上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初4440号原告：上海豪宇针织有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇亭枫公路**。法定代表人：朱军，经理。委托诉讼代理人：李青，上海积步律师事务所律师。被告：梁发海，男，汉族，1967年9月6日出生，住址安徽省肥东县石塘镇新展村河**。原告上海豪宇针织有限公司诉被告梁发海租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李青、被告梁发海到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告之间于2017年3月22日签署的《空地租赁合同》；2.判令被告于本判决生效之日起10日内搬离租赁的空地；3.判令被告支付租金200,000元(暂定，按2019年6月1日至2020年5月31日期间的年租金400,000元，2020年6月1日至2021年5月31日期间的年租金420,000元为标准，从2019年6月1日起计算至本判决生效之日止的租金)，后变更为要求被告支付2019年6月1日至合同解除之日的租金，以及合同解除后至判决生效之日止按合同约定的租金标准支付使用费；4.判令被告支付违约金1,134,900元(合同总金额为3,783,000元＊30%=1,134,900元);5.依法判令原告归还被告租赁保证金200,000元，并要求租赁保证金200,000元与被告欠付的租金、违约金相抵销;6.依法判令被告支付土地使用税(按3元/平方米/年，以13,320平方米为基数，从2019年6月1日起计算至本判决生效之日止的土地使用税)。事实与理由：2017年3月22日，原告与被告签订《空地租赁合同》，约定原告将位于上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX号东侧的空置空地出租给被告。租赁期限自2017年4月1日起至2026年5月31日止。租金起算日为2017年6月1日。此外，原、被告在《空地租赁合同》中还约定了租金标准、支付时间、土地使用税、逾期支付违约金的违约责任等内容。该《空地租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，第一、第二年度，被告尚能正常支付租金，然自2019年6月1日第三年度起，被告未按照约定支付租金。对此，原告多次电话联系被告，均无果。原告认为，被告未能支付租金的行为，已属违约，且经原告多次催讨未果，根据《空地租赁合同》的规定，原告有权单方面解除合同，遂涉讼。被告辩称，拖欠租金属实，愿意支付租金和利息，但合同欺诈，原告提供的土地并没有约定的20亩。涉案土地是划拨的，不能对外出租。原告为证明其主张的事实，向本院提交以下证据：1.原告营业执照、被告身份证复印件，证明原、被告主体资格；2.上海市金山区人民政府金府土用(2002)第102号通知、上海市2004字036号建设用地批准书，证明原告出租涉案土地的合法性；3.《空地租赁合同》，证明原告与被告之间的租赁法律关系、租赁期限、违约责任等；《场地交接书》，证明被告对现场勘察过，视为对涉案土地的认可。4.原告自行制作的被告支付租金时间节点明细表，证明被告支付租金的具体时间。经质证，被告对原告提供的证据真实性均无异议，且与本案有关联，本院均予以认定。被告未向本院提交证据。审理中，本院前往现场进行勘察，并就被告承租土地后有无改扩建、涉案土地现状等情况进行询问，并制作笔录。根据上述采信的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2017年3月22日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《空地租赁合同》，约定原告将位于上海市金山区朱泾镇亭枫公路XXX号东侧的空置空地出租给被告。合同第三条第一款约定：“租赁期限为玖年，即自2017年4月1日起至2026年5月31日止。租金起算日为2017年6月1日。”合同第四条约定：“甲方将该空地按现状交付乙方，且乙方同意按该空地的现状承租。”合同第五条第一款约定：“签订本合同时，乙方应支付甲方租赁保证金人民币200,000元，作为本合同的履约保证金，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。”“租赁关系终止时，甲方收到的履约保证金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用(指违约金、水、电、乙方欠薪、空地返还时恢复原状的费用等全部费用及法院诉讼费和律师服务费)外，剩余部分无息归还乙方。”合同第五条第二款第三项约定：“第三年(2019年6月1日至2020年5月31日)年租金标准为40万元，支付时间于2019年5月25日前一次性支付。”合同第五条第三款约定：“租赁期间，该空地的土地使用税，按现行3元/平方米/年的标准计算支付，由乙方支付给甲方，甲方提供财务收据。乙方支付给甲方的土地使用税13,320平方*3元=39,960元。”合同第五条第四款约定：“乙方支付租金及使用空地的顺序如下：先支付租金，后使用空地。”合同第十二条第一款约定：“甲、乙双方同意，在租赁期限内，乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同，乙方按合同总金额的30%支付甲方违约金；给甲方造成损失，还应赔偿造成的损失：(1)乙方欠交租金超过15日的，经甲方口头或书面催缴的，乙方逾期未支付的。……”合同签订当日，原、被告办理了空地交接手续，签订《场地交接书》，载明：“甲、乙双方于2017年3月31日对金山区亭枫公路XXX号空地进行验收交接，签订本交接书当日甲方向乙方进行交付空地”。另查明，2002年8月19日，上海市金山区人民政府出具金府土用(2002)第102号通知，“同意将原金府建地(92)343号文批准征用的40,033平方米国有土地划拨给上海豪宇针织有限公司使用(工业用地)。”2004年2月17日，上海市金山区人民政府向原告颁发建设用地批准书，土地取得方式为划拨，土地用途为工业。再查明，2017年3月24日，被告支付给原告租赁保证金200,000元。2017年9月13日，被告支付给原告第一年度(2017年6月1日至2018年5月31日)租金400,000元。2018年5月31日，被告支付给原告第二年度(2018年6月1日至2019年5月31日)租金400,000元。2018年6月18日，被告支付给原告82,020元(第一年度土地使用税39,960元、第二年度土地使用税39,960元、维修水龙头及人工费500元、清理围墙垃圾人工600元、用电费1,000元)。支付方式：被告通过手机银行汇款至原告法定代表人朱军名下的银行账号。自2019年6月1日起，被告未按合同约定支付租金及土地使用税，经原告催缴后仍未支付，遂涉讼。本院认为，本案争议焦点之一：涉案合同是否构成欺诈？被告认为，原告出租的土地系国家划拨，不允许对外出租，故构成合同欺诈。原告认为，出租的土地使用权属于原告，故合同欺诈不成立。本院认为，涉案划拨土地使用权属于原告，原被告签订的《空地租赁合同》合法有效，故不构成欺诈。本案争议焦点之二：涉案合同交付的面积是否足额？被告认为，土地面积没有20亩。原告认为，被告对现场勘察过，视为对涉案土地的认可。本院认为，《空地租赁合同》第四条约定：“甲方将该空地按现状交付乙方，且乙方同意按该空地的现状承租。”同时，原被告签订了《场地交接书》，被告对承租的土地已作确认。现被告认为面积不足额，依据不足，本院不予采信。综上，原被告签订的《空地租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应当认定为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告未按合同约定支付租金，根据合同第十二条约定，乙方欠交租金超过15日的，经甲方口头或书面催缴的，乙方逾期未支付的，甲方有权单方解除合同。因此，被告欠付租金未履行合同约定的支付租金之主要义务，致使原告对合同根本目的无法实现，构成违约，符合合同约定的解除权行使条件，原告有权解除合同。至于被告辩称因更换手机后无原告法定代表人朱军的银行账号而无法支付租金。本院认为，被告之前支付租金是通过手机银行汇入原告法定代表人朱军银行账号，故被告仍可采用之前方式支付租金，即使更换手机，也不影响租金支付。现被告消极不履行支付租金义务，对于被告抗辩，本院不予采信。关于合同解除时间，原告直接以起诉方式解除合同，故从起诉状副本送达之日(2020年4月11日)起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。基于合同解除，原告主张被告搬离系争土地并要求被告支付合同解除之前欠付的租金以及合同解除之后至判决生效之日止的使用费，于法有据，本院予以支持。被告应支付原告合同解除之前(2019年6月1日至2020年4月11日)欠付的租金345,205元(400,000元/365天*315天)，以及2020年4月12日至判决生效之日止按合同约定的租金标准支付使用费。因被告拖欠租金导致合同解除，根据合同约定，被告应承担相应的违约责任。《空地租赁合同》约定合同总金额的30%作为违约金，被告认为太高，要求调整，故本院酌情调整为年租金的30%作为违约金(400,000元*30%=120,000元)。关于租赁保证金，根据合同约定，租赁关系终止后，被告支付的租赁保证金应于被告结清相关费用后无息退还。现原告主张一并处理并无不当，本院一并将该保证金用于抵扣被告应向原告支付的租金部分。对于土地使用税，被告应按照合同约定向原告支付，原告此项诉讼请求本院亦予以支持。原、被告对于涉案土地上铺设的水泥、建造的围墙等产生争议，被告要求不在本案中处理，另行主张权利，故本院不再一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告上海豪宇针织有限公司与被告梁发海在2017年3月22日签订的《空地租赁合同》，于2020年4月11日解除；二、被告梁发海于本判决生效之日起十日内搬离租赁的空地；三、被告梁发海于本判决生效之日起十日内支付原告上海豪宇针织有限公司2019年6月1日起至2020年4月11日止的租金345,205元、以及2020年4月12日起至判决生效之日止的使用费：按《空地租赁合同》约定的租金标准计算(2019年6月1日至2020年5月31日年租金标准400,000元，2020年6月1日至2021年5月25日年租金标准420,000元)；四、被告梁发海于本判决生效之日起十日内支付原告上海豪宇针织有限公司违约金120,000元；五、原告上海豪宇针织有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告梁发海租赁保证金200,000元；六、被告梁发海于本判决生效之日起十日内支付原告上海豪宇针织有限公司土地使用税：按3元/平方米/年，以13,320平方米为基数，自2019年6月1日起至判决生效之日止。上述第五项与第三项折抵后，被告梁发海实际应支付原告上海豪宇针织有限公司2019年6月1日起至2020年4月11日止的租金145,205元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,407元，原告上海豪宇针织有限公司负担5,477元，被告梁发海负担2,930元，被告梁发海所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 褚红梅二〇二〇年五月二十九日法官助理 张 涛书 记 员 张 涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。