河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民终80号 上诉人（原审原告）：唐山市金凤桐房地产开发有限公司。住所地：河北省唐山市路北区新天地汇金中心3号楼1408。 法定代表人：蔡永顺，该公司经理。 诉讼代表人：唐山市金凤桐房地产开发有限公司管理人。住所地：河北省唐山市路北区。 负责人：杨国彦，该管理人组长。 委托诉讼代理人：李顺前，河北青水律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王鑫，男，1982年03月25日出生，汉族，现住河北省唐山市路北区。 委托诉讼代理人：韩志国，河北典范律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛蒙蒙，河北典范律师事务所律师。 上诉人唐山市金凤桐房地产开发有限公司（以下简称金凤桐公司）因与被上诉人王鑫与破产有关的纠纷一案，不服唐山市中级人民法院（2019）冀02民初512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金凤桐公司的委托诉讼代理人李顺前、被上诉人王鑫的委托诉讼代理人韩志国、牛蒙蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人金凤桐公司上诉请求：1、撤销唐山市中级人民法院（2019）冀02民初512号民事判决书，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人王鑫所谓的购房款的支付过程自相矛盾，以借款抵顶房款的主张不能成立。首先，被上诉人王鑫在2017年9月18日填写债权申报表时，明确表示“房费支付情况为现金全款支付”；在债权申报当天回答管理人工作人员的询问（是否有以房抵债的情况？）时，再次明确回答“没有”。可见，在最初的债权申报阶段，王鑫明确表示不存在“以借款抵顶购房款”即“以房抵债”的情况。但在本案的第一次一审阶段以及二审阶段却改口称存在“以房抵债”的情形，明显自相矛盾。其次，被上诉人王鑫关于“以房抵债”的陈述也是自相矛盾。在管理人向王鑫送达《解除合同通知书及对王鑫申报债权的审查意见》后，王鑫向管理人提交了一份书面说明，该说明显示本案争议的A2-1-2002房产的款项，系由2012年2月8日的10万元借款、2012年2月29日的30万元借款（签订正式购房合同前，每月按4%支付利息）以及2014年1月30日的现金组成。而王鑫在2018年10月30日的一审调查笔录中却称，是用2012年2月8日、2012年2月29日的40万元借款抵顶的购房款，并未在2014年1月30日补交剩余的购房款。二、被上诉人王鑫主张的“以房抵债”与金凤桐公司出具的承诺书不符，尚有10万元的借款未转化为房款，该“以房抵债”协议即《商品房买卖合同》属于双方均未履行完毕的合同，金凤桐公司管理人有权依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条予以解除。金凤桐公司于2014年1月27日出具的承诺书显示，本案争议的A2-1-2002房产的款项系由2011年12月3日的10万元借款、2012年2月8日的10万元借款、2012年2月29日的20万元借款组成。而被上诉人王鑫却主张A2-1-2002房产的款项系由2012年2月8日的10万元借款、2012年2月29日的30万元借款本息转化而来。由此可见，金凤桐公司与被上诉人王鑫就以借款抵顶房款中的借款范围存在差异，王鑫的陈述中不包括2011年12月3日的10万元借款，但承诺书中却包含12月3日的10万元借款，且该借款王鑫已经申报债权，管理人也依法予以确认。因此，即使2014年1月27日的承诺书是真实的，也尚有10万元的借款未转化为房款，该“以房抵债”协议即《商品房买卖合同》属于双方均未履行完毕的合同，金凤桐公司管理人有权依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条予以解除。三、在破产程序中，由借款转化而来的《商品房买卖合同》也应当解除。一方面，参照河北省高级人民法院《破产案件审理规程》第101条之规定，债权人以购房者名义申报债权，管理人经审查存在虚假按揭、以房抵债、设定让与担保等情形的，人民法院应按基础法律关系的性质认定债权。因此即使以房抵债情形成立，管理人也应按照基础法律关系确认债权，此时双方的《商品房买卖合同》仍应解除。另一方面，在以房抵债成立的情况下，被上诉人王鑫并非真正的购房人，也不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费购房者，其债权不应在破产程序中获得全额清偿和优先保护。在这种情况下，如果继续维系双方的《商品房买卖合同》势必构成对个别债权人的违法清偿，为《中华人民共和国企业破产法》第十六条所禁止，因此，管理人有权且应当解除双方的商品房买卖合同。 被上诉人王鑫辩称：一、答辩人王鑫以借款抵顶房款的过程事实清楚，且提供的证据足以证实以借款抵顶房款的主张，答辩人已经履行完毕《商品房买卖合同》约定的买方义务，因此不能依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定解除合同。答辩人王鑫曾多次借款给上诉人金凤桐公司，2012年2月8日答辩人支取了现金10万元，2012年2月29日分两笔支取现金20万元和10万元，共计四十万元，这三笔款项均以现金方式交付给了金凤桐公司原实际控制人郑立新。上诉人金凤桐公司出具的《承诺书》明确了以房抵顶借款的本金包括2012年2月8日和2月29日的这两次的借款，并确认40万元的借款本金没能够如期归还，月息1分5也没有能够依约支付，因此承诺以房产抵顶借款本金及利息。而之后上诉人金凤桐公司与被上诉人王鑫签订了《商品房买卖合同》，确定了具体的楼座房号，并办理了网签手续，说明上诉人金凤桐公司以房抵顶借款是真实意思表示。按照月息1分5计算（没有超过法律保护的最高利率月息2分），到2014年1月28日商品房买卖合同签订之日，40万本金的利息已经将近14万元，本金加利息完全超过了合同金额475644元的房款。签订合同并办理网签说明上诉人金凤桐公司认可借款本息均转化为房款，答辩人完成了《商品房买卖合同》约定的买方义务。上诉人金凤桐公司没有提供相反证据推翻这一点。2011年12月3日答辩人也确实出借给上诉人金凤桐公司10万元，即便答辩人与金凤桐公司在对购房本金的来源有认识上的差异，也改变不了借款已经转化为房款的事实。因此金凤桐公司管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条解除是适用法律错误，该条只是针对债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，而且依据此条也不符合该条出于保护对方当事人的立法本意。二、本案管理人要解除的是房屋买卖合同，应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”金凤桐公司管理人解除合同的行为距离签订以房抵顶借款的房屋买卖合同的时间已经三年多时间了，早已超过了法定的除斥期间，解除权已消灭，因而是无效的。三、本案不应当适用《破产案件审理规程》第101条。河北省高级人民法院《破产案件审理规程（试行）》（冀高法[2019]95号）是在2019年9月11日颁布的，而本案上诉人金凤桐公司做出解除合同的通知是在2017年10月。根据法不溯及既往的原则，本案不应当适用，也不应参照《破产案件审理规程（试行）》（冀高法[2019]95号）。最后，本案上诉人金凤桐公司认可答辩人的40万元债权及其利息（月息1分5符合法律规定）能够抵顶房款，于是双方合意终结了借款合同关系，签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，合法有效。因此以房抵债合法有效，而且以房抵债发生在上诉人金凤桐公司被裁定破产程序的三年前。而根据《中华人民共和国企业破产法》第三十二条规定，个别清偿是人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。所以上诉人金凤桐公司以房抵顶借款的行为并非是对个别债权人的违法清偿。一审法院事实认定清楚，法律依据正确，上诉人金凤桐公司管理人解除《商品房买卖合同》于法无据，上诉理由不能成立，请法院驳回其上诉请求，维持原判。 金凤桐公司向一审法院起诉请求：l、确认金凤桐公司与王鑫签订的《商品房买卖合同》（合同号20140128011）已于2017年10月15日解除；2、王鑫配合金凤桐公司到房管部门办理解除网签、备案手续；3、王鑫承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年1月28日，金凤桐公司与王鑫签订了合同号为20140128011的《商品房买卖合同》，约定王鑫以每平方米5000元的价格购买金凤桐公司开发的禾木花苑项目86.6平方米的A2-1-2002号住宅房屋一套，以每平方米2800元的价格购买15.23平方米的A2-52号储藏室一间，总房款475644元。合同第六条第1项约定，买受人按一次性付款方式于合同签订当日一次性付清购房款。2017年5月12日，唐山市中级人民法院作出（2017）冀02破申4号之二民事裁定书，受理了金凤桐公司的重整申请，并指定了管理人。2017年10月14日，金凤桐公司将（2017）金债审字第475号《解除合同通知书及对王鑫申报债权的审查意见》通过EMS邮寄给王鑫。王鑫于2017年10月15日签收。截至金凤桐公司重整受理之日，金凤桐公司开发的禾木花苑项目并未完工，未达到交付条件。金凤桐公司未向王鑫交付涉案房屋，也未为王鑫办理产权登记手续。上述事实有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、民事裁定书、审查意见、快递签收记录及当事人陈述予以证实。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于本案《承诺书》中金凤桐公司印章真实性的问题，因根据本案双方签定的《商品房买卖合同》及已实际办理网签的事实，已经形成完整的证据链条证实双方已经就涉案房产达成合意，虽然金凤桐公司对该印章真实性提出异议，但并不能影响双方签订《商品房买卖合同》的法律效力，故本院对金凤桐公司该主张不予支持，对王鑫抗辩予以采纳；关于金凤桐公司主张解除合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”，因本案《商品房买卖合同》中并未约定王鑫仍负有履行给付房款的义务，该合同仅金凤桐公司单方未履行完毕，故金凤桐公司主张解除合同，理据不足，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定。判决：驳回唐山市金凤桐房地产开发有限公司诉讼请求。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方在二审过程中对以房抵债的事实不存在争议，本案争议的问题是：是否应当确认金凤桐公司与王鑫签订的《商品房买卖合同》（合同号20140128011）已于2017年10月15日解除并解除网签备案手续。 双方所签《商品房买卖合同》，实为上诉人在债务履行期限届满后与被上诉人签订的以物抵债合同，其目的在于实现债权，明显不符合以居住为目的消费者购买房屋的基本特征，故王鑫不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者购房人。 另外，双方签订合同后虽到房管部门办理了网签、备案手续，但因金凤桐公司进入破产重整程序，其开发的禾木花苑项目并未完工，不具备交付条件，涉案房屋未实际交付给王鑫，亦未办理产权登记手续。涉案房屋仍属于《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定的债务人财产。继续履行案涉《商品房买卖合同》将使王鑫的债权在不具有优先权情况下，却优先且足额得到清偿，明显违背了全体破产债权人平等参与破产分配的原则，属于对个别债权人的个别清偿，违反《中华人民共和国企业破产法》第十六条的规定。综上，为维护整体债权人的利益，金凤桐公司有权就《商品房买卖合同》（合同号20140128011）提出解除，并请求被上诉人配合上诉人到房管部门办理解除网签、备案手续。 综上，上诉人金凤桐公司的上诉请求，合法有据，本院予以支持。原审判决所作判处不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销唐山市中级人民法院（2019）冀02民初512号民事判决； 二、确认王鑫与唐山市地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同号20140128011）己于2017年10月15日解除； 三、王鑫于本判决生效后十日内配合唐山市金凤桐房地产开发有限公司到不动产登记机构办理解除网签、备案手续。 一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，由王鑫负担。 本判决为终审判决。 审判长  周继文 审判员  赵国栋 审判员  郭连胜 二〇二〇年五月二十日 书记员  张 翔