广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1490号上诉人（原审原告）：吴创坚，男，汉族，住广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：程树林，广东禅信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟锋，广东禅信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：彭银锭，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人吴创坚与上诉人彭银锭房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初33430号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴创坚上诉请求：1.变更一审判决第一项为彭银锭向吴创坚支付房屋占用费76645.16元及利息（利息以76645.16元为本金，自2019年10月24日起按银行贷款利率市场报价利率计至彭银锭实际支付完毕为止）；2.维持一审判决第二项；3.本案一、二审诉讼费用由彭银锭承担。事实和理由：一、一审未查明彭银锭在双方房屋买卖合同解除之前占用案涉房屋无合法依据的事实。吴创坚、彭银锭于2016年1月23日所签《房地产买卖合同》对案涉房产交易事宜进行约定，并约定物业交付时间为卖方收齐楼款的当天。后因佛山市禅城区某村经济联合社（下称某村经联社）原因，案涉房屋至2018年4月均无法办理过户手续，则《房地产买卖合同》中约定的彭银锭应于2016年2月28日前向银行申请按揭贷款无法实现。后双方当事人以履行行为的方式同意延期交易，2016年4月16日彭银锭在未按约定取得银行贷款审批以及未完税的情况下，向吴创坚支付部分首期款8万元，吴创坚出具相应收据。2016年5月1日彭银锭以进行装修为由取走案涉房产钥匙，装修完毕后即入住案涉物业。2017年8月31日彭银锭提起（2017）粤0604民初11950号案，要求解除合同、返还购房款、支付违约金并赔偿损失，得到法院支持。以上事实可知，彭银锭一直未向吴创坚支付完毕房款，彭银锭在2017年9月9日合同解除前对案涉房屋不存在依约占有的事实，无证据显示吴创坚交付钥匙的行为即是履行物业交付，亦无证据证明双方当事人对物业交付的约定进行了变更，即彭银锭提起（2017）粤0604民初11950号案前吴创坚并无违约。二、一审判决以政府指导价作为吴创坚利益损失计算标准不能反映真实损失。2014年5月23日吴创坚将案涉房产出租予案外人陈金英、黄某云，租期为2014年5月23日至2016年5月22日，年租金2万元，月租金为1666.67元。2016年1月23日吴创坚与彭银锭约定案涉房产出售价为68万元，2017年11月27日案涉房屋经法院委托评估市场价为999160元，上涨率46.9%。房屋租赁价值与买卖价值之间呈正相关关系，因此，吴创坚主张彭银锭占有案涉房产期间租金为2400元/月（1666.67元/月+1666.67元/月×46.9%=2448.34元/月），符合当时的市场租赁价值。彭银锭占用案涉房产31个月又29天，应支付租金76645.16元，一审判决按政府指导价12元/月/平方米计算案涉房产租金为1327.2元/月，明显偏低，请二审法院予以改判。彭银锭答辩称，一、吴创坚上诉称，2016年4月16日彭银锭在未按约定取得银行贷款审批、更无“完税”前提下支付了部分首期款8万元，吴创坚出具了收据。2016年5月1日彭银锭提出要对涉案房屋进行装修，为此到吴创坚处拿走了大门钥匙，该陈述与事实不符。事实是，因吴创坚迟迟未办理过户手续，彭银锭向吴创坚询问未办理过户手续原因，且当时彭银锭正在租房，吴创坚拖延过户已造成彭银锭租金损失，要求吴创坚提前交付房屋。吴创坚声称不能无偿将房子交付，因合同未要求吴创坚提前交付房屋，吴创坚可将房屋出租获取收益，彭银锭提前交付首期款方可交付房屋。此种情况下，双方约定吴创坚提前交付房屋，彭银锭支付首期款8万元，双方达成口头协议。随后彭银锭支付8万元首期款，吴创坚当即交付房屋钥匙，5月1日彭银锭即入住该房产。双方该行为应视为提前交付房屋，双方利益平等互换。二、后吴创坚迟迟未履行过户承诺，彭银锭一直催促完成过户手续，并多次表示如不能过户则解除合同，归还首期款，而吴创坚表示亦在催促，让彭银锭继续等待，直至2017年9月彭银锭提起诉讼要求解除合同。在彭银锭入住至解除合同这段时间，彭银锭占有房屋，为吴创坚主动交付占有，彭银锭依约占有，彭银锭合法占有使用涉案房屋，并非侵权占有，不应计算房屋占用费，占有房屋事由灭失时间应为终审判决生效时间即2018年2月26日。三、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案当事人自愿达成房屋买卖合同，且达成提前交付房屋的口头协议，并已实际履行，该买卖合同并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力，当事人应依照合同约定履行相应责任。综上，本案中，房屋占用费的计算时间应从（2018）粤06民终1996号终审判决生效之日（即2018年2月26日）起开始计算。请二审法院查明事实，驳回吴创坚的诉讼请求，并判令本案诉讼费用由吴创坚承担。彭银锭上诉请求：1.变更一审判决第一项为彭银锭应付房屋占用费为8095.24元（房屋占用费应自（2018）粤06民终1996号民事裁定书生效之日即2018年2月26日起算）；2.本案一、二诉讼费用由吴创坚承担。事实和理由：一、本案自吴创坚交付房屋至案涉合同被解除之前，彭银锭均为合法占有案涉房屋，系依吴创坚的主动交付合法占有，因此，不应计算房屋占用费，占有事由的灭失时间应为（2018）粤06民终1996号民事裁定书生效时间即2018年2月26日。二、吴创坚与彭银锭之间从未签订住房租赁合同，以租金标准计算占有使用费显失公平。（2018）粤06民终1996号民事裁定书生效后，彭银锭在结案前主动及时交回案涉房屋，如需计算房屋占用费，则应以购房合同总价款除以房屋设计使用年限，再乘以彭银锭无权占有时间作为应予返还利益。具体到本案中，案涉房屋价款为68万元，房屋设计使用年限为70年，彭银锭实际无权占用时间为2018年2月26日至2018年12月29日，房屋占用费应为8095.24元（680000元÷70年÷12个月×10个月）。因2016年4月未完成户手续，彭银锭和吴创坚协商因当时无租金损失，双方达成协议彭银锭支付8万元首期款后交付房屋，上述口头协议有中介公司确认。彭银锭占有案涉房产有口头约定，亦有见证人，属房屋交付手续。彭银锭在案涉房屋拍卖前已搬出，不存在非法占有。三、房屋占用费本质是不动产权利人对不动产的收益，因房产买卖合同买方合法合理占用，合同解除前不存在房屋占用费。依据《中华人民共和国物权法》第15条、第241条之规定，买卖合同签订后，出卖人有交付房屋的义务，即不再享有涉案房产的物权。因房屋占用费本质上是不动产权利人对不动产的收益。本案中，自买卖合同签订后，卖方已不再是不动产权利人，自然无法享有不动产收益。直到合同解除，卖方再次成为不动产权利人才享有不动产使用及收益权利。因此，因彭银锭合法合理占用房屋，合同解除前不存在房屋占用费。彭银锭是本案房屋买卖合同买方，享有依约占有权利。因房产过户流程问题，彭银锭要求吴创坚提前交付房产，双方达成口头协议，并在中介见证下支付部分首期款8万元，吴创坚交付钥匙，已履行房产买卖合同中房产交付的部分内容，应视为彭银锭依约占有，为合法合理占有使用该房产。彭银锭作为不动产权利人，享有使用该房产的权利。吴创坚答辩称，一、彭银锭在案涉房屋买卖合同解除前占用案涉房屋为不当得利，买卖合同解除后占用案涉房屋为侵权行为。吴创坚、彭银锭于2016年1月23日所签《房地产买卖合同》对案涉房产交易事宜进行约定，并约定物业交付时间为卖方收齐楼款的当天。后因某村经联社原因，案涉房屋至2018年4月均无法办理过户手续，则《房地产买卖合同》中约定的彭银锭应于2016年2月28日前向银行申请按揭贷款无法实现。后双方当事人以履行行为的方式同意延期交易，2016年4月16日彭银锭在未按约定取得银行贷款审批以及未完税的情况下，向吴创坚支付部分首期款8万元，吴创坚出具相应收据。2016年5月1日彭银锭以进行装修为由取走案涉房产钥匙，装修完毕后即入住案涉物业，因吴创坚想促成本案交易，故一直未要求彭银锭搬离。后彭银锭提起（2017）粤0604民初11950号案，要求解除合同、返还购房款、支付违约金并赔偿损失，得到法院支持，吴创坚已于2019年1月22日履行完毕上述判决。以上事实可知，彭银锭一直未向吴创坚支付完毕房款，彭银锭在2017年9月9日合同解除前对案涉房屋不存在依约占有的事实，无证据显示吴创坚交付钥匙的行为即是履行物业交付，亦无证据证明双方当事人对物业交付的约定进行了变更，即合同解除前彭银锭对案涉房屋的占有为不当得利，依法应予返还所得利益。2017年9月9日合同解除后，彭银锭继续占有案涉房屋的行为构成侵权，依法应赔偿吴创坚损失。二、一审判决以同地段同时期房屋租金标准计算损失的方法正确，但以政府指导价作为吴创坚利益损失计算标准不能反映真实损失。本案中，吴创坚的损失主要为租金损失，彭银锭所获利益为租金利益，因房屋出售价款在不断变动中，彭银锭关于案涉房产的租金计算方式有误，不应采纳。合同解除前，彭银锭未证实依约占有房屋，其陈述的口头约定不存在，案涉房屋首期款19万，彭银锭仅交纳8万元。因彭银锭陈述用于装修房屋，吴创坚交付钥匙的行为不属于交付，交付应按合同约定进行，现并无证据显示已变更房屋买卖合同条款。针对彭银锭补充说明，吴创坚确认物权变更合同有效，但房款缴纳完之后才算真正交付，彭银锭在交付房屋之前是属不当得利。吴创坚向一审法院提出诉讼请求：1.彭银锭向吴创坚支付2016年5月1日至2018年12月31日期间共32个月的房屋占有费76800元及其从2019年1月1日起至清偿之日止按银行贷款利率四倍计算的利息损失（利息以76800元为本金，暂计至2019年8月10日为8277.76元）；2.彭银锭承担全部诉讼费用。一审法院查明：2017年12月20日，法院就彭银锭诉吴创坚房屋买卖合同纠纷一案作出（2017）粤0604民初11950号民事判决书，查明：涉案佛山市禅城区案涉房屋原由吴创坚向某村经联社购买，但双方并未办理产权变更登记手续，该房屋仍登记于某村经联社名下。2016年1月23日，彭银锭与吴创坚、中介方启晨房地产公司签订《房地产买卖合同》，约定由彭银锭向吴创坚购买涉案房屋，建筑面积为110.60平方米，成交价为680000元。合同签订后，彭银锭分别向吴创坚支付定金20000元及首期款80000元，吴创坚向彭银锭交付涉案房屋，彭银锭自2016年5月1日起居住使用涉案房屋。后因吴创坚未能依约按期协助彭银锭办理产权变更登记手续及按揭贷款手续，双方发生纠纷，彭银锭遂诉至法院；认定：吴创坚未及时办理将涉案房屋过户至其名下的变更登记手续的行为已导致彭银锭无法依约按期办理按揭贷款手续及交易过户手续，无法实现合同目的，吴创坚对此负有过错，并已构成违约，彭银锭则有未尽审慎注意义务之过错；判决：一、确认彭银锭与吴创坚、启晨房地产公司于2016年1月23日签订的《房地产买卖合同》项下彭银锭与吴创坚就佛山市禅城区案涉房屋买卖合同关系于2017年9月9日解除；二、吴创坚于判决发生法律效力之日起十日内，向彭银锭返还定金20000元及首期购房款80000元；三、吴创坚于判决发生法律效力之日起十日内，向彭银锭支付违约金68000元；四、吴创坚于本判决发生法律效力之日起十日内，向彭银锭赔偿房屋差价损失223412元、居间服务费损失4480元及房屋装修费用损失6090元，合计233982元；五、驳回彭银锭的其他诉讼请求。后吴创坚不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，但未按期缴纳上诉费用，佛山市中级人民法院于2018年2月26日作出（2018）粤06民终1996号民事裁定书，裁定按吴创坚自动撤回上诉处理。2018年8月1日，法院以（2018）粤0604执7468号案立案受理案件彭银锭申请执行（2017）粤0604民初11950号民事判决书一案，并对外发布《佛山市禅城区人民法院关于广东省佛山市禅城区案涉房屋的拍卖公告》。2018年12月29日，彭银锭向法院交还涉案房屋钥匙，法院于2019年1月8日向吴创坚送达上述钥匙。2019年1月22日，法院作出（2018）粤0604执7468号结案通知书，确认该案已执行完毕。2019年5月19日，吴创坚出具《水电费收据》，确认收取彭银锭支付的2016年5月至2018年12月水电费合计3688.39元。另查明，依据佛山市禅城区国土城建和水务局于2015年3月2日发布的《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，涉案房屋所在地段自发布之日起的租金标准为12元/平方米/月。依据佛山市禅城区国土城建和水务局于2016年9月23日发布的《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，涉案房屋所在地段自2016年10月1日起的租金标准为12元/平方米/月。一审法院认为，案件系房屋买卖合同纠纷。依据（2017）粤0604民初11950号生效民事判决，吴创坚、彭银锭就涉案房屋的房屋买卖合同关系已于2017年9月9日解除，故此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，因彭银锭占有使用涉案房屋的事由已灭失，故吴创坚依法有权向彭银锭主张房屋占有使用费。参照佛山市禅城区国土城建和水务局发布的《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，结合彭银锭占有使用房屋期间（2016年5月1日至2018年12月29日），计得彭银锭应付房屋占有使用费合计42384.77元（12元/平方米/月×110.60平方米×31个月+12元/平方米/月×110.60平方米×1个月÷31天×29天）。至于吴创坚所主张之利息损失，彭银锭欠付占有使用费，确给吴创坚造成利息损失，但因吴创坚并无有效证据证明催告彭银锭支付占有使用费的具体时间，故法院酌定彭银锭自案件起诉之日即2019年10月24日起，以欠付占有使用费42384.77元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至彭银锭实际支付完毕上述占有使用费本金之日止。吴创坚案件诉请超出部分，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、彭银锭于判决发生法律效力之日起十日内，向吴创坚支付佛山市禅城区案涉房屋2016年5月1日至2018年12月29日占有使用费合计42384.77元及利息（利息以42384.77元为本金，自2019年10月24日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至彭银锭实际支付完毕上述占有使用费本金之日止）；二、驳回吴创坚的其他诉讼请求。彭银锭如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费963元，由吴创坚负担483元，由彭银锭负担480元。二审期间，吴创坚向本院提交其与案外人陈某英、黄某云就案涉房屋于2014年5月23日所签的《房屋租赁合约书》，拟证明案涉房产租金市场价值，一审判决适用租金标准过低。彭银锭对上述证据的真实性予以认可，对其关联性不予确认。关于上述证据的认定意见，本院将在本院认为部分详细论述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为彭银锭向吴创坚支付的案涉房产占有使用费具体金额应为多少。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，吴创坚与彭银锭于2016年1月23日所签《房地产买卖合同》因吴创坚无法协助彭银锭办理案涉房产的所有权转移过户登记手续，彭银锭起诉解除《房地产买卖合同》，人民法院已判定案涉《房地产买卖合同》于2017年9月9日解除并判令吴创坚向彭银锭返还定金20000元及首期购房款80000元、支付违约金68000元及各项损失合计233982元。因双方的《房地产买卖合同》已解除且吴创坚已返还彭银锭各项费用、承担了违约责任并赔偿了的损失，则彭银锭自2016年5月1日起居住使用涉案房屋已无合同依据且未支付相应对价，其占有使用案涉房屋对吴创坚造成了相应损失，吴创坚有权要求彭银锭补偿该部分损失。至于彭银锭于本案应按何种标准向吴创坚支付该部分费用的问题。彭银锭与吴创坚之间的房产买卖合同关系解除后，彭银锭占有使用案涉房屋期间所获利益系为同地段对应期限内的房屋租金利益，彭银锭要求依据购房合同总价款除以房屋设计使用年限，再乘以彭银锭无权占有时间作为应予返还利益的诉请，理据不足，本院依法不予采纳。吴创坚虽于本案二审期间提交了其与案外人陈金英、黄某云就案涉房屋于2014年5月23日所签的《房屋租赁合约书》，拟证明案涉房产租金市场价值，但该份合同仅为吴创坚与陈金英、黄某云就案涉房屋租金价值的约定，并不能代表案涉房产普遍的租金市场价值，佛山市禅城区国土城建和水务局发布的案涉房产所在地段的市场指导租金标准是政府基于一定的市场调查及数据分析所得出，具有指导意义，一审法院根据上述标准并结合彭银锭占有使用房屋期间（2016年5月1日至2018年12月29日），判令彭银锭支付占有使用费42384.77元（12元/平方米/月×110.60平方米×31个月+12元/平方米/月×110.60平方米×1个月÷31天×29天）予吴创坚并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。吴创坚、彭银锭的上诉主张均理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费707元，由吴创坚负担657元，彭银锭负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年五月二十一日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏