福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初349号 原告：黄立青，女，1968年9月11日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 被告：程世明，男，1985年3月14日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区。 原告黄立青与被告程世明因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄立青、被告程世明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄立青向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同书》，黄立青无需返还押金（合同剩余价值为3800元×21个月=79800元）；2.判令程世明支付给黄立青自2019年11月3日起至解除合同之日止的租金（暂计至起诉之日止为6000元）；3.判令程世明支付给黄立青违约金2万元；4.判令程世明承担损毁房屋、水、电等给黄立青造成的损失3万元;5.本案诉讼费用由程世明承担。事实和理由：2018年8月3日，以黄立青作为出租方、甲方，程世明作为承租方、乙方，双方签订《租赁合同书》，约定：甲方有壹坎店面(不含地下室和二楼）坐落在荔城区xxx，并同意乙方经营餐饮，经双方协商每月租金定为叁仟捌佰元，期限为三年，自2018年8月3日起至2021年8月10日止；乙方先付给甲方租店押金柒仟陆佰元，待期满后经甲方验收店内无损，水电费结算清楚后押金如数退还乙方；乙方应在每月3日付清当月租金；甲方提供水、电，水电费由乙方承担，乙方在租期内应遵纪守法，要保管好房内设施，如有损坏照赔；乙方自行装修，但期满时乙方不得把租前原来装修固定物件及设施拆除或破坏；在合同期间，甲方不得以任何借口终止合同不租与乙方，乙方也不得以任何借口终止合同或无租，在合同期内，乙方如要转让需经甲方同意方可；违约责任为非不可抗力造成违约的，甲乙双方同意违约方向守约方支付违约金，违约金按两万元计算等。双方合同签订后，黄立青依约将房屋出租给程世明，程世明对房屋进行装修，将房屋多处损毁。2019年11月起，程世明无故拒不支付租金，经黄立青多次催讨，程世明拒不支付。 程世明辩称，1.不同意第一、二点诉求，租赁合同没有约定未到期的押金是无需返还的，到期之前有跟黄立青联系，因为黄立青没空，程世明在电话明确告知黄立青不能继续租店铺，可以转租给他人；2.同意支付违约金，但要扣除已交的押金7600元；3.不同意第四点诉求，屋内的东西都是程世明自己装修的，水电、墙壁、门等都是程世明装修的。 黄立青、程世明围绕诉讼请求依法提交了如下证据：不动产权证书一份、《租赁合同书》一份、照片打印件五张、微信聊天记录截图打印件一份、招租照片打印件一份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对程世明提供的《腾飞艺品装饰设计工程委托合同》、平面图、装修效果图各一份，因系程世明与案外人签订的合同，其真实性无法确认，故本院不予认定。 根据黄立青、程世明的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月3日，黄立青（甲方）与程世明（乙方）签订《租赁合同书》一份，约定甲方将位于荔城区xxx的店面一坎（不含地下室和二楼）租给乙方经营餐饮；每月租金为3800元；租赁期限为3年,自2018年8月3日起至2021年8月10日止；乙方先付给甲方租店押金7600元，待期满后经甲方验收店内无损，水电费结算清楚后押金如数退还乙方；乙方应在每月3日付清当月租金。该合同第三条约定，乙方在租期内应遵纪守法，要保管好房内设施，如有损坏照赔。合同第四条约定，乙方自行装修，但期满时乙方不得把租前原来装修固定物件及设施拆除或破坏。合同第五条约定，在合同期内，甲方不得以任何借口终止合同不租与乙方，乙方也不得以任何借口终止合同或无租。合同第七条约定，非不可抗力造成违约的，甲乙双方同意违约方向守约方支付违约金，违约金按两万整计算。合同签订后，黄立青依约交付了涉案店面，程世明支付了押金7600元。自2019年11月3日起程世明未向黄立青支付租金。黄立青自认于2019年12月中旬，经程世明通知交房至涉案店面，因双方就店面设施是否存在损毁等问题存在争议，黄立青拒绝接收店面。另查明，涉案店面的水电费双方已结算。案经审理，因双方未能达成一致意见，致无法调解。 本院认为，黄立青与程世明签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同第五条约定，在合同期内，程世明不得以任何借口终止合同，程世明虽曾于2019年12月单方要求解除合同，但黄立青予以拒绝，程世明不具备解除涉案合同的约定条件或法定条件，后黄立青于2020年1月7日诉至本院要求解除合同，至此双方均作出主张解除合同的意思表示，故本院确认《租赁合同书》于2020年1月7日解除。因程世明仅支付租金至2019年11月2日，故黄立青请求程世明支付自2019年11月3日起至解除合同之日止的租金，具有事实和法律依据，即程世明应支付自2019年11月3日起至2020年1月7日的租金8094元（3800元/月×2.13月）。合同第七条约定，违约方应向守约方支付违约金20000元，程世明于约定履行期间要求退租，并停止支付租金，已构成违约，故黄立青主张程世明支付违约金20000元，具有合同依据，本院予以支持。黄立青主张程世明赔偿损毁房屋、水、电等造成的损失3万元，因黄立青未能举证证明涉案店面出租给程世明时的状态及存在损毁的依据，应承担举证不能的法律后果，故对黄立青该项主张本院不予支持。黄立青主张其无需向程世明返还押金，因《租赁合同书》约定押金待期满后经验收店内无损、水电费结算清楚后退还，现《租赁合同书》已解除，程世明亦已结清水电费，黄立青未能举证证明涉案店铺存在损毁，故黄立青的该项请求不符合合同约定，本院不予支持；程世明辩称押金应在其应支付的违约金中予以扣除，具有合同依据，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认黄立青与程世明就坐落于荔城区后塘小区5号楼109室店面签订的《租赁合同书》于2020年1月7日解除； 二、程世明应在本判决生效之日起十日内支付给黄立青尚欠的租金8094元； 三、程世明应在本判决生效之日起十日内支付给黄立青违约金20000元（程世明已支付的押金7600元应予以扣除）； 四、驳回黄立青对程世明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2496元，减半收取计1248元，由程世明负担973元，由黄立青负担275元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 何志强 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 黎 曦 书 记 员 陈赛芬 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。