杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初9586号 原告：杭州禾你餐饮管理有限公司，住所地：杭州市西湖区浙商财富中心****。 法定代表人：张方敏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张禾丰，女，1988年1月11日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：招商银行股份有限公司杭州分行，住，住所地：杭州市杭大路**/div> 负责人：董佳音,行长。 委托诉讼代理人：余永祥，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶钰琳，浙江天册律师事务所实习律师。 第三人：咖啡陪你管理有限公司，住所，住所地：北京市朝阳区东大桥****div> 法定代表人：俞岂凡，董事长兼总经理。 第三人：咖啡陪你（上海）投资管理有限公司，住所地：上海，住所地：上海市奉贤区望园路****** 法定代表人：俞岂凡，执行董事。 原告杭州禾你餐饮管理有限公司（以下简称禾你餐饮公司）与被告招商银行股份有限公司杭州分行（以下简称招行杭州分行）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年7月11日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理并作出了判决。招行杭州分行不服判决提起上诉，浙江省杭州市中级人民法院于2019年10月21日作出（2019）浙01民终4663号民事裁定书，裁定撤销本院判决，将该案发回本院重审。本院于2019年11月4日立案后，依法另行组成合议庭，并通知了咖啡陪你管理有限公司、咖啡陪你（上海）投资管理有限公司为第三人参加诉讼，于2020年4月23日公开开庭进行审理。原告禾你餐饮公司的委托诉讼代理人张禾丰，被告招行杭州分行的委托诉讼代理人余永祥、陶钰琳到庭参加诉讼。第三人咖啡陪你管理有限公司、咖啡陪你（上海）投资管理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禾你餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告垫付的房租1257530.63元、物业服务费47610元、能耗费用165667.7元、装修费571002元、设备维护费8500元；2.被告承担因其延期支付租金所导致原告的财产利息损失63442.69元；3.被告承担因其延期支付租金导致原告无力续租所产生的违约金损失114098元；4.被告承担因延期支付租金致使原告提前解除租赁合同而发生的装修费损失574000元；5.被告承担原告为追讨债权所支付的诉讼费、律师费共计35000元；6、因涉案房屋装修已被限期拆除，要求被告按照其使用的面积承担拆除费用15000元。 事实和理由：2013年3月30日，原告法定代表人张方敏的女儿张禾丰与案外人浙江蓝顿置业发展有限公司（以下简称蓝顿公司）签订《租赁合同》，约定由张禾丰承租位于杭州市西湖区××路××号楼××室房屋（以下简称101室房屋）用于开办咖啡、甜品店，租期从2013年7月1日至2019年6月30日。其后，因张方敏与咖啡陪你（上海）管理有限公司（以下简称咖啡陪你上海公司）达成加盟开办咖啡店的合意，2014年2月，张禾丰与张方敏、蓝顿公司三方签订《补充协议》，约定承租人转为张方敏。后张方敏与咖啡陪你上海公司共同设立杭州禾你餐饮管理有限公司即原告，由原告与张方敏、蓝顿公司三方再次签订《补充协议》，约定承租人转为原告，租赁期限自2014年2月18日至2020年2月17日；租金递增，自2014年2月18日起7.25元／天·㎡；自2014年8月18日起14.5元／天·㎡；自2016年2月18日起15.225元／天·㎡。 2013年10月，张方敏开始对101室房屋进行装修。期间为打造“咖啡＋银行”新型社区，被告入驻101室房屋，在咖啡店西边取得75㎡左右的使用面积，并取得蓝顿公司的同意转租文件。2014年8月，原告取得营业执照正式运营，被告的社区银行也同步开展业务。 2014年9月初，原告向被告提出结算社区银行的装修费用、计算被告使用面积房租，被告方提出租金（含物业费）12元/天·㎡，原告认为该价格过低，提出协商要求，但被告未予回应。装修时为加快进度，被告提出其社区银行区域的装修由原告一并负责，并对咖啡店的装修图按照招商银行的风格反复修改，要求在咖啡店外墙加装“招商银行”灯箱，在多处悬挂被告标识。被告还要求按照银监会要求，加装防盗闸门、空调设备，增设ATM机操作间、机房、独立的进出门等设施，为此原告多支出了五十多万元费用。此后原告多次联系被告要求解决装修费、房租、物业费等问题，被告一直拖延支付，并声称与咖啡陪你管理有限公司（以下简称咖啡陪你公司）存在约定。 2017年4月18日，因欠缴房租费用，蓝顿公司向原告和张方敏发出通知，要求原告限期支付房租否则将强制撤场，并要求原告承担违约责任，扣罚其已经缴纳的租赁保证金114098元。截止2017年5月30日，原告已经累计为被告垫付各项费用约200万元，致原告资金短缺，咖啡店难以为继。故原告诉至法院。 被告招行杭州分行辩称，原、被告无合同关系，原告无权直接向被告主张租金。2014年12月1日，被告与咖啡陪你公司就被告租赁场地签署了房屋租赁合同，约定:租赁场地面积40㎡;除免租期外，自2014年7月1日起至2016年6月30日年租金71889.78元;自2016年7月1日至2018年6月30日年租金158516.03元，租金含物业管理费及供暖供冷费；出租方提供并承担基础装修，被告承担金融机具费用。签约后，出租方进行基础装修后被告用于开办社区银行。租赁场地净高约6米，被分割为两层，被告只使用了一层，第二层由原告作为咖啡店经营场所，故租赁场地建筑面积虽约75㎡，但被告的实际租赁面积仅为40㎡。2017年5月底，因租赁场地被产权人勒令停止使用，被告退场。被告多次联系出租人咖啡陪你公司无果，租金及水电费一直未付。按照被告与咖啡陪你公司的约定，被告应付租金为259130.61元（自2014年12月1日至2017年5月31日)。被告无需承担装修费和物业费。咖啡陪你上海公司、张方敏分别持有原告的51%、49%股权；咖啡陪你上海公司系咖啡陪你公司的全资子公司。即，被告是与原告控股股东的全资股东签署了租赁合同。故原告明知或者应当知道，其系代咖啡陪你公司履行出租方的提供场地、装修服务、垫付水电费等义务，原告应当向咖啡陪你公司而非被告主张债权，且无法排除咖啡陪你公司或者咖啡陪你上海公司已支付其相应对价。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 第三人咖啡陪你管理有限公司、咖啡陪你（上海）投资管理有限公司未作陈述。 经审理，本院认定如下事实： 一、原告法定代表人张方敏的女儿张禾丰获得咖啡陪你品牌的招商信息，欲加盟经营，2013年3月30日，张禾丰作为承租方、案外人蓝顿公司作为出租方签订《租赁合同》，约定由张禾丰承租101室房屋（预测绘建筑面积258.7㎡）用于开办咖啡、甜品店，租期从2013年7月1日至2019年6月30日；租金先付后用；蓝顿公司应在2013年9月28日前将该101室房屋交付张禾丰使用；两个月的物业管理费为7140.12元（即13.8元/月·㎡）。 2013年6月26日，张禾丰（乙方）与咖啡陪你上海公司（甲方）签订2013年受托运营加盟店管理合同书一份，约定，受托运营加盟店铺（以下简称店铺）是指，甲乙双方根据约定由乙方负责出资，由甲方负责运营，双方按照约定的比例分配收益的店铺。其中店铺的运营时间应明确规定在合同内容中，仅在合同期限内乙方可使用甲方的商号和商标，合同终止后停止使用其商号和商标。甲乙双方同意在中国杭州开设店铺，以乙方的名义获得店铺营业许可，法人代表由乙方担任。设立店铺时，甲乙双方分别持有51%和49%股份，注册资本10万元。店铺的实质所有者为乙方，乙方应以其名义签订店铺租赁合同，并主动进行。房地产中介费、公关费等应由乙方单独负责支付。合同第十六条第4项约定，装修施工由乙方进行。乙方负责店铺装修（包括拆除工程、地暖工程、外部施工、点、地暖工程及与店铺相关的增加工程）。合同第十六条第6项约定，乙方负责消防工程的施工，审批、报建、卫生、环保及店铺运营所需营业执照及其他许可证的办理工作，费用上限10万元人民币，超出部分由乙方承担。 2014年1月，张方敏与张禾丰、蓝顿公司三方签订《补充协议》，约定101室房屋承租人变更为张方敏；实测绘面积266.03㎡；租期变更为2014年2月18日至2020年2月17日；租金递增，自2014年2月18日起7.25元/天·㎡；自2014年8月18日起14.5元/天·㎡；自2016年2月18日起15.225元/天·㎡；自2018年2月18日至2020年2月17日15.986元/天·㎡；协议同时明确出租方已于2014年1月将101室房屋交付给承租人。 2014年8月19日，杭州和你餐饮管理有限公司注册成立，注册资本10万元，张方敏占49%，咖啡陪你上海公司占51%。原告与张方敏、蓝顿公司三方再次签订《补充协议》，约定101室房屋承租人变更为原告，租期、租金标准不变。 张禾丰与咖啡陪你上海公司的受托运营加盟店管理合同签订后，开始着手对店铺进行装修。根据原告在审理中的陈述，起初咖啡陪你上海公司出具的装修图中并无涉及招商银行，后因招商银行与咖啡陪你公司有接洽，咖啡陪你公司也与原告说明与招商银行在谈合作，招商银行与咖啡陪你公司对现场进行了查看，原告考虑到设立ATM机可以带来人气，故同意以“咖啡+银行”的模式进行装修。2013年10月5日，张方敏与案外人杭州临安宏伟建设工程有限公司签订了《装修合同》，约定施工面积492㎡，硬装（不含空调设备、钢结构、店招牌、墙绘软装等）3500元/㎡，合计1722000元；工期自2013年10月6日至2014年1月16日。2014年6月，原告为购买灯具支出14640.7元。2014年7月28日，杭州德卡建材科技有限公司做出建筑工程决算书，载明经结算，咖啡陪你（浙商财富中心店）的创艺地坪120㎡、氟碳漆585㎡，总价113925元。2014年10月3日，原告为购买大金空调支出了104642元。2015年2月11日，原告为被告购置ATM机处自动移门，支出了30000元。2015年5月10日，原告为被告购买铝合金电动卷门，支出了26000元。 此后，原告多次要求被告支付租金及各项费用，但双方一直未能达成合意。2017年4月18日，因原告欠缴2017年2月17日至2017年5月16日房租189591元，蓝顿公司向原告发出《租金催缴通知书》，要求原告限期缴清欠款。因原告未能缴清，2017年5月30日，原、被告均搬离101室房屋。 根据原、被告共同确认的水电费统计明细表，自2014年8月至2017年2月，101室房屋共发生水费9856元、电费256179.44元、空调费86860.99元，合计352896.43元。 审理中，原告提供了一份其于2017年12月16日与案外人赵法子，就咖啡陪你财富中心店室内拆除及垃圾清运工作签订的《装修拆除合同》，合同约定：商铺面积258.7平方米，按每平方米200元人民币，拆除费用合计51740元。原告还提供了一份赵法子出具的拆除费收条。 二、2013年12月，招商银行股份有限公司（甲方）与咖啡陪你管理有限公司（乙方）签订框架合作协议一份，约定，双方场地互用主要包括三种形式：自助型合作网点：甲方自助银行与乙方咖啡店共用场地，甲方可在合作网点中配置ATM或VTM等电子设备。“服务型”自助银行合作网点、零售专业型合作网点。甲乙双方同意，甲方使用乙方自有或者租用的咖啡店场地开展上述合作的，对于甲方使用的场地面积小于20平方米的，合作网点中甲方使用区域的租金费用由乙方永久承担，但有关甲方设施设备所发生的电费、网络费、电话费等由甲方自行承担。对于甲方使用的场地面积大于20平方米小于50平方米的，双方合作前三年，除试点20家合作网点中甲方使用区域由乙方承担一年租金甲方免费租用外，其他租金由甲乙双方共同承担。甲方应根据实际使用面积向乙方支付租金，租金标准为乙方承租场地时向出租人支付租金标准的三分之一，合作三年后，甲方需承担不高于70%，有关甲方设施设备所发生的电费、网络费、电话费等由甲方自行承担。 2014年12月1日，咖啡陪你公司（甲方）与招行杭州分行（乙方）签订房屋租赁合同一份，该合同约定，甲方出租给乙方的场地坐落于杭州市西湖区××路××号楼××室，乙方承租面积40平方米。租赁期限2013年7月1日起至2018年6月30日止。乙方承租场地的平均租金标准为平均年租金224548元，以上租金包括物业管理费及供冷、供暖费。在本合同期限内，甲方按如下约定给予乙方租金的优惠：第一年乙方无须支付租金；第二年甲方收取三分之一，即71889.78元；第三年甲方收取70%，即158516.03元。甲方提供给乙方承租场地应已完成基础装修。甲方负责对基础装修内容进行维护及修缮，基础装修费用由甲方自行承担。甲方同意无偿为乙方提供至少一块设置灯箱标牌的位置。 2014年12月，被告入驻101室房屋（咖啡店）西边区域，开设了招商银行杭州嘉荷社区支行，并于2015年1月9日对外试营业。此后原告多次要求被告支付租金并交纳各项费用，但双方一直未能达成合意。2017年5月30日，被告搬离101室房屋。 三、审理中，原告提供了向中国银行业监督管理委员会浙江监管局（以下简称银监会）调取的蓝顿公司同意张方敏部分转租的《同意转租申明》及供备案的《房屋租赁合同》，该份供备案合同的出租方为张方敏而非咖啡陪你公司，其他条款与被告在审理中提供的合同一致。审理中，原告表示该份供备案合同中的“张方敏”签名并非其本人所签。被告则陈述该合同系为设立社区银行备案所需的其他材料配套，故由张方敏作为出租方，该合同文本由咖啡陪你公司提供，被告不能确定是否是张方敏本人所签。 以上事实有租赁合同、补充协议、2013年受托运营加盟店管理合同书、框架合作协议、公证书、装修合同、收据、发票、决算书、转账凭证等证据及当事人在审理中的陈述在案佐证。 本院认为，本案中，被告实际占有并使用了原告承租的部分场地的事实，双方并无争议。双方争议的焦点在于如何确定被告占有使用该场地的合同依据。对此，原告认为系基于被告与原告形成房屋租赁关系，被告则认为是基于被告与咖啡陪你公司的合作关系。 本院认为原被告并无直接的租赁合同关系，其理由如下：首先，从原被告占有使用101室场地的过程来看。原告因与咖啡陪你上海公司达成品牌加盟经营的合作，故租赁101室场地，因此在原告租赁101室场地时并无与被告达成共同租赁或转租之合意；在原告按照其与咖啡陪你上海公司的签订的受托运营加盟店管理合同进行装修的过程中，咖啡陪你公司告知原告咖啡陪你公司与招商银行有合作，要求以“咖啡加银行”的模式与原告开展加盟店的合作经营，原告考虑到银行ATM机加入会“增加人气”故同意了咖啡陪你公司提出的经营模式，并按照该模式进行装修。故可以认定，被告进入原告承租之部分场地，系原告与咖啡陪你公司共同同意的。原告并无直接与被告协商场地租赁的面积、价格、装修等方面的权利义务，也未提供证据证明与被告达成了相关的合意。原告在审理中提供的银监会备案的租赁合同，原告否认出租方签名的真实性，其内容与被告和咖啡陪你公司签订的租赁合同相同，租金的约定明显低于原告向蓝盾公司承租之租金，被告称系设立社区银行备案之用，该行为不妥但更接近真实，故该合同不足以证明原被告间形成租赁合同关系。其次，被告提供的框架合作协议及其与咖啡陪你公司签订的房屋租赁合同，证实了被告与咖啡陪你公司之间存在合作关系，因咖啡陪你上海公司与原告存在加盟经营合同关系，使得咖啡陪你公司履行与被告签订的框架合作协议及房屋租赁合同成为可能，故被告占有使用了原告承租之场地，是基于被告与咖啡陪你公司之间的合同关系。 应当指出，原告在与咖啡陪你上海公司签订受托运营加盟店管理合同后，咖啡陪你上海公司又提出“咖啡加银行”的合作模式，原告与咖啡陪你上海公司就此对原告增加的义务应当另行作出约定，对此，原告可以另行向咖啡陪你上海公司主张权利。 综上，原告主张的诉讼请求，缺乏证据，本院不予支持。第三人咖啡陪你公司、咖啡陪你上海公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 驳回杭州禾你餐饮管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费29615元，由杭州禾你餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长 何 亦 波 人民陪审员 王 卫 国 人民陪审员 曹  霞 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员 申屠书婷