北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初2637号原告（反诉被告）：翟某1，女，1973年9月14日出生。委托诉讼代理人：卢伟，北京正尊律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京××公司，住所北京市延庆区。法定代表人：刘某1，总经理。委托诉讼代理人：韩某1，女，北京××公司职工。委托诉讼代理人：王珍，山西云州郡律师事务所律师。第三人：翟某2，男，1961年2月16日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：卜某，男，1972年8月17日出生。原告（反诉被告）翟某1与被告（反诉原告）北京××公司（以下简称××公司）、第三人翟某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。翟某1的委托诉讼代理人卢伟，××公司的委托诉讼代理人王珍，翟某2的委托诉讼代理人卜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟某1向本院提出诉讼请求：要求××公司协助办理北京市延庆区××号楼1-3层101号房屋的产权登记手续。事实与理由：2003年11月15日翟某1与北京××公司（以下简称××公司）签订《房屋认购合同》，合同约定，翟某1以每平方米5880元的价格购买××公司开发的××号楼房屋，总价款2933885元。按照合同约定，翟某1首付款1433885元，余款以银行个人住房贷款的方式付清。至此，翟某1已经付清全部房屋价款，××公司也依约交付房屋，翟某1居住至今。因为××公司多次变更名称和法定代表人，致使翟某1一直未能办理房屋产权登记。现诉至法院，请求法院予以支持。××公司辩称，不同意翟某1的诉讼请求，理由如下：1．××公司与翟某1没有成立房屋买卖合同，双方签订的合同并非真实意思表示。2．××公司因为资金困难，翟某1的哥哥翟某2以翟某1的名义签订房屋买卖合同，通过银行贷款给××公司，翟某1并未支付过房款。3．贷款后，××公司一直在偿还每月的银行贷款，支付总额约80万元，后因为资金紧张没有再付，银行将翟某1和××公司起诉至法院，翟某1出于房价上涨以及可能被列入失信名单考虑，就弄假成真将剩余的银行贷款予以偿还。××公司同意返还翟某1偿还的银行贷款。4．××公司因为债务问题将房屋抵押他人，他人准备入住的时候翟某1就将涉案房屋撬门后入住，××公司因为变更住所，对翟某1入住情况一直不知情。另外，××公司反诉要求翟某1将涉案房屋返还。翟某1以诉称理由不同意××公司的反诉请求。第三人翟某2述称，当初翟某1购房时，翟某2并非借名买房，翟某2只是为翟某1出资购房，同意翟某1的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实,本院认定如下：1．××公司为北京市延庆区温泉馨苑小区的开发商，韩世宏原为该公司的法定代表人，后该公司变更为本案的被告，即××公司。翟某2与翟某1称两人为兄妹关系。2．涉案房屋原为××度假公馆一区一幢，为独栋住宅别墅，三层框架结构。诉讼中，经核实，该房屋不动产登记为：北京市延庆区××号楼1-3层101，不动产权利人为北京××公司，建筑面积525．32平方米。房屋性质为商品房。该房屋无抵押无查封。3．2003年11月15日翟某1与××公司签订《××度假公馆房屋认购合同》合同约定，翟某1以每平方米5880元的价格购买××公司开发的××号楼房屋，建筑面积498．96平方米，总价款2933885元。合同附件三对房屋的装饰、设备标准进行约定（包括室内外装修、家具、家电及其他设备）。合同附件四约定，翟某1首付款为1433885元，余款150万元以按揭贷款的方式付清。2003年12月3日，翟某1、××公司及中国建设银行北京延庆支行（以下简称延庆支行）签订编号为2003-591的《个人住房贷款借款合同》，合同约定，翟某1为购买涉案房屋借款150万元，期限自2003年12月3日至2023年12月2日，每月归还本息金额为9932．51元。××公司作为翟某1的借款保证人签字盖章。4．2012年6月28日，延庆支行以金融借款合同纠纷为由诉至本院，要求翟某1及××公司（诉讼时××公司变更名称为北京××鸿森房地产顾问有限公司）连带偿还上述借款本金、利息、罚息及律师费，翟某1未到庭答辩。2012年9月12日，本院依法作出（2012）延民初字第02954号民事判决书，该判决载明，翟某1已经偿还涉案房屋按揭贷款92个月本息，截至2012年6月6日，尚欠银行借款本金1106298．05元，利息及罚息50196．27元。根据延庆支行提供的2012年6月6日的还款凭证，翟某1偿还银行本金、利息及罚息共计1156494．32元。判决主文内容为：一、解除原告中国建设银行股份有限公司北京延庆支行与被告翟某1、北京××鸿森房地产顾问有限公司于二○○三年十二月三日签订的编号为××的个人住房贷款借款合同；二、被告翟某1于本判决生效后十日内给付原告中国建设银行股份有限公司北京延庆支行律师代理费一万三千八百七十八元；三、被告北京××公司按借款合同的约定，对本判决第二项付款义务承担连带保证责任；四、被告北京××公司在承担本判决第三项连带保证责任后，有权向被告翟某1追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司北京延庆支行的其他诉讼请求。5．庭审中，××公司提供翟某1名下专用于偿还按揭贷款的银行存折及还款凭证，证实合同签订后，××公司持有上述银行存折，偿还涉案房屋按揭贷款92个月。经本院询问当事人，证实2012年6月6日的还款凭证，系翟某2代翟某1偿还银行本金、利息及罚息共计1156494．32元。6．诉讼中，经本院现场勘查，涉案房屋目前被翟某1委托他人占用，房屋装修及设备与合同约定基本一致，翟某1称并未对房屋进行装修过。7．经本院调查核实，本案第三人翟某2的委托诉讼代理人卜某在诉讼期间，于2019年12月9日向涉案房屋所在物业公司交纳该房屋自2014年9月1日该物业公司进驻该小区至2019年9月30日的物业费36000元，物业公司对该房屋没有业主登记信息记录。另经核实，涉案房屋存在两次水费交纳记录，系案外人卜广君于2018年10月及2019年8月交纳，共计用水量46吨。经询问，卜广君称为翟某2及翟某1的外甥，与卜某为兄弟关系，二人称呼翟某2为舅，称呼翟某1为姨。8．经本院释明，翟某1是否就偿还的贷款本息向××公司主张权利，翟某1坚持不在本案处理。经了解，翟某1于2020年2月13日向本院另案提出诉讼，就已经偿还的银行贷款本息要求××公司返还，后因逾期未交纳诉讼费，本院按撤诉处理。诉讼中，当事人对以下证据及事实分歧较大。1．关于涉案房屋的购房款支付事宜。第一次庭审时，翟某1提交了2003年11月24日××公司的证明一份，内容为：“翟某1在××购买的一区一号楼498．96平方米的房款已付清，在建行的按揭贷款均由北京××公司归还。特此证明。”另外，翟某1提供了首付款的发票复印件一份。因上述证明不符合按揭贷款购房的交易习惯，本院询问翟某1代理人有关首付款支付、房屋交付、按揭贷款偿还等重要事实，代理人未能作出答复，本院责令翟某1本人到庭接受询问。经询问翟某1，翟某1称，自己只是出面签订购房合同，其他事宜不清楚，主要是外甥卜某出面办理相关事宜，翟某1也没有偿还过银行按揭贷款。卜某称，签订合同当天交纳首付款，其后又支付两次购房款，实际上属于全款购房，因为时间较长，三次购房款的收据都已经丢失。期间因为××公司的法定代表人韩世宏与翟某2个人关系较好，××公司资金紧张，经过协商将原本为全款购房合同改变为按揭贷款购房合同，有关贷款给了××公司，所以该贷款应该由××公司偿还。针对翟某1在诉状中陈述的购房方式与其后庭审时陈述的购房方式的矛盾问题，翟某1的代理人称，起诉时翟某1对购房具体情况不清楚，所以主张以按揭贷款的方式支付的购房款，后发现了2003年10月24日的证明，对事实重新进行整理，变更为全款购房，按揭贷款本质上与购房无关，全款购房是一个是事实上的合同，没有书面合同。××公司对首付款的发票真实性不认可，对2003年11月24日的证明认为，翟某1并未支付过购房款，当时为了银行贷款向翟某1出具了该证明。2．关于翟某1以及翟某2与××公司是否存在以房、车置换涉案房屋的事实。本院调取的2012年8月13日（2012）延民初字第02954号案件的开庭笔录记载，××公司在该案审理过程中陈述，之前翟某1同意以房屋和车辆置换涉案房屋，但实际上并未履行。××公司曾催促翟某1办理涉案房屋的产权证，用于办理银行抵押手续，但翟某1不予配合。至庭审时涉案房屋仍在××公司控制之下，××公司同意协助银行办理产权证和抵押手续，同意延庆支行的诉讼请求。该案中，本院着重审理借款纠纷，未将房屋买卖事宜作为案件审理的重点。翟某1否认与××公司存在以房、车置换涉案房屋一事。翟某2称因为时间久远，是否以房、车置换涉案房屋一事已经记不清楚了。3．关于当事人对涉案房屋的占有和交付事宜。翟某1与翟某2称，2005年房屋竣工后××公司即将涉案房屋交付翟某1，因为该房屋没有集中供暖，一直处于闲置状态，只是偶尔派人去看看。××公司称，并未向翟某1交付过房屋，2012年8月之前翟某1没有入住，之后××公司对翟某1擅自入住涉案房屋也不知情。本院认为，本案争议的焦点有两个，一个是《××度假公馆房屋认购合同》的效力问题，另一个是翟某1与××公司是否存在事实上的全款购房合同及其履行问题。针对第一个焦点问题，当事人均认可签订《××度假公馆房屋认购合同》的目的并非据此进行房屋买卖，而是为了解决当时××公司的资金困难问题，双方签订该合同均出于虚假意思表示，故该合同应属无效。针对第二个焦点，上述无效的购房合同是否隐藏有事实上的房屋买卖合同关系，即是否存在翟某1全款购房的事实。对此本院认为，翟某1不存在全款购房的事实，原因如下：1．虽然××公司在另案中曾经主张过与翟某1存在以房、车置换涉案房屋但没有履行的情况，但翟某1对此予以否认，翟某2以“时间太久，记不清楚了”为由不予确认，本院结合翟某1主张的全款购房实际上属于货币支付，翟某2对此表示认可且未提出以其他方式履行购房款支付义务，各方均未提交有关置换房屋的证据等因素，本院推定翟某1与翟某2没有以货币之外的方式履行涉案房屋购房款支付义务。2．购房置产为当事人重要的民事法律行为，当事人一般较为慎重，对其中主要的行为内容应当较为熟知。本案中，翟某1在起诉时即认为与××公司之间属于按揭贷款购房，其并未主张另外存在一个事实上的全款购房合同，第二次庭审时其又主张属于全款购房，按揭贷款购房与实际购房无关，前后陈述存在明显的矛盾，该矛盾必然对其产生不利的法律后果，即翟某1对如此大额的房屋交易先后主张两种截然不同的交易方式，有悖于一般日常生活经验，在双方均否认以按揭贷款的方式购房的情况下，除非其有充分的证据证实全款购房的事实，否则本院将认定双方不存在全款购房的房屋买卖合同关系。3．翟某1主张已经全额支付购房款的主要证据是2003年11月24日××公司向其出具的证明，该证明载明翟某1已经付清购房款，但本院考虑到该证据形成于双方以虚假合同进行银行贷款之前，翟某1在起诉时并未主张全款购房而是主张按揭贷款购房，且其仅以诉讼中发现该证明后“重新整理事实”解释前后主张的矛盾，该解释难以合理消除其矛盾陈述造成的不利法律后果，故本院认定该证明因记载翟某1付清购房款的内容与其陈述出现重大矛盾而成为瑕疵证据，又因其没有提供相应的付款凭证相佐证而难以被本院采信。4．双方对是否正常交付房屋各执一词，翟某1作为房屋占有权利的接受一方，应当对自己有权占有的依据以及长期占有的事实负有证明责任，但根据涉案房屋物业费及水费交纳情况，该房屋在物业处一直没有业主信息，直至诉讼中卜某才补交物业费，直至2018年卜广君才交纳水费，该情况在一定程度上证实涉案房屋长期处于闲置状态，而翟某1一方面没有提供房屋交付的证据，另一方面从本院调查的情况也难以证实其长期占用的事实，以上事实均不符合翟某1自2005年接受涉案房屋并占有至今的主张。5．本院在审理（2012）延民初字第02954号借款合同纠纷时，翟某1没有到庭答辩，本院也未将其与××公司的房屋买卖合同的真实性及履行情况作为审查重点，××公司未对有关情况进行进一步说明，导致该判决所认定的按揭贷款合同的真实目的、真实履行情况等事实与本案查明的实际情况不一致，但本院考虑到前案与本案的审理重点不同，判决所产生的的既判力有所不同，前案中当事人对房屋买卖合同未进行充分的举证、辩论，故有关当事人房屋买卖事实以本案认定的为准，前案的生效判决并不影响本院对本案作出判决。结合以上因素，翟某1要求××公司就涉案房屋办理产权登记的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。翟某1继续占用涉案房屋，没有正当理由，故对于××公司要求翟某1返还房屋的反诉请求，本院予以支持。庭审中，经询问，翟某2认为代翟某1偿还的银行贷款本息由翟某1主张权利，自己只是代为出资。经本院释明，翟某1不在本案中就偿还的银行贷款本息主张权利，坚持另行起诉，当事人可以就本判决未尽事宜另行处理。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款的规定，判决如下：一、翟某1与北京××公司（现名称为北京××公司）于2003年11月15日签订的《××度假公馆房屋认购合同》无效；二、翟某1于本判决生效后七日内将北京市延庆区××号楼1-3层101号房屋腾退给北京××公司；三、驳回翟某1的诉讼请求。本诉案件受理费15136元（翟某1预交），由翟某1负担（已交纳）；反诉案件受理费15136元（××公司预交），由翟某1负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由××公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  赵永攀人民陪审员  朱来荣人民陪审员  谢 瑶二〇二〇年五月二十九日法官 助理  王映雪书 记 员  夏昕光-12--1--12--1-