河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终1578号上诉人（原审原告）：许彦涛，男，汉族，1983年4月2日生，住扶沟县。委托诉讼代理人：霍爱本，扶沟县聚正法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：扶沟县华福房地产开发有限公司。住所地：扶沟县行政新区桐丘路西侧。统一社会信用代码：91411621060036187X。法定代表人：林迪。委托诉讼代理人：任发亮，扶沟县鼎正法律服务所法律工作者。上诉人许彦涛因与上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司房屋买卖纠纷一案，不服扶沟县民法院（2020）豫1621民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许彦涛的委托诉讼代理人霍爱本、上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任发亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人许彦涛上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.判决支持许彦涛请求的20002元违约金的诉讼请求；2.讼费由扶沟县华福房地产开发有限公司承担。事实和理由：1.一审认定扶沟县住建局2019年12月19日作出的停工181天的情况说明为有效证据错误。建筑工程暂时停工令是一个要式法律文书，应当载明施工单位、监理单位、合同段和编号等内容，不是扶沟县住建局出具的情况说明就能认定有效停工的。扶沟县住建局出具的情况说明无法定代表人的签名，也无制作人的签名，不具备单位出具证明材料的形式要件，制作人和法定代表人也未出庭接受询问和质证。2.扶沟县华福房地产开发有限公司提供的建筑工程备案表的签发时间是2020年1月16日，完全说明许彦涛诉请的从2019年12月5日陆续交付商品房与双方签订的商品房买卖合同中第八条约定的2019年5月31日欠交付商品房，其违约交房逾期180天以上的诉讼请求天数按日万分之二来承担违约责任的诉讼依法应予以支持。一审判决认定的违约天数既不是原告诉请的天数，也不是被告抗辩的天数，属主观臆断，严重侵害原告合法权益。上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司辩称，1.住建局出具的181天的情况说明，应当作为合法有效的证据予以认定。理由是出具该证明的制作人王磊在出具该证明时所依据的是扶沟县政府停工文件及住涉案工地的监理以及涉案工地的工程监理和住建局派驻工地的工程监理，原审时许彦涛等人要求对王磊住建局局长以及相关的人员进行核实，扶沟县人民法院对涉案人员、执行人员进行了逐一的调查和核实，核实、调查情况做了质证。因此，原审法院认定为是合法有效的证据。2.许彦涛等3人以工程备案表的时间是2020年1月16日为由来认定涉案房屋的交付时间，甚至说截止到2020年1月16日才具备交付的条件，不符合法律的规定和双方合同的约定，因为工程竣工备案是政府行政管理部门对建设单位的一种行政行为，而房屋买卖的交付是一种民事行为。就本案而言，双方在合同中约定了扶沟县华福房地产开发有限公司交付房屋的约定条件验收合格。在原审时扶沟县华福房地产开发有限公司提交了五部门验收合格的报告，依据房地产管理法，依据房地产管理法24条及房地产管理法司法解释17条的规定，房屋验收合格才是房屋交付的最根本的因素，至于说备案不备案，不是房屋交付的限定条件，因此，原审法院认定在2020年11月20日具备交付房屋的条件，是符合双方合同的约定也符合法律的规定。上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销（2020）豫1621民初176号民事判决书，改判扶沟县华福房地产开发有限公司不承担逾期交房的违约责任（2843.4元）或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由许彦涛承担。事实和理由：1.原审认定实际交房日期错误，实际交房日期应为扶沟县华福房地产开发有限公司通知许彦涛接受房屋的时间即2019年12月4日。原审认定接收房屋的具体时间错误，导致判决结果错误。即便是逾期交房，逾期天数应是从2019年6月1日至2019年12月4日，即181天。181天中，除扶沟县华福房地产开发有限公司自身停工整改的32天外，其余天数是不能预防和控制的因素导致的停工，违约天数应为32天。2.许彦涛逾期付款的事实清楚，证据确凿充分，原审未认定其违约错误。许彦涛未在合同约定的时间内办理完毕按揭手续，逾期付款358天，其应承担逾期付款的违约责任。3.扶沟县华福房地产开发有限公司不应承担逾期交房的违约责任。逾期交房最直接、最主要原因是受国家环保政策影响，县政府从2018年1月11日至2019年12月份共下发29份红头文件，要求停工天数共计181天。根据双方签订的合同，买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期，许彦涛逾期付款358天。逾期交房受市政基础配套设施严重影响，本案楼盘前的还原南路至今未通，污水管网没有建成，迟延交房是政府的原因造成的。被上诉人许彦涛辩称1.扶沟县华福房地产开发有限公司上诉状称2019年12月4日是交房时间是不对的，无论从哪个角度上说，只能是得出开发商实际交房的时间，也就是交钥匙的时间，不能够认定出来通知的时间，只能认定出实际交接房的那一天，作为许彦涛交接是12月24日，所以做只能认定这一天是交房日。2.不存在逾期交款的这种情况。在双方在没有签订合同之前，许彦涛交付了首付款，后到扶沟县华福房地产开发有限公司指定的地点去签字。许彦涛按照合同规定交了首付款，并且按照合同约定办理了按揭款手续，至于银行什么时候批复，许彦涛不能左右。3.上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司应当承担逾期交房的违约责任。市政配套设施与许彦涛没有关系，那是开发商自己的事。政策性的影响也不是法定的延期交房的理由，开发商应当承担逾期交房的违约责任。许彦涛向一审法院起诉请求：1.要求扶沟县华福房地产开发有限公司支付许彦涛延期交付房屋的违约金20002元。2.诉讼费由扶沟县华福房地产开发有限公司承担。一审法院认定的事实：2018年2月8日，许彦涛与扶沟县华福房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定的主要内容是：许彦涛购买华福国际商贸城二期华福大名城小区第11幢1单元6层1-6-2号房屋，建筑面积125.52平方米，总金额490241元。第六条付款方式及期限，贷款：买受人应当于合同签订之日前向出卖人支付购房首付款（总房款30%）计人民币150241元，剩余房款人民币340000元办理贷款，如买受人未能取得贷款，应在10日内一次性向出卖人付清房屋的全部总价款；逾期付款的，买受人承担逾期付款的违约责任。第七条买受人逾期付款的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第八条交付期限：出卖人应在2019年5月31日前交付房屋。将具备下列第5种条件，……5、经勘察、设计、建设、施工、监理单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、按附件四《合同补充协议》约定执行。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签属房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房的责任由出卖人承担……。2018年2月8日，许彦涛与扶沟县华福房地产开发有限公司签订《合同补充协议》。约定的主要内容是：第一条通知、送达。出卖人的联系方式以合同约定的联系方式为准；买受人承诺所提供的联系方式真实可靠，并可以正常接收信函、邮件或电话。直接或以快递方式送交的书面函件，买受人、买受人亲属、所在单位或小区物业签收或代为签收的，签收时间视为送达时间，买受人拒签或被退回的，函件退回的签注单注明的日期视为送达日。出卖人通过电话或手机短信通知的，自通知或短信发出之时视为已送达买受人。第三条付款方式及期限。……2、买受人以贷款方式付款的，合同或协议约定的付款时间是指出卖人已经收到款项或贷款已到达出卖人账户的时间。3、签订《商品房买卖合同》后，买受人应在3日内提交符合银行要求的真实、完整、合法、有效资料，并办理完毕按揭手续，因买受人不符合贷款条件、伪造或提交虚假、不符合要求的资料导致无法取得贷款的，应承担逾期付款责任。第五条交付期限。合同第八条约定的特殊原因指以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整，导致交付延迟或根据上述规定不得交付的；3、商品房建设工程设计变更或政府规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期：7、买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素。第十五条其他。本协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效，《商品房买卖合同》约定与协议不一致的，以本协议为准。2018年2月8日，许彦涛向扶沟县华福房地产开发有限公司缴纳了按揭首付款150241元，并通过中国银行股份有限公司扶沟支行办理了按揭贷款手续，中国银行股份有限公司扶沟支行于2019年2月1日将剩余房款340000元汇入扶沟县华福房地产开发有限公司。2018年1月至2019年12月4日，扶沟县华福房地产开发有限公司在华福国际商贸城二期华福大名城小区多次停止建设施工，停工时间181天。2019年11月20日，建设单位扶沟县华福房地产开发有限公司、勘察单位河南求实岩土工程勘察有限公司、设计单位郑州大学综合设计研究院有限公司、施工单位江西抚州林川建筑工程公司、监理单位福建固特新工程监理咨询有限公司对扶沟县华福大名城11#楼进行了竣工验收，扶沟县华福大名城11#楼建筑质量合格。2019年12月4日扶沟县华福房地产开发有限公司通知许彦涛于2019年12月24日交接案涉房屋，未交接成功。许彦涛已于2020年3月4日接收涉案房屋。截止2019年12月24日，扶沟县华福房地产开发有限公司逾期交房207天。2020年1月13日，扶沟县华福房地产开发有限公司申请备案登记，2020年1月16日，扶沟县建筑安装工程质量监督站对扶沟县华福大名城11#楼进行了备案登记。2018年1月3日、5月18日、7月13日扶沟县华福房地产开发有限公司共向扶沟县住房和城乡建设局交纳城市基础设施配套费655.3468万元。按规划，涉案小区大门西临的扶沟县花园南路于2019年5月交付使用，至今未交付使用，影响了涉案小区配套设施与市政公共配套设施的对接。许彦涛当庭增加了诉讼请求，但在本院规定的时间内未缴纳相应的诉讼费用。一审法院认为，《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件是经勘察、设计、建设、施工、监理单位验收合格，2019年11月20日案涉房屋已经竣工验收合格，符合约定交房条件。扶沟县华福房地产开发有限公司于2019年12月4日已通过短信方式通知许彦涛于2019年12月24日交付房屋，依据许彦涛与扶沟县华福房地产开发有限公司签订的《合同补充协议》第一条约定“出卖人通过电话或手机短信通知的，自通知或短信发出之时视为已送达买受人。”许彦涛拒绝接房的理由，证据不足，本院不予采信。本案交付房屋的时间应为2019年12月24日。扶沟县华福房地产开发有限公司应从2019年6月1日起至2019年12月24日止计算违约交房天数，即违约天数为207天。扶沟县华福房地产开发有限公司提供扶沟县环境污染防治攻坚领导小组办公室文件、扶沟县住房和城乡建设局出具的情况说明、花园南路现场照片、交纳城市基础设施配套费发票证明其主张。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定，本院对扶沟县住房和城乡建设局及情况说明制作人王磊进行了调查核实，扶沟县住房和城乡建设局及王磊并未拒绝，本院认为扶沟县住房和城乡建设法定代表人、证明制作人王磊没有必要出庭作证，情况说明载明的停止施工天数181天，有事实依据，本院予以认定。经审查，扶环攻坚办（2019）138号文件载明“自6月6日起，对达不到环保要求的所有涉气涉尘企业、施工企业和商砼搅拌站下发了立即整改通知书，2019年7月7日起，已完成整改，设施运行正常，同意复工……。”扶沟县华福房地产开发有限公司按照该文件的要求2019年6月6日至2019年7月7日在案涉小区整改停工32天，并非因政府制定该环保政策造成的停工，而是因为扶沟县华福房地产开发有限公司自身在施工过程中采取的扬尘治理措施不达标造成的，不属于合同约定的因不可抗力或者特殊原因造成的停工，应当从停工天数181天中扣除32天。根据《合同补充协议》第五条规定，本院认为因政府政策调整，系扶沟县华福房地产开发有限公司自身不能预防和控制的因素导致的停工时间，应当认定为149天（181天-32天），应当从逾期交房期限中扣除149天。综上，扶沟县华福房地产开发有限公司违约交房的天数本院确定为58天（207天-149天）。扶沟县华福房地产开发有限公司在签订合同时应当预见到，施工过程中可能出现的下雨、中考及高考对施工造成的影响，因此而造成的停工时间不应当从逾期交房期限中扣除。扶沟县华福房地产开发有限公司辩称应扣除因下雨、中考及高考造成的停工时间的理由，不符合合同约定，本院不予采信。合同具有相对性，扶沟县华福房地产开发有限公司辩称涉案小区大门西侧扶沟县花园南路计划在2019年5月交付使用，至今未交付使用，涉案小区配套设施与市政公共配套设施无法对接，因此造成延期交房的时间也应当从逾期交房期限中扣除的理由，不符合合同约定的特殊原因，本院不予采信。扶沟县华福房地产开发有限公司辩称许彦涛逾期付款358天，按合同约定应顺延交房日期。《合同补充协议》中第三条第2项约定“买受人以贷款方式付款的，合同或协议约定的付款时间是指出卖人已经收到款项或贷款已到达出卖人账户的时间。”双方在该协议中就按揭贷款到账时间约定不明确，扶沟县华福房地产开发有限公司要求顺延358天交房的理由，证据不足，本院不予支持。综上，对扶沟县华福房地产开发有限公司辩称不应支付逾期交房违约金的理由，证据不充分，本院不予采信。根据《商品房买卖合同》第九条约定“逾期不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”扶沟县华福房地产开发有限公司应承担的违约金数额为2843.40元（490241元×0.0001元/天×58天）。《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当依照法律规定和约定，全面履行民事义务，承担民事责任。当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定条件的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人一方和第三人之间的纠纷，与本案不是同一个法律关系。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告扶沟县华福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许彦涛支付违约金2843.40元。二、驳回原告许彦涛的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费302元，由原告许彦涛负担252元，被告扶沟县华福房地产开发有限公司负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人许彦涛二审提交委托书一份，证明按揭贷款是由扶沟县华福房地产开发有限公司委托办理的，银行不下款与许彦涛无关。上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司质证意见：有异议，1.该证据不是新证据。2.该证据是复印件。3.该证据也达不到举证的证明目的。4.该委托书委托的事项是办理房屋所有权登记的签名，并没有说要求办理按揭贷款的事项，因为原审法院调取银行人员相关人员康艳美的调查笔录中可知办理按揭贷款是业主自己向银行提交手续。双方在合同补充协议，在购房合同的补充协议第三条有明确的约定，只不过部分业主办理银行按揭程序不太懂。他委托的中介公司也就是第三方进行的房屋按揭贷款，因此该证据也不能对抗原审时华福公司提交的合同。本院认为该证据显示的购房人不是上诉人许彦涛，与本案无关，本院不予认定。经二审庭审查明的其他事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.扶沟县住建局2019年12月19日做出的停工181天的情况说明能否作为本案的定案依据；2.一审判决认定实际交房日期是否正确，如果正确，扶沟华福公司应否承担逾期交房责任，如应承担逾期交房责任，一审判决认定违约天数具体时间是否正确；3.许彦涛是否存在逾期付款情形，应否承担违约责任。第一，关于扶沟县住建局2019年12月19日做出的停工181天的情况说明能否作为本案的定案依据的问题。一审中，上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司提交了扶沟县环境污染防治攻坚领导小组办公室的29份文件，证明涉案项目工地存在间断性停工的事实。扶沟县住建局作为主管部门，对涉案工地具有监管职能，对涉案工地作出停工、复工是其行使监管职能的具体体现。该局出具停工181天的情况说明，一审法院对出具该情况说明的扶沟县住建局相关人员，包括扶沟县住建局局长严宏涛也进行了调查核实，均证实情况说明的真实性。该调查笔录也经过双方庭审质证，虽然上诉人许彦涛对情况说明不认可，但也未能提交足以推翻情况说明的证据，故一审法院认定该份情况说明合法有效并无不当。第二，关于一审判决认定实际交房日期是否正确的问题，上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司应否承担逾期交房责任，如应承担逾期交房责任，一审判决认定违约天数具体时间是否正确的问题。首先，一审认定实际交房日期正确。2019年12月4日，上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司发出华福大名城交房告知函，通知许彦涛于2019年12月24日交接案涉房屋，上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司发出交房告知函的时间，交房并未实际发生，应当以办理交接房屋手续的时间为交房日期。上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司上诉称应当以发出告知函的日期为交房日期的理由不能成立。其次，上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司应当承担违约责任。双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间是2019年5月31日，对此双方均无异议，由于扶沟县华福房地产开发有限公司未能按照合同约定的日期交房，应当承担逾期交房的违约责任。再次，一审判决认定的逾期交房的时间正确。上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司对2019年12月4日之前的违约天数并未提出异议，仅对2019年12月4日至2019年12月24日之间的天数提出异议，由于该上诉理由不能成立，故该部分天数应计算至违约天数中，一审判决认定的违约天数正确。第三，关于许彦涛是否存在逾期付款情形，应否承担违约责任的问题。双方签订的《合同补充协议》第三条第3项明确约定，因买受人不符合贷款条件、伪造或者提交虚假、不符合要求的资料导致无法取得贷款的，应承担逾期付款责任。本案中，中国银行股份有限公司扶沟支行已于2019年2月1日将许彦涛申请的340000元按揭款汇入上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司的账户。上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司称上诉人许彦涛应承担逾期付款责任无事实依据，该理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人许彦涛和上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费279元，由上诉人许彦涛负担229元，由上诉人扶沟县华福房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  张述涛审判员  胡体兵审判员  王红飞二〇二〇年五月二十五日法官助理方贝贝书记员贾腾