广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0125民初789号 原告：上林县福美嘉物业管理有限公司。住所：上林县城明山大道**。 法定代表人：邹红竹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆玎，广西通林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃冬群，广西通林律师事务所律师。 被告：覃永湖，男，1984年12月15日出生，壮族，住，住广西上林县/div> 委托诉讼代理人：周珍波，女，1985年6月10日出生，壮族，住，住广西上林县/div> 原告上林县福美嘉物业管理有限公司与被告覃永湖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告上林县福美嘉物业管理有限公司委托诉讼代理人覃冬群、被告覃永湖委托诉讼代理人周珍波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费、电梯维护与年检费、专项维修资金3852元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2012年9月5日签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），约定由原告向被告提供物业管理服务。签订合同后，原告一直依照合同约定履行物业管理职责至今。截止2019年12月，被告拖欠原告物业服务费、电梯维护与年检费、专项维修资金共计3852元。经原告书面催收，被告仍拒不向原告支付上述款项，导致原告合法权益受到损害。 被告辩称，首先，寨柳小区14、15栋是在小区外围独立的楼宇，到目前为止尚未落实完善供电公司及水厂的一户一表终端收费，也没有按规划图建设绿化，根据《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第十二条：开发建设单位应在房屋买卖合同中明确交房时的房屋及配套设施、居、居住环境等交付标准不到法定交房条件的住宅小区以及因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，房屋物业服务费用由开发建设单位交纳。 其次，物业服务合同属于双务合同，由于原告没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，依合同法的规定，被告完全可以拒绝交纳物业费。根据原告与被告签订的《服务协议》，自交房之日起被告已按合同约定的服务费标准足额交纳了物业服务费以及相关费用。可这七年来，由于原告没有完全履行合同义务及服务质量违约，导致被告一直没有享受到合同约定的全部服务内容和服务质量。具体如下：1.电梯维护与年检费、专项维修资金属于全体业主的共有财产。由于原告没有履行合同义务，对小区共有部分、共用设备、设备维修资金没有按《物业管理条例》和《前期物业管理服务合同》之约定公布使用计划以及收支账目，资金是否设立单独账户无从得知。导致被告和大部分业主或物业使用人担心资金安全问题，而暂时缓交，等小区组建立业主委员会以后，有业委会监督使用再行补交。以上资金属于全体业主共同所有，原告只是代收，不计入公司收益，物权无权起诉业主。2.2009年之后，国家已明文规定将水电开户费用归入房价中，开发商再额外收取的话，属于违法行为。而被告入伙收费一览表中第8项收费（水、电开户费）中，水：1400元/户，电：1100元/户，已经严重侵犯被告的合法权益，并违法违规操作，至今未退还水电开户费。因此，广大业主不再信任这样的企业。3.原告经常擅自停业主的水电，原因竟然是被告不按时缴纳水电费，原告所花的每一分水电费均为全体业主，何来业主不主动缴费。地下停车场24小时开灯却不对业主开放，小区电动车充电桩连接公摊电充电，收到的款项不公开，收归物业却又业主承担，这样高昂的费用业主承担不起。小区一致以物业服务内容向业主收取物业管理费，但是14、15栋没有1平米的绿化，却要收取和花园小区一样的物业管理费。4.原告在日常管理中存在乱收费现象，从收费通知可以看到物业公司每个月都向被告收取水、电费，至今被告未跟任何部门签订供水供电合同，交房入住七年，房地产公司没有按照国家政策落实一户一表，实施终端收费。导致被告至今水、电没有自己的户头，水电费不知向谁交纳才合法？而原告是依据什么收取费用？水电单价是如何定价？请原告提交相关部门的代收委托书。如果没有，那么原告也是在违法操作。广大业主今后不再任由原告实施违法行为，往后水电费也不再交给原告。私下买卖水电是违法行为，请法院查明事实，还业主一个公道。原告是物业服务企业，是强势一方，广大业主属于弱势群体，从签订《服务协议》就可看出，当时签订的协议是格式合同，是不容业主商议的，不签就不交钥匙。物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务或者服务低劣也可以收取服务费，在业主先履行抗辩权后，物业公司有可能会变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力这一公共资源强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益。请法院全面查明案件事实，驳回物业公司的诉讼请求，保护作为弱势群体的广大业主的合法利益。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《服务协议》，主要约定：就乙方购买位于上林县房屋事项（建筑面积128.31㎡），双方同意签订服务协议；物业管理综合服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住，住宅为0元/平方米/月；电梯设备设施维护与年检费为30元/月/户；专项维修资金为0.1元/平方米/月；乙方以一年度为周期交纳物业管理综合服务费，逾期一个月未交纳的，甲方将按照每日加收欠交部分千分之三的标准向乙方收取滞纳金。 原告对寨柳城市花园提供物业服务之后，部分业主认为15栋楼绿化少、外来人员可随意出入小区、原告未及时清理垃圾，未公布收支明细等，与原告产生对立情绪，部分业主拒绝交纳原告各项费用。被告自2016年9月1日起至2019年8月31日未能如期交纳物业服务费、电梯设备设施维护与年检费、专项维修资金。原告催收未果，遂向本院起诉。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《服务协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于被告拒交物业服务费用的理由是否成立的问题。只有当物业公司提供的服务有重大瑕疵，即在履行合同中存在根本性违约，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。本案中，原告在物业服务范围内履行了消防设施、卫生保洁、安全防范、公共设施管理等服务项目，应视为原告客观上履行了合同的主要义务。被告列举原告的服务瑕疵为一般瑕疵，而且考虑到本案物业服务费为0.5元/平方米/月，比当地物业服务费标准相对低，被告以此为由拒交物业服务费用，本院不予支持，否则会造成物业公司运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。同时，需要指出的是，对于涉案小区物业服务存在的问题，原告应尽快整改，并不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合，同时业主也应对原告给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。 原告依约为被告提供了物业服务，被告理应按约履行交纳物业服务费用的义务，现原告要求被告交纳拖欠的物业服务费用，对其合理部分，本院予以支持，超出部分本院不予支持。按照《服务协议》，被告的商品房建筑面积为128.31㎡，自2016年9月1日至2019年8月31日为36个月，本案各项费用为：1.物业服务费为0.5元/㎡/月×128.31㎡×36个月=2310元。2.电梯设备设施维护与年检费为30元×36个月=1080元。3.公共维修金为0.1元/㎡/月×128.31㎡×36个月=462元。被告应支付原告2310元+1080元+462元＝3852元。原告没有在本案中主张水电费，至于水电费及水电开户费用问题，不属于本案审理范围，如被告认为原告收取水电开户费不合法，可另案起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决如下： 被告覃永湖应于本案判决生效之日起十日内向原告上林县福美嘉物业管理有限公司支付物业服务费、电梯设备设施维护与年检费、公共维修金共计3852元。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告覃永湖负担。 上述债务如逾期履行则应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案判决确定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  莫玲艳 二〇二〇年五月二十八日 书记员  李昱熠 附：本案适用法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2.《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。