陕西省西安市新城区人民法院 民事判 决 书     （2020）陕0102民初1375号 原告（案外人）：王春成，男，1991年4月29日出生，汉族，住陕西省洛川县。委托诉讼代理人：王潇，陕西丰瑞律师事务律师。委托诉讼代理人：党瑜，陕西丰瑞律师事务律师。被告（申请执行人）：姜林，女，1978年7月21日出生，汉族，住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：步凡，西安市新城区长乐西路法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：张小刚，男，1977年10月19日出生，汉族，住址：西安市新城区。原告（案外人）王春成与被告（申请执行人）姜林、第三人（被执行人）张小刚案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（案外人）王春成及其委托诉讼代理人王潇、党瑜，被告（申请执行人）姜林的委托诉讼代理人步凡、第三人（被执行人）郭娟到庭参加审理。本案现已审理终结。原告（案外人）王春成向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室的房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月30日，陕西省西安市新城区人民法院依据被告（申请执行人）姜林的财产保全申请作出（2017）陕0102民初6364号《民事裁定书》，查封登记于第三人（被执行人）张小刚名下位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室的房屋（以下简称“涉案房屋”）。被告（申请执行人）姜林与第三人（被执行人）张小刚的债权纠纷由陕西省西安市新城区人民法院于2019年2月26日作出（2018）陕0102民初6870号《民事调解书》确认，张小刚应向姜林支付共计2808715元。2019年5月姜林向法院申请强制执行。2019年10月21日，原告王春成向陕西省西安市新城区人民法院提出书面执行异议。陕西省西安市新城区人民法院于2020年1月6日作出（2020）陕0102执异1号《执行裁定书》，裁定驳回原告王春成的异议请求。2017年5月29日，原告王春成与第三人张小刚签署了《西安市存量房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定原告王春成购买第三人张小刚位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室的房屋（以下简称“涉案房屋”），房屋建筑面积为152.75㎡，房屋总价款为63万元。上述买卖合同签订后，原告王春成已按照合同约定付清房屋全部价款，第三人张小刚已于买卖合同签订后向原告王春成交付了房屋钥匙，涉案房屋自交付至今由原告王春成实际占有并使用。同时，上述买卖合同签订后，原告王春成及居间方西安馨慧房地产营销策划有限公司一直催促第三人张小刚办理涉案房屋过户事宜，但第三人张小刚一直拒不配合，直至2017年12月才告知原告王春成涉案房屋已被法院保全，无法办理过户手续。被告（申请执行人）姜林不同意原告的诉讼请求,认为原告所述与事实不符，与法相悖，请求驳回原告的诉讼请求。 第一、原告和第三人之间的交易不真实，有恶意串通的嫌疑，买卖合同签订当日就交付钥匙不合常理,且随后的房款交付是在被告起诉之后进行的，原告与第三人的交易没有实际完成。原告也没有房地产买卖交接书或物业费票据等证据证明其实际占有使用房屋。第二、原告要求判决不得执行涉案房屋，没有事实和法律依据。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因,未办理过户登记。原告在西安市新城区人民法院对执行标的房屋查封前与第三人签订《存量房买卖合同》,支付了定金2万元，在法院查封后签订《资金监管协议》并支付首付款及房屋贷款，其主张其在法院查封前已实际控制占有涉案房屋，证据不足，其对执行标的房屋的权利现状不符合上述能够排除执行的情形。故法院应依法驳回原告的诉讼请求。第三人（被执行人）张小刚认可原告所述事实，同意原告诉讼请求。称其与原告交易为正常房屋买卖，不存在虚假或者低价出售的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：一、姜林诉张小刚民间借贷纠纷一案，西安市新城区人民法院于2017年8月30日作出（2017）陕0102民初6364号民事裁定书，查封登记在第三人（被执行人）张小刚名下的位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室的房屋。并于2017年8月31日、2017年9月6日分别向西安市不动产登记服务中心、张小刚送达了该裁定书。2017年11月29日，我院作出（2017）陕0102民初6364号民事判决书，姜林不服提出上诉后，西安市中级人民法院于2018年3月14日以（2018）陕01民终2127号民事裁定书将该案发回重审。我院于2019年2月26日作出（2018）陕0102民初6870号民事调解书，确认张小刚向姜林支付共计2808715元。2019年5月姜林向本院申请强制执行。原告王春成于2019年10月21日向本院提出执行异议。我院于2020年1月6日作出（2020）陕0102执异1号执行裁定书，裁定驳回了原告王春成的异议请求。二、原告王春成与第三人张小刚于2017年5月29日，签订《西安市存量房买卖合同》，约定原告王春成购买第三人张小刚位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室的房屋。房屋建筑面积为152.75㎡，房屋总价款为63万元。约定定金2万元，首付款17万元于过户前打入资金监管账户。购房款支付方式为王春成向银行申请贷款44万元（以贷款银行批准的结果为准），放款期限以贷款银行规定为准。合同签订当日原告王春城支付定金2万元，第三人张小刚将房屋钥匙通过中介机构交付给原告王春成。2017年6月16日原告王春成与中国银行股份有限公司签订了《个人二手住房贷款合同》，约定王春成借款37万元用于购买涉案房屋。2017年6月26日，原告与第三人办理了系争房屋买卖合同备案。2017年9月4日原告与第三人、西安市置诚资产管理有限公司签订二手房交易结算资金监管协议，约定合同签订后20个工作日内原告王春城向约定的专用账户支付购房首付款26万元，同年9月5日王春成委托他人向该账户支付26万元购房首付款。同年9月26日中国银行股份有限公司向原告王春成发放购房贷款37万元。本院认为，在执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，本案诉辩焦点在于：1、原告王春城与第三人张小刚的房屋买卖中是否存在恶意串通或者虚假交易。原告王春成与第三人的主要交易行为均早于本院查封行为，其合同内容、付款方式、付款金额、第三方监管等交易过程于法不悖，符合正常的房屋买卖交易习惯。被告姜林提供的证据不足以证明原告王春成与第三人张小刚虚假交易、恶意串通，故其主张无事实和法律依据，本院不予采信，原告系善意买受人。2、原告与第三人双方买卖交易是否完成。本案中，原告按照合同约定履行了定金交付，完成网签备案手续、办理银行贷款、支付房屋首付款、购房资金第三方监管等手续，且被告在合同签订当日将房屋钥匙通过中介公司交于原告。可以确认原告王春成对该房屋享有排除强制执行的排他性民事权。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             综上所述，原告对系争房屋享有排除强制执行的民事权益，原告诉请本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条（二）规定，判决如下：一、解除西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初6364号民事裁定书对西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室房屋的查封。二、停止对西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室房屋相关执行措施。案件受理费10100元，由被告姜林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                     审  判  员   胡 九 红人民陪审员吉兰人民陪审员刘桂香                             二〇二〇年五月十一日   法官助理王   适                             书  记  员   张敏 1