湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初3625号原告：安辉，女，1965年4月15日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：奉中华，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，上海市海华永泰（长沙）律师事务所实习律师。被告：湖南万坤图房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段**红星大厦（国际星城）****。法定代表人：王旭，董事长。委托诉讼代理人：徐煌，男，1988年12月4日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系该公司员工。委托诉讼代理人：张玉，男，1985年5月5日出生，土家族，住湖南省桑植县，系该公司员工。原告安辉（以下简称原告）与被告湖南万坤图房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人奉中华、张静到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人徐煌、张玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金18286元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金18286元，并增加诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理土地使用权证违约金5948元；2、判令被告向原告支付逾期办理初始登记的违约金28898元。事实与理由：2014年12月，被告与原告签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于长沙市雨花区房屋一套，合同对房号、总价款、交房时间、办证时间及违约责任等均进行了约定。原告已履行支付购房款、缴纳契税、物业维修基金、交齐办证相关资料及费用等全部义务，而被告在合同备案即预告登记、栋产权初始登记（栋产权证）、不动产权登记等三个登记时间节点上均逾期登记违约。根据合同约定，如因出卖人责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。故，被告应当根据合同约定，按照逾期天数、原告已付房款和上述违约金标准，承担备案预告登记违约责任、栋产权初始登记违约责任和不动产登记违约责任（具体详见原告诉讼统计表格）。原告据此提起诉讼，请求支持原告的全部诉请。被告辩称：涉案房屋从合同备案至出证是一个整体，房屋的初始登记及产权证的办理在合同约定的办理大项之内，不能重复计算违约金，长沙法院针对此类案件有类似判决。即使计算违约金，被告逾期办理房产证是因为出现了很多被告不能预见的客观因素的影响，这些案件涉及的项目是受到了城铁建设的影响，城铁具有沟通长株潭的公共利益，是因为公共建设造成了项目的延缓，当出现市政工程造成被告无法按时履行责任的时候，被告没有逃避责任，也积极与业主沟通，通过被告提供的会议资料等体现了被告积极办证的事实。另，在年初因疫情发生，没有办法通知业主过来办理，所以就导致办证逾期。经审理查明：2014年12月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的位于长沙市雨花区房屋，该房屋建筑面积53.23平方米，总房价336985元，约定交房时间为2016年6月28日前；自合同生效之日起60日内，买卖双方应当向长沙市住房和城乡建设委员会办理合同备案和申请预告登记；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证；如因出卖人责任未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，被告按约支付了房款，被告于2016年6月20日登报公告称，涉案房屋定于2016年6月28日至9月30日办理正式交房手续，并公告了交付地点及咨询电话。另查明，被告于2020年1月20日向涉案项目业主发布《关于万坤图财富广场不动产证发放的时间节点情况说明》，载明因长沙市2016年9月出台不动产权证书统一登记制度，取消房屋所有权证及土地使用权证，相关政府部门进行不动产登记系统调试、人员上岗培训等工作，导致被告办证业务延后。2020年3月16日，被告向涉案项目业主发布《通知》一份，载明涉案项目房产证已于2019年年底全部办理完毕，因疫情影响没有及时通知业主领取，现疫情已缓解，特通知各位业主分批次领证，第一批为一次性付款业主，第二批为按揭付款业主，并公布了预约电话。在本案审理过程中，被告提交的办证时间表格载明涉案房屋初始登记日（即栋证登记日期）为2020年1月15日，不动产权证登记日期为2020年2月25日，原告对此未提供反证。被告还陈述称，根据被告上传至网签系统资料显示，被告未逾期备案。上述事实，有原、被告的身份资料、《长沙市商品房买卖合同》、购房发票、税收缴款书、《收据》、被告发布的《万坤图财富广场交房公告》、《通知》以及原、被告双方的陈述等证据佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据查明事实，涉案房屋栋证登记时间为2020年1月15日，不动产权证登记时间为2020年2月25日，此期间未超过365日，被告对此未违反合同约定。但根据合同约定，涉案房屋约定交房时间为2016年6月28日，被告应当于2017年6月28日前办理完毕栋证登记，故被告办理栋证时间存在迟延，构成违约，应当承担相应的违约责任。双方合同约定违约金标准为已付房款日万分之一，本院认为违约责任的认定应结合违约行为的性质、对守约方造成的损失进行综合认定。本案中，被告逾期办证事实成立，但涉案房屋被告已经在合同约定时间内发布交房公告，且此后业主已经收房，被告的逾期办证行为不影响原告对涉案房屋使用，原告亦未举证证明被告逾期办证行为对其造成的具体损失，故结合本案具体情况，本院对违约金标准酌情调整为按照日万分之零点三计算，结合被告初始登记（即栋证办理日期）逾期天数计算为9412元（336985元×0.00003×931天）。原告另行主张合同逾期办理房产证、土地使用权证的违约金，本院认为依据不足，依法不予支持。被告辩称涉案工程系因城铁建设导致迟延，本院认为该项意见不构成免除被告违约责任的合法理由，本院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告湖南万坤图房地产开发有限公司于本判决生效后7日内支付原告安辉违约金9412元；二、驳回原告安辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序收取129元，由被告湖南万坤图房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张松杰二〇二〇年五月二十八日书记员  顿 梁附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。