山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初13318号原告：李超本，男，1961年3月17日出生，汉族，无固定职业，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：杨福海、孙华丛，山东息相通律师事务所律师。被告：王旭东，男，1962年7月5日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：王瑞芳，山东鑫士铭律师事务所律师。原告李超本与被告王旭东房屋买卖合同纠纷一案，山东省海阳市人民法院于2018年11月10日立（2018）鲁0687民初4696号案，被告王旭东在提交答辩状期间对管辖权提出异议，该院审查后作出（2018）鲁0687民初4696号民事裁定书，裁定驳回被告王旭东对管辖权提出的异议。被告王旭东不服该裁定，上诉至山东省烟台市中级人民法院。2019年6月24日，山东省烟台市中级人民法院出具（2019）鲁06民辖终159号民事裁定书，裁定撤销（2018）鲁0687民初4696号民事裁定书，本案由本院管辖。本院于2019年9月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨福海、孙华丛、被告的委托诉讼代理人王瑞芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告返还购房款300000元。2、被告以300000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率年4.75%（1-5年期）的标准，向原告支付2014年6月23日至2019年8月20日期间的法定孳息74575元；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（年4.15%）的标准，向原告支付2019年8月21日至2020年2月20日期间的法定孳息6328.75元；2020年2月21日至被告还清全部房款之日止的法定孳息仍按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续计算。事实与理由：被告在海阳市开发建设了海阳市紫钰老年公寓。2014年6月23日，原告向被告预付300000元房款，被告于2016年4月15日向原告补开了收据。因为双方为房屋买卖的具体权利义务一直没有达成协议，故今特提起诉讼。被告辩称：1、案件基本事实如下：2012年，被告与包括原告在内的几个朋友商定，由被告在海阳拿地建设会所并负责经营管理，用于朋友们以后养老居家使用，会所的建设规模及房间设置按照参与朋友的需求确定，建成后朋友们以约定的价格分别受让房屋使用权。按照参与朋友需求的房屋数量、面积及要求，被告投资1200余万元，于2013年7月20日取得土地使用权证，建设了总层数四层的海阳市紫钰老年公寓。2014年，海阳市紫钰老年公寓建成后，包括原告在内的大家共同核对了被告的实际投入，对已经发生的1200余万元的费用均没有异议，因此大家参照成本价商定了不同面积房屋使用权的转让价格，其中98.50平方米的房屋使用权的转让价格为730000元。之后，大家分别抓阄确定了每人房屋的房号，除原告以外，其他朋友均向被告全额交纳了转让价款，取得了房屋使用权，并已经进驻使用。原告抓阄选房抓到了二层207号，面积是98.50平方米，房屋使用权的转让价格为730000元。确定房号后，原告对207号的房屋内门的宽度、淋浴房的尺寸以及卫生间的电源设计及装修等提出多项特殊要求，因此207号房按照原告的特殊要求进行改动并装修。交款时，原告提出因其要投资创办幼儿园暂时资金紧张先交纳300000元定金，剩余的430000元在2014年9月24日前交清。因此，2014年6月23日原告仅交纳了定金300000元（汇至被告银行账户）。2016年4月15日，原告领取了定金收据，两年内从未提出异议。2016年4月6日被告取得海阳市紫钰老年公寓的房产证。2016年7月，海阳市紫钰老年公寓获得批准登记，系民政部门批准的养老性质的民办非企业单位，法定代表人是被告。海阳市紫钰老年公寓实际不对外营业，仅用于为已经受让房屋使用权的朋友提供居家养老服务。过程中，有两个朋友提出退出，考虑到被告实际发生的各项费用、成本和利息损失等的情况，经双方协商一致，每人扣除了100000元，余款退还，并签订了协议，已经按照协议履行。2018年，原告要求退出，被告同意按照前面两个朋友的情况办理，后，原告又找中间人与被告协商提出只扣除50000元，退还剩余250000元，但后来，原告再次反悔，提起本案诉讼。2、本案双方之间是房屋使用权的转让关系，而不是房屋（所有权）买卖合同关系。双方的约定明确，原告悔约并造成损失，被告并无任何过错，因此原告无权要求返还定金，原告伪称双方对具体权利义务没有达成协议，明显不符合常理及正常的交易习惯，也与客观事实不符。207号房屋已按原告要求建设装修完成，在原告单方悔约拒绝按照双方商定履行，而双方又不能协商一致的情况下，非但定金不能返还，原告还应当交纳430000元的余款。3、原告主张按贷款利息计算法定孳息没有法律依据，不应支持。原告单方悔约，造成被告430000元的转让费余款至今未收回以及利息损失、对房屋的维护管理费等损失。被告基于合法的理由占有原告自愿交纳的定金，没有义务返还定金，也无需返还期间的利息，该300000定金及期间利息也完全不足以弥补被告已投入的资金及利息损失，因此原告单方悔约依法应当丧失定金，也无权要求期间的法定孳息。另外，在双方争议未经法庭依法裁决并判令返还前，被告更不负有返还定金的义务。即便法庭判令返还定金，也只能从判决生效判令返还的期限开始向后计算利息。4、被告对原告欠付的430000元余款以及其造成的其他损失保留追索的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:2014年6月23日，原告通过银行转账的方式向被告支付300000元。2016年4月15日，被告向原告出具300000元收款收据，事由写为“收紫钰会所楼房定金”。2013年7月29日，被告取得坐落于海阳市土地（使用权面积3900.30平方米）的国有土地使用证，该土地地类为医卫慈善用地，使用权类型为出让。2016年4月6日，被告取得坐落于海阳市规划用途为办公的房屋（建筑面积2794.95平方米）的房屋所有权证。2016年6月29日，被告作为法定代表人、住所地为海阳市中学北的海阳市紫钰老年公寓取得养老机构设立许可证，许可证中载明服务范围为“服务对象：自理老年人、半自理老年人、完全不能自理老年人；服务内容：生活照料、康复护理、精神慰藉、文化娱乐”，有效期限自2016年6月29日至2021年6月29日。庭审中，原告称：2014年5、6月，被告称要开发建设老年公寓可以出售，每套房子都是精装修，室内配备家具和家用电器，购买者拎包入住，价格每套大约600000元，原告认为被告开发的是养老公寓，双方是房屋买卖关系，向被告支付了300000元，余款待建设完毕、验收合格后支付，因为双方是朋友，故没有签订书面合同，原告当时也没有查看被告的土地手续。原告要求与被告签订合同，但被告一直推托。后期双方对房屋面积、装修标准、装修设计、房屋价格一直没有协商一致，房屋内也没有配备家具、家用电器，原告委托诉讼代理人在2020年查询被告开发的不动产信息时还发现被告开发的房屋是办公用房而非公寓，被告自始至终欺诈原告。另，2016年4月，被告通过双方共同的朋友将收款收据捎给原告，原告并未注意到被告单方在收据上注明的“定金”字样，大约在2018年7月，原告向被告要求退款才发现收据写为“定金”；无论双方是什么关系，都没有达成合意，没有签订任何书面合同，不存在继续履行的问题。另，被告为证实其答辩意见，提交以下证据：1、被告与案外人就海阳市紫钰老年公寓内房屋签订的房屋使用权转让协议，证明被告与朋友们商定房屋使用权转让的事实，原、被告之间是房屋使用权转让而非原告主张的房屋买卖。2、定金收据，证明2016年4月15日，会计为多人开具了收据，款项的性质均为定金，原告参加了会议，清楚付款性质为定金，其长达两年时间从未提出异议也可佐证。3、2020年3月20日后拍摄的涉案房屋照片，证明2015年年底房间内已配备家具、家电，原告给被告造成损失，造成房屋使用权及家电家具闲置。原告质证称，对证据1、2真实性有异议，无法确认是当事人本人签字，载明时间2016年与原告缴纳款项的2014年相距两年之久，该证据无论是否真实，均只是被告与案外人的商定，与本案无关；证据3没有拍摄时间，且与本案缺乏关联性。本院认为：本案原告于2014年6月23日向本案被告支付300000元，被告向原告出具了收据的事实清楚。庭审中，原、被告就双方间系房屋买卖关系还是房屋使用权转让关系存在争议，但无论是何关系，原、被告间既未签订书面合同，双方亦未能充分举证证实已就具体权利义务达成协议，故不能认定双方间的合同关系成立，现原告要求被告返还已付款300000元，于法相合，本院予以支持；被告提交的与案外人的房屋使用权转让协议、收据等证据，与本案缺乏关联性，本院对此不予采信，对被告关于原告无权要求退还300000元的辩解，本院不予采纳。关于原告主张的利息损失，原告在未与被告就具体权利义务达成合意的情况下即支付300000元，且原告亦未对涉案房屋的相关情况尽到审慎审查的义务，具有一定过失，故对于原告要求被告支付法定孳息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第九条、第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告王旭东于本判决生效之日起十日内向原告李超本返还300000元；二、驳回原告李超本的其他诉讼请求。如被告王旭东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7014元，由原告李超本负担1214元，由被告王旭东负担5800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 陈  泽  卿人民陪审员 黄  春  娜二〇二〇年五月二十九日书 记 员 赵洪辉（代）