广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初15390号原告（反诉被告）：黎培辉，男，1969年7月21日出生，汉族，住广东省中山市*******6*。委托诉讼代理人：饶明苏，广东**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶傲博，广东**海天律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：吴泳巧，女，1989年7月2日出生，汉族，住广东省中山市**********。被告（反诉原告）:吴泳芬，女，1986年11月5日出生，汉族，住广东省中山市**********。两被告的委托诉讼代理人：李霞，广东瀛嵪律师事务所律师。两被告的委托诉讼代理人：范欣儿，广东瀛嵪律师事务所律师。原告黎培辉与被告吴泳巧、吴泳芬合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，被告吴泳巧、吴泳芬提起反诉，本院经审查后依法予以准许，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎培辉的委托诉讼代理人饶明苏、饶傲博，被告吴泳芬及被告吴泳巧、吴泳芬共同委托诉讼代理人李霞、范欣儿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎培辉向本院提出诉讼请求：1.确认黎培辉与吴泳巧、吴泳芬于2018年9月5日签订的《住宅地使用权转让协议书》无效；2.判令吴泳巧立即返还黎培辉已支付的购地款人民币150万元并支付利息（以人民币150万元为基数自2018年9月5日至该款项全部返还之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.判令吴泳芬立即返还黎培辉已支付的购地款人民币150万元并支付利息（以人民币150万元为基数自2018年9月5日至该款项全部返还之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息）。事实和理由：2018年8月初，吴泳巧、吴泳芬通过其父亲及中间人联系黎培辉，希望将自己的位于中山市*******************面积1170.56平方米的一块地的使用权转让给黎培辉，并承诺该土地使用权可以办理过户。经过一段时间协商后，双方在2018年9月5日签订了一份《住宅地使用权转让协议书》，该协议约定上述土地使用权转让价为人民币1170.56万元，黎培辉签订合同时先付人民币300万元作为定金，剩下870.56万元过户当天黎培辉支付完毕，吴泳巧、吴泳芬应在收到定金后75天内办理土地过户，否则吴泳巧、吴泳芬构成违约，要双倍返还定金。该协议还就其它事项做了约定。合同签订当天，黎培辉通过中山小榄村镇银行依约向吴泳巧、吴泳芬各汇款150万元，总计300万元。但吴泳巧、吴泳芬收款后75天内，并未依约将上述土地使用权过户到黎培辉名下。2018年11月**日黎培辉向吴泳巧、吴泳芬发出了一份《告知函》，告知吴泳巧、吴泳芬已构成违约，必须在收函后3天内要么把土地过户给黎培辉，要么把购地款全部退回黎培辉并赔偿其经济损失。尽管黎培辉多次要求吴泳巧、吴泳芬解决问题，但吴泳巧、吴泳芬至今既不退款，也未能办理土地过户，也不赔偿黎培辉。另外，吴泳巧、吴泳芬就涉案交易土地至起诉之日仍未取得土地使用权证。根据我国物权法及土地管理法等相关规定，吴泳巧、吴泳芬就涉案土地无权进行转让交易。双方签订的《住宅地使用权转让协议书》因违反国家相关法律法规及国家强制性规定，属无效合同。吴泳巧、吴泳芬辩称，1.其与黎培辉于2018年9月5日签订《住宅地使用权转让协议书》，依据该协议书双方已于签订该协议书之前知悉该住宅地的情况，应黎培辉的请求其已将地上的建筑物清除并把租户清退，由此给其带来了巨大经济损失；2.同时，合同明确约定黎培辉清楚知悉该土地的情况并要求其办理过户手续，黎培辉现不能就涉案土地办理过户手续，责任不在于其；3.黎培辉在其拆除地上建筑物及清退租户后向法院主张该协议书无效，要求其返还300万元，黎培辉应赔偿其损失及反诉状上的金额；4.另外即使合同无效，其最多承担返还因合同取得的财产即300万元，而不应支付相应的利息。吴泳巧、吴泳芬向本院提出反诉请求：判令黎培辉向吴泳巧、吴泳芬赔偿损失2030663.65元。诉讼过程中，吴泳巧、吴泳芬变更诉求金额为2002103.65元。事实和理由：2018年8月，黎培辉欲购买吴泳巧、吴泳芬位于小榄镇绩东一德和路21号和23号的1170.56平方米的土地使用权。黎培辉在购买前已经查看过上述住宅地并且清楚知悉该地块的基本情况。经双方协商，9月5日，黎培辉与吴泳巧、吴泳芬签订一份《住宅地使用权转让协议书》，协议书约定吴泳巧、吴泳芬需要负责清理地上临时建筑物及清退租赁关系，该协议同时约定了其他事项。合同签订后，吴泳巧、吴泳芬按照黎培辉的要求，清退了租户。由于租户的租约尚未到期，也因此吴泳巧、吴泳芬向租房支付了违约金。同时，吴泳巧、吴泳芬将地上建筑物全部拆除，将空地交付了黎培辉，吴泳巧、吴泳芬一直也都愿意配合黎培辉办理过户手续。吴泳巧、吴泳芬认为，黎培辉在清楚知悉该土地基本情况的前提下，仍与吴泳巧、吴泳芬签订《住宅地使用权转让协议书》。吴泳巧、吴泳芬也按照黎培辉的要求将租户清退、并将才修建没多久的地上建筑物拆除。如今，黎培辉又主张合同无效。即使双方签订的《住宅地使用权转让协议书》属于无效合同，但也给吴泳巧、吴泳芬带来巨大的经济损失。针对吴泳巧、吴泳芬的反诉，黎培辉辩称，吴泳巧、吴泳芬反诉请求没有事实及法律依据，请求全部驳回，理由如下：1.吴泳巧、吴泳芬主张反诉的损失没有权利凭证；2.吴泳巧、吴泳芬反诉请求的利益既有违法性，因此不受法律保护，其主张的赔偿不成立；3.根据吴泳巧、吴泳芬提交的证据计算的损失都是吴泳巧、吴泳芬单方面为了逃避责任而主观捏造的，据黎培辉所知在签订合同时，吴泳巧、吴泳芬的厂房是空的根本就没有承租人在租赁使用，从吴泳巧、吴泳芬主动找黎培辉卖地，也可以看出涉案的土地当时并没有其他的经营使用，吴泳巧、吴泳芬用于主张损失的证据根本就没有真实性、合法性、关联性，如果是真实的当初签订土地交易合同时就会作为合同的附件要求黎培辉签字确认，然而黎培辉就此一点不知；4.在开庭前，吴泳巧、吴泳芬找到黎培辉协商调解时，吴泳巧、吴泳芬要求黎培辉给25-35万元的损失即可，但黎培辉拒绝，由此可以证明吴泳巧、吴泳芬主张的损失是假的，处理退钱的事情快一年了，就是纠结黎培辉是否给25-35万元损失的问题；5.导致合同无效过错责任在于吴泳巧、吴泳芬，从签订和履行合同的过程可以看出吴泳巧、吴泳芬是有准备主动通过中间人找到黎培辉，黎培辉和吴泳巧、吴泳芬的父亲是非常好的朋友，故黎培辉当时并没有就该土地是何性质能否进行交易进行审查，主要听信了吴泳巧、吴泳芬所说以前都是这样做的，可以交易没有问题。再说黎培辉也没有能力及知识去判断涉案土地的交易是否违反法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年9月5日，吴泳巧、吴泳芬（甲方）与黎培辉（乙方）签订《住宅地使用权转让协议书》（以下简称转让协议），约定：甲方现把位于小榄镇绩东一德和路21号与德和路23号的用地(用地面积1170.56平方米，现状：有临时建筑物)附用地红线图加上现状用地四边相片录像和现状测量图转让给乙方，现经甲乙双方协商达成协议如下：一、甲方自愿将位于小榄镇绩东一德和路21号与德和路23号的用地(用地面积1170.56平方米)以买卖方式转让给乙方，转让金额为1170.56万元(转让款最终以建筑范围内实测的总用地面积计算)，社区收取的过户费各占百分之五十。乙方先预付地款300万元给甲方作为定金，甲方在收到定金后75天内交付空地乙方使用，甲方负责清理地上临时建筑物及清退租赁关系，剩下的地款870.56万元(剩余地款最终以建筑范围内实测的总用地面积计算)乙方于过户当天(除节假日外)需支付完毕，否则视为乙方违约，所交纳的定金不退还乙方。甲方收取定金后，要协助乙方办理过户手续，在75天内没有办理过户手续或未能交付乙方使用，则视为甲方违约，双倍退还定金。二、该土地一经转让，土地的一切使用权及相关权利归乙方所有(但乙方必须付清本协议所有款项)。日后该土地如因国家或集体开发而被征用时，有关该土地的一切补偿归乙方所有，与甲方无关。三、该土地一经转让，乙方自行按规划使用，并负责一切报建等各种费用，日后甲方对此住宅地的使用与转让不得有任何异议和干涉。今后一切与甲方有血缘关系的人，不得以任何借口干涉乙方建设利用该土地，并且该土地一切权益与甲方无关。甲方应负责对与甲方有血缘关系的人说明上述情况，甲方及甲方有血缘关系的人如因上述土地原因骚扰乙方的，或主张合同无效，视为甲方违约，赔偿乙方全部损失。该土地使用应当遵照中山市小榄镇绩东一社区*民自治章程规定。四、乙方已查看过上述住宅地，甲乙双方同意转让该住宅地。签订转让协议当天，黎培辉向吴泳巧、吴泳芬分别转账150万元。上述转让协议签订后，吴泳巧、吴泳芬并未将涉案土地过户给黎培辉使用。现黎培辉以转让协议无效为由，向本院起诉，提出前述诉求。吴泳巧、吴泳芬收到黎培辉的起诉材料后，向本院提起反诉，以黎培辉存在过错为由，反诉请求黎培辉赔偿相关损失，并提供建筑工程协议、解除合同协议及相关转账凭证以证明其因履行转让协议，已经拆除涉案土地上的星铁棚及清退租户。另查明，吴泳巧、吴泳芬于庭后提供两份施工许可证（榄建施证第L081171号榄建施证第L081167号，发证日期均为2008年12月29日）以证明涉案土地的建筑物建设已经取得建设工程规划许可证，但黎培辉对此予以否认，认为涉案的星棚建筑与上述两证无关。再查明，2019年12月6日，小榄镇绩东一社区居民委员会出具两份产权证明，一份载明：兹有位于我社区中山市************的土地一块，占地面积555.9平方米，产权属吴泳巧所有；另一份载明：兹有位于我社区中山市************的土地一块，占地面积562.2平方米，产权属吴泳芬所有。除上述小榄镇绩东一社区居民委员会的产权证明外，吴泳巧、吴泳芬并未提供其他证据证明涉案土地的性质及产权归属。庭审中，黎培辉自述其签订转让协议时以为涉案是国有土地，现在知道涉案土地为宅基地、集体土地。本院认为，本案为合同纠纷。关于涉案的土地产权问题及转让协议的效力问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”吴泳巧、吴泳芬仅提供小榄镇绩东一社区居民委员会的产权证明以证明涉案土地属于其所有，但不动产的登记应由不动产所在地的登记机构办理，而非小榄镇绩东一社区居民委员会,故本院对上述两份产权证明不予认定，而吴泳巧、吴泳芬亦未提供其他证据证明涉案土地的产权归属，因此，吴泳巧、吴泳芬未能举证证明涉案土地产权归属及土地性质，应承担举证不能的法律责任，故吴泳巧、吴泳芬无权转让涉案土地，而其与黎培辉所签订的转让协议亦属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故黎培辉请求吴泳巧、吴泳芬各自退回其已经支付的购地款150万元理据充分，本院予以支持。关于吴泳巧、吴泳芬的损失问题及黎培辉请求利息损失问题。吴泳巧、吴泳芬认为黎培辉存在过错，要求赔偿损失。本院认为，首先，涉案的转让协议注明为“住宅地”，而黎培辉在庭中自述在签订协议以为涉案土地为国有土地，符合一般生活常理认识，且涉案土地的相关证明文件亦是在2019年12月6日才由小榄镇绩东一社区居民委员会所出具，故吴泳巧、吴泳芬抗辩称黎培辉在签订转让转文时已知悉涉案土地的性质缺乏理据，本院不予采纳；其次，根据现有证据显示，涉案土地并未有相关土地权属证书，吴泳巧、吴泳芬应能预见其转让土地的行为无法实现，存在极高风险，故转让协议无效吴泳巧、吴泳芬存在重大过错，故吴泳巧、吴泳芬应对其损失承担相关责任。综上，吴泳巧、吴泳芬请求黎培辉赔偿损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另，涉案交易标的较大，作为签订合同的相对方在签订转让协议时并未有承担起码的注意审查责任，而且签订转让协议后吴泳巧、吴泳芬亦履行了部分合同义务造成一定损失，故黎培辉对此亦存在一定过错，故其请求吴泳巧、吴泳芬支付利息损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告黎培辉与被告吴泳巧、吴泳芬签订的《住宅地使用权转让协议书》无效；二、被告吴泳巧于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黎培辉返还150万元；三、被告吴泳芬于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黎培辉返还150万元；四、驳回原告黎培辉的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告吴泳巧、吴泳芬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32100元，由原告黎培辉负担1300元，由被告吴泳巧、吴泳芬负担30800元（原告黎培辉已预交，本院不作清退，由被告吴泳巧、吴泳芬在支付上述款项时一并迳付原告）；反诉案件受理费11408元，由反诉原告吴泳巧、吴泳芬负担(反诉原告吴泳巧、吴泳芬已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张庆争审判员  朱永前审判员  吴炎梅二〇二〇年五月二十六日书记员  吴子殷