广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初28412号原告：广州双鱼体育用品集团有限公司，住所地广州市海珠区燕子岗路18号之二，统一社会信用代码914401017082519727。法定代表人：傅勇国，董事长。委托代理人：潘小拥，广东永通律师事务所律师。被告：广州市宝泷物业发展有限公司，住所地广州市海珠区江南大道燕子岗南路13号自编3号楼4楼403室，统一社会信用代码914401015679190508。法定代表人：陈亚保。委托代理人：马莉，广东大篆律师事务所律师。委托代理人：何音，广东大篆律师事务所律师。原告广州双鱼体育用品集团有限公司诉被告广州市宝泷物业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘小拥，被告的委托代理人何音到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年3月16日，原告与被告签署《广州市房屋租赁合同》，约定：出租人（甲方）即原告同意将广州市海珠区江燕路317号房屋出租给承租人（乙方）即被告使用，建筑面积5500平方米，租赁期限从2014年10月1日起至2019年9月30日止；2014年10月1日至2016年9月30日租金为每月137500元，2016年10月1日起至2018年9月30日租金为每月148500元，2018年10月1日至2019年9月30日租金为每月160380元；等。2014年7月4日，双方签署《补充租赁合同》，约定：租赁物名称为广州双鱼体育用品集团有限公司厂区，包括厂房、办公综合楼、场地及有关设备；承租总面积为5500平方米，分两期交付使用，第一期租赁面积4400平方米，第二期租赁面积1100平方米，租金按双方确认的建筑面积计算，第一期物业移交时间为2014年7月1日，免租期为3个月，由2014年10月1日开始计收租金，第二次物业移交时间为2014年9月1日，免租期为2个月，由2014年11月1日开始计收租金，租赁物每平方米月租金为25元，每2年在上一年租金的基础上递增8%；等。后合同被广州市海珠区人民法院依法判决无效。被告拖欠原告2018年8月1日至2019年1月8日的使用费819528.4元及电费936861.02元。故起诉请求判令：1、被告立即向原告支付2018年8月1日至2019年1月8日的房屋使用费819528.4元；2、被告立即向原告支付拖欠的电费936861.02元；3、被告向原告支付从起诉之日起至付清房屋使用费、电费之日止的逾期付款的利息（按年利率6%计算）；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、对原告主张的房屋使用费数额没有异议。二、原告持有电费的总表，由原告对接供电局，被告对园区进行管理后，帮分租户安装分表，然后被告按照分表向小租户收电费。原告没有提供总表的读数，所以被告没有办法计算损耗及公摊的电费，原告直到2018年7月24日才提供。本案不确认欠费936861.02元，只确认截至2018年3月12日欠原告电费635117.85元，被告已经缴纳427292.36元，还欠207825.49元，之后的电费由于原告没有提供单据，无法核实。三、因原告提起合同无效的诉讼，变更了租赁合同的状态，被告需要等待法院确认合同的效力以及能否按合同约定的租金予以支付，而原告一直怠于主张权利，被告多次催其进行对账，其均怠于主张权利。本案并非被告恶意违约，被告不应承担逾期付款的利息，且原告要求按照民间借贷的资金占用利息来计算利息没有事实及法律依据。经审理查明：2012年3月16日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将广州市海珠区江燕路317号的房地产出租给乙方使用，建筑面积5500平方米；租赁期限从2014年10月1日起至2019年9月30日止；2014年10月1日至2016年9月30日的月租金为137500元，2016年10月1日至2018年9月30日的月租金为148500元，2018年10月1日至2019年9月30日的月租金为160380元；签定本合同时，乙方向甲方交纳275000元作为保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；等。后原、被告于2014年重新签订《广州市房屋租赁合同》，内容与双方于2012年3月16日签订的《广州市房屋租赁合同》一致。同时，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）还签订《补充租赁合同》，约定：甲、乙双方就已签订的广州市海珠区江燕路317号广州双鱼体育用品集团有限公司厂区有关《广州市房屋租赁合同》（以下简称“主合同”）之未尽事宜，签订本补充租赁合同；租赁物名称为广州双鱼体育用品集团有限公司厂区（以下称租赁物），包括厂房、办公综合楼、场地及有关设备；租赁物地址为广州市海珠区江燕路317号；租赁物面积为总占地面积4450平方米，总建筑面积约5500平方米（以双方确认的建筑面积为准）；确认面积后，由于乙方改建而拆除的建筑面积，按照原来的建筑面积计算；租赁期限为5年，即2014年10月1日起至2019年9月30日止；承租总面积为5500平方米，分两期交付使用，第一期租赁面积为4400平方米，第二期租赁面积为1100平方米，租金按双方确认的建筑面积计算；第一期物业移交时间为2014年7月1日（移交物业为除旅业及西关情怀外的所有物业），免租装修期为3个月，由2014年10月1日开始计收租金；第二次物业移交时间为2014年9月1日（移交物业为第一次未移交的余下的全部），免租装修期为2个月，由2014年11月1日开始计收租金；租赁物每平方米月租金为25元；租金以计租日开始，每2年在上年租金的基础上递增8%；租金按月结算，由乙方在当月15日前缴付给甲方；自本合同签订之日起10日内乙方向甲方支付275000元作为租赁合同保证金；交付租赁物方式为甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按该租赁物的现状接收；乙方需支付水电按金30000元，到合同期满退回；在租赁期限内，乙方在符合政府、行业的相关政策法规前提下，经甲方同意可根据实际经营需要对租赁物的室内外进行改建、加建、内外装修（包括间隔房间），并将改建方案交予甲方备案；装修完成投入使用后一个月内，乙方须将装修平面图、报建文件（含消防报建及验收合格文件）、水电管网图纸等文件复印件交甲方存档；乙方可以将租赁场地分租或部分借用给合同约定以外的第三方，但应向甲方提供分租（借用）人的合法身份证明（注册登记证明）及分租合同备案；乙方应于合同自然终止或正式解除之日起30个工作日内交还租赁场地；若逾期归还，每逾期一日应向甲方支付日租金两倍的违约金；乙方交还租赁场地且已缴清租金、水、电费等应付费用后，甲方须于三天内无息退还乙方租赁保证金；本补充租赁合同与主合同具有同等法律效力，本补充租赁合同若与主合同条款有冲突，以本补充租赁合同为准；等。上述两份合同中，甲方的签订日期均为2014年7月4日，乙方的签订日期均为2014年6月30日。原告曾于2017年11月1日向本院起诉被告，要求确认双方签署的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》无效，被告向原告移交涉案房屋、场地管理权，支付房屋、场地使用费以及赔偿经济损失等。本院受理后，于2018年10月9日作出（2017）粤0105民初9959号民事判决书，查明：……诉讼中，原、被告确认以下事实：1、双方当事人实际履行的合同是《补充租赁合同》；2、涉案租赁物业只办理了报建手续，未办理权属登记手续；3、原告分别于2014年7月1日交付第一期物业（租赁面积为4400平方米）、于2014年9月1日交付第二期物业（租赁面积为1100平方米）给被告使用；3、第一期物业的免租装修期为3个月（即2014年7月1日至2014年9月30日），第二次物业的免租装修期为2个月（即2014年9月1日至2014年10月31日）；免租期结束后，被告已按合同约定的租金标准向原告支付房屋使用费；4、被告在2017年9月及2018年1-6月期间向原告支付本案所涉物业及（2017）粤0105民初9958号案所涉物业的房屋使用费共计1041626元；上述期间两案所涉物业应交的房屋使用费总额为2331574元，截至2018年8月30日止，被告仍欠1289948元未交给原告；……。该案认为：关于合同效力问题。根据生效刑事判决书查明的事实，反映2008年至2014年，被告的股东之一保泽公司及其原法定代表人陈亚保（也是被告的法定代表人）在向原告租赁物业及经营场地租赁生意的过程中，为谋取不正当利益，分多次向原告有关人员及被告另一股东奥宝公司有关人员行贿从而顺利承租涉案物业。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益以及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第七条规定，经营者不得采用财物或者其他手段贿赂交易相对方的工作人员、受交易相对方委托办理相关事务的单位或者个人及利用职权或者影响力影响交易的单位或者个人，以谋取交易机会或者竞争优势。由于被告的股东之一保泽公司及其原法定代表人陈亚保（也是被告的法定代表人）通过商业贿赂相关人员的方式以谋取租赁涉案场地的交易机会和竞争优势的行为，属于恶意串通行为，损害了第三人公平竞争的机会和利益，故原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》均应认定为无效合同。鉴此，原告要求确认上述合同无效的请求，于法有据，本院予以支持。关于交还涉案房屋管理权问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于原告表示在本案中不要求追加次承租人参加诉讼及承担责任，故原告要求被告交还涉案房屋管理权的请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋使用费标准问题。原、被告均确认双方实际履行的是《租赁补充合同》，故本院对该事实予以认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然《租赁补充合同》约定，被告应于合同自然终止或正式解除之日起30个工作日内交还租赁场地；若逾期归还，每逾期一日应向原告支付日租金两倍的违约金。但由于该合同已被本院认定为无效合同，故原告要求被告按照该合同约定的违约责任条款即按日租金两倍的标准支付逾期交还管理权的房屋使用费，缺乏依据。鉴此，被告逾期交还管理权的房屋使用费，应参照《租赁补充合同》约定的租金标准（共5500平方米，使用费每平方米每月为25元，以计租日开始，每2年在上年租金的基础上递增8%，即2014年10月1日至2016年9月30日每月为137500元，2016年10月1日至2018年9月30日每月为148500元，2018年10月1日至2019年9月30日每月为160380元，以此类推）计算。对原告超出本院支持以外的其他房屋使用费请求，本院不予支持。鉴于原告在本案中并无对被告所欠的房屋使用费主张权利，故对该问题本案不予调处，原告可另循其他途径解决。……该案并判决：一、确认原告广州双鱼体育用品集团有限公司与被告广州市宝泷物业发展有限公司之间签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充租赁合同》无效。二、被告在本判决发生法律效力之日起10日内，将所承租的广州市海珠区江燕路317号房屋的管理权交还给原告；被告逾期交还上述房屋管理权的，从逾期之日起，按5500平方米、每平方米每月为25元的标准，以计租日开始，每2年在上年使用费的基础上递增8%（即2014年10月1日至2016年9月30日每月为137500元，2016年10月1日至2018年9月30日每月为148500元，2018年10月1日至2019年9月30日每月为160380元，以此类推）的标准向原告支付房屋使用费至交回上述房屋的管理权给原告之日止。三、被告在本判决发生法律效力之日起10日内，赔偿免租期期间的房屋使用费损失192500元给原告。四、驳回原告的其他诉讼请求。该案判决后，被告不服提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）粤01民终23537号民事判决书，判决维持原判。本案诉讼过程中，原告表示其主张的房屋使用费为被告所欠的2018年8月至9月的使用费148500元/月、2018年10月至12月的使用费160380元/月、2019年1月1日至8日的使用费41388.4元，合计819528.4元。被告表示没有异议。原告提交供电局的电费清单、发票、2019年3-4月供电局出具的收费通知、场地移交确认书，以证明：1、2018年3月12日之前的欠费为635117.85元，被告已支付427292.36元，尚欠207825.49元；2、2018年3月至2019年5月4日的电费为294536.46元；3、2019年5月5日至6月3日的电费为12504元，计算方式：用电量413.51（2019年6月3日场地移交确认书记载的电表读数10392.49-2019年5月4日电表读数9978.98）×有功倍率40×电费单价0.755999（2019年7月发票记载2019年5至6月的电费25242.08÷电量33389）；以上三部分电费合计514865元。被告对原告主张的第一部分和第二部分电费没有异议，对原告主张的第三部分电费不予认可，不同意支付。双方确认交接场地的时间为2019年6月3日。原告于2019年9月19日提起本案诉讼。本院认为：发生法律效力的民事判决已对原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》的效力进行了论述，本案不再赘述。现原告要求被告支付所欠的涉案房屋2018年8月至2019年1月8日的使用费合计819528.4元，被告没有异议，本院予以支持。关于电费，双方对于2018年3月12日之前尚欠207825.49元及2018年3月至2019年5月4日的电费294536.46元意见一致，本院予以确认。对于2019年5月5日至6月3日的电费12504元，原告主张的计算方式合理有据，本院予以采信。故被告应向原告支付的电费合计514865元。对原告超出本院支持以外的电费请求，本院不予支持。因被告拖欠房屋使用费及电费确会对原告造成一定损害，故原告要求被告支付自起诉之日即2019年9月19日起的利息，合理，本院予以支持，但原告要求按年利率6%计算依据不足，本院依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、被告广州市宝泷物业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州双鱼体育用品集团有限公司支付房屋使用费819528.4元及利息（利息从2019年9月19日起，以819528.4元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；二、被告在本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付电费514865元及利息（利息从2019年9月19日起，以514865元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20608元，由原告负担4951元，被告负担15657元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤志青人民陪审员  钟能华人民陪审员  谢沛丽二〇二〇年五月八日书 记 员  余胜男幸妙倩