广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初28415号原告：赖鑫，男，1999年6月3日出生，汉族，住佛山市南海区桂城街道叠南新区*********，公民身份号码360************737。委托诉讼代理人：赖林辉，男，赖鑫父亲。委托诉讼代理人：罗淑清，女，赖鑫母亲。被告：梁秋成，男，1962年12月3日出生，汉族，住佛山市南海区*****************，公民身份号码440************731。被告：梁淇祥，男，1986年10月13日出生，汉族，住佛山市南海区****************，公民身份号码440************614。原告赖鑫与被告梁秋成、梁淇祥物权确认纠纷一案,本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖林辉、罗淑清到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决位于佛山市南海区*****************的房屋【不动产权证为：粤（2017）佛南不动产权第0330530号）】归原告所有，房产价值300000元；2.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由:原告于2010年1月11日成功拍得由佛山市南海区人民法院依法委托佛山市捷顺诚拍卖有限公司拍卖属被告梁秋成所有的位于佛山市南海区*******************的厂房一间及房屋一座【均未办证，详见估价报告编号:顺中评报字[2009]D10046号和佛山市南海区人民法院出具的执行裁定书（2008）南法执字第639号】。拍卖后其所有权及相应的其他权利归原告所有。自2012年3月开始被告梁秋成非法入侵本案标的物的其中一部分（住宅首层之二69.16㎡）至今，2019年6月23日原告再次发现入侵范围扩大至本案全部标的物并转租给他人，当时原告随即报警110求助的同时也到佛山市南海区人民法院执行局反映寻求解决。2019年8月6日，佛山市南海区人民法院传唤原告代理人到法院问话，原告从中得知两被告于2017年10月11日在明知该房产已拍卖归属原告所有的情况下，隐瞒事实真相，恶意转让。现已转让的房屋位于佛山市南海区*****************，是同属于法院裁定书中【案号为（2008）南法执字第639号】所述的标的物（位于佛山市南海区*****************的厂房一间及房屋一座）。被告梁秋成将其已被拍卖归属原告的房屋其中一部分转让给其亲侄子梁淇祥名下（详见不动产信息查询结果），其行为已经侵害了原告的合法权益。两被告没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据并已在法庭上出示；两被告经本院传票传唤无到庭应诉，视为放弃举证、质证的权利。原告出示（2008）南法执字第639号执行裁定书是人民法院发生法律效力的裁判文书，本院直接予以采信。原告出示的其他证据内容真实、来源合法且与本案相关联，故本院亦均予以采信。本院出示的证据均为国家机关依职权制作或保存的书证，本院均予以采信。综合采信的证据及结合当事人陈述，本院确认如下事实：2009年9月28日，我院在执行申请人黄乃邦与被执行人梁秋成等一案中，委托佛山市中毅土地房地产评估有限公司对属被执行人所有的座落在佛山市南海区*******************的厂房一间及房屋一座进行价值评估；同年10月13日，该公司出具顺中评报字[2009]D10046号房地产评估报告，确定该房地产在2009年10月13日的评估价值为690000元，其中厂房355000元（建筑物197000元+土地使用权158000元）、住宅（房屋）335000元（建筑物175000元+土地使用权160000元）。同年10月20日，本院作出（2008）南法执字第639-7号民事裁定书，裁定拍卖（或变卖）属被执行人梁秋成所有的座落在佛山市南海区*******************的厂房一间及房屋一座；该裁定内容本院已于同年11月16日发出公告并已张贴于前述房地产外墙。2010年3月2日，本院作出（2008）南法执字第639号执行裁定书，裁定位于佛山市南海区*******************的厂房一间及房屋一座（均未办房产证，详见估价报告编号：顺中评报字[2009]D10046号）的所有权及相应的其他权利归买受人赖鑫（身份证号码：360************737）所有，该裁定书已发生法律效力。2017年9月20日，被告梁秋成与被告梁淇祥签订《存量房买卖合同》，约定被告梁秋成将地址坐落于佛山市南海区丹灶镇联沙下良的一套房地产（不动产权证号：3623364；地号：20022001）售予被告梁淇祥，价款100000元。同年10月11日，该房地产的土地使用权及房屋所有权转移登记至被告梁淇祥名下，转移登记后的不动产权证号为粤（2017）佛南不动产权第0330530号，房地产坐落亦变更为新地址佛山市南海区*****************；同时被告梁秋成持有的关于该房地产的集用006413号土地证及3623364号房产证注销。2019年2月19日，本院致函佛山市南海区国土城建和水务局调查位于广东省佛山市南海区*******************的厂房一间及房屋一座（详见顺中评报字[2009]D10046号房地产估价报告）的房地产的权属登记情况；同年3月11日，该局函复本院前述房屋对应的不动产权证号为粤（2017）佛南不动产权第0330530号，相应的不动产登记信息显示该房屋坐落于佛山市南海区*****************。同年3月27日，本院再次致函佛山市南海区国土城建和水务局补充调查坐落于广东省佛山市南海区*****************房产对应的土地信息及该房产的权属变更登记历史记录；同年4月8日，该局函复本院前述不动产的上一手土地证号为集用006413号、房产证号为3623364号、权利人为梁秋成。2019年8月6日，被告梁秋成在本院与其谈话时陈述：“梁淇祥是我侄子，他实际没有使用该房屋，我是赠与给我侄子没有收取任何款项。”另查明，被告梁淇祥于2004年12月15日取得佛山市南海区*******良股份经济合作社成员资格，取得成员资格原因为原始村民自然取得。本院认为，通过佛山市南海区国土城建和水务局的两份复函可知，本院（2008）南法执字第639号执行裁定提及的位于佛山市南海区************************，与不动产权证号为粤（2017）佛南不动产权第0330530号、坐落佛山市南海区*****************的房产，实为同一处房屋（下简称“涉案房屋”）。因该两份复函为对涉案房屋具有行政管理职能的国家机关即佛山市南海区国土城建和水务局依职权制作的公文，当事人也均没有提出相反证据反驳，故本院对前述事实予以认定。关于涉案房屋的所有权，原权利人为被告梁秋成，原告则主张拍卖后归其所有，因本院生效的（2008）南法执字第639号执行裁定书已裁定涉案房屋的所有权归原告所有，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，涉案房屋所有权的权利人已变更为原告，被告梁秋成对涉案房屋的所有权则归于消灭。承上，因被告梁秋成对涉案房屋已不享有所有权，故其与被告梁淇祥签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋转让给被告梁淇祥，构成对涉案房屋的无权处分。但如果被告梁淇祥属于善意有偿取得涉案房屋，则其取得涉案房屋所有权的权益应当得到优先保护，原告无权取回，只能向侵权人主张损害赔偿。依据《中华人民共和国物权法》规定的善意取得制度，无处分权人将不动产转让给受让人，受让人取得不动产所有权即受让人构成善意取得不动产所有权必须同时符合以下构成要件：(一)受让人受让该不动产时属于善意；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产已经登记。由于涉案房屋已转移登记至被告梁淇祥名下，故被告梁淇祥购买涉案房屋是否属于善意以及是否支付合理对价才是本案的关键问题。对此，本院分析如下：首先，所谓的善意取得制度中的善意，就是不动产受让人即被告梁淇祥受让涉案房屋时不知道被告梁秋成属于无权处分且无重大过失。本案中，本院已于2009年11月16日就拍卖（或变卖）属梁秋成所有的座落在佛山市南海区*******************的厂房一间及房屋一座的裁定内容发出公告并张贴于该房地产外墙，而被告梁淇祥作为居住于该房地产所在的佛山市南海区**************民，不知道该房地产已被拍卖的可能性极小，故本院认定被告梁淇祥在受让涉案房屋时知道或应当知道被告梁秋成并无处分权，即被告梁淇祥受让涉案房屋不构成善意。其次，从涉案房屋的交易价格看，顺中评报字[2009]D10046号房地产评估报告确定评估价值在2009年10月13日为335000元，而同一房地产在近8年后的2017年9月20日转让给被告梁淇祥时价款才100000元，显著低于市场价格，两被告也未举证交易时有对该房地产价格进行评估；同时，在被告梁秋成承认该房屋为赠与被告梁淇祥、其没有收取任何款项的情况下，被告梁淇祥亦未就对价100000元的付款情况举证证明，因此，被告梁淇祥受让涉案房屋所支付的对价难以认定为合理。据此，由于被告梁淇祥在向被告梁秋成购买涉案房屋时并非善意且支付的对价不合理，故其不能依据善意取得制度而取得涉案房屋的所有权，涉案房屋所有权仍由原告享有，原告关于判决位于佛山市南海区*****************的房屋【不动产权证为：粤（2017）佛南不动产权第0330530号）】（即涉案房屋）归原告所有的请求，合法有据，本院予以支持。但需要说明的是，虽然涉案房屋归原告所有，但关于物权登记，仍应根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第100号）、《佛山市南海区**宅基地管理规定》（南府[2018]13号）等法律、法规、规章的规定，遵循“一户一宅”政策，按照房地一致原则来处理。综上，两被告经本院传票传唤无到庭参加诉讼，本院依法缺席审判，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条、第十八条第一款、第十九条之规定，判决如下：位于佛山市南海区*****************的房屋【不动产权证为：粤（2017）佛南不动产权第0330530号）】归赖鑫所有。本案受理费5800元（原告已预交），由梁秋成、梁淇祥共同负担并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴交,逾期未交纳,本院依法强制执行。原告预交的受理费在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  周桂颜审 判 员  刘 哲人民陪审员  李伟雄二〇二〇年三月十九日书 记 员  黄泳欣