湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1118号原告（反诉被告）:颜顺利，男，1974年4月21日出生，汉族，住新疆阿克苏市。委托诉讼代理人：吴彭飞，湖南湘军麓和律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓代华，男，1981年2月2日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：扶琎，湖南云天律师事务所律师。原告（反诉被告）颜顺利（以下简称原告）与被告（反诉原告）邓代华（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人吴彭飞，被告的委托诉讼代理人扶琎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判决被告支付原告7-12月、1月七个月房租共计33600元，双倍计费67200元；2、判决被告按照《房租租赁合同》中约定支付违约金和门面、精神损失费共计50000元；3、判决被告承担本次诉讼费用及财产保全费用；4、判决被告退还钥匙，清空门面一切物品；未交回门面前所产生的一切费用均由被告承担。本案诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、判令解除原被告双方于2018年9月30日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告将位于长沙市雨花区万科金域华府2栋-101号门面腾空交还原告；3、判令被告向原告支付租金，自2019年7月1日起按每月4800元的标准至实际腾还涉案门面之日止的租金（暂计算至2020年1月31日的租金为33600元），并按每天租金160元的标准向原告支付自2019年7月1日起至实际腾还涉案门面日止的违约金（暂计算至2020年1月31日的违约金为33600元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月30日，原、被告就被告承租原告所有的位于长沙市雨花区万科金域华府2栋101号门面签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限12年，即2019年1月1日起至2030年12月31日止；房屋租金为每月4800元，支付方式为半年付，后期支付时间提前15天交付下期租金。合同签订后，原告按合同约定交付了门面，被告向原告支付了截至2019年6月31日止共计半年的租金。此后，经原告多次要求，被告未按合同约定履行给付租金的合同义务。原告多次催缴不成，为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告邓代华辩称：1、原告与被告签订的租赁合同早已解除，原告诉请的租金、违约金无事实与法律依据，应予驳回。（1）被告承租涉案房屋的目的系用于酒店经营，并作为酒店大堂使用。但涉案房屋属于万科金域华府2栋的消防安全出口，无法通过消防安全检查，不能作为酒店大堂使用，并随时面临处罚、拆除的风险。被告因此在2018年12月9日之前多次通知原告要求解除合同并退还已缴纳的租金及押金，但双方协商未成；（2）被告知道上述事实后，依法立即通知了原告要求解除合同，原告未在法律规定的异议期内向人民法院提出异议，故双方签订的租赁合同已经解除，原告要求支付租金的诉讼请求，不应予以支持；（3）为确保双方合同已经解除及原告退还租金、押金，2019年9月19日，被告再次通过电话、短信方式跟原告确认了合同已经解除的事实，原告表示认可；（4）双方约定的租赁期限是2019年1月1日起，合同约定免租期45天，加上已支付的6个半月租金，被告的租金已支付至2019年8月31日；（5）因原告的原因致使被告不能使用涉案房屋，被告因酒店经营需要，在通知原告解除合同后，已另行租赁门面用于酒店经营，并已另行支付了租金及押金。若还需向原告支付租金有悖公平原则；2、原告诉请的违约金不应支付，且诉请的过高；3、被告在签订《房屋租赁合同》后，从未使用涉案房屋。房屋内物品系前手承租人留下，与被告无关。原告要求被告腾空房屋于法无据，不应支持。被告提出反诉讼请求：1、判令原告与被告在2018年9月30日签订的房屋租赁合同于2018年12月9日予以解除；2、判令原告退还被告已经交付的租金31200元及押金4800元；3、判令原告赔偿被告合理经济损失100000元；4、判令原告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告因酒店营业需要（作为酒店大堂使用）向原告承租了位于长沙市雨花区万科金域华府2栋-101号门面，双方于2018年9月30日签订的房屋租赁合同，就双方权利、义务进行了约定。合同签订后，被告依约支付了租金及押金。后被告准备将该房屋作为酒店大堂使用而办理消防安全备案时，被告知该房屋系万科金域华府2栋消防安全出口，不能通过消防安全检查。经多次协商未果，为酒店经营，被告在多次通知原告解除合同后，无奈于2018年12月9日另行租赁门面用于酒店大堂使用，并装修及支付了租金。被告认为原告违反法律、行政法规强制性规定，无法将通过消防检验合格的房屋租赁给被告，致使被告不能使用涉案房屋，无法实现合同目的。被告在得知房屋无法通过消防安全检查后第一时间通知了原告解除合同，原告也未在合同法规定的期限内提出异议，双方的租赁合同已经解除。被告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。原告就反诉辩称：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告未按合同约定履行义务，构成违约，应当腾还房屋、支付租金并承担违约责任；2、本案中，没有证据证明涉案房屋系消防安全出口。根据原告向法庭提交的不动产登记权证、被告提交的涉案门面平面图可以看出，涉案门面为合法产权商铺，原告具有合法房屋产权；3、本案所涉门面在出租给被告前，也一直是用于酒店大堂使用，使用时间已有近5年，被告对此一清二楚；4、根据《房屋租赁合同》第八条及合同补充条款，在租赁期限内需提前终止合同的，应当经双方协商一致才能提前解除租赁合同。被告在本案中系违约方，原告有权不退还押金；5、被告反诉请求第3项没有事实和法律依据，与原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与案外人颜平波系位于长沙市雨花区万科金域华府2栋101门面业主，二人系按份共有关系。2018年9月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》附《补充条款》一份，约定：原告将上述房屋出租给被告使用；房屋租赁期限2019年1月1日起至2030年12月31日至；房屋租金为每月4800元，支付方式为半年付；被告还需支付押金4800元；合同期内被告提前解除或未按合同约定交付租金，应当按照拖欠租金天数每天租金的双倍支付违约金；在收到原告催缴通知后15日内被告仍未支付租金的，原告有权解除合同，并不退还押金，作为违约金赔偿给原告；装修期为45天免租金；需提前解除合同的，原、被告通过协商处理，协商一致可提前解除；并就双方权利、义务进行了约定。案外人颜平波对上述合同予以认可。上述合同签订后，被告向原告支付了押金4800元，另支付了租金31200元。2019年9月，被告以短信方式向原告提出解除合同，但双方协商未果。本案诉讼中，被告陈述：其在签订上述房屋租赁合同后，从未实际收取、占有和使用本案所涉房屋。原告陈述：其不清楚本案所涉房屋的使用情况，该房屋目前是敞开、未上锁状态，但因房屋租赁合同尚未届满，故原告并未将房屋收回。本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案所涉位于长沙市雨花区万科金域华府2栋101门面，经不动产物权登记，具有合法效力。故原、被告就上述门面签订的《房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，可以作为本案的定案依据。被告支付了租金31200元后，未再按上述房屋租赁合同的约定支付租金，构成违约。原告要求解除《房屋租赁合同》并要求被告支付拖欠的租金、违约金，符合合同约定，本院予以支持。因原、被告未就《房屋租赁合同》的解除达成一致意见，故《房屋租赁合同》的解除，可以认定为原告提起诉讼之日，即2020年1月14日。关于拖欠租金的数额的认定。被告已支付了6.5个月租金31200元，且《房屋租赁合同》约定了免租期45天，应当认定被告已支付了8个月即截至2019年8月的租金。故被告应支付原告2019年9月1日起至2020年1月14日、共计4.5个月的租金21600元,考虑到被告并未实际使用本案所涉门面，并未达到签订合同的目的，故本院综合本案案情，酌情调整为12000元。关于违约金的数额的认定。原告主张违约金按每日租金160元的标准计算，未超过《房屋租赁合同》的约定。同样考虑到被告并未实际使用本案所涉门面，并未达到签订合同的目的，故本院综合本案案情，酌情将违约金调整为按每日30元的标准计算，故被告应支付原告2019年9月1日起至2020年1月14日、共计4.5个月的违约金4050元。关于原告主张被告腾还房屋的诉讼请求。因被告并未实际使用本案所涉门面，现《房屋租赁合同》已经解除、且该门面处于敞开、未上锁状态。故原告要求被告腾还房屋的诉讼请求，本院不予支持，原告可自行收回该房屋。关于被告的反诉主张。如前所述，本案所涉位于长沙市雨花区万科金域华府2栋101门面，经不动产物权登记，具有合法效力。被告提供的证据不足以证明该房屋系消防安全出口、不能通过消防安全检查、被告因此受到了损失，且原、被告签订的《房屋租赁合同》也无此事项的约定，故被告关于要求确认《房屋租赁合同》于2018年12月9日解除、原告返还租金31200元、原告赔偿经济损失的诉讼请求，本院在本案中不予支持。关于被告要求返还押金4800元的诉讼请求。因《房屋租赁合同》现已解除，原告已就其债权提出诉讼且本院予以处理，故原告收取的押金应当返还给被告。被告的相应诉讼请求，本院予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第一款（二）项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）颜顺利与被告（反诉原告）邓代华在2018年9月30日签订的《房屋租赁合同》，于2020年1月14日解除；二、被告（反诉原告）邓代华于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）颜顺利欠付租金12000元；三、被告（反诉原告）邓代华于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）颜顺利违约金4050元；四、原告（反诉被告）颜顺利于本判决生效之日起10日内返还被告（反诉原告）邓代华押金4800元；五、驳回原告（反诉被告）颜顺利的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）邓代华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2644元，因适用简易程序减半收取1322元，反诉费1150元，合计2472元，由被告（反诉原告）邓代华负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘大川二〇二〇年五月二十七日书记员  王 婷