湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初3232号 原告（反诉被告）杨玉秀，女，汉族，1980年10月08日出生，住湖南省长沙市天心区南湖路××。系英氏控股集团股份有限公司员工。 委托诉讼代理人孔瑶，女，汉族，1988年06月11日出生，住湖南省浏阳市官渡镇××。系英氏控股集团股份有限公司法务。 委托诉讼代理人王斌，男，汉族，1988年08月10日出生，住湖南省湘潭市雨湖区××组。系英氏控股集团股份有限公司项目主管。 被告（反诉原告）中原（湖南）房地产代理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路489号新芙蓉之都商务大楼4楼。 法定代表人李耀智，董事长。 委托诉讼代理人王凌蔚，女，汉族，1991年02月01日出生，住湖南省长沙市天心区××，系公司法务人员。 委托诉讼代理人冯存芳，女，汉族，1997年04月15日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区××。系公司法务人员。 原告（反诉被告）杨玉秀与被告（反诉原告）中原（湖南）房地产代理有限公司（以下简称中原地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年05月09日立案后，在举证期内，被告中原地产公司向本院提出反诉，本院依法受理并决定本诉和反诉合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）杨玉秀的委托诉讼代理人孔瑶、王斌，被告（反诉原告）中原地产公司的委托诉讼代理人王凌蔚、冯存芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨玉秀向本院提出如下诉请：1、判令被告继续履行《商铺租赁合同》；2、判令被告支付2020年03月01日至08月31日的租金人民币315000元；3、判令本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2018年05月27日原告与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定，原告将坐落在长沙市开福区湘江世纪城××苑市政层编码为-1××号商铺出租给被告，租赁期限自2018年09月01日起至2021年08月31日止，租金每月50000元，每年上浮5%，每半年一付。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告按照约定支付租金。2020年02月18日，被告突然向原告发出《解除告知函》，声称“因我司经营策略调整，不再承租该商铺，故不再支付下一半年度租金”。原告不能同意被告的主张，且已经函复被告，不同意其解除租赁合同的要求，此后，被告未按约定在2020年02月20日前向原告支付2020年03月01日至08月31日半年度的租金，租赁房屋依旧由被告占有使用。截至原告起诉之时，被告逾期交付租金已经超30日。被告在合同履行过程中，未经原告同意，单方面宣称解除合同，且不再支付租金的行为，属于严重违约情形。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。 在举证期间内，原告（反诉被告）杨玉秀提交变更诉讼请求申请，将第一项诉讼请求变更为请求判令解除与被告签订的《商铺租赁合同》；将第二项诉讼请求变更为请求判令被告承担违约责任，向原告偿付人民币292950元。 被告（反诉原告）中原地产公司答辩并反诉称：原、被告双方于2018年05月27日签订位于长沙市开福区湘江世纪城××苑市政层编号-1××号商铺的《商铺租赁合同》，该商铺系被告公司三级市场二手房代理销售、咨询的盛世路门店使用。合同约定租赁期限自2018年09月01日至2021年08月31日，租金每月50000元，逐年递增5%，租金每半年第1个月20日前支付，租赁保证金伍万元。合同履行过程中，被告严格按照合同约定交纳保证金及租金。2020年02月，因新冠肺炎疫情不可抗力，导致交易停摆，三级市场门店经营陷入危机，多家门店关停，《商铺租赁合同》已无法履行。被告第一时间通知原告因不可抗力无法继续履行合同，并送达书面解除告知函、沟通函和律师函，同时完成腾房、返还商铺、积极的为原告寻找新的租户等。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条的规定，《商铺租赁合同》第七条、第十五条第一款的约定，被告在遭受不可抗力合同目的无法实现后第一时间书面通知原告，解除合同后被告积极致力于减少双方损失，原告应当在合同解除后返还被告租赁保证金伍万元，但原告消极应对、不予履行。综上，为维护被告合法权益，特向贵院提起反诉，请求1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令原告支付被告房屋租赁保证金人民币伍万元，3、判令原告承担本案全部诉讼费用。 当事人围绕各自诉讼请求向本院提交了相关证据，本院依法组织双方当事人进行了质证和认证。对双方当事人三性无异议，但对证明目的有异议的如下证据：《商铺租赁合同》、《不动产登记情况表》、《不动产登记证书》、《招商银行户口历史交易明细表》、《中国农业银行账户交易明细回单》、《EMS邮寄单及投递截图》、《租赁保证金的支付流水》、《租赁保证金收据》、湖南省工业和信息化厅《关于全力支持和组织推动中小企业复工复产的措施》、湖南省商务厅《省商务厅多措并举全力应对疫情保障企业复工复产》、湖南省财政厅《湖南出台八项金融措施支持疫情防控和企业复工复产》、湖南省市场监督管理局《湖南出台20条措施支持市场主体应对疫情促生产稳发展》，以及《湖南省人力资源和社会保障厅、湖南省总工会、湖南省企业和工业经济联合会、湖南省工商业联合会作出的湘人社发(2020)××号文件》等证据，本院予以采纳，对其证明目的本院将综合分析认证。 对杨玉秀、中原地产公司双方提出的有异议的证据，经本院审查认定如下： 1、中原地产公司向本院提交的《中原地产：2月份将亏损2.5亿元，现金流只能支撑3个月》、《湖南中原关于关停三级市场部分门店的通知》，杨玉秀对其三性均有异议，经本院审查，此证据与本案无关联，本院不予采纳。 2、中原地产公司向本院提交的《商铺租赁合同解除告知函》、《商铺租赁合同解除告知函复函》，《关于解除商铺租赁合同的沟通函》、《律师函》、《EMS邮寄单》等证据，杨玉秀对其真实性无异议，但对其合法性、关联性、证明目的均有异议。经本院审查，本院对其真实性予以采纳。 3、中原地产公司向本院提交的《商铺腾空现场照片》、《微信聊天记录》，杨玉秀对其三性均有异议，经本院审查，《微信聊天记录》与本案有关联，本院予以采纳；《商铺腾空现场照片》在未提交其他证据佐证情况下，本院不予采纳。 经上述有效证据及当事人在庭审中的陈述意见，本院确认如下事实： 坐落在长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城××苑市政道路层-1××号的商铺，于2011年02月17日建成，杨玉秀带租买受并于2014年12月05日登记取得不动产所有权（长房权证开福字第71431××号）。 杨玉秀于2014年12月13日向中原地产出具收取30000元保证金的《收条》，载明内容为“本人今收到中原（湖南）房地产代理有限公司承租湘江世纪城××苑市政层-1××号商铺租赁保证金人民币叁万元整”。 2018年05月27日，杨玉秀作为出租方（甲方）、中原地产公司作为承租方（乙方）续签《商铺租赁合同》一份，合同的约定主要内容如下：杨玉秀将位于长沙市开福区湘江世纪城××苑市政层编码为-1××号的商铺(以下简称租赁商铺）出租给中原地产公司使用。租赁商铺建筑面积共计135.37平方米。租赁商铺权利人为杨玉秀；房地产权利证书或者证明其产权（使用权）的其他有效证件名称及号码为长房权证开福字第71431××号。商铺用途为商业。租赁期限自2018年09月01日起至2021年08月31日止。每月租金为人民币50000元，从2018年09月01日至2021年08月31日，每年按前一年租金的5%递增。租赁保证金为人民币50000元，中原地产公司已支付叁万元整（补足伍万元整），杨玉秀收取租赁保证金应向中原地产公司开具收据，租约期满办理退房手续后，杨玉秀将租赁保证金无息退还给中原地产公司，租赁保证金及租金汇款至杨玉秀指定的银行账户（开户名：杨玉秀；开户行：招商银行松桂园支行账号：621486731176××××）。合同有效期内发生不可抗力，使本合同无法履行；政府征用、收回或拆除租赁房屋；甲、乙双方协商一致的允许解除或变更本合同。若中原地产公司拖欠租金达60天（两个月）以上或者拖欠可能导致杨玉秀损失的各项费用达20000元以上等，杨玉秀可就因此造成的损失，要求中原地产公司支付违约金50000元；除追究中原地产公司损害赔偿责任或违约责任外，杨玉秀有权依据上述情形向中原地产公司提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，杨玉秀有权申请单方解除合同。若杨玉秀延迟交付租赁商铺60天（两个月）以上或者杨玉秀违反本合同第九条约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定等，中原地产公司可就因此造成的损失，要求杨玉秀支付违约金50000元。 续租合同签订后，中原地产公司于2018年08月17日通过其在中国农业银行股份有限公司长沙大华支行账号为1806620104000××××的账户向户名为杨玉秀开户行为招商银行股份有限公司长沙松桂园支行账号为621486731176××××的账户转账支付20000元，转账附言为续租押金；并按合同约定时间支付租金至2020年02月29日。 中原地产公司未按照合同约定在2020年02月20日前向杨玉秀支付2020年03月01日至2020年08月31日的租金315000元,并于2020年02月18日，以“公司经营策略调整，不再承租该商铺，故不再支付下一半年度租金”为由，向杨玉秀作出《商铺租赁合同解除告知函》，要求杨玉秀收到此函2日内与其协商合同解除事宜。 2020年02月22日，杨玉秀收到此函后，因其不能同意中原地产公司提出的因“经营策略调整，不再承租该商铺，故不再支付下一半年度租金”的事实，而作出《复函》，并于同年02月24日邮寄送达中原地产公司。 中原地产公司收到杨玉秀作出的《复函》后，并于同月27日再次向杨玉秀邮寄送达《关于解除的沟通函》。 双方未能就解除合同事宜达到一致意见，中原地产公司在庭审中自述，其于2020年02月29日自行腾空涉案门店，并用微信方式告知杨玉秀，当日未向杨玉秀交付门店钥匙。 2020年04月08日，中原地产公司委托北京盈科（长沙）律师事务所向杨玉秀邮寄送达(2020)盈长沙律师函字第CS6××号《律师函》。 在庭审中，杨玉秀自述：2020年04月19日，杨玉秀、案外人新环境中介公司工作人员通知中原地产公司工作人员到门店，三方在场时交付门店钥匙。2020年05月10日,杨玉秀已将涉案商铺中的50平方米租给他人，租期自2020年05月21日起至2023年05月20日；涉案商铺尚余87平方米至今尚未出租。杨玉秀对交付钥匙事实的陈述，中原地产公司不予认可；杨玉秀未向本院提交证据证明。 在庭审中，中原地产公司自述如下事实：自2020年03月01日至2020年04月22日期间，中原地产公司工作人员多次为杨玉秀寻找新客户，但均因租金价格问题而协商不成。自2020年02月29日腾退房屋，于2020年04月18日交付原告门面钥匙。中原地产公司对上述关于腾房以及交付钥匙的陈述，杨玉秀不予认可。中原地产公司未提交交付钥匙的相关证据证明。 杨玉秀因与中原地产公司就是否解除双方签订的《商铺租赁合同》不能达成共识而酿成纠纷，并于2020年05月09日向本院提起诉讼。 在开庭审理后，杨玉秀向本院提交补充证据1：《门面租赁合同》，以补强证明其于2020年05月10日，与案外人签订了租赁合同，已将涉案商铺一楼50平方米出租，用途为经营服装，租赁期限自2020年05月21日至2023年05月20日止，月租金为28000元的事实；向本院提交补充证据2：中原地产刘经理与彭敏洽谈经过的陈述意见，拟证明中原地产公司介绍转租客户的经过。经质证后，中原地产公司对证据1的真实性合法性无异议，对其关联性有异议，经审查，补充证据《门面租赁合同》与本案审理有关联，本院予以采纳；中原地产公司对证据2的三性均有异议，经本院审查，该证据与中原地产公司在庭审中自述“自2020年03月01日至2020年04月22日期间，中原地产公司工作人员多次为杨玉秀寻找新客户”的事实相印证，本院予以采信。 在开庭审理后，中原地产公司向本院提交补充证据1、金北分店完税证明；补充证据2、五凌分店完税证明；补充证据3、中原地产（二级市场）完税证明；补充证据4、纳税数据统计。提交的上述补充证据拟证明中原地产公司二级市场和三级市场受疫情影响收益剧减，其中三级市场门店难以继续运营，导致不能履行合同。经本院组织双方质证后，杨玉秀的委托诉讼代理人对中原地产公司补充证据1、2、3的真实性无异议，对其合法性、关联性及证明目的均有异议；对补充证据4的三性均有异议。经本院审查，中原地产公司的代理意见中发表“上述补充证据可以看出中原地产二级市场和三级市场从2019年11月起纳税金额大幅度下降，表明收益锐减，三级市场成本支出全依靠二级市场收益支撑，2019年12月之后，因疫情影响……”自认事实，而我国暴发新型冠状病毒感染肺炎疫情时间为2020年01月23日，因此，本院认为上述证据不能达到中原地产公司拟证明三级市场受疫情影响收益剧减，其中三级市场门店难以继续运营的证明目的，但可以证明中原地产公司在疫情发生之前就已受到房地产市场的影响收益剧减，疫情暴发后，加大了中原地产公司经营的困难。 另查明：湖南省工业和信息化厅于2020年02月04日在官网发布《关于全力支持和组织推动中小企业复工复产的措施》信息；湖南省商务厅于2020年02月05日在官网发布《省商务厅多措并举全力应对疫情保障企业复工复产》信息；湖南省财政厅于2020年02月10日在官网发布《湖南出台八项金融措施支持疫情防控和企业复工复产》信息；湖南省市场监督局于2020年02月11日在官网发布《湖南出台20条措施支持市场主体应对疫情促生产稳发展》信息；湖南省人力资源和社会保障厅、湖南省总工会、湖南省企业和工业经济联合会、湖南省工商业联合会作出的湘人社发(2020)××号《转发的通知》文件。 中原地产公司自述租赁杨玉秀铺面用于中原地产公司三级市场二手房代理销售、咨询的盛世路门店使用。截至目前，中原地产公司未向本院提交该公司相关注销证据。 本院认为：杨玉秀与中原地产公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。本案中，中原地产公司以“公司经营策略调整，不再承租该商铺，故不再支付下一半年度租金”为由向杨玉秀作出《解除告知函》，并于2020年02月22日向杨玉秀邮寄送达；杨玉秀亦向中原地产公司明确作出不同意解除的复函。中原地产公司于02月27日再次向杨玉秀邮寄送达《关于解除的沟通函》，2020年02月29日自行腾空涉案门店，于2020年04月08日委托北京盈科律师事务所向杨玉秀邮寄送达(2020)盈长沙律师函字第CS6××号《律师函》。2020年05月10日，杨玉秀不认可中原地产公司单方解除合同的效力，向本院提起诉讼要求中原地产公司继续履行双方签订的《商铺租赁合同》，并支付2020年03月01日至08月31日的租金人民币315000元。鉴于中原地产公司已腾退房屋的事实，经本院向杨玉秀释明后，其于2020年05月21日向本院提交变更诉讼请求的申请，将继续履行合同的诉讼请求变更为解除合同，并要求中原地产公司承担偿付292950元的违约责任。在本案举证期间，中原地产公司提出反诉，请求判令解除双方签订的商铺租赁合同并判令杨玉秀退还保证金50000元。 根据本院查明的上述事实，结合诉辩双方意见，本院认为本案争议焦点为：一、涉案《商铺租赁合同》解除时间的确定问题。二、杨玉秀提出中原地产公司单方解除合同应承担违约责任的主张否成立问题。三、杨玉秀请求中原地产公司向其承担偿付人民币292950元违约责任的合法性问题。四、中原地产公司提出杨玉秀退还保证金的诉求的合法性问题。 关于焦点一涉案《商铺租赁合同》解除时间的确定问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”而《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条就是对合同的约定解除和合同的法定解除条件的规定。因此，异议权和异议期的适用前提是有解除权的合同解除，此时的“合同解除通知”只能视为一方当事人要求解除合同的要约，除非对方予以承诺，否则不发生解除合同的效果。综上所述，本案中，杨玉秀收到中原地产解除通知之日不发生合同解除效力，亦不能作为本案的合同解除之日；本院综合本案相关事实，确认2020年05月21日杨玉秀将诉讼请求变更之日为本案合同解除之日。 关于焦点二杨玉秀提出中原地产公司单方解除合同应承担违约责任的主张否成立问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。本院认为，疫情防控属不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，但并不必然导致合同免责解除，而应综合考虑合同履行期限、履行内容、疫情影响程度等。就本案而言，合同履行期截止至2021年08月31日，疫情防控虽对中原地产公司履行合同产生了影响，但尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同可继续履行，合同目的可以实现，对所受疫情影响可通过减免租金或延长租赁期限来弥补。因此，对杨玉秀提出中原地产公司单方解除合同应承担违约责任的主张，本院予以支持。对中原地产公司提出“因公司经营策略调整，基于新型冠状病毒性肺炎疫情的暴发，导致经营出现严重困难，属于双方合同约定的不可抗力无法履行合同的情形；且未造成杨玉秀损失，不应承担责任”的主张，本院不予采信。 关于焦点三杨玉秀请求判令中原地产公司向其承担偿付人民币292950元金额是否合法问题。本院认为，中原地产公司因单方解除合同造成涉案房屋自2020年03月01日至本院确认合同解除之日即2020年05月20日期间空置，空置期间的租金140000元即为杨玉秀的实际损失。本院综合考虑中原地产公司受疫情影响，部分免除其责任，酌情认定中原地产公司承担偿付杨玉秀人民币100000元。对杨玉秀超出部分的请求，本院不予支持。 关于焦点四中原地产公司提出杨玉秀退还租赁保证金50000元的诉求。本案中，杨玉秀无证据证明中原地产公司有其他未向其结清的各项费用，因此，对中原地产公司提出杨玉秀退还租赁保证金的请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第一项、第九十六条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定判决如下： 一、本诉原告（反诉被告）杨玉秀与本诉被告（反诉原告）中原（湖南）房地产代理有限公司签订的《商铺租赁合同》自2020年05月21日解除。 二、本诉被告（反诉原告）中原（湖南）房地产代理有限公司自本判决书生效之日起十日内向本诉原告（反诉被告）杨玉秀支付人民币100000元。 三、本诉原告（反诉被告）杨玉秀自本判决书生效之日起十日内向本诉被告（反诉原告）中原（湖南）房地产代理有限公司返还租赁保证金人民币50000元。 四、驳回本诉原告（反诉被告）杨玉秀其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费6026元，由本诉原告（反诉被告）杨玉秀承担4113元，由本诉被告（反诉原告）中原（湖南）房地产代理有限公司承担1913元；本案反诉受理费525元，由本诉原告（反诉被告）杨玉秀承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，另按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  伍峥嵘 人民陪审员  李荣干 人民陪审员  刘艳红 2020年5月25日 代理书记员  王 瑾 代理书记员王瑾 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。