福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初1165号 原告：福建燕中物业服务有限公司，住所地永安市五洲小区****，统一社会信用代码：91350481768575047R。 法定代表人：刘启锋，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：林桂荣,男,1971年2月19日出生，汉族，住福建省永安市，系该公司行政文员。 被告：冯崇祥，男，1970年9月23日出生，汉族，个体工商户，住永安市。 原告福建燕中物业服务有限公司（下简称燕中物业公司）与被告冯崇祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告燕中物业公司委托诉讼代理人林桂荣、被告冯崇祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 燕中物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业服务费9022.1元，违约金362元，合计9384.1元。2、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年11月14日，燕中物业公司与永安市尼葛开发投资有限公司签订《香樟大道安置房前期物业服务合同》，合同约定由燕中物业公司提供各项物业管理服务，并按合同约定物业价格收取物业服务费，受益业主及使用人按房屋面积及性质向燕中物业公司支付物业管理费用。逾期缴费从逾期之日起按应缴费用总额的3‰缴纳违约金，鉴于日3‰的标准过高，改按月利率0.5%收取，燕中物业公司在管理服务该小区期间按照物业服务合同约定已履行了合同义务，提供了物业管理服务。被告系该小区业主，建筑面积135.91㎡，每月应交物业费108.7元。被告从2011年11月1日起至2014年12月31日、2016年1月1日至2019年9月30日止未交物业费，期间共欠物业服务费9022.1元，违约金362元，合计9384.1元。燕中物业公司经电话、发函等方式多次催缴，被告仍拒交。现燕中物业公司为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。 冯崇祥口头辩称：1、从2009年买的店铺，2011年开始，从来没有物业找过冯崇祥催缴物业费，为何物业怎么多年以前都不催缴。2、物业公司的服务不到位，造成瓷砖、水管等脱落、破裂，并且很多业主都有向物业公司协调，物业公司一直未给出答复。3、燕中物业公司所说冯崇祥在2015年有交过物业费，这个是不属实的，其至今没有交过一次物业费用。4、物业公司在2014年开始进入涉案小区，但是为什么物业公司从2011年开始计算物业费，这明显弄虚作假。 燕中物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据一：营业执照，证明：燕中物业公司的诉讼主体资格。证据二：香樟家园小区前期物业服务合同，证明：燕中物业公司与冯崇祥之间存在物业服务合同关系。证据三：物业工作图片，证明：燕中物业公司对小区的物业工作及管理情况。补充证据四：房产登记信息，证明：涉案的房屋的业主是冯崇祥。补充证据五：收款收据，证明冯崇祥有于2015年交纳一年物业服务费的事实。冯崇祥围绕辩称提交了其房屋存在瓷砖脱落、水管破裂的照片，证明：讼争的房屋质量有问题，瓷砖、水管都坏了，因为物业公司有维修基金，这些都是物业公司需要负责协调维修的事实。本院组织当事人双方进行了证据的举证和质证，对燕中物业公司提交的上述证据的真实性、合法性无异性和关联性的予以认定并作为本案定案证据予以采信，对冯崇祥提供的证明的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予认定，因该房屋质量问题维护既不属于物业维修基金的使用范围且也不属于燕中物业公司的物业服务合同约定的服务范围，故对该证据证明的燕中物业公司未提供物业管理服务的关联性不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 燕中物业公司于2011年11月1日至2018年11月14日与永安市尼葛开发投资有限公司签订的《香樟大道安置房前期物业服务合同》、《香樟家园前期物业服务合同》，双方在合同中第三条约定：乙方提供物业服务的主要内容：（一）根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料；（二）负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理。本物业共用部位细目见附件三；（三）负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理。本物业共用设施设备细目见附件四；（四）负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；（五）负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；（七）其他事项（无）。合同第七条物业服务费的标准和收取办法第二款第（一）项第2目（6）商业物业：0.8元/月·平方米。第（三）项收费起始时间：物业服务费从本物业交付买受人之日起按每半年收取。业主自愿预缴的除外。业主应于每半年的头一个月15日前向乙方支付物业服务费。合同第十四条违约责任第（二）项约定：甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰标准向乙方支付违约金。燕中物业公司从2011年11月1日合同签订后就为该小区提供物业管理服务。冯崇祥系香樟大道199号139、143号房屋业主，建筑面积为63.92㎡、71.99㎡，两室合计建筑面积135.91㎡，每月应交物业费108.7元。冯崇祥从2011年11月1日起至2014年12月31日止未交，2015年有交1年的物业服务费1304.4元，2016年1月1日至2019年9月30日止未交物业费，期间共欠物业服务费9022.1元，燕中物业公司为此也经电话、发函等方式多次催缴未果。另查明该小区至今未成立业主委员会。 本院认为，燕中物业公司与永安市尼葛开发投资有限公司从2011年11月至2018年11月间签订的《香樟大道安置房前期物业服务合同》、《香樟家园前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据《物业管理条例》规定，开发商与物业服务公司签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力，同时该小区至今未成立业主委员会，故上述合同对小区的全体业主具有约束力，业主与物业服务公司均应按照该合同的约定履行各自的权利和义务。现冯崇祥从2011年11月1日起至2014年12月31日、2016年1月1日至2019年9月30日止未交物业费，期间共欠物业服务费9022.1元，其欠交行为违反了《香樟大道安置房前期物业服务合同》、《香樟家园前期物业服务合同》的相关约定，故冯崇祥应将上述欠交的物业服务费应予交清，对燕中物业要求其交纳物业服务费9022.1元的诉请，本院予以支持。同时冯崇祥还应对其因欠交行为承担合同约定的违约责任，因燕中物业公司自愿按月利率0.5%（合同约定按应缴费用总额的3‰缴纳违约金）收取违约金，是对其享有的权益所作的处分，现要求冯崇祥支付欠交物业服务费而产生的违约金362元的诉请，符合合同的约定和相关法律的规定，本院予以支持。对冯崇祥辩称认为燕中物业公司未向其催讨过物业服务费、且物业公司未履行修理其房屋瓷砖、水管存在脱落、破裂及物业公司是2014年才入驻小区而物业服务费却从2011年催交，存在弄虚作假的行为等问题，对冯崇祥是否有交物业服务费的问题，因燕中物业公司有补充提交冯崇祥2015年7月3日、2016年5月12日交款的2张收款收据，证明其于2015年有交纳了全年的物业服务费，虽然冯崇祥经质证对该证据的真实性存在异议，但冯崇祥并未提供相应证据证明其未交，故对其辩称从未交纳物业费的事实本院不予认定，对房屋瓷砖、水管存在脱落、破裂等问题要求物业公司应予维修的主张，因该要求属其个人房屋存在的质量问题而并非属于燕中物业公司所签订的合同约定的公共设施的维护履约范围，故对冯崇祥认为燕中物业公司服务不到位因而其不应承担物业服务费的辩称事由本院不予支持。对燕中物业公司是从何时入驻该小区进行物业服务管理的事实，因燕中物业公司有提供物业服务合同，而冯崇祥并未提交相应证据证实物业公司存在弄虚作假的行为，故对该辩称意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、第六十四条的规定，判决如下： 冯崇祥应于本判决生效后三日内支付福建燕中物业服务有限公司物业服务费9022.1元（从2011年11月1日起至2014年12月31日、2016年1月1日至2019年9月30日止）、违约金362元（从2011年11月1日起至2014年12月31日、2016年1月1日至2019年9月30日止按月利率0.5%计算），合计9384.1元。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由冯崇祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  许锡文 二〇二〇年五月二十五日 书记员  杨 佳 附：本判决适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务、没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒约其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。