广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初3037号原告：冯达全，男，1982年10月21日出生，汉族，住广东省广州市白云区**************，公民身份号码440************419。委托诉讼代理人：刘正超，广东循理律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告冯达全诉被告佛山盛明置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用简易程序于同年4月16公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘正超、被告的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还转让款247000元，并以247000元为基数按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率自2020年1月1日起至实际返还之日止计付利息；3.被告向原告支付违约金124020元（以260000元为本金按日千分之一的标准自逾期交付之日即2018年8月31日起计算至起诉之日2019年12月31日）；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年3月27日，被告（转让方）与原告（受让方）签订《物业使用权转让合同》，合同约定：被告将位于广东省佛山市南海区******************物业的使用权转让给乙方，转让价款260000元，被告在2018年8月21日将物业交付给原告使用，如被告未按约定期限交付物业，应按照已收转让款的每日千分之一的标准向原告支付违约金，逾期超过90天的，原告有权解除合同，被告应退还全部已收款项，并从应交付之日起按合同约定转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金。合同约定的交付期限早已届满，但被告至今无法交付物业，为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告辩称，《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。涉案物业的使用权基于被告与佛山市南海区******杏头股份合作经济社签订的《集体建设用地使用权出租合同》。案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。被告同意自原告提起本案诉讼之日起解除双方签订的涉讼《物业使用权转让合同》，并同时要求解除双方签订的《协议书》。原告诉请被告全额返还已收取的物业使用权转让款247000元无事实与法律依据。原告在计算被告应当退还的款项时应当扣减被告已向原告退还的补贴款36400元，即原告诉请被告返还的物业使用权转让款197600元。被告已经向原告支付了的补贴款36400元，依据《协议书》约定，双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，即原告收取了被告支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告主张逾期交付的违约责任。退而言之，假设法院认定原告主张的违约金合法有依据，且假设法院认定被告已向原告支付的36400元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款，则被告已向原告支付的36400元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金.原告既收取了补贴款又同时主张违约金，原告属于重复主张。假设法院认定被告需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告请求法院予以调减。在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。综合上述事实和理由，被告仅须向原告退还物业使用权转让款为197600元，关于原告诉请的退款款项超出197600元的部分以及违约金等诉请应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。经审查，原告出示的《委托经营管理合同》，因合同相对方非被告，本院仅对形式真实性采信。对当事人就其真实性未提出异议的其他证据，本院对其真实性均予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场5座于2016年8月23日办理建设工程规划许可证。2017年3月27日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编5座1214房物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，乙方按约定付清使用权转让总价款的，则乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为260000元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款182000元于本合同签订当日支付（含定金），余款78000元在三年内平均分12期免息付清，从2017年6月23日至2020年3月23日期间每三个月为一期，每期6500元。甲方在2018年8月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。原、被告确认原告已支付上述转让款中的247000元。2020年2月3日，原告提起本案诉讼。被告于2020年3月20日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，被告陈述涉案物业尚未办理竣工验收备案。原告确认已收取被告因迟延交付而支付的补贴款36400元。本院认为，原、被告签订《物业使用权出让合同》时，出租物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原、被告之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日（2018年8月31日）起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予原告，原告依据合同约定诉请解除《物业使用权转让合同》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告之日（2020年3月20日）为合同解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请退还已付转让款247000元的主张，本院予以支持。但原告诉请违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以未退转让款247000元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2018年9月1日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即247000元*30%=74100元）为上限。被告盛明公司支付的补贴款36400元属于违约而已付的款项，应在上述违约金中予以扣减，即违约金计算上限应为37700元=74100元-36400元。因2018年9月1日起至原告主张计付截止之日（2019年12月31日）共487天的违约金60144.5元[247000元*0.0005*487天]已超过违约金上限标准（37700元），则本院对原告诉请违约金仅支持37700元，原告主张超出部分，本院不予支持。本院已支付原告的违约金请求，对原告主张利息的诉请，不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告冯达全与被告佛山盛明置业有限公司于2017年3月27日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年8月31日至2038年8月30日期间的租赁约定于2020年3月20日解除；二、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款247000元及支付违约金37700元予原告冯达全；三、驳回原告冯达全的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2630元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费2630元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年五月二十九日书记员 孙王成欣