山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初5094号原告：乔庆华，女，1972年10月1日出生，汉族，住太原市。被告：太原市鸿金宝物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区双塔北路****，统一社会信用代码×××。法定代表人：裴容，经理。委托诉讼代理人：于利峰，山西德珲律师事务所律师。原告乔庆华与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司（以下简称鸿金宝物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日作出（2018）晋0106民初3856号民事判决书，原告与被告均不服提起上诉，太原市中级人民法院于2019年6月6日作出（2019）晋01民终1756号民事裁定书，裁定撤销山西省太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初3856号民事判决并发回山西省太原市迎泽区人民法院重审。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告乔庆华及被告鸿金宝公司物业公司委托诉讼代理人于利峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告乔庆华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付租金75690元及截止2018年3月12日的违约金23594元（之后按日按应付租金的万分之一计算到实际付清之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付欠付租金73977元及截止2018年3月12日的违约金22794元（之后按日按应付租金的万分之一计算到实际付清之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2004年购买太原市迎泽区双塔北路79号B座4060号商铺，并于2006年1月16日与被告签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》，约定原告将房屋出租给被告。2011年10月15日，被告及山西八闽服饰品牌之都有限公司（以下简称八闽公司）与鸿金宝业主管理委员会签订《商场移交协议》，将商场移交给鸿金宝业主管理委员会。被告长期对外收取商场租金，却不向原告支付房屋租金，造成原告严重经济损失，原告长期向被告主张均未果，故诉至法院。原告庭审时明确其租金及违约金计算方式为：2007年1月1日至2007年12月31日欠付租金26424元，依据与被告签订的十年租赁合同年租金为购房价的9%（29360元），已收到下半年租金的20%即2936元，所以计算出尚欠26424元。依据与被告的补充协议，2008至2010年3年租金分别应为8156元、9787元、10602元，其中2008年下半年租金已经领取，所以尚欠2008年1月1日至2008年6月30日租金4078元，2009年及2010年租金均未收到，2011年1月1日至2011.10.15欠付租金23086元（依据与被告签订的十年租赁合同年租金为购房价的9%乘以287天得出），以上共计73977元。违约金按照与被告签订的十年租赁合同条款计算，按日按应付租金的万分之一计算得出的。鸿金宝物业公司辩称，2008年1月22日原被告签订租赁协议，约定2008年租金是8156元，2009年的租金是9787元，2010年租金是10602元，2009年5月22日原告与八闽公司签订商铺租赁协议，期限为15年（2009年1月1日-2023年12月31日止），2009年1月1日起的租金应由八闽公司承担；2、2006年7月3日支付2006年上半年租金14018元，原告2007年1月26日领取2006年下半年租金14018元，2008年1月22日领取2007年后半年20%租金2936元，2009年5月21日领取2008年上半年的租金4078元，2010年1月29日领取2008年下半年租金4078元，2007年上半年租金收条尚未找到，是否支付尚未确定；3、原告未提供证据证明其在与被告的租赁关系解除一年内向被告请求支付租金，根据民法通则及司法解释的规定，原告支付租金的时效为一年，原告请求已超诉讼时效，依法丧失胜诉权，综上驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提交的2009年5月21日原告收取2008年上半年租金4078元的收条，经本院委托鉴定，收条上的签字人非本案原告，被告亦未提交证据证明原告授权他人领取上述租金，故对上述2009年5月21日收条的真实性不予认可，该份证据不予采信。2.被告提交的2009年5月22日原告与山西八闽服饰品牌之都有限公司签订的《商铺租赁经营协议》，原告否认该份协议系其本人所签，经本院委托鉴定，该份协议上的签字非原告本人所签，被告亦未提交证据证明原告授权他人签订该协议，故对该证据不予采信。3.关于租金支付，被告未提交有效证据证明其已支付原告2007年上半年租金14680元、2007年下半年租金11744元、2008年上半年的租金4078元、2009年的租金9787元、2010年的租金10602元，以及2011年1月1日至2011年10月15日的租金，故由其承担举证不能的法律后果。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月16日，原告乔庆华（甲方）与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司（乙方）签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》，其中约定：甲方已购买了“基磊鸿金宝项目”4060号商铺，为实现其投资效益，并充分发挥乙方专业化的商业运作资源，甲方将商铺出租给乙方；商铺租赁期限为10年，自2006年1月1日起至2015年12月31日止；商铺年租金总额为甲方实际购买商铺价格的9%，即28036元；本合同签订时起，乙方每年分两次支付甲方租金，乙方于每年6月30日前一次性全部支付甲方当年前半年租金，12月31日前一次性支付甲方当年后半年租金；乙方逾期支付甲方租金的，乙方应自逾期之日起至应支付租金全部支付之日止，按日按应支付租金额的万分之一承担违约金。2008年1月22日，原告乔庆华（甲方）与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司（乙方）签订《商铺租赁补充协议》，其中约定：甲方为4060号商铺业主（建筑面积为62.29平方米，套内建筑面积为36.08平方米，购置价326230元），为启动商场，尽早实现投资回报，甲方愿意降低租金，乙方承担招商运营费用，吸引商户入驻，经双方充分协商，同意对原双方签订的《商铺租赁经营合同》（以下称原合同）进行变更，达成以下补充协议：一、在原合同期限内增加三年启动期，期限为2008年1月1日起到2010年12月31日止，2011年1月1日后按原合同租金标准执行。从2008年1月1日起至2008年12月31日止（第一年），乙方按甲方商铺购置成本日租金标准向甲方支付租金，套内建筑面积每日每平米为0.62元，该年租金为8156元。从2009年1月1日起至2009年12月31日止（第二年），乙方在第一年租金标准基础上增加20%，该年租金为9787元。从2010年1月1日起至2010年12月31日止（第三年），乙方在第一年租金标准基础上增加30%，该年租金为10602元。付款期限按原合同执行。二、三年启动期结束后，双方继续按原合同履行，租金标准按原合同执行。2008年1月22日，原告与被告鸿金宝物业公司、案外人八闽公司签订《还款计划》，其中载明：“根据《商铺租赁经营合同》，4060号商铺业主乔庆华2007年下半年应领租金14680元，因市场商户入驻率低、经营亏损严重，管理公司决定将2007年的全部市场收入按比例支付后半年返租金的20%给业主，2007年下半年您实领租金2936元，仍欠11744元；在启动市场期间，公司对该欠款分期支付，从2009年1月1日起，每半年支付欠款的10%，在领取返租金时一同支付，直至付清”。原告乔庆华在业主签名处签字确认。上述合同签订后，被告于2006年7月3日支付原告2006年上半年租金14018元、于2007年1月26日支付2006年下半年租金14018元、于2008年1月22日支付2007年下半年租金2936元、于2010年1月29日支付2008年下半年租金4078元。原告起诉主张租金计算至2011年10月15日。以上事实有《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》、《商铺租赁补充协议》、《还款计划》、收款收据、山西警察学院司法鉴定中心司法鉴定意见书【警院司鉴中心（2019）文鉴字384号】及当事人当庭陈述等为证。本院认为，原告乔庆华与被告鸿金宝物业公司签订的《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》、《还款计划》、《商铺租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从合同签订时起，被告应按合同约定向原告支付租金。根据查明的事实，自2006年1月1日起至2011年10月15日止履行的为原告与被告之间的租赁合同、还款计划及补充协议。原告乔庆华依约将商铺出租给被告，被告未按约向原告乔庆华支付租金，已构成违约，故被告除需支付欠付的租金外还应承担相应的违约责任。关于租金，经核算，被告尚欠原告2007年上半年租金14680元、2007年下半年租金11744元、2008年上半年的租金4078元、2009年的租金9787元、2010年的租金10602元、2011年1月1日至2011年10月15日的租金22045元（即28036元÷365天×287天＝22045元），共计72936元。关于违约金，根据合同约定，被告需于每年6月30日前一次性全部支付原告前半年租金，12月31日前一次性支付原告后半年租金。被告逾期支付原告租金的，被告应自逾期之日起至应支付租金全部支付之日止，按日按应支付租金额的万分之一承担违约金。经核算截止2018年3月12日，被告应支付的违约金为：1、2007年为10116.87元（上半年自2007年7月1日至2018年3月12日，14680元×0.0001×3908天=5736.94元；下半年自2008年1月1日至实际付款日2008年1月22日及自2008年1月1日至2018年3月12日，2936元×0.0001×22天=6.46元，11744元×0.0001×3724天=4373.47元）；2、2008年为1605.1元（上半年自2008年7月1日至2018年3月12日，4078元×0.0001×3542天=1444.43元；下半年自2009年1月1日至实际付款日2010年1月29日，4078元×0.0001×394天=160.67元）；3、2009年为3019.28元（上半年自2009年7月1日至2018年3月12日，9787元÷2×0.0001×3177天=1554.66元；下半年自2010年1月1日至2018年3月12日，9787元÷2×0.0001×2993天=1464.62元）；4、2010年为2883.74元（上半年自2010年7月1日至2018年3月12日，10602元÷2×0.0001×2812天=1490.64元；下半年自2011年1月1日至2018年3月12日，10602元÷2×0.0001×2628天=1393.1元）；5、2011年为5353.4元（上半年自2011年7月1日至2018年3月12日，28036元÷2×0.0001×2447天=3430.2元；下半年自2011年10月16日至2018年3月12日，28036元÷365天×107天×0.0001×2340天=1923.2元），以上违约金共计22978.39元。原告主张的违约金为22794元，并未超出上述范围，故予以支持。关于诉讼时效，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。商铺其他业主的陈述均可相互印证业主们从未间断催要房租，故诉讼时效已构成中断,被告关于原告诉讼已过诉讼时效的答辩意见本院不予采信。原告与八闽公司之间的法律关系与本案不属于同一法律关系，原告关于追加八闽公司为第三人的申请没有法律依据，不予准许。综上，本院支持原告乔庆华的部分诉讼请求，依照《民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔庆华租金72936元；二、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔庆华截至2018年3月12日的违约金22794元，以及自2018年3月13日起至租金实际付清之日止的违约金（该违约金以尚未支付的租金为基数，按日万分之一计算）；三、驳回原告乔庆华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2282元，由原告乔庆华负担82元，被告太原市鸿金宝物业管理有限公司负担2200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 闫聪岭人民陪审员 吴 苗人民陪审员 郭雅璟 二〇二〇年四月三十日书 记 员 张 茜附：《民法总则》第一百九十五条：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。