杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初3760号 原告：施小希，男，1970年9月13日出生，汉族，住浙江省永康市。 原告：施百通，男，1986年3月25日出生，汉族，住浙江省永康市。 两原告的共同委托诉讼代理人：徐冰，浙江民禾（南昌）律师事务所律师。 被告：郭池兵，曾用名郭祠兵，男，1975年4月15日出生，汉族，住安徽省广德县。 委托诉讼代理人：周劲矛，浙江明策律师事务所律师。 第三人：杭州现代物流运营信息有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区玉古路**（现代国际大厦**）****。 法定代表人：章鹏飞，董事长。 委托代理人：浦映超。 原告施小希、施百通诉被告郭池兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月15日第一次公开开庭进行了审理。原告施百通，两原告的共同委托诉讼代理人徐冰，被告的委托诉讼代理人周劲矛到庭参加诉讼。后本院发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并依职权追加杭州现代物流运营信息有限公司为第三人，于2020年5月14日再次公开开庭进行了审理。原告施百通，两原告的共同委托诉讼代理人徐冰，被告的委托诉讼代理人周劲矛，第三人的委托诉讼代理人浦映超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告于2015年6月9日签订的《房屋租赁协议》；2.被告于《房屋租赁协议》解除后将位于杭州市西湖区××路××大厦××座××楼××（实际楼层为6层，电梯编号为第八层）房屋腾空并交还给两原告；3.被告向两原告支付租金339672.5元（以年租金289130元为标准，暂计算至2019年3月10日，实际算至《房屋租赁协议》解除之日止）；4.被告支付两原告房屋占有使用费（以年租金289130元为标准，从合同解除之日起计算，算至被告实际腾退房屋之日止）5.本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，两原告明确位于杭州市西湖区××路××大厦××座××楼××（实际楼层为6层，电梯编号为第八层）房屋即位于杭州市××路××号（现代国际大厦南座）703室房屋。 事实和理由：2015年6月9日，两原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定：两原告将位于杭州市西湖区××路××大厦××座××楼××室房屋出租给被告使用，合同对于双方的权利义务作出明确约定。合同签订后，两原告将上述房屋交付给被告使用，被告至今共计支付房屋租金60万元。截止至2019年3月9日，被告尚欠两原告租金339672.5元。目前，被告仍占有房屋并未支付后续租金。 被告辩称，本案中，两原告与被告签订的《房屋租赁协议》的表述不清楚，当时双方约定租赁的面积为600平方米，交接时被告并未实际测量，后来才得知其中与项静有关的面积仅有214.18平方米，其余部分项静及两原告均无权出租及处分。被告在接收房屋后进行了装修，由此产生的损失应由两原告承担。该房屋的所有权人为第三人，该公司于2018年1月30日通知被告因项静拖欠房款故要求被告不要向项静或任何单位或个人支付租金。 第三人发表意见称，一、第三人并非两原告与被告之间房屋租赁合同的当事人，对合同签订过程不知情，而且该租赁关系还涉及到其他债权较为复杂。二、因项静未能全额支付第三人房款，在被告承租房屋后，第三人为避免不明真相的承租人遭受损失，便通知被告其不要向项静或者其他非权利人支付租金，2018年1月30日再次以书面形式告知被告该事项。项静未足额支付房屋转让款，已构成违约，第三人将保留另案诉讼的权利维护自身权益。 本院认定事实如下： 2015年6月9日，施百通、施小希（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：一、房屋基本情况：房屋位于杭州市××路××大厦××座××楼××，面积600平方米，房屋所有权归项瑾（笔误，应为项静）所有，租赁权归甲方所有。二、房屋经营权、租赁权归甲方所有，因为2014年2月28日房屋产权人项瑾（笔误，应为项静）与甲方签订了房屋租赁协议，第七条规定甲方有出租和转租该房屋的权利。三、租期：2015年6月10日至2024年2月27日止。……五、租金：房屋租金约定：第一年租金为40万元（所欠物业费约十万元，由乙方承担），第二年50万元，第三年60万元，第四年60万元，第五年80万元，第六年80万元，第七年80万元，第八年100万元，第九年只有10个月，租金为83.5万元。六、租期内房租每年一次性付清当房租，次年房租乙方提前一个月支付甲方，否则甲方可以收回该房屋。……九、甲方应于租期开始前将房屋将予乙方，延迟交付应承担违约金。十、甲方保证房屋证件齐全真实，无所有权、使用权纠纷，因出卖、抵押等产生的房屋权利纠纷由甲方负责，并承担由此给乙方带来的损失，乙方有权解除合同并由甲方赔偿损失。……十四、乙方与义务：1、乙方应及时足额缴纳房租，若超过一月未缴甲方有权解除合同。2、乙方不得擅自改变房屋结构，如需改造房屋须经甲方同意。3、乙方因工作需要并经甲方同意方可对房屋进行装修……十八、考虑到该房屋的经营权、租赁权的取得，是该房屋产权人项瑾（笔误，应为项静）用该房屋从2014年2月28日至2024年2月27日，共10年的房租用来归还甲方欠款，如果由此产生的纠纷造成乙方损失的，甲方愿意承担全部损失，甲乙双方约定该合同不得提前解除，否则违约方需赔偿守约方的一切经济损失。…… 合同签订后，两原告将位于杭州市××路××号（现代国际大厦南座）703室房屋（即位于杭州市××路××大厦××座电梯编号8楼Ｃ套）、704室房屋（即位于杭州市××路××大厦××座电梯编号8楼Ｄ、Ｅ套）交付给被告，被告对房屋进行了统一装修。 合同约定的第一年应支付的费用（租金及所欠物业费）50万元，被告已支付给两原告。合同约定的第二年租金50万元，被告已支付给王招玉。后被告又陆续支付给两原告29.6万元，对其中的5万元，双方存在争议。2017年6月15日，原告施百通向原告出具《借条》一份，载明：“今借到郭池兵50000元人民币，以打款为准，到8月20日付2017-2018房租时扣除”。 另查明，2008年4月7日，项静与第三人签订《房屋转让协议》一份，约定：项静向第三人购买位于杭州市××路××大厦××座电梯编号8楼Ｃ套房屋［即位于杭州市××路××号（现代国际大厦南座）703室房屋］，建筑面积约289.13平方米，总房款为2971245元，于本协议签订当日一次性支付给第三人。 因项静的父亲项逢保未归还原告施百通款项产生诉讼，项静（甲方）与施百通（乙方）于2014年2月28日签订《房屋租赁协议》一份，其中约定：项静将位于杭州××路××大厦××座××楼××，面积600平方米的房屋［位于杭州市××路××号（现代国际大厦南座）703室、704室房屋］租给原告施百通，租期为2014年2月28日至2024年2月27日止；房屋租金为每年捌拾万元，一次性付清，直接汇入甲方指定账号：施小希工行6222××××7539；租金以甲方所欠乙方款项费用中扣除，直至甲方还清乙方欠款以及所有费用，该协议自动失效。 2016年2月24日，项静以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，要求与原告施百通解除合同并收回上述房屋，并支付租金及赔偿经济损失。案经审理，本院作出（2016）浙0106民初1410号民事判决，驳回项静的诉讼请求。项静不服提起上诉，杭州市中级人民法院于2016年11月14日作出（2016）浙01民终3254号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2008年，项毅与第三人签订《房屋转让协议书》，约定项毅向第三人购买了位于杭州市××路××号（现代国际大厦南座）704室房屋，建筑面积为301.47平方米，并付清了全部房款。2014年4月9日，第三人、项毅与王招玉签订《三方协议书》，约定项毅向王招玉借款，作为项毅向王招玉的借款担保，第三人同意项毅将《房屋转让协议书》中项毅享有的全部权利转让给王招玉。 又查明，房产登记显示，位于杭州市××路××号（现代国际大厦南座）703室房屋的建筑面积为214.18平方米，位于杭州市××路××号（现代国际大厦南座）704室房屋的建筑面积为258.16平方米，两套房屋目前的登记所有权人为第三人。 2018年1月30日，第三人向被告发出《通知函》，载明：因项静尚欠房款556267元未付清，通知被告从即日起第三人正式收回703室房屋使用权，租户不得向项静或任何出租方支付房租。 目前位于杭州市××路××号（现代国际大厦南座）703室、704室房屋由被告作为一个整体占有使用。 以上事实由两原告与被告签订的《房屋租赁协议》、项静与原告施百通签订的《房屋租赁协议》、（2016）浙01民终3254号民事判决书、房屋所有权证、通知函、借条、收条、《三方协议书》、《房屋转让协议书》及现场勘验照片等证据及当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，本案中，项静与第三人签订《房屋转让协议》，购买了位于杭州市××路××号（现代国际大厦南座）703室房屋。虽第三人提出因项静未足额支付房款、其已解除与项静的房屋买卖合同关系的意见，但因第三人未提供有效证据，故应认定项静有权处分该房屋。为解决债务纠纷，项静与原告施百通签订《房屋租赁协议》，项静同意以位于杭州市××路××号（现代国际大厦南座）703室、704室房屋的租金收益冲抵其父所欠款项。后两原告又将位于杭州市××路××号（现代国际大厦南座）703室、704室房屋出租给被告。现两原告以被告欠付租金为由要求解除双方之间的房屋租赁合同并要求被告腾退位于杭州市××路××号（现代国际大厦南座）703室房屋，对此本院认为，鉴于两原告仅对其与被告签订的房屋租赁合同约定的租赁范围中的位于杭州市××路××号（现代国际大厦南座）703室部分享有出租权，而且被告实际租赁面积（472.34平方米）与合同约定的租赁面积（600平方米）存在较大差异，房屋的登记所有人即第三人又以已与项静解除房屋买卖合同为由要求被告不再向两原告支付租金，在房屋权属及租金标准存在争议的情况下，被告为保护自身权益暂时停付租金存在合理理由，并非恶意拖欠，而且位于杭州市××路××号（现代国际大厦南座）703室、704室房屋已作为一个整体装修使用，在位于杭州市××路××号（现代国际大厦南座）704室房屋的权利人未提出收回704室房屋不再出租的情况下，维持现状可避免损失扩大，故两原告的上述诉请，本院不予支持。被告实际占有位于杭州市××路××号（现代国际大厦南座）703室房屋，应当支付相应租金，租金标准由法院酌情确定。考虑到虽合同约定的租赁面积与实际面积不一致，但被告在租赁房屋时已经知晓具体租赁范围，本院根据两原告有权出租位于杭州市××路××号（现代国际大厦南座）703室房屋的建筑面积（房产登记信息中记载为214.18平方米）占位于杭州市××路××号（现代国际大厦南座）703室、704室房屋的总建筑面积（房产登记信息中记载为214.18平方米＋258.16平方米＝472.34平方米）的比例（45%），参考合同约定的租金标准，确定两原告向被告收取位于杭州市××路××号（现代国际大厦南座）703室租金的标准为第一年（含代付的物业费）22.5万元，第二年22.5万元，第三年27万元、第四年27万元、第五年36万元、第六年36万元、第七年36万元、第八年45万元、第九年（10个月）37.575万元。 现有证据显示，被告已支付给两原告79.6万元。对于其中的5万元性质双方存在争议。根据原告施百通出具的借条，该5万元系原告施百通向被告的借款，并同意在被告应支付的2017-2018年租金中抵扣，在未有证据证明该款项已归还的情况下，该款项应计入被告已支付的租金，被告已支付给两原告租金79.6万元。经计算，暂算至2019年3月10日，被告应支付给两原告的租金为922685元，扣除被告已支付的79.6万元，被告尚应支付租金126685元。关于两原告主张自2019年3月11日起至合同解除之日止的租金及自合同解除之日起的房屋占有使用费，因双方之间的合同未解除，本院对上述诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、郭池兵于本判决生效之日起十日内支付给施小希、施百通房屋租金126685元（计算至2019年3月10日）； 二、驳回施小希、施百通的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6396元，由施小希、施百通负担4011元，由郭池兵负担2385元。 施小希、施百通于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；郭池兵于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  陈 晶 人民陪审员  郑仁孝 人民陪审员  王文仙 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  王超男