内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内06民终391号上诉人（原审第三人）：乌某，公民身份号码×××X，现住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：珠某，公民身份号码×××，现住鄂尔多斯市。被上诉人（原审原告）：李某1，公民身份号码×××，现住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：党某，女，蒙古族，公民身份号码×××，律师，现住北京市朝阳区，系李某1女儿。被上诉人（原审原告）：党某，公民身份号码×××，律师，现住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：杨某，公民身份号码×××，现住鄂尔多斯市。被上诉人（原审被告）：王某1，公民身份号码×××，现住鄂尔多斯市。被上诉人（原审被告）：杜某，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张某，内蒙古晴正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某2，内蒙古晴正律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：内蒙古金地建设集团有限责任公司。法定代表人郭某，系公司董事长。被上诉人（原审第三人）：内蒙古万正房地产开发有限责任公司。法定代表人武某，系公司董事长。委托诉讼代理人:王某2。被上诉人（原审第三人）：郭某，公民身份号码×××，现住鄂尔多斯市。被上诉人（原审第三人）：李某3，公民身份号码×××，现住鄂尔多斯市。上诉人乌某因与被上诉人李某1、党某、杨某、王某1、杜某、内蒙古金地建设集团有限责任公司、内蒙古万正房地产开发有限责任公司、郭某、李某3合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2018）内0602民初8408号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。乌某上诉请求：1.撤销原判，或者查明解决上诉人与被上诉人的根本问题；2.改判支持上诉人原审诉求，即确认位于××区房屋归乌某所有；3.被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一是原审法院所判决依据事实未查明。其一，涉案房屋铁西万正金地铭苑小区4号楼2单元9层904号房屋的所有权早在2011年11月27日就发生了转移。被上诉人杜某于2012年5月与被上诉人王某1签订的《房屋顶账协议》中对该房屋的处分属于无权处分，因杜某本身对该涉案房屋不具有处分权，因此被上诉人王某1与李某1、党某、杨某签订的《房屋顶账协议》对该房屋的处分亦为无权处分，理由是该涉案房屋2011年11月27日鲁红花向杜某和常星房地产公司购买并有《万正·金地铭苑项目认购协议》。事实上，该涉案房屋经多次合法债务抵顶，上诉人乌某于2016年1月15日通过支付合理的价格从案外人哈斯朝鲁手中购买（抵顶）得来，由于涉案房屋当时不能进行网签，就将鲁红花《万正·金地铭苑项目认购协议》变更转在上诉人乌某名下，因此房地产公司将原始购买收据变更在乌某名下，后乌某领取了房屋钥匙。其二，乌某为涉案房屋的所有权人，早已实际占用使用该房屋，因此当房屋出现权利瑕疵时第一时间向查封法院提出异议、主张权利；而被上诉人李某1、党某、杨某与王某1在《房屋顶账协议》中约定房屋交付时间为2012年12月31日，直至李某1、党某、杨某提出诉讼请求为止已经将近5年，在此期间内原审原告从未主张过权利，而一审法院将该房屋所有权确认在李某1、党某、杨某名下，有悖于法律的公平性原则。上诉人取得房屋所有权的方式合法，而且积极主张己方权利，同时李某1、党某、杨某签订抵顶协议时涉案房屋所有权已经转移，数年来未领取钥匙、未提出异议。二是原审适用法律错误，未解决上诉人与被上诉人的根本问题。其一，认定上诉人在一审阶段的确权请求时，以涉案房屋未登记在上诉人名下，故对上诉人一审关于确权请求不予支持。但确认被上诉人之间的《顶账合同》效力，并判决第三人房地产公司要予以配合进行网签，那么上诉人的《万正·金地铭苑项目认购协议》是一张废纸吗？原审判决间接对被上诉人权利的确认，完全忽略了上诉人乌某对涉案房屋的权利。其二，无论从事实出发，还是从法律出发，上诉人才是涉案房屋的所有权人，对涉案房屋具有排他权利。被上诉人李某1、党某、杨某向法庭提交了书面答辩意见辩称，一是原审认定事实清楚，证据充分，应予维持。李某1、党某、杨某理应取得案涉房屋的所有权。其一，原审中上诉人自认其房屋是从哈斯朝鲁手中抵顶而来，提供的《协议书》签订的双方是哈斯朝鲁和杜军，签订日期是2015年11月26日。而杜某与王某1签订《房屋顶账协议》的时间是为2012年5月26日，早于乌某抵顶房屋的时间。其二，乌某提供的认购书是鄂尔多斯市常星房地产开发有限公司与乌某签订的，时间是在2011年11月27日，而乌某自认其抵顶房屋时间是在2015年11月26日，可见，上诉人为达到非法占有争议房屋的目的，伪造证据并向法庭提供。其三，认购书仅为商品房的预定行为，而不是商品房的买卖行为，不具备网签合同的特征，不能发生商品房变动的效力。其四，杜某对涉案房屋就有处分权，与王某1签订的《房屋顶账协议》是真实意思表示，未违反法律规定。其五，李某1、党某、杨某在与王某1签订顶账协议后，一直积极寻求实现房屋的所有权，因争议房屋2016年建成，才具备居住条件、能办理网签，而在此期间王某1一直处于羁押状态，杜某为逃避债务，躲避不见。鉴于此，李某1、党某、杨某于2016年年初，向东胜区法院起诉杜某、王某1以维护自己权益，并非上诉人所说的一直未主张权利。其六，2016年，李某1、党某、杨某向东胜区法院提出申请查封涉案房屋，并向内蒙古金地建设集团有限责任公司、内蒙古万正房地产开发有限公司送达了裁定书，在房屋具备交付条件后，金地公司仍向上诉人交付争议房屋为无权交付，恶意交付。一审庭审后，李某1、党某、杨某对房屋现状进行了公正，公正证明目前案涉房屋仍为毛坯房，无任何人居住，而上诉人一审中提供证据证明其一直在涉案房屋居住，可见其再次伪造证据并向法庭提供。其七，上诉人与杜某为达到非法占有案涉房屋的目的，屡次伪造证据，实施违法犯罪行为，妨碍司法公正。二是原审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。被上诉人王某1、杜某、内蒙古金地建设集团有限责任公司、内蒙古万正房地产开发有限责任公司、郭某、李某3均未提交书面答辩意见。李某1、党某、杨某向一审法院起诉请求：1.确认李某1、党某、杨某与王某1以及王某1与杜某之间签订的《房屋顶账协议》有效；2.王某1、杜某立即给李某1、党某、杨某交付坐落于铁西万正城D3-2地块金地铭苑小区4号楼1单元901（现变更房号为4-2-904）房屋一套；3.内蒙古金地建设集团有限责任公司、内蒙古万正房地产开发有限责任公司、郭某、李某3协助王某1、杜某将房屋交付给李某1、党某、杨某，并协助其办理网签等相关产权手续；4.王某1、杜某承担本案诉讼等费用。乌某向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决位于××区01室（房地产开发公司现变更的房号为4-2-904）房屋归乌某所有；2.案件受理费由王某1、杜某承担。一审法院认定事实：一、2012年5月26日，王某1（甲方）与杜某（乙方）签订房屋顶账协议，约定乙方欠甲方的欠款本金和利息，共计3998500元。经双方协商，乙方以其房产直接抵顶给甲方，同时乙方欠甲方的上述债务全部清除，房屋顶账后，其甲乙双方相互所打的上述借款、欠款条据作废，条据中的款数消灭。协议中约定了抵顶的房屋位置为铁西万正金地铭苑小区，面积共计681.1平方米，单价分别为5000元/平米和6000元/平米。具体为：C4号楼901室、C4号楼702室、C4号楼704室、C4号楼904室、B1号楼503室；协议约定交付时间为2012年12月31日前。协议第五条约定，本协议甲乙双方签字后，任何一方不得反悔，乙方不得擅自将上述房屋（商铺）售出、出租、抵押给第三人，否则承担违约责任。二、2012年10月15日，李某1、党某、杨某（甲方）与王某1（乙方）签订房屋顶账协议，乙方欠甲方的本金和利息，共计781000元，乙方以自己的财产（即杜某抵顶给王某1的房产）直接抵顶甲方，同时乙方欠甲方的上述债务全部清除。约定抵顶房屋为金地铭苑C4号楼901室（面积142平米），单价5500元，交房时间同上述合同一致。李某1、党某、杨某与王某1抵顶上述房屋的债权为：2012年6月1日，王某1向党某借款20万元；2012年6月1日，王某1向李某1借款20万元；2012年6月13日，王某1向杨某借款20万元，均由孔庆喜提供担保。三、案涉金地铭苑小区系第三人内蒙古万正房地产开发有限责任公司（甲方）与第三人内蒙古金地建设集团有限责任公司（乙方）于2010年6月8日签订万正城“D3-2地块项目”（暂定名）定向开发协议，进行建设。第三人内蒙古金地建设集团有限责任公司的投资为该公司与杜某、案外人杜利平三方共同投资开发。该小区于2016年5月份取得了商品房预销售许可证。第三人内蒙古金地建设集团有限责任公司将该项目部分房产包括案涉房屋分配给了投资股东杜某，并于2016年11月16日出具证明一份。涉案争议房产金地铭苑C4号楼901室现登记坐落为万正金地铭苑小区4号楼2单元904号。四、2014年1月3日，杜某在东胜区公安分局对其询问笔录中作出如下其陈述：“问：你是否欠王某1钱？答：我现在欠王某1本金11500000元，利息2049100元，本利共计13549100元。问：你们之间债务有没有处理过？答：2012年5月4日我给王某1顶了10992560元的房。问：顶了多少套房，哪个小区的房，怎么顶的？答：具体多少套我不知道，是万正金地铭苑的房，我给她顶的时候有每平米5000元的一部分，有每平米6000元的一部分，但是后来只有一套办了手续……问：顶完房后你还欠王某1多少钱？答：还欠2556540元。”五、杜某针对其与王某1签订的两份《房屋顶账协议》，已将王某1诉至一审法院，要求解除上述协议。因杜某将房屋抵顶给王某1后又与第三人乌某签订顶账协议，涉嫌一房二卖，本院将该案移送至东胜区公安局，该局以不构成犯罪为由未予立案。一审法院认为，案涉金地铭苑小区由第三人内蒙古万正房地产开发有限责任公司与第三人内蒙古金地建设集团有限责任公司签订定向合作协议开发，内蒙古金地建设集团有限责任公司基于杜某的××苑房产分配于杜某的事实清楚，证据充分，杜某具有处分权。关于李某1、党某、杨某的诉讼请求，杜某与王某1签订的房屋顶账协议，王某1与李某1、党某、杨某签订房屋顶账协议均是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，杜某在公安机关询问笔录中对于抵顶的事实无异议，故两份房屋顶账协议均合法有效。杜某抗辩其与李某1、党某、杨某不存在债权债务关系，其与王某1签订顶账协议时，房屋已交付第三人乌某，经本院查明，案涉小区于2016年取得商品房预销售许可证，而杜某与王某1的顶账协议签订日期为2012年5月26日，此时房屋并不具备交付条件，虽然该顶账协议不具备商品房买卖合同的要件，但杜某对房屋具有处分权，系其对房屋权利的处分行为，王某1与李某1、党某、杨某签订的顶账协议并非债权转让，而系房屋权利的转让，杜某作为权利人具有协助义务，而无需经其同意或通知，上述协议均不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故杜某的抗辩理由不能成立，一审法院对确认合同有效的请求予以支持。乌某在本案中提出参与申请，因其对案涉房屋主张所有权，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款之规定，参加诉讼符合法律规定。关于其确权请求，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因案涉房产并未登记在乌某名下，故对其确权请求一审法院不予支持。又因乌某陈述涉案房屋是其从哈斯朝鲁处购买，哈斯朝鲁与杜军签署协议的日期为2015年11月26日，晚于杜某与王某1签订的顶账协议，且乌某提交的认购协议也并非正式商品房买卖合同，不具备网签合同的特征。关于房屋是否交付，乌某与杜某提交的证据不充分，不能证实案涉房屋确已向乌某交付使用或李某1、党某、杨某提起诉讼前交付使用，案涉房产已在2016年8月已被一审法院予以查封，查封房屋的裁定已于2016年8月19日向金地公司与万正房地产公司送达，并于2017年9月14日在不动产登记中心进行了查封，对此金地房地产公司系知情的，如其在此后向乌某交付房屋不排除与杜某、乌某串通恶意交付房屋的可能，故乌某对案涉房屋主张权利无依据，一审法院不予支持。因杜某在抵顶房屋时存在欺诈行为，乌某可另行主张权利。本院支持王某1与杜某向李某1、党某、杨某交付房屋的请求。因该房产开发商及销售方为第三人内蒙古万正房地产开发有限责任公司，而第三人内蒙古万正房地产开发有限责任公司又与第三人内蒙古金地建设集团有限责任公司为定向合作开发，项目建成后整体销售给了内蒙古金地建设集团有限责任公司，故该二第三人有义务协助李某1、党某、杨某办理网签手续。一审法院判决如下：一、依法确认李某1、党某、杨某与王某1于2012年10月15日签订的《房屋顶账协议》及王某1与杜某于2012年5月26日签订的《房屋顶账协议》有效；二、王某1、杜某于本判决生效后十五日内向李某1、党某、杨某交付位于鄂尔多斯市××区房屋一套；三、内蒙古万正房地产开发有限责任公司、内蒙古金地建设集团有限责任公司于本判决发生法律效力十五日内协助李某1、党某、杨某交付房屋并办理网签等相关产权手续。四、驳回乌某的全部诉讼请求。二审期间，上诉人乌某、被上诉人李某1、党某、杨某、王某1、杜某、内蒙古金地建设集团有限责任公司、内蒙古万正房地产开发有限责任公司、郭某、李某3均未向法庭提供新的证据。本院经审理查明事实与原审法院经审理查明的基本事实一致，本院予以确认。本院认为，内蒙古金地建设集团有限责任公司基于杜某的投资将案涉房产分配于杜某，杜某因与王某1存在债务将该房屋进行抵顶处置，后王某1因与李某1、党某、杨某存在债务再次将案涉房屋处置，属当事人真实意思表示，均合法有效，本院予以确认。就确认涉案房屋的权属问题，其一，上诉人自认于2016年1月15日从哈斯朝鲁处购买的案涉房屋，因涉案房屋当时不能进行网签，就将鲁红花签订的《万正·金地铭苑项目认购协议》变更转在上诉人乌某名下，而哈斯朝鲁与杜军签署协议的日期为2015年11月26日，晚于杜某与王某1签订的顶账协议。其二，结合乌某自认的上述内容，乌某签署《万正·金地铭苑项目认购协议》的实际时间应在2015年11月26日之后。其三，《万正·金地铭苑项目认购协议》不具有商品房买卖合同性质，双方当事人具有任意解除权，不能随意更改、变更。其四，涉案房屋现未登记在乌某名下。结合乌某对涉案房屋的交付、占有使用状态前后陈述矛盾的事实，对乌某要求确认案涉房屋归其所有的上诉请求，不予支持。至于上诉人与被上诉人之间的法律关系，一审法院已经查清，且上诉人未就事实部分举证予以反驳，故不再赘述。综上所述，乌某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8329元，由上诉人乌某负担。本判决为终审判决。审判长  乌宁审判员  苏晨审判员  郝蓉二〇二〇年五月二十一日书记员  徐洁