广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1368号上诉人（原审原告）：佛山市三水区西南街长泽房屋中介服务部，住所地广东省佛山市三水区。经营者：陈肖梅。被上诉人（原审被告）：广州住天下网络股份有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市南海区。负责人：孙敏，董事长。被上诉人（原审被告）：广州住天下网络股份有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：孙敏，该公司董事长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈敏乐，广州住天下网络股份有限公司员工。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈史青，广州住天下网络股份有限公司员工。上诉人佛山市三水区西南街长泽房屋中介服务部（以下简称长泽服务部）因与被上诉人广州住天下网络股份有限公司佛山分公司（以下简称住天下公司佛山分公司）、广州住天下网络股份有限公司（住天下公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初5872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人长泽服务部上诉请求：1.撤销一审判决，改判住天下公司佛山分公司、住天下公司连带清偿长泽服务部65266元及利息；2.住天下公司佛山分公司、住天下公司承担诉讼费及上诉费。事实和理由：一审未查清案外人支付住天下公司佛山分公司、住天下公司居间费的条件，仅凭案外人的证明就认定不应支付居间费不合理。住天下公司佛山分公司、住天下公司应持有其与案外人的合同。被上诉人住天下公司佛山分公司、住天下公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。（一）根据长泽服务部提交的证据《三水冠军城项目分销合作确认函》（以下简称《确认函》）第四条第3款（合作时间：2018年1月1日-2018年3月31日）约定，住天下公司佛山分公司在收到结佣资料以及发票后对确认符合结佣条件的，按以下方式进行结算：于开发商向住天下公司佛山分公司结算后15个工作日内完成对佣金的支付。另一《确认函》（合作时间：2018年9月21日-2018年12月31日）第四条第4款约定，住天下公司佛山分公司在收到结佣资料以及发票后对确认符合结佣条件的，按以下方式进行结算：于住天下公司佛山分公司收到开发商回款后15个工作日内完成对佣金的支付。故住天下公司佛山分公司向长泽服务部支付佣金的时间为开发商向住天下公司佛山分公司支付全部佣金后。从住天下公司佛山分公司提交的《情况说明》可知,合作确认函中的结佣条件尚未成就，住天下公司佛山分公司未结佣合法合理。（二）住天下公司佛山分公司与案外人的合同不影响一审判决结果。住天下公司佛山分公司与长泽服务部属于居间合同关系，签订《确认函》是基于案外人对住天下公司佛山分公司的分销授权。长泽服务部系从事房地产行业的中介公司，了解案外人与住天下公司佛山分公司的关系，且在明知《确认函》结佣条件的前提下，认为一审法院未查清案外人支付居间费的条件，是错误的。长泽服务部向一审法院提出诉讼请求：1.住天下公司佛山分公司、住天下公司连带向长泽服务部支付居间服务费65266元；2.案件受理费由住天下公司佛山分公司、住天下公司承担。一审法院认定事实：长泽服务部作为乙方与住天下公司佛山分公司作为甲方于2018年1月15日签订《确认函》，约定双方合作销售“三水冠军城”房屋，合作时间为2018年1月1日至2018年3月31日。《确认函》第二条约定分销合作佣金服务费为2%。第三条约定住天下公司佛山分公司指定房博士微信公众号、房博士临时微信群及房博士经纪人APP是确定结算房源和服务费的依据。第四条第一款约定结算依据为在本项目合作期限内，乙方导入的客户成功认购并向甲方足额支付购房优惠服务费（若有），并与开发商签署《商品房买卖合同》及支付合同首期款，按揭购房客户需等银行放款之后；第三款约定甲方在收到结佣资料及发票后对确认符合结佣条件的，于开发商向甲方结算后15个工作日内完成对佣金的支付。长泽服务部作为乙方与住天下公司佛山分公司作为甲方于2018年签订了另一份《确认函》，约定双方合作销售“三水冠军城”房屋，合作时间为2018年9月21日至2018年12月31日。《确认函》第二条约定分销合作佣金服务费为3.2%。第三条约定住天下公司佛山分公司指定房博士微信公众号、房博士临时微信群及房博士经纪人APP是确定结算房源和服务费的依据。第四条第一款约定结算依据为在本项目合作期限内，乙方导入的客户成功认购并向甲方足额支付购房优惠服务费（若有），并与开发商签署《商品房买卖合同》及支付合同首期款，按揭购房客户需等预审通过；第四款约定甲方在收到结佣资料及发票后对确认符合结佣条件的，于开发商向甲方结算后15个工作日内完成对佣金的支付。2018年2月3日，长泽服务部向案外人卢某明成功推介并销售三水冠军城富港汇广场某房屋，价格为1046428元；于2019年1月31日向案外人谢某、何某成功推介并销售三水冠军城富港汇广场某房屋，销售价格为1385564元。但开发商佛山市某投资有限公司（以下简称某公司）出具《情况说明》明确：截止2019年11月26日，该公司仍未向住天下公司佛山分公司支付案涉房屋佣金。另查明，住天下公司佛山分公司是住天下公司的分公司。一审法院认为，本案为居间合同纠纷。长泽服务部与住天下公司佛山分公司签订的《确认函》是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订，且内容不违反法律、法规的规定，合法有效。虽然长泽服务部依约完成了居间服务，但开发商并未向住天下公司佛山分公司结算佣金，根据《确认函》的约定，长泽服务部并未达到结佣的条件，长泽服务部主张住天下公司佛山分公司、住天下公司连带支付居间服务费依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回长泽服务部的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计716元（长泽服务部已预交），由长泽服务部负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，住天下公司佛山分公司与长泽服务部签订的两份《确认函》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于本案的案由问题。居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，根据《确认函》的约定，住天下公司佛山分公司和长泽服务部系合作销售房屋，由住天下公司佛山分公司向长泽服务部提供房源，长泽服务部推介客户与开发商成功订立房屋买卖合同后，再由住天下公司佛山分公司向其支付佣金。因此，双方之间的关系既不属于居间合同关系，也不属于直接由开发商委托销售商品房的商品房委托销售合同关系，本案宜定为合同纠纷。一审将本案定为居间合同纠纷不当，本院予以纠正。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：住天下公司佛山分公司、住天下公司应否向长泽服务部支付居间服务费。根据两份《确认函》的约定，住天下公司佛山分公司向长泽服务部支付居间费的条件为：长泽服务部提供结佣资料并开具增值税专用发票，住天下公司佛山分公司收到结佣资料及发票后对确认符合结佣条件的，于开发商向住天下公司佛山分公司结算后或住天下公司佛山分公司收到开发商回款后的15个工作日内完成对佣金的支付。现住天下公司佛山分公司以开发商尚未向其结算支付佣金为由主张居间服务费支付条件不成立，并提交开发商某公司出具的《情况说明》证明其主张。长泽服务部对该《情况说明》的真实性予以确认，即确认开发商尚未向住天下公司佛山分公司支付涉案两套房屋的转介佣金，故住天下公司佛山分公司以此为由拒绝支付案涉居间服务费符合合同约定，应予支持。一审驳回长泽服务部关于支付涉案两套房屋的居间服务费之诉请，处理正确，本院予以维持。此外，基于合同相对性，开发商向住天下公司佛山分公司支付佣金的条件系开发商和住天下公司佛山分公司之间的约定，与长泽服务部无关，故开发商向住天下公司佛山分公司支付涉案两套房屋的转介佣金之条件是否成立不属于本案审查内容。长泽服务部仅能依据其和住天下公司佛山分公司签订的《确认函》之约定，在开发商向住天下公司佛山分公司结算涉案两套房屋的转介佣金之事实发生后，再向住天下公司佛山分公司主张符合结佣条件的房屋居间服务费。如住天下公司佛山分公司怠于向开发商主张涉案两套房屋的转介佣金之权利，长泽服务部可另行代位向开发商主张权利。综上所述，长泽服务部的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1432元，由佛山市三水区***长泽房屋中介服务部负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年五月八日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡