上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初18285号原告(反诉被告)：上海通阳娱乐有限公司，住所地上海市奉贤区环城南路**。法定代表人：张则浩，总经理。委托诉讼代理人：吴季扬，上海市天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳迪，上海市天华律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘继军。被告(反诉原告)：罗爱萍。两被告委托诉讼代理人：张晓，上海环绮律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：周婷婷，上海环绮律师事务所律师。原告上海通阳娱乐有限公司诉被告刘继军、罗爱萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。后依法受理反诉原告刘继军、罗爱萍诉反诉被告上海通阳娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月6日公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人吴季扬、刘佳迪，被告委托诉讼代理人张晓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海通阳娱乐有限公司(以下简称通阳公司)针对本诉向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还押金人民币(下同)200,000元；2、判令两被告返还已支付的租金166,266元；3、判令两被告返还原告所有的沙发、茶几、点歌台。事实与理由：2012年11月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租两被告所有的位于上海市奉贤区环城南路XXX号房屋，租赁期限自2012年11月13日起至2023年1月23日止，其中2012年11月13日至2013年1月12日为装修期，租赁该房屋仅作为卡拉OK娱乐。前两年的房屋年租金为人民币560,000元，自第三年开始，以上一年租金为基数，按照每年3%的递增比例计算该年份的年租金。原告应按6个月为一期向被告支付租金，每次支付当期房租应提前15天。同时原告应于2012年11月12日前支付押金200,000元。合同签订后，被告向原告提供租赁物，原告进入租赁物内进行装修，之后原告开始经营卡拉OK娱乐。2014年7月，由于原告经营困难，经原、被告友好协商，被告同意将租金从每年560,000元降低至每年500,000元，并且对支付方式也作了相应的调整。原告之后也依照该金额支付相应的租金。然由于原告的实际经营人因刑事案件被羁押，由其妻子支付相应租金，但因妻子不了解租金降低的情况，因此在支付租金时多支付了160,000余元(2015年4月13日起至2017年6月12日，共计26个月)。后由于原告实际经营人告知其妻子后按降低后的租金进行支付(2017年7月至2018年10月)。2019年2月，原告依约向被告支付相应的租金遭到被告退款125,000元。2019年2月23日，原告突然发现该租赁物大门被打开，内部设施(沙发、茶几、点歌台)被被告搬离，被强行装修，后了解到，系被告将该房屋租赁给案外人，故原告诉讼来院。被告刘继军、罗爱萍针对本诉辩称，不同意原告的诉讼请求。原告累计尚欠被告截止至2018年11月30日的租金350,981.85元，还产生了逾期违约金。根据合同约定，押金先冲抵原告应该支付的费用，如不足以清偿的，无需返还。对于诉讼请求2，原告不存在超付的情况，还结欠租金未付，原告的主张没有计算明细。不存在协商一致降低租金的说法，也不存在漏水需要赔偿70,000元的事情，原告一直拖欠租金，支付租金也不规范，所以后期支付的租金应当要先抵充欠付租金；对诉请3不同意，原告没有明确主张的沙发、茶几、点歌台的品牌和数量，没有证明这些东西在涉案房屋内的证据。不存在原告所述的被告擅自开门将原告遗留在房屋内的物品搬离或者处理的情况。根据合同约定和协议约定，在原告主动将房屋移交给被告的情况下，即便有遗留的物品，损失也由原告自行承担。双方不存在协商一致降低租金的说法，也不存在因为漏水要支付70,000元赔偿的事情。原告一直拖欠租金，支付租金也不规范，后期支付的租金应该先冲抵欠付租金。同时反诉原告刘继军、罗爱萍针对反诉向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年11月30日解除；2、判令原告(反诉被告)通阳公司支付自2016年1月13日起至2018年11月30日止的租金150,981.85元(已冲抵租赁保证金200,000元)；3、判令通阳公司支付自2015年12月30日起至2019年8月31日止的逾期付款违约金380,085.23元，并支付以350,981.85元为基数，按每日千分之一的标准计算的自2019年9月1日期至实际付清之日止的违约金；4、判令通阳公司支付解约违约金157,571.25元。事实与理由：2012年11月，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定刘继军、罗爱萍将自有的位于上海市奉贤区环城南路XXX号房屋出租给通阳公司，租赁期限自2012年11月13日起至2023年1月12日止，房屋租金前两年为560,000元每年，自第三年开始，以上一年租金为基数，按照每年3%的递增比例计算该年份租金，租金按先付后用的原则每六个月支付一次，每次支付当期房租应提前15日。合同还约定，若通阳公司逾期支付租金的，每逾期一日，则须按应付未付的当期租金的千分之六支付逾期付款违约金，因通阳公司违约致刘继军一方解除合同或通阳公司擅自退租的，通阳公司应按当季租金300%支付违约金。合同签订后，通阳公司长期存在拖欠租金未付足的违约行为，刘继军一方就次曾多次催讨，2018年11月29日，由于通阳公司累计拖欠租金越来越多，刘继军一方明确向通阳公司告知，要求其于2018年11月底前付清全部拖欠租金，否则将终止合同。2018年11月30日，由于通阳公司仍未能付清租金，故刘继军一方依法行使解除权，并与通阳公司签订交接协议一份，明确了通阳公司于2018年11月30日将房屋退还给刘继军一方。另据刘继军一方统计，截止至2018年11月30日，通阳公司累计拖欠租金350,981.85元，并因此产生相应违约金，同时因通阳公司提前解除合同，通阳公司还应支付违约金。通阳公司针对反诉辩称，不同意反诉诉讼请求。本案租赁合同是刘继军一方单方面擅自解除的，不存在通阳公司尚欠租金的事实，通阳公司按照变更后的合同支付租金，不存在欠租行为。刘继军一方要求通阳公司支付租金和违约金没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。另，根据刘继军一方的申请，本院传证人佟某某出庭作证。证人佟某某述称：其系上海昌悦物业管理有限公司的工作人员，岗位是保安，自2008年开始在物业公司工作，其公司为系争房屋提供物业服务。其认识陈梅英，陈梅英是KTV的老板娘，KTV就开在系争房屋内。2018年11月底，陈梅英及刘鸣(刘继军一方代理人)把系争房屋的钥匙交给物业公司，为了外面人来看房的话方便一点。其对于陈梅英是否在2018年11月30日将系争房屋交还给了房东不清楚。房屋钥匙交给物业公司后，陈梅英来问物业公司要过钥匙，是在征得刘鸣的同意下拿钥匙的。陈梅英最后一次到物业公司拿钥匙是在2019年2月过完年之后，也是刘鸣同意的。陈梅英最后一次拿走钥匙没有把钥匙还给物业公司，对此刘鸣也是同意的。之前陈梅英来拿钥匙都是把钥匙还到物业公司的。其对于陈梅英拿钥匙的用途不清楚。刘继军应该是房东，刘鸣是代表房东的。物业公司保安队有5个人，其是每天上班的，一直是白班。KTV的老板其也认识，接触过。当时钥匙是物业公司经理交给其的，只有一把钥匙，钥匙不是其本人收下的，而是物业公司收下的，交钥匙的时间也是物业公司经理告诉其的，其对于钥匙为什么交到物业公司、出租人和承租人之间发生了什么事情都不清楚，当时是谁来交钥匙的也是物业公司经理告诉其的，其只是负责执行的人。通阳公司对上述证人证言有异议，认为证人不能具体描述实际情况，其知道的整个情况也是传来的，对于很多事情都不清楚，交钥匙的事情证人也不清楚，故证人无法对本案的事实加以证明，请求不采信证人证言。刘继军一方对证人证言无异议，认为是真实的。对于证人证言，本院认为，证人部某证言为传来证据，本院不予采信；其余证言与其他证据可以相互映证的，本院依法予以确认。本院经审理认定事实如下：2012年11月，通阳公司与刘继军、罗爱萍签订《房屋租赁合同》一份，约定：刘继军、罗爱萍将位于上海市奉贤区环城南路XXX号房屋出租给通阳公司使用；建筑面积707平方米；房屋性质为商业用房；刘继军一方于2012年11月13日前向通阳公司交付房屋；租赁期限自2012年11月13日起至2023年1月12日止，其中2012年11月13日至2013年1月12日为装修期；租赁该房屋仅作为卡拉OK娱乐之合法经营使用；前两年年租金为560,000元(不含税)，自第三年开始，以上一年的房屋年租金为基数，按照每年３％的递增比例计算该年份的年租金；房租先付后用，通阳公司应于2012年11月12日前支付押金200,000元，第一期租金280,000元应于2012年12月13日前支付给刘继军一方，之后每次支付当期房租应提前15天给刘继军一方；在租赁期内刘继军一方不得擅自收回该房屋，租赁期限届满或本合同提前终止或解除后，刘继军一方按本合同约定收回房屋；返还后对于该房屋内通阳公司未经刘继军一方同意遗留的物品，视为通阳公司放弃所有权，刘继军一方有权处置；通阳公司承担2012年11月13日房屋交付之日起至该房屋返还之日期间通阳公司使用房屋的包括但不限于水、电、通讯费、环卫、物业管理费等费用；通阳公司交还刘继军一方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；对未经同意留存的物品，通阳公司放弃所有权，刘继军一方有权处置，由此产生的费用由通阳公司承担；房屋租赁期间，通阳公司有下列行为之一的，刘继军一方有权解除合同，收回出租房屋并要求通阳公司支付违约金：(1)……(7)拖欠房租达一个月以上；租赁期内，通阳公司逾期缴纳本合同约定由通阳公司负担的费用的，每逾期一天，通阳公司应该按合同当期租金的千分之六支付给刘继军一方逾期付款违约金；在租赁期内，通阳公司未经刘继军一方同意，中途擅自退租的，通阳公司按合同当季租金的300%的额度向刘继军一方支付违约金。上述协议签订后，通阳公司向刘继军一方支付保证金200,000元，并陆续向刘继军一方支付租金。由于双方在2016年之间还存在另一浴场(位于上海市奉贤区环城南路**)的租赁，故支付的租金中包含浴场及系争房屋的租金。2016年7月20日，双方对于浴场租赁的纠纷经本院调解达成调解协议，(2016)沪0120民初5433号调解书确认：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、通阳公司于2016年10月20日前搬离房屋；三、通阳公司未能搬离的，则需支付刘继军一方自2015年4月13日起至实际搬离之日止的租金；四、刘继军一方于返还房屋之日返还通阳公司保证金200,000元。针对本案系争房屋的租金，通阳公司于2015年7月2日起至2017年1月13日期间，共计向刘继军一方支付租金八次，除2016年4月14日的付款外，其余数额均为144,200元。通阳公司于2017年5月4日及2017年6月5日分别向刘继军一方支付租金48,000元。通阳公司于2017年7月5日起至2018年10月9日期间，以每月一次的方式共计向刘继军一方支付租金16次，每次数额均为41,667元。又查明，通阳公司原法定代表人及实际控制人张佰华，于2015年3月17日因涉嫌刑事犯罪被羁押，之后通阳公司实际控制人为陈梅英。2018年11月29日，刘继军向通阳公司发送《告知函》一份，载明：通阳公司到现在，按合同规定已欠刘继军房租247,598.50元，不含违约金，刘继军保留追究权。现要求通阳公司在2018年11月底前付清所有欠费(包括物业费、水电费)；到时候不能付清，刘继军将根据合同规定终止合同，收回使用权，通阳公司应及时清理完房屋内所有物品，刘继军不承担任何赔偿责任。该《告知函》由陈梅英于2018年11月30日签收。2018年11月30日，陈梅英与刘继军一方的代理人刘鸣签订《南桥KTV交结协议》一份，约定：通阳公司于2018年11月30日下午上缴钥匙至刘继军处，房屋内所有物品暂存房屋内，刘继军无保管义务，如有损坏或丢失与刘继军无关，通阳公司负全责；刘继军需要通阳公司搬出时，通阳公司无条件必须搬出，如不搬出造成一切损失均有通阳公司自行承担。再查明，通阳公司实际控制人陈梅英曾于2019年2月9日向刘继军的银行账户转账125,000元，刘继军于2019年2月11日将上述款项退回陈梅英账户。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点之一，双方对于租金的支付数额和方式如何约定，是否存在多付或欠付情况。通阳公司认为在后来的实际控制人陈梅英不知情的情况下，多付了租金；刘继军一方认为通阳公司支付租金不规律，还结欠租金未付。本院认为，通阳公司及刘继军一方自2012年形成租赁合同关系，在至双方发送争议的长达六年的租赁期间内，双方对于通阳公司的已付租金的数额、周期等情况，均没有提出异议；从通阳公司能提供的近年来的支付情况看，通阳公司支付租金有一定的规律，近年来长期变为按月支付，数额也在一段期间内保持一致，而双方长期以来对这种支付周期及数额均没有提出任何异议，刘继军一方唯一提供的通过《告知函》催讨租金，是于2018年11月30日由陈梅英签收的；另，通阳公司于2019年2月9日向刘继军账户支付了一笔125,000元，但刘继军于2019年2月11日全部退回通阳公司实际控制人陈梅英账户；故本院认为通阳公司已付的租金数额以及改为按月支付的方式都是经过双方确认同意的，是双方合意的结果，故对于通阳公司及刘继军一方对于租金的上述意见本院均不予采纳。经庭审中双方的确认，租金均为先付后用，故本院认定截止至2018年11月12日止，通阳公司已足额支付租金，既不存在多付，也不存在少付。综上，本院对通阳公司要求刘继军一方退还多付租金的诉讼请求，以及刘继军一方要求通阳公司支付截止至2018年11月12日的欠付租金的反诉诉讼请求，均不予支持。但通阳公司实际于2018年11月30日向刘继军一方交还钥匙、退还房屋，故通阳公司应当支付刘继军一方自2018年11月13日起至2018年11月30日止的租金31,514元，本院对刘继军一方上述租金的主张依法予以支持。且按照双方合同约定，通阳公司还需支付逾期付款的违约金，因通阳公司对违约金标准提出异议，认为约定过高，故本院根据本案违约情况酌定违约金标准调整为日万分之五。综上，本院对刘继军一方要求通阳公司支付以31514元为本金，自2018年10月29日起至实际付清之日止，按日万分之五计算的逾期付款违约金的诉讼请求，依法予以支持。本案争议焦点之二，合同的解除时间和违约责任。通阳公司认为合同于2019年2月11日刘继军将陈梅英支付的房租退还陈梅英当日解除；刘继军一方认为合同已于2018年11月30日解除。对此本院认为，根据双方签订的《南桥KTV交结协议》，双方已于当日交还钥匙，房屋内物品约定为暂存且无保管义务，且该协议名为交结协议，故本院认为双方已协商于签订当日解除双方之间的租赁合同关系，对刘继军一方要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年11月30日解除的诉讼请求，依法予以支持。对于通阳公司辩称签订该交结协议并非解除的意思表示，而是通阳公司在考虑是否继续租赁，在刘鸣让陈梅英把钥匙交给他，让通阳公司继续考虑的前提下，陈梅英才签字的辩解意见，本院认为，上述交结协议所表达的合意解除合同的意思明确，本院对通阳公司该辩解意见不予采信。合同解除后，保证金应当予以退还，故本院对通阳公司要求刘继军一方退还保证金200,000元的诉讼请求，依法予以支持。根据本案查明的事实，通阳公司支付租金至2018年11月12日，至双方2018年11月30日解除合同，通阳公司的欠付租金尚未满一个月，故刘继军一方以通阳公司欠付租金达一个月以上为由行使合同解除权无合同及法律依据，综上，本院对刘继军一方要求通阳公司支付解约违约金157,571.25元的诉讼请求，不予支持。对于通阳公司要求刘继军一方返还沙发等物品的诉讼请求，刘继军一方辩称房屋内的物品已经由陈梅英搬离。对此本院认为，双方在《南桥KTV交结协议》中约定，通阳公司暂存在房屋内的物品由通阳公司自行负责，刘继军一方无保管义务，且根据证人证言称，系争房屋钥匙放在物业公司，该节事实与双方在《南桥KTV交结协议》中约定的由通阳公司自行承担物品灭失风险以及在刘继军一方通知后通阳公司应立即搬离的相关约定是相符合的。通阳公司以书面方式确认物品存放由其自担风险，且陈梅英在刘鸣的同意下可拿取系争房屋钥匙处理物品，综上，本院认为，通阳公司要求刘继军一方返还沙发、茶几、点歌台等物品的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海通阳娱乐有限公司与被告(反诉原告)刘继军、罗爱萍签订的《房屋租赁合同》于2018年11月30日解除。二、被告(反诉原告)刘继军、罗爱萍于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海通阳娱乐有限公司保证金人民币200,000元。三、原告(反诉被告)上海通阳娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)刘继军、罗爱萍自2018年11月13日起至2018年11月30日的租金人民币31,514元。四、原告(反诉被告)上海通阳娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)刘继军、罗爱萍以31,514元为本金，自2018年10月29日起至实际付清之日止，按日万分之五计算的逾期付款违约金。五、对原告(反诉被告)上海通阳娱乐有限公司的其余诉讼请求不予支持。六、对被告(反诉原告)刘继军、罗爱萍的其余反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币6,794元，减半收取，计人民币3,397元，由原告(反诉被告)上海通阳娱乐有限公司负担人民币1,397元，由被告(反诉原告)刘继军、罗爱萍负担人民币2,000元。反诉案件受理费人民币5,348元，由被告(反诉原告)刘继军、罗爱萍负担人民币4,000元，由原告(反诉被告)上海通阳娱乐有限公司负担人民币1,348元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇二〇年五月二十九日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。