广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0109民初19号 原告：杨桂清，女，1970年5月15日出生，汉族，身份证登记地址：辽宁省开原市，现住广西南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人:李旸，广西广合律师事务所律师。 被告：张春秋，女，1978年1月1日出生，汉族，身份证登记地址：辽宁省盘山县。 第三人：刘亚凤，女，1968年12月26日出生，汉族，身份证登记地址：黑龙江省讷河市。 委托诉讼代理人：潘冠霖,广西金狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘程明,广西金狮律师事务所律师。 原告杨桂清与被告张春秋、第三人刘亚凤合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理，原告杨桂清及其委托诉讼代理人李旸、第三人刘亚凤及其委托诉讼代理人潘冠霖到庭参加诉讼，被告张春秋未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告和被告签订的《协议》合同有效；2.判令被告协助原告将位于南宁市邕宁区龙岗大唐果8号楼2405号房移交原告并办理过户登记手续；3.判令被告支付原告房屋占用费44333.33元（暂计至2019年11月15日，之后计算至移交房屋给原告为止）；4.本案的诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告签订的《协议》;2.判令被告返还原告购买房屋支出231241元；3.判令被告向原告支付资金占用费30635元（以146463元为本金，自2017年7月25日起按年利率6%暂计至2020年3月12日止为23458元；以84778元为本金，自2018年10月21日起按年利率6%暂计至2020年3月12日止为7177元）；4.判令被告赔偿原告房屋增值损失283311元；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告系同乡好友关系。2015年12月，原告欲购买位于南宁市邕宁区龙岗大唐果8号楼2405号房（以下简称涉案房屋），但是由于原告征信出现问题，无法办理银行按揭贷款。原告经过和被告友好协商，双方签订《协议》，约定原告借用被告名义购房，由原告缴纳房屋首付款费用、按揭还款费用、过户费用、契税费用等，房屋实际由原告拥有。原告依约支付首付款，被告将涉案房屋的权利凭证原件交由原告，此后，每月的银行按揭款均由原告支付。涉案房屋交付后，由被告暂时管理。原告多次要求被告将涉案房屋移交原告使用管理，但是被告以各种理由推脱。2018年7月，被告未经原告同意，将涉案房屋擅自处理转让给第三人刘亚凤，致使《协议》的目的无法实现。为此，原告要求解除《协议》，并要求被告返还购房款、赔偿资金占用费及房屋增值损失。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告张春秋在法定答辩期限内未进行答辩，在法定举证期限内亦未提交证据。 第三人刘亚凤陈述，被告已经将涉案房屋转让给第三人，并已经办理相关买卖手续，且该房已经交由第三人装修入住。同时，涉案房屋已经进行租赁登记备案。本案并不存在被告代持代为购买房屋的合同法律关系，原告相关开支不明，部分款项并不能核实。本案原告和被告之间债权债务关系，不涉及物权关系，不存在房屋增值等问题。原告恶意使用合同法律关系对涉案房屋进行保全，损害了第三人物权的合法权益，应当解除对涉案房屋保全，继续履行被告与第三人之间的合同。 经本院依法传票传唤，被告张春秋无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论等诉讼权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，鉴于第三人对原告提交的证据《南宁市商品房买卖合同》、《龙岗大唐果项目团购电商服务协议书》、《客户换签付款审核单》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《收据》、查档证明、身份证复印件、户口本复印件均无异议，原告对第三人提供的证据刘亚凤和张春秋的身份证、（2019）桂0109财保55号民事裁定书均无异议，故本院予以确认当事人无异议的证据并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告提交的证据，1.《协议》，鉴于第三人未提供证据予以推翻，故本院对该证据予以采纳；2.银行转账凭证、银行流水，鉴于第三人未提供证据予以反驳，故本院对于上述证据予以采纳，可以认定原告支付购房款首付款及相关费用的事实。3.《声明》、董娇转账记录及银行流水，鉴于第三人未提供证据予以反驳，故本院对于上述证据予以采纳，可以认定从2017年6月12日至2018年10月21日，董娇代杨桂清向张春秋银行账号汇入41578元的事实。4.中国建设银行流水，鉴于第三人未提供证据予以反驳，故本院对于上述证据予以采纳。关于第三人提交的证据，1.《南宁市商品房买卖合同》、离婚证、完税及备案证明，鉴于原告未提供证据予以推翻，故本院对该证据予以采纳；2.房屋买卖协议、委托代办手续合同、转账记录、收款收据，鉴于原告未提供证据予以反驳，故本院对于上述证据予以采纳。可以认定被告已经将涉案房屋转让给第三人，被告已经收到第三人部分购房款的事实。3.房地产租赁契约、房屋租赁登记备案证明、物业装修管理服务协议、物业收据收款，鉴于原告未提供证据予以反驳，故本院对于上述证据予以采纳。可以认定第三人已经实际居住在涉案房屋。 根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明案件事实如下：为享受团购价优惠购买位于南宁市邕宁区龙岗大唐果8号楼2405号房，原告杨桂清于2015年11月2日向南宁吉屋房地产置业有限公司（以下简称吉屋公司）支付服务费10000元，吉屋公司出具了收据。当日，原告杨桂清通过银行转账方式向广西大唐世家投资有限公司（以下简称大唐公司）支付购房定金10000元，大唐公司出具了收据。2015年11月20日，大唐公司出具并经张春秋确认的《龙岗大唐果客户换签付款审核单》主要载明“2015年11月20日已经交首付款10689元，剩余114000元分四期还清，2015年12月30日还28500元、2016年6月30日还28500元、2016年12月30日还28500元、2017年6月30日还28500元。当日总交款7577元。”原告于2015年11月20日通过银行转账的方式向大唐公司支付专项维修基金6808元。2015年11月26日，原告杨桂清与被告张春秋签订《协议》，约定杨桂清拟购买位于南宁市邕宁区龙岗大唐果8号楼2405号房，由于个人原因无法办理银行按揭贷款，双方友好协商，由杨桂清借用张春秋名字购买邕宁区龙岗大唐果8号楼2405号房，并借用张春秋名字申请按揭贷款，杨桂清承担购买该房屋所产生的首付款费用、按揭还款费用、过户费用等全部费用。房屋实际为杨桂清购买，归杨桂清所有。如杨桂清资金不够或不能还按揭的，一切责任由杨桂清负责。开发商通知交房时，张春秋同意代杨桂清收房并按杨桂清意思办理有关手续。上述协议签订后，2015年12月10日，张春秋与大唐公司签订《南宁市商品房买卖合同》，主要约定张春秋购买由大唐公司开发的位于南宁市邕宁区龙岗大唐果8号楼2405号房，面积为88.41平方米，总价496689元。张春秋应于2015年11月20日前交付首付款124689元，余款372000元由张春秋向银行申请办理按揭贷款。上述合同签订后，原告分别于2015年12月25日、2016年7月2日、2017年1月10日、2017年7月25日向大唐公司支付首付款28500元、28500元、28500元、28500元，大唐公司出具了收据。2015年12月21日，张春秋与中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称建行园湖支行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定张春秋向建行圆湖支行借款372000元，采取等额本息还款方式，贷款利率为基准利率，张春秋还款的银行账号为62×××94。上述合同签订后，原告的女儿董娇从2017年6月12日至2018年10月21日转入张春秋还款银行账号共计41578元。2018年7月23日，被告张春秋与第三人刘亚凤签订《房屋买卖协议》，主要约定刘亚凤向张春秋购买位于南宁市邕宁区龙岗大唐果8号楼2405号房，成交价为780000元。签约当日支付定金50000元，定金余款100000元，须于双方做完租赁备案当日支付。首付款100000元，双方做完租赁备案前支付给卖方。剩余房款530000元，在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由刘亚凤贷款银行直接划给张春秋。双方做完租赁备案交付房屋。上述合同签订后，2018年7月23日，涉案房屋在南宁市房产管理局进行房屋租赁登记备案。第三人于2018年7月23向被告支付了定金50000元，第三人于2018年7月24日向被告支付了首付款200000元。张春秋已经将涉案房屋交付刘亚凤使用。原告认为被告擅自转让涉案房屋，侵犯其合法权益，遂起诉至法院，请求人民法院支持其全部诉讼请求。 在审理过程中，刘亚凤申请作为第三人参与本案诉讼，经本院审查，准予其作为本案第三人。2020年3月20日，被告张春秋收到本院依法送达的民事起诉状副本。 另查明，杨桂清申请诉前财产保全，申请查封南宁市邕宁区龙岗大唐果8号楼2405号房，并提供相应的担保。本院于2019年11月29日作出（2019）桂0109财保55号民事裁定书，对上述财产采取保全措施。 本院认为：关于原告和被告签订的《协议》是否予以解除的问题。原告杨桂清与被告张春秋于2015年11月26日签订的《协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应当确认上述合同合法有效。从协议的内容及双方履行情况看，被告张春秋与大唐公司签订《南宁市商品房买卖合同》，以及被告张春秋与建行园湖支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，均是被告张春秋按照协议履行自己的义务，原告亦按照协议约定支付涉案房屋的首付款及部分银行按揭贷款、契税等费用。同时，《南宁市商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、付款收据、契税发票等原件凭证均在原告手中。因此，本案实质上是原告借用被告名义购买涉案房屋，被告应恪守诚实信用，履行义务。但是被告张春秋在履行过程中，将涉案房屋转让给第三人刘亚凤，且第三人刘亚凤已经占有涉案房屋。据此，被告张春秋的行为已经构成违约，导致原告的合同目的无法实现。现原告诉请解除与被告签订的《协议》，符合法律规定合同的法定解除条件，应当予以支持。但是根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。在本案中，鉴于被告张春秋于2020年3月20日收到本院送达的变更民事起诉状副本，故应认定被告收到上述民事起诉状副本的时间视为原告主张解除合同通知到达被告。综上，原告与被告签订的《协议》已经于2020年3月20日已经予以解除。 关于被告是否应返还原告购房支出231241元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，原告与被告签订的《协议》已经于2020年3月20日已经予以解除，虽然被告未直接收取原告的购房款项，但是以被告名义购买涉案房屋的款项均为原告直接支付。因此，被告应当予以返还。具体而言，1.关于团购服务费10000元。根据原告提交的证据看，该费用的支出实质上是购买涉案房屋获得优惠，属于购房支出。2.关于购房定金10000元、首付款114689、契税4966元以及专项维修基金6808元。根据《龙岗大唐果客户换签付款审核单》、《龙岗大唐果客户换签付款审核单》、发票及转账凭证，该费用实际由原告向大唐公司支付，属于购房支出。3.关于偿还银行按揭贷款。原告主张从2016年1月至2017年5月共偿还按揭贷款43200元，鉴于原告未提供证据予以证明这段期间的费用系由原告支付，故本院对原告主张该项支出，不予支持；原告主张其女儿董娇从2017年6月12日至2018年10月21日转入张春秋还款银行账号共计41578元，鉴于被告未提供证据予以反驳，故本院予以确认上述事实，该款项属于购房支出。上述1.2.3项累加，被告应向原告返还购房支出188041元。 关于被告是否应向原告支付资金占用费的问题。原告主张被告支付资金占用费，其实质是因被告违约行为造成原告已经支付购房款的损失。因此，本院酌情确定以原告已经支付的购房款项为基数，从支付之日起按照同期银行贷款基准利率或者按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算资金占用费。原告主张的起算点，系其权利的自由处分，符合法律规定，本院予以确认。关于资金占用费具体计算如下，以146463元为基数，从2017年7月25日起暂计至2020年3月12日止为17817.02元【分段计算：以146463元为基数，从2017年7月25日起按同期银行贷款基准利率4.75%计算至2019年8月19日为14397.11元；从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至2020年3月12日为3419.91元】，以41578元为基数，从2018年10月21日暂计至2020年3月12日止为2473.03元【分段计算：以41578元为基数，从2018年10月21日起按同期银行贷款基准利率4.35%计算至2019年8月19日为1502.18元；从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至2020年3月12日为970.85元】，以上合计20290.05元。对于原告诉请资金占用费超过部分，本院不予支持。 关于被告是否向原告赔偿房屋增值损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在本案中，涉案房屋的购买总价为496689元，被告转让涉案房屋的成交价为780000元，获得购买价和转让价之间的差额为283311元，该差额属于房屋增值收益，系合同正常履行所获可得利益。但是由于被告擅自转让涉案房屋的违约行为，导致原告解除合同后无法获得可得利益。因此，上述房屋增值属于原告的损失，被告应当予以赔偿上述损失给原告。现原告诉请被告赔偿房屋增值损失283311元，理由充分，符合法律规定，应当予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》八条、第六十一条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 原告杨桂清与被告张春秋于2015年11月26日签订的《协议》已经于2020年3月20日已经予以解除。 被告张春秋返还原告杨桂清购房支出188041元。 被告张春秋支付原告杨桂清资金占用费20290.05元。 被告张春秋赔偿原告杨桂清房屋增值损失283311元。 案件受理费4626元（原告已预交），由原告杨桂清负担289元，由被告张春秋负担4337元。 上述债务和返还义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  林子焜 二〇二〇年五月二十七日 书记员  陆晓宁