新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0106民初661号 原告：朱星伊，女，2005年10月11日出生，住乌鲁木齐市沙依巴克区。法定代理人：于星伊(系朱星伊母亲)，1979年11月6日出生，住乌鲁木齐市沙依巴克区。被告：黄仕琼，女，1961年5月14日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）。委托诉讼代理人：郭玉涛，新疆星河律师事务所律师。第三人：新疆恒来房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区泰山街**。法定代表人：田文森，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玲玲，女，该公司员工。原告朱某与被告黄仕琼、第三人新疆恒来房地产开发有限公司（以下简称恒来房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱某法定代理人于某、被告黄仕琼及委托诉讼代理人郭玉涛、第三人恒来房地产公司到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱某向本院提出诉讼请求：1.判令停止对原告购买的××区的××区的××区的强制执行，并解除对上述商铺的查封；2.判令确认原告朱某及第三人新疆恒来房地产开发有限公司于2013年签订的《商品房预售合同》合法有效，并确认乌鲁木齐米东区永祥街451号座标2020商住××区归原告所有；3.判令第三人协助和配合原告办理乌鲁木齐米东区永祥街451号座标2020商住××区的转移登记；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告黄仕琼与第三人恒来房地产公司代位权纠纷一案，头屯河区人民法院在执行（2018）新0106民初1508号民事判决书过程中，于2019年12月25日将我位于××区位于××区位于××区的商铺进行了查封，我向贵院提出执行异议申请，贵院作出裁定，驳回了我的执行异议申请，故我向贵院提出执行异议之诉。被告黄仕琼辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，原告没有提交其已经支付案涉房产购房款的相关证据，且原告怠于办理房产的过户手续，案涉房产为商铺，原告用来出租收益，综上，原告不具备阻却执行的条件，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人恒来房地产公司辩称，请法庭支持原告的诉讼请求，原告与我公司的确签订了购房合同，原告也向我公司支付了全部的价款，因为我公司的原因没有给原告开具发票，也未给原告办理房产证，案涉房产应当归原告所有，请法庭支持原告的诉讼请求。经审理查明，2013年，朱某的法定代理人于某代表朱某与恒来房地产公司签订了《商品房预售合同》，约定朱某购买恒来房地产公司开发的的位××区的的位××区的的位××区，房屋面积23.33㎡，房屋价格209970元，付款方式为一次性付款。合同签订后，于某于2013年5月24日以现金方式将房款209970元交由其哥哥于新松代朱某向恒来房地产公司支付全部房款，并由恒来房地产公司出具收据。2013年，朱某缴纳契税及住宅专项维修基金，并办理了案涉房产的预告登记。2014年12月23日，恒来房地产公司向朱某交付了案涉房产，朱某将该商铺用来出租盈利。庭审中，朱某的法定代理人于某陈述，办理过户登记是恒来房地产公司的义务，其他业主也未办理过户登记手续，故未向恒来房地产公司要求办理案涉房产的过户登记手续。另查明，黄仕琼与恒来房地产公司债权人代位权纠纷一案，黄仕琼依据已经发生法律效力的（2018）新0106民初1508号民事判决向本院提出强制执行申请，本院于2019年8月2日依法作出（2019）新0106执1083号执行裁定书，裁定冻结、划拨恒来房地产公司的银行存款1535883元，并加倍支付迟延履行期间债务利息的相应银行存款；采取以上措施后，仍不足以清偿生效法律文书所确定的义务的，则依法扣留、提取恒来房地产公司应当履行义务部分的财产。2019年1月14日，本院依据黄仕琼在民事诉讼过程中申请保全，本院制作的（2018）新0106民初1508号民事裁定书，向乌鲁木齐市不动产登记中心送达《协助执行通知书》，要求协助执行查封登记在恒来房地产公司名下商铺2套，其中包括本案案涉房产，查封期限三年。2019年12月，本院根据（2019）新0106执1083号执行裁定书对本案案涉房产再次进行了查封。于2019年12月，在案涉房产门口张贴《通知书》，告知案涉房产被查封，将进入评估、拍卖程序。朱某于2020年1月6日提出书面执行异议，本院受理后，依法作出了（2020）新0106执异8号执行裁定书，裁定驳回朱某的执行异议请求，朱某不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。上述事实由原告提交的《商品房预售合同》、收据、税收通用完税证、乌鲁木齐市物业专项维修资金业主缴存凭证、不动产登记信息查询结果、房屋租赁合同、物业费收据、照片，被告提交的（2020）新0106执异8号执行裁定书，当事人陈述及本案庭审笔录存卷为证。本院认为，本案的争议焦点是朱某就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定了房屋消费者物权期待权的保护条件，房屋消费者物权期待权，也叫弱者保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，该规定是为了保护个人消费者的居住权而设置的，也就是说，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，如果案外人所购房屋的性质为居住用房，则认定为消费者购房人，如果所购房产为写字楼、门面房等经营性用房，则不是消费者购房人，对于消费者购房人的认定标准，不应作扩大解释。本案中，首先，虽然朱某已经与恒来房地产公司签订了《商品房预售合同》，并支付了案涉房产的全部价款，但其购买的案涉房产为商铺，且购买目的为了出租盈利，不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件，亦不符合上述阐述的关于“消费者购房人”的认定标准。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，虽然朱某就案涉房产办理了预告登记，但在本院查封案涉房产之前，朱某并未办理物权变更登记，案涉房产仍然登记在恒来房地产公司名下，因朱某主观上认为办理过户是恒来房地产公司的义务，没有及时将物权期待权转化为所有权，其怠于行使自己的权利导致预告登记失效。恒来房地产公司辩称案涉房产未办理过户登记是其所致，但未向法庭提交证据予以证实，本院对该辩称理由不予采信。因此，朱某主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实及法律依据，其诉讼请求不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回原告朱某的全部诉讼请求。本案案件受理费4449.55元（原告已预交），由原告朱某自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   张 政人民 陪 审员   徐玉玲人民 陪 审员   宋玉兰二 〇 二 〇 年 五 月 十 四 日书  记  员   吴慧娟