广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2877号原告：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，住所广东省广州市增城区永宁街公安村、叶岭村、九如村（即永宁街新新公路金地荔湖城）。负责人：曾恒利。委托诉讼代理人：罗影萍、李羡，该公司员工。被告：赵力专，男，1961年6月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：宋朝政，广东展豪律师事务所律师。被告：邱晓琴，女，1964年2月9日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司诉被告赵力专、邱晓琴物业服务合同纠纷一案，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的委托诉讼代理人李羡，被告赵力专及其委托诉讼代理人宋朝政到庭参加诉讼，被告邱晓琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司向本院提出诉讼请求：一、两被告向原告支付拖欠的物业服务费37061.81元、违约金20405.87元（每月违约金以当月未付的物业服务费为本金，从次月1日起按日万分之五计至付清之日止，以20405.87元为限）；二、案件受理费由两被告负担。事实和理由：原告对两被告的房产提供物业管理服务，但两被告未履行按时交纳2013年8月至2019年9月的物业服务费的义务。经多次催收无果，诉至法院，请求判令所请。被告赵力专辩称：一、原告不具备诉讼主体资格，原告提供的物业协议不能证明原告有主体资格；二、假定服务方为原告，物业交付前后权利义务交付前后主体不同，物业交付前物业服务主体为原告和广州市东凌房地产开发有限公司（下称东凌公司），根据合同相对性及合同法第六十五条的规定，应由东凌公司向原告支付物业管理费，物业交付后才是原告和业主之间的权利义务，至于物业是否符合交付条件及业主和东凌公司是否存在违约问题，这是东凌公司向原告承担责任后与业主的另一层法律关系。三、关于违约金，是原告和东凌公司的约定，在物业交付前，对业主不具有约束力。四、物业服务协议签订日期为2017年6月22日，原告无权从2013年7月28日向被告主张物业管理费及违约金。五、物业服务协议的期限为2年，自2017年6月22日至2019年6月21日，2019年6月22日后原告是否具备主体资格尚不确定。另补充以下：被告按照原告通知收楼之日去收楼，收楼当天发现了很多问题也做了记录，原告答应及时整改，等了一两个月都无结果，被告联系原告称已经整改，被告发现根本没有处理，被告强烈要求按照被告提出的问题整改，任何投诉都没有文字及电话回复，只有催收通知，原告根本没有提供服务，被告作为业主非常被动，原告声称不管被告何时收楼，物业管理费都是这样收，后来原告照样发催缴物业管理费的函。被告邱晓琴未到庭，未答辩。经审理查明：2011年6月1日，东凌公司（甲方）与深圳市金地物业管理有限公司（乙方）签署《金地荔湖城B区物业服务合同》，由深圳市金地物业管理有限公司受东凌公司委托，对于增城区新塘镇新新公路金地荔湖城B区提供前期物业管理服务。合同第十七条约定合同期限为2年，自本物业达到入伙条件并从首位业主正式入伙之日起计；第二十一条约定，洋房物业服务费每平方米建筑面积收费标准为2.6元/月，联排别墅每平方米建筑面积收费标准为3.3元/月；每次交纳费用时间为每月15日前，业主或物业使用人逾期交纳的，乙方有权自逾期之日起，按日加收应交费用的万分之五的滞纳金；第二十六条约定本合同期满，甲方没有将续聘或解聘意见书面通知乙方，且未选聘新的物业管理公司，乙方同意继续管理的，视为此合同自动延续至甲方解聘书通知为止。2017年6月22日，东凌公司（甲方）和原告（乙方）签署《金地荔湖城B区物业服务合同》，由原告受东凌公司委托，对于增城区新塘镇新新公路金地荔湖城B区提供前期物业管理服务。合同第十七条约定合同期限为2年，自本物业达到入伙条件并从首位业主正式入伙之日起计；第二十一条约定，洋房物业服务费每平方米建筑面积收费标准为2.6元/月，联排别墅每平方米建筑面积收费标准为3.3元/月；每次交纳费用时间为每月15日前，业主或物业使用人逾期交纳的，乙方有权自逾期之日起，按日加收应交费用的万分之五的滞纳金；第二十六条约定本合同期满，甲方没有将续聘或解聘意见书面通知乙方，且未选聘新的物业管理公司，乙方同意继续管理的，视为此合同自动延续至甲方解聘书通知为止。原告提供两份东凌公司出具的补充说明，内容为2011年6月1日签署的《金地荔湖城B区物业服务合同》，在合同期满后持续聘任原告；2017年6月22日签署的《金地荔湖城B区物业服务合同》，双方履行至今。另查，两被告与东凌公司签订《商品房预售合同》，约定两被告向东凌公司购买涉案房屋；物业服务费为2.6元/月/平方米。再查，涉案房屋于2014年8月19日登记在两被告名下，房屋建筑面积为191.37平方米。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，深圳市金地物业管理有限公司与东凌公司签订的《金地荔湖城B区物业服务合同》，并由深圳市金地物业管理有限公司的分公司即本案原告为涉案小区提供物业服务，即原告为合同的实际履行方，故由其在本案中主张权利，并无不当，且上述合同没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，对被告有约束力。被告赵力专抗辩原告主体不适格，缺乏依据，本院不予采纳。原告已依约对涉案房屋提供了物业管理服务，故两被告应按上述协议的约定交纳物业服务费。因《金地荔湖城B区物业服务合同》中并未明确约定业主缴纳物业服务费的起算日期，而原告与两被告间亦未签署书面物业服务合同，双方对物业服务费的起算时间未进行约定，且两被告也未实际接收房屋，因此鉴于涉案房屋已于2014年8月19日登记在两被告名下，原告主张要求其支付2014年8月19日以前的物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。原告主张要求两被告支付2014年8月19日起至2019年9月的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。经核算，两被告应支付每月的物业服务费为497.56元（2.6元/平方米/月×191.37平方米），上述期间的物业服务费总金额为30566.83元。原告主张超出上述金额的部分，缺乏依据，本院不予支持。至于违约金的问题。被告赵力专抗辩涉案房屋存在质量问题，其也曾多次就房屋质量问题与原告进行沟通协商，可见被告赵力专并不存在恶意违约拖欠物业服务费的故意，故原告主张的违约金缺乏依据，本院不予支持。被告邱晓琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条以及《物业管理条例》第七条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵力专、邱晓琴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2014年8月19日起至2019年9月的物业服务费30566.83元；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费618元，由原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司负担334元，由被告赵力专、邱晓琴负担284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赖雯丽二〇二〇年五月十一日书记员  温晓迪赵洁玲