广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初28413号原告：广州双鱼体育用品集团有限公司，住所地广州市海珠区燕子岗路18号之二，统一社会信用代码914401017082519727。法定代表人：傅勇国，董事长。委托代理人：潘小拥，广东永通律师事务所律师。被告：广州市宝泷物业发展有限公司，住所地广州市海珠区江南大道燕子岗南路13号自编3号楼4楼403室，统一社会信用代码914401015679190508。法定代表人：陈亚保。委托代理人：马莉，广东大篆律师事务所律师。委托代理人：何音，广东大篆律师事务所律师。原告广州双鱼体育用品集团有限公司诉被告广州市宝泷物业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘小拥，被告的委托代理人何音到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年1月11日，原告与被告签署《广州市房屋租赁合同》，约定：出租人（甲方）即原告同意将广州市海珠区江南大道南路燕子岗68号1幢、5幢自编之三、7幢、9幢、10幢、13幢、14幢、15幢、43幢的房地产出租给承租人（乙方）即被告使用，建筑面积5372.8平方米，租赁期限从2011年1月11日起至2020年12月30日止；等。同日，双方签署《补充租赁合同》，约定：租赁物名称为广州双鱼体育用品集团有限公司厂区，包括厂房、办公综合楼、场地及有关设备；租赁物地址为广州市海珠区燕子岗路16号、18号、28号、68号；租赁期限9年，即从2011年9月1日起至2020年12月31日止；承租总面积为8881平方米，分两期交付使用，第一期租赁面积6955平方米，第二期租赁面积1926平方米，租金按双方确认的建筑面积计算，第一期从2011年9月1日开始计租，第二期从甲方交付第二期物业之日起六个月后开始计租，租赁物每平方米月租金为20元，租金以计租日开始3年内不变，第4年起每3年在上一年租金的基础上递增6%。即一期租金2017年9月至2020年8月每月为123208元，二期租金2015年11月至2018年10月每月为61374元，2018年11月至2020年12月31日每月为65056.44元。双方签署的合同被广州市海珠区人民法院依法判决无效。被告拖欠原告2017年9月、2018年9月1日至2019年1月8日的使用费801251.2元。故起诉请求判令：1、被告立即向原告支付2017年9月、2018年9月1日至2019年1月8日的房屋使用费801251.2元；2、被告向原告支付从起诉之日起至付清之日止的逾期支付房屋使用费的利息（按年利率6%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、对原告主张的房屋使用费数额没有异议。二、因原告提起合同无效的诉讼，变更了租赁合同的状态，被告需要等待法院确认合同的效力以及能否按合同约定的租金予以支付，而原告一直怠于主张权利，被告多次催其进行对账，其均怠于主张权利。本案并非被告恶意违约，被告不应承担逾期付款的利息，且原告要求按照民间借贷的资金占用利息来计算利息没有事实及法律依据。经审理查明：2011年1月11日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（经房管部门备案），约定：甲方同意将海珠区江南大道南路燕子岗68号1幢、5幢自编之三、7幢、9幢、10幢、13幢、14幢、15幢、43幢的房地产出租给乙方作工业（办公）用途使用，建筑面积5372.8平方米；租赁期限从2011年1月11日起至2020年12月30日止；甲方同意乙方分租、转租及管理等。同日，原、被告双方签署《补充租赁合同》，约定：甲、乙双方就已签订的广州市海珠区燕子岗路68、28、16、18号广州双鱼体育用品集团有限公司厂区有关《广州市房屋租赁合同》（以下简称“主合同”）之未尽事宜，签订本补充租赁合同；租赁物名称为广州双鱼体育用品集团有限公司厂区（以下称租赁物），包括厂房（含变压电房）、办公综合楼、场地及有关设备；租赁物地址为广州市海珠区燕子岗路68、28、16、18号；租赁物面积为总占地面积10000平方米，总建筑面积8881平方米（以双方确认的建筑面积为准）；租赁期限为9年，即2011年9月1日起至2020年12月31日止；承租总面积为8881平方米，分两期交付使用，第一期租赁面积为6955平方米，第二期租赁面积为1926平方米，租金按双方确认的建筑面积计算；第一期从2011年9月1日起开始计租，第二期从甲方交付第二期出租物业之日起六个月后开始计租；租赁物每平方米月租金为20元；租金以计租日开始3年内不变，第4年起每三年在上年租金的基础上递增6%；租金按月结算，由乙方在当月15日前缴付给甲方；自本合同生效30日内乙方向甲方支付25万元作为租赁合同保证金；交付租赁物方式为甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按该租赁物的现状接收；在租赁期限内，乙方在符合政府、行业的相关政策法规前提下，经甲方同意可根据实际经营需要对租赁物的室内外进行改建、加建、内外装修（包括间隔房间），并将改建方案交予甲方备案；装修完成投入使用后一个月内，乙方须将装修平面图、报建文件（含消防报建及验收合格等文件）、水电管网图纸等文件复印件交甲方存档；乙方可以将租赁场地分租或部分借用给合同约定以外第三方，但应向甲方提供分租（借用）人的合法身份证明（注册登记证明）及分租合同备案；乙方应于合同自然终止或正式解除之日起30个工作日内交还租赁场地；若逾期归还，每逾期一日应向甲方支付日租金两倍的违约金；乙方交还租赁场地且已缴清租金、水、电费等应付费用后，甲方须于三天内无息退还乙方租赁保证金；本补充租赁合同与主合同具有同等法律效力，本补充租赁合同若与主合同条款有冲突，以本补充租赁合同为准；等。原告曾于2017年11月1日向本院起诉被告，要求确认双方签署的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》无效，被告向原告移交涉案房屋、场地管理权，支付房屋、场地使用费以及赔偿经济损失等。本院受理后，于2018年10月9日作出（2017）粤0105民初9958号民事判决书，查明：……诉讼中，原、被告确认以下事实：1、双方当事人实际履行的合同是《补充租赁合同》；2、原告分别于2011年1月11日交付第一期物业（即广州市海珠区江南大道南路燕子岗68号1幢、5幢自编之三、7幢、9幢、10幢、13幢、14幢、15幢、43幢）、于2012年4月24日交付第二期物业（即广州市海珠区燕子岗路16号二层、18号二层、28号1号楼、28号10号楼）给被告使用；其中第一期租赁物业中的燕子岗68号5幢自编之三房屋是指位于穗房地证第××号《房地产证》所附的《房地产平面附图》中的B2（104）位置的三层房屋（共约576平方米）和B3（105）西北位置的首层铺（共约97平方米）；3、第一期租赁物业的免租装修期为2011年1月11日至2011年8月31日，被告从2011年9月1日开始向原告支付第一期租赁物业的房屋使用费（其中2011年9月为109655元）；第二期租赁物业的免租装修期为2012年4月24日至2012年10月31日，被告从2012年11月1日开始向原告支付第二期租赁物业的房屋使用费（其中2012年11月至2015年10月为每月57900元,2015年11月至2018年10月为每月61374元，2018年11月至2020年12月31日为每月65056.44元）；4、被告在2017年9月及2018年1-6月期间向原告支付本案所涉物业及（2017）粤0105民初9959号案所涉物业的房屋使用费共计1041626元；上述期间两案所涉物业应交的房屋使用费总额为2331574元，截至2018年8月30日止，被告仍欠1289948元未交给原告；……。该案认为：关于合同效力问题。根据生效刑事判决书查明的事实，反映2008年至2014年，被告的股东之一保泽公司及其原法定代表人陈亚保（也是被告的法定代表人）在向原告租赁物业及经营场地租赁生意的过程中，为谋取不正当利益，分多次向原告有关人员及被告另一股东奥宝公司有关人员行贿从而顺利承租涉案物业。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益以及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第七条规定，经营者不得采用财物或者其他手段贿赂交易相对方的工作人员、受交易相对方委托办理相关事务的单位或者个人及利用职权或者影响力影响交易的单位或者个人，以谋取交易机会或者竞争优势。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。由于被告的股东之一保泽公司及其原法定代表人陈亚保（也是被告的法定代表人）通过商业贿赂相关人员的方式以谋取租赁涉案场地的交易机会和竞争优势的行为，属于恶意串通行为，损害了第三人公平竞争的机会和利益，且有部分租赁物为违章建筑未经处理，故原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》均应认定为无效合同。鉴此，原告要求确认上述合同无效的请求，于法有据，本院予以支持。关于交还涉案房屋管理权问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于原告表示在本案中不要求追加次承租人参加诉讼及承担责任，故原告要求被告交还涉案房屋管理权的请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋使用费标准问题。原、被告均确认双方实际履行的是《租赁补充合同》，故本院对该事实予以认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告在合同履行期间一直按照合同约定的租金标准向原告交纳房屋使用费，且未能举证证明其公司在租赁期间曾对原告提出过有部分物业因未经消防验收合格而不能使用的异议，故对被告关于有部分物业未经消防验收合格而不能使用的事实主张及被告提出的勘验鉴定申请，本院均不予采纳。虽然《租赁补充合同》约定，被告应于合同自然终止或正式解除之日起30个工作日内交还租赁场地；若逾期归还，每逾期一日应向原告支付日租金两倍的违约金。但由于该合同已被本院认定为无效合同，故原告要求被告按照该合同约定的违约责任条款即按日租金两倍的标准支付逾期交还管理权的房屋使用费，缺乏依据。鉴此，被告逾期交还管理权的房屋使用费，应参照《租赁补充合同》约定的租金标准（租金以计租日开始3年内不变，第4年起每三年在上年租金的基础上递增6%）及双方在实际履行合同过程中确定的第一期租赁物业使用费加第二期租赁物业使用费的总额（其中第一期租赁物业使用费在2011年9月至2014年8月为每月109655元，2014年9月至2017年8月为每月116234.3元，2017年9月至2020年8月为每月123208.36元，2020年9月至2020年12月为每月130600.86元，以此类推；第二期租赁物业使用费在2012年11月至2015年10月为每月57900元,2015年11月至2018年10月为每月61374元，2018年11月至2020年12月31日为每月65056.44元，以此类推）计算。对原告超出本院支持以外的其他房屋使用费请求，本院不予支持。鉴于原告在本案中并无对被告所欠的房屋使用费主张权利，故对该问题本案不予调处，原告可另循其他途径解决。……该案并判决：一、确认原告广州双鱼体育用品集团有限公司与被告广州市宝泷物业发展有限公司于2011年1月11日签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充租赁合同》无效。二、被告在本判决发生法律效力之日起10日内，将所承租的广州市海珠区江南大道南路燕子岗68号1幢、5幢自编之三、7幢、9幢、10幢、13幢、14幢、15幢、43幢房屋和广州市海珠区燕子岗路16号二层、18号二层、28号1号楼、28号10号楼房屋的管理权交还给原告；被告逾期交还上述房屋管理权的，从逾期之日起，按第一期物业使用费加第二期物业使用费的总和（使用费以计租日开始3年内不变，第4年起每三年在上年使用费的基础上递增6%；其中第一期租赁物业使用费在2011年9月至2014年8月为每月109655元，2014年9月至2017年8月为每月116234.3元，2017年9月至2020年8月为每月123208.36元，2020年9月至2020年12月为每月130600.86元，以此类推；第二期租赁物业使用费在2012年11月至2015年10月为每月57900元,2015年11月至2018年10月为每月61374元，2018年11月至2020年12月31日为每月65056.44元，以此类推）向原告支付房屋使用费至交回上述房屋的管理权给原告之日止。三、被告在本判决发生法律效力之日起10日内，赔偿免租期期间的房屋使用费损失250000元给原告。四、驳回原告的其他诉讼请求。该案判决后，被告不服提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）粤01民终23536号民事判决书，判决维持原判。本案诉讼过程中，原告表示其主张的房屋使用费为被告所欠的第一期物业2017年9月的使用费余额6974元、2018年9月至12月的使用费123208元/月、2019年1月1日至8日的使用费31795.6元，以及第二期物业2018年9月至10月的使用费61374元/月、2018年11月至12月的使用费65056.44元/月、2019年1月1日至8日的使用费16788.8元，合计801251.2元。被告表示没有异议。原告于2019年9月19日提起本案诉讼。原告立案时曾要求被告支付燕子岗28号整个租赁期间的水费5000元，开庭时变更该项请求为被告支付燕子岗28号整个租赁期间的水费（含排污费）49989.52元，后原告表示水费在租赁期间已结清，遂撤回该项诉讼请求。本院认为：发生法律效力的民事判决已对原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》的效力进行了论述，本案不再赘述。现原告要求被告支付所欠的涉案房屋2017年9月的使用费余额、2018年9月至2019年1月8日的使用费合计801251.2元，被告没有异议，本院予以支持。原告撤回关于水费的诉讼请求，并无不当，本院予以准许。因被告拖欠房屋使用费确会对原告造成一定损害，故原告要求被告支付自起诉之日即2019年9月19日起的利息，合理，本院予以支持，但原告要求按年利率6%计算依据不足，本院依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、被告广州市宝泷物业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州双鱼体育用品集团有限公司支付房屋使用费801251.2元及利息（利息从2019年9月19日起，以801251.2元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11863元，由原告负担74元，被告负担11789元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤志青人民陪审员  钟能华人民陪审员  谢沛丽二〇二〇年五月八日书 记 员  余胜男幸妙倩