广西壮族自治区梧州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）桂04行初13号 原告杨云贞，女，1950年11月1日出生，汉族，住梧州市万秀区。 委托代理人廖思进，系杨云贞之子。 原告廖思进，男，1979年3月29日出生，汉族，住梧州市万秀区。 被告梧州市万秀区人民政府，住所地：梧州市万秀区阜民路**。 法定代表人黄来焕，区长。 委托代理人陈华啟，梧州市万秀区司法局副局长。 委托代理人欧保中，梧州市万秀区人民政府干部。 原告杨云贞、廖思进因诉被告梧州市万秀区人民政府（以下简称万秀区政府）房屋行政补偿一案，向本院提起行政诉讼。本院于2020年2月12日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年3月31日公开开庭审理了本案。原告杨云贞、廖思进，被告万秀区政府的委托代理人陈华啟、欧保中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告万秀区政府于2019年7月31日向杨云贞、廖思进作出万政征补〔2019〕61号《梧州市万秀区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称《房屋征收补偿决定书》)。 原告杨云贞、廖思进诉称，被告万秀区政府作出的《房屋征收补偿决定书》是错误的。一、《房屋征收补偿决定书》中对被征收房屋价值的货币补偿低于同路段类似房地产市场的价格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日起被征收房屋类似房地产的市场价格。原告房屋所在路段新兴一路112号类似房地产市场均价都在6500元/㎡-10000元/㎡之间，但《房屋征收补偿决定书》中提及的选择货币补偿方式的补偿价格远低于同路段类似房地产市场的价格。二、《房屋征收补偿决定书》中的货币补偿方式未提供土地使用权价值及其余法定补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”的规定，补偿应包括以下三项：一是对被征收人房屋价值的补偿，包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿以及房屋室内装饰装修价值的补偿。被征收人的房屋包括被征收的房屋及其附属物，而附属物是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物。被征收人对自己的房屋进行装饰装修，在征收时也应当给予补偿。二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费，搬迁补偿是针对所有被征收人的。三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第二款规定，奖励是针对按期搬迁的被征收人的，如不按期搬迁，则不能享受政府给予的奖励。而补助也应当如此，一般是针对于生活困难救助、重大疾病救助以及住房困难家庭的。原告无业，属于国家二级残疾人（听力残疾），目前依靠年迈七十岁的母亲以每个月2000多元的退休金生活，家中还有一个在读小学的儿子。原告的情况符合生活困难的标准，但《房屋征收补偿决定书》中未提供相关补偿。综上所述，被告万秀区政府作出的《房屋征收补偿决定书》是无效的，请求法院依法予以撤销。 原告杨云贞、廖思进向本院提交了以下证据：1.《梧州市发展和改革委员会关于新安家园项目可行性研究报告的批复》网站截图；2.《征收拆迁补偿》第十九条内容、案例；3.北京在明律师事务所对2011年1月21日国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条内容的解读；4.《国有土地上房屋征收评估办法》部分条文内容；5.《征收拆迁补偿》第十七条内容；6.个人住房档案；7.新兴一路112号第2幢406房房屋结构图；8.梧州水利电力设计院出具的通知；9.梧州市房产测绘成果报告；10.新兴一路112号1、2幢住户明细表；11.梧州市城区基准地价级别更新成果列表及说明。 被告万秀区政府辩称，一、万秀区政府依法有权对原告杨云贞、廖思进作出《房屋征收补偿决定书》及公告，且程序合法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条的规定，万秀区政府依法有权负责本行政区域即新兴一路片区棚户区改造房屋征收与补偿工作，且有权对原告位于新兴一路片区拆迁范围内的房屋作出征收补偿决定。二、原告申请撤销万秀区政府依法作出的《房屋征收补偿决定书》及公告无事实根据和法律依据。（一）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案》第八条的规定，万秀区政府在作出补偿决定书时，对原告的被征收房屋进行货币补偿的金额是严格按照规定的，在市场评估价165578元的基础上给予增加15%的货币补偿后为190415.05元。但由于原告在限期内没有签订补偿安置协议，依据补偿方案的规定，是不能享受签约奖励、搬迁奖励等相关奖励补助的。因此，对其作出征收补偿决定的主要补偿项目为被征收房屋价值的补偿（含在市场评估的基础上给予增加15%的货币补偿）、房屋混合（砖混）结构差别补偿费、附属物及构筑物补偿费、房屋的装修装饰补偿费、房屋设施迁移费、搬迁补助费共六项，合计补偿金额为人民币217039.19元。对原告的补偿项目齐全，均符合规定，没有漏项缺项的情况。（二）原告提出《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日起被征收房屋类似房地产的市场价格。万秀区政府认为，根据该补偿条例可知，类似房地产是指被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产；类似房地产的市场价格是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格。评估时点为房屋征收决定公告之日。类似房地产的市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内土地使用权的价值。针对被征收房屋类似房地产的市场价格，还要具体考虑原告被征收房屋的区位、结构、新旧程度等，并不能完全参考被征收房屋周边的新楼盘价格6500元/㎡-7000元/㎡之间。经万秀区政府委托梧州市物价局价格认证中心进行认证，新兴一路棚改项目所在区位或同类地段新建普通商品住房市场平均价格于201××年9月13日的公开市场平均价格为人民币4900元/㎡。因此结合实际并充分考虑被征收人利益最大化的情况下，在评估价基础上增加15%的货币补偿，只要被征收人配合动迁工作，在限期内签订安置补偿协议的，根据《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目货币化安置奖励的实施办法》政策规定给予补足，对被征收房屋计算补偿均价可达到周边新建商品房价格的水平。另外再加上被征收人的装修等补偿，完全是能够旧房换新房，达到棚改工作改善人居环境的目的。三、原告提出《房屋征收补偿决定书》未提供土地使用权价值并无依据。征收实施单位根据新兴一路棚户区改造项目范围内大多数被征收人推选出来的测绘、评估机构，依法依规委托广西思创地产估价事务所有限责任公司对原告房屋进行评估。原告虽然在征收过程中未提供土地使用权证，但评估机构依据《房地产评估规范》及掌握的房屋征收补偿资料及长期积累的估价经验，并结合原告同一幢结构面积相同的其他被征收房屋的土地分摊面积得出该房屋土地使用面积，以划拨的方式扣除1.8%办证费用后，得出原告房屋估价面积58.82㎡的房地产总价为165578元，该价格已包括被征收房屋建筑物及房屋对应的土地使用权价值。该评估在综合考虑房屋权属证书所登记的建筑面积、同一幢结构面积相同的其他被征收房屋的土地分摊面积极土地使用权类型等因素基础上，对被征收房屋价值作出的评估，符合《国有土地上房屋征收评估办法》的规定。万秀区政府依据该评估结果确定的房地产价值及补偿方案中规定的应给予的补偿对原告作出的补偿决定是合法合规，并无原告称其未提供土地使用证以致土地使用权漏缺评估的情况。四、原告提出要求给予停产停业损失、困难救助、重大疾病救助等补偿于理无据。根据《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案》关于非住宅房屋（事实商铺）停产停业损失补偿的规定，可以享受停产停业损失补偿的房屋是指非住宅房屋，且选择了产权调换的方式。原告的房屋性质属于住宅，没有相关证件证明其被征收房屋属于非住宅房屋（事实商铺），且原告也未在限期内签订补偿协议，是不能享受该项补偿的。虽然原告称其家庭环境较为困难，应享受困难补助、重大疾病救助等补偿，但在新兴一路片区棚改项目的补偿方案中没有困难救助、重大疾病救助等规定，补偿方案是经过梧州市人民政府审批，且被告在实施征收与补偿工作中所涉及的资金均是经过审计部门监督的，保证专款专用，依法依规征收，因此不能给予原告以上的补偿。综上所述，万秀区政府有权依法作出《房屋征收补偿决定书》及公告，原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院在查明事实的基础上依法作出裁决。 被告万秀区政府向本院提交了以下证据：1.被征收人身份证、户口本、社区或派出所查询平台有关身份信息等材料、入户调查表、产权证及土地证（均为复印件），拟证明征收实施单位从2017年初派工作人员对申请人被征收房屋开展房屋状况调查；2.《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案（征求意见稿）》、《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目指挥部房屋征收与补偿安置方案征求意见的通知》及送达回执，拟证明征收实施单位依法征求申请人房屋征收与补偿安置方案意见；3.梧政办函〔2017〕10号《梧州市人民政府办公室关于万秀区工厂一路片区新兴一路片区富民片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案的批复》、梧发改投资〔201××〕304号《梧州市发展和改革委员会关于梧州市新兴一路片区棚户区改造项目可行性研究报告的批复》，拟证明新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案得到梧州市人民政府的批复；4.万政阅〔2017〕23号《万秀区二届政府第11次常务会议纪要（2017年6月22日）》，拟证明新兴一路片区棚改征收公告和征补方案经过万秀区政府常务会议讨论证明；5.《梧州市万秀区人民政府关于对新兴一路片区棚户区改造项目范围内房屋实施征收拆除改造决定的公告》、《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收拆除规划红线范围内的具体房屋（含土地）门牌号》；6.梧州日报2017年6月30日版面刊登的公告；证据5、6拟证明万秀区政府已依法告知征收项目的有关信息，并证明了答复人已依法在梧州日报等公众媒体发布了公告内容和征收拆除规划红线范围内的具体房屋门牌号；7.万政发〔2017〕16号《梧州市万秀区人民政府关于印发梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案的通知》，拟证明万秀区政府有权对原告房屋作出征收补偿决定；8.《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造工程项目选定测绘、评估机构的通知》、送达回执，拟证明被告已向原告送达相应的文书；9.《梧州市万秀区人民政府关于对新兴一路片区棚户区改造项目范围内房屋进行测绘评估的公告》及送达回证；10.万政发〔2017〕18号《梧州市万秀区人民政府关于印发新兴一路片区棚户区改造项目货币化安置奖励的实施办法的通知》及回执；证据9、10拟证明被征收房屋货币化安置奖励实施证明；11.《梧州市万秀区人民政府关于公布梧州市新兴一路片区棚户区改造项目所在区位或同类地段新建普通商品住房市场平均价格认证结果的通知》及回执，拟证明项目所在区位或同类地段新建普通商品住房市场平均价格认证证明；12.《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造工程项目房屋征收拆除签约通知书》及回执，拟证明被告已告知原告在收到通知书之日起90日内签订房屋征收补偿安置协议；13.新兴一路112号第2幢406房房地产估价报告、装修明细表、附属物平面图及送达回证、照片，拟证明被征收房屋评估情况说明；14.《梧州市万秀区人民政府关于新兴一路112号第2幢406房房屋作出征收补偿决定的公告》、万政征补〔2019〕61号《房屋征收补偿决定》、送达回执，拟证明被告已将房屋征收补偿决定书送达至原告，并告知其有权选择补偿方式及安置房源的选定方式；15.新兴一路112号第2幢406房房地产估价报告、装修明细表，拟证明该评估报告依据公告登报当日作为评估时点，2019年的评估报告与原评估报告的评估时点、内容、结论一致；16.送达回执（2019年）、图片，拟证明2019年的评估报告已送达至原告；17.空调清单，拟证明房屋迁移费的计算凭证。 经庭审质证，对原告提交的证据，被告质证认为：原告提供的大部分是法律条文，无法质证；评估报告问题，原告认为对其不公平，但在征收公告发出后原告没有提供土地证之类等证据，因此不存在不公平的情况，建设部规定评估的时点就是征收发布的那天；房价变动的问题，2017年-2020年的市场房价都会有变动的，征收单位已采取措施，在原告的原房屋地上重新建房，补偿给原告；房屋价值的问题，没有对原告造成损害；在被告提供的证据中可知，从公告入户调查开始原告是配合的，2017年选定评估机构时原告也签字了，但在选定评估机构结果出来后原告就不愿签字；关于2017年的公告在2019年才出评估报告的问题，是按照建筑测量规范进行，评估师需要现场进屋才能评估，但原告不配合不给进屋评估，导致一直没有评估报告，后来原告配合了直到2019年才有评估报告，送达评估报告给原告时原告仍不愿意签字，因此才造成2019年出评估报告。 对被告提交的证据，原告质证认为：证据1-14，无异议；证据15-16，评估报告有异议，一系列房屋征收工作从2017年开始的，评估报告在2019年才出现，这两年房价物价变化很大，对评估报告不予认可；证据17无异议。 本院对证据认证如下：对原、被告提交的证据，予以认定作为认定本案事实的证据。 经审理查明：2017年被告万秀区政府对原告杨云贞、廖思进被征收房屋开展房屋状况调查。随后被告作出《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案（征求意见稿）》。2017年2月27日，被告向原告发出《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目指挥部房屋征收与补偿安置方案征求意见的通知》。2017年3月1日，梧州市人民政府向市征收办、市住建委作出梧政办函〔2017〕10号《梧州市人民政府办公室关于万秀区工厂一路片区新兴一路片区富民片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案的批复》。2017年6月22日，被告就新兴一路片区棚改征收公告和征补方案召开常务会议，并制作万政阅〔2017〕23号《万秀区二届政府第11次常务会议纪要》。2017年6月29日，被告作出万政发〔2017〕18号《梧州市万秀区人民政府关于印发新兴一路片区棚户区改造项目货币化安置奖励的实施办法的通知》。2017年6月30日，被告在梧州日报刊登的公告发布《梧州市万秀区人民政府关于对新兴一路片区棚户区改造项目范围内房屋实施征收拆除改造决定的公告》以及《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收拆除规划红线范围内的具体房屋（含土地）门牌号》。原告房屋位于梧州市××区××房（其中产权证登记面积为48.88㎡，实地测绘建筑面积为58.82㎡，套内面积为50.35㎡，房屋结构为混合结构，房屋用途为住宅。）列入新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收范围。2017年7月3日，被告作出《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案》。2017年7月4日，梧州市安鹏建设有限公司向新兴一路片区棚户区改造项目范围内被征收人发出《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造工程项目选定测绘、评估机构的通知》。2017年7月10日，原告签收该通知以及征收决定公告、征收补偿方案。2017年7月29日，原告签收《梧州市万秀区人民政府关于对新兴一路片区棚户区改造项目范围内房屋进行测绘评估的公告》。2017年9月15日，梧州市发展和改革委员会作出梧发改投资〔2017〕304号《梧州市发展和改革委员会关于梧州市新兴一路片区棚户区改造项目可行性研究报告的批复》。同日被告向新兴一路片区棚户区改造工程指挥部、万秀区建设局、梧州市安鹏建设有限公司、新兴一路片区棚户区改造项目范围内的被征收房屋所有权人发出《梧州市万秀区人民政府关于公布梧州市新兴一路片区棚户区改造项目所在区位或同类地段新建普通商品住房市场平均价格认证结果的通知》，公布梧州市新兴一路片区棚户区改造项目所在区位或同类地段新建普通商品住房于2017年9月13日的公开市场平均价格为人民币4900元/㎡。2017年9月28日，被告向原告发出《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造工程项目房屋征收拆除签约通知书》，告知其限期签约房屋征收补偿安置协议的期限。原告没有签订补偿安置协议。2019年3月26日，广西思创房地产估价事务所有限公司作出房地产估价报告确定新兴一路112号第2幢406房于价值时点2017年6月30日的市场价值如下：房地产估价建筑面积58.82㎡，房地产单价为2815元/㎡，房地产总价为165578元，房屋装修价格为15943元。2019年7月9日，被告向原告送达《房地产估价报告》和《房屋装修价值评估表》，原告拒绝签收。2019年7月31日，被告向原告作出万政征补〔2019〕61号《房屋征收补偿决定书》，对原告的新兴一路112号第2幢406房屋作出如下补偿决定：（一）货币补偿方式。被征收房屋价值的补偿（含在市场评估的基础上给予增加15%的货币补偿）为190415.05元，房屋混合（砖混）结构差别补偿费为2941元，附属物及构筑物的补偿费为2030.28元，房屋的装修装饰补偿费为15943元，房屋设施迁移费为4209.86元，搬迁补助费为1500元，共计补偿金额为人民币217039.19元。（二）产权调换方式。如原告选择房屋产权调换，由被告提供坐落征收范围内的新安家园安置房进行补偿；原告可自行选择以下两种过渡方式：（1）提供周转房，由被告提供红岭小区周转房一套；（2）选择自行过渡，从原告搬迁之日计发，每月按原告房屋建筑面积58.82㎡×15元/㎡=882.3元，过渡期限从搬迁之日起至安置房交付使用后3个月结束。如不选择，视为选择（1）进行过渡安置。以上两种补偿方式由原告自行选择其一。原告自收到决定书之日起十五日内向被告提出选择补偿方式，与征收实施单位签订征收补偿协议。原告逾期不选择补偿方式的，视为选择货币补偿的方式进行补偿。 本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一、二款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”本案中，被告万秀区政府经过梧州市人民政府的批准，依法对梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造工程项目房屋实施征收拆除，其主体适格，有权依法向原告作出《房屋征收补偿决定书》。关于被征收房屋价值的补偿是否低于房屋征收决定公告之日起被征收房屋类似房地产的市场价格的问题。被告万秀区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案》第八条的规定，对原告的被征收房屋进行货币补偿的金额是在市场评估价165578元的基础上给予增加15%的货币补偿后为190415.05元，以及其余各项的补偿项目齐全，均符合规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条中的类似房地产是指被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产；类似房地产的市场价格是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格。评估时点为房屋征收决定公告之日。类似房地产的市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内土地使用权的价值。被征收房屋类似房地产的市场价格，还须考虑原告被征收房屋的区位、结构、新旧程度等，并不能完全参考被征收房屋周边的新楼盘价格。关于《房屋征收补偿决定书》中的货币补偿方式是否包含土地使用权价值的问题。测绘、评估机构是新兴一路棚户区改造项目范围内大多数被征收人推选出来，评估机构依据《国有土地上房屋征收评估办法》及相关规定对被征收房屋价值作出的评估，价格已包括被征收房屋建筑物及房屋对应的土地使用权价值，被告依据该评估结果确定的房地产价值及补偿方案中规定的应给予的补偿对原告作出的补偿决定是合法合规的。关于原告要求给予停产停业损失、困难救助、重大疾病救助等补偿的问题。根据征收与补偿安置方案规定，非住宅房屋（事实商铺）选择了产权调换的方式，可以享受停产停业损失补偿。而原告的房屋性质属于住宅，且原告也未在限期内签订补偿协议，不能享受该项补偿。虽然原告称其家庭环境较为困难，提出应享受困难补助、重大疾病救助等补偿请求，但在新兴一路片区棚改项目的补偿方案中没有该项规定，被告不给予原告以上补偿并无不当。综上所述，被告作出房屋征收补偿决定程序合法，符合《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案》的规定，本院予以支持。原告的诉请理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告杨云贞、廖思进的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告杨云贞、廖思进负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院，账号：20-0173010********，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 陈少培 审 判 员 邱 良 审 判 员 陈国飞 二〇二〇年五月八日 法官助理 何忠霞 书 记 员 张沅婷 附：适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。