上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初16875号原告：上海陆家嘴物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐而进，董事长。委托诉讼代理人：严伟明，男。被告：季芹芳，女，1947年8月21日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：唐杭军，上海昌鑫律师事务所律师。原告上海陆家嘴物业管理有限公司与被告季芹芳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年11月14日、2020年4月2日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海陆家嘴物业管理有限公司(以下简称陆家嘴物业)向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费用21,767.86元；2、判令被告按照日千分之三标准支付滞纳金22,826.4元。审理中鉴于被告支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业费共计21,767.86元，陆家嘴物业变更诉讼请求为：1、判令被告立即支付2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费用11,144.26元；2、判令被告支付2017年1月1日起至2018年7月31日的滞纳金12,622.5元，按照日千分之三分段计算累加，按月调整，每个月按照30天计算。事实和理由：被告是上海市太原路XXX弄太原邸小区业主，原告是太原邸小区的物业管理单位。根据太原邸小区《物业服务合同》，原告有权向被告收取物业管理费。2017年上半年太原邸小区由案外人上海三幸美建物业服务有限公司(以下简称三幸公司)提供物业服务，2017年7月1日起由原告提供物业服务，三幸公司在与原告交接的时候，没有被告支付2017年物业费的任何记录。原告向被告催交物业费，被告坚称2017年全年的物业费已支付给三幸公司，但未能提供任何证据。太原邸小区物业管理公司系“酬金制”，物业费归业主大会支配。季芹芳辩称，被告年纪大，对转账、刷卡等支付方式并不熟悉。2017年3月，被告以现金方式向三幸公司支付了2017年1月至12月全年的物业费，但是由于时间长了，未找到发票、收据。2018年被告去付物业费，但原告说被告欠费，被告去找三幸公司，发现三幸公司已于2018年9月14日注销。现被告于本案诉讼中向原告支付了2018年之后的物业费。物业公司发生变化，业主根本不知情。三幸公司离开小区时没有通知被告，原告也没有拿出三幸公司确认被告欠费的文件，两个物业公司之间交接造成账目不全。被告坚持认为已交费，不同意原告诉请。本院经审理认定事实如下：季芹芳为本市太原路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)共有人，该房屋建筑面积119.96平方米。2016年7月1日至2017年6月30日期间，案外人上海市徐汇区太原邸业主大会(甲方)(以下简称太原邸业主大会)与三幸公司签订《上海太原邸物业管理服务合同》，约定住宅物业管理费每平方米8.00元/月(按建筑面积28693.03㎡)收取；……三幸公司每月在预收物业服务费用中提取21000元的管理酬金。2017年6月30日，太原邸业主大会(甲方)与原告(乙方)签订《物业服务合同》(以下简称物业合同)，约定乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务，物业名称：太原邸，物业类型：多层、小高层、高层，座落位置：上海市徐汇区太原路289弄，太原邸小区总建筑面积36979.97平方米，其中住宅建筑面积28693.03平方米。乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。……乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅物业服务费：8元/㎡·月。乙方按酬金制形式确定物业服务费用。每月在预收的物业服务费用中提取10,000元的酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。物业服务费用按月交纳，业主应当在当月5日之前履行交纳义务。如超过当月最后一天仍未缴纳的，按逾期处理，逾期按欠费金额千分之三每天计缴滞纳金。对业主拖缴物业费者，由业委会协助物业企业进行催缴。2018年1月12日，上海市徐汇区太原邸业主委员会(以下简称太原邸业委会)向原告发函，鉴于本小区会所泳池自2017年7月17日暂停开发至今，与去年同期相比泳池共节约支出107,228.83元。现经业委会讨论决定自2017年8月起物业管理费按7.38元/平方米/月收取，与去年同期相比扣除泳池开放期间能耗，人工费用0.62元/平方米/月。此收费标准维持至泳池开放之日，……2017年8月后全额收取的物业费烦请贵司并入该户2018年度账户中。2018年2月，太原邸业主大会委托上海诚昌会计师事务所有限公司对太原邸小区2017年1月1日至2017年6月30日的公共收益资金收支、物业管理费收支情况进行审计。太原邸业委会与上海通佑律师事务所签订《专项法律服务律师合同》，律师事务所指派律师出具律师函，发送给多户太原邸小区物业费欠缴业主。2019年5月20日，太原邸业主大会、太原邸业委会发函给原告，现游泳池于2019年5月2日起试运行，拟定于2019年6月1日正式开放。经业委会讨论决定自2019年6月起恢复物业管理费8元/平方米/月，2019年6月后已按7.38元/平方米/月支付的物业费差额部分于下次支付物业管理费时进行差额补足。另查，三幸公司于2019年5月18日被上海市市场监督管理局注销登记。审理中，太原邸业主大会于2019年10月10日出具委托书，委托原告负责追讨太原邸小区X号XXX室业主季芹芳欠缴的2017年1至6月物业管理费。经原、被告协商一致，被告于2020年4月1日向原告支付了2018年1月至2019年12月的物业管理费共计21,767.86元。以上事实，除庭审笔录外，另有物业合同、审计报告、不动产权证、律师函、业委会函、企业信用信息公示、委托书、物业费发票等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，业主大会或者业主委员会有权选择合适的物业管理有限公司，并代表大会或委员会成员签订物业服务合同，业主大会成员即小区业主或物业使用人均应受到该物业服务合同约束。被告作为小区业主，接受了物业公司提供的管理和服务，故应当按照物业服务合同约定支付物业管理费。现原、被告争议的物业管理费为2017年1至12月，被告主张其于2017年3、4月份期间已向三幸公司支付了2017一年度的物业管理费，但未能提供支付转账记录或三幸公司出具的收款凭证。现原告及太原邸业主大会均不予认可，故被告主张已支付物业费，依据不足，本院不予采信。2017年度太原邸小区由三幸公司及原告分别进行物业管理，三幸公司及原告均是按酬金制形式确定物业服务费用，每月在预收的物业服务费用中提取一定数额的酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。根据审计报告，2017年1月1日至2017年6月30日小区物业管理费期末余额尚有34,867.63元，该部分余额应由全体业主享有。被告未交纳物业管理费，侵犯了全体业主的公共利益，故原告得到太原邸业主大会授权向被告追偿物业费，有合同及法律依据，本院予以支持。原告自愿依照业主大会的通知调整2017年8月至12月的收费标准，并无不当，本院予以准许。至于原告主张的滞纳金，本院认为，物业服务合同约定物业费按月支付，当月底未交纳的，就应当支付滞纳金。而无论是三幸公司还是原告，均没有尽到及时催缴，一月一结算的提示义务；且两家物业公司管理交接时，并无向欠交物业费的业主作出确认和提醒，考虑到被告欠缴物业费的年份正好位于新老物业交接期，被告主观上无拒付恶意，故原告主张滞纳金，依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：一、季芹芳于本判决生效之日起十日内向上海陆家嘴物业管理有限公司支付上海市徐汇区太原路XXX弄XXX号XXX室房屋自2017年1月至2017年12月的物业管理费合计11,144.26元；二、驳回上海陆家嘴物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费915元，由上海陆家嘴物业管理有限公司、季芹芳各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  袁 欣人民陪审员  林昌荣人民陪审员  黄佩玲二〇二〇年五月十二日书 记 员  卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……