福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1874号 上诉人（原审被告）：金光浩，男，1982年10月19日出生，朝鲜族，住吉林省桦甸市，现住福建省泉州市丰泽区。 被上诉人（原审原告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**，现经营地泉州市丰泽区城东街道体育街******，统一社会信用代码91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宗同健，该公司员工。 原审被告：石文凝，女，1984年11月6日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人金光浩因与被上诉人福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）及原审被告石文凝商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初6909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金光浩上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中超公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、本案《商品房买卖合同》附件六补充协议第七条违反法律规定，系格式条款，依法应当认定为无效。1.案涉合同是中超公司为了重复使用而预先拟定的，在签订时并未与金光浩协商。2.案涉合同附件六补充协议第七条限制了金光浩自由选择受托人的权利，限期缴清税费，也加重了金光浩的经济负担。中超公司通过合同，代行了行政机关的权力，加重了金光浩的责任。此外，“买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金。”明显加重金光浩的合同责任。3.从诉争条款的表述形式上看，中超公司就诉争条款也未对金光浩履行提示、说明义务，违反法律规定；从内容上看，诉争条款明显排除了金光浩的主要权利，加重了金光浩的义务。二、合同附件六第七条违反双方之间签订的《商品房买卖合同》的第二十二条的约定，不应对金光浩产生约束力。1.合同附件六第七条违反双方之间签订的《商品房买卖合同》的第二十二条有关合同附件不得有加重金光浩责任的约定。2.办理不动产登记是金光浩的法定权利，是否建立委托关系，需双方正式签订书面委托。按照双方约定，需先有金光浩的书面委托，中超公司才代办权属登记，向中超公司出具书面委托是金光浩的权利，并非金光浩的义务。三、金光浩已经要求中超公司交付办理权属证明所需材料，解除双方之间的委托办证关系，无需承担逾期委托的违约责任。四、中超公司主张违约金调整按每日购房款万分之一支付，没有法律依据，且明显过高。五、金光浩自购买房屋后至今，按时足额支付按揭款，没有存在任何逾期付款的行为，中超公司没有实际损失。若因为金光浩未按约定办理权属登记可能导致中超公司损失，在金光浩无法举证的情况下，应由法院调查举证。六、中超公司交付的房屋存在严重的质量问题，不符合办证条件，一审判决逾期委托办证违约金，严重损害金光浩合法权益。 中超公司辩称，1.中超公司与金光浩签订案涉合同及补充协议时，已经就合同和协议的内容进行了充分协商，且关于办理权属登记的合同条款是双方的真实意思表示，未违反相关法律法规的规定，是合法有效的条款，不应认定为格式条款。2.案涉房屋已经交付，且不能因为房屋存在质量问题就不办理权属登记，如金光浩认为房屋存在质量问题，可通过其他途径救济。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 石文凝述称，同意金光浩的上诉请求及事实理由。 中超公司向一审法院起诉请求：1.判令金光浩、石文凝赔偿逾期办证违约金13542元（自2016年11月29日计算至2017年5月23日共计逾期175天，以购房款773813元为基数，每日万分之一）；2.判令金光浩、石文凝承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：金光浩、石文凝与中超公司于2013年4月20日签订一份《商品房买卖合同》，约定金光浩、石文凝向中超公司购买址于丰泽区，房屋总价款为773813元。合同第六条约定，金光浩、石文凝应于2013年4月20日前支付购房款233813元，并于达到银行按揭条件后以银行按揭形式支付剩余购房款540000元。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金，经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”合同附件六第七条约定：“1.买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续；选择银行按揭贷款付款方式的买受人还应于银行办妥其所购商品房的抵押贷款手续。2.买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税、费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的万分之一向出卖人支付违约金。”该《商品房买卖合同》于2013年5月21日登记备案。合同签订后，金光浩、石文凝依约支付了全部购房款。中超公司于2016年11月2日就址在丰泽区华大街道中超·水木春天取得开发项目首日登记证明，于2016年11月17日向金光浩、石文凝发送《办理商品房不动产登记和抵押登记通知函》一份，该通知书于2016年11月19日被金光浩本人签收。根据该份《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》所载，中超公司通知金光浩、石文凝于接到本通知之日即2016年11月19日起十日内向中超公司提交办证所需相应资料。2017年5月24日，金光浩、石文凝与中超公司签订《商品房产权证代办委托协议》并交给中超公司，2017年5月24日，金光浩、石文凝缴纳契税并向中超公司提供办理产权登记的相关材料。 一审法院认为，金光浩、石文凝与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。《商品房买卖合同》附件六第七条是对买受人委托出卖人办理房屋权属登记，买受人应予配合，买受人未及时配合办理房屋权属登记所应承担的违约责任的约定，该条款系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规规定，上述条款应认定为合法有效。金光浩、石文凝辩称合同附件六（合同补充协议）中约定的第七条系显失公平，但其并未于法定期限内主张，故对其该辩称不予采信。金光浩、石文凝于2016年11月19日收到中超公司送达的《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，根据合同约定，其应当于2016年11月29日前向中超公司提供办理产权登记所需文件及资料并付清办理产权登记所需税费，但金光浩直至2017年5月24日才履行上述义务，金光浩的上述行为已经构成违约，应承担逾期办证的违约责任。关于违约金计付标准，金光浩辩称逾期委托办证违约金标准过高，应予调整，中超公司自愿将逾期委托办证违约金计算标准调整为每日购房款的万分之一，符合公平对等原则，予以支持，故根据合同附件六（合同补充协议）第七条第二项约定，金光浩、石文凝应当支付中超公司自2016年11月30日至2017年5月23日止每日按购房款的0.01%计算的违约金，故金光浩、石文凝应当支付违约金13542元（773813元×0.0001×175天），对中超公司主张金光浩、石文凝支付违约金的诉求，予以支持。石文凝经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证等相关的诉讼权利，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：被告金光浩、石文凝应于本判决生效之日起十日内支付原告福建中超实业有限公司逾期办证违约金13542元。一审案件受理费139元，由金光浩、石文凝负担。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，金光浩与中超公司约定以按揭贷款方式支付部分购房款，故案涉房屋的产权登记与抵押登记密切相关，影响中超公司作为贷款合同担保方的责任承担与风险。双方当事人基于该项事实，在合同附件六第七条约定买受人不按出卖人通知时限办理权属登记相关手续应承担相应的违约金，该约定具有督促性质，未加重金光浩的责任，未违反主合同的相关约定，也未违反法律法规效力性强制性规定，该约定系双方真实意思表示，合法有效。金光浩主张该条款无效，不予支持。一审判决确定其应承担逾期委托办证的违约责任，并无不当。中超公司按照金光浩在合同中确定的送达地址，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月19日被签收。按第七条第2款的约定，金光浩应自中超公司“通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一”向中超公司支付违约金。中超公司的诉求自愿调整为每日按金光浩已付购房款的万分之一支付，符合公平原则，予以支持。一审举证责任分配正确。金光浩上诉主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，金光浩的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费139元，由金光浩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈锦平 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 郑玉蒜 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 王佳森 书 记 员 洪铭锋 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。