松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初6689号 原告（反诉被告）：袁东武，男，1974年11月14日生，汉族，现住吉林省松原市宁江区。 委托代理人：刘艳秀，女，1975年8月18日生，汉族，现住吉林省松原市宁江区。 委托代理人：丛丽华，前郭县维稳法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：松原某物流有限公司，住所地吉林省松原市经济技术开发区。 法定代表人：梁荣艺，经理。 委托代理人：陈志翔，公司员工。 委托代理人：许锐，吉林迅捷律师事务所律师。 原告袁东武诉被告松原某物流有限公司（以下简称某公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘艳秀、丛丽华，被告的委托代理人陈志翔、许锐到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 袁东武诉称：2017年末，原、被告签订商户入驻经营合同书，合同约定原告入驻被告经营场地中BXXXXX号档口经营水果，合同经营期自2017年12月1日起至2020年11月30日止，被告同意两个档口免费提供给原告使用24个月，从市场交付进驻之日起计，即2017年12月1日起至2019年11月30日止，原告向被告交纳入驻经营保证金4万元。原告在正常经营过程中，被告违反合同约定，自2018年11月份起强行收取原告摊位费，每吨按照80元收取，如果原告拒绝交付，被告就不让原告拉货的车进入市场，无奈原告只好交付货物费，后原告多次找到被告认为这种收费方式不合理，被告又变通方式每吨按30元收费，大约收取原告3万元，对另外收取的每吨50元逐渐返还给原告并为原告办理储值卡，储值卡卡号为：802439，卡余额约为3000元。被告2018年10月至11月收取原告摊位费4500元。现原告诉至法院要求解除与被告签订的商户入驻经营合同书；返还原告经营保证金4万元；返还原告自2018年11月末起以每吨30元的价格收取的货物费3万元；返还原告自2018年11月末起以每吨50元的价格收取原告的货物费余款约3000元；返还原告2018年10月至11月强行收取的原告的货位费4500元。 某公司辩称及反诉称：同意解除原、被告之间签订的入驻经营合同书，不同意返还保证金。原告擅自退出市场经营，欠缴多项租金和费用，其行为已经构成根本违约，根据合同约定保证金不予返还。被告向原告收取的交易管理费即交易佣金，而非货位费，被告在2018年11月24日面向蔬菜、水果类批发商户公示《收费通知》明确告知商户收费的标准，在公告期间并未有人提出异议，该标准于2018年12月1日起开始正式实施。收取的交易佣金或者交易管理费属于行业惯例，按照每吨50元的标准进行返还是被告市场自开始收取管理费就一直在实施的返利政策，并非原告主张的因商户反映而采取的变通形式。原告的货物也已经实际进场，其账户内金额随着结算发生变动，现在已全部结算完毕，原告主张的数额没有证据支持，综上对原告主张的返还交易管理费的诉讼请求不予认可，原告的主张没有事实以及法律依据。现我公司针对该案件已经提出反诉的请求，请求解除原、被告之间签订的《商户入驻经营合同书》；判令反诉被告向反诉原告支付BXXXXX、BXXXXX两个档口租金79400元；判令反诉被告向反诉原告支付欠缴的物业费、供暖费、垃圾处理费、水电费等总计24409元；判令反诉被告赔偿反诉原告场地空置损失31721元；判令反诉被告自起诉之日起至给付之日止以135530元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率向反诉原告支付利息。 袁东武辩称：原告在免租期内不存在提前终止合同的行为，原告没有违约，被告理应将收取的原告的经营保证金全部退还。免租期内向原告收取商铺、档口、摊位费是不合理的，被告的这种行为已经构成违约，要求被告予以返还。被告强行收取原告交易费也是不合理的，属于被告违约，要求被告对已经收取的交易费全部予以返还。关于原告储值卡卡号为：802439的存款金额以及被告自2018年11月末已每吨30元收取原告交易费的数额问题，原告认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定被告应该承担举证责任。原告一直按照合同约定履行并不存在任何违约的事项，相反被告未按照合同约定履行，强行对原告进行乱收费，致使原告无法经营已经构成违约。 经审理查明：2017年11月30日，原告袁东武（作为乙方）与被告（作为甲方）签订商户入驻经营合同书，合同约定乙方入驻甲方经营场地中X区X栋X号档口经营水果；合同经营期限：自2017年12月1日起至2020年11月30日止；优惠约定：甲方同意本场地优惠免费提供乙方使用24个月，从市场交付进驻之日起计，即2017年12月1日起至2019年11月30日止；合同经营保证金规定：本合同签订时，乙方自愿向甲方缴纳入驻经营保证金4万元；经营管理费用及缴纳规定：乙方入驻市场经营涉及到的交易管理费、物业管理费、水电费等，收费标准详见《市场管理公约》；市场设施保证：乙方在合同期限内对本场地设施设备有损害时，应及时修复，如未能修复的，乙方应照价赔偿，否则甲方有权直接从乙方交纳的保证金中扣除相应金额作为赔偿；免费使用本场地保证：1、如果乙方在免租期内提前终止合同的，经营保证金不予退回，2、乙方未经甲方同意的情况下单方面终止，解除本合同，或因乙方违约被甲方单方面解除本合同的，乙方经营保证金不予退回；保证金清退办法：合同自然终止，乙方无任何拖欠款和无违反合同规定之内容前提下，保证金在合同终止之日起30个自然日内，甲方无息全额退还给乙方；乙方权利和义务：乙方按照甲方通知时间入住装修，并保证遵照甲方确定进驻日期开门营业，保持连续正常营业，未书面向甲方申请批准，乙方不得擅自关门停止正常营业，乙方在规定进驻日期未准时正常营业的，或月累计擅自关门歇业超过5天视为违约，甲方有权单方面终止合同，没收乙方已缴纳所有款项费用作为赔偿；违约责任和处罚规定：1、甲方确定市场进驻时间而乙方未能入住经营者，甲方有权单方面解除合同，并没收乙方已缴纳保证金作为违约金，2、乙方在合同期内未书面申请经甲方批准而连续停业超过5个自然日以上的，甲方有权单方面解除合同，并没收乙方已缴纳保证金的30%作为违约金，3、合同有效期内，乙方逾期向甲方缴纳合同规定的租金及其他相关费用的，乙方每天向甲方支付未付金额的千分之一的违约金，超过30个自然日仍未全额缴清欠款的，甲方有权单方面解除合同，并没收向甲方缴纳的保证金作为违约金。该商户入驻经营合同书附件1为市场管理公约，附件2治安、消防、安全经营目标管理责任书，3、附件3经营活动“三包”承诺书。原告租赁的档口1A36面积为151.82平方米，其中一层面积100.53平方米，二层面积为51.29平方米。原、被告双方签订的市场管理公约约定物业费一层底商每平方米每月2元、二层及以上每平方米每月1.2元，取暖费每平方米38元。2018年原告交B1-140、B1-142临时交易位费4500元。原告主张其于2019年7月20日撤出租赁的档口，被告抗辩原告于2019年7月10日撤出租赁的档口及临时交易位。被告主张原告给付水费91元、电费53元，原告对此无异议。被告提供的原告名下会员卡清单显示原告会员卡账户内余额为3137.41元。 认定上述事实的证据有：原、被告陈述、商户入驻经营合同书、收据、照片、书面说明、不动产使用证、房地产测绘成果（竣工）确认表、会员卡清单等在卷为凭。 本院认为：原、被告签订商户入驻经营合同书是双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。原告主张解除双方签订的商户入驻经营合同书，被告也同意解除双方签订的商户入驻经营合同，故双方该项请求本院予以支持。原告主张被告强行将其租赁的档口门锁上，被告抗辩因原告撤离档口后才将门锁上，原告袁东武未提供充分证据证明被告强行将档口门锁上导致其不能经营才撤离档口的证据，原告应按照双方签订的商户入驻经营合同书约定按保证金的30%支付违约金，故被告某公司应返还原告保证金28000元。原告交临时交易位费4500元，因原、被告未就此项内容签订书面的租赁合同，属于双方自愿履行的行为，袁东武要求返还没有合同约定和事实依据，本院不予支持。某公司主张要求袁东武向其支付两个档口租金79400元，因双方无合同约定，本院不予支持。对于原告袁东武主张返还被告收取的货物费，因原告已经交付，且原告未提供证据证明被告收取货物费违反法律、法规强制性规定，故原告该项请求本院不予支持。对于原告主张被告应返还剩余货物费约3000元，且被告提供原告名下的会员卡清单显示账户为3137.41元，故被告应当返还原告储值卡余额3137.41元。某公司主张原告给付水费91元、电费53元，原告对此无异议，按照合同约定该费用应由袁东武负担，故原告袁东武应给付被告水费91元、电费53元。袁东武承租的1A36档口面积为151.82平方米，其中二层为51.29平方米，故原告给付被告1XXX档口2018年度物业费3151元、2019年度物业费1649元。某公司主张原告租赁的档口层高超过6米，被告未提供相应证据予以证实，故原告应给付被告1XXX档口档口2017年度取暖费3846.11元、2018年度取暖费5769.16元。因被告未提供其主张的上述费用的给付时间，故袁东武应自被告反诉之日即2019年11月14日起至给付之日止按照同期全国同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。对于被告主张原告承租的档口空置费没有法律依据，故被告该项请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除原告袁东武与被告松原某物流有限公司于2017年11月30日签订商户入驻经营合同书； 二、被告松原某物流有限公司于本判决生效后立即返还原告袁东武保证金28000元； 三、被告松原某物流有限公司于本判决生效后立即返还原告袁东武储值卡余额3137.41元； 四、反诉被告袁东武于本判决生效后立即给付反诉原告松原某物流有限公司水费91元、电费53元、物业费4800元、取暖费9615元，并以14559元为基数自2019年11月14日起至给付之日止按照同期全国同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息； 五、驳回本诉原告袁东武其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告松原某物流有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1738元，由本诉被告负担698元，由原告负1040担元；反诉费1505元，由反诉被告负担160元，反诉原告负担1345元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判长  罗洪山 审判员  胡 萌 审判员  倪 华 二〇二〇年五月二十八日 书记员  刘 传