贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初2328号原告：吴常飞，男。法定代表人：郑飞，系该公司总经理。原告吴常飞诉被告黔东南州贵仁房地产开发有限公司（以下简称黔东南贵仁房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴常飞到庭参加诉讼，被告黔东南贵仁房开公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现己审理终结。原告吴常飞向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告按照合同规定在判决生效之日起十日内交付原告购买位于凯里市开怀片区住房，办理该住房房产证；2、请求依法判决被告按照合同约定支付原告逾期交房违约金65340.10元（按日计算，已付房款376660.00元的万分之一，从2015年6月1日起至2020年3月2日止）；3、请求依法判决被告按照合同约定支付逾期交付转移登记文书违约金52761.66元（按日计算，已付房款376660.00元的万分之一，从2016年5月1日起至2020年3月2日止）；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告向被告购买一套位于凯里市开怀片区住房，并于2014年3月12日签订商品房买卖合同，房屋总价款为376660.00元。原告按约定支付了首付款113660.00元，并办理住房公积金贷款，将总房款376660.00元付清给被告。因被告无法按时将房屋交付给原告等业主，2017年左右，业主多次向相关部门反映，凯里市组成相关工作组进驻该项目，现被告修建的商品房还没有验收，至今未能向原告交付该商品房，导致原告没有房子居住造成很大经济损失。双方签订的商品房买卖合同第十一条、第十三条约定，被告应于2015年3月31日前向原告交付该商品房，逾期交付房屋的，自约定期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按照日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金；逾期超过30日的，原告要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按照日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。因此被告应按照合同约定支付原告逾期交房违约金65340.10元（从2015年6月1日起至2020年3月2日止，共计1735天）。商品房买卖合同第二十二条约定，被告承诺于2016年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期30日内，被告按已付房价款的万分之一承担违约责任，已超过约定日期30日以后，未约定，因此原告请求参照约定日期30日内处理方案，被告办理交付商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任计算。因此请求判决被告按照合同约定办理房产证、并支付逾期交付转移登记文书违约金52761.66元（从2016年5月1日起至2020年3月2日止，共计1401天，按总房价日万分之一）。为保护原告合法权益，依照相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告黔东南贵仁房开公司未到庭参加诉讼，庭后向本院提交答辩意见为：1、无论是原告主张从2015年6月1日起算的逾期交房还是从2016年5月1日起算的逾期办理房产证违约金，均已超过二年（2017年10月1日前）、三年（2017年10月1日后）的诉讼时效期间，依法不应支持该两项诉讼请求。2、商品房买卖合同约定办证逾期30天以内的支付违约金，超过30天的部分不另支付违约金。如果法院支持原告主张的逾期办证违约金，但其按日万分之一计算违约金过高，请求法院将逾期办证违约金调低。本院经审理认定本案事实如下：原、被告于2014年3月12日签订商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买一套位于凯里市开怀片区，房屋总价款为376660.00元。原告已按合同约定付清房款。被告未按合同约定的时间即2015年3月31日前向原告交付该商品房，也未于2016年4月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。商品房买卖合同第十一条、第十三条约定，被告应于2015年3月31日前向原告交付该商品房，逾期交付房屋的，自约定期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按照日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金；逾期超过30日的，原告要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按照日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。商品房买卖合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2016年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第ｘ项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起ｘ日内退还买受人已付款，并按照ｘ利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款ｘ的违约金。上述事实，有原告的起诉状、原告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证，本院依法审查，可以认定。本院认为，原告与被告于2014年3月12日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付房款的义务，被告未按约定履行交付房屋和将办理商品房转移登记有关文书交付给原告的行为，系违约行为，应当承担支付违约金的违约责任。一、关于原告要求被告将涉案商品房交付给原告并办理该商品房房产证的问题。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，据原告陈述，在法庭辩论终结前，涉案商品房仍未通过验收，未达到合同约定交付商品房的条件。为此，原告要求被告交付涉案商品房的诉请，本院不予支持；同理，关于办理涉案商品房房产证的诉请，且无合同约定，本院亦不予支持。待涉案商品房达到交付条件时，原告可另行主张权利。二、关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。根据涉案合同约定，被告应于2015年3月31日前向原告交付该商品房，逾期交付房屋的，自约定期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按照日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。因此，原告主张按日万分之一计算违约金的诉求，本院予以支持。被告在庭审结束后主张诉讼时效抗辩，原告诉称被告在庭前和庭审中均未提出诉讼时效抗辩，视为被告放弃其权利。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。”的规定，被告虽是在庭后提出的诉讼时效抗辩，但仍属于一审期间，故被告提出的诉讼时效抗辩有效。原告于2020年3月5日向本院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”和第一百九十二条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”的规定，原告主张的逾期交房违约金期间为2015年6月1日至2020年3月2日，但其主张的2017年3月5日之前的期间已超过诉讼时效，超过诉讼时效期间的部分本院不予支持。因此，本院支持原告逾期交房违约金期间为2017年3月5日至2020年3月2日，合计1093日，故逾期交房违约金为41168.94元（376660.00×0.0001×1093）。原告主张超过部分，本院不予支持。三、关于原告要求被告支付逾期交付转移登记文书违约金问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条对出卖人未能按时交付转移登记有关文书的违约行为，买受人可以要求退房，不退房的双方没有约定违约金。本院认为，该条款系被告为重复使用而预告拟定的格式条款，符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，故该条款无效，对原告不具有约束力，被告应承担违约责任。同时本案原告未提供未及时取得相关办证文书造成的损失，且原告也系自住，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌情被告按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。同理，本院支持原告逾期交付转移登记文书违约金期间为2017年3月5日至2020年3月2日，合计1093日，故逾期交付转移登记文书违约金为20584.47元（376660.00×0.00005×1093）。原告主张超过部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黔东南州贵仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴常飞支付迟延交付商品房违约金41168.94元；二、被告黔东南州贵仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴常飞支付逾期交付转移登记文书违约金20584.47元；三、驳回原告吴常飞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2662元，减半收取1331元，由被告黔东南州贵仁房地产开发有限公司负担700元，由原告吴常飞负担631元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  许学俊二〇二〇年五月二十七日法官助理邰进华书记员郑涵丹