广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1143号上诉人（原审被告）：何景康，男。委托诉讼代理人：何广汉，男。被上诉人（原审原告）：开平市水口镇红花村联经济合作社，住所地：广东省开平市*********。负责人：谭锡柱，该村民小组组长。第三人：谭毛，男。上诉人何景康因与被上诉人开平市水口镇红花村联经济合作社（以下简称红联经合社）、第三人谭毛农村土地承包合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初4597号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何景康上诉请求：1.撤销一审判决，维持原合同；2.红联经合社对何景康租赁土地的地上建筑物作经济补偿；3.租赁土地的地上建筑物归何景康；4.本案案件受理费由红联经合社承担。二审法庭调查中，何景康撤回上诉请求第三项。事实和理由：（一）红联经合社明知我国《合同法》规定租赁期限不得超过二十年，仍于2000年与何景康签订土地租赁商业用地30年的租赁合同，以至于2017年10月何景康耗资26000元翻新改造租赁土地的地上建筑物。另何景康于2017年11月1日与第三方签订五年租赁合同(2017年11月1日至2022年11月30日)，如现在终止合同收回建筑物，何景康需支付违约金8400元。何景康与红联经合社签订的《开平市**承包合同》是当事人真实意思表示，现红联经合社收回何景康租赁土地，属于违约行为。红联经合社造成合同中剩余10年租期无效，却让何景康单方面承担风险及经济损失，红联经合社应补偿由此造成何景康的经济损失。（二）双方签订《开平市**承包合同》的真实意思是由何景康享有从2000年1月至2029年12月土地使用权，30年使用权到期后租赁土地上的建筑物归红联经合社。因红联经合社没有让何景康履行租赁土地使用30年的期限，所以租赁土地上建筑物仍归何景康所有。红联经合社辩称，（一）何景康于2014年至2019年间一直拖欠租金。（二）经测量，何景康租赁红联经合社青草地实际为118平方米，从2000年至2020年，何景康在未经红联经合社同意的情况下，非法占用青草地68.4平方米，何景康应当按照每月每平方米3元的价钱，向红联经合社缴交租金49248元以及何景康首期的2020年1月至3月的租金1800元，合计51048元。（三）按照我国《合同法》的相关规定，何景康应当将租赁土地及地上建筑物归还红联经合社。何景康将土地出租给他人以及整改翻新房屋的费用，是何景康自行决定，与红联经合社无关，应当由其自己承担，何景康多次违反合同约定，上诉费用应当由何景康承担。谭毛在二审中未作陈述。红联经合社向一审法院起诉请求：1.何景康向红联经合社返还红联经合社所有位于水口镇红花村委会红联村青草地（土名）的土地一块（土地价值7000元），涉案土地上建筑物（瓦房屋价值1000元）归红联经合社所有；2.何景康向红联经合社支付2015年度至2019年度租赁涉案土地的租金1985元（按开平市**承包合同约定2015-2019年度期间的年度租赁费397元计算，5年合共1985元）；3.本案案件受理费由何景康承担。一审法院经审理查明，2000年1月1日，红联经合社与何景康签订《开平市**承包合同》，约定红联经合社将位于开平市*********青草地49.6平方米出租给何景康作工商业用途，租赁期限从2000年1月1日起至2029年12月31日止，2000年至2014年的租金为322元/年，2015年至2029年的租金为397元/年，每年1月缴交当年租金；又约定合同期满时，红联经合社将土地上盖的所有建筑物件全部收为村所有，并收回土地使用。在履行合同过程中，何景康缴交租金至2014年12月。2018年2月12日，红联经合社以涉案《开平市**承包合同》没有其盖章且其村民对合同表示不知情为由向一审法院起诉，请求解除涉案《开平市**承包合同》。2018年8月9日，一审法院作出（2018）粤0783民初629号民事判决，判决驳回红联经合社的诉讼请求，并认定涉案《开平市**承包合同》在二十年租赁期限内是合法有效的。红联经合社不服该判决提起上诉。2018年12月24日，江门市中级人民法院作出（2018）粤07民终3561号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。红联经合社以二十年租赁期限即将届满但何景康拒不返还土地为由再次向一审法院起诉，遂成诉讼。另查明：涉案《开平市**承包合同》的合同台头载明“承包方为谭毛”，但谭毛没有在合同上签名，而是由何景康在合同上承包人处签名；在履行合同过程中，涉案《开平市**承包合同》的租金一直由何景康缴交。一审法院认为，本案属于土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，红联经合社、何景康签订的《开平市**承包合同》是当事人真实意思表示，其约定的租赁期限超过二十年部分无效，但不影响其他部分的效力，故此，该合同在二十年租赁期限内是合法有效的，即该合同的有效租赁期限从2000年1月1日起至2019年12月31日止。关于土地、地上建筑物的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，截至2019年12月31日，何景康仍未能返还租赁物，已构成违约，应承担相应的民事责任，故此，红联经合社请求何景康返还涉案土地和地上建筑物，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。何景康主张合同应履行至2029年，一审法院不予采纳。关于租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，何景康未能依约缴交租金，已构成违约，应承担相应的民事责任，故此，红联经合社请求何景康支付2015至2019年的租金1985元（397元/年×5），一审法院予以支持。何景康主张是红联经合社拒不收取其租金，因证据不足，一审法院不予采纳。谭毛经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、何景康应在判决生效之日起15日内将位于开平市*********青草地（49.6平方米）及地上建筑物返还给红联经合社；二、何景康应在判决生效之日起10日内支付租金1985元给红联经合社。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已由红联经合社预交），由何景康负担。红联经合社预交的案件受理费25元，由一审法院予以退回；何景康应向一审法院补缴案件受理费25元。二审中，何景康、红联经合社、谭毛均没有提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属农村土地承包合同纠纷。一审法院确定本案案由为土地租赁合同纠纷，不够贴切，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对何景康的上诉请求进行审查，对双方当事人未提出请求的不予审查。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，红联经合社和何景康并未举证证明本案存在上述法律规定中除外的情形，红联经合社和何景康签订涉案《开平市**承包合同》，约定红联经合社将涉案土地出租给何景康作工商业用途。在二审法庭调查中，红联经合社陈述涉案土地属于农村自留地，未办理确权登记，用于出租他人经营生意；何景康陈述其租赁涉案土地用于经营烧腊摊档。红联经合社出租涉案土地用于非农业建设，何景康承租涉案土地亦实际用于经营工商业，两者行为均已违反前述《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，红联经合社和何景康签订涉案《开平市**承包合同》无效，何景康上诉主张继续履行合同，与法不符，本院不予支持。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，何景康因该合同取得的涉案土地应予返还红联经合社。何景康在涉案土地上新建建筑物未经红联经合社同意，亦未能举证证明该地上建筑物已办理确权登记，鉴于地上建筑物存在使用价值，根据“房随地走”的房地一体化处理原则，涉案土地的地上建筑物随涉案土地一并返还红联经合社。虽涉案《开平市**承包合同》无效，但何景康实际使用涉案土地需支付占用费，一审法院认定何景康仍需支付2015年至2019年的租金1985元（397元/年×5年）属于应付占用费，本院予以维持。至于何景康上诉主张红联经合社对涉案土地的地上建筑物作经济补偿，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，何景康该上诉主张属于二审期间新增加的独立的诉讼请求。对于何景康上述新增诉讼请求，双方未能达成调解。因此，本院对何景康该上诉主张不予审查，何景康可以另寻法律途径解决。综上所述，何景康的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，虽对合同效力认定不当，但不影响本案实体处理，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（已由何景康预交），由何景康负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年五月十一日法官助理 吴慧仪书 记 员 李艳斌