广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终586号上诉人（原审被告）：兴宁市兴城房地产开发有限公司。住所地：广东省兴宁市********。法定代表人：李伟泉，该公司经理。委托诉讼代理人：钟伟强，该公司退休人员。被上诉人（原审原告）：戴平，男，汉族，1973年5月25日出生，住所地：广东省兴宁市***********。委托诉讼代理人：孙福荣，系被上诉人戴平的妻子。上诉人兴宁市兴城房地产开发有限公司（下简称“兴城房地产公司”）因与被上诉人戴平商品房预售合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2019）粤1481民初1576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人兴城房地产公司的委托诉讼代理人钟伟强，被上诉人戴平的委托诉讼代理人孙福荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴城房地产公司上诉请求:撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、兴城房地产公司开发游鱼上水的房地产开发项目，是依法经营的，是依法办理了土地使用证、规划许可证、建筑许可证和预售许可证的，被上诉人是在审查上诉人的四证后才购买，上诉人不存在有违规行为。二、上诉人在2011年3月已依法向原兴宁市国土局申请办理土地过户手续，由于原兴宁市国土局以原游鱼上水土地坐标有误为由，拒给分户。三、造成游鱼上水的土地坐标有误的责任不在上诉人，而是原兴宁市国土局监管不力，对原游鱼上水土地北侧的门店没有放线，没有现场监管，门店用地往南偏移，经住建、国土测绘部门测量，使游鱼上水的土地有279.07平方米的土地变成道路用地，因此造成游鱼上水的土地坐标不符，这一责任不是上诉人造成的。四、上诉人在2011年3月已依法申请办理房地产权证，由于原兴宁市国土部门拒不发证，上诉人多次向政府部门上访沟通，也理解被上诉人的心情，但上诉人也同样是受害人。因为不是上诉人权力范围内能解决的事情，只有同心向国土部门发证机构讨回公道，争取尽快发证才是唯一的选择。戴平辩称，一、被上诉人与上诉人所签订的购房合同是双方的真实意思表示，且无违反法律法规的规定，双方签订的商品房购销合同合法有效，被上诉人与上诉人均应按合同约定全面适当履行合同。根据合同约定，被上诉人向上诉人支付相应的购房款后，上诉人理应按合同约定在规定时间内为被上诉人办理涉案房屋的房地产权证。二、上诉人以国土局以原游鱼上水土地坐标有误负有责任为由，推卸自身责任。被上诉人作为善意第三人，无需承担上诉人与政府部门纠纷产生的后果。关于上诉人所说的，因原国土局以原游鱼上水土地坐标有误，拒给分户，被上诉人作为善意第三人不知道事实情况。被上诉人也咨询过有关单位，有关单位也答复我们，开发商只需补办土地流程手续，缴纳土地差价，就可以办理房产证。开发商一直未履行义务，才导致被上诉人无法办理房产证。三、被上诉人作为购房者是合同相对人中较弱势一方，上诉人与政府部门的纠纷不应转嫁到购房者身上。且商品房之购买往往又是购房者大笔积蓄所得，为平衡双方利益，开发商更应积极履行合同义务。在被上诉人向上诉人支付相应的购房款后，上诉人未按合同约定在规定时间内为被上诉人办理涉案房屋的房地产权证，已构成违约，应承担违约责任。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。戴平向一审法院起诉请求：1、判令被告立即办理房地产权证给原告，房屋总价182800元；2、判令被告承担违约金9140元；3、由被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2009年5月11日，原告戴平与被告兴宁市兴城房地产开发有限公司订立《房屋购销合同》及《房屋购销补充合同》。《房屋购销合同》约定：1、原告购买被告兴城新苑B区1栋606套房及杂房1间，总价182800元；2、2009年5月11日首付17万元，余款12800元在交房时付清；3、2010年3月30日房屋交付使用；4、被告在“兴城新苑”小区整体竣工验收后办理房地产权证；5、一方违约，违约方必须赔偿所购房屋总款的5%违约金给守约方。《房屋购销补充合同》约定，原告承担其他费用（含装饰项目款、办房产证费用）5838元。《房屋购销合同》订立后，原告依约交付首期房款17万元，同时，原告缴纳了购售房屋办理房地产权证的各项税费。但原告尚欠被告购房款12800元。原告戴平于2010年6月中旬入住兴城新苑B区1栋606套房至今。但被告未按约定办理涉案房屋的房地产权证给原告。原告遂诉至一审法院，提出了上述诉请。一审法院认为，原告与被告所签订的购房合同均是双方真实意思的表示，且无违反法律法规的规定，双方签订的商品房购销合同合法有效，原被告本应按合同约定全面适当履行合同。现原告要求被告办理涉案房屋的房地产权证，根据合同约定，在原告向被告支付相应的购房款后，被告理应按合同约定在规定时间内为原告办理涉案房屋的房地产权证。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记在申请所有有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地作用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”但经查明，兴宁市*******在2017年12月11日向被告发出《关于尽快完善问题楼盘房屋首次确权登记申请材料的通知》后，被告至今仍未向兴宁市*******提交齐全房屋所有权首次确权登记的材料，不符合登记发证条件，仍不能办理房屋所有权首次登记和办理购房户的不动产权证。同时一审法院还查明，兴宁市住房和城乡建设局的房产登记系统显示：兴城新苑B区1栋606房的房屋显示为期房待售状态；B区1栋606房业主为戴平；B区2栋801房业主为黄宇波、罗颂梅，以上两套房显示为已办备案状态。因此，涉案的兴城新苑B区已符合办理房屋所有权证，对原告诉请，予以支持，但办证所需要费用由原告负担。本案中，在原告向被告支付相应的购房款后，被告未按合同约定在规定时间内为原告办理涉案房屋的房地产权证，已构成违约，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告已构成违约，现原告要求被告按合同约定承担违约责任，一审法院依法予以支持。综上所述，根据本案查明的事实，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告兴宁市兴城房地产开发有限公司应在判决生效之日起30日内为原告戴平所购买的兴城新苑B区1栋606房（含杂房）办理不动产权证，所需办证费用由原告负担；二、原告应在被告办理好不动产权证交付原告之日起15日内向被告支付剩余购房款12800元；三、被告兴宁市兴城房地产开发有限公司应在判决生效之日起15日内支付违约金9140元给原告戴平。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2069元，由被告兴宁市兴城房地产开发有限公司负担。二审中，兴城房地产公司向本院提交由兴宁市地方税务局出具的完税证明、缴纳人防费10万元人民币的票据各一份，以证明其已经交了税收和人防费。戴平质证称，对此不清楚。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审处理意见如下：经查，戴平与兴城房地产公司订立《房屋购销合同》及《房屋购销补充合同》后，戴平依约支付相应购房款，并已入住兴城新苑B区1栋606套房至今。兴城房地产公司未按合同约定在规定时间内向不动产登记中心提交齐全涉案房屋所有权首次确权登记的材料，已构成违约，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判令其按合同约定承担相应违约责任，并无不当。兴城房地产公司主张未能办理涉案房屋的房地产权证是因当地政府有关部门未办妥兴城新苑B区土地手续，其不用承担违约责任，依据不足，不予支持。为此，兴城房地产公司应按兴宁市***********年12月11日发出的《关于尽快完善问题楼盘房屋首次确权登记申请材料的通知》（含附件）的要求，向兴宁市*******提交涉案房屋所有权首次确权登记的所需材料，在办理首次确权手续后向兴宁市*******提交为戴平办理其所购买的兴城新苑B区1栋606房（含杂房）的不动产权证所需资料并协助办理不动产权证【办理兴城新苑B区1栋606房（含杂房）不动产权证所需费用由戴平负担】。综上所述，兴城房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。但办理不动产权证是不动产登记中心的职责，一审法院直接判令兴城房地产公司为戴平办理不动产权证不妥，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省兴宁市人民法院（2019）粤1481民初1576号民事判决第二、三项；二、变更广东省兴宁市人民法院（2019）粤1481民初1576号民事判决第一项为：上诉人兴宁市兴城房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力后三十日内向兴宁市*******提交涉案房屋所有权首次确权登记的所需材料，在办理首次确权手续后十五日内向兴宁市*******提交为被上诉人戴平办理其所购买的兴城新苑B区1栋606房（含杂房）不动产权证所需资料并协助办理不动产权证【办理兴城新苑B区1栋606房（含杂房）不动产权证所需费用由戴平负担】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2069元，由上诉人兴宁市兴城房地产开发有限公司负担；二审案件受理费4138元（已由上诉人兴宁市兴城房地产开发有限公司预交），由上诉人兴宁市兴城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 黄洪远审 判 员 罗锡芳二〇二〇年五月六日法官助理 黄基烽书 记 员 曾 梅