贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终823号上诉人（原审原告）：贵州新峰建材市场经营管理有限公司，住所地：凯里经济开发区凯开大道南侧。法定代表人：陈洪平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陆璐，贵州兄弟律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郭一静，贵州兄弟律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：石祥龙，男，1972年10月19日出生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。上诉人贵州新峰建材市场经营管理有限公司（以下简称“新峰公司”）因与被上诉人石祥龙租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初6972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实和理由，经合议庭合议不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新峰公司上诉请求：1、撤销贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初6972号民事判决第二、第三项判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）上诉人与被上诉人于2014年7月21日签订《新峰家具商业综合体商铺租赁合同》后，上诉人已依约定完成了市场运营义务，不存在任何违约行为，一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人对整个新峰市场进行了市场宣传、管理和推广等运营活动，一审单凭市场宣传就否认整个市场运营，明显不公。一审中被上诉人未参与诉讼，没有提供证据证明上诉人没有尽到市场运营的义务，应视为对上诉人的所有诉请及证据的认可。被上诉人也未对上诉人主张的租金提出任何抗辩，一审无权在被上诉人没有任何主张的情况下，为被上诉人利益作出判决。上诉人已经履行了所有的合同义务，有权向被上诉人收取商铺的全部租金，一审认定事实错误，应予纠正。（二）根据《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同受法律保护，对合同当事人具有法律约束力。本案双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，被上诉人有义务依照约定支付所欠租金和管理费。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。被上诉人石祥龙二审未答辩。新峰公司向一审法院起诉请求：１、依法解除原、被告于2014年7月21日签订的《新峰家居商业综合体商铺租赁合同》（合同编号：5-201#202#203#204#）；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金及物业管理费共计44687元（其中租金41783元、物业管理费2904元）；3、判令被告立即支付拖欠租金、物业费的资金占用损失14906元（其中租金占用损失13919元，按每月利率2%计算至2018年11月30日；物业管理费资金占用损失987元，按月利率计算至2018年11月30日。自2018年11月30日起资金占用费用按月利率2%计算至租金及管理费履行完毕之日止。）4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月21日，原、被告双方签订《新峰家居商业综合体商铺租赁合同》（合同编号：5-201#202#203#204#），合同约定被告向原告租赁新峰家居广场5栋201号、202号、203号、204号商铺，建筑面积342.48㎡，租赁期限共5年，商铺租金按建筑面积28元/月/㎡计算租金，前三年租金价格不变，第四年在第三年基础上递增8%，第五年在第四年基础上递增12%，月租金占总费用的50%，市场运营费占50%（含市场推广费5元/月/㎡）。管理费按每月2元/㎡收取；租金及管理费按季支付，被告提前10天支付下季度房租及物业管理费；被告拖欠租金或管理费超过一个月，原告有权单方终止合同，收回商铺而无需对被告作任何补偿，没收被告支付的保证金，同时被告装修期间内免付的租金、管理费全部补偿给原告，且被告须清缴使用商铺而产生的所有费用及违约金。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，被告拖欠自2016年9月1日起至2017年7月31日止的部分租金、自2017年1月1日起至2017年6月20日止的物业管理费。另查明：原告与商铺业主签订《委托经营管理协议书》中约定，业主委托原告经营管理的期限为三年，即2014年4月30日至2017年4月30日。期限届满后，原告与201号、204号商铺业主续签合同三年，与202号、203号商铺业主续租至2017年7月31日。一审法院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。新峰公司依照合同约定将商铺交付给被告使用，被告应当向新峰公司支付相应租金及管理费用。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，本案中，被告未按照合同约定按时足额履行支付租金的义务是事实，原告请求解除双方签订的租赁合同的主张，符合法律规定，予以支持。对于被告应承担租金、物业管理费及资金占用损失等问题。原告主张被告欠租金41783元（2016年9月1日至2016年11月30日期间欠3425元，2017年4月1日至2017年7月31日期间欠38358元）、物业管理费2904元（截止2017年6月20日），因合同约定商铺月租金占总费用的50%，市场运营费占50%（含市场推广费5元/月/㎡），而原告未能提供足够证据证明其于2017年4月1日至2017年7月31日期间进行了市场营销推广宣传，在此期间的市场运营费19179元（14元/月/㎡×342.48㎡×4个月）应予扣除，故认定被告欠租金22604元（2016年9月1日至2016年11月30日期间欠3425元，2017年4月1日至2017年7月31日期间欠19179元）、物业管理费2904元（截止2017年6月20日）。因合同约定未能如期如数缴纳费用，每逾期一天按逾期缴纳金额的0.5%交纳滞纳金，原告主张按月利率2%计算资金占用损失符合法律规定，予以支持。资金占用损失确定如下，1、租金损失：2017年7月31日之前为548元（3425×2%×8），从2017年8月1日起以22604元为基数，按月利率2%计算至履行完毕之日止；2、物业管理费损失：从2017年6月21日起以2904元为基数，按月利率2%计算至履行完毕之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告贵州新峰建材市场经营管理有限公司与被告石祥龙于2014年7月21日签订的《新峰家居商业综合体商铺租赁合同》；二、被告石祥龙自本判决生效之日起十日内向原告贵州新峰建材市场经营管理有限公司支付商铺租金22604元、物业管理费2904元；三、被告石祥龙自本判决生效之日起十日内向原告贵州新峰建材市场经营管理有限公司支付商铺租金资金占用损失（2017年7月31日之前为548元，从2017年8月1日起以22604元为基数，按月利率2%计算至履行完毕之日止），物业管理费资金占用损失（从2017年6月21日起以2904元为基数，按月利率2%计算至履行完毕之日止）；四、驳回原告贵州新峰建材市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1290元，减半收取645元，由原告贵州新峰建材市场经营管理有限公司负担45元，由被告石祥龙负担600元。二审期间，新峰公司提交的凯里市人民法院（2018）黔2601民初1670号民事判决书、（2018）黔2601民初1673号民事判决书，经审查，不属于新证据。经审理，本院查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，石祥龙欠付租金共计41783元（2016年9月1日至2016年11月30日期间欠3425元，2017年4月1日至2017年7月31日期间欠38358元）、物业管理费2904元（截止2017年6月20日）。本院认为，根据新峰公司的上诉理由来看，本案的主要争议焦点为：租金中所占50%的市场运营费是否应当扣除。首先，从新峰公司在一审中所提交的证据来看，新峰公司于租赁合同签订前后就已对本案所涉门面范围内的新峰建材市场进行了一定的宣传和推广，尽到了市场推广义务；其次，一审中石祥龙无正当理由未出庭参加诉讼，也未进行答辩，没有主张扣除2017年4月1日至2017年7月31日期间的市场运营费19179元，一审主动扣除运营费违背了当事人处分原则，缺乏法律依据；第三，即使石祥龙提出新峰公司没有履行商铺租赁合同中约定的义务，没有按合同约定进行市场运营，按照“谁主张谁举证”的证据规则，也应由石祥龙举证证明上述事实，但一、二审中石祥龙未提交任何证据。综合上述意见，一审判决违反当事人处分原则，适用错误的举证规则，判决扣除石祥龙所欠2017年4月1日至2017年7月31日期间租金38358元的50%即19179元缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。因此，石祥龙应当支付所欠新峰公司商铺租金共计41783元，物业管理费2904元；资金占用损失：2017年7月31日之前为548元，2017年8月1日以后的资金占用损失为以41783元为基数，按月利率2%计算至履行完毕之日止。综上所述，上诉人新峰公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初6972号民事判决第二项、第三项、第四项判决即“二、被告石祥龙自本判决生效之日起十日内向原告贵州新峰建材市场经营管理有限公司支付商铺租金22604元、物业管理费2904元；三、被告石祥龙自本判决生效之日起十日内向原告贵州新峰建材市场经营管理有限公司支付商铺租金资金占用损失（2017年7月31日之前为548元，从2017年8月1日起以22604元为基数，按月利率2%计算至履行完毕之日止），物业管理费资金占用损失（从2017年6月21日起以2904元为基数，按月利率2%计算至履行完毕之日止）；四、驳回原告贵州新峰建材市场经营管理有限公司的其他诉讼请求”。二、维持贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初6972号民事判决第一项判决即“一、解除原告贵州新峰建材市场经营管理有限公司与被告石祥龙于2014年7月21日签订的《新峰家居商业综合体商铺租赁合同》”。三、由石祥龙自本判决生效之日起十日内向贵州新峰建材市场经营管理有限公司支付商铺租金41783元、物业管理费2904元。四、由石祥龙自本判决生效之日起十日内向贵州新峰建材市场经营管理有限公司支付商铺租金资金占用损失（2017年7月31日之前为548元，从2017年8月1日起以41783元为基数，按月利率2%计算至履行完毕之日止）和物业管理费资金占用损失（从2017年6月21日起以2904元为基数，按月利率2%计算至履行完毕之日止）；五、驳回贵州新峰建材市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费645元，二审案件受理费1290元，共计1935元，由石祥龙承担。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  王山地审判员  田 嫄二〇二〇年五月二十二日法官助理张强书记员王凯