福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3460号 原告（反诉被告）：许群，女，汉族，1973年3月10日出生，住浙江省慈溪县。 委托诉讼代理人：林其奋，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门市同安祥丰装璜工程有限公司，住所地厦门市大同镇环城西路同兴一期轻工业区。 法定代表人：施江山，总经理。 委托诉讼代理人：黄小琴，福建金海湾律师事务所律师。 被告：施江山，男，汉族，1958年1月11日出生，住福建省厦门市同安区。 被告：庄清森，男，汉族，1964年4月5日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：施江山，身份信息同上。 原告许群与被告厦门市同安祥丰装璜工程有限公司（以下简称祥丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后许群申请追加施江山、庄清森为共同被告，祥丰公司对许群提起反诉。本院依法组成合议庭，适用普通程序对本案本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。许群及其委托诉讼代理人林其奋，祥丰公司的委托诉讼代理人黄小琴，施江山本人暨作为祥丰公司的法定代理人、庄清森的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许群向本院提出诉讼请求：1.祥丰公司退还许群租金29199元；2.祥丰公司赔偿许群装修损失117816元；3.祥丰公司赔偿许群店面转让费10万元；4.祥丰公司赔偿许群经营损失5万元；5.施江山和庄清森对祥丰公司的上述债务承担连带责任；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月1日，许群与祥丰公司签订《房屋租赁合同》，约定祥丰公司将同安区环城西路新西桥南侧同兴一期轻工业区建筑面积约124平方米的房屋出租给许群，租期自2018年4月1日至2021年3月30日。合同签订后，许群对案涉房屋进行装修，并支付租金至2018年11月30日。但祥丰公司隐瞒该公司已于2017年8月11日被消防机关责令停产停业的事实。2018年6月20日，消防机关再次催告祥丰公司停产停业。2018年6月22日，祥丰建材城因消防问题陷入停业状态。2018年7月10日，祥丰公司与许群就《房屋租赁合同》无法继续履行达成初步和解，祥丰公司先行退还许群押金，预付6个月租金作为赔偿款，并同意赔偿许群装修损失，2018年6月30日起不再计算租金等。许群认为，祥丰公司故意隐瞒订立合同前受到停产停业处罚的事实，致使许群遭受重大损失，应对许群的损失承担赔偿责任。祥丰公司股东通过个人账户收取公司租金，公司财产与股东财产混同，损害了许群的利益，该公司股东施江山、庄清森应对公司债务承担连带责任。 祥丰公司辩称：一、原告租赁祥丰公司的房屋用于商业经营，改变了案涉房屋所属土地的登记用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方因此所签的《房屋租赁合同》为无效合同。二、祥丰公司对原告主张的多收的租金数额29197元没有异议，但祥丰公司被原告拖欠水电费、房屋占用费，应与该租金抵扣。三、原告未经祥丰公司同意，擅自装修，其装修损失要求祥丰公司赔偿没有依据。四、若法院认为祥丰公司应赔偿原告装修损失，因原告在明知案涉土地为工业用地，仍向祥丰公司租赁使用案涉房屋并用于商业经营，且原告未按规定向消防部门进行装修申报即擅自进行装修，具有主观过错，应自担不少于50%的损失责任。五、原告主张的117816元装修损失，是在鉴定机构出具鉴定意见之后，才提供所谓的装修合同用于证明，该装修合同明显不属实。而且根据和解协议的约定，原告的装修损失应以鉴定机构出具的鉴定结论为准。但鉴定结论在评估时点、现值和残值的理解等方面存在错误，未提供相应的计价依据，并将部分样品计入装修范围，故应由法院综合评定。根据该鉴定意见，祥丰公司认为原告的装修现值至多为44859元。六、原告系直接从祥丰公司承租房屋，其主张从严昌乐处转租并支付10万元转让费无法确认，亦无充分证据。七、原告主张的经营损失是建立在盈利基础上的可得利益损失，但生意经营有盈有亏，原告并未提供其利润产生的确切证据，且祥丰公司已给予原告2018年7月1日起至2018年10月31日的四个月免租期，事实上也是对原告进行了补偿。故原告的该项主张缺乏事实和法律依据。八、祥丰公司系通过公司财务人员的账户收取租金，不存股东滥用公司独立法人地位的情形，无法证明股东财产与公司财产混同，原告据此主张施江山、庄清森承担连带清偿责任，依据不足。九、祥丰公司根据和解协议代垫的鉴定费，许群应予返还或从祥丰公司应付许群的赔偿款中抵扣；十、祥丰公司已预付许群的赔偿款58398元，应从祥丰公司应付许群的赔偿款中抵扣。 施江山与庄清森的答辩与祥丰公司的答辩一致。 祥丰公司对许群提出如下反诉请求：1.许群立即将承租祥丰公司的124平方米承租房清空腾退给祥丰公司；2.许群向祥丰公司支付占用费（按照月租金9733元的标准，自2018年11月1日起计算至实际交还之日止）；3.诉讼费由许群承担。事实与理由：许群没有按照其在《和解协议书》中的承诺于2018年10月31日将租赁房屋交还给祥丰公司，且经祥丰公司催告仍拒不腾退房屋。 许群辩称：许群确认祥丰公司已预付其赔偿款58398元，其于2018年6月就已腾退房屋，不存在占用事实。 围绕各自诉讼主张，许群向本院提交了2018年4月1日的《房屋租赁合同》《行政处罚决定书》《催告书》《和解协议书》、房屋租金支付流水、房屋转让合同、转让费支付流水、代付声明及身份证复印件、企业登记信息、关于祥丰建材城租金支付的说明、银行转账明细、手机支付截图等证据；祥丰公司向本院提交了《厦门市土地房屋权证》、测绘图、和解协议书、银行业务凭证等证据。施江山、庄清森未向本院提交证据。经许群申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉租赁物的装饰装修现值作出的评估鉴定鉴定意见、鉴定费发票。以上证据经当庭质证，相应的证明力本院予以确认并在卷佐证。现结合相关证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 祥丰公司成立于1995年8月17日，经营范围包括物业管理、加工、安装等业务。该公司股东有施江山、庄清森二人，其中施江山为执行董事兼总经理。该公司名下房产有址于厦门市同安区，以及址于厦门市同安区。在该三处房产的土地房屋权属证上，土地用途均登记为工业用途，建筑总层数均登记为5层，但实际上有加层和扩建，加层和扩建的面积未取得产权。上述房产位于同安区同兴一期轻工业区，其中房产大部分面积被祥丰公司出租给多家建材商从事经营活动，小部分面积祥丰公司自用，被称为“祥丰建材城”。 2018年4月1日，祥丰公司（甲方）将上述祥丰建材城内约124平方米的建筑面积（其中无产权面积167.75平方米）出租给许群（乙方），并签订一份《房屋租赁合同》，约定租期自2018年4月1日至2021年3月30日，场地使用费每年116796元，并约定了具体的支付时间。合同第一条还约定出租用途为乙方作建材展示厅、仓储之用途，甲方已明确告知乙方出租屋的现状，乙方已充分了解并愿意承租。合同第四条第5项约定，乙方需装修房屋须先将设计方案事先征得甲方书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修，否则甲方不予承认，并有权责令拆除。合同第四条第7项约定，合同期满后，乙方承租期间投资装修的设施应无偿归甲方所有。合同第十条第3项约定，甲方保证合同项下的房屋能正常使用，若因甲方原因造成乙方不能正常使用的，甲方应及时进行整改。合同履行期间，许群在租赁场所内开设了一家名为“FOTIL高端厨电领导者”的店面并进行装修，同时按约定向祥丰公司支付租金至2018年11月30日。 另查明，2017年8月11日，厦门市公安消防支队同安区大队以祥丰公司存在未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案、未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为为由，向祥丰公司出具同公（消）行罚决字（2017）0067号行政处罚决定书，对祥丰公司（祥丰建材城）处予责令停产停业，并处罚款的行政处罚。后祥丰公司未对祥丰建材城进行停产停业，并在与许群签订《房屋租赁合同》过程中，未向许群告知祥丰建材城被责令停产停业的事实。许群在对上述店面装修过程中，上述消防机关于2018年6月20日向祥丰公司发出催告书，限祥丰公司（祥丰建材城）于2018年6月30日前将祥丰建材城停产停业。2018年6月22日，许群在祥丰建材城开设的“FOTIL高端厨电领导者”停业。 2018年7月10日，祥丰公司（甲方）、许群等28家商户（乙方）与施江山（丙方）签订《和解协议书》。协议约定：一、因甲方违约，导致甲乙双方租赁合同无法继续履行，双方同意租赁合同自本协议签订之日起解除。二、自本协议签订之日起3日内，甲方退还乙方《房屋租赁合同》项下的押金（保证金）。三、自本协议签订之日起3日内，甲方向乙方预付相当于各商户6个月租金的赔偿款。四、甲方同意赔偿乙方装修损失，具体金额经有资质的第三方鉴定后以法院判决为准，鉴定费由甲方预先垫付，最终承担比例由法院确定；双方一致确认，前述预付赔偿款可抵扣甲方应付乙方的赔偿款，多还少补。五、乙方承诺在2018年10月31日前腾退房屋；2018年7月1日至2018年10月31日，甲方免收乙方租金，但该期间产生的水电费仍应由乙方承担，因水电费逾期缴交产生的责任参照《房屋租赁合同》约定执行。……十、各方同意本协议签订后，各方可以依据协议内容向同安区人民法院起诉。《和解协议书》签订后，祥丰公司以按协议向许群预付了相当于6个月租金的赔偿款58398元。 在诉讼过程中，经许群申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对许群的上述店面装饰装修工程造价现值进行鉴定。鉴定费15000元，经本院协调由祥丰公司按照《和解协议书》约定预先垫付。方成司法鉴定中心于2018年10月16日到现场勘测、拍照，核对申请方提供的施工图纸并测量相关数据。经鉴定，方成司法鉴定中心于2019年1月29日作出鉴定意见：按照许群主张的评估时点即2018年6月22日计，装饰装修工程重置价格为48496元，扣除折旧年限，现值为44859元；按照现场勘验时点即2018年10月16日计，装饰装修工程重置价格为48795元，扣除折旧年限，现值为40012元。另外，现场未拆除的厨电展示矮柜重置价格为6491元。鉴定意见还显示，至2018年10月16日，许群的上述店铺尚未完成装修，其中厨电展示矮柜未装修完成，卫生间隔墙仅完成铝合金骨架，通往夹层办公室楼梯装修未完成，夹层办公室未翻修。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，针对双方当事人争议问题，本院综合评判如下： 1.关于案涉《房屋租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条的规定，我国实行土地用途管制制度，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，案涉租赁物的土地用途为工业，但许群与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》实际用于商业经营，且未依法申请变更土地用途，对此，许群向祥丰公司主张经营损失亦可予以佐证。故该《房屋租赁合同》违反了相关法律的强制性规定，应当认定为无效合同。 2.关于双方当事人对合同无效及其后果的过错责任。祥丰公司作为案涉租赁房屋的出租人，明知房屋的土地用途为工业，不能用于商业用途，却仍与许群签订用途为商业的租赁合同，存在较大的过错。许群作为从事商业经营的个体工商户，亦应知道其不能租赁工业用地上的建筑物从事商业经营，其不顾风险继续与祥丰公司签订房屋租赁合同也存在一定的过错，但其过错相对出租人祥丰公司要小。另外，祥丰公司在与许群签订《房屋租赁合同》过程中，未向许群披露祥丰建材城已被责令停产停业这一情况，显然违背诚实信用原则，且足以导致许群在是否要签订合同上的误判。因此，本院酌定祥丰公司、许群对合同无效的后果分别承担90%、10%的责任。祥丰公司提出许群应就其损失自担不少于50%的过错责任，本院不予采纳。 3.关于祥丰公司应退还许群的租金数额，因祥丰公司确认已多收许群29197元，许群要求祥丰公司退还该款，本院予以支持。 4.关于许群主张的装修损失及分担问题。案涉鉴定意见作出后，许群认为鉴定的装修损失数额太低，遂于2019年9月2日向本院提供一份落款时间为2018年4月10日的《制作通知书》、一份落款时间为2018年6月30日的《合同终止协议》、一份交易日期显示为2019年8月29日的手机银行转账短信，用于证明其装修损失为117816元，并将原“请求判令被告赔偿原告装修损失，具体金额以鉴定机构鉴定为准”的诉讼请求变更为“请求判令祥丰公司赔偿原告装修损失117816元”。祥丰公司质证认为，《制作通知书》《合同终止协议》均是在鉴定意见作出后才提供，相关付款也是在鉴定意见作出后才付款，其真实性、合法性和关联性均不认可。本院认为，双方已在《和解协议书》第四条约定乙方装修损失的具体金额由第三方鉴定，且许群在原诉讼请求中亦明确其装修损失的具体金额以鉴定机构鉴定为准，案涉鉴定亦是根据许群的申请而作出，许群在鉴定前不向本院提供《制作通知书》《合同终止协议》，而在鉴定意见作出后才向本院提供，才向相关人员支付所谓的装修款，显然有违民事诉讼应当遵循诚实信用原则的规定。据此，许群事后提供的《制作通知书》《合同终止协议》、银行转账短信，本院均不采纳。许群的案涉店面在鉴定机构于2018年10月16日到场勘测、拍照时尚未完成装修，根据日常经验法则可知，该店2018年6月22日停业时亦未完成装修，故评估机构以2018年6月22日为评估时点作出的该店装饰装修工程重置价格为48496元，扣除折旧年限，现值为44859元，本院认为符合实际情况，予以采纳。鉴定机构以进场勘测的2018年10月16日为评估时点，已超案涉店面停业时间近四个月，不符合案涉店面因无法营业而造成装修损失的实际情况，以该时点作出的装饰装修现值，本院不予采纳。鉴定意见中所述的厨电展示矮柜，无证据证明与案涉房产已形成附合，故应由承租人许群自行拆除移走，故该矮柜的重置价格6491元，本院不认定为许群的装饰装修损失。根据本院采纳的鉴定结论，按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿许群装修损失40373元（44859×90%），许群该项超出部分的诉求本院不予支持。 5.关于许群主张的店面转让费。许群向本院提交了一份《房屋租赁转让合同》影印件（落款时间2018年4月1日、转让方署名为严昌乐、承租方署名为许群）、一份招商银行转账汇款单复印件（付款人孙利军、收款人苏玉婵、交易日期2018年4月29日）、一份《代付声明》复印件，用于证明许群通过孙利军向严昌乐的配偶苏玉婵转账支付了34233.69元，另用货款抵偿65766.31元，一共向严昌乐支付了案涉店面转让费10万元。祥丰公司质证认为：1.系该公司向许群出租案涉房屋，许群并未向祥丰公司告知其是从严昌乐处转让案涉房屋；2.案外人严昌乐、苏玉婵、孙利军的具体身份不明，亦未到庭接受询问，真实性不能确认。本院认为，许群提供的《房屋租赁转让合同》、招商银行转账汇款单、《代付声明》均不是原件，许群亦未提供货款冲抵的相关证据，且未申请相关人员出庭作证，故真实性不予确认。许群的该项主张，证据不足，不予支持。 6.关于许群主张的经营损失。许群自述系按照每月1万元的盈利标准估算。本院认为，首先，许群在2018年6月22日停业时尚未完成案涉店面装修，难以证明其案涉店面已经开始营业。其次，商业经营有盈有亏，许群主张的经营损失数额系其单方估算，并无相应证据证明，且祥丰公司已给予许群4个月的免租期，客观上亦是对许群进行了一定的补偿。故许群的该项诉求，证据和理由不足，本院不予支持。 7.关于鉴定费的负担。本案鉴定费15000元经本院协调，由祥丰公司预先代垫，因双方对合同无效导致的后果均存在过错，祥丰公司辩称该费用应由双方按照过错比例承担，本院予以采纳。据此，按照上述双方过错责任比例，祥丰公司应承担鉴定费13500元，许群应承担1500元。祥丰公司为许群代垫的1500元，可冲抵祥丰公司应支付许群的相应款项。 8.关于施江山、庄清森是否应与祥丰公司承担连带责任问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。根据该规定，只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为导致公司财产不足以清偿公司债权人的债权的情况下，才能适用公司人格否认制度，由股东对对公司债务承担连带责任。本案中，许群虽有举证祥丰公司的部分租金系由承租方转入施江山妻子的个人账户，但并未举证证明祥丰公司存在资不抵债的情形。因此，许群主张施江山和庄清森对祥丰公司的债务承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。 9.关于祥丰公司要求许群立即腾退承租房屋及支付占用费的问题。经查，祥丰公司与许群等商户达成的《和解协议书》，约定许群等商户在2018年10月31日前腾退房屋。庭审中，许群确认其在2018年6月已退房，之后案涉店面除了鉴定意见中所述的需要评估鉴定的装饰装修物品及厨电展示矮柜外，祥丰公司并无证据证明许群仍在占有使用案涉店面。而需要评估鉴定的物品在评估鉴定工作完成之前有必要继续留在案涉店面，不能以此反证许群仍在占有使用案涉店面。故祥丰公司要求许群立即腾退承租房屋及支付占用费，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，祥丰公司与许群签订的祥丰公司《房屋租赁合同》无效，对此双方均存在过错。根据双方的过错比例，祥丰公司应向许群退还租金29197元，赔偿装修损失40373元，合计69570元。此款与祥丰公司已预付的赔偿款58398元、代垫的鉴定费1500元折抵后，祥丰公司还应支付许群9672元。许群的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。祥丰公司的反诉请求，缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内返还许群占有使用费29197元； 二、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿许群装饰装修损失40373元。 三、上述判一、二项判项金额合计69570元，此款与厦门市同安祥丰装璜工程有限公司已预付许群的赔偿款58398元、为许群代垫的鉴定费1500元折抵后，厦门市同安祥丰装璜工程有限公司还应支付许群9672元，并限于本判决生效之日起十日内支付。 四、驳回许群的其他诉讼请求。 五、驳回厦门市同安祥丰装璜工程有限公司的全部反诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5755元，由许群负担4431元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担1324元；反诉案件受理费1706元，均由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担。款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  李昌明 人民陪审员  陈宝钗 人民陪审员  叶金榜 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  陈炳杰 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有 使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。