陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0423民初236号原告：陕西省泾阳县棉花公司法定代表人：邵某某，系该公司经理。委托诉讼代理人：闫某某，陕西古渡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某1，泾阳县泾干法律服务所法律工作者。被告：王某某，女，汉族。被告：姚某某，男，汉族，系被告王某某丈夫。共同委托诉讼代理人：邢某某，泾阳县司法局148法律服务所法律工作者。原告陕西省泾阳县棉花公司诉被告王某某、姚某某租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的《用地（合同）协议》、《用地补充协议》；2、判令被告以未交付的租金为基数，从2014年10月16日起按照中国人民银行同期贷款利率承担违约金；3、依法判令因原告为实现债权所产生的误工费28000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告姚某某系国家公务人员。2011年4月，被告姚某某以投资免烧砖厂为由，要求租赁原告位于永乐火车站北货场土地，经原告与被告姚某某多次协商达成一致意见，以其妻子被告王某某的名义与原告于2011年4月25日签订了《用地（合同）协议》，约定：“租赁土地面积10亩，期限7年，每年每亩租金1482元，总租金74970元（按照实际用地7.5亩计算），交付租金方式为：合同签订之日交3万元，剩余款年底一次性交清，并约定在使用期限内若一方违约负责赔偿对方经济损失”，后应乙方要求，于2011年10月15日双方签订《用地补充协议》，约定：“需再延续使用35年，每年租金10710元，35年共计374850元，由被告在签订协议后即时一次性支付22.6万元，其余租金按照3：3:4的比例向原告支付”。以上两份协议租赁总期限为42年，租金共计449820元。上述协议签订后，被告仅向原告支付了13.1万元。下余的租金原告8年来多次催要，被告一直不付。在此情况下，原告多次向被告发出《终止合同通知书》及《关于清理企业资产的通知》，要求解除合同并返还场地，被告始终不予理睬，在合同履行的过程中，被告未经原告同意私自将该片土地转包他人，原告租赁给被告的土地为工业商业用地，被告却将该宗土地转包给他人进行种植，严重损害原告对该块土地的利用价值和商业价值。原告认为，该协议的签订虽然是原告与王某某之间签订的，但协议内容是原告与被告姚某某之间的真实意思表示，土地使用人为被告姚某某，租金也是其缴纳的，故其应为被告，协议签订后，被告不按照合同约定履行义务，拖欠租金8年有余，并且将租赁的土地转包给他人，已构成根本违约，给原告已造成损失，为维护合法权益，原告向法院提起诉讼，请求依法支持原告的请求。两被告答辩认为，1.被告姚某某被告主体不适格，应驳回原告起诉。根据合同，本案一方当事人是王某某，一方是原告。2.原告的起诉没有事实依据和法律依据，原告诉请不属实，事实是被告王某某与原告签订合同后，依约向原告缴纳7年租金8万元，并开始修葺。5月后原告要求延长期限为35年，双方签订补充协议，35年租金合计374850元。由于用地补充协议对租金的交付方式约定不明，分两种，第1.租金分三年按照3:3:4的比例缴纳，第2.签订合同后应缴纳租金22.6万元，双方意见不一致，协议一直未履行。后经双方多次协商，再预交了5年租金，后交了1万元没有开票，之后又交了51000元。被告共交租金133000元，土地租赁期限为12年多。被告并未拖欠原告租金，没有造成违约。原告解除合同的原因是一地两租，原告背着被告，2018年12月24日将土地租给案外人。2019年10月案外人进入土地施工，被告才知道土地已经租给了其他人；3.原告要求解除合同没有法律依据，本案合同没有对解除合同作出约定，被告并未违约，原告无权要求解除合同。原告起诉时提交的终止合同通知。但是这是2012年的通知，在此之后双方又签订了协议，所以该通知已经废止。缴纳租金的时候被告要求会计出纳的税票，但是是邵某某给被告一直出具的收款收据。被告没有违约，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕自己的诉讼请求进行了举证质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证人张某2的证言，结合被告的陈述，客观真实，本院予以采信。对不认可的证据中，原告提供的证据3终止合同通知书，被告不认可，认为被告收到后，向原告缴纳了50000元租赁费后已经失效，对证据真实性予以确认；原告提供的证据6视频音频,被告对真实性认可，对证明目的不认可，对该证据内容的真实性予以确认。对于本案的事实，本院认定如下：被告姚某某系国家公务人员。2011年4月，被告姚某某出面与原告法定代表人通过协商，以投资免烧砖厂为由，要求租赁原告位于永乐火车站北货场土地，经多次协商达成一致意见，被告王某某与原告于2011年4月25日签订了《用地（合同）协议》，主要合同内容约定：“租赁土地面积10亩，期限7年，每年每亩租金1482元，总租金74970元（按照实际用地7.5亩计算），交付租金方式为：合同签订之日交3万元，剩余款年底一次性交清”。合同签订后，被告王某某于2011年9月20日缴纳租赁费3万元，10月21日缴纳5万元。2011年10月15日双方经过协商，签订《用地补充协议》，合同主要约定：“需再延续使用35年，每年租金10710元，35年共计374850元，乙方分三年按照3:3:4的比例向原告支付清。乙方确因经营困难，需申请甲方租金延付，甲方应予照顾。”协议为电脑打印内容，签订协议时，在合同第二条租金和付款方式之后，用手写体增加了内容“此协议签订后，乙方应支付甲方租金的一半，即22.6万元。”以上协议及补充协议租赁总期限为42年，租金共计449820元。上述协议签订后，下余的租金原告多次催要，被告未付，在此情况下，原告2012年1月20日向被告发出《终止合同通知书》，被告王某某2012年8月23日缴纳租赁费1万元，9月7日缴纳3万元，2015年7月29日付款1.3万元，共计再支付了5.3万元，其余未付。随后因国家政策的要求，原告向被告送达了署名日期2015年8月10日的《关于清理企业资产的通知》，2019年12月16日向被告发出《关于企业核实清资情况的通知》，要求解除合同并返还场地进行交接，被告未予理睬。另核实，2018年12月24日，原告与案外人姜某某签订协议，将争议土地租赁给其使用20年，姜某某在场地内进行施工时，与被告发生争执，原被告协商解决未达成一致意见，原告诉至法院。本院认为，合法有效的合同受法律保护。原告与被告王某某之间签订的租赁合同及补充合同系双方真实意思表示，其约定的租赁期限超出法律规定的期限，为部分有效合同。关于本案，争议的焦点问题归纳总结如下：第一、关于合同主体的确定。本案中，被告姚某某与王某某为夫妻关系，被告姚某某与原告法定代表人邵某某进行协商，最后由被告王某某与原告签订了合同，双方的当事人为王某某与原告，被告姚某某非合同当事人，非适格诉讼主体，故原告主张被告姚某某承担责任的主张不能成立。第二、对合同履行中，双方对支付租赁费的方式有异议，应当如何确定租赁费支付方式。本案所涉的《用地（合同）协议》与《用地补充协议》实为一份合同，并非两份独立的合同，不能分割。对支付租赁费的方式，两份合同应当一致。对于支付方式的约定，被告提出了异议，认为应当在主合同履行完毕再履行补充合同，现在已经支付13.3万元，已经超过了12年的租赁费，而原告认为应当按照两份合同确定的租赁费履行方式支付租赁费。审理中，在双方的补充协议中，约定在协议签订后，分三年按照3:3:4的比例向原告支付清全部租赁费449820元，同时用手写体又补充了“此协议签订后，乙方应支付甲方租金的一半，即22.6万元。”，手写体的补充并未确定剩余的租赁费支付期限，出现了有争议的支付租金方式，并且与主合同支付租赁费方式发生冲突，根据《合同法》规定，主合同与补充合同均约定了租金支付方式，故本院认定，租赁费的支付方式为，按照有利于被告的支付方式，确定为，在补充合同签订后，最迟3年内付清租赁费。按照租赁合同最长不超过20年的规定，被告应在2014年10月14日前付清20年的租赁费214200元，截止2015年7月29日，被告仅仅支付了租赁费13.3万元，其未付清租赁费，主张按照已付租赁费计算已支付的时间还没有到期，要求继续使用租赁土地，本院不予支持。第三、解除合同是否具备条件？在被告王某某签订补充协议后，没有及时缴纳租赁费，为此，原告2012年1月20日向被告送达的解除合同通知书后，双方就租赁费的支付方式未达成新的协议，被告仅仅再支付了5.3万元，根据《合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告在合同签订后，经过原告多次催要租赁费，被告在近四年的时间里仍未缴纳租赁费，也未与原告达成新的补充协议，原告要求解除合同，本院予以支持。第四、原告所诉未交付资金318820元的贷款利息请求以及要求被告承担的为实现债权所产生的误工费28000元应如何处理？原被告签订的合同期限42年，违法了法律强制性规定，为部分有效的合同，原告要求按照所欠租金318820元支付贷款利息，本院部分支持。具体按照应付租金减去已付租金后计81200元，自被告最后一次缴纳租赁费，即2015年7月29日起算至原告再次将该宗土地出租给姜某某时止，即2018年12月24日。另外关于原告请求被告支付为实现债权产生的误工费，因其未提供证据，本院无法支持。综上，原、被告在签订合同后，在原告的多次催要，被告未按期以及在合理展期期限内缴纳全部租赁费，未开办免烧砖厂，一直未作他用，合同目的不能实现，原告要求解除合同，本院予以支持。对于租赁费的计算，按照双方约定每年租赁费10710元，实际占用时间自2011年4月25日起至原告再次将该宗土地出租给姜某某时止，即2018年12月24日，占用期间租赁费共计82110元，多出租赁费50890元由原告退还被告王某某。另外，关于原告将争议的土地承租给姜某某，是否侵犯被告的合法权益，合同解除后原告应否承担违约责任，被告未提起反诉，对此被告王某某可另案诉讼解决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条条之规定，判决如下：一、解除原告陕西省泾阳县棉花公司与被告王某某签订的《用地（合同）协议》与《用地补充协议》。二、被告王某某以81200元为基数，向原告陕西省泾阳县棉花公司承担自2015年7月29日至2018年12月24日利息，按照同期同类商业银行的贷款利息计算。三、由原告陕西省泾阳县棉花公司退还被告王某某租赁费50890元。四、驳回原告陕西省泾阳县棉花公司的其他诉讼请求。以上给付之项，限本判决生效以后10内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告王某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  马瑞文二〇二〇年五月十四日书记员  晏 雯附：法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。1