广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终625号上诉人（原审原告）：珠海市长城物业管理有限公司,住所地：广东省珠海市***********,统一社会信用代码：914***********878Y。法定代表人：周常青，总经理。委托诉讼代理人：马竟涛，广东德赛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵凤肖，女，1967年10月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************，居民身份证号码：440************344。上诉人（原审被告）：刘尚庭，男，2000年11月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************，居民身份证号码：440************717。上诉人（原审被告）：刘尚君，男，1994年12月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************，居民身份证号码：440************714。上诉人赵凤肖、刘尚庭、刘尚君的共同委托诉讼代理人：刘国尧，男，1968年1月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************，居民身份证号码：440************718，系赵凤肖的配偶，刘尚庭和刘尚君的父亲。上诉人（原审被告）：刘雪云，女，1969年8月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************，居民身份证号码：440***19*******700。上诉人珠海市长城物业管理有限公司（以下简称长城公司）因与上诉人赵凤肖、刘尚庭、刘尚君、刘雪云（以下简称赵凤肖等4人）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初5221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长城公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判赵凤肖等4人支付物业管理费（包括管理费、垃圾处理费、污水处理费、对讲机维护费、电梯维护费、水费）共计19096.77元；三、改判赵凤肖等4人立即支付滞纳金28712.51元（以每月欠交的管理费为基数按日千分之一加收，暂计至2018年9月30日）；四、本案诉讼费由赵凤肖等4人承担。事实和理由：一、原审判决认定赵凤肖等4人应支付的物业服务费数额计算方式错误。1、事实管理物业服务合同关系应当以原合同内容为依据。一审判决既已认定长城公司与小区业主形成事实上的物业服务关系，却不按照原物业合同内容来认定物业服务费，属于法律适用错误。从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条可以推论出，事实物业服务关系的前提应当是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同到期后，业主委员会未与物业服务企业签订物业服务合同，且未要求物业服务企业退出物业服务，物业服务企业继续提供物业服务的情况下要求业主按照原来的物业服务合同支付相应的物业服务费，有相应的依据。首先，案涉小区业主委员会于2011年到期后就没有成立新的业委会；其次，根据长城公司一审中补充提交的《会议纪要》显示，业委会认同在没有新的物业公司进驻之前由长城公司继续管理本小区。因此，长城公司继续管理小区既是事实，也得到业委会认可，物业服务关系继续按照原合同内容履行。公用水电费、垃圾处理费、污水处理费（原合同第六条）、对讲机维护费（原合同第十八条第2款）、电梯维护费（原合同第二十四条第5款）均有合同依据，且这一部分费用是长城公司受托管理的支出，并没有成为物业管理收入，而是由长城公司代为收取后支付给第三方。长城公司每年均与珠海市安达电梯有限公司签订《电梯维修保养合同》，约定5台设备每月保养费1250元（除去一楼住户，分摊给125户，每户每月10元）。长城公司每年均与珠海市泰兴达电子科技有限公司签订《可视对讲系统保养、维修合同》，约定每月维修保养费700元（分摊145户，每月每户4.8元，长城公司仅收取4元）。即便一审法院认为该部分内容没有合同依据，也应当按照无因管理之债来处理，而不是全部驳回。因此，赵凤肖等4人应当支付合同期内以及合同期满后事实管理期间的电梯维护费、对讲机维护费、公用水电费、垃圾处理费。2、一审判决未支持公用水电费属事实认定错误。长城公司一审提交的证据《欠费清单》由于纸张打印问题，公用水电费未完全显示，但清单总额计算正确，且已包含了公用水电费。一审法院在审理过程中发现清单中没有显示公用水电费，长城公司说明原因后补充提交完整显示的欠费清单，然而一审法院并未采纳该份证据。公用水电费有明确的合同依据，电梯以及楼梯间照明都会产生公用电费，如按照每月2812.07元分摊145户，每户每月约20元左右。该费用实际产生且由长城公司代为支付，因此赵凤肖等4人应当支付该笔费用。二、一审判决无视赵凤肖等4人违约事实，驳回长城公司关于滞纳金的诉讼请求，有违公正。原合同第二十条第2款已约定滞纳金，目的在于惩罚逾期未交物业服务费的行为。赵凤肖等4人多年未交物业服务费，存在明显的违约。长城公司对滞纳金的计算日期截止至2018年9月30日，且仅以日千分之一加收，已给予赵凤肖等4人最大限度的扣减，即便一审法院认为滞纳金约定过高，可酌情判定赵凤肖等4人支付一部分违约金。但一审法院驳回长城公司关于滞纳金的诉讼请求，违反《合同法》公平以及诚实信用原则。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，支持长城公司的上诉请求。针对长城公司的上诉，赵凤肖等4人答辩称其答辩意见与上诉意见一致。赵凤肖等4人上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判赵凤肖等4人无需向长城公司支付任何费用；二、长城公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实明显错误。首先，赵凤肖等4人已将长城公司主张的所有物业费用等全部以银行转账和现金支付的方式缴纳过。（一）原审法院认定赵凤肖等4人拖欠物业管理服务费的期间错误。原审判决认定赵凤肖等4人应付物业服务费期间为2011年11月至2018年10月，超出长城公司主张的赵凤肖等4人欠费期间，明显错误。（二）原审法院认定赵凤肖等4人拖欠物业管理服务费的金额不清。长城公司主张赵凤肖等4人拖欠物业管理服务费的金额为19069.77元（包括管理费、垃圾处理费、污水处理费、对讲机维护费、电梯维护费、水费）。原审判决认定赵凤肖等4人应付物业服务费、自用水费、污水处理费合计24878.19元，认定金额远远超过长城公司主张的欠费金额，明显有误。（三）长城公司提供给原审法院的2栋1004房欠费清单及已交管理费清单，与起诉状中的诉求信息不相符。《碧湾花园欠款客户明细列表》载明时间为2011年11月至2017年12月，欠费金额225337.67元。《2栋1004房已交管理费清单》载明的已交费时间为2014年8月至2019年02月，证明长城公司主张的欠费时间明显错误。因此，导致产生的欠费金额也与实际情况大相径庭。（四）长城公司自认收到赵凤肖等4人的物业管理费，但是至今未提供发票。长城公司不提供发票，拖延时间后，就以业主长时间未交物管理费为理由诉至法院，通过法院的生效判决对业主双重收取物业管理费。赵凤肖等4人每年都会通过银行转账和现金方式支付物业费，银行转账单备注也十分清楚，而长城公司收款后不提供任何收费凭证。直至发生长城公司工作人员拿走业主现金交付的物业管理费约6万元的事件后，赵凤肖等4人才有了通过银行转账交付物业管理费的意识，并于2015年10月要求长城公司提供银行收款账户。二、原审判决适用法律错误。根据《物业管理条例》第三十五条的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。就双方物业服务合同关系，长城公司应履行物业管理职责。长城公司在提供物业管理服务期间，管理不到位。物业服务合同约定物业人员配置为12人，现仅有6人。由于长城公司的疏忽，间接导致赵凤肖等4人家里被盗窃财物，长城公司物业工作人员还故意砸坏赵凤肖等4人家人的车辆。长城公司未履行物业服务职责，直接或间接导致赵凤肖等4人财产安全损害，应承担相应责任，退还一半的物业服务费。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律不正确，赵凤肖等4人依法提出上诉，请二审法院查实后支持赵凤肖等4人的上诉请求。针对赵凤肖等4人的上诉，长城公司答辩称，业主的上诉请求、事实理由均与本案无关。其请求权已过诉讼时效，不应得到支持。其余答辩意见与长城公司的上诉意见一致。长城公司向原审法院起诉请求：一、赵凤肖支付物业管理费（包括管理费、垃圾处理费、污水处理费、对讲机维护费、电梯维护费、水费）共计19069.77元；二、赵凤肖支付滞纳金28712.51（计至2018年9月30日）；三、赵凤肖承担本案全部诉讼费用；四、刘雪云、刘尚庭、刘尚君对上述费用承担连带清偿责任。二审期间，长城公司提交了以下证据：欠费清单、电梯维修合同、电梯维护费发票及清单、电梯维修保养合同、公用电费代缴清单以及发票、可视对讲机系统保养、维护合同，维护费用收据及清单、退出“碧湾花园”物业管理的通知以及《公告》、《关于督促家家信物业做好碧湾花园小区物业管理接管工作的函》以及《公告》、微信截图。赵凤肖等4人二审提交以下证据：2019年6月香凤居委会出具的证明、碧湾花园第一届业主委员会2011年8月3日发布的公告、《关于刘国尧投诉的回复》、发票二张、收款收据、业主委员会备案登记表、《关于安装可视门禁系统的征求意见公告》、缴款通知单和收款收据、两份《报告》。本院组织了双方当事人对上述证据进行证据交换和质证。本院二审认定事实：长城公司主张其每月均会将催缴通知放至业主的信箱，向业主催缴物业服务费，其在一审期间提交了照片，拟证明2015年在住户大门张贴过催缴通知。赵凤肖等4人对此不予认可。长城公司于2019年1月21日向原审法院提起本案诉讼。长城公司提供的欠费清单载明，涉案房屋业主于2016年11月25日汇入5个月物业管理费1363.5元，2017年7月汇入6个月物业管理费及水费1614.52元，2018年11月29日汇入2018年1至10月管理费2277元、水费和排污费699.01元，扣除这些已付费用之后，2016年2月至2018年9月的物业服务费为4554元、污水处理费为471.66元、水费为1020.92元。赵凤肖等4人二审提交《投诉回复》、《报告》、《情况反映》等，拟证明业主曾向居委会反映长城公司物业服务不到位、涉案小区存在消防安全隐患等问题，长城公司认为这些证据与本案无关。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于双方的法律关系。长城公司与碧湾花园业委会于2006年签订的《物业管理合同》已于2011年7月31日期满，根据约定合同已经自然终止，双方没有续订合同，但长城公司没有退出碧湾花园，而是继续为该小区提供物业管理服务，因此，双方成立了事实上的物业服务法律关系。长城公司实际为碧湾花园提供了物业服务，赵凤肖等4人作为小区业主，享受了长城公司提供的服务，故其应当支付一定的费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定是关于物业服务合同终止后物业公司退场的规定，长城公司主张据此可以推论出物业公司在合同期满后未被要求退场而继续管理，即按原合同继续履行，不能成立，本院不予采纳。因此，长城公司在没有与碧湾花园业主或业主委员会续签书面的物业管理合同的情况下，其主张按原合同的约定收取该小区业主的其他服务费用没有依据，对于各项费用的具体分析意见，本院将在后面予以论述。二、关于长城公司在本案中的诉讼请求是否已经过诉讼时效问题。长城公司向碧湾花园提供物业服务是按月收取服务费用，每个月的费用属于继续性债权，应按每个个别债权分别计算诉讼时效。在业主没有按月缴纳的情况下，长城公司应当及时主张权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，长城物业公司于2019年1月21日向一审法院提起本案诉讼，故其主张2016年1月21日以前的费用已经超过诉讼时效，本院不予支持。长城物业公司主张其一直有向业主催缴物业管理费，但其在本案中没有提供充分的证据予以证明，故本案不存在诉讼时效中断、中止的情形，本院对长城物业公司的该项主张不予采纳。三、关于长城公司主张的各项费用。（一）物业服务费。长城公司实际为碧湾花园提供了物业服务，一审法院酌定参照原《物业管理合同》的收费标准计算物业服务费较为合理。赵凤肖等4人主张碧湾花园小区管理混乱、物业管理人员配置不符合合同约定以及没有履行合同约定的其他义务，导致其家中被盗。如前所述，双方成立的是事实上的物业服务关系，故赵凤肖等4人以原《物业管理合同》的约定主张长城物业公司违约显然不能成立。赵凤肖等4人还主张因长城公司服务疏忽导致其财产损失，但没有提供充分的证据予以证明，故其主张长城公应向其退还一半物业服务费没有依据，本院不予采纳。（二）水费、污水处理费。长城公司提供了证据证明赵凤肖等4人所有的案涉房屋产生了自用水费及污水处理费并由长城公司代缴，赵凤肖等4人应当支付。（三）公用水电费、对讲机费、垃圾费、电梯维护费。长城公司在本案中仅提供了部分票据及其单方计算公用水电费的分摊方法，并没有提供计算的具体依据，故其要求赵凤肖等4人承担公用水电费的依据不足，本院不予支持。对讲机费、垃圾费、电梯维护费没有合同依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。（四）滞纳金。由于双方没有续签合同，即对滞纳金并没有约定，长城公司要求赵凤肖等4人承担滞纳金亦缺乏依据，不予支持。综上分析认定，长城公司提供的欠费清单载明，赵凤肖等4人已交纳2016年2月至2018年9月的部分物业服务费及水费和排污费，扣除之后尚欠物业服务费4554元、排污费471.66元、水费1020.92元，赵凤肖等4人应向长城公司支付。综上所述，本院认为，长城公司上诉部分有理，本院予以支持，对原审判决相应判项予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初5221号民事判决第二项；二、变更珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初5221号民事判决第一项为：赵凤肖、刘雪云、刘尚庭、刘尚君于本判决生效之日起十日内向珠海市长城物业管理有限公司支付物业服务费4554元、排污费471.66元、水费1020.92元，合计6046.58元。三、驳回珠海市长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费994元，由珠海市长城物业管理有限公司负担865元，赵凤肖、刘雪云、刘尚庭、刘尚君负担129元。二审案件受理费1988元，由珠海市长城物业管理有限公司负担1730元，赵凤肖、刘雪云、刘尚庭、刘尚君负担258元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年五月二十二日书记员  吴健豪