贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初375号原告：保利贵州物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园内，统一社会信用代码91520112798810167G。法定代表人：王浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：涂永鹏，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘忠美，该公司员工，特别授权代理。被告：杨玲，女，1965年9月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。原告保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）与被告杨玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人涂永鹏，被告杨玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告立即支付物业费9989.28元、违约金2996.78元，共计12986.06元；2．案件受理费由被告负担。事实和理由：被告为贵州省贵阳市乌当区顺海中路温泉新城睿园4栋2单元11楼1号房的业主。原告和被告于2009年10月11日签订了前期物业服务协议，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.6元，建筑面积为130.07方米，每月应交纳的物业费为208.11元。合同第五条第三款约定被告应在每季度的第一个月前十日交纳物业费，逾期未交纳的，每逾期一日，交纳欠费总额的千分之三作为违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2015年7月1日起拒绝缴纳物业费，至2019年6月30日欠费月数共计48个月，被告欠缴物业费共计9989.28元。同时根据合同约定应当缴纳违约金，为减轻被告负担，违约金部分原告请求按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定的不超过物业费本金的30%，即2996.78元，多余部分自愿放弃。综上，两项合计为12986.06元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业费。现诉请法院依法判决。因被告房屋实际建筑面积为129.51平方米，每月应交物业费变更为207.22元，原告对其诉请进行了变更，其诉请的物业费金额变更为9946.37元、违约金变更为2983.91元。被告杨玲辩称，1．因为我家住在路边，常年受油烟污染，噪音污染，商业街占道经营明显不合理，保利物业不作为，导致我受到很大影响；2．我长期受这样的影响，导致我没交物业费，商业街占道经营，油烟扰民是否合法？3．保利物业是否了解商业街的占道经营等情况？如果不了解作为物业管理谈什么管理，了解又是怎么样管理的？4．商业街到底应该由谁来管理？我认为应当由保利物业来管理，因为小区管理公约中已经阐述了，隶属保利物业管理，多份文件都证明了小区商业街应当由保利物业管理，多次交涉当中物业用种种借口不作为，用律师函等方式催我交物业费，我根本没有享受到权利，不应为这样的环境付费；5．原告方起诉我缴纳物业费是认为原告方尽到了完善的管理义务，但是我并未享受到这个管理义务，商业街并不是按照夜市一条街来规划的，这种占道经营油烟污染是不合理不合法的；6．物业业主商家都应当遵守法律法规，生态文明在建设，社会上提倡了垃圾分类，我认为保利应当更好的管理，我天天晚上受到噪音和油烟的影响，造成了身体的不健康。综上所述，物业费和违约金我不应缴纳。本院经审理认定事实如下：杨玲购买了保利贵州房地产开发有限公司开发建设的位于保利温泉新城睿园4栋2单元11楼1号房屋。2009年10月11日，杨玲与小区前期物业管理公司即保利物业公司签订了保利·温泉新城《前期物业服务协议》，协议约定，高层住宅管理费按建筑面积每月每平方米1.6元收取，每季度第一个月的前十日内缴交当季度物业管理服务费用，如逾期缴交，每逾期一日保利物业公司将按所欠交总金额的3‰收取滞纳金。协议还约定，杨玲应于房屋交付之日起向保利物业公司缴交物业管理服务费。杨玲使用房屋过程中，由于房屋所在楼栋处于市政道路旁，而楼栋底部建设了商业用房，商户经营过程中存在占道经营的情况，且经营餐饮的商户排放的油烟一定程度上影响了杨玲的生活，故杨玲从2015年7月1日开始未再向保利物业公司交纳物业费。另查明，根据杨玲提交的证据所示，保利物业公司在提供物业服务过程中存在垃圾清运不及时等情形。还查明，杨玲购买的涉案房屋建筑面积为129.51平方米。根据《前期物业服务协议》约定的物业服务费收取标准，保利物业公司主张杨玲支付的2015年7月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费为9946.37元（即129.51平方米×1.6元/月﹒平方米×48个月，四舍五入）。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。保利物业公司与杨玲签订的保利·温泉新城《前期物业服务协议》是双方之间的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。根据《前期物业服务协议》，保利物业公司有权对小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，而在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，杨玲长期拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了小区和保利物业公司的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”，《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定及《前期物业服务协议》中关于交纳物业服务费用的约定，杨玲作为小区业主，应当按照约定向保利物业公司交纳物业服务费，但其2015年7月1日至2019年6月30日期间未履行交纳物业服务费的义务，已经构成违约，故保利物业公司诉请杨玲支付该期间的物业服务费9946.37元有事实和法律依据，本院予以支持。关于本案违约金的问题。本院认为，保利物业公司在提供物业服务期间，依据《前期物业服务协议》的约定履行了主要的物业服务义务，其虽主张了违约金，但又于2020年5月26日向本院提交了放弃在该案中违约金诉请的书面声明，本院应从其自愿，故其该项诉请，本院不再予以处理。对于杨玲在庭审中的答辩意见，杨玲购买的房屋位于市政道路旁，由于所处楼栋底层建设了商铺，其在购买房屋时应当预见到商户在经营中会对其生活过程造成一定影响，至于商户在经营过程中的占道经营及油烟、噪音等问题，因保利物业公司对此并无执法权，其可向相关部门反映解决。杨玲主张保利物业公司提供的物业服务不到位，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如其认为保利物业公司提供物业服务不到位，其可就物业管理一方不完全履行合同义务向其主张违约责任，在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失，但法律未规定此请求权可以作为对抗交纳物业服务费的抗辩权，杨玲不能以此作为拒交物业服务费的理由。本院认为，权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。本案被告一味追求其应当享受的权利，但自2015年7月1日起从未履行自己的交费义务，先行违约后却又要求原告履行种种义务，此举对于原告而言，有违实质公平。同时，原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，其在提供物业服务过程中虽然存在一定的不足之处，但已尽到了主要的物业服务义务。虽然不能苛求原告提供的物业服务达到小区所有业主的满意，但是原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。被告不应当以拒付物业服务费作为手段以加剧与原告之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响被告的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告杨玲于本判决生效之日起五日内支付原告保利贵州物业管理有限公司2015年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费人民币9946.37元；二、驳回原告保利贵州物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元减半收取62.50元，由原告保利贵州物业管理有限公司负担14.50元，被告杨玲负担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁国辉二〇二〇年五月二十九日书记员  王礼斌