上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初6741号原告：上海北建华清实业发展有限公司,注册地上海泰和经济开发区(崇明县长兴乡凤滨路****)。法定代表人：陶侃,董事长。委托诉讼代理人：高逸清，上海市万众律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝英维，上海市万众律师事务所律师。被告：上海创球网络科技有限公司，住所地，住所地上海市闵行区iv>法定代表人：王德杰,执行董事。被告：上海科诺信息技术有限公司，住所地，住所地上海市嘉定区iv>法定代表人：王德杰,执行董事。原告上海北建华清实业发展有限公司(以下简称北建华清公司)与被告上海创球网络科技有限公司(以下简称创球公司)、上海科诺信息技术有限公司(以下简称科诺公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高逸清，两被告法定代表人王德杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方的商铺租赁合同及补充协议于2019年11月28日解除；2、被告创球公司向原告支付2019年11月的租金、管理服务费及推广费共计人民币(币种下同)36,351.50元，并偿付自2019年11月1日起至实际支付之日为止按照全国银行同业拆借中心公布的贷款利率计算的利息;3、被告创球公司向原告支付相当于2019年度六个月的月基本租金和管理服务费之和的违约金205,142.40元;(月基本租金为19,062.70元,月服务管理费为15,127.70元);4、被告创球公司支付的保证金80,591.02元不予返还；5、被告创球公司将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号2层L2-25a号房屋恢复原状后归还原告；6、被告创球公司支付自2019年11月28日起至2019年12月27日，以每日1,253.44元计算的占有使用费共计37,603.13元；并支付自2019年12月28日起至实际返回房屋之日止，以每日1,880.16元计算的房屋占有使用费；7、被告科诺公司对被告创球公司上述债务承担连带保证责任;8、本案诉讼费及律师费2万元由被告承担。事实与理由：2018年12月,原告作为出租方与被告科诺公司签订《XX城购物中心商铺租赁合同》(以下简称《商铺租赁合同》),原告将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号的“XX城购物中心”二层的L2-25a号商铺(以下简称涉案商铺)出租给被告科诺公司,房屋租赁面积为216.11平方米,租赁期限为4年,自2019年1月1日起至2022年12月31日止。被告科诺公司租赁此房用于经营“A”品牌的科技类儿童教育。2019年3月20日,原告与两被告签订《关于XX城购物中心商铺租赁合同主体变更之补充协议》(以下简称主体变更协议),约定将商铺租赁合同的承租方变更为被告创球公司,被告科诺公司对被告创球公司履行《商铺租赁合同》项下的义务承担连带保证责任。商铺租赁合同约定，租金支付周期为三个月,被告创球公司应于每个周期首月的20日或之前向原告支付该周期租金、管理服务费和推广费,其中2019年1月1日至2020年12月31日期间月基本租金为19,062.70元,月管理服务费为15,127.70元,月推广费为2,161.10元。但自2019年9月起,被告创球公司未能依约于9月20日前按时支付10月至12月份的租金、管理服务费和推广费。经原告多次催缴,被告创球公司仅于11月支付了10月的租金、管理服务费和推广费,11月、12月份相关费用仍未支付。被告创球公司逾期支付10月、11月租金等款项已远超30日,构成严重违约,原告有权行使单方解除权。2019年11月25日,原告通过邮寄方式向被告送达解约函，函件于11月27日、28日签收,故自2019年11月29日起,原告与被告创球公司之间的商铺租赁合同解除。为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。被告创球公司、科诺公司辩称：原告于2019年11月28日将商铺锁门，在门上张贴告示，不让被告工作人员进入。被告于2019年10月底支付了10月的租金，为此与原告约定如果被告在11月15日前不支付11月的租金，原告可以收回涉案商铺。被告支付了8万余元的保证金，可以抵扣11月的租金、管理费和推广费。涉案商铺已由原告收回，且在被告与原告沟通时原告表示商铺内原有的办公用品已由原告搬至仓库。该商铺在2019年12月左右已有人在重新装修。被告科诺公司与创球公司没有关联性。对于原告主张的关于合同解除的第1项诉讼请求无异议，不同意其余诉讼请求。经审理查明，原告北建华清公司是上海市闵行区XX路XXX弄XXX号房屋(商场)的所有权人。上海A教育科技有限公司(于2019年8月变更企业名称为科诺公司)作为承租人(乙方)、原告北建华清公司作为出租人(甲方)，双方签订《商铺租赁合同》，约定：乙方承租涉案商铺，建筑面积216.11平方米；乙方用于经营“A”品牌的科技类儿童教育；租期4年，自2019年1月1日至2022年12月31日；第一、二租赁年度，基本月租金为19,062.70元，第3年度月基本租金为21,034.71元，第4租赁年度月基本租金为23,006.71元；乙方应以三个月为一个付款周期，除首期三个月基本租金于本合同签订之日支付外，乙方应于每个周期首月的20日或之前支付下期基本租金；乙方于签署本合同之日向甲方支付保证金80,591.02元；本合同签订后,如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、管理服务费、推广费、能源费用、违约金及其他乙方应当支付的费用,在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7日内,乙方仍未足额支付的,甲方有权直接从乙方向其交纳的租赁保证金中抵扣(但不影响甲方对乙方该等违约行为同时行使任何其他权利或补救方法)。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方,乙方应在收到前款所述该书面抵扣通知的10日内将被甲方扣除部分的租赁保证金重新补足并存放于甲方。如在租赁期限内,因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的,则甲方有权不予退还租赁保证金,同时,乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。合同有效期内,乙方不得以任何理由要求甲方从其交纳的租赁保证金或合同约定的其他保证金、押金中抵扣其必须向甲方交纳的租金和其它款项。推广费为10元/月/平方米。管理服务费收费标准每月15,127.70元。乙方应以三个月为一个付款周期,除首期三个月管理服务费、推广费于本合同签订之日支付外,乙方应于每个周期首月的20日或之前支付下期管理服务费、推广费。乙方有90个日历天的免租装修期，自该商铺交付日之次日起算。免租装修期内，乙方无需支付租金、管理服务费及推广费。乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该商铺。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该商铺,并将其添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品”)拆除,以使该商铺恢复原状,由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的,甲方有权自行拆除,并要求乙方承担相应的拆除费用,该费用可直接从租赁保证金中扣除;经甲方同意保留商铺现状的,乙方添置的不可移动的物品归甲方所有,甲方对此不予以任何补偿或赔偿。甲方有权在乙方未依上述约定交还商铺逾期满7日后选择由公证人员或律师或无利害关系的第三方在场的前提下开启该商铺的门锁并更换门锁,将可移动物品搬出该商铺,将该商铺腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。对于可移动的物品,甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用。该等物品被搬出后,甲方依照本合同第十九条约定的通知方式通知乙方领取该物品;如乙方未在甲方通知的期限内领取物品,视为乙方放弃该等物品的所有权,则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品。甲方将该商铺恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费由乙方承担。如乙方未能在本合同租期届满或者提前终止时,按照本合同商铺交还的要求将该店铺交还甲方,每逾期一天,乙方须向甲方缴纳相当于双倍的日基本租金的占有使用费;逾期超过三十天后,每逾期一天,乙方须向甲方缴纳相当于三倍的日基本租金的占有使用费。滞纳金自租期终止开始计算,至乙方按照本合同商铺交还的要求将该商铺正式交还甲方时止。乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的,甲方除有权不予退还乙方已交付的租赁保证金外,还有权要求乙方继续履行合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按合同相关条款处理。乙方逾期支付或补缴应缴纳的租金、管理服务费、保证金、临时场地租赁费等费用,每逾期一日,应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付违约金。甲、乙双方同意,乙方有下列情形之一的,甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时,乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的管理服务费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的,乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：……逾期支付租金、管理服务费及其他费用连续超过15日或累计超过30日(无论是否正式追索)。合同另约定：甲方因乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费)及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追偿该等费用、开支。合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，原告北建华清公司与被告科诺公司按约履行上述合同，科诺公司支付了保证金。2019年3月，创球公司注册成立。同月，北建华清公司作为甲方，上海A教育科技有限公司(即科诺公司)作为乙方，创球公司作为丙方，三方签订主体变更协议，约定：自本协议签订之日起,租赁合同的承租方由上海A教育科技有限公司变更为创球公司,乙方依据租赁合同而享有的一切权利转由丙方享有,应承担的一切义务转由丙方承担。乙方在本协议签订之前对甲方所负的一切债务(如有),由乙方和丙方共同负担。乙方作为租赁合同项下丙方履行义务的保证方,乙方对丙方履行租赁合同项下的义务承担连带保证责任。关于该商铺的租赁保证金,甲方已收取乙方缴纳的租赁保证金人民币80,591.02元,并已向乙方开具了收据。乙方应在本协议签订时,将租赁保证金收据退还甲方,由甲方向丙方另行开具租赁保证金收据。此后，涉案租赁合同由创球公司作为承租人继续履行。2019年8月16日，上海A教育科技有限公司变名为科诺公司。在合同履行过程中，被告创球公司未能按定期限向原告支付2019年10月至12月的租金。经原告催讨，被告支付了10月的租金，但未能支付其余到期应付租金。2019年11月25日，原告向两被告的法定代表人王德杰位于浙江省的户籍地寄送律师函，通知被告创球公司解除合同。该快递于2019年11月28日显示已签收，但未显示是何人签收。王德杰在本案庭审中表示其未收到该份律师函。2019年11月底，原告将涉案房屋上锁，创球公司无法进入。现原告以诉称理由诉至本院。另查，原告为本案诉讼，向上海市万众律师事务所支付律师代理费2万元，上海市万众律师事务所开具了相应增值税专用发票。庭审中，原告表示，原告于2018年11月底12月初将涉案房屋上锁，房屋内物品已搬到仓库。可搬动物品可以归还被告，但被告需要承担仓储费。房屋至今处于空置状态。被告表示，原告将涉案房屋锁门且将被告的物品转移的行为表示原告已收回房屋，不应再计算房屋占有使用费。原告已将房屋另行出租，被告无法再恢复房屋原状。原告既主张违约金，又要求没收保证金，还要求按租金标准的数倍计算房屋使用费，明显不合理。如果被告承担违约责任，要求法院减轻违约责任。本案庭审后，原告向本院提交一份情况说明：原告于2019年11月30日在涉案房屋原有的门锁上加锁，并在门上张贴公告注明因被告创球公司违约，原告已解除租赁合同；被告创球公司的电脑等可移动的办公设备仍在涉案房屋内，原告未作处理；原告确实在涉案房屋外围加了一层围档，但并未重新出租，更未进行装修。以上事实，由原告提供的商铺租赁合同、主体变更协议、律师代理费发票，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方应当严格按约履行各自义务。原告与被告科诺公司签订涉案房屋租赁合同后，经原、被告三方协商，合同承租人主体变更为创球公司，由创球公司全面承继合同承租人的权利义务和责任。创球公司应当按合同的约定继续履行承租人的义务。作为承租人，按时足额支付租金是其主要合同义务。原、被告双方的陈述证明被告创球公司未能按约支付2019年11月、12月的租金，构成违约。经原告催告后，创球公司仍未能支付该时段的租金，因此原告享有合同解除权。原告现要求确认租赁合同于2019年11月28日解除，被告创球公司予以同意，故本院确认该合同于该日解除。被告创球公司欠付的合同解除前租金仍应支付。2019年11月1日至28日期间的租金、管理服务费、推广费33,928.07元(月总金额为36,351.50元/30天*28天),创球公司应支付原告。按合同约定被告创球公司应每三个月支付一次租金、管理服务费和推广费，且先付后用。由于创球公司逾期支付，原告现要求自2019年11月1日起至实际支付之日为止按照全国银行同业拆借中心公布的贷款利率计算的利息，本院予以支持。合同约定如因创球公司原因导致合同解除，原告可以没收被告创球公司的保证金。因此，原告现要求没收被告创球公司已付的保证金80,591.02元，本院予以支持。创球公司未按约支付租金等费用导致合同解除，原告根据合同约定有权要求被告偿付解除合同违约金。对于原告要求按6个月的租金、管理服务费之和共计205,142.40元计算解除合同违约金的请求，本院注意到，原告已主张没收被告创球公司的保证金，如果再行要求被告创球公司偿付以6个月租金、管理服务费之和计算的解除合同违约金，对被告创球公司而言，违约责任过重，违约金过高。因此被告创球公司要求调整违约金的抗辩意见，本院予以采纳，违约金酌情调整为减半后取整数,计10万元。房屋占有使用费的本质是在合同期届满或提前解除后，承租人继续占有房屋而导致原告无法自行利用房屋而产生的实际经济损失。占有使用费可以参照租赁合同约定的租金标准计算。原告现主张的占有使用费是根据合同约定的租金标准的2倍、3倍分段计算，其按此计算的占有使用费明显具有惩罚性，即合同关于占有使用费约定的计算方式的本质是一种承租方承担的违约责任，这与占有使用费本质属性不相符合，且在被告已承担了解除合同违约金及保证金被没收的情况下，再按租金标准的数倍计算占有使用费，有失公平。另，本案所涉商铺的租赁合同解除后，原告于2019年11月底已将房屋上锁，且在涉案商铺外围搭建围档，客观上导致被告创球公司根本无法继续使用涉案房屋。原告当庭表示其于2019年11月底、12月初将涉案房屋上锁，将房屋内属于被告物品已搬移至仓库，房屋外围也搭建围档。由此证明涉案房屋已由原告实际收回并控制，因此原告再行要求被告支付房屋占有使用费，本院不予支持。但对于合同解除之日起次日即2019年11月29日至30日两天的占有使用费可以按租金标准计算，由被告创球公司支付原告，计1,270.84元。在主体变更协议中约定被告科诺公司对于被告创球公司在履行合同中产生的债务承担连带保证责任。因此对于被告创球公司应承担的上述租金、使用费、违约金、逾期付款利息，原告要求被告科诺公司负连带保证责任的请求，本院予以支持。关于原告主张的律师代理费，合同中对此有明确约定，且原告主张2万元的代理费相对于本案诉讼而言，尚属合理，本院予以支持。根据合同约定，在合同期届满或提前解除的七日内，被告创球公司应恢复涉案房屋原状。如逾期未恢复原状，原告可以自行拆除，相关费用由创球公司承担。现原告要求被告创球公司恢复房屋原状的请求，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海北建华清实业发展有限公司与被告上海创球网络科技有限公司就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号的“XX城购物中心”二层的L2-25a号商铺建立的《XX城购物中心商铺租赁合同》于2019年11月28日解除；二、被告上海创球网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海北建华清实业发展有限公司2019年11月1日至28日期间的租金、管理服务费、推广费合计33,928.07元,并偿付自2019年11月1日起至实际付款之日为止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、被告上海创球网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海北建华清实业发展有限公司解除合同违约金10万元；四、被告上海创球网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海北建华清实业发展有限公司2019年11月29日、30日的房屋占有使用费1,270.84元；五、被告上海科诺信息技术有限公司对于被告上海创球网络科技有限公司上述第二、三、四项之给付义务承担连带保证责任；六、被告上海创球网络科技有限公司已支付的保证金80,591.02元由原告上海北建华清实业发展有限公司没收，不再退还；七、被告上海创球网络科技有限公司于本判决生效之日起十日恢复上海市闵行区XX路XXX弄XXX号的“XX城购物中心”二层的L2-25a号商铺原状；八、被告上海创球网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海北建华清实业发展有限公司律师代理费2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,995.32元，减半收取计3,497.66元，由原告上海北建华清实业发展有限公司负担1,329.11元，被告上海创球网络科技有限公司与被告上海科诺信息技术有限公司共同负担2,168.55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年五月二十八日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。