四川省自贡市沿滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0311民初162号 原告：江滔，男，1982年3月28日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：周正文，四川顺安律师事务所律师。 原告：曾小翠，女，1985年6月10日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：周正文，四川顺安律师事务所律师。 被告：自贡银海房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市板仓工业园区卫里街**。 法定代表人：陈祥平，执行董事。 委托诉讼代理人：张智锐，四川品冠律师事务所律师。 原告江滔、曾小翠诉被告自贡银海房地产开发有限公司（以下简称银海房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月13立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江滔、曾小翠及其委托诉讼代理人周正文，被告银海房地产公司的委托诉讼代理人张智锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告江滔、曾小翠向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因未履行买房时承诺的“入户花园”而产生的经济损失62229.6元；2.本案的诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告江滔、曾小翠将诉讼请求第1项中赔偿经济损失变更为77934元。事实和理由：2017年10月24日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，原告以按揭方式向被告购买了位于自贡市沿滩区房屋一套，建筑面积117.08平方米，套内面积93.45平方米，房屋总价款705992元。二原告购房时，被告公司的销售人员、网页宣传及ＤＭ单上都明确表示买房有“入户花园”且能独立使用，而到2019年6月2日预交房时却没有“入户花园”。1.银海房地产公司制作的“鸿山.金域龙湖”广告ＤＭ单上“户型鉴赏”中标明“专属电梯入户，尊贵气质无言表露，入户花园让身份不彰自显”。2.开发商销售人员在销售时向消费者宣称“买房送入户花园”。据销售人员介绍，业主可以在疏散楼梯口装一道防盗门锁起来。在其空间内可以自行装修鞋柜、种花草等等（在ＤＭ单上附有建议装修示意图），完全是业主私密空间。3.宣传单、网页宣传和银海房地产公司销售人员宣传“真正满足私密感与安全性”。通过以上银海房地产公司制作ＤＭ单、网页宣传及银海房地产公司销售人员宣传，原告理解为“买房是有能独立使用的入户花园”的户型。而在交房时“入户花园”却变成了“前室”。（1）“前室”的解释为：即设置在人流进入消防电梯、防烟楼梯间或者设有自然通风的封闭楼梯间之前的过渡空间。“前室”属于公共区域。按照《建筑防火设计规范》8.2室内消火栓系统8.2.1下列建筑或场所应设置室内消火栓系统：1.建筑面积大于300㎡的厂房和仓库；2.高层公共建筑和建筑高度大于21ｍ的住宅建筑；（2）“入户花园”的解释为：“指至少有一面不封闭的入户空间”。按照《四川省房产测绘实施细则》（2010年4月）规定4.3计算一半建筑面积的范围；4.3.2未封闭的阳台、入户花园、庭院、空中花园等（不论其是否有柱），未封闭的挑廊，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。也就是说“入户花园”是属于套内面积的（等同未封闭的入户阳台），而“前室”是公共区域，则按照公摊面积计算。显而易见，根据面积计算方式、用途和词义，二者都大相径庭完全不是同一概念。所以“入户花园”只是开发商的营销噱头，从一开始“入户花园”就不存在，是子虚乌有的。在业主与开发商沟通过程中，开发商一再解释“入户花园”就是“前庭”的行业叫法，试图蒙混过关。被告宣传的“入户花园”对原告是否购买和购买价格有重大影响，原告购房时被告未尽到告知义务（“入户花园”就是“前室”），被告的行为属于虚假和引人误解的宣传，使原告经济和精神上造成了严重损失，故诉至法院。 被告银海房地产公司辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。本案的焦点就是是否有入户花园，被告对入户花园并没有虚假宣传，也未承诺过入户花园是出售的范围，被告的销售行为符合国家法律法规规定，因此被告在本案中不应当承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，同时本院对诉争区域进行现场查看并制作了查看笔录，均依法组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下： 2017年10月21日，二原告与被告银海房地产公司签订编号为（2017）1001525《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定二原告共同向被告银海房地产公司购买坐落于沿滩新城区C-01-1地块鸿山.金域龙湖8栋1-7-13号房屋。合同第四条商品房基本情况（五）：该商品房的预测建筑面积共117.08平方米，其中套内建筑面积93.45平方米，分摊的共有建筑面积23.63平方米，出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。合同第八条计价方式与价款：(一)按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币7554.76元，总价款为人民币705992元。合同第十二条规划、设计变更：（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。合同第十四条面积差异处理：（二）房屋面积以房屋登记机构颁发的房屋产权证载明的面积为准。合同第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）5.配置的电梯、消防、安防等设备设施；······。合同第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。合同第三十条建筑物区分所有权：（二）以下部位归业主共有：1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；······。合同第三十一条要约邀请与要约：出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体明确，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。合同中的房屋分户图经二原告签字确认，未见“入户花园”、“前室”等字样。合同附件五关于本项目内基础设施设备和相关公共设施的具体约定（一）相关设施的位置及用途：1.住宅楼内水、电、气计量装置实行专有部分一户一贸易结算表，共有部分独立结算表；3.消防设施设备装置：地下室设置喷淋，地面设置消火栓，高层设置消火栓及报警系统。合同附件十三补充协议第十二条对《商品房买卖合同》第三十一条的补充约定：为了避免争议，双方约定《商品房买卖合同》不包括以下范围，即出卖人发布的售楼书、售楼广告、沙盘、模型、宣传单、户型单及样板房等资料、实物上所记载的数据、内容等，这些数据及内容等对双方不具有法律上的拘束力，最终以双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议所约定的权利、义务为依据。第十三条：本合同所涉及商品房按套内建筑面积销售、计价、结算，其公摊面积的增加或减少均不得做为买受人主张权利的依据。原告江滔、曾小翠与被告银海房地产公司在该合同上签章、签字并加盖手印予以确认。2017年10月24日，二原告所购买的房屋在网上进行了备案登记，备案号：2017102400000XX。 案涉房屋建筑面积为117.08平方米，其中套内面积93.45平方米，公摊面积23.63平方米，二原告购买房屋按照套内建筑面积计算，即套内面积93.45平方米×单价7554.76元/平方米=705992元。本案诉争的“前室”或“入户花园”面积未计入二原告所购房屋产权面积，二原告对该诉争部分面积也未另行支付价款。2019年6月2日，被告银海房地产公司预交房时，二原告以被告交付的房屋户型结构没有“入户花园”，与被告对外宣传不一致为由，拒绝接收房屋。同时向政府等相关部门进行了投诉，认为被告开发的沿滩新城“鸿山.金域龙湖”涉嫌虚假宣传、欺骗业主。2019年6月26日，自贡市沿滩区城乡建设和住房保障局向自贡市沿滩区新城区管理委员会作出《关于金域龙湖小区部分业主反映有关问题的说明》，其中：一、自贡银海房地产开发有限公司开发的金域龙湖小区项目，其开发项目建设程序合法、相关建设手续齐全，施工单位按设计图纸和经审查合格并备案的施工图施工，工程经五方责任主体单位共同参与验收，工程验收结论为合格。二、关于6-8栋前室及有关问题。根据施工图所示，6-8栋为1梯两户户型，其前室为进出房屋的过渡空间，设计单位根据消防设计规范配置消防配套设施。对于该前室空间，开发公司在装修建议图中有表述为“入户花园”等称谓，与工程建设项目中采用的用词、用语不发生冲突，且没有明文规定不能使用该称谓。根据四川省建设厅、四川省测绘局制定的《四川省房产测绘实施细则》（2010.2）对“入户花园”的解释为：指至少有一面不封闭的入户过渡空间。2019年6月28日，自贡市沿滩区市场监督管理局针对金域龙湖业主投诉举报对沿滩区沿滩新城管理委员会进行了回复，其中诉求二回复：认为开发商在宣传单《户型鉴赏图》中，在《建议装修布局图》中标明了“电梯前室”部分作“入户花园”的建议图示。对于开发商的“建议”，业主可以采纳。也可以不采纳。业主将入户前室装修为花园，只要不存在占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的行为，就不违反《消防法》的强制性规定。开发商将共有面积或者公共区域的前室、通道改装成“入户花园”并不矛盾。因此，业主们“请求还我们业主独立使用的入户花园”要求不合理，不能支持。诉求三回复：经调查，业主对“专属电梯”的理解不符合常识、常情、常理，不应当予以支持。综上，对于金域龙湖业主们举报开发商虚假宣传行为，证据不足，不能认定；对于金域龙湖业主们的投诉，业主们既可以要求有关行政机关组织调解，也可以依法向人民法院提起民事诉讼。2019年9月6日，自贡市沿滩区市场监督管理局对原告江滔等部分业主的投诉进行了回复，其中二、关于举报开发商涉嫌虚假宣传问题：部分业主在今年5月22日以来，先后通过12345/12315平台向有关部门举报开发商将“入户前室”作为“入户花园”进行虚假宣传，侵害了消费者合法权益，我局收到举报后立即开展了线索摸排和核查。根据核查的证据，我局认为：业主与该公司签订的购房合同中的户型图上和作为该楼盘宣传的沙盘户型模型、建筑设计图上没有明确标明“入户前室”为“入户花园”。事实上这一部分属于公共空间，是真实存在的，业主购房面积中并未购买该面积，也没有计算到购房面积中。虽然开发商在《装修建议图》上将“前室”表述为“入户花园”，是对该空间如何使用的建议，与工程项目中采用的用词、用语不产生冲突，且国家对“入户花园”的表述也没有禁止性规定。我局已于2019年7月1日通过新城管委会、张贴公告和短信方式告知了部分业主：“根据目前调查的事实和证据，不足以证明开发商的行为构成虚假宣传，不予立案。”同时，也告知了业主可继续向我局提供新的能够证明开发商构成虚假宣传的证据。2019年8月29日我局接到自贡市市场监管局转来部分业主向省市场监管局对该公司虚假宣传的举报后，又再次开展调查，搜集证据，但仍未收集到新的能够证明开发商构成虚假宣传的证据和事实。因此，我局决定就你们向省市场监管局对自贡市银海房地产有限公司涉嫌虚假宣传的举报不予立案。 现二原告以被告涉嫌虚假宣传诉至本院，要求被告赔偿因此而产生的经济损失77934元，计算方式为10.32平方米（2.15米×4.8米）×7551.76元/平方米=77934元。 另经本院实地查看，案涉房屋为1梯两户户型，其单元大门设有门禁系统，进入单元大门中部为电梯间，电梯间旁通道左右各有一住户，后部为步行楼梯。电梯间左右均可进入电梯，业主进入电梯后通过刷专属门禁卡只能到达所购楼层住房，对应方电梯门不能开启。电梯门自动开启后业主进入自家前室，前室左面为未封闭空间，离地面约1.2米设有栏杆和百叶窗。对面墙上设有消火栓，凸出墙面约20厘米。该墙右侧为入户大门，对应入户大门为两扇防火门，出防火门为人行上下楼梯步。防火门旁设有配电箱与墙面平，为木质门。前室地面铺设浅色带花地砖，周边为深色地砖，墙体为白色仿瓷墙面。整个户型布局与原、被告签订的合同房屋分户图一致。 上述事实，有原告江滔、曾小翠和被告银海房地产公司提供的证据及本院现场查看记录、庭审笔录予以佐证。 本院认为：原告江滔、曾小翠与被告银海房地产公司于2017年10月21日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，双方应当按约定全面履行合同义务。本案的争议焦点为被告银海房地产公司交付的房屋是否符合合同约定问题。合同附件十三补充协议第十二条对《商品房买卖合同》第三十一条的补充约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定，销售广告和宣传资料视为要约必须满足两个条件，一是该说明、允诺的内容具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化的,并可以被明确地预期，二是该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格有重大的影响。本案中，虽然被告银海房地产公司在宣传资料中对“专属电梯入户，尊贵气质无言表露，入户花园让身份不彰自显”的允诺确定、具体，但二原告未举证证明该允诺的内容对合同的订立及房屋的价格有重大影响，也未能证明其因该宣传行为受到的实际损害，故销售广告和宣传资料中对“入户花园”的宣传内容应视为要约邀请，不应当视为合同内容。同时，该补充协议第十二条已明确约定出卖人发布的售楼书、售楼广告、沙盘、模型、宣传单、户型单及样板房等资料、实物上所记载的数据、内容等，这些数据及内容等对双方均不具有法律上的拘束力，最终以双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议所约定的权利、义务为依据。本案被告预交付的房屋与双方合同确认载明的房屋分户图一致。 四川省住房和城乡建设厅、四川省测绘局制定的《四川省房产测绘实施细则》对入户花园的解释为：指至少有一面不封闭的入户过渡空间。被告银海房地产公司对入户前室在宣传资料中使用“入户花园”的表述，在销售和装修过程中建议将入户前室装修为花园，对此建议业主可视自身情况决定是否采纳，本院认为只要不存在占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的行为，不违反《中华人民共和国消防法》的强制性规定，即为符合法律规定和合同约定。且二原告以被告涉嫌虚假宣传、欺骗业主为由向相关部门的投诉举报，已经相关部门调查核实。故二原告认为被告涉嫌虚假宣传，要求赔偿经济损失的诉讼请求，本院认为与审理查明的事实不符，且于法无据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告江滔、曾小翠的全部诉讼请求。 本案受理费减半收取计678元，由原告江滔、曾小翠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。并向四川省自贡市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  郑 毅 二〇二〇年五月十二日 法官助理  林 兰 书 记 员  符梦玥