广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终650号上诉人（原审被告）：苏玉红，女，1966年10月3日出生，汉族，住中山市*************。委托诉讼代理人：薛加冰，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：林诗诗，广东厚弘律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：苏伟成，男，1955年10月8日出生，汉族，住中山市*********。委托诉讼代理人：余晓强，广东**海天律师事务所律师。原审第三人：卢齐荣，男，1969年2月7日出生，汉族，住中山市***********。原审第三人：梁石峰，男，1964年5月13日出生，汉族，住中山市**************。委托诉讼代理人：冼洪枝，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宇嘉，广东保信律师事务所律师。上诉人苏玉红因与被上诉人苏伟成、原审第三人卢齐荣、梁石峰不当得利纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初21688号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人苏玉红上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回苏伟成的全部请求。事实和理由：一、苏伟成非中山东都房地产有限公司（以下简称东都公司）隐名股东，其只是代持涉案商铺。1.中山市中级人民法院作出的（2018）粤20民终105号民事判决书已经认定苏伟成不是东都公司股东，苏伟成没有取得涉案商铺的事实基础，苏伟成基于股权取得涉案商铺的主张不能成立。2.2019年11月18日，原东都公司股东签订的协议书明确了涉案商铺是东都公司开发的项目，由三名股东按份共有，该协议书也明确了涉案商铺由苏玉红委托苏伟成代持，并登记于不动产登记簿。因此，苏伟成只是基于商铺代持关系成为登记的所有权人，实际上苏玉红才是涉案商铺真正的所有权人。3.2019年11月13日，原公司股东会议纪要将其剩下的所有物业确认为三位股东所有，各股东各自委托亲属代持，苏玉红是涉案商铺实际所有权人。因此，涉案商铺是公司股东苏玉红基于商铺代持的合意和代持关系而委托登记在苏伟成名下的。二、该涉案商铺真正的购买者和所有权人为苏玉红，双方是基于代持的合意将涉案商铺登记于苏伟成名下，苏伟成仅为登记权利人（代持房产），苏伟成无实际出资购买涉案商铺，其无权要求涉案商铺真正的所有权人苏玉红返还收取的售楼款项。1.苏玉红支付了涉案商铺的首付款及每月供楼款。苏玉红是原东都公司股东、法定代表人，其每月将供楼款项转入东都公司股东梁石峰太太程卓珍的账户，该账户为苏玉红、卢齐荣、梁石峰三人共有，再由程卓珍将每月供楼款转账至苏伟成银行按揭贷款还款账户，并形成了苏玉红所提交的连续的、规律的银行按揭还款流水。苏伟成主张其是基于原东都公司的股权取得涉案商铺，在第一次庭审时也指出涉案商铺是公司基于股权分配给各个股东名下的，也就是说苏伟成并没有实际出资购买涉案商铺，苏玉红才是实际的购买者。虽然苏伟成主张其是涉案商铺所有权人，但其未能提交证据证明为何每月银行贷款均由原东都公司股东共有的账户支付，苏伟成应承担举证不能的不利后果。2.苏玉红一直实际占有使用涉案商铺。自2012年开始，涉案商铺处于出租状态，每月所得租金均存入东都公司的账户，由苏玉红、卢齐荣、梁石峰支配使用，商铺处于苏玉红的实际控制中。3.涉案商铺的重要原件均由苏玉红持有并保管。涉案商铺的购房发票、商品房买卖合同、完税证明、银行还款存折以及涉案商铺的租赁合同等重要原件均由苏玉红持有。4.苏伟成与苏玉红没有签订书面的代持协议是由于亲属关系有较强的信赖关系。由于苏伟成与苏玉红是亲兄妹关系，亲属间具有较高的信赖关系，处理相关事务未必签订书面协议。三、苏伟成没有证明林剑芬转入苏玉红账户的全部款项为涉案《房地产买卖合同》所约定的售房款。1.苏伟成提交的其与林国林、林剑芬签订的标的为551120元的《房地产买卖合同》，不足以证明林剑芬转入苏玉红账户的全部款项即为上述买卖合同所约定的售房款，该转帐款与上述《房地产买卖合同》无关联性。苏伟成提供的证据不足以证明其主张，其应承担举证不能的不利后果。2.由于林剑芬是苏玉红表嫂，双方经常有经济往来，不能认定林剑芬转入苏玉红账户的全部款项均为其收取的售楼款项。林剑芬转入款项为1672250元，而合同所涉款项仅为551720元，超出部分与苏伟成无任何关系。即使法庭认定苏玉红需返还，也只是上述《房地产买卖合同》的标的额551120元，并非苏伟成所主张的3633695元，一审法院要求苏玉红返还售房款1672250元没有法律上的依据。四、退一步讲，若苏玉红需向苏伟成返还售楼款项，那么苏玉红为购买涉案商铺的首期房款、银行按揭还款、利息、契税款项等各项费用也应从退还的金额中扣减。1.程卓珍账户是东都公司三名股东（苏玉红、卢齐容、梁石峰）用于其三人按份共有的东都物业还贷周转的，故涉案商铺的银行贷款是由东都公司三名股东实际偿还，由各股东每月为各自亲属名下的商铺归还银行按揭贷款。程卓珍账户2013年4月-2016年1月共支出143635.94元用于归还122号商铺每月银行按揭贷款、共支出129834.2元用于归还136号商铺每月银行按揭贷款，合计273470.14元。2.2015年12月4日，苏玉红向苏伟成尾号5313账户转入150000元用于结清122号商铺剩余银行贷款；2016年1月25日，苏玉红向苏伟成尾号5313账户转入158000元用于结清136号商铺剩余银行贷款，提前结清银行贷款苏玉红一共向苏伟成银行账户转入合计308000元。3.苏玉红为两涉案商铺支付的首付款合计565160元，该购房发票由苏玉红持有。4.2012年6月6日，苏玉红缴纳了122号涉案商铺、136号涉案商铺的购房契税17311.2元、16533.6元，合计33844.8元，该发票由苏玉红持有。5.根据原东都公司协议书内容，苏玉红还有其他商铺（103号、109号、119号商铺）登记在苏伟成名下，且每月商铺的银行按揭贷款均由苏玉红偿还。程卓珍上述账户2013年4月-2017年5月共支出1309814.4‬元用于归还103号商铺每月银行按揭贷款；2013年4月-2017年5月共支出133243.6元用于归还109号商铺每月银行按揭贷款；2013年4月-2017年5月共支出124649.8‬元用于归还119号商铺每月银行按揭贷款。苏玉红为上述三间商铺合计偿还1567707.8‬元银行按揭贷款。苏玉红已偿还的上述其他登记在苏伟成名下商铺的1567707.8‬元银行按揭贷款，苏伟成也应退还给苏玉红。由于苏玉红多年支付了涉案商铺的首付款、每月银行贷款、银行贷款提前结清的费用以及其他登记在苏伟成名下商铺的银行按揭贷款等，凭日常经验法则判断，苏玉红为涉案商铺实际购买人，是真正的所有权人，收取卖房款具有合理性及合法性。苏伟成以不当得利为由要求苏玉红返还卖房款没有法律依据，即使要求苏玉红返还，也应扣除苏玉红支出的上述费用。综上，一审法院事实认定不清，法律适用错误，请求二审法院依法查明事实，支持苏玉红的上诉请求。被上诉人苏伟成答辩称，一、（2018）粤20民终105号民事判决书没有否认苏伟成是隐名股东的事实，广东省高级人民法院已经受理了该案件的再审申请，因此仅以此判决书否认苏伟成的股东身份不能成立。二、不动产的代持必需要有代持协议，但是苏伟成与苏玉红没有该协议，物权是登记主义，优先于债权，苏玉红没有证据反驳苏伟成是股东身份取得所有权。三、苏伟成在2003-2018年期间需要签证美国，国内户籍注销，所以所有民事权利由苏玉红代为履行，目前的证据印证了上述事实。四、苏伟成委托苏玉红代为履行相关的民事行为，相关的证件在苏玉红处持有符合常理，事后苏玉红拒绝向苏伟成返还相关证件，苏玉红占有相关证件不代表其享有涉案商铺的所有权。五、关于买卖合同中约定的房款金额与履行金额不同的问题，是为了避免税费签订的阴阳合同，与现实房地产交易的情况相吻合。苏玉红称林剑芬与苏玉红是亲戚关系有资金往来应当对此举证，否则应当承担不利后果，根据现有证据只能证明林剑芬与苏玉红之间仅存在房屋买卖的款项往来关系。股东协议中虽然载明股东可以委托亲戚代持不动产，但是在股东协议的代持中并没有包括涉案商铺。六、卢齐荣、梁石峰作为占有股权达到三分之二的股东，卢齐荣与梁石峰出具的商务函有其亲笔签字，商务函的内容真实可靠，卢齐荣、梁石峰证明出售的房产属于苏伟成，并同意返还相应的款项。综上，请求二审法院驳回苏玉红的上诉请求。原审第三人梁石峰述称，涉案商铺在出售之前是苏玉红与卢齐荣、梁石峰共有的物业。原审第三人卢齐荣未陈述意见。苏伟成向一审法院起诉请求：苏玉红返还代收的出售商铺的售楼款1911445元和1722250元，合计3633695元。一审法院认定事实：苏伟成与苏玉红双方确认二人为兄妹关系。2003年7月2日，苏伟成因出国定居，其在中山市*********的户籍被注销。苏伟成于2008年3月7日取得的中国护照号码为G2****，有效期至2018年3月6日。2014年12月5日，苏伟成因回国定居，其上述户籍得以恢复。东都公司成立于2008年10月15日，法定代表人为苏玉红，股东为苏玉红、梁石峰二人。后经工商部门核准变更，该公司股东为三人，分别为苏玉红、梁石峰和卢齐荣。2018年10月16日，该公司被注销。2012年3月10日，东都公司（出卖人）与苏伟成（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定由买受人购买位于中山市*******************（预售地址）的预售商品房（建筑面积68.89平方米，套内面积67.68平方米）；购房总价551120元，付款方式为银行按揭；合同还约定了其他事项。2013年6月5日，上述房地产登记在苏伟成名下，房地产坐落地址为中山市*******************（公安批复地址），产权人为苏伟成，房地产权证号为粤房地权证中府字第02×××2号，土地证号为中府国用（2013）第易2×××7号。2012年3月10日，东都公司（出卖人）与苏伟成（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定由买受人购买位于中山市*******************（预售地址）的预售商品房（建筑面积72.13平方米，套内面积70.14平方米）；购房总价577040元，付款方式为银行按揭；合同还约定了其他事项。2013年6月5日，上述房地产登记在苏伟成名下，房地产坐落地址为中山市*******************（公安批复地址），产权人为苏伟成，房地产权证号为粤房地权证中府字第0×××3号，土地证号为中府国用（2013）第易2×××0号。苏伟成提交的《房地产买卖合同》复印件显示：1.2015年11月7日，苏伟成（甲方）与黄振栩（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将位于中山市*******************的房地产[产权人为苏伟成，房地产权证号为粤房地权证中府字第0×××93号，土地证号为中府国用（2013）第易2×××0号]转让给乙方；转让总价款为1911445元；付款方式：①乙方在签署本合同当日向甲方支付定金50000元；②第一期房款：自签订本合同之日起7天内，乙方须向甲方支付转让价款100000元；③第二期房款：乙方在2015年12月5日前支付总价款的50%（即955722.5元整，含定金50000元），即乙方在2015年12月5日前需支付805722.5元；④购房余款955722.5元，由乙方以申请银行按揭贷款的形式向甲方支付；⑤甲方指定的如下账号（账号：622×××，开户行：中国农业银行南朗支行，户名：苏玉红）为上述房地产转让价款的收款账户；在甲方办理完毕注销抵押登记手续并领取相关产权书之日起3日内，甲乙双方必须共同到房地产交易部门办理上述房地产的更名过户手续。合同还约定了其他事项。2.2015年11月10日，苏伟成（甲方）与林国林、林剑芬（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将位于中山市*******************的房地产[产权人为苏伟成，房地产权证号为粤房地权证中府字第0×××72号，土地证号为中府国用（2013）第易2×××7号]转让给乙方；转让总价款为1722250元；付款方式：①乙方在签署本合同当日向甲方支付定金50000元；②首期房款：自签订本合同之日起7天内，乙方须向甲方支付转让总价款的20%（即344450元整，含定金50000元）；③剩余房款：甲乙双方共同前往房地产交易部门签署《中山市房地产买卖合同》并办理更名过户递件手续之前（最迟不超过本合同签订之日起45日内，即2015年12月25日前，支付时间以早到者为准），乙方应将余款1377800元付清给甲方；④甲方指定的如下账号（账号：622×××，开户行：中国农业银行南朗支行，户名：苏玉红）为上述房地产转让价款的收款账户；在甲方办理完毕注销抵押登记手续并领取相关产权书之日起3日内，甲乙双方必须共同到房地产交易部门办理上述房地产的更名过户手续。合同还约定了其他事项2016年1月6日，苏伟成（甲方）与林国林、林剑芬（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将位于中山市*******************的房地产[产权人为苏伟成，房地产权证号为粤房地权证中府字第0××××2号，土地证号为中府国用（2013）第易2×××号]转让给乙方；交易总金额为551120元；合同签订之日起九十日内，双方办理过户手续。合同还约定了其他事项。2016年1月22日，上述房地产已登记在林国林、林剑芬名下。2016年5月27日，苏伟成（甲方）与黄振栩（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将位于中山市*******************的房地产[产权人为苏伟成，房地产权证号为粤房地权证中府字第0××××3号，土地证号为中府国用（2013）第易2××××号]转让给乙方；交易总金额为577040元；合同签订之日起九十日内，双方办理过户手续。合同还约定了其他事项。2016年6月1日，上述房地产已登记在黄振栩名下。2018年8月31日，苏伟成出具商务函，内容为“本人苏伟成于2015年11月7日以及2015年11月10日出售名下物业××××商铺，土地证号为：中府国用（2013）第易2×××号，土地使用面积为9.41平方米，房产证号为：粤房地权证中府字第0×××号，建筑面积为72.13平方米，所售金额为1911445元正。以及136卡商铺，土地证号为：中府国用（2013）第易2××××号，土地使用面积为8.99平方米，房产证号为：粤房地权证中府字第0×××号，建筑面积为68.89平方米，所售金额为1722250元正，合共两间商铺共售资金3633695元正，当时资金转入东都公司股东苏玉红代持东都公司账号（中国农业银行南朗支行户名苏玉红，账号：622××××7），现本人要求东都公司股东归还苏伟成已售物业资金3633695元正，大写人民币（叁佰陆拾叁万叁仟陆佰玖拾伍元整）”。2018年9月1日，卢齐荣在该函下边写下“确有此事，同意归还”，并予以签名。次日，梁石峰在该函下方写下“情况属实，同意归还”，并予以签名。2018年10月15日，苏伟成向一审法院提起诉讼，主张前述实体权利。诉讼中，一审法院向中国农业银行南朗支行调取了苏玉红在该行的账号622×××的相关银行流水记录，该记录反映：2015年11月12日，林剑芬向该账号转存294450元；2016年1月6日，林剑芬向该账号转存1090000元；同日，林剑芬向该账号活期转入287800元。另外，苏伟成与苏玉红双方当事人共同提出申请，要求给予两个月时间让双方庭外和解，予以准许。期限届满之后，双方未能达成调解协议。一审法院认为：本案系不当得利纠纷。位于中山市*******************的房地产登记在苏伟成名下，而相关的售房款1672250元（294450元+1090000元+287800元）已由苏玉红收取。苏玉红收取上述款项之后，没有向苏伟成返还，已构成不当得利，应向苏伟成予以返还。对苏伟成超过上述金额的诉求，因苏伟成不能举证证实苏玉红取得该部分金额的不当利益，依法应承担举证不能的不利后果，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、苏玉红于判决生效之日起七日内向苏伟成返还代收的出售房屋的售房款1672250元；二、驳回苏伟成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35870元（苏伟成已预交），由苏伟成负担19363元，由苏玉红负担16507元（苏玉红于判决生效之日起七日内将该16507元迳付给苏伟成）。本院二审期间，苏伟成、卢齐荣、梁石峰均未提交新证据。苏玉红提交以下证据：1.协议书，证明涉案商铺是东都公司开发的项目，由苏玉红、卢齐荣、梁石峰按份共有，涉案商铺由苏玉红委托苏伟成代持，并登记于不动产登记簿；2.东都公司会议记录，证明2019年11月13日，东都公司确认剩下的所有物业为苏玉红、卢齐荣、梁石峰所有，各股东各自委托亲属代持，苏玉红是涉案商铺实际所有人；3.税收转账专用完税证，证明苏玉红2012年6月6日交纳了136号涉案商铺的购房契税16533.6元；4.林剑芬与苏玉红2015年11月12日、2016年1月6日、2016年5月13日的银行转账凭证，证明林剑芬与苏玉红之间的转账款项共计2217950元，而苏伟成提交的其与林国林、林剑芬签订的房地产买卖合同标的额仅为551120元，与上述转账款项明显不符。苏伟成不确认证据1的真实性，协议书形成时间是2019年11月18日，此时一审判决书已经出具，东都公司2018年10月16日已经注销，且该协议书罗列的商铺卡号没有涵盖涉案的两套商铺；不确认证据2的真实性、合法性及关联性，会议记录的形成时间滞后；确认证据3的真实性，不确认关联性，完税证上没有显示缴纳的税费是涉案商铺的税费；确认证据4中2015年11月12日、2016年1月6日银行转账凭证的真实性、合法性及关联性，不确认2016年5月13日转账凭证的关联性，因为2016年1月6日林剑芬已经完成支付购房款的合同义务，双方于2016年1月22日办理了房产登记更名手续。梁石峰确认证据1-3的真实性、合法性及关联性，梁石峰未对证据4发表质证意见。卢齐荣未对上述四份证据发表质证意见。证据1-4均有原件予以核对，本院确认上述四份证据的真实性。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，苏玉红提交的证据4银行流水中显示，2016年5月13日，林剑芬通过其交通银行账户（账户622××××）向苏玉红账户（账户：622××××）转入50万元和333500元。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、苏玉红收取的1672250元是否涉案商铺的售房款；二、若苏玉红收取了涉案售房款是否构成不当得利。争议焦点一，关于苏玉红收取的1672250元是否涉案商铺的售房款的问题。苏玉红二审期间提交2016年5月13日林剑芬的银行转账记录，拟证明林剑芬与苏玉红之间存在其他经济往来，故苏玉红于2015年11月12日、2016年1月6日收取的1672250元不是涉案商铺的售房款。经查，苏伟成与林国林、林剑芬2015年11月10日签订的《房地产买卖合同》指定的收款账号是苏玉红的该账号，约定剩余房款（总房价为1722250元，除定金5万元外，剩余房款为1672250元）在双方共同前往房地产交易部门签署《中山市房地产买卖合同》并办理更名过户递件手续之前付清，涉案136号房地产已于2016年1月22日登记在林国林、林剑芬名下，林剑芬亦已于2016年1月22日前通过银行向合同约定的苏玉红账户转账1672250元。因此林剑芬于2016年5月13日向苏玉红转账50万元与涉案商铺买卖无关，苏玉红提交的证据不足以证明苏玉红收取的1672250元不是涉案商铺的售房款。另对于苏玉红主张苏伟成与林国林、林剑芬于2016年1月6日签订的《房地产买卖合同》才是双方真实履行的合同的问题，鉴于双方于2015年11月10日签订的《房地产买卖合同》时已约定，在双方办理更名过户递件手续之前还会共同前往房地产交易部门签署《中山市房地产买卖合同》，且2016年1月6日签订的《房地产买卖合同》内容也没有相应的履行证据，故本院认定双方于2016年1月6日签订的《房地产买卖合同》仅是作备案之用，并非双方真实履行的合同。综上，本院认定苏玉红收取的1672250元是涉案商铺的售房款。争议焦点二，关于苏玉红收取的涉案售房款是否构成不当得利的问题。第一，苏玉红提交2019年11月18日与卢齐荣、梁石峰签订的协议书，拟证明涉案商铺由苏玉红委托苏伟成代持，但该协议书签订的时间远晚于苏伟成在不动产登记簿上登记的时间，且该协议书中约定的代持事项并不包括涉案136号商铺，故本院对苏玉红称协议书约定由苏伟成代持涉案商铺的说法不予采信；第二，东都公司的另外两名股东卢齐荣、梁石峰均在苏伟成出具的载有涉案商铺的售房款1722250元属于苏伟成等内容的商务函中签字确认，并表示同意归还；第三，对于苏玉红称其一直实际占有使用涉案商铺，涉案商铺的购房发票、商品房买卖合同、完税证明、银行还款存折以及涉案商铺的租赁合同等重要原件均由苏玉红持有，其才是涉案商铺的真实产权人的问题。因苏伟成早于2003年就出国定居，国内户籍被注销，故苏伟成在国内的部分民事权利委托其妹苏玉红代为履行，相关的证件原件亦由苏玉红持有符合常理；第四，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，该法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，本案中，在涉案商铺出售之前，苏伟成是涉案商铺的所有权人并登记于不动产登记簿上，故涉案商铺的所有权人为苏伟成。综上，苏玉红无法律上的根据收取了涉案商铺的售房款1672250元，造成苏伟成损失，构成不当得利，应当向苏伟成予以返还。一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人苏玉红的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19850元，由上诉人苏玉红负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇二〇年五月十九日书记员  雷 媛