广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2874号原告(反诉被告)：韦志斌，男，1972年8月3日出生，汉族，住广州市越秀区和宁里13号2楼，公民身份号码440************312。委托诉讼代理人：钟晓丹，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘辛，广东润科律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市粮野生鲜超市有限公司，住所地：广州市天河区********之一1310房，统一社会信用代码91440101MA5CMJUN81。法定代表人：梁某1。被告：梁某1，男，1961年10月17日出生，汉族，住广州市天河区************，公民身份号码440************517。两被告共同委托诉讼代理人：罗翔，北京市东元（广州）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：杨帆，北京市东元（广州）律师事务所律师。原告韦志斌诉被告广州市粮野生鲜超市有限公司（以下简称粮野公司）、梁某1租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月23日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2020年4月9日进行第一次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人刘辛、钟晓丹、两被告的共同委托诉讼代理人罗翔、杨帆到庭参加了诉讼。诉讼中，原告变更诉讼请求，被告提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本诉合并审理，于2020年4月28日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘辛、两被告的共同委托诉讼代理人罗翔、杨帆到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请和解期，但未能达成协议，和解期依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.被告自判决生效后十日内交还佛山市***********海商务休闲中心二号楼43及44号铺；2.原告没收被告履约保证金151450元；3.被告支付2019年7月1日至2019年9月15日租金189312.5元；4.被告支付自2020年1月1日起至房屋实际交还之日止的租金及违约金；5.被告支付2019年12月租金逾期23天违约金17416.75元（2020年1月3日支付了12月租金及12月的管理费）；6.被告支付截止至房屋实际交还之日的水费、电费、管理费及违约金；7.被告立即办理租赁登记终止手续、水电户名转移手续；8.本案诉讼费由被告承担。9.被告梁某1对被告广州市粮野生鲜超市有限公司的债务承担连带清偿责任。原告于起诉状送达被告后向本院提交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求为：1.原告没收被告履约保证金151450元；2.被告支付2019年7月1日至2019年9月15日租金189312.5元；3.被告支付自2020年1月1日起至2020年3月31日止的租金227175元及违约金（以每月欠付租金为本金从当月10日起按日1%计算至实际清偿之日止，暂计至2020年4月10日为136305元）；4.被告支付2019年12月租金逾期23天违约金17416.75元（2020年1月3日支付了12月租金及12月的管理费）；5.被告支付截止至2020年3月31日的管理费14040元；6.被告承担本案的诉讼费。于第二次庭审中原告变更诉讼请求为：1.原告没收被告广州市粮野生鲜超市有限公司（以下简称粮野公司）履约保证金151450元；2.被告粮野公司支付2019年7月1日至2019年9月15日租金189312.5元；3.被告粮野公司支付自2020年1月1日起至2020年3月31日止的租金227175元及违约金（以每月欠付租金为本金从当月10日起按日1%计算至实际清偿之日止，暂计至2020年4月10日为136305元）；4.被告粮野公司支付2019年12月租金逾期23天违约金17416.75元（2020年1月3日支付了12月租金，以租金75725元为本金自2019年12月11日至2020年1月3日按每日1%计算违约金）；5.被告粮野公司支付截止至2020年4月30日的管理费14040元；6.被告粮野公司承担本案的诉讼费；7.被告梁某1对粮野公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2019年6月24日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告名下位于佛山市***********海商务休闲中心二号楼43及44号铺。租赁期限为10年，自2019年7月1日至2029年6月30日。免租装修期77日，自2019年7月1日起至2019年9月15日为装修免租期，租金起算日为2019年9月16日。《商铺租赁合同》第五条约定，2019年9月16日至2019年9月30日期间租金为37862元，2019年10月1日至2020年6月30日期间月租金为75725元。从第三年起，每两年递增5%。被告应于每月10号前缴纳当月租金。《商铺租赁合同》第十三条约定，被告未能按约交纳租金的，每逾期一日还应向原告支付当期应交租金百分之一的违约金，超过30日以上的，每逾期一日应向原告支付当期应交租金百分之三的违约金。《商铺租赁合同》第十三条第7款、第十五条约定，被告在生意环境不好、无法继续经营下去需提前解除合同的，须提前60天通知原告，被告应按合同约定继续缴付租金，原告无需退还履约保证金。《商铺租赁合同》签订后，原告依约将商铺交予被告使用，但被告却发函要求降低租金并拖欠租金至今。原告认为，《商铺租赁合同》经被告与原告协商一致签订，依法有效，双方应遵照履行。原告已按约将商铺交予被告使用，被告亦应按时支付租金。被告拖欠租金构成违约。该行为严重损害了原告的合法权益，原告有权依据《合同法》规定以及《商铺租赁合同》的约定要求被告解除合同、交还商铺、没收其履约保证金，并要求其支付拖欠的租金、水电费、管理费以及违约金。根据《商铺租赁合同》第十三条第7款、第十五条的约定，被告应提前60天通知原告解除合同，故被告应继续支付租金、水电费及管理费。其次，原告给予被告长达77日的装修免租期是基于10年的合同期限，是建立在合同能顺利履行10年的情况下达成的让利，现因被告违约导致合同提前了9年多终止，被告应支付免租期间的租金。被告答辩称，1.2019年6月24日，粮野公司与原告签订《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》签订后，原告未完成涉案商铺的交付，导致粮野公司于2019年7月16日方能正式使用涉案商铺。粮野公司承租涉案商铺后已向原告缴纳3.5个月的租金。2019年11月13日，粮野公司向原告发出《关于粮野生鲜超市情况的申请报告》表示：由于租赁成本高于同地段商铺导致招商困难，故申请一定的租金优惠；若无法获得优惠则于2019年11月30日终止《商铺租赁合同》，并将涉案商铺交回。原告收到上述函件之后，未给予正面答复，并要求被告继续缴纳租金直至其给予确定答复为止。因多次催促原告给予明确答复未果，粮野公司于2019年12月17日向原告发出《商铺租赁合同解除函》确认：《商铺租赁合同》于2019年11月30日解除。为了缩短涉案商铺的空置期，粮野公司于2019年12月24日向原告发出《关于要求办理退租交接手续的函》，通知原告于2019年12月27日前办理涉案商铺的交接手续。原告收到函件后未与粮野公司办理交接。2019年12月31日、2020年1月6日，粮野公司两次向原告邮寄《交接函》《交接清单》及涉案商铺的钥匙均遭原告拒收。2.原告要求粮野公司支付免租期租金没有事实及法律依据。《商铺租赁合同》第四条第1款约定：装修免租期为77日，即自2019年7月1日起至2019年9月15日。涉案商铺建筑面积为582.5平方米，且为毛坯状态，粮野公司需用作经营必须对涉案商铺进行装修，《商铺租赁合同》的免租期正是基于装修所需时长确定的，与租赁期限长短没有关系。给予承租方免租期供承租方进行装修也是商业租赁之惯例。另外，虽然《商铺租赁合同》约定的免租期为2019年7月1日至2019年9月15日，但由于原告签约后并未如约完成交付，导致粮野公司至2019年7月16日方能实际使用涉案商铺，粮野公司实际享受的免租期为61天。因此，原告要求粮野公司支付免租期的租金没有事实及法律依据。3.原告无权要求粮野公司支付2019年12月31日之后的租金、违约金及其他费用。如前文所述，粮野公司于2019年12月24日向原告发函要求办理交接，原告不予配合；2019年12月31日、2020年1月6日向原告邮寄涉案商铺的交接手续亦遭原告拒收。粮野公司自2019年12月24日起已未再使用涉案商铺，在粮野公司已发函明确要求办理交接手续的情况下，原告随时可以收回涉案商铺，但原告未积极办理交接反而放任涉案商铺空置，2019年12月31日之后的租金损失是由于原告导致的，因此原告无权要求粮野公司支付2019年12月31日之后的租金、违约金及其他费用（包括管理费、水电费及对应的违约金）。另外，原告收取两个月租金的履约保证金已足以覆盖其所有的损失，若再要求粮野公司支付其他费用，有违公平原则。4.原告诉请的租金逾期违约金过高，应予调整。原告按1%每日的标准计算2019年12月租金的逾期违约金，明显超过其实际损失，依法应予调整。5.涉案商铺从未办理租赁登记手续、水电户转名手续，无需注销。佛山市并不要求办理租赁登记，故涉案商铺未办理租赁登记手续；水电费由粮野公司直接向管理涉案商铺的物业管理公司缴纳，水电户并未转至粮野公司名下。因此，原告诉请粮野公司办理相关手续无法实现。6.梁某1无需对粮野公司的债务承担连带责任。粮野公司开设有独立的银行账户，与梁某1之间没有资金往来，且粮野公司有完整、合规的财务会计报表，故粮野公司的财产独立于梁某1的财产，梁某1无需对粮野公司的债务承担连带责任。7.被告认为原告的诉请存在诉请相互矛盾，第一、二项请求相当于认为被告已解除合同，要求承担违约责任，第三、四、五项又认为合同没有解除，因此需要支付租金及违约金，原告的诉请是相互矛盾的。被告主张合同已于2019年11月30日解除，且在此后被告已多次将涉案物业的钥匙邮寄给原告，而原告拒收，且被告于2019年12月24日撤出了涉案物业，该物业目前空置，因此被告主张合同已解除，被告履行了返还义务，不应继续支付租金及违约金。原告请求履约保证金，被告认为依据双方合同约定，作为被告提前解除合同的对价，同意支付给原告，至此，双方已无其他的法律责任。综上，原告要求粮野公司支付免租期的租金没有法律依据；原告无权要求粮野公司支付2019年12月31日之后的租金及其他费用；原告诉请的违约金过高应予调整；原告诉请粮野公司办理租赁登记终止手续、水电户名转移手续无法实现；梁某1无需对粮野公司的债务承担连带责任。恳请法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。被告提出反诉请求：1.确认《商铺租赁合同》已解除，解除时间为2019年11月30日；2.反诉费由原告承担。事实和理由：2019年6月24日，广州市粮野生鲜超市有限公司与韦志斌签订《商铺租赁合同》，约定在经营不善的情况下，粮野公司有权提前解除合同。2019年11月13日，粮野公司向韦志斌发出《关于粮野生鲜超市情况的申请报告》表示：由于租赁成本高于同地段商铺导致招商困难，故申请一定的租金优惠；若无法获得优惠则于2019年11月30日终止《商铺租赁合同》，并将涉案商铺交回。韦志斌收到上述函件之后，未给予正面答复，并要求粮野公司继续缴纳租金直至其给予确定答复为止。因多次催促韦志斌给予明确答复未果，粮野公司于2019年12月17日向韦志斌发出《商铺租赁合同解除函》确认：《商铺租赁合同》于2019年11月30日解除。为了缩短涉案商铺的空置期，粮野公司于2019年12月24日向韦志斌发出《关于要求办理退租交接手续的函》，通知韦志斌于2019年12月27日前办理涉案商铺的交接手续。韦志斌收到函件后未与粮野公司办理交接。2019年12月31日、2020年1月6日，粮野公司两次向韦志斌邮寄《交接函》、《交接清单》及涉案商铺的钥匙均遭拒收。综上，粮野公司认为，粮野公司根据合同约定行使解除权，《商铺租赁合同》已于2019年11月30日解除，粮野公司无需支付搬离之后的一切费用，恳请法院依法驳回韦志斌不合理的诉讼请求，支持粮野公司的反诉请求。原告针对被告的反诉答辩称，原告认为反诉请求没有法律和合同的依据，被告无权于2019年11月30日解除租赁合同。合同并未赋予承租人单方解约的权利。关于承租人单方解约的事项出现在合同第13.7条，但第13条是违约责任，乙方若提前解除合同属于违约行为，原告没有义务同意对方的违约行为。违约方没有单方解除合同的权利，原告要求继续履行合同的，则承租人无权单方解除合同。被告也没有按照合同的约定提前60天通知原告解除合同，被告是在2019年11月11日发出的文件中提到合同解除日期为11月30日，仅提前了半个月，不符合提前60天的要求。另被告没有向原告发出解除合同的意思表示。申请报告没有解除合同的意思表示，且退回商铺也附加了条件。至今为止，原告未收到被告提前60天要解除合同的函件，即使按照被告的理解，被告也没有按照合同提前60天解除合同。原告要求继续履行涉讼合同，请求驳回被告的反诉请求。原告举证如下：1.原告的身份证复印件、被告的公示报告打印件及身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商铺租赁合同》原件1份，用以证明被告向原告承租了涉讼商铺。3.律师函复印件1份、EMS邮单复印件4份、关于督促全面履行《商铺租赁合同》的催告函复印件1份，用以证明原告曾就被告拖欠租金的行为向被告发函，要求被告支付租金及违约金。4.房产证原件2份，用以证明原告对涉讼房屋产权享有合法产权。5.商铺交接确认书复印件1份（原告出示与曹学才的微信聊天记录，显示曹学才通过微信向原告发送商铺交接确认书的照片），用以证明被告书面确认涉讼房屋交接时间为2019年7月5日。6.证明原件1份、任小伟与曹学才的微信聊天记录打印件3页、韦志斌与任小伟的微信聊天记录打印件1页、韦志斌与曹学才的微信聊天记录打印件2页（微信聊天记录均与原件核对一致），用以证明原告委托中海物业人员任小伟向粮野超市交付涉讼商铺钥匙；钥匙于2019年7月3日交付。7.证人任小伟的证言：任小伟于2019年7月3日将涉讼租赁物钥匙交给了曹学才。任小伟是涉讼租赁物所在物业的物业管理公司中海物业的员工，担任安保主任一职。任小伟是受原告韦志斌的委托将涉讼租赁物的钥匙交给曹学才。曹学才于2019年7月4日进入涉讼租赁物抄录水电表的读数。被告举证如下：1.关于粮野生鲜超市情况申请报告原件1份、EMS邮单（尾号9233）及妥投证明原件各1份，用以证明粮野公司于2019年11月13日向原告发函，协商调整租金，并明确无法调整租金将于2019年11月30日解除《商铺租赁合同》。2.《商铺租赁合同》解除函原件1份、EMS邮单（尾号5233）及妥投证明原件各1份，用以证明粮野公司于2019年12月17日向原告发函，确认《商铺租赁合同》于2019年11月30日解除。3.关于要求办理退租交接手续的函原件1份、EMS邮单（尾号8333）及妥投证明原件各1份，用以证明粮野公司于2019年12月24日向原告发函，通知原告于2019年12月27日前办理交接。4.交接函原件1份、交接清单原件1份、EMS邮单（尾号5134、7033）原件各1份、查询信息打印件2份、图片打印件1页（与原件核对一致），用以证明粮野公司先后于2019年12月31日、2020年1月6日向原告发函办理交接、邮寄涉案商铺钥匙，连续两次均遭原告拒收。被告自2019年12月31日起，未再继续使用涉讼商铺。5.微信聊天记录打印件12页，用以证明原告拖延回复粮野公司的调整租金申请；梁某1多次催促原告办理涉案商铺交接手续，原告均予拒绝。6.业户室内装修施工许可证原件1份，用以证明原告迟延交付涉案商铺。7.发票原件4份，用以证明粮野公司已向原告缴纳共计3.5个月的房租。8.中国农业银行单位账户明细对账单原件6页、基本存款账户信息原件1份、中国建设银行股份有限公司活期存款明细账原件7页、2019年度审计报告原件1份，用以证明粮野公司开设有独立的银行账户；粮野公司与梁某1之间没有资金往来；粮野公司有完整、合规的财务会计报表，并已依法进行审计；粮野公司财务独立，梁某1与粮野公司不存在财产混同。9.证人李兰开的证言：李兰开是粮野公司的出纳。李兰开替梁某1将注册资金100万元存入粮野公司的银行账户。100万元是梁某1存入李兰开的账户，再由李兰开分别于2019年5月17日、2019年5月20日、2019年5月23日、2019年7月30日分别向粮野公司的账户存入25万元、25万元、20万元、30万元作为粮野公司的注册资金。审计报告中显示的应付款中的李兰开的100万元实际是梁某1的注册资金，但因为是李兰开去银行存款的，所以写的是李兰开的名字。粮野公司有3家租户的保证金是存入了李兰开的银行卡，已退回租户了。梁某1开了其他公司的钱也有进入李兰开的账户。除注册资金100万元外，梁某1没有给其他款项给李兰开。粮野公司除了农行和建行外，未开设其他银行卡。粮野超市没有正式经营，没有收入。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证1-4，两被告对真实性均无异议，经审查，本院确认其真实性，并在卷佐证。原告举证5，两被告不确认，本院进行综合认定。原告举证6有原件核对，且与证人任小伟的证言能相互印证，本院对原告举证6及任小伟的证言予以确认。两被告举证1、2、3、5、6、7，原告对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。两被告举证4，原告有异议，经审查，该组证据均有原件核对，经本院当庭拆邮件，本院确认其真实性。两被告举证8，原告有异议，经审查，该组证据均有原件核对，且与本案相关联，原告虽有异议，但未能举证推翻，本院予以确认并在卷佐证。李兰开的证言，本院进行综合认定。综合采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼租赁物位于佛山市南海区************海金沙湾商务休闲中心2号楼西43号铺、44号铺，登记权属人均为韦志斌。2019年6月24日，原告韦志斌（甲方、出租人）与被告广州市粮野生鲜超市有限公司（乙方，承租人）签订《商铺租赁合同》约定：甲方出租涉讼租赁物予乙方。租赁面积582.5平方米。甲方房屋的配套为毛坯房，水、电预留。该商铺的经营人只限于本合同书的乙方，乙方可以分租或以联营、承包等其它形式经营。租赁期限为10年，即自2019年7月1日起，至2029年6月30日止。租金起算日为2019年9月16日（自免装修期届满翌日计算）。装修免租期77日，即自2019年7月1日起至2019年9月15日为装修免租期。从签订合同之日起算免租装修期。除合同另有特别明确的约定，免租装修期内，因甲方原因导致装修期需要延长的，经甲乙双方一致同意后装修期可以作相应延长。2019年9月16日起至2019年9月30日的租金为37862元；2019年10月1日起至2021年6月30日月租金为75725元；2021年7月1日起至2023年6月30日月租金为79511元；2023年7月1日起至2025年6月30日月租金为83487元；2025年7月1日起至2027年6月30日月租金为87661元；2027年7月1日起至2029年6月30日月租金为92044元。每月10号前缴付当月租金。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付相当于当年两个月租金的履约保证金151450元作为履约保证金。乙方所缴保证金在本合同履行完毕后，如无违约行为，且未有拖欠水电、物业服务费等相关费用，则由甲方在合同终止之日起5天内，履约保证金余额（如有）无息退还。如在本合同期内由于乙方违约造成本合同终止，乙方所缴纳保证金不予退还，同时甲方有权依法追讨乙方所欠的费用。乙方未能按合同约定交纳租金，除如数补交外，每逾期一日还应向甲方支付当期应交租金百分之一的违约金。如乙方经营不善需提前解除本合同，则需提前60天向甲方提出终止本合同的申请，并按本合同约定继续按时缴付租金。60天内，甲方有权将该房屋另行招租，乙方须无条件配合甲方的招租安排，同时履约保证金甲方无须退还乙方。双方并就其他权利义务进行了约定。合同中标注韦志斌的联系电话139*****303，通讯地址为广州市海珠区*********************。原告依约收取了被告粮野公司的履约保证金151450元。曹学才在上述《商铺租赁合同》的法定代表人处签名。2019年11月13日，被告粮野公司通过邮寄方式向原告发送《关于粮野生鲜超市情况申请报告》写明粮野公司于2019年7月15日开始装修并于2019年9月30日完成装修工作，表明由于招商困难、租金较高、非洲猪瘟等原因要求减租，若不能达成租金优惠到2019年11月30日可能退回商铺给原告。寄送地址为涉讼合同约定的原告通讯地址。上述《关于粮野生鲜超市情况申请报告》于2019年11月14日送达原告。2019年12月17日，被告粮野公司通过邮寄方式向原告发送《解除函》表明涉讼《商铺租赁合同》已于2019年11月30日解除。寄送地址为涉讼合同约定的原告通讯地址。上述函件于2019年12月18日送达原告。原告韦志斌（微信名韦大宝）与被告梁某1聊天记录如下：发送人发送内容发送日期韦大宝您上述不缴付租金理由属单方面违约抗租行为，我方不予接受。请贵司如约缴付12月租金并尽快开业经营，否则贵司已经违约。二〇一九年十二月十六日贵司要求改变租赁条件应以合作态度循正确途径进行，而不应以单方面违约方式逼迫我方，如果贵司采取不合作方式破坏合同执行，则同时也丧失了双方协商的基础，我方不会回应贵司要求进行协商，只会按合同执行并追究贵司违约责任。就贵司要求改变租赁条件，我已于12月5日亲自到贵司办公室向梁某1先生您明确我方态度，并同时向您明确提出12月租金需如约支付的要求，所以您提出无法确定12月租金以何标准缴纳的说法属单方面推诿，与事实不符。我方再次敦促贵司尊重合同、尊重我方，缴付12月租金并尽快安排开业！就贵司改变租赁条件的要求，我方需对贵司提出的理据进行求证并安排以书面方式正式回复，在未收到我方正式回复前，双方均应如约履行租赁合同，否则即属违约。梁某1先生、曹学才先生、罗美萍小姐、余祖彩先生，鉴于你司无视法律法规与诚信，并已构成实质违约，我方会将案件移交有关方面，依法追究你司及相关人员的一切违约的责任。2019年12月18日梁某1您好，韦总，我司在2019年11月13日给您的函件中已明确表示，在无法获得您降租许可的情况下，我司将于2019年11月30日解除双方之间的租赁合同。2019年12月18日，我司再次发函向您说明：因无法获得租金优惠，我司已确认于2019年11月30日解除双方之间的租赁合同。我司愿积极配合您办理相关交接手续，请您尽快与我司洽谈，谢谢。2019年12月19日韦大宝广州市粮野生鲜超市有限公司（梁某1先生、曹学才先生、罗美平小姐、余祖彩先生）：贵司拖欠租金并单方要求解除合同，属违约行为。我方要求贵司按合同继续履行并及时缴付租金、违约金，否则我司将通过司法程序追究你司违约责任。2019年12月23日2019年12月24日，被告粮野公司通过邮寄方式向原告发送《关于要求办理退租交接手续的函》表明涉讼合同于2019年11月30日解除，要求原告于2019年12月27日到被告粮野公司处办理退租相关交接手续。寄送地址为涉讼合同约定的原告通讯地址。上述函件于2019年12月25日送达原告。2019年12月25日，原告通过邮寄方式向被告粮野公司发送《律师函》要求被告粮野公司继续履行合同、支付拖欠租金及违约金。原告韦志斌（微信名韦大宝）与被告梁某1聊天记录如下：发送人发送内容发送日期韦大宝广州市粮野生鲜超市有限公司（梁某1先生、曹学才先生、罗美平小姐、余祖彩先生）：你司单方面提出的终止租赁合同、进行场地交接等要求纯属违约行为，我方不予接受！我方已向贵司发出律师函，要求贵司按合同继续履行并及时缴付租金、违约金。如你司需提前解除租赁合同，请按合同约定执行；其中涉及场地交接事宜，请与我方代表律师预约时间，双方到润科律师事务所进行协商。2019年12月26日梁某1韦总：你好！2019年12月27日上午11:50，我司与你的刘辛律师联系有关场地移交事宜，他说还不清楚，没有你的授权，他只是代表你发律师函而已，我这边约你今天下午3点来沟通场地交接事宜。请安排见面为盼。2019年12月27日韦大宝好，我跟他说约时间上律法事务所谈，我约到刘律师的时间再通知你们。梁某1希望你今天下午亲自过来我公司洽谈交接事项。韦大宝我不去你们公司上律师事务所或者去现场，具体安排我先咨询一下刘律师意见。梁某1你确定好，今天大家能见面洽谈韦大宝今天不行下午已安排了其他会议梁某1今天下午无法见面洽谈，请问明天下午2点半钟到现场可以吗？韦大宝我无问题，但先看看刘律师是否可以我问问他梁某1你的刘律师无时间，你明天可以过来洽谈的，没有必要把处理交接时间拖延，对大家有影响的，希望你配合好。韦大宝交不交接是我的自由，请加强一下法律意识！不是你们想点样就点样！不存在我与你们配合的需要！你们直到现在仍咄咄逼人。我不吃这一套！现在是你们侵害我利益在先、请求我协商在后，请先搞清楚！什么叫我要配合好？！我的损失就由你们赔偿，这一点非常清楚！2019年12月27日梁某1合同规定有退出机制的，我无法继续经营，退回铺位给你好正常的事，我们投资损失，由谁来赔偿给我们，你根本吾讲道理的，大家协商来解决问题，你回避我们约谈，今后一切损失你自负。韦大宝什么约谈？！真係好笑！看看法律要谁负责吧！你每分每秒都当自己是皇帝发号司令，这样无办法沟通。我从来无回避沟通，只不过沟通也有我们的规矩，不是你要几时就几时，你要我去哪里就哪里，我不是你的员工，更不接受什么约谈！梁某1沟通是不是面对面洽谈，谈不成才是通过法律来评判。相信这点法律知识你清楚的。韦大宝既然你也认同双方都有损失，并且正视合同中的退出机制，那就最好了，只要按合同处理，我就没有意见。我正在落实刘大状的时间。2019年12月27日梁某1双方能够解决的，不一定通过诉讼才能解决韦大宝我只是请律师介入，未到诉讼，谈不拢才提请诉讼。梁某1的确谈不成了，通过诉讼也是合理但是同你沟通一个星期了，你未确定时间见面韦大宝没这回事，请不要搬弄是非！你方认为沟通了一个星期实质上是单方面实施的无效沟通。刘律师刚回复，下周二有时间。梁某1沟通不是单方面沟通的，你不见我们、怎样沟通呢？星期二几点钟？定好准确时间，韦大宝下周二上午十点到金沙湾现场。韦大宝广州市粮野生鲜超市有限公司（梁某1先生、曹学才先生、罗美平小姐、余祖彩先生）：你司近日在未与我方协商并取得我方同意的情况下，也不听从中海金沙湾管理处的劝阻，擅自安排人员从商铺现场拆除及搬迁物资。请你司按合同要求履行，如果违反合同有关约定拆除或撤离物资，我方将取消你司要求的安排12月31日上午到现场举行的协商会议，直接起诉及追究你司及相关个人的一切违约行为。2019年12月30日梁某1韦总，我们不再继续在该处经营已成定局，现在搬走经营所需的相关物资，并没有违反合同约定，同时也是为了缩短合同解除后双方的交接时间、避免商铺空置，希望韦总理解。2019年12月31日韦大宝梁总，您不来我们就不谈了。梁某1韦总：上午好，刚才我的同事和律师在金沙湾门店打电话给我，说您亲自去到金沙湾现场。十分抱歉，我依据您先前的信息，误以为该交接事项由双方律师及工作人员办理，且今日不在广州，故未出席，望韦总谅解。据我司员工反馈，您指示如需洽谈需双方本人到您委托律师的办公室进行，本人愿意配合。为尽快解决问题，烦请安排面谈时间，谢谢。韦大宝广州市粮野生鲜超市有限公司（梁某1先生、曹学才先生、罗美平小姐、余祖彩先生）：原定于12月31日上午在中海金沙湾你司承租商铺现场进行的沟通会议，由于你司法人代表及决策人梁某1先生不出席而未能举行，我方表示遗憾。你司在租赁合同执行过程中显得毫无法律意识且恣意妄为，不尊重租赁合同与我方权益，违反租赁中多项条款、侵害我方权益。我方至今未看到你司就希望提前终止合同而采取的任何符合合同约定及法律条款的举措，与此相反的是，你司实施了一系列违反租赁合同的行为，同时拖欠2019年12月租金以及管理费、水电费等多宗应缴费用。我方再次重申：租赁合同仍在执行，现敦促你司继续履行租赁合同，立即支付拖欠租金、一切应缴费用及相应滞纳金或违约金。如你司需提前解除租赁合同，须按租赁合同约定履行，包括按时支付所有应缴费用、向我方提出申请并征得我方同意、为我方后续对外招租提供妥善安排等。否则我方将通过法律诉讼我方合法权益，司法诉讼期间你司仍需继续履行租赁合同。2020年1月1日梁某1韦总：元旦快乐！因为你委托律师处理金沙湾交接事项，我司也委托律师对洽谈金沙湾门店交接事项，你的律师函及你发来的信息也是这样说的，您在12月30日发给我的信息或将取消约定31号上午见面洽谈交接事项时间的，所以你的信息误导了我的时间安排，但是我司抱住诚意解决问题，还是委托了律师和经办经理亲自去到了金沙湾现场看看、等你们出现的。因为模棱两可、导致另行安排外出工作，31号下午我回到广州也主动联系了你们刘律师，刘律师要求双方当事人到刘律师的办公室进行洽谈，本人愿意配合。我们为了尽快解决问题，已经和你的律师约定于2020年1月3日上午10点前在刘律师的事务所办公室见面洽谈，烦请你安排时间参加面谈，谢谢。2020年1月1日韦大宝广州市粮野生鲜超市有限公司（梁某1先生、曹学才先生、罗美平小姐、余祖彩先生）：鉴于你司严重违反租赁合同且拖欠租金杂费、滞纳金及违约金，经我方与你司沟通并多次书面劝告无效，我方现最后一次敦促你司：请于2020年1月10日前按租赁合同缴付所有应缴费用，否则我方将向法院提请诉讼，追究你司及相关责任人的一切违约行为。2020年1月7日梁某1韦总：2019年12月31日我司向您寄出《交接函》、《交接清单》以及金沙湾门店玻璃门钥匙三组共计18条，但我司于2020年1月6日收到您拒收的邮件（邮件包含《交接函》、《交接清单》以及金沙湾门店玻璃门钥匙18条），我司于2020年1月6日将以上文件再次邮寄给您，如果您一再拒收，一切后果自负。2020年1月7日被告粮野公司分别于2019年12月31日、2020年1月6日通过邮寄方式向原告寄送《交接函》、《交接清单》及涉讼租赁物的钥匙。《交接函》表明将涉讼租赁物交还予原告。寄送地址为涉讼合同约定的原告通讯地址。第二次邮件于2020年1月7日送达，但两次邮件均因拒收而被退回。另一，被告粮野公司向原告缴纳了2019年9月租金37862元、2019年10月租金75725元、2019年11月租金75725元、2019年12月租金75725元。12月租金75725元的交付时间为2020年1月3日。被告粮野公司交纳了2019年7月至11月的物业管理费17460元、2019年12月的物业管理费3494元。另二，粮野公司为自然人独资的有限责任公司，于2019年3月15日成立，被告梁某1为自然人股东。被告梁某1为证明公司财产独立于其自己的财产提交了粮野公司的银行账户的流水记录及粮野公司的《2019年度审计报告》，银行流水记录及审计报告均未显示两被告有资金往来。另三，粮野公司农业银行的账户显示粮野公司分别于2019年5月17日、2019年5月20日、2019年5月23日、2019年7月8日存入25万元、25万元、20万元、30万元，上述款项均标注为注册资金。另四，曹学才于2019年7月3日微信任小伟“手续齐全了，我等一下过来拿钥匙”。曹学才于2019年7月4日微信任小伟“任总，早上好，昨天过来晚，你能帮我把店里的水电拍照给我一下吗？谢谢”，任小伟微信回复“钥匙我没有啦，就一把，给你了，剩下的在韦总那里”，曹学才微信回复“好的，谢谢”。诉讼中，被告述称：其于2019年12月24日搬离涉讼租赁物，租赁物自2019年12月底就处于空置状态，曹学才是粮野公司的员工，现已离职。原告述称：被告将涉讼租赁物上锁了。本院认为，原告韦志斌与被告粮野公司签订《商铺租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。原告韦志斌主张被告粮野公司欠付2020年1月1日起的租金，被告粮野公司抗辩称租金的起算日期已变更，但未能举证证明，本院不予采纳，本院确认被告粮野公司欠付2020年1月1日起的租金。被告粮野公司于2019年11月13日向原告韦志斌申请减租并表示如不能减租将解除《商铺租赁合同》、于2019年12月17日向原告韦志斌邮寄《解除函》要求解除《商铺租赁合同》、于2019年12月24日向原告韦志斌邮寄《关于要求办理退租交接手续的函》要求办理涉讼租赁物的交接手续，并通过微信多次要求与原告韦志斌办理涉讼租赁物的交接手续，并于2019年12月31日向原告韦志斌邮寄《交接函》、《交接清单》及涉讼租赁物钥匙被拒收后通过微信告知原告后再次于2020年1月6日向原告韦志斌寄送上述《交接函》、《交接清单》及涉讼租赁物钥匙，上述邮件于2020年1月7日送达涉讼《商铺租赁合同》约定的韦志斌的通讯地址后再次被拒收，被告粮野公司多次向原告表达解除合同的意思表示并两次通过邮寄方式向原告寄送《交接函》、《交接清单》及涉讼租赁物钥匙交还涉讼租赁物，被告粮野公司以其实际行为明确表示拒绝继续承租涉讼租赁物，而租赁合同的履行具有相当程度的人合性，被告粮野公司已明确表示拒绝继续履行租赁合同，涉讼租赁合同的目的无法实现，基于公平原则，综合本案案情，本院认定被告粮野公司已于第二次向原告送达《交接函》、《交接清单》及涉讼租赁物钥匙的日期即2020年1月7日向原告韦志斌履行了返还涉讼租赁物的义务，涉讼合同于2020年1月7日解除。被告粮野公司主张涉讼合同于2019年11月30日解除，缺乏依据，本院不予确认。原告韦志斌主张被告粮野公司支付2020年1月7日之后的租金及管理费，缺乏依据，本院不予支持。被告粮野公司应向原告支付2020年1月1日至1月7日的租金17099.19元（75725元/月÷31天×7天）及物业管理费788.97元（3494元/月÷31天×7天），原告诉请超出部分，本院不予支持。合同虽约定逾期交付租金每逾期一日按日百分之一计算违约金，但违约金的约定明显过高，本院酌情调整为按日万分之五计算逾期付款违约金，故被告粮野公司应向原告韦志斌支付以75725元为本金自2019年12月11日起至2020年1月2日止按日万分之五计算的违约金870.84元（75725元×23日×0.5‰）及以17099.19元为本金自2020年1月11日起至实际清偿之日止按日万分之五计算的逾期付款违约金予原告，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告粮野公司单方解除合同，构成违约，原告主张没收履约保证金151450元，符合合同约定，本院予以支持。关于免租期内租金的计算问题，租赁合同约定的免租期为承租人按合同约定租赁年限使用租赁物时出租人给予的优惠，免租期对应的为合同约定年限。原告主张自2019年7月1日开始计算租金，但并未举证证明其于2019年7月1日前已将涉讼租赁物交付予被告粮野公司，本院不予支持。结合原告举证的微信聊天记录及任小伟的证人证言，本院确认被告粮野公司于2019年7月3日接收涉讼租赁物。被告粮野公司主张其于2019年7月15日接收涉讼租赁物，本院不予采纳。现因被告粮野公司违约导致合同解除，被告粮野公司合同期内实际使用租赁物时间为6.161个月（2019年7月3日至2020年1月7），合同约定的租赁期间为119.935个月，免租期为2.433个月，故本院酌情确定涉讼租赁物免使用费的时间为0.125个月（6.161个月÷119.935个月×2.433个月），即被告应支付原告2019年7月15日至2019年9月15日的租金174773.3元[75725元/月×（2.433个月-0.125个月）]，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告梁某1的责任问题，粮野公司的账户已显示存入注册资金100万元，不存在原告所述注册资金不到位的情形，被告梁某1亦已提交被告粮野公司2019年度的审计报告，该审计报告未显示粮野公司的财产与梁某1的财产存在混同，在原告未能举证推翻该审计报告的情形下，原告诉请被告梁某1对被告粮野公司的债务承担连带清偿责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告（反诉被告）韦志斌与被告（反诉原告）广州市粮野生鲜超市有限公司于2019年6月24日签订的《商铺租赁合同》于2020年1月7日解除；二、被告（反诉原告）广州市粮野生鲜超市有限公司交付的履约保证金151450元归原告（反诉被告）韦志斌所有；三、被告（反诉原告）广州市粮野生鲜超市有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）韦志斌支付租金191872.49元、管理费788.97元、违约金870.84元及以17099.19元为本金自2020年1月11日起至实际清偿之日止按日万分之五计算的逾期付款违约金；四、驳回原告（反诉被告）韦志斌的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广州市粮野生鲜超市有限公司的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取5578.5元（原告已预交），由原告负担2326.13元，被告广州市粮野生鲜超市有限公司负担3252.37元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。反诉受理费38652.26元（被告广州市粮野生鲜超市有限公司已预交），由被告广州市粮野生鲜超市有限公司负担。原告多预交的3252.37元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员曾舟洲二○二○年五月十五日书记员成海欣