广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1828号原告：梁月胧，男，汉族，1989年7月22日出生，住址广东省肇庆市端州区************，公民身份号码441************518。委托诉讼代理人：胡雨墨，广东科业律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤剑华，广东科业律师事务所律师。被告：肇庆市团星房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区新城**（70-01、70-05、70-06）鼎峰B1、B2幢201卡商铺，统一社会信用代码914***********494N。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：杨挺，公司员工。委托诉讼代理人：陈淑欢，广东开信律师事务所律师。被告：恒大地产集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区********卓越后海金融中心2801房，统一社会信用代码914***********152Y。法定代表人：甄某1。委托诉讼代理人：陈淑欢，广东开信律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行,住所地广东省肇庆市鼎湖区*******************3-1至3-10卡商铺，统一社会信用代码914***********034M。负责人：张翼。委托诉讼代理人：谢国斌，银行职员。委托诉讼代理人：罗毅洪，银行职员。原告梁月胧诉被告肇庆市团星房地产开发有限公司(以下简称团星公司)、恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依职权追加中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行（以下简称农行鼎湖支行）为第三人参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人胡雨墨，被告团星公司的委托诉讼代理人杨挺、陈淑欢，被告恒大公司的委托诉讼代理人陈淑欢,第三人农行鼎湖支行的委托诉讼代理人谢国斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁月胧向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告于2018年7月20日签署的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018073485）；2．判令二被告共同向原告返还950740元，其中购房款947991元及利息2749.17元（以947991元为本金计算，按中国人民银行贷款利率的四倍从2019年10月19日暂计至2019年10月25日，2019年10月26日之后的利息按中国人民银行贷款利率的四倍计至实际还款日）；3．本案诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、担保费、公告费、交通费等）由二被告共同承担。增加诉讼请求变更为：1．判令解除原告与被告团星公司于2018年7月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018073485），并解除原告与第三人农行鼎湖支行于2018年8月8日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；2．判令二被告共同向原告返还950740元，其中购房款947991元及利息2749.17元（以947991元为基数计算，按照中国人民银行贷款利率的四倍自2019年10月19日暂计至2019年10月25日，2019年10月26日之后的利息按中国人民银行贷款利率的四倍计算至实际还款日）；3．判令二被告共同向原告偿还原告已向第三人农行鼎湖支行支付的贷款利息（具体金额以第三人系统显示数据为准）；4．本案诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、担保费、公告费、交通费等）由二被告共同负担。事实与理由：原告与被告团星公司于2018年7月20日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的位于肇庆市鼎湖区新城70区长鼎路1号鼎·峰商住小区***幢***房住宅一套，房屋总价947991元。原告与被告团星公司在签订《商品房买卖合同（预售）》时，被告团星公司向原告出具由被告恒大公司加盖公章的《无理由退房承诺书》一份，承诺原告在办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。合同签订后，原告依约履行了所有付款义务。后原告于2019年10月19日，向被告团星公司提出退房请求，被告方却以各种理由拒绝办理。原告认为，原、被告双方签订合同后应当遵循诚实信用原则，无理由退房是被告方的承诺，故被告应在原告提出退房申请后，办理退房手续并退还所交纳的房款，被告应当诚信履行该承担的义务。综上所述，为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。原告梁月胧举证如下：1．企业信用信息公示报告，证明被告的诉讼主体资格；2．《商品房买卖合同（预售）》，证明原、被告签订房屋买卖合同的事实；3．关于全面事实无理由退房的重大决定、无理由退房承诺书，证明恒大对业主承诺在办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房；4．收据、发票、中国农业银行个人购房担保借款合同、借款凭证，证明原告方已履行合同约定的事实；5．退房函、邮寄单、邮寄单跟踪，证明原告向被告提出退房请求的事实。被告团星公司、恒大公司辩称：一、被告团星公司没有违反案涉商品房买卖合同的约定，原告请求解除案涉商品房买卖合同缺乏事实和法律依据，恳请法庭驳回原告全部的诉讼请求。二、原告请求两被告共同承担返还购房款及利息的诉求毫无事实根据，依法不予支持。（一）原告请求被告恒大公司共同承担返还购房款及利息无事实和法律依据，依法应予驳回。1．被告恒大公司与原告不存在商品房买卖合同关系，更没有收取原告任何款项。与原告建立商品房买卖合同关系的是被告团星公司，并非被告恒大公司。根据合同相对性原则，假设要退房，原告应该向被告团星公司退房，而非被告恒大公司。因此，原告请求被告恒大公司退还所谓房款及利息毫无事实根据。2．从《无理由退房承诺书》内容可见，被告恒大公司从未承诺向原告退房款。被告恒大公司只是表明，购房者在符合承诺书中所列的条件情况下，才可以向下属公司（即案涉房屋的开发商）主张退房。如上所说，假设原告可以退房，那么也应该向案涉合同的出售方主张退房，而非向被告恒大公司主张。因此，原告要求承担共同退款毫无事实依据。3．根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款的规定“连带责任，由法律规定或当事人约定。”如上所说，被告恒大公司与原告并无承担退房款的约定。此外，被告团星公司和被告恒大公司是两个完全独立的法人，即使是被告团星公司股东，根据《中华人民共和国公司法》的规定也只是在股东出资范围内承担有限责任。因此，被告恒大公司与原告既不存在约定的退款义务，也不存在与被告团星公司共同承担或连带承担的法律义务。原告对被告恒大公司的诉求没有事实和法律依据，依法不予支持。（二）原告未与被告团星公司签订《无理由退房协议》，原告不享有“无理由退房”的权利。理由是：第一，原告在其起诉状中断章取义地引述《无理由退房承诺书》，已经充分表明其自知理亏。原告应当非常清楚《无理由退房承诺书》内容表述是：“您购买的恒大下属公司开发的……,若您已经履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上的，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起……可无理由退房。”据此可知，既然是下属公司开发的，那么如上所说，根据合同相对性原则，应是下属公司的义务。此外，上述内容明确了无理由退房的前提是首期款的支付需要在总房款的30%及以上，并且是同时签订《商品房买卖合同》和《无理由退房协议》后不存在违约的情况下才可以行使无理由退房权利。事实上，原告并未与被告团星公司签订《无理由退房协议》，不符合以上所列条件，故此，原告请求无理由退房缺乏事实依据。第二，被告坚持认为原告未与被告团星公司签订《无理由退房协议》依法、依约均不享有无理由退房的权利。但是，假设按原告的逻辑，那么，根据法律规定和房屋的现实状况，依法也不应支持原告退房请求。理由如下：首先，从事实和法律方面分析。《无理由退房协议》并未就原告与被告团星公司之间的退房和退房款的两个互为债务的履行先后问题进行约定。那么，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”也就是说，如果原告要求被告团星公司退房款，那么原告理应同时将没有任何瑕疵，包括没有任何权利瑕疵的房屋归还给被告团星公司。否则，被告团星公司有权根据上述法律规定，行使同时履行抗辩权。其次，向被告团星公司退还无瑕疵的房屋是原告之应有义务。而事实上，由于原告的按揭贷款，已经将案涉房屋预抵押登记给了第三人。第三人在答辩中明确案涉房屋已经办理了预抵押登记。即案涉房屋已经存在权利瑕疵。而本案原告并未向贷款银行提前还款赎回案涉房屋。因此，在原告未向贷款银行赎回案涉房屋的情况下，原告向被告团星公司返还无瑕疵的房屋是完全履行不了的。即原告的诉求缺乏法律依据。第三，原告在本案中并未提出请求解除其与贷款银行的贷款合同，贷款合同问题不能在本案中一并处理。据此，结合上述答辩观点，被告团星公司认为，若认为原告可以行使无理由退房，那么，原告也应在其向银行办理了赎回房屋手续，由按揭银行到不动产中心注销了“预抵押登记”后，再向被告团星公司要求退房并请求返还房款。综上所述，原告对两被告的诉求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回其全部诉求。被告团星公司、恒大公司没有提供证据。第三人农行鼎湖支行辩称，我方签订合同的借款人已经贷款买房，只要原告还清借款本息，我方可以解押房屋。案涉房屋已经办理预抵押登记。目前原告正常还款，原告贷款本金尚余479166.65元。第三人农行鼎湖支行举证如下：1．个人贷款凭证登记，证明原告于2018年9月3日借款，借款本金为500000元，到期日期为2048年9月2日；2．贷款偿还记录表，证明原告已还本金26388.91元，已还利息47312.48元，截至2020年4月26日，原告尚欠本金473611.09元，无结余利息；3．不动产登记证明，证明我方于2018年9月10日取得预售商品房抵押权预告登记。结合本院对证据的采信及庭审调查情况，查明如下事实：原告购买被告团星公司位于鼎湖区新城70区的***幢***房房价款总金额为947991元，原告于2017年12月30日向被告团星公司支付首期购房款94799元，于2018年3月29日向被告团星公司支付首期购房款94799元，于2018年5月18日向被告团星公司支付首期购房款258393元，于2018年7月20日签定《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018073485）及《合同补充协议》，约定余下购房款500000元，办理银行按揭支付。原告与被告团星公司在签订《商品房买卖合同（预售）》当日，被告团星公司向原告出具由承诺人为被告恒大公司的《无理由退房承诺书》一份，其内容为：“……我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的恒大楼盘***幢***房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”。原告为余下购房款500000元，作为借款人/抵押人向第三人农行鼎湖支行办理商业贷款500000元，于2018年8月8日，原告与被告团星公司及第三人农行鼎湖支行签定《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定原告以购买的商品房***幢***房抵押借款500000元，贷款以等本递减还款方式偿还，被告团星公司为担保借款合同项下原告的全部债务提供阶段性连带保证担保，借贷双方对提前还款特别约定为一年内不得提前还款，满一年后提前还款的，补偿金为提前还款金额×1%，不足500元按500元收。合同签定后，第三人向原告发放的贷款本金500000元划入被告团星公司名下账户，并于2018年9月10日取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。原告自借款合同签定后，于2018年10月3日起逐月向第三人农行鼎湖支行归还贷款本息。原告于2019年10月19日，向被告团星公司寄送《退房函》提出无理由退房，要求被告团星公司两日内一次性偿还购房本金947991元及利息。本案审理过程中并增加解除原告与第三人中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行于2018年8月8日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》和判令二被告共同向原告偿还原告已向第三人农行鼎湖支行支付的贷款利息（具体金额以第三人系统显示数据为准）的诉讼请求。另查明，被告团星公司是被告恒大公司属下的独立法人主体。被告恒大公司于2015年4月15日作出《关于全面事实无理由退房的重大决定》，其内容为：……决定，全面实施所有楼盘住宅无理由退房，具体决定如下:执行时间：2015年4月16日8时起,实施原则：自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户,已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。操作流程：客户签署《楼宇认购书》时，恒大集团向客户出具《无理由退房承诺书》，并出示《无理由退房协议书》；客户签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》。原告向本院依法申请财产保全，要求查封、扣押、冻结被告团星公司的价值95万元的财产，并提供诉讼财产保全责任保险，原告预交财产保全费5000元。本院作出（2019）粤1203民初1828号民事裁定书对上述申请予以支持，并对被告团星公司有关财产予以冻结。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。结合当事人的诉辩意见，争议的焦点为：一、无理由退房协议是否成立,无理由退房协议是否包含附加的内容,被告是否应当承担无理由退房的责任,商品房预售合同是否应当解除。二、商品房借款担保合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还。三、被告恒大公司应否与被告团星公司共同承担返还购房款的责任。一、关于无理由退房协议是否成立。被告团星公司在与原告签定《商品房买卖合同（预售）》的同时，向原告出具了《无理由退房承诺书》，表明了其愿意接受无理由退房承诺的约束，表达了买受人买房后，其愿意无理由退房的意思，表明其自愿承担退房的义务，因此，其内容本身包含了接受该承诺约束的意思。原告在与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，作出购买房屋的承诺后，双方对无理由退房达成协议，属于商品房买卖合同的一部分。《无理由退房承诺书》是被告团星公司的单方承诺，其效力及于被告团星公司对其自身义务的承诺，而不及于为原告设定义务。原告已按《商品房买卖合同》的约定向被告团星公司支付了首期购房款及办理了银行按揭抵押付款手续，履行了合同约定的各项义务，并自其提出退房前无任何违约行为，达到无理由退房的“已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为”的条件，因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018073485）及《合同补充协议》理据充分，应予支持。被告在其宣传单页面顶端显著位置用大号字体印刷“无理由退房”字样，具有诱导性，而其又在宣传单页脚位置印刷免责声明，对其无理由退房的责任附加条件，是对“无理由”承诺的实质性更改。依照诚实信用的原则，被告应当提示买受人注意上述条款。但上述免责内容却以小号字体印刷，无法引起注意反而容易被忽视，而被告未能提供证据证明其在原告作出认购行为之前已经向原告提示该条款，因此，无法证明原告清楚并愿意接受该免责的约定。现双方对该免责约定的意见不一致，应认定双方对此未达成一致意见。因此，上述免责声明的附加条款不应认定为无理由退房协议的内容。被告提出买受人签订《无理由退房协议书》才能享有无理由退房权利，但上述《无理由退房承诺书》是被告的单方承诺，其效力及于被告对其自身义务的承诺，而不及于为原告设定义务，双方关于无理由退房的协议已成立，被告向原告出具《无理由退房承诺书》，并提出附加条件，应视为对原协议的变更。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。现双方对变更的内容有争议，而被告未能提供充分的证据证明原告同意其变更，视为双方对合同的变更未达成一致意见，因此，该承诺书不发生变更合同的法律效果。原告未与被告签订《无理由退房协议书》，其所约定的内容未得到原告的同意，因此，亦不发生变更无理由退房协议的法律效果。综上，本院确认无理由退房协议没有发生变更，其内容为被告承诺的无理由退房，不包括附加的内容。原、被告双方对无理由退房达成协议，该协议的内容没有违反法律法规的强制性规定，应依照约定履行义务。如前所述，该协议不包含附条件的条款，因此，在原告提出退房时，被告应依约履行退房义务，退回原告已支付的购房款。因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并返还购房款，理据充分，应予支持。双方签订《补充协议》，应一并解除。虽依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，但本案因无理由退房而产生的诉争，而非原、被告双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生，故此，原告请求赔偿商品房买卖合同解除前利息损失，不予支持。二、商品房担保贷款合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还。原告购买被告团星公司的商品房，并支付首期购房款，余款双方约定由原告以所购商品房向金融机构办理住房抵押借款支付。原告于此向第三人农行鼎湖支行抵押借款，并办理了案涉商品房的预告抵押登记。按揭贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立；从合同的履行目的而言，按揭贷款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行。在商品房买卖合同双方就合同的效力、解除与撤销发生争议时，按揭贷款合同的履行就处于待定状态。在按揭贷款合同双方因商品房买卖合同无效或者被撤销、解除，而解除按揭贷款合同时，商品房买卖合同纠纷的处理与按揭贷款合同纠纷的处理就存在天然的关联。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原、被告双方的商品房买卖合同依法解除，原告请求解除其与被告团星公司及第三人农行鼎湖支行签定的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，事实及法律依据充分，本院予以支持。依照上述解释第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，本案《商品房买卖合同（预售）》合同及补充协议解除后,作为借款人的原告的目的和追求必然落空，如强求原告继续履行按揭贷款合同，不仅给原告造成巨大的经济负担，也为按揭银行的贷款收回造成巨大风险。相反，赋予原告解除按揭贷款合同的权利，免除了其无谓的履行负担，于银行而言，并无造成巨大损失的可能，因为银行提前收回贷款后可另行放贷，客观上反而促进了整个社会的资源配置，本案中，第三人农行鼎湖支行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障。因此,被告团星公司应当将其收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和原告,并办理商品房的抵押登记的涤除手续。即被告团星公司应在商品房买卖合同及补充协议解除后将原告梁月胧剩余的贷款本金（贷款本金500000元减除原告已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人农行鼎湖支行，原告梁月胧应同时向第三人清偿被告团星公司还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）。被告团星公司应在商品房买卖合同及补充协议解除后向原告返还购房首付款447991元及原告梁月胧已向第三人农行鼎湖支行归还的银行贷款本金(具体金额以第三人农行鼎湖支行系统显示数据为准）。第三人农行鼎湖支行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给原告。原告配合被告团星公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签及合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给被告团星公司。三、被告恒大公司应否与被告团星公司共同承担返还购房款的责任。被告团星公司是被告恒大公司属下的独立法人主体。本案中原告与被告团星公司存在商品房买卖合同关系，根据合同相对性原则，被告团星公司与原告承担相应合同权利与义务。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款“连带责任，由法律规定或当事人约定。”的规定，被告恒大公司与原告并无承担退房款的约定。被告恒大公司虽为被告团星公司之股东，根据《中华人民共和国公司法》的相应规定，只是在股东出资范围内承担有限责任，原告要求被告恒大公司与被告团星公司共同返还购房款及利息的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告梁月胧与被告肇庆市团星房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018073485）及《补充协议》。二、解除原告梁月胧与第三人中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行、被告肇庆市团星房地产开发有限公司签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。三、被告肇庆市团星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁月胧返还购房款447991元及原告梁月胧已向第三人中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行归还的贷款本金(具体金额以第三人中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行系统显示数据为准）。四、被告肇庆市团星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁月胧返还已向第三人中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行支付的贷款利息(具体金额以第三人中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行系统显示数据为准)。五、被告肇庆市团星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向第三人中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行返还原告梁月胧自至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金500000元减除原告梁月胧已还部分，具体金额以第三人中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行系统显示数据为准）。六、原告梁月胧应在上列第三项被告肇庆市团星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向第三人中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行返还原告剩余的贷款本金的同时向第三人中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行清偿被告肇庆市团星房地产开发有限公司还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日第三人中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行系统显示数据及按揭贷款合同约定提前还款违约金标准为准）。七、第三人中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给原告梁月胧。原告梁月胧配合被告肇庆市团星房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签及合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给被告肇庆市团星房地产开发有限公司。八、驳回原告梁月胧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6653.7元、财产保全费5000元，共11653.7元，由被告肇庆市团星房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员  邹杰明二〇二〇年五月十五日书记员  梁思学