河南省淮滨县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1527民初400号原告：黄晓雪，男，1988年9月19日生，汉族，住河南省淮滨县。公民身份证证号码：411527198809192010。委托诉讼代理人：张逸，系河南文开律师事务所律师。特别授权。被告：淮滨县鸿剑房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91411527572465743J。法定代表人：蔡振彪，系公司负责人。住所：河南省淮滨县洪河路东、曙光街南侧。委托诉讼代理人：陈日涛，系河南楚相律师事务所律师。特别授权。原告黄晓雪诉被告淮滨县鸿剑房地产开发有限公司（以下简称为“鸿剑公司”）商品房买卖合同纠纷一案，原告黄晓雪起诉来院，本院受理后，由审判员王开锋依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告黄晓雪的委托诉讼代理人张逸、被告鸿剑公司的委托诉讼代理人陈日涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄晓雪向本院提出诉讼，请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》；2、判令被告按日向原告支付逾期交房违约金50000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告黄晓雪与被告鸿剑公司于2016年4月签订淮1604230009号《商品房买卖合同》，原告购买淮滨县中央公馆第2幢1单元13层1303号的商品房，该房屋合同约定建筑面积129.25平方米，合同总价款484115元，原告以约向被告支付了全部价款。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2017年1月31日前向原告交付经综合验收合格的房屋，但时至今日该房屋未经验收合格，被告的行为已经构成违约。上述合同第九条约定，“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。原告多次找被告协商无果，特向贵院起诉，请求法庭查明，支持原告的诉求。被告鸿剑公司辩称，1、购房是事实，目前房屋已经交付，被告迟延交付房屋乃是由于政府及天气等原因导致，自身没有过错；2、即使被告存在违约，原告已经占有房屋并由于所涉房屋价款上涨取得利益，违约的过错亦不全在被告处。原告黄晓雪为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、合同编号为淮1604230009的《商品房买卖合同》复印件一份；2、收据复印件两张。经庭审质证，被告鸿剑公司对原告提交的证据无异议。被告鸿剑公司为支持其诉讼主张，向法庭提交如下证据：1、交房通知复印件一份；2、淮滨县气象局于2018年7月17日出具的气象资料证明复印件一份。经庭审质证，原告发表以下意见：1、交房通知系公告，不符合约定形式，原告也没有收到，事实上该项目没有经过验收，不具有交房条件；2、气象资料显示天气正常，不存在不可抗力，不能免除其违约责任。经审理查明，原告黄晓雪与被告鸿剑公司于2016年4月23日签订淮1604230009号《商品房买卖合同》，原告黄晓雪购买被告开发建设的中央公馆第2幢1单元13层1303号的商品房，《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人（鸿剑公司）应当在2017年01月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…”；第九条约定：“被告逾期交房后60日之后，…买受人（黄晓雪）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已付房款万分之二的违约金”，第十一条约定：“交接商品房达到交付使用条件后，出卖人（鸿剑公司）应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人（鸿剑公司）还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人（鸿剑公司）不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。另查明，原告黄晓雪于2017年12月1日交纳涉案房屋所在中央公馆小区的物业管理费用，并收到涉案房屋钥匙。被告鸿剑公司未证明其在交付涉案房屋钥匙时出示淮1604230009号《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》第十一条约定的“出卖人（即鸿剑公司）交付房屋时，需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。以上查明事实，有原、被告双方提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点如下：一、原告主张被告继续履行合同是否应予支持；二、被告鸿剑公司就涉案房屋是否存在违约交付行为；如果存在违约行为，违约金数额应当如何计算。关于争议焦点一，原告黄晓雪主张被告继续履行合同是否应予支持。被告鸿剑公司不能举证证明买受人黄晓雪领取涉案房屋钥匙时至起诉前存在违约行为，原告作为守约方主张双方继续履行合同存在法律依据。基于保护合法市场交易行为、降低交易成本，维护合法的市场秩序，在不解除合同便能更好地维护交易双方利于的前提下，本院对原告黄晓雪主张被告鸿剑公司继续履行合同的主张予以支持。关于争议焦点二，被告鸿剑公司就涉案房屋是否存在违约交付行为；如果存在违约行为，违约金数额应当如何计算。被告鸿剑公司主张，其就涉案房屋迟延交付时间应当计算至2017年1月31日止。原告主张即使其于2017年12月1日交纳物业管理费领取涉案房屋钥匙，亦不能因为出卖人未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》就免除其违约义务。本院认为，原、被告签订的淮1604230009号《商品房买卖合同》第十一条约定：“交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”包含两层意思：一是被告应当按照约定期限将商品房交付使用；二是被告应当交付具备商品房交付条件的房屋，也就是应当是经过验收合格的房屋。只有具备上述两个条件才是有效交付。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释〉二》第十四条规定：“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”由此，可知，被告在交付涉案商品房时，未取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，只是影响合同有效抑或无效的合同效力问题，并不能免除或降低其按照上述《商品房买卖合同》约定的交付验收合格的房屋责任问题。即使原告黄晓雪对房屋钥匙的接收，也不影响被告在不具备交付条件时交房所应承担的违约责任。同时，被告鸿剑公司主张合同签订前存在政府禁止开工等不可抗力行为，即使认定上述政府行为属于不可抗力，但是该不可抗力发生在签订合同之前，《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。被告鸿剑公司既然已经知晓不可抗力，亦隐瞒该行为恶意与原告签订合同，也是造成违约行为产生的过错方。另外，由于被告未举《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的取得时间，因此，被告鸿剑公司违约行为一直持续中。但是对于原告黄晓雪主张的违约金数额，应当考虑到原告作为合同一方是否采取措施防止损失的扩大及“损益相抵原则”的适用，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿…”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”。本案中，原告黄晓雪于2017年12月1日接收涉案房屋钥匙并装修入住，亦属于上述法条规定的采取措施防止自己损失的扩大，并且装修入住也是自身受益的行为。被告鸿剑公司抗辩称其不存在违约行为，亦是对违约损失过高予以酌减的表示，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释〉二》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判”。因此，如果不考虑原告自身获益行为及过错，只考虑违约时间计算，亦不符合民事法律公平正义的原则精神。本院认为，应当以原告黄晓雪于2017年12月11日接收钥匙时间作为被告承担全部违约责任的时间点，被告鸿剑公司应当支付的迟延交房违约金总计为30306元（交付房屋时间即2017年1月31日未能交付至2017年12月1日期间的产生的违约金即313天×万分之二/天×484115元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第十四条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告淮滨县鸿剑房地产开发有限公司继续履行与原告黄晓雪签订的淮1604230009的《商品房买卖合同》；二、被告淮滨县鸿剑房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告黄晓雪逾期交房违约金30306元；三、驳回原告黄晓雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告淮滨县鸿剑房地产开发有限公司负担318元，由原告黄晓雪负担207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  王开锋二〇二〇年五月十二日书记员  姚为苗