上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初1566号原告：倪忠新，男，1973年5月25日出生，汉族，住上海市崇明区城桥镇运粮村**。委托诉讼代理人：邵伊凡，上海市汇业律师事务所律师。被告：兰小玉，女，1959年4月19日出生，瑶族，住上海市浦东新区南泉路******。委托诉讼代理人：江辉，上海申如律师事务所律师。被告：上海裕迅房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区周泰路****。法定代表人：闫学武，总经理。委托诉讼代理人：费维松，上海旭灿律师事务所律师。原告倪忠新与被告兰小玉、被告上海裕迅房地产经纪事务所(以下至判决主文前简称裕迅经纪)居间合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪忠新及委托诉讼代理人邵伊凡、被告兰小玉的委托诉讼代理人江辉、被告裕迅经纪的法定代表人闫学武、委托诉讼代理人费维松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪忠新向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告签订的《居间合同》；2.判令被告兰小玉赔偿原告定金损失2万元；3.判令被告兰小玉赔偿原告房屋差价损失125,000元;4.判令被告裕迅经纪赔偿原告违约金59,500元;5.本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：原告与两被告于2019年4月28日签订《居间合同》，约定：原告向兰小玉购买上海市浦东新区瑞福路XXX弄XXX号XXX室房屋，价格为2,975,000元，原告应于当日向兰小玉支付定金2万元；兰小玉不按照合同约定签订《上海市房地产买卖合同》，应向原告双倍返还定金；裕迅经纪未依约提供居间服务，应按照房价的2％向原告赔偿违约金。同日，原告向兰小玉支付定金2万元，依约履行了付款义务后，兰小玉拒不配合履行后续的合同义务，并已将房屋转卖给第三方，其行为属于严重违约。裕迅经纪在明知上述情况的前提下仍向原告提供房屋居间，未尽到审慎核查义务，理应承担违约责任。被告兰小玉辩称，其不是涉案房屋的产权人，没有取得房屋所有权，本案《居间合同》是无效合同，原告据此主张违约责任不应该得到支持，不同意原告的诉讼请求。被告裕迅经纪辩称，不同意原告的诉讼请求和事实理由，两被告之间没有恶意串通；兰小玉将房屋卖给第三方是在《居间合同》签订以后，其不知情。本院经审理认定事实如下：2019年4月28日，兰小玉(甲方)、原告(乙方)、裕迅经纪(丙方)签订《居间合同》。合同约定：乙方向甲方购买上海市浦东新区瑞福路XXX弄XXX号XXX室房屋，价格为2,975,000元，乙方应于当日向甲方支付定金2万元；按照定金罚则,甲方不按约签订《上海市房地产买卖合同》，应向乙方双倍返还定金；丙方如故意利用甲方、乙方的个人信息、证件资料牟取非法利益，或违反国家法律法规、与他人恶意串通，损害甲方、乙方利益、造成重大经济损失的，应按照合同约定房价的2％赔偿甲方或乙方违约金。合同还特别手写加注约定，该房屋产权证书办理下来3日内，产权人到场签订定金补足10万元协议，乙方当日支付产权人定金10万元、包含乙方支付甲方的2万元定金；签订本合同当日，乙方支付甲方的定金2万元由丙方代为保管，至产权人到场签字，由丙方直接支付给产权人。《居间合同》签订后，原告当日支付定金2万元，由兰小玉和裕迅经纪共同出具定金收据。2019年7月9日，涉案房屋产权人刘建国与兰小玉、案外人朱某某签订解约协议。协议约定，刘建国与兰小玉签订的原动迁房买卖协议作废，由刘建国将涉案房屋出售给朱某某，价格为310万元；刘建国收到朱某某的购房款后，退还兰小玉253万元。2019年8月3日，刘建国与买受人顾怡莹(朱某某女儿，未成年)签订《上海市房地产买卖合同》，将涉案房屋以310万元转让给顾怡莹。同年8月20日，双方办理不动产登记过户。同日，由顾怡莹的银行账户向兰小玉转账253万元。2019年8月底，裕迅经纪将其保管的定金2万元退还原告。上述事实，由原告提供的居间合同、定金收据、上海市房地产买卖合同、上海市不动产登记申请书、上海市不动产登记簿，被告兰小玉提供的解约协议、上海农商银行客户回单及双方当事人的陈述等予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处。本案当事人签订的居间合同系各方当事人的真实意思表示，不符合法律规定的合同无效的情形，兰小玉主张合同无效缺乏法律依据，本院不予采信。涉案房屋现已转让他人，本案的居间合同事实上已经不能实现合同目的，应予解除。兰小玉虽然不是涉案房屋的产权人，但居间合同上手写加注的约定内容足以使原告相信兰小玉有权转让涉案房屋并指示房屋产权人履行居间合同的相关义务。但房屋产权人刘建国将房屋另行转让他人，导致本案居间合同解除，违约方是兰小玉，其收取原告的定金应予双倍返还并赔偿原告损失。原定金2万元已返还原告，兰小玉还需赔偿原告定金2万元。居间合同约定的房屋价格为2,975,000元，刘建国将房屋转让他人的价格为310万元，足以证明本案合同解除给原告造成的损失为125,000元，故兰小玉赔偿原告定金2万元不足以弥补原告的损失，还应赔偿原告损失105,000元。原告主张裕迅经纪按照居间合同第十条约定赔偿违约金59,500元，但未能举证证明裕迅经纪存在居间合同第十条约定的违约行为,该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告倪忠新、被告兰小玉、被告上海裕迅房地产经纪事务所于2019年4月28日签订的《居间合同》；二、被告兰小玉于本判决生效之日起十日内赔偿原告倪忠新定金2万元；三、被告兰小玉于本判决生效之日起十日内赔偿原告倪忠新损失105,000元；四、驳回原告倪忠新的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,236元，减半收取计16,118元(原告倪忠新已预交)，由原告倪忠新负担403元，被告兰小玉负担15,715元(于本判决生效后七日内交纳本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张晖二〇二〇年五月二十九日书记员  曹蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。