广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1370号上诉人（原审原告）：吴斯志，男，1983年4月16日出生，汉族，住湖南省双峰县**********民组。委托诉讼代理人：麦键芳，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓以超，北京市京师（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山中京文化创意产业发展有限公司，住所地广东省中山市东凤镇小沥社区*********。法定代表人：梁镇康，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄兰根，广东正鸿律师事务所律师。上诉人吴斯志因与被上诉人中山中京文化创意产业发展有限公司（以下简称中京公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16701号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吴斯志上诉请求：撤销一审判决，支持吴斯志一审提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、租赁合同第四节第二条规定在交纳租赁保证金的同时预缴首月租金，该合同条款对交纳租赁保证金与预缴首月租金分两句话表达，中间是分号分隔开，说明预缴首月租金并非必须与租赁保证金同时交纳。另外，根据行业习惯，首月租金都是于交付标的物前支付。本案中，涉案租赁物约定于合同签订后五个月才交付，签订合同即预缴首月租金显失公平也不符合交易习惯。因此，吴斯志已经按照合同约定交付了租赁保证金担保合同履行，就无需在租赁物交付之前五个月缴纳首月租金。二、双方签订合同时，中京公司明确首月租金等通知交付商铺时再缴纳。故双方签订合同后，中京公司未向吴斯志催缴或者要求吴斯志支付首月租金，也从未向吴斯志主张因吴斯志逾期交纳首月租金而要求解除合同。三、本案租赁合同系由中京公司提供的格式条款，对缴纳租赁保证金与预缴首月租金是否需要同时交纳存在理解上的歧义时，应当作出不利于合同提供者中京公司的解释。四、涉案商铺逾期三月才达到交付标准，中京公司未按时交付商铺并非因为吴斯志未缴纳首月租金，而是租赁商铺没有竣工验收合同，无法交付。因此中京公司不得以吴斯志未缴纳首月租金作为逾期交付商铺的抗辩理由。综上，中京公司延迟交付商铺超过三个月，一审法院判决吴斯志违约没有事实依据。请求二审法院依法予以改判。中京公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。吴斯志向一审法院起诉请求：一、解除吴斯志与中京公司签订的《凤巢湾创意小镇万科金色花园配套酒店租赁合同》；二、中京公司立即退还吴斯志租赁保证金138600元及逾期退款利息（自起诉之日起，按年利率6%计算至实际退还日止）；三、中京公司立即赔偿吴斯志“外家鸽”商标使用权定金损失3万元。一审法院认定事实：2017年3月22日，中山市东凤镇集体资产管理有限公司与中京公司签订《万科金色家园酒店招租项目租赁合同》一份，约定根据万科金色家园酒店招租项目的招标结果，由中山市东凤镇集体资产管理有限公司将万科金色家园酒店的建筑物及附属设施、可用空地出租给中京公司进行经营，租赁期限为20年，中山市东凤镇集体资产管理有限公司及中京公司均在上述《万科金色家园酒店招租项目租赁合同》上盖章予以确认。2019年5月30日，万科金色家园酒店工程项目通过建设工程竣工验收备案手续。中山市万科城房地产有限公司与中山市东凤镇集体资产管理公司于同日签订《公共配套设施产权移交认定书》一份，约定中山市万科城房地产有限公司兴建的位于中山市*****************的酒店和公交站场（公建项目，公建用地面积7668.92平方米，公建建筑面积25281.64平方米，房地产权属中山市东凤镇人民政府）的房地产以及位于中山市********万科金色家园五标段的公共绿地（公建项目，公建用地面积204.73平方米）均于2019年5月31日起正式移交中山市东凤镇集体资产管理有限公司，中山市万科城房地产有限公司与中山市东凤镇集体资产管理公司均在上述文件上盖章予以确认。2019年7月5日，中山市东凤镇集体资产管理有限公司出具《物业使用证明》一份，载明该公司与中京公司已签订万科金色家园酒店的租赁合同【建筑面积为31205平方米，楼高22层（另有地下停车场-1层）】，租赁期限为20年，中山市东凤镇集体资产管理有限公司确认租赁期间上述物业的使用权、管理权归属中京公司，且同意中京公司对上述物业进行装修及分租招商等系列经营活动。另查明，2018年10月8日，吴斯志、中京公司双方签订《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》一份，约定中京公司将由其经营管理的位于中山市**********万科金色家园配套酒店一层101号、102号、103号三间商铺（建筑面积约420平方米），出租给吴斯志经营餐饮、商业使用。上述《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》另约定如下事宜：1.租赁期限为6年，2019年3月1日至2025年2月28日，如中京公司不能按时交付商铺，合同所约定的条款顺延。2.吴斯志须于每月1日至5日缴纳上月的各项费用计当月的租金，其中2019年3月1日至2019年7月31日为装修免租期，吴斯志无须缴纳租金；2019年8月1日至2022年2月28日期间，租金标准为46200元/月；2022年3月1日至2025年2月28日期间，租金标准为53130元/月。3.吴斯志须在合同签订同时向中京公司缴纳计算为三个月租金的租赁保证金138600元，并预缴（首）一个月的租金46200元。4.合同签订之后，吴斯志应于2019年2月1日前提出装修方案并报中京公司批准，方可入场装修；吴斯志在进场装修铺位前须向中京公司缴纳装修保证金10000元，待中京公司批准吴斯志的装修方案后方可进场装修。5.如吴斯志延迟支付应缴款项超过15日，则中京公司有权从第16日起每日收取吴斯志欠交费的1%作为逾期付款违约金（滞纳金），并可对吴斯志商铺采取停止水、电供应或封闭其营业场所等措施，如吴斯志延至第30日仍未缴清费用，则中京公司有权单方面解除合同。吴斯志所缴纳的保证金概不退还。中京公司对吴斯志所欠交的各项费用有权通过各种途径追索，还须承担中京公司为实现上述费用而发生的包括但不限于诉讼费、担保费、律师费、差旅费等全部费用。上述《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》签订后，吴斯志于当天向中京公司支付租赁保证金138600元，但并未预缴一个月租金46200元。庭审中，吴斯志对此辩称根据租赁市场管理，首月租金应于租赁物交付之日才支付。此外，吴斯志诉称中京公司一直未通知其办理租赁物的接收手续，亦未将上述租赁物实际交付给吴斯志。中京公司确认收到吴斯志支付的租赁保证金138600元，并辩称根据《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》的约定，吴斯志应于合同签订时即预缴一个月的租金，而中京公司交付商铺时间在后，故吴斯志预缴一个月租金属于先合同义务，中京公司交付商铺属于后合同义务，在吴斯志未履行先合同义务的情况下，中京公司依法可以拒绝向吴斯志交付商铺。再查明，吴斯志诉称其租赁中京公司的上述商铺主要目的为经营冠名为“外家鸽”的餐饮店，并使用“外家鸽”的商标，因中京公司未能按时交付商铺，导致其因该商标事宜而支付的商标使用费定金30000元被没收，因此主张中京公司赔偿。庭审中，吴斯志提交2018年8月3日的《收据》以证明其被没收定金的事实。经查，2018年8月3日的《收据》由蔡志华在收款单位一栏签名确认，载明其收到吴斯志支付的在中山市东凤镇使用“外家鸽”的商标使用费定金30000元，吴斯志须于2019年6月30日前在中山市东凤镇开设一间使用“外家鸽”商标的餐饮店，否则蔡志华将不返还上述定金。中京公司对上述《收据》的真实性、合法性、关联性均不确认，并辩称该证据无法证明吴斯志遭受了定金损失。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。庭审中，吴斯志、中京公司双方均对中京公司已收吴斯志租赁保证金138600元的事实，予以认可。此外，吴斯志、中京公司双方均对解除《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》并无异议，故对吴斯志的该项诉讼请求予以支持。一审法院另将吴斯志、中京公司争议的焦点归纳如下：一、中京公司是否须向吴斯志退还租赁保证金138600元并承担相应的利息损失。一审法院认为，根据《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》的约定，吴斯志须于合同签订之日即向中京公司支付计算为三个月的租赁保证金138600元及预缴一个月的租金46200元，而中京公司向吴斯志交付租赁物的时间为2019年3月1日之后，故吴斯志向中京公司预缴一个月租金46200元属于先合同义务，中京公司向吴斯志交付租赁物属于后合同义务，在吴斯志未向中京公司预缴一个月租金46200元的情况下，中京公司有权根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，拒绝向吴斯志交付租赁物。基于以上事实，吴斯志主张中京公司未向其交付租赁物而构成违约的陈述，缺乏依据，不予采纳。此外，《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》明确约定了如吴斯志存在逾期支付应缴款项超过30日的，中京公司有权不予退还吴斯志已缴纳的租赁保证金138600元。本案中，吴斯志应预缴一个月租金的时间为2018年10月8日，吴斯志至今仍未举证证明其已缴纳该款项，故中京公司有权不予退还吴斯志该租赁保证金。基于以上事实，吴斯志诉讼请求中京公司返还租赁保证金并承担利息损失并无依据，不予支持。二、中京公司是否须赔偿吴斯志定金损失3万元。一审法院认为，吴斯志所提交的证据并未能证明其已被第三方没收定金的事实，且吴斯志未能按时使用“外家鸽”商标进行经营的主要原因是其逾期缴纳应预缴的租金所导致，由此所产生的损失应由其自行承担，吴斯志诉讼请求中京公司承担其该项损失并无依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回吴斯志的诉讼请求。案件受理费3672元，减半收取为1836元，财产保全费1363元，合共3199元，由吴斯志负担（吴斯志已向法院缴纳）。本院二审期间，吴斯志、中京公司均未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为吴斯志未预缴一个月租金46200元是否构成违约。吴斯志上诉主张根据行业习惯及公平原则，其已经支付租赁保证金后无需提前五个月缴纳首月租金。经查，双方签订的《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》明确约定:“吴斯志在签订本合同时须向中京公司交纳租赁保证金（三个月商铺月租金），保证金为人民币138600元整；并预缴（首）一个月租金，为人民币46200元。”即缴纳租赁保证金及预缴一个月的租金应当在签订合同的时候一并向中京公司支付，该合同条款表述清晰，并无歧义。吴斯志称无需提前预缴首月租金的说法不能成立。吴斯志还上诉主张中京公司在签订合同时明确首月租金等通知交付商铺时再交纳，但对此未提交证据予以证明，本院不予采信。另外，关于吴斯志称涉案《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》系中京公司提供的格式合同，应当作出不利于中京公司解释的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”，本案争议的合同条款并非预先拟定未经协商的条款，而是预留空格待双方协商一致后，再填上协议内容的一般合同条款，且该约定内容清晰，并无歧义，故吴斯志的上述说法不能成立，本院不予支持。综上，吴斯志未按照合同约定在签订合同之日向中京公司预交一个月租金46200元已构成违约，根据《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》第四条的约定，如吴斯志逾期支付应缴款项超过30日的，中京公司有权不予退还吴斯志已缴纳的租赁保证金138600元，故一审法院判决中京公司有权不予退还吴斯志租赁保证金138600元正确，本院予以维持。对于吴斯志主张的“外家鸽”商标使用权定金损失3万元的问题，由于吴斯志没有举证证明该损失已经实际发生，也没有举证证明涉案合同解除与该损失之间存在因果关系，且合同的解除也是因吴斯志违约导致，故一审法院驳回吴斯志3万元商标使用权定金损失的处理正确，本院予以维持。由于吴斯志、中京公司在一审期间对解除《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》均无异议，故吴斯志主张解除涉案《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》的主张成立，一审法院判决驳回吴斯志全部诉讼请求有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人吴斯志的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16701号民事判决；二、解除吴斯志与中山中京文化创意产业发展有限公司于2018年10月8日签订的《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》；三、驳回吴斯志的其他诉讼请求。一审案件受理费3672元，减半收取1836元，财产保全费1363元，二审案件受理费3672元，合共6871元，均由吴斯志承担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇二〇年五月二十七日书记员  雷 媛廖建锋