广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2074号原告（反诉被告）：梁燕仪，女，1973年11月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：袁耀鸿，广东佳思特律师事务所律师。委托诉讼代理人：程路，广东佳思特律师事务所律师。被告（反诉原告）：家园（广州）酒店公寓管理有限公司，住所地广州市天河区大观南路****。法定代表人：刘伟，总经理。委托诉讼代理人：叶小娟，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。原告（反诉被告，简称原告）梁燕仪与被告（反诉原告，简称被告）家园（广州）酒店公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁耀鸿、程路，被告的法定代表人刘伟及委托诉讼代理人叶小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁燕仪向本院提出诉讼请求：1、被告按照每月2500元，支付广东省广州市白云区同和街道办同和路330号君立国际公寓4号楼2层212室（以下简称“212室”）自2019年9月1日至2020年1月2日的租金10167元及其滞纳金（自应付未付的当月17日起，按照0.83元/天计算至清付之日）给原告；2、被告支付违约金2500元给原告；3、被告支付“212室”自2019年11月1日至2019年11月30日的管理费317.46元、自2019年10月1日至2019年10月31日的电费402.92元、自2019年10月1日至2019年10月31日的水费9.72元、自2019年10月1日至2019年10月31日的公摊费用36.54元，共766.64元给原告；4、被告支付原告因提起本案诉讼维权而产生的律师费7500元给原告；5、被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：原告是“212室”的产权人。2018年4月12日，原、被告签订了《“君立公寓2018（租字）33合同”房屋租赁合同》（以下简称:《事涉合同》），被告承租“212室”。2019年9月23日，原告发现，“212室”被广东省广州市公安局白云区分局同和派出所查封了。之后，原告无数次与被告交涉，要求被告立即遂行相应的责任及义务。但是，被告一直置若罔闻，将之前与原告沟通联系的“133××××****”手机转为空号，拒不与原告协商，持续恶意扩大损失，拒不前往公安机关办妥“212室”相应的解封手续；违反《事涉合同》第七条第（四）款第（2）项的约定，至今已经拖欠3个月租金，拖欠物管公司的管理费、水费、电费及公摊费等款项；更换了“212室”的门禁密码。2019年11月11日，原告委托律师发出《律师函》给被告，要求被告立即遂行相应的责任及义务。但是，被告至今没有任何行动，严重损害原告合法权益。被告家园（广州）酒店公寓管理有限公司辩称，一、原告在2019年9月26日将涉案房屋停水停电，我司自2019年9月26日起无法正常使用或占用该房屋，即原告已自行收回涉案房屋。从我司提交的《声明》可见，2019年8月1日，原告亲手书写《声明》一份，表示要提前解除租赁合同，收回涉案房屋。我司提交的微信聊天记录显示，2019年8月13日，原告在微信中要求我司尽快搬走并尽快办理交接手续；2019年8月26日，原告再次微信催促我司尽快搬走，并表示如果再不搬走就采取停水停电处理，且在微信中承认是毁约在先；2019年9月22日，双方确定在2019年9月26日办理涉案房屋交接手续；2019年9月26日前，我司已搬离涉案房屋；2019年9月26日当天，原告到涉案房屋物业管理中心办理了停水停电手续，我司开始无法正常使用涉案房屋也未再使用，即原告已实际控制和占有涉案房屋。二、我司应向原告支付2019年9月1日至2019年9月26日期间租金合计2166.7元，2019年9月1日至2019年9月26日期间，我司可正常使用和占有涉案房屋，该期间，我司应按每月2500元的租金，按照实际使用天数，支付租金，即2166.7元。2019年9月26日，原告对涉案房屋停水停电，实际控制和占有该房屋，我司自2017年9月27日起未实际使用和占有该房屋，无需支付2017年9月27日后的房屋租金。三、违约责任在原告，我司无需向原告支付违约金。2019年8月1日原告提出提前解除租赁关系，按合同约定，已构成违约，我司无需支付违约金，原告应支付我司违约金2500元。四、2019年9月27日起涉案房屋产生的水电费、管理费、公摊费用应由原告自行承担。五、原告要求我司支付律师费7500元没有合同依据。被告家园（广州）酒店公寓管理有限公司向本院提出反诉请求：1、确认双方《房屋租赁合同》于2019年9月26日已解除；2、原告提前解除合同向被告支付违约金2500元；3、原告退还房屋押金2500元；4、原告支付装修装饰和设备设施搬迁等损失9186元；5、原告支付被告因本案诉讼维权而产生的律师费3000元；6、原告承担本案所有诉讼费。事实与理由：2018年4月12日，双方签订《房屋租赁合同》将涉案房屋出租给我司经营使用，2019年8月1日，原告书写声明一份，表示要提前解除租赁合同，收回房屋，并要求尽快完成交接手续。2019年8月26日，原告微信催促我司尽快搬走，对于原告提前解约，我司明确表示应按租赁合同约定承担违约责任和赔偿损失。2019年9月22日，原告确定在2019年9月26日办理涉案房屋交接手续。2019年9月26日，原告到涉案房屋物业管理中心办理了停水停电手续，已实际控制和占有涉案房屋。根据合同约定，我司支付押金2500元。原告提前收回房屋，办理交接并停水停电，已构成违约，导致我司需腾空房屋交还，产生相应的网络光纤和监控设备移机移线重置工程费6510元、搬迁设施搬迁费700元、及修复墙面及材料费1976元，合计9186元。原告梁燕仪对反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求，被告的请求没有事实依据，也违反双方租赁合同的约定及法律规定，请求驳回全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的房地产权证、房屋租赁合同、照片、律师函、微信记录、声明、支付证明单、收款收据、复函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是白云区同和路****的产权人（房屋用途：办公）。2018年4月12日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将广州市白云区同和街道办同和路330号君立国际公寓4号楼2层212室，建筑面积40.6平方米，房屋用途为办公及住宿公寓；租赁期限自2018年4月12日至2023年10月11日，共计五年六月，合同月基准租金2500元，满两年后，每年递增8%，按月支付，每月16日前乙方将房租汇入甲方指定账户上；押金2500元，租赁期满或合同解除全额返还，乙方交纳租赁期间所使用的水电费、物业管理费、网络费费用；甲方违反合同约定，提前收回房屋而导致合同无效，应履行以下两款的约定，1、赔偿乙方已在该房屋内投入的装修装饰产品和设备设施；2、按照本合同一个月金额向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按合同一个月租金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：1、未经甲方同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；2、无正当理由拖欠房租连续两个月以上的；3、乙方提前还房。合同附件一约定条件约定起租日为2018年5月12日起租，每月16日准时收取当月租金。签订合同后，被告支付押金2500元并使用涉案房屋，2019年8月1日，原告向被告发出声明一份，内容为“本人梁燕仪是君立国际公寓B座212房的业主，2019年8月1日提出提起收回出租的房屋，请理解，配合尽快完成交接手续”。原告表示提前收回房屋是行使不安抗辩权，首先是乱拉电线，其次没有办理执照，第三是有欠租行为，然后是上门时发现被公安机关查封。诉讼期间，原告未能提供证据证实被告存在欠租行为导致解除合同的情形。被告法人代表刘伟出具其与原告的手机微信记录，证实8月26日原告通过微信追问准备什么时候搬走，8月27日通知要是这样不配合，就找物业停水电了，9月22日刘伟回复“根据你8月1日提出声明，要提前收回君立B座212房屋的请求，我方表示理解，并积极配合，决定在10月1日前迁出，将房屋交还与你，请你安排收房。”，原告回复周四过去，刘伟提出根据双方签订的租赁合同约定提前收回房屋，应履行约定，被告找人做了搬迁预算，将赔偿及承担的费用明细发给原告，9月26日刘伟问原告看了搬迁预算了吗，今天什么时候过来，原告表示现在过来。26日上午11：53原告发微信通知等到12，刘伟不到就走了，刘伟表示还有十几二十分钟就到了，稍等一下，原告表示中午有事，要走了，12：16刘伟表示回来了，原告回复已经走了，下午2：07刘伟表示已按要求提前退租，已准备好于今日交还，请过来办理交接，根据合同条款搬迁费需要原告确认并承担，下午4:58，原告向刘伟复函：2019年9月26日上午，我到达现场才发现，我的房屋在9月23日已经被广州市公安局白云区分局同和派出所查封。因此，我之前一直是在我不知道发生了前述查封状况的情况下被贵公司欺骗了，最为关键的是，前述查封状况的责任完全是贵公司造成的，故其后果及解决之道依法也必须由贵公司承担及处理。综上所述，贵公司必须立即前往同和派出所依法依规办理相关手续，并接受同和派出所的相应处罚，按同和派出所要求进行整改，在同和派出所解除对我的房屋的查封之后，才能办理相应的因贵公司的过错导致房屋租赁合同提前解除及房屋交接等的手续。另外我已经前往物管处交涉（已停水、已停电），请贵公司也立即委派专人前往物管处协助处理相关的事宜。”9月26日下午6:41刘伟回复已致电经办梁警官，告之26号将移交退还此房给业主，梁警官答复叫业主一齐来派出所说明情况后，可办理，问原告几时有空去派出所办手续，梁警官说必须业主一同过去，如因为原告原因不去办理，责任并非被告公司承担。10月4日刘伟微信原告问几时过来办理交接收回，已将房屋中公司的办公物品及设备全部搬离，由于该屋被原告停水停电，不便清理卫生，但已尽最大努力翻新至更新，原告回复“房子解封了吗，我没接到任何通知”。刘伟表示现在可将房屋移交还原告，请原告尽快安排时间收房。10月15日，刘伟再次通过微信催促原告办理交接收回并发出涉案房屋门口的照片，原告问是否自己撕开，要求提供解封文件。表示如没有，无法确认房屋的安全性，如合法合规，可以马上去现场进行房屋交接，被告补足房租，押金不退。2019年12月11日，原告向我院提交起诉被告的诉讼材料，我院启动诉前调解程序进行调解，2019年12月31日，双方同意2020年1月2日到现场查看，双方在交接单上签名。我院向广州市公安局白云区分局同和派出所发函查询对涉案房屋查封情况，同和派出所复函答复：“2019年9月23日，我所在工作中发现广州市白云区同和路330号212房未经许可，擅自经营旅店后，根据相关法律法规的规定，对广州市白云区同和路330号212房进行关停整改，后根据经营者法人代表刘伟的诉求，该房合同到期需退回房东，不再在212房经营旅馆，于2019年9月28日将该房解封。”2019年11月11日，原告委托广东佳思特律师事务所向被告发出律师函要求办妥解封手续后解除合同，没收保证金，交还房屋，清付2019年9月至11月租金7500元及11月至腾退之日的房屋使用金。原告出具涉案房屋的缴费通知单，管理费2019年11月1日到2019年11月30日，本期费用158.73元，历史欠费158.73元，欠交费用317.46元；电费2019年10月1日到2019年10月31日，用量5.69度，本期费用4.27元，历史欠费398.65元，欠交费用402.92元；水费2019年10月1日到2019年10月31日，用量为零，历史欠费9.72元；公摊费用2019年10月1日到2019年10月31日，用量23.67度，本期费用17.76元，历史欠费18.78元，欠交费用36.54元。被告确认物业管理费缴纳至9月，水电、公摊缴纳至8月底，通知单所列的是11月的物业管理费和10月的水电、分摊费，对物业管理费158.73元表示无异议，对9月份水电和分摊费数据表示无异议，10月后费用不予确认。原告出具委托合同及发票，证实支付律师费7500元。被告出具2019年9月22日与高大鹏签订的《电影公寓君立店办公室212室搬迁及施工合同》，施工内容：1、将212设备设施迁移至217房；2、恢复212办公室墙面、地面和、地面和网络工程证于2019年9月30日前完工，总费用6510元，进场后三天内付2000元，施工结束后一个月内付2500元，保修期于施工退场后半年内支付余款2010元。被告另出具支付证明单及收据，拟证明2019年9月29日支付B212修复墙面油漆及材料费1976元、9月28日支付212搬至217首期款2000元、9月28日支付B212办公室搬迁装卸费700元、11月13日支付212搬至217二期款2500元，以上合计7176元，原告对此不予确认。本院认为，原告为涉案房屋的业主，原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。原告于2019年8月1日向被告发出声明要求提前收回租赁房屋，根据合同约定已构成违约，原告主张行使不安抗辩权，未能提供证据证实，对此本院不予采信，被告同意提前交还租赁房屋，双方约定2019年9月26日办理交接，原告发现同和派出所9月23日被告因擅自经营旅馆对涉案房屋进行查封无法当天办理交接，被告反诉要求确认双方合同2019年9月26日已解除，因当天双方并未办理交接，该反诉请求本院不予支持，2020年1月2日双方办理场地交接，故租赁合同应于2020年1月2日解除，原告主张2019年9月1日至腾退之日止的租金，同和派出所已于2019年9月28日将涉案房屋解封，被告于10月4日通知原告现场办理收楼，原告以没有收到解封通知拒绝办理，对此后涉案房屋的租金损失应承担责任，被告应支付2019年9月1日至10月4日，共35天的租金，计算为2500元/30天×35天=2916.67元，滞纳金按未付的租金自当月17日起按0.83元/天计算至付清之日止，原告诉请超出部分本院不予支持。原告要求被告支付违约金2500元，原告未能提供证据证实被告存在合同约定的有权终止合同收回房屋的行为，故该请求本院不予支持。原告要求支付自2019年11月1日至2019年11月30日的管理费317.46元、自2019年10月1日至2019年10月31日的电费402.92元、自2019年10月1日至2019年10月31日的水费9.72元、自2019年10月1日至2019年10月31日的公摊费用36.54元，原告于9月26日已通知被告前往物管处停水停电，被告确认物业管理费缴纳至9月，水电、公摊缴纳至8月底，故应支付至2019年10月4日的物业管理费为158.73元×4/30=21.16元，支付至2019年9月31日的电费、水费、公摊电费分别为398.65元、9.72元、18.78元，应支付合计448.31元，10月1日后的电费、水费及公摊电费因已停止供电供水，且被告已搬离，原告要求被告支付该期间费用，本院不予支持。原告提前解除合同已构成违约，被告反诉要求原告根据合同约定支付违约金2500元，符合合同及法律规定，本院予以支持。被告反诉要求原告退还房屋押金2500元，合同已解除，该请求合理合法，本院予以支持。被告反诉要求原告支付装修装饰和设备设施搬迁等损失9186元，被告反诉要求赔偿重置网络光纤和监控设备移机移线重置工程费6510元、设备设施搬迁费700元及修复墙面及材料费1976元，根据合同约定提前收回房屋应赔偿投入的装修装饰产品和设备设施，故对迁移重置工程费及搬迁费用的请求，缺乏依据，本院不予支持，修复费用属于装饰费用，本院予以支持。原告要求被告支付律师费7500元及被告反诉要求原告支付律师费3000元，合同对此并未明确进行约定，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、梁燕仪与家园（广州）酒店公寓管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月2日解除；二、自本判决生效之日起五日内，家园（广州）酒店公寓管理有限公司向梁燕仪支付2019年9月1日至10月4日的租金2916.67元及滞纳金（按2500元自2019年9月17日起，按416.67元自2019年10月17日起，均按0.83元/天计算至实际清付之日止）；三、自本判决生效之日起五日内，家园（广州）酒店公寓管理有限公司向梁燕仪支付物业管理费、电费、水费、公摊电费合计448.31元；四、自本判决生效之日起五日内，梁燕仪向家园（广州）酒店公寓管理有限公司支付违约金2500元；五、自本判决生效之日起五日内，梁燕仪向家园（广州）酒店公寓管理有限公司退还押金2500元；六、自本判决生效之日起五日内，梁燕仪向家园（广州）酒店公寓管理有限公司支付装饰损失1976元；七、驳回梁燕仪的其他诉讼请求；八、驳回家园（广州）酒店公寓管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费257元，由梁燕仪负担210元，家园（广州）酒店公寓管理有限公司负担47元并在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。反诉受理费114.8元，由家园（广州）酒店公寓管理有限公司负担68.2元，梁燕仪负担46.6元并在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  陈景荣人民陪审员  李仁洲二〇二〇年五月十二日书 记 员  郑萍军