福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初2199号 原告：刘文娟，女，1985年8月4日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：郭望市，女，1973年11月14日出生，汉族，住厦门市思明区。 刘文娟与郭望市房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘文娟和郭望市到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘文娟向本院提出诉讼请求：1.郭望市退回租房押金6200元，并支付维修费1195元，门禁押金100元；2.郭望市支付违约金7200元、搬家费900元、中介费4000元、误工费3500元（2019年9月4日到2019年9月10日，每天按500元计算）；3.郭望市开具租赁期间2016年6月至2019年9月10日的房屋租赁发票。事实及理由：2019年9月1日，刘文娟因自己资金周转实际情况问题与郭望市商量更改支付租金日期，引发郭望市不满，郭望市要求提前解除合同，并承诺按合同办事，刘文娟在郭望市的催促下，为保证家人的生活不被打扰，放下手下的工作，匆忙回厦安顿老小并将出租屋打扫干净，恢复原样交给郭望市，并与郭望市协商按合同退还押金，违约金等事宜均遭郭望市拒绝。郭望市不但不愿友好协商且想通过无理要求及不存在理由克扣房屋押金，并不按合同办事拒付违约金，为此引发纠纷。 郭望市辩称，一、郭望市并未违约，而是刘文娟违约。根据双方2018年5月31日签订的《房屋租赁合同书》第三条约定，刘文娟应当每三个月支付一次租金，每次付款应提前7天支付；租赁合同第六条约定，租赁期间若刘文娟迟延支付租金达半个月的，郭望市有权解除合同；租赁合同第七条还约定，双方均不得借故解除合同，若有正当理由要求解除合同的，须提前一个月通知对方经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付1个月的租金作为违约赔偿金。依照前述约定，刘文娟本应于2018年5月24日、2018年8月24日、2018年11月23日、2019年2月21日、2019年5月24日支付租金。但刘文娟一直迟延支付租金，其于2018年6月10日迟延支付2018年5月24日的租金，迟延17天；于2018年9月1日迟延支付2018年8月24日的租金，迟延8天；于2018年12月11日迟延支付2018年11月23日的租金，迟延支付18天；：2019年2月21日的租金分两次于2019年3月16日和2019年4月4日支付，迟延支付天数分别为23天和42天；2019年5月24日的租金分两次于2019年6月4日和2019年6月10日支付，迟延支付天数分别为11天和17天。刘文娟迟延支付租金已经构成违约，郭望市有权解除租赁合同。虽如此，郭望市从替刘文娟考虑的角度，并未提出解除合同，而只是要求刘文娟以后能够按照合同约定准时支付租金，但刘文娟不同意且在2019年9月2日在微信中提出另找房子，郭望市同意刘文娟提出的意见。因此，违约的一方是刘文娟，提出解除合同的一方也是刘文娟。刘文娟请求郭望市支付违约金显然没有事实依据。二、刘文娟未付清租金、物业管理费等费用，无权要求返还押金。刘文娟尚欠付物业费和水费1274.8元、电费203.83元、煤气费28元、2019年9月1日至2019年9月10日的租金2400元。依照租赁合同第四条的约定，押金应当在刘文娟付清租赁期间的一切费用后无息退还，现刘文娟尚有前述费用未支付，其要求全额返还押金无事实依据。三、刘文娟诉求的房屋维修费和门禁押金无事实依据。刘文娟提出的维修费应由刘文娟自行承担。双方约定的租金实际低于同一小区的行情租金，双方因而在签订租赁合同时口头约定日常维修费用由刘文娟自行承担，刘文娟对此心知肚明，也正因此其在小羽佳提供了维修服务后就一直未曾向郭望市索要过维修费。同时，该维修费中的部分属于空调加氨项目，依照租赁合同第十五条约定，费用应由其自行承担。因刘文娟至今未与物业公司结清应交物业管理费用及水电公摊费用等，门禁押金系物业管理公司收取，与郭望市无关。四、刘文娟诉求搬家损失及误工费亦无法律依据。如前所述，在租赁合同的履约过程中，刘文娟违约，其请求郭望市支付所谓搬家损失和误工费没有事实与法律依据。五、开具发票不属于民事法律关系，不属于民事诉讼的受案范围。依照《税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》，开具发票属于行政管理法律关系，并不属于平等主体之间的民事法律关系，不属于民事诉讼的受案范围，因此刘文娟关于开具发票的诉求不应受理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月31日，郭望市（甲方）与刘文娟（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定甲方将厦门市思明区文园路阳鸿新城18号1201室（以下简称讼争房屋）出租给乙方，室内设备和装修包括沙发1套（含圆沙发1个）、床3张、大门钥匙5套、门禁4套等等；租赁期限自2018年6月1日至2020年5月31日；第一年月租金为7000元，第二年月租金为7200元；乙方应每三个月向甲方交付三个月租金，每次付款应提前7天支付；合同签订之日，乙方向甲方交付6200元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还给乙方；租赁期间，乙方应负责交付水电费、煤气费、电话费、有线电视费、宽带费、卫生费、小区物业管理费等；租赁期间乙方如有延迟支付租金，则每天按迟付租金部分的2%加收滞纳金，迟付租金达半个月，甲方有权自行解除合同，收回房屋并追回所欠租金及滞纳金；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人乙方如有正当理由要求解除合同时，须提前1个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付1个月的租金作为违约赔偿金；租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状并赔偿经济损失；房屋不得转租，空调加氨自行处理。合同签订后，刘文娟支付押金6200元，并支付租金至2019年8月31日。2019年9月9日，刘文娟搬离讼争房屋，尚欠以下费用：2019年5月至2019年8月的水费、公摊电费、垃圾处理费、物业管理费、公共维修金等共计710.5元；2019年9月1日至2019年9月9日的物业管理费及公共维修金共计56.42元；电费203.83元、煤气费28元。租赁期间，刘文娟多次逾期支付租金，其中2018年3月1日至2018年5月31日的租金逾期19天；2018年6月1日至2018年8月31日的租金逾期17天；2018年12月1日至2019年2月28日的租金逾期18天；2019年3月1日至2019年5月31日的租金逾期42天；2019年6月1日至2019年8月31日的租金逾期17天。 审理中，双方均向本院提交微信记录，载明：刘文娟于2019年9月1日与郭望市协商修改租金支付期限，但被郭望市拒绝；2019年9月2日，郭望市建议刘文娟如认为依约支付存在困难可另租房屋，刘文娟答复称其尽快找合适的房子；2019年9月3日，郭望市通知刘文娟最迟于10月3日交房。同时，刘文娟所提交的微信记录还显示其于2017年9月2日、2017年12月1日、2018年3月2日、2018年12月1日、2019年6月10日向郭望市提出缓交当季租金，郭望市表示同意。 刘文娟另提交以下证据：1.门禁押金收据2张，拟证明其尚有100元门禁卡押金未退。2.小羽佳服务验收单，载明空调维修费用为1195元，其中加氨费用为270元。3.微信记录，拟证明其支付中介费4000元、搬运费900元。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方应依约履行。刘文娟自承租以来多次逾期支付租金，其中2018年6月1日至2018年8月31日以及2019年3月1日至2019年5月31日的租金逾期支付超过15天且未征得郭望市的同意，已构成违约，郭望市有权依约解除合同收回房屋，且其建议解约系以刘文娟不能依约支付租金为前提，刘文娟对此予以同意，郭望市由此要求刘文娟搬离讼争房屋并无不当。刘文娟所主张的搬家费、中介费、误工费等均系更换住所之必要支出，且非郭望市过错所致，故综合以上认定刘文娟要求郭望市承担违约金并赔偿上述损失的诉求，无合同及法律依据，不予支持。关于空调维修费用，双方未作明确约定，且刘文娟系空调使用人，作为承租人亦应当对房屋配套设施承担维护义务，结合其维修后亦未向郭望市主张该笔费用，故其在本案中向郭望市主张该项费用，缺乏依据，不予支持。关于租赁押金，双方已约定退还押金应结清租赁期间一切费用，刘文娟尚欠租金2160元（7200元/30日×9日）、水电费及物业管理费等998.75元，扣除上述费用后，郭望市应当退还剩余押金3041.25元。门禁卡押金并非郭望市收取，刘文娟要求其退还缺乏依据，不予支持。关于发票的诉求，不属于民事案件审理范围，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、郭望市于本判决生效之日起七日内向刘文娟退回租房押金3041.25元； 二、驳回刘文娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费377元，减半收取189元，由刘文娟负担164元，郭望市负担25元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  辛 鹏 二〇二〇年五月十二日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。