广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初176号 原告：岳桂芳，男，1964年7月29日出生，汉族，住所地河北省邢台市临城县。 委托诉讼代理人：韦盛帅，广西金懿晟律师事务所律师。 被告：广西平歌房地产营销策划有限公司，住所地北海市广东路156号恒宇海岸华府三区1幢0106号，统一社会信用代码：91450503MA5N9TPF7C。 法定代表人：刘凤玲，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘福旺，广西启迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫传萍，广西启迪律师事务所实习人员。 原告岳桂芳与被告广西平歌房地产营销策划有限公司（以下简称“平歌公司”）合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告岳桂芳的委托诉讼代理人韦盛帅、被告平歌公司的委托诉讼代理人刘福旺、巫传萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：被告退还原告购房款共计176896元给原告。事实和理由：被告作为房地产中介公司，双方约定原告通过被告向第三人北海世鑫房地产开发有限公司购买位于北海市的商品房，原告于2018年9月17日、2018年10月3日、2018年10月4日、2018年10月5日、2018年10月6日、2018年10月9日、2018年10月10日分别每次向被告财务人员陈伟丽（银行账号：62×××95)汇款50000元，2019年1月25日又向被告该员工汇款20000元，另现金支付10000元手续费，以上共计380000元，用于购买上述商品房。被告2018年10月9日出具《收据》（收据写360000元，未包含2019年1月25日原告向被告员工陈伟丽汇款的20000元)。被告于2019年5月4日向第三人北海世鑫房地产开发有限公司支付首付款127816元，于2019年7月3日、2019年8月6日，通过陈伟丽分别退款13288元、12000元给原告，以及代原告支付装修款40000元，加上扣除的手续费10000元后，余款176896元，被告既不向第三人幵发商支付剩余房款，亦不退还给原告。原告为此起诉，请求判如所请。 被告平歌公司辩称，原告和被告的法定代表人是朋友关系，原告通过被告前后一共购买三套房，涉案房屋是第三套，第二套房需全款支付，原告才支付了共计37万元的房款给被告，并非原告所述的38万元；除原告起诉状所述的一共退还的包括支付购房的首付款、装修的手续费等共203104元，被告另外代原告支付购房定金52812元以及分五次退还给原告的款项47899元，共计100711元。实际被告尚欠原告的款项是66185元，因被告代原告购买的房屋还没有转卖出去，故上述尚欠原告的66185元还没能支付给原告。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的举证、质证及庭审情况，本院认证如下：对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，因其与本案争议的事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院认定法律事实如下： 2018年9月17日至2019年1月25日期间，原告分多次向被告支付购房款共计37万元。 2019年1月25日，被告与北海跨格房地产经纪有限公司（以下简称“跨格公司”）签订一份《世鑫大厦认购书》，主要约定：乙方自愿认购甲方世鑫大厦1-2506号房，房屋建筑面积为88.2平方米，房地产总价款为502740元，乙方于签订本认购协议书之日支付购房定金1万元；乙方于签订本认购协议书之日起41天内到甲方售楼部签订《商品房买卖合同》，并按约定向甲方支付首期款（含定金），乙方逾期没有签订《商品房买卖合同》的，所交定金不予退回等。同日，被告代原告支付购房定金1万元。2019年4月3日，被告代原告支付购房定金42812元，合计52812元，跨格公司分别出具了相应的收据。上述《世鑫大厦认购书》的首部打印以下字样：甲方北海世鑫房地产开发有限公司，乙方平歌地产，跨格公司在认购书落款处的甲方签字栏盖章，被告在乙方栏签字盖章。 2019年4月3日，原告（买受人）与北海世鑫房地产开发有限公司（出卖人，以下简称“世鑫公司”）签订《商品房买卖合同（现售）》，主要约定：出卖人以出让方式取得坐落上海路96号地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】为北国用（2006)第804716号，出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为世鑫大厦，买受人所购买房屋的《房屋所有权证》证号为北房权证（2014)字第035178号，该商品房为世鑫大厦1单元25层2506号；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4815元人民币，总价款为人民币423816元(大写肆拾贰万叁仟捌佰壹拾陆元整)；贷款方式付款为按揭贷款，买受人应当于2019年04月03日前支付首期房价款人民币（币种）127816元(大写壹拾贰万柒仟捌佰壹拾陆元整）,占全部房价款的30.15%，余款296000元（贷款机构）申请贷款支付等。 2019年5月4日，世鑫公司出具一份《收据》，内容如下：今收到岳桂芳交来世鑫大厦1-2506号房首付款127816元。庭审中原告主张该首付款由被告代付，同时主张该首付款包含购房定金52812元，被告抗辩称该首付款不包含购房定金52812元。 另查明，被告代原告支付装修款4万元，并累计退还原告73187元。庭审中，原告主张双方口头达成居间约定，先由原告把全部的购房款支付给被告，再由被告代为支付给卖房人，居间费用是1万元，已支付；被告抗辩称原告委托被告代购房屋，双方是委托合同关系，委托报酬是1万元。 本院认为，本案原、被告虽然未签订书面的合同，但原告将涉案购房款交付给被告，后被告代原告支付涉案房屋的购房定金、首付款、装修费等，原、被告之间已形成事实上的委托购房合同关系，本院予以确认。本案原告向被告支付购房款共计37万元，被告收取该款项后，除代原告支付首付款127816元、装修费4万元，并退还73187元给原告后，余款既没有代原告支付给世鑫公司，亦没有退还给原告。本案原、被告没有约定具体的委托事务，而原告已和世鑫公司签订了《商品房买卖合同》，并由被告代原告支付了首付款，现原告向本院提起本案诉讼，仅要求被告退还多收的购房款，并没有要求被告承担违约或赔偿责任，并主张“已支付居间费用1万元”给被告，视为原告已默认被告已完成委托事务。根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条关于“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬”的规定，原告应支付报酬给被告。鉴于庭审中原告主张居间费用是1万元，被告主张委托报酬是1万元，虽然双方主张的合同关系不同，但相应的酬金数额一致，本院酌情予以认定委托报酬为1万元。根据等价有偿、诚实信用原则，被告应当将扣除委托报酬1万元后的购房余款118997元（37万元-127816元-4万元-73187元-酬金1万元）返还给原告。即原告要求被告返还购房款的诉讼请求合法有据，本院予以支持。但原告的请求过高，过高部分本院不予支持。本案原告主张以现金方式向被告交付1万元购房款以及已向被告支付酬金1万元，但未能提供任何证据予以证实，被告亦不予认可，本院不予采纳。根据涉案《世鑫大厦认购书》关于“乙方于签订本认购协议书之日起41天内到甲方售楼部签订《商品房买卖合同》，并按约定向甲方支付首期款（含定金）”的约定，世鑫公司出具给原告的收据中所注明的首付款127816元应当包含购房定金52812元。被告抗辩称“被告代原告支付的首付款127816元不包含购房定金52812元”，但被告没有提供充分证据予以证实，原告亦不予认可。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被告应承担不利的法律后果，即被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告广西平歌房地产营销策划有限公司应返还118997元给原告岳桂芳； 案件受理费3836元，由原告负担1156.06元，被告负担2679.94元（该费用原告已向本院预交，由被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3836元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈培荣 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  罗传晖 二〇二〇年五月二十八日 法官 助理  温 柠 书 记 员  陈晓云 附本判决适用的法律条文： 1、《中华人民共和国民法通则》 第三条当事人在民事活动中的地位平等。 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 2、《中华人民共和国合同法》 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。