江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初12458号原告：刘明，男，1982年4月5日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。被告：祁正海，男，1971年3月7日出生，江苏省姜堰市人，居民，住宿迁市宿城区。被告：张莉，女，1976年8月20日出生，宿迁市宿城区人，居民，住宿迁市宿城区。委托代理人：王朋，江苏苏鲁律师事务所律师。被告：宋青春，男，1966年3月8日出生，沭阳县人，居民，住宿迁市宿城区。第三人：杨立莉，女，1967年5月20日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。宋青春和杨立莉共同委托代理人：黄治国，江苏雅凯律师事务所律师。第三人：蒋伟兴,男,1972年5月24日出生,，江苏省沭阳县人，居民，住淮安市。第三人：庄健,女,1972年2月6日出生,，江苏省沭阳县人，居民，住淮安市。原告刘明诉被告祁正海、张莉、宋青春第三人杨立莉、蒋伟兴、庄健案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理，依法适用普通程序分别于2020年3月11日、2020年4月1日、2020年4月15日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依法追加杨立莉、庄健、蒋伟兴作为第三人参加诉讼。原告刘明委托诉讼代理人冯华沭，被告祁正海，被告张莉委托诉讼代理人王朋，被告宋青春及第三人杨立莉共同委托诉讼代理人黄治国，第三人蒋伟兴到庭参加诉讼，第三人庄健经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案审理。本案现已审理终结。经审理查明：祁正海诉张莉买卖合同纠纷一案，本院经审理于2014年1月15日作出（2013）沭民初字第2252号民事判决书，判决“被告张莉于本判决生效后十日内给付原告祁正海货款11万元”。（2013）沭民初字第2252号民事判决书发生法律效力后，因张莉未按判决确定的义务履行，祁正海依法申请执行，本院于2014年2月19日立案执行，执行案号为（2014）沭执字第1111号。该案在执行过程中，本院于2016年8月10日作出（2014）沭执字第1111号民事裁定书，裁定对被执行人张莉所有的登记在宋青春名下的位于沭阳县（产权登记号为0153534）予以查封。案外人刘明以查封的房屋权属25%归其所有为由，向本院提出执行异议，本院于2018年12月26日作出的（2018）苏1322执异1322裁定驳回刘明的异议请求，异议人刘明作为原告向本院提出执行异议之诉。本院受理后，2019年作出（2019）苏1322民初631号民事判决书，判决原告刘明执行异议成立，对涉案争议房屋不得执行，并确认原告刘明享有25%的份额。被告张莉不服提起上诉，经宿迁市中级人民法院，作出（2019）苏13民终2112号民事裁定书，裁定发回重审。原告刘明诉称：2014年1月3日，宋青春与刘明签订《房屋买卖合同》，将位于沭阳县%份额作价220万元卖与刘明，刘明付清款项，宋青春于同日向刘明出具收据一份并将房屋交付给刘明。当时宋青春又保留了总额的25%，经协商一致，宋青春与刘明冲抵110万元。因该房屋登记在宋青春名下，故双方无需办理过户手续。涉案房屋被告张莉并无份额。涉案房屋系原告与宋青春、蒋伟兴、庄健共同所有。要求1、停止沭阳县人民法院（2014）沭执字第1111号执行裁定对位于沭阳县（产权登记号0153534）房屋25%份额的执行；2、确认原告享有沭阳县（产权登记号0153534）房屋25%的份额。被告祁正海辩称：如果法院能够认定房产不是张莉的，我愿意放弃对争议房屋申请执行。被告张莉辩称：原告的诉求无事实和法律依据，争议房屋虽然登记50%产权所有人为被告宋青春，实际所有人为被告张莉，宋青春与刘明之间签订房屋买卖合同时张莉在沭阳看守所，律师带着打印好的合同和委托书给张莉签字，目的是为躲避相关案件的执行，合同并不是2013年1月3日签订，出售房产的房款没有实际交付，所以根本不存在真实的房屋买卖行为，请求驳回原告的诉讼请求。被告宋青春辩称：争议房屋50%份额登记所有人为宋青春，实际所有人为张莉。因被告张莉涉嫌刑事犯罪，为了缴纳保证金，宋青春受张莉委托将涉案房屋出售，协商出售房屋时，涉案房屋确实已经出售给原告，通过结算及转账方式支付付清购房款，因该房屋是宋青春与原告共同购买，各享有25%的份额，因房屋所有权证登记人为宋青春，因此无需变更产权证，涉案房屋已经交付。该委托书及房屋买卖合同签订时间为2014年1月3日，并非在看守所签订，被告张莉当场参与协商和结算。第三人杨立莉答辩意见同被告宋青春。第三人蒋伟兴答辩意见认可原告刘明和张莉签订的房屋转让行为，转让房屋相关份额与我没有关系，我不主张相关房屋的优先购买权。第三人庄健未到庭未发表答辩意见。本案主要争议焦点是：一、原、被告双方争议房屋25%份额买卖协议的效力及是否实际履行；二、原告的执行异议主张和所有权确认请求是否予以支持。产权证载明被告宋青春，原实际所有人为张莉，后宋青春受张莉委托将涉案房屋50%份额出售。原告与宋青春是合伙购买涉案房屋50%份额。已付清购房款。因产权证所有人仍为宋青春，因此无须变更，涉案房屋50%份额即交付给原告及宋青春。后续贷款，仍由宋青春支付。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.2014年1月3日的房屋买卖合同一份，相对方为刘明、宋青春，丙方张莉，合同明确说明宋青春将其与蒋伟兴共有的商铺，其中将宋青春享有的份额50%转让给刘明的事实。合同价款220万元。2.收条一份，证明刘明向宋青春支付房款110万元的事实。3.2014年1月3日收条，由宋青春收到刘明110万元。4.2012年9月16日借条一份，张莉向刘明出具，张莉借刘明50万元，按月息三分结算。至2014年6月3日共计16个月，利息24万元。同时刘明又向张莉付2.5万元，合计76.5万元，双方在达成房屋买卖协议时，刘明让利1.5万元。5.租赁合同一份，证明涉案房屋出租郝宝权。上述证据证明原告与宋青春对涉案房屋相应份额签订合同，合法有效。因房屋在买卖时，有其他共有人，且尚在出租，有租金收入，原告无法直接使用房屋，但原告已经将收取租金偿还贷款。应当认定已经实际占有房屋。同时还证明原告已经履行全部价款，还证明涉案房屋存在其他共有人。宋青春本身就为房屋产权证登记人，无须办理变更手续，无法办理变更手续原因非原告造成。被告祈正海对原告提供证据的质证意见为：对原告提供的证据1-5均不予认可。被告张莉对原告提供证据的质证意见为：1.对房屋买卖合同三性均不予认可，该份合同签订时间是在2013年12月份左右。当时张莉因犯罪被关押在沭阳县看守所，由张莉辩护律师带着空白的合同在看守所签订，在签订时，合同均为空白，见证人也没有在现场。签订这份合同的目的是为了逃避其它案件的执行，并非真实转让合同。2.对收条的三性也不予认可。理由是在当日双方根本没有签订房屋买卖合同。该收条是在后期补写的。且收条载明的款项为巨额款项应有银行流水等证据来佐证。3.对借条三性也不予认可。涉案借条，张莉本人已经偿还。4.对租赁合同，与本案不具有关联性，该份合同是由案外人蒋伟兴、宋青春与承租人签订，该份证据与原告无关。原告提供的证据皆不能证明本案存在真实的买卖合同关系，更不能证明其已经支付了购房款。根据原告的观点，本案是三方合意的以房抵债协议，被告宋青春认可房屋是张莉所有，并由张莉向其出具委托书以证明其与被告宋青春签订合同是真实的。但原告及被告宋青春提供的相关购房款收条均无任何支付凭证相佐证。所有书面证据均不能证明购房款系张莉原欠原告50万元以冲抵。即使原告所诉属实，因涉案产权未办理变更登记，故仍不能确认其享有涉案房屋的权属。被告宋青春对原告提供证据的质证意见为：1.对房屋买卖合同三性认可。宋青春是受张莉委托与刘明签订该份合同，且合同上张莉也作为担保方签字确认，因此张莉对宋青春出售该房产是明知且授权允许，该合同是有效合同。2.对二份收条的三性均认可。原告已经陈述了支付方式，对其支付方式，张莉已经出具了相关收条，对已收款项予以确认。3.对借条真实性认可。因为该借条在结算房款时，是用于冲抵房款。且该条据原件已经由张莉收回。4.对租赁合同的真实性认可。且该租赁合同，一直履行至现在，均由蒋伟兴、宋青春与承租人签订。同时还可证明在买卖合同签订完毕后，实际出租人仍为宋青春。且宋青春一直在偿还房屋的按揭贷款。被告祈正海未提供证据。被告张莉为支持其诉讼观点向本院提交了如下证据：声明书一份，证明房屋实际所有权人是张莉而非宋青春。原告对被告张莉提供证据的质证意见为：对证据的真实性我方不予认可。房屋登记权人是宋青春，原告与宋青春就房屋买卖达成合同，张莉对此事是明知的。作为保证人签名确认。如果房屋实际所有权人仍为张莉，则应当由张莉与刘明签订合同，并就是否存在实际所有人作出详细说明，刘明与宋青春及张莉签订合同，在签订合同时，并没有作出有相关声明的相关内容。在2011年6月6日，张莉又向徐敏芳出具了声明书，该声明书载明的内容是房屋的钱是徐敏芳出的，房屋的权属归徐敏芳，这二份证据相互矛盾，可见被告张莉提供的证据不具有真实性合法性。即使该声明书成立，声明人不能擅自处分、抵押上述共有房屋部分的产权。从案件来看，张莉明知宋青春将房屋对外出售并不持任何异议。被告祈正海对被告张莉提供证据的质证意见为：被告张莉提供的证据声明书是有效的，予以认可。被告宋青春对被告张莉提供证据的质证意见为：对被告张莉提供的声明书真实性认可。但是在出具声明书之后，宋青春将房屋出售给刘明，是受张莉委托向原告出售的。因此在之前的声明书对本案来讲无意义。且在出售该房屋时，张莉在买卖合同上以担保方身份已经签名确认。因此，作为原告、张莉、宋青春来讲，对该出售的事实及房屋权属是明确的、知晓的。被告宋青春为支持其诉讼观点向本院提交了如下证据：1.2014年1月3日张莉出具的委托书一份，证明张莉委托宋青春出售涉案房屋的事实，载明了合同的相对方为刘明。2.张莉出具的收条一份，证明张莉已经收到涉案房屋的购房款，结合证据1委托书可证明涉案房屋买卖合同已经实际履行。3.刘明出具给宋青春的收条一份，证明原告收到宋青春给付的购房款110万元，同时可证明该合同签订后，宋青春仍为涉案房屋的共有人。4.调解书、中国建设银行还款明细，证明合同签订后，截止2019年涉案房屋的贷款均由宋青春偿还，与证据2和证据3中约定的由购房人即刘明、宋青春承担银行贷款相互印证，可证明上述买卖合同已经履行完毕。张莉出具的委托书及收条，同时其在买卖合同上作为担保人签字，均可确认该合同是三方真实意思表示。该合同并非被告张莉所称的三方约定。被告宋青春是受被告张莉委托的。在张莉出具的委托书中已经明确宋青春签订的相关协议、账务结算，由此产生的债权债务均由本人处理。可以认定张莉收到的款项是对相关账务的一个结算，因此，可以说明张莉已经收到了房款，该涉案房屋一直登记在宋青春名下，买卖合同签订后，宋青春作为买受人，仍为该产权的共有人，因此不须办理产权变更手续。该涉案房产一直由宋青春对外签订租赁合同，同时宋青春也是房屋的买受人，因此该房产已经由买受人实际占有使用。原告有权要求终止对涉案房屋的执行。原告对被告宋青春提供证据的质证意见为：1.对委托书真实性，原告不知情无法确认，但该委托书明确说明张莉委托宋青春将涉案房屋出售给原告的事实。但原告与宋青春、张莉签订合同时，张莉、宋青春均没有说过所谓的委托相关事宜，根据原告的了解，房屋登记权证是宋青春，张莉只是作为保证人参与签字，该委托书对原告不产生约束力。2.对张莉出具的收条，原告不知情，但能证明房屋出售给刘明的事实，至于张莉、宋青春的关系无法对抗案涉的房屋买卖合同。3.对刘明出具的收条三性认可。证明了宋青春回购25%的事实，以及银行贷款由购房人偿还的事实。4.对调解书三性认可，能够说明涉案房屋登记权人为宋青春、蒋伟兴，并且由宋青春偿还贷款的事实。该调解书出具日期是2018年1月19日，是在原告购买房屋之后形成的。5.对还款明细真实性无异议，能够说明涉案房屋50%份额所有权人为宋青春，根据刘明与宋青春达成的房屋买卖合同，贷款由租金偿还。该房屋与张莉无关。通过原告提供的房屋买卖合同，可以看出双方对商铺50%转让达成一致意见，并且得到张莉作为保证人的签名确认，现张莉一方以该协议非真实意思表示确认无效，对此无事实及法律依据，也无证据相佐证。张莉否认了自己出具的收条、委托书等相关证据，明显与常理不符。原告已经对款项的交付作出详细的说明，鉴于张莉已认可还清了刘明的借款但未提供任何证据证明如何还款，结合张莉向宋青春出具的收条，能够证明款项已付清的事实。房屋登记所有人为宋青春，原告有理由相信宋青春对房屋有处置的权利，至于宋青春与张莉是否存在其它法律关系，均不能对抗书面的买卖合同。被告祈正海对被告宋青春提供证据的质证意见为：对被告宋青春提供的证据1-4均不予认可。被告张莉对被告宋青春提供证据的质证意见为：对委托书、二份收条三性不予认可。对民事调解书、还款明细真实性无异议，但不能证明被告宋青春的主张。本院认证意见为：（一）本院对原告提供的证据1-4的真实性予以认定。原告提供的证据1可以证明宋青春是涉案房屋50%份额的产权登记人，被告张莉作为担保方并保证该房屋没有产权纠纷，涉案房屋以被告宋青春为主导出售给原告，从权利外观来看，原告有理由相信宋青春系涉案房屋50%份额真正产权人并对相应产权份额有处分权。可以认定原告与被告宋青春于2014年1月3日签订了合法有效的书面买卖合同。原告提供的证据4借条能够证明在2014年1月3日前，被告张莉有相关借款的事实，因涉案房屋的买卖而以借条冲抵房款。结合证据2来看，可以印证原告支付了涉案房屋25%份额房款给被告宋青春。但关于涉案房屋剩余25%份额的款项流转产生的纷争，不可归责于原告。原告提供的证据4能够证明涉案房屋50%份额以被告宋青春为主导出租给他人使用。（二）本院对被告张莉提供的证据声明书的真实性予以认定。被告张莉提供的证据能够证明其与被告宋青春于2011年6月6日确认被告张莉系涉案房屋50%份额实际产权人。（三）本院对被告宋青春提供的证据1-4的真实性予以认定。原告已向被告宋青春履行了相应给付房款义务，至于被告宋青春是否实际将受托出售房屋所得的房款或债务凭证足额交付给被告张莉，系被告宋青春与张莉之间的法律关系。另查明：2014年1月3日，经涉案房屋（50%份额）实际产权人被告张莉委托授权，被告宋青春将涉案房屋25%份额出售给原告。被告宋青春作为张莉的委托代理人，收取了原告购房款110万元。因涉案房屋（50%份额）登记在宋青春名下，房屋出租及归还贷款均以宋青春为主导。本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告宋青春认可收到了原告的房款，其作为被告张莉的委托代理人，替被告张莉出售涉案房屋25%份额并收取了原告购房款，而被告张莉称未实际收到款项并否认相关借条等，属于其与被告宋青春之间的法律关系，由此产生的法律后果应由被告宋青春承担。涉案房屋50%份额自始就登记在宋青春名下，房屋的还贷、出租均以其为主导，原告有理由相信宋青春与张莉达成其它合意并实际取得房屋产权，对此，未办理涉案房屋变更登记非因原告自身原因。综上，原告对涉案房屋25%份额享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告的诉讼请求依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行本院（2014）沭执字第1111号执行裁定查封的位于沭阳县（产权登记号0153534）房屋25%份额。二、确认原告刘明享有沭阳县（产权登记号0153534）房屋25%份额。案件受理费14700元，由被告张莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费14700元。审 判 长  卢思东人民陪审员  时庆仁人民陪审员  张苏淮二〇二〇年五月二十日书 记 员  纪丹丹附本案相关法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。