西安市未央区人民法院民事判决书 (2019)陕0112民初1836号 原告：王俪颖，女，1971年4月6日出生，汉族，现住陕西省子长县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：西安馨慧房地产营销策划有限公司。住所地西安市莲湖区。统一社会信用代码91610104MA6TXCBT47。法定代表人：安卫民。委托诉讼代理人：李晶，女，该公司员工，住该公司。被告：西安市浐灞生态区馨立房地产信息咨询服务部。经营场所西安市浐灞生态区（北1）。统一社会信用代码92610136MA6UQW7WOX。经营者：魏海海。委托诉讼代理人：陈波，男，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李晶，女，该公司员工，住该公司。被告：西安市双生慧明房地产中介服务部。经营场所西安市莲湖区。统一社会信用代码92610135MA6U83BR8B。经营者：何小亮。委托诉讼代理人：李晶，女，该公司员工，住该公司。被告：王杨，男，1982年11月11日出生，汉族，现住西安市浐灞达到**浐灞********，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告王俪颖与被告西安馨慧房地产营销策划有限公司（以下简称“馨慧公司”）、西安市浐灞生态区馨立房地产信息咨询服务部（以下简称“馨立服务部”）、西安双生慧明房地产中介服务部（以下简称“双生慧明服务部”）、王杨居间合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王俪颖和被告馨立服务部的委托诉讼代理人李晶、陈波，被告馨慧公司和双生慧明服务部的共同委托诉讼代理人李晶，被告王杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王俪颖向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订《房屋买卖居间合同》、《房屋交易服务合同》，请求被告返还居间代理费3.49万元及利息；2.被告支付违约费用3万元、精神损失费1万元、交通费5000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月29日，原告与案外人王杨通过被告馨慧公司下属的馨立服务部、双生慧明服务部签订《西安市存量房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《房屋交易服务合同》等合同。上述合同签订后原告向案外人战楠楠交纳定金5万元，王杨向原告出具收条一份，原告按照居间合同和服务合同约定，支付居间方佣金3.49万元，被告馨慧公司向原告出具收条一份，并支付丙方过户费500元和代办按揭费2500元。买卖合同签订后，王杨、战楠楠要求增加房屋价款，拒绝履行合同义务，故原告诉至法院，一审后王杨、战楠楠提起上诉。案件二审期间原告要求被告馨慧公司搜集整理王杨、战楠楠违约的证据并出庭举证，但被告并未出庭，造成二审不支持39万元违约金和3.49万元居间服务费的诉讼请求。涉案房屋2018年5月13日才可交易转让，被告馨慧公司违反规定促成交易给原告造成损失。原告与案外人签订的《西安市存量房屋买卖合同》虽合法有效，但已经被解除，被告收取佣金3.49万元属于不当得利，应予返还。 被告未按照合同约定保管原件，致使王杨、战楠楠一房二卖，被告应赔偿违约金3万元。被告未按照《房地产经纪管理办法》规定履行书面告知义务，也未严格审查涉案房屋资质，故被告应赔偿原告损失。被告搪塞欺骗原告，逃避责任，使得原告身体和精神受到极大损害，导致原告患上间歇性失明，故应赔偿精神损失费1万元。被告馨立服务部辩称，房屋买卖合同是买方和卖方签订的，根据再审判决，该合同已经解除。关于居间合同，被告的居间义务已经完成，合同已经履行完毕，被告未构成不当得利。根据房屋买卖合同约定，原告对房屋情况知悉，被告不存在欺骗。原告要求解除居间合同说明该居间合同合法有效。原告的损失应由王杨承担。原告要求支付违约金、精神损失费、交通费没有事实和法律依据，应予驳回。行政机关对被告的行为已经予以行政处罚，被告已承担相应责任，行政处罚不影响合同有效性。房屋买卖合同和交易服务合同无法继续履行，是因为王杨的违约行为导致，被告没有违约之处。原告在被告公司闹事严重影响被告经营。二审判决王杨要求继续履行合同，原告不同意，导致原告的赔偿在一二审及再审之间差异巨大，故原告再次起诉我公司。被告馨慧公司辩称，被告馨慧公司不是合同当事人，不应承担赔偿责任，原告与馨立公司只是使用了馨慧公司的合同模板。被告双生慧明服务部辩称，原告与被告双生慧明服务部签订的交易服务合同中约定3000元服务费，已经退还给原告，被告同意解除该合同，不应再列被告双生慧明服务部为被告。被告王杨辩称，房屋买卖居间合同和房屋交易服务合同都是被告王杨签订，但是本案的诉讼请求与被告王杨无关。本院经审理认定事实如下：2018年3月29日，被告王杨（甲方）、原告（乙方）、被告馨立服务部（丙方）共同签订了《房屋买卖居间合同》一份，约定甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于西安市浐灞生态区XX大道以东，XX大道XX幢XX单元XX室房屋于2018年3月29日签订了《西安市存量房屋买卖合同》。合同第一条约定，甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源消息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署买卖合同；甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。合同第二条约定，居间代理费为3.49万元，由乙方承担，于本合同签订当日向丙方支付。合同第三条约定，本次交易的后续手续由甲乙双方自主选择第三方协助办理，并另行签署相关合同，丙方将积极督促后续事宜的办理。合同签订后原告按照合同约定支付了3.49万元居间代理费。同日，原告与被告王杨签订了一份《西安市存量房买卖合同》（合同编号：N0.XH0001302），甲方（出卖人）为被告王杨，共有权人一栏记载战楠楠，乙方（买受人）为原告王俪颖，双方就位于西安市浐灞生态区XX大道以东、XX大道XX幢XX单元XX室房屋达成买卖协议，房屋成交价为133万元。合同第二条约定，定金5万元，乙方于签订本合同当天支付甲方，甲方于办理首付款资金监管当天将此定金划转至二手房交易结算资金专用账户，首期房价款（不含定金）49万元，乙方于办理首付款资金监管当天转至二手房交易结算资金专用账户，第二期房价款70万元，乙方以银行贷款支付，双方认可第二期房价款划转至二手房交易结算资金专用账户的时间以乙方贷款银行规定为准。合同第八条约定，乙方承诺本人及指定购买人已知晓且符合西安市现行购房政策要求，承诺指定购买人具有购买此房的资格；甲乙双方友好协商待甲方商品房买卖合同网签备案时间满五年且甲方办理完毕抵押注销手续拿到产证原件交予乙方查看无误后柒个工作日内，甲方配合乙方向西安市XX房XX市场XX房资格审核的相关资料；甲乙双方均认可本次交易为等证过户，待甲方之名义房产证成功办理且将原件交予乙方查看无误后方可办理本次交易的后续手续。合同签订后原告向被告王杨支付定金5万元。同日，原告（乙方）、被告王杨（甲方）、被告双生慧明服务部（丙方）签订了《房屋交易服务合同》一份，约定鉴于甲、乙双方就坐落于西安市浐灞生态区XX大道以东，浐灞达到以北“海景·北部湾”13幢2单元21104室房屋的交易签署了《西安市存量房买卖合同》，现甲、乙双方就委托丙方办理后续交易事宜签订本合同。合同第一条约定丙方提供服务内容包括临时保管与交易相关的房屋产权资料及其他重要材料的原件。合同第二条约定丙方过户费500元，由乙方承担；丙方代收商业贷款评估、商业贷款按揭服务费共计2500元，由乙方承担。合同签订后，原告按照约定支付了上述款项。现该款项已由被告双生慧明服务部全部退还原告。2018年4月18日，王俪颖于起诉王杨、战楠楠、馨立服务部，要求解除《西安市存量房屋买卖合同》，返还定金，支付违约金，赔偿各项损失等。该案经西安市未央区人民法院一审，西安市中级人民法院二审、再审，判决解除王俪颖、王杨以及馨立服务部共同签订的《西安市存量房买卖合同》，王杨、战楠楠返还原告定金5万元并支付利息。另查明，2013年5月27日，被告王杨与西安永坤房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，该合同于2013年5月13日进行网签备案登记。以上事实有《西安市存量房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、《房屋交易服务合同》、收据、民事判决书、当事人陈述等相关证据在卷为证。本院认为，原告与被告王杨、馨立服务部签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《房屋买卖居间合同》的约定，该合同的主要目的是向买房人提供房源信息并协助买卖双方签署买卖合同。原告与被告王杨已经在被告馨立服务部的居间下签订了《西安市存量房买卖合同》，原告也已按照约定向被告馨立服务部支付了居间费用，对于居间合同而言不存在合同法第九十四条规定的法定解除情形，原、被告之间也未就合同解除达成一致意见，现原告要求解除《房屋买卖居间合同》缺少法律依据，本案不予支持。原告要求解除《房屋交易服务合同》，该合同的主要目的是被告双生慧明服务部协助原告与被告王杨办理房屋交易涉及到的网签备案、贷款、房屋产权转移登记等手续，由于原告与被告王杨签订的《西安市存量房买卖合同》已经解除，《房屋交易服务合同》不具备履行的条件，且被告双生慧明服务部已将依据该合同收取的3000元退还给原告，故原告要求解除《房屋交易服务合同》符合法律规定，应予支持。现原告与被告王杨签订的《西安市存量房买卖合同》已经解除，涉案房屋未能在原告与被告王杨之间进行交易。关于三方当事人在履行《西安市存量房买卖合同》中的是否存在违约或过错的问题，西安市中级人民法院在（2019）陕01民再214号民事判决书中认为：“馨立服务部作为二手房交易的专业中介服务机构，明知西安市二手房交易政策对签订买卖合同行为的限制，仍以居间方积极协助买卖双方签订合同，馨立服务部具有一定过错……涉案房屋买卖合同的内容是附有履行条件，即在王杨房产证成功办理后20个工作日内，还清银行贷款；于50个工作日内办理完毕抵押解除登记手续，但合同约定的王杨的房产证直至二审终结时尚未办理完毕。王杨、战楠楠虽以买卖合同违背了西安市住房限购政策，认为合同实际无法履行，并在履行条件具备前要求加价，此系有违诚信的单方意思表示，不是实质解除合同行为。王俪颖不同意后，其仍可有权选择要求继续履行合同并等待合同履行条件的具备。然而王俪颖放弃继续履行合同的诉求，在距网签满5年仅差25天，距合同签订之日差20天，即向一审法院起诉要求解除合同。”被告馨立服务部提供的居间服务具有一定瑕疵，综合考虑被告馨立服务部的过错，其在居间服务中实际付出的劳动以及原告在买卖合同履行条件尚未达到时就选择解除合同的实际情况，酌情认定被告馨立服务部退还原告居间费用2.2万元。原告要求被告赔偿其他案件中的律师代理费、诉讼费、保全费以及精神损失费、交通费没有法律依据，本案不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条规定，判决如下：一、原告王俪颖与被告王杨、西安市双生慧明房地产中介服务部于2018年3月29日签订的《房屋交易服务合同》解除；二、被告西安市浐灞生态区馨立房地产信息咨询服务部于本判决生效后十日内支付原告王俪颖2.2万元；三、驳回原告王俪颖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1797元（原告已预交），由被告西安市浐灞生态区馨立房地产信息咨询服务部承担500元，并于付上款时一并给付原告王俪颖，剩余1297元由原告王俪颖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   杨  玫人民陪审员   周银凤人民陪审员   杨丽娟                            二〇二〇年四月十三日                书  记  员   李燕维