河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初1045号原告：郑华，男，汉族，1973年3月12日出生，本科文化程度，河南省开封市人，洛阳理工学院职工，住洛阳市涧**。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧**丽春东路**（珠江路办事处内）。法定代表人：周海萍，职务：执行董事。委托代理人：畅陶杰、罗晓玉（实习），河南焦点律师事务所律师原告郑华诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑华及被告洛阳尚锦置业有限公司委托代理人畅陶杰、罗晓玉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郑华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付逾期办理房产证的违约金，自2015年12月27日起暂至2017年6月16日止，共计20169元；直至实际能够办理房产证之日止；2、请求依法判令房屋质量不合格，并依法予以赔偿五万元;3、请求依法判令被告存在合同违约行为，并依法拆除升龙城8#楼1单元03户外墙的空调柱;4、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1、2013年1月25日，我与被告签订了房屋买卖合同，根据合同约定，被告应于2014年12月31日前将我所购买的升龙城8号楼3单元2501室交付使用。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按已付房价款的万分之0.5/日支付违约金。时至诉讼之日被告人仍未按时将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致我无法办理房屋所有权证。被告在未取得洛阳市建设工程质量监督站出具的合格证明、未办理房屋竣工验收备案证书且未取得国家认可的专业测绘单位对房屋面积的实测数据的情况下，通知8号楼业主于2015年1月1日至2015年1月3日办理房屋交接手续。按照国家相关法律规定，被告单方面组织勘查、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格是不成立的，被告未取得房屋竣工验收备案证书就强制交房，属违规行为。截止诉讼之日，被告仍未具备相关验收文件，对入住业主极其不负责任。交房后原告及其其他业主发现，原告所购买的房屋采光极差，尤其是升龙城8号楼1单元03户外墙设计建造的空调造型柱，对房屋采光有严重影响，对原告的日常生活造成严重的不利影响，大大降低生活舒适度，严重侵害了原告的合法权益。由于被告在房屋预售期提供给业主的商业宣传广告以及样板房里，该户型阳台没有延长跳台遮挡，并且未如实告知墙体外有造型跳台的遮挡，导致原告在不知道自己所购买的房屋存在挑台遮挡光线的情况下，与被告签订了购房合同。被告在房屋销售过程中，未将房屋外立面造型柱及其他影响原告房屋采光顶结构设计及规划设计变更，对原告进行充分告知。为此，原告及其他业主自交房后与被告曾多次交涉，但被告一直不予解决。时至起诉之日，原告所购买的升龙城c区8号楼1单元03室挑台严重影响采光问题，没有得到任何解决，严重侵害了原告的合法权益。因此原告要求判定被告在合同签订时存在故意隐瞒以及合同欺诈行为，并要求依法保质拆除升龙城8号楼1单元03户外墙的空调柱。综上所述，故特此诉至贵院，请人民法院依法裁决，支持原告的诉讼请求。被告洛阳尚锦置业有限公司辩称,1、开发商承担逾期提交办证资料报备义务违约责任的前提，按照《商品房买卖合同司法解释》的规定和预售合同第十五条的约定，要求是"因出卖人"的原因，预售合同附件四补充协议第十二条进一步明确，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。该司法解释的规定还表明，与其他合同类纠纷中一般适用的无过错责任原则不同，在房屋权属证书逾期办理问题上，应适用过错责任原则。答辩人在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。2、造成答辩人至今不能提交办证资料报备的原因在于两个方面，第一，由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人，并向答辩人先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件。在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批；第二，涉案区域控制性详细规划在升龙城项目初期即经政府部门审批，控规的通过意味着包括电力供应等市政基础配套设施应满足项目开发的正常需要。2013年10月30日，被告与河南国网供电公司签订《新建住宅配电工程项目建设协议书》明确约定，被告按照约定支付配套费后，供电公司应于2014年8月1日向升龙城一期供电。但被告足额缴纳配套设施费用后，洛阳国网供电公司于2014年8月26日告知被告，涉案区域珠江路沿线位于"供电红色限报区"，无法接入正式电，进而无法进行消防验收。"政策调整、规划变更、无法接入正式电"这两方面原因属于原、被告在签订《商品房预售合同》时无法预见的。而政府向答辩人下发的规划许可证、施工许可证等相应证件、通过控制性详细规划的报批手续等行为均具有一定的公信力。许可证的错误下发、审批的错误通过，并非被告能掌控预判的事实，亦不属于被告正常的商业风险。且以上事实答辩人亦无法通过自身努力去克服，从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求答辩人按照《商品房预售合同》的约定期限完成办证资料的报备工作，对答辩人极其不公平。根据《合同法解释二》第26条之规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人明显不公平或不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件实际情况确定是否变更和解除。因此，答辩人认为，应变更合同约定的办证资料报备义务的时间。3、涉案房屋为升龙城一期，接入正式电的时间是2017年8月29日，正常情况下，正式电接入后方可进行消防验收，且消防验收的时间周期为一年左右，因此在接入正式电之后，应给答辩人预留足够的时间进行消防验收。4、答辩人为买受人利益，买受人每使用一度电额外支出0.25元购买高价电，两年多来额外支出2000多万元。升龙城小区已交房业主近4000户，如买受人的诉求获得支持，必将导致公司资金链断裂甚至破产，直接影响到几千户业主房产证的办理，尚未交房的无法交房，最终给业主带来的损失和困难是难以估量的。同时，升龙城项目系城中村改造项目，答辩人负有回迁安置区的建设任务，一期安置房已建成交房，但目前仍有1600户村民安置未解决。一旦资金链断裂，安置房建设工作不能完成，将导致1600户村民无房可回迁，并导致社会秩序的混乱稳定和一方平安。据此，答辩人根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，请求对违约金进行调整。5、商品房预售合同约定的交房条件为五主体验收合格，涉案房屋于2014年12月19日五主体验收合格后交付给业主，符合合同约定的交付条件，同时已经有生效的高院裁定认为五主体验收合格的交付标准属于有效约定，因此答辩人不存在违规交房情景。6、就层高问题根据国家质量技术监督局建设部联合发布的住宅设计规范的规定，层高是指上下两层楼面之间的垂直距离，涉案房屋层高符合合同约定，原告测量的仅是地面与楼顶之间的距离。7、就采光而言，涉案房屋原告于2015年3月11日实际收房，收房时空调柱早已存在，并且空调柱是根据在建委备过案的施工图纸所建，原告在收房时候，未提出异议，其收房行为属于对房屋现状的认可。8、房屋质量指的是房屋主体质量，涉案房屋于2014年12月19日经五主体验收合格，且目前消防验收通过，并且取得大证，充分证明涉案房屋并不存在质量问题。原告诉求的空鼓等情况并非房屋存在的质量问题，在原告验收房屋时，可以通知物业由物业负责维修。9、原告诉求的层高采光及房屋质量与本案并非同一法律关系，不应在本案中审理。本院依据当事人提交证据以及庭审查明情况，认定事实如下：2013年1月25日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买升龙城B区8栋3单元2501号房屋，金额为751164元，合同约定的交付期限为2014年12月31日前，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议中约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人应按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2015年3月11日，原告从被告处接收房屋。2018年5月26日，原、被告双方签订《协议书》一份，约定：被告对未能按约定完成办证资料报备义务对原告进行补偿，补偿形式为被告代原告缴纳三年物业费5805.75元。同时，变更《商品房预售合同》第15条及附件四《补充协议》第12条为：被告应将办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案时间为2019年5月30日前，逾期，双方按照《商品房预售合同》约定的违约金标准执行。被告对非因自身原因导致的逾期办证不承担违约责任。随后，被告按该协议代原告向物业公司支付物业费5805.75元。另查明，被告已于2019年12月10日取得涉案8号楼不动产权属证书，被告的办证资料报备义务已经完成。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《商品房住宅质量保证书》、河南省洛阳市涧西区珠江路369号8幢等306套不动产权证书、河南省洛阳市中级人民法院（2017）豫03民终5048号《民事判决书》、河南省高级人民法院（2018）豫民申7078号《民事裁定书》、洛阳尚锦物业服务有限公司出具的《证明》、《收据》、《协议书》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原被告2018年5月26日签订的《协议书》对《商品房预售合同》第十五条及附件四《补充协议》第12条中被告提交办证资料报备义务的期限进行变更，以及对原告进行补偿的约定，不违反法律强制性规定，属于有效约定，本院予以确认。结合《协议书》的约定，被告于2019年12月10日取得涉案8号楼不动产权证书，故原告要求被告支付违约金的请求，本院依法予以支持。综上，违约金以总房款751164元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年6月1日起计算至2019年12月10日止。关于原告其他诉讼请求，无证据予以证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告郑华支付违约金，该违约金以751164元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年6月1日起计算至2019年12月10日止。二、驳回原告郑华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。本案诉讼费304元，由被告洛阳尚锦置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  宋世伟二〇二〇年五月十五日书记员  闫帅辉