广东省中山市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤2071执异39号 案外人：余悦昌，男，1965年4月28日出生，汉族，身份证住址广东省开平市。 委托诉讼代理人：骆小红，广东朱甲斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林镇海，广东朱甲斌律师事务所律师。 申请执行人：珠海市宝城混凝土有限公司，住所地广东省珠海市南屏屏工西路**，统一社会信用代码9144040072874431XJ。 法定代表人：麦濠霖。 被执行人：广东开平二建集团股份有限公司中山分公司，，住所地广东省中山市石岐区第一城步行街****统一社会信用代码914420006805995463。 法定代表人：周德聪。 被执行人：广东开平二建集团股份有限公司，住，住所地广东省开平市长沙江沿江东路梅园街**一社会信用代码914407001942919416。 法定代表人：关荣焯。 本院在执行申请执行人珠海市宝城混凝土有限公司（以下简称宝城公司）与被执行人广东开平二建集团股份有限公司中山分公司（以下简称开平二建中山分公司）、广东开平二建集团股份有限公司（以下简称开平二建公司）买卖合同纠纷一案[（2017）粤2071执恢187号]中，案外人余悦昌对执行标的开平二建公司名下位于开平市长沙区幕桥东路23号海怡园6幢402房、海怡园6幢首层07杂物房（以下简称海怡园6幢402房、海怡园6幢首层07杂物房）所在土地使用权提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人余悦昌称，2006年8月10日，案外人与开平二建公司签订《商品房购售合同》，约定海怡园6幢402房、海怡园6幢首层07杂物房的价款为人民币190555元，该房产的产权为余悦昌所有。合同签订后，案外人支付全部房款，开平二建公司出具《销售不动产统一发票（自开）》，随后装修并使用涉案房产至今。由于开平二建公司的原因致房产所在的土地被申请执行人宝城公司查封至今，多年无法办理房产过户手续。案外人于法院查封涉案房产所在土地之前与开平二建公司签订合法有效的书面合同，且在法院查封土地之前已实际占有使用，并已根据合同支付全部房款，由于开发商的原因未能办理房产过户登记手续，不存在任何过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，因涉案房产已售出，其所在的土地依法不应被查封，余悦昌对涉案房屋所在土地享有足以阻却其强制执行的实体权利。因此，请求：解除海怡园6幢402房、海怡园6幢首层07杂物房所在土地使用权的查封，停止执行。 案外人余悦昌向本院提交如下证据：1.身份证及企业信用信息；2.商品房购售合同、门牌编号通知书、销售发票；3.供电明细；4.民事裁定书及协助执行通知书；5.通知、批复、会议纪要及海怡园4、6幢问题楼情况说明；6.开平市土地登记信息查询及海怡园4幢、6幢的房屋建筑面积测绘报告书、建设工程规划许可证和规划验收合格证。 被执行人开平二建公司答辩称，开平二建公司将涉案房产出售给案外人，案外人按合同支付价款，开平二建开具发票后已将涉案房产交付案外人占有、使用。因开平二建公司经营上的原因，上述海怡园楼盘存在减免城市建设配套费、欠缺施工许可证等文件等历史问题未能及时解决，造成案外人在申办房产证过程中未能如愿，开平二建公司积极解决，2016年底初具备条件准备办证，但涉案房产所在土地被宝城公司查封至今。现涉案房产的实际所有人为案外人，执行案中的债务与案外人无关，法院查封涉案土地及房产是错误的。 被执行人开平二建公司未向本院提交证据材料。 申请执行人宝城公司未向本院提交答辩意见及证据材料。 被执行人开平二建中山分公司未向本院提交答辩意见及证据材料。 本院查明，关于宝城公司与开平二建中山分公司、开平二建公司买卖纠纷一案，本院审理中主持双方调解，本院于2014年12月5日作出（2014）中一法民二初字第2040号民事调解书。依调解内容，开平二建中山分公司、开平二建公司向宝城公司支付货款2053996.5元及利息。本院以（2015）中一法执字第5751号立案执行，后因案件暂无财产可供执行而终结本次执行程序。2017年2月9日，本院以（2017）粤2071执恢187号恢复执行，执行过程中，于2018年7月2日查封开平二建公司名下位于开平市长沙区幕桥东路23号海怡园4幢[土地证号&tim**;×]、6幢[土地证号&tim**;×]的房地产。案外人余悦昌遂向本院提出前述执行异议。 另查，余悦昌提交的商品房购售合同中均未记载建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号。 又查，涉案开平市长沙区幕桥东路23号海怡园4幢[土地证号&tim**;×]、6幢[土地证号&tim**;×]，登记权利人：开平二建公司，登记时间：2006年6月1日。 异议审查过程中，本院发函开平市住房和城乡建设局调查开平二建公司名下涉案开平市长沙区幕桥东路23号海怡园4幢、6幢商品房销售许可办理情况。开平市住房和城乡建设局复函，截止2020年4月23日，开平市长沙区幕桥东路23号海怡园4幢、6幢未办理商品房预售许可手续。 本院认为，本案系案外人对海怡园6幢402房、海怡园6幢首层07杂物房主张实体权利，排除案件执行的案外人异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判决；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案中，因开平二建公司名下长沙区幕桥东路23号海怡园6幢的地上建筑物均未有登记，本院依据中山市不动产登记资料判断该土地及地上建筑物为开平二建公司所有，并对涉案土地及地上建筑物进行查封，符合法律规定，并无不当。 关于案外人余悦昌主张已向开平二建公司购买海怡园6幢402房、海怡园6幢首层07杂物房的问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”；第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”，本案中，余悦昌提供与开平二建公司签订的商品房购售合同中，均未记载建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号。建设工程规划许可证虽已办理，但至本异议案审查时，开平二建公司对涉案海怡园6幢402房、海怡园6幢首层07杂物房未取得商品房预售许可证明。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，“商品房预售，应当符合下列条件：…（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，由于开平二建公司未取得涉案房产的商品房预售许可证明，该合同违反法律强制性规定而无效。余悦昌与开平二建公司之间未形成书面合法有效的商品房买卖合同，其对开平二建公司不产生优先于宝城公司对开平二建公司的权利，故其主张不足以排除案件的强制执行。因此，余悦昌请求停止海怡园6幢402房、海怡园6幢首层07杂物房所在土地使用权的执行，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人余悦昌的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  廖国添 审判员  梁明佳 审判员  张婉仪 二〇二〇年五月十五日 书记员  林爱敏