贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初789号 原告：罗祥文，男，汉族，1966年7月8日出生，住毕节市七星关区。 原告：唐长英，男，汉族，1966年8月25日出生，住毕节市七星关区。 委托诉讼代理人:秦阳（特别授权）、蒙中菊，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元G层，统一社会信用代码证号：91520500741101589F. 法定代表人：路芳成，系该公司执行董事兼总经理 委托诉讼代理人：李倩。 原告罗祥文、唐长英与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗祥文、唐长英的委托诉讼代理人秦阳、蒙中菊，被告毕节市三江房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李倩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告立即向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书;2、请求法院依法判决被告向原告支付逾期交付办理产品房产权转移登记有关文书违约金,自2017年1月6日起至实际交付办理商品房产权转移登记有关文书之日止,每日违约金按已付房价款325,721.00元的0.03%计算,至2020年1月7日暂计107000元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:原告与被告于2012年8月30日订立《商品房买卖合同》(合同编号:依A-2012-409),合同约定被告将建筑面积117.25平方米、位于依山雅苑A栋四单元三层4号的商品房预售给原告,商品房总价款为人民币325721元,2013年12月31日前交付,2015年7月26日前交付办理商品房转移登记的有关文书,合同还载明若被告未能在约定期限内交付办理商品房产权转移登记的有关文书且逾期超过180天,被告需自约定日期至实际交付办理商品房产权转移登记有关文书之日止、按日向原告支付已交付房价款0.03%的违约金。合同签订后,原告立即向被告一次性交付了该商品房全部价款共325721元,又于2015年按被告要求支付了商品房办证费用。但直至2019年11月,被告依然未向原告交付办理商品房产权转移登记相关文书。原告认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,属合法有效的合同。合同签订后,原告已按约定履行了己方全部义务,但被告迟迟未能将商品房产权转移登记的有关文书交付原告,违反了合同约定和诚实信用原则,给原告带来了一定的经济损失。原、被告约定以日为单位累计计算违约金数额,性质上应属于继续性债权,应当以每个个别的債权分别适用诉讼时效,原告根据《中华人民共和国民法总则》之规定,自愿放弃2017年1月6日之前的債权。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条相关规定,提出诉求如前,恳请判如所请,维护原告的合法权益。 被告毕节市三江房地产开发有限责任公司辩称，第一，涉案房屋至今未办理商品房转移登记是因为房屋开发项目2010到有关部门审批时消防部门对涉案商品房的验收是2010前的消防条例作为验收依据，然而被告开发完毕该项目后消防部门出台了新的验收条例，按常理消防部门应当2010前的验收标准进行验收，然而涉案商品房验收中消防部门应用了新的验收标准进行验收，由于新老条例的标准不一致导致该项目没有验收完毕；第二，政府2010年出台了房产证和土地证合并办证的政策，导致办证部门停止办理房屋产权证一段时间，这并非答辩人可以控制的范围，属于政府政策的因素；第三，原告的诉讼请求已超诉讼时效。 经本院审理查明：原告与被告于2012年8月30日订立《商品房买卖合同》(合同编号:依A-2012-409),合同约定被告将建筑面积117.25平方米、位于依山雅苑A栋四单元三层4号的商品房预售给原告,商品房总价款为人民币325721元。2013年12月31日前交付,2015年7月26日前交付办理商品房转移登记的有关文书,合同还载明若被告未能在约定期限内交付办理商品房产权转移登记的有关文书且逾期超过180天,被告需自约定日期至实际交付办理商品房产权转移登记有关文书之日止、按日向原告支付已交付房价款0.03%的违约金。合同签订后,原告立即向被告一次性交付了该商品房全部价款共325721元,又于2015年按被告要求支付了商品房办证费用。但至开庭前,被告依然未向原告交付办理商品房产权转移登记相关文书。庭审过程中查明，涉案房屋尚不具备办理不动产转移登记的条件。 上述事实，有原、被告双方提交的各项证据，经质在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应于2015年7月26日前为原告办理不动产产权证书，被告未在该期限内向原告办理商品房产权证书,交付给买受人。综合全案来看，被告确实存在违约情形，未在约定的时间内将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人，已构成违约，该当支付违约金，违约金的起算时间从2015年7月27日之日开始计算被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止，被告提出诉讼时效抗辩。原告于2020年1月9日主张权利，所以原告违约金的计算时间该当从2017年1月9日算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋产权手续违约金的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告请求的办证违约金的计算参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告请求办理转移登记有关文书的请求，因涉案房屋尚不具备办理不动产转移登记的条件，待被告具备办理条件时原告再起诉。故对原告的请求本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗祥文、唐长英支付逾期交付办理商品房不动产权证书违约金，违约金以购房本金人民币325,721.00元为基数，从2017年1月9日起计付至2019年8月19日止的按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告罗祥文、唐长英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1220.00元（已减半收取），由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇二〇年五月六日 书记员  邵烨旭