成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初387号 原告：成都恒安五洲物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区二环路西一段15号3楼6号。 法定代表人：黄福洲，董事长。 委托诉讼代理人：杨飞，男，汉族，1958年3月14日出生，住成都市高新区。系公司员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：刘瑶，女，汉族，1988年11月23日出生，住四川省邻水县。系公司员工，一般授权代理。 被告：成都戈泰房地产开发有限责任公司，住所地：成都市温江区柳城镇鱼凫（鱼凫花园综合楼三楼）。 法定代表人：刘青，董事长。 委托诉讼代理人：李长琳，男，汉族，1958年12月28日出生，住四川省大邑县。系公司员工，一般授权代理。 原告成都恒安五洲物业管理有限公司（以下简称恒安公司）与被告成都戈泰房地产开发有限责任公司（以下简称戈泰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒安公司委托诉讼代理人杨飞、刘瑶，被告戈泰公司委托诉讼代理人李长琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒安公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决由被告支付给原告拖欠的物业服务费37,800元，以及欠费总额百分之二十四的违约金9,072元，合计46,872元。2．本案诉讼费全部由被告承担。事实及理由：2016年12月5日，春韵怡苑小区第一届业主委员会公示了原告及成都市秦蜀物业服务有限责任公司（以后简称前物业）等参与的招投标选聘物业服务企业结果，原告以第一名中标（招标前是前物业在该小区进行前期物业服务）。2016年12月13日，原告与春韵怡苑小区第一届业主委员会签订了《春韵怡苑物业服务合同》。合同第十七条约定，服务期限为3年，从2016年12月19日起至2019年12月18日止；合同第二十一条约定，物业服务收费标准，商铺为每月每平方米1.2元，按月交纳，违约责任，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳违约金。 2016年12月19日，原告与前物业及春韵怡苑小区业主委员会签订了新旧物业交接协议书。该协议书第4条约定，原告从2016年12月21日起开始收取物业服务费，生活垃圾清运费、车位服务费。原告从签订协议之次日进入春韵怡苑小区进行物业服务至今，在此期间按合同要求全面履行了义务。 合同履行过程中，原告多次找被告已出租商铺的租户收取物业服务费时，租户都以被告叫其交与前物业，不交与原告为由拒付。原告又多次发函给被告和前物业，要求支付和退还拖欠的物业服务费，被告和前物业均置之不理。前期物业一直都以每月每平方米1.2元在收取，被告还在相关部门备案。截止2019年11月30日，被告已累计拖欠原告商铺物业服务费37,800元。依据《国务院物业管理条例》第33条、第41条，《四川省物业服务收费管理细则》第11条之规定提起诉讼。 被告戈泰公司辩称，春韵怡苑小区业主委员会未经业主同意，违法与恒安公司签订《春韵怡苑物业服务合同》，该合同无效；戈泰公司将持有的铺面出租，收取租金，未收取物业费，戈泰公司无义务向恒安公司缴纳物业费；恒安公司违反工商法律规定，未在温江区合法注册，逃避监管，不给业主开具税务发票；恒安公司未提供实际服务，戈泰公司出租的商铺门牌号为××、29、31、33、35、37、39、41、43、45、47、59、61、63、65、67、69、71号，与春韵怡苑住宅小区春凫街49号无任何关联关系。恒安公司按每平方米1.2元收取物业费未向物价部门申请收费许可。 本院经审理认定事实如下：2016年8月3日，春韵怡苑项目首届业主委员会发布《关于春韵怡苑项目选聘物业服务单位的公示》，启动物业服务单位选聘流程。经业主投票后，春韵怡苑小区第一届业主委员会于2016年12月5日，公示了招投标选聘物业服务企业结果，原告恒安公司以第一名中标，服务标准按照四川省（区域性）地方标准《住宅物业服务等级划分》为住宅二级服务标准。2016年12月13日，春韵怡苑业主委员会（甲方）与恒安公司（乙方）签订了《春韵怡苑物业服务合同》，甲方委托乙方管理期限为3年，自2016年12月19日零时起至2019年12月18日24时止；合同第二十一条约定，非住宅（商业）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.20元向乙方按月缴纳，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。物业构成明细记载高层住宅建筑面积27061平方米，商业用房1127平方米。 2016年12月13日，春韵怡苑业主委员会发布《关于确定新物业服务企业及旧物业服务企业交接、退场的公告》：春韵怡苑业主委员会于2016年12月4日通过合法程序，已选聘恒安公司为春韵怡苑小区的新物业服务企业。春韵怡苑业主委员会于2016年12月13日向成都秦蜀物业公司发出限期交接、退场的函，要求其在2016年12月19日19时前完成与春韵怡苑业主委员会和恒安公司的全部交接……2016年12月19日，春韵怡苑业主委员会与恒安公司、成都秦蜀物业公司签订了《新旧物业交接协议书》，恒安公司从2016年12月21日起开始收取物业服务费，生活垃圾清运费、车位服务费。成都市温江区柳城街道鱼凫路社区居民委员会证明恒安公司从2016年12月20日起至今在春韵怡苑小区进行物业服务，春韵怡苑第一届业主委员会证明恒安公司按合同要求对整个小区（含门面商铺）全部履行了义务，合同中商铺的物业费按每平方米1.2元收取，符合本地区的市场行情。 另查明，戈泰公司及成都市公安局温江区分局柳城派出所向温江区房管局出具证明，戈泰公司开发的春韵怡苑小区，现确定街名及门牌号为成都市温江区柳城春凫街49号，戈泰公司出租的商铺在，共计859.97平方米。戈泰公司与租户约定，由租户按期缴纳物业管理费。成都市温江区发展和改革局、房产管理局《关于我区物业服务收费的通知》第四条规定：物业服务机构提供一至四级物业服务标准的，物业服务收费须按照相对应的等级收费标准执行。二级服务等级对应标准为（有电梯）每月每平方米0.95元（上下浮动15%）。拟采用五级物业服务标准的住宅物业小区，建设单位应当向价格主管部门申请备案……2018年11月16日，恒安公司向戈泰公司书面催收物业费。 上述事实，有《关于春韵怡苑项目选聘物业服务单位的公示》、业主意见签字表、《春韵怡苑物业服务合同》、《关于确定新物业服务企业及旧物业服务企业交接、退场的公告》、《新旧物业交接协议书》、鱼凫路社区居民委员会及派出所证明、案涉商铺登记信息、《关于我区物业服务收费的通知》等在卷予以证实。 本院认为，《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。第十五条规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。恒安公司提交了《关于春韵怡苑项目选聘物业服务单位的公示》、业主意见签字表等证据，戈泰公司辩称春韵怡苑小区业主委员会未经业主同意，违法与恒安公司签订《春韵怡苑物业服务合同》，没有提交证据予以证明，本院不予采信，其主张物业合同无效本院不予支持。戈泰公司辩称恒安公司未提供实际服务，戈泰公司出租的商铺与春韵怡苑住宅小区春凫街49号无任何关联关系，与查明事实不符。戈泰公司辩称恒安公司按每平方米1.2元收取物业费未向物价部门申请收费许可，根据成都市温江区发展和改革局、房产管理局《关于我区物业服务收费的通知》，拟采用五级物业服务标准的住宅物业小区才应申请备案。《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，恒安公司具有独立的法人资格，其从事案涉小区物业服务不违反法律规定。《物业管理条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主，《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。被告戈泰公司作为案涉商铺的所有权人，应承担连带缴纳责任，按照合同约定向原告交纳所欠的物业管理费。戈泰公司所有并出租的商铺共计859.97平方米，其欠缴物业费为（1.2元＊859.97＊35月＝36,118.74元）。被告未按合同约定履行支付物业服务费的义务，已构成违约，应承担违约责任。因原告未举证证明其因被告违约受到损失的大小，本院本着公平原则和诚实信用原则酌情裁决被告应向原告缴纳的违约金按欠缴总额的百分之十计算3,612元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》（二）第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都戈泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都恒安五洲物业管理有限公司物业服务费36,118.74元及违约金3,612元； 二、驳回原告成都恒安五洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计486元，由被告成都戈泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 黄 晖 二〇二〇年五月十一日 书记员 周杰红