贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初527号 原告：刘祥，男，1980年7月18日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告:段碧，女，1982年6月19日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：刘士界、谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海、宋芳，贵州创驰律师事务所律师。 原告刘祥、段碧与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘祥、段碧的委托诉讼代理人谢忠明，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘祥、段碧向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金22575.00元（违约金以262201元为基数，按日万分之一的标准，从2017年5月8日起计算到2019年9月19日止）；2、判决被告支付因逾期交房产生的违约金1284.00元（违约金以262201.00元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年10月30日计算至2017年2月8日）；3、判决被告退回不应该由原告承担的燃气入户费、电表入户费、水表入户费合计3201元。事实及理由：原、被告双方于2014年9月16日签订商品房买卖合同（合同编号2014-27090），原告购买被告修建于毕节市七星关区住房，房号27-1-3-5号，建筑面积85.36平方米，原告以首付款和银行贷款支付的方式，交付了全部房款262201元，并按被告要求交付了办证费用以及其他费用。被告在合同中约定于2016年10月30日前交房，实际于2017年2月8日将房屋交付给原告使用，并且在合同中约定交房后90日内为原告办理所购住房的初始转移登记并将相关文书交付给原告，但是被告直到2019年9月19日才办理完毕不动产权属证书交付给原告，构成办证违约，应该承担违约责任，被告却拒绝履行违约义务。故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告碧阳置业公司答辩称：一、关于逾期交房违问题。1、被答辩人所提的暂定金额并以评估为准的理由答辩人认为不能成立，根据最高人民法院审理商品房买卖司法解释第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部屋租金标准确定”，据此适用此请求的前提是合同没有约定违约的条件下才可以参照适用而不是可任意提出，然而本案中，双方就逾期交房违约金已作了明确约定，故该请求不应得到支持。根据贵州省高级人民法作出的(2018)黔民申2749号民事裁定书中认可原审法院认定约定交房违约金过高对约定交房违约金进行下调，且即便原告主张因逾期交房导致在外租房居住四年产生了损失，省高院在该裁定书中也维持原审对交房违约金下调的相关事实认定，且对要求以租金计算违约金的请求不予支持。同样在贵州省高级人民法作出的(2018)黔民申2121号裁定书中也对原审法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准从按已付房款的日万分之二(0.02%)下调至日万分之零点二五(0.0025%)的认定予以肯定，因此，请求法庭参考我省高级人民法院的裁定对本案逾期交房违约金计算标准进行适当下调。2、因为被答辩人在合同约定交房之日没有按合同补充协议约定向答辩人提交齐办证资料，根据该补充协议第五条5.2和5.6款约定，被告有权拒绝交房并不承担任何逾期交房责任。同时，对于提出再次计算利息的，逾期交房所产生的本就是违约金，原告等再行计算利息无事实和法律依据。3、根据合同约定，原告未按期交齐房款的，不享有主张逾期交房违约责任和逾期办证违约责任的权利。4，根据《民法总则》对诉讼时效的规定，关于超过诉讼时效部分的违约金依法不应得到支持。二、关于各项开户费、交易费及计息问题。被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议第四条第4.1款的约定而收取，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时答辩人已经将该费用转交到相关部门并未实际占有，且被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的(2020)黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的分析、论证、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制原告的该诉讼已超过诉讼时效，应不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。被答辩人主张的交易费是主管部门收取，答辩人只是代收代缴，被答辩人的该主张没有法律及事实依据。三、关于被答辩人主张逾期办证问题。1、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。合同第二十二关于初始登记的约定不是涉案房屋办证的约定方式及违约责任承担方式，办证违约责任承担方式的约定条款为补充协议8.3条。逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书之日起360日以后开始计算。关于碧阳国际城办证问题，所有的买房人均委托答辩人办证，那么双方应根据补充协议8.3条的规定，严格履行自己的义务，本案中答辩人已按约履行自己的义务，而被答辩人在实际收房办理入住时没有提交办证所需费资料、缴纳相关税费和出具办证授权委托书，导致延迟办证的，答辩人不承担违约责任。2、关于涉案房屋楼栋都已具备办证条件，且答辩人已于2018年1月15日在7/8/9/10/11/12、21/22/23/24/25/26号楼栋的各单元电梯张贴了办证通知；于2018年11月18日在13/14/27/28楼栋各单元电梯贴了办证通知；并且答辩人已通过公告、电话、短信、律师函的方式通知被答辩人办证，该通知事实在前期同类案例中已经得到大部分部分业主及法院的认可和认定；但被答辩人依然我行我素，对答辩人的通知视而不见，未按时提供办证资料，相关税费、未出具办证授权委托书，直至今日，C1/2/3/4号楼的业主均未提供任何的办证资料，被答辩人不提供资料、不缴纳相关税费不出具委托书，答辩人无法为其办证。就本案而言，由于被答辩人没有提供办证资料及委托书，办证时间尚未起算，故不存在违约的前提条件，答辩人依法不承担违约责任。3、若法院认定以实际交房后360日内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到答辩人张贴办证通知被答辩人提交办证资料之日止；对于超过办证通知时间才收房的或者一直未提供办证资料、相关税费、未出具办证授权委托书，不应计算赔偿办证违约责任；小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按被答辩人的诉请将导致使业主完全不用理会答辩人的通知，而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料，想什么时候领取不动产权证就什么时候领取，而违约金要一直计算，这显然是对房开企业的极大不公平，也是无限扩大房开企业的责任，目前小区仍有部分业主在答辩人多种通知仍不提交资料，这将使该责任处于无限存在的状况，不利于社会关系的稳定。4、从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则中可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋杈属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方造约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构子以增加：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数颗，公平解决违约责任问题。5、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金之规定，答辩人请求将办证违约金赔偿率下调至0.002%；并且，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均把原合同约定的办证违约金计算标准下调至0.002%。同时，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了上诉人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被上诉人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。6、在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转栘登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星关区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几干户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万左右，有些甚至20多万，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。在省高院、安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均充分考虑是否因逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月16日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城房；总价款262201元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2014年9月16日，原告向被告交纳各项开户费及交易费3626元，被告向原告出具了一份载明收到代收各项开户费及交易费3626元的收据，收据注明：已退交易费及多收的闭路电视开户费。2017年2月8日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。毕节市住房和城乡建设局于2018年8月13日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。2019年8月28日，被告向原告出具的涉案房屋贵州增值税普通发票注明金额为262201元。2018年11月18日，被告在原告居住的小区27栋1单元楼入口处张贴办证通知。2019年9月19日，被告为原告办理了涉案房屋的不动产权属证书。 本院认为，综合原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期交房违约金的请求权是否超过诉讼时效；二、原告请求被告支付逾期交房违约金请求是否得到支持；三、原告请求被告支付逾期办证违约金的请求权是否超过诉讼时效；四、被告是否承担逾期办证违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定；五、原告请求被告退还“三通费”的请求是否得到支持。 关于焦点一的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定被告应在2016年10月30日前向原告交付该商品房，且约定按日向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。双方确认被告于2017年2月8日向原告交付涉案房屋。因此原告于2020年1月6日提起诉讼请求被告支付上述违约金未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故原告请求被告支付上述违约金的请求权未超过诉讼时效。 关于焦点二的问题。原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，但被告并未依约按时向原告交付涉案房屋，原告直至2017年2月8日才取得涉案房屋的使用权利，被告的行为已构成违约。关于逾期交房违约金的问题，按合同约定，被告应在2016年10月30日前交付涉案房屋，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向原告支付违约金。本案被告实际向原告交房时间为2017年2月8日，本院逾期交房违约金计算：按日万分之零点五的标准，以原告已付购房款262201元为基数，从2016年10月31日起计算至2017年2月8日止，违约金为1311元（262201元×0.005%/日×100日），原告只诉1284元，符合法律规定，本院予以支持。 关于焦点三的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2020年1月6日向本院提起诉讼，原告请求被告承担2017年5月8日起逾期办证违约责任的请求权未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，本院予以支持。 关于焦点四的问题。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了维修基金、开户费、交易费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2016年12月4日向原告交付案涉房屋，结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，应当认定原告已于办理入住手续即2017年2月8日交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2017年2月8日后的360日内即2018年2月3日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。因原告未能在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”约定的时间内办理初始登记，导致转移登记未能在约定的时间2018年2月3日前办理，被告应自2018年2月3日起承担逾期向原告提供产权过户相关手续的违约责任。本案中，虽然被告主张办理房屋转移登记的时间应为原告提供办证资料及完成交税义务之日起360日内，但从原告缴纳相关税费的义务履行情况看，原告不存在消极懈怠情形，结合被告通知原告提交其他办证所需资料的事实，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行缴纳契税的义务，与客观事实不符，不予采纳。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告在具备办理转移登记后于2018年11月18日通知原告，超过合同约定的时间2018年2月3日，应承担违约责任。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款262201元为基数，按每日万分之一的标准，从2018年2月3日计算至2018年11月18日，违约金为7551.39元（262201元×0.01%/日×288日）。 关于焦点五的问题。根据原告与被告的合同约定，原告向被告缴纳的所谓“三通费”，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。被告关于不应退还原告“三通费”的理由不能成立。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘祥、段碧逾期办理房屋权属证书违约金7551.39元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘祥、段碧逾期交房违约金1284元； 三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘祥、段碧开户费共计3201元； 四、驳回原告刘祥、段碧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费238元，由原告刘祥、段碧负担188元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年五月八日 书记员  邓正秋