苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1088号原告：苏州中道饰品有限公司，住所地苏州市吴中区车坊江东工业区。法定代表人：邓仲达，总经理。委托诉讼代理人：钱鸿良、胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。被告：苏州工业园区鸿科精密机械有限公司，住所地苏州工业园区胜浦澄浦路**。法定代表人：陈华，总经理。委托诉讼代理人：杨康明，该公司员工。原告苏州中道饰品有限公司诉被告苏州工业园区鸿科精密机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理。依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钱鸿良到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州中道饰品有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即将其占用的位于苏州市吴中区甪直镇车坊XX工业区A厂房西区一楼的房屋返还给原告；2、请求判令被告自2018年10月8日起按照每平米每月30元的标准向原告支付迟延返还房屋期间的场地使用费，暂计算至2020年1月8日为383630元，最终计算至房屋实际归还之日止；3、请求判令被告支付原告逾期交房的违约责任20000元；4、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告承租原告位于苏州市吴中区甪直镇车坊XX工业区A厂房西区一楼的房屋，双方于2018年6月签署最后1份租赁合同，约定租赁面积为1826.81平方米，租赁期自2018年7月8日至2018年10月7日，共计3个月，租金按每平米每月16元的标准计算，计每月29228.96元。被告承租上述房屋后，用于公司经营，在租赁关系存续期间，原告获悉案涉房屋因苏同黎路拓宽工程被列入政府回购范围，因此提前告知被告合同到期后不再续租，并要求被告在租期届满后按时搬离。但在租赁合同所约定的租赁期限届满以后，被告未将房屋及时返还给原告，至今仍然占用使用案涉房屋。为此，原告已多次通过面谈、电话、微信通知、张贴公告等方式催促被告返还房屋，但被告始终不予配合。鉴于此，原告认为原、被告之间的租赁关系已到期终止，被告已无权再继续占用使用案涉房屋。为此，为依法维护原告合法利益，故诉至法院。被告苏州工业园区鸿科精密机械有限公司辩称，其最早自2009年就开始租赁涉案厂房。其在2020年2月底3月初已经陆续自涉案厂房内迁出。因停水及政府修建高架等原因，造成其无法正常生产，故其对原告主张的占有使用费及违约金不予认可。经审理查明，位于苏州市吴中区甪直镇车坊XX工业园苏同黎路东侧**房屋所有权及相应的土地使用权于2010年1月登记在原告名下，其中房屋建筑面积为9680.34平方米，土地面积为10666平方米。另查明，原告将上述房屋1楼西区出租给被告使用，租赁面积为1826.81平方米。自2015年4月8日至2018年10月7日被告使用上述房屋期间，双方共签订5份租赁合同，其中前3年的租赁合同为每年一签，租赁期限均为1年。第4份租赁合同载明的租赁期限为3个月，即自2018年4月8日至2018年7月7日。以上租赁合同载明每月租金均按每平方米16元计算，即每月为29228.96元。第5份租赁合同为原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）于2018年6月27日签订，系双方订立的最后一份租赁合同，该合同的租赁期限自2018年7月8日至2018年10月7日，每月租金的计算方式及金额与以上合同相同。此外，该合同载明：租赁合同签订后乙方即给付20000元作为租赁定金，于期满时由甲方予以退还。乙方对租赁物的改善或增设他物须征得甲方同意，按规定须由政府有关部门审批的，则还应报有关部门批准后方可进行，所发生的费用由乙方承担，改善或增设他物须不得因此损坏租赁物。租赁合同期满时如乙方不再续租或甲方不再出租，乙方对租赁物的改善或增设他物所发生的费用，甲方不作补偿。租期届满时，乙方享受在同等条件下的优先承租权，且房租较市场价适当优惠。乙方如续租必须于租期届满三个月前书面向甲方提出申请。租期届满后，甲方不再出租的，乙方应如期搬迁；逾期不搬所造成的--切后果由乙方承担。另合同第十三条载明，甲乙双方同意以租赁定金承担违约责任，甲方承担违约责任后，甲方即可收回租赁物。第十五条载明，租赁期满租赁物返还的时间为2018年10月7日，租赁物归还时，应当处于正常可使用状态。第十六条载明，本合同存续期间，因不可抗力或遇政府对租赁物进行征收，则不得视甲方为违约，甲方因此亦不承担违约责任；且政府对租赁物进行征收后给予的所有补偿均由甲方享受，但乙方可要求甲方补偿合理的搬迁费用。前列情形发生后租赁合同自动解除；甲方应当及时退还租赁定金及多收的预收租金。对此，原告称其主张的违约金依据为合同第十三条。上述租赁合同届满后，被告继续使用上述房屋，并按照合同中约定的租金标准向原告支付租金至2019年12月31日。后原告于2020年1月5日将上述合同中载明的定金20000元退还给被告。庭审中，原、被告确认：被告已经自涉案房屋内迁出，除了装修及固定在厂房内的钢结构还遗留在厂房内，其他物品被告均已搬空。对此，原告称其于2020年4月15日到房屋现场发现被告已经搬离，但其不清楚被告搬离的具体时间；遗留在房屋内的装修及钢结构其不愿意折价补偿，应由被告拆除，如被告不予拆除，可由原告自行处置。对此，被告称其于2020年2月底3月初陆续自涉案房屋中搬离，遗留在房屋内的装修及钢结构无法拆除，因政府部门已将上述装修及钢结构一并评估在内，故其仍保留上述装修及钢结构的所有权，如原告要将其装修部分及钢结构自行处置的话，其不同意返还房屋。又，因涉案房屋被列入拆迁范围，原告于2018年7月26日通过微信告知被告法定代表人“根据政府规划，我司已纳入拆迁范围，厂房租赁合同到期将不再续签合同了，为不影响各租赁单位正常经营，望各单位提前做好准备按时搬迁。如在合同存续期间提前搬离的，按实际使用时间计算租金”。后原告于2019年12月31日向被告使用的场地粘贴限期搬离通知书，该通知书载明“2019年11月20日及2019年12月26日已先后两次通知你公司正在逾期使用的租赁物将于2019年12月31日止不再供你公司使用，并应及时搬离。现再次布告通知如下：2020年1月1日起，此逾期租赁物不再供你公司使用，限你公司务必于2020年1月5日前搬离，逾期不搬所造成的一切后果均由你公司承担”。以上事实，由原告提供的租赁合同、微信截图、房产证、土地证、照片、限期搬离通知书、视频，本院调查笔录及本案庭审笔录等予以证实。庭审中，原告称被告自2015年开始租赁其房屋；2017年，政府通知其涉案工业园有可能被列为政府回购的范围，故其通知被告租赁合同有可能因为政府回购的原因无法续租，如果政府需要进行回购，需要被告及时搬离，因为当时被告没有地方搬，故双方于2018年最后一次签订了上述为期3个月的租赁合同；该合同到期后，因被告没有地方搬，仍然占用原告的房屋，所以被告按照最后一份合同的标准每月向原告支付使用费至2019年12月底。就为何原告仍然主张房屋占有使用费从2018年10月8日起算，原告称因为原、被告在最后1份合同中约定的租金标准远低于市场价格，原因在于：1、涉案厂房在政府回购范围内，如果实施回购，被告就必须配合搬离，因此考虑到被告搬迁会有搬迁费用的产生，原告通过极低的租金在情理上给被告一定的经济补偿；2、原告也希望被告在政府回购过程中可以积极配合搬迁，因此，实际上双方达成一致意见，原告以降低租金的方式作为条件，在政府回购的情况下，被告能及时搬离，但是被告在享受了将近70多万元租金优惠，且租赁合同已经到期的情况下，经原告多次催促仍不配合，因此，其主张占用费标准不应按照合同中租金标准来确定。另，被告称原告曾口头告知其要停水，后于2020年1月14日将其厂区的水停了，且当时因为中铁四局在厂区门口修建高架堵住了厂区外面的路，故造成其无法生产。对此，原告称其于2020年1月8日告知被告要停水，后于同年1月12日停水至今；因政府工程施工，故占用了厂区外的道路。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的租赁合同均为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。双方签订的最后一份租赁合同于2018年10月7日到期，后被告继续使用房屋并按照原合同标准向原告交纳房租至2019年12月31日，该期间应视为双方就涉案房屋建立不定期租赁关系。原告在2019年12月31日已经告知被告自2020年1月1日起租赁物不再供被告使用，被告在2019年12月31日之后亦未再向原告交纳租金，故双方在2019年12月31日已经解除了不定期租赁关系。据此，被告理应将涉案房屋返还给原告。庭审中，双方在确认：被告已经自涉案房屋内迁出不再经营，除了遗留在房屋内的装修及钢结构等不可正常移动的物品外，被告已将可搬离的物品腾空。针对房屋装修及钢结构，被告表示无法拆除，亦不肯拆除，虽然其不同意由原告处置，且明确要保留所有权，表示不愿意返还房屋，但被告该主张源于其认为钢结构及房屋装修已由政府部门进行了评估，其目的在于获得相应的补偿款，并非要继续占有使用涉案房屋。被告的该主张并不会阻碍原告收回房屋。由此，因被告已经不再继续占有并使用涉案房屋，原告亦可自由进出涉案房屋，且原告收回房屋系出于拆迁原因并非自用或另行出租，故原告自被告迁出之后可自行接收房屋，无需被告再配合履行返还房屋。租赁关系解除后，被告仍占有使用涉案房屋的，应当支付占有使用费。关于被告陈述的其迁出涉案房屋的时间，原告虽然未予确认，但其表示在2020年4月15日被告已经迁出，结合原告在2020年1月已经停水且厂区外道路无法正常通行的情况，被告称其在3月初已经迁出具有较大可能性，故本院酌定占有使用费计算的期间自2020年1月1日起计算至2020年3月10日。原告主张按照每月每平方米30元计算占有使用费，并无合理依据，故本院仍照原合同载明的租金标准计算占有使用费，经核算，上述期间的占有使用费为67886.62元。因被告自2018年10月7日至2019年12月31日期间已向原告支付了租金，故原告再行要求被告支付占有使用费并无合理依据，故本院不予支持。因租赁关系解除后，被告未能及时搬离涉案房屋，故原告依据租赁合同第十三条要求被告承担违约金20000元，符合合同约定，该违约金并不过高，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州工业园区鸿科精密机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中道饰品有限公司占有使用费人民币67886.62元。二、被告苏州工业园区鸿科精密机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中道饰品有限公司违约金人民币20000元。三、驳回原告苏州中道饰品有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币3677元，由原告苏州中道饰品有限公司负担2677元，被告苏州工业园区鸿科精密机械有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 鲁 超二〇二〇年五月十九日书记员 吴雅琴