上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初155号原告：上海市崇明区横沙乡惠丰村二组，住所地上海市崇明区。负责人：施梁陈，组长。委托诉讼代理人：陈永兴，男，1957年1月9日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：顾亚琴，女，1956年5月8日生，汉族，住上海市崇明区。被告：张关仁，男，1955年4月24日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：张白云，上海市恒远律师事务所律师。原告上海市崇明区横沙乡惠丰村二组(以下简称“惠丰二组”)与被告张关仁土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，由审判员韩啸独任审判，于2020年1月19日和5月18日公开开庭进行了审理，原告惠丰二组负责人施梁陈及原告委托诉讼代理人陈永兴、顾亚琴、被告张关仁及其委托诉讼代理人张白云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠丰二组向本院提出诉讼请求：1、责令被告归还原告仓库场地0.8亩的土地；2、责令被告限期拆除在原告仓库场地搭建的违章建筑；3、判令被告归还原告拖欠的仓库场地租赁费(2018年的租金)计人民币(以下币种同)500元及2019年上半年的土地租赁费计250元；4、判令被告补偿原告2018年因其阻扰仓库场地租赁，而造成原告损失的费用15000元；5、本案诉讼费由被告负担。审理中，原告变更第1、2诉讼请求为：1、判令解除原、被告之间的租赁关系；2、要求被告腾退并归还原告其所占土地(含地上物)。事实和理由：1989年，原告时任组长周邦贤，以原告名义筹办了惠二五金厂，厂址坐落于原告仓库区域内，期间利用惠二五金厂的利润(因当时免税等一系列优惠政策，可以抽取所开发票金额的5%作为惠二五金厂的利润，五金销售利润归相关加工人员所得)对仓库进行过修缮。当时在厂房内从事生产的有被告、赵卫星等多人。90年代初，原在惠二五金厂从事生产加工的人员陆续离开，只有被告一人在利用厂房及相关设备。之后，被告又在原告的仓库场地上搭建了75平方米左右的简易棚、20平方米左右的辅助房及5平方米的配电间，并且将原厂房的屋顶利用彩钢板和羽毛砖进行了再修缮。2004年，在未经村民同意，只在队长周邦贤一人授意下，被告每年向原告交纳仓库场地及资产的租赁费计人民币300元至2007年，2008年开始每年向原告交纳仓库场地及资产的租赁费计人民币500元至2017年底。2018年未向原告交纳场地资产的租赁费。同时，2017年底，有惠丰二组村民陈飞提出，愿意出资每年人民币15000元的租赁费，长期租赁原告仓库及场地，但被告因仓库地面资产存在纠纷，造成原告未能将此仓库场地进行租赁。现为了更好的建设、改善惠丰二组的生活环境，提高村民的生活质量，经原告的户代表会议表决通过，同意收回仓库土地和全部集体资产，并无条件提供给村委会进行改造。被告张关仁辩称，关于诉请部分，同意原告第3项诉讼请求，第5项诉讼请求中的案件受理费由法院根据案件、原被告胜败决定。第4项诉讼请求并非事实。其余诉讼请求均不予同意，理由是仓库已不是原来的仓库，是由被告进行改造和添附，而且被告尚在实际经营中。本案的租赁关系是历史原因造成的，被告同意每年的场地租赁费适当增加，但应让被告继续经营。如果法院支持原告诉讼请求的，原告应予以补偿。关于事实部分，1992年邓**同志南下后，是在改革开放的春天到来之际，本案被告张关仁及其弟弟一起组建了惠二五金厂，对原来破旧的仓库进行改建。2004年，因原先合伙人都退出，由本案被告一人办理了租赁土地继续经营。2018年没有交付场地租金，系原、被告对租金多少存在争议，所以被告没有交付，原告也没有收取。对原告诉状上的其他载明的事实没有意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，包括：1：《协议书》1份，证明：原被告之间有土地租赁关系；2、《关于收回惠丰村二组仓库土地及资产的户代表决议》及其签到表各1份，证明原告惠丰二组村民表决通过收回原惠丰二组仓库土地和相关地面资产；3、《国有、集体土地使用权申报登记表》，证明涉案仓库和土地归原告惠丰二组集体所有；4、惠丰村委会出具的《证明》1份，证明目的同第3组证据；5、现场照片1组，证明涉案仓库和土地的现状；6、《集体土地所有权证》，证明目的同第3组证据。被告对原告提供的第1、2、3、5、6组证据的真实性均无异议，但针对第1组证据指出租赁的仓库面积为25平方米，其余的地面资产已经得到了被告及其他合伙人出资改造，不应当属于原告；针对第2组证据指出，当时考虑到原被告之间的争议难以协调解决，所以希望诉讼解决，因此被告在签到表上签字，并未在决议上签字；针对第3组证据指出，虽然原告有建设用地的申报，但并不代表原告拥有权利，即虽然是集体土地，但未发放单独的集体土地建设用地权证，所以权利仍属于惠丰村村民委员会。对原告提供的第4组证据，被告认为没有经办人签字，不符合证据规则，同时在没有通过村民代表大会决定的情况下，村委会没有权利把某一块村集体所有的土地支配给某个人，这是违法的。为进一步查明事实，本院对涉案土地现场进行了勘测，并向有关组织和人员进行了调查：2020年5月11日，本院向上海市崇明区横沙乡惠丰村村委会进行调查，该村委会工作人员陈建法代表该村委会表示，对于涉案仓库，该村准备全部拆除，另行建设睦邻点，但尚未形成书面决议。至于涉案仓库内建筑物的价值，该村曾进行过评估，评估机构初步出具了估价明细表，但尚未形成最终的评估报告。关于惠二五金厂情况，陈建法表示其不太清楚，老队长可能比较清楚。此外，该村委会提供了1995年的城市维护建设税缴款书1份，其中纳税单位为上海宝山惠二五金厂，经济类型为集体经济。2020年5月12日，本院对涉案土地现场进行了勘测，勘测当天原告负责人施梁陈及原告委托诉讼代理人顾亚琴、被告张关仁到场，上海市崇明区横沙乡惠丰村村委会工作人员陈建法作为见证人对勘测过程进行了见证。经现场勘测，涉案土地位于横沙乡惠丰村二组，北邻惠二路、东邻泯沟(泯沟东侧为惠丰村一组土地)、南邻惠丰村二组集体土地(现种植林木)、西邻机耕路，四周建有围墙，总体呈近长方形形状，其中南北宽约20.4米，东西长约26.5米。围墙内有仓库4间(面积约为93平方米)，东起第一间仓库的东侧有配电间1间(面积约为2平方米)，同一仓库的南侧有一处彩钢棚(面积约为70平方米)，东起第四间仓库的西侧有辅房1间(面积约为19平方米)。现场有机床、电焊机、砂轮机、排风扇、五金材料及产品、杂物若干。2020年5月13日，本院向原告原组长周邦贤进行调查，周邦贤表示涉案《协议书》是他担任原告组长时签的。关于《协议书》所涉及的仓库场地当时状况，其表示2004年时围墙已经有了，4间仓库主体也都有的，其中东起第一间仓库(根据法院现场勘测附图)有屋顶，东起第二、三、四间仓库没有屋顶，辅房、配电间、彩棚是被告签署《协议书》后建造的。关于《协议书》所涉租赁范围，其表示当时是将仓库及场地作为整体租给被告的，但由于东起第二、三、四间仓库是1989年左右惠二五金厂经营期间建造的，所以协议书上未涉及，同时其亦表示申请建设用地时，4间仓库都已存在，是以集体的名义申请的。关于《协议书》中的“乙方前期的经营租赁”，其表示惠二五金厂1988年左右开始筹办，并利用集体仓库进行生产，被告于1989年左右来此处生产，1995年左右惠二五金厂不办了，被告就实际占用了这个仓库，后有村民提出意见，故于2004年签订了《协议书》。2020年5月15日，本院向上海市崇明区横沙乡村建办进行调查，该单位工作人员张亮表示，涉案土地为建设用地，但批复作出后在土地上建造房屋的还应办理审批手续。同日，本院还向上海市崇明区横沙乡规划和土地管理所调取了涉案土地在该所的完整档案材料。审理中，本院向原告、被告出示了上述调查所产生之笔录(包括调查中上海市崇明区横沙乡惠丰村村委会提供的估价明细表、示意图、城市维护建设税缴款书、现场勘验笔录附图、勘验现场照片)和档案材料。对此，原告均无异议，被告对真实性均没有异议，但对于周邦贤的笔录提出租赁情况应以《协议书》为准。审理中，原告表示同意给予被告三个月的腾退期限。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案土地属原告所有，位于上海市崇明区横沙乡惠二路南侧，东至泯沟(泯沟东侧为上海市崇明区横沙乡惠丰村一组土地)，南至上海市崇明区横沙乡惠丰村二组集体土地(现种植林木)，西至机耕路，四周建有围墙，总体呈近长方形形状，围墙范围内面积约为0.8亩。1990年1月，涉案土地进行了集体土地使用权申报，根据《国有、集体土地使用权申报登记表》的记载，该土地权属为集体所有，申报时仓库面积120平方米、场地266平方米，土地使用权来源为“一九六二年建立生产队来，作为生产队仓库一直沿用到现在。”该表盖有宝山区横沙乡惠丰村村民委员会公章，并备注“生产队无公章，有村民委员会代章”。土地管理部门在上表审查意见中注明“一九六二年农村集体组织由二级核算转变为三级二级核算，大规模组建生产队，并在生产队集体土地上建造生产队仓库，存放粮棉油及堆放农机器材一直延用到现在……可以发集体土地使用证。”用地总面积核定为1039平方米。领导意见处载明“同意发集体土地建设用地使用证。”使用证号处记载为“宝集建(91)字第685号”。2004年8月12日，原、被告签署《协议书》一份，双方约定被告租用生产队无屋顶的仓库一间25平方、场地面积0.8亩，原告按略高于乡土地流转标准，收取场地租金叁百元、一间仓库伍拾元(每年)；考虑被告在前几年业务较少、效益较低，亦在初期经营期间对生产队老年人馈赠过礼品，所以对被告前期的经营租借，不再补收；本协议暂订三年，从协议签订之日起到二○○七年十二月三十一日止，二○○四年按半年计算收费，支付期限在每年十二月三十日前必须清；协议从双方签字之日起生效，原告今后视被告经营情况再调整。原告时任组长周邦贤在《协议书》甲方处签名，被告在乙方处签名，惠丰村陈建法在见证人处签名。《协议书》签订时，涉案土地上已建有围墙，内有仓库4间，《协议书》签订后，被告对上述仓库的屋顶进行了修缮，并自行搭建了辅房1间、配电间1间、彩钢棚1处，对此被告未另行办理有关审批手续。除上述房屋、搭建及设施外，目前涉案土地上还有机床、电焊机、砂轮机、排风扇、五金材料及产品、杂物若干。其中2台机床、1台电焊机系上海宝山惠二五金厂在此处生产经营期间遗留至今的，其余均属被告所有。2004年至2007年间，被告每年实际向原告支付租金300元。2008年，经原、被告口头协商，将租金调整为500元每年，自该年起被告每年支付原告500元至2017年底。2018年至今，被告未付租金。2019年8月3日，惠丰二组召开本组户代表会议，形成《关于收回惠丰村二组仓库土地及资产的户代表决议》，表决内容为：“收回原有仓库土地和资产，并无条件的交由惠丰村村委会帮助我们进行改造。凡属于张关仁搭建的房屋及设施限于2019年9月自行拆除。并同意通过诉讼途径解决。此次户代表表决大会，应到户代表53名，实到38名，符合中华人民共和国村民组织法第二十八条规定。此决议经到会人员的过半数签字同意后生效。”被告到会参加了会议，并在签到表上签字，但并未在决议上签字。现被告仍实际占用涉案土地，故涉讼。本院认为，根据本案已有证据结合相关人员陈述，原、被告于2004年8月12日签订的《协议书》是双方的真实意思表示，系以原告仓库用地为主要标的，另含一定地上物的租赁合同，其内容不违反法律和法规的禁止性规定，对双方均具有约束力。协议期限届满后，双方口头协商提高了租金，但并未签订新的协议，其余部分仍按原协议继续履行，故原协议继续有效，但租金以新的约定为准，且租赁期限为不定期。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。综合考虑被告未支付2018年至今的租金，构成违约，且其通过参加惠丰二组本组户代表会议，已知晓原告欲收回租赁土地的意图，以及原告表示同意另行给予被告三个月期限进行腾退的情况，原告要求解除原、被告之间租赁关系的请求，并无不当，合同自解除通知到达被告时解除，现原告无证据证明诉讼前已通知被告解除合同，故《协议书》解除日期应为原告当庭增加该项诉讼请求之日。租赁法律关系解除后，当事人可以要求恢复原状，故原告要求被告腾退并归还原告其所占土地(含地上物)的诉讼请求，可予支持，但应以恢复原状为宜，即被告应拆除涉案《协议书》签订后自行搭建的辅房、配电间、彩钢棚各1处，并将其所有的遗留在涉案土地上的物品予以搬离。关于被告的投入，其进行投入时，应已对租赁关系具有期限限制及期满后不续约等风险性有了预估，其已将该投入的费用作为实现租赁合同目的的必要成本，在租赁期间，已进行了分摊，对相应的搭建等亦最大化地进行了利用，租赁目的已实现。基于被告在2004年以来，这一较长的租赁期间已经享有了相关利益，再结合被告的搭建未办理合法手续，故原告无需另行支付被告相关折价款，有价值的部分被告可自行搬离。至于被告提出的租赁关系成立前其他主体对涉案土地亦有投入的抗辩，与本案土地租赁合同法律关系并无关联性，亦不影响被告履行合同义务，故本院对此不予采纳。关于原告主张的要求判令被告归还拖欠的租赁费750元，被告亦予以认可，且与法不悖，本院予以准许；关于原告主张的要求判令被告补偿原告2018年因其阻扰仓库场地租赁而造成原告损失的费用15000元，原告并未提供相应的证据进行佐证，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告上海市崇明区横沙乡惠丰村二组与被告张关仁之间于2004年8月12日签订的《协议书》于2020年5月18日解除；二、被告张关仁于本判决生效之日起三个月内将租赁原告的土地(及地上物)腾退并交付原告上海市崇明区横沙乡惠丰村二组，该土地坐落于上海市崇明区横沙乡惠二路南侧，东至泯沟(泯沟东侧为上海市崇明区横沙乡惠丰村一组土地)，南至上海市崇明区横沙乡惠丰村二组集体土地(现种植林木)，西至机耕路；三、被告张关仁于本判决生效之日起十日内支付原告上海市崇明区横沙乡惠丰村二组租金人民币750元；四、原告上海市崇明区横沙乡惠丰村二组的其余诉讼请求不予支持。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币182元，减半收取计人民币91元，由原告上海市崇明区横沙乡惠丰村二组负担人民币66元，被告张关仁负担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 啸二〇二〇年五月二十二日书记员 赵国华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……