山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初12730号原告：辛欣，男，1990年5月28日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被告：烟台宏晟物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区桑园路**。法定代表人：蒋小苹，经理。委托诉讼代理人：徐艺，女，该公司工作人员。第三人：烟台德信物业管理有限公司，，住所地烟台市芝罘区只楚路**法定代表人：刘明娟，经理。委托诉讼代理人:邓军，山东鑫士铭律师事务所律师。原告辛欣与被告烟台宏晟物业管理有限公司（以下简称宏晟公司）、第三人烟台德信物业管理有限公司（以下简称德信物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辛欣、被告宏晟公司的委托诉讼代理人徐艺、第三人德信物业公司的委托诉讼代理人邓军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告签订的《前期物业管理服务协议》及附件无效；2.要求被告返还原告已向第三人交付的全部物业费4680元（包括2017、2018、2019年度），停车费95元，共计4775元；3.要求被告承担对原告造成的损失344元（根据缴纳物业费时间和金额、按同期银行贷款利率计算）；4.要求被告限期公布物业承接查验备案情况；5.要求被告限期公布2016年1月至2019年5月烟台市芝罘区楚凤四街2号德信润福园小区（以下简称润福园小区）物业费支出、收入情况以及电梯、停车场等公共区域经营性收支情况。事实和理由：2016年8月4日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由被告负责润福园小区的前期物业管理服务。在协议履行过程中，原告及小区业主发现自2017年始物业公司提供给业主的收款收据上载明的收款人为第三人，小区楼道公告栏张贴的通知落款同样为第三人，小区物业工作人员着装印有“德信物业”的标识。被告未经原告及小区业主的同意，擅自将协议下的全部权利义务转让给第三人，未严格按照《物业承接查验办法》的规定在物业管理部门进行物业承接验收备案工作，第三人不具备向原告收费的权利。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。被告在未告知原告情况下，擅自转让物业服务内容，严重侵犯了原告的合法权益。被告辩称，其没有参与润福园小区的物业管理，亦未收取原告的物业费等费用，请求驳回原告的诉讼请求。第三人述称，其根据开发商烟台德信房地产开发有限公司（以下简称德信房地产公司）的指定承担润福园小区的物业服务，原告接受了第三人的物业服务，并向第三人交付物业费以及停车费等。诉讼中，原告变更诉讼请求：1.要求确认原、被告签订的《前期物业管理服务协议》及附件无效。2.要求第三人返还原告已交付的2017年4月1日至2019年3月30日期间的物业费4640元、利息344元，停车费95元，共计5079元。3.要求第三人限期公布物业承接查验备案情况。4.要求第三人限期公布2016年1月至2019年5月润福园小区物业费支出、收入情况以及电梯、停车场等公共区域经营性收支情况。对原告变更后的诉讼请求，被告认为与其无关。第三人认可其已收取原告2016年8月至2017年9月期间物业费316元（优惠一年）、2017年10月至2019年3月期间物业费3798元，但其已提供物业服务，不同意返还物业费、利息及停车费，原告的其他诉讼请求没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）原告是坐落于烟台市芝罘区房屋的业主。2016年8月13日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，就双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量及物业服务收费内容等进行约定，物业收费标准为高层住宅1.5元/平方米/月，电梯费0.3元/平方米/月。该协议签订后并未履行，被告未对润福园小区进行物业管理。2020年4月20日，润福园小区开发商德信房地产公司与第三人德信物业公司签订《前期物业管理委托合同》，德信房地产公司选聘第三人为润福园小区提供前期物业服务，约定委托管理服务期限自2015年6月8日至2020年6月7日，并就物业服务内容、物业服务质量要求、物业办公用房及物业服务费用等作出约定，物业收费标准为住宅1.8元/平方米/月。2019年11月21日，德信房地产公司出具的证明中载明：其公司开发了润福园小区，在预售阶段选聘的物业公司是被告宏晟公司，在房屋交付阶段其公司另行选聘的物业公司为第三人德信物业公司，其公司没有与被告宏晟公司办理过物业移交，被告宏晟公司没有参与物业管理。2020年4月25日，德信房地产公司出具的证明中载明第三人德信物业公司对润福园小区进行物业服务的内容。2020年4月，第三人就润福园小区2016年7月至2019年12月期间物业服务费收支情况在小区内进行了公示。第三人未对润福园小区的物业承接查验进行备案。（二）原、被告对以下证据和事实存在争议1.原告主张其2019年4月看到第三人在小区张贴的通知，才知道是第三人在小区提供物业服务。原告还称自2017年10月1日始其向户名烟台德信物业管理有限公司、收款账号为37×××27的银行账户转账交纳物业费，但其并不知道是被告收取还是第三人。第三人对原告陈述有异议，认为原告向第三人账户支付物业费，而且原告在诉状中称“原告发现2017年物业公司提供给业主的收款收据上载明的收款人为第三人，小区内公告栏张贴的通知落款是第三人，小区物业工作人员着装印有‘德信物业’的标示”，可以证明原告早已知晓提供物业服务的是第三人，而非被告。2.原告提交2016年8月13日物业费收据2张，证明被告收取原告2016年8月13日至2017年9月30日期间物业费316元、装修垃圾清运费753元。该2份收据均加盖“烟台宏晟物业管理有限公司德信润福园物业服务中心财务专用章”。第三人表示费用是第三人收取。被告表示其没有收取原告费用。3.原告主张2017年4月1日至2019年3月30日期间，其向第三人缴纳物业费4640元，提供第三人出具的山东增值税电子普通发票三张，载明2018年4月14日至2018年9月30日期间物业费1160元，2018年12月12日至2019年5月27日水费138.30元，2018年10月1日至2019年3月30日期间物业费1160元。第三人认为原告应按照票据金额计算物业费。4.原告对第三人就物业服务费收支情况进行的公示有异议，认为未包含电梯收入、小区内饮水机租赁收入等，不能证明其尽到了公示义务，公示内容是造假。5.原告对2020年4月20日德信房地产公司与第三人签订《前期业务管理委托合同》有异议，认为该合同未经公示，属于后期补签合同，该合同没有法律效力。本院认为，（一）依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，润福园小区开发商德信房地产公司与第三人签订的《前期物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效，效力及于润福园小区包括本案原告在内的每一位业主。物业服务费是第三人维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；原告接受了第三人提供的物业服务，就有义务按约定向第三人缴纳物业服务费用。原告主张自2019年4月始才知道第三人在小区提供物业服务，与其民事起诉状中陈述不符，结合原告自2017年10月始向第三人银行账户交纳物业费的事实及本案相关证据，可以认定自2016年7月始第三人为润福园小区提供物业服务,小区业主事实上也接受了相关服务,业主应当及时、足额交纳物业服务费，现原告要求第三人返还物业费4680元、利息344元、停车费95元，本院依法不予支持。（二）原告要求确认原、被告签订的《前期物业管理服务协议》及附件无效，被告否认其将润福园小区的全部物业管理一并转让给第三人，结合开发商出具的证明及开发商与第三人签订的《前期业务管理委托合同》，原告主张被告将润福园小区的全部物业管理一并转让给第三人，本院不予采信，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》及附件是双方当事人真实意思表示，且未违法法律、行政法规的强制性规定，虽然其后被告未对润福园小区进行物业管理，但不能据此认定该协议及附件无效，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。（三）第三人尚未进行物业承接查验备案，故原告要求第三人公示备案情况，本院不予支持。（四）原告要求第三人公布2016年1月至2019年5月期间润福园小区物业费支出、收入情况以及电梯、停车场等公共区域经营性收支情况，结合本案中第三人自2016年7月始管理小区，且第三人已就2016年7月至2019年12月期间的物业费收支情况在润福园小区进行了公示的事实，故原告该项请求，本院不予支持。原告抗辩第三人的公示内容是造假，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、驳回原告辛欣对被告烟台宏晟物业管理有限公司的诉讼请求。二、驳回原告辛欣对第三人烟台德信物业管理有限公司的诉讼请求案件受理费50元，由原告辛欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于  克  晓人民陪审员 杨  秀  伟人民陪审员 车  爱  东二〇二〇年五月二十九日书 记 员 姜慧萍（代）