北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初61537号原告（反诉被告）：东方奥莱（北京）商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：杨长立，董事长。委托诉讼代理人：杨澄伟，北京市翔龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁宝利，男，1955年9月12日出生，汉族，东方奥莱（北京）商业管理有限公司职员。被告（反诉原告）：浙江九洲红家具股份有限公司，住所地浙江省东阳市白云街道歌山路北339号西面新厂区一层。法定代表人：黄秋奇，董事长。委托诉讼代理人：谢婧，北京天驰君泰律师事务所律师。原告（反诉被告）东方奥莱（北京）商业管理有限公司（以下简称奥莱公司）与被告（反诉原告）浙江九洲红家具股份有限公司（以下简称九洲红公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2019年1月24日作出一审判决，九洲红公司不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院审理后于2019年4月30日作出（2019）京03民终5876号民事裁定：“撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初11036号民事判决；发回北京市朝阳区人民法院重审”。本案发回重审后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。奥莱公司之委托诉讼代理人杨澄伟、丁宝利，九洲红公司之委托诉讼代理人谢婧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。奥莱公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2017年4月25日签订的《房屋租赁合同》；2、判令九洲红公司给付违约金120万元；3、判令九洲红公司给付2018年10月11日至2018年12月16日的房租723287.40元；4、判令九洲红公司给付2017年4月25日至2017年7月25日的房租986301元。事实和理由：我公司与九洲红公司于2017年4月25日签订《房屋租赁合同》，约定我公司将位于朝阳区八棵杨甲1号南的独栋楼房之一、二层计1800平方米出租给九洲红公司使用，租赁期限8年，自2017年4月25日至2025年7月25日，前两年租金为每年400万元，分两次支付；并且约定九洲红公司须于使用后前两个月向我公司支付半年租金，并约定违约金条款。合同签订后，双方第一年如约履行，2018年5月25日九洲红公司应按合同约定向我公司支付第二年半年租金200万元，但九洲红公司仅支付了85万元租金。经我公司多次催要，九洲红公司以资金紧张为由拖欠剩余租金至今。根据合同约定，九洲红公司拖欠租金15日以上，我公司有权解除合同，并要求九洲红公司支付违约金。故我公司诉至法院。九洲红公司答辩并反诉称：涉案租赁房屋存在未按照规划许可证进行建设的情形，系违法建筑。根据规定，双方签订的《房屋租赁合同》应属部分无效。奥莱公司未经主管部门的批准，擅自进行改扩建，应当对合同无效承担主要责任。我公司在签订合同后，陆续向奥莱公司支付房屋使用费485万元，参照租赁合同约定的租金支付标准，我公司支付房屋使用费至2018年10月11日。由于经济形势低迷，我公司在资金周转出现困难的情形下，无力支付高额房屋使用费，我公司与奥莱公司协商变更房屋使用费支付日期。2018年8月，为了按照双方约定的期限按时支付房屋使用费，我公司不惜低价变卖库存商品筹措资金，但奥莱公司于2018年8月17日私自将租赁房屋上锁，单方收回租赁房屋，并且扣押了我公司的一辆机动车。因导致《房屋租赁合同》部分无效的过错在奥莱公司，故奥莱公司要求我公司支付违约金的诉讼请求，于法无据。如果法院认定租赁合同合法有效，因奥莱公司不存在任何损失，在我公司交纳的房屋使用费尚未届至的情形下，奥莱公司单方收回房屋的使用权，并另行租赁给案外人，故合同约定违约金标准过高，应酌定调低。双方签订租赁合同后，我公司基于对租赁合同合法、有效的信赖，一次性投入6246368.90元对租赁房屋进行装修，租赁合同无效后，奥莱公司应赔偿租赁房屋的装饰装修残值损失。故我公司不同意奥莱公司的诉讼请求，并提出反诉，要求确认双方于2017年4月25日签署的《房屋租赁合同》无效；奥莱公司退还2018年8月17日至2018年10月10日的房屋使用费591780.90元；奥莱公司赔偿装饰装修残值损失1249273.78元。奥莱公司就反诉辩称：双方签订的租赁合同是有效合同，在合同履行期间，我公司从旁边租户得知九洲红公司将其展览家具搬走，并将租赁房屋门敞开。九洲红公司要求返还房屋使用费没有事实及法律依据。双方约定如九洲红公司违约，其装饰装修损失自行承担。因九洲红公司违约造成合同解除，故九洲红公司主张装修残值损失与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月25日，奥莱公司作为出租方（甲方）、九洲红公司（曾用名浙江梦想九洲红家具股份有限公司）作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲方向乙方出租北京市朝阳区八棵杨甲1号南的独栋楼房一、二层（以下简称涉案房屋），建筑面积为1800平米，用途为家具展厅和茶楼商业；租赁期限分为两期，分别为：2017年4月25日至2021年7月24日、2021年7月25日至2025年7月25日，免租期为2017年4月25日至2017年7月25日，装修免租期内乙方不承担房屋租金；租金第一年、第二年每年为400万元，第一年的租金支付方式为分两次支付，第一次为签订合同后8日内支付200万元，合同生效后60天内支付200万元；第二年开始每半年支付一次租金，乙方应于使用前2个月支付半年租金；乙方按约定的缴款日期支付租金，逾期超过5个工作日，甲方向乙方发出书面催缴通知，乙方收到催缴通知后10个工作日内仍不支付租金，甲方有权终止合同，一切损失乙方自负；甲方保证拥有完全的资格和权利将此房屋按本合同租赁给乙方，如因甲方原因或物业、消防、原出租方（产权人）、工商等部门客观原因导致合同无效或合同不能正常履行及租赁房屋无法正常使用，则由甲方承担全部责任（包括但不限于装修费、人员费、物业费、水电费、营业损失、租金损失等费用）；合同有效期内，双方一方因自身原因要求终止房屋租赁合同均属违约，甲方违约须向乙方退还当年已收缴的全部租金并向乙方支付当年租金总额的30%作为违约补偿，乙方违约当年所交租金剩余金额不再退还并向甲方支付当年租金总额的30%作为违约补偿。合同签订后，奥莱公司向九洲红公司交付涉案房屋；九洲红公司向奥莱公司支付了2017年7月26日至2018年7月25日的租金，并对涉案房屋进行了装修，后使用涉案房屋从事商业经营。2018年7月23日，奥莱公司与九洲红公司签订《房屋租金给付商谈备忘录》，载明：九洲红公司应于2018年5月25日之前向奥莱公司支付半年房屋租金，然后九洲红公司却强调因经营困难资金不足，请求逾期支付；九洲红公司承诺将于6月15日当日先支付1个月的房屋租金后再于2018年7月15日之前再支付2个月的房屋租金，所拖欠的另外3个月的房屋租金亦需延后支付；但九洲红公司仅于6月15日当日支付了1个月的房屋租金后其余2个月的房屋租金迟至今日尚未支付，就此问题双方于7月16日再度面会进行沟通与磋商，奥莱公司同意九洲红公司将本次所拖欠的2个月的房屋租金分两次支付即2018年7月20日之前支付1个月的房屋租金，2018年7月25日之前再支付1个月的房屋租金。2018年6月5日至8月7日期间，九洲红公司分4次给付奥莱公司2018年7月26日至2018年10月10日期间的租金总计85万元。2018年8月17日，九洲红公司将放置在涉案房屋内的物品全部搬离。九洲红公司主张奥莱公司于2018年8月17日将涉案房屋门上锁，将涉案房屋收回。奥莱公司主张九洲红公司于2018年8月17日将涉案房屋上锁，并将钥匙交奥莱公司。2018年8月20日，奥莱公司向九洲红公司发送告知函，通知九洲红公司本应于2018年5月25日之前缴纳本年度半年房屋租金，但无故拖延，通知自告知函发出48小时之内，将所欠房屋租金一次性缴清补齐。九洲红公司张翔宇在该告知函下方空白处写明：经甲乙双方协商一致同意，乙方于2018年8月22日之前将8月15日（依照双方2018年7月23日承诺函）商定房租缴清，再另行商定后续租金支付方式，以后续签署补充协议为准。后九洲红公司未再向奥莱公司缴纳房租。2018年9月7日，奥莱公司将涉案房屋另行出租他人。奥莱公司主张其给新的承租人100天免租期，九洲红公司造成其100天租金损失，故要求九洲红公司给付2018年10月11日至2018年12月16日期间的房租。另查，北京市朝阳区八棵杨甲1号南房屋的所有权人登记在北京市朝阳区双井街道生产服务合作联社的名下，房产证载明房屋建筑面积总计565.9平方米；在该房屋的建设工程规划许可证中载明：建设单位为朝阳区双井社区经济管理中心，建设规模为826.57平方米。奥莱公司主张涉案房屋中有1000余平方米房屋由其自行翻建，产权单位允许其自建房屋，并提供其作为承租方与出租方朝阳区双井社区经济管理中心于2017年1月9日签订的合同。该合同载明：房屋座落于朝阳区八棵杨甲1号南，本合同标的房屋（有证有规划手续合计826.57平方米），奥莱公司自2002年陆续自建房屋面积约1000平方米自用，至今逾15年，房屋用途为商用，租期2017年3月1日至2021年11月30日。奥莱公司主张签约前其已将该合同交九洲红公司，九洲红公司对1000余平方米面积没有产权证知情。九洲红公司主张奥莱公司未经主管部门的批准，擅自改扩建房屋，应对租赁合同无效承担主要责任，其基于对合同合法、有效的信赖，一次性投入6246368.90元对涉案房屋进行装修，奥莱公司应赔偿其装修残值损失；九洲红公司向本院提供装修工程施工合同、工程施工承包合同、购销合同、室内设计委托合同、展厅智能化系统施工合同、灯饰城订货合同、供货合同、消防改造施工协议书、银行电子回单等。奥莱公司主张九洲红公司对涉案房屋的装修与其无关，并表示该装修已被拆除。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，奥莱公司与九洲红公司签订租赁合同，奥莱公司将1800平方米的房屋出租给九洲红公司，但其中973.43平方米房屋系自建房屋，未取得产权证或规划手续，故涉及该部分面积的租赁合同应属无效，其他有规划手续的部分有效。在合同履行过程中，九洲红公司未按约定支付租金，且自行从涉案房屋内搬出，导致合同有效部分无法继续履行，故奥莱公司对合同有效部分享有解除权。对奥莱公司要求解除租赁合同有效部分的诉讼请求，本院予以支持。九洲红公司的行为已构成违约，应承担违约责任。双方约定，九洲红公司违约当年所交租金剩余金额不再退还并向奥莱公司支付当年租金总额的30%作为违约补偿。现奥莱公司要求九洲红公司给付违约金，九洲红公司反诉要求奥莱公司退还2018年8月17日至2018年10月10日期间房屋使用费，考虑到租赁合同存在部分无效情形，且九洲红公司自2018年8月17日之后已腾退并未再使用涉案房屋，由奥莱公司持有涉案房屋钥匙，奥莱公司在事实上已收回涉案房屋，奥莱公司又于2018年9月将涉案房屋另行出租，一定程度上避免了损失扩大，故双方约定的违约责任过分高于造成的损失，本院将根据公平原则，酌情确定违约金数额，并对奥莱公司要求退还九洲红公司房屋使用费及租金的反诉请求予以支持。奥莱公司要求九洲红公司给付2018年10月11日至2018年12月16日的房租，缺乏事实依据，本院不予支持。奥莱公司要求九洲红公司给付免租期租金，缺乏合同依据，本院不予支持。因九洲红公司在签约前就涉案房屋产权情况应当知情，且由于九洲红公司原因导致租赁合同有效部分无法继续履行，故对九洲红公司要求赔偿装饰装修残值损失的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第十一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）东方奥莱（北京）商业管理有限公司与被告（反诉原告）浙江九洲红家具股份有限公司于二○一七年四月二十五日签订的《房屋租赁合同》中涉及973.43平方米无规划手续房屋部分无效。二、解除原告（反诉被告）东方奥莱（北京）商业管理有限公司与被告（反诉原告）浙江九洲红家具股份有限公司于二○一七年四月二十五日签订的《房屋租赁合同》的有效部分。三、被告（反诉原告）浙江九洲红家具股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）东方奥莱（北京）商业管理有限公司违约金六十五万元。四、原告（反诉被告）东方奥莱（北京）商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）浙江九洲红家具股份有限公司房租及房屋使用费五十九万一千七百八十元九角。五、驳回原告（反诉被告）东方奥莱（北京）商业管理有限公司其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）浙江九洲红家具股份有限公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30077元，由原告（反诉被告）东方奥莱（北京）商业管理有限公司负担19777元（已交纳），被告（反诉原告）浙江九洲红家具股份有限公司负担10300元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费10685元，由原告（反诉被告）东方奥莱（北京）商业管理有限公司负担4859元（于本判决生效后7日内交纳），被告（反诉原告）浙江九洲红家具股份有限公司负担5826元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  童雪霏人民陪审员  段 超人民陪审员  杨燕笙二〇二〇年五月二十五日书 记 员  毛珂歆