苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初15323号原告（反诉被告）：胡新胜，男，1970年12月10日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：宁战宏，江苏震宇震律师事务所律师。被告（反诉原告）：江开武，男，1966年1月8日出生，汉族，户籍地安徽省六安市裕安区，现住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：江绪鹏，男，1989年9月20日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区，系被告江开武的儿子。被告：周文华，男，1967年11月27日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：王彬华，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。被告：徐炳泉，男，1950年11月1日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告：吴江市松陵镇城建综合码头，住所地江苏省苏州市吴江区。负责人：张万荣。委托诉讼代理人：沙莎，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄东培，江苏剑桥颐华律师事务所律师。原告胡新胜与被告江开武、周文华、徐炳泉、吴江市松陵镇城建综合码头房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法由审判员陈烨适用简易程序于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告胡新胜及其委托诉讼代理人宁战宏、被告江开武、被告周文华的委托诉讼代理人王彬华、被告吴江市松陵镇城建综合码头的委托诉讼代理人沙莎到庭参加诉讼；被告徐炳泉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。庭审中，被告江开武当庭提起反诉，本院依法合并审理。后因案情复杂，本案于2020年2月13日依法转为普通程序，由审判员陈烨、人民陪审员徐香宝、黄美凤组成合议庭于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告胡新胜及其委托诉讼代理人宁战宏、被告江开武的委托诉讼代理人江绪鹏、被告周文华的委托诉讼代理人王彬华、被告吴江市松陵镇城建综合码头的委托诉讼代理人黄东培到庭参加诉讼；被告徐炳泉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡新胜向本院提出诉讼请求：1.判令四被告返还原告吴江区城建综合码头五间半房屋自2019年8月15日起至2019年12月15日止的剩余房租共计5666.67元；2.四被告支付因房屋拆迁给原告造成的各项损失（暂计10万元，具体补偿数额以该码头拆迁补偿方案和拆迁补偿标准为准）；3.本案诉讼费由四被告承担。庭审中，原告胡新胜将第一项诉讼请求明确要求被告退还2019年9月5日起的房租；第二项诉讼请求明确为：要求被告支付搬迁费20625元、混凝土61840元到77300元、房屋拆除补偿9735元、房屋装修补偿9450元、机器设备损失20000元、原材料损失20000元、2个月工人工资（4人，每人每月5000元）。事实和理由：原告租用吴江区松陵镇城建综合码头房屋从事砂浆料生产已达十余年。2018年12月15日，被告江开武以吴江市松陵镇城建综合码头名义和原告签订《租赁协议》1份，约定由被告吴江市松陵镇城建综合码头将城建综合码头五间半房屋出租给原告使用，租赁期限从2018年12月15日至2019年12月15日止，年租金17000元整。该城建综合码头系周文华、江开武共同租赁的，由周文华委托徐炳泉、江开武共同经营管理。2019年8月，原告得知该处房屋准备拆迁，但未得到任何书面通知。2019年9月4日，原告的租赁房屋被断电，导致生产无法进行，原告被迫停产停业。由于被告未提供相关的房屋拆迁补偿协议，也未就拆迁补偿款与原告进行协商结算，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告江开武辩称，1.根据其与原告之间的租赁协议，如政府需要拆迁，乙方必须无条件搬离，租金可以退还原告，原告主张的其他损失其均不承担。因停电时间确实是在2019年9月4日，其同意退还2019年9月5日至2019年12月15日的租金；2.案涉码头是由被告周文华从被告吴江市松陵镇城建综合码头处租赁的，被告周文华租赁后与其就码头上除了自用房屋场地以外的剩余场地和房屋的对外出租进行了合作，该码头是被政府强制关闭，不是拆迁，2018年9月起不准备租给原告了，原告提出要承租，所以双方在协议中对遇到拆迁的情况进行约定后将五间房租给了原告；3.原告应向其支付结欠的电费3156元。被告周文华辩称，其答辩意见与江开武基本一致，补充两点，一是被告徐炳泉是其亲戚，徐炳泉与原告的租赁无关，二是被告吴江市松陵镇城建综合码头与原告胡新胜和江开武的租赁合同无关，无需承担任何责任。被告徐炳泉未作答辩。被告吴江市松陵镇城建综合码头辩称，1.原告请求答辩人返还剩余房租，无任何法律及事实依据。第一，原告从未和答辩人签订任何租赁合同，相关的权利义务不应由答辩人承担。第二，原告从未授权江开武与原告签订任何租赁合同，江开武签订合同的行为也不构成表见代理。原告陈述江开武以答辩人名义与其签订租赁合同，但是江开武根本不具备任何答辩人授予的代理权限。此外，江开武既不是答辩人的员工，也不是答辩人承租人，其不具备使原告确信其有权代表答辩人签署租赁合同的理由。综上，原告签订租赁协议的相对方是被告江开武，相关的权利义务应由被告江开武承担，与答辩人无关。2.原告请求答辩人支付拆迁损失费，无任何法律及事实依据。第一，原告并未与答辩人签署房屋租赁合同，同时也未有答辩人支付给原告损失费的任何约定。第二，原告与被告江开武签订的《租赁协议》中第五条第6项约定“如政府需要拆迁，乙方必须无条件搬出”，即证明被答辩人无权主张任何赔偿。据此，原告该请求无任何法律及事实依据。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。反诉原告江开武向本院提出反诉请求：判令反诉被告向反诉原告支付电费3156元。事实和理由：反诉被告在承租期间未缴纳2019年1月至2019年9月4日的电费，该期间共用电2428度，按照工业用电1.3元/度计算，共3156元。反诉被告胡新胜辩称，其每个月都按时向江开武交了电费，都是现金直接给江开武本人的。本院经审理认定书事实如下：2015年12月15日，吴江市松陵镇城建综合码头将位于八坼社区镇南的城建装卸码头（出租面积约6亩，建筑面积400平方米）出租给周文华，租赁范围包括属于码头的全部场地及房屋、港池、吊机及水电设施（包括配电房），租赁期限为五年，自2015年12月15日至2020年12月14日，双方约定租赁期内，如因政府拆迁、规划等不可抗力情况需终止租赁的，乙方必须无条件配合，双方均不作为违约，甲方不予补偿，租金按实际使用时间根据当年租金分摊后进行结算（房屋拆迁补偿款归甲方所有，如政府拆迁部门明确给予承租人的拆迁补偿费除外）。周文华与江开武就码头上除了自用房屋场地以外的剩余场地和房屋的对外出租进行了合作。胡新胜已在案涉码头上租赁多年，2018年12月15日，江开武以城建综合码头的名义（甲方）与胡新胜（乙方）重新签订了《租赁协议》1份，约定甲方将位于镇南城建综合码头的房屋五间半出租给胡新胜，租赁期限从2018年12月15日至2019年12月15日，租金为17000元，实行先交后包；合同第五条约定，乙方不得在码头搭建任何建筑物，如政府需要拆迁，乙方必须无条件搬出，甲方退还剩余租金。江开武在该租赁协议甲方落款处签字。合同签订后，胡新胜按约支付了一年的租金。另查明，吴江市松陵镇城建综合码头因违反政府政策、违反环保要求被取缔。2019年6月，吴江市松陵镇城建综合码头通知周文华、江开武案涉码头将被关闭。2019年9月4日，案涉码头被政府停水停电。2019年12月16日，吴江滨湖新城产业投资发展有限公司就案涉码头承租户自建、自有资产拆除补偿向太湖新城管委会进行请示，补偿对照表中显示房屋拆除补偿部分支持，自建房8#18平方、9#100.4平方、10#68.8平方、11#5.5平方、12#20.46平方，按评估价166元/平方计算，确认金额为35400元；C30、C20道路补偿，支持，但混凝土价格应依照2018年建设时的价格核算，确认金额为773000元；设备补偿不支持，按规定仅给予设备搬迁费；优质地砖18500元、夹芯板隔断13000元、不锈钢防盗栏1300元、彩钢棚22700元、化粪池800元、混凝土驳岸77400元、钢架立式招牌2900元、下水道管13500元、窨井5200元、砖砌围墙55200元、混凝土围墙52100元、上料池45000元、过滤池24000元。周文华尚未与吴江市松陵镇城建综合码头签订补偿协议。以上事实，有原告提供的《租赁协议》、现场照片，被告吴江市松陵镇城建综合码头提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》，本院向被告吴江市松陵镇城建综合码头调取的《松陵城建综合码头补偿对照表》，以及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实。本案的争议焦点为：一、原告胡新胜是否有权要求四被告支付因码头关闭给原告造成的损失，若有权，则具体的金额；二、反诉被告胡新胜是否结欠反诉原告江开武电费。关于争议焦点一：原告胡新胜是否有权要求四被告支付因码头关闭给原告造成的损失，若有权，则具体的金额。原告胡新胜认为，根据拆迁法律法规的规定，租赁厂房的企业只要有营业执照并且一直正常经营、合法纳税，就有权利获得一次性停产停业损失补偿，包括添附物、机器设备、装修附属物等这些项目，都是可以获得相应补偿额。拆除非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应付给适当补偿费。故对于非住宅房屋的实际使用人而言，其应当获得相应的停产停业补偿费及搬迁补助费。政府拆迁部门对国有土地上的房屋实行征收或者拆迁时，应与房屋所有权人签订补偿协议，被拆迁或征收房屋的承租人虽不是补偿协议的对象，但在租赁期内导致承租人损失的，承租人可以依法向出租人主张返还或补偿。本案中，原、被告之间签订的《租赁协议》在合同期内因遇政府拆迁而解除，因租赁合同解除而产生的争议及补偿问题，原告可以向被告主张。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止，承租人因承租房屋被拆迁而产生的损失客观存在。原告主张的停产停业损失系政府对房屋被拆迁造成的停产停业损失的补偿，拆迁行为不仅给承租人的经营活动造成损失，亦对房屋产权人将房屋出租收取租金的租赁活动造成损失，故拆迁补偿应当由双方共同分配。本案中，原被告双方虽在租赁协议中约定无条件搬出，但并不意味着原告放弃拆迁补偿。该租赁协议是由出租人事先拟定，其中约束承租人的条款内容角度，协议较多的体现了出租人的意志。基于公平原则，在当事人就履行房屋租赁协议产生纠纷时，应注意保护承租人的利益。对此，应当对无条件搬出条款作限缩性解释，该条款只是针对搬迁行为而言，不包含搬迁补偿费用问题。承租人无条件搬出，并不表明其放弃要求补偿费，故原告搬出后仍然有权要求被告给付相应的补偿费用。退一步讲，即使政府部门给予的停产停业损失补偿归房屋产权人所有，但承租人在合同期内被解除合同，其正常经营活动被阻断，必然会产生停产停业损失，房屋产权人属于不当得利，该损失承租人可以向房屋产权人主张。针对《松陵城建综合码头补偿对照表》，案涉码头共有房屋20间，原告租了5间半，应按比例对其进行房屋拆迁补偿；混凝土补偿总金额为773000元，其占了8%-10%左右；设备搬迁费补偿，应按照房屋面积摊算，事实上其设备也是最多的；夹芯板隔断和地砖，其承租的房屋也进行了装修，补偿款中其应当占到30%左右。现原告要求被告支付搬迁费20625元、混凝土61840元到77300元、房屋拆除补偿9735元、房屋装修补偿9450元、机器设备损失20000元、原材料损失20000元、2个月工人工资（4人，每人每月5000元）。被告江开武认为，案涉码头是政府强制关闭，而不是拆迁，其与原告在《租赁协议》中明确约定“如政府需要拆迁，乙方必须无条件搬出”，故原告无权要求被告支付损失。此外，案涉码头上，原告浇筑的混凝土总共只有六方，其同意将相应的补偿款给原告，对于原告主张的其他补偿项目其一律不认可。被告周文华同被告江开武的意见一致，另外，房屋拆迁拆除补偿明确针对的是自建房，原告只是承租了码头上的房屋，其无权要求补偿。被告吴江市松陵镇城建综合码头认为，原告并未与其签署房屋租赁合同，同时也未有其支付给原告损失费的任何约定。同时，原告与被告江开武签订的《租赁协议》中第五条第6项约定“如政府需要拆迁，乙方必须无条件搬出”，即证明原告无权主张任何赔偿。退一步讲，无论是否进行补偿，都应该由被告江开武或者被告周文华作出，与其无关。本院认为：案涉码头被取缔，政府相关部门同意对该码头承租户自建、自有资产拆除进行补偿，应与承租户签订补偿协议，若补偿协议中涉及次承租人合法补偿权益或者租赁期内导致次承租人损失的,次承租人可以依法向承租人主张返还或补偿。本案中,原告胡新胜虽仅与被告江开武签订了《租赁协议》，但被告江开武、周文华一致确认两人就除了自用房屋场地以外的剩余场地和房屋的对外出租进行了合作，即被告江开武、周文华为共同承租人，现原告胡新胜与被告江开武、周文华一致确认租金计算到2019年9月4日，即双方一致确认双方于2018年12月15日签订的《租赁协议》于2019年9月4日解除，因租赁合同解除而产生的争议及补偿问题,原告胡新胜可以向被告江开武、周文华主张。被告方抗辩根据《租赁协议》第五条第6项约定，原告胡新胜应无条件搬出，无权主张有关补偿费用和损失,但该条仅仅赋予了遇政府拆迁时合同相对方的任意解除权,不能理解为原告胡新胜作为承租人放弃拆迁部门给予的拆迁补偿待遇中应由其享有的部分,原告胡新胜有权获得自己应得的补偿权益,故本院对被告方的该抗辩意见不予采纳。关于原告主张的各项损失，结合《松陵城建综合码头补偿对照表》,本院认定如下:1.关于混凝土，庭审中原告主张其在2017年上半年浇了7方的混凝土、2018年8月又浇了7方的混凝土，被告江开武认可6方，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，本案中，原告未就其浇筑的混凝土方量进行举证，故对其主张本院不予采信，因被告江开武认可6方，而码头补偿方案并未最终确认且补偿方案中并未明确混凝土的计价标准，结合混凝土市场价格及已浇筑的年限，本院酌情认定综合单价按照300元/方计算，计1800元。2.关于搬迁费，因原告未举证案涉码头自建、自有资产拆除补偿款中包括原告的设备，且租赁到期原告亦本应进行搬迁，故对于原告主张的搬迁费，本院不予支持。3.关于房屋拆除及装修补偿，原告主张其自建房屋1间半并对其承租的房屋进行了装修，被告江开武不予认可，因原告未举证其自建了房屋，故对其在庭审中主张的房屋拆除补偿本院不予支持。考虑到原告实际已在该码头上租赁多年，其主张其对房屋进行过装修亦属合理，故本院确认案涉码头补偿方案中夹芯板隔断和地砖部分确有原告的份额，结合第一次庭审中原告陈述其房屋维修损失为3000元，本院酌情认定属于原告的装修补偿为3000元。4.关于停工损失、设备损失、原材料损失。案涉码头拆除补偿方案中并无补偿给承租人的停工损失、设备损失、原材料损失，且原告胡新胜与被告江开武如遇政府拆迁胡新胜应无条件搬出，故虽然双方提前解除了合同，但不属于出租人对承租人的违约，故被告江开武、周文华无需承担违约责任，对于原告主张的停工损失、设备损失、原材料损失，本院不予支持。综上，案涉码头被拆除，被告周文华作为承租户有权获得补偿，其获得的补偿部分中有原告胡新胜应获得的补偿收益，而被告周文华与被告江开武系合作关系，故原告胡新胜有权要求被告江开武、周文华向其支付因码头关闭原告可获得的混凝土补偿1800元、装修补偿3000元。关于原告要求被告徐炳泉、吴江市松陵镇城建综合码头共同承担付款责任，因原告与被告徐炳泉、吴江市松陵镇城建综合码头之间不存在合同关系，故本院不予支持。关于争议焦点二：反诉被告胡新胜是否结欠反诉原告江开武电费。反诉原告江开武认为，反诉被告胡新胜结欠其2019年1月至2019年9月4日期间的电费3156元，提交照片打印件2张，证明2018年年底反诉被告电表读数为77600，电表至第一次开庭时读数为80028,2019年9月4日政府断水断电后电表就停了，没有人用过。反诉被告胡新胜对反诉原告提交的证据均不认可，其认为都是反诉原告自己单方提供的，没有经过反诉被告的签字确认，且其每月都向反诉原告现金交纳电费。本院认为，庭审中双方对于案涉码头2019年9月4日断电至今的事实没有异议，故本院对于反诉原告主张的电表目前的读数80028予以确认。又因反诉原告向本院提交了其抄表记录，出租户自行抄表符合一般出租户的记账习惯，本院依法予以采信。故本院认定，反诉被告胡新胜在2019年1月至2019年9月4日期间共用电2428度，应付电费合计3156.40元（2428度×1.3元/度）。反诉被告胡新胜虽主张其按月支付电费，但未提交证据予以证明，本院不予采信。综上，本院认为：因案涉码头被政府取缔，原告胡新胜与被告江开武、周文华之间的房屋租赁合同在租赁期限内提前终止，现双方一致确认按实际租赁期间计算租金，由被告江开武、周文华向原告退还剩余租金，本院依法予以确认。2018年12月15日至2019年9月4日的租金为12277.77元，故被告江开武、周文华应退还原告胡新胜租金4722.23元。关于原告胡新胜主张的码头拆除补偿，根据前述分析，原告胡新胜有权要求被告江开武、周文华向其支付因码头关闭原告可获得的混凝土补偿1800元、装修补偿3000元，合计4800元。又因被告徐炳泉、吴江市松陵镇城建综合码头与原告不存在合同关系，故对于原告要求被告徐炳泉、吴江市松陵镇城建综合码头承担付款责任的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告江开武要求反诉被告胡新胜支付电费3156元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告江开武、周文华于本判决生效之日起十日内返还原告胡新胜租金4722.23元。二、被告江开武、周文华于本判决生效之日起十日内向原告胡新胜支付补偿款4800元。三、反诉被告胡新胜于本判决生效之日起十日内向反诉原告江开武支付电费3156元。（如采用转账方式支付，请汇入对方指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号62×××69）四、驳回原告胡新胜的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2414元，反诉案件受理费25元，由原告胡新胜负担2221元，由被告江开武、周文华负担218元。其中案件受理费193元由被告江开武、周文华本判决生效后十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××65）。原告预交的不应由其负担的诉讼费用193元，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  陈 烨人民陪审员  徐香宝人民陪审员  黄美凤二〇二〇年五月十二日书 记 员  李睿莹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。