湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1002民初3004号原告：湖北越美印染有限公司，住所地：荆州市开发区东方大道。法定代表人：徐志明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢守成，湖北博智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梅，湖北博智律师事务所律师。被告：荆州市荆堤房地产综合开发公司，住所地：荆州市沙市区南湖路1号南湖颐景8号楼。法定代表人：戴红，系该公司总经理。委托诉讼代理人：万叶宏，湖北吕军律师事务所律师。委托诉讼代理人：李灼，湖北吕军律师事务所律师。原告湖北越美印染有限公司诉被告荆州市荆堤房地产综合开发公司合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖北越美印染有限公司的委托诉讼代理人谢守成和李梅、被告荆州市荆堤房地产综合开发公司的委托诉讼代理人万叶宏和李灼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北越美印染有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付转让款228万元及经济损失（从2013年4月1日起至转让款228万元支付完毕之日止，按转让款228万元的日万分之五计算）。2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1、2012年8月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《津汇棚户区改造项目房屋征收补偿合同权利转让协议》，协议约定甲方将其持有的津汇棚户区改造项目范围内荆州市沙市一棉纺织有限公司登记的房屋所有权（编号为荆州房权证沙子第200507139号、第200202496、第200201820号）和登记的土地使用权（编号为荆州国用2006第10110010、荆州国用2006第10110011）在市房屋征收部门签署的房屋征收部门实施津汇棚户区改造项目过程中应得全部征收补偿合同权利一并转让给乙方，并约定转让金额为4560万元，乙方分三次支付上述款项，第三笔款为最后一笔即总转让金额的5%共228万元，合同第二条第3款明确约定“甲方配合乙方完成甲方所属的征收补偿的土地和房产权属转让后，乙方向甲方支付转让总额的5%，即人民币228万元”。合同第四条约定，乙方应当按迟延天数向甲方承担每天当期付款额万分之五的经济损失。合同签订后，原告按照约定履行，2013年3月30日前将房屋腾空，完成合同全部义务，被告如期对案涉宗地进行房地产开发。被告在支付前两次转让款后，对第三次应付228万元转让款迟迟不予支付。原告多次催讨，被告总是以项目未完成还未进行审计为由拒付。2018年12月17日，原告向被告发出落款时间为2018年12月13日的书面催收函要求被告支付228万元转让款，2018年12月18日，被告回函，以该公司还未完成征收补偿的土地和房产权属转让事宜为由，继续推诿不予支持。原告认为，原告已经完成上述征收补偿和房屋权属转让全部配合义务，故支付上述转让款项的条件早已成就，而被告逾期支付已经构成违约，按照合同约定，应承担违约责任。综上，被告违反诚信不履行合同义务，损害了原告的合法权益，现原告依据有关法律规定，特提起诉讼，请求法院判如所请！被告荆州市荆堤房地产综合开发公司辩称，1、本案未到双方合同约定的付款时间，被告有权不支付。原告和被告签订的合同第二条第3款的约定“甲方配合乙方完成甲方所属的征收补偿的土地和房产权属转让后，乙方向甲方支付转让总额的5%，即人民币228万元”。合同签订后，被告如约支付前两笔转让款。原告认为其于2013年3月30日将房屋腾空即完成合同全部义务。而被告认为，根据《中华人民共和国物权法》不动产转移权属以登记为准，故原告要配合被告将涉案征收补偿的土地和房产权属转让办到被告方名下之后，原告才完成合同全部义务。2、原告在履约过程中存在违约行为。假设原告的诉讼请求逻辑正确，依照双方的合同约定，原告应按被告要求配合办理与原告方征收补偿有关的房屋产权和土地使用权转移登记手续。但从原告提交的证据来看，无法确认原告已经完全履行合同义务，应当由原告承担举证责任，否则，应当承担举证不能的不利后果。另外，2012年8月20日，双方签订《补偿协议书》，其中约定：“六、甲方支付该项目50万元的办公费用。”该笔费用原告一直未支付，属于违约行为。待被告方付款条件成就时，应当予以抵扣。三、本案已经超过诉讼时效。原告认为自己在2013年3月30日即完成合同全部义务，根据相关规定，2013年3月30日原告已经知晓权利被侵害即可主张权利，但原告并未及时主张。若原告认为在第二笔转让款支付时间即2014年6月30日，是向被告主张权利的最后节点，则早在2016年6月31日其胜诉权已经归于消灭，故人民法院不应受理。四、本案的违约金过高应当应予减少。本案中，因未到付款时间，被告方按约未支付，故不应当计算经济损失。若原告作为甲方在履行配合办证义务之后，被告方未积极付款，才产生所谓的经济损失。届时，若存在经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告主张经济损失按照转让款228万元的日万分之五计算，属于上述法律规定的“过分高于造成的损失”，故应当以实际损失为基础适当减少。综上，被告认为原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，应当予以驳回。原告湖北越美印染有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据:证据一、原告的营业执照、法定代表人身份证明书、法人代表身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；证据二、被告的企业机构代码证，拟证明被告诉讼主体资格；证据三、津汇棚户区改造项目房屋征收补偿合同权利转让协议一份，拟证明原、被告于2012年8月9日签订协议，约定原告向被告转让（编号为荆州房权证沙字第××号、荆州房权证沙字第××号、荆州房权证沙字第××号）房屋所有权和登记编号为荆州国用（2006）第10110010和荆州国用(2006)第10110011土地使用权，在市房屋征收部门实施津汇棚户区改造项目过程中应得全部征收补偿合同权利；被告应分三次支付原告转让款4560万元，支付转让款的时间、金额和条件以及逾期支付转让款的违约责任；证据四、催款函，拟证明原告在履行合同约定全部义务后被告逾期未支付转让款228万元，于2018年12月13日向被告发出催收转让款的事实；证据五、回复函，拟证明被告以该公司还未完成征收补偿的土地和房产权属转让事宜为由拒绝支付原告转让款228万元的事实；证据六、《荆州市人民政府房屋征收决定》、《关于成立荆州市沙市区津汇股份有限公司棚户区改造项目办公室的通知》，拟证明2011年9月12日荆州市人民政府决定对津汇棚户区的房屋征收，实施单位为津汇棚户区改造项目办公室，签约期限为2011年9月28日至2011年12月27日，征收范围含本案所涉的房屋及土地；证据七、委托书，拟证明原被告双方在津汇棚户区房屋改造项目商谈过程中，达成统一归还、分部实施的联合开发意向协议，因为土地相互交错不可分割，原告对其本项目改造范围内用地及地上所有被征收房屋，原告委托被告以被告的名义代理原告与土地管理部门办理津汇棚户区房屋项目土地变性、招标等有关项目建设用地手续及建设手续。2011年11月26日原告向被告出具委托书，委托被告对案涉土地房屋签署征收协议，授权委托期限为2011年11月到被告取得项目施工许可证之日止；证据八、《荆州市房屋征收与补偿安置协议》，拟证明被告代理原告与荆州市房屋征收与补偿办公室签订《荆州市房屋征收与补偿安置协议》，对案涉的房屋进行补偿；证据九、《土地登记卡》、《宗地图》，拟证明津汇棚户区改造项目的国有建设土地使用权登记在被告名下，由被告进行开发建设，其中商服用地使用年限40年从2013年6月22日起止2053年6月21日止，城镇住宅用地年限70年从2013年6月22日起止2083年6月21日止。被告应当在2013年6月22日支付转让款228万元，并按转让款228万元的日万分之五计算经济损失；证据十、照片8张，拟证明被告对津汇棚户区房屋改造项目的宗地进行房地产开发，房地产项目名称为南湖颐景，早已开发完成。被告的合同目的早已实现。被告荆州市荆堤房地产综合开发公司对原告湖北越美印染有限公司提交的证据质证认为，对证据一、二无异议。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，对证明目的有异议，该证据仅能证明双方存在合同关系，并不能证明被告存在违约行为。对证据四的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，催款函系原告单方出具，不具任何法律效力，且不能反映合同双方履行合同义务的客观事实，达不到其证明目的。对证据五无异议，该证据反映原告未完全履行合同义务，被告依法行使抗辩权。证据六与本案没有关联性，不予质证。对证据七的真实性无异议，但该证据达不到其证明目的。对证据八的真实性无异议，对证明目的有异议。对证据九的真实性无异议，对关联性有异议，该证据并不能证明原告履行了合同约定的义务。对证据10的的真实性、合法性、关联性均有异议，达不到原告的证明目的。被告荆州市荆堤房地产综合开发公司向本院提交了如下证据：证据一、付款凭证22张；证据二、《还建安置房交付协议》；证据三、《补偿协议书》；证据四、不动产登记缴税凭证2张；证据五、办公费用开支凭证12张，拟证明1、被告方已经如约支付前两期转让款。2、涉案项目属于津汇棚户区改造项目的一小部分，项目规划、建设需要配合荆州市房屋征收与补偿办公室的工作计划安排，且被告方已经缴纳办证前的税费。3、原告方未按约定支付办公费用。原告湖北越美印染有限公司针对被告荆州市荆堤房地产综合开发公司提交的证据质证认为，对证据一除了未支付的228万元，其他支付的款项无异议。对证据二的真实性无异议，对证明内容无异议，该证据反而证明是被告单方面开发的涉案的棚户区项目改造小区，所有开发建设的义务由被告承担。对证据三、四、五的真实性、合法性无异议，与本案没有关联，代理人需庭后与原告核实，如果支付，原告会提供相应的凭证，如未提交，则对其认可。对当事人无异议的证据本院予以认定。对当事人有异议的证据本院作如下认证:1、原告提交的证据三的真实性予以认定。证据四，因被告对证据五无异议，故对证据四予以采信。证据六、七、八、九因被告对其真实性无异议，对该证据的真实性予以采信。对证据十的真实性予以采信。2、对被告提交的证据三、四、五因原告对其真实性无异议，对上述证据的真实性予以确认。本院经审理查明认定事实如下：2012年8月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《津汇棚户区改造项目房屋征收补偿合同权利转让协议》，协议约定甲方将其持有的津汇棚户区改造项目范围内荆州市沙市一棉纺织有限公司登记的房屋所有权（编号为荆州房权证沙子第200507139号、第200202496、第200201820号）和登记的土地使用权（编号为荆州国用2006第10110010、荆州国用2006第10110011）在市房屋征收部门签署的房屋征收部门实施津汇棚户区改造项目过程中应得全部征收补偿签合同权利一并转让给乙方，并约定转让金额为4560万元，乙方分三次支付上述款项，1、乙方向甲方划转第一笔转让款（转让款总金额的48%）人民币2188.8万元,本合同生效，甲方在划款当天向乙方提交其持有的荆州市沙市一棉纺织有限公司的房屋所有权证；2、乙方应当在2014年6月30日支付转让款总额的47%，即人民币2143.2元；3、甲方配合乙方完成甲方所属的征收补偿的土地和房产权属转让后，乙方向甲方支付转让总额的5%，即人民币228万元”。合同还约定，未发生不可抗力事件，并且在甲方没有违约行为情况下，乙方应按照本协议的约定，及时、足额的向甲方支付包干转让款，否则，乙方构成违约，乙方应按延迟天数向甲方承担每天当期付款额万分之五的经济损失。2012年8月20日，原告与被告签订了补充协议书，第六条约定：原告（甲方）支付被告（乙方）该项目50万元的办公费用（付款时间另行商定）。合同签订后，原告按照约定于2013年3月30日前将房屋腾空，被告按约支付了前两次转让款。案涉土地于2013年6月22日登记在被告名下，被告对涉案土地进行了开发，于2019年1月3日缴纳了不动产登记费。另查明，2018年12月17日，原告向被告发出落款时间为2018年12月13日的书面催收函要求被告支付228万元转让款，2018年12月18日，被告回函，以该公司还未完成征收补偿的土地和房产权属转让事宜为由，暂不予支付228万元的款项。还查明，庭审中原告认可根据补充协议的约定，原告应当支付被告项目办公费用50万元，该费用可以在228万元转让款中予以扣除，故被告还需支付转让款178万元。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案是否超过诉讼时效。2、本案原告的诉请应否得到支持。关于争议焦点1。根据本案原告与被告的协议约定，甲方配合乙方完成甲方所属的征收补偿的土地和房产权属转让后，乙方向甲方支付转让总额的5%，即人民币228万元。而案涉土地于2013年6月22日登记在被告名下，被告对涉案土地进行了开发，于2019年1月3日缴纳了不动产登记费，故本案被告应当支付剩余款项的时间应从2019年1月4日开始计算。原告于2019年9月19日向本院提起诉讼，本案并未超过诉讼时效。关于争议焦点2。原告根据双方签订的资产转让协议请求判令被告立即向原告支付转让款228万元及经济损失（从2013年4月1日起至转让款228万元支付完毕之日止，按转让款228万元的日万分之五计算）。因案涉土地于2013年6月22日登记在被告名下，被告对涉案土地进行了开发，于2019年1月3日缴纳了不动产登记费，故本案被告应当支付剩余款项的时间应从2019年1月4日开始计算。因庭审中原告认可支付被告项目办公费用50万元，该费用可以在228万元转让款中予以扣除，故被告还需支付转让款178万元。同时，根据双方签订的资产转让协议，被告需从2019年1月4日起按照日万分之五支付经济损失。被告辩称日万分之五的违约责任过高，因该资产转让协议系双方真实意思的表示，故对被告的辩称不予支持。对原告主张按照日万分之五计算经济损失的诉请予以支持。综上所述，对原告湖北越美印染有限公司的部分诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百零八条、一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告荆州市荆堤房地产综合开发公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖北越美印染有限公司转让款178万元及经济损失（经济损失按178万元的日万分之五从2019年1月4日起计算至本判决确定的给付之日止）；二、驳回原告湖北越美印染有限公司的其他诉讼请求。如被告荆州市荆堤房地产综合开发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25040元，由被告荆州市荆堤房地产综合开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  陈红芳人民陪审员  谢有媛人民陪审员  周文静二〇二〇年五月二十七日法官助理毛冰超书记员钟倩