贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初368号原告：保利贵州物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园内，统一社会信用代码91520112798810167G。法定代表人：王浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：涂永鹏，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘忠美，该公司员工，特别授权代理。被告：胡润琴，女，1965年2月17日出生，汉族，原住贵州省贵阳市乌当区温泉新城********房，现住贵州省贵阳市云岩区。原告保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）与被告胡润琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人涂永鹏，被告胡润琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告立即支付物业费32026.8元、违约金9608.04元，共计41634.84元；2．案件受理费由被告负担。事实和理由：被告为贵州省贵阳市乌当区顺海中路温泉新城R12栋1单元9楼1号房的业主。原告和被告于2007年8月17日签订了前期物业服务协议，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.2元，建筑面积为205.30方米，每月应交纳的物业费为246.36元。合同第五条第三款约定被告应在每季度的第一个月前十日交纳物业费，逾期未交纳的，每逾期一日，交纳欠费总额的千分之三作为违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2008年9月1日起拒绝交纳物业费，至2019年6月30日欠费月数共计130个月，被告欠交物业费共计32026.8元。同时根据合同约定应当交纳违约金，为减轻被告负担，违约金部分原告请求按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定的不超过物业费本金的30%，即9608.04元，多余部分自愿放弃。综上，两项合计为41634.84元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业费。现诉请法院依法判决。因被告房屋实际建筑面积为206.74平方米，每月应交物业费变更为248.09元，原告对其诉请进行了变更，其诉请的物业费金额变更为32251.44元、违约金变更为9675.43元。被告胡润琴辩称，1．物业不作为，小区保安岗亭24小时无人值守，已变成存放杂物的仓库，摄像头无法正常使用，规划的绿化地喷泉从交房至今未开启使用过，业主并未享受到相关配套带来的福利及便利。2．根据《业主临时公约》明确原告物业管理服务费是酬金制，原告应在每年财务收支结算后进行公示，多退少补，业主不清楚要按什么标准交费。3．物业收费资格证已过期，物业公司从未与业主商议过价格等相关事宜。4．本人房屋存在质量问题，其中下水道堵塞、墙面大面积开裂、渗水等，已经反映给物业公司，虽然物业公司对相关问题进行过修复，但修复过后仍然存在这些问题，导致房屋不能居住，房屋现在仍然面临以上问题，墙面大面积潮湿脱壳，衣物发霉，墙纸脱落，屋顶漏水，家具地板及门窗损坏。5．基于上述原因，我不是故意拖欠物业服务费，问题解决后，我们一定按规定交纳物业服务费。本院经审理认定事实如下：胡润琴购买了保利贵州房地产开发有限公司开发建设的位于保利温泉新城R12栋1单元9楼1号房屋。2007年8月17日，胡润琴与小区前期物业管理公司即保利物业公司签订了保利·温泉新城《前期物业服务协议》，协议约定，小高层住宅管理费按建筑面积每月每平方米1.2元收取，每季度第一个月的前十日内缴交当季度物业管理服务费用，如逾期缴交，每逾期一日保利物业公司将按所欠交总金额的3‰收取滞纳金。协议还约定，胡润琴应于房屋交付之日起向保利物业公司缴交物业管理服务费。另查明，根据保利物业公司提交的《入伙手续书》及《业主物品确认表》，能够证实胡润琴于2011年5月5日办理了房屋接收手续。胡润琴使用房屋过程中，由于房屋存在下水道堵塞、墙面开裂、渗水、墙纸脱落等问题，一定程度上影响了胡润琴的生活，故胡润琴遂未向保利物业公司交纳物业费。还查明，胡润琴购买的涉案房屋建筑面积为206.74平方米。根据《前期物业服务协议》约定的物业服务费收取标准，胡润琴从办理入住手续时的2011年5月5日至2019年6月30日期间共计97个月又26日的物业服务费为24279.55元（即206.74平方米×1.2元/月﹒平方米×97个月+206.74平方米×1.2元/月﹒平方米÷30日×26日，四舍五入）。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。保利物业公司与胡润琴签订的保利·温泉新城《前期物业服务协议》是双方之间的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。根据《前期物业服务协议》，保利物业公司有权对小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，而在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，胡润琴长期拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了小区和保利物业公司的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”，《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定及《前期物业服务协议》中关于交纳物业服务费用的约定，胡润琴作为小区业主，应当按照约定向保利物业公司交纳物业服务费，其未履行交纳物业服务费的义务，已经构成违约。对于胡润琴应交纳物业服务费的期间问题，因原告提交的证据能够证实胡润琴于2011年5月5日办理收房手续，根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，办理案涉房屋交接手续之前的物业服务费应由房开公司承担，而胡润琴本人在庭审中未提交其自2011年5月5日起交纳了物业服务费的证据，故其应交纳物业服务费的起始时间本院以其2011年5月5日办理收房手续时间确定。因此，保利物业公司诉请胡润琴交纳物业服务费，本院从2011年5月5日支持至2019年6月30日，经本院核算，该期间物业服务费为24279.55元，故保利物业公司诉请胡润琴物业服务费32026.8元，本院按24279.55予以支持。关于本案违约金的问题。本院认为，保利物业公司在提供物业服务期间，依据《前期物业服务协议》的约定履行了主要的物业服务义务，其虽主张了违约金，但又于2020年5月26日向本院提交了放弃在该案中违约金诉请的书面声明，本院应从其自愿，故其该项诉请，本院不再予以处理。对于胡润琴在庭审中的答辩意见。胡润琴购买的房屋存在一定问题，对其生活过程造成影响，其主张保利物业公司提供的物业服务不到位，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如其认为保利物业公司提供物业服务不到位，其可就物业管理一方不完全履行合同义务向其主张违约责任，在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失，但法律未规定此请求权可以作为对抗交纳物业服务费的抗辩权，胡润琴不能以此作为拒交物业服务费的理由。本院认为，权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。本案被告一味追求其应当享受的权利，但未履行自己的交费义务，先行违约后却又要求原告履行种种义务，此举对于原告而言，有违实质公平。同时，原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，其在提供物业服务过程中虽然存在一定的不足之处，但已尽到了主要的物业服务义务。虽然不能苛求原告提供的物业服务达到小区所有业主的满意，但是原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。被告不应当以拒付物业服务费作为手段以加剧与原告之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响被告的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告胡润琴于本判决生效之日起五日内支付原告保利贵州物业管理有限公司2011年5月5日至2019年6月30日期间的物业服务费人民币24279.55元；二、驳回原告保利贵州物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424.50元，由原告负担178.50元，被告胡润琴负担246元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁国辉二〇二〇年五月二十九日书记员  王礼斌