江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初4630号原告：无锡市住房保障建设发展有限公司，住所地无锡市健康路****。（统一社会信用代码：913202005900042892）法定代表人：杨立宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐凯，江苏漫修律师事务所律师。被告：胡名阳，男，1962年12月18日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：易凤琳，江苏英特东华律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄健，江苏英特东华律师事务所律师。原告无锡市住房保障建设发展有限公司（以下简称住房保障公司）与被告胡名阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告住房保障公司的委托诉讼代理人唐凯、被告胡名阳及其委托诉讼代理人易凤琳、庄健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住房保障公司向本院提出诉讼请求：1.判令胡名阳支付房款700000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以306000元为基数，自2016年5月4日起至2017年5月3日止按每日万分之二计算；以612000元为基数，自2017年5月4日起至2018年5月3日止按每日万分之二计算；以918000元为基数，自2018年5月4日起至2018年10月15日止按每日万分之二计算；以700000元为基数按每日万分之二计算，自2018年10月16日计算至实际付清房款之日止）；2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：其与胡名阳于2013年9月3日签订《商品房买卖合同》（合同编号：经房销商2013-XJ-004),由胡名阳购买其房屋。2015年6月10日其与胡名阳签订《商品房买卖合同付款补充协议》，该补充协议约定了付款时间、付款金额及逾期付款的违约责任。但经其多次催要，胡名阳却不遵守补充协议的约定支付房款，至今未付。胡名阳不支付房款的行为违反合同约定，给其造成了经济损失。住房保障公司为证明其诉称事实，提交建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预（销）售许可证、房屋初始登记证、商品房买卖合同、商品房买卖合同网上备案登记信息、商品房买卖合同付款补充协议等证据材料。胡名阳辩称：1.根据合同约定和商品房预（销）售许可证，案涉房屋为商品房，根据法律规定，取得预售许可证的前提是缴纳了土地出让金、才可以预售，住房保障公司应当交纳土地出让金，将房屋变成真正的商品房，否则就对买房人构成欺诈。2.由于住房保障公司的原因无法办理房产证，其无法贷款，不能按期付款。3.因住房保障公司作为开发商至今仍未向国家支付土地出让金，导致案涉房屋无法办理产权证，其不支付剩余房款是行使要求办证的权利和合同法规定的不安抗辩权，因为其即使付清房款也不知道何时能办理房产证。综上，其不能付清房款是由于住房保障公司违约造成的，且违约行为至今还在持续，何时办证没有准确的期限，其愿意付清房款，但是必须让自己的权益得到保证。请求法院驳回住房保障公司的诉讼请求。胡名阳提交房款收据、大修理基金收据、房屋入住通知单、物业接收表、情况说明、住房保障公司工作人员蒋潇轲名片、交通银行汇款客户回单、交易清单等证据材料。当事人围绕诉讼请求和抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：住房保障公司的经营范围为：保障房建设开发（公共租赁房、廉租房、经济适用房、限价商品房、人才公寓），房屋出售、租赁等。2012年11月12日，住房保障公司开发建设的新街家园**及商业**商品房取得无锡市住房保障和房产管理局（以下简称房管局）颁发的准予预（销）售许可证。2013年9月3日，住房保障公司与胡名阳签订《商品房买卖合同》（合同编号：经房销商2013-ＸＪ-004）,约定：一、出卖人以划拨方式取得位于惠山区社区，西至水林路，北至天河路的地块的土地使用权。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，坐落：新街家园。建设工程规划许可证号为建字第Ｆ-320201201100046号，施工许可证号为3202002011062900002Ａ号。二、买受人购买的商品房为现房，预售商品房批准机关为无锡市住房保障和房产管理局，商品房预售许可证号为（2012）预销准字第110号。三、买受人购买的商品房为本合同第一条项目中的第8幢16-6单元1层，用途为商业，建筑面积为286.9平方米。四、按建筑面积计算，单价为6400元／平方米，总金额1836160元。五、面积确认及面积差异处理（略）。六、付款方式及期限。签约首付918160元，剩余918000元办理贷款。七、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期在三十日之内，自应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指按照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。八、出卖人应当在2013年9月30日前将该商品房通过交付使用竣工验收并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。九、出卖人逾期交房的违约责任（略）。十、规划、设计变更的约定（略）。十一、交接（略）。十二、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务交付，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人承担全部责任。……二十、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。二十一、合同附件与本合同具有同等法律效力。二十二、本合同连同附件共12页，一式5份，具有同等法律效力，出卖人1份，买受人1份，无锡市房屋登记机构1份，按揭银行1份。二十三、本合同自双方签订之日起生效。二十四、买受人应在商品房交付后及时持本合同及相关资料向无锡市房屋登记机构申请所有权转移登记。……合同附件四：合同补充协议。该土地为国有划拨土地，需补交土地收益等相关价款后方可转让。合同签订当日，合同通过无锡市商品房买卖合同网上备案系统登记备案，备案号201309030035；胡名阳支付住房保障公司房款918160元、大修理基金14345元。2013年9月5日，住房，住房保障公司向胡名阳交付房屋入住通知单涉房屋交付胡名阳使用。胡名阳办理了接收手续，后用于出租经营。2013年9月9日，住房，住房保障公司出具情况说明一份，内容是：兹有我单位开发新街家园保障房小区商铺16-6号业主为胡名阳，该小区房产证相关手续我单位正在办理中。2014年6月19日，住房，住房保障公司**管局办理了涉案房屋初始登记，房屋性质为经济适用房div>2015年6月10日，住房，住房保障公司资产管理部与胡名阳签订《商品房买卖合同付款补充协议》：由于该套商业用房在款项尚未交清情况下，业主已投入经营使用，现针对剩余房款918000元双方协议如下付款方式：2015年5月3日至2016年5月3日支付306000元，2016年5月3日至2017年5月3日支付306000元，2017年5月3日至2018年5月3日支付306000元。本付款补充协议将作为商品房买卖合同（编号2013009030035）第六条的一部分，如胡名阳未能按时履约将参照商品房买卖合同第七条执行。经住房保障公司催讨，胡名阳于2018年10月10日通过其妻子柳玉婷向住房保障公司转账汇款218000元。之后胡名阳未支付房款。住房。住房保障公司催讨余款无果至本院。庭审中，住房，住房保障公司陈述名阳说贷款没有办下来，双方协商签订了分期付款协议。签订合同和交付房屋时可以办理房产证，后因房产证、土地证两证是合一，政府相关部门就涉案房屋的土地出让金标准至今没有确定，目前无法办理不动产登记证书。胡名阳陈述，其按住房保障公司工作人员要求将申请贷款的材料交给中信银行申请贷款，中信银行口头答复没有房产证，无法办理抵押，办不了贷款。住房。住房保障公司说签了补充协议就可以办房产证签署了补充协议。2013年时住房保障公司完全可以为买房人办到房产证，因为内部管理混乱，没有为买房人办理房产证，导致同排商铺的购买人直到现在都没有办到房产证，住房，住房保障公司没有履行合同义务了房款，住房，住房保障公司就应该给其办证，住房保障公司给其办证其就支付房款div>本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同付款补充协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法成立、有效。合同附件四载明该土地为国有划拨土地，需补交土地收益等相关价款后方可转让；住房；住房保障公司系社会保障性质的经济适用房开发建设单位；住房保障公司出具给胡名阳的情况说明明确载明案涉房屋为保障房小区商铺房屋初始登记载明的房屋性质为经济适用房；基于上述事实，可认定胡名阳对涉案房屋的性质为国有划拨土地上的经济适用房的事实应为明知，其称住房保障公司将经济适用房作为普通商品房出售、存在欺诈，与事实不符。合同及补充协议均未约定办理房产证或不动产证的期限，房屋交付后，胡名阳用于出租经营；双方于2015年6月10日签订补充协议，将付款方式由按揭贷款变更为分期付款并已部分履行；现涉案房屋不能办理不动产登记亦非由于住房保障公司的原因导致，胡名阳以此为由拒付剩余房款，没有事实依据。胡名阳未按双方约定支付房款，应当承担违约责任。住房。住房保障公司依据合同和补充协议的约定主张胡名阳支付违约金金的计算标准符合法律规定，应予支持。但胡名阳于2018年10月10日支付房款218000元，相关部分的违约金应据此计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、胡名阳应于本判决发生法律效力之日起十日内，向无锡市住房保障建设发展有限公司支付房款700000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金计算方式：以306000元为基数，自2016年5月4日起至2017年5月3日止，按每日万分之二计算；以612000元为基数，自2017年5月4日起至2018年5月3日止，按每日万分之二计算；以918000元为基数，自2018年5月4日起至2018年10月9日止，按每日万分之二计算；以700000元为基数，自2018年10月10日起至实际付清房款之日止，按每日万分之二计算）。二、驳回无锡市住房保障建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11774元（无锡市住房保障建设发展有限公司已预交），由胡名阳负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给无锡市住房保障建设发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  袁 坚审 判 员  徐双鹰人民陪审员  唐忻画二〇二〇年五月二十二日书 记 员  吴阳磊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。