贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初2236号原告：游曾真，女，1988年8月14日出生，苗族。住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：徐东昇，贵州正哲律师事务所律师，执业证号15201201510535258，特别授权代理。被告：保利贵州物业管理有限公司，住所地贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园内，统一社会信用代码91520112798810167G。法定代表人：王浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：米见华，该公司法律顾问，特别授权代理。原告游曾真与被告保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告游曾真及委托诉讼代理人徐东昇，被告保利物业公司的委托诉讼代理人米见华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告游曾真向本院提出诉讼请求：1．判决被告赔偿原告房屋装修与家具的修复费用30000元；2．判决被告赔偿原告的租金损失18000元（按3000元／月计算，自2018年12月12日起暂计算至2019年6月12日，直至被告赔偿修复费用之日止）；3.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年，原告购买了位于贵州省贵阳市乌当区住房一套，2013年底原告完成装修并购买了家具、家电。被告为该小区提供物业服务。2018年12月13日上午，原告父亲回家发现家里有水流出，经与被告一起查看现场，发现满屋一片污水、油渍、菜渣，污水是从厨房地漏（下水道）返流出的，后经确认系共用排水管道堵塞，导致生活废水从管道溢出而使房屋被淹，造成房屋内墙面、贴脚线发霉、地板、家具等损坏。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，被告对共用污水管道负有维护、管理的义务。因此，被告应当赔偿因其未履行合同约定之义务给原告造成的损失。原告曾多次与被告协商，未能达成一致。现诉请法院依法判决。诉讼过程中，经本院委托皓天评估集团有限责任公司（以下简称皓天评估公司）评估，原告财产损失评估为43205元，原告为此将其第一项请求变更为判决被告赔偿原告房屋损失及修复费用43205元。同时增加一项请求即判决被告承担本案财产损失鉴定费8000元。被告保利物业公司辩称，1．原告于2013年8月18日收取了该房屋，后装修入住，2018年12月12日晚9时许，我方工作人员巡逻到涉案房屋处，发现其入户大门门口有大量积水，随即联系业主称其家中有水溢出，后原告称自己未在贵阳，要第二天才能到达，2018年12月13日，原告到达涉案房屋后，并未明确该房屋系房内排污管反水导致，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，涉案房屋属于原告管理的专属部分，被告所负责的疏通排污管道为整个小区的大排污管道，而非原告专属部分的管道；2．原告所要求的修复费用以及租金损失，被告在本案中没有过错，不应当承担。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告购买了被告开发建设的位于贵阳市乌当区房屋，2013年底原告完成装修并入住。2013年8月18日，原、被告签订《保利·温泉新城前期物业服务协议》（以下简称前期物业协议），约定由被告为温泉新城小区提供物业服务，签订该协议时，被告向原告提供了《保利·温泉新城临时管理规约》（以下简称临时规约）、《居住指南》。前期物业协议约定，物业管理服务内容包括物业公共部分的维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理，环境卫生，小区秩序管理服务，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理服务等六方面；物业管理服务质量包括房屋外观，设施设备运行，公用部分、共用设施设备的维护和管理，环境卫生，绿化养护服务，交通秩序及车辆停放，小区秩序管理，消防管理，公共部分、共用设施设备零修和急修等九个方面，其中公用部分、共用设施设备的维护和管理方面载明“公用部分、共用设施设备的维修保证在24小时内进行，排水、排污管道通畅、发生堵塞外溢现象及时处理。”等内容。在被告向原告提供的临时规约第五章其他事项第八部分“单元公共部分、共用设施设备的内容”约定，共用设施设备包括但不局限于物业的上下水管道、落水渠道、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、空地、道路、桥、路灯、沟渠、池、井,以及无上盖的共用配套设施设备等。《居住指南》物业管理服务内容及收费标准部分，其中“房屋维修基金”载明，为维护房屋共有部分及公共设备完好、保障房屋安全使用，维修基金用于房屋共用部分的维修养护。物业服务部分，其中“公用设施日常维护”载明，清疏、维护公共排水、排污系统及化粪池等。另查明，2018年12月12日晚，被告工作人员巡逻，发现原告入户大门门口有积水，随即联系原告。次日上午，原告父亲回家发现房屋确有积水，后经双方确认系共用排水管道堵塞，导致生活废水从管道溢出而使房屋被淹，造成房屋内墙面、贴脚线发霉、地板等受损。后双方协商未果，原告遂诉至本院。还查明，事发后，被告对下水管道进行了疏通，堵塞点位于案涉房屋所在单元一楼架空层公共排污管道。同时查明，2018年12月22日，原告向案外人付军出具委托书，委托付军代其将案涉房屋对外出租。2019年7月8日，付军出具情况说明，表示2018年12月12日，原告委托其所在公司出租案涉房屋，2019年2月27日带客户看房时，地板黏且有臭味，未能成交，且综合出租房屋的装修、家电配备、地段等因素，案涉房屋每月租金可达3000-3500元。因原、被告对造成的经济损失各持己见，经原告申请，本院委托皓天评估公司对案涉房屋因反水造成的损失（木地板、地暖、墙面、地脚线、窗帘沙发的损失与修复费用）进行了价值评估。2019年9月2日，皓天评估公司作出（2019）皓评字第257号《价格评估报告》，评估意见为案涉房屋损失及修复费用为在价格评估基准日（2019年8月26日）为43205元，原告为此支出了鉴定费用8000元。同时，被告亦向本院申请对房屋的溢水原因进行鉴定，本院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对此进行鉴定，但因鉴定需要案涉房屋楼下业主配合，但本院及原、被告均无法与案涉房屋楼下业主取得联系，新冠肺炎疫情缓解后，本院仍无法与案涉房屋楼下业主取得联系，故被告的申请事项无法进行，本院遂通知广州仲恒房屋安全鉴定有限公司终止鉴定。本院认为，物业管理是物业管理公司依照合同约定为业主提供包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防、公用部分、共用设施设备的维修等项目的有偿服务行为。原、被告签订了前期物业协议，双方之间已经形成了物业服务合同关系，该协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，故双方均应按照协议约定履行自己的义务。本案中，因公共排污管道堵塞，导致污水从排污管道倒灌进入原告家中，造成反水事故。根据前期物业协议的约定及临时规约、居住指南的规定，公共排污管道属于被告的物业服务范围，被告负有保持排污管道通畅的义务，而堵塞点位于案涉房屋所在单元架空层公共排污管道，由于被告未对物业公共排污管道尽到及时的检修和维护义务，导致管道堵塞造成原告房屋反水，对原告的损失有一定过错，故其提供的物业服务存在瑕疵，不符合合同约定，理应承担违约责任。就原告因反水造成的损失，虽然原、被告双方未能就修复费用等达成一致意见，但原告仍有防止损失扩大的义务，在协商未果的情况下，其可先自行恢复，再就恢复费用向被告主张权利，但其未修复，客观上亦导致了损失的扩大，在此情形下其亦承担部分损失。鉴于被告在事故发生后采取了积极有效地疏通措施防止损失扩大，可适当减轻其责任，故本院认定被告应对原告的损失承担80%的赔偿责任。诉讼过程中，对于原告因反水造成的损失，本院委托了皓天评估公司进行评估，经该公司评估，原告房屋损失及修复费用为43205元。虽然被告在本院组织双方就原告的损失进行鉴定谈话时表示不同意鉴定，但由于损失金额无法确定，故本院应当启动鉴定程序对损失进行评估，而皓天评估公司出具的评估报告是由具有司法鉴定资质的鉴定人员经过现场勘查后作出，对鉴定过程有分析说明，鉴定依据、评估意见明确，且鉴定人员及鉴定机构在该评估意见上签名、盖章确认，符合法律规定评估意见的形式要件，故本院对皓天评估公司出具的评估报告予以采纳。因此，被告应赔偿原告房屋损失及修复费用34564元（即43205元×80%）。对于原告诉请被告赔偿其租金损失18000元（按3000元/月计算，自2018年12月12日起暂计算至2019年6月12日，直至被告赔偿修复费用之日止)的请求。本院认为，根据原告提交的证据，原告向案外人付军出具授权委托书是在2018年12月22日，而付军出具的情况说明中载明原告是在2018年12月12日委托其所在公司代为出租案涉房屋，两份证据存在矛盾之处，故本院对其委托出租案涉房屋的事实不予确认。但考虑到房屋受损后对原告出租房屋会造成影响，而房屋无法出租亦会造成原告一定租金损失，综合全案来看，本院酌情按每月2500元支持原告三个月租金，根据被告的违约程度，该款应由被告承担80%即6000元（即2500元×3个月×80%）。关于溢水原因及原告是否交纳物业服务费能否成为被告拒绝承担责任的理由。本院认为，虽然溢水原因鉴定因客观原因造成无法鉴定，但本案系原、被告之间因履行物业服务合同产生的纠纷，原告系依前期物业协议约定主张权利，而被告在提供物业服务过程中有保证物业公共排污管道畅通的义务，造成溢水的原因不是被告拒绝承担违约责任的理由，故被告仍应承担其提供物业服务存在瑕疵所导致的责任。至于物业服务费的问题，虽然本案法律关系为物业服务合同纠纷，但因被告未提起反诉，且其未举证证明原告存在未交纳物业服务费的情形，而根据前期物业协议约定，提供完善的物业服务系其法定义务，故即使原告未按时交纳物业服务费，也不影响被告按前期物业协议约定对公共排污管道堵塞进行疏通的义务。因此，溢水原因及原告是否交纳物业服务费不能成为被告拒绝承担责任的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”之规定，判决如下：一、被告保利贵州物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告游曾真房屋损失及修复费用人民币34564元；二、被告保利贵州物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告游曾真租金损失人民币6000元；三、驳回原告游曾真其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费765元，由原告游曾真负担258元，被告保利贵州物业管理有限公司负担507元；鉴定费8000元，由原告游曾真负担1600元，被告保利贵州物业管理有限公司负担6400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁国辉二〇二〇年五月三十日书记员  王礼斌