宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初3631号原告：陈晓龙，男，1990年10月19日出生，满族，个体。委托诉讼代理人：朱志平，北京德恒（银川）律师事务所律师。被告：石嘴山市金长城砼业有限公司，住所地位于石嘴山市惠农区简泉农场。法定代表人：张民，系石嘴山市金长城砼业有限公司董事长。委托诉讼代理人：梁勇，男，1981年6月22日出生，系石嘴山市金长城砼业有限公司职工。委托诉讼代理人：杨琼，宁夏致和律师事务所律师。第三人：宁夏开元房地产开发有限公司，住所地位于大武口区永乐南路209号。法定代表人：石冬红，系宁夏开元房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：张世新，宁夏宁正律师事务所律师。原告陈晓龙与被告石嘴山市金长城砼业有限公司、第三人宁夏开元房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月18日立案受理，经审理作出（2019）宁0202民初1204号民事判决书，被告石嘴山市金长城砼业有限公司不服上诉，石嘴山市中级人民法院作出（2019）宁02民终793号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理。原告陈晓龙的委托诉讼代理人朱志平、被告石嘴山市金长城砼业有限公司的委托诉讼代理人梁勇、杨琼、第三人宁夏开元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张世新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓龙向本院提出诉讼请求：1.被告石嘴山市金长城砼业有限公司立即办理“石嘴山市金长城砼业有限公司与宁夏开元房地产开发有限公司买卖合同纠纷执行案”中对石嘴山市大武口区永乐南路XX号房屋的解封手续，停止全部执行程序；2.确认原告陈晓龙对石嘴山市大武口区永乐南路XX号房屋享有所有权及使用权；3.本案诉讼费等全部费用由被告承担。事实与理由：2011年11月23日，原告陈晓龙与被告宁夏开元房地产开发有限公司（以下简称“开元公司”）签订一份《商品房买卖合同》（编号：XX），约定：开元公司将其开发的“石嘴山市大武口区永乐南路XX号房屋（预售许可证号：石房预准自XX号）”以总价3974025元出售给原告，开元公司应于2012年10月30日前向原告交付该商品房，且自房屋交付360日内办理房屋所有权转移登记。合同签订后，原告依约付清全部房款，并入住了该房屋，随后开元公司向原告开具了发票，但因开元公司的原因，迟迟未能为原告办理房屋所有权转移过户登记手续。2015年6月9日，大武口区法院在立案执行石嘴山市金长城砼业有限公司与开元公司买卖合同纠纷一案过程中，于2017年8月22日将上述房屋予以司法查封，并启动评估拍卖程序，原告依法提出执行异议申请。2019年3月12日，大武口区法院作出（2019）宁0202执异7号执行裁定书驳回异议请求，原告为此起诉至法院。被告石嘴山市金长城砼业有限公司辩称，1.因为涉案房屋至今没有办理不动产登记，法院根据物权法规定未确认原告的所有权，据此驳回执行异议是完全正确的。在本案中，原告应当提供切实支付房款和实际交付并使用房屋的相关证据，并满足执行异议若干规定所要求的条件之后才能阻却本案的执行，否则请人民法院驳回其诉讼请求。第三人宁夏开元房地产开发有限公司陈述意见，对原告所诉的事实及诉讼请求无异议。原告陈晓龙围绕诉讼请求依法向本院提交的证据，本院认证意见如下：证据一、《商品房买卖合同编号：XX》1份、宁夏回族自治区销售不动产专用发票5张、收据1份、银行承兑汇票1份客观、真实，关于能否达到原告的证明目的，结合庭审查明事实在本院认为部分详述；证据二、《业主入住协议》1份、门牌证1份、营业执照副本1份、照片5张客观、真实，与本案具有关联性，本院予以确认；证据三、（2015）石大执字第1063号执行裁定书1份系打印件，且属于其他案件执行程序中法律文书，与本案不具有关联性，本院不予确认。经审理，本院认定事实如下:2015年6月9日，石嘴山市大武口区人民法院立案执行石嘴山市金长城砼业有限公司与宁夏开元房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案过程中，于2017年8月22日将登记在宁夏开元房地产开发有限公司名下位于大武口区永乐南路XX号的房屋一套予以查封，并依法启动评估拍卖程序。2019年2月28日，案外人陈晓龙针对上述执行措施提出书面异议，称其与宁夏开元房地产开发有限公司已于2011年11月23日签订《商品房买卖合同》，约定以3974025元的价格购买上述位于大武口区永乐南路XX号的房屋，2012年6月25日付清全部购房款并开具发票，且已领取门牌证、办理物业入住，实际将案涉房屋出租他人开办网吧使用，主张享有足以排除强制执行的民事权益。经审查，石嘴山市大武口区人民法院于2019年3月12日作出（2019）宁0202执异7号执行裁定书，裁定驳回案外人陈晓龙的异议请求。原告陈晓龙为此起诉至法院，要求判如所请。本院认为，石嘴山市大武口区人民法院在执行石嘴山市金长城砼业有限公司与宁夏开元房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案过程中，于2017年8月22日作出（2015）石大执字第1063号民事裁定书，裁定查封位于大武口区永乐南路XX号房屋，是针对登记在被执行人宁夏开元房地产开发有限公司名下的房产依法采取的保全措施。原告陈晓龙陈述，其已办理入住上述房屋手续并出租他人使用，但不动产权属应以不动产登记簿为准，石嘴山市大武口人民法院采取的查封保全措施无误。在2017年8月22日法院查封案涉房屋之前，原告陈晓龙与宁夏开元房地产开发有限公司于2011年11月23日签订的《商品房销售合同》中，约定付款方式为“一次性付款：2011年11月23日清房款3974025元”，对此原告陈晓龙提交的付款凭证为2012年3月9日签发的一张金额为500万元的银行承兑汇票，该汇票上载明的出票人为“石嘴山市银龙煤炭有限公司”、收款人为“宁夏建西工程机械有限公司”，且宁夏建西工程机械有限公司已在汇票上背书；同时，宁夏开元房地产开发有限公司于2012年3月20日出具一张收据，注明“今收到石嘴山市银龙煤炭有限公司交来投资款（银承XX）壹张人民币伍佰万元（5000000）”；2012年6月25日，宁夏开元房地产开发有限公司给原告陈晓龙开具五张面额合计3974024元的发票。庭审中，宁夏开元房地产开发有限公司否认与石嘴山市银龙煤炭有限公司之间存在投资关系，原告陈晓龙对汇票上载明的票据权利人是代其支付购房款3974025元以及汇票金额500万元与购房款3974024元之间的差额处理等均未作出合理解释，不足以认定原告陈晓龙已支付案涉房屋购房款。原告陈晓龙主张，其于2015年8月5日办理物业入住手续，并将房屋出租他人用于网吧经营，但直至2017年8月22日法院采取查封措施时，案涉房屋仍登记在开发企业宁夏开元房地产开发有限公司名下，原告陈晓龙对未办理变更登记原因不可归责于其自身亦未予以证实。对于认定原告陈晓龙对案涉房产是否享有能够排除执行权利的法律适用问题，案涉房产登记在房地产开发企业名下，明显符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，……”适用情形。原告陈晓龙提交的（2018）宁02民终913号生效民事判决书中，提出在对执行异议是否成立的判断标准上应坚持较高的、外观化的判断标准，认为应同时满足以下要件：（一）与被执行人即登记名义人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务；（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示，例如实际占有；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。结合上述庭审查明事实与当事人举证看，无论严格遵循法条文义适用特殊规定，还是适用更宽泛的一般规定标准，原告陈晓龙均未证实其对案涉房产享有能够排除执行的权利，要求确认位于大武口区永乐南路XX号的房屋一套归其所有以及要求停止对该房产的查封执行措施的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告陈晓龙的全部的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈晓龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判长 宋翠平人民陪审员 苏春玲人民陪审员 蒋秀莲 二〇二〇年五月二十七日书记员 杨炳蔚附：本案适用法律规定《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。