贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初1300号 原告：黄静怡，女，1989年8月5日出生，汉族，贵州省遵义市汇川区人，户籍地址贵州省遵义市汇川区，现住遵义市播州区。 原告：费滔，男，1990年8月27日出生，汉族，贵州省遵义市汇川区人，户籍地址贵州省遵义市汇川区，现住遵义市播州区。 被告：遵义保利置业有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区遵南大道保利未来城市A1地块商住楼。统一社会信用代码：91520300569217511R。 法定代表人：黄宇欣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：申万权，贵州新长征律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖乾锋，贵州新长征律师事务所律师。 原告黄静怡、费滔与被告遵义保利置业有限公司（以下简称“保利公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄静怡、费滔，被告遵义保利置业有限公司之委托代理人申万权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄静怡、费滔向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2018年8月1日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告购房款首付款216688元；三、判令被告返还原告房屋维修基金5506元；四、判令被告以216688元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2018年8月1日起计算至所有款项付清之日止，暂计3250.00元；五、判令被告负担本案所有的诉讼费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。事实和理由：2018年8月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵州省遵义市播州区房屋，建筑面积65.53平方米，单价为9223.79每平方米，合同总价为432688元。合同第八条约定了支付方式为银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后的10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。合同附件十二补充协议第1.1.2条约定：如因出卖人原因未能获准银行贷款或全部贷款，经双方协商变更付款方式未果，买受人可提出解除合同，返还购房款。该合同签订后原告按约向被告支付了首付款216688元，经被告工作人员电话通知后，原告积极准备贷款所需所有材料并提交被告公司，但被告公司一直未办妥贷款事宜。后经原告询问得知，被告公司签订合同格式不符合贷款银行（农业银行）要求，故不予贷款，同时导致与原告方同批次购买房屋的人员均未办妥贷款事宜。此后，被告方工作人员再次联系原告要求再次提交贷款所需材料准备向工商银行申请贷款，原告方再次准备相关材料提交被告公司，此后又被告知需要再次向农业银行贷款，但此后一直未办妥，后与被告协商亦未达成一致意见。原告认为双方合同约定，原告向被告提交贷款所需材料，由被告负责办理贷款，但因被告方的过错导致贷款事宜一直未办妥，确系被告违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，原告特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告保利公司辩称：办理按揭贷款是买受人的义务，出卖人为协助义务，能否获得银行贷款，以及能获得多少贷款，取决于购房人的还款能力以及征信力，本案出卖人积极予以协助，但买受人暂未获得银行贷款，并非出卖人原因，根据合同约定，若买受人未能获得贷款，或者获得贷款少于申请贷款数额的，则买受人需在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清剩余房款。本案暂时不具有解除合同的情形，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合有效证据的认定，审理查明如下事实：2018年8月1日，经协商一致，原告费滔、黄静怡（买受人）与被告保利公司（出卖人）签订了合同编号为2018432584号《商品房买卖合同》及《补充协议》，二原告购买被告开发的“保利未来城市”第A1地块36号楼1单元17层17-11号房。合同约定：一、该商品房的规划用途为商业办公，建筑面积为65.53平方米，商品房单价每平米9223.79元，总价款为432688.00元；二、付款方式为贷款方式付款，买受人以银行按揭付款，签订合同之日付首期房款216688.00元，余款216000.00以银行按揭方式支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在接到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在90日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后90日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。三、“第十条逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加，（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的3.00%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并按实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。《补充协议》约定：1.1.1、买受人承诺在签订《合同》之日起3日内向出卖人提交办理《合同》备案、预告登记等所需资料，在《合同》备案登记次日起20个工作日内向出卖人提交办理银行按揭贷款所需资料并办理完毕按揭贷款的全部手续。买受人应当向出卖人提交真实、合法、相关、齐全的资料，用于办理《合同》备案、预告登记、按揭贷款等手续，如买受人未在前述约定期间内提交应交资料并办理完毕按揭贷款的全部手续，导致逾期办理或不能办理前述手续情形之一的，买受人在收到书面《催补函》之日起7日内仍未提交应交资料或未办理完毕按揭贷款的全部手续的，买受人应当按照《合同》关于逾期付款的约定承担违约责任，且出卖人有权解除《合同》，自出卖人通知解除《合同》后办理退房手续，由此产生的费用由买受人承担；办理按揭贷款手续的各种费用由买受人承担。1.1.2、如因买受人原因未能获准银行贷款或全额银行贷款，则买受人须在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清剩余房款，否则出卖人可通知解除《合同》…… 原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，二原告向被告交付了首付款216688.00元、房屋维修基金5506.00元，于2018年11月12日办理了保利未来城市A1地块36号楼1-17-11号房屋的商品房现售合同登记备案。二原告均有固定职业，名下有住宅两套，其中一套住房仍在偿还贷款中。 本院认为：2018年8月1日，原、被告双方协商签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。该房屋系商业用房，二原告购买该商品房为投资用意，在原告二人名下已有两套住房，且仍有一套住房在偿还贷款的情形时，原告如需购买商业用房，应对自己的购买能力进行审慎预估后再进行投资，综合衡量自己是否有全款购房的能力、是否必须以按揭贷款方式方能购买、自己的征信情况、名下的个贷情况与现在银行的放贷政策如何，如自己申请按揭贷款不能获批时是否有支付剩余房款的能力等因素。如预估后认为自己只能通过以按揭贷款的方式购买商业用房，则可根据自己的实际情况，在购房时充分与被告保利公司协商、告知自己的购买能力，与被告约定签订补充协议，约定当自己未能获批按揭贷款时，即可以解除商品房买卖合同，以确保购房资金的履行能力，充分保证自己的民事权利、履行所签订商品房买卖合同的义务。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，二原告购买房屋的方式为银行按揭贷款，并约定了办理按揭贷款的权利义务。办理按揭贷款，是买受人自己的义务，且在银行核准该笔按揭贷款申请时，办理业务的相对人也只能是该房屋的买受人、申请按揭贷款的申请人；被告作为房屋出卖人，对买受人在办理按揭贷款时承担协助办理的义务，二原告应充分了解、积极申办自己的按揭贷款购房事宜。本案中，原告在签订商品房购买合同后将申请按揭贷款的资料提交给被告工作人员进行办理，未赴申贷银行或其他银行了解当时的贷款政策及自己已有两套房、名下仍有房贷的情况下是否符合商业贷款的条件，二原告作为申办人应积极向银行申请办理该业务，本案原告以被告工作人员未能为原告办理下来按揭贷款，即属于出卖人的违约、导致原告不能获得贷款的理由，不符合双方合同之约定，亦不属于合同的法定解决事由；且从庭审查明的原告二人就职与收入情况，其有继续履行合同的能力，保利未来城市A1地块36号楼1-17-11号商品房现已为原告办理预告登记一年有余，未能再进行出卖，故本院对此不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，本案有权请求解除合同的一方为被告保利公司，但保利公司不同意解除合同，二原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及请求退还购房款项并支付利息的请求，未有达到约定解除与法定解除之情形，且根据契约精神，合同一经订立，合同相对方均应按照合同约定履行义务，否则将不利于市场交易的稳定，经济社会的健康发展。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告黄静怡、费滔的诉讼请求。 案件受理费4681.00元，减半收取2340.50元，由原告黄静怡、费滔承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 审判员  王莹 二〇二〇年五月二十九日 法官助理冷静 书记员黄娜娜