广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初1035号原告：毛有邦，男，汉族，1951年9月18日出生，住广东省英德市******委会供销社，现住英德市锦泰华庭****，身份证号码：440************339。原告：陈来娣，女，汉族，1952年1月21日出生，住广东省英德市******委会寨下新屋组，现，现住英德市锦泰华庭****份证号码：440************625。委托代理人：李洁媚，广东定海针（阳山）律师事务所律师。委托代理人：胡志强，广东定海针（阳山）律师事务所律师。被告：英德市广海房地产开发有限责任公司，住址：英德市*************。法定代表人：黄某。委托代理人：刘文财，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：赖丽芳，广东浈阳律师事务所律师。原告毛有邦、陈来娣诉被告英德市广海房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本案于2020年2月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告毛有邦、陈来娣的委托代理人胡志强、被告英德市广海房地产开发有限责任公司的委托代理人赖丽芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛有邦、陈来娣提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告所购买的坐落于英德市*******侧广海·锦泰华庭5幢805号房屋办理不动产权证；2、判令被告支付逾期办理房地产权属证书的逾期违约金，违约金按已付购房款224650元，按年利率6%标准从2017年5月14日起计算至2020年2月16日止为37224元，自2020年2月16日起按照上述标准计至被告将原告上述房屋办理不动产权属证止；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年5月22日签订《商品房买卖合同·预售》，双方约定原告向被告购买位于英德市*******侧广海·锦泰华庭5幢805号房屋，总金额224650元。被告于2015年12月30日将该房屋交付给了原告使用，合同第十五条约定：因出卖人原因，买受人未能在该合同交付之日起360日内，将办理登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按照下列第2、3种方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务。根据合同约定被告应在2017年5月13日前为原告上述房屋办理产权证，但至今没有兑现。原告认为被告属于违约，应承当违约责任。为了维护原告的合法权益，特诉请法院，请求法院判决原告的诉讼请求。原告为证实其主张提供的证据有：证据1：身份证、企业信息，证明原、被告诉讼主体资格；证据2：商品房买卖合同，证明原、被告具有房屋买卖关系；证据3：契税发票、购房发票，证明原告已按合同约定交齐房款。补充：自然资源局告知书。被告英德市广海房地产开发有限责任公司辩称，1、未能按时办证并非答辩人所致，答辩人不应承担逾期办证责任。答辩人当初拍买到B地块进行商品房建设时，规划局是有提出“待北面茶果场用地处置后，次用地（B用地）必须与北面用地统一进行规划建设；此项目竣工验收时，按上述指标进行审核”的其他要求，但答辩人在拍买到B地块进行建设过程中，北面茶果场由于政府原因，未能及时处置（包括对原茶果场村民的补偿安置、招拍挂等），导致整个B区楼盘竣工后未能通过规划验收，从而未能及时办理产权证。且双方签订本案《商品房买卖合同》后，被答辩人支付房款，答辩人也开具了购房发票，积极对合同进行了登记备案，交付了涉案房产，并没有故意隐瞒、拖延办理的意思。所以未能及时办理涉案房产的产权证，过错不在答辩人，而在政府政策或政府过错行为，答辩人在逾期办证方面没有任何过错，不应承担违约责任。2、如法院认定有违约，本案也属于合同纠纷，计算应以双方约定为准，且双方约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效。该院作出的判决也按照房款的0.1%计算，应当同案同判。3、不应认可“按已付购房款的年利率6%支付逾期办理产权证的违约金”的主张。《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》规定按年利率6%计算的前提是合同未约定逾期办证违约金，而本合同已经约定。该指引是可参照，即也可以不参照。法院应结合案件情况、逾期原因、当事人过错等在1%至6%之间判决更为合理。被告英德市广海房地产开发有限责任公司为证实其抗辩提交的证据有：证据1：规划局出具的规划图，证明在拍买到B地块进行建设过程中，北面茶果场由于政府原因，未能及时处置（包括对原茶果场村民的补偿安置、招拍挂等等），导致整个B区楼盘竣工后未能及时通过规划验收，从而未能及时办理产权证，产权证未能及时办理是政府过错的政策性原因所致。证据2:2018年作出的（2018）粤1881民初951号、（2018）粤1881民初998号、（2018）粤1881民初1587号，证明该三份判决书本案情况与本案完全相同，应当同案同判，以维护法律的权威性和严肃性。本院经审理认定事实如下：2015年5月22日，原告毛有邦、陈来娣（买受人）与被告英德市广海房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件一至附件十一，该合同约定：“毛有邦、陈来娣购买英德市广海房地产开发有限责任公司开发的位于英德市*******侧广海·锦泰华庭5幢805号房屋，该商品房的用途为住宅，建筑面积共78.48平方米。房屋总价为224650元，买受人应于2015年5月22日前付首期款114650元，余款110000元于2015年12月30日前向银行申请贷款支付。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，不能在规定期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、如遇相关行政部门调整不能在约定时间内办理完毕、出卖人不承担责任，但可协助办理。附件四合同补充协议第三条约定……若因政府部门政策、法规变化影响办证时，出卖人也有权将办证期限作相应顺延。”合同签订后，原告按约定向原告支付了购房款224650元。2015年8月1日，英德市住房和城乡建设局在上述合同盖章备案。庭审中，原告放弃第一项诉讼请求。双方确认被告已于2015年12月30日前交付了涉案房屋给原告使用，涉案房屋仍未办理初始登记。以上事实有原告、被告提供的证据以及本院庭审笔录予以佐证，本院依法予以确认。本院认为：原告与被告自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》，并由英德市住房和城乡建设局备案，该合同内容未违反法律、法规规定，合法有效，原、被告应当忠实履行合同约定。原告已按照合同约定支付了购房款，被告应按合同约定向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，但至今涉案房屋仍未办理初始登记，亦未过户到原告名下。被告抗辩逾期办证是由于政府过错，不应承担违约责任。而被告提交规划局出具的规划图在2011年9月30日记载：待北面茶果场用地处置后，次用地必须与北面用地统一进行规划建设，此项目竣工验收时，按以上指标进行审核。被告对该政策是知情，被告也未提交证据证实政府不以该标准进行审核，政策并未发生变化，不属于双方约定的政府部门调整、政府政策变化或法规变化的顺延办证事由。因此，对被告的抗辩，本院不予采纳。被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。关于涉案合同约定逾期办证违约金计算标准是否过低，应否予以调整问题。本案中，原告认为合同约定逾期办证违约金过低，不足以弥补其损失，要求调整到年利率6%计付。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约时长及当地的实际情况予以衡量。结合本案事实，买受人已经依约履行了其主要义务即付款义务，而出卖人的主要义务为交付房屋及办理房屋权属登记。按合同约定，被告逾期交付房屋仅需向原告支付房款的0.1%违约金，仅224.65元，明显不足以填补原告因被告逾期办证行为所造成的损失。鉴于被告违约时间较长，综合多种因素，本院调整以总房款为基数按日万分之一计算。因此，被告应向原告支付从2017年5月14日至2020年2月16日逾期办证违约金22644元（224650×0.1‰×1008），之后违约金从2020年2月17日起按22.46元／天标准计算至涉案房屋办理权属登记之日止。原告放弃第一项诉讼请求，是其自行处分自身权益，本院予以遵照。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条的规定，判决如下：限被告英德市广海房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告毛有邦、陈来娣逾期办证违约金22644元，2020年2月17日起的逾期办证违约金按22.46元／天标准计算至涉案房屋办理权属登记之日止。本案受理费365.30元，由原告毛有邦、陈来娣负担143元，被告英德市广海房地产开发有限责任公司负担222.30元。原告毛有邦、陈来娣多预交受理费2248.75元，予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄永生二〇二〇年五月十九日书记员  巫敏智附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。附：本案适用的法律法规附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。