贵州省惠水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2731民初2204号 原告：郭长江，男，1987年10月15日生，汉族，住贵阳市南明区。 原告：杨霜，女，1986年10月18日生，布依族，住惠水县。 二原告共同委托诉讼代理人：张江雨，贵州贵龙律师事务所律师，特别授权。 被告：惠水县盛世风华房地产开发有限公司；住所地：惠水县和平镇环城西路；统一社会信用代码：915227310976143588；法定代表人：李英，系公司董事长。 委托诉讼代理人：陈明书，贵州法治时代律师事务所律师，一般授权。 原告郭长江、杨霜与被告惠水县盛世风华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭长江及委托诉讼代理人张江雨，被告的法定代表人李英及委托诉讼代理人陈明书均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2015年11月27日签订的商品房买卖合同约定的交房义务，即将位于惠水县建筑面积44.68平方米的商业用房交付给两原告；2、判令被告赔偿逾期交房损失371736元（暂从2015年11月27日开始计算4年的租金损失，即91934元／年×4年），后期的计算至交房之日止；3、本案诉讼费由被告承担。 原告主张的事实及理由：2015年11月27日，原被告签订商品房买卖合同，合同约定，被告将其开发的位于惠水县出售给原告，面积为44.68平方米，价款为882878元，被告应于2016年12月31日交付房屋，合同签订当天，原告支付首付款442878元，余款440000元以银行按揭贷款的方式支付。原告向被告提交了银行贷款资料，因被告的原因一直未能办理贷款，2017年7月31日，被告要求原告重新签订一份商品房买卖合同用于办理贷款，同时应被告的要求，原告将所购商铺委托给贵州汇龙商业管理有限公司租赁管理，管理期限为10年，从2015年11月27日至2025年11月26日，前三年租金为278802元，第4-6年的租金为278802元，平均每年租金为92934元，因被告违约未交房，给原告造成了损失，故原告诉至人民法院，诉请如前。 被告辩称，原告第二项诉讼请求不认可，原被告之间属于商品房买卖合同关系，并非租赁合同关系，贵州汇龙商业管理有限公司与被告属于不同的法律主体，涉案房屋至今未竣工验收，被告承担的违约责任应当按照商品房买卖合同的约定执行；原告支付的款项应当提交银行流水予以证实。 本院经审理查明：2015年11月27日，原被告签订商品房买卖合同，合同约定，被告将其开发的位于惠水县出售给原告，面积为44.68平方米，价款为882878元，被告应于2016年12月31日交付房屋，逾期交房，从期限届满次日起，按已付款的万分之一支付违约金至实际交付止，在商铺实际交房之日起15日内向买受人支付。合同签订当天，原告支付首付款442878元，维修基金、契税等31659元，被告向原告出具了两张收据，余款440000元以银行按揭贷款的方式支付。签订商品房买卖合同的当天，原告将所购商铺委托给贵州汇龙商业管理有限公司租赁管理，并签订商业物业租赁事物委托代理合同，合同约定，管理期限为10年，从2015年11月27日至2025年11月26日，最迟于2018年11月26日开始计算租金。前三年租金为278802元，第4-6年的租金为278802元，平均每年租金为92934元。因贷款的原因，2017年7月31日，被告出具情况说明，内容为：“惠水县盛世风华房地产开发有限公司于2017年7月31日将2015年11月27日购买的1-10（郭长江）商铺购房合同收回，重新修改合同编号用于办理银行按揭，其它合同内容不变，租赁合同不做更改，租赁方式以原租赁合同为准”。2017年7月31日，原被告就上述被告出具的情况说明重新签订一份商品房买卖合同，截止一审法庭辩论终结时，贷款尚未办理下来。因上述商铺未竣工验收，被告未按合同约定的期限交房，给原告造成了损失，故原告诉至本院，诉请如前。 另查明：原告于2015年11月27日向被告支付购房首付款442,878元及维修基金、契税等31,659元，被告向原告出具的两张收据上除了加盖被告公司公章、财务专用章外，曾令鹏均在出纳与审核的中间签字。贵州汇龙商业管理有限公司的法定代表人为曾令鹏，持股90%，李希良支付10%，惠水县盛世风华房地产开发有限公司的法定代表人系李英与刘世玉，李英持股95.09%，贵州玉环投资管理有限公司的法定代表人亦是李英，未持股，曾令鹏持股54.5%。 上述事实有原、被告的陈述、预售合同备案登记表、商品房买卖合同、收款收据、支付凭证、商业物业租赁事物委托代理合同予以证实。 本院认为，本案争议焦点如下： 一、本案违约金的认定问题。 依法成立的合同应受法律保护，本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且没有违反法律或行政法规的强制性规定，故合同成立并生效。 交付符合约定及相关法律规定的合格房屋系被告履行商品房买卖合同最基本的合同义务，被告未按合同约定的时间向原告交房，已构成违约，应当承担违约责任。本案中，双方签订的商品房买卖合同虽然约定了逾期交房违约金的计算方式，但该违约责任并不能弥补原告的损失，原告向被告购买商铺的目的是为了租赁使用，故才有了将其购买的商铺交由贵州汇龙商业管理有限公司管理使用的商业委托使用合同，因被告未按约定交房，导致原告不能将所购买的商铺交由贵州汇龙商业管理有限公司管理使用，进而未能收到租金，造成原告租金损失，该租金损失与被告的违约具有直接的因果关系，且被告公司的法定代表人李英同时系曾令鹏控股的贵州玉环投资管理有限公司的法定代表人，曾令鹏又是贵州汇龙商业管理有限公司的法定代表人及控股股东，在原告与被告签订商品房买卖合同的当日就将该商铺委托给贵州汇龙商业管理有限公司管理使用，曾令鹏还在被告出具的收据上签字，因此，被告、贵州汇龙商业管理有限公司、李英、曾令鹏之间，具有明显的关联性，可以认定，被告是明知原告将所购买的商铺交由贵州汇龙商业管理有限公司管理使用并收取相应租金这一事实，甚至被告为了提高销售商铺的效力，在买受人购买商铺时就告知买受人购买商铺后由贵州汇龙商业管理有限公司以反租的形式租赁买受人购买的商铺，买受人可以获取相应的租金，这种反租的方式是现在商铺交易过程中非常常见的现象。 综上，本院认为，原告要求被告按商业物业租赁事物委托代理合同的约定计算逾期交房的违约金的诉讼请求符合法律的规定，本院予以支持。根据约定，被告应当于2016年12月31日交付房屋，故违约金的起算时间应当从2017年1月1日开始计算，每年为92,934元，截止2019年7月1日，两年共计为185,868元。2019年7月1日后的违约金，按每年92,934元计算至被告实际交房之日止。 二、关于原告要求被告交房的请求能否得到支持的问题。本案中，被告何时交付质量合格的房屋，受诸多因素的影响，时间无法确定。交房的条件也应以房管、消防、电力等部门的验收合格为前提，在交房条件尚未成就的情况下，原告要求人民法院判决被告交付房屋没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条；《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款、第一百三十四条；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告惠水县盛世风华房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内一次性支付原告郭长江、杨霜从2017年1月1日起至2019年7月1日的违约金共计185,868元。2019年7月1日后的违约金，按每年92,934元计算至被告惠水县盛世风华房地产开发有限公司实际交房之日止； 二、驳回原告郭长江、杨霜的其余诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,876元，由被告惠水县盛世风华房地产开发有限公司承担6,000元，原告郭长江、杨霜承担876元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  董胜军 人民陪审员  罗洪和 人民陪审员  龙 瑛 二〇二〇年五月二十二日 法官助理吴绍春 书记员王灿