广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初31074号原告：广州市荔湾区岭南社区综合服务中心，住所广州市荔湾区杨巷路杨仁西13号，万钟东街1号三楼自编306房。法定代表人：陈昌盛,主任。委托诉讼代理人：刘尚中，广东易春秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉靖，广东易春秋律师事务所律师。被告：陈荣芬，男，1964年7月25日出生，汉族，身份证住址广东省高要市，委托诉讼代理人：林燕凤，广东粤鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：马转红，广东粤鑫律师事务所实习律师。被告：广州市知恒贸易有限公司，住所广州市荔湾区杨巷路杨仁西13号、万钟东街1号三楼自编305房。法定代表人：李俭威，原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心（下称服务中心）与被告陈荣芬、广州市知恒贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心的委托诉讼代理人刘尚中，被告陈荣芬及其委托诉讼代理人林燕凤、马转红，被告广州市知恒贸易有限公司的法定代表人李俭威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈荣芬在判决生效后七日内将位于白云区新市松猫岭脚棠涌南街临编18号厂区内东座宿舍楼104、201、202、402房以及五楼全部、北向后座靠东侧的全部厂房（即原钢化炉车间，其中的101房除外）、北向后座靠西侧的办公大楼全部及南向两栋厂房的所有一楼房屋（包括临街的所有一楼铺面）腾空并返还给原告；2、判令被告陈荣芬在判决生效后七日内向原告支付2017年12月的租金16838元，并按照16838元/月的标准向原告支付自2018年1月1日起至实际返还之日止的占用费；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：光扬工业公司系广州市荔湾区岭南街道办事处（下称岭南街道办）开办的集体企业。1993年10月，光扬工业公司取得穗国土建用字（1993）第554号《建设用地批准书》，批准书载明用地地点为广州市白云区新市松猫岭脚，核准用地面积为1787平方米。光扬公司取得土地使用权后，该地段建设了涉案厂房。原告现为案涉土地和厂区房屋的实际权利人。2008年11月27日，岭南街道办与广州市知恒贸易有限公司（下称知恒公司）签订《业务承包协议书》，双方约定：知恒公司承包岭南街道办拥有产权或者使用权的部分物业，其中包括岭南街道办自建的广州市白云区新市松猫岭脚厂区的全部地和房屋（临编棠涌南街18号），承包期自2008年7月1日起至2017年6月30日止。知恒公司承保期限届满后，根据岭南街道办的统一安排，自2017年7月1日开始，涉案厂房的相关权利归原告所有。2017年12月19日，原告在厂区张贴通知，要求所有租户于2017年12月底前将各自使用的场地腾空交回。张贴通知后，被告陈荣芬以及其他租户均与被告陈荣芬办理了物业交接手续。蒲勇等租户于2018年1月底之前全部搬出，并将各自承租的物业交回给原告。被告陈荣芬的承租期限为2017年1月1日至2017年12月31日。承租期限届满后，被告陈荣芬不仅继续占用承租的房屋和场地，且在其他租户全部搬离后，在2018年2月进一步霸占整个厂区。原告作为岭南街道办的下属单位，根据街道办以及光扬工业公司有关文件和决定，取得了涉案厂房的有关权利。原告认为：被告陈荣芬拖欠2017年12月租金，理当支付；同时，被告陈荣芬非法占用原告拥有合法权利的房屋和场地，不仅应当在搬离后移交给原告，而且应当支付占用期间的费用。被告陈荣芬辩称，一、广州市荔湾区岭南社区综合服务中心并非本案适格原告，其无权要求被告陈荣芬腾空移交涉案土地。首先，被告陈荣芬因与被告广州市知恒贸易有限公司（下称“知恒公司”）签订《租赁合同》而获得涉案物的承租权并实际管理涉案物；其次，原告自称是涉案物实际权属人，但接管时却无法提供权属证明，且在被告称陈荣芬多次要求下也无法提供。因此，被告陈荣芬认为，原告既非租赁相对人也非涉案物实际权属人，其无权接收涉案物。二、关于原告主张的占用费，被告不同意支付。首先，被告陈荣芬实际占有涉案物面积约1200多平方米，并非原告主张的3000平方米。其次，被告陈荣芬是基于租赁合同关系合法占有并管理涉案物，在原告无法提供证据证实其为该涉案物权属人或与知恒公司进行约定的情况下，被告陈荣芬未向原告交接涉案物合法有据。被告广州市知恒贸易有限公司辩称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《有关新市松猫岭脚厂区经营管理权的说明》、光扬工业公司的组织机构代码证、穗国土建国字（1993）第554号《建设用地批准书》、厂区示意图、复函、《新市松猫岭厂房、仓库租户交接资料》、通知、《业务承包经营协议》及当事人陈述等证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年10月29日，广州市国土局出具穗国土建用字【1993】第554号《建设用地批准书》，载明：位于新市松猫岺脚土地的用地单位为光扬工业公司，批准书有效期：1993年10月-1995年10月，用地面积：1787平方米。2008年11月27日，原告与广州市荔湾区光扬工业公司联合作出《有关新市松猫岭脚厂区经营管理权说明》，明确广州市荔湾区光扬工业公司所有资产和业务均由广州市荔湾区岭南社区综合服务中心即原告经营管理；广州市荔湾区光扬工业公司名下登记的新市松猫岭脚土地及地上建筑物（临编棠涌南街18号）的经营管理权以及占有使用和收益权利，亦全部归属原告享有。同日，广州市荔湾区岭南街道办事处（甲方）与被告广州市知恒贸易有限公司（乙方）签订《业务承包经营协议》，约定：一、乙方承包经营甲方现拥有产权或使用权的部分物业，以及甲方在2008年6月30日前委托乙方经营的所有社区服务项目（见附件1、附件2）。二、承包经营期限自2008年7月1日起至2017年6月30日止，共九年。三、承包形式为包干上交资金，核定双方费用负担项目。第一期（前3年）每年上交资金基数为380万元，第二期（第4-6年）每年上交资金数391.4万元，第三期（第7-9年）每年上交资金数为410.97万元。六、（一）乙方每月如不完成核定应上交的资金数额时，不足部分应以乙方自有资金补足。如客观原因乙方需推迟上交资金的，应事先征得甲方同意，否则，乙方每日需支付欠缴额千分之三的违约金。附件：1、承包经营的部分物业项目明细表。2、承包经营的服务项目明细表。3、街道办事处与知恒公司费用负担项目表。等。根据原告与被告陈荣芬及被告广州市知恒贸易有限公司签订的《新市松猫岭厂房、仓库租户交接资料》的内容显示，被告陈荣芬承租如下物业（以下简称涉案物业）：1、厂房一楼（棠涌南18号）、宿舍楼五楼，租期自2017年1月1日-2017年12月31日，月租金9038元；2、后座除101外全部（棠涌南18号）、办公楼全部、宿舍楼402、201、202，租期自2017年1月1日-2017年12月31日，月租金7000元；3、宿舍楼104（棠涌南18号），租期自2017年1月1日-2017年12月31日，月租金800元，租金合计16838元/月。2017年9月13日，原告向被告陈荣芬发出《通知》，称被告使用的房屋是岭南街办事处与广州市知恒贸易有限公司于2008年签署的《物业承包经营协议》中的物业之一，至2017年6月30日承包期限届满，没有续签。特通知将收回房屋和场地。一、原告将接管并收回上述物业。二、上述物业使用费自2017年7月1日起应向原告交纳。被告陈荣芬收到上述通知。庭审中，被告提交：1、两份《厂房租赁合同》，拟证实被告向广州市知恒贸易有限公司承租新市棠涌松猫岭荔湾区岭南工贸公司地下及宿舍五楼厂房及厂区后座1、2楼厂房，租期分别自2010年4月至2014年3月及2013年1月1日至2018年3月1日；2、《租赁合同》，证实被告广州市知恒贸易有限公司从2017年7月1日开始不再经营承租物业，被告广州市知恒贸易有限公司与被告陈荣芬设定租赁期限自2017年11月1日至2018年12月31日止，月租金2400元。本院曾向广州市规划和自然资源局发函询问被告陈荣芬承租涉案物业的报建手续，2019年11月8日，广州市规划和自然资源局复函本院称，未查到涉案物业房屋产权登记记录，未发现《建设工程规划许可证》相关记录。另查，涉案物业目前仍由被告陈荣芬占有使用，且被告陈荣芬确认未向原告支付2017年12月至今的租金。本院认为，鉴于涉案物业未取得《建设工程规划许可证》，原告与被告陈荣芬、广州市知恒贸易有限公司就涉案物业所签订的《新市松猫岭厂房、仓库租户交接资料》即租赁合同系无效合同。根据合同无效后的相互返还原则，被告陈荣芬应将承租的涉案物业返还给原告。故原告诉请要求被告陈荣芬返还涉案物业的诉请于法有据，本院予以支持。三方签订的《新市松猫岭厂房、仓库租户交接资料》虽然无效，但原告要求被告陈荣芬支付占用涉案物业期间的房屋占有使用费的诉请合理合法，本院予以支持。根据《新市松猫岭厂房、仓库租户交接资料》显示，涉案物业每月租金16838元，且被告陈荣芬自认其未支付2017年12月起至今的房屋占有使用费，故原告主张被告陈荣芬按照16838元/月的租金标准向其支付房屋占有使用费的诉请于法有据，本院予以支持。对于被告陈荣芬抗辩称原告并非涉案物业权属人，且被告陈荣芬一直向合同相对方即被告广州市知恒贸易有限公司支付租金，原告无权向被告陈荣芬收取租金的抗辩意见，本院认为，根据《有关新市松猫岭脚厂区经营管理权说明》显示，原告已取得涉案物业的经营管理权，现租赁期满，原告有权收回涉案物业，并有权收取租赁期满后的房屋占有使用费，因被告陈荣芬并未举证证明其向被告广州市知恒贸易有限公司支付自2017年12月至今的房屋占有使用费，且被告广州市知恒贸易有限公司亦同意原告的诉请，故对被告陈荣芬此抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起三十日内，被告陈荣芬向原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心腾空并返还位于白云区新市松猫岭脚棠涌南街临编18号厂区内东座宿舍楼104、201、202、402房以及五楼全部、北向后座靠东侧的全部厂房（即原钢化炉车间，其中的101房除外）、北向后座靠西侧的办公大楼全部及南向两栋厂房的所有一楼房屋（包括临街的所有一楼铺面）；二、自本判决生效之日起七日内，被告陈荣芬向原告广州市荔湾区岭南社区综合服务中心按照16838元/月的标准支付自2017年12月起至被告陈荣芬实际返还上述物业之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11546.8元，由被告陈荣芬负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  熊泽生人民陪审员  彭敏仪二〇二〇年五月六日书 记 员  陈春燕