四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初743号 原告：曾进，女，汉族，生于1976年4月24日，住四川省邻水县。 原告：王良齐，男，汉族，生于1974年4月3日，住重庆市渝**。 被告：陈一军，男，汉族，生于1967年12月19日，住邻水县。 委托诉讼代理人：陈后云，四川顿开律师事务所律师，一般授权代理。 被告：鄢兆光，男，汉族，生于1982年1月16日，住邻水县。 被告：鄢兆科，男，汉族，生于1986年7月15日，住水县。 原告曾进、王良齐与被告陈一军、鄢兆光、鄢兆科确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告曾进、王良齐、被告陈一军及其委托诉讼代理人陈后云、鄢兆光、鄢兆科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房地产买卖经纪成交合同》无效；2、本案诉讼费用及本案其他相关费用由被告承担。事实与理由：2017年4月1日，原告王良齐、被告陈一军、美一公司经纪人周朝霞和在场人陈青珍在美一公司恒源门店商谈房屋买卖事宜，美一公司股东高管鄢兆科参加并做了记录（陈青珍与陈一军是兄妹关系，陈青珍与周朝霞曾是同事关系）。王良齐向各位介绍了房屋状况。陈一军和陈青珍提出先交3000元定金要求“改合同”（意思是将《安置合同》上房主“张素珍”更名为“陈一军”，政府办出来房产证就是陈一军名下），更名后签正式合同才同意一次付清房款，不押尾款。周朝霞说安置房要等好久年房产证才办。鉴于想归全款，不押尾款，资金好安排，原告同意被告提出的“改合同”方式。2017年4月1日三方签订了《房产买卖经纪成交合同》（不带编号，简称《定金合同》），内容约定两个关键条款是“改合同”和“选楼层”。2017年4月25日，王良齐告知陈一军、陈青珍没有8-16楼可选，可以退定金（当时只有29层及以上和1-3层的可选）。陈一军和周朝霞说另选高楼层，如果原告不签就赔被告双倍定金并支付中介服务费3200元。2017年4月26日按照《定金合同》履约方式卖方与政府签订了《安置合同》并将张素珍更名为陈一军。2017年4月27日，三方在美一公司门店签订了《房地产买卖经纪成交合同》0000218（带编号，简称《买卖主合同》），约定一次付清34万，但陈一军只付了31.7万元，尾款不够，承诺过三天转给原告。后经原告催要，被告以开酒厂忙为由说到接房时再交清，即押款，违背签合同时“改名”后不押款的初衷，引发纠纷。后经咨询才知被告要求履约方式“改合同”是逃税、免交出让金目的，损害国家利益且违反安置二手房过户正常程序的法律规定，所签合同无效不受保护。一、本案实际是二手房买卖合同，理应按照二手房买卖正常交易程序缴纳各种税费。而陈一军提出采用“改合同”的履约方式进行过户明显恶意“逃契税、逃个人所得税和土地出让金”等费用，造成国家利益严重损失，以合法的形式掩盖非法目的，不应受法律保护。二、本案实际是二手房买卖合同，理应按照二手房买卖正常程序转让过户。但张素珍转让房屋未取得权属证书，违反了法律的强制性规定，陈一军、陈青珍与中介明知“邻西春城”没证不能过户。但他们串通好采用“改合同”履约方式达到“无证”也能过户目的，违反安置二手房过户正常程序的法律规定，不受法律保护。三、2017年4月1日签订《定金合同》卖方是张素珍，因《定金合同》的“改合同”履约方式“更名”了《安置合同》，本案争议房屋，造成了2017年4月27日签订的《买卖主合同》卖方是曾进、王良齐，两份合同约定的卖方主体不同，房屋权属有争议，根据法律规定合同应无效。四、陈一军违背“改合同，不押尾款”签合同的初衷，违背了诚实守信和契约精神，不付全款造成原告损失。五、美一公司作为资质的专业的经纪公司，原告委托卖房，不依法依规为原告服务，为了收取服务费而与陈一军、陈青珍恶意串通损害国家利益，根据《房地产经纪管理办法》规定，美一公司有诸多过错。综上所述，买方陈一军为了少交4笔税费，且与妹陈青珍、中介商量要求以“改合同”履约方式进行买卖转让，违反二手房正常交易过户程序，同时严重损害国家利益；美一公司为了得到中介服务费不顾守法经营的底线；卖方只是为了不被押款才答应他们“改合同”的要求。为此，原告为了维护国家利益，为了维护自己合法权益，特诉至贵院，望支持原告的诉讼请求。 被告陈一军答辩如下，一、答辩人与被答辩人于2017年4月27日签订的《房地产买卖经纪成交合同》合法有效，是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。2017年4月1日答辩人与被答辩人王良齐通过经纪人达成答辩人陈一军购买王良齐自称其岳母的“征地拆迁安置房”一套的协议，房屋议价34万元。为避免王良齐一房二卖，答辩人提出在被答辩人与邻水县城北镇政府签订的《安置合同》上填写为答辩人后再签订正式的《房屋买卖合同》。为保证双方买卖合同能正常签订，王良齐要求答辩人交付购房定金3000元（当日已交付）。同时约定该房屋交易所产生的税费由买方承担。并在当日签订了预约《房地产买卖经纪成交合同》。该《合同》是双方真实意思表示，其目的是为了促使买卖合同的达成。2017年4月27日答辩人与被答辩人曾进、王良齐签订了正式《房地产买卖经纪成交合同》，其目的是为了实现房屋的买卖。且答辩人为了履行合同的主要义务，当日缴纳了购房款317000元，双方签订该合同为了实现房屋买卖的目的。为了防止被答辩人一房二卖，保证合同目的的实现，与被答辩人商议将安置协议中一套房屋的被安置人填写为答辩人的行为虽有违规之嫌，但双方无“恶意串通”之意识和行为，双方在2017年4月27日的合同中明确约定：该物业交易所所产生的税费由买方承担。该合同虽有违反国家管理性规范，但没有违反国家效力性强制性规范。故该合同认定有效。二、该合同主要内容合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。该合同系双方真实意思表示，无“恶意串通”之意思和行为，也未违反国家效力强制性规范，虽在签订的过程中存在一点瑕疵，但并不影响合同目的实现，也不必然就会发生物权的直接转移（物权的转移还需不动产登记部门的审核），且该瑕疵是可以进行纠正的，比如法院给邻水县城北镇政府发出司法建议，建议撤销陈一军与邻水县城北镇政府签订的“选择基本住房登记”。该瑕疵未影响合同主要部分的效力，故该合同具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行自己的义务。综上所述，双方于2017年4月27日签订的《房地产买卖经纪成交合同》是双方真实意思表示，虽在签订合同过程中有违规之嫌，但无“恶意串通”之意思和行为，为保证合同的稳定性，以及维护守约方的合法权益，打击违约方的不当企图，倡导诚实信用原则。请求支持答辩人的诉讼请求。 被告鄢兆光答辩如下，在买卖双方通过双方真实意思表示，签订合同，合同显示税费等都是买方自行承担，不存在原告所说该合同逃税行为。合同买卖双方通过签字达成真实意思表示，真实有效合法。 被告鄢兆科答辩如下，卖方可能是收回，再高价出售，没有诚信，合同上说明的，不存在原告所说情况。邻西春城这种情况更多，若这样做，更多人起诉。 经审理查明：2017年3月22日，邻水县土地测绘队出具了情况说明，载明：“针对张素珍信访涉及房屋宅基地、坟山是否在征收范围内，经我队3月21日上午会同建管股到现场核查，根据张素珍女婿王良齐指界，张素珍所信访的房屋及坟山在邻水县2013年第3批城市建设用地红线范围内。 2017年4月1日，张素珍（卖方）、王良齐（卖方的委托代理人）与陈一军（买方）在经纪方邻水县美一房地产经纪有限公司的工作人员组织下签订了《房地产买卖经纪成交合同》。合同主要约定：交易物业位于邻水县春城（朝云顶山方向）8至16楼。交易物业权属状况：卖方尚未与政府签订安置协议。该物业转让成交价为人民币34万元。买方在签署本合同时支付定金3000元予卖方转为第一部分房款，买方支付定金当日，卖方须将该物业合法有效证件交予经纪方代为托管，用于办理产房产转让过户手续之用。买方一次性付款：除定金外，剩余房款人民币337000元，买方须于卖方改合同时支付。该物业交易所所产生的税费由买方承担。买卖双方约定交房时间为以政府交房时间为准。买方应支付人民币3200元的居间服务费。若买卖双方任何一方行为导致该物业交易最终不能完成的即为违约，守约定有权选择以下方式追究法律责任，即以违约金条款：违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金。补充条款：卖方所卖房屋不包括水、电、气、大修基金，卖方负责买方与政府直接签协议，买方签完协议后支付尾款337000元，如卖方未选到买方需要的房屋栋数和楼层，则卖方退还买方定金，双方不算违约。如卖方选到买方需要的房屋栋数和楼层，而买方不买，则算买方违约，卖方所收定金不退，经纪方收的中介费不退。如买方未选到所需要的栋数和楼层，定金、中介费退还买方。 2017年4月26日，城北镇人民政府（甲方，拆迁单位）与曾进（乙方，被拆迁人）签订了《邻水县国际商贸城建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》，其附件3中有乙方选择基本住房登记表，有4套房屋载明的是曾进的名字，第5套位于春城10栋29-11房屋载明的陈一军；乙方选择面积超出原住房面积补差计算表：选房面积为529.69，原住房面积为145.54，超选面积为384.15，补偿标准为1500，补偿费为576225元。 之后，曾进、王良齐（卖方）与陈一军（买方）在经纪方邻水县美一房地产经纪有限公司的工作人员组织下，于2017年4月27日重新签订了《房地产买卖经纪成交合同》。合同主要约定：交易物业位于邻水县。交易物业权属状况：卖方房屋为安置房。该物业转让成交价为人民币34万元。买方在签署本合同时支付定金3000元予卖方转为第一部分房款，买方支付定金当日，卖方须将该物业合法有效证件交予经纪方代为托管，用于办理产房产转让过户手续之用。买方一次性付款：除定金外，剩余房款人民币337000元买方须于2017年4月27日支付。该物业交易所所产生的税费由买方承担。买卖双方约定交房时间为以政府交房时间为准。买方应支付人民币3200元的居间服务费。若买卖双方任何一方行为导致该物业交易最终不能完成的即为违约，守约定有权选择以下方式追究法律责任，即以违约金条款：违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金。补充条款：卖方所卖房屋不包括水、电、气、大修基金，现买方已于政府直接签订了合同。 2017年4月27日，王良齐、曾进向陈一军出具了一张收条，载明：“今收到陈一军邻西春城10-29-11号房款，大写叁拾壹万柒仟元整。收款人：王良齐、曾进。”2020年4月19日，王良齐通过中国工商银行向陈一军转账31万元，并注明为退购房款。2020年4月26日，王良齐再次通过中国工商银行向陈一军转账600元，并注明为退购房款。 另查明,张素珍为房屋实际产权证人，曾进、王良齐系夫妻关系。曾进系张素珍女儿，王良齐系张素珍女婿。邻水县美一房地产经纪有限公司的股东为鄢兆光、鄢兆科，该公司于2017年6月9日召开股东会决议，决议该公司解散，并停止生产经营活动。2017年9月18日，邻水县工商质监局同意准予邻水县美一房地产经纪有限公司注销登记。2018年7月26日，鄢兆光成立了一家个体工商户，名称为邻水县鄢兆光房产信息部。以上事实，原告提交了二原告的身份证复印件、邻水县美-房地产经纪有限公司股东会决议复印件、张素珍的土地使用复印件、情况说明、2张中国工商银行电子银行回单、准予注销登记通知书及附表、备案通知书、内资企业登记基本情况表、准予注销登记通知书、2份房地产买卖经济成交合同，被告陈一军提交了身份复印件、2017年4月27日签订的房地产成交经济合同、收条一份、邻水县建设项目征地房屋拆迁82号，被告鄢兆光、鄢兆科提交了注册的营业执照证书、身份证复印件、成交合同及原、被告的当庭陈述佐证，以上证据经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，被告根据城北镇人民政府与曾进签订的《邻水县国际商贸城建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》，双方于2017年4月27日重新签订了《房地产买卖经纪成交合同》，被告并无过错。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。双方于2017年4月27日签订的《房地产买卖经纪成交合同》是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。 根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。这一规定不属于效力性强制性规定。虽然该安置房屋未取得产权证，但房屋财产权利的转移不违反法律禁止性规定。原、被告通过改名形式致使国家税费被流失，造成国家利益受到损失，该行为仅违反了国家行政管理性强制性规范，没有违反国家效力性强制性规范，该瑕疵是可以进行补救的，并不能导致合同目的无法实现，以及合同无效。同时，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原、被告在签订合同是双方真实意思表示，且没有违反国家效力性强制性规范。故对于原告要求确认双方于2017年4月27日签订的合同无效的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》四十四条之规定，判决如下： 驳回原告曾进、王良齐的诉讼请求。 案件受理费6400元，减半收取3200元，由原告曾进、王良齐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 杨 勇 二〇二〇年五月十八日 书记员 熊雪莲