贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初4881号原告：贵州瑞腾商业运营管理有限公司，统一社会信用代码915226203469715924，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区凯开大道619号红星美凯龙生活馆。法定代表人：曹小良。委托诉讼代理人：黎承芳（特别授权），女，1995年3月11日出生，住贵州省凯里市。被告：梁云，女，1975年8月15日出生，汉族，住贵州省凯里市。原告贵州瑞腾商业运营管理有限公司（以下简称：瑞腾公司）诉被告梁云租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理，依法适用简易程序，与另案被告林锡鹏合并，于同年5月15日公开开庭进行了审理，原告瑞腾公司委托诉讼代理人黎承芳，被告梁云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞腾公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2019年1月1日至2019年9月8日门面租赁费、市场运营管理费共计42043.9元；二、判令被告支付其逾期支付的门面租赁费、市场运营管理费的利息928.62元（以欠付的门面租赁费、物业管理费为基数按照中国人民银行同期年利率4.75%从2019年1月1日起暂算至2019年9月8日分段计算，后期逾期利息以相同标准计算至付清全部门面租赁费、市场运营管理费为止）；三、判令被告支付原告2019年6月1日至2019年7月31日水、电费共计人民币821.6元，逾期未缴纳水电费产生的水、电代办费958.52元（以欠付的水费、电费为基数按照日2%分段计算）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月16日，原、被告双方签订《凯里浙商建材城市场服务合同》，主要内容：原告瑞腾公司（甲方）将位于凯里经济开发区门面（面积283.18㎡）租赁给被告梁云（乙方）；租赁期限自2018年7月1日起至2023年6月30日止，门面租赁及服务期限共五年，被告先交费后再使用，下次交费须提前7日完成。按月缴纳市场运营管理费，2018年7月1日起，市场运营管理费按9元／月／㎡，每月为2548.62元；门面租赁费按9元／月／㎡，每月为2548.62元；乙方进场第一次租金按季度支付，第二次及以后按半年支付；甲方每月20日起收取经营户电费，暂定按1.4元／度执行，乙方须在开始收取后7个工作日内向甲方付清电费，由甲方统一向供电部门缴纳，如供电部门电费价格调整，甲方有权作出相应调整。根据《电力供应与使用条例》第27条、第39条规定及《供电营业规则》第82、83、98条规定，乙方逾期未支付电费，每天按应支付总额的2%加收代办费；甲方每月20日起收取经营户水费，暂定按4.5元／吨执行，乙方须在开始收取后的7个工作日内向甲方付清水费，由甲方统一向供水部门缴纳。如供水部门水费价格调整，甲方有权做出相应调整。乙方逾期未支付水费，每天按应支付总额的2%加收代办费。原告依约将上述房屋交房给被告承租使用，而只支付了部分费用。2019年1月1日至2019年9月8日，被告一直使用甲方的门面但尚未缴纳任何租金及市场运营费。原告特向法院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告梁云辩称：一、被告拒不支付租金、管理费等，是居于以下情形：1.2018年12月至2019年2月期间，发生大雪压倒出租门面铁皮房，导致四处漏水、水管爆开，使得被告待出售的汽车配件损坏，卷闸门自动开关，无法经营。为此，被告多次联系原告来协商处理，原告一直借故推迟，未修缮损坏的铁皮房、水管等；2.原告公司工作人员，未经被告允许，多次翻入被告店内进行断电，还拆除了卷闸门电机，造成被告店内的四轮定位机被烧坏，以及高端品牌机油丢失，损失达四万元以上，原告应该赔偿被告损失。被告因此事曾向当地警方报案，得到回复是要求被告列出损失清单，之后不了了之；3.居于上述两点，被告多次寻求协商未果，原告竟找人对被告的老公，进行殴打，性质恶劣；4.被告在被骚扰和攻击之后，原告才开始与被告协商，经协商，被告搬出退租，因上述1-3点，且被告主张用其缴纳的3个月租金用作抵交租金和原告欠付被告的汽车保养费、洗车费共计1300元左右抵作水、电费，为此，双方互不相欠。二、被告不认可欠原告市场运营管理费。虽然，被告签署了合同，但合同系原告事前拟好，被告未认真阅读里面的内容。在租金本来就很高，且合同已约定原告向被告收取物业费的前提下，原告再向被告收取市场管理费，没有法律依据，应该无效。本院经审理认定事实如下：2018年5月16日，原告瑞腾公司（甲方）与被告梁云（乙方）签订《凯里浙商建材城市场服务合同》，主要内容：被告租赁原告所有的位于凯里市门面，面积283.18㎡；租赁期限自2018年7月1日起至2023年6月30日止；门面租赁及服务期限共五年，被告先交费后再使用，下次交费须提前7日完成；被告按月交纳门面租赁、市场运营管理费，2018年7月1日起，市场运营管理费按9元／月／㎡，每月为2548.62元；门面租赁费按9元／月／㎡，每月为2548.62元，每月的门面租赁、市场运营管理费共计5097.24元；甲方每月20日起收取经营户电费，暂定按1.4元／度执行，乙方须在开始收取后7个工作日内向甲方付清电费，由甲方统一向供电部门缴纳，如供电部门电费价格调整，甲方有权作出相应调整，乙方逾期未支付电费，每天按应支付总额的2%加收代办费；甲方每月20日起收取经营户水费，暂定按4.5元／吨执行，乙方须在开始收取后的7个工作日内向甲方付清水费，由甲方统一向供水部门缴纳，如供水部门水费价格调整，甲方有权做出相应调整。乙方逾期未支付水费，每天按应支付总额的2%加收代办费。在本协议期间，甲方应对凯里浙商建材城公共设施设备进行维护，并保证其正常使用和运转，但甲方若遇特殊原因未及时处理，乙方不得以此类问题拒交各种费用，否则视为乙方违约；为保障乙方合法权益，乙方在签订本协议前应确定甲方所提供门面内设施设备完好，并能正常使用，本协议的签订，则视为乙方已进行此项行为，合同生效之日起，在市场服务期间有任何损坏，由被告自行负责维修，其费用概由乙方自行承担。合同签订之后，原告将上述房屋交付给被告承租使用，被告依约支付相关费用至2018年12月份。2018年12月30日至2019年2月期间，被告承租的门面房屋遭受大雪覆盖，导致房顶铁皮变形、卷闸门打不开等，被告申请原告安排修缮，原告以根据合同约定该修缮义务由被告自行负责为由拒绝，导致被告无法正常经营。时至2019年6月份，原告开始向被告催收租金、管理费等，双方为此发生分歧，协商未果，被告于2019年9月8日搬离承租房屋。同时查明，被告尚欠原告2019年6月1日至2019年7月31日的水费61.6元，电费760元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合本案，原、被告经充分协商之后，签订了《凯里浙商建材城市场服务合同》，双方就租赁标的，费用的计算、收取等内容进行了约定，内容未违反法律的禁止性、限制性规定，合同自双方签字即生效，对双方具有约束力。原告作为出租人，应将符合约定用途的门面交予被告承租，在租赁期还需保证出租物符合租赁用途，是原告应负的基本合同义务。而原告得知大雪事件之后，拒绝维修，导致租赁物不符合租赁用途，被告无法经营，原告的行为构成对其在先义务的履行不符合约定，被告作为后履行一方，有权拒绝支付租金、管理费。为此，原告诉请被告支付租金、管理费以及利息，本院依法予以驳回。被告因租赁而使用了水、电，依约应向原告支付该项费用，被告答辩称用其对原告员工的洗车费、机油费等的债权，向原告主张抵消，原告不同意抵消，经查，被告提交的证据未能证明其对原告享有债权，为此，被告的抵消主张，本院不予采纳，被告需向原告支付水、电费，共计821.6元。原告还主张因被告拖欠水电费，依约应承担代办费，经查，虽然，双方在合同中有此约定，但原告已向水电部门缴纳了该款项，为此向被告主张收取代办费，无事实依据，本院不予支持。原告主张大雪事件，发生在被告已经接受承租之后，依据合同条款4.4和5.2的内容，该事件属不可抗力因素所导致，原告不负违约责任，且维修义务应由被告负责。对此，如本院前述，原告应保证出租物在租赁期间，符合约定的租赁用途，大雪事件之后，原告在得到被告申请其维修之后，应积极修缮，因原告消极未维修，导致其合同的基本义务履行不符合约定，且大雪事件不符合双方合同中条款4.4的情形，故本院对原告的该项意见，不予采信。被告仅以答辩方式主张因大雪事件、原告工作人员擅自进入其店内等，导致其损失，原告应赔偿损失，根据不告不理原则，本院在本案中不予一并审理，被告可以另行合法途径解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释＞第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告贵州瑞腾商业运营管理有限公司在本案中的第一、二项诉讼请求；二、被告梁云于本判决生效之日起十日内向原告贵州瑞腾商业运营管理有限公司支付水、电费821.6元；三、驳回原告贵州瑞腾商业运营管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费918元减半收取459元，由原告贵州瑞腾商业运营管理有限公司负担459元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  刘建忠二〇二〇年五月二十七日法官助理杨楚楚书记员唐培忠