广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初9313号原告：付冠华，男，1981年7月22日出生，汉族，住广东省中山市**********卡，公民身份号码422************230。委托诉讼代理人：揭绪勇，广东可园律师事务所律师。被告：中山市岚彩房地产开发有限公司，住所地广东省中山市******“后巷”（即金谷大道旁，东骏华庭对面），统一社会信用代码914********299320H。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：刘群，系该公司员工。委托诉讼代理人：张艳红，系该公司员工。被告：深圳市房多多网络科技有限公司，住所地广东省深圳市南山区科技园中区*******************，统一社会信用代码914***********506K。法定代表人：段某1。委托诉讼代理人：余江锋，广东法尔律师事务所律师。原告付冠华诉被告中山市岚彩房地产开发有限公司（以下简称岚彩公司）、深圳市房多多网络科技有限公司（以下简称房多多公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告付冠华及其委托诉讼代理人揭绪勇、被告岚彩公司的委托诉讼代理人刘群、张艳红、被告房多多公司的委托诉讼代理人余江锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付冠华向本院提出诉讼请求：1.被告岚彩公司向原告返还已支付的购房款143620元；2.被告房多多公司向原告返还已支付的团购购房款3万元；3.被告岚彩公司向原告赔偿定金2万元。事实和理由：原告于2019年12月15日与被告岚彩公司签订了一份房屋认购书，约定原告认购被告岚彩公司开发建设的位于中山市三乡镇岚彩名苑三期9栋1703房。同日，原告向被告岚彩公司支付了定金2万元，双方签订的认购书约定双方应于2019年12月22日前签订房地产买卖合同。原告于2019年12月21日向被告岚彩公司支付了房价款123620元。因被告岚彩公司提供给被告房多多公司的团购优惠措施，原告向被告房多多公司支付了团购费3万元。2019年12月22日，原告依约到被告岚彩公司的销售中心，岚彩公司却一直拒绝与原告签订房屋买卖合同。被告岚彩公司的行为已构成违约，原告现要求解除双方签订的购房协议，合同解除后被告岚彩公司应向原告返还已支付房款及赔偿违约金，被告房多多公司应向原告返还已支付的团购费。为维护原告的合法权益，特诉至法院，提出前述诉讼请求。原告付冠华为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.房屋认购书；2.定金收据及缴费记录；3.首期款缴费收据及缴费记录；4.团购费收据及缴费记录；5.律师函及快递单。被告岚彩公司抗辩称：第一，原告与岚彩公司签订的房屋认购书系双方真实的意思表示，合法有效，双方应按照房屋认购书约定的内容履行。双方签订的房屋认购书中明确约定岚彩公司已向原告出示了双方将会签署的正式商品房买卖合同及补充协议、前期物业服务合同及其他公告、提示文件。原告知晓理解同意上述文件。该认购协议系双方平等协商一致确定的，不存在单方提供格式条款的情况，且认购书中相关条款均以加粗斜体方式进行了着重提示，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形；第二，原、被告双方在签订认购协议时已就商品房买卖合同及补充协议的内容协商一致，双方无需再另行协商，未能签署正式的商品房买卖合同的过错在于原告，岚彩公司有权依约解除合同并没收2万定金。被告岚彩公司在项目销售现场已经公示了包括商品房买卖合同在内的所有法律文书及证件资料，原告系在了解了全部相关情况后办理的认购手续。原告未依约与岚彩公司签订正式的商品房买卖合同，根据广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》中第四条的规定，“当事人签订预约合同时已经知道将来签订的房屋买卖合同主要条款，拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约金责任的，不予支持”及双方签订的认购书的约定，岚彩公司有权解除合同并没收定金。关于面积补差价的处理规则，双方已在认购书中进行了明确的约定，原告以此进行抗辩，没有事实和法律依据；第三，关于原告已支付购房款123620元，被告岚彩公司按照约定解除认购书及没收定金后曾通知原告处理退房后续手续并退款，原告一直未前来办理相关退款手续，导致暂时未能退款，岚彩公司已在办理退款中；第四，岚彩公司未收取团购费，也非该法律关系的当事人，该费用收费及退费事宜均与岚彩公司无关。被告岚彩公司就其抗辩及主张的事实向本院提交了以下证据：1.房屋认购书；2.岚彩名苑项目认购信息确认单；3.岚彩名苑认购须知；4.催促签约律师函、邮寄面单、妥投详情；5.定金协议解除律师函、邮寄面单、妥投详情。被告房多多公司抗辩称，房多多公司认为原告在程序以及实体上均于法无据，请求法院驳回原告关于被告房多多公司的诉讼请求。第一，在程序上根据房多多公司提供的原告与房多多公司签署的房多多会员增值服务协议书可知双方存在的是服务合同关系，而本案的案由为商品房预约合同纠纷，不属于同一法律关系，不应当在本案中审理，原告应另行起诉。第二，实体上根据原告在起诉状的事实与理由中已经自认“根据岚彩公司提供的优惠措施，原告向房多多公司支付团购费后享有岚彩公司相应的优惠措施”，可知，原告购买涉案房屋已经享受了相应的购房优惠，同时根据房多多会员增值服务协议书第1.2条，原告仅在支付费用后未成功认购任何房产的情况下，房多多公司才有义务退费。被告房多多公司就其抗辩及主张的事实向本院提交了以下证据：房多多会员增值服务协议书。本院认定事实如下：2019年12月15日，原告付冠华（作为乙方）与被告岚彩公司（作为甲方）签订一份《房屋认购书》，约定：1.乙方认购甲方开发建设的位于中山市三乡镇岚彩名苑三期9栋1703房，建筑面积134.01平方米，房价款为1420858元；2.乙方确保在2019年12月22日前赴售楼处与甲方签订商品房买卖合同，同时乙方须付清相应款项、办齐所有按揭手续（如贷款），否则甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任；3.本协议房屋建筑面积含套内和分摊面积，实际建筑面积以产权登记面积为准，差价款按实结算；4.甲方已向乙方出示双方将签署的正式商品房买卖合同及补充协议、房屋装饰装修协议（如有）、业主临时管理规约、前期物业服务合同及甲方其他公告、提示文件。乙方已知晓理解同意上述文件，如乙方以规划设计、材料工艺、限购政策、红线内外配套、商品房买卖合同及补充协议内容等为由拒绝签署商品房买卖合同，甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任。上述认购书还约定了其他事项。同日，原告付冠华在被告岚彩公司出具的岚彩名苑项目认购信息确认单及岚彩名苑认购须知上签名，上述确认单载明：1.涉案商品房的成交总价为1420858元，定金为2万元；2.约定的签约日期为2019年12月22日。上述认购须知中注意事项部分载明：认购方需阅读并认可甲方现场公示的商品房买卖合同条款及补充协议、前期物业服务协议、临时管理规约、一户一图以及项目红线内外不利因素等阳光公示文件以及法律规定的应明示的其他文件、证书等。认购后不得以商品房买卖合同条款及补充协议及上述其他文件存在异议为理由而拒绝签署。上述确认单及认购须知还载明了其他内容。认购书签订后，原告于2019年12月15日向被告岚彩公司支付了定金2万元，于2019年12月21日向被告支付了房价款123620元。2019年12月30日，被告岚彩公司委托新城律师事务部通过邮寄快递的方式向原告发送了一份律师函，该律师函要求原告尽快前往签订预售合同，否则岚彩公司将按照合同约定行使合同解除权及要求原告承担违约金。2020年1月11日，原告委托律师通过邮寄快递的方式向被告岚彩公司发送了一份律师函，该律师函要求被告岚彩公司于2020年1月20日前出具保证，保证涉案房屋的面积差异在0.6%内，不会超过0.6%，并与原告协商签订商品房买卖合同，否则原告有权追究岚彩公司的违约责任并要求解除合同。2020年1月15日，被告岚彩公司委托新城律师事务部通过邮寄快递的方式向原告发送了一份律师函，该律师函载明因原告未在约定期限内与被告岚彩公司签订商品房买卖合同并按约定支付相应款项，已构成违约，被告岚彩公司解除与原告签订的房屋认购书，原告已付的定金不予退还，岚彩公司有权将房屋另行出售。另查，原告付冠华为享受被告岚彩公司就买卖涉案商品房提供给房多多公司的团购优惠措施，原告（作为乙方）与被告房多多公司（作为甲方）签订了一份房多多会员增值服务协议书，该协议书约定：1.本协议签订时，原告需通过房多多指定的第三方支付平台支付3万元作为会员增值服务费，每一笔会员增值服务费仅可享受房多多提供的一套房屋的优惠，会员增值服务费不构成房价款的一部分；2.在原告成功认购（即签订房屋认购协议书或商品房买卖合同）后，由于自身原因导致退房的，则会员增值服务费概不退还；3.双方一致同意，对所认购房屋的任何相关信息均以开发商在项目现场公示及商品房买卖合同为准，任何其他单位及个人均无权承诺项目信息、销售价格、装修标准、交房时间等各项内容。上述增值服务协议书还约定了其他内容。上述增值服务协议书签订后，原告于2019年12月21日向被告房多多公司支付了团购费3万元。庭审中，原告付冠华与被告岚彩公司均确认签订房屋认购书后，原告向被告岚彩公司支付了定金2万元及首期房款123620元，双方未签订正式的商品房买卖合同。另外，原告付冠华认为其有权就面积差异处理的条款与被告进行协商并要求被告对该条款进行修改，被告不予处理导致双方未签订正式的商品房买卖合同，被告已构成违约。被告岚彩公司则认为被告在双方签订房屋认购书前已向原告展示了商品房买卖合同及补充协议等文件，原告因自身原因导致双方未能依约签订正式的商品房买卖合同，被告不存在违约行为。本院认为，本案系商品预售合同纠纷。原告付冠华与被告岚彩公司签订的房屋认购书以及原告付冠华与被告房多多公司签订的房多多会员增值服务协议书均是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照合同全面履行自己的义务。庭审中，原告付冠华与被告岚彩公司均确认签订房屋认购书后，原告向被告岚彩公司支付了定金2万元及首期房款123620元，双方未签订正式的商品房买卖合同。对于上述事实，本院予以认定。原告付冠华在起诉状陈述称“原告现解除房屋认购协议，被告岚彩公司应向原告退还购房款及赔偿违约金”，被告岚彩公司于2020年1月15日委托新城律师事务部向原告发送律师函要求解除其与原告签订的房屋认购书，且岚彩公司提交的答辩状亦确认认购书已依约解除，因原告一直未办理相关退款手续故暂未退款，故本院认为，原告付冠华与被告岚彩公司已就解除双方签订的房屋认购书达成了一致合意，双方签订的房屋认购书已解除。合同解除后，对于原告付冠华已向被告岚彩公司支付的购房款123620元，被告岚彩公司应向原告返还。关于原告主张被告岚彩公司双倍返还定金的诉讼请求，原告付冠华认为其有权就面积差异处理的条款与被告进行协商并要求被告对该条款进行修改，被告不予处理导致双方未签订正式的商品房买卖合同，被告已构成违约；被告岚彩公司则认为被告在双方签订房屋认购书前已向原告展示了商品房买卖合同及补充协议等文件，原告因自身原因导致双方未能依约签订正式的商品房买卖合同，被告不存在违约行为。本院认为，首先，双方签订的房屋认购书、认购须知等文件中多处不止一处用加粗斜体字载明了“甲方已向乙方出示双方将签署的正式商品房买卖合同及补充协议、房屋装饰装修协议（如有）、业主临时管理规约、前期物业服务合同及甲方其他公告、提示文件”的内容，原告作为完全民事行为能力人，其应清楚知晓认购书上载明的内容，如被告岚彩公司未向其出示商品房买卖合同等相关文件，原告应及时提出异议而非直接签名予以确认；其次，双方签订的房屋认购书中明确载明“乙方已知晓理解同意上述文件，如乙方以规划设计、材料工艺、限购政策、红线内外配套、商品房买卖合同及补充协议内容等为由拒绝签署商品房买卖合同，甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任”，原告在该认购书落款处签名，表明其对认购书中载明的内容予以确认。原告在明确确认其已知晓理解同意岚彩公司向原告出示的双方将签署的正式商品房买卖合同及补充协议等文件内容后，现又以其对商品房买卖合同及补充协议中关于面积差异处理条款存在异议为由拒绝签署正式的商品房买卖合同，有违诚实信用原则，且已违反双方签订的认购书的约定；最后，原告付冠华陈述称被告岚彩公司的销售人员承诺涉案商品房面积差异小于0.6%，且被告岚彩公司在签订认购书时未向原告出示商品房买卖合同、补充协议等文件，但原告未能提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。而且对于面积差异的处理，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条作了明确的规定，原告以面积差异条款为由拒绝履行签订商品房买卖合同的义务没有法律依据。故对于被告岚彩公司的上述抗辩，本院予以采信，对于原告付冠华的上述主张，本院不予采信。本院据此认定原告付冠华未依约与被告岚彩公司签订正式的商品房买卖合同的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的认购书的约定，如乙方以规划设计、材料工艺、限购政策、红线内外配套、商品房买卖合同及补充协议内容等为由拒绝签署商品房买卖合同，甲方有权解除本协议、没收定金，虽然本案中被告岚彩公司未提起反诉主张原告承担违约责任，但是原告付冠华的行为已构成违约，其无权要求被告岚彩公司返还已支付的定金，更无权主张被告岚彩公司承担违约责任，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。关于原告主张被告房多多公司返还团购费3万元的诉讼请求，本院认为，原告与被告房多多公司签订的增值服务协议书明确约定，在原告成功认购（即签订房屋认购协议书或商品房买卖合同）后，由于自身原因导致退房，则会员增值服务费不退还。本案中，被告房多多公司已依约向原告提供了服务，原告亦享受优惠购房服务并与被告岚彩公司签订了房屋认购书，现因原告自身的违约行为导致已签订的房屋认购书解除，原告无权主张被告房多多公司退还已支付的团购费3万元。对于原告该项诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市岚彩房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内退还购房款123620元给原告付冠华；二、驳回原告付冠华的其他诉讼请求。案件受理费4172元，减半收取为2086元（该款原告已预交），由原告负担1386元，由被告中山市岚彩房地产开发有限公司负担700元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年五月二十六日书记员  卢芷琪梁丽萍