贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初230号原告：田茂梅，女，1986年12月29日出生，苗族，住贵州省毕节市七星关区。原告：徐海东，男，1986年7月12日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。二原告委托诉讼代理人：彭润、赵英豪，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄海、宋芳，贵州创驰律师事务所律师。原告田茂梅、徐海东与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告田茂梅、徐海东及二原告的委托诉讼代理人赵英豪，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人黄海、宋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田茂梅、徐海东向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付碧阳国际城第3幢2单元24层4号商品房转移登记的有关文书；2.判令被告支付原告逾期交付碧阳国际城第3幢2单元24层4号房的违约金14158.86元（违约金计算以388446元为基数，从2014年12月31日起按日万分之零点五计算至2016年12月28日）；3.判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计28511.94元（违约金计算以388446元为基数按日万分之一从2017年12月28日起计算至向被告实际交付商品房转移登记的有关文书之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。（庭审中，原告撤回第一项诉讼请求。）事实及理由：2013年12月13日，被告与原告签订了合同编号为2013-3210号的《商品房买卖合同》。合同约定被告将其开发的位于毕节市卖与原告，房屋建筑面积为138.83平方米，房屋总价款为人民币388446元。同时约定“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算想买受人支付已付款万分之零点五的违约金”，合同并未明确约定办证期限及逾期办证违约金的计算方式。合同签订后，原告以公积金贷款的方式向被告支付了全部房款，但被告于2016年12月28日才将涉案房屋交付原告使用。被告至今也未向原告办理涉案房屋的不动产权证书。期间虽经原告多次催促，被告均以各种理由拖延，拒不履行办证的合同义务。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，亦未违反法律的强制性规定，合法真实有效。原告已经按照合同约定履行了交付全部房屋价款的义务，被告应严格按照合同约定和法律规定按期向原告交付涉案房屋的房屋产权转移登记相关文书以及办理产权证书。被告逾期交房以及拒不履行其为原告交付涉案房屋的房屋产权转移登记相关文书及办证的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。故原告特根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，诉至法院，望判如所请。被告碧阳置业公司答辩称：一、关于逾期交房问题。1、根据贵州省高级人民法院作出的（2018）黔民申2749号民事裁定书中认可原审法院认定约定交房违约金过高对约定交房违约金进行下调，且即便原告主张因逾期交房导致在外租房居住四年产生了损失，省高院在该裁定书中也维持原审对交房违约金下调的相关事实认定，且对要求以租金计算违约金的请求不予支持。同样在贵州省高级人民法院作出的（2018）黔民申2121号裁定书中也对原审法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准从按已付房款的日万分之二（0.02%）下调至日万分之零点二五(0.0025%)的认定予以肯定。因此，请求法庭参考我省高级人民法院的裁定对本案逾期交房违约金计算标准进行适当下调。2、因为原告在合同约定交房之日没有按合同补充协议约定向被告提交齐办证资料，根据该补充协议第五条5.2和5.6款约定，被告有权拒绝交房并不承担任何逾期交房责任。同时，对于提出再次计算利息的，逾期交房所产生的本就是违约金，原告等再行计算利息无事实和法律依据。3、根据合同约定，原告未按期交齐房款的，不享有主张逾期交房违约责任和逾期办证违约责任的权利。4、根据《民法总则》对诉讼时效的规定，关于超过诉讼时效部分的违约金依法不应得到支持。二、关于原告主张逾期办证问题。1、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。合同第二十二关于初始登记的约定不是涉案房屋办证的约定方式及违约责任承担方式，办证违约责任承担方式的约定条款为补充协议8.3条。逾期办证违约起算时间应当是原告向被告提交完毕办证资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书之日起360日以后开始计算。关于碧阳国际城办证问题，所有的买房人均委托被告办证，那么双方应根据补充协议8.3条的规定，严格履行自己的义务，本案中，被告已按约履行自己的义务，而原告在实际收房办理入住时没有提交办证所需资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书，导致延迟办证的，被告不承担违约责任。2、涉案房屋楼栋都已具备办证条件，原告不提供资料、不缴纳相关税费、不出具委托书，被告无法为其办证。就本案而言，由于原告没有缴纳契税、提供办证资料及委托书，办证时间尚未起算，故不存在违约的前提条件，被告依法不承担违约责任。3、若法院认定以实际交房后360日内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以原告提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到被告张贴办证通知被告提交办证资料之日止；对于超过办证通知时间才收房或者一直未提供办证资料、相关税费、未出具办证授权委托书，不应计算赔偿办证违约责任；小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按原告的诉请将导致业主完全不用理会被告的通知，而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料，想什么时候领取不动产权证就什么时候领取，而违约金要一直计算，这显然是对房开企业的极大不公平，也是无限扩大房开企业的责任，目前小区仍有部分业主在被告多种通知仍不提交资料，这将使该责任处于无限存在的状况，不利于社会关系的稳定。4、从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则中可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系原告按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，原告从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少原告个人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对原告使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》之规定，被告请求将办证违约金赔偿率下调至0.002%；并且，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均把原合同约定的办证违约金计算标准下调至0.002%。同时，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了被告无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生情势变更。因此，若法院最终支持原告主张的办证违的金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。5、在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高，尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万元左右，有些甚至20多万元，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购实，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。在省高院、安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均充分考虑是否因逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月13日，以原告田茂梅、徐海东为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积138.83平方米，套内建筑面积110.9平方米。房屋总价款388446元。买受人采用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款118446元，余款270000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2016年12月28日，被告将涉案房屋交付原告。2020年1月13日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次登记审查意见》，同意办理Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次登记。2020年3月6日，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书，编号为（2020）毕节市不动产权第0002848号。原告认为，被告存在逾期交房及办理商品房转移登记存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付房屋及协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2016年12月28日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。但是，被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。本案的诉讼时效应从2017年1月4日起开始计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2020年1月3日提起诉讼并未超过诉讼时效。故被告的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。被告逾期交房的时间为728日，对应的违约金计算为14139.43元（388446元×0.5?/日×728日）。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2016年12月28日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2017年12月23日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，违约金应从2017年12月23日起计算。原告诉请从2017年12月28日起开始计算违约金，系其对自己民事权益的处分，本院予以准许。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。本案中，被告未举证证明涉案房屋所在楼栋具备办理转移登记的条件并将该资料提交办证部门后何时通知了原告，故违约金应计算至获得不动产权证之日，即2020年3月6日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款388446元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年12月28日计算至2020年3月6日。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田茂梅、徐海东逾期交房违约金14139.43元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田茂梅、徐海东逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款388446元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年12月28日计算至2020年3月6日）；二、驳回原告田茂梅、徐海东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费433元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  肖滨二〇二〇年五月二十日书记员  胡晨