福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初1719号 原告：陈丽华，女，1978年4月8日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：肖宗杰，福建瑞权律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：严庆新，福建瑞权律师事务所实习律师。 被告：深圳米如海商业运营管理有限公司福建分公司，住所地福建省福州市鼓楼区鼓东街道五四路210-2号国际大厦第一层A座-16。 负责人：叶军。 被告：深圳米如海商业运营管理有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道科技园中区科苑路科兴科学园B1单元701-76-10。 法定代表人：叶军，总经理。 被告：叶军，男，1972年11月11日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 原告陈丽华与被告深圳米如海商业运营管理有限公司福建分公司（以下简称“米如海福建分公司”）、深圳米如海商业运营管理有限公司（以下简称“米如海公司”）、叶军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理。原告陈丽华及其委托诉讼代理人肖宗杰、严庆新到庭参加诉讼。被告米如海福建分公司、米如海公司、叶军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈丽华向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈丽华与米如海福建分公司签署的《档口租赁合同》；2.判令米如海福建分公司、米如海公司共同返还陈丽华租赁押金21000元、租金7500元、入场费40000元；3.判令米如海福建分公司、米如海公司共同向陈丽华赔偿经济损失25289元；4.判令米如海福建分公司、米如海公司共同支付陈丽华违约金21000元；5.判令叶军对第二项、第三项、第四项诉讼请求承担连带责任；6.判令本案诉讼费用、公告费、财产保全费由三被告承担。 事实与理由：米如海公司与米如海福建分公司系自然人独资的有限责任公司及分公司，均由叶军独资设立，米如海公司系米如海福建分公司的总公司。2019年8月11日，陈丽华与米如海福建分公司签订《档口租赁合同》，约定：1.甲方（米如海公司福建分公司）将福州市鼓楼区五四路国际大厦210-2号店面第8间出租给乙方（陈丽华）；2.租赁期限自2019年9月1日至2024年8月31日；3.店面月租金为7000元，每个月结算一次，由乙方（陈丽华）于23日前将下月租金付给甲方（米如海福建分公司）；4.租赁押金为21000元；5.租赁期内，任一方要求提前终止本合同的，由违约方向守约方支付三个月的租金作为违约赔偿金；6.进场费40000元。合同签订后，陈丽华依据合同约定以及米如海福建分公司《关于全免9月份租金的通知》足额按时支付租赁押金、各月租金以及入场费。但2019年12月，米如海福建分公司擅自回收租赁物，致使陈丽华不能实现合同目的，给陈丽华造成巨大经济损失，构成根本违约。米如海公司作为米如海福建分公司的总公司，叶军作为公司的自然独资人，应对米如海福建分公司的违约责任承担共同连带责任。米如海福建分公司违约后，陈丽华多次与米如海福建分公司协商，要求其返还财产、赔偿损失、支付违约金，但米如海福建分公司均未予以理会。 米如海福建分公司、米如海公司共同辩称，一、2019年7月，米如海福建分公司向房东（梁彪）租赁福州市鼓楼区五四路国际大厦210-2号国际大厦1楼店面，之后把店面分割成15个店铺分别对外出租，改造为“密雪飞美食小世界”。每一店铺都是独立商户，各具有法人资格，按合同约定每月支付租金、保洁费、水电费、物业管理费。二、导致米如海福建分公司无法正常运营的原因为：1.米如海福建分公司的收入来源是各商户的租金与向房东支付的租金差额。米如海福建分公司前期投入用于“密雪飞”的各项费用多，收入少，各商户未及时上缴租金、保洁费、水电费、物业管理费，直接造成资金链断裂。而商户未及时缴交各项费用的主要原因是多数商户资金准备不足、刚刚从业经验不足、经营管理不当难以维持。2.米如海福建分公司于2019年9月20日开始营业，在营业期间就有部分商户出现拖欠水电费、租金等情况，从2019年9月23日起就三番五次催促这些商户交各项费用，当时涉及金额已达80000元。为了确保租金等费用能按期收回，米如海福建分公司关了其中4户的水电（当时陈丽华等4户就未支付租金、保洁费、水电费、物业管理费）。为此，米如海福建分公司前后两次报警，公安机关认为米如海福建分公司属合法公司且按照双方签订的档口租赁合同收费，责令4户按约定支付各项费用。3.米如海福建分公司前期投入资金对商铺装修、宣传及办理了各项手续证件，费用大。加上装饰工程队的原因延误工期长达一个月之久，造成无租金收入仍需交纳房东的各项费用。当时9户商户背地里恶意联合起来拖欠各项费用达15万元，违约金21.6万元，直接造成米如海福建分公司资金链断裂，无法正常运营。米如海福建分公司依照合同约定，逾期7天未交付租金，有权单方终止合同没收押金并收回店面。与此同时，上述行为也导致米如海福建分公司与房东的关系僵化，米如海福建分公司与物业管理公司、房东多次协商无效。房东依照合同解除了与米如海福建分公司的合同，米如海福建分公司被迫关门停业。三、请求法院指定辩护。因米如海福建分公司的现状，米如海福建分公司已没能力聘请辩护人，无法支付出庭等费用。一直以来，叶军踏踏实实、任劳任怨的工作，现工作发生的现状，致使叶军没了收入，且生活受到极大影响。申请法院给予指定辩护，作出公平、公正的判决。四、要求陈丽华等9户商户赔偿米如海福建分公司各项费用15万元、违约金21.6万元。在追回各项费用后，恳请法院依法宣告米如海福建分公司破产。 因米如海福建分公司、米如海公司、叶军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未提出异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利。陈丽华提交的证据：1.《档口租赁合同》，2.《陈丽华中国建设银行个人账户支出交易明细》及《米如海福建分公司收款收据》，3.《安捷物业管理公司联合通告》、《米如海福建分公司终止合同函件》，4.《微信聊天记录》、《银行流水》及《微信转账记录》等均能够反映本案的真实情况，与待证事实相关联，来源与形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据。证据5.《送货单》、《销售单》、《收款收据》、《收条》、《建行交易明细》以及《微信转账记录》，本院无法确认其真实性及与本案的关联性，不予确认。 根据上述已认定的有效证据及陈丽华的当庭陈述，本院认定如下事实： 2019年8月11日，米如海福建分公司（甲方）与陈丽华（乙方）签订《档口租赁合同》，约定：1.米如海公司福建分公司将福州市鼓楼区五四路国际大厦210-2号店面第8间出租给陈丽华；2.租赁期限自2019年9月1日至2024年8月31日；3.店面月租金为7000元，每个月结算一次，由陈丽华于23日前将下月租金付给米如海福建分公司；4.租赁押金为21000元；5.在租赁期内，任一方要求提前终止本合同的，由违约方向守约方支付三个月的租金作为违约赔偿金；6.进场费40000元。 同日，陈丽华向米如海福建分公司支付押金21000元、租金7000元。8月17日，陈丽华向米如海福建分公司支付8号店面进场费40000元。之后，陈丽华分别于9月24日、10月23日、11月25日向米如海福建分公司各支付租金6000元。 2019年9月23日，米如海福建分公司向各租户发出通知，内容如下：“请于24日下午前将10月份房租交到财务处，（9月份房租经公司决定给于全免，将于今后每个月租金总额中给于扣除1000元整）直到将9月份房租抵扣清楚结束后恢复正常交租……”。 2019年12月14日，福建安捷物业管理有限公司及福州市五四路国际大厦第一层A座商场业主暨出租方向米如海福建分公司发出联合通告，内容如下：截至2019年12月14日，米如海福建分公司已经构成对租赁合同和国际大厦业主大会通过的《管理规约》及相关文件的严重违约，主要违约事实如下：“1.租赁合同明确约定承租方不得以任何理由拒付、少付、延期或者采取分期支付租金的办法，若承租方拒付、逾期支付或者少付租金超过十五天，则视同承租方违约，出租方有权立即收回租赁标的。截至2019年12月14日，你方欠付租金超过人民币5万元，拖欠时间已经超过20天，且我方多次交涉和催讨，你方仍无改正措施和行为，已经构成严重违约。2.租赁合同明确约定，承租方租赁期间应当遵守国际大厦物业管理企业和业主委员会关于物业管理的有关规定，按时足额缴纳物业管理服务费和水电费等相关费用。国际大厦业主大会通过的《管理规约》及相关文件也规定你方需遵守国际大厦物业管理规定，按时缴纳物业费和水电费。截至2019年12月14日，你方欠付水电费、物业费超过4万元，拖欠时间超过15天，且我方多次交涉和催讨，你方仍无改正措施和行为，已经构成对租赁合同和物业《管理规约》及相关协议及文件的严重违约。” 2019年12月19日，米如海福建分公司向福州市鼓楼区五四路国际大厦第一层A座密雪飞商户、物业管理企业和其他各方发函，内容如下：“本企业（深圳米如海商业运营管理有限公司福建分公司）因资金困难、且经营不善，加上部分商户不交房租及水电费、物业费，无法继续执行与出租方于2019年8月7日签订的租赁合同，本公司决定提前与出租方结束租赁合同，并将在2019年12月28日清空场地中全部物品，将租赁标的退还给出租方，并愿意承担违约责任。由于本公司的以上决定，给各位入住商户及其他各方造成的经济损失本公司深感抱歉，本公司也愿意承担由此带来的各项责任。请各商户及各方于2019年12月27日前将在本场地内投入设备和各项财产搬离场地，超过2019年12月28日未清退的设备和财产将由本公司代为清理（但本公司不承担这一部分设备和财产的清理损失）。本公司与各商户及各方的商业纠纷以及本公司应当承担的责任，本公司愿意与各方协商并通过法律途径解决。” 米如海公司登记为有限责任公司（自然人独资），股东与法定代表人均系叶军。米如海福建分公司系米如海公司的分公司。 综上所述，本院认为，米如海福建分公司与陈丽华签订的《档口租赁合同》，合法有效，受法律保护。因米如海福建分公司未按约定支付租金、水电费、物业费等，福建安捷物业管理有限公司及福州市五四路国际大厦第一层A座商场业主暨出租方向米如海福建分公司发出联合通告，要求其限期改正。2019年12月19日，米如海福建分公司向福州市鼓楼区五四路国际大厦第一层A座密雪飞商户、物业管理企业和其他各方发函，要求各商户及各方于2019年12月27日前将设备和各项财产搬离场地。因此，《档口租赁合同》已无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，本案具备解除合同的条件，陈丽华诉请判决解除合同，于法有据，予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，米如海福建分公司应承担相应的法律责任，具体如下：1.退还押金21000元。合同解除后，米如海福建分公司收取租赁押金已无事实和法律依据，应依法退还。2.退还租金7500元。陈丽华实际租赁时间不足四个月，米如海福建分公司决定免收9月份租金，并从今后每个月租金总额中扣除1000元，实际已抵扣3000元，故米如海福建分公司仍需将9月份多收取的租金4000元退还陈丽华；12月份仅实际使用租赁半个月，米如海福建分公司应退还陈丽华半个月租金3500元。3.退还入场费37666.7元。双方虽然对于该笔费用的性质未作约定,但陈丽华在租赁该摊位期间,已经向米如海福建分公司交纳了物业管理费和租金等所有费用，由于现在无法继续承租，米如海福建分公司继续占有上述进场费，缺乏相应的合同依据，也有违公平和诚实信用原则。陈丽华实际租赁3.5个月，本院酌定陈丽华承担3.5个月进场费2333.3元（40000元÷60个月×3.5个月），余下部分37666.7元应由米如海福建分公司退还陈丽华。4.支付违约金21000元。根据米如海福建分公司的过错程度，结合陈丽华的损失情况，本院认为米如海福建分公司应按约定向陈丽华支付违约金21000元。5.损失费25289元，鉴于陈丽华提供的证据不足以证实其损失情况及本院支持的违约金足以弥补陈丽华的损失，本院对该项费用不予支持。 《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。根据上述法律规定，本案的民事责任应由米如海公司承担。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。根据上述法律规定，叶军作为一人有限公司米如海公司的股东，未能举证证明其财产和米如海公司之间的财产相互独立，应对米如海公司的上述债务承担连带责任。米如海福建分公司主张陈丽华存在逾期支付租金等情形，未提供相应证据证实，不予采信。 米如海福建分公司、米如海公司、叶军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除深圳米如海商业运营管理有限公司福建分公司与陈丽华于2019年8月11日签订的《档口租赁合同》； 二、深圳米如海商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈丽华退还押金21000元、租金7500元、进场费37666.7元，并支付违约金21000元； 三、叶军对深圳米如海商业运营管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回陈丽华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2595元，由陈丽华负担790元，由深圳米如海商业运营管理有限公司、叶军负担1805元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林义挺 二〇二〇年五月二十五日 书记员  周 龙 附注：一、本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国公司法》 第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。