北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初16697号原告（反诉被告）：中国人民解放军*****部队，住所地北京市大兴区。法定代表人：娄广鹏，主任。委托诉讼代理人：安坤，北京市戎联律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋步明，男，中国人民解放军*****部队高级工程师。被告（反诉原告）：北京东方宝典商贸有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创五街38号院2号楼9层955A。法定代表人：王海东，执行董事。委托诉讼代理人：林嘉鑫，北京市国汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘果，女，北京东方宝典商贸有限公司职员。原告（反诉被告）中国人民解放军*****部队（以下简称：*****部队）与被告（反诉原告）北京东方宝典商贸有限公司（以下简称：东方宝典公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。*****部队的委托诉讼代理人安坤、宋步明，东方宝典公司的委托诉讼代理人林嘉鑫、刘果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。*****部队向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方于2014年12月18日签订的编号空直（2014）081079号的《军队房地产租赁合同》；2．判令东方宝典公司将其承租的坐落号空直京字第3655A号的房屋（建筑面积5634平方米）及其附属设施设备立即腾退交还*****部队；3．判令东方宝典公司给付到合同解除之日的租金（暂计算到2019年6月30日为1675000元）；4．判令东方宝典公司向*****部队支付违约金3917100元；5．判令东方宝典公司给付解除空直（2014）081079号《军队房地产租赁合同》后自合同解除之日起至东方宝典公司实际完全腾退涉案房屋前，占用上述房屋及设施设备的使用费（按照合同约定的年租金45万元÷365天×实际占用天数）；6．本案诉讼费由东方宝典公司承担。2019年12月24日，*****部队向本院提交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求为：1．判令空直（2014）081079号《军队房地产租赁合同》到期终止后，东方宝典公司立即将坐落号空直京字第3655A号的房屋（位于北京市大兴区旧宫镇集贤村*****部队所属被装修理单位营区内，建筑面积5634平方米，以下简称：涉案房屋）及附属设施设备完全腾退交还给*****部队；2．判令东方宝典公司给付到期租金1900000元（计算至2019年12月31日）；3．判令东方宝典公司向*****部队支付违约金5222925元；4．判令东方宝典公司给付*****部队占用上述房屋及设施设备、场地的使用费（自2020年1月1日起至实际完全腾退时止，按照年租金450000元计算）；5．东方宝典公司承担诉讼费用。事实和理由：2012年1月13日，*****部队与东方宝典公司签订《租赁协议》，约定*****部队将位于北京市大兴区旧宫镇集贤村*****部队院内800平方米库房和1000平方米场地出租给东方宝典公司，租赁期限自2012年7月1日起至2022年6月30日止，前五年年租金190000元，第六年至第七年的年租金300000元，第八年至第十年的年租金400000元。租金支付方式为年付。当年，东方宝典公司对承租库房实施改造，在原址翻建了一栋5634平方米的三层商业楼，用于宾馆经营。2014年12月中旬，根据全军房地产专项整治整改指示要求，原、被告双方签订《出租房地产移交书》，东方宝典公司同意将翻建的5634平方米房屋无条件移交给*****部队。2014年12月8日，原、被告双方签订《军队房地产租赁合同》，约定*****部队将涉案房屋出租给东方宝典公司，建筑面积5634平方米，租赁用途宾馆经营，租赁期限2015年1月1日起至2019年12月31日止，租金总额2100000元，第一年至第三年年租金400000元，第四年至第五年年租金450000元，年租金半年结算，于每半年的前十日内支付。合同约定东方宝典公司逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，应按滞交经费总额的千分之三向*****部队加收违约金，逾期30日，*****部队有权解除合同并收回按合同约定属于*****部队的全部财产。在租赁合同履行过程中，东方宝典公司仅于2016年3月23日支付租金200000元。2018年8月31日，原、被告就妥善解决欠缴租金、结清债权债务等问题展开谈判并达成意向。由于东方宝典公司的法定代表人坚持要求报其他股东后三日内答复，故双方未在《会议纪要》上签字盖章。其后，东方宝典公司一直经营涉案房屋至今，但却不付到期租金。2019年3月6日，*****部队及上级主管机关约谈东方宝典公司，未就租金给付等达成一致意见。*****部队认为，双方所签订的《租赁协议》和《军队房地产租赁合同》合法有效，受法律保护。东方宝典公司欠付的租金应立即支付。东方宝典公司的行为构成根本违约，应承担合同约定的违约金。另外，《军队房地产租赁合同》已到期终止，涉案房屋及设施设备应当立即收回。为维护*****部队的合法权益，请求法院依法判决。东方宝典公司辩称，1．*****部队违反诚实信用原则，以欺诈、胁迫的方式，使东方宝典公司在违背真实意思表示的情况下与其签订了显失公平的《出租房地产移交书》和《军队房地产租赁合同》，对此东方宝典公司已另案起诉*****部队撤销该两份合同。2012年1月13日，双方签订十年租赁期限《租赁协议》的合同目的是为了减少*****部队直接投资、降低建设和运行成本，通过以租代建的模式即东方宝典公司租用*****部队厂房和场地在原址翻建商业楼并进行装饰装修用于宾馆经营，双方保持长期租赁关系，以实现军民融合发展。但2015年，*****部队却以全军房地产专项整治整改指示要求为借口，利用其绝对缔约强势地位以不补充签订制式合同不移交就无法办理军队房地产租赁许可证进行宾馆经营相威胁，故意向东方宝典公司虚假承诺：合同到期后仍将长期与东方宝典公司保持租赁关系（10年）、积极办理军队房地产租赁许可证，欺骗东方宝典公司，诱使东方宝典公司做出错误的意思表示，在违背真实意思的情况下，与*****部队补签了严重损害东方宝典公司利益的2014年12月18日的《出租房地产移交书》和《军队房地产租赁合同》。该两份合同使原、被告双方权利和义务很不对等，经济利益上严重失衡，东方宝典公司将投入综合造价27792120元翻建并装饰装修的5634平方米房屋无条件移交*****部队，*****部队缩短租期为5年即自2015年1月1日起至2019年12月31日止，同时调高年租金至400000元和450000元、缩短支付当时为半年付，因此*****部队实现了获得利益的目的。该两份合同与东方宝典公司最初在2012年订立《租赁协议》时所追求的合同目的完全相反，违反了公平合理的原则，也违反了东方宝典公司的自主自愿。东方宝典公司自第一次收到*****部队起诉状后才了解*****部队本来的真实目的及上述欺诈等行为，但东方宝典公司仍愿意去相信军队应该是正义的，是可以保护国家和人民的，甚至在上一次庭审结束后仍尽力在与*****部队和相关单位协商租赁事宜，最终事与愿违，*****部队行为更加恶劣，未经东方宝典公司允许强行进入涉案房屋贴封条并换锁实际控制占有涉案房屋。2．*****部队违反《军队房地产租赁合同》第七条第（五）项约定义务，未向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，致使东方宝典公司无法以涉案房屋为经营场所办理营业执照，无法经营合同约定宾馆项目并获取经营利润，*****部队构成违约，应承担违约责任即赔偿东方宝典公司损失，包括合同履行后可以获得的利益。对于东方宝典公司的可得利益损失，请法院根据具体情况予以裁量，综合考虑：签订合同时可以预见在合同期内东方宝典公司的经营利润，该经营利润在抵扣翻建及装饰装修投资、房屋租金、投资款贷款利息、人员水电等成本后仍有盈余，且该盈余应高于东方宝典公司投入综合造价27792120元按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息额。3．东方宝典公司不应向*****部队支付租金，更无需支付违约金。基于*****部队的上述违约行为，导致东方宝典公司未实际使用涉案房屋经营宾馆，租赁用途尚未实现，租金应全部予以免除，东方宝典公司不构成违约，更无需向*****部队支付违约金。然而*****部队不但未减免租金，还提出高额的违约金，请法院以*****部队零投资零实际损失为基础，兼顾*****部队违约行为、合同的履行情况、东方宝典公司投入两千多万负收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法作出免除租金、不支付违约金的裁决。另，*****部队还违反约定未及时报经军队审批部门批准、未向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，直到2015年12月23日中国人民解放军空军房地产管理局才盖章审批，在此之前涉案房屋未经审批根本不能以任何方式使用，租金当然无从谈起。而且*****部队骗取东方宝典公司为尽快办理《军队房地产租赁许可证》于2016年3月23日支付的200000元租金应退还给东方宝典公司。*****部队提交的证据《军队房地产租赁许可证》显示发证时间为2016年3月30日，该时间与东方宝典公司支付200000元的时间仅间隔7日，因此可以证明东方宝典公司支付200000元为尽快获取《军队房地产租赁许可证》经营宾馆，但*****部队却至今未发放给东方宝典公司。*****部队提交的证据《会议纪要》显示：“合同签订后上报空军房管局审批，直到2015年12月空军房管局才批复同意，期间因合同未批复，该公司（即东方宝典公司）2015年全年未经营。另外，配套的《军队房地产租赁许可证》直到2016年3月30日才办理下来。……仓库决定暂不将许可证发给承租方，造成承租方无法办理营业执照，影响正常经营”，“受大兴区‘11．18’大火影响，地方政府要求其停业期间2018年1月1日-2018年8月31日……”。该证据内容与东方宝典公司所述事实相符（停业期间除外），受大火影响，东方宝典公司实际停业时间为2017年11月20日至2018年10月31日。由于*****部队先违约导致东方宝典公司一直不能使用涉案房屋经营宾馆，迫于经济压力，东方宝典公司在部队允许和政府不强制停业时间范围内，为减少损失，按照公寓模式临时短租，但无手续难出租，而且还经常因政府部门检查被迫停业，特别是2017年11月18日大兴区火灾事故后政府部门更是严查监管，涉案房屋基本长期处于闲置状态，因此收入微薄，不足以填补贷款利息（贷款3000000元，年利率9．7%，年息288000元），经营宾馆与无手续短租经营根本不是同一概念，经营利润更是天壤之别。4．2020年1月1日起涉案房屋已由*****部队非法强行控制，东方宝典公司无需腾退，亦无需支付房屋及设施设备场地的使用费。在未经东方宝典公司允许的情况下，*****部队强行贴封条并私自更换一楼所有房间门锁和通往二楼、三楼的入户门锁，涉案房屋已由*****部队完全控制，东方宝典公司无法进入，其要求东方宝典公司腾退房屋及支付使用费的请求无事实和法律依据，属恶意诉讼。现双方争议未解决仍在诉讼中，东方宝典公司保存部分房间钥匙否定不了*****部队对涉案房屋的完全控制，东方宝典公司只是在能力范围内尽量防止*****部队强行破坏房屋现状，避免造成损失扩大，影响案件的审理、鉴定和赔偿事宜等。综上，*****部队先是以欺诈、胁迫的方式，使东方宝典公司在违背真实意思的情况下与其签订了显失公平的两份合同，然后又在合同签订后恶意违约不履行合同义务，再然后违反承诺起诉至法院解除合同并要求东方宝典公司交还涉案房屋、承担租金和高额违约金等，完全是在损害东方宝典公司利益的基础上，以零投资零损失试图骗取超额利益即东方宝典公司投资27792120元翻建装饰装修的涉案房屋，最后又自2020年1月1日起非法强行控制涉案房屋。其行为与军队应树立的爱民、拥政、文明等形象不符，与双方最初签订的以租代建的《租赁协议》合同目的完全背道而驰，导致东方宝典公司未能经营宾馆零经营利润，造成东方宝典公司涉案房屋的建筑及装饰装修损失、投资款贷款利息损失、逾期利益损失等各项经济损失。故请求法院依法驳回*****部队的诉讼请求，支持东方宝典公司的反诉请求，切实保障公平原则的实现，维护群众合法权益和部队的正当权益，真正实现军民融合发展、促进社会稳定。东方宝典公司向本院提出反诉请求：1．判令双方继续履行于2012年1月13日签订的《租赁协议》和于2014年12月18日签订的《军队房地产租赁》，*****部队向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》并交付东方宝典公司使用；2．判令*****部队赔偿东方宝典公司涉案房屋的建筑及装饰装修损失10000000元（暂计10000000元，实际以工程造价司法鉴定为准）；3．判令*****部队赔偿东方宝典公司利息损失，以涉案房屋的建筑及装饰损失为基数，自2015年1月1日起计算至*****部队实际赔偿东方宝典公司涉案租赁房屋的建筑及装饰装修损失之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；4．判令本诉与反诉的诉讼费、鉴定费均由*****部队承担。2020年4月9日庭审时，东方宝典公司变更诉讼请求为：1．判令*****部队赔偿东方宝典公司涉案房屋的建筑及装饰装修损失10000000元（暂计，实际以工程造价司法鉴定为准）；2．判令*****部队赔偿东方宝典公司利息损失，以涉案房屋的建筑及装饰损失为基数，自2015年1月1日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至*****部队实际赔偿东方宝典公司涉案房屋的建筑及装饰装修损失之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；3．判令本诉与反诉的诉讼费、鉴定费均由*****部队承担。事实和理由：双方于2012年1月13日签订的《租赁协议》和于2014年12月18日签订的《军队房地产租赁合同》均系依法成立的合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。《租赁协议》是主合同，《军队房地产租赁合同》是对关于库房改造翻建后经营宾馆项目的补充协议，上述合同签订后由于*****部队违反合同约定义务未向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，致使东方宝典公司至今无法以涉案房屋为经营场所办理营业执照，无法经营合同约定宾馆项目并获取营业额，*****部队构成违约应承担违约责任，弥补因*****部队违约给东方宝典公司造成的经济损失，是东方宝典公司恢复到合同得到严格履行情况下的状态，促使双方诚信履行合同。另，涉案房屋是由东方宝典公司依据合同翻建并按经营宾馆用途进行精装修，已投入综合造价27792120元，但由于*****部队的前述违约行为，导致东方宝典公司至今无法经营宾馆，已给东方宝典公司造成严重经营利润损失，如解除合同对于东方宝典公司明显不公平，不仅合同目的无法实现，而且还将会给东方宝典公司造成更巨大的经济损失，该损失应由*****部队承担。综上，东方宝典公司依据相关法律的规定向法院提出反诉，请法院支持东方宝典公司的反诉请求。*****部队针对东方宝典公司的反诉请求辩称，1．关于东方宝典公司要求*****部队赔偿涉案房屋的建筑及装饰装修损失问题。《租赁协议》第四条约定“甲方同意，乙方对库房进行改造，改造前应将施工图纸交由甲方审核，经批准后方可施工，费用由乙方自己负责”。对照该条约定，东方宝典公司原址翻建房屋的费用与*****部队无关，无论花费多少都应由东方宝典公司自行承担。《军队房地产租赁合同》第九条第（四）款约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。军队和武警部队全面彻底停止有偿服务，既是国家和军队政策重大调整，也是不可抗力。因此，东方宝典公司对涉案房屋的建筑及装饰装修损失主张没有依据，应予驳回。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。据此规定，东方宝典公司的装饰装修损失赔偿请求也没有依据，理应驳回。关于东方宝典公司主张的赔偿金额和建筑工程造价司法鉴定问题，结合《租赁协议》第四条约定和《出租房地产移交书》中“乙方同意将所翻建的5634平方米房屋无条件移交给甲方”的书面确认，东方宝典公司主张的赔偿项目和金额没有法律依据，主张的建筑工程造价司法鉴定没有任何必要。2．关于东方宝典公司要求*****部队赔偿其利息损失问题。东方宝典公司的该项反诉请求是以涉案房屋的建筑及装饰装修损失为基数，计算时间自2015年1月1日起至实际赔偿上述损失之日止，计算的标准是中国人民银行同期贷款利率。如前所述，东方宝典公司主张的涉案房屋建筑及装饰装修损失没有法律依据和合同依据，据此损失所要求的利息损失当然无从谈起。关于违约责任问题，自2015年1月1日双方签订《军队房地产租赁合同》之日起至东方宝典公司2019年8月22日提起反诉之日止，东方宝典公司仅于2016年3月23日给付租金200000元，拖欠租金比例高达90%以上。可见，东方宝典公司的行为构成根本违约。东方宝典公司在反诉状中称：*****部队违反合同约定义务未向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，构成违约。这一说法与事实不符。《军队房地产租赁合同》第七条第（五）款是有申领方面的约定，但必须强调的是，核发《军队房地产租赁许可证》由上级主管机关决定，具有明显的不确定性。因此，该条约定没有申领办证结果和时间上的明确要求。事实上，中国人民解放军房地产管理局于2016年3月30日核发了军房租证[2016]空京字第000138号《军队房地产租赁许可证》，其后，*****部队的营房助理张虎林送交该租赁许可证，东方宝典公司拒收（理由是一年一办，当年度许可时间仅半年有余）。再后来，空军下发后战[2016]6号文件，在《空军全面停止有偿活动实施方案》第二条第（一）款第3项明确规定，“所有有偿服务单位的许可证和各类行业资质证照，自下而上逐级收缴至空军机关有关部门”。所以说，*****部队是申领到《军队房地产租赁许可证》的。就此，*****部队的行为没有违约，更不应承担所谓的违约责任。至于东方宝典公司提及的经营利润损失，*****部队不同意其单方说辞。《租赁协议》和《军队房地产租赁合同》履行期间，租赁物一直在东方宝典公司手里，原址翻建三层楼后，东方宝典公司一直在营业，即便是2017年11月18日发生的大兴火灾事故全市消防安全整治和非常住人口清查期间，东方宝典公司亦未停业。*****部队起诉东方宝典公司的前后一段时间，*****部队的营房管理部门多次到东方宝典公司承租的场所查看，租赁物一直处于营业使用状态。3．关于《租赁协议》与《军队房地产租赁合同》的关系问题。东方宝典公司在反诉状中称，租赁协议是主合同，租赁合同是对主合同关于库房改造翻建后经营宾馆项目的补充协议。这种说法既与事实不符，也没有任何依据。《租赁协议》是独立合同，《军队房地产租赁合同》也是独立合同，二者之间没有主次之分，更不存在前者是主合同后者是补充协议的衔接关系。两份合同之间的逻辑关系是，《租赁协议》约定东方宝典公司“以租代建”，可以原址翻建用于宾馆经营。2012年底，5634平方米的三层楼开始运营收益，2014年底，落实全军房地产专项整治整改工作指示要求，“以租代建”房屋无条件收回，重新签订租赁合同，期限最长5年。2014年12月18日签订的《军队房地产租赁合同》，报经中国人民解放军空军房地产管理局盖章批准，已经取代2012年1月13日的《租赁协议》，根本不存在东方宝典公司所述的补充协议关系。综上所述，*****部队依据《军队房地产租赁合同》的约定和相关法律规定主张权利，合法有据，应予支持。东方宝典公司根本违约的情形下提起反诉，其反诉请求既无政策法规依据，亦无有效证据支撑，应予全部驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月13日，*****部队（出租方，甲方）与东方宝典公司（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定甲方出租给乙方的场地坐落在旧宫镇集贤村*****部队院内库房建筑面积为800平方米的库房和面积为1000平方米的场地；租赁期限自2012年7月1日至2022年6月30日，租期为10年；前五年年租金为190000元，第六年至第七年年租金为300000元，第八年至第十年年租金为400000元，租金为年付；甲方同意乙方对库房进行改造，改造前应将施工图纸交由甲方审核，经批准后方可施工，费用由乙方自己负责；租赁期满后，乙方将所有建筑和设施无条件完好无损交还给甲方，同等条件下，乙方优先续租。合同签订后，东方宝典公司经*****部队同意，对仓库进行了翻、扩建，翻、扩建后的三层房屋建筑面积共计5643平方米。2014年12月18日，*****部队（甲方）与东方宝典公司（乙方）签订《出租房地产移交书》，约定因部队政策要求，经甲乙双方多次协商，乙方同意将所翻建的5643平方米房屋无条件移交给甲方。同日，*****部队（甲方、出租房）与东方宝典公司（乙方、承租方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于北京市大兴区集贤镇建筑面积为5634平方米的房屋出租给乙方；租赁用途为宾馆；租赁期限为2015年1月1日起至2019年12月31日止；第一年至第三年年租金为400000元，第四年至第五年年租金为450000元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；租赁期内，甲方负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续及申领《军队房地产租赁许可证》；乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用前，乙方不得转移，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起一个月内无条件将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；因不可抗力原因以及国家和军队正常法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。2015年12月23日，中国人民解放军空军房地产管理局在《军队房地产租赁合同》落款处盖章确认。在合同履行过程中，东方宝典公司仅于2016年3月23日交纳房租200000元，剩余租金一直未交纳，东方宝典公司称因*****部队一直未向其提供《军队房地产租赁许可证》，导致其一直无法正常经营宾馆，故未依约交纳租金。经查，中国人民解放军房地产管理局于2016年3月30日发放《军队房地产租赁许可证》，该证载明：“经审查，该项目符合国家、军队有关房地产租赁政策规定，特发此证”，有效期限自2016年1月1日至2016年12月31日。*****部队称此前欲将该证给予东方宝典公司，但东方宝典公司认为该证剩余期限太短，拒绝接收，后因军委下达全军停止有偿服务的通知，考虑到政策不明朗，故未再将《军队房地产租赁许可证》给予东方宝典公司。东方宝典公司对此不予认可，称从未见到过该《军队房地产租赁许可证》。2018年8月31日，*****部队与东方宝典公司进行了谈判，*****部队形成了《会议纪要》，载明：“因该项目属于‘以租代建’项目，2014年底根据全局房地产专项整治整改要求，空军房管局指导仓库进行了整改，2014年12月18日，仓库与该公司签订了整改后的合同。整改后合同租期压缩至5年（从2015年1月1日至2019年12月31日），租金经空军房地产价格评估中心评估，由原年平均租金27万元上调为年平均租金42万元。合同签订后上报空军房管局审批，该公司2015年全年未经营。另外，配套的《军队房地产租赁许可证》直到2016年3月30日才办理下来。由于2016年2月28日，军委已经下达全军停止有偿服务的通知，因不知停偿工作的具体政策，怕生出其他事端，仓库决定暂不将许可证发给承租方，造成承租方无法办理营业执照，影响正常经营。……经过4个多小时的谈判，在直供部宋高工指导下双方就租金问题达成了初步意见：一是因合同未批复，导致承租方无法经营期间（2015年1月1日至2015年12月21日）的租金40万元，仓库给予免除；二是受大兴区“11．18”大火影响，地方政府要求其停业期间（2018年1月1日-2018年8月31日）的租金30万元，仓库给予免除；三是其他营业时间（2016年1月1日-2017年12月31日），承租方按照合同约定交纳租金，共需交纳租金80万元（前期已交纳20万元，此次补交60万元）”，之后，双方未达成最终一致意见。*****部队提交涉案房屋的出租情况电脑统计表、入住宾馆人员统计表、承租标的使用情况图、经费明细表、费用收缴凭证等证明合同期间东方宝典公司一直在营业有经营收入。东方宝典公司称确实存在涉案房屋短租情况，但*****部队申请的《军队房地产租赁许可证》的发证时间为2016年3月30日，其公司系在此时间之后才开始以公寓临时短租模式经营；在营业之前发生的水、电等费用均是日常维护消耗所需，且*****部队提交的部分票据的交款人并非东方宝典公司的法人王海东本人，与东方宝典公司无关；因为经营手续不全，涉案房屋多次被迫强制停业，特别是受2017年11月18日的大火影响，其公司于2017年11月20日至2018年10月31日停止营业；故经营收入尚不足以支付经营成本。综上，东方宝典公司坚持要求对涉案房屋的建造及装修工程造价进行评估鉴定，并要求按照评估金额将其建房及装修损失作为预期营业损失的转化向*****部队主张赔偿。在案件审理过程中，本院组织双方当事人对涉案房屋及场地进行了现场勘查，现场可见一层门脸房均上有两把锁；一层通往二、三层的大门由*****部队上锁；二、三层各个房间由东方宝典公司上锁；房间内有床、沙发、衣柜、灶台等简单家具。*****部队称东方宝典公司于2020年1月13日最后撤离，搬离后涉案房屋即停止供电，现一层门脸房由*****部队和东方宝典公司共同控制。东方宝典公司称已于2019年12月31日前搬离，一层门脸房的锁已由*****部队换掉，其公司不再控制。本院认为，依法成立的合同受法律保护。*****部队与东方宝典公司先后签订了《租赁协议》、《出租房地产移交书》以及《军队房地产租赁合同》，现未有证据证明双方系在违背各自真实意愿的情况下签订，且合同内容未违反法律强制性规定，应为合法有效。关于《租赁协议》与《军队房地产租赁合同》的关系，本院认为《军队房地产租赁合同》对租赁物的地点、租赁用途、租赁期限、租金及支付方式、权利义务、违约责任等进行了明确约定，该合同对《租赁协议》的主要内容进行了变更和调整，两者并非主合同与补充协议的关系，双方应按照变更后的《军队房地产租赁合同》的约定履行各自义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。在合同履行期内，东方宝典公司未依约支付租金属违约行为，应承担继续履行的给付义务；但考虑到*****部队存在未按约定向东方宝典公司提供《军队房地产租赁许可证》，影响东方宝典公司办理宾馆营业执照的违约情形，同时结合《会议纪要》中记载关于影响涉案房屋经营使用的情形及实际经营的情形；本院对东方宝典公司应支付的租金1900000元予以酌减，确定东方宝典公司应给付租金数额为650000元。租赁期间届满，承租人应当腾退并返还租赁物。双方签订的《军队房地产租赁合同》于2019年12月31日到期终止，东方宝典公司负有腾退返还涉案房屋的义务。东方宝典公司辩称涉案房屋已由*****部队控制，但根据现场勘查情况，东方宝典公司对部分房屋上锁，并未与*****部队办理腾退交接手续，其应当予以腾退并支付腾退房屋前的占有使用费，考虑到涉案房屋现已停电且不再对外经营，*****部队对一层门脸房及通往二、三层的大门上锁，东方宝典公司无法正常使用，本院酌情确定东方宝典公司支付占有使用费的标准为每月10000元。关于*****部队主张东方宝典公司因未按约定支付租金应承担违约金的诉讼请求，考虑到*****部队亦存在未按约定向东方宝典公司提供《军队房地产租赁许可证》影响其办理宾馆营业执照的违约情形，且双方在合同履行过程中就涉案房屋经营租金问题进行过协商谈判，故对该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于东方宝典公司主张的建房、装修损失以及相应利息损失的反诉请求，根据双方签订《出租房地产移交书》及《军队房地产租赁合同》的约定，东方宝典公司将涉案房屋无偿移交给*****部队，之后*****部队将涉案房屋出租给东方宝典公司；租赁期届满后东方宝典公司应当腾退返还涉案房屋，现东方宝典公司申请对已无偿转让的涉案房屋建房及装修工程造价进行评估，本院不予准许，其将建房及装修损失作为预期营业损失的转化要求*****部队赔偿并主张相应利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、北京东方宝典商贸有限公司于本判决生效后十日内将坐落号为空直京字第3655A号的建筑面积5634平方米的房屋（位于北京市大兴区旧宫镇集贤村*****部队所属被装修理单位营区内）及附属设施设备腾退并交还给中国人民解放军*****部队；二、北京东方宝典商贸有限公司于本判决生效后十日内给付中国人民解放军*****部队房屋租金650000元；三、北京东方宝典商贸有限公司于本判决生效后十日内给付中国人民解放军*****部队房屋场地占有使用费（按照每月10000元的标准，自二〇二〇年一月一日起计算至房屋场地实际腾退之日止）；四、驳回中国人民解放军*****部队的其他诉讼请求；五、驳回北京东方宝典商贸有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费61660元，由中国人民解放军*****部队负担51360元（已交纳），由北京东方宝典商贸有限公司负担10300元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费11800元，由北京东方宝典商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑶人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇二〇年五月六日书 记 员  张思竹-2--1-