吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0102民初264号 原告：刘菊影，女，1953年8月19日出生，汉族，住长春市朝阳区清和街青云街委**。 委托诉讼代理人：董伯文，吉林吉天行律师事务所律师。 被告：国开新城长春建设发展有限公司，住所地长春汽车经济技术开发区东风大街**。 法定代表人：段冬冬，总经理。 委托诉讼代理人：马雯雯，吉林上维律师事务所律师。 原告刘菊影与被告国开新城长春建设发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘菊影的委托诉讼代理人董伯文、被告国开新城长春建设发展有限公司的委托诉讼代理人马雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘菊影向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告租金损失80万元；2.判令被告承担诉讼费（审理中原告变更诉讼请求为：1.判令原被告解除合同；2.判令被告承担违约金70万元；3.判令被告承担本案诉讼费用）。事实和理由：2015年12月15日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将其自有产权房屋2套（产权证号：：****）位于南关区南湖大路**鸿城国际花园小区**楼的**1502号房屋出租给乙方使用，总计建筑面积843.19平方米。合同约定：租期60个月，即自2016年1月1日至2020年12月31日。租金按月计算，租金在租赁期内变化情况：首年65万元，第二年70万元；第三年75万元；第四年80万元，第五年80万元。合同签订后，原告即将房屋交付被告使用，至今已租用近四年。2019年10月9日，被告向原告发出《关于房屋不再续租告知函》，明确通知原告：根据其上级集团公司的要求以及自身发展需要，决定解散、清算公司，不再续租上述房屋。即2020年，原告收取80万房屋租金的目的落空。原告接到通知后，与对方协商赔偿事宜未果。另原告已积极联系各房屋中介机构，寻求新出租对象承租该房，但没实现。原告认为，合同签订后，双方应当全面履行合同义务，被告因违约行为而给原告造成的损失，应当赔偿。原告为维护自己的合法权利，特来院告诉，恳请法院依法公正裁判。 国开新城长春建设发展有限公司辩称，1.根据租赁补充协议，2019年12月31日租赁期限届满，租赁合同也因履行完毕而自动终止。原告与答辩人于2015年12月15日签订《房屋租赁合同（自然人版）》（下称：租赁合同），约定答辩人承租鸿城国际3号楼15层，面积843.19平方米，租赁期限至2020年12月31日届满。自2019年5月起，答辩人与长春市众合天下文化传媒有限公司（下称：众合天下）合租涉案房屋，经原告同意，三方就原租赁合同签署《房屋租赁合同（自然人版）补充协议》（下称：补充协议），将原租赁合同承租方变更为答辩人与众合天下共同承租，租赁期限截止日期变更为2019年12月31日。可见，经原告同意，原租赁合同的租赁期限、承租方均已发生变化，根据补充协汉第三条第2点约定，补充协议与原租赁合同不一致之处，以补充协议为准，故原租赁合同中关于租赁期限的条款已经失效，应按照补充协议执行，即2019年12月31日租赁期满。2019年12月29日，双方办理了交接，租赁合同因履行完毕而自动终止。2.答辩人在租赁期限届满前搬出承租房屋，并提前通知原告不再续租，涉案房屋由都邦保险公司继续承租，答辩人既没有违约，更没有给原告造成任何损失。2019年10月9日，答辩人向原告提交《关于房屋不再续租告知函》，书面通知原告在2019年12月31日租赁期满后将不再续租，已经给予原告充分的时间进行过渡。此后，涉案房屋楼下14层的业主都邦保险公司有意承租涉案房屋，在答辩人迁出前多次来看房，并和答辩人沟通是否可以提前迁出，以便他们尽早装修。答辩人遂在2019年12月29日搬迁完毕并与原告交接，原告方当时并未提出任何异议，并签署了交接单。答辩人迁出后，都邦保险公司即承租了涉案房屋并开始装修。综上，答辩人既没有违约，更没有给原告造成任何损失，原告的诉请没有事实及法律依据，请求贵院予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年12月15日，张惠清代表刘菊影（甲方）与国开新城长春建设发展有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于长春市南关区南湖大路88号鸿城国际花园小区3号楼的1501号、1502号（产权证号分别为：2060188148号、2060188149号，建筑面积共计843.19平方米）房屋出租给乙方办公使用。合同约定租期60个月，即自2016年1月1日至2020年12月31日。租期届满，乙方需要续租，应予租期届满之日前1个月提出，同等条件下，乙方享有优先承租权。经双方协商一致后，重新签订房屋租赁合同。租金按月计算，租金在租赁期内变化情况：首年65万元，第二年70万元，第三年75万元，第四年80万元，第五年80万元。合同第八条约定合同的解除和终止。其中对各自一方单方有权解除合同的情形进行了约定。合同第九条违约责任约定，甲乙双方有本合同上述约定情形之一的，违约方应向守约方支付70万元违约金，不足弥补造成损失的，应向对方补足差额。此外合同对租金的支付、房屋的交付和返还、双方义务及保证条款、争议解决等条款进行了约定。 2019年7月5日，张惠清代表刘菊影（甲方）与国开新城长春建设发展有限公司（乙方）、长春市合众天下文化传媒有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定鉴于：1.甲乙双方于2015年12月15日签订《房屋租赁合同（自然人版）》（下称“原合同”），甲方将位于南关区南湖大路88号鸿城国际花园小区3号楼[幢]1501号房、1502号房的房屋出租给乙方使用，建筑面积共计843.19平方米。经甲乙丙三方友好协商，就原合同约定的租赁房屋事宜变更、补充约定如下：一、房屋承租情况。1.原合同约定的承租房屋面积，甲方同意由乙方、丙方共同承租。乙方承租563.19平方米，丙方承租280平方米。2.租赁期限：自2019年1月1日至2019年12月31日。3.租金自2019年1月1日至4月30日，乙方每月租金76700元（含税），2019年5月1日至12月31日，乙方每月租金57500元（含税）。在租期间，丙方每月租金16670元，自合租之日2019年5月1日起至2019年12月31日，丙方承担8个月的租金费用。乙、丙双方按年向甲方交付租金，具体支付方式：转账付款。4.自2019年起开具发票的房屋租赁费应缴纳的一系列税款由甲方全部承担。5.乙方收到甲方出具税务部门认可的正规租赁发票后10个工作日内向甲方付款，开具租赁发票的稅费由甲方承担。二、各方承诺：l.甲方承诺原合同中约定的甲方的权利、义务对乙方、丙方均有效，向乙方、丙方承担原合同约定的违约法律责任；2.丙方承诺原合同中约定的乙方的权利、义务对丙方亦有效，丙方应按照原合同约定执行，承担原合同约定的违约法律责任。3、甲乙丙三方有原合同第八条第3项、第4项约定的任何情形之一的，违约方应向守约方支付三个月违约金。三、其他。1.本协议一式6份，各执2份，经各方签字、盖章后生效，具有同等法律效力。2.补充协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，与原合同约定不一致之处以本协议为准，原合同的其余条款完全继续有效。 2019年10月9日，国开新城长春建设发展有限公司向刘菊影发出《关于房屋不再续租告知函》一份，内容为：鉴于国开金融有限责任公司（以下简称“国开金融”）对中国新城镇发展有限公司改革转型的相关要求和指示，集团公司决定按照国开金融“深化改革，聚焦主业”的指示要求以及自身发展需要，基于改革转型因素决定解散清算国开长春。现长春公司租赁鸿城国际大厦A座15层1501号房、1502号房的办公场所。因上述原因不再续组。特此告知。 2019年12月29日，张惠清出具《房屋交接》一份，载明：收到鸿城国际A15层钥匙，房屋无损坏。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。该合同及补充协议对双方均具有法律约束力。 关于原、被告之间租赁合同关系的租赁期限问题。双方签订的《房屋租赁合同》约定租期自2016年1月1日至2020年12月31日，双方签订的《房屋租赁合同补充协议》约定租期自2019年1月1日至2019年12月31日，同时补充协议约定“补充协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，与原合同约定不一致之处以本协议为准，原合同的其余条款完全继续有效。”关于原租期的执行问题，双方在补充协议中并未进行明确的变更或废止，故原租赁合同关于租期的约定应继续有效，即租期截止日期应为2020年12月31日。现双方已经就案涉租赁房屋完成交接，并且案涉房屋已经另租他人，合同目的不能实现，故原告主张解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，应予支持。 租赁期限内，被告一方提前终止履行合同义务，其行为构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算，补充协议约定“甲乙丙三方有原合同第八条第3项、第4项约定的任何情形之一的，违约方应向守约方支付三个月违约金。”该项约定与原合同约定的“甲乙双方由本合同上述约定情形之一的，违约方应向守约方支付70万元违约金”不一致，按补充协议约定“与原合同约定不一致之处以本协议为准”，故违约金应以补充协议约定为准，即三个月违约金。结合原告的实际损失以及当时双方签订补充协议的真实意愿，考虑被告单位已经提前近三个月通知原告不再续租，本案中被告承担的违约金应以负担三个月的租金即20万元为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、解除刘菊影、国开新城长春建设发展有限公司于2015年12月15日《房屋租赁合同》； 二、国开新城长春建设发展有限公司于本判决生效后立即给付刘菊影违约金20万元； 三、驳回刘菊影的其他诉讼。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5900.00元，由国开新城长春建设发展有限公司负担（刘菊影已垫付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于（上级法院）。 审判员  李德保 二〇二〇年五月十三日 书记员  隋 汉