内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院民事判决书（2019）内0403民初1979号原告：赤峰嘉峰装饰装璜有限责任公司，住所地，赤峰市元宝山区平庄内环北路东出口南。统一社会信用代码91150403747925765A。法定代表人：王淑丽，经理。委托诉讼代理人：王伟，内蒙古大川律师事务所律师。被告：赤峰市元宝山区第二中学，住所地，赤峰市元宝山区平庄镇西城区哈河街中段北侧。统一社会信用代码12150403460321649E。法定代表人：衣才，校长。委托诉讼代理人：杨文富。被告：赤峰市元宝山区教育局，住所地，赤峰市元宝山区平庄镇哈河街东段南侧。负责人：姚景贵，局长。委托诉讼代理人：许振翔。被告：赤峰市元宝山区人民政府，住所地，赤峰市元宝山区平庄银河街中段。负责人：王**，区长。委托诉讼代理人：王彦欣，内蒙古同实律师事务所律师。被告：赤峰市元宝山区平庄煤业高级中学，住所地，赤峰市元宝山区平庄城区锦山路中段。统一社会信用代码12150403776123075M。法定代表人：李桂芝，校长。委托诉讼代理人：胡平。原告赤峰嘉峰装饰装璜有限责任公司与被告赤峰市元宝山区第二中学合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，于2019年9月10日转为普通程序，原告申请追加赤峰市元宝山区教育局、赤峰市元宝山区人民政府、赤峰市元宝山区平庄煤业高级中学（以下简称平煤高中）作为本案共同被告，本院依法追加上述当事人为被告参加诉讼。因原告申请对涉案五号宿舍楼及室外工程进行价格评估，本院依法委托内蒙古大福资产评估事务所进行评估。后公开开庭进行了审理，原告赤峰嘉峰装饰装璜有限责任公司的委托诉讼代理人王伟、被告赤峰市元宝山区第二中学的委托诉讼代理人杨文富、赤峰市元宝山区教育局的委托诉讼代理人许振翔、赤峰市元宝山区人民政府的委托诉讼代理人王彦欣、赤峰市元宝山区平庄煤业高级中学的委托诉讼代理人胡平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告赤峰市元宝山区第二中学于2006年10月10日签订的《学生宿舍引资合同书》；2、判令四被告按宿舍楼的评估价格向原告支付补偿金7559534.54元；3、判令四被告承担本案诉讼费。事实与理由：2006年10月10日，原告与被告赤峰市元宝山区第二中学签订《学生宿舍引资合同书》，约定由原告出资为被告承建学生宿舍楼，建成后由被告自主经营三十年（自2007年8月1日至2037年7月31日），被告按年向原告支付投资及利息，经营期满后，原告无偿将全部资产交给被告，最终原告建成宿舍楼面积4450.42平方米。2017年，元宝山区人民政府为高中教育的改革和发展，实施了高中教育资源整合，将原属于被告赤峰市元宝山区第二中学的教学办公场所与平煤高中的教学办公场所互换，致使该宿舍楼引资的合同主体发生改变，即由原告变更为现在平煤高级中学。根据《学生宿舍引资合同书》第六条第四款约定：“因国家政策变化因素需要收回资产时，甲乙双方共同委托房地产评估机构对该房产进行评估，甲方按照评估价格给予乙方补偿”。上述情况符合本条的规定，属于政府的政策性变化，因此原告请求贵院依法解除原、被告签订的合同，并按照约定由第三方对涉案宿舍楼进行评估，评估价作为对原告的补偿，请贵院依法予以保护。被告赤峰市元宝山区第二中学辩称，我单位在2017年前不欠原告住宿费，根据住宿学生人数给付原告住宿费，每年钱数不固定。至2017年平煤高中与我校互换校址才停止支付。我方认为应当解除合同，但平煤高中不继续履行合同与我单位无关，因我单位已经从原校址内搬出，该宿舍楼已不归我单位使用，与我单位无关。被告赤峰市元宝山区平庄煤业高级中学辩称，涉案宿舍楼现在无人使用，已经陈旧，我方是2017年搬过去的，对这个楼的情况不了解，我方和赤峰市元宝山区第二中学就是互换校址办学，合同签订的相对方不是我方，我方不应该承担给付责任。被告赤峰市元宝山区教育局辩称，对合同情况基本清楚，教育局只是合同履行的监管机构，没有处置国有资产的权利，我单位不是本案适格主体，应驳回原告对我单位的诉讼请求。被告赤峰市元宝山区人民政府辩称，基于合同的相对性，赤峰市元宝山区人民政府不是合同的相对方，不应该作为本案的适格被告参加诉讼，请求法院驳回原告对元宝山区政府的诉讼请求。原告与被告赤峰市元宝山区第二中学之间签订合同的有效性存在瑕疵，在划拨土地上进行经营行为有违划拨土地的规定，如果合同无效，合同双方均有过错，应该对损失承担过错责任。再者，合同的双方当事人是赤峰市元宝山区第二中学和原告，赤峰市元宝山区第二中学是独立的法人单位，应该独立承担责任。如果合同有效，则不符合合同解除的条件，赤峰市元宝山区第二中学并非不履行合同责任，而是市场选择的结果，生源的变化在原告签订合同的时候就应该考虑到，存在的风险、发生的结果应该由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据：1、赤峰市元宝山区发展和改革局元发改字（2006）158号文件，证明元宝山区政府同意元宝山区二中筹建宿舍楼4600平方米。2、2006年10月10日原告与被告赤峰市元宝山区第二中学签订的《学生宿舍引资合同书》，欲证明自签订该合同投入使用至今，双方一直按合同约定履行，在合同第六条第4款明确约定“因国家政策变化因素需要收回资产时，甲乙双方共同委托房地产评估机构对该房产进行评估，甲方按照评估价格给予乙方补偿”，故要求解除合同并按评估价格进行补偿。3、2018年11月12日赤嘉装发（2018）18号“关于元宝山区二中五号宿舍楼引资建设与回购等相关问题的报告”，证明评估结果出来后，原告又向教育局报告解除合同的目的。4、元宝山区教育局委托内蒙古鑫方圆资产评估有限责任公司对位于××区场价值评估报告一份，证明2018年7月20日该公司接受赤峰市元宝山区教育局的委托对该楼房进行评估，价值为7554161元；元宝山区人民政府认为对证据2的真实性无异议，因原赤峰市元宝山区第二中学校址内的所有土地都是划拨用地，不应从事经营行为，认为合同无效，即便合同有效，也不符合解除条件，合同第六条第4款“收回资产”并不符合实际情况，本案不属于国家政策变化因素。政府认为证据1为复印件，对真实性不发表意见，对其他证据真实性无异议，但不具关联性，政府并非是本案主体。元宝山区教育局对证据2的质证意见与元宝山区政府的意见一致，对证据1不知其来源，对证据3无异议，确已收到。对证据4，评估报告事实存在，不能证明原告要证明的问题。元宝山区第二中学对证据1无异议，对证据2的质证意见同元宝山区政府及教育局的意见。对证据3、4不清楚，不发表质证意见。平煤高中对上述证据同元宝山区政府及教育局的质证意见。本院认证，证据1虽系复印件，但同原告与赤峰市元宝山区第二中学双方之间的合同内容相互吻合，能够相互印证，予以认证。证据2系原告与赤峰市元宝山区第二中学之间的真实意思表示，予以确认；对证据3，元宝山区教育局确收到过该文件，对真实性予以确认。对证据4，因有效期限为2018年2月11日至2019年2月10日，现已过期，不予确认。原告提交的证据5、赤峰市元宝山区教育局元教发【2018】14号“关于回购原区二中五号宿舍楼所有权的请示”文件，来源于元宝山区教育局，证明元宝山区教育局于2018年1月18日向元宝山区人民政府报送该请示，因政策性调整导致生源不足，五号宿舍楼闲置，请求回购。6、国有资产项目评估资产表、及评估情况表，证明如何评估的相关规定。7、赤峰市元宝山区国有资产监督管理局元国资发【2018】22号“关于同意对元宝山区第二中学5号宿舍楼评估报告予以核准的通知”文件，欲证明该评估报告已经获得国资局的确认和核准。8、平煤高中出具的说明一份（来源于教育局），欲证明5号宿舍楼闲置未使用，要求教育局进行处置。因涉案宿舍楼在平煤高中院内，但是平煤高中并没有使用，导致原告的合同目的无法实现，故要求解除合同。9、元宝山区教育局出具的说明一份，欲证明元宝山区教育局已经根据资产协议请求元宝山区政府进行回购并上报了元宝山区政府，后经评估，国资局确认了评估价格。元宝山区政府对证据5质证认为，该证据与本案没有关联性，元宝山区教育局质证认为，该证据的真实性需要核实，即便确有此文件，可能对于合同的认知程度存在欠缺，所以该请示未得到政府的正式回复。平煤高中与元宝山区第二中学的质证意见同政府及教育局。元宝山区政府对证据6、7质证认为，因是复印件，对真实性不发表意见，元宝山区教育局认为不知证据6、7是谁提供给原告的。平煤高中与元宝山区第二中学对上述证据的质证意见同政府及教育局的意见。对证据8，平煤高中认为，这份证明是我方向教育局提交的，因这块地无人使用，想使用这块地建设图书馆。元宝山区政府认为，对平煤高中提出的5号楼无人使用的事实予以认可。元宝山区教育局及元宝山区第二中学认为，对此不清楚，不发表意见。对证据9，元宝山区教育局认为，作为代理人不清楚这个文件，不发表质证意见；元宝山区政府认为，不符合证据形式，报告中的内容也不构成证据上的认可和承诺。平煤高中及元宝山区第二中学认为，不了解情况，不发表意见。本院认证，证据5、6、7虽系复印件，但与证据9结合，能够证实位于原元宝山区第二中学院内的五号宿舍楼的情况，证据9虽然不具备证据的形式要件，但其内容与其他证据结合，能够形成证据链条，故上述证据作为有效证据采信。证据8能够证实元宝山区第二中学与平煤高中对案涉的五号宿舍楼未进行交接，现闲置，予以确认。被告元宝山区教育局提交的证据：1、赤峰市元宝山区教育局元教发【2017】41号“元宝山区高中整合实施细则”，2、赤峰市元宝山区人民政府元政发【2017】18号“关于印发元宝山区高中整合方案的通知”，欲证明元宝山区第二中学与平煤高中双方在交接的过程中对涉案5号宿舍楼没有提到。原告质证认为，对文件的真实性没有异议，因为政府对高中产业政策的调整，导致元宝山区第二中学与平煤高中教学场所进行互换，该文件中并没有对涉案楼进行移交的相关手续。元宝山区政府质证认为，对真实性无异议，能够证实该份资产尚未纳入国有资产管理范畴，但是在国有划拨土地上建设的房屋不应该存在经营行为，恰恰证明合同的无效性。平煤高中及元宝山区第二中学同意政府的质证意见。本院认证，因各方对上述两份证据的真实性均无异议，能够证实元宝山区第二中学与平煤高中在交接的过程中对涉案5号宿舍楼未予交接，作为有效证据予以确认。被告赤峰市元宝山区第二中学提交的签订合同的时任法定代表人郭士荣出具的情况说明，以证明签订《学生宿舍引资合同书》时针对国家政策及补偿金如何确定问题的真实意思，原告及被告元宝山区教育局、平煤高中均无异议，元宝山区人民政府质证认为，郭校长的解释仅是个人解释，此种解释不符合逻辑，当地政府的政策达不到国家政策的层面，且此证据不符合证据形式要件，其没有权限对说明的内容进行解释。本院认证，出具该情况说明的是时任赤峰市元宝山区第二中学的法定代表人，是《学生宿舍引资合同书》的签订人，对于此合同的签订情况是知情的，客观反映了合同的双方当事人签订合同时的真实意思，且合同双方当事人对此证据无异议，作为有效证据予以确认。经原告申请，本院依法委托内蒙古大福资产评估事务所出具内大福评字（2019）第077号资产评估报告，原告质证认为，对评估报告的真实性、合法性及评估价格均无异议，平煤高中、元宝山区第二中学及元宝山区教育局认为，尊重专业机构的评估结果，元宝山区政府质证认为，1、没有对涉案房屋进行评估的必要，此次评估在客观事实及法律方面与本案均没有关联。五号宿舍楼无人居住属于商业风险，应由原告自行承担；2、不应将评估基准日确定为2019年11月11日，应设定为建造日，因此评估报告得出的结论欠缺科学性。因是对工程造价作的评估，我方认为评估机构不具备评估造价资质。本院认证，本次评估采用重置成本法，评估基准日确定为2019年11月11日，本评估报告为现时性评估报告，评估中所采用的价格标准是评估基准日的有效标准。评估基准日的确定是由评估机构根据经济行为的性质与委托鉴定要求确定。评估机构经营范围包括各类资产评估、企业整体资产评估等，政府提出评估机构不具备评估造价资质的说法不能成立，因此该评估报告作为有效证据予以确认。本院经审理认定事实如下：2006年10月10日，原告赤峰嘉峰装饰装璜有限责任公司与被告赤峰市元宝山区第二中学签订《学生宿舍引资合同书》，“甲方：元宝山区第二中学乙方：赤峰嘉峰装饰装璜有限责任公司根据学校后勤服务社会化的发展趋势及其他相关的法律、法规，经元宝山区人民政府、区教育局批准，遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，双方就学校宿舍引资经营的有关事宜协商一致，同意订立本合同。第一条合同订立原则：由乙方投资、乙方建设、乙方所有、甲方经营、甲方逐年向乙方支付投资及利息，交满30年后，乙方将全部资产无偿移交给甲方。第二条偿还年限：甲方自2007年8月1日起经营乙方建设的宿舍楼，偿还期限为三十年，自2007年8月1日至2037年7月31日。第三条时间、金额：甲方向乙方每年偿还由乙方投资建设的校舍所有经营收入，每年的3月10日前和9月10日前。第五条合同期满事项处理：合同期满后，甲方无违约行为，乙方无条件将房屋及内部配套设施，全部无偿交给甲方。合同期满后，乙方负责整理维修，恢复良好的使用功能后移交甲方。第六条违约责任：3、甲方中途终止合同，除本协议经营权归属乙方外，同时赔偿给乙方造成的全部经济损失。4、因国家政策变化因素需要收回资产时，甲乙双方共同委托房地产评估机构对该房产进行评估，甲方按照评估价格给予乙方补偿。”经原告投资建设，建成面积为4450.42平方米的宿舍楼一栋。至2017年，被告赤峰市元宝山区第二中学已给付原告收取的住宿费合计5660300元。2017年，元宝山区人民政府为高中教育的改革和发展，实施了高中教育资源整合，将原属于被告赤峰市元宝山区第二中学的教学办公场所与平煤高中的教学办公场所互换，致使《学生宿舍引资合同书》不能按合同约定履行。赤峰市元宝山区人民政府元政发【2017】18号“关于印发元宝山区高中整合方案的通知”及赤峰市元宝山区教育局元教发【2017】41号“元宝山区高中整合实施细则”，对于赤峰市元宝山区第二中学与平煤高中双方在交接过程中对涉案5号宿舍楼均未涉及。现平煤高中对该宿舍楼未使用。2018年11月12日，原告向赤峰市元宝山区教育局作出赤嘉装发（2018）18号“关于元宝山区第二中学5号宿舍楼引资建设与回购等相关问题的报告”，要求按原告与被告赤峰市元宝山区第二中学签订的合同第六条第4项约定由元宝山区政府进行回购。元宝山区教育局及时将此情况上报元宝山区政府。2018年2月，元宝山区教育、财政等部门及甲、乙双方委托第三方评估机构对该宿舍楼进行资产评估，评估价格为7554161元，元宝山区国资局出具了《关于同意对元宝山区第二中学5号宿舍楼评估报告予以核准的通知》（元国资发201822号），确定最终评估价格为7554161元。此后未果。原告提起本诉。因原评估报告的有效期限为2018年2月11日至2019年2月10日，现已过期，各被告对原评估报告不予认可。经原告申请，本院依法委托内蒙古大福资产评估事务所出具内大福评字（2019）第077号资产评估，确定五号宿舍楼及室外工程总价格为7559534.54元。本院认为，原告赤峰嘉峰装饰装璜有限责任公司与被告赤峰市元宝山区第二中学签订的《学生宿舍引资合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，应确认有效，双方应严格按合同内容履行。在合同履行过程中，2017年，元宝山区人民政府为推动高中教育与职业教育健康发展，实施了高中教育资源整合，将原属于被告赤峰市元宝山区第二中学的教学办公场所与平煤高中的教学办公场所互换，致使该宿舍楼当初订立合同的目的不能实现，在整合方案中对此宿舍楼亦未有明确的处理方案，且被告赤峰市元宝山区第二中学作为合同的相对方，亦同意解除合同，因此原告要求解除合同的诉讼请求应予支持。被告元宝山区政府认为不具备解除条件的辩解意见与合同约定及事实不符，不予采纳。本案情况是否属于合同约定的国家政策变化因素？是否适用情势变更原则进行处理？因元宝山区政府对教育资源整合发生的合同不能正常履行，无法实现合同订立之初的目的，现涉案宿舍楼的闲置是由于学校之间互换教学场所所致，不属于合同订立时双方可预见的情况，非双方主观意志以外原因所致。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除，”此为情势变更原则在合同履行中的应用，且平煤高中与赤峰市元宝山区第二中学相互交接时，对此宿舍楼未予处理。因此属于合同约定的“国家政策变化因素”，应按合同约定第六条第4款“因国家政策变化因素需要收回资产时，甲乙双方共同委托房地产评估机构对该房产进行评估，甲方按照评估价格给予乙方补偿”进行处理。被告元宝山区政府提出建设涉案宿舍楼的土地性质属于划拨，合同应确认无效的辩解意见，因签订此合同符合学校后勤服务社会化的发展趋势，并经元宝山区政府、教育局、发展及改革局批准的，符合相应法律、法规规定，因此其意见不予采纳。关于承担支付原告补偿金义务的主体？本案系合同纠纷，根据合同相对性原则，对于合同不能履行的，应由违约方承担违约责任。因此应由被告赤峰市元宝山区第二中学承担给付义务。被告赤峰市元宝山区教育局、赤峰市元宝山区人民政府、赤峰市元宝山区平庄煤业高级中学不是合同主体，因此原告要求上述被告承担连带给付责任的主张无法律依据，本院不予支持。对于如何进行补偿，双方合同第六条第4款已明确约定，由甲乙双方共同委托房地产评估机构对该房产进行评估，甲方按照评估价格给予乙方补偿，本次评估采用重置成本法，即在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的陈旧贬值后的差额，作为评估对象现实价值的评估方法，此评估方法符合双方合同约定的本意。被告元宝山区政府提出应按建设成本价格给予补偿的意见无事实及法律依据，不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、（二）第二十六条规定，判决如下：一、解除原告赤峰嘉峰装饰装璜有限责任公司与被告赤峰市元宝山区第二中学于2006年10月10日签订的《学生宿舍引资合同书》；二、被告赤峰市元宝山区第二中学给付原告赤峰嘉峰装饰装璜有限责任公司7559534.54元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告赤峰嘉峰装饰装璜有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64717元，评估费75000元，由被告赤峰市元宝山区第二中学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 周淑云人民陪审员 任丽娜人民陪审员 唐 莹 二〇二〇年五月八日书 记 员 胡鑫凯