广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初93号原告：严贵昌，男，香港特别行政区永久性居民，1965年9月12日出生，香港永久性居民身份证号：G118981(5)。原告：林秋萍，女，香港特别行政区永久性居民，1963年5月1日出生，香港永久性居民身份证号：D634710(0)。两原告委托诉讼代理人：陈伟忠，系广东高泰律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：黎露丝，系广东高泰律师事务所律师。被告：李**，男，1970年3月8日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县*******，公民身份号码362************732。原告严贵昌、林秋萍诉被告李**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严贵昌、林秋萍的委托诉讼代理人黎露丝到庭参加诉讼，被告李**经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严贵昌、林秋萍向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告于2013年5月11日签订的《租赁合约》；2.两原告没收被告押金40000元；3.被告向两原告支付租金130680元（租金自2019年8月11日暂计算至2020年1月10日，实际计算至解除之日止）以及逾期违约金7395.52元（逾期违约金计算详见“违约金计算表”，暂计算至2019年12月31日为7395.52元，实际计算至付清之日止）；4.被告向两原告支付拖欠的水费185.26元、电费107.13元；5.被告向两原告返还位于佛山市高明区***************、202房的房屋，逾期返还的则参照租金26620元/月的标准向两原告支付房屋占用费（从合同解除次日起至实际返还房屋之日止）；6.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年5月10日，两原告与被告签订《租赁合约》，将两原告所有的位于佛山市高明区***************、202*出租给被告经营旅业，双方约定租赁期限为2013年9月11日至2023年9月10日，租金为每月2万元，每两年递增10%，每月5日前缴纳当月租金，逾期支付租金的，逾期违约金按逾期金额的日息3‰计算。另外，被告需向两原告支付40000元租金押金。若被告有违反本合同所约定的行为，两原告可没收押金。在经营期间，2017年6月29日被告因经营需要向两原告借款30万元，借款期限截止2018年3月31日，与此同时双方也就《租赁合约》签订了补充协议，约定若被告拖欠租金超过两个月或未能在约定期限偿还30万元借款的，两原告有权单方解除合同，收回出租的物业，不作任何补偿。借款期限届满，被告未能一次性偿还30万元借款，至今仍拖欠12万元。另外，被告在2018年10月起存在拖欠租金的情形。经原告委托律师发函后，被告支付了拖欠的租金。2019年8月开始被告又出现拖欠租金的情形，至今已拖欠原告五个月的租金（2019年8月11日至2020年1月10日）合共130680元。现被告已没有营业，并出现拖欠水电费的情形。根据双方的约定，原告有权单方解除合同，收回出租的物业。原告特具状至法院，请求依法保护。违约金计算表序号租期拖欠的租金起止时间逾期违约金（按月利率2%）12019.8.11-2019.9.10242002019.8.6-2019.9.548422019.8.11-2019.10.10508202019.9.6-2019.10.51016.432019.8.11-2019.11.10774402019.10.6-2019.11.51548.842019.8.11-2019.12.101040602019.11.6-2019.12.52081.252019.8.11-2019.1.101306802019.12.6-2019.12.312265.127395.52被告李**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状及质证意见，视为其放弃答辩和质证的权利。经过原告举证和本院调查，本院对证据认定如下，对于原告提交的用水清单和广东电网电费通知单，因用水清单上的户名不是两原告，广东电网电费通知单上的房屋地址与本案被告租赁的房屋地址不一致，因此本院认为以上证据与本案没有法律上的关联性，本院不予采信。原告提交的其他证据在诉讼中没有出现否定其真实性、合法性、关联性的因素，本院予以采信。被告李**未提交任何证据。本院经审理查明事实如下：2013年5月11日，两原告与被告签订《租赁合约》，将两原告所有的位于佛山市高明区***************、202房（建筑面积共1556.99平方米）出租给被告经营旅业，双方约定：租赁期限为2013年9月11日至2023年9月10日；租金为每月20000元，每两年递增10%，即2013年9月11日至2015年9月10日每月应交租金为20000元，2015年9月11日至2017年9月10日每月应交租金为22000元，2017年9月11日至2019年9月10日每月应交租金为24200元，2019年9月11日至2021年9月10日每月应交租金为26620元，2021年9月11日至2023年9月10日每月应交租金为29282元；每月5日以前缴纳当月租金，逾期支付租金的，逾期违约金按逾期金额的日息3‰计算；电费、水费由被告自行负担；第六条第1点约定，签订合同时被告需向两原告支付40000元押金，该条第6点约定押金不应代替或冲抵被告应该按时支付的租金，该条第7点约定倘若由于被告迟付租金而迫使原告动用押金，原告有权要求被告补足押金被运用部分，该条第9点约定该合同终止时，若被告已清缴全部租金及其它所有应缴费用，原告应在被告交钥匙时将押金退还被告。如被告欠租金或欠其它应缴费用，原告可从押金中扣除，如被告有违反该合约所约定的行为，原告可没收全部或部分押金，以补偿因被告违约而导致的损失，没收所余（如有余款）必须发还被告。签订合同当天被告向两原告支付了押金40000元。2017年6月29日，被告与两原告签订《借条》，约定被告向两原告借款30万元，于2018年3月31日前一次性偿还。2017年6月30日原告林秋萍向被告转账30万元。借款期限届满后被告未能一次性偿还30万元借款。2017年6月29日，双方就租赁本案房屋事宜签订《补充协议》，其中第一条约定若被告拖欠租金超过两个月，两原告有权单方解除租赁合同，收回出租物并不作任何补偿；第二条约定被告未能在约定期限偿还上述30万元借款的，两原告有权单方解除租赁合同；第五条约定补充协议与原租赁合同相矛盾的，以补充协议为准。被告自2019年8月开始拖欠租金，至庭审之日（2020年3月26日）被告已拖欠原告八个月的租金。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。因原告严贵昌、林秋萍为香港特别行政区永久性居民，故本案具有涉港因素,属于涉港民事案件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条的规定，本案参照适用涉外民事诉讼程序审理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，原被告没有协议选择合同适用的法律，而租赁的房屋位于佛山市高明区，内地法律是与本案房屋租赁合同有最密切联系的法律，且两原告在庭审中明确选择适用内地法律，故本院依法确定内地法律作为处理本案纠纷的准据法。关于房屋租赁合同能否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”两原告与被告签订的《租赁合约》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。被告从2019年8月开始一直拖欠案涉房屋的租金，且未在约定的期限内偿还30万元借款，依据《补充协议》第一条和第二条的约定，两原告有权单方解除合同，并收回房屋。案涉合同自两原告起诉状副本送达被告时（即2020年3月14日）解除。因此，两原告要求解除与被告于2013年5月11日签订的《租赁合约》的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于押金和租金。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，被告从2019年8月开始一直拖欠案涉房屋的租金，至合同解除之日（即2020年3月14日），被告共拖欠租金：2019年8月11日至2019年9月10日租金24200元，2019年9月11日至2020年3月10日租金26620元×6个月=159720元，2020年3月11日至3月14日的租金26620元÷30天×4天=3549元。因此被告应当共向原告支付拖欠的租金187469元（24200元+159720元+3549元=187469元）。因《租赁合约》第六条第9点同时约定合同终止时如被告欠租金或欠其它应缴费用，原告可从押金中扣除，故押金应当抵扣被告拖欠的租金。押金40000元抵扣租金后，被告仍拖欠两原告租金147469元（187469元-40000元=147469元）。故两原告要求没收被告押金40000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于逾期违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，《租赁合约》约定被告应当在每月5日以前缴纳当月租金，逾期支付租金的，逾期违约金按逾期金额的日息3‰（即年利率108%）计算，被告拖欠租金已构成违约，应当支付违约金。两原告主张按照月利率2%（即年利率24%）计算逾期违约金仍过分高于原告的损失，本院酌情调整为违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，以每月租金为本金，自每月租金起算日所在月份的6日起计算至实际清偿之日止。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”本案押金40000元应抵扣2019年8月11日至2019年9月10日租金24200元和2019年9月11日至2019年10月10日15800元，2019年9月11日至2019年10月10日未付租金为10820元，后续租金为每月26620元。具体见下表：租金期间租金数额（元）起算日期截止日期利率2019.9.11-2019.10.10108202019.9.6实际清偿之日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍2019.10.11-2019.11.10266202019.10.62019.11.11-2019.12.10266202019.11.62019.12.11-2020.1.10266202019.12.62020.1.11-2020.2.10266202020.1.62020.2.11-2020.3.10266202020.2.62020.3.11-2020.3.1435492020.3.6关于水电费。由于两原告并未提供有效证据证明其已垫付案涉房屋的水电费，且两原告庭审中也确认还未实际缴纳拖欠的水电费，因此两原告要求被告向其支付拖欠的水电费的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于返还房屋和支付房屋占有使用费。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉合同解除后，被告应向原告返还案涉房屋，但应给予被告合理期限返还，故本院酌定被告在本判决生效后十日内返还租赁的房屋。被告至今仍占有案涉房屋，故应向两原告支付房屋占有使用费，房屋占有使用费应参照《租赁合约》约定的标准每月26620元确定较为合理，两原告请求若被告逾期返还房屋则参照租金标准每月26620元，自合同解除之日的次日（即2020年3月15日）起计算至被告实际搬离之日止向两原告支付房屋占有使用费的主张合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十条、第二十九条第二款、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条，缺席判决如下：一、确认原告严贵昌、林秋萍与被告李**于2013年5月11日签订的《租赁合约》于2020年3月14日解除；二、被告李**于本判决生效之日起十日内向原告严贵昌、林秋萍支付2019年8月11日至2020年3月14日的租金147469元及逾期违约金（以每月的租金为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自每月租金起算日所在月份的6日起计算至实际清偿之日止，其中2019年9月11日至2019年10月10日租金为10820元，2019年10月11日至2020年3月10日每月租金为26620元，2020年3月11日至3月14日的租金为3549元）；三、被告李**于本判决生效之日起十日内搬离佛山市高明区***************和佛山市高明区***************，按照每月26620元向原告严贵昌、林秋萍支付从2020年3月15日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告严贵昌、林秋萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14367元，减半收取7183.5元，保全费1170元，共计8353.5元（原告严贵昌、林秋萍已预交），由原告严贵昌、林秋萍负担272.3元，被告李**负担8081.2元，且在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。原告严贵昌、林秋萍多预交的费用8081.2元，由原告严贵昌、林秋萍在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 汪玲霞二〇二〇年五月九日法官助理 薛韵莹书 记 员 薛韵莹附适用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。