广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初30761号原告：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路111—**五羊新城广场****。法定代表人：旷晓玲，职务：经理。委托代理人：钟晓峰、熊荣辉，均为原告的职员。被告：卢冠碧，女，1945年8月20日出生，汉族，住所地，住所地广州市东山区iv>委托代理人：李志伟，系被告卢冠碧的儿子。原告广州宜家创生物业管理有限公司诉被告卢冠碧物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟晓峰，被告卢冠碧及委托代理人李志伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与发展商广州恒越房地产发展有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告为海珠区怡安路笑嘻嘻思想提供物业管理服务。其后，双方签订《补充合同》，将委托管理期限延长至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同止。后原告与广州恒越房地产发展有限公司、广州恒烨地产有限公司签订《关于怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理的确认书》再次确认怡安花园（含朗晴居一期、二期）整体由原告进行物业管理。被告为该小区朗晴新街xxxxxx业主。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告无故拖欠管理费。故起诉请求判令：1、被告清偿拖欠原告的管理费，自2017年3月起至2019年7月止，合计人民币14920.5元，滞纳金6266.61元（滞纳金以每月欠付的管理费514.5元为本金，按每日1‰的标准计算，分别自次月1日起计至实际付清日止，暂计至2019年7月）。2、被告清偿拖欠原告代收公摊电费702.7元、维修集资公摊136.8元。3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉请，原告按照每月2.3元每平方米的标准收取管理费没有依据，收取滞纳金也没有依据，我方与原告没有签订任何物业委托服务合同，对于原告主张的公摊电费及维修集资公摊，只要原告提供证据证明，我方都是认可的。对于诉讼费我方不愿意负担，应当由原告自行负担。物业管理费应该是先扣除物管公司收取的小区公共部位的经营收入后，不足部分再向业主收取，另外，我方认为公摊部分的水电费应该属于物管部门的经营成本，不应该由业主公摊。经审理查明：原告是具有物业管理服务资格的企业。2002年7月10日，原告（乙方）与广州恒越房地产发展有限公司（甲方，以下简称为恒越公司）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将怡安花园委托乙方实行物业管理；物业类型为住宅，名称为怡安花园（含朗晴居），位置为广州市海珠区怡安路xxx号；委托管理期限自2002年7月10日起至2005年7月9日止；此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；等。之后，原告对怡安花园小区进行管理。2003年7月9日，原告（乙方）与恒越公司（甲方）就双方于2002年7月10日签订的《物业管理委托合同》及《物业管理补充合同》（以下简称“原合同”）中期限问题签订了《物业管理委托合同之补充合同二》，订明：原合同第三条修改为委托管理期限为自2002年7月10日起至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同止；等。2003年7月10日，原告（丙方）与恒越公司（甲方）和广州恒烨房地产有限公司（乙方，以下简称为恒烨公司）签订《关于怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理的确认书》，内容为：鉴于怡安花园（含朗晴居）属分期开发的楼盘，其中怡安花园（含朗晴居一期）由甲方开发，朗晴居二期由乙方开发；怡安花园（含朗晴居一期）已委托丙方进行物业管理，期限至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同为止；现就怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理事宜，甲乙丙三方确认如下：朗晴居二期由乙方委托丙方进行物业管理，期限至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同为止；乙丙双方同意，乙丙双方就委托物业管理方面的具体执行事宜参见甲方与丙方于2002年7月10日签订的《物业管理委托合同》及《物业管理补充合同》；等。2003年7月18日，原告（乙方）与恒烨公司（甲方）签订《物业管理补充合同》，订明甲乙双方经友好协商，在前期由恒越公司与乙方签署怡安花园《物业管理委托合同》的基础上，订立本补充合同：朗晴居二期（以下简称“小区”）是继怡安花园、朗晴居一期，第三个分期开发的生活小区，是怡安花园生活区整体的一部分；小区已在2003年春季公开销售，为保证小区的物业能得到有效管理，根据《广州市物业管理法》规定，同一区域的应由同一物业管理公司管理的原则；自2003年8月1日起，甲方委托乙方对朗晴居二期进行物业管理，同期开始对小区进行物业管理的前期介入工作；在甲方委托乙方管理小区期间，甲方有权对乙方的管理工作进行监督；已经售出的物业由乙方按物价部门指导价向业主相应收取管理费，定价为1.8元／平方米；本合同期间：2003年8月1日至业委会成立，重订物业管理委托合同止；等。据广州市房地产档案馆于2019年10月21日出具的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区朗晴新街xx号xxxx房的建筑面积为223.6996平方米，产权人为卢冠碧；登记时间为2017年7月11日；等。被告提交的广州市房地产档案馆于2019年11月21日出具的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区朗晴新街xx号xxxx房的建筑面积为223.6996平方米，产权人为卢冠碧、李志伟，占有部分为共有，2017年7月4日卢冠碧、招商银行股份有限公司广州分行申请涂销抵押、转移或交换，2017登记字8017635号（朗晴新街xx号xxxx房）存案，2017年7月11日核准登记；登记时间为2012年8月9日；等。另查，原告曾因被告代理人李志伟拖欠涉案房屋2015年4月至2017年2月的管理费向本院提起诉讼，案号为（2017）粤0105民初2613号，本院经审理后判决：李志伟在本判决生效之日起10日内向原告支付2015年4月至2017年2月的管理费11833.71元，并从2015年5月1日起至实际付清上述物业管理费之日止、以每月应付款514.51元为基数、按中国人民银行规定的金融机构的同期贷款利息的标准计付欠款的滞纳金（滞纳金总额以所欠物业管理费金额11833.71元为限）给原告。本案诉讼中，原告表示物业管理费的缴费期限为每月收取一次，在每月的月底前支付。涉案小区的管理费标准自2015年4月1日起由1.8元/平方米调升至2.3元/平方米。被告代理人李志伟表示其已经履行完毕（2017）粤0105民初2613号判决书，同时被告表示其是愿意按照1.8元每月每平方米的标准缴纳管理费的，但原告拒绝收取，其没有收到原告的催收通知，也不认可管理费的收费标准。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、《物业管理费拖欠明细清单》及《代收公摊电费拖欠明细清单》，其中管理费清单载明：涉案房屋建筑面积为223.6996平方米，收费标准为2.3元/平方米/月，每月应交管理费金额为514.5元；公摊电费清单载明：房屋地址A栋2701房，欠费月份2018年5月-2019年7月，电梯分摊、梯灯分摊、水泵分摊合计702.7元，欠2018年9月维修集资费136.8元等。2、《关于调升管理费征询意见的公告》、《专项审计报告》、《朗晴居二期小区收入和支出情况表》、《朗晴居二期调升管理费意见征询表》（该表注明：管理费原收取标准：1.8元/㎡；现收取标准：2.3元/㎡；）、《调升住宅管理费业主意见汇总表》（该表记载：本次调升管理费的征询意见工作已完成……户数同意率为55%……面积同意率为55.97%……此次调升管理费成功；自2015年4月1日起，我司将按照新的收费标准即2.30元/月/平方的标准收取管理费；涉案房屋的表决意见为不表态；等）、张贴《调升住宅管理费业主意见汇总表》的照片。诉讼中，原告撤回了要求被告支付2017年3月-2017年7月管理费及滞纳金的请求，属于原告对自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与怡安花园（含朗晴居）小区开发商签订的《物业管理委托合同》等合同，对作为业主的被告具有约束力。原告主张已根据上述合同约定为怡安花园（含朗晴居）小区提供了物业管理服务，而被告所有的房屋在小区内，接受了原告的物业管理，应当支付相应的物业管理费给原告。原告主张被告欠付涉案房屋2017年8月至2019年7月期间的物业管理费、每月每平方物业管理费应按2.3元计算，被告表示其愿意按照1.8元/平方米的标准向原告缴纳管理费，而被告拒绝收取。可见被告并未实际支付上述期间的管理费，故对原告主张被告支付上述期间管理费的请求，本院予以支持。关于物业管理费标准问题，原告提交了《关于调升管理费征询意见的公告》、《朗晴居二期调升管理费意见征询表》、《调升住宅管理费业主意见汇总表》、张贴汇总表的照片作为证据，被告对于管理费的调升虽不予确认但并未提交证据证明原告提升物业管理费价格的行为违法，故其应承担不利的后果，本院对原告要求按照每月每平方米2.3元的标准计算管理费的主张予以采信。被告主张物业管理费应该先扣除物管公司收取的小区公共部位的经营收入后，不足部分再向业主收取，被告该主张无法律依据，本院不予采纳。原告表示物业管理费的缴费期限为每月支付一次，在每月的月底前支付，由于原告主张的缴费周期符合一般的交易习惯，故本院对该主张予以采信。被告未及时支付物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付从2017年8月至2019年7月止的物业管理费12348元（按每月2.3元/平方米/月×223.6996平方米的标准计算）及滞纳金，合法合理，本院予以支持。至于滞纳金的计算标准，原告主张的计算标准没有依据，本院不予采纳，本院酌定滞纳金的计算标准为以每月应付款514.5元为基数，从2017年9月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行规定的金融机构的同期同档次贷款基准利率计算；从2019年8月20日至实际付清所欠物业管理费之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因该滞纳金具有违约金性质，故滞纳金应以被告所欠的物业管理费总额12348元为限。关于原告主张的代收公摊电费及维修集资公摊问题，根据原告提交的拖欠明细清单，原告主张的公摊电费数额尚属合理且被告未举证证明其已经支付了该项费用，故对于原告要求被告支付公摊电费的请求，本院予以支持。但原告并未举证证明2018年9月份维修集资款已实际发生，故对原告主张被告支付维修集资公摊的请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告卢冠碧在本判决生效之日起10日内向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付2017年8月至2019年7月的管理费12348元，并以每月应付款514.5元为基数，从2017年9月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行规定的金融机构同期同档次贷款基准利率的标准，从2019年8月20日至实际付清所欠物业管理费之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付欠款的滞纳金（滞纳金总额以所欠物业管理费金额12348元为限）给原告。二、被告卢冠碧在本判决生效之日起10日内向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付代收公摊电费702.7元。三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费351元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二〇年五月二十五日书记员  李敏燕陈丹纯