河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3995号上诉人（原审被告）：曲媛，女，汉族，1986年9月18日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：袁华响，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚丽丽，女，汉族，1990年12月20日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：田亚南（系龚丽丽所在单位推荐人员），男，汉族，1986年2月16日出生，住郑州市金水区。上诉人曲媛因与被上诉人龚丽丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初31609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后依法采用独任制，于2020年4月24日公开开庭对本案进行了审理。上诉人曲媛的委托诉讼代理人袁华响、被上诉人龚丽丽及其委托诉讼代理人田亚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲媛上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初31609号民事判决；2.依法改判并调整本案的违约金；3.依法判令龚丽丽承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决的违约金及其标准明显有误。本案中，《商品房退房合同》约定“甲方应按照上述日期向乙方付款，如甲方未按照上述日期付款，则甲方愿意赔付乙方所交付金额的20％作为违约金，并尽快将房款退还给乙方。”很显然，双方约定的是逾期付款违约金（70万元×20%），且已明显超出实际损失（未退还购房款20万元的资金占用损失）的30%。但一审法院没有调整本案的违约金。一审法院经审理查明：涉案购房款为70万元，补偿款为5万元，共计75万元，龚丽丽已确认收到退还的购房款55万元，尚余20万元未支付。一审判决曲媛退还购房款20万元及违约金14万元（70万元×20%），违约金标准过高，没有兼顾本案合同履行的情况、当事人预期利益、当事人过错等因素，不符合本案实际。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，退房合同已经履行至最后阶段，且曲媛并没有不履行合同，不能简单地一刀切直接认定曲媛违约，这不符合我国法律规定违约金的本意，违约金的本质是弥补其实际损失。因此，若任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，无异于鼓励当事人通过不正当的方式获取暴利。且在本案中，龚丽丽遭受的损失是未退还的20万元购房款资金损失，并不是其支付的70万元的损失，一审判决的违约金标准明显有误。综上，请求兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法调整逾期付款违约金，保障当事人的合法权利。龚丽丽针对曲媛的上诉辩称：一审法院适用法律正确，认定事实清楚，一审判决是正确的。曲媛与龚丽丽在签订房屋买卖协议时，均系成年人且该协议不违反法律法规规定，双方都应当履行协议中约定的各自义务。本案中，龚丽丽起诉曲媛的原因是协议签订后曲媛严重违反协议中约定的还款义务，且态度恶劣，其口口声声说愿意履行，截至至今曲媛仍未向龚丽丽支付剩余款项，一审判决认定曲媛违约是正确的，请求驳回上诉，维持原判。龚丽丽向一审法院起诉请求：1.判令曲媛返还龚丽丽购房款及违约金44万元；2.本案诉讼费用由曲媛承担。一审法院认定的事实：2017年，龚丽丽、曲媛签订《商品房买卖合同》一份，主要约定曲媛自愿将位于新郑市龙湖镇文昌路与双湖大道正商瑞钻11幢号3单元301室房产出售给龚丽丽，面积153平方米，成交价格为140万元；龚丽丽于2017年4月24日支付50万元、于2017年6月30日支付20万元、剩余70万元于曲媛协助龚丽丽办理商品房按揭贷款通过后支付，曲媛于2017年4月24日将约定房屋交付给龚丽丽等。同日，曲媛给龚丽丽出具收条一张，载明收到龚丽丽房款50万元。2017年6月30日，曲媛给龚丽丽出具收条一张，载明收到龚丽丽购房款20万元。2019年3月14日，龚丽丽、曲媛签订《商品房退房合同》一份，主要约定因龚丽丽、曲媛就个人所得税差额由谁负担未达成一致意见，双方约定《商品房买卖合同》于签订本退房合同之日作废，龚丽丽对约定房屋不再享有任何权利；龚丽丽已向曲媛支付购房款70万元，曲媛于2019年4月15日向龚丽丽退款10万元，于2019年7月15日退款60万元，另外曲媛愿意额外补偿龚丽丽5万元，于2019年7月15日支付龚丽丽，以上款项共计75万元；若曲媛未按上述日期向龚丽丽付款，曲媛愿意赔付龚丽丽所交付金额的20%作为违约金，并尽快将房款退还龚丽丽等。曲媛于2019年4月15日转给龚丽丽5万元、于2019年4月18日转给龚丽丽5万元、于2019年7月16日转给龚丽丽10万元、于2019年8月23日转给龚丽丽15万元、于2019年9月20日转给龚丽丽5万元、于2019年9月21日转给龚丽丽5万元。曲媛提交账户交易信息显示，曲媛于2019年10月31日给龚丽丽转款10万元，龚丽丽认可收到了该笔款项。上述共计55万元。龚丽丽主张曲媛未按协议约定退还房款构成违约，要求曲媛履行退款义务并承担违约责任，酿成本案诉讼。一审法院认为：龚丽丽、曲媛签订的《商品房买卖合同》与《商品房退房合同》均系当事人真实意思表示，合法有效，该院予以确认。龚丽丽、曲媛协商解除了双方签订的《商品房买卖合同》，曲媛应根据《商品房退房合同》的约定按时、足额向龚丽丽退还购房款。曲媛未按约定履行退款义务已构成违约，其应承担违约责任。故龚丽丽要求曲媛退还购房款及补偿（75万元－55万元）＝20万元，并支付违约金（70万元×20%）＝14万元的诉讼请求，该院予以支持。龚丽丽的诉讼请求多出部分，该院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、曲媛于本判决生效后十日内向龚丽丽支付购房款及违约金共计34万元；二、驳回龚丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3950元，由曲媛负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，龚丽丽、曲媛签订的《商品房买卖合同》、《商品房退房合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依合同约定履行。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，龚丽丽、曲媛签订《商品房买卖合同》后，龚丽丽依合同约定履行了70万元的付款义务。因龚丽丽、曲媛就个人所得税差额由谁负担未达成一致意见，双方约定《商品房买卖合同》于签订本退房合同之日作废，即双方协商一致解除案涉《商品房买卖合同》。龚丽丽、曲媛于2019年3月14日签订的《商品房退房合同》约定，龚丽丽已向曲媛支付购房款70万元，曲媛于2019年4月15日向龚丽丽退款10万元，于2019年7月15日退款60万元，另外曲媛愿意额外补偿龚丽丽5万元，于2019年7月15日支付龚丽丽，以上款项共计75万元；若曲媛未按上述日期向龚丽丽付款，曲媛愿意赔付龚丽丽所交付金额的20%作为违约金，并尽快将房款退还龚丽丽等。《商品房退房合同》签订后，曲媛已经向龚丽丽返还55万元，因剩余20万元逾期未付引起本案诉讼。本院综合考虑案涉《商品房退房合同》履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则，酌定曲媛支付龚丽丽违约金4万元。综上所述，曲媛的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初31609号民事判决；二、曲媛于本判决生效后十日内返还龚丽丽购房款20万元并支付违约金4万元，共计24万元；三、驳回龚丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3950元，由曲媛负担2450元，龚丽丽负担1500元。二审案件受理费3100元，由被上诉人龚丽丽负担（该费用曲媛已经垫付，曲媛在履行本判决确定的给付义务时予以扣除）。本判决为终审判决。审判员  扈孝勇二〇二〇年五月二十五日书记员  马倩倩