广西壮族自治区天峨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1222民初64号 原告：韦祖政，男，1942年9月11日生，壮族，住广西天峨县。 委托诉讼代理人：汪岸华，广西华丽律师事务所律师。 被告：韩炳光，男，1954年2月2日生，壮族，农民，住广西天峨县。 被告：王妈兰，女，1969年5月10日出生，壮族，农民，住广西天峨县。 二被告共同委托诉讼代理人：罗懿，天峨县龙滩法律事务所法律工作者。 原告韦祖政与被告韩炳光、王妈兰买卖合同纠纷一案，本院2020年1月10日立案后，因本案与（2020）桂1222民初63号案同一被告且基本事实相同，本院依法适用普通程序，对两案公开开庭进行了合并审理。原告韦祖政的委托诉讼代理人汪岸华、被告王妈兰及二被告共同委托诉讼代理人罗懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦祖政向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2011年8月1日签订的《宅基地出让协议书》无效，判令两被告立即连带将135000.00元转让费退还给原告，并连带赔偿原告经济损失135000.00元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年8月1日，原告与被告达成《宅基地出让协议书》，该协议约定被告将其取得的纳福移民开发土地第二排正面16米，纵深10米，共计160平方米的一宗土地使用权按照每平方米1540元的价格转让给原告修建房屋，并约定原告先付100000元，被告必须在2012年8月30日将土地推平并交付给原告。另外，还约定被告在2013年8月30日之前将涉案的土地使用证、建房许可证，如被告未能如期办理相关建房手续的，应按原告已付款三倍进行赔偿。合同签订后，原告当天将100000元付给被告，当年12月4日又将35000元付给被告。多年来，被告一直未将涉案土地交付给原告修建房屋，也没有办理相关建房手续，被告根本无法确定涉案土地的使用权，更无法办理相关建房手续，本协议是无效的。为此，原告特提起诉讼要求法院依法确认涉案转让协议无效，判决被告连带退还原告已付的13.5万元。 原告为证明事实与理由，在举证期限内提交的证据有：1.身份证复印件，证明原告适格主体；2.宅基地出让协议书、收条，证实原告与被告就涉案土地转让问题达成一致协议，原告已付13.5万元给被告。 被告王妈兰、韩炳光辩称：一、原、被告双方签订的《宅基地出让协议书》是双方真实意思的表示，合法有效，二被告转让给原告的宅基地，原为下老乡纳福移民新村移民与天峨县林朵林场购买的生产开发用地。为充分利用土地资源，解决移民生活收入，2011年6月20日，二被告与纳福移民小组韦荣云等7位村民代表签订了《土地合作开发协议书》，双方就合作开发现原告受让得到的80平方米宅基地在内的位于天峨县纳福沟移民安置点生产开发用地，协议签订后，纳福移民小组依照协议第二条“甲方（下老乡纳福移民户代表）负责提供土地、并负责开挖、平整土地给予乙方永久性经营使用，但开挖、平整土地所需费用由乙方负责支付”约定，雇请乙方开挖、平整土地。因两被告开挖、平整场坪资金投入不足，便向社会招标，以每平方米1540元的转让价预约购买宅基地的住户预付购买宅基地预付金，每80平方米宅基地先交5万元预付金，并与有意购买宅基地的住户签订协议。原告有意购买两宗80平方米的土地并与二被告签订了《宅基地转让协议书》，该协议对宅基地使用权的取得、转让，宅基地价款和购地款的交付、违约责任等均做了明确约定，虽协议书在文字结构上有瑕疵，但不具备合同法第52条的无效情形，协议内容是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，原告请求确认合同无效，无事实和法律依据。二、被答辩人仅付给两答辩人宅基地预付金10万元，无权请求两答辩人返还其13.5万元预付金。2011年8月1日，原被告签订《宅基地转让协议书》后，原告当日即依约缴纳预付金10万元。2011年11月底，二被告将荒坡开挖成3排每排可以划5宗80平方米的宅基地。同年12月4日，二被告召集所有交付宅基地预付金的购地户丈量圈地，具体落实各购地户购买宅基地的面积和宗地号。由于各购地户对原签订的《宅基地转让协议书》第四、第六条协议有争议，未能自交付宅基地的当天（12月4日）交付80%的地基款，各购地户同意每户先补交3.5万元给二被告作为通水、电、路及排污系统施工的预付款，待二被告将前述“三通”设施解决清楚后，各购地户再付协议第六条约定的80%的款项，其他事项按原协议执行。当日，其他购地户均按每80平方米宗地补交3.5万元。原告韦祖政原要求购买2宗80平方米的宅基地，并于2011年8月1日交付10万元预付金，但2011年12月4日划分宅基地时，因宅基地不够分，只得一宗80平方米连着93号原告韦美茜80平方米的宅基地，为此，经过口头协商，两被告不用再退另一宗土地预付款5万元给韦祖政，而将其中3.5万元，作为韦祖政应补交的三通一平预付金，余下1.5万由韦祖政女儿韦美茜补2万元，作为韦美茜的三通一平补交预付款。为表示两被告收到了韦祖政的3.5万“三通一平”款，两被告又向韦祖政出具了收到3.5万元统一格式的收条，但两被告并没有再次收韦祖政3.5万元，因此，两被告实际收到韦祖政的预付款只有10万，而不是13.5万元。三、两答辩人未能办理土地使用证、建房许可证是政府行为，不可抗力，被答辩人请求赔偿经济损失13.5万元，无事实和法律依据。两答辩人经营的宅基地场坪，是下老乡纳福移民小组用购买天峨县林朵林场得来的生产开发用地，土地来源合法，因变更土地用途尚未得到政府的批准，只是时间问题，不是不可以办理。至于土地使用证、建房许可证不办理是时机未到，不是违约。2011年12月4日，两答辩人已将80平方米宅基地划给被答辩人，履行了《宅基地转让协议书》的义务，被答辩人每年均在宅基地场坪上种植蔬菜和玉米等农作物，经营管理至今，每年均有一定经济收益。因此，被答辩人请求两答辩人赔偿经济损失13.5万元，无事实和法律依据。四、被答辩人的起诉已超过法律规定的3年普通诉讼时效期间，其诉讼不受法律保护。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。2011年12月4日，两答辩人将80平方米宅基地交付给被答辩人至今已有8年多时间，被答辩人未因两答辩人不能办理土地使用证、建房许可证而提起过诉讼，也未能举证证明诉讼时效中止或者中断的事由，已过诉讼时效，不应受法律保护。综上，双方签订的《宅基地转让协议书》是双方真实意思表示，不具有合同法第五十二条规定的无效情形，协议内容合法有效，受法律保护，应当继续履行，被答辩人的诉讼与事实不符，其诉讼请求没有事实和法律依据，其诉讼已超过法律规定的诉讼时效期间，不受法律保护，请求法院予以驳回。 被告为证明事实与理由，在举证期限内提交的证据有：1.土地合作开发协议书，证实二被告的土地来源、出让合法有效；2.宅基地出让协议书，证实原被告签订的协议真实有效；3.宅基地出让协议书，证实王妈兰的配偶王周应在合同后备注说明韦祖政所交的10万元已经包含2011年12月4日收款中韦美茜的3.5万元，且当日韦祖政只补交了2万元现金；4.2011年8月1日的收条，证实两被告收到原告汇款5万；5.2011年8月1日的收条，证实两被告收到原告汇款10元的事实；6.2011年12月4日的收条，证实两被告没有收到原告3.5万元汇款，只收到2万元；7.照片，证实韦美茜、韦祖政两原告从2011年12月3日至今，每年均在该涉案土地上种植玉米等农作物。两原告的经济效益没有受到影响。 被告申请的证人覃某出庭作证,证明证人也向二被告购买了一宗80平方的土地，2011年8月1日预交了5万元,同年12月4日在被告王妈兰家补交了3.5万元,补交3.5万元时,韦美茜及韦祖政原来讲要买三宗地,后只得两宗,当天只补交了2万元。 被告申请的证人岑某出庭作证，证明证人和某被告购买了80平方米的宅基地，先预交5万，后在王妈兰家又补交了3.5万，补交时其他购地人交了3.5万元，韦美茜只交了2万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。二被告对原告提交的第1.2.3份证据没有异议，原告对二被告提交的第1.2.3份证据的真实性没有异议，对第4.5.6份证据没有异议，对双方无异议的证据本院予以确认。原告对被告提交的证据7有异议，认为该照片不能证实两当事人在该地种植农作物，只能证实该地有农作物，更不能证实两当事人8年来一直在该地种植农作物，且该地种植有农作物，也不能证实两原告的经济效益没有受到损失。 经过开庭审理，本院确认以下法律事实：2011年6月20日，被告韩炳光、王妈兰与天峨县下老纳福移民小组签订《土地合作开发协议书》，协议书主要内容约定：纳福移民小组负责开挖、平整面积约5亩的移民生产开发用地后，给王妈兰、韩炳光永久性经营使用，开挖、平整土地所需费用由王妈兰、韩炳光负责；王妈兰、韩炳光给纳福移民小组合作开发土地收益（土地出让金）51万元。两被告欲将土地划分为多宗80平方米地块，并对外出售，每80平方米地块，预交5万元。同年8月1日，被告韩炳光、王妈兰分别与63号案原告韦美茜和64号案原告韦祖政（与韦美茜系父女关系）签订《宅基地出让协议书》，将第二排面积160平方米的土地转让给原告韦祖政，将80平方米土地转让给韦美茜。同日，原告韦祖政将10万元，韦美茜将5万元预付款交给二被告，被告王妈兰出具收条认可已收到该笔款项。2011年12月3日，两被告经测量，平整场地后面积不够，所以只能出售一宗80平方米的地块给韦祖政。《宅基地出让协议书》履行过程，包括两案原告在内的购地人，因协议第四条和第六条履行有争议，经双方协商，达成了每宗地补交3.5万元作为通水、电、路开支。2011年12月4日两被告向购地人出具了统一格式的3.5万元收条。 根据原告的起诉和被告的答辩，本案争议焦点为：1.原告的起诉是否超过了诉讼时效；2.原、被告签订的《宅基地出让协议书》是否有效；3.原告韦祖政是否已向两被告支付了13.5万元预付款，以及原告要求二被告赔偿13.5万元损失是否应支持。 一、关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条：…不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案当事人未在合同约定，合同未履行退还预付款的时间，被告也未能提供原告要求退还预付款的宽限期或被告明确表示不履行义务的日期。因此，二被告提出超过诉讼时效的抗辩意见，本院依法不予支持。 二、关于原、被告签订的《宅基地出让协议书》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规强制性规定的。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案，涉案土地属于天峨县下老纳福移民小组的集体土地，原告及二被告并非该移民小组成员，两被告将涉案土地出售给原告并用于非农建设，违反法律强制性规定。因此，原告与二被告签订的《宅基地出让协议书》无效。 三、关于原告韦祖政是否已向两被告支付了13.5万元预付款，以及原告要求二被告赔偿13.5万元损失是否应支持的问题。首先，63号案原告韦美茜、64号案原告韦祖政于2011年8月1日支付的预付款合计15万元（其中韦美茜5万元，韦祖政10万元），二被告无异议，本院予以确认。至于2011年12月4日，补交三通一平费用时，原告韦美茜及韦祖政共支付7万元还是2万元的问题。本院认为，原告虽提交了7万元的收条，但是二被告不予认可，被告抗辩因韦祖政原交购地款10万元为两宗地，在实际划地时，仅得一宗地，2011年12月4日补交“三通一平”每宗地3.5万元时，韦祖政无须补交，且还有余款1.5万元（原预付金10万元-预付金5万元-3.5万元）。因原告韦祖政与韦美茜系父女关系，经三方协商，韦祖政多出的1.5万元＋韦美茜当日补交的2万元＝韦美茜所购地三通一平的3.5万元。所以12月4日，韦美茜只补交了2万元，两被告的抗辩意见与证人覃某、岑某的证人证言，及原告韦美茜提交的2011年12月4日的银行卡交易明细清单（共取出2万元）相互印证，因此，本院对二被告2011年12月4日收到韦美茜2万元预付金的事实予以认定。即二被告从韦美茜处共收到预付款合计7万元而不是8.5万元，从韦祖政处收到预付款合计10万元，而不是13.5万元。其次，原告要求赔偿损失13.5万元是否应支持问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原被告签订的《宅基地转让协议》因违反法律强制性而无效，原被告双方都有过错，而且过错相当，各应承担损失一半责任。原告主张13.5万元损失，因未能提供证据予以证实，本院不予全部支持。合同无效应从始至终都无效，原告10万元被二被告占用期间的利息损失为直接实际损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项资金占用期间年利率6％计算。因此，本案原告的实际损失应从款项交付之日起计算至原告向法院提起诉讼之日止，为：100000元×6％/年÷12月×101月=50500元，原告承担一半责任，两被告应赔偿原告损失25250元。两被告应给付原告预付款及损失费共计125250元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下： 1、原告韦祖政与被告王妈兰、韩炳光于2011年8月1日签订的《宅基地出让协议书》无效； 2、被告王妈兰、韩炳光于本判决生效之日起十日内连带退还原告韦祖政土地转让费100000元，连带赔偿原告经济损失25250元，合计：125250元。 3、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费5350元，原告已预交1500元，由原告韦祖政负担2868元，由被告王妈兰、韩炳光负担2482元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  莫日蒙 人民陪审员  韦凤生 人民陪审员  黄景首 二〇二〇年五月八日 法官 助理  刘 婷 书 记 员  陈 境