安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1282民初1914号 原告（反诉被告）：饶某，男，1979年2月1日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 原告（反诉被告）：张某，女，1978年7月10日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 二原告共同委托诉讼代理人：张治业，安徽法卫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：界首市汇鑫置业有限公司。住所地：界首市人民路南侧。统一社会信用代码：9134128208522415XD。 法定代表人：程学勇，经理。 委托诉讼代理人：胡小平，安徽松鼎律师事务所律师。 原告（反诉被告）饶某、张某与被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年5月8日立案。在审理过程中，被告界首市汇鑫置业有限公司向本院提出反诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）饶某及二原告共同委托诉讼代理人张治业、被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司的委托诉讼代理人胡小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告饶某、张某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告及时为原告办理房屋所有权证书，并赔偿逾期办理房屋所有权证书从合同约定应当办证之日起至被告履行完毕之日止（房屋所有权证书办理完毕）的违约金，截至起诉日2020年3月30日暂定为37323元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2017年1月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于界首市界光路西侧、复兴路北侧“汇鑫﹒金域长安”房屋1套，房屋总价款435000元。原告依约按时交付了购房款，被告应于2017年4月26日前向买受人交付房屋。但被告直到2017年7月26日才向原告交付房屋，但至今未能办理房屋所有权证书。根据合同约定“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。由于被告原因导致原告无法按时取得房屋所有权证书，根据合同约定，被告应承担逾期备案办证的违约责任，给付赔偿金。 被告界首市汇鑫置业有限公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》生效后，我公司于2017年7月份顺利将房屋交付给原告使用，并已按合同约定支付了逾期交房违约金。现原告要求支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，我公司认为原告未能提供办理不动产证的必备手续，原告也有违约行为，故诉讼请求不能成立。具体理由如下：一、我公司与原告网签的合同是按照国家有关部门统一制定的2014年4月版制式预售合同，合同约定办理房地产权证书，并非现行的不动产产权证书。现原告要求办理不动产权证书，与合同约定不符，故我公司不存在违约行为，更不应支付违约金。另外由于界首相关部门业务衔接工作量大，又赶上机构改革，致使我公司在2019年7月份才接到办证部门的通知。我公司在2019年7-8月份已通知原告方到公司另行签订补充协议，共同申请办理不动产转移登记，但原告方存在误解，未进行友好协商，也不配合公司办证。现在起需要双方配合予以完善合同及补充相关资料，然后原告缴纳相关费用后，我公司才能尽快和原告共同申请办理不动产权证。但到现在，原告接到我公司多次通知仍拒不来办证，原告方负有责任。二、原告未缴纳办理不动产权证书的费用。而且原告方拖延办理按揭贷款长达122天，应当支付违约金7320元。 反诉原告（被告）界首市汇鑫置业有限公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付违约金7320元；2、反诉费由被反诉人承担。反诉的事实和理由:界首市汇鑫公司在2017年1月5日与饶某、张某签订了《商品房买卖合同》，在合同履行过程中，双方发生纠纷，现在饶某、张某无端指责我公司违约，并提起诉讼，要求我公司向其支付违约金，这是完全不能成立的。我公司已做了答辩，提出了有说服力的证据，事实上是饶某、张某在履行合同中首先违约，违约的事实是:饶某、张某办理的按揭贷款30万元应当自合同签订之日起在45天付到我公司账号内，但由于其手续不齐全，致使其按揭贷款拖延长达167天，逾期长达122天，按照双方生效的《商品房买卖合同》第八条第一款逾期付款责任的约定，饶某、张某应当按日计算向我公司支付逾期应付款万分之贰的违约金，共计为7320元。 反诉被告（原告）针对反诉原告（被告）的反诉辩称：一、反诉人提起反诉超过法律规定的诉讼时效期间，应依法判决驳回其反诉请求。根据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”的规定，根据双方签订合同的时间可知，即使被反诉人违约，由于反诉人未在法律规定的期间内提起诉讼，其权利不再受法律保护，应依法驳回其反诉请求。二、被反诉人是按反诉人的要求支付购房首付款，并在支付首付款当日签订购房合同，进行备案登记。被反诉人也按要求及时交付办理按揭贷款所需的各种资料，不存在任何延误。而且，必须在反诉人配合下才能在银行规定的合理期限内办理好按揭贷款手续。这个按揭贷款办下来的时间不是被反诉人所能左右的，是银行根据规定在一定期限内发放的，同时也是在反诉人与银行协调下才能办理的，所以被反诉人不存在违约之处，应驳回反诉人的反诉请求。三、根据公平责任原则，即使存在违约情况，承担违约责任，双方承担的违约责任也应该公平公正，而不是反诉方利用优势地位加重对方的违约责任。开发商违约按日万分之一承担违约责任，购房人却按日万分之二承担违约责任，显然显失公平。即使被反诉人承担违约责任也应该按日万分之一计算违约金。 本院经审理认定事实如下：2017年1月5日，二原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发建设的汇鑫·金域长安2幢1单元16层1601号房屋，总价款435000元。合同第八条逾期付款责任第1项约定：“（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。（2）逾期超过60日后．．．．．．出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金”。合同第二十条房屋登记第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第１种方式处理：１.．．．．．．买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之壹的违约金”。第（三）项约定：“因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”。合同第二十五条送达约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。合同附件十一补充协议第二条主合同第七条补充条款第1项约定：“买受人选择按揭贷款（包括商业贷款和公积金贷款）方式支付本合同项下房款的，并在签订合同时向出卖人提供办理按揭贷款所需的所有文件资料；余款由买受人在本合同签订之日起45日内向银行办妥按揭贷款并支付房款。因买受人的责任如提供的按揭贷款资料不真实、不完整，或买受人不到贷款银行签订个人购房借贷合同等原因导致45天内按揭贷款不能完成，或延迟按揭贷款的支付时间的，本合同所涉及的商品房余款支付方式自动转换为一次性付款。买受人应当在本合同约定的按揭贷款支付房款期止日起15日内付清全部购房款。同时，买受人应当承担主合同第八条规定的逾期付款的违约责任”。第２项约定：“买受人选择按揭贷款（商业贷款或公积金贷款）方式支付本合同项下房款的，买受人应委托出卖人代办《房地产权证》。在办理商品房交接手续时，买受人向出卖人提供办理产权证所需的契税、维修基金、代办费及预交一年的物业管理费相关等费用”。附件十一补充协议第十二条主合同第二十五条补充条款约定：“主合同一方向另一方送达的任何文件，以及买卖合同约定出卖人应履行的通知义务，以买卖合同中确认的联系地址为送达目的地，以邮政快递寄出为准。如果一方联系地址变更，应以邮政快递邮件通知另一方。否则，邮政快递寄出后第7日视为通知到达”。2017年7月26日，被告将房屋交付给原告。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 一、关于被告辩称的原告要求办理不动产权证书与合同约定的办理房产证不符以及因不动产登记制度在施行过程中存在的问题导致被告不能按期办理登记的意见，本院认为，《不动产登记暂行条例》系2015年3月1日施行，本案签订《商品房买卖合同（预售）》的时间晚于上述暂行条例的施行时间，且该条例明确规定“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”。汇鑫置业有限公司作为房地产开发公司及商品房买卖合同的提供者理应在合同签订时清楚并理解合同第二十条约定的“房屋所有权登记”义务内容，实际为《不动产登记暂行条例》所规定的“不动产登记”义务内容。另根据《国土资源部、住房城乡建设部关于做好不动产登记与房屋交易管理衔接的指导意见》中的相关内容的规定，合同第二十条无变更的必要。且被告未提供证据证明房屋产权登记政策的调整增加了当事人的办证义务及导致办证的期限延长。综上，被告上述辩称理由不成立，本院不予采信，其应按照合同的约定继续履行办理不动产权登记的义务 二、被告辩称其已于２０１９年７月通过短信通知的方式通知原告前来办理产权证书但原告拒不来办证，原告方负有责任，故应驳回原告要求被告支付逾期办证违约金的请求。本院认为，根据《商品房买卖合同（预售）》中约定的“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。”的内容，被告通过短信通知的方式通知原告不符合合同约定的通知方式，被告亦未提供证据证明其已经按照合同约定履行了通知义务。故本院对被告的该意见不予采信。 三、关于被告“原告未交纳办理不动产权证书费用”的辩称，根据双方在合同附件十一第二条的约定，不动产产权证书应由被告代办，交房时买受人应向出卖人提供办理产权证所需的契税、维修基金、代办费及预交一年的物业管理费相关等费用，被告未能提供证据证明在交付房屋时原告未提供办理产权证书所需的相关费用。故对被告的该辩称，本院亦不予采信。 四、关于反诉原告的反诉请求是否超过诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。”双方签订合同之日为2017年1月5日，根据合同附件十一补充协议第二条第1项的约定，反诉被告应当于2017年2月18日前向银行办妥按揭贷款并支付房款，或最迟于2017年3月5日前付清全部购房款。反诉原告自2017年3月6日始就应当知道其民事权利被侵害而应积极主张权利，但反诉原告就本案提起反诉请求时已超过三年的诉讼时效期限，故本院对其反诉请求依法不予支持。 综上，被告应按照合同的约定向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金。原告请求违约金37323元［自2017年7月26日至2020年3月30日，435000元×（978日－120日）×0.01%］，符合法律规定，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司继续按照合同约定履行办理不动产产权登记的义务； 二、被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）饶某、张某逾期办理不动产产权证书违约金37323元； 三、驳回原告（反诉被告）饶某、张某的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告（被告）界首市汇鑫置业有限公司的诉讼请求。 如果未按本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费367元（已减半收取），由被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司负担。反诉案件受理费25元（已减半收取），由反诉原告（被告）界首市汇鑫置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  董大丽 二〇二〇年五月二十七日 书记员  刘艳艳