上海市金山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0116执异90号案外人：康某某，男，汉族，1977年7月13日出生，住上海市浦东新区大团镇团新村严楼****。委托诉讼代理人：高飞，上海嘉钰律师事务所律师。申请执行人：江苏鑫成投资开发有限公司，住所地射阳经济开发区人民东路**。法定代表人：尤永祥，总经理。委托诉讼代理人：陈定喜，江苏陈定喜律师事务所律师。被执行人：上海兴木企业管理有限公司，住，住所地上海市金山区山阳镇浦卫公路****/div>法定代表人：黄常顺。被执行人：黄常顺，男，汉族，1972年8月14日出生，住，住福建省周宁县七步镇官洋村**/div>申请执行人江苏鑫成投资开发有限公司与被执行人上海兴木企业管理有限公司、被执行人黄常顺追偿权纠纷执行案，本院裁定查封并评估拍卖被执行人上海兴木企业管理有限公司名下位于上海市金山区朱泾镇金龙新街XXX号、XXX号、XXX号、739弄75、76、77号房地产(以下简称“系争房产”)，案外人康某某提出异议，主张其就系争房产享有租赁权，请求对涉案房产负担租赁拍卖，并确认案外人享有优先购买权。本院于2020年5月7日受理该异议申请，依法组成合议庭审查，现该案审查终结。案外人诉某，案外人系某某承租系争房产。案外人与被执行人(以下所称被执行人均为被执行人上海兴木企业管理有限公司)委托的管理系争房屋出租、收租事项的陈树平协商，于2013年5月29日就系争房产签订《居住房屋租赁合同》，约定租赁期为2013年6月1日至2018年12月31日，期间案外人又与被执行人续签了《房屋租赁合同》，约定对系争房产的租赁期至2024年12月31日止。系争房产的抵押权设定日期为2013年12月19日，系在案外人签订租赁合同之后，因此案外人依法享有承租权以及优先购买权。案外人在某某系争房产后，进行了大量装修工作，并且已将系争房产部分转租，仅系争房产中的金龙新街XXX号、XXX号房屋装修就花费80万元，然而在京东网站司法拍卖该系争房产的标的物详情——拍品介绍第五条第三款中，拍卖标的房屋所附装修，以及房屋内的家具、家电等室内物品所有权将随拍卖标的所有权一并转移至买受人(具体以交付房屋时所附装修以及室内物品状态为准)。同时，系争房产中金龙新街XXX号已转租给其他商户，租赁期为2014年5月1日至2024年4月30日。综上所述，如果无视案外人的租赁权、优先购买权以及对装修附着物所有权和次承租人租赁权的情况下草率对系争房产进行拍卖，将极大地损害案外人及次承租人的合法权益。关某租赁期限和房租，案外人于2013年初曾将一些闲杂物品放于当时未上锁的系争房产内。2013年5月，陈树平找到案外人，经协商，于2013年5月29日签订《房屋租赁合同》，约定租期自2013年6月1日至2016年6月1日止，月租金17,500元，租金每6个月支付一次。2013年6月7日，案外人案将2013年6月起至2013年11月共计6个月的房租105,000元转账给陈树平,并于2013年6月13日又分别转账给陈树平系争房产押金35,000元以及先前占用系争房屋的费用11,666元。2013年11月底，案外人与陈树平协商后约定，系争房产租期延至2018年12月31日，并约定2013年12月至2018年12月的房租费打包一次性支付60万元，上述具体约定内容添加到原《居住房屋租赁合同》第二条空白处及第九条补充条款空白处,并加盖了被执行人法定代表人黄常顺的印章。根据该合同第八条第二款“本合同及其补充协议内空格部分填写的文字与铅印文字具有同样效力”，前述约定添加内容是对原约定作出的变更。嗣后，案外人因资金紧张等原因，并未一次性支付，而是在2013年12月支付150,000元，2015年分九次支付450,000元。因案外人承租系争房产后装潢投入较多,欲继续承租,故在2017年5月，案外人找陈树平商量续租事宜，陈表示同意。2017年7月，案外人拟写了续租合同，双方经协商又签订了续租的《房屋租赁合同》，续租日期为2019年1月1日至2024年12月31日。在该合同第一页第一自然段关某合同依据与目的的描述中，有关某前一份合同的简单介绍“甲、乙双方于2013年5月1日签订房屋租赁协议”中的2013年5月1日由陈树平填写，实际上是因时隔太久记忆模糊而写错了，实际日期是2013年5月29日。在合同尾部双方签字处，案外人与陈树平所签下的日期同样是2013年5月1日，系因双方法律意识淡薄以及粗心大意，双方均没有进行核对，实际该合同签署时间为2017年7月。但日期书写错误的瑕疵不影响该合同的法律效力。续租合同约定，第一年的租金于2018年11月15日付给陈树平，在2018年10月23日陈树平提前向案外人催要租金，案外人于第二天将120,000元租金转账给了陈树平。案外人提某了《居住房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》(续租)各2页、上海市房地产权证复印件12页、上海兴木企业管理有限公司营业执照复印件1页、法人身份证复印件1页、委托书1页、收据收条复印件共3页、转账记录12页、短信记录8页、森海物业管理证明1页、足浴店装修施工合同2页及相关收条、转账短信记录8页、案外人与王决明签订的《房屋租赁合同》2页、王决明与沈舞艺的身份证、结婚证以及上海市金山区新建龙小吃店营业执照复印件各1页等证据，用以证明案外人通某与被执行人签订租赁合同、续租合同取得系争房产的租赁使用权并占有使用，按照合同以及双方约定支付租金，同时将部分房屋转租他人开店经营的事实。申请执行人辩陈，对第一份合同原件不认可,从形式看签订时间是2013年5月29日,但补充合同是2013年12月份,出现在同一份合同上,不符合交易习惯,补充条款将租金从原来的20余万元降低至15万元，明显不合常理，故系伪造。即使该合同是真实的，但是没有进行备案，并不能对抗其他第三人。第二份合同的真实性也不认可,该合同上的形成时间是2013年5月1日,远远超过第一份合同,是伪造的证据。对房产证复印件真实性无异议,但不全面,缺少他项权利登记。对被执行人营业执照、法人身份证、委托书复印件因无原件无法质证，同时黄常顺能否代表被执行人无法确认。对转账记录无异议，但是存在案外人与被执行人或者陈树平串某的嫌疑。收条收据与本案无关。短信记录与本案的关联性无法确认，存在陈树平与案外人串某的嫌疑。物业管理处出具的证明无法确认。对于足浴店装修合同以及收条、转账、短信记录的合法性、真实性、关联性均不认可，且发生在抵押之后。对于案外人与王决明的合同，形成时间与补充合同的形成时间存在矛盾。王决明与沈舞艺的身份证、结婚证及营业执照复印件与本案无关。综上，申请执行人认为案外人的异议请求没有事实与法律依据，存在恶意串某伪造证据的嫌疑，请求驳回案外人的异议请求并追究当事人的法律责任。本院查明，系争房产位于上海市金山区朱泾镇金龙新街XXX号、XXX号、XXX号、739弄75、76、77号，登记权利人为被执行人上海兴木企业管理有限公司。2013年12月26日，本案申请执行人与被执行人就上列房产设立抵押登记，具体如下：上海市金山区朱泾镇金龙新街XXX号，登记证明号金XXXXXXXXXXXX；金龙新街XXX号，登记证明号金XXXXXXXXXXXX；金龙新街XXX号，登记证明号金XXXXXXXXXXXX；金龙新街XXX弄XXX号，登记证明号金XXXXXXXXXXXX；金龙新街XXX弄XXX号，登记证明号金XXXXXXXXXXXX；金龙新街XXX弄XXX号，登记证明号金XXXXXXXXXXXX。再查明，2016年4月6日，江苏鑫成投资开发有限公司与上海兴木企业管理有限公司、黄常顺、盐城金阳哈罗斯置业有限公司追偿权纠纷案，本院作出(2015)金民二(商)初字第1878号民事判决书，判决如下：一、被告黄常顺应于本判决生效之日起十日内支付原告江苏鑫成投资开发有限公司代偿款人民币17,870,680元及该款自2015年1月1日起至本判决生效日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失；二、被告黄常顺应于本判决生效之日起十日内支付原告江苏鑫成投资开发有限公司律师费人民币236,500元；三、如果被告黄常顺未能按期履行上述第一款、第二款确定的还款义务，原告江苏鑫成投资开发有限公司可与被告上海兴木企业管理有限公司协议，以“金XXXXXXXXXXXX”抵押登记证载明的房地产(位于上海市金山区朱泾镇金龙新街**)、“金XXXXXXXXXXXX”抵押登记载明的房地产(位(位于上海市金山区朱泾镇金龙新街****“金XXXXXXXXXXXX”抵押登记载明的房地产(位于上海市(位于上海市金山区朱泾镇金龙新街**XXXXXXXXXX”抵押登记载明的房地产(位于上海市金山(位于上海市金山区朱泾镇金龙新街****XXXXXXXX”抵押登记载明的房地产(位于上海市金山区朱泾镇(位于上海市金山区朱泾镇金龙新街**XXXX”抵押登记载明的房地产(位于上海市金山区朱泾镇金龙(位于上海市金山区朱泾镇金龙新街****抵押物所得价款在上述第一款、第二款确定的债权范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述第一款、第二款确定的数额部分，归被告上海兴木企业管理有限公司所有，不足部分由被告黄常顺继续清偿；四、驳回原告江苏鑫成投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币134,270元，公告费人民币690元，合计134,960元，由原告江苏鑫成投资开发有限公司负担4,730元(已交纳)，由被告黄常顺、上海兴木企业管理有限公司共同负担130,230元，二被告所负之款应于本判决生效之日起七日内交纳本院。另查明，2017年3月10日，依申请执行人江苏鑫成投资开发有限公司的申请，本院立(2017)沪0116执1139号案予以执行。2017年6月29日,本院作出(2017)沪0116执1139号执行裁定书，决定对系争房产在内的相关房地产进行评估、拍卖。2019年4月16日，本院立(2019)沪0116执恢111号案恢复执行。本院认为，案外人与被执行人签订的《居住房屋租赁合同》，双方签字落款时间为2013年5月29日，租赁日期自2013年6月1日起，案外人提某的转账记录中“交易日期2016年6月7日，交易金额105000元，对方账号名称陈树平，备注康某某金龙新街半年房租2013年6月1”内容与上列合同能相互印证，可以确认合同签订日期为2013年5月29日。从合同签订后至案外人提出异议，案外人一直按照租赁合同、合同补充内容以及续租合同支付租金，案外人提某的转账凭证内容与合同约定内容相符，案外人关某合同内容的补充修改原因以及相关日期矛盾处的解释具有一定的合理性和可信性。申请执行人认为，案外人与被执行人或陈树平恶意串某伪造证据，但未能提供证据，本院不予采信。按照系争房产所处的地段以及周边商铺租赁情况，合同租金并未远低于市场行情，且其中五年的租金系打包价，申请执行人主张租金远低于市场价的意见本院不予采纳。系争房产租赁日期始于2013年6月1日，系在抵押登记之前，之后双方当事人经过对合同的补充、续签，系争房产一直由案外人租赁使用，故租赁行为是一个延续的整体行为，该租赁关系适用“买卖不破租赁”的规定。案外人关某系争房产装修损失的请求，不在本案受理范围之内，本院不予审查。案外人主某某系争房产附带租约拍卖以及确认其享有优先购买权，但是案外人于执行阶段对拍卖标的只能选择其一予以主张。因为如果裁判既确认对拍卖标的负担租约拍卖，又确认案外人享有优先购买权，不仅有过度保护案外人的租赁权之嫌，而且有违司法拍卖旨在实现拍卖标的价值最大化的制度设计。综合考虑案外人的意见和本案案情，本院对案外人主张确认其对系争房产在拍卖时享有优先购买权予以支持，对其主张附带租约拍卖不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关某人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款之规定，裁定如下：一、本院在拍卖被执行人名下位于上海市金山区朱泾镇金龙新街XXX号、XXX号、XXX号、739弄75、76、77号房产时，案外人康某某对上述房产在同等条件下享有优先购买的权力。二、驳回案外人康某某的其他异议请求。如不服本裁定，可自收到本裁定之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  孟宪利人民陪审员  俞 弟人民陪审员  金雪飞二〇二〇年五月七日书 记 员  刘 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。……