宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初9060号原告：余建忠，男，1975年6月5日出生，汉族，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：买若春，宁夏侨之桥律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：高清祖，男，1961年4月18日出生，汉族，住宁夏固原市。被告：闫利岗，男，1974年11月19日出生，汉族，住宁夏固原市。第三人：余建生，男，1968年4月13日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。原告余建忠与被告高清祖、闫利岗，第三人余建生合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告余建忠的委托诉讼代理人买若春，被告高清祖、闫利岗到庭参加诉讼。第三人余建生经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余建忠向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付拖欠原告的购房款46.4万元；2.本案受理费由被告承担。事实和理由：2018年8月20日，原告将自己位于固原市××区落及房屋一宗（包括上下楼及院内南面一排平房）出售给第一被告，双方于当日签订《房屋买卖合同》一份，合同约定该院落及房屋价格为55万元；同时合同第三条约定，在合同签订之日，第一被告一次性将院落房款付清，合同第四条还对院落及房屋交接与过户做出了具体约定。为了维护双方的权益，原告以最大的诚意，应第一被告的要求，将房屋过户到第二被告的名下，以促使第一被告履行自己支付房款的义务，但是二被告并没有及时支付剩余房款。原告为维护自己的合法权益，于2019年5月9日依法提起诉讼，经（2019）宁0402民初4097号民事判决书判决该《房屋买卖合同》已实际履行，故依法驳回了原告诉讼请求。原、被告合同签订后，原告收到第一被告支付的购房款8.6万元，剩余购房款46.4万元，至今未付。现原告依法提起诉讼，望判如所请。被告高清祖辩称，一、原告与其签订的《房屋买卖合同》属实，合同约定的义务早已履行完毕，《房屋买卖合同》上的落款日期不是真正的合同签订日期，余建生与原告协商后，将原告名下的涉案房产抵顶余建生欠被告高清祖的46.4万元借款本息，原告起诉的46.4万元购房款与余建生还款承诺书上应偿还被告的借款本息金额一致；被告高清祖与原告在商量订立以房顶账协议时，原告同意用其哥余建生欠被告高清祖的46.4万元借款本息一次性付清购房款，才使得《房屋买卖合同》签字生效，若不是原告同意替其哥余建生抵顶46.4万元借款本息，就不会有8.6万元的购房款，而且55万元的房屋成交价明显不合理，原告依仗替其哥余建生抵顶46.4万元借款本息债务的优势，造成房屋成交价格畸高，涉案房产转移过户时被告高清祖应原告的要求出具了一份已用余建生46.4万元借款本息债务抵顶购房款的《付款说明》。且公安和检察机关对被告高清祖、原告及余建生三人以房顶账的事实核查后，已及时将登记在余建生名下的该笔债务予以抵顶消除；原告从订立合同时不让出现“顶房”二字的欺骗意图到反悔以房顶账，违背了合同法中的诚实信用原则，综上，该房屋上设立的权利及义务早已完全消灭。二、原告于2019年5月9日向原州区人民法院提起诉讼，被原州区人民法院（2019）宁0402民初4097号民事判决书以原告的请求无事实和法律依据，判决驳回起诉。后原告于2019年7月30日向固原市中级人民法院上诉，被固原市中级人民法院（2019）宁04民终695号民事判决书判决维持原判。原告在无任何新证据的情况下又以同样的事实和理由重复起诉，无任何法律依据和事实依据，也违背了“一事不再理”原则，现请求依法驳回原告的诉讼请求。被告闫利岗辩称，2018年5月8日，其得知被告高清祖在余建生和原告处用以房顶账的形式取得了涉案房屋；2018年5月15日晚，被告高清祖告知被告闫利岗，原告要求被告高清祖提前算账，扣除抵顶的46.4万元借款本息后，将尚欠的8.6万元购房尾款支付，用来偿还原告邮政银行的抵押贷款；2018年5月16日，被告闫利岗在固原市民政大厅等候被告高清祖和原告办理房屋过户手续时，目睹被告高清祖给原告出具了一份含有原告同意抵顶其哥余建生出借高清祖46.4万元本息债务内容的《付款说明》；原告借拖延交钥匙之名行反悔以房顶账之实，非法侵害被告闫利岗的合法财产，致使被告闫利岗蒙受了相应的经济损失。第三人余建生辩称，其本人与本案其余二被告之间没有共同的诉讼标的，没有共同的权利义务，不能形成共同诉讼，不符合民事诉讼法申请追加共同诉讼当事人的法律规定；追加被告是原告的权利只能由原告申请，或者由人民法院裁定追加，被告无权申请追加被告。本院对原、被告依法提交的证据认定如下：原告提交的《房屋买卖合同》、《房地产登记信息》、《（2019）宁0402民初4097号民事判决书》及《（2019）宁04民终695号民事判决书》形式来源合法，内容客观真实，能够证明本案相关事实，予以采信。被告高清祖提交的《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》、《不动产权证书》、《收条》、《中国农业银行卡交易明细清单》、《证明》、《民事起诉状》、《民事上诉状》、《（2019）宁0402民初4097号民事判决书》、《（2019）宁04民终695号民事判决书》形式来源合法，内容客观真实，能够证明本案相关事实，予以采信；《收款收据》及《承诺书》能够证明固原家道房地产开发有限公司向高秉玺借款30万元，余建生承诺由其本人履行还款义务的事实，予以采信；《房地产赠与合同》及《公证书》与本院从固原市不动产登记服务中心调取的复印件内容一致，能够证明涉案房屋系第三人余建生及颜咏梅于2009年赠与原告的事实，予以采信；《短信聊天记录》能够证实被告高清祖与余建生曾协商过以房抵债的事宜，并与原告取得联系的事实，予以采信；《采暖费管理系统截图》及《采暖费交费发票》仅能说明涉案房屋的用户名在该系统中未进行更新，不能证明涉案房屋的实际控制人为余建生，不予采信；《不动产登记信息》、《税收缴款书》及《房地产计税价格核定单》系案外人申某所有房屋的权属及交易情况，与本案没有关联性，不予采信；证人年某的证人证言仅能证明被告高清祖以其子高秉玺的名义向固原家道房地产开发有限公司出借30万元的事实，予以采信，对其他证明目的不予采信。被告闫利岗提交的《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》、《不动产权证书》、《证明》、《中国农业银行卡交易明细清单》、《中国农业银行业务凭证》、《抵押物清单》、《采暖费交费单》、《民事起诉状》、《民事上诉状》、《（2019）宁0402民初4097号民事判决书》、《（2019）宁04民终695号民事判决书》形式来源合法，内容客观真实，能够证明本案相关事实，予以采信；《房屋租赁合同》系被告闫利岗与他人就涉案房屋签订的出租协议，其仅作为抗辩意见提出并未主张实际损失，不予采信。经被告高清祖申请，本院依职权调取了《固原市公安局经济技术开发区分局询问笔录、证据材料清单》（高秉玺）及《房地产计税价格核定单》，本院同时依职权调取了《固原检公诉刑诉〔2020〕4号起诉书》及《固原检公诉刑变诉〔2020〕1号变更起诉决定书》，以上证据形式来源合法，内容客观真实，能够证明本案相关事实，予以采信。本院经审理认定事实如下：原告余建忠与第三人余建生系兄弟关系。被告高清祖与被告闫利岗系舅甥关系。2009年1月16日，原告通过第三人余建生与妻子颜咏梅的赠与取得固原市××区落及房屋的所有权。2016年1月20日，被告高清祖之子高秉玺向固原家道房地产开发有限公司出借30万元，但实际出借人为高清祖本人。2017年2月17日，第三人余建生出具《承诺书》，承诺高秉玺名下30万元的固原家道房地产开发有限公司借款本息由其本人于2018年6月30日前还清，期间产生的利息为16.4万元（30万元×2%×29个月-1万元）。2017年11月17日，固原市公安局经济技术开发区分局以固原家道房地产开发有限公司涉嫌非法吸收公众存款罪为由对高秉玺进行了询问。第三人余建生曾长期担任固原家道房地产有限公司法定代表人，2018年1月5日，其本人因涉嫌非法吸收公众存款罪被固原市公安局经济技术开发区分局取保候审。2018年5月份，被告高清祖及第三人余建生曾协商过以涉案房屋顶抵借款的事宜，2018年5月15日，被告高清祖向原告支付8.6万元房款。2018年5月16日，原告与被告闫利岗签订了《房地产买卖契约》，并于2018年5月21日将涉案房屋产权变更到被告闫利岗名下，被告闫利岗于2019年4月16日在中国农业银行股份有限公司固原分行办理了公积金贷款。2018年8月20日，原告与被告高清祖签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋价款为55万元。2019年4月20日、2019年10月8日，被告闫利岗分别通过银行转账及现金方式向被告高清祖支付购房款43万元。2019年5月9日，原告以房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，要求解除合同，将涉案房屋产权恢复到其名下，本院2019年7月18日作出（2019）宁0402民初4097号判决书判决驳回原告的诉讼请求。原告不服提出上诉，固原市中级人民法院作出（2019）宁04民终695号判决书维持一审判决。2020年1月13日，固原市原州区人民检察院以涉嫌非法吸收公众存款罪对固原家道房地产开发有限公司及余建生提起公诉，指控固原家道房地产开发有限公司非法吸收公众存款合计1.19639亿元，余建生非法吸收公众存款合计1.59373亿元，高秉玺名下的30万元借款本金亦在列。审理中，被告高清祖申请追加余建生为本案共同被告，本院予以准许。本院认为，余建生虽在庭审中被列为被告，但根据本案庭审查明的事实，余建生与被告高清祖存在民间借贷关系，本案存在争议的房屋买卖合同与民间借贷具有一定的牵连，余建生对本案诉讼标的没有独立的请求权，本案审理的结果与其有法律上的利害关系，故作为第三人参与诉讼更为恰当。本案争议的焦点有两点：一、法律关系定性问题，本案系房屋买卖合同纠纷还是以房抵债协议纠纷；二、被告是否应当向原告支付剩余房款，支付义务人如何确定。关于第一点，被告高清祖称其以高秉玺的名义向固原家道房地产开发有限公司出借30万元，第三人余建生及证人年某（该公司财务总监）对此均予以认可，因所有借款手续均办理在高秉玺名下，所以高秉玺作为固原家道房地产开发有限公司及余建生等人涉嫌非法吸收公众存款罪一案的证人接受公安机关的询问，以上行为并不影响被告高清祖作为实际借款人向固原家道房地产开发有限公司与余建生主张借款本息。原告虽与二被告分别签订了《房屋买卖合同》及《房地产买卖契约》，但从被告高清祖与第三人余建生协商以房抵债的时间、被告高清祖与原告取得联系的时间、房屋产权变动的时间、双方签订合同的时间、被告高清祖支付房款的时间来看，本案名义上为房屋买卖，实则为以房抵债，故本案的案由应定性为合同纠纷。2018年5月7日被告高清祖与余建生协商以房抵债事宜，同日与原告取得联系，被告高清祖于2018年5月15日与余建生的短信聊天记录中明确告知余建生，其本人与原告达成以房抵债协议，已向原告支付了8.6万元房款，并想将涉案房屋直接过户至被告闫利岗名下，第三人余建生对此予以默认，未提出反驳意见。原告与被告高清祖协商的房屋价款为55万元，扣除被告高清祖支付的8.6万元，剩余的46.4万元与余建生承诺清偿的借款本息（截至2018年6月30日）相符。原告将涉案房屋过户至被告闫利岗名下后，并未实际交付二被告，被告高清祖于2018年11月4日、2018年11月12日与余建生协商，余建生曾提出将30万元的借款本金债权转让给家道集团，家道集团向原告出具抵购房款证明作为顶账房款，利息另行计算。被告高清祖并没有主动购买涉案房屋的意愿，其与原告达成的《房屋买卖合同》是基于对固原家道房地产开发有限公司与余建生的民间借贷债权能与房屋价款相抵的现实可能性，原告与二被告在合同履行过程中不符合正常房屋交易的习惯，原告与二被告并不熟识，却在二被告仅支付了房款15%的情况下就将房屋过户给被告闫利岗，且并未提交其在房屋过户后曾向二被告主张过购房款的任何证据，有悖于常理。关于第二点，《房屋买卖合同》及《房地产买卖契约》的法律效力应做以认定，《房屋买卖合同》系原告自愿与被告高清祖签订，涉案房屋属原告所有，原告具有完全处分权，该协议未违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同。经被告高清祖指定将房屋过户至被告闫利岗名下，《房地产买卖契约》系原告与被告闫利岗签订，目的在于完成房屋过户手续，且涉案房屋的最终买受人确系被告闫利岗，该合同同样具有法律效力。上述合同虽具有法律效力，但被告高清祖以借款本息顶抵部分房屋价款欠妥，原告与被告高清祖达成协议时，固原家道房地产开发有限公司及余建生已因涉嫌非法吸收公众存款罪被立案侦查，原告自愿将自己的合法财产用于顶抵固原家道房地产开发有限公司及余建生债务的行为部分超出了民事法律规定的范围，延伸至刑事自主退赔，因现有的法律对此类刑民交叉问题未明确规定，故需要民事程序来衔接，以保障被告高清祖（实际被害人）的合法权益。刑事退赔金额一般以弥补被害人的实际损失为限，固原家道房地产开发有限公司及余建生违反相关金融管理规定，非法向社会不特定对象吸收存款，严重扰乱市场经济秩序，已超出正常的民间借贷关系，其行为本身具有不正当性，被告高清祖的合法财产即借款本金（存款）30万元可予以退还；吸收公众存款是特许经营的事项，这是公民应当知晓的常识，被告高清祖身为公职人员却参与存款，其所主张的16.4万元利息不应同时纳入退赔范围，故在原告所主张的46.4万元购房款中，30万元借款本金应折抵房款，剩余16.4万元应由被告高清祖自行支付。被告闫利岗与被告高清祖之间存在另一个买卖合同关系，被告闫利岗对被告高清祖享有要求其交付房屋并办理过户手续的权利，本案以房抵债的双方当事人应为原告及被告高清祖，实际收取购房款的当事人为被告高清祖，被告闫利岗仅是原告向被告高清祖履行交付房屋并办理过户手续的第三人，不应承担支付房款的义务。被告高清祖称涉案房屋55万元的成交价格畸高，但根据市场交易行情和涉案房屋的地段及现状看，该价格处于正常交易的合理价格区间，故对该辩解意见不予认定。对被告高清祖辩称原告重复起诉的辩解意见，本案与原告之前起诉的案件虽基于同一事实和理由，但原告的诉讼请求截然不同，所对应的实体权利亦不相同，原告前诉是在已发生物权变动的现实结果上主张物权所有权，而本诉是基于债权请求权提出的主张，故不属于重复起诉，不予采纳。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告高清祖于本判决生效之日起十日内向原告余建忠支付房款16.4万元；二、驳回原告余建忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8260.00元，由原告余建忠负担5800.00元，被告高清祖负担2460.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 马 兰审判员 郑银花人民陪审员 柳 静 二〇二〇年五月十二日书记员 刘 娜本案引用的法律条文。一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第七十五条第一款人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。