北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初62478号原告（反诉被告）：北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘平，社长。委托诉讼代理人：雷贵辰，北京市开越律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玲玉，北京市开越律师事务所律师。被告:北京京鑫北方商贸有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：肖君，总经理。委托诉讼代理人：李金风，北京市京师（大连）律师事务所律师。被告（反诉原告）：马超，男，1986年7月5日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孟晓海，北京市京师律师事务所律师。原告北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社（以下简称原告）与被告北京京鑫北方商贸有限公司（以下简称京鑫公司）、被告马超（以下简称马超）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，马超对原告提起反诉，本院予以受理，反诉案件与本诉案件合并审理，本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人雷贵辰、京鑫公司委托诉讼代理人李金风、马超委托诉讼代理人孟晓海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认我社与京鑫公司签订的租赁合同于2018年5月21日解除；2、京鑫公司、马超连带向我社支付拖欠2012年1月2日至2018年5月20日期间的租金4402627.1元，并按照每日2021.76元的标准支付我社自2018年5月21日至实际交房之日止的房屋占有使用费；3、京鑫公司、马超按照每年1400元的标准支付我社自2014年1月1日至实际交房之日止的水费；4、京鑫公司、马超按照每年1680元的标准支付我社自2014年1月1日至实际交房之日止的卫生费；5、京鑫公司、马超腾空并交还承租我社的位于北京市朝阳区东坝乡东晓景村的房屋；6、京鑫公司、马超将承租我社的房屋上增建的第三层房屋拆除并恢复原状；7、京鑫公司、马超支付我社逾期支付租金违约金1113887元；8、案件诉讼费由京鑫公司、马超承担。事实和理由：2012年1月1日，我社与京鑫公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定由京鑫公司承租我社出租的位于北京市朝阳区东坝乡东晓景村的14套房屋，每套房屋建筑面积为129.6平方米，总建筑面积1814.4平方米。我社按照合同约定履行了交房义务，但京鑫公司从2012年7月1日开始未再按约支付租金。经我社多次催要，均未果。租赁期间，涉诉房屋一直由马超借用京鑫公司的营业执照实际租赁并经营。我社认为，京鑫公司已构成根本违约，我社有依法行使合同解除及追索租金的权利。马超为借照经营的实际租赁与经营者，应当与京鑫公司承担连带责任。现我社诉至法院，请求判决支持我社的上述诉讼请求。京鑫公司辩称：我公司不同意原告的诉讼请求。我公司是将营业执照和相关的手续借给马超，马超是实际的合同主体。马超当时告知我公司签订租赁合同的期限是从2012年到2014年，我公司的法定代表人知道马超借用我公司的名义签约事项，也是同意的。但合同到期后，马超并未以其个人名义签订后续的合同，我公司也从未授权马超行使我公司的相关权利。也就是说，2014年合同到期前，我公司和马超之间属于挂靠关系，之后就属于马超的个人行为，与我公司无关。我公司并未掌控、使用涉案的租赁房屋，也没有能力参与房屋的腾退。经核实原告提交的证据，我公司发现承租人是马超，我公司并非为合同的相对方。因原告出租的房屋没有任何规划手续，所以所签订的租赁合同也是无效的，本案应当基于房屋使用的实际情况确定双方的权利、义务关系。马超辩称并反诉称：我不同意原告的全部诉讼请求。首先，是我借用了京鑫公司的名义与原告签订了租赁合同，合同签订后，也一直是我在租赁场所经营，并因为装饰、装修而对房屋进行了大量投资，并且有加建行为。因双方在签订租赁合同时，虽然约定租赁期限是3年，但当时原告口头答应我，合同到期后会自动顺延10年。而且经我了解，原告出租的房屋没有规划审批手续，属于无效租赁合同。在合同履行期间，因原告业务需要，在2012年1月将我装修的四间房屋租回使用，并与我共用会议室、接待来客的茶室。原告因此同意向我支付的租金以及会议室、茶室使用费从我应付租金中抵扣。因租赁合同无效，原告应当赔偿我对房屋装饰、装修、加建部分的投入。原告对马超反诉辩称：我社不同意马超的全部反诉请求。首先，我社认为，马超并非为租赁合同的相对方，因此其无权在本案中主张合同无效。第二，我社认为，涉案的租赁合同属于有效合同，即使是合同无效，也不影响我社所提出的诉讼请求。关于马超主张的装饰、装修、新建部分的损失，我社认为，只有租赁房屋内的装饰、装修我社认为是合法，新建部分的房屋不应当认定为损失范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2012年1月1日，原告与马超签订了一份《房屋租赁合同》，约定由马超承租原告出租的位于北京市朝阳区东坝乡东晓景村14套房屋，每套建筑面积为129.6平方米，总建筑面积1814.4平方米，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日，年租金860932.8元，卫生费每年1680元，水费每年1400元。该合同第八条“违约责任”第1款约定：“在租赁期内，乙方（马超）逾期交纳本合同约定应由乙方负担的租金和费用的每逾期一日，则应按应交费用总额的3‰支付甲方（原告）滞纳金。”京鑫公司在该合同乙方处签章。庭审中，马超和京鑫公司均认可，合同上京鑫公司的公章系马超所盖，马超承租上述房屋后，自己在此实际管理、经营，京鑫公司未参与合同的履行。上述合同签订后，截止本案庭审结束，马超向原告支付租金总计922800.5元，马超最后一次向原告支付租金系在2018年2月。上述租赁合同签订后，马超出资对其承租的房屋进行了装修，并在原二层结构的基础上，加建了部分三层房屋。庭审中，马超称在合同履行过程中，原告在2012年1月开始就收回了129平方米的房屋，原告认可收回上述面积的房屋，但原告认为时间是在2017年6月、7月左右收回。原告和马超均未就原告收回上述房屋的时间提交证据予以证明。上述合同到期后，马超未向原告归还租赁标的物，亦未足额支付租金。原告于2016年9月30日、2017年4月23日向京鑫公司发出了两份《缴费通知》，要求京鑫公司支付拖欠的租金。2017年4月27日，京鑫公司给原告发出了一份《还款计划书》，该计划书认可拖欠租金，并承诺在2017年6月30日前一次性支付拖欠的租金。但京鑫公司并未按上述计划书全额支付拖欠的租金。庭审中，原告向本院提交了一份《关于研究机场二通道和机场南线拆迁所涉及搬迁项目建设有关问题的会议纪要》的朝阳区人民政府的文件，该文件中载明：“二、原则同意东坝某某某影视设备仓储物流中心等9个项目的建设。……（二）北京某某国际文化产业园项目。应与东坝某某某影视设备仓储物流中心项目相互兼顾，调整建筑规模，两个项目的总建筑面积不超过3万平方米。”原告以此证据证明涉案租赁房屋系经过朝阳区人民政府规划后建造，租赁的房屋属于合法建筑。马超、京鑫公司对原告的上述证据的证明目的不予认可。案件审理过程中，京鑫公司申请对在租赁期限内新增的房屋装饰装修、设施设备以及新建房屋的造价进行评估。本院依法委托国宏信价格评估集团有限公司对京鑫公司的上述申请进行评估，该评估机构于2019年5月6日作出了国宏信（民）字2019第193011号《北京市价格评估报告》，价格评估结论为：“价格评估标的在价格评估基准日的价格3227468.00元（人民币叁佰贰拾贰万柒仟肆佰陆拾捌元整），其中非争议项价格为：736930.00元；争议项价格为：2216767.00元；反租部分价格为：273771.00元。”案件评估费43275元，由马超预付。本院认为，依法成立的合同具有律法约束力，各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案首先涉及的租赁合同的效力以及承租主体两个问题。关于租赁合同的效力，本院认为，原告出租的房屋虽未取得完整的规划审批手续，但原告提交的朝阳区人民政府的文件可以证明涉案房屋系经过政府批准后建造，马超依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，要求确认该合同无效的反诉请求，没有相应的事实依据，本院不予支持。关于承租主体问题，本院认为，在原告和马超签订的《房屋租赁合同》中有马超的签字以及京鑫公司的签章，应当认定马超和京鑫公司均为该《房屋租赁合同》的承租人。在双方签订的租赁合同约定的租赁期限到期后，马超、京鑫公司未向原告腾退房屋，并继续支付部分租金，原告亦予以收取，应当认定双方形成不定期的租赁合同。在马超、京鑫公司欠付租金的情况下，原告要求解除双方之间租赁合同关系的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求确认双方的租赁合同关系于2018年5月20日解除的请求，没有相应的事实依据，本院将按照本案变更后的诉讼请求申请书送达马超、京鑫公司之日，即2019年11月20日作为合同关系解除的日期。因京鑫公司、马超拖欠原告租金以及合同解除后的房屋使用费，原告要求京鑫公司、马超支付上述款项的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告收回一套房屋的具体时间，因原告和马超均未提交证据予以证明，本院将根据马超所述时间确定原告收回一套房屋的时间。关于马超所述其与原告共用会议室、茶室的陈述，因原告不予认可，马超亦未就其陈述提交证据予以证明，本院不予采信。在双方租赁合同关系解除后，马超、京鑫公司应当向原告返还租赁房屋，因马超未经原告允许擅自在租赁房屋上建造第三层房屋，且未取得相应的规划手续，原告要求马超拆除该加建部分房屋的诉讼请求，具有法律依据，本院予以支持。关于原告要求马超、京鑫公司支付2014年1月1日以后水费和卫生费的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。关于原告要求马超、京鑫公司违约金的诉讼请求，具有事实和合同依据，本院予以支持。关于马超要求原告赔偿添附损失的反诉请求，本院认为，在原告与马超签订的书面租赁合同已经到期的情况下，马超的该项反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持，对于马超的反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社与被告北京京鑫北方商贸有限公司、被告（反诉原告）马超于对位于北京市朝阳区东坝乡东晓景村十三套房屋（每套建筑面积为129.6平方米）的租赁合同关系于二〇一九年十一月二十日解除；二、被告（反诉原告）马超于本判决生效之日起十五日内负责将位于北京市朝阳区东坝乡东晓景村十四套房屋二层以上部分的建筑物全部拆除；三、被告北京京鑫北方商贸有限公司、被告（反诉原告）马超于被告（反诉原告）马超履行完毕上述第二项判决义务之日起十五日内将承租原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社的位于北京市朝阳区东坝乡东晓景村十三套房屋返还给原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社；四、被告北京京鑫北方商贸有限公司、被告（反诉原告）马超于被告北京京鑫北方商贸有限公司、被告（反诉原告）马超履行完毕上述第三项判决义务之日起七日内按照每年一千六百八十元的标准支付原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社自二〇一四年一月一日至实际腾退之日止的卫生费，按照每年一千四百元的标准支付原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社自二〇一四年一月一日至实际腾退之日止的水费；五、被告北京京鑫北方商贸有限公司、被告（反诉原告）马超于被告北京京鑫北方商贸有限公司、被告（反诉原告）马超履行完毕上述第三项判决义务之日起七日内支付原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社二〇一二年一月二日至二〇一八年五月二十日期间的拖欠租金四百二十一万一千三百三十七元三角，并按照每日二千零二十一元七角六分的标准支付原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社自二〇一八年五月二十一日至履行完毕上述第三项判决义务之日止的房屋租金和占有使用费；六、被告北京京鑫北方商贸有限公司、被告（反诉原告）马超于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社违约金一百一十一万三千八百八十七元；七、驳回原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）马超的全部反诉请求。如果被告北京京鑫北方商贸有限公司、被告（反诉原告）马超未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件评估费四万三千二百七十五元，由被告（反诉原告）马超负担（已交纳）。案件受理费五万零四百一十六元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社负担一千三百三十九元（已交纳），由被告北京京鑫北方商贸有限公司、被告（反诉原告）马超负担四万九千零七十七元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡东晓景村经济合作社二万三千八百六十九元，于本判决生效之日起七日内交纳二万五千二百零八元）。反诉案件受理费一万六千三百一十元，由被告（反诉原告）马超负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔红星人民陪审员  徐红起人民陪审员  齐 娜二〇二〇年五月十三日书 记 员  张 颖