江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初869号原告：江苏神龙海洋工程集团有限公司，统一社会信用代码91321282753218397J,住所地靖江市南环路78号。法定代表人：倪福生，董事长。委托诉讼代理人：陈银江，江苏百川通律师事务所律师。被告：刘柱兵，男，1970年12月31日出生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：孙富华，江苏众乐律师事务所律师。原告江苏神龙海洋工程集团有限公司与被告刘柱兵为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈银江、被告委托诉讼代理人孙富华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告给付租金28.8万元（自2016年8月1日计算至2019年7月31日止）及逾期付款利息（自2019年2月1日起至被告实际给付之日止，按人民银行同期同类贷款利率的150%计算）；2.被告从位于靖江市的房屋迁出，并支付原告自2019年8月1日起至实际迁出之日止按每月8000元计算的房屋占用费。事实和理由：原告原名江苏神龙海洋工程有限公司。2016年7月30日原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定被告向原告租赁位于靖江市的房屋，约定租赁期限暂定36个月，时间从2016年8月1日起至2019年7月31日止，租金8000元/月，租金每半年交纳一次，先交后住等。协议签订后，被告一直使用该房屋至今，但被告至今均没有交纳租金，且租期届满也拒不迁出该房屋。被告辩称，2016年7月30日原、被告签订《房屋租赁协议》的情况属实，被告之所以至今未付租金，是因双方口头约定不需要实际支付租金。案涉房屋及所在土地最初是被告的财产，因2015年被告经营的靖江市杰盛建设有限公司(以下简称杰盛公司)无力偿还江苏靖江农村商业银行股份有限公司木兰支行（以下简称木兰支行）贷款，于2015年3月30日和原告签订了《商业用地转让协议书》，约定由原告代为归还银行2000万元贷款，被告将位于靖江市的商业用地剩余使用年限的土地使用权及地上建筑物等额抵算给原告，原告代为归还借款后，被告亦将房屋和土地交付给了原告。该笔交易中，被告是吃亏的，故原告时任法定代表人张桂清同意将七楼无偿提供给被告使用作为补偿，为了避免其他股东产生意见，所以签订了本案形式上的《房屋租赁协议》，自2016年7月30日签订协议至今，原告从未向被告主张租金，也未提出任何异议，更未要求被告迁出租赁房屋。被告认为，即便合同约定了租金，按照约定，第一期2016年8月1日前和第二期2017年2月1日前的租金已经超过了法律规定的诉讼时效。根据合同法的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案被告在合同约定的租赁期限届满后继续使用房屋，原告从未提出过任何异议，双方之间形成了不定期的租赁合同，原告要求被告迁出租赁房屋的诉讼请求也不应得到支持。针对被告答辩，原告补充陈述，双方之间并不存在无需支付租金的口头约定。关于诉讼时效，当事人约定分期履行合同债务的，诉讼时效应从最后一笔债务履行届满之日次日起计算，故本案诉讼时效应自最后一次应付租金即2019年2月1日起计算。现双方租赁合同已经到期，原告已经起诉要求被告搬出，被告应返还租赁房屋，租赁到期后被告占用房屋应当支付相应的占用费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告提供的民事判决书、执行裁定书、执行通知书、房屋租赁协议无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的破产重整计划草案，需结合其他证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杰盛公司向木兰支行借款2000万元，时由被告刘柱兵及俞钧、靖江市金桥担保有限公司（以下简称金桥公司）提供担保，被告刘柱兵以其所有的位于靖江市北侧地号为401-266-0413000商业用地〔国有土地使用权证号为靖国用（2012）第600448号，面积为489平方米〕提供抵押担保，并办理了抵押登记，同时，原告为担保人金桥担保公司提供了反担保。因各债务人及担保人未能按期归还上述银行借款，2015年3月30日，原、被告签订商业用地转让协议书1份，约定原告代杰盛公司归还所欠木兰支行贷款，被告将抵押的商业用地土地剩余年限使用权及该土地上所有建筑、构筑物所有权随土地一并转让给原告，被告保证在原告代杰盛公司全额归还所欠木兰支行贷款本息的当日办理注销土地抵押权手续，同时与原告办理土地使用权及地上建筑、构筑物的过户登记手续，将上述土地、地上建筑、构筑物过户给原告，由被告提供上述土地剩余使用年限及地上所有建筑、构筑物所有权等额抵算原告代杰盛公司归还木兰支行贷款本息，在办理土地转让及地上建筑、构筑物过户过程中的一切手续由原告办理，被告应当无条件配合，费用由原告承担。协议签订后，原告代杰盛公司归还了上述银行贷款，同年7月22日，被告刘柱兵、杰盛公司出具说明，原告已按协议约定应当代还的款项全部还清，关于土地转让过户至原告名下的问题仍按协议书执行。后原告于2016年9月21日向本院提起诉讼要求被告协助办理上述商业用地的过户登记手续即本院（2016）苏1282民初6549号案件，该案经审理后判决被告刘柱兵于判决生效后30日内协助原告江苏神龙海洋工程有限公司办理位于靖江市北侧商业用地[地号为401-266-0413000，国有土地使用权证号为靖国用（2012）第600448号，面积为489平方米]的过户登记手续，费用由原告负担。判决生效后，原告向本院申请强制执行，2017年5月22日，本院作出（2017）苏1282执1283号执行裁定书，裁定将刘柱兵名下所有的位于靖江市北侧商业用地[地号为401-266-0413000，国有土地使用权证号为靖国用（2012）第600448号，面积为489平方米]国有土地使用权过户归神龙公司所有，费用神龙公司负担。另查明，原、被告签订商业用地转让协议书后，被告已将协议中的土地及地上建筑物交付给原告使用。2016年7月30日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将位于靖江市北侧地号为401-266-0413000的宗地上建筑物七楼租赁给被告作办公场所，房屋租赁期暂定36个月（时间从2016年8月1日起至2019年7月31日止），租金8000元/月，租金每半年交纳一次，先交后住，租赁期间，原告有权随时收回出租房，被告必须无条件服从等。本院认为，案涉房屋所在土地使用权已经法院生效判决确定转给原告，且庭审中双方亦一致确认讼争房屋经协议约定转由原告所有并已实际交付，故本案原告对讼争房屋享有占有、使用的权利。因案涉房屋未取得所有权权属证书，原告亦无法提供相应建设规划审批手续等合法建造资料，因此原、被告之间的《房屋租赁协议》应为无效合同，被告继续占有使用诉争房屋,缺乏合同依据和法律依据，原告要求被告迁出房屋的诉讼请求符合法律规定,应予支持。房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,应予支持,本案房屋使用费的给付标准可参照当事人之间关于租金的标准确定,即8000元/月计算，被告审理中主张双方存在无偿使用的口头约定，并未能举证证实，对此抗辩意见，本院不予采纳。原、被告双方签订的房屋租赁协议无效，应属自始无效,故原告要求根据租赁协议条款约定的支付期限届满起计算逾期付款利息，亦无合同依据，对其要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求，本院依法不予支持。因双方签订的案涉租赁合同无效，被告占用使用房屋缺乏合同依据，原告基于其对诉争房屋所享有的物权主张要求被告迁出并支付房屋使用费，被告应在迁出时一并支付房屋占有使用费，被告依据租赁合同约定的租金付款期限届满至今已有部分租金超过诉讼时效进行抗辩，亦没有合同依据和法律依据，对该抗辩意见，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用〉》第二条、第五条的规定,判决如下:一、被告刘柱兵于本判决生效后三十日内迁出位于靖江市房屋；二、被告刘柱兵于本判决生效后十日内支付原告江苏神龙海洋工程集团有限公司房屋占用使用费（自2016年8月1日起计算至实际迁出之日止，按8000元/月的标准计算，其中计算至2019年7月31日为288000元）；三、驳回原告江苏神龙海洋工程集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6793元，减半收取计3396.5元，由被告负担（原告预交的案件受理费的剩余部分由本院退回，被告于本判决生效后十日内向本院交纳案件受理费3396.5元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 员 朱成良二〇二〇年五月十五日法官助理 孙 洁书 记 员 祁冰如附录：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。