广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初589号原告：唐爱民，男，汉族，1973年9月24日出生，住所地为广东省东莞市黄江镇康湖山庄**1单位**，公民身份号码为432************017。原告：汤腊梅，女，汉族，1976年11月20日出生，住所地，住所地为广东省东莞市黄江镇康湖山庄**1单位**份号码为430************282。以上两原告的共同委托代理人：曾伟，广东韵文律师事务所律师。被告：东莞市****建造有限公司，住所地为广东省东莞市黄江镇江海城华诚小区北区*******。法定代表人：郭某1。被告：东莞市菁英荟投资发展有限公司，住所地为广东省东莞市莞城区*****汇峰中心F区9层02单元。法定代表人：郭某1。以上两被告的共同委托代理人：叶丽明，广东佑德律师事务所律师。原告唐爱民、汤腊梅诉被告东莞市****建造有限公司（以下简称幸福家园公司）、东莞市菁英荟投资发展有限公司（以下简称菁英荟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告唐爱民及两原告的共同委托代理人曾伟、被告幸福家园公司、菁英荟公司的共同委托代理人叶丽明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐爱民、汤腊梅向本院提出诉讼请求：1.被告幸福家园公司支付两原告逾期交房违约金102740.06元（按已付房款22427795元为基数，按年息6%计算，从2018年1月30日起计算至2018年11月1日）；2.被告幸福家园公司支付两原告因迟延办理房屋变更登记违约金17045.12元（从2019年4月25日起计算至2019年9月24日）；3.被告菁英荟公司对被告幸福家园公司的上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费由两被告承担。事实及理由如下：两原告于2016年10月8日以2427795元的价格购买幸福家园公司开发的位于东莞市*******、黄江村（常梅公路西侧）锦绣香江花园3栋商业、住宅楼****房。双方订立的《商品房买卖合同（预售）》约定，幸福家园公司于2018年1月30日前向原告交付约定质量的房屋，于约定交付房屋之日起450日内（即2019年4月25日前）为原告办理相应的房屋所有权证。若幸福家园公司逾期交楼的，原告有权要求按日支付已付房款的万分之一的违约金；若逾期办证的，则按日向原告支付已付房款的万分之零点五作为违约金。幸福家园公司在原告依约支付房款后，迟迟未向原告交楼也未为原告办理相应的产权证。菁英荟公司作为幸福家园公司的唯一股东，应当对幸福家园公司的债务承担连带责任。被告幸福家园公司辩称，一、关于逾期交房违约金，我方认为应按合同约定的日万分之一计算。二、逾期登记违约金也只能按合同约定的日万分之0.5计算。三、根据合同附件11补充协议第12条第六项的约定，对于房屋延迟交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任，在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项，不得叠加适用。所以原告请求的逾期交房违约金和逾期办证违约金，原告只能选其一主张。四、确认原告主张的违约金的计算期限。被告菁英荟公司辩称，幸福家园公司是具有完全民事责任的主体，应当以其自身的财产承担本案的债务。两被告的财产不存在混同情形，故菁英荟公司不应当对幸福家园公司的债务承担连带责任。经审理查明，2016年10月8日，唐爱民、汤腊梅与幸福家园公司签订《商品房买卖合同（预售）》。上述合同第二条预售依据约定，该商品房已由东莞市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为东莞商房预证字第201601129号。合同第三条商品房基本情况约定，该商品房位于东莞市*******、黄江村（常梅公路西侧）锦绣香江花园3栋商业、住宅楼、住宅楼****房六条计价方式与价款约定，该商品房总价款为2427795元。合同第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2018年1月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任约定，…逾期超过90日…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同第二十条房屋登记约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款的万分之零点五作为违约金。合同附件十一补充协议第十二条第6项约定，出卖人及买受人双方同意，对于房屋延迟交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任，在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项，不得叠加适用。合同签订后，唐爱民、汤腊梅依约向幸福家园公司支付了购房款2427795元，幸福家园公司于2018年11月1日向唐爱民、汤腊梅履行了交楼义务。庭审中，唐爱民、汤腊梅及幸福家园公司均确认幸福家园公司未按约定于2019年4月25日前向唐爱民、汤腊梅提供办证资料，直到2019年9月24日才将相关资料给到唐爱民、汤腊梅。经本院释明，唐爱民、汤腊梅主张如果逾期交房违约金及逾期办证违约金二者只能选择其一，唐爱民、汤腊梅选择逾期交房违约金。另查明，幸福家园公司为一人有限责任公司，股东为菁英荟公司。菁英荟公司未提供证据证明幸福家园公司财产独立于菁英荟公司自己的财产。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、广东增值税发票及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案的争议焦点为逾期交房违约金如何计算，以及幸福家园公司应否承担迟延办证的违约责任。关于焦点一。参照中华人民共和国建设部令（第88号）发布的《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”之规定，幸福家园公司作为房地产开发企业，应按照合同约定的时间将符合交付使用条件的商品房按期交付给唐爱民、汤腊梅，案涉合同约定的交付时间系2018年1月30日前，而幸福家园公司实际于2018年11月1日履行交楼义务，其行为已经违反了合同的约定，属于逾期交楼的情形，依照约定应向唐爱民、汤腊梅支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定：…逾期超过90日…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。因此，违约金为2427795元×0.01%×276（2018年1月30日至2018年11月1日）=67007元。唐爱民、汤腊梅要求按照年利率6%计算逾期交房违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点二。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十二条第6项约定：出卖人及买受人双方同意，对于房屋延迟交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任，在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项，不得叠加适用。本案中，唐爱民、汤腊梅已经选择了逾期交房违约金，故根据上述约定，唐爱民、汤腊梅再要求幸福家园公司承担逾期办证违约金与约定不符。同时，根据合同第二十条的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，出卖人才应向买受人承担逾期办证违约金，而本案中幸福家园公司于2018年11月1日履行交楼义务，于2019年9月24日将办证资料交付给唐爱民、汤腊梅，并未超过上述期限。因此，本院对于唐爱民、汤腊梅要求幸福家园公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。幸福家园公司为一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，因菁英荟公司未提供证据证明幸福家园公司财产独立于菁英荟公司自己的财产，故菁英荟公司依法应对案涉债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《商品房销售管理办法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告东莞市****建造有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告唐爱民、汤腊梅支付延迟交楼违约金67007元；二、被告东莞市菁英荟投资发展有限公司对被告东莞市****建造有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告唐爱民、汤腊梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2696元，原告唐爱民、汤腊梅已预交，由原告唐爱民、汤腊梅负担1188元，被告东莞市****建造有限公司、东莞市菁英荟投资发展有限公司负担1508元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  钱开群人民陪审员  蔡龙威人民陪审员  钟翠红二〇二〇年五月二十一日书 记 员  赵 萌附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。