广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初5243号原告：何啟明，男，1952年10月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*********，公民身份号码：440************610。委托诉讼代理人：陈华申，广东言法律师事务所律师。被告：梁兰云，女，1985年9月25日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区***********，公民身份号码：452************844。原告何啟明诉被告梁兰云租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2020年5月9日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陈华申、被告梁兰云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2019年9月17日签订的商铺租赁合同；2.判令被告支付租赁合同解除前的房屋租金8200元（暂计至2019年12月16日）；3.判令被告支付一个月租金（违约金）4100元；4.判令被告支付水费576元；5.判令被告支付电费2294.5元；6.判令被告支付租房押金3200元；7.本案诉讼费由被告承担。原告在诉讼中增加下列诉讼请求：判令原告无须向被告退还已交的保证金5000元。事实与理由：原、被告于2019年9月17日签订一份《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于顺德区北滘镇马龙管理区西街3号商铺，月租金4100元。水、电费分别按9元/立方米、1.3元/度计算，垃圾费为30元/月；采用先交租金后使用方式，支付租金日期为每月1号，逾期支付租金超过5天或其他费用，原告有权终止合同，并视为被告违约，保证金不退还；过期10天未交付组金或其他费用，需支付一个月租金。签订合同后，被告向原告交付保证金8200元，原告将两条锁匙交付被告，但被告从2019年10月17日起拖欠租金和水电云垃圾费至今。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，被告不存在违约行为，双方签订合同的时候协商商铺内能否经营烧烤，被告已经告知原告是做烧烤的。后村委会不让被告做烧烤，原告答应帮被告解决问题，被告就告知原告如果解决不了就不交房租了。2019年12月，原告说被告不交房租就不再出租给被告，被告就问原告是否允许让搬走物品，但原告以被告不交房租为由不让搬走物品。之后，被告在2019年12月3日把租赁商铺的钥匙丢进原告家里的护栏，被告也通知原告去派出所或村委会解决双方纠纷，但原告不愿意去，故一直拖到现在。被告曾于2019年12月5日与朋友再次搬走商铺内的物品，但房东与被告的朋友吵起来了，之后就没有搬走物品。至到原告起诉时，被告再没叫人去搬走商铺内物品。现在被告同意解除合同，解除合同时间为2019年12月2日，且认为只需要交租金到2019年12月2日。在签订合同时，被告交了一个月租金和4000多元保证金给原告。对原告主张的水、电费没有异议，同意支付。因为村委会及村民不让被告在商铺经营烧烤，所以被告认为不应交保证金。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：身份证（原件及复印件）、租赁合同、房屋所有权证、电表读数照片、水表读数照片委托书。本院组织双方当事人进行了质证，双方当事人对上列证据的真实性均没有异议，本院均予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：原告为位于佛山市顺德区***************屋[不动产权证号：粤（2017）顺德区不动产权第1117033823号]所有权人。2019年9月17日，原告（合同中称甲方）与被告（合同中称乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方出租位于北滘镇马龙管理区西街3号地铺给乙方使用，租赁期限3年，从2019年9月17日至2022年9月17日，每月租金为4100元，垃扱费为30元/月。水费暂按9元/度，电费暂按1.3元/度收取，每月结算一次。商铺水表、电表起始读数分别为1232度和2491度。交付方法：采用先交租金后使用方式，采用先交租金后使用方式，双方签定合同时，乙方向甲方交付8200元整保证金并同时交齐当月租金。另水费、电费、电视管理费、垃圾费，及经营所需牌照的费用及一切税款，乙方需自行向相应部门缴交。付款方式以现金（人民币）支付，付款日期为每月1号，过期5天未交租金或其他费用，甲方有权终止合约，并视为乙方违约，保证金不退还。过期10天未交租金或其他费用，商铺内外一切物品归甲方所有并需支付甲方一个月租金。乙方如需中途终止租约，需提前一个月通知甲方，乙方需交清租金及其它费用，商铺经甲方验收合格后合同终止，保证金不退还。乙方违反本合约或租用守则时，甲方有权随时终止合同，保证金不予退还，并要求乙方交清租金及其他费用。租赁期间如有任何异议应以双方友好协商解决，如协商不成则由当地公安机关处理。双方签订上述合同后，被告向原告支付了保证金5000元和一个月租金。被告称由于商铺所在的村居的村民委员会不同意其在商铺内经营烧烤，被告自2019年10月17日起没有向原告支付租金，但未能就退租事宜协商一致。被告于2019年12月3日结束经营，并将商铺锁匙扔在原告住房的护拦处，原告庭审中确认其妻子已于当天捡起锁匙。此后，被告拖欠租金及未返还商铺，原告向本院提起诉讼。诉讼中，被告委托覃浪于2020年5月3日搬走上述商铺内的物品，原告确认收回商铺。庭审中，被告称于2019年12月24日回广西，在回去广西前再找原告，但原告不同意协商。原告称是被告于2020年1月左右找其妻子协商，希望双方到派出所解决纠纷，但原告认为派出所不是解决纠纷的合适地方。被告同意支付原告主张的水费576元和电费2294.5元，但认为原告主张的违约金不合理。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》，为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据双方签订的《商铺租赁合同》，被告能否在商铺内经营烧烤或原告协助取得村委会同意被告在商铺内经营烧烤均非合同约定应由原告负担的义务，故被告以此为由主张原告存在违约行为，缺乏理据，本院不予支持。关于涉案合同解除及解除时间的确定。被告在2019的12月3日将商铺锁匙交还给原告（原告妻子捡起被告扔回的锁匙），结合双方庭审陈述，原告在此前确实知悉被告因村委会的反对而无法继续在商铺内经营烧烤的事实，且原告也确认被告在交还锁匙后要求原告到公安机关解决纠纷，但原告没有依合同约定与被告前往。由于合同约定“过期5天未交租金或其他费用，甲方有权终止合约”，原告在被告逾期支付租金已经满足解除合同条件的情况下，并明知被告不再继续经营及主动将锁匙交回原告，原告取得锁匙后又不通知被告搬走物品，且拒绝被告提出协商请求，其行为应视为妨碍被告继续使用商铺并主动向被告主张解除合同，故本院确认被告于2019年12月3日将锁匙交回原告为合同解除之日，即原、被告签订的《商铺租赁合同》自2019年12月3日解除。被告自2019年10月17日起至合同解除之日即2019年12月3日没有依约支付租金，构成违约，故被告应负向原告支付此期间的租金6423.33元（4100元×1个月+4100/30天×17天）。依前述认定，自合同解除之日起，原告在取回商铺锁匙并知悉被告实质际再经营的情况下，没有通知被告搬走物品，且拒绝与被告协商解决纠纷，应视为原告妨碍被告继续使用商铺，故原告主张被告支付合同解除之日起的占用费，理由不充分，本院不予支持。关于原告主张没收保证金和支付违约金（以1个月租金为标准）应否支持的问题。原、被告在《商铺租赁合同》中有关“过期5天未交租金或其他费用，甲方有权终止合约，并视为乙方违约，保证金不退还。过期10天未交租金或其他费用，商铺内外一切物品归甲方所有并需支付甲方一个月租金。”的约定实质是约定逾期支付租金的违约金计算办法，故原告主张没收保证金及支付1个月租金的违约金实质是请求被告支付违约金合计9100元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失”。因原告主张的违约金明显过分高于原告的实际损失，被告在诉讼中也对违约金提出调整请求，本院综合考虑涉案合同的履行情况、原告的损失、被告履行合同情况及被告的过错程度，根据上述法律规定，本院酌定违约金为5000元，即从被告向原告支付的保证金5000元中作为违约金归原告所有。对原告主张被告应再支付1个月租金作为违约金的请求不予支持。关于原告主张被告补交保证金3200元的请求。原、被告在《商铺租赁合同》约定保证金为8200元，原告收到被告交付9100元中确认保证金为5000元及租金4100元，应视为原、被告在履行合同过程中协商一致变更保证金金额为5000元，原告现请求被告补足差额3200元，缺乏理据，本院不予支持。原告请求的水费576元、电费2294.5元，被告同意支付，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告何啟明与被告梁兰云于2019年9月17日签订的《商铺租赁合同》自2019年12月3日解除；二、被告梁兰云应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告何啟明支付租金6423.33元；三、被告梁兰云应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告何啟明支付水费576元、电费2294.5元，合计2870.5元；四、被告梁兰云向原告何啟明已支付的保证金5000元作为违约金归原告何啟明所有；五、驳回原告何啟明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取192.13元（原告何啟明已预交1503元），应退回原告何啟明1310.87元，由原告何啟明负担75.13元，由被告梁兰云负担117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇二〇年五月二十五日书记员  李嘉濠