甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终310号上诉人（原审被告）：甘肃世纪飞马生态农业开发有限责任公司。住所地甘肃省兰州市城关区火车站西路**海天新都**。法定代表人：娄兰生，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨军，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕彦洁，甘肃正天合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国能源建设集团西北电力建设甘肃工程有限公司。住所。住所地甘肃省兰州市安宁区银安东路**div>法定代表人：孙超，该公司执行董事。委托诉讼代理人：秋炳，甘肃金城律师事务所律师。上诉人甘肃世纪飞马生态农业开发有限责任公司(以下简称世纪飞马公司)因与被上诉人中国能源建设集团西北电力建设甘肃工程有限公司(以下简称能源建设公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院(2019)甘01民初97号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人世纪飞马公司委托诉讼代理人杨军、吕彦洁，被上诉人能源建设公司委托诉讼代理人秋炳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。世纪飞马公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回能源建设公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由能源建设公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，未查明交通银行支付给能源建设公司的5000万元的性质。交通银行作为出借人，是以发放购房贷款的方式将5000万元受托支付给能源建设公司，能源建设公司曾向交通银行出具书面文件证明娄兰生申请的该5000万元贷款就是用于支付房款，且世纪飞马公司出具的委托退款书也证明该5000万元贷款是购房款，一审判决应该对5000万元款项的性质予以认定，能源建设公司将5000万元退还给娄兰生的行为应视为能源建设公司向娄兰生出借款项。2.一审法院认为交通银行支付给能源建设公司5000万元不是购房款，严重损害交通银行的合法权益，既然交通银行受托将5000万元贷款支付给了能源建设公司，该款项就成为能源建设公司的财产，能源建设公司退款给娄兰生个人账户的行为可能构成私分国有资产罪或挪用公款罪，能源建设公司不能因为一份委托退款书就退款。3.能源建设公司未按合同约定时间交付房屋和办理产权证构成违约，双方对案涉房屋的付款期限、交付条件和产权办理等均有明确约定，能源建设公司应于2014年9月15日前交付房屋，交付之前世纪飞马公司付款至4600万元，而能源建设公司直到2015年10月以后才交付房屋，但世纪飞马公司在2014年6月20日就已经付款至4900万元。由于能源建设公司的交房时间迟于世纪飞马公司的付款时间，能源建设公司明显违约。能源建设公司应于2015年8月21日前将房屋权属登记给世纪飞马公司，但截止目前，世纪飞马公司也没有拿到产权证。世纪飞马公司通过了解得知能源建设公司从未提交过任何办证的申请资料，能源建设公司没有按时交房和办证，给世纪飞马公司正常使用、出租、抵押、支配、分割、处理房屋造成损害，根据合同约定，能源建设公司应向世纪飞马公司支付2200万元违约金，还应承担因违约造成的各项损失。4.双方就《房屋买卖合同》的解除已经达成一致意见，已无继续履行的必要；双方通过往来函件已就《房屋买卖合同》的内容进行了实质性变更，不存在世纪飞马公司向能源建设公司支付房款的问题。能源建设公司公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，能源建设公司公司依据世纪飞马公司出具的委托退款书退款，5000万元房款实际上并未支付；2.关于逾期交房和未办证的问题，能源建设公司已将房屋按时交给世纪飞马公司，未办理房屋产权证是因为世纪飞马公司一直拖欠购房款并且在合同履行过程中商业信用发生重大风险；3.关于违约金的问题，一审中世纪飞马公司并未提出反诉要求能源建设公司承担违约金，该问题不在本案审查范围之内；4.关于合同已经解除的问题，双方虽然协商过，但双方并未就合同解除达成一致意见。能源建设公司向一审法院起诉请求：1.判令世纪飞马公司支付剩余房屋价款4504万元；2.判令世纪飞马公司承担案件诉讼费用、保全费及保险费。一审法院认定事实：2014年8月21日，中国能源建设集团甘肃火电工程公司(甲方)与世纪飞马公司(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于兰州市安宁区百隆十字的甘肃火电工程公司商住楼1-4层，建筑面积10000平方米的房屋以11000万元的价格出售给乙方。合同第五条约定：双方签署的《甘肃火电工程公司安宁商场买卖框架协议》达成后乙方向甲方支付2000万元，合同签订并公证后支付2000万元，乙方销售人员进场后支付600万元，该项目竣工交付给乙方再支付1000万元，商户进场30天内付500万元，70天后内付1000万元，商场基础物业设备移交付600万元，1-4层独立物业移交后付300万元，1-4层商场产权办理过户至乙方或乙方指定的单位(含个人)名下后支付余款3000万元。兰州市国信公证处于2014年9月16日就涉案《房屋买卖合同》出具(2014)兰国信公内字第12177号公证书。世纪飞马公司认可涉案房屋已完整移交。双方当事人均认可世纪飞马公司已支付购房款6494万元，但世纪飞马公司认为其已向能源建设公司另支付了5000万元购房款。2015年4月13日，世纪飞马公司向能源建设公司出具委托退款书，该退款书载明：为了解决拖欠安宁商铺项目款，我公司法定代表人娄兰生将以个人名义在交通银行的5000万元贷款已受托支付到中国能源建设集团甘肃火电工程公司账户，请贵公司收到款后，将款先退还到娄兰生个人开立的账户，由此引起的一切法律责任由我公司确保承担，与贵公司无关，同时我公司将尽快支付拖欠贵公司安宁商铺项目款1600万元。2014年12月12日，中国能源建设集团甘肃火电工程公司变更为中国能源建设集团西北电力建设甘肃工程有限公司。一审法院认为，关于涉案《房屋买卖合同》的效力问题。双方当事人于2014年8月21日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，应予以确认。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于世纪飞马公司已付购房款数额的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，双方当事人对世纪飞马公司已付6496万元购房款没有异议。世纪飞马公司认为其又另付了5000万元购房款，但根据2015年4月13日世纪飞马公司出具的委托退款书内容显示，世纪飞马公司所主张的该笔款项与本案并无关联，并非购房款，世纪飞马公司应承担举证不能的不利法律后果。依据现有证据，世纪飞马公司向能源建设公司支付的购房款数额为6496万元。关于世纪飞马公司应当向能源建设公司支付购房款的数额问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方当事人约定“1-4层商场产权办理过户至乙方或乙方指定的单位(含个人)名下后支付余款3000万元”，现能源建设公司并未将涉案房屋的产权依约办理至世纪飞马公司或世纪飞马公司指定的单位(含个人)名下，能源建设公司要求世纪飞马公司支付3000万元购房款的条件尚未成就。因此，世纪飞马公司应当支付的购房款数额为1504万元(11000-6496-3000=1504)。最后，涉案合同中并未明确约定违约方须承担保全费和保险费，因此，能源建设公司要求对方承担保全费和保险费的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：1.世纪飞马公司于判决生效后10日内向能源建设公司支付购房款1504万元；2.驳回能源建设公司的其他诉讼请求。案件受理费267000元，由能源建设公司负担178890元，世纪飞马公司负担88110元。本院二审期间，世纪飞马公司提交了一份新证据：世纪飞马公司的回函，欲与一审已经提交的能源建设公司的函、《会议记录》等证据相印证，共同证明案涉《房屋买卖合同》已经解除。本院认为，从能源建设公司的函、世纪飞马公司的回函、《会议记录》的内容可以看出，双方就解除《房屋买卖合同》相关事宜在进行接洽商谈，但是双方并没有就解除《房屋买卖合同》达成最终的共同意思表示，故该证据不能证明《房屋买卖合同》已经解除。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.一审法院认定的欠付房款数额是否正确；2.世纪飞马公司应否承担向能源建设公司还款的义务。关于第一个焦点问题。中国能源建设集团甘肃火电工程公司（能源建设公司）与世纪飞马公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同约定房款的支付分为九个节点：1.《甘肃火电工程公司安宁商场买卖框架协议》达成支付2000万元；2.合同签订支付2000万元；3.销售人员进场支付600万元；4.项目竣工交付支付1000万元；5.商户进场30天支付500万元；6.商户进场70天支付1000万元；7.基础物业移交支付600万元；8.1-4层物业移交支付300万元；9.1-4层产权过户支付3000万元。案涉房屋已移交世纪飞马公司使用，也就是说，目前付款条件已达到第八个节点，故应付房款为8000万元，双方均认可世纪飞马公司已付房款为6496万元，故欠付房款应为1504万元。一审判决在论述已付款时误写为6494万元，但在判决部分又写为6496万元，计算结果并无错误，本院对一审判决论述部分的笔误予以纠正。世纪飞马公司不认可欠付1504万元房款的主要理由还是5000万元款项的问题。世纪飞马公司法定代表人娄兰生把从交通银行借贷的5000万元款项委托交通银行支付给能源建设公司，作为案涉合同的购房款，后娄兰生又向能源建设公司出具委托退款书，要求能源建设公司将该5000万元贷款退还到娄兰生个人账户，能源建设公司于是按照上述途径退款。从上述过程可以看出，该5000万元的性质就是一笔娄兰生从银行贷出来，先支付，后要回，最终还是回到娄兰生个人账户的款项。一审判决对该5000万元款项也有类似的论述，并不存在一审判决对5000万元款项性质认定不清的问题。娄兰生作为世纪飞马公司的法定代表人，其行为能够代表世纪飞马公司，况且该委托退款书中亦有世纪飞马公司的公章，故世纪飞马公司向能源建设公司支付的房款，世纪飞马公司又要回去了，等于世纪飞马公司没有向能源建设公司支付5000万元房款。能源建设公司完全是按照世纪飞马公司的要求退款，世纪飞马公司反过来又认为能源建设公司无权按照世纪飞马公司的要求退款，明显不能成立。委托退款书中就该退还的5000万元的来源、退还途径、后续义务、法律责任等说明的很清楚，并没有娄兰生向能源建设公司借款的内容，双方也并无其它借贷合同，世纪飞马公司关于退款属于借款的主张没有事实依据。故世纪飞马公司认为该5000万元房款已经支付，其不存在拖欠房款的主张不能成立，一审判决认定世纪飞马公司欠付1504万元房款正确。关于第二个焦点问题。世纪飞马公司关于其不应支付房款的理由，除了认为5000万元房款已经支付外，还认为《房屋买卖合同》已经解除、《房屋买卖合同》已有实质性变更、能源建设公司违约在先。关于《房屋买卖合同》解除或实质性变更的问题，世纪飞马公司认为通过能源建设公司的函、世纪飞马公司的回函、双方的《会议记录》这一系列文件，可以认定《房屋买卖合同》已经解除或者已经有了实质性变更，不存在世纪飞马公司向能源建设公司支付房款的问题。首先，合同解除和实质性变更是两个不同的概念，二者不可能同时存在，世纪飞马公司的该主张本身存在矛盾；其次，从能源建设公司的函、世纪飞马公司的回函、双方的《会议记录》来看，也不能得出双方已经解除了《房屋买卖合同》或进行了实质性变更。2017年6月15日，能源建设公司向世纪飞马公司发函，请求就解除《房屋买卖合同》一事进行接洽协商，2017年6月19日，世纪飞马公司向能源建设公司回函，同意就《房屋买卖合同》解除事宜进行协商，同时对解除合同提出了四项条件，2017年12月12日，能源建设公司与世纪飞马公司进行协商，各自陈述了各自的希望和后续动作。在这一过程中除了双方均同意就《房屋买卖合同》解除一事进行协商外，并没有达成任何实质性的共同意思表示，既没有就如何解除合同达成一致，也没有就变更合同达成一致。关于能源建设公司违约在先的问题。世纪飞马公司认为按照合同约定在2014年9月15日（交付房屋时间）付款金额应该是4600万元，但是世纪飞马公司在2014年6月20日付款已达到4900万元，付款金额大于应付款金额，付款时间早于应付款时间，且能源建设公司没有于2014年9月15日交付房屋，故能源建设公司存在违约。按照合同约定，世纪飞马公司付款的时间分为九个节点，付款金额达到4600万应该属于第三个节点，即销售人员进场，世纪飞马公司把交付房屋节点认为是销售人员进场节点，暂且不论这两个节点是否属于同一节点，仅从世纪飞马公司实际付款节点来看，在合同约定的第三个付款节点到来之前，世纪飞马公司已经按照十一个节点进行付款，由此可见，世纪飞马公司付款并不是严格按照合同约定的付款节点履行，双方在履行合同过程中并不严格，况且，世纪飞马公司在合同约定的付款节点之前多付房款，也属于其对自己权利的处分，不能以自己的过早履行反推能源建设公司违约；证据显示能源建设公司于2014年10月9日向世纪飞马公司进行交付房屋，虽比2014年9月15日晚了24天，但是世纪飞马公司在能源建设公司交付房屋时并未就此事提出意见，也未主张任何权利，反而在随后不断支付房款，考虑到双方在履行过程中并没有严格按照合同约定的时间节点付款，世纪飞马公司也接受了能源建设公司于2014年10月9日交付房屋的现实，能源建设公司该行为并不属于违约。世纪飞马公司认为能源建设公司应于2015年8月21日前为世纪飞马公司办理房屋权属登记，能源建设公司未能办理，应支付2200万元违约金并赔偿由此造成的损失。能源建设公司称其不办理产权是因为世纪飞马公司不能支付房款且商业信用存在重大风险，能源建设公司有权行使先履行抗辩权和不安抗辩权，并非违约。考虑到世纪飞马公司法定代表人娄兰生因非法集资被采取强制措施的事实以及世纪飞马公司的现状，能源建设公司的担忧不无道理，能源建设公司观点应予采信，能源建设公司不属于违约。况且，一审判决以能源建设公司没有给世纪飞马公司办理房屋权属登记致第九个付款节点没有到来为由，并没有判令世纪飞马公司支付下剩的3000万元款项。至于世纪飞马公司认为能源建设公司未办理产权给其造成损失，因世纪飞马公司既没有提出损失数额，也没有提供相关证据，本院不予支持。综上所述，世纪飞马公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112040元，由甘肃世纪飞马生态农业开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 赵学平审判员 李元博 二〇二〇年五月二十五日书记员 杨熙哲