广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终2818号上诉人（原审被告）：罗舜，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：林瑜樱，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子杰，广东泽康（顺德）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：佛山市青草地文化培训有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：吕某。委托诉讼代理人：王兴中，广东聚英华律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾铭祥，广东聚英华律师事务所律师。上诉人罗舜因与被上诉人佛山市青草地文化培训有限公司（以下简称青草地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初34565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。罗舜上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回青草地公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由青草地公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定双方于2017年7月协商一致变更《房屋租赁合同书》约定的租赁期限至2018年8月31日正确，但认定双方于2018年6月28日再次变更了租赁期限，属于认定事实不清。（二）罗舜从未同意青草地公司更改涉案物业卷闸门、拆改三楼和四楼洗手间以及电线布局，本案也无任何证据证明罗舜同意该拆改行为，该拆改行为属违法行为。一审法院以罗舜在发生拆改后没有提出异议为由，推定青草地公司对涉案物业进行上述拆改已经罗舜同意，将举证责任倒置，没有事实和法律依据。（三）一审判决在认定青草地公司存在违约行为的前提下，仍判决罗舜返还已收租金及部分保证金，于法无据。1.青草地公司在租赁期间存在多项严重违约行为，罗舜有权不予退还保证金及剩余租金。（1）青草地公司在离场时并未结清涉案物业2018年5月1日至7月1日的电费514.42元，违反了《房屋租赁合同书》第七条第2项的约定。（2）青草地公司未经同意擅自对涉案物业进行改建、加建，并损害了涉案物业楼宇结构，违反了《房屋租赁合同书》第七条第3项的约定。（3）在对涉案物业撤场验收时，罗舜发现涉案物业存在多处损坏并未进行修复的情况，青草地公司的行为违反了《房屋租赁合同书》第七条第4项的约定。（4）青草地公司违反电线安装标准及用电标准，擅自改变涉案物业电线布局并拒不整改，违反了《房屋租赁合同书》第七条第5项的约定。2.一审判决在认定青草地公司存在违约行为的前提下，仍判决罗舜返还已收租金及部分保证金，于法无据。（四）一审判决认定外墙翻新费用损失应由罗舜自行承担，处理不当。（五）一审判决仅酌定青草地公司赔偿罗舜15000元，显失公平。青草地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。青草地公司向一审法院起诉请求：1.判令罗舜返还青草地公司租房租赁保证金30000元和多交的租金26000元；2.本案诉讼费由罗舜承担。一审法院认定事实：罗舜是经位于佛山市禅城区********桂园二、三、四层及首层、全部楼梯间房屋的所有权人案外人陈某授权对该涉案物业享有管理、使用、出租及收益等权利的权利人。从2009年起，罗舜将上述房屋中的三、四层（以下简称涉案物业）出租给青草地公司使用，青草地公司在承租该物业时向罗舜交纳了30000元租赁保证金。之后青草地公司一直使用涉案物业。2015年11月7日,青草地公司（承租方，乙方）与罗舜（出租方，甲方)再次签订《房屋租赁合同书》，约定青草地公司向罗舜承租涉案物业，租赁期间自2015年11月1日起至2018年6月30日止；租赁期内每月租金为13000元，租金付至合同约定的罗舜指定的银行账户；租赁期间的用水、用电费用由青草地公司负责，由青草地公司直接存入罗舜的存折中。该合同第四条约定，租期届满，甲方确认房屋完好无损，乙方结清租赁期间水、电等一切费用并将租赁的房屋交回给甲方后，凭单据向甲方取回保证金；第七条第3项约定，乙方在进行房屋室内装修时，须经甲方同意并在不影响和不损坏楼宇结构的情况下方可施工；第七条第4项约定，乙方在使用租赁房屋期间，因使用或其他原因而造成房屋或设施损坏的，由乙方负责修复或赔偿；第十条约定，租赁合同书解除或终止，乙方必须按时搬出全部物件，并清理干净室内环境，如房屋内有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理，清理费由乙方负责。上述《房屋租赁合同书》签订之后青草地公司继续使用涉案物业并按约定支付租金。2017年8月7日,青草地公司向合同指定的收取租金的银行账户转入156000元，转账备注为“2017.9.1.到2018.8.31.房租”。2018年6月19日，青草地公司的工作人员程某华微信联系罗舜称“今天开始搬迁，请安排人接洽。另外押金和已交的七月、八月的租金，共计五万六千元。请退还！”，罗舜回复“暂时没有人对接”。2018年6月26日，程某华又联系罗舜“明天搬完东西，把钥匙交给你亲戚吧”。罗舜回复“好的。我叫个人联系你们去拿吧，因为我们都不在佛山。”2018年6月28日，青草地公司的工作人员付建军将涉案物业的钥匙和水电费存折交付给罗舜指定的人员，并通过微信告知了罗舜。同时，付建军还通过微信传送了涉案物业搬离后的照片给罗舜。从照片中可见青草地公司撤离后，涉案物业中仍存留着青草地公司的书桌椅、画报、展板、张贴的装饰物等物品。之后，青草地公司、罗舜就租赁保证金和最后两个月租金的返还存在争议，青草地公司诉至一审法院请求解决。另查明一，青草地公司2018年6月28日将涉案物业返还罗舜后，罗舜微信告知青草地公司尚欠水电费514.42元未结清。诉讼中，青草地公司认可该未结清水电费金额，并主张从租赁保证金中予以抵扣。另查明二，诉讼中，青草地公司陈述称，一、关于为何预付至2018年8月31日租金的问题。当时因罗舜称需要装修物业外墙但缺乏资金，而青草地公司当时也有意向到期后继续租赁，故预付了一年的租金。之后涉案物业因不符合国家规定的办理培训机构的要求，故青草地公司只能在合同到期后搬离。二、关于装修问题。青草地公司2009年租赁涉案物业后就陆续进行装修，2009年进场时就拆除了三楼的厕所，之后又对四楼的厕所进行扩建。青草地公司装修涉案物业是经过罗舜同意的。另查明三，青草地公司于2013年6月26日在涉案物业上登记成立了佛山市青草地文化培训有限公司桂园分公司。2018年11月9日，该企业注销。另查明四，罗舜于诉讼中举证的其与青草地公司工作人员的微信对话记录显示：2017年12月23日，罗舜告知程某华“麻烦叫你们老师清走4楼到5楼的垃圾。还有通知一下左某老师别躲在那个楼梯间抽烟了”；2018年9月14日和2019年7月20日罗舜向青草地公司工作人员传送了多张照片，反映墙面渗水、起泡、外墙钉孔、一窗户不能开关、部分窗户玻璃损坏、租赁物中仍有物品未清理的问题。诉讼中，罗舜述称，青草地公司对涉案物业造成的损失包括：把三楼的洗手间拆除，把四楼原有的洗手间拆除改为杂物间，并进行不合理的改建加建，且未作防水措施，导致大面积开裂渗水现象；对损坏的电线插座没有修复；对损坏的外墙、玻璃窗未修复；对布满钉孔的墙身及损坏的墙身未修复；玻璃上粘贴背胶图案、在室内和公共区域粘贴的广告未清理；将三层玻璃大门及大门上方的墙体拆除并改造成卷闸门；将涉案物业原有的空间间隔拆除。以上事实，有青草地公司举证的《房屋租赁合同书》、中国建设银行个人活期账户交易明细、《证明》、微信对话记录，罗舜举证的《房地产权证》《确认书》微信对话记录、光盘以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案《房屋租赁合同书》合法有效，青草地公司、罗舜应按照合同的约定诚实全面履行各自的义务。本案双方的争议焦点在于罗舜应否返还青草地公司所付的2018年6月30日后的租金和租赁保证金。一、关于2018年6月30日后的租金的返还问题该争议的核心在于租赁期间的确定。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，“……当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”；第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，第一，虽然青草地公司、罗舜签订的书面《房屋租赁合同书》约定的租赁期间至2018年6月30日届满，但根据罗舜答辩以及青草地公司的陈述可知，双方曾于2017年7月份就延长租赁期限事项达成一致意见，青草地公司据此支付了延长租赁期间至2018年8月31日的租金，罗舜亦接受。依照上述规定，应认定青草地公司、罗舜于2017年7月份一致变更《房屋租赁合同书》约定租赁期间至2018年8月31日。第二，根据查明的事实，2018年6月19日之后，青草地公司向罗舜作出返还租赁并要求罗舜返还租赁保证金和最后两个月租金的意思表示，罗舜对此未提出异议且自愿配合青草地公司于2018年6月28日完成了租赁物的返还交接工作。故应当认定为青草地公司、罗舜再一次一致变更了租赁期间为至租赁物返还之日。因此，青草地公司、罗舜的租赁期间自2018年6月28日届满。租赁期间届满后，在青草地公司未再占有使用涉案物业的情况下，罗舜再占有青草地公司多付的租金，无合法根据。青草地公司要求罗舜返还多付的租金26000元，合法有据，一审法院予以支持。至于罗舜提出因青草地公司对租赁物造成损失而不予返还上述租金的抗辩意见，一审法院不予采纳，详见下文评述。二、关于租赁保证金返还的问题一方面，涉案《房屋租赁合同书》约定租期届满后，在房屋完好无损且青草地公司已经结清水、电等费用的条件下，青草地公司凭单据退还。根据查明事实，青草地公司至今尚有水电费用未结清，且双方对于租赁物是否完好无损存在争议，合同约定的保证金返还条件尚未成就。另一方面，青草地公司、罗舜均同意青草地公司所欠水电费以及对租赁物造成损失的债务从保证金中抵扣，为减少当事人讼累，本案作一并处理：关于未结清水电费用514.42元，双方无异议，一审法院予以认定。关于罗舜所主张的损失。（一）外墙翻新的费用损失。属于对租赁物修缮所作的支出，青草地公司、罗舜无特别约定费用承担，根据我国《合同法》二百二十一条规定，该支出应由出租人自行负担。（二）更改卷闸门、三、四楼洗手间拆改以及电线布局的改变的损失。属于对涉案物业进行装修所致。青草地公司主张其装修是经过罗舜同意的，对此，一审法院予以采信，理由是：第一，青草地公司从2009年起租赁涉案物业后一直用于开展教育培训经营使用，对租赁物的上述装修符合其对租赁物的使用目的。青草地公司主张其2009年租赁涉案物业后就陆续进行装修，符合常理。第二，从2017年12月23日罗舜要求青草地公司清理涉案物业4楼到5楼的垃圾且不要在楼梯间抽烟这一细节可见，罗舜对青草地公司如何使用涉案物业是较为关注的。在如此关注的情况下，青草地公司对洗手间拆改等重大改动，罗舜理应比较清楚。第三，从2009年起至2018年青草地公司返还租赁物近十年期间，无证据证明罗舜对青草地公司上述装修提出异议或者要求整改，相反，期间双方多次签订租赁合同续租，甚至在返还租赁物后至本案起诉期间，罗舜也未就上述装修问题向青草地公司提出异议，故应推定罗舜对青草地公司的装修行为知情且同意。对于经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，出租人要恢复原状或者赔偿损失的，不予支持。（三）墙面渗水开裂的损失。罗舜微信发送给青草地公司图片可见墙面渗水痕迹以及所造成的墙壁鼓包现象，结合青草地公司对涉案物业所作的装修，不能排除是青草地公司对租赁物使用不当的原因，青草地公司应承担相应的责任。（四）窗户、玻璃损失。在青草地公司返还租赁物时发现的损失，青草地公司未能举证证明非其原因所致，应承担相应的责任。（五）书桌、展板、张贴的装饰物等未清理的损失。案涉《房屋租赁合同书》第十条约定青草地公司清理的义务，而从双方的微信记录可见青草地公司并未完成该清理义务。罗舜代为清理所产生的费用损失，青草地公司应当负担。（六）至于罗舜主张的其他损失，无证据证明是由青草地公司不当使用所致，一审法院不予认定。综合上述青草地公司应承担的损失赔偿范围及程度，一审法院酌定青草地公司应向罗舜赔偿损失金额为15000元。因此，罗舜应返还青草地公司租赁保证金14485.58元（30000元-514.42元-15000元）。青草地公司主张超出的部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、罗舜于判决发生法律效力之日起十日内向青草地公司返还租赁保证金14485.58元、多交的租金26000元，合计40485.58元；二、驳回青草地公司的其他诉讼请求。如罗舜未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计600元,由青草地公司负担114元，由罗舜负担486元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，《房屋租赁合同书》第七条约定，“乙方在租赁房屋使用期间，须保证并承担下列责任及义务：1.乙方必须依法经营，不得在租赁房屋中从事违法犯罪活动；不得将租赁房屋转租给第三方使用。乙方所从事经营活动的一切纠纷与甲方无关；2.乙方必须按时支付房屋使用期间的用水、用电、治安、卫生及临时收费；3.乙方必须合理使用并爱护租赁房屋及其附属设施，乙方在进行房屋室内装修时，须经甲方同意并在不损坏楼宇情况下方可施工，费用由乙方自理。租赁期满后，乙方所装修的固定设施不能拆迁；4.乙方在使用租赁房屋期间，因使用或其他原因造成房屋或设施损坏的，由乙方负责修复或赔偿；5.乙方在使用租赁房屋期间，必须做好防火和用电安全措施工作；6.乙方在使用租赁房屋期间，必须友好地与相邻单位相处，禁止损害他人利益的事件发生。乙方如违反上述条款，应承担违约责任，赔偿由此造成甲方的损失；情节严重的，甲方有权终止合同，收回出租房屋，所收取的保证金及租金不予退回，由此造成的一切经济损失由乙方自行负责”。第八条约定，“甲、乙双方不能单方因故中途终止本租赁合同。若乙方提前解约，甲方已收取的保证金及租金不予退还”。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：罗舜是否应向青草地公司返还租赁保证金14485.58元以及2018年6、7月租金26000元。罗舜上诉主张，根据双方签订的《房屋租赁合同书》第七条、第八条约定，罗舜收取的保证金及租金不予退还。本院认为，第一，根据合同第七条约定，如青草地公司未按约定使用租赁房屋且情节严重的，罗舜有权行使合同解除权，保证金与租金均不予退还。本案中，虽然青草地公司存在对涉案物业不当使用的行为，但并未达到情节严重的情形，不符合该约定适用的条件，故罗舜上诉主张按合同第七条约定有权拒绝退还保证金与租金，理由不能成立，本院不予支持。第二，根据前述合同第八条约定，若青草地公司提前解约，保证金与租金均不予退还。2017年7月，双方协商一致变更了《房屋租赁合同书》约定的租赁期限至2018年8月31日。2018年6月19日，在青草地公司向罗舜表示返还租赁物并要求罗舜返还租赁保证金和最后两个月租金的情况下，罗舜未提出异议且于2018年6月28日配合青草地公司完成了租赁物的交接工作。一审法院根据合同的履行情况，认定合同经双方协商一致于2018年6月28日解除，并无不当，本院予以维持。因涉案合同并非因青草地公司提前解除合同而解除，故罗舜以合同约定第八条为由，上诉主张没收保证金和租金，无证据支持，本院不予采纳。罗舜上诉主张，青草地公司除应当承担一审确定的水电费外，还应当承担外墙翻新损失119557.4元和更改卷闸门、洗手间拆改、电线布局改变、墙面渗水开裂、玻璃窗破损、装饰物未清理等损失69940元，以及涉案物业2018年9月1日至11月9日的租金损失29900元。本院认为，虽然涉案合同系双方协商一致解除，但青草地公司交付的租赁物存在墙面渗水开裂、玻璃窗破损以及书桌、展板、张贴的装饰物未清理等问题，一审法院酌情判令青草地公司应赔偿罗舜经济损失15000元，处理得当，本院予以维持。关于外墙翻新费用。本院认为，在合同无明确约定的情况下，该费用应由罗舜自行负担。罗舜上诉主张应从租金和保证金中予以扣减，理据不足，本院不予支持。关于更改卷闸门、改变电线布局以及三、四楼洗手间拆改损失。本院认为，青草地公司已承租涉案场地多年，虽然罗舜人在国外，但根据罗舜于2017年12月23日通过微信要求青草地公司清理垃圾及不要在楼梯间抽烟这一事实，足以证明罗舜委托他人管理涉案物业且对青草地公司的使用行为较为关注。在这种情况下，罗舜陈述其对青草地公司装修改动涉案物业之事毫不知情，明显与常理相悖。一审法院推定罗舜对青草地公司的装修行为知情且同意，符合常理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”之规定，罗舜上诉请求青草地公司承担更改闸门、改变电线布局以及三、四楼洗手间拆改费用，于法无据，本院不予支持。关于租金损失。本院认为，本案现有证据无法证明罗舜主张的租金损失系由于青草地公司不当使用涉案物业导致，故罗舜上诉主张租金损失应由青草地公司承担，理由不能成立，本院不予支持。因青草地公司已向罗舜缴纳租赁保证金30000元及2018年7、8月租金26000元，且双方确认青草地公司目前仍欠付罗舜水电费514.42元，在扣减青草地公司应向罗舜赔偿的15000元后，一审判决罗舜仍应向青草地公司返还租赁保证金14485.58元以及租金26000元，有事实和法律依据，本院予以维持。综上，罗舜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费812元，由上诉人罗舜负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  吴媛媛二〇二〇年五月十八日书记员  何智峰