湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初9649号原告：邓野青，男，1955年7月29日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：金翠兰（原告之妻），1963年9月12日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：夏祖烈，北京德恒（武汉）律师事务所律师。一般授权代理。被告：湖北光霞房地产开发有限公司，住所地：武汉市洪山区光霞村。法定代表人：曾芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：余泽，男，该公司员工。一般授权代理。委托诉讼代理人：杨晓健，女，该公司员工。一般授权代理。原告邓野青与被告湖北光霞房地产开发有限公司（以下简称光霞房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案，依法适用普通程序由审判员杨洁担任审判长，与人民陪审员葛胜新、人民陪审员姜晓琼组成合议庭，于2020年5月21日对本案公开开庭进行了审理。原告邓野青的委托诉讼代理人夏祖烈，被告光霞房地产公司的委托诉讼代理人余泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓野青向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2013年12月13日签订的《武汉市商品房买卖合同》，并立即返还原告的购房款622959元；2.判令被告向原告支付其因逾期交房的违约金62295.9元(具体计算方式：622959元×10%)；3.判令被告按照原告已付购房款622959元的3倍赔偿原告的经济损失；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年12月13日，原、被告签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：原告用公积金贷款的方式购买被告开发的位于武汉市洪山区白沙洲大道与锋胜路交界的复地悦城一期6幢1单元1层4号商品预售房；购房总价款为622959元，交房时间为2015年6月30日前，逾期交房超过60日，原告有权解除合同，被告自收到原告的解除合同通知书后60日退还全部已付款并按累计已付款的10%支付违约金。合同签订后，原告依合同的约定支付首付款及通过公积金贷款支付购房款总计622959元。因被告的原因导致交房的时间推迟至2015年8月31日，依原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》第11条第2款的约定，被告应向原告支付违约金人民币62295.9元。2014年2月，原告查看所购房产时，发现被告在原告所购房产的南面窗户下搭建了小区配电房，两者共墙，小区配电房的顶面高出原告所购房产的地平面50公分极易导致雨水倒灌，被告为保证配电房的施工及正常使用，将原告所购房产的南面的三扇窗户进行拆除改造并封堵了三扇窗户的三分之一，被告的上述行为严重影响了原告所购房产的通风、采光、危及原告及家人的人身及财产安全，然而关于在原告所购房产旁修建配电房的事情，被告无论在其销售资料、沙盘展示及整个销售过程中，还是在《武汉市商品房买卖合同》中均无任何口头和书面提示说明，而是以绿化带为掩饰，据原告向相关部门了解：“原告所购房产的南面的窗户下搭建的小区配电房是被告后期单方面更改图纸的违规行为，且配电房建设备案通过时间为2014年12月18日。”被告以小区绿化带刻意掩饰原告所购房产旁边修建配电房的事实，属明显的欺诈行为，严重侵害了原告的合法权益，原告与被告多次协商未果，特依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第55条及相关法律的规定向贵院提起诉请，望判如所请。被告光霞房地产公司辩称：1、答辩人没有逾期交付房屋超过60天，被答辩人不享有合同约定的解除权。答辩人通知被答辩人办理收房手续时间为2015年8月28日。2、即便是答辩人逾期交付房屋超过60天，被答辩人亦丧失解除权。根据涉案合同附件六第十二条第二款的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十五条的约定，被答辩人没有在相应的时间内行使解除权，被答辩人已经丧失解除权。3、针对原告第二项诉请，被告不存在逾期交房超过60天的行为，故该请求无事实依据，已付款10%的违约金系答辩人逾期交付房屋导致合同解除情况下的违约金，被答辩人无权解除合同，故不应支持被答辩人诉请的违约金。4、涉案合同系双方真实意思表示，不存在任何欺诈，商品房也并非生活消费之必需品，不适用消费者权益保护法的规定。根据原、被告的证据显示，原告对配电房的设置及风险是清楚的，被告不存在欺诈。5、解除权为形成权，不适用诉讼时效，被答辩人没有在解除权行使期限内行使权力，该解除权已经丧失。本院经审理认定事实如下：原告邓野青与被告光霞房地产公司于2013年12月13日签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定：买受人所购商品房为武汉市洪山区青菱街光霞村复地·悦城K1地块第6幢1单元1层4号房，该商品房建筑面积87.8平方米，单价为7095.205元，总金额622959元。其中，合同第九条“交房期限及条件”约定：出卖人应当在2015年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房竣工交付使用的相关手续；5、供电:在2015年6月30日前达到使用条件；6、给水：在2015年6月30日前达到使用条件：排水：在2015年6月30日前买受人所购房屋、所在楼宇设施达到正常使用条件；7、燃气：在2015年6月30日前管道设施安装到户，点火时间按武汉市天燃气公司规定时间进行；8、绿化：在2015年6月30日前买受人所购房屋所在楼宇绿化达到验收标准；9、项目本期建设范围内道路：在2015年6月30日达到使用条件；10、其他：武汉广电数字网络有限公司有限电视、光纤在2015年6月30日前线路到户。出卖人出示《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》《湖北省房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案证明书》，即表明交付商品房符合上述1-10约定的交房条件。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。合同第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理，逾期超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同附件六第十二条“关于合同的解除”约定：1.因甲方逾期交房，乙方行使合同解除权的，应于该房屋交付当日或之前以书面形式向甲方提出，否则，乙方的解除行为无效，并视为乙方放弃该项权利，双方按合同继续履行的有关约定处理。2.除法律规定或双方另有约定外，乙方行使合同解除权的，应自合同解除权的条件满足之日起30日内，以书面形式向甲方提出，否则，乙方的解除行为无效，并视为乙方放弃该项权利，双方按合同继续履行的有关约定处理……。2015年6月19日，被告取得“复地·悦城1.1期6#楼”的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2015年8月28日，被告取得“复地·悦城K1地块1至6号楼”的《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》。2015年8月29日，被告在长江日报第五版发布交房公告，公告载明：“复地悦城1.1期1-6栋已达成交付条件。敬请各位业主于2015年8月28日来复地·悦城一期2号楼商铺办理集中入伙收房手续……”。2015年8月17日，案外人邓力因复地悦城一期6-1-104号房屋配电房、窗户拆除、封堵等情况向武汉市住房保障和房屋管理局进行信访投诉。2015年10月31日，武汉市住房保障和房屋管理局出具“关于邓力反映复地悦城项目相关问题的处理意见书”。处理意见书载明：“……2015年8月31日，开发企业取得相关竣工验收手续，并统一将房屋交付业主。关于你反映违建配电房问题，开发企业称项目现场实际施工与规划部门审批一致，并不存在违规建设小区配电房的情况……”。2015年10月12日，案外人邓力就复地悦城一期6-1-104号房屋的窗户等情况，向洪山区建筑管理站提出查看房屋验收时设计图纸的信访申请。2017年8月15日，武汉市国土资源和规划局洪山分局向原告邓野青出具“政府信息公开答复书”。答复书载明：“因规划部门不审核施工图，我局存档的方案图不能作为最终窗户建成尺寸的依据”。另查明，案外人邓力系原告的儿子。以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《武汉市商品房买卖合同》、信访申请、“关于邓力反映复地悦城项目相关问题的处理意见书”、“政府信息公开答复书”，被告提交的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》、长江日报第五版交房通告，本院关于核实长江日报的电话询问笔录及核实图片等证据予以证实。本案的争议焦点为被告交付的房屋是否符合合同约定，原告是否有解除权。首先，原告认为被告逾期60日交付房屋，依据合同的约定，原告有合同解除权。从原告提交的信访材料及回复可知，原告在2015年8月17日就已经对配电房及房屋窗户尺寸等问题进行了信访，原告一直关注房屋信息，显然对被告于2015年8月28日统一交付房屋的情况是了解的，且被告已于2015年8月29日在长江日报上刊登了交房通告，故本院认定被告已履行了房屋交付通知义务。对此，原告认为，被告虽履行了通知义务，但被告此时不具备交房条件。其依据有两点，一是武汉市住房保障和房屋管理局的“信访回复”中关于“2015年8月31日，开发企业取得相关竣工验收手续”的陈述表明：2015年8月31日被告才具备交房条件。二是根据合同的约定，被告不符合合同约定的交房条件。针对信访回复，本院认为武汉市住房保障和房屋管理局并非商品房竣工审批及备案部门，其信访回复内容的效力显然低于被告提交的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》的证明效力。针对合同约定，本院认为根据案涉合同第九条关于交房期限及条件的约定，“出卖人出示《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》即表明交付的商品房符合约定的交房条件”。综上，被告履行了房屋交付通知义务，同时2015年8月28日亦具备了房屋交付的条件，虽存在逾期交房的行为，但并未逾期超过60日，原告不能根据“逾期超过60日”的合同约定解除合同。其次，原告还认为被告销售房屋时存在欺诈和隐瞒，导致案涉房屋不适宜居住，原告的合同目的不能实现，故原告有合同解除权。需要说明的是，原告若认为被告的行为存在隐瞒或欺诈，导致其在违背真实意思的情况下签订案涉合同等材料，原告应当依据《民法总则》第一百四十八条的规定请求法院撤销案涉合同。另，根据《民法总则》第一百五十二条的规定，原告应当自知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则撤销权消灭。从2015年8月17日，原告便认定被告关于配电房等问题存在欺诈隐瞒的行为，时隔近5年，现原告仍未向法院提起撤销案涉合同的诉讼请求，故原告的撤销权已消灭。同时，原告未提交有权机构出具的关于案涉房屋不符合居住条件或存在严重质量问题的证明，原告提交的证据不足以证实案涉房屋不符合居住条件或存在严重质量问题，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定的情形，故本院对此抗辩意见不予认可。另，因本院未采信被告提交的“复地悦城项目交付通知书”、“房屋交接单”、“复地·悦城认购温馨提示”等证据，为减轻当事人的负担，本院对原告提出的鉴定申请未予准许。综上，对原告解除合同的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原告后续的诉讼请求均建立在解除合同的基础之上，故对原告的其他诉讼请求，本院均不予支持。但原告可根据案涉合同，另行要求被告支付案涉合同约定的交付之日至2015年8月28日期间的逾期交房违约金。本案中，原告并未提出此项诉讼请求，故本案对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告邓野青的全部诉讼请求。本案案件受理费27233元，由原告邓野青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  杨 洁人民陪审员  葛胜新人民陪审员  姜晓琼二〇二〇年五月二十六日法官助理蔡叶书记员罗璇