河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初833号原告：三门峡金帝置业有限公司。住所地：三门峡市崤山路开发区段建材市场。统一社会信用代码：914112006609345543（1-1）。法定代表人：巫金州，该公司总经理。委托诉讼代理人：张华，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：何柳，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：刘华，男，1982年7月4日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。被告：陈敏，女，1982年4月24日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：康凯，北京市盈科律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告三门峡金帝置业有限公司（以下简称金帝公司）与被告刘华、陈敏租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金帝公司的委托诉讼代理人张华、何柳，被告陈敏及其委托诉讼代理人康凯到庭参加诉讼，被告刘华经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告金帝公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告的租赁合同已于2019年7月15日解除，并判令被告立即返还原告位于三门峡市崤山路西段建材市场南门9排19号的商铺（诺贝尔瓷砖占用房屋）；2.依法判令被告立即支付拖欠原告的租金共计42667元及房屋腾空为止的租金（计算方式为：从2019年10月1日起每天按474元计算至房屋腾空之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告刘华、陈敏一直租赁原告位于三门峡市崤山路西段建材市场南门9排19号的商铺经营诺贝尔瓷砖，但双方未签订任何书面的租赁合同。因建材市场升级改造，2019年7月15日，原告与各商户的租赁合同均已到期或形成不定期租赁合同，原告便给各商户下发通知一份，要求各商户于2019年8月15日前搬离交回房屋。2019年8月16日，原告又下发公告，限各商户最迟于2019年10月15日搬迁交回房屋，如逾期搬迁，后果自负。被告接到通知后，却霸占原告商铺拒不搬离，还伙同他人采取煽动相关群众闹事，纠集妇女、老年人“躺地示威”、“排班值班”等方式阻挡施工，导致原告工程停滞不前，给原告带来巨大损失。同时，被告还一直拖欠原告租金不予支付。无奈，诉至贵院。被告刘华未答辩。被告陈敏辩称，1.刘华系被告表弟，被告系借用刘华名字注册营业执照，实质上系被告与金帝公司之间的租赁关系，与刘华无关。2.原告要求确认双方之间的租赁协议于2019年7月15日解除，是单方宣告解除合同，原告应当提供，但没有提供解除合同的理由和依据。3.原告要确认解除双方之间的合同关系，首先应当证明双方之间存在具体租赁关系状况，应当证明双方之间的租赁合同的面积、期限、租金标准、双方的权利义务内容，但原告并没有证明双方之间是什么样的租赁关系，又如何有权利提出解除。4.原告要求返还租赁房屋的请求不能支持，因如果是政府拆迁项目，政府作为拆迁人，房屋应当由政府收回，原告无权收回。如果是原告所谓的自拆自建项目，原告应当提供进行自拆自建的批准文件，如果没有，根据对方提供的7月15日的公告，对方在政府拆迁的情况下，原告无权收回房屋，原告也是被拆迁人，需要向政府交回房屋，如何有权利收回房屋。5.被告并未拖欠原告的租金，7月15日之前的租金，被告已经付清，7月15日之后的因为有拆迁项目，被告不能收取租金。6.原告的工程是违法工程，没有相关手续，原告无权拆房子。因为原告要进行市场升级改造，应当先进行原有房屋的拆迁，根据目前的法律规定，应当是由区级人民政府进行房屋征收，然后对涉及的各方被征收人进行相应的补偿，补偿完毕后再进行土地的招拍挂，由获得土地使用权的相应主体再按规划进行相应的建设。即使原告是所有房屋的产权人，也无权再自行进行建设，何况还有被告等房屋征收的相关利益主体，更不允许原告随意拆除。7.根据原告2019年7月15日的通知，原告在要求被告等业主搬迁时，市场更新改造项目已经启动，被告等业主在房屋租赁期间遇到了房屋征收拆迁项目，应当获得相应的房屋征收补偿。拆迁人应当依征补条例的规定向被告提供停产停业的损失、周转费、搬迁费、装修费等补偿和安置费用，在没有对被告等业主进行补偿前，原告无权要求被告搬迁，更无权收回房屋。8.这是一个城市房屋拆迁项目，应当适用拆迁补偿程序解决补偿和拆除问题，而房屋征收补偿及拆迁补偿事宜属于行政法调整的范畴，本案争议解决应当适用行政程序解决，不能通过民事诉讼程序借据，应当驳回原告的起诉（法律依据：行政诉讼法的受理范围），原告不是这个改造项目的拆迁人，应当由政府拆迁人对被告等进行补偿安置，然后收回房屋，本案原告的诉讼请求不具备主体资格。9.原告无权要求确认合同于2019年7月15日解除，因7月15日前市场已经开始进行拆迁改造，所有的合同关系已经冻结，应当由拆迁人以此时的合同关系来确定相应的补偿主体和内容，并进行补偿和拆迁工作，原告无权要求解除，应当由拆迁人通过补偿、拆迁来消灭合同关系。综上所述，原告所谓的改造拆迁应当适用房屋征收补偿的规定，通过行政程序解决，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，在被告没有获得相应的房屋补收补偿的情况下，不能要求被告交回房屋。原告要求支付租金的要求也没有事实和法律依据，应当驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：2011年11月14日，金帝公司（甲方）与刘华（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，主要载明：“出租房屋坐落在该市场内南排，房屋门窗完好，水电供应正常，房屋建筑面积为303.92平方米，每平方46元，共计费用合计83882元（其中租金内已包含有：配套设施使用费33553元，市场管理费8388元）。租用期限为自2011年10月16日至2012年4月16日。”合同签订后，金帝公司将房屋交付给刘华，刘华按约支付租金。合同到期后，双方未再续签合同，但刘华仍继续承租涉案房屋，并向金帝公司缴纳租金至2019年6月30日，且金帝公司为其开具收款收据，其中2019年2月27日收款收据显示：“客户名称：9排19号刘华；房租：2019.元.1-2019.3.30，41938元；卫生费729元；合计金额42667元”。2019年5月21日的收款收据显示：“客户名称：9排19号刘华；房租：2019.4.1-2019.6.30，41938元；卫生费73元；合计金额42668元”。2019年6月30日之后，金帝公司未再继续收取租金。2019年7月15日，金帝公司张贴搬迁公告，主要载明：“各商户：三门峡金帝建材市场于1998年建成投入使用，经过二十年运营，市场存在基础设施薄弱等诸多问题，严重影响城市形象，制约了经济发展和民生改善，为完善城市规划，提升城市形象和品位。根据三门峡市人民政府城市发展总体要求，决定即日起启动金帝建材市场搬迁改造项目。为配合政府对建材市场拆迁搬迁的改造工作，我公司决定于2019年7月15日解除与所有商户的房屋租赁合同，请各商户于2019年8月15日前腾空并交回房屋（7月15日-8月15日不再收取房屋租金）。感谢多年来广大商户对金帝建材市场的支持，对按期搬离的商户我公司将提供搬迁帮助”。2019年8月16日，金帝公司张贴延期公告，主要记载：“各商户：我公司于2019年7月15日向商户下发了搬迁公告，务请各商户于2019年8月15日前腾空房屋并交回我公司。搬迁公告下发后，大部分商户因时间较短等因素暂未搬离，现应各商户要求，经与政府部门协商，决定将搬迁时间延长至2019年10月15日，即所有商户应在2019年10月15日前进行搬迁并交回房屋。为了答谢各商户在此多年经营期间对我公司的支持，我公司将不再收取此期间商铺的房租，但各商户应自行承担搬迁之前的水电费用。再次感谢多年来广大商户对金帝建材市场的支持！”。2019年10月16日，金帝公司发出通知，主要载明：“建材市场各商户：根据三门峡市城市发展整体规划，政府已确定金帝建材市场拆迁改造的详细工作方案。原应广大商户要求搬迁时间已顺延至2019年10月15日，在此期间部分商户已顺利搬迁。故公司按时间进度要求决定一周后建材市场将停止一切经营活动，所有市场服务人员（包括安保、卫生、管理等人员）于2019年10月23日全部撤场，并全面停水停电，商户逾期未撤场的由此造成的一切损失自行承担”。后金帝公司于2019年10月23日开始停水停电，但刘华未搬离承租商铺，故金帝公司诉至本院，要求其返还房屋并支付租金。审理中，张敏称其承租商铺于2020年5月7日被拆除。刘华系其表弟，当时是借用刘华的信息注册营业执照，亦是陈敏向金帝公司缴纳租金至2019年6月30日，实质上是其与金帝公司之间形成租赁关系。金帝公司认可系陈敏一直向其缴纳租金，认可与陈敏之间形成租赁关系。本院认为，原告金帝公司虽与被告刘华签订的《房屋租赁协议》，但实质上系被告陈敏经营承租商铺，履行缴纳租金义务，现原告金帝公司与被告陈敏均认可双方之间形成租赁关系，故被告刘华非合同实际主体，不再承担相应权利义务。因双方在2011年签订的《房屋租赁协议》中约定租赁期限届满日为2012年4月16日，到期后，被告虽继续承租涉案房屋并缴纳租金，但双方未再签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。故从2012年4月16日之后，原、被告之间形成不定期租赁关系，依照法律规定，原告有权随时要求解除合同。现原告在2019年7月15日向租户张贴搬迁公告，告知于2019年7月15日解除与所有商户的房屋租赁合同并给予一个月搬离期限，故原告要求确认原、被告之间的租赁合同已于2019年7月15日解除的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持，但因被告承租的位于三门峡市崤山路西段建材市场南门9排19号商铺已于2020年5月7日拆除，故该项主张，本院不再处理。因原告在公告中给予租户3个月搬离期限，故不再收取2019年7月15日至2019年10月15日之间房屋租金，并于2019年10月23日对商户停水停电，另原告租金缴纳至2019年6月30日，故原告主张的租金应为从2019年7月1日开始按照每日466元计算至合同解除之日即2019年7月15日，从2019年10月16日开始按照每日466元计算至2019年10月23日。合同解除之后，因被告未及时返还房屋，原告可以主张相应损失，故从2019年10月16日开始可参照租金即每日466元计算至2019年10月22日止,后因承租商铺从2019年10月23日开始停水停电，影响被告承租商铺正常使用，故从2019年10月23日开始至商铺拆除即2020年5月6日期间的损失可参照日租金的80%即每日373元计算。被告陈敏辩称原告要求被告搬迁系因被告自拆自建、政府拆迁等行为，与本案不属同一法律关系，故被告辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告三门峡金帝置业有限公司与被告陈敏之间的房屋租赁合同于2019年7月15日解除。二、被告陈敏支付原告三门峡金帝置业有限公司租金损失（从2019年7月1日开始按照每日466元计算至2019年7月15日；从2019年10月16日开始参照租金即每日466元计算至2019年10月22日止；从2019年10月23日开始至2020年5月6日期间的损失参照日租金的80%即每日373元计算至本判决确定的给付之日止）。限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。三、驳回原告三门峡金帝置业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元(已减半)，由被告陈敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员 郭 路二〇二〇年五月二十八日书记员 董丽媛