河北省平山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0131民初441号 原告：河北诚民物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市平山县平山镇冶河东路北国商务楼10楼。 法定代表人：柴达，公司总经理。 诉讼委托代理人：李晓飞，河北日星律师事务所律师。 被告：李**生，男，1957年5月5日出生，汉族，住河北省石家庄市平山县。 诉讼委托代理人：任武刚，河北英汇律师事务所律师。 诉讼委托代理人：李树强，河北英陆律师事务所律师。 被告：平山县平山镇西街村民委员会。 法定代表人：李二平，村主任。 原告河北诚民物业服务有限公司（以下简称诚民物业公司）与被告李**生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，经被告李**生申请，追加平山县平山镇西街村民委员会（西街村委会）为本案的共同被告，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诚民物业公司委托诉讼代理人李晓飞、被告李**生的诉讼委托代理人任武刚、李树强、西街村委会村主任李二平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诚民物业公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告给付原告从2016年1月1日起到2019年12月31日期间欠缴物业服务费用4451元。事实与理由：原告是具备专业物业服务资质并取得国家行政主管部门审核批准的物业服务公司。根据《中天神韵小区业主公约》在平山县平山镇中天神韵小区负责物业管理，为该小区全体业主提供物业服务。被告是中天神韵的小区业主，已享受和接受原告提供的各项物业服务，但被告在2016年1月1日起到2019年12月31日期间共计欠付原告应缴物业服务费用计4451元。被告的行为明显违反《中天神韵小区业主公约》和相关法律规定，侵害原告的合法权益。故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《物业管理条例》等相关法律、法规规定，特依法向贵院提出上述民事诉求，望依法裁判。 李**生委托代理人辩称：1、根据2007年西街村委会与北京中天恒信房地产开发有限公司签订的平山县西街村旧村改造协议第二条第4款规定：中天神韵项目建设完成后物业管理归西街村委会，故应当由西街村委会管理物业，原告的起诉主体不适格。2、原告系北京中天恒信房地产开发有限公司聘请的前期物业，中天神韵小区业主委员会于2016年9月经街道办、房管办批准成立，业主委员会成立后多次要求原告退出中天神韵的物业管理，将该小区的财产全部移交业主委员会，由业主委员会自行选聘物业服务公司进行管理，并于2016年9月向原告发出书面通知，但原告置之不理，因此双方已不存在物业服务合同关系，根据最高院司法解释：物业服务企业拒绝退出移交并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，人民法院不予支持。因此原告的诉求依法无据。3、原告所谓的公约并非物业服务合同，该公约不符合合同法关于合同成立的要件，公约中没有记载物业管理的事项、费用、管理使用期限，因此不能认定双方存在服务合同。4、被告自入住小区后从未向原告支付过物业费，真实情况是被告系西街村村民，该小区的建设土地来源于西街村村民的责任田，被告均系回迁安置的房屋，并且在2008年、2009年西街村民委员会以会议纪要和协议的形式明确回迁安置的房屋涉及的物业费由村委会统一负担，因此原告要求被告支付物业费不应支持。5、原告物业管理存在严重的管理混乱，小区的6、7号楼没有门禁，犹如自由市场随意出入，闲置地方随意搭建临时建筑物，导致小区内脏、乱、差，同时原告在收取水电费和天然气接口费存在向住户多收取费用的违法行为。6、本案中有两份物业服务合同，一份是原告和被告，另一份是开发商和西街村委会，应当先审理那一份是有效的，原被告之间的合同不符合物业管理条例规定，物业服务合同的签订人应该是跟开发商，现在不能证明原告是开发商委托的前期物业，建设单位应当在物业销售前向物业买受人，明示物业公司是那个公司，并进行招标方式选定物业公司，或者经房地产管理部门批准可以采用协议方式选取物业公司，原被告之间的中天神韵管理物业的公约不符合规定，应属无效。 西街村委会辩称：原告起诉西街村回迁户物业费的问题，实际是西街村委会和物业公司的纠纷，原告进驻该小区后，回迁户的物业费一直是由西街村村委会交纳和承担的，从2016年1月1日没有交纳物业费，是因为以前村委会交给原告的物业费，原告不给我方出具发票和物业项目的清单，如果原告能够提供以前交纳物业费清单和发票，我方同意继续给西街村回迁户承担物业费用。 本院经审理认定事实如下：河北诚民物业服务有限公司原名石家庄诚胜物业服务有限公司，经申请核准后变更名称。该物业公司系由北京中天恒信房地产开发有限公司平山分公司聘请的先期物业公司。被告李**生系中天神韵的回迁房住户，2011年领取了该单元房钥匙，并在中天神韵业主（代理人）钥匙签收单（存根）领取人处签字，在中天神韵小区业主公约最后乙方签章代表处签字按手印，该业主公约加盖了石家庄诚胜物业服务有限公司骑缝章。业主公约第四章物业管理服务费用第九条约定：“多层住宅的物业管理服务费依据物价部门制定的收费标准收费，高层住宅区的物业管理服务费暂按总建筑面积每月每平方米0.7元收取”,李**生房屋为132.47平方米，按每平米每月0.7元，从2016年1月1日至2019年12月31日，应为4年，物业费为4451元。至今，李**生一直在中天神韵居住。2008年9月20日西街村委会与郝彦武签订“附加条件”，该第五条载明“西街村安置楼2-7层，物业费村统一负担”。2009年4月7日西街村委会会议记录第三条载明：“置换回迁后物业费由西街村统一负担。”西街村回迁户入住中天神韵小区后，没有交纳物业管理费。2016年1月1日前西街村委会向原告交纳过部分物业费用，后双方为交纳物业管理费发生分歧，西街村委会没有再给原告交纳物业费。 本院认为，原告与被告之间签订中天神韵小区业主公约，原被告双方在公约上签字盖章，该公约系双方自愿签订，且不违反法律强制性规定，应属有效合同。双方应当全面履行合同，原告一直为业主提供服务，被告李**生作为住户也应当按规定交纳物业费用。被告李**生辩称业主委员会曾通知原告退出物业管理，移交财产，原告称没有收到该通知，其提供的证据不足以证实其主张；被告李**生称原被告之间的公约无效，原告主体不适格同样没有法律依据，对被告的观点本院不予采信。至于被告称原告物业管理混乱，多收取费用等问题，可以另案提起诉讼。被告西街村委会曾在村委会议上决定回迁户的物业管理费用由村委会负担，与郝彦武签订过附加条件上也载明西街村负担回迁户物业费，且在2016年以前支付过物业管理费，在庭审中西街村委会辩称只是因为原告不给提供物业费清单及发票才拒绝缴纳物业费，所以被告李**生物业费应当由西街村委会承担，被告李**生作为物业受益人也即共同债务人，应当承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 被告李**生欠原告河北诚民物业服务有限公司2016年1月1日起至2019年12月31日期间的物业管理费用4451元，由被告平山县平山镇西街村委会在判决生效后十日内付给原告，被告李**生负连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由平山县平山镇西街村委会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  杜静波 二〇二〇年五月七日 书记员  武金瑶 ——