内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终755号   上诉人（一审被告）：刘晓翠，女，1976年10月21日出生，住内蒙古包头市。   被上诉人（一审原告）：包头市清静物业服务有限责任公司。   法定代表人：李树兵。   委托诉讼代理人：杜淑燕。   上诉人刘晓翠因与被上诉人包头市清净物业服务有限责任公司（以下简称清净物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2019）内0202民初3487号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   刘晓翠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回清净物业公司的全部诉讼请求。其上诉主张的事实及理由为：第一，根据物业服务协议的有关规定，物业公司需建立完善的住宅装饰装修管理制度,装修前，依规定的审核业主的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项,每三日巡查一次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管理损害公共利益现象的,及时劝阻并报告有关主管部门，对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告有关主管部门。严禁拆改通风烟道，如果违反,必须恢复原状。因刘晓翠装修时发现烟道已被楼上用户拆除，即与物业公司沟通，但至今问题未能解决。第二，物业服务协议约定按幢设置垃圾桶,生活垃圾每天清运一次，小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次，电梯厅，楼道每日清扫一次,半月拖洗一次，楼梯扶手每周擦洗两次,公用部分玻璃每月清洁一次,路灯、楼道灯每季度清洁一次,及时清除区内主要道路积水,积雪，区内共用雨、污水管道每年疏通一次,雨、污水井每季度检查一次,并视检查情况及时清掏，化粪池每两个月检查一次,每年清掏一次,发现异常及时清掏。但从2016年3月15日刘晓翠入住到年底从未打扫底店门前停车场等共用生活场地,2019年后有保洁行为，也是一月两次，并没有达到每日清扫一次，在2018年12月时,刘晓翠所住门口的污水井发生异常，一周都无人处理。小区停水、停电未提前进行过告知。刘晓翠的房屋北面完全在地面以下,商铺前未提供任何物业服务，清净物业公司在小区内的物业服务与刘晓翠无关。第三，一审法院未能查明所欠物业费金额，刘晓翠亦未认可过欠费6097元。清净物业公司未能提供符合约定的服务，构成违约，让刘晓翠全额缴纳物业费明显不公。   清净物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。   清净物业公司向一审法院起诉请求：刘晓翠支付物业管理费6097元（自2017年3月11日至2019年8月31日）及违约金3000元，并承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实：2016年3月15日双方当事人签订物业服务合同，合同约定由清净物业公司承担刘晓翠居住小区的物业管理工作及物业管理费的收费标准、违约责任等，即住宅按建筑面积每月每平方米按1.5元收取物业管理费，如违约清净物业公司有权要求刘晓翠按每逾期一日加收应缴额千分之五的违约金。合同签订后清净物业公司对刘晓翠居住小区提供了物业服务。刘晓翠对该证据予以认可，但对清净物业公司的物业管理工作到位不认可，提出清净物业公司的物业管理工作没有做到物业服务合同约定的标准。经查，清净物业公司依据物业服务合同对刘晓翠居住的小区提供了物业服务，但有缺失。刘晓翠对所欠自2017年3月11日至2019年8月31日期间的物业管理费6097元予以认可。   一审法院认为：清净物业公司为刘晓翠提供物业服务的事实清楚，清净物业公司依据合同提供物业服务，刘晓翠应当按期缴纳物业管理费，故对清净物业公司要求刘晓翠缴纳物业费的诉讼请求，法院予以支持。刘晓翠以清净物业公司服务不到位为理由，拒绝缴纳物业费，因证据不足，法院不予采信。关于清净物业公司滞纳金的请求，因清净物业公司在服务中存在一定瑕疵，故该请求法院不予支持。今后，双方应加强交流沟通，物业服务公司只有在业主的支持、配合下，服务质量才能更好的提升，共同营造优质和谐的生活环境。   一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘晓翠于判决生效后十日内给付清净物业公司自2017年3月11日至2019年8月31日物业费6097元；二、驳回清静物业公司其他诉讼请求。案件受理费25元（按简易程序收取），由刘晓翠承担。   二审审理期间，就刘晓翠所述烟道封堵问题，清净物业公司提交《整改通知书》照片及《关于奥宇新城的B1业主违规私自拆改的报告》各一份（复印件），拟证明其曾于2017年5月要求该业主予以整改，后于2019年5月13日将该情况报告至河东镇奥宇新城社区，刘晓翠对此不予认可。以上两份证据均为复制件，故本院不予采信。   本院经审理查明，2016年3月15日，刘晓翠与清净物业公司签订《前期物业服务协议》，约定清净物业公司为案涉房屋所在的小区提供物业服务，具体包括房屋共用部分的维护管理、房屋共用设施设备的维护管理、环境卫生、安全防范、交通秩序、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化等内容，服务费标准为1.5元/月/平米。该协议双方各持一份，其中刘晓翠持有的合同中载明房屋建筑面积为138.84平米，刘晓翠认可此亦为案涉房屋的实际建筑面积；清净物业公司持有的合同中载明房屋建筑面积为136.84平米。清净物业公司表示其在本案中按照136.84平米主张物业费。   清净物业公司进驻该小区后，提供了相应物业服务。刘晓翠2017年入住案涉房屋后发现二楼业主将共用烟道封堵，随后向清净物业公司反映情况，但该封堵情况至本案诉讼时未能解决。   2017年3月11日至2019年8月31日期间的物业费刘晓翠未予缴纳，按照合同约定标准，上述期间的物业费金额为6090元（1.5元/月/平米×136.84平米×29.67个月=6090元）。   以上事实有前期物业服务合同、照片及双方当事人陈述在案证实。   本院认为：清净物业公司与刘晓翠签订《前期物业服务协议》真实有效，清清物业公司在进驻该小区后，提供了多项的物业服务，刘晓翠作为业主实际享受了物业服务，双方形成物业服务合同关系。   第一，就刘晓翠应否缴纳物业服务费的问题。前期物业服务协议中对物业服务费标准具有明确约定，刘晓翠抗辩称清静物业公司提供服务不到位，故其不应缴纳物业服务费。对此本院认为，根据双方当事人在诉讼期间提交的证据显示，清静物业公司进驻小区后提供了合同所约定的多项物业服务，而物业服务具有连续性、公共性，且每位业主对物业服务的直观感受不尽相同，小区良好环境的维护得益于业主和物业公司的共同努力，既需要物业公司不断提高服务水平，也需要业主的积极配合和理解，刘晓翠既然已享受了物业公司提供的服务，即应缴纳物业服务费。   第二，就刘晓翠应否全额缴纳物业服务费的问题。刘晓翠入住后即发现二楼业主已将共用烟道封堵，致其无法使用，对此清净物业公司并无异议。根据《包头市物业管理条例》第四十八条“物业服务企业履行下列义务……（六）发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向有关行政管理部门报告…”的规定，对二楼业主封堵公共烟道的问题，清净物业公司负有及时制止并报告行政管理部门的义务。且烟道属于房屋共用部位，根据《前期物业服务协议》第一条第一项的约定，清净物业公司同样对此负有维护、修缮、服务和管理的义务，其应当采取有效措施予以解决。就该问题，清净物业公司二审期间提交《关于奥宇新城的B1业主违规私自拆改的报告》为复印件，而刘晓翠对该证据并不认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条“书证应当提交原件……”的规定，对该份证据本院不予采信。虽然清净物业公司通知了二楼业主进行整改，但并无证据证明其履行了向相关行政管理机关报告该情况的义务，即使清净物业公司提交的报告是真实的，从该报告所载内容看，清净物业公司也是在时隔近两年后才向所在社区报告，而未及时向相关行政管理机关报告。共用烟道的正常使用与业主的日常生活密切相关，且案涉房屋结构的特殊性亦决定刘晓翠不易采取另通烟道的方式排烟，故烟道被封堵对刘晓翠的生活造成持续性的不良影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，对违约责任没有约定或者约定不明确…可以合理选择请求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬的违约责任”的规定，综合考量清净物业公司提供物业服务情况，对刘晓翠欠付的2017年3月11日至2019年8月31日期间的物业服务费6090元，本院酌定其按照欠缴物业服务费总额的90%的标准向清净物业公司给付5481元。   刘晓翠未能依约缴纳相应物业服务费，系因对清静物业公司所提供的服务水平有异议，且客观上，该公司提供的物业服务确实存在一定程度的瑕疵，有待在后续物业服务中改进。故对清静物业公司提出的刘晓翠给付违约金的主张不予支持。   综上，刘晓翠提出的不应当给付物业服务费的上诉请求不能成立。一审判决部分事实认定有误，且适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《包头市物业管理条例》第四十八条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2019）内0202民初3487号民事判决；   二、上诉人刘晓翠于本判决生效之日起十日内给付被上诉人包头市清净物业服务有限责任公司2017年3月11日至2019年8月31日期间的物业服务费5481元；   三、驳回被上诉人包头市清净物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一、二审案件受理费75元，由上诉人刘晓翠负担67元，由被上诉人包头市清净物业服务有限责任公司负担8元。   本判决为终审判决。   审 判 长 吴 钢   审 判 员 董婷婷   审 判 员 王雅琴     二○二○年五月二十五日   法官助理 侯 丽   书 记 员 杨苏敦   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。   《包头市物业管理条例》   第四十八条物业服务企业履行下列义务：   ……   （六）发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向有关行政管理部门报告。   ……   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。