云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初832号原告：文山市海伟物业管理有限责任公司，统一社会信用代码91532621799888767G，住所地文山市新平街道红旗社区泰康西路潇湘商贸城**。法定代表人：王恩伟，执行董事。委托诉讼代理人：谢月亮，云南云誉（文山）律师事务所律师（特别授权）。被告：潘海燕，女，1981年7月12日生，云南省丘北县人，现住文山市。被告：高卫明，男，1984年4月3日生，汉族，云南省丘北县人，现住文山市。原告文山市海伟物业管理有限责任公司（以下简称海伟公司）与被告潘海燕、高卫明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告海伟公司的委托诉讼代理人谢月亮到庭参加诉讼，被告潘海燕、高卫明经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海伟公司向本院提出诉讼请求：1.判令潘海燕、高卫明支付物业服务费3128.16元；2.判令潘海燕、高卫明支付二次增压费300元；3.判令潘海燕、高卫明支付海伟公司逾期交纳物业服务费的违约金1095元（计算至实际付清物业服务费之日，现暂计算至2020年9月30日）。违约金计算（逾期之日起每天1元）①2017年4月1日至2018年3月31日的物业费违约金：365天/年×2年（2017年10月1日至2019年9月30日）×1元/天=730元；②2018-2019年物业费违约金：365天/年×1年（2018年10月1日至2019年9月30日）×1元/天=730元；4.判令潘海燕、高卫明支付海伟公司律师服务费1200元；5.本案诉讼费由海伟公司承担。诉讼过程中，海伟公司变更第1项诉讼请求：判令潘海燕、高卫明支付物业服务费3393.79元（暂计算至2020年3月31日）。事实和理由：2017年3月29日，西清园业主委员会将西清园小区公共物业委托给海伟公司进行管理服务，经双方协商一致，签订了《西清园小区物业服务管理服务委托合同》（以下简称“合同一”），在合同中第十二条约定：“委托管理期限自2017年4月1日起至2019年3月31日止。”第十六条约定：“西清园小区住户、商铺、车库物业服务费每月按0.6元/㎡收取（以产权面积计收），交费时间为每年的4月1日开始，以六个月为交费期限；业主和物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天1.00元交纳违约金。”第七条约定“二次增压费每户每年100元。”合同期限届满后，西清园业主委员会与海伟公司续签了《西清园小区物业服务管理服务委托合同》（以下简称“合同二”），合同二第十一条约定:委托管理期限自2019年3月31日起至2021年3月31日止。物业服务费、二次增压费的收费标准及计收方式均不变。海伟公司接受西清园业主委员会的委托后，对西清园小区管理至今，均按照合同的约定及法律规定履行自己的物业管理业务。但潘海燕、高卫明作为西清园小区2幢3单元202号房屋、2-2-107号车库的所有人，享受了海伟公司提供的物业管理服务，应当按照合同约定如实支付物业管理费及二次增压费，但截至2019年9月30日，潘海燕、高卫明仍有物业费、二次增压费没有支付，海伟公司为维护自身合法权益，特诉至本院，提出如上诉请。潘海燕、高卫明未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩状。海伟公司针对其诉请，依法提交以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明海伟公司的基本身份信息。2.文山市业主委员会备案登记表、关于批准西清园小区成立业主委员会的请示、关于加刻西清园业主委员会公章的请示、《物业管理服务合同》（一）、《物业管理服务合同》（二），证明①西清园业主委员会系经法定程序成立，以业主委员会名义签订的物业管理服务委托合同合法有效，对每个业主均有约束力，②2017年4月1日起至今一直由海伟公司对西清园小区进行物业服务管理，③在合同中约定：物业服务费每月按0.6元每平方米，以产权面积计收，④合同一中双方约定，每年4月1日起开始缴费，于六个月为交费期限，逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳违约金；⑤合同一、合同二中约定：二次增压等费用每户每年100元；3.文山市住房管理中心档案摘抄表，证明①潘海燕、高卫明系西清园小区的业主，具有被告主体资格，②潘海燕、高卫明房屋产权面积为137.23平方米，车位面积为19.34平方米。4.催缴照片，证明2019年3月1日，海伟公司通过书面形式向潘海燕、高卫明催缴物业服务费。5.委托协议、律师代理费发票，证明因为潘海燕、高卫明未支付物业费导致海伟公司为维护自身权益而遭受的损失。本院认为，海伟公司提交的第1、2、3、4、5组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。潘海燕、高卫明未到庭质证，也未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明本案法律事实如下：海伟公司成立于2007年5月9日，经营范围是物业管理服务，营业期限自2007年5月9日至2057年5月9日。2017年3月27日，海伟公司与文山市西清园小区业主委员会签订《西清园小区物业服务委托合同》，约定：“西清园业主委员会将西清园小区委托给海伟公司进行物业服务管理，委托管理期限为两年，自2017年4月1日至2019年3月31日止，海伟公司负责收取小区的物业管理服务费，西清园小区住户、商铺、车库，以产权登记的面积每月按0.6元/㎡收取物业管理服务费，该费用不包含垃圾清运处理费，业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1元承担违约金，二次增加费（含相关维修维护费）、公共水电费及化粪池清掏、清运费，每户每年100元。”上述合同履行期限届满后，海伟公司与文山市西清园小区业主委员会于2019年3月1日续签《西清园小区物业服务委托合同》，约定：“委托管理期限为两年，自2019年3月31日至2021年3月31日止，物业服务费、二次增压费的收费标准及计收方式、违约金的计算方式与2017年3月27日签订的《西清园小区物业服务委托合同》相同。”，两份合同还约定了委托管理事项、双方权利义务、管理服务标准等内容。西清园小区业主委员会成员在两份合同中签字并盖业主委员会章，海伟公司在两份合同上盖章。2016年4月25日西清园小区业主委员会就选举情况在文山市开化街道办事处备案，彭国辉为西清园业主委员会主任、肖先龙为副主任、胡玉芬为理事。潘海燕、高卫明是海伟公司管理服务范围内的业主，其房号是文山市，建筑面积137.78平方米，车位面积19.34平方米。潘海燕、高卫明未向海伟公司交纳2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费。2019年3月1日海伟公司向西清园小区未交费业主发出催款函，催交物业费。本院认为，海伟公司与文山市西清园小区业主委员会分别于2017年3月29日、2019年3月1日签订的《西清园小区物业服务委托合同》是海伟公司与西清园小区业主委员会的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，本院予以确认，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，西清园业主委员会与海伟公司签订的两份《西清园小区物业服务委托合同》对全体业主具有约束力，海伟公司按照约定向潘海燕、高卫明提供了物业管理服务，潘海燕、高卫明作为业主，受合同约束，应按照合同约定向海伟公司交纳物业服务费。海伟公司主张潘海燕、高卫明支付其房屋、车位自2017年4月1日起至2020年3月31日止的物业服务费3393.79元【（137.78㎡+19.34㎡）×0.6元/㎡/月×36个月≈3379.93元】和二次增压费（100元/年×3年），两项共计3679.93元，合法有据，本院予以支持。海伟公司主张潘海燕、高卫明支付逾期交纳物业服务费的违约金至付清物业服务费之日止的诉请，因两份《西清园小区物业服务委托合同》中均约定“交费时间为每年4月1日起开始，业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳违约金”，潘海燕、高卫明未交纳2017年4月1日起至2020年3月31日止的物业费、二次增压费，潘海燕、高卫明已构成违约，应当按照合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故海伟公司要求潘海燕、高卫明支付逾期支付物业服务费的违约金至实际付清物业服务费之日止的诉请有事实和法律依据，予以支持。海伟公司要求潘海燕、高卫明支付律师费1200元，海伟公司认为该笔费用是潘海燕、高卫明违约导致海伟公司支出的合理损失，本院已支持按合同约定的违约金，违约金有填补损失的功能，已经能够填补海伟公司的合理损失，且是否聘请律师并不是实现债权必须的条件，故对律师费本院不予支持。综上所述，海伟公司的部分诉讼请求合法有据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定，判决如下：一、潘海燕、高卫明于本判决生效之日起五日内支付文山市海伟物业管理有限责任公司2017年4月1日至2020年3月31日期间文山市的物业服务费3379.93元和二次增压费300元，两项共计3679.93元；二、潘海燕、高卫明于本判决生效之日起五日内支付文山市海伟物业管理有限责任公司逾期交纳物业服务费的违约金（违约金的计算方法：从2017年10月1日起，以每年应交纳的物业费为基数，按《西清园小区物业管理服务委托合同》中约定每天1元计算至物业服务费付清为止）；三、驳回文山市海伟物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由潘海燕、高卫明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  马彦红二〇二〇年五月十一日书记员  盘诗晨