福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1018号 上诉人（原审被告）：张清明，男，1974年11月6日出生，汉族，住福建省沙县。 被上诉人(原审原告)：沙县春天物业管理有限公司，住所地福建省沙县新城中路审计大楼**，统一社会信用代码91350427066584600G。 法定代表人：李伟杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王素民。 上诉人张清明因与被上诉人沙县春天物业管理有限公司(以下简称春天物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2020）闽0427民初216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张清明，被上诉人春天物业公司的委托诉讼代理人王素民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张清明上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一、二审诉讼费用由春天物业公司承担；3.春天物业公司降低恒大华府物业管理费，从原来的1.2元降到0.5元，并且退回前其已收的0.7元。事实和理由：一审法院对本案部分事实认定错误，适用法律不当。双方当事人于2017年1月1日签订物业服务管理合同，春天物业公司对沙县恒大华府进行物业服务。但是春天物业公司在合同履行期内未按合同约定的服务标准提供物业服务，夜间没有巡逻人员，辖区内的车辆随意进出，并没有开展和丰富辖区文化生活，就连老年活动中心的桌椅板凳都是业主自己购买，门禁一直无法完善导致无法使用，外来人员随意出入，值班室时常空无一人，监控设施很多都是没有信号形同虚设，消防通道电瓶车随意摆放没有及时疏通，公共区域设施损坏没有修理，园林绿化带上垃圾随处可见，枯枝败叶到处都是，没有公开小区支出费用明细，消防通道私自改成商业店面，以上未达标种种现象均违反了双方物业服务合同的相关约定内容。另外，物业没有有序安排车辆停放，导致其店铺差点着火；其不是无故不按时交物业费，是由于物业疏于管理，不问事由，在其本人不在沙县期间（2019年3月1日外出广东出差）当天催款，马上断电，直接导致其店面损失上万元。二审庭审中，张清明明确其第一项上诉请求为：按照0.5元/平方米标准计算交纳案涉物业服务费。 春天物业公司辩称，春天物业公司已按约定全面履行了自己的合同义务，张清明未按合同约定履行交纳物业服务费的义务，一审判决认定事实清楚，应予维持。 春天物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张清明支付从2019年3月1日至2019年11月30日的物业服务费1024元；2.判令张清明支付违约金276.48元；3.请求张清明足额支付物业服务费、违约金二项金额合计1300.48元；4.诉讼费用由张清明负担。 一审法院认定事实： 1.春天物业公司系依法登记设立的物业管理企业。2015年9月29日，沙县恒大房地产开发有限公司与春天物业公司签订《沙县恒大华府前期物业服务合同》，合同约定：春天物业公司为沙县恒大华府商住小区提供物业管理服务，期限自2015年9月2日起至业主委员会成立之日止；物业服务收费采取包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积缴纳，商业物业按每平方米每月1.2元计算，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；物业服务费从物业交付买受人之日起按半年收取，业主应于每半年第一个月5日前向春天物业公司支付下半年物业服务费。业主违法本合同约定，经春天物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当每日按照千分之三标准向春天物业公司支付违约金。合同签订后，春天物业公司进入该小区从事物业管理服务。 2.2017年1月1日，张清明作为甲方、春天物业公司作为乙方签订《沙县恒大华府店面物业管理服务合同》，双方约定：乙方对甲方位于恒大华府5—6幢12、13、15号店提供店面物业管理服务；建筑面积（含杂物间）94.77㎡，物业管理服务费按建筑面积（含杂物间、车库）为准缴纳（商业店面按每月每平方米人民币1.50元），签订本合同时，一次性交纳贰年的物业服务费，此物业服务费由开发地产方代收，贰年后产生的物业服务费由店面业主自行交纳（或承租店面使用人自行交纳）1年的物业服务费；甲方不按本合同规定的收费标准和时间交纳物业服务费的（或承租店面使用人），乙方有权从逾期之日起按甲方应交纳物业服务费用金额按每天千分之三向甲方（或承租店面使用人）收取违约金。张清明妻子代张清明在《沙县恒大华府店面物业管理服务合同》签字、捺印。 3.张清明未交纳2019年3月1日至2019年11月30日的物业服务费。 一审法院认为，春天物业公司、张清明一致认可《沙县恒大华府店面物业管理服务合同》上的“张清明”是张清明之妻代为签字、捺印，但张清明当庭认可其妻代签的效力，亦认可双方签订的《沙县恒大华府店面物业管理服务合同》，故本案《沙县恒大华府店面物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。春天物业公司作为物业管理企业，为张清明所在的小区提供了服务，张清明作为沙县恒大华府5幢、6幢12、13、15号店面（合同载明：面积为94.77㎡、物业费为每平方米1.50元）的使用人及物业管理受益人，理应履行缴纳物业服务费的义务。春天物业公司主张张清明按面积94.77㎡、每平方米1.2元支付2019年3月1日至2019年11月30日共9个月计算的物业服务费合计1024元，其计算物业服务费的面积、收费标准没有超出合同约定且符合法律规定，本院予以支持；如果业主认为物业管理公司未尽到服务合同约定的义务给业主造成损失，应依法维权，而不能将物业服务公司服务过程中存在的工作瑕疵作为拒交物业费的理由，张清明认为春天物业公司服务不到位，物业费收费太高，要求减交、免交物业服务费的主张没有法律依据，不予采纳。关于春天物业公司诉请的违约金，春天物业公司当庭认可在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，未尽到全面履行物业服务合同的义务，故对其诉请的违约金不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、张清明应于判决生效之日起10日内支付春天物业公司自2019年3月1日至2019年11月30日止的物业服务费1024元；二、驳回春天物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由张清明负担。 二审中，双方当事人没有提交新的证据。 对于一审审理查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审中当事人争议的焦点为：张清明是否应向春天物业公司支付物业服务费及其标准。 本院认为，物业费从本质上讲，是全体业主享受物业服务的物质基础，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，业主拒交物业管理费应基于正当理由。本案中，张清明对欠交物业管理费的数额不持异议，但提出包括小区的卫生、安保、门禁缺失等在内的服务瑕疵问题，认为春天物业公司的物业服务未达到双方签订的物业服务合同所约定的服务标准，构成违约，从而主张减交涉案物业管理费，其相关抗辩并不构成拒交物业服务费的正当理由。对于张清明提出的小区支出费用明细未公开的问题，张清明作为业主，在物业管理活动中享有知情权，小区内共有部分的使用、收益情况属于其知情权范围，其可依法行使知情权，亦不能以此为由而拒交物业管理费。在现有证据不能充分证明春天物业公司不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的情况下，张清明作为业主，应当履行交纳相应物业服务费的义务。一审法院在判决张清明支付案涉物业服务费1024元的同时，酌情免除张清明支付违约金的责任，该处理结果兼顾了物业公司与业主之间权利义务平衡，本院予以确认。张清明关于要求减交物业管理费的上诉主张不能成立，本院不予支持。另外，关于张清明二审中提出的退回前期已收款项的主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，对张清明二审中所提出的该项上诉主张，本院不做审理认定，张清明可另行依法主张。 综上所述，张清明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张清明负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴江** 审判员  张文弟 二〇二〇年五月二十七日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。