福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初816号 原告：德化县供销合作社冠龙资产运营管理中心，住所地福建省德化县龙浔镇龙鹏街供销大厦。统一社会信用代码：9135052670522408XX。 法定代表人：徐福华，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈小平，福建戴云律师事务所律师。 被告：黄西芹，男，1981年9月13日出生，汉族，住福建省南安市。 原告德化县供销合作社冠龙资产运营管理中心（以下简称：供销合作社冠龙中心）与被告黄西芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告供销合作社冠龙中心的委托诉讼代理人陈小平及被告黄西芹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 供销合作社冠龙中心向本院提出诉讼请求：1.依法解除供销合作社冠龙中心与黄西芹于2015年8月18日签订的《房屋租赁合同》；2.要求黄西芹将租赁物位于德化县时尚华庭供销社店面一层自东向西第二间店面腾空返还给供销合作社冠龙中心；3.要求黄西芹支付至店面实际腾空返还之日止尚欠的租金（每个月19051元；暂计至2020年3月，尚欠租金74433元）；4.要求黄西芹支付违约金35000元，从已缴交的保证金35000元直接抵扣。事实与理由：2015年8月18日，供销合作社冠龙中心（作为甲方）与黄西芹（作为乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：“甲方将位于德化县时尚华庭供销社店面一层自东向西第二间店面出租给乙方，租赁面积约96平方米，租赁用途为服装销售，租赁期限五年即：2015年9月1日至2020年8月31日。乙方须在签订本合同时，向甲方缴交保证金叁万伍仟元整，租赁期满，且租金及各种费用结算清楚，并经甲方验收房屋合格后，甲方退回上述保证金给乙方（不计利息）。租金按月计算，前三年每月租金人民币壹万柒仟贰佰捌拾元整，第四年起按年递增，年递增率5%，按月一次性缴交，即乙方应在每月5日前向甲方缴交当月的租金。乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴租金及各种费用，并且乙方所交保证金无偿归甲方，方能终止合同。乙方应如期缴交租金，否则每逾期一天，按拖欠租金总额的每日千分之一加收违约金，逾期三十天，除必须缴清所欠租金外，甲方有权解除合同，收回房屋，保证金不予退还。本合同违约金为叁万伍仟元整。”等内容。至2019年12月，黄西芹尚欠2016年度1个月租金17280元，自2020年1月至今已拖欠租金3个月共57153元，黄西芹已违约。为此，提起诉讼。 黄西芹辩称，答辩人已于2020年1月份向供销合作社冠龙中心提出终止合同，供销合作社冠龙中心也已同意答辩人退租。但受新冠××疫情影响，2020年1月24日，福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年1月26日，德化县交通运输局发布通告，暂停全县长（短）途客运，2020年1月31日，泉州市新型冠状病毒感染的××疫情应急指挥部发布第5号通告，对部分高速公路收费站实行临时关闭的交通管制措施，临时关闭南安及德化等高速收费站，答辩人受客观条件影响无法出行，未及时与供销合作社冠龙中心办理退租手续，但实际上双方已达成解除租赁合同的合意。因双方已于2020年1月份达成解除租赁合同的合意，并且2020年2月份、3月份答辩人并未实际使用涉案房屋，因此被答辩人主张2020年2月份、3月份的租金无事实依据。尚欠2016年1个月租金也有跟供销合作社冠龙中心协商。综上，请求驳回供销合作社冠龙中心的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年8月18日，供销合作社冠龙中心（作为甲方、出租方）与黄西芹（作为乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，协议书约定（主要内容如下）：第一条租赁地点与面积：1、租赁地点：德化县时尚华庭供销社店面一层自东向西第二间店面。2、租赁面积：建筑面积约96平方米。第二条租赁用途：服装销售。第三条租赁期限：租赁期限五年。即：2015年9月1日至2020年8月31日。第四条保证金、租金及支付方式：1、乙方须在签订本合同时，向甲方缴交保证金人民币叁万伍仟元整，租赁期满，且租金及各种费用结算清楚，并经甲方验收房屋合格后，甲方退回上述保证金给乙方（不计利息）。2、租金按月计算，前三年每月租金人民币壹万柒仟贰佰捌拾元整。第四年起按年递增，年递增率5%。3、支付方式：按月一次性缴交，即乙方应在每月5日前向甲方缴交当月的租金。第六条合同的变更与解除1、乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴租金及各种费用，并且乙方所交保证金无偿归甲方，方能终止合同。2、如因不可抗力或政府行为等原因，确需收回房屋时，甲方需提前一个月通知乙方。乙方应无条件按甲方要求交还房屋，所缴的保证金在扣清乙方应缴的租金及费用后，将余额退回乙方，如保证金不足抵缴乙方所应交的租金及费用，则由乙方补足差额。第七条违约责任1、乙方应如期缴交租金，否则每逾期一天，按拖欠租金总额的每日千分之一加收违约金，逾期三十天，除必须缴清所欠租金外，甲方有权解除合同，收回房屋，保证金不予退还，乙方应承担全部违约责任。第八条本合同违约金为人民币叁万伍仟元整。”等内容。合同签订后，供销合作社冠龙中心依约将涉讼房屋交付给黄西芹使用，黄西芹亦缴交了保证金35000元。庭审中，黄西芹承认尚欠供销合作社冠龙中心2016年度1个月租金17280元属实，并表示同意解除合同，并于2020年4月16日将涉讼房屋腾空移交给供销合作社冠龙中心。 另查明，涉讼房屋产权人为德化县供销合作社联合社，德化县供销合作社联合社的社有资产均委托授权福建省泉州市冠龙农资有限公司统一管理经营。2008年3月13日，福建省泉州市冠龙农资有限公司名称变更为德化县供销合作社冠龙资产运营管理中心。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案争议焦点为：黄西芹是否应支付给供销合作社冠龙中心2020年1月至2020年4月16日止的租金每月19051元。 黄西芹认为，黄西芹自2015年经营至2017年9月份，之后由朋友陈旭海经营，供销合作社冠龙中心也知道，当时要求变更合同，但供销合作社冠龙中心不同意变更，尚欠2016年1个月租金也有跟其协商。受新冠××疫情影响，2020年1月间，黄西芹多次电话跟供销合作社冠龙中心工作人员协商要求解除合同，店铺钥匙也有拿给对方，但供销合作社冠龙中心没有同意。 供销合作社冠龙中心认为，双方签订的租赁合同合法有效。在合同履行过程中，至2019年12月，黄西芹尚欠2016年年度1个月租金17280元，从2020年1月至2020年4月16日已拖欠租金3个半月共66678.50元，合计拖欠租金83958.50元，已构成违约。合同约定的违约金为35000元，从已缴交的保证金35000元直接抵扣。至于受新冠××疫情对黄西芹经营的服装店有所影响，可作为2020年2月至4月16日减少部分租金的理由，但不能作为免除全部租金的理由，具体数额由法院认定。 本院认为，供销合作社冠龙中心与黄西芹之间所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案租赁合同约定：“乙方应如期缴交租金，否则每逾期一天，按拖欠租金总额的每日千分之一加收违约金，逾期三十天，除必须缴清所欠租金外，甲方有权解除合同，收回房屋，保证金不予退还，乙方应承担全部违约责任。本合同违约金为叁万伍仟元整”。黄西芹在合同约定的时间未足额支付租金，其行为已构成违约，供销合作社冠龙中心依据合同约定有权解除合同，庭审中，黄西芹表示同意解除合同，并于2020年4月16日将涉讼房屋腾空移交给供销合作社冠龙中心，故双方签订的合同于2020年4月16日实际解除。供销合作社冠龙中心另请求黄西芹支付违约金35000元，并从已缴交的保证金35000元直接抵扣，符合合同的约定，该项诉讼请求，本院予以支持。黄西芹辩解拖欠2016年1个月租金有经过协商及2020年1月份双方达成解除租赁合同的合意，缺乏依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。合同解除之前欠付的租金，黄西芹亦应当支付给供销合作社冠龙中心。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”2020年2月份前后，我国发生新型冠状××疫情,针对疫情，政府相关部门采取应对措施，因该客观因素的存在并对黄西芹经营造成的一定影响及困难,构成不可抗力因素。同时疫情也造成双方不同程度的损失,但合同双方均不存在直接的过错,任何一方当事人均不能因此而免责。故在实际履行合同过程中,若因不可抗力因素要求供销合作社冠龙中心全部免除租金权益,显然有违公平原则,结合疫情发生时间、政府采取的应对措施及本案具体情况,根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。”的规定,就2020年2月1日至合同实际解除日前一天即2020年4月15日，该期间的租金减免问题,按照各自承担50%的比例进行分担为妥。黄西芹抗辩要求全部免除租金义务,缺乏依据，本院不予支持。经计算，自2020年2月1日至2020年4月15日止，共2.5个月，每月租金为19051元×2.5个月×50%＝23813.75元，加上之前黄西芹拖欠的2020年1月份租金19051元及2016年1个月租金17280元，合计60144.75元。供销合作社冠龙中心的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认德化县供销合作社冠龙资产运营管理中心与黄西芹于2015年8月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月16日解除； 二、黄西芹应于判决生效之日起二十日内支付德化县供销合作社冠龙资产运营管理中心自2015年8月18日起至合同解除日（2020年4月16日）尚欠租金的共计60144.75元； 三、取消黄西芹缴交的履约保证金35000元； 四、驳回德化县供销合作社冠龙资产运营管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2488.60元，减半收取计1244.30元，由德化县供销合作社冠龙资产运营管理中心负担211.30元，黄西芹负担1033元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  曾凯旋 二〇二〇年五月十五日 书记员  吕晨雨 附：一、判决书主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。