甘肃省天水市麦积区人民法院民事判决书（2020）甘0503民初329号 原告（反诉被告）：陆某，原住江苏省海门市包场镇友谊村一组30号，现住天水市秦州区新华路金河小区2号楼1单元102室。委托诉讼代理人：安某，甘肃鑫盾律师事务所律师。被告（反诉原告）：天水安吉利实业有限公司。法定代表人：周某。委托诉讼代理人：丁某，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，北京大成（兰州）律师事务所律师。原告陆某与被告天水安吉利实业有限公司（以下简称安吉利公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月2日立案。诉讼中，被告安吉利公司提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）陆某及其委托诉讼代理人安某，被告（反诉原告）安吉利公司的委托诉讼代理人张某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆某向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告2019年5月至2019年10月的租金114235元；2.请求被告支付原告利息4769.70元，2020年1月7日至实际付清之日的利息按照年利息6%计算；3.请求被告支付律师代理费5000元；4.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告陆某变更诉讼请求为：1.判令确认原、被告于2016年10月31日签订的商铺认购协议无效；2.判令被告退还原告支付的购房款2077000元，并支付资金占用利息398101元（利息计算至2020年3月8日），2020年3月9日至实际付清之日的利息按照年利率6%计算；3.判令被告依法赔偿原告的损失415400元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月31日，原告与被告签订了《天豫美居之家商铺认购协议》（以下简称《商铺认购协议》），购买了位于天水市麦积区分路口天豫美居的编号为1FV006号商铺，该商铺的建筑面积为83.08平方米，总房款为2077000元，并约定于2016年12月31日前将验收合格的商铺交付原告。原告于2016年10月25日向被告交付定金1万元，合同签订后，分四次通过银行转帐的方式向被告缴纳了上述购房款，购房款支付之后，被告一直未向原告按照合同约定交付商铺，被告在与原告签订合同时隐瞒了未取得商品房预售许可证的事实，且至今一直未取得商品房预售许可证。综上所述，原告认为，因被告未取得商品房预售许可证而导致双方签订的商铺认购协议无效。现原告依法提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益。被告安吉利公司辩称：一、案涉《商铺认购协议》不属于无效合同，该认购协议是合法有效的。根据商品房销售管理办法及预售管理办法，因黑王村不属于城市，土地性质不属于国有出让，其性质上不适用于商品房的相关法律规定；二、原告实际支付的房款并非2077000元，原告要求退还房款及利息没有事实及法律依据，不应得到支持；三、原告变更诉讼请求应当重新提起诉讼。反诉原告安吉利公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人立即返还反诉人款项498480元，利息49326元，并以498480元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息，以上暂合计为547806元；2.本案反诉费由被反诉人承担。诉讼中，反诉人安吉利公司变更第1项诉讼请求为：1.判令被反诉人立即返还反诉人款项533412元，利息54933元，并以533412元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息，暂合计为588345元；并增加诉讼请求：依法确认原、被告于2016年10月31日签订的《商铺合作经营合同》（以下简称《合作经营合同》）无效。事实与理由：被反诉人陆某起诉反诉人安吉利公司确认合同无效一案，陆某主张双方于2016年10月31日签订的商铺认购协议无效。反诉人认为案涉房屋在签订《合作经营合同》时，不具备租赁及委托经营管理条件，尚不具备使用功能，故《合作经营合同》应当无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因此，如合同无效，被反诉人收取反诉人的相关款项应当予以返还。据此，特提出反诉请求，请予以支持。反诉被告陆某辩称：一、反诉请求中的本金和利息的计算方式不对，应当分段计算；二、涉案房屋已经具备出租条件，只是反诉人运营出现了问题；三、反诉人没有按照约定给被反诉人返还收益，应当承担被反诉人的损失。原告陆某为证明其诉讼主张及反诉辩解，向本院提交了以下证据材料：第一组：1.《天豫美居之家商铺认购协议》一份；2.银行转帐记录五份；3.收据四份；4.收益回执二份。拟证明原、被告双方签订房屋买卖合同的事实及房屋基本情况。被告安吉利公司收取原告交纳的购房款1990143元，另外以安吉利公司应给付陆某的收益款86857元抵作房款，房款总价合计为2077000元。第二组：1.《商铺合作经营合同》一份；2.银行转帐记录四份。拟证明原、被告双方签订《商铺认购协议》后，原告将房屋转租给被告，由被告按约定向原告给付收益款，被告方已向原告给付收益款446555元。经质证，被告安吉利公司对上述证据的真实性均无异议，认为有两笔收益款抵作了房款，《合作经营合同》是无效的，被告支付的收益款，原告方应当全部返还，并承担利息。经审核，上述证据客观真实，能够证实本案基本事实，对其真实性予以采信，对于其证明目的，对于证据之间能够相互印证部分予以采信。被告安吉利公司为支持其辩解并证明其反诉主张，向本院提交了以下证据材料：第一组：1.建设用地规划许可证一份；2.建设工程规划许可证一份；3.甘肃省建设工程施工图设计文件审查合格书一份；4.建设工程设计方案核定通知书一份；5.建设用地批复（麦政发土建字[2012]45号）一份；6.项目备案登记通知（天发改投（备）[2015]3号）一份。拟证明涉案房屋所属工程的合法性，并非商品房。第二组：1.《天豫美居之家商铺认购协议》一份。拟证明原、被告之间签订的协议合法有效，应当履行。第三组：1.《商铺合作经营合同》一份；2.客户托管收益回执二份；3.银行转帐记录四份。拟证明《合作经营合同》是无效的，原告应当返还收益533412元并支付利息。经质证，原告陆某对上述证据的真实性均无异议，但对于上述第一组、第二组证据的证明目的不予认可，认为被告安吉利公司未取得销售许可而公开销售涉案商铺，使得涉案《商铺认购协议》无效。经审核，以上第一组、第二组证据可以证实涉案商铺项目建设的相关情况及原、被告之间签订《商铺认购协议》的事实，对其真实性予以采信，但不能以此证实被告安吉利公司对涉案商铺能够予以出售，故对其证明目的不予采信。对于第三组证据能够证实原、被告之间签订《合作经营合同》的事实及安吉利公司向陆某支付收益款的情况，对其真实性予以采信。为查明案件事实，并对涉案合同的效力做出认定，本院依职权调取的证据材料：1.天水市规划局项目工程规划许可证核发审批表一份；2.建设工程规划许可证复印件一份；3.机场净空意见书一份；4.天水市房地产管理局整改通知书一份。经质证，原告陆某对上述证据的真实性无异议。被告安吉利公司认为机场净空意见书需进一步核实，天水市房地产管理局整改通知书与本案事实不符，对其余证据无异议。经审核，上述证据能够证实涉案工程规划许可的建设单位是天水市麦积区马跑泉镇黑王村委会，不是被告安吉利公司，且在实际建设中，改变原规划许可内容，将宾馆建设为七层、综合商贸城建设为五层，安吉利公司对于该综合商贸城未取得商品房预售许可，变相销售的事实，对上述证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2016年10月31日，原告（反诉被告）陆某（作为乙方、买受人）与被告（反诉原告）安吉利公司（作为甲方、出卖人）签订《商铺认购协议》一份，双方约定：陆某认购安吉利公司投资建设的位于天水市麦积区分路口西（烟草公司对面）商业广场项目商铺1FV006号商铺，该商铺建筑面积83.08㎡，总房款为2077000元。出卖人应当在2016年12月31日前将验收合格的商铺交付买受人，但如遇不可抗力或政府行为，除双方协商同意解除协议或变更协议外，出卖人可据实予以延期。买受人须在签订本协议后2016年10月31日前缴纳房款1038500元，于2016年12月31日前缴纳1038500元房款。甲、乙双方签订合同之日甲方一次性支付乙方已付房款半年租金，即自2016年10月31日至2017年4月30日，金额为51925元，剩余租金按天结算至交房之日。因出卖人不能在约定年限内（即五年）给买受人办理房产手续，买受人有权要求出卖人回购商铺。回购金额为2388550元。买受人付清合同约定房款后，本协议经双方签字盖章生效，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后本协议自行终止。同日，原告（反诉被告）陆某（作为甲方）与被告（反诉原告）安吉利公司（作为乙方）又签订《合作经营合同》一份，双方约定：甲方合法拥有天水市麦积区分路口西天豫美居之家项目的商铺83.08平方米，现甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就上述商铺的合作经营事宜达成协议。合同范围内，双方的关系确定为合作关系。甲方自愿将位于天豫美居之家项目一层1FV006号商铺经营权交由乙方经营和管理，乙方可根据需要出租、自营或联营。合作期限自2016年10月31日至2021年10月30日（共五年）。乙方对商铺的经营结果自己负责，经营结果不影响甲方委托经营收益。甲方委托经营管理的第一年即2016年10月31日起至2017年10月30日止，乙方支付甲方委托经营收益为甲方认购款项的10%即207700元；第二、三年即自2017年10月31日起至2019年10月30日止，每年为甲方认购款的11%即228470元；第四、五年即自2019年10月31日起至2021年10月30日每年为甲方认购款项的12%即249240元。签订本合同后，乙方每半年支付一次收益给甲方。本合同在履行过程中若发生争议，由双方当事人本着互谅的原则友好协商解决，协商不成的，可依法向铺位所在地人民法院起诉。上述两份合同签订后，陆某分别于2016年10月25日向安吉利公司给付购房款1万元、于2016年10月31日向安吉利公司给付购房款976575元、于2016年12月29日分三笔向安吉利公司分别给付购房款20万元、413568元、39万元，以上五笔合计1990143元。同时，安吉利公司将2016年10月31日应付给陆某的收益款51925元、2016年12月29日应付给陆某的收益款34932元，以上合计86857元抵作了陆某应向安吉利公司给付的购房款。安吉利公司于2017年5月16日向陆某给付收益款103850元；于2017年11月20日向陆某给付收益款114235元；于2018年5月18日向陆某给付收益款114235元；于2018年11月29日向陆某给付收益款114235元。以上安吉利公司向陆某给付收益款共计446555元。另查明，涉案商铺所涉工程于2014年2月21日在天水市规划局办理了建设工程规划许可证（建字第620502201400007号），该工程批准的建设单位为天水市麦积区马跑泉镇黑王村委会，根据天水市规划局批准的平面图，该宗土地上南边房屋用途为宾馆，地上批准建设为六层；靠北房屋用途为综合商贸城，地上批准建设为四层。后该工程实际由本案被告安吉利公司建设，安吉利公司为自然人投资或控股的有限责任公司，其经营范围为房屋、场地、柜台租赁；家具、家居用品、日用百货、工艺美术品、蔬菜、干鲜果品、农副产品（不含粮油）的销售；物业管理（依法须经批准的项目、经相关部门批准后方可开展经营活动）。安吉利公司在实际建设中，改变原规划许可，宾馆建设为七层、综合商贸城建设为五层，安吉利公司对于该综合商贸城未取得商品房预售许可对外销售。涉案商铺位于综合商贸城一层1FV006号，该商铺至今未投入使用。2018年9月25日，天水市房地产管理局向安吉利公司发出整改通知书一份，认为安吉利公司存在违规认筹、吸纳会员活动及预定、变相销售活动，责令其立即停止上述两项活动并予以整改。又查明，2016年10月31日至2018年11月29日间，中国人民银行执行的一至五年（含五年）期人民币贷款基准利率为4.75%。2019年8月20日,全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为4.25%。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、原、被告双方签订的《商铺认购协议》、《合作经营合同》的效力应当如何认定；二、原告陆某及反诉原告安吉利公司的各项诉讼请求是否合理合法，应否得到支持。一、关于原、被告双方签订的《商铺认购协议》、《合作经营合同》的效力应当如何认定的问题。首先，关于原、被告双方签订的《商铺认购协议》的效力。根据原、被告双方签订的《商铺认购协议》，安吉利公司为出卖人，陆某为买受人，且双方约定在该协议签订之后，双方签订《商品房买卖合同》后该协议终止，从该协议相关内容审查，原、被告双方的合同目的是将涉案商铺作为商品房予以买卖。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案所涉工程使用土地为天水市麦积区黑王村集体土地，涉案工程改变规划许可中的建设单位，实际由安吉利公司建设，且改变原规划许可内容，将宾馆建设为七层、综合商贸城建设为五层，被告安吉利公司并非房地产开发企业，不具备房地产开发和商品房预售资质，未取得商品房预售许可证明。因此，原、被告之间签订的《商铺认购协议》应当确认为无效。其次，由于原、被告之间签订的《商铺认购协议》为无效，原告陆某并未取得涉案商铺的所有权，在此情况下，原、被告双方基于无效合同而签订的《合作经营合同》亦应当认定为无效。二、关于原告陆某及反诉原告安吉利公司的各项诉讼请求是否合理合法，应否得到支持的问题。关于原告陆某的各项诉讼请求。由于原、被告之间的《商铺认购协议》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原、被告双方因该合同取得的财产，均应当予以返还。被告安吉利公司收取的购房款1990143元应当向原告陆某予以返还，原告陆某主张的购房款为2077000元，其中86857元为安吉利公司给付的收益款冲抵的购房款，对于该部分款项不是陆某实际给付的款项，本院不予支持。由于安吉利公司在此期间占有购房款的资金利益，原告陆某主张自最后一笔付款时间的次日即2016年12月30日起计算利息损失并无不当，但对于其利息损失的计算标准，原告陆某主张的年利率6%无相关依据，应按照中国人民银行执行的一至五年（含五年）期人民币贷款基准利率4.75%向陆某给付利息损失至2019年8月19日，具体计算为：1990143元×4.75%÷365天×962天=249150元。此后，由于中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自2019年8月20日起，以安吉利公司实际拖欠的购房款本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%计算利息损失至该购房款退清之日止。对于原告陆某主张的由被告安吉利公司向其赔偿损失415400元的问题。首先，本案中，被告安吉利公司并非依法登记注册的房地产开发企业，其经营范围中亦无房地产开发、房屋出售相关资质，因此，安吉利公司对于涉案工程不可能取得商品房预售许可证明，原告方对此应当尽到谨慎审查义务，对此亦应明知，但其仍与安吉利公司签订《商铺认购协议》，且原、被告双方在《认购协议》3.5条中对于安吉利公司有可能不能办理房产手续的情况也是有预期并约定了相关后果，从以上情况可知，原、被告双方对涉案合同的无效均存在过错。其次，原告方主张的415400元损失，亦未提交相关证据证实该损失的实际发生及合理性。综上，对于原告陆某的该诉讼请求本院不予支持。关于反诉原告安吉利公司的各项诉讼请求。对于反诉被告陆某收取的反诉原告安吉利公司的收益款446555元，亦应向安吉利公司予以退还。关于反诉原告安吉利公司主张退还的收益款为533412元，因其中86857元并非安吉利公司实际向陆某返还的收益款，而是双方约定以收益款抵作了陆某应交的房款，且该部分并未计入安吉利公司应向陆某返还的房款，故对该部分，本院不予支持。对于上述应返还的收益款，应分别按照自2017年5月16日起以给付的收益款103850元、自2017年11月20日起以给付的收益款114235元、自2018年5月18日起以给付的收益款114235元、自2018年11月29日起以给付的收益款114235元，以中国人民银行执行的一至五年（含五年）期人民币贷款基准利率4.75%为标准，由陆某向安吉利公司给付利息损失至2019年8月19日，具体计算如下：103850元×4.75%÷365天×825天=11150元；114235元×4.75%÷365天×637天=9470元；114235元×4.75%÷365天×458天=6809元；114235元×4.75%÷365天×263天=3910元。以上合计为31339元。此后，由于中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自2019年8月20日起，以陆某实际拖欠的收益款本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%计算利息损失至该收益款退清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认陆某与天水安吉利实业有限公司于2016年10月31日签订的《天豫美居之家商铺认购协议》无效。二、确认陆某与天水安吉利实业有限公司于2016年10月31日签订的《商铺合作经营合同》无效。三、由天水安吉利实业有限公司向陆某返还购房款1990143元、利息损失249150元（利息计算至2019年8月19日），以上合计2239293元。自2019年8月20日起，以天水安吉利实业有限公司实际拖欠的购房款本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%计算利息损失至该购房款退清之日止。四、由陆某向天水安吉利实业有限公司返还收益款446555元、利息损失31339元（利息计算至2019年8月19日），合计477894元。自2019年8月20日起，以陆某实际拖欠的收益款本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%计算利息损失至该收益款退清之日止。五、驳回陆某的其他诉讼请求。以上三、四项均于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29924元，因适用简易程序减半收取14962元，由天水安吉利实业有限公司负担11591元，由陆某负担3371元。反诉案件受理费4842元，由陆某负担3933元，由天水安吉利实业有限公司负担909元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审判员 张晓萍 二〇二〇年五月二十日 书记员 时静悦