广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初17536号原告：海珠区泓景花园业主委员会，住所地广东省广州市海珠区赤岗北路18号。负责人：卢广，职务主任。委托代理人：陈远简，广东正大联合律师事务所律师。被告：广州天地房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区艺泓路泓景南街14号自编01。法定代表人：洪巧珍。委托代理人：熊千喜、李强，均为北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：广州鹏基物业管理服务有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街风神大道10号B栋四层409-410房。法定代表人：徐作成。委托代理人：杨期军、黄丽萍，均为该公司员工。原告海珠区泓景花园业主委员会诉被告广州天地房地产开发有限公司（以下简称：被告天地公司）、被告广州鹏基物业管理服务有限公司（以下简称：被告鹏基公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的负责人卢广、委托代理人陈远简，被告广州天地房地产开发有限公司的委托代理人李强，被告广州鹏基物业管理服务有限公司的委托代理人杨期军、黄丽萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:被告天地公司是海珠区泓景花园小区的开放商，被告鹏基公司是该小区的物业管理服务公司。两被告利用泓景花园小区内的空置地方划分了停车位用以收取停车费，其中利用属于海珠区泓景花园小区全体业主所有的公共绿化带和道路划分的66个车位，应属于全体业主所有，停车费收益应属于全体业主。2016年1月1日至2016年5月31日期间，两被告共收取421个车位停车费855863元，平均每个车位停车费2032.93元，故66个停车位收取的停车费为134173元。2016年6月1日至2018年1月31日期间，两被告共收取240个停车位停车费2529749元，平均每个车位停车费10540.63元，故66个停车位收取的停车费为695681元。2018年2月1日至2018年5月6日期间，被告天地公司共收取240个停车位停车费476301元，平均每个车位停车费1973元，故66个停车位收取的停车费为130218元。2016年1月至2018年1月，两被告按照被告天地公司占有6成，被告鹏基公司占有4成的比例分成停车费，之后的停车费由被告天地公司收取。根据泓景花园第四次业主大会通过的《泓景花园公告事项管理方案》，业主大会已授权原告通过诉讼方式收回公告权益，因两被告拒绝退回停车费，故起诉要求：1、判决被告天地公司向原告返还2016年1月1日至2018年5月6日66个停车位的停车费628130.4元，并从起诉之日即2019年7月1日起按年利率6%计算利息至实际还款之日止；2、判决被告鹏基公司向原告返还2016年1月1日至2018年1月31日66个停车位的停车费331941.6元，并从起诉之日即2019年7月1日起按年利率6%计算利息至实际还款之日止；3、诉讼费由两被告承担。被告天地公司辩称:原告诉称的66个车位所在区域为公共绿地，不属于经营性停车位，原告主张停车费没有法律依据，根据相关法律，要变更公共用地性质和用途，需要经双三分之二的业主同意，若法院支持原告诉请，相当于直接同意原告变更公共性质，超越了法院的职能范畴。原告成立时间为2017年7月14日，其对于成立之前的权益无权主张，且根据（2018）粤0105民初9773号判决认定的事实，涉案66个停车位自2017年7月14日起至2018年4月30日最多计算停车费225469元。涉案66个车位的收费所得，均按比例用于绿地停车场建设、系统改造、人工、保洁等成本开支，即便支持原告诉请，也应扣除成本，扣除后我方无需再支付原告任何费用。原告主张的停车费收费数据来源于被告鹏基公司，因被告鹏基公司受原告挟制，存在利害关系，故数据的真实性我方不予确认。涉案66个车位有地上、地下车位，收费标准不能平均计算，原告主张2016年6月1日起按照240个车位计算没有依据，考虑到拍卖的后续办理手续，应从2016年7月1日起才能以240个车位作为计算基数。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告鹏基公司经释明，坚持放弃答辩意见及质证意见，不发表任何答辩意见、质证意见。经审理查明:根据广州市海珠区人民政府赤岗街道办事处出具的《业主委员会备案回执》，原告自2017年7月14日起成立，任期至2020年7月13日止。原告提交《泓景花园公共事项管理方案》，载明“。一、确认小区内位于艺泓路25号地下、艺泓路38号地下自行车库产权（目前已划分为60个位置供机动车停放）属于小区的公建配套设施，产权属于全体业主所有；。三、确认小区（包括A、B区）红线范围内的绿地、公共路面、道路。产权属于全体业主所有；。五、确认小区所有外墙等公共部分属于全体业主所有，小区的所有公共收益属于全体业主所有。授权业主委员会起诉广州天地房地产开发有限公司及其他单位支付从2015年1月1日起至2018年4月30日止的公共收益（包括但不限于利用游泳池、路面停车场、地下自行车库等）；六、授权业主委员会对于被建设单位广州天地房地产开发有限公司或其他单位侵占小区公共区域或者共有部位，利用小区公共路面或者其他共有部分经营的行为通过投诉、诉讼等方式回收被侵占的场地及收益；。十五、授权业主委员会对于违反本方案、拖欠停车费或其他费用、损害公共设备，侵占公共区域或侵犯小区公共收益的个人或单位（包括广州天地房地产开发有限公司等）提起诉讼。”。原告于2019年6月28日向被告鹏基公司发出《关于提供小区公共绿地停车车位过往三年收益的函》，要求被告鹏基公司提供2016年1月至2018年5月6日公共绿地停车区域内66个车位停车费的收入明细情况。被告鹏基公司提交2016年1月份至2018年5月6日泓景花园临时停车收费统计表。被告天地公司对该统计表不予确认。原告、被告鹏基公司均确认2016年1月1日至2018年5月6日涉案66个车位的停车费由被告鹏基公司收取后支付给被告天地公司，被告天地公司再按被告天地公司占六成、被告鹏基公司占四成的比例将停车费返还给被告鹏基公司。原告、两被告均确认泓景花园小区内停车位在2016年6月1日进行司法拍卖，拍卖前为421个，原告主张司法拍卖后车位为240个。被告天地公司称泓景花园小区车位在2016年6月14日进行了二次拍卖，拍卖前车位为302个，拍卖后车位为240个。被告鹏基公司称不清楚拍卖次数，确认拍卖前车位为421个，拍卖后车位为240个。被告天地公司提交（2015）穗越法执字第6466-8号执行裁定书，该裁定书作出时间为2016年6月14日，裁定内容为拍卖被告天地公司名下在泓景花园内的62个车位。被告天地公司主张泓景花园内车位分为地上车位及地下车位，收费标准不同，但无法说明具体的收费标准及收费情况；原告及被告鹏基公司均称地上、地下车位没有区分，收费标准一致。原告、两被告均确认涉案的66个车位均属于地上车位，且没有单独收费。被告天地公司曾就委托合同纠纷起诉被告鹏基公司、原告，要求被告鹏基公司、原告共同返还车位租金收益、支付车位租金收益，本院以（2018）粤0105民初9772号案件受理，并于2019年5月13日作出判决书，查明以下事实：2016年12月20日，被告天地公司(甲方)与被告鹏基公司（乙方）、案外人广州新闽泓投资有限公司（丙方）签订《委托管理合同》，约定：就甲方所有之泓景花园的地下车库内未售产权车位及泓景花园A、B区规划的露天停车区域车位委托乙方进行日常管理一事，甲、乙、丙三方经友好协商，在平等自愿、诚实信用的基础上达成协议如下：甲方将其所有之泓景花园的地下车库内未售产权车位及泓景花园A、B区规划路露天停车区域车位，委托由乙方进行日常管理。以上车位日常运作的人工费、能耗及维护费用由乙方承担，甲方负责办理停车场证照（包括但不限于《营业执照》、《道路运输经营许可证》、《经营服务性收费许可证》）及其年审、延期等手续，并负责提供停车场停车发票；委托管理期限从2017年01月01日起至2017年12月31日止；若三方在本合同到期一个月内仍未另行签订《委托管理合同》，则本同顺延至下一年度。委托期间所产生的全部停车费收益，由甲、乙双方按照6：4的比例进行分配。甲、乙双方确定该收益每月分配一次，每月10日之前，由乙方将上月停车费收益统计情况提交甲方书面核对确认。甲方应在三个工作日内对收益情况进行确认，并在确认后的十五个工作日内将属于乙方的分成部分存入乙方指定账户。甲方应负责办理经营停车场所需要的全部证照及提供停车发票，保证停车场在经营期限的合法性；如停车场因甲方的过失被认定违规经营，从而遭受相关行政管理部门处罚的，甲方应承担全部责任。甲方应按合同的约定向乙方支付停车费收益分成；若甲方逾期支付超过10个工作日的，应按当月停车费收益的5%向乙方支付违约金；若甲方逾期支付超过60个工作日的，乙方除有权要求甲方支付违约金和作出赔偿外，还有权解除本合同。丙方对甲方未能按时支付的停车费收益、违约金、赔偿等承担担保责任，直至甲方付清为止。乙方应当按物价部门审批的收费标准收取停车费用，不得违规超额收费或擅自降低收费标准。否则，由此造成的影响或处罚由乙方自行负责。如因此而影响甲方权益的，甲方有权要求乙方就损失部分承担赔偿责任。如损失额难以确定，则按照车位及保管站前十二个月平均收益与实际收益的差额计算。乙方应对停放于泓景花园地下车库内车位及泓景花园A、B区露天停车区域车位的车辆进行妥善管理，并承担因管理不善导致停放车辆损毁或丢失的相应责任。乙方应在每周一将上周的停车收入存入甲方指定帐户，甲方指定由乙方存入丙方账户，视同甲方己收到停车收入，丙方账户信息如下，户名：广州新闽泓投资有限公司，开户行：工商银行广州开发区支行，账号：36×××02;如以上收款账户有变更需由甲、丙方提前一周书面通知乙方确认。如乙方或乙方工作人员向甲方隐瞒停车费实际收益的，甲方有权要求乙方将乙方所分配到的当月停车费收益中的5%作为赔偿金支付给甲方。如乙方在半年内发生隐瞒收益情况两次或以上的，甲方除有权要求乙方作出上述赔偿外，还有权解除本合同。等。泓景业委会（甲方）与被告鹏基公司（乙方）于2018年3月20日签订《泓景花园物业服务合同》。被告天地公司与被告鹏基公司均确认涉案《委托管理合同》涉及的停车场区域包括：地下停车库的自行车库（A区地下停车位合计10个，B区地下停车位合计50个）、路面停车场（位于规划路的停车位共114个）及绿地停车区域（停车位合计66个）。本院向广州市规划和自然资源局（原广州市国土资源和规划委员会）发函调查地下车库（标注为附件1中编号为123及附件2中编号为415）、路面停车场（标注为“A区域”即泓景花园南区及北区之间的区域）及绿地停车区域（标注为“B区域”及“C区域”）是否属于泓景花园小区内业主共有的公共部位。为此，该局回函载明：来函附件1所示编号为123的地址是海珠区艺泓路38号负一层123单元，来函附件2所示编号为415的地址是海珠区艺泓路38号负一层415单元，规划用途均为自行车库，现首次登记在广州天地房地产开发有限公司名下，经查规划报建、预售、实测、产权登记情况，该自行车库不属于小区内业主共有的公共部位。来函附件3所示A区域为规划路，不属建筑区划内业主共有。来函附件3所示B、C区域为公共绿地，属建筑区划内业主共有。该判决书的本院认为载明：本案的焦点问题在于被告天地公司就涉案合同中泓景花园的地下车库内未售产权车位及泓景花园A、B区规划路露天停车区域车位所产生的停车费是否享有收益权的问题。被告天地公司、被告鹏基公司与泓景业委会均确认上述停车区域包括以下三种性质的停车区域：。第三，绿地停车区域。《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《回函》确认涉案的绿地停车区域为泓景花园小区内业主共有，被告天地公司对该区域内产生的停车费收益不享有相应权利，被告天地公司起诉要求被告鹏基公司返还该部位的车位租金收益无理，本院不予支持。现该判决书已于2019年11月16日生效。原告提交被告鹏基公司出具的《2016年1月份-2018年5月6日泓景花园临时停车收费统计表》，显示2016年1月至2016年5月收入共计855863元，2016年6月收入为127282元，2016年7月至12月收入共计640354元，2017年1月至12月收入共计1594579元，2018年1月收入167537元，2018年2月至2018年5月6日收入共计473601元。被告天地公司对该统计表不予确认，但未提交相反证据证明收费情况。被告鹏基公司确认该统计表是其制作，确认收费情况。本院认为：根据已生效的（2018）粤0105民初9772号案件查明的事实，涉案的66个车位所在绿地停车区域为泓景花园小区内业主共有，被告天地公司对该区域内产生的停车费收益不享有相应权利，原告起诉要求被告天地公司、被告鹏基公司返还该部位的车位租金收益有理，本院予以支持。从被告天地公司提交的（2015）穗越法执字第6466-8号执行裁定书可知，泓景花园小区车位在2016年6月1日前为421个，第一次拍卖时间为2016年6月1日，拍卖后车位数量为302个；第二次拍卖时间为2016年6月14日，拍卖后车位数量为240个。原告主张按照被告鹏基公司制作的收费统计表，按照时段性的车位数量计算停车位，合法有理；被告天地公司虽不予确认，但被告天地公司未提交相反证据推翻该统计表，也未合理说明车位的收费情况，故本院对被告天地公司的抗辩不予采纳，依法核算车位费为：1、2016年1月至5月停车费共计855863元，车位数量为421个，涉案66个车位停车费折算为134173.3元（855863÷421×66）。2、2016年6月1日至2016年6月14日，停车费折算为59398.3元（127282÷30×14），车位数量为302个，涉案66个车位停车费折算为12981.1元（59398.3元÷302×66）。3、2016年6月15日至2016年6月30日，停车费折算为67883.7元（127282-59398.3元），车位数量为240个，涉案66个车位停车费折算为18668元（67883.7÷240×66）。4、2016年7月1日至2018年1月停车费共计2402470元（640354+1594579+167537），车位数量为240个，涉案66个车位停车费折算为660679.2元（2402470÷240×66）。5、2018年2月至5月6日停车费共计473601元，车位数量为240个，涉案66个车位停车费折算为130240.3元（473601÷240×66）。其中第1-4项停车费由被告天地公司、被告公司按照6:4比例收费，第5项停车费全部由被告天地公司收取。故被告天地公司应向原告返还626141.26元[（134173.3+12981.1+18668+660679.2）×60%+130240.3]，被告鹏基公司应向原告返还330600.64元[（134173.3+12981.1+18668+660679.2）×40%]。被告天地公司抗辩自2016年7月1日起按照240个车位计算停车费，依据不足，本院不予采信。原告主张自起诉之日起按年利率6%计算利息至被告实际支付款项之日止，合法有理，本院予以支持，即被告天地公司应以626141.26元为本金，自2019年7月1日起至实际支付款项给原告之日止，按照年利率6%计付利息给原告；被告鹏基公司应以330600.64元为本金，自2019年7月1日起至实际支付款项给原告之日止，按照年利率6%计付利息给原告。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第七十四条、第八十三条的规定，判决如下：一、被告广州天地房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还停车费626141.26元给原告海珠区泓景花园业主委员会，并自2019年7月1日起至实际付清款项为止，按照年利率6%计付利息给原告海珠区泓景花园业主委员会。二、被告广州鹏基物业管理服务有限公司在本判决生效之日起十日内返还停车费330600.64元给原告海珠区泓景花园业主委员会，并自2019年7月1日起至实际付清款项为止，按照年利率6%计付利息给原告海珠区泓景花园业主委员会。本案受理费13401元，由被告广州天地房地产开发有限公司负担8740元，由被告广州鹏基物业管理服务有限公司负担4661元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 谧人民陪审员  蔡元霞人民陪审员  熊葵芳二〇二〇年五月十二日书 记 员  彭智媚吴晓菁