贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初2464号原告：黔东南州鑫荣诚信物业服务有限公司，住所地：凯里市宁波路33号。统一社会信用代码：91522601670721843R法定代表人：采新岭，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：李恩萍，女，1972年5月1日出生，汉族，现住凯里市。委托诉讼代理人（一般代理）：吴作丹，女，1994年4月27日出生，侗族，现住凯里市。被告：卢艳，女，1973年10月9日出生，汉族，现住凯里市。原告黔东南州鑫荣诚信物业服务有限公司（以下简称鑫荣诚信物业公司）与被告卢艳物业服务合同纠纷一案，本院2020年3月13日受理后，依法适用简易程序与付仕学案公开开庭合并进行了审理。原告鑫荣诚信物业公司的委托诉讼代理人李恩萍、吴作丹、被告卢艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫荣诚信物业公司向本院提起诉讼，请求判决：1.被告支付拖欠的物业服务费用343元，水费135元，总计478元。2、案件受理费由被告承担。事实及理由：被告是鑫鼎国际名居小区业主。原告于2013年7月7日前期经房开委托，后期经业主委员会委托方式进驻小区，为小区物业提供服务，2013年7月7日，原、被告双方签订《物业服务合同》。合同约定：（服务费用标准）。原告严格按照《物业服务合同》的约定履行了相关义务，至2019年8月31日被告共拖欠物业服务费用478元。虽经原告多次催收，被告仍然迟迟不予支付。为此，特根据我国法律的相关规定，向人民法院提出诉讼，请求依法判决。被告卢艳当庭口头辩称，对于水损问题，在物业管理法上有规定是属于物业公司承担，物业公司代收的水费，产生的水损应当由物业公司承担。物业公司代收水费是否有水务公司的委托代理手续？原告提供的水费明细存在不明确的地方。物业公司在鑫鼎服务的最后两个月，服务质量和收取的物业费不成正比。当房开公司与业主存在利益冲突的时候，物业公司没有起到维护公共安全保障的义务，导致房开公司非法侵占业主的私有财产。物业公司没有对所产生的公共费用做出公示。2019年10月20日，鑫荣公司、新速达公司、业主委员会三方当时也明确了水损部分应当由物业公司来承担，根据规定，小区里面不能有两个物业，但我们小区有原告这个物业也有新速达物业，在最后三个月的时候，原告把所有的监控撤走，导致小区有业主家里被盗，还有小区石头球应当属于我们小区业主所有，他们搬走石头球也没有经过业主委员会及业主同意，就私自搬走。依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：原告鑫荣诚信物业公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：物业服务；停车场收费服务；房屋租赁等。被告卢艳系鑫鼎国际名居B4B6栋3单元2606室商品房业主，房屋建筑面积为103.97平方米。2016年9月，以凯里市鑫鼎国际名居小区业主委员会为甲方、鑫荣诚信物业公司为乙方就“鑫鼎●国际名居”小区物业管理事宜签订了一份《物业管理委托合同书》。主要内容为：第三条物业的服务费按业主产权证书记载的建筑面积：1.1元／平方米﹒月等。合同到期后，凯里市鑫鼎国际名居小区业主委员会分别于2017年8月21日、2019年8月20日在该合同末尾空白处签有：合同继续使用一年、合同继续使用一年到2019年8月31日，并加盖了凯里市鑫鼎国际名居小区业主委员会的公章。合同履行过程中，被告卢艳未交纳2019年6月—8月的物业管理服务费及2019年5月—7月的水费，原告在多次催收未果的情况下，向本院提起诉讼。另查明：原告于2019年8月31日退出涉案小区，不再对涉案小区进行物业服务。还查明，涉案小区居民用水户并未由水务部门安装“一户一表”，水务部门针对未进行“一户一表”改造的合表用户水表按2.69元／立方米＋污水处理费0.95／立方米，合计3.64元／立方米收取水费，该小区水表总表安装在原告名下，然后再接分表至业主的用水设施，水务公司按上述标准读取总表用水量后向原告收取水费。由于水管输送存在自然耗损等情形，为此体现为总表和分表读数差额，且涉案小区为高层住宅，确需二次加压后才能保证正常用水，为此，原告将每月总表和分表读数差额部分及二次加压产生的电费分摊到每吨（立方米），得出每月用水单价后，向小区业主进行公示后收取，2019年5月份按4.09元／吨（立方米）收取、6月份按4.1元／吨（立方米）收取、7月份按4.12元／吨（立方米）收取。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”虽然合同到期后，双方未再签订物业合同，但在原合同处凯里市鑫鼎国际名居小区业主委员会另行签字盖章认可合同继续使用且原告亦一直为该小区服务的实际情况，可视为双方认可按原签订的《物业管理委托合同书》继续履行的事实，所以鑫荣诚信物业公司与凯里市鑫鼎国际名居小区业主委员会签订的《物业管理委托合同书》对卢艳同样具有法律约束力，当事人应按合同约定履行自己的义务。原告已实际为被告所购房屋的小区提供物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业服务，依法应当交纳相应的物业服务费用。鑫荣诚信物业公司进驻该小区后已提供了相应的常规性物业服务，卢艳以与房开公司存在利益冲突时，物业公司没有起到维护公共保障的义务、最后两个月服务质量下降等为由拒交物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，卢艳可另行起诉主张自己的权利，但不能以此对抗交纳物业服务费的义务。对于原告代收水费及收取水损费用的行为，虽然原告未与水务公司签订有委托合同代收水费，但基于凯里市未安装有“一户一表”的实际情况，为便于管理，均是由提供物业服务的公司或是没有物业公司的小区由业委会或是小区业主自发推荐的代表等代收代缴后统一根据总水表向水务公司缴纳，且小区高层确需二次加压后才能保证正常用水，这是凯里市小区供水的客观事实，无需举证，本案的鑫鼎国际名居小区由于水管输送等自然耗损情形，由此体现为总表和分表读数差额，以及二次加压供水产生的电费等，在水务公司以总表计收水费的前提下，原告对小区业主分表之外产生的水管输送耗损用水及二次加压产生的电费采取业主公摊形式代收取的行为，并无不当，且收取的水损费用经过公示也尚在合理的范围内。综上所述，原告对物业管理服务费及水费的诉请事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条规定，判决如下：被告卢艳在接到本判决书之日起十日内支付原告黔东南州鑫荣诚信物业服务有限公司物业管理服务费343元、水费135元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告卢艳负担。如不服本判决定，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  王莹二〇二〇年五月二十七日法官助理谭慧书记员袁瑛