福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初993号 原告：林琼，女，汉族，1959年9月7日生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：郭凌祥，福建重宇合众（福州）律师事务所执业律师。 被告：刘国浦，男,汉族，1989年6月26日生，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：吴春华，福建闽汀律师事务所执业律师。 原告林琼与被告刘国浦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理，依法适用简易程序于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告林琼的委托代理人郭凌祥和被告刘国浦的委托代理人吴春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林琼诉讼请求如下：1.判令解除林琼与刘国浦于2016年6月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘国浦立即向林琼支付房屋租金66000元、物业费3800.7元，合计69800.7元（暂计至2019年11月30日，实际计付至判令合同解除之日止）；3.判令刘国浦以上述欠付的每月房屋租金为基准，按每日百分之三的标准向林琼支付逾期支付租金违约金226320元（暂计至2019年ll月30日，实际计付至还清之日止）；4.判令刘国浦立即向林琼返还承租房屋附属设备：红木饭桌（1.2米直径）1套、红木三人椅1张、红木二人椅1张、红木单人椅4张、大茶桌1张、小茶桌2张、电视（索尼牌）3台、一楼大厅大吊灯（1.2米直径，文行灯具，全紫铜制造）l个；5.判令刘国浦立即赔偿林琼因刘国浦擅自装修改造及使用不当造成承租房屋损坏的财产损失70560.5元及其鉴定评估费用2000元；6.由刘国浦承担本案诉讼费、保全费、评估鉴定费等费用。 事实与理由如下：2016年6月26日，林琼与刘国浦签订《房屋租赁合同》，约定：林琼将坐落于福州市闽侯县的房屋出租给刘国浦居住使用，租赁期限自2016年7月1日起至2026年6月30日止；租金按月于每月15日前支付，合同期第一、第二年月租金为7000元、第三年月租金为9000元，第四、第五年月租金为9900元；且双方对租赁物附属设施设备进行了清点确认，并在合同“附属设备清单”中确认列明了林琼交付给刘国浦承租的房屋包含红木和紫檀木家具、红豆杉根雕、寿山石、沙发茶几、桌椅、床、衣柜、空调、彩电、洗衣机、冰箱等的设施设备及具体数量。 上述《房屋租赁合同》对租赁期间内租赁物的使用管理及装修、维修等做出了约定，其中第七条约定：“因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋及其附属设备附属损坏或故障的，乙方应当及时予以维修”；第八条约定：“乙方对该房屋进行装修或者转租的，应事先征得甲方的书面同意”；第十五条约定：“乙方使用水、电、有线电视、煤气、温泉以及物业等方式的费用由乙方及时支付”。同时上述《房屋租赁合同》对合同解除及违约责任等做出了约定，其中第十三条约定：“任何一方有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除合同；4、乙方使用不当或不合理使用致使房屋主体结构损坏的；5、乙方未经甲方书面同意擅自改变该房屋用途、进行装修或转租的；7、乙方逾期支付租赁押金或租金累计超过七日的”；第十四条：“1、乙方未及时履行合同约定的维修义务造成甲方或第三人财产损失或人身伤害的，乙方应承担赔偿责任；3、乙方应按月支付租金，否则每逾期一日，甲方有权按月租金金额的百分之三向乙方收取违约金”。 在实际履行中，林琼按约定向刘国浦交付了承租房屋供其使用，但刘国浦严重违反《房屋租赁合同》的约定，存在如下违约行为：1、刘国浦在租赁期内自2019年4月起至今，均未支付租金（其中2019年4月至6月期间7000元/月，共21000元；2019年7月至11月期间为9000元/月，共45000元），且经林琼多次催讨仍拒不支付，并采取拉黑电话、微信、失联等方式恶意躲避林琼；2、刘国浦在拒不支付租金的同时，在林琼不知情的情况下，私自将承租房屋内属于林琼的红木饭桌（1.2米直径）1套、红木三人椅1张、红木二人椅1张、红木单人椅4张、大茶桌1张、小茶桌2张、电视（索尼牌）3台、一楼大厅大吊灯（1.2米直径，文行灯具，全紫铜制造）1个等设施设备搬离据为己有，林琼于2019年8月2日发现后报警；3、刘国浦在未经林琼书面同意的情况下，擅自对承租房屋进行装修改造，并且不合理使用导致承租房屋结构及装修遭到严重破坏，如格局、围墙、天花板、地板、墙壁、楼梯扶手、空调、灯具、储物柜等损毁，林琼于2019年8月16日委托福建立信价格鉴定评估有限公司进行评估鉴定（评估费2000元），直接财产损失达70560.5元。4、刘国浦在租赁期内自2019年1月起，未按租赁合同约定缴纳物业费合计3800.7元，后由林琼代为向物业缴纳。 林琼认为，刘国浦上述违约行为极度不诚信、性质恶劣，已构成严重违约，并严重损害林琼合法权益，故特向法院提起诉讼。 刘国浦辩称，刘国浦认为林琼的诉求没有事实和法律依据，应当驳回其全部诉请： 一、本案用于出租的房屋权属不明，合同无法确认有效。本案是租赁合同纠纷，林琼作为出租方，应当首先向法庭提交完整的产权信息，说明其租赁房屋的所有权人或合法使用权人，系有权出租，以便法庭核实《租赁合同》是否有效。 二、双方的租赁合同已于2019年4月19日解除，林琼诉求刘国浦支付2019年4月1日至2019年11月30日的租金及物业费没有事实依据。 1、2019年4月19日，刘国浦合伙人小五给刘国浦发一张租赁房屋被锁的照片，告知房屋被房东锁住，里面的东西已经无法搬出。也就是说林琼知晓刘国浦违约撤出后，用锁门的实际行为也表明了其解除合同的意思表示，林琼锁门后租赁房屋4月19日即在林琼的控制之下，之后双方均无继续履行合同的意思及行为，而且林琼、刘国浦、第三方还就房屋转让进行过协商，因此应认定双方的租赁合同于2019年4月19日解除。 2、林琼在2019年4月即知道刘国浦在3月就搬出了，而且在4月20日前后，刘国浦也未按期支付租金，而双方在租赁合同第十三条中约定：甲方双方约定，任何一方有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同--7.乙方逾期支付租金累计超过七日的。林琼在明知刘国浦已经用实际行动表明其不履行合同已经违约且不按期交租的情况下，不采取措施，继续放任涉案房屋长期空置，导致损失扩大，根据民法通则第一百一十四条“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大;没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿”的规定，林琼在本可以采取合理措施防止损失扩大的情况下，放任损失扩大，那么其无权要求刘国浦支付2019年4月至2019年11月30日的租金损失及物业费。 三、林琼诉称刘国浦装修未经过林琼书面同意不是事实。 租赁合同补充条款约定“经甲乙双方协商，租赁期间甲方给乙方装修时间一个月半时间免租期（即45天）”，林琼同意给刘国浦免租期，即表明了林琼同意刘国浦对房屋进行装修，林琼通过合同补充条款进行约定，即可证明刘国浦装修经过林琼书面同意的。 四、退一步说，即使刘国浦需要支付违约金，刘国浦诉求违约金过高，应依法予以调整。林琼诉求刘国浦支付租金损失66000元，但违约金却高达226320元，违约金超过租金损失的342.9%。合同法解释二第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据合同法第一百一十四条第二款规定，违约金过高的，应当依法予以调整。 五、林琼诉求刘国浦赔偿擅自装修改造及使用不当造成承租房屋损坏没有事实依据。 刘国浦与林琼商讨房屋租赁事宜时，已经告知过林琼房屋用于商业经营，而且在刘国浦前一个承租人租赁林琼房屋也系用于商业经营，而且林琼也知晓刘国浦装修但并未反对。另外，本案中也没有任何证据证明涉案房屋内的物品损害是刘国浦造成的，刘国浦2019年3月撤离，2019年4月19日租赁房屋被林琼收回，间隔5个月后告知刘国浦物品被损害要求赔偿，这间隔的五个月根本无法确定这些物品是否是刘国浦损害的。根据证据规则，谁主张谁举证，林琼无法证明出租屋内的物品系刘国浦损坏的，就应当承担举证不能的不利后果。即使有证据证明相关物品确系刘国浦使用不当造成的损害，依据合同约定，刘国浦也仅承担维修责任，而不是赔偿损失责任。 六、林琼应当返还刘国浦押金21000元及租赁房屋内遗留的物品，不予返还或者遗失的应折价补偿。 刘国浦按租赁合同约定向林琼支付了21000元押金，双方在租赁合同第三条租赁押金条款中约定，在返还房屋当日，经甲方验收房屋且结清相关费用后，甲方应将租赁押金退还给乙方。本案房屋2019年4月19日已经归还，在林琼、刘国浦就本案相关费用结清后，林琼应将押金予以退还给刘国浦。刘国浦撤离时，因房屋大门被林琼锁住，刘国浦无法取出遗留物品，合同中对承租人遗留物品的归属未进行约定，合同附件清单中也没有林琼遗留的类似物品，故遗留在林琼出租屋内的相关物品应返还给刘国浦，无法返还的应折价补偿。 综上，刘国浦认为林琼的诉求没有事实及法律依据，应当予以驳回。 林琼为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1、房屋租赁合同，证明林琼、刘国浦于2016年6月26日签订《房屋租赁合同》，双方对租赁物、租期、租金、租金逾期支付的违约金、租赁物的使用管理及装修维修、合同解除、违约责任等作出了明确约定，并同时对租赁物附属设施设备进行了清点确认的事实；证据2、物业缴费证明，证明刘国浦自2019年1月起，未按照租赁合同约定缴纳物业费合计5912.2元，后由林琼代为向物业缴纳的事实；证据3、报警回执，证明刘国浦擅自将承租房屋内属于林琼的红木家具、电视、吊灯等设施设备搬离据为己有，林琼报警的事实；证据4、价格评估意见书，证明刘国浦未经林琼同意，擅自对承租房屋进行装修改造，并且不合理使用导致承租房屋结构及装修遭到严重破坏，经委托福建立信价格鉴定评估有限公司进行评估鉴定，直接财产损失达70560.5元的事实；证据5、价格评估委托合同及发票，证明林琼为评估租赁物因刘国浦擅自装修改造及不合理使用造成的破坏及财产损失所支付的评估鉴定费用2000元的事实。 刘国浦的委托代理人质证意见如下： 证据1对形式上真实性，客观性没有异议，但无法确认合法性，林琼未提供任何不动产的产权证明，无法证明该租赁合同是否符合法律规定；证据2没有其他缴费凭证作为佐证，该证明无法确认真实性；证据3形式上的真实性、客观性没有异议，但该回执不能证明林琼待证事实；证据4价格评估意见书，形式上的真实性没有异议，但对内容的真实性有异议，该评估意见书系林琼单方委托鉴定，其提供的有关鉴定材料未经过刘国浦质证，而且该评估现场查勘时间为2019年8月7日，距离刘国浦搬离已经过去5个月之久，该现场查勘是否就是刘国浦离开时的原状，期间是否还有他人承租，是否有第三人破坏无法确定，故该评估意见书内容真实性刘国浦不予认可。该证据无法证明刘国浦装修未经过林琼同意并导致房屋结构严重破坏；证据5真实性无意见，当该鉴定费用应由林琼自行承担。 本院根据双方当事人的陈述及其所举的证据，可以确认如下事实： 经审理查明，2016年6月26日，林琼（甲方）与刘国浦（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：林琼将坐落于福州市闽侯县的房屋出租给刘国浦并保证刘国浦能够正常居住使用，租赁期限自2016年7月1日起至2026年6月30日止；租赁押金21000元；租金按月于每月15日前支付，合同期第一、第二年月租金为7000元（2016年7月1日至2018年6月30日）；第三年月租金为9000元（2018年7月1日至2019年6月30日），第四、第五年月租金为9900元（2019年7月1日至2021年6月30日）；该合同第七条约定在租赁期间内，因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋及其附属设备发生损坏或故障的，乙方应及时予以维修，因自然属性致使该房屋及其附属设备发生损坏或故障的，甲方应及时予以维修。补充条款约定经甲乙双方协商，租赁期间甲方给乙方装修免租期45天。双方对租赁物附属设施设备进行了清点确认，并在合同“附属设备清单”中确认列明了林琼交付给刘国浦承租的房屋包含空调、彩电、机顶盒、热水器、洗衣机、电冰箱、微波炉、电磁炉、燃气灶、抽油烟机、床、衣柜、桌一张、沙发、茶几、烤箱、红木家具椅子、茶几大几、小几、花架、红木八仙桌、带靠背椅、供台、红豆杉根雕、寿山石。 合同签订后，林琼按约定向刘国浦交付了承租房屋供其使用。自2019年4月1日起刘国浦未按约定支付林琼的房屋租金和物业费。2019年8月2日，林琼以租赁房屋被破坏为由向当地公安派出所报警，林琼陈述于该天知道刘国浦搬离诉争租赁房屋。刘国浦搬离诉争租赁房屋并未与林琼办理交接手续。2019年8月7日，林琼自行委托福建立信价格鉴定评估有限公司对租赁房屋直接损失进行了司法评估，经评估林琼该诉争房屋直接财产损失为70560.5元。诉争房屋目前尚未进行修复。2019年12月17日，福州亚江物业管理有限公司闽都大庄园物业站出具《业主已缴纳物业费证明》，证明居住在闽都大庄园125#的业主林琼已缴纳物业费至2019年11月30日，共计3800.7元。 另查，该诉争房屋所有权人为林琼。 本院认为，林琼与刘国浦签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。刘国浦在租赁期内于2019年4月1日起未按约定支付林琼租金，已构成违约，现林琼要求解除与刘国浦于2016年6月26日签订的《房屋租赁合同》并支付租金的诉求，本院予以支持，刘国浦主张其于2019年3月已搬离，但刘国浦擅自搬离租赁场地并未事先通知林琼，且搬离时并未与林琼办理交接手续，刘国浦提交的证据不足以证明其该项主张，林琼于2019年8月2日知道刘国浦已搬离，故本案租金应从2019年4月1日起计算至2019年8月2日，根据双方对租金的约定，该期间的租金应分段计算，2019年4月1日起至2019年6月30日止的租金为27000元（9000元/月*3个月），2019年7月1日起至2019年8月2日止的租金为10230元（9900元/月÷30天*31天）。 关于林琼要求刘国浦按每日百分之三支付逾期支付租金的违约金至租金实际付清之日止，因双方约定的违约金标准明显高于法律规定，本院予以适当调整，调整为按月利率2%计算违约金至刘国浦实际还清租金之日止，该违约金应分段计算，双方约定租金每月15日前支付，其中2019年4月1日起至2019年6月30日期间逾期支付租金的违约金均以9000元为基数，分别从2019年4月16日起、2019年5月16日起、6月16日起计算至款项付清之日止，2019年7月1日起至2019年8月2日期间逾期支付租金的违约金以10230元为基数，从7月16日起计算至款项付清之日止。 关于林琼要求刘国浦返还承租房屋附属设备：红木饭桌（1.2米直径）一套、红木三人椅一张、红木二人椅一张、红木单人椅四张、大茶桌一张、小茶桌两张、电视（索尼牌）三台、一楼大厅大吊灯（1.2米直径，文行灯具，全紫铜制造）一个的诉讼请求。本院认为，一楼大厅大吊灯并未约定在清单中，其余物品双方在合同附属设备清单中均有列明，刘国浦在承租房屋时林琼将清单中的附属设备交由刘国浦，故刘国浦在搬离时应将清单中列明的物品归还。 关于林琼主张刘国浦未经林琼书面同意而擅自装修及使用不当造成房屋损坏的经济损失70560.5元及其鉴定费2000元的诉讼请求。本院认为，刘国浦未经林琼书面同意而擅自装修以及在使用过程中存在不当造成房屋损坏，经林琼自行委托具有鉴定评估资质的机构进行司法鉴定评估，经评估，林琼房屋损坏的损失为70560.5元，并产生评估费2000元，刘国浦的委托代理人虽然对此有异议，但未举出相应足够的证据予以反驳，故对林琼的此项请求，本院予以支持。 关于林琼主张物业费3800.7元的诉讼请求，本院认为，虽然林琼向本院举证了由物业公司出具的《已缴纳物业费证明》，但林琼未向本院举证正式票据及汇款记录予以佐证，且该证明没有物业公司的负责人或经办人签名确认，不能证明其已实际支付该笔物业费，故对林琼的此项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条之规定，判决如下： 一、解除林琼与刘国浦于2016年6月26日签订的《房屋租赁合同》； 二、刘国浦应于本判决生效之日起十五日内向林琼支付租金37230元； 三、刘国浦应于本判决生效之日起十五日内向林琼支付逾期支付租金的违约金（该违约金应分段计算，2019年4月1日起至2019年6月30日止逾期支付租金的违约金按月利息2%以9000为基数，从2019年4月16日起、2019年5月16日起、6月16日起计算至款项付清之日止，2019年7月1日起至2019年8月2日止逾期支付租金的违约金按月利息2%以10230元为基数，从当月16日起计算至款项付清之日止）； 四、刘国浦应于本判决生效之日起十五日内向林琼支付房屋直接损失计70560.5元以及鉴定费2000元； 五、刘国浦应于本判决生效之日起十五日内返还林琼房屋附属设备清单中的物品：红木饭桌（1.2米直径）一套、红木三人椅一张、红木二人椅一张、红木单人椅四张、大茶桌一张、小茶桌两张、电视（索尼牌）三台； 六、驳回林琼其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13358元，减半收取6679元，由刘国浦负担2492元（该费刘国浦应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳），林琼负担4187元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 林循沙 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 罗燕圆 书 记 员 朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条：租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十二条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条：单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。 单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。