上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初10405号原告：上海晶通化轻发展有限公司,住所地上海市宝山区南大路XXX号。法定代表人：何诚,执行董事。委托诉讼代理人：孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娣，上海市中广律师事务所律师。被告：上海市闸北区中山惠民饭店,住所地上海市静安区中山北路XXX号。经营者：张国庆。原告上海晶通化轻发展有限公司(以下简称晶通公司)与被告上海市闸北区中山惠民饭店(以下简称惠民饭店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告晶通公司的委托诉讼代理人孙亚军、张娣，被告惠民饭店的经营者张国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晶通公司向本院提出诉讼请求：1、判令惠民饭店清空上海市静安区中山北路XXX、XXX号房屋(以下简称涉案房屋),迁出涉案房屋，并将涉案房屋返还给晶通公司；2、判令惠民饭店向晶通公司支付自2020年1月1日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋使用费，使用费按每月35,000元为标准计算；3、判令惠民饭店向晶通公司支付自2020年1月1日至证照实际注销之日止的违约赔偿金，按房屋原日租金574.77元/每日(3.91*147平方米)的标准计算；4、判令惠民饭店支付逾期清场移交的违约金,从惠民饭店所交纳的租赁保证金35,000元中抵扣，自2020年1月11日起计算至实际清场移交之日止,按每天100元标准；5、判令惠民饭店结清至实际迁出返还系争房屋之日止的所有水费、电等费用；6、判令惠民饭店支付的保证金35,000元予以抵扣其应支付晶通公司的租金等费用。诉讼过程中，晶通公司变更第四项诉请为：判令惠民饭店支付逾期清场移交的违约金,违约金按每天100元的标准支付自2020年1月11日起计算至实际清场移交之日止。晶通公司并撤回第五项诉请，并经本院裁定予以准许。事实和理由：2018年11月，晶通公司与惠民饭店就涉案房屋签订《物业租赁合同》，约定由惠民饭店承租涉案房屋，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，租金为每月17,500元，租赁保证金35,000元，先付后用。合同签订后，双方均按约履行合同。合同期限届满后，双方未再续签合同。晶通公司多次通知惠民饭店，要求其最迟于2020年1月10日前办理清场移交手续，但惠民饭店至今未搬离涉案房屋，未办理证照的注销等手续。为维护公司的合法权益，故晶通公司起诉要求判如所请。惠民饭店辩称，不同意晶通公司的诉讼请求。认为，涉案房屋所在地块已在2019年9月被纳入政府征收范围，而双方之间的租赁合同是2019年12月31日到期。根据相关征收补偿方案，征收单位给予个体户的停产停业损失、营业执照补偿均应该归属于惠民饭店所有，但晶通公司至今未将相关补偿款给予惠民饭店，故至今未搬离涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：晶通公司(甲方)与惠民饭店(乙方)就涉案房屋租赁事宜签订《物业租赁合同》一份，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方使用、面积147平方米，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，租金单价为3.91元/平方米/天，月租金17,500元；三个月支付一次租金，先付后用；保证金35,000元。租赁合同结束，甲方有权收回全部租赁物，乙方应按租赁物使用现状或合同(补充合同、协议)约定的要求如期交还。除双方已续约或经甲方书面同意乙方可延迟交付外，乙方应在本合同的租赁合同结束之日起3日内返还租赁物，否则乙方应按自合同结束之日起，每逾期一日以日租金的二倍支付租赁物占用期间使用费。租赁合同结束，乙方应在合同结束之日起30天内完成证照的注销手续，否则乙方按自合同结束之日起，每逾期一日以原日租金的标准支付违约赔偿金。市政动迁、土地储备、行政拆除、改建改造等解约的特别约定：合同期间，甲方在获得正式通知后，将信息以书面形式通知乙方，若未要求在合同期内清场移交的，则合同履行至期限届满结束；或乙方实际使用至合同期限届满日仍未被动迁的，乙方放弃赔、补偿权利。租赁保证金，用于抵扣乙方应付未付的各类款项。租赁合同结束后，乙方完成结清费用、清场移交、证照注销手续后，凭保证金收据原件办理退款(余额无息)手续。合同结束乙方未按约定期限清场移交的，则自逾期之次日起，每天抵扣保证金100元。合同签订后，双方均按约履行合同。2019年12月2日，晶通公司向惠民饭店发送《通知》，载明：双方租赁合同履约至2019年12月31日期限届满后，我公司不再与你方续签合同；双方合同履行期间，你方未结清费用款项(包括不限于租金)按时结清。惠民饭店于2019年12月4日收到该《通知》。2020年1月3日，晶通公司再次向惠民饭店发送《通知》，载明：你单位应当根据租赁合同的约定，最迟在2020年1月10日前办理清场移交手续，否则会承担合同约定的责任。然，惠民饭店至今仍继续使用涉案房屋未搬离，故晶通公司起诉要求判如所请。另查，2019年9月，涉案房屋被纳入征收补偿范围。审理中，惠民饭店认为晶通公司主张的使用费、营业执照未注销费用的计算标准过高，请求法院予以调整。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。晶通公司与惠民饭店签订的《物业租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据本案查明的事实，《物业租赁合同》中约定的租赁期限已于2019年12月31日届满。合同届期后自然终止，承租人惠民饭店理应根据双方合同约定搬离并返还涉案房屋。虽惠民饭店辩称，《物业租赁合同》在涉案房屋征收公告张贴时未到期，其理应享有相关征收补偿利益而拒绝搬离，但晶通公司在租赁期限内已完全履行了其义务，惠民饭店就涉案房屋的使用已涵盖整个租赁期限，则惠民饭店的租赁目的已实现。即使惠民饭店确实享有相关征收补偿利益，该抗辩亦不应成为拒绝搬离并返还的理由，惠民饭店可通过法律途径解决，故惠民饭店的该项辩称，本院不予采纳。即，晶通公司主张惠民饭店搬离并返还涉案房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。合同到期后，惠民饭店仍继续占有、使用涉案房屋，致使权利人无法行使权利，客观上造成了权利人的损失，故晶通公司主张惠民饭店支付2020年1月1日至实际搬离之日的占有使用费的诉请，于法有据，本院予以支持。至于使用费的标准，双方合同约定使用费按租金的二倍计算，同时又约定了逾期清场移交的违约金。合同约定的占有使用费的实质即为逾期返还房屋违约金，故本院对晶通公司的使用费及逾期搬离违约金合并计算。现惠民饭店抗辩该使用费计算标准过高，主张法院予以调整。本院结合涉案房屋租金、涉案房屋所在地块被纳入征收等事实，对此抗辩予以采纳，并对使用费的计算标准予以调整。考虑到晶通公司主张的逾期搬离违约金起算日期为2020年1月11日等情形，本院酌定涉案房屋使用费(含逾期交房违约金)按每日700元的标准计算。根据双方合同约定，租赁合同结束，乙方(惠民饭店)应在合同结束之日起30天内完成证照的注销手续，否则乙方(惠民饭店)按自合同结束之日起，每逾期一日以原日租金的标准支付违约赔偿金。现惠民饭店的营业执照仍注册在涉案房屋，且已逾合同终止30日，故晶通公司主张惠民饭店支付2020年1月1日至营业执照实际注销之日的违约金，有合同依据，本院予以支持。但对于违约金的标准，现惠民饭店抗辩标准过高，本院经审查认为确实过高，对惠民饭店的该项辩称予以采纳，并调整营业执照未注销的违约金标准按每日200元计。根据本案查明的事实，租赁合同结束后，乙方(惠民饭店)完成结清费用、清场移交、证照注销手续后，凭保证金收据原件办理退款(余额无息)手续。现双方合同已届期终止，晶通公司理应在惠民饭店结清所有费用后无息退还相应的保证金。但双方合同同时并约定，租赁保证金用于抵扣乙方(惠民饭店)应付未付的各类款项。现惠民饭店仍占有使用涉案房屋，应支付晶通公司占有使用费等相关钱款，故晶通公司主张惠民饭店支付的保证金35,000元用以抵扣相关欠费的诉请，有合同依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海市闸北区中山惠民饭店应于本判决生效之日起三十日内搬离并返还上海市静安区中山北路XXX、XXX号房屋；二、被告上海市闸北区中山惠民饭店应于本判决生效之日起三十日内以每日700元的标准支付原告上海晶通化轻发展有限公司2020年1月1日至搬离之日的房屋占有使用费；三、被告上海市闸北区中山惠民饭店应于本判决生效之日起三十日内以每日200元的标准支付上海晶通化轻发展有限公司2020年1月1日至营业执照实际注销之日的违约金；四、被告上海市闸北区中山惠民饭店支付的保证金35,000元先予抵扣上述欠款，如有剩余部分应于上述款项付清之日起三日内返还原告上海晶通化轻发展有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5,050元，减半收取计2,525元，由被告上海市闸北区中山惠民饭店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李彦二〇二〇年五月二十七日法官助理 蒋洁书 记 员 李康附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》……第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。……第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。……二、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……