安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初1775号 原告：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道835号。 法定代表人：陈其宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：庞国芳,安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余鲲,安徽景旺律师事务所律师。 被告:何夏强，男，1972年8月14日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：高小友，系被告何夏强母亲。 被告：铜陵新九鼎铜文化产业有限公司，住所地安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道951号。 法定代表人：肖珍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陶然亭，安徽创元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章帆，安徽创元律师事务所律师。 被告：王秀凤，女，1974年1月25日出生，汉族，住安徽省铜陵市。 委托诉讼代理人：曹路，安徽众佳律师事务所律师。 被告：丁红富，男，1971年2月13日出生，汉族，住安徽省铜陵市。 委托诉讼代理人：曹路，安徽众佳律师事务所律师。 被告：周述宏，男，1967年8月19日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司（下称瑞环公司）与被告何夏强、铜陵新九鼎铜文化产业有限公司（下称新九鼎公司）、王秀凤、丁红富、周述宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞环公司的委托诉讼代理人庞国芳、被告何夏强委托诉讼代理人高小友、新九鼎公司的委托诉讼代理人章帆、王秀凤和丁红富的共同委托诉讼代理人曹路、丁红富到庭参加诉讼，被告周述宏经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞环公司向本院提出诉讼请求：1.确认《新江花园（一期）住宅房认购书》和《委托购房协议书》无效；2.判令被告何夏强将新江花园19号楼504室腾空并返还原告瑞环公司；3.本案诉讼费用由各被告承担。事实与理由：2011年5月9日,瑞环公司与新九鼎公司签订《新江花园(一期)住宅房认购书》,约定由新九鼎公司向瑞环公司购买“新江花园”一期项目第19栋第2单元的12套房，单价为每平方米1928元，总价款1956920元，新九鼎公司支付总价款的70%，即1369844元。2011年11月7日，何夏强与新九鼎公司、铜陵县五松镇富磊房产信息部（已注销）、周述宏签订《委托购房协议书》一份，约定由何夏强购买由铜陵县五松镇富磊房产信息部（已注销）代售的新江花园19号楼504室，房屋建筑面积86.06平方米，总价款234000元。瑞环公司在出售上述房屋时未取得产权和预售许可，至今也未能通过政府相关部门可以出售的批文。依据相关法律规定，《新江花园（一期）住宅房认购书》和《委托购房协议书》无效。因此，何夏强应将新江花园19号楼504室腾空并返还原告瑞环公司。瑞环公司将收取的70%购房款116146.58元返还何夏强，并以购房总价款165923.68元为基数支付相应利息。同时，愿与新九鼎公司、王秀凤、丁红富共同赔偿何夏强房屋装修损失78333元。现何夏强不愿返还房屋，故瑞环公司诉至法院，请求依法判决。 何夏强提交书面答辩状辩称：虽然购房协议无效，但无效的过错是原告和其他被告的责任。在法院判决退房时，要求将购房款234000元及利息（利息自2011年11月7日起计算至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、装潢损失78333元、退房奖励款12000元一同返还。 新九鼎公司辩称，案涉房屋是丁红富是以新九鼎公司名义购买的，其收取的房款也是丁红富以新九鼎公司名义交给瑞环公司的，故与新九鼎公司无关。案涉房屋占有人不是新九鼎公司，因此不应承担返还房屋的义务。 王秀凤、丁红富共同辩称：1、原告应对涉案合同无效承担责任，各被告是基于对原告和政府投资的信任才购买或者转售涉案房产，各被告没有过错不应当承担责任；2、原告的诉请与我方无关，我方既不是购买方也不是向实际住户销售方，涉案房屋早在2011年由被告何夏强居住，我方没有腾空返还房产的义务。 周述宏未出庭也没有作书面答辩。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月9日,瑞环公司与新九鼎公司签订《新江花园(一期)住宅房认购书》,约定由新九鼎公司向瑞环公司购买“新江花园”一期项目第19栋第2单元的12套房，单价为每平方米1928元，总价款1956920元，新九鼎公司支付总价款的70%，即1369844元。合同还对其他事项进行了约定。之后，瑞环公司在收取新九鼎公司支付的70%购房款等其他费用后，将出售房屋交付新九鼎公司。2011年11月7日，何夏强（乙方）与周述宏（甲方代表）签订《委托购房协议书》一份，约定由何夏强委托铜陵县五松镇富磊房产信息部（已注销）购买新江花园19号楼504室，房屋建筑面积86.06平方米，总价款234000元，房款一次性付清，当日铜陵县五松镇富磊房产信息部（已注销）向购房人何夏强出具234000元收据一张。丁红富将收取的购房款234000元中部分款项116146.58元以新九鼎公司名义交付瑞环公司，案涉房屋现由何夏强居住。 另查明，瑞环公司与新九鼎公司签订的《新江花园(一期)住宅房认购书》系铜陵县五松镇富磊房产信息部（下称富磊信息部，该部系个体工商户，经营者系丁红富妻子王秀凤，已注销）借用新九鼎公司名义签订的。瑞环公司在出售上述房屋时未取得产权和预售许可，至今也未获得政府相关部门可以出售的批文。 再查明，丁红富于2019年9月10日向新九鼎公司出具承诺书一份，主要内容为“2011年3月28日和2011年5月9日,贵公司与铜陵瑞环建设开发有限责任公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》实际系由我个人以贵公司名义签订，并承担全部出资购买位于铜陵市项目中的共计30套房产。因前述房产的转售、装修、租赁等产生的与铜陵瑞环建设开发有限责任公司、买受人、承租人及其他任何人发生的任何纠纷均由我个人承担。由此产生的损失也由我承担。” 上述事实，有瑞环公司提供的《新江花园(一期)住宅房认购书》、《委托购房协议书》、富磊信息部注册登记信息，何夏强提交的《委托购房协议书》、团购房结算单，新九鼎公司提交的（2019）皖0705民初4831号庭审笔录、承诺书，丁红富提交的会议纪要、收据等证据证明，上述证据经庭审举证、质证，并结合当事人的陈述予以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，瑞环公司出售的涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，因此，瑞环公司与新九鼎公司于2011年5月9日签订的《新江花园(一期)住宅房认购书》和何夏强与富磊信息部签订的《委托购房协议书》应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，各方当事人因无效合同取得的财产，应当予以返还。故瑞环公司要求何夏强将新江花园19号楼504室腾空并返还瑞环公司的诉求符合法律规定。本案出卖人瑞环公司与买受人何夏强互付给付义务，为减少诉累，平衡各方当事人利益，何夏强在返还房屋时有权要求返还其已支付的购房款和赔偿其房屋装修损失。庭审中，瑞环公司认可将收取的购房款116146.58元及利息（以总房款165923.68元为基数，2011年11月7日至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)给付何夏强，并与其他当事人共同承担何夏强的房屋装修损失78333元。本案中，瑞环公司对合同无效负有主要责任，何夏强、富磊信息部对瑞环公司出售的房屋是否取得预售许可未尽注意义务，对合同无效负次要责任，新九鼎公司允许他人借名购房显属不当，鉴于在本案中未取得任何利益，可不承担无效合同的相关责任。结合本案案情，权衡各方利益，应由瑞环公司赔偿何夏强的房屋装修损失。富磊信息部收取何夏强的234000元购房款，扣除支付给瑞环公司的116146.58元，余款117853.42元及其利息应返还给何夏强，鉴于瑞环公司以总房款为基数向何夏强支付利息，因此，对富磊信息部向何夏强支付利息的基数调减为68076.32元。富磊信息部占有何夏强购房款获取的利益扣除向何夏强支付的利息之间差额作为弥补富磊信息部的实际损失。富磊信息部系个体工商户，现已注销，其民事责任应由王秀凤和丁红富共同承担。被告周述宏代表富磊信息部与何夏强签订《委托购房协议书》，购房款也是交付给富磊信息部并出具收据，周述宏在本案中不应承担相关的民事责任。何夏强要求瑞环公司给付退房奖励款，因其主张超出了无效合同的处理范围，瑞环公司又不予认可，故本院对此不予支持。 综上所述，对瑞环公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵新九鼎铜文化产业有限公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及被告周述宏代表铜陵县五松镇富磊房产信息部（已注销）与被告何夏强签订的《委托购房协议书》无效； 二、被告何夏强于本判决生效后十五日内将位于铜陵市返还给原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司； 三、原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十五日内返还被告何夏强购房款116146.58元及利息损失（以总房款165923.68元为基数，2011年11月7日至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月20起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)、赔偿装潢损失78333元； 四、被告王秀凤、丁红富于本判决生效后十日内返还被告何夏强购房款117853.42元及利息损失（利息以68076.32元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率从2011年11月7日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4810元，减半收取2405元，由铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担1194元，王秀凤和丁红富共同负担1211元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  蔡茂胜 二〇二〇年五月二十八日 书记员  查 雁 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。