上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初29013号原告：林杰，男，1986年7月30日出生，汉族，住福建省福安市。委托诉讼代理人：王丹，上海江三角律师事务所律师。被告：艺誉(上海)实业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：王歆昱，董事长。原告林杰与被告艺誉(上海)实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林杰及其委托诉讼代理人王丹，被告艺誉(上海)实业发展有限公司(以下简称艺誉公司)的法定代表人王歆昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林杰向本院提出诉讼请求：请求确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年8月30日解除;被告立即返还上海市曲阳路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋);被告向原告支付逾期违约金，以19,791元为本金，按照每日0.2%标准，自2019年8月11日计算到实际支付之日止；被告按照每日286.83元的标准支付自2019年8月31日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；被告支付违约金13,194元;被告已支付的押金6,597归原告所有，不予返还;被告支付2019年11月9日至2019年12月24日的物业费3，011.70元。事实与理由：原告为系争房屋的产权人。2018年11月9日,原、被告双方就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，双方约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期自2018年11月10日起至2019年11月9日止，每月租金为6,597元,物业管理费为2,007.80元。付款方式为付三押一,被告应于每季度交租日前3天向原告支付下一季度租金,逾期支付的,每逾期一日,则被告需按应付未付租金每日0.2%的标准向原告支付逾期违约金,逾期支付超过15天的,自第16天起,原告有权要求被告立即搬离系争房屋,并解除合同,没收押金。同时,该合同还约定了解除合同的条件和违约责任。合同签订后,原告按约交付系争房屋，但被告自承租系争房屋起经常不能按约按时支付房租及物业管理费等费用，且自2019年8月起开始拖欠租金，原告通过短信、电话向被告催讨租金，被告均不予理睬。后原告向其寄送《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》，被告不但不予理睬,仍以各种理由拖欠租金及物业管理费等费用，被告的行为已经构成违约并严重侵害了原告的合法权益，故原告起诉法院要求判如所请。艺誉公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方租赁合同系2019年11月9日到期自然终止合同结束，所以不存在解除。被告8月给原告发过短信告知其合同到期后不再续租，并约定最后一期租金支付2个月的房租，最后一个月的租金用押金抵扣。迟延支付租金系因被告法定代表人亲人过世，原告也知情，并同意被告延期支付。现确实欠付一个月的租金，系因为原告未开具租金发票。被告于2019年11月1日已从系争房屋搬到了同址1907室，并在系争房屋门上贴了告知书已搬到同址1907室。搬离后，系争房屋内还有一些空的架子、几个纸箱、一些废纸和空的酒瓶，都是可要可不要的物品。系争房屋没有钥匙，使用的是电子密码锁，原告一直知道密码。被告已于2019年11月28日通知原告交接房屋，原告未进行交接。原告称于11月29日前来办理交接却未与被告当面确认房屋情况，有违常理。经审理认定事实如下，林杰为系争房屋产权人。2018年11月9日，林杰作为出租方(甲方)与艺誉公司作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积95.61平方米，用途为办公；甲方于2018年11月10日前向乙方交付该房屋，租赁期自2018年11月10日起至2019年11月9日止；每月租金为6,597元,物业管理费为2,007.80元，物业管理费由乙方直接支付给上海商务中心物业管理有限公司；付款方式为付三押一，乙方应于2018年11月10日前向甲方指定账户支付押金6,597元和三个月租金19,791元，总计26,388元；乙方应于每季度交租日前3天向甲方支付下一季度租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付未付租金每日0.2%的标准向甲方支付逾期违约金;逾期支付超过15天的，自第16天起,甲方有权要求乙方立即搬离该房屋，并解除合同，没收押金；甲方交付该房屋时,乙方应向甲方支付房屋租赁押金,押金为一个月的租金,即6,597元,甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证,租赁关系终止时,乙方支付的房屋租赁押金不能用于抵充租金和合同约定由乙方承担的费用,当乙方全额付清应由乙方承担的所有费用和履行完毕合同约定的所有义务后3天内,甲方将房屋租赁押金无息返还乙方;租赁期满,本合同终止时,甲方收回该房屋,乙方应在本合同租期届满的当日内返还该房屋,乙方如不能将租赁房屋及时归还甲方,逾期归还期间乙方应按每日每平方米建筑面积租金3元的标准向甲方支付逾期期间的租金,押金不能作为逾期期间的租金处理,且乙方必须赔偿甲方所有直接和间接损失;乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态,经甲方验收认可相互结清各自应承担的费用;乙方逾期不支付租金累计超过15天的,甲方可书面通知解除本合同，违反合同的一方,应按月租金的双倍向另一方支付违约金，给对方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。上述合同签订后，双方依约履行合同，艺誉公司支付押金6,597元。2019年5月14日，艺誉公司支付了2019年5月10日至2019年8月9日的租金。同年8月11日，林杰发微信给艺誉公司的法定代表人王歆昱向其催讨租金未果。同年8月29日，林杰向艺誉公司发函表示因艺誉公司拖欠租金已19天，现通知于2019年8月29日起解除双方签订的租赁合同，收回房屋，要求艺誉公司于9月3日前将其财物搬离系争房屋，逾期不清理，视作放弃财物所有权及处分权利，林杰有权将其作为废弃物处理，同时要求在通知之日起5日内缴清拖欠的租金及违约金。该函于同年8月30日签收。同年9月2日，艺誉公司向林杰转账支付6,597元。嗣后，林杰再次通过微信希望与王歆昱协商，王歆昱表示因林杰未开具租金发票，要求物业断电并在系争房屋上锁造成艺誉公司损失，双方协商未果。同年9月11日，王歆昱向林杰发函表示鉴于8月底林杰私自加装锁具其花费800元，当时确实欠付房租，但系由于林杰从未开具发票，另林杰号称艺誉公司欠付物业费和电费逼物业公司断电，造成了电脑内数据损失，花费23,000元予以恢复，要求林杰赔偿上述费用。同年9月12日，林杰再次通过微信和发函告知艺誉公司，双方租赁合同已于同年8月29日解除，同年9月2日艺誉公司支付的6,597元不认可为房租，要求艺誉公司搬离系争房屋，注销工商税务登记，并办理房屋交接事宜。2019年11月28日，王歆昱发微信给林杰表示，双方租赁合同早已到期，请林杰尽快来办理交接工作。次日，林杰自行前往系争房屋查看，系争房屋内留有置物架若干、纸箱若干、置物架上还有酒瓶等物品。林杰遂微信回复表示，艺誉公司未履行交房义务，所说与事实不符，由此造成的一切损失由艺誉公司承担。嗣后林杰起诉法院要求判如所请。审理中，2019年12月25日，林杰与艺誉公司交接了系争房屋，并向艺誉公司交付了2019年8月9日前的租金发票。林杰表示房屋使用费主张到2019年12月24日，艺誉公司于2019年9月2日支付的最后一笔费用6,597元用于结算租期内艺誉公司欠付的2019年8月10日至2019年8月30日的租金4,617元后剩余款项用于抵扣房屋使用费。林杰另表示，断电系因物业公司称艺誉公司欠付了4个月的物业费和电费，故物业公司采取断电措施，林杰因担心电子密码锁失效房屋内物品失窃，故进行了上锁，当天艺誉公司即打开了门锁，故艺誉公司并无损失。审理中，林杰支付了2019年11月的物业费2,007.80元。上述事实，有上海市房地产权证、上海市房屋租赁合同、解除房屋租赁合同及催收租金通知书、通知函、寄送函件凭证和签收记录、微信记录截屏、视频资料、录音资料、照片、付款凭证、发票及当事人的陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，双方均应依约履行。租期内，因艺誉公司欠付租金超过15日，按照双方租赁合同的约定，林杰有权解除合同。艺誉公司认为其不付租金系因林杰未开具发票和断电上锁之事，因合同未约定以开具发票为支付租金的条件，而断电上锁之事已发生在欠付租金之后，故均不构成拒付租金之理由，对上述意见不予采纳。林杰的解除通知于2019年8月30日到达艺誉公司，故双方租赁合同应于2019年8月30日解除，因艺誉公司违约导致合同解除，林杰按合同约定主张违约金，押金不予返还，本院依法予以支持。现系争房屋已由林杰收回，故关于房屋返还的诉讼请求已无处理之必要。合同已于2019年8月30日解除，租期内林杰主张艺誉公司逾期支付2019年8月10日至8月30日的租金4,617元,实际艺誉公司于2019年9月2日支付，林杰有权以4,617元为本金主张该期间的逾期付款违约金，林杰主张以本金19791计算逾期违约金缺乏依据。按照合同约定，艺誉公司需按应付未付租金每日0.2%的标准支付逾期付款违约金，艺誉公司不同意承担，该约定标准显然过高，本院结合林杰实际损失，酌情调整为20元。关于房屋使用费，合同解除后，艺誉公司未及时搬离系争房屋，直至同年11月28日才通知林杰办理房屋交接手续，该期间的房屋占用费和物业费，林杰主张艺誉公司按照合同约定的标准支付，于法有据，本院予以支持。林杰称租赁合同约定租期内的物业费艺誉公司已付清，故林杰主张艺誉公司占用房屋期间的物业费应自2019年11月10日起计算。林杰于2019年11月29日前往系争房屋查看时，系争房屋内虽尚有艺誉公司部分物品，但从照片可见大部分物品已经搬离，艺誉公司也已明确告知林杰可来办理房屋交接手续，林杰在通知函中也表示艺誉公司未搬离物品视为放弃，在此情况下，林杰未向艺誉公司直接确认房屋内物品情况，也未采取清空措施收回房屋，直至法院庭审后才与艺誉公司交接房屋，对损失扩大负有责任，故对于此后的房屋使用费和物业费，林杰要求艺誉公司承担，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认林杰与艺誉(上海)实业发展有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年8月30日解除二、艺誉(上海)实业发展有限公司应于本判决生效之日起10日内向林杰支付逾期付款违约金20元；三、艺誉(上海)实业发展有限公司应于本判决生效之日起10日内向林杰支付2019年8月31日至2019年11月28日的房屋使用费23,834.70元；四、艺誉(上海)实业发展有限公司应于本判决生效之日起10日内向林杰支付违约金13,194元；五、艺誉(上海)实业发展有限公司已支付的押金6,597归林杰所有，不予返还；六、艺誉(上海)实业发展有限公司应于本判决生效之日起10日内向林杰支付2019年11月10日至2019年11月28日的物业费1,271.61元；七、驳回林杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,350.79元，减半收取675.40元，由林杰负担180元，由艺誉(上海)实业发展有限公司负担495.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  赖维娜二〇二〇年五月十五日书记员  孙鼎铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务.第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。