贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终538号上诉人（一审原告、反诉被告）：王屏，男，1965年3月25日生，汉族，住锦屏县。上诉人（一审原告、反诉被告）：胡燕玲，女，1969年2月28日生，侗族，住凯里市。被上诉人（一审被告、反诉原告）：袁健，男，1973年5月26日生，侗族，住天柱县。被上诉人（一审被告、反诉原告）：袁紫烟，女，1997年6月25日生，侗族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：袁健，男，1973年5月26日生，侗族，住天柱县。（系袁紫烟父亲）被上诉人（一审被告）：胡自茹，女，1973年5月23日生，侗族，住凯里市。上诉人王屏、胡燕玲因与被上诉人袁健、袁紫烟、胡自茹房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院作出的（2018）黔2627民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。王屏、胡燕玲上诉请求：一、维持一审判决第一项和第四项。二、撤销第二项和第三项。改判确认位于天柱县房产证“天房权证凤城字第××号”房产归上诉人所有，责令被上诉人依法协助上诉人办理该房屋产权过户登记手续。三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、位于天柱县房屋系上诉人胡燕玲、被上诉人胡自茹母亲家族主业。由于历史和时代变迁，几经周折，房屋归还父母。1997年因被上诉人袁健、胡自茹刚结婚，且家庭生活比较困难没有房屋居住，父母即以两万多元的价格把该房屋出售给被上诉人袁健、胡自茹。2010年11月24日上诉人胡燕玲得知被上诉人袁健把母亲留下的房产卖给杜昌龙后，非常生气，决定把房屋买回来。于是与被上诉人袁健协商，袁健同意解除与杜昌龙的房屋买卖合同。2010年11月25日上诉人王屏、胡燕玲与被上诉人袁健、胡自菇签订《房地产出售协议》。合同签订当天，上诉人已付给被上诉人袁健购房款158888元，被上诉人袁健也将房屋产权证（原件）、土地证（原件）和房屋实际交给上诉人，并使用至今。2012年1月21日上诉人将230000元购房款付给被上诉人胡自茹，余下的30000元抵扣被上诉人胡自茹欠上诉人的债务。2、上诉人与被上诉人袁健、胡自茹签订的《房地产出售协议》是在平等、自愿的基础上签订的，系双方真实意思的表示，且款、物已交付完毕，是合法的，应得到法律的保护。二、一审判决不采信被上诉人胡自茹出具的收款收据是错误的。袁健、胡自茹是2012年11月9日调解离婚的，上诉人是2012年1月21日付给被上诉人230000元购房款，当时被上诉人袁健和胡自茹并没有离婚，仍然是夫妻关系。被上诉人袁健、胡自茹双方离婚时隐瞒该房屋已收清售房款且已交付上诉人使用的事实。其在离婚时对于该房屋分割处理，损害上诉人的利益是无效的，（2012）黔东民终字545号调解书的认定不能对抗上诉人。涉案房屋已经出售9年，也交付给买受人使用了9年，购房款也已付清。请求二审法院对被上诉人胡自茹收取上诉人230000元的收据进行鉴定，确认是不是其本人写的，是不是当年写的。综上所述，本案一审判决认定事实不清，证据认定错误，适用法律不当，导致判决不公，损害上诉人的合法权益。特提出上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人袁健、袁紫烟答辩称：一、被答辩人上诉称“一审判决不采信胡自茹收款收据错误”，其理由不能成立。首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（五)己为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。前款第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”。显然（2012)黔东民终字545号调解书是己发生法律效力的裁判文书，对生效裁判文书认定的事实，根据上述法律规定，被答辩人在没有任何证据的情况下称“袁健、胡自茹双方离婚时隐瞒该房屋已收清售房款的事实”、“（2012)黔东民终字545号调解书的认定不能对抗上诉人”既不符合本案事实，也没有法律依据。其次，胡自茹出具收据的时间是2012年1月21日，黔东南州中级人民法院作出（2012)黔东民终字545号调解书的时间是2012年11月9日。胡自茹出具的收据在前，州中级人民法院（2012)黔东民终字545号调解书在后，且调解是在胡自茹亲自在场进行的调解，显然，胡自茹2012年1月21日出具的收据是个假证。第三，胡自茹2012年1月21日出具的收据载明的金额是23万元，是一笔很大的数目，仅凭一张收据，又没有任何支付凭证予以佐证，明显不符合常理，更何况胡自茹与被答辩人胡燕玲是亲姐妹，胡自茹与袁健又因夫妻矛盾导致双方早己离婚多年，显然，胡自茹2012年1月21日出具的收据是二被答辩人与胡自茹合谋作出的假证。第四，天柱县信用联社于2012年8月15日向天柱县人民法院起诉袁健、胡自茹金融借款纠纷一案，该案起诉时间同样在胡自茹出具的收据之后，天柱县人民法院于2012年10月29日作出的（2012）天民商初字第87号民事判决进一步佐证胡自茹出具的收据是个假证的事实。综上，胡自茹2012年1月21日出具的收据与本案其他证据自相矛盾，而被答辩人不能举证予以证明其真实性，且无法自圆其说及作出合理的解释，该收据不能作为本案的定案证据。上诉人称“在离婚时对于该房屋分割处理，损害上诉人的利益是无效的，（2012）黔东民终字545号调解书的认定不能对抗上诉人”是错误的。因为（2012）黔东民终字545号调解书并没有“对房屋分割处理”，只是认定被答辩人尚欠答辩人购房款。如果被答辩人认为该调解书损害了其利益，完全可以根据法律规定提起第三人撤销之诉或通过审判监督程序解决。被答辩人“请求二审法院对胡自茹出具的收据进行鉴定”更是没有法律根据。根据法律规定，鉴定结论也只是证据之一，并不是万能的，该收据指向的事实真伪才是案件关键，而被答辩人提供该收据拟证明的事实己经本案其他证据充分证明是虚假的，毫无鉴定必要。二、被答辩人上诉称一审判决认定事实不清，其上诉理由不能成立。本案诉争房地产的来龙去脉一审已有大量证据予以证明，一审判决也根据证据作了清楚认定。一审判决并没有认定《房地产出售协议》为无效或未生效合同。购房款被答辩人并没有支付完毕，其所称款、物已交付完毕不是事实。对于该房地产是否己抵押给天柱信用联社和抵押是否有效，天柱县人民法院已在2012年10月29日作出的（2012）天民商初字第87号民事判决中作出裁判。三、一审判决解除双方2010年11月25日签订的《房地产出售协议》和驳回上诉人的其他诉讼请求有充分的事实和法律依据，判决正确。第一、双方签订的《房地产出售协议》约定：买方在协议签订之日首付卖方现金人民币15万元，余款在卖方一星期内移交住房钥匙及房产证时一次性付清。而被答辩人至今未付购房尾款给答辩人的事实有充分的证据证明，其行为构成根本违约。第二、被答辩人应举证证明其己按《房地产出售协议》约定履行完毕支付购房款义务，但二被答辩人并不能提供证据予以证明，其唯一的证据即胡自茹出具的收据已被证明是假证，二被答辩人应承担举证不能的不利后果。第三、《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。第四、被答辩人诉称“原告付清所有购房款后，多次要求被告袁健协助办理房产过户登记手续，被告袁健却以种种理由推脱”，这明显是王屏、胡燕玲夫妇说谎，因为这些年来，自从答辩人劝退该房产的租房户后，该夫妇自知没有支付购房尾款，肯定不能办理房地产过户手续，所以王屏、胡燕玲夫妇也从未要求袁健去办理该房产的过户手续。综上所述，一审判决据以认定事实的证据充分，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人胡自茹二审未作书面答辩。王屏、胡燕玲一审起诉请求：1、确认原、被告双方于2010年11月25日签订的《房地产出售协议》有效；2、确认位于贵州省天柱县房产证号为“天房权证凤城字第××号”房产归原告所有，并要求被告依法协助原告办理该房屋产权过户登记手续；3、判令被告承担本案诉讼费。袁健、袁紫烟反诉请求：1、驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。2、判令解除王屏、胡燕玲与袁健、胡自茹签订的《房地产出售协议》；3、判令原告（反诉被告）恶意侵占被告（反诉原告）房屋后进行出租的非法所得96000元。一审法院认定事实：原告（反诉被告）胡燕玲与被告胡自茹是亲姐妹，胡自茹与被告（反诉原告）袁健原系夫妻关系，袁紫烟系二人之女。胡自茹、袁健、袁紫烟三人有一栋房屋位于天柱县，房产证号：天房权证凤城字第××号。2010年袁健将上述房屋卖给杜昌龙，杜昌龙当即支付给袁健150000元购房定金，原告（反诉被告）知道后，以该房屋系其祖业为由与袁健协商将该房屋买回，后袁健同意解除与杜昌龙的房屋买卖合同，由王屏、胡燕玲代袁健退还给杜昌龙定金150000元，并支付违约金8888元。2010年11月25日，胡自茹、袁健与胡燕玲、王屏签订《房地产出售协议》，约定袁健、胡自茹将涉案房屋以418888元的价格出售给胡燕玲、王屏，其中包括房屋内所有装饰及家具家电，付款方式为在协议签订之日首付150000元，余款在一星期内移交住房钥匙及房地产证时一次性付清。协议签订后，原告（反诉被告）付给杜昌龙158888元。2010年11月底，袁健搬离该房屋，房产证和土地证原件也由胡自茹移交给王屏、胡燕玲。之后，房屋由原告（反诉被告）管理使用。因该房屋至今未办理过户手续，且被纳入天柱县棚户改造范围，原告（反诉被告）于2018年7月9日向一审法院起诉，同时被告袁健、袁紫烟于2018年7月30日向一审法院提起反诉。诉请如前。另查明：1、袁健、胡自茹二人离婚时，黔东南州中级人民法院于2012年11月9日作出（2012）黔东民终字545号民事调解书认定：“位于天柱县，2010年11月25日原、被告以418888元的价格出售给胡燕玲、王屏夫妇，胡燕玲夫妇仅支付定金150000元，尚有268888元至今未付”。2、袁健、胡自茹二人欠天柱县农村信用合作联社贷款本金150000元及部分利息，信用联社于2012年8月15日起诉。一审法院于2012年10月29日作出（2012）天民商初字第87号民事判决书认定：“2007年10月11日，二被告向申请人借款150000元。2007年10月15日，原、被告双方签订了借款合同，合同约定甲方向乙方借款150000元用于建房。同日，双方签订了《抵押合同》，合同约定甲方用自有财产位于天柱县的土地使用权（土地证号：天国用［2001］第0206号土地面积120.86平方米）及土地上定作物作为抵押担保。借款后，被告已还清从贷款之日至2008年12月20日前的贷款利息。此后，经原告三次催收，二被告一直未还本息。2010年12月，贷款已逾期，被告袁健曾口头向原告要求处置抵押物还款，原告未予处置。2012年4月，被告袁健书面向原告申请处置抵押物还款，原告于2012年8月15日向一审法院起诉二被告还款。3、胡自茹于2012年1月21日向王屏、胡燕玲出具了收到230000元购房尾款的收条。一审法院认为：袁健、胡自茹与王屏、胡燕玲签订的《房地产出售协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。本案争议的焦点为：1、2012年1月21日收条中的230000元是否实际支付？2、《房地产出售协议》能否解除？1、从天柱县信用联社起诉袁健、胡自茹偿还贷款案件和袁健、胡自茹离婚案件裁判文书查明的事实来看，2012年11月9日前王屏、胡燕玲尚有268888元购房款未支付，袁健曾于2012年4月书面向天柱县信用联社申请处置抵押物还款，但在本案审理时王屏、胡燕玲和胡自茹均称2012年1月21日已付房款230000元，其表述与法院生效裁判文书查明的事实相悖，且原告（反诉被告）主张已付款，但仅提供收条，并无其他付款凭证予以佐证，虽然袁健和胡自茹同为合同一方当事人，但二人早已离婚，而胡自茹和胡燕玲又属亲姐妹，故一审法院对原告（反诉被告）的主张不予采信。2、根据双方签订的《房地产出售协议》约定，购房款为418888元，原告（反诉被告）应在合同签订当天付款150000元，余款需在一个星期内袁健、胡自茹移交房屋钥匙及房地产证时一次性付清，现房地产证早已移交且房屋也由原告（反诉被告）管理使用，而原告（反诉被告）仅支付房款150000元，尚有268888元房款至今未付，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”之规定，被告（反诉原告）请求解除合同于法有据，一审法院予以支持，对原告（反诉被告）请求确认涉案房屋归其所有，并要求被告协助办理过户的诉讼请求不予支持。被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）返还房屋占用费96000元，因合同签订至原告起诉，时隔近八年，被告（反诉原告）怠于行使自己的权利导致损失扩大，对此被告（反诉原告）有相应责任，结合涉案房屋的增值情况，一审法院对被告（反诉原告）的该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条等之规定，判决：一、袁健、胡自茹与王屏、胡燕玲于2010年11月25日签订的《房地产出售协议》有效。二、解除袁健、胡自茹与王屏、胡燕玲于2010年11月25日签订的《房地产出售协议》。三、驳回原告（反诉被告）王屏、胡燕玲的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）袁健、袁紫烟的其他反诉请求。本诉案件受理费100元，由原告（反诉被告）王屏、胡燕玲负担，反诉受理费50元，由被告（反诉原告）袁健、袁紫烟负担。本院二审期间，上诉人及被上诉人胡自茹未提交新的证据，被上诉人袁健、袁紫烟提交了一组房屋照片，拟证明涉案房屋一直由其管理，经质证，上诉人不予认可，本院认为该组证据系涉案房屋的真实照片，对其真实性予以采信，对于该证据的证明目的，因袁健、袁紫烟没有其他证据佐证，不予采信。本院二审查明：本院于2012年11月9日作出（2012）黔东民终字545号民事调解书并未对有关事实进行认定，而作出“位于天柱县，2010年11月25日原、被告以418888元的价格出售给胡燕玲、王屏夫妇，胡燕玲夫妇仅支付定金150000元，尚有268888元至今未付”的事实认定系贵州省凯里市人民法院（2012）凯民初字第309号民事判决认定的，该判决在本院（2012）黔东民终字545号民事调解书作出后即视为撤销。另查明：胡自茹曾分别于2011年1月27日、5月3日、8月5日向王屏、胡燕玲出具收到购房款4万元、3万元、5万元的收条。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1、王屏、胡燕玲与袁健、胡自茹签订的《房地产出售协议》是否有效；2、王屏、胡燕玲支付了多少购房款给袁健、胡自茹？3、《房地产出售协议》能否解除？4、袁健、胡自茹是否应当协助王屏、胡燕玲办理过户登记手续？关于焦点1即《房地产出售协议》是否有效的问题。《房地产出售协议》系本案双方当事人的真实意思表示，虽出售的涉案房屋及土地均已抵押给天柱县农村信用合作联社，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，《房地产出售协议》自合同成立时即生效，是否产生物权变动不影响合同效力，虽然《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。但该条规定应理解为管理性强制性规定，非效力性强制性规定，因此，王屏、胡燕玲与袁健、胡自茹签订的《房地产出售协议》应属于有效合同。关于焦点2，在双方当事人签订《房地产出售协议》后，袁健向王屏、胡燕玲出具了收到15万元购房款的收条，对该15万元的购房款本院予以认定。对于王屏、胡燕玲代袁健支付给案外人杜昌龙的违约金8888元，王屏、胡燕玲主张为购房款，但未能提交证据证明，且袁健在出具《收条》时并未将该违约金转为购房款，事后亦否认该违约金为购房款，故对王屏、胡燕玲主张其代为支付的违约金8888元为购房款的意见，本院不予采纳。对于胡自茹于2012年1月21日出具的收到王屏、胡燕玲交来购房尾款23万元的《收条》认定问题，本院认为该《收条》系胡自茹在与袁健夫妻关系存续期间所出具，应认定为夫妻共同行为，胡自茹在本案一审、二审期间均认可《收条》系其本人出具，对其真实性应予采信，结合胡自茹在2011期间向王屏、胡燕玲出具过的三张《收条》来看，王屏、胡燕玲陈述23万元购房款系分多次支付给胡自茹的事实具有高度盖然性，因此，本院对2012年1月21日的《收条》，予以采信。对胡自茹收到的23万元购房款，袁建可另行主张分割。对于王屏、胡燕玲称剩余购房款3万元已用袁健、胡自茹债务抵扣的意见，因未能提交证据证明，且袁健予以否认，本院不予采信。综上分析，本院认定王屏、胡燕玲已支付购房款为38万元，尚有38888元尾款未支付。关于焦点3即《房地产出售协议》能否解除的问题。对于合同的解除，《房地产出售协议》并未约定，按照无约定按法定的原则，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百六十七条：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。”及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条：“合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。”的规定，王屏、胡燕玲已经支付了38万元的购房款，且按照合同约定，本案分期付款未超过三期，不符合分期付款解除合同的法定情形，故袁健、袁紫烟请求解除合同，于法无据，本院不予支持。关于焦点4即袁健、胡自茹是否应当协助王屏、胡燕玲办理过户登记手续的问题。本案中，涉案的房屋及土地已经抵押给天柱县农村信用合作联社，抵押权尚在存续期间，不具备过户登记条件，故其请求被上诉人袁健、胡自茹协助办理过户登记手续，无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王屏、胡燕玲的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清楚，适用法律及判决结果错误，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百六十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省天柱县人民法院作出的（2018）黔2627民初1693号民事判决第一项即“一、袁健、胡自茹与王屏、胡燕玲于2010年11月25日签订的《房地产出售协议》有效。”；二、撤销贵州省天柱县人民法院作出的（2018）黔2627民初1693号民事判决第二项、第三项、第四项及案件受理费负担；三、驳回上诉人王屏、胡燕玲的其他诉讼请求；四、驳回被上诉人袁健、袁紫烟的反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取100元，由上诉人王屏、胡燕玲承担50元，被上诉人袁健、胡自茹承担50元，一审反诉案件受理费50元，由被上诉人袁健、袁紫烟承担；二审案件受理费200元，由上诉人王屏、胡燕玲承担100元，被上诉人袁健、袁紫烟承担50元，被上诉人胡自茹承担50元。本判决为终审判决。审判长  王山地审判员  刘志红审判员  杨再幸二〇二〇年五月十四日法官助理罗安松书记员邹井程