江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初2808号 原告：赣州恒鹏置业有限公司，住所地：赣州市章贡区兴国路61号赣州总部经济区东座办公大楼14层。 法定代表人：李硕，总经理。 委托诉讼代理人：张志余，男，汉族，1991年8月23日生，该公司员工，户籍地住址江西省上饶市余干县，现住江西省南昌市高新区，特别授权代理。 被告胡绍奇，男，1992年1月6日生，户籍地址江西省赣州市南康区。 原告赣州恒鹏置业有限公司诉被告胡绍奇商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张志余到庭参加诉讼，被告胡绍奇经本院公告送达开庭传票及其他法律文书未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赣州恒鹏置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2017092101581）及《合同补充协议》，并由被告协助原告办理解除备案登记手续；2、判令被告向原告支付违约金人民币411382.5元（商品房总价的30%）；3、判令被告向原告支付原告代其支付的利息、复息及罚息等共计15606.99元。以上合计426989.49元。事实与理由：事实与理由：2017年9月21日，原、被告签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017092101581）及《合同补充协议》。合同约定，被告购买原告开发的赣州恒大帝景珑珺苑2栋504号房，该商品房总价为1371275元，被告应于2017年9月21日前支付首期房款421275元，余款95万元向银行申请按揭贷款。2017年10月24日，中国工商银行股份有限公司赣州东阳支行与原、被告签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定，被告向银行贷款95万元用于支付购房款，原告作为保证人为该笔贷款提供连带保证责任。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款，并向银行申请了住房贷款，银行向被告发放了该笔贷款共计95万元。因被告未按月偿还银行贷款，银行要求原告承担担保责任。2018年8月9日原告向银行支付被告未还的贷款本金、利息合计人民币952412.54元（其中本金936805.55元，利息、复利、罚息等共计15606.99元），用于结清被告贷款所有欠款本息。根据原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，买受人未按规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《赣州市商品房面卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判决。 被告胡绍奇未作答辩，也未提供证据。 审理查明： 一、2017年9月21日，原、被告签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017092101581）及《合同补充协议》。合同约定，被告购买原告开发的赣州恒大帝景珑珺苑2栋504号房，该商品房总价为1371275元，被告应于2017年9月21日前支付首期房款421275元，余款95万元向银行申请按揭贷款。《合同补充协议》其中约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利：1、有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同手续。2、有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权…（详见《合同补充协议》第3条第5款）。 二、原、被告《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，被告向原告支付了购房首付款，并向中国工商银行股份有限公司赣州东阳支行申请住房按揭贷款。2017年10月24日，中国工商银行股份有限公司赣州东阳支行与原、被告签订了《个人购房借款/担保合同》，该行向被告提供银行贷款95万元，原告作为保证人为该笔贷款提供连带保证责任。被告收到该笔贷款后，用于支付了购房余款。该《个人购房借款/担保合同》其中约定，保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人同意贷款人可从保证人开立在中国工商银行股份有限公司的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止…（详见合同第28条）。 三、被告在中国工商银行股份有限公司赣州东阳支行获得住房按揭贷款后，于2018年3月未向该行偿还住房按揭贷款当月应还款等额本息，自2018年5月-7月连续3个月未向该行偿还住房按揭贷款每月应还款等额本息。为此，中国工商银行股份有限公司赣州东阳支行要求原告承担连带担保责任，并于2018年8月9日从原告开立在中国工商银行股份有限公司的本币账户中扣收相应的担保款项共计人民币952412.54元，以清偿被告在中国工商银行股份有限公司赣州东阳支行该住房按揭贷款的本金及其利息、复利、罚息：其中，本金936805.55元，利息、复利、罚息三项小计15606.99元。至此，原告为被告连带清偿了在中国工商银行股份有限公司赣州东阳支行的该住房按揭贷款全部本息。原告向被告追偿此款，试图通过各种方式与被告联系，但无法取得联系，故原告为维护自身合法权益，特诉至本院，请求依法处理。 以上事实，有原告委托诉讼代理人在庭审中的陈述，以及原告提供的被告胡绍奇身份证复印件，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原、被告和中国工商银行股份有限公司赣州东阳支行签订的《个人购房抵押（担保）借款合同》，被告在中国工商银行股份有限公司赣州东阳支行按揭贷款还款流水明细单，工商银行东阳支行对原告的扣款单等证据证实，足以认定。 本院认为，一、原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及其《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告在2018年3月未向工商银行赣州东阳支行偿还当月按揭贷款应还款等额本息，并自2018年5月-7月连续3个月未向工商银行赣州东阳支行偿还按揭贷款每月应还款等额本息，构成违约，并因这一违约行为，致使中国工商银行股份有限公司赣州东阳支行要求原告承担连带担保责任，并于2018年8月9日从原告开立在中国工商银行股份有限公司的本币账户中扣收相应的担保款项共计人民币952412.54元，以清偿被告在中国工商银行股份有限公司赣州东阳支行该住房按揭贷款的全部本金及其利息、复利、罚息，根据原、被告签订的《合同补充协议》第3条第5款之约定，被告的违约行为已符合原告有权解除买卖合同的情形，故原告要求解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及其《合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。被告应协助原告办理相关解除手续。二、原、被告签订的合同解除后，基于买卖合同确定的权利义务已全部消灭，案涉商品房应归原告所有，原告所收取被告的购房款应当返还被告。三、关于原告要求被告按商品房总价的30%支付违约金人民币411382.5元的问题，虽然原、被告签订的《合同补充协议》第3条第5款有此明确约定，但该约定明显过高，且原告未向本院提出导致该损失的证据予以证明，故本院酌请调减为按5%计算违约金，即为68563.75元，故本院对原告这一诉讼请求部分予以支持。四、关于原告要求被告支付代其偿还的利息、复息及罚息三项共计15606.99元的问题，因该三项费用均为被告在与中国工商银行股份有限公司赣州东阳支行订立的《个人购房借款/担保合同》中所产生的合同之债，原告在履行保证责任中已代其清偿，系被告给原告造成的损失，原告向被告追偿此款有事实依据，并符合法律规定，故对原告这一诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告赣州恒鹏置业有限公司与被告胡绍奇签订的《赣州市商品房买卖合同》及其《合同补充协议》（合同编号2017092101581），涉案商品房归原告所有，并由被告协助原告办理合同的解除、注销预告、备案登记手续； 二、原告赣州恒鹏置业有限公司返还被告胡绍奇购房款人民币1371275元； 三、被告胡绍奇支付原告赣州恒鹏置业有限公司违约金人民币68563.75元； 四、被告胡绍奇支付原告赣州恒鹏置业有限公司代其向中国工商银行股份有限公司赣州东阳支行偿还的住房按揭贷款本金及其利息、复息及罚息共计人民币952412.54元； 五、上述二、三、四项相抵后，原告赣州恒鹏置业有限公司应返还被告胡绍奇购房款350298.71元，限本判决生效后一个月内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7705元（原告已预交），由被告胡绍奇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长 范 兴 人民陪审员 黎 明 人民陪审员 罗文萍 二〇二〇年五月六日 代理书记员 吕春花