云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终2994号上诉人（原审被告）：向万勇，男，1988年1月21日出生，汉族，住云南省昭通市镇雄县。被上诉人（原审原告）：赵峰，男，1985年6月30日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。原审被告：李丽珠，女，1984年6月25日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：向万勇，男，1988年1月21日出生，汉族，住云南省昭通市镇雄县，特别授权代理。上诉人向万勇因与被上诉人赵峰、原审被告李丽珠房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初9577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。向万勇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵峰的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、李丽珠与赵峰签订租赁合同后，李丽珠用案涉房屋开办足疗店并按约缴纳了租金。2018年开始，因足疗馆生意欠佳，继续经营只会亏损越来越大。2018年11月开始，李丽珠、向万勇多次找到赵峰协商转让案涉房屋，双方协商后赵峰同意只要李丽珠、向万勇找到承租人即同意转让，期间李丽珠、向万勇多次找了多个案外人协商转租事宜，但均未成功。直到2019年3月，赵峰、向万勇、李丽珠与案外人熊增强协商一致，由向万勇、李丽珠将案涉房屋转让给案外人熊增强，2019年3月8日向万勇收到了熊增强支付的2万元转让定金。向万勇、李丽珠搬出案涉房屋并多次联系赵峰取回钥匙，但均无法联系。一审法院认定李丽珠、向万勇于2019年8月28日将案涉房屋返还给赵峰属于事实认定错误。李丽珠、向万勇实际在2019年3月8日已将案涉房屋归还给赵峰，《房屋租赁合同》于2019年3月8日已解除，而李丽珠已将租金付至2019年1月31日，故向万勇不应承担2019年2月1日至2019年8月28日的房租，一审法院认定事实错误。2、一审判令向万勇对李丽珠所负债务承担连带责任属于适用法律错误。根据李丽珠与赵峰于2017年7月30日签订的《房屋租赁合同》，2018年7月30日为第二年第一期租金的缴纳日期，2018年7月30日即李丽珠向赵峰履行第二年第一期租金债务期限届满之日，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条，向万勇对第二年第一期的租金承担连带责任保证的期限为2018年7月31日至2019年1月31日，而赵峰于2019年7月8日起诉，已经超过要求连带责任保证的保证人承担保证责任的期限，故向万勇不应对第二年第一期租金5000元承担连带保证责任。且如上所述，双方的租赁合同已经于2019年3月8日解除。综上所述，请求二审法院改判支持向万勇的上诉请求。赵峰辩称，1、一审法院认定案涉房屋租赁合同于2019年8月28日解除正确，并非向万勇主张的2019年3月8日解除。2、赵峰与向万勇的债权债务关系自始已经确定，属于分歧进行履行的一次性债务，应自最后一期债务履行期届满之日起算保证期间和诉讼时效，故一审法院认定向万勇对第二年第一期5000元租金承担连带担保责任符合法律规定，赵峰起诉时也并未超过要求向万勇承担第二年第二期及第三年部分租金的保证责任的保证期限。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李丽珠未向本院发表诉讼意见。赵峰向一审法院起诉请求：1、判令赵峰与向万勇、李丽珠签订的《房屋租赁合同》于2019年7月30日起解除并腾还房屋；2、判令李丽珠支付向万勇拖欠租金55000元（2018年7月30日至2019年7月30日租金欠付5000元、2019年1月30日至2019年7月30日租金50000元）；3、判令李丽珠向赵峰支付房屋占用费直至腾还房屋之日止（从2019年7月30日起计，按合同约定的当年租金计算占用费）；4、判令李丽珠向赵峰支付逾期付款滞纳金45300元；5、判令李丽珠向赵峰支付违约金200000元；6、判令李丽珠向赵峰支付实现债权费用（律师费）13610元；7、判令向万勇对上述款项承担连带担保责任；8、向万勇、李丽珠共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年的7月1日，赵峰签署授权委托书，授权赵顺奎作为其代理人办理昆明市滇池路与南二环路交接处东南侧滇池半岛小区二期11-6-3号商铺出租、出售、房租、水电费收费事宜，委托有效期2017年7月1日至2020年6月30日，代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我均承认。2017年7月30日，赵顺奎与李丽珠签订房屋租赁合同，约定赵顺奎将位于西山区，二楼南北三间房，面积约为246平米，房屋质量合格的房屋，出租给李丽珠，租赁期限5年，2017年7月30日至2022年8月29日；租金支付时间及支付方式：第一年租金100000元，分别于2017年7月30日付款50000元，2018年1月20日付款50000元，第二年租金100000元，分别于2018年7月30日付款50000元，2019年1月20日付款50000元，第三年租金108000元，分别于2019年7月30日付款54000元，2020年1月20日付款54000元，第四年租金117000元，分别于2020年7月30日付款60000元，2021年的1月20日付款57000元，第五年租金126000元，分别于2021年7月30日付款66000元，2020年1月30日付款60000元，房租现金按时给付给赵顺奎，租金逾期一天应交滞纳金2000元；李丽珠承担支付租房的水、电、暖、电话、电视、卫生和物业管理以及工商税务等一切费用；双方未约定由赵顺奎承担的税费等一切由李丽珠承担；承租人自主经营办理好一切与经营有关的合法手续，房屋租赁用途为足疗、保健；房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间为2022年的8月29日；任何一方违约，由违约方向守约方支付200000元违约金，向万勇作为连带责任保证担保人在合同当中签字。赵峰系昆明市滇池路和南二环路交接处东南侧滇池半岛小区****第**商铺**房屋的所有权人，房产登记的时间为2013年7月4日。2019年8月28日，一审案件承办人、赵峰、李丽珠、向万勇到案涉房屋进行了现场核实，双方均认可合同当中明确的房屋位于昆明市，同时，赵峰、李丽珠、向万勇进行了房屋交接手续，双方确认李丽珠、向万勇于当天将案涉房屋返还赵峰。同日，一审法院前往案涉房屋的小区物业公司了解到，本案租赁合同明确的案涉租赁房屋确系昆明市滇池路和南二环路交接处东南侧滇池半岛小区二期11栋第-1层商铺6号，该房屋原系一层，房屋所有权人进行了分开隔断。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”庭审之日，李丽珠、向万勇同意解除合同，且李丽珠、向万勇于2019年8月28日将案涉房屋返还给赵峰，故一审法院确认双方之间的房屋租赁合同予以解除。依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”赵峰系案涉房屋的所有权人，其委托父亲赵顺奎办理案涉房屋租赁事宜，赵顺奎以受托人的名义签订了房屋租赁合同，在李丽珠未按约履行合同义务的情况下，赵峰作为委托人可以直接行使对李丽珠的相应权利，另，无充分理由或其他证据显示出现李丽珠在知晓委托人真实身份之后不会订立合同的情况，故赵峰系本案房屋租赁合同的出租方，李丽珠抗辩赵峰并非合同出租方，一审法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”合同约定第二年租金100000元，租赁期限为2018年7月30日至2019年7月29日，李丽珠应当于2018年7月30日支付租金50000元，2019年1月20日支付租金50000元，赵峰主张李丽珠尚欠55000元未支付，李丽珠抗辩赵峰免除其5000元租金但并未提交证据予以证明，现前述房屋租金支付期限已经届满，李丽珠应当进行支付。另，双方已经于2019年8月28日进行房屋交接，李丽珠将案涉房屋返还给赵峰，故李丽珠还应当向赵峰支付2019年7月30日至2019年8月28日止的租金，合同约定第三年租金为108000元，故前述租赁期间租金为8584元（108000÷365天×29天）。李丽珠向赵峰支付了10000元保证金，应当用于抵扣李丽珠尚欠款项，故李丽珠应当向赵峰支付租金为53584元（63584元-10000元）。李丽珠逾期支付租金系违约，应当承担违约责任，合同约定李丽珠逾期支付租金需按每日支付滞纳金2000元，同时又约定违约方需要向守约方支付违约金200000元，前述两项约定实质均为违约金，赵峰同时主张两项违约金且两种违约金计算标准过高，一审法院根据李丽珠逾期情况酌情确认为5000元。合同未约定律师费应当由李丽珠负担，故赵峰主张律师费由李丽珠负担，一审法院不予支持。《中华人民共和国担保法》第二十一条：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”第二十六条：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”赵峰主张向万勇承担连带担保责任处于保证期限内，且承担责任的范围未超过法律规定，故向万勇应当就李丽珠向赵峰所负债务承担连带保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条、第四百零三条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第二十六条、第三十一条之规定，判决：“一、解除原告赵峰与被告李丽珠、向万勇于2017年7月30日签订的房屋租赁合同；二、被告李丽珠于本判决生效后十日内支付原告赵峰租金53584元、违约金5000元；三、被告向万勇对被告李丽珠向原告赵峰所负第二项债务承担连带担保责任，被告向万勇承担担保责任后，有权向被告李丽珠追偿；四、驳回原告赵峰的其他诉讼请求。”案件受理费3004元，由李丽珠、向万勇负担550元，由赵峰负担2454元。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、《房屋租赁合同》是否已于2019年3月8日解除？二、向万勇是否应承担连带保证责任？本院认为：关于争议焦点一，《房屋租赁合同》是否于2019年3月8日解除的问题。本案中，向万勇二审中称其与2019年3月8日已与赵峰协商转让案涉商铺的事宜，但因受让人须有本地身份的人作为担保，故双方并未就转让案涉商铺形成一致意见，向万勇也未提交证据证实双方已协商解除《房屋租赁合同》并与赵峰办理了案涉房屋的移交手续，而一审法院在审理中组织双方于2019年8月28日办理了移交手续，故一审判决计算应付租金截止至2019年8月28日并无不当，本院对向万勇所提《房屋租赁合同》已于2019年3月8日解除的上诉主张不予采信。关于争议焦点二，向万勇是否应承担连带保证责任的问题。因房屋租赁合同约定了租金的支付方式，李丽珠应当自2019年1月20日支付5万元租金，即债务履行期限届满之日为2019年1月20日，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，保证期间应于2019年1月20日后的六个月即7月20日前届满，赵峰于2019年7月8日提起本案诉讼，并未超过保证期间，故向万勇应当承担连带保证责任。关于向万勇所提应当免除一个月租金5000元的保证责任的上诉主张，因合同中并未对免租一个月的期限作出明确、具体的约定，故本院对向万勇所提该项上诉主张不予采信。综上所述，向万勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6008元，由上诉人向万勇承担。本判决为终审判决。审判员  邓林春二〇二〇年五月二十五日法官助理石瑾书记员袁艺