河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终4364号上诉人（原审原告）：范婷婷，女，1989年7月31日生，汉族，住河南省焦作市中站区，现住。委托诉讼代理人：孙浩，男，1991年9月6日生，汉族，住河南省杞县，系范婷婷之夫。被上诉人（原审被告）：开封安联置业有限公司，住所地：开封市西大街**。法定代表人：杨涛，执行董事。委托诉讼代理人：张焱，公司员工。上诉人范婷婷因与被上诉人开封安联置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河南省开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初1878号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范婷婷上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判开封安联置业有限公司支付范婷婷逾期交房违约金15297.75元（暂计算至2019年6月30日止），并按照合同约定支付至实际交房之日止；2、判令开封安联置业有限公司将南侧卧室阳台按照合同中建筑图纸改为开敞阳台并重新测量建筑面积；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、就违约金一事协商一致不是事实，房屋交付收条系被上诉人强制要求上诉人签署，在签署收条时备注保留相关权利的意思表示，上诉人一审提交的视频、图片等证据可以证明，上诉人不同意免除被上诉人逾期交房违约金。2、被上诉人在法定相关验收备案未完毕前，没有提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》情况下，要求上诉人收房，不符合法律规定，请二审法院查明涉案商品房建设工程竣工验收备案的具体情况。3、被上诉人一审提交的停工通知不能证明是针对被上诉人作出，也没提交证据证明其真实性和有效性，一审据此认定停工缺乏事实依据；4、一审法院认定被上诉人擅自变更设计影响房屋面积构成违约情况下不承担违约责任错误。综上，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人开封安联置业有限公司答辩称，1、上诉人在收楼时签署的收条已表明上诉人就收房逾期违约金一事双方达成了一致意见，原审法院根据相关证据驳回了上诉人的相关诉讼请求事实清楚，并无不当，应予以维持。2、关于房屋是否达到交付条件的问题，被上诉人已提交了五方验收记录证明该房屋已经达到合同约定的交付条件，并邮寄了交房通知，报纸上告知交房时间及地点，上诉人在接到被上诉人通知后，交付房屋，上诉人称房屋不符合交付条件无事实根据，应予以驳回。3、关于停工，市政府的停工文件不是针对上诉人下发，而是全市所有的施工工地下发，原审法院已认定了被上诉人提供的停工文件的事实，原审法院认定事实清楚，符合法律相关规定，应予以维持。4、关于上诉人所称市政工程停工事宜，被上诉人在知悉该涧水河工程影响施工后，第一时间已通过报纸公告告知上诉人，并在原审中提交了市政公司出具的证明，证明被上诉人因该工程造成了相应时间的停工，该工程属于政府行为，依据合同应予以免责。5、上诉人按照核审后的施工图纸及建筑设计院出具的设计变更进行施工符合法律规定，不存在擅自变更的情形，该变更并未影响上诉人所称的重大权益，且未达到合同约定的通知条件，不构成违约，原审法院对此认定错误，应予以纠正。范婷婷向一审法院起诉请求：1、判令开封安联置业有限公司支付范婷婷逾期交房违约金15297.75元（暂计算至2019年6月30日止），并按照合同约定支付至实际交房之日止；2、判令开封安联置业有限公司承担逾期交房期间范婷婷支出的房屋租金6386.3元（暂计算至2019年6月30日止），并支付至实际交房之日止；3、判令开封安联置业有限公司将北侧卧室按照合同中建筑图纸改为卧室带阳台；4、判令开封安联置业有限公司将南侧卧室阳台按照合同中建筑图纸改为开敞阳台并重新测量建筑面积；5、本案诉讼费由开封安联置业有限公司承担。一审法院认定事实：2017年6月20日，范婷婷（××）与开封安联置业有限公司（出卖人）签订一份商品房买卖合同及补充协议。该合同约定，范婷婷购买开封安联置业有限公司开发的位于东京××道北侧、东郊变电站东侧的安联·风度柏林8号楼3单元10层1001号房屋一套，建筑面积为93.67平方米，房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米4904.3元，总金额为459392元。出卖人应当在2018年7月31日前，将通过单体楼竣工验收的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的。除上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理：逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为××选择继续履行合同，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还已付购房款，并按××已付购房款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，但该违约金总额最高不超过××已付购房款的10%。出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响××所购商品房质量或者使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达××：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；供热、采暖方式。商品房买卖合同所附房屋平面图显示，涉案商品房南侧卧室阳台为开敞阳台。2018年1月9日，设计单位将安联·风度柏林项目8#、10#住宅楼南侧开敞阳台变更为采用塑钢窗全封闭，开封安联置业有限公司根据该设计变更将8#住宅楼南侧卧室阳台修建为封闭阳台，但未通知××。涉案商品房北侧卧室与阳台之间未修建隔断。2019年6月28日，涉案商品房所在的安联·风度柏林10#住宅楼，经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格。2019年6月28日，开封安联置业有限公司在汴梁晚报上刊登交房通知，通知安联风度柏林8号楼、10号楼已达到交房条件，于2019年6月29日在风度柏林项目集中办理交房手续。范婷婷于2019年8月7日接收房屋，并向开封安联置业有限公司出具一份收条，显示：业主范婷婷购买的安联风度柏林小区8号楼2单元1001室房屋一套，因逾期交房事项经协商一致，开封安联置业有限公司给予补偿共计人民币0元，其中抵面积差0。现已收到，其他各节不再追究。需补款11180元。范婷婷于2019年8月6日向一审法院提交起诉状，诉状中载明的第一项诉讼请求是依法判令开封安联置业有限公司履行合同，向范婷婷交付房屋，鉴于其于2019年8月7日收房，故在庭审时范婷婷不再主张该项诉讼请求。范婷婷在庭审时提交视频资料用以证明范婷婷在签订上述收条时双方并未就违约金事宜协商一致，签署收条是为了收房，系被迫的。视频资料显示有范婷婷与开封安联置业有限公司工作人员协商收条上关于违约金的表述问题，范婷婷称开封安联置业有限公司没有与范婷婷协商违约金事宜，不应让范婷婷签署放弃违约金要求的收条。开封安联置业有限公司工作人员称如范婷婷对收条上违约金的表述有异议可以先不办理收房手续，通过其他途径主张权利。另查明，开封市城市和水环境整治指挥部、开封市扬尘管控办公室通知，自2017年7月27日19时至29日，全市停止一切土石方（含拆迁）作业活动；自2017年8月9日20时至8月10日12时，全市停止一切土石方（含拆迁）作业活动；自2018年7月28日0时至7月31日24时，全市各类建设工程（包括房屋建筑、拆迁、市政、水利、交通等）根据空气污染状况，工地现场监控数据PM10超过55微克每立方米时停止施工。开封市环境污染防治攻坚战领导小组办公室通知，自2017年9月16日22时至21日24时，建成区内除涉及民生工程外，其他建筑工地要停止户外施工和拆迁作业；自2017年10月16日12时至22日24时，除涉及民生工程外，其他建筑工地要停止户外施工（含喷涂粉刷等）和拆迁作业；2017年10月29日全市各建筑工地停止一切土石方作业；自2017年11月2日14时至8日，施工单位停止建筑工地室外作业（含电焊、喷涂、粉刷等作业，不含塔吊和非焊接的钢筋捆扎作业），施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业；自2018年3月22日16时至29日0时，施工单位停止施工工地开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业；自2018年11月1日0时至2018年11月6日10时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业；自2018年11月12日18时30分至2018年11月16日13时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业；自2018年11月18日12时至2018年12月6日8时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业；自2018年12月9日0时至2019年4月1日0时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业、混凝土浇筑和砂浆粉刷砌筑作业。开封市龙亭区住房和城乡建设区通知，自2017年11月15日0时至2018年3月15日，实施“封土行动”，全区所有建筑工地全面停止施工，严禁各类建设工程土石方作业。开封市建筑安全监督站通知，2018年6月6日停止土石方作业。开封安联置业有限公司因此停工290天。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于违约金，开封安联置业有限公司提交有范婷婷收房时向开封安联置业有限公司出具的收条，用以证明双方已就违约金事项达成一致意见，范婷婷对收条的签字没有异议，但认为该收条系被迫签署的，并非范婷婷的真实意思表示。范婷婷在收房前已提起诉讼要求开封安联置业有限公司履行合同交付房屋并支付违约金，后又办理收房手续并向开封安联置业有限公司出具了收条，且其对签署收条的法律后果系明知的，因此不能认定该收条非范婷婷的真实意思表示。鉴于双方已就违约金事项达成一致意见，且不违反法律规定，故一审法院对该合意行为予以确认。对范婷婷要求开封安联置业有限公司支付违约金的诉讼请求不予支持。因双方已就逾期交房的违约责任进行了明确约定，故范婷婷要求开封安联置业有限公司支付逾期交房期间租金的诉讼请求于法无据，不予支持。商品房买卖合同所附房屋平面图显示北侧卧室与阳台之间有隔断，开封安联置业有限公司应当严格按图施工，现北侧卧室与阳台之间未修建隔断，开封安联置业有限公司违反了合同约定，应承担继续履行的责任，对范婷婷要求北侧卧室阳台按照合同中建筑图纸修建的诉讼请求，一审法院予以支持。商品房买卖合同所附房屋平面图显示南侧卧室阳台为开敞阳台，开封安联置业有限公司建设的系封闭阳台，因该项变更涉及房屋面积，开封安联置业有限公司未与范婷婷协商一致擅自变更合同约定，应属违约。但鉴于该项设计变更经设计单位同意，且房屋已经建成并经验收合格，不宜部分拆除，故对范婷婷要求将封闭阳台改为开敞阳台并重新测量面积的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、开封安联置业有限公司于本判决书生效后二十日内按照与范婷婷签订的商品房买卖合同所附房屋平面图建设安联·风度柏林第8号楼3单元10层1001号房屋北侧卧室阳台。二、驳回范婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取171元，由范婷婷负担80元，开封安联置业有限公司负担91元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，上诉人范婷婷与被上诉人开封安联置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当认定有效，对双方当事人均有约束力。关于范婷婷要求开封安联置业有限公司支付逾期交房违约金的上诉请求，经查，在一审诉讼过程中，范婷婷为开封安联置业有限公司出具收条一份，收条显示双方已经逾期交房事项协商一致，开封安联置业有限公司补偿范婷婷0元，双方其他互不追究。上诉人范婷婷作为完全民事行为能力人在收条上签字时，应对其内容进行审查，上诉人在收条上签字，应视为同意接受该收条的约束。现范婷婷提出系被迫出具收条，要求开封安联置业有限公司支付逾期交房违约金的上诉请求证据不足，本院不予支持。关于交房条件，《商品房买卖合同（预售）》第九条：“该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件”；《补充协议》第三条：“关于合同第九条约定的该商品房的交付条件以本条约定为准：关于该商品房交付条件约定为：出卖人已通过该商品房单体楼竣工验收，××自愿同意不以取得该商品房建设工程竣工验收备案证明作为交付条件。”故，双方关于交房条件为双方约定的应为该商品房单体楼经竣工验收合格。涉案房屋于2019年6月26日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格。2019年6月29日，开封安联置业有限公司在汴梁晚报上刊登交房通知，通知涉案楼房已达到交房条件，要求业主于6月29日办理交房手续。范婷婷于2019年8月7日接收房屋。因此，范婷婷主张案涉房屋不具备交房条件并要求被上诉人承担违约责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人要求开封安联置业有限公司将南侧卧室阳台按照合同中建筑图纸改为开敞阳台并重新测量建筑面积的诉讼请求，经查，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十五条规定，“双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响××所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日将书面通知送达××。出卖人未在规定的期限内通知××的，××有权解除合同。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式。”2018年1月9日，经设计单位同意，开封安联置业有限公司将涉案房屋的南侧开敞阳台采用塑钢窗全封闭，开封安联置业有限公司未按照约定将设计变更通知××，存在违约。一审考虑该项设计变更经设计单位同意，且房屋已经建成并验收合格并办理入住的情况下，不宜部分拆除，而驳回范婷婷的该项诉讼请求正确，本院应予以维持。综上，上诉人范婷婷的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费182元（上诉人范婷婷预交342元，其余需退），由上诉人范婷婷负担。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二〇年五月二十二日书记员  陈艳艳