山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初307号 原告（反诉被告）：李兴林，男，1968年2月11日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：蔡全溪，山东名律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙庆新，山东名律律师事务所律师。 被告（反诉原告）:秦玉欣，男，1969年4月22日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：尚君，山东舜铭律师事务所律师。 原告李兴林（反诉被告）与被告秦玉欣（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李兴林（反诉被告）及其委托诉讼代理人蔡全溪、孙庆新，被告秦玉欣（反诉原告）及其委托诉讼代理人尚君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李兴林向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告返还购房款108000元；2.被告赔偿原告房屋装修损失21200元；3.被告向原告支付利息（自2014年3月4日起以108000元为基数按年利率6%计算至被告偿付之日止）；4.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：被告在日照市东港区秦楼街道荷疃村建设房屋5间及院落一处，2014年2月22日原告与被告达成一致，以108000元的价格购买被告房屋2间及相应院落，被告负责在其5间房屋中分隔两间交付原告使用。当日，原告支付被告定金1万元。原告于2014年3月4日与被告签订购房协议，并支付全部购房款108000元（含已付定金）。被告在原告购买的院落内为房屋及院落建设了水泥地面、铺设地板砖、装修厕所、建设天棚等，原告为此向被告支付17000元，同时原告为涉案房屋安装铝合金门窗，价值4200元。2019年4月，荷疃村委下发通知，涉案房屋均系违章建筑，拟强制拆除并对涉案房屋断水断电。由于无法继续居住，原告被迫搬离了涉案房屋。现涉案房屋已被拆除。原、被告房屋买卖合同纠纷业经法院审理并于2019年6月24日作出（2019）鲁1102民初3863号民事判决，认定购房协议无效，该判决已生效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，被告应返还原告购房款108000元并赔偿原告装修损失21200元及资金占用期间的利息。 被告秦玉欣辩称，1、房屋装修损失不存在。买卖房屋后原告没有进行装修，也不存在装修损失。2、不同意返还购房款。原告明知其没有本村户口不能买卖本村房屋而主动联系被告要求购买，对于合同无效原告应该承担主要过错。另外，原告主动确认合同无效，违背诚信原则，现拆迁利益尚未确定，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告秦玉欣向本院提出如下诉讼请求：1.判令反诉被告返还房屋2间及院落(位于荷疃村南,东与秦夫千伙墙,西与秦玉欣伙墙,南至小巷,北至大街);2.判令反诉被告支付房屋占用费72000元(每年12000元,占用6年，即自2014年3月4日至2020年3月4日,并计算至实际返还房屋之日止);3.判令反诉被告支付水费3000元(每年500元,使用6年，即自2014年3月4日至2020年3月4日止);4.诉讼费等由反诉被告承担。因涉案房屋已被拆除,庭审过程中反诉原告变更第1项诉讼请求为要求反诉被告折价赔偿房款8万元。事实与理由：双方房屋买卖合同经法院审理作出（2019）鲁1102民初3863号民事判决，确认合同无效，根据合同法的规定，反诉被告应当返还涉案房屋及院落，房屋购买时价格是108000元，无论房屋是否系违建，房屋都是有实际使用价值的，房屋已被拆除，经过近几年的折旧，要求折价赔偿8万元。虽然政府下发拆迁通知，但直至今日仍有很多住户没有拆除。涉案房屋靠近大街，位置较好，属于沿街房，参照附近房租，要求房屋占用费每年12000元，自2014年3月4日计算至2020年3月4日。反诉被告从未交纳过水费，一直是反诉原告作为户主交纳。 反诉被告李兴林辩称，1、本案反诉原告出卖给反诉被告的房屋，因其没有办理合法的规划审批手续，属于违章建设，现已被拆除。反诉被告与其签订的购房协议经由东港区人民法院作出生效判决，确认合同无效，其请求赔偿房款8万元的主张于法无据，损失应由反诉原告自行承担。2、反诉原告主张房屋占用费每年12000元没有事实和法律依据。涉案的房屋早已被拆除，其要求反诉被告支付至2020年3月4日没有事实依据。3、反诉原告主张的水费也没有事实依据,反诉原告不是销售水源的单位或个人，其没有任何法律依据向反诉被告收取水费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证实其诉讼请求，提交了如下证据：1、东港区人民法院作出的（2019）鲁1102民初3863号民事判决书一份，证明原、被告之间的房屋买卖关系以及合同被确认无效的事实。2、购房协议和付款回单一份，证明原、被告签订了购房协议，原告支付了108000元房款。3、原告支付房屋装修和铝合金安装的明细一份，证明原告为涉案房屋装修支付了21200元。其中，涉案房屋已经打了地面等，原告支付给被告17000元，原告为安装涉案房屋铝合金门窗支付代方军4200元。 经被告质证，对证据1的真实性没有异议，但认为协议无效的理由是原告非本集体经济组织成员，判决书对房屋是否违建不予审查，没有任何行政机关认定涉案房屋系违章建筑，没有证不等同于违建，房屋被拆除是政府统一规划，而不是因违建造成的。对证据2真实性没有异议，从购房协议的具体条款看，原告违背诚信原则。对证据3真实性有异议，协议约定被告将院子泥好、大门厕所建好，15日内原告一次性支付被告购房款108000元，原告没有另外支付装修费17000元。对铝合金收据无法看出是用于该涉案房屋，铝合金门窗没有安装，即便安装也被原告自行拆除，和被告无关。 反诉原告未向法庭提交证据。 为查明案情，本院向日照市东港区秦楼街道荷疃村村委主任兼书记张永成进行调查询问，其证实涉案房屋是被告擅自建造，无建设用地准建手续，未经过合法审批，属于违章建筑，根据东港区政府城市建设统一规划，对涉案房屋予以拆除，经区政府招标由天成评估公司对涉案房屋进行丈量、估价，根据评估价值给予补偿，但补偿资金尚未划拨到位。根据规划要求，对有土地使用证和房产证的合法房屋也要拆除，但补偿标准与涉案房屋不同，补偿标准为补偿25.9万元现金并安置一套180平米的楼房。 经质证，原告对证据真实性及证明内容无异议。被告对证据的真实性无异议，但认为违建建筑应当由行政执法局等政府部门来认定，无证并不一定是违建。本次拆迁是政府统一规划，合法建筑也要拆除，从这一方面看也不应认定为违建房屋。 经审查，本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告秦玉欣在日照市东港区秦楼街道荷疃村建设房屋5间及院落一处。2014年3月4日，秦玉欣与李兴林就该房屋签订购房协议，协议主要约定：甲方（秦玉欣）自愿将自己的房屋卖给乙方（李兴林），乙方自愿购买甲方的房屋，现就有关事宜达成下列协议：房屋位于荷疃村村南，东与秦夫千伙墙，墙各一半，西与秦玉欣伙墙，伙墙各一半，南至小巷，北至大街；该房屋共计贰间及院落共计一次性作价人民币108000元；签订本协议时，由乙方一次性付给甲方购房款108000元；甲方收到乙方全部购房款后，该房屋及院落权属归乙方所有，甲方将房屋的钥匙及时交给乙方；签订本协议后，甲乙双方不得违约，若甲方违约，甲方应返还乙方购房款五倍的违约金，如乙方违约，甲方取得乙方的购房款不予退回；若该房屋及院落被国家集体及其他形式的占用，其补偿款全部归乙方所有，与甲方无关，此两间拆迁换楼归乙方所有。2014年2月22日原告支付定金10000元，2014年3月4日支付剩余房款98000元，被告将涉案房屋交付原告使用。 另查明，原、被告均未提交涉案房屋合法的准建手续和产权证明，现涉案房屋已被强制拆除。涉案房屋在拆除前已经评估机构进行丈量，并拟根据评估价格对涉案房屋给予相应补偿。对反诉原告主张的房屋占用使用费，双方均认可按照每年5000元计算，自2014年3月4日起至2019年5月31日止，共计26250元。 原告曾于2019年5月14日向我院起诉，要求确认原、被告签订的涉案房屋买卖合同无效，我院于2019年6月14日作出（2019）鲁1102民初3863号民事判决，确认原、被告签订的涉案房屋买卖合同无效，该判决已生效。 上述事实有原、被告陈述，张永成的证言，购房协议、付款回单、（2019）鲁1102民初3863号民事判决书等在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点在于合同无效的后续处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案原、被告签订的房屋买卖合同因违反效力性强制性规定已被我院判决确认无效。被告秦玉欣应按照相关法律规定将所取得的购房款返还李兴林；因涉案房屋已被拆除，原告返还房屋已陷入履行不能，故不存在原告李兴林相应的房屋返还问题，仅存在因房屋被拆除所产生的相应财产损失问题。因涉案房屋未取得合法产权，对房屋被拆除后的损失将区别于合法建筑的补偿标准，由相关部门根据评估价值对其建筑成本予以补偿，因涉案房屋被拆除后取得的补偿利益应归被告秦玉欣享有，李兴林对涉案房屋被拆除产生的损失不承担赔偿责任。故对秦玉欣要求李兴林折价赔偿房款8万元的主张，本院不予支持。关于本案双方当事人的缔约过失责任。合同缔约过失责任，是指合同不成立、无效、被撤销或者不被追认时，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时应赔偿受害人的损失。具体到本案，首先从两个方面进行分析：一方面是秦玉欣对于涉案房屋未获准建审批，所占土地亦未获集体土地使用权证，该房屋属不可交易物，秦玉欣明知该房产不具有合法产权，却依旧将其出售，违反了诚实信用的先合同义务；另一方面则是作为购房人的李兴林明知涉案房屋无准建审批手续，无土地使用权证，且以明显低于购买具有合法产权房屋价格的低价购买涉案房屋，对于涉案房屋权属及其合法性未尽审慎注意义务，亦存在相应过错。其次从双方产生的相应损失看，本案中李兴林的信赖利益损失主要是为履行该合同而产生的相应合理支出，其主张为利息、装修费用等；秦玉欣之损失则主要为房屋被拆除后的建筑成本及李兴林占用期间的使用费用。关于李兴林主张的房款利息，鉴于李兴林自身亦未尽到相应的审慎注意义务，在缔约过程中具有一定过失，上述损失应由李兴林个人承担。关于李兴林主张的装修费用，一方面其无充分证据证实装修事实真实存在；另一方面，即使存在装修事实，在其明知涉案房屋不具有合法产权的情况下，擅自对涉案房屋进行装修，应属自身扩大的损失，其要求被告支付装修费无法律依据，因此对其该项主张本院亦不予支持。另双方合同虽属无效，但是鉴于涉案房屋已实际交付李兴林使用，该房屋虽未取得合法产权，但并不影响李兴林占有期间的合理使用，从公平原则考量，李兴林应支付秦玉欣一定的房屋占用使用费。案件审理过程中，原、被告均认可房屋占用期间使用费为26250元，本院对此予以确认。关于秦玉欣主张的水费，未提交相关证据予以证实，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告秦玉欣于本判决生效后七日内返还原告李兴林购房款108000元； 二、反诉被告李兴林于本判决生效后七日内支付反诉原告秦玉欣房屋占用使用费26250元； 三、驳回原告李兴林的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告秦玉欣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2884元，由被告承担2460元，由原告承担424元；反诉案件受理费3400元，由反诉被告负担456.25元，反诉原告负担2943.75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  王秀云 人民陪审员  李 伟 人民陪审员  吕 倩 二〇二〇年五月二十九日 法官助理满洁书记员王业迪 附: 不履行生效判决、裁定、调解书的法律后果 一、依法被法院强制执行 依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，你的存 款、工资、债券、股权、房产(包括唯一住房)、车辆等财产均可被法院通过查封、扣划、提取、拍卖等方式强制执行。同时，还可能被采取拘传、拘留、罚款等强制措施。对个人罚款金额为人民币十万元以下，对单位的罚款金额为人民币五万元以上、一百万元以下。 二、承担迟延履行利息、履行金 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及 相关司法解释的规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律 文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履 行期间的债务利息。 三、被列入失信被执行人名单、限制高消费 依照相关法律规定，人民法院有权将拒不履行义务的被 执行人纳入失信被执行人名单，并通过征信系统、各类媒体 及公众平台予以公布。届时，你将无法申领信用卡、无法申 请贷款，信用等级被降到最低，将不能乘坐飞机、高铁，不 能高消费，不能在全国范围内担任高级管理人员。被采取限 制消费措施后，不得乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、 轮船二等以上舱位;不得在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费;不得购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋;不得租货高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公;不得购买非经营必需车辆;不得旅游、度假;子女不能就读高收费私立学校;不得支付高额保费购买保险理财产品;不得乘坐G字头动车组列车全部座位、其他非生活和工作必需的消费行为。 四、涉嫌拒不执行判决裁定罪的，将被判处刑罚 《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民 法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处 三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处三 年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对 单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任 人员依照前款的规定处罚。最高人民法院司法解释还规定，拒不执行支付赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、 劳动报酬等判决、裁定的，可以酌情从重处罚。 案件履行账号信息： 开户行:中信银行日照分行营业部 账号:31×××76 户名:日照市东港区人民法院 （汇款时请注明案号、实际交款人、收款人、承办法官。）