山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终1736号 上诉人（原审原告、申请执行人）：于凤兰，女，1968年11月20日生，汉族，住诸城市。 委托诉讼代理人：郑金友，系于凤兰丈夫。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：姜明杰，男，1985年9月23日生，汉族，住诸城市。 委托诉讼代理人：范明纯，诸城法衡法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、被执行人）：郑晓梅，女，1973年10月19日生，汉族，原住诸城市永康佳苑1号楼，现住。 上诉人于凤兰因与被上诉人姜明杰、郑晓梅申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省诸城市人民法院（2018）鲁0782民初7190号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于凤兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由对方负担。事实与理由：本案中两被上诉人签订的合同因违反法律规定应认定为无效，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定，且《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项规定，未取得权属登记证书的房地产不得转让，故两被上诉人间的交易违法，即使姜明杰支付全部放开并实际占有，也无权要求解除对涉案房屋的查封。 被上诉人姜明杰答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人郑晓梅未提供答辩意见。 于凤兰向一审法院提起诉求请求：依法对位于诸城市进行拍卖，恢复对上述房产的执行；本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实： 2011年9月3日，郑晓梅与诸城市舜王街道小后沟村民委员会、诸城市山泉物业管理有限公司签订《融合聚居安置房购销合同》，取得山泉花园小区沿街房一套，面积139.65平方米，价款418950元。该房产尚未取得产权证书。 于凤兰与郑晓梅民间借贷一案，一审法院于2012年10月22日立案，于凤兰申请冻结郑晓梅的银行存款68万元或查封、扣押其相应价值的财产。本院依据（2012）诸朱民初字第766号民事裁定查封了鲁Ｇ×××××车辆一部以及鲁潍房权证诸城市字第××号房产一套。后一审法院于2013年12月10日作出（2012）诸朱民初字第766号民事判决，于凤兰不服判决申请再审。一审法院于2015年7月6日作出（2014）诸民再初字第11号民事判决，撤销原一审判决，判决郑晓梅偿还于凤兰借款本息1073640元并承担诉讼费用。再审期间，根据于凤兰申请，一审法院于2014年11月3日查封山泉花园小区沿街房一套（横三路北、沿路边自东向西第4间）。判决生效后，郑晓梅未履行给付义务，于凤兰于2015年10月16日向法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院于2016年7月7日再次查封上述沿街房。执行案外人姜明杰以郑晓梅已将该房产转卖给其为由提出执行异议，要求解除查封。一审法院于2018年9月10日作出（2018）鲁0782执异9号执行裁定，裁定中止对涉案房产的执行。 2013年11月2日，姜明杰与郑晓梅、小后沟村委会、山泉物业公司签订的《房屋转让买卖合同》一份，合同约定郑晓梅以45万元的价款将涉案沿街房出售给姜明杰，价款应一次性付清，于签订合同时通过王某账户付款379000元，另付现金71000元，郑晓梅于收款后两个月内交房。姜明杰提供王某的银行转账凭证一份及郑晓梅出具的购房款收到条一份，证明2013年11月4日王某通过其农行账户转账给郑晓梅款项379000元，同日，郑晓梅另以现金方式收取房款71000元。该沿街房现由姜明杰实际占有控制。证人王某出庭作证，证实其与姜明杰有业务关系并欠姜明杰款，根据姜明杰要求，将二人结算后应支付的欠款379000元直接转账给郑晓梅，用以支付购房款。 经质证，于凤兰对上述证据均不予认可，认为转让合同不是郑晓梅签字，转账凭证和收到条的真实性无法确认。房屋转让合同签订后，姜明杰按合同约定方式支付了价款，郑晓梅亦交付了房屋，合同主要义务已履行完毕；于凤兰主张转让合同、转账凭证以及收到条不真实，无证据证明，应承担不利的法律后果。因此，应认定以上证据具有证明效力，能够证明姜明杰与郑晓梅买卖房屋的事实成立，且买卖行为发生在涉案房屋被司法查封之前。 一审法院认为，于凤兰以其与郑晓梅之间存在民间借贷关系为由诉至法院，在（2012）诸朱民初字第766号案件审理过程中，法院已根据其申请查封郑晓梅的房产一套及车辆一部，但不包括涉案的沿街房；沿街房虽未办理产权证书，但根据郑晓梅与小后沟村委会、山泉物业公司签订的《融合聚居安置房购销合同》，可以确认郑晓梅合法取得沿街房的事实。因此，郑晓梅在沿街房被司法查封之前，可以依法处分其个人财产。姜明杰与郑晓梅签订《房屋转让买卖合同》时，除双方协商同意之外，还经小后沟村委会负责人张树礼及山泉物业公司签字、盖章确认，且双方已履行了主要合同义务，姜明杰已实际取得涉案沿街房，并对标的物行使占有、使用等权利；证人王某亦出庭作证，对转账的背景及经过作出了合理陈述。因此，姜明杰取得房产的行为并不违背法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”姜明杰和郑晓梅在司法查封之前签订房产转让合同，姜明杰已履行支付全部购房款的义务且占有使用房产，房产未能办理过户非因买受人因素；于凤兰在涉案房产转让之后才于2014年10月10日申请查封，司法查封行为发生在房产转让行为之后，故在姜明杰提出执行异议后，裁定中止对涉案房产的执行符合法律规定。对于姜明杰与郑晓梅转让房产是否系恶意串通、规避债务，于凤兰未举证证明，应承担不利的法律后果。综上，姜明杰对查封标的物享有足以排除强制执行的民事权益，于凤兰的诉讼请求不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，缺席判决如下：驳回于凤兰的诉讼请求。 二审中，上诉人于凤兰提供评估公告等证据，证明在2016年7月12日一审法院即对涉案房屋进行评估并进行公告，要求有异议者在30日内提出异议，而被上诉人姜明杰提出执行异议的时间为2017年12月。被上诉人姜明杰质证称其于2013年11月2日购买涉案房屋后一直将该房屋闲置，直到2017年12月才知道涉案房屋被法院查封和评估的事实。上诉人提供借据等证据，证明郑晓梅以涉案房屋作为担保向上诉人于凤兰借款。被上诉人姜明杰质证称涉案房屋没有办理抵押手续。 本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，姜明杰虽主张其从郑晓梅处购得了涉案房屋，并提供了相应的房屋转让买卖合同、银行转账凭证、收到条等证据予以证明，但银行汇款系由案外人王某向郑晓梅支付，被上诉人姜明杰并未提供充分证据证明其与王某间的债权债务关系；且被上诉人姜明杰另主张其于2013年11月2日购买涉案房屋后一直将该房屋闲置，但未提供充分证据证明其对涉案房屋的占有情况，故依据现有证据不能认定被上诉人姜明杰对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，对上诉人的上诉请求，本院予以支持。综上，上诉人的上诉请求成立，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销山东省诸城市人民法院（2018）鲁0782民初7190号民事判决； 二、准许执行诸城市舜王街道小后沟村的山泉小区沿街房28号房屋； 一审案件受理费100元，由姜明杰负担。二审案件受理费100元，由姜明杰负担。 本判决为终审判决。 山东省诸城市人民法院（2018）鲁0782执异9号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年五月六日 书记员 张瑞丰