福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民初28号 原告：泉州南海建设开发有限公司，住所地：福建省泉州市丰泽区东海镇宝珊花园管理中心，统一社会信用代码：913505006115426504。 法定代表人：杨连嘉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟昆，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告：林亚查，女，汉族，1978年2月24日出生，住福建省石狮市。 第三人：中国银行股份有限公司泉州分行，住所地：福建省泉州市丰泽区丰泽街中银大厦。统一社会信用代码：913505008561054327。 法定代表人：黄学松，该分行行长。 委托诉讼代理人：卢朝民，系该行员工。 原告泉州南海建设开发有限公司（以下简称“南海公司”）与被告林亚查，第三人中国银行股份有限公司泉州分行（以下简称“中行泉州分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。南海公司的委托诉讼代理人黄琴、中行泉州分行到庭参加诉讼。林亚查经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 南海公司向本院提出如下诉讼请求：1、解除南海公司、林亚查于2016年7月28日签订的编号为201607280005的《商品房买卖合同》及其附件。2、林亚查应向南海公司腾空返还位于泉州市丰泽区的房屋。3、林亚查应向南海公司返还《福建增值税普通发票》原件（编号分别为：02125010、02125011）。4、林亚查应向南海公司支付违约金6777900元（按房屋总价款33889500元的20%计算）。5、林亚查应配合南海公司办理编号为201607280005的《商品房买卖合同》的网上签约注销手续、合同登记备案注销手续及房屋预告登记注销手续。6、本案全部诉讼费用由林亚查承担。事实和理由：2016年7月28日，林亚查购买南海公司开发的址在泉州市丰泽区，双方签订了编号为201607280005的《商品房买卖合同》及其附件，后办理了网签、合同备案登记及房屋预告登记。该房屋总价款为人民币33889500元，林亚查采取首付款＋银行贷款的方式支付购房款。林亚查于签订购房合同时付清首付款10169500元，剩余房款2372万元由林亚查向中行泉州分行申请按揭贷款，并与中行泉州分行签订了编号为2017年09202ＡＡ字089号《个人一手住房贷款合同》，南海公司为林亚查提供阶段性担保。该房屋已于2018年5月2日办理交房手续。林亚查自2019年5月1日起断供，未按时归还银行按揭贷款，中行泉州分行已于2019年5月24日向南海公司发出《逾期款项催收通知书》，要求南海公司承担担保责任。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十条“10.3出卖人对银行的担保责任解除前，因买受人原因，出卖人被银行以函件、起诉或申请仲裁等方式要求承担担保责任，或者该商品房被司法机关采取财产保全或执行措施的，买受人应按已付房价款20%向出卖人承担违约责任，且出卖人有权解除合同。10.4合同解除时该商品房已交付的，买受人应在合同解除后15日内将该商品房清空并恢复至交房时状态退还出卖人。…10.5合同解除时该商品房已办理或正办理登记（如预告登记、抵押登记或者房地产权属登记等）的，买受人应在合同解除后15日办理或协助办理撤回、撤销、注销或变更登记等手续；……10.10买受人违约时，出卖人为维护权利而支出的律师费、公证费、诉讼／仲裁费、财产保全费、调查取证费及差旅食宿等费用由买受人承担；……”之约定，合同约定的解除合同条件已成就，南海公司有权解除与林亚查签订的《商品房买卖合同》，并要求支付违约金6777900元（按房屋总价款33889500元的20%计算），林亚查还应向南海公司腾空返还涉案房屋，并配合南海公司办理《商品房买卖合同》解除后的相关注销手续（网签、合同备案登记及预告登记的注销手续）。 林亚查未作答辩。 中行泉州分行答辩称，南海公司陈述的代林亚查偿还的款项中行泉州分行予以确认，对解除南海公司、林亚查商品房买卖合同没有异议。 中行泉州分行向本院提出如下诉讼请求：1、解除中行泉州分行与林亚查、南海公司签订的编号为2017年09202ＡＡ字089号的《个人一手住房贷款合同》（含附件）。2、南海公司应向中行泉州分行返还林亚查就《个人一手住房贷款合同》剩余的购房贷款本金、相应利息、罚息及财产保全费5000元。（以判决生效当月中国银行泉州分行出具的还款明细清单为准，暂计至2020年3月13日剩余购房贷款本金为22890977.31元、利息为177465.57元、罚息1779.99元）。事实和理由：林亚查2016年7月28日与南海公司签订编号为201607280005的《商品房买卖合同》及其附件签订，约定林亚查向南海公司购买泉州市丰泽区，该房屋总价款为人民币33889500元，林亚查采取首付款＋银行贷款的方式支付购房款。并于2017年8月24日林亚查作为借款人与中行泉州分行（贷款人）、南海公司（保证人）签订编号为2017年09202ＡＡ字089号的《个人一手住房贷款合同》，约定：由中行泉州分行（贷款人）向借款人林亚查提供用于购置位于泉州市丰泽区产的款项，贷款金额为2372万元，贷款期限为360个月，自2019年9月7日起至2047年9月7日止。并授权贷款人将贷款资金划入南海公司名下账户。贷款以等额本金还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。南海公司为本合同项下林亚查的全部债务提供阶段性连带保证担保。中行泉州分行于2017年9月5日取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。2017年9月7日，中行泉州分行发放贷款2372万元。林亚查自2017年10月20日起逐月向中行泉州分行归还贷款本息至2019年4月20日。自2019年5月20日起，林亚查逾期归还贷款本息，中行泉州分行通知南海公司承担担保责任。自2019年5月起，南海公司替林亚查偿还贷款本息至今。因林亚查未按时归还按揭款，中行泉州分行于2019年5月27日向泉州市丰泽区人民法院提起民事诉讼，泉州市丰泽区人民法院作出（2019）闽0503民初6079号判决，同时向法院申请了财产保全，垫付了财产保全费5000元。2019年7月26日法院判决林亚查应在判决生效之日起十日内偿还中国银行泉州分行借款本金23089763.01元，利息89569.04元，罚息94.94元，并按中国人民银行有关规定及案涉贷款合同约定支付自2019年7月25日起至实际还清款项之日止的利息、罚息。且该案已于2019年9月9日生效。现南海公司起诉要求解除《商品房买卖合同》，中行泉州分行的合同目的无法实现。依据《民事诉讼法》第五十六条第一款“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”之规定，中行泉州分行作为有独立请求的第三人，有权提出诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，中行泉州分行有权要求解除编号为2017年09202ＡＡ字089号的《个人一手住房贷款合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，中行泉州分行要求南海公司直接返还剩余的购房贷款本金及相应利息。为维护中国银行泉州分行的合法权益，依据依照《合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《民事诉讼法》第五十六条第一款之规定，中行泉州分行申请以第三人的身份参加诉讼，并提出诉讼请求。 南海公司为支持其诉求，向本院提交下列证据： 证据1.预售许可证，证明南海公司有权出售涉案房屋； 证据2.《商品房买卖合同》及其附件，证明2016年7月28日，林亚查购买南海公司开发的址在泉州市丰泽区，双方签订了编号为50201607280005的《商品房买卖合同》该房屋总价款为人民币及其附件33889500元，林亚查采取首付款＋银行贷款的方式支付购房款。林亚查于签订购房合同时付清首付款10169500元，剩余房款2372万元由林亚查向银行申请按揭贷款； 证据3.福建增值税普通发票两张(编号：02125010、02125011)，证明南海公司向林亚查开具福建增值税普通发票金额共计10169500元； 证据4.《泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》、不动产登记证明，证明涉案《商品房买卖合同》已办理网上签约及合同登记备案，且涉案房屋已办理房屋预告登记； 证据5.《个人一手住房贷款合同》、逾期款项催收通知书、贷款还款回单，证明林亚查向中行泉州分行申请按揭款2372万元，签订了编号为2017年09202AA字089号《个人一手住房贷款合同》，南海公司为林亚查提供阶段性担保。林亚查自2019年5月1日起断供，未按时归还银行按揭贷款，中行泉州分行已于2019年5月24日向南海公司发出《逾期款项催收通知书》，要求南海公司承担担保责任。南海公司自2019年5月开始代林亚查林亚查偿还银行贷款本息； 证据6.《楼宇交接书》、交房委托书；证明涉案房屋已于2018年5月2日办理交房手续，南海公司已将涉案房屋交付给林亚查。 证据7.贷款还款回单，证明南海公司替林亚查偿还银行贷款本息的事实； 证据8.《关于办结商品房项目初始登记的通知》，证明涉案房屋的所有权归南海公司； 证据9.郭月如身份证明复印件，证明林亚查委托郭月如办理涉案房屋的交房手续。 林亚查未到庭质证，也未向本院提供书面质证意见及举证，视为放弃举证、质证的权利。 中行泉州分行质证认为，对上述证据没有异议。 中行泉州分行支持其主张提供如下证据： 证据1.中国银行个人住房借款申请、审批表，证明林亚查向中行泉州分行申请购房贷款2372万元的事实； 证据2.中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，证明中行泉州分行与林亚查、南海公司已达成贷款2372万元及提供阶段性担保的事实； 证据3.不动产登记证明、预购商品房抵押备案告知单，证明林亚查已取得涉案房屋预告登记并将其抵押给中行泉州分行的事实； 证据4.个人贷款借款借据，证明中行泉州分行履约向林亚查放款并将款项划入南海公司账户的事实； 证据5.泉州市丰泽区人民法院民事判决书、法律文书生效证明，证明中行泉州分行已将林亚查诉至泉州市丰泽区法院，并判决林亚查偿还中行泉州分行贷款本金、利息、罚息、损失及判决已生效的事实； 证据6.福建省行政事业单位资金往来结算票据，证明中行泉州分行向丰泽法院申请财产保全所垫付的保全费的事实； 证据7.贷款已还款明细清单、逾期未还款明细，证明林亚查已还、南海公司代偿的贷款本金、利息、罚息，以及尚拖欠中行泉州分行本金、利息、罚息、未到期本金； 证据8.补充贷款已还款明细清单及逾期未还款明细，证明林亚查未还本金22789839.33元，应收利息88405.59元，罚息47.47元。 南海公司质证认为，对上述证据没有异议。 林亚查未到庭质证，也未向本院提供书面质证意见及举证，视为放弃举证、质证的权利。 经审查，对南海公司、中行泉州分行提供的上述证据真实性、合法性、关联性，本院依法予以认定。 本院查明：南海公司系泉州市丰泽区宝珊花园内“宝珊·翡丽山”的房地产开发企业，并于2014年6月24日取得该项目预售许可证。南海公司与林亚查于2016年7月28日签订编号为201607280005的《商品房买卖合同》及其附件，约定由林亚查购买南海公司开发的址在泉州市丰泽区，房屋建筑面积1313.11平方米，房屋总价款为人民币33889500元，林亚查采取首付款＋银行贷款的方式支付购房款。林亚查于签订购房合同时付清首付款10169500元，剩余房款2372万元由林亚查向中行泉州分行申请按揭贷款，《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十条“10.3出卖人对银行的担保责任解除前，因买受人原因，出卖人被银行以函件、起诉或申请仲裁等方式要求承担担保责任，或者该商品房被司法机关采取财产保全或执行措施的，买受人应按已付房价款20%向出卖人承担违约责任，且出卖人有权解除合同。10.4合同解除时该商品房已交付的，买受人应在合同解除后15日内将该商品房清空并恢复至交房时状态退还出卖人。…10.5合同解除时该商品房已办理或正办理登记（如预告登记、抵押登记或者房地产权属登记等）的，买受人应在合同解除后15日办理或协助办理撤回、撤销、注销或变更登记等手续；……10.10买受人违约时，出卖人为维护权利而支出的律师费、公证费、诉讼／仲裁费、财产保全费、调查取证费及差旅食宿等费用由买受人承担；……”。涉案《商品房买卖合同》办理网上签约（合同登记备案）申请，同日，南海公司向林亚查开具金额为2000000元、8169500元的福建增值税普通发票两张（编号：02125010、02125011）。2017年8月24日，林亚查作为借款人与中行泉州分行（贷款人）、南海公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》（编号为2017年09202ＡＡ字089号）一份，约定：由中行泉州分行向林亚查提供用于购置位于泉州市丰泽区产的款项，贷款金额为2372万元，贷款期限为360个月，并授权贷款人将贷款资金划入南海公司名下账户。还款方式为按月等额本金。林亚查以案涉商品房为该借款提供抵押担保。南海公司为该借款提供阶段性连带保证担保。2017年9月7日，中行泉州分行依约向林亚查发放贷款2372万元，该款项转入南海公司账户，作为林亚查支付给南海公司的购房款。林亚查自2017年10月20日起逐月向中行泉州分行归还贷款至2019年4月20日，因林亚查未能依约偿还中行泉州分行贷款本息，2019年5月24日、2019年6月24日、2019年8月6日中行泉州分行通过中国银行清濛支行向南海公司发出《逾期款项催收通知书》，告知林亚查于2017年8月向中行泉州分行申请360月的按揭贷款截至通知前一日未按约定归还按揭贷款本息，严重违约，要求南海公司承担担保责任。中行泉州分行于2019年5月27日向泉州市丰泽区人民法院提起民事诉讼，泉州市丰泽区人民法院作出（2019）闽0503民初6079号判决，同时向法院申请了财产保全，垫付了财产保全费5000元。2019年07月26日，法院判决林亚查、郭东泽应在判决生效之日起十日内偿还中国银行泉州分行借款本金23089763.01元，利息89569.04元，罚息94.94元，并按中国人民银行有关规定及案涉贷款合同约定支付自2019年7月25日起至实际还清款项之日止的利息、罚息。该案已于2019年9月9日生效。南海公司于2019年9月10日以林亚查为被告向石狮市人民法院提起诉讼，请求判令林亚查向南海公司偿还南海公司代为偿还的银行按揭借款本息366661.55元（分别于2019年6月19日、2019年6月24日、2019年8月7日代偿贷款本息121381.03元、122473.22元、122807.30元，合计366661.55元）及相应的违约金，2019年11月8日石狮市人民法院作出了（2019）闽0581民初5522号民事判决书，判决林亚查应偿还南海公司代偿款366661.55元并支付相应的违约金。南海公司分别于2019年6月19日、2019年6月24日、2019年8月7日、2019年9月25日、2019年12月25日、2020年3月25日代林亚查向中行泉州分行偿还按揭贷款本息121381.03元、122473.22元、122807.30元、245733.57元、369656.51元、369608.75元，共计1351660.38元。截至2020年4月22日，林亚查尚欠中行泉州分行贷款本金22789839.33元、利息88405.59、罚息47.47元，合计22878292.39元。 另查，涉案商品房于2016年10月15日办理房屋预告登记。2017年9月5日办理房屋抵押物预告登记手续。该商品房已于2018年5月2日办理交房手续，已实际交付给林亚查。 本案的争议焦点为：1、南海公司、林亚查于2016年7月28日签订的《商品房买卖合同》及其附件是否解除。2、林亚查是否应向南海公司腾空返还案涉房屋。3、林亚查是否应当返还南海公司《福建增值税普通发票》原件。4、林亚查是否支付南海公司支付违约金并配合南海公司办理编号为201607280005的《商品房买卖合同》的网上签约注销手续、合同登记备案注销手续及房屋预告登记注销手续。5、中行泉州分行与林亚查、南海公司签订的编号为2017年09202AA字089号的《个人一手住房贷款合同》是否解除。6、南海公司是否应向中行泉州分行返还林亚查就《个人一手住房贷款合同》剩余的购房贷款本金、相应利息、罚息及财产保全费5000元。 本院认为：南海公司与林亚查签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。林亚查未能按期偿还中行泉州分行贷款本息，导致南海公司代为偿还按揭贷款本息1351660.38元。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十条约定，南海公司有权解除购房合同。南海公司请求解除《商品房买卖合同》及附件，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房担保借款合同目的无法实现，故中行泉州分行请求解除其与林亚查、南海公司签订的《个人一手住房贷款合同》(含附件)，符合法律规定，予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。中行泉州分行要求南海公司返还林亚查尚欠的购房贷款本金及相应利息、罚息，符合法律规定，予以支持。中行泉州分行主张返还财产保全费5000元的诉讼请求，不属于本案中的财产保全费，不予支持，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。南海公司要求林亚查在合同解除后向其返还案涉商品房及《福建增值税普通发票》原件，符合法律规定及双方约定，应予支持。为避免当事人诉累，关于合同解除后南海公司应退还林亚查的剩余购房款，本院一并作出处理。经本院释明后，南海公司同意根据合同约定在扣除本案判决的代偿款及已代偿的部分银行按揭贷款本息984998.83元（已代偿款1351660.38元扣除石狮法院判决林亚查应偿还南海公司的代偿款366661.55元后剩余984998.83元）、违约金等相关费用后予以退还林亚查。关于合同解除违约金问题。南海公司主张因林亚查违约导致合同解除，林亚查依约应支付房屋总价款20%的违约金计6777900元，该约定系双方当事人真实意思表示，南海公司该诉求合理合法，应予支持。关于协助办理购房合同的网上签约注销手续、合同登记备案注销手续及房屋预告登记注销手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。南海公司请求林亚查配合办理本案《商品房买卖合同》解除后的网上签约注销手续、合同登记备案注销手续及房屋预告登记注销手续，予以支持。林亚查经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除泉州南海建设开发有限公司与林亚查于2016年7月28日签订的编号为201607280005的《商品房买卖合同》及其附件； 二、解除中国银行股份有限公司泉州分行与林亚查、泉州南海建设开发有限公司于2017年8月24日签订的编号为2017年09202AA字089号的《个人一手住房贷款合同》及其附件； 三、泉州南海建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内从林亚查已付购房款中直接向中国银行股份有限公司泉州分行返还林亚查截至2020年4月22日止尚欠的贷款本息共计22878292.39元，并按中国人民银行有关规定及案涉贷款合同约定支付自2020年4月23日起至本判决生效之日止的利息、罚息。 四、林亚查应于本判决生效之日起十日内向泉州南海建设开发有限公司腾空返还位于泉州市丰泽区的房屋。 五、林亚查应于本判决生效之日起十日内返还泉州南海建设开发有限公司《福建增值税普通发票》原件(编号为：02125010、02125011)。 六、林亚查应当支付泉州南海开发建设有限公司违约金6777900元。 七、泉州南海建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将收取的本案商品房总价款33889500元扣除本判决第三项、第六项的款项及泉州南海建设开发有限公司代林亚查偿还中国银行股份有限公司泉州分行贷款本息984998.83元后的剩余购房款返还林亚查。 八、林亚查应于本判决生效之日起十日内配合泉州南海建设开发有限公司办理编号为201607280005的《商品房买卖合同》的网上签约注销手续、合同登记备案注销手续及房屋预告登记注销手续。 九、驳回中国银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费323725元，由被告林亚查负担323675元，第三人中国银行股份有限公司泉州分行负担50元。 如不服本判决，泉州南海建设开发有限公司，林亚查，中国银行股份有限公司泉州分行可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年五月二十二日 书记员  陈文能 附注：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。