贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1246号 原告：王益福，男，汉族，1955年10月29日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：孙善朋（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周训智（一般授权代理），系贵州锐驰律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州郎意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），系贵州郎意律师事务所实习律师。 原告王益福与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙善朋、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告因逾期交付办理位于毕节市七星关区房屋转移登记有关文书的违约金，该违约金的计算方式为：以已付总房款227034.00元为基数，按日万分之零点五的标准，从2015年7月12日起计算至被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计12429.00元）；2、判令被告为原告办理涉案商品房不动产权属证书并交付给原告；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年1月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买位于毕节市，购房款总计227034.00元，合同约定了商品房基本情况、总价款、违约责任等，合同约定“被告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”2013年7月11日将房屋交付原告后至今，原告并未取得房屋房地产权属证书，根据《商品房买卖合同》约定及相关法律法规、司法解释之规定。被告应于2015年7月12日前向原告办理商品房转移登记。原告依约付清了购房款227034.00元，但被告至今未向原告办理产权转移登记，明显违反了合同约定。原告认为，双方订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，因此该协议合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所诉。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、被答辩人诉讼请求部分已经超过法定诉讼时效，不应支持。根据《商品房买卖合同》约定，答辩人的义务是应于2015年3月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，至被答辩人提起本案诉讼时，已经超过两年的法定诉讼时效期间，其对逾期办证违约金的诉讼请求应该驳回。 二、根据补充协议约定，买受人同意委托出卖人代办房屋产权证，应办理相应的委托手续，故应在原告提交办证所需全部材料后，办证时限才开始计算。而涉案“瑞丰新城4幢”房屋自2019年4月29日取得毕节市不动产登记中心出具的《首次登记确认书》时具备办证所需条件，且答辩人已经依据该文书为同栋楼房业主办理了《不动产权证》，而原告至今未向被告提交身份证、结婚证复印件以及授权委托书等办证所需材料，导致办证时限的计算时间尚未开始。 三、被告未约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 四、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，不具备支付违约金的事实、法律基础。 五、双方对办理转移登记取得房地产权证另行明确约定为原告委托被告办理，并未约定被告在提交材料后须通知原告，且是否通知并不会对不动产权证的办理产生实质性的影响，故原告主张违约金应计付至被告将商品房转移登记的有关文书提交登记机关备案并通知原告之日止于约于法均无依据。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2012年1月12日，原告王益福作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于洪南大道××单元××房，建筑面积为84.55平方米；总价款为227034.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款69034.00元，余款158000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2013年3月31日前，将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”当日，双方由签订《补充协议》，约定：“办理房屋所有权证等所需的各项费用由买受人承担；买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理相应的委托手续，所需的各项费用由出卖人在签订商品房买卖合同之日一次性代收。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款，并于2013年7月11日向被告交付了契税、维修基金等费用，但被告一直未办理涉案房屋的权属证书。 另查明，2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》，载明：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司开发的瑞丰新城第4幢，现已开发完成。经审查，瑞丰新城第4幢符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。 本院认为原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告自认收房时间为2013年7月11日并提供了一份《准许收房通知单》予以证明，被告经释明后未提供证据反驳，故本院以2013年7月11日作为被告交付涉案商品房的时间。依照合同约定，被告应当在商品房交付之日起730日内，即2015年12月31日之前将办理权属登记提供的资料（需由被告提供的部分）报产权登记机关备案，但被告一直未履行，已经构成违约，原告诉请被告支付违约金，有合同约定，本院予以支持。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告应于2015年12月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原则上应从2016年1月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年1月13日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年1月13日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。鉴于原、被告双方形成委托待代办关系，只要被告具备应由其提供的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，即可视为是由于出卖人的原因未能办证的情形消除，现被告提供的证据并不足以证明其在具备办理商品房转移登记条件后已经尽到告知原告的通知义务，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2020年4月20日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点。综上所述，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年1月13日至2020年4月20日，共计1193日，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为227034.00元×0.005%×1193天=13542.58元。故对原告要求被告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的诉请，本院予以支持13542.58元。 关于原告要求被告为办理并交付涉案房屋不动产权属证书的诉请。依照《商品房买卖合同》补充协议之约定，原、被告双方形成委托待代办关系，且涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件，被告作为受托方有义务为原告办理不动产权属证书并交付给原告，但原告亦负有支付办证所需税费和提交相关文书的义务。故对原告的该项诉请，本院予以支持，但应以原告提交完毕办证所需的相关文书作为前提条件。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告王益福缴纳办证所需税费和提供相关文书（应当由买受人提供的办理商品房转移登记的有关文书）之日起九十日内为原告王益福办理并交付位于毕节市七星关区的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王益福逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金13542.58元； 三、驳回原告王益福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年五月八日 书记员  申开旭