江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初1000号原告：顾雪峰，男，1978年10月15日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：徐海华，男，1981年2月7日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两原告共同委托诉讼代理人：李杰，祝晶晶，江苏渟泓律师事务所律师。被告：苏州森林科技有限公司，住所地苏州相城经济开发区。法定代表人：蔡琴华。委托诉讼代理人：孙岭，蔡琴华配偶。被告：赵金福，男，1963年4月26日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：李成林，江苏稼禾律师事务所律师。被告：赵丽婧，女，1986年8月22日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：李成林，江苏稼禾律师事务所律师。原告顾雪峰、徐海华与被告苏州森林科技有限公司（以下简称森林科技公司）、被告赵金福、被告赵丽婧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案，适用简易程序分别于2020年4月14日和5月12日两次公开开庭进行了审理。原告顾雪峰、徐海华及其委托诉讼代理人李杰，被告森林科技公司的法定代表人蔡琴华、委托诉讼代理人孙岭，被告赵金福、被告赵丽婧的共同委托诉讼代理人李成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾雪峰、徐海华向本院提起诉讼，请求判令：1、被告森林科技公司将涉案C、D栋厂房交付并继续租给原告使用，租赁期限为7年；2、被告森林科技公司承担延迟交付违约金共计964000元(其中490800元以12000000元为本金，按日万分之一自2018年11月16日计算至实际给付之日；473200元以13000000元为本金，按日万分之一自2018年12月31日计算至实际给付之日，以上均暂计算至2019年12月30日)；3、被告赵金福、被告赵丽婧对上述债务承担连带责任；4、被告方承担诉讼费用。事实与理由：2018年9月17日，被告森林科技公司授权被告赵金福与二原告签订《协议书》，协议约定被告森林科技公司名下位于相城区澄云路18号内C、D栋工业厂房、场地等土地和土地上建筑房屋的合法所有权出售给原告，金额为2500万元。截止至签订合同之日，原告已向被告赵金福和被告赵丽婧共计支付合同定金500万人民币。因客观原因，在签订该份协议时未能取得上述房产的《不动产登记证》，遂被告同意将厂房提前交付给原告使用，具体为被告于2018年11月15日之前将C栋厂房内的租户全部清空并把空置厂房交付给原告使用，2018年12月30日之前将D栋厂房内的租户全部清空并把空置厂房交付给原告使用。同时双方约定若被告在2019年1月1日前不能按约办理上述《不动产登记证》，即表示无法继续履行当初约定的C、D栋厂房和土地的买卖合同，本协议直接转为租赁协议，原告支付的500万定金直接作为原告租赁被告7年厂房的租金，原告直接享有该厂房的租赁使用权和转租权，每延迟一天交付须向原告承担总购房款万分之一的违约金。然而时至今日，被告仍未将上述厂房交付原告使用，为维护原告合法权益，遂起诉至法院，请求法院支持原告诉请。被告森林科技公司辩称：我司名下总计4幢厂房，A、B厂房是蔡琴华和肖炎共同出资建造，C、D厂房是被告赵丽婧和赵金娥（赵金福的妹妹）出资建造的，当时股东对公司财产有分割协议，厂房由出资建造人各自所有，管理由各自股东自行管理，出租收益归各自所有，C、D厂房名义是公司的，但实际是由被告赵丽婧及赵金娥控制。1、我司没有授权被告赵金福签订协议书，授权委托书及股东会决议系伪造而无效，协议内容无法继续履行；2、该协议书甲方虽写有我司名称，但协议书甲方签名是赵金福，说明协议书甲方是赵金福；3、原告未提供相应损失证据，其诉请违约金过高，要求降低；4、驳回原告所有对我司的诉讼请求。被告赵金福辩称，我方于2018年4月取得森林科技公司的授权，代表森林科技公司办理四幢厂房的不动产证，并在不动产证办理后将其中的C、D两幢厂房出卖并收取相应的购房款，并将最初收取的部分购房款用于办证费用，也就是办证和商谈买卖是同时进行的，由此赵金福收取了500万元，其中由于赵金福将先前收取的部分款项使用了，再向两原告要定金的时候，两原告说是以出借的名义给一部分，据赵金福回忆有部分款项是以借款的名义给赵金福的，且赵金福向两原告出具了相应的借条。后来由于不动产证实在办不下来，两原告向赵金福主张返还款项，双方就订立了2018年9月17日的协议书，在订立2018年9月17日的协议书时，两原告和赵金福均知道买卖不成且交付租赁厂房有困难，因为两幢厂房一直是有人使用的，使用期限在十年以上。关于合同的效力，我方认为无效，因为赵金福超越了公司的授权。即使该协议书是有效的，现在客观上也无法履行，所以被告赵金福愿意返还两原告500万元，并赔偿两原告以贷款利率计算的利息损失。被告赵丽婧辩称，我方与本案无任何关系，虽然有几笔款项打到了我方的账号上，但该账号是赵金福使用的，是赵金福提供给两原告的。赵丽婧是被告赵金福的女儿，不知道委托被告赵金福办理本案的相关手续。经审理查明，森林科技公司成立于2003年6月11日，股东为赵丽婧（占股45%）、蔡琴华（占股35%）、肖炎（占股15%）、赵金娥（占股5%），法定代表人蔡琴华。涉案厂房坐落于相城区开发区澄云路东，2005年11月4日办理了建设工程规划许可证，载明建设单位为森林科技公司，共包括1、2、3、4幢厂房，其中3号和4号对应的C、D栋厂房。现均尚未办理不动产权证。2006年11月19日，赵金福、赵金娥、肖炎、蔡琴华、孙岭等共同参加并签订《第一次股东会纪要》一份，载明：1、森林科技共20亩土地，靠北边10亩土地由赵金福出资购买，10亩土地上所有建筑物及有关设施由赵金福出资建造，故所有权归赵金福所有，房子用于出租，效益归赵金福收益。2、靠南面10.124亩土地由肖炎、蔡琴华出资购买，土地上所有建筑物及有关设施由蔡琴华、肖炎出资建造，故所有权归蔡琴华及肖炎所有，该房屋用于出资，效益归蔡琴华及肖炎收益。3、森林科技公司所有经营于2006年12月底全部停止，到2006年12月底，账册及财务章等归赵金娥保管，公章归蔡琴华保管，需要公章办理必须经股东会签字认可等内容。纪要落款处由蔡琴华、赵金娥、张丽婧（赵金福代）、肖炎等分别签字。2018年4月12日，原告顾雪峰、徐海华（作为买受方、甲方）与森林科技公司（作为出卖方、乙方）以及居间方等签订《三方厂房买卖定金书》一份，约定：甲方以2500万元购买乙方位于相城区澄云路18号厂房，土地面积6666平方米，在建房产面积约9000平方米，甲方于2018年4月12日向乙方交付定金10万元等内容。2018年4月23日，双方再次签订《三方厂房买卖定金书》一份，约定甲方于2018年4月24日追加支付乙方定金60万元。两份定金书的落款的出卖方处均有赵金福签字，买受方处由两原告签字。2018年5月18日，两原告（作为甲方、出借人），被告赵金福（作为乙方、借款人），被告赵丽婧（担保人）签订《借款协议书》一份，约定乙方向甲方借款本金人民币130万元用于森林科技公司办理不动产证使用，专款专用、不得挪作他用，借款期限六个月，丙方作为连带责任保证人等内容。落款处由两原告及被告赵金福、被告赵丽婧分别签字。2018年7月18日，被告森林科技公司向赵金福出具《授权委托书》一份，其中载明，本公司全权委托赵金福处理本公司位于苏州相城区澄云路18号厂房、土地（北侧土地约十亩，厂房面积约8500平方），签订包括不限于该厂房土地买卖合同、收取对应转让款、委托拍卖、办理过户手续等相关事宜，委托期限直至委托事宜办完为止。2018年7月18日，森林科技公司（作为甲方），赵金福作为授权代表人，两原告（共同作为乙方）签订《协议书》一份，载明：“鉴于乙方对于甲方位于澄云路厂房的购买诚意，已经于2018年4月12日向甲方交付定金10万元，4月23日追加定金60万元，2018年5月18日乙方支付定金130万元，2018年7月19日乙方再次支付购房定金200万元，以上合计乙方向甲方已支付购房定金400万元。现双方达成如下协议，一、甲方拥有位于相城区澄云路18号内的C、D栋工业厂房场地等土地和土地上建筑房屋的合法所有权，拟出售、租赁给乙方，二、现因甲方自身原因，在签订本协议时仍未能取得上述房产新的《不动产登记证》，故双方约定若甲方在2018年9月1日前不能按约办理出上述厂房的建设工程规划许可证，即表示甲方违约无法履行甲乙双方当初约定的C、D栋厂房和土地的分割买卖合同，则本协议直接转为租赁协议。乙方已支付的购房定金400万直接作为租赁甲方五年厂房的租金，乙方直接享有该厂房五年的租赁使用权和转租权，具体期限自2008年9月1日至2023年8月31日止”等内容。协议书甲方处落款由赵金福签字，乙方处由两原告分别签字确认。2018年9月17日，赵金福再次代表森林科技公司（作为甲方）与两原告（作为乙方）签订《协议书》一份，有别于前一份协议书的内容，其中确定：“2008年9月17日，乙方再次向甲方支付购房定金100万元，合计乙方向甲方已支付购房定金500万元。二、双方约定乙方按照建设工程规划许可证中所规定准予建设的厂房建筑面积与土地面积向甲方进行购买，购买金额2500万元，因甲方自身原因在签订本协议时仍未能取得上述房产的不动产登记证，故甲方同意将厂房提前交付给乙方使用，具体约定如下：1、甲方确认于2018年11月15日之前将C栋厂房内的租户全部清空，并把空置厂房交付给乙方使用。二、甲方确认于2018年12月30日之前将D栋厂房内的租户全部清空，并把空置厂房交付给乙方使用。四、甲乙双方约定，甲方在2009年1月1日前不能按约办理出上述厂房的不动产登记证，即表示甲方违约，无法履行甲乙双方当初约定的C、D栋厂房和土地的买卖合同，则本协议直接转为租赁协议，乙方已支付给甲方的购房定金500万，直接作为乙方租赁甲方七年厂房的租金，乙方直接享有该厂房七年的租赁使用权和转租权，具体期限自2018年10月31日起至2025年10月30日止。五、乙方的权利义务，乙方按照本合同的约定条款，有权使用苏州市相城区澄云路18号C、D栋工业厂房，即有权对该厂房进行转租的权利，自2018年10月31日起此后七年均由乙方自行承租或转租，甲方不得干涉。八、违约责任。在未取得不动产证的情况下，如甲方未按照双方约定日期将C、D栋厂房分次交付乙方使用，每延期一天须向乙方支付总购房金额万分之一的违约金，依次累加；如本协议转换成租赁协议，则在租赁期内甲乙任何一方违约，应按本合同租金总额的100%向对方支付违约金。如甲方提前收回房屋的，应提前90日书面通知乙方，并按本合同租金总额100%支付违约金”。上述两份协议书甲方处落款均由赵金福签字，乙方处由两原告分别签字确认。对于两原告付款的事实，本院另查明，2018年4月12日，徐海华向赵金福微信转账交付1万元，另通过案外人徐久宏转账赵金福意向金4万元，顾雪峰向赵金福转账5万元；4月24日，徐海华向赵金福转账30万元，并注明用途厂房买卖定金；4月24日，原告通过案外人王文娟向赵金福转账30万元，并注明用途厂房买卖定金；5月18日，徐海华向赵金福转账15万元、50万元，并注明用途为出借；5月18日，原告通过案外人王文娟向赵金福转账65万元，并注明用途为出借；7月19日，徐海华向赵丽婧转账100万元，并载明用途为厂房购买定金；7月20日，原告通过其苏州市雪峰标牌有限公司向赵丽婧转账100万元，注明用途为厂房买卖定金；9月17日，徐海华向赵丽婧转账50万元，注明用途为购买厂房定金；9月18日，原告通过其苏州市雪峰标牌有限公司向赵丽婧转账50万元，注明用途为厂房买卖定金。以上合计500万元。本案审理中，赵金娥向本院邮寄书面声明一份，其中载明：“一、2018年4月24日，苏州森林科技有限公司股东会决议中落款签名赵金娥三字并非本人所写。二、在森林科技公司认可2018年7月18日授权委托书的前提下，对赵金福与顾雪锋、徐海华订立2018年4月12日《三方厂房买卖定金书》，2018年4月23日的《三方厂房买卖定金书》的行为予以追认。三、对赵金福与顾雪峰、徐海华订立2018年7月18日的《协议书》、2018年9月17日的《协议书》的行为不予追认”。庭审中，双方明确，赵金福系赵丽婧的父亲，赵金娥系赵金福的妹妹。以上事实有当事人举证的工商登记信息、股东会纪要、建设工程规划许可证、《三方厂房买卖定金书》、《授权委托书》、《协议书》、银行转账流水、声明及当事人陈述等附卷佐证。被告赵金福为反驳原告的诉请，另外举证：针对涉案厂房由赵金娥与案外人签订的租赁协议两份，证明涉案厂房一直由案外人承租至2021年，且其还享有优先承租权，故两原告签订的协议无法继续履行。原告方质证后认为，对该合同的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，该合同中的出租方主体均为赵金娥，赵金娥对第三方所签订的租赁合同与本案并无关联。本案中被告方因第3人或其他原因无法履行合同，并不能免除其对原告方的违约及遵守有效合同中的合法约定内容的义务。被告森林科技公司质证认为，C、D厂房是由被告赵丽婧和赵金娥控制，我方对厂房的租赁合同不知情。本案争议焦点：一、关于两原告与赵金福先后签订的两份《三方厂房买卖定金书》和两份《协议书》的效力问题。本院认为，首先，根据被告森林科技公司举证的涉案厂房的建设工程规划许可证，可以证明涉案厂房的建造取得了一定的批复手续，并非违法建设，对该厂房的出售和出租并未违反法律强制性规定；其次，根据森林科技公司的第一次股东会纪要并结合厂房的实际使用状况，足以认定涉案C、D两幢厂房的实际控制和使用收益权由被告赵金福享有，之所以仍由森林科技公司向赵金福出具授权委托书，实际系为办理产证、过户等手续需要，而且根据该授权委托书，赵金福的授权范围系“包括不限于”的开放性概括授权，其中把厂房的转让权利都授权给赵金福，没有理由认为赵金福没有权利出租该厂房，因此赵金福有权与两原告签订出售、出租该厂房的合同，故对涉案先后签订的两份《三方厂房买卖定金书》和两份《协议书》均不应认为赵金福超越代理权限，尤其是2018年9月17日赵金福代表森林科技公司与两原告签订《协议书》也同样合法有效，对被告森林科技公司、被告赵丽婧同样产生合同约束力。二、2018年9月17日《协议书》是否可以继续履行。本院认为，根据上述《协议书》的内容并结合双方当事人的陈述可以证明，两原告签订该《协议书》时涉案厂房已经由案外人实际承租使用，才有约定要求被告何时将租户全部清空并交付原告的约定。其后，至今被告方仍未将上述租户清空，并且之后被告方还与案外人继续签订租赁协议，表明被告方显然没有将涉案厂房交付原告的意思表示，再考虑到案外人存在优先租赁权的问题，导致《协议书》的履行不仅仅是原告方所谓的时间问题，而是存在实质上的事实障碍和法律障碍，绝非等待可以解决。因此本院认定在可以预见的范围内，2018年9月17日《协议书》无法继续履行。故原告方要求继续履行并交付厂房的请求，缺乏事实和法律依据，本院碍难支持。原告方在本院反复释明的情况下，依然坚持要求继续履行，实不明智，应予驳回。对于原告主张的逾期交付违约金，本院认为，涉案《协议书》中约定的逾期交付违约金是一种履约违约金，是在协议可以继续履行、合同目的可以实现的情况下对于逾期交付而设定的违约金，并非为不能履行协议而设定，因此在本院已然认定《协议书》无法继续履行的情况下，原告方主张逾期交付的违约金，显然有悖协议的本意，也不符合法律规定，故对于原告方该项请求，本院依然予以驳回。综上所述，本案《协议书》在签订时即存在不能履行的可能性，历经数年至今依然无法履行，被告赵金福等存在严重的不诚信和违约行为，其应当受到道德谴责和法律制裁。但从维护交易稳定和安全的角度，原告方应当早日解除协议并主张违约赔偿，从而将悬而未决数年之久的交易早日终结，而非执拗的不切实际的要求继续履行。故依照《中华人民共和国合同法》第七十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条、第二十条以及相关法律的规定，判决如下：驳回原告顾雪峰、徐海华的诉讼请求。本案案件受理费收取为人民币6720元，申请保全费5000元，合计11720元，由原告顾雪峰、徐海华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  乔宁宁二〇二〇年五月二十九日书记员  杨 剑