广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1400号原告：广东珠港物业管理有限公司佛山三水XX花园分公司。负责人：霍结玲，女，该公司经理。委托诉讼代理人：刘文霞，广东务正律师事务所律师。被告：张伊兰，女，汉族。原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水XX花园分公司（下称珠港XX花园分公司）与被告张伊兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘文霞、被告张伊兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告珠港XX花园分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告2018年2月1日起至2019年11月30日的物业管理费3190元、2017年4月1日起至2019年9月30日止的公摊电费528.04元，合计3718.04元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告是专业的物业管理公司，负责佛山市三水区XXXX花园小区的物管工作。被告是佛山市三水区XX花园的业主，被告拖欠原告物业管理费、公摊电费合计3718.04元。原告多次催收未果，故向法院起诉。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1．物业管理企业备案登记表、营业执照、前期物业管理服务协议、佛山市三水奥米茄房地产开发有限公司（下称奥米茄公司）与原告总公司广东珠港物业管理有限公司（下称珠港公司）签订的前期物业服务合同、中标通知书、佛山市三水区物业管理服务收费备案表、佛山市三水区前期物业管理协议业主（临时）管理规约、佛山市普通住宅物业服务收费政府指导价参考标准、关于解除欧雅XXXX前期物业管理服务合作的协议、告示、公告图片、两套以上业主信息统计表、关于欧雅.XXXX更换物业管理公司意见征询的情况说明、关于奥米茄地产表决更换物业管理公司的情况说明、关于欧雅.XXXX备案户数的说明各一份、委托书两份，证明原告的主体资格，及原告通过合理程序接管案涉小区物业并有权向被告收取物业管理费及分摊电费的依据。2．水电分摊计算方法一份，证明原告对公摊电费已进行张贴公示。3．欧雅.XXXX缴费通知书一份，证明被告所拖欠物业管理费及公摊电费的具体时间和数额。4.广东增值税电子普通发票若干，证明原告已向相关部门缴纳分摊水电费。5．不动产登记信息查询结果一份，证明被告是案涉房屋的业主。张伊兰辩称，第一，物业只管收费，没有做到应尽之事。5座2003业主在装修时发现房间窗台下堆塞废物，通知物业过来处理，物业通知开发商过来处理，处理出来的废物比较多，也烧断钢筋数条，当时考虑到墙体几乎打穿，要求内外墙油防水，但最后补完，外墙并没有油防水，多次与物业沟通，物业却不予理会。第二，物业存在收费、公用、公摊费用不透明的情况，收费单上面未列明明细款项、上月结数、下月结数、具体公摊到哪些费用，对比其他小区的公摊费贵一半，小区的丰巢、饮水机、电梯广告、洗车档也在公摊环境里面，收益从未向业主公布，且应当分摊到分摊费用里面减扣。第三，小区没有买车位的业主全部不能进入地下停车场，临时停放都不允许，业主公摊面积包括消防通道电梯、过道，但现在物业都不让业主使用，要求业主公摊此费用不合理。因物业公司阻挠业主停车库、花园露天停车位，业主只能停路边，路边车位有限，导致业主每天都收罚单，原本只要付费就可以进入车库的，物业的行为是在助力开发商卖车位。XX花园的物业公司并非真正服务业主，而是打压业主，服务态度极差，种种行为令业主失望，因此业主才拖交物业管理费用。第四，小区卫生环境极差，公共地方垃圾成堆，电动车乱停放，物业公司没有做到应尽的义务，导致业主没有良好的居住环境。第五，购房时与我方签订物业服务合同的是广州珠江物业酒店管理有限公司（下称珠江公司），是一级管理水平公司，而不是原告公司，原告公司未达到一级管理水平。我方对原告主张的物业管理费、公摊电费有异议，我方没有与原告签订物业合同，因此不欠原告费用，即使需要缴纳，也应在原告与我方签订物业合同后缴纳。第六，更换物业公司没有经我方同意，公摊电费原告收取不明确，业主不清楚，存在乱收费现象。被告围绕答辩意见提交了以下证据：1．前期物业管理服务协议一份，证明与被告签订物业合同的主体是珠江公司。2．图片打印件三组，证明小区卫生不合格，服务不到位；私设岗亭，对没有购买案涉小区车位的业主禁止进入车库，不能临时进入车库，但车位、走道等被告都有缴纳物业管理费；物业私设洗车档，占用业主停车位，收益没有公示。经审查，原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性且能相互印证，故本院对原告提供的证据予以采信并在卷佐证。被告提供的前期物业管理服务协议，证据真实，来源和形式合法，本院予以采信；对于图片，其内容与被告应否缴纳物业管理费和公摊电费无关，本院对其关联性不予认可。综上，结合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认以下事实：被告张伊兰是佛山市三水区西南街道XXXX花园**的所有人、业主，案涉房屋建筑面积72.77平方米。2015年6月3日，案外人珠江公司与被告张伊兰签订《前期物业管理服务协议》，协议约定物业服务项目、物业服务费用、双方责任及违约责任等内容。2017年上半年，案涉小区的建设单位奥米茄公司通过征询信的方式向业主征询更换物业公司事宜，其中207户同意（业主同意206户，开发商同意1户），面积251334.94平方米；不同意97户，面积9518.30平方米，默认同意832户，面积81500.18平方米。2017年8月24日，案外人珠港公司通过参加竞标成为欧雅XXXX前期物业管理的中标单位。2017年8月29日，珠港公司与奥米茄公司签订《前期物业服务合同》，约定奥米茄公司委托珠港公司为欧雅XXXX提供前期物业服务，物业服务费用收取标准：住宅2元/月·平方米（不含公摊）。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照，按照《佛山市物业服务收费管理办法》等法律法规由全体业主或承租人、用人共同分摊。物业服务费用按月交纳，业主或承租人在每月10日前交纳当月物业服务费。合同期限自2017年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。珠港公司分别于2017年9月29日、2017年11月1日在佛山市三水区国土城建和水务局与佛山市三水区发展规划和统计局完成物业管理服务收费备案，其中高层住宅备案价为2元/月·平方米建筑面积。原告系珠港公司的分公司，受珠港公司的委托为案涉小区提供物业管理服务并收取物业管理费。2017年9月21日，珠江公司委托原告收取2016年4月1日至2017年9月30日期间业主拖欠的物业管理费用（包括物业管理费、公摊费用）。2018年2月1日起至2019年11月30日，案涉房屋共产生物业管理费3201.88元，2017年4月1日起至2019年9月30日，案涉房屋的公摊电费为509元。上述款项被告至今未向原告支付。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告是否存在物业服务合同关系，原告是否有权向被告收取物业管理费及公摊电费；二、原告请求支付物业管理费、公摊电费应否得到支持。有关争议焦点一，张伊兰与珠江公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议对合同双方有约束力，张伊兰未对收费区间提出异议，张伊兰应按约定向珠江公司缴纳2017年4月至2017年8月期间所拖欠物业管理费、公摊费用。又因珠江公司已委托原告向张伊兰收取物业管理费、公摊电费，故本院认定原告有权就2017年9月前张伊兰拖欠的物业管理费、公摊电费主张权利。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”2015年6月3日，张伊兰与珠江公司签订《前期物业管理服务协议》，2017年案涉小区已更换物业管理公司，珠江公司已不是该小区的物业管理公司。建设单位奥米茄公司在更换物业时已征得业主意见并按相关要求进行公示、公开招投标，珠港公司参加竞标成为第一中标单位并完成物业服务收费备案，以上更换程序符合法律规定。奥米茄公司与珠港公司签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，该合同对全体业主具有拘束力，应严格履行。珠港XX花园分公司作为分公司受珠港公司委托按照上述合同为业主提供物业服务，张伊兰实际接受原告的物业管理服务，故应按合同约定从2017年9月起按期向原告缴纳物业管理费、公摊电费。张伊兰未按时交纳物业管理费及公摊电费，已构成违约，原告有权以自己名义对被告提起诉讼。被告以其并非与珠港XX花园分公司签订物业管理协议为由提出抗辩，本院不予支持。有关争议焦点二，被告辩称原告存在怠于处理其他业主装修时发现房间窗台下堆塞废物、未油防水的问题，但其并没有提供相关的证据佐证，且上述问题属于其他业主与案涉房屋卖方之间的房屋买卖合同纠纷，被告不能作为其本人在本案中不交或少交物业管理费的抗辩理由。被告辩称原告小区卫生环境差、未购买车位的业主不能进入地下停车场、未公示收益等问题，被告并未提交证据证明其拒缴物业服务费期间原告提供的服务存在严重缺陷，而拒缴物业服务费的方式无益于改进物业服务，且会影响物业服务质量，进而影响全体业主的权益，对其他按期交费的业主亦不公平，该抗辩意见本院不予采信。有关公摊电费问题，《前，《**物业服务合同》约定按照《佛山市物业服务收费管理办法》等法律法规由全体业主或承租人、用人共同分摊。原告提交的电费发票显示，原告已实际垫付被告欠缴期间小区公共场所、设备等所产生的电费。原告按照合理的计算方法对公共电费进行分摊，并以《缴费通知书》、《水电分摊计算方法》的方式履行了通知及公示义务。此外，被告在诉讼中亦未提供任何证据证实其已就公摊电费向原告提出异议，被告抗辩原告未公示公摊电费上月结数、下月结数等，该抗辩意见本院不予采纳。综上，被告未按时交纳物业管理费及公摊电费，已构成违约，依法应向原告支付所拖欠的上述费用。经本院核算，被告拖欠2018年2月1日至2019年11月30日的物业管理费3201.88元，2017年4月1日至2019年9月30日的公摊电费509元。原告主张被告支付上述期间的物业管理费3190元、公摊电费528.04元，其中物业管理费少于本院核算的数额，属于原告对自身权利的自由处分，本院予以准许，公摊电费超过本院核算的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告张伊兰于本判决生效之日起十日内向原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水XX花园分公司支付2018年2月1日至2019年11月30日的物业管理费3190元、2017年4月1日至2019年9月30日的公摊电费509元，合共3699元；二、驳回原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水XX花园分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元（原告已预交），由被告张伊兰负担。本判决为终审判决。审判员  麦伟斌二〇二〇年五月八日书记员  莫柳君