北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初13168号原告：汉美投资（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区，统一社会信用代码91110105667527070X。法定代表人：李正义，经理。委托诉讼代理人：孙冀鲁，北京市瑞天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李飒，北京市瑞天律师事务所律师。被告：北京浩隆房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区台湖镇创业园路49号，统一社会信用代码911101127226043086。法定代表人：韦洛洛。被告：贺淑芹，女，1941年7月7日出生，汉族，现住辽宁省沈阳市大东区。委托诉讼代理人：孙卓超，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，北京天达共和律师事务所实习律师。原告汉美投资（北京）有限公司（以下称汉美公司）与被告北京浩隆房地产开发有限责任公司（以下称浩隆公司）、贺淑芹确认合同无效纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。汉美公司委托诉讼代理人孙冀鲁、贺淑芹委托诉讼代理人孙卓超到庭参加诉讼。浩隆公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉美公司向本院提出诉讼请求：确认被告北京浩隆房地产开发有限责任公司与被告贺淑芹签订的《北京市商品房预售合同》无效。事实和理由：2007年12月，汉美公司经朋友介绍到浩隆公司处买房，售楼处接待汉美公司的是北京浩隆房地产开发有限责任公司第一分公司（以下简称浩隆一分公司）的售楼员殷则理。殷则理说公司为了资金周转，房屋暂时预售登记在老板历某1的母亲贺淑芹名下，贺淑芹并未支付购房款，签订合司交款后等到能够办理产权证时，把位于北京市朝阳区百子湾广渠路X号院A派公寓X号楼商业X号房产(现地址为：北京市朝阳区百子湾南二路X号院X号楼X层X单元X)直接变更产权人给汉美公司，按单价为建筑面积29000元人民币每平米，共我支付房款2890720元。汉美公司看完房后和浩隆公司签订了协议，签协议时殷则理说贺淑芹在外地，现在没法签名，不过你们放心，过两天贺淑芹来北京让她在协议上补上签名，而且殷则理提供了一份贺淑芹房屋预售合同复印件作为协议的附件，用来表明协议的真实性。汉美公司一想既然是老板的母亲应该没什么问题，也就同意了。于是，在A派公寓订购协议书上盖上公章，殷则理也在协议书上盖上了浩隆公司的公章。2008年1月2日，汉美公司依协议第四条向浩隆一分公司交纳了房款2890430元、印花税1446元、维修基金57809元、契税86713元、产权代办费4336元、2008年1月4日补契税9元、补维修基金5元、补产权代办费1元、补房款358元。2008年1月7日，汉美公司与浩隆一分公司办理房屋交接手续。汉美公司签订协议后缴纳了全部购房款和办理房产证需要缴纳的公共维修基金、代办费用等等给浩隆一分公司。汉美公司自入住后一直为房屋产权证的问题找浩隆一分公司，要求依据协议履行代办房屋产权证的义务并让贺淑芹在协议上补充签字。浩隆一分公司售楼员殷则理一直以各种理由推脱，总是说让汉美公司等一等，过几日一定给办理。来来回回一直拖到现在也没有给汉美公司办理产权证。历志与贺淑芹母子俩没有按承诺在房屋可以办理产权手续时直接改预售合同将房屋登记在汉美公司名下，而是一面谎称汉美公司房产证还不能办理，一面贺淑芹已经在儿子历志的帮助下偷偷完成了房屋产权登记。从汉美公司交纳房款，浩隆公司接收房款并办理了交房的行为；汉美公司办理入住手续并实际占有使用至今的行为；贺淑芹从未去儿子的公司办理入住手续并与物业签订协议及缴纳各种费用的行为，以上协议各方的行为也表明了贺淑芹知道房屋被儿子转卖，表明转卖协议是各方真实意思的表示。贺淑芹在没有缴纳房款的前提下，依靠儿子历志的协助取得的涉案房屋的不动产登记证。贺淑芹辩解说不知道历志转售预登记在其名下的涉案房屋，但是因贺淑芹没有支付购房款，预登记在其名下的预售合同并未生效，所以她知不知道历志出售涉案房屋与本案没有关系。历志从始至终都是当事人：2008年浩隆一分公司历志收取了汉美投资房款等各项费用共计300余万元后，又在2012年11月13日给贺淑芹开具了996800元购房发票用于办理房屋产权登记。这种行为证明贺淑芹母子的恶意串通。在之前的庭审时贺淑芹提供了一套以房抵债的协议，由此可以证明贺淑芹没有实际支付购房款。贺淑芹提交的以房抵债协议是恶意串通霸占汉美公司合法财产的无效行为。协议中的三方协议人：贺淑芹、铁岭市华通开关厂(以下简称华通开关厂，法人历某2)、浩隆一分公司(负责人历志)。以上三人中，历占奎、贺淑芹是夫妻，历志是二人的儿子。再加上本案历志将母亲贺淑芹的房子转售并收取300余万元巨款，事后不光不履行合同义务，反而一方面编造谎言和汉美公司说暂时不能办理房产证，一方面提供虚假购房发票将涉案房屋登记在自己母亲名下。得逞后再将房屋抵押贷款来的钱自用。贺淑芹的恶意串通行为以及这样一份家庭成员间的以房抵债协议不得不让人质疑它的真实性。综上，二被告之间签订的预售合同因贺淑芹没有履行合同约定的付款义务，贺淑芹、历志、历占奎一家人出具的以房抵债合同具有恶意串通损害汉美公司合法权益的行为，不能作为贺淑芹履行付款义务的凭证。另外，我公司还认为因浩隆公司告知我公司涉案房屋先登记在贺淑芹名下，然后过户到我公司名下，故我公司认为浩隆公司与贺淑芹签署的商品房预售合同是虚假意思表示，贺淑芹不是实际买房人，由其签订合同是为了解决银行贷款问题，故该虚假意思签订的合同应认定为无效。特诉至法院。浩隆公司未作答辩，但提交情况说明称：我公司2007年3月20日与贺淑芹签订了北京市商品房预售合同，并于2007年3月22日完成了预售备案。2013年1月4日贺淑芹自行办理了《房屋所有权证》。至此我公司已经完全履行了此房屋销售中的全部责任义务。我公司于2003年和乙方北京鼎圣伟泰投资有限公司(以下简称伟泰公司)签署《投资合作浩庭花园住宅小区二期项目合同书》，合同书第十条约定：项目销售由乙方负责。伟泰公司法定代表人为历志，股东为贺淑芹和历志，现伟泰公司变更为北京顾事达投资有限公司，投资人是北京正地置业有限责任公司和历志。北京正地置业有限责任公司的投资人是历志和贺淑芹。2006年8月3日，我公司设立浩隆一分公司，负责人为历志。浩隆一分公司是浩隆公司与伟泰公司为履行《项目合同书》而设立的，负责项目房屋的对外销售，浩隆一分公司设有独立的财务部门，财务独立，独自承担责任。浩隆一分公司虽名为浩隆公司的分公司，但是实际上是由伟泰公司实际控制。对于汉美公司起诉我公司所谓的房屋买卖合同一事，我公司从未参与汉美公司所声称的从贺淑芹处购买房屋的交易，更没有和汉美公司签署任何房屋交易协议。对于汉美公司提供的《A派公寓订购协议书》、《房屋交接单》中显示的我公司的公章，均非我公司加盖，盖章处也没有标明合同签收人，也没有表明任何负责人，没有任何人签字，明显不和常理，也和真实房屋买卖合同有明显区别，也非我公司的真实意思表示。即使《A派公寓订购协议书》印章为真，该协议系三方协议，任一方不签字盖的章，该协议尚不成立，因此没有法律效力，不能约束浩隆公司。即使《A派公寓订购协议书》系三方真实签署，就其内容而言，也不能构成浩隆公司承担责任的义务。该协议中，汉美公司知悉其是向贺淑芹购买房屋，且需要办理贺淑芹更名、退房手续，或者产权直接转移给汉美公司(见《A派公寓订购协议书》第四条第3款)。现汉美公司及贺淑芹均未告知需要产权转移给汉美公司，浩隆公司向贺淑芹办理产权证，亦属正常，并不违法协议约定。综上，汉美公司的诉讼请求不成立，请求法院在查明事实的基础上维护守法公司的合法权益，依法驳回汉美公司对浩隆公司的诉讼请求。贺淑芹辩称，汉美公司作为与浩隆公司签约在后的购房人，视签约在前的行为为串通，有恃法律逻辑，诉请确认浩隆公司签约在先的房屋买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。具体答辩意见如下：一、浩隆公司以房抵债，与贺淑芹签署房屋买卖合同并按照合同约定业已办理产权登记，双方签署的房屋买卖协议合法有效且已履行完毕。2006年9月，浩隆公司在开发建设浩庭花园二期项目中，为安装建设工程的供电设备，浩隆一分公司与华通开关厂签署《供货合同》，向华通开关厂采购配电柜、电表箱、配电箱等供电设备，合同总价款4394900元，双方约定分批付款，其中合同签署后三日内支付50%计2199500元的预付款。截至2007年2月5日，浩隆公司未支付该笔预付货款，双方于2007年2月5日签署《协议书》，双方协商以“浩庭花园二期”X号楼X商业X号及X号楼X商业X号商品房抵顶预付货款。浩隆公司将该商品房过户予华通开关厂或其指定的第三人。在《协议书》的基础上，2007年3月20日，浩隆一分公司与华通开关厂、贺淑芹签署《补充协议》，华通开关厂指定将商品房过户予贺淑芹，同时，因浩隆公司资金紧张，贺淑芹同意商品房具备交付条件后，由浩隆一分公司先行代为出租，租金由浩隆一分公司代为收取，待其缓解资金压后(至迟不晚于2014年12月31日前)将房屋实付贺淑芹并一次性支付租金(不低于50万元/年)及利息(年利率15%)。故此，当日浩隆公司与贺淑芹签订合同编号为Y427889的《北京市商品房预售合同》。2007年3月22日，该预售合同经相关部门办理登记备案。2012年11月，浩隆一分公司为贺淑芹出具了购房款发票。2013年1月，涉案房屋所有权完成转移登记手续，依照《补充协议》涉案房屋登记在贺淑芹名下。二、贺淑芹与浩隆公司签订房屋买卖合同在先，显然无法预见浩隆公司其后又与他人签署房屋买卖合同，贺淑芹客观上根本不存在恶意串通的可能。“串通”是指当事人签约之时在主观上具有共同的意思联络与沟通，都希望通过签订合同损害国家、集体或者第三人利益，构成串通需行为人签约之时明知或者应知该签约、履约行为将侵害国家、集体、第三人利益，换言之，行为人签约之时主观上具有恶意。一房多卖的情形下，鉴于签约在先的购房人无法预见卖房人另卖他人，换言之，签约之时根本不存在第三人，故主观上根本不具恶意串通的可能。相反，恶意串通只可能发生在签约在后的购房人与卖房人之间。签约在后的购房人为购得房屋，在明知卖房人已将房屋出售他人的情况下，以更高的购房价与卖房人恶意串通，签署房屋买卖合同并要求卖房人为其办理房屋产权证书，此类损害签约在先购房人权益的情形在司法实务中亦较为常见。本案中，从合同签订时间节点来看，贺淑芹与浩隆公司签订的《北京市商品房预售合同》经相关主管部门登记备案，其签订时间的真实性应当可以确认，该份合同签订在先，汉美公司与浩隆公司签订的《A派公寓订购协议书》在后，贺淑芹签订合同时显然不能预见浩隆公司与他人其后又签订房屋买卖合同，事实上，至汉美公司诉请浩隆公司办理过户手续之时，贺淑芹对浩隆公司与汉美公司之间的转让行为并不知情。从房款交付情况条看，合同就房款如何给付等合同权利义务的约定，属于合同双方当事人意思自治范畴。汉美公司与浩隆公司签订的合同在后，贺淑芹签订在先的合同即便房款较低也不对其构成影响，贺淑芹与浩隆公司约定以房款抵货款，亦不构成对后一合同相对方汉美公司利益的损害。三、本案并无恶意串通的客观可能，汉美公司客观上亦不可能举证证明该不应存在的情形，市场主体之间存在某种联系亦绝不等同于恶意串通。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百零九条的相关规定，当事人主张存在恶意串通情形的，证明标准应达到“排除合理怀疑”的高度。本案中，汉美公司以贺淑芹与浩隆一分公司之间存在紧密的利益关系为由主张贺淑芹与浩隆公司签订的《北京市商品房预售合同》行为系恶意串通。但事实上，商业活动中，交易主体之间存在某种联系亦属正常，市场主体之间存在某种联系也绝不等同于恶意串通。如前所述，本案并无恶意串通的客观可能，故此，纵观全案证据，汉美公司实际上并未---客观上也不可能---就当事人存在恶意串通予以举证，更不必论及达到“排除合理怀疑”与否。综上，汉美公司明知浩隆公司已将涉案房屋出售给贺淑芹的情况下，仍与浩隆公司签署商品房订购协议书，本身存在重大过错，应自行承担相应损失。贺淑芹与浩隆公司签约购房在先，显然无法预见浩隆公司其后又卖予他人，贺淑芹根本不存在恶意串通的可能，故汉美公司客观上也不可能举证证明该无法存在的情形，汉美公司的诉请缺乏事实和法律依据，故请法院驳回其全部诉讼请求。另外，贺淑芹不认可汉美公司主张的贺淑芹与浩隆公司之间是虚假合同的说法，不认为亲属之间无法作为市场主体进行交易，贺淑芹所签购房合同已实际完成了产权登记。汉美公司应向其合同相对人主张权益。本院经审理认定事实如下：汉美公司提供了一份《A派公寓订购协议书》，协议上记载出卖人一(开发商)，出卖人二(原买受人)，买受人为汉美公司，合同的主要内容为：鉴于协议书所涉及的商品房为现房，出卖人有完整合法的商品房预售文件(国有土地使用证、预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证)，但该商品房尚未办理完毕现房销售手续，出卖人已经将该商品房预售给出卖人二，出卖人均同意将该房屋转让给买受人，作为共同的出卖人，买受人拟购商品房的销售手续情况已经全面，明确知晓，买受人愿意购买该商品房，买受人已经全面审阅出卖人提供的正式商品房买卖合同及其附件、补充协议文本的全部条款且予以充分认可。为此，双方达成如下协议。买受人所购买的商品房为出卖人所开发的北京市朝阳区A派公寓4号楼商业06号。该商品房的用途为商业，建筑面积共99．68平方米，该商品房单价为建筑面积29000元/平方米。该商品房总价款为2890720元。买受人签署本协议的同时向出卖人一次性支付全部房价款2890720元，其中定金5元，出卖人二同意买受人将房款支付给出卖人一，二出卖人之间的房款交割由其自行解决，与买受人无关。出卖人应当在办理究毕现房销售手续，符合政府关于现房销售的相关规定后五个工作日内通知买受人，买受人应当在接到出卖人通知后五个工作内日内，亲自或委托他人与出卖人签订正式房屋买卖合同及其附件、补充协议。1、出卖人承诺该房屋不涉及任何经济纠纷或诉讼仲裁，也不存在抵押、担保或出售给第三人的情况，出卖人保证全面积极办理更名退房手续，出卖人一应积极办理预售转现房销售手续，在办理完毕现房销售手续，符合政府关于现房销售的相关规定后五个工作日内通知买受人按照第三条的约定签署《商品房买卖合同》，如因出卖人的原因不办理更名或退房，出卖人同意应在5个工作日内向乙方返还已经支付的购房款，并承担相应的违约金。出卖人承诺，买受人购买上述房屋仅需支付总房价款2890720元、契税86722元、共用维修金金57815元、印花税1446元、产权代办费4337元等相关的物业费用，除此之外买受人不需要承担任何其他费用，如果出卖人在办理退房、更名或将产权直接由出卖人二转移给买受人过程中产生的费用均由出卖人自行承担；出卖人之间的任何纠纷或其他情况，均与买受人无关，出卖人均保证买受人能够取得上述房屋的所有权。三方约定，在签署本协议后，《商品房买卖合同》签署前，该房屋达到交付条件时，出卖人同意由出卖人一将房屋无条件直接交付给买受人；本协议签暑后，出卖人不同意将该房屋出售给买受人或因出卖人原因无法办理更名、退房手续不能出售给买受人，出卖人应向买受人双倍返还定金，买受人已经支付的购房款出卖人在七个工作日内退还；本协议签署后，如有任一方未按本合同约定的期限履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同总房价款万分之二的违约金并赔偿向对方因此遭受的损失，合同继续履行。出卖人承诺出卖人一、二之间相互为对方担保，保证共同履行本协议，乙方代为对方的全部责任承担连带责任。上述合同后有浩隆公司和汉美公司的盖章，但没有出卖人二的签字。同时，在上述合同后附了另外一份不完整的合同，合同从第七条至合同最后一条，同时有补充协议及附件，在每一页均加盖了浩隆公司和汉美公司的印章。在该部分合同中有如下内容：出卖人应在2007年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人应在2008年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。上述合同签署后，汉美公司于2008年1月2日和1月4日共计向浩隆一分公司支付商业房款2890720元、房款印花税1446元、维修基金57814元、产权代办费4337元、契税86722元。2008年1月7日，浩隆公司与汉美公司签署房屋交接单，交接单载明浩隆公司已经具备交付汉美公司购买的浩庭花园二期商业6单元的条件，双方确认，在2008年1月7日为房屋交付使用之日，汉美公司确认满足交付条件，同意接收房屋等。同日，汉美公司与北京浩庭物业管理有限公司签署了《浩庭花园二期商业物业管理服务协议书》，从2008年1月7日交接后，汉美公司实际控制并使用涉案房屋至今，该房屋物业管理费、供暖费亦由汉美公司缴纳。汉美公司提交2010年至今的租赁合同，证明涉案房屋长期由其对外出租。另一方面，2007年3月20日，浩隆公司作为出卖方、贺淑芹作为买受人签暑编号为Y427889的《北京市商品房预售合同》，约定：出售房屋为朝阳区广渠路X号浩庭花园二期4、5号楼1层X号楼X商业X号;房屋预测建筑面积为95．32平方米，其中套内建筑面积为94．7平方米，公用部位与共同房屋分摊建筑面积62平方米。该商品房单价每平米10000元，总价为953200元；买受人采取一次性付款的方式付款;出卖人应当在2007年6月30日前向买受人交付该商品房等。同日，浩隆公司与贺淑芹签暑了补充协议。2012年11月13日，浩隆一分公司为贺淑芹出具了房款发票，房款金额为996800元。2012年10月20日，浩隆公司向北京市朝阳区不动产登记事务登记中心申请对位于朝阳区百子湾南二路X号院X号楼X层X单元X号房屋进行所有权转移，转让方为浩隆公司，受让方为贺淑芹。2013年1月4日，北京市朝阳房屋管理局颁发了京房权证朝字第XXXX号房屋产权证书，记载房屋坐落于朝阳区百子湾南二路X号院X号楼X层X单X，房屋所有权人为贺淑芹，共有情况为单独所有。2015年8月12日，涉案房屋上设立了抵押权，抵押权人为中融国际信托有限公司，抵押的债务人为伟泰公司，抵押担保的金额为22000000元。汉美公司提交企业信息查询材料，证明债权人中融国际信托有限公司是债务人伟泰公司的股东之一，历志是伟泰公司的监事。贺淑芹表示，由于浩隆一分公司与案外人华通开关厂存在一笔2199500元的债权债务，故浩隆一分公司与华通开关厂达成了以房屋抵偿债务的协议，由浩隆一分公司将涉案房屋转让给华通开关厂指定的第三人即贺淑芹，抵偿华通开关厂对浩隆一分公司2199500元的债权，同时贺淑芹委托浩隆一分公司接收房屋将房屋代为出租，租金由浩隆一分公司代为收取，待其缓解资金压力后(至迟不晚于2014年12月31日)前将房屋交付贺淑芹并一次性将租金(不低于50万元/年)及利息(年利事15%)支付予贺淑芹。对此主张，贺淑芹提交了浩隆一分公司与华通开关厂于2006年9月5日签署的《供货合同》、2007年2月5日签署的《协议书》及贺淑芹、浩隆一分公司与华通开关厂于2007年3月20日签署的《补充协议》、《工程物资进场报验表》予以佐证。对此，汉美公司表示华通开关厂的法定代表人历占奎与贺淑芹为夫妻关系，同时浩隆一分公司的负责人历志系贺淑芹之子，上述供货合同、协议书以及补充协议系三人串通签署。另查，2003年3月8日，浩隆公司(甲方)与伟泰公司(乙方)签署了《投资合作“浩庭花园”住宅小区二期项目合同书》，约定：合作开发项目名称为：“浩庭花园”住宅小区二期，甲方负责取得该项目规划用地的土地使用权，使该土地块达到“七通一平”，按乙方要求完成大市政工程，协助乙方协调与本项目有关的周边关系，负责项目的其他规划费用，大市政开口费等属于项目受益的所有费用，乙方仅负责红线内市政工程施工费用；甲方因取得该块地的土地使用权而发生的费用(包括上地出让金)由乙方承担，但甲方保证该土地使用权不附带第三者的权益限制包括但不限于抵押权;甲方负责在2003年4月1日前完成该项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作，并负责该过程中发生的所有费用；甲方负责该项目的所有政府报批手续，包括但不限于建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、开工证、土地使用权证、商品房销预售许可证等；该项目工程规划许可证取得之前需取得有关交通、人防、消防、绿化、教育等行政主管部门的审定意见所需的费用，教育配套公摊费用、规划许可证执照费由甲方负担。据工程预算，整个项目需要工程万款11628万元，以工程招标后施工合同为准;该工程款由乙方负责投资、筹集，需要以该合作项目做抵押贷款时，甲方应子以协助，抵押贷款合同的签署按第十七条执行;若工程实际建设经费超出预算经费，由乙方负责解决；项目的销售由乙方负责，乙方负责《商品房买卖合同》审查和签署；乙方负责《商品房买卖合同》预售备案，注销手续；楼宇销售过程中发生的印花税由乙方负责；对于选择按揭贷款的客户，由乙方提供阶段性担保。楼宇的交付、入住手续由乙方安排负责；乙方负责楼宇的竣工核实函、派出所地名门牌命名证明等有关办理产权分户的必要手续，并负担因此发生的费用;乙方负责楼宇购房人的产权办理手续，甲方应予以协助。本条的利益指楼宇销售款，不扣除包括成本在内的任何费用;销售楼宇所获得的利益，按每建筑平方米1980元计算为甲方所有，剩余部分归乙方所有，各方所分得收入，由各方自行支配、使用：(即1980元/平方米×4．96年万平米=9820．8万元);在规委现有的批准手续的基础上增加的地上建筑面积，其收益归乙方所有，与甲方无关;为协调外界关系，顺利开发合作项目，因合作项目引起的一切民事主体均由甲方来行使，乙方以甲方名义对外开展工作时，甲方不得以合同约定为乙方义务而拒绝提供公司公章、营业执照等便利等。浩隆公司表示，为了该项目楼盘的销售事宜，其成立了浩隆一分公司，历志为浩隆一分公司的负责人。2016年，汉美公司以房屋买卖合同纠纷将浩隆公司、贺淑芹诉至本院要求贺淑芹、浩隆公司协助其办理涉案房屋转移登记手续，并支付其违约金1476790元。本院于2018年6月20日作出（2016）京0105民初22759号民事判决：一、浩隆公司于判决生效后十日内支付汉美公司违约金912311．7元；二、驳回汉美公司的其他诉讼请求。该判决认为，在浩隆公司与贺淑芹的《北京市商品房预售合同》效力未得到否定、房屋所有权未回归至浩隆公司名下的情况之前，浩隆公司对于涉案房屋没有处分权，故汉美公司要求其配合办理涉案房屋所有权转移登记客观上无法实现，故对该请求不予支持。经询，华通开关厂的法定代表人历占奎与贺淑芹为夫妻关系，浩隆一分公司的负责人历志系该二人之子。本院认为，本案中，汉美公司主张合同无效的理由有二：一、认为浩隆公司与贺淑芹之间恶意串通损害其利益。二、认为浩隆公司与贺淑芹之间的房屋买卖合同系虚假意思表示。上述理由是否成立亦构成本案当事人诉争的主要焦点。本院围绕上述争议焦点逐一论述如下。关于浩隆公司与贺淑芹之间的房屋买卖合同是否为虚假意思表示。本院认为根据汉美公司与浩隆公司之间房屋买卖合同的签订情况，结合浩隆公司所称未销售项目楼盘而成立由历志作为负责人的浩隆一分公司的陈述，可以认为汉美公司的购房事宜主要由历志作为负责人的浩隆一分公司负责。本案中，浩隆一分公司与汉美公司签订房屋买卖合同并收取汉美公司支付的全部购房款，且将房屋实际交付给汉美公司实际使用至今。但另一方面，浩隆公司又与该公司一分公司的负责人历志之母贺淑芹签订房屋买卖合同。根据汉美公司的诉称，房屋暂时预售登记在贺淑芹名下，贺淑芹不用支付购房款，待签订合同交款后具备办理产权证条件时，将房屋直接过户到汉美公司名下。根据该陈述可以看出，汉美公司对浩隆公司与贺淑芹之间签订房屋买卖合同是知情且同意的，故浩隆公司与贺淑芹之间的签约行为不应认为是二者恶意串通。然而，根据浩隆公司在与贺淑芹签约之后反而将诉争房屋交付给汉美公司的行为，可见该交易明显不符常理，由此可见浩隆公司至少在交付房屋时并不具有与贺淑芹实际履行房屋买卖合同的意思；结合贺淑芹在签订合同后长期未实际收房用房，亦未提出异议的实际表现，本院有理由认定浩隆公司与贺淑芹之间至少在房屋交付后的相当长的时间内并无真实履行合同的意思。根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为应认定为无效，本院据此认为浩隆公司与贺淑芹于2007年3月20日所签编号为Y427889的《北京市商品房预售合同》的行为无效。值得一提的是，上述签约行为在行为时虽因系虚假意思表示应认定为无效，但不必然意味着双方此后不会发生以其他方式达成真实意思的房屋买卖合同的可能。从后续履行情况来看，浩隆公司将诉争房屋权属转移登记至贺淑芹名下，双方的该行为与签约时的虚假意思并不相符，应当认为双方在嗣后关于房屋买卖合同又达成了某种合意，对最初的意思进行了变更。故本院重点审查浩隆公司与贺淑芹在嗣后的合意行为是否存在恶意串通侵害汉美公司利益。本案中，贺淑芹称其虽未实际支付购房款，但通过华通开关厂对浩隆公司的享有的债权折抵了购房款。考虑到贺淑芹所称债权人华通开关厂的法定代表人历占奎与贺淑芹系夫妻，二人系主要经办涉案房屋销售的浩隆一分公司负责人历志的父母，故三者之间客观存在进行意思联络的高度可能，在此情况下，贺淑芹主张该债权真实存在，人民法院有必要在认证时适用更加严格的证明标准。然而，贺淑芹在本案中就该债权的真实存在，并未提供充分确凿的证据加以证明。并且，退一步说，即便贺淑芹能够证明该债权真实存在，考虑到其与浩隆公司签约时的虚假意思表示，有理由推定双方对汉美公司与浩隆公司之间的房屋买卖合同及该虚假合同作为上述合同履行之部分环节是知情的，那么双方擅自变更原始履约意思，将诉争房屋权属转移登记在贺淑芹名下，亦应认定为恶意串通损害他人利益。综上，本院认为浩隆公司与贺淑芹虽在签约时不宜认定存在恶意串通行为，但嗣后的转移登记行为足可认定为恶意串通，该行为应认定为无效。法律规定，民事法律行为无效的，行为人应该行为取得的财产，应当予以返还，故贺淑芹应将诉争房屋恢复登记至原权利人浩隆公司名下，本院一并处理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十四条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认被告北京浩隆房地产开发有限责任公司与被告贺淑芹之间于2007年3月20日签订的编号为Y427889的《北京市商品房预售合同》无效，被告贺淑芹于本判决生效后七日内将因上述合同取得的位于北京市朝阳区百子湾南二路X号院X号楼X层X单X号房屋权属回复登记至被告北京浩隆房地产开发有限责任公司名下。案件受理费14963元，由被告北京浩隆房地产开发有限责任公司负担7482元，由被告贺淑芹负担7481元（均于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蔡峰二〇二〇年五月十五日书记员  马悦