江西省鄱阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1128民初3531号原告：安忠习（反诉被告），男，1976年2月20日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住贵州省凤冈县。委托代理人：黄时添，江西鄱都律师事务所律师。被告1：谢维（反诉原告），男，台湾人，住所地江西省鄱阳县。被告2：江西路可光学有限公司（反诉原告），统一社会信用代码，住所地江西省鄱阳县工业园区芦田产业园。法定代表人：谢维，系该公司总经理。委托代理人：陈亚男，系该公司经理。共同委托代理人：吴耀忠，江西赣鄱律师事务所律师。原告安忠习与被告谢维、江西路可光学有限公司（以下简称“路可光学”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，于2019年11月12日转为普通程序，依法公开进行了审理。原告安忠习及其委托代理人黄时添、被告2路可光学委托代理人陈亚男以及两被告共同委托代理人吴耀忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安忠习向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告1谢维退还原告安忠习押金250000元人民币，被告2路可光学承担连带清偿责任；2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原、被告签订一份房屋租赁协议，约定原告安忠习租被告1谢维的厂房使用，使用两年，每年租金500000元，土地押金250000元。后双方达成一致意见：解除合同，退还押金。被告本来承诺7天之内退还押金，但当原告依照双方约定退出厂房之后，被告1谢维迟迟未履行退还押金的义务。另外，原告安忠习所租住的场地为被告2路可光学的厂房，被告1是被告2的法人代表，所签订的合同标的物也是被告2的房产，为维护原告的合法权益特此起诉，望判如所请。被告（反诉原告）谢维及路可光学辩称，合同签订后，原告交付了租金355000元，剩余部分原告未按约定的时间及金额交付租金。后原告以其内部合伙人出现了状况等原因要求减少租赁面积，被告谢维同意后，原告又占用未支付租金的厂房未腾出减少面积。双方并未解除租赁合同，原告一直使用至今，且在租赁期间未经被告方同意占用保安亭及车位改造厂房，原告应交租金750000元，实际支付355000元，尚欠395000元。逾期未支付，合同中对此进行了约定，原告逾期交付房租，应承担违约金及赔偿金，暂计算200000元。故两被告（反诉原告）提出反诉请求：1.请求法院判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.请求法院判令被反诉人交付所欠房租395000元（2018年3月1日-2019年8月8日房租总计750000元，扣除已支付的355000元）并计算至被告交房止，水电费3000元，违约金200000元（2018年10月13日-2018年12月31日共计80天，以半年未支付的房租250000元作为违约金额计算，250000×0.01×80=200000元）；3.本诉及反诉的诉讼费由被反诉人安忠习承担。原告安忠习（反诉被告）就反诉部分辩称：反诉两原告提出的反诉没有事实根据，实际情况是有四家想租用路可光学厂房，路可光学老总谢维称由安忠习带头租，后面三家退出不做了，反诉被告安忠习说要减少租房面积，谢维提议说要不退出厂房要不继续租，双方达成了协议。为支持其诉讼主张，原告向本院提交了以下证据：1.原告身份证复印件，拟证明原告的主体资格；2.房屋租赁合同，拟证明租赁时间、租赁价格等约定；3.聊天记录、照片，拟证明原告与被告1谢维明确达成解除合同，原告安忠习说把三楼收拾好了，并拍了视频，被告1谢维回复说“收到，谢谢”，证明厂房得到了清理，交付给了谢维；4.路可光学与其他两人的房屋租赁合同，拟证明被告1谢维已经把与原告安忠习合同中的一部分厂房租给别人，是违约行为；5.转账记录，拟证明原告安忠习支付了250000元押金给被告；6.微信聊天记录，拟证明被告1谢维答应交房后7天内退回押金；7.汇款凭证，拟证明租赁单价及房租金额；8.租金计算清单，拟证明租赁期第一年的下半年开始变更租赁面积及租金。9.证人张某证人证言，拟证明被告1谢维答应了退还押金。经庭审质证，两被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议；对证据3，不能仅凭聊天记录证明合同解除，应该是有书面的材料或者合同约定交接事宜，原告安忠习还在使用厂房，其称2月份已搬离与事实不符，不能说明问题，聊天记录只截取了一部分；对证据4的复印件提出异议，对蒋松祥合同真实性无异议，原告占用了停车场和保安室1000多平米，我们多次警告，租给案外人蒋松祥等人也是这个原因，且是原告介绍的；对证据5无异议，押金是收了的；对证据6聊天记录不认可，时间相差大，断章取义；对证据7，汇款凭证仅证明两被告（反诉原告）收了原告支付的款项，但不能证明租赁面积的改变；对证据8，不能证明租赁面积的改变；对证据9，证人与原告安忠习系合伙租赁被告厂房关系，与当事人存在利害关系。被告谢维、路可光学（反诉原告）为支持其抗辩及反诉主张，被告（反诉原告）向本院提供如下证据：1.房屋租赁合同，拟证明租金数额、租金期限，以及租赁合同并没解除，原告还在使用厂房；2.路可光学出具的通知书，拟证明被告2路可光学要求原告7月10日前搬离，侵占公司厂房并未交纳租金；3.聊天记录，拟证明原告安忠习一直不交租金，被告谢维多次催收，还提到侵占保安亭和停车位，要求搬离，聊天记录是一个完整的证据链；4.厂房照片，拟证明2栋1-3层厂房原告一直在使用，保安亭和车棚原告（反诉被告）也一直在使用。原告（反诉被告）安忠习对被告（反诉原告）谢维、路可光学提供的证据的质证意见为：对证据1无异议；证据2证实原告是7月1日重新使用了2栋3层半厂房，7月4日出具了通知书，非法侵占证明原告方合同已经解除的观点没错，表述为侵占没错；对证据3，聊天记录重要部分原告方已经截出来了，聊天记录谈到7天内退还押金的内容剔除了，我们把清理好的厂房的信息发给谢维，他回复“收到，谢谢”也剔除了，该信息不完整；对证据4的三性有异议，不能证明原告在占用，2栋3楼的一半原告在使用，其他的没使用。对双方均无异议的证据本院予以采信。其余证据结合当事人的质证意见，本院综合分析认定如下：原告所举的证据3是与被告提供的微信聊天记录系同一对话的两人，可以证实聊天主体为原告方忠习与被告1谢维，2019年1月23日被告1谢维向原告方忠习微信发出重新签订新合同或者让原告搬离厂房的要约，2019年4月1日的微信交房，正好与前面的要约相呼应，故证据3可以证明双方租赁合同已于2019年4月1日解除目的；原告所举的证据4为两份租赁合同，被告起初对一份与邓国仕签订的合同系复印件有异议，之后在庭审过程中又予以认可了，故对该份证据的证明效力予以确认。原告所举的证据6，因双方举证中均有该聊天记录，说明该微信聊天的事实，故对该份证据证明效力予以确认，对原告所举的证据8因为没有其他证据进行佐证无法达到其证明效力，本院对其证明效力不予认可，原告所举的证据9系对证据6的补充，本院对其证明被告1谢维答应退还押金一事予以确认。对被告（反诉原告）所举的证据2反诉原告方忠习在庭审过程中也自认因为谢维没有退还押金于2019年7月1日重新搬回了厂房，并占用了厂区半的厂房，本院对反诉被告方忠习的自认部分予以确认；对被告（反诉原告）所举的证据3事实确实存在反诉被告安忠习在2018年8月30日前未支付第一年下半年租金，存在迟延支付租金一事予以确认；对被告（反诉原告）所举的证据4仅凭照片一项证据并不能单独证明系原告使用，故对该份证据的证明效力不予确认。本案争议的焦点：1.在合同期内,原、被告是否对合同内容进行了变更并予以确认？合同于何时变更？合同签订后半年内，因原告方原因导致其不能租赁合同中的约定租赁面积，故原告发出要求减少合同租赁面积的要约邀请（微信聊天记录中可以体现），起初被告并没有答应原告的要约邀请，但原告提供的被告二江西路可光学有限公司与蒋松祥签订的位于江西路可光学有限公司厂区2栋2楼的房屋租赁合同，租赁期为2018年11月23日至2018年11月30日，以及被告二江西路可光学有限公司与邓国仕签订的位于江西路可光学有限公司厂区第四栋后段厂房的房屋租赁合同，租赁期为2019年1月1日至2021年12月31日，以上两份租赁合同的租赁场所均与原告安忠习和被告1谢维签订的房屋租赁合同（租赁期为2018年3月1日至2023年2月28日）约定的租赁场所有重合之处，被告2在和原告的合同期内，与他人签订租赁协议的行为，可推定为被告接受了原告要求减少租赁面积的要约邀请，即合同的租赁面积在2018年11月23日减少了2栋的2楼，在2019年1月1日起减少了4栋后半段。原告安忠习虽要求2栋的一楼一半及三楼一半亦为减少的租赁面积，但并未提供双方达成协议的口头或书面约定及其他证据予以证明，故原告应承担举证不能的后果。2.合同是否已经解除，解除的时间是什么时候？2019年1月23日，被告1谢维向原告安忠习发出重新签订合同或解除合同的要约，原告安忠习也于2019年4月1日向被告发出微信清理了租赁区交房的视频，谢维也回复收到，故该份租赁合同解除时间为2019年4月1日。3.被告2路可光学与蒋松祥、邓国仕签订的租赁合同是否对原告安忠习构成违约？因被告2路可光学在与蒋松祥、邓国仕签订租赁合同前,原告安忠习就已经向被告1谢维发出减少租赁面积的要约邀请，被告1也是在避免原告损失扩大的情况下才由被告2与蒋松祥、邓国仕签订了租赁合同，该行为系被告2为减少原告损失而采取的适当措施，故仅能视为对邀约的接受，不应视为对合同的违约行为。本院审理认定事实如下：原告安忠习与被告1谢维签订了房屋租赁合同书，约定将被告位于鄱阳县工业园区江西路可光学有限公司厂区2栋、4栋租赁给原告作为经营用地，租期为2018年3月1日至2023年2月28日，2018年3月1日至2020年2月28日租金为每年500000元，签订合同后原告向被告支付了250000元厂房、土地押金（未返还），合同签订后原告以内部合伙人离开为由向被告1微信发出要约邀请，请求减少租赁面积，被告起初并未答应，原告于2018年10月12日向被告1谢维分两笔转账支付房租共计94981元，2019年3月2日原告向被告1微信转账支付房租14000元。被告2路可光学于2018年11月23日与案外人蒋松祥签订了房屋租赁合同，被告2将位于鄱阳县工业园区江西路可光学有限公司厂区2栋2楼一整层租赁给蒋松祥，租赁期为2018年11月23日至2018年11月30日，租金为12000元，合同到期后，每月20000元人民币租金，不足一月按一月计算；被告2路可光学于2019年1月1日与案外人邓国仕签订了房屋租赁合同，被告2路可光学将位于鄱阳县工业园区江西路可光学有限公司厂区第四栋后半段租赁给邓国仕，租赁期为2019年1月1日至2021年12月31日，租金为第一、二年为50000元每年，第三年为52500元每年，被告1谢维于2019年1月23日向原告安忠习发出要约（重新签订合同或者解除合同），原告安忠习于2019年4月1日发给被告1谢维交房的视频，被告1谢维收到并回复，原告安忠习搬离厂房后被告1谢维未依约定将押金返还给安忠习，安忠习便于2019年7月1日重新回到厂房想迫使被告1谢维返还押金，被告2路可光学于2019年7月4日向原告安忠习下达非法侵占通知书，另该租赁房屋二栋为2400平方每层，四栋为1200平方。上述查明的事实有原、被告的当庭陈述、微信聊天记录、转账凭证等证据予以证实，足以认定。合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，受法律保护，合同当事人应当按照合同约定履行义务；原告安忠习虽对合同提出了变更请求，也确实在支付房租过程中发生了迟延履行的情况，但并不构成根本违约，被告1谢维微信聊天中答应了退还押金一事，合同虽为原告安忠习与被告1谢维所签订，但被告2与蒋详送及郑国仕签订的合同场所均在告安忠习与被告1谢维场所内，在诉讼中被告2路可光学对作为共同被告予以认可，且在诉讼过程中原、被告双方当事人对诉讼主体资格均不持异议，故原告要求被告1谢维返还押金250000元及被告2路可光学承担连带责任的诉讼请求本院予以支持；关于反诉，反诉原告谢维、路可光学要求解除租赁合同，然本院认为原、被告签订租赁合同已于2019年4月1日经原、被告双方认可进行了约定解除。反诉原告要求被告支付2018年9月1日至2019年8月8日所欠房租，本院认为该租金的计算应分三个时间节点，第一个节点为2018年9月1日至2018年11月22日，共计2个月22天，租赁面积为原始合同签订面积及价格，即250000/6*（2+22/30）=113888.89元；第二个节点为2018年11月23日至2018年12月31日，共计1个月8天，租赁面积为2栋1、3楼及4栋，那么单价该如何计算，原告内部的合伙租赁是按各自租赁面积平摊，2栋一楼及4栋为每平方每月6.1元，2栋二、三楼为每平方每月4.11元，该租金单价计算较为合理，本院予以参照，即第二节点时段租金为（2400*6.1+2400*4.11+1200*6.1）*（1+8/30）=40310.4元；第三个节点为2019年1月1日至2019年4月1日，共计3个月1天，租赁面积为2栋1、3楼及4栋前半段，租金为（2400*6.1+2400*4.11+600*6.1）*（3+1/30）=85430.8元，即反诉被告安忠习在租赁期间仍有未支付的租金为130649.09元（2018年9月1日至2019年4月1日需支付的租金扣除该时段已经支付的租金）。关于反诉原告要求反诉被告支付2019年4月1日以后的租金，本院认为，反诉被告与反诉原告已经完成了房屋交接手续，双方的租赁合同已于2019年4月1日解除，基于原租赁合同的租赁关系已不存在，反诉原告要求反诉被告按原合同的租赁关系支付2019年4月1日后的租金并无法律依据，故本院对反诉原告要求反诉被告支付2019年4月1日后租金的诉讼请求不予支持。关于违约金，反诉原告在合同期间内除自身与蒋松祥、邓国仕签订的两份租赁合同外，其他租赁面积的租金都已得到了保障，不存在租金损失，考虑到约定的违约金日1%确实过分高于造成反诉原告的损失，本院酌定以年利率24%由反诉被告方忠习承担尚欠租金违约责任的违约金，反诉原告要求反诉被告按每天2500元从2019年10月13日起计算80天合计200000元的违约金，本院认为违约金计算应分为两个阶段，第一阶段2018年10月13日至2018年11月22日共计41天应付而未付的租金为250000-94981=155019元，即该阶段违约金为155019*0.02*41/30=4237.19元，第二阶段2018年11月23日至2018年12月31日共计39天应付而未付的租金为（2400*6.1+2400*4.11+1200*6.1）*6-94981=95963元，即该阶段违约金为95963*0.02*39/30=2495.03元，故本院对反诉原告要求反诉被告支付的违约金予以支持6732.22元，对于反诉原告要求反诉被告支付3000元水电费并没有提供相应证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告谢维于本判决生效十五日内返还原告安忠习合同押金250000元，被告江西路可光学有限公司对该债务承担连带清偿责任；二、反诉被告安忠习于本判决生效十五日内支付反诉原告谢维、江西路可光学有限公司房屋租金130649.09元，违约金6732.22元；三、驳回反诉原告谢维、江西路可光学有限公司的其他诉讼请求。以上一、二项相折抵，被告谢维应于本判决生效十五日内返还原告安忠习押金112618.69元，被告江西路可光学有限公司对该债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5050元，由被告谢维、江西路可光学有限公司承担；反诉案件受理费4890元，由反诉被告安忠习承担842元，由反诉原告谢维、江西路可光学有限公司承担4048元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  曹智宏审 判 员  王 锋人民陪审员  李广恩二〇二〇年五月十八日书 记 员  何鹏程