贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2729号 原告：何瑜，女，汉族，1959年12月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁婷（一般代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告何瑜与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人翟进，被告委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理并交付贵州省毕节市瑞丰新城项目商品房转移登记的产权证及有关文书；2、判令被告立即支付原告办证违约金，实际应支付的违约金按照388.874元的标准自2017年5月31日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止，暂定20000元；3、判决被告立即支付原告逾期交房违约金25631.34元；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2013年9月17日，原告向被告购买由其开发的位于贵州省毕节市，建设项目为“瑞丰新城”的商品房。同日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵州省毕节市，建设项目为“瑞丰新城”的商品房，合同价款为388874元。合同同时约定：“（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的双方同意按下列第（2）项处理……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了首付款158574元，余款230000元通过银行按揭方式向被告支付。另原被告就被告逾期交房的违约金的计算标准及起止日期作出了明确约定，并签订《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，协议约定：被告应当于2015年7月30日前交房，违约金以原告已交房款（含按揭款）每日万分之三支付，计算时间从2014年10月1日至通知交房日止。2015年10月8日，原告才正式通知原告交房，并与原告结算后用于抵扣原告应缴纳的契税、维修基金等，抵扣金额为17767元。但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未支付原告逾期交房的违约金。被告的严重违约行为造成了原告的经济损失。原告认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本案中，合同约定的被告应当为原告办理并交付涉案房屋的商品房转移登记的产权证及有关文书的时间为2017年5月31日前，但被告至今未办理、交付办理商品房转移登记有关文书，被告违约行为严重损害了原告的合法权益。同时，因双方签订的《商品房买卖合同》约定了买受人不退房时的逾期办证违约金的计算标准，故应根据合同约定计算被告应支付原告的逾期办证违约金（即按照每日388.874元的标准支付原告自2017年5月31日起至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止）。另，按照原被告签订的补充协议，被告应支付原告2014年10月1日至2015年10月8日期间共计372天的逾期交房违约金，抵扣应支付的契税17767元后，被告还应支付原告：388874×0.0003×372-17767＝25631.34元。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 被告瑞丰公司辩称：一、双方签订的商品房买卖合同第二十二条第三款“转移登记”约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，因而要在原告办理相应的委托手续且提交办证所需的全部材料后，办证时限才开始计算，但原告至今未向被告提交上述材料，导致办证时限的计算时间尚未开始；二、原告未履行先行合同义务缴纳契税，其无权诉请支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金；三、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告；四、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，不具备支付违约金的事实、法律基础；五、原告与被告订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便原告能够举证证实其存在损失，且以被告承担违约责任为前提，违约金也应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另外，合同中对违约责任的约定以提交办证资料为计算截止日期，原告主张违约金计付至交付产权证之日止缺乏事实及法律基础；六、原告自述涉案房屋实际交付时间为2015年，原告于2020年1月向人民法院提起诉讼（据民事起诉状），该项诉讼请求已经超过法定的诉讼时效，应予驳回。 本院经审理查明：2013年5月25日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南路口瑞丰新城商品房，该商品房总价款388,874元；出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按向被告支付了涉案房屋购房款388,874元。2014年12月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》第三条约定：“三、违约金的支付标准：1、原定交房日至实际交房日止按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年10月1日至通知交房日止。2、违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。”。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具的瑞丰新城第8幢首次登记审查意见确认予以办理该项目的不动产登记。原告认为，被告至今未办理、交付办理商品房转移登记有关文书，被告违约行为严重损害了原告的合法权益。另，按照补充协议，被告应支付原告2014年10月1日至2015年10月8日期间的逾期交房违约金。为此，原告以前述诉请诉至本院。 庭审中，原告自认被告于2015年10月18日向原告交付涉案房屋。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行提交办理商品房转移登记有关文书的义务。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具的瑞丰新城第8幢首次登记审查意见确认予以办理该项目的不动产登记，表明涉案房屋所属楼幢已可以办理转移登记，故原告诉请被告办理涉案商品房的不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 对于原告诉请的办证违约金问题。被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从约定日期之次日2017年6月1日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具的瑞丰新城第8幢首次登记审查意见确认予以办理该项目的不动产登记，表明该楼幢已具备办理转移登记的条件，但被告未举证证明在具备办理转移登记的条件后已通知原告。而被告在2020年5月8日组织质证时提交了该审查意见，原告即已知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，视为被告履行了通知义务，故该违约金计算至2020年5月8日止。 对于该违约金计算标准，原告主张按合同约定的标准计算，被告提出约定违约金过高的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告诉请的违约金，以原告已付购房款总额388,874元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年5月8日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于原告诉请的逾期交房违约金，被告提出了超过诉讼时效的抗辩主张。根据原、被告签订的补充协议的约定，该项违约金的支付时间定于交房时据实一次性结清。原告自认被告于2015年10月18日交房，按约定，此时被告即应向原告支付逾期交房违约金，未支付，则诉讼时效期间开始起算。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2020年3月6日才提起诉讼主张该项违约金，已超过三年的诉讼时效期间。原告也未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形。被告的诉讼时效抗辩主张成立，原告的该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告何瑜交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告何瑜申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何瑜支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款388,874元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年5月8日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、驳回原告何瑜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费470元（已减半收取），由原告何瑜负担320元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年五月二十九日 书记员  张婵婵