江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0602民初1023号原告：江西亿资联商贸有限公司，住所地鹰潭市梅园大道滨江广场，统一社会信用代码913606023992695538。法定代表人：郑能水，总经理。委托诉讼代理人：余素文，江西融冰律师事务所律师。被告：江香萍，女，1961年8月14日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：顾燕，女，1983年9月13日出生，汉族，住鹰潭市月湖区，系被告江香萍的女儿。被告：顾燕，女，1983年9月13日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。原告江西亿资联商贸有限公司（以下简称原告）与被告江香萍、顾燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余素文，被告江香萍委托诉讼代理人即被告顾燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《鹰潭市亿资联百货专柜合同协议书》，立即腾空返还租用房屋；2、判令被告江香萍、顾燕向原告支付拖欠租金371910元、管理费9350元，合计381260元（租金、管理费暂计算至2020年4月31日，之后租金、管理费按照合同约定计算至被告实际返还房屋之日止）；3、判令被告江香萍、顾燕对上述拖欠租金承担连带偿还责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告江香萍、顾燕系月湖区乐贝儿主题游乐园经营者，两被告租赁原告亿资联百货场地二楼（805平方米）位置经营儿童乐园、饮品、电玩等。2016年2月24日双方签订《鹰潭市亿资联百货专柜合同协议书》，合同约定：原告将其坐落于鹰潭市梅园大道滨江广场亿资联百货二楼的房屋出租给被告经营月湖区乐贝儿主题游乐园，面积约805平方米，经营期限为2016年2月至2020年8月31日，租金为42元每平方米，管理费每月850元，水费电费等其他费用自理，租金半年支付，提前一个月支付，每年12月30日之前缴纳清当年租金，如乙方违约有权解除合同并承担6个月租金作为违约金等相关约定，同时约定双方权利义务及承租人必须在约定期限内支付租金等其他约定。合同签订后，被告在2019年5月到2020年4月期间租金和管理费共计381260元至今未支付，被告已构成根本性违约，严重损害原告的合法权益。从2019年6月份开始，原告不下10次向两被告当面催讨和书面催缴拖欠房租及管理费，至今未果。故原告诉至法院，请求判如所请。两被告辩称，1、乐贝儿主题游乐园的经营者是被告江香萍，是加盟店，所以没有诸多繁琐的程序，只要一个店长、几个阿姨也就差不多了，被告江香萍也不经常在店里，一般是被告顾燕去帮忙；2、拖欠租金是有，但具体金额不是原告所述的38万多元，因为是加盟店，乐贝儿总店会给我们指导，人气一直较旺，因为凯翔开业等原因的冲击，我们从2017年12月份开始多次书面申请减免租金，2017年没有减免，2018年原告减免三个月（一个季度）的房租，2019年年初和年底（第一、第四季度）我各交了一个季度租金（共两个季度）。但没有注明是交什么时间段的房租。2020年到现在还有交。2020年1月22日因为疫情原因乐贝儿没有营业，希望原告减免2020年的租金。另外店里还有很多会员，我还是想跟原告协商调解这个事情，考虑疫情的原因，我的设备等东西也在原告处，希望原告减免租金，合同到期后我还是想继续营业这个店，希望原告优先考虑我们。原告围绕诉讼请求依法提交了如下四组证据：证据一、营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告江香萍、顾燕身份信息，证明原、被告具有本案诉讼主体资格；证据二、鹰潭市亿资联百货专柜合同协议书，证明2016年2月24日双方签订的《鹰潭市亿资联百货专柜合同协议书》内容约定及权利义务等规定：租金半年支付，提前一个月支付，每年12月30日之前缴纳当年租金，如乙方违约，有权解除合同，并承担6个月租金作为违约金等其他约定，和双方权利义务等；证据三、乐贝儿经营者是江香萍、顾燕欠房租及管理费明细，证明：2019年5月7日至2020年4月30日江香萍、顾燕拖欠租金371910元、管理费9350元，共计381260元；证据四、书面通知书，证明：原告向被告催缴拖欠租金的事实。两被告对原告提交的证据进行了质证：对证据一真实性没有异议，但乐贝儿经营者等都是江香萍的名字，不应该起诉顾燕；对证据二真实性没有意见；对证据三有异议，具体金额不是原告所述，2018年被告交了三个季度的钱，一个季度减免，2019年被告交了两个季度的租金，但原告按5月开始算，只算被告交了一个季度的钱，（因为2018年原告和被告是口头约定减免一个季度的租金，所以被告想原告把被告第一个季度的缴费算到2018年去了），这是不合理的。2020年1月22日至今被告都没有营业，原告算到至2020年4月30日直接算被告一个季度的钱，希望原告减免2020年的租金。管理费没交过，原告也从没有收过；对证据四被告收到过，欠费是有，但所欠款金额不对。被告庭后提交了一份证据：收款收据，证明原告2020年1月6日向其出具的101430元租金收款收据，按合同计算交纳到2019年5月6日租金。原告对此无异议。在审理过程中，原告根据被告承租经营性质，考虑当前疫情等原因，同意减免被告部分房租，要求被告支付30万元。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告江香萍系月湖区乐贝儿主题游乐园注册登记经营者。原告与两被告于2016年2月24日签订《鹰潭市亿资联百货专柜合同协议书》，合同约定：原告将其坐落于鹰潭市梅园大道滨江广场亿资联百货二楼的房屋，出租给两被告经营月湖区乐贝儿主题游乐园，面积约805平方米；经营类别：儿童乐园、饮品、电玩，经营期限为2016年2月至2020年8月31日；租金为每月每平方米42元，综合管理费每月每平方米1元，合同履约金50000元，水费电费等其他费用自理，租金半年支付，提前一个月支付，第三年开始租金递增8%；如承租方违约，则出租人有权解除合同并要求承租人承担6个月租金作为违约金等内容。合同签订后，被告交纳至2019年5月6日的租金，管理费未交。截止到2020年4月30日，按合同计算，被告尚欠房屋租金401663元（371910+371910×8%元）、管理费8855元至今未支付，原告催收未果。因发生新型冠状病毒××疫情后，被告从2020年1月22日起至庭审时没有营业，开始营业时间还不能确定。本院认为，原告与两被告签订的《鹰潭市亿资联百货专柜合同协议书》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同履行。两被告作为签订合同承租人，原告诉请两被告承担相应的法律责任，有事实和法律依据，故被告顾燕系本案适格被告。该租赁合同约定租金半年支付，提前一个月支付，两被告自2019年5月起未按约定支付租金，且在原告催收后，仍未支付租金，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人拒不支付的，出租人可以解除合同。故对原告要求解除与两被告之间签订的《鹰潭市亿资联百货专柜合同协议书》的诉请，本院予以支持。被告称原告曾同意减免2018年一个季度的房屋租金，两被告未提供相关证据，且原告也未认可，故本院对两被告该辩驳意见不予采信。对两被告提出今年因疫情因素未营业，要求原告减免租金的请求，因被告未营业系新型冠状病毒××疫情所致，属于不可抗力的因素，故被告依法享有减免租金权利。审理期间原告方考虑此原因以及两被告经营状况，同意就诉讼请求中要求两被告交付租金、管理费合计381260元的情况下，减免81260元，两被告需一次性付清尚欠租金、管理费合计300000元，对此本院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告江西亿资联商贸有限公司与被告江香萍、顾燕于2016年2月24日签订的《鹰潭市亿资联百货专柜合同协议书》;二、被告江香萍、顾燕应于本判决生效之日起十五日内，将位于鹰潭市梅园大道滨江广场亿资联百货二楼面积约805平方米用于经营月湖区乐贝儿主题游乐园的房屋腾退并返还给原告江西亿资联商贸有限公司；三、被告江香萍、顾燕应于本判决生效之日起十五日内向原告江西亿资联商贸有限公司支付租金、管理费合计300000元（已计算至2020年4月30日，之后租金按总面积805平方米，每月每平方米42元，递增8%；综合管理费每月每平方米1元的合同约定计算至两被告实际返还房屋之日止）；四、驳回原告江西亿资联商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7219元（原告江西亿资联商贸有限公司已预交），减半收取计3610元，由被告江香萍、顾燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  杨庚林二〇二〇年五月十八日法官助理李雄凑书记员陈兴附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。