四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2022民初1559号 原告：邓素兰，女，生于1968年6月4日，汉族，住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人：张建，乐至县回澜法律服务所基层法律服务工作者。 被告：四川渝鑫公路建设有限公司，住所地乐至县天池镇。 法定代表人：黄荣正，总经理。 委托诉讼代理人：苟晓力，四川诚伦律师事务所律师。 原告邓素兰诉被告四川渝鑫公路建设有限公司（以下简称“渝鑫公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本案因案情复杂，于2019年8月29日转为普通程序，依法组成合议庭审理。同年10月22日，因原告提出对讼争门市现市场价值进行评估的申请，本案暂停审限。后因估价对象无实物状况，评估受限制，评估公司作退案处理，本案于2020年4月7日恢复审限。原告邓素兰及其委托诉讼代理人张建、被告渝鑫公司的委托诉讼代理人苟晓力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓素兰向本院提出诉讼请求：1.依法判决原、被告双方所签订的《商品房认购合同》有效并继续履行；2.依法判决被告按合同约定的房价与原告签订正式的《商品房买卖合同》并办理商品房合同备案登记、房屋产权登记；3.依法判决被告将原告购买的房屋在培育期满后（2021年1月20日）立即交付予原告；4.判决本案诉讼由被告承担。审理中，原告于2019年7月16日变更诉讼请求为：1.解除双方合同；2.判决被告退还原告购房款及利息；3.判决被告赔偿原告损失290200元（依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的无法交付房屋的法理体系）。2020年3月17日，原告再次变更诉讼请求为：1.解除合同；2.判决被告退还原告购房款290200元；3.判决被告参照经营合同约定的收益标准赔偿原告至2020年4月20日止的可得利益损失118256.5元，此后损失按购房本金年损失11%计算至退还完毕购房款时止；4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年1月20日签订房屋认购合同。双方约定：被告将其开发修建的位于乐至县天池镇文庙沟的“国禄·城市之星”（现更名为“和信·凤凰城”）32幢1层92号商铺出售给原告，同时双方签订了经营管理合同。原告按照合同要求履行了给付全额价款的义务。2019年4月1日，四川诚伦律师事务所邮寄一份解约公函，载明该律师事务所受被告委托，通知原告要求解除原、被告签订的商品房买卖认购合同。被告无故与原告解除合同，肆意践踏契约精神，损害了原告合法权益，现向人民法院提起诉讼。 被告渝鑫公司辩称：一、原、被告于2016年1月20日签订《国禄·城市之星认购合同》及《经营管理合同》，约定原告购买被告开发修建的国禄·城市之星项目32幢1层92号商铺，建筑面积约为22.5平方米，单价12897.7元，总价款为290200元，原告已支付完毕的事实属实。二、上述合同成立，但未生效，因为原告诉称的房屋不存在，是之前的法定代表人为了销售，违背设计图纸，把房屋以大划小出卖所致。32幢1层共有34个铺面，没有92号铺面。如果随意更改隔离墙，将本应只有34户面积的商铺变更为90余户商铺，消防过不了，产权也办理不了。三、被告认可解除合同并退还原告购房款290200元，但不同意赔偿原告可得利益损失118256.5元，因为经营合同的目的无法实现。请求法庭驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 证据材料1：原告的身份信息及被告的营业执照复印件。拟证明原、被告的主体资格； 证据材料2：原、被告于2016年1月20日签订《国禄·城市之星商品房认购合同》及《经营管理合同》。拟证明原、被告双方合同关系成立及关于经营培育期的约定情况； 证据材料3：《收据》2份。拟证明原告已全面履行支付购房款义务的事实； 证据材料4：《解约公函》1份。拟证明被告违背诚信原则，以其他城市管理办法适用本案，要求解除该合同，该证据与对方的答辩意见产生了截然相反的证明目的，该房屋系真实存在的； 证据材料5：乐至县住建局乐住建网信〔2019〕21号文件。拟证明造成本案纠纷过错在于被告，是被告违约所致； 证据材料6：四川百家惠商贸有限公司企业信用信息打印件。拟证明原告与该公司签订《经营管理合同》，该公司控股股东系被告原法定代表人苏公禄，其占股90%的事实。商铺是否存在是其能够完全掌握的。 被告对原告提交的证据材料质证认为：证据材料1的三性予以认可；证据材料2中认购合同和经营合同真实性予以认可，但其内容与事实不符，本案案涉房源不存在，该经营合同就失去了应有的效应；对证据材料3无异议；证据材料4公函是诚伦律师事务所发出的，本案纠纷是被告前法人遗留的问题，发函是为了解决该问题。证据材料5真实性无异议，关联性不予认可，原告诉称是被告公司过错不实，原告自身也有过错，被告公司对原告的资金占用利息损失愿意在法律允许的情况下支付。证据材料6百家惠商贸公司的信用信息的真实性认可，但与本案无关联性。 被告为反驳原告的主张，向本院提交了如下证据材料： 证据材料7：《国禄·城市之星商品房认购合同》。拟证明该认购协议载明的分户图纸与实际的测绘报告及房管局备案的不一致的事实； 证据材料8：《四川省房屋面积预测报告》。拟证明房产测绘分层平面图，平面户型图与原告提交的是不一致的，明确测绘出第一层只有34个铺面； 证据材料9：乐至县房地产交易中心出具的《可签约合同表》。拟证明无案涉32幢1层92号房源的事实。 原告对被告提交的证据材料质证认为：证据材料7认购合同真实性无异议，但对其证明目的有异议，被告对原告购买的商铺作出了明确标识，92号商铺在测绘报告显示的32幢1层1号商铺内。证据材料8真实性无异议，关联性有异议，该测绘面积的测绘图，和合同中的投影式样是完全一致，但其标号是由被告自行编制，同时该房屋编号不是民政部门地名办的正式编制，被告随性的对房屋编号进行更改的行为，不能达到其否决92号等商铺不可由现编制的1号商铺进行分割存在的事实，原告购买的是没有间隔的，间隔后是有该商铺的。证据材料9真实性无异议，关联性有异议，原告购买的商铺并不是不存在，而是部分房号合并为1号商铺的行为，因此被告方所出卖的92号商铺可由1号商铺进行有效分割；被告发出的解约公函所依据的是成都市的行政规章，本案争议房屋所在地政府没有类似规章，因此被告证据证明目的无法律依据。 本院对原、被告提交的证据材料认证如下：被告对原告提交的证据材料1、3无异议，予以采信；对证据材料2、4、5、6的真实性无异议，予以采信。认购合同、经营合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，且与本案待证事实有关联，故对其合法性、关联性予以采信；解约公函经被告质证无异议，对其真实性、关联性予以采信。乐至县住建局的21号文件能够证明被告违约的事实，予以采信。企业信用信息显示被告原法定代表人苏公禄系四川百家惠商贸有限公司控股股东，其占股90%，予以采信。证据材料7与原告提交的一致，予以采信。证据材料8测绘报告系具有资质的测绘公司编制，对其三性予以采信。证据材料9系由相关职能部门出具，与测绘报告相互印证，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2016年1月20日，原、被告签订《国禄·城市之星商品房认购合同》。约定原告（乙方）购买被告（甲方）开发修建的位于乐至县天池镇文庙街的“国禄·城市之星”项目第32幢1层92号商铺，建筑面积约为22.5平方米，建筑面积单价12897.7元/平方米，总价款为290200元；原告在签订合同当日向被告支付总房款70%计人民币210200元，于2016年12月31日前付清余款。合同还约定：四、本商铺的经营培育期为五年，从2016年1月20日起至2021年1月19日止；五、被告应在本协议约定经营培育期届满前通知原告办理相关手续：1.经营培育期届满后若乙方想解除商品房买卖协议，甲方应在收到乙方的解除申请三十日内退还乙方已交购房本金。2.经营培育期届满若甲乙双方没有解除商品房买卖协议的意愿，则双方结算并在原告付清相关税费后按规定办理房屋的权证；如因被告的原因，无法完成产权登记手续的办理，原告有权选择退房；3.经营培育期届满后，经甲乙双方友好协商达成意见统一时，可继续委托经营。4.如因图纸变更、消防原因导致被告不能正常办理产权登记手续，则被告必须以合同实收款的100%收购该商铺，被告不再承担任何违约责任和赔偿责任，也不再赔偿原告任何经济损失。六、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。八、在本合同约定的经营培育期内，原告不得以任何理由解除本合同，不得要求被告退还已付购房款。 同日，原告作为甲方，与乙方四川百家惠商贸有限公司（被告原法定代表人苏公禄持股90%）及作为担保方（丙方）的被告签订《经营管理合同》。约定原告将国禄·城市之星项目第32幢1层92号商铺委托给乙方，由乙方统一经营管理；委托经营管理期限为五年，自2016年1月20日起至2021年1月19日止。合同第三条关于委托经营收益、缴纳方式及交纳期限约定：甲方向乙方委托期间，委托经营收益金按《商品房认购合同》里实付款结算。第一年收益按《商品房认购合同》实收款的9%计算，即2016年1月20日至2017年1月19日；第二年收益按《商品房认购合同》实收款的9%计算，即2017年1月20日至2018年1月19日；第三年收益按《商品房认购合同》实收款的10%计算，即2018年1月20日至2019年1月19日；第四年收益按《商品房认购合同》实收款的10%计算，即2019年1月20日至2020年1月19日；第五年收益按《商品房认购合同》实收款的11%计算，即2020年1月20日至2021年1月19日。支付方式：按年支付，在当年到期日前三十日内支付。第四条甲方权利义务：4.租赁合同到期后，如甲方愿意出售该商铺，在同等条件下，乙方具有优先回购权，乙方可以100%价格（即甲方实际已支付购房款总额）收购该商铺；如乙方无经济能力回购该商铺，则由丙方进行回购该商铺。第五条乙方权利义务：8.本合同期满后，乙方在30日内按当时受托经营管理商铺的适用状况返还商铺，返还商铺后，经甲乙双方友好协商并达成意见统一时，如甲方继续委托乙方经营管理，乙方需继续帮助甲方招商招租继续统一经营统一管理。 上述合同签订当日，原告向被告支付了购房款210200元。2017年1月2日，原告再次向被告支付了购房款80000元，合计290200元。至此，原告已向被告支付全部购房款。 另查明，国禄?城市之星项目开发建设过程中，因经营管理不善，导致公司资金链断裂，该项目建设全线停工，后经资产重组，该项目复工。原告购买的第32幢1层92号商铺在规划设计图中第32幢1层1号商服房内。1号商服房建筑面积为719.98平方米，至今尚未修建。被告在资产重组前，为了销售房屋，擅自将1号房以大化小出售给原告。根据房屋面积预测报告资料显示，第32幢1层共计34个商铺，无原告购买的92号商铺。 2019年3月28日，四川诚伦律师事务所向原告发出《解约公函》称：原告与被告签订的认购合同书已无法实现合同目的，现正式通知解除该合同；鉴于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，原告可根据公平原则申请退还定金或已付房款，同时可申请适当的经济补偿，具体金额以被告最终审批为准；原告在收到此公告后三日内到被告售楼处办理解除手续，逾期，产生的一切后果将由原告自行承担。 本院认为，本案争议的焦点是商品房认购合同解除后，原告是否有权要求被告赔偿可得利益损失，以及损失如何计算问题。 原、被告签订的《国禄·城市之星商品房认购合同》，对案涉商铺基本状况、购房款金额、付款时间、违约责任等主要条款进行了约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条关于商品房买卖合同主要内容的规定，现原告已足额支付购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，上述认购合同应当认定为商品房买卖合同。 上述《国禄·城市之星商品房认购合同》的签订，系双方真实意思表示，其内容不违反法律效力性强制性规定，应属合法有效，双方应共同遵照执行，现原告已向被告足额支付购房款，按照《国禄·城市之星商品房认购合同》约定，所购商铺自签订合同之日起进入经营培育期，被告将商铺以大化小，通过四川百家惠商贸有限公司，采取售后包租或者变相售后包租的方式，与原告签订《经营管理合同》，对经营管理期限、收益等进行约定。而被告在开发过程中，因经营管理不善，导致资金链断裂，项目建设停工，案涉房屋至今未修建并交付使用，《国禄·城市之星商品房认购合同》、《经营管理合同》至今未得以完全履行，被告方构成违约。被告通过律师函方式以认购合同目的无法实现为由，要求解除商品房认购合同，现原告亦诉请解除商品房认购合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，故对原告该项诉求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”从上述法律规定可知，当事人一方或双方存在违约行为是合同解除的原因之一，在出现合同约定或法律规定当事人可以行使解除权解除合同的违约行为的情况下，守约方实际面临两种利益抉择，其一是选择继续履行合同，其二是选择解除合同。而合同解除后必然涉及恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等问题。可得利益是合同履行后可以获得的利益，是对债务不履行的赔偿，法律规定可得利益的目的主要在于通过加重当事人的违约成本，以期遏制违约行为的发生，督促当事人诚信履约，保护守约方的信赖利益，并弥补守约方因对方违约而造成的实际损失。如在因违约方违约导致合同解除的情况下，将损害赔偿范围仅限定于守约方因对方违约而产生的损失，不将可得利益损失纳入其中，显然将会在一定程度上鼓励甚至纵容当事人违约行为的发生，亦不符合合同法关于赔偿可得利益损失的立法初衷。因而，可以并且应当将可得利益纳入合同解除后的损失赔偿范围，但应以不超过违约方在订立合同时预见或应当预见违反合同可能造成的损失为限。本案中，根据《经营管理合同》的约定，原告将案涉商铺委托给第三方统一经营管理，期限自2016年1月20日起至2021年1月19日止，并约定了经营收益、缴纳方式等。可见，如《经营管理合同》得以完全履行完毕，原告将可以获得上述收益。该收益是原告在签订合同时即可预见的，被告作为《经营管理合同》担保方和商品房认购合同的当事人，应可预见违反合同可能给原告造成的损失，以及应承担由此产生的相应法律后果。综上，原告要求被告退还购房款290200元并赔偿其可得利益损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于被告应赔偿原告可得利益损失的确认问题。如前所述，如《商品房认购合同》和《经营管理合同》得以完全履行，原告将可以获得合同约定的收益。在《商品房认购合同》和《经营管理合同》未履行完毕，并因被告违约而解除的情况下，原告的可得利益损失客观存在。被告仅同意赔偿原告资金占用损失，不同意赔偿原告可得利益损失，有违客观事实。资金占用损失系因对方违约而产生的损失，实际上，原、被告及第三方约定的经营收益计算标准，与中国人民银行公布的中长期贷款基准利率的一倍大致相当，未超过合理范围，现原告要求参照经营合同约定的收益标准计算可得利益损失，本院予以支持。损失计算的截止时间，综合考虑本案实际情况，本院酌定以原告第一次提交变更诉讼请求申请要求解除认购合同当日即2019年7月16日为准。原告要求损失计算至2020年4月20日止，此后每年按房款的11%计算至支付完毕时止的诉讼请求，因双方合同关系已经解除，原告要求按照合同得以完全履行后的标准继续计算损失，已无事实依据，对此，本院不予支持。但合同解除后至被告退还购房款期间，被告应向原告支付相应的资金占用利息损失，直至本金支付完毕时止。综上，关于原告可得利益损失具体计算如下：2016年1月20日至2017年1月19日为：290200元×9%=26118元；2017年1月20日至2018年1月19日为：290200元×9%=26118元；2018年1月20日至2019年1月19日为：290200元×10%=29020元；2019年1月20日至2019年7月16日为：290200元×（10%÷360天×177天）=14268元。上述损失合计95524元。2019年7月17日至2019年8月19日期间的资金占用利息损失，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至购房款返还完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十三条、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、解除原告邓素兰与被告四川渝鑫公路建设有限公司于2016年1月20日签订的《国禄·城市之星商品房认购合同》； 二、被告四川渝鑫公路建设有限公司在本判决生效后十日内，返还原告邓素兰购房款290200元及支付利息（利息以290200元为基数，自2019年7月17日起至2019年8月19日期间，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）； 三、被告四川渝鑫公路建设有限公司在本判决生效后十日内，赔付给原告邓素兰损失费95524元； 四、驳回原告邓素兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7427元，由原告邓素兰负担357元、被告四川渝鑫公路建设有限公司负担7070元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  杨汉军 人民陪审员  蒋家勇 人民陪审员  杨先继 二〇二〇年五月六日 书 记 员  李 珍