广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0681民初295号 原告：黎遂芬，女，1975年10月25日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：刘建军，广西盛君律师事务所律师。 被告：冯有权，男，1969年2月24日出生，汉族，住广西东兴市。 被告：叶云，女，1970年8月8日出生，汉族，住广西东兴市。 两被告共同委托诉讼代理人：梁永余，广西北仑律师事务所律师。 第三人：王业军，男，1974年10月20日出生，瑶族，住广西东兴市。 原告黎遂芬诉被告冯有权、叶云及第三人王业军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案经过开庭审理，依法确定的案由为房屋买卖合同纠纷。原告黎遂芬的委托诉讼代理人刘建军，被告冯有权、叶云的委托诉讼代理人梁永余，第三人王业军，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎遂芬向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告冯有权、叶云及第三人王业军签订的购买广西东兴市产的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款200000元并支付利息（利息计算：以200000元为本金，按年利息6%，从2015年12月3日起计至实际返还之日止）；3、被告赔偿原告损失100000元。事实与理由:2015年12月3日，原告与被告的委托代理人即本案第三人签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于东兴市产，总价200000元。签订合同时，第三人向原告出示了东兴市公证处出具的公证委托书，原告向第三人付清了购房款200000元，第三人向原告出具收据。根据合同约定，被告和第三人应在2018年12月3日前为原告办理所购房屋的产权登记和过户手续，但原告发现被告又将案涉房屋出卖给他人，并办理了过户手续。被告的欺诈行为，严重侵犯了原告的合法权益。 被告冯有权、叶云辩称，1、本案原告黎遂芬与被告不存在商品房销售合同关系；2、买卖合同无效，且原告未支付购房款，原告与第三人王业军签订的房屋买卖合同是其双方有其他的经济关系，企图以签订买卖合同的方式掩盖不法目的，依法案涉的房屋买卖合同应属无效；3、案涉房屋未交付，原告没有按合同第十一条的约定，与被告签署房屋交接单，被告对原告与第三人的交接手续不予确认；4、原告主张购房款利息因其没有实际支付购房款，并且也没有合同约定，原告主张被告按月利率6%支付利息损失，没有法律依据；5、原告主张赔偿损失100000元，没有提供有效的证据予以证实。综上，原告的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。 第三人王业军述称，案涉《商品房买卖合同》是其与原告黎遂芬签订的，并收取了购房款，且已交付房屋给原告，后原告转租给第三人做酒店使用。 本院经审理认定事实如下，2015年4月10日，被告冯有权、叶云经公证委托第三人王业军出售两人共有的包括案涉房屋在内的位于东兴市地块）房屋的第十二层至十六层共五层约122套房产。经公证的《委托书》约定的委托事项包括：1、代理被告办理该栋房地产的产权证书并领取，提交相关材料，签署有关文件；2、与买方签订买卖合同，代收房款；3、如买方以银行按揭方式购买上述房产，配合买方办理银行按揭相关手续；4、到房地产登记管理部门办理上述房地产的产权转移登记手续，并领取相关凭证；5、协助买方办理水电、数字电视、煤气、物业入户手续；6、代理被告办理与房屋转让及过户有关的一切事宜。《委托书》注明委托时间至办好以上委托事项为止，在委托期间，受委托人王业军代理被告签署的有关文件，被告均予以认可，王业军无权转委托。 2015年12月3日，原告黎遂芬与第三人王业军签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买的房屋为现房，房屋位于广西东兴市东盟大道北园Ｂ片区，房屋平面图以本合同附件一描红部分为准；房屋建筑面积50平方米，每平方米4000元，总价200000元，用途为酒店公寓；原告以现金一次性支付购房款，合同签订后5日内付清；房屋交付期限为合同签订后现房交付；出卖人应当在商品房交付使用后36个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人过错，不能按合同约定期限向主管部门报送办证资料，致使买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金等。合同还对其他事项进行了约定。上述合同，王业军作为委托代理人签字，并在“出卖人”一栏中代签“冯有权”。签订合同当日，王业军向原告出具收据，载明“今收到黎遂芬交来购买东兴市东盟大道1008号新都大厦13楼1303房房款200000元”。合同签订后，2016年1月2日，原告将上述所购房屋出租给东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司（以下简称“东兴我爱我家公司”），并与东兴我爱我家公司的法定代表人王业军即本案第三人签订了租赁合同，该租赁合同与本案有关的约定内容：租赁租金计付期为12年（即自2016年1月2日起至2028年1月2日），合同签订日，东兴我爱我家公司以购房款抵扣形式，已向黎遂芬支付第一年租金，合计12000元整。原告确认仅获得出租房屋从2016年1月2日起至2017年1月2日期间的租金12000元，此款抵减购房款。 另查明，本案房款的支付情况：原告黎遂芬与另一关联案件的购房者郑兴锋系夫妻关系，2015年9月2日，黎遂芬按照王业军指示将250000元购房款转入案外人陈王生的中国建设银行账户，其中的125000元为本案原告交付的部分购房款（余下125000元为郑兴锋的购房款），加上上述租赁合同约定的第一年租金抵减购房款12000元，余下63000元购房款原告以现金支付。第三人王业军对上述支付情况当庭予以确认。案涉房屋现状：第三人当庭确认《商品房买卖合同》中约定的原告所购房屋由被告出卖给了案外人，合同实际上不能继续履行，无法就该房屋为原告办理过户手续。 以上事实有《委托书》、《公证书》、《商品房买卖合同》、收据、租赁合同及当事人庭审陈述为证，足以证明。 本院认为，本案争议焦点一：黎遂芬与冯有权、叶云间是否形成了房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，王业军接受冯有权、叶云委托出售案涉房屋，王业军与黎遂芬签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合同有效。该合同对冯有权、叶云有拘束力，黎遂芬与冯有权、叶云形成了房屋买卖合同关系。冯有权、叶云辩称黎遂芬与王业军存在串通损害其利益的意见，因未能提交证据予以证明，本院不予采纳。 争议焦点二：黎遂芬是否履行了向冯有权、叶云交付购房款义务。经过公证的《委托书》中已明确约定第三人王业军作为代理人有代收房款的权限，再结合本案收据及王业军庭审确认，本院依法确认案涉购房款已由王业军代收，黎遂芬已支付购房款200000元。 争议焦点三：案涉《商品房买卖合同》是否已达到解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）。;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的；。”黎遂芬已与冯有权、叶云之间成立了房屋买卖合同关系,并支付了购房款200000元，现案涉房屋已被冯有权、叶云另售他人，冯有权、叶云的行为构成根本违约，致使合同目的不能实现，黎遂芬作为守约方要求解除合同，依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”冯有权、叶云的违约行为导致合同解除，黎遂芬诉请冯有权、叶云返还购房款200000元，依法有据，本院予以支持。黎遂芬诉请的利息损失：黎遂芬已实际获得案涉房屋从2016年1月2日起至2017年1月2日期间的房屋租金12000元，该款项已用来抵减购房款。黎遂芬在上述期间已获租金收益，因此，黎遂芬诉请的购房款被占用期间的利息损失，本院依法确定的计算方式为：以200000元为基数，按年利率6%，从2017年1月3日起计付至冯有权、叶云实际返还购房款之日止。 争议焦点四：冯有权、叶云是否应向黎遂芬赔偿差价损失100000元。案涉的《商品房买卖合同》中，约定的购房款单价为每平方米4000元，已与目前的本地房价接近；且黎遂芬对其主张的本地房价已涨到5000元至6000元，冯有权、叶云需要赔偿差价100000元的意见，不能提供证据证明，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 解除原告黎遂芬与第三人王业军于2015年12月3日签订的《商品房买卖合同》； 被告冯有权、叶云于本判决生效之日起十日内向原告黎遂芬返还购房款200000元并支付利息（利息计算：以200000元为基数，按年利率6%，从2017年1月3日起计算至债务清偿之日止）； 三、驳回原告黎遂芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费5800元，减半收取2900元（原告已预交），由原告黎遂芬负担967元,被告冯有权、叶云负担1933元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5800元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。 审判员 陆 淑 芸 二〇二〇年五月二十一日 书记员 叶杨晓娜