长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0112民初536号 原告：赵红双，女，满族，1988年7月15日生，住长春市双阳区。 委托诉讼代理人：杨谊均，吉林良正律师事务所律师。 被告:长春市保富商贸有限公司，住所地长春市双阳区。 法定代表人:何志茹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：岳克义，吉林维岳律师事务所律师。 第三人：于泽有，男，1974年4月9日生，汉族，无职业，住长春市宽城区。 原告赵红双与被告长春市保富商贸有限公司（以下简称保富公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序。被告保富公司申请追加于泽有为本案第三人，本院依法通知于泽有作为第三人参加诉讼。并于2020年5月8日公开开庭进行审理。原告赵红双及其委托诉讼代理人杨谊均、被告保富公司委托诉讼代理人岳克义、第三人于泽有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵红双向本院提出诉讼请求1、判令解除原被告于2019年9月4日签订的《租赁合同书》及2019年11月10日签订的《补充协议》；2、判令被告返还原告房屋租金及刷碗费、保证金共计32500元（其中保证金5000元、卫生费1500元、租金26000元）；3、判令被告支付原告违约金9600元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年9月4日签订《租赁合同书》，合同约定：原告承租被告位于长春市双阳区保富商都4楼4F-12铺位用于经营飘香荷叶粉，租赁期限为2019年10月17日至2021年2月16日，租金为32000元（租金包含每月500元的刷碗费），原告在合同签订时缴纳保证金5000元；被告应当为原告提供经营场地及服务设施、水、电、气、供暖、制冷，负责公共环境卫生。合同签订后，原告按约缴纳了租金及保证金，然被告并未按约提供安全的经营场地、经营条件及服务设施，因原告拒绝缴纳被告乱收费行为，被告将原告的商铺长期断电，致原告不能经营，期间原告多次与被告协商要求被告履行合同保证原告正常使用经营商铺，均无果。 被告保富公司辩称，一、原告赵红双诉请所依据的《租赁合同书》是第三人以被告名义与原告签订的，第三人实际承包经营商场四楼美食城，第三人是实际出租人，与原告之间形成租赁合同的权利义务关系，第三人对美食城经营管理，履行租赁协议项下的内容，因此，应由第三人履行其与原告之间的租赁合同义务。二、原告主张的停水停电并以此主张合同目的无法实现从而解除合同的理由不能成立。双方签订租赁合同的时间是在2019年9月4日，实际已经履行了一段时间，原告主张的停水事实并不存在，虽然有过断电，但是不久就恢复供电，并未对原告的经营造成影响，更谈不上根本性违约。虽然仍处于疫情期间，但原告所承租的美食档口已经恢复持续、正常、稳定的适租状态，完全不影响合同的继续履行。原告以合同法第九十四条规定的法定解除条件并未成就，因此其主张解除合同的主张不能成立。三、被告虽然以公司名义同原告签订合同，但原告所缴纳的各项费用均为第三人收取，即便原告关于解除租赁合同的主张成立，那么也应当由第三人承担相应的责任。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 第三人于泽有述称，第三人（乙方）与被告（甲方）于2019年5月8日签订了房屋租赁合同，其中第4条约定：乙方在承包使用期间，安保、消防、税务、卫生防疫、卫生许可等所有事项及费用由甲方负责承担，乙方自行办理营业执照，乙方在租赁期间由甲方原因导致停业或不能生产给乙方造成的一切经济损失由甲方负责承担，被告在乙方营业期间所提供的设施不符合国家要求导致租赁的业户停业，理应一切经济损失由被告承担。原告和被告之间签订了合同，第三人和被告之间签订了租赁合同。第三人不同意承担返还租金的责任，不是第三人的原因造成的，原告提出的问题都是被告商场的问题，不是第三人的问题。 原告赵红双为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1、《租赁合同书》、《补充协议》各1份。用以证明：原告于2019年9月4日与被告建立了租赁关系，根据租赁合同第三条及补充协议约定，原告承租保富商贸4F-12号商铺，租金为32000元/年，租金包含每月500元的刷碗费，原告在签订合同时向被告缴纳了5000元保证金，租赁期限为2019年9月29日至2021年1月28日。根据租赁合同第四条约定，被告应当履行负责公共环境卫生并提供水、电、气、供暖、制冷条件的合同义务。根据租赁合同第七条第2款约定被告违反合同约定应当承担全部租金30%的违约金。根据合同第8条第3款约定，发生不可抗力事件本合同终止。2019年11月10日签订补充协议，将原告承租的保富商贸4F12号商铺的租赁期限变更为2019年10月17日至2021年2月16日； 证据2、租金收据1枚、保证金收据1枚、定金收据1枚、卫生费收据1枚。用以证明：原告已经按约定向被告缴纳租期内的全部租金、保证金以及相关的卫生费，被告违反合同约定额外收取原告卫生费1500元，违反了租赁合同第三条、第四条约定，存在乱收费的行为，该费用应当予以返还； 证据3、长春市双阳区消防大队责令限期改正通知书复印件1份、长春市保富商贸有限公司消防隐患延期改正申请复印件1份、长春市双阳区消防救援大队行政处罚决定书复印件3份、建筑物照片2张、微信截图1张。用以证明：被告出租给原告的商铺未安装天然气，原告经营一直使用煤气罐，被告的行为违反了合同第4条约定及消防安全规定，同时疏散楼梯并未采取封闭楼梯，违反了消防安全规定中《建筑防火规范》第5.5.12条及安全疏散和逃难规定中“住房和建筑高度不大于32m的二类高层公共建筑，其疏散楼梯应采用封闭楼梯间。且因其他消防问题被主管部门进行行政处罚，至今未整改完毕，另该商厦并无建筑物消防验收合格证明，以上可以证明该商铺不符合消防安全使用条件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第3款规定，原告有权解除租赁合同； 证据4、保富商都美食城公告1份、张贴公示的照片3张、2020年1月17日报警回执1份、视频资料复制光盘1份（拍摄时间2020年1月17日）。用以证明：因原告拒绝缴纳被告重复收取洗碗费的乱收费行为，被告采取断电行为关停美食城，致使原告不能正常使用经营，被告的行为严重违反了合同约定，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告有权解除合同； 证据5、长春市保富商贸有限公司出具的承诺书1份。用以证明：被告通过承诺书赋予了原告解除合同的权利，并且原告明确表示要求解除合同，返还押金及租金，按照该承诺书内容，原告有权解除本合同要求被告返还租金及押金； 原告提供的上述证据，经被告保富公司质证，被告对证据的真实性均不持异议，但被告提出，其中证据1、2虽以被告公司名义与原告签订合同及出具收款收据，但实际在此之前商场四楼已发包给第三人，租赁合同系第三人与原告实际履行，费用也是第三人实际收取的，应由第三人承担租赁合同的权利，第三人所收取的卫生费是第三人经营期间雇佣他人保洁、洗碗实际支出的，并未包含在合同约定的租金范围之内；针对原告出示的证据3，虽然消防部门曾下发责令限期改正通知，并作出3份处罚决定书，被告曾申请延期整改，但这些仅能说明被告公司的商场存在消防方面部分轻微违法行为，即使存在这些事实，不足以影响原告继续经营所承租的档口，也不能必然导致双方租赁合同不能履行，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的解除要件，这些证据不能支持原告的诉讼主张，同时商场外挂楼梯即使存在不合理之处，但不足以影响原告对租赁标的的使用。至于使用煤气罐的事，视频资料无法确定形成的时间及地点，不具备客观性，无法证明与原告租赁的店铺有关联，因此不能支持原告的诉讼主张。实际情况是商场燃气已经正常供气，但燃气公司只提供一个燃气头，如果原告进行经营需要另行自费加装燃气头，原告提供的微信聊天记录也说明第三人委派的经理曾经通知原告加装燃气头的事实，而当时原告并没有去档口安装也没有找当时的楼层经理，现在四楼美食城都处在正常持续稳定的经营状态，完全不影响原告经营其承租的档口；证据4中视频系真实的，但内容只是体现第三人与商户发生纠纷，中间涉及到断电的问题，但事后已经恢复送电，不属于根本违约，仅仅一次断电行为不能影响原告继续正常经营，原告以该视频证据主张被告的行为构成根本违约不能成立，而且断电的行为被告并不知情，也没有指派他人进行断电，不是被告的原因，关于公告和照片，是第三人在经营四楼美食城期间的经营行为，被告也不知情，也不能对此承担责任，关于报警回执，只能反映和视频类似的内容，同样不能证明一次断电就视为根本违约，因此证据不能证实被告根本违约的主张；证据5承诺书是在第三人同美食城业主协商一致确认放假后，四楼的部分业主找到被告公司，有二三十个业主一直跟着被告公司的董事长，对放假提出质疑，因为作出放假决定是第三人与业主协商的，虽然产生争议，当时被告公司董事长答应过春节上班后进行解决，并积极协调租赁事宜，但这份承诺书中并没有赋予业主解除合同的权利，一切是待定状态，被告只是承诺协调实际经营者与业主之间的关系，因此该份证据不能支持原告的诉讼主张。 第三人于泽有对原告提供的证据的真实性均不持异议，但第三人提出，目前商场四楼美食城一切正常运转，设施齐全，原告提的无理要求和第三人无关。水、电、燃气、卫生费事先讲好的都是原告自己交。合同租金等费用都是原告交给被告，被告再交给第三人。对于原告提到的燃气、消防等都是大厦主体，与第三人作为承包者没有关系；关于原告举证证明断电的事实，2020年1月17日早上8点05分左右，商场刚开门第三人和商户说交纳洗碗费，商户拒绝，第三人没开大厅的灯，商户报警后警察来了，110说让第三人先把电给了，有争议的去法院起诉，停电持续了2分钟左右，第三人就把电给了。公告是报完警后第三人于2020年1月17日张贴的。对于被告公司出具的承诺书，第三人不知情，也没有和第三人协商。 被告保富公司为反驳原告诉讼请求，提供了被告与第三人于2019年5月8日签订的《承包合同》复印件1份，用以证明：四楼美食城实际承包人是于泽有。 第三人于泽有对被告出示的证据的真实性无异议，但认为美食城经营所需的硬件设施系由被告提供。 对被告提供的证据，原告质证认为与本案无关，原告对被告与第三人之间的关系并不知情，原告系与被告之间形成租赁合同关系。 上述证据，本院审查后认为，原被告对对方所提供的证据的真实性均未持异议，本院对证据的真实性予以确认。但原告所提供的视频资料等证据，不能证明被告或第三人存在多次故意断电的事实。而被告所提供的其与第三人之间的承包合同不足以否定原告所提供的《租赁合同书》、《补充协议》及收款收据，不能实现其举证目的。 根据当事人的陈述及本院认证的证据，本院认定以下案件事实：2019年9月4日，赵红双（乙方）与保富公司（甲方）签订了《租赁合同书》，合同约定：赵红双承租4层4F-12号铺位经营飘香荷叶粉，面积为16㎡；收费方式约定为：该柜位指定时间缴费一次，即32000元人民币每次（包括租金，及500元涮碗费/月），本合同签订同时，乙方需缴纳履约保证金，共计人民币5000元给甲方，以保证乙方落实并遵守本合同。该保证金在本合同履约期满后无息退还给乙方。合同有效期限自2019年9月29日至2021年1月28日。《租赁合同书》落款甲方处加盖了保富公司公章。签订合同当日，赵红双向保富公司支付租金32000元（2019年9月3日支付的订金3000元转为租金），支付保证金5000元。2019年10月12日赵红双向保富公司支付2019年10月17日至2020年1月16日期间的卫生费1500元，保富公司为赵红双出具收款收据，收据上加盖保富公司财务专用章。2019年11月10日，赵红双与保富公司签订《补充协议》，变更租赁期限为2019年10月17日至2021年2月16日。《补充协议》落款甲方处加盖保富公司合同专用章。赵红双于2019年10月17日开始实际经营所承租的档口。2020年1月18日，原被告及第三人因收取洗碗费等问题发生纠纷。2020年1月21日，保富公司向四楼美食城全体业主出具承诺书，承诺书载明：“关于美食停业的问题，商都将在2020年2月1日来公司给予四楼业主一个满意的答复，如同意继续在商都经营的，商都将继续与其签订合同，不愿经营的业主，与公司协商解决返还租金和押金。”2020年2月1日，四楼美食城经营业户选派4名代表与保富公司、于泽有进行协商，包括赵红双在内的部分业户不同意保富公司免除两个月租金的解决方案。2020年3月上旬，于泽有通知四楼业户复工，赵红双一直未复工经营。赵红双于2020年4月1日起诉至本院，请求解除租赁合同、返还租金等。至本案开庭审理，赵红双未将承租的铺位返还保富公司。 另查明，2020年1月18日，长春市双阳区公安消防大队对保富商都进行消防检查，商都存在消防控制室控制柜显示多处火警、屏蔽、故障点；室内消火栓无水；商场大部分指示标志处于断电停用状态；部分防火门闭门器损坏无法正常关闭；地下超市内防火卷帘损坏无法正常使用；部分房间内缺少消防喷淋；高位水箱设置不符合标准等具体问题，长春市双阳区公安消防大队向保富公司下达了责令限期整改通知书。2020年1月22日，长春市双阳区公安消防大队对保富公司作出长双（消）行罚决字[2020]0001号、0002号、0003号行政处罚决定，因保富公司存在消防违法行为分别给予罚款5000元、5000元和1000元的行政处罚。 再查明，2019年5月8日，保富公司（甲方）与于泽有（乙方）签订《承包合同》，合同约定：甲方同意将保富商都四层西侧甲方承租的产权人郑邵伟、李丽、黄林燕、刘凤岩、马春海等五人的商铺经营面积1563平方米转租给乙方做美食广场使用；乙方自行收取承租面积内业主的租金、保证金、洗碗费、税费、电费、燃气费等，乙方自行安排此款项的使用。 本院认为，保富公司与赵红双签订的《租赁合同书》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”保富公司于2020年1月21日出具的承诺书中表示“不愿经营的业主，与公司协商解决返还租金和押金”，该承诺书系保富公司赋予了四楼美食城商铺承租人合同解除权，四楼美食城的承租人单方行使解除权时，即发生合同解除的法律效果。至赵红双提起本案诉讼时，赵红双未向保富公司发出解除合同通知，故双方合同解除的时间应为赵红双起诉的2020年4月1日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原被告双方之间的租赁合同解除后，未履行部分的租赁费用保富公司应向赵红双返还。合同约定的租赁期间为2019年10月17日至2021年2月16日，共489天，租金为32000元，经计算日租金为65.44元，应返还的2020年4月2日至2021年2月16日期间的租金数额为21006元（65.44元/日×321日）；合同解除后，保富公司收取的赵红双的保证金5000元应当返还。另外，原被告之间的租赁合同中约定一次性缴费32000元中包括租金及洗碗费500元/月，保富公司另行收取卫生费1500元没有依据，赵红双主张返还，保富公司应当返还。关于赵红双是否应当向保富公司返还租赁物并支付合同解除后租赁物的占有使用费问题。在庭审中，保富公司表示不同意解除原被告之间的租赁合同，未提出返还租赁物及支付占有使用费的请求，现本院认定赵红双享有合同解除权并依法确认双方之间的租赁合同解除，为减少当事人的诉累，本案中一并解决租赁物返还及占有使用费支付问题。合同解除后，赵红双即应向保富公司返还租赁物，继续占有使用应当支付租赁物占有使用费，费用标准应参照原被告双方之间租赁合同约定的租金标准，即按65.44元/日计算，计算期间自2020年4月2日起至租赁物实际返还之日止。 关于保富公司是否应当承担违约金的问题。赵红双主张保富公司存在违约行为致赵红双不能正常经营。经本院审查，首先，长春市双阳区公安消防大队在对保富商都进行消防检查时发现存在消防问题，并向保富公司下发的责令限期改正通知书，但只要求保富公司进行限期整改，未责令停业，赵红双亦未举证证明已存在的消防问题影响其进行经营活动；第二，赵红双所提供的视频资料等证据，不能证明保富公司或于泽有存在多次故意断电的事实；第三，虽保富公司在合同约定的租金之外另收取了洗碗费，也并不能导致租赁合同无法履行。综上，现有证据无法证明赵红双停止经营系因保富公司违约行为导致，赵红双请求保富公司给付违约金于法无据，本院不予支持。 关于赵红双提出的保富商都项目未取得建设工程规划许可证而合同无效的主张，经调查，保富商贸原名称兆源商厦，长春市兆源商贸有限公司在建设兆源商厦时取得了建设工程规划许可证，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，双方之间的租赁合同合法有效。 关于保富公司提出的保富商都四楼实际承包人于泽有与赵红双之间成立租赁合同并实际履行的辩解意见，经审查，保富公司与赵红双之间签订了《租赁合同书》、《补充协议》，并且收取了赵红双支付的租金、保证金及洗碗费，合同及收据上均加盖了保富公司公章，保富公司及于泽有未提供证据证明赵红双知道保富公司与于泽有之间的承包关系，保富公司与于泽有之间的协议不能对抗赵红双，故本院认定赵红双与保富公司之间成立租赁合同关系，对保富公司的上述辩解意见不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告赵红双与被告长春市保富商贸有限公司于2019年9月4日签订的《租赁合同书》及2019年11月10日签订的《补充协议》于2020年4月1日解除； 二、被告长春市保富商贸有限公司于本判决生效后立即返还原告赵红双保证金5000元、卫生费1500元、2020年4月2日之后的剩余租金21006元，合计27506元； 三、原告赵红双于租赁合同解除后应将承租的保富商都4层4F-12号铺位返还给被告长春市保富商贸有限公司，并于本判决生效后立即给付被告长春市保富商贸有限公司租赁物占有使用费（按65.44元/日标准，自2020年4月2日起计算至租赁物实际返还之日止）； 四、驳回原告赵红双其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取426元，由原告赵红双自行负担25元，剩余401元由被告长春市保富商贸有限公司负担，被告负担部分于本判决生效后立即给付原告赵红双。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  李金星 二〇二〇年五月二十九日 书记员  朴金楠