江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0403民初159号原告：九江烟水亭宾馆有限公司，住所地江西省九江市浔阳区浔阳路128号，统一社会信用代码913604001593008738。法定代表人：张超纲，总经理。委托诉讼代理人：威德强，江西支点律师事务所律师，执业证号13604199210923817。委托诉讼代理人：吕梦诗，江西支点律师事务所律师，执业证号13604201611482196。被告：孙江涛，男，1979年1月25日出生，汉族，住江西省九江市八里湖新区。委托诉讼代理人：赵邦国，江西柴桑律师事务所律师，执业证号13604201510496096。原告九江烟水亭宾馆有限公司与被告孙江涛租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九江烟水亭宾馆有限公司的委托诉讼代理人威德强、吕梦诗、被告孙江涛及其委托诉讼代理人赵邦国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九江烟水亭宾馆有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除原告与被告2018年9月6日签订的租赁合同；2.判令被告向原告支付2019年9月租金65000元；3.判令被告偿还原告为被告垫付的工资等费用101145.49元；4.判令被告偿付违约金390000元。事实和理由：原告与被告于2018年9月6日签订租赁一份合同，租赁期限五年，后又签订补充协议，降低租金。但被告仍然难以继续经营，于2019年9月16日提出解除租赁合同要求，原告同意于2019年9月30日解除双方之间的租赁合同，双方对此达成解除租赁协议的一致意见。但被告在租赁原告宾馆经营期间，尚欠2019年9月租金65000元；以及电梯维保费7700元、消防维保费4800元、2019年8月水电费31082元、2019年9月水电费18525元，已使用尚未支付费用的宾馆库存的布草和一次性用品12772元、电话费467元、灭鼠费600元；和原告代被告垫付的员工工资17635元未及时支付。同时，由于被告违反合同约定，提前终止合同，依约应当支付违约金390000元。双方经多次协商难以达成一致，故特诉请法院判准所请。被告孙江涛辩称，一、原告于2018年9月6日与被告签订《酒店出租合同》，于2019年3月6日签订《烟水亭宾馆出租合同的补充协议》，合同约定由被告承包经营原告名下烟水亭宾馆。2019年9月9日原告将烟水亭宾馆收回自行经营，为此被告于2019年9月16日向原告申请提出解除上述合同，现原告已将宾馆另行出租给第三方，上述合同履行已无实际可能，故被告同意解除上述合同。但原告应将被告缴纳的保证金予以返还，或抵扣相应费用后将多余部分返还。另外，原告处的二楼娱乐城电费自被告承包酒店之日起的电费就均是被告代原告垫付的，原告应将二楼娱乐城自2018年9月6日至宾馆收回之日止产生的电费支付给被告。二、原告要求被告向其支付拖欠的租金65000元部分与事实不符。原告于2019年9月9日即将烟水亭宾馆收回，之后由其自行经营，9月份租金不应由被告承担。三、原告要求被告支付其垫付的工资等费用共93581元不应由被告承担，且部分费用是无证据予以证明的。1.原告于2019年9月9日接管宾馆，其后产生的一切费用应与被告无关，原告主张9月产生的一切费用由被告承担与事实不符，且有失公平。2.原告主张的其他费用是否实际产生或是否支付尚无证据予以证实。四、原告主张的390000元违约金与客观事实不符，具体如下：1.被告不存在违约行为，原告要求支付违约金无事实依据。原告在2019年9月9日即接管了宾馆，为此被告于2019年9月16日向原告申请因市场环境的变化，且因原告长期不予支付二楼娱乐城的电费，故向其申请解除双方的合同，据此可知并非被告不想履行合同，而是原告将宾馆收回，造成被告无法继续履行合同，故被告不存在违约行为，依法不应承担违约责任。2.退一步讲，即使被告存在违约行为，原告主张的违约责任亦与客观事实不符。原告在收回宾馆后即将宾馆另行出租，其并不存在因被告未履行合同而造成其损失，违约责任应当以实际损失为限，本案原告将宾馆收回后立马就将宾馆另行出租，并未造成任何损失，故其主张合同金额50%的违约金显然与客观事实和法律规定不符。经审理查明，2018年9月6日，原、被告就九江市烟水亭宾馆的经营权出租事宜签订《酒店出租合同》，约定：原告将九江市烟水亭从三楼至九楼(含一楼大堂)出租给被告经营，出租期限为五年，从2018年9月11日起至2023年9月10日止；承租保证金为240000元；租金为每月80000元，房租为一季一交，每季10日之前支付当季租金；原宾馆的所有债务、债权关系由原告妥善处理，前期原告所销售会员卡及其它经营所产生的债务问题，相关业务正常进行，费用由被告登记，经原告确认后从被告缴纳原告租赁费用中扣除；合同正常履行期满且双方不再续约时，被告应妥善解决好其承租期间产生的员工工资、水电费、租金、税费、其他费用及有关事项，并保证本酒店名下的债权债务及按本合同规定的酒店设施等整体完好后将酒店交还原告，自原告确认无异议后3日内将剩余押金一次性无息返还给被告；合同生效后，如非被告过错，原告不得中途无故收回酒店经营权，如非原告过错，被告不得终止租赁或停付租金；被告必须每季10日前交纳下季房租，如无故不交，原告有权终止合同，收回被告经营权且保证金不退；任何一方违约的，守约方可随时解除合同。被告签订合同后接收宾馆经营，后因经营困难，原、被告双方于2019年3月6日又签订《的补充协议》，约定：将租金由每月80000元调整为65000元，将保证金由240000元调整为195000元，租金调整从2019年2月1日起算，被告房租应于每月5日以前交纳，被告不按时交纳，原告有权终止合同，收回经营权且保证金不退，被告须向原告赔付年租金的50%及一切经济损失。双方签订补充协议后，被告继续经营宾馆，期间因经营困难，拖欠了水电费、员工工资等费用。2019年9月5日，被告未交纳当月租金。2019年9月16日，被告向原告提交《解除合同申请》，称：受市场环境影响，营业成本居高不下，自2019年3月开始，电费上涨一倍有余，且二楼娱乐部拒交被告代付的电费，故申请解除2018年9月6日所签订的宾馆承包经营协议。申请中列举了其经营期间所欠债务包括水电费31079元、工资196179元、王斌足浴用品6547元、广告费1686元、电梯维保5300元等共计240791元。原告在被告申请后接手宾馆管理。双方后就赔偿事宜协商未果，遂诉至本院。本院认为，原、被告之间的合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反效力性强制规定，已依法生效，具有法律约束力，双方均应按约履行。被告因经营困难，于2019年9月16日向原告申请解除，原告对解除亦无异议，双方合同已解除，本院予以确认。被告迟延履行交纳租金义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第三款之规定，对于欠付租金应予支付。被告所举证据不足以证明其已于2019年9月9日即已交还宾馆，对于交纳租金期限本院按双方解除合同日期确定为2019年9月16日，故被告尚应向原告交纳2019年9月1日至15日的租金32500元。根据双方补充协议约定，对于迟延履行双方实际约定的违约金总额为585000元[保证金195000元+390000元(年租金的50%)]，该违约金数额确实过高，综合被告在经营期间所欠债务情况，对于违约金本院酌情确定为310000元，扣除原告已收取的保证金195000元，被告尚应给付违约金115000元。因双方约定的违约金已能涵盖原告损失，故对原告要求被告赔偿损失的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、原告九江烟水亭宾馆有限公司与被告孙江涛2018年9月6日签订的《酒店出租合同》及补充协议已解除；二、被告孙江涛在判决生效后十日内向原告九江烟水亭宾馆有限公司支付2019年9月份租金32500元；三、被告孙江涛在判决生效后十日内向原告九江烟水亭宾馆有限公司给付违约金115000元；四、驳回原告九江烟水亭宾馆有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9286元，减半收取4643元，由原告九江烟水亭宾馆有限公司负担3390元，由被告孙江涛负担1253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  何凡二〇二〇年五月二十二日书记员  黄欢