上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初30472号原告：上海申强房地产经营开发公司，住所地上海市。法定代表人：丁强，总经理。委托诉讼代理人：李慈玲，上海市理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈荣，上海市理诚律师事务所律师。被告：胡亚民，男，1958年8月2日出生，汉族，住上海市。被告：李凤萍，女，1960年3月9日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：胡亚民(系李凤萍的丈夫，即被告之一）。原告上海申强房地产经营开发公司(以下简称“申强公司”)诉被告胡亚民、李凤萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告申强公司的委托诉讼代理人陈荣，被告胡亚民暨被告李凤萍的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申强公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认解除申强公司和胡亚民、李凤萍之间就上海市海门路XXX号远虹大楼1316室房屋(以下简称“系争房屋”)的不定期租赁，解除时间为2019年4月30日；2、要求判令胡亚民、李凤萍立即迁出、返还系争房屋；3、要求判令案件受理费由胡亚民、李凤萍负担。事实和理由：2008年7月,上海市黄山中学(以下简称“黄山中学”)曾与胡亚民、李凤萍签订《房屋租赁合同》,将系争房屋租赁给胡亚民、李凤萍使用，租赁期限自2008年7月起至2009年7月止。租期届满后,胡亚民、李凤萍未返还系争房屋，一直居住使用至今。系争房屋产权于2003年设于申强公司名下。2013年10月上海市虹口区教育局发出虹教【2013)】102号文，决定自即日起,本区教育系统所有中小幼学校、其他教育单位、校办厂对外出租、出借的房屋及场地由教育局统一管理,并全权委托教育局直属企业申强公司作为对外出租出借的唯一主体。申强公司派员上门、发书面函件联系胡亚民、李凤萍,要求解决系争房屋所涉事务。2019年4月11日,申强公司发函给胡亚民、李凤萍,告知解除与其的租赁关系,终止日期为2019年4月30日,并要求其于该日期前迁出系争房屋、结清相关公共事业费用，将该房屋返还给申强公司。但胡亚民、李凤萍迄今未将该房屋归还给申强公司。申强公司认为,胡亚民、李凤萍继续占用系争房屋,已不具备任何合法理由或事由,为维护申强公司的合法权益,故诉至法院,要求判如所请。胡亚民、李凤萍辩称：不同意申强公司的诉讼请求。黄山中学曾给胡亚民、李凤萍一家三口分配过位于上海市昼锦路XXX弄XXX号亭子间，因居住困难，加之胡亚民为黄山中学干活，学校很满意，故将系争房屋租借给胡亚民、李凤萍使用，学校未明确借期，只是称等住房困难解决后，胡亚民、李凤萍再将系争房屋返还。胡亚民、李凤萍自2002年、2003年起就开始向黄山中学租借系争房屋，租金最初为每月300元，后逐步调整为年租金10,200元。租金原先系交给黄山中学，后黄山中学机构调整，系争房屋归并给申强公司，租金开始交给申强公司。现租金支付至2018年12月底，之后的租金申强公司不肯收取。房屋租赁保证金是否支付过，现已记不清楚，也无法提供支付凭证，故不要求在本案中处理。对申强公司所称发函，胡亚民、李凤萍未收到过。胡亚民、李凤萍认为，黄山中学将系争房屋租借给其，申强公司作为房屋产权人是知晓并认可的，不能因为黄山中学撤编就要求胡亚民、李凤萍搬离交还房屋。胡亚民、李凤萍只有亭子间这一处房屋，居住困难，故要求在亭子间动迁后，或胡亚民、李凤萍申请到经济适用房后返还系争房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋(建筑面积59.69平方米)系申强公司名下的房产，于2003年5月12日办理取得房地产权证。2002年、2003年间，胡亚民、李凤萍向黄山中学租赁系争房屋，并支付租金。2013年10月28日，上海市虹口区教育局发出《关于进一步加强虹教系统经营性国有资产管理工作的通知》(虹教【2013】102号)，决定：1、即日起,本区教育系统所有中小幼学校、其他教育单位、校办厂对外出租、出借的房屋及场地,由教育局统一管理,并全权委托教育局直属企业申强公司作为对外出租出借的唯一主体。申强公司履行经营权,教育局校产科履行管理权,严格实施资产管理权与经营权相分离的机制；2、原学校或校办企业与承租方签订的《房屋租赁合同》中约定的出租方权利义务由申强公司继受。若合同已到期，由申强公司统一经营，决定是否续签。若合同未到期，原出租方应书面通知承租方将合同主体变更为申强公司，三方签字确认；……胡亚民、李凤萍开始向申强公司支付租金。2017年10月25日，上海市虹口区机构编制委员会向上海市虹口区教育局发出《虹口区机构编制委员会关于虹口区教育局下属部分事业单位机构编制调整的批复》，决定撤销上海市虹口区教育校产基建管理站、黄山中学等2家单位的事业单位建制，收回事业编制74名，其在编及退休人员由区教育局负责安排管理。胡亚民、李凤萍的租金支付至2018年12月底。2019年4月11日，申强公司向胡亚民、李凤萍发出《关于解除租赁合同及返还房屋的函》，内容为：2008年7月,黄山中学曾与你们签订《房屋租赁合同》,将系争房屋租赁给你们使用,租赁期限自2008年7月至2009年年7月。租赁期限到期后,你们并未将该房屋返还给黄山中学,并一直占有和使用至今。该房屋的所有权于2003年设立于申强公司名下,并且2013年10月虹口区教育局发文(虹教【2013】102号)决定：“即日起,本区教育系统所有中小幼学校、其他教育单位、校办厂对外出租、出借的房屋及场地,由教育局统一管理,并全权委托教育局直属企业申强公司作为对外出租出借的唯一主体。”,因此,我申强公司与你们联系解决该房屋所涉事务。鉴于本公司对该房屋具有包括但不限于占有、使用、收益、处分的完全所有权,且是该房屋出租出借的唯一主体,本公司现决定解除与你们之间就该房屋的租赁合同关系,终止日期为2019年4月30日,请你们于该日期前迁出该房屋、结清相关公共事业费用，并将该房屋返还给本公司。该函于2019年5月14日由他人代收。胡亚民、李凤萍未返还系争房屋，申强公司遂诉至本院，要求判如所请。申强公司的起诉状副本于2019年11月29日送达胡亚民、李凤萍。审理中，申强公司提供了一份《房屋租赁合同》，尾页落款处甲方一栏盖有署名为“上海市黄山中学”的印章，乙方一栏签有署名为“胡亚民”的签字，合同落款时间为2008年7月2日。该合同记载：1、出租方为黄山中学，承租方为胡亚民、李凤萍；2、租赁房屋坐落于远虹大楼1316室，间数1间，建筑面积59.69平方米；3、乙方租赁房屋用途为居住；租赁期共1年，自2008年7月8日起至2009年7月7日止；4、年租金为10,200元；5、房屋租赁保证金为850元。胡亚民、李凤萍对该合同有异议，认为合同尾页落款处乙方一栏“胡亚民”的签名字迹不是胡亚民所写。申强公司表示，对该签名字迹，申强公司不能确定是否胡亚民所写，但胡亚民、李凤萍认可其租赁系争房屋的事实，且其支付租金的标准与该合同约定的租金标准是一致的。审理中，申强公司称：对胡亚民、李凤萍欠付的租金，其不在本案中主张，依法保留诉权；其未查到收取过胡亚民、李凤萍的房屋租赁保证金。本院认为：申强公司是系争房屋的产权人，系争房屋由黄山中学出租给胡亚民、李凤萍，申强公司知晓并同意。根据虹口区教育局虹教【2013】102号文件的规定，学校出租房屋，出租方的权利义务由申强公司继受，胡亚民、李凤萍之后亦是将租金支付给申强公司，故申强公司与胡亚民、李凤萍之间形成房屋租赁关系。对申强公司提供的2008年7月2日的《房屋租赁合同》，胡亚民、李凤萍否认签署过，无论该合同是否真实，鉴于胡亚民、李凤萍租借系争房屋的事实客观存在，且该份合同记载的租期也已于2009年7月7日届满，故申强公司与胡亚民、李凤萍之间实际形成了不定期租赁关系。根据法律规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。申强公司主张解除双方的租赁关系，于法有据，本院予以支持。胡亚民、李凤萍主张其有权继续租赁系争房屋直至其房屋解困为止，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。申强公司向胡亚民、李凤萍发出的解除函，胡亚民、李凤萍否认收到，申强公司无确凿证据证明该函确已送达胡亚民、李凤萍，故解除的时间应以起诉状副本送达胡亚民、李凤萍之后的合理期限为准，本院酌定合理期限为30日，即解除时间为2019年12月29日。鉴于双方的不定期租赁解除，胡亚民、李凤萍应将系争房屋清空后返还给申强公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、上海申强房地产经营开发公司和胡亚民、李凤萍之间就上海市海门路XXX号XXX室房屋的不定期租赁关系于2019年12月29日解除；二、自本判决生效之日起30日内，胡亚民、李凤萍应携带本人物品搬离上述房屋，将上述房屋清空后返还给上海申强房地产经营开发公司；三、驳回上海申强房地产经营开发公司的其余诉讼请求。案件受理费100元，由胡亚民、李凤萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  陆强康人民陪审员  薛翠兰二〇二〇年五月二十七日书 记 员  王梦熊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。