河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终154号 上诉人（原审原告、执行案外人）：魏淑芹，女，1956年11月21日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：王涛，衡水市桃城区经严法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张卫东，男，1968年9月6日出生，汉族，住武邑县。 原审第三人（被执行人）：冯英，女，1966年9月14日出生，汉族，原住衡水市桃城区胜利西路利乐胡同8栋3单元202室，现住。 原审第三人（被执行人）：刘玉梅，女，1962年1月14日出生，汉族，住衡水市桃城区。 上诉人魏淑芹因与被上诉人张卫东、原审第三人冯英、刘玉梅案外人执行异议之诉一案，不服河北省武邑县人民法院（2019）冀1122民初550号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月25日开庭进行了审理。上诉人魏淑芹的委托诉讼代理人王涛、被上诉人张卫东到庭参加诉讼。原审第三人冯英、刘玉梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏淑芹上诉请求：1.撤销武邑县人民法院作出的（2019）冀1122民初550号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人对案涉房产享有所有权，该权利足以排除法院对案涉房产的强制执行。1.案涉房款来源及性质不影响购房合同法律效力。案涉房产款项来源虽是民间借贷，但在冯英无力偿还的时候，选择以自己房产作为对价，并签订书面合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，且购房合同中除价款外，对房屋位置、面积等条款做了具体约定，其实质还应为房屋买卖合同，购房合同的款项来源并不足以影响合同性质认定，一审法院以“双方签订该合同的目的在于消灭魏淑芹对冯英的债权，并不是单纯的房屋买卖合同，实质为以房抵债合同，该合同在完成房屋变更登记前不必然引起房屋权属变动”否定双方所签订合同性质，属于事实认定错误。2.案涉合同所约定房产面积确实充分，能够与被上诉人被查封的其他房产有所区分，虽合同中未明确具体位置，但上诉人与第三人冯英之间能够确定房产具体位置，一审法院以合同所约定位置不明确为由不支持上诉人诉求，明显错误。合同虽是当事人意思表示体现，但在合同内容不完善或者约定不明确的情况下，双方当事人均可以书面形式或者口头方式补充完善，本案中双方虽未在购房合同中未明确约定房产具体位置，但实际中双方能够确定出案涉房产具体位置，依据房产面积能够确认上诉人购买房产为查封房产中的302房间，但一审法院抛开当事人意思自治原则，仅以合同没有约定来认定案涉房产位置不明确明显错误，在此基础上作出判决也是错误的。3.案涉房产不能办理过户原因确系第三人原因，不属于买受人原因，买受人对房屋买卖合同履行不存在任何过错。作为善意第三人，上诉人已就房产交付合理对价，房产不能过户系因出卖人过错，买受人不存在任何过错。虽案涉房产存在抵押，但该抵押在购房合同签订时，上诉人无法预判出卖人是否会向抵押权人偿还抵押款，但在购房合同中已经明确，待抵押款偿还完毕，第三人需要协助上诉人办理相关产权手续，因此，上诉人对此并不存在过错，房屋不能过户原因系冯英未履行抵押合同义务，与上诉人无关。一审法院以上诉人在签订合同时明知房屋存在抵押还予买卖存在过错，对于不能办理产权手续应当明知，故认为应承担责任，属于事实认定错误。综上，上诉人就案涉房产享有的权利足以排除法院强制执行，本案事实完全适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，一审法院完全排除当事人意思自治，对本案事实认定错误，作出错误判决，为维护上诉人合法权利，现提起上诉，请求依法审理本案。 张卫东答辩称：抵押的资产不能转卖第三人，且本案以房抵债并不是真正的买卖合同。要求驳回上诉，维持原判。 原审第三人冯英、刘玉梅未陈述意见。 魏淑芹向一审法院起诉请求：1.依法判令停止对第三人名下的位于衡水市桃城区产（建筑面积1248.06平方米，产权证号：衡房权证河西区字第××号）的查封、司法拍卖程序；2.请求依法判令位于衡水市桃城区平方米归原告所有（市值50万元）；3.被告负担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年11月13日，第三人冯英向原告魏淑芹借款50万元，魏淑芹委托儿子万伟伟，用万伟伟名下衡水银行股份有限公司6212390000002738238的账号向冯英名下中国工商银行62×××45的账号转账50万元。冯英向魏淑芹借款后一直未偿还该借款，2016年8月11日冯英、刘玉梅与魏淑芹协商后，冯英、刘玉梅将其名下坐落于衡水市桃城区产中的23.2平方米以借款50万元抵作购房款，双方签订房屋买卖合同书，甲方（卖方）冯英、刘玉梅，乙方（买方）魏淑芹，内容为“一、甲方自愿将坐落于衡水市桃城区产（建筑面积1248.06平方米，产权证号衡房权证河西区字第××号）其中的23.2平方米出卖给乙方，占该房产的1.86%。二、双方议定上述房产总价款为大写：伍拾万元整：小写500000.00元。三、乙方已经在2014年11月13日支付给甲方的伍拾万元作为购房款（以打款凭证为据）......六、甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，因此房产目前在衡水农商银行贷款叁佰伍拾万元尚未偿还，偿还前无法过户，在偿还后乙方协助甲方办理过户手续......”冯英、刘玉梅在甲方（卖方）处签字、捺印，魏淑芹在乙方（买方）处签字、捺印。冯英、刘玉梅与魏淑芹签订房屋买卖合同之前，冯英向衡水农商银行贷款已将涉案房屋抵押给银行，并办理了抵押登记。冯英、刘玉梅与魏淑芹签订房屋买卖合同后，上述合同中约定的23.2平方米并未办理过户登记手续。原告与第三人签订的房屋买卖合同中约定的23.2平方米没有确定具体位置，也未交付魏淑芹占有、使用。因张卫东与刘金庄、冯英、刘玉梅、刘素红、武根树民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年11月8日作出裁定书，查封冯英、刘玉梅名下的位于衡水市桃城区产（产权证号为衡房权证河西区字第××号），在该案执行期间，魏淑芹提出书面异议，要求解除冯英、刘玉梅名下的位于衡水市桃城区产（产权证号为衡房权证河西区字第××号）的查封，武邑县人民法院于2019年3月28日作出了（2019）冀1122执异14号执行裁定书，裁定驳回了魏淑芹的异议请求。原告魏淑芹于2019年4月12日向一审法院提起执行异议之诉。 一审法院认为，魏淑芹与冯英、刘玉梅就查封的涉案房屋中的23.2平方米签订房屋买卖合同，双方签订该合同的目的在于消灭魏淑芹对冯英的债权，并不是单纯的房屋买卖合同，实质为以房抵债合同，该合同在完成房屋变更登记之前不必然引起房屋权属变动。魏淑芹与冯英、刘玉梅签订的买卖合同中仅约定查封的涉案房产中的23.2平方米，未确定23.2平方米在被查封房产中的具体位置，原告在庭审时陈述是302房间，但未能提供证据证明，故原告的该项主张不能成立。原告明知第三人的涉案房产因抵押无法办理过户登记手续，仍然与第三人签订房屋买卖合同不属于“非因买受人原因未办理过户登记”的情形。原告与第三人签订房屋买卖合同后涉案房屋查封之前，双方既未确定转让的23.2平方米在查封的涉案房屋中的具体位置，也未实际交付原告占有、使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告既未在人民法院查封之前已合法占有涉案房产中的23.2平方米，也不符合“非因买受人原因未办理过户登记”的情形，故原告魏淑芹对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对原告要求停止对第三人名下的位于衡水市桃城区产的查封、司法拍卖程序，并要求该房产中23.2平方米归原告所有的诉讼请求依法不予支持。第三人冯英、刘玉梅经合法传唤未到庭参加诉讼，视其自动放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，依法对本案缺席判决。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回原告魏淑芹的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告魏淑芹负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”冯英、刘玉梅与魏淑芹签订的《房屋买卖合同书》所约定的买卖标的为衡水市桃城区中的23.2平方米，而冯英、刘玉梅已经将包括该23.2平方米在内的全部房产在衡水农商行设置抵押，虽然合同约定“甲方（冯英、刘玉梅）在还清农商银行的350万元贷款后，配合办理过户手续”，但冯英、刘玉梅并未还清衡水农商银行贷款，抵押权没有消灭，该合同尚未生效。案涉合同未约定买卖房产的具体位置，双方也未就此进一步协商，魏淑芹无从实际占有案涉房产。魏淑芹签订合同时，对包括买卖标的在内的房产设置有抵押权是明知的，其对房产不能办理过户手续具有过错。由此，魏淑芹在本案要求排除对位于衡水市桃城区产的执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的规定，对其诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，魏淑芹的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人魏淑芹负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪庆华 审判员  李成立 审判员  李守文 二〇二〇年五月二十九日 书记员  孙华晨 ——