湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终16号上诉人（一审被告）:芦晓红，女，1975年12月16日出生，汉族，住黄石市黄石港区。上诉人（一审被告）：蔡鹏，男，1972年11月14日出生，汉族，住黄石市黄石港区。被上诉人（一审原告）：湖北爱佳物业服务有限公司，住所地：黄石市黄石港区明珠花园**。法定代表人：陈同举，执行董事。委托诉讼代理人：李欣，湖北易圣律师事务所律师。上诉人芦晓红、蔡鹏因与被上诉人湖北爱佳物业服务有限公司（以下简称爱佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初1962号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。芦晓红、蔡鹏上诉请求：撤销一审判决并改判，由爱佳公司承担诉讼费用。事实与理由：1、一审判决遗漏了重要的当事人，即湖北恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）。《黄石市物业服务收费管理实施细则》规定，建设单位将未达到交付条件的新建物业小区交付给买受人的应承担前期物业服务费用。《湖北省物业服务和管理条例》也有此规定。故欠爱佳公司前期物业费的是恒大公司。其认为应传唤恒大公司一并审理。2、一审判决认定部分事实错误。一审判决认定恒大锦绣磁湖二号楼竣工验收日期为2016年9月26日。而事实上，2016年9月26日仅是部分项目通过了验收。绿化及规划通过园林局、规划局等所有部门专项验收的日期是2018年8月23日，2019年1月28日备案登记。应以备案登记之后的日期开始收取物业费。3、爱佳公司旧的收费标准没有经过行政部门审批，没有被评定服务星级，却以不合法的收费标准向业主收费，此行为属于乱收费。爱佳公司每月每平方米2元的收费标准过高。4、一审法院认定《前期物业服务协议》有效错误。恒大公司为逃避责任，隐瞒房屋没有验收合格的事实通知业主收房。其在不知情的情况下签订了《前期物业服务协议》，预交了一年物业费才能拿钥匙，显然违背了《合同法》的基本原则，应认定为无效。一审法院没有审查爱佳公司不履行服务管理职责的事实。小区的电梯间窗户被毁坏半年之久；摩托车乱停乱放；小区绿化得不到养护；小区仅大门有保安看守，仅限一人进出；爱佳公司拒绝为业主办理人脸识别系统，拒绝安装可视门铃，爱佳公司三年没有将财务情况公示，没有将收取的停车管理费和广告费收取情况和去向公示。要求爱佳公司将本小区2016年10月至2019年10月收取的停车管理费和广告费等收支情况作出公示。爱佳公司在公共绿化、公用设备设施、安全防范、交通、公共秩序等方面均没有完全履行协议约定。其拒交物业费属于行使合同履行中的抗辩权，具有正当理由。爱佳公司让丽岛物业服务公司进入本小区管理。丽岛物业服务公司是一家服务质量差、不善管理、强势违规的公司。一个小区两个物业公司局面混乱。爱佳公司辩称，一审判决程序合法，不存在追加恒大公司为共同诉讼当事人。关于物业费的缴费时间，双方的合同明确约定从通知交房开始缴纳物业费。物业费的收费标准更不存在过高的情形。关于物业服务，其已提供了充分的证据证明其提供了良好了物业服务。其上门进行满意度调查，芦晓红表示满意。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。爱佳公司向一审法院起诉请求：1、依法判令芦晓红、蔡鹏立即支付拖欠的物业综合服务费5148元（按照每月每平方2元的标准，从2017年11月22日起暂计至2019年7月31日止共21个月）；2、依法判令芦晓红、蔡鹏支付逾期支付物业综合服务费的违约金1006.95元（按照所欠物业服务费5148元的日万分之五标准，从2017年12月1日起暂计算至2019年8月12日），并从2019年8月13日起直至付清所欠物业综合服务费止，按照所欠物业服务费5148元的日万分之五标准计算违约金；3、依法判令芦晓红、蔡鹏承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年11月22日，恒大公司向芦晓红、蔡鹏发出一份《入伙通知书》，内容为：现有恒大·锦绣磁湖2号楼1单元2101号房业主芦晓红、蔡鹏（房屋面积：128.70平方米），前往贵处办理收房手续，请予以热情接待。同日，爱佳公司与芦晓红签订一份《前期物业服务协议》，约定：前期物业服务是指通知交房之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务；芦晓红房屋位于恒大·锦绣磁湖2栋1单元2101号房，建筑面积126.81平方米；爱佳公司对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化、环境卫生、安全防范、交通、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；从开发商购房合同中约定交房日期的次日开始交费，交费周期为预收一年，以后每6个月预收一次，交费时间为每半年第一个月的上旬；高层住宅按建筑面积以每月每平方米2元收取；芦晓红违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，爱佳公司有权要求芦晓红补交，并从逾期之日起每天按应交服务费的万分之五交纳违约金。合同签订后，芦晓红领取房屋钥匙，在房屋验收表上签字，并交纳2016年11月22日至2017年11月21日的物业服务费3733元。芦晓红、蔡鹏于2017年5月入住。该小区的相关配套设施设备尚不完善，部分公共面积黄土裸露，车辆随意停放，外墙被人为破坏爱佳公司亦未及时制止。芦晓红、蔡鹏自2017年11月22日起未继续交纳物业服务费，爱佳公司多次向芦晓红、蔡鹏书面催缴物业服务费均未果，双方故而成讼。另认定，2017年3月22日，恒大公司与爱佳公司签订一份《恒大·锦绣磁湖前期物业服务合同补充协议》，约定：物业管理区域包括恒大锦绣磁湖1栋、2栋、3栋住宅区域及地下车库、小区内道路、水景、景观、绿化、设施设备房等；在物业管理区域内，爱佳公司提供的前期物业管理服务包括公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、装饰装修管理服务等；高层住宅按2元/月/平方米收费；业主应于开发商通知收房之日次月1日起交纳物业服务费用；协议期限自2016年12月1日至2017年4月30日止；协议有效期内，业主大会或业主委员会与物业公司签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止，恒大公司停止支付特约服务费。2018年5月19日，恒大公司与爱佳公司又签订一份《黄石市前期物业服务合同》，约定：高层住宅按2元/月/平方米收费；业主应当按房屋买卖合同约定的自房屋交付之日起交纳物业服务费用；合同期限自2017年8月13日起至2020年8月12日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方对各自的权利义务进行了相关约定。恒大·锦绣磁湖2号楼建设单位系恒大公司，竣工验收日期2016年9月26日，于2019年1月27日报送备案，于2019年1月28日备案登记。一审法院认为，爱佳公司与芦晓红签订的《前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效。双方均应按约履行各自的义务。爱佳公司履行了合同约定提供物业管理服务义务，芦晓红、蔡鹏享受了爱佳公司提供的服务，应当按照合同的约定交纳物业管理服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。芦晓红、蔡鹏经爱佳公司书面催交，仍未补交，故爱佳公司要求芦晓红、蔡鹏补交2017年11月22日起至2019年7月31日止的物业管理服务费的诉讼请求，予以支持。经计算，2017年11月22日起至2019年7月31日止的物业管理服务费应为5156.94元（126.81平方米×2元/平方米×20个月+126.81平方米×2元/平方米÷30天×10天），爱佳公司仅主张5148元，系对自己民事权利的自由处分行为，予以确认。芦晓红、蔡鹏辩称，依据《湖北省物业管理条例》第四十三条第三款之规定（建设单位将未达到交付条件的新建物业交付买受人的，应当承担相应责任，并承担前期物业服务费用），应从2019年1月28日起支付物业服务费。因该商品房是否达到交付条件，系建设单位与芦晓红、蔡鹏之间的房屋买卖合同关系，属于另一法律关系，本案不宜一并审理。且若建设单位交付给芦晓红、蔡鹏的房屋不符合交付条件，可向建设单位另行主张权利。故芦晓红、蔡鹏的上述抗辩理由不成立，不予支持。芦晓红、蔡鹏辩称爱佳公司收费标准过高，但未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，故其抗辩理由不成立，不予支持。爱佳公司主张芦晓红、蔡鹏给付违约金的诉讼请求，因物业服务方面存在不到位的问题，故对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、芦晓红、蔡鹏于本判决生效后五日内给付爱佳公司物业综合服务费5148元；二、驳回爱佳公司的其他诉讼请求。二审期间,芦晓红向本院提交了如下证据：证据一、房产证确权书复印件。证据二、黄石市规划局姚科长的电话录音。证据三、黄石市电视台记者采访的新闻视频。证据四、照片。以上证据拟证明涉案房屋系2019年竣工，达到交付条件之前的物业费应由建设单位承担。且物业公司是丽岛公司，物业管理混乱，物业费过高。经质证，爱佳公司对芦晓红的证据均有异议，认为证据一是复印件，且一审判决已经认定了涉案房屋是2016年竣工，芦晓红在交房后入住。且房屋的竣工时间与物业纠纷没有关联性；对证据二的电话录音的人员身份不明；对证据三的证明目的有异议；对证据四有异议，认为其公司全面履行了物业服务，该照片不能反映真实情况，爱佳公司的股东之一是丽岛公司，向涉案小区提供物业服务的是爱佳公司。本院认为芦晓红的证据一、二与本案不具有关联性，本院不予采信。证据三系业主反映物业情况、证据四无法反映与爱佳公司的关联性，均不能达到证明目的，本院不予采信。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，结合本案当事人的诉辩情况，本案争议焦点为：一、本案是否遗漏了必要的共同诉讼当事人恒大公司；二、爱佳公司物业服务收费标准是否过高；三、爱佳公司是否履行了物业服务合同的义务。关于争议焦点一，本案系爱佳公司基于物业服务合同起诉芦晓红、蔡鹏，双方系物业服务合同法律关系。芦晓红、蔡鹏上诉认为恒大公司将未达到交付条件的新建物业小区交付给其，应承担前期物业服务费用。芦晓红、蔡鹏的该项主张系基于与恒大公司之间的房屋买卖合同产生的纠纷，退一步说，即使芦晓红、蔡鹏主张的事实成立，也只能另案向恒大公司主张相关权利。根据合同相对性原则，恒大公司与本案的物业服务合同并无必要的关联性，爱佳公司提供了物业服务，业主应当支付物业费用。恒大公司不是本案物业服务合同必要的共同诉讼当事人。芦晓红、蔡鹏的该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，芦晓红、蔡鹏提出的爱佳公司前期物业管理费过高的问题。本院认为，案涉物业服务合同中对物业管理费收取标准明确约定，高层住宅按建筑面积以2元/㎡收取。且上述收费标准已在行政管理部门依法进行备案。根据现行政策及文件看，物业收费并无统一标准，仍实行市场调节价，在没有证据证明物业费应适用其他优惠标准的情况下，芦晓红、蔡鹏以收费标准过高为由拒缴物业管理费的理由不能成立。关于争议焦点三，芦晓红与爱佳公司签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行自己的义务。芦晓红认为爱佳公司未依约履行物业管理义务，小区存在安全隐患等等，但其提供的证据不能证明爱佳公司的服务不符合合同约定的内容或未达到标准。物业公司提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业营运经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致物业服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业费业主的利益。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。芦晓红、蔡鹏以爱佳公司物业服务不符合合同约定而拒绝支付物业服务费的上诉理由因证据不足不能成立，本院对芦晓红、蔡鹏的该项上诉理由不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由芦晓红、蔡鹏负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二〇二〇年五月八日书记员  田 梦