贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初2319号原告：涂铈航，男，1995年1月27日出生，苗族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：周茂江，男，1966年12月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：黄朝林，男，1977年7月26日出生，汉族，住陕西省平利县，代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，男，1995年8月7日出生，汉族，住广东省南澳县。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，系公司员工。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：朱妍，女，1994年3月28日出生，满族，系公司员工。代理权限：特别代理。原告涂铈航与被告贵阳合纵置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告涂铈航的委托诉讼代理人周茂江、黄朝林到庭参加诉讼。被告贵阳合纵置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告涂铈航向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年12月30日起至被告实际交房之日止的违约金82955元（违约金以528039元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，暂计算至2020年4月20日共计1571天，合计82955元）2、判令被告立即返还原告精装修房屋款项155835元（按1500元／ｍ2计算，套内面积为103.89ｍ2）；3、房屋装修评估费3500元由被告承担；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2015年1月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于贵阳市白云区房屋一套，建筑面积130.38平方米，套内面积103.89平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5082.67元，总价528039元，首付款159039元，余款369000元通过银行按揭贷款方式已全额支付给被告。同时约定：被告应当在2015年12月30日前向买受人交付该房屋。逾期超过90日，被告应当按照原告全部已付房款万分之一向原告支付违约金。合同第十一条、第十三条对出卖人交房时间及逾期交房违约责任等进行了约定。同时合同附件六中约定了精装修的装饰、设备标准。由于原告购买该房时进行了多家比较，因被告的宣传册对小区的居住环境、房屋的精装修情况，以及被告在腾讯网站的宣传对小区的设备设施的描述和明确了精装修金额为1500元／ｍ2，最终原告选择了购买被告的利海米兰春天三期精装修商品房，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：米兰春天61-22-1号），合同签订后，原告不仅要承担购房贷款本息，还要在外承担租房租金压力。原告需要住房，诉请要求被告立即返还精装修房屋款，原告自行装修。并请了装修公司进行装修详细预算和评估。但被告至今都达不到交房条件，已构成违约，故诉至法院，诉请如前。被告贵阳合纵置业有限公司未到庭参加诉讼，其向本院提交书面答辩称：1、原告起诉逾期交房违约金已过诉讼时效，不应得到支持；2、涉案房屋于2017年1月已达到毛坯交付条件，被告当时已通知业主进行收楼，且已经明确告知业主无法交付精装修房并愿意以房屋装修款折价补偿车位，原告至今拒绝收楼，故逾期交房责任不在被告，被告不应承担达到毛坯交付条件至今的逾期交房违约金；3、原告对房屋的装修款计算不合理，被告在房屋宣传中使用的房屋装修标准为要约邀请，而非要约，具体装修标准应以双方签订的商品房买卖合同为准，房屋装修价值应由法院指定的评估机构进行评估，原告提供的评估结果被告不予认可。根据原告的在庭陈述及其提供的证据，本院确认如下事实：2015年1月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市白云区。合同约定了商品房建筑面积130.38平方米，套内建筑面积103.89平方米，房屋总价款为528039元，被告应于2015年12月30日前向原告交付该房。合同第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”同时，合同附件六约定了精装修的装饰、设备标准。合同签订后原告交付了首付款159039元，并与中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行签订了《个人购房借款／担保合同》，借款369000元支付给被告。现被告未能按合同约定的交房时间2015年12月30日交付该商品房，期间被告通知原告可以交房，但房屋现状为未装修系毛坯房，可以用小区停车位抵扣装修款，原告因不同意该意见，要求被告按1500元／ｍ2的标准补偿房屋装修费155835元。双方由此发生争议，故原告诉诸本院，诉请如前。另，本案在开庭后，经本院释明原、被告双方同意涉案房屋按照毛坯房标准交付，对于房屋装修款的补偿，双方同意对案涉房屋“精改毛”差价按照价格为860元/平方米进行补偿。本院认为，依法成立合同受法律保护，各方应诚信全面履行各自义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告按照合同约定向被告交付了房款，被告应按照合同约定的期限及标准向原告交付房屋。现原、被告双方对于按毛坯房现状交付无异议，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，原、被告对交房标准的变更系双方真实意思表示，对该诉请，本院予以支持。关于房屋实际交付的时间，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告向原告交付的房屋应符合合同附件六中的装修标准，但被告通知原告收房时，房屋现状为毛坯房，现原告同意被告以毛坯状态交房，故交房时间应认定为本判决生效之日。关于被告逾期交付的违约责任，被告逾期交房构成违约，理应向原告支付逾期交房违约金。合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就知道其权利受到侵害，就应该开始计算诉讼时效，但本案双方约定交房时间为2015年12月30日，原告起诉时间是2020年4月24日，故原告要求被告支付2015年12月30日至2017年4月23日期间的违约金已过诉讼时效，被告亦提出时效抗辩，故对原告主张的该部分违约金，本院不予支持。综上，原告主张的违约金应自2017年4月24日起计算至本判决生效之日止，以购房款为基数按每日万分之一计算，截止2020年4月20日，被告已逾期1092天，应支付的违约金为：528039元×0.01%/天×1092天＝57662元，2020年4月21日起的违约金按照52.8039元/天支付至本判决确定的交付房屋之日止。关于精装修房款的返还，原告同意以毛坯房状态收房，被告理应补偿原告毛坯房与精装房的差价，经双方同意按照价格为860元/平方米，被告应补偿原告“精改毛”差价为860元/平方米*103.89平方米=89345.40元。关于原告主张房屋装修评估费3500元，该费用系原告自行向案外人委托评估产生的费用，本案“精改毛”差价系原被告双方同意按照860元/平方米进行补偿，故对该评估费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市白云区按毛坯房现状交付原告涂铈航；二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告涂铈航截止到2020年4月20日的逾期交付房屋违约金57662元，2020年4月21日起的违约金按照52.8039元/天支付至本判决确定的交付房屋之日止。三、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告涂铈航精装房改交毛坯房的差价89345.40元；四、驳回原告涂铈航的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2467元（原告已预交），由原告涂铈航负担971元，由被告贵阳合纵置业有限公司负担1496元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长  马雪恒二〇二〇年五月二十七日法官助理祝清碧书记员罗次珍