太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初991号原告：雷观灯，女，1973年2月17日出生，汉族，太原市小店区亲贤社区居民，户籍地太原市，住太原市。委托诉讼代理人：毛彦，山西瑞茨律师事务所律师。被告：李庆梅，女，1965年5月23日出生，汉族，太原市小店区亲贤社区居民，户籍地太原市，住太原市。原告雷观灯与被告李庆梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷观灯及其委托诉讼代理人毛彦，被告李庆梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷观灯向本院提出的诉讼请求为：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同。2、判令被告李庆梅立即向原告雷观灯腾交位于太原市小店区亲凤苑小区15号楼1单元1003号房屋（价值约50万元）。3、判令被告李庆梅支付拖欠原告雷观灯（2019年9月10日至2020年1月10日）租赁费1万元。4、判令被告李庆梅支付原告雷观灯自2020年1月11日至实际腾交房屋期间的逾期腾交房屋实际占用费，按月租金2500元计算。5、判令被告李庆梅承担亲凤苑小区15号楼1单元1003号房屋欠付采暖费7035元（2016年11月1日至2020年3月31日）、物业费2017年-2019年三年共计4698元，两项合计11733元。以上合计521733元。6、本案的诉讼费用由被告李庆梅承担。事实与理由：2016年9月10日，经太原市小店区平阳路街道办事处亲贤社区居民委员会（以下简称“亲贤社区”）工作人员介绍，被告承租了原告位于太原市小店区亲凤苑小区15号楼1单元1003号房屋，双方于2016年9月10日签订了书面的房屋租赁合同，合同约定租金为年租金30000元，预付一年度，租期为一年。2017年9月合同到期后，被告续租，双方没有续签书面的房屋租赁合同，租金付至2019年9月10日。2019年9月10日，租金支付到期后，原告因女儿结婚需要用房，多次与被告协商，要求其尽快腾房。曾委托律师向被告发送过律师函，2020年1月1日，原告向被告邮寄送达了解除租赁合同通知，通知被告双方的租赁合同自2020年1月10日起解除，并要求其尽快腾交房屋，均无果。依据《合同法》第232条的规定，双方租赁合同到期后，没有续签书面的租赁合同，合同期限转为不定期，原告在合理期限通知被告的情况下，有权解除合同，双方合同自2020年1月10起解除。第二，被告应支付原告2019年9月10日至2020年1月10日期间，共计4个月的租金10000元及自2020年1月11日起至实际腾交房屋期间产生的房屋实际占用费，参照约定的月租金2500元计算。第三，被告租赁期间产生的物业费、采暖费应由被告自己承担。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告李庆梅辩称，位于太原市小店区亲凤苑小区**楼****房屋是原告的房屋。2016年7月23日中午13点左右，亲贤社区党支部书记侯立林、主任史国雷、史国清带着500名防爆人员将我们居住的房屋强拆，并将我们打伤，致使我们身体软组织损伤，心血管疾病住院治疗至2016年9月8日出院，住院50天。2016年9月10日，韩爱只（家庭妇女）把我接到原告的房屋内，原告也在场，我没有仔细看租赁合同，就签了字，实际上我是代表我配偶殷珍锁签字（因其生病无法到场），并说租金不用我们付，会有人支付租金。三天后配偶住进该房屋。我没有与原告签订租赁合同，不存在解除合同。我认为应该腾空原告的房屋，但因我家的拆迁问题没有解决，无法腾交；如果亲贤社区居委会能解决了我家的拆迁问题，就同意腾交房屋并支付原告的租金。在我家房屋拆迁没有解决前，不同意支付自2019年9月10日起至2020年1月10日的租金。房屋不是我承租，也不知道谁支付租金，因此自2020年1月11日至实际腾空的占有使用费不应我承担，应该由给我租房子的人支付该笔占有使用费。我居住在原告的房屋内，我愿意承担自2016年11月1日起至2020年3月31日的采暖费7035元，及2017年、2018年、2019年的物业费合计4698元。从2019年9月10日起亲贤社区给我停水停电，物业也不卖给我水电，至今仍没有水电。我在亲凤苑小区北区2号楼2单元401有套房屋。因为我不是与原告租的房子，如果要求腾房，原告应找当时的租赁者与我联系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：被告李庆梅与案外人殷珍锁系夫妻关系，殷珍锁于2020年2月11日因病逝世。原告雷观灯系太原市小店区亲凤苑小区**楼****房屋的所有人。2016年9月经太原市小店区平阳路街道办事处亲贤社区居民委员会人员介绍，2016年9月9日，原告雷观灯为出租方（甲方）与殷珍锁为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，主要内容为：甲方将自有房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年9月9日起至2017年止12个月，先付后用，房屋年租金为3万元。合同期满后，如甲方继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。如乙方第二年需继续租用甲方房屋，乙方必须提前两个月缴纳第二年房租；……。乙方必须遵守当地市场域内的各项规章制度，按时缴纳水电费。……等其他权利义务内容。庭审中，被告李庆梅陈述，该房屋租赁合同中“殷珍锁”签字系其代签。原告陈述，涉案房屋的租金由亲贤社区工作人员向其支付，被告未付租金。原告没有收到2019年9月10日起的租金。2020年1月1日，原告向被告李庆梅邮寄解除租赁合同通知，主要内容为：经亲贤社区居中介绍，您于2016年9月10日与本人雷观灯签订了房屋租赁合同，您承租本人所有位于亲凤苑15号楼1003号房屋，合同租赁期限为1年，至2017年9月10日到期，年租金为3万元。合同到期后，双方没有签订书面合同，口头约定续租，房租支付至2019年9月10日。因本人女儿结婚，急需用房，自2019年9月10日至今本人及配偶韩润生多次通知您尽快腾房，但您至今拒绝腾还所租赁房屋。现正式通知您如下：第一，双方租赁合同自2020年1月10日即解除，本通知送达之日至2020年1月10日期间为合理期间，请您在此期间尽快腾交房屋；第二，请您在2020年1月10日之前付清2019年9月10日至2020年1月10日期间的房屋租赁费合计10000元。以上事实，请您知悉，本人保留追究您法律责任的权利。雷观灯，2019年12月31日。”2020年1月2日，被告李庆梅签收。另查明，2019年12月20日，亲贤社区出具证明，证明2016年9月本社区居民李庆梅租赁本社区雷观灯位于太原市店区亲凤苑小区15号楼1单元1003号房屋，一直租赁占用至今。2019年12月30日，山西千禧亲凤物业管理公司出具证明，主要内容为：亲凤苑小区15号楼1单元1003号房屋欠付采暖费、物业费明细如下：1、采暖费：2016年1813元，2017年至2019年每年1741元，合计7035元。2、物业费：2017年至2019年每年1566元，合计4698元。以上两项共欠11733元，特此证明。山西千禧亲凤物业管理公司加盖印章，山西千禧亲凤物业管理公司经理李志卿手写，以上所欠费用，情况属实，李志卿，2020.1.8。本院确认上述事实的证据有，安置房买卖合同、收款收据、房屋租赁合同、证明、解除租赁合同通知、中速快递邮单查询结果及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，本案争议的焦点是原、被告之间是否存在房屋租赁关系，被告李庆梅是否应当向原告腾退交付涉案房屋，并支付未付租金及其他应付费用。虽然被告李庆梅提供的租赁合同中与原告签订房屋租赁合同的主体系案外人殷珍锁，但被告李庆梅与案外人殷珍锁系夫妻关系，被告李庆梅认可合同中“殷珍锁”签字系其代签，根据太原市小店区平阳路街道办事处亲贤社区居民委员会出具的证明，可以证明涉案房屋自2016年9月9日至今一直由被告李庆梅与案外人殷珍锁夫妻家庭生活居住使用，且殷珍锁已于2020年2月11日去世，故被告李庆梅主体适格。虽然被告李庆梅抗辩涉案房屋不是向原告租赁，但原告系涉案房屋的所有人，又是被告提供的房屋租赁合同中的出租方，故原告主体适格，对被告的抗辩意见，理由不足，本院不予采纳。上述事实可以证明，被告提供的房屋租赁合同，是原告与被告李庆梅真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以采信。虽然租赁合同中约定的租赁期间为一年，即2016年9月9日至2017年9月9日，但租期届满后，被告继续使用涉案房屋，原告也未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告与被告之间构成不定期租赁合同法律关系。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告已于2020年1月1日向被告邮寄解除租赁合同的通知，要求被告于2020年1月10日前腾房，被告于2020年1月2日签收，可以证明原告在行使任意解除权时，已给付被告合理期间，故双方签订的房屋租赁合同已于2020年1月10日解除。双方在租赁合同中约定的租金支付标准为年租金30000元，即月租金2500元，因原告认可涉案房屋租金一直由太原市小店区平阳路街道办事处亲贤社区居民委员会支付至2019年9月9日，故对原告主张被告支付涉案房屋2019年9月10日至2020年1月10日四个月租金2500元/月×4个月=10000元的诉讼请求，理由和证据充足，本院予以支持。合同解除后，被告应当向原告腾退返还涉案房屋，故对原告主张被告李庆梅立即向其腾交位于太原市小店区亲凤苑小区15号楼1单元1003号房屋的诉讼请求，理由和证据充足，本院予以支持。被告至今占用涉案房屋拒不腾退返还的行为，给原告造成损失，应当向原告支付房屋占有使用费。故对原告主张被告支付涉案房屋自2020年1月11日起至实际腾空交付之日止按月租金2500元计算的逾期腾房占有使用费的诉讼请求，理由和证据充足，本院予以支持。山西千禧亲凤物业管理公司出具的证明，可以证明被告租赁占用涉案房屋期间欠付采暖费7035元、物业费4698元，共计11733元的事实，且被告对此无异议，本院予以认可，而被告作为涉案房屋的实际承租人、占有使用人，应当予以承担，且被告在庭审中表明愿意承担，故对原告的该项诉讼请求，理由和证据充足，本院予以支持。对被告与亲贤社区的拆迁纠纷，属于另一法律关系，不是本案审理的范围，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告雷观灯与被告李庆梅签订的房屋租赁合同。二、被告李庆梅于本判决生效之日起十日内向原告雷观灯支付租赁位于太原市小店区亲凤苑小区15号楼1单元1003号房屋2019年9月10日至2020年1月10日期间的租金10000元。三、被告李庆梅于本判决生效之日起十日内腾空位于太原市小店区亲凤苑小区15号楼1单元1003号的房屋，交付给原告雷观灯，并向原告雷观灯支付该房屋自2020年1月11日起至实际腾空交付之日止按月租金2500元计算的房屋占有使用费。四、被告李庆梅于本判决生效之日起十日内支付原告雷观灯欠付的采暖费7035元、物业费4698元，以上共计11733元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取221元（原告已预交7048元），退还原告雷观灯6827元，由被告李庆梅负担221元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭 峰 二〇二〇年五月十九日书记员 宁晓丽