江苏省徐州经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0391执异18号案外人：夏雪，女，1992年10月17日生，汉族，无业，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘峻宇，江苏智临律师事务所律师。申请人：徐州美的时代房地产有限公司，住所地徐州经济技术开发区、主横一路南侧。法定代表人：蔡建中，该公司董事长。委托诉讼代理人：董再京，男，1989年10月5日生，汉族，该公司法务专业经理，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：施超然，男，1995年6月11日生，汉族，该公司法务助理，住徐州市。被申请人：王何英，女，1969年6月20日生，汉族，住徐州市泉山区。本院在保全申请人徐州美的时代房地产有限公司（以下简称美的房地产公司）与被申请人王何英追偿权纠纷一案过程中，案外人夏雪向本院提出书面异议。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于当日进行了公开听证,案外人夏雪及其委托诉讼代理人刘俊宇、申请人美的房地产公司的委托诉讼代理人董再京、施超然到庭参加听证，被申请人王何英未到庭参加听证。本案现已审查终结。经审查查明，本院于2020年3月5日对美的房地产公司诉王何英追偿权纠纷一案作出（2018）苏0391民初1922号民事判决：“一、被告王何英于本判决生效之日起十日偿还原告代付银行贷款17210元；二、被告王何英于本判决生效之日起十日向原告赔偿律师代理费5000元；三、被告王何英于本判决生效之日起十日向原告支付违约金，计算方式为：分别以4500元为基数，按照年利率24%，自2018年6月13日起计算至款项实际偿还之日止；以4200元为基数，按照年利率24%，自2018年8月1日起计算至款项实际偿还之日止；以4210元为基数，按照年利率24%，自2018年11月1日起计算至款项实际偿还之日止；以4300元为基数，按照年利率24%，自2018年11月24日起计算至款项实际偿还之日止。案件受理费9030元，保全费3136元，公告费900元，共计13066元；由被告王何英负担。”该民事判决尚未生效。根据美的房地产公司的申请，本院于2018年11月16日作出（2018）苏0391民初1922号民事裁定书，裁定将涉案房屋美的时代城15幢1单元1601号予以查封。后本院于2018年12月12日查封了该房屋，查封期限为三年。案外人夏雪提出异议称，被查封的位于徐州市经济技术开发区××号美的时代城15号楼1-1601号房产的所有权人系案外人夏雪实际享有，具体理由如下：一、案外人与被申请人王何英在上述房产被法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。上述房产于2018年被查封，而案外人与被申请人王何英已于2017年11月22日签订了合法有效的书面买卖合同。二、案外人在上述房产被查封之前已经实际入住并合法占有该房产。案外人与被申请人王何英于2017年11月22日签订房屋买卖合同后，被申请人王何英便按约于2017年11月25日将案涉房屋交付给案外人居住占有，案外人于2017年12月6日开始装修房屋，且自交付之日起因使用该房屋而产生的水、电、燃气费用便一直由案外人缴纳。三、案外人已按双方合同约定向被申请人王何英支付了应付的全部价款。根据案外人与被申请人王何英的买卖合同约定，案外人以总价款76.5万元(后补充协议变更为76万元)的价格购买王何英名下的案涉房产，合同签订后，案外人便按约自2017年11月底至2018年11月27日陆续向被申请人王何英先期支付了50万元购房款，余款26万元双方约定在被申请人王何英为案外人办理过户时付清，同时，若申请保全人或法院要求案外人将剩余价款先行交付法院或保全申请人，案外人亦同意按法院要求办理。四、案涉房产未过户至案外人名下，并非因买受人即案外人自身原因所致。本案中，案涉房产系被申请人王何英自申请保全人美的房地产公司处合法购得，且在案外人与被申请人王何英签订房屋买卖合同时，徐州市政府也未出台任何限制交易的房地产调控政策，故案涉房屋在双方签订买卖合同时完全具备登记过户的条件，但在双方履行合同期间，即2018年6月10日，徐州市政府出台了限制交易的房地产调控政策，由此才导致案涉房屋至今仍未过户登记至案外人名下。因此，案涉房产至今未过户至案外人名下，并非因买受人即案外人自身原因所致。综上，案外人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条之规定，案外人夏雪对案涉房产享有占有权利，能够排除人民法院对案涉房产的执行，特提起异议，请求解除对王何英名下的位于徐州市经济技术开发区××号美的时代城15号楼1-1601号房产的查封保全。申请人美的房地产公司辩称，一、案外人夏雪与王何英签订的商品房买卖合同无效。案外人夏雪主张其与王何英于2017年11月22日签订买卖合同(即《存量房买卖协议》)，合同签署时王何英并未取得房屋产权登记，房屋亦未交付王何英占有使用。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，依据《合同法》第五十二条，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，案外人与被申请人签署的买卖合同属无效合同。二、案外人并未支付案涉房屋全部转让价款。从案外人提供的收据、银行转账记录等可以看出，其共计只支付价款50万元，显然不符合《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》的第(三)项条件。三、案外人未能办理过户登记系自身原因。1、案外人称案涉房屋未能办理过户登记是徐州市2018年6月10日起实施的徐政办[2018]89号限制房产交易的调控政策导致，实际上，早在2017年6月10日，《徐州市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》即徐政发(2017)33号便已经开始实施，其中第三条规定：“设置已购商品住房限制交易年限。在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易”。根据王何英的身份证信息，其除了购买的案涉房产之外，还另有一套泉山区黄河小区3号楼3单元701室住房，属于“市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上”的情形，其房产自房屋权属登记之日起2年内不得上市交易，而该政策出台于夏雪与王何英签署买卖合同之前，案外人理由显然不能成立。2、案外人在购买上述房屋时，涉案房屋银行贷款尚未还清，亦存在银行预抵押，案外人没有履行合理的注意义务，即在银行预抵押尚未解除之前存在涉案房屋不能办理过户的风险。3、案外人消极不行使要求办理过户登记的权利，王何英在具备办理房屋登记条件后，至2018年6月10日起实施的徐政办[2018]89号政策实施前，夏雪未能催促王何英办理房屋登记，故其存在过错，这也不符合正常房屋买卖的情形。四、被申请人与案外人签署买卖合同有转移财产、规避债务之嫌。申请人之所以提出该怀疑，基于以下合理理由：1、案外人夏雪1992年10月出生，在购买涉案房屋时仅25周岁，案外人无经济能力购买涉案房屋。2、案外人夏雪提供的转账记录与双方签订的《存量房买卖协议》约定的相关价款支付金额、时间不一致，王何英在未收到案外人夏雪支付的绝大部分房款前已将房屋交付夏雪，与普通的房屋买卖行为不相符。3、从《存量房买卖协议》及《房屋买卖合同》签字来看，两个签名字体非常相似。4、(2015)徐民终字第2724号判决书显示被申请人王何英配偶名为夏厚春，被申请人王何英1969年生，案外人夏雪生于1992年，从年龄、姓氏等综合分析，双方极有可能为父母子女关系或者其他亲属关系。5、(2015)徐民终字第2724号判决书和(2018)苏0302民初5407号民事判决书均确定了王何英应履行的款项支付判决，申请人有理由怀疑王何英与夏雪签订房屋买卖合同实质是为转移财产、规避债务，根据《民法总则》一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，则双方于2018年11月27日签署的《房屋买卖合同》亦为无效。综上，根据《异议复议规定》第二十八条，案外人的申请不足以排除人民法院的保全执行，请求法院依法查明事实并依据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定驳回案外人的申请。被申请人王何英未答辩。另查明，被申请人王何英自申请人美的房地产公司处购买涉案房屋，因王何英购房时向银行贷款，涉案房屋上设有抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司徐州分行，抵押金额为30.5万元，期限自2016年8月10日起至2033年8月10日止。另，涉案房屋于2018年11月9日登记在被申请人王何英名下，房屋不动产权证现在案外人夏雪处。听证中，案外人夏雪提交了其与被申请人王何英分别于2017年11月22日、2018年11月27日签订的存量房买卖协议、房屋买卖合同各一份。该存量房买卖协议约定：甲方（王何英）自愿将坐落于美的时代城15号楼1-1601房屋出售给乙方（夏雪），不动产权证暂未办理，该房屋成交总价人民币71万元，乙方采取贷款方式支付房款，于2018年11月16日前办理过户并支付人民币40万元，在签订协议之日，乙方交付购房定金5万元，甲方于2017年11月25日之前将上述房地产正式交付给乙方使用，并约定过户时间在甲方办理不动产证日（日期因印油看不清楚）内办理，车位38号另按人民币55000元支付甲方，于2018年3月30日付清，乙方于2017年11月26日前付清人民币35万元（包括定金），等等。该房屋买卖合同约定：甲方（王何英）将其个人独自所有的位于高新路189号美的时代城15-1-1601室建筑面积102.27平方米（包括：一期三标38号车位）出售给乙方（夏雪）所有，成交价76万元，本合同签订前乙方已付甲方50万元房款，余款在甲方为乙方办理过户时乙方付清甲方，注：该房为按揭贷款房尚有部分贷款没有还清，房价76万元包含尚未还清的贷款，该房屋尚欠的贷款由甲方承担按揭贷款的还款责任，甲方出售给乙方的房屋根据政策暂不能办理不动产权过户手续，待甲方所出售的房屋能办理不动产权证过户之日起甲方应当在10日内无条件给乙方办理不动产权过户手续，等等。本院认为，涉案房屋登记在被申请人王何英名下，根据申请人美的房地产公司的申请，本院依法查封了涉案房屋，程序合法，并无不当。案外人夏雪基于其系涉案房屋的所有人对查封涉案房屋提出异议，并主张根据《异议复议规定》第二十八条规定，其对涉案房屋享有占有权利，能够排除对涉案房屋的执行，请求解除对涉案房屋的查封。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人夏雪主张其在法院查封涉案房屋之前与被申请人王何英签订了存量房买卖协议、房屋买卖合同，2017年11月22日签订的存量房买卖协议载明涉案房屋不动产权证暂未办理，过户时间在王何英办理不动产证后办理，因此，案外人夏雪对涉案房屋因政策原因受到限制流通转让而无法办理过户登记是明知的；另，因被申请人王何英购房时向银行贷款，涉案房屋上设有抵押权，2018年11月27日签订的房屋买卖合同载明涉案房屋房价76万元包括尚未还清的贷款，涉案房屋的不动产权证现在案外人夏雪处，该不动产权证附记上亦载明了抵押情况，案外人夏雪对涉案房屋存在抵押权的限制而无法办理过户登记亦是明知；故应认定系因案外人夏雪自身原因未能办理涉案房屋的过户登记。案外人夏雪主张其在涉案房屋被查封前已实际入住并合法占有该房屋，涉案房屋于2018年12月12日被查封，但案外人提交的电费电子发票上的名称为徐州美的时代房地产有限公司，水费电子发票上的名称虽为案外人夏雪，但水费账单月份最早自2019年5月起，其提交的其余证据亦不能证明该主张。综上，案外人夏雪对涉案房屋提出的异议不符合《异议复议规定》第二十八条规定，其对涉案房屋不享有足以排除保全查封的权益，对其异议请求本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人夏雪的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  马 影人民陪审员  孟献勇人民陪审员  孙荣林二〇二〇年五月二十九日书 记 员  姜 凡