福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0182民初4137号 原告：福建中维房地产开发有限公司，住所福州市保税区综合大楼****-0266（自贸试验区内），统一社会信用代码：9135010577537143XF。 法定代表人：杨家勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘璐，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告：王兴龙，男，1981年1月13日出生，汉族，，原住福建省福州市长乐区现具体住址不详。 被告：肖雪芳，女，1981年6月8日出生，汉族，，原住福建省周宁县现具体住址不详。 原告福建中维房地产开发有限公司（以下简称中维房地产公司）与被告王兴龙、肖雪芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘璐到庭参加诉讼，被告王兴龙、肖雪芳经本院公告传唤，期限届满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中维房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令王兴龙、肖雪芳立即偿还中维房地产公司代偿款32795.69元，利息15238.93元，逾期偿还代偿款违约金30248.29元，前述款项暂合计78282.91元（代偿款自2013年3月29日暂计至2019年6月17日，利息按照日万分之五的比率计算，违约金按照日万分之十的比率计算，利息从扣款之日起计算、违约金从扣款第八日起计算，均暂计至2019年8月9日，实际金额计算至款项还清之日止）；2.请求判令王兴龙、肖雪芳承担中维房地产公司实现债权而支出的律师代理费5000元。以上第1、2项诉讼请求暂合计83282.91元。事实和理由：2010年10月14日，中维房地产公司与王兴龙、肖雪芳签订编号201032130058号《商品房买卖合同》及附件（以下简称合同），约定：1.王兴龙、肖雪芳购买位于福州市仓山区地块高层Ａ4＃楼5层301单元（合同第三条）；2.商品房价款按套计算，总金额为720099元整（合同第四条）；3.王兴龙、肖雪芳于签约当日支付定金50000元整，于电子《商品房买卖合同》备案出件当日支付购房首付款150099元整（含定金），余额570000元整办理按揭／公积金贷款（合同第六条）；4.王兴龙、肖雪芳同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因王兴龙、肖雪芳未及时还本付息导致贷款银行向中维房地产公司扣收贷款本息及费用，王兴龙、肖雪芳应于中维房地产公司发出还款通知之日起7天内到中维房地产公司处归还中维房地产公司垫付的全部款项（包括但不限于贷款本、息和有关费用），并应以中维房地产公司垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到王兴龙、肖雪芳归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向中维房地产公司计付利息；若王兴龙、肖雪芳未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，按日万分之十的比率向中维房地产公司支付违约金，直至王兴龙、肖雪芳归还款项（合同附件六第三条第8点）；5.中维房地产公司应履行的通知义务以中维房地产公司按王兴龙、肖雪芳填写在本《商品房买卖合同》中所列的王兴龙、肖雪芳通讯地址寄出为准，且中维房地产公司据此地址邮寄出信函后三日内即视为送达，视为王兴龙、肖雪芳已充分知晓该信函内容（合同附件六第十六条）。2011年2月15日，原、被告与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订《个人住房借款合同》，约定王兴龙、肖雪芳向银行借款360000元整，借款期限360个月，自2011年2月28日至2041年2月28日止，中维房地产公司为上述借款承担阶段性保证责任。上述合同签订后，王兴龙、肖雪芳未能按时归还按揭贷款，中维房地产公司曾于2016年9月27日向王兴龙、肖雪芳邮寄《还款通知书》告知其于指定期限返还款项，但无果，截至本案起诉之日止，中维房地产公司已向银行代垫按揭贷款共计32795.69元。根据《商品房买卖合同》附件六的相关约定，王兴龙、肖雪芳未按时归还按揭贷款已构成违约，应承担违约责任。为维护中维房地产公司合法权益，特依据本案事实及相关法律规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 中维房地产公司围绕诉讼请求提交了证据商品房买卖合同及附件、个人住房借款合同、房屋预告登记证明、按揭贷款垫付明细表、还款凭证、委托代理协议，而王兴龙、肖雪芳未到庭应诉，又未提出异议并提交证据进行反驳，视为自愿放弃举证、质证权利，目前亦无影响上述证据证明力的因素存在，故对中维房地产公司提交的上述证据，本院经审查依法予以确认并在卷佐证。中维房地产公司提交的还款通知书、快递面单，没有王兴龙、肖雪芳的签名及邮局邮戳，故无法证明该份还款通知书由上述快递单号的形式寄出及由王兴龙、肖雪芳收取。 根据中维房地产公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2010年10月14日，中维房地产公司与王兴龙、肖雪芳签订编号201032130058号《商品房买卖合同》及附件，合同约定，王兴龙、肖雪芳购买位于福州市仓山区地块高层Ａ4＃楼5层301单元（合同第三条）；商品房价款按套计算，总金额为720099元整（合同第四条）；王兴龙、肖雪芳于签约当日支付定金50000元整，于电子《商品房买卖合同》备案出件当日支付购房首付款150099元整（含定金），余额570000元整办理按揭／公积金贷款（合同第六条）。附件六第三条第8点约定，因王兴龙、肖雪芳未及时还本付息导致贷款银行向中维房地产公司扣收贷款本息及费用，王兴龙、肖雪芳应于中维房地产公司发出还款通知之日起7天内到中维房地产公司处归还中维房地产公司垫付的全部款项（包括但不限于贷款本、息和有关费用），并应以中维房地产公司垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到王兴龙、肖雪芳归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向中维房地产公司计付利息；若王兴龙、肖雪芳未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，按日万分之十的比率向中维房地产公司支付违约金，直至王兴龙、肖雪芳归还款项。 2011年2月15日，王兴龙、肖雪芳、中维房地产公司与中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建设银行）签订《个人住房借款合同》，约定王兴龙、肖雪芳向银行借款360000元整，借款期限360个月，自2011年2月28日至2041年2月28日止，中维房地产公司为上述借款承担阶段性保证责任。上述合同签订后，王兴龙、肖雪芳未能按时归还按揭贷款。2013年3月29日至2019年6月17日期间，中维房地产公司共为王兴龙、肖雪芳垫付按揭贷款32795.69元（详见附后表格）。 本院认为，王兴龙、肖雪芳为购买中维房地产公司开发的房屋与中维房地产公司签订《商品房买卖合同》及附件，同时，王兴龙、肖雪芳因为购买上述合同约定的房屋向建设银行申请贷款，中维房地产公司为王兴龙、肖雪芳的贷款自愿向建设银行提供连带责任担保，并与王兴龙、肖雪芳、建设银行共同签订了《个人住房借款合同》。上述合同的签订，系中维房地产公司与王兴龙、肖雪芳的真实意思表示，且约定的内容不违反法律、法规强制性规定，故《商品房买卖合同》及附件、《个人住房借款合同》合法有效。上述合同明确约定，因王兴龙、肖雪芳未及时还本付息导致贷款银行向中维房地产公司扣收贷款本息及费用，王兴龙、肖雪芳应归还中维房地产公司垫付的全部款项（包括但不限于贷款本、息和有关费用）。王兴龙、肖雪芳在履行分期付款义务中，存在未按期向建设银行归还借款本金和给付利息的行为，导致建设银行向中维房地产公司主张权利，由中维房地产公司向建设银行代偿了该笔贷款的逾期本金、利息、罚息共计32795.69元。中维房地产公司作为保证人承担保证责任后，有权向借款人王兴龙、肖雪芳追偿。王兴龙、肖雪芳未提交证据证明已向中维房地产公司偿还了代偿款。故中维房地产公司要求王兴龙、肖雪芳向其偿还代偿款32795.69元符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于利息和违约金。按照中维房地产公司与王兴龙、肖雪芳签订的《商品房买卖合同》附件六第三条第8点约定，王兴龙、肖雪芳同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因王兴龙、肖雪芳未及时还本付息导致贷款银行向中维房地产公司扣收贷款本息及费用，王兴龙、肖雪芳应于中维房地产公司发出还款通知之日起7天内到中维房地产公司处归还中维房地产公司垫付的全部款项（包括但不限于贷款本、息和有关费用），并应以中维房地产公司垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到王兴龙、肖雪芳归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向中维房地产公司计付利息；若王兴龙、肖雪芳未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，按日万分之十的比率向中维房地产公司支付违约金，直至王兴龙、肖雪芳归还款项。因中维房地产公司未提交充分的证据证明已向王兴龙、肖雪芳发出还款通知，故本院以公告送达起诉状刊登之日视为中维房地产公司发出还款通知。利息以各笔代偿款以基数，自银行扣该笔款项之日计至公告送达起诉状刊登之日后7天即2019年11月27日，按照日万分之五的比率计付。利息与违约金以代偿款32795.69元以基数，自公告送达起诉状刊登之日起第8天即2019年11月28日计至还清代偿款之日止。中维房地产公司同时主张利息与违约金且比率为日万分之十五，而据中维房地产公司陈述其实际损失为利息损失及资金占用费，根据违约金兼具惩罚性和补偿性的原则，本院认为上述标准过高，应予适当调整，利息及违约金两项标准总和以年24%的比率计算为宜。 关于律师代理费。案涉合同中没有约定违约方要承担对方主张权利的律师代理费，且中维房地产公司未提交其支付代理费的支付凭证及相关发票，故中维房地产公司主张律师代理费，无合同和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、王兴龙、肖雪芳于本判决生效之日起十日内一次性共同支付福建中维房地产开发有限公司代偿款总额32795.69元。 二、王兴龙、肖雪芳于本判决生效之日起十日内一次性共同支付福建中维房地产开发有限公司代偿款的利息及违约金（自每笔代偿款扣款之日起至2019年11月27日止,以该笔代偿款为基数，按日万分之五计算利息；自2019年11月28日起至代偿款实际付清之日止,以代偿款总额32795.69元为基数，按年利率24%计算利息和违约金）。 三、驳回福建中维房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2671.46元，由王兴龙、肖雪芳共同负担1718.91元，由福建中维房地产开发有限公司负担952.55元。 如不服本判决，各方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  郑 宇 审 判 员  杨雪珍 人民陪审员  李 雄 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  蔡敏杰 附表：                            序号                       代垫金额                       扣款日                               1                       4714.62元                       2013年3月29日                               2                       7334.92元                       2013年6月28日                               3                       8276.11元                       2018年12月20日                               4                       6235.95元                       2019年3月19日                               5                       6234.09元                       2019年6月17日                               合计                       32795.69元                                      附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。