上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初11788号原告：张曌，女，现住上海市闵行区。原告：张朕，女，现住上海市闵行区。被告：秦志刚，男，1973年4月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海虹运房地产经纪有限公司,住所地上海市闵行区浦江镇闵驰二路XXX号XXX幢XXX层。法定代表人：何亭华，执行董事。委托诉讼代理人：薛宏伟，男。原告张曌、张朕与被告秦志刚、上海虹运房地产经纪有限公司(以下简称虹运公司)定金合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告张曌、张朕，被告秦志刚，被告虹运公司委托诉讼代理人薛宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告秦志刚返还意向金人民币(币种下同)5万元。事实与理由：原告为了居住而准备在上海购买，耗时近一年时间通过中介公司看房。2018年7月1日，虹运公司中介人员陪同两原告实地带看两套分属不同的房屋。之后，虹运公司向原告推荐了上海市闵行区鲁建路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。由于中介人员无此房钥匙，无法进入房屋看房，因此看了同小区同类房型房屋，且是在门外查看。中介人员随后联系被告秦志刚。当晚六、七时，秦志刚到达虹运公司。中介人员要求原告签订意向书，并表示需要先交意向金后才能进入涉案房屋查看房屋。因此原告向秦志刚支付了5万元意向金。支付意向金后，原告才看到涉案房屋产证权。但产权证记载的建筑面积为79平方米，公摊面积达19平方米。然而之前中介公司介绍该房为80平方米。中介人员黄a带两原告去看房，此时天色已暗，且涉案房屋内有租客，原告无法细看房屋。在看房后，原告当即决定不购买此房，并联系虹运公司负责人要求退还定金，然而被告至今未向原告退款。该5万元系意向金而非定金。原告在实地看房时，租客不知道房屋将被出租，中介也未将房屋租赁情况告知原告。房屋的实际房型与中介人员的介绍不符。中介公司卖房过程中的程序不合理，违背诚信原则，刻意隐瞒房屋真实情况，已构成违约。现向法院提起诉讼。被告秦志刚辩称：其于2018年7月1日下午2时接到中介人员电话称有人要购买涉案房屋，因此从浦东赶到虹运公司。在虹运公司看到两原告，被告将房产证交由中介人员复印，原告也验看了产证。房屋挂牌出售价为210万元，经双方协商，被告同意以2,085,000元出售，并约定第二天晚上6时再到虹运公司签订买卖合同。原告已看过同类房屋，因此在原告支付了5万元定金后，原告与中介人员到涉案房屋看房。第二天，被告按时到虹运公司准备签约，但两原告一直未出现。现不同意原告的请求。被告虹运公司辩称：2018年7月1日，公司业务员带原告看房，后回到公司门店时又征求两原告是否确定购买涉案房屋，两原告明确表示确定购买，因此业务员联系房东赶到公司门店。经双方协商最终确定以2,085,000元进行交易并约定第二天晚上签约。当天晚上，业务员又陪同两原告进入涉案房屋看房。然而7月2日，两原告未能按时与房东签约，也未说明原因。经审理查明，被告秦志刚系涉案房屋产权人。涉案房屋的建筑面积79.81平方米。此房为动迁安置房。2018年7月1日，因原告张曌准备购房，通过被告虹运公司带看不同的房屋。同日下午，虹运公司又向原告推荐涉案房屋。由于中介业务员未持涉案房屋钥匙，故陪同两原告查看了与涉案房屋相同房型的房屋。原告表示查看相同房型的房屋时也仅从室外观看。在原告表示愿意购买涉案房屋的情况下，虹运公司通知被告秦志刚到虹运公司门店。秦志刚到虹运公司后提供了涉案房屋产证，两原告也验看了该产证。双方就涉案房屋的交易价格进行了磋商，最终协商确定房屋价格从215万元降至2,085,000元，双方同意以此价格进行交易。因此，原告张曌作为甲方(买方)、被告虹运公司作为乙方(居间方)签订了《不动产买卖意愿书》，约定：甲方愿意委托乙方居间购买秦志刚所有的涉案房屋，房屋建筑面积79.81平方米，成交价2,085,000元；该房屋已出租，无抵押；甲方于签订本意愿书之同时，支付乙方5万元之出价意向金，并同意授权乙方将该房屋出价意向金依本愿意书条件转交卖方，待卖方签字确认后，该出价意向金即自动转为定金；甲方同意于签订本意愿书后2日内与卖方依乙方所指定之处所签订《上海市房地产买卖合同》。该意愿书对于房屋交付期限、付款期限、税费负担、违约责任等亦作了约定。在该意愿书第二项甲、乙双方落款的下方“卖方签认书”的部分约定：本人已收到并知悉不动产买卖意愿书之内容，同意上列甲方价位，约定签约时间为2018年7月2日18时。被告秦志刚签字确认。在秦志刚落款的左侧写有“收据”：今收到张曌购买鲁建路XXX弄XXX号XXX室房屋定金人民币五万元整。在签订上述意愿书时，原告张朕代张曌向被告秦志刚支付了5万元。秦志刚另行签署一份收据，载明：今收到张曌支付的关于鲁建路XXX弄XXX号XXX室房屋定金人民币5万元整。上述愿意书签订后，原告张曌签署一份《佣金确认书》，确认应向虹运公司支付佣金31,700元。被告秦志刚在签署意愿书、收据后离开虹运公司。虹运公司业务员又陪同两原告至涉案房屋处实地看房。次日，两原告未按约至被告虹运公司与被告秦志刚签署买卖合同。现原告以诉称理由诉至本院。以上事实，由原告提供的《不动产买卖意愿书》、《佣金确认书》、定金收据，支付宝转账记录，产权证，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，《不动产买卖意愿书》存在两种法律关系，一是原告张曌与被告虹运公司之间的居间合同关系，二是原告张曌与被告秦志刚之间的定金合同关系。根据意愿书的约定，在出售方秦志刚同意买卖条件并签收意向金后，该5万元意向金即转为定金。事实上原告张朕代张曌直接向被告秦志刚支付了5万元，且在意愿书下方的“收据”部分由秦志刚确认收到该5万元定金，因此该5万元并非原告所述的意向金，而是定金性质，且双方约定于2018年7月2日18时在虹运公司签订买卖合同，故该定金为预约定金，以担保双方能按约定的交易条件按时签署正式买卖合同。上述意愿书全部内容应是双方真实意思表示，合法有效。原告张曌未按约定时间与被告秦志刚签约，已构违约，应当按定金罚则处理，即秦志刚有权没收该笔定金。原告表示其未按约签约的原因是涉案房屋的实际房型与虹运公司介绍的房型不符，且房屋建筑面积存在差异。对此，本院认为，首先原告在签订意愿书前已看过涉案房屋同类房型的房屋，在表达了愿意购买的情况下虹运公司才通知出售人秦志刚与原告进行详细磋商。其次，房屋的建筑面积在产证上有明确记载，原告签署意愿书前已验看过房产证。因此，原告未按约与出售人秦志刚签署买卖合同缺乏充分理由和法律依据，构成违约。另，原告张朕并非意愿书的买方当事人，无权向被告秦志刚主张权利。综上，两原告要求被告秦志刚退还定金的请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：驳回原告张曌、张朕的诉讼请求。案件受理费人民币1,050元，减半收取计525元，由原告张曌、张朕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年五月二十二日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金可以抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金可以抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。