江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初9486号原告：无锡顺茂物业管理有限公司，住所地江苏省无锡惠山经济开发区钱桥配套区，统一社会信用代码9132020678207349X3。法定代表人：黄达顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：万浩中、申禹婷，江苏云崖律师事务所律师。被告：叶芳芳，女，1983年5月5日生，汉族，户籍在福建省宁德市周宁县，现下落不明。原告无锡顺茂物业管理有限公司（以下简称顺茂物业公司）与被告叶芳芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顺茂物业公司的委托代理人申禹婷到庭参加了诉讼，被告叶芳芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告顺茂物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠物业费及能耗费18576元；2.判令被告向原告支付违约金（2020年1月1日起至实际付清之日止，以18576元为基数，按照每日万分之五计算）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：叶芳芳系哥伦布广场291号3幢1802室业主，顺茂物业公司为该房屋所在物业提供物业服务，叶芳芳长期拖欠物业费未交。被告叶芳芳未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：2009年9月28日，叶芳芳与无锡市崇安新城龙安置业有限公司（以下简称龙安置业公司）签订商品房买卖合同，约定叶芳芳购买广益路3幢291单元18层1802号房，房屋建筑面积为44.99平方米。2011年6月28日，上海深长城物业管理有限公司无锡分公司（以下简称深长城公司）与叶芳芳签订前期物业服务协议1份，载明深长城公司为甲方，叶芳芳为乙方，乙方所购房屋坐落于无锡市，建筑面积,44.99平方米，酒店式公寓物业管理费每平方米每月2.98元，公共能耗预收250元，乙方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交相关费用，并从逾期之日起按应交相关费用金额每天万分之五交纳违约滞纳金等内容。2016年5月18日，建设单位龙安置业公司与深长城公司解除了前期物业服务合同，与无锡五洲物业管理有限公司（以下简称五洲物业公司）签订物业服务合同1份，载明龙安置业公司为甲方，五洲物业公司为乙方，甲方选聘乙方对广益哥伦布一二期项目提供前期物业管理服务事宜，一期3号公寓楼物业服务费标准为每平方米每月2.98元，公共能耗费按每平方米每月0.9元预收，物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在收到书面缴费通知的5日内（每次缴费的具体时间）履行缴纳义务，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳服务业服务费用的，应从逾期之日起按每日应交管理费的万分之五的标准向乙方支付违约金等内容。2018年5月31日，龙安置业公司、深长城公司、无锡市崇安新城龙安商业物业经营管理有限公司（以下简称龙安物业公司）签订协议书1份，载明龙安置业公司为甲方，深长城公司为乙方，龙安物业公司为丙方，乙方将2014.1.1-2017.6.30期间应收未收的物业费合计87.52万元（明细见附件二）以26.26万元转让给甲方等内容。2018年9月7日，五洲物业公司更名为顺茂物业公司。2019年4月10日，龙安置业公司与龙安物业公司签订债权转让协议1份，载明龙安置业公司为甲方，龙安物业公司为乙方，甲方将2014年1月1日至2017年6月30日期间对无锡市哥伦布广场业主应收未收取的物业费债权87.52万元转让给乙方等内容。2019年4月，顺茂物业公司至涉案房屋张贴了缴费通知单。2019年5月7日，龙安物业公司与顺茂物业公司签订债权转让协议1份，载明龙安物业公司为甲方，顺茂物业公司为乙方，甲方将2014年1月1日至2017年6月30日期间对无锡市哥伦布广场业主应收未收取的物业费债权87.52万元转让给乙方等内容。审理中，1.本院要求顺茂物业公司提供涉案房屋在其提供产权登记信息，顺茂物业公司代理律师称不动产登记中心不予查询，其亦未能向本院提供不动产登记中心出具的不予查询告知书。2.顺茂物业公司提供了其自行制作的叶芳芳欠费明细清单，清单载明：叶芳芳结欠深长城公司管理期间2011年8月1日至2017年6月30日的物业费9508元、公共能耗费3550元，顺茂物业公司管理期间2017年7月1日至2019年12月31日物业费4018元、公共能耗费1500元，物业费按面积44.94平方米、每平方米每月2.98元计算，公共能耗费按每月50元计算。3.顺茂物业公司未能提供龙安置业公司、深长城公司、龙安物业公司于2018年5月31日签订的协议书载明的协议附件二，即深长城公司转让的2014.1.1-2017.6.30期间应收未收的87.52万元物业费明细，无法确认顺茂物业公司在本案中向叶芳芳主张的2017年7月1日之前的欠费是否包含在其受让的债权范围之中。4.顺茂物业公司明确其按每月50元预收公共能耗费没有合同依据，其亦从未对公共能耗费用进行过结算、公示。本院认为，顺茂物业公司主张的欠费应当根据欠费时间及类别分别认定。1.关于顺茂物业公司主张的2017年7月1日前其受让的前手物业公司应收未收的叶芳芳欠费，因未能提供其受让债权具体明细，无法认定其受让债权包含叶芳芳的欠费，故对该部分欠费主张，因证据不足，本院不予支持。2.关于顺茂物业公司主张的2017年7月1日至2019年12月31日的公共能耗费，首先，其主张按每月50元预收没有合同依据；其次，虽然其提供的与龙安置业公司签订的物业服务协议中约定了公共能耗费按每平方米每月0.9元预收，但因其前手物业公司与叶芳芳签订的物业服务合同仅约定了预收250元，顺茂物业公司未能提供就增加收费部分与叶芳芳达成协议或形成对叶芳芳具有约束力的法律文件的依据；第三，顺茂物业公司提供的先后两份物业服务合同无论是否对叶芳芳具有约束力，对公共能耗费均约定为“预收”，顺茂物业公司亦明确从未对公共能耗费部分进行过结算和公示。故此，顺茂物业公司主张的公共能耗费依据不足，本院亦不予支持。3.虽然顺茂物业公司未与业主重新签订物业服务合同，但其作为涉案房屋建设单位聘请的前期物业管理公司，是前期物业服务承继人，在未能证明业主认可的前期物业服务合同约定的包括收费标准在内的内容不能继续适用的情况下，有权依据业主认可的前期物业服务合同约定的内容收取其接手提供服务后的2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理费及违约金。但是，顺茂物业公司仅提供了涉案房屋初始销售的合同，不能证明其有权收取物业费期间的房屋权利人情况以及不动产登记部门最终测绘确认的房屋建筑面积，其物业费收取对象以及计算面积依据不足。根据国土资源部《不动产登记资料查询暂行办法》第四条规定，不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。第十九条规定因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果。第十一条规定不动产登记机构不予查询，应出具不予查询告知书。现顺茂物业公司因涉案不动产的物业管理服务产生民事诉讼，符合《不动产登记资料查询暂行办法》第十九条规定的利害关系人查询情形，因此顺茂物业公司及其代理律师具备向本院提供涉案不动产登记信息的条件而不提供，其亦未提供不动产登记机构出具的不予查询告知书证明其有不能取得证据的合法事由，故顺茂物业公司应对此承担举证不能的不利后果。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回无锡顺茂物业管理有限公司的诉讼请求。本案诉讼费264元、公告费560元，合计824元（已由无锡顺茂物业管理有限公司预交），由无锡顺茂物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  汤 然人民陪审员  裘亚星人民陪审员  袁玉珠二〇二〇年五月十八日法官 助理  王**曦书 记 员  缪子昊本案援引法律条款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。