山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0791民初318号 原告（反诉被告）：李兵，男，1986年4月16日生，汉族，住山东省安丘市。 委托诉讼代理人：李治刚、**，山东春水律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘玉红，女，1965年6月10日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人：史洋，山东求是和信（潍坊滨海）律师事务所律师。 原告（反诉被告）李兵诉被告（反诉原告）刘玉红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月20日作出（2017）鲁0791民初1341号民事判决，刘玉红不服判决，提起上诉，潍坊市中级人民法院作出（2019）鲁07民终2978号民事裁定，裁定撤销（2017）鲁0791民初1341号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李兵及其委托诉讼代理人李治刚、**，被告刘玉红的委托诉讼代理人史洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李兵向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令刘玉红履行合同约定，办理更名手续，向李兵交付房屋，并承担违约金10万元；2、本案诉讼费由刘玉红承担。事实与理由：李兵、刘玉红约定，刘玉红将其位于潍坊高新区新华苑小区7号楼2单元1002室私有房产包括地下室及固定装修出售给李兵，售价932000元，李兵先行向刘玉红交纳定金5万元。该房屋登记状况为已办理网签手续未办理房产证。2017年3月13日，在见证人朱某的见证下双方签订了房屋买卖合同。合同签订后，刘玉红未按照合同约定办理更名登记手续，李兵及开发商多次催促刘玉红协助办理，但刘玉红拒不协助。为办理更名登记手续，李兵另向房屋开发商缴纳各种费用共14671元。刘玉红的行为违反了合同法的规定，李兵多次协商未果，诉至法院，请求判如所请。 刘玉红辩称：李兵所述与事实不符，刘玉红按照合同约定办理更名手续，不存在任何违约，李兵要求刘玉红承担违约金10万元，无法律和事实依据，刘玉红不予认可；按照合同第三条第一款的约定，李兵应当于2017年3月13日向刘玉红支付购房款50万元，李兵尚未支付的行为已经构成根本违约，符合法律解除合同条件。 刘玉红向本院提出反诉请求：1、判令解除李兵与刘玉红于2017年3月13日签订的房屋买卖合同，李兵已支付的定金5万元不予返还；2、判令李兵赔偿刘玉红因解除合同造成的损失更名费15000元；3、判令李兵协助刘玉红到涉案房屋开发商处将涉案房屋买受人变更至刘玉红名下，变更费由李兵承担；4、反诉费用由李兵承担。事实和理由：2017年3月13日，刘玉红与李兵签订房屋买卖合同，约定刘玉红将位于潍坊高新区新华苑小区7号楼2单元1002室房产出售给李兵，其中，合同的第三条对结算方式进行了约定。李兵、刘玉红签订房屋买卖合同后，当日刘玉红按照合同约定到涉案房屋开发商处办理了更名手续，并支付开发商更名费用15000元。李兵未按照合同约定履行支付房款的义务，经刘玉红催告后拒不履行，李兵已构成根本违约，刘玉红有权解除合同，李兵应承担违约责任并赔偿刘玉红损失。 李兵针对刘玉红的反诉答辩称：1、刘玉红的第1项反诉请求不成立，因为刘玉红违约，而不是李兵违约；2、损失15000元按照协议规定，李兵并没有将更名手续办理完毕，也不会存在15000元的损失；3、李兵要求刘玉红履行合同约定不存在更名费由李兵承担的问题。根据房屋买卖合同第三条的约定，更名费由刘玉红承担，即使刘玉红向开发商交付了15000元的费用，根据合同约定，也应当由刘玉红承担。综上，刘玉红并没有履行合同约定的办理更名手续的义务，是刘玉红违约，对于刘玉红的反诉请求，李兵请求法庭依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和当事人无异议的证据，本院认定事实如下： 2017年3月13日，刘玉红（甲方）与李兵（乙方）签订房屋买卖合同，约定刘玉红将位于潍坊高新区新华苑小区7号楼2单元1002室房产出售给李兵，房屋建筑面积144.5平方米，房屋成交价格为932000元。该合同第三条结算方式约定，2017年3月13日，双方到开发商处办理更名手续，更名费由刘玉红承担，同时，李兵交付刘玉红购房款50万元，房产证办理费用由李兵承担；自本合同签订之日一个月内（2017年4月13日前），李兵将剩余房款432000元交付刘玉红，同时刘玉红将房屋钥匙交给李兵，如果李兵不能按期交付余款，则按照每天1000元的费用交付滞纳金。该合同第四条约定，如果李兵毁约，由李兵负责承担房屋重新更回刘玉红姓名的一切费用，且先期交付的50万元不予退回。该合同第二页下半部分有手写内容，第一部分手写内容为“甲方有责任配合开发商去房管局办理更名手续。（一个月完成更名）刘玉红”第二部分手写内容为“如果一个月内不能完成房管局更名，则视为甲方违约，甲方在退还乙方全部费用的基础上，承担违约金壹拾万元整，若因不可抗力原因无法完成，甲方不负违约责任。”李兵主张，合同第二页上的第一部分手写内容系刘玉红书写，双方协商添加了第二部分手写内容，第二部分手写内容由李兵的妻子张蕾书写，刘玉红对上述两部分手写的内容均表示认可，并亲自签字予以确认。刘玉红主张，第一部分手写内容和刘玉红的签字属实，但第二部分手写内容是在刘玉红签字后李兵自行添加，不是刘玉红的真实意思表示，对该部分手写内容刘玉红不予认可。合同签订后，李兵于2017年3月5日向刘玉红支付购房定金5万元。 涉案的潍坊高新区新华苑小区7号楼2单元1002室系刘玉红从潍坊中鲁置业有限公司购买，刘玉红已向潍坊中鲁置业有限公司支付了相应的购房款、配套费等费用。2011年5月25日，办理了涉案房屋买卖合同的登记备案手续，该房屋买卖合同的登记备案证明载明：潍坊高新技术开发区北宫东街以北金马路以西新华苑东区7号楼2-1002房屋的开发企业为潍坊中鲁置业有限公司，买受人为刘玉红。涉案房屋尚未向李兵交付，现仍由刘玉红居住使用。李兵至今未向刘玉红交纳合同约定的购房款。 关于涉案的房屋买卖合同应否履行，若不能履行违约责任应由谁承担的问题。李兵主张合同能够履行，只要按照协议约定，刘玉红到房管登记部门将房产撤销备案，后在开发商处将房产的房屋买卖合同及房款发票名称变更为李兵，该房屋买卖合同就能够履行；刘玉红主张，合同约定办理更名手续与缴纳50万元房款应同时进行，刘玉红到开发商处履行了更名义务，李兵至今未履行支付房款的义务，违反了合同第三条的约定，符合合同解除的条件，刘玉红已经向李兵发出合同解除通知，该合同不能继续履行，违约责任应由李兵承担。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、李兵提供潍坊农村商业银行客户回单复印件（含打款凭条2份）、银行卡历史交易明细，证明李兵于2017年3月13日合同签订当日配合刘玉红到开发商处更名，支付垫付房款、契税、手续费、转移费、土地增值税及配套费共计14761元。经质证，刘玉红对取款凭证的真实性和关联性均有异议，主张取款凭证没有银行相关盖章，取款后不足以证明与本案有关联性，李兵所称打款凭条并非真实的俗称的打款凭条，上面仅写有“潍坊中鲁置业有限公司”账号信息，且仅为复印件，对其真实性无法查证，不能证明与本案存在关联性，刘玉红不予认可，上述证据不能证明李兵的主张。经审查，李兵提供的上述证据与其待证事实之间缺乏关联性，本院不予采纳。 2、李兵提供短信聊天记录1份、谈话录音1份，证明合同签订后李兵一直积极履行合同，但刘玉红拒绝撤销涉案房屋合同的备案，拒绝履行合同约定的更名义务，严重违反合同约定。经质证，刘玉红主张短信聊天记录不能证明发件人信息，无法查证是否属实，对其真实性不予认可，即使证据属实，也不能证明李兵所证明的目的，短信仅是发件人一方向收件人发送信息，刘玉红对信息内容未作出认可，且刘玉红回复要求李兵按照合同履行义务，对录音中说话声音的身份无法证实，通过李兵提供的录音文字记录可以看出，李兵并未按照合同约定在2017年3月13日支付50万元房款，恰恰能证明李兵具有违约情形。经审查，李兵提供的上述证据不充分，不能证明刘玉红未履行相应的合同义务以及刘玉红严重违反合同约定的事实，本院不予采纳。 3、刘玉红提供更名协议复印件1份、录像光盘1张、文字说明1份、山东省农村信用社现金缴款单1张，证明2017年3月13日刘玉红按照合同第三条约定履行到开发商处办理更名手续的义务，签订更名协议并通过农村信用社现金缴款方式向开发商支付更名费15000元。经质证，李兵对更名协议无异议，对录像的真实性有异议，主张是否与本案有关从内容上看不出来，就其内容来看也不能够说明刘玉红履行了更名义务，对现金缴款单的真实性无异议，对关联性有异议，无法证明上述款项是用于更名花费，以上证据不能证明刘玉红履行了更名义务。经审查，刘玉红提供的上述证据相互印证，已经形成有效的证据链条，能够证明2017年3月13日刘玉红按照合同第三条约定履行了到开发商处办理更名手续的义务，签订更名协议并通过农村信用社以现金缴款方式向开发商支付更名费15000元的事实，确认为有效证据。 4、刘玉红提供其与李兵的妻子张蕾手机微信聊天记录1份、中国移动潍坊分公司电话费收据1份、催告函1份、顺丰快递单据1张、见证人朱某出具的证明1份，证明在签订房屋买卖合同后第二天即2017年3月14日，李兵就反悔放弃购买刘玉红的房屋，李兵表示不再支付合同约定的购房款，存在根本违约，刘玉红向李兵送达催告函，要求李兵支付购房款，否则将解除合同，通过邮寄方式李兵拒收后刘玉红通过见证人朱某向李兵送达，李兵接收后在合理期限内拒不履行合同义务，合同应当解除。经质证，李兵对上述证据均不予认可，主张张蕾是否与本案有关无法证明，李兵从来没有收到刘玉红的任何信函，对证明不予认可，证人需要到庭作证，从证明的内容来看，证明有两种不同的笔迹，且内容是不一致的，无法证明李兵收到刘玉红的催告函。经审查，根据刘玉红提供的上述证据，结合案件的实际情况，能够认定李兵未按照合同约定履行支付房款的义务，经刘玉红催告后拒不履行，李兵已构成根本违约，对上述证据的该项证明力，本院予以确认。 5、李兵提交建设银行取款凭条1份，主张其有支付购房款的能力，李兵在得知涉案房屋不撤销合同备案无法完成更名的情况下，基于不安抗辩权的规定，没有向刘玉红支付房款。经质证，刘玉红主张从证据的剩余金额看出，余额为434673.94元，其余额不足以支付双方合同约定的50万元首付款，合同签订后李兵一直在以各种理由推脱，在合同签订后长时间内都未向刘玉红付款，是因为其不想购买涉案房产，后来在2017年中、年末时房产价格大幅上涨，所以李兵又想购买该房产，但依然没有向刘玉红支付50万元购房款，上述证据不能证明李兵的证明目的。经审查，李兵提供的银行取款凭条与其待证事实之间缺乏关联性，本院不予采纳。 6、李兵提供短信聊天记录1份，证明李兵有履行合同的诚意，刘玉红有毁约的表现。经质证，刘玉红主张从聊天记录的内容看，李兵仅提交了聊天记录的上半部分，下班部分以及刘玉红回复李兵的内容没有提交，事实是李兵先行违约。经审查，李兵提供的上述证据不充分，对证据的证明力，本院不予确认。 为，刘玉红与李兵签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。合同签订后，刘玉红于2017年3月13日到涉案房屋的开发商潍坊中鲁置业有限公司处办理了房屋更名手续，签订更名协议并通过农村信用社以现金缴款方式向开发商支付更名费15000元，履行了相应的合同义务。根据房屋买卖合同第三条的约定，2017年3月13日双方到开发商处办理更名手续，同时李兵交付刘玉红购房款50万元，李兵至今未向刘玉红交付购房款50万元，已构成违约，应承担相应的违约责任。李兵主张涉案房屋不撤销合同备案无法完成更名，但未提供相应的证据予以证实，本院不予采信。李兵以其基于不安抗辩权为由未向刘玉红交纳购房款的抗辩理由不成立，本院不予采纳。李兵作为房屋买卖合同的违约方，请求法院判令刘玉红继续履行合同约定，办理更名手续，向李兵交付房屋，并承担违约金10万元，无相应的事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方。”本案中，李兵未按照合同约定履行支付刘玉红购房款的义务，经刘玉红催告后拒不履行，李兵已构成根本违约，根据上述法律规定，刘玉红有权解除双方签订的房屋买卖合同，刘玉红请求解除双方于2017年3月13日签订的房屋买卖合同的反诉请求，合法有据，本院予以支持。李兵作为违约方无权要求刘玉红返还定金5万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”房屋买卖合同第四条约定，如果李兵毁约，由李兵负责承担房屋重新更回刘玉红姓名的一切费用。因涉案房屋已在开发商处更名至李兵名下，刘玉红已经缴纳更名费15000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定和房屋买卖合同第四条的约定，李兵应赔偿刘玉红更名费损失15000元，并协助刘玉红到涉案房屋开发商处将涉案房屋的买受人变更至刘玉红名下，变更费用由李兵承担。综上，刘玉红的反诉请求，合法有据，本院予以支持。据此 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回李兵的诉讼请求； 解除李兵与刘玉红于2017年3月13日签订的房屋买卖合同，李兵已支付的定金5万元不予返还； 李兵赔偿刘玉红因解除合同造成的更名费损失15000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 李兵协助刘玉红到潍坊中鲁置业有限公司将涉案房屋买受人变更至刘玉红名下，变更费由李兵承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14088元、反诉案件受理费88元，均由李兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘华兵 人民陪审员  李忠成 人民陪审员  王法明 二〇二〇年五月六日 法官助理谭宁 书记员谭凯伦