重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初5275号原告：重庆创安物业管理有限公司，住所地：重庆市渝**兴科大道**，统一社会信用代码91500112750070964C。法定代表人：向和伟，总经理。委托诉讼代理人：张瑾，重庆寸晖律师事务所律师。被告：石某1，男，1972年7月6日出生，汉族，住重庆市江**。被告：石某2，男，2004年4月16日出生，汉族，住重庆市江**。法定代理人：石某1（系被告石某2父亲），男，1972年7月6日出生，汉族，住重庆市江**。原告重庆创安物业管理有限公司与被告石某1、石某2物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告重庆创安物业管理有限公司的委托诉讼代理人张瑾，被告石某1（同时系被告石某2的法定代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆创安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2010年7月1日至2020年2月29日期间的物业服务费11368元，2010年7月1日至2018年12月31日期间的公摊水电费816元；2、依法判决被告向原告支付违约金，以所欠物业服务费和公摊水电费为本金，从2010年7月1日起按每天5‰的标准计算至全部付清之日止。事实和理由：原告与重庆市渝北区××业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告为××小区提供物业服务，被告系该小区业主，无故拖欠物业服务费、公摊水电费，原告多次催收无果。被告石某1、石某2辩称，欠费期间属实，原因是被告家的门被烧了，原告一直未给说法，楼下餐馆的油烟用的是我们共同的烟道，导致电梯里、家里被油烟倒灌，家门口放的菜被清洁工偷走，外来车辆可以随意进入小区。本院经审理认定事实如下：被告石某1、石某2系房屋的业主，该房屋建筑面积为98.5平方米，系住宅。重庆市物价局分别于2007年4月24日、2008年4月23日作出渝价（2007）211号、渝价（2008）193号文件，对××小区物业服务费核定标准为0.8元/平方米.月(电梯房0.55元/平方米.元，公共设备设施日常维修养护费0.25元/平方米.月），电梯费可实行月票和次票，并由物业管理公司根据实际情况选择一种收费方式。其中，月票按人计算：按常住人口每人每月10元计收。2011年12月，重庆市渝北区××业主委员会作为甲方，与作为乙方的原告签订《××小区物业服务合同》一份，约定由原告为××小区提供物业服务，合同期限自2011年12月1日起至2015年10月31日止；住宅的物业服务费标准为：一楼、二楼0.8元/月/平方米，二楼以上1元/月/平方米（按建筑面积计算）；共用的专项设备运行的能源消耗，另行向业主分摊计收，每户业主按8元/月标准向乙方交纳；业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳本月的物业服务费用和水电公摊费用；业主或物业使用人违反本合同的约定，连续三个月未能按时如数交纳物业服务费和水电公摊费的，应从逾期之日起按所欠费用总额的每日万分之五的标准向乙方支付违约金，直至全部费用交清之日止。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2016年5月1日，重庆市渝北区××业主委员会作为甲方，与作为乙方的原告签订《临时物业服务合同》一份，约定由原告为××小区提供物业服务，合同期限自2016年5月1日起至2016年12月31日止；住宅的物业服务费标准为：一楼、二楼0.8元/月/平方米，二楼以上1元/月/平方米（按建筑面积计算）；共用的专项设备运行的能源消耗，另行向业主分摊计收，每户业主按8元/月标准向乙方交纳；业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳本月的物业服务费用和水电公摊费用；业主或物业使用人违反本合同的约定，连续三个月未能按时如数交纳物业服务费和水电公摊费的，应从逾期之日起按所欠费用总额的每日万分之五的标准向乙方支付违约金，直至全部费用交清之日止。2016年12月30日，重庆市渝北区××业主委员会作为甲方，与作为乙方的原告签订《××小区物业服务合同》一份，约定由原告为××小区提供物业服务，合同期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止；住宅的物业服务费标准为：一楼、二楼0.8元/月/平方米，二楼以上1元/月/平方米（按建筑面积计算）；共用的专项设备运行的能源消耗，另行向业主计收，每户业主按8元/月标准向乙方交纳；业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳本月的物业服务费用和公共能源费用；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金，直至全部费用交清之日止。上述物业服务合同签订后，原告为××小区提供了物业服务，但原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵。审理中，原告称被告交纳物业服务费的标准为1元/月/平方米、交纳公摊水电费的标准为8元/月。另查明，原告为证明其向被告书面催收，举示了催费张贴照片打印件4张，以及催费单原件，被告质证称催费单未收到过，只在门上见过一次。上述事实，有房屋产权查询信息、××小区物业服务合同、临时物业服务合同、张贴照片打印件、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告与重庆市渝北区××业主委员会签订的《××小区物业服务合同》、《临时物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，对××小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业对××小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。被告的辩解意见不构成其拒绝交纳物业服务费本金的正当理由，本院不予支持。关于本案物业费的收费标准，2010年7月1日至2011年11月30日期间，应按渝价（2007）211号、渝价（2008）193号文件的标准收费物业费，包含了物业服务费和电梯费。物业服务费标准为0.8元/月.平方米，被告常住人口按2人计算，每月20元。被告每月的物业费标准为0.8元/月/平方米×98.5平方米+20元=98.8元。审理中，原告陈述每月物业费的标准为1元/月.平方米，即每月物业费98.5元，未超过渝价（2007）211号、渝价（2008）193号文件规定的标准，本院予以确认。2011年12月之后的物业费标准根据原告举示的物业服务合同约定，为1元/月.平方米，公摊水电费标准为8元/月。在2010年7月1日至2020年2月29日期间，被告应交纳的物业服务费为1元/月/平方米×98.5平方米×116个月=11426元，原告诉请主张的物业费11368元，未超过上述标准，本院予以支持。关于水电公摊费，因2011年12月之前无合同约定，本院对2011年12月之前的水电公摊费不予支持。原告在2011年12月1日至2018年12月31日应交纳的公摊水电费为8元/月×85个月=680元。对于违约金，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故本院不予支持。因被告石某2系未成年人，无独立经济能力，故本案的物业费，公摊水电费应由其法定代理人石某1承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告石某1在本判决生效之日起三日内支付原告重庆创安物业管理有限公司2010年7月1日至2020年2月29日期间的物业服务费11368元；二、被告石某1在本判决生效之日起三日内支付原告重庆创安物业管理有限公司2011年12月1日至2018年12月31日期间的公摊水电费680元；三、驳回原告重庆创安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元（已减半收取），由原告重庆创安物业管理有限公司负担25元，被告石某1负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 冉 阳二〇二〇年五月二十八日书记员 李文婧