河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初19416号原告：房立强，男，汉族，1987年1月22日出生，住山东省青州市。委托诉讼代理人：王晓强，河南亚洋律师事务所律师。被告：河南德润置业有限公司，住所地：郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。统一社会信用代码：91410100775104489Y。法定代表人：李爱国，该公司董事长。委托诉讼代理人：张若冰、王红波，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被告：聂德才，男，1990年5月10日出生，汉族，住江苏省沛县。原告房立强与被告河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、聂德才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日作出（2019）豫0103民初8035号民事判决书，后原告房立强及被告德润公司均不服提起上诉，河南省郑州市中级人民法院经审理作出（2019）豫01民终20435号民事裁定书，裁定：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初8035号民事判决；二、本案发回河南省郑州市二七区人民法院重审。本院受理后，依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告房立强的委托诉讼代理人王晓强，被告德润公司的委托诉讼代理人张若冰、王红波到庭参加诉讼，被告聂德才经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房立强向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告德润公司双方解除合同，判令被告德润公司退还原告购房款286000元及维修基金1331元；2.依法判令被告德润公司支付原告已付购房款利息损失（以本金286000元为基数，按银行同期贷款年利率4.9%计算，计算至判决生效之日止）；3.依法判令被告德润公司支付原告租金补贴34200元（暂计至2019年4月21日）；4.依法判令被告德润公司支付原告违约金2860元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月21日，原告与被告德润公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003593708）。双方约定原告购买被告开发建设的位于郑州市二七区红星国际广场2号楼3层394号商铺。合同约定被告应当在2018年5月1日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日，原告有权解除合同。后因被告逾期交房超过60日，原告向被告提出解除合同，但被告至今未将购房款及违约金退还原告，且未按承诺支付租金补贴。为维护原告的合法权益，故依法提起诉讼，望判如所请。本案审理期间，原告以聂德才原系河南掌房网络科技有限公司（现已注销）股东，河南掌房网络科技有限公司系被告德润公司案涉红星国际广场商铺的委托销售商，其收取原告的平台服务费等费用对本案的事实认定至关重要，与本案有直接利害关系，故申请追加聂德才为被告参加诉讼。被告德润公司辩称，一、原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，原告请求解除合同不符合法律规定，合同应当继续履行。1.德润公司与案外人郑州星润房屋租赁有限公司（以下简称星润公司）签订有托管协议，根据该协议约定，星润公司有权代原告接收商铺，并自2018年5月1日之后开始为原告计算租金收益，原告拒绝按托管协议约定承担税费，故意不领取此款项，阻却了合同履行，依据合同法相关规定应视为德润公司已经履行了交付房屋的义务。2.《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，德润公司与原告在商品房买卖合同第八条中约定房屋交付日期为2018年5月1日，但此条同时还约定了“由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定”。合同还约定如果逾期超过60日，原告有权解除合同。涉案合同所属工程项目自2015年3月21日开工，施工期间郑州市为贯彻河南省蓝天工程实施方案，开展河南省大气污染防治攻坚战，将2016年下半年度列为攻坚阶段，2017年列为巩固提高和建立长效机制阶段。2017年度开展了“封土行动”（2017年11月15日至2018年3月15日），2018年又实施“停工令”（2018年10月1日至2019年3月31日），期间还因举行十九大、全国两会、河南省两会、上合组织总理会议等政治活动，导致项目工程施工断断续续，累计停工时间长达388天，德润公司亦因上述不可抗力因素蒙受了受巨大损失，故合同约定的交付期限应予顺延，德润公司并未逾期交房，合同约定的解除条件不成就。3.《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。具体到本案，首先不存在合同目的不能实现事由，原告签署商品房买卖合同的目的是为获取投资收益，星润公司愿意按照合同约定支付租金收益，但原告不履行开具发票的义务，星润公司暂未向其支付租金收益，暂时未获得收益的原因在原告。其次，自2018年5月1日起，星润公司已向大部分客户支付投资收益，故本案不存在因不可抗力及德润公司原因致使合同目的不能实现的事由。再次，德润公司在收到原告的通知之前已经履行了交付房屋的义务，故原告以通知形式解除合同无效，合同应当继续履行。二、原告要求德润公司返还购房款、利息、维修基金、违约金的理由不成立，应予驳回。双方签订的房屋买卖合同尚在履行中，合同约定的解除条件未成就，原告不享有合同解除权。租金补贴已发放，原告亦不存在其他违约行为。另外，原告维修基金的交付对象为房屋行政管理部门，与德润公司无关。故原告上述诉讼请求应予驳回。另外，原告交纳的购房款为209380元，其陈述286000元与事实不符。三、原告主张支付租金补贴34200元，不应予以支持。根据德润公司相关销售政策，租金补贴仅应计算至2018年4月30日，应为16200元，但因原告贷款手续未办理完毕，致使德润公司未收到全部购房款，所以此款项暂未发放，故原告此诉讼请求与事实不符。综上，原告请求解除合同不符合法律规定，合同仍在履行期间，请求法院在查清事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求，维护德润公司的合法权益。被告聂德才未到庭应诉、质证、答辩，亦未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月4日，原告房立强向被告德润公司缴纳购房款209380元及维修基金1331元，并向河南掌房网络科技有限公司缴纳平台服务费76620元，被告德润公司及河南掌房网络科技有限公司分别向原告出具了收据。2017年9月21日，原告与被告德润公司签订编号为17003593708）《商品房买卖合同》一份，约定的主要内容为：房立强购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××号商品房，用途为商业服务；该商品房的单价为19999.02元/㎡，建筑面积20.47㎡，总金额为409380元；约定209380元以现金方式于2017年9月21日支付，约定200000元以商业贷款方式于2017年10月21日支付。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年5月1日前。商品房交付时应符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3.由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。出卖人逾期交房的违约责任是：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同附有附件一、二、三、四等。合同签订后，原告未能办理购房贷款，也未向被告德润公司缴纳剩余购房款。购房合同签订当日，原告房立强（乙方）与郑州星润房屋租赁有限公司（甲方）签订了《托管经营协议书》（适用于红星国际广场），该协议约定的主要内容为：乙方同意将购买的商品房由甲方全权经营和管理。甲方引入红星美凯龙品牌进行统一经营，经营期限为10年，暂定开业时间为2018年3月底前（最终以甲方通知的正式开业日期为准）。关于商铺收益协议约定，在合同有效期内，甲方对乙方委托经营商铺统一招商运营，运营费用由甲方收取并按以下方式向乙方支付商铺托管收益：第一年、第二年收益按协议约定的第一年租金保底即3楼100元/㎡/月×12个月×实测面积、第二年租金保底即3楼110元/㎡/月×12个月×实测面积计算方式合计乙方收益。第三年至第十年运营收益按照该商铺年度运营收益的2：8比例进行返还，即：商铺运营收益的80%返还客户，20%作为商场运营管理费用，计算公式为：商铺的年税前收益=商铺面积/商场总面积×整楼收益×商铺所在楼层加权系数×80%[注：3楼加权系数为0.91，商铺面积为购买商铺的建筑面积，整楼收益（不含临街商铺）由第三方会计事务所核对后公布，商场总面积不含临街商铺，涉及相关税费按政策各自承担]。本协议中的合同年是自开业之日起累计12个月为一个合同年。自然年以公历计算的一个完整的年度，即1月1日至12月31日。商铺每个自然年收益计算至当年12月31日，并于次年3月31日前向乙方支付上年度的年度收益。甲方将乙方的收益划转到乙方指定的银行账户。因甲方原因导致迟延给付乙方应收的托管收益的，每延迟一天，乙方有权向甲方按日万分之一收取违约金。自合同生效起，乙方同意甲方代为办理该商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时乙方予以协助，甲方的签收行为对乙方具有法律效力。该商铺的开发单位向甲方交付该商铺，视为乙方履行了向甲方交接该商铺的义务。签订购房合同时，被告德润公司向原告发放了“红星国际广场”2号楼商场项目销售政策告知函，主要内容为：1.商铺开业前补贴：（1）补贴标准：……购买20㎡－30㎡的，每月可享受1800元租金补贴。……（2）补贴起算日：客户向德润公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）；该补贴不足一个月超过15天的，按一个月计算，不足15天的，按半个月计算。（3）补贴支付：该补贴将于实际开业后30日内，一次性支付（或直接冲抵总房款）。2.回购政策：三年回购，开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购客户所购商铺，相关税费按政策各自承担。2018年9月6日，被告德润公司出具《关于“红星国际广场”2号楼商场托管方面告知函》，与本案相关内容为：为保障购房人的利益，根据购房人签订《商品房买卖合同》条款中约定交房日期为2018年5月1日，且交房之日即为商场开业之日；我公司将从2018年5月1日起按合同约定计算购房人租金收益，并于2018年4月30日起停止商铺开业前租金补贴。租金标准按《托管经营协议》约定计算，2018年年度租金将于2019年3月31日之前由托管公司结算并发放购房人账户。注：凡未按相关协议及合同约定“按时交款”或“按揭款到账”客户，不享有以上“租金补贴、前两年核定的应收租金”收益。被告德润公司未向原告支付自首付款支付之日起至2018年5月1日之前的租金补贴。2019年4月16日，郑州市城乡建设局出具〔2019〕020号《政府信息公开告知书》，称德润公司开发的红星国际广场2#楼已办理竣工验收备案手续，备案日期2019年3月29日。2019年6月25日，郑州星润房屋租赁有限公司出具证明，主要内容为：为了保障购房人权益，我公司于2018年5月1日（商品房买卖合同约定的交房日期）按照德润公司的要求，开始向购房人发放托管经营协议约定的租金收益，同时根据托管协议书的约定，应视为德润公司已于2018年5月1日向购房人交房。部分购房人未领取租金收益，是因其未按照托管协议书的约定缴纳税费导致的，应当自行承担责任。在本案审理期间，被告德润公司向本院提交郑州市人民政府于2017年9月22日下发的郑政文〔2017〕178号《郑州市人民政府关于印发郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案及配套方案的通知》及2018年8月8日二七区建设局房建工程和市政道路工程停工通知书等证据，证明本案所涉的红星国际广场在建设期间因环保等因素存在较长时间的停工情况。2019年4月11日，原告以被告德润公司未按合同约定交房为由，作出《合同解除通知函》并向被告德润公司进行邮寄。另查明，河南掌房网络科技有限公司为一人公司，股东为聂德才，该公司现已经注销。本院认为，原告房立强与被告德润公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据该合同约定，被告德润公司应在2018年5月1日前将符合交付条件的房屋交给原告，但被告德润公司未在约定的交房期限内将涉案房屋完成建设工程竣工验收并登记备案等约定条件，被告德润公司存在违约行为。但原告在签订房屋买卖合同的同时，又与郑州星润房屋租赁有限公司签订了托管经营协议，印证原告购买涉案房屋的目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益。被告德润公司虽然有违约行为，但不影响原告对签订房屋买卖合同目的的实现。故对原告请求解除合同的主张，本院不予支持。关于原告要求被告德润公司支付逾期交房违约金问题。房屋买卖合同第八条约定，出卖人应当在2018年5月1日前将符合交付条件的商品房交给原告；如遇特殊原因，出卖人可以据实予以延期。根据德润公司提交的有关河南省郑州市政府大气污染综合治理等有关规定及通知的相关证据，在政府对大气污染治理过程中对正常施工有影响，根据本案实际情况，酌定因政府对大气污染防治影响工期为3个月。被告德润公司于2019年3月29日才完成涉案房屋的竣工备案等手续，符合交房条件，德润公司存在违约行为。但是，原告购买商铺的房款至今还有部分没有缴纳，按照合同约定，原告也存在违约行为。在本合同履行过程中，原、被告均有违约行为，故对原告要求被告德润公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的租金补贴问题。被告德润公司在销售房屋时，承诺租金补贴的起算日为：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）。据此原告应取得自2017年8月4日起至2018年5月1日前的租金补贴为16200元，但被告德润公司因原告未办理商业贷款而未向原告发放，该部分租金补贴被告德润公司应予以支付。但因被告德润公司于2019年3月29日才取得了“红星国际广场”项目的竣工验收备案登记手续，现原告选择要求被告德润公司租金补贴的权益，故对原告自2018年5月1日至2019年3月31日的租金补贴19800元，本院予以支持，以上合计36000元。2019年4月1日之后，涉案房屋符合交房条件，原告再要求被告德润公司支付租金补贴，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告房立强2018年5月1日前未支付的租金补贴16200元及2018年5月1日至2019年3月31日的租金补贴19800元，以上合计36000元；二、驳回原告房立强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6166元，由原告房立强、被告河南德润置业有限公司各负担3083元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  郑宏辉人民陪审员  赵香平人民陪审员  周纪红二〇二〇年五月八日书 记 员  刘宏龙