河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1524民初4375号原告：花福南，男，汉族，1962年7月29日生，住商城县。委托诉讼代理人：刘莉，女，汉族，1987年9月12日生，住商城县，系原告儿媳。委托诉讼代理人：梅书坤，河南宇楼律师事务所法律工作者。被告：赵吉宽，男，汉族，1964年10月30日生，住商城县。委托诉讼代理人：卢万义，河南太平律师事务所律师。被告：祝贞坤，男，汉族，1983年8月18日生，住商城县。原告花福南诉被告赵吉宽、祝贞坤合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告花福南的委托诉讼代理人刘莉、梅书坤，被告赵吉宽及其委托诉讼代理人卢万义，被告祝贞坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告花福南向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告2016年2月7日签订的《房屋买卖协议》有效；2.判令被告向原告交付培山××东北地块临街排楼由南往北叁单元301、401、501的三套房屋；3、判令被告向原告支付违约金100,000元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年4月7日，原、被告签订一份《建设工程施工合同》，双方约定，被告将位于商城县城关镇培山村境内的新型社区（一期连体别墅）项目工程的建筑工程以包工包料的方式发包给原告承建。2013年12月，该建筑工程经验收竣工。2016年12月，经双方结算，被告除已支付给原告的工程款外，剩余工程款被告以前述的三套房屋抵款出售给原告，并由被告赵吉宽的项目负责人被告祝贞坤与原告签订了上述《房屋买卖协议》。该协议约定，整幢房屋验收合格后被告将前述三套房交付给原告，并约定，所欠原告的工程款，全部用于购买上述三套房屋，被告不再向原告支付现金；如果一方违约，由违约方向守约方支付违约金100,000元。目前该幢楼的所有房屋，被告均已基本出售完毕，经原告多次催要，被告均以房子涨价为由，拒向原告交付前述房屋。为维护合法权益，特依法提起诉讼。被告赵吉宽、祝贞坤辩称：案涉房屋属商品房，在该合同签订时尚未取得预售许可，所以该《房屋买卖协议》依法属无效。《房屋买卖协议》的甲方不是被告或房地产开发公司，甲方签名的被告祝贞坤只是被告公司聘请的工地管理人员，没有以自己名义买卖案涉房屋的资格和权利，也没有买卖房屋的代理权，其签字行为没有得到房屋开发方的追认，且房屋开发方商城县商都置业公司从没有与原告签订房屋买卖协议的意思表示，因此合同自始无效。原告签订《房屋买卖协议》时并未与房屋开发方进行工程款结算，其余下应得的工程款根本不足以支付其诉请房屋的房款，已无钱用于购房；其没有证据证明已支付了诉请房屋的购房款。房屋开发方为原告代付的工程款、返工挖基础的机械费用等均未与其结算，原告要求被告祝贞坤签协议时，被告祝贞坤根本不知道余下应得工程款是否能够支付诉请的三套房屋。原告总是逃避与开发方结算，且其未按约定做完所包工程，其未做的工程量经核算达309,074元，导致房屋开发方工期延误，另外找人干完剩余工程，工程成本也因此增加。直到2019年这些未结算中的一部分原告才知道，才签字确认。结算后，被告尚欠原告工程款95,035元。原告举交的证据：1、身份证复印件；2、原告与被告赵吉宽签订的《建设工程施工合同》；3、原告与被告祝贞坤签订的《房屋买卖协议》复印件；4、祝贞坤与张宣华于2017年9月12日签订的《房屋买卖协议》复印件。被告赵吉宽举交的证据：1、建设用地规划许可证、商品房预售许可证复印件；2、原告与被告祝贞坤签订的《房屋买卖协议》复印件、《建设工程施工合同》；3、原告出具的借条复印件4份；4、原告返工挖基础机械费用收款凭证复印件3组16份；5、被告为原告代付工程款领到条复印件6份；6、未做工程事项清单；7、原告承包工程在商城县商都置业有限公司领取的杂项开支收条。被告祝贞坤未举证。被告祝贞坤、赵吉宽认为：原告提交的证据1真实；证据2不真实，合同第2页无骑缝印，内容更改，影响工程款结算；证据3，被告赵吉宽并不知情，双方约定的条件为房屋验收合格以及原告全部工程款用于购房，房屋未验收，工程款经结算不足以支付房屋款，协议无效；证据4不真实，与本案没有关联性，被告祝贞坤只是工地管理人员，不是股东也不是法定代表人，无权签订合同。原告认为：被告赵吉宽举交的证据1真实；证据2不真实，合同第2页上的字是被告方后期自行添加；证据3已经结算过，与本案无关；证据4是签订房屋买卖协议之后的事，与本案无关；证据5无法核实真实性；证据6真实，但与本案无关；证据7已结算过，与本案无关。被告祝贞坤认为：被告赵吉宽举交的证据真实。经审理查明：2013年4月7日，原告与被告赵吉宽签订《建设工程施工合同》。双方约定，被告赵吉宽（甲方）将位于商城县城关镇培山村境内的培山新型社区（一期连体别墅）项目部分工程以包工包料的方式发包给原告（乙方）承建。工期从2013年4月10日至2013年11月1日。关于合同价款：1、以每套别墅作为施工费结算单位；2、本合同价格为一次性包死价格，不因材料及人工费的调整而变动；3、挂靠企业管理费、环保费由甲方负责，建筑营业费税甲乙双方各承担50%；4、每套别墅总承包价格为人民币贰拾柒万元整（包括现场群众协调费）；5、每套别墅另增加费用款叁仟陆佰伍拾元。约定工程款支付的方式和时间：工程主体完工后，付工程承包款的20%；工程严格按甲方提供的施工图纸进行施工，工程验收合格竣工后，一个月内付清余额款，应扣除总承包工程款的3%，作为工程质量保证金；工程验收合格竣工并交付使用后，一年内工程质量和保修金返还给乙方。原告施工完成后，被告赵吉宽支付原告部分工程款。2016年2月7日，原告花福南（乙方）与被告祝贞坤（甲方）签订了房屋买卖协议，甲方在商城县××山新村进行开发建设，乙方承包甲方该项目的部分施工任务。现经双方协商，乙方拟用工程款购买甲方的房屋，为此，双方协议如下：乙方所购房屋的基本情况：该房屋位于培山××东北地块，临街排楼由南往北叁单元301、401、501共计三套现房出售。房屋价格：乙方所购套房的价格为贰仟贰佰元/平方米，建筑面积以实测为准。乙方结清房款后，该房屋所有权归乙方所有。协议义务：培山项目土地证由甲方负责办理，土地证一切费用由甲方承担，房产证及其他证件由乙方自行办理，费用由乙方承担，甲方协助乙方办理。房屋的交付：本协议项下的房屋交付时间为：整幢房屋验收合格后交付。乙方以上建房的工程款，全部用于购房，甲方不支付现金。违约责任：如一方违约时，应向对方支付违约金壹拾万元。另查明，被告赵吉宽系商城县商都置业有限公司董事长，被告祝贞坤系该公司工作人员。该公司就涉案房屋于2018年9月17日取得了商品房预售许可。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原告主张被告祝贞坤系代替被告赵吉宽与原告签订了拟以房屋抵付工程款的房屋买卖协议，但涉案房屋登记在商城县商都置业有限公司名下，并非被告赵吉宽所有，被告祝贞坤虽系商城县商都置业有限公司工作人员，其用商城县商都置业有限公司的房屋抵被告赵吉宽应付的工程款的行为系无权处分。商城县商都置业有限公司对被告祝贞坤签订合同的行为未予追认，被告祝贞坤事后也未取得处分权，该房屋买卖协议无效。根据相关法律规定，原告与被告赵吉宽签订的建设工程施工合同虽系无效合同，但不影响原告向被告赵吉宽主张工程款。该房屋买卖协议的签订造成原告未按时得到工程款，被告有一定的责任，但原告未举证其损失额，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，原告可另案诉讼。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：驳回原告花福南的诉讼请求。案件受理费2,300元，由原告花福南承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  黄文献审判员  张 艳审判员  陈 景二〇二〇年五月二十日书记员  岳昌强