福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1712号 上诉人（原审被告、反诉原告）:福建瑞博科教文化传播有限公司，住所地福州市鼓楼区仙塔街仙塔新村******。 法定代表人:周郑毅，该公司总经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:叶鸿源，男，1964年11月1日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：黄必良，福建致理律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：蒋宏斌，福建致理律师事务所执业律师。 上诉人福建瑞博科教文化传播有限公司（下称瑞博公司）因与被上诉人叶鸿源房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初6767号民事判决，向本院提起上诉。本案于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人瑞博公司上诉请求：请求二审依法判决撤销(2019)闽0503民初6767号民事判决，改判驳回被上诉人一审中作为本诉原告的诉讼请求，并支持上诉人一审中作为反诉原告的诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：一、一审虽然判决上诉人与被上诉人之间签订租赁协议部分无效，但却判决上诉人应当给付房屋占用费，鉴于此，在应当给付占用费的基础上二审应当改判双方的租赁合同继续履行合同，并由于被上诉人将没有房屋产权属证明的房屋进行出租存在重大过错等事实下，支持上诉人作为一审反诉原告的诉讼请求，对上诉人进行赔偿，具体事实与理由如下：1.虽然法院在认定上诉人与被上诉人签订《租赁合同》中有关未办理权属登记的房屋为无效合同，上诉人应支付房屋占有使用费等，但上诉人若按判决支付上述费用后，则应认定双方的租赁合同继续履行，以保障租赁房屋的幼儿园可以继续经营。上诉人与被上诉人及庄惠云三人合伙开办的幼儿园是对幼儿集中进行保育和教育的学前教育机构，属于不以盈利为目的的公益性教学项目，也应注意到开办幼儿园具有缓解当地公立幼儿园适龄儿童人员就读数的压力。一审判决上诉人与被上诉人解除合同、并返还财产的诉讼结果，虽然迎合了被上诉人的要求，但却产生恶劣的社会负面效果：不仅完全不利于解决当地的适龄儿童就读问题，也会加大当地居民因幼儿无处可读产生的紧张局面，造成不良的社会效果，对于已经就读一大批幼儿将马上面临失学、教师面临下岗等严重后果；同时也将增加幼儿园与教师员工之间的矛盾，影响社会稳定，最终损害了孩子和教师员工的合法权益。2.被上诉人既是本案诉争出租房屋的出租人，又是出租房屋进行幼儿园办学的合伙人，被上诉人对于包括房租在内的合伙纠纷不通过协商方式加以解决，却以增加法院诉累方式进行诉讼，对于一审判决，被上诉人的行为无异于“杀鸡取卵”，得不偿失。本案一审审理中，上诉人提供了与被上诉人及庄惠云三人的合伙协议等证据，加以证实本案事实及主体的特殊性，因为本案中的被上诉人也是涉案幼儿园的合伙股东之一，若判决解除合同终止判决，同样也会损害被上诉人的合法权益，综上，一审简单的判决上诉人与被上诉人解除合同并返还财产的诉讼结果，让被上诉人的不可告人目的得以实现，虽然上诉人承担相应的租金和占用费，但让三方合伙事业和纠纷发展和解决越来越偏离正确的处理轨道，故请求二审法院依照事实，正确适用法律判决双方继续履行《租赁合同》。二、一审判决已经认定租赁房屋仅仅三间店面于2019年1月2日才符合消防安全条件可以正常使用，即，其它租赁房屋都不能正常使用，如此严重违约依照《租赁合同》第九条第一项之规定理应判决对上诉人进行赔偿，故二审应当予以纠正改判。首先，一审法院认为：“案涉《租赁合同》中约定的三间店面已符合消防安全条件可以正常使用，上诉人在一审反诉中要求被上诉人按照合同约定支付赔偿金没有事实依据”，该认定显然是错误的，因为一审已查明三间店面符合消防安全条件的时间为2019年1月2日，而之前一直未能正常使用，无法正常招生，导致上诉人出现经营困难，原审法院认为被上诉人无需支付该部分的赔偿金显然是错误的。其次，同理，其他房屋至今也因不具备消防安全条件导致上诉人至今办学的相关证照无法取得，致使幼儿园经营陷入困境，严重亏损，而上诉人自合同签订至今已因为办学投入的房屋装修费用及办学费用、师资及设备等造成了不可估量的重大损失。现上诉是根据双方签订的《租赁合同》第九条之第一项之规定，要求被上诉人需以叁佰万现金赔偿上诉人，作为上诉人装修、师资及设备等投入的亏损补偿，但此叁佰万赔偿金每年递减10%”，上诉人现要求被上诉人按合同约定支付240万元赔偿金，也是双方的意思自治表示，一审法院认为没有事实和法律依据显然不能成立，二审应当予以纠正改判支持上诉人一审中反诉原告的诉讼请求。三、一审判决已经认定被上诉人将没有房屋产权属证明的房屋进行出租存在重大过错等事实下，仍然判决认定上诉人应按《租赁合同》约定租金价格的70%支付租金或房屋占有使用费是错误的，作为出租人的被上诉人的过错比例更大，且鉴于其过错行为给上诉人造成了重大损失，请求二审法院改判上诉人只需承担30%及以下的租金或房屋占有使用费。上诉人租赁上述房屋系用于开办幼儿园，而开办幼儿园的前提条件系租赁房屋应当符合消防安全条件。但因被上诉人提供的符合消防安全条件直至2019年1月份才具备，且还是租赁的房屋部分面积即不足600平方米的三间店面，上诉人租赁上述房屋的根本目的无法实现，至今未能取得开办幼儿园的相关资质及办理相关执照，给上诉人造成较大损失，不仅于此，经过一审庭审及法院判决认定，上诉人才惊讶的发现，除了三间店面400多平方米被上诉人能提供产权证书外，其它的租赁房屋一概无法提供并证明属于其管理范围，而作为出租人的被上诉人的行为，严重地不仅损害了上诉人的利益，也伤害了上诉人对于其充分信任的感情，故虽然一审认定被上诉人的重大过错情节，但没有判决其所应当承担的较大过错责任，请求二审法院改判上诉人只需承担30%及以下的租金或房屋占有使用费，以平衡双方的过错比例。四、一审法院在一审本诉方面存在如下认定基本事实不清，请求二审法院予以查清事实，依法进行改判。1.一审法院对庭审已经查清的上诉人租赁的三间店面面积合计为403.07平方米数额错误认定为600平方米。原审法院认为涉案《租赁合同》中约定上诉人租赁刺桐明珠E嘉苑03、04、05号店面已办理了房屋权属登记，故该店面的租赁分为有效合同，上诉人应支付该部分租金。但原审法院未对上诉人租赁该3间店面的具体面积数额多少进行确认，原审判决主文缺乏上诉人应按面积数额多少支付该部分租金，该主文缺乏计算依据。虽然租赁合同中约定该3间店面面积约为600平方米。但实际上，一审法院已查明该3间店面的面积合计为403.07平方米，那么对于上述店面租赁面积应按403.07元计算支付租金，这才不会侵害上诉人的合法权益，才能体现社会公平。2.除三间店面外，未对其余建筑物的具体使用面积数额进行确认。原审法院认为除上述3间店面因有办理权属登记有关该部分合同有效外，《租赁合同》中约定的其余租赁物因未能提供房屋权属登记也未能提供取得建设工程规划许可证的相关证据，故其余建筑物约定的租赁合同无效。但原审法院审理过程中同样存在第一点所述的上述问题，未对其余建筑物的具体使用面积数额进行确认。上诉人若确实需支付其余建筑物无论是租金或房屋占有使用费同样存在缺乏计算依据，且还存在未对其余建筑物具体使用面积数额进行测量、每平方米租金或房屋占有使用费的价格数额进行评估等事宜。3.龙公馆公寓酒店三楼已被一审认定为没有使用，故判决支付占用费错误。一审法院认为《租赁合同》中约定其余建筑物涉及租赁部分为无效合同，依据《合同法》第五十八条的规定应予以返还取得的财产。按该法条规定上诉人返还财产为财产性利益，财产性利益当然是上诉人使用期间给上诉人带来经济利益。但一审法院在查明事实中也已说明上诉人并未使用《租赁合同》中约定的龙公馆公寓酒店三楼。上诉人租赁合同中约定的房屋是开办幼儿园，基于上诉人并未使用该部分租赁房屋，并未给上诉人带来财产性利益，那么若法院认定为无效合同情况下，上诉人无需支付未使用部分的房屋占有使用费。4.一审法院认定上诉人租赁龙公馆第四层租金仍应按《租赁合同》中约定的租金价格支付房屋占有使用费是错误的。由于一审法院审理查明上诉人租赁的龙公馆四层保持原有装修作为厨房及员工宿舍，但认为该部分房屋的占有使用费应按判决主文中确认的《租赁合同》中约定的前期租金按4.76元/m'/月支付租金，后期租金按19.84元/月支付租金。上诉人认为按上述租金价格计算偏高。首先，该楼层为加盖的违章建筑物，本身就存在质量问题，上诉人有权调减租金价格；其次，若原审法院认为该份《租赁合同》无效，那么要求上诉人支付房屋占有使用费应考虑上诉人租赁该房屋的使用性质及使用情况，其有区别于上诉人租赁一楼、二楼用于作为幼儿园的教室，显然用于作厨房及员工宿舍的租金价格偏低。况且该楼层系于2019年1月份在符合消防验收条件后才正式投入使用，原审法院认为合同无效，也不应按《租赁合同》中签订时间就开始支付该部分房屋占有使用费。 被上诉人叶鸿源答辩称：一、上诉人没有按照约定支付租金，根据合同的约定，被上诉人有权解除。二、上诉人称本案租赁物的面积与租赁合同不一致，这与事实不符。对于上诉人实际使用的面积，双方在合同中已对面积进行了确认，上诉人从未就面积提出过异议。三、上诉人请求赔偿没有事实依据，一审驳回其反诉请求是正确的。四、一审认定并判决上诉人应当支付租金及占用费是正确的。一审按70％比例判决上诉人支付租金，被上诉人是有异议的。 叶鸿源向一审法院起诉请求：1.判令解除叶鸿源与瑞博公司签订的《租赁合同》，并判令瑞博公司将房屋返还给叶鸿源;2.判令瑞博公司立即按《租赁合同》约定的租金标准向叶鸿源支付2017年4月1日起至瑞博公司实际将房屋返还给叶鸿源之日止的租金。 瑞博公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令双方签订的《租赁合同》继续履行；2.判令叶鸿源向瑞博公司支付因房屋在租赁期限内无法正常使用导致的《租赁合同》约定赔偿金240万元；3.判令叶鸿源对不具备消防等安全条件的租赁房屋进行整改直至符合条件后并立即向瑞博公司交付。 一审法院认定事实：叶鸿源系丰泽区刺桐北路南段刺桐明珠**楼店面03-05的房屋所有权人，该3间店面的不动产权证上体现的建筑面积分别为201.95㎡、133.71㎡、67.41㎡。叶鸿源另于2015年10月30日与泉州市丰泽区丰泽街道东霞社区原村集体资产管理委员会（下称东霞资产管委会）签订《租赁合同书》一份，约定东霞资产管委会将东霞工业区综合楼及宿舍出租给叶鸿源使用，租赁物具体为6号综合楼面积789㎡（263㎡×3层）、宿舍楼面积290㎡（145㎡×2层），总计租赁面积1079㎡，租赁期限20年。叶鸿源与瑞博公司签订《租赁合同》一份，约定：叶鸿源作为房地产权人与瑞博公司建立租赁关系，租赁物为泉州市丰泽区刺桐明珠E嘉苑一楼03、04、05号店面（约600㎡）、龙公馆公寓酒店一至四层（约1200㎡）、阳光厅（约300㎡）及其他临时设施场所；租赁期限为12年，自2017年4月1日起至2029年8月31日止，其中2017年4月1日至8月31日为筹备期，租金按5万元计算，2017年9月1日起至2020年8月31日每年租金50万元，每半年支付一次25万元，在每年的9月1日、3月1日支付；瑞博公司租赁房屋用于开办幼儿园，瑞博公司应保证其具备开办幼儿园相关资质，叶鸿源应保证其出租场所具备消防等相关安全条件；合同签订30天内瑞博公司应交付叶鸿源30万元保证金；双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，还应向守约方按季度租金支付违约金，给守约方造成损失的，违约方支付的违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失和违约金的差额部分：（1）瑞博公司未支付房租超过三个月内仍未支付的；（2）叶鸿源交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；叶鸿源应确保上述建筑面积在租赁期限内给瑞博公司正常使用，在非政策或者自然不可抗因素的影响下导致瑞博公司无法使用，叶鸿源需以叁佰万现金赔偿瑞博公司，作为瑞博公司装修、师资及设备等投入的亏损补偿，但此叁佰万赔偿金每年递减10%。 另查，2009年8月24日，泉州市公安消防支队作出泉公消监（建验）字［2009］第182号《关于福建省泉州新时代房地产开发有限公司泉州新时代豪园工程消防验收合格的意见》，《意见》认为该泉州新时代豪园工程消防验收合格。2010年7月13日，泉州市丰泽区建设局通过了泉州新时代房地产开发有限公司关于新时代豪园（刺桐明珠）工程的建设工程竣工验收备案。2017年4月6日，叶鸿源与瑞博公司签订《办学合作协议》，约定双方自愿联合创办一所幼儿园，幼儿园位于案涉租赁物所在地址，总投入650万元（含幼儿园装修、教玩具、师资建设和转让费等），幼儿园名称为刺桐明珠幼儿园，合作年限12年，2017年9月1日至2029年8月31日止，期满后双方可协商再次合作年限，幼儿园总容量设置6个班180人规模，拟定2017年9月正式开学；瑞博公司占85%股份，出资552.5万元，叶鸿源占15%股份，以龙公馆四层客房的补偿金100万元直接作价入股，叶鸿源需负责幼儿园有关房屋的相关事项，包含幼儿园所有建筑的建筑安全及消防安全等，瑞博公司可提供合作办学园所师资资源及教师职后培训资源作为技术股份入股，占10%股份；叶鸿源应负责幼儿园所办地的消防和建筑安全符合国家法律法规要求。2017年11月30日，瑞博公司与刺桐明珠业主委员会签订《租赁合同》一份，约定刺桐明珠业主委员会将位于刺桐明珠小区Ｅ嘉苑后面过道约326㎡出租给瑞博公司用于刺桐明珠幼儿园作为操场，租赁期限自2017年12月1日起至2020年12月1日止，房屋租金每年3万元整。瑞博公司并向刺桐明珠业主委员会缴纳了租金。2017年9月12日，泉州市丰泽区人民政府发布［2017］55号《关于全区无证幼儿园分类整治工作专题会议纪要》，《纪要》载明：“会议原则同意：···2.对华大艾乐堡幼儿园、刺桐明珠幼儿园、后茂幼儿园、丰泽社区中心幼儿园、海丝幼儿园等5家新申办幼儿园，在满足基本消防条件的同时，应根据教室设置，配备相应消防水池及喷淋系统，在符合消防安全技术标准的情况下，区教育局可根据本次会议精神进行办学许可证审批。”、“会议明确，本次会议后，在丰泽辖区范围内办学的，均应先行通过消防行政审批后，方可向区教育局申请办理办学许可证”。2019年1月3日，福州鸿兴达工程咨询有限公司经泉州市丰泽区刺桐明珠幼儿园委托出具《福建省建筑消防安全评查报告》，《报告》对位于泉州市丰泽区（小型幼儿园）内场所建筑面积为926㎡（幼儿园所使用该建筑的首层03、04、05号店面）的建筑二级耐火等级评定为基本合格。 在本案审理过程中，法院组织叶鸿源、瑞博公司进行现场勘查，经勘查确定案涉租赁物的一层、二层已装修为幼儿园并使用，三楼进行幼儿园装修但未进行使用，四层仍保持原有装修作为厨房及员工宿舍。 一审法院认为，根据《最高人民法院》第一条第一款、第二条、第二十五条的规定，案涉租赁物属于城镇房屋，其中仅有刺桐明珠E嘉苑一楼03、04、05号店面已办理了房屋权属登记，对于其余租赁物，叶鸿源既未能提供相应的房屋权属登记，也未能提供上述建筑物取得建设工程规划许可证的相关证据，根据上述法律规定，该部分的租赁合同无效。综上，案涉叶鸿源与瑞博公司签订的《租赁合同》中关于刺桐明珠E嘉苑一楼03、04、05号店面的租赁部分为有效合同，双方均应按照合同约定行使权利履行义务，其余建筑面积部分的租赁合同属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。 关于叶鸿源与瑞博公司签订《租赁合同》的有效部分。叶鸿源以瑞博公司自合同签订至今未支付任何租金，已超过3个月，符合合同约定的解除条件为由请求解除合同。瑞博公司对未支付租金的事实予以认可，但主张因叶鸿源提供的场所不符合消防条件而无法正常使用，且叶鸿源与瑞博公司系合作在案涉租赁场所开办刺桐幼儿园的关系，故各方口头约定因幼儿园经济效益不好暂不支付租金。对于各方口头约定暂不支付租金，瑞博公司未提供证据予以证明。但对于叶鸿源提供的租赁场所需符合幼儿园办学的消防条件，双方在《租赁合同》、《办学合作协议》均有明确约定。而案涉租赁场所直至2019年1月3日方经福州鸿兴达工程咨询有限公司出具《福建省建筑消防安全评查报告》评估为基本具备社会单位消防安全条件。但瑞博公司在此之前已实际使用上述租赁场所并且在2019年1月3日该场所消防合格后至今仍未支付租金，已构成违约，符合合同约定的解除条件，叶鸿源请求解除合同并将租赁场所返还给叶鸿源，于法有据，予以支持。瑞博公司反诉请求继续履行《租赁合同》，没有法律依据。瑞博公司反诉请求叶鸿源对不具备消防等安全条件的租赁房屋进行整改至符合条件并交付，对于《租赁合同》有效的部分的面积部分已经具备消防安全条件，瑞博公司的请求没有事实依据。对于《租赁合同》无效的面积部分，该整改义务并非合同无效的出租方义务，瑞博公司的诉求没有法律依据。综上，对瑞博公司的该两项反诉诉讼请求不予支持。 对于叶鸿源诉求的租金。其中案涉《租赁合同》中有效部分的租金标准应按照双方约定的租金标准进行支付，无效部分瑞博公司虽无需支付租金，但仍应参照原《租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费。至今案涉《租赁合同》中约定的阳光厅300㎡，叶鸿源未能提供能够证明该300㎡阳光厅原由叶鸿源占有使用并交付给瑞博公司使用的相应证据，瑞博公司也主张其系向刺桐明珠业主委员会租赁，并提供了相应的租赁合同及缴交租金的凭证，故叶鸿源主张该300㎡的租金没有事实依据。根据案涉《租赁合同》关于租金的约定，自2017年4月1日起至2017年8月31日的租金共计5万元，约4.76元/㎡/月，自2017年9月1日起至2020年8月31日止的租金为每年50万元，约19.84元/㎡/月。上述约定的租金标准系按照双方约定的该租赁物符合幼儿园消防安全条件的前提下计算的，叶鸿源交付的租赁物仅有按照600㎡计算租金的部分于2019年1月3日经评估认定符合上述标准，其余部分至今仍未达到租赁物约定的交付标准，鉴于瑞博公司已实际进行了使用，法院酌情将未达到上述消防安全条件的租赁物的租金或占有使用费按原标准的70%进行支付。综上，瑞博公司应向叶鸿源支付案涉《租赁合同》中约定的刺桐明珠E嘉苑一楼03、04、05号店面自2017年4月1日起至实际返还之日止的租金（其中自2017年4月1日起至2017年8月31日的租金标准为4.76元/㎡/月的70%，2017年9月1日起至2019年1月2日的租金标准为19.84元/㎡/月的70%，2019年1月3日起至2020年8月31日止的租金标准为19.84元/㎡/月，实际返还之日超过上述时间段的，以双方在《租赁合同》约定的租金标准进行计算）。瑞博公司应向叶鸿源支付案涉《租赁合同》约定的龙公馆公寓酒店一至四层自2017年4月1日起至实际返还之日止的占有使用费（其中自2017年4月1日起至2017年8月31日的租金标准为4.76元/㎡/月的70%，2017年9月1日起至2020年8月31日止的租金标准为19.84元/㎡/月的70%，实际返还之日超过上述时间段的，以双方在《租赁合同》约定的租金标准的70%进行计算）。 对于瑞博公司诉求的无法正常使用的赔偿金。案涉《租赁合同》虽约定叶鸿源应确保上述建筑面积在租赁期限内给瑞博公司正常使用，在非政策或者自然不可抗因素的影响下导致瑞博公司无法使用，叶鸿源需以叁佰万现金每年递减10%的标准赔偿瑞博公司，作为瑞博公司装修、师资及设备等投入的亏损补偿。但案涉《租赁合同》中所涉租赁面积仅有刺桐明珠E嘉苑一楼03、04、05号店面为有效，而该部分租赁面积因已达到符合合同约定条件的消防安全条件可以正常使用并未导致瑞博公司的装修、师资及设备等投入出现亏损，该部分瑞博公司请求叶鸿源按照上述合同约定支付赔偿金，没有事实依据。而案涉《租赁合同》中所涉其他租赁面积的约定均为无效，虽该部分租赁面积确无法达到双方约定的房屋交付标准，但因约定无效，瑞博公司请求叶鸿源按照上述约定支付赔偿金，没有法律依据，不予支持。瑞博公司可就合同解除时瑞博公司添附的已形成附合的装饰装修物的处理及合同无效后瑞博公司的损失另行提起诉讼。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第二百二十七条，《最高人民法院》第一条第一款、第二条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除叶鸿源与福建瑞博科教文化传播有限公司签订的关于刺桐明珠E嘉苑一楼03、04、05号店面的《租赁合同》；二、福建瑞博科教文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内将《租赁合同》中约定的刺桐明珠E嘉苑一楼03、04、05号店面、龙公馆公寓酒店一至四层租赁物返还给叶鸿源；三、福建瑞博科教文化传播有限公司应于判决生效之日起十日内向叶鸿源支付刺桐明珠E嘉苑一楼03、04、05号店面自2017年4月1日起至实际返还之日止的租金（其中自2017年4月1日起至2017年8月31日的租金标准为4.76元/㎡/月的70%，2017年9月1日起至2019年1月2日的租金标准为19.84元/㎡/月的70%，2019年1月3日起至2020年8月31日止的租金标准为19.84元/㎡/月，实际返还之日超过上述时间段的，以双方在《租赁合同》约定的租金标准进行计算）；四、福建瑞博科教文化传播有限公司应于判决生效之日起十日内向叶鸿源支付龙公馆公寓酒店一至四层自2017年4月1日起至实际返还之日止的占有使用费（其中自2017年4月1日起至2017年8月31日的租金标准为4.76元/㎡/月的70%，2017年9月1日起至2020年8月31日止的租金标准为19.84元/㎡/月的70%，实际返还之日超过上述时间段的，以双方在《租赁合同》约定的租金标准的70%进行计算）；五、驳回叶鸿源的其他诉讼请求；六、驳回福建瑞博科教文化传播有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费62200元，由叶鸿源负担34278元，由福建瑞博科教文化传播有限公司负担27922元，应于判决生效后五日内缴交。反诉受理费13000元，由福建瑞博科教文化传播有限公司负担。 二审中，上诉人瑞博公司因疫情，向本院申请书面审理。双方当事人没有提交新证据。 经二审审理查明：一审判决查明认定的事实没有出入，本院予以确认。 本案双方当事人的争议焦点为：1.租赁合同应否继续履行？2.被上诉人叶鸿源是否应支付上诉人瑞博公司赔偿金240万元？3.一审判决案涉租金（占用费）的比例等是否妥当？ 一、关于涉案租赁合同应否继续履行的问题。 本院认为，上诉人瑞博公司使用案涉租赁场未按照合同约定支付租金，已构成违约，符合合同约定的解除条件，被上诉人叶鸿源请求解除合同并将租赁场所返还给叶鸿源，于法有据，予以支持。瑞博公司上诉请求继续履行《租赁合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于被上诉人叶鸿源是否应支付上诉人瑞博公司赔偿金240万元的问题。 本院认为，案涉租赁物属于城镇房屋，其中仅有刺桐明珠E嘉苑一楼03、04、05号店面已办理了房屋权属登记，对于其余租赁物，叶鸿源既未能提供相应的房屋权属登记，也未能提供上述建筑物取得建设工程规划许可证的相关证据，根据《最高人民法院》第一条第一款、第二条、第二十五条的规定，该部分的租赁合同无效。虽案涉《租赁合同》约定叶鸿源应确保上述建筑面积在租赁期限内给瑞博公司正常使用，在非政策或者自然不可抗因素的影响下导致瑞博公司无法使用，叶鸿源需以300万现金每年递减10%的标准赔偿瑞博公司，作为瑞博公司装修、师资及设备等投入的亏损补偿。但案涉《租赁合同》中所涉租赁面积因已达到符合合同约定条件的消防安全条件可以正常使用，并未导致瑞博公司的装修、师资及设备等投入出现亏损，故瑞博公司请求叶鸿源按照上述合同约定支付赔偿金240万元，没有事实依据，不予支持。且一审法院已告知瑞博公司可就合同解除时瑞博公司添附的已形成附合的装饰装修物的处理及合同无效后瑞博公司的损失另行提起诉讼并无不妥。至于叶鸿源与瑞博公司签订《办学合作协议》而产生的纠纷，属另一法律关系，可由双方当事人另行主张权利。 三、关于一审判决案涉租金（占用费）的比例等是否妥当的问题。 本院认为，1.根据租赁合同的约定，刺桐明珠E嘉苑一楼03、04、05号店面的租赁面积约600平方米，该面积是经过双方当事人认可的，虽产权证登记的面积与实际使用面积不同，但该店面的使用面积是经过双方确认的，故应认定刺桐明珠E嘉苑一楼03、04、05号店面的租赁面积约600平方米。现瑞博公司上诉主张上述店面租赁面积应按403.07元计算支付租金，不予支持。2.根据案涉《租赁合同》关于租金的约定，自2017年4月1日起至2017年8月31日的租金共计5万元，约4.76元/㎡/月，自2017年9月1日起至2020年8月31日止的租金为每年50万元，约19.84元/㎡/月。上述约定的租金标准系按照双方约定的该租赁物符合幼儿园消防安全条件的前提下计算的，叶鸿源交付的租赁物仅有按照600㎡计算租金的部分于2019年1月3日经评估认定符合上述标准，其余部分至今仍未达到租赁物约定的交付标准，鉴于瑞博公司已实际进行了使用，但对此叶鸿源有一定责任，应自行承担50％的责任。一审法院将租赁物的租金或占有使用费按原标准的70%进行支付不当，应予改判。至于上诉人瑞博公司的其他上诉理由，因缺乏事实依据，不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人瑞博公司的上诉理由部分成立，予以部分采纳。原审认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初6767号民事判决的第一、二项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初6767号民事判决的第五、六项； 三、变更福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初6767号民事判决第三项为：福建瑞博科教文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向叶鸿源支付刺桐明珠E嘉苑一楼03、04、05号店面（按合同约定600平方米）自2017年4月1日起至实际返还之日止的租金（其中自2017年4月1日起至2017年8月31日的租金标准为4.76元/㎡/月的50%，2017年9月1日起至2019年1月2日的租金标准为19.84元/㎡/月的50%，2019年1月3日起至2020年8月31日止的租金标准为19.84元/㎡/月，实际返还之日超过上述时间段的，以双方在《租赁合同》约定的租金标准进行计算）； 四、变更福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初6767号民事判决第四项为：福建瑞博科教文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向叶鸿源支付龙公馆公寓酒店一至四层（按合同约定1200平方米）自2017年4月1日起至实际返还之日止的占有使用费（其中自2017年4月1日起至2017年8月31日的租金标准为4.76元/㎡/月的50%，2017年9月1日起至2020年8月31日止的租金标准为19.84元/㎡/月的50%，实际返还之日超过上述时间段的，以双方在《租赁合同》约定的租金标准的50%进行计算）； 五、驳回叶鸿源的其他诉讼请求； 六、驳回福建瑞博科教文化传播有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉受理费62200元，由叶鸿源负担38278元，由福建瑞博科教文化传播有限公司负担23922元，反诉受理费13000元，由福建瑞博科教文化传播有限公司负担。二审受理费75200元，由福建瑞博科教文化传播有限公司负担60000元，叶鸿源负担15200元，应于判决生效后五日内缴交。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇二〇年五月二十日 书记员  庄晓思 附本案主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。