云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9211号上诉人（原审被告、反诉原告）：万丽娜，女，汉族，1977年12月10日出生，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：杨博，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨文菁，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：都艳玲，女，汉族，1973年10月19日出生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：谭平智，云南国平律师事务所律师，特别授权代理。上诉人万丽娜因与被上诉人都艳玲房屋租赁合同纠纷一案不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初2768号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年11月18日立案后，组成合议庭于2020年3月19日对本案进行了审理，上诉人委托诉讼代理人杨博、杨文菁，被上诉人委托诉讼代理人谭平智均到庭参加诉讼。本案依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人万丽娜上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要的事实及理由为：一审法院错误地将B-101-3号商铺的租期认定为B-0122号商铺的租期，同时罔顾B-0122号商铺原租赁合同关系已经解除的事实，以2018年12月18日前B-0122号商铺原承租人未实际搬出为由认定上诉人违约，属于事实认定错误。本案所涉《房屋定金协议》并不适用《合同法》有关格式合同条款的规定，一审法院根据《合同法》第四十条的规定，认定《租房定金协议》中存在格式条款，属于适用法律错误。故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人都艳玲答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人都艳玲向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告双倍返回预付定金人民币十万元整；2、全部诉讼费由被告承担。上诉人万丽娜在一审审理中提出反诉，请求：1、请求判令反诉被告支付因与B-0122号商铺原承租人提前解约产生的违约金36264元；2、请求判令反诉被告支付自2018年12月17日起至2019年3月17日止B-101-3号商铺的空置损失费51626.4元，B-0122号商铺的空置损失费9067.5元，合计60693.9元；3、请求判令反诉被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年11月27日，原告与被告签订《租房定金协议》，约定被告将其坐落于昆明市霖岚广场Ｂ-101-3号商铺出租给原告使用，房屋面积为215.11平方米，租赁期限从2018年12月16日起至2028年12月15日止，原告在签订协议当天支付被告定金50000元，转到被告银行账户（卡号：62×××07）。协议签订后至租期开始前，如被告违约，不将房屋出租给原告，则双倍返还定金；如原告违约，不租赁本房屋，则定金由被告没收。同时约定：1、双方于2018年12月17日前签订该地址《房屋租赁合同》，双方任何一方不如期签约可视为违约；2、由被告协调原告租赁的霖岚广场Ｂ-0122号商铺的退租相关事宜，若需要支付租赁方的违约金等赔偿金，则由原告支付；3、若因被告无法协调导致原告不能租赁该商铺的，则被告退还原告所交定金，双方互不承担违约责任，本协议终止。同日，原告向被告的指定账户转账50000元。经审查，2018年12月18日，涉案商铺仍未清租。一审法院认为，双方争议的焦点系本案的违约主体和违约责任是什么？针对该争议焦点，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方在《租房定金协议》约定租赁期限从2018年12月16日起至2028年12月15日止，并约定双方于2018年12月17日前签订该地址《房屋租赁合同》，从文义解释来看，应当在2018年12月17日前签订《房屋租赁合同》，租赁期限才能与《租房定金协议》约定一致；从目的解释来看，从签订《租房定金协议》的时间开始到签订租赁合同的时间为止，即2018年11月27日起至2018年12月17日止，被告应当保证在该期间内清理原租户，达到租赁物符合租赁合同中可租赁的目的。但截止2018年12月18日，涉案商铺仍未清租，故应当被告违约，承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，原告向被告支付的50000元是否构成定金，系本案首要的关键问题，定金是保证主债务得以履行的一种担保手段，其首要作用是担保合同的履行，定金合同为从合同，定金可以因为一方不履行约定的债务而执行定金罚则。在原、被告签订的《租房定金协议》中明确文字表述为“定金”以及规定定金不予退还和双倍罚则的情况，符合定金的构成要件，应当视为定金。故原告向被告支付50000元定金，可以根据合同履行情况来适用定金罚则，因被告未按期清理租户，导致不能交付租赁物，故被告应当按照定金罚则向原告支付双倍定金100000元。此外，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，原、被告签订的《租房定金协议》中约定违约责任的情形，即“由被告协调原告租赁的霖岚广场B-0122号商铺的退租相关事宜，若需要支付租赁方的违约金等赔偿金，则由原告支付；若因被告无法协调导致原告不能租赁该商铺的，则被告退还原告所交定金，双方互不承担违约责任，本协议终止。”被告作为出租方，将其与原承租人的权利义务和违约责任加之在原告名下，且在被告不能清理租户的情况下，减免了被告的主要责任，故上述该条款内容因加重了原告责任，免除了被告责任而无效。故对于被告（反诉原告）主张其解约违约金、空铺损失的请求，于法无据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决，一、被告（反诉原告）万丽娜于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）都艳玲支付双倍定金100000元；二、驳回被告（反诉原告）万丽娜的诉讼请求。双方当事人对于一审法院所确认事实均无异议，本院依法予以确认。上诉人提出补充，一审法院所确认的“2018年12月18日，涉案商铺仍未清租。”所涉及的是B-0122号商铺，上诉人已经和该商铺的原承租人解除了租赁关系，但是搬离需要一段时间。对此，被上诉人不予认可。在二审审理中，上诉人提交录音资料及整理文字，欲证实双方当事人约定2018年12月18日签订《房屋租赁合同》，但当天被上诉人未到场签订该合同，属于被上诉人违约。对此，被上诉人不予认可。对于双方当事人是否存在违约的问题在本院认为中一并予以阐述。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否双倍返还定金，被上诉人应否向上诉人支付其主张的违约金、商铺空置损失？本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，2018年11月27日，双方当事人签订《租房定金协议》，并于当天由被上诉人向上诉人支付定金50000元。该协议约定，双方于2018年12月17日前签订《房屋租赁合同》。同时约定，由上诉人协调被上诉人租赁的霖岚广场B-0122号商铺的退租相关事宜，若因上诉人无法协调导致被上诉人不能租赁该商铺的，则上诉人退还被上诉人所交定金，双方互不承担违约责任，该协议终止。该约定系对于未能退租而造成不能签订《房屋租赁合同》时，被上诉人交纳的50000元如何处理，双方当事人进行的约定，不存在一审法院所认为的属于前述法律规定格式条款的情况存在。客观上，双方当事人并未签订《房屋租赁合同》，至于系哪方违约不签订该合同，双方当事人均不能提交证据予以证实。但根据查明的事实，前述协议中所提到的霖岚广场B-0122号商铺并未于2018年12月17日前退租，结合双方当事人的前述约定，及实际未能签订《房屋租赁合同》的事实来看，双方当事人系因该商铺未能退租而不能达成签订《房屋租赁合同》的一致意见，根据前述约定，应当由上诉人退还被上诉人交纳的50000元定金，前述《租房定金协议》终止。因此，一审法院适用定金罚则判决由上诉人双倍支付被上诉人100000元有误，本院依法予以纠正。至于上诉人提出应当由被上诉人承担违约责任，支付违约金、所涉商铺空置损失的主张，因其未能提交相应合法、有效的证据予以证实，故对于上诉人提出的该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初2768号民事判决；二、由万丽娜于本判决生效之日起十日内向都艳玲返还定金50000元；三、驳回都艳玲的其他诉讼请求；四、驳回万丽娜的反诉请求及其他上诉请求。一审案件受理费2300元由都艳玲负担1150元，由万丽娜负担1150元；一审反诉案件受理费1112元，由万丽娜负担。二审案件受理费3412元，由上诉人万丽娜负担2262元，由被上诉人都艳玲负担1150元。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  杨 艳审判员  朱 欢二〇二〇年五月二十九日书记员  郭亭恋