北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初15582号原告：北京佳恒时代房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区佳世苑27号2层208-17。法定代表人：赵林峰，总经理。委托诉讼代理人：梅嘉麟，北京市景运律师事务所律师。被告：北京市房山区二十一世纪实验幼儿园，住所地北京市房山区良乡太平庄南3幢等3幢。法定代表人：李霞，理事。委托诉讼代理人：张秋海，北京伯彦律师事务所律师。被告：李海凤，女，1963年11月9日出生，汉族，无业，住山西省太原市迎泽区。委托诉讼代理人：李燕雷，北京市普贤律师事务所律师。被告：张晓峰，男，1971年4月27日出生，汉族，北京市房山区二十一世纪实验幼儿园董事长，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张秋海，北京伯彦律师事务所律师。原告北京佳恒时代房地产经纪有限公司（以下简称佳恒时代公司）与被告北京市房山区二十一世纪实验幼儿园（以下简称二十一世纪幼儿园）、李海凤、张晓峰居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人赵林峰及其委托诉讼代理人梅嘉麟、被告二十一世纪幼儿园及被告张晓峰的委托诉讼代理人张秋海、被告李海凤的委托诉讼代理人李燕雷到庭参加了诉讼。原告立案时起诉了七名被告，后对被告时晨、李炎、赵晓红、沈阳撤回了起诉。本案现已审理终结。原告佳恒时代公司提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付代理佣金91666.66元；2.判令被告向原告支付违约金91666.66元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告李海凤于2017年2月22日签署《中介委托合同》，被告李海凤委托原告推荐出租物业及设施，提供相关物业资料，安排实地考察，协助进行相关谈判，直至物业出租方与被告李海凤签署正式租赁合同。另查，被告李海凤与原告签署《中介委托合同》租赁房屋，系为了设立二十一世纪幼儿园，张晓峰、时晨、李炎、赵晓红、沈阳为二十一世纪幼儿园成立期间的发起人股东，二十一世纪幼儿园于2018年5月21日成立。原告为被告推荐了位于北京市房山区良乡太平庄村南3幢，房产证号为X京房权证字第XXXX号的房屋，并协助被告签署了《良乡幼儿园项目租赁合同》，目前二十一世纪幼儿园已经开业成立，原告已经完成了《中介委托合同》内约定的所有的委托事项。根据原告与被告李海凤签署的《中介委托合同》，被告李海凤应当于与出租方签订正式租赁合同的3个工作日内支付原告该物业年租金的一个月房租为代理佣金。被告二于2017年2月26日与出租方签署《良乡幼儿园项目租赁合同》，约定月租金91666.66元。被告李海凤未按照双方签署的合同约定支付原告佣金，应当按照合同约定支付双倍赔偿的违约金。现被告二十一世纪幼儿园已经成立，对于其设立期间所产生的合同债务应当承担相应的义务，被告李海凤、张晓峰是成立期间的发起人股东，且张晓峰是二十一世纪幼儿园的法定代表人，原告的债权不因股东的变化而变化，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告二十一世纪幼儿园答辩称：我们认为原告的主体资格不适格，根据公司法的规定法定代表人可以代表公司行使职务，但不代表法定代表人以个人名义签署的合同属于公司职务行为，本案原告法定代表人以其个人名义签署的合同属于代表个人的行为。根据合同具有相对性，原告与被告之间不具有合同关系。2.我们认为将幼儿园和幼儿园的举办者列为被告没有法律依据，二十一世纪幼儿园是经房山区民政局登记设立的民办非企业单位，设立依据是民办非企业单位登记管理暂行条例，因此该幼儿园不属于企业，更不属于公司法人，不适用公司法的规定。3.我们认为本合同属于违法合同，本案的中介合同显示赵林峰作为中介人介绍梅再艳与李海凤之间达成房屋中介合同，并从中收取佣金，赵林峰与李海凤之间属于居间合同关系，根据合同法解释一第十条、房地产经纪管理办法第十四条的规定，房地产经纪活动应当具备房地产经营资质，经营机构只能是经过有关国家机关登记核准的，从事居间经营的营业的法人，房地产经纪业务只能由中介统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。本案的中介委托合同违反了法律强制性规定，根据合同法第52条及合同法解释第一条规定该合同属于无效，原告的诉讼请求不应予以支持。4.合同中约定的违约金过高，首先合同法规定违约金的标准不应过高于实际损失，但本案中原告并没有提出任何受到损失的证据，说明原告没有受到任何损失，我们认为规定的违约金过高。5.关于证据方面，我们收到的证据仅是赵林峰以个人签订的没有公司公章的合同，我认为这份合同是原告提供的虚假证据，涉嫌虚假诉讼，应追究其相应的法律责任。6.房地产经纪收费必须在经营场所的醒目地点公示服务内容、收费标准，原告也没有做到，所以说，他这个收费的标准是明显过高的，现在的这个要求已经占到了年租金的8%到9%明显高于我们认为的市场的2%的左右和1%到2%的标准。被告张晓峰辩称：同二十一世纪幼儿园的答辩意见。被告李海凤辩称：不同意原告的所有诉讼请求。1.原告主体不适格，签合同是赵林峰，本案的原告应是赵林峰个人，而不是公司。我们在北京市住房和城乡建设委员会官网上查询，查询不到现在原告公司有从事房地产经纪的资格，原告公司没有从事这个经营活动的资格。中介合同签署日期是2017年2月22日，经查询，在这期间原告处于经营异常状态，找不到这个公司，没有经营的行为能力。2.根据二十一世纪幼儿园的答辩意见，我发现我们收到的中介合同是带公章的合同，如果提交的合同不一致，我们认为原告提供了虚假证据，法庭应对原告采取司法措施。3.原告要求支付佣金9万多，我们认为原告没有经营经纪人的资格，原告的价格扰乱了市场的价格，市场的公平价格不是这个价格，应是合理的市场价格，认为佣金过高，要求降低，我们认为应按月租金的1%到2%或更少一些。违约金这部分，原告主张的是和诉讼请求第一项一样的金额，原告主张明显过高，我们请求法庭降低违约金，原告也没有证据证明受到了什么样的损失。4.中介合同虽然签字人是李海凤，但在签中介委托合同过程中，李海凤实际上是受托人，她是受被告二十一世纪幼儿园发起人的委托与第三人赵林峰签订的中介合同，在签署中介合同接触的开始，以及选址、定址所有的过程和接触过程中，原告以及赵林峰是知道张晓峰和时晨的，签合同时张晓峰和时晨也是在场的，原告知道委托人的情况，所以中介委托合同应是在委托人也就是张晓峰、时晨和原告之间具有法律关系，是他们之间形成的这种法律关系。我们在提交的证据中解除合作协议中有过这样的约定，所有的合同其中包括房屋租赁合同约定由张晓峰和时晨来承担，可以证明李海凤是受托人，而且是经张晓峰和时晨的同意才承担的委托代理关系。5.在我提交的证据幼儿园登记资料中显示负责人是张晓峰，张晓峰是发起人和开展人之一，应由张晓峰和幼儿园承担责任，中介所选定的房屋地址和二十一世纪幼儿园使用的地址，受益者是张晓峰和时晨、其他的发起人还有幼儿园，李海凤只是代为签订的合同，所以从受益人角度看这个合同应该是在张晓峰、时晨和幼儿园承担相应的中介合同责任。审理中原告佳恒时代公司提供证据如下：1.中介委托合同原件1份。2.房屋所有权证复印件1份。3.良乡幼儿园项目租赁合同复印件1份。4.二十一世纪幼儿园的登记信息查询打印件1份。证据1证明按中介委托合同约定，原告已完成了相应服务，各被告应按合同约定履行付款及违约的责任义务。证据2、3证明原告已完成了相应的居间服务。证明4证明被告一的登记注册地就是中介委托合同中所约定的地址。被告二十一世纪幼儿园、张晓峰质证称：不认可证据1中介委托合同的真实性、合法性、关联性。即使像原告说的合同是回去盖的章，但提交给法院的也应是盖章的合同，但我们收到的合同是没有盖章的合同，落款就是赵林峰本人，是否盖章不影响合同相对性。对证据2房产证因没有提供原件，所以不认可真实性。证据3租赁合同没有提供原件，不认可真实性。对证据4工商信息认可真实性。被告李海凤质证称：对证据1中介合同的真实性、关联性认可，证明目的不认可。对证据2房产证、证据3租赁合同没有看到原件，无法判断真实性。对证据4真实性不认可，不是国家官方网站。被告21世纪幼儿园、张晓峰提交：《中介委托合同》复印件1份（这份合同是时晨2019年7月12日拍照给张晓峰的，时晨说这是李炎给时晨的，应该是2019年7月10日左右李炎给时晨的，李炎是李海凤的丈夫，二人是夫妻。），证明中介合同的章是后盖的。法院送达证据材料时给我的中介合同上是有章的，手机内的照片就是拍的中介合同原件，但我方并不清楚李炎是什么时间照的这个中介合同。原告质证称，对中介合同真实性不认可。被告李海凤质证称，我拿到的中介合同是有盖章的。被告李海凤提交证据如下：1.股东会决议一原件1份。第五条约定了股东同意投资房山良乡太平庄南3幢等3幢。第七条李海凤签署的文件得到全体股东的认可，其中有幼儿园租赁合同项目。中介合同经过所有人的授权，具有一定的关联性。我们认为李海凤作为股东的代表，对外签署合同，对外签署的合同不可能所有的人都去签，李海凤只是作为代表，经过这些人的授权，存在委托人、受托人、第三人的关系。2.关于解除合同的协议原件1份。第三条约定权利义务转移给张晓峰和时晨。权利义务已经转走了，由张晓峰和时晨进行承继。3.关于北京市房山区二十一世纪实验幼儿园的登记信息打印件1份。信息来源是北京市民政局官网查询信息，写的法人是张晓峰，他是幼儿园的法人，也是收益者。幼儿园成立日期是2018年5月21日。4.原告公司的登记信息查询打印件1份。中介合同签署的是2017年2月22日，原告公司的变更日期从2017年11月9日的海淀区变更到房山的地址。2015年9月22日原告就进入到异常名录，公司属于失联状态，怎么盖的章，合同真实性存在问题。2018年4月25日才移出，我们想证明原告主体不适格，应是赵林峰，而不是现在的原告。在工商登记中并没有看到原告房地产的经纪资格，也没有经纪人，在官网上也查不到原告及工作人员从事房地产经纪资格、资质的信息。所以签订的中介委托合同是违反法律强制性规定的合同。5.中介委托合同原件1份。证明签署过中介合同。原告质证称：对证据1股东会决议，因为这上边有李海凤和张晓峰本人签字，真实性由法院核实。第五条和第七条，原告所提供的租赁合同正好和股东会决议的第七条D项一致，签署时间是2017年5月26日。股东决议的第五条各股东同意投资的地址就是原告所提供相应服务的地址，可以证明原告所提交证据的真实性。关于证据2解除合作的协议真实性由法院核实，第三条以上六方一致同意将李海凤与梅再艳关于签署的良乡幼儿园全部的权利义务转移给乙方和戊方，证明李海凤与梅再艳签署租赁合同的事实，原告完成了相应的服务。对证据3的真实性认可，可以证明21世纪幼儿园的注册地址就是李海凤与梅再艳所签署的租赁合同的租赁地址。对证据4的真实性认可，证明目的不认可。在这份工商登记注册基本信息中显示原告的经营范围有从事房地产经纪业务，原告是适格的主体，履行了相应的服务，被告应按合同履行。对证据5认可，与原告提供的一致。被告二十一世纪幼儿园、张晓峰质证称：对协议和决议的真实性认可，但对于原告提出的D选项的内容，表明了授权范围，并不包含中介委托合同，李海凤在签署合同时所有的决议股东人员都不知情，我们认为这份协议签署的是违法的，我们不认可授权她从事违法行为。对21世纪幼儿园的工商信息认可。对原告公司的信息我们也认可真实性，但原告公司在经营异常期间签署的合同，公司异常无法签订合同，赵林峰才以个人名义签署的中介合同，虽然原告说经营范围内有房地产经纪业务，但房地产经纪业务必须要进行备案，审批，有备案证书才可以从事，并不是在经营范围内标注就可以经营，没有资质是不能经营的。对《中介委托合同》不认可，与我们手中持有的不一致，根据李海凤代理人所讲，这个案子之前已经其诉过一次，当时有了结果，当时提供的这份证据没有盖章，明显盖章是后盖的，合同主体是赵林峰个人。我们认为李海凤与原告方串通，损害我方利益。以上证据，经庭审质证及法院调查核实，本院对所有证据的真实性予以认可。本院认定事实如下：原告佳恒时代公司系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人系赵林峰，经营范围包含从事房地产经纪业务。2015年9月22日，北京市工商行政管理局海淀分局将原告列入经营异常名录，列入原因为：通过登记的住所或者经营场所无法联系的。2018年4月25日，北京市工商行政管理局房山分局将原告移出异常名录，原因为：列入经营异常名录的企业，依法办理住所或者经营场所变更登记后，申请移出。2016年12月30日，被告李海凤、张晓峰与案外人李炎、赵晓红、时晨、沈阳六人签署《股东投资协议书》，曾协商合作建立北京市二十一世纪良乡幼儿园。2017年4月4日，六人签署《股东会决议一》，内容涉及房山区良乡太平庄村南三幢，并表明前期李海凤及李炎作为签署人签署的文件已经得到股东会全体同意并授权，其中包含2017年2月26日李海凤签署的《良乡幼儿园项目租赁合同的补充协议》。2017年6月8日，以上六人签署《关于解除合作的协议》，六方一致同意将李海凤与梅再艳签署的关于租赁良乡太平庄幼儿园园址的租赁协议的全部权利和义务转移给乙方（张晓峰）和戊方（时晨）。2018年5月21日，被告二十一世纪幼儿园成立，为民办非企业单位（法人），具有统一社会信用代码，法定代表人为被告张晓峰。2020年1月16日，被告二十一世纪幼儿园的法定代表人为李霞。2017年2月，被告张晓峰、李海凤等发布招租信息，原告的法定代表人赵林峰为其提供相应的房屋租赁信息。其中，原告的法定代表人赵林峰提供了由案外人梅再旺委托原告招租的两处房产信息，一处为良乡佳世苑底商和玉竹园小区里的一栋楼，期间赵林峰带领被告李海凤、张晓峰等以及案外人梅再旺一起去看房，被告李海凤、张晓峰没有看上这两处房屋。后梅再旺说，还有太平庄一处房屋，已经租给别人了，问是否有兴趣看看。之后，被告张晓峰看中了太平庄村南三幢的公寓楼，因为被告方出价高，梅再旺一方就跟做公寓的人协商解约，赔偿违约金。2017年2月26日，甲方梅再艳（梅再旺的弟弟）与乙方李海凤就位于北京市房山区良乡太平庄村南3幢院落签订了《良乡幼儿园项目租赁合同》，合同约定自2017年7月1日其计算房租，至2022年6月30日，每年租金为110万元，自2022年7月1日至2027年6月30日，每年租金为121万元。同时约定，由于甲方建筑物目前有租户承租，乙方一次支付甲方40万元用于甲方支付现有租户赔偿。乙方应向甲方支付首期租金（2017年7月1日至2018年6月30日）及现有租户赔偿金共计150万元。截止目前，被告二十一世纪幼儿园一直租用诉争的太平庄村南3幢的院落。审理中，原告提交一份落款时间为2017年2月22日的打印版《中介委托合同》，内容为：甲方（承租方）李海凤，乙方（代理方）赵林峰，甲方委托乙方为甲方提供商用物业选址服务…现经乙方推荐甲方承租北京市房山区良乡太平庄村北京金香阁饭店有限公司西侧部分楼宇带独立院落，京房权证房字第056768，规划用途：教卫用房，甲方同意支付相当于该成交物业首年租金的一个月租金作为乙方的代理佣金，在甲方与出租方签署正式租赁合同之日起3个工作日内将代理佣金支付予乙方。如甲乙任何一方违反本协议，则违约方应赔偿给守约方相当于双倍代理佣金的违约金。甲方签字处有李海凤的签字，乙方有赵林峰的签字，并加盖有原告的公章，落款时间为打印时间。对该合同，被告李海凤认可真实性。审理中，被告二十一世纪幼儿园、张晓峰提供一份没有盖章的《中介委托合同》，称是拍照传过来的，内容与原告、被告李海凤提交的一致，但是签字并不一致，并且没有盖章。被告二十一世纪幼儿园、张晓峰并未能说清楚何时拍照、何时收到的照片。审理中，我院依法向案外人梅再艳进行了调查询问，梅再艳认可与李海凤签订了诉争地方的租赁合同，表示当时其哥哥梅再旺并没有委托原告对诉争的房屋进行招租，只是在看委托招租的房子时，在张晓峰没有看中的情况下，提了一下已经出租的诉争的院落，后来考虑到被告张晓峰一方出价较高，就主动违约，赔付违约金后，将诉争院落出租给了李海凤一方，至于是否同一天看的三个房屋，以及原告法定代表人赵林峰是否去看了诉争的院落，梅再艳表示不清楚。我院依法制作了谈话笔录，审理中，原告表示这是张晓峰与梅再艳商量好说的，是同一天带他们看的三个物业，都是我们推荐的。被告二十一世纪幼儿园、张晓峰认可该笔录。被告李海凤认可笔录，称足以证明都是在张晓峰主导下完成的，最终租赁合同的签订，都是张晓峰和梅再艳接触。另外诉争院落没有在招租范围内，说明这个地方不是这个中介公司给招租的，没有促成双方的居间目的，没有促成合同的成立，所以居间服务费没有事实依据，是通过房东直接完成的。本院认为：原告提交的加盖原告公章的《中介委托合同》与被告李海凤持有的《中介委托合同》内容及形式一致，本院对其真实性予以确认，原告与被告李海凤之间成立居间服务合同关系。提供房地产中介服务是原告的经营范围之一，原告因“通过登记的住所或者经营场所无法联系的”被列为异常经营名录，并不当然认定其提供的中介服务违法而无效，原告与被告李海凤之间签订《中介委托合同》不因此而无效。根据审理查明，被告二十一世纪幼儿园所在的院落的相关权利人确实委托了原告进行招租，被告方也确实接受了原告方提供的看房等服务，虽然诉争院落并不在案外人原有委托招租的范围内，但是确系在看房过程中新出现的房源，原告亦提供了便利，促成了被告方与案外人之间针对诉争场地签订了房屋租赁合同，故被告方应当给付相应的代理佣金（中介服务费）。对于原告方应收取多少代理佣金问题，虽然原告提供了相应服务，且签订有相应的《中介委托合同》，但对诉争院落的权属、权利状态等并没有详尽的调查，且因为权利状态等因素，被告方额外支付40万元的违约金，相关谈判协商亦多是被告方与案外人之间直接沟通联系，相对来说，原告提供的中介服务并不全面，另考虑到原告处于异常经营状态，相关的租赁合同中亦未体现原告方的存在，未形成三方合同，故本院对原告的代理佣金予以酌减，本院根据房地产经济行业收费范围，酌定原告应得代理佣金为被告方租赁合同首年租金的半个月租金，即45833.33元。另，鉴于以上分析，原告亦未举证证明存在损失，故原告主张的违约金，无相关法律依据，本院不予支持。关于最终责任主体问题。设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。被告二十一世纪幼儿园为民办非企业单位，但同时仍属于法人，其依法成立后，具有民事主体资格，并独立承担民事活动产生的民事责任。被告李海凤作为原发起股东之一，其受托办理的幼儿园场地租赁的事宜，已经被所有股东认可，且做了相关权利转移，故相应民事活动的法律后果应由成立的二十一世纪幼儿园承受。本案原告选择部分发起人和幼儿园承担责任，本院视为其选择由成立的二十一世纪幼儿园承担责任。故原告请求的代理佣金由被告二十一世纪幼儿园给付。原告合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持；被告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，判决如下：一、被告北京市房山区二十一世纪实验幼儿园于本判决生效之日起十日内给付原告北京佳恒时代房地产经纪有限公司代理佣金45833.33元。二、驳回原告北京佳恒时代房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3967元，由原告北京佳恒时代房地产经纪有限公司负担2975元（已交纳），由被告北京市房山区二十一世纪实验幼儿园负担992元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  吕少罕人民陪审员  朱 刚人民陪审员  张国明二〇二〇年五月二十八日书 记 员  于 淼