辽宁省沈阳市沈河区人民法院行 政 裁 定 书（2019）辽0103行初204号原告孙越，男，1959年6月25日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人杨雨龙，辽宁盛恒律师事务所律师。原告孙慧，女，1963年2月15日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人杨雨龙，辽宁盛恒律师事务所律师。被告沈阳市自然资源局，住所地沈阳市和平区南四经街**。负责人赵辉，该局局长。委托诉讼代理人李声远，辽宁弘立律师事务所律师。委托诉讼代理人刘畅，该局工作人员。第三人辽宁三利房地产实业有限公司，住，住所地沈阳市和平区南三经街**/div>诉讼代表人辽宁三利房地产实业有限公司管理人。管理人负责人于振森，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人贺传盛，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人关涵，辽宁申扬律师事务所律师。原告孙越、孙慧不服被告沈阳市自然资源局房屋买卖合同备案登记一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原告孙越、孙慧诉称，2000年，原告与辽宁三利房地产实业有限公司约定由原告“投资开发承建”沈阳市和平区玉屏一路12号楼，建成后产权归属原告。后三利公司实际违约，原告遂向沈阳市中级人民法院提起民事诉讼。【2006】沈中民二房初字第××号《民事判决书》认定和平区玉屏一路12号楼的全部房产应当归原告所有，并判决将其中8套在当时未涉及查封、抵押登记或备案登记的房屋产权过户到原告名下，对其他涉及查封或登记的房产可以另诉主张权利。在进行了极其困难的调查和证据搜集工作后，2015年原告再次到沈阳市中级人民法院起诉，要求将该栋楼剩余的82套房屋确权给原告。该案【2015】沈中民二初字第111号《民事判决书》现已全部执行完毕，已将该栋楼已查清备案人的13套房屋和其他之前存在查封的57套房屋的不动产所有权登记证书办理至原告名下。但因本案诉讼请求中该涉案房屋的备案人无法确定，法院要求原告另诉处理。自2016年至2017年间，沈阳市中级人民法院【2006】沈中民二房初字第××号和【2015】沈中民二初字第111号两案件的办案法官曾数次依法到被告处调查本案所涉房屋的登记备案情况，但被告每次除仅能提供备案人姓名为张国宇以外，均未能查找到该房屋备案人的其他基本信息，亦无法出示依法办理登记的备案合同、备案申请等基础材料。据查，在该房屋备案登记发生前后，该房屋所在的小区出现过大量权属争议纠纷，开发商时任法定代表人至今仍在监狱服刑。该涉案房屋的备案人姓名存在大量重名情况，电话联系上的“疑似”备案人均表示未购买上述房屋。上述房屋至今无人居住，原告到被告下属的不动产登记中心查询该涉案房屋现在的权属情况却被告知“不是权利相关人不给查询”。综上，原告有充分理由认为被告对该涉案房屋的登记备案行为无备案合同等基本依据，存在重大违法登记、虚假登记嫌疑，属于明显的行政行为违法。并且直接导致原告至今不能对该涉案房屋依法行使权利，造成了原告的重大经济损失。请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求，维护原告的基本合法权益。诉讼请求：1.请求确认被告对位于沈阳市和平区玉屏路一路12号2-2-2(建筑面积162.724平方米)房屋作出的商品房买卖合同登记备案行为违法;2.请求人民法院判令被告赔偿原告该涉案房屋合法权益的损失共计940,320元(每平方米房屋以市价6000元计算)；3.请求判令被告承担本案的诉讼费用。被告沈阳市自然资源局辩称，1.被告具有合同备案的法定职权；2.被告办理合同备案符合法律规定；3.原告不具有主体资格，原告不是房屋的所有权人，也不是合同的相对人，且合同未被法律确认无效或撤销，原告无权对他人已经备案的合同提出异议，不具有本案原告主体资格；4.合同备案作为一般性的管理手段，对相关当事人的权力义务没有实体影响，不具有行政行为的特性，也不具有可诉性，更不存在赔偿的问题，本案实质为民事争议，原告应先通过民事途径解决争议，被告至今未收到涉诉房屋买卖合同被法院撤销或确认无效的判决，在此情况下原告的诉求不应得到法院的支持；5.原告起诉已经超过起诉期限。第三人辽宁三利房地产实业有限公司述称，2019年8月17日，沈阳市和平区人民法院作出（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定受理孙越、孙慧对辽宁三利房地产实业有限公司破产清算申请，并于2019年8月23日作出（2019）辽0102破6-1号决定书，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人。管理人作为三利公司的诉讼代表人，现就原告诉请，提出如下答辩意见：一、三利公司未履行移交义务，管理人请求延长举证期限。管理人接受指定后积极开展工作，但由于三利公司并不十分配合管理人工作，截至目前仅向管理人移交了工商营业执照、公司公章、公司财务专用章、部分财务凭证，三利公司就财务账簿、资产、协议文件、销控表、售房合同等相关重要资料至今未向管理人移交，三利公司亦未就售房情况作全面具体说明，目前管理人尚不掌握6起案件的购房人相关情况，管理人现正督促要求三利公司全面履行接管法定义务。管理人现正在浑河湾社区进行购房人集中申报登记，现有341名购房人进行了登记，其中未见涉案的购房人姓名及房屋，管理人发出的公告及债权申报通知截止日为2020年2月15日，现未到截止日。由于管理人目前对三利公司房屋销售等情况掌握有限，现只能就目前掌握的信息和相关法律规定发表意见，为有利于案件的审理，管理人请求适当延长举证期限。二、本案应当追加备案登记权利人参加诉讼。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条：人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：（一）房屋登记簿上载明的权利人；（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人；（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。依据司法解释，应当追加备案登记权利人也就是购房人参加诉讼，且本案涉及购房人权益，不通知参加诉讼，会侵害到其程序权利，进而会影响到实体权利。三、原告依据的两份判决与本案没有关联系。原告举证的沈阳市中级人民法院（2006）沈中民二房初字第××号和（2015）沈中民二初字第111号两份判决均晚于备案登记权利人也就是购房人的登记时间，购房人是早在2004年到2005年间进行的备案登记，备案登记在先，且两份判决都没有作出涉案房屋的确权判决。四、被诉备案登记行为不属于行政诉讼的受案范围。商品房买卖合同备案登记的性质是行政机关宏观调控、监督管理的一种行政管理手段，不具有审查、批准的性质，不改变原有的法律关系，也不对任何主体新设权利义务，不是可诉行政行为。五、三利公司涉及房产问题异常复杂，本案应谨慎裁判。三利公司进入破产清算程序后，据管理人目前了解因三利公司房屋涉及到联建、抵押、一房多卖、欠缴税款以及未备案等涉及产权登记的问题和纠纷较多，情况异常复杂，现管理人正采用府院联动机制，会同破产受理法院、其他审理法院、市政府、区政府、浑河湾街道、三利社区、市解遗办、区解遗办等机构，全面梳理解决三利公司房产问题。鉴于上述疑难复杂情况，管理人请求在全面查清该案后，再行判决。经审理查明，2005年1月20日，被告沈阳市自然资源局对坐落于沈阳市和平区玉屏一路12号2-2-2房产办理合同备案登记，将该房产备案登记在张国宇名下。原告诉至本院，要求撤销被告作出的上述备案登记行为。另查明，原告孙越、孙慧与辽宁三利房地产事业有限公司、杨萌、孙占寰所有权确认纠纷一案，辽宁省沈阳市中级人民法院于2017年5月26日作出【2015】沈中民二初字第111号民事判决，判决查明“沈阳市和平区玉屏一路12号2-2-2房屋于2005年1月20日登记备案至张国宇名下……”，该判决“本院认为”中表述：“关于原告孙越、孙慧诉请要求确认沈阳市和平区玉屏一路12号2-2-2……共计八套房屋所有权的主张，经查询，上述房产分别于2004年至2005年就已备案登记至第三人名下，在王淑媛于2006年7月28日起诉三利公司之时就已存在上述房产的备案登记，【2006】沈中民二房初字第××号民事判决以上述房产涉及第三人权利保护问题及案外人与三利公司的利害关系为由对王淑媛主张该部分房权利并未一并处理，并告知王淑媛对有利害关系的案外人可另行主张权利，现上述房产登记备案的第三人仍存在未参加诉讼的情况，本案亦无法确认备案登记的真实性，原告可对有利害关系的第三人另行主张权利”。该判决送达原告的时间为2017年6月6日，双方均未上诉。本院认为，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第四十一条规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中，【2015】沈中民二初字第111号民事判决的审理查明中明确表述“沈阳市和平区玉屏一路12号2-2-2房屋于2005年1月20日登记备案至张国宇名下”，故原告最迟应于该判决送达之日即2017年6月6日得知被诉具体行政行为内容，而原告向本院提起诉讼的时间为2019年7月16日，已经超过了法律规定的两年最长起诉期限，其起诉应予驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下：驳回原告孙越、孙慧的起诉。诉讼费50元，退还给原告孙越、孙慧。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  邹红黎人民陪审员  高宏璐人民陪审员  曹清侠二〇二〇年五月二十五日书 记 员  刘佳佳本案裁定所依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼作为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以径行裁定驳回起诉。