北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初16016号原告：孙玉民，男，1968年10月15日出生，汉族，山东省无棣县西小王乡王管村农民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙玉清，男，山东省县无棣县西小王乡王管庄村民委员会推荐。委托诉讼代理人：孙寿清，男，山东省县无棣县西小王乡王管庄村民委员会推荐。被告：杨昆，男，1980年2月6日出生，回族，北京温馨人家餐饮管理有限公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：钱勇，北京市致宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑德燕，北京市致宏律师事务实习律师。被告：杨凯，男，1982年12月16日出生，回族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：钱勇，北京市致宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑德燕，北京市致宏律师事务实习律师。第三人：孙廷民，男，1988年11月1日出生，汉族，山东省无棣县西小王乡王管村农民，住北京市。第三人：李发鹤，男，1968年11月2日出生，汉族，职业不详，住河北省三河市燕郊开发区。原告孙玉民与被告杨昆、被告杨凯、第三人孙廷民、第三人李发鹤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案原告孙玉民的委托诉讼代理人孙玉清、孙寿清，被告杨昆、杨凯及二人的委托诉讼代理人钱勇、郑德燕到庭参加诉讼；第三人孙廷民、李发鹤未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告孙玉民向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决原告与两被告于2012年9月2日签订的《房屋租赁合同》、《协议书》无效；2、请求依法判决2018年5月10日原告与被告杨昆签订的《补充协议》无效；3、请求依法判令两被告连带赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失55万元、自建公寓造价损失（含自建水井、电表）150万元、经营损失60万元、返还锅炉出卖款10万元、返还租金1万元；4、请求依法判令被告赔偿2018年5月份强行增建房屋对原告造成损失10万元；5、请求依法判决被告返还多收原告的租金55000元；6、诉讼费、评估费由两被告承担。事实和理由：2012年9月2日，李发鹤与原告同被告杨凯签订《房屋租赁合同》，合同约定：李发鹤与原告租赁被告杨凯位于马驹桥镇北门口村东一大院，租赁期限为10年，自2012年11月9日至2017年11月9日止，5年后续租按租金5%上浮租金标准为每年24万元，在租赁期间内乙方负责房屋的装修装饰，同时可以进行房屋改造。同日，李发鹤与两被告签订《补充协议》，协议约定：两被告同意原告自建公寓用房，规格大约16米乘22米，一层留通道3米，共建4层，两被告保证建成3层，两被告负责协调关系，保证原告正常施工，原告根据协议建筑3层公寓、锅炉房及水井一处。2016年1月14日，李发鹤与原告签订公寓转让协议，协议约定2012年9月2日同两被告签订的《房屋租赁合同》、《协议书》中的全部权利义务转让给原告。2018年5月10日，原告与被告杨昆签订《补充协议》，对房租交纳、线路改造费用进行了约定，自2018年5月10日至2019年4月1日，被告毫无理由多收取原告租金55000元。2018年3月5日，被告擅自将原告建造的锅炉出卖，并将锅炉房出租，并由被告收取租金。2018年5月，被告在原告不同意的情况下强行增建房屋，工期达半年之久，给原告经营造成巨大损失。2019年3月15日，被告以北京市通州区马桥镇北门口村村民委员会腾房通知的形式逼迫原告腾房（被告所提供村委会通知和文件的真实性存在怀疑），事后原告发现，租赁的房屋被告继续对外出租，且租赁的房屋没有建设工程规划许可证，原、被告签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。原告认为，被告对原告的损失负有全部的责任，应赔偿原告因此造成的损失。各方就房屋租赁合同赔偿纠纷无法达成协议。原告特具状法院，请求法院依法判如所请。被告杨昆、杨凯辩称：我们不同意原告的诉讼请求。1、我们与李发鹤在2012年9月2日签订租赁合同是两个租期均为五年，当时我方同意李发鹤在院内建设相应的设施。从2012年11月9日至2017年11月9日五年免租金，但是建设的相应设施租期届满后归我们所有。2017年10月10日至2022年11月9日，每年收取租金。2016年1月14日，李发鹤与原告签订转让协议，根据原有协议，五年到期后建设的设施都由被告所有。故原告主张的公寓损失与其没有关系，其诉讼请求没有依据。2、原告要求我们返回锅炉出卖款不予认可。根据双方2018年补充协议约定，租金变为4个月一交，每四个月租金140000元，因此不存在原告所述的情况。第三人孙廷民述称：2016年，我和孙玉民同李发鹤签订有关公寓的转让协议，我们支付了70多万元转让费，我和孙玉民在李发鹤与杨昆、杨凯签订的租赁合同上加了名字。杨昆、杨凯对转让公寓一事知情并同意，后来交房租都是我们向他们交的，还签订过一份《补充协议》。2018年9、10月份，我退出了涉诉房屋的经营，将相应事宜都交给孙玉民了。我确实退出了，里面也没有我什么权利了，现在孙玉民主张相应权利我没有意见，我也不要什么。第三人李发鹤未答辩。本院经审查认定事实如下：2012年9月2日，杨昆、杨凯（出租方、甲方）与李发鹤（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：一、甲方将坐落在北门口村东的一大院租给乙方使用，建筑面积1400平方米及一切附属设施。二、租赁期限为10年，五年为一个租期，自2012年11月9日起至2017年11月9日止。五年后续租，（按租金5%上浮），（如国家占地和大队收回或不可抗力的因素合同自然终止，甲方退还乙方剩余租金），没有以上因素，乙方继续租用。三、付款方式为一年一付，即合同签字之日，交付甲方10万元，2月后交付14万元，为第一年租金，租赁标准为每年二十四万元整（240000元），以后每年的交付以此类推。四、房屋使用用途：公寓、库房、办公。五、免租期:考虑到乙方装修，原有房屋为2个月。（从甲方清退完开始）相应租期顺延2个月。六、在租赁期间乙方负责房屋的维修和装饰，同时可以进行房屋的改造，但不准破坏主体结构。七、约定电费为元度。八、乙方院外建筑建成后一年内如遇拆迁，甲方负责赔偿乙方建筑物及装修的费用，第一年赔100%，第二年赔80%，第三年赔60%，第四年赔30%，第五年赔10%。（附加协议书）。九、五年内如遇国家占地，属不可抗力，一层改造装修的一切费用甲方不予赔偿，甲方赔偿院外建筑装修费用，合同自行终止。十、双方的违约责任：1、甲、乙双方均不得无故单方终止合同，如有违约，违约方要赔偿无过错一方的实际损失。2、乙方要按照合同的约定按时交纳租金，不得拖延。3、乙方在租赁期间不得转租，一旦乙方转租甲方发现，视为违约甲方有权将房屋收回租金不退。（如乙方无力经营的情况下，可与甲方共同协商解决）。4、乙方在租赁期间应保证一切设施完好，保证不出现违法乱纪和人身伤亡事故，遵守国家法律法规。5、在乙方租赁期间，一旦管理不慎给甲方造成损失，要按照当年的市场价格赔偿甲方。6、甲方要保证乙方正常使用房屋。十一、争议和解决方式合同期间，双方如有争议，可以协商解决，协商不成的可通过当地法院诉讼解决。2012年9月2日，杨昆、杨凯（甲方）与李发鹤（乙方）又签订了《协议书》。《协议书》约定：一、经甲乙双方友好协商在原租赁合同内添加补充协议：二、在甲方原出租房前，甲方同意乙方自建公寓用房，规格大约16m*22m，一层留通道3m，共建4层，甲方保证建成3层。三、甲方权利和义务：甲方负责协调乡村、公安、综治、土地、邻里等关系，确保乙方正常施工，如确实遇干扰乙方无法完成建筑，甲方赔偿乙方产生所有费用的100%，同时乙方可解除与甲方原签订的《房屋租赁合同》，甲方在一个月内返还乙方的租金与建筑装饰费。四、乙方确保施工安全和建筑装饰的安全可靠，出现一切安全事故，全权由乙方负责。五、租期和费用：租期十年，五年内免租期，五年后约定，如建三层租金为每年12万元。如建四层租金为每年15万元。六、暂定施工工期为4个月，房屋主体协议到期后，归甲方所有，可移物归乙方所有。相应租期顺延4个月。七、甲方保证乙方正常经营及三通（路、水、电）。八、未尽事宜甲乙双方协商解决。李发鹤在与杨昆、杨凯签订《房屋租赁合同》及《协议书》后不久，接收了合同约定的原有房屋（平房）并进行了装修，其在原有房屋附近建设了一幢三层的公寓楼（以下就原有房屋及李发鹤所建公寓统称为“涉诉房屋”）。此后，李发鹤利用涉诉房屋经营“如意公寓”。2016年1月14日，李发鹤（甲方）与孙廷民、孙玉民（乙方）签订《公寓转让协议》，约定：一、经甲乙双方友好协商，就马驹桥如意公寓经营管理一事商定，甲方全权出让经营权与乙方，由乙方全权执行原签订的《房屋租赁合同》及《协议书》的合同条款。为明确双方义务，特订协议如下：（1）．现有房屋111间，锅炉房一间，其中有一层环形楼房及大院一套，三层楼房一套，水自行供水（无水费），电费向国家电力部门缴纳，配套设施按现有状况交接，及相应配套设施。自协议签订起归乙方经营。（2）．在承租期内可以进行装修改造，禁止破坏主体结构，出现问题乙方负全责。（3）．认真制定落实治安、消防、卫生、建筑、防汛等管理法律、法规、规章的安全管理措施，建立防火、防汛、治安、卫生等责任制度，保障工程安全使用。二、乙方必须按时缴纳租金，不得拖延。三、乙方在经营期间保证安全经营，保证不出违法乱纪和人身伤亡事故，因经营管理不善造成的任何损失自行负责，与甲方无关。四、配备有效的防火、灭病媒生物设施、消毒设施和垃圾、废弃物的存放专用设施。五、遇有突发事件应迅速启动应急预案。六、自觉遵守国家及本市其他有关安全的管理规定。七、甲乙双方约定，因本公寓由甲方建筑改造，故约定由乙方支付甲方建筑改造及附属器物费用总计含租金75万元，费用支付方式双方约定先付30万元预交款，尾款2016年1月16日结清。……九、本协议一式二份，甲乙双方各持一份，自签字之日起生效。2016年1月14日，经杨昆、杨凯同意，孙廷民、孙玉民作为乙方在李发鹤与杨昆、杨凯签订《房屋租赁合同》及《协议书》上进行了签字。孙廷民与孙玉民原系合伙关系，二人与李发鹤签订《公寓转让协议》，获得“如意公寓”经营权后与他人（孙建中、孙玉清等）共同合伙经营该公寓。《公寓转让协议》签订后的租金（包括李发鹤所得转让费中包含的租金）实际上均由孙廷民、孙玉民（包括其合伙人）向杨昆、杨凯支付。2018年5月10日，杨昆（甲方）与孙玉民、孙廷民（乙方）签订了《补充协议》，约定：房租四个月一交，（月租金为三万五千元整）共交140000元（壹拾肆万元整），提前半月交房租，到合同终止房租不得上浮（房租金额不变），合同履行期间，如遇国家拆迁等不可抗力的因素，导致无法经营10天内，剩余房租全额退款。线路改造费用预计25000元（贰万伍仟元整）甲乙双方各付一半。本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。《补充协议》签订后，杨昆、杨凯出资了12500元用于改造涉诉房屋的供电线路。本案审理过程中，孙玉民称上述《补充协议》系被迫与杨昆签订，房租从原来的每月30000元涨到35000元，导致其多交租金55000元，但其并未提交被迫签订协议的相应证据。2018年5月，杨昆、杨凯开始在原有房屋（平房）上加盖二层房屋，历时约两个月。2018年9月11日，孙廷民退出“如意公寓”的经营，并向孙玉民出具一份声明：“如意公寓出现任何问题与孙廷民没有任何关系，孙廷民自愿放弃如意公寓股份，2018年9月11日后与孙廷民没有任何关系”。孙廷民退出“如意公寓”的经营后，孙玉民所持有的《房屋租赁合同》、《协议书》、《公寓转让协议》、《补充协议》上的孙廷民的名字亦被划去。2019年3月，杨昆、杨凯要求孙玉民腾退涉诉房屋，要求租户搬离并在2019年4月1日前办理退房手续。孙玉民于2019年3月27日从涉诉房屋中撤离，并将涉诉房屋交予被告杨昆、杨凯。孙玉民将涉诉房屋2019年3月30日前的全部房租均支付给了杨昆、杨凯。杨昆、杨凯收回涉诉房屋后，仍将其作为公寓进行经营使用。杨昆、杨凯称，系杨凯与喜文斗的签订的租赁合同到期，喜文斗收回了公寓，现在公寓也系喜文斗在经营。孙玉民对杨昆、杨凯所述的目前系喜文斗在经营涉诉房屋一事不予认可。杨昆、杨凯在本案亦未提供相应证据证明其将涉诉房屋交付了喜文斗。2019年11月19日，李发鹤向孙玉民出具《证明书》，该《证明书》载明“如意公寓我（李发鹤）已经转让给孙玉民，一切权利、法律债务及公寓经营产生的任何事务与李发鹤无关，全权由孙玉民处理”。本案审理过程中，孙玉民称，在其搬离涉诉房屋前，杨昆、杨凯将涉诉房屋中的锅炉房中的锅炉给出售了，然后将15平方米的锅炉房出租给他人10个月。杨昆、杨凯否认其将锅炉出售、锅炉房出租，但认可其将锅炉房交由建房民工免费使用4个月，并认可15平方米的房屋如出租每月租金收入可达1000元。本案审理过程中，孙玉民申请对其装修残值、三层楼房造价损失、经营损失进行评估。经本院委托，北京友源资产评估事务所有限公司以2019年3月30日为基准日，对涉诉房屋进行了相应评估，经评估涉诉房屋中三层楼房、涉诉房屋的装修及其附属物总价为1835103元，其中无争议部分价值为1630561元（包括三层楼房1140260元、三层楼房附属物111303元、平房装修及附属物378998元），争议部分（平房装修及附属物）价值为204542元。上述事实，有《房屋租赁合同》、《协议书》、《公寓转让协议》、《补充协议》、《腾退通知》、录音、照片、收据、客户交易详细信息、境内汇款电子回单、孙廷民书写的“声明”、视频、《证明书》、《证明》、现场勘验笔录、现场勘验照片、《资产评估报告书》、评估费发票、《答复函》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应被认定无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》处理。本案中，鉴于当事人不能提供涉诉房屋（包括原有平房及后建设的三层楼房）的相应工程规划许可证，无证据表明涉诉房屋的系合法建筑，故相关租赁合同应属无效合同。杨昆、杨凯与李发鹤、孙玉民、孙廷民签订的《房屋租赁合同》、《协议书》（杨昆、杨凯、李发鹤于2012年9月2日在《房屋租赁合同》、《协议书》上签字，孙玉民、孙廷民于2016年1月14日在《房屋租赁合同》、《协议书》上签字）无效；2016年1月14日，李发鹤与孙廷民、孙玉民签订的《公寓转让协议》，李发鹤实质上通过该协议将其有关涉诉房屋的权利、义务转让给了孙玉民、孙廷民。孙廷民、孙玉民在《房屋租赁合同》、《协议书》上签字，可以认定杨昆、杨凯对孙廷民、孙玉民作为承租人的认可。2018年5月10日，杨昆与孙玉民、孙廷民签订的《补充协议》，实质上是租赁方与承租方对原租赁合同的补充，亦应当被认定无效。综上，对于孙玉民要求判令《房屋租赁合同》、《协议书》、《补充协议》无效的主张，本院予以支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。涉诉房屋原有平房李发鹤承租后进行了装饰装修，并且李发鹤又建设了一幢三层楼房。2016年李发鹤以75万元的价格将其对涉诉房屋的权益转让给了孙玉民、孙廷民。孙廷民于2018年9月退出了与孙玉民之间的合伙。2019年3月，杨昆、杨凯收回了涉诉房屋，而三层楼房、涉诉房屋的装饰装修部分其均予以收回并继续经营使用，故应视为其同意利用上述楼房及装饰装修。在李发鹤已转让涉诉房屋权利、孙廷民已退出涉诉房屋经营的情况下，孙玉民作为权利人向杨昆、杨凯主张涉诉房屋的装饰装修现值（即残值）、三层楼房现值并无不妥，杨昆、杨凯应给予孙玉民相应的折价赔偿。关于三层楼房与涉诉房屋的装饰装修现值，鉴定机构作出了相应的评定，对于其中有争议部分的装饰装修，孙玉民提交了《房屋租赁合同》、与李发鹤谈话的录音等，可以证明在李发鹤租赁原有房屋后，重新对原有房屋进行了装修。杨昆、杨凯虽称其无法确认孙玉民提交的录音中的谈话对象是否为李发鹤，并称争议部分装饰装修系原有的，但其并未提交足以推翻上述证据的其他证据材料，亦未提交证据证明争议部分的装饰装修系原有的。根据杨昆、杨凯与李发鹤签订的《房屋租赁合同》中有关装修的约定、孙玉民提交的录音，并结合本案整体案情，本院认为争议部分装饰装修并非原有的，而系李发鹤承租涉诉房屋后所进行的装饰装修。结合鉴定机构的评定结果，可以确定三层楼房价值为1140260元、装饰装修价值为694843元[包括三层楼房附属物111303元、平房装修及附属物583540元（378998元＋204542元）]，杨昆、杨凯应当根据上述评定结果给予孙玉民相应的折价。根据《协议书》的约定及当事人所述，杨昆、凯实际上就三层楼房减免了承租人五年的租金共60万元（5年×12万元/年），故有关三层楼房的赔偿数额应扣除60万元，余额即540260元。对于涉诉房屋的装饰装修，鉴于杨昆、杨凯在线路改造中出资12500元，故扣除该部分款项，涉诉房屋的装饰装修残值应为682343元，现孙玉民就装饰装修部分主张残值损失550000元，并不多于上述数额，本院予以支持。对于孙玉民主张的经营损失，本院认为合同无效后，受损人所获赔偿应当限于信赖利益(包括直接损失和间接损失)，但不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益（期待利益）。孙玉民主张的经营损失实际上属于在合同有效情形下其通过继续履行合同、经营涉诉房屋可以获得的利益，本院不予支持。对于孙玉民主张返还的锅炉出卖款，其并未提供充分证据证明杨昆、杨凯将其锅炉出卖，亦未举证证明其所述的锅炉的相应价值，故本院对其该项主张不予支持。对于孙玉民就锅炉房而主张返还的租金10000元，孙玉民称杨昆、杨昆将涉诉房屋中的锅炉房出租给他人，故应当将相应收益返还。杨昆、杨凯虽然认可其将锅炉房交由建房民工免费使用4个月，但否认出租锅炉房，鉴于孙玉民并未提供充分证据证明杨昆、杨凯出租锅炉房并获取租金，故其要求杨昆、杨昆返还相应租金的请求本院不予支持。根据本院查明的事实，在2018年杨昆、杨凯确实在原有房屋（平房）上加建了第二层房屋，在加建房屋期间会对原有房屋租户的出行产生一定影响，但孙玉民并未提交充分证据证明加建房屋的行为会足以影响公寓的营业收入，故本院对于孙玉民要求杨昆、杨凯赔偿的增建房屋所造成的损失不予支持。孙玉民认为2018年5月10日的《补充协议》其与孙廷民系被迫与杨昆签订，因此导致其多交租金55000元，但孙玉民并未提交被迫签订上述协议的相应证据，故本院认为上述协议所约定的租金标准系双方自愿达成的结果，杨昆、杨凯可以参照《补充协议》约定的租金标准要求孙玉民支付相应的占有使用费。因此，本院对于孙玉民要求杨昆、杨昆退还多收租金55000元的主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨昆、杨凯与第三人李发鹤、原告孙玉民、第三人孙廷民签订的《房屋租赁合同》、《协议书》（被告杨昆、杨昆作为甲方、第三人李发鹤作为乙方均于2012年9月2日签字，原告孙玉民、第三人孙廷民作为乙方于2016年1月14日签字）无效；被告杨昆与原告孙玉民、第三人孙廷民于2018年5月10日签订的《补充协议》无效；二、被告杨昆、杨凯赔偿原告孙玉民装饰装修损失550000元、三层楼房造价损失540260元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告孙玉民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30120元，由原告孙玉民负担15508元（已交纳），由被告杨昆、杨凯负担14612元（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费20000元，由被告杨昆、杨凯负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李宏印人民陪审员  张万良人民陪审员  李国平二〇二〇年五月八日法官 助理  汤 硕书 记 员  籍 晨