福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初1771号 原告：吴国海，男，1951年7月12日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：厦门秦鸿物业服务有限公司，住所地厦门市湖里区金钟路****，统一社会信用代码91350206685252736Q。 法定代表人：吴国平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴晓文，福建天翼律师事务所律师。 被告：洪荣伟，男，1978年8月17日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：聂传斌，男，1984年8月15日出生，汉族，住厦门市集美区。 被告：邱军旺，男，1974年11月16日出生，汉族，住厦门市湖里区。 吴国海与厦门秦鸿物业服务有限公司（以下简称秦鸿公司）、洪荣伟、聂传斌、邱军旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴国海、秦鸿公司的委托诉讼代理人吴晓文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴国海向本院提出诉讼请求：1.秦鸿公司、洪荣伟、聂传斌、邱军旺共同退还2015年4月14日至2018年9月19日期间的款项421053元（每月租金9025元，管理费每月1203元，合计每月10228元。共计41个月零5天）；2.秦鸿公司、洪荣伟、聂传斌、邱军旺共同承担违约金17761元（以年度租金的4%为标准，每年违约金应为4332元，从2015年4月14日起至2018年9月19日止，共计41个月零5天）。事实及理由：秦鸿公司原名为厦门群鸿物业服务有限公司（以下简称群鸿公司）。群鸿商业城新老商家入驻，都是在2009年初群鸿公司所提供的明确公示的国企顺承公司的授权，即承诺条件进行宣传统一招商招租，租赁期限至政府收储为止，相关报告得到市政府副市长丁国炎和国资委等相关领导的批示同意，并经公安消防的合格证明，他们双方约定，承租户承租期间，须经顺承公司书面同意，并在顺承公司备案。之所以，各商家冲着手续齐全，陆续地与群鸿公司签订租赁合同，正当在群鸿公司与顺承公司备案期限未到，岂料，顺承公司于2018年9月19日由思明法院强制执行，原因群鸿公司与顺承公司领导换届，合同存在瑕疵，2014年4月份，双方偷偷摸摸的签了一份租赁期限为一年（即于2015年4月14日止），自始至终群鸿公司从未将该合同公告和出示给众商家，存在故意串通隐瞒欺诈行为，变更了租赁合同。原旧海燕厂区（橡胶厂）厂房，废墟以汇集成河的真金白银血泪钱投资到现有群鸿商业的规模，是众多无辜商家，据统计，众商家投入约2.8亿元，秦鸿公司却用这种手段进行欺骗，商家个个怨声载道，苦不堪言，导致众商家财产白白损失，吴国海投资几十年老字号舞厅的百万财产也付诸东流。根据厦门市中级人民法院（2016）闽02民终2206号民事判决书，群鸿公司至2015年4月14日起至2018年9月19日止，秦鸿公司已经无权利和无任何合法依据逾期占用转租，为均不受法律保护，况且，顺承公司接手后，一家一家地张贴公告函，内容为众商家为系非法占用国有资产，要腾出房产并缴清所欠占用费。否则采取停水停电等措施，吴国海与众商家很苦恼，也很无助与无奈。之所理应在此期间，吴国海所交纳的租金与管理费应退还吴国海以补偿吴国海投资的一切损失，秦鸿公司违反了法规程序，应赔偿吴国海的经济损失。 秦鸿公司辩称，一、吴国海关于退还2015年4月14日至2018年9月19日租金、管理费共计421053元的主张没有事实法律依据。1.上述“租金”标准每月9025元，是根据双方2010年10月28日租赁合同第四条及补充条款第3项确定：管理费每月1203元与秦鸿公司及租赁关系无关。2.2015年4月14日至2018年9月15日，场所占有的清偿责任由秦鸿公司负担，故权益归秦鸿公司；因此，参照租金标准向秦鸿公司付款是吴国海法定义务；而吴国海实际占用场所，也无权益受损依据；所以吴国海退还“租金”主张没有依据。根据（2016）闽02民终2206号判决，业主方厦门顺承资产管理有限公司取得对秦鸿公司的租金债权直至租赁场所清退，并实际取得秦鸿公司400万元保证金及秦鸿公司投入的“商业城增容、永久用电配/电缆/用电配补、地面消防管网工程、地面消防管网工程&rdquo债权。故期间内场所占有权益归秦鸿公司。实际占用受益人吴国海，既未举证其另行向业主方支付了租金或占用费，也未举证业主方己免除秦鸿公司清偿责任或退还抵偿资产，更无法在要求返还租金时同等返还已享有过的占用权益因此，根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，吴国海的主张没有事实法律依据。二、吴国海所诉连带担保责任人，没有事实法律依据。按前项答辩意见，秦鸿公司并无需向吴国海清偿的主债务；并且吴国海与秦鸿公司间租赁关系未见任何担保法律关系内容：所以吴国海有关担保责任的主张不成立。 洪荣伟、聂传斌、邱军旺未作答辩亦未提交书面证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 秦鸿公司原称为厦门群鸿物业服务有限公司（以下简称群鸿公司），于2015年12月16日变更为现名称。2009年1月6日，案外人厦门顺承资产管理有限公司（甲方，以下简称顺承公司）与群鸿公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将将军祠28号外胎车间、内胎车间、工程胎车间、压延车间、办公楼、综合楼共5766平方米出租给乙方作为营业场所使用，月租金为17298元，租赁期限自2009年3月15日至2012年3月14日。租赁期限内，群鸿公司于2010年10月28日与吴国海签订租赁合同，约定群鸿公司将厦门市思明区将军祠28号38号楼2楼01单元（297平方米）、02单元（200平方米）、03单元（50平方米）出租给吴国海，租赁期限自2009年3月15日至2012年3月14日，月租金分别为4455元、3000元和750元；如任何一方违反合同约定，按年度向对方缴纳年度租金的4%作为违约金。租赁期限届满后，双方未签订书面租赁合同，吴国海自2015年4月14日起按每月9025元的标准支付租金至2018年9月15日。对应上述三处租赁房屋，吴国海与案外人厦门市佰鸿物业管理有限公司（以下简称佰鸿公司）签订了三份《物业管理服务协议》，约定物业服务费标准为2元/平方米/月，公共维修资金为0.2元/平方米/月。吴国海按每月1023元的标准支付上述房屋物业管理费及公共维修金至2018年8月31日。 2014年4月28日，顺承公司与群鸿公司再次签订《房屋租赁合同》，就上述房屋中46005.21平方米出租给群鸿公司，租赁期限自2014年4月15日至2015年4月14日；若群鸿公司违约应承担违约责任，聂传斌、邱军旺、洪荣伟自愿以个人名下所有资产为履行合同承担连带责任担保。合同签订时，聂传斌、邱军旺、洪荣伟在连带担保责任人处签名。 2015年5月19日，顺承公司刊登公告，声明其与群鸿公司的租赁期限届满后不再续租，要求将军祠路28号承租户做好房屋清退工作。 另查明，顺承公司与秦鸿公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月25日作出（2015）思民初字第10030号民事判决书，判决：一、秦鸿公司将位于厦门市思明区房屋清退并交还给顺承公司；二、确认顺承公司有权没收秦鸿公司交纳的租赁保证金4000000元；三、秦鸿公司支付给顺承公司自2015年4月15日至实际交还房产期间的租金损失（每月金额为1839814.2元）；四、若秦鸿公司未履行上述债务，顺承公司有权以厦门市思明区内抵押物（清单：“商业城增容、永久用电配、电缆、永久用电配补、商业城增容、地面消防管网工程、地面消防管网工程、地面消防管网工程&rdquo、变卖所得价款优先受偿；五、驳回顺承公司的其他诉讼请求。秦鸿公司不服该判决，提出上诉。厦门市中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）闽02民终2206号民事判决书，维持本院判决第一、三、四项，撤销本院判决第二、五项。秦鸿公司提出再审，亦被福建省高级人民法院驳回。判决生效后，顺承公司发函要求将军祠28号承租户腾交房屋。 审理中，吴国海确认其使用房屋经营厦门市思明区燕云老人活动服务部至2019年12月31日，顺承公司并未向其收取任何费用。 本院认为，洪荣伟、聂传斌、邱军旺并非本案讼争租赁关系一方，亦未对该租赁关系提供任何担保，吴国海要求上述三人承担合同责任的诉求，缺乏依据，不予支持。吴国海与秦鸿公司在租赁合同届满后未再签订书面的租赁合同，应认定此后双方存在不定期租赁关系，双方有权随时解除租赁关系。本案中，秦鸿公司与顺承公司的租赁期限届满，顺承公司已通过公告、发函等形式要求吴国海搬离租赁房屋，可视为吴国海与秦鸿公司不定期租赁关系已解除。虽然该不定期租赁关系部分存续于秦鸿公司无权转租期间，但秦鸿公司在转租过程中未明显损害吴国海对租赁房屋的使用权，吴国海亦自认其使用讼争房屋经营老人活动中心至2019年12月31日，故通过在案证据不能认定秦鸿公司存在明显违约行为，吴国海要求秦鸿公司承担违约责任的诉求，缺乏依据，不予支持。同时，根据上述认定，吴国海使用租赁房屋至2019年12月31日，应当支付使用费，而根据生效判决所载明的内容，顺承公司的租金损失由秦鸿公司赔偿，吴国海对顺承公司的债务已由秦鸿公司所承接，结合吴国海自认顺承公司从未向其收取过任何费用，故秦鸿公司收取吴国海房屋使用费用的行为，并无不当，吴国海要求秦鸿公司退还租金的诉求，缺乏依据，不予支持。至于物业管理费，系吴国海向佰鸿公司所缴纳，其要求秦鸿公司返还，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回吴国海的诉讼请求。 案件受理费3808元，由吴国海负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  辛 鹏 二〇二〇年五月十二日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。