云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1860号上诉人（原审原告）：罗缨，女，1974年3月22日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：张星，云南乐孚律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：金萧，云南乐孚律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人（原审原告）：李海赟，男，1977年12月9日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。被上诉人（原审被告）：杨嘉锐，男，1992年4月14日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：樊玲、魏斯怡，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨方，男，1977年8月8日出生，汉族，住云南省楚雄彝族自治州双柏县。委托诉讼代理人：刀溧，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王晓宇，云南八谦律师事务所实习律师，特别授权代理。原审第三人：杨德春，男，1964年5月5日出生，彝族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：樊玲、魏斯怡，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。上诉人罗缨、李海赟因与被上诉人杨嘉锐、杨方及原审第三人杨德春合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初4303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗缨、李海赟共同上诉请求：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初4303号民事判决，依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人罗缨与被上诉人杨嘉锐签署的《委托书》并非单独的委托书，也非罗缨真实意思表示。《委托书》作为借款合同的附件，名为委托，实为担保。对此，上诉人罗缨还提交了盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第2379号及昆明市中级人民法院（2016）云01民终4284号民事判决为证。二、被上诉人杨嘉锐与杨方恶意串通，签订不真实的《房屋买卖合同》，上诉人罗缨对此毫不知情，直到2015年5、6月间，上诉人罗缨到房产交易中心查询时才得知，损害了罗缨的利益。如果罗缨对此知情，则不可能在房屋出售后，继续与杨嘉锐签订借款合同。罗缨在房屋办理过户后不仅未收到房款，还继续于2015年5月29日、6月23日再次向杨嘉锐还款115万元。2016年，又依照昆明市中级人民法院（2016）云01民终4284号民事判决支付了264.9万元给被上诉人杨嘉锐。此外，罗缨在杨方暴力胁迫的情况下接收催房通知书，并同时书写“6月18日前还款后此通知作废”，被上诉人杨方作为新的房屋所有权人，竟未提出任何异议。被上诉人一方利用委托书签署房屋买卖合同只是为达到强占房屋的目的。二、一审法院对类似情形的案件作出了不同判决结果的判决。综上所述，一审法院认定事实不清，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。杨嘉锐辩称，一、根据一审查明事实可以看出，被上诉人杨嘉锐系通过由上诉人签署《委托书》并经公证的方式取得合法售卖房屋的权利，因此，与杨方订立房屋买卖合同有合法依据。二、本案中并不存在上诉人所称的恶意串通行为。二上诉人作为完全民事行为能力人，可以预见签署《委托书》后的民事责任和法律后果，尤其是委托书中明确记载可以代售房屋、代收购房款，因此授权杨嘉锐系二上诉人真实意思表示。三、涉案房屋的转让价格并未过分低于市场价格。一审中，二上诉人曾提出对房屋价格进行鉴定的申请，但因其不支付鉴定费而未能进行鉴定，一审法院再次给予鉴定机会，但上诉人仍未确定鉴定机构，最终导致其所称房屋出售价格过低的主张无证据支持。相反，交易时税务局并未要求重新核价，可以印证出售价格并未明显过低。至于上诉人所称房屋出售后其仍在偿还欠款，是因房屋价格并不足以抵偿罗缨的全部债务，并有生效判决为证。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。杨方辩称，一、同意杨嘉锐的答辩意见。二、涉案房屋的买卖经过公证，杨方亦支付了相应对价，在缴纳所有税款后，合法取得了房屋所有权。三、二上诉人曾出具承诺书，其中认可杨方为房屋所有权人，并承诺于2015年5月24日之前要搬离。二上诉人现否认房屋买卖关系，并认为将房屋出售并非其真实意思表示，与客观事实相悖。综上所述，杨方认为涉案房屋买卖合同合法有效，且已实际履行。杨德春述称，杨德春的债权已经转让给了杨嘉锐，此后委托书的签署和房屋的买卖都是由杨嘉锐具体实施，因此，杨德春在本案中不承担具体的权利义务。罗缨、李海赟共同向一审法院起诉请求：1、确认杨嘉锐与杨方于2015年1月8日签订的涉及昆明滇池旅游度假区房屋的《房屋买卖合同》无效，杨嘉锐及杨方将位于昆明滇池旅游度假区房屋过户至罗缨名下。2、诉讼费用由杨嘉锐承担。一审法院认定事实：2014年10月20日，云南省昆明市国信公证处出具（2014）云昆国信字第40657号《公证书》，对罗缨、李海赟作为委托人、杨嘉锐作为受托人签订的《委托书》进行了公证，主要证明内容如下：“委托人罗缨、李海赟系夫妻关系，罗缨名下有坐落于昆明市白塔路131号云南汇都国际Ｃ座单元2层商铺Ｃ2203、Ｃ2204号及坐落于昆明滇池旅游度假区房屋。现委托人拟出售上述房产，因委托人事务繁忙，不便亲自办理售房相关手续，特委托杨嘉锐为代理人，办理如下委托事项：1、代办房屋档案查询；2、代为签订房屋买卖合同；3、代办房屋产权过户手续；4、代办房屋买卖合同公证；5、代收售房款（若买方要贷款，则包括代为收取银行发放的按揭贷款）；6、代为办理国有土地使用权证变更的相关手续；7、代为交接房屋；8、代办此房屋的水、电、气等一切相关更名事项；9、若买方需要贷款，代为协助办理贷款相关手续；10、代为办理上述房屋的税收申办、申请减免及缴纳的相关手续；11、若交易不成，委托办理退件手续及退税手续；12、代为向房屋所在公安机关户籍管理部门查询该房屋户籍落户情况，申请出具《房屋户籍关系核查情况》并办理有关手续；13、代办其他与售房相关的事项。本委托书未能穷尽，且为受托人办理上述委托事项所必需之其他代理权限，均应本着促成委托事项顺利完成之委托本意，视为已得到委托人的充分授权。受托人在委托权限、期限内依法签署的有关文件，委托人均予以确认。受托人有转委托权。委托期限自2014年11月1日起至委托事项办理完毕为止。”2015年1月8日，云南省昆明市国信公证处出具（2015）云昆国信字第1030号《公证书》，对罗缨、李海赟作为甲方（买方）、杨嘉锐作为甲方委托代理人、杨方作为乙方（买方）签订的《房屋买卖合同》进行了公证，主要证明内容如下：“甲、乙双方经协商一致订立了《房屋买卖合同》，用于转让的房屋所有权归属于甲方罗缨及其配偶李海赟共同所有，二人均同意转让，房屋无其他共有人。甲方自愿委托杨嘉锐代为办理出售下述房屋的有关事宜【依据本处出具的（2014）云昆国信证字第40657号公证书】。甲方转让的房屋坐落于昆明市……甲方以人民币贰拾肆万元整将上述房屋转让给乙方，合同中约定付款方式、房屋交付时间、违约责任等条款具体、明确。”2015年1月8日，杨嘉锐出具《指令支付函》，载明将位于昆明市白塔路131号云南汇都国际Ｃ座单元2层商铺Ｃ2203、Ｃ2204号及坐落于昆明滇池旅游度假区房屋转让给杨方，转让总价为人民币300万元，特发函指令将前述款项付至以下账户：户名杨德春，账号52×××66。2015年1月9日，杨方委托周瑞芳向上述指令账户中转账支付300万元。2015年1月9日，昆明市转移登记至杨方名下，房产证号：房权证（昆明市）字第**。2015年6月18日，杨方向罗缨出具《通知》，载明：“昆明市白塔路131号云南汇都国际Ｃ座单元2层商铺Ｃ2203、Ｃ2204号及坐落于昆明滇池旅游度假区房屋在2015年1月9日已经过户至杨方名下，直至今日你仍然没有搬出，限你于2015年6月19日下午18点以前将房屋搬空交至我处，并将汇都国际商铺租赁移交，到期不搬离，后果自负。”罗缨在该《通知》上签字确认，并载明：“6月18日打款后此通知作废。”另查，云南省昆明市中级人民法院（2016）云01民终4284号上诉人罗缨、李海赟与被上诉人杨嘉锐及原审被告阮鸿献民间借贷一案的民事判决书已生效。杨嘉锐在该民间借贷案件中认可罗缨于2015年1月8日归还了借款本金300万元（此时间点与杨方支付房款的时间一致），上述生效判决已从罗缨、李海赟应还借款本金中扣减这300万元。案件审理中，罗缨、李海赟于2017年7月19日提出对涉案房屋在2015年1月8日的市场价值进行鉴定，一审法院于2017年8月16日委托昆明海旭房地产评估有限公司进行鉴定，昆明海旭房地产评估有限公司于2017年10月25日完成评估工作，后因罗缨、李海赟未缴纳鉴定费用，昆明海旭房地产评估有限公司于2017年12月20日作出退件处理。罗缨、李海赟于2018年1月31日再次提出鉴定申请，并确认鉴定机构由其自己选定，一审法院要求罗缨、李海赟于2018年2月28日前确定鉴定机构，但至本案开庭之日罗缨、李海赟仍未确认鉴定机构。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同无效的法定情形为：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。罗缨、李海赟主张杨嘉锐与杨方就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效，即应对引起合同无效的事实承担举证责任。本案双方均为完全民事行为能力人，经公证的《委托书》和《房屋买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，其内容未违反法律规定，依法成立并生效。杨嘉锐在授权范围内对外出售房屋，杨方支付对价取得了包括涉案房屋的所有权，虽然杨嘉锐未直接将代收的购房款转交罗缨、李海赟，但以收取的购房款立即抵消了罗缨、李海赟所欠借款本金，应视为罗缨、李海赟已收悉购房款。根据现有证据，无法认定杨嘉锐与杨方之间存在恶意串通，也难以认定二人签订的合同有其他法定无效的情形，故一审法院对罗缨、李海赟要求确认杨嘉锐与杨方就昆明滇池旅游度假区房屋的买卖合同无效的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回原告罗缨、李海赟的诉讼请求。”案件受理费100元由罗缨、李海赟负担。二审中，各方当事人均无新证据向本院提交。本院依职权向昆明市公安局滇池国家旅游度假区分局调取其于2019年5月20日、2019年5月21日对被上诉人杨方、杨嘉锐及原审第三人杨德春所做询问笔录。经质证，各方当事人对上述三份询问笔录形式上的真实性均予以认可，故本院对上述三份询问笔录的真实性予以确认。经审理，一审法院认定“2015年1月8日，云南省昆明市国信公证处出具（2015）云昆国信字第1030号《公证书》……甲方以人民币贰拾肆万元整将上述房屋转让给乙方，合同中约定付款方式、房屋交付时间、违约责任等具体条款”，上述认定事实中的《公证书》及相应《房屋买卖合同》系针对汇都国际Ｃ座2单元商铺，与本案处理结果无关，故本院不予确认。此外，本院对一审法院认定的其他法律事实予以确认。二审另补充确认：一、昆明市国信公证处于2015年1月8日出具（2015）云昆国信证字第1035号《公证书》，载明涉案房屋所有权人登记为罗缨，系罗缨婚前个人财产，无其他共有权人；罗缨自愿委托杨嘉锐代为办理出售涉案房屋的相关事宜；双方在订立涉案房屋的《房屋买卖合同》时意思表示真实，房屋转让价款为贰佰伍拾肆万元；合同中约定的付款方式、房屋交付时间、违约责任等条款具体、明确。二、杨嘉锐诉罗缨、李海赟、阮鸿献民间借贷纠纷一案经审理确认，2014年1月22日，罗缨与杨德春签订《借款合同》，约定罗缨向杨德春借款600万元，借款期限自2014年1月22日起至2014年5月8日。罗缨以其所有的位于昆明市以及昆明滇池国家旅游度假区海悦花园海天苑的房屋房屋作为抵押，担保350万元的债务。同日，杨德春向罗缨转账支付570万元，罗缨出具收条，确认收到600万元借款。罗缨于2014年2月26日至2015年6月23日期间向杨德春归还款项共计215万元。2014年9月18日，杨嘉锐、杨德春及罗缨签订《借款合同》，约定杨德春将其对罗缨的债权转让给杨嘉锐，由罗缨向杨嘉锐偿还债务，并明确借款金额为600万元，借款期限自2014年9月18日至2015年1月31日，借款利率按银行同期同档次贷款利率四倍执行。昆明市盘龙区人民法院于2016年1月8日作出判决，判令罗缨、李海赟偿还借款本金2045667元及该款自2015年7月9日起至款项实际清偿之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算的利息。一审判决宣判后，罗缨及李海赟不服提起上诉，昆明市中级人民法院于2016年11月24日作出（2016）云01民终4284号判决，判决驳回上诉，维持原判。三、2015年2月27日，罗缨与杨嘉锐订立《借款合同》，约定罗缨向杨嘉锐借款600万元，借款期限自2015年2月1日至2015年2月28日。合同第九条约定，为确保借款方正当履行还款义务，借款方用包含涉案房屋在内的个人资产作为还款抵押物，到期不归还者，乙方（罗缨）抵押资产归甲方（杨嘉锐）所有。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：杨嘉锐作为二上诉人的代理人与杨方订立的《房屋买卖合同》效力如何认定？本院认为：首先，《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。而杨嘉锐与罗缨于2015年2月27日订立的《借款合同》第九条明确约定，为确保借款方正当履行还款义务，借款方用包含涉案房屋在内的个人资产作为还款抵押物，到期不归还者，乙方（罗缨）抵押资产归甲方（杨嘉锐）所有。同时，该份合同中，借款期限至2015年2月28日届满，而杨嘉锐已于2015年1月8日与杨方订立《房屋买卖合同》。即债权人已于借款期限届满前即将房屋“出售”并完成所有权转移登记，故双方就涉案房屋订立的《房屋买卖合同》因违反上述法律规定而无效。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。根据昆明市公安局滇池国家旅游度假区分局于2019年5月20日及2019年5月21日分别对杨德春、杨嘉锐及杨方所做《询问笔录》可以认定，杨方系杨德春驾驶员，通过由杨嘉锐与杨方订立《房屋买卖合同》，将房屋所有权转移登记至杨方名下的方式，由债权人一方实际取得房屋的所有权，以防止房屋被查封，从而担保出借人的债权。因此，杨嘉锐作为罗缨、李海赟代理人与杨方订立《房屋买卖合同》并非真实的房屋买卖行为，且有可能损害其他债权人利益。据此，涉案《房屋买卖合同》亦属无效合同。最后，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，上诉人罗缨请求将房屋所有权变更登记至其个人名下的诉讼请求具有法律依据，本院予以支持。因房屋原所有权仅登记在罗缨名下，故现应恢复登记为原登记状态。同时，因房屋所有权变更涉及行政机关，故本院仅判处“买方”杨方履行协助变更房屋所有权登记的义务。至于杨嘉锐及杨德春基于《房屋买卖合同》的实际履行而在民间借贷纠纷案件中自认上诉人已偿还借款本金300万元，因本案现认定房屋买卖合同无效，故杨嘉锐、杨德春可另行处理。综上所述，上诉人罗缨、李海赟的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以改判。依据《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初4303号民事判决；二、上诉人罗缨与被上诉人杨方于2015年1月8日订立的《房屋买卖合同》无效；三、被上诉人杨方于本判决生效之日起十五日内向房屋所有权登记机关报送申请办理昆明滇池旅游度假区房屋所有权变更登记至上诉人罗缨名下的全部合格资料；四、驳回上诉人罗缨、李海赟原审其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人杨方承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长  符圆圆审判员  邓林春审判员  晏云锋二〇二〇年五月二十七日法官助理龙俊秀书记员李孟擎