河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1102民初4021号原告：郭胜利，男，汉族，1967年6月20日出生，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：秦宏，河南盈硕律师事务所律师。被告：王月芳，女，汉族，1979年8月15日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：张明魁，漯河市源汇区沙澧法律服务所法律工作者。第三人：漯河市源汇区大荆建材经营部住所地：漯河市源汇区干河陈乡三里桥村。经营者：张林华。原告郭胜利与被告王月芳、第三人漯河市源汇区大荆建材经营部承包合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭胜利的诉讼代理人秦宏和被告王月芳及其诉讼代理人张明魁到庭参加了诉讼，第三人漯河市源汇区大荆建材经营部经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告郭胜利2012年7月1日与漯河市源汇区空冢郭乡叶岗村村民委员会签订土地承包合同，承包了位于源汇区空冢郭镇雷鸣工业区107国道东，南邻雷鸣鞋业东邻北邻天翼公司9.57亩的土地从事农业养殖，承包经营期限25年。承包期内，原告将土地出租给被告王月芳，租赁期限自2017年6月30日至2027年6月30日，租金每年4.5万元，需提前一个月交下一年租金。2019年5月30日，原告找王月芳要租金时，发现王月芳未经原告同意将土地转租给第三人漯河市源汇区大荆建材经营部，第三人现在该土地上建活动房屋从事非农业生产，原告多次制止无效，无奈，原告找王月芳协商解除合同，但王月芳拒不配合连租金也拒绝支付。原告诉至法院，诉讼请求为：1、依法解除原、被告201年6月30日签订的租地协议；2、判令被告支付2019年6月30日至2019年8月30日租金7500元，第三人承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。被告王月芳辩称，原告的诉讼内容完全否定了本案的基本事实，其诉请显然依法不能成立，请法庭依法驳回。第三人漯河市源汇区大荆建材经营部经合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。经审理查明，2012年7月1日，甲方叶岗村一组和乙方郭胜利签订土地承包合同一份，合同主要内容为：甲方将位于源汇区空冢郭镇雷鸣工业园107国道东、南临雷鸣鞋业、东临北临天翼公司，面积约9.57亩的土地承包给乙方经营，承包经营期限为25年，自2012年7月1日起至2037年7月1日止。漯河市源汇区空冢郭乡叶岗村村委会在甲方处盖章，郭胜利在乙方处签字。后郭胜利（甲方）与王月芳（乙方）又签订租地协议一份，协议内容为：甲方：郭胜利乙方：王月芳经甲乙双方共同协商，甲方自愿将位于107国道路东北邻天翼公司土地约10亩租给乙方使用，双方达成以下协议：一、甲乙双方承担义务：甲方保证乙方道路畅通，水电正常使用。二、租赁期限：2017年6月30日至2027年6月30日。三、租赁费用：乙方每年支付给甲方租赁费肆万贰仟元整，乙方需提前一个月续交下一年的租金。四、乙方应合法经营并保证安全生产，所有安全事故与甲方无关，由乙方负责。五、乙方租赁甲方的此地没有任何建筑物及附属物，乙方租赁后，甲方必须允许乙方自愿建造房屋及其它附属物，在租赁期内若遇到政府无法抗拒，乙方所投入建造的房屋及附属物所有赔偿归乙方所有与甲方无关。六、合同期满，同等条件下乙方有优先续租权，若乙方不愿续租，乙方有权处置所有建筑物及附属物，甲方无权干涉。七、本合同一式两份，甲乙双方各一份，双方签字生效，具有法律效力。甲方签字：郭胜利乙方签字：王月芳。被告王月芳提供的租地协议中增加了手写内容：八、一院共10亩（含院墙外西到107沟边）此院可以转租。乙方在租地期间如需砍伐地面上的树木，甲方无条件砍伐，甲方保证乙方在院子南边开个大门口，保证道路畅通。甲方签字：郭胜利2017年6月5日。协议签订后，王月芳向郭胜利支付了从2017年6月5日至2019年6月30日期间的租金共计85000元。另查明，漯河市源汇区空冢郭镇叶岗村出具证明两份，内容为：2012年7月1日，我村一组将位于源汇区空冢郭镇雷鸣工业园107国道东9.57亩土地发包给我村民郭胜利承包25年，郭胜利对土地享有承包经营权，因其它原因，村里普遍没有办理土地承包经营权证。兹有我村村民郭胜利承包我村一组位于源汇区空冢郭镇雷鸣工业园107国道东9.57亩土地承包期25年，承包期内允许承包人转租他人使用。从原告提供的现场照片看，目前，涉案土地并未用于养殖或种植。以上事实有土地承包合同、租地协议、收据、证明、照片、当事人的陈述、庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，原告郭胜利于2012年7月1日通过签订《土地承包合同》的方式承包了漯河市源汇区空冢郭镇叶岗村村委会的土地，原告取得土地承包经营权。虽然土地承包经营合同未进行备案，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，不备案不必然导致土地承包合同无效。本案中，原告郭胜利与被告王月芳2017年签订的租地协议，原告郭胜利享有转租权，转租期限尚在原告的承包期内，协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定行使合同权利，履行合同义务。本案中，原告以被告拒付租金、擅自转租和进行非农业生产为由要求解除协议并支付租金，故本案争议焦点是原告要求解除合同的理由是否成立，被告及第三人是否应当支付租金及支付的租金数额。《农村土地承包法》第九条规定，承包方合法的土地承包经营权应当受到保护。解除承包经营权须经双方协商一致，或严格在法定条件下行使。原、被告双方在租地协议中并未就协议解除的条件进行约定，原告要求解除合同应举证证明被告确存在违约行为，且已构成根本违约致使合同目的无法实现，本案应从以下三个方面来判断：1、关于承包方擅自转租的问题。被告提供的租地协议中增加了“允许转租”的内容，原告对该内容是否是原告本人所写未予答复，原告以此为理由要求解除合同证据不充分；2、关于承包方未按期缴纳承包费问题。被告租金支付至2019年6月30日，此后一年的租金被告未按照合同约定支付，构成根本违约。支付租金为被告作为承包人的基本义务，被告称不支付租金的理由不能成立；3、关于承包方进行非农业生产的问题。原告提供的现场照片显示被告目前从事非农业生产和经营，庭审中被告称目前涉案土地放置管道和石子，被告的行为违反了《农村土地承包法》第三十三条第二款关于土地承包经营权流转的原则中不得改变土地的农业用途的规定。因此，被告不支付租金违反合同约定，改变土地的农业用途进行非农业生产违反法律规定，被告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。根据合同的相对性，被告王月芳作为承租人，应按租地协议约定的租金标准42000元/年，向出租人即原告支付2019年6月30日至2019年8月30日期间拖欠的承包地租金共计7000元。因第三人漯河市源汇区大荆建材经营部非诉争合同当事人，故原告诉请第三人支付诉争合同解除前的土地承包金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第九条、第三十二条、第三十三条、第五十六条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告郭胜利与被告王月芳签订的《租地协议》；被告王月芳于本判决生效后十日内支付原告郭胜利租金7000元；三、驳回原告郭胜利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，由被告王月芳承担。如不服本判决，可在判决书送到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  蒲红伦审 判 员  郜静敬人民陪审员  刘志宏二〇二〇年五月十一日书 记 员  张鹏飞