湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初92号 原告：长沙才业房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区喻家坡街道旺旺路湘峰广场第**809。 法定代表人：蔡玉宝，公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘双秀，湖南锐杰律师事务所律师。 被告：肖志辉，男，1993年11月10日出生，汉族，住所地湖南省冷水江市。 原告长沙才业房地产开发有限公司（以下简称才业公司）与被告肖志辉商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告才业公司的委托诉讼代理人徐攀、刘双秀到庭参加了诉讼，被告肖志辉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告才业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方2016年12月27日签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：201602961902）；2、请求判令被告向原告偿还被告未还银行按揭，银行从原告扣款39428.79元（暂计），并按照银行贷款利息标准支付期间的利息至实际归还清偿之日止，至起诉之日利息暂计算为102.91元；3、请求判令被告支付违约金37868.3元，并判令被告在判决生效五日内协助原告办理长沙市望城区喻家坡街道才子府第12幢19层1902房解除房屋备案登记手续或注销房产权证手续，判令被告在判决生效五日内向原告归还涉案房屋（长沙市望城区喻家坡街道才子府第12幢19层1902房）；4、请求判令被告承担本案的诉讼费、公告费、财产保全费用、财产保全保单费、律师费（15000元）等费用。事实与理由：原被告双方于2016年12月27日签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20160296102），被告购买原告开发的商品房长沙市望城区高塘岭大道与喻家坡路交叉口东北角——才子府第12幢19层1902号房，房款总价378683元。根据合同附件九补充协议约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）补偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金”。被告方未履行偿还银行贷款本金及利息义务，已经违反合同约定。 被告肖志辉未作答辩。 经审理查明，原告才业公司与被告肖志辉于2016年12月27日签订编号为201602961902号的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告购买原告开发的位于长沙市望城区房屋。房屋总价款为378683元，合同签订当日支付首付款78683元，剩余房款300000元以银行按揭方式支付。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款78683元，案涉房屋办理了湘（2019）望城区不动产证明第0014353号商品房预告登记，至法庭辩论终结之日止，案涉房屋尚未交付给被告。《补充协议》第三条第6款约定：出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金，买受人为房屋投入的装修不作任何赔偿，出卖人为解除合同而支出的一切费用（包含但不限于诉讼费、律师费、差旅费、公告费、送达费等）由买受人承担。 2017年12月27日起至2020年3月31日止，被告在履行与案外人贷款银行的《个人住房（商业住房）借款合同》过程中，多次未按合同约定按时足额偿还贷款本息，由承担连带保证责任担保的原告分15次代被告偿还本息50489.66元。原告申请财产保全过程中交纳财产保险服务费1136.05元。北京盈科（长沙）律师事务所接受原告委托代理本案，原告因此支付代理费15000元。 上述事实有《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》、湖南增值税普通发票、中国银行贷款还款回单、财产保单及发票、委托代理协议及律师服务费发票、不动产预告信息表、当事人陈述等予以证实。 本院认为，原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告未依约履行归还银行按揭贷款义务，导致原告承担相应保证责任，符合合同约定的解除条件，原告请求解除合同并要求被告办理有关注销合同备案或者预告登记等手续的诉讼请求本院予以支持。原告尚未将案涉房屋交付给被告，故原告请求被告返还房屋的诉讼请求本院不予支持。被告基于合同有给付行为，合同解除后，原告应当同时返还被告全部已付房款，被告应当支付原告垫付的房屋按揭贷款。被告违约依法应当承担违约责任，但双方在合同中约定的按照总购房款10%的违约金计算标准过高，本院综合双方合同履行情况、原告实际损失、被告过错程度，并结合房地产市场行情，根据公平原则和诚实信用原则衡量，酌情将违约金调减为总购房款2%，即7574元，故对原告主张的违约金部分支持。原告支付的律师费15000元、财产保险服务费1136.05元由被告负担。商品房买卖合同解除后，原告还应向被告返还房款304483.3元（378683元-50489.66元-15000元-7574元-1136.05元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告长沙才业房地产开发有限公司与被告肖志辉签订的编号为201602961902号的《长沙市望城区商品房买卖合同》； 二、限被告肖志辉于本判决书生效后十日内支付原告长沙才业房地产开发有限公司垫付的银行按揭贷款50489.66元及利息（利息以50489.66元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年1月3日起计算全部清偿之日止）； 三、限被告肖志辉于本判决书生效后十日内支付原告长沙才业房地产开发有限公司违约金7574元、律师费15000元、财产保险服务费1136.05元； 四、限被告肖志辉于本判决书生效后十日内协助原告长沙才业房地产开发有限公司解除长沙市望城区喻家坡街道才子府第12幢1902号房屋房屋备案登记手续； 五、限原告长沙才业房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还被告肖志辉已付购房款378683元； 六、驳回原告长沙才业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述款项互相抵扣后，原告长沙才业房地产开发有限公司应支付被告肖志辉304483.3元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8366元、财产保全费2413元、公告费560元，共计11339元，由被告肖志辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  黄胜华 审 判 员  贾长俐 人民陪审员  李铁珍 二〇二〇年五月二十二日 代理书记员  唐 谆 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。