广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终439号上诉人（原审原告）：王道恩，男，1946年7月21日出生，汉族，住址：兴宁市**************。身份证号码：441************013。上诉人（原审原告）：王道新，男，1948年8月27日出生，汉族，住址：兴宁市****办事处福兴社区居委会34号。身份证号码：441************094。上诉人（原审原告）：王道名，男，1954年10月11日出生，汉族，住址：兴宁市****办事处高田村王陂老屋3号。身份证号码：441************095。上述三上诉人的委托诉讼代理人：陈新文，广东广兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何子超，男，1950年3月20日出生，汉族，住址：兴宁市******新屋。身份证号码：441************397。委托诉讼代理人：何连清，男，1981年12月2日出生，汉族，住址：兴宁市******新屋。身份证号码：441************39X，系何子超的儿子。被上诉人（原审被告）：王道元，男，1960年8月2日出生，汉族，住址：兴宁市**************。身份证号码：441************372。上诉人王道恩、王道新、王道名因与被上诉人何子超、王道元确认合同无效纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2019）粤1481民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王道恩、王道新、王道名上诉请求：1、撤销广东省兴宁市人民法院（2019）粤1481民初1740号民事判决；2、改判支持王道恩、王道新、王道名的诉讼请求；3、案件受理费由何子超、王道元负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百二十四条，《民法通则》第七十五条第二款、《物权法》第二十九条等法律对物权的取得和保护作出了明确的规定，涉案房屋的权属人是罗凤英，在罗凤英去世后，该房屋财产由罗凤英生育的包括上诉人在内的6个子女依法继承取得该房屋的物权，是受法律保护的合法财产。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条“共同共有人对其有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”、广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法【2017】191号)第八条“出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋，该合同对房屋所有权人没有约束力……。”以及《合同法》第五十一条、第五十二条的规定，何子超、王道元签订的《买卖房屋合同》中明确房屋权属人是罗凤英，何子超在明知王道元无权出卖该房屋的情况下，仍然与王道元签订房屋买卖合同，并侵占该房屋，严重侵害上诉人的合法权益，应当依法认定何子超、王道元签订的买卖合同无效。二、何子超、王道元签订房屋买卖合同的时间是2005年底，根据兴宁市城区****带当时6层楼高的门店的整栋价格在50-60万元左右，而何子超、王道元的转让价格为32万元并且还分期付款至2008年付清，这一事实也完全可以说明何子超、王道元是以“明显不合理低价”转让财产，存在恶意串通、故意损害房屋所有权人利益的行为，该合同也应确认为无效。三、本案是房屋所有权人请求确认房屋买卖的出卖人和买受人签订的涉案房屋买卖合同无效的纠纷。一审法院以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，以买卖双方中当事人一方对另一方主张的事由来适用法律，强搬硬套本案的纠纷，是严重的事实不清和错误认定事实，定性错误和适用法律错误。综上所述，请求二审法院在查清事实的基础上依法裁判。何子超辩称：一审法院认定事实清楚，处理正确，应当驳回上诉，维持原判。王道元辩称：当时买房时何子超也知道我有几个兄弟姐妹，房子是我六姐妹出资建造，房产证用的是母亲罗凤英的名字，房子是我私下卖给何子超的，我当时经济困难，所以私下卖给何子超，何子超还威胁我，让我别出庭，让我拿几十万跟我哥说帮他过户。王道恩、王道新、王道名向一审法院起诉请求：1、判令确认何子超、王道元签订的买卖房屋合同无效，并责令何子超立即返还侵占的罗凤英所有的遗产房屋，并赔偿王道恩、王道新、王道名因此受到的损失（价值80万元）；2、案件受理费由何子超、王道元负担。一审法院查明，王道恩、王道新、王道名与王道元及案外人王小燕、王仕兰为同胞兄弟姐妹。其六人的父亲王庆安于1962年去世，母亲罗凤英于2003年6月12日去世。涉案房产的房地产权证权属人登记为罗凤英。2005年11月26日，王道元作为甲方与乙方何子超签订了一份《买卖房屋合同》，约定甲乙双方友好协商于兴城镇东城路180号1-6层约500平方米，甲方转让给乙方；转让总价为32万元；合同签订预付2万元定金；付首期18万元后，甲方交房屋给乙方使用（时间为2006年2月15日左右）；余款12万元，分贰年付清（2006年12月30日付6万元，2007年12月30日付6万元），付清余款后，甲方须把房产证交给乙方所用。另合同中注明房产证原名罗凤英。2008年1月19日，王道元等人出具了“收到东城路180号何子超购房叁拾贰万元正”的收条。一审庭审中，王道恩、王道新、王道名陈述涉案房产于1993年由六兄弟姐妹出资，王道元负责兴建；1995年建成后交王道元管理，由罗凤英及王道元居住。2017年前王道元会将房租收入交给其三兄弟，至2018年其三兄弟没有收到房租，找到王道元后才知道涉案房屋已经卖给何子超。何子超表示其在租赁涉案房屋底层半年后购买涉案房屋。其清楚涉案房产登记在罗凤英名下，但王道元有几个兄弟姐妹，其不清楚，王道元只说有两姐弟，直到2007年其才知道王道元有几兄弟姐妹。付清房款后，涉案房屋的房产证就交给其保管，其多次向王道元要求过户，但王道元总是以各种理由推脱。案经调解，王道恩、王道新、王道名认为其三人作为法定继承人，是该房屋的合法权利人，何子超、王道元明知无处分权，仍签订买卖房屋合同，恶意侵犯王道恩、王道新、王道名的合法权利，因此要求确认该买卖房屋合同无效，并要求何子超返还房屋及赔偿损失80万元。何子超则认为其与王道元签订的买卖合同合法有效，双方分歧较大，未能达成一致意见。一审法院另查明，王小燕于2014年7月6日去世，其子女黄中东、黄俏春、黄建忠三人均声明放弃对罗凤英的遗产的继承权。王仕兰亦声明放弃对罗凤英的遗产的继承权。一审法院认为：本案为确认合同无效纠纷。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，即使王道元出卖房屋为无权处分，依据上述规定，涉案房屋买卖合同亦不能认定为无效。另根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的法定情形之一为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。本案中，王道恩、王道新、王道名未能举证证明何子超、王道元在签订买卖合同存在恶意串通的故意，故无法认定买卖合同无效。王道元经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，一审法院依法缺席判决。综上所述，王道恩、王道新、王道名主张涉案买卖房屋合同无效，并据此要求何子超返还房屋并赔偿损失80万元，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决：驳回王道恩、王道新、王道名的全部诉讼请求。案件受理费11800元，由王道恩、王道新、王道名负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属确认合同无效纠纷。本案二审争议焦点主要是：一审法院确认涉案合同有效并驳回上诉人王道恩、王道新、王道名的一审全部诉讼请求是否正确。涉案合同签订于2005年，因此应当适用行为时法律《民法通则》及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对其有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，涉案房产登记在王道元等人的母亲罗凤英名下，在罗凤英去世后，涉案房产为其遗产，应由其第一顺位继承人依法继承。在其第一顺位继承人未对遗产进行继承之前，涉案房产属于罗凤英所有第一顺位继承人的共同共有财产。该合同系在罗凤英去世后订立，虽然该合同见证人之一为罗凤英的女儿王仕兰的丈夫罗启新，但该合同并未由罗凤英的全部第一顺位继承人签名确认，何子超在二审庭审中亦承认签订合同时并未向王道元询问一共有几个兄弟姐妹，且何子超亦表示签订合同当时看到产权登记证上记载权属人为罗凤英，合同上亦注明房屋所有权人为罗凤英，但何子超在未征得罗凤英其他第一顺位继承人同意的情况下，仍与王道元签订房屋买卖合同，该二人的行为损害了罗凤英其他合法继承人的权益，因此，何子超并不符合善意第三人的情形，王道元与何子超签订的房屋买卖合同应当认定为无效。一审法院认定该合同有效，属于认定事实错误，应予纠正。另，对于返还房屋以及赔偿损失问题，因涉案房产为罗凤英的遗产，该损失应由罗凤英的未放弃继承的第一顺位继承人主张，不宜在本案中处理，本案只处理合同效力问题。一审法院对此未予释明不当，应予纠正。综上所述，上诉人王道恩、王道新、王道名的上诉请求部分有理，有理部分应予支持；一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省兴宁市人民法院（2019）粤1481民初1740号民事判决；二、确认何子超、王道元2005年11月26日签订的买卖房屋合同无效；一审案件受理费11800元（该款已由王道恩、王道新、王道名预交），由何子超、王道元负担。何子超、王道元在收到本判决书之日起七日内向一审法院补交11800元。二审案件受理费11800元（该款已由王道恩、王道新、王道名预交），由何子超、王道元负担。由本院退回11800元给王道恩、王道新、王道名，何子超、王道元在收到本判决书之日起七日内向本院补交11800元。本判决为终审判决。审判长  叶自辉审判员  张孟棋审判员  黄伟玲二〇二〇年五月八日书记员  钟利花