山东省高密市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0785民初436号原告：郭记莲委托诉讼代理人：张汝涛，山东东岭律师事务所律师。被告：高密市煜翔房地产开发有限公司法定代表人：陶来秋，总经理。委托诉讼代理人：许云霞，高密立新法律服务所法律工作者。被告：青岛东夫启源房产营销策划有限公司，住所地，胶州市李哥庄镇广场大街5号。统一社会信用代码：91370281ＭＡ3Ｆ1ＵＫＪ6Ｈ。法定代表人：韩鑫，经理。委托诉讼代理人：王至涛，胶州李哥庄法律服务所法律工作者。被告：李超原告郭记莲与被告高密市煜翔房地产开发有限公司（以下简称煜翔公司）、青岛东夫启源房产营销策划有限公司（以下简称东夫启源公司）、李超商品房预约合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。第一次开庭，因被告对原告代理人资格提出质疑，本案遂休庭;第二次开庭，在更换委托代理人之后原告郭记莲及其委托诉讼代理人张汝涛、被告煜翔公司委托诉讼代理人许云霞、东夫启源公司委托诉讼代理人王至涛、李超均到庭参加。本案现已审理终结。原告诉称：1.被告返还原告购房款103260元，并赔偿利息损失；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年5月份预定了被告煜翔公司开发的苹果园小区2号楼2单元302室住房一套，该房屋系由被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司代理销售及收款，被告李超系当时东夫启源公司的负责人，刘海成系工作人员。预定房屋后，原告先后多次共交付购房款103260元。但是迄今为止，被告仍未与原告签订正式购房合同或者办理按揭贷款手续，更没有交付房屋，被告行为严重违约。被告煜翔公司辩称：被告李超至今未向煜翔公司报账。其他两被告与原告买卖房屋事宜我公司并不知情。被告东夫启源公司辩称：原告起诉我公司无事实和法律依据，我公司与煜翔公司是代理与被代理的关系，我公司代理行为对煜翔公司发生法律效力。所以，应该向煜翔公司主张权利，不应该向我公司主张。被告李超辩称：销售及收款系代表公司履行职务行为。东夫启源公司不承担责任，个人更不应该承担责任。其他的同公司。经本院审理查明：2018年4月27日，煜翔公司（甲方）与东夫启源公司（乙方）签订苹果园小区项目销售合作协议》（以下简称“合作协议”），约定：“第一条……甲方指定乙方为苹果园小区项目商品房（共240套）……的销售合作方……”“第二条……1.本协议约定的包销期限为6个月，自2018年5月1日至2018年10月31日……”“第四条销售方式……甲方承诺乙方在该协议签订之日起三个月内销售完成100套，每套返2%的佣金。自该协议签订之日起，三个月后甲方根据市场行情可以适当提高售价，高出原价格的销售收入，按甲方70%、乙方30%的比例分成。在销售期限内，乙方对协议约定的销售范围内的商品享有独家销售权，本项目销售超出底价部分的房款收入属于乙方的销售服务费收入，待客户交完首付款7个工作日内支付给乙方；乙方有自行向客户收取团购费的权利，所收取团购费由乙方自行收取。”“第五条……1.在客户正式签订《商品房买卖合同》并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定的销售义务即告完成。2.甲方收取房款，甲方委派财务工作人员收款；乙方收取的团购费由乙方单独收取。”“第六条……1.甲方应向乙方提供一下文件和资料：（4）甲方正式委托乙方为项目销售（的独家）销售商，提供乙方售楼处谈客及办公场所，并为乙方出具独家销售委托书，委托乙方与购房客户签署《商品房买卖合同》。以上文件和资料，甲方应于本合同签订后3天内向乙方交付齐全。甲方保证若客户购买房屋的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清或房屋质量存在问题，所发生的任何法律风险、赔偿和其他责任均由甲方承担……”“第七条……1.在合同期内，乙方应做以下工作（4）代理甲方与购房客户沟通、谈判、签署意向书或合同、收取定金、预付款和购房款；（5）乙方不得超越甲方授权向购房方作出任何虚假承诺……”。2018年9月19日，煜翔公司向东夫启源公司出具《委托书》，载明“我司现全权委托青岛东夫启源房产营销策划有限公司代理位于果园小区项目的销售权及代收购房首付款，并将上述款项付予我公司指定的张万春银行账户（中国工商银行：6222033803002720920）。”煜翔公司的法定代表人原系马令宝，后于2018年10月18日更换为陶来秋。东夫启源公司法定代表人原系李超，后于2019年8月2日更换为韩鑫。2018年5月，原告通过网上宣传到苹果园小区，由东夫启源公司销售人员带领看房，之后和东夫启源公司员工刘海成通过微信聊天预订了该小区2号楼2单元302室房屋一套，并于2018年5月26日向刘海成支付宝转账1000元，2018年5月30日分两笔共向刘海成支付宝转账19000元，共计20000元作为购房定金，后2018年6月25日、26日原告通过中国建设银行向李超账户共计转账74974元，微信聊天记录显示，刘海成称贷款事项预计在8月15号办理，具体时间会提前电话通知。后因302室无法交付，原告重新选择了7号楼3单元302室，并于2018年10月19日向刘海成支付宝转账8286元作为补贴差价，以上，原告共交付购房款103260元，期间原告向刘海成所转款项，刘海成均已转给被告李超。被告东夫启源公司为原告开具了收据，原告称该收据已丢失。另查明，2018年8月31日煜翔公司取得了苹果园小区1#-5#、7#-11#的商品房预售许可证。再查明，因被告煜翔公司仍未与原告签订正式商品房买卖合同、涉案商品房至今无法交付，在庭审中原告要求解除与被告煜翔公司之间的商品房预约合同，被告煜翔公司同意解除。以上事实，有原告提交的微信聊天记录一宗、银行交易明细三份、微信账单三份，被告李超提交的郭记莲申请潍坊银行办理贷款材料、其他类似案件判决书15份、苏文河与煜翔公司网签合同，被告东夫启源公司提交的《苹果园小区项目销售合作协议》、委托书、煜翔公司营业执照复印件各一份、民事判决书两份以及庭审笔录为证，足以认定。本院认为，被告煜翔公司与东夫启源公司于2018年4月27日签订的《苹果园小区项目销售合作协议》，由双方公司盖章且由当时的法定代表人签字确认，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。从“合作协议”的内容看，双方形成代理关系，煜翔公司为被代理人，东夫启源公司为代理人。且2018年9月19日煜翔公司向东夫启源公司出具的《委托书》更进一步证明双方的委托代理关系。根据法律规定，代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，由被代理人承担责任。被告东夫启源公司根据“合作协议”以被告煜翔公司名义与购房客户沟通、谈判并收取原告的购房款，其行为对被告煜翔公司发生效力。被告煜翔公司对该协议不予认可，称煜翔公司是于2018年9月19日授权，在授权之前发生的业务不承担责任，本院不予支持。原告与被告煜翔公司虽未签订书面商品房认购合同，但根据原告的举证及当事人陈述，原告已交付购房定金和购房款，故原告与被告煜翔公司已形成商品房预约合同关系，因涉案房屋至今无法交付，在庭审中原告要求解除与被告煜翔公司之间的商品房预约合同，被告煜翔公司亦同意解除，故本院确认双方之间的商品房预约合同已经解除；合同解除后，被告煜翔公司应当返还原告交纳的定金和购房款，且应支付利息损失。故原告要求被告煜翔公司返还定金和购房款以及相应利息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于利息损失，因原告系多次付款，故应按照付款数额分段计算。原告向作为代理人的东夫启源公司和时任该公司法定代表人的李超个人主张权利，于法无据，本院不予支持。被告煜翔公司若有证据证明被告东夫启源公司未将原告支付的购房款支付给被告煜翔公司，可另案向被告东夫启源公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告高密市煜翔房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告郭记莲购房款103260元；二、被告高密市煜翔房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告郭记莲利息损失（以20000元为基数，自2018年5月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以74974元为基数，自2018年6月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以8286元为基数，自2018年10月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告郭记莲的其他诉讼请求。如果被告高密市煜翔房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2365元，由被告高密市煜翔房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  李储民人民陪审员  毛 娜人民陪审员  綦 萍二〇二〇年五月十四日法官助理王丽娜书记员杜娟