6河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1481民初183号原告：朱兰英，女，汉族，1953年1月16日出生，住河南省永城市。委托诉代理人：韩铭，河南陆达律师事务所律师。被告：河南峰润置业有限公司，住所地：河南省永城市东城区光明西路南侧，统一社会信用代码：91411481563718059A。法定代表人：朱行鑫，董事长。委托诉讼代理人：韩新杰，河南宇言律师事务所律师。原告朱兰英与被告河南峰润置业有限公司（以下简称峰润置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱兰英委托诉讼代理人韩铭、被告峰润置业公司委托诉讼代理人韩新杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱兰英向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告所签《中原家园房源认购意向书》无效；2.被告返还原告购房款578000元及购房款占用期间的利息（按同期银行贷款利率计算）。事实与理由：2016年1月7日、8日，原、被告签订《中原家园房源认购意向书》，由原告全款购买被告开发的永城市中原家园小区2号楼2单元24层C户、4号楼1单元13层B西户两套房屋。被告向原告出具了购房付款收据。被告至今不履行合同义务。原告诉请判令原、被告所签《中原家园房源认购意向书》有效并继续履行。庭审后，原告以被告至今未办理商品房预售许可证，不具备与买受人订立商品房预售合同的条件，变更诉讼请求为：1.确认原、被告所签《中原家园房源认购意向书》无效；2.被告返还原告购房款578000元及购房款占用期间的利息（按同期银行贷款利率计算）。被告峰润置业公司辩称:1.双方的债权转让协议无效，涉案万跃华涉及刑事犯罪，该债务转让合同不属于民法调整范围，原告损失可在刑事案件中请求；2.双方不存在真实的房屋认购法律关系，系由无效的债务转让协议派生的房屋认购书，且该认购协议也已违反法律规定，出卖人未取得商品房预售证明，永城市人民法院判例均认定此类协议无效；3.原、被告不存在事实上的法律关系。本院经审理认定案件事实如下：被告峰润置业公司系永城市东城区中原路北段中原家园小区项目的开发商。原、被告分别于2016年1月7日和8日签订《中原家园房源认购意向书》两份，分别约定原告以292908元的价格预订中原家园小区2号楼2单元24层C户，面积为104.61平方米；以285092元的价格预订中原家园小区项目中的4号楼1单元13层B西户房屋，面积为101.88平方米。被告于合同签订当日为原告分别开具了收到被告转账292908元、285092元的收据。原、被告因合同履行问题发生纠纷，诉至本院。另查明：1.被告峰润置业公司未取得中原家园小区的商品房预售许可证；2.商丘金手指投资信息咨询服务有限公司将其名下商丘市奥神面业有限公司的债权转让给被告，由被告为商丘金手指投资信息咨询服务有限公司提供房源用于兑付理财户。原告朱兰英系商丘金手指投资信息咨询服务有限公司的理财户。本院认为，关于诉争《中原家园房源认购意向书》的效力问题。原告请求确认原、被告所签《中原家园房源认购意向书》无效，被告亦主张该认购意向书无效。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。因被告至今未能确取得所建设的房屋商品房预售许可证，原、被告签订的房源认购意向书为无效合同，故原告诉请依法确认原、被告签订的两份《中原家园房源认购意向书》无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的实际损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原、被告签订了两份《中原家园房源认购意向书》，由被告向原告开具了收到被告相应款项的收据，对于该款被告应当返还。被告在尚未取得商品房预售许可证的情况下对外签订《中原家园房源认购意向书》,其对于由此造成的合同无效存在过错,应当支付原告因此所受到的实际损失。实际损失为资金占用期间的利息损失，分别自2016年1月7日和2016年1月8日起开始计算利息至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故对于原告要求被告返还房屋款578000元及购房款占用期间利息的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称未收取房款，原告主张退还房款无法律依据。根据查明的事实，商丘金手指投资信息咨询服务有限公司将其名下商丘市奥神面业有限公司的债权转让给被告，由被告为商丘金手指投资信息咨询服务有限公司提供房源用于向理财户兑付房屋。因此原告虽然未向被告交纳房款现金，但已通过债权转让或债务承担的方式履行了付款义务。被告与原告签订了房源认购意向书，还向原告出具了收据，其作为专业的房地产开发企业，在原告未交纳房款的情况下即与原告签订认购意并向原告开具全部购房款收据，正是基于其与商丘金手指投资信息咨询服务有限公司之间的债权转让事实，虽然没有收到原告转账交付的房款，但被告为出具购房收据的行为能够说明其认可原告已实际交付了相应房款。故在认购意向书无效的情况下，被告依法应当退还相应房款并支付占用资金期间利息。至于被告与商丘金手指投资信息咨询服务有限公司或商丘市奥神面业有限公司之间的债权债务关系，被告可另行向其主张权利，不影响原、被告之间成立的民事法律关系。被告辩称双方不存在真实的房屋认购关系，系由无效的债务转让协议所派生，且被告与商丘金手指投资信息咨询服务有限公司之间的基础法律关系也属无效，不应当返还原告购房款，于法无据，本院不予支持。关于原告庭审后变更诉讼请求是否程序违法的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，原告在主张的民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的情况下，根据法庭审理情况变更诉讼请求，本院依法准许并重新指定了举证期限，符合法律规定。被告对此提出异议，于法无据，本院不予支持。关于原告庭审后变更诉讼请求是否程序违法的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，原告在其主张的民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的情况下，原告根据法庭审理情况变更诉讼请求，本院依法准许并重新指定了举证期限，符合法律规定。被告对此提出异议，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决如下：一、确认原告朱兰英与被告河南峰润置业有限公司于2016年1月7日和2016年1月7日签订的两份《中原家园房源认购意向书》无效；二、被告河南峰润置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告朱兰英购房款共计578000元并支付占用资金期间的利息（以292908元为基数，自2016年1月7日起开始计算利息至清偿之日止；以285092元为基数，自2016年1月8日起开始计算利息至清偿之日止；在2019年8月20日之前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4790元（已减半），由被告河南峰润置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  邱恺二〇二〇年五月二十八日法官助理高辉书记员屈光