山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0687民初1774号原告：中国银行股份有限公司海阳支行，住所地：海阳市海政路**。统一社会信用代码：913706878653017859。负责人：夏伟，行长。委托诉讼代理人：董明军，山东平和律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜炎辰，山东平和律师事务所律师。被告：栾德军，男，1960年12月7日出生，汉族，户籍所在地:山东省海阳市。被告：山东鑫沃房地产开发有限公司，住，住所地：山东省烟台市海阳市徐家店镇一社会信用代码：913706876848413529。法定代表人：程强，经理。被告：山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司，住，住所地：海阳市留格庄镇政府院内一社会信用代码：91370687558910409T。负责人：徐建祥，经理。被告：山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司，住，住所地：山东省烟台市芝罘区西盛街******付**一社会信用代码：913706006817389823。法定代表人：汝承文，经理。原告中国银行股份有限公司海阳支行（以下简称中行海阳支行）与被告栾德军、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行海阳支行的委托诉讼代理人姜炎辰到庭参加诉讼，被告栾德军、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行海阳支行向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告栾德军签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、请求判令被告栾德军偿还贷款本金79240.42元、利息635.00元、罚息32.86元，合计79908.28元，并按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率支付自2020年3月19日起至实际给付之日止利息、罚息；三、请求判令山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司对以上第二项款项承担连带清偿责任；四、依法确认原告对栾德军办理抵押预告登记的位于海阳市半岛.御水湾家园15号楼1单元402号楼房享有抵押权和对房屋变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权；五、由四被告承担诉讼保全费、案件受理费。事实与理由：2014年10月8日，被告栾德军因购买被告山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司开发的海阳市半岛.御水湾家园15号楼1单元402号楼房向原告申请购房贷款，2014年10月31日，原告与被告栾德军、山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额143000元，贷款期限120个月，按月等额本息还款，同时约定将购买的房屋抵押作为履约担保。被告山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司为被告栾德军履行还款义务提供连带责任保证。被告山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司为被告山东鑫沃房地产开发有限公司的分支机构，不具有法人资格，民事责任应由被告山东鑫沃房地产开发有限公司承担。同日，原告与被告山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司签订《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》，被告山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司对被告栾德军贷款承担连带责任保证。2014年10月31日，原告依约将贷款转至被告山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司账户，合同履行中，被告栾德军未按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定偿还本息，根据合同通用条款的约定，原告有权解除合同，宣布合同项下贷款本息全部提前到期，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任。为维护原告合法权益，特具状诉至贵院，望判如所请。栾德军未作答辩。山东鑫沃房地产开发有限公司未作答辩。山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司未作答辩。山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月8日，栾德军因购买山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司开发的海阳市半岛.御水湾家园15号楼1单元402号楼房向中行海阳支行申请购房贷款143000元，用海阳市半岛.御水湾家园15号楼1单元402号楼房作为抵押物提供担保。2014年10月17日，海阳市住房保障和交易中心对位于海阳市半岛.御水湾家园15号楼1单元402号房屋办理预告登记，预告登记权利人：中国银行股份有限公司海阳支行，预告登记义务人：栾德军。2014年10月31日，中行海阳支行与栾德军、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：借款用途，购买房屋；借款期限为10年120个月，自贷款人实际放款日起算；借款金额143000元，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商专用账户（账户名称：山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司；账户为：21×××33）；贷款采用按月等额本息还款法，还款日为每月的7日，借款人保证在每期还款日前一日存入当期足额还本付息的款项，同时授权贷款人于还款日从该指定还款账户中直接扣收应还贷款本息；贷款利率采用浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.46‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮0%，作为下一个浮动周期的适用利率；借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360；担保方式为保证和抵押，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司是保证人，承担阶段性连带责任保证，保证期间自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止，海阳市半岛.御水湾家园15号楼1单元402号楼房为抵押财产，担保范围包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、公证费、执行费、律师费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。贷款合同约定借款人未按期归还贷款本息，构成违约。贷款人有权分别或同时采取下列措施：宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失；有权从借款人在贷款人及中国银行股份有限公司其他机构处开立的其他账户中直接扣划款项用于清偿贷款本息等。2014年10月31日，中行海阳支行与山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司签订《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》，约定：本合同之主合同为中行海阳支行与栾德军签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，主合同项下的债务构成本合同之主债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司承担全程连带责任保证，保证期间为债务履行期限届满之日起两年；如果借款人未按约定及时清偿主合同项下债务，债权人有权要求保证人履行保证责任；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任；保证人未按合同的规定及时履行保证责任构成违约。2014年10月31日，中行海阳支行按照约定将贷款143000元发放到山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司账户。截止2020年3月18日，被告栾德军欠贷款本金79240.42元、利息635.00元、罚息32.86元，合计79908.28元。本院认为，中行海阳支行与栾德军、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、中行海阳支行与山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司签订的《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》，依法成立并生效，具有法律约束力，原、被告均应依约履行。合同约定借款人未按期归还贷款本息，构成违约；贷款人有权分别或同时采取下列措施：宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。栾德军未能按照合同约定偿还中行海阳支行借款，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司未依约履行保证责任，均属违约。中行海阳支行请求解除与栾德军签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，符合双方约定的解除条件，本院予以准许。截止2020年3月18日，栾德军欠中行海阳支行贷款本金79240.42元、利息667.86元（利息635.00元、罚息32.86元），合计79908.28元，本院予以认定，中行海阳支行请求栾德军付清借款本金及并承担利息共计79908.28元（截止2020年3月18日），符合合同约定，本院依法予以支持，中行海阳支行请求栾德军自2020年3月19日起至实际给付之日的利息仍按借款合同约定的利率计付，本院予以支持。抵押权自登记时设立。本案中，栾德军办理的是抵押预告登记，因此抵押权未设立，故中行海阳支行要求对栾德军名下办理预告登记的位于海阳市半岛.御水湾家园15号楼1单元402号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，本院不予支持。借款合同约定，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司承担阶段性连带责任保证，保证期间自借款人办妥抵押登记手续、贷款人收到他项权证之日止，因案涉楼房并未办理抵押登记，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司保证责任没有免除；山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司承担全程连带责任保证，保证期间为债务履行期限届满之日起两年，故中行海阳支行请求山东鑫沃房地产开发有限公司、山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。栾德军、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司未作答辩、未到庭质证，是其对诉讼权利的处分，应承担对其不利的后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司海阳支行与被告栾德军于2014年10月31日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、被告栾德军于判决生效后十日内付给原告中国银行股份有限公司海阳支行借款本金79240.42元、利息667.86元，合计79908.28元，逾期利息自2020年3月19日起至实际给付之日止，按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率计付；三、被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司对上述二项款项承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司海阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费899元，诉讼保全费1020元，由栾德军、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东鑫沃房地产开发有限公司留格庄分公司、山东润成汽车销售融资担保有限公司烟台分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  由彦明二〇二〇年书记员  林 桐