吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉24执异35号案外人：樊磊，男，汉族，，住吉林省延吉市。委托代理人：王建龙，律师。申请执行人：赵艳玲，女，汉族,住吉林省延吉市进学街文胜委**。委托代理人：侯光明，吉林达公伟业律师事务所律师。被执行人：孙亨泰，男，朝鲜族，住吉林省延吉市。被执行人：延吉克劳博尔房地产开发有限公司，住所地：吉林省延吉市。法定代表人：孙亨泰。被执行人：延边航箭房地产开发有限公司，住所地：吉林省延吉市。法定代表人：郭泽龙，经理。本院在执行申请执行人赵艳玲与被执行人孙亨泰、延吉克劳博尔房地产开发有限公司、延边航箭房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人樊磊于2020年5月6日对本院查封的被执行人延吉克劳博尔房地产开发有限公司所有的坐落于延吉市太平街2550号地下10013号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人樊磊称，2004年12月6日，朴哲优与延吉市亨光房地产开发有限公司（后变更为延吉克劳博尔房地产开发有限公司）签订《商品房预销售契约》，购买延吉市太平街288号2号楼1号楼之间的门市房，建筑面积137.93平方米的房屋，并支付了购房款。2016年1月6日，朴哲优将该房屋转让给了吕大伟，吕大伟与延吉市亨光房地产开发有限公司重新签订了房屋买卖合同，2018年3月22日，吕大伟将该房屋转让给了周玉芳，2018年5月25日，周玉芳将该房屋转让给崔文，2018年7月25日，崔文将该房屋转让给了樊磊，并由樊磊与延吉市亨光房地产开发有限公司重新签订《商品房买卖合同》。2019年11月22日，延边仲裁委员会作出（2019）延仲字第1018号裁决，确认赵艳玲与延吉克劳博尔房地产开发有限公司于2013年7月24日签订借款担保合同，并于2013年8月16日办理房屋抵押登记，同时该裁决书第二项裁决内容中认定赵艳玲对抵押物（包括诉争房屋）享有优先受偿权。法院于2020年4月7日发出公告，查封被执行人延吉克劳博尔房地产开发有限公司所有的房屋坐落于延吉市太平街，延房权证字第569982号，产籍号5-5-76的14套房屋。案外人对该裁决书第二项裁决不予执行的理由为，朴哲优购买并占有房屋时间先于赵艳玲与延吉克劳博尔房地产开发有限公司办理抵押登记时间。延吉克劳博尔房地产开发有限公司明知诉争房屋已经转让，却将不具有处分权的房产抵押给赵艳玲，属于恶意欺诈，严重损害了案外人的合法权益，抵押行为应认定无效。赵艳玲在设立抵押时，诉争房屋已经转让，并由受让人使用、管理。赵艳玲作为抵押权人应当对房屋的实际占有、使用情况进行调查，赵艳玲并非善意抵押权人，具有重大过错。抵押物的第一手买受人系朴哲优，嗣后，数次经手转让到我名下。现案外人是诉争房屋的实际所有人。赵艳玲与延吉克劳博尔房地产开发有限公司的抵押行为侵害了朴哲优利益直至侵害了案外人的合法权益，抵押应认定无效。案外人与延吉克劳博尔房地产开发有限公司签订的购房合同，系双方真实意思表示、合法有效，且案外人已经支付全部房款并一直占有使用诉争房屋，是诉争房屋的实际所有人。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九第以及第十八条之规定，依法提出不予执行仲裁裁决申请，请求法院对延边仲裁委员会作出的（2019）延仲字第1018号裁决书第二项中“申请人赵艳玲对坐落于延吉市天平街2550号地下10013的抵押物享有优先受偿”裁决内容不予执行。申请执行人辩称，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第27条，对异议人的请求不予支持。依照该规定第28条，异议人购买房屋时，已经知晓购买的房屋没有房照，就应当预见到办理房照过户的障碍。朴哲优将房屋转让给吕大伟时该房屋已设立抵押，其嗣后转让行为均系无效。被执行人孙亨泰、延吉克劳博尔房地产开发有限公司称，2004年12月26日，朴哲优与延吉克劳博尔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于延吉市太平街2550号地下10013号房屋，已支付全部房款，并使用该房屋。嗣后，朴哲优将该房屋转让给吕大伟、吕大伟转让给周玉芳，周玉芳又转让给樊磊，并由案外人占有使用至今。案外人所陈述的事实属实。本院查明，申请人赵艳玲与被申请人孙亨泰、延吉克劳博尔房地产开发有限公司、延边航箭房地产开发有限公司之间借款合同纠纷一案，2019年11月22日，延边仲裁委员会作出（2019）延仲字第1018号裁决，一、被申请人孙亨泰、延吉克劳博尔房地产开发有限公司自本裁决生效之日起十日内向申请人赵艳玲偿还借款本金2710000元及利息，被申请人延边航箭房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；二、被申请人孙亨泰、延吉克劳博尔房地产开发有限公司如未按上述期限还款，则申请人赵艳玲对抵押物（延房权证字第569982号，坐落于延吉市太平街************）享有优先受偿权；三、仲裁费17764元、财产保全费5000元、公告费600元（申请人已预交），由被申请人孙亨泰、延吉克劳博尔房地产开发有限公司承担。仲裁裁决生效后，申请执行人赵艳玲向本院申请执行。本院在执行过程中，于2020年3月24日作出（2020）吉24执35号之一执行裁定，查封被执行人延吉克劳博尔房地产开发有限公司所有的房屋坐落于延吉市太平街2550号，延房权证字第569982号、产籍号5-5-76、地下**等**房屋。另查明，2004年12月6日，朴哲优与延吉克劳博尔房地产开发有限公司（原延吉市亨光房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》，购买延吉市太平街288号2号楼与1号楼之间，建筑面积137.93平方米的房屋，支付购房款61万元，并占有使用该房屋。2016年1月6日，朴哲优将该房屋转让给了吕大伟，吕大伟与延吉市亨光房地产开发有限公司重新签订了房屋买卖合同。2018年3月22日，吕大伟将该房屋出售给周玉芳，周玉芳支付给吕大伟购房款72万元。2018年5月25日，周玉芳将该房屋出售给樊磊(樊磊委托崔文代理其与周玉芳签订房屋买卖合同)，樊磊支付给周玉芳购房款90万元。2018年7月25日，樊磊与延吉市亨光房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并由案外人樊磊占有使用。对此，延吉克劳博尔房地产开发有限公司予以认可。因资金问题延吉克劳博尔房地产开发有限公司未给案外人办理分户手续。2013年8月16日，诉争房屋办理抵押登记。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，朴哲优购买的房屋符合上述规定，朴哲优享有物权期待权。朴哲优将该房屋出售给吕大伟，吕大伟出售给周玉芳，周玉芳又出售给樊磊，对此开发商认可。故视为合同的转让，樊磊享有合同上的权利，同样享有物权期待权。因房地产管理不规范的原因社会上大量存在从开发商处购买房屋后未能规定期间办理过户的情况。在本案中朴哲优、樊磊购买诉争房屋后已使用长达10多年。抵押权人赵艳玲在设立抵押权时虽然相信初始登记的公信力，但鉴于诉争房屋系开发商出售的房屋，已交付使用10多年的情况下，不调查房屋交付使用情况，贸然设定抵押权有过错。故其取得抵押权并不善意取得，不能对抗朴哲优的物权期待权。案外人作为最后房屋的受让人享有朴哲优的抗辩权。案外人异议理由成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定、《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条、第十八条、第二十二条第三款之规定，裁定如下：不予执行延边仲裁委员会作出的（2019）延仲字第1018号裁决第二项中延房权证字第569982号、坐落于延吉市太平街2550号的房屋。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向吉林省高级人民法院申请复议。审判长 金亨权审判员崔永燮审判员金春花二〇二〇年五月二十九日书记员 周               莹