山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终2013号 上诉人（原审原告）：孙玉芹（又名孙玉勤），男，1946年12月9日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：孙明强，男，1973年12月22日出生，汉族，住青州市，系孙玉芹之子。 被上诉人（原审被告）：青州市益都街道万家社区居民委员会，住所地：青州市益都街道万家社区。 法定代表人：钟安成，主任。 委托诉讼代理人：王德琳，山东海岱律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：焦来贵，男，1964年12月16日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：季海南，山东闻法律师事务所律师。 上诉人孙玉芹因与被上诉人青州市益都街道万家社区居民委员会（简称万家社区居委会）、焦来贵商品房销售合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2019）鲁0781民初3844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 孙玉芹原起诉请求：1.判令两被告停止侵权（指被告虚构事实，用不诚实方式用原告现金8.7万元，而原告无任何回报，并非上次起诉的侵权内容），追讨欺诈销售罚金每天100元，欺诈销售造成的后果按国家规定赔偿；2.被告长期占用原告购买楼梯、楼道，又不支付任何费用，请被告出具官方权威的书面证据，并承担本案诉讼费。诉讼中原告以《消费者权益保护法》第五十五条为根据，变更诉讼请求为：1.判令两被告赔偿原告孙玉芹50万元；2.诉讼费由两被告承担。 一审法院认定事实：2001年，孙玉芹（乙方、买方）与万家社区居委会（甲方、卖方）及青州市华夏建筑装饰工程处（甲方合作单位，简称华夏工程处）签订商品房认购协议书一份，约定孙玉芹向万家社区居委会购买位于青州市一处，建筑面积为288.33平方米，每平方米1500元，总计432495元，万家社区居委会于2001年11月20日将上述楼房交付孙玉芹。孙玉芹、万家社区居委会及华夏工程处在认购协议中签名盖章，两单位负责人及经办人均在协议书上签名。华夏工程处负责人焦来贵在该认购协议书上添加了第十九条，添加内容为“本户底层东北角公用楼梯底层归孙玉芹长期使用。焦来贵”。孙玉芹于2001年12月13日向华夏工程处交清购房款432495元，于2001年12月份办理了该房产的房产证（证号：青房权证益都私字第××号，载明建筑面积为289.19平方米），于2016年8月份换发了不动产权证［证号：鲁（2016）青州市不动产权第××号］，该不动产权证载明房屋建筑面积为289.19平方米，分摊土地使用权面积为120.70平方米，独用土地面积为0平方米。 该涉案楼房共计三层，孙玉芹购买的楼房位于第一、二层，房内有通往二层的内置楼梯；楼房第三层现由万家社区居委会作为办公用房使用，从底层直接通往三楼的楼梯位于孙玉芹所购商品房外的东北角，留有东门和北门，万家社区居委会将东门用卷帘门封闭，平时使用北门。 另查明，孙玉芹自2016年3月要求办理案涉房屋土地使用权证时主张底层到三楼楼梯的使用权，后在青州市级领导接访时坚称购房时开发商配卖楼底和楼梯，要求三楼业主支付使用费或租赁费。2017年9月19日青州市人民政府益都街道办事处（简称益都街办）出具青益访复字（2017）15号答复意见书，对孙玉芹反映问题的处理意见答复如下：“你于2001年12月13日购买的坐落于于2001年12月办理房产证，证载面积为289.19平方米，2016年3月换发不动产权证，证载面积为362平方米。你反映的楼梯由你投资，要求3楼住户支付楼梯费用一事。现与万家村委协商，未达成共识，建议你向相关法律部门维权。” 2018年1月3日，孙玉芹诉至一审法院，请求判令万家社区居委会停止侵权，每月支付楼道使用费500元并承担诉讼费用。一审法院审理认为，“原告不动产权证上载明的原告房屋建筑面积为289.19平方米，并不包括东北角的楼道楼梯部分。虽然该不动产权证载明的分摊土地使用权面积为120.7平方米，该面积为原告楼房及东北角楼道占用土地中原告分摊的部分，但该不动产权证载明的独用土地面积为0平方米。同时，原告提交的商品房认购协议书中并无配卖楼道楼梯的约定，添加的第十九条也载明东北角楼梯为‘公用楼梯’。综上可以看出，东北角楼道占用土地并非原告独自享有使用权。原告称其购买了一至二楼的楼梯，无充分证据证实，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。该东北角的楼道楼梯系从一楼通往三楼的共用通道，原告并无专属权，亦不能禁止被告通行。因此原告要求被告支付楼道使用费无法律依据，本院不予支持。”并于2018年3月29日作出（2018）鲁0781民初90号民事判决：驳回孙玉芹的诉讼请求。孙玉芹不服提起上诉，潍坊市中级人民法院经审理认为，“根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张自己对涉案楼梯享有所有权，应承担举证责任。然其提交的商品房认购协议书明确载明被上诉人出售的仅为房屋，特别是合同第十九条的约定（‘本户底层东北角公用楼梯底层归孙玉芹长期使用’），更进一步证实了涉案楼梯上诉人仅享有使用权，并非所有权，不具有独一、排他效力。不动产权证上载明的房屋建筑面积为289.19平方米，载明的独用土地面积为零，即对于涉案的楼梯并非上诉人独有，即使上诉人支付了包括涉案楼梯在内的土地出让金，也不能证明被上诉人将涉案楼梯出售给了上诉人，故上诉人基于对涉案楼梯的所有权要求排除妨碍、支付使用费，证据不足，本院不予支持。”并于2018年12月30日作出（2018）鲁07民终3458号民事判决：驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，原告孙玉芹与二被告在订立商品房认购协议书后均已按约履行，这一事实并已经行政机关办理房屋所有权证、不动产权证登记确认。本案双方争议的焦点是被告关于认购协议书第十九条“本户底层东北角公用楼梯底层归孙玉芹长期使用”的承诺是否构成欺诈以及应否承担惩罚性赔偿。依照《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”的规定，孙玉芹对二被告构成欺诈的主张负有举证责任。《民通意见》第六十八条规定，“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据上述规定及本案当事人举证，涉案一楼楼道及一楼至三楼楼梯属于业主共有，孙玉芹作为购买人当然享有使用权，焦来贵关于“本户底层东北角公用楼梯底层归孙玉芹长期使用”的承诺并未违反法律规定，协议书明确孙玉芹取得的涉案楼梯底层的使用权而非所有权；根据物权公示公信原则，不动产物权的设立应当按照法律规定登记，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，益都街办出具青益访复字（2017）15号答复意见书及青州市人民政府益都街道办事处社会治安综合治理办公室（简称益都综治办）对该答复意见书均不能否定职权部门对涉案不动产登记的效力，且后者明确载明“此说明仅为情况说明，但数据以国家相关部门公布数据为准。”潍坊市中级人民法院（2018）鲁07民终3458号民事判决也已确认，“即使上诉人支付了包括涉案楼梯在内的土地出让金，也不能证明被上诉人将涉案楼梯出售给了上诉人。”而孙玉芹提交的补缴土地价款票据本身也不能证明被告存在欺诈行为。因此，孙玉芹对其被告将公用楼梯卖给原告但不能交付该楼梯、构成欺诈销售的主张，应承担举证不能的法律责任。同时，《民法总则》第一百七十九条第二款规定，法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。《消费者权益保护法》虽然规定了惩罚性赔偿，但从该法的条文表述看，基本上以对工业产品有关的消费者利益保护为主，并未明确商品房买卖的利益保护。关于商品房买卖中的惩罚性赔偿，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，因出卖人原因导致合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；第九条规定，因出卖人原因导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案涉案房产已经孙玉芹申请办理不动产登记，不存在合同目的不能实现或合同无效、可撤销、可解除的情形，故孙玉芹要求三倍赔偿的诉讼请求缺乏法律依据。孙玉芹经法院立案时诉讼风险提示和庭后释明，坚持惩罚性赔偿的诉讼请求不变更，系对自己所享诉讼权利的处分。综上所述，在认购协议书约定的权利义务已履行完毕、涉案房屋已办理登记的情况下，孙玉芹以被告欺诈为由，按照《消费者权益保护法》三倍赔偿的规定要求被告赔偿50万元的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。被告焦来贵经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己所享诉讼权利的放弃。判决：驳回原告孙玉芹的诉讼请求。 孙玉芹上诉请求：撤销一审判决，依法改判；判令万家社区居委会与焦来贵停止侵占孙玉芹楼道土地使用权，出具长期侵占孙玉芹楼梯产权和土地使用权的官方权威书面证明，并承担诉讼费；判令万家社区居委会与焦来贵承担欺诈销售赔偿责任，涉案楼房相差72平方米每天500元计算1200天；或者判令万家社区居委会与焦来贵支付欺诈销售费、非法侵占费、楼梯使用费，三项每天50元赔偿，从2002年1月起直到不走本楼梯为止。事实和理由：益都街办和益都综治办分别出具答复意见书和情况说明，孙玉芹楼房面积和附属物楼梯面积共计362平方米，其中楼梯面积为72平方米，楼梯占用的土地孙玉芹也交纳了相应土地出让金。商品房认购协议签订时，万家社区居委会与焦来贵称楼房实行捆绑销售，包括涉案楼房外楼梯占用的土地使用权和楼梯所有权，孙玉芹以后可收取楼梯租赁费，但后来知道三楼没有对外出卖，而是由万家社区居委会独家占用，涉案楼房之外的楼梯也由其独自使用，并未捆绑在孙玉芹购买的楼房之内，万家社区居委会与焦来贵应承担欺诈销售的惩罚性赔偿责任。 万家社区居委会与焦来贵均辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，孙玉芹的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审期间，孙玉芹提交认购协议第3页一份，该页第十八条之后的部分内容已被涂抹，涂抹内容下方书写有“本房底层东北角公用楼梯底层，归孙玉勤长期使用”，该书写内容下方有焦来贵本人签字和手印。孙玉芹据此主张被涂抹的内容为楼梯占用土地的产权归孙玉芹所有，三楼业主走此楼梯需交使用费，故孙玉芹对涉案楼房之外楼梯拥有所有权、该楼梯占用的土地使用权专属孙玉芹；后因土地使用权称为产权的说法不规范，将该不规范的内容进行了涂抹和变更，换成了本案前述商品房认购协议版本。万家社区居委会与焦来贵对孙玉芹的主张不予认可。本院经审查认为，孙玉芹提交的认购协议第3页，因涂抹内容已不能看清，其具体内容无法确定，本院对该证据不予采信。 本院二审补充查明以下事实： 孙玉芹主张，其购买的涉案楼房每平方米为1500元，但其他买受人购买的价格为每平方米1200元，相差的300元即为孙玉芹主张的楼梯产权和楼梯占地的捆绑对价。但孙玉芹对其该主张未提交充分证据证明。 孙玉芹证号为鲁（2016）青州市不动产权第××号不动产证书，该证书的编号为№Ｄ37000338287。益都综治办于2020年1月3日对益都街办青益访复字（2017）15号答复意见书出具的情况说明，主要内容为：答复意见书中所称2016年3月换发不动产权证，证载面积为362平方米是根据编号№Ｄ37000338287不动产证中分摊土地使用面积120.7平方米，该建筑为3层，孙玉芹购买2层而推算出来的，一层面积为120.7／2＊3＝181.05平方米，两层面积共计362平方米，此面积为楼房和附属物面积之和；此说明仅为情况说明，但数据以国家相关部门公布数据为准。 本院二审查明的其他事实与一审事实基本一致。 本院认为，按照本案证据证明的事实，孙玉芹于2001年与万家社区居委会及华夏工程处签订商品房认购协议，约定孙玉芹购买涉案一、二层楼房，楼房建筑面积共计288.33平方米，每平方米为1500元，房款共计432495元。孙玉芹交清购房款，万家社区居委会与华夏工程处于2001年11月20日将涉案楼房交付孙玉芹。孙玉芹于2001年12月份办理了楼房房产证，于2016年8月换发了不动产证书，该不动产证书载明的孙玉芹楼房建筑面积为289.19平方米、分摊的土地使用权面积为120.70平方米。 对孙玉芹依法享有的楼房产权面积和土地使用权面积，不动产证书是国家规定的法定凭证，应依鲁（2016）青州市不动产权第××号予以确认，即孙玉芹楼房产权建筑面积为289.19平方米、分摊的土地使用权面积为120.70平方米。益都街办及益都综治办不是房屋所有权及土地使用权的法定登记机关，益都街办的答复意见书以及益都综治办的情况说明中关于孙玉芹房产面积362平方米的内容，与法定的登记凭证存在矛盾，不能证明房产面积为362平方米的事实。因此，孙玉芹根据益都街办答复意见书、益都综治办情况说明以及土地出让金缴费凭证等证据，主张涉案楼房外约72平方米楼梯所有权和占用土地的独有使用权，事实依据不足，本院不予支持。 孙玉芹购买的楼房设有内置楼梯，楼房外东北角通往三楼的楼梯孙玉芹也基本不用，此均属实。但双方认购协议约定的楼房面积为288.33平方米，楼房确权办证面积为289.19平方米，两者几乎相当；认购协议第十九条明确约定，孙玉芹所购楼房“本户底层东北角公用楼梯底层归孙玉勤长期使用”，楼房出卖人并未承诺楼梯占用的土地使用权专属孙玉芹使用，此在认购协议签订时已予明确；孙玉芹现在主张楼房出卖人提高楼房销售单价，将楼房外东北角楼梯产权及楼梯占地使用权捆绑销售给孙玉芹，因万家社区居委会与焦来贵未认可该捆绑销售事实，孙玉芹提交的证据又不能证明，该捆绑销售的事实依法不能认定。基于此，孙玉芹主张涉案楼房外的楼梯产权及楼梯占地使用权已捆绑销售给孙玉芹，楼房出卖人存在销售欺诈行为，该主张事实依据不足，孙玉芹以万家社区居委会与焦来贵存在销售欺诈行为并请求其承担惩罚性赔偿责任，本院不予支持，其该诉讼请求依法应予驳回。 孙玉芹欺诈销售和惩罚性赔偿之外的其他上诉请求，与本案并非同一法律关系，本案对该上诉请求不予审理。 综上所述，孙玉芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人孙玉芹负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年五月二十日 书记员  王 旭