包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2020）内0203民初444号原告：郭永军，男，1960年1月22日出生，住内蒙古自治区包头市。被告：郝彩凤，女，1981年5月7日出生，住内蒙古自治区包头市。第三人：内蒙古链邦地产经纪有限责任公司。法定代表人：闫文静。委托诉讼代理人：高建。原告郭永军诉被告郝彩凤、内蒙古链邦地产经纪有限责任公司（以下简称中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭永军、被告郝彩凤、第三人中介公司委托诉讼代理人高建均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭永军向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令被告郝彩凤支付违约金22000元（原告当庭减少诉讼请求）；2.判令本案诉讼费由被告郝彩凤承担。事实和理由：2018年4月28日，原、被告在第三人的居间下，签订了房屋买卖（置换）合同，约定原告将其所有的位于包头市××区房屋出售给被告，后被告以房屋漏水为由拒绝购买该房屋。2019年8月7日，被告将原告及第三人诉至包头市昆都仑区人民法院，要求原告退还定金2万元，要求中介公司退还定金1万元。2019年10月29日，包头市昆都仑区人民法院作出（2019）内0203民初4902号民事判决书，认定被告违约，驳回其诉讼请求。现在被告在前述案件中因其自身违约而败诉，因此原告要求适用房屋买卖（置换）合同中关于违约金条款，由被告向原告支付违约金5.2万元，原告将被告已支付的3万元视为被告已经支付了部分违约金，因此现在原告要求被告再向原告支付违约金2.2万元即可。被告郝彩凤辩称：不同意原告诉请，因为双方之前就房屋买卖合同已经进行过诉讼，经由法院生效判决确认双方已经解除了房屋买卖合同，合同一经解除就丧失了法律效力，原告无权就已经丧失了法律效力的合同主张违约金，另外根据生效判决我确实是违约方，但即便我违约，生效判决也已确认我交付给原告的3万元定金不应返还给我，应当归原告所有，因此我已经通过定金罚则承担了违约责任，另外根据合同法第一百一十六条的规定，原告无权既主张定金又主张违约金，因此原告的诉请缺乏事实及法律依据，不应得到支持。另外，即便原告要求适用违约金条款，我已支付的这3万元已经足够弥补原告实际遭受的损失，该房屋我从始至终都没有居住过，只是看房后签订了合同交付了定金，是因为我后来发现房屋漏水严重，实际无法居住，所以才提出不购买该房屋，因此我不应该再另行支付其他赔偿款。第三人发表意见称同意被告意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，向本院提交了房屋买卖（置换）合同原件及复印件各一份，证明根据合同第六条第四项约定，如一方违约则违约方应当按照房屋实际成交价的10%承担违约金，房屋总价款为520000元，现违约应当支付违约金52000元。被告及第三人发表质证意见称：对证据真实性认可，证明目的不认可，具体理由同答辩意见。被告为证明其主张，向本院提交了（2019）内0203民初4902号民事判决书原件及复印件各一份，证明其答辩意见中所述观点属实。原告发表质证意见称：对证据真实性认可，证明目的不认可，根据合同约定既有违约金也有定金，被告郝彩凤支付给我的3万元定金按照法院生效判决我不应返还，因此该3万元确实在我这里，但根据双方的违约金条款，郝彩凤应向我支付违约金52000元，因此我提起本案诉讼实际的意思是要求郝彩凤给我再支付22000元，我的意思是要求适用违约金条款，而不是定金罚则与违约金条款共同适用，因此我的要求合法合理。第三人发表质证意见称：对证据真实性认可，证明目的也认可，我方观点与郝彩凤一致，合同已经解除，原告依据该合同主张违约金没有法律依据。第三人未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年4月28日，原、被告在包头市众邦置业经纪有限责任公司的居间下，三方签订了房屋买卖（置换）合同，约定原告将其所有的位于包头市××区房屋出售给被告，同日被告向原告交付了3万元定金后原告出具了收条。2018年5月初，被告以房屋漏水为由拒绝购买该房屋。2019年8月7日，被告将原告及包头市众邦置业经纪有限责任公司诉至包头市昆都仑区人民法院，要求原告退还定金2万元，要求包头市众邦置业经纪有限责任公司退还定金1万元。2019年10月29日，包头市昆都仑区人民法院作出（2019）内0203民初4902号民事判决书，认定被告违约，解除了三方签订的房屋买卖（置换）合同，并驳回了被告要求原告及包头市众邦置业经纪有限责任公司返还定金的诉讼请求。另查明，包头市众邦置业经纪有限责任公司的就本案所涉权利义务关系全部由内蒙古链邦地产经纪有限责任公司承继，三方对此情况一致认可，并一致同意由内蒙古链邦地产经纪有限责任公司作为本案第三人参加诉讼。本院认为，关于三方签订的房屋买卖（置换）合同，其经已经生效的（2019）内0203民初4902号民事判决书判令解除后，该合同中的违约金条款是否一并归于无效的问题，因《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，而本案涉争合同之所以解除，又是基于被告明确表示不购买本案涉争房屋的违约行为导致合同目的根本不能实现所致，因此该合同的解除并不必然导致合同中违约金条款本身归于无效。关于经由已生效的（2019）内0203民初4902号民事判决书判令驳回被告要求原告返还定金的诉情后，是否意味着原告已经选择适用定金罚则，而无权再要求适用违约金条款的问题，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，但本案中原告在前述纠纷中属于被动应诉的被告，并非是在主动选择适用定金罚则抑或违约金条款，而生效判决也仅就原告应否向被告返还定金一事作出了处理，并未剥夺原告选择适用违约金条款的权利，原告在本次诉讼中也明确表示，针对被告的违约行为，其要求适用违约金条款而非定金罚则，对于被告已经交付给其的定金3万元也自愿视为被告已经按照合同约定支付了部分违约金而予以抵扣，进而要求被告再支付违约金2.2万元即可，该诉请本身不属于同时适用定金罚则和违约金条款的情形。关于被告应否再向原告支付违约金2.2万元的问题，因《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中原告称其因被告违约所遭受的损失是指被告带人来其家中骚扰，还提起诉讼，但就其所认为的损害行为导致的损失究竟价值几何，原告并没有举证证明，而被告又当庭提出即便原告要求适用违约金条款，其已经支付的3万元也足以弥补原告的损失，原告不应再另行主张违约金，另双方均认可被告并未实际居住使用本案涉争房屋，三方于2018年4月28日签订房屋买卖（置换）合同后，被告于5月初就已经明确表示不再购买房屋，综合上述原因，原告不能证明其实际损失高于3万元，故对被告要求将违约金标准进行调整，按照3万元计算的抗辩意见本院予以采信，故对原告提出被告应在此基础上再支付违约金2.2万元的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告郭永军的诉讼请求。案件受理费1100元（原告郭永军已预缴），因其当庭减少诉讼请求，本院退还635元，剩余465元由原告郭永军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 权 静审 判 员 于 明人民陪审员 何 江 二〇二〇年五月二十七日书 记 员 魏思思附：本判决及申请执行期限适用法律条文的具体内容《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。