福建省福州市鼓楼区人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）闽0102行初372号 原告林泽伦，男，1964年8月5日出生汉族，住福州市鼓楼区。 原告傅桂英，女，1965年5月27日出生汉族，住福州市鼓楼区。 被告福州市自然资源和规划局，住所地福州市仓山区南江滨西大道********。 法定代表人郑章干，局长。 委托代理人李洁，女，该单位工作人员。 第三人福州市不动产登记和交易中心，住所，住所地福州市鼓楼区福屿路**div> 法定代表人林京洪，主任。 委托代理人张斌，男，该单位工作人员。 委托代理人张月红，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 原告林泽伦、傅桂英诉被告福州市自然资源和规划局房屋行政登记一案，于2019年8月14日向本院提起行政诉讼。本院于当日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经福建省高级人民法院批准延长审理期限6个月，现已审理终结。 原告林泽伦、傅桂英诉称，2019年5月25日，原告林泽伦收到（2019）闽0102行赔初12号《答辩状》和证据材料时得知，榕房权证Ｒ字第××号《不动产权证》行政许可中北面房屋1.2米×12.28米部分面积计算与实际房屋结构不符。该产权证红线图与房屋实际结构相符，是全封闭结构，1.2米×8.28米＝9.936平方米部分应该算开间面积，而第三人发证时没看清楚，误当“阳台”面积：1.2米×8.28米／2＝4.968平方米计入总面积，造成该房产权面积比实际面积少4.968平方米。2019年6月11日，原告到被告和第三人单位申请变更产权面积。2019年6月13日，第三人福州市不动产登记和交易中心口头以“面积不能变更”为由，拒绝变更。原告购买房屋首先是购买房屋的实际结构，面积要与房屋的实际结构相符，现房屋登记面积与实际面积不符，被告和第三人存在过错，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条第（二）款规定，面积与房屋实际结构不符的，可以进行变更登记。特请求：1、确认被告及第三人作出榕房权证Ｒ字第××号不动产权登记许可产权面积错误，应由129.42㎡变更为134.39㎡；2、本案诉讼费由被告负担。 原告林泽伦、傅桂英于2019年8月14日向本院提交如下证据：1、《建筑面积计算表》；2、《福州市不动产登记和交易中心档案202单元实际平面图》；3、《榕房权证Ｒ字第××号不动产权证》。 被告福州市自然资源和规划局辩称，一、原告无权提起本案之诉，依法应予以驳回。讼争房屋原系福建省电化教育馆产业，答辩人根据福建省电化教育馆的申请办理了初始登记并记载房屋面积。2003年福建省电化教育馆进行房改分割，确认讼争房屋面积为129.42平方米，房改购房人陈锋按该面积购买了讼争房产，原告亦按该面积从陈锋处购买讼争房产。讼争房屋争议部分计算方法及面积已于2001年通过初始登记确定，初始登记作为在先、独立的行政行为，在未被生效判决撤销或变更的情况下，应作为后续登记的基础。原告作为二手房的购买人，权利来源于上一道权利人陈锋的房屋买卖行为，根据双方签订的《房地产买卖契约》的约定，原告向陈锋购买了涉案房屋的面积为129.42平方米，原告依据《房地产买卖契约》等材料向答辩人申请转移登记，答辩人依其申请办理了转移登记，转移登记后的房屋面积与原房屋登记面积、用途均为一致，符合《房地产买卖契约》的约定，现原告申请将面积更正为134.39平方米，超出《房地产买卖契约》的约定，超过其权利来源范围，故原告没有权利提起本案之诉，依法应予以驳回。二、原告申请面积变更登记，属于不动产登记，根据《不动产登记条例》第十五条、《不动产登记暂行条例实施细则》第九条的规定，原告应提交登记申请书及相关材料向不动产登记机构申请面积变更登记。本案中，原告并未提交证据证明其会按法定形式向答辩人提出更正登记的申请，原告未向答辩人申请不动产登记前，直接提起本案之诉，不符合法律规定，应驳回起诉。三、讼争房屋面积登记为129.42平方米，有充分的事实和法律依据。讼争房屋坐落的2号楼原系福建省电化教育馆公有住房，在1996年12月25日福州市规划局颁发的榕规（96）建391号《建设工程规划许可证》，其中附图《建设红线图》上规划2号楼二层外挑1.2米（讼争房屋争议范围）。根据房产测量规范（CH5001-91）第7.2.2“计算一半建筑面积范围a与房屋相连的檐廊、挑廊、架空通廊，按其投影面积及的一半计算”、《福州市房屋产权面积和共有面积分摊计算技术规定（试行）》第十六条第四款“与建筑面积相连有上盖无柱的挑廊，按其上盖投影面积的一半计算产权面积”，福建省电化教育馆在申请该2号楼产权登记时，将划入红线范围的挑廊按上述规范计算（包括讼争房屋争议范围，讼争房屋面积为129.42平方米，争议的范围计算为1.2×12.28/2），因此得出2号楼整座楼面积计算为1004.92平方米，并据此向登记机构申请2号楼整座楼产权登记申请。因此，讼争房屋争议的范围按投影面积的一半计算，讼争房屋面积登记为129.42平方米，有充分的事实和法律依据。 被告福州市自然资源和规划局在法定期限内向本院提交如下证据：1、申请表、规划许可证、建筑红线图、实测平面图、面积计算表、登记总册；2、出售公有住房分座申请表、建筑面积计算表；3、购买公有住房证明书、出售公有住房合同书、发票、登记总册；4、申请表、房地产买卖契约、R0821798房产证、完税证、买卖双方身份证明、房屋登记簿。法律依据：《房产测量规范（CH5001-91）》第7.2.2、《福州市房屋产权面积和共有面积分摊计算技术规定（试行）》第十六条第四款、《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第七十九条、第八十条。 第三人福州市不动产登记和交易中心答辩意见同被告一致。第三人福州市不动产登记和交易中心未向本院提交证据。 经查，1998年5月30日，福建省电化教育馆将坐落于福州市鼓楼区2＃楼（讼争房屋所在楼栋）申请房地产权证登记。2001年9月27日，福建省电化教育馆取得福州市鼓楼区五四路217号2＃楼整座房屋的房地产权证（权证号：榕**），产权面积1004.92㎡。2003年1月3日，福建省电化教育馆申请将坐落于福州市鼓楼区五四路217号2＃楼整座房屋进行公有住房分座出售，并经福建省教育厅、福建省人民政府机关事务管理局、福建省直住房制度改革办公室批准同意。陈锋购买了坐落于福州市鼓楼区2＃楼202单元房屋。2003年3月25日，福建省电化教育馆向陈锋颁发《省直单位购买公有住房证明书》，其中面积列式计算载明“开间：……阳台：（1.2×12.28+1.2×3.0+1.5×4.24+0.46×0.24）×1／2＝12.40；梯位分摊：7.25”。2008年4月28日，陈锋取得榕Ｒ0821798房屋所有权证，证载建筑面积129.42㎡，共有分摊7.82㎡。2008年5月6日，原告林泽伦、傅桂英与陈锋签订了《房地产买卖契约》，陈锋将涉案房屋出售给原告林泽伦、傅桂英，合同载明面积129.42㎡。同日，双方向福州市房地产产权交易登记中心申请转移登记。2008年5月16日，原告林泽伦、傅桂英取得榕Ｒ0825819号房屋所有权证，证载建筑面积129.42㎡，共有分摊7.82㎡。原告林泽伦、傅桂英认为涉案房屋中的挑廊“1.2×12.28”是全封闭结构，不应按阳台面积计算，涉案房屋面积登记错误诉至本院。 本院认为，公民提起行政诉讼须符合起诉条件。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九条规定，行政诉讼法第二十条规定的“因不动产提起的行政诉讼”是指因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼，故《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定“因不动产提起诉讼”系因具体行政行为导致不动产所有权、使用权变动而提起的不动产行政诉讼。本案系原告林泽伦、傅桂英因认为涉案房屋所有权证面积登记错误提起的行政诉讼，不涉及房屋物权归属变动，应适用五年的诉讼时效的规定，原告林泽伦、傅桂英于2008年5月16日取得涉案房屋的所有权证，但迟至2019年8月14日才向本院提起诉讼，已经超过了法定起诉期限，且无正当理由。原告的诉讼不符合法律规定的起诉条件。据此，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 驳回原告林泽伦、傅桂英的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄人堃 人民陪审员  史锦红 人民陪审员  伍 缄 二〇二〇年五月十二日 书 记 员  林丽芳 附录： 《最高人民法院关于适用的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的； （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。