贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0524民初833号 原告：深圳市和致兴商业运营管理有限公司，住所地深圳市罗湖区黄贝街道沿河北路京基东方都会B座921，统一社会信用代码91440300359930351A。 法定代表人：李志玲，男，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭芸，系贵州辰胜思速律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：何瑞江，系贵州博文律师事务所律师。 被告：王贵，男，1981年2月6日出生，住贵州省织金县。 原告深圳市和致兴商业运营管理有限公司（以下简称深圳和致兴公司）与被告王贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳和致兴公司的委托诉讼代理人彭芸、何瑞江，被告王贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳和致兴公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付织金县外环路母鸡井地段的黔中国际商贸博览城C4栋3层05-34号（合计30间）商铺租金169,593元，并自2019年10月1日起以169,593元为基数，按每日万分之五向原告支付违约金，违约金暂计算至2020年1月1日为7,801.28元，具体计算至付清上述费用之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年12月7日，原、被告签订《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》，约定由原告将其接受托管的织金县外环路母鸡井地段的黔中国际商贸博览城C4栋3层05-34号商铺（实为30间，合同计算笔误为29间）出租给被告，租期自2017年10月1日至2022年9月31日（合计5年），前三年标准租金为每月15元/㎡，月标准租金为22,466元，第一年收取从2017年10月1日至2017年12月31日止3个月租金67,398元，第二年收取从2018年10月1日至2018年12月31日止3个月租金67,398元，第三年收取从2019年10月1日至2020年3月31日止6个月租金134,796元。3年共计租金为269,593元，被告仅支付租金100,000元，尚欠169,595元，经原告多次催要，被告均未支付，故原告诉至法院。 被告王贵辩称：我所欠租金没有原告所主张的那么多，我已经向原告交纳了租金102,000元，尚欠租金大约在10万左右；违约金我拒绝支付，因为原告并未和我商量过此事，未交租金是因为原告方没有履行承诺（具体为：1、在协商租赁房屋时，原告承诺每个门面补助200元的油卡，应当补助我5,800元的油卡，原告没有兑现；2、原告承诺每年为我们做4次大的促销活动，每月做1次小的促销活动，至今未做；3、原告向我承诺通城大道在2017年年底以柏油路通车，但现在仍是毛路；4、2018年封路维修外环路，影响我们的进出，未得到正常的经营）；此外，房屋漏水问题也未得到实际解决。 原告深圳和致兴公司为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据供庭审质证： 1.书证：建设工程规划许可证，证明案涉物业修建的合法性，其开发商为案外人织金县弘宇房地产开发有限公司的事实。经质证，被告无异议，本院予以采信。 2.书证：《商铺委托经营管理合同》，证明案涉物业的开发商织金县弘宇房地产开发有限公司将案涉物业委托原告管理的事实。经质证，被告无异议，本院予以采信。 3.书证：《黔中国际商贸城商铺租赁合同》，证明被告向原告承租位于织金县间）商铺，租赁期限为2017年10月1日至2022年9月31日，并对租金进行约定的事实。经质证，被告无异议，本院予以采信。 4.书证：收费明细表，证明原、被告约定的租赁期限为2017年10月1日至2022年9月31日，约定前三年的租金为每月15元/平方米，月标准租金为22,466元，第一年度收取2017年10月1日至2017年12月31日至3个月的租金67,398元，第二年度收取2018年10月1日至2018年12月31日止6个月的租金134,796元，3年共计租金269,593元，被告仅支付了10万元（包含20,000元的保证金），尚欠169,593元的事实。经质证，被告无异议，本院予以采信。 5.书证：催收通知，证明原告于2020年1月8日对被告的欠款行为进行过催收的事实。经质证，被告称未见过该催收通知,也没有员工向其汇报。本院认为，该证据仅能证明原告进行过催收，但其张贴照片不能显示具体张贴时间及张贴地点，也无其他证据佐证被告知晓原告催收行为，故本院不予采纳。 被告王贵为支持其答辩主张，向本院提交了下列证据供庭审质证： 1.书证一组：案涉租赁房屋图片，证明案涉房屋漏水的事实。经质证，原告称该组证据不能反映出是在被告租赁的房屋，即便是租赁的房屋因被告未向原告发出过维修通知，如果是原告在接到通知后不予修复，被告可以根据相关法律的规定在自行修复后在租金中予以扣减，因此该证据不能作为抗辩事由拒缴租金。本院认为，该照片漏水的房屋无其他证据证明即是本案案涉房屋，故不能采纳作为认定本案事实的依据。 2.书证：案涉房屋楼下现场照片，证明被告向原告出租的房屋通道被堵，影响正常通行。经质证，原告称该证据不能反映出被告不能使用案涉租赁物的情况，从照片显示门面前偶尔堆放的物品系整个商业圈在经营中必须存在的堆放物品的情形，上面存在的交通工具系上下货所产生的短暂停留，而且报告所拍摄的照片存在断章取义情形，不能证实案涉商铺不能正常使用，相反证实了整个商圈能够正常使用。本院认为，该组证据客观真实，但其所记载的案涉房屋周边环境状况不足以证明影响其正常使用承租房屋，故本院不予采信。 3.书证：招租宣传单，证明原告在招租时存在虚假宣传的事实。经质证，被告称首先从报纸的真实性看不能正确反映出广告的制作人系本案原告，而且上面所呈现的信息也不能看出系原告作出的承诺，上面所看到的信息只是黔中国际的控股企业曾氏集团的一些企业文化宣传，因此即使在各报纸信息是真实的，案外人的宣传也不能对与被告双方形成约束力，且近三年以来，被告一直在使用案涉商铺。本院认为，该证据不能体现制作人为原告，且该海报宣传的是曾氏集团的相关信息，无本案没有关联性，故本院不予采纳作为认定本案事实的依据。 4.书证：收据三张、POSS机机打小票一张，证明被告向原告支付租金102,000元的事实。经质证，原告称从三张收据和一张小票仅能看出被告向原告支付过22,000元，即使加上被告向案外人宏宇房开支付的50,000元，合计金额为72,000元，小票上面不能看出被告的任何支付信息，因此不能达到被告的证明目的。本院认为，原告对三张收据的真实性无异议，应采纳作为认定本案事实的依据，POSS机机打小票一张，字迹已经完全消失，不能读取内容，不能采纳作为认定本案事实的依据，但原告在诉状中自认收到被告的租金100000元，应在原告自认的范围内免除被告的举证责任，以原告自认的事实进行认定。 5.视听资料：通话录音，证明原告方承诺被告方每租赁一个门面有两百块钱油卡的优惠，以及原告方未按约定组织商业活动让商家进行商品营销的事实；通话时间为2019年12月18日，通话人是原告深圳市和致兴商业运营管理有限公司的招商部经理朱勇和我，朱勇电话号码为151××××0888，我当时的通话号码为183××××8499。经质证，原告称不能明确反映出通话主体双方的具体信息，即便能反映出通话主体也不能证实其中的某一个通话人能代表本案原告，不知道朱勇是谁，如果朱勇履行的是职务代理行为，应当有相关授权委托，而且本案的主要法律关系为租赁合同关系，双方涉及的权利义务关系应当在合同中约定，在案涉合同中至始至终均未约定原告向被告赠送油卡，也未约定原告需要组织商业活动，因本案被告近三年以来一直都在使用案涉商铺，因此被告不能拒付房租。本院认为，该证据不是双方当事人之间的通话，而是被告与案外人的通话，原告不认可朱勇与原告之间的关系，也不认可朱勇受原告的委托作出承诺，故该证据不予采纳作为认定本案事实的依据。 本院经审理认定事实如下：2014年9月10日，织金县弘宇房地产开发有限公司（甲方/委托方）与深圳市和致兴商业运营管理有限公司（乙方/受托方）签订《商铺委托经营管理合同》（合同编号为（2014）第26号），约定甲方将坐落于织金县外环路母鸡井地段“黔中国际商业博览城”委托给乙方经营管理，期限自2015年5月1日至2025年4月31日止。合同对双方权利义务等事项进行了约定。 2016年12月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》，约定：“第一章租赁单元1、位置：乙方租赁甲方位于织金县，合计29间商铺出租给乙方。2、面积：租赁铺位的出租面积合计为1497.74平方米。3、经营范围：乙方租用该铺位仅限于经营家具。4、因经营需要，乙方如需变更或增补经营内容，应向甲方书面申请，甲方有权根据市场整体业态规划及铺位招租情况进行合理整合，乙方未经甲方许可不得擅自变更或增补。第二章租赁期限1、租赁期限暂定从2017年10月1日（具体以一期试营业时间为准，试营业时间见甲方通知）至2022年9月31日止，合计5年。2、…。3、…。第三章租赁费用及付款方式1、标准租金：该铺位前三年标准租金为每月￥15元／平方米，月标准租金为贰万贰仟肆佰陆拾陆元整（小写：￥22466元）。租赁期内，本项目的租赁政策为最高免租27个月，具体收租方式如下：Ａ、第一年：从2017年10月1日起至2017年12月31日止，该铺位收取3个月。Ｂ、第二年：从2018年10月1日起至2018年12月31日止，该铺位收取3个月。Ｃ、第三年：从2019年10月1日起至2020年3月31日止，该铺位收取6个月。2017年10月1日起至2020年9月31日止，该铺位按标准租金收取12个月，一次性收取共计人民币贰拾陆万玖仟伍佰玖拾叁元整（小写：￥269593元）。Ｄ、…。Ｅ、…。Ｆ、乙方在签署本租赁合同时，需缴纳铺位租赁保证金，保证金合计人民币贰万元整（小写：￥20000元）。Ｇ、…。Ｈ、…。第四章甲方的权利和义务…。第五章乙方的权利和义务…。第六章违约处理1、…。2、…。3、租赁期间，乙方不按时交纳本合同约定之应缴费用的，应向甲方支付违约金，金额为拖欠天数乘以所欠金额的0.5‰；逾期超过15天，甲方可单方面解除合同，收回商铺，所交费用不予退还，甲方同时还可以将乙方在租赁铺位内的财产留置以确保甲方的权利的实现（从拖欠之日起算）。4、…。5、…。6、…。7、…。8、…。9、…。10、…。第七章租赁期满…。第八章特别约定…。”合同中未约定租金支付时间，约定支付方式为一次性收取。合同签订后，被告支付原告租金100000元，尚欠原告租金169593元。2018年6月11日，织金县弘宇房地产开发有限公司取得黔中国际商贸博览城Ｃ区建设工程规划许可证。 本院认为，原告和致兴公司依据与织金县弘宇房地产开发有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》将案涉房屋出租给被告，并就有关房屋租赁事项签订《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》时，承赁房屋虽未取得建设工程规划许可证，但织金县弘宇房地产开发有限公司已于2018年6月11日取得黔中国际商贸博览城C区建设工程规划许可证，故原、被告签订的《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》有效，合同双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。原告已将涉案商铺交付给被告使用，被告亦应按协议约定履行租金支付义务，但被告在交纳租金100,000元后未再履行支付义务。根据双方签订的租赁合同约定，自2017年10月1日起至2020年9月31日止的租金共计为269,593元，扣减被告已交纳租金100,000元后，被告还欠原告租金169,593元未支付，因合同中未约定租金支付期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”现原告要求被告支付2017年10月1日起至2020年9月31日止的租金169,593元，对2017年10月1日至2018年12月31日租金134,796元，履行其限届满，被告已支付100,000元，尚欠34,796元应支付给原告；对2019年10月1日至2020年9月31日租金134,796元，因未到支付的最后期限，原告要求支付该部分租金无事实及法律依据，本院不予支持。因双方在合同中约定被告不按时交纳租赁合同约定之应缴费用的，应向原告支付违约金，金额为拖欠天数乘以所欠金额的0.5‰，故原告要求被告按每日万分之五支付逾期付款违约金的诉讼请求符合双方约定和法律规定，本院予以支持，应以逾期未付的租金为基数计算。至于被告提出的原告承诺补助油卡、开展促销活动及通城大道在2017年年底以柏油路通车而未兑现的答辩理由，因被告未提供证据证明原告有上述承诺，被告的答辩理由不能成立，本院不予支持，被告提出的外环路封路修建影响正常营业，因修路的行为不属于原告的行为，原告不应对此承担责任，被告的答辩理由，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告王贵自本判决生效之日起十日内一次性支付原告深圳市和致兴商业管理有限公司租金34,796元，并以34,796元为基数，按日利率0.5‰计算支付从2019年1月1日起至租金偿付完毕之日止的违约金； 二、驳回原告深圳市和致兴商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,924元，减半收取计962元，由原告深圳市和致兴商业运营管理有限公司负担765元，由被告王贵负担197元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴兆明 二〇二〇年五月二十日 书记员  朱宇杰