福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0426民初1号 原告：陈基源，男，1974年4月22日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告：阮丽琼，女，1980年7月17日出生，汉族，住福建省尤溪县。 被告：福建省尤溪紫阳房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县城关镇七五路3号。统一社会信用代码：91350426052307856W。 法定代表人：陈顺妹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑荣民，男。 委托诉讼代理人：林发富，男。 原告陈基源、阮丽琼与被告福建省尤溪紫阳房地产开发有限公司（以下简称“紫阳公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈基源、阮丽琼及被告紫阳公司的委托诉讼代理人郑荣民、林发富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈基源、阮丽琼向本院提出诉讼请求：1.紫阳公司立即履行商品房买卖合同规定的交房义务，并协助陈基源、阮丽琼办理商品房不动产权证；2.紫阳公司按《商品房买卖合同》第二条约定，支付按照购房款总额的日万分之三的逾期交房违约金，计算至实际交付房产日止（暂计至2019年12月26日止为192003元）；3.本案的诉讼费用由紫阳公司负担。事实和理由：2015年10月24日，陈基源、阮丽琼与紫阳公司签订商品房买卖合同，购买紫阳公司开发的位于尤溪县，购房金额为704803元，并已经按照合同约定履行了付款义务，紫阳公司未履行该尽的义务，截至起诉日止，陈基源、阮丽琼仍未收到紫阳公司的收房通知书，紫阳公司也未向陈基源、阮丽琼书面说明无法按期交房的原因，陈基源、阮丽琼所购房屋仍在施工过程中。根据紫阳公司与业主的商品房买卖合同中第十二条约定：“除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同第十一条约定日期（2017年6月30日）交付商品房，逾期在90日内，出卖人按日计算向乙方支付全部房价万分之二的违约金，逾期超过90日后，买受人有权解除合同”。陈基源、阮丽琼要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。紫阳公司迟延交付商品房的行为，即不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实十分明显，给陈基源、阮丽琼造成了严重的损失。故陈基源、阮丽琼诉至法院要求解决纠纷。 紫阳公司辩称，一是陈基源、阮丽琼于2015年5月6日与紫阳公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同第三章第七条第3款“贷款方式付款为商业贷款，买受人应当于2015年5月31日前支付首期房款...”，但陈基源、阮丽琼至今未按合同约定支付购房首付款304,803元；二是按照《商品房买卖合同（预售）》第三章第八条逾期付款责任第一款第二项第一条“逾期超过90日...按合同累计应付款的5%向出卖人支付违约金”，第二条“出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”，据此，陈基源、阮丽琼应按合同从2015年6月1日起至付清款项之日止向紫阳公司支付逾期违约金（暂计至2020年5月14日违约金165,416.59元）；三是紫阳公司于2015年9月6日开具的编号为235001492050的“销售不动产统一发票（代开），是陈基源、阮丽琼为能从银行贷款，从紫阳公司建行基本户35001647607052507795转304,803元到紫阳公司建行专户35001647607052513158，是为了办理陈基源、阮丽琼银行购房按揭贷款之用，不能作为陈基源、阮丽琼的缴款证据”；四是陈基源、阮丽琼于2015年10月14日在中国建设银行尤溪支行办理的购房按揭贷款400,000元；五是紫阳公司已向陈基源、阮丽琼移交案涉房屋的钥匙，应视为交房完成。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2015年5月6日，紫阳公司作为出卖人与陈基源、阮丽琼作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买紫阳公司开发的位于尤溪县，建筑面积95.03平方米，单价为7416.64元，总价款为704803元。买受人应当在2015年5月31日前支付该商品房首期房价款。出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。逾期在90日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 2015年5月7日，陈基源、阮丽琼向紫阳公司支付了首期房价款304,803元，之后陈基源、阮丽琼向中国建设银行办理了案涉商品房按揭贷款。目前案涉房屋尚未通过综合验收。陈基源、阮丽琼亦未与紫阳公司办理交房手续。 本院认为，陈基源、阮丽琼与紫阳公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，陈基源、阮丽琼付清购房款后，紫阳公司应在2017年6月30日前将验收合格并具备入住条件的房屋交付陈基源、阮丽琼。案涉房屋尚未通过综合验收，不具备交房条件，紫阳公司未按约定时间交房的行为已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。按照合同约定，逾期交房天数大于90天的，紫阳公司应按照购房款的日万分之三的标准向陈基源、阮丽琼支付逾期交房违约金。紫阳公司应向陈基源、阮丽琼支付购房款704,803元自2017年7月1日起至实际交房之日止按照日万分之三标准计算的逾期交房违约金。紫阳公司主张陈基源、阮丽琼已领取该案涉房屋的钥匙，案涉房屋已交付使用未能提供证据予以证明，本院不予采纳。对陈基源、阮丽琼主张要求紫阳公司履行合同约定的交房义务，协助配合办理房屋的不动产权证的诉讼请求，因目前案涉房屋尚未通过综合验收，不具备交房和办证条件，陈基源、阮丽琼要求紫阳公司履行合同约定的交房义务，协助办理案涉商品房不动产权证的诉讼请求不能成立，本院不予支持。待案涉商品房符合交房和办证条件时，陈基源、阮丽琼可再行主张权利。 综上所述，陈基源、阮丽琼提出的诉讼请求，符合本院上述认定的部分，予以支持；超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、福建省尤溪紫阳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈基源、阮丽琼购房款704,803元自2017年7月1日起至实际交房之日止按照日万分之三标准计算的逾期交房违约金； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 二、驳回陈基源、阮丽琼的其他诉讼请求。 案件受理费4,140元，由陈基源、阮丽琼负担1,140元，由福建省尤溪紫阳房地产开发有限公司负担3,000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  苏新耀 人民陪审员  郑建平 人民陪审员  詹 艳 二〇二〇年五月二十二日 法官 助理  陈玉招 书 记 员  吴 鑫 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。