广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初2124号 原告：覃民，男，1990年8月7日出生，壮族，住来宾市兴宾区。 被告：陶爱林，女，1974年7月10日出生，壮族，住来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：林津任，广西国观律师事务所律师。 原告覃民诉与被告陶爱林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理，原告覃民、被告陶爱林委托诉讼代理人林津任到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付延迟交房违约金37350元；二、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告在2019年12月04日购买被告位于来宾市xx房屋，双方于当日签订了《房屋买卖协议》。签订协议后原告按照合同约定支付购房款手续。原告在支付完所有房款后，被告以该房屋己经出租给他人，租赁合同未到期为由拒不办理交房手续。经原告多次见面、电话、微信沟通，被告均以各种理由拒不配合办理交房。原告认为，被告没有履行交房义务的行为己构成违约，并给原告造成巨大的损失。为此原告特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告陶爱林辩称，原告诉请没有事实和法律依据，被告已经按照合同履行完毕了，因此被告不存在违约行为，请求法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院在审理查明和本院认为部分予以阐明。 综合当事人的陈述及全案证据，本院确认以下法律事实： 被告陶爱林原系来宾市xx的所有权人。2017年6月17日，被告（出租方，甲方）与案外人黄新和（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》约定：甲方愿将位于来宾市xx整栋出租给乙方使用，乙方承租甲方的出租楼房，租赁期为六年，自2017年7月1日起至2023年6月30日止。乙方承租甲方的楼房租金前三年（2017年7月1日至2020年6月30日）为每月租金1700元，后三年（2020年7月1日至2023年6月30日）每月月租金为2040元，租金按半年支付一次，先交租金，后租用。乙方在没有违反合同的情况下，甲方不得以任何理由或借口单方终止租赁合同。甲方在乙方租赁期间如要把房屋出卖给他人，乙方将按和甲方定制的本合同条款履行。合同还约定了其他事项。 2019年12月4日，被告（甲方）与来宾市耀帮二手房信息服务部（下称耀帮服务部）签订了《委托售房协议》约定：甲方出售位于来宾市xx的房产，保证该房屋没有产权纠纷，乙方经审核后决定接受甲方委托，积极为甲方联系客户，双方协商该房屋出售价格为830000元。签订上述合同后，耀帮服务部的工作人员遂在其微信号上散播广告：合山路天地楼5层半，共380平，现对外出租做幼儿园，证件齐全，即买即租，买下就当包租婆。 2019年12月4日，原告（乙方）通过耀帮服务部的居间服务与被告（甲方）签订了《房屋买卖协议》约定：甲方收到乙方预付的购房定金10000元，甲方自愿将位于来宾市xx出售给乙方。甲、乙双方协定上述房产总价830000元。……。双方同意于收到全部房款五日内将上述房产正式交付给乙方使用，甲方保证该房屋原设施完整，并结清房屋水费、电费、燃气及物业管理等相关费用。……甲方不能按期向乙方交付上述房产，每逾期一日由违约一方向守约方给付相当于上述房产总价款万分之五的滞纳金，逾期超过十日的，乙方可以解除合同，房屋买卖行为终止。合同还约定了其他事项。当天，原告向被告支付了部分款项，被告遂向原告出具《收条》载明：今收到覃民交来购买陶爱林位于来宾市xx购房首付款（含定金）530000元。后由于资金有限，原告覃民向中国邮政储蓄银行贷款300000元用于支付被告房款，2020年1月10日该银行将上述贷款300000元支付给覃民，覃民遂支付给被告陶爱林。后原、被告双方去办理涉案房屋的过户手续，现涉案房屋已过户到原告名下，原告已办理了不当产权证，涉案房屋属原告单独所有。 由于涉案房屋由承租人使用至今，原告未能居住涉案房屋。原告认为被告涉案房屋已出租给他人，以租金合同未到期为由拒不办理交房手续，并且被告告知原告涉案房屋租期至2020年7月底到期，但涉案房屋仍有三年之久的租金才到期，导致原告未能如期入住房屋，故认为被告的未履行交房义务构成违约，遂起诉至本院，提出以上诉讼请求。 另查，原告、被告分别向耀帮服务部支付了中介费6800元。 2020年1月4日，耀帮服务部的员工黄某通过微信发了一条信息给陶爱林，内容：复印件也得，到时候他们还要重新签订租房合同的。 庭审中，原告申请耀帮服务部的工作人员黄某、凌某出庭作证。证人黄某称，我们中介将房子介绍给原告时已告知原告涉案房屋存在出租情况，被告自己亲口告知涉案房屋租期到2020年7月份届满，如果想续租的话，租金上涨20%，房屋的第五层是用不到，原告可以使用。后来我们要求被告陶爱林将涉案房屋租赁合同提交，但被告讲找不见了。涉案房屋的租赁合同是在原告支付完房款后直至2020年3月份才收到的。证人凌某称，被告与原告签订《房屋买卖合同》的时候，当时我们要求被告将租赁合同提交，但被告一直说找不见了。后我将被告上述说法告知原告涉案房屋租到2020年7月份。签订买卖合同的时候，我们还询问被告涉案房屋租期的期限，被告口头讲涉案房屋租期到2020年7月份届满，当时被告的丈夫、原告及原告妻子还有我们工作人员均在场。我敢保证被告没有告知我们涉案房屋还有3年租期才到期。另外被告还说涉案房屋租到4楼，原告想住在5楼的话可以自行装修入住。 再查，庭审中，本院电话联系涉案房屋承租人黄新和，其称我与陶爱林的租赁合同的租期是到2023年6月30日，因此我不同意提前解除租赁合同，我投资幼儿园，要6年才能收回成本，另外我不同意原告装修入住5楼，因为涉及到孩子的安全问题。2020年3月1日前的租金我已经支付给了陶爱林，直至2020年3月7日我才见过新房东就是原告，才把租赁合同拿给原告看的。 本院认为，原、被告于2019年12月4日签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律相关规定，合同真实有效，应受法律保护。依法成立的合同，双方应依约履行合同义务。原告向被告购买涉案房屋后，已按照合同约定将房屋款项全部支付给了被告，被告亦将涉案房屋过户至原告名下。 原告在购买涉案房屋时明知涉案房屋存在出租情况，原告根据被告及耀帮服务部工作人员的告知知晓涉案房屋租期到2020年7月份，视为原告购买房屋时已接受了涉案房屋租期到2020年7月份的事实。但经查涉案房屋租期至2023年6月30日止，租期尚有3年之久届满，而原告明知涉案房屋存在租期但却未待明确涉案房屋租期、未待被告提供涉案房屋租赁合同确定租期后才与被告签订房屋买卖协议，原告的疏忽行为一定程度上导致原告未能如期使用房屋，原告存在一定过错，承担相应责任，故原告须继续忍受涉案房屋的3年之久的租期，待租期届满后才能使用涉案房屋。且，根据被告与承租方于2017年6月17日签订《房屋租赁合同》约定涉案房屋租期至2023年6月30日止，故涉案房屋租赁事实在前，根据“买卖不破租赁”的原则，涉案房屋的出租协议仍然有效，应继续履行租赁协议义务，原告亦无法立即实质性的占有或使用涉案房屋，只能获取租金收益，直至2023年6月30日才能使用涉案房屋。 被告在出售涉案房屋时未向原告明确告知涉案房屋租期期限，亦未向原告及中介提交涉案房屋的租赁合同，经查涉案房屋租期尚有3年之久届满，被告隐瞒涉案房屋租期属于对重大事项的隐瞒，致原告在购房前未能全面了解涉案房屋的真实情况，被告隐瞒租期的行为，导致了原告未能如期使用涉案房屋，属被告违约，应对原告的损失承担赔偿责任。另外，根据原、被告签订的《房屋买卖协议》约定：收到全部房款五日内将涉案房屋正式交付给原告使用、被告不能按期向原告交付涉案房屋的，每逾期一日由违约方向守约方给付相当于房产总价万分之五的滞纳金。原告已于2020年1月10日支付完毕被告房屋全款，庭审中，被告亦认可收到原告支付的房屋款项，但被告未在原告支付完房屋全款后5天内将房屋交付原告使用，在涉案房屋出售给原告后仍然收取涉案房屋租金至2020年3月1日，被告收取租金的行为视为未按时交付房屋给原告使用（收取租金），违反了合同相关约定，又根据前述，被告还隐瞒了涉案房屋租期的事实，故被告上述的行为已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。原、被告对逾期交房违约金的约定，符合法律相关规定，本院予以确认，被告逾期交房45天（2020年1月16日至2月29日），应向原告支付违约金18675元（830000元×0.0005/天×45天）。 原告购买了涉案房屋，并已办理过户，故现涉案房屋属原告所有，因此原告有权向承租方收取2020年3月1日至2023年6月30日的租金。 被告辩称，被告已将涉案房屋租期至2020年6月30日的事实告知原告，但与证人黄某、凌某的证人证言以及黄某与被告2020年1月4日的聊天记录内容“复印件也得，到时候他们还要重新签订租房合同的”所证实的事实不符，故本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决如下： 一、被告陶爱林支付原告覃民违约金18675元。 二、驳回原告覃民其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费734元，减半收取367元，由被告陶爱林承担（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审判员 卢 艳 二〇二〇年五月二十九日 书记员 梁媛珍 附法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。