海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初4638号   原告：司某，男，1990年9月16日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：刘某，海南中邦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈某，海南海大平正律师事务所律师。   被告：韩某，女，1957年5月22日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：窦某（系被告韩某之子），男，1988年5月28日出生，住北京市朝阳区。   第三人：海南一扬网络科技有限公司，住所地海口市海甸岛五西路32号恒福居2号楼2-101号商铺。统一社会信用代码：91460100MA5RGQYD13。   法定代表人：王某，该公司经理。   委托诉讼代理人：覃某，男，该公司销售经理。   原告司某与被告韩某及第三人海南一扬网络科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘某、被告及其委托诉讼代理人窦某、第三人的委托诉讼代理人覃某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告司某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告、第三人签订的《定金协议》、《房地产买卖及经纪合同》；2.判令被告韩某向原告司某退还购房定金人民币1万元；3.判令被告韩某向原告司某支付违约金6.4万元；4.由被告韩某承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年8月24日，原告与被告、第三人签订《定金协议》，其主要条款约定：被告将海南省海口市房出售给原告；该房屋面积65.08平方米，总价款64万元；原告在签订合同时支付定金1万元，首付款拟定为16万元，拟贷款金额48万元；原被告双方在银行面签通过后三个工作日内签订房屋买卖合同，原告支付的定金将转为房款。同日，原告通过第三人将定金1万元支付给被告。2019年10月8日，原告与被告、第三人签订《房地产买卖及经纪合同》，其主要条款约定：被告将海南省海口市房出售给原告，总价款64万元，其中定金1万元，第二部分房款为63万元；该63万元中的14万元由原告支付，剩余49万元通过银行按揭贷款形式支付；若买方或者卖方任何一方未能按照本合同之约定履行合同，则视为违约，违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款的10%的违约金。另外，三方在补充条款中约定：买方以银行按揭贷款的方式购买该房产，首付款人民币15万元（含定金1万元)，银行按揭贷款支付人民币49万元，此笔银行贷款中国银行已审核通过，若因不可抗拒因素导致银行按揭款不能正常支付，则三方免责。同日，原告向被告支付10万元首付款。因原告的手机银行额度受限，当日转账金额不能超过10万元，三方约定次日办理过户手续后立即支付剩下的4万元首付款。2019年10月9日，原告与被告、第三人来到海口市政府服务中心办理过户手续。窗口工作人员审核后告知，因被告材料中缺少离婚协议书等材料，需要被告补齐材料后才能过户。当日过户受阻后，被告承诺回老家补齐相关材料后再继续交易。之后，被告迟迟未补齐材料，并明确表示不愿意出售该房产。被告在将10万元首付款退给原告后，拒绝退还1万元定金，亦不愿意协商违约责任事宜。原告认为，原、被告及第三人签订《定金协议》《房地产买卖及经纪合同》后，原告即向被告支付定金和购房首付款，被告亦实际收取了上述款项。原告积极配合第三人提供申请银行按揭贷款资料并获得银行审批通过，被告应积极配合办理房产过户手续，但其至今没有协助原告及第三人办理房屋过户手续，并明确表示不愿出售该房屋。故被告的行为已经构成违约，应依法承担相应的违约责任。按约定，若买方或者卖方任何一方未能按照本合同之约定履行合同，则视为违约，违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款的10%的违约金。据此计算，被告除应退还原告支付的定金1万元外，还应承担违约金6.4万元。原告为维护合法权益，依法提起诉讼，望法院判如所请。   被告韩某辩称，一、同意解除原告与被告及第三人签订的《定金协议》、《房地产买卖及经纪合同》。二、同意向原告退还购房定金10000元。三、不同意支付违约金。理由如下：被告韩某，是海南省海口市房屋（以下称诉争房屋）所有权人。1.原、被告及第三人签订《定金协议》、《房地产买卖及经纪合同会》以及房产交易过程中，被告体谅原告经济上难处在首付款和定金上让步，并积极配合办理房产过户手续，但原告未按照合同约定付全14万元首付款，违约在先。在过户受阻后，原告明确同意废止《房地产买卖及经纪合同》，收取了被告返还的10万元预付款。原告在12月30日沟通中明确表示要撕毁定金协议，终止交易不购买该房屋。可以说《房地产买卖及经纪合同》已经失效，原告没有权利据此主张违约金。2.中介公司前期在房产部门了解情况(8月21日、22日)时没有核实该房的实际情况，致使后来在过户过程中出现需要补充公证文件的问题，且合同中中介公司承诺协助房屋买卖过程中的资料手续，但实际上根本没有履行该承诺。其不专业不负责任的行为使房屋交易难度加大成本提高，使原、被告均无法继续履行合同，尽管被告方已经尽了最大努力。3.被告售卖房屋所存在的瑕疵是简易瑕疵，只要办理相关手续后诉争房屋依旧可以出售，被告不会因为这个理由而否定房屋买卖合同的有效性或不继续履行，被告将诉争房屋保持原样未出租至今，且一直积极寻求解决办法，被告不存在违约行为。   第三人海南一扬网络科技有限公司述称，原告与被告及第三人签订的《定金协议》《房地产买卖及经纪合同》是真实存在的，第三人同意原告要求解除《定金协议》《房地产买卖及经纪合同》，被告收的1万元定金确实没有退还给原告。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提交的房地产买卖及经纪合同、定金协议、工行电子回单、余额宝支付记录截图、覃某名片、银行卡转账电子记录截图、海口市政府服务中心排队取号小票、录音光盘及部分文字稿，被告及第三人对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。被告提交的房产证、房地产买卖及经纪合同、房屋买卖补充协议、定金协议、1万元定金收据、欠条，原告及第三人对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。被告提交的窦某行程截图、韩某行程截图、火车票，因无法证明与本案当事人履行合同的事实紧密相关，故本院对其关联性不予确认。被告提交的光盘录像文件及部分文字稿、光盘录音文件及部分文字稿，因内容不完整，故本院对其部分证明力不予确认。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   位于海口市××路房屋的所有权登记在被告名下。2019年8月24日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）、第三人（经纪方）签订一份《定金协议》，主要约定：被告将位于海南省海口市房出售给原告，该房屋建筑面积65.08平方米，成交价格为64万元，首付款拟定为16万元，拟贷款金额48万元；原告在签订合同时支付定金1万元，作为原、被告双方订立该房屋买卖合同的担保；原、被告双方在银行面签通过后三个工作日内签订房屋买卖合同，原告支付的定金将转为房款；被告承诺，如签订本协议后，违约不卖给原告或以任何理由推脱不履行本协议，属被告违约，被告应按照原告已经交付的定金金额双倍赔偿原告。同日，原告通过第三人将定金1万元支付给被告。2019年10月8日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人（经纪人）签订一份《房地产买卖及经纪合同》，其中约定：原、被告通过第三人购买及出售位于海南省海口市房，建筑面积为65.08平方米，该房屋转让成交价为64万元，定金1万元为第一部分房款，63万元为第二部分房款；原、被告约定于2019年10月10日之前办理该房屋的《不动产权证书》过户手续；若原告或者被告任何一方未能按照本合同之约定履行合同，则视为违约，违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款的10%的违约金；原告以银行按揭贷款的方式购买该房产，首付款15万元（含定金1万元)，银行按揭贷款支付49万元，此笔银行贷款中国银行已审核通过，若因不可抗拒因素导致银行按揭款不能正常支付，则三方免责。同日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人（经纪人）签订一份《房屋买卖补充协议》，其中约定：被告将位于海南省海口市房出售给原告，总价格64万元，原告在签订购房合同后将支付15万元（含定金1万元）作为房屋买卖的首付款，剩余款项49万元将通过银行贷款支付。同日，原告向被告支付购房首付款10万元。因原告的手机银行额度受限，当日转账金额不能超过10万元，原、被告及第三人协商在次日办理过户手续后立即支付剩下的首付款4万元。同日，为保证交易顺利进行，第三人向被告出具一张《欠条》，内容为：今第三人欠得利新村6幢601房产权人售房款4万元。2019年10月9日上午，原、被告及第三人共同到海口市政府服务中心申请办理涉案房屋的过户手续，该中心工作人员审核后告知，被告提交的过户材料中缺少离婚协议书等材料，需待被告补齐材料后才能办理房屋过户手续。当日过户受阻后，原、被告及第三人共同协商后决定，解除三方已签订的《房地产买卖及经纪合同》，被告退还原告已支付的购房首付款10万元，之后三方再签订新的房屋买卖合同并由被告补充材料之后再重新申请办理过户手续，1万元购房定金暂不退还以保证房屋交易的继续进行。当日，被告即到银行将首付款10万元退还给原告，且第三人在《房地产买卖及经纪合同》文本上写上了“作废”（误写为“作费”）的字样。随后，原、被告及第三人在协商订立新的房屋买卖合同时，因办理过户的时间等问题发生争议，三方未能订立新的房屋买卖合同。之后，原、被告又继续电话沟通房屋买卖事宜。2019年10月22日，被告电话告知原告其不同意继续卖房。2019年10月28日，原告要求被告退还定金。之后，被告以第三人未销毁定金协议原件为由，至今未将定金1万元退还给原告，遂成讼。   本院认为，一、关于合同解除的问题。从查明的事实可知，在原、被告及第三人签订《定金协议》及《房地产买卖及经纪合同》，被告向原告分别支付了1万元定金及10万元购房首付款后，原、被告及第三人于2019年10月9日上午共同到房管部门准备办理涉案房屋的过户手续，但是，因被告材料不全，导致未能办理过户手续。经协商，三方决定先解除三方签订的《房地产买卖及经纪合同》，由被告将10万元购房款退还给原告，之后三方再重新签订新的房屋买卖合同。由此可见，在被告将购房款10万元退还给原告时，《房地产买卖及经纪合同》就已经实际解除。因此，原告要求解除其与被告及第三人签订的《房地产买卖及经纪合同》，有事实依据，本院予以支持。此外，原告提起本案诉讼要求解除其与被告及第三人签订的《定金协议》，因在诉讼过程中，被告及第三人均表示同意解除该《定金协议》，故本院对原告的此项诉讼请求予以支持。   二、关于退还定金的问题。原告要求被告退还定金1万元，被告表示同意，故本院对原告的此项诉讼请求予以支持。   三、关于被告是否违约、是否应向原告支付违约金的问题。经查，2019年10月9日，原、被告及第三人解除了三方签订的《房地产买卖及经纪合同》，并约定三方重新签订新的房屋买卖合同，同时，为保证交易继续进行，被告未将1万元购房定金退还给原告。由此可见，三方在2019年10月9日并未解除《定金协议》，被告仍应按《定金协议》的约定继续与原告进行房屋买卖的交易。《定金协议》中约定：“被告承诺，如签订本协议后，违约不卖给原告或以任何理由推脱不履行本协议，属被告违约，被告应按照原告已经交付的定金金额双倍赔偿原告”。因被告于2019年10月22日告知原告其不同意再继续卖房，故被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。因被告已经同意向原告退还定金1万元，故根据《定金协议》的约定，本院认定被告还应当向原告支付违约金1万元。原告主张的违约金金额过高，本院不予全部支持。被告提出其没有违约，不应支付违约金的辩解意见，与事实不符，本院不予采信。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告司某与被告韩某及第三人海南一扬网络科技有限公司签订的《定金协议》和《房地产买卖及经纪合同》；   二、被告韩某向原告司某退还购房定金1万元，并支付违约金1万元；   三、驳回原告司某的其他诉讼请求。   本案受理费1650元，因适用简易程序减半收取825元（原告司某已预交），由原告司某负担602元，由被告韩某负担223元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。     审判员 彭豫梅     二〇二〇年五月十九日   书记员 杨 野   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。