广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1652号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴彩玲，女，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：周惠霞，广东瑶琨律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈成凤，女，汉族，住广西桂平市。委托诉讼代理人：黄文学，广东常道律师事务所律师。上诉人吴彩玲与上诉人陈成凤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初21035号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴彩玲上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判陈成凤向吴彩玲支付转让费45000元；2.本案一、二审诉讼费由陈成凤承担。事实和理由：一、吴彩玲与陈成凤所签《转让合同》合法有效，吴彩玲并不存在任何隐瞒店铺真实情况的情形。无论是《转让合同》还是《欠条》，转让费的交付均未约定是以陈成凤与原出租人能续订合同作为前提，现店铺已实际交付，陈成凤应依约定向吴彩玲支付全部转让费45000元。双方签订《转让合同》时，陈成凤已看过吴彩玲与原出租人之间的租赁合同，且陈成凤持有该租赁合同原件去办理了工商注册登记，故其对吴彩玲与原出租人之间关于案涉店铺的租期约定清楚。双方均确认店铺正在改造中，对改造后的租赁细节应由陈成凤与原出租方自行协商，吴彩玲仅承诺尽力协助其办理续签手续，但能否续签并非吴彩玲所能决定。案涉店铺实际已于2019年3月20日交付陈成凤使用，且自2019年4月开始陈成凤已自行交付租金予原出租人，直至2019年11月一审开庭时，陈成凤庭上确认其仍在继续使用。故吴彩玲已完成店铺交接义务，陈成凤也应按约定支付45000元转让费。二、讼争的45000元转让费基本上都是店铺内物品（除烟酒、饮料等货物外）的打包转让价，并非店铺空壳转让价，现物品已由陈成凤占有使用，店铺也一直由陈成凤在经营，陈成凤应向吴彩玲支付上述款项。一审法院计算方式有误，对吴彩玲不公，请求二审法院予以纠正。一审法院事实认定部分确认，双方签订《转让合同》后，吴彩玲将商铺内的空调、冰柜、电脑、打印机、桌椅、厨房用具交付给陈成凤，该部分差不多足够45000元。且当时店铺带装修转让，且有吴彩玲开拓出的固定客源，虽交付时（2019年3月20日交付）租期还有两个多月，但实际上租期届满后，原出租人仍继续交付陈成凤使用且按月收取租金，即使未签订租赁合同，实际上已形成事实租赁关系，故吴彩玲与陈成凤协商确定的该45000元转让费并未显失公平，属合理对价范围。三、一审判决计算转让费方式有误。（一）一审判决按3000元/月的标准计算转让费有误。双方约定的45000元转让费（顶手费）是一次性支付，至于《欠条》约定的每月3000元是因陈成凤清偿能力不足，经协商吴彩玲同意按3000元/月分期偿还欠款，一审法院据此认为此系使用商铺的费用标准，混为一谈，曲解双方意思。（二）店铺已于2019年3月20日交付，一审判决自2019年5月起算有误。（三）即使依一审判决确认的转租费支付标准，自吴彩玲最后一次即2019年3月23日转款租金给出租人的微信记录可知，出租人每月收取店铺租金是2069元。如吴彩玲转租他人即应收取比2069元更高费用，所以按3000元标准计算转租费也符合正常范围，但一审法院忽略了吴彩玲交付给陈成凤的物品价格（空调、冰柜、电脑、打印机、桌椅、厨房用具等），上述物品转移的是所有权并非是使用权，一审法院认定有误。（四）陈成凤并无证据证明原出租人有拒绝向其出租租赁物的行为，事实上自吴彩玲转让店铺截至一审开庭前即2019年11月长达8个多月内，均一直由陈成凤使用店铺且支付租金。即使事后陈成凤未继续承租，亦为其自主行为，与吴彩玲无关，吴彩玲与陈成凤之间协商的转让费45000元在转让时要求一次性支付，《欠条》只是起还款协议作用，无论陈成凤租赁时间长短，均与吴彩玲无关。一审法院认定此后的转让费可根据双方履行合同的情况另行主张有误。综上，一审判决认定事实不清，判决有误，请求二审法院对本案依法改判。陈成凤答辩称，吴彩玲上诉缺乏事实与法律依据，有关事实与理由应以陈成凤主张为准，陈成凤无需向吴彩玲支付租赁转让费45000元，陈成凤与吴彩玲的租赁转让合同事实上是附条件租赁合同，所附条件是吴彩玲保证陈成凤能与原出租人签订租期为两年的新租赁合同，所约定45000元转让费实质上是陈成凤为取得两年期租赁合同并对店铺装修及其各种设备、设施拥有两年使用权而向吴彩玲支付的使用费对价，并非所有权转让对价。（一）本案是因吴彩玲将其承租店铺转租给陈成凤发生的纠纷。根据双方签订租赁合同前后的微信聊天记录可知，在陈成凤已多次表达担心原出租人是否同意签订新租赁合同的情况下，吴彩玲多次肯定回复陈成凤不用担心，其与原出租人已经协商，并表示可以保证帮陈成凤签订租赁合同。本案微信聊天记录表明，陈成凤是基于吴彩玲的上述保证才与其签订租赁转让合同，约定转让费。（二）吴彩玲转租时是按店铺当时现状交付陈成凤使用，店铺当时现状包括店铺当时依附于店铺建筑上的各种装修、装饰、水电等设施设备。吴彩玲与陈成凤之间是附带吴彩玲保证陈成凤能与原出租方签订新租赁合同的转租店铺关系，并非买卖店铺，且店铺的装修、装饰、水电等设施依附于店铺存在，不属独立可转让财产，实质上只是吴彩玲根据合同约定及吴彩玲保证条件由其连同店铺一起打包交付给陈成凤使用，并非独立所有权转让，故45000元转让费实际是基于陈成凤对案涉店铺装修及其各种设备、设施能够拥有两年使用权而向吴彩玲支付的对价使用费，只有吴彩玲承诺的附带条件成就，陈成凤拥有两年使用权时才需支付其对价即45000元给吴彩玲。本案中，原出租方不同意与陈成凤签订租赁合同，证明吴彩玲存在明显欺诈行为，吴彩玲承诺的条件也未成就，陈成凤未取得案涉店铺两年使用权。因原出租方不同意与陈成凤签订租赁合同，并于2019年5月份通知陈成凤搬离，后经协商无果，陈成凤被迫于2019年11月初搬离案涉店铺，将店铺交还。综上，45000元转让费实际上是吴彩玲保证陈成凤与原出租方可以签订新租赁合同并对店铺各种装修、装饰、水电等设施和设备拥有两年使用权时而支付给吴彩玲的租赁使用费，但吴彩玲保证的条件并未成就，陈成凤未与原出租方签订租赁合同、未取得案涉店铺两年使用权，故陈成凤无需支付45000元使用费予吴彩玲。二、如法院认为陈成凤实际使用了案涉店铺一段时间而应支付相应使用费，亦应按45000元对应使用时间为两年来计算实际使用费。因陈成凤于2019年11月初搬离案涉店铺，使用时间为7个月，则该使用费应为13125元（45000元÷24个月×7个月），而非一审判决的21000元。三、陈成凤在2019年11月10日左右即将案涉商铺交回原出租人。吴彩玲提及的空调、冰箱、打印机、茶机等设备均是前手租客使用多年的残旧设备，总价值不超出3000元。本案转让费45000元实质对应店铺各种装修、水电等设施及其店铺继续租用两年的使用费，即使扣减前述设备折旧费3000元后，剩余42000元店铺使用费亦应按2年进行分摊。本案陈成凤使用案涉商铺7个月（2019年4月初至11月初），则应支付的使用费为12250元（42000元÷24个月×7个月）。陈成凤于本案应向吴彩玲支付费用总额为前述残旧设备价值3000元及店铺使用费12250元，共15250元。综上，请求二审法院依法作出公正判决。陈成凤上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，改判为陈成凤无需支付吴彩玲21000元转让费；2.本案诉讼费用全部由吴彩玲承担。事实和理由：陈成凤承租案涉物业用作店铺，对租赁期限有要求，且吴彩玲承诺案涉商铺租赁期限为2年，此为陈成凤与吴彩玲签订《转让合同》的条件，并为此支付45000元的转让费。且吴彩玲亦承诺，原出租人对案涉商铺进行装修并不会影响陈成凤经营。后原出租方于2019年9月通知陈成凤不再出租案涉商铺，证明吴彩玲构成根本违约，陈成凤无需支付转让费21000元。正是因为吴彩玲承诺案涉商铺可租赁2年有余，陈成凤才支付转让费45000元，现案涉商铺租期未达2年，陈成凤无需支付转让费21000元，其余上诉意见与陈成凤本案答辩意见一致。吴彩玲答辩称，案涉45000元实际系转让费，非转租费，不应按月来计算，该笔费用为一次性费用。正如一审判决确认，案涉商铺系与其所含设施设备等一起交付，该45000元包含设备对价。吴彩玲还付出了装修成本，考虑到原出租方有可能不续租才最后商定转让费为45000元。陈成凤陈述其仅租赁案涉商铺5个月，但其在一审期间陈述仍继续使用案涉商铺。《转让合同》并未注明合同成立基础是续签原出租合同，至于有无续签及有无对商铺进行改造，属吴彩玲与原出租方之间的沟通。吴彩玲向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈成凤向吴彩玲支付店铺转让费45000元，并从逾期之日起即2019年5月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至清偿之日止，暂算至2019年8月28日共112天，利息暂为600.66元；2.案件诉讼费由陈成凤承担。陈成凤向一审法院提出反诉请求：1.判令撤销吴彩玲、陈成凤之间的店铺承租权转让合同关系，确认陈成凤无需支付向吴彩玲支付45000元的店铺转让费；2.判令吴彩玲向陈成凤返还购货款59337元；3.判令陈成凤因案件所支出的律师费5000元由吴彩玲承担；4.案件的诉讼费均由吴彩玲承担。陈成凤在诉讼中变更上述第2项请求的金额为37206.5元。一审法院查明：2019年3月，吴彩玲、陈成凤双方磋商上述商行的转让事宜。双方在2019年3月24日有如下微信聊天记录：吴彩玲：“你们不用担心改造好了不租给你们，阿霞男人和他们很熟，我和房东老都是说好了的。”、“改造好了以后生意更好做，人也多，即使你不想做了，转出去也好转。”、陈成凤：“后来他又说，有跟你讲过，好像就是说要我亲自问一下，你愿不愿意这样子做啊，因为我也担心啊，就是因为到时候转过来，房东又不签合同，不签合同的话，你这样子的优势就没有了，是不是又不知道他什么时候改造好，反正我现在资金也不多，对不对，都是都是。跟朋友借一点，然后我就就是。那我这比较大的风险了。”、“如果你可以这样子转的话，那我就。尽量这两天就筹钱了，我钱已经筹到了。一大半了。”吴彩玲：“合同肯定会的，这个你不用担心。”、“我可以保证帮你签合同的。”2019年4月7日，吴彩玲、陈成凤签订一份《转让合同》，内容：“甲方：吴彩玲，乙方：陈成凤。甲乙双方经友好协商，就店铺转让达成如下协议，并共同遵守：第一条：甲方于2019年4月7日前将案涉店铺（面积为40平方米）转让给乙方使用。第二条：丙与甲方签订了租赁合同，租期到2019年5月30号止，月租为2000元人民币。店铺交给乙方后，乙同意代替甲向丙履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙领回甲交纳的押金，该押金归乙方所有。”双方签订《转让合同》后，吴彩玲将商铺内的空调、冰柜、电脑、打印机、桌椅、厨房用具交付给陈成凤，并将押金单、原租赁合同交陈成凤。另外，双方约定吴彩玲以59337元将商铺内的货物（烟、酒）转让给陈成凤，陈成凤分别于2019年4月2日、4月8日、4月15日合计转账七笔款项共59337元给吴彩玲。陈成凤在庭审中认为于2019年4月15日转账的1500元是支付吴彩玲已向出租人支付的押金。2019年4月8日，陈成凤向吴彩玲出具一份《欠条》，陈成凤确认欠吴彩玲45000元，并约定于2019年5月8日还3000元，以每月还3000元的方式直到还够45000元为止。2019年5月12日，霍某亮以业主的身份向吴彩玲发出一份《租赁合同期满不再续租通知书》，告知吴彩玲于2017年5月19日签订的《租赁合同补充协议》已于2019年5月31日到期，合同到期后将不再续租，要求吴彩玲于合同到期之日立即搬离。该通知书由陈成凤收取。另查，佛山市顺德区北滘镇碧某经济发展公司与马映霞于2016年5月28日签订一份《租赁合同》，约定由马某霞承租位于佛山市顺德区某商铺，租赁期限从2016年6月1日至2019年5月31日。2017年5月19日，佛山市顺德区北滘镇碧某社区资产管理办公室与吴彩玲、马映霞签订一份《补充协议》，确认上述《租赁合同》的承租方变更为吴彩玲，合同的其他内容不变。陈成凤提供由佛山市顺德区北滘镇碧某社区资产管理办公室出具的一份《证明》，证实佛山市顺德区某号与地址佛山市顺德区北滘镇碧某社区某号是同一地址。吴彩玲、陈成凤对此没有异议。另外，位于佛山市顺德区北滘镇碧某社区**********的房屋登记的权属人为佛山市顺德区北滘镇碧某社区资产管理办公室。庭审中，吴彩玲承认在初期有联系房屋的原出租人，但陈成凤逾期付款后，吴彩玲没有再帮忙。陈成凤确认现仍在转让商铺的地址上继续经营。双方确认，吴彩玲、陈成凤一直将各自应付的案涉商铺租金转账给霍某亮。另外，经法院释明，陈成凤坚持不变更反诉请求。一审法院认为，关于双方签订的《转让合同》是否属可撤销合同的问题。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。吴彩玲、陈成凤通过微信磋商商铺转让事宜时，陈成凤向吴彩玲表明房东不续签合同则自己承担较大的风险，吴彩玲即时承诺“我可以保证帮你签合同。”双方签订的《转让合同》约定“丙与甲方签订了租赁合同，租期到2019年5月30日止”由此可见，双方在签订《转让合同》时都知悉原租赁合同至2019年5月30日到期，陈成凤是基于吴彩玲承诺而签订《转让合同》，故吴彩玲不存在故意告知陈成凤虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使陈成凤作出错误意思表示的情况，吴彩玲向陈成凤作出的承诺应视双方约定吴彩玲应负的合同义务，吴彩玲不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，则吴彩玲应向陈成凤承担违约责任，而不能将吴彩玲的违约行为视为对陈成凤的欺诈，故陈成凤认为吴彩玲在签订合同时有欺诈行为的理由不成立，法院对陈成凤请求撤销双方签订的《转让合同》依法不予支持，对陈成凤主张不需向吴彩玲支付转让费45000元的请求也不予支持。关于陈成凤是否支付全部转让款的问题。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。吴彩玲、陈成凤签订的《转让合同》及陈成凤出具的《欠条》，为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。陈成凤依约负有分期向吴彩玲支付转让款的义务，依前述认定，吴彩玲也负有协助陈成凤与出租人续订合同的义务，且上述义务均应同时履行。虽然，陈成凤收到《租赁合同期满不再续租通知书》，知悉出租人不再出租案涉商铺，但陈成凤至案件辩论终结前仍使用商铺，即陈成凤能否续订租赁合同尚未确定。同时，吴彩玲在庭审中也表明没有再协助陈成凤续订租赁合同事宜。法院认为，吴彩玲、陈成凤均应同时履行上述义务，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。基于陈成凤至案件辩论终结前仍使用商铺，故陈成凤依约也应向吴彩玲支付2019年5月至2019年11月的转让费共21000元（3000元×7个月），此后的转让费可根据双方履行合同的情况由双方另行主张。另外，因吴彩玲没有积极履行协助陈成凤续订合同的义务，陈成凤暂停支付款项有一定理由，故法院对吴彩玲主张的利息请求不予支持。因此，法院确认陈成凤在案件中应向吴彩玲支付转让费为21000元，吴彩玲主张超出部分，法院不予支持。关于陈成凤请求吴彩玲返还购货款的37323.5元的问题。吴彩玲、陈成凤就货物转让达成的协议，为当事人真实意思表示，合法有效，法院予以确认。陈成凤未能提供证据证明收取的货物存在质量问题，且陈成凤现仍在经营商铺，其所提供的证据也不足以其主张的货物销售余额；退一步来说，即使陈成凤不在上述商铺经营，也不表明陈成凤向吴彩玲购买的货物无法进行销售。综上所述，陈成凤请求吴彩玲返还货款37323.5元，缺乏理据，法院不予支持。关于陈成凤请求吴彩玲承担因诉讼支出律师费的问题。双方签订的《转让合同》没有约定由违约方承担守约方因诉讼而支出的律师费，依前述认定，法院对陈成凤的反诉撤销合同、不支付转让款、返还货款的请求也不予支持，故陈成凤请求由吴彩玲承担律师费的主张，缺乏理据，法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十六条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈成凤于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向吴彩玲支付2019年5月至2019年11月的转让款21000元；二、驳回吴彩玲的其他诉讼请求；三、驳回陈成凤的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费470.01元，反诉受理费990.08元，两项合共1460.09元，由吴彩玲负担254.01元，由陈成凤负担1206.08元。二审期间，陈成凤向本院提交《撤场通知》一份，拟证明案涉商铺原出租人明确表示不再将案涉商铺出租予陈成凤。吴彩玲对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，经审查，因该证据的真实性在本案无法确认，故上述证据不作为本案定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为陈成凤应向吴彩玲支付的商铺转让费应为多少。本案中，根据陈成凤与吴彩玲所签《转让合同》内容可知，陈成凤对吴彩玲就案涉商铺承租权于2019年5月30日届满这一事实明确知晓，作为转租方的吴彩玲于本案并不存在故意告知虚假情况或隐瞒与订立《转让合同》有关重要事实，诱导陈成凤作出错误意思表示的情形，陈成凤主张吴彩玲存在欺诈，陈成凤不应支付转让费理据不足，本院依法不予支持。同时，根据陈成凤、吴彩玲微信聊天记录显示，吴彩玲曾承诺帮助陈成凤在承租期届满后与案涉商铺出租人重新签订租赁合同，现案涉商铺承租期限届满后，吴彩玲并未协助陈成凤与商铺出租人重新签订租赁合同，吴彩玲要求陈成凤支付案涉商铺全部转让费45000元的诉请理据不足，本院依法不予采纳。虽陈成凤于本案未能与案涉商铺出租人重新签订租赁合同，但其在承租期届满后仍继续占有使用案涉商铺，依法应支付相应的商铺转让费予吴彩玲。陈成凤上诉主张即使其应支付商铺转让费，其亦仅需支付使用费15250元[12250元（42000元÷24个月×7个月）+3000元（残旧设备价值）]。对此，本院认为，虽从吴彩玲与陈成凤的微信聊天记录反映吴彩玲曾承诺可以协助签合同，但并未明确合同的具体期限，且案涉转让费中还包括了空调、冰柜、电脑、打印机、桌椅、厨房用具等的价值，而该部分物品的具体价值双方均未举证证明，一审法院根据陈成凤使用商铺的时间及案涉合同的具体履行情况，酌定陈成凤向吴彩玲支付转让款21000元已平衡了双方当事人的利益，并无明显不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。吴彩玲、陈成凤的上诉主张均理据不足，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由吴彩玲负担925元，由陈成凤负担325元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年五月二十八日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏