山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终7083号 上诉人（原审原告）：高连亮，男，1976年4月26日生，汉族，住山东省寿光市。 上诉人（原审原告）：张玉英，女，1975年2月9日生，汉族，住山东省寿光市。 以上两上诉人共同委托代理人:牛斌，女，山东德洲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：寿光金城房地产开发经营有限公司，住所地山东省寿光市洛城街道东城工业园（奥泰机械厂院内），统一社会信用代码：91370783552201468H。 法定代表人：尹兰春，该公司经理。 委托诉讼代理人:郝光全，男，山东联邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张铭，女，山东联邦律师事务所律师。 上诉人高连亮、张玉英因与被上诉人寿光金城房地产开发经营有限公司（以下简称金城房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2019）鲁0783民初4589号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人高连亮、张玉英上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人无法协助上诉人办理贷款，上诉人按揭贷款买房的目的无法实现，因此上诉人有权要求解除合同。2、一审关于被上诉人具备贷款条件的认定缺乏事实依据。 被上诉人金城房产公司未提交书面答辩意见。 高连亮、张玉英向一审法院起诉请求：依法解除高连亮、张玉英与金城房产公司之间《商品房预售合同》；依法判令被告退还原告购房款426252元，并赔偿原告损失152030元；诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年9月10日，高连亮、张玉英与金城房产公司签订《商品房预售合同》及补充协议。《商品房预售合同》约定,高连亮、张玉英购买寿光泰华城商务写字楼S05号房屋一套，房屋单价为8706.3元/平方米，总价值为846252元。《商品房预售合同》附件四第二条第1款约定“房屋首付款为426252元，剩余42万元购房款采取贷款的方式，贷款期限为10年。”；第2款约定，“买受人支付完首付款后，持有关贷款材料于3日内到出卖人指定的银行或公积金管理中心办妥贷款手续并要求贷款银行10日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户，如逾期未能办妥或按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人指定账户，则视为乙方违约，按照合同第九条及补充协议的另行约定执行。”；第3款约定“买受人无法办妥贷款手续的，出卖人有权要求买受人在合同约定付款期限届满之日内自筹资金支付余款，买受人不能按期足额支付清余款的，按照主合同第九条及补充协议的另行约定执行。”。 2013年9月10日，高连亮、张玉英向金城房产公司缴纳了部分首付款327633元，2013年11月1日缴纳了部分首付款68619元及定金30000元，合计缴纳426252元。金城房产公司按照合同约定将涉案房屋网签至高连亮、张玉英名下。2019年5月22日，高连亮、张玉英收到金城房产公司寄来的催收剩余房款的律师函，要求偿还剩余房款。 另查明，金城房产公司目前具备贷款条件。 上述事实，有高连亮、张玉英提交的《商品房预售合同》及补充协议、律师函、房款收款收据、录音材料以及金城房产公司提交的一期商铺1-S08首付款收据、中国银行客户贷记回单、进账单、收款收据及当事人陈述记述在卷为证。 一审法院认为，高连亮、张玉英与金城房产公司之间签订的《商品房预售合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。 关于高连亮、张玉英诉请依法解除《商品房预售合同》的问题。首先，双方签订的《商品房预售合同》附件四房屋付款方式及期限的约定第二条第2款“买受人支付完首付款后，持有关贷款材料于3日内到出卖人指定的银行或公积金管理中心办妥贷款手续并要求贷款银行10日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户，如逾期未能办妥或按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人指定账户，则视为乙方违约，按照合同第九条及补充协议的另行约定执行。”；第3款“买受人无法办妥贷款手续的，出卖人有权要求买受人在合同约定付款期限届满之日内自筹资金支付余款，买受人不能按期足额支付清余款的，按照主合同第九条及补充协议的另行约定执行。”，合同中明确约定，按揭贷款不能实现的情况下，买受人应自筹资金支付余款。其次，《商品房预售合同》第十条，涉案房屋约定交付日期为2015年6月30日，同时第十二条约定逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案已经超过合同解除权的行使期限。再次，高连亮、张玉英诉称，签订合同的初衷是按揭贷款买房，现在因金城房产公司的原因导致无法办理按揭，其按揭购房的目的已经无法实现，故按照《合同法》第94条的规定，有权利要求解除该合同。金城房产公司出具的按揭贷款个案证明及实际调查情况表明，目前不存在不能协助贷款、不能实现合同目的情况，而是高连亮、张玉英在金城房产公司催促办理贷款相关手续的情况下，拒绝前来办理。综合案情，高连亮、张玉英诉请依法解除《商品房预售合同》的主张，无事实和法律依据，不予支持。 关于高连亮、张玉英诉请返还购房款及违约金，金城房产公司抗辩其应当继续履行合同，并支付剩余房款及逾期付款违约金的问题。当事人应当遵循公平原则确立各自的权利和义务，高连亮、张玉英支付首付款后双方进行了网签，将该房屋预登记于其名下，不能再次出售，但其未依约付清剩余购房款，违约在先，合同约定的双方违约条款内容一致，系双方当事人依据公平原则确定的违约责任，且高连亮、张玉英未在指定的期限内补交诉讼费，故对其要求返还购房款及支付赔偿金的诉请，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回高连亮、张玉英的诉讼请求。 二审期间，上诉人提交录音证据一份，证明2018年11月27日，被上诉人销售经理吴经理表示涉案房屋无法办理贷款，是开发商和银行的原因，因此上诉人有权解除合同。被上诉人对该证据真实性有异议，通话对象身份不明，对该证据不予认可，并且根据双方签订的合同，上诉人有依合同约定缴纳房款的义务，上诉人未支付剩余房款违约在先。上诉人怠于行使解除权，其合同解除权已丧失。 经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，高连亮、张玉英与金城房产公司之间签订的《商品房预售合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。上诉人高连亮、张玉英支付首付款后双方进行了网签，被上诉人将该房屋预登记于其名下，不能再次出售，但其未依约付清剩余购房款，违约在先，上诉人虽主张因金城房产公司原因不能办理贷款，但未提交有效证据证明，而一审法院已查明被上诉人具备贷款条件，目前不存在不能协助贷款、不能实现合同目的情况，而是高连亮、张玉英在金城房产公司催促办理贷款相关手续的情况下，拒绝前来办理。故对其上诉主张，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7694元，由高连亮、张玉英负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年五月十三日 书记员  李朋朋