广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1533号上诉人（原审被告）：李志华，男，1985年9月19日出生，汉族，住广东省江门市江海区江南竹苑里13号301，现住广东省江门市蓬江区**************叠云轩。公民身份号码：440************030。被上诉人（原审原告）：冯远娇，女，1969年12月30日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区***********。公民身份号码：441************046。委托诉讼代理人：刘少铭（冯远娇的丈夫），男，1965年10月22日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区耙冲华龙里30号。公民身份号码：440************218。上诉人李志华因与被上诉人冯远娇租赁合同纠纷一案，不服广东省蓬江区人民法院（2019）粤0703民初9173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李志华上诉请求：1.撤销一审判决；2.由冯远娇承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。冯远娇租赁之铺在2018年10月开始严重漏水，无法正常营业，经多次与冯远娇丈夫沟通未果，装修停滞不前，令李志华损失惨重。二、在2019年3月15日收到冯远娇不再续租进行多次沟通，在2019年4月2日收到确定回复不再续租给李志华，冯远娇下令李志华交还铺位钥匙并解除合约，停止营业，并告知李志华处理物品、货物，若李志华不按时处理，冯远娇有权处理。三、李志华所交租金是合同起交日期2017年5月21日至2019年3月21日止，没有合同之外的补交费。四、租金缴纳方式是是先交租后使用。冯远娇辩称，一、店铺不存在缺陷、漏水等情况。1.涉案商铺所在楼经国家有关专业部门验收合格。冯远娇的丈夫在开发此栋商住楼的地产公司工作，是工程师，对该栋建筑物非常清楚。李志华提及的漏水情况实际上是一条落水管的检查孔所用橡胶垫老化后出现极微量渗水现象，从而浸湿了附墙柱1.23米以下小部分。冯远娇丈夫曾于2017年8月24日带泥水师傅到处检查，师傅称情况简单并无大碍且提供了处理建议，由李志华自行处理即可。冯远娇丈夫将处理意见和建议转达李志华，因冯远娇丈夫本身是搞工程的，较为熟悉，表示由冯远娇丈夫维修处理，所需经费可在租金上扣除。2.漏水问题出现在2017年8月9日，若店铺存在缺陷、漏水等情况，租户理应会与业主积极沟通寻求解决，但在冯远娇每月向李志华催交租金及水电费的微信记录中，李志华均没有提及有关漏水严重的情况。且若店铺真存在问题，李志华不会强烈要求续租。3.双方租赁期为七年，起初两年是间歇式开门营业，第三年后年再没有正式营业，因此李志华称其损失惨重不属实。4.李志华2019年9月7日正式搬走，现任租户同月24日已签约并于同月30日开张营业，由此可推断店铺并不存在李志华所称的问题。二、2016年5月21日至2018年11月21日期间，李志华从不按合同规定时间缴交租金，给冯远娇带来极大不便，李志华毫无诚信，冯远娇不再续租有理有据也合情合理。李志华长期欠租，冯远娇勒令其解除合同交换钥匙，是正当行为。三、2019年4月3日后店铺仍然发生水电费，因此李志华称4月23日马上终止合同及店铺停止运营与事实不符。李志华2019年5月9日才明确提出将会在当月21日搬出。四、租期于2019年5月21日到期，李志华2019年6月28日才交还店铺侧门和正门钥匙各一把，2019年7月19日经再次催促才肯交还剩余最后一条钥匙，但仍霸占店铺摆放货物，一直拖延至同年9月7日才办理，且拒付尚欠租金、逾期租金和占用费。五、2017年5月5日至2019年2月3日，李志华共计转入21期租金及水电费，其中包含了2期在上一合同期内（2017年3月和4月）的租金和水电费8183.85元。从短信记录可知，李志华8月3日确认当月转账的4336元是6月租金及水电费，此时其已拖欠租金两个月。根据合同约定，2017年5月21日至2018年5月21日李志华至少需缴纳租金51600元，2018年5月21日至2019年5月21日李志华至少需缴纳租金51480元，两年合计105780元，尚未包含水电费。李志华的欠租和占用店铺的行为造成冯远娇损失四个月的租金。冯远娇向一审法院起诉请求：1.判令李志华向冯远娇支付所欠租金32895元及电费154.95元，两项合计33049.95元；2.判令李志华向冯远娇支付违约金共计113040.55元（从2018年5月21日起计至2019年10月17日，计算方式=逾期交付租金×逾期天数×1%）。一审法院判决：一、李志华应于本判决发生法律效力之日起十日内向冯远娇支付租金28594元、电费133.83元以及违约金（违约金按照每月实欠租金以及电费为基数，从当月的21日起按照月利率2%计至2019年10月17日止）。二、驳回冯远娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费3235.06元，减半收取1617.53元，由冯远娇负担1299.94元，李志华负担317.59元。二审期间，各方当事人均无提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对李志华的上诉请求范围进行审查；对没有提出请求的，不予审理。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、李志华关于涉案租赁物严重漏水影响其经营的抗辩能否成立；二、涉案租赁合同解除时间的认定；三、合同解除后的实体处理问题。关于争议焦点一。本案中，冯远娇就出租的涉案租赁物的权属情况提供了房产证，足以证明涉案房产经过有关的规划、报建和验收，房屋质量合格。李志华在诉讼中虽然提及涉案租赁物严重漏水影响其经营，但并无证据证实。况且，即使租赁物存在漏水等情形，李志华也无证据证明该漏水系正常使用所致（即房屋的质量问题），本案不排除系李志华不当使用所致。因此，李志华以涉案租赁物严重漏水影响其经营为由，辩称其可以少交或者不交租金，理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二。本案中，鉴于在涉案合同租赁期限届满之前，双方当事人没有协商达成一致解除上述合约的意见，且没有出现上述合约法定解除的情形，故一审法院认定涉案租赁合同于租赁期限届满之日的次日即于2019年5月22日解除，并无不当，本院予以维持。李志华仅以冯远娇于2019年4月2日明确答复其不再续租，上诉主张涉案租赁合同于2019年4月2日解除，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十三条第一款的规定，由于李志华未能依时支付有关的租金及电费，已构成违约，冯远娇有权向李志华主张支付所拖欠的租金28594元及电费133.83元，并计付违约金。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本案中，冯远娇并未提供证据证实其实际发生的损失数额，而李志华至今未向冯远娇支付租金客观上造成了冯远娇该笔款项利息上的损失，一审法院结合拖欠的租金数额、时间以及主观过错程度等方面综合考虑，酌情将上述违约金的计算标准调整为按照月利率2%计算，并无明显不当，本院予以维持。至于保证金，鉴于李志华在一审庭审中自认，因其提前解除合约违反了合约约定，其向冯远娇支付的保证金8600元作为上述合约解除的违约金不予退还，故本案可确认冯远娇无须退还涉案的保证金8600元。综上所述，李志华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费518.19元，由李志华负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 冒庭媛二〇二〇年五月十三日法官助理 潘丽芳书 记 员 杨美玉