安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1282民初1936号 原告：闫某某，男，1983年12月10日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 原告：石某某，女，1982年10月26日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 原告共同委托诉讼代理人：张治业，安徽法卫律师事务所律师。 被告：界首市汇鑫置业有限公司，住所地安徽省界首市人民东路南侧，统一社会信用代码9134128208522415XD。 法定代表人：程学勇。 委托诉讼代理人：胡小平，安徽松鼎律师事务所律师。 原告闫某某、石某某诉被告界首市汇鑫置业有限公司（下简称汇鑫置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石某某及其委托代理人张治业到庭参加了诉讼，被告汇鑫置业的委托代理人胡小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告闫某某、石某某提起诉讼：1.请求依法判令被告及时为原告办理房屋所有权证书，并赔偿逾期办理房屋所有权证书从合同约定应当办证之日起至被告履行完毕之日止的违约金，截至起诉日2020年4月13日暂定为31941元；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2015年8月21日签订《商品房买卖合同》,合同约定原告购买被告开发的位于界首市界光路西侧、复兴路北侧“汇鑫·金域长安”房屋1套,房屋总价款365458元,原告依约按时交付了购房款,被告应于2017年4月26日前向买受人交付房屋。但被告直到2017年7月24日才向原告交付房屋,但至今未能办理房屋所有权证书。根据合同约定“因出卖人的原因,买受人未能在商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。由于被告原因导致原告无法按时取得房屋所有权证书。根据合同约定,被告应承担逾期备案办证的违约责任,给付赔偿金。原告多次找被告协商解决此事,被告均以各种理由敷衍推脱。故原告提起诉讼，判令所请。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2.商品房买卖合同（预售），证明原被告之间合法的商品房买卖关系；证明根据合同第八款，第二十条（二）约定被告已经违约，应按双方约定支付违约金；3.购房款发票、物业费发票，证明原告已经按约定支付全部购房款，没有违约之处；证明被告已经向原告交付房屋，在交接房屋的同时，原告向物业公司缴纳物业服务费等费用；证明根据合同约定被告应为原告办理不动产权证，由于被告至今未能办理不动产权证，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。 被告汇鑫置业辩称：我公司与原告签订的《商品房买卖合同》生效后，我公司于2017年7月份顺利将房屋交付原告使用，并已按合同约定支付了逾期交房的违约金。现原告要求支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，我公司认为原告未能提供办理不动产证必备手续，原告也有违约行为，故诉讼请求不能成立。具体理由如下：1、我公司与原告网签的合同是按照国家有关部门统一制定的2014年4月版制式预售合同，合同约定办理房地产权证书，并非现行的不动产产权证书。现原告要求办理不动产权证书，与合同约定不符，故我公司不存在违约行为，更不应支付违约金。另外由于界首相关部门业务衔接工作量大，又赶上机构改革，致使我公司在2019年7月份才接到办证部门的通知。我公司在2019年7-8月份已通知原告方，到公司另行签订补充协议，共同申请办理不动产转移登记，但原告方存在误解，未进行友好协商，也不配合公司办证。现在起需要双方配合予以完善合同及补充相关资料，然后原告缴纳相关费用后，我公司才能尽快和原告共同申请办理不动产权证。但到现在，原告接到我公司多次通知仍拒不来办证，原告方负有责任。二、原告也未缴纳办理不动产权证书的费用。 被告汇鑫置业向本院提供了短信通知截图，证明被告于2019年7月17日通过短信通知原告办理不动产权证。 本院经审理认定如实事实：2015年8月21日二原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发建设的汇鑫·金域长安708号项目1幢3单元7层701号房屋，总价款365458元，付款方式为商业贷款。合同第二十条第（二）项约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第１种方式处理：１……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之壹的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。附件十一补充协议第二条第2项约定买受人选择按揭贷款（商业贷款或者公积金贷款）方式支付本合同项下房款的，买受人应委托出卖人代办《房地产权证》。在办理商品房交接手续时，买受人向出卖人提供办理产权证所需的契税、维修基金、代办费及预交一年的物业管理费相关等费用；第九条约定主合同一方向另一方送达的任何文件，以及买卖合同约定出卖人应履行的通知义务，以买卖合同中确认的联系地址为送达目的地，以邮政快递寄出为准。如果一方联系地址变更，应以邮政快递邮件通知另一方。否则，邮政快递寄出后第7日视为通知到达。2017年7月24日，被告将房屋交付给原告。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 一、关于被告辩称的原告要求办理不动产权证书与合同约定的办理房产证不符以及因不动产登记制度在施行过程中存在的问题导致被告不能按期办理登记的问题。《不动产登记暂行条例》系2015年3月1日施行，本案签订《商品房买卖合同（预售）》的时间晚于上述暂行条例的施行时间，且该条例明确规定“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”。汇鑫置业有限公司作为房地产开发公司及商品房买卖合同的提供者理应在合同签订时清楚并理解合同第二十条约定的“房屋所有权登记”义务内容，实为《不动产登记暂行条例》所规定的“不动产登记”义务内容。另根据《国土资源部住房城乡建设部关于做好不动产登记与房屋交易管理衔接的指导意见》的“做好不动产登记与房屋交易管理有序衔接”相关内容的规定，合同第二十条无变更的必要。且被告未提供证据证明房屋产权登记政策的调整增加了当事人的办证义务及导致办证的期限延长。综上，被告上述辩称理由不成立，本院不予采信，其应按照合同的约定继续协助履行办理不动产权登记的义务 二、被告提供短信通知截图证明其已于2019年７月通知原告协助办理产权证书，应驳回原告关于支付逾期办证的违约金的请求。本院认为，根据合同约定出卖人根据合同发出的文件均应采用书面的形式及买卖合同约定出卖人应履行的通知义务，均应以邮政快递的方式送达，虽原告提供短信通知截图，但该份证据不符合合同约定的通知方式，被告亦未提供证据证明其已经按照合同约定履行了通知义务。故对被告提供的上述证据的证明目的本院不予采信。 三、关于被告“原告未交纳办理不动产权证书费用”的辩称，根据双方在买卖合同附件十一第二条的约定，不动产产权证书应由被告代办，交房时买受人应向出卖人提供办理产权证所需的契税、维修基金、代办费及预交一年的物业管理费相关等费用，被告未能提供证据证明在交房时原告未提交上述办理产权证书需要费用。故对原告该辩称本院亦不予采信。 综上，被告应按照合同的约定向原告支付逾期办理不动产登记的违约金。原告请求计算至2020年4月13日，共计31941元[365458元×0.01%×874天（2017年11月22日至2020年4月13日）]，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告界首市汇鑫置业有限公司继续按照合同约定履行办理不动产产权登记的义务。 二、被告界首市汇鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告逾期办理不动产产权证书违约金31941元（违约金按全部购房款日万分之一计算，自2017年11月22日至2020年4月13日）。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取299元，由被告界首市汇鑫置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 杨 萍 二〇二〇年五月二十五日 书记员 尹一豪