湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初4282号原告(反诉被告)：何国华，男，1980年12月30日出生，汉族，湖北省汉川市人，住所：湖北省汉川市。原告(反诉被告)：夏循珍，女，1982年6月23日出生，汉族，湖北省荆州市人，住所：广东省东莞市。以上两原告的委托诉讼代理人：王靖，湖北自强律师事务所律师。委托权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，签收法律文书。被告(反诉原告)：湖北寰城投资有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区澴川路316号。统一社会信用代码：91420902559701991M。法定代表人：秦洪波，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄志国，湖北华忠律师事务所律师。委托权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，签收法律文书。委托诉讼代理人：朱凡，湖北金煜言律师事务所律师。委托权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，签收法律文书。原告(反诉被告)何国华、夏循珍与被告(反诉原告)湖北寰城投资有限公司(以下简称寰城投资公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理，原告何国华、夏循珍的委托诉讼代理人王靖，被告寰城投资公司的委托诉讼代理人黄志国、朱凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何国华、夏循珍向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的商铺买卖合同；2.依法责令被告返还原告支付的购房款及按揭款520706元，并按同期银行贷款利率支付利息(利息计算至本金付清止)；3.依法责令被告赔偿原告因不能实现合同目的的商铺溢价损失；4.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月5日，原、被告达成商铺买卖合同行为，约定原告购买被告开发的南方国际物流商城B14栋155、156号商铺，价格为1018506元，原告支付首付款518506元，按揭费2200元，剩余50万元办理银行按揭贷款，但双方未签订书面的《商品房买卖合同》。之后，原告按照约定支付了首付款及按揭费用共计520706元，因被告提供的证、照不齐，银行拒绝办理按揭。2014年11月27日，被告将涉案商铺交付给原告,原告多次要求被告办理涉案商铺的产权登记手续，但被告至今未办理不动产登记证书。被告不能依约办理涉案商铺权证的行为构成严重违约，致使合同目的不能实现，给原告造成了重大经济损失，为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的前列诉讼请求。原告何国华、夏循珍为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告何国华、夏循珍的居民身份证复印件、结婚证，证明两原告的身份情况。证据二：物业认定流转合同签约单两份、收据，证明原告与被告的商品房买卖关系，原告已经按约定支付了首付款及按揭费用。证据三：《物业消防安全责任书》、《业主临时管理规约》、《前期物业管理协议》，证明被告已将诉争商铺交付给了原告。被告寰城投资公司答辩及反诉称，1.涉案商铺已取得合法有效的销售许可，可以办理产权登记备案，原告诉称完全是歪曲事实。2.原告不履行付款义务，已构成严重违约，协议自动解除，被告要求原告承担违约责任及相应损失。3.原告不履行付款义务，导致涉案商铺不能依法办理登记备案。4.被告已经履行了主要义务，没有过错或者过失。5.原告接收商铺，但没有支付全款，因此没有取得商铺的所有权，原告却将商铺私自出租从中获取不当利益，严重侵害了被告的合法权益，原告应当向被告返还获取的利益。被告寰城投资公司提起反诉请求：1.要求原告返还涉案的B14栋155-255及156-256号商铺；2.判令原告按同期人民银行贷款利率支付逾期违约金(以逾期付款总额为基数计算至合同解除之日)；3.判令原告支付占有房屋期间的损失20万元；4.判令被告不返还原告购房定金10万元；5.判令原告承担本案的一切诉讼费用。被告寰城投资公司为支持答辩意见及反诉主张，向本院提交了如下证据：证据一:营业执照，法定代表人身份证明，证明被告的诉讼主体。证据二：《商品房开发资质证》、《商品房预售备案证》，证明被告有权开发、销售商品房，涉案商铺已取得国家管理机构的相关许可。证据三《物业认定协议书》一份、签约流转单两份，证明原告自愿认购南方国际B14栋155、156号商铺，价格为1018506元。证据四：《收楼确认书》、《承诺书》，证明2014年11月27日被告向原告交付涉案商铺。证据五：收款收据三份，证明原告支付购房款518506元，下欠购房款50万元。证据六：催告函六份、快递单四份、快递查询单四份，证明被告多次函告原告，要求依约签订《商品房买卖合同》并支付购房款；原告违约应承担逾期付款的违约责任。证据七：《房屋租赁合同》，证明自2015年7月1日至今，原告在未付清全部购房款的情况下将涉案商铺出租收益，其应将租金返还给原告。原告何国华、夏循珍对被告寰城投资公司的反诉答辩称，1.被告出售商铺不能办理银行按揭贷款，致使原告不能支付余款，责任不在原告，原告没有违约，被告要求原告支付逾期利息及违约金没有事实依据。2.原告在合同解除前占有涉案商铺是合法占用，被告要求原告支付占用费没有事实及法律依据。3.被告不返还10万购房定金没有事实依据，依法应当驳回。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。本案原告围绕诉讼请求提交了三组证据，被告提交了七组证据，本院组织当事人对证据进行了质证。被告对原告提交的证据一、三没有异议，原告对被告提交的证据一、四、五无异议，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据二与查明事实相符，本院依法予以采信。2.被告提交的证据二、三具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。3.被告提交的证据六有快递查询单，故对被告向原告邮寄催告函的事实予以认可。4.被告提交的证据七是涉案商铺的出租合同，与本案有关联，原告对其真实性没有异议，本院依法予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月27日，被告与原告两夫妻签订了一份《物业认定协议书》，合同约定：1.原告认购被告开发的南方国际B14栋155、156号商铺，建筑面积210㎡，单价5286元／㎡，总价111万元；2.原告购买物业用途为自营，银行按揭付款；3.原告自愿交纳定金10万元，待双方签订《商品房买卖合同》后，自动转为首期购房款；4.原告接到被告通知后7日内携带协议书、定金收据、身份证、户口簿及收入证明等相关材料到原告指定地点与被告签订《商品房买卖合同》。协议签订当天，原告向被告支付定金10万元。2013年2月5日，原告向被告支付购房款418506元、银行按揭费用2200元，被告为原告办理了两份物业认定流转合同签约单，流转单上载明原告购买区域为1.灯饰照明区B14栋155-255号，建筑面积96.34㎡，5286元／㎡，合同总价50923元，中国信合按揭付款，首付259253元已收，按揭款25万元。2.灯饰照明区B14栋156-256号，建筑面积96.34㎡，5286元／㎡，合同总价50923元，中国信合按揭付款，首付259253元已收，按揭款25万元。2014年9月23日，被告开具了两张共计518506元销售不动产发票。2014年11月27日，被告将涉案商铺交付原告。2015年1月26，被告向原告发函要求原告付清余款并携带相关资料与原告签订《商品房买卖合同》未果。2015年3月31日，原告将涉案商铺出租给案外人刘在东，租期自2015年7月1月至2020年6月30日止，每年租金约34708元。此后，被告多次联系原告要求支付余款50万元，原告则要求被告办理涉案商铺产权证，双方发生争议，以致成讼。另查明，被告从事商品房开发经营，2014年1月涉案商铺进行了预售登记。涉案商铺土地性质为仓储用地，故未能办理银行按揭贷款，2019年被告补交土地出让金后，将涉案商铺土地性质变更商业用地。本院认为，原告与被告在签订《物业认定协议书》后，被告收取了原告的首付款，并将涉案商铺交付原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。由于涉案商铺办理了预售备案，因此原、被告签订的《物业认定协议书》合法有效。双方在履行合同过程中形成的物业认定流转合同签约单上载明的内容属双方达成的合同条款，原、被告双方当事人应当据此履行。因涉案商铺土地性质原因，未能订立商品房担保贷款合同导致商品房合同不能继续履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条规定，原告要求解除商品房买卖合同，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，原告应当将涉案房屋返还给被告，被告应当将收取的518506元购房款及2200元按揭费用返还给原告并赔偿相应经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失难以计算的，可以按照已付房款的总额，参照人民银行逾期贷款利息标准计算。本案中，原告在支付约一半房款的情形下，被告将涉案商铺交付原告，原告又将商铺对外出租，其收益足以弥补其经济损失，根据公平原则，原告再向被告主张经济损失，本院依法不予支持。被告反诉要求原告支付占有房屋期间的损失20万元及不返还购房定金10万元，没有法律依据，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第十八条第二款、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)何国华、夏循珍与被告(反诉原告)湖北寰城投资有限公司签订的商品房买卖合同。二、被告(反诉原告)湖北寰城投资有限公司于本判决书生效后三日内返还原告(反诉被告)何国华、夏循珍购房款518506元、按揭费用2200元。二、原告(反诉被告)何国华、夏循珍于本判决书生效后三日内将涉案的南方国际B14栋155-255、156-256号商铺返还给被告(反诉原告)湖北寰城投资有限公司。三、驳回原告(反诉被告)何国华、夏循珍的其他诉讼请求。四、驳回被告(反诉原告)湖北寰城投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费13967元，反诉费2900元，由原告(反诉被告)何国华、夏循珍负担4860元，被告(反诉原告)湖北寰城投资有限公司负担12007元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  魏校军人民陪审员  关新云人民陪审员  左文华二〇二〇年五月七日书 记 员  池一雪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。