包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2020）内0203民初677号原告：李永振，男，1955年5月2日出生，住包头市。委托诉讼代理人：郝振明，内蒙古钢苑律师事务所律师。被告：杨连英，男，1975年11月29日出生，个体工商户，住包头市。原告李永振与被告杨连英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日作出（2019）内0203民初3680号民事判决。被告杨连英不服该判决，向包头市中级人民法院提起上诉。包头市中级人民法院于2019年12月23日作出（2019）内02民终2968号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了重新审理。原告李永振及其委托诉讼代理人郝振明、被告杨连英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李永振向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的房屋租赁协议书；2.被告腾出包头市昆都仑区房屋；3.要求被告支付从2019年6月10日至房屋腾空之日的房租（按每年12500元，每月1042元计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月17日，原、被告签订《房屋出租协议书》，协议书中约定原告将包头市昆区房屋出租给被告，年租金为12000元，三年后每年增加500元，协议租赁期限到此房拆迁为止。现原告因自身原因想要收回该房，被告拒绝履行，原告多次找被告协商未果，故诉至法院。杨连英辩称，不同意解除合同，不同意支付2019年6月10日之后的租金。2019年6月10日之后原告阻挠经营给被告造成损失，疫情影响之后也没有经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于本案的证据和事实，本院认定如下：1999年6月28日，李某某、李某A夫妇取得位于包头市××区房屋的所有权证。李勃某某于2001年3月去世，李某A于2006年2月去世。2014年5月17日，李某某、李某A之子即原告李永振与被告杨连英签订《房屋出租协议书》一份。双方约定：租赁期限从2014年6月10日起至该房屋拆迁为止，年租金为12000元，被告杨连英有权对房屋进行室内外装修、结构的改动，费用由被告杨连英支付；合同期间被告杨连英有权对该房屋进行室内外装修、结构的改动，原告李永振不能以任何理由干涉；由于被告杨连英出资将此房装修，所以自合同签订之日起三年内原告李永振不得以何种理由抬高租金，合同签订三年内若遇拆迁，原告李永振负责退回被告杨连英10000元，作为当初被告杨连英部分装修费用并退还该房实际拆迁以前未发生的房屋租金；合同满三年以后，该房若不遇拆迁，原告李永振不能以任何条件收回房屋，双方约定该房年租金每年递增500元，合同至此房拆迁为止。合同签订后，被告杨连英将房屋装修后转租他人，并向原告交纳租金，直至2019年6月10日。截止至2019年6月10日，双方认可的年度租金为12500元每年。原告于2019年6月4日诉至法院，请求判如所请。另查明，包头市中级人民法院作出的（2019）内02民终2968号民事裁定写明：“出租人李永振没有合同的任意解除权。李永振在房屋已确定不拆迁且杨连英没有违约的前提下要求解除合同、收回房屋，构成违约”。本案在庭审过程中，本院根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条、第49条之规定，向被告释明，虽被告抗辩称不同意合同解除，但如果本院最终判决解除了双方之间签订的合同，被告是否向原告提出相应的同时履行抗辩。被告杨连英基于合同解除，当庭提出以下同时履行抗辩：1.要求原告按照合同约定支付被告违约金100000元；2.要求原告支付被告因其收房导致的损失6500元。原告认为双方约定的违约金过高，申请调整降低违约金。庭审过程中，经法庭询问，原告认为，被告每年向其支付租金12000元，转租收入13000元，不能让被告拿原告的房子从中受益，所以要收回房屋。双方均认可，房屋仍由被告占有，但被告认为，因原告哥哥曾阻挠被告使用房屋，且遇到新冠肺炎疫情，诉讼期间房屋并未实际使用。本院认为，原、被告签订的《房屋出租协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。租赁合同系需要出租人与承租人长期合作、协商、配合才得以顺利履行的合同，考虑到原告作为出租人，已明确表示不同意继续出租房屋，双方因此而争议较大，合同不具备继续履行的基础。故原告主张解除原、被告签订的《房屋出租协议书》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当将涉案房屋腾出并交付原告。因涉案房屋至今仍由被告占有、使用，故原告主张被告支付房屋租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，租金应当从2019年6月11日计算至被告实际腾房之日止，租金按照每年12500元计算。按照双方合同约定，合同满三年以后，该房若不遇拆迁，原告李永振不能以任何条件收回房屋，该合同至此房拆迁为止，故原告没有合同的任意解除权。在此情况下，原告主张合同解除，其构成违约。合同解除后，原告应当向被告承担违约责任。年租金为12500元，而双方约定的违约金为100000元，违约金约定过高，且原告当庭向法庭申请调整降低违约金。结合双方合同履行情况、租金约定情况以及原告的违约情形，本院酌情将违约金调整为30000元。违约金中已包含对于被告损失的补偿，故其要求原告赔偿损失6500元的请求，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告李永振和被告杨连英签订的《房屋出租协议书》；二、被告杨连英于本判决生效后三十日内腾出位于包头市××区房屋一套，并交付于原告李永振；三、被告杨连英于本判决生效后三十日内向原告李永振支付从2019年6月11日起计算至实际付清之日止的房屋租金，按照每年12500元计算；四、原告李永振于本判决生效后三十日内向被告杨连英支付违约金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告已预交），由原告李永振负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 刘 楠人民陪审员 王忆迅人民陪审员 思 勤 二〇二〇年五月二十日书 记 员 赵圆清本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”