江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初1278号原告：无锡置天商业管理有限公司，住所地无锡市滨湖区雪浪街道雪新苑86-1。法定代表人：魏子杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱䶮俊，该公司法务。委托诉讼代理人：袁苗苗，上海达必诚律师事务所律师。被告：胡小雨，男，1986年8月10日生，汉族，户籍地江苏省睢宁县，住江苏省无锡市滨湖区。原告无锡置天商业管理有限公司（以下简称置天公司）与被告胡小雨服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理，依法适用简易程序进行了审理。原告置天公司的委托诉讼代理人袁苗苗、被告胡小雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告置天公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告胡小雨向原告支付自2019年8月15日起至2020年5月14日尚未支付的运营管理服务费349960.91元；2、判令被告胡小雨向原告支付违约金(其中116653.64元自2019年7月31日起算；其中116653.64元自2019年10月31日起算；其中116653.64元自2020年1月31日起算；按年利率24%分段实计至被告实际支付之日止)；3、判令被告胡小雨支付原告代付的电费26913.06元；4、判令被告胡小雨承担本案诉讼费。事实和理由:双方于2018年9月签订《运营管理服务合同》，原告将其受委托管理的无锡雪浪街道雪新苑84-1、84-2、84-3、84-4、84-5、84-6商铺提供给被告使用并提供运营管理服务，期限为2018年9月15日至2026年9月14日，运营管理服务费为38884.55元/月，季付，于下一期起算日前15天支付。被告至2020年5月14日欠缴运营管理服务费349960.91元，合同还规定了违约责任。据此，置天公司向本院提起本次诉讼。被告胡小雨辩称：1、置天公司在招商时口头承诺的事项未兑现，商业街营商氛围不佳；2、运营管理服务费已交清至2019年8月30日，欠费起算点应为2019年9月1日起；3、房屋权利人无锡市雪浪街道资产经营有限公司于2019年6月27日发出《告知函》，通知各商铺承租人无锡喔窝物业管理有限公司（置天公司前身）无权收取相应费用；4、置天公司营运管理不到位，将商业街公共厕所出租盈利，其在经营中店内消防管爆裂，但置天公司怠于处理，其立即自行联系相关部门于3-5天内修复，未发生修理费，饭店也未停业，但对经营造成局部影响，相应损失将另案主张；5、由于新冠疫情影响，饭店于2020年1月27日至4月1日未经营，要求减免3个月的管理费；6、违约金年利率24%过高，应按照同期银行贷款利率计算；7、电费部分26913.06元予以认可，但其中两间商铺听其转租的次承租人说已经向无锡喔窝物业管理有限公司交清。经审理查明：2018年7月15日，无锡市雪浪街道资产经营有限公司与无锡喔窝物业管理有限公司签订《公有资产租赁合同》，无锡市雪浪街道资产经营有限公司将座落于雪浪街道仙河苑五期雪新苑A、B块商业店铺71-1号至87-3号共计76间13442平方米整体租赁给无锡喔窝物业管理有限公司作商业用途使用，租期自2018年6月15日至2028年6月14日。2018年9月，甲方无锡喔窝物业管理有限公司与乙方胡小雨签订《运营服务管理合同》，约定主要内容为，甲方的宣传资料仅为要约邀请，不构成本合同内容；乙方在签订合同前已充分考虑市场经营风险，并承诺不以此作为不履行本合同或者单方解除本合同的理由；甲方将其受托管理的座落于无锡市雪浪街道雪新苑项目84-1、84-2、84-3、84-4、84-5、84-6商铺提供给乙方使用，并提供该商铺的运营管理服务；该商铺实际计费面积为913.14平方米，甲方提供的运营管理服务内容为协助乙方办理交房手续及费用支付事宜、协助乙方申办营业执照事宜、协助乙方处理与相邻商家纠纷事宜等；乙方经营业态为饭店、餐饮等；甲方为乙方提供运营管理服务的期限与乙方使用该商铺的期限一致，即自2018年9月15日起至2026年9月14日；运营管理服务费标准为1.4元/平方米/天（即38884.55元/月），为支持乙方装修及经营需要，甲方同意免收自2018年9月15日起至2019年2月14日止的运营管理服务费；运营管理服务费自2018年9月15日起每3年递增10%，按季支付，每期乙方应提前15天向甲方支付，乙方须于2018年9月15日前向甲方交纳233307.27元的首季六个月运营管理服务费；该商铺的物业管理费、水电煤气等各项费用均由乙方承担；乙方未按时缴纳推广费、运营管理服务费、物业管理费、水电燃气及其他费用的，每逾期一天，乙方按应付未付款项千分之三承担违约责任；合同期内，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方，该房屋及其附属设施如因工程质量发生损坏的，甲方应予维修，甲方对该房屋的维修责任只限于该房屋的结构及交接时甲方提供的设备设施。合同订立后，胡小雨按约支付了首期六个月的运营管理服务费233307.27元。2018年10月1日，胡小雨对案涉商铺进行了接收验收，并书面确认实际收房时间如与合同约定交付日期有延迟，系因胡小雨本人自身原因导致，与甲方无关。胡小雨庭审中自述饭店于2019年3月9日开业至今，中间因新冠肺炎疫情自2020年1月27日至4月1日停业。2019年3月1日至2019年7月1日期间案涉商铺应缴电费26913.06元，由无锡喔窝物业管理有限公司代胡小雨向无锡市滨湖区雪浪街道葛埭社区工作站支付。2019年6月27日，无锡市雪浪街道资产经营有限公司向雪新苑A、B块商业店铺71-1号至87-3号各位承租人发送《告知函》，告知各承租人已书面通知无锡喔窝物业管理有限公司解除租赁合同，无锡喔窝物业管理有限公司已无权签订所涉商铺租赁合同及收取相应费用。2019年10月9日，无锡喔窝物业管理有限公司委托北京德和衡（上海）律师事务所向胡小雨发送律师函，催讨自2019年8月15日起的运营管理服务费及逾期付款违约金。因催讨无果，成讼。另查明，2019年10月8日，无锡喔窝物业管理有限公司更名为置天公司。又查明，无锡市雪浪街道资产经营有限公司与无锡喔窝物业管理有限公司、上海置天房加信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月6日向本院起诉，案号为（2019）苏0211民初3547号，无锡市雪浪街道资产经营有限公司起诉要求解除双方《公有资产租赁合同》、返还商铺、支付租金及违约金等，本案目前仍在审理中。上述事实，有《公有资产租赁合同》、《运营管理服务合同》及附件、告知函、电费缴纳凭证、律师函及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：案涉的《运营管理服务合同》系本案双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。置天公司（原无锡喔窝物业管理有限公司）已依约提供了运营管理服务，置天公司有权依照合同向胡小雨收取运营管理服务费。根据本院查明事实，胡小雨仅支付了首期六个月运营管理服务费，扣除合同约定的免租期，对应的已付租期为2019年2月15日至2019年8月14日，故胡小雨自2019年8月15日起欠付至2020年5月14日的运营管理服务费是事实，胡小雨关于欠款起算点应为2019年9月1日起的辩称，与事实不符，本院不予支持。胡小雨另辩称关于置天公司招商时打造商业氛围的口头承诺不到位，合同明确约定宣传资料属于要约邀请，应以合同内容为准。关于公共厕所问题，胡小雨无相关证据证明，且与履行案涉合同义务无关，故上述辩称不能成立，本院不予支持。关于商铺内消防管爆裂问题，确属置天公司运营维修责任范围，但影响程度较小，不能构成胡小雨拒付运营管理服务费的理由，胡小雨自述已自行修复未发生修复费用，对饭店经营造成的损失其将另行主张，故损失部分本案不予理涉。关于无锡市雪浪街道资产经营有限公司的《告知函》，《公有资产租赁合同》尚未确认解除，且胡小雨并非该合同约束的相对方，无锡市雪浪街道资产经营有限公司单方发送胡小雨的告知内容，在案涉《运营管理服务合同》合法有效的前提下，并不能免除胡小雨向置天公司按约缴纳相关费用的付款义务，故胡小雨的该项辩称亦不能成立，本院不予支持。关于运营管理服务费的数额，根据《江苏省突发公共卫生事件应急预案》，为加强新冠肺炎疫情防控，自2020年1月24日24时起，全省启动突发公共卫生事件一级响应，自2020年2月24日24起调整为二级响应，自2020年3月27日24时起调整为三级响应。该突发公共卫生事件不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。虽饭店不属于抗疫期间政府强制停止经营的场所，但根据无锡市人民政府《关于实施新冠肺炎疫情防控二级响应措施的通告》，餐饮单位暂不开放堂食，继续严禁大规模操办婚丧喜事。胡小雨自述受疫情影响其于2020年1月27日至4月1日停止经营，具有较大的可信度，因此造成胡小雨的饭店在一段时间内不能正常经营，导致使用案涉商铺的合同目的受到较大程度影响，根据公平原则，双方应共担相应损失。考虑到疫情对餐饮行业的客观影响、胡小雨停业的期限以及相关承租国有房屋租金减免政策，本院酌情减免胡小雨三个月运营管理服务费即116653.64元。关于置天公司主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定的，给对方当事人造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。本案中，合同约定每期运营管理服务费按季提前15天支付，每逾期一天，胡小雨按应付未付款项千分之三承担违约责任，诉讼中，置天公司将违约金自动调整为年利率24%，该标准仍远高于正常市场资金成本，结合双方在履约中的过错程度，本院酌定按每日万分之三计算。由于胡小雨已于2019年7月31日和2019年10月31日即迟延履行下一季度费用，发生在疫情之前，故不能免除胡小雨对应周期运营管理服务费的逾期付款违约责任。关于2020年1月31日欠付的下季度运营管理服务费，因本院已酌情减免三个月的运营管理服务费，对应的违约责任也即免除。关于置天公司已垫付的2019年3月1日至2019年7月1日期间案涉商铺应缴电费26913.06元，胡小雨认可该事实，但辩称其中有部分已由次承租人缴纳，但无相应证据证实，故本院对置天公司的该项诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告胡小雨于本判决生效后立即向原告无锡置天商业管理有限公司支付自2019年8月15日至2020年5月14日期间欠付的运营管理服务费233307.28元；二、被告胡小雨于本判决生效后立即向原告无锡置天商业管理有限公司支付上述欠款相应的违约金，计算方法：其中116653.64元自2019年7月31日起，按照每日万分之三，计算至实际支付时止；其中116653.64元自2019年10月31日起，按照每日万分之三，计算至实际支付时止；三、被告胡小雨于本判决生效后立即向原告无锡置天商业管理有限公司支付2019年3月1日至2019年7月1日期间案涉商铺应缴电费26913.06元；四、驳回原告无锡置天商业管理有限公司的其他诉讼请求。若被告胡小雨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3803元，由被告胡小雨负担（该部分原告已预交，原告同意由被告向原告直接支付，如被告不自觉履行则在执行阶段一并处理）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  尤曦红二〇二〇年五月二十二日书记员  丁盛灏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。