浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初2658号 原告：瑞安市御玲珑餐饮有限公司（统一社会信用代码：913303815917699885），住所地瑞安市东山街道瑞光大道321号。 法定代表人：郑迎春，执行董事。 委托诉讼代理人：周燕青，浙江合一律师事务所律师。 被告：浙江芬尼斯工贸有限公司（统一社会信用代码：913303007043267975），住所地温州市过境公路99号（双龙鞋用化工市场73-75号）。 法定代表人：鲍伟俊，总经理。 委托诉讼代理人：曾球、唐林利，浙江六和（温州）律师事务所律师。 原告瑞安市御玲珑餐饮有限公司（以下简称御玲珑公司）与浙江芬尼斯工贸有限公司（以下简称芬尼斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日以简易程序立案。因案件复杂转为普通程序，并组成合议庭于2019年4月28日和2019年10月24日俩次公开开庭进行了审理。俩次开庭原告御玲珑公司法定代表人郑迎春及其委托诉讼代理人周燕青，被告芬尼斯公司委托诉讼代理人曾球均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告御玲珑公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年5月29日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告因提前解除合同造成的经济损失2494128元（1、投入资产由于停产停业所造成经济损失和搬迁费用补偿价值：1329778元；2、向员工支付经济补偿金：280350元；3、租赁仓库存放酒店可移动物品仓库租金：72000元；4、应提前解除租赁合同造成酒店违约无法回收账款：200000元；5、前期酒店为打造品牌投入的运营费用因酒店停业造成客户流失、优秀员工流失损失：300000元；6、停业营业额损失：300000元，计算依据以年租金为依据，每年租金80多万元，平均每月67000元租金，暂计停业5个月；7、评估费：12000元；以上合计：2494128元）。在审理中，原告变更诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2018年3月31日解除；2、判令被告赔偿原告因提前解除合同造成的经济损失1827782元（1、装修部分损失：1090896元；2、向员工支付经济补偿金：280350元；3、租赁仓库存放酒店可移动物品的仓库租金：72000元；4、停业的营业额损失：300000元，计算依据以年租金为依据，每年租金80多万元，平均每月67000元租金，暂计停业5个月；5、评估费：17000元；6、不可拆除设备损失：67536元；以上合计：1827782元）。事实与理由：原告经营餐饮业。2013年5月29日，原告法定代表人郑迎春与被告签订《房屋租赁合同》，租赁被告承包的坐落于瑞安市，二楼约1100ｍ2作为原告的经营场所。租期为十年半，从2013年6月1日起至2023年11月30日止。租金自2013年6月1日起计算至2013年11月30日止，共计人民币331250元。2013年11月ｌ日前支付下一年租金716625元，之后租金逐年递增5%。同时《合同》第六条第一款第三项约定：“由于甲方的综合楼也是瑞安市消防大队租赁来的，如果因军事备战及特殊情况的上级命令下，甲、乙双方自接到消防大队上级命令的通知之日起，一个月内无条件将所承租的综合楼权属归还消防大队。甲方按乙方实际使用的时间计收租金，并协议解决补偿事宜”。合同签订后，均由原告按每年约定的租金金额向被告支付。2018年1月12日，被告向郑迎春发出通知函，通知函载明被告依据《房屋租赁合同》第六条第一款第三项约定，解除与郑迎春签订的《房屋租赁合同》，并要求郑迎春于2018年3月31日前腾空租赁物。2018年5月8日，郑迎春向瑞安市人民法院起诉要求本案被告赔偿因提前解除房屋租赁合同所造成的损失。在审理过程中，被告认为本案原告才是房屋租赁合同权利与义务的实际承担主体，经法院就诉讼主体作出释明，郑迎春撤回起诉。综上所述，被告提前解除房屋租赁的行为严重侵犯了原告的合法权益，造成原告巨大的经济损失。 被告芬尼斯公司答辩称：一、涉案综合楼的土地系被告从温州消防支队承租而来，承租之后被告在该土地上出资建造综合楼。根据被告和温州消防支队的约定，土地是温州消防支队的，上面建筑物是被告的，在被告经营权期限届满后，该建筑物归属于温州消防支队。被告有权将涉案综合楼一层400m2，二层约1100m2出租给原告。原告御玲珑公司和被告之间房屋租赁合同合法有效。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第六条第1款第（3）项的约定：“由于被告的综合楼也是瑞安消防大队租赁来的，如果因军事战备及特殊情况的上级命令下，原、被告双方自接到消防大队上级命令的通知之日起，一个月内无条件将所承租的综合楼权属归还消防大队，被告按原告实际使用时间计收租金，并协议解决补偿事宜”。消防大队根据《关于做好公安消防部队全面停止有偿服务活动第二阶段工作的通知》（公消｛2016｝129号）将综合楼收回，导致原、被告之间《房屋租赁合同》提前解除。根据法律规定及合同约定，双方属于合意解除合同。根据温州市消防支队与被告签订的《资产移交备忘录》表明，涉案《房屋租赁合同》已于2018年3月31日解除，故原告第一项关于要求解除双方之间合同关系的请求不能成立。二、原告的第二项诉讼请求要求被告赔偿经济损失亦不能成立。涉案房屋租赁合同系合意解除，原、被告之间均没有过错，双方相互不承担违约责任。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第三条约定，租赁期限自2013年6月1日起至2023年11月30日止。而被告与温州市消防支队约定租赁期限自2008年2月1日起至2025年1月31日止。根据中企华资产评估有限公司（以下简称中企华评估公司）出具的评估报告认定涉案综合楼成新率为47%=7年÷（7年+8.01年）。而被告的租赁期限比原告多14个月=（2025年1月31日）-（2023年11月30日）。故原告的成新率=（7年-14月）÷（7年+8.01年）=38.86%。根据《房屋租赁合同》第七条第3款第（2）项约定，原告在生产经营活动、环保、安全生产、消防、卫生等行政部门要求增设相应设施、设备的，本合同解除时其设施无条件无偿归被告所有。现中企华评估公司对原告不可移动设备（包括空调、电子显示屏）进行评估，同理，成新率（14个月）的部分归原告。针对原告第一次诉请《赔偿清单》中赔偿项目意见如下：第1、2项涉及的内容，被告同意在获得温州市消防支队赔付金额中属于原告的部分付给原告；第3-6项涉及的内容，无事实与法律依据，不予赔偿；对于第7项评估费12000元，该评估系原告单方委托，评估费应由原告自负。另，针对中企华评估公司的评估费由法院依法判决由原、被告双方合理分摊。对于原告增加赔偿项目：不可拆除设备包括34台空调和1台电子显示屏，没有纳入温州消防支队补偿范围，该设备移交给消防支队，受益方是消防支队，不应由被告作出补偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人无异议的证据：原、被告工商登记信息、《房屋租赁合同》（落款时间为2013年5月29日）、汇款凭证、（2018）浙0381民初5681号民事裁定书、《武警部队房地产租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《关于做好公安消防部队全面停止有偿服务活动第二阶段工作的通知》（公消｛2016｝129号）、评估费发票（评估单位：中企华评估公司），本院予以确认并在卷佐证。 有争议的证据，原告提供的证据如下：1、《收款收据》，证明被告收取原告租金的事实；2、《告知函》，证明被告要求解除合同的事实；3、温安阳资平（2018）244号评估报告（评估单位：瑞安市安阳资产评估事务所以下简称“安阳评估所”），证明原告租赁瑞安市瑞光大道321号消防大道综合楼经营期间所投入的资产由于停业所造成经济损失和搬迁费用的补偿价值为1329778元；4、要求发放员工补偿金申请书、记张凭证、入账记录；5、工资表、领款凭证；6、员工档案、招聘表，4-6证明原告因提前解除劳动合同，向员工支付经济补偿金280.3500万元的事实；7、租赁合同；8、收款收据、汇款凭证，7-8证明原告安置部分酒店用品租赁仓库支出租金72000元；9、安阳资产评估事务所评估费发票，证明原告支出评估费12000元；10、依原告申请，本院委托中企华评估公司对涉案租赁物及不可拆除设备进行评估，该公司出具《关于〈补充鉴定说明决定书〉的答复》（落款时间为2019年11月11日）。 针对上述证据，被告质证意见如下：对证据1《收款收据》三性均有异议，系原告单方形成，不符合证据形式；对证据2《告知函》的真实性、合法性无异议，不认可原告主张的证明对象，并不是被告要求解除合同，而是消防支队要求解除合同，导致原、被告双方根据《租赁合同》约定的解除合同条件成就，系双方合意解除；对证据3《评估报告》的三性均有异议，该报告系原告单方委托，评估基准日错误，评估报告有效期一年已超过，评估报告载明装修时间为2013年错误，所得出的评估结果不能正确反映真实价值；对证据4-8的三性均有异议，款项支付凭证不真实，且与本案无关联；对证据9的三性均有异议，该评估系原告单方委托，不应由被告承担；对证据10《关于〈补充鉴定说明决定书〉的答复》中就餐厅装修工程，根据法院一审判决消防支队支付给被告的赔偿款是106万多元，如果被告付给原告御玲珑公司109万多元，差额部分由被告承担，显失公平；对设备成新率24%有异议，启用时间为2011年12月无异议，但截止时间并不清楚。 被告提供的证据如下：11、《关于对御玲珑酒店提前解除租赁造成重大经济损失请求给予经济补偿的报告》，证明原告已接到消防大队上级命令的通知的事实；12、《武警部队房地产租赁合同解除协议》，证明根据公消{2016}129号文件要求解除合同以及根据约定租赁物应于2018年3月31日前完成搬迁腾退的事实；13、《资产移交备忘录》、《芬尼斯酒店移交清单》，证明原告于2018年5月3日前已完成搬迁腾退的事实；14、《统一收款收据》，证明原、被告已合意解除租赁合同的事实；15、中企华评估公司的《资产评估说明》（节选），证明餐厅装修工程评估原值为227.2700万元的事实；16、证人闫某所作的陈述和情况说明及闫某身份证，证明原告搬新址经营及原告未向闫某发放经济补偿金的事实。 针对上述证据，原告质证意见如下：对证据11的真实性、合法性无异议，对待证事实不予认可，原告向被告要求补偿，并向被告提交了要求给予经济补偿的报告，但不是原告交给消防支队的，是被告交给消防支队的；对证据12，原告并未参与该合同，对于内容不清楚，对事实予以认可；对证据13，原告于2018年5月3日之前确实已进行腾空，可移动的东西已腾空了，不能移动的东西都还在那里；对证据14《统一收款收据》的真实性、合法性无异议，但不能证明被告待证的事实；对证据15《资产评估说明》中资产形成时间是原告不予认可；对证据16无异议，闫某确实没有收到经济补偿金，但闫某不是原告的员工，而是被告的电工。 证据17、本院出示（2020）浙03民终1136号二审民事判决书。 证据17，经双方质证，原告对其真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。被告对证据三性均无异议，认为应作为本案裁判依据。 本院认证意见如下：证据1、2、10－15、17客观真实，来源合法，均予以采信；证据3-9、16，与本案不具有关联性，不予采信。 经审理，本院认定事实如下：原告系从事餐饮业的有限公司。2013年5月29日，原告（乙方）法定代表人郑迎春与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方将坐落于瑞安市瑞光大道321号消防大队综合楼（一楼400m2、二楼约1100m2）出租乙方使用。2、租期为十年半，从2013年6月1日起至2023年11月30日止。3、租金自2013年6月1日起计算至2013年11月30日止，共计人民币341250元；乙方应于2013年11月l日前向甲方支付下一年租金716625元，第二年至第十年半租金在第一年租金基础上逐年递增5%；第三年在第二年基础上递增5%；第四至第十年以此类推计算租金。另，双方在《房屋租赁合同》第六条约定关于合同解除的情形，由于甲方的综合楼是瑞安市消防大队租赁来的，如果因军事备战及特殊情况的上级命令下，甲、乙双方自接到消防大队上级命令的通知之日起，一个月内无条件将所承租的综合楼权属归还消防大队。甲方按乙方实际使用的时间计收租金，并协议解决补偿事宜。合同签订后，原告按约支付租金给被告。2018年1月12日，被告向原告法定代表人郑迎春发函，通知被告依据双方签订的《房屋租赁合同》第六条约定，解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求原告于2018年3月31日前腾空租赁物。 在诉讼中，原、被告委托中企华评估公司就涉案御玲珑酒店装修工程及不可移动设备进行评估。该所出具答复意见如下：1、若涉案御玲珑酒店装修工程从启用日期2010年5月1日起计算至2025年1月31日止，成新率为47%；若装修工程从启用日期2011年12月2日起计算至2023年11月1日止，成新率为48%。在装修工程评估原值227.2700万元不变的情况下，成新率为47%，评估净值106.8169万元；成新率为48%，评估净值109.0896万元。2、空调卡机34台、电子显示屏1台合计原值281400元，评估净值67536元。原告为此支出评估费5000元。 另查明，涉案综合楼装修工程评估原值1131.6500万元（其中包括御玲珑酒店装修工程评估原值227.2700万元）业经温州中院以（2020）浙03民终1136号民事判决确认。 本院认为，原、被告在庭审中一致确认双方于2018年3月31日解除案涉的《房屋租赁合同》，本院依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后的赔偿是一方当事人因对方遭受的实际损失予以赔偿。可得利益只有在合同完全履行时才可能产生，当事人之所以选择解除合同是因为租赁物被军队收回导致合同无法继续履行。军队政策调整属商业风险。双方在订立合同时已经预料到因军队政策变化可能对合同履行带来风险，原告明知涉案房屋是军产的前提下，仍与被告签订合同，说明其对未来的可能风险是有心理准备的，故原告不应该得到合同在完全履行情况下所应得到的利益，即对可得利益的赔偿不应包括在因合同解除而产生的赔偿范围。在庭审中，双方确认涉案御玲珑酒店装修工程启用时间为2011年12月2日。从上述时间计算至租赁合同到期日2023年11月1日，涉案御玲珑酒店装修工程成新率为48%。现原告同意涉案御玲珑酒店装修工程成新率按47%计算，有利于被告，本院予以确认，原告主张装修部分损失，支持106.8169万元。空调卡机和电子显示屏拆除会影响其使用价值，属于不可拆除设备。该部分损失由双方予以分摊，即由原、被告各承担一半即3.3768万元（67536元÷2）。原告关于向员工支付经济补偿金的请求，依据不足，不予支持。原告关于租赁仓库存放酒店可移动物品的仓库租金系原告将来必然要发生的支出，不属于本案赔偿范围，不予支持。另，原告关于停业损失的请求，本院亦不予支持。原告单方委托安阳评估所进行评估，被告不予认可，该评估费由原告自行承担。本院依原告申请委托中企华评估公司支出评估费5000元，由原、被告双方各半承担即2500元。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、确认原告瑞安市御玲珑餐饮有限公司和被告浙江芬尼斯工贸有限公司签订的落款时间为2013年5月29日《房屋租赁合同》于2018年3月31日协议解除； 二、被告浙江芬尼斯工贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告瑞安市御玲珑餐饮有限公司110.1937万元，款交本院转付； 三、驳回原告瑞安市御玲珑餐饮有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21250元，评估费5000元，合计26250元，由原告瑞安市御玲珑餐饮有限公司负担9033元，被告浙江芬尼斯工贸有限公司负担17217元（被告定于本判决生效后10日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院[在递交上诉状后到本院领取上诉缴费通知书，并在收到通知书之日起7日内先预缴上诉案件受理费21250元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不缴按自动撤回上诉处理]。 审 判 长  潘胜华 人民陪审员  潘孝东 人民陪审员  潘春琴 二〇二〇年五月十一日 代书 记员  宋一静 附件一：资产评估汇总表 （单元：元） 项目 评估原值 评估净值 装修工程 不可移动设备 合计 附件二：不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当按照要求将指定的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 附件三：执行风险告知书 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。