山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终289号上诉人（原审原告）：买某，女，。上诉人（原审原告）：程天胜程某，男，系买某丈夫。二上诉人共同委托诉讼代理人：李玉敏李某1，阳城县智信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吉学兵吉某，男，农民。被上诉人（原审被告）：阳城县住房和城乡建设管理局，统一社会信用代码××××××，住所地为阳城县新阳东街29号。法定代表人：吴国宏吴某，任局长。委托诉讼代理人：李全会李某2，男，1958年2月8日出生，汉族，身份证住址：山西省阳城县凤城镇下芹村摩东街22号，系阳城县县城南部片区城中村改造项目部工作人员。委托诉讼代理人：姚云霞姚某，山西获泽律师事务所律师。上诉人买某、程天胜程某与被上诉人吉学兵吉某、阳城县住房和城乡建设管理局确认合同无效纠纷一案，阳城县人民法院2017年6月14日作出（2016）晋0522民初2014号民事判决，判后，买某、程天胜程某不服，向本院提起上诉。本院2017年12月27日作出（2017）晋05民终955号民事裁定，本案发回阳城县人民法院重新审理。2019年12月17日，阳城县人民法院作出（2019）晋0522民初2200号民事判决，买某、程天胜程某不服，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。二上诉人买某、程天胜程某及委托诉讼代理人李玉敏李某1，被上诉人吉学兵吉某，被上诉人阳城县住房和城乡建设管理局的委托诉讼代理人李全会李某2、姚云霞姚某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人买某、程天胜程某上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项；3、依法改判案涉房屋的拆迁补偿款及安置房归上诉人所有。事实和理由：一审判决认定房屋已被拆除、被上诉人吉学兵吉某对房屋重新进行修建错误；认定被上诉人吉学兵吉某支付房价高于双方在合同中约定的价款错误；认为被上诉人阳城县住建局并非案涉合同的相对人错误；认为“原、被告之间的房屋买卖合同签订于2007……且其诉请与合同无效制度的立法目的相悖”错误。合同已被法院认定为无效，应当严格按照合同法第五十八条的规定依法处理，鉴于该房屋已被部分拆迁，客观上已经无法返还，应就房屋拆迁取得的利益予以分割。被上诉人吉学兵吉某辩称，上诉人将原有房屋出卖给我，我将涉诉房屋全部拆除重建，花费二十余万，拆迁补偿与上诉人无关。被上诉人阳城县住房和城乡建设管理局辩称，1、被上诉人非本案诉讼主体；2、被上诉人在拆迁过程中无任何过错；3、本案案涉房屋不存在返还的法定情形，被上诉人对该房屋征收之后有权进行处置。原告买某、程天胜程某向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法确认原告与被告吉学兵吉某于2007年5月23日签订的房屋买卖合同无效；2、依法判决案涉房屋的拆迁补偿费和安置房归原告所有。一审法院认定事实：1997年，买某、程天胜程某提出居民宅基用地登记申请，经有关部门批准，买某于1997年6月4日取得了阳城县凤城镇坪头村的宅基地使用权（地号为20209062号），后二原告在该宅基地上修建一层房屋一院，用地面积为133.4平方米，建筑占地为112.54平方米。2007年5月23日，原、被告经中人说合，由吉学兵吉某以7万元的价格购买二原告的房屋，双方签订了《房屋买卖合同》，合同签订后，吉学兵吉某实际支付了房屋价款11.8万元，程天胜程某于2007年5月23日给被告吉学兵吉某出具了房款收据2支。2009年，吉学兵吉某重新将房屋进行了翻修，将原一层带院房屋改建为两层半全封闭式房屋。2015年10月31日，吉学兵吉某与阳城县县城南部片区城中村改造工程项目部签订了协议书，该协议约定了征收补偿费用项目包括房屋及附属物补偿、搬迁补助费、临时安置补助费。现该房屋已被拆除。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让,宅基地使用权是集体经济组织成员特有的权利,与该集体经济组织成员的特定身份相联系,不得转让给非本集体经济组织成员。本案中,被告吉学兵吉某在签订房屋买卖合同时,并非涉案房屋所在的阳城县凤城镇坪头村的村民,且至今仍非该集体经济组织成员,故原、被告之间签订的房屋买卖合同因违反土地管理法的效力性强制性规定,应属无效，故二原告要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求,本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效后，吉学兵吉某应当返还二原告房屋，二原告应当退还吉学兵吉某房屋价款，但因该房屋现已被拆除，不存在返还可能性，故吉学兵吉某应当折价补偿二原告，但同时考虑到无效合同自始无效，故追溯到原、被告签订房屋买卖合同时，吉学兵吉某已经按照当时的市场价格支付房款，甚至支付的房屋价款高于双方在合同中约定的价款，该房款可确定为吉学兵吉某应返还二原告的折价补偿款。二原告在与吉学兵吉某签订房屋买卖合同时，双方均知道案涉房屋系建造在集体土地上的农村建房，且双方均知道吉学兵吉某并非阳城县凤城镇坪头村的集体经济组织成员，故对该无效合同的签订，双方均存在过错，各自应当承担相应的责任。关于二原告要求案涉房屋的拆迁补偿费和安置房归其所有的诉讼请求，本院分析认为，案涉房屋的拆迁补偿费及安置房是现有房屋利益转化的一部分，原、被告签订房屋买卖合同后，吉学兵吉某对房屋重新进行了修建，故拆迁补偿费和安置房是吉学兵吉某改建后的房屋所产生的利益，与二原告初始建造的房屋无关，二原告认为案涉房屋系吉学兵吉某在其房屋的基础上加建的，并未提供有效证据证实，且双方在该无效合同的签订过程中，均存在过错，不存在被告需赔偿二原告的情形。同时，原、被告之间的房屋买卖合同签订于2007年，时隔今日已过十余年之久，二原告在十余年间并未就无效合同主张过权利，而在案涉房屋被拆迁补偿时提起诉讼，明显有违诚实信用原则，且其诉请与合同无效制度的立法目的相悖，故对二原告该项主张，本院不予支持。本案案由为确认合同无效纠纷，阳城县住建局并非案涉合同的相对人，故二原告起诉阳城县住建局于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告买某、程天胜程某与被告吉学兵吉某于2007年5月23日签订的《房屋买卖合同》无效。二、驳回原告买某、程天胜程某的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，当事人订立合同应当遵守法律法规,不得违反国家法律或行政法规的强制性规定,不得损害社会公共利益。按照我国土地管理法的相关法律规定,集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,不允许擅自转让。?而本案双方当事人在签订房屋买卖合同时,均非涉案房屋所在的阳城县凤城镇坪头村的村民,且至今亦非该集体经济组织成员,一审法院据此认定涉诉合同因违反国家法律的强制性规定而无效并无不当,本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于农村房屋买卖合同的特殊性,在处理这类纠纷时一要尊重历史,照顾现实;二要注重法律和社会效果。既要规范当事人的交易行为,又要平衡当事人间利益关系,兼顾诚实信用,维护农村社会的和谐稳定。?本案中，上诉人收取了被上诉人支付的购房款并将房屋交付被上诉人使用多年，被上诉人在此期间进行翻建其也未提出异议,现因该房屋被征收致被上诉人获得拆迁安置补偿后,上诉人才提出异议要求被上诉人返还房屋拆迁补偿所得,其行为有违诚实信用原则。根据查明事实，被上诉人吉学兵吉某购买房屋后，重新将房屋进行了翻修，将原一层带院房屋改建为两层半全封闭式房屋，且该房屋现已被拆除，不存在返还可能性，故被上诉人吉学兵吉某应当折价补偿二上诉人，原审法院考虑到无效合同为自始无效，追溯到双方签订房屋买卖合同时，吉学兵吉某已经按照当时的市场价格支付房款，甚至支付的房屋价款高于双方在合同中约定的价款，可确定为吉学兵吉某应返还二上诉人的折价补偿款，不违反法律规定，本院予以维持。案涉房屋的拆迁补偿费和安置房系拆迁部门针对被上诉人吉学兵吉某翻修改建之后的房屋进行的补偿与安置，而非针对原有房屋，二上诉人虽主张案涉房屋系吉学兵吉某在其房屋的基础上加建的，但未提供确实充分的证据予以证明，故对其要求取得房屋的拆迁补偿费和安置房的上诉请求，本院不予支持。本案案由为确认合同无效纠纷，被上诉人阳城县住房和城乡建设管理局并非案涉合同的相对人，不属于本案适格的诉讼主体，二上诉人起诉阳城县住房和城乡建设管理局于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人买某、程天胜程某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人买某、程天胜程某负担。审判长 段新娥审判员 杨丽珍审判员 祁 俊 二〇二〇年五月十二日书记员 郭 昕