安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0802民初566号原告：胡晨旸，男，2000年7月18日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。委托诉讼代理人：黎小惠，安徽长江人律师事务所律师。被告：张文龙，男，1971年2月28日出生，汉族，户籍地安徽省铜陵市枞阳县，现住安徽省安庆市迎江区。原告胡晨旸与被告张文龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告胡晨旸的委托诉讼代理人黎小惠、被告张文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡晨旸向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除《商铺租赁合同》；2.判令被告张文龙支付2019年11月1日至2020年4月30日的租金16800元，2020年5月1日至实际交房之日的租金按合同约定予以计算；3.判令被告张文龙支付逾期滞纳金30240元(暂计算至2020年4月30日，2020年5月1日至实际交房之日的滞纳金每天按所欠租金1%计算)；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年李赞与被告张文龙签订《商铺租赁合同》,双方约定:李赞将位于安庆市恒大绿洲影城一楼1033、1034室租赁给张文龙，租期五年，自2017年5月1日至2021年12月31日止，租金41元每平方(从第二年起每年递增百分之三)，每年提前交付下一年租金，租金半年一付，逾期缴纳租金，每日按所欠租金1%加收滞纳金。2019年7月，原告购买了安庆市恒大绿洲小区商业及恒大剧场134室房屋，随后原告与原出租方李赞协商后约定，原租赁合同不变，自2019年11月1日起的租金由张文龙直接支付给原告，且原告及李赞同去租赁房屋将该决定当面告知及书面通知了张文龙，但时至今日，张文龙始终拒不缴纳租金。综上所述,为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。张文龙辩称，对房屋买卖情况有异议，被告有优先购买权，1034室房屋是在被告不知情的情况下出卖给原告的；2019年11月底该房屋水电停到至今，无法使用，造成了被告经济损失；因疫情至4月底才开门营业，从2020年1月至4月被告基本无收入，被告要求原告按照国家号召减免租金；对原告第一项诉求要求解除合同，被告认为理由不足；对原告第二项诉求所欠的租金16800元无异议；对原告第三项诉求要求支付滞纳金，被告不同意。原告围绕诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，被告在举证期限内未提交证据。原告提交的原告身份证复印件、被告身份证复印件、商铺租赁合同复印件、房产证复印件、告知函原件、报警记录原件、律师函原件、快递单原件，被告对真实性均无异议，本院经审查后对真实性予以认定并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月1日（合同上虽然没有具体签署日期，但根据合同内容应为5月1日），张文龙与李赞签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：甲方（李赞）同意将坐落在安庆恒大绿洲影城一楼1033、1034号面积125.3平方米的商铺（以下简称商铺）出租给乙方（张文龙），租赁期限五年，自2017年5月1日起至2021年12月31日止；租金41元/平方米（从第二年起每年递增百分之三），每年租金为30823.80元，每年提前交付下一年租金，租金半年一付；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按欠付租金1%加收滞纳金；承租人拖欠租金累计达30天的，出租人可以终止合同，收回房屋；如果出租方将房产所有权转移给第三方，合同对新的房产所有者继续有效，承租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。租赁后，张文龙实际交纳租金至2019年10月。2019年2月1日，胡晨旸与安庆恒远置业有限公司（以下简称恒远置业公司）签订《商品房买卖合同》，约定由胡晨旸购买迎江区皖江大道安庆恒大绿洲小区商业及恒大剧场134室（恒远置业公司说明，该134室与上述安庆恒大绿洲影城一楼1034号系同一间商铺）。2019年11月21日，李赞向张文龙送达告知函一份，载明：安庆恒大售楼部已将1034号商铺卖给现房主胡晨旸（代理人是其父亲胡霜久），我已经和现房主协商好，维持原合同。2019年10月以后的房租交给现房主代理人胡霜久，请按期缴纳租金。李赞在告知函上签字并捺印，胡霜久在告知函上注明“同意维持原合同”并签名捺印。2019年12月3日，受胡晨旸委托，安徽长江人律师事务所向张文龙发送律师函一份，要求其按合同约定交纳租金。时至今日，张文龙一直未缴纳，胡晨旸诉至本院。本院认为，张文龙与李赞签订的《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，应合法有效。在租赁期间，上述商铺所有权变更为原告，根据法律规定该变动不影响租赁合同的效力，故上述租赁合同中涉及1034号商铺出租人的权利义务由本案原告承继，原承租人及原告履行了告知义务，被告认为不知晓与客观事实和常理不符。被告抗辩没有享受优先购买权，根据法律规定，即使受到侵害也应向原出租人主张。现被告一直占有使用原告的房屋，但自2019年11月起一直未支付租金，已经构成违约，合同约定解除合同的条件成就，原告有权解除合同，并要求被告支付使用期间的租赁费用。2020年1月至4月期间发生的“新冠××疫情”确属不争的事实，对被告经营所造成的不利影响客观存在，但被告要求原告减免租金没有法律依据，原告亦不同意，故不予支持。关于滞纳金，合同虽有约定，但考虑疫情的发生被告无法正常经营的客观实际，本院从公平原则出发，对原告的该项主张应分别处理。2019年11月、12月疫情发生前拖欠的2个月租金5600元（被告无异议的6个月租金16800÷6×2）应支付滞纳金，但按每日1%的标准计算过高，被告提出抗辩，应以不超过实际损失（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的月利息）的30%为限予以支持；2020年1月至4月的4个月租金，应不计滞纳金，从2020年5月1日开始计算，标准同上，超出的部分不予支持。2020年5月1日以后新发生的欠租，亦按上述标准逐月计算滞纳金。被告关于2019年11月底该房屋水电停到至今无法使用、造成了经济损失的抗辩意见，没有提供证据予以证明，应承担举证不力的后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条、第八十一条、九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告胡晨旸与被告张文龙之间关于迎江区皖江大道安庆恒大绿洲小区商业及恒大剧场134室《商铺租赁合同》；二、被告张文龙于本判决生效之日起七日内支付原告胡晨旸2019年11月1日至2020年4月30日的租金16800元及滞纳金（自2020年1月1日起至2020年4月30日止，以5600元为基数，自2020年5月1日起至实际付清日止，以16800元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算月利息）；三、自2020年5月1日起至实际腾退房屋之日的租金按合同约定标准由被告张文龙支付原告胡晨旸（如有拖欠，仍按上述标准逐月计算滞纳金）；四、驳回原告胡晨旸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费976元，减半收取488元（原告已预缴），由原告胡晨旸负担188元，被告张文龙负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  王业长二〇二〇年五月二十九日书记员  江 庆附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。