔之子张治明作为出租方与承租方代国锐于2009年3月26日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为十年，代国锐租赁房屋主要经营“银亨大酒店”。双方履行合同五年后因房屋租金的调整无法达成一致而出现纠纷。代国锐遂于2015年向本院提起诉讼，请求荆州区荆北木器加工厂、张金仔继续履行合同，赔偿经济损失100000元，期间荆州区荆北木器加工厂向本院提起反诉，本院审理后于2015年10月21日作出（2015）鄂荆州区民初字第00370号民事判决：1、解除代国锐与张治明签订的《房屋租赁合同》；2、代国锐于本判决生效之日起十日内将承租坐落于荆州区荆北村2组318国道南侧的租赁房屋交还被告荆州区荆北木器加工厂；3、张治明、荆州区荆北木器加工厂、张金仔赔偿原告代国锐经济损失38000元。后代国锐不服判决向荆州市中级人民法院提起上诉。荆州市中级人民法院于2016年4月18日作出（2016）鄂10民终138号民事判决：驳回上诉，维持原判。2016年，代国锐又向本院提起诉讼，请求：1、判令荆州区荆北木器加工厂赔偿原告对租赁房屋装饰装修费用、新建建筑费用及购置宾馆酒店设施设备等费用；2、判令被告赔偿因提前解除《房屋租赁合同》给原告造成的可得利益损失1500000元。3、判令荆州区荆北木器加工厂支付违约金1000000元。在本院执行（2015）鄂荆州区民初字第00370号民事判决书的过程中，由于代国锐认为自己的经济损失没有得到赔偿，无法及时进行腾退，并表明已另案提起诉讼要求对酒店的装饰装修物及经营酒店的日常用品进行证据保全，代国锐、张金仔于2016年8月8日一致同意将能搬得动的物品由张金仔提供一间房汇聚到一起，待另案判决后进行处理，同时执行人员确定搬运汇集的费用由代国锐进行垫付。本院于2018年9月4日就该案向双方当事人下达了结案通知书。本院于2016年8月30日组织双方进行了资产核查，湖北智博资产评估事务所于2016年11月3日作出评估报告，主要分新建建筑物价值、装饰装修物价值、设备设施价值三部分。2017年7月31日，本院作出（2016）鄂1003民初1162号民事判决：1、荆州区荆北木器加工厂、张金仔于本判决生效之日起十日内赔偿代国锐经济损失1859560元；2、驳回代国锐的其他诉讼请求。荆州区荆北木器加工厂不服判决向荆州市中级人民法院提起上诉。荆州市中级人民法院于2018年1月30日作出（2017）鄂10民终1458号民事判决：1、撤销荆州市荆州区人民法院（2016）鄂1003民初1162号民事判决书；2、荆州区荆北木器加工厂、张金仔于本判决生效之日起十日内赔偿代国锐经济损失1695460元；3、驳回代国锐的其他诉讼请求。该判决还认定：对于代国锐经营期间购置的宾馆酒店设施设备，评估报告列为66项（锅炉、电梯、中央空调、变压器、发电机组、监控设备、台式电脑、音箱、针式打印机、多媒体音响、投影设备、麻将桌等），由于属于可分离的装饰装修物，该部分所有权仍归代国锐；对于其他酒店日常用品，所有权仍属于代国锐，代国锐应依照另案判决依法予以及时腾退。同时查明，2016年8月24日，张金仔作为出租方将原银亨酒店整栋楼及楼后的所有附属房屋以年租赁800000元出租给湖北楚天环游旅游文化有限公司，合同约定了租赁后湖北楚天环游旅游文化有限公司对租赁场所进行装修改造的方案，包括楼房外墙、楼房及平房内部维修、木材加工厂内西侧的一间操作间（面积280平方米）大排练厅房改造。另约定出租方（张金仔）的保证义务为：一是水电、中央空调、锅炉、电梯和摄像头等均能正常使用等；二是将房屋交付使用，应同时将原银亨酒店内的设施，含床、桌椅在内等家具及厨房设备一并交付给承租方使用。2018年12月8日，张金仔向代国锐的委托诉讼代理人段小云发送短信告知涉案房屋已被政府强制征收，后涉案房屋于当日被政府强制拆迁。另查明，本院于2020年5月7日函询湖北智博资产评估事务所，原银亨大酒店所处地段2018年至2019年期间门面租赁市场价格和仓库租赁市场价格。湖北智博资产评估事务所于2020年5月11日回函称2018年至2019年该地段一楼门面租赁价格为每月每平方米35-45元，仓库租赁价格为每月每平方米6-10元。本院认为，基于原告（反诉被告）的诉请内容均来源于前期《房屋租赁合同》解除之后发生的纠纷，故本院确定本案的案由为房屋租赁合同纠纷。关于原告（反诉被告）诉请的占用租赁费、搬运物品费。首先代国锐是否应该支付占用租赁费，本院认为，（2015）鄂荆州区民初字第00370号民事判决书已确定代国锐应该将房屋腾退后交给荆州区荆北木器加工厂，履行时间应为荆州市中级人民法院于2016年4月18日作出的（2016）鄂10民终138号民事判决书送达后十日内，后代国锐以证据保全为由没有及时履行，基于此双方在法院主持下同意在评估之后再履行，张金仔根据笔录的承诺将可移动物品集中放置在一个房间，故本院确定对前期的占用费不需支付，因为当时双方另案诉讼正在进行中，如果一旦腾退必将让相应证据无法保留，不利于厘清双方之间的权利义务关系；本院于2016年8月30日组织双方进行了资产核查后，评估公司依据相关规定进行了现场拍照和测量，评估公司作出报告后，考虑到评估报告的项目采信问题及是否有重新评估的可能性，代国锐未及时将装饰装修物品搬出事出有因，但对可移动物品应及时搬出以免影响张金仔对房屋的整体使用，另考虑到搬运物品需要相应的时间作准备，双方对后期可移动物品堆放房间的面积为102.89平方米、堆放冰柜等物品面积为34.85平方米、结构为钢构没有异议，故本院酌定从2016年10月1日开始按每月每平方米8元计算占有费至房屋拆迁之日前二个月即两年，经核算为26446.08元。另考虑至今仍有部分物品摆放在荆州区荆北木器加工厂未予处置，故本院酌定该部分物品的占用费为15000元；关于诉请的搬运物品费，本院执行人员曾在询问笔录中明确搬运费用由代国锐支付，代国锐也没有表示异议，考虑到荆州区荆北木器加工厂、张金仔在生效判决确定应由代国锐腾退后，为减少损失发挥房屋的使用价值而将房屋出租给他人合情合理，将相应的物品汇集至房间必然会发生搬运费，原告（反诉被告）没有提交相应的证据来证明，但诉请的搬运费为39200元过高，基于原酒店为四层楼且有电梯辅助搬运工使用，故本院酌定搬运费为5000元；综上，上述各项经济损失共计46446.08元。关于原告诉请的其他物品占用费，由于荆州区荆北木器加工厂当时已将酒店整体出租给湖北楚天环游旅游文化有限公司，双方在合同中约定了对酒店部分物品的使用，虽然是否使用由于房屋已被拆迁无法查明，但基于合同的约定可以推断湖北楚天环游旅游文化有限公司租赁该房屋有就便使用原酒店电梯、中央空调等物品的可能性，故本院不予支持。关于原告（反诉被告）诉请的一套沙发损失2300元，没有提交相应的证据证实，本院不予认定。关于原告（反诉被告）诉请的“宝塔”损失，本院认为，双方在房屋租赁合同签订后，代国锐基于酒店的经营需要而对房屋进行装修改造，合同中约定的内容为“房屋东南角的宝塔只可装饰外表，不可作为经营场所，一楼可供使用……”，本院认为，无论当时是否存在二个“宝塔”，无论代国锐是否拆除了一个“宝塔”，作为出租方的张金仔平时均在酒店后从事木材经营，代国锐对酒店扩建、装修、改造也是得到了张金仔的认可，酒店外观的变化现状张金仔是完全清楚的，且在前期五年的经营中双方对“宝塔”是否拆除没有发生任何纠纷，故即使代国锐在装修过程中存在拆除“宝塔”也应视为得到了张金仔默许同意，故现原告（反诉被告）荆州区荆北木器加工厂、张金仔诉请代国锐赔偿“宝塔”的经济损失没有法律依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）代国锐请求荆州区荆北木器加工厂、张金仔返还酒店的所有设备设施、财产、物资或按拆迁价格来予以赔偿，本院认为，（2015）鄂荆州区民初字第00370号民事判决书生效后，代国锐本应及时予以腾退，后期尽管因需要进行资产评估得到张金仔的同意将相应物品汇集到一起暂不予以腾退，但荆州市中级人民法院于2018年1月30日作出（2017）鄂10民终1458号民事判决生效后，法院判决中再次明确要求代国锐按另案生效判决予以腾退，且对属于代国锐拥有所有权的物品在文书中作出了概括性的明确，尽管可能存在原告（反诉被告）方没有及时配合的因素，但代国锐在寻求法律救济主张权利而得到原告（反诉被告）同意暂缓腾退后，同时应按法律规定来积极主动履行自己的义务，现本案涉案房屋被政府强制予以征收，拆迁办评估的价格是基于被拆迁房屋的整体性而综合得出，如果本案支持了被告（反诉原告）代国锐的诉请请求，必然会让没有依法及时履行法律规定义务的人得到补偿，故对被告（反诉原告）代国锐的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）代国锐于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）荆州区荆北木器加工厂、张金仔支付经济损失46446.08元；二、驳回原告（反诉被告）荆州区荆北木器加工厂、张金仔的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）代国锐的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28390元，由原告（反诉被告）荆州区荆北木器加工厂、张金仔负担；反诉案件受理费11436元，由被告（反诉原告）代国锐负担，申请费5000元由原告（反诉被告）荆州区荆北木器加工厂、张金仔负担如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  李德庆人民陪审员  文桂林人民陪审员  问清莲二〇二〇年五月二十八日法官助理徐旭书记员张斌