福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终1171号 上诉人（原审被告）：郑辉，男，1992年7月28日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：郑文彬、陈吓弟（实习），福建融思佳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行，住所地福建省平潭县城关九一六圆盘西侧，统一社会信用代码9135012885494241J。 主要负责人：陈曦，该行行长。 委托诉讼代理人：王冬、陈尾娇，系该行职工。 被上诉人（原审被告）：平潭海峡如意城开发建设有限公司，住所地福建省平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心三楼，统一社会信用代码913501285747220292。 法定代表人：孙岩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾德丰、李增就，系该行职工。 原审被告：郑文彪，男，1970年6月3日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人郑辉因与被上诉人中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（以下简称“建设银行平潭分行”）、平潭海峡如意城开发建设有限公司（以下简称“海峡如意城公司”）、原审被告郑文彪金融借款合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初6367号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。 郑辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判由海峡如意城公司接受回购案涉房屋；2.房产回购价值依照平潭综合实验区不动产登记中心备案的同类房评估价格为准。事实和理由：一、本案应当依照个人住房借款合同里的补充协议（回购协议）条款，由海峡如意城公司接受回购案涉房屋。二、一审判决违反法定程序。（一）本案案情较为复杂，一审采用简易程序审理是错误的。（二）一审判决第三项超出一审原告诉讼请求范围，一审原告并无要求对上诉人所购买的商品房办理抵押登记。二、一审判决对事实认定错误。（一）在本案中借、贷及保证人三方于2015年8月20日在签订《个人住房借款合同》的同时三方还签订了一份补充协议。该补充协议三方对借款人郑辉约定了回购条款，一审对此没有进行审查认定。（二）一审对本案上诉人郑辉欠被上诉人建设银行平潭分行的本金及利息截止时间没有查明。一审法院仅根据被上诉人建设银行平潭分行主张的数字，认定上诉人拖欠其本金404593.91元是错误的。事实上在2019年8月28日之后上诉人又偿还了五笔借款本息19575.75元，显然上诉人没有欠被上诉人404593.91元本金，本案应予以如实结算本金及利息起算时间。 建设银行平潭分行辩称：一审期间，当事人已经对合同标的、价款予以认可，一审认定正确。答辩人的一审诉请第二项是合法有效的，如果当事人要求回购，就应当提出反诉，而对方一审中并未就此提起反诉。 海峡如意城公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，使用法律依据正确。上诉人在一审庭审过程中，对于建设银行平潭分行所提诉请、事实理由及证据均予以承认。上诉人作为完全民事行为人，应当知晓在庭审过程中的表述与承认的效力与重要性。上诉人在一审审判活动中明确表示对于建设银行平潭分行所提诉请无异议。二、上诉人在未提起反诉的情况下，对超越涉案标的诉讼请求，应当另案提起诉讼。上诉人在上诉过程中提出要求答辩人回购涉案房屋的诉讼请求，未按照规定在一审审判活动中提起反诉。且与一审案件不属于同一法律关系，超出审判范围，根据规定应当另案提起诉讼。三、上诉人已实际违约，未满足回购协议约定回购前提，按照回购协议约定，上诉人无权要求我司履行回购义务。根据回购协议第2条约定：若因借款人家庭经济困难、房屋质量问题造成纠纷或者其他原因，造成甲方在一年内连续三个月或累计六个月未按时足额归还所欠银行贷款本息，甲方愿意……。上诉人未能举证其家庭困难无法履行，也未举证证明该房屋质量问题造成纠纷，也未因此在一年内三个月或累计六个月未按时足额归还所欠银行贷款本息，不满足前提条件，无权要求答辩人回购房屋。 郑文彪辩称：答辩人向银行贷款，系因为银行签订了三方协议，否则答辩人不会申请贷款。 建设银行平潭分行向一审法院起诉请求：1.判令郑辉、郑文彪偿还所欠借款本金404593.91元，利息（含利息、罚息、复利）［依合同约定计算至涉案债务清偿完毕之日，现在暂计至2019年9月20日利息（含利息、罚息、复利）为1351.31元，本息暂合计为405945.22元；2.判令建设银行平潭分行有权以郑辉、郑文彪名下位于西北侧海峡如意城云座第2幢19层1903号房及其占用范围内的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该房产所得价款对上述借款本金及利息（含利息、罚息、复利）优先受偿；3.判令海峡如意城公司对上述借款承担连带保证责任，直至郑辉、郑文彪清偿所有借款本息及违约金；4.本案的一切诉讼费用均由郑辉、郑文彪、海峡如意城公司承担。 一审法院认定事实：2015年6月26日，郑文彪签署共同还款承诺书，载明“郑辉和郑文彪同意在贷款本息未还清期间，对还贷均承担第一还款人责任”。2015年8月20日，郑辉、郑文彪因购买西北侧海峡如意城云座第2幢19层1903号的商品房，向建设银行平潭分行申请个人住房借款，以建设银行为贷款人与以郑辉、郑文彪为借款人、海峡如意城公司为保证人共同签订《个人住房借款合同》（编号:350617208-2032-20150718531）。该合同主要约定如下：郑辉、郑文彪向建设银行平潭分行借款610000元，用于购置上述讼争商品房。借款期限为120个月，从2015年8月28日起至2025年8月28日止。还款方式为按月等额本息还款，借款年利率为基准利率上浮10%。借款逾期的，罚息利率为合同所执行借款利率的水平上上浮50%。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。郑辉以其所有的位于西北侧海峡如意城云座第2幢19层1903号的商品房及其占用范围内的土地使用权为上述借款提供抵押担保，并由海峡如意城公司提供阶段性保证。海峡如意城公司对郑辉、郑文彪的贷款行为承担抵押加保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行平潭分行核对无误、收执之日止。2015年8月24日，平潭综合实验区房地产交易中心对上述商品房办理了预购商品房贷款抵押登记（岚综实预购房字第××号），抵押合同经登记后编号为20153035。2015年8月28日，建设银行平潭分行依约向郑辉、郑文彪发放了610000元贷款。然而，郑辉、郑文彪却未能依约按月履行还款义务。一审另查明，2015年2月15日，中国建设银行股份有限公司平潭支行更名为中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区支行。2015年5月22日，中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区支行升格为中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行。 一审法院认为，本案各方当事人之间的合同关系依法成立有效，郑辉、郑文彪未按合同约定还款，已构成违约，应承担相应的违约责任，郑辉、郑文彪应偿还建设银行平潭分行尚欠全部借款本金404593.91元及相应利息、罚息，但前述利息、罚息累计不得超过年利率24%，超出部分不予保护。建设银行平潭分行尚主张应以讼争商品房对上述借款本金及相应利息、罚息承担抵押担保责任且对该商品房进行拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。对此依法分析认定如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押登记情况下，抵押权并未依登记而设立。其次，海峡如意城公司答辩称讼争房产已具备办证条件，郑辉自认未去办理不动产权证，根据讼争《个人住房借款合同》郑辉应办理预购商品房抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，依法确认购房人郑辉、郑文彪应在本判决生效之日起三十日内协助办理抵押登记，抵押登记手续办妥后，建设银行平潭分行对讼争商品房的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。最后，若购房人郑辉逾期未协助办理抵押登记，本质上属于购房人为自己利益而不正当阻止条件成就，应当视为条件已成就，即债权人建设银行平潭分行行使优先权的条件因购房人恶意阻却而依法视为已成就。故在讼争商品房已具备物权登记条件但因购房人郑辉、郑文彪原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人建设银行平潭分行对讼争商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。 海峡如意城公司作为保证人，在讼争房产抵押登记手续办妥前依约应当对前述债务承担阶段性连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，海峡如意城公司在承担保证责任后，有权向郑辉、郑文彪追偿。郑辉、郑文彪辩称海峡如意城公司应按回购协议回购案涉房屋，并非本案审理范围，郑辉、郑文彪可以另行提起诉讼。 一审法院判决：一、郑辉、郑文彪应于本判决生效之日起十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行借款本金404593.91元及利息、罚息（根据合同约定计至款项还清之日止，但累计不得超过年利率24%）；二、海峡如意城公司对上述债务承担连带清偿责任。海峡如意城公司承担保证责任后，有权向郑辉、郑文彪追偿；三、郑辉、郑文彪应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行办理讼争商品房西北侧海峡如意城云座第2幢19层1903号房商品房的抵押登记手续，海峡如意城公司应督促郑辉、郑文彪并配合其办理抵押登记。讼争商品房抵押登记办妥之日，或者郑辉、郑文彪逾期仍未办理抵押登记之日，中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行有权以讼争商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿上述第一项确认的主债权，随即海峡如意城公司的保证责任终止；四、驳回中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行的其他诉讼请求。案件受理费7389元，减半收取计3694.5元，由郑辉、郑文彪、海峡如意城公司共同负担。 当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。二审中，上诉人提交了新的证明资料银行流水，被上诉人提交了新的证明资料对账单。经质证和审查，上述证明资料具备证据的真实性、合法性及与本案的关联性，可以作为本案认定事实的依据。 根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查，各方确认，上诉人于2019年8月28日后又偿还五笔借款本息共计19575.75元，被上诉人建设银行平潭分行因涉诉房产曾于2019年3月29日、12月30日划扣了海峡如意城公司提供的保证金。依据被上诉人建设银行平潭分行提供的对账单，涉诉房产至2020年4月13日尚拖欠分期购房款19903.11元，至此涉诉房产尚欠贷款总额385376.61元，拖欠利息5959.99元、罚息206.48元。 本院认为：涉诉本案各方当事人之间签订的《个人住房借款合同》主体适格,意思表示真实,内容合法有效,各方均应按约履行。郑辉、郑文彪未按合同约定还款，已构成违约，应承担相应的违约责任，郑辉、郑文彪应偿还建设银行平潭分行尚欠全部借款本金385376.61元及相应利息、罚息(计至2020年4月13日利息5959.99元、罚息206.48元，此后按合同约定计至款项还清之日止)。 根据讼争《个人住房借款合同》郑辉应办理预购商品房抵押登记手续，现涉诉房产已具备办证条件，郑辉自认未去办理不动产权证，影响建设银行平潭分行行使抵押权。建设银行平潭分行一审诉讼请求包括主张抵押权，一审法院判决限期郑辉办理相关抵押手续合理，上诉人相关一审判决超越建设银行平潭分行诉讼请求的异议不成立。 上诉人称其与两被上诉人签订《回购协议》，据此辩称海峡如意城公司应按回购协议回购案涉房屋，但该协议约定的合同权利义务人系上诉人与海峡如意城公司，并未限定或影响建设银行平潭分行的权利。因此，本案审理的系建设银行平潭分行主张借款还息，上诉人关于《回购协议》的异议与上诉请求，与本案并非同一法律关系，上诉人可另行依法主张。 综上所述，上诉人上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初6367号民事判决第二、三项； 二、变更福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初6367号民事判决第一项为“郑辉、郑文彪应于本判决生效之日起十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行借款本金385376.61元及利息、罚息(计至2020年4月13日利息5959.99元、罚息206.48元，此后按合同约定计至款项还清之日止)； 三、驳回中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行的其他诉讼请求。 二审案件受理费人民币7389元，由上诉人郑辉、郑文彪、平潭海峡如意城开发建设有限公司共同负担7000元，被上诉人中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行负担389元；一审案件受理费照此比例负担。 本判决为终审判决。 审判长  雷晓琴 审判员  薛闳引 审判员  田始凤 二〇二〇年五月十三日 法官助理赖钟炜 书记员李昕宇