辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0103民初2613号 原告：沈阳尧力舜物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街****。 法定代表人:张国柱,该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨利海，北京市国度律师事务所律师。 被告：中国人寿保险股份有限公司本溪分公司，住所，住所地本溪市明山区胜利路**div> 负责人：伊晓华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王**，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高潮，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。 原告沈阳尧力舜物业管理有限公司与被告中国人寿保险股份有限公司本溪分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月25日受理后，依法由审判员张莹莹担任审判长并主审，与审判员陈明，人民陪审员郑秀丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳尧力舜物业管理有限公司委托诉讼代理人杨利海，被告中国人寿保险股份有限公司本溪分公司委托诉讼代理人王**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳尧力舜物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：请求法院依法判令被告立即给付原告物业服务费328256.25元（从2011年7月1日止2018年12月31日）。事实及理由：2011年7月1日，原告开始为位于沈阳市沈河区的紫金商厦提供物业服务，被告单位在紫金商厦四楼有二百八十七平方米的房屋（2001年法院调解）。由于，紫金商厦四、五、六楼房屋一直处于无人使用状态，且被告亦未办理案涉房屋的产权变更登记，起初，原告对于被告在紫金商厦四楼有房屋的情况并不知情。直到2015年，为解决整体启动紫金商厦整体使用以解决拖欠物业费问题事宜时，被告才向原告提供案涉房屋法院抵债调解书。原告才确定相关事实。2016年下旬，由于紫金商厦个人业主太多，无法全部找到，且部分业主不同意出租房屋，紫金商厦整体出租事宜搁浅。2017年10月16日，原告致函被告要求其给付拖欠的物业费，被告至今未能给付。鉴于，原告为紫金商厦提供物业服务过程中，需投入大量的人力、物力，被告单位拖欠物业费的行为已影响了原告单位的正常经营活动，为维护原告的合法权益，根据《物业管理条例》、《合同法》及《民事诉讼法》的有关规定特提出前列诉讼请求。 被告中国人寿保险股份有限公司本溪分公司辩称，一、物业合同签约主体虚假，合同不成立。原告提交的物业合同，甲方签章为“沈河区紫金商厦业主大会专用章”，签字处的签名为“李富州”。根据《物业管理条例》的规定，业主大会的成立由小区办、街道、社区等召集或者业主自发组织成立，而根据被告向紫金商厦所属的皇城街道及社区进行走访调查，街道及社区的工作人员均表示从来没有组织召集成立紫金商厦的业主大会、业主委员会，而紫金商厦的业主也从来没有自发成立过业主大会，更没有选举产生业主委员会。根据《物业管理条例》第十六条规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。因此，刻制“业主大会”的公章和“业主委员会”的公章，是需要在紫金商厦所属的皇城街道及社区进行备案后才能刻制的，才算有效的，但皇城街道及社区在被告的调查中均表示没有在他们那里备过案。被告还找到了中街经济办，他们也不知道紫金商厦是否成立业主大会、业主委员会的相关事宜。上述的部门，也均不知道李富州为何许人也。显然，紫金商厦的业主大会、业主委员会并不真实存在，大会没有业主参会，业主委员会也没有经过业主选举，是部分不法分子虚构出来的机构。所以紫金商厦业主大会的主体资格无疑是非法的，其根本没权利代表紫金商厦的全体业主与原告签订什么物业服务合同，所以原告提交的物业合同是不成立的。被告认为，伪造业主大会或业主委员会身份骗取钱财，已经涉嫌刑事犯罪，被告保留向相关机关举报的权利。二、被告认为原告没有按照物业合同履行物业服务内容被告在2020年4月3日对紫金商厦进行了实地查看，看到的状况是大厦的一、二层为国美，第五层的部分场地为装饰用品特卖场，其余的三、四层皆为空置状态，尤其是被告房屋所在的第四层，更是整体闲置，在该楼层的入口处就被锁死。总览整个大厦尤其是闲置的楼层与房屋，皆缺少维修、养护、管理，墙皮脱落，设施陈旧，电梯年久失修故障频频，室外与楼道、走廊到处堆积杂物，存在严重消防隐患，内外卫生状况更是极差，楼宇内外更无任何花草、苗木等绿化环境，根本没有达到物业合同第四条到第十三条约定的各项物业服务内容，总而言之，原告根本没有对被告的房屋提供任何物业服务。正所谓“无服务则无对价”，原告提供的是零服务，被告有权拒绝交费。三、被告认为原告的物业收费没有执行物业合同的约定，属于滥收费。根据原告提交的物业合同第六章第二十二条规定“物业管理服务费，乙方可按物价局审批标准适当下浮”。据此规定，如果法院认定物业合同成立有效，那么原告也应当按照物业合同的该条约定提供收取物业管理服务费的依据，就是说应当提供物价局审批的费用标准并还须经业主大会同意才能作为生效的物业费收取标准，而仅凭沈河区法院以前的判例原告据此进行收费而不依据物业合同的约定执行，则是对合同意思自治、契约自由、诚实信用原则的肆意践踏。另外，关于物业费，《物业管理条例》也是有规定的，条例的第40、41条规定了物业费由双方制定，制定依据是国家住建部的物业收费办法，并要体现在物业合同中。条例的第42条规定如果物业公司乱收费，则由物价局和房管局监督。物业管理条例实施解释的第5条还规定如果物业公司违反法律、法规、部委规章或物业合同，乱收费，业主不缴费被诉，据此提出抗辩的，法院将支持抗辩或者业主起诉物业退还乱收的费用，法院将支持。上述的种种法律规定，皆规定了物业费要么是双方约定的意思自治，要么是执行国家管理部门的物业收费办法。所以司法也不能置物业合同关于物业费的约定或国家的物业法律法规于不顾，去凭空的帮助当事人去主动创设物业费的收费标准，这也是对合同意思自治的干涉或者违反了法律规定。综上，被告认为本案的争议核心或者焦点就是“物业合同是否成立、合同约定的物业服务是否提供、物业费收取标准是否符合合同约定”这三个方面，但原告均没有提供充足证据加以支持，所以其主张的诉讼请求不应成立，法院应判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月30日，原告（作为乙方）与紫金商厦业主委员会（作为甲方）签订物业管理委托合同，乙方自合同签订之日起负责紫金商厦物业管理，乙方对于整个商厦的设备安装、设备运行、设备养护已达到相当专业水准及拥有完善的基础设施，并且具备完备的各种合法手续。根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将同意（紫金商厦）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。第二条物业基本情况物业类型：商用建筑；坐落位置：沈阳市沈河区。四至：东：文化大楼南：红港皮草西：鼓楼宾馆北：荟华楼；占地面积：6253平方米；建筑面积：34700平方米。第三条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项第四条：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；第五条：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉等、高压水泵房、楼内消防设施、设备、电梯。第十四条：负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费；代收水费、电费及其它合理物业管理收费。第十八条委托管理期限为五年。自2011年7月1日起至2016年6月30日止。2016年6月30日双方再次签订物业管理委托合同。以上两份合同甲方签章处为沈河区资金商厦业主大会专用章。沈河区紫金商厦业主委员会于2020年4月13日出具情况说明：沈阳尧力舜物业管理有限公司提交贵院的其与沈河区紫金商厦业主委员会于2011年6月30日、2016年6月30日签订的二份《物业管理委托合同》盖的章应是用章错误。 关于本案涉案房产的来源，2001年7月27日，辽宁省本溪市中级人民法院作出（2001）本经初字第109号民事调解书，调解协议为：一、辽宁保险经济发展总公司、辽宁吉祥房地产开发公司尚欠中国人寿保险股份有限公司本溪分公司借款本息共计1724680元；二、被告中国人寿保险股份有限公司辽宁省分公司用辽宁吉祥房地产开发公司在沈阳中街紫金商厦中287平方米的房产抵顶中国人寿保险股份有限公司本溪分公司借款。本案诉争房产现在被告中国人寿保险股份有限公司本溪分公司名下。 本案涉案房产位于原告提供物业服务的紫金商厦四层，被告一直未实际使用闲置至今。本院（2009）沈河民二初字第1306号民事判决书认定与涉案房屋在同一大厦一层、四层的业主按每平米每年305元的标准交付物业费。同时，考虑未入住的实际确定在欠缴物业费总额内按75%的比例缴纳。后由于涉案房产存在未享受供暖服务等事实，经再审沈阳市中级人民法院生效判决认定业主应按总额50%的比例缴纳物业费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与被告所在的业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，被告作为紫金商厦的业主，应受该合同内容约束，原、被告之间具有物业服务合同关系。原告依据合同为大厦提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对于被告提出的原告提交的物业合同，甲方签章为“沈河区紫金商厦业主大会专用章”，签字处的签名为“李富州”，不清楚李富州身份的问题。原告提供了沈河区住宅小区管理办公室出具的《业主委员会备案通知书》，其中业主委员会成员名单中显示李富洲为主任。另外，原告提供了沈河区紫金商厦业主委员会出具的情况说明，说明2011年6月30日、2016年6月30日签订的二份《物业管理委托合同》用章错误。故对被告该抗辩，本院不予采信。 关于物业费的收取标准，基于相关生效法律文书就另一具有三级资质的物业公司与涉案房产同一大厦的物业费标准确认为每平米每年305元，而原告与被告未签订物业服务合同。故应比照该标准缴纳，虽然被告并未实际入住本案涉案房产，但作为为整个紫金商厦提供物业服务的原告仍有权要求被告缴纳物业费用。现被告主张按50%的比例收取物业费不高于生效判决确定的标准亦未加重被告的责任，被告应缴纳的物业费为328256.25元（305元×287平方米×7.5年×50%）。被告的其他抗辩无事实及法律依据，本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下： 被告中国人寿保险股份有限公司本溪分公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告沈阳尧力舜物业管理有限公司2011年7月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费328256.25元。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费6223元，由被告中国人寿保险股份有限公司本溪分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  张莹莹 审 判 员  陈 明 人民陪审员  郑秀丽 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  吴秀娟 本案依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。