湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初9403号原告（反诉被告）：宋京颐，男，1976年7月6日出生，汉族，身份证住址：武汉市洪山区。原告（反诉被告）：黄曼丽，女，1979年10月4日出生，汉族，身份证住址：武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：宋京颐，系原告（反诉被告）黄曼丽之夫，特别授权代理。被告（反诉原告）：武汉联峰房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区鲁磨路6号。法定代表人：刘宇辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林海，该公司工作人员，一般授权代理。委托诉讼代理人：范红霞，湖北金卫律师事务所律师，一般授权代理。原告（反诉被告）宋京颐、黄曼丽诉被告（反诉原告）武汉联峰房地产开发有限公司（以下简称联峰公司）商品房买卖合同纠纷一案，经湖北省武汉市中级人民法院发回重审后，本院依法适用普通程序并组成合议庭，先后于2019年1月9日、12月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋京颐、黄曼丽，被告（反诉原告）联峰公司的委托诉讼代理人林海、范红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宋京颐、黄曼丽提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付标的房产及相关赠送附件，以及办理房地产权属证书所需要材料；2、确认被告在收房通知中强制收取280元武汉有线电视安装费的条款非法无效，原告有权拒绝缴纳；3、因被告强制收取原告280元武汉有线电视安装费及未按期达到收房标准，导致原告无法按期收房的侵权及违约责任由被告承担，相应的物业管理费也应从实际达到交付标准并交付原告后才能开始计收；4、案件受理费、鉴定费、评估费等所有与本案审判相关费用及原告为本案所合理支付的交通费100元、打印复印费100元、误工费15120元由被告承担；5、被告因借交房之机强行向原告收取280元武汉有线电视安装费，否则不交付标的房产给原告，给原告造成巨大的精神损害与压力，原告要求被告对此进行赔偿，赔偿金额以被告与武汉有线签订的《武汉有线电视工程接入合同》中约定的汇博苑小区收费总金额为准，即98560元；6、被告应按照合同相关违约赔偿规定逐项进行赔偿，具体如下：A、被告应承担原定交房日至实际交房日（或合同解除日）的延期交房赔偿责任，按日由被告向原告支付合同房款总价万分之二的违约金即504.53元；B、被告未在原定交房日后90天内办理房地产权属证书，应承担原告已支付房款的1%违约金即25226.45元；C、原告已支付房款首付款从支付之日起至判决之日止的银行同期贷款利息；D、原告由首次还款日至判决之日已偿还贷款银行的房贷利息；E、原告按照房贷合同已偿还各期还款本息之和，自每期还款之日起至截止判决之日止利息之和；F、被告还应赔偿其无偿占用原告房款期间产生的收益，按原告银行同期标准房贷利率年化4.9%计算；7、被告承担财产保全费5000元。事实和理由：2015年12月19日，宋京颐，黄曼丽与联峰公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买联峰公司开发的位于武汉市洪山区喻家湖路5号汇博苑小区商品房一套。合同约定于2016年8月30日前交房，但联峰公司在交房时却强制要求宋京颐、黄曼丽缴纳280元的武汉有线电视安装费，否则不予办理交房手续。同时联峰公司交付房产并未达到合同约定及国家有关规定的要求就通知宋京颐、黄曼丽收房，最终导致宋京颐、黄曼丽无法按期收房，为此提起诉讼。被告（反诉原告）联峰公司辩称，一、联峰公司已经按照合同约定期限通知宋京颐、黄曼丽来验房，但宋京颐、黄曼丽一直拖延，此责任不在于联峰公司。二、联峰公司已按约定时间完成项目工作，但由于不可抗力导致该地块规划红线受第三方侵害，导致原规划条件变更，经武汉市人民政府、洪山区人民政府、东湖高新技术开发区政府处理，尚未处理完毕。联峰公司也多次以不同形式督促相关部门加快处理进度，在此合同履行过程中没有过错。三、联峰公司是按照合同约定向宋京颐、黄曼丽收取有线电视接入费，合同第九条约定有线电视到户是交房的必要条件之一，联峰公司履行自己合同义务的同时，有权保护自己的权利。联峰公司是按照湖北省广播电视有限公司合同约定的标准向宋京颐、黄曼丽收费，并未多收费。而且该费用的收费标准是按照武汉物价局收费标准来执行的。四、如果双方合同未解除，因违约责任不能归责于联峰公司，合同约定的违约金标准过高，请求予以调整。综上，请求驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）联峰公司提出如下反诉诉讼请求：1、确认联峰公司与宋京颐、黄曼丽2015年12月19日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖140418048）及附件已经解除；2、判令本案诉讼费用由宋京颐、黄曼丽承担。事实和理由：2015年12月19日，联峰公司与宋京颐、黄曼丽签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖140418048）及《补充协议》，约定宋京颐、黄曼丽向联峰公司购买位于武汉东湖新技术开发区喻家湖路5号汇博苑3幢1单元28层1号房屋。合同约定房屋总价款为2522645元，宋京颐、黄曼丽应在2015年11月28日支付762645元的首付款，余款1760000元应在2015年12月5日以银行按揭贷款方式支付。但直到2016年1月5日，宋京颐、黄曼丽仍未支付上述余款，为此提起反诉。原告（反诉被告）宋京颐、黄曼丽对反诉辩称，一、合同第六条约定，贷款付款的，买受人应于2015年12月19日前，一次性存入首付款762645元，其余办理贷款。原告已在该合同约定的期限内支付了首付款。合同附件六规定买受人应在2015年12月5日前以银行按揭贷款方式支付尾款1760000元，但《武汉市商品房买卖合同》签订日期是2015年12月19日，意味着原告在签下日期的同时就已经形成延期付款，被告将银行贷款的到账日期设置在合同签订日期之前，显然违背常理且有失公平。原告与被告指定的贷款银行签订按揭贷款合同于2015年12月31日签订，银行实际于2016年1月15日发放按揭贷款。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，原告请求法院对买受人应在2015年12月5日前以银行按揭贷款方式支付尾款1760000元这一条款予以变更，最后付款时间变更为贷款合同签订后的3个月。二、联峰公司确认原告在2016年1月5日仍未支付贷款，足以证明联峰公司在此时清楚知道撤销事由，但联峰公司直至2017年9月才提起反诉要求撤销《武汉市商品房买卖合同》，没有在法律规定的期限内行使，其撤销权消灭。请求依法驳回联峰公司的反诉请求。经审理查明，2015年10月18日，宋京颐、黄曼丽（乙方买受人）与联峰公司（甲方出卖人）签订了一份《武汉市商品房认购书》，约定：乙方自愿购买甲方在武汉市东湖新技术开发区喻家湖路5号开发建设的汇博苑3幢1单元28层1号房，建筑面积168.29平方米；成交总价为2522645元；付款方式：定金人民币50000元须于签署本认购书时付清；第一期房款人民币762645元须于2015年11月15日前付清并签订《商品房买卖合同》；剩余房款人民币1760000元须于2015年11月15日前办理银行按揭；申请银行按揭的年份、金额最终以银行批复为准；如银行贷款金额减少，第一期楼款将有所增加，乙方须于接获甲方通知时立即付款；如认购方的按揭申请因自身原因不为银行接受，可选择其他付款方式。签订该认购书当日，宋京颐向联峰公司支付定金及首付款100000元。2015年11月15日、2015年11月28日、2015年12月1日，宋京颐分别向联峰公司支付首付款292645元、369600元、400元，以上支付定金及首付款共计762645元。2015年12月19日，宋京颐、黄曼丽（买受人）与联峰公司（出卖人）签订了一份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖140418048），约定：买受人所购商品房为汇博苑3幢1单元28层1号房，建筑面积168.29平方米；单价为14989.87元，总金额为2522645元。合同第六条约定：买受人应于2015年12月29日前，一次性存入商品房首付款762645元，其余价款办理贷款，具体付款方式及期限的约定见附件六。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款万分之3向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款……。合同第九条约定：出卖人应当在2016年8月30日前，将符合下列条件的商品交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施，市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：一户一表，交付时通电；6、给水：一户一表，交付时通水；7、交付时燃气、有线电视、宽带、电话管线到户；因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。合同第十一条约定：出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不加累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十二条约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人接到书面通知后未按规定办理房屋交接的，视同出卖人与买受人按期办理房屋交接，其所购商品房风险责任由买受人承担。该合同还对其他有关事项进行了约定。当日，双方还签订了合同附件，其中合同附件六第一条约定：买受人应在2015年11月28日前向出卖人支付房价款人民币762645元；买受人应在2015年12月5日前以银行按揭贷款的方式向出卖人支付房价款人民币1760000元。同日，双方还签订了《“汇博苑”设备协议书》，约定在买受人付清全额房款并与出卖人签订《武汉市商品房买卖合同》后，即可获得出卖人销售附带赠送的设备，明细为：大金中央空调室外主机、大金新风系统新风全热交换器、威能壁挂炉锅炉、施耐德可视触摸屏、施耐德智能家居系统（基础模块）、三星智能密码锁、3M净水器（设备具体型号详见协议书）。2015年12月31日，宋京颐、黄曼丽与联峰公司共同办理了涉案商品房银行按揭贷款手续。2016年1月15日，宋京颐通过银行按揭贷款方式向联峰公司支付购房款1760000元。2016年8月24日，联峰公司向宋京颐、黄曼丽发出《房屋交付通知书》，通知将于2016年8月29日至2016年8月31日在物业服务中心集中办理交房手续；如不能在上述规定时间内前来办理，可在2016年9月6日后，到汇博苑物业服务中心办理房屋交付手续，如在2016年9月30日前仍然不能前来办理，则视同已接受房屋交付。在所附的《交付须知》中，武汉斯坦德物业管理有限责任公司汇博苑物业服务中心要求业主在办理房屋交付手续时，预存电费和武汉有线安装费共580元。2016年8月31日，宋京颐向联峰公司发出《汇博苑业主致联峰公司的公开信》，要求联峰公司取消非法强制收取280元的有线电视安装费。联峰公司没有答复，双方因此没有办理交接手续。2016年10月，宋京颐、黄曼丽向本院提起诉讼。诉讼中，联峰公司于2017年6月30日通过EMS向宋京颐、黄曼丽邮寄一份《函》，内容为：“现通知解除我公司与两位签订的《商品房买卖合同》（合同编号：湖140418048），有关事宜按合同执行，请在7日内来我司办理相关手续。”另查明，2014年，联峰公司与湖北省广播电视信息网络武汉有限公司签订《武汉有线电视工程接入合同》，约定联峰公司位于喻家湖路××约352户加入有线电视网络，由联峰公司一次性交纳280元/户入网费，352户共计98560元。2014年12月10日，联峰公司向湖北省广播电视信息网络武汉有限公司支付入网费98560元。2014年4月25日，联峰公司与国网湖北省供电公司武汉供电公司签订《新建住宅供电配套工程合同》，约定由联峰公司委托国网湖北省供电公司武汉供电公司对汇博苑住宅建设项目实施供电配套工程建设，联峰公司支付供电配套工程建设费。2015年1月29日，湖北省交管网发布《武汉市关于喻家湖路（珞瑜东路至喻家××）高架工程施工期间交通管理的通告》，通告2015年2月2日至同年9月30日该路段进行高架工程施工。2017年7月10日，武汉市国土资源和规划局发布《武汉市联峰地产汇博苑项目规划条件核实公示》，载明汇博苑项目地上部分因红线范围内存在相邻建筑，导致用地范围线发生变化，存在与规划许可不一致的情况。2017年8月21日，联峰公司办理了汇博苑项目1#楼、汇博苑项目2#楼、汇博苑项目3#楼、汇博苑项目地下室竣工验收备案手续，分别取得武汉东湖新技术开发区建设管理局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。同年9月14日，联峰公司办理了汇博苑项目配电房竣工验收备案手续，取得武汉东湖新技术开发区建设管理局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。上述事实，有双方当事人提交的《武汉市商品房认购书》、《武汉市商品房买卖合同》及附件、《缴款单》及《交通银行回单》、《销售不动产统一网络发票》、《个人房产抵押贷款合同》、《房屋交付通知书》、《交付须知》、《费用结算单》、《汇博苑业主致联峰房地产开发有限公司的公开信》、《武汉有线电视工程接入合同》及《发票》、《新建住宅供电配套工程合同》及《付款凭证》、《解除合同通知书》、《EMS快递单》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、武汉市东湖新技术开发区国土资源和规划局发布的《武汉联峰地产汇博苑项目规划条件核实公示》及双方当事人陈述经庭审质证后在卷佐证。本院认为，双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同及附件，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。涉案《武汉市商品房买卖合同》于2015年12月19日签订，第六条约定：“买受人应于2015年12月29日前，一次性存入商品房首付款762645元，其余价款办理贷款，具体付款方式及期限的约定见附件六。”而附件六约定：“买受人应当在2015年12月5日前以银行按揭贷款的方式向出卖人支付房价款人民币1760000元。”即要求宋京颐、黄曼丽以银行按揭贷款方式支付购房款的时间在签订《武汉市商品房买卖合同》之前，该约定时间不符合应当先签订《武汉市商品房买卖合同》，而后向银行申请房屋按揭贷款的操作流程，属于履行不能的约定。且双方实际也并未按此期限履行，2015年12月31日双方共同办理了银行按揭贷款面签手续，应当视为对付款期限的变更。宋京颐、黄曼丽在2015年12月29日之前，向联峰公司支付首付款762645元，又于2016年1月15日通过银行按揭贷款方式向联峰公司支付购房余款1760000元。至此，宋京颐、黄曼丽履行了合同约定的全部付款义务，并不存在逾期付款的违约行为。联峰公司不具有法律规定的合同解除权，也不符合《武汉市商品房买卖合同》第七条约定的解除权，其于2017年6月30日通过EMS向宋京颐、黄曼丽邮寄解除合同的《函》，不发生合同解除的效力。因此，对于联峰公司要求确认双方签署的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖140418048）及附件已经解除的反诉请求，本院不予支持。联峰公司应当继续履行合同，向宋京颐、黄曼丽交付涉案房屋。因涉案房屋现已办理初始登记，宋京颐、黄曼丽要求联峰公司交付办理房地产权属证书所需材料的请求符合合同约定，本院依法予以支持。合同约定交房时间为2016年8月30日前，联峰公司于2016年8月24日向宋京颐、黄曼丽发出《房屋交付通知书》，通知于2016年8月29日至2016年8月31日在物业服务中心集中办理交房手续。但此时，联峰公司尚未办理涉案商品房竣工交付使用相关手续，不具备合同第九条约定的交房条件。根据合同第十二条的约定，宋京颐、黄曼丽有权拒绝办理房屋交接手续。由此产生的逾期交房责任应由联峰公司承担。武汉市国土资源和规划局在2017年7月10日发布的《武汉市联峰地产汇博苑项目规划条件核实公示》中，虽载明汇博苑项目地上部分因红线范围内存在相邻建筑，导致用地范围线发生变化，存在与规划许可不一致的情况，影响了规划验收。但汇博苑项目地上部分红线范围内存在相邻建筑，属于联峰公司与相邻建筑建设主体之间的另一法律关系，不属于合同约定或法律规定的不可抗力事件。且联峰公司也并未按照合同第九条约定，在发生之日起30日内书面函告宋京颐、黄曼丽需延期交付。因此，联峰公司提出未办理商品房相关验收手续属于不可抗力的理由，本院不予采信。2017年8月21日，联峰公司取得了涉案商品房《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，至此才符合合同约定交房条件。因此，联峰公司构成逾期交房，应从2016年8月31日起至2017年8月21日止，向宋京颐、黄曼丽支付违约金。合同约定的违约金标准为按日支付已交付房价款万分之二，因联峰公司所交付的商品房的规划未通过验收的原因，确系相邻违章建筑占用联峰公司的规划用地所致，联峰公司已尽力维权，但仍然造成了规划验收的延迟，本院酌情将违约金标准调整为按日支付已交付房价款的万分之一。在此之后，涉案房屋已符合交房条件而宋京颐、黄曼丽拒绝收房，自行造成损失的扩大，对其要求联峰公司继续支付违约金并赔偿其他损失的诉讼请求，本院不予支持。宋京颐、黄曼丽诉请要求联峰公司依照《“汇博苑”设备协议书》的约定赠送相应的设备，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。宋京颐、黄曼丽诉请要求联峰公司承担逾期办理房地产初始登记的违约责任，根据合同第十六条的约定，出卖人应当在商品房交付使用90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、……。2017年8月21日，涉案商品房项目取得了武汉东湖新技术开发区建设管理局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，达到法定交房条件，联峰公司于2017年11月22日才取得涉案房屋的不动产权属证明，超过了合同约定的办理房地产初始登记的期限，应当承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。对于宋京颐、黄曼丽要求联峰公司支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，本院予以支持。鉴于联峰公司逾期办理房地产初始登记的时间仅超过3天，本院酌情降低违约金标准为已付房价款的0.5%。对宋京颐、黄曼丽要求联峰公司支付逾期办理房地产初始登记违约金的诉讼请求，本院支持12613.22元（2522645元×0.005）。宋京颐、黄曼丽要求确认联峰公司强制收取280元武汉有线电视包装费的条款非法无效，涉案《武汉市商品房买卖合同》中仅约定“交付时燃气、有线电视、宽带、电话管线到户”，该约定未违反法律强制性规定，合法有效；至于《交付须知》中要求业主在办理房屋交付手续时预存武汉有线安装费，是武汉斯坦德物业管理有限责任公司汇博苑物业服务中心发出的通知，与联峰公司无关，对此项诉讼请求本院不予支持。宋京颐、黄曼丽要求物业费应从实际达到交付标准并交付原告后才能开始计收，因物业服务费属于物业服务企业与业主之间的另一法律关系，与本案无关，对此本院不予支持。宋京颐、黄曼丽要求联峰公司承担交通费、打印复印费及误工费，因合同中仅约定了逾期交房违约金，并未约定交通费、复印费、误工费损失，且约定的违约金足以弥补宋京颐、黄曼丽的损失，故对此项请求本院不予支持。宋京颐、黄曼丽要求联峰公司赔偿因强制收取280元武汉有线电视安装费而侵害自己人格尊严的费用98560元，因宋京颐、黄曼丽对本案法律关系选择的是合同之诉而非侵权之诉，人格尊严的损害赔偿不是本案审理范畴，对此项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉联峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）宋京颐、黄曼丽交付位于武汉市东湖新技术开发区喻家湖路5号汇博苑3幢1单元28层1号商品房，并交付办理房地产权属证书所需要的资料（以不动产登记部门所需由武汉联峰房地产开发有限公司提交的资料为准）；二、被告（反诉原告）武汉联峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）宋京颐、黄曼丽交付赠品：大金中央空调室外主机、大金新风系统新风全热交换器、威能壁挂炉锅炉、施耐德可视触摸屏、施耐德智能家居系统（基础模块）、三星智能密码锁、3M净水器各一台（具体型号以协议书约定为准）；三、被告（反诉原告）武汉联峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）宋京颐、黄曼丽支付逾期交房违约金（以2522645元为基数，按每日万分之一的标准从2016年8月31日开始计算至2017年8月21日止）；四、被告（反诉原告）武汉联峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）宋京颐、黄曼丽支付逾期办理房地产初始登记违约金12613.22元；五、驳回原告（反诉被告）宋京颐、黄曼丽其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）武汉联峰房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费3892元（宋京颐、黄曼丽已预交），由宋京颐、黄曼丽负担1549元，武汉联峰房地产开发有限公司负担2343元；反诉费1120元（武汉联峰房地产开发有限公司已预交），由武汉联峰房地产开发有限公司负担；保全费5000元（宋京颐、黄曼丽已预交），由宋京颐、黄曼丽负担3970元，武汉联峰房地产开发有限公司负担1030元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  黄俞海人民陪审员  葛胜新人民陪审员  刘吉文二〇二〇年五月二十四日书 记 员  胡晶晶