济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初1973号原告：中国人民解放军济南军区第二招待所，住所地济南市历下区解放路**。法定代表人：惠某某，所长。委托诉讼代理人：孙成坤，男，中国人民解放军济南军区第二招待所干部。委托诉讼代理人：王超，山东环周律师事务所律师。被告：山东能和商贸有限公司，，住所地济南市法定代表人：严某某，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵昌鹏，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐立舟，山东国曜律师事务所实习律师。原告中国人民解放军济南军区第二招待所（以下简称济南军区第二招待所）与被告山东能和商贸有限公司（以下简称能和商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南军区第二招待所的委托诉讼代理人孙成坤、王超，被告能和商贸公司的委托诉讼代理人赵昌鹏、唐立舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南军区第二招待所向本院提出诉讼请求：1.判令解除济南军区第二招待所与能和商贸公司2014年10月12日签订的《军队房地产租赁合同》、2018年6月30日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》；2.判令能和商贸公司立即腾退承租房产；3.判令能和商贸公司支付租金12924550元（自2018年12月3日至实际腾房之日，现暂计算至2019年11月30日）；4.判令能和商贸公司支付违约金3509121元；5.本案诉讼费及保全申请费由能和商贸公司承担。事实和理由:2014年10月12日，济南军区第二招待所与能和商贸公司签订了《军队房地产租赁合同》，济南军区第二招待所将济南市历下区解放路30号东源大厦1、2层中心线东侧及3-13层的房产（坐落号济鲁字第5634号）租赁给能和商贸公司使用，租赁面积18000平方米，合同租期为18年，自2014年10月12日至2032年10月11日。2018年6月30日，济南军区第二招待所与能和商贸公司又签订了《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，约定整治后租赁期限调整为10年，自2018年7月1日至2028年6月30日；前五年每年租金为13008600元，能和商贸公司应于每月10日前交付当月租金；如欠付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日，济南军区第二招待所有权解除合同并要求能和商贸公司支付相当于三个月租金和物业管理费用总和的违约金。整治协议签订后，能和商贸公司租金支付至2018年12月3日，截止到2019年11月30日，能和商贸公司累计欠付租金12924550元。经济南军区第二招待所多次催要，能和商贸公司一直没有交清。按照整治协议的约定，济南军区第二招待所有权解除租赁合同，收回租赁房产，并要求能和商贸公司支付违约金。为维护济南军区第二招待所合法权益，现诉至贵院，请法院依法裁判。能和商贸公司辩称,一、济南军区第二招待所已被撤销，主体已不存在，本案原告诉讼主体不适格，请求驳回起诉。二、原济南军区第二招待所违约在先，且至今仍处于违约状态中，能和商贸公司对本案的诉讼请求享有抗辩权，请求驳回起诉，理由如下：原济南军区第二招待所(甲方)与能和商贸公司（乙方）间的租赁合同约定，甲方应当保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，甲方应当负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》。根据中国人民解放军总后勤部、国家工商行政管理总局《关于加强管理有关问题的通知》（后营〔2010〕386号），军队单位出租房地产，必须申请《军队房地产租赁许可证》。各级工商行政管理部门对租用军队房地产作为住所（经营场所）的承租人办理工商登记时，应当查验《军队房地产租赁许可证》；未提交有效《军队房地产租赁许可证》的，不予办理登记手续。原济南军区第二招待所违反租赁合同约定，向能和商贸公司提供造假的许可证，直到2019年6月12日，原济南军区第二招待所才提供真的许可证，但有效期间仅为“2019年6月12日-2019年12月31日”半年时间，2019年12月31日之后，原济南军区第二招待所又违约未提供许可证，涉案房屋至今仍处于不满足出租条件的状态。三、能和商贸公司对违约金请求不予认可。济南军区第二招待所未积极履行出租人义务，违约在先，至今仍处于违约状态，能和商贸公司完全有权行使合同抗辩权拒绝支付租金。而且合同约定的违约金过高，假如存在违约行为，也应当进行调低。四、能和商贸公司对解除合同、腾退承租房产的诉讼请求不予认可。整治协议第三条约定租赁期限自2018年7月1日至2028年6月30日，原济南军区第二招待所违约在先，协议第九条约定的合同的解除与终止情形未实现，故能和商贸公司要求继续履行协议。五、原济南军区第二招待所在合同期内的大部分时间，均未取得涉案房屋的租赁许可证，未使涉案房屋满足双方约定的以及全军和国家工商行政管理部门规定的出租条件，持续违约，涉案房屋无法正常使用，能和商贸公司无法经营获得收益，原济南军区第二招待所无权收取租金。六、涉案房产系经全军停偿办许可委托管理的项目，原济南军区第二招待所却分别于2016年5月、2017年8月、2017年10月、2019年9月在涉案房屋一楼大厅悬挂停偿条幅向涉案房屋全部承租人、次承租人宣传欲对涉案房屋停止有偿服务；于2016年5月在原中国银行承租的涉案房屋楼前张挂条幅宣传停偿政策；于2017年8月在原平安银行承租的涉案房屋楼前张挂条幅宣传停偿政策；于2017年10月在原燕山社区卫生服务中心承租的涉案房屋楼前张挂条幅宣传停偿政策；于2019年9月在涉案房屋一楼大厅内张挂条幅宣传停偿政策。本来原济南军区第二招待所没有向能和商贸公司提供有效许可证和租赁合同，张挂条幅更会让次承租人加深顾虑，认为东源大厦无法继续出租。原济南军区第二招待所提出停止有偿服务后，租赁涉案房屋的经营活动不可避免地受到巨大影响，但涉案房产并非需要停止有偿服务的房产，原济南军区第二招待所存在过错，导致的空置面积的租金，原济南军区第二招待所不应当收取，给能和商贸公司造成的损失应当予以赔偿。七、原济南军区第二招待所的违约行为给能和商贸公司造成了损失，该损失应当赔偿。能和商贸公司在因原济南军区第二招待所违约行为导致经营状况急剧恶化的情况下，曾多次提出租金减免，以弥补一部分损失，原济南军区第二招待所竞多次以断电威胁能和商贸公司按时交租，逼迫能和商贸公司借取高利贷支付租金。能和商贸公司一心拥护中央政策，配合军队工作，然而原济南军区第二招待所的所作所为于法于理于情都说不过去，严重损害了人民军队的形象。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月12日，济南军区第二招待所与能和商贸公司签订《军队房地产租赁合同》。租赁合同约定济南军区第二招待所将济南市历下区解放路30号东源大厦1、2层中心线东侧及3-13层的房产租赁给能和商贸公司使用；租赁面积18000平方米；每三年为一个续签租期，连续续签五次，五次以后仍需续签的，由双方另行商订。2018年6月30日，根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律规定，为确保房地产租赁停偿委托管理项目顺利实施，济南军区第二招待所与能和商贸公司又签订了《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，约定整治后租赁期限调整为10年，自2018年7月1日至2028年6月30日；前五年每年租金13008600元，后五年每年租金13659030元，能和商贸公司应于每月10日前交付当月租金；如欠付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日，济南军区第二招待所有权解除合同，并有权要求能和商贸公司支付相当于三个月租金和物业管理费用总和的违约金；能和商贸公司新建或添建的房屋所有权归部队，合同期满无偿交还，能和商贸公司不得提出补偿要求；合同期满或其他原因导致合同解除，能和商贸公司进行的装修和不可移动的设施等，不能拆除、毁损或者要求补偿；因军队全面停止有偿服务政策影响能和商贸公司收益问题，双方自本协议签订之日起不再互相追究。整治协议签订后，能和商贸公司支付租金至2018年12月3日。2019年10月22日，济南军区第二招待所与能和商贸公司签订了《军队房地产租赁合同解除协议》。协议约定解除双方之前签订的租赁合同及相关全部合同协议，能和商贸公司与中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位签订新的租赁合同和安全管理协议，租期按整治协议约定的剩余租期确定；租赁面积、租金标准、用途与整治协议保持一致；若因能和商贸公司原因，未在本协议签订后15日内与中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位签订新的租赁合同，视为能和商贸公司自动放弃租赁权利，并应在5日内无条件腾退承租房屋，并不得提出任何补偿赔偿要求，逾期滞留房屋内的物品视为遗弃；截止2018年12月31日，能和商贸公司尚欠租金1482765.15元，于协议生效后10日内交清；2019年1月1日至10月31日的租金10840500元，由能和商贸公司向中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位交纳。租赁合同解除协议签订后，能和商贸公司没有在15日内与中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位签订新的租赁合同。租赁合同解除协议签订后，能和商贸公司支付租金482765.15元，尚欠2018年12月31日前的租金100万元。另查明，2018年10月27日，中国人民解放军济南军区善后工作办公室企事业管理局出具证明，证明济南军区第二招待所组织机构代码证到期后暂缓办理，但仍可继续开展对外经营。本院认为，济南军区第二招待所因军队全面停止有偿服务政策影响暂缓办理组织机构代码证，并未被注销，因此，其作为原告提起诉讼符合法律规定。房屋租赁合同约定了济南军区第二招待所应负责申领《军队房地产租赁许可证》，但申领《军队房地产租赁许可证》不是房屋租赁合同的根本义务，即使济南军区第二招待所未申领《军队房地产租赁许可证》，能和商贸公司也不能据此拒付房屋租金，因此，能和商贸公司以济南军区第二招待所违约在先，且至今仍处于违约状态中为由，请求驳回济南军区第二招待所的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。济南军区第二招待所张挂条幅是宣传军队全面停止有偿服务政策的需要，本身没有过错，不构成违约。并且，双方签订的整治协议已明确约定对此问题不再互相追究。因此，能和商贸公司以此为由，主张济南军区第二招待所不应当收取空置面积的租金，理由不当，本院不予支持。租赁合同解除协议约定济南军区第二招待所与能和商贸公司解除之前的《军队房地产租赁合同》和《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，故济南军区第二招待所再要求解除上述两份合同已无必要。因解除协议签订后，能和商贸公司没有与中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位签订新的房屋租赁合同，权利义务没有发生转移，故济南军区第二招待所要求能和商贸公司腾退房屋、支付租金及占用费，理由正当，本院予以支持。济南军区第二招待所主张的违约金过高，本院予以适当调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告山东能和商贸有限公司于本判决生效之日起30日内腾出济南市历下区解放路30号东源大厦1、2层中心线东侧及3-13层的房产，交于原告中国人民解放军济南军区第二招待所；二、被告山东能和商贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告中国人民解放军济南军区第二招待所房屋租金及占用费[截止到2019年11月30日为12924550元（2018年12月31日之前为100万元，2019年1月1日至11月30日为11924550元），自2019年12月1日至实际腾房之日，按年租金13008600元继续计算房屋占用费]；三、被告山东能和商贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告中国人民解放军济南军区第二招待所房屋租金及占用费利息（以12924550元为基数，自2019年12月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、驳回原告中国人民解放军济南军区第二招待所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120402元，减半收取60201元，由被告山东能和商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫勇二〇二〇年五月三十一日书记员  耿铭