安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0422民初1415号 原告：江绪昌，男，1972年8月24日出生，汉族，住安徽省寿县。 原告：丁家悦，女，1970年10月20日出生，汉族，住安徽省寿县。 两原告共同委托诉讼代理人：陈厚成,安徽孟德春律师事务所律师。 被告：寿县天健房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇箭道巷96号，统一社会信用代码913404227865352178（1-1）。 法定代表人：姬海轮，该公司执行董事 委托诉讼代理人：夏圣兵，安徽昌淮律师事务所律师。 原告江绪昌、丁家悦与被告寿县天健房地产开发有限公司（以下简称天健房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告江绪昌、丁家悦共同委托诉讼代理人陈厚成到庭参加诉讼、被告天健房产公司的委托诉讼代理人夏圣兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江绪昌、丁家悦向本院提出诉讼请求：1、判令天健房产公司返还所购商品房面积误差比在3%部分的房价款14021元和双倍返还所购商品房面积误差比超过3%部分的房价款53687元,合计房款67708元和利息12612元；二、天健房产公司承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2013年5月6日,江绪昌、丁家悦与天健房产公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同对双方商品房买卖相关事项进行了约定,第三条约定:买受人购买的商品房为第4幢1004号房屋,该商品房合同约定建筑面积为117.1平方米。第四条约定:计价方式与价款,按建筑面积计算,该商品房单价为每平方米3994.6元,总金额467768元。第五条:面积确认及面积差异处理,根据当事人选择的计价方式,本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异时,(该条第2项)双方同意按以下原则处理:(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人退房。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足:超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=【(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积】×100%。合同签订后,江绪昌、丁家悦交付天健房产公司购房款,天健房产公司交付房屋给江绪昌、丁家悦。2019年8月份,原告通过办理不动产权证,发现所购商品房的登记建筑面积为106.87平方米,比双方合同约定的建筑面积117.1平方米减少10.23平方米。面积误差比绝对值为8.74%,按照合同约定,天健房产公司应当返还部分的房价款，双方协商未果,无奈起诉。 天健房产公司辩称，1、江绪昌、丁家悦要求返还房屋面积差价部分款项，应以房产部门测绘面积为准，结合合同约定的面积数量，如存在多收房款，天健房产公司自愿返还多收房款14021元。2、针对江绪昌、丁家悦要求支付双倍返还差价款的诉请，没有事实与法律依据，（1）房屋已于2014年左右交付，绪昌、丁家悦即已知道权利受到侵害，现时隔六年之久才主张权利，明显超过三年诉讼时效保护期限，依法不应货支持；（2）与本案存在相同情况的以往案件。针对交付房屋时间作了认定，超过诉讼时效没有支持违约金，本案同意因长时间不主张权利而丧失胜诉权。 本院经审理认定事实如下：2013年5月6日,买受人江绪昌、丁家悦与出卖人天健房产公司签订了《商品房买卖合同》。合同第三条约定:买受人购买的商品房为第4幢1004号房屋,该商品房合同约定建筑面积为117.1平方米；第四条约定:按建筑面积计算,该商品房单价为每平方米3994.6元,总金额467768元；第五条约定:根据当事人选择的计价方式,本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）房屋实际面积以房产局测绘部门实测为准。合同签订后,江绪昌、丁家悦向天健房产公司交付购房款,320000元贷款于2013年7月31日缴纳，天健房产公司交付房屋给江绪昌、丁家悦。 另查明：涉案房屋不动产证号为皖（2019）寿县不动产权第××号、皖（2019）寿县不动产权第××号，房屋产权人为江绪昌、丁家悦，共有信息为共同共有。房屋建筑面积为106.87平方米。 本院认为，双方当事人自愿签订的合同，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，根据江绪昌、丁家悦的诉请及天健房产公司的答辩意见，结合已查明的案件事实，本案的争议焦点为：一、江绪昌、丁家悦诉请是否超过诉讼时效；二、江绪昌、丁家悦主张的房屋差价款及利息应否得到支持。 关于焦点一，合同约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。本案中，房屋不动产证号为皖（2019）寿县不动产权第××号、皖（2019）寿县不动产权第××号，房屋的产权登记面积为106.87平方米，从房屋的产权证号可以看出，房屋的产权登记时间为2019年，房屋最终准确面积亦在2019年确定，故江绪昌、丁家悦知道权利受到侵害的时间在2019年。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。故本案江绪昌、丁家悦主张权利时并未超过诉讼时效，天健房产公司辩解意见本院不予支持。 关于焦点二，双方合同第五条对面积差异处理进行了约定，双方同意按照第1种方式进行处理，从查明的事实来看，第1种方式并未对面积差异价款进行明确约定，属于约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条（详见附件一）规定，对于约定不明的，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。涉案房屋的面积误差比为8.74%（详见附件二），面积误差比在3%以内的房屋返还价款为117.1平方米×3%×3994.6元/平方米=14033.02元，面积误差比超过3%部分的双倍返还价款为117.1平方米×（8.74%-3%）×3994.6元/平方米×2=53699.72元，故江绪昌、丁家悦主张房屋面积误差比在3%部分的房价款14021元和双倍返还误差比超过3%部分的房价款53687元予以支持，合计为67708元，关于利息，面积误差比在3%以内的房价款返还利息予以支持，面积误差比超过3%的房价款主张利息的无法律依据，应不予支持，结合庭审中江绪昌、丁家悦的陈述、自认，面积误差比在3%以内的利息计算至2020年4月30日据实予以计算为6.85年×4.5%×14021元=4321.97元。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、被告寿县天健房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告江绪昌、丁家悦房屋面积误差房价款67708元及利息4321.97元； 二、驳回原告江绪昌、丁家悦其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计904元（江绪昌、丁家悦已预交），由被告寿县天健房地产开发有限公司负担800元；原告江绪昌、丁家悦负担104元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  顾正明 二〇二〇年五月二十九日 书记员  徐正亮 附一：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 附二：面积误差比计算公式 面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100% 涉案房屋面积误差比绝对值为（106.87-117.1）/117.1×100%=8.74%