四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终755号 上诉人（原审原告）：向智蓉，女，1976年3月5日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：王强，四川智群律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安亿佳置业有限公司，住所地四川省广安市广安区枣山物流商贸园区广武南路**。 法定代表人：彭海斌，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张玲爽，四川张小友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔子娴，四川张小友律师事务所实习律师。 上诉人向智蓉因与被上诉人广安亿佳置业有限公司（以下简称亿佳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初3414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 向智蓉上诉请求：1.撤销四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初3414号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由亿佳公司承担。事实和理由：1.一审认定事实有误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条以及附件五第一条第1款的约定，案涉商业门市应实行水电“一户一表”，由亿佳公司负责安装，并办理开通手续及承担相应费用，燃气管道亦应由亿佳公司负责敷设入户，与城镇燃气管网连接，并承担安装费用。上诉人自行办理相应开户手续，承担开户费用。2.亿佳公司截止目前仍未取得建筑工程竣工验收备案表，且未书面通知上诉人接房，同时水电等基础设施还不完善，未达到交房条件，因此亿佳公司应向上诉人支付延期交房违约金。3.一审适用法律错误。综合《物业管理条例》《城市供水价格管理办法》《电力法》等关于直供方式供水、供电、供气的规定以及合同法关于格式条款存在理解争议时，应当按照不利于提供格式条款一方的解释原则，合同及附件约定住宅楼安装水电“一户一贸易结算表”应当理解为亿佳公司应为上诉人所购买的房屋安装“一户一表”。4.最高人民法院在人民法院报曾公布过重庆一中院判决蔡长芬等诉崇安公司商品房买卖合同纠纷案的案例，该案与本案类似，故本案审理时应当参照该案要旨。 亿佳公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 向智蓉向一审法院起诉请求：1.判令亿佳公司为向智蓉购买的广安轻工博览城二期（广安侏罗纪乐园）5幢1-5号房屋向供电部门、供水部门申请办理“一户一表”；2.判令亿佳公司按合同约定为所购房屋敷设燃气管道入户；3.判令亿佳公司承担水电“一户一表”安装、开通等手续的全部费用及敷设燃气管道入户的全部费用；4.判令亿佳公司支付违约金共计11,136元；5.本案诉讼费由亿佳公司承担。庭审中，向智蓉明确主张的逾期交房违约金以购房款为基数，按日万分之二给付标准从2018年6月30日起计算至2019年2月28日止。 一审法院认定事实：2017年5月27日，向智蓉（买受人）与亿佳公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议两份，合同约定：1.向智蓉所购商品房位于广安市地块广安轻工博览城二期（广安侏罗纪乐园）5幢1层1-5号，商品房用途为商业，面积27.75平方米，房屋总价为232000元；2.付款方式及期限：一次性付款，买受人于2017年5月27日前支付该商品房全部价款；3.出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；逾期90日内交房的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之一的违约金，于该商品房实际交付之日起10日内付清，逾期超过90日的，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，于实际交付之日起10日内付清；如遇特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任：买受人未付清合同约定的全部应付款项的（经出卖人同意的除外），该房屋交付时间顺延至买受人付清应付款之次日；4.市政基础设施承诺：水电均于2018年6月30日前达到正常使用条件。同时附件五约定：住宅楼内水电气计量装置实行专有部分**一结算表，共有部分独立结算表。 向智蓉于2017年5月27日一次性付款232,000元房款。 同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，并办理了备案登记。补充协议对房屋的交付时间、交接手续、产权登记、共有权益等做了变更或补充。 2018年8月29日，向智蓉接收了购买的房屋，并与广安亿博商业管理有限公司签订《中国广安轻工博览城物业管理服务协议》，约定由广安亿博商业管理有限公司为其提供物业服务，服务期限为2018年7月1日至2019年6月30日，物业费每月每平方米2元，先交费后使用，按年缴纳，每年10月31日前支付，水按每吨4.55元计价，电按每度1元计价。 同时查明，广安轻工博览城二期（广安侏罗纪乐园）5号楼于2018年8月30日取得房屋建筑面积测绘成果报告，并于2018年7月19日竣工验收合格。该楼房现采用转供水电方式，由爱众公司向物业公司供水供电，再由物业公司向业主转供水电，亿佳公司已为向智蓉所购房屋安装水电表，可查看产生的费用情况，无法查看使用量。四川爱众股份有限公司复文称：1.国家暂无明文规定商业楼水电气必须直供（“一户一表”）或转供（总表）；2.广安轻工博览城二期-广安侏罗纪乐园第5幢的水电总表可以由业主自行申请改造成“一户一表”，经爱众公司勘察规划出具预算书，业主缴纳费用即可改造；3.燃气管道由爱众公司预埋至楼栋，尚未入户，业主或开发商可自愿申请并提供相应资料经爱众公司勘察核实，出具设计方案和预算书，双方通过合同约定履行相应义务。广安市发改委[2018]302号文件要求加强对转供电主体违规加价不执行国家电价政策的行为进行清理处罚，规定商业综合体、产业园区、物业、写字楼等转供电主体，应以转供用户每月电量和电网企业结算电费据实计算并收取电费，线损电价按6%计算纳入电费，公告电费、办公电费等纳入物管费。 另查明，广安轻工博览城目前尚未繁荣发展，30-50平方米的商业门市近一年的租赁价格约在一年1万元左右。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。 关于向智蓉要求亿佳公司为其申请办理水电“一户一表”的诉讼请求。因国家现暂无明文规定禁止或必须采用“一户一表”（直供）或总表（转供）的方式供应水电，《物业管理条例》第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”的规定，亦未禁止物业服务企业代收水电费气等费用，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，本案所涉水电供应采取何种方式应完全按照双方的合同约定履行。本案中，向智蓉购买的房屋系商业用途，双方在合同中明确约定水电在2018年6月30日达到正常使用条件即可，而并未约定水电供应采取“一户一表”或总表的方式，合同附件中载明的“住宅楼内水电气计量装置实行专有部分**一贸易结算表”内容不适用于商业门市，现亿佳公司虽采用的总表（转供）方式，但已经保障了水电的正常使用，故亿佳公司没有违约行为，也没有为向智蓉所购房屋办理“一户一表”的合同义务，向智蓉该项请求没有事实基础和法律依据，不予支持。向智蓉诉称亿佳公司采用总表方式供应水电，变相无故增加了其水电费用。一审法院认为，该问题属于相关行政部门应予管理的违规收费问题，行政部门已经发出了相关整改通知，未否定转供电的方式，只是对转供电主体的收费标准予以规范，因此，向智蓉可向有关行政部门检举报告，对违规收费问题要求予以整改处罚。 对向智蓉要求亿佳公司将燃气管道敷设入户的问题。双方2017年5月27日签订的合同明确将“燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并于城镇燃气管网连接，保证燃气供应”的条款划叉删除，明确了亿佳公司不负有将燃气管道敷设入户的义务，向智蓉该项请求亦没有事实基础和法律依据，不予支持。因此，向智蓉要求亿佳公司承担水电“一户一表”安装及燃气管道敷设入户的相关费用的请求，均不予支持。 对向智蓉主张的逾期交房违约金问题。向智蓉所购买的5幢1-5号房屋，其已经按照合同约定的期限付清了购房款，亿佳公司应按照合同约定期限于2018年6月30日前向向智蓉交付房屋，亿佳公司实际于2018年8月29日交付房屋，已构成违约，逾期交房时间为59日，按照合同约定逾期交房90日内，按日计算已付房款万分之一的违约金，该违约金的约定与一审法院走访调查该地段门市租赁行情差距不大，故逾期交房违约金按合同约定计算应为1368.8元（232,000元×0.01%×59天）。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第四十四条之规定，判决：一、亿佳公司于判决生效之日起十日内向向智蓉支付逾期交付广安市广安区刘家院街150号广安轻工博览城二期-广安侏罗纪乐园5幢1-5号房屋的违约金1368.8元；二、驳回向智蓉其他诉讼请求。上述款项，义务人未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行。案件受理费78元，减半收取39元，由亿佳公司负担9元，向智蓉负担30元。 二审中，向智蓉提交其与案外人杨顺碧门市租赁合同和该门市水电费收费清单3份以及案涉房屋向物业缴费收据9份，拟证明案涉商品房采用转供方式产生水电费远高于直供方式。本院认为该组证据并非二审中新证据，且待证事实与本案待查明的基本事实缺乏关联性，不予采纳。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、亿佳公司应否承担案涉房屋水电“一户一表”安装开通和燃气管道敷设入户的义务；二、一审判决认定逾期交房违约金是否得当。 关于争议焦点一。向智蓉上诉主张亿佳公司应当承担案涉房屋水电“一户一表”安装开通和燃气管道敷设入户的义务，其依据是双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》第十六条第一款“基础设施设备”部分第1项、第2项、第3项和附件五第一条第一款的约定。但审查该合同约定的内容，第十六条第一款第1项、第2项对供水供电的约定没有载明“一户一表”，第3项对燃气约定内容的尾部是划叉删除，附件五第一条第一款约定的是住宅楼内水电气计量装置实行专有部分一户一贸易结算表，而该合同第四条第二款约定该房屋用途为商业，而非住宅，上述合同条款内容约定明确，不存在理解分歧，故一审判决认定该合同附件五第一条第一款不适用于商业门市，双方当事人未约定水电气安装“一户一表”和燃气管道敷设入户，符合合同约定，并无不当。向智蓉提供的案例所涉房屋用途及合同约定均与本案不同，不应参照适用。案涉合同既未约定亿佳公司负有为案涉房屋安装开通水电“一户一表”和敷设燃气管道入户的义务，现行法律、行政法规亦未规定案涉类型的商业用房的供水供电必须是直供式“一户一表”以及燃气管道必须敷设入户，故亿佳公司不应当承担案涉房屋水电“一户一表”安装开通和燃气管道敷设入户义务。一审判决驳回向智蓉关于水电气安装及敷设燃气管道入户等诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 关于争议焦点二。一审查明向智蓉于2018年8月29日接收了所购房屋，二审中亿佳公司与向智蓉对该事实均无异议。故一审判决认定逾期交房59天并按照合同约定标准计付违约金，并无不当，本院亦予以维持。 综上所述，向智蓉的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费78元，由向智蓉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙永红 审 判 员 蒋 丽 审 判 员 罗乔军 二〇二〇年五月二十日 法官助理 朱亦强 书 记 员 王 婷