江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初9922号原告：红谷滩新区我爱我家房产信息中心国博城店，住所地江西省南昌市红谷滩新区九龙湖绿地国际博览城208#商业楼-104室，统一社会信用代码92360125MA35QA1105。经营者：高自轩，男，1984年12月27日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：甘南平，男，该店业务经理。被告：何文云，男，1973年9月11日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。被告：焦筱兰，女，1957年1月14日生，汉族，住江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：黄培鸿，进贤县法律援助中心法律援助工作者。原告红谷滩新区我爱我家房产信息中心国博城店与被告何文云、焦筱兰居间合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，被告焦筱兰提起反诉，本院受理反诉后，依法适用普通程序，公开开庭对本诉、反诉合并进行了审理。原告经营者高自轩、委托诉讼代理人甘南平、被告何文云和被告焦筱兰的委托诉讼代理人黄培鸿到庭参加诉讼。庭审中，反诉原告焦筱兰申请撤回反诉，本院依法审查后口头裁定予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令两被告按合同约定支付原告居间服务费15500元整；2．两被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1．判令被告何文云支付原告居间服务费2万元；2．判令被告何文云承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年4月22日，两被告在原告促成下签订合同编号8182195的《二手房委托代办交易合同》，约定被告何文云向被告焦筱兰代理的案外人艾婷购买位于南昌红谷滩新区的房屋，成交价为1728000元整。合同签订后，被告何文云迟迟不按合同约定条款支付原告居间服务费2万元整。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成委托人订立了合同就能依法收取佣金。事实上，原告也按合同法（居间合同）为两被告（委托人）提供了订立合同的媒介服务，合同已合法合规成立，居间服务已完成，被告何文云也应按合同约定支付居间服务费2万元整。原告多次与被告协商佣金问题，但被告一直拒绝商谈此事。为维护原告合法权益，特依法向法院起诉，请求依法支持原告前述诉讼请求。被告何文云辩称，1．何文云与艾婷、焦筱兰、原告已签订的《二手房委托代办交易合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。2．何文云根据《二手房委托代办交易合同》已经实际交付5万元定金，却被房屋售卖人艾婷、焦筱兰要求加价20万元，这是严重违背合同约定的行为，何文云就其违约行为已另案起诉。然而在二手房交易过程中，原告没有履行中介服务的基本行业准则，没有起到服务买卖双方的中介居间服务作用。3．原告作为居间方未能促成交易，不得收取报酬或变相报酬。合同第十二条第八款约定无论中介方是否促成交易，中介方都有权利向委托人收取报酬或者变相报酬，与居间合同的法律规定相违背，因此该条款应当认定为无效。因为按照《合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付必要开销。4．何文云诉艾婷、焦筱兰、原告一案已判决，后附判决书，所签订的《二手房委托代办交易合同》已判决无效，定金双倍赔偿给何文云。综上所述，无论是法律规定还是合同约定，原告要求何文云支付中介服务费用不具备法律和事实依据。何文云有理由有证据证明原告未能履行基本的合同审慎义务，没有履行督促房产售卖方艾婷、焦筱兰履约的中介服务行为，且最终未能促成二手房交易合同的成立。根据相关法律法规，何文云不需要支付中介服务费用，并依法拥有追索其未能履行中介服务的法律责任。被告焦筱兰辩称，鉴于原告已经放弃对焦筱兰的诉讼请求，焦筱兰没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告的营业执照复印件、经营者身份证明书、两被告的居民身份证复印件、《二手房委托代办交易合同》、《南昌市存量房交易有关事项书面告知书》、手机短信打印件和被告何文云提交的（2019）赣0102民初1587号民事判决书、法律文书生效证明书，本院予以确认并在卷佐证。被告焦筱兰未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月22日，何文云（乙方）、作为案外人艾婷代理人的焦筱兰（甲方）和原告（丙方）签订了合同编号8182195的《二手房委托代办交易合同》，约定甲方产权人及共有权人同意将产证地址为南昌市红谷滩新区九龙大道1177号绿地国际博览城JLH703-B05地块104#住宅楼二单元602室的房屋出售给乙方，乙方已实地看房并无异议；甲乙双方商定房屋成交价1728000元整（净得）；签此合同后产证交给丙方后22个工作日内办理产权过户手续；甲乙双方商定，本次房屋交易过户费用、按揭费用由乙方承担，营业税（增值税）、个税、土地增值税、印花税由乙方承担，代办过户费、贷款服务费贰万元由乙方承担；合同签订当日，乙方向甲方支付定金伍万元整，甲方将产证原件或交付同等的履约保证金给丙方，均由丙方代管，甲乙任何一方违约都将定金等额赔偿给守约方伍万元，丙方有权优先扣除代办服务费贰万伍仟元整（更改，见十二条）；甲方签约为代理人，其确保经产权人同意签订本合同，如产权人对本合同有任何异议，则由焦筱兰承担全部的违约责任，赔偿伍万元整；如果甲、乙任何一方违约，则丙方只优先扣除中介费用贰万元整（十二条）。《南昌市存量房交易有关事项书面告知书》载明“您是否已知签约成功后需交付南昌我爱我家科技有限公司的费用，如已知请签字确认：乙方咨询及居间服务费15500元、过户代办费1000元、按揭代办费3500元。”焦筱兰、何文云在该告知书的甲、乙双方签字处签名确认。合同签订后，何文云支付了定金5万元，焦筱兰支付了履约保证金5万元，均由原告代收。上述合同履行中，因焦筱兰违约导致合同无法履行，何文云遂以房屋买卖合同纠纷为由将艾婷、焦筱兰和原告诉至本院，请求解除《二手房委托代办交易合同》，原告退还代管的定金5万元，艾婷、焦筱兰赔偿5万元。本院审理后，认为《二手房委托代办交易合同》合法有效（对艾婷不发生法律效力），焦筱兰构成违约，应当退还何文云定金5万元并赔偿何文云5万元，鉴于何文云交纳的定金5万元、焦筱兰交纳的履约保证金5万元均由原告代管，可由原告直接支付何文云，故作出（2019）赣0102民初1587号民事判决，判决解除三方签订的《二手房委托代办交易合同》，原告退还何文云定金5万元，原告给付何文云履约保证金5万元。该判决已生效，原告已支付何文云10万元。但《二手房委托代办交易合同》成立后，何文云并未支付原告报酬。原告催收未果，因而成讼。本院认为，原告与两被告签订的《二手房委托代办交易合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同包含了两被告之间的房屋买卖合同、原告与两被告之间的居间合同，房屋买卖合同纠纷已被本院另案处理，本案所涉为居间合同纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告作为居间人促成两被告签订了二手房买卖合同，该二手房买卖合同已成立并生效，此亦为本院另案生效判决所认定，后期履约中因被告焦筱兰违约导致二手房买卖合同未得履行，不能否定前期合同已成立的事实，故被告作为委托人应当按约支付原告报酬。关于报酬的支付主体和金额，合同约定由被告何文云承担咨询及居间服务费15500元、过户代办费1000元和按揭代办费3500元，又因被告焦筱兰违约致合同未得履行，原告未提供后期的过户、按揭代办服务，故原告的合理报酬应认定为15500元。被告何文云未及时足额支付原告报酬15500元，构成违约，依法应当承担继续履行等违约责任。但因原、被告三方签订的《二手房委托代办交易合同》已被本院另案生效判决解除，根据合同解除的法律规定，合同解除后，原告有权要求被告何文云赔偿上述报酬损失15500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百二十四条、第四百二十六条规定，判决如下：一、被告何文云于本判决生效之日起十日内赔偿原告红谷滩新区我爱我家房产信息中心国博城店报酬损失15500元；二、驳回原告红谷滩新区我爱我家房产信息中心国博城店其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190元，由被告何文云负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  王香芬人民陪审员  洪 坚人民陪审员  曾 艳二〇二〇年五月二十六日书 记 员  李灵灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。