北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初26859号原告：孙洁，女，1973年2月27日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：化梦杰，北京市首信律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜明（孙洁之夫），住北京市海淀区。被告：孙基安，男，1964年3月17日出生，住北京市海淀区。被告：赵进霞，女，1965年4月26日出生，住北京市海淀区。上述两被告之委托诉讼代理人：郝冠群，北京市汉卓律师事务所律师。上述两被告之委托诉讼代理人：李柯，北京市汉卓律师事务所律师。原告孙洁与被告孙基安、赵进霞合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙洁的委托诉讼代理人化梦杰、姜明，被告孙基安、赵进霞的委托诉讼代理人郝冠群、李柯及被告赵进霞，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙洁向本院提出诉讼请求：1、请求判令孙基安将位于北京市海淀区阜成路x号x号楼x层x室的房屋（以下简称x房屋）过户到我名下；2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：孙基安与我为兄妹关系，现我所居住的x房屋为我于2005年3月购买，当时是用孙基安的名义买下，产权人写的是孙基安，现我要求将该房屋产权过户到我名下。故诉至法院。孙基安、赵进霞辩称，不同意对方诉讼请求。x房屋由我们所有，是我们的夫妻共同财产。该房屋由我方与房产公司签订购房合同，我方与孙洁之间不存在借名买房的关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。孙基安及孙洁系兄妹关系。2005年1月19日，孙基安与北京世纪景源房地产开发有限公司（以下简称世纪景源公司）就购买x房屋签订商品房买卖合同及相关附件，约定购房款为1347756元，首付款为407756元，贷款94万元。两被告持有该份合同原件。2005年1月28日，孙基安及其配偶赵进霞与北京银行股份有限公司万寿路支行、世纪景源公司签订个人购房按揭贷款借款合同，约定贷款94万元购买x房屋。孙洁持有该份合同原件。孙洁称其以孙基安名义购买x房屋，其为实际购房人。对于购房过程、款项支付、居住情况等，双方作出如下陈述：孙洁称，当初买房是要开公司用，后来看到x房屋适合办公可以注册公司，但因孙洁工作不稳定，审批贷款很麻烦，所以找到孙基安，以孙基安的名义买房，其和孙基安一起去办理过几次手续，签订房屋买卖合同的时候其不在场，所以合同由孙基安保存，贷款的时候需要提供孙基安名下当时已有的房屋信息，该房屋是孙基安和赵进霞两个人的，所以贷款合同也是两个人签字，孙洁称其记不清贷款合同是何时给她的。孙洁称，交首付款的时候因为手里没有那么多现金，其就用了支票和一部分现金由孙基安办理，都是以其配偶姜明的北京世纪同创商贸有限公司（以下简称世纪同创公司）名义汇款的，之后是姜明公司的员工不定期向孙基安的账号中转账还贷，后来姜明通过网上转账的方式给孙基安转账还贷，2018年10月底之后，因为孙基安把剩余贷款都还完了，孙基安将账户注销就无法转账了，所以就没有再还贷款。孙洁称，其还为x房屋支付了物业费、电费等费用，孙基安虽为该房屋交纳了2018年的物业费，但是抱有目的才交的。孙洁称，2005年x房屋交付后其就搬进去了，经营世纪同创公司，现在是经营北京中天明昊财务顾问有限公司，并注册在x房屋，使用过程中产生的各项费用都是其在负担。孙洁称，孙基安在贷款批下来之后签署声明书，该声明书起草后由孙基安看过确认后签字。孙洁就其主张提交声明书、银行对账单、票据、入住交费明细表、入住缴纳费用一览表、工商登记信息、物业水电燃气费用票据等证据佐证。孙基安称其是做建设工程项目的，孙洁配偶姜明从2001年开始负责给孙基安做股东的北京世纪助友商贸有限责任公司（以下简称世纪助友公司）记账，办理各种事务，所以世纪助友公司的各种公章文件等都在姜明手中保管，世纪助友公司要买x房屋，在买房之前，孙基安将世纪助友公司的50万元支票给了姜明，孙基安看好房屋之后打电话给姜明让其交房款，当时付款的时候没有注意到付款公司实际上是姜明的公司，直到出现纠纷才发现姜明用其自己公司的名义支付了首付款，之后世纪助友公司想把房屋出租，以租养贷，姜明表示要承租该房屋用作其公司的经营。孙基安称，2012年，世纪助友公司的股东李某向孙基安主张x房屋增值部分，孙基安就每月转给李某1万元，直到2015年，孙基安当时认为x房屋一直是姜明在用，所以孙基安和姜明协商由姜明继续向李某支付房屋增值部分，支付到总额100万元的时候就把这个房屋给姜明，姜明起草了这个声明书让孙基安签字，将时间倒签到2005年，而姜明只支付了8万元就不再支付了。孙基安称，除了声明书之外没有其他的委托手续可以印证孙洁的主张，产权证是2016年办下来的，这么多年孙洁也没有要求过户，实际上声明书就是仓促之下的产物，是对方起草的，即便声明书是真实的也缺少了赵进霞的签字，所以声明书是无效的。赵进霞称用世纪助友公司的钱支付首付款40万余元买了x房屋，给了姜明50万元的支票，房屋买卖和贷款的所有手续都是赵进霞和孙基安办理的，因为两被告所有的工程款都在姜明处，所以月供也是姜明用两被告的钱打进孙基安的账户中还贷。后来因为有个项目赔钱需要卖房，赵进霞说要卖x房屋，姜明说有个声明书，赵进霞因为此次诉讼才知道姜明手里有声明书，赵进霞称以为是亲戚关系所以姜明一直用x房屋，孙基安没有和其说过要把房屋给姜明夫妇，其问孙基安时，孙基安说姜明给到100万元就把这个房屋给姜明，但是姜明只给了8万元，赵进霞称当时就和孙基安说不同意。两被告称，2005年1月买房，让姜明转租，但是租不出去，后来就由姜明自己用，其也没有收取租金，两被告公司的账和工商管理都是姜明和沙某负责，物业燃气等房屋使用过程中产生的费用都是两被告公司支出的，即便是姜明公司支付的，也是用两被告公司的钱支付的，即使姜明给孙基安转钱也是用孙基安的钱转给孙基安用于还贷。两被告称，2016年时想用x房屋办理贷款，就将x房屋的相关材料放在该房屋中，所以有些文件原件在孙洁处。2018年10月底，其将贷款一次性结清了，2016年的房产证在银行，后来其从银行处把该房产证拿出来，之后，其想和孙洁商量用其公司的名义办理贷款，但是孙洁没有同意，其把2016年的房产证落在孙洁处了，被孙洁拿走了，后来姜明不还房本，所以就补办了一个新的。两被告就其主张提交微信、合同、银行流水等证据佐证。对于双方之间的经济往来，孙洁称，不存在孙基安所述姜明负责管理孙基安工程款的情况，姜明的公司和孙基安的公司没有合作的关系，也没有替孙基安管理过工程款。之后，孙洁又称，姜明帮助孙基安领取过工程款，当时就是孙基安需要找个有时间且信任的人，就找了姜明，姜明就负责把支票领取之后再按照孙基安给姜明的分配方案分配给其他公司，在支票额度过大的情况下，姜明帮忙把支票换成小额的支票再分给其他供应商，姜明没有收取过佣金，但是有时候孙基安会给姜明公司一些工程照明的项目，姜明不替孙基安管账，就是有时候代为领取工程款，也没有用孙基安的钱支付房款。对于向李某转账支付8万元一事，孙洁称，因当时孙基安手里没有钱，就向其借钱，其借给他8万元，后来其也没钱了，就没有再借钱给孙基安，虽然转账附言中写明房贷，但是孙基安还李某的房屋贷款，和x房屋无关，转账的金额与每月还贷金额对不上，转账是1万元，每月还贷是6700元，关于这8万元曾另诉过，后来撤诉了。声明书写明：声明内容：关于x房屋是我妹妹孙洁的财产；声明原因：我妹妹孙洁于2005年3月购买x房屋，无法全额付清房款，需办理银行按揭购房贷款，由于我妹妹孙洁不符合按揭购房贷款的条件，经与我们夫妻协商同意，孙洁委托我孙基安办理按揭购房贷款，我与北京银行签订了购房贷款按揭合同，并办理房屋产权证及房屋其他相关权证，孙洁按月归还房屋贷款；特此声明：关于购买x房屋及以后归还购房贷款与我无关。在落款的声明人处有孙基安签字，落款时间为2005年3月20日。孙基安认可落款处为其签字，但称签署时间并非2005年，而是2015年底签署，属于倒签，x房屋属于其与赵进霞的夫妻共同财产，但其中并无赵进霞签字，声明书是无效的，双方之间不存在借名买房行为。赵进霞对此表示不知情。孙洁称声明书真实有效，不存在倒签的情况。孙洁及其配偶称其是北京户口，名下无房，有购房资格。x房屋产权现登记在孙基安名下。诉讼期间，孙洁向本院申请财产保全，并提供保函作为担保，本院依法作出民事裁定书，对孙基安名下x房屋进行查封。本院认为，本案争议焦点在于孙洁与孙基安之间是否存在借名买房的法律关系，认定双方是否存在借名买房的法律关系应从合同约定、房屋的出资、房屋的占有使用、房屋相关材料的持有以及对于借名购房有无合理解释等方面进行审查。首先，孙基安与孙洁系兄妹关系，双方为亲属关系，存在一定的信任基础，在这种情况下，对于孙洁所述借孙基安之名购房，房屋登记于孙基安名下的主张，应进一步探究是否存在借名买房的事实。其次，孙基安曾为孙洁书写声明书，其中明确写明，x房屋是孙洁的财产，孙洁于2005年3月购买x房屋，无法全额付清房款，需办理银行按揭购房贷款，由于孙洁不符合按揭购房贷款的条件，经与孙基安夫妻协商同意，孙洁委托孙基安办理按揭购房贷款，签订购房贷款按揭合同，并办理房屋产权证及房屋其他相关权证，孙洁按月归还房屋贷款，关于购买x房屋及以后归还购房贷款均与孙基安无关，孙基安在落款处签字并写明时间为2005年3月20日。孙基安称该声明书为倒签，但并未就此提交证据证明，本院对此不予采信。根据声明书内容可知，孙洁系借孙基安之名购买x房屋，孙基安经与其配偶商量同意孙洁借其名购房，并为孙洁办理按揭贷款手续及房屋产权证，由孙洁按月偿还贷款。本院认为，声明书系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约定内容履行，该声明书应系双方对于借名买房法律关系的约定，本院对此予以确认。再次，对于孙基安所称声明书中并无其配偶赵进霞的签名，且赵进霞也明确表示不知情一节，本院认为，声明书中明确写明孙洁与其夫妻协商同意借名买房，且根据声明书中关于办理按揭贷款手续的约定，以及孙基安、赵进霞共同签署按揭贷款借款合同的行为，本院有理由相信赵进霞对于孙洁借名买房一事知情并同意。最后，根据孙洁提交的证据可知，其确持有x房屋的部分购房材料，并存在实际使用x房屋，并由其或相关公司支付房屋首付款，并向孙基安账户转账偿还房屋贷款，并为x房屋支付物业水电燃气费用的事实。虽然两被告提出孙洁持有相关房屋材料，是其将部分房屋材料放在x房屋中，但并未就此主张提交证据证明，本院对此无法采信；两被告提出双方存在管理工程款及账目的经济往来，孙洁支付的款项均为孙基安公司的工程款，但即使双方存在经济往来，但因钱款并非特定物，亦无法证明孙洁支付的款项来源于孙基安公司的工程款，故对两被告该项主张，本院无法采信；两被告提出的孙洁一方向李某转账支付8万元一事，孙洁称系双方存在借款关系，并就此产生纠纷，但该情况亦无法推翻双方之间借名买房事实。综上所述，本院认为，孙洁与孙基安存在借名买房的约定，双方并按此进行履行，孙洁实际占有使用房屋，并为该房屋支付房款及相关费用，虽然赵进霞并未在声明书中签字，且两被告已为x房屋结清了后续贷款，并办理了新的房产证，但根据本案的实际情况，上述事实并不影响借名买房法律关系的成立及有效性，孙洁具备购房资格，孙基安应将x房屋产权过户至孙洁名下。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：孙基安于本判决生效后20日内将位于北京市海淀区阜成路115号1号楼3层311室的房屋产权过户至孙洁名下。保全费5000元，由孙基安负担，于本判决生效后7日内交纳。案件受理费16930元（孙洁已预交8430元），由孙基安负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  聂 冉人民陪审员  张利华人民陪审员  史金凤二〇二〇年五月二十九日书 记 员  吴 思