广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终870号上诉人（原审被告）：萧史燕，女，1982年12月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************。被上诉人（原审原告）：中山市润昌置业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇北区******。法定代表人：卢炎枝，该公司总经理。委托诉讼代理人：张天祥，广东慧港律师事务所律师。上诉人萧史燕因与被上诉人中山市润昌置业管理有限公司（以下简称润昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初1329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。萧史燕上诉请求：撤销一审判决第一项，改判萧史燕向润昌公司支付租金12130.93元。事实和理由：一、萧史燕从未收到润昌公司的解除合同通知，润昌公司将该份通知寄给案外人周鼎。二、萧史燕不存在违约行为，一审法院判决萧史燕支付两个月免租期租金没有依据。1.萧史燕迟延交付租金是因为润昌公司的商铺对外有道路工程施工，但润昌公司未提前通知萧史燕，商铺已不符合租用条件，根据合同法第二百一十六条规定，出租人具有“按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的法定基本义务，针对商铺对开路段施工情况，导致承租方不能正常营业，即不能按合同约定用途使用租赁物，出租方不但未及时提前通知承租方，且已违反了保持租赁物符合约定用途的基本义务，润昌公司构成违约。2.租赁合同第十一条第1款的约定：“如遇市政规划变更、市政动迁等原因导致本合同不能继续履行而需要解除的，双方在结清各项费用后本合同解除，互不承担违约责任”，即使法院不认为商铺对开道路施工属于影响租赁物约定用途情况，至少属于合同约定的市政动迁的不可抗力情况，根据合同约定萧史燕无需承担违约责任。三、润昌公司于2018年7月22日对商铺作停电处理，其实际已控制商铺，润昌公司也按照其需要于2018年8月6日将萧史燕的货物没收及清场完毕，因此租金应计算至2018年7月22日，按17093.58/月计算22天为12130.93元。四、一审法院判决违约金过高。萧史燕违约并未对润昌公司造成除占用费以外的其它损失，请求法院对违约金予以适当减少。五、涉案租赁合同是润昌公司提供的格式版本，合同条款的设置都是有利于出租方，涉案租赁合同显失公平，根据该合同约定的违约条款追究萧史燕的违约责任对萧史燕不公。综上，由于润昌公司违约在先，未有效送达解除通知给萧史燕，润昌公司要求萧史燕补支付免租期两个月的租金，以及要求按未完租期租金总额的20%支付违约金应不予支持，请求二审法院依法查清事实，依法改判。润昌公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，萧史燕的上诉请求及事实理由均不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。润昌公司向一审法院起诉请求：一、萧史燕向润昌公司支付租金66437.88元；二、萧史燕向润昌公司支付逾期付款利息（自2018年8月9日起以66437.88元为基数每日千分之一计算至租金实际清偿之日止）；三、萧史燕向润昌公司支付擅自停业违约金32000元；四、萧史燕向润昌公司支付违约金75394.26元（自2018年8月6日起至2020年5月14日的租金总额376971.32元×20%）。一审法院认定事实：润昌公司提交的不动产权证[粤（2016）0110165号不动产权证反映，位于中山市***房地产登记的权利人为中山市弘昌置业有限公司（以下简称弘昌置业公司）。委托出租证明反映，弘昌置业公司将中山市***百汇时代广场全权委托给润昌公司进行管理和出租，期限自2015年3月25日起至2035年3月24日止。2017年4月13日的百汇时代广场商铺租赁合同反映，润昌公司为出租方（甲方），萧史燕为承租方（乙方），合同主要约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，乙方对甲方所要出租的商铺作了充分了解，愿意按现状承租该商铺；租赁期限为3年（自合同约定的开业之日起计算）；计租日为免租装修期届满与乙方实际开业日，两者取其早；第1年的租金为每月16125.36元，第2年的租金为每月17093.58元，第3年的租金为每月18119.37元；在乙方按期开业且无任何违约行为的前提下，甲方同意自租金起算日起给予乙方2个月的经营免租期，该期间，乙方无需支付租金；首月租金应与保证金同时缴纳，自第二个月起乙方应于每月5日前支付当月租金；合同签订后7日内，乙方应向甲方支付32250.72元作为租赁保证金，合同期满后90天内，若乙方无欠费、没有违反本合同以及双方其他约定以及无其他损害赔偿的前提下，甲方无息退还租赁保证金；甲方收款账号信息户名为中山市润昌置业管理有限公司；乙方未能依照合同所约如期缴纳租金等费用的，每逾期一天按应缴纳金额每日千分之一支付逾期利息；逾期超过15天，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方缴纳的各项保证金不予退还，并有权要求乙方按未完租期租金总额的20%向甲方支付违约金、将免租装修期内及租赁期内免付或减付的租金全额补交；如合同因解除而提前终止的，乙方应于本合同终止当天内返还该商铺。乙方逾期返还该商铺的，乙方同意自本合同终止第二日起，按合同约定最后一个租赁年度的月租金标准的200%按月缴交场地占用费；甲、乙双方任何一方根据本条约定的联系方式向另一方邮寄文件、资料，因另一方原因无法收到或自寄出之日起3日内仍未收到的，自文件或资料寄出之日起3天后视为收到[任何一方不得拒收相关文件，拒收视为送达]；合同还对其他事项进行了相关约定。润昌公司提交的解除通知书、EMS邮单及邮单查询结果反映，润昌公司于2018年8月6日致函，称萧史燕拖欠费用并单方提出撤场、擅自停业/歇业的行为已构成根本违约，截至2018年8月31日的租金66347.88元、2018年7月1日至8月31日的物业服务费12189.8元、2018年5月21日至6月20日的电费总额996.6元（最终计至萧史燕办理完毕商铺撤场手续之日止，并以最终截表读数为准）、萧史燕应依约按期开门营业，无正当理由不得擅自停业/歇业，擅自停歇业的，须按2000元/天标准向润昌公司支付违约金；没收萧史燕缴纳的保证金；按未完租期租金总额的20%另行支付违约金；对润昌公司遭受的其他损失（包括但不限于：预期利益损失、另行招商的损失、诉讼费、律师费等），保留追索的权利。请萧史燕在该函发出之日起3日内交清欠费、撤离商铺内可移动物品并办理商铺交接手续，否则视为放弃所有权，润昌公司有权自行处理（包括但不限于视为垃圾处理）并将该商铺另行出租；该通知书邮寄至广东省佛山市顺德区***，由甘彩霞于2018年8月8日签收。庭审中，润昌公司明确第一项诉讼请求的租金金额组成为2018年7月1日至2018年8月31日的租金每月34187.16元加上免租期2个月的租金32250.72元。润昌公司称因萧史燕欠交租金超15天以上而对其进行停电处理，萧史燕确认已收到催交租金通知，称润昌公司的停电处理导致其无法经营。目前，涉案商铺已重新出租。一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。润昌公司与萧史燕之间签订商铺租赁合同，是双方的真实意思表示，双方应按合同约定履行。因萧史燕未按合同约定时间缴纳租金，构成违约。因商铺租赁合同中约定免租期的前提是无违约行为，现萧史燕已构成违约，故萧史燕应支付免租期（2017年4月15日至2017年5月15日）的租金16125.36元。另外，萧史燕在2018年8月6日搬离商铺，理应向润昌公司支付2018年7月1日至2018年8月6日的租金20402.01元（17093.58元/月÷31天×37天），即萧史燕应向润昌公司支付租金36527.37元（16125.36元+20402.01元）。同时，合同约定萧史燕未按时缴清费用则润昌公司有权按照合同追究违约责任，故现润昌公司诉讼请求萧史燕支付违约金并将标准调整为未完租期租金总额20%未违反合同约定，予以支持。未完租期为2018年8月6日至2020年5月15日，即未完租期租金总额20%的违约金应为75247.46元[（17093.58元/月×9个月+17093.58元/月÷31天×9天+18119.37元/月×12个月)×20%]，润昌公司诉讼请求萧史燕支付违约金75394.26元部分有理，予以支持为75247.46元，超出部分无理，不予支持。另外，润昌公司诉讼请求萧史燕支付拖欠租金的逾期付款利息、停业违约金，应认为该逾期付款利息是指在双方合同未解除的情形下因萧史燕逾期支付租金所导致的润昌公司利息损失及违约损失。而对于因萧史燕根本违约导致润昌公司单方解除合同情形下的违约责任，双方合同已另有约定。现润昌公司因萧史燕根本违约单方解除合同，并已依照合同约定的相应违约责任没收了保证金，同时主张萧史燕支付未完租期租金总额20%的违约金且已获支持，故润昌公司诉讼请求萧史燕支付拖欠租金的逾期付款利息及停业违约金缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：一、萧史燕于判决发生法律效力之日起五日内向润昌公司支付拖欠的租金36527.37元、未完租期租金总额20%的违约金75247.46元，合计111774.83元；二、驳回润昌公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3976元，由润昌公司负担1441元，萧史燕负担2535元（该款已由润昌公司垫付，萧史燕应在判决生效之日起五日内一并迳付给润昌公司，法院不另行收退）。本院二审期间，润昌公司、萧史燕均未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，润昌公司于2018年8月6日分别向萧史燕身份证地址“广东省佛山市顺德区*****”、百汇时代广场商铺租赁合同中约定送达地址“广东省佛山市****”邮寄解除通知书，上述两个邮件分别于2018年8月8日、2018年8月7日签收。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、萧史燕是否构成违约；二、萧史燕应向润昌公司支付的租金数额；三、萧史燕应向润昌公司支付的违约金数额。争议焦点一，关于萧史燕是否构成违约的问题。萧史燕上诉主张萧史燕迟延交付租金是因为润昌公司的商铺对外有道路工程施工，导致萧史燕不能正常营业，润昌公司构成违约。《中华人民共和国诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”萧史燕主张迟延交付租金是因为润昌公司的商铺对外有道路工程施工，但对此并未提供证据予以证明，也未就道路施工工程对涉案商铺的使用产生何种影响及其享有先诉抗辩权进行举证，故应承担举证不能的不利后果，本院对萧史燕的该上诉主张不予采信。由于萧史燕未按合同约定时间缴纳租金，一审法院认定萧史燕构成违约正确，本院对此予以维持。另外，萧史燕上诉主张其未收到解除通知书，经核查，润昌公司已经向萧史燕在百汇时代广场商铺租赁合同中确认的送达地址以及萧史燕的身份证地址寄送了解除通知书，且已经分别于2018年8月7日、2018年8月8日签收，故本院对萧史燕主张其未收到解除通知书的主张不予采信。争议焦点二，关于萧史燕应向润昌公司支付的租金数额的问题。第一，萧史燕上诉主张润昌公司于2018年7月22日对商铺作停电处理，润昌公司实际已控制商铺，因此租金应从2018年7月1日计算至2018年7月22日，按17093.58/月计算22天为12130.93元。百汇时代广场商铺租赁合同第十条第2款约定：“乙方未能依照合同所约如期缴纳租金等费用……逾期超过15天仍未缴清或累计欠费超过3次的，甲方有权要求物业服务公司停止该商铺内的水电气等设施供应，同时视为乙方根本违约，甲方有权单方面解除合同……”，本案中，萧史燕于2018年7月1日开始拖欠租金，润昌公司于2018年7月22日对涉案商铺停电符合合同约定，停电后萧史燕并未搬离商铺内物品，亦未办理商铺交接手续,故萧史燕主张润昌公司已于2018年7月22日实际控制店铺没有提供证据予以证明，本院不予采信。萧史燕从2018年7月1日开始拖欠租金，其在上诉状中确认润昌公司于2018年8月6日将货物没收及清场完毕，故一审法院认定萧史燕应向润昌公司支付2018年7月1日至2018年8月6日的租金20402.01元正确，本院予以维持。第二，关于萧史燕应否支付免租期租金的问题。百汇时代广场商铺租赁合同第十条第四款约定：“……若因乙方违约，甲方依法或依约解除本合同的，甲方均有权依本合同第十条第3款约定之方式追究乙方之违约责任……”，该合同第十条第3款第3项约定：“乙方须将装修期内即租赁期内免付或减付的租金全额补交”，本案中，萧史燕未按时支付租金构成违约，润昌公司有权依据上述合同第十条第3款的约定向萧史燕追究违约责任，故萧史燕应当向润昌公司补交租赁期内免付或减付的租金全额（即2017年4月15日至2017年5月15日的租金16125.36元），一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上，萧史燕应向润昌公司补交2017年4月15日至2017年5月15日免租期的租金16125.36元及支付2018年7月1日至2018年8月6日的租金20402.01元，合计36527.37元。争议焦点三，萧史燕应向润昌公司支付的违约金数额的问题。萧史燕上诉主张违约金过高，应当予以调低，根据百汇时代广场商铺租赁合同第十条第三款第2项的约定：“没收租赁保证金并要求乙方按未完租期租金总额的20%向甲方支付违约金”，本案中，萧史燕违约导致合同解除，润昌公司根据合同约定主张萧史燕按照未完租期租金总额的20%支付违约金符合合同约定，该违约金数额也并未过分高于因萧史燕违约造成润昌公司的损失，故一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人萧史燕的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2291元，由上诉人萧史燕负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇二〇年五月七日书记员  雷 媛廖建锋