浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初1523号 原告：宁波市象山新华书店有限公司，住所地象山县丹东街道新华路269号，统一社会信用代码91330225144980394X。 法定代表人：鲍先勤，经理。 委托诉讼代理人：周东升，浙江昊大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：霍英韬，浙江昊大律师事务所实习律师。 被告：计晓晨，女，1973年7月30日出生，汉族，住象山县。 被告：傅丹静，女，1972年11月30日出生，汉族，住象山县。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：郑笑梅，浙江金汉律师事务所律师。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：黄赛丽，浙江金汉律师事务所律师。 被告：计辉，男，1970年4月20日出生，汉族，住象山县。 原告宁波市象山新华书店有限公司（以下简称新华书店）诉被告计晓晨、傅丹静、计辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新华书店的委托诉讼代理人周东升、霍英韬，被告计晓晨、傅丹静的委托诉讼代理人郑笑梅到庭参加诉讼，被告计辉经本院传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告新华书店向本院提出诉讼请求：1.租赁房屋的不动产部分（包括装潢部分等）无偿归原告所有；2.被告计晓晨支付拖欠的房屋租赁费682038元，物业水电费58285.38元，合计740323.38元（系第五租赁年2019年3月1日至2020年2月29日期间费用）；3.被告计辉、傅丹静对上述费用中的334957.1元承担连带偿还责任。 事实和理由：2015年1月1日，原告与被告计晓晨签订《象山县国有房屋租赁合同》，用于被告计晓晨开办天晨教育培训学校，载明租赁房屋坐落于新华书店四楼，建筑面积1680平方米，租赁期限五年（2015年3月1日至2020年2月29日）。第一、二年年租金为700000元，之后每年上浮5%，第五年租金为810338元，租金提前一次性支付，期满后包括装潢部分等不动产无条件无偿属于原告所有等权利义务等。第五租赁年（2019年3月1日至2020年2月29日）租金为810338元应在2019年2月支付，但被告计晓晨没有及时支付。2019年7月17日，原告向被告计晓晨书面送达《关于催讨房租的函》，要求被告计晓晨支付租金。后被告计晓晨支付第五租赁年租金100000元。2019年8月28日，被告计晓晨因培训学校经营严重困难，向原告提交申请报告，准备停业，要求为减少损失提前招租，如招租不成，愿意按合同承担责任，并对尚欠租金682038元，其中2019年2月至2019年8月拖欠租金305169元，拖欠物业水电费29788.1元，合计334957.1元的金额进行结算确认，被告计辉和傅丹静对这334957.1元承担担保责任。后三被告未履行支付义务。2020年3月1日，原告收回房屋，经最后结算，被告计晓晨拖欠租金682038元，物业水电费58285.38元，合计740323.38元。原告认为双方签订的房屋租赁合同意思真实、合法有效，依法应受保护，被告拖欠的租金和物业水电费事实清楚，足以认定，被告计晓晨应无条件承担，作为担保人的被告计辉、傅丹静应对承诺的担保金额承担连带责任。 被告计晓晨、傅丹静答辩称，对租金金额没有异议，希望考虑疫情的影响减免2个月；物业费应当结算至2019年8月28日的合同解除日，水电费同意支付至合同到期日；虽然合同约定装潢部分归原告所有，但是被告计晓晨投入装修1880000元，希望在租金减免上有所体现；双方结算时希望扣除被告计晓晨交纳的租赁保证金112000元。 被告计辉未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人的无异议证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定本案事实如下：2015年1月1日，原告与被告计晓晨签订《象山县国有房屋租赁合同》，被告计晓晨向原告承租象山县丹东街道新华路269号象山县新华书店4楼房屋用于教育培训，建筑面积1680平方米，租赁期限自2015年3月1日至2020年2月29日，合同约定租赁期满后，除可以搬迁的动产外，其他部分无条件无偿属于原告所有，房屋租金按年结算，其中第五年的租金为810338元，应在2019年2月15日之前支付，为保证合同履行，被告计晓晨在订立合同时向被告交纳租赁保证金112000元，合同到期后，经原告查实除用以抵充应由被告计晓晨承担的费用或其他未履行事项外，剩余部分无息退还给被告计晓晨。2019年7月17日，因被告计晓晨未及时支付租金，原告向被告计晓晨发送了《关于催讨房租的函》，之后双方未解除合同，2019年8月12日和2019年8月14日，被告计晓晨共向原告支付租金100000元。2019年8月28日，被告计晓晨向原告提交《申请报告》，载明因培训学校经营困难，准备停业，为减少损失，希望原告能提前招租，租赁房屋的装修、设备全部无偿归原告所有，若在合同期内无人承租，房屋租金仍按原合同商定的价格由被告计晓晨承担。同日，被告计晓晨作为欠款人、被告傅丹静和计辉作为担保人向原告出具了《担保书》，载明被告计晓晨应于2019年2月向原告支付房屋资金810338元，至2019年8月28日仅支付100000元，尚欠710338元，被告计晓晨承诺在2019年12月10日前付清拖欠的2019年3月1日至2019年8月31日的房屋租金305169元、物业费和水电费29788.1元（不包括8月份的水电费），合计334957.1元，被告傅丹静和计辉对该334957.1元承担连带担保责任。2020年2月29日，本租赁合同到期。庭审中，被告计晓晨对尚欠租金682038元、2019年3月1日至2020年2月29日的物业水电费58285.38元无异议。 本院对本案主要争点评判如下： 一、对于固定装潢部分能否用于抵扣租金的问题。原告要求无条件无偿归原告所有，被告要求抵扣部分租金。本院认为，合同双方未约定房屋固定装潢部分可抵扣部分租金，故对原告依据合同约定要求房屋的固定装潢部分无偿归原告所有的请求，本院予以支持。 二、对于2019年8月28日是否变更合同，及被告计晓晨是否需要支付2019年8月29日至2020年2月29日的物业费的问题。本院认为，被告计晓晨在2019年8月28日出具的《申请报告》和《担保书》是对拖欠租金和物业水电费的确认，不具有变更合同的意思表示，且合同双方也未对物业费的支付进行协商变更，租赁合同至2020年2月29日到期，被告计晓晨应当支付相应的租金和物业水电费至2020年2月29日，故原告要求被告计晓晨支付2019年3月1日至2020年2月29日期间的物业费的请求，本院予以支持。 三、对于保证金能否在租金中抵扣的问题。本院认为，依据租赁合同第五条约定，保证金在合同终止后，经原告查实除用以抵充应由被告计晓晨承担的费用或其他未履行事项外，剩余部分无息退还给被告计晓晨，现原告与被告计晓晨之间的租赁合同已于2020年2月29日到期，保证金应当依据合同约定用于抵扣被告计晓晨的尚欠费用。 四、对于受疫情影响，租金能否减免的问题。2020年1月23日，浙江省人民政府为应对新型冠状病毒肺炎疫情，启动重大突发公共卫生事件一级响应，被告计晓晨经营的培训学校无法正常经营直至2020年2月29日租赁合同到期，本院依据公平原则，酌情减免2019年1月23日至2020年2月29日共38天的租金84363.96元。 综上，被告计晓晨拖欠2019年3月1日至2020年2月29日期间的房屋租金为682038元，物业水电费为58285.38元，扣除保证金112000元，减去受疫情影响减免的租金84363.96元，被告计晓晨尚欠原告543959.42元。 本院认为，原告与被告计晓晨之间的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方均有约束力，被告计晓晨应当按照约定全面履行自己的义务。原告要求被告傅丹静、计辉对被告计晓晨的上述债务中的334957.1元承担连带清偿责任，于约相符，本院依法予以支持。被告计辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告计晓晨于判决生效后三十日内向原告宁波市象山新华书店有限公司支付543959.42元； 二、被告傅丹静、计辉对上述欠款中的334957.10元承担连带清偿责任； 三、案涉房屋内的固定装潢部分归原告宁波市象山新华书店有限公司所有； 四、驳回原告宁波市象山新华书店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12203元，减半收取6101.50元，由原告宁波市象山新华书店有限公司负担1618.37元，被告计晓晨负担1722.53元，被告计晓晨、傅丹静、计辉共同承担2760.60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 李增光 二〇二〇年五月二十八日 代书记员 郑 波