内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1245号   上诉人（原审被告）：王志军，1981年5月21日出生，住包头市。   委托诉讼代理人：丁华（系王志军妻子），住包头市。   上诉人（原审被告）：丁华，1980年4月28日出生，住包头市。   被上诉人（原审原告）：高翔，1992年1月28日出生，住包头市。   被上诉人（原审原告）：张小艳，1990年4月1日出生，幼师，住包头市。   二被上诉人共同委托诉讼代理人：王子江，内蒙古鹿城联众律师事务所所律师。   二被上诉人共同委托诉讼代理人：李永亮。   原审第三人：内蒙古链邦地产经纪有限责任公司。   法定代表人：闫文静。   委托诉讼代理人：王晓东。   原审第三人：王晓东，1991年8月8日出生，住包头市。   上诉人王志军、丁华因与被上诉人高翔、张小艳，原审第三人内蒙古链邦地产经纪有限责任公司（以下简称链邦公司）、王晓东房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初7220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   王志军、丁华上诉请求：1.撤销包头市昆都仑区人民法院2020年2月10日作出的(2019)内0203民初7220号民事判决书，发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、未充分评判上诉人与被上诉人所提供的证据，严重违反《民事诉讼法》中以事实为根据的原则。第一、一审判决认定上诉人与被上诉人买卖合同中未写明首付款缴纳日期的原因不清。上诉人与被上诉人将首付款缴纳的时间空余系因为被上诉担心该套房屋不具备办理不动产权证书的条件，所以未写明首付款缴纳的时间。第二、一审判决认定上诉人与被上诉人未约定首付款缴纳时间错误，事实上上诉人与被上诉人口头约定在办理完不动产权证书后，缴纳首付款。首先，上诉人于2019年1月23日（腊月十八）与被上诉签订房屋买卖合同，在2019年2月20日(（大年正月十六）就通过加急办理取得了不动产权证书，并将相关情况告知了中介公司，希望其督促被上诉人及时缴纳首付款。而且纵观涉案合同的整个履行过程中，系上诉人一直催促中介公司及被上诉人及时履行义务，而中介公司与被上诉却多次推延，拒不履行合同义务。其次，在二手房买卖中，缴纳首付款系办理银行面签，贷款审批的前置条件，因此，在涉案的二手房买卖合同中，上诉人于与被上诉人的义务有明显的先后履行顺序，根据双方约定，在上诉人取得了不动产权证书之后，被上诉人就应当及时支付首付款。本案中，被上诉不仅隐瞒自己凑不齐首付款的事实，还多次联合中介公司欺骗上诉人办理银行面签手续，系严重的欺诈行为、根本违约行为。综上，上诉人与被上诉虽然约于2019年6月1日前办理产权证书，但并不能推定上诉人默认或者允许被上诉人可以于2019年6月1日支付首付款。第三、一审判决片面选取证据，认定上诉人将涉案房屋再次登记出售，而忽视上诉人将解除合同及再次出售房屋告知的事实。上诉人在一审中提交的通话记录可以显示上诉人于2019年6月13日，6月14日两次联系中介公司的经办人员解除涉案买卖合同。在上诉人提交的通话录音中，中介公司的承办人员也承认了这一事实。二、一审判决程序违法，适用法律错误，严重违反公平原则。第一、根据《合同法》第一百一十六条规定当事人可以选择适用违约金或者定金条款。被上诉人在一审时既主张双倍返还定金，同时又主张违约金。一审法官既未释明，也未询问被上诉人的主张，主动适用违约金，未能居中裁判，严重程序违法。第二、被上诉人并未有任何实际损失，在仅支付1万元定金的情况下，适用七万九千元的违约金明显错误。退一万步讲，即使上述人违约，双倍返还定金足以弥补被上诉人的全部损失。第三、上诉人的父亲突染重疾，急需用钱，因被上诉人迟迟不缴纳首付款，上诉人只能将房屋另行出售，且上诉人以同等价格对外出售，并未获取任何利益，一审判决判令上诉人承担七万九千元有违公平原则。综上所述，被上诉人存在明显违约的过错行为在先，极大地损害了上诉人的合法权益。一审法院在未查清事实的情况下判决被上诉人承担违约金，损害了上诉人的合法权益，也造成了公共资源的浪费，违反了诚实信用原则与公平原则。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。   高翔、张小艳答辩称同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。   高翔、张小艳向一审法院提出诉讼请求：1、请求被告返还原告定金20000元；2、请求被告向原告支付违约金79000元；3、本案诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：原告高翔、张小艳系夫妻关系，被告王志军、丁华系夫妻关系。2019年1月23日，原告高翔、张小艳与被告王志军、丁华在第三人链邦公司签订《房屋买卖（置换）合同》，经办人为第三人王晓东。合同约定由二原告购买二被告位于包头市××区房屋，房屋实际成交价格为790000元，首付款240000元，同时约定由于该房屋产权证未办理下来，由二被告办理产权证加急并承诺于2019年6月1日之前将产权证办理下来。因案涉房屋产权证书未办理，故双方未约定首付款具体支付时间。合同约定如任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金。合同签订当日，原告高翔支付房屋定金10000元，被告王志军出具收条。合同签订后，2019年2月，二被告取得案涉房屋权属证。2019年6月3日，被告王志军在与第三人王晓东微信聊天中表示“你要是能尽快办就当回事抓紧，别再考验我耐性了，我会找别人卖房，你们办事太磨蹭”，后双方继续在微信中协商处理评估事宜。6月9日，被告王志军告知第三人王晓东“你告诉对方（买房的）也一次性把手续准备齐全了，在办不了没机会了”。6月14日，二被告自认其将案涉房屋在包头市联邦置业经纪有限责任公司再次登记出售。6月16日，被告丁华与案外人王某签订《房屋买卖居间合同》，被告将房屋出售，后将房屋过户登记到案外人名下。房屋出卖给他人后，二被告未告知中介方和二原告。2019年8月，原告告知中介要支付首付款时，得知二被告不同意出卖案涉房屋且不退还定金。现合同已解除，故二原告诉至法院。   一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原告高翔、张小艳与被告王志军、丁华签订的《房屋买卖（置换）合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，即二原告应履行支付房屋价款的义务，二被告应履行转移案涉房屋所有权的义务。关于双方争议的二被告是否构成违约，首先，因案涉房屋权属证书未办理下来，故双方对房屋首付款未约定明确的支付时间，但双方约定于2019年6月1日前办理权属证书，权属证书办理下来后支付首付款，故可认为，二被告签订合同时对其最晚于2019年6月1日办下房屋权属证后再由原告支付首付款是可以接受的；其次，二被告于2019年2月取得房屋权属证书后，2019年6月仍在通过微信的方式与第三人王晓东沟通评估事宜，6月9日还要求第三人王晓东告诉二原告一次性把手续准备齐全，按照常情常理，其在沟通中表示“别再考验我耐性了，我会找被人卖房”、“在办不了没机会了”，系告知对方不利后果，并非通知对方解除合同；且在此之前，二被告无任何证据证明二原告明确表示或者以自己的行为表明不履行支付首付款的义务，也无任何证据证明被告要求原告支付首付款而原告经催告后在合理期限内仍未履行，故原告未构成根本违约，被告无权行使单方解除权。相反，二被告却在催告后仅一周内在另一家中介公司再次登记出售案涉房屋，并与案外人签订了《房屋买卖居间合同》。综上，一审法院认为，二被告在即未与二原告协商一致解除合同，又不符合法定解除条件的情形下，将房屋出卖与他人，且不告知中介方及二原告房屋已出卖的事实，存在明显过错，已构成违约。根据本案实际情况，二被告拒绝履行合同，作为违约方，应按照合同约定即房屋价款的10%支付违约金79000元（790000元×10%），故对原告要求被告支付违约金79000元的主张，一审法院予以支持。关于二原告要求二被告双倍返还定金的主张，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，本案原告已主张违约金，故对其主张的双倍返还定金一审法院不予支持，二被告应返还二原告已给付的定金10000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条规定，判决如下：一、被告王志军、丁华于本判决生效后十日内返还原告高翔、张小艳定金10000元；二、被告王志军、丁华于本判决生效后十日内支付原告高翔、张小艳违约金79000元。案件受理费1138元（原告高翔已预交），由原告高翔、张小艳负担115元，由被告王志军、丁华负担1023元。   经本院审理查明的案件事实，与一审法院查明的案件事实基本一致，本院予以确认。本院另查明，王志军的父亲王维系农民，于2018年11月26日因急性粒-单核细胞白血病（中危）在包头医学院第一附属医院住院治疗。2018年12月20日因医疗费紧张办理出院，出院诊断证明建议：门诊随诊，酌情输血对症治疗。王志军、丁华夫妇卖房的主要原因是给王志军的父亲筹集医疗费。2019年2月上诉人取得房屋权属证书，2019年4月第三人王晓东组织上诉人与被上诉人共同到建设银行面签《二手房贷款合同》，因上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖（置换）合同》首付款未交付，贷款未能完成。在本案房屋买卖过程中，第三人考虑自身利益，始终未将上诉人与被上诉人联系方式通报给对方，双方之间联系只能通过第三人。2019年6月初，上诉人多次通过微信的方式与第三人王晓东联系向被上诉人催要首付款及沟通办理贷款事宜。   本院认为，二上诉人与二被上诉人签订的《房屋买卖（置换）合同》是双方的真实意思表示，合法有效。本案双方在合同中未对首付款交付的时间进行约定，但二上诉人加急办理完成房屋产权证及因首付款未交付二手房贷款不能办理完成之事，二被上诉人是知晓的，故对本案的发生二被上诉人负有一定责任；二上诉人在未解除合同情形下，将房屋出卖与他人，构成违约，对本案应付主要责任。本案二被上诉人既主张违约金又主张双倍返还定金，综合考虑，本案适用二上诉人双倍返还二被上诉人定金的违约责任较为妥当。综上所述，二上诉人的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初7220号民事判决；   二、上诉人王志军、丁华双倍返还被上诉人高翔、张小艳定金20000元；   三、驳回被上诉人高翔、张小艳的其他诉讼请求。   一审案件受理费1138，二审案件受理费2276元，合计3414元，由上诉人王志军、丁华负担690元，被上诉人高翔、张小艳负担2724元。   本判决为终审判决。   审 判 长 杜宏林   审 判 员 赵文革   审 判 员 李 梅     二○二○年五月二十六日   法官助理 王晓菲   书 记 员 张雅芳   附：本判决引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。