福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初2023号 原告：杨广，男，1969年5月30日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：杨雅琳（系原告杨广之女），女，1991年7月3日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 被告：龙岩兴想房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区铁山镇人民政府第****，统一社会信用代码913508000503453817。 法定代表人：林振兴，董事长。 委托诉讼代理人：杨波，男，1974年7月4日出生，汉族，系该公司员工，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：赵锡龙，福建岩风律师事务所执业律师。 原告杨广与被告龙岩兴想房地产开发有限公司（以下简称兴想公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨广的委托诉讼代理人杨雅琳，被告龙岩兴想房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨波、赵锡龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨广向本院提出诉讼请求：1.判令兴想公司支付从2019年3月24日起至兴想公司交付房屋所有权证之日止的违约金（420842元×0.01%×逾期天数）；2.判令兴想公司支付杨广从2019年3月25日起至实际给付之日止、以违约金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.判令兴想公司立即为杨广办理房屋所有权证。在诉讼过程中，杨广变更诉讼请求为：1.判令兴想公司支付从2019年3月24日起至2020年3月28日止逾期办理商品房不动产权证书的违约金15571.154元（420842元×0.01%×370天）；2.判令兴想公司支付杨广从2019年3月25日起至实际给付之日止、以违约金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。事实和理由：2017年7月31日，杨广与兴想公司签订《商品房买卖合同》，杨广购买兴想公司建设位龙岩市新罗区室，合同明确约定房屋价款，付款方式，交房时间等双方权利和义务等内容，其中合同第八章合同备案与“房屋登记”中第二条“房屋登记”中明确约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不解除合同，出卖人自逾期之日起至买受人拿到所购商品房不动产权证书之日止每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金”。合同签订后，杨广履行义务，支付商品房总额价款420842元。2017年9月30日，兴想公司向杨广交付商品房，但交房日至杨广提交诉状之日已767天，兴想公司仍未履行为杨广办理房屋产权登记的义务，已经明显逾期。兴想公司未在合同约定的期限内完成为杨广办理不动产权登记的义务，明显违背合同约定，属于违约，应当根据合同第20条向杨广承担违约责任，支付违约金，计算方式为420842元（已付购房款）×0.01%（合同约定比例）×迟延履行天数，同时立即为杨广办理不动产产权登记。在诉讼过程中，杨广于2020年3月28日收到兴想公司办理完成的商品房所有权证。依据合同的约定，交房日期为2017年9月30日，办理期限为540日，则应从2019年3月24日起开始计算违约金，至2020年3月28日止，共370日。因此，兴想公司应支付杨广违约金为15571.154元（420842元×0.01%×370天）。 兴想公司称：一、房屋所有权证未按约定期限办理完成，非兴想公司原因，无需承担责任。1.合同第八章第二十条（一）约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。”房屋所有权证办理需要杨广、兴想公司、银行、登记机关相互协作，非兴想公司个人可以完成。如需兴想公司代为办理，需要杨广授权委托、提供银行按揭材料、完税证明等才能代杨广办理产权登记手续。这一阶段，杨广才是登记办证的主导者，兴想公司发挥的作用只是配合、协助杨广办理各项手续；2.2019年1月8日案涉兴想世家二期即已完成首次登记，取得不动产登记证书（大产权证），业主申请房屋所有权转移登记的前提条件就已具备，杨广可以随时自己申请办理房屋所有权证，也可以随时委托兴想公司办理房屋所有权证。但杨广直至2019年11月9日才授权委托兴想公司代为办理产权登记；同时杨广还拖欠2018年10月7日至2020年4月30日止的物业费未缴。根据双方签订合同的附件十一“补充协议”第三（2）点约定“乙方委托甲方办理房地产权属证书的，甲方应于办理房屋交接手续时，将真实、合法、有效的办理房地产权属证书所需的全部资料交予甲方，并付清相关费用，因乙方不提供或不签署相关手续或未按时支付交付相关规费、税、房款、物业费等或因乙方其他原因造成不能按期办理的，由此产生的责任及损失由乙方承担”。因此，未按合同约定期限办理房屋所有权证非兴想公司造成的，兴想公司无需承担责任；3.兴想公司在2019年11月9日收到杨广授权委托书，公司专职人员随即开始收集整理相关资料，并于2020年1月19日向龙岩市不动产登记中心提交申请表、相关材料，共耗时60日历天，后续因政府办证工作程序、疫情等因素出证时间被推迟。根据双方签订合同的附件十一“补充协议”第三（3）点约定“国家及地方政府政策、地方政府主、地方政府主管部门因或其他非出卖人原因，造成产权登记机关不能如期接收甲方所报送的资料，或不能按本合同约定时间办理产权登记相关手续的，甲方不承担任何责任。二、根据双方签订《商品房买卖合同》附件中约定，杨广主张逾期违约金的计算方式是错误的。兴想公司与杨广签订的《商品房买卖合同》附件十一“补充协议”第三条“关于办理产权登记的补充约定”第1项约定“出卖人及买受人同意，购房合同第八章第二十条关于产权登记的约定调整如下：如因出卖人原因，买受人不能在商品房取得竣工综合验收备案证明后18个月内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款日0.001%的标准向买受人支付违约金”。杨广于2019年11月9日才授权委托兴想公司代为办理产权登记，就算要计算逾期办证违约金，也应以兴想公司实际委托之日即2019年11月9日起计算18个月，计算标准也应按杨广实际已交房款的0.001%计算。而且，兴想公司已于2020年1月19日向龙岩市不动产登记中心提交申请表、相关材料，因办证工作程序、新冠疫情等不可抗力因素造成的办证延误时期也不应计算在内。综上，应依法驳回杨广不合理的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，具体事实如下：2017年7月31日，杨广与兴想公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：1.杨广向兴想公司购买坐落于龙岩市新罗区（兴想世家二区一期）5幢2608室房屋一套，房屋总价款为420842元；2.合同第二十条房屋登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不解除合同，出卖人自逾期之日起至买受人拿到所购商品房产权证书之日止每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金；3.合同第二十八条补充协议，对于本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，杨广作为乙方与作为甲方的兴想公司签订一份《补充协议》，作为前述合同的附件十一。该协议的第三条关于办理产权登记的补充约定：1.出卖人及买受人同意，购房合同第八章第二十条中关于产权登记的约定如下：如因出卖人原因，买受人不能在商品房取得竣工综合验收备案证明后18个月内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款日0.01%的标准向买受人支付违约金；2.乙方委托甲方办理房地产权属证书的，甲方应于办理房屋交接手续时，将真实、合法、有效的办理房地产权属证书所需的全部资料交予甲方，并付清相关费用，因乙方不提供或不签署相关手续或未按时支付相关规费、税、房款、无法等或因乙方其他原因等造成不能按期办理的，由此产生的责任及损失由乙方负担。合同签订后，杨广依约支付购房款420842元给兴想公司。2017年9月20日，兴想公司通知杨广于2017年9月30日办理房屋接收手续。杨广依约办理了房屋接收手续，并于2018年年底入住该房屋。2017年12月28日，原龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局同意兴想公司承建的位于龙岩市新罗区兴想世家二区一期1#-3#、5#、13#、15#-19#楼竣工验收备案。2018年3月28日，因他人向龙岩市新罗区住房和城乡建设局举报兴想公司在竣工验收时提供的1#、2#、3#、5#楼复合地基工程单桩竖向承载力检测报告是虚假检测报告，龙岩市新罗区住房和城乡建设局做出龙新建﹝2018﹞126号《新罗区住房和城乡建设局关于兴想二区一期（1#-3#、5#、13#、15#-19#）项目桩基检测报告弄虚作假的处理意见》，决定：1.撤销该项目在我局竣工验收备案（FJYSBA-0597-XL-2017-00042）、收回该项目在我局质监站办理的建设工程质量监督报告（B350802201712005）；2.由你司委托有资质的检测机构对1#、2#、3#、5#楼复合地基工程及主体结构工程进行结构安全性鉴定，鉴定合格后重新组织竣工验收；……。2018年6月15日，龙岩市新罗区住房和城乡建设局组织召开兴想世家二区一期（1#-3#、5#、13#、15#-19#）工程重新竣工验收会议，并形成龙新建纪要﹝2018﹞12号《新罗区住房和城乡建设局关于兴想世家二区一期工程重新竣工验收的会议纪要》，经研究，龙岩市新罗区住房和城乡建设局同意于2018年6月15日恢复兴想世家二区一期（1#-3#、5#、13#、15#-19#）工程项目的竣工验收备案（FJYSBA-0597-XL-2017-00042）和该项目的建设工程质量监督报告（B350802201712005）的有效性。2019年11月9日，杨广签署授权委托书，委托兴想公司代为办理其向兴想公司所购买房屋的不动产权转移登记，由兴想公司代为领取不动产权证书及代缴相关登记费用。2020年1月9日，兴想公司在不动产统一登记业务申请表上签字（杨广已于2017年10月24日在该申请表上签字）。2020年1月19日，龙岩市不动产登记中心收到兴想公司提交的不动产统一登记业务申请表。同日，龙岩市自然资源（局）将位于龙岩市新罗区（兴想世家二区一期）5幢2608室房屋登记在杨广名下。因杨广一直未领取到所购房屋的不动产权证书，为此，杨广诉至本院，请求判如所请。另，在庭审中，双方当事人均确认，2020年3月28日，兴想公司将位于龙岩市新罗区（兴想世家二区一期）5幢2608室房屋的不动产权证书交付给杨广。为此，杨广撤回诉请要求兴想公司为其办理不动产权证书。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：兴想公司辩称系杨广授权委托办证的时间延迟导致办理不动产权证书时间延迟，并提供的案外人翟宜住不动产权证书，以此证明杨广存在迟延授权委托办证的情形。但该证据无法证明杨广存在迟延授权委托办证的情形，对该证据不予采信。结合杨广提供的微信记录截图及兴想公司提供的授权委托书、不动产统一登记业务申请表，以及双方当事人在庭审中的陈述，可以认定：2019年11月9日，兴想公司工作人员通知杨广等业主签署委托办理不动产权证书的授权委托书及要求业主收集办理不动产权证书所需的相关材料。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》,系双方当事人真实意思表示,其主要内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应认定有效，双方当事人均应遵守，全面履行。本案中，兴想公司未能在约定的期限内协助杨广办理案涉房屋的不动产权证书，属违约行为，应承担违约责任。本案中，兴想公司承担的违约责任是否适用《商品房买卖合同（预售）》中关于违约责任条款的约定还是适应《补充协议》中关于违约责任条款的约定。对此，本院认为：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”，即由于出卖人的原因，买受人在该条规定的三种期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。该条明确规定对于出卖人未能按期办证的违约责任，合同当事人可以有特殊约定。故本案双方可以通过签订《补充协议》，将合同约定的办理不动产权证书的期限由案涉商品房交付之日起540日内延长至由案涉商品房竣工验收备案后18个月内，并将逾期办理的违约金标准由日0.01％降低至日0.001％；2.双方签订的《补充协议》虽系格式合同，但根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。该条款无效中的责任应为合同主给付责任，而非违约责任。本案中，商品房买卖合同双方的主给付责任应为出卖人交付合格的房屋、买受人支付购房房款。双方签订的《补充协议》第三条第1项中关于逾期办证违约金的标准和起算点的约定与《商品房买卖合同（预售）》第二十条不同，事实上仅是对合同逾期办证违约责任条款的变更，并未免除出卖人的合同主给付义务。故双方在《补充协议》中的约定，不符合双方在《商品房买卖合同（预售）》中第二十八条第二款“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的情形，进而适用该合同中第二十条关于逾期办证违约责任的约定。综上，在兴想公司逾期协助办理案涉房屋的不动产权证书的情形下，其承担的违约责任应当适用《补充协议》中的约定。根据双方的约定以及查明的事实，兴想公司应在2019年6月27日前协助办理案涉房屋的不动产权证书，但未能依约协助办理。依据约定，兴想公司应支付杨广应从2019年6月28日起至2020年3月28日止、以购房款420842元为基数、按日0.001%计算的违约金。经本院核算，兴想公司应支付给杨广的逾期办证违约金为1157.3元（420842元×275天×0.001%）。故杨广诉请要求兴想公司支付逾期办证违约金15571.154元，部分诉请合理，予以支持。兴想公司抗辩认为非其原因造成逾期办证，无需承担违约责任及逾期办证应扣除办证工作程序、新冠疫情等不可抗力因素造成延误，但均未能提供充分的证据予以证明，不予采信。另，杨广诉请要求逾期办证违约金的相应利息，该诉请于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十八条第一款规定，判决如下： 一、龙岩兴想房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付杨广逾期办证违约金1157.3元； 二、驳回杨广的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费252元，减半收取126元，由杨广承担118元，由龙岩兴想房地产开发有限公司负担8元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 谢 志 斌 二〇二〇年五月二十六日 书记员 林倩（代） 附注： 引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 主动履行生效法律文书提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。