江西省九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0403民初212号原告：九江市国有资产经营有限公司，住所地江西省九江市浔阳区浔阳东路356号不分单元102，统一社会信用代码91360400784108633Q。法定代表人：万辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：代浩，该公司法律顾问。被告：龚晓强，男，1966年3月6日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。被告：陶勇，男，1978年10月17日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。委托诉讼代理人：于卉，江西际民律师事务所律师，执业证号13604201911088866。原告九江市国有资产经营有限公司（以下简称国资公司）与被告龚晓强、陶勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国资公司的委托诉讼代理人代浩，被告龚晓强，被告陶勇的委托诉讼代理人于卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国资公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告龚晓强于2019年1月1日就位于九江市房屋签订的《资产租赁合同》于2019年11月18日解除；2.请求法院判令被告龚晓强、被告陶勇立即腾退租赁物（即位于九江市房屋），并立即将租赁物交还给原告；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年1月1日，原告与被告龚晓强就位于九江市房屋签订了《资产租赁合同》一份，合同约定租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日止，每年租金为26604元整；另合同第五条第三款约定：“租赁期间，未经甲方同意，乙方不得转租该资产，如发现擅自转租，甲方没收全部履约保证金”;第八条第三款约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方除有权终止本合同外，且不退回履约保证金：（5）未经甲方书面同意，擅自将承租资产转租他人的”。合同签订后，在实际履行合同的过程中，原告了解到原告所有的位于九江市的房屋并非系由承租人被告龚晓强在使用,实际系由被告陶勇在使用，被告龚晓强在未经原告允许的情况下擅自将租赁物转租给了被告陶勇，严重违反了《资产租赁合同》的约定。原告在知晓上述转租情况后，于2019年11月18日委托江西际民律师事务所向被告龚晓强送达了《律师函》，告知《资产租赁合同》于收到《律师函》之日解除，并要求被告龚晓强无条件返还租赁物。被告龚晓强于2019年11月18日签收《律师函》，但未在收函后七日内将租赁物交换给原告。另被告陶勇作为实际使用人，也拒绝配合交付租赁物。无奈，为维护原告的合法权益,原告只好诉诸法院,望法院依法判如所请。被告龚晓强辩称，1.2015年4月，被告龚晓强经过与原告协商后，原告同意与被告龚晓强签订租赁合同，于是被告龚晓强借款20余万元支付了店面转让费后与原告签订《资产租赁合同》。被告龚晓强承租后，因无生意启动资金只能暂与他人合作经营，故被告龚晓强于2015年5月与被告陶勇签订了《合作协议》，由双方共同经营，原告诉称被告龚晓强转租无事实依据。2.2017年5月，被告龚晓强和被告陶勇因经营过程中发生矛盾，原告出面调解。被告龚晓强同意原告的调解条件后，原告在2017年、2018年、2019年均与被告龚晓强继续签订《资产租赁合同》。被告龚晓强按合同条款均按时向原告交付房租，租金一直交到2019年12月份，没有违约。由此可见，被告龚晓强与被告陶勇的关系从始至终均未改变。如果原告说被告龚晓强与被告陶勇是转租的关系，2017年原告出面协调两被告之间的矛盾，那么原告就是明知两被告之间的转租关系，并要求被告龚晓强作出让步。被告龚晓强同意后，原告之后每年均与被告龚晓强签订租赁合同，并一直收取了租金，均能说明原告认可了两被告之间所谓的转租关系。因原告每年与被告龚晓强签订的租赁合同是原告提供的格式合同，其中不得转租是格式合同的固定条款，而在履行合同过程中，原告已经认可了两被告之间所谓的转租关系。在合同履行过程中，原告的实际行为就是对格式合同中关于不得转租条款的变更，原告现在以此为由提出要求解除与被告龚晓强的租赁合同无法律依据，被告龚晓强有权要求继续履行合同。3.被告龚晓强是一名下岗多年的工人，家庭生活困难。2015年，为承租该店面，被告龚晓强支付转让费20多万元。另外，在与原告办理《资产租赁合同》的过程中，还花费数万元所谓的手续费。这些钱都是被告龚晓强在外借来的钱。被告龚晓强现在身体不好，家庭生活困难，还款压力大。如果原告收回店面，被告龚晓强将无法生活。综上所述，原告侵害了被告龚晓强的合法权益，为了维护被告龚晓强的合法权益，望法院依法公正审理。被告陶勇辩称，1.原告与被告龚晓强之间的租赁合同，被告陶勇在承租房屋时并不知情，因此对于合同的相关内容由法院进行裁决。2.被告陶勇与被告龚晓强之间存在租赁合同纠纷，被告陶勇将另行采取法律途径，与被告龚晓强解决。3.现店铺内尚有大量的货物，因疫情影响致使被告陶勇无法妥善安置，如需腾空房屋，也需原告多给予时限。本院经审理认定事实如下：2015年5月1日，原告国资公司（甲方）与被告龚晓强（乙方）签订《房屋租赁合同（固定门店》，约定：原告出租给被告龚晓强位于，使用面积21.32平方米的房屋；租赁期限自2015年5月1日至2016年2月28日；租金按季缴纳，每年租金24120元；租赁期内，未经原告同意，被告龚晓强不得整体转租该房屋。其后，2016年3月1日、2017年3月1日、2018年3月1日，原告（甲方）与被告龚晓强（乙方）分别签订《资产租赁合同（固定门店）》，由被告继续承租案涉房屋，租赁期限均为一年，房租分别为年租金24120元、25332元、26604元。此外，原告与被告龚晓强分别在2017年3月1日、2018年3月1日的《资产租赁合同（固定门店）》中约定：乙方未经甲方书面同意，擅自将承租资产转租他人的，甲方除有权终止本合同。2019年1月1日，原告（甲方）与被告龚晓强（乙方）重新签订《资产租赁合同（固定门店）》，约定：甲方出租给乙方的资产位于，租赁期限为一年，自2019年1月1日至2019年12月31日；该资产以现有状况租赁给乙方经营果汁使用；租赁期满或合同提前终止，甲方有权收回租赁资产，乙方应如期交还。乙方投入的装修费用，甲方不给予补偿；租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方除有权终止本合同外，且不退回履约保证金……（5）未经甲方书面同意，擅自将承租资产转租他人的。”另查明：2015年5月13日，被告龚晓强（甲方）与被告陶勇（乙方）签订《合作协议》，约定：甲乙双方共同合作经营，甲方将位于九江市门面提供给乙方经营，乙方自筹资金并独立经营、自负盈亏，甲方对其所提供的门面具有合法使用权；合作经营期限自2015年5月28日至2017年5月28日止；在合作经营期限内，乙方向甲方每月支付固定费用陆仟元整，按季支付。2017年4月，两被告之间就案涉房屋租赁问题发生矛盾，原告国资公司十二管理处知晓案涉房屋已由被告陶勇实际经营。2017年5月13日，被告龚晓强（甲方）和被告陶勇（乙方）再次签订《合作协议》，约定：甲方将案涉房屋提供给乙方经营，合作经营期限自2017年5月28日至2019年5月28日，乙方向甲方每月支付固定费用3500元整。2017年5月17日，两被告签署《承诺书》，载明：“兹龚晓强委托陶勇经营国资公司十二处门面，之前曾产生过一些误会纠纷，现达成一致。在此承诺。如再有出现类似问题，只要将矛盾纠纷反映至机电集团、国资公司及以上部门，国资公司12处将无偿收回此门面并不负责任何补偿。”同日，原、被告将上述承诺书交至由国资公司第十二资产管理处。又查明：在本案审理过程中，原告认可自2015年被告龚晓强承租以来，案涉房屋的电费一直由原告向被告陶勇收取。2019年11月18日，江西际民律师事务所受原告委托向被告龚晓强发送赣际民函字（2019）第108号律师函，以被告龚晓强在未经得国资公司的同意情况下擅自转租为由，函告如下：“一、在您收到本律师函之日，国资公司即与您正式解除《资产租赁合同》；二、请您务必在收到本律师函之日起7日内将承租资产内非国资公司所有物品搬离完毕并将承租资产交还给国资公司。”同日，被告龚晓强和被告陶勇均签收了该律师函。但直至原告起诉之日，两被告均未将案涉房屋交还给原告，故原告起诉至本院。本院认为，被告龚晓强与被告陶勇签署的《合作协议》，约定由被告陶勇自筹资金并独立经营、自负盈亏，且每月向被告龚晓强支付固定费用。自2015年合作协议签订以来，被告龚晓强从未参加过实际经营，一直由被告陶勇独立经营，此合同虽名为《合作协议》，但实际为转租合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定：“出资人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”结合本案案情，2017年4月左右，原告出面组织两被告就案涉房屋的租赁问题进行调解，且两被告于2017年5月17日签署的《承诺书》一直在原告处保管，另原告亦认可案涉房屋的电费一直向被告陶勇收取，故本院认为原告应当知道被告龚晓强对案涉房屋进行了转租。但是，原告在知悉被告龚晓强转租后的六个月内并未就转租行为提出异议，且2018年、2019年，原告仍与被告继续签订租赁合同，故原告在本案中以被告龚晓强擅自转租为由请求解除合同的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。原告国资公司与被告龚晓强签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。原告与被告龚晓强于2019年1月1日签订的《资产租赁合同（固定门店）》明确约定，租赁期限为一年，自2019年1月1日至2019年12月31日，故双方的租赁合同于2019年12月31日到期。因租赁期间届满，被告龚晓强作为承租人，被告陶勇作为案涉房屋的实际经营人均应当将承租的租赁房屋返还给原告方，故原告要求两被告腾退案涉房屋的诉请，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二百一十五、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告龚晓强、被告陶勇于本判决生效之日起十日内将座落于九江市的房屋腾空搬离并归还原告九江市国有资产经营有限公司。二、驳回原告九江市国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费465元，由原告九江市国有资产经营有限公司负担235元，由被告龚晓强负担115元，由被告陶勇负担115元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 员 钟 蕾人民陪审员 周 卉人民陪审员 陈爱华二〇二〇年五月九日书 记 员 周 莉