云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2801民初974号原告：李俊相，男，1990年5月27日出生，傣族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：杨爵铭，云南泰华律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵瑞，云南泰华律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：杨秋辰，女，1989年11月25日出生，汉族，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。原告李俊相与被告杨秋辰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告李俊相的委托诉讼代理人杨爵铭、赵瑞、被告杨秋辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李俊相向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告退还购房款25万元；2.判令被告向原告支付违约金122316元（购房总款的30%）；3.由被告承担本案的诉讼费、保全费和律师代理费3万元。事实与理由：被告向原告声称其有位于景洪市的购房名额，如果原告愿意购买，则被告愿意将该房屋转让给原告并为原告与开发商协调签订正式商品房购房合同以及网签备案等事宜。2019年8月27日，原、被告签订《房屋买卖合同》，被告将上述房屋以407721元的价格转让给原告，原告于当时通过银行转账一次性向被告全额支付了购房款。之后，因被告原因导致原告根本不能与开发商签订正式商品房购房合同以及办理网签备案，于是双方就此事协商退款事宜，2019年11月18日被告向原告退还购房款107721元，2019年12月5日被告又向原告退还购房款5万元，剩余25万元购房款一直未退还。2020年1月1日，原、被告签订了《关于〈房屋买卖合同〉的补充协议》，双方同意解除《房屋买卖合同》并约定：1、被告承诺2020年2月1日前退还原告所支付的全部购房款；2、被告承诺如未按约定期限退款的则承担违约赔偿金（购房总款的30%）；3、如被告未按照本协议约定造成违约行为的，原告有权要求被告承担为实现债权产生的诉讼费、律师费、保全费、差旅费等相关费用。时至今日，被告未向原告退还购房款分文，也未向原告支付任何违约赔偿金，原告为维护自身合法权益起诉至人民法院。被告杨秋辰答辩称：一、原告于被告签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》是无效的。被告曾向案外人拓普版纳分公司交纳过5万元的商品房认购金，认购景洪市江北俊发俊园一期5栋5A02号房产，后被告得知原告欲购房产，双方协商签订了《房屋买卖合同》，该合同的真实意思是购房名额的转让而非不动产交易。且涉案房屋未办理备案登记给被告，被告无权处置房产，故《房屋买卖合同》是无效合同，基于无效合同签订的《补充协议》也应当无效；二、被告作为本案诉讼主体不适合。原告转给被告的购房款，被告已经全款转给了拓普版纳分公司，原告于拓普版纳分公司签订了购房协议，被告既然不是涉案房屋的所有者，亦非房款的实际收款人，故被告不应当作为本案诉讼主体；三、被告不存在违约行为，不应当支付违约金等费用。双方签订的合同实际上是购房名额的转让，原告未能办理房屋网签也并非由被告原因所致，故被告不存在违约，难么也不承担相应的违约金以及基于违约所产生的维权的相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告李俊相提交的身份证复印件、《房屋买卖合同》、银行转账凭证、《关于《房屋买卖合同》的补充协议》、云南增值税普通发票、《委托代理合同》，内容真实，来源合法，能证实原、被告的身份信息情况及双方签订合同的情况、原告向被告转账的情况，以及原告委托律师代理支付代理费的事实，本院予以确认并在卷佐证；被告杨秋辰向本院提交的《委托书》、中国银行交易流水明细清单，内容真实，来源合法，能证实被告交付购房款并向原告返还部分购房款的事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年6月，被告父亲获得案外人拓普版纳分公司内部房屋认购名额。2019年8月27日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》主要约定被告以407721元将位于景洪市出卖给原告。同日，原告将房款407721元转账交付被告。并向被告出具《委托书》委托被告代为支付购房款，被告同日将购房款357721元通过银行转账交付至案外人拓普西双版纳分公司指定的账户名为景洪市福居装饰装修有限责任公司的银行账户。2019年11月18日，被告退还原告购房款107721元；2019年12月5日被告退还原告购房款5万元。2020年1月1日，原、被告双方签订《关于《房屋买卖合同》的补充协议》，主要约定：1、甲（被告）乙（原告）双方同意解除《房屋买卖合同》并签订该补充协议；2、甲方承诺2020年2月1日前退还乙方所支付的全部购房款；3、甲方承诺若未按约定期限退款的则承担违约赔偿金（注明：除购房款本金外，另需承担购房总款的30%）；4、如甲方未按照本协议约定造成违约行为的，乙方有权要求甲方承担为实现债权产生的诉讼费、律师费、保全费、差旅费等相关费用。双方还约定了其他事宜。2020年3月3日原告委托云南泰华律师事务所代理起诉被告，支付律师代理费30000元。现原告以被告未退还购房款起诉至本院。另查明，原告于2020年3月23日向本院申请对开户行为中国银行股份有限公司西双版纳州分行、账户名为杨秋辰、账号为62×××22的银行账户存款25万元采取财产保全措施，本院于2020年3月25日作出（2020）云2801民初974-1号民事裁定书对开户行为中国银行股份有限公司西双版纳州分行、账户名为杨秋辰、账号为62×××22的银行账户存款25万元采取财产保全措施，原告交纳保全费1770元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，本案中原、被告告双方签订的《房屋买卖合同》及其补充协议虽然名为房屋买卖，但其实质是对房屋认购名额的转让，双方对此亦无异议，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同真实有效。双方在补充协议中约定解除《房屋买卖合同》且被告应当于2020年2月1日前退还原告所有购房款，现双方约定的期限届满，被告应当按照约定向原告退还剩余的购房款407721元-107721元-5万元=25万元，对原告主张被告退还购房款25万元的该项诉请，本院予以支持。被告以对涉案房屋没有所有权，合同系无权处分主张《房屋买卖合同》及补充协议无效的辩解不成立，本院不予认可。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案中，双方在《关于《房屋买卖合同》的补充协议》中约定被告未按约定期限退还购房款的承担购房总款的30%的违约金，被告未按期全额退还购房款，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原、被告双方约定了购房总款的30%的违约金，本院结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，予以支持按照尚欠款25万元的10%计算违约金，即违约金本院予以支持25万元×10%=25000元。关于律师代理费，原、被告双方约定因该案发生诉讼的由被告承担律师代理费、保全费等，本案中原告提供了律师费发票等证据证明了律师费的支付情况，该笔律师费系原告为主张权利的实际损失，按照双方约定，该费用被告应当予以支付，故本院予以支持被告向原告支付律师费3万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告杨秋辰于本判决生效之日起三十日内向原告李俊相退还购房款25万元，并支付违约金25000元；二、被告杨秋辰于本判决生效之日起三十日内向原告李俊相支付律师代理费3万元；三、驳回原告杨秋辰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费3667元、保全费1770元，由被告杨秋辰负担。原告李俊相预交的案件受理费由被告杨秋辰径付原告李俊相，本院不再另行清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  骆伟二〇二〇年五月二十一日法官助理杨星兰书记员柴劲豪