山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初110号原告：越秀地产（山东）物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区凤凰台路**。法定代表人：杜凤君，董事长。委托诉讼代理人：赵庆翔，山东广宇行律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子翔，山东广宇行律师事务所律师。被告：邢昌，男，1989年7月11日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。原告越秀地产（山东）物业管理有限公司与被告邢昌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵子翔及被告邢昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2016年4月1日至2019年8月31日物业服务费（含电梯费）7275.90元（2.15元/月/平方米×82.54平方米×41个月），并支付滞纳金1309.66元以当月欠费数额为基数暂计至2019年8月31日，2019年8月31日后按物业管理服务协议约定计算至被告实际清偿之日）。2、本案诉讼费、保全费、邮寄费、公告费等实际支出费用由被告承担。事实和理由：2014年1月12日，原、被告在签订的《星汇金沙前期物业管理服务协议》约定，原告向被告所购烟台经济技术开发区杭州大街三号越秀星汇金沙小区12栋2单元302号房屋（下称涉案房屋）提供物业管理服务，双方就物业管理服务费收费标准、滞纳金、违约金等做了明确的约定。原告按照该服务协议全面提供了物业管理服务，但被告未按照该协议约定按时交纳物业管理服务费，经原告多次催促，被告至今未履行交纳物业费的义务，已构成违约，故请求维护原告合法权益。被告辩称，（一）合同约定的房屋面积为81.20平方米，原告按82.54平方米收费没有依据。（二）原告主张的物业费中已超过诉讼时效期间的部分不应支持。（三）物业服务协议中并未约定物业服务等级，原告擅自按照《烟台市区普通住宅前期物业服务收费标准》中的最高级别收费，且提供不出2.15元/月/平方米的收费依据。（四）涉案小区系在建小区且分批交付，配套设施不达标，应按《烟台市住宅物业服务收费管理办法》第十条规定减收物业费。（五）原、被告之间的前期物业服务合同应为无效合同，被告收房时要求原告完全按照协议提供服务或减免物业费，但原告以在建小区设施不达标故不能完全履行义务为由推脱责任，故原告违约在先才导致被告拒绝缴纳物业费。（六）原告未按《烟台市普通住宅物业服务等级标准》等相关文件制定服务标准且未向业主公示，未予业主重新签订物业服务协议或补充协议，其提供的服务不符合其收费标准。（七）402号房屋水管开裂导致被告房屋进门玄关处渗水，墙皮起毛发霉，被告多次联系原告解决未果；被告要求原告为其开具居住证明但原告以拖欠物业费为由拒绝开具；涉案小区门禁形同虚设，存在安全隐患；原告未经业主同意利用公摊面积在园区设立自动售水机、在大厅及电梯投放广告但未公布收益；小区还存在道路清扫不及时、消防设施存在隐患、垃圾不及时处理、车辆乱停乱放、照明灯损坏等情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:2015年1月7日，越秀地产（烟台）物业管理有限公司更名为本案原告。原告系越秀星汇金沙小区的物业服务公司。被告系涉案房屋业主。2014年1月12日，原、被告在签订的《星汇金沙前期物业管理服务协议》中约定：原告为涉案房屋提供物业服务，房屋面积81.20平方米；物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米2.15元（含电梯日常维护费、管理运行费等）；本协议中前期物业管理是指房屋自出售之日起至业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》生效时止的本物业的管理。双方还约定了其他权利义务。2015年6月，被告接收了涉案房屋，并按2.15元/月/平方米、81.20平方米标准缴纳了2015年10月1日至2016年3月31日的物业费。因被告未缴纳2016年4月1日至2019年8月31日的物业费，原告分别于2017年10月、2019年1月以在涉案房屋门口张贴催款通知单的方式向被告催收。庭审中，被告辩称，原告无权单方确定五星服务等级并按2.15元/月/平方米标准进行收费；且涉案小区系在建小区且分批交付，附属设施不完备，物业费应按1.8元/月/平方米的80%收取、电梯费按0.3元/月/平方米收取；原告提供的物业服务质量不达标。为证明其上述抗辩理由，被告提交了《烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局关于明确市区物业服务收费标准等有关事宜的通知》、《烟台市住房和城乡建设局、烟台市物价局关于印发的通知》及附件《物业服务企业等级打分标准》、《烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局关于烟台市市区普通住宅前期物业服务收费有关事项的通知》（烟价[2017]29号）以及照片一组佐证。原告对上述文件的真实性无异议，但辩称其收费标准并未超过烟价[2017]29号文件的规定范围，且前期物业服务合同约定的物业费收费标准系双方当事人真实意思表示，双方应恪守履行。对于照片的真实性没有异议，但辩称房屋的质量问题应向开发商主张，与原告无关，且照片无法证明原告绿化及设施设备不完善、阻挡通行；对于被告提出的服务质量问题，原告会予以整改；如被告认为原告侵犯其权利可以另案主张权利；建筑车棚的建设要经规划部门批准，原告不能自行规划及建设。关于涉案房屋建筑面积，原告主张为82.54平方米，并提交房屋建筑面积计算成功表复印件，称该面积系测绘部门的实测面积，但原件在房管局，被告对此不予认可。本院认为，（一）原、被告签订的《星汇金沙前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效，原、被告均应恪守履行。（二）履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，而被告欠付2016年4月1日至2019年8月31日期间的物业费。本案中，合同约定的房屋面积为81.20平方米且原告已按该面积标准进行收费，原告虽主张涉案房屋建筑面积实际为82.54平方米，但所提供的测绘报告系复印件，被告对此亦不予认可，涉案房屋亦尚未办理不动产权属证书，故原告关于被告应支付2016年4月1日至2019年8月31日期间物业费7275.90元（2.15元/月/平方米×82.54平方米×41个月）的诉讼请求，本院仅能依法支持7157.78元（2.15元/月/平方米×81.20平方米×41个月），原告诉请的超出部分本院不予支持。原告虽存在服务质量问题，但被告提供的证据不足以证明原告服务质量问题构成根本违约行为，故对被告以此拒交物业服务费的辩解，本院不予采纳，但因原告未能及时与业主沟通并解决业主反映其服务所存在的问题，故原告关于被告应支付滞纳金的主张，本院依法不予支持。（三）原告曾于2017年10月向被告主张权利，诉讼时效中断，故被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩，于法不合，本院依法不予采纳。被告虽辩称因涉案小区系在建小区并分批交付造成配套设施、道路通行、绿化环境未达到合同约定标准故应减免物业费，但其提供的现有证据不足以证明其抗辩理由，故该抗辩本院不予采纳。被告辩称原告未按照《烟台住宅物业服务收费管理实施办法》、《烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局关于烟台市市区普通住宅前期物业服务收费有关事项的通知》等文件确定物业费收费标准，但双方之间的合同明确约定了物业费收费标准，该收费标准未超出《烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局关于烟台市市区普通住宅前期物业服务收费有关事项的通知》（烟价[2017]29号）的收费范围，故被告的上述抗辩理由不当，本院依法不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告邢昌于本判决生效之日起10日内向原告越秀地产（山东）物业管理有限公司支付2016年4月1日至2019年8月31日的物业服务费7157.78元（2.15元/月/平方米×81.20平方米×41个月）；二、驳回原告越秀地产（山东）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由被告邢昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 张 译 丹二〇二〇年五月六日书记员 王丽（代）