广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2839号上诉人（原审被告）：广东省农商普惠信息服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：林某杰，公司员工。委托诉讼代理人：黄某文，公司员工。被上诉人（原审原告）：陈俭欣，女，汉族，住广东省佛山市三水区。上诉人广东省农商普惠信息服务有限公司（以下简称农商普惠公司）因与被上诉人陈俭欣居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初27186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人农商普惠公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.一、二审诉讼费由陈俭欣承担。事实和理由：（一）一审法院认定陈俭欣交付的20000元为履行担保金或购房意向金，定性错误，实质上为定金，陈俭欣已违约，不应退还。1.陈俭欣与业主江某伟随时可以签订《房屋买卖合同》，只因陈俭欣要求出了同贷书之后再签合同，才致使后来陈俭欣不按约定履行，拒不签订《房屋买卖合同》。2.农商普惠公司有收取该房产定金的代理权。出卖方罗某与农商普惠公司签订《房地产中介服务合同》，约定以162万元的价格转卖佛山市三水区********************（以下简称涉案房屋），委托农商普惠公司为其寻找合适的买方，并约定如购买方同意以约定的条件购买房屋，农商惠普公司可代罗某向买方收取购房定金20000元。3.陈俭欣委托农商普惠公司在三水西南区域寻找房源，农商普惠公司带陈俭欣及徐某洲查看涉案房屋，他们表示满意，达成购买意向并向农商普惠公司支付了20000元购房定金，农商普惠公司已将该定金交给业主罗某。因陈俭欣不同意签订《房屋买卖合同》，导致业主损失，拖延了业主的出售时间，20000元的定金已由业主江某伟收取，业主不同意退回。4.根据担保法第八十九条及合同法第一百一十五条的规定，农商普惠公司与陈俭欣、业主虽还没正式签订购房合同，但农商普惠公司已先行履行了合同义务，并已口头达成协议，也应受到法律的保护。（二）双方明确约定“在2019年7月20号前帮忙找套房去办理按揭贷款，如超过限定的时间将无息退还定金”。农商普惠公司在约定日期前己依约提供了居间服务，陈俭欣在一审庭审明确表示因不信任农商普惠公司，不想购买涉案房屋，不履行约定的债务，违约的显然是陈俭欣。根据双方约定及法律规定，陈俭欣均不符合要求退回定金的条件。（三）农商普惠公司提供了居间服务，涉案房产真实合法，业主多次要求签订《购房合同》及办理过户手续，因陈俭欣一方的原因未能签订《购房合同》，陈俭欣的违约行为造成农商普惠公司及业主方的损失，业主方拒不同意退还20000元定金。即使陈俭欣主张退回定金，也应向业主主张而不是农商普惠公司。陈俭欣解除居间委托合同，造成农商普惠公司及业主的损失，一审判决有失公平公正，不利于交易安全。被上诉人陈俭欣辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。农商普惠公司作为中介机构，除了向陈俭欣报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务外，还要接受陈俭欣的委托办理按揭、代收代付购房定金等，因此，其是充当居间人和代理人的角色。本案并无证据证明陈俭欣和农商普惠公司签订有书面的中介服务合同，陈俭欣和涉案房屋的出卖人也没有签订认购书或房屋买卖合同。因此，一审判决法律适用并无不妥，农商普惠公司的上诉请求不成立。陈俭欣向一审法院提出诉讼请求：1.农商普惠公司归还定金21500元及利息（从2019年7月21日起按银行同期贷款利率计至归还日止）给陈俭欣；2.农商普惠公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月11日，农商普惠公司向陈俭欣出具《购房定金收据》，确认收到客户陈俭欣21500元作为购房定金。在2019年7月20日前帮忙找套房去办理按揭贷款，如超过限定的时间将无息退还定金。收款人为黄某文。同日，陈俭欣向黄某文转账20000元。陈俭欣另向林某杰转账1500元。另查明一，佛山市某信息咨询有限公司于2019年8月27日登记变更名称为农商普惠公司。另查明二，涉案房屋的权利人为江某伟。2019年10月23日，中国邮政储蓄银行佛山市南海支行向陈俭欣出具贷款审批通知书，通知陈俭欣申请的二手住房贷款已审批通过，同意贷款金额为138万元，收款人江某伟。另查明三，一审法院于2019年10月18日向农商普惠公司送达起诉状副本等应诉材料。诉讼中，陈俭欣陈述：2019年7月左右陈俭欣找到农商普惠公司称有意向买房，2019年7月11日农商普惠公司带陈俭欣到涉案房屋看房，陈俭欣看完房有意向购买，农商普惠公司就带陈俭欣到农商普惠公司处，农商普惠公司让陈俭欣转账至黄某文的账户，然后陈俭欣就回去等按揭贷款信息，后陈俭欣了解到业主不是黄某文、收款方不是业主后，向农商普惠公司提出疑惑，并与农商普惠公司沟通让其出具农商普惠公司转账定金给江某伟的凭据，但是农商普惠公司一直未出具。2019年7月19日陈俭欣与办理按揭公司去银行办理按揭手续。在收到银行同贷书后，陈俭新就与农商普惠公司沟通表示，没有与业主碰过面并签订协议，也没有沟通过购房金额等问题，农商普惠公司的流程不合法、不规范，陈俭欣认为自身利益已经受到损害，对中介公司不信任了无法与农商普惠公司继续合作。诉讼中，农商普惠公司陈述：20000元是给罗某的购房定金，1500元是给按揭公司的按揭费，上述款项均是农商普惠公司代收。定金20000元农商普惠公司已经转给罗某，是以现金交付给罗某的，农商普惠公司并向罗某出具了收据。一审法院认为，本案为居间合同纠纷。农商普惠公司作为中介机构，除了向陈俭欣报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务外，还要接受陈俭欣的委托从事办理按揭、代收代付购房定金等民事活动，因此，农商普惠公司在本案中充当的是居间人和代理人的角色。陈俭欣、农商普惠公司之间成立居间合同、委托合同关系。《中华人民共和国合同法》第三百九十七条的规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。第三百九十八条规定，委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。第三百九十九条规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。本案中，并无证据证明陈俭欣、农商普惠公司之间有签订书面的中介服务合同，陈俭欣与房屋卖方也无签订房屋认购协议或房屋买卖合同。关于“定金”退还。首先，需要明确该“定金”的性质。结合案件事实可知，农商普惠公司出具的收据虽注明收取的21500元为“定金”，但实际上，该款项为陈俭欣作为委托人预先交付给农商普惠公司，委托农商普惠公司在办理按揭手续时支付的按揭费以及在陈俭欣与卖方达成房屋买卖协议后，根据陈俭欣指示或在不违背陈俭欣意愿的情况下交付给卖方的购房定金，该款项并非支付给农商普惠公司的、为保证双方的居间服务合同履行的担保金。其次，农商普惠公司作为受托人，在陈俭欣未与卖方达成房屋买卖协议且没有陈俭欣明确指示的情况下，擅自将该款项中的20000元转付他人，已构成违约。第三，根据上述合同法的规定，陈俭欣作为委托人，可以随时解除委托合同，即撤销农商普惠公司代付购房定金20000元的委托，该委托撤销后，农商普惠公司作为受托人，应向委托人退还该预付费用。而陈俭欣要求农商普惠公司退回且提起诉讼，可视为其向农商普惠公司撤销了委托。第四，并无证据证明陈俭欣与卖方达成了房屋买卖协议，即使该购房“定金”20000元已交付给卖方，亦仅能认定为购房意向金，陈俭欣可要求退还。第五，关于按揭费用1500元，根据当事人陈述，系支付给按揭公司的费用，应认定为受托人为处理委托事务的费用，应由委托人即陈俭欣承担。综上，陈俭欣要求农商普惠公司退还预付款项20000元，合法有据，应予支持，对其要求退还的预付按揭费用1500元，一审法院不予支持。至于农商普惠公司在答辩状提到的中介费等，因其未提起反诉，一审法院不作处理。关于利息。根据本案证据及当事人陈述，农商普惠公司已于收据约定的2019年7月20日前履行了“找套房去办按揭贷款”的义务，且如上所述，农商普惠公司应退还预收款项，是基于陈俭欣行使委托合同的随时解除权，而无证据证明陈俭欣在诉前已通知农商普惠公司，故应以诉讼为通知，并以2019年10月18日陈俭欣起诉状副本送达农商普惠公司之时为该款项应退还之日，逾期应计算利息。利息标准方面，陈俭欣虽主张按银行同期贷款利率计算，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。值得强调的是，处理本案纠纷，应遵循诚实信用、平等保护原则，既要维护合同双方的合法权益，也要促进房屋中介市场的规范有序发展。基于上述考虑，并根据有关法律规定，一审法院作出以上认定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、农商普惠公司于判决发生法律效力之日起十日内向陈俭欣退还预付费用20000元及利息（利息自2019年10月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至实际退还日止）；二、驳回陈俭欣的其他诉讼请求。如农商普惠公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费169元，由陈俭欣负担12元，由农商普惠公司负担157元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：2019年7月9日11:11，农商普惠公司员工向陈俭欣发送微信：“把那个定金转一下，21500，明天安排做按揭。”陈俭欣于2019年7月11日向农商普惠公司转账涉案20000元款项时，备注为：“转给某地产帮忙找三水西南房产一套订金。”陈俭欣在一审向法院提供了《存量房经济服务合同》《购房协议书》，农商普惠公司对上述合同无异议。该《存量房经纪服务合同》约定，江某伟委托农商普惠公司出售涉案房屋，委托期限是2019年7月4日至2020年7月3日，拟出售价格是162万元。该《购房协议书》约定：江某伟（身份证号码：362************412）向罗某（身份证号码：440************118）出售涉案房屋，售价162万；罗某有权决定涉案房屋的产权人姓名；签订合同时罗某向江某伟支付定金50000元，剩余房款157万元由双方委托农商普惠公司协助申请办理商业贷款；双方于2019年7月31日前提供办理按揭手续所需资料；罗某的银行贷款申请通过15个工作日内与江某伟办理过户手续；双方一致同意委托农商普惠公司作为交易见证并办理转户手续……合同落款处有“江某伟”“罗某”和农商普惠公司员工林某杰的签名，无签订日期。本院认为，农商普惠公司与陈俭欣虽未签订书面居间合同，但双方对陈俭欣委托农商普惠公司寻找房屋、办理贷款事项的意思表示明确且一致，故双方成立居间合同关系。本案为居间合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为陈俭欣支付的20000元款项性质及农商普惠公司是否应退还该款项予陈俭欣。关于涉案20000元款项的性质问题。首先，陈俭欣未与涉案房屋的所有权人江某伟或者农商普惠公司所主张的转卖人“罗某”签订涉案房屋的买卖合同。其次，农商普惠公司自认于2019年7月10日才带陈俭欣现场查看涉案房屋，两人看完房确定后交付定金20000元。但是，农商普惠公司于同年7月9日在微信中要求陈俭欣支付涉案的21500元“定金”，并称次日“安排做按揭”。但陈俭欣在同年7月9日尚未查看涉案房屋，农商普惠公司要求其支付21500元“定金”显然不符合买方先看房确定购买再交定金、申请按揭贷款之交易惯例。此证明农商普惠公司要求支付的21500元“定金”并非针对涉案房屋。最后，陈俭欣转账支付该20000元时备注：“转给迪拓地产帮忙找三水西南房产一套订金”。农商普惠公司就该款项出具的《购房定金收据》亦注明21500元“作为购房定金。在2019年7月20号前帮忙找套房去办理按揭贷款，如超过限定的时间将无息退还定金”。该情况再次证明双方均确认该20000元并非陈俭欣为购买涉案房屋而支付的定金。因此，农商普惠公司上诉主张该20000元系陈俭欣为购买涉案房屋支付的定金，因陈俭欣拒绝签订正式的房屋买卖合同构成违约，农商普惠公司无需退还该定金，与事实不符，本院不予支持。根据《购房定金收据》的文义，一审认定该款项系陈俭欣预交给农商普惠公司，在陈俭欣与卖方达成房屋买卖协议后该款项交付给卖方作为购房定金，符合双方的真实意思表示，本院予以确认。现无证据证明陈俭欣通过农商普惠公司达成任何房屋买卖协议，陈俭欣请求农商普惠公司退还该20000元，合理合法，应予支持。农商普惠公司主张其已将20000元款项转交给涉案房屋的业主罗某，即使退还也应由罗某退还。对此，本院认为，首先，陈俭欣系依照农商普惠公司的指示向其指定的银行账户转账，且由农商普惠公司向陈俭欣出具收据，故该款项系由农商普惠公司收取。其次，陈俭欣和罗某并未成立房屋买卖合同关系，陈俭欣亦未同意农商普惠公司将20000元款项转交给罗某作定金，因此，农商普惠公司应对自身擅自转交款项之行为承担责任，涉案20000元款项仍应由农商普惠公司退还予陈俭欣。一审认定农商普惠公司应于2019年10月18日居间合同解除之日退还该20000元，并自次日起计付逾期退还款项的利息，合理合法，本院予以维持。综上所述，农商普惠公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由广东省农商普惠信息服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年五月十八日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡