太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初337号原告：任天宇，男，1982年11月6日出生，汉族，住太原市。被告：蒋玫岑，女，1987年12月2日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：申涛，山西国晋律师事务所律师。第三人：胡菲，女，1986年11月3日出生，汉族，住太原市。原告任天宇与被告蒋玫岑、第三人胡菲执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任天宇，被告蒋玫岑委托诉讼代理人申涛，第三人胡菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任天宇向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对位于山西省太原市万柏林区西矿街168号1幢C座17层1707号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认位于山西省太原市万柏林区西矿街168号1幢C座17层1707号房屋的所有权归原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：我是2018年9月向第三人胡菲购买的房屋，2018年12月21日，双方签订了《房屋买卖合同》，约定将第三人胡菲位于太原市万柏林区西矿街168号1幢C座17层1707号的房屋以1360000元的价格出售给原告，购房款分期支付，最后一笔房款在办理完网签过户手续后支付。合同签订后，原告按约向第三人支付了购房款1189343.34元，至今还有170656.66元未付第三人。同时，原告对涉案房屋进行了装修，并且实际居住至今。但因涉案房屋第三人胡菲仅办理了网签手续，尚不具备办理产权证书以及过户的条件，无法过户至原告名下。在被告与第三人民间借贷纠纷案件中，被告申请查封了位于山西省太原市万柏林区西矿街168号1幢C座17层1707号的房屋，原告就该执行行为向贵院提出执行异议申请，贵院作出的(2019)晋0105执异73号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请，原告认为贵院驳回原告执行异议申请的裁定适用法律错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原告与第三人签订买卖合同、占有涉案房屋均发生在贵院查封之前，并且已按合同约定向第三人支付了购房款，房屋未办理过户是因为不具备过户条件，而非原告自身原因未办理过户。综上所述，原告对涉案房屋享有能够排除执行的权利。特依据《民事诉讼法》第227条及相关法律法规的规定,向贵院提起诉讼，请求贵院查明本案事实，判如所请。被告蒋玫岑辩称，第一，本案已经超过法定的起诉期限，原告未在收到执行裁定书之后十五日内提起异议之诉。第二，本案不符合规定的第28条，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》和《认购合同》中双方的真实意思表示是只有在原告付清全部房款后，房屋才转移给原告，至今原告未付清房款，案涉房屋的所有权仍归第三人。上述两份合同没有经过公证，合同日期是打印的，不能排除是发生纠纷之后才签订的，不能证明在查封之前就签订了合法有效的合同。原告所称装修及居住至今，但是该房屋是公寓不是住宅，法院在查封时该房屋是一公司的营业场所，实际占有人不是原告本人，不符合规定第二项。第三人是职业放贷人，与他人之间有借款还款是正常的交易，不能认定原告向其支付的款项是购房款，汇款记录没有证明是购房款。不符合规定第三项。原告明知该房屋没有房产证不能过户仍然私下交易，违反法律的规定，合同属于违法的合同，原告不属于无过错的交易方。综上，原告购买房屋不符合第28条的规定，请求驳回原告的诉讼请求。第三人胡菲辩称，我与原告在2018年12月21日签订了《房屋买卖合同》，房屋总价是1360000元。合同签订后，原告向我支付35000元预付款。房屋是按揭的，在建设银行有70%的贷款，截至2018年12月24日，银行贷款为809343.34元，2018年12月24日，原告结清了全部银行贷款。之后原告于2019年1月17日支付2万元，2019年1月18日支付6万元，2019年1月26日支付7万元，2019年1月27日支付1万元，2019年1月29日应我的要求给其他人李勇超转账185000元。该房屋手续齐全，但只有网签手续，不能过户到原告名下，2019年1月13日申请注销原合同。查封房屋已经共支付1189343.34元房款，剩余房款170656.66元未结清，是将尾款作为过户的费用，认可房屋是原告的。同意原告提出的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月21日，第三人胡菲作为甲方（卖方）与原告任天宇作为乙方（买方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲方将其位于太原市万柏林区西矿街168号1幢C座17层1707号房屋出卖给乙方，房屋建筑面积126.46平方米，房产成交价格1360000元。关于付款方式双方约定，签订本合同时支付35000元作为定金，从签订合同之日起，乙方需支付甲方该房产剩余银行贷款，结清之日起甲方开始办理过户手续（甲方到房地局签字与开发商解除商品房买卖合同），甲方在办理完毕网签过户手续后当天，乙方需向甲方付清所欠房款，该房产即归乙方所有。该房产在过户过程中产生的一切过户费用由甲方承担。合同落款处双方签字捺印。合同签订当日，原告通过银行转账方式向第三人胡菲支付房屋定金35000元，并于2018年12月24日结清了案涉房屋银行按揭贷款809343.34元。之后原告又陆续支付了第三人胡菲345000元，具体为：2019年1月17日支付20000元，2019年1月18日支付60000元，2019年1月26日支付70000元，2019年1月27日支付10000元，2019年1月29日应第三人胡菲要求向李勇超转账185000元。上述款项的支付均有银行转账凭证及第三人胡菲向原告出具的收条为凭。原告共向第三人胡菲支付购房款共计1189343.34元，剩余购房款170656.66元因房屋未办理过户一直未付。在本案审理过程中，原告于2020年5月14日将剩余购房款170656.66元交至我院。庭审中，原告提供了装修费用收据、缴纳案涉房屋物业费、水费等费用的收据以证明其于查封前已对案涉房屋进行了装修并自2018年12月24日起实际占有使用案涉房屋。被告对上述证据不予认可，并陈述案涉房屋是公寓，查封时是一公司的营业场所，且实际占有人不是原告本人。另查明，案涉房屋已经在房屋行政管理部门办理了网签，合同编号为：201XXXXXXXX，但至今未取得不动产权登记证书。2019年1月13日，案涉房屋开发商山西广兴房地产开发有限公司向太原市房产交易服务中心出具一份情况说明，主要内容为因买受人胡菲个人原因放弃购买案涉房屋，故提出申请注销合同。2019年1月25日，太原市房产交易服务中心出具一份房地产登记查询证明书，载明截至2019年1月25日案涉房屋无查封，合同撤销中。再查明，被告诉第三人胡菲民间借贷纠纷一案，本院于2019年2月14日作出（2019）晋0105民初609号民事判决书，判决第三人胡菲承担对被告的还款责任。诉讼过程中，本院于2019年1月29日预查封了第三人胡菲名下的案涉房屋。执行过程中，原告提出执行异议，认为其系查封的案涉房屋的所有人。本院于2019年10月28日作出（2019）晋0105执异73号执行裁定书，裁定内容为：驳回异议人任天宇的异议请求。本院于作出裁定当日向原告送达了该执行异议裁定书，原告对该裁定不服，于2019年11月8日诉至本院。上述事实有《房屋买卖合同》，银行转账记录、收条、装修费收条及收据、采暖费及电费收据、山西广兴房地产开发有限公司出具的情况说明、太原市房地产交易中心房地产登记查询证明书、告知函、（2019）晋0105执异73号执行裁定书、送达回证复印件及庭审笔录在案为凭，且经当庭质对，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为：原告对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与第三人在法院查封案涉房屋之前已经签订了书面的房屋买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效。案涉房屋虽未办理产权登记，但不影响房屋买卖合同的效力。被告认为该合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。根据原告提供的案涉房屋所在小区物业出具的装修费收条、收据、采暖费及电费等收据，可以认定原告在法院查封之前已经合法占有了案涉房屋。另截至目前原告已支付购房款1189343.34元，并将剩余购房款170656.66元交至法院执行部门。此外，原告在购买案涉房屋时，该房屋已经在房地产管理部门进行了网签备案，开发商也向房地产管理部门申请撤销网签合同，故原告对案涉房屋未办理过户登记不存在过错。综上，原告对案涉房屋的债权符合物权期待权的条件，可以排除案涉房屋的执行，故原告要求停止对案涉房屋的强制执行的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。依据上述法律规定，在不动产的物权的继受取得中，采取的是登记生效原则，即只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。根据本案查明的事实，案涉房屋至今并未取得不动产权属证书，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《最高人民法院的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行坐落于太原市万柏林区西矿街168号1幢C座17层1707号的房屋；二、驳回原告任天宇的其他诉讼请求。案件受理费17140元（原告已预交），由被告蒋玫岑负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 长 杨俊生人民陪审员 周爱英人民陪审员 李玉枝 二〇二〇年五月二十二日法官 助理 杜兴荣书 记 员 尹慧丽