广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初187号原告：邓中清，女，1970年9月1日出生，汉族，住四川省苍溪县***********，公民身份号码510************627。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市顺源实业发展有限公司，住所地广东省中山市东区*********，统一社会信用代码914************467。法定代表人：王尚位，总经理。委托诉讼代理人：施人铭，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟丽婷，广东凯行律师事务所实习律师。原告邓中清与被告中山市顺源实业发展有限公司（以下简称顺源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓中清委托诉讼代理人赖初帆，被告顺源公司委托诉讼代理人施人铭、钟丽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓中清向本院提出诉讼请求：被告顺源公司向原告支付逾期办理不动产证书违约金26385.6元。事实与理由：原告与被告于2013年5月29日签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），商品房坐落于中山市东区*****************房，合同约定被告应当在2014年6月30日前交付涉案商品房,被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告直到2018年10月16日才实际办妥原告的产权登记，被告逾期办证，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法作出公正判决。庭审中，原告邓中清认为违约金的计算不应受商品房买卖合同约定的“违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”的总额限制，涉案商品房于2014年6月30日交付，加上720个工作日届满期限是2017年5月22日，自愿从期限届满次日起计算至涉案商品房颁发不动产权证书之日即2018年10月16日往前倒推5天即2018年10月11日止。被告顺源公司辩称，1.商品房买卖合同约定被告仅有递交产权登记资料的义务，并无办理不动产权证书的义务，原告的诉讼请求没有合同依据。2.双方之间订立的合同是双方真实意思表示，没有违反效力强制性规定，且经国土部门备案登记，合法有效，应当遵循当事人的约定，因此逾期办证的违约金应该按照合同的约定，累计总金额不超过原告已付购房款的1%。3.原告没有提供损失证据，也没有产生实际损失；原告不能证明合同约定违约金低于其损失，依法不应增加违约金；原告的房屋已升值，不存在任何损失，原告在收楼后已经取得房屋的占有和使用权，被告已经按照合同约定按期交付给原告，同时已经为原告办理不动产权证书。4.逾期办证违约金应计算至被告向产权登记机关递交产权登记资料之日止，但被告对递件日期未能提供证据予以证明。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回其诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2013年5月29日，邓中清（买受人）与顺源公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市东区************2**01房，建筑面积80.52平方米；总价款为516354元，于2013年5月29日以现金方式支付155354元，于2013年7月30日以商业贷款方式支付361000元；如买受人未按合同约定时间付款，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金，逾期达30天的，出卖人有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的30%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2014年*月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任，若买受人要求在出卖人取得建设主管管理部门出具的建设工程竣工验收备案登记证后才收楼的，则买受人同意上述合同约定的交楼时间相应顺延一年；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延迟之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。商品房买卖合同还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，邓中清依约支付了全部购房款516354元，并于2014年6月30日办理了涉案商品房的收楼手续。2.涉案商品房于2015年8月26日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。3.2018年10月16日，中山市国土资源局就涉案商品房向邓中清颁发不动产权属证书。后邓中清认为顺源公司逾期办理不动产权属证书构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。4.庭审中，顺源公司称其因找不到相关资料故对其递交产权登记资料的具体时间不清楚。5.庭审中，邓中清与顺源公司向本院申请给予七天供双方当事人调解，本院经审查后予以准许。现调解期限届满，双方未能达成调解协议。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。邓中清与顺源公司之间所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。本案中，对于顺源公司存在逾期办证的违约事实，邓中清与顺源公司对此均无异议，本院予以认可，并认定顺源公司应为此承担支付违约金等违约责任。关于逾期办证起止日的计算问题。商品房买卖合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，涉案商品房收楼之日为2014年6月30日，加上合同约定的办证期限（720个工作日），前述期限届满之日为2017年5月17日，故逾期办证违约金应从办证期限届满次日即2017年5月18日起计算至递件之日止，现因顺源公司不清楚其递交产权登记资料的具体时间，邓中清为此自愿主张逾期办证违约金截止日为涉案商品房颁发不动产权证书之日即2018年10月16日往前倒推5天即2018年10月11日止，其主张的计算方法合理，故本院对其主张的计算方法予以支持，经计算，顺源公司逾期时间为512天（2017年5月18日至2018年10月11日）。关于调整违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。本案中，邓中清主张违约金的计算不应受商品房买卖合同约定的“违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”的总额限制。对此本院认为，首先，商品房买卖合同中对于邓中清逾期付款的违约金没有相应的限制，办理商品房的产权证书与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等。其次，在邓中清已向顺源公司支付全额购房款后，顺源公司逾期为涉案商品房办理产权证书，影响了邓中清对涉案商品房进行使用、处分以及获取相应收益，若以已付房价款1%为总额限制，不足以弥补邓中清的损失，且不利于督促顺源公司履行合同义务，故本院对邓中清前述关于不受总额限制的主张予以支持。综上，本院认定顺源公司应向邓中清支付的逾期办证违约金为26437.32元（516354元×0.01%/天×512天），现邓中清于本案中主张逾期办证违约金26385.6元，系其对自身权利的自由处分且减免了顺源公司的责任承担，故本院对其诉求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告中山市顺源实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告邓中清支付逾期办证违约金26385.6元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费458元，减半收取为229元（原告邓中清已预交），由被告中山市顺源实业发展有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇二〇年四月八日书记员  郭小琪梁琳