北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初5061号原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。法定代表人：张永谦，运营总监。委托诉讼代理人：李雪，北京晴海律师事务所律师。被告：董妍艳，女，1980年7月20日出生，汉族，住北京市宣武区。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城公司）与被告董妍艳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城公司的委托诉讼代理人李雪，被告董妍艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。长城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费9833.47元；2.判令被告支付拖欠的物业费违约金2000元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告为北京市昌平区回龙观龙域中路融泽嘉园小区物业服务提供单位，被告为小区业主，建筑面积86.68平米，累计拖欠2016.3.18-2020.3.17期间的物业费9833.47元。期间原告多次通过不同方式催收未果。现原告为维护合法权益，诉请法院给予判决。董妍艳辩称，不同意原告的诉讼请求。物业公司进驻小区未经招投标程序，我对物业公司资质不予认可。业主委员会未召开业主大会即与物业公司签订的合同存在缺陷，应属无效合同。业主委员会主任承诺可以暂时不交物业费。合同中服务期限为2016年3月18日至2017年3月17日,在合同超期后仍追讨费用。业主欠交物业费，物业公司没有经过业主委员会的书面催费就起诉，程序违法。物业公司未履行告知义务，侵犯了业主的监督和知情权，不构成事实合同。小区属于经济适用房小区，应当执行北京市经济适用住宅物业服务收费政府指导价，即0.55元/建筑平方米/月。本小区于2013年建成，但小区的开发商委托的物业服务评估机构所做的评估报告有效期为2011年—2012年，长城公司依据过期的评估报告作为收取物业费的依据，属于欺诈行为。长城公司在2019年12月20日发布“预存物业费赠好礼”活动，在约定以外的时间收取物业费，属于违约行为。物业公司服务质量不达标，具体表现有：小区环境脏乱差，绿化不到位；消防通道堵塞，消防设施不全，消防器材管理和维护失职，监控设备、门禁等设施损坏严重，存在安全隐患；安全监管不严，屡次发生偷盗现象；未经业主大会许可为12号楼商铺铺设燃气管道，7号楼商铺将空调室外机安装在小区院内，侵占业主共有绿地；对车辆管理失职，导致小区中机动车与非机动车乱停乱放，存在安全隐患；业主家中漏水，报修不能及时得到解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：董妍艳系坐落于北京市昌平区回龙观镇龙域中路2号院房屋的业主，房屋建筑面积86.68平方米。北京市昌平区回龙观融泽嘉园业主委员会（甲方）与长城公司（乙方）签订《融泽嘉园项目物业服务合同》，约定：第三条乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：2.共用设施设备的维修、养护、运行和管理服务。包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱；共用照明、共用用水设施、天线、加压水泵房、电梯、楼内消防设施设备、中央监控设备、配电系统、建筑物防雷设施、安全设施、室外照明、信报箱、水表、电表等；3.附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；4.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运（建筑垃圾和装修垃圾的收集和清运另行收费）及公共场所、房屋共用部位的排水管道、污水管道的疏通；6.维持本项目区域内机动车和非机动车的行驶秩序和停泊管理，但不含车辆及车上财物的保管、保险义务和责任；维护公共秩序，包括门岗房屋、本项目区域内巡查等，并配合和协助公安部门进行安全防范及预防等辅助工作，但不含人身、财产保险及其安全的保障义务和责任。第五条按照《北京住宅物业服务标准》及本合同有关条款。第八条物业服务收费标准按照高层住宅：2.3元/月·平方米。第十条物业服务费用按一年期交纳，业主或物业使用人应在每个缴费周期的首月10号前履行交纳义务。第十五条本项目服务期限为壹年，自2016年3月18日起至2017年3月17日止。合同结束前三个月，如乙方愿意续签合同，需提前三个月向甲方提出申请。如因业委会换届选举工作导致物业服务合同未能如期签订，本合同自动延续。庭审中，长城公司主张诉请的物业费中包含30元/年垃圾清运费及36元/年生活垃圾处理费。董妍艳认可在办理入住时交纳了一年的物业费。另查：根据京价（收）字〔１９９９〕第２５３号《北京市物价局北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》及京政办发〔１９９９〕６８号《北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）的通知》规定，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费为每户每年３０元，生活垃圾处理费为每户每月3元，即每户每年36元。以上事实，有《融泽嘉园项目物业服务合同》、《2018年度融泽嘉园小区物业服务合同履行情况报告》、《物业服务企业资质证书》、《办理结果通知书》、照片、视频及双方当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，且长城公司已经提供了相应资质证明，因此关于董妍艳辩称不认可长城公司资质及主张物业服务合同无效的答辩意见，本院不予采信。长城公司为董妍艳提供了物业管理服务，有权向董妍艳主张相应物业费，因此关于董妍艳辩称长城公司未经合法催收程序的答辩意见，本院不予采信。关于董妍艳辩称业主委员会主任承诺可以暂不交纳物业费一节，其并未提交相应证据予以证明，且业主委员会主任在未获长城公司授权的前提下无权代表长城公司做出承诺，因此对董妍艳的上述答辩意见，本院不予采信。关于董妍艳辩称长城公司在合同超期后追讨物业费一节，因合同中已列明自动延续的条款，且物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。长城公司自小区建成至今一直提供物业服务，因此有权收取其提供物业服务期间的物业费，关于董妍艳的上述答辩意见，本院不予采信。根据长城公司出具的证据已证明其在提供物业服务的过程中履行了相应告知义务，且小区业主均知晓长城公司为小区的物业服务企业，因此关于董妍艳辩称长城公司未履行告知义务，不构成事实合同的答辩意见，本院不予采信。关于物业费的收费标准已在物业服务合同中作出明确约定，董妍艳也自认已交纳了一年的物业费，因此对上述答辩意见，本院不予采信。关于董妍艳辩称长城公司预收物业费构成违约一节，因长城公司提出的活动属于自愿参加，并非强制缔约，且董妍艳本身并未参与交费，因此关于董妍艳的上述答辩意见，本院不予采信。关于董妍艳辩称物业服务不达标一节，根据庭审中双方当事人提交的证据材料及当庭陈述，结合本院的实地走访，融泽嘉园小区运行正常，长城公司在提供物业服务过程中并未存在重大违约行为，致使董妍艳丧失了根本上的合同利益，因此关于董妍艳的上述答辩意见，本院不予采信。董妍艳在接受了物业管理服务的情况下，理应按照物业服务合同约定的标准足额交纳物业费，故长城公司向董妍艳主张物业费、生活垃圾清运费及生活垃圾处理费，有事实及法律依据，本院予以支持。因董妍艳并非无故拖欠物业费，因此对长城公司关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。另指出，小区的环境应由业主与物业公司共同维护。业主如认为业主大会或业主委员会作出的决定侵害了其合法权益，可通过另行提起诉讼的方式维护自身权益。物业公司如在提供物业管理服务的过程中侵害了业主的权益，受侵害的业主可以起诉要求物业公司予以赔偿，但此项不构成其他业主拒交物业费的理由。此外，业主正常交纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终损害全体业主的利益，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。董妍艳可以在交纳物业费后要求长城公司履行合同义务，长城公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、董妍艳于本判决生效后七日内向长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司支付2016年3月18日至2020年3月17日期间的物业费、生活垃圾清运费及生活垃圾处理费共计9833.47元；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元，由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担23元（已交纳），由董妍艳负担25元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  雷俊平二〇二〇年五月二十八日书记员  张 蕊