新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2301民初2320号 原告：滕占林，男，1954年11月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：袁慧萍（系原告的妻子），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：刘江，新疆新蓝天律师事务所律师。 被告：朱守翔，男，1989年12月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：杨东，新疆立业律师事务所律师。 被告：朱友胜，男，1962年11月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 原告滕占林与被告朱友胜、朱守翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日作出（2018）新2301民初2215号民事判决书，被告朱守翔对此判决不服，提起上诉。新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院于2018年12月4日作出（2018）新23民终1455号民事裁定书，裁定：一、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2018）新2301民初2215号民事判决书；二、发回新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院重审。本院于2019年3月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告滕占林及委托诉讼代理人袁慧萍、刘江，被告朱守翔及其委托诉讼代理人杨东，被告朱友胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告滕占林向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告双方签订的《宾馆租赁合同》；2．判令两被告支付拖欠房屋租金250,000元（截止到2018年12月31日）；3．判令两被告支付2019年1月1日至2019年5月31日期间的房屋租金104,167元；4．判令两被告支付宾馆装修及使用设备转让款100,000元；5．判令两被告支付违约金100,000元；6．判令两被告承担2018年至2019年度采暖费19,502.64元；7．判令两被告承担水电费5,995.49元。事实与理由：两被告系父子关系。2016年12月1日，原告与两被告签订一份《宾馆租赁合同》，约定由被告承租原告位于昌吉市乌伊西路14号小区宾馆一栋，租期为8年，年租金为250,000元，房屋装修以及设备一并转让给被告，转让费为150,000元。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但原告仅缴纳了2016年12月1日至2017年12月1日的房屋租金250,000元及转让费50,000元，剩余转让费及租金，经原告索要，被告未予支付，且在诉讼过程中因涉案房屋被政府依法拆迁，故诉至法院。 被告朱守翔辩称，原告诉讼主体不对，合同相对方是被告朱守翔，不是被告朱友胜，两被告不是共同经营。原告主张年租金250,000元的合同是双方已经作废的合同，该份合同明显不符合周边客观实际。双方实际履行的是年租金80,000元的合同。被告同意解除租赁合同，合同已无法履行，实际已经解除了。对于原告主张的第2．3．4．5项请求缺乏事实依据，不符合客观实际，请求驳回。对于2018至2019年度的采暖费19,502.64元没有异议，认可断电之前的水电费2,654元。 被告朱友胜辩称，本人与租赁合同无关，合同不是本人谈的，本人也没有签字，本人不承担法律责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交营业执照复印件一份、收款收据九张，经质证，两被告对上述证据的真实性无异议。被告朱守翔提交营业执照复印件一份、特种行业许可证一份、公共场所卫生许可证一份、残疾人证两份、房产证五份、收款收据两张、POS机刷卡小票两张、报警回执一张、照片一张、收款收据一张、经质证，原告及被告朱友胜对真实性无异议。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。原告提交热费起诉通知一份，拟证实2018年至2019年年度的采暖费19,502.64元，被告未交纳。经质证，两被告对该证据的真实性不认可，但认可原告拟证事实，本院对原告拟证事实予以确认。对有争议的证据及事实本院认定如下： 1．原告提交年租金250,000元的宾馆租赁合同一份，拟证实原、被告双方存在租赁合同关系，该份合同中承租人写的被告朱守翔，但是被告朱友胜签字按手印，实际是两被告共同经营，原告与两被告形成租赁合同关系。经质证，两被告对该份合同的真实性无异议，因朱守翔不能写字，由被告朱友胜代为签字，认为该份合同内容是错误的，前后矛盾，与实际情况不符，是双方已经作废的合同。本院对该证据的真实性予以确认。 2．原告提交房产证一组，拟证实原告是租赁房屋的产权人。经质证，两被告认为房产证中部分面积与本案无关。本院对原告拟证事实予以确认。 3．原告提交租房合同两份、补充协议一份，拟证实2008年12月1日原告就涉案宾馆前面三层与前承租人签订的租赁合同，租金是150,000元；2014年签订的合同仅是一楼餐厅与后楼车库年租金是90,000元；2016年签订负一楼280平方米租赁合同，租金是30,000元；以此证实与被告签订合同250,000元租金的合理性。经质证，两被告认为该组证据是复印件，且证人没有到庭，对其真实性不认可，对原告的证明目的也不认可，认为每年地区的商铺经营环境与当时政府政策、城市规划是有影响的，涉案租赁标的物所在地被纳入旧城改造范围，当时这些宾馆才得以较低价格往外出租。本院认为，该组证据系原告与案外人之间所签订，且系复印件，两被告有异议，本院对其真实性不予确认。 4．原告提交公告一份，拟证实2018年10月政府发的拆迁公告，实际确定拆迁补偿方案是2018年12月底。经质证，两被告认为2013年政府就发文列入旧城改造，2018年进入实施阶段。本院对涉案租赁标的物所在地被纳入征收范围的事实予以确认。 5．原告提交变更用电业务受理登记表一张，拟证实2019年3月29日变压器销户不是原告主观过错导致停电的。两被告认为由法院依法认定。本院对原告于2019年3月29日办理变压器销户的事实予以确认。 6．原告提交昌吉市房屋征收管理办公室出具的证明一份，证实截至2015年6月，原告所有的房屋未列入征收项目中。经质证，两被告认为证明没有相关负责人的签字，内容仅是针对第000079601号房产证的房屋2015年没有列入征收范围，对于原告的证明目的不认可。本院对该证据的真实性予以确认。 7．原告提交王世双、江龙祥出具的证明一份，拟证实他们知道原告的房屋租金价格，王世双是原告的亲戚，也是开宾馆的。经质证，两被告不认可。本院认为证人无正当理由未到庭，本院对该证据不予采信。 8．原告提交李冬与韦国强签订的房屋续租赁合同一份，拟证实市场租金情况。经质证，两被告不认可，认为该份租赁标的物位于长宁北路，不属于本案宾馆范围之内。本院认为，该组证据系案外人之间所签订，且系复印件，两被告有异议，本院对其真实性不予确认。 9．被告朱守翔提交宾馆租赁合同一份、收条一张，拟证实2016年12月1日双方签订的年租金80,000元的合同，实际上该份合同是在年租金250,000元的合同签订后一周签订的，双方实际履行的是该份合同，在工商所等备案的也是该份合同；2016年12月15日被告交纳宾馆3年租金、转让费等费用300,000元。经质证，原告认为合同中滕占林的名字是原告签的，但是内容是空白的，是原告为了让被告办理证件使用的，对于收条真实性认可，载明原告收到300,000元，与原告提交的年租金250,000元合同约定的交款方式吻合，且被告提交的合同内容未按手印，原告提交的250,000元的合同中重要内容有按手印，对被告拟证事实不认可。被告朱友胜无异议。本院对该证据的真实性予以确认。 10．被告朱守翔提交宾馆租赁合同四份（在原审中原告申请调取的在相关部门备案的四份合同），证实被告向各管理部门备案的是年租金80,000元的租赁合同，双方履行的也是此合同。经质证，原告不认可，原告认为年租金80,000元的合同是被告拿去备案登记用的，不是双方真实履行的合同。被告朱友胜无异议。结合上述证据9本院对双方签订80,000元租赁合同的事实予以确认。 11．被告朱守翔提交关于《昌吉市民乐社区旧城改造项目房屋征收决定》的公告及房屋征收决定一份，拟证实2013年涉案宾馆片区被列入旧城改造拆迁范围，原告隐瞒该情况，且周边地区房屋租金都不算高，故被告才签订长达8年的租赁合同。经质证，原告认为是复印件，真实性不能确认，2013年涉案房屋没有被列入征收范围。被告朱友胜无异议。结合原告提供上述证据4，本院对涉案房屋被列入征收范围的事实予以确认。 12．被告朱守翔提交房屋租赁合同一份，拟证实2017年8月1日马文萍与新疆玉程投资管理有限公司签订的相邻宾馆春申宾馆的合同，证实市场行情是八万元左右。经质证，原告不认可。被告朱友胜无异议。本院认为，该证据系案外人之间所签订，且系复印件，原告对此有异议，本院对其真实性不予确认。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告朱友胜与被告朱守翔系父子关系，两人均属肢体三级残疾人。2016年12月1日，原告作为甲方（出租方），被告朱守翔作为乙方（承租方）签订了一份宾馆租赁合同。合同约定：甲方将位于昌吉市××路亚中天桥北侧二、三、四层后楼二层大约1200平方米，共计间数40间，现更名为“宏桥宾馆”租赁给乙方经营使用，租赁期限为八年，自2016年12月1日开始至2024年12月31日；租金每年250,000元，乙方缴纳押金20,000元；宾馆装修及使用设备（吊顶、墙面、地面、卫生间及动产设备）转让给乙方，转让价为150,000元；在合同生效签订之日起，乙方一次性付清一年的房租费250,000元；转让费分两次付给甲方，第一次在2016年12月14日付50,000元，第二次在2017年12月1日付100,000元整。因被告朱守翔书写不方便，此份合同系由被告朱友胜代被告朱守翔所签。合同签订以后，原告将租赁房屋交付被告朱守翔使用，被告朱友胜于2016年12月15日代被告朱守翔向原告缴纳了300,000元的房租费。2016年12月27日被告朱守翔办理了营业执照，经营名称为昌吉市鸿桥宾馆，经营者为朱守翔。 双方签订上述合同的同时，被告朱友胜还代被告朱守翔与原告签订了落款日期为2016年12月1日的一份宾馆租赁合同，合同约定：原告将位于昌吉市××路亚中天桥北侧二、三、四层后楼二层大约900平方米，共计间数38间，租赁给乙方经营使用，租赁期限为八年，自2016年12月31日至2025年1月1日，租金每年80,000元，乙方缴纳押金10,000元，宾馆装修及使用设备（吊顶、墙面、地面、卫生间及动产设备）转让给乙方，转让价为50,000元；在合同生效签订之日起，乙方一次性付清一年的房租费40,000元；转让费分两次付给甲方，第一次在2017年10月1日付25,000元，第二次在2017年12月31日付25,000元。原告主张该份合同系与年租金250,000元的合同同一天签订，该份合同应被告要求办理证件减免费用所签订。被告主张该份合同系在落款日期2016年12月1日之后一个星期签订的，当时签订完年租金250,000元的合同后，被告实地考察宾馆之后，觉得宾馆面积达不到1200平方米，实际九百多平方米，环境也不行，东西也比较破旧，被告就没有交钱，表示干不成，后双方商定租金下调，签订了年租金80,000元的合同，原告同意销毁年租金250,000元的合同，后面被告向原告要年租金250,000元的合同，原告表示已经销毁了，双方实际履行的系年租金80,000元的合同。 2019年3月25日涉案宾馆断电，原告于2019年3月29日办理了变压器销户，自此被告再未经营宾馆，后涉案租赁房屋被征收。 在案件的审理过程中，原告申请对涉案房屋同等地段、用途的房屋租赁价格按照合同签订时市场价格进行评估，本院依法委托新疆方诚价格有限责任事务所进行评估，该所接受委托后出具退函，退函主要原因是：由于与评估标的处于同一供需圈的可比性商业房产，大部分均已纳入城市重新规划范围，调查了解时已拆除，评估人员也通过多方了解，电话咨询，希望将可比实例的各比较因素尽可能掌握详细，由于本次评估标的为商业房地产的租金，根据评估原则，应采集三个以上的可比实例做为比准基础，但此次比准基础的基本情况仅为电话了解，不能排除个人主观意识的因素，可比实例的实物已不存在，不能进行更深入的核实。 本院认为，本案双方争议焦点：原告与被告履行的是年租金250,000元的合同，还是年租金80,000元的合同；被告朱友胜在本案中是否承担民事责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，因被告朱守翔书写不方便，被告朱友胜代被告朱守翔与原告签订宾馆租赁合同，被告朱守翔对代签的事实予以认可。根据法律规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，其法律后果应由被代理人朱守翔承担。故被告朱友胜在本案中不应当承担民事责任。关于双方争议的履行的是年租金250,000元的合同，还是年租金80,000元的合同。双方签订合同后，被告朱守翔支付了原告300,000元，原告称此费用系第一年的房租250,000元及转让费50,000元。被告朱守翔称系三年的租金240,000元（每年80,000元）、押金10,000元及转让费50,000元。本院认为，在双方签订的两份合同中均约定，租金是每年交一次，一年一交，在年租金250,000元的合同当中约定，合同签订后一次性付清一年的房租费250,000元，转让费为150,000元于2016年12月14日支付50,000元，剩余的100,000元在2017年12月1日支付。而年租金80,000元的合同中约定合同签订后一次性付清一年的房租40,000元，转让费为50,000元于2017年10月1日付25,000元，于2017年12月31日付25,000元。从上述合同约定的条款内容来看，年租金80,000元的合同中主要条款年租金标准处存在矛盾，且被告支付300,000元的时间更能与年租金250,000元的合同内容相印证，双方履行的应是年租金250,000元的合同。被告辩解的双方经过商定将此前年租金250,000元的合同作废的意见并没有证据证实，故本院不予采信。关于被告辩解的双方履行的是年租金80,000元的合同，因原告急需资金，故被告一次性向原告支付了三年的租金240,000元，另外支付了10,000元押金和50,000元的转让费合计已支付300,000元的意见，本院认为，被告未向本院提供证据证实双方达成新的合意，由一年一付租金变成一次性支付三年的租金，且在年租金80,000元的合同中对转让费的约定也是分两次支付，故对被告辩解的双方履行的是年租金80,000元合同的意见，本院不予采信。从双方合同中约定的宾馆位置来看，宾馆位于昌吉市亚中商城的对面，乌昌车站的停靠点，车辆、人员流动较大，属昌吉市繁华地域，原告租赁给被告的宾馆有前楼二、三、四层，后楼二、三层，房产证面积955.54平方米，年租金250,000元价格和市场价格并不明显不符。故本院确认双方履行的系年租金250,000元的合同。现涉案宾馆已被拆迁，原告要求解除双方签订的《宾馆租赁合同》，被告也同意解除，故本院予以确认。因被告朱守翔仅支付了第一年度的租金250,000元，原告要求被告朱守翔支付第二年度截止至2018年12月31日期间的租金250,000元，本院予以支持。关于原告要求被告朱守翔支付2019年1月1日至2019年5月31日期间的租金104,167元的请求，被告认为2019年3月25日已经断电，租赁费应计算至2019年3月25日。本院认为，根据查明的事实可确认租赁标的物确实于2019年3月25日断电，被告朱守翔无法正常经营使用，故租赁费应计算至2019年3月25日，参照年租金250,000元的标准，本院确认被告朱守翔支付原告2019年1月1日至3月25日期间的租赁费58,790元。原告要求被告朱守翔支付宾馆装修及设备转让费100,000元，本院予以支持。原告要求被告朱守翔支付2018年至2019年度的采暖费19,502.64元，被告朱守翔无异议，本院予以确认。关于原告要求被告朱守翔支付水电费5,995.49元的请求，被告朱守翔仅认可2,654元。本院认为，原告未提交证据证实被告朱守翔使用水电的情况，故本院确认被告朱守翔支付原告水电费2,654元。关于原告以被告未按时交纳房租、转让费构成违约要求被告支付违约金100,000元的请求，本院认为，双方就租赁标的物签订有两份租赁合同，双方就实际履行的合同产生争议后进入诉讼程序，被告朱守翔未按时支付房屋租金并非主观原因，故本院对原告的此项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告滕占林与被告朱守翔签订的《宾馆租赁合同》； 二、被告朱守翔于本判决生效后十五日内支付原告滕占林截至2018年12月31日的租金250,000元； 三、被告朱守翔于本判决生效后十五日内支付原告滕占林2019年1月1日至3月25日期间的租金58,790元； 四、被告朱守翔于本判决生效后十五日内支付原告滕占林宾馆装修及设备转让费100,000元； 五、被告朱守翔于本判决生效后十五日内支付原告滕占林采暖费19,502.64元； 六、被告朱守翔于本判决生效后十五日内支付原告滕占林水电费2,654元； 七、被告朱友胜在本案中不承担民事责任； 八、驳回原告滕占林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9,597元，由原告滕占林自行承担2,418元，被告朱守翔负担7,179元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  唐文琳 审 判 员  艾令起 人民陪审员  范羽翔 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  张新丽