贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1480号上诉人（原审原告）：申建强，男，1975年12月16日出生，汉族，住道真自治县。上诉人（原审原告）：石敏，女，1976年9月5日出生，仡佬族，住道真自治县。共同委托诉讼代理人：徐红灵，贵州唯通律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李林，贵州唯通律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州金天源置业有限公司。住所地:贵州省道真自治县玉溪镇高原大道353幢5-1号。法定代表人：杨明金，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈新华，道真自治县玉溪镇法律服务所法律工作者。上诉人石敏、申建强因与被上诉人贵州金天源置业有限公司（以下简称金天源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2019）黔0325民初2298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，经当事人同意，与（2020）黔03民终1468、1469、1470、1471、1472、1473、1474、1475、1476、1477、1478、1479、1481、1482号案件一起公开开庭进行了审理，上诉人石敏、申建强的共同委托代理人徐红灵，被上诉人金天源公司委托代理人陈新华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。石敏、申建强上诉请求：撤销贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2019）黔0325民初2298号判决书。支持上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定，出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，如不能按期交付，逾期90天以后，出卖人自逾期至实际交付有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。至今已一年多，被上诉人仍未交付有关文书，已构成违约，应当按支付已付房价款的万分之一的违约金，直至办理初始登记时止。一审法院以金天源公司迟延交付办理商品房转移登记的有关文书是由于“山体滑坡，需要变更原规划设计”，是不可抗力的原因导致，判决金天源公司不支付违约金。没有任何证据证明发生了“山体滑坡”，金天源公司自己出具的“情况说明”达不到其证明目的，一审法院仅以此认为发生“山体滑坡，不可抗力”明显不当。“情况说明”陈述的是“按原方案极易发生山体滑坡，所以要求更改方案”，不可抗力必须是已经发生，而不是尚未发生的事件，所以一审法院将此份“情况说明”看作不可抗力，从而免去金天源公司的违约责任，实为不当。一审法院判决导致被上诉人迟延履行的原因是1、小区部分业主阻止施工；2、因相关部门开展扶贫工作未及时办理相关手续。以上两点理由可以归纳为“第三人原因”，合同具有相对性，其效力仅约束签订合同的双方，只有法律明确规定的事项才能突破合同相对性。即使是第三人的原因造成违约，合同相对人仍需承担违约责任。“开展扶贫工作”是相关部门对国家扶贫政策的落实，与“房屋登记政策”没有关系，一审法院不能把国家开展扶贫解释为房屋登记政策的调整，甚至作为免除房开商违约的理由。事实上，道真县自然资源局已经向金天源公司做出回复：“工程至今未进行竣工验收，未竣工验收的原因是金天源公司提供资料，如消防、绿化等专项验收报告、建筑实测报告等资料不齐全，住户搭建违法建筑必须拆除，才导致没有通过竣工验收。”。没有通过竣工验收，自然办不到房屋初始登记，因此时由于金天源公司的原因延迟，其应当承担违约责任。金天源公司二审辩称，答辩人在金瑞中心的建设施工工程中，按原有规划设计，施工到临山面进行爆破时引发了山体滑坡。答辩人立即向相关部门报告，经相关部门现场确认后，答辩人立即向有关部门现场确认后，答辩人立即向道真自治县住建局汇报，经道真自治县住建局局长签字确认后，决定将原有的17层商住楼设计改为3层商用楼设计，因该涉及变更致使金瑞中心的整体规划完成时间延迟。“山体滑坡”是自然灾害，是答辩人无法预见、不能控制的事件，是不可抗力的情形，而且金瑞中心在施工过程中经相关部门现场去人，若按原有设计继续施工，会引发山体滑坡而必须进行设计重大变更。被答辩人向答辩人购买涉案商品房属实，双方合同签订后，答辩人立即向道真县不动产登记中心办理了预售商品房买卖预告登记。2016年12月，答辩人在将所销售的房屋交付后，立即按照小区整体规划设计完成施工后报整体验收并办理房屋转移登记，但答辩人在准备封闭位于该小区8栋处原为方便施工留置的临时通道时，遭到了被答辩人、梁永全组织的该小区部分业主多次阻止，导致答辩人无法完成规划设计的工程，达到验收条件。2019年6月道真县公安局对该案立案侦查。同时该小区的大部分业主在自己所购买的房屋上违规搭建，也是导致该小区无法完成按手的原因之一。道真县金瑞中心的初始登记已经完成，不动产转移登记现正在办理中，在该案的审理过程中，答辩人已经向全小区业主分别告知提交相关材料和申请书办理转移登记。同时双方签订《商品房买卖合同》时，答辩人已经为被答辩人进行了所购买房屋的产权预告登记，证明被答辩人享有该房屋的权属，且被答辩人已经在该房屋中从2018年12月居住至今，答辩人因不可抗力原因延迟产权转移登记，并未给被答辩人造成损失。被答辩人在一审庭审中已经对答辩人提供的所有证件分别质证确认，原审针对所有证件综合判定金瑞中心因客观存在的不可抗力因素导致金瑞中心设计发生重大变更，由此导致整体规划验收延迟，其与客观事实相符。石敏、申建强向一审法院起诉请求：1.判决金天源公司按日38.8元向石敏、申建强支付违约金，从2018年6月30日起至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止（计算至起诉时2019年9月30日的违约金，违约457天×388223.36元×0.0001=17741元）。2.金天源公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：金天源公司取得位于道真自治县竹王大道南段地块的建设用地使用权，并在上述地块进行商品房开发，建设项目名称为“金瑞中心城”，经道真自治县住房和城乡建设局批准进行商品房预售。2016年，石敏、申建强与道真自治县国土资源局签订《拆迁安置补充协议》并交纳统建房换商品房差价款42039.36元后，于2016年12月21日与金天源公司签订《商品房买卖合同》，确定选择“金瑞中心城”第3栋2单元9层1号房。该房建筑面积为125.72平方米按照套（单元）计算总价款为388223.36元。《商品房买卖合同》第二十二条第三小点转移登记约定:“（一）出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1.约定日期起90日以内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款万分之一承担违约责任；2.约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际支付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。（五）其他有关事项约定如下：1.如买受人不同意按本合同第二十三条第三小条第四款约定办理，则由买受人自行办理，出卖人配合。2.因政策对商品房房屋登记相关政策调整，办理时间顺延”。金天源公司于2019年11月10日办理涉案房屋所有权初始登记，但未交付涉案房屋转移登记的有关文书给石敏、申建强，石敏、申建强未完成房产证的相关契税。另查明：2016年1月9日，金天源公司在场地平整过程中，发现山体地质结构特殊，按原方案施工极易发生山体滑坡，存在安全隐患，经相关单位现场会议确定，变更原规划设计方案。道真自治县上坝乡政府证明金瑞中心城项目地块的房屋拆迁于2015年8月至9月改迁完成，输电线路、光纤于2017年3月才改迁完成，土地才完成交付。从而影响项目建设进度，最终导致该项目工程推迟综合验收。再查明：2019年5月28日，道真自治县公安局上坝派出所对“金瑞中心城”业主在金瑞大门与安装监控的工作人员发生口角纠纷进行接处警。同年6月21日上坝派出所对“金瑞中心城”业主阻止金天源公司封闭小区八栋因方便施工留置便道建成商铺接处警。2019年8月6日，道真自治县自然资源局《关于金瑞中心城项目申请验收回复》，2019年8月5日金天源公司提交的金瑞中心城房地产开发项目竣工验收申请资料不齐全，又经现场勘验发现部分业主违法乱搭乱建，待资料提交齐全并拆除整改完毕后再进行规划竣工验收。2019年10月23日道真自治县不动产登记中心出具证明，金天源公司开发的道真县“金瑞中心城项目”不动产登记正在办理中。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案诉争的焦点在于金天源公司是否应当承担迟延交付办理商品房转移登记有关文书的责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款就转移登记约定“出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的内容看，金天源公司未在2018年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，应当承担迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。但金天源公司迟延交付办理商品房转移登记有关文书的原因是山体滑坡，需变更原规划设计方案，导致初始登记和交付办理商品房转移登记有关文书迟延，是不可抗力的原因所致，加之政府迟延交付土地、小区部分业主多次阻止施工且违法乱搭乱建、相关部门因扶贫工作未及时办理相关手续导致综合验收迟延，也是导致迟延交付办理商品房转移登记有关文书的原因，不属于金天源公司的原因造成，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”之规定，金天源公司不应承担迟延交付办理商品房转移登记有关文书的责任。故对石敏、申建强要求金天源公司支付逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求不予支持。据此判决：驳回申建强、石敏的诉讼请求。案件受理费242元，减半收取121元，由申建强、石敏负担。本院二审期间，金天源公司提交的证据：（一）一份涉案当事人除韩风波、廖华勇二人以外的房产证。证明：房产证已经办理完毕。我方于2020年1月3日通知韩风波、廖华勇交办证的相关资料；证明韩风波、廖化勇二户的产权证未办理是韩风波、廖华勇拒绝提交相关办证资料造成，故不能办证的责任不是我方；（二）1、一份上坝土家族乡人民政府出具的证明。证明中载明“贵州金天源置业有限公司在上坝乡开发的金瑞中心项目，因该项目地块涉及房屋拆迁原因，于2015年8月至9月房屋拆迁完毕，该地块上输电线路、光纤于2017年3月才改迁完成，土地才完成交付，从而影响了项目建设进度，最终导致该项目工程推迟综合验收。”。2、一份道真自治县自然资源局出具的说明。说明中载明“道真自治县金瑞中心城建设项目，建设单位为贵州金天源置业有限公司，该项目于2014年11月8日经城乡规划委员会审查通过；后因方案容积率调低等原因，于2015年4月22日经城乡规划委员会审查通过；后由于地质滑坡等原因于2016年5月13日再次经城乡规划委员会审查通过。”。3、一份道真县国土资源局与金天源公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》。合同第六条约定“出让人同意在2014年12月30日将堆放电力设备地块达到净地状态，以便受让人能正常施工。出让人同意在2015年3月30日前将游泳池片区地块交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（二）现状土地条件出让方完成征地拆迁及地上、地下建筑物、附属物全部拆除，受让方达到能进场平场的效果。”。就金天源公司提交第一组证据，石敏、申建强的委托代理人质证认为：对证据的真实性和合法性无异议，关联性有异议，但和上诉人的一审诉讼请求不矛盾，我们的诉讼请求是支付没有按合同约定办理房产证的违约金到办理房产证期间的违约金。韩风波、廖华勇二人即使没有办证，但是也并不能免除被上诉人的违约金，违约金也只能算到通知的那天。就金天源公司提交的第二组证据，石敏、申建强的共同委托代理人徐红灵经本院多次联系，其认为金天源公司提交的证据超过举证期限，明确表态不到本院对金天源公司提交的第二组证据进行质证。针对金天源公司提交的证据，本院认定事实如下：道真自治县国土资源局与金天源公司约定于2015年3月30日前交付土地，但金天源公司在上坝乡开发的金瑞中心项目的地块涉及房屋拆迁原因，于2015年8月至9月房屋拆迁完毕，该地块上输电线路、光纤于2017年3月才改迁完成，土地才完成交付。且该项目于2014年11月8日经城乡规划委员会审查通过，后因方案容积率调低等原因，于2015年4月22日经城乡规划委员会审查通过。又由于地质滑坡等原因于2016年5月13日再次经城乡规划委员会审查通过。其余事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：金天源公司是否应承担迟延交付办理商品房转移登记有关文书的责任。针对本案争议焦点，本院认为。道真自治县国土资源局和金天源公司，在双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中明确约定，道真自治县国土资源局作为出让方，在2014年12月30日将堆放电力设备地块达到净地状态，并同意在2015年3月30日前将游泳池片区地块交付给作为受让人的金天源公司，且在交付土地时该宗地应达到出让方完成征地拆迁及地上、地下建筑物、附属物全部拆除，受让方达到能进场平场的效果。事实上，金天源公司在上坝乡开发的金瑞中心项目的地块由于涉及房屋拆迁原因，于2015年8月至9月房屋拆迁完毕，该地块上输电线路、光纤于2017年3月才改迁完成，土地才完成交付。因此，土地实际交付比预期晚了2年左右的时间，金天源公司也就晚了2年的时间才得以进场施工。虽然在金天源公司与石敏、申建强自愿签订《商品房买卖合同》中，金天源公司承诺于2018年6月30日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期将为此承担相应的违约责任。但金天源公司并非因自身原因导致迟延交付，且其已经在2020年2月办理了房屋不动产权证书，并于2020年3月9日将房屋不动产权证书交付与石敏、申建强，迟延办证的时间也未超过金天源公司延迟受让土地进场施工的时间。加之，施工工地地质结构特殊，按原方案施工易发生山体滑坡，需变更原规划设计方案。导致初始登记和交付办理商品房转移登记有关文书迟延，是因为政府相关行为的原因所导致的。原审根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”之规定，认为金天源公司不应承担迟延交付办理商品房转移登记有关文书的责任并无不当，本院予以确认。综上所述，石敏、申建强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费242元，由石敏、申建强负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  娄 强审判员  李成波二〇二〇年五月二十八日法官助理马琇峰书记员张剑