广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初424号原告：梁健宏，男，1979年3月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************019。原告：邓利芳，女，1981年12月29日出生，汉族，住湖南省宁乡县************，公民身份号码430************22X。委托诉讼代理人：梁健宏，系其丈夫。被告：佛山市彩管置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码914***********286Y。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：高阳鑫，女，1989年6月3日出生，满族，住黑龙江省宝清县*********4-13号，公民身份号码230************825，系公司员工。原告梁健宏、邓利芳诉被告佛山市彩管置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法由审判员梁菡适用简易程序于2020年3月25日公开开庭进行审理，原告梁健宏，被告委托诉讼代理人高阳鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、佛山市彩管置业有限公司返还给原告因佛山市禅城区**************商品房建筑面积减少0.70平方米差价13034元（建筑面积13620元/平方米和以建筑面积计算单价的装修费5000元/平方米，乘以0.70平方米）；2、因质量延期收房，按商品房买卖合同赔偿21815元（从2019年10月1日至12月11日整改期间计算，商品房总价1514953元×0.02%×72天）；3、撤销《合同补充协议一》；4、装修合同一式三份，佛山市彩管置业有限公司返还原告其中一份装修合同；5、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2017年8月27日双方签订佛山市禅城区**************商品房《认购书》，约定建筑面积、套内面积、价格等。宣传单也是用建筑面积宣传，连介绍装修配套总价也是按建筑面积计算，显示5000元每平方米。2018年4月10日在季华五路绿地中心四楼绿地办事大厅，佛山市彩管置业有限公司同时提供《商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议一》、《前期物业管理服务协议》、《绿地璀璨家园项目临时管理规约（住宅）》给原告签署。两原告共签名120个和指纹120个。在签署《合同补充协议一》时，原告在签名侧写上日期，被佛山市彩管置业有限公司工作人员告知《合同补充协议一》不能签日期，只签名字，并以不能网签为由，重新提供《合同补充协议一》和重签。因此《合同补充协议一》上无签署日期。佛山市彩管置业有限公司提供的《商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议一》、《前期物业管理服务协议》、《绿地璀璨家园项目临时管理规约（住宅）》都是统一印刷，在场所有业主都是一样的合同、协议。被告工作人员只告知签名和指纹位置，也没有告知该合同、协议的重要条款内容和位置。并在业主签名时，代为翻页指引。条文繁多，又涉及网签等等，因此在场的所有业主均按被告工作人员的要求签名。绿地璀璨家园开盘以来，一直以建筑面积宣传，却在《合同补充协议一》第十项第4条款暗藏这么重要建筑指标建筑面积差异不作补差处理，彩管公司工作人员也不告知，只能凭业主在众多条款中去发现，这有违诚信、公正，有违和谐社会建设。2019年10月17日，佛山市彩管置业有限公司才给原告《首次登记确权清单》，建筑面积少0.7平方米，套内面积不变。2019年9月底两原告收到收房通知，并如约前往绿地璀璨家园。原告请广州鸿信工程技术资询有限公司（验房公司）进行检验。查验记录九大项，质量问题多达42处，绿地璀璨家园物业同样记录，提出问题整改及整改后重验。在2019年10月1日至2019年12月11日整改期间，原告9次前住与绿地璀璨家园物业工作人员一起查看整改进度情况，均未将初检的质量问题全部整改处理。绿地璀璨家园物业工作人员记录并承诺跟进施工队进度。2019年11月3日，佛山市彩管置业有限公司通过邮政快递给原告《查验通知书》。2019年11月5日，原告与绿地璀璨家园物业工作人员一起查看修复情况，根本未整改完毕。绿地璀璨家园物业工作人员有作记录。被告侵犯了原告的权利，请求法院依法判决。被告辩称：根据双方签署的商品房买卖合同第三条约定，该商品房的套内建筑面积为87.20平方米。根据商品房买卖合同第六条、第十三条约定及补充协议第十条约定，原告购买的商品房按照套内建筑面积计价，双方按照套内建筑面积误差比来计算面积差。结合本案原告提供的首次登记确权清单内载明的实测面积亦为87.20平方米，故本案原告主张被告支付面积差无任何依据。建筑面积减少反而会减少原告公摊部分的物业费，原告并没有因此遭受任何损失，反而减少支出。建筑面积的减少反而得房率就会增加，对原告来说是利好，对其是有利的。同时，补充协议第五条约定“乙方确认已充分理解该商品的价格是由套内面积所体现，共有建筑（分摊）面积的建筑成本与该商品的价格无关。”对于《补充协议内容》原告已签字认可。原告没有提供任何证据表明原告签约时对于该补充协议不知悉。补充协议为双方真实意思表示，合法有效。补充协议于2018年4月10日签署，距离签署已经两年之久，原告撤销权已经丧失，且合同不具备可撤销合同要件。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条、第八条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合同的标志是取得《竣工验收备案表》，即取得《竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。案涉项目2018年12月26日已取得《佛山市建设工程竣工规划验收测绘报告》，被告交楼条件符合法律规定。按照合同约定，交付条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。2018年11月27日被告已取得《佛山市建设工竣工规划验收测绘报告》。案涉房屋于2019年9月30日收楼，被告于2019年9月15日邮寄《交楼通知书》给原告，并且快递显示2019年9月20日原告已签收。所以不管是按照法律规定还是按照合同约定，被告均具备交付条件，所以被告不承担延期交付责任。原告提出的房屋问题并不影响房屋正常使用，通过后期修复即可，不构成延迟交付违约条件。被告不承担交付的违约条件。两原告在诉讼中举证如下：1.商品房买卖合同（预售），证明案涉房屋存在多处质量问题，合同约定房屋存在质量问题时被告负有修复责任，直到现在被告仍未修复完毕。2.合同补充协议一，证明该补充协议是格式条款，被告没有对重要条款进行解释，导致面积差异处理的时候存在不公平的地方，按照套内面积计价，建筑面积有差异的时候被告不予处理，原告主张撤销补充协议。3.绿地璀璨家园项目临时管理规约（住宅），证明签订该规约的时候同时签订了多份文件，原告来不及看其中的内容。4.前期物业管理服务协议，证明签订该协议的时候同时签订了多份文件，原告来不及看其中的内容。5.个人借款凭证、收款专用收据，证明案涉房屋的房款已经缴纳完毕。6.认购书，证明原告购买房屋时签订认购书，房屋面积是按照建筑面积进行宣传。7.绿地璀璨天城宣传单，证明房屋面积是按照建筑面积进行宣传，建筑面积出现差异的时候被告应当进行赔偿。8.首次登记确权清单，证明直到2019年10月17日被告才提供该确权清单给原告，直到这时候原告才知道建筑面积是少了。9.广州鸿信验房公司房屋实地查验记录，证明房屋首次验收的时候存在多处质量问题。10.邮政速递物流记录、绿地璀璨家园开盘预售记录，证明被告寄了一份邮件给原告，告知原告可以重新验楼，但是房屋的质量问题还没整改完毕。11.微信聊天记录截图，证明原告多次与被告的员工进行关于房屋质量问题的沟通，但是施工队没有进行修复完毕，修复进度很慢。12.佛山市彩管置业有限公司，证明被告的主体资格。13.房屋维修申请表记录，证明物业公司初检的时候出现很多质量问题。14.《补充协议》（其他业主的），证明被告与其他业主签订协议的时候是预收款项的，协议写明建筑面积有差异是不作补偿的，原告在签订补充协议时也没有时间查看里面的内容。被告在诉讼中举证如下：1.验收备案表、竣工规划验收测绘报告，证明被告交付的商品房已经具备商品房买卖合同第九条约定的交付条件，符合交付标准，对该商品房承担正常的保修责任。2.收楼通知书、快递妥投证明，证明被告已经在收楼前向业主邮寄收楼通知，履行了告知义务。本院依法组织当事人进行证据交换及质证，本院对原、被告提交的证据真实性予以确认，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年4月10日,两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定两原告向被告购买佛山市禅城区*****侧、彩虹路北侧地块三绿地璀璨家园彩虹北二街11号四座4202房，预测建筑面积111.23平方米，套内建筑面积87.20平方米，房屋总价为1514953元，出卖人应当于2019年9月30日前向买受人交付该商品房。买受人查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……《合同补充协议一》第十条第4点约定“该商品房建筑面积和共有建筑面积（分摊）面积如有差异，双方同意不作补差处理。”两原告陈述：原告于2019年9月29日收到被告发出的收楼通知，但原告仅是验收，没有收楼，房屋存在太多的质量问题，不符合收楼条件；直到整改完毕，原告于2020年1月7日才收楼。另查明一，根据《房屋测绘报告书》上载明，案涉房屋建筑面积110.53平方米，套内面积87.20平方米。另查明二，被告庭审后书面陈述：关于装修事宜，被告成立全资子公司佛山市申灿装饰设计工程有限公司拟针对业主购买的房屋进行装修，故当时准备了三方协议，且原告和被告均已签署，申灿公司并未签署。因实际上装修合同内约定的装修义务是由被告完成的，装修合同内约定的款项亦为房价款的组成部分，实际收款单位也为被告，原告对该款项的组成性质并无异议。原、被告双方均以实际行动履行了装修合同义务，已经构成事实合同。现被告上述全资子公司已经注销，且并非其履行合同，故被告对原告主张提供合同事宜无异议，但需原告重新与被告签署装修协议。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政规定的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。第一，两原告主张的房屋建筑面积差异补偿款问题。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，房屋按套内面积计价，建筑面积为111.23平方米，套内建筑面积87.20平方米，而根据《房屋测绘报告书》，房屋建筑面积110.53平方米，套内建筑面积87.20平方米。因此，两原告认为约定的建筑面积大于实测建筑面积，被告应予以补偿。对此，本院认为，案涉《合同补充协议一》第十条第4点约定“该商品房建筑面积和共有建筑面积（分摊）面积如有差异，双方同意不作补差处理”，故案涉买卖合同约定按套内面积计价、合同约定的套内面积与实测套内面积不存在差异，而补充协议同时约定不对建筑面积补差处理的情况下，两原告诉请被告支付房屋建筑面积差异补偿款本院不予支持。至于原告主张补充协议第十条应当予以撤销，原告认为该条款是格式条款，签订合同当日签名次数多，来不及细看，该条有违诚实公正原则，应当撤销。原告作为完全民事行为能力人，应当对签订合同行为负责，不能以未看清楚相关条款为由主张撤销，此为其一。其二，补充协议为被告单方拟定，重复使用，确实为格式合同，但并非所有的格式合同都无效，只有在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，相关条款才无效。本案中，“双方不对建筑面积补差处理”存在两种情形，实测建筑面积大于约定建筑面积或实测建筑面积小于约定建筑面积，对签约双方是公平合理的，故不存在无效或可撤销的情形。因此，本院对于两原告主张撤销该条款、被告对建筑面积差异补偿的诉讼请求不予支持。第二，两原告诉请被告支付因质量延期收房赔偿金的问题。两原告认为，被告交付的商品房存在多处瑕疵，经过修复后两原告才于2020年1月7日收楼；被告则认为，其已经按照合同约定于2019年9月30日前给原告寄送收楼通知，且房屋已经经过竣工验收，质量合格，交付行为已经完成。双方争议焦点在于，商品房存在瑕疵交付时，以合同约定的交付时间届满还是以买受人实际收楼作为交付完成。首先指出的是，本院认定被告在向两原告交付案涉房屋时，房屋存在质量瑕疵，两原告在诉讼中提供了物业公司出具的《房屋维修记录表》拟证明存在46项问题，该维修记录虽然仅为复印件而被告不予认可，但结合原告聘请的验房公司出具的验房记录以及被告庭审后答复本院认可存在部分装修质量问题，本院认定被告在通知两原告收楼时，房屋存在瑕疵。其次，关于“交付使用”的认定。所谓的“交房”应以现实交付为准，亦即商品房的出卖人将出售的房屋至于买受人的控制之下，让买受人取得房屋的直接占有，通常表现为交付钥匙。买受人收到出卖人的书面收楼通知，无正当理由拒绝接受的，才构成受领迟延。反之，如果买受人存在合理理由拒绝接受，则不构成受领迟延。最后，经竣工验收合格的房屋并不绝对就达到了合格的标准，经竣工验收合格也并不等同于交付的每一套房屋都达到质量合格的强制性标准。开发商交付经验收合格但存在质量问题的房屋，属于瑕疵履行，买受人有权要求开发商修复后再接收房屋。买受人接受房屋时有权检验房屋是否符合质量约定，一般通过检查房屋外观或者表面发现房屋质量瑕疵，买受人经验收发现有质量瑕疵的，有权拒绝接收。在房屋维修完成再交付之前，买受人当然可以拒绝接受存在质量问题的房屋，买受人不构成受领迟延。本案中，两原告在2019年9月30日前收到被告发出的收楼通知，但此时由于房屋质量存在问题，两原告无法使用该房屋，如前所述，两原告不构成受领迟延，不能以2019年9月30日合同约定的收楼期限届满就视为两原告已收楼。本院认定被告属于瑕疵交付，导致两原告无法使用房屋，故原告主张赔偿该期间的损失，本院予以准许。至于损失的计算依据，两原告主张按照购房总价日万分之二的标准支付违约金从2019年10月1日起计至2019年12月11日，本院认为被告的瑕疵交付不等同于迟延交楼，在约定的交付日期之前，被告已经达到交楼条件并向两原告发出收楼通知，故不应当按照合同约定的迟延交楼标准计算损失，两原告的损失体现在该期间内无法使用房屋的损失，故本院参照佛山市禅城区住房城乡建设和水利局发布的《佛山市禅城区******指导租金标准》，确定两原告在被告修复案涉房屋期间的损失为110.53平方米×22元/平方米/月÷30×72天=5836元。第三，两原告诉请被告返还装修合同原件的问题。庭审中，两原告主张其在房屋装修合同签字后，被告一直不将原件提供，对此被告认可没有将装修合同提供给两原告，理由是合同的丙方佛山市申灿装饰设计有限公司未盖章签署，而实际装修是由被告完成，现佛山市申灿装饰设计有限公司已经注销，故需要原、被告双方重新签订装修协议。对此本院认为，对于《房屋装修及配套服务协议》，原、被告双方已经在合同上签名盖章，对相关内容达成一致协议，被告不向两原告提供协议原件显然无正当理据，至于被告认为该协议的丙方佛山市申灿装饰设计有限公司未盖章不影响其向两原告提供协议原件，故原告诉请有理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一百零七条，第《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市彩管置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向原告梁健宏、邓利芳支付赔偿金5836元；二、被告佛山市彩管置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向原告梁健宏、邓利芳提供案涉《商品房买卖合同（预售）》的补充协议二《房屋装修及配套服务协议》原件（合同具体内容详见本判决附件）；三、驳回原告梁健宏、邓利芳其他诉讼请求。如被告佛山市彩管置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本案受理费减半收取336元，由原告梁健宏、邓利芳负担56元，佛山市彩管置业有限公司负担280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁菡二〇二〇年四月二十二日洁萍附件：