广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初2338号原告：许凤明，女，1975年6月25日出生，汉族，住广州市花都区,被告：黄国新，男，1970年5月12日出生，汉族，住广东省清远市清城区,被告：广州市九零后房地产置业有限公司，住所地广州市花都区新华街玫瑰路13号E幢01号商铺，统一社会信用代码91440101MA59GPKKOD。法定代表人：陈国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜紫明，广东富颂达律师事务所律师。原告许凤明与被告黄国新、广州市九零后房地产置业有限公司（以下简称九零后公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告许凤明、被告九零后公司的委托诉讼代理人黄荣江到庭参加诉讼，被告黄国新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许凤明向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令许凤明与黄国新签订的房屋买卖合同无效；2.判令黄国新双倍返还履行合同保证金200000元给许凤明；3.判令黄国新赔偿违约金270000元给许凤明；4.判令黄国新赔偿许凤明已经支付给评估公司和按揭公司的手续费8720元；5.判令九零后公司对黄国新返还、赔偿的违约责任承担连带责任；6.判令黄国新、九零后公司承担本案诉讼费用。诉讼中，许凤明变更诉讼请求为：1.请求法院判令解除许凤明与黄国新签订的两份房屋买卖合同；2.判令黄国新返还履行合同保证金100000元给许凤明；3.判令黄国新赔偿违约金270000元给许凤明；4.判令黄国新赔偿许凤明已经支付给评估公司和按揭公司的手续费8720元；5.判令九零后公司对黄国新返还、赔偿的违约责任承担连带责任；6.判令黄国新、九零后公司承担本案诉讼费用。事实和理由：许凤明通过九零后公司员工邝剑鸿的介绍，打算购买黄国新位于广州市花都区xx大道xx号x栋xx房的房屋一套及车位1个。2019年8月31日许凤明委托许凤明的妹妹许凤玲到黄国新位于广州市花都区xx大道xx号x栋xx房与黄国新签订了房屋买卖合同。当天下午，许凤明与黄国新于九零后公司门店签订了车位买卖合同。许凤明并在2019年9月1日委托妹妹许凤玲通过银行转账方式支付了购房及车位定金100000元给黄国新，也随即支付了购房及车位佣金15000元给九零后公司。2019年9月10日许凤明与黄国新、九零后公司到按揭公司办理网签手续，许凤明和黄国新签订了存量房买卖合同（网签合同），许凤明还支付了相关手续费共8720元。2019年9月18日，中国农业银行向许凤明出具了同意贷款意向书，许凤明马上联系黄国新办理房屋及车位相关过户手续，但经过多次联系也未能找到黄国新。后来联系上黄国新了，他也以各种借口推搪，不协助许凤明办理过户手续。许凤明在2019年9月18日到2019年10月11日期间多次催促黄国新办理过户手续、九零后公司协助许凤明办理过户手续，均无结果。2019年10月12日，许凤明接到九零后公司员工邝剑鸿电话通知过去门店一趟，这个时候邝剑鸿才告知许凤明，黄国新位于广州市花都区xx大道xx号x栋xx房已经被法院查封，此房屋无法过户。许凤明随后多次要求黄国新返还购房及车位定金100000元，但黄国新都拒绝返还。九零后公司也是经许凤明多次催促，才在2019年11月15日和17日分两次退回许凤明佣金15000元。许凤明认为是黄国新造成了此房屋无法过户，导致2019年8月31日双方签订的房屋买卖合同（房屋车位各一份）无法履行，黄国新应该双倍返还履行合同保证金200000元给许凤明。黄国新也违反了2019年9月10日双方签订的存量房买卖合同（网签合同），应当赔偿违约金270000元给许凤明。同时许凤明认为九零后公司员工邝剑鸿隐瞒黄国新房屋不能正常交易等相关信息，未能审慎履行居间服务，导致许凤明的经济损失。因此九零后公司应当对黄国新返还、赔偿的违约责任承担连带责任。被告九零后公司辩称，我方并不是本案适格主体，本案的诉讼标的为房屋买卖合同纠纷，具体的合同相对方是许凤明和黄国新，与我无关，因此许凤明针对我方的诉讼请求均没有任何事实和法律依据，请求法院依法予以全部驳回。与本案的合同标的无关的是许凤明与我方的居间合同关系，即使在这一居间合同关系当中，我方在整个交易过程中均尽到如实报告，风险告知，勤勉尽职的中介方合同义务，整个过程没有任何过错。因此于情于理于法我方均不应在本案中承担任何赔偿责任。被告黄国新未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：位于广州市花都区xx大道xx号x栋xx房登记的权属人是黄国新，该房屋于2019年9月16日被广州市白云区人民法院查封，后被广州市白云区人民法院、广州市天河区人民法院、广州市海珠区人民法院轮候查封，位于广州市花都区xx大道xx号地下室负1层078车位登记的权属人是黄国新，该车位于2019年11月20日被广州市海珠区人民法院查封。截至本案法庭辩论终结，上述房屋、车位仍处于查封状态。2019年8月31日，许凤明作为买方委托许凤玲与黄国新作为卖方、九零后公司作为经纪方签订《房屋买卖合同》，就买卖广州市花都区xx大道xx号x栋xx房的事宜约定，总楼价为228万元，该房地产带部分家私电，房屋交付使用时间是过户当天，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、赎契、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同约定义务，逾期超过十个工作日的，自逾期之日起，按每日成交价千分之一向守约方支付违约金，直至约定的金额全部支付完毕之日止。逾期超过十个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方按本合同第一条第3款约定该总楼价的10%作违约金。合同并对其他权利义务进行了约定。2019年8月31日，许凤明（买方）与黄国新（卖方）、九零后公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，对位于广州市花都区xx大道xx号地下室负1层078车位的买卖事宜作出约定，成交价为25万元，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、赎契、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同约定义务，逾期超过十个工作日的，自逾期之日起，按每日成交价千分之一向守约方支付违约金，直至约定的金额全部支付完毕之日止。逾期超过十个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方按本合同第一条第3款约定该总楼价的10%作违约金。合同并对其他权利义务进行了约定。2019年9月1日，许凤明委托许凤玲向黄国新支付上述房屋及车位的定金共计10万元。2019年9月10日，许凤明（买方）与黄国新（卖方）、广州市融畅房地产代理有限公司（经纪方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定买卖房产地址是广州市花都区xx大道xx号x栋xx房，该房产以现状售予买方，该房地产不带家私电器，总房款为270万元。合同并对其他权利义务进行了约定。2019年9月18日，中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行向许凤明发出《个人住房贷款同意贷款意向书》，载明，拟同意在符合贷款条件的前提下向许凤明发放贷款143万元。许凤明认为其为涉案房屋和车位的交易支出了按揭费及评估费共计8720元，并提交广州市诚赛按揭咨询有限公司出具的收据拟予以证明。九零后公司对许凤明支出按揭费的事宜予以确认，认为按揭费由其代收交给按揭公司，后发现涉案房屋和车位被查封后，其与按揭公司协商退回了5220元给许凤明，按揭公司表示评估费和文员的劳务费不能退回，许凤明确认九零后公司退回了5220元。庭审中，许凤明陈述，其以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼。签订合同时，九零后公司有去查册，当时显示房屋和车位没有查封，是可以交易的，九零后公司认为其在房屋交易过程中并无任何过错，房屋被查封是由于黄国新的个人债务导致，事发后出于对许凤明的同情还将15000元中介费退回，并与按揭公司协商退回了5220元按揭费。关于涉案房屋与车位的交易价，许凤明陈述最初签订合同是约定的房屋和车位交易价款共计253万元，是不包含家具家私费用，后双方协商将家私家电计算在内，交易总价变更为270万元，因此签订网签合同的时候交易总价变更为270万元，是许凤明、黄国新以及中介方的邝剑鸿在中介公司的地点进行的协商。关于何时协商、如何协商价款变更事宜，许凤明庭审中前后不一，许凤明先陈述是在网签之前变更，又陈述在网签之后变更，后又陈述记不清楚沟通过程是在网签之前还是网签之后，是电话与黄国新沟通。九零后公司陈述，涉案房屋和车位的总价款就是253万元。另查，本院于2020年4月25日将本案的起诉状副本送达给黄国新。本院认为，许凤明、黄国新与九零后公司关于涉案房屋以及涉案车位签订的《房屋买卖合同》均是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，各方均应恪守合同约定。上述两份合同中包含了买卖双方的房屋买卖合同关系以及买卖双方与中介方之间的居间合同关系，本案为房屋买卖合同纠纷，故买卖双方与中介方之间的居间合同纠纷不属于本案的处理范围。截至本案法庭辩论终结，涉案房屋以及涉案车位仍未解封，涉案房屋交易存在障碍，故许凤明请求解除关于涉案房屋及涉案车位的两份《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系，理据充分，本院予以支持，两份《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系应在本案起诉状副本送达至黄国新之日解除，故本院确认两份《房屋买卖合同》于2020年4月25日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，许凤明请求黄国新向其返还已付定金10万元，合理有据，本院予以支持。涉案房屋交易因黄国新的违约行为导致无法进行，许凤明请求黄国新按照合同约定支付房屋总价10%的违约金，合理有据，至于双方约定的房屋总价的金额，许凤明虽认为双方在其后将涉案房屋和车位的总价由253万元变更为270万元，但许凤明关于双方协商变更的事宜前后陈述矛盾不一，根据许凤明所举的证据，《房屋买卖合同》中约定交易是带部分家私家电，而网签的《存量房买卖合同》中约定交易不带家私家电，与许凤明陈述“签订合同初期双方约定不带家私家电的总价是253万元，后签订网签合同时双方约定的带家私家电的总价是270万元”无法互相印证，许凤明认为各方在中介公司的办公地点协商价款变更事宜，中介方对此亦不予确认，故许凤明并未提交充分证据证明涉案房屋和车位的交易总价确实变更为270万元，许凤明应当承担举证不能的法律后果，因此黄国新应当承担的违约责任是253000元，即涉案房屋和车位总价款253万元×10%。许凤明支付的评估费用及按揭费用亦属于许凤明因合同解除导致的损失，故许凤明请求黄国新赔偿该项费用损失，合理有据，因按揭公司已向许凤明返还5220元，故黄国新应当向许凤明赔偿3500元。本案为房屋买卖合同纠纷，九零后公司并非房屋买卖合同关系的主体，且九零后公司在促成双方签订合同之前亦进行了查册，本案的两份房屋买卖合同不能继续交易的原因在于黄国新，并无证据显示九零后公司对此有过错，故许凤明要求九零后公司对黄国新应赔偿、返还的款项承担连带责任，于法无据，本院不予支持。因此，许凤明诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。黄国新经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，的规定，判决如下：确认原告许凤明、被告黄国新、广州市九零后房地产置业有限公司关于广州市花都区xx大道xx号x栋xx房所签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2020年4月25日解除；确认原告许凤明、被告黄国新、广州市九零后房地产置业有限公司关于广州市花都区xx大道xx号地下室负1层078车位所签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2020年4月25日解除；被告黄国新于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许凤明返还定金10万元；被告黄国新于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许凤明支付违约金253000元；被告黄国新于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许凤明赔偿按揭评估费用3500元；驳回原告许凤明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15315元，由原告许凤明负担988元，由被告黄国新负担14327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年五月二十八日法官助理李诗琪书记员孙诗韵