上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初296号原告(反诉被告)：上海淳邑实业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吕永山，执行董事。委托诉讼代理人：蒋文，上海新松律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鎏，上海新松律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘俊，男，1992年8月10日生，汉族，住上海市长宁区。原告上海淳邑实业有限公司与被告刘俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月25日公开开庭进行了审理。审理中，被告提起反诉，本院依法受理后予以合并审理。本案于2020年4月29日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张鎏以及被告刘俊两次均到庭参加庭审，原告的法定代表人吕永山到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告拆除位于本区新松江路XXX号77广场二层226号房屋(以下简称“讼争房屋”)内的装饰装修物等附属物，恢复原状，腾空讼争房屋后返还给原告；3.判令被告支付原告自2019年8月19日至讼争房屋实际返还之日止的租金，按照每日277.18元计算；4.判令被告支付原告自2019年12月19日至讼争房屋实际返还之日止的物业管理费，按照每日65.99元计算；5.判令被告支付原告违约金62,634元；6.判令原告无需向被告返还租赁保证金20,878元；7.判令被告赔偿原告律师费8,948元；8.判令被告赔偿原告自本判决生效之日起至讼争房屋实际返还之日止的租金损失，按照每日831.54元计算；9.判令被告支付原告自2019年12月23日至2020年1月13日止的逾期注销工商登记之违约金5,820.78元。审理中，原告自愿放弃第8项诉讼请求。事实与理由：2018年8月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于本区新松江路XXX号77广场二层226号房屋(以下简称“讼争房屋”)出租给被告使用，租赁期限为自计租日起算3年。装修免租期为2018年8月16日至2018年10月15日。租金标准为第一、二年为101,178元/年，第三年租金递增4%，每六个月支付一次，先付后用。原、被告双方于2018年8月16日办理了房屋交付手续，原告将讼争房屋交付被告使用。被告向原告支付了租金、物业管理费、租赁保证金、装修管理费和装修工程押金等款项。嗣后，被告又陆续支付了截至2019年8月18日止的房屋租金和截至2019年12月18日止的物业管理费。然，截至原告起诉之日，被告尚拖欠原告自2019年8月19日后的租金和2019年12月19日后的物业管理费，经原告多次催讨，被告仍拒绝支付，反而于2019年12月18日向原告发送《撤铺通知》，要求解除房屋租赁合同。原告收到后，立即回函告知被告不同意其单方解除合同，要求被告继续履行合同支付租金等。然而，被告不顾原告反对，将讼争房屋大门紧闭，擅自停业至今。被告的行为已构成根本违约，原告有权解除合同，合同解除时间应为本案诉状副本送达被告之日，原告还有权没收保证金，要求被告支付违约金，要求被告赔偿律师费等。双方协商未果，原告遂诉至本院，望判如所请。被告辩称，同意解除合同，解除时间应为被告将讼争房屋钥匙返还给原告之日，即2020年1月13日。合同解除原因在于原告违约，商场经营不善，人气严重不足，造成被告亏损。被告将房屋钥匙返还给原告时，原告并未要求被告恢复原状，故被告现不同意恢复原状。原告于2018年10月18日才将讼争房屋交付给被告，加上两个月的装修免租期，起租日应为2018年12月18日。且在房屋租赁合同履行过程中，被告又同意免租4个月，被告已付清2018年12月18日之前的所有租金及物业管理费。被告不同意向原告支付其发出《撤铺通知》后的租金及物业管理费。因合同解除系原告导致，故不同意原告没收保证金，不同意支付违约金并赔偿律师费用。且原告主张的违约金标准过高，请求本院予以调整。同时，被告认为，合同约定的租赁面积为113平方米，但根据上海市松江区公安消防支队出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，讼争房屋建筑面积为66平方米。故原告应按照66平方米计取租金，无权按照113平方米计取租金，原告应当将被告多付租金及物业管理费返还给被告。据此，被告提出反诉请求：1.判令原告返还多收取的房屋租金28,055.2元；2.判令原告返还多收取的物业管理费10,019.7元；3.判令原告返还租赁保证金20,878元。原告针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。合同约定的113平方米是包括了整层商场的公摊面积的，是用每间房屋的建筑面积除以得房率计算出的租赁面积，被告要求按照实际建筑面积计算租金没有依据。因合同解除系被告违约导致，故按照合同约定，原告有权没收租赁保证金。经审理查明认定事实如下：坐落于本区新松江路XXX号房屋登记在案外人上海东紫房地产发展有限公司名下。2017年8月31日，案外人上海东紫房地产发展有限公司与原告以及案外人吕永山、张顺泉、上海寰斋实业发展有限公司签订《房屋租赁合同》，约定案外人上海东紫房地产发展有限公司将坐落于本区新松江路XXX号房屋出租给原告，租赁期限为2018年8月1日至2033年7月31日，其中11个月为装修免租期。原告在租赁期间，在履行合同义务、遵守法律法规的前提下可对房屋进行转租。合同另对其他相关事项进行了相应约定。2018年8月16日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)就讼争房屋签订《房屋租赁合同》一份。合同第2.1条约定，本合同签订时，双方确认讼争房屋的建筑面积为113平方米，该房屋交付装修时，双方共同签署认可的《交付使用书》所载明的面积为计租面积；若因政府部门要求对甲方布局进行调整致使房屋面积变更的，双方同意按照政府部门要求作相应的变更调整，而不构成任何一方的违约行为。双方确认按照变更或调整后的计租面积执行合同条款。合同第3.1.1条约定，双方确定讼争房屋验收交付日为2018年8月16日。合同第3.2条约定，自房屋交付之日起至2018年10月15日为乙方可享受的装修免租期。除本合同中有特别约定，否则，该装修免租期不因任何原因而延长。合同第3.4.1条约定，装修免租期内，乙方无须向甲方支付租金，但仍须缴纳实际发生的装修管理费、装修垃圾外运费、水、电、燃气、通讯、超时空调费(指甲方正常营业时间以外的空调费)及使用该商铺所发生的一切费用。合同第4.1条约定，本合同项下租赁期为3年，自计租日起算，至次年当月当日的前一日为第一个租赁年度届满日，以后每个租赁年度均按此计算，直至租赁期届满，本合同所述的“计租日”为装修免租期届满后的次日。合同第5.3条约定，租赁合同终止后，若乙方未发生本合同约定的任何违约责任，且按甲方交付时的状态将讼争房屋交还甲方后，甲方同意在乙方付清租赁期间发生的全部费用后，在90日内向乙方无息退还租赁保证金。若乙方违反本合同的任何条款或甲方管理规定，或因乙方原因导致合同解除的，租赁保证金不予退还(归甲方所有)，此外乙方还应按本合同其他条款的约定承担相应违约责任。合同第6.1.1条约定，本合同项下租金为2.453元/天/㎡，自租赁期开始之日起第1个租金计收年度的年租金为101,178元，月租金为8,431.5元。其后第3年起每年租金在上一周期年租金的基础上递增4%。合同第6.1.2条约定，甲乙双方同意租赁期内租金支付实行先付后用的原则，每六个月为结算周期，乙方应在本合同签订之日起三日内向甲方支付第一期的租金。以后，乙方应至少提前一个月支付下一周期的租金。合同第6.2条约定，本合同项下的物业管理费为0.584元/月/㎡。物业管理费支付实行先付后用原则，每六个月为结算周期，乙方应在本合同签订之日起三日内向甲方支付第一期的物业管理费。其后，乙方应至少提前一个月支付下一周期的物业管理费。本条所述“物业管理费”，指广场公共卫生、安保、设施设备运行等费用。合同第6.4条约定，乙方应按照本合同约定，如期足额向甲方或其指定的管理公司支付各项费用，包括但不限于租金、物业管理费、能源费等。若乙方逾期向甲方支付本合同约定的任何费用，不足15日的，每逾期一日，按逾期应支付总额的0.5%向甲方支付违约金；逾期超过15日(含15日)，按逾期应支付总额的1%向甲方支付违约金。逾期超过30日(含30日)，仍未足额支付应付款项的，甲方有权立即解除本合同，且乙方已付费用及保证金不予退还。合同第12.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及扩容、增建和改建物品拆除，以使房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。合同第12.3条约定，乙方未依本合同12.1条约定交还房屋满3日的，甲方有权开启房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出房屋，将房屋腾空收回。甲方对因此而引起的乙方财产损失不承担责任。对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用。……甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费(若有)由乙方承担，甲方发出付款通知后7日内乙方不予支付的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额。合同第13.1条约定，如乙方出现下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权通知乙方立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之租赁保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于六个月租金及物业管理费总和的违约金；如前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。……2.逾期不支付装修免租期内费用及租赁期开始后的租金、物业管理费、宣传推广费(如有)或其他费用累计超过30日；3.乙方未经甲方同意擅自不营业或中断营业；……。合同附件(一)为平面图，载明讼争房屋的面积为113平方米。合同附件(二)为“交付条件”，载明当日，双方对讼争房屋进行了验收交接。合同另对其他相关事项进行了相应约定。同日，被告向原告支付了六个月的租金50,589元、物业管理费12,045元，租赁保证金20,878元。另，被告向原告支付了装修工程押金。2018年9月25日，被告在讼争房屋注册登记成立“上海市松江区方松街道绅俊餐饮店”个体工商户。2018年12月12日，被告就“上海市松江区方松街道绅俊餐饮店”取得上海市松江区公安消防支队出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，其上载明场所建筑面积为66平方米。2019年4月28日，原告向被告退还工程押金10,000元，扣水电费100元。2019年6月4日，原告向被告发出《催款通知》(淳服字第190604-7号)，要求被告最迟于2019年5月19日向原告支付自2019年6月19日至2019年12月18日止的房租，金额为16,863元，并要求被告最迟于2019年5月19日向原告支付自2019年6月19日至2019年12月18日止的物业费，金额为12,045元。2019年6月17日，被告向原告支付上述《催款通知》中载明的租金16,863元以及物业费12,045元，合计28,908元。原告分别于2019年11月15日、2019年11月25日、2019年12月3日、2019年12月18日向被告发出通知，向被告催讨自2019年12月19日至2020年6月18日止的房租50,589元以及物业费12,045元。2019年12月18日，被告向原告发出《撤铺通知》，表示因店铺长期亏损未能止损最终入不敷出导致再无经济能力支付余下房租，故现特提出撤铺通知。2019年12月19日，原告向被告发出《律师函》，载明不同意被告提出的撤铺申请，要求被告继续履行房屋租赁合同并在三日内支付到期应付租金及物业管理费款项62,634元。2020年1月13日，原告在《移交清单》中加盖了财务章，确认收到被告交付的水电卡3张、卷帘门钥匙1把、个体工商户注销登记通知书1份。审理中，双方确认被告应支付自2018年12月19日始的租金。原告称，原告确实曾经承诺被告，若被告无其他违约行为则同意免除其2019年6月19至2019年12月18日期间的四个月租金，但被告要求原告直接予以免除，原告不予同意，故双方对于是否免除四个月租金并未达成一致。对此，被告不予认可，认为从原告发出的催款通知即可得知原告已承诺免除被告四个月的租金。原告还称，原告的财务部门无权代表原告接收讼争房屋。对此，被告认为，被告退房时找到原告的法定代表人吕永山，系吕永山带被告找到至财务办公室在《移交清单》上加盖了财务章。审理中，原告称，若违约金与没收保证金不可同时主张，其主张违约金。原、被告均表示就合同解除的相关法律后果，并无其它需要在本案中一并处理的。以上事实，有上海市房地产权证、房屋租赁合同2份、付款凭证、转账凭证、缴款通知、催款通知、移交清单及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同依法成立，合法有效，双方均应恪守。现双方对于合同解除均无异议，争议在于：1.哪一方违约导致合同解除？合同解除的时间如何确定？2.原告是否有权主张被告就讼争房屋恢复原状？3.原告有权主张的租金及物业管理费金额？4.原告是否有权主张违约金？违约金标准是否过高？5.原告是否有权没收租赁保证金？6.原告是否有权主张被告赔偿律师费？7.原告是否有权向被告主张逾期注销工商登记之违约金？8.被告是否有权以租赁面积与实际建筑面积不符为由主张返还部分租金及物业管理费？对于第1项争议焦点，本院认为，被告未按照合同约定的期限支付2019年12月19日至2020年6月18日期间的租金，经原告多次催讨后仍未支付，且以向原告发出《撤铺通知》的方式明确表明不再继续履行合同，已构成根本违约，原告据此有权主张解除合同。被告主张原告违约，但未提供证据证明原告的违约情形，故对于被告该项意见，本院不予采信。虽然，被告并无合同解除权，但其于2020年1月13日将讼争房屋卷帘门钥匙和水电卡返还给原告，原告予以接收，应视为当日双方对于合同解除达成一致并办理了房屋返还手续，合同解除之日应为2020年1月13日。原告称在《移交清单》上加盖的系原告财务章，财务不可代表原告接收房屋钥匙等，但此系原告的内部管理问题，原告不得以此否认已接收被告返还房屋之事实。因被告已将讼争房屋返还给原告，故原告不得再次向被告主张返还房屋。对于第2项争议焦点，本院认为，虽然根据合同约定，被告在合同解除后返还房屋时确有恢复原状之合同义务，但合同同时约定原告亦有权要求保留房屋现状。2020年1月13日，被告将房屋卷帘门钥匙及水电卡返还给原告时，原告并未要求被告恢复原状即接收了钥匙和水电卡，可视为原告同意被告保留现状返还房屋，故对于原告要求恢复原状之诉讼请求，本院不予支持。对于第3项争议焦点，本院认为，被告应按照约定的标准向原告支付合同解除之前的租金和物业管理费。关于被告已付的租金的情况，双方均予确认。双方争议在于原告是否应减免4个月租金以及被告应支付租金至何时。根据原告于2019年6月4日向被告发出的《催款通知》，原告催讨的租金明确为2019年6月19日至2019年12月18日期间的租金16,863元，此可证明原告确认被告在上述期间段仅需支付租金16,863元，根据约定的租金标准计算，确实减免了被告四个月的租金。现原告称减免租金的承诺仅在被告没有其他违约行为的情形下方能生效，本院难以认同。因原告并未提供证据证明其在作出减免租金的意思表示时附有生效条件，故原告作出的减免租金的意思表示达到被告时即已生效，不得再本案中予以撤回。现被告已支付该16,863元，故应视为被告已付清截至2019年12月18日止的租金。因被告系于2020年1月13日将讼争房屋返还给原告，故仍应支付原告自2019年12月19日至2020年1月13日期间的租金7,071.58元和物业管理费1,683.71元。被告辩称其在发出《撤铺通知》后即不应支付租金和物业管理费，于法无据，本院不予采信。对于第4、5项争议焦点，本院认为，因合同确系被告违约导致解除，故原告有权追究被告的违约责任。因租赁保证金性质为履约定金，根据法律规定，违约金与定金罚则不可同时适用，原告据此选择违约金，于法无悖，本院予以支持。原告按照合同约定主张六个月租金和物业费标准的违约金62,634元，并不存在显属过高的情形，本院予以支持。鉴于此，原告应将租赁保证金返还给被告。对于第6项争议焦点，本院认为，合同第12.3条约定的律师费赔偿系在被告发生未能及时返还房屋的违约行为时方可主张，与本案情形不符，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。对于第7项争议焦点，本院认为，因原、被告之间的房屋租赁合同并未针对逾期注销工商登记的违约行为约定违约金，故本院对该项亦不予支持。对于第8项争议焦点，本院认为，双方当事人在磋商订立房屋租赁合同时，已对租赁物和租金标准达成一致。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁物，被告亦按约定的租金标准向原告支付了租金和物业管理费。被告在履行合同过程中并未对租赁物的交付以及租金和物业管理费的标准提出异议，现被告以租赁物的面积有误为由主张返还租金和物业管理费，本院难以支持。一方面，原告对于租赁标的物的面积计算作出了合理解释。另一方面，即便原告对面积计算有误，仅影响单价及计算过程，不影响双方最终就被告每月应付租金金额本身协商一致，而租金金额本身才是房屋租赁合同的主要内容。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第一款，《中华人民共和国合同》第九十一条第(五)项、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海淳邑实业发展有限公司与被告(反诉原告)刘俊之间的《房屋租赁合同》于2020年1月13日解除；二、被告(反诉原告)刘俊于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海淳邑实业发展有限公司自2019年12月19日至2020年1月13日期间的租金7,071.58元；三、被告(反诉原告)刘俊于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海淳邑实业发展有限公司自2019年12月19日至2020年1月13日期间的物业管理费1,683.71元；四、被告(反诉原告)刘俊于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海淳邑实业发展有限公司违约金62,634元；五、原告(反诉被告)上海淳邑实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)刘俊租赁保证金20,878元；六、驳回原告(反诉被告)上海淳邑实业发展有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)刘俊的其余反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,928元，减半收取1,464元，反诉案件受理费637元，合计诉讼费2,101元，由原告(反诉被告)上海淳邑实业发展有限公司负担356元(已付)，由被告(反诉原告)刘俊负担1,745元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 方美玲二〇二〇年五月十四日法官助理 张树腾书 记 员 张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。二、《中华人民共和国合同》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（五）债权人免除债务；……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。