福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1984号 上诉人（原审被告）：陈贤灯，男，1956年3月3日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：王秀芳，福建合伦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：林宗琴，女，1955年6月23日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人（原审被告）：陈雄生，男，1977年12月16日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人（原审被告）：陈雄明，男，1980年4月3日出生，汉族，住福建省福清市。 上述三上诉人共同委托诉讼代理人：叶荣超，福建合伦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：毛振辉，男，1962年3月6日出生，汉族，住福建省福清市。 被上诉人（原审原告）：毛振金，男，1964年6月7日出生，汉族，住福建省福清市。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：林文成，福建伟峰律师事务所律师。 原审被告：林丽英，女，1974月5月25日出生，汉族，住福建省福清市。 原审第三人：林玉华，女，1971月6月17日出生，汉族，住福建省福清市。 原审第三人：张锦田，男，1953年4月26日出生，住台湾地区宜兰县。 上诉人陈贤灯、林宗琴、陈雄生、陈雄明因与被上诉人毛振辉、毛振金、原审被告林丽英、原审第三人林玉华、张锦田房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈贤灯、林宗琴、陈雄生、陈雄明上诉请求：1．依法撤销一审判决书的第一项判决，依法发回重审或直接改判；2．本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。 事实和理由：一、本案一审程序严重违法，依法应发回重审。《房屋及用地转让协议书》的签订主体为被上诉人毛振辉、毛振金方，四上诉人对该协议书的签订与否并不知情，且并非该协议书的签订人。但被上诉人毛振辉、毛振金诉请判令其与原审被告林丽英签订的《房屋及用地转让协议书》有效，案由为房屋买卖合同纠纷，居于合同相对性原理，四上诉人均非合同当事人，并非本案适格主体。一审法院将四上诉人列为被告并要求承担诉讼费，不仅程序上严重违法，而且实体上也明显法律适用不正确。并且作为共有产权人的陈金顺、林雪珍、陈丰利在本案中也只字未提，判决时直接处分了属于他们名下不动产的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，本案应发回重审。二、一审查明事实有误。在证据认定上对上诉人提交的证据仅以与本案审理无关的事由直接不予采纳，明显不公，具体事实如下：一审判决书第八页第三行忽略了以下事实：2001年6月签订的《买断契约》上陈贤灯、陈金顺、林雪珍、陈丰利、林宗琴、陈雄生、陈雄明名字均系陈贤灯一人签写，做为产权共有人的陈金顺、林雪珍、陈丰利、林宗琴、陈雄生、陈雄明并未在该《买断契约》上签字，且对该买卖行为并不知情。该《买断契约》也因为买方林玉华未履行契约的付款义务导致该合同并未产生法律效力。关于一审判决书第八页第九行，一审法院在没有任何客观证据证明合同签订的双方当事人出庭确认的情况下直接认定该事实的存在错误。关于一审判决书第九页第二行：毛某的调查笔录被一审法院直接审查核实了，对上诉人提交的可证明上诉人一直以来都长期占有使用本案诉争不动产的相关证据一句话给予排除。本案一审事实认定中还遗漏了众多重要事实，具体如下：忽略了案涉第一份《买断契约》的合同签字人实际上只有陈贤灯与林玉华；忽略了林玉华在签订《买断契约》时的身份并非是福清市阳下乡阳下村村集体成员；忽略了林玉华未履行《买断契约》上约定的款项支付义务，且诉争不动产自始至终都是产权所有人一直在占有、使用、管理、修缮的客观事实。也未就本案被上诉人毛振金、毛振辉名下已有宅基地的客观事实进行查明。三、一审的判决严重违背客观事实。具体如下：被上诉人一审提供的《房屋及用地转让协议书》、林丽英与林玉华、张锦田签订的《卖断契约》均为复印件，相对方林丽英、林玉华和张锦田未到庭，《房屋及用地转让协议书》和《卖断契约》签名的真实性、内容的真实性、履行的真实性均未证明，竟直判决《房屋及用地转让协议书》合法有效错误，应予纠正。被上诉人负有证明《房屋及用地转让协议书》、《卖断契约》真实有效并已履行的义务。但被上诉人并没有证明林丽英有有资格出卖房屋及用地，因为上诉人已确认与林玉华之间的买卖既不合法也未履行；其二，被上诉人只提供了《卖断契约》的复印件，这一前手买卖是否合法真实，是否已履行仅凭复印件不能证明；其三，《卖断契约》及《房屋及用地转让协议书》的签约相对方林玉华、张锦田以及林丽英都未到庭，从签名到内容到履行的真实性都无法证明。上诉人本就不是《房屋及用地转让协议书》、《卖断契约》的合同签订主体，一审直接判决协议书合法有效错误。因林玉华未依约支付转让款，涉案房屋土地未交付林玉华使用，相关权属证书也未完全交付林玉华；其四，一审判决认定《卖断契约》已履行完毕与事实不符，理由如下：1.由于林玉华未支付转让款，涉案房地未交付林玉华，讼争房地从2001年至今都由上诉人持续居住使用。2.涉案房地权证未全部移交林玉华。3.一审判决的推定基础是法律人的认知而非普通农民陈贤灯的认知。其五、一审审理中遗漏查明三次买卖房地是否移交，未结合物的移交判断三次买卖是否真实，未要求被上诉人负相应举证义务。全案中，被上诉人无法提供任何移交、占有使用讼争房屋的证据，特别是缴纳电费单据、房屋内部照片均无法提供。被上诉人称林丽英自2002年买受后占有讼争房地，其于2015年向林丽英买受后接收了房地，一审庭审时又称其接收房地但未入住，2018年9月发现上诉人“偷住”入内。这一陈述与事实不符，也悖于常理。四、一审判决认为2001年的《卖断契约》至今已10多年，即使物权人林宗琴、陈雄明、陈雄生、陈丰利、林雪金、陈金顺等人签名均由陈贤灯代签，但这些人均系陈贤灯的妻儿父母及叔叔，与陈贤灯的关系特殊，对此买卖行为应知情，长时间内未提出异议，且集体土地使用权证原本已移交，如上诉人未出卖讼争房屋土地并收取相应转让款而长期让原件失去控制却未索回有悖于常理，可认定《卖断契约》已履行完毕。这一判决以结果为前提，逻辑错误。五、福清市阳下镇虽改制为街道，但案涉土地仍为集体性质，法律仍禁止向非村民有偿转让集体土地。一审判决跳过对2001年和2002年《卖断契约》合法有效性的认定，直接认定2015年的《房屋及用地转让协议书》合法有效，事实认定和法律适用均错误。在前手两个《卖断契约》无效、物权没有发生变更转移的情况下，后手的《房屋及用地转让协议书》既不可能成立，也不可能合法有效。综上，上诉人陈贤灯与林玉华签约售房后，因无法过户，双方废除契约，林玉华也未支付转让款，却未将卖断契约原件和三本土地证原件返还给陈贤灯。上诉人一家居住讼争房地至今。一审判决在审理程序、事实认定和适用法律上均存在错误，请二审法院查明事实，依法撤销一审相应判决，以维护上诉人的合法权益。 毛振辉、毛振金辩称，一、四上诉人称“本案一审审判程序严重违法，依法应发回重审”的说法是不能成立的。首先，四上诉人称对《房屋及用地转让协议书》的签订并不知情的说法系谎言，四上诉人自2015年8月份起擅自到案涉房屋旁边搭建围墙及闹事后，被上诉人均有向四上诉人出示该《房屋及用地转让协议书》及相关权属证书给其观看。其次，四上诉人为案涉房屋及土地的第一手出卖方，依法律规定及按合同相对性原理，四上诉人正是本案一审的适格被告，而案外人陈丰利、林雪金、陈金顺自2001年6月依法处分将自己所有的旧房屋及附属土地卖给第一手买方即林玉华后，至今既未提出任何异议也没有侵犯原告合法利益，依相关法律规定，上述案外人陈丰利、林雪金、陈金顺不是本案适格的被告。二、四上诉人称“一审查明的事实有误，甚至部分事实颠倒黑白”的说法是不能成立的。从一审法庭审理查明的内容、从被上诉人提供的证据以及从事实的角度来看，均足以证明四上诉人所称不能成立。形成于2002年10月份的《卖断契约》与形成于2001年6月的《卖断契约》中的见证人均为毛某，且毛某也在《旧厝房屋买卖证明》和另外一份书面证明中署名证实案涉房产及土地于2001年6月份全部卖断给林玉华所有，因此，毛某是知晓本案诉争房产及土地转让事实的重要关系人，毛某虽然没有到庭，但一审法院依职权对该调查笔录依法审查核实是正确的。四上诉人声称本案诉争的不动产自始至终都是产权所有人一直在占有、使用、管理、修缮不是事实。三、四上诉人称“居于一审法院审理过程中程序违法且查明的事实有误，导致了一审的判决严重违背客观事实”的说法是不能成立的。首先，被上诉人在一审时已经提供了足够的证据以证实被上诉人确系诉争房屋土地毫无争议的所有权人，已经尽到充分的举证责任了。其次，被告林丽英、第三人林玉华、张锦田等三人虽然经一审法院公告传唤，逾期未到庭应诉，但一审法院依法查明三次转让行为均真实、有效发生，并已履行完毕。四、四上诉人称“因林玉华未依约支付转让款，涉案房屋土地未交付林玉华使用，相关权属证书也未完全交付林玉华”的说法不能成立。首先，案涉《卖断契约》至今已有近18年之久，上述转让众人在这么长时间内与买受人林玉华没有任何纠纷，也不阻止受让人林玉华、林丽英长期占有、管理、使用案涉房屋土地，这显然有悖常理，因此，一审法院认定含四上诉人在内的出让众人与买受人林玉华之间签订的《卖断契约》已经履行完毕，依法并无不当，该认定符合法律规定。其次，四上诉人称其一审中提供了《修缮房屋证明》等证据内容明显与事实不符。上诉人提供的形成于2018年5月的《阳下街道危旧房修缮及构筑物改造呈报表》系人为编造，其内容与事实严重不符。上诉人提供的形成于2018年7月由阳下街道办事处颁发的与诉争房屋有关的《工程规划公示牌》、《施工质量安全告知》，该公示牌系四上诉人利用诉争房屋的底档非法申请的，不具有法定效力，因此，阳下街道办事处于2018年9月依法取消该《工程规划公示牌》、《施工质量安全告知》。上诉人提供的2018年8月8日的陈贤灯名下电表《关于安装安全用电保户装置的安全告知函》、2018年8月9日的安装电表工料费《收款收据》，以及2018年8月12日、13日对林宗琴名下电表的相关《告知函》和收款收据、《历月电费明细》、《电费发票》所形成的时间而言均发生在2018年8月份，在此之前，四上诉人并未在诉争房屋使用电力。四上诉人的身份证上的地址门牌号为30-3号，诉争房屋的门牌号为86、87号，以上情况足以说明四上诉人均不居住在内。第三，案涉二份《卖断契约》及《房屋及用地转让协议书》中均非常明确，四上诉人所称的上诉人陈贤灯另持有的二本土地证原本和一本房屋所有权证与本案没有直接关联。综上，案涉《卖断契约》已经履行完毕是无可争议的事实。五、四上诉人称“因一审审理中遗漏查明三次买卖房地是否移交，未结合物的移交判断三次买卖是否真实，未要求被上诉人负担相应举证义务”的说法是不能成立的。在2018年9月4日，被上诉人在四上诉人一肆意破坏诉争房屋时就立即出面阻拦而形成纠纷，因此，以上事实可以证明被上诉人一直在实际占有、使用、管理诉争房屋。六、四上诉人称“一审法院认定《卖断契约》已履行完毕的说法系以结果为前提，循环自证，逻辑错误”的说法是不能成立的。含四上诉人在内的众转让人（合计7人）与林玉华签订《卖断契约》已经履行完毕。七、上诉人称“《房屋及用地转让协议书》、《卖断契约》无效及一审法院认定事实有违客观、公正、合法的司法理念”的说法是根本不能成立的。首先，法律并没有禁止宅基地使用权在本村集体经济组织成员内部流转，本案中，2015年7月10日，林丽英与毛振辉、毛振金签订《房屋及用地转让协议书》，将诉争房屋土地转让给被上诉人，而被上诉人系诉争房屋土地所在集体经济组织的成员，其对诉争房屋土地的占有不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《物权法》第十五条规定，案涉《房屋及用地转让协议书》即便未办理物权登记，也不影响合同效力，因此，诉争房屋土地使用权转让行为即被上诉人与林丽英签订的《房屋及用地转让协议书》合法有效。第二，根据民事法律行为应当遵循诚实信用原则及国家维护交易稳定原则，《卖断契约》依法被认定为有效合同并无不当。第三，四上诉人称“二被上诉人在本村集体内已有宅基地”的说法既没有依据且违背事实，两被上诉人除了拥有诉争房屋土地外，从未向相关单位申请获得任何一处宅基地。八、四上诉人所说的“被被上诉人以诉讼谋取不法利益”的内容是没有任何事实依据。综上，被上诉人与被告林丽英所签订的《房屋及用地转让协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗的约定，因此该《房屋及用地转让协议书》合法、有效，被上诉人由此而善意取得诉争房屋土地的行为应受法律保护，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 原审被告林丽英、原审第三人林玉华、张锦田未作答辩。 毛振辉、毛振金向一审法院起诉请求：1.判令林丽英与毛振辉、毛振金签订的《房屋及用地转让协议书》有效；2、判令陈贤灯、林宗琴、陈雄生、陈雄明赔偿毛振辉、毛振金房屋等损失13300元；3、本案诉讼费（包含但不限于公告费、查封费、评估费、鉴定费、航拍测量费等合理诉讼费用）均由五被告共同承担。 一审法院认定事实：毛振辉、毛振金系同胞兄弟，第三人林玉华、张锦田系夫妻关系，陈贤灯、林宗琴系夫妻关系，陈贤灯、林宗琴系陈雄生、陈雄明的父母。案外人陈金顺、林雪珍系陈贤灯的父母，案外人陈丰利系陈贤灯的叔叔。毛振辉、毛振金，陈贤灯、林宗琴、陈雄生、陈雄明以及案外人陈金顺、林雪珍、陈丰利均系福清市阳下街道阳下村村民。 陈金顺名下融阳集建（91）字第01278号《集体土地建设用地使用证》项下位于原福清市的用地（用地面积35.1平方米）、陈丰利名下融阳集建（91）字第01028号《集体土地建设用地使用证》项下位于原福清市的用地（用地面积28.9平方米）、陈贤灯名下融阳集建（91）字第01276号《集体土地建设用地使用证》项下位于原福清市的用地（用地面积60.8平方米）经同村村民毛某见证，于2001年6月订立《卖断契约》以105000元价格转让给第三人林玉华，并将上述三本《集体土地建设用地使用证》原本交付给林玉华。该《卖断契约》的卖断契人落款处有陈金顺、林雪珍、陈丰利、陈贤灯、林宗琴、陈雄生、陈雄明字样的签名并加捺手印，卖方人落款处有林玉华字样的签名捺手印，见证人落款处有毛某的签名捺手印。2002年10月份，林玉华与林丽英签订《卖断契约》将上述讼争房产土地等作价110000元转让给林丽英，毛某进行见证。同时林玉华将上述三本《集体土地建设用地使用证》及2001年6月订立的《卖断契约》原本交付给林丽英。2015年6月12日，毛振辉与林丽英签订《定金契约》约定受让上述讼争房屋土地等，并交付了5万元定金。2015年7月10日，林丽英与毛振辉、毛振金签订《房屋及用地转让协议书》将上述讼争房产土地等作价338000元转让给毛振辉、毛振金，同时移交了上述三本《集体土地建设用地使用证》原件及上述两份《卖断契约》原件。同日，毛振辉向林丽英转账支付了余下转让款288000元。之后，毛振辉、毛振金准备对讼争房屋土地等进行整理修缮，被告陈贤灯、林宗琴、陈雄生、陈雄明认为其并未出让讼争房屋土地，其仍是产权人，双方遂起纠纷。 另查明，林丽英于2018年2月14日出境前往澳大利亚。 一审法院认为，2001年6月订立的《卖断契约》至今已有10多年，即使像陈贤灯、林宗琴、陈雄生、陈雄明抗辩的其他出卖人均系陈贤灯代签的，但其他出卖人系陈贤灯的妻儿、父母以及叔叔，与陈贤灯的关系特殊，平时生活在一起或者经常联系，对此买卖行为也应当知情，在这么长的时间内，陈贤灯、林宗琴、陈雄生、陈雄明以及案外人陈金顺、林雪珍、陈丰利等人未对该《卖断契约》提出异议，而且在该契约签订时还一并向买受人林玉华移交了陈贤灯、陈金顺、陈丰利名下集体土地使用权证原本，如果出卖人未出卖讼争房屋土地并收取了相应转让款，而长期任由卖断契约、土地使用权证原本等重要材料失去控制可能影响其权利，却不向买受人主张索回，显然有悖于常理，故综合考虑本案具体情况，可以认定该《卖断契约》已经履行完毕。陈贤灯、林宗琴、陈雄生、陈雄明抗辩未收到转让款、将集体土地使用权证原本交给出卖人系便于其向有关部门查询等，理由不足，不予采纳。 本案讼争房屋土地使用权的最后买受人是毛振辉、毛振金，本案讼争土地使用权虽属于集体所有的宅基地，但毛振辉、毛振金与登记的原使用权人陈贤灯、陈金顺、陈丰利为同一集体经济组织成员，故案涉转让行为最终并未导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外，而法律并未禁止宅基地使用权在本集体经济组织成员内部流转，况且，讼争房屋土地所在的福清市阳下镇已于2006年改制为福清市阳下街道，土地性质变化成为趋势，因此，可认定讼争房屋土地使用权转让行为合法有效。毛振辉、毛振金诉请确认其与林丽英签订的《房屋及用地转让协议书》合法有效，予以支持。毛振辉、毛振金诉请陈贤灯、林宗琴、陈雄生、陈雄明赔偿原告房屋等损失13300元，未提供相应证据证明，不予支持。林丽英、第三人林玉华、张锦田经一审法院公告传唤，逾期未到庭应诉，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、确认毛振辉、毛振金与被告林丽英于2015年7月10日签订的《房屋及用地转让协议书》合法有效；二、驳回毛振辉、毛振金的其他诉讼请求。 当事人在一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审中，双方当事人没有提交新证据。 根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，陈贤灯等出卖人在见证人毛某的见证下与买受人林玉华于2001年6月订立了《卖断契约》，约定将讼争房屋以105000元的价格出卖给林玉华，并约定契约自签订之日起生效，并同时向林玉华移交了陈贤灯、陈金顺、陈丰利名下集体土地使用权证原本，该《卖断契约》并未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。陈贤灯等主张林玉华未支付购房款项，不符合常理，一审法院认定该《卖断契约》已经履行完毕，并无不当，本院予以维持。林玉华于2002年10月与买受人林丽英在见证人毛某的见证下就讼争房屋签订了《卖断契约》，约定将讼争房屋以110000元的价格出卖给林丽英，并同时向林丽英移交了陈贤灯、陈金顺、陈丰利名下集体土地使用权证原本，亦未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。林丽英与毛振辉、毛振金于2015年7月10日签订的《房屋及用地转让协议书》，约定林丽英将讼争房屋以338000元的价格转让给买受人毛振辉、毛振金，二人与陈贤灯等人同系福清市阳下街道阳下村墩兜人，系同一个村集体经济组织成员，林丽英同时向毛振辉、毛振金移交了陈贤灯、陈金顺、陈丰利名下集体土地使用权证原本，毛振辉、毛振金亦支付了上述购房款项，故《房屋及用地转让协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行。讼争房屋的买卖行为不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应认定合同无效的情形，根据本案的实际情况，认定合同有效并继续履行亦符合民法中诚实信用原则及公序良俗原则。陈贤灯等人的上诉缺乏事实和法律依据，亦与诚实信用原则相悖，本院不予支持。 综上所述，陈贤灯、林宗琴、陈雄生、陈雄明的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6370元，由上诉人陈贤灯、林宗琴、陈雄生、陈雄明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 宁 审 判 员  谢 芬 审 判 员  陈 雯 二〇二〇年五月二十七日 法官助理  许加庆 书 记 员  薛初曦 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 ……