广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初5104号原告：刘发，男，1986年7月15日出生，汉族，住广东省阳春市**************，公民身份号码441************910。委托诉讼代理人：项宇，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢丽玲，广东聚理律师事务所实习律师。被告：徐坦平，男，1975年2月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*****************，公民身份号码452************071。第三人：佛山市超越房地产经纪服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区********************之一。法定代表人：黎某1。原告刘发与被告徐坦平、第三人佛山市超越房地产经纪服务有限公司（以下简称超越公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘发及其委托诉讼代理人项宇、被告徐坦平到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年7月14日签订的《房屋买卖合同》(合同金额：680000元)；2.判令被告立即向原告赔偿双倍定金100000元；3.判令被告立即向原告赔偿贷款评估费6800元；4.判令被告立即向原告赔偿律师费损失5000元；5.本案全部诉讼费由被告承担。上述各项费用合计：111800元。事实和理由：2019年7月14日原告与被告以及第三人共同签订了《房地产买卖合同》，被告将位于佛山市顺德区****办事处新桂居民委员会和桂十街信业楼11-52的房屋以680000元的价格出售给原告。合同签订后，原告依约向被告指定的第三人方支付了50000元定金暂存，视为原告履行了支付定金义务。随后原告与广东银宇按揭服务有限公司签订了《房地产按揭服务协议》，并支付了6800元按揭评估费为该房屋办理按揭评估服务。被告收取定金后因该物业查封不能解封的原因导致该房屋于2019年8月31日前不能过户，原、被告及第三人签订了《卖方声明书》，约定如2019年12月8日前不能处理好该物业的查封问题，被告愿意赔偿原告贷款评估费、律师费等损失给原告。综述，原告已给予被告充足且合理的履行期限，但被告出售的房屋仍没法解封不能过户，导致上述合同目的不能实现，应为根本违约。被告辩称，无异议。第三人没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。被告对原告提交的证据均无异议，本院予以采信。被告及第三人均没有证据提交。经审理查明：2019年7月14日，徐坦平与刘发在超越公司的居间下签订了一份《房地产买卖合同》，约定：徐坦平自愿把坐落于佛山市顺德区****办事处新桂居民委员会和桂十街信业楼11-52的房屋（以下简称案涉房产）出售给刘发，买卖双方均知道该物业有抵押和查封等情况，经纪方已尽到告知的义务，如日后买卖双方出现任何违约，经纪方不承担任何责任；成交总价为680000元，刘发于2019年7月14日支付购房定金50000元交由经纪方暂存，该行为视为买方已缴定金义务；2019年8月31日前，买卖双方一起到房地产交易所办理该物业的买卖过户手续；本合同一经签署，买卖双方就有各自向经纪方支付该物业总价1.5%佣金的义务，卖方虚假陈述或权属存在纠纷，导致该物业无法转让，买方有权要求卖方双倍返还定金，并按本合同约定成效总价的20%赔偿买方损失，如果违约损失不足时需赔偿就以赔偿损失为准；买卖双方之间相互违约或单方违约，不能免除向经纪方支付佣金的义务，一方单方违约，违约方需按成交总价的3%支付佣金给经纪方。2019年7月14日，刘发将定金50000元支付至超越公司账户，徐坦平出具收据确认收到刘发定金50000元。同日，徐坦平、刘发、超越公司签订《补充协议》，约定：三方确认案涉房产的定金交由经纪方暂存，该行为视为买方已缴定金义务，待该物业查册无瑕疵这个条件达成后由经纪方直接将定金交付于卖方，如该物业查册后无瑕疵条件不达成，则不能达成该条件的过错方承担原房地产买卖合同的相关违约责任，经纪方有权将已产生的经纪佣金服务费在该物业定金中先行扣减，剩余部分退还给未违约方，买卖双方相关的违约责任按原合同自行处理。在《房地产买卖合同》签订之前，案涉房产被法院查封，刘发、徐坦平、超越公司均知悉。签订《房地产买卖合同》后，刘发申请房地产按揭贷款手续，并支出贷款手续费6500元。因案涉房产未解封，徐坦平、刘发、超越公司于2019年12月3日签订《卖方声明书》，载明：案涉房产因查封不能解封导致房产不能过户，原签署的房地产买卖合同的约定过户时间为2019年8月31日前，目前已经超过合同的约定时间，卖方即视为自动放弃出售案涉房屋，要求单方解除和刘发签署的房地产买卖合同并愿意承担相应的违约责任，包含但不限于赔偿买方所交付的双倍定金，成交价3%的经纪佣金，买方贷款的评估费，律师费等所有费用，经买卖双方协商2019年12月8日前卖方必须处理好该物业的查封问题，否则2019年12月8日赔付成交价的3%的经纪佣金20400元、买方贷款的评估费6800元，如卖方付清，经纪方无息退还卖方托管在经纪方的定金50000元，如不能付清，由买方通过法律途径追讨卖方所有费用。案涉房产至今未解封，徐坦平亦未赔付刘发上述约定的款项。刘发遂律师广东聚理律师事务所提起一审、二审诉讼及申请执行，支出律师费5000元。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，原告、被告、第三人签订的《房地产买卖合同》《补充协议》《卖方声明书》合法有效，对各方有约束力。虽然原告明知案涉房产已查封的情况下与被告签订房地产买卖合同，但双方亦同时约定2019年8月31日才办理过户手续，即被告承诺在此之前处理好案涉房产查封的问题，但逾期未能解封案涉房产，已构成违约。三方于2019年12月3日签订的《卖方声明书》中对解除《房地产买卖合同》协商一致，《房地产买卖合同》于2019年12月3日解除。虽然被告在《卖方声明书》中自愿承担合同解除后的违约责任，包括向原告双倍返还定金、赔偿原告成交价3%的佣金、贷款评估费6800元、律师费等，其中原告主张的佣金、贷款评估费、律师费均为原告主张的实际损失，定金罚则制度的设立本质上是为了弥补守约方在违约方违约后受到的损失，应遵循损失填平的原则。双倍返还定金足以弥补原告的上述损失，因此原告要求被告另行赔偿贷款评估费6800元及律师费5000无理，本院不予支持。由于原告交付给被告的定金50000元由第三人代管，而第三人主张应先扣减中介费20400元后退还剩余定金，为妥善处理原、被告及第三人的债权债务关系，本院在本案中一并处理第三人应收取的佣金金额问题。被告在《卖方声明书》承诺愿意承担佣金20400元，且在《补充协议》同意第三人将佣金在定金中先行扣减，剩余部分退还给未违约方，即被告对向第三人支付佣金20400元无异议。因此第三人代管的50000元中的20400元应为第三人所有。原告同意第三人先扣除佣金后再退还剩余款项，扣减佣金20400元后，第三人应向原告退还剩余款项29600元，该29600元应视为第三人代被告向原告退还的定金，因此被告还应再向原告退还定金20400元，并赔偿50000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告徐坦平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘发返还定金20400元；二、第三人佛山市超越房地产经纪服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘发退还29600元；三、被告徐坦平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赔偿50000元；四、驳回原告刘发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1268元（已减半收取并由原告刘发预交），由原告刘发负担134元，被告徐坦平负担1134元（被告徐坦平径向原告刘发支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宁瑞红二〇二〇年四月二十九日书记员  梁秀雯