四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初17号 原告：乐山花城物业服务有限公司，住所地：四川省乐山市市中区致江路236号。统一社会信用代码：915111007297964881。 法定代表人：王桥，董事长。 委托诉讼代理人：肖斌，四川创实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彧，四川创实律师事务所律师。 被告：程乐，男，汉族，1972年6月20日出生，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：向善胜，男，1950年3月27日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：吴有枢，男，1954年7月2日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告乐山花城物业服务有限公司与被告程乐物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐山花城物业服务有限公司的委托诉讼代理人肖斌，被告程乐的委托诉讼代理人向善胜、吴有枢到庭参加诉讼。诉讼过程中，因疫情原因扣减审理期限两个月。本案现已审理终结。 原告乐山花城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付原告物业服务费5124元，并从2016年1月1日起至付清之日止按合同约定向原告支付违约金；2.判令被告向原告支付垃圾清运费432元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了位于嘉州花城小区郁金香花园10幢2单元4楼1号房屋，面积为111.15平方米。原告与被告所在小区业主委员会签订了《嘉州花城物业服务合同》至今。 原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，该物业服务的受益人为该物业的全体业主，受益人应当按照合同约定向原告支付物业服务费。被告从2016年1月1日起未向原告支付物业服务费，截止2019年6月30日，被告欠物业服务费5124元。经多次向被告催收无果。根据合同约定被告还应当支付原告违约金。 原告自2013年1月1日起至2018年12月31日止接受乐山市市容环境卫生管理局委托代收嘉州花城小区的清运费。原告已按时足额交纳了嘉州花城小区的垃圾清运费，但被告自2013年1月1日起未向原告支付垃圾清运费，截止2018年12月31日，被告尚欠原告垃圾清运费432元。 原告认为，按时足额向原告交纳物业服务费和原告已代缴的垃圾清运费是被告应尽的义务。被告拒不履行缴费义务，经原告多次催缴，被告仍然以各种理由拒绝缴纳，被告的行为已构成违约。被告除应当向原告结清所欠的物业服务费外，还应当根据物业服务合同的约定向原告支付逾期付款违约金。 原告为维护自己的合法权益提起诉讼，请依法判决。 被告程乐辩称：被告持有的2015年嘉州花城物业服务合同无签名、无盖章，也无日期。后补的3份不同版本的合同，日期一样，但日期、签名、盖章等模糊不清，盖章的大小也不一样，业主委员会主任的签名笔迹也与《嘉州花城第九次业主大会表决票统计结果》上的签名不一致。被告持有的2017年嘉州花城物业服务合同无签名、无盖章，也无日期。物业服务费从0.8元/月/平方米上涨至1.1元/月/平方米的过程中，数据弄虚作假、相互矛盾，业主委员会违反法律规定。故2015年和2017年的物业服务合同不具备真实性和合法性。嘉州花城业主委员会与没有经过业主大会依法选聘的乐山花城物业服务有限公司签订的合同对业主没有约束力。原告没有证据证明其向环卫局代被告交纳了垃圾清运费的财务税务票据，故不存在代缴的说法。2016年3月1日前被告按照双方约定的每月每平米0.8元的标准向原告交纳了物业服务费，但从2016年3月1日开始，原告强行按照每月每平米1.1元的标准收取物业服务费，在被告仍按照原标准向原告交纳物业服务费被拒收，被告无过错。故原告起诉被告拒绝交纳物业服务费不是事实。在物业服务中卫生不达标，树叶将绿化带、草坪、树苗覆盖，多日不清扫，小区垃圾成堆，环境脏乱差，在卫生评查中不达标。原告没有按照业主手册的约定事项进行服务，存在服务不到位。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告乐山花城物业服务有限公司与嘉州花城业主委员会分别于2012年10月31日、2014年10月20日、2015年10月30日和2017年10月25日签订了《嘉州花城物业服务合同》，由原告乐山花城物业服务有限公司对嘉州花城小区实行物业服务。在2012年10月31日和2014年10月20日签订的物业服务合同中约定多层住宅的物业服务费收费标准为0.8元/月/平方米。在2015年10月30日和2017年10月25日签订的物业服务合同中约定：多层住宅的物业服务费收费标准为1.1元/月/平方米；物业服务费每季度交纳一次，每次集中交纳费用时间为每季度的前10个工作日，超过本季度末月的最后一天开始收违约金；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的1%交纳违约金；物业公司接受环卫等政府部门的委托代收垃圾清运费的，业主、物业使用人应按照环卫等部门的规定，按时交纳垃圾清运费等有关费用。在2015年10月30日签订的物业服务合同中约定的合同期限为从2015年11月1日起至2017年10月31日止；2017年10月25日签订的物业服务合同中约定的合同期限为从2017年11月1日起至2019年10月31日止。从2013年1月1日起至2018年12月31日止，乐山市市容环境卫生管理局委托原告代收嘉州花城小区的垃圾清运费。嘉州花城小区在2019年5月第二周徐家扁社区（物业小区）卫生检查评比活动中被评为中。 被告系嘉州花城小区郁金香花园10幢2单元4楼1号房屋业主，面积为111.15平方米。被告从2016年1月1日起至2019年6月30日止未交纳物业服务费；从2013年1月1日起至2018年12月31日止未交纳垃圾清运费。原告向被告采用张贴、邮寄物业服务费催缴函、律师催告函等形式予以催收未果。 另查明，梁火焰等人于2018年7月30日向乐山市市中区人民法院起诉，要求确认2015年10月30日，乐山花城业委会与乐山花城物业公司签订的《嘉州花城物业服务合同》无效；确认自2017年11月1日0时起至2019年10月31日日4时止（合同期2年）《嘉州花城物业服务合同》无效。乐山市市中区人民法院判决驳回梁火焰等人的诉讼请求。梁火焰等人不服一审判决，遂向乐山市中级人民法院提起上诉，乐山市中级人民法院于2019年5月31日作出（2019）川11民终513号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。梁火焰等人向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2019年9月25日作出（2019）川民申4729号民事裁定书，裁定驳回梁火焰等人的再审申请。 上述事实，有嘉州花城物业服务合同、房屋交接合同书、业主资料登记表、城市生活垃圾处理费代收协议书、城市生活垃圾有偿运输协议书、授权委托书、记账凭证、四川省政府非税收入通用票据、物业服务费催缴函、邮寄信息、律师催告函、（2019）川11民终513号民事判决书、（2019）川民申4729号民事裁定书、照片、光盘以及当事人的陈述等证据予以证明。 本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。嘉州花城业主委员会与乐山花城物业服务有限公司于2015年10月30日，2017年10月25日签订的《嘉州花城物业服务合同》已被人民法院生效判决确认为有效合同，故被告对合同效力方面的辩称理由无事实和法律依据。合同中明确了双方的权利义务，原告应依合同全面履行物业服务义务，被告也应依照合同约定向乐山花城物业服务有限公司缴纳相关的物业服务费。物业管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，而不是指向某一特定的业主。难以迎合每一个特定业主的要求，但物业服务企业应有服务至上、业主合法利益至上的理念，在物业服务的过程中，对于业主善意提出的一些服务瑕疵问题，也应当尽量加强改进、尽量提高服务质量，并应当经常及时与业主沟通，以增进小区的安定团结和环境建设。在原告依约提供了物业服务的情况下，业主应当按照合同约定的收费标准缴纳物业服务费。被告主张小区卫生不好的照片，虽然仅能证明瞬间环境状况和小区卫生瑕疵，但结合社区卫生评比结论，能够证明原告没有全面履行好物业服务的义务，因此物业服务费应适当扣减，本院酌情确定扣减10%，即被告应向原告支付物业服务费4611.6元（5124元×90%）。 垃圾清运费属于物业服务合同中约定的收费内容，虽未约定具体的收费标准，但根据《关于乐山市中心城区征收垃圾处理费的通知》（乐市价费[2003]232号）文件的规定，原告主张按照6元/月（2元/人×3人）收取432元，属于合理的诉请，本院予以支持。 原告主张违约金，被告未缴纳物业服务费的原因并不是拒缴物业服务费，而是因与原告之间就物业服务费的收取标准存在分歧，且原告又存在未能全面履行物业服务义务的情形，故对违约金的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条、第十二条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告程乐在本判决生效之日起十日内向原告乐山花城物业服务有限公司支付物业服务费4611.6元和垃圾清运费432元； 二、驳回原告乐山花城物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由原告乐山花城物业服务有限公司负担5元，被告程乐负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  陈向东 二〇二〇年五月二十五日 书记员  郭 颖