广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11537号原告：喻东山，男，1964年10月20日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：黄京穗，林添财，均为广东恒生律师事务所律师。被告一：广州市海珠区凤阳街群星幼儿园，住所地广州市海珠区新港西路鹭江西街99号群星苑内105、109、111、113、115号商铺。法定代表人：刘静仪。委托代理人：钟健辉，广东尚道律师事务所律师。被告二：广州群星物业管理有限公司，住所地广州市海珠区新港西路鹭江西街99号。法定代表人：杜志强，职务总经理。委托代理人：梁树权、梁延烁，分别为广东知章律师事务所律师、实习律师。被告三：广东群星房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区新港西路鹭江西街103号。法定代表人：胡武谊，职务董事长。委托代理人：丘添美子，广东四端律师事务所律师。原告喻东山诉被告广州市海珠区凤阳街群星幼儿园、广州群星物业管理有限公司、广州群星房地产开发有限公司相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人黄京穗，林添财，被告一的委托代理人钟健辉、被告二的委托代理人梁树权、被告三的委托代理人丘添美子到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年10月9日，原告在广东省湛江市中级人民法院于淘宝网司法拍卖网络平台开展的“广州市海珠区新港西路鹭江西街111、113、115号车库”司法拍卖项目中，成功拍得被告二的该物业。2017年10月25日，湛江市中级人民法院作出(2013)湛中法执字第35号之五的执行裁定书，广州市海珠区新港西路鹭江西街111、113、115号车库（证号：穗房地证字第××号）的所有权归原告所有，原告已经办理过户并于2018年2月11日取得粤(2018)广州市不动产权第03203524号不动产权证，房屋建筑面积为969.32平方米。原告发现，涉案场地旁的公共通道原属于该小区业主共同所有的通道，但被告三作为原产权人，未经小区业主同意，擅自将原告物业旁的小区公共通道出租给被告一，将其用铁门封闭起来用作被告一学生的活动场所。被告一擅自封闭小区公共通道妨碍了小区业主通行，而该公共通道位于原告物业的东面、南面，并且被该公共通道完全包围，原告物业面向该通道有三道门，因公共通共通道被封堵完全无法通行。被告一擅自占有并封闭严重妨碍原告作为相邻权人的通行权，原告已经无法正常通行，并且该通道属于公共通道，不是被告一的自有物业，被告一无权占有使用并封闭通道。被告二作为该小区的物业管理公司，对小区具有管理义务，被告二每月都收取该场地的物业管理费，涉案公共通道一直由被告一无权占有并封闭，该公共通道属于公共区域，被告二作为物业管理公司应当对被告一的违法行为进行制止并要求立即整改，维护小区业主利益，但被被告二却从来没有要求过被告一进行整改、拆除封闭铁门、交还场地，并长期放任被告一占有，该该公共通道同时也是小区的重要安全消防通道。在原告作为业主取得场地所有权，并应当在2018年8月31日收回场地，被告二明知原告是该通道的主要使用人，然而作为小区的物业管理公司，怠于履行管理义务，没有将场地拆除并恢复可通行状态，妨碍原告及小区业主的正常通行权，并对小区消防安全造成隐患，被告二对此也具有过错。综上所述，被告一无权占有并封闭小区的公共通道用作活动场地，被告二作为物业管理公司怠于履行物业管理义务，被告三作为原产权人未经小区业主同意擅自将公共通道进行出租，故起诉请求判令：1.判令三被告立即共同拆除封堵原告位于广州市新港西路鹭江西街111、113、115号场地周边公共通道的铁门（即位于涉案物业周边通道东北角、西南角的两处铁门）及占用通道的幼儿游乐设施、天网、地胶，恢复通行。2.判令三被告拆迁原告物业东面通道紧贴原告物业外墙的九个储物格；3.判令三被告立即赔偿原告行使通行权所受损失（按照被告二所收的场地物业费每月12691元的标准，自2018年9月1日起计算至三被告拆除诉请设施并恢复通行之日止）。4.判决三被告承担本案的全部诉讼费。被告一辩称：不同意原告诉请，要求驳回原告全部诉请。在上世纪末为了小区建设和解决幼儿园的入学难问题，被告三邀请被告一的法人在涉案车库创办被告一，被告一多年承担小区的修建围墙等工作。被告一使用现有的公共通道设施，是通过消防检查没有安全隐患。原告的诉请位置不明，也没有证明该区域的权属与原告的关系。原告不是本案适格的当事人，被告无需赔偿。假如占用了公共通道，应由业主大会主张。原告物业与被告相关的位置并不是唯一的通道，原告物业的北面直接面向小区大门，是可以直接通行的，既然不是唯一的通道，被告一没有必要为原告提供开通相关通道的便利。被告二辩称：同意被告一的答辩意见。补充答辩意见：一、原告不适格，没有证明其对铁门、天网等设施有利害关系。二、由于原告不是适格主体，其无权要求主张赔偿损失。三、被告二与诉请也没有关系，本案与被告二无关。请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告三辩称：根据原告提供的证据可证明被告三仅出租了广州市海珠区新港西路鹭江西街109、111、113、115的物业给被告一，从未将小区公共通道出租给被告一使用。被告三作为开发商没有管理和使用的行为，作为前业主已将涉案车库交付过户给原告，已经完成自身义务，因此被告三并非适格被告。根据物权法72、73条，原告仅作为小区的其中一个业主，没有权利代替全部业主主张权利。依据物权法第87条，原告所起诉的部分并非是其必要通行的部分，其能通过其他部分进入到物业，假设该通道封锁也没有对原告产生影响，不会阻拦其通行。被告三不是通道管理人和使用人，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：广东省湛江市中级人民法院于2017年10月25日作出（2013）湛中法执字第35号之五执行裁定书载明，广东省湛江市中级人民法院于2017年10月8日在广东省湛江市中级人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台，对广东群星房地产开发有限公司位于广州市海珠区新港西路鹭江西街房产所有权【101房，102房，111、113、115号车库，117号车库】进行拍卖。买受人喻东山以8596200元的最高价竞得111、113、115号车库，并裁定广州市海珠区新港西路鹭江西街111、113、115号车库的所有权归买受人喻东山所有。该房产所有权自本裁定送达买受人喻东山时起转移。2018年2月11日，广州市国土资源和规划委员会核发海珠区新港西路鹭江西街111，113，115号车库的《不动产权证》，权利人喻东山，建筑面积969.32平方米，用途土地：/房屋：车库。2015年3月27日，被告三（甲方、出租方）与被告一（乙方、承租方）签订《协议书》，约定甲方同意将位于广州市新港西路鹭江西街109、111、113、115号，面积共约1075平方米，租赁给乙方作幼儿园之用，乙方租赁甲方物业只能用于幼儿园用途，不能用于它用。使用期限为三年，自本合同双方签字盖章之日始，至本合同规定的使用期限届满之日止，续签合同期即自2015年3月29日至2018年3月31日止。租赁期满，若该物业继续对外租赁，在同等条件下乙方有优先权等。2017年1月3日，被告二（甲方）与被告一（乙方）签订《群星苑幼儿园管理合同》，约定乙方所租场地位于群星苑一楼，收费标准：管理费由原来的9191元调整为每月12691元。合同有效期3年。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行及时、合理的维护、服务与管理；乙方按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益等。2017年11月1日，广东省湛江市中级人民法院发出《公告》，告知涉案车库拍卖情况，并责令占有使用上述物业的个人及单位在限期内搬迁完毕。2017年12月3日，原告（甲方）与被告一（乙方）签订《延期占用车库协议》载明：乙方与原合同出租方约定租金为人民币31070元/月，双方同意2017年11月7日至2017年11月30日延期使用费甲方按原合同标准人民币31070元/月收取延期房屋使用费。2017年12月1日至2017年12月31日延期房屋使用费按面积690.48平方米×价格（暂时）100元/月平方米，计人民币69048元。甲乙双方同意于2017年11月8日前由乙方一次性支付给甲方。原告、被告一确认上述协议已经履行完毕，被告一按照协议约定支付了占用费。2018年8月1日，广州市海珠区人民政府凤阳办事处出具海凤信【2018】66号《信访处理意见书》，主要内容为：喻东山：你于2018年6月19日反映群星幼儿园安全问题的相关信访事项，我街将有关情况回复如下：2018年7月30日上午，在凤阳召开协调会议。区教育局、凤阳、凤阳派出所、鹭江居委会、群星苑幼儿园、群星苑物业管理公司、群星苑业主代表及你参加了会议。经协调，与会单位和人员达成一致意见如下：1/2018年8月30日前群星幼儿园将场地移交予你。2、区教育局将群星幼儿园社会办学许可证等证件上属于你所有场地的地址迁出。关于要求与群星幼儿园补签2018年1月1日至2018年8月31日的《租赁合同》问题，建议你和群星幼儿园协商解决。2018年8月8日，广州市海珠区教育局作出海教信答复【2018】50号《海珠区教育局关于喻东山信访事项的处理意见》：主要内容为：喻东山先生，您好，您通过网上信访提出关于群星幼儿园的信访事项我局已收悉，现答复如下：经协调，幼儿园将于2018年8月31日交还相关场地，我局将根据幼儿园场地实际情况予以重新核定办园规模。在本案诉讼期间，本院于2020年3月24日组织原被告双方到现场勘查。原告提交一份房地产平面附图，并用红、黄、绿不同颜色予以标准。原被告确认涉案争议的通道属于小区公共部位，房地产平面附图中深绿色、黄色、及红色方格部位是原告喻东山的物业，其中深绿色部位原来是商铺，黄色部位原是幼儿园。物业周边浅绿色部位是小区公共通道。原告已于2017年12月底将商铺部位自行收回，里面有隔断墙，在2018年初原告将隔断墙拆除，商铺北面有5个门。本案原告诉请拆除的2个铁门分别位于涉案小区东北面和西南门，在平面图上用A、B标识，均是由被告一安装搭建。被告一在原告物业东面及南面通道铺设地胶，在原告物业南面通道拉设天网。被告一还在原告物业东面外墙搭建9个储物格，并在原告物业东面通道摆放了幼儿游乐设施。房地产平面附图中的黄色幼儿园区域东面原有1个门，南面原有2个门，但已被被告一封堵，现没有门口或通道可以进入原告物业中对应的幼儿园位置。喻东山物业西面相邻为新港西路鹭江西街105、109号房屋，由被告三出租给被告一，现仍由被告一实际使用。公共通道东面建筑由被告一向鹭江六社租赁作为教学楼和办公室使用。另，原告与被告一签订的《延期占用车库协议》到期后，被告一继续使用场地，经协调双方同意于2018年8月31日交还物业。后原被告双方因场地交还问题产生争议，原告向本院提起诉讼，要求被告一、被告三交还690.48平方米占有面积的房产并恢复原状，本院以（2019）粤0105民初11539号立案，该案尚在审理中。本院认为，原告通过拍卖方式竞得新港西路鹭江西街111,113，115号车库，并在2017年10月25日由广东省湛江市中级人民法院裁定上述车库归原告所有及该房产所有权自该裁定送达原告时起转移，故原告作为车库的所有权人，对车库享有占有、使用、收益及处分的权利。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。被告一搭建铁门，铺设天网、地胶，附带占用了小区公共通道作为幼儿活动场所，并在公共通道搭建储物格，摆放幼儿游乐设施，对此原被告均无异议，本院予以确认。从现场勘查情况来看，原告物业幼儿园区域四面均是墙壁，无法入内。被告一为便于自己使用场地在小区东北面和西南门的公共通道出口处搭建铁门、占用公共通道、铺设天网、地胶、搭建储物格、在公共通道摆放幼儿游乐设施的行为，已经大大超出了其对该公共通道的合理利用。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。综上，被告一在使用涉案场地期间占用公共通道的行为，影响了他人在公共通道自由通行的权利及原告对物业的正常使用，原告主张被告一拆除涉案两处铁门、天网、9个储物格及占用通道的游乐设施，恢复通行的请求应予支持。被告一在小区公共通道铺设的地胶并未影响原告及小区业主的正常通行，已有的地胶对他人也无妨害，故对原告要求被告一拆除地胶的诉讼请求，本院不予支持。至于原告主张赔偿行使通行权所受损失的请求，原告未能提交证据证明其因被告一的行为造成实际损失，故对该项诉请，本院不予支持。本案系被告一占用公共通道所致，原告要求被告二、被告三承担责任没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第八十三条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条的规定，判决如下：一、被告广州市海珠区凤阳街群星幼儿园在本判决生效之日起15日内，拆除其于广州市新港西路鹭江西街111、113、115号车库所在群星苑小区东北角、西南角安装的两处铁门；二、被告广州市海珠区凤阳街群星幼儿园在本判决生效之日起15日内，拆除广州市新港西路鹭江西街111、113、115号车库所在群星苑小区东面公共通道的9个储物格及幼儿游乐设施；三、被告广州市海珠区凤阳街群星幼儿园在本判决生效之日起15日内，拆除广州市新港西路鹭江西街111、113、115号车库所在群星苑小区南面公共通道的天网；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费2938元，由被告广州市海珠区凤阳街群星幼儿园负担100元，原告喻东山负担2838元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 曼人民陪审员  李霞飞人民陪审员  胡广萍二〇二〇年五月二十八日书 记 员  颜 姣吴晓菁