湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初2873号原告：刘鹏，男，汉族，1987年7月27日出生，户籍地湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：谢文龙，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告：李伟，男，汉族，1983年8月16日出生，住户籍地湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：谢文龙，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：宋强，男，汉族，1976年7月29日出生，户籍地湖南省长沙县。原告刘鹏、李伟与被告宋强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘鹏、李伟的委托诉讼代理人谢文龙，被告宋强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘鹏、李伟向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告刘鹏、李伟与被告宋强于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》，并在10日内交还租赁房屋；二、请求判令确认原告刘鹏、李伟没收被告宋强已交付的押金20000元；三、请求判令被告宋强支付自2020年3月1日起至实际交还房屋之日止的租金；四、请求判令本案诉讼费由被告宋强承担。事实与理由：刘鹏、李伟与宋强于2019年7月1日签署了《房屋租赁合同》，约定将位于长沙市开福区门面出租给宋强用于经营使用。合同约定租金每次支付4个月，后期每期租金需要在租赁期到来之前提前10日支付。按照《房屋租赁合同》约定，宋强须在2020年2月20日之前支付3-6月份房租。刘鹏、李伟依约多次催促宋强如期支付房租，但宋强拒绝按照合同约定支付房租。刘鹏、李伟于2020年3月30日委托律师事务所向宋强发送要求限期支付租金的《律师函》，宋强仍然未在函告的日期内交付租金。宋强的行为严重违反了《房屋租赁合同》的约定，现刘鹏、李伟依据《房屋租赁合同》第七条第一款第一项等约定，为维护自身的合法权益，向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。被告宋强辩称：2019年7月1日，宋强租赁刘鹏、李伟位于长沙市开福区门面，用于经营使用，期间一直合作愉快。2020年2月1日起，由于全国新冠肺炎疫情这种不可抗力的因素影响全国经济萧条，大环境不好，导致门店亏损严重，资金周转困难。宋强是响应国家号召闭店抗疫，直至3月初复工以来，各行业冲击都非常大，尤其宋强所属的美发服务行业最为严重。宋强本着与房东协商，希望得到房东的协助，一起度过难关，经过多次协商，与房东协议后减免2月份房租，付3、4月两个月的房租。可后来房东出尔反尔，多次协商未果，宋强实在无力一次性支付这么多房租，导致此案发生。就合同约定的解除事由，我国《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。依据该规定，解除租赁协议，一是双方协商一致，二是约定解除合同的条件成就时，对于刘鹏、李伟单方行使解除协议的情形《房屋租赁合同》中没有约定，我国《合同法》第227条的规定，只有承租人无正当理由逾期不支付租金的情况下，出租人才可以解除合同，本案显然并不属于此类情况，刘鹏、李伟单方解除《房屋租赁合同》无合同依据。综上所述，在具有法定情形下，有权行使解除权的应该是宋强，而非刘鹏、李伟，我国《合同法》中处处体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同。刘鹏、李伟应当按照协议的约定和协商结果，以及法律的规定履行合同约定的义务，应当积极响应国家抗疫号召，与宋强协商房租事宜，解决纠纷。综上，宋强与刘鹏、李伟之间签订的《房屋租赁合同》合法有效理应受到法律的保护，刘鹏、李伟请求解除合同既无约定解除事由，也无法定解除事由，请求法院依法驳回其诉讼请求，并依情依理，响应国家抗疫号召，支持免除宋强2月份的房租，3、4月份的房租减半。经审理查明：刘鹏系长沙市开福区芙蓉中路一段88号天健芙蓉盛世花园二期ＡＧ栋112号门面所有权人，李伟系长沙市开福区芙蓉中路一段88号天健芙蓉盛世花园二期ＡＧ栋113号门面所有权人。2019年7月1日，刘鹏、李伟（甲方）与宋强（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：一、甲方拥有位于长沙市开福区平方米）-113（89.67平方米）号门面的合法出租权，承担签订本合同相关事宜的全部责任并保证该房屋的出租不违法国家法律、法规的相关规定，现同意将该房出租给乙方使用，用途为美容美发（乙方告知详细用途后，甲方就根据用途要求解决、协调、处理使用用途的相关问题，由乙方自行承担风险）。二、租赁期限自2019年7月1日起至2022年7月1日止（2019年7月1日至2019年7月11日为十天免租装修期），甲、乙双方签订合同后，双方自行根据国家相关政策到相关部门办理相对应的登记手续。三、房屋租金、押金及其他费用承担：1、2019年7月1日至2020年6月30日112号门面房屋每月租金为12724.8元；2、2019年7月1日至2020年6月30日113号门面房屋每月租金为14795.5元；3、2020年7月1日至2021年6月30日112号门面房屋每月租金为13264.64元；4、2020年7月1日至2021年6月30日113号门面房屋每月租金为15423.24元；5、2021年7月1日至2022年6月30日112号门面房屋每月租金13881.6元；6、2021年7月1日至2022年6月30日113号门面房屋每月租金为16140.6元；7、含使用家电、家具、设备、设施，支付方式为4个月一付，签订合同3天内支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前10天交付下期租金；8、为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳112号门面押金10000元，113号门面押金10000元。合同期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应承担的违约金赔偿外，剩余部分应如数返还给乙方；9、租赁期间的下列费用：乙方承担水费、电费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、电话费、宽带费、车位费、电视收费，其他所产生的租赁费用一切由乙方负责。四、合同解除及终止：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的；2、欠缴各项费用的金额相当于半个月房屋租金的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或者损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致设备设施等损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的。五、违约责任：1、如甲方违约或单方提前解除合同的，应双倍返还乙方租赁租金；如乙方违约或单方提前解除合同的，甲方有权没收租赁押金并终止合同；合同还就其他事项进行了约定。刘鹏、李伟、宋强均在该合同上签名。合同签订后，宋强使用该租赁房屋从事美容美发行业，租金交纳至2020年2月。2020年初因受全国新冠肺炎疫情影响，宋强从事的美容美发服务行业无法营业，直至2020年3月15日恢复半日营业，4月1日开始正常营业。期间，宋强希望刘鹏、李伟能够考虑疫情影响的原因未按时交纳租金，一直与刘鹏、李伟协商，但并未达成一致意见。因宋强未按合同约定支付2020年3月至6月的租金，刘鹏、李伟于2020年3月30日向宋强发出《律师函》，再次进行催收租金，宋强仍未支付应付租金，刘鹏、李伟遂诉至法院。以上事实，有刘鹏、李伟提供的《房屋租赁合同》、《长沙市商品房买卖合同》（合同编号715293318112）、《长沙市商品房买卖合同》（合同编号715293319113）、《律师函》、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、关于合同的解除及违约金的承担。刘鹏、李伟与宋强签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。本案中，宋强认可欠付合同约定的2020年3月至6月月租金，故宋强应当继续向刘鹏、李伟支付相应的租金。按合同约定房屋租金应提前10日支付，现宋强逾期支付租金已经超过约定期限，刘鹏、李伟有权主张按约定解除合同，并以不退还押金作为违约责任。但是，由于2020年初全国发生新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，新冠肺炎疫情对宋强从事美容美发的经营及收入确实造成较大影响，且宋强并非恶意欠交纳租金，而是受疫情影响而迟延交租，双方在此期间对租金的交纳还进行过多次协商。因此本院认为，宋强租赁涉案房屋所从事的美容美发行业具有人与人接触的特殊性，在新冠肺炎疫情期间关闭经营门店，是抗疫疫情的表现，在疫情好转情况下，国家鼓励中小企业复工复产，降低因疫情而受到的损失。故本院酌情认定宋强迟延交付租金系受新冠肺炎疫情这一不可抗力事件所致，应免除其违约责任。本院对刘鹏、李伟要求解除《房屋租赁合同》以及没收宋强已交付的20000元押金的诉讼请求不予支持。二、关于租金的支付。刘鹏、李伟要求宋强支付2020年3月1日至实际交房之日的租金，宋强则要求刘鹏、李伟积极响应国家号召，减免部分租金。本院认为，新冠肺炎疫情期间并未影响宋强实际占有租赁房屋，虽受疫情影响未正常经营，但刘鹏、李伟与宋强并未达成减免租金的一致意见，故本院认定，宋强应当按照合同的约定向刘鹏、李伟支付2020年3月至6月的房屋租金共计110081.2元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下：一、被告宋强于本判决生效之日起5日内向原告刘鹏、李伟支付2020年3月至6月的房屋租金110081.2元；二、驳回原告刘鹏、李伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，因适用简易程序减半收取150元，由被告宋强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  姜铮二〇二〇年五月二十五日代理书记员  李甜附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书，上诉期限和上诉的法院。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉法院。