江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初10353号原告：范大正，男，1971年9月20日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：黄慧，江苏盈捷律师事务所律师。被告：胡震中，男，1972年10月4日生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：施蔚然，女，1971年2月20日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王贺，江苏英特东华律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵骅，江苏英特东华律师事务所律师。原告范大正与被告胡震中、施蔚然合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告范大正及其委托诉讼代理人黄慧、被告胡震中及其与施蔚然的共同委托诉讼代理人王贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范大正向本院提出诉讼请求：1.判令胡震中、施蔚然返还由其支付的房款及相关费用626142.84元；2.判令胡震中、施蔚然承担擅自出售房屋给其造成的损失123540元（计算依据以2018年10月18日为价值时点的评估报告明确的价值1280600元，扣除双方合计支付的成本得出利润应为247080元，按各自50%计算，各应分得利润123540元）;3.本案诉讼费用、鉴定费由胡震中、施蔚然承担。事实和理由：2007年11月其与胡震中约定共同投资购买无锡市圣园199号1001室房屋（以下简称案涉房屋），由其分两次支付了首付款267139元。2007年12月14日，其与胡震中、施蔚然签订协议约定双方投资比例为1比1。2007年12月起至2013年11月14日，胡震中自其处领取购房首付款、还贷及相关费用合计626142.84元。2018年9月其得知案涉房屋为胡震中、施蔚然出售，遂要求胡震中、施蔚然返还其支付的款项及应分得的利润，为胡震中、施蔚然所拒绝。胡震中、施蔚然明知房屋系双方共同所有，但却自行处置，违反双方的约定，损害其合法权益。无锡市俊豪酒楼设备工程有限公司（以下简称俊豪公司）并非胡震中与其二人共同设立，而是其与案外人张炜设立。2009年7月胡震中通过股权受让取得俊豪公司49%的股份。胡震中、施蔚然辩称：双方曾共同出资设立俊豪公司，其中范大正出资30.6万元，占股51%，胡震中出资29.4万元，占股49%。其夫妻二人在2007年准备投资房地产，看中案涉房屋并与开发商签订房屋买卖合同，房屋定金、首付款、按揭贷款均系其夫妻自有财产支付。因范大正有共同投资愿望，双方签订投资协议约定共同投资共同偿还贷款，但贷款实际由其夫妻归还。双方的融洽关系持续到2013年初，范大正在胡震中不知情的情况下私自以俊豪公司为其他公司作担保，导致俊豪公司成为被执行人承担了420余万元的债务，2013年7月俊豪公司名下所有财产被法院冻结查封，胡震中遂决定退出俊豪公司自谋发展，范大正因成为被执行人无力支付房贷，也无法支付胡震中的退股款及损失，遂主动提出将案涉房屋出售，出售款项扣除银行贷款后全部归胡震中所有，用于补偿胡震中的退股款及损失。因案涉房屋在其名下，其依法有权处理，出售价68.3万元也符合当时行情，且范大正对房屋出售是知情的，否则范大正也不会在停止支付贷款的5年后提出异议或者要求分割案涉房屋。他们对房屋拥有所有权即拥有完全处置权，投资协议中没有明确该房屋何时出售及如要出售是否需要经过范大正同意，因此他们出售案涉房屋的行为不违反法律及双方约定。案涉房屋在2014年就已出售，出售价与评估意见中价格相当，且2007年签订投资协议时也不可能预见2018年房屋的价值，因此按照2018年10月18日的价格作为赔偿标准无法律依据。当事人围绕诉讼请求分别提交了证据。范大正提交的证据及其意见：证据一，2007年12月14日双方签订的合作投资协议书，证明双方约定共同投资购买案涉房屋，总金额为817139元，投资比例为1:1，产权登记在胡震中名下。证据二，7张交费收据原件，证明其为案涉房屋支付契税、办证费用、物业费、电梯费、水电费、大修理基金、水电保证金等；证据三，产权证、土地证、住宅使用说明书、住宅质量保证书、前期物业管理服务协议原件，证明2009年4月2日案涉房屋产权登记在胡震中、施蔚然名下及案涉房屋的大部分费用由其交付，房屋所有证件均由其保管也证明费用系其支付；证据四，胡震中、施蔚然的结婚证复印件，证明二人系夫妻；证据五，首付款、银行贷款等明细记账（记账中列明的每笔款项下，范大正与胡震中均在欠款人后签名，右上角注“二人欠公款不计账本”），证明由其支付626142.84元，因房屋登记在胡震中、施蔚然名下，其为保存支付款项依据，制作了该记账本，鉴于双方投资合作关系故把二人称为联合体而写成“欠公款”,2007年时胡震中并非俊豪公司的股东,不存在二人欠俊豪公司公款的可能。证据六,其与胡震中在2018年10月18日谈话录音光盘（时长92分钟）及整理资料，证明截至2013年11月14日，案涉房屋所有费用及房款、贷款均由范大正支付，胡震中也只认为在此之后的贷款由其支付及擅自出售房屋的行为未告知范大正；证据七，俊豪公司的工商登记资料、股权转让协议书、变更登记通知书，证明俊豪公司并非其与胡震中共同设立，而是其与案外人张炜设立，2009年张炜退出，其与张炜了结后将49%的股份赠予胡震中，股权变更时间在2009年7月22日。证据八，无锡市存量房买卖合同、税收缴款书、发票、不动产登记簿证明各1份、权利注销证明2份，遗失证明1份，证明胡震中、施蔚然明知产权证、土地证原件均在其处却通过补办证的方式，擅自将房屋低价出售给案外人。证据九，案涉房屋付款收据存根，载明的定金5万元付款人为范大正、首付款12万元付款人为范大正和胡震中，证明胡震中、施蔚然作出虚假陈述。证据十，申请本院对案涉房屋（不含室内装修）进行价格评估。经委托，江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具房地产估价报告意见为：2014年11月11日房屋价值595600元、2018年10月18日价值为1280600元。因评估，范大正支付评估费19800元。其认可该意见，认为2018年10月18日其明确知道房屋已被出售，故应以此时间节点作为计算其损失的依据。对此，胡震中、施蔚然质证意见：对范大正证据一、二、三、四的真实性均予认可，但涉及的款项均系胡震中、施蔚然的个人财产支付，并非范大正支付。房产证件及票据系其一直放在俊豪公司的，其离开时范大正以未能找到为由未归还。证据五的记账本系本人签字，但费用均系其夫妻所出，每个月由范大正和胡震中对账，记账本上的款项明确欠款人是范大正，范大正在欠款人一栏签字、胡震中签字确认，说明该款是胡震中支付。证据六虽是真实的，但录音断章取义，曲解了胡震中的意思，没有把完整的谈话录下，同时录音是在胡震中不知情也不同意的情况下，由范大正采用威胁手段非法取得，录音中胡震中陈述都不是其真实意思，录音无证据效力。对证据七的真实性无异议，但范大正和胡震中在股权转让之前就一起合作厨房设备项目，其股份取得是基于原先与范大正合作应得的利润。对证据八的真实性无异议，但备案合同只是备案价，实际价格应以其提供的房屋买卖合同为准，其当时以为房产证、土地证丢失了才去挂失补办，出售房屋时其口头通知过范大正。对证据九中涉及定金交付情况，其记不清了，其中12万元交付是其和范大正一起去的。关于证据十，对2018年10月的房产价值认定过高，且房屋登记在其名下，其有权处置，其在2014年出售时就已告知范大正。该房屋在2007年购入时是装修的，2014年出售时已经使用将近7年，装修已不存在价值，所以当时以60余万元出售是合理市场价。胡震中、施蔚然提供的证据及意见：证据十一，俊豪公司工商登记资料，证明其与范大正于2006年共同设立俊豪公司，其占股49%。证据十二，2007年11月12日的有关案涉房屋与开发商的商品房买卖合同，证明其夫妻投资案涉房屋的事实；证据十三，2007年11月14日的收据复印件1份，证明系由胡震中支付首付款147139元；证据十四，2007年11月的个人购房借款担保合同、抵押物清单，证明胡震中、施蔚然和银行签订贷款协议，贷款金额为55万元；证据十五，2007年12月15日至2014年9月15日的还贷记录明细及施蔚然的银行流水，证明由胡震中、施蔚然实际还贷；证据十六，滨湖法院执行裁定，证明范大正在胡震中不知情的情况下，私自以俊豪公司为他公司担保，导致俊豪公司成为被执行人，承担了4235537元的债务。证据十七，案涉房屋出售的买卖合同及物业费支付凭据，证明胡震中、施蔚然出售房屋给案外人价款为683000元，支付物业费为4039.5元。证据十八，滨湖法院（2019）苏0211执恢540号裁定及执行材料，证明俊豪公司于2013年承担了420余万元债务未还清，范大正无任何收入才会在5年后反悔要求胡震中、施蔚然返还购房款。对此，范大正质证意见：认可证据十一的真实性，但不能证明胡震中与其于2006年共同设立俊豪公司。对证据十二、十三、十四、十五的真实性无异议，对证明目的不予认可，根据胡震中签署的账本清单及谈话录音内容，能够明确胡震中、施蔚然仅支付了2013年12月至2014年11月的银行贷款，其他房款均是其支付；对证据十六、证据十八真实性予以认可，但与本案无关联；对证据十七中出售房屋买卖合同是胡震中、施蔚然与他人所签，其对真实性无法确认，认可其中胡震中、施蔚然支付的物业费，同意在结算中扣除。经质证，本院认定如下：双方对证据一、二、三、四、八、十二、十三、十四、十五、十七的真实性并无异议，可以证明双方存在合作购房、相关房产证件由范大正保管、双方各自持有部分购房费用的票据、房贷及还贷情况以及胡震中与施蔚然系夫妻关系、胡震中夫妻自行挂失房屋产权证将房屋出售、胡震中夫妻支付了2013年12月后的房贷403337.28元及4039.5元物业费的事实，但并不能直接证明购房款项实际由谁支付，也不能证明出售案涉房屋已征得范大正同意。证据七、证据十一均真实合法，但证据七内容完整，对二组证据均予认定，可以确认胡震中于2009年7月由股权转让的形式取得俊豪公司股份，也可确认胡震中对此未作出真实陈述，其于2006年即为俊豪公司股东的陈述与事实不符。关于证据九，胡震中、施蔚然并无反证否定其真实性，本院当予认定，可以证明范大正系购房款中5万元定金的名义付款人，范大正与胡震中系12万元预付款的共同名义付款人，同时可以证明胡震中未真实陈述房屋的预付款支付情况，但不能直接证明预付款26万元的实际付款人。证据十，系经本院委托进行，且鉴定程序并无不当，鉴定意见并无失实之处，应当予以认定。证据十六、十八，虽为真实，与本案并无关联，不能证明待证事实。关于证据六，双方交谈长达90多分钟，期间大部分时间双方语气平和，并未发现存在威胁情况，胡震中、施蔚然也未举证证明胡震中实际受到人身胁迫，因此应当认定该证据。在双方交谈中，范大正多次强调包括首付款、2013年11月前的还贷、购房费用合计60多万元均系其实际支付。对此，胡震中一直未予否认，其只谈及其支付了2013年11月后的房贷，并且称范大正的款项系公司（俊豪公司）的，强调双方就公司的款项尚未结算且应当一起结算，强调房产在其名下其有权处理。庭审中，胡震中、施蔚然多次陈述所有购房款项均系其夫妻个人财产支付。显然胡震中、施蔚然陈述多处矛盾，且未能予以合理解释，有违诉讼诚信原则。证据五中，虽范大正、胡震中均在记账明细欠款人项后签名，如按胡震中、施蔚然所称记账本上载明的款项均系其支付后由范大正确认欠款，但记账时间仅截止于2013年11月，此后房贷实际由胡震中、施蔚然支付却未见相应记账，与其陈述的做法相矛盾；同时记账本实际由范大正保管，却不是胡震中、施蔚然保管，难以合理认定胡震中、施蔚然是实际付款人；另外记账本上的数字多为整数且略高于实际还贷数，此节更符合胡震中从范大正处取款后还贷的事实。综合证据五、六及当事人陈述，本院对证据五、六予以认定，可以证明记账本上所列款项626142.84元由范大正实际支付。综上，结合当事人陈述，本院认定事实如下：范大正与胡震中因双方生意合作相识至今约20年，后胡震中至俊豪公司工作至2009年7月通过受让股权的形式成为该公司股东。胡震中、施蔚然系夫妻关系。2007年11月范大正与胡震中约定共同投资购买案涉房屋，由胡震中、施蔚然于2007年11月12日与开发商签订了商品房买卖合同并办理了按揭贷款手续。该房屋系装修房，建筑面积90.42平方米，购买价为每平方米9034.15元，其中首付款为267139元，余款55万元为银行按揭贷款。2007年12月14日，范大正与胡震中、施蔚然签订合作投资协议，约定范大正、胡震中共同投资案涉房屋，总金额为817139元，投资比例为1比1，投资方式为首付267139元，其余为贷款，产权为范大正与胡震中共同各半拥有。2009年4月，案涉房屋产权登记于胡震中、施蔚然名下，相关权利证书由范大正保管。2007年11月至2013年11月间，范大正向胡震中支付首付款、贷款、进户费用、物业费等合计626142.84元。2014年9月16日，胡震中、施蔚然未经范大正同意，将案涉房屋以683000元的价格出售他人，并于当日缴纳物业费4039.56元。2013年12月起至最后一笔提前还贷款项由胡震中、施蔚然支付，合计403337.28元。2018年9月范大正得知案涉房屋为胡震中、施蔚然出售，遂要求胡震中、施蔚然返还其支付的款项及应分得的利益，为胡震中、施蔚然拒绝。经本院委托，江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具房地产估价报告意见为，案涉房屋（不含装修）2014年11月11日的价值为595600元、2018年10月18日的价值为1280600元。因评估，范大正支付评估费19800元。本院认为，范大正与胡震中、施蔚然夫妻约定合作投资案涉房屋的行为，不违反法律规定，应受法律保护。据双方合作协议，双方就案涉房屋约定为共同投资、投资比例相同。协议虽未明确风险、收益及如何处置等，但从双方合作的目的解释，显然双方应当共同平担风险、共同平享收益、共同决定处置。范大正已先行支付了购房投资款626142.84元，超过了购房总投资的一半，因此范大正并无违反投资协议的情节。相反，作为合作另一方的胡震中、施蔚然明知案涉房屋系双方共同所有，但却自行处置，违反双方的约定，给范大正造成实际损失，致范大正合作投资取得收益的目的无法实现，胡震中、施蔚然应当承担相应的赔偿责任。范大正以2018年10月18日作为确定其赔偿标准的价值时点，符合双方合作协议的目的约定，可予支持。合作投资结束后，应当先扣除双方的投资，余款作为收益部分由双方各半取得。胡震中、施蔚然主张房屋在其名下即有权自行处置，显然违反法律和双方合作协议。对此，本院不予采信。同样，因系胡震中、施蔚然擅自处置房屋，致使房屋未能收益，相应损失应由其自行承担。胡震中、施蔚然主张范大正已同意其处置案涉房屋，因未能举证，本院不予采信。至于其所述的与俊豪公司的结算问题，与本案并非同一法律关系，本院不予理涉。综上，对范大正的诉讼请求，本院可予支持，即胡震中、施蔚然应返还范大正房屋投资款626142.84元，并赔偿范大正房屋出售损失123540元，相应损失的计算方式为：[1280600-（626142.84+403337.28+4039.56）]÷2。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：胡震中、施蔚然返还范大正626142.84元并赔偿范大正损失123540元。此项于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取后为5030.5元，评估费19800元，合计24830.5元（已由范大正预交），由胡震中、施蔚然负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给范大正。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  陆华朝二〇二〇年五月二十一日书记员  费 玮本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。