福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初2861号 原告（异议人）：福建延寿山庄酒店管理有限公司，住所地福建省莆田市城厢区龙桥街道延寿山庄内。统一社会信用代码91350300678493339M。 法定代表人：黄德友，总经理。 委托诉讼代理人：吴俊协、李沛杭，福建百中律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 被告（申请执行人）：林秀钦，女，1958年10月5日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：詹德英、唐婷婷，福建泽郡律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 被告（被执行人）：陈立龙，男，1972年2月28日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 被告（被执行人）：林丽平，女，1976年9月3日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市秀屿区。 委托代理人：陈晶晶、卞炫薇，福建佘云律师事务所执业/实习律师。委托权限特别代理。 原告（执行案外人）福建延寿山庄酒店管理有限公司（以下简称延寿山庄公司）因与被告（申请执行人）林秀钦、被告（被执行人）陈立龙、林丽平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月29日立案，其后，因本案需以莆田市城厢区人民法院受理的福建延寿山庄酒店管理有限公司与林丽平因商品房销售合同纠纷一案[案号为（2019）闽0302民初1402号]的审理结果为依据，而该案尚未审结，裁定本案中止审理。因（2019）闽0302民初1402号案件已经发生法律效力，本院依法于2020年3月20日恢复本案的审理。并依法于2020年4月30日适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（执行案外人）延寿山庄公司的委托诉讼代理人吴俊协，被告（申请执行人）林秀钦的委托诉讼代理人詹德英、被告（被执行人）林丽平的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告（被执行人）陈立龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 延寿山庄公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令不得执行本案不动产［坐落于莆田市城厢区的房屋及其应份的土地使用权（不动产项目编号:3503901300000832］；2.本案诉讼费用、公告费等由林秀钦、陈立龙、林丽平承担。事实与理由：申请执行人林秀钦与被执行人陈立龙、林丽平民间借贷纠纷一案目前在荔城区人民法院执行中（案号2018闽03**执1740号）。2018年7月24日，荔城区人民法院作出（2018）闽0304执1740号之一《执行裁定书》，裁定续行查封坐落于莆田市城厢区的房屋及其应份的土地使用权（即本案诉争房屋）。后延寿山庄公司于2018年8月22日向荔城区人民法院提出执行异议，请求中止执行（2018）闽0304执1740号之一《执行裁定书》。荔城区人民法院于2019年5月9日作出（2019）闽0304执异6号《执行裁定书》，裁定驳回延寿山庄公司的异议请求。延寿山庄公司对本案诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应依法判令不得执行本案房屋，具体如下：1.林丽平已违约，延寿山庄公司已行使合同解除权。2014年3月13日，林丽平作为买受人与延寿山庄公司签订《房产买卖协议》。协议第五条约定买受人首付款项650万元，剩余购房款为按揭贷款方式付款（后向买受人退款109万元，首付款调整为541万元）。林丽平怠于办理按揭贷款，且拒绝支付剩余款项，已构成违约，延寿山庄公司按照合同第六条之约定行使解除权。《房产买卖协议》解除后，林丽平丧失对本案房屋的一切权利。2.延寿山庄公司为执行标的房屋的所有权人，足以排除普通债权的强制执行。《房产买卖协议》下房屋尚未交付，延寿山庄公司仍为房屋的所有权人，足以排除普通债权的强制执行。房屋不是林丽平占有使用的，产权也不是林丽平名下的，依法不属于被执行范围。 林秀钦辩称，1.虽然法院判决解除延寿山庄公司与林丽平之间的买卖合同，但是延寿山庄公司在执行异议过程中就承诺并明确向法庭表示将余款541万元直接交付给荔城区人民法院执行局，直接交由林秀钦案件的执行经办法官处理。2.城厢区人民法院判决解除延寿山庄公司与林丽平商品房销售合同纠纷案件中，因为林丽平有提起上诉，所以林秀钦、林丽华在收到林丽平的上诉状后，就没有对该案进行上诉。但就与本案相似的案件的审理结果，如延寿山庄公司与其他案外人之间的有关解除商品房销售合同纠纷的案件，城厢区人民法院作出的（2019）闽0302民初1403号一审民事判决书，莆田市中级人民法院作出的（2019）闽03民终2297号民事判决书，同样城厢区人民法院是作出有违约金的判决，而莆田市中级人民法院对于城厢区人民法院的违约金判决直接予以改判并驳回延寿山庄公司的相应诉求。3.不管是民事诉讼案件的审理过程中、民事诉讼查封过程中还是案件的执行过程中抑或是或者执行异议过程中，林秀钦均与延寿山庄公司以及林丽平沟通，要求不能转移本案的任何资产。但是延寿山庄公司与林丽平之间通过违规操作，将涉案购房款、首付款和109万元退给案外人，而没有退给林丽平，不管本案结果如何，林秀钦将与林丽华进行实名举报延寿山庄公司与林丽平之间的不法行为。4.本案中延寿山庄公司没有将另外一个案外人林丽华列为被告，而且本案林秀钦与延寿山庄公司不存在买卖合同的关系，仅与林丽平之间存在查封关系以及民事诉讼关系，故本案的诉讼费用、公告费不应由林秀钦承担。 林丽平辩称，1.涉案房屋早已被荔城区人民法院预查封，依照相关的法律规定，预查封的效力等同于查封的效力，预查封期间，任何人包括司法机关都不得对预查封的财产进行转移、设定权利或者实施其他妨碍执行的行为。2.鉴于荔城区人民法院对于涉案的房产进行了预查封，根据查封的法律效力，延寿山庄公司是无权要求不得执行本案的涉案房产。3.虽然涉案房产的房屋买卖协议已经通过城厢区人民法院判决解除了，但是林丽平已经就该商品房销售合同纠纷一案申请再审，故本案应当待再审裁决出来之后再对本案进行继续审理。4.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第二款的规定，即使本案房屋的买卖协议已经被解除，但该解除行为是发生在荔城区人民法院对房屋进行预查封之后，基于预查封的效力，延寿山庄公司不得排除对于涉案房产的强制执行。5.涉案的房产根据城厢区人民法院的判决及莆田市中级人民法院的裁定认定延寿山庄公司已经交付给林丽平，林丽平也已经投入了巨额的资金进行装修，现解除涉案房产给林丽平造成巨大的损失，所以林丽平要求延寿山庄公司赔偿装修等各项损失，对林丽平用于涉案房产装修的款项以及房产出售之后增值的部分，林秀钦等债权人还是有权享有受偿的权利。6.涉案的房产涉及到案外的其他查封主体---林丽华，故应当追加案外人林丽华作为共同的诉讼当事人参与本案的诉讼。7.相关的诉讼材料并没有送达给陈立龙，送达程序不合法，本案应当对陈立龙重新进行符合送达程序的送达，其后再行开庭。8.刚才林秀钦代理人说到林丽平有违法的行为，但这个说法是没有依据，事实上并不存在违法行为。综上，请求依法驳回延寿山庄公司的诉讼请求。 陈立龙未作答辩。 延寿山庄公司围绕其诉讼请求依法向本院提交证据，本院组织当事人进行质证。对当事人没有异议的营业执照、负责人身份证明、公民身份证复印件、《房产买卖协议》、发票、(2019)闽0304执异6号《执行裁定书》没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以审查并认定如下： 证据一：短信通知单、律师函、EMS面单，欲证明：经延寿山庄公司通知，买受人林丽平仍怠于办理按揭贷款，且拒绝支付剩余款项，已构成违约，延寿山庄公司按照合同第六条之约定，行使解除权，《房产买卖协议》解除后，林丽平丧失对本案房屋的一切权利。 证据二：《不动产登记证书》一份，欲证明：延寿山庄公司仍为房屋的所有权人，足以排除普通债权的强制执行。 证据三：民事判决书、生效证明各一份，欲证明：本案的房屋已经生效判决予以解除，现涉案的房屋与林丽平没有关系，且林丽平尚有购房款留存在延寿山庄公司无人来取。 林秀钦经庭审质证认为，证据一的真实性无异议，证明对象由法庭依法予以认定。证据二的真实性没有异议，但涉案房产虽然形式登记在延寿山庄公司名下，但林秀钦认为该产权证在制作过程中存在违法违规的行为，涉案的房产已经由法院依林秀钦的申请予以了查封，产权证不可能办理的，故林秀钦方保留对违规办理产权证的行为进行追究的权利。证据三的质证意见同答辩意见。 林丽平经庭审质证认为，对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，相关的这些材料林丽平并没有收到，且该些材料也无法证实延寿山庄所邮寄的内容即是催讨按揭款的律师函，该组证据无法证实延寿山庄公司所要证明的内容，事实上林丽平并不存在怠于办贷款、拒绝支付款项的行为。证据二除了同意林秀钦方的质证意见之外，另补充，从不动产证办证的时间可以看出，延寿山庄公司未依约办证，致房产证未能按约办至林丽平名下；对于延寿山庄公司所要证明的内容也有异议，涉案的不动产延寿山庄公司无权依据该不动产权证排除强制执行。证据三的形式真实性无异议，但是说明以下几点：1.林丽平认为该判决特别是城厢区人民法院的判决存在认定事实错误，适用法律错误，林丽平已经依法申请再审；2.林丽平认为解除行为发生在荔城区人民法院查封之后，解除行为不能对抗查封行为，涉案的房产涉及案外人林丽华的合法权益，应一并追加林丽华为共同被告。 陈立龙未作质证。 本院经审查认为，证据一真实、合法，与本案具有关联性，且经生效判决确认，能够证实延寿山庄公司所要证明的内容。证据二真实、合法，与本案具有关联性，能够证实目前房屋登记在延寿山庄公司名下。证据三系生效判决，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能够证实涉案房屋的买卖协议经生效判决解除。 林丽平围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院依法组织双方进行质证。对当事人有异议的证据，本院予以审查并认定如下： 证据一：藏珑府邸业主签收资料含前期物业管理服务协议、二次装饰装修理协议、消防安全管理公约、消防安全责任书、装修保证金各一份及公摊水电等物业收款收据五张，欲证明：延寿山庄公司于2014年9月份将讼争房屋交付林丽平占有使用，其以实际行为表示愿意继续履行其与林丽平的房产买卖合同。 证据二：福建省大班装饰工程有限公司工程量结算书、工程量计算单及质量验收单三张、防水验收单、水电验收单及材料验收单各一份，欲证明：交房之后，林丽平实际占有使用讼争房屋并于2014年年底委托福建省大班装饰工程有限公司对讼争房屋进行装修，目前装修将近尾声。 延寿山庄公司经庭审质证认为，对该些证据的真实性不予确认，且该些证据与本案无关联性，且该证据的来源也不合法。 林秀钦经庭审质证认为，对该证据无异议，房屋增值部分及装修部分应当予以认定。 陈立龙未作质证。 本院经审查认为，林丽平提供的证据具有真实性、合法性，可以证实讼争的房屋已经交付给林丽平，林丽平对讼争的房屋进行了装修，本院予以确认。 林秀钦、陈立龙未提供证据。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月13日，延寿山庄公司作为出卖人与作为买受人的林丽平签订购买坐落于莆田市城厢区的房屋的《房产买卖协议》一份。合同约定：林丽平购买的房屋建筑面积约591.3㎡、土地使用权面积约731.84㎡，总价款1082万元，林丽平于协议签订后首付全额购房款的60.0739%，即650万元，剩余432万元由林丽平在7个工作日内向延寿山庄公司和商业银行提供符合按揭贷款规定的材料，与此相关的费用均由林丽平承担；买受人的贷款年限、贷款额度以银行审批的为准，如因买受人原因致使不能贷款或银行批准金额小于申请金额，买受人必须在出卖人或银行通知之日起15日内向出卖人补足申请贷款金额与批准贷款金额的差额，否则按逾期付款处理；逾期超15天后仍未能支付应付款的，买受人同意出卖人在无需另行通知的情况下有权单方解除本协议并另行出售，买受人需支付违约金100万元，已缴纳的款项可用于抵扣违约金。协议签订后，林丽平分别于2013年12月24日、2014年3月13日支付首付款500万元和150万元。2014年下半年，延寿山庄公司将上述房产交付给林丽平，林丽平随后对该房屋进行装修。 2019年2月14日，延寿山庄公司以延寿山庄公司应林丽平申请于2016年1月20日退还林丽平109万元，将首付款调整为541万元，其后林丽平一直怠于办理按揭贷款，且拒绝支付剩余款项，林丽平的行为已构成严重违约为由，向城厢区人民法院提起诉讼，请求解除延寿山庄公司和林丽平于2014年3月13日签订的《房产买卖协议》及请求判令林丽平支付违约金100万元等。城厢区人民法院于2019年9月29日作出（2019）闽0302民初1402号民事判决书，判决：“一、解除福建延寿山庄酒店管理有限公司和林丽平于2014年3月13日签订的《房产买卖协议》；二、林丽平应于本判决生效之日起十日内支付福建延寿山庄酒店管理有限公司违约金30万元；三、驳回福建延寿山庄酒店管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费86720元，由林丽平负担。”林丽平不服上诉至莆田市中级人民法院。莆田市中级人民法院于2020年2月26日作出(2019)闽03民终3362号民事裁定书，裁定按林丽平自动撤回上诉处理。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。 另，本院在审理林秀钦与陈立龙、林丽平因民间借贷纠纷一案的过程中，林秀钦于2015年7月15日向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2015）荔民初字第2159-2号《民事裁定书》，查封林丽平名下的坐落于莆田市城厢区的房房地产。因陈立龙、林丽平未履行已经发生法律效力的（2017）闽03民终3324号民事判决书确定的义务，林秀钦向本院申请强制执行，本院于2018年7月24日作出（2018）闽0304执1740号之一《执行裁定书》，续行查封林丽平与延寿山庄公司于2014年3月13日签订的《房产买卖协议》项下坐落于莆田市城厢区的房屋及其应份的土地使用权（不动产项目编号：3503901300000832）。延寿山庄公司不服，向本院提出书面异议。2019年5月9日，本院作出（2019）闽0304执异6号《执行裁定书》：驳回延寿山庄公司的异议请求。2019年5月14日，该执行裁定书送达延寿山庄公司。延寿山庄公司收到该执行异议裁定后不服，于2019年5月29日向本院提起案外人执行异议之诉。 再查明，诉争房产于2016年9月23日办理房屋所有权初始登记，登记在延寿山庄公司名下［不动产权证书编号：闽（2016）莆田市不动产权第ＣＸ19885；房屋坐落于莆田市城厢区绶溪琴岛18号楼；权利类型为：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权；权利性质：出让／市场化商品房；用途：住宅／公寓；该房屋为开发企业待售商品房］，尚未办理买卖合同备案登记。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，故本案的争议焦点为延寿山庄公司对诉争房屋及其应份的土地使用权是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，延寿山庄公司与林丽平之间的房屋买卖协议已经人民法院生效裁判判决解除，故林丽平的债权已消灭，其对诉争房屋既不享有物权也不享有债权利益，诉争房屋仍属于延寿山庄公司所有，故延寿山庄公司对诉争房屋及其应份的土地使用权享有足以排除强制执行的民事权益，延寿山庄公司诉讼请求不得执行坐落于莆田市城厢区的房屋及其应份的土地使用权，理由成立，本院予以支持。林丽平辩称，其已经就城厢区人民法院（2019）闽0302民初1402号民事判决书申请再审，本案应中止审理，但其没有提供证据证实本案的生效判决已经合法程序予以撤销，故其主张中止本案审理没有依据，本院不予采纳。林丽平辩称讼争的房屋已经交付给林丽平，且林丽平已经投入了巨额的资金进行装修，其要求延寿山庄公司赔偿装修等各项损失，及要求将用于装修涉案房产的款项以及房产出售之后增值的部分，应用于偿还林秀钦的债权，但本案为案外人执行异议之诉，因房屋买卖合同解除之后的债权债务关系不属于本案审查的内容，当事人可以另行行使相关权利，本案不予处理。陈立龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行坐落于莆田市城厢区的房屋及其应份的土地使用权（不动产项目编号：3503901300000832）。 本案案件受理费100元，由林秀钦、林丽平、陈立龙共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈雨坤 人民陪审员  郑金龙 人民陪审员  宋瑞珍 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  蔡丽红 附注法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。