广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6144号原告：广州越秀物业发展有限公司佛山分公司，住所地佛山市南海区桂城街道南海大道**越秀星汇云锦广场******，统一社会信用代码914406053150943717。负责人：李耀民。委托诉讼代理人：杜伟华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘美婷，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：张德安，男，1947年9月14日出生，汉族，住武汉市新洲区委托诉讼代理人：张志辉，男，被告的儿子。原告广州越秀物业发展有限公司佛山分公司（以下简称“越秀物业佛山分公司”）与被告张德安物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易诉讼程序，于同年4月28日由审判员杨风娥公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杜伟华及潘美婷、被告的委托诉讼代理人张志辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付物业管理服务费4550.99元（按3.39元/平方/月的标准计算，从2017年12月28日至2019年7月31日）；2.被告向原告支付物业管理服务费违约金8178.13元（违约金的计算方法为以当月欠缴的物业管理服务费为本金，按每日0.30%的标准，从欠缴之日起计至被告实际缴清之日止，暂计至2019年6月30日）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告为星汇云锦广场二区1座5004的业主，根据《前期物业管理委托合同》约定：1.协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》或建设单位依法定程序选定其它物业管理企业而签订《前期物业管理委托合同》生效之日终止；2.物业服务费用具体标准为3.39元/月/平方米，被告每月10日前向甲方缴物业费；3.被告不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日0.3%追缴逾期付款违约金。涉案物业位于广东省佛山市南海区************星汇云锦广场二区1座5004，被告为权利人。原告依约为被告提供了物业管理服务至今，但被告却未按约定支付费用。为此，原告特向法院提起诉讼。被告张德安辩称，原告没有尽到通知被告收楼的义务，其行为导致被告延误收楼。对于未收楼期间的物业管理费，被告无权主张。对于原告没有按期通知被告收楼一事，被告找过原告的总公司沟通，但是原告与总公司之间互相推卸责任。被告从实际收楼至今确实没有交物业管理费。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院根据采信的证据及当事人的陈述，确认以下事实：位于佛山市南海区桂城街道南海大道北81号越秀星汇云锦广场二区1座5004房（以下简称涉案房产），登记权属人为张德安，建筑面积为70.18平方米。2014年10月30日，佛山市南海区越秀地产开发有限公司（甲方，以下简称“南海越秀地产”）与广州城建开发物业有限公司（乙方）签订《越秀星汇云锦广场前期物业服务委托合同》，约定：甲方选聘乙方对越秀星汇云锦广场实施前期物业管理服务事宜。物业服务费按照酬金制，物业服务企业向业主按其拥有物业的建筑面积预收物业服务资金，预收标准为高层住宅3.8元/月/平方米。物业服务费按月交纳，业主或承租人应在每月10日（每次缴费的具体时间）前交纳当月物业服务费。物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳，乙方不得擅自减免甲方应缴物业服务费用。合同期限自2014年11月1日起至2017年10月31日止。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。2017年9月27日，南海越秀地产（出卖人）与张德安（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定买受人向出卖人购买涉案房产，预测建筑面积为70.18平方米；出卖人应当在2017年12月27日前向买受人交付该商品房，该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人依法选聘的前期物业服务企业为广州城建开发物业有限公司佛山分公司，物业服务时间从2014年11月1日到2017年10月31日。物业服务期间，物业收费方式为酬金制，物业服务费为3.39元/月/平方米。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。2019年1月20日，张德安在《商品房交付书》上签名，交付书上记载：张德安购买的佛山市南海区越秀星汇云锦二区1座5004单元，已具备《商品房买卖合同》第九条约定的交付使用条件，现交付时间为2017年12月27日，物业管理企业于《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间起向张德安计收该物业的物业管理费。张德安与张志辉为父子关系。张志辉通过微信与南海越秀地产的原工作人员詹春屏多次进行沟通。2018年1月10日、2018年6月13日，张志辉询问詹春屏何时交付涉案房产。詹春屏称其已调走，要张志辉问对口的部门。2019年1月20日，张志辉向詹春屏发微信：“詹小姐，今天去了星汇拿房产证，吓我一跳，房子在2017年底就收房了。我一直问你，你都没有告诉我，而且从头到尾，我都没有收到收楼通知书，也没有任何人通知我收楼，相当于我的房子空了一年。”詹春屏回复：“我让您打电话去合同组问一下情况，因为收楼的话是有专人通知您，书面邮寄信件给您通知的，您如果一直没收到收楼通知书的话就只能打电话去越秀客服处投诉了。”“那您打电话给客服投诉一直没有收到信件和电话通知收楼，照理来说达到收楼条件会通知业主收楼的，留在云锦跟进事项的发展商或者销售负责通知的，收楼通知书是发展商负责寄出的，您致电客服就直接反映就好了。”另外，詹春屏称开发商已经通过EMS（单号1046802967027）邮寄了收楼通知给张德安。经查询，该快递单号于2017年11月8日寄出，次日妥投（他人收）。2017年6月22日，广州城建开发物业有限公司变更名称为广州越秀物业发展有限公司。2017年9月13日，广州城建开发物业有限公司佛山分公司变更名称为越秀物业佛山分公司。本院认为，南海越秀地产与广州城建开发物业有限公司签订的《越秀星汇云锦广场前期物业服务委托合同》、南海越秀地产（出卖人）与张德安签订的《商品房买卖合同（预售）》是各方当事人真实意思的表示，合同内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，对各方均具有约束力。越秀物业佛山分公司依约进驻案涉小区，并为张德安提供物业管理服务至今，双方形成物业服务合同关系，张德安理应按时足额交纳相关物业费用。本案的争议焦点为涉案房产何时交付至张德安、张德安应从何时交纳物业管理费。对此，本院分析如下：第一，根据张德安的儿子张志辉与南海越秀地产的原工作人员詹春屏的微信聊天记录，张志辉在2019年1月20日才知道涉案房产的交付事宜。虽然詹春屏称开发商曾经邮寄过交楼通知书至张德安，但是越秀物业佛山分公司未举证证明该快递的收件地址是张德安的地址及收件人是张德安。根据查明的事实，该快递为他人收取并非张德安收取。若张德安在2017年11月9日收到该快递且知悉收楼的时间，则张志辉不可能在2018年1月、2018年6月还询问詹春屏关于涉案房产交楼事宜。第二，张德安于2019年1月20日在商品房交付书上签名，虽然该交付书上记载涉案房产的交付时间为2017年12月27日，但是在有证据证明涉案房产并非于2017年12月27日交付的情况下，该交付书上记载的交付时间不宜采纳。综上，张德安认为涉案房产的交付时间为2019年1月20日，本院予以采纳。涉案房产交付给张德安之前所产生的物业服务费应由建设单位交纳，交楼之后的物业服务费由张德安支付。经核算，2019年1月20日至2019年7月31日期间的物业管理费1511.88元[（3.39元/月/平方米×70.18平方米×6个月）+（3.39元/月/平方米×70.18平方米÷31天×11天）]。越秀物业佛山分公司主张2019年1月20日前的物业服务费，本院不予支持。涉案前期物业服务委托合同约定，业主应于每月10日前交纳当月的物业服务费。张德安收楼后未按时支付物业服务费构成违约，其违约对越秀物业佛山分公司造成的损失主要为资金占用的利息损失。由于双方未约定逾期支付物业服务费的违约责任且越秀物业佛山分公司在当月月底才履行完当月的物业服务义务，故本院酌定张德安应以每月物业服务费237.91元（3.39元/月/平方米×70.18平方米）为基数，从次月1日起至实际付清款日止按年利率4.35%计付违约金予越秀物业佛山分公司。暂计至起诉日即2020年3月13日的违约金为55.56元（见下表），之后的利息以1511.88元为基数按年利率4.35%继续计算。越秀物业佛山分公司诉请的违约金超出本院核算部分，本院不予支持。各项费用明细表财务月份费用违约金物业管理费合计计算违约金时间年利率总额起算时间结束时间天数2019-184.4284.422019-2-12020-3-134074.35%4.092019-2237.91237.912019-3-12020-3-133794.35%10.752019-3237.91237.912019-4-12020-3-133484.35%9.872019-4237.91237.912019-5-12020-3-133184.35%9.022019-5237.91237.912019-6-12020-3-132874.35%8.142019-6237.91237.912019-7-12020-3-132574.35%7.292019-7237.91237.912019-8-12020-3-132264.35%6.412019年1月共11日物业服务费为84.42元（3.39元/月/平方米×70.18平方米÷31天×11天）55.56综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、张德安应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年1月20日至2019年7月31日期间的物业管理费1511.88元、2020年3月13日前的违约金55.56元及以1511.88元为基数从2020年3月14日起至实际付清款日止按年利率4.35%计算的违约金予广州越秀物业发展有限公司佛山分公司；二、驳回广州越秀物业发展有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取59.12元（广州越秀物业发展有限公司佛山分公司已预交59.12元），由广州越秀物业发展有限公司佛山分公司负担34.12元、张德安负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予广州越秀物业发展有限公司佛山分公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨风娥二〇二〇年五月七日书记员  宁伟杰