湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初4263号原告：长沙林苑物业管理有限公司，住所地在湖南省长沙市雨花区韶山南路**。法定代表人：徐玉书，执行董事。委托诉讼代理人：李迎军，湖南环楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶意根，湖南环楚律师事务所实习律师。被告：谢甲天，男，1989年11月22日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：谢智明（与谢甲天系父子关系），男，1962年7月24日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市雨花区，现住湖南省长沙市雨花区。原告长沙林苑物业管理有限公司（以下简称原告）与被告谢甲天（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈文独任审判，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李迎军、叶意根，被告的委托诉讼代理人谢智明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计8199.2元，其中物业服务费6307.1元，违约金1892.1元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2005年5月20日，原告由湖南林苑置业发展有限公司依法选聘对湘水一城小区从事物业管理服务，原告严格依约履行了义务，但被告自2015年10月至2018年12月31日拒不缴纳物业服务费等费用，经原告多次催交均未交纳。被告辩称：1、被告购买的房屋位于顶层，入住一年多后墙面与天花板开始出现裂缝，且从2012年春季开始裂缝逐渐加大，屋顶亦有渗水痕迹，原告工作人员上门检查后承诺安排人员维修，但迟迟未见动工，此后被告催促原告尽快修缮，原告以各种理由搪塞。根据双方签订的《前期物业服务合同》关于原告对房屋共用部位进行日常维护和管理，房屋零修、维修及时率95%以上，房屋完好率95%以上，以及《住宅质量保证书》中开发商将房屋维修工作委托给原告等的约定，原告均要无条件对房屋共用部位漏水问题进行维修，且共用部位不存在保修期。因原告未履行合同约定的义务，被告拒绝交纳自2015年10月至2018年12月31日期间的物业服务费。2、企业工商信息显示原告与开发商系关联公司，《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件，两份合同均由原告方同一人签字，页码连贯，条形码亦完全相同，从侧面佐证原告与房屋开发商属关联公司，因此屋顶天台渗漏的责任无论由原告承担还是开发商承担都是相互关联的。3、原告曾于2019年10月12日起诉被告主张物业服务费，后因催收证据被法院驳回起诉，本案原告提交的EMS快递单据收件人电话错误，律师函未有律师签章与印章，落款日期为非工作日，该份证据存在造假嫌疑，且被告未收到原告提交的催收材料。被告已对1802号房屋进行了装修，原有裂缝大都消失，而厨卫顶上裂缝及锈蚀的扣板仍清晰可见，房屋漏水给被告生活造成了巨大影响，原告应承担违约责任。经审理查明:2009年3月30日，被告与湖南林苑置业发展有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，被告购买了位于湖南省长沙市雨花区，建筑面积135.68平方米。同日，被告与原告签订《前期物业服务合同》一份，约定原告提供的物业服务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、天台等；物业小区实行二级内容标准：建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访，房屋零修、维修及时率95%以上，房屋完好率95%以上；物业服务费按季度预收，每季度第一个月25日前到物业管理处交纳，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元计算，建筑面积135.68平方米；不按协议约定的收费标准和时间交纳费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每天千分之三交纳违约金。合同签订后，原告向湘水一城小区提供了物业服务，被告自收房入住以来一直交纳物业服务费至2015年9月，此后被告认为原告未及时修复漏水与处理房屋裂缝问题而拒绝交纳2015年10月至2018年12月31日期间的物业服务费。2018年7月4日，长沙市雨花区湘水一城业主委员会向原告发出《退场通知函》，载明湘水一城小区于2018年10月15日终止与原告的物业服务关系。2018年12月21日，长沙市雨花区湘水一城业主委员会向原告发出《关于移交物业管理权的工作联系函》，要求原告于2018年12月26日前做好移交工作并做好退场的前期接洽准备工作及其他后续工作。原告陈述其实际于2019年1月5日停止为湘水一城提供物业服务，并主张被告欠付2015年10月1日至2018年12月31日期间的物业服务费6307.1元（按房屋产权面积134.77平方米计算），被告对欠付期间及金额无异议。原告通过湖南环楚律师事务所于2019年3月23日向被告发出《律师函》，要求被告支付从2015年10月1日至2018年12月31日期间的物业服务费6307.1元及违约金14835.9元。被告辩称快递单据收件人电话号码错误，未收到原告邮寄的律师函。2019年10月12日，原告曾向本院起诉被告要求其支付2015年10月至2018年12月31日期间的物业服务费6307.1元及违约金1892.1元，后被本院裁定驳回起诉。现原告再次向本院提起诉讼，请求判如所请。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、照片、《退场通知函》、《关于移交物业管理权的工作联系函》、《律师函》及快递单据、（2019）湘0111民初11386号民事裁定书及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，被告为湘水一城4栋1802号房的业主，原告为该小区的前期物业服务单位，原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告为湘水一城小区提供了物业服务，被告作为小区业主，应按《前期物业服务合同》约定支付物业服务费。根据《前期物业服务合同》的约定，原告对户外墙面、天台等共用部位负有维护、修缮等义务，并对服务小区提供二级内容标准的物业服务质量，而原告提供的物业服务存在未及时修缮共用部位漏水及处理被告反馈的房屋裂缝等服务瑕疵，对被告的生活造成了一定影响，被告亦曾与原告就共用部位漏水及房屋裂缝进行协商，并以此为由拒绝支付物业服务费，因此原告主张的物业服务费不宜计算违约金，并酌情调整原告主张的2015年10月1日至2018年12月31日期间的物业服务费为5046元。被告辩称未收到原告提供的书面催收材料，但原告曾于2019年10月12日向本院起诉被告要求支付欠付的物业服务费6307.1元，被告亦将（2019）湘0111民初11386号民事裁定书作为本案证据提交，上述民事裁定书载明了原告向被告催交2015年10月至2018年12月31日期间的物业服务费6307.1元的内容，应视为原告已向被告书面催交了物业服务费，对被告未收到书面催交材料的辩解意见，本院不予采信。被告关于共用部位漏水及房屋裂缝问题而拒绝支付物业服务费的辩解意见，不符合法律规定，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告谢甲天应于本判决生效后7日内支付原告长沙林苑物业管理有限公司2015年10月1日至2018年12月31日期间欠交的物业服务费5046元。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序已减半收取25元，由被告谢甲天负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 陈 文二〇二〇年五月二十九日书记员 陆秋杏附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。