安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0603民初1656号原告（反诉被告）：王峰，男，1970年5月1日出生，汉族，住安徽省濉溪县。原告（反诉被告）：张晓玉，女，1974年1月26日出生，汉族,住安徽省濉溪县。上述两原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。上述两原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园。法定代表人：吴锐，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。原告王峰、张晓玉与被告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序审理。在案件审理过程中，德城公司提出反诉，本院受理并决定与本诉合并审理，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告王峰、张晓玉共同的委托诉讼代理人刘文文，被告德城公司的委托诉讼代理人袁梦玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王峰、张晓玉向本院提出诉讼请求：1、依法判令德城公司继续履行合同，支付逾期办证违约金5689.95元；2、因本案产生的所有费用均由德城公司承担。事实和理由：王峰、张晓玉与德城公司系商品房买卖合同关系。王峰、张晓玉于2013年8月16日与德城公司签署了《商品房买卖合同》，王峰、张晓玉购买德城公司开发的淮北市相山区新天地广场7幢17层XXX号房屋，购房金额为568695元，并已经按照合同约定履行了付款义务。后德城公司将房屋交付给王峰、张晓玉使用。按照双方购房合同的约定，德城公司应于房屋交付后730日内为王峰、张晓玉办理产权登记证书，但德城公司以各种理由进行推拖，至今未能办理。双方签订的合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款的1%向买受人支付违约金”。综上所述，德城公司的行为严重侵害了王峰、张晓玉的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。德城公司辩称，王峰、张晓玉主张的违约金已经超过了诉讼时效，应当予以驳回。王峰、张晓玉要求德城公司办理房屋产权证书的请求权和要求德城公司承担逾期办证违约责任的请求权，实际是两个概念，根据最高人民法院的裁判观点，办理房屋权属证书请求权不适用诉讼时效，但是当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的一时性债权从约定或法定的期限届满之次日起计算诉讼时效，而根据双方签订的合同中十五条约定，约定了出卖人应该在房屋交房使用后730日内将办理权属登记备案，如因出卖人责任买受人不能在规定期限取得房产证的，买受人不退房的话，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，双方明确了违约金的数额，也明确了约定期限，根据诉讼时效的规定现调整为三年，王峰、张晓玉在2020年4月起诉主张违约金的诉请，显然已经过了诉讼时效，应当予以驳回；德城公司未能及时办理产权登记手续，系非主观原因造成，而是由于相关政府政策原因各方面导致，属于不可抗力的因素，而且现阶段已经办理好5号楼的总产取证以及分户产权，德城公司并非主观上恶意违约，应酌情减少违约金数额。德城公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令王峰、张晓玉支付逾期付款违约金25775.47元（568995元×0.03%×151天=25775.47元）；2、诉讼费、律师费、公告费等费用由王峰、张晓玉承担。事实与理由：2013年8月16日，王峰、张晓玉与德城公司双方签订的《商品房买卖合同》约定了双方的权利义务，王峰、张晓玉存在违约的情形，应当依法承担相应的违约责任。合同约定德城公司将新天地广场7幢XXX室房屋出售给王峰、张晓玉，涉案房屋总价款为568995元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第10条约定：“买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后45日内办妥公积金贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金”，根据该约定，王峰、张晓玉应当在合同签订后45日内办妥按揭贷款，但直至2014年4月28日，王峰、张晓玉才将贷款手续办妥，实际违约151日，应按约定向德城公司支付逾期付款违约金25775.47元。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定履行义务，请求法院支持其反诉请求。王峰、张晓玉针对德城公司的反诉辩称，1.德城公司的反诉请求均已经超出民事诉讼法关于诉讼时效的相关规定，德城公司在诉讼期之内未提出相关诉讼，故已经丧失法律上要求王峰、张晓玉承担违约责任的相关权利；2.王峰、张晓玉在办理案涉房屋贷款时，均是将办理贷款所需材料交付给德城公司由其代为办理，如出现贷款逾期的情况，也系德城公司在办理的过程中存在了时间上的拖延，另办理按揭贷款存在一系列银行放款的客观因素也不是王峰、张晓玉所能主导的，属于一种不可抗力，王峰、张晓玉不应当承担违约责任；3.双方签订的商品房购房合同关于逾期办理贷款的违约责任，未出现在主合同条款，而出现在附件中，属于一种格式条款，作为提供合同的德城公司未尽合理提醒义务，导致加重了王峰、张晓玉的义务，与合同约定的逾期交房的责任来比更重，明显的违反了民法公平公正原则，故王峰、张晓玉也不应当因为该合同条款承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2013年8月16日，王峰、张晓玉与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场7幢XXX室出售给王峰、张晓玉，房屋总价568995元，采用按揭方式付款，2013年8月16日前支付全部房款的31%，即178995元，剩余房款390000元于×前申请办理×，并按照按揭方式付款；合同第七条约定：买受人如未按合同约定的时间付款，逾期270日之日，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1违约金，合同继续履行；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；附件四《合同补充协议》第10条约定：买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后45日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金；第13条第（5）项约定：住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等内容。合同签订后，王峰、张晓玉首付178995元，2014年2月28日办清按揭贷款手续，支付了剩余房款。2014年11月15日房屋交付给王峰、张晓玉，德城公司至今未按合同约定期限协助王峰、张晓玉办理涉案房屋权属登记，王峰、张晓玉遂诉至本院。因王峰、张晓玉未在合同约定期限内办妥按揭贷款手续，德城公司向本院提起反诉，请求判令王峰、张晓玉支付逾期支付购房款的违约金。以上事实，有王峰、张晓玉提交的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、购房款发票、借款合同、德城公司（2017）8号文件、民事裁定书，德城公司提交的业主入住登记表、商品房买卖合同、银行转账凭证、领导留言板以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定；王峰、张晓玉提交的承诺书系复印件，本院不予采信；提交的视频证据形式不合法，本院不予采信；德城公司提交的不动产权证书、物业专项维修基金交存通知书以及汇款电子回单，与本案无关联性，本院不予采信。本院认为，王峰、张晓玉与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务。王峰、张晓玉交付了购房款，但德城公司未按合同约定在房屋交付后730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对王峰、张晓玉要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金5689.95元（568995元×1%），对德城公司称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。根据王峰、张晓玉提交的德城公司文件、领导留言板显示，二人在交房后德城公司逾期办理房屋权属证书后的2017年6月2日、2018年1月14日都曾主张过权利，诉讼时效中断，至今未超过3年诉讼时效的规定，故德城公司辩称王峰、张晓玉主张逾期办证违约金超过诉讼时效的意见不予采信。关于德城公司请求王峰、张晓玉支付逾期付款违约金的问题。王峰、张晓玉于2014年2月28日办妥贷款手续，自此时起至德城公司提起本案反诉，已超过法律规定的3年诉讼时效，王峰、张晓玉抗辩有理，应予采信，对该反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定判决如下：一、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付王峰、张晓玉逾期办理房屋所有权证书违约金5689.95元；二、驳回安徽省德城投资发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由安徽省德城投资发展有限公司负担；反诉案件受理费222.2元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  唐晓芳二〇二〇年五月二十八日法官助理汪坤书记员徐晓芹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。