贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初2542号原告：贵州宇虹房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市南明区富水南路11号。法定代表人：胡彤云，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘如越，贵州黔坤律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：王诗颖，贵州黔坤律师事务所实习律师，特别代理。被告：吴洪权，男，1968年5月6日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：吴咏泽，男，2008年4月21日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。法定代理人：吴洪权，男，1968年5月6日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，系吴咏泽之父。以上二被告共同委托诉讼代理人：王成光，贵州道援律师事务所律师，特别代理。第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳新华支行，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路100号。负责人：唐松，职务：行长。委托诉讼代理人：吴洪金、刘勰，单位员工，特别代理。原告贵州宇虹房地产开发有限责任公司（以下简称宇虹房开公司）诉被告吴洪权、吴咏泽及第三人中国农业银行股份有限公司贵阳新华支行（以下简称农行新华支行）追偿权纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宇虹房开公司的委托诉讼代理人刘如越、王诗颖，被告吴洪权、吴咏泽的委托诉讼代理人王成光，第三人的委托诉讼代理人吴洪金、刘勰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宇虹房开公司向本院提出如下诉请：1.判令被告向原告支付代偿款245847.86元；2.判令被告向原告支付保证违约补偿款1346933元；3.判令被告与第三人自判决生效之日起十日内办妥以第三人为涉案房屋抵押权人的抵押登记手续，若被告或第三人在十日内不配合的由原告单方申请办理，产生的政府规费、税费等由被告承担；4.判令被告支付原告因本案产生的律师费15000元；5.本案保全费、执行费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年10月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告位于南明区，总价款为2090477元，合同签订之日向原告支付首付款630477元，余款146万元以银行按揭方式支付。被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，向第三人贷款146万元支付剩余房款，原告为被告的贷款承担阶段性连带保证责任。合同签订后，被告支付了购房预付款630477元，因被告从2015年11月27日起至今未按《个人购房担保借款合同》履行还款义务且取得房屋产权证后拒绝配合第三人办理房屋抵押登记手续，导致原告从2015年11月27日至今陆续被第三人扣划共计245847.86元，被告尚未按《商品房买卖合同》及补充协议向原告支付被扣划的款项及保证违约补偿金，原告多次联系未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，诉请如前。审理中，原告将第二项诉请变更为以总欠款为基数，从2015年12月31日按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年12月30日，撤销了第三项诉请。被告吴洪权、吴咏泽辩称，原告起诉吴咏泽主体有问题，虽房屋产权证有吴咏泽的名字，但借款合同系吴洪权签订，不应起诉吴咏泽。原告没有融资性担保许可，是否有资格担保，请法院依法审查，吴洪权2017年至2019年未在贵阳，自己已还了部分贷款，其他人代还款没有通知吴洪权，吴洪权也不知情。同意支付代偿款，但不同意支付违约金，没有依据且金额过高，不同意支付律师费，没有依据。2020年5月14日，吴洪权已和第三人办理了抵押登记。第三人陈述，我方与被告已于2020年5月14日办理了抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法审查后予以确认并在卷佐证。2010年，原告（出卖人）与被告吴洪权（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，共有人为吴咏泽，合同约定：被告购买原告位于贵阳市南明区，总金额2090477元，买受人于2010年10月18日支付630477元入资金监管账户，余款146万元通过银行按揭方式于30日内支付给出卖人。补充协议约定：如因买受人未按期足额向贷款银行履行还款义务，导致出卖人被贷款银行扣划相应款项（包括但不限于贷款本息、罚息及违约金等）的，买受人应自划扣之日起10日内向出卖人全额偿还出卖人已被扣划的款项，从出卖人代买受人还款之日起至买受人向出卖人归还银行扣划相应款项之日止，买受人还应按日支付被扣划款项的千分之五作为给出卖人的保证违约补偿。后双方办理了商品房预售合同备案登记。2010年12月8日，原告（保证人）、被告吴洪权（借款人、抵押人）、被告吴咏泽（抵押人）与第三人（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告向第三人借款146万元用于购买原告销售的懿府（Ｂ）1单元21层4号房屋；借款期限自2010年12月8日起至2030年12月7日止，借款利率采用浮动利率，在基准利率的基础上下浮25%，借款期限内，如借款人出现连续90天（含）以上或累计180天（含）以上逾期记录，贷款人有权取消利率下浮，并自逾期之日起至本合同届满之日止，将本合同项下借款执行利率调整为人民银行同期同档次贷款基准利率，贷款人依本条对本合同执行利率进行调整时，无需通知借款人、担保人；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期借款发放日对应日，借款采用阶段性保证＋抵押＋阶段性质押担保方式，保证方式为连带责任保证，保证人未按合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务；借款人未按合同约定期限归还借款的，罚息利率为借款执行利率基础上上浮50%，对应付未付利息，根据中国人民银行规定计收复利。该《个人购房担保借款合同》抵押人吴咏泽签名系被告吴洪权代签。2015年11月27日至2019年10月10日，原告共代被告吴洪权被第三人扣划代偿款245847.86元。期间，被告吴洪权自己向第三人偿还46242.60元。2019年12月31日，原告通过ＥＭＳ向被告吴洪权、吴咏泽邮寄了律师函，催促被告支付原告被第三人扣划的代偿款及违约金，邮件于2020年1月2日被退回。2020年2月10日，原告与贵州黔坤律师事务所签订《委托代理合同》，委托贵州黔坤律师事务所代理本案纠纷，基本代理费15000元。2020年2月27日，贵州黔坤律师事务所向原告出具发票一张，载明：法律服务咨询费15000元。2020年5月14日，被告吴洪权、吴咏泽（义务人）与第三人（权利人）就案涉房屋办理了抵押登记。庭审中，原告陈述因原告公司搬家时将与被告吴洪权签订的《商品房买卖合同》遗失，故在被告已逾期多年后才向法院主张权利，导致违约金计算过高，同意按银行同期贷款利率计算，金额计算为53427.30元。本院认为，当事人的合法权利，受法律的保护。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，本案中，原告作为被告商品房按揭贷款的连带责任保证人，在被告违约还款的情况根据与第三人签订的《个人购房担保借款合同》被第三人扣划了贷款，履行了保证责任，故原告行使追偿权要求被告归还代偿款的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。关于代偿款的金额，虽被告提交证据证明在此期间也在向第三人偿还贷款，但被告偿还的贷款和原告被扣划的款项系不同的款项，因原告实际代偿的款项为245847.86元，故被告应向原告偿还245847.86元。关于原告主张被告以代偿款为基数，从2015年12月31日按银行同期贷款利率支付保证违约补偿款53427.30元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，原被告双方在补充协议中约定如被告逾期偿还贷款导致原告被扣划保证金的，被告需按日支付被扣划款项的千分之五作为给出卖人的保证违约补偿，上述约定金额过高，现原告自愿计算至2019年12月30日，本院从其自愿。同理，由于被告的逾期还贷行为给原告带来损失，故对其不应支持违约金的答辩意见，本院不予采信。关于原告主张被告支付律师代理费的诉请，双方未在合同中就被告逾期偿还贷款是否承担律师代理费进行约定，且律师代理费并不必然产生，加之原告也未提供转款凭证证明律师代理费已实际支付给律师事务所，故对原告的上述诉请，本院不予支持。关于被告吴咏泽的主体问题，本案《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》均为被告吴洪权签订，被告吴咏泽仅为买受人的共有人，根据合同相对性，被告吴咏泽并非合同相对人，故不应承担相应的民事责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告吴洪权于本判决书生效之日起三日内归还原告贵州宇虹房地产开发有限责任公司代偿款人民币245847.86元；二、被告吴洪权于本判决书生效之日起三日内支付原告贵州宇虹房地产开发有限责任公司保证违约补偿款（保证违约补偿款以245847.86元为基数，自逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年12月30日，以53427.30元为限）；三、驳回原告贵州宇虹房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9635元，由原告贵州宇虹房地产开发有限责任公司承担7957元，被告吴洪权承担1678元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 胡 焱二〇二〇年五月二十八日书记员 何圆圆