新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵0901民初100号 原告：新疆生产建设兵团第九师职业技术学校。统一社会信用代码：12990900776061863E。住所地：新疆额敏县朝阳区。 法定代表人：刘新敏，该校校长。 委托诉讼代理人：张忠，新疆西陲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨新，男，新疆生产建设兵团第九师职业技术学校总务科副科长。 被告：乌鲁木齐美美味道餐饮管理有限公司。统一社会信用代码：91650105068827901Q。住所地：新疆乌鲁木齐市水磨沟区温泉东路929号。 法定代表人：马媛，该公司经理。 委托诉讼代理人：杜平，新疆力和力律师事务所律师。 原告新疆生产建设兵团第九师职业技术学校（以下简称第九师职业技术学校）与被告乌鲁木齐美美味道餐饮管理有限公司（以下简称美美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告第九师职业技术学校的委托诉讼代理人张忠、杨新，被告美美公司的委托诉讼代理人杜平到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还因租赁合同占有使用的租赁物及部分学校固定资产；2.判令被告承担自2019年8月18日至2020年3月31日租金170000元；3.本案诉讼费用3547元由被告承担。事实与理由：2014年3月12日，原、被告签订一份《第九师职业技术学校宿舍楼、餐饮实训基地租赁合同》，合同约定原告将其所有的宿舍楼、餐饮实训基地租赁给被告使用，租期五年，（2014年3月18日至2019年5月18日），合同签订后，原告按照合同约定将租赁物及所附资产交付被告使用；2017年5月18日，因装修及消防池建设等原因，原、被告双方签订了一份补充合同，将原合同约定的租赁期延长三个月，即租期调整为2014年3月18日至2019年8月18日。租赁合同到期后，被告又实际占用租赁物至2020年3月31日，现被告拒不返还租赁物，其行为已构成违约，为维护合法权益，诉至法院。 被告美美公司辩称，其不认可原告主张的事实，理由如下：一、根据第九师办公室文件，涉案宿舍楼及餐饮实训基地已于2020年3月11日由第九师小白杨宾馆代管，故原告第九师职业技术学校不是本案适格主体；二、2019年11月原、被告双方通过招投标方式已形成了新的租赁关系，原告无权要求被告返还租赁物，同时要求继续履行双方的租赁合同；三、原告主张的170000元租金无计算标准，且双方对租金支付期限未作确定；四、根据自治区财政厅、工业和信息化厅的相关规定，因疫情影响，对承租国有资产类经营性房产或摊位的个体工商户，免除2020年上半年租金，故被告不应支付租金。五、原告主张的电费65383.09元无法确定是在被告承租期间产生，以及原告是否已代缴的情形，且收取电费的权利人应是第九师热电公司而非本案原告;六、因涉案租赁物未取得不动产权证，也未取得相关部门合法有效的规划、审批、建设、报建、消防验改等文件，故涉案租赁物属于违法建筑，原、被告签订的租赁合同及相应补充合同应认定为无效合同；综上不认可原告的诉请。 原告庭审提供以下证据证明自己的主张： 1、2014年3月12日原、被告签订的《第九师职业技术学校宿舍楼、餐饮实训基地租赁合同》（原件），证实双方之间的租赁关系； 2、2016年9月26日原、被告签订的《补充合同》（原件），证实租赁合同所附的资产设备（多媒体设备、食堂设备及座椅沙发等）由被告在租赁期内无偿使用，被告负有管理和维护义务的事实； 3、2017年5月18日原、被告双方签订的《修改补充合同》（原件），证实原租金由858000元调整为506000元，后期租金不递增，租期延续三个月至2019年8月18日止的事实； 4、使用学校资产明细表（原件），证实被告在租赁期间使用的资产设施的型号、数量、价格等事实； 5、电表度数照片及查表记录，证明被告欠65383.09元电费的事实。 6、2020年3月12日通知书（复印件），证明原告在合同届满前已书面通知被告解除合同并办理交接手续的事实； 7、2020年5月8日第九师财政局出具的资产说明（原件），证实涉案租赁物所有权归原告所有； 8、2014年6月10日原告向师领导的请示报批单（复印件、3页），中国人民共和国事业单位国有资产产权登记证以及第九师审计局农九师职业技术学校学生宿舍、食堂建设项目施工结算审计报告（复印件），上述证据证明涉案租赁物产权归原告所有； 9、第九师职业技术学校食堂后堂加工设备出库清单（复印件），证实租赁物所附的资产清单； 10、2020年5月6日第九师热电公司证明一份（原件），证明热电公司依据总电表向原告方收取电费，总表内含被告美美公司使用产生的电费，原告方再根据被告的分表向被告方收取相应的电费的事实； 11、出示结算票据六份（复印件）及2020年4月7日美美酒店用电说明、电量使用一览表（原件），证明被告自2015年至2019年交纳电费金额及尚欠原告65383.09元电费的事实； 12、出示租金票据及电子回单，证实被告历年交纳租金的事实以及2019年度租赁费为280720元的事实； 被告美美公司对证据1、2、3的真实性无异议，关联性不予认可，认为上述证据无法证明原告是本案适格主体，亦无法证明被告拖欠的租金金额，同时认为被告于2019年12月对争议项下的租赁物通过招投标形式中标成交后，与原告方形成新的租赁关系，是对原合同的延续；对证据4、5三性均不认可；对证据6三性不认可，认为被告对争议项下的租赁物中标成交后，双方已有续租的意愿；对证据7不认可，认为不动产权的权属不能以机关单位的资产说明来予以确认；对证据8、9不认可，认为是复印件，不符合证据的形式要件；对证据10三性均不认可，认为对该证明的真实性无法判断；对证据11被告已交纳电费的事实认可，对被告方尚欠65383.09元电费的事实不予认可，认为上述证据是原告方单方出具，没有被告签字确认，不能证明欠付电费的金额；对证据12无异议。 经质证，本院认为，因证据1、2、3系被告原法人唐国强与第九职业技术学校签订，且盖有被告美美公司公章，本庭对证据1、2、3予以确认；证据4系双方签订补充合同的附件清单，故本院予以确认；对证据5系被告方单方出具，没有其他证据相互印证，故本院不予确认；对证据6、8、9系复印件，不符合证据的形式要件，本院不予确认；对证据7、10师财政局、热电公司出具的证明，因系机关单位出具的证明并盖有公章，本庭予以确认；对证据8、9系复印件，不符合证据的形式要件，本院不予确认；对证据11系原告方自行出具，本院不予确认；对证据12被告无异议，本院予以确认。 被告美美公司出示以下证据证明其主张： 1、2020年3月11日第九师办公室通知，证明争议项下的租赁物已移交小白杨宾馆代管，原告主体不适格； 2、2019年12月4日中标确认通知书，证明被告于2019年12月通过招投标程序合法取得了本案争议项下租赁物的使用权，每年租金309800元，租期五年等事宜； 3、原告发布的招标文件，欲证明原、被告应继续履行租赁合同。 原告对被告美美公司出示的上述证据真实性无异议，但认为原告主体适格，被告在中标后30日内未与原告签订书面合同，故认为双方租赁关系未实际成立。 本院认为，针对证据1，师办公室通知是将争议项下的租赁物交由小白杨宾馆代管，而不是所有权的转移或变更，故原告主体适格；针对证据2、3，本院认为，依据《中华人民共和国招标投标法》第四十六条规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，故对被告出示的上述证据的真实性本院予以确认，对被告欲证明继续履行租赁合同的意见本院不予采纳。 经审理查明，2014年3月12日，第九师职业技术学校与美美公司原法人唐国强签订了《第九师职业技术学校宿舍楼、餐饮实训基地租赁合同》，合同约定租期五年（自2014年3月18日至2019年5月18日止），租金为858000元/年，合同约定租金自第三年起在858000元的基础上每年递增3%，被告在租赁期间自行缴纳国家和地方政府要求交纳的各项费用。2016年9月26日，双方签订一份《补充合同》，约定原告给被告提供的食堂设备、多媒体设备及座椅沙发等被告在使用期间保证设施设备的完好无损，在主合同租期届满，合同所附物品经双方清点后随租赁物一同交还原告。2017年5月18日，原、被告双方签订了《对及相关合同的修改补充合同》，合同中约定原租金由858000元调整为506000元，因市场因素等原因租金不递增，租赁期限调整为2014年3月18日至2019年8月18日等事宜。2019年8月15日，原告书面告知被告双方的租赁合同即将到期，要求被告做好终止合同准备工作，若被告有继续承租的意愿，需书面告知原告，若不续签合同，则在合同到期后10个工作日内与原告结清双方所欠的各项费用，同时做好资产的清查、盘点、登记、移交设备等交接工作。2019年12月，被告向原告交纳39000元电费。2020年3月11日，第九师办公室向原告方发出通知，内容为：经师决定，原告方宿舍楼及餐饮实训基地楼交由第九师小白杨代管；2020年3月12日，原告以书面形式通知被告不再与其签订租赁合同，同时通知被告尽快解决所欠租赁费的相关事宜，并于7日内交付租赁物。被告在庭审过程中依据2019年12月4日中标成交通知书提出反诉，本院认为，原告是依据双方签订的租赁合同主张权利，该租赁合同到期后已达到法定解除条件，而被告美美公司是基于2019年12月的中标通知书提出反诉请求，原合同解除后被告通过中标取得争议项下的租赁物的租赁权属于新合同，被告可另行提起诉讼主张权利，故对被告的反诉请求本院不予准许；庭审后原告自愿撤回对电费65383.09元的主张，本院予以准许。 上述事实，有双方提交的证据及当事人陈述在案佐证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告主体问题；二、原、被告签订的租赁合同及补充合同的效力问题；三、欠付租金的金额。针对焦点一：师办公室虽以书面通知的形式将争议项下的租赁物交由小白杨宾馆代管，但物的所有权未发生转移、变更，故本案原告主体适格；针对焦点二：本院认为，本案诉争的《第九师职业技术学校宿舍楼、餐饮实训基地租赁合同》、《补充合同》、《对及相关合同的修改补充合同》、有原、被告双方的签名及盖章，且在合同签订后，被告实际使用了涉案租赁物并按约自2014年3月支付租金至2019年8月，即实际履行了合同内容，足以证明上述合同是双方真实意思表示，且没有违反法律规定，故该合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，被告在合同期限届满前未在法定期限内依法主张变更或撤销原合同，在合同期限届满后拒不支付租金，又实际占有涉案房屋，故该合同仍具有法律约束力，不存在合同无效的情形，被告理应按照合同支付相应租金并在租赁期限届满后将房屋及附属资产返还原告，故对原告主张要求被告返还租赁物及附属资产并支付相应租赁费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；针对焦点三：本院认为，被告方对原告主张的上年度年租金280720元予以认可，原告主张225天（自2019年8月19日至2020年3月30日）租金170000元（280720÷365天×225天=173046元），计算方式符合法律规定，被告提出疫情期间的房租应予以减免的抗辩意见,原告同意对两个月的房租予以减免，是原告对相关权利的处分，减免后房租为126900元（280720元÷365天×165天=126900元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下： 一、被告乌鲁木齐美美味道餐饮管理有限公司于本判决生效之日向原告新疆生产建设兵团第九师职业技术学校返还租赁合同中租赁的第九师职业技术学校宿舍楼、餐饮实训基地及租赁合同所附的固定资产； 二、被告乌鲁木齐美美味道餐饮管理有限公司支付原告新疆生产建设兵团第九师职业技术学校租金126900元，于本判决生效之日一次性付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3547元，由被告乌鲁木齐美美味道餐饮管理有限公司负担（原告已交纳，被告给付上述款项时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第九师中级人民法院。 审判员 格 日 勒 二〇二〇年五月十一日 书记员 巴格达尔 1