广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终947号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈泽权，男，1971年3月19日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区*********。委托诉讼代理人：魏昊，广东国中律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高锦荣，男，1980年7月5日出生，汉族，住广东省中山市石岐区******。委托诉讼代理人：王锋，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。原审第三人：古敏，男，1987年7月30日出生，汉族，住广东省中山市东区*****************。原审第三人：古炜，男，1992年12月3日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**********。原审第三人：王秋玲，女，1961年8月2日出生，汉族，住广东省中山市东区*******。原审第三人：刘刚，男，1973年10月1日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区********************。上诉人陈泽权因与被上诉人高锦荣、原审第三人古敏、古炜、王秋玲、刘刚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈泽权上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判一审判决第七项为高锦荣返还陈泽权租金20765元。事实和理由：一、一审法院确认陈泽权与高锦荣之间的《厂房租赁合同书》于2018年6月26日解除，却根据合同相对性要求陈泽权支付2018年6月26日之后一、二、三楼占有使用费错误。2018年6月26日之后，陈泽权仅占有使用涉案物业4楼，涉案一、二、三楼要么被高锦荣收回，要么被第三人占用，陈泽权并未占用一、二、三楼物业。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”可知，高锦荣可以向实际占有使用涉案房产的第三人主张占有使用费，本案中高锦荣也向第三人主张了占有使用费，一审法院却判决陈泽权支付占有使用费，明显违反法律规定。二、一审法院就占有使用费计算错误。陈泽权与高锦荣明确涉案物业一楼月租金8000元，二楼月租金6000元，三楼月租金5000元，四楼月租金3000元；高锦荣2018年10月收回一楼，2019年9月3日收回二楼，2019年6月30日收回三楼；高锦荣共收取第三人134240元，自2018年7月其收取陈泽权租金96525元（8775x11）。所以即使按照一审法院算法，自2018年6月30日至2019年8月31日，陈泽权应支付给高锦荣的租金是21万元，陈泽权已支付的租金为230765元（含第三人直接支付给高锦荣的租金），所以高锦荣应退还陈泽权20765元。三、高锦荣出租涉案物业给陈泽权时，涉案物业地块荒凉，由于陈泽权的努力才使得涉案物业出租产生收益，高锦荣认为此时收回物业有利可图，才制造陈泽权违约的假象，事实上是高锦荣不诚信的行为导致双方解除合同。综上，一审判决适用法律错误，认定事实错误，请求二审法院支持陈泽权提出的上诉请求。高锦荣答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持，陈泽权要求撤销一审判决第二项诉求没有事实和法律依据。陈泽权、高锦荣确认自2018年6月26日解除涉案合同，在合同解除后，高锦荣于2018年10月收回涉案物业一楼、于2019年9月3日收回涉案物业二楼、于2019年6月30日收回涉案物业三楼及高锦荣已向各次承租人收取占有使用费134240元。在合同解除后至高锦荣收回物业的期间，陈泽权仍须向高锦荣支付该期间的占有使用费。二、对于陈泽权主张高锦荣返还陈泽权租金20765元的上诉请求属于二审中新增诉讼请求，不应获得支持。陈泽权上诉请求第二项为新增诉求，其在一审时提出的反诉中并未有该项诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百八十四条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”。因此，陈泽权于二审中提出的该项诉讼请求缺乏法律依据。另外，根据一审法院已经认定及双方确认的事实可知，对涉案物业第一层、第二层、第三层的月租金标准、时间等双方已无争议，而对于涉案物业第四层，只确定了月租金标准，而未确定租金计算至何时，一审法院判决陈泽权向高锦荣支付自2019年9月起至陈泽权搬离涉案物业之日止的占有使用费，而陈泽权至今仍占有使用涉案物业第四层，其应当向高锦荣支付自2019年9月至今的占有使用费。因此，即便一审法院在租金判项上存在一定的纰漏，在折抵陈泽权应付的占有使用费后，高锦荣不仅无须退还给陈泽权，陈泽权还须向高锦荣支付占有使用费。综上，陈泽权的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回陈泽权的全部上诉请求。原审第三人古敏、古炜、王秋玲、刘刚未陈述意见。高锦荣向一审法院起诉请求：一、确认高锦荣、陈泽权于2018年6月25日解除于2013年4月8日签订的厂房租赁合同书；二、陈泽权立即搬离中山市东区********租赁场所；三、陈泽权以每月22000元支付高锦荣自2018年6月26日至陈泽权搬离之日期间的占有使用费，暂计至2018年8月31日为25666.7元；四、陈泽权将位于中山市东区************被改造为厨房的场地恢复原状；五、陈泽权已支付的保证金4万元归属高锦荣，无须退还陈泽权。诉讼中，高锦荣明确第二项诉讼请求为：陈泽权立即搬离中山市东区********厂房第二、四楼；并变更第三项诉讼请求为：陈泽权从2018年7月起按照13500元/月支付租金至2019年6月，从2019年7月起按照7200元/月支付租金至陈泽权搬离之日（月租金22000元－涉案物业一楼租金8500元=13500元，13500元-涉案物业三数租金6300元=7200元）；变更第四项诉讼请求为：陈泽权支付拆除涉案物业四楼改造大厨房的中间隔墙及填埋的地面排水槽的恢复原状费用500元；高锦荣增加一项诉讼请求：第三人古敏向高锦荣支付占有使用费21000元，第三人古炜向高锦荣支付占有使用费15400元，第三人王秋玲向高锦荣支付占有使用费33075元，第三人刘刚向高锦荣支付占有使用费44100元（自2018年6月26日起，暂计至2019年1月31日止，实际计算至各第三人正式交租止）。陈泽权向一审法院反诉请求：一、高锦荣赔偿陈泽权经济损失1251101.96元；二、高锦荣退还租赁合同已支付的4万元保证金予陈泽权。一审法院认定事实：1.位于中山市东区*********产登记在高锦荣名下，建筑面积2271.32平方米，共4层。2013年4月8日，高锦荣（出租人、甲方）与陈泽权（承租人、乙方）签订厂房租赁合同，约定：甲方将上述118号厂房第1、2、3、4层约2000平方米出租给乙方作为办公、门市用途；租赁期为10年，自2013年6月1日至2023年5月31日止，免租期为2个月，自2013年4月8日至2013年5月31日（免租期内仅免收租金，其他费用由乙方负责）；乙方须于签订本合同之日支付租赁保证金40000元，该保证金于租期届满后，甲方在乙方无违约行为并付清所有相关费用后7天内返还乙方；第1年月租金为20000元，之后每两年递增一次，其中2018年6月1日至2019年5月31日期间的月租金为22000元；乙方须于每月5日或之前付当月租金给甲方，若乙方未按时支付，逾期每天按应付款2‰支付违约金，逾期15天视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，并没收乙方所交的保证金；合同还约定了其他事项。合同签订后，陈泽权依约支付了保证金40000元，高锦荣依约向陈泽权交付了厂房。2015年10月1日，高锦荣（出租人、甲方）与陈泽权（承租人、乙方）签订补充协议，约定乙方自愿放弃首层（除第六卡）租用权，甲方收回首层（除第六层）自行使用，自2015年10月1日起另行约定了租金标准。2015年10月20日，高锦荣（出租人、甲方）与案外人刘卡雄（承租人、乙方）签订厂房租赁合同，约定：甲方将涉案厂房一楼3卡、4卡、5卡约300平方米出租给乙方作为办公、门市使用，租赁期为6年，即2015年11月1日至2021年10月31日，租金递增：第一、二年度月租金为8500元，第三年月租金为9350元，第四年月租金为9820元，第五年月租金为10310元，合同还约定了其他事项。2016年8月9日，高锦荣（出租人、甲方）与陈泽权（承租人、乙方）签订了补充协议，约定：双方共同遵守于2013年4月8日签订的厂房租赁合同，于2015年10月1日签订的补充协议作废，一楼的租赁权按2013年4月8日签署的租赁期为准，甲方与租户刘卡雄现有的合同租赁权归属乙方所有（甲方须将与刘卡雄签署的租赁合同给乙方），甲方负责让刘卡雄的租金转到乙方，乙方于2016年8月10日向甲方支付暂付的租金和水电费；协议还约定了其他事项。2018年6月25日，高锦荣向陈泽权发出关于解除厂房租赁合同书的通知，反映陈泽权未及时支付租金，且逾期已超过15日，另，陈泽权非法改造厨房经营餐饮业务，未按照合同约定的用途使用租赁物，其行为构成违约，故要求解除合同，没收保证金，并要求陈泽权将厨房恢复原状。陈泽权确认2018年6月26日收到上述通知。庭审中，双方一致确认陈泽权在涉案物业四楼设置了大厨房，于2018年9月底拆除了该大厨房。高锦荣陈述，陈泽权于2018年6月5日支付2018年5月的租金22000元，于2018年6月27日支付2018年6月的租金；涉案物业在交付陈泽权时设置了厨房，但仅为家用式的小厨房，陈泽权另行建造了大厨房，大厨房相距小厨房约10多米。陈泽权确认上述月份租金存在逾期支付的情形，但具体支付时间不清楚；确认涉案物业存在大、小两个厨房，两个厨房相隔一道墙，大厨房于2018年4月底装修后使用，面积30平方米，其设置大厨房的原因为：因人员较多，故将小厨房改为饭厅。2.陈泽权承租涉案物业后，将涉案物业一楼转租给案外人刘卡雄，二楼转租给王秋玲、陈丽秀、中山市德轩教育科技有限公司，三楼转租给刘刚，四楼转租给古敏、古炜、蔡宝赟。庭审中，高锦荣、陈泽权一致确认，涉案物业一楼由次承租人刘卡雄于2018年10月交还给高锦荣；涉案物业二楼的全部次承租人于2019年9月3日搬离，并由高锦荣收回；涉案物业三楼的次承租人刘刚于2019年6月30日搬离，高锦荣至今未收回涉案物业四楼，仍由陈泽权及古敏、古炜、蔡宝赟占有使用。涉案合同签订后，陈泽权按月租金22000元的标准支付租金至2018年6月，从2018年7月起按月租金8775元的标准向高锦荣支付租金至2019年5月，高锦荣于2019年7月29日起对涉案四楼采取停电措施，高锦荣称陈泽权从2019年6月起未支付租金，且未支付2018年7月起至今的四楼水电费，故对四楼采取停电措施。关于上述占有使用费8775元/月的计算：陈泽权称从2018年6月起高锦荣要求涉案物业的所有次承租人直接向其支付租金，涉案物业第一、二、三楼的次承租人自此未支付租金给陈泽权，按照整栋物业月租金22000元扣减一楼月租金8500元及二楼月租金4725元，故月租金为8775元。对此，高锦荣确认一楼月租金为8500元，并主张三楼租金为6300元。庭审中，陈泽权与高锦荣一致确认涉案合同约定的月租金22000元的构成：涉案物业一楼月租金8000元、二数月租金6000元，三楼月租金5000元，四楼月租金3000元。高锦荣陈述，其收取次承租人刘卡雄2018年7月、8月、9月租金合计28050元，王秋玲、陈丽秀2018年7月至2019年8月期间的租金合计106190元，合计134240元；上述租金标准均按照陈泽权与各次承租人约定的租金标准收取，因陈泽权违约，其单方通知解除合同后，遂直接要求各次承租人向其支付租金。3.双方确认涉案物业四楼在陈泽权设置大厨房之前系空置的房间，后陈泽权拆除大厨房后，现场存在隔墙及水槽，庭审中双方确认拆除隔墙及水槽并恢复原状的费用为500元。4.庭审中，陈泽权同意解除涉案合同，为避免损失的扩大，本院要求双方在庭后10日内办理涉案物业的交接手续，但陈泽权明确表示不同意，至今占有涉案物业四楼。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的协议系双方的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。陈泽权于2018年6月5日支付2018年5月租金，其行为已经构成违约，合同约定的解除条件成就，高锦荣据此于2018年6月26日书面通知解除合同，涉案合同于该日解除，故高锦荣主张涉案合同于2018年6月26日解除，有事实及法律依据，本院予以支持。鉴于此，高锦荣主张没收保证金40000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。本院已经认定陈泽权违约，故陈泽权主张赔偿装修损失及转租损失等合计1251101.96元，无事实及法律依据，本院不予支持。租赁合同约定的保证金侧重于保证履约功能，用于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物、不拖欠应支付费用等。本案中，双方约定承租人违约则出租人没收保证金的内容，该约定系对承租人违约行为的惩罚性规定，使保证金还具备了惩罚功能，性质上等同于针对承租人违约行为的违约金。据此，对于高锦荣主张的恢复原状费用500元的诉求，因高锦荣主张没收保证金40000元已获本院支持，已足以弥补该损失，故本院不予支持。双方确认涉案物业一楼、二楼、三楼已由高锦荣收回，本院予以认定。合同解除后，陈泽权应当返还租赁物，故高锦荣主张陈泽权搬离涉案物业四楼，本院亦予支持。根据合同相对性原则，高锦荣无权要求涉案物业的次承租人向其支付租金，据此，高锦荣主张次承租人古敏、古炜、王秋玲、刘刚支付租金的诉求，于法无据，本院不予支持。关于占有使用费的问题。双方明确涉案物业月租金22000元由一楼月租金8000元、二楼月租金6000元、三楼月租金5000元、四楼月租金3000元组成，本院予以确认。高锦荣确认其于2018年10月收回一楼、2019年9月3日收回二楼，2019年6月30日收回三楼及高锦荣直接向各次承租人收取占有使用费134240元，本院予以认定。根据合同相对性原则，上述款项134240元的权利人应为陈泽权，故该笔款项应在陈泽权应付占有使用费中予以扣减。根据陈泽权从2018年7月起按月租金8775元的标准向高锦荣支付占有使用费至2019年5月的事实，经本院核算，截止2019年8月，陈泽权尚欠涉案物业占有使用费41935元。自2019年9月起，陈泽权应按3000元/月的标准支付涉案物业四楼的占有使用费至其搬离之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认高锦荣与陈泽权于2013年4月8日签订的厂房租赁合同于2018年6月26日解除；二、陈泽权于判决发生法律效力之日起七日内向高锦荣支付2018年7月至2019年8月期间的占有使用费41935元；三、陈泽权于判决发生法律效力之日起七日内搬离位于中山市东区*************；四、陈泽权于判决发生法律效力之日起七日内向高锦荣支付自2019年9月起至陈泽权搬离上述物业之日止的占有使用费（计算方法：按照3000元/月计算）；五、陈泽权支付的保证金4万元归高锦荣所有；六、驳回高锦荣的其他诉讼请求；七、驳回陈泽权的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1442元（高锦荣已预交），由高锦荣负担400元，陈泽权负担1042元（陈泽权于判决发生法律效力之日起七日内迳付高锦荣，法院不另行收退）；反诉案件受理费8210元（陈泽权已预交），由陈泽权负担。本院二审期间，高锦荣、陈泽权、古敏、古炜、王秋玲、刘刚均未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，二审期间，高锦荣、陈泽权均确认原审第三人、陈泽权已经分别向高锦荣支付了134240元、96525元，合计230765元，已经超出涉案租赁合同解除之后至2019年8月份陈泽权欠高锦荣的21万元。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为陈泽权应否向高锦荣支付2018年7月至2019年8月期间的占有使用费的问题。二审期间，高锦荣、陈泽权均确认原审第三人、陈泽权已经分别向高锦荣支付了134240元、96525元，合计230765元，已经超出涉案租赁合同解除之后（即2018年7月）至2019年8月份陈泽权欠高锦荣的21万元，陈泽权上诉主张按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，一审法院应判决由次承租人直接向高锦荣支付占有使用费。但是该条是赋予出租人的权利而非义务，合同解除后，出租人可以选择依照该条款的规定让次承租人支付占有使用费，也可以根据合同相对性，要求承租人陈泽权直接支付占有使用费。鉴于一审判决由合同相对人陈泽权向高锦荣支付占有使用费，而高锦荣没有提起上诉，视为其认同一审判决，即高锦荣已经根据合同相对性选择陈泽权支付占有使用费，故陈泽权上诉应由次承租人直接向高锦荣支付占有使用费的理由不能成立。但是第三人即次承租人向高锦荣支付的134240元应视为代陈泽权支付的占有使用费，加上陈泽权已经向高锦荣支付的96525元，合计230765元，已经超出了涉案租赁合同解除之后（即2018年7月）至2019年8月期间陈泽权欠高锦荣的21万元，故一审法院判决陈泽权向高锦荣支付2018年7月至2019年8月期间的占有使用费41935元没有事实依据，本院予以撤销。对于陈泽权上诉主张高锦荣收取的230765元超出陈泽权2018年7月至2019年8月份应当向高锦荣支付的21万元，故高锦荣应当向其返还20765元的问题。经审查，陈泽权一审提出的反诉请求中并未包含上述请求，属于新增加的诉讼请求，但为了避免诉累，且陈泽权至今仍占用涉案物业四楼，一审已判决陈泽权应支付自2019年9月起至搬离之日止的占有使用费，故陈泽权多支付的20765元可以在其占用涉案物业四楼应支付的占有使用费中予以抵扣。综上，上诉人陈泽权的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16150号民事判决第一、三、五、七项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16150号民事判决第二、六项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初16150号民事判决第四项为：陈泽权于本判决发生法律效力之日起七日内向高锦荣支付自2019年9月起至陈泽权搬离中山市东区*************之日止的占有使用费（计算方法：按照3000元/月计算），陈泽权多支付的20765元从中予以抵扣；四、驳回高锦荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1442元，由高锦荣负担600元，陈泽权负担842元（陈泽权于本判决发生法律效力之日七日内迳付高锦荣）；一审反诉案件受理费8210元，由陈泽权负担；二审案件受理费1368元（陈泽权已预交），由陈泽权负担368元，高锦荣负担1000元（高锦荣于本判决发生法律效力之日七日内迳付陈泽权，本院不另行收退）。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇二〇年五月十九日书记员  雷 媛