河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初27584号原告程向阳，男，1962年10月20日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人孙磊、刘惠林（实习），河南天坤律师事务所律师，特别授权。被告徐增才，男，1967年6月6日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人李乐乐、李飞鸿（实习），河南名本律师事务所律师，特别授权。第三人河南谈房房地产经纪有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环路10号13层1306号，统一社会信用代码为91410100MA4525JUX0。法定代表人李天文。委托代理人李川、张海港，系公司员工，特别授权。第三人广发银行股份有限公司郑州航海路支行，住所地郑州经济技术开发区航海东路1346号国安经贸大厦B座一、二层。负责人胡明莉。原告程向阳与被告徐增才、第三人河南谈房房地产经纪有限公司（以下简称：谈房房地产公司）、广发银行股份有限公司郑州航海路支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程向阳及其委托代理人孙磊、刘惠林，被告徐增才委托代理人李乐乐、李飞鸿，第三人谈房房地产公司委托代理人张海港到庭参加诉讼，原告于当庭提出撤回对第三人广发银行股份有限公司郑州航海路支行的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。原告程向阳诉称，2018年11月1日，原、被告及第三人谈房房地产公司签订房屋买卖合同，约定被告将位于金水区鸿苑路69号东园区31号楼1-4层2号的房屋（不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0132499号）出卖给原告，总价款630万元，约定原告采取按揭贷款方式付款。合同签订后，原告按照约定向被告支付定金20万元整，并以约定办理了按揭贷款审批且已获银行通过。原告多次催促被告配合办理银行按揭贷款、网签、房屋解押、房屋过户等手续，被告以种种理由予以推脱不予履行合同义务，被告的违约行为已严重侵害了原告的利益，且涉案房屋已被郑州市中级人民法院查封。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原告与被告、第三人于2018年11月1日签订的《房屋买卖合同》；2、被告双倍返还定金40万元，第三人谈房房地产公司对20万元的返还承担连带清偿责任；3、被告赔偿原告贷款费用损失35750元、律师费40000元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。被告徐增才辩称，一、原告迟延履行合同义务，致使合同不能履行，已根本违约。被告与原告自其签订买卖合同以来，原告迟延履行合同义务，未按约定办理贷款并支付给被告，致使被告不能配合银行办理涉案房屋解押，原告迟迟不履行合同义务导致涉案房屋过户不能，已根本违约，且因原告迟延履行合同义务导致被告其后因诉讼而使涉案房屋查封，致使被告损失巨大，被告保留向原告追偿的权利。二、原告所主张的定金系第三人收取，与被告无关。原告所主张之“定金”系由第三人收取，被告从未收到亦未承认该笔定金，根据相关法律规定，定金合同系实践性合同，以实际交付为成立之要件。原告根本违约致使合同根本不能履行，且使被告遭受巨大损失，原告应按合同约定向被告支付该笔“定金”，而绝非由被告双倍返还给原告。三、原告所主张的律师费和贷款费用损失无合同、事实和法律依据。原告主张贷款费用损失无事实和法律依据，被告与原告签订合同以来，迟迟未能贷款并支付给被告，原告迟延履行合同义务致使合同根本不能履行，属根本违约，致使被告蒙受巨大损失，原告应当赔偿被告巨大损失。原告主张的律师费无合同约定且无支付事实，且原告所费之律师费系其自身滥诉造成的，不应由被告承担。综上所述，请求贵院在查清事实的基础上，依法驳回原告诉请，以维护被告的合法权益。第三人谈房房地产公司辩称，原告要求返还定金款按合同进行。本院经审理查明：2018年11月1日，原告程向阳（乙方）与被告徐增才（甲方）及第三人谈房房地产公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方拥有位于金水区鸿苑路69号东园区31号楼1-4层2号的房屋（权属证件号码：0132499），所有权人徐增才，建筑面积为228.34平方米，房屋总楼层为5层，该房产在1-4层出卖给原告，总价款630万元。乙方自愿购买甲方上述房产。该房屋的相关配套设施有室内电梯，两个车位。乙方于本合同签订时向甲方支付定金及佣金人民币贰拾万元，甲方同意该定金在办理房产过户手续前由丙方代为保管。甲乙双方同意使用按揭贷款付款方式，甲、乙双方于签订合同后，共同委托丙方并全程配合丙方到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在网签时，将购房首付款存入房管局指定的资金监管账户，剩余所贷房款由贷款银行放贷至监管账户，立契后，全部房款由资金监管账户交付甲方银行账户。定金冲抵首付款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。甲乙双方应在本合同签订之日起30个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、房屋过户等相关手续。甲方须保证该房屋权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲方应在立契之日起7日内向乙方完整有效的交付本合同项下之房产及其它相关配套附属设施，并保证在立契之日起7日内将该房产名下所有户口全部迁出。在签订本合同时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金。因甲、乙任一方违约或双方违约，而非丙方原因导致本合同解除、终止履行，单方违约时，由违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半。甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方的定金，向丙方承担该项所产生的佣金及其他合理费用，并承担乙方和丙方由此产生的其他经济损失。乙方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金，同时向丙方承担该项所产生的佣金及其他合理费用，并承担甲方和丙方由此产生的其他经济损失。甲乙双方立契后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同约定总房款1‰的违约金。签订本合同时，乙方先支付拾万元定金，办理银行按揭贷款时支付剩余拾万元，定金由丙方保管，甲方在建设银行的解押款由甲、乙双方配合解押，乙方支付利息。合同落款甲方处有徐增才签字捺印，乙方处有程向阳签字捺印，丙方处有谈房房地产公司盖章予以确认。2018年11月1日，第三人谈房房地产公司出具《收据》一份，载明：今收程向阳支付金水区鸿苑路69号东园区31号楼1-4层2号房屋定金拾万元整（100000.00元），收款人李川。2018年11月20日，收款人李川出具《收据》一份，载明：今收程向阳支付金水区鸿苑路69号东园区31号楼1-4层2号房屋定金拾万元整（100000.00元）。2019年2月14日，第三人谈房房地产公司出具《收据》一份，载明：今收到程向阳交来鸿园别墅贷款费用（评估价685万千分之五评估费、1500元资料费）人民币叁万伍仟柒佰伍拾元（35750元），收款人李川。另查明，原告为诉讼支付律师费4万元。原告提交的不动产登记资料查询结果证明显示，产权人徐增才，不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0132499号，坐落：金水区鸿苑路69号东园区31号楼1-4层2号，于2018年7月17日抵押设立登记，权利人：中原银行股份有限公司郑州分行，抵押金额：406.70万元，2019年6月28日被郑州中级人民法院查封。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告程向阳与被告徐增才、第三人谈房房地产公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告作为房屋购买方按合同约定支付相应的定金及费用，被告作为房屋出卖方，应积极履行办理房屋解押手续，完成房屋买卖合同的交易，房屋抵押手续一直未得到处理，进而导致涉案房屋也被法院查封，致使合同目的无法实现，被告已构成根本违约，故对原告请求解除房屋买卖合同，本院予以支持。对于原告要求被告双倍返还定金40万元，第三人谈房房地产公司对20万元的返还承担连带清偿责任的诉请，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，但定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。经本院审查，涉案房屋买卖合同标的额630万元，房屋买卖合同约定购房定金20万元，且暂由第三人谈房房地产公司代为保管，故本院予以支持。对于原告诉求的贷款费用损失35750元，确系因办理房屋抵押贷款而支出，故本院予以支持。对于原告诉求的律师费40000元，虽有合同明确约定由违约方承担，考虑本案的实际情况，本院酌减为30000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告程向阳与被告徐增才、第三人河南谈房房地产经纪有限公司于2018年11月1日签订的《房屋买卖合同》。二、被告徐增才双倍返还原告程向阳定金40万元，于本判决生效后十日内付清。三、被告徐增才赔偿原告程向阳贷款费用损失35750元、律师费30000元，于本判决生效后十日内付清。四、第三人河南谈房房地产经纪有限公司对本判决第二项债务中的20万元承担连带清偿责任。五、驳回原告程向阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8438，减半收取4219元，由原告程向阳负担119元，被告徐增才负担4100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二〇年五月七日书记员  樊明杰