北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初82807号原告：姚龙英，女，1952年5月4日出生，汉族，北京第三印染厂退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田淑慧，北京本度律师事务所律师。委托诉讼代理人：于航，北京本度律师事务所实习律师。被告：李建平，女，1978年8月16日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司销售部员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：方维，北京振荣律师事务所律师。第三人：吴x，女，1988年2月20日出生，汉族，北京华源方成投资管理有限公司经理，住北京市东城区。原告姚龙英（以下简称原告）与被告李建平（以下简称被告）、第三人吴x（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人田淑慧、于航，被告的委托诉讼代理人方维，吴x均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2017年12月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）和2018年1月15日签订的网签合同无效；2、判令被告协助原告将位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋）产权恢复登记至原告名下。事实和理由：原告的外甥女姚x与吴x、黄xx存在民间借贷关系，姚x用原告所有的涉案房屋抵押给吴x作为担保，办理抵押手续时黄xx将原告的房产证原件扣留至今。因姚x未按时偿还黄xx和吴x借款，2018年1月15日，姚x、黄xx和吴x以办理公司内部流程使用为由，要求原告将身份证原件交给黄xx，与其指定的被告签订房屋买卖合同，将房屋产权变更登记在被告名下，并称这并非真实的房屋买卖合同关系，待姚x近期偿还借款后，立即将房屋恢复登记至原告名下。原告信以为真，按照三人的指示签订了房屋买卖合同。后来，吴x、黄xx多次带人来原告家要求原告腾房，原告才得知事实真相。双方没有房屋买卖的真实意思表示，房屋买卖合同只是作为民间借贷的担保，合同应属无效，故提起本次诉讼。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回。被告购买房屋是真实意思表示，被告经过看房流程，签订合同时原告及姚x均在场，因原告一直没有腾房，所以被告没有支付购房款。原告参与了整个借款过程，并且已经获得借款，债权债务关系真实存在，本案的房屋买卖合同确实建立在借贷关系前提下，债务履行期限届满后，原告无力还款，所以以房抵债。当时房款是确定的，不存在显失公平的情况。吴x述称，2016年12月中旬，通过朋友介绍认识了姚x，姚x以生意周转为由需要借款300万元，以原告名下涉案房屋作为抵押，姚x称呼原告为大姨。我找到有资金的朋友张xx、柴xx，说明借款情况后，三方于2016年12月26日在北京市方正公证处签订了借款合同，张xx出资200万元，柴xx出资100万元，我名下北京华源方成投资管理有限公司（以下简称华源方成公司）作为担保人，并于当日去北京市朝阳区房管局做了抵押，抵押权人为张xx的朋友田xx。转账当日，姚x和原告以目前只需要260万元为由，退回40万元还给柴xx。2017年3月，姚x表示需要再借40万元解决生意问题。2017年3月23日，原告、姚x与艾xx在北京市方正公证处签订40万元的借款合同。2017年4月初，张xx已付定金的房屋需要支付尾款，通过我向原告和姚x告知偿还借款，但是原告和姚x表示无法偿还。我与朋友肖x协商帮忙以借款形式出资200万元给张xx，肖x于2017年4月12日向张xx转账50万元，于2017年4月26日向张xx转账150万元，并约定原告和姚x可以直接还给肖x。2017年11月开始，原告和姚x开始拖欠借款利息，2017年12月，原告和姚x以回购房屋为前提表示可以以房抵债，我通过中介公司咨询房屋价值，确定大致回购协议内容后，本想在中介公司挂拍房屋，被告知不符合交易流程，我想到之前有个朋友要在朝阳区买房，就联系被告说明情况，被告在看过房屋确定无风险后愿意购买涉案房屋并同意签订回购协议。2017年12月23日，原告与被告签订房屋买卖合同。2018年1月，肖x表示要收回借款。2018年1月16日，我与原告和姚x签订借款合同，借款金额220万元，并在房管局办理抵押登记手续。我向原告转账220万元后，原告向肖x偿还借款200万元。2018年4月10日办理房屋过户手续，并签订回购协议。协议到期后，原告没有按照约定赎回房屋，事后我多次与原告沟通没有进展，导致事情拖延至此。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：姚x系原告的外甥女。吴x系华源方成公司的法定代表人，柴xx为公司监事，黄xx为公司股东，黄x1与黄xx系兄弟关系，黄x1与被告系夫妻关系。2016年12月26日，原告、姚x（甲方、共同借款人）与张xx、柴xx（乙方、共同出借人）、华源方成公司（丙方、连带保证人）签订《借款合同》，约定甲方的债务系不分份额连带债务，甲方向乙方借款300万元用于资金周转，其中张xx提供200万元，柴xx提供100万元，借款期限为1个月，月利率为2%。2017年1月3日，北京市方正公证处出具（2016）京方正内民证字第164879号公证书，赋予上述《借款合同》强制执行效力。同日，原告办理委托公证，委托黄x1代为领取抵押后的房产证、他项权证及相关材料，代为办理解除抵押登记手续、签署解押协议，代为领取注销抵押登记后的房产证等相关证件。当日，涉案房屋设立抵押，抵押权人登记为田xx。2016年12月26日，柴xx向原告转账100万元，原告向黄xx支付利息65000元，原告向姚x转账535000元，柴xx收回款项40万元。2016年12月27日，张xx向原告转账200万元，原告向姚x转账199万元。2017年3月23日，原告、姚x（甲方、共同借款人）与艾xx（乙方、出借人）、华源方成公司（丙方、连带保证人）签订《借款合同》，约定乙方同意出借40万元，月利率为2%，借款期限为1个月。2017年3月24日，北京市方正公证处出具（2017）京方正内民证字第39283号公证书，赋予上述《借款合同》强制执行效力。2017年3月23日，艾xx向原告转账40万元。2017年3月24日，原告向姚x转账35万元。2017年4月12日，案外人肖x向张xx账户转账50万元，2017年4月26日，肖x向张xx账户转账150万元。2017年12月23日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订房屋买卖合同，建筑面积85．29平方米，房屋成交价格为340万元，房屋抵押情况为有抵押，抵押权人为吴x，出卖人应当在2018年8月9日前将房屋交付给买受人，房屋交付当日，支付所有尾款，逾期超过30日，支付买受人总房款20%违约金，并尽快交付房屋购房款。自合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2018年1月15日，原告与被告签订网签合同，编号CW407170，网签成交价为185万元。2018年1月16日，原告、姚x（甲方、共同借款人）与吴x（乙方、出借人）签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款220万元，借款期限为3个月，月利率2%，抵押物为涉案房屋。同日，原告与吴x签订主债权及不动产抵押合同，涉案房屋设立抵押，抵押权人登记为吴x，主债权金额为360万元，担保范围包括本金、利息、违约金及实现债权的一切费用。同日，吴x向原告转账220万元，原告向肖x转账200万元。2018年1月23日，田xx的抵押登记注销。2018年4月10日，原告与被告办理房屋转移登记（含抵押）手续，原告将涉案房屋过户至被告名下。同日，房屋抵押义务人变更为被告。2018年4月10日，原告（甲方，出卖人）与被告（乙方、买受人）签订《房屋回购合同》，约定双方于2017年12月23日签订房屋买卖合同，甲方保留对该房产的约定回购权。基于甲方与债权人吴x债务债权问题签署。双方同意甲方在双方约定的2018年8月9日前对前述房产拥有回购权，在约定期限内乙方不得转卖给第三人，不得影响打扰甲方正常生活，不得随意要求甲方搬出居住地。甲方在2018年8月9日之前向乙方支付全额房款，甲方负责办理本合同项下商品房回购的全部手续并承担全部相关税费，乙方不承担任何费用。回购房款总价340万元，甲方如在2018年8月9日前未向乙方支付全部回购房款，视为甲方放弃回购权，乙方有权解除本合同。本合同如被解除，乙方有权另行出售所购买商品房，甲方应当按照乙方要求积极办理相关各项手续。回购期限到期后，若甲方未能按时支付全部回购款，甲方无条件腾退房屋，交付乙方正常使用且承担全部回购款20%违约金。经询，涉案房屋现由原告居住使用，吴x表示因原告和姚x未偿还借款本息，不同意解除房屋抵押，双方均称无法联系到姚x本人。诉讼中，本院依原告申请对涉案房屋进行保全，查封期限自2018年9月11日至2021年9月10日。原告支付保全费5000元。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，根据双方签订合同时间、购房款支付、办理过户等交易流程以及原告在一定期限内保有回购权等事实，均与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中签订房屋买卖合同为借贷提供担保的通常做法相吻合。由此可以认定原告与被告签订房屋买卖合同的真实目的是以涉案房屋担保债权人吴x与债务人原告、姚x之间债权债务的履行，双方之间达成一致的真实意思即隐匿行为是将涉案房屋作为借款合同的担保，故原告与被告之间不成立房屋买卖合同法律关系，原告主张房屋买卖合同及网签合同无效，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求将涉案房屋产权恢复登记至其名下的诉讼请求，因原告、姚x与吴x之间借款合同纠纷尚未解决，涉案房屋作为债务履行的担保，在债权人吴x不同意解除抵押的情况下，原告的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、确认原告姚龙英与被告李建平于二〇一七年十二月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及二〇一八年一月十五日签订的网签合同均无效；二、驳回原告姚龙英的其他诉讼请求。案件受理费34000元，由原告姚龙英负担17000元（已交纳25元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告李建平负担17000元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由原告姚龙英负担2500元（已交纳），由被告李建平负担2500元（原告姚龙英已预交，被告李建平于本判决生效后七日内给付原告姚龙英）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇人民陪审员  何小清人民陪审员  陈秀珍二〇二〇年五月二十七日法官 助理  梁 远书 记 员  夏甜甜