广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1191号上诉人（原审原告）：杜润生，男，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：宋渝峰，广东金舵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁韵怡，女,汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：钟文兵，广东成悦律师事务所律师。原审第三人：麦淑敏，女，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人杜润生因与被上诉人梁韵怡、原审第三人麦淑敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初9486号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人杜润生上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持杜润生的一审诉讼请求；2.梁韵怡承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、本案基础法律关系为房屋买卖，应以杜润生、梁韵怡所签《房屋买卖合同》作为权利和义务履行依据。《房屋买卖合同》未被认定无效情况下，一审判决不以《房屋买卖合同》作为定案依据有误。《房屋买卖合同》中，杜润生义务系支付5万定金，60万首期楼款，余款抵扣麦淑敏93万债务，一审判决也确认杜润生履行了相关义务。在杜润生履行完毕《房屋买卖合同》情况下，杜润生取得对梁韵怡债权，对于房屋交付、房屋过户、房屋解除抵押、房屋清除过户障碍、房屋的还贷，均是梁韵怡承担的义务。一审判决未对上述梁韵怡应承担的义务进行确认，相反免除其义务有误。杜润生提起诉讼向梁韵怡主张《房屋买卖合同》债权，有相应事实和法律依据。二、一审法院以杜润生、梁韵怡签订于2017年3月21日的《协议》，免除梁韵怡《房屋买卖合同》义务错误，且显失公平。（一）从《协议》内容上看，梁韵怡将房屋与案外人杨某梅交易完成后还需要向杜润生支付75万元尾款，而非一审判决认为杜润生在杨某梅款项中收回75万梁韵怡就履行完毕义务。根据《房屋买卖合同》约定，杜润生已履行完毕义务，房屋属杜润生，所有购房款均属杜润生，解除抵押义务在梁韵怡。而梁韵怡违反约定未清偿银行贷款，解除房屋抵押，向垫资公司借款68万元，由杜润生应收杨某梅的购房款中偿还。梁韵怡收取了杨某梅定金20万元即梁韵怡收取了应属杜润生的购房款88万元，而梁韵怡是另行要向杜润生偿还88万元，而协议内容是梁韵怡仅需向杜润生支付75万元，减免13万元。（二）一审认定协议内容仅是收取了杨某梅购房款75万元就免除梁韵怡义务显失公平。因杜润生已履行完毕《房屋买卖合同》义务，对梁韵怡取得了案涉房屋所有权利，房屋购房款160万元应属杜润生，杜润生支付了定金65万元，承担了垫资费用4.28万元，房屋中介费用5万元，杜润生实际支出约75万元，而该案认为《协议》只需从杨某梅购房款收回75万元即了结《房屋买卖合同》，令杜润生放弃另外85万元款项，一审判决对《协议》内容的认定不是杜润生的真实意思表示，亦不符常理。（三）该协议是梁韵怡单方胁迫杜润生签署，不具法律效力。垫资公司办理垫资时，梁韵怡提出不签署该协议即不办理垫资解抵押和房屋过户买卖手续，且梁韵怡称涉及多项诉讼，房屋买卖将无法完成，如梁韵怡不办理相关手续，杜润生此前实际付出的款项无法收回，在此情况下杜润生迫于无奈签署。三、一审判决认定杜润生在本案交易处于主导地位错误。解除抵押、办理过户手续本就是梁韵怡在《房屋买卖合同》中义务，事实上正是梁韵怡不履行义务，连同麦淑敏对杜润生不断胁迫，迫使杜润生不断退让，努力促使《房屋买卖合同》完成，但不能以此免除梁韵怡基于《房屋买卖合同》义务。如前所述，杜润生履行完毕了《房屋买卖合同》义务，未履行的义务均为梁韵怡所负义务。(一)房屋每月约3500元还贷义务在于梁韵怡，但梁韵怡告知杜润生其无力还贷，如不还贷房屋被银行收走，杜润生迫于无奈仅垫付了两个月贷款，但该垫付不能免除梁韵怡偿还责任。(二)房屋出售时梁韵怡称无法解除抵押及办理过户，此前杜润生已支付65万元，减除了麦淑敏75万元债务，并让梁韵怡收取了20万元定金，如无法交易将导致杜润生进一步损失。杜润生只能先行垫付或找垫资公司垫付，但并不免除梁韵怡偿还贷款、解除抵押义务。(三)杜润生虽已取得对梁韵怡在《房屋买卖合同》的债权，但佛山在2016年10月7日实施限购，导致无法过户，在此情况下，杜润生只能将房屋另行出售，说明杜润生是在实现《房屋买卖合同》债权，而非主导案涉交易。而作为案涉房屋权利登记人的梁韵怡却能主导房屋买卖能否成功。因其不履行清偿房屋贷款义务、办理过户手续无法完成案涉交易，一审判决漠视杜润生对《房屋买卖合同》权利行使，错误认为杜润生起主导作用，对梁韵怡违反《房屋买卖合同》义务的行为置之不理，显失公平。四、一审判决部分事实认定错误。(一)一审判决第一项认定杜润生清楚梁韵怡将收取的60万用于清偿麦淑敏欠杜某阳债务，以取得涉诉房屋证件与发票原件知情且同意错误。杜润生与梁韵怡提供《证明》中的杜某阳并不相识，且在《房屋买卖合同》中杜润生支付定金5万元及首期款60万元就完成义务，仅清楚存在抵押，不清楚梁韵怡、麦淑敏与杜某阳关系，且抵押给银行的房屋不能再进行第二次抵押，其如何取得房产证原价、发票等证件也未告知过杜润生。杜某阳的《证明》是证人证言，一审法院在其未出庭也未提供相关身份资料的情况下进行采信违反《民事诉讼法》的规定。且该《证明》是预先打印、留有空白进行填写，形式上和内容上也不能作为定案依据。至于杜润生主动偿还按揭贷款，是在梁韵怡已收取了杜润生65万元情况下，威胁杜润生不得已支付的款项，不能以此作为杜润生对房屋贷款无异议、梁韵怡将60万元清偿杜某阳债务、涉诉房屋存在贷款知情且同意的理由，更不能作为免除梁韵怡在《房屋买卖合同》中义务的理由。(二)一审判决认定《房屋买卖合同》直接目的并非取得诉讼房屋不动产权，而是将房屋变现后抵偿第三人所欠债务，还认定杜润生选择以此方式实现其对第三人债权应承担变现不能或变现金额不能达到预期风险错误。《房屋买卖合同》签订后，办理的第一份公证即为实现产权过户给杜润生目的。因2016年10月7日佛山限购政策颁布，杜润生无法取得案涉房屋产权，只能将案涉房屋对外出卖收回款项，一审事实认定错误，更不能以此作为梁韵怡不履行《房屋买卖合同》义务的理由。(三)一审判决认定杜润生对涉诉房屋应在还清贷款后才能进行交易且梁韵怡无需承担还清贷款的出资义务是知情且同意错误。首先，杜润生从未免除梁韵怡清偿银行债务、解除抵押义务，在《房屋买卖合同》中杜润生履行完毕支付和抵消债务义务后，梁韵怡需清偿银行债务、解除抵押办理过户。杜润生未免除梁韵怡清偿银行贷款、解除抵押义务，亦与《房屋买卖合同》约定不符，一审判决如此认定错误。其次，案涉购房款梁韵怡除用于清偿案涉房屋贷款的62万元，还另行将20万元用与案涉房屋无关其所拖欠银行的其他债务，无论是用于解除抵押的62万元贷款，还是与案涉无关的20万元其他银行债务，均不应由案涉购房款的权利人杜润生承担，一审判决如此认定错误，显失公平。再次，一审判决对涉诉房屋涂销抵押登记的款项超出预期，梁韵怡及麦淑敏主张涂销涉诉房屋抵押登记还需还清另外两笔小额贷款事实，不能免除梁韵怡履行《房屋买卖合同》义务。涉诉房屋剩余抵押款项为62万元，其他款项是梁韵怡另拖欠银行债务，与涉诉房屋无关。此前梁韵怡告知杜润生拖欠65万元贷款，杜润生也按该额度在签订合同时支付了65万元，梁韵怡收取款项后未解除银行抵押。梁韵怡收取了杨某梅20万元定金后，杜润生再汇入42.9万元垫付抵押款项，梁韵怡持有近62.9万元款项，但梁韵怡仍称无法解除案涉房屋抵押。在此情况下，杜润生才让其返还垫付的42.9万元，但不能以此作为免除梁韵怡清偿债务解除抵押的义务，尤其是杜润生让其返还垫付的42.9万元款项，进一步说明垫付款项是梁韵怡需进行清偿。(四)一审法院第四项认定事实错误与上诉状第二大点理由一致。五、杜润生与梁韵怡签订了《房屋买卖合同》后十日内，杜润生与麦淑敏就房屋抵债后的新债权债务进行了确认，减免了麦淑敏75万元债务，一审判决在杜润生提供充分证据的情况下，故意遗漏该事实，未以杜润生与梁韵怡签订的《房屋买卖合同》约定的权利和义务作为审理依据，裁判不公。杜润生与麦淑敏已就房屋抵债进行了对账结算，麦淑敏也承认了对账结算证据是其书写，双方也重新就剩下的债权债务重新签订了借款合同，杜润生已实际减免梁韵怡75万元债务。杜润生还将相关借款合同等原件交回麦淑敏，说明抵债行为已结束。抵债行为转化成杜润生在《房屋买卖合同》上的权利，而梁韵怡也应按《房屋买卖合同》上的约定承担相关义务。六、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》诚信原则及公平原则进行裁判，而本案受害方是杜润生。整个交易过程杜润生净收入2万元，不符双方签订《房屋买卖合同》合同目的，杜润生权益受损，梁韵怡义务承担不符约定。且此前杜润生与麦淑敏已达成减免协议，已实际减免麦淑敏债务75万元，杜润生还损失73万元。本案不诚信一方是梁韵怡及麦淑敏，一审判决适用公平原则、诚信原则漠视了杜润生应有的基本权益，偏袒不诚信的梁韵怡及麦淑敏，适用法律错误。七、一审判决认为杜润生从合同签订时就已对房屋贷款尚未清偿一直知情且同意有误。因杜润生垫付贷款时间是2016年11月、12月，在签订2015年12月《房屋买卖合同》后一年，并非一直对此知情。实际情况是《房屋买卖合同》签订于2015年12月22日，合同约定要在2016年11月7日办理房屋过户手续，梁韵怡直到合同约定的过户手续办理日期都未办理解除抵押贷款手续，梁韵怡此时才告知杜润生无力还贷，房屋会被银行收走。在此情况下，杜润生迫于无奈在合同签订后的一年即2016年11月、12月向梁韵怡转款，垫付了两个月贷款。因此，不能将杜润生善良垫付行为曲解为杜润生对梁韵怡收取60000元用于清偿麦淑敏欠杜某阳债务、涉诉房屋存在抵押贷款且未还清是知情且同意的，更不能以杜润生的垫付行为作为上述推断依据。被上诉人梁韵怡答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、一审判决对本案事实认定清楚，证据分析得当，符合交易真实情况。一审判决并未否决《房屋买卖合同》真实性，但在判断梁韵怡是否应返还杜润生购房款及应否计付利息，应综合本案合同约定、实际履约情况进行综合判断正确。一审法院事实认定十分清晰，三方提交的证据材料都进行质证答辩，证人也出庭接受三方询问。一审法院为查明事实也向案涉房屋开发商调取当年房屋买卖资料，向三方发出通知，了解佛山市南某某通小额贷款有限公司发放68万元过桥贷款手续费用的支付主体。通过大量证据进行分析，一审法院事实认定得当，还原杜润生与梁韵怡交易事实真相。本案并非简单二手房屋交易合同，而是以房抵债引发的交易纠纷，必须查清各方本意，才能最终确定双方责任。虽杜润生在本案获利不多，但能够抵偿多少债务、是否愿意用房抵偿债务是杜润生在交易中能够把握。即便不能抵偿债务，杜润生还可继续向麦淑敏主张，杜润生的损失不存在。二、本案适用法律正确。公平原则和诚实信用原则是合同法基础，本案运用虽是原则性条款，但在本案中切合实际。杜润生、梁韵怡2017年3月21日签订的《协议》是对《房屋买卖合同》的变更，是双方真实意思反映，本案应综合该两份协议进行事实认定。梁韵怡在本案中目的仅是将诉争房屋抵偿第三人麦淑敏所欠杜润生债务，至于能够抵偿的具体数额随着时间变化而变化，对此杜润生和麦淑敏十分清楚。杜润生不应违背自己承诺，在梁韵怡履行义务前提下强加义务予梁韵怡。梁韵怡已配合将案涉房屋出售给第三方，本身并未从中获取利益，均是在杜润生同意情况下才进行操作。梁韵怡仅配合签字，所获定金也都用于房屋交易或偿还贷款，此亦为保护杜润生利益。杜润生不应在房屋已出售情况下，颠倒是非，向梁韵怡强加其不同意的责任。杜润生与麦淑敏的债务纠纷可在双方对账完成基础上，循法律途径解决。杜润生上诉称，麦淑敏与杜润生之间就债权债务已重新签订借款合同，约定减免杜润生75万元债务，该主张与事实不符。综上，请二审法院依法驳回杜润生的诉讼请求，保护梁韵怡合法权益。原审第三人麦淑敏述称，梁韵怡于本案系按麦淑敏要求进行相关行为，本案系用案涉房屋抵扣麦淑敏拖欠杜润生的款项。杜润生向一审法院提出诉讼请求：1.梁韵怡向杜润生支付88万元的欠款及利息10万元（暂从2016年12月9日计至2019年4月22日，以本金88万元按银行同期贷款利率进行计算，此后的利息按银行同期贷款利率计至实际清偿之日为止）；2.案件诉讼费用由梁韵怡承担。一审法院查明：涉讼房屋系梁韵怡向案外人佛山市南海区**乐房地产有限公司购买所得，其中首付款由麦淑敏或麦淑敏委托的其他案外人支付，购房尾款660000元由梁韵怡与案外人中国银行股份有限公司佛山市南海黄岐支行签订《个人一手住房贷款合同》、以涉讼房屋为抵押贷款支付。2014年11月7日，涉讼房屋办理房地产权登记，登记房地产权属人为梁韵怡，共有情况为单独所有。2015年12月3日，杜润生向梁韵怡转账50000元，梁韵怡于同日出具《收据》，确认收到杜润生支付的购买涉讼房屋的交易订金50000元。2015年12月22日，杜润生（乙方）、梁韵怡（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：现甲方将涉讼房屋过户到乙方或乙方指定的人名下，该房屋成交总价为1580000元，过户的税费由乙方承担；乙方于2015年12月日向甲方支付了50000元定金，之后于2015年12月日再向甲方支付600000元首期楼款，次日甲方则把涉讼房屋的房产证、发票、契税完税证等原件交给乙方保管，期间如因乙方保管不善，导致这些物件丢失或损坏的话，所带来的后果由乙方负责，与此同时甲方配合乙方一起前往公证处办理委托买卖公证一事；为了节省乙方缴纳的过户房屋税费，甲乙双方约定涉讼房屋于2016年11月7日开始办理房屋过户手续，而且因甲方还居住在涉讼房屋，故甲方从年月日开始每日向乙方支付元作为房屋租金；到达约定的过户日期时，甲方需无条件配合过户手续，不得以任何理由推搪；在房屋过户最后一步“缴税递件”后，当天支付甲方930000元的楼房尾款，甲方将此楼房尾款用作于偿还甲方母亲所欠乙方债务，与此同时，甲方向乙方给付涉讼房屋的维修基金簿一本；如有其中一方违反约定条款的，属违约方，违约方需向守约方支付违约金50000元；交楼时间2016年1月31日。同日，杜润生向梁韵怡转账600000元（转账客户回单显示经办编号为7945742，交易机构代码为33599），梁韵怡于同日出具《收据》，确认收到杜润生支付的购买涉讼房屋的首期楼款600000元。同日，梁韵怡向案外人杜某阳转账583000元（转账客户回单显示经办编号为7945742，交易机构代码为33599）。同日，杜润生出具收据，确认收到梁韵怡交来的涉讼房屋的房产证原件一本、发票原件两张。2015年12月28日，梁韵怡签署《委托书》，委托杜润生指定的林某明办理涉讼房屋抵押贷款偿还、注销抵押登记、将该房屋以1580000元售予杜润生、签署买卖合同、办理过户登记手续等。该《委托书》在广东省佛山市南海公证处办理了公证手续，公证书编号为（2015）粤佛南海第5***0号。2015年12月31日，麦淑敏出具《收条》予杜润生，内容为“今收到杜润生楼款柒拾伍万元正”。同日，麦淑敏作为乙方签订一份《借款合同》，该合同抬头及落款处的甲方、出借人均为空白，合同内容为乙方因资金周转需要向甲方借款750000元，借款期限为365天，即2015年12月31日至2016年12月31日，乙方必须于2016年12月31日前还清所借款项，等等。同日，麦淑敏还出具《收条》一张，内容为：本人麦淑敏今收到提供的借款750000元。2016年12月6日，杜润生、梁韵怡签订《委托合同》，梁韵怡委托杜润生作为其代理人，有权代理办理涉讼房屋提前还贷、涂销抵押登记、领取相关证明文件、产权证明、办理调档查册、测绘、更正登记、出售及收取售房款、办理权属过户登记等有关手续。该《委托合同》在广东省广州市荔湾公证处办理了公证手续，公证书编号为（2016）粤广荔湾第1***6号。同日，梁韵怡（卖方）、杜润生（卖方代理人）、案外人杨某梅（买方）、佛山市南海区嘉联房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：梁韵怡将涉讼房屋以总价160万元售予杨某梅；定金200000元在2016年12月6日支付；梁韵怡应于签订合同后3天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷之日起3天内一次性还清贷款，梁韵怡承担还贷一切费用；首期房款500000元杨某梅须在梁韵怡完成提前还款、涂销抵押登记后取得办理《国有土地使用证》、地税递件成功后2017年1月20日前支付；房价余款900000元在贷款银行或其代办机构办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入梁韵怡在该贷款银行或指定开设的账户；等等。同日，唐某雄向梁韵怡转账200000元，转账备注为“购房定金”。2016年12月7日，杜润生向梁韵怡转账429000元。2016年12月16日，梁韵怡向杜润生转账429000元。2017年3月21日，杜润生、梁韵怡签订《协议》，约定：梁韵怡和杨某梅房屋交易完成后，杜润生收回约75万元尾款后，杜润生、梁韵怡买卖合同就完成，杜润生的买卖合同给回梁韵怡，办理按揭费用由中介、杜润生两方负责两个月内的费用。同日，梁韵怡的账户支出77258.94元。2017年4月19日，梁韵怡及麦淑敏将梁韵怡的身份证、户口本及光大银行卡一张交给南某某通公司。同日，南某某通公司向梁韵怡不同的账户转账了545000、135000元，转账摘要均为贷款。2017年4月20日，中国银行扣划了620631.99元后，涉讼房屋抵押贷款结清。2017年5月15日，杨某梅向叶海龙转账500000元，转账备注为“二手房交易资金解控”。2017年8月9日，杨某梅向佛山市南某某通小额贷款有限公司（以下简称南某某通公司）转账180000元。同日，南某某通公司出具《结清证明》，确认梁韵怡于2017年4月18日向该司借款68万元，截止2017年8月9日本息已经全部还清。2017年8月10日，杨某梅向杜润生转账200000元。2017年8月11日，杨某梅向杜润生转账120000元。2017年8月31日，南某某通公司出具《证明》，确认梁韵怡与麦淑敏于2017年4月19日向该公司借款本金680000元，截至到2017年8月31日本息已经全部结清。2018年2月13日，陈某婷受杨某梅委托向林某影转账200000元。2019年4月25日，杜润生提起案件诉讼。2019年6月25日，中国银行广州珠江支行银行卡中心出具《结清证明》，确认梁韵怡于2015年9月30日在该行办理的易达钱信用卡（卡号622**********343），分期本金为120000元，已于2017年3月21日还清全部欠款。诉讼中，杜润生自认其通过其个人账户及其配偶林某影的账户收取了杨某梅支付的购房款金额为720000元（其中有200000元杜润生确认由林某影收款，但未能提供流水信息）。各方均确认杜润生垫付了第三方南某某通公司垫资的费用（2017年4月19日分两次支付29200元、13600元，共42800元）。法院在案件的审理过程中，另查明如下事实：1.2015年4月1日，麦淑敏因涉嫌犯赌博罪被抓获，同月2日被刑事拘留，同年5月8日被逮捕。2015年8月6日，广东省四会市人民法院以（2015）肇四法刑初字第297号刑事判决，判令：梁韵怡人麦淑敏犯赌博罪，判处有期徒刑六个月，缓刑一年，并处罚金1000元；等等。2016年5月31日，麦淑敏因涉嫌犯开设赌场罪被羁押，同日被刑事拘留，同年7月4日被逮捕。同年11月7日，佛山市禅城区人民法院以（2016）粤0604刑初1245号刑事判决，判令：撤销广东省四会市人民法院（2014）肇四法刑初字第297号刑事判决书对梁韵怡人麦淑敏所宣告的缓刑；梁韵怡人麦淑敏犯开设赌场罪，判处有期徒刑九个月，并处罚金人民币1万元；与前罪（赌博罪）判处的有期徒刑六个月并处罚金人民币0.1万元，进行数罪并罚，决定执行有期徒刑一年，并处罚金人民币1.1万元。2017年1月23日，广东省佛山市南海区看守所出具《刑满释放证明书》，证明麦淑敏于当日因执行期满，予以释放。2.2016年1月至2017年4月期间涉讼房屋贷款还款明细情况如下表所示，杜润生、梁韵怡均确认，杜润生于2016年11月4日、2016年12月1日各转账3600元予梁韵怡，用于偿还涉讼房屋的按揭贷款。序号扣款时间扣款金额12016.1.23559.3722016.2.23559.3732016.3.23559.3742016.4.23559.3752016.5.23559.3762016.6.277.1372016.6.53172.0682016.7.23233.4892016.8.23247.54102016.9.23247.54112016.10.23247.54122016.11.43218.54132016.12.23247.54142017.1.23247.54152017.2.23247.54162017.3.23247.54172017.4.23247.54合计53478.383.杜润生（乙方）与梁韵怡（甲方）曾签订一份《协议书》，约定：经甲乙双方协商，因甲方名下涉讼房屋还欠中国银行贷款62.9万元，甲乙双方都没有能力偿还这笔贷款，现乙方同意甲方将该房产出售给丙方：（丙方身份证号：）。乙方不追究甲方出售该房产给丙方的责任。4.梁韵怡是麦淑敏的女儿，麦淑敏的儿子梁某杰亦曾与杜润生签订《房屋买卖合同》，将其名下位于佛山市南海区90*房售予杜润生，并将其中部分售房款用于抵偿麦淑敏尚欠杜润生的债务。5.2019年6月3日，案外人杜某阳出具《证明》，内容为：我在2014年8月29日借款本金共伍拾万元给麦淑敏，用她女儿名字的房产证抵押。在2015年12月22日麦淑敏还款本金加利息共伍拾捌万叁仟元，在还款给我的当天，还有杜润生在，麦淑敏让我把房产证给了他。6.2015年4月10日，法院立案受理杜润生诉麦淑敏民间借贷纠纷一案，案号为（2015）佛南法沥民一初字第266号，后杜润生于2015年9月6日以梁韵怡已被释放、双方就涉讼款项达成和解为由向法院申请撤诉，法院于同日作出（2015）佛南法沥民一初字第266号民事裁定予以准许。一审法院认为，杜润生、梁韵怡签订《房屋买卖合同》，约定梁韵怡将涉讼房屋售予杜润生，部分售房款用以抵偿麦淑敏所欠杜润生债务，后又在杜润生的代理及配合下，梁韵怡与案外人杨某梅签订《房地产买卖合同》，约定梁韵怡将涉讼房屋售予杨某梅，且实际办理了过户登记手续，故案件为房屋买卖合同纠纷。涉讼房屋虽首期款系麦淑敏支付，但登记在梁韵怡名下，属于梁韵怡的个人财产。麦淑敏陈述其通过向杜润生借款再转借以赚取差价，而根据杜润生的举证来看，麦淑敏与杜润生之间尚有金额较大的借款尚未结算。在此情况下，梁韵怡将涉讼房屋售予杜润生，后又转售案外人杨某梅，其售房的最终目的，是通过将涉讼房屋变现，以偿还麦淑敏所欠杜润生的债务，对此梁韵怡与麦淑敏予以确认，杜润生虽未完全确认，但亦未否认梁韵怡售房为母还债的售房动机。因此，判断梁韵怡是否存在应返还杜润生的购房款未还且应否计付利息，应综合案件的合同约定、实际履约情况进行综合判断。第一，杜润生、梁韵怡签订《房屋买卖合同》，约定梁韵怡将涉讼房屋以1580000元售予杜润生，但对定金50000元、首期款600000元并未约定具体付款时间，这不符合二手房交易的一般操作。杜润生于同日向梁韵怡转账600000元后，梁韵怡随即向案外人杜某阳转账583000元，杜润生亦取得涉讼房屋的证件、发票原件，从款项收付时间的连贯性、受理款项收付机构的一致性来看，上述交易符合面对面交易的基本特征，亦与杜某阳出具的《证明》反映的情况相符，故法院对梁韵怡与麦淑敏主张的杜润生对梁韵怡将杜润生支付的600000元用于清偿麦淑敏欠杜某阳的债务，以取得涉讼房屋的证件与发票原件是知情且同意予以采信。杜润生主张其对此不知情有违常理，法院不予采纳。此外，杜润生在《房屋买卖合同》签订之后，还主动转账7200元予梁韵怡用于偿还按揭贷款，且没有证据反映杜润生对当时涉讼房屋的贷款仍未清偿有提出任何异议，亦可印证杜润生对梁韵怡收取600000元用于清偿麦淑敏欠杜某阳的债务、涉讼房屋存在抵押贷款且未还清是知情且同意的。第二，从杜润生、梁韵怡签订的《房屋买卖合同》的约定来看，该合同存在多处留白的情形，且约定双方前往公证处办理委托买卖公证事宜，结合后续的履行情况及委托买卖公证的办理情况，杜润生与梁韵怡签订《房屋买卖合同》，其直接目的并非取得涉讼房屋的不动产权，而是将该房屋变现后抵偿麦淑敏所欠的债务。因此，为顺利将涉讼房屋售出变现，清偿涉讼房屋项下的各项债务为必经程序，对此杜润生选择以此方式实现其对麦淑敏的债权，亦应承担相应的变现不能或变现金额不能达到逾期目的的风险。第三，在《房地产买卖合同》的履约过程中，各方协商一致通过第三方垫资的方式清偿涉讼房屋项下的债务，第三方垫资公司南某某通公司向梁韵怡不同的账户转账了545000元、135000元，共计680000元后，随后，中国银行于2017年4月20日扣划了620631.99元，结清了涉讼房屋的抵押贷款；于2017年3月21日扣划了77258.94元，结清了中国银行易达钱信用卡的欠款。收取了南某某通公司贷款135000元的账户分别于2017年3月26日支出2752.93元、同年4月6日支出2333元、419.94元，于同年4月19日支出109651元、19737.18元，合计134894.05元，该款总额与南某某通公司贷款金额相当，梁韵怡主张该款亦用于小额贷款还款可信，法院予以采纳。杜润生在2016年12月7日向梁韵怡转账429000元，该款加上唐某雄向梁韵怡转账的200000元，与涉讼房屋尚欠贷款金额相当，可见杜润生对涉讼房屋应在还清贷款之后才能进行交易且梁韵怡无需承担该还清贷款的出资义务应是知情且同意的。同时，2016年12月16日梁韵怡向杜润生返还429000元，反映了涉讼房屋涂销抵押登记的款项超出预期，梁韵怡及麦淑敏主张涂销涉讼房屋的抵押登记还需还清另外两笔小额贷款的陈述也较为可信，法院亦予以采纳。第四，从款项的收付情况来看，梁韵怡在案件交易过程中，收取款项的情况包括2015年12月3日收取杜润生转账的50000元、2015年12月22日收取杜润生的转账600000元、2016年11月4日收取杜润生转账3600元、2016年12月1日收取杜润生转账3600元、2016年12月6日收取唐某雄转账的200000元，于2017年4月19日收取南某某通公司转账的贷款680000元，共计1537200元。从款项的支出情况来看，梁韵怡支出的款项包括2015年12月22日向杜某阳转账583000元、2016年1月至2017年4月按月还贷支出53478.38元、2017年4月20日一次性偿还涉讼房屋贷款金额620631.99元、偿还两笔小额贷款分别支出77258.94元、134894.05元，合计1469263.36元，差额仅为67936.64元。根据2017年3月21日杜润生、梁韵怡签订《协议》的约定，关于梁韵怡和杨某梅就涉讼房屋的交易，杜润生应收尾款约为75万元，该《协议》应视作双方对买卖涉讼房屋的款项往来关系进行阶段性结算。根据各方的陈述及举证，杜润生、梁韵怡在签订该《协议》之后，梁韵怡所收的所有款项均用于偿还涉讼房屋的贷款，或相关小额贷款，未挪作他用。杜润生自认其通过其个人账户及其配偶林某影的账户收取了杨某梅支付的购房款金额为72万元，该收款金额与《协议》约定的应收尾款金额相当。杜润生主张《协议》是在梁韵怡的胁迫下签订，但未举证证明，且从杜润生、梁韵怡及麦淑敏的关系、合同的签订、款项的收付、中介及买方的联系、垫资费用的支付等情况来看，杜润生在案件交易中处于主导地位，故其主张受梁韵怡胁迫签订《协议》难以令人信服，法院不予采纳。综上所述，因案件的交易系梁韵怡通过出售其名下的涉讼房屋为麦淑敏向杜润生偿债产生，相关交易行为系在杜润生的主导下进行，梁韵怡也及时配合杜润生办理了相关过户手续，杜润生就涉讼房屋的出售所收的尾款也基本上符合2017年3月21日签订的《协议》的预期，梁韵怡在签订该《协议》之后也不存在挪用购房资金的情形，故杜润生主张梁韵怡欠付购房款88万元并请求梁韵怡还款付息与双方的约定不符，也与案件的事实不符，法院不予支持。梁韵怡的答辩理由成立，法院予以采纳。案件系因杜润生与麦淑敏的借贷关系引发，杜润生就案件购房、售房行为所收取的款项，在扣除相关支出的款项及费用之后，余款可用于杜润生与麦淑敏之间借贷关系的清算。该项清算不属于案件的处理范围，当事人可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回杜润生的全部诉讼请求。案件受理费6800元，由杜润生负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为梁韵怡在案涉纠纷中是否存在违约行为，应否向杜润生支付88万元的欠款及利息10万元。本案中，关于案涉纠纷的性质问题，杜润生主张其系根据《房屋买卖合同》向梁韵怡主张权利，若案涉纠纷为纯粹的房屋买卖合同关系，则在房屋买卖合同关系中，出卖人的主要义务为将房屋的所有权转移至买受人或其指定的人名下并实际交付房屋，买受人的主要义务则为支付购房款。本案中，梁韵怡已将案涉房屋的所有权转移登记至杜润生指定的第三人杨某梅名下并交付了房屋，完成了出卖人应履行的义务，在房屋买卖合同纠纷中，出卖人不负有向买受人支付购房款的义务，则杜润生主张出卖人梁韵怡需向其支付欠款及利息无法律依据。根据本案查明的事实及一审法院的分析，本案实为梁韵怡以案涉房屋出售所获得的利益代偿第三人麦淑敏所欠杜润生的借款，即本案中梁韵怡的行为实为对麦淑敏所负杜润生债务的部分加入，在债务加入之前，梁韵怡与杜润生之间不存在债权债务关系。关于梁韵怡债务加入的具体数额问题，从双方的约定来看，债权加入的方式为以梁韵怡变卖案涉房屋所能获得的价值为限。杜润生上诉的主要意见为因梁韵怡未涂销案涉房屋所存在的抵押而致杜润生因案涉房屋变卖所能抵偿的债务减少，故而要求梁韵怡承担违约责任，对此，本院具体分析如下：（一）双方签订的《房屋买卖合同》中，并未对案涉房屋是否存在抵押、抵押的具体金额，涂销抵押的义务应由何方承担进行约定。（二）杜润生于签订《房屋买卖合同》当日向梁韵怡转账600000元后，梁韵怡随即向案外人杜某阳转账583000元，杜润生当日取得案涉房屋的证件、发票原件，从款项收付时间的连贯性、受理款项收付机构的一致性来看，上述交易符合面对面交易的基本特征，亦与杜某阳出具的《证明》反映的情况相符，故梁韵怡主张杜润生对其支付的600000元系用于清偿麦淑敏欠杜某阳的债务知情且同意可信。（三）关于案涉房屋银行抵押贷款的情况，杜润生在2016年12月7日向梁韵怡转账429000元，该款加上唐某雄向梁韵怡转账200000元，与涉讼房屋欠贷款金额相当，且杜润生还另行向梁韵怡支付过按揭贷款7200元，上述事实均反映杜润生对案涉房屋存在抵押贷款且梁韵怡无需承担还清贷款的出资义务系知情且同意的。（四）在2017年3月21日，杜润生与梁韵怡签订的《协议》亦约定，关于梁韵怡与杨某梅就涉讼房屋的交易，杜润生在收尾款约为75万元后，杜润生与梁韵怡的买卖合同完成，杜润生在上述《协议》中亦未要求梁韵怡承担额外的款项支付义务。（五）根据本案查明的事实反映的资金款项来往情况，梁韵怡在案涉房屋的交易过程中并未获得额外利益，其基本履行了以案涉房屋交易所得利益用于抵偿麦淑敏所欠杜润生债务的义务，至于所能抵偿债务的金额，双方并未明确约定数额，亦未约定不足部分应由梁韵怡承担。综上，杜润生据此要求梁韵怡承担支付款项88万元及利息10万元理据不足，一审法院不予支持并无不当，本院依法予以维持。杜润生就本案购房、售房行为所收取的款项，在扣除相关支出的款项及费用后，余款可用于杜润生与麦淑敏借贷关系的清算，杜润生可另案主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。杜润生的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13600元，由上诉人杜润生负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年五月十八日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏