山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0591民初952号原告：山东鲁商物业服务有限公司东营分公司。被告：王迎富。原告山东鲁商物业服务有限公司东营分公司（以下简称“鲁商物业东营分公司”）诉被告王迎富物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁商物业东营分公司委托诉讼代理人张幸、焦振海，被告王迎富及其委托诉讼代理人张凯、隋广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁商物业东营分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付自2012年2月16日至2019年10月31日期间的物业费228159元；2.请求判令被告支付自2019年11月1日至2020年3月23日的期间的物业费12132.12元；3.请求判令被告支付因欠缴物业费所产生的违约金206396.3元；4.请求判令被告支付原告代缴的水电费120695元及利息16226元（其中20000元自2013年9月1日起算，91573元自2017年5月1日起算。9122元自2019年5月1日起算，上述利息均按同期银行贷款利率，暂计算至2019年10月31日）；5.请求判令被告支付原告为实现债权支付的律师费22751元；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：位于东营市东营区的东营银座城市广场系由东营银座房地产开发有限公司（以下简称“银座房地产”）开发建设，银座房地产与原告签订《前期物业服务合同》，约定原告对东营银座城市广场提供前期物业服务，第九条约定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定”，2012年2月15日，被告与银座房地产签订《东营银座城市广场E2三层商铺租赁合同》，租赁银座城市广场E2栋东门一楼挑空大厅和E2栋三层，租赁期限自2012年12月15日至2022年12月16日，约定水电费、物业费由被告承担。被告自租用涉案物业至今，一直未缴纳物业费，并拖欠原告代收代缴的水电费，给原告造成巨额经济损失。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告王迎富辩称，一、被告从未与原告签订过物业服务合同，被告与原告之间不存在物业服务合同关系，自2011年12月28日至今，原告从未就涉案租赁商铺提供过实质性的物业服务，原告无权向被告主张物业费。另外因涉案租赁商铺一直存有漏水的情形，从未有任何物业公司进行过维修，给被告造成了近百万元的营业损失。二、原告及银座房地产自始至终未履行维修义务，其已经构成违约，被告有权依据《东营银座城市广场E2三层商铺租赁合同》第40条、41条之规定迟延履行相关的所有合同义务（包括但不限于拒绝支付租金、拒绝缴纳物业费等）直至违约方的违约事实消除。三、原告向被告主张的律师费22751元，没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。四、原告工作人员存在盗用被告电表的情形，对于原告主张的水电费，被告同意经双方对账确认以后对其合理部分予以支付。与此同时，原告作为水电费代收代缴单位，应与国家电网及供水相一致。五、被告严格按照与银座房地产签订的租赁合同依约按时缴纳租金，亦履行主要合同义务，同时按照与房地产公司的合同，签订目的在于取得涉案物业支付相应租金，且至今一直实际按约履行；被告注意到房地产开发公司交付的物业由被告事实占有时，存在隐瞒重大问题的缺陷，在涉案物业实际交付时房地产开发公司业已构成实质性违约，被告方作为相对于房地产开发公司的守约方根据《东营银座城市广场E2三层商铺租赁合同》中的约定，任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失。如果守约方依法可解除本合同而未解除的，守约方可以延迟履行本合同的所有合同义务，直至对方的违约事实消除。在这里，被告特别注意到本合同的所有合同义务，其应当包括所约定的有关物业服务相关的约定，此约定应当从属于签订本合同的目的，现有事实已经能够明确确认房开公司存在违约行为，基于此，原告以前期物业服务合同为事实逻辑起点，加之联系被告与房开企业所约定的有关物业服务部分，因房开企业未能自始至终向被告交付合格的物业，由此阻断原告得出向被告提出有关诉求的事实逻辑基础，对原告的诉求请贵院依法驳回。经审理查明，2008年6月1日，银座房地产作为甲方、鲁商物业东营分公司作为乙方签订《前期物业服务合同》。合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业按2元/月.平方米计算。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月一日前履行交纳义务。乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按物业费5%的标准向甲方、业主支付违约金。甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业费5%的标准向乙方支付违约金。合同期限自2008年6月1日起至2013年5月31日止。2013年6月1日，银座房地产作为甲方、鲁商物业东营分公司作为乙方签订《东营银座广场前期物业服务合同》。合同约定非住宅物业服务收费实行市场调节价，双方协商后向业主或非业主使用人收取物业服务费，商业按（建筑面积）每月每平方米2元收取。业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之六交纳滞纳金。委托管理期限暂定为两年，自2013年6月1日0时起，至2015年5月31日24时止。乙方在首次收取业主或非业主使用人物业服务费时，可预收三个月。2015年6月1日，银座房地产作为甲方、鲁商物业东营分公司作为乙方签订《前期物业服务合同》。合同约定前期物业服务期限暂为3年，自2015年6月1日至2018年5月31日。物业服务费用由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积交纳，具体标准为商业物业2元/平方米/月。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首10日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的6‰向乙方支付违约金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。2018年6月1日，银座房地产作为甲方、鲁商物业东营分公司作为乙方签订《前期物业服务合同》。合同约定前期物业服务期限暂为3年，自2018年6月1日至2021年5月31日。物业服务收费方式及物业服务费用的交纳与2015年6月1日签订的《前期物业服务合同》约定一致。上述《前期物业服务合同》中均约定物业管理区域为东营银座城市广场商业楼，座落位置为东营市东营区。在物业管理区域内，物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理。其中共用部位的范围包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。2011年12月28日，银座房地产（出租房、甲方）与王迎富（承租方、乙方）签订《东营银座城市广场E2三层商铺租赁合同》，合同约定租赁物位于东营市挑空大厅和E2栋三层，建筑面积为3030平方米。租赁期限为10年10个月，自2012年2月15日到2022年12月16日。租赁期间，乙方因正常经营之需要所需的水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、治安费、物业管理费用等由乙方承担。物业费缴纳标准：1-5年为0.8元/月/平方（米），6-10年上浮5%为0.84元/月/平方（米）。本合同约定的水电费用的结算及发票事项，以乙方与甲方委托的物业管理公司签订的物业合同为准。甲方负责在交房前为乙方安装单独的计量电表，乙方按该表的计量数字直接向甲方委托的物业管理公司交纳电费。水费乙方向甲方委托的物业管理公司按月交纳，具体缴费时间以物业合同约定为准。单价以甲乙双方签订的物业合同约定为准，耗损根据乙方自用水电用量的5%。甲方确保租赁房屋的主体结构、楼梯、楼板和墙体的承重，楼板屋面和墙体的防水性，线路的安全性等符合国家相关标准，不存在任何现实的和潜在的危险，如存在上述潜在危险甲方应及时予以整改并承担费用，否则，乙方有权垫资整改，费用可在租赁费用中直接扣除，乙方须提供费用清单和票据。本合同约定的水电费用的结算及发票事项，以乙方与甲方委托的物业管理公司签订的物业合同为准。任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失。如果守约方依法可解除本合同而未解除的，守约方可以延迟履行本合同的所有合同义务，直至对方的违约事实消除。另查明，被告租赁原告银座城市广场E2栋三层用于经营东营开发区欢乐时光娱乐广场，经营者为王迎富。2017年1到4月份的关于E2-888欢乐时光KTV水电费事宜的山东鲁商物业服务有限公司工作联系单由孙朝丽、禹楠楠接收。孙朝丽（被告陈述其工作人员所用的假名，其名不清楚）、禹楠楠均为欢乐时光工作人员。2017年2月8日，工作联系单上载明自2017年1月1日起至2017年2月1日水电费及损耗费用共计48796.9元；2017年3月8日，工作联系单上载明自2017年2月1日起至2017年3月1日水电费及损耗费用共计31110.8元；2017年4月5日，工作联系单上载明自2017年3月1日起至2017年4月1日水电费及损耗费用共计17213.6元；2017年5月4日，工作联系单上载明自2017年4月1日起至2017年5月1日水电费及损耗费用共计14451.7元；上述工作联系单上均载明2013年8月联系单还差电费20000元未缴纳，以上共计131573元。原告已向电力公司、自来水公司按照联系单记载的数额缴纳了其他月份的水电费。被告已交纳的水电费，原告均是以联系单的方式通知后，被告交纳。被告为证明自2012年至今涉案租赁商铺一直存有渗漏的情形，致使被告的V5、V7、B20、A25、A28等包厢一直存在漏雨、电线短路等情形，提交了涉案租赁商铺渗漏现场视频、楼顶及房间内渗漏照片等证据。本院认为，银座房地产与鲁商物业东营分公司签订《前期物业服务合同》、银座房地产与王迎富签订的《东营银座城市广场E2三层商铺租赁合同》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。银座房地产与鲁商物业东营分公司签订《前期物业服务合同》，银座房地产与王迎富签订《东营银座城市广场E2三层商铺租赁合同》，租赁合同约定物业管理费用由王迎富承担，王迎富为物业使用人，《前期物业服务合同》对王迎富具有约束力。因此，对被告认为与原告之间不存在物业服务合同关系的抗辩意见，不予支持。关于原告主张的物业费数额。《东营银座城市广场E2三层商铺租赁合同》中约定物业费缴纳标准：租赁期限1-5年为0.8元/月/平方米，租赁期限6-10年为0.84元/月/平方米。因此自2012年2月16日起至2017年2月16日止的物业费为145440元（3030平方米×0.8元/月/平方米×60个月）,自2017年2月17日起至2020年3月23日止的物业费为94766.28元【3030平方米×0.84元/月/平方米×37个月+3030平方米×0.84元/月/平方米÷30天×7天】，共计240206.28元。根据被告提交的涉案租赁商铺渗漏现场视频以及楼顶、房间内存水渗漏照片等证据，可以认定原告在履行公共部位的养护、管理过程中存在瑕疵。根据权利义务对等原则，本院酌定被告支付物业费金额的90%，即216185.65元（240206.28元×90%）。被告抗辩根据租赁合同的约定，因银座房地产违约，其有权延迟履行至违约事实消除。因物业服务合同与租赁合同的主体与法律关系均不相同，被告依据租赁合同的约定主张延迟支付物业费，无事实和法律依据，依法不予采纳。关于原告主张的水电费。工作联系单载明被告需交纳水电费共计131573元，且原告已交纳。根据原被告的交易习惯，均是原告发出工作联系单被告签收后，按联系单数额交纳。因此，原告要求被告支付代被告交纳的水电费等120695元，不违反法律规定，予以支持。关于原告主张的违约金及水电费利息。如前所述，原告在履行合同过程中存在管理服务瑕疵，故对原告主张违约金及水电费利息的请求，本院不予支持。关于原告主张的律师费。原告未提供证据证实其实现债权具体的律师费支出数额且无合同依据，对于原告主张的律师费22751元，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王迎富于本判决生效之日起十日内支付给原告山东鲁商物业服务有限公司东营分公司自2012年2月16日起至2020年3月23日的物业费216185.65元；二、被告王迎富于本判决生效之日起十日内支付给原告山东鲁商物业服务有限公司东营分公司代缴的自2017年1月至4月以及2013年8月的水电费等120695元；三、驳回原告山东鲁商物业服务有限公司东营分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9845.3元，减半收取4922.65元，由原告山东鲁商物业服务有限公司东营分公司负担2187.65元，由被告王迎富负担2735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  薛国岳二〇二〇年五月十二日书记员  史 英