广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初357号原告：罗奕宏，男，1974年4月1日出生，汉族，公民身份号码441************，住广东省梅县******。原告：罗运芳，女，1971年6月6日出生，汉族，公民身份号码441********，住广东省珠海市斗门区。两原告共同委托诉讼代理人：赵卓凡，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：李应镇，男，1983年5月13日出生，汉族，公民身份号码450************038，住广东省珠海市香洲区*****。委托诉讼代理人：张成强，广西李登之律师事务所律师。原告罗奕宏、罗运芳诉被告李应镇（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告罗奕宏、罗运芳及其委托诉讼代理人赵卓凡、被告及其委托诉讼代理人张成强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗奕宏、罗运芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向两原告支付拖欠租金41200元；3.判令被告向两原告支付违约金93400元（按合同总租金的186800元的50%计算）；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。在庭审中，两原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：原告罗运芳委托原告罗奕宏与被告于2017年3月26日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定如下：被告承租原告罗运芳所有位于珠海市斗门区白藤湖湖滨二区戏水别墅17栋，租赁期共四年，自2017年4月1日起至2021年3月31日，用途是聚会、活动策划，房屋每月租金3800元，2018年4月1日起每月租金4000元，2019年1月1日起每月4200元，每月租金的交付日期应为该月5日，租赁期间，房屋租赁税金、物业管理费用等费用由被告承担，被告拖欠租金累计7日以上，原告有权解除合同，收回出租房屋，因被告原因终止合同的，被告应按照合同总租金的50%向甲方支付违约金，被告逾期支付租金，每逾期一日，则按照日租金的3倍支付滞纳金，2017年4月1日至2017年5月31日为免租期。被告从2017年7月起开始拖欠或不足额支付两原告租金，两原告曾多次向被告催告，但被告仍不按时支付租金。截止于2019年12月，被告尚欠两原告租金41200元以及违约金93400元。现根据双方签订的《房屋租赁合同》及我国相关法律法规，为维护两原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，一、被告在本案中并没有违约，也没有拖欠租金。首先，在本案中，根据原、被告双方的合同约定，被告是按当时的“现状”承租原告本案标的，而当时标的的“现状”既有建筑物，也有一个户外棚和一个阳光棚。其次，根据合同约定，被告承租本案标的的用途是“聚会、活动策划”，而该用途表明承租人不但对建筑物有使用需求，而且对户外场地和户外设施也有使用需求。因此，好的建筑物和好的户外设施对承租人实现合同目的有直接的影响和利益关联。再次，在本案中，众所周知的一个台风事件，即“天鸽”号台风于2017年7月22日后登陆广东，而“天鸽”对珠海（包括租赁标的）造成了极大的破坏力。事实上，“天鸽”号台风严重破坏了本案租赁标的中的两个户外棚及其它设施。而“天鸽”号台风过后，被告曾多次要求原告修复被台风破坏的户外设施，原告均没有修复。被告则根据我国合同法第二百三十一条规定每月减少约25%的租金，该做法合情合理并合法。第四，被告自2017年7月1日起就按3050元支付租金及路灯费，而原告直到被告于2019年11月15日交回租赁标的也没有提出异议。因此，原告当时已经认可被告减少后支付的租金标准。所以，被告在本案中并没有拖欠原告租金。二、本案租赁标的已经于2019年11月15日交回给原告，而被告交还租赁标的前，被告在2019年10月已经提前一个月通知原告终止合同。被告亦在2019年10月份和11月份，多次安排其他意向承租人看租赁标的。因此，原告行为表明本案租赁合同属于双方合意解除，被告并无违约行为。本案应属于原告违约在先，才导致被告减少月租金额，过错方在于原告。综上所述，原告的诉求缺乏事实根据和法律依据，请求法院依法予以驳回。原告罗奕宏、罗运芳围绕诉讼请求依法提交的证据有：1房屋租赁合同；2.中国工商银行历史明细清单；3.（2010）斗法民一初字第1199号民事判决书；4.案件审结生效通知书；5.执行令；6.委托书；7.收据；8.EMS邮单；9.解除租赁合同通知书；10.EMS快递查询；11.别墅权益转让合同；12.短信记录。被告针对其主张依法提交的证据有：1.租赁标的损坏前的照片；2.租赁标的损坏后的照片；3.电话、短信、微信记录截图、中国移动通信记录；4.广东省气象局网站公示的“台风天鸽”登录信息。本院依法组织了当事人进行证据交换和质证。被告对两原告提交的证据1真实性、关联性无异议，但合同内容约定的违约金严重超出法律规定；证据2的真实性、合法性无异议，但被告已支付的租金已经符合法律规定；证据3-5的由法院依法认定；证据6合法性、真实性无法确认，与被告无关；证据7的真实性、合法性予以认可；对证据8-10不予确认；证据11、12已超过举证期限，不同意质证。两原告对被告提交的证据1、2的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可；证据3真实性无异议，合法性、关联性不予认可；证据4真实性、合法性无异议，关联性不予认可，与本案无关。经审查，两原告以及被告提交的全部证据来源合法，内容客观真实，且与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案的定案依据，但认定的事实以本院确认的为准。本院根据认定的证据及庭审笔录，查明案件事实如下：2010年7月15日，原告罗运芳与柳州市建筑工程集团有限责任公司（以下简称柳州建工公司）签订一份《别墅权益转让合同》，约定柳州建工公司将位于珠海市斗门区白藤湖“戏水别墅”第十七栋别墅的全部权益转让给原告罗运芳，面积约375平方米。2010年7月28日，原告罗运芳以柳州建工公司为被告向本院提起诉讼，要求柳州建工公司继续履行《别墅权益转让合同》，对案涉别墅房地产权益进行确权。本院依法作出（2010）斗法民一初字第1199号民事判决，判决确认位于珠海市斗门区白藤湖“戏水别墅”第十七栋别墅的房地产权益归原告罗运芳所有。该判决于2010年11月26日发生法律效力，原告罗运芳遂向本院申请强制执行，要求将该别墅交付给原告罗运芳。2017年1月1日，原告罗运芳出具委托书，委托原告罗奕宏负责其名下位于珠海市斗门区白藤湖“戏水别墅”第十七栋别墅房屋租赁相关事宜，有效期五年。2017年3月26日，原告罗奕宏（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于珠海市斗门区白藤湖湖滨二区戏水别墅十七栋；出租房屋建筑面积共375平方米；租赁期共4年，自2017年4月1日起至2021年3月31日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为聚会、活动策划使用；合同签订后，乙方应交付房屋押金5000元；该房屋每月租金为3800元，2018年4月1日起每月4000元，2019年4月1日起每月4200元至2021年3月31日结束；每月租金交付日期为该月5日；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的正常使用，房屋墙体损坏的维修由甲方负责，对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮义务；租赁期间，房屋租赁税金、物业管理费用、水、电、有线电视等费用均由乙方承担，乙方应按时交纳自行负担的费用；房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计7日以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋；租赁期间，乙方拖欠房租累计7日以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；在租赁期内，乙方由于自身原因退租，需提前一个月告知甲方，甲方应同意并退还押金，乙方不需要承担租赁违约责任；乙方若未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金30%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任；合同期从2017年4月1日开始（免2个月租金用于装修）。合同签订后，被告向两原告交纳的押金5000元，两原告将案涉房屋交付给被告使用。被告按月向两原告交纳租金，但被告没有按合同约定足额交纳租金。被告交纳租金的具体情况如下：2017年6月交纳3800元，2017年7月未交纳租金，2017年8月交纳3900元，2017年9月交纳3200元，2017年10月交纳3100元，2017年11月至2018年7月每月均交纳3050元，2018年8月未交纳租金，2018年9月至2019年10月每月均交纳3050元，上述共计交纳了84150元。另涉案房屋每月需交纳路灯费50元。案涉房屋户外有一个铁棚和阳光棚。2017年8月23日，台风天鸽正面袭击珠海，并将案涉房屋的户外设施损坏。被告要求两原告对户外设施进行修复，但两原告不同意，被告据此自行减少交纳每月租金。2019年1月7日，原告罗奕宏向被告发送短信，向被告催收拖欠的租金。2019年11月初，原告罗奕宏带新租客户看房。2019年11月15日，被告将案涉房屋退还给两原告，案涉房屋已另行出租。2019年12月12日，原告罗奕宏向被告发出解除租赁合同通知书，通知被告因其拖欠租金而解除双方于2017年3月26日签订的《房屋租赁合同》。被告于2019年12月13日收到该通知。本院认为，案涉《房屋租赁合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。原告已将案涉房屋交付给被告使用，被告应当按合同约定按时足额向原告交纳租金并负担路灯费。被告主张由于台风天鸽损坏了涉案房屋的户外设施，但原告不进行修复而自行减少交纳租金。本院认为，案涉租赁合同中约定原告出租给被告使用的是建筑面积为375平方米的房屋，并没有具体约定包含该房屋的户外设施，而且众所周知台风天鸽对珠海的破坏力确实巨大，系属于不可抗力，台风并没有对案涉房屋本身的墙体造成了损坏，因此，被告据此自行减少交纳租金的数额，本院不予支持。被告没有按合同约定足额交纳租金及路灯费，已构成违约，应当承担违约责任。现原告诉讼请求被告支付拖欠的租金以及违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于拖欠租金及路灯费的数额问题。本院认为，原、被告双方因是否减少租金问题一直未达成一致意见，被告一直未按合同约定足额交纳租金，2019年11月初原告已安排新租客户看房，后被告于2019年11月15日将案涉房屋退还给原告，原告已将案涉房屋另行出租，案涉租赁合同已实际解除，因此，案涉房屋的租金及路灯费应当计算至被告退还案涉房屋之日即2019年11月15日。原告要求计至2019年12月31日没有依据，本院不予采纳。根据案涉租赁合同的约定，2017年6月至2018年3月每月租金为3800元，2018年4月至2019年3月每月租金为4000元，2019年4月至2019年11月每月租金为4200元，因此，自2017年6月1日至2019年11月15日，被告应当支付的租金为117500元，路灯费为1475元，合计118975元。被告已经支付84150元，因此，被告拖欠的租金及路灯费为34825元。关于违约金数额问题。原告主张按案涉租赁合同第九条第1款的约定要求被告承担违约责任。被告认为该约定的违约过高。本院认为，被告未按约定足额交纳租金，致使案涉合同解除，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。在原、被告双方解除案涉租赁合同中，双方对解除事宜争议并不大，被告也配合原告退还案涉房屋以便另行出租，在本案中，原告由于被告的违约行为所造成的损失主要是拖欠租金部分的资金占用损失以及案涉房屋退还后至另行出租期间的租金损失，因此，案涉租赁合同第九条约定按合同总租金的50%计算的违约金过分高于所造成的损失，应予以调整。综合考虑实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌定违约金按三个月的租金数额即12600元计算。关于押金5000元问题。在庭审中，原告主张押金用于冲抵违约金，而被告主张用于冲抵租金。案涉租赁合同中并没有对押金是否可以冲抵租金或违约金进行具体约定。本院认为，租赁合同的押金实际上是具有担保的性质，是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物以及按时交纳租金及其他费用，因此，可用于冲抵违约金。为了不产生讼累，本院确认被告已经交付的押金用于冲抵违约金，冲抵后，被告尚应支付的违约金为7600元（12600元-5000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李应镇应于本判决生效之日起五日内向原告罗奕宏、罗运芳支付拖欠的租金和路灯费共计34825元；二、被告李应镇应于本判决生效之日起五日内向原告罗奕宏、罗运芳支付违约金7600元；三、驳回原告罗奕宏、罗运芳的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1495元，由原告罗奕宏、罗运芳负担968元，由被告李应镇负担527元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  杨海勋二〇二〇年五月九日书记员  郑杏宋附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。