福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3443号 原告：陈小凤，女，汉族，1983年8月5日出生，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：林其奋、谢德昌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市同安祥丰装璜工程有限公司，住所地厦门市大同镇环城西路同兴一期轻工业区。 法定代表人：施江山，总经理。 委托诉讼代理人：张善建、谢志祥，福建同翔律师事务所律师。 被告：施江山，男，汉族，1958年1月11日出生，住福建省厦门市同安区。 被告：庄清森，男，汉族，1964年4月5日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：施江山，身份信息同上。 原告陈小凤与被告厦门市同安祥丰装璜工程有限公司（以下简称祥丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后陈小凤申请追加施江山、庄清森为共同被告。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。陈小凤及其委托诉讼代理人林其奋、谢德昌，祥丰公司的委托诉讼代理人张善建、谢志祥，施江山本人暨作为祥丰公司的法定代理人、庄清森的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈小凤向本院提出诉讼请求：1.祥丰公司退还陈小凤租金28000元；2.祥丰公司赔偿陈小凤装修损失152385元；3.祥丰公司赔偿陈小凤样品拆除、安装、搬运费11165元；4.祥丰公司赔偿陈小凤经营损失150000元；5.施江山和庄清森对祥丰公司的上述债务承担连带责任；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月1日，陈小凤与祥丰公司签订《房屋租赁合同》，约定祥丰公司将同安区环城西路新西桥南侧同兴一期轻工业区建筑面积约180平方米的房屋出租给陈小凤，租期自2017年11月1日至2020年10月30日。合同签订后，陈小凤对案涉房屋进行装修并支付租金至2018年10月31日。2017年8月11日，厦门市公安消防支队同安区大队出具《行政处罚决定书》，责令祥丰公司停产停业。2018年6月20日，厦门市公安消防支队同安区大队再次向祥丰公司催告停产停业。2018年6月22日，祥丰建材城因消防问题陷入停业状态。2018年6月30日起不再计算租金。2018年7月10日，陈小凤与祥丰公司达成和解。祥丰公司退还押金，预付6个月租金作为赔偿款，并同意赔偿装修损失。陈小凤认为，其与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，祥丰公司因违约导致合同解除，对造成陈小凤的重大损失应予赔偿。祥丰公司通过个人账户收取租金，公司财产与个人财产混同，该公司股东施江山、庄清森应对公司债务承担连带责任。 祥丰公司辩称：一、原告租赁祥丰公司的房屋用于商业经营，改变了案涉房屋所属土地的登记用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方因此所签的《房屋租赁合同》为无效合同。二、经核对，截止2018年6月30日，祥丰公司只多收原告租金24000元，原告要求退还28000元租金无事实依据。三、根据《房屋租赁合同》第四条第5项约定，原告装修前应当就装修设计方案征得祥丰公司同意，并主动向消防机关申报。但原告未按合同约定向祥丰公司提交装修方案并经祥丰公司同意，更未向消防机关申报。因此，原告主张的装修损失系其自身行为造成，要求祥丰公司赔偿，没有依据。同时，原告自2012年12月使用案涉房屋后，是否重新装修应由原告提供装修合同、付款凭证、发票以及装修设计方案等证据，但原告无法提供，因此原告不存在装修损失。四、若法院认为祥丰公司应赔偿原告装修损失，因原告在明知案涉土地为工业用地，仍向祥丰公司租赁使用案涉房屋并用于商业经营，且原告未按规定向消防部门进行装修申报即擅自进行装修，具有主观过错，亦应按照其过错程度承担相应责任。五、鉴定机构是根据双方各自主张的起止点确定装修损失现值，而没有鉴定机构自身独立的评定意见；鉴定机构将现值等同于残值的做法明显错误；样品不应计入装修损失；鉴定机构未提供鉴定项目的价格认定依据。六、原告就其主张的样品拆除、安装、搬运费11165元，只提交了收款收据，并未提供合同及正式发票，以证实其确因拆装样品产生了上述费用，系证据不足。七、原告主张经营损失是建立在盈利的基础上，但原告并未提供其经营期间均是盈利以及盈利情况的证据，亦未提供其存在经营损失的证据，更何况生意经营有盈有亏，而且祥丰公司已给予原告2018年7月1日起至2018年10月31日的四个月免租期，事实上也是对原告进行了补偿。故原告的该项主张缺乏事实和法律依据。八、祥丰公司通过财务人员账户收取租金，并不存在法人人格否定情形，原告主张施江山、庄清森承担连带清偿责任，依据不足。九、本案损失鉴定系原告为证明其主张应当承担的举证义务，相应的鉴定费应由原告承担。如果法院认为被告也应承担，则应按过错比例分摊。十、祥丰公司已预付原告赔偿款36000元，应当抵扣祥丰公司应付原告的赔偿款。 施江山与庄清森的答辩与祥丰公司的答辩一致。 围绕各自诉讼主张，陈小凤向本院提交了2017年6月30日的《房屋租赁合同》、装修押金支付记录、施工许可、同意施工通知书、《行政处罚决定书》《催告书》《和解协议书》、企业登记信息、关于祥丰建材城租金支付的说明、银行转账明细、手机支付截图、新旧装修照片、拆装搬运费收据、支付租金凭证等证据；祥丰公司向本院提交了2012年11月30日的《房屋租赁合同》、《厦门市土地房屋权证》、测绘图、和解协议书、银行业务凭证等证据。施江山、庄清森未向本院提交证据。经陈小凤申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉租赁物的装饰装修现值作出的评估鉴定鉴定意见、鉴定费发票。以上证据经当庭质证，相应的证明力本院予以确认并在卷佐证。现结合相关证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 祥丰公司成立于1995年8月17日，经营范围包括物业管理、加工、安装等业务。该公司股东有施江山、庄清森二人，其中施江山为执行董事兼总经理。该公司名下房产有址于厦门市同安区环城西路1352-1370号、1388号的办公楼和厂房，以及址于厦门市同安区祥平西路10号的宿舍楼。在该三处房产的土地房屋权属证上，土地用途均登记为工业用途，建筑总层数均登记为5层，但实际上有加层和扩建，加层和扩建的面积未取得产权。上述房产位于同安区同兴一期轻工业区，其中房产大部分面积被祥丰公司出租给多家建材商从事经营活动，小部分面积祥丰公司自用，因此称之为“祥丰建材城”。 2012年11月30日，祥丰公司将上述祥丰建材城内约220平方米的建筑面积出租给陈小凤用于建材经营，并签订一份《房屋租赁合同》。合同约定租期自2013年1月1日至2017年7月30日，以及合同期满后陈小凤应把承租的房屋及承租期间投资装修的设施应无偿归祥丰公司所有等内容。该合同双方均有履行。履行期即将届满后，祥丰公司于2017年6月30日再次将上述租赁物出租给陈小凤经营建材，并重新签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁面积为180平方米，租期自2017年11月1日至2020年10月30日共三年，场地使用费每年均为72000元，并约定了具体的支付时间。合同第一条还约定出租用途为乙方作建材展示厅、仓储之用途，甲方已明确告知乙方出租屋的现状，乙方已充分了解并愿意承租。合同第四条第5项约定，乙方需装修房屋须先将设计方案事先征得甲方书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修，否则甲方不予承认，并有权责令拆除。合同第四条第7项约定，合同期满后，乙方承租期间投资装修的设施应无偿归甲方所有。合同第十条第3项约定，甲方保证合同项下的房屋能正常使用，若因甲方原因造成乙方不能正常使用的，甲方应及时进行整改。合同履行期间，陈小凤在租赁场所内经营了一家名为“嘉利乐门窗”的店面，并按约向祥丰公司支付了相应的场地使用费（即租金），其中，陈小凤于2018年5月向祥丰公司支付2018年5月1日至2018年10月31日的租金36000元。期间，2017年8月11日，厦门市公安消防支队同安区大队以祥丰公司存在未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案、未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为为由，向祥丰公司出具同公（消）行罚决字（2017）0067号行政处罚决定书，对祥丰公司（祥丰建材城）处予责令停产停业，并处罚款的行政处罚。祥丰公司收件后未将该情况告知陈小凤，亦未停产停业。2018年6月20日，向祥丰公司发出催告书，限祥丰公司（祥丰建材城）于2018年6月30日前履行停产停业的行政决定。2018年6月22日，陈小凤在祥丰建材城经营的“嘉利乐门窗”停止营业。 2018年7月10日，祥丰公司（甲方）、陈小凤等28家商户（乙方）与施江山（丙方）签订《和解协议书》。协议约定：一、因甲方违约，导致甲乙双方租赁合同无法继续履行，双方同意租赁合同自本协议签订之日起解除。二、自本协议签订之日起3日内，甲方退还乙方押金（保证金）。三、自本协议签订之日起3日内，甲方向乙方预付相当于6个月租金的赔偿款。四、甲方同意赔偿乙方装修损失，具体金额经有资质的第三方鉴定后以法院判决为准，鉴定费由甲方预先垫付，最终承担比例由法院确定；双方一致确认，前述预付赔偿款可抵扣祥丰公司应付陈小凤的赔偿款，多还少补。五、乙方承诺在2018年10月31日前腾退房屋；2018年7月1日至2018年10月31日，甲方免收乙方租金，但该期间产生的水电费仍应由乙方承担，因水电费逾期缴交产生的责任参照《房屋租赁合同》约定执行。十、各方同意本协议签订后，各方可以依据协议内容向同安区人民法院起诉。 2018年7月12日，祥丰公司退还陈小凤押金10000元并支付预付赔偿款36000元。 另查明，第九次金砖国家领导人会晤于2017年9月3日至9月9日在厦门举行。在此会晤举行之前，祥丰公司通知陈小凤停业18天。 诉讼过程中，经陈小凤申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对嘉利乐门窗店面装饰装修工程造价现值进行鉴定，15000元鉴定费由祥丰公司代为垫付。方成司法鉴定中心的鉴定意见载明，按照陈小凤主张的评估起至点（2018年5月至2018年6月22日），受鉴店面装饰装修的现值为152358元；按照祥丰公司主张的评估起至点（2013年1月1日至2018年11月25日），受鉴店面装饰装修的现值为39677元。经双方质证，陈小凤对以其主张的评估起至点计算确定的装饰装修现值152358元不持异议，祥丰公司认为法庭应采信按照其主张的时点计算确定的装饰装修现值，其同时就该鉴定意见提出鉴定机构对现值和残值概念存在理解错误、鉴定机构没有独立评定意见、鉴定机构应当提供计价依据等异议意见。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，针对双方当事人争议问题，本院综合评判如下： 1.关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条的规定，我国实行土地用途管制制度，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，案涉租赁物的土地用途为工业，但陈小凤与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》实际用于商业经营，且未依法申请变更土地用途，故该《房屋租赁合同》违反了相关法律的强制性规定，应当认定为无效合同。 2.关于双方当事人对合同无效及其后果的过错责任。祥丰公司作为案涉租赁房屋的出租人，明知房屋的土地用途为工业，不能用于经营建材等商业用途，却仍与陈小凤签订用途为建材经营的租赁合同，存在较大的过错。陈小凤作为从事建材经营的个体工商户，应当知道其不能租赁工业用地上的建筑物从事商业经营，且据陈小凤所述，其在签订案涉房屋租赁合同时已经知晓案涉土地的工业用途，故亦存在过错，但其过错相对出租人祥丰公司要小。另外，祥丰公司在2017年8月11日被责令停产停业后，未及时告知承租人陈小凤采取相应措施以减少损失，另存在过错。因此，本院酌定陈小凤与祥丰公司对合同无效的后果分别承担30%和70%的责任。 3.关于祥丰公司应退还陈小凤的租金数额。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，虽然涉案租赁合同无效，但陈小凤实际经营至2018年6月，故应当参照租金标准向祥丰公司支付房屋占有使用费。因陈小凤已向祥丰公司支付2018年5月1日至2018年10月31日的租金36000元，但根据之后达成的《和解协议书》约定，祥丰公司应免收乙方陈小凤等28家商户2018年7月1日至2018年10月31日的租金，故祥丰公司应退还陈小凤2018年7月至10月已付的租金（即房屋占有使用费，下同）24000元。陈小凤另主张2017年厦门金砖会晤期间，祥丰公司通知其停业20日的租金亦应返还。对此祥丰公司辩称，该公司只通知陈小凤所经营的商铺在厦门金砖会晤期间停业18日，且系应消防部门的要求，祥丰公司不存在过错。本院认为，陈小凤主张厦门金砖会晤期间祥丰公司通知其停业20日，但祥丰公司只认可18日，因陈小凤对其主张的20日未提供相应证据，故本院根据祥丰公司自认的18日进行确认。由于厦门金砖会晤之前，消防机关已责令祥丰公司（祥丰建材）停产停业，祥丰公司仍收取陈小凤的相应租金显然缺乏正当理由，故祥丰公司已收取陈小凤的该18日的租金3600元（72000元÷12月÷30日×18日），陈小凤有权要求返还。据此，祥丰公司共应返还陈小凤租金24000+3600=27600元。陈小凤该项超出部分的诉求金额，本院不予支持。 4.关于陈小凤主张的装修损失及分担问题。首先，陈小凤于2017年6月30日再次租赁祥丰公司案涉房屋是否有重新装修的问题，陈小凤对此向本院提供了新旧装修对比照片、祥丰建材城物业管理处于2018年3月30日出具的同意施工通知书、施工工作证，用于证明其于2018年3月至5月对案涉房屋进行重新装修。祥丰公司认为陈小凤之前已租赁该房屋时已进行了装修，没必要在第二次租赁时再装修，且根据合同约定，陈小凤未向祥丰公司提交装修方案，未取得祥丰公司书面许可，其重新装修亦不应认定。本院认为，陈小凤对租赁店面进行了重新装修的事实，有其提供的装修照片、同意施工通知书、施工工作证及鉴定机关到现场勘测、拍照及评估结果相互佐证，故应予认定。陈小凤虽未举证证明其在装修之前有向祥丰公司提交装修方案及取得祥丰公司书面许可，但祥丰公司同在祥丰建材城办公，在陈小凤对租赁物进行装修过程，该公司不可能不知情，且该公司未向本院举示其有提出反对及按约责令拆除的证据，故可推定祥丰公司事实上对陈小凤的装修行为予以了默许，该公司现要求不予认定陈小凤的装修，本院不予采纳。其次，陈小凤装修损失的认定问题。在评估过程中，陈小凤、祥丰公司分别主张评估起止点为2018年5月至2018年6月22日、2013年1月1日至2018年11月25日，鉴定机构对此分别作出陈小凤的店面装饰装修现值为152358元、39677元的鉴定结论。本院认为，结合案涉店面重新装修时间及停止营业时间，评估机构以2018年5月至2018年6月22日作为评估起止点，得出的案涉店面装饰装修现值为152358元的鉴定结论更符合案件事实，本院予以采纳。39677元的鉴定结论，系以陈小凤之前租赁案涉房屋进行装修的时间为起算点，不符合案涉店面已重新装修的事实，且将陈小凤停止营业之后的时间计入评估时段有失公平，故本院不予采纳。根据本院采纳的鉴定结论，按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿陈小凤装修损失106651元（152358×70%），陈小凤该项超出部分的诉求本院不予支持。 5.关于陈小凤主张的样品拆除、安装、搬运费。陈小凤在租赁场所开设一家门窗店面，在店面摆放一些订制样品符合常情常理。现因祥丰建材城被责令停产停业，导致陈小凤经营的店面无法经营，其样品客观上需要拆除搬走，且陈小凤提供了其店内样品拆除、安装、搬运样品费支出11165元的收据和微信转账记录，本院予以支持。按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿陈小凤该费用中的7816元，陈小凤该项诉求超出部分不予支持。祥丰公司辩称陈小凤并未提供相关合同、正式发票和转账凭证，用于证实其因拆装样品产生了上述费用，但现实中的小额支付和临时性劳务并非都需要签订合同，提供劳务者也并非都有发票，故该答辩意见，本院不予采纳。 6.关于陈小凤主张的经营损失，陈小凤陈述系按照每月3万元的盈利标准，自2018年7月起计算5个月确定。本院认为，商业经营有盈有亏，该经营损失数额系陈小凤单方估算，并无相应证据证明，且祥丰公司已给予陈小凤6个月的免租期，客观上亦是对陈小凤进行了一定的补偿。故陈小凤的该项诉求，证据和理由不足，本院不予支持。 7.关于鉴定费的负担。本案鉴定费15000元经本院协调，由祥丰公司预先代垫，因双方对合同无效导致的后果均存在过错，祥丰公司辩称该费用应由双方按照过错比例承担，本院予以采纳。据此，按照上述双方过错责任比例，祥丰公司应承担鉴定费10500元，陈小凤应承担4500元。祥丰公司为陈小凤代垫的4500元，可冲抵祥丰公司应支付陈小凤的相应款项。 8.关于施江山、庄清森是否应与祥丰公司承担连带责任问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。根据该规定，只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为导致公司财产不足以清偿公司债权人的债权的情况下，才能适用公司人格否认制度，由股东对对公司债务承担连带责任。本案中，陈小凤虽有举证祥丰公司的部分租金系由承租方转入施江山妻子的个人账户，但并未举证证明祥丰公司存在资不抵债的情形。因此，陈小凤主张施江山和庄清森对祥丰公司的债务承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，祥丰公司与陈小凤签订的祥丰公司《房屋租赁合同》无效，对此双方均存在过错。根据双方的过错比例，祥丰公司应向陈小凤退还租金即房屋占有使用费27600元，赔偿样品拆除、安装、搬运费7816元，赔偿装修损失106651元，合计142067元。此款与祥丰公司已预付的赔偿款36000元、代垫的鉴定费4500元折抵后，祥丰公司还应支付陈小凤101567元。陈小凤的其余损失，由陈小凤自担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内返还陈小凤房屋占有使用费27600元； 二、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿陈小凤样品拆除、安装、搬运费7816元。 三、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿陈小凤装修损失106651元。 四、上述一、二、三项判项金额合计142067元，此款与厦门市同安祥丰装璜工程有限公司已预付陈小凤的赔偿款36000元、为陈小凤代垫的鉴定费4500元折抵后，厦门市同安祥丰装璜工程有限公司还应支付陈小凤101567元，并限于本判决生效之日起十日内支付。 五、驳回陈小凤的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6424元，由陈小凤负担3752元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担2672元，款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  李昌明 人民陪审员  陈宝钗 人民陪审员  叶金榜 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  陈炳杰 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有 使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。