文书内容贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1269号上诉人（原审原告）：贵阳新华都投资有限公司。住所地:贵阳市云岩区延安东路**贵州物资综合大厦裙楼，统一社会信用代码91520103551063513。法定代表人：潘燕镖，执行董事。委托诉讼代理人：樊朝彬，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘仕江，贵州贵达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：齐心，男，1980年3月27日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：李良俊，贵州山一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王章艳，贵州山一律师事务所律师。上诉人贵阳新华都投资有限公司（以下简称新华都公司）、齐心因租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。新华都公司上诉请求：撤销原判第二、三项，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1、一审判决调减租金没有事实依据和法律依据。2、一审判决不支持违约损害赔偿金没有事实依据，适用法律错误。3、一审判决在被上诉人拒付租金构成违约情况下将其交付的保证金抵扣租金，不符合租赁合同约定。齐心上诉请求：撤销原判，改判继续履行《租赁合同》，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：1、被上诉人将未经消防验收的房屋出租给上诉人，致使上诉人一直办不到消防许可证，被上诉人违约在先，上诉人享有先履行抗辩权，有权不支付对价租金。2、上诉人不交纳租金事出有因，本案不应解除双方租赁合同关系。3、租金起算的时间应以被上诉人向上诉人发出书面接场通知时间向后满一年为准，并不是从签约日加2个月起算租金。4、消防验收前不应计付案涉租金。在消防验收后至上诉人获消防安全检查合格证期间（从2017.8.25-2019.8.15）的租金标准，按合同租金不超过6折比例计算较为恰当。从2019.8.16起至双方租赁合同终止之日止，按不超过合同约定的租金的7折计算较为恰当。5、被上诉人还存在其他违约行为，一是上诉人经营场所时常漏水；二是房屋排污设施不合格；三是电梯经常出现故障；四是被上诉人多收上诉人电费违反法律规定。6、本案存在两个法律关系，一是租赁关系；二是物业服务关系。原审将两个不同法律关系混在一个民事诉讼中审理违反程序规定。新华都公司向一审法院起诉请求：1.判决解除新华都公司与齐心双方于2016年1月15日签订的《租赁合同》，和双方同时签订的《物业服务协议》，并判令立即向新华都公司返还其承租的位于遵义市红花岗区（建筑面积610平方米）；2.判令立即向新华都公司支付拖欠的租金直至齐心返还租赁商铺为止（暂时计算至2019年4月23日止拖欠的租金为852461.89元），并赔偿逾期支付租金给新华都公司造成的损失直至齐心返还租赁商铺为止（按年息24%计算暂时计算至2019年4月23日止损失为290339.84元）；3.本案诉讼费由齐心承担。一审法院认定事实：2016年1月15日，新华都公司（甲方）与齐心（乙方）签订《租赁合同》一份，双方约定新华都公司将位于遵义市红花岗区（建筑面积610平方木）出租给齐心使用，用于大嘴鱼网吧经营使用；租赁物月租金为23180元，租赁期限6年，即2016年1月15日起至2022年1月14日，乙方签收甲方发给乙方移交场地通知书当日起60天的装修免租期。从2016年1月15日起开始计租，租金采取先付后租的方式按半年提前十日支付，租金每年递增5%；履约保证金为65000元。甲方应于该商铺交付时向乙方说明承租该商铺建筑物的状况，包括空调、照明、水电供应、消防等注意事项。合同另约定，甲方向乙方提供房屋内完善的基础消防、水电等设施，在租赁期内，乙方逾期交付租金、物业管理费及水电费等相关费用的，每逾期一日，按逾期交付金额的10‰支付违约金，乙方不支付或者不按约定支付租金或者其他费用超过十日的，甲方可单方解除合同。同日，新华都公司与齐心签订《物业服务协议》，但并未约定物业管理费。合同签订后，齐心向新华都公司缴纳了租金139080元以及保证金65000元。另查，涉案租赁物于2017年8月24日通过消防验收，至今场地内仍存在漏水问题，用接水盘导流漏出的水。一审法院认为，新华都公司与齐心双方自愿签订租赁合同，且未违反有关规定，双方租赁合同关系成立并有效。双方在租赁合同关系成立后，新华都公司按约向齐心交付了租赁物。关于房屋租金的问题，齐心以2017年8月之前没有办理消防验收手续，之后消防设施仍然存在严重问题，新华都公司房屋电梯经常出现故障，无法正常使用，齐心所租赁的房屋一直存在漏水，造成安全隐患和损失，同时，新华都公司没有履行完善排污设施，进行环境卫生管理等义务为理由，未按约缴纳租金。经庭审查明，租赁物虽于2017年8月24日通过消防验收，但齐心自与新华都公司签订《租赁合同》后，一直占有使用租赁物并开展经营活动，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”所规定的出租人基本义务，不能认定新华都公司存在根本违约的情形；齐心拒绝缴纳房租的抗辩理由原审法院不予采纳。新华都公司在与齐心签订租赁合同之时至租赁物消防验收前，租赁物的确存在瑕疵，对齐心的经营活动产生了一定的影响。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”之规定，原审法院酌情对租赁物消防验收前的租金进行调减，决定齐心按《租赁合同》约定的租金的70%向新华都公司支付租金；在消防验收后，因租赁房屋漏水、排污、电梯长期发生故障等问题，依照《租赁合同》约定的租金的90%支付租金。双方于2016年1月15日签订《租赁合同》，合同约定齐心享有60天的免租装修期，自租赁物计租之日（2016年1月15日）起至开庭之日（2019年7月9日），共产生租金805350.74元。            计租区间              时长              月租金单价              本时段租金      总额                  2016年1月15日至2017年1月14日              10个月（已扣除60天装修免租期）              16226元（23180元×70%）              162260元                  2017年1月15日至2017年8月24日              220天              17037.3元（24339元×70%）              124940.2元                  2017年8月25日至2018年1月14日              142天              21905.1元（24339元×90%）              103684.14元                  2018年1月15日至2019年1月14日              12个月              23000.36元（25555.95元×90%）              276004.26元                  2019年1月15日至2019年7月9日              172天              24150.37元（26833.75元×90%）              138462.14元      关于《租赁合同》的履行问题，齐心拖欠的租金已达一年之久，已经构成了严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，新华都公司对涉案《租赁合同》享有解除权，原审法院对新华都公司请求解除与齐心于2016年1月15日签订的《租赁合同》的诉讼请求予以支持，齐心还应当向新华都公司腾退租赁物。因双方于2016年1月15日签订的《物业服务协议》系《租赁合同》的附属协议，故新华都公司要求一并解除，原审法院予以支持。又双方签订的一系列合同业已解除，新华都公司提供的租赁物亦存在重大瑕疵，扣除齐心已缴纳租金139080元、保证金65000元，齐心最终应当缴纳截止至2019年7月9日的租金为601270.74元（805350.74元-139080元-65000元），同时齐心还应从2019年7月10日起按照双方在《租赁合同》中约定的租金的90%的交付租金直至商铺腾退之日止。关于违约金的问题，根据庭审查明的事实，新华都公司在提供的租赁物存在重大瑕疵，且在对租赁物后续的维护中亦未积极作为，而双方未对发生的问题进行协商和改进，故对于新华都公司该项主张，原审法院不予支持，新华都公司应当多多听取商户意见并加以改进。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十一条、第二百一十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一.解除原告贵阳新华都投资有限公司与被告齐心于2016年1月15日签订的《租赁合同》及《物业服务合同》，由被告齐心于本判决生效后十日向原告贵阳新华都投资有限公司公司腾退位于遵义市红花岗区平方米）；二.被告齐心于判决生效后十日内支付原告贵阳新华都投资有限公司截止2019年7月9日的租金601270.74元，并从2019年7月10日起按照原告贵阳新华都投资有限公司与被告齐心于2016年1月15日签订的《租赁合同》中约定的租金的90%的向原告交付租金直至商铺腾退之日止；三.驳回原告贵阳新华都投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7555元（已减半收取），由原告贵阳新华都投资有限公司负担2605元，被告齐心负担4950元；保全费5000元，由被告齐心负担。二审中，上诉人齐心提交以下证据：1、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；证明：1)出租房屋工程于2017年8月24日才综合评定消防验收合格，致使上诉人于2019年8月15日才办理消防安全检查合格证，新华都公司给上诉人经营上造成了严重影响和巨大经济损失。2)新华都公司严重违约在先。3)双方因租金减免问题多次协商，部分租金未交事出有因，一审以此由解除双方的租赁合同不当。2、租赁房屋内现场漏水的照片4张（2020年3月2日)；证明：新华都公司出租给上诉人的房屋，从出租至今，房屋内存在多处漏水，排污管经常堵塞，是新华都公司严重违约在先。3、遵义市人民政府下发《关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》（2020年1月28日发布）；4、遵义市人民政府下发《关于切实做好分区分级疫情防控恢复生产生活正常秩序的通知》（2020年2月28日发布）。证明：遵义市人民政府于2020年1月28日下发文件，因疫情突发公共卫生事件，网吧等服务场所全面停止营业。直至2020年2月28日，属于中风险地区娱乐场所等继续实施关停。进而证明疫情突发公共卫生事件属于法律上的不可抗力，从2020年1月28日起至允许网吧等服务场所全面恢复营业之日止，该段期间内的租金应免除。经上诉人新华都公司质证，对于证据的真实性予以认可，但对于证明目的不予认可。另查明：《租赁合同》约定：租赁期限6年，即2016年1月15日起至2022年1月14日止，乙方签收甲方发给乙方移交场地通知书当日起60天的装修免租期。装修免租期结束之次日即起租日（具体时间以乙方签收甲方发给乙方移交场地通知书的时间为准，合同租赁期限根据乙方签收甲方发给乙方移交场地通知书之日起顺延至满陆年期限止）；租金每月23180元，从2016年1月15日开始（具体时间以甲方向乙方发出的接场通知时间向后满一年为准）。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：1.《租赁合同》以及《物业服务合同》是否应当解除以及应否在本案中一并审理；2.租金单价的确认及租金数额的认定；3.齐心应否承担欠付租金的违约金以及齐心交纳的保证金能否抵扣租金。关于焦点一。本案系租赁合同纠纷，新华都公司、齐心均应按约履行各自的合同义务，新华都公司交付房屋后，齐心未按约定支付租金一年有余，已经构成根本性违约，新华都公司享有该合同的解除权。齐心认为新华都公司未按要求交付消防、漏水、排污等设施合格的房屋，存在重大安全隐患，是其违约在先，不享有解除合同的权利，不应解除租赁合同。经查，齐心经营的大嘴鱼网吧于2016年开始营业至今，消防、排污、漏水等问题并未致使营业中断，虽然租赁物存在一定瑕疵，但新华都公司已履行主要合同义务，即便齐心享有同时履行抗辩权，其拒付租金也超出了适当范围，即齐心不能以此拒付全部租金。因此，一审判决解除《租赁合同》正确。《物业服务合同》是基于《租赁合同》而产生，从节约诉讼资源、减少当事人诉累的角度考虑，一审法院将两个合同一并审理并无不当。齐心相应上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于争点二。虽然涉案房屋在出租时未完成消防验收，但齐心在接收房屋后进行装修营业，期间并未提出解除合同，且2017年8月24日房屋消防验收合格，齐心经营的大嘴鱼网吧一直营业至今，其理应支付相应租金。一审根据本案租赁房屋存在的瑕疵情况，对租金进行相应调减，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，亦较为合理，本院予以确认。关于租金起算时间的问题。《租赁合同》对此约定：租赁期限6年，即2016年1月15日起至2022年1月14日止，乙方签收甲方发给乙方移交场地通知书当日起60天的装修免租期。装修免租期结束之次日即起租日（具体时间以乙方签收甲方发给乙方移交场地通知书的时间为准，合同租赁期限根据乙方签收甲方发给乙方移交场地通知书之日起顺延至满陆年期限止）；租金每月23180元，从2016年1月15日开始（具体时间以甲方向乙方发出的接场通知时间向后满一年为准）。即关于租金起算时间，合同一方面约定装修免租期结束之次日即为起租日，但同时又约定租期从2016年1月15日开始，具体时间以甲方向乙方发出的接场通知时间向后满一年为准。在此情形下，双方当事人对于合同条款的理解有争议，另一方面，双方未按照约定办理场地移交手续，双方对此均存在一定过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，对于本案租金起算时间点应从出租人交付租赁物以后开始计算，鉴于出租人另外给予承租人60天装修免租期，该项约定系出租人真实意思体现，应予确认，故租金起算时间点应从装修免租期次日起算。关于本案承租人进场装修时间点问题，新华都公司主张在合同签订两个月后齐心就进场装修，而齐心主张在2017年4月20日才进场。双方的陈述均缺乏证据支撑，鉴于消防部门首次于2016年12月13日对齐心经营场所下发《责令限期改正通知书》，说明齐心在当时装修已经完毕，且开始经营，故本案租金起算时间点应从2016年12月13日起算。从2016年12月13日至2017年1月14日，租金为17307.73元（23180元×70%÷30日×32日）。加上一审判决认定从2017年1月15日至2019年7月9日期间的租金643090.74元（124940.2元+103684.14元+276004.26元+138462.14元），共计660398.47元，扣除齐心已缴纳租金139080元、保证金65000元，齐心应当缴纳截止至2019年7月9日的租金为456318.47元。从2019年7月10日起至齐心返还租赁物期间的租金，一审法院认定由齐心按照双方《租赁合同》租金标准的90%计付并无不当。但是，鉴于本案二审审理期间，全国范围爆发新型冠状病毒肺炎疫情公共卫生事件，遵义市人民政府下发《关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》，明确自2020年1月27日零时起，实行社会管控措施，涉及网吧等服务场所全面停止营业。即从2020年1月27日起，齐心没有支付租金系因不可抗力的原因，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条关于“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”的规定，齐心在疫情发生期间应支付的租金可以全部免除或者部分免除。对此，应结合双方当事人的过错以及本案纠纷产生的原因综合考量。本案因齐心逾期不支付租金，导致新华都公司提出诉讼，要求解除合同，虽然齐心关于租赁物瑕疵的抗辩部分成立，但如前所述，即便齐心享有同时履行抗辩权，其拒付租金也超出了适当范围。因此，一审法院判决齐心支付相应租金并解除合同于法有据。即引发本案纠纷的过错程度上，齐心的过错程度大于新华都公司。一审判决作出后，齐心不服提出上诉，在此期间遭遇新冠肺炎疫情影响，齐心可以选择按照一审判决的内容及时与被上诉人协商解除合同事宜，以此避免损失扩大。但齐心并未选择按照一审判决解除合同，又因疫情影响不能正常履行合同，在此情形下，对于其应交的租金，不宜全部免除，结合本案实际情况，本院确定齐心可以免交两个月的租金。同时，因齐心至今尚未返还租赁物，为便于计算本案租金，对于从2019年7月10日起至齐心返还租赁物期间的租金，分段计算，从2019年7月10日起至2020年1月14日期间的租金，按照合同约定的租金标准的90%计算，为151342.35元（26833.75元×90%÷30天×188天）。加上齐心截至2019年7月9日尚欠的租金456318.47元，齐心应向新华都公司支付的截止2020年1月14日的租金为607660.82元。从2020年1月15日以后，免除承租人两个月的租金，即从2020年3月15日起才开始计算租金，租金标准为25357.90元/月（按上年度租金标准26833.75元递增5%，为28175.44元，在此基础上按照90%计算），直至齐心返还租赁物为止。关于争点三。对于新华都公司提出的违约金请求以及不退还保证金的主张，鉴于新华都公司不能证明其损失情况，且其提供的租赁物存在瑕疵，即自身具有违约行为，故一审法院对于新华都公司提出的违约金请求不予支持并以齐心交纳的保证金折抵租金于法有据。综上所述，贵阳新华都投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；齐心的上诉请求部分成立，本院予以采纳。一审判决认定事实不清，适用法律不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十七条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4943号民事判决主文第一项，即维持：“一.解除原告贵阳新华都投资有限公司与被告齐心于2016年1月15日签订的《租赁合同》及《物业服务合同》，由被告齐心于本判决生效后十日向原告贵阳新华都投资有限公司公司腾退位于遵义市红花岗区平方米）”；二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4943号民事判决主文第二、三项，即撤销：“二.被告齐心于判决生效后十日内支付原告贵阳新华都投资有限公司截止2019年7月9日的租金601270.74元，并从2019年7月10日起按照原告贵阳新华都投资有限公司与被告齐心于2016年1月15日签订的《租赁合同》中约定的租金的90%的向原告交付租金直至商铺腾退之日止；三.驳回原告贵阳新华都投资有限公司的其他诉讼请求。”；三、上诉人齐心于本判决生效后十日内支付上诉人贵阳新华都投资有限公司截止2020年1月14日的租金607660.82元；四、从2020年3月15日起至商铺腾退之日止的租金，由上诉人齐心按照贵阳新华都投资有限公司与齐心于2016年1月15日签订的《租赁合同》中约定租金标准的90%向贵阳新华都投资有限公司支付（其中2020年3月15日至2021年1月14日期间的租金标准为25357.90元/月，之后的租金按照每年度递增5%计算）；五、驳回上诉人贵阳新华都投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7555元（已减半收取），由贵阳新华都投资有限公司负担3022元，齐心负担4533元；保全费5000元，由齐心负担。二审案件受理费15110元，由贵阳新华都投资有限公司负担6044元，由齐心负担9066元。本判决为终审判决。审判长  吴雨审判员  张睿审判员  何亮二〇二〇年五月十九日法官助理叶迪书记员霍燕