河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终737号 上诉人（原审被告）：石家庄润珏企业管理有限公司，住所地：河北省石家庄市桥西区中华南大街176号万豪大厦609号。 法定代表人：赵玉辉，总经理。 委托诉讼代理人：金文岩，河北合明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李磊，河北合明律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司，住所地：河北省衡水市桃城区前进街与永安路西北角白庙村三层框架架构综合楼。 负责人：刘玉涛，经理。 委托诉讼代理人：金文岩，河北合明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李磊，河北合明律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：余桃元，男，1986年6月25日出生，汉族，住重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：张建华，衡水市桃城区金盾法律服务所法律工作者。 上诉人石家庄润珏企业管理有限公司、石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司因与被上诉人余桃元租赁合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石家庄润珏企业管理有限公司、石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决。并发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由： 一审法院认定事实不清，适用法律错误。 上诉人与被上诉人于2018年1月30日签订租赁协议，签订合同后，上诉人即将案涉商铺交由被上诉人经营，但被上诉人2月份经营1天，3月份经营27天，4月份未经营，5月份经营18天。以后再未到场经营。被上诉人的行为已经违反了双方的协议约定，故上诉人根据协议约定，有权将被上诉人所租商铺或推位收回另行出租，租金、协议保证金不予退还。一审法院判决上诉人退还协议保证金18000元。属于认定事实不清，适用法律错误。 在案涉合同中，结合租赁协议的第一条第一款之约定：租金忧惠政策为免租金壹年，合同的相对方即被上诉人，享受着免租金的丰厚待遇，却仍不按照合同约定，准时出勤，经常无故旷工，对上诉人所经营的商场带来了极为负面的影响；在签订合同之初，上诉人为了避免出现上述情况。才在《租赁协议》第三条第二款中约定：“为维护市场及客户的共同利益，被上诉人必须保证每天正常营业，不得随意关门停业，如确有急事必须向市场办管理人员提前请示，经批准后方可停业，否则上诉人有权将被上诉人所租的商铺或摊位收回另行出租，租金、协议保证金不退。这样才使得协议双方权利义务对等。但一审法院却直接“断章取义”，将协议第一条第三款的约定：“协议期满如乙方退出市场，在没有损坏房屋设施和交清水、电费情况下，甲方无息于15日内退还乙方保证金，若损坏房屋设施或未交清水、电费、用保证金抵顶，多退少补。”从租赁协议的整体内容中分离出来，仅凭该条款，直接认定案涉保证金为履约保证金。并非定金，其对案涉保证金的解释不符合法律规定的对合同条款的解释规则。上诉人认为，案涉协议保证金的性质认定为违约金更为适宜，一审法院的解释使得被上诉人在案涉合同中仅享有权利，而不承担义务；上诉人仅承担义务，而不享有任何权利，一审法院对协议条款的解释明显有违公平原则，也明显突破了合同当事人之间的意思自治。故一审法院适用法律错误。 并且在整个庭审过程中，双方当事人均未对案涉协议保证金的性质提出异议，一审法院在庭审过程中也未对案涉协议保证金的性质组织辩论，便直接在法院判决中认定协议保证金为履约保证金。明显违反了民事诉讼法中的辩论原则。违法剥夺了上诉人辩论的权利，根据《民诉法解释》第325条之规定。人民法院应当发回重审。 余桃元当庭答辩，一审判决正确，应予维持。 余桃元向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告返回原告保证金18000元及损失2000元。2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。 石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司、石家庄润珏企业管理有限公司辩称，原告诉请无事实及法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 一审法院经审理认定事实如下：2018年1月30日，原告余桃元（承租人、乙方）与被告石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司（出租人、甲方）签订《租赁协议》一份，约定被告石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司将位于衡水市桃城区摊位）出租给原告使用，租赁期自2018年1月31日至2019年1月30日，租金优惠为免租一年，原告余桃元向被告石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司交纳保证金18000元，协议期满如原告退出市场，在没有损坏房屋设施和交清水、电费情况下，被告石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司无息于15日内退还原告保证金。协议第四条约定，被告石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司向原告交付商铺后七日内，原告必须将房屋装修完毕并投入经营。逾期不开业，每逾期一天，被告石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司有权按年租金千分之三收取原告违约金。超过30日，被告石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司有权解除租赁协议，所交租金及保证金不予退还。同日被告石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司出具《收据》一份，载明今收到余桃元交来合同保证金18000元。现被告石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司已将北斗海鲜城租赁给案外人衡水吉美超市有限责任公司，且案外人已开业经营。以上事实有当事人陈述、提交的证据及庭审笔录在卷为证。 一审法院认为，原告余桃元与被告石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从《租赁协议》中关于“在签署本协议时，乙方向甲方交纳保证金，保证金18000元……。协议期满如乙方退出市场，在没有损坏房屋设施和交清水、电费情况下，甲方无息于15日内退还乙方保证金，若损坏房屋设施或未交清水、电费，用保证金抵顶，多退少补。”的约定来看，原告所支付的案涉18000元的性质应当是基于《租赁协议》的约定，而支付的履约保证金。案涉《租赁协议》关于该履约保证金的约定，并未明确其具有定金的性质，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条关于“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，案涉18000元履约保证金不具有定金的性质，出租人不能基于承租人未履行合同约定直接扣除全部履约保证金。履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，其功能在于为合同履行提供一种担保，根据债的担保的性质，履约保证金的性质为补偿性，即当缴纳履约保证金的一方当事人未履行合同约定的义务时，收取履约保证金的一方当事人可以从该保证金中扣除因对方未履行合同约定而给己方所造成的损失。如果在扣除违约损害赔偿后履约保证金还有剩余，应当在合同履行完毕或合同解除后，将剩余的履约保证金退还给对方当事人。本案中，案涉《租赁协议》第四条约定，被告石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司向原告交付商铺后七日内，原告必须将房屋装修完毕并投入经营。逾期不开业，每逾期一天，被告石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司有权按年租金千分之三收取乙方违约金。超过30日，被告石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司有权解除租赁协议，所交租金及保证金不予退还。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的合同解释的规则及涉案《租赁协议》上下文文义，将上述约定中“超过30日”理解为超过30日未开业更符合客观实际，故根据本案现有证据和《中华人民共和国公司法》第十四条关于“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，被告石家庄润珏企业管理有限公司应当将案涉18000元保证金退还给原告余桃元。如果出租人有新的证据能够证明承租人余桃元未履行《租赁协议》的约定而给自己所造成的实际损失，可以另行向原告主张。原告主张损失2000元，但未提交证据，本院不予支持。由于被告石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司已将北斗海鲜城租赁给案外人衡水吉美超市有限责任公司，且案外人已开业经营，《租赁协议》已事实上解除。综上所述，依据《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决，1、被告石家庄润珏企业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告余桃元返还保证金18000元；2、驳回原告余桃元的其他诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院二审围绕当事人的上诉请求进行审理。本案双方当事人争议的主要问题是，上诉人应否退还被上诉人保证金18000元。 首先，关于本案《租赁协议》约定的保证金性质问题。从《租赁协议》的内容看，保证金的目的是预防违约行为，担保合同的履行，应认定为履约保证金。一审法院对该保证金的性质的认定符合协议的目的，并无不当。上诉人认为将该保证金认定为履约保证金的约定会造成合同双方之间权利义务失衡，没有事实依据，不能认定，其以此为由主张一审判决认定事实错误，本院不予支持。 其次，关于上诉人称被上诉人租赁经营期间多天未开门营业，保证金不应退还问题。本案《租赁协议》第三条第2款约定，“为维护市场及客户的共同利益。被上诉人必须保证每天正常营业，不得随意关门停业，如确有急事必须向市场办管理人员提前请示，经批准后方可停业，否则上诉人有权将被上诉人所租的商铺或摊位收回另行出租，租金、协议保证金不退”。该条款明确约定，如出现被上诉人未按协议约定进行营业的情况，上诉人可以收回商铺，保证金不退。上诉人没有提供证据证明被上诉人未经批准擅自停业，并且以此为由要求收回商铺，解除租赁合同。故上诉人以此为由不予退还保证金事实依据不足，本院不予支持。 第三，关于导致本案《租赁协议》中止履行的原因。依据本案开庭查明的事实，2018年8月26日，上诉人在涉及本案经营的场所张贴“商户通知函”，该“商户通知函”载明，“因市场现有经营状况较差，经公司领导决定2018年8月27日星期一开始停业整顿，我们将尽快解决现有问题及经营状况，望商户予以支持配合。”该函的内容明确表明，是上诉人因市场经营状况较差，决定进行整改，并且上诉人在函中承诺，尽快解决现有问题及经营状况，故导致本案《租赁协议》中止履行的原因并非被上诉人所致，并且事后上诉人并未通知被上诉人所谓处理结果，本案《租赁协议》也没有恢复履行，争议商铺已实际另行出租，本案《租赁协议》实际已不能履行，故上诉人应当退还被上诉人保证金。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费250元，由上诉人石家庄润珏企业管理有限公司、石家庄润珏企业管理有限公司衡水分公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪庆华 审判员  李成立 审判员  李守文 二〇二〇年五月十八日 书记员  王聪颖 ——