广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初1296号 原告：龙凤，女，1982年9月18日出生，汉族，住广西南宁市兴宁区。 被告：李华芬，女，1995年4月7日出生，汉族，住广西岑溪市。 原告龙凤与被告李华芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告龙凤到庭参加诉讼。被告李华芬经本院合法送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告龙凤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告将承租的房屋交还原告；3.被告拖欠的房屋租金3400元（从2020年2月1日计至2020年3月31日，共计2个月，其中2月欠1200元、3月未交房租2200元）；4.判令被告支付违约金2640元；5.判令被告支付商业物业服务费及生活垃圾处理费991.2元（2019年9月1日至2020年3月31日）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》约定：原告龙凤将其位于南宁市兴宁区恒大华府2-118号商铺砖混结构一层约23平方米的商用房及其附属配电、上下水设施租赁给被告李华芬作水果店营业之用，年租金26400元，租期自2019年9月1日至2020年8月31日；被告必须于2019年12月25日一次性交清2020年1、2、3月份房租，如被告迟延5天未交纳租金的，视为违约。经原告验收认可，并结清欠费方可办理退租手续。被告在租期未满之前，将自己经营的水果店转租给他人的，需事先征得原告的同意；在租期未满前，原告不得终止合同，如被告未按合同履行义务原告有权提前终止合同，被告须按年租金的10%向原告支付违约金；如被告提前终止合同，被告所交房租不退，房屋装修部分归原告；房屋租赁合同还就其他事项作出约定。协议签订后、原、被告双方依约履行义务，原告将房屋交付给被告使用，被告自2019年1月向原告支付第一次租金3000元押金2500元。随后，被告水果店经营。2019年11月、12月、2020年1月被告分次支付了租金合计6200元。但从2020年1月25日起，被告开始拖欠原告2月份部分租金1200元及三月份2200元租金，商用物业管理费垃圾费991.2元(自2019年9月1日租房以来从未交付)，原告多次要求被告支付拖欠的租金、物业费但被告置之不理。鉴于上述事实，原告认为，被告的上述行为己经严重违背了双方立的合同约定，损害了原告的合法权益，原告有权解除双方签订房屋租赁合同，并要求被告承担违约责任。 被告李华芬未出庭应诉，但庭前提交书面答辩状辩称：1、对于交还铺面的诉讼请求，2020年2月受疫情影响，涉案店铺盈利入不敷出，负责经营的店长梁先生也在微信与原告解释，请求宽松时间交付租金，然而2020年3月8日，原告的丈夫却强制性锁上店门，致使本人无法经营，故被告已交还商铺，被告通过报警的方式才能打开铺面门口，搬走属于被告的物品，此后原告再次用锁锁上店铺门，被告没有再次使用。2、对于违约金，被告不同意支付违约金，原告锁门在前，被告搬离东西在后，因此是原告违约。3、对于物业服务费及生活垃圾费，被告同意支付。4、被告已交纳租赁合同押金2500元，其中有500元是物业管理费押金，故抵扣2月欠租金1200元、物业服务费及生活垃圾费991元、截至锁门时即2020年3月8日的3月应付租金584元，被告仅应再支付275元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告龙凤是涉案商铺的所有权人[不动产权证号：桂（2020）南宁市不动产权第0035208号]。2019年9月1日，原告龙凤（甲方、出租方）与被告李华芬（乙方、承租方）签订一份《门面租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的座落于南宁市金川路9号恒大华府2栋118号商铺出租给乙方用于经营，租赁期限为壹年，自2019年9月1日起至2020年8月31日止。押金贰仟伍佰元整。2019年租金为每月2000元，租金支付方式为月付。2020年起租金为每月2200元，租金支付方式为季付。乙方每月25日定期主动向甲方交付房租，不得超过五日，否则视为违约；合同第五条约定：租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的社保设施归乙方所有，未能移动、拆除的社保设施甲方不予补偿。乙方应在租赁期满后办理，否则按租赁房屋缴纳租金，并处以年租金的10%罚款。在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务，第三方经济纠纷由乙方自行承担。该合同第七条第3款还约定：“在租赁期内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：(1)甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同；(2)因不可抗力因素致使房屋及其附属设施重受损，致使本合同不能继续履行的;因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。4.在租赁期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止”。合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，原告将房屋交给被告经营。原告认可被告签订合同后交纳了押金2500元并足额支付了2020年2月1日之前的租金，但2020年2月的租金仅支付了10000元，此后被告未再支付租金。原告以被告未付清租金、物业服务费等为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 原、被告双方的微信记录显示：2020年3月3日，原告向被告催收2020年2月房租和物业费等费用，被告表示营业情况不好，还没有钱；2020年3月8日，被告发送的信息中出现锁门的内容，并表示“我不做了，也不敢做了，你给我把东西搬走，押金什么的我不要就是了，也不在意亏个两千多块”、“给你算2500-1200-931-586等于-217元”，原告表示“把钱交清继续做”。庭审时，原告认可其于2020年3月8日为了处理好被告欠缴费用的问题锁了涉案商铺的门，但其陈述其后已开门给被告，其于2020年3月9日、3月10日晚上回去查看铺面时，被告已将商铺内的物品搬离。 本院认为：原告作为涉案房屋的产权人有权处分房屋，原、被告出于真实意愿签订《门面租赁合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该《门面租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。 关于解除合同的诉讼请求。从本案证据反映的事实来看，被告已于2020年3月8日搬离涉案房屋，其以实际行为已作出解除合同的意思表示，故双方签订的《门面租赁合同》应于此时已解除。 关于返还房屋的诉讼请求。从庭审时原告陈述的内容来看，被告搬离房屋后未再返回房屋继续经营，且原告对此是知情的，故原告已具备占有、控制房屋的条件，在此情况下，原告仍诉请被告返还房屋，本院不予支持。 关于欠付的租金及物业服务费、生活垃圾处理费。由于被告已于2020年3月8日搬离铺面，此后未再使用铺面，故租金应计至2020年3月8日，原告主张计至2020年3月31日，与本案客观事实不符，本院不予支持，故被告欠付的租金应为2020年2月1200元、2020年3月1日至2020年3月8日租金587元（2200元/月÷30天×8天），共计1787元，被告欠付的物业服务费及生活垃圾费为991.2元，两项共计2778.2元。从原、被告双方的微信记录来看，被告对于欠付的租金及物业服务费、生活垃圾处理费数额是予以认可的，只是对于押金2500元应否抵扣欠缴费用问题有争议，本院认为，原告主张被告存在欠付费用的违约行为，故押金不应抵扣，而双方签订的《门面租赁合同》中对于该款项的性质表述为押金而并非履约保证金，亦未明确原告在被告违约时不予退还该款，故不能据此认定该款具有履约担保的性质，应按一般押金性质予以处理，在出现欠缴费用时应先予以抵扣，故本院对被告主张抵扣押金的意见予以支持。如上所述，被告应付费用共计2778.2元，已付押金2500元，两者相抵扣后被告仍需支付278.2元。 关于违约金，原告主张的是违约金而非损失赔偿，其依据《门面租赁合同》第五条关于“租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的社保设施归乙方所有，未能移动、拆除的社保设施甲方不予补偿。乙方应在租赁期满后办理，否则按租赁房屋缴纳租金，并处以年租金的10%罚款”的约定主张被告按年租金的10%标准支付违约金，但该条款针对的是租赁期满后被告拒不搬离、交还房屋情况下应承担的违约金，并非针对本案中原告主张的逾期支付租金等费用的违约行为，而双方在合同中对原告主张的该种违约行为并未明确约定违约金的数额或计算方式，现原告直接以该合同条款主张违约金，依据不足，本院不予支持。如原告认为被告存在违约行为且对其产生了损失，可另案再行主张，根据民事诉讼“不告不理”的诉讼规则，本院在本案中对此不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 1、原告龙凤与被告李华芬签订的《门面租赁合同》于2020年3月8日解除； 2、被告李华芬向原告龙凤支付欠缴租金、物业服务费及生活垃圾处理费共计278.2元； 3、驳回原告龙凤的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费25元，由原告龙凤负担12.5元，被告李华芬负担12.5元。 本判决为终审判决。 审判员  农慧兰 二〇二〇年五月十八日 书记员  沈晓璐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第%1条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。