河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初第1859号原告：洛阳帝华房地产开发有限公司，住所地：洛阳市洛龙区龙门大道******，社会统一信用代码：914103007919441117。法定代表人：李再东，执行董事。委托诉讼代理人：史垚武，河南豫昊阳律师事务所律师，特别授权。被告：丁金金，女，汉族，1985年11月29日生，住河南省孟津县。第三人：中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行，住所地，住所地：河南省洛阳市西工区金谷园路与纱厂东路交叉口西南角凌宇犀地******iv>负责人：雷建云，行长。委托诉讼代理人：尹万民，该行员工，特别授权。原告洛阳帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）诉被告丁金金、第三人中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行（以下简称工行洛阳九都支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告帝华公司代理人史垚武、第三人工行洛阳九都支行委托代理人尹万民到庭参加诉讼，被告丁金金经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告帝华公司诉称：2012年8月2日，原被告双方签订编号为YS0158938号《商品房预售合同》一份，合同双方就房屋坐落、价款、付款方式、违约责任等做出具体明确的约定。其中该《商品房预售合同》的补充协议第4条就解除该《商品房预售合同》的条件做出具体约定。2012年8月31日，原被告与工行洛阳九都支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定被告因购买原告上述房屋向工行洛阳九都支行借款410000元，原告对上述借款承担阶段性担保责任，上述合同均已实际履行。上述相关合同签订后，被告在《个人借款/担保合同》合同履行前期尚能如约偿还银行按揭贷款，但自2016年11月份开始就开始逾期不再还款，导致原告依据签订的上述合同已承担代偿责任80513.88元（截止2019年10月），并且照此下去原告还将继续承担代偿责任！原告曾多次联系并上门催促，但因被告不配合导致问题一直无法解决。被告的违约行为已造成原告巨大损失，照此下去原告的损失将无休止的扩大。现原告为维护其合法权益，特诉至贵院请求判令：1、判令依法解除原被告于2012年8月2日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0158938号，房屋代码：342524，房屋位置：帝都国际城17-2-801号房屋）、附件及补充协议，并将上述房屋返还原告；2、判令被告丁金金配合原告到房地产管理部门办理上述房屋预告登记注销手续及《商品房预售合同》备案登记注销手续；3、判令被告丁金金立即偿还原告代偿款项80513.88元（被告违约造成原告承担担保责任款项，暂计算至2019年12月），并自起诉之日起按照年利率6％支付利息至实际履行完毕之日止；4、判令被告丁金金承担因本案诉讼产生的诉讼费、保全费、律师费、保全担保费等实现合同权利的费用；5、判令原告在返还被告购房款时优先偿还银行按揭贷款及上述因解除合同所产生的的相关费用（包括但不限于上述第3、4项费用）。因案涉房屋已于2020年5月7日被依法拍卖，庭审中原告洛阳帝华房地产开发有限公司进一步明确诉求为，1、判令被告丁金金立即偿还原告代偿款项91701.36元（被告违约造成原告承担担保责任款项，暂计算至2020年3月30），并自起诉之日起按照年利率6％支付利息至实际履行完毕之日止；2、判令被告丁金金承担因本案诉讼产生的诉讼费、保全费、律师费、保全担保费等实现合同权利的费用；3、判令原告对代垫付款项优先从房屋变价款中扣除。第三人工行洛阳九都支行称对原告洛阳帝华房地产开发有限公司为被告丁金金的垫款金额无异议，但请求法院依法维护第三人的合法权益。被告丁金金经本院合法传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见或证据。原告围绕诉讼请求提交如下证据：1、《商品房预售合同》及补充协议各一份。证明：原被告双方就房屋坐落位置、价款、付款方式及期限等作出明确约定，补充协议第4条约定，办理按揭贷款客户如还款违约，原告有权解除合同，收回房屋并对房屋另行处置。2、银行按揭贷款合同一份，第三人扣款明细23份。证明：原告为被告丁金金就本案购房按揭款提供阶特定担保，但被告自2016年11月份开始不再偿还银行按揭贷款，截止2020年3月30日已经垫付91701.36元，并照此下去还将继续被扣划至银行按揭贷款偿还完毕。3、淘宝网截图一份证明：案涉房屋已经被洛龙区人民法院于2020年5月7日拍卖成功，拍卖成交价为：1064542.3元。4、诉讼保全责任保单、发票各一份，委托代理合同及发票各一份。证明：因被告的违约行为导致原告支付保全担保费898.68元及诉讼代理费6000元的事实。依据原告提交的证据材料，本院认定以下事实：2012年8月2日，原告帝华公司同被告丁金金双方签订编号为YS0158938号《商品房预售合同》一份，帝华公司将位于洛阳新区龙门大道以西、宜人路以北帝都国际城17栋2单元2-801号商品房、建筑面积125.13平方，以总价款599122元出卖给丁金金，丁金金支付首付款189122元，其余房款以按揭贷款方式支付。该《商品房预售合同》的补充协议约定：办理按揭贷款的客户，在与银行签订《借款合同》之日起，如有造成还款违约的，帝华公司有权单方面解除与乙方朱满斌签订的《商品房预售合同》，并对乙方所购的房产具有处置权，如乙方已交房的应立即将房屋返还甲方，甲方从乙方已交房屋首付款中扣除被银行扣划的利息及产生的一切费用，余款返还乙方。2012年8月31日，丁金金作为借款人与工商银行洛阳九都支行签订一份《个人购房借款/担保合同》，借款410000元，用于购买上述商品房，借款一次性划入借款人指定的帝华公司账户，帝华公司作为保证人提供连带责任保证。合同签订后，工行洛阳九都支行依约发放了借款，合同履行前期被告尚能如约偿还银行按揭贷款，但自2016年11月份开始就不再还款，帝华公司无奈向银行代偿，截止2020年3月30日原告累计为被告代垫按揭贷款91701.36元，原告讨要无果遂诉至本院，为此支付了保全担保费898.68元及诉讼代理费6000元。以上事实由原告提供的《商品房预售合同》、《个人购房借款/担保合同》、扣款明细、保全担保费及委托诉讼代理合同、发票等证据予以证明。另查明：案涉房屋于2020年5月7日被洛龙区人民法院通过淘宝网依法拍卖成交，成交价为1064542.3元。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告洛阳帝华房地产开发有限公司与被告丁金金签订的《商品房预售合同》不违反法律强制性规定，系当事人的真实意思表示，本院予以认定。原告主张的截止2020年3月30日已代垫款项91701.36元有相应的票据支持，并得到第三人工行洛阳九都支行的认可，本院予以认定。原告主张的保全担保费、律师费双方在合同中有约定，并且原告也提供了相应的保全担保合同及发票和委托代理合同及律师费发票，本院予以认定。关于原告的代垫款91701.36元能否从房屋变价款中优先扣除问题，本院认为原告对被告丁金金的银行按揭贷款所提供的担保系保留所有权转移情形下的特定担保，原告代垫月供会使第三人工行洛阳九都支行优先受偿金额减少，一定程度上相当于第三人的优先受偿权让与原告，原告基于代偿后的优先受偿权与第三人抵押权利人的优先受偿权处于同一权利价位，因此原告主张从房屋变卖款中优先受让代偿款符合法律精神，本院予以认可。被告丁金金经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，法律规定的不利后果，由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告丁金金于判决生效起十日内偿还原告已代为其偿还第三人中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行的款项91701.36元（可从房屋拍卖、变卖款1064542.3元中优先扣除）。被告丁金金于判决生效之日起十日内向原告支付保全担保费898.68元、诉讼代理费6000元。三、驳回原告洛阳帝华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费957元，保全费3516元，由被告丁金金承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王志伟二〇二〇年五月二十一日书记员  商格格