上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初4235号原告：上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：洪国斌，总经理。委托诉讼代理人：秦华，上海衡铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凯程，上海衡铭律师事务所律师。被告：方祥习，男，1972年12月17日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。原告上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司与被告方祥习房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周凯程及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告方祥习支付原告自2019年4月28日起至2019年9月24日止的租金，共计5个月，为166,318.5元(月租金33,263.7元)；2.被告支付原告逾期支付租金违约金，以年租金399,164.4元为基数，按日万分之五，自2019年4月28日起计算至实际支付之日止(约定计算方式：年租金*万分之五*逾期天数)；3.被告支付原告自2019年4月28日起至2019年9月24日止的物业费，为8,202元(月物业费1,640.4元)；4.被告支付原告逾期支付物业费违约金为2,460.60元(应缴纳金额*千分之五*逾期天数，主动调整为拖欠的物业费*30%)。事实和理由：原、被告签订《租赁经营合同》一份，约定，由被告承租上海市徐汇区龙华路XXX号龙华古玩城一楼XXXXXX号商铺(以下简称系争商铺)，租期自2016年9月20日起至2019年9月20日止。每月租金为33,263.70元，每月物业费为1,640.40元，租金及物业费每12个月支付一次，当期租金届满30日前支付下一期租金。自2019年4月22日起，被告开始拖欠原告租金和物业费。原告多次催讨无果，故向法院提起诉讼，请求判如所请。方祥习辩称，讼争合同是2016年10月28日开始计算租金的，被告投资很大。原告要求解除合同应该提前六个月告知被告。当时2019年9月24日租期届满时，被告有很多货物在里面，原告也没有提前六个月告知被告。另外，当时原告还答应给被告一个月免租期，且被告支付的押金也在原告处。现在原告应该还给被告押金，也应该给被告一个月免租期。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2016年9月28日，原告(甲方，出租人)与被告(乙方，承租人)签订《龙华古玩城商铺租赁经营合同》一份，约定乙方租用甲方系争商铺，建筑面积为136.7平方米(乙方已对系争商铺的位置、结构、室内条件均予以实地考察并确认符合乙方全部要求)；租期自2016年9月20日起至2019年9月20日止；甲方开始计算乙方租金自2016年10月28日起算；按建筑面积136.7m2计算，租金为每日每平方米8元，每月租金为33,263.70元；2016年8月24支付定金10万元(转为租金)，2016年9月20日支付10.5万元，2016年10月20日前再支付首付的尾款，一次性支付首付12个月租金399,164元，租期从2016年9月28日至2017年10月29日(含一个月装修期)；乙方应在当期租金届满前30日前向甲方支付下一期租金。物业管理费12元/m2/月，该铺每月物业费是1,640.40元，乙方应于签约同时缴交12个月的物业管理费19,684.80元，上列物业费已包含水费、空调费、公共区域电费，但不包含各铺的分表电费及电话费、宽带网络费等，物业费与租金同步支付；乙方应于签约同时，向甲方缴交34,900元的履约及保证商品质量之押金；甲方应于甲乙双方约定签约日当天付清全部款项后将系争商铺交付乙方，该时间为本合同约定“交铺日”，确认系争商铺按现状正常移交；乙方如未按本合同规定的时间交付租金、开门营业或中途关门停业，按下列方式处理：1、乙方如逾期支付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，还须按本合同租赁物年租金的万分之五支付违约金……；2、租赁期满，乙方应如期交还系争商铺，逾期返还的，则每逾期一天应向甲方支付逾期归还前日租金五倍的违约金；乙方未能依照本合同所约如期如数缴纳物业管理费、水电等费用，每逾期一天应按应缴纳金额每日千分之五向甲方交纳违约金。双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、数据等，除本合同约定的或者相关规定的送达方式送达外，任何一方可以以本合同所列明的地址(包括办公经营场所、商铺、单位、住所地)传真或邮寄送达。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了系争商铺，被告陆续支付租金及租赁保证金34,900元，但租期内未按约及时支付租金等费用。合同期满后，被告继续使用系争商铺。审理中，原告提供案外人上海萃众毛巾总厂与浙江省天台县山河路桥工程有限公司于2003年7月11日签订的《房屋租赁合同》复印件一份，合同约定上海萃众毛巾总厂将上海市徐汇区龙华路XXX号房屋出租给浙江省天台县山河路桥工程有限公司，租赁期15年，自2003年7月11日起至2019年7月25日止。原告表示2033号商铺权利人为上海萃众毛巾总厂。上述合同承租人的法定代表人与本案原告的法定代表人为同一人，合同签订后就将房屋整体交给原告实际使用，原告再分割转租给商户经营。原告与权利人的事实租赁关系实际于2019年9月24日终止，原告此后已撤离该市场，不再管理，故租金等仅主张至该日期。审理中，原告表示，鉴于被告辩称租金起算日期从2016年10月28日起算，被告虽然从2019年4月22日起未支付租金，但同意租金计算期间变更为自2019年4月28日起计算至2019年9月24日止。审理中，原告确认收到被告支付的押金34,900元，同意在本案中将该押金返还被告。被告对此表示同意。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有原告提供的龙华古玩城租赁经营合同、租金及款项支付收据等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告系争商铺签订的商铺租赁经营合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。被告在合同履行期间，至2019年4月22日起一直未能按约支付租金及物业费，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告依据租赁合同约定要求被告支付拖欠的租金及物业费的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院对此应予以支持。被告辩称系争商铺租金起算日期从2016年10月28日起，原告亦重新调整了租金、物业费的起算日期。现原告诉请被告所欠租金及物业管理费期间均变更自2019年4月28日起算至2019年9月24日止，故原告诉请的租金及物业费金额亦应予以调整。关于原告主张的逾期支付租金、物业管理费的违约金，根据审理查明的事实，双方商铺租赁合同中约定，被告应在当期租金届满前30日前向原告支付下一期租金，现原告诉请被告支付租金违约金期间调整为自2019年4月28日起算至被告实际支付之日止，本院应予以支持。物业费违约金，原告仅诉请要求被告支付2,460.6元，远低于被告实际应承担的数额，本院予以支持。至于合同约定的租金违约金标准以万分之五计算，被告抗辩明显过高，本院根据审理查明的情况，综合考虑原告实际损失、合同约定违约金本金基数、双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，结合有关规定，以公平及诚信原则予以衡量，酌情将违约金的计算标准调整。对于押金34,900元，原告同意返还，被告也无异议，并无不当，本院予以准许，在本案中一并予以处理。虽然本院酌情对原告主张的违约金标准予以调整，但导致本案诉讼的根本原因在于被告的违约行为，而且原告所提出的违约金金额均系按照合同约定计算所得，并无明显不当，故本院判令本案中的相关诉讼费用均由被告予以负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司欠付的租金164,040元；二、方祥习于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司逾期支付租金的违约金(以164,040元为基数，自2019年4月28日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)；三、方祥习于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司欠付的物业费8,202元；四、方祥习于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司逾期支付商铺物业费的违约金2,460.60元；五、上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还方祥习押金34,900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,920元，由方祥习负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇二〇年五月二十七日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果