云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终2947号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地昆明市西山区日新中路广福城A11-3幢6b号。法定代表人：李云波。委托诉讼代理人：王娟、罗琦琴，女，公司员工。被上诉人（原审被告）：刘斓健，男，汉族，1974年4月28日出生，住昆明市盘龙区。原审第三人：武靖莹，女，汉族，1992年9月24日出生，住北京市海淀区。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）因与被上诉人刘斓健、原审第三人武靖莹居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初6354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序审理了本案，现已审理终结。尊园公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求。主要上诉事实和理由：一审法院适用法律不当，导致结果有误。一方面，一审法院认定三方签订的《房屋买卖暨居间合同》合法有效，另一方面，又认定买卖双方并未于公证机关签订正式《房屋买卖合同》，居间人不得要求支付报酬，自相矛盾。一审法院无视合同约定，滥用自由裁量权，没有事实和法律依据。刘斓健未发表答辩意见。武靖莹未发表意见。尊园公司向一审法院起诉请求：1.刘斓健支付居间费用2万元；2.刘斓健支付违约金（以2万元为基数，从2018年5月16日起按日千分之一计算，暂计至起诉之日为2000元）；3.刘斓健承担本案诉讼费。一审法院经审理确认以下事实：2018年3月11日，刘斓健（甲方、出售方）、武靖莹（即乙方、购买方）、尊园公司（即丙方、经纪方）签订《房屋买卖暨居间合同》约定，甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市高新区（昆明市人民西路与昌源路交叉口）怡合景苑8幢21层2102室房屋［房屋产权证号：昆房权证（昆明市）字第××号］，建筑面积90.5平方米，成交价格为100万元；甲乙双方约定于2018年3月30日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续；签订合同时，乙方支付购房定金3万元，该款由乙方支付给丙方，合同生效后，前述款项即为定金，三方约定该定金，乙方同意丙方向甲方转交定金3万元；扣除定金之后的房款于公证机关签订房屋买卖协议时（含网签），支付首付款47万元，剩余房款由乙方通过贷款方式支付，除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方，若银行未发放贷款或实际房款额不够支付房款，乙方应在合理期限内补足；甲方应于办理过户当日向丙方支付交房保证金2000元，该款由丙方代为保管，待交房手续办理完毕以及相关费用结清后退还甲方；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金），基于丙方签署本合同前已提供的服务，乙方同意向丙方支付佣金20000元，佣金支付时间为2018年3月30日，若合同签订后，买卖双方协商解除合同（或者不能确定违约方时解除），甲、乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金标准共同补偿丙方佣金损失），由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付），合同还约定经甲乙双方友好协商，甲方征得共有人同意将本物业出售给乙方，乙方银行按揭贷款金额为50万元等主要内容。合同签订后，因涉案房屋系夫妻共同财产且未进行分割，无法单独由刘斓健进行出售并过户，故2018年3月30日，尊园公司（即丙方）又与刘斓健（即甲方）、武靖莹（即乙方）签订《补充协议》约定：“......房东需换取不动产权证后再办理过户，买卖双方协商达成协议，甲方需要先到不动产权中心换取不动产权证，拿到不动产权证后再办理过户，双方约定延长过户时间至2018年5月15日前，乙方付给丙方的中介费过户当天结算。”另查明，刘斓健及武靖莹未按上述《房屋买卖暨居间合同》及《补充协议》约定签订二手房买卖合同（含网签）并办理产权转移登记手续，也未向尊园公司支付居间报酬。再查明，刘斓健与武靖莹于2018年11月3日签订《解除协议书》，解除双方之间的《房屋买卖暨居间合同》。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，刘斓健与武靖莹、尊园公司三方签订《房屋买卖暨居间合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。在签订三方合同时，尊园公司作为居间方在明知出售房产存在共有人的情况下，未在《房屋买卖暨居间合同》中对房屋所有权人信息予以明确，且签订《补充协议》时对于房屋系夫妻共有财产的，离婚后一方处置其共有份额需要履行何种程序未明确告知买卖双方，作为专业的房产中介机构未进行核实,仅将涉案房屋产权分割的手续在《补充协议》中表述为：“房东需换取不动产权证后再办理过户”，致使刘斓健作为卖方无法及时处理涉案房屋所有权归属问题，最终无法进行房屋交易；综上，尊园公司未能尽到如实报告义务及勤勉义务；另，涉案《房屋买卖暨居间合同》的买卖双方并未于公证机关签订正式《房屋买卖合同》，也即尊园公司未促成正式《房屋买卖合同》的成立。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”及第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，尊园公司无权要求刘斓健支付报酬，但考虑到尊园公司前期进行的部分居间活动，有部分必要支出，根据本案案件事实及公平原则，一审法院酌定支持尊园公司居间费用500元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条第一款、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条规定判决：一、刘斓健于判决生效之日起十日内向尊园公司支付居间费用500元；二、驳回尊园公司的其他诉讼请求。案件受理费350元，由尊园公司负担98%，即343元，由刘斓健负担2%，即7元。二审中，双方均未提交新证据。双方对一审法院确认的案件事实均无异议，本院予以确认。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：刘斓健是否应当支付尊园公司20000元及违约金？本院认为：虽然双方签订的《房屋买卖暨居间服务合同》第十五条约定，尊园地产的居间服务仅为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现尊园地产已促成双方签署本合同，则其有权收取居间报酬。但根据案涉居间合同的其他约定，尊园地产还应提供收取并保管诉争房屋有关的证明文件资料；代为收取保管定金、保证金；通知、安排双方完成交易物权转移登记手续（包括买卖合同公证、产权登记办理）等居间服务，这些义务是合同正常履行的重要环节，亦为居间方获取报酬的主要组成部分。故本院认为，由于《房屋买卖暨居间服务合同》系尊园公司拟定，当前述第十五条之约定与合同其他条款约定尊园公司的服务内容相冲突时，应当采信对其不利的解释，即尊园公司的服务内容不仅包含报告机会、提供订立合同的平台，还包含了其他服务内容。尊园地产在全部完成居间义务的情况下，方应获得全部居间报酬。现刘斓健在签订居间合同后又未按照约定换取不懂产权证，导致无法履行该份合同，尊园地产提供的居间服务仅促成签订三方居间合同，完成了部分居间服务，在此情况下，一审法院酌定刘斓健向尊园公司支付500元过低，本院调整为2000元。尊园公司高于该金额的请求，本院不予支持。综上，尊园公司的上诉请求有事实和法律依据的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条第一款、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初6354号民事判决；二、刘斓健于本判决生效后十日内支付昆明尊园房地产经纪有限公司居间费用2000元；三、驳回昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费350元、二审案件受理费350元，合计700元，由昆明尊园房地产经纪有限公司承担90%，即630元，由刘斓健承担10%，即70元。本判决为终审判决。审判长 杨 雪审判员 邓林春审判员 姚 丹二〇二〇年五月二十一日法官助理王本福书记员王雨薇