河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初9241号原告：河南省济源煤业有限责任公司，住所地：济源市克井镇。法定代表人：齐百红，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙小梅，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王红梅，河南剑光律师事务所律师。被告：河南省济源市轵城镇西轵城村民委员会。法定代表人：史建立，该村委会主任。委托诉讼代理人：葛清林，河南涛声律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢雷，河南涛声律师事务所律师。原告河南省济源煤业有限责任公司（以下简称济源煤业公司）与被告河南省济源市轵城镇西轵城村民委员会（以下简称西轵城村）合同纠纷一案，本院于2019年11月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济源煤业公司的委托诉讼代理人孙小梅、王红梅，被告西轵城村的法定代表人史建立及委托诉讼代理人葛清林、卢雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济源煤业公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2009年11月1日签订的《济源市轵城镇西轵城村与济源煤业公司关于在济源古轵生态苑投资筹建“梅苑”项目的协议》中的买卖协议；2、判令被告退还原告购房款590元及损失（暂定422500元），并赔偿原告资金占用费（以590万元为基数，按年利率6%从2010年1月14日起计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告支付平移小凉亭的费用70000元。事实和理由：2009年11月1日，原、被告签订《济源市轵城镇西轵城村与济源煤业公司关于在济源古轵生态苑投资筹建“梅苑”项目的协议》。合同约定：被告负责办理集体建设土地使用证并承诺原告进行开发建设。合同签订后，原告按约支付了590万元购买房屋及不动产的款项，并就开发建设进行了规划。因被告提供的土地不符合法律规定的建设要求，导致原告在建设方案设计后无法开发建设。对此，被告一直承诺可以协调进行建设施工，原告一直在等待。2018年11月21日，原告收到被告邮寄的《解除协议告知函》，由此双方发生诉讼。经济源中级人民法院于2019年9月25日作出判决，确认被告的解除通知有效并载明双方因解除合同引起的纠纷另案解决。原告认为，被告作为涉诉土地的所有权人，明知该土地性质不可能实现双方缔约合同的目的，仍然虚假承诺，致使原告出资590万元购买资产并为新的建设工作支付了412500元的费用，却不能实际使用，给原告造成极大的经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告西轵城村辩称：1、双方签订的《济源市轵城镇西轵城村与济源煤业公司关于在济源古轵生态苑投资筹建“梅苑”项目的协议》，被告已于2018年11月21日通知原告解除，该解除通知已经济源中院（2019）豫96民终1029号判决确认有效，原告的第一项请求没有实际意义。2、根据协议第二条约定，原告以590万元的价格从被告处购买了原轵华园所有的资产、建筑等。协议签订后，被告将轵华园38.3亩土地及地面附属物整体移交给了原告。原告将轵华园改名为梅苑，并将价值288万元的餐厅楼房（2400平米）拆除。餐厅楼房拆除后，原告未再进行任何建设，也怠于对原有的其他景观、古建筑进行管理、维护、修缮，致使前述建设已丧失了原有的价值。现原告要求退还购买款590万元及损失，没有事实和法律依据。即便退还原告所称的购房款，也应当扣除原告拆除的餐厅楼房的价值。3、原告诉称“土地性质不能实现双方缔约合同的目的”是借口。实际上涉案土地在2007年已经转为建设用地。双方签订合同时，原告是清清楚楚的。2013年被告按协议要求，办理了集体土地使用证。但原告因经营、市场、政策等因素，一直未进行投资建设。被告多次督促原告进行项目建设，但原告置之不理，也不向被告支付租金、其他费用及收益，过错完全在于原告。综上，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的发票及设计方案，本身具备客观真实性，本院对其真实性予以认定；2、原告提交的记账凭证、工程结算书、计价表、发票可以相互印证，再结合被告认可原告平移了凉亭的事实，可以证明原告为平移凉亭支出70000元；3、被告提交的照片，仅能证明案涉租赁土地上建筑物等的现状，不能证明被告的主张；4、被告提交的《楼房整体移动合同书》符合证据的形式要件，领到条涉及案外人，不能确定系本人出具，本院暂不予认定。本院认定事实如下：2009年11月1日，原告济源煤业公司（乙方）与被告西轵城村（甲方）签订《济源市轵城镇西轵城村与济源煤业公司关于在济源古轵生态苑投资筹建“梅苑”项目的协议》，约定：甲方在自己所属的济源古轵生态苑内为乙方提供土地40亩（以实际丈量面积为准），租赁给乙方投资以苏州园林式公园为主，办公、生态饮食服务为辅的“梅苑”项目。乙方所选择“梅苑”项目的占地，定于原古轵生态苑内东北角，即原浙江义乌投资商代表孔祥声所投资建设的“轵华园”，原“轵华园”所有房屋、树木、凉亭、湖泊及配套设施均归乙方所有，乙方一次性付给甲方590万元，做为买断。乙方可根据自己的实际情况，自由建设。甲方租赁给乙方投资“轵华园”用地的期限定为四十年，自2009年11月1日至2049年10月31日止。乙方在所租用土地上投资的建筑物和配套设施，产权属于乙方所有，租赁期满后或中途因人力不可抗拒的因素造成变更，乙方有权自行处理，费用由乙方承担。期满后若乙方不愿意租赁，乙方投资建筑物和配套设施，乙方拆除或双方可根据当时市场价值协商解决。租金及租金缴纳办法：在租赁期内，第一个五年，每年每亩土地租金1200元；第二个五年每年每亩租金2000元；第三个五年每年每亩租金2200元；以后租金每年每亩2500元。租金缴纳办法原则按年度缴纳，乙方于每年的11月10日前将租金以现金形式一次性交给甲方，先缴款后使用。乙方逾期一个月不交，甲方有权解除协议。甲方负责办理集体建设土地使用证，该证办理后，乙方保证在5个工作日内将甲方办证费用：土地开垦费13元/㎡、土地占用税24元/㎡，按实际占用面积将该费用一次性付给甲方。乙方承诺在正常营业后，每年提取净利润6%，付给甲方。本协议签订后，即开始生效。甲、乙双方在5个工作日内完成财产移交手续。乙方接手后，保证5个工作日内将590万元一次性以现金形式支付给甲方。济源市轵城镇人民政府作为鉴证单位，在该协议上盖章。协议签订后，原告从2009年11月24日至2010年1月13日，分四次向被告支付共计590万元。2012年，原告委托苏州园林发函股份有限公司对梅园工程进行设计，支出设计费312500元。另，原告找人平移了凉亭，支付费用70000元，拆除了二层钢架结构的餐厅。原告一直未能进行建设、经营，也未向被告交纳过租赁费。2018年11月21日，被告向原告送达了《解除协议告知函》，以原告一直未按协议约定履约为由，通知原告：1、自2018年11月15日解除双方于2009年11月1日签订的《济源市轵城镇西轵城村与济源煤业公司关于在济源古轵生态苑投资筹建“梅苑”项目的协议》，并收回协议中约定的现有土地及土地上的所有资产及附属物；2、要求原告按照协议偿还被告2009年11月1日至2018年11月1日止9年的土地租金，共计53.62万元及利息；3、在2018年11月20日前，原告将所有房屋内的原告所属财物清理干净。2018年11月26日，被告再次给原告送达《通知书》，要求原告于2018年11月28日前清理房屋内财产。原告对以上两次通知有异议，诉至本院，要求确认被告于2018年11月21日与2018年11月26日的通知行为无效。本院作出（2018）豫9001民初10284号民事判决。被告对该判决不服，提出上诉，河南省济源中级人民法院经审理，作出（2019）豫96民终1029号民事判决，认为：原告与被告签订的《济源市轵城镇西轵城村与济源煤业公司关于在济源古轵生态苑投资筹建“梅苑”项目的协议》约定租赁期限40年，超过20年的依法应认定无效。协议中明确约定原告逾期一个月不交租金，被告有权解除协议。被告认为因原告的手续不全导致不能重建，合同目的不能实现，被告自愿承诺等到办证完成能够正常施工后再交纳租金，但未提交充分证据证明。原告未按期交纳租金，被告根据合同约定通知解除合同，符合法律规定，应予支持。关于涉案土地、地上附属物、租金支付等双方合同解除后后续处理问题，双方可另案主张解决。判决：1、撤销济源市人民法院（2018）豫9001民初10284号民事判决；2、驳回济源煤业公司的诉讼请求。另查明，因为在涉案土地上违规建设，2007年元月济源市国土资源局向被告开具846740元的罚款，被告已缴纳。2007年9月17日，济源市人民政府下发《济源市人民政府关于轵城镇2006年度第二批农用地转用补办用地手续的批复》（济政土建字[2007]18号文件），批准包括“轵华园”占地等在内的违法占地转为建设用地。2013年7月4日，济源市国土资源局给被告颁发了济集用（2013）第008号集体土地使用证（土地座落在沁园××南段西侧、气象雷达站北，使用面积44374平方米），土地用途为商服用地。另，本案被告于2020年4月20日将本案原告诉至本院，要求原告支付2009年至2019年期间的租金及利息，支付土地办证费用，赔偿损失388万元（含拆除的餐厅价值288万元）。本院认为，2018年11月21日，被告向原告送达了《解除协议告知函》，以原告一直未按协议约定履约为由，通知原告自2018年11月15日解除双方于2009年11月1日签订的《济源市轵城镇西轵城村与济源煤业公司关于在济源古轵生态苑投资筹建“梅苑”项目的协议》，该告知函即是要求解除整个协议，原告对该解除通知有异议，请求确认无效。但最终经生效判决认为“原告未按期交纳租金，被告根据合同约定通知解除合同，符合法律规定，应予支持。”，判决驳回原告的诉讼请求。依据该判决，双方签订的协议已经全部解除，故对于原告要求解除协议中的买卖协议部分，本案中不再予以处理。原、被告之间签订的《济源市轵城镇西轵城村与济源煤业公司关于在济源古轵生态苑投资筹建“梅苑”项目的协议》已经解除，原告未按约定交纳租金是导致合同解除的直接原因，其对合同解除存在过错。原告与被告签订合同的目的是为了在涉案土地上建设、经营并获取利润，虽然该土地性质为建设用地，被告也办理了集体土地使用证，但具有该证并非在相关土地上进行建设的充分条件，被告作为该土地登记的所有权及使用权人，应当为原告办理齐全的手续，符合原告建设、经营的目的，但现实情况是至合同解除时，原告尚不能在该土地上进行符合自己经营目的的建设，故本院认为对于合同不能继续履行，被告也存在过错。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”。原告支付给被告590万元，用于购买原“轵华园”所有房屋、树木、凉亭、湖泊及配套设施，现双方合同已经解除，除原告已经拆除的餐厅外，其余建筑及设施等均还在被告所有的土地上，而对于已经拆除的餐厅，因被告已经就该损失另行提起诉讼，故本案中不予涉及、不予扣除，被告应当将购买款590万元退还原告。被告辩称，原告怠于对原有的其它景观、仿古建筑进行管理、维护、修缮，致使其已丧失了原有的价值，故不应当退还购买款。但鉴于建筑物、设施的特殊性，被告亦未提交有效证据证明其价值确实丧失，且被告对于合同不能继续履行也具有过错，故本院对于被告的辩称意见不予采纳。原告要求被告支付占用该590万元期间的利息，但该590万元系原告为履行合同支付给被告，被告系合法占有，合同解除后被告虽应将该款项返还原告，但因原告自己对于合同解除具有过错，故对于其该请求，本院不予支持。原告要求被告支付拆除餐厅的费用10万元，虽双方均认可拆除餐厅的事实存在，但对于具体费用，原告未提交任何证据证明。且该拆除费用及原告支出的设计费312500元、平移凉亭费70000元，均系原告为履行合同自己支出的费用，因原告本身对合同解除具有过错，该费用应由原告自行承担，对于其要求被告赔偿的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、被告河南省济源市轵城镇西轵城村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告河南省济源煤业有限责任公司590万元；二、驳回原告河南省济源煤业有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56548元，由原告河南省济源煤业有限责任公司负担4524元，被告河南省济源市轵城镇西轵城村民委员会负担52024元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  王苗苗人民陪审员  杨永珍人民陪审员  任迎分二〇二〇年五月二十九日书 记 员  吴小磊