广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初16631号原告：深圳市华鑫亿投资有限公司，住所地深圳市光明新区新湖街道楼村社区鲤鱼河工业区振兴路******（在新羌社区红银路16号高有经营场所从事生产经营活动），统一社会信用代码91440300MA5D8TEW1B。法定代表人：李九华。委托代理人：黄聪英、将淑云，广东一米律师事务所律师。被告：吴转荣，男，汉族，1963年12月26日出生，户籍地址广东省深圳市南山区，被告：深圳市邦特兰科技有限公司（以下简称邦特兰公司），，住所地深圳市光明新区新湖街道楼村社区第一工业区大坡河**第****统一社会信用代码91440300053956655B。法定代表人：吴转荣。两被告共同委托代理人：方雨，广东财富东方律师事务所律师。两被告共同委托代理人：仇浩，广东财富东方律师事务所实习律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、解除原告和被告吴转荣于2017年2月21日签订的《租赁合同书》；2、被告支付原告从2019年1月1日至2019年3月30日的房租226000元、水费791元和电费25545元；3、被告支付违约金708400元；4、被告承担诉讼费用。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。本案相关情况2017年2月21日，原告和被告吴转荣签订了租赁合同，原告在租赁合同的出租方甲方处签字，被告吴转荣在承租方乙方的法定代表人处签字，原告将坐落于深圳市光明新区公明楼村绘猫路72号厂房及配套宿舍出租给乙方，乙方使用该场地的期限为五年，自2017年2月22日至2022年2月21日止，原告同意给予乙方免租期38天，涉案租赁物每月租金92000元（其中涉案租赁物第四层折算后每月租金20000元），自2017年4月1日开始计租。乙方在本合同签订时，应向原告交纳184000元作为涉案租赁物履约保证金，同时交纳首月租金及相关费用92000元。同时乙方在签订本合同后，应缴纳用电履约保证金30000元，合同期满，乙方缴清应缴的各项费用后十日内，原告将用电履约保证金无息退还乙方。乙方在合同期内提前解除合同的，乙方必须提前两个月书面通知原告，并交清乙方所有欠原告的一切费用及租金，原告不退还履约保证金。合同还就原告和乙方的违约责任和合同解除终止等进行了相关约定。2017年2月21日开始至2017年5月26日期间，被告邦特兰公司分别向原告银行转账了20000元（以定金名义）、10000元（以装修保证金名义）、194000元（以往来名义）、109890元（以往来名义）和129940元（以往来名义）。另，被告邦特兰公司在庭审中主张原告应当退还保证金194000元。2017年3月8日，原告向被告吴转荣出具了两张收款收据，记载了原告收到了被告吴转荣交来的厂房押金184000元和厂房用电保证金30000元。2017年4月12日，被告吴转荣向深圳市光明新区新湖办事处楼村居民委员会申请场地作为电子生产使用，申请场地的位置为光明新区公明街道楼村社区第一工业区大坡河5号第一栋1-4层，面积为3000㎡。2017年4月14日，深圳市光明新区新湖办事处楼村居民委员会同意上述涉案租赁物作为经营场所地使用。2019年1月30日，被告吴转荣向原告银行转账50000元。综合本案证据以及庭审记录，原、被告之间成立房屋租赁合同法律关系，双方均应受到合同法等相关法律的保护和约束。本案争议的焦点如下：一、关于涉案租赁物实际使用人的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第一款和第二款的规定，依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。本案中，被告吴转荣与原告签订租赁合同后，又向深圳市光明新区新湖办事处楼村居民委员会申请涉案租赁物作为电子生产，结合被告邦特兰公司公司的住所地以及被告邦特兰公司公司向原告银行转账支付涉案租赁物定金、押金和租金的事实，足以确定涉案租赁的实际使用人为被告邦特兰公司，被告吴转荣与原告签订租赁合同，其法律后果应由被告邦特兰公司承受。至于原告关于案外人深圳市丽明德科技有限公司（以下简称丽明德公司）也实际使用涉案租赁物的主张，原告就此仅提交了企业信用信息公示报告，虽然报告显示丽明德公司的住所地和被告邦特兰公司一致，但这无法证实丽明德公司实际使用涉案租赁物，因此原告就此的主张，本院不予支持。二、关于涉案房屋租赁合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的内容，合同内容若违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属无效合同。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告未能提交涉案物业的产权证明文件或建设工程规划许可证，按照上述司法解释的规定，原告和被告吴转荣就涉案租赁物签订的《租赁合同》应为无效。三、关于水电费的问题。原告为证明其主张向本院提交了水电费清单和水电费缴费凭证，其提交的水电费清单是其单方制作，在没有其他证据予以佐证的情况下，本院不予采信；其提交的水电费缴费凭证也无法证实被告邦特兰公司实际使用水电费的具体数额，本院亦不予采信。原告未就水电费的主张提供有效证据，其应承担举证不能的法律后果，因此原告关于水电费的主张，于法无据，本院不予支持。四、关于租金的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本院认为，按照上述司法解释的规定，当事人签订的租赁合同被认定为无效之后，承租方仍应当向出租方支付涉案物业的房屋占有使用费。本案中，被告邦特兰公司确认2019年1月至3月仍然占有使用涉案物业，因此被告邦特兰公司在扣除被告吴转荣支付的50000元后，仍应当按照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费226000元（92000×3-5000）。至于被告邦特兰公司在2019年4月至2019年10月31日期间事实上也实际使用着涉案租赁物的第四层，因此被告邦特兰公司应当支付原告房屋占有使用费140000元（20000×7）。按照无效合同的处理原则，原告本应当按照上述收款收据的金额退还被告邦特兰公司厂房押金184000元和厂房用电保证金30000元，共计214000元。虽然被告邦特兰公司未提出反诉，但是为了避免当事人的诉累，本院结合被告邦特兰公司在2017年2月21日至2017年5月26日期间与原告之间的银行流水以及被告邦特兰公司在庭审中仅主张退款金额194000元的事实，再将上述房屋占有使用费和厂房押金等保证金抵扣后，被告邦特兰公司仍应支付原告屋占有使用费172000元（226000+140000-194000）。判决结果综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条第一款、《中华人民共和国民法总则》第六十一条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市华鑫亿投资有限公司和被告吴转荣签订的《租赁合同》无效；二、被告深圳市邦特兰科技有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市华鑫亿投资有限公司房屋占有使用费172000元；三、驳回原告深圳市华鑫亿投资有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6704元和保全费2020元，由被告深圳市邦特兰科技有限公司承担3329元，原告深圳市华鑫亿投资有限公司承担4945元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 谌    平二〇二〇年五月九日书记员 王东东（兼）书记员 赵    畅附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。