苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初9607号原告：顾龙，男，1988年7月24日出生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷曙啸，江苏孚佑律师事务所实习律师。被告：邹全发，男，1973年6月6日出生，汉族，住苏州。原告顾龙诉被告邹全发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。后本院转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告顾龙的委托诉讼代理人龚信到庭参加诉讼，被告邹全发经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告顾龙向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间关于苏州工业园区新城花园3幢502室房屋买卖居间合同；2、判决被告退还定金10万元；3、判令被告向原告支付违约金528000元；4、判令被告向原告支付超过违约金额的实际损失411300元，暂按45000元/平方米计算，实际按评估金额确定；5、被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告自愿撤回诉请第四项。事实和理由：原告与被告于2019年5月4日签订了一份《房屋买卖居间合同》，房屋总价为2640000元，标的房屋为苏州工业园区新城花园3幢502室，合同约定2019年5月4日支付定金2万元整，2019年5月5日付8万元整，2019年6月14日办理资金托管手续。后发现被告的房产于2015年10月26日抵押给苏州工业园区住房置业担保有限公司,抵押金额为88万元，2017年8月10日抵押给潘帅，抵押金额为95万元，2019年3月18日被苏州工业园区人民法院查封限制转让。2019年6月10日原被告及中介方苏州博宇众诚房地产经纪有限公司签订补充协议：载明因被告房产被冻结暂时无法交易，经友好协商原约定2019年6月14日前办理资金托管手续，现改为2019年7月30日前办理，如被告再次违约则按原合同执行，如2019年7月30日前，因被告原因再次违约则按原合同执行，赔偿原告：1、赔偿原告购房定金双倍；2、赔偿房屋成交价的20%。被告承诺筹资还款解除法院的查封及抵押登记,但截止2019年7月30日被告未能还款解除法院的查封及抵押登记再次违约。合同第七条约定甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同或发生本条1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条第一款约定的房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金的，责任方应据实赔偿。另，合同第三条约定被告于2019年6月14日之前将房屋的户口迁出。第四条约定本合同第二条、第三条各款约定时间，超过15日，由违约方按本合同第七条第五款承担违约责任，被告至今未将户口迁出亦构成违约。被告邹全发未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年5月4日，原告顾龙（乙方/买受方）与被告邹全发（甲方/出卖方）、苏州博宇众诚地产经纪有限公司（丙方/居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将坐落于苏州工业园区新城花园3幢502室的房屋（建筑面积79.54平米，房屋有抵押、有租赁）作价264万元（含家具家电）出卖给乙方；房款付款方式为：乙方于2019年5月4日付甲方购房定金2万元，2019年5月5日前支付被告8万元，2019年6月14日之前付托管中心124万元，并委托丙方协助办理贷款手续，乙方办理贷款130万元；甲方在2019年6月14日或之前将该房屋的户口迁出，甲方在过户当天之前腾空该房屋，并将钥匙交付乙方，并和乙方办理过户手续；甲方及乙方在签定本合同时向丙方支付约定的居间代理佣金；甲、乙双方在2019年6月14日前到该房屋所在地房产交易中心办理房屋交易资金托管和贷款手续，否则视为违约；甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生合同约定之违约现象，均由违约方向另一方支付合同约定的房屋成交价格的20%作为违约金，并支付丙方合同中约定的双倍居间代理佣金，作为丙方前期费用和报酬，实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿……合同还作了其他相关约定。同日，原告向被告支付4万元，被告出具购房定金收条，认可收到原告购房定金4万元。2019年5月5日，原告向被告转账支付6万元，被告出具房款收条，认可收到原告购房款6万元。2019年6月10日，原告顾龙（乙方/买受方）与被告邹全发（甲方/出卖方）、苏州博宇众诚地产经纪有限公司（丙方/中介方）签订《补充协议》，载明：因甲方房产被冻结暂时无法交易，现甲、乙双方友好协商，依据2019年5月4号签约房屋买卖居间合同，原约定2019年6月14号之前办理资金托管手续，现改为2019年7月30号之前办理资金托管手续；如甲方再次违约，则按原合同执行，如2019年7月30号前，因甲方原因再次违约，则按照原合同执行，赔偿乙方：1、购房定金双倍，2、房屋成交价的20%。另查明，案涉房屋于2019年10月7日以成交价2676000元被人民法院拍卖。案涉房屋在拍卖时的市场价为3365051.6元。又查明，根据原告诉讼中提供的案涉房屋苏州工业园区不动产登记簿显示：查询人为邹全发，房屋的产权人为邹全发、张玉兰；房屋于2015年10月26日抵押给了苏州工业园区住房置业担保有限公司，债权数额为88万元；2017年8月10日，房屋余额抵押给潘帅，债权数额为95万元；2019年3月18日，根据苏州工业园区人民法院（2019）苏0591执428号轮候查封《协助执行通知书》，房屋被设定限制转移，限制期限自2019年3月18日至2022年3月17日。另查明，本院起诉状副本等材料于2020年1月23日送达被告。诉讼中，原告陈述称，签合同的时候其知道房屋上有抵押，但不知道有查封的情况，因为只看到了房东产证的照片，签合同的时候中介没有调取案涉房屋的产权信息，原告在2019年5月下旬才知道案涉房屋被查封；当时中介挂牌挂不上去就找到被告问什么原因，然后就去调取不动产信息。以上事实，由原告提交的《房屋买卖居间合同》、转账凭证、《购房定金收条》、《房款收条》、补充协议、不动产登记簿查询信息表、截图以及原告庭审中的陈述予以证实。本院认为，原告顾龙与被告邹全发签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应系合法、有效，双方均应按约履行。现因被告拟出售的案涉房屋被拍卖，导致原告购房的根本目的无法实现，故原告诉请解除上述合同，并要求被告返还定金10万元，于法有据，应予支持。合同解除的时间以被告收到本案起诉状副本的时间即2020年1月23日为准。对于原告主张的违约金,本院认为,案涉房屋买卖合同因被告违约而解除，原告要求被告承担违约责任于法有据,应予以支持。但原告按照合同约定的成交金额的20%即52.8万元主张违约金，该约定过高；且原告作为非违约方，在明知案涉房屋买卖合同无法继续履行时有及时止损义务。故本院综合考虑原告立案起诉时案涉房屋的市场交易价格，以原告的实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,酌定被告应支付的违约金以150000元为宜。被告邹全发经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告顾龙与被告邹全发签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议于2020年1月23日解除；二、被告邹全发于本判决生效之日起十日内返还原告顾龙定金10万元；三、被告邹全发于本判决生效之日起十日内支付原告顾龙违约金15万元；四、驳回原告顾龙其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27920元、保全费5000元，合计32920元，由被告邹全发负担。此款原告顾龙已预交，本院予以退还，被告应于本判决生效之日起十五日内交至本院。公告费300元，由被告承担，此款项亦已由原告预交，由被告于本判决生效之日起十五日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  赵美容人民陪审员  干小英人民陪审员  周立春二〇二〇年五月二十五日书 记 员  陈霞美拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。