山东省昌乐县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0725民初763号原告：刘钦国，男，1965年2月17日出生，汉族，住昌乐县。原告：李秀美，女，1963年9月3日出生，汉族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：徐磊、王文菲，山东潍州律师事务所律师。被告：山东鲁昱置业有限公司，住所地：昌乐县新昌路以西、宝城街道刘家桥社区东首，统一社会信用代码：9137072555670162XF。法定代表人：张雷先，该公司董事长。委托诉讼代理人：丛艳，山东宝都律师事务所律师。原告刘钦国、李秀美与被告山东鲁昱置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘钦国、李秀美的委托诉讼代理人徐磊、王文菲，被告山东鲁昱置业有限公司的委托诉讼代理人丛艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘钦国、李秀美向本院提出诉讼请求：1、被告按照合同约定向原告交付鲁昱绿城88号楼1502室；2、被告向原告支付逾期交房违约金105000元（上述违约金按照协议约定计算至2020年2月份，之后的违约金数额另行主张）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月9日，原、被告签订了《房屋置换协议书》并经昌乐县公证处（2015）昌乐证民字第25号公证书进行公证，约定被告以鲁昱绿城88号楼1502室作为原告安置房，被告应于2015年12月31日向原告交付房屋。协议签订后，原告如约履行，但截至目前，被告仍以各种理由未能向原告交付房屋。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请求法院依法处理。被告山东鲁昱置业有限公司辩称，1、原、被告双方签订协议属实，同时协议明确约定协议签订后10日内搬出现房屋，若超过约定搬迁的时间一周，则视为乙方拒绝搬迁，甲方有权拒绝提供88号房源，由此造成的损失由乙方承担，截止到现在被告从未接到过原告以任何方式的关于拆迁房屋搬迁进行验收的通知，所以被告有权拒绝提供房源，并要求原告承担由此给被告造成的所有损失。2、原告主张的违约金是在原告履行协议的前提下才能成立，同时原告主张的违约金已达到其房款总额的40%，远远高于其损失。原告围绕诉讼请求向本院依法提交了如下证据：1、2015昌乐证民字第25号公证书一份，证明原被告于2015年1月9日签订房屋置换协议书，被告以鲁昱绿城项目中88号楼1502室作为原告的安置房，该房屋的建筑面积为134.94平方米，同时约定被告应于2015年12月31日交房，并且约定被告逾期交房则向原告按月支付置换价格1%的违约金，所选定房屋12、13层为均价，以下部分执行均价，以上部分每增加一层加50元每平方米，涉案房屋的每平方米单价为1800元，按照该协议书计算出该置换房屋的价款为242892元，截止2020年2月被告一直未交付房屋，逾期50个月未交付，按照协议约定被告应当向原告支付121446元违约金，但原告主张105000元,其余放弃；2、原告与昌乐县宝都街道月亮湾社区居民委员会签订的搬迁安置协议一份，证明原告主体适格，在月亮湾社区刘家桥村有房屋被拆迁，并约定了拆迁安置的具体内容；3、昌乐县宝都街道月亮湾社区居民委员会出具的证明一份，证明原告所有的房屋已于2015年1月12日拆除，房屋拆除的时间在与被告签订房屋置换协议书中约定的拆迁时间之内。对原告提交的上述证据，被告山东鲁昱置业有限公司对上述1号证据的真实性、合法性及与本案的关联性无异议，本院予以确认。对上述有争议的第2号、3号证据，本院经审查认为，2号证据虽然系原告与案外人昌乐县宝都街道月亮湾社区居民委员会签订，但协议内容系原告拆除房屋的面积、评估价值及所选安置房屋的位置、面积等，与原告提交的1号证据具有关联性，且该协议第九条约定与鲁昱绿城88号楼签订安置协议后同时执行；3号证据系昌乐县宝都街道月亮湾社区居民委员会为原告出具的房屋拆除时间证明，与本案具有关联性，故上述2号、3号证据形式合法、内容真实、与本案有关联，为有效证据，依法予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月9日，原告刘钦国、李秀美（乙方）与被告山东鲁昱置业有限公司（甲方）签订《房屋置换协议书》一份，约定甲方提供鲁昱绿城项目中的88号楼1502室作为乙方的安置房，该房建筑面积为134.94平方米（最终以实测面积为准），乙方购买的储藏室，价格为每平方1400元，所选定房屋12、13层为均价，以下部分执行均价，以上部分每增加一层加50元/平方米，以此类推。该合同第二条交房时间及标准约定：1、甲方为乙方提供88号商品房作为乙方的拆迁安置房源，于2015年12月31日交房，交房标准及其他设施同鲁昱绿城其他正常销售的商品房，甲方在交房之前应为乙方保留已选定房源……。第三条拆迁和建设期间的权利和义务：（一）甲方的权利和义务1、乙方需自本协议签订之日起十日内搬出现住房屋，若超过约定搬迁时间一周，则视为乙方拒绝搬迁，甲方有权拒绝提供88号楼房源，由此造成的损失由乙方承担……3、自本协议签订之日起，甲方为乙方保留88号楼商品房的置换房源，并保证在2015年12月31日按期交房时，乙方所置换房源及位置不变。第四条违约责任：1、甲方逾期给乙方交付新房，应向乙方按月支付置换价格（1700元/平方米）百分之一的违约金……。原告（乙方）与案外人昌乐县宝都街道月亮湾社区居民委员（甲方）签订《搬迁安置协议》一份，（未载明签订时间）。该协议约定了原告应拆迁房屋的主房面积、价值及附房、其他附属物的补偿价款，并约定了乙方所选安置房为88号楼1502房间，面积134.96㎡。该协议第八条、第九条约定：乙方协议内的房屋及附属物彻底拆除，所选楼房经甲方备案且经公证处公证后产权归乙方；此协议乙方与鲁昱绿城88号楼签订安置协议后同时执行。2020年4月2日，昌乐县宝都街道月亮湾社区居民委员为原告出具证明，证明原告的房屋在村委组织第二次拆迁中由村集体统一收回，按照协议规定于2015年1月12日拆除。另查明，鲁昱绿城88号已经建成但尚未进行验收。被告称涉案房屋虽未交付原告，但原告已在未办理相关交房手续情况下强行入住了，原告对此并不认可。本院认为，原告刘钦国、李秀美与被告山东鲁昱置业有限公司签订的《房屋置换协议书》系双方当事人的真实意思表示，且并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。根据该协议约定，被告应于2015年12月31日交付房屋，且并未向本院提交证据证明存在不可抗力或其他应当延期交付的合法情形，被告未按照合同约定交付房屋已构成违约，原告主张自2016年1月1日至2020年2月29日期间的逾期交房违约金，依法应予支持。关于违约金的计算标准，依据合同约定，被告应向原告按月支付置换价格百分之一的违约金，计款121446元（134.94㎡*1800元/平方米*1%*50个月），原告主张105000元系对自身民事权利的合法处分，本院予以确认。被告辩称原告主张的违约金过高，但双方合同约定的违约金计算标准并未超过法律强制性规定的相关计算标准，故对其辩解，本院不予采信。关于原告要求被告交付涉案房屋的请求，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；《城市房地产开发经验管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。依据上述法律及行政法规的规定，涉案房屋虽然已经竣工，但尚未进行验收，故对原告的该项请求，本院不予支持，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告山东鲁昱置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告刘钦国、李秀美逾期交付房屋违约金105000元（违约金计算时间自2016年1月1日至2020年2月29日）；二、驳回原告刘钦国、李秀美的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6518元，减半收取3259元，保全费1045元，共计4304元，由原告刘钦国、李秀美负担3005元，由被告山东鲁昱置业有限公司负担1299元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  杨金光二〇二〇年五月二十五日书记员  秦珊珊