广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1635号上诉人（原审原告、反诉被告)：谢远标，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：赵星，广东海迪森律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：刘滔，男，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：李日衡，广东金石行律师事务所律师。委托诉讼代理人：许鸽，广东金石行律师事务所律师。上诉人谢远标因与被上诉人刘滔租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初9670号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人谢远标上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判“刘滔向谢远标支付租金、使用费合计30500元；2.撤销一审判决第三项，改判刘滔以3750元为本金自2018年1月2日起、以7500元为本金自2018年7月1日起、以6750元为本金自2019年1月2日起、以3083.33元为本金自2019年8月7日起、以1875元为本金自2019年8月15日起均至实际清偿之日止均按照日利率2%的标准向谢远标支付逾期支付租金的违约金；刘滔以1250元为本金自2018年1月2日起、以2500元为本金自2018年7月1日起、以2250元为本金自2019年1月2日起、以1541.67元为本金自2019年8月15日起均至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算占用费的利息；3.撤销一审判决第五项、第六项，改判驳回刘滔的全部反诉请求；4.撤销一审判决第七项，改判刘滔向谢远标支付违约金10万元，刘滔返还谢远标加盖四楼的垫付款17万元，刘滔向谢远标支付水费256元；5.判令上诉费用由刘滔承担。事实和理由：一、谢远标从未无条件口头减免刘滔2018年度上半年的租金5000元，一审法院认定事实错误。谢远标曾在2018年向刘滔口头承诺，若其之后不存在迟缴或欠缴租金情形，则同意不再收取刘滔欠缴的2018年度上半年租金5000元，即谢远标对刘滔租金减免是附条件的，但刘滔再三迟缴、欠缴租金构成严重违约。谢远标口头承诺减免租金的条件未成就，刘滔应向谢远标支付其欠缴的2018年度上半年的5000元租金。因谢远标与刘滔已在租赁合同及其补充协议里明确约定了租金金额，虽谢远标在《致承租方刘滔催收通知书》中未主张该5000元，但谢远标从未明确表示放弃该5000元租金。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第66条的规定以及谁主张、谁举证的原则，在刘滔未举证证明谢远标无条件口头减免其5000元租金的前提下，一审法院仅依据《致承租方刘滔催收通知书》，认为谢远标未主张该5000元租金，违背上述法律规定，对案件事实错误认定。二、谢远标、刘滔双方对于违约责任已进行明确约定，现刘滔单方违约，应按合同约定承担违约责任。在谢远标损失巨大的情况下，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条调低违约金，适用法律错误。首先，谢远标上诉请求第2项、3项均是基于双方签订的合法有效的合同约定。根据谢远标与刘滔签订的《补偿协议1》第二条第2款及《房产租赁合同》第十三条均约定相关违约责任；其次，本案系刘滔单方多次违约导致，谢远标并无任何违约行为。谢远标与刘滔签订合同后，刘滔从未按时、足额向谢远标交过租金。刘滔总计缴纳租金三次，其中第一次缴纳租金逾期10天，拖欠5000元；第二次缴纳租金逾期36天，且拖欠10000元；第三次缴纳租金拖欠9000元。刘滔作为承租人，按时、足额缴纳租金是其基本义务，但其多次违约，严重侵害谢远标合法权益。再次，刘滔并未举证证明违约金过高，《最高人民法院关于印发全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》（法〔2019〕254号）第50点规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，法院仅依据刘滔口头主张就调低违约金系适用法律错误。最后，刘滔上述违约行为导致谢远标损失巨大，刘滔应按双方约定支付违约金，弥补谢远标损失。谢远标已发生的损失至少包括：1.中介费4000元；2.谢远标基于双方长达7年10个月的租赁合同而给予刘滔2017.8.1至2017.12.31日共5个月的免租期；3.因刘滔提出希望加盖四楼、五楼提高其租金收益，并提出八年后四楼、五楼归于谢远标，谢远标远低于市场价将涉讼房屋租给刘滔，由此而产生的租金差价损失；4.谢远标因信赖刘滔垫付的四楼17万元加盖款产生的资金占用损失。《最高人民法院关于印发全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）中第50点规定，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。综上，法院在本案中调低双方明确约定的违约金，缺乏事实和法律依据，适用法律错误。三、涉讼房屋加盖四楼的款项17万元系谢远标根据刘滔要求为其垫付的款项，性质为借款，刘滔应予返还。2017年7月26日刘滔向谢远标出具的《承租方声明――关于加建4楼、五楼》，足以证明系刘滔提出自筹资金加盖四楼、五楼。刘滔系一名在改建、转租村屋方面有丰富经验的承租人，其目前也在同时经营、管理、出租多家村屋。谢远标基于此，信任刘滔提出的加盖四、五楼建议，以低于市场价将涉讼房屋出租给刘滔、给予其5个月免租期。2017年8月4日刘滔向谢远标提出资金紧张，希望由谢远标为其先行垫付加盖四楼的部分工程款，并找来案外人聂某春对四楼进行加盖。谢远标基于对刘滔专业能力及资金实力的信任，为其垫付17万元加盖四楼款项。案外人聂某春在三份《施工方工程款收款确认》中均认可谢远标系为刘滔垫付款项，刘滔在《补充协议2》中亦确认加盖四楼的17万元系谢远标为其垫付。综上，加盖四楼系刘滔提出，谢远标仅为其垫付款项，该17万性质为借款，刘滔理应返还。虽加盖的四楼归于谢远标，但其权益不确定，且因未报建存在随时被拆除和罚款的风险。在刘滔向谢远标归还17万垫付款后，后期收益和损失均应由刘滔享有和承担。四、关于一审中谢远标同意按2.4万元折价购买刘滔在涉讼房屋内的物品，谢远标存在重大误解，现请求撤销该协议。一审法院第一次开庭当日即2019年8月7日，由一审法院法官、谢远标、刘滔对刘滔在涉讼房屋内的物品进行了确认。当时谢远标明确表示若房屋内物品均能够正常使用，则同意在刘滔应支付的违约金中扣除2.4万元，而非无条件按2.4万元折价购买房屋内物品。在刘滔将涉讼房屋移交给谢远标后，很多房屋内物品无法正常使用，需要修理，谢远标主动通过电话、微信联系刘滔修缮物品的问题，刘滔不予理会。为避免房屋空置损失，谢远标只能自行联系相关专业人员进行维修，并花费维修费合计近1万元。谢远标在签订按2.4万元折价购买涉讼房屋内物品时存在重大误解，并非其真实意思表示，该协议应予撤销。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误，请二审法院支持谢远标的请求，依法予以改判。被上诉人刘滔答辩称，一、对于“谢远标口头减免刘滔2018年度上半年租金5000元”的事实，刘滔已完成相应举证责任，一审法院认定事实正确。本案中，谢远标通过口头及微信同意刘滔提出减免5000元房租要求，且谢远标并未对该减免要求附加任何条件。2018年1月10日刘滔的大嫂李萍通过微信转账25000元至谢远标后，谢远标亦微信表示确认收到，同时表示感谢，并未进一步催收5000元房租。且之后谢远标发送的所有催收通知中均未主张刘滔欠付2018年上半年租金5000元的事实可知，谢远标确认其对于刘滔减免2018年租金5000元的事实已形成，一审法院认定事实正确。二、《房屋租赁合同》及《补充协议1》约定的违约金远高于实际情况，且刘滔已完成举证责任，一审法院适用法律正确。（一）《房屋租赁合同》及《补充协议1》的违约金条款约定不合理，远高于市场及实际情况。根据《南海县建设用地许可证》可知，涉讼房屋土地座落于桂城东二区中约村，建设有效期为1992年9月17日至1993年9月17日，涉讼房屋房龄已长达28年，居住状况十分残破。即便加盖了第四层新建筑，刘滔也因其房龄及建筑结构原因导致第四层漏水及下水道溢水导致整栋楼漏水和灌水现象，刘滔经常需额外出钱请人修理及清通下水管道。就涉讼房屋的现状和使用价值而言，谢远标收取每月5000元租金已远高于市场价格，所谓5个月免租期也是在其将每月3500元的房租提高到5000元后变相抵扣，且房屋租赁合同及补充协议约定的违约金按日2%计算过高，远超当事人实际损失的30%，谢远标诉求刘滔拖欠的租金26000元，但逾期违约金却高达128200元，远高于损失的百分之三十及涉讼房屋实际价值。即使刘滔违约拖欠租金也只是对谢远标造成涉讼房屋占用损失，不存在房屋其他损失，且一审判决已进行履约保证金扣减，因此一审判决以实际损失为基础，兼顾双方合同履行情况予以减少，以公平原则予以调整合情合理。（二）最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）不是法律法规，亦非司法解释，不能作为审判依据，一审判决适用法律正确。我国合同法中，违约金旨在达到弥补守约方因违约方违约行为所遭受的损失，其性质为“补偿性为主、惩罚性为辅”。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，一审法官现场查看涉讼房屋使用情况，对涉讼房屋价值和用于出租可能性以及出租收益进行了评判，后调低违约金。且据了解，谢远标在双方2019年8月15日交接后当月已将房屋出租给第三方，根本不存在损失预期利益情况。如谢远标将涉讼房屋出租给第三方的同时又收取刘滔长达七年的预期利益损失，则变相通过违约行为达到双重获利目的，不符合违约条款“补偿为主，惩罚为辅的”目的。三、双方签订的《补充协议2》及《加建4楼、5楼声明》违反法律和行政法规，合同至始无效，谢远标认为该17万垫付款为借款的要求无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，本案租赁标的四楼系谢远标未取得合法建设手续情况下违章搭建，该部分租赁标的物违法。涉案房屋第四层及第五层未取得产权证书及建设规划许可证，双方签订的《补充协议2》及《关于加建4楼、5楼的声明》均为无效合同，双方均无权向对方主张垫付款和违约责任。2017年7月26日谢远标在明知其不具有加建第四层及第五层合法手续及权利的前提下怂恿小学未毕业的刘滔在醉酒的情形下签订《补充协议2》及《加建4楼、5楼声明》，刘滔根本不知协议及声明的违约条款，刘滔应谢远标要求努力筹资完成一至三层装修及四层加建工程（包括内墙装修，二至三楼砌墙，电力安装，防盗网、铝合金窗、不锈钢大门的购买及安装，卫生间加建工程以及四楼的翻修工程，合共投入101525元）。该事实仅能证明谢远标有意自行加建第四层及第五层并将其出租，且明知即使无法办理建设用地规划许可证，谢远标也能通过占有第四、五层房屋使用权而获得其他收益。但谢远标企图通过协议漏洞，利用刘滔文化水平不高的背景，在无法理解补充协议条款情形下将加建第四层和第五层的所有责任由刘滔承担。《补充协议2》和《加建4楼、5楼声明》不仅违法违规自始无效，且极度不公，谢远标的要求无法律和事实依据。四、刘滔投入大量资金购买房屋家具及电器，且双方已在一审法院协调下确认家具和电器的状态并达成折价购买协议，不存在重大误解事实，且自家具和电器交接后起所有风险和维护责任均由谢远标承担。2019年8月7日上午，一审法官本意是陪同谢远标、刘滔前往现场清点家具和电器（床、衣柜、电脑桌、窗帘、空调、热水器、抽油烟机、摄像头），并由刘滔拆除带走。但现场清点时发现拆除困难，一审法官对双方进行协调，最后刘滔同意将新购入的价值41670元的家具和电器折价24000元由谢远标回购，且法院工作人员多次询问谢远标是否确认房屋内电器和家具状态，谢远标确认无误后签名并按指模确认。后双方完成所有电器和家具交接，2019年8月7日刘滔将二楼、三楼、四楼钥匙交接予谢远标。2019年8月15日刘滔将一楼可移动物品搬离后将一楼的钥匙交还谢远标，自此双方完成所有物品和钥匙交接。交接后涉讼房屋电器和家具已不在刘滔可控范围内，其所有损失和维护风险均由谢远标承担。五、谢远标要求刘滔承担2019年3月-2019年9月水费诉求属于新诉求，无事实和法律依据。2019年4月8日起涉讼房屋停水，4月11日谢远标对涉讼房屋停电，导致房屋无法正常使用。2019年4月18日后刘滔已全部搬出涉案房屋，后一直未使用过，根本不会产生额外水费。且谢远标一直拥有涉讼房屋大门钥匙，不排除其自行使用可能。同时该诉求属新的诉求，不在本案诉讼范围，谢远标要求刘滔承担2019年3月至2019年9月水费无事实和法律依据。六、谢远标要求刘滔承担律师费的诉求属新诉求，无事实和法律依据。综上，谢远标的诉讼请求既无法律依据也无事实依据，请求二审法院驳回谢远标的诉讼请求，依法维护刘滔的合法权益。谢远标向一审法院提出诉讼请求：1.解除谢远标、刘滔签订的《房产租赁合同》及有关的补充协议；2.刘滔保留房屋内设备设施并将租赁房屋按现状返还谢远标(包括但不限于：1楼至4楼共17套的空调、床、厕所、床头柜、门、灯、窗帘、防盗监控、不锈钢防盗网、水表、电表等设备设施)；3.刘滔向谢远标支付暂计算至2019年6月30日的租金24000元，2019年7月1日起至实际交还租赁房屋之日止租金按每月5000元计算，刘滔向谢远标支付暂计算至2019年4月25日的逾期付款违约金128500元，2019年4月26日起至实际清偿日止按日利率2%计算；4.刘滔向谢远标支付水费256元、电费941.31元；5.刘滔向谢远标支付违约金10万元；6.刘滔向谢远标返还加建四楼的垫付款17万元；7.案件诉讼费用由刘滔承担。刘滔向一审法院提出反诉请求：1.谢远标向刘滔退还履约保证金6万元；2.刘滔有权拆除所购买的涉讼房屋家具用品及电器设备(包括17套床、衣柜、电脑桌、空调、热水器、抽油烟机、网线、摄像头、窗帘)；3.案件的反诉费由谢远标承担。一审法院查明：涉讼房屋位于佛山市南海区案涉村*区二巷*号第*层及首层*号车房、第*层及首层*号车房，登记权利人为谢远标。2017年7月26日，谢远标(出租方、甲方)与刘滔(承租方、乙方)签订《房产租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋整栋出租给乙方作出租用途使用，租期从2017年8月1日起至2025年6月30日止；月租金为3500元；乙方于签订合同之当天向甲方支付定金10000元，甲方将房产交付乙方使用之日，定金转为租赁保证金；乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成损失的由乙方赔偿经济损失：1.未征得甲方同意，擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换使用的，2.利用该房产进行违法活动的，3.拖欠租金或相关费用超过十五天，4.未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途，5.故意损坏该房产的；租金以半年一交；已签订补充协议及声明；等等。同日，谢远标(出租方、甲方)与刘滔(承租方、乙方)签订《补充协议1》，约定2018年1月1号前支付2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金，2018年7月1号前支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金，以后年度的租金支付时间按此类推；乙方应按约支付租金及水电费等，逾期支付的，甲方按乙方须支付款项的2%计算每日违约金，逾期5日以上的，视同乙方擅自放弃本标的物业的租赁关系，甲方有权收回标的物业并没收乙方押金；乙方向甲方支付20000元押金(签订合同当天支付10000元，2023年1月1日前支付10000元)，合同到期后，乙方无欠款的，甲方无息退回，乙方有欠款的，扣除欠款后的余额无息返还给乙方；若租赁合同与本补充协议冲突，以此补充协议为准；等等。同日，刘滔出具《承租方声明一关于加建4楼、5楼》，内容为：乙方租赁甲方原有的标的物业后，负责在2017年12月31日前完成自筹资金加建4楼(墙身为砖、框架结构、4楼顶为钢筋混凝土、其他标准按房屋建造标准及居住标准)、2018年12月31日前完成自筹资金加建5楼(墙身为砖、外墙为白色瓷砖、其他标准按房屋建造标准及居住标准)，若乙方未能在上述规定时间内完成任何一项，视同乙方违约，甲方有权立即收回甲方原有的物业以及乙方加建的物业，且无需对乙方进行任何的赔偿、补贴；乙方在甲方标的物业上加建的物业，全部所有权、使用权及处置权均属甲方，乙方不得对外出售也不得对外以任何形式抵押。2017年8月4日，谢远标、刘滔共同作为甲方与聂某春作为乙方签订《中心村a区1号》，约定由乙方对加建4楼进行包工包料包质量施工，按128平方米，每平方米全包价为1480元；等等。2017年8月23日，刘滔向谢远标转账支付50000元。2017年12月31日，谢远标(出租方、甲方)与刘滔(承租方、乙方)签订《补充协议2》，约定：一、履约保证金合计70000元，2017年8月前乙方支付60000元，2023年1月1日前乙方支付10000元；二、乙方须在2018年12月31日前自筹资金(全部款项由乙方自行筹集、支付)完成标的物业以下配套或装修工程：1.完成加盖5楼[要求：外墙须为12cm轻质沙砖、外立面为白色小瓷砖(与4楼外墙砖颜色及大小规格一致)，内墙全部贴1.2米高白色瓷砖，厕所贴到天花顶白色瓷砖，不锈钢防盗网，铝合金窗(铝合金窗大小、格局按4楼标准，带窗帘)，房间包括空调、热水器、床等设备，门及水电标准按4楼标准，地板贴50cm*50cm或以上规格瓷砖，楼顶可按甲乙双方商定的材质]；2.2楼及3楼向北和向东的阳台加建墙身贴的瓷砖与上下同一平面，不能断层；3.1楼至5楼全部楼梯贴100cm高的瓷砖；4.1楼至3楼全部内墙贴120cm高浅色瓷砖，全部更换成不锈钢防盗网，将空调外挂机放置在不锈钢防盗网内；三、租赁到期前3个月，水表水管(2个水表)、电表(3个电表)电线的维护及补修；负责自行与承建方聂某春之间建筑款项的问题(甲方只代付170000元，超出170000元的由乙方自行按约支付)；租赁期限为2017年8月1日起至2025年6月30日止，2018年1月1日起标的物业租金为5000元/月，每年租金分二次支付，分别是每年1月1号前支付当年上半年租金，6月30日支付下半年租金，先支付后使用；四、承租方未按上述承诺执行的，为承租方实质违约，甲乙双方租赁关系终止，承租方在10天内退出租赁标的物业，出租方没收承租方全部已支付款项(包括租金、押金、履约保证金)，同时承租方赔偿违约金100000元给出租方；等等。2018年12月30日，谢远标通过微信向刘滔发送《致承租方刘滔催收通知书》，认为刘滔2018年7月1日前应支付租金10000元、2019年1月1日应付租金30000元，催促刘滔于2019年1月1日前支付租金40000元，否则将采取停水停电措施并行使约定解除权，解除双方的租赁合同并追究刘滔的违约责任和要求刘滔赔偿损失。谢远标在涉讼房屋张贴了落款日期为2019年4月8日的《致承租方刘滔通知书2019.04.08》，认为：1.刘滔未依约按时支付租金19000元(其中2018年7月1日欠付10000元、2019年1月1日欠付9000元)，谢远标已多次通过微信、电话等形式催收，但刘滔不履行支付义务，已构成实质性违约；2.刘滔未按合同、补充协议及承租方声明等约定，未在2018年12月31日前完成合法加建5楼，未将全部的防盗网改造成不锈钢防盗网，刘滔已构成实质性违约；谢远标依约从2019年4月10日24时起终止与刘滔的租赁合同(包括相关的声明和补充协议)，刘滔须于2019年4月10日24点起5个自然日内清退租赁物业内的人员并将全部屋内设备设施保留由谢远标处置，谢远标收回全部房屋，刘滔缴纳的履约保证金不作退还，刘滔除支付19000元租金和逾期违约金、滞纳金外向谢远标赔偿100000元，并追究刘滔的其他违约责任和赔偿全部损失。谢远标、刘滔的微信聊天记录有：2018年8月5日，刘滔向谢远标转账20000元租金；2019年1月1日，刘滔向谢远标转账21000元，谢远标询问“余下19000元呢?”；2019年4月18日，谢远标向刘滔发送《致承租方刘滔通知书2019.04.08》张贴在涉讼房屋的照片。涉讼房屋第三层及首层1号车房2019年3月电费35.66元、2019年4月电费28.68元、2019年5月电费16.63元、2019年6月电费3.78元，涉讼房屋第二层2019年3月电费364.18元、2019年4月电费512.79元。广东电网有限责任公司佛山供电局在谢远标的银行账户扣款：2019年3月16日35.66元、2019年4月11日512.79元、2019年6月6日3.78元。刘滔提供的账单详情显示向佛山供电局缴纳电费：2019年3月26日364.18元、2019年4月4日28.68元、2019年4月10日512.79元、2019年5月6日16.63元。另查明，谢远标持有一份《南海县建设用地许可证》，土地座落桂城镇，土地用途为四层住宅，有效期为92年9月17日至93年9月17日。诉讼中，谢远标、刘滔一致确认涉讼房屋已于2017年12月完成加建第四层，第四层也包括在租赁标的内。谢远标确认收取刘滔60000元履约保证金；刘滔确认尚欠2018年下半年租金10000元、谢远标支付了四楼加建工程款170000元。刘滔陈述：谢远标在2019年4月8日对涉讼房屋停水、在4月18日对涉讼房屋停电。诉讼中，法院向广东电网有限责任公司佛山南海供电局发函询问，其于2019年7月22日复函：桂城某村*区*巷*号原有三套电表，其中资产编号03001SF000***********449电表，由于用户2019年4月11日办理暂拆业务，该电表已拆除，目前该房屋还有两套电表。法院向南海区桂城街东二自来水管理站发函询问，佛山市南海区桂城街某社区村民委员会复函：某村D区二巷1号有水表2个，谢远标到东二水站要求拆表，东二水站于2019年4月拆了其中一个表。法院于2019年8月7日对涉讼房屋进行现场勘查，谢远标、刘滔对刘滔添置在涉讼房屋内的物品进行了确认，并经协商达成一致，刘滔添置在涉讼房屋内的物品(床、衣柜、电脑桌、窗帘、空调、热水器、抽油烟机、摄像头)折价24000元归谢远标，刘滔当日将二、三、四楼的钥匙交给谢远标。谢远标确认刘滔于2019年8月15日将一楼可移动物品搬离并交还钥匙。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。谢远标、刘滔之间的租赁标的为涉讼房屋的一至四层，而谢远标提供的《南海县建设用地许可证》有效期至1993年9月17日，涉讼房屋第四层并未办理合法规划、报建手续，故双方关于第四层的租赁内容因违反法律强制性规定，依法无效；涉讼租赁物中的其余部分已办理产权登记，合法适租，有关该部分租赁的内容为签约双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。谢远标主张刘滔尚欠2018年上半年租金5000元，但谢远标在2018年12月30日向刘滔发送的《致承租方刘滔催收通知书》、2019年1月1日的微信聊天记录、在涉讼房屋张贴的《致承租方刘滔通知书2019.04.08》中均未主张刘滔欠付2018年上半年租金5000元，仅主张刘滔欠付19000元租金，故法院对刘滔辩称谢远标口头同意减收2018年上半年租金5000元的意见予以采纳。谢远标、刘滔约定涉讼房屋自2018年1月1日起每月租金为5000元，每年1月1日前支付上半年租金，6月30日支付下半年租金，刘滔确认尚欠谢远标2018年下半年租金10000元，谢远标要求解除租赁合同合法有理。合同自通知到达对方时解除。谢远标在涉讼房屋张贴《致承租方刘滔通知书2019.04.08》，但未举证证明具体的张贴时间，谢远标于2019年4月18日向刘滔发送《致承租方刘滔通知书2019.04.08》张贴在涉讼房屋的照片，法院据此确认谢远标、刘滔签订的《房产租赁合同》《补充协议1》《补充协议2》中关于第一至三层的租赁内容于2019年4月18日解除。无效合同自始无效，谢远标请求解除涉讼合同中第四层的租赁内容，法院不予支持。合同解除，刘滔应返还涉讼租赁物予谢远标。谢远标、刘滔已于2019年8月7日对刘滔添置在涉讼房屋内的物品折价归谢远标达成一致协议，刘滔也于当日交还涉讼房屋二三四层的钥匙予谢远标，谢远标也确认刘滔于2019年8月15日搬离涉讼房屋一楼并交还钥匙，故谢远标已收回涉讼租赁物，法院对谢远标诉请刘滔保留房屋内设备设施并按现状返还的请求不再予以支持。刘滔于2019年8月7日交还涉讼房屋二三四层、于2019年8月15日交还涉讼房屋首层，故刘滔应支付二、三、四层的租金至2019年8月7日、支付首层的租金至2019年8月15日。双方约定的租赁范围为四层，租金为整体租金，法院根据涉讼租赁物的楼层酌定每层租金为1250元/月。经核算，刘滔应支付租金、使用费25451.61元(5000元/月×7个月7日+1250元/月×8天-21000元+10000元)予谢远标。谢远标请求的租金超出核定部分，法院不予支持。刘滔逾期支付租金，应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金标准过高，法院酌情调整为按日万分之五计算。虽然双方关于第四层的租赁内容约定无效，但刘滔也应参照合同约定时间向谢远标支付使用费，逾期给谢远标造成利息损失，应按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息予谢远标。故刘滔应以第一至三层的租金7500元为本金自2018年7月1日起、以6750元为本金自2019年1月2日起、以4919.36元(1250元/月×2×1个月7天+1250元/月×1个月15天)为本金自2019年7月1日起均至实际清偿之日止按日万分之五标准计算违约金予谢远标，刘滔应以第四层的使用费2500元为本金自2018年7月1日起、以2250元为本金自2019年1月2日起、以1532.25元(1250元/月×1个月7天)为本金自2019年7月1日起均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息予谢远标。谢远标请求的违约金超出核定部分，法院不予支持。谢远标主张已缴纳水费256元，要求刘滔支付，但未提供相关缴费凭证，法院对谢远标的该项请求不予支持。谢远标主张刘滔拖欠电费941.31元，谢远标提供的银行流水显示供电部门在谢远标的银行账户扣取了552.23元(35.66元+512.79元+3.78元)电费，刘滔主张已付清电费但未提供充分依据予以证实，故刘滔应支付电费552.23元予谢远标。谢远标请求的电费超出核定部分，法院不予支持。谢远标、刘滔签订的租赁合同约定刘滔拖欠租金致使合同终止的，谢远标有权没收保证金，该约定实为解除合同的违约责任约定。如前所述，刘滔拖欠租金致使合同解除，应承担相应的违约责任。双方约定的租期至2025年6月30日，法院综合合同的履行情况、刘滔的过错程度及谢远标的损失，认定刘滔应承担相当于2个月租金数额的违约金10000元(5000元×2个月)。故谢远标应退还保证金50000元(60000元-10000元)予刘滔。刘滔反诉请求谢远标退还的保证金数额，超出上述核定的部分，法院不予支持。虽然谢远标、刘滔双方曾约定由谢远标自筹资金加建第四层，但涉讼房屋第四层加建完成后的权益归谢远标，第四层加建完毕后双方也提高了租金标准，涉讼房屋也由谢远标收回，法院对谢远标主张刘滔支付加建四楼的垫付款170000元的请求不予支持。谢远标主张刘滔未加建第五层构成违约，而谢远标并未办理第五层的合法规划、报建手续，法院对谢远标主张刘滔支付违约金100000元的请求不予支持。谢远标、刘滔已对刘滔添置在涉讼房屋内的物品折价24000元归谢远标达成一致协议，刘滔也按现状将涉讼房屋返还给谢远标，故谢远标应支付折价款24000元予刘滔。刘滔反诉请求拆除涉讼房屋内的家具用品、电器设备，法院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认谢远标与刘滔于2017年7月26日签订的《房产租赁合同》《补充协议1》、2017年12月31日签订的《补充协议2》中有关第一至三层的租赁内容于2019年4月18日解除；二、刘滔应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金、使用费25451.61元予谢远标；三、刘滔应于判决发生法律效力之日起十日内支付以7500元为本金自2018年7月1日起、以6750元为本金自2019年1月2日起、以4919.36元为本金自2019年7月1日起均至实际清偿之日止按日万分之五标准计算的违约金以及以2500元为本金自2018年7月1日起、以2250元为本金自2019年1月2日起、以1532.25元为本金自2019年7月1日起均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息予谢远标；四、刘滔应于判决发生法律效力之日起十日内支付电费552.23元予谢远标；五、谢远标应于判决发生法律效力之日起十日内退还履约保证金50000元予刘滔；六、谢远标应于判决发生法律效力之日起十日内支付折价款24000元予刘滔；七、驳回谢远标的其他诉讼请求；八、驳回刘滔的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3425元、财产保全费2620元，合计6045元，由谢远标负担2339.96元，由刘滔负担3705.04元。反诉费1166.7元，由谢远标负担825元，由刘滔负担341.7元。二审期间，谢远标向本院提交以下新证据：1.涉诉房屋内物品的损失清单及收据三张，拟证明一审期间谢远标同意按2.4万元折价购买案涉房屋内物品存在重大误解，案涉购买协议应予撤销；证据2.水站水费收据，拟证明该期间水费系刘滔占用房屋期间产生，应由刘滔承担；证据3.《租赁合同》、发票、中介费收据、一审民事委托代理合同及其收据、二审民事委托代理合同及其发票，拟证明刘滔违约行为导致谢远标损失巨大；证据4.《场地使用合同》，拟证明刘滔违约行为导致谢远标损失5个月租金36500元。刘滔对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，对证据2、证据3中的《租赁合同》、发票、中介费收据以及证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，对证据3中的一审民事委托代理合同及其收据、二审民事委托代理合同及其发票关联性不予认可。关于上述证据的认证意见，本院将在本院认为部分详细论述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.刘滔是否欠付谢远标2018年上半年租金5000元；2.刘滔于本案应承担何种违约责任；3.涉案房屋加盖四楼的款项17万元及水费256元应否由刘滔支付予谢远标；4.谢远标于一审期间同意按2.4万元折价购买涉讼房屋内的物品是否属于重大误解。关于争议焦点一。谢远标主张刘滔尚欠2018年上半年租金5000元，但谢远标在2018年12月30日向刘滔发送的《致承租方刘滔催收通知书》、2019年1月1日的微信聊天记录、在涉讼房屋张贴的《致承租方刘滔通知书2019.04.08》中均未主张刘滔欠付2018年上半年租金5000元，刘滔辩称谢远标已口头同意减免2018年上半年租金5000元与实际履行情况相符，较为可信，一审法院采信刘滔的抗辩意见，认为双方在实际履行过程中已达成减免该部分租金的合意并无不当，本院依法予以维持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，刘滔的主要违约行为为逾期缴纳租金及四楼部分的占有使用费，其给谢远标造成的损失主要为租金占用部分的利息损失以及合同解除导致的空租期的损失，一审法院对该部分损失已判令刘滔就租金逾期部分按照日万分之五计算逾期支付利息，就四楼占有使用费部分按中国人民银行同期贷款利率计算利息并酌定刘滔应承担2个月租金数额的解除合同违约金。谢远标在二审期间提交新证据，拟证明其因刘滔违约导致免租期租金损失、租金差价损失及中介费、律师费损失，一审法院认定的违约金不足以弥补其遭受的损失。对此，本院认为，中介费、律师费为其交易、维权所产生的费用，该部分费用并非必须产生，双方签订的协议中亦未约定该部分费用应由违约方承担。关于免租期租金损失及租金差价损失，谢远标并未提交证据证明其与刘滔约定的租金标准远低于市场标准，且根据合同履行情况来看，刘滔亦有投入资金对案涉房屋进行装修及维修，而该部分装修附着于案涉房屋上，其利益由谢远标享有，故从合同履行的实际情况及收益情况来看，亦不存在利益失衡的情形。关于争议焦点三。虽双方签订的协议中有关于加建四楼的约定，但并未有证据显示四楼的加建取得了相关主管部门的批准同意，故双方关于加建四楼的约定因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，现涉讼房屋已由谢远标收回，该部分加建的房屋若后期产生收益亦归谢远标所有，谢远标主张系基于对刘滔的信任才加建第四层，但谢远标作为出租人及案涉房屋的所有权人，其对加建行为是否合法具有谨慎审查义务，其主张刘滔返还该部分垫付费用理据不足，本院依法不予支持。关于水费问题，谢远标在二审期间提交的《水站水费收据》无法完全对应刘滔所占有使用房屋的期间，刘滔对上述证据亦不予确认，故对其该项上诉主张本院不予支持。关于争议焦点四。一审法院已组织双方当事人于2019年8月7日到涉讼房屋现场就涉讼房屋内的物品进行清点，谢远标完全有能力对现场物品的数量及状况进行确认，双方已于清点房屋现场达成了就涉讼房屋内的物品折价24000元予谢远标的合意，一审法院就此制作了调查笔录并由双方当事人签字确认，现谢远标于二审期间主张因部分物品存在损坏而构成重大误解为由请求撤销理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。谢远标的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6539.57元，由上诉人谢远标负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年五月二十七日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏