广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1658号原告：广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司，住所地广东省佛山市三水区*********右岸花园137，统一社会信用代码91440607MA4X5PX260。负责人：霍结玲，该分公司经理。委托诉讼代理人：刘文霞，广东务正律师事务所律师。被告：郭培新，男，1983年2月18日出生，汉族，住江西省赣州市**************，公民身份号码******************。原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司（简称珠港右岸花园分公司）与被告郭培新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘文霞到庭参加诉讼，被告郭培新经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告珠港右岸花园分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告即时向原告支付物业管理费1890.2元、公摊电费264.5元，合计2154.7元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是专业的物业管理公司，负责佛山市三水区********的物管工作。被告是佛山市三水区****的业主，被告拖欠原告物业管理费、公摊电费合计2154.7元（欠费期限详见《缴费通知书》）。原告多次催收未果，故向法院起诉，请求如前。原告珠港右岸花园分公司在诉讼中主要提供以下证据：证据1：原告的营业执照一份、委托书二份、关于**.****更换物业管理公司意见征询的情况说明、关于奥米茄地产表决更换物业管理公司的情况说明、关于**.****备案户数的说明、两套以上业主信息统计表、关于解除******前期物业管理服务合作的协议、告示、公告图片、中标通知书、前期物业服务合同、佛山市三水区物业管理服务收费备案表、佛山市三水区前期物业管理协议业主（临时）管理规约、佛山市普通住宅物业服务收费政府指导价参考标准各一份，证明原告的诉讼主体资格；广东珠港物业管理有限公司接管涉案楼盘管理，广州珠江物业酒店管理有限公司委托广东珠港物业管理有限公司收取物业管理费的事实；佛山市三水奥米茄房地产开发有限公司（开发商）委托广东珠港物业管理有限公司管理物业；广东珠港物业管理有限公司委托原告向涉案业主收取物管费及分摊电费，原告有权起诉；原告通过合理程序接管涉案小区物业的事实。证据2：****物业电费公摊的计算方法说明、****物业水电费公摊的计算方法各一份，证明被告分摊的水电费用的依据。证据3：广东增值税专用发票若干份，证明原告已向供电部门缴纳了业主应该分摊的电费的事实。证据4：商品房买卖合同、不动产登记信息查询结果各一份，证明案涉房屋原属郭培新所有，2019年9月20日经法院拍卖房屋所有权人变更为**，但因原告主张的物管费及公摊电费属于郭培新所有案涉房产的时间段，故相关费用由郭培新承担。证据5：**.****缴费通知书一份，证明被告所拖欠物业管理费及公摊电费的具体时间和数额。被告郭培新未提出答辩意见，亦未提供证据。经审查，原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性且能相互印证，被告没有到庭质证，亦没有提出异议，故本院对原告提供的证据予以采信并在卷佐证。结合当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定事实如下：2016年4月10日，被告郭培新与佛山市三水奥米茄房地产开发有限公司（简称奥米茄公司）签订《商品房买卖合同》，约定被告向奥米茄公司购买佛山市三水区********************（不动产登记的建筑面积为72.73平方米）。2019年9月29日，案外人赵洋通过买卖取得案涉房屋的所有权。案外人广州珠江物业酒店管理有限公司原属案涉小区的物业管理公司。2017年上半年，奥米茄公司向业主征询更换物业公司事宜，其中207户同意（业主同意206户，开发商同意1户），面积251334.94平方米；不同意97户，面积9518.3平方米，默认同意832户，面积81500.18平方米。2017年8月24日，案外人广东珠港物业管理有限公司（简称珠港公司）通过竞标成为案涉小区前期物业管理的中标单位。2017年8月29日，珠港公司与奥米茄公司签订《前期物业服务合同》，约定奥米茄公司委托珠港公司为******提供前期物业服务，物业服务费用收取标准：住宅2元/月·平方米（不含公摊）。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《佛山市物业服务收费管理办法》等法律法规由全体业主或承租人、物业使用人共同分摊。物业服务费用按月交纳，业主或承租人在每月10日前交纳当月物业服务费。合同期限自2017年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。珠港公司分别于2017年9月29日、2017年11月1日在佛山市三水区国土城建和水务局与佛山市三水区发展规划和统计局完成物业管理服务收费备案，其中高层住宅备案价为2元/月·平方米建筑面积。原告系珠港公司的分公司，受珠港公司的委托为案涉小区提供物业管理服务，珠港公司授权原告收取物业管理费及公摊电费。自案涉房屋交付起至2018年5月31日，被告郭培新已足额缴纳的物业管理费及公摊电费，而自2018年6月1日起陆续拖欠公摊电费、物业管理费。2018年9月1日至2019年8月31日，案涉房屋共产生物业管理费1745.52元（2元×72.73平方米×12月）；2019年9月产生物业管理费145.46元。2018年6月1日至2019年7月31日产生分摊电费255.5元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。奥米茄公司与珠港公司签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，该合同对全体业主具有拘束力，应严格履行。珠港右岸花园分公司受珠港公司委托为郭培新提供物业服务，郭培新实际接受原告的物业管理服务，故应从2017年9月起按合同约定及时缴纳物业管理费、公摊电费直至其不再是案涉房屋所有人（即2019年9月29日前）。郭培新未按时交纳物业管理费及公摊电费，已构成违约，原告有权以自己名义起诉，要求被告承担继续履行的违约责任。经本院核算，2018年9月1日至2019年8月31日的物业管理费为1745.52元；2019年9月的物业管理费为145.46元；2018年6月1日至2019年7月31日的分摊电费为255.5元。又因案涉房屋自2019年9月29日起归案外人赵洋所有，故本院根据被告郭培新实际所有房屋的时间，认定其应承担的2019年9月的物业管理费为135.76元（145.46元÷30天×28天）。被告应承担2018年9月1日至2019年9月28日的物业管理费1881.28元、2018年6月1日至2019年7月31日的分摊电费255.5元。原告主张的物业管理费、公摊电费均已超出本院核算金额，对超出部分本院不予支持。综上，被告郭培新经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告郭培新应于本判决生效之日起十日内向原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司支付2018年9月1日至2019年9月28日的物业管理费1881.28元。二、被告郭培新应于本判决生效之日起十日内向原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司支付2018年6月1日至2019年7月31日的公摊电费255.5元。三、驳回原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元（原告已预交），由被告郭培新负担。本判决为终审判决。审 判 员 陶恩萍二〇二〇年五月十九日法官助理 林健仪书 记 员 王玲如