河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1522民初4316号原告：潘学富，男，1957年8月26日出生，汉族，住光山县。被告：河南锦鸿升置业有限公司，住所光山县海营街光州路，统一社会信用代码91411522079403522F。法定代表人：陆永勇，该公司总经理。原告潘学富诉被告河南锦鸿升置业有限公司（以下简称“锦鸿升公司”）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘学富到庭参加诉讼，被告锦鸿升公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告潘学富向本院提出诉讼请求：1、判决被告配合原告办理两套已抵扣工程款的房子的正式购房手续并交付钥匙；2、被告补给原告赔偿购买业主3年租房房租90000元；3、被告补偿原告因未交付房屋导致的银行贷款利息388566.72元。事实和理由：2014年4月25日锦鸿升公司与原告方签订的合同中约定锦鸿康泰成1号楼17套房以每平方3800元抵扣工程款，被告无条件要为原告提供办理购房一切手续。17套房子中潘学富个人分的其中还有两套原告已售卖分别为：1号楼2单元1107，面积137平方米；1号楼3单元1909，面积126平方米。三年来原告多次要求被告配合办理正式购房手续，交付钥匙，被告一直不办理，导致业主装修不成一直租房居住。房子是从我手里买的，三年了人家老找我，并已经在司法科备案找我要损失。这一切的根源都是被告不履行合同造成的，追溯源头损失应由被告承担。为支持自己的诉讼请求，原告向本院提交了以下证据：原告身份证复印件；锦鸿升公司与胡正康证明一份；陆永勇出具的收到条复印件一份；追加第三人申请书复印件一份；2015年5月23日发包方锦鸿升公司与承包方河南巨力建筑工程有限公司（以下简称“巨力建筑公司”）签订的建筑施工合同复印件一份；2014年4月25日发包方锦鸿升公司与承包方光山县城建建筑安装工程有限公司（以下简称“光山县城建公司”）签订的建筑施工合同复印件一份；光山县人民法院于2018年1月16日作出的（2017）豫1522民初429号民事调解书一份；2014年9月29日锦鸿升公司下发的文件一份，证明潘学富、赵胜礼为项目经理；选房确认书复印件；2014年6月4日锦鸿升公司（原河南景峰置业有限公司光山分公司）与潘勇签订《选房协议》复印件一份，潘勇系原告的儿子；2014年11月6日锦鸿升公司（原河南景峰置业有限公司光山分公司）与刘文生签订《预定协议》复印件及谢文虎出具的证明材料各一份。被告锦鸿升公司未到庭答辩，也未提交证据材料。庭后被告对原告提供的“选房确认书”提出异议，另提供一份以供核对。其对原告补交证据10、11提交了书面质辩意见：原告证据10《选房协议》没有提供原件，形式上不符合民事证据法律规定，依法不能作为认定案件事实的证据使用。该协议本质上只是一个预定房屋的约定，所选房号、面积、价款均具有不确定性，不符合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条关于商品房买卖合同必须具备的主要条款的规定，不能等同于正式的商品房买卖合同。该协议第四条第一款也明确说明了该协议不是正式的商品房买卖合同。原告证据11《预定协议》只是复印件，依法不得作为认定本案事实的证据使用，协议中乙方是空白的，不符合合同成立的法定构成要件，是一份尚未成立的合同，因此协议中涉及的房屋所有权仍然是锦鸿升公司。谢文虎不是该房屋的所有权人，无权将房屋分给潘学富；谢文虎也未出庭作证并接受质询，其证言依法不得作为证据使用；谢文虎与锦鸿升公司类似纠纷正在贵院审理中，其与本案的审理结果有直接利害关系，其证言依法不得采信。本院经审理认定事实如下：2017年潘学富另案起诉锦鸿升公司要求其返还折抵工程款四套房屋的按揭款64.5万元及支付拖欠64.5万元工程款的利息，本院于2017年1月17日立案，该案查明：2012年11月6日，锦鸿升公司与光山县人民政府紫水街道办事处签订了光山县锦鸿康泰城（熊弄）棚户区改造项目合作协议后，即将项目金鸿·康泰城1#楼的施工发包给河南省双扶建筑安装有限公司承建，因种种原因双方于2014年4月23日终止合同。锦鸿升公司承诺对双扶建筑公司已施工部分支付637万元。2014年4月25日，原告潘学富及赵胜礼等人挂靠光山县城建公司就锦鸿·康泰城1#楼的建设施工与锦鸿升公司签订了《建筑施工合同》，合同约定锦鸿升公司将1#楼主楼全部工程以包工包料的形式发包给光山县城建公司，由承包方（潘学富等实际施工人）垫资施工。同时约定承包方必须购买十七套住宅，全部按3800元/㎡计算房价，如需办理按揭贷款，锦鸿升公司须无条件办理，房款的扣除依据锦鸿升公司付承包方工程款的比例分期分批抵扣，如主楼结顶付总工程款55%，即抵扣总房款的55%，依此类推等。2014年4月25日承包方实际施工人赵胜礼、潘学富向锦鸿升公司交付500万元（赵胜礼300万元、潘学富200万元）作为购买此前河南双扶公司（夏新华）所施工的工程量发生费用。2014年9月29日，锦鸿升公司下文件将原告潘学富及赵胜礼任命为该项目经理。后因光山县城建公司的建筑资质被吊销，2015年5月23日锦鸿升公司又就锦鸿·康泰城1#楼的建设施工与巨力建筑公司签订《建筑施工合同》，该合同与2014年4月25日的《建筑施工合同》大致相同。合同签订后，潘学富等人作为锦鸿.康泰城1#楼建筑施工实际施工人组织施工。在施工过程中，因实际施工人胡宗旺等人与锦鸿升公司发生矛盾，于2016年4月12日退出该项目。2016年4月13日，锦鸿升公司与井建伟签订《劳务清包继续施工协议书》，将剩余工程交由井建伟继续施工至1#楼主体工程全部封顶完工。其间于2014年11月8日，原告潘学富等实际施工人依据《建筑施工合同》选定1#楼中的十八套住宅抵付应得工程款，为此还签订了《选房确认书》，锦鸿升公司法人代表陆永勇在选房确认书上签字同意。其中潘学富选定八套，随后潘学富将其选定的八套住宅中的四套分别出售给黄萍、冯有斌、陈同亮及胡林夫妇、刘伟。该四套住宅总房款计141.645万元，除首付款由潘学富收取外，四户买房人的按揭贷款（含住房公积金贷款）计109万元均按商品房买卖的相关规定通过银行打入锦鸿升公司账户。随后，按锦鸿升公司的要求，巨力建筑公司于2016年6月19日就售房款141.645万元向锦鸿升公司开具了收据，以示收到此141.645万元抵付锦鸿升公司应付的工程款，同时原告又就此141.645万元向巨力建筑公司出具了收据。上述手续办理完结后，被告锦鸿升公司应将收到的上述按揭贷款109万元转付原告潘学富，但截止本案起诉之日，被告仍欠64.5万元未付，引起诉讼。本院于2018年1月16日作出（2017）豫1522民初429号民事调解书，调解内容为：被告河南锦鸿升公司欠付原告潘学富工程款645000元，于调解即日(2018年1月17日)已付300000元，下欠345000元定于2018年4月30日前付齐。如被告逾期付款，即向原告承担逾期付款利息损失（以下欠款金额为基数，自2017年1月17日起，按月利率15‰计算利息至付齐之日）。另查明，选房确认书中谢文虎分得“锦鸿·康泰城”1号楼2单元11层东户房屋，后谢文虎与潘学富协商将该房屋涉及的债权债务一并转移给潘学富。后原告将其分得房屋中的两套分别转让给案外人潘勇、刘文生。2014年6月4日锦鸿升公司（原河南景峰置业有限公司光山分公司）与潘勇签订《选房协议》，约定潘勇预定“锦鸿·康泰城”1号楼3单元19层南户房屋，建筑面积126平方米，单价4016元/平方米，总价506016元。2014年11月6日锦鸿升公司（原河南景峰置业有限公司光山分公司）与刘文生签订《预定协议》，约定刘文生预定“锦鸿·康泰城”1号楼2单元11层东户房屋，建筑面积137平方米，单价3400元/平方米，总价465800元。原告主张上述两套房屋价款是被告用于抵扣应支付给原告的工程款，但至今被告未交付房屋，故起诉要求被告配合原告办理上述两套房屋的证实购房手续并交付房屋钥匙。又查明，胡正康与锦鸿升公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日作出（2019）豫1522民初4499号民事判决书，判决：一、被告河南锦鸿升置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告胡正康交付锦鸿·康泰城1号楼3单元17楼南户126㎡的房屋一套，交付方式是按胡正康要求，与案外人刘纪新办理房屋买卖手续，交付房屋；二、驳回原告其他诉讼请求。巨力建筑公司与锦鸿升公司建设工程施工合同纠纷一案，信阳市中级人民法院审理后于2017年8月20日作出（2016）豫15民初84号民事判决，判决内容为：一、河南锦鸿升置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付河南巨力建筑工程有限公司工程款10465853.4元；二、驳回河南巨力建筑工程有限公司其他诉讼请求；三、驳回河南锦鸿升置业有限公司的反诉请求。后双方均不服提出上诉，河南省高级人民法院审理后于2018年12月3日作出（2018）豫民终164号民事裁定，该院认为：赵胜礼、潘学富、胡正康等八人与巨力建筑公司不存在劳动合同关系，根据2014年4月25日光山县城建公司与锦鸿升公司、2015年5月23日巨力建筑公司与锦鸿升公司先后签订的建设工程施工合同内容，以及2014年11月10日赵胜礼、潘学富、胡正康等八人共同签订的《锦鸿康泰城1号楼建筑施工股东合作协议及管理制度》、赵胜礼、潘学富向锦鸿升公司支付500万元，河南省双扶建筑安装有限公司工程款、赵胜礼与他人签订的购买施工材料合同、2015年12月9日赵胜礼、潘学富、胡正康等八人联名向锦鸿升公司递交的请求拨付工程款申请等证据，能够证明赵胜礼，潘学富、胡正康等八人先后借用光山县城建公司、巨力建筑公司的资质与锦鸿升公司签订建设工程施工合同并实际履行合同施工义务的事实、赵胜礼、潘学富、胡正康等八人系涉案工程的实际施工人。原审对于赵胜礼、胡正康等八人的实际施工人身份认定事实不清，相应对于合同效力的认定亦有错误。故该院裁定：一、撤销河南省信阳市中级人民法院（2016）豫15民初84号民事判决；二、本案发回河南省信阳市中级人民法院重审。该案信阳市中级人民法院正在审理中，该案争议的建设工程施工合同纠纷与本案实质上涉及的房屋买卖合同纠纷互不影响，不影响本案的审理。本院认为，原、被告提交的“选房确认书”关于房号及分配人员信息是一致的，能与原告提交的两份选房协议及证明材料相互印证。原告潘学富作为工程的实际施工人之一，有权要求被告锦鸿升公司支付工程款，双方约定分配房屋抵扣工程款、以及被告锦鸿升公司与案外人潘勇签订的《选房协议》、与案外人刘文生签订的《预定协议》，均系各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，也无其他法定的无效情形，应认定为合法有效，对合同各方当事人均具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。被告将本案诉争两套房屋转给原告以抵付工程款，原告又分别转卖给案外人潘勇、刘文生。被告应按照约定，分别与潘勇、刘文生办理房屋买卖手续，并向潘勇、刘文生交付房屋。因被告拒不交付房屋，致使潘勇、刘文生无法取得房屋所有权，现原告要求被告交付房屋，本院予以支持。关于违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数项或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”原告要求被告赔偿购买业主三年房屋租金90000元，但原告并未举证因被告迟延交付房屋造成其租房的损失，亦未举证同地段同类房屋租金标准，故该项诉讼请求，本院不予支持，原告可待损失实际发生后，另行主张权利。原告要求被告补偿其因未交付房屋导致的银行贷款利息388566.72元。但未举证予以证明，本院不予支持；关于被告申请中止审理的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，本案实际上争议的是房屋买卖合同纠纷，与被告所说的建设工程施工合同纠纷属于两个案由，本案事实清楚，证据充分，不需要以另一案件的审理结果为依据，亦不符合其他中止诉讼的情形，故对该申请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十条之规定，判决如下:一、被告河南锦鸿升置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告潘学富交付锦鸿·康泰城1号楼3单元19层南户126㎡的房屋一套，交付方式是按潘学富要求，与案外人潘勇办理房屋买卖手续，交付房屋;二、被告河南锦鸿升置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告潘学富交付锦鸿·康泰城1号楼2单元11层东户137㎡的房屋一套，交付方式是按潘学富要求，与案外人刘文生办理房屋买卖手续，交付房屋;三、驳回原告潘学富的其他诉讼请求。案件受理费2150元，由被告河南锦鸿升置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  易秀芳人民陪审员  杜秀明人民陪审员  李 波二〇二〇年五月十一日书 记 员  汪梦思