上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初2973号原告：上海旺丽君包装材料有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈丽君，执行董事。委托诉讼代理人：郁峰，上海正地律师事务所律师。被告：上海统沃国际贸易有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：马素霞，总经理。原告上海旺丽君包装材料有限公司(以下简称旺丽君公司)与被告上海统沃国际贸易有限公司(以下简称统沃公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，于同年4月8日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人沈丽君及其委托诉讼代理人郁峰、被告的法定代表人马素霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旺丽君公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告之间的房屋租赁合同于2020年2月21日解除；2、判令被告搬离上海市松江区金都西路XXX号二层厂房；3、判令被告向原告支付自2019年11月26日至2020年2月21日拖欠租金，并支付原告自2020年2月22日起至实际搬离之日止、按照每月4,700元计付的房屋占有使用费；4、判令被告支付原告2019年9月1日起至实际搬离之日止拖欠的水电费，截止至2020年2月29日电费为595.5元、水费276元。事实和理由：原告为催讨租金曾作为原告起诉至松江区人民法院，根据生效判决，包括被告在内的承租人应该立即搬离。后在上述判决的履行过程中，原告与被告另行签订短租协议。租赁合同签订后，被告仅支付了押金及两个月的租金，且水电费用也至今未付，原告多次催讨，被告一直推诿。2020年2月19日，原告再次联系被告，被告仍拒付欠款，2020年2月20日，原告发出律师函要求被告搬离所租房屋并付清所有欠租及水电费。现原告诉至法院，请求判如所请。被告统沃公司辩称,同意解除双方之间的房屋租赁合同。原告与被告签订的租赁合同上约定的租赁时间与口头约定不符，当时口头约定租期两年。被告现在需要合理时间去找新的厂房来搬迁。不同意原告支付租金的主张，因为原告接手房屋后，电梯一直处于关闭状态，影响被告的正常经营。被告向原告提出过异议，但是电梯一直没有恢复，所以被告就不再缴纳房租。不同意按照4,700元/月的标准支付房屋占有使用费，因为原告已经停电一个多月了，只有水电和电梯正常的情况下才同意该标准。水电费确实没有交。经审理查明，上海市金都西路XXX号房屋系原告所有。2019年9月1日，原告旺丽君公司(合同甲方)与被告统沃公司(合同乙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定将位于上海市松江区金都西路XXX号厂房二楼部分面积出租给被告用于办公、仓库使用，租赁期为2019年9月1日起至2020年4月30日止。合同第三条约定，年租金为人民币56,400元，即月租金为4,700元/月。租赁押金为人民币9,400元，租期届满后，甲乙方结清所有费用后，甲方退还押金(不计利息)。租金为每三个月一付，乙方应于每个周期开始日起计，提前15天支付给甲方，先付后用。乙方应将租金以银行转账、现金或支票的方式缴纳。乙方若逾期支付租金，应向甲方交付滞纳金，滞纳金金额为：逾期付款天数乘以欠付租金总金额的10%。第4.2条约定，租赁期间，租赁物所发生的水、电、通讯公共服务费等费用由乙方承担。水电按表计量结算。甲方为高压电户，暂定电费标准为1.5元/度(不含税)，基础费42元/KV。水费标准为6元/立方(不含税)，上述费用如遇国家调价，则做出相应调整。乙方在收到甲方提供的收据和付款通知后，应在五日内完成付款。乙方如果逾期不支付，甲方可以采取断水断电，并加收日百分之一的滞纳金。第9.1条约定，在租赁期限内，若乙方欠付合同第三、四条所约定的租金或其它费用超过十五日，且经甲方书面催讨后，乙方仍未能在该书面通知送达之后的五日内付清租金，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施及能源(水、电)，由此造成的一切损失由乙方承担。第9.2条约定，因乙方欠交租金或其它费用超过十五日，且经甲方书面通知催讨后，乙方仍未能在该书面通知送达之日的五日内付清租金，甲方有权提前解除本合同。在甲方以信函等书面方式通知乙方之日起，本合同即告解除。本合同的解除不免除乙方继续支付其它费用的义务，且乙方应向甲方支付相当月租金1.5倍的款项作为赔偿。在乙方付清该上述款项前，甲方有权留置乙方租赁物内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起五日内，申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的全部费用。该合同另对其他相关租赁事宜作了相应约定。上述合同签订后，原告于2019年9月26日向被告交付了房屋，被告于2019年10月17日向原告支付了租金及押金合计人民币18,800元，后未支付任何费用。原告通过短信、微信等形式多次向被告催讨房租及水电费，被告均以各种理由表示拖延，后于2020年1月16日表示电梯不修就不交房租。2020年2月21日，原告委托上海正地律师事务所向被告寄发律师函一份，载明因被告“一再严重违约及不诚信，双方已经没有合作基础。现告知，你方收到律师函后五天内，请自行搬离金都西路XXX号厂房，并付清所有欠租及水电费，否则我方将直接清场，并继续追讨所有欠租及一切损失，损失包括但是不限于违约金、清场费、房屋空置费、律师费、诉讼费、保全费用等。”被告于2020年2月24日收到该份律师函。审理过程中，原被告均同意押金不在本案中处理。以上事实，由民事判决书、民事裁定书、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、租赁合同、短信微信截图、书电费照片、律师函、邮件交寄单、邮件物流查询照片、《设备运输安装和维修合同》、付款凭证及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。现原告已于2019年9月26日交付房屋，被告理应按期支付相应的租金及约定的其他费用。现被告在仅支付了两个月租金后经原告多次催讨仍未支付任何费用，显系违约，原告可依据约定行使解除权，原告将寄送《律师函》的2020年2月21日确定为合同解除日,然被告系2020年2月24日才收到该份《律师函》，故本院认为以2020年2月24日为解除之日为妥。关于合同解除后果的处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。基于此，并结合上述合同解除部分的裁判理由，被告应当将涉案租赁物返还原告，故本院对原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，予以支持。至于租赁物的返还，结合本案情况，酌定以本判决生效之日起的十日内为妥。对于原告主张的要求被告支付租金的诉请，虽然被告提出电梯未修理影响正常使用作为拒付租金的抗辩意见，然本院认为被告未提出证据证明电梯不能正常使用对被告正常使用租赁物具有根本性阻碍，且电梯不能正常使用系被告未正常缴纳房租及水电费产生的后果，根据原被告之间签订的《厂房租赁合同》，若被告未支付租金及其他费用超十五日后，经原告催讨仍未缴纳的，原告有权停止被告使用租赁物内的设备，故被告对此的抗辩意见，本院不予采纳，被告应支付原告自2019年11月26日至2020年2月24日止的租金共计13,940元。现原告主张以4,700元/月的标准自合同解除之日起至被告返还房屋之日止计算房屋占有使用费，因现房屋仍由被告占有使用，故对该诉请，本院予以支持。至于被告所提现在水电及电梯无法使用，故不同意该标准的抗辩意见，本院认为因双方在《厂房租赁合同》中约定了原告有权在被告未缴纳租金的前提下停止被告使用租赁物内的水电及设备，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。对于原告主张要求被告支付自2019年9月1日起至实际搬离之日止拖欠的水电费，因双方对于水电费的承担已有合同约定，且被告亦明确未支付水电费，故原告要求被告按约支付拖欠的水电费于法有据，本院予以确认。然原告系2019年9月26日交付房屋，故被告支付水电费的期限应自2019年9月26日起至实际搬离之日止为妥。对于押金因原、被告双方均同意不在本案中处理，于法不悖，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海旺丽君包装材料有限公司与被告上海统沃国际贸易有限公司于2019年9月1日签订的《厂房租赁合同》于2020年2月24日解除，被告上海统沃国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内返还位于上海市松江区金都西路XXX号二层的房屋；二、被告上海统沃国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海旺丽君包装材料有限公司自2019年11月26日起至2020年2月24日止的租金13,940元以及自2020年2月25日起至实际返还房屋之日止以月租金4,700元为标准计算的房屋占有使用费；三、被告上海统沃国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海旺丽君包装材料有限公司自2019年9月26日起至实际返还房屋之日止拖欠的水电费(水费为6元/立方，电费为1.5元/度)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费452元，减半收取226元，由被告上海统沃国际贸易有限公司负担(本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王亚二〇二〇年五月十三日法官助理 魏琳书 记 员 魏琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。