广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0118执异33号 案外人：蔡霞霞，女，1979年11月23日出生，汉族，住武汉市黄陂区。 委托代理人：苏维艳，广东兆鹏律师事务所律师。 申请执行人：于洪鑫，男，1978年3月18日出生，汉族，住河南省鲁山县。 被执行人：列耀华，男，1973年10月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区。 本院在执行申请执行人于洪鑫申请执行被执行人列耀华房屋租赁合同纠纷一案中，案外人蔡霞霞对本院查封、拍卖登记在列耀华名下位于广州市增城区小楼镇迪亚春天花园##（登记字号：17登记###）的执行行为不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人蔡霞霞称，一、请求法院中止对位于广州市增城区小楼镇××春天花园##（登记字号：17登记####，以下简称涉案房屋）查封拍卖；二、撤销（2018）粤0118执2979号执行裁定书。事实及理由如下：2017年3月9日，列耀华将属于自己个人所有的涉案房屋出售给蔡霞霞，双方约定每平方米单价为22000元，该房产总价为4859140元。当天双方签订了《房地产买卖合同》，并由蔡霞霞向列耀华支付了定金500000元后，蔡霞霞就住进该涉案房屋中生活至今，并且该房产自转让后的管理费、电费、水费及按揭款都是由蔡霞霞支付。后法院在执行期间作出（2019）粤0118执2979号及（2019）粤0118执恢672号《执行裁定书》裁定查封并拍卖上述房产，因该房产已属于蔡霞霞所有（实际全部占有）并且该房产所产生的一切费用都是由蔡霞霞支付。为此，蔡霞霞依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》提出书面异议，请求法院中止对涉案房屋的执行，以维护蔡霞霞的合法权益。 为证明自己的异议事实主张，蔡霞霞向本院提交下列证据：１、签订于2017年3月9日的《房地产买卖合同》；2、账户交易明细查询清单；3、盖有广州市龙德业物业管理有限公司财务专用章的三联收据；4、照片；5、广州市龙德业物业管理有限公司迪亚春天服务中心于2020年4月20日出具的《证明》；6、（2016）粤0183民初2520号及（2018）粤01民终3855号《民事判决书》；7、（2018）粤0118执2979号《执行裁定书》；8、（2019）粤0118执恢672号《执行裁定书》；9、情况说明；10、各方当事人的身份证复印件。 申请执行人于洪鑫未提出异议意见，亦未提交任何证据。 被执行人列耀华未提出异议意见，亦未提交任何证据。 本院查明，申请执行人于洪鑫申请执行被执行人列耀华房屋租赁合同纠纷一案的执行依据为（2016）粤0183民初2520号及（2018）粤01民终3855号《民事判决书》。（2016）粤0183民初2520号案判决:“一、被告列耀华在本判决发生法律效力之日起十日内向原告于洪鑫返还保证金51000元；二、被告列耀华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告于洪鑫赔偿49714.87元；三、驳回原告于洪鑫的其他诉讼请求。”列耀华不服，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院经审理于2018年4月11日作出（2018）粤01民终3855号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。 由于列耀华逾期未履行上述生效判决确定的义务，于洪鑫向法院申请强制执行，本院立案受理，案号为（2018）粤0118执2979号。在执行过程中，本院于2018年5月29日作出（2018）粤0118执2979号《执行裁定书》，裁定查封涉案房屋。由于双方当事人间因同一纠纷引发另案诉讼，被执行人列耀华申请对本案暂缓执行，本院于2018年9月30日裁定终结本次执行程序。后于洪鑫申请恢复执行，本院于2019年6月11日以（2019）粤0118执恢672号立案受理。2019年7月30日，本院作出（2019）粤0118执恢672号《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人列耀华名下的涉案房屋。蔡霞霞不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 另查明，蔡霞霞提供的《房地产买卖合同》显示：涉案房屋总价款为肆佰捌拾伍万玖仟壹佰肆拾元（￥4859140元），约定付款方式为签订合同当天买方支付伍拾万元（￥500000元）作为定金并在“证够5年”支付余款，双方同意“证够5年，不得迟于2022年3月9日过户”，合同中未约定涉案房屋交付使用时间。 卡号为62×××13，账户名称为列耀华的广州农村商业银行账户交易明细查询清单显示：交易日期从2018年11月19日到2019年11月10日，蔡霞霞每月汇入该账户13831元用于列耀华支付房贷，并不定期汇入数额不等的金额用于支付电费及物业管理费。 迪亚春天三联收据显示：2017年4月至2018年9月水费、公摊费共￥599.93元，2017年4月至2018年9月物业管理费￥11411.25元，2018年10月至2019年10月物业服务费、垃圾处理费￥8091元，2018年10月至2019年10月公摊费、水费共811.37元。收据抬头均为蔡霞霞。 广州市龙德物业管理有限公司迪亚春天服务中心出具《证明》显示：蔡霞霞女士于2019年5月初已搬进迪亚##住。 广州市规划和自然资源局出具的《产权查册表》显示：涉案房产坐落于增城区小楼镇××春天花园###，建筑面积220.87平方米，登记字号为17登记##，登记日期2017年5月15日，查封起止日期为2018年6月6日至2021年6月5日，产权人为列耀华。 本院认为，根据蔡霞霞的异议请求及事实理由，其是对本院在（2019）粤0118执2979号、（2019）粤0118执恢672号案件执行中查封并拍卖登记在列耀华名下涉案房屋的执行行为不服，因此提出异议，请求撤销该查封及拍卖执行行为，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，故应依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于蔡霞霞的异议主张及理由是否成立？第一，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。由于列耀华逾期未履行生效的（2016）粤0183民初2520号及（2018）粤01民终3855号民事判决确定的义务，本院在案件执行过程中依法有权查封列耀华名下的财产以履行债务。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从查明事实可知，首先，本院于2018年5月29日作出（2018）粤0118执2979号《执行裁定书》裁定查封涉案房屋，蔡霞霞与列耀华在此之前于2017年3月9日签订了《房地产买卖合同》。其次，蔡霞霞主张在法院查封涉案房屋前已于签订合同当天即2017年3月9日占有使用涉案房屋至今，并提供广州市龙德业物业管理有限公司的收据及《证明》、广州农村商业银行股份有限公司账户交易明细查询清单为证。蔡霞霞提供的迪亚春天三联收据显示其交纳2017年4月起至2019年10月的物业服务费、水费、公摊费等费用，但并未显示房号信息。另，蔡霞霞提供账户交易明细清单证明自2018年11月19日起每月汇钱进列耀华账户用于支付涉案房屋贷款及相关费用，并提供广州市龙德业物业管理有限公司的《证明》证明蔡霞霞的入住时间为2019年5月，但上述两项证据显示时间均迟于本院查封涉案房屋的时间，不能直接证明异议人在本院查封之前已合法占有涉案房屋，故本院对蔡霞霞上述主张不予采信。再次，异议人主张已支付部分房价50万元，但于2020年4月20日向本院提出书面的《情况说明》称其不同意将剩余购房款交付法院执行，亦不符合上述法律规定第（三）项。最后，蔡霞霞明知所购房屋不及时过户登记到其名下，具有不受物权法律保护的风险，但在购房合同中约定“证够5年”办理过户，对此未作出应有的审慎注意义务。故，蔡霞霞作为买受人自身具有过错。结合上述事实，本院认为蔡霞霞与列耀华之间买卖涉案房屋的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故蔡霞霞的异议理由不能成立。 综上，本院认为蔡霞霞的异议理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回蔡霞霞的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  马桂容 人民陪审员  邱绮敬 人民陪审员  杨秀珍 二〇二〇年五月八日 书 记 员  陈月玲