河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初9764号原告：驻马店御城房地产开发有限公司，住所地河南省驻马店市开源大道与金顶山交叉口东南角恒大名都7号楼1楼。统一社会信用代码：914117003372501876。法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：何士振，系该公司员工。被告：张红，女，1972年2月3日出生，汉族，住驻马店市驿城区。第三人：李国亮，男，1967年2月3日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告驻马店御城房地产开发有限公司（以下简称御城公司）与被告张红及第三人李国亮案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告御城公司的委托代理人何士振到庭参加诉讼，被告张红经本院依法传唤未到庭参加诉讼，第三人李国亮因下落不明经本院依法向其公告送达起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，公告期满后均未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告御城公司诉称，一、该公司系驻马店市恒大名都小区的开发商，2016年1月6日，该公司与第三人李国亮签订商品房买卖合同，合同约定李国亮采取银行按揭的方式购买位于驻马店市××大名都小区××单元××房产，房产总价款为632099元。由于李国亮未按照其与银行签订的个人购房借款合同的约定按期向银行偿还按揭贷款，导致该公司作为保证人对于李国亮的按揭贷款承担了保证责任。根据该公司与李国亮签订的商品房买卖合同的约定，李国亮的行为构成违约，该公司可以单方解除合同。并双方之间签订的该商品房买卖合同已经驿城区法院作出的(2019）豫1702民初6289号民事判决予以解除，并判决李国亮协助公司办理撤销商品房买卖合同的备案登记、商品房预告登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的转让自登记时发生效力，未登记不发生效力。因此，李国亮不享有对驻马店市××大名都小区××单元××房产的所有权，该房产归该公司所有。2016年1月6日，驿城区法院在办理被告张红诉第三人李国亮民间借贷纠纷一案中，对位于驻马店市××大名都小区××单元××房产作为李国亮的房产进行了预查封，并张贴公告拟对该房产进行评估拍卖，因该房产的所有权属于该公司所有，并不是李国亮所有的财产，该公司向驿城区法院提出了案外人执行异议，驿城区人民法院作出（2019）豫1702执异133号执行裁定书，裁定驳回了该公司的执行异议。该公司认为驿城区人民法院查封的位于驻马店市××大名都小区××单元××房产为该公司所有的房产，法院作为李国亮的房产予以查封评估拍卖侵害了该公司的财产所有权，该公司作为位于驻马店市××大名都小区××单元××房产的所有人，依法享有足以排除强制执行的权利。驿城区人民法院（2019）豫1702执异133号执行裁定书驳回该公司的执行异议请求是不当的。请求撤销（2019）豫1702执异133号执行裁定书，确认位于驻马店市××大名都小区××单元××房产为该公司的所有，停止对该房产的拍卖行为。由被告张红承担诉讼费用。被告张红经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状。第三人李国亮经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状。本院经审理查明，2016年1月6日，李国亮（××）与御城公司（出卖人）签订合同编号为驻20160000521的《商品房买卖合同》一份，合同约定：××李国亮以向银行按揭贷款的方式购买御城公司开发建设位于驻马店市××路与××大道交叉口东南侧恒大名都2号楼东2单元29层2910号商品房（测量号：0015150925002）一套，该商品房总价款为632099元，李国亮于2016年1月6日前支付首付房款262099元，剩余房款370000元由银行提供按揭贷款，同时合同对双方之间的违约责任等其他权利义务进行了约定。合同签订后，李国亮交纳首付款262099元，余款370000元在中国银行股份有限公司驻马店分行办理了按揭贷款，御城公司作为该笔贷款的保证人。该房产于2016年2月1日办理了商品房预告登记，预告登记号为：驻房预字第020164448号，登记权利人为李国亮。2016年1月12日，李国亮与中国银行股份有限公司驻马店分行及御城公司签订该房产的《个人一手住房贷款合同》，贷款金额370000元，并于2016年2月1日办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记号为：驻房预字第020164449号。后因李国亮累计出现连续7期累计10期的逾期还贷行为，中国银行股份有限公司驻马店分行于2019年6月28日扣划御城公司保证金29784.31元用于偿还李国亮购房按揭贷款。2019年5月20日，御城公司以李国亮为被告以商品房销售合同纠纷为由向驿城区法院提起诉讼，请求依法判令一、解除御城公司与李国亮于2016年1月6日签订的编号为驻20160000521的《商品房买卖合同》；二、判令李国亮协助办理撤销商品房预告登记手续及撤销合同备案登记手续。本院审理认为，御城公司与李国亮于2016年1月6日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。李国亮交了首付款262099元，余款370000元办理银行按揭，后因李国亮未按时偿还贷款，御城公司被中国银行股份有限公司驻马店分行扣划保证金29784.31元用于偿还被告的购房按揭贷款，即御城履行保证责任代替李国亮偿还了部分贷款，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定御城公司与李国亮之间约定的解除合同条件已经成就，御城请求解除其与李国亮签订的《商品房买卖合同》，于法有据，依法予以支持。本院于2019年11月18日作出（2019）豫1702民初6289号民事判决书，判决一、解除御城公司与李国亮于2016年1月6日签订的编号为驻20160000521的《商品房买卖合同》；二、限李国亮于本判决生效后十日内协助御城公司办理撤销商品房买卖合同的备案登记、商品房预告登记手续。李国亮不服该判决向驻马店市中级人民法院提起上诉，驻马店市中级人民法院受理后依法进行了审理，审理中由于李国亮经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，驻马店市中级人民法院作出(2019)豫17民终4824号民事裁定书，裁定本案按上诉人李国亮撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2016年11月2日，张红与以李国亮、驻马店市财源管业有限公司、李超为被告以民间借贷纠纷为由向本院提起诉讼，请求判令李国亮、驻马店市财源管业有限公司、李超返还借款40万元及利息。诉讼中，本院根据张红的财产保全申请于2016年11月3日依法查封了李国亮位于驻马店市××路与××大道交叉口东南侧恒大名都2号楼东2单元29层2910号商品房（测量号：0015150925002）一套。本院经审理查明：2015年3月10日，李国亮、驻马店市财源管业有限公司由李超担保向张红借款40万元，双方约定借款月利率为2%，李国亮、驻马店市财源管业有限公司、李超向张红出了具借条，李国亮、驻马店市财源管业有限公司按约定向张红支付借款利息至2016年6月底，借款本金及剩余利息经张红多次催要无果。审理中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议一、李国亮、驻马店市财源管业有限公司自愿于2017年8月30日前一次性向张红还清借款40万元及利息（利息自2016年7月1日计至还清借款之日止，按月利率2%计算）；二、李超对上述借款40万元本息承担连带清偿责任。2017年2月27日，本院作出（2016）豫1702民初7372号民事调解书，对张红与李国亮、驻马店市财源管业有限公司、李超自愿达成的上述调解协议进行了确认。由于李国亮、驻马店市财源管业有限公司、李超没有按照履行（2016）豫1702民初7372号民事调解书确定的义务，张红向本院申请强制执行，本院在执行过程中，案外人御城公司以李国亮不享有对位于驻马店市××路与××大道交叉口东南侧××大名都小区××单元××房产的所有权，本院将位于驻马店市××路与××大道交叉口东南侧××大名都小区××单元××房产作为李国亮的房产进行了预查封并进行评估、拍卖，侵害了该公司的财产所有权，法院对于预查封的房产不可以进行处分为由向本院提出了案外人执行异议。本院经审查认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。本院查封的位于驻马店市××路与××大道交叉口东南侧××大名都小区××单元××房产所有权已预告登记为被执行人李国亮所有，被执行人李国亮在签订商品房买卖合同后，办理了该房产的银行按揭贷款手续，本院依法查封被执行人李国亮的财产，符合法律·规定，案外人御城公司的异议理由不能成立，本院不予支持。本院于2019年6月21日作出（2019）豫1702执异133号执行裁定书，裁定驳回了御城公司的异议请求。上述事实，有当事人陈述及其提供的相关证据在卷，经庭审质证，本院据以认定。本院认为，本案争议焦点为一、本案的执行程序是否合法的问题,根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋,虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封。本案中,李国亮以银行按揭贷款的方式购买御城公司开发建设的位于驻马店市××路与××大道交叉口东南侧××大名都小区××单元××商品房××套，并办理了预购商品房预告登记，本院根据张红的财产保全申请对该房屋进行预查封,系为保障申请执行人诉讼权益的实现,符合上述规定,故本院对涉案房屋的执行行为具有合法性；二、李国亮与御城公司于2016年1月6日签订的编号为驻20160000521的《商品房买卖合同》及已经办理商品房买卖合同的备案登记、商品房预告登记手续已经被生效的（2019）豫1702民初6289号民事判决书予以解除、撤销。张红能否主张对该房屋的继续执行,即御城公司是否对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。本案中,本院对涉案房屋采取预查封是基于御城公司与李国亮签订的商品房预售合同,但该合同尚在履行过程中,尚未办理产权过户登记手续,故涉案房屋的所有权人尚未发生变更。预查封是人民法院对尚未进行权属登记,但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记,只有在登记机关核准登记产权时,才转为正式的查封,因此,预查封并不影响和限制商品房预售合同的解除。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款之规定“第三人依法解除合同的,人民法院应当准许,已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除,但人民法院可以依据申请执行人的申请,执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”。御城公司与李国亮之间的商品房预售合同已经解除,合同解除后,继续对涉案房屋采取预查封措施,已无事实和法律依据。综上,原告御城公司与第三人李国亮签订的商品房买卖合同已经解除,李国亮不再享有要求原告办理房屋产权登记的请求权,涉案房屋的所有权人为原告御城公司,原告御城公司基于此享有足以排除执行的权益,故原告御城公司要求解除对涉案房屋预查封的诉讼请求,本院予以支持；三、由于驻马店市××路与××大道交叉口东南侧××大名都小区××单元××号商品房并未过户登记至李国亮名下,故御城公司要求确认享有位于驻马店市××路与××大道交叉口东南侧××大名都小区××单元××房屋所有权的请求并无必要,对该请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定,判决如下:一、停止对位于驻马店市金山路与开源大道交叉口东南侧恒大名都小区2号楼东2单元2910号房产的执行。二、驳回原告驻马店御城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10121元，由第三人李国亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 夏 雨审判员 朱文玉审判员 高世一二〇二〇年五月十四日书记员 王倩楠