山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终1877号 上诉人（原审原告、执行案外人）：吴旭宁，男，1987年9月22日生，汉族，居民，住昌邑市。 委托诉讼代理人：屠建东，山东翎鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：朱炳辉，男，1980年10月9日生，汉族，住昌邑市。 委托诉讼代理人：于鹏，山东大本律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：谢娓娓，女，1982年2月8日生，汉族，住昌邑市。 原审第三人（被执行人）：董胜港，男，1979年5月10日生，汉族，住昌邑市。 上诉人吴旭宁因与被上诉人朱炳辉及原审第三人谢娓娓、董胜港案外人执行异议之诉一案，不服山东省昌邑市人民法院（2017）鲁0786民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴旭宁上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审认定上诉人对涉案房产不享有所有权或足以排除执行的合法权益是错误的。1、根据上诉人提交的谢娓娓与开发单位签订的商品房买卖合同、增值税发票及开发单位收取测绘费、维修基金、开口费的收款收据等证据，结合涉案房产已办理网签及一审法院予以查封等事实，足以证明谢娓娓享有所有权。2、上诉人提交的房地产买卖合约、签订合约时的照片等证据，足以证明涉案房产被查封前当事人双方已签订房屋买卖合同的事实。3、根据上诉人提交的银行交易记录等证据，能够证明上诉人已向谢娓娓支付房屋转让款300000元的事实。上诉人以300000元的价格受让涉案房产，高于市场交易价70%以上，不存在交易不合理的问题。4、上诉人提交的交接证明及物业公司开具的收据收据、证明等证据，能够证实上诉人在涉案房产被查封前已合法占有的事实。5、根据昌邑市国土资源局颁发的不动产权证，能够证明涉案房产未办理过户并非上诉人自身原因所致等事实。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 朱炳辉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 谢娓娓、董胜港未到庭亦未提交书面陈述意见。 吴旭宁向一审法院起诉请求：1、依法判决停止对位于昌邑市的执行行为；2、确认昌邑市所有权属于吴旭宁；3.诉讼费用由朱炳辉负担。在庭审过程中吴旭宁变更第一项诉讼请求为：请求判决不得对位于昌邑市的执行。 一审法院认定事实：谢娓娓与董胜港是夫妻关系。法院在审理朱炳辉诉谢娓娓、董胜港民间借贷纠纷一案中，根据朱炳辉的申请，法院于2018年4月9日依法查封了昌邑市东利房地产综合开发有限公司开发的位于昌邑市22幢2单元101号房产（含储藏室）一套，房屋预建筑面积为94.74平方米，储藏室预建筑面积为14.71平方米。该房产系由谢娓娓、董胜港购买，谢娓娓已于2013年缴纳维修基金、测绘费、天然气初装费、开口费、垃圾清运费等各种费用，于2016年12月14日支付全部房款383333.92元，并于2017年5月18日与昌邑市东利房地产综合开发有限公司签订了山东省新建商品房买卖合同（预售）。该房产在查封时已实际交付谢娓娓、董胜港居住使用，但经查询，只办理了网签，未在不动产登记中心作预告登记，亦未进行不动产登记。 法院于2018年4月26日对民间借贷纠纷一案作出（2018）鲁0786民初937号民事判决书，判令董胜港、谢娓娓偿还本案朱炳辉欠款本金160000元及利息（自2018年3月4日起以本金160000元为基数，按照月利率2%计算至自动履行期间还本付息）。2018年11月28日，朱炳辉对（2018）鲁0786民初937号民事判决书申请法院强制执行，法院同日立案，案号为（2018）鲁0786执1249号。在执行过程中，吴旭宁作为案外人提出执行异议，认为其对被执行房产具有排除执行的权益，应当停止对涉案房产的执行行为。法院经审查后认为异议人的异议不成立，并于2019年1月24日作出（2019）鲁0786执异13号民事裁定书，驳回了吴旭宁的执行异议。吴旭宁对该执行裁定书不服，在法定期限内提起案外人执行异议之诉。 双方争议的焦点是吴旭宁对涉案房产是否享有所有权或者具有足以排除执行的合法权益。吴旭宁主张其通过昌邑市上宾房产经纪有限公司于2017年12月23日从谢娓娓、董胜港处购买涉案房产并已支付全部房款且办理了房产交接，法院查封涉案房产时其已在该房屋内实际居住，只是因为开发商原因未办理过户登记，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对涉案房产享有足以排除执行的合法权益，并应确认涉案房产归其所有。为证明上述主张成立，吴旭宁提交了以下证据，朱炳辉进行了质证。 1、提交谢娓娓与昌邑市东利房地产综合开发有限公司签订的商品房买卖合同（预售）一份以及增值税发票一份，证明谢娓娓、董胜港从昌邑市东利房地产综合开发有限公司购买涉案房产并已支付全部房款，谢娓娓、董胜港对涉案房产享有所有权。朱炳辉质证称：对证据的真实性无异议，但对证明的内容不予认可，以上证据不能证明谢娓娓、董胜港对涉案房屋享有所有权，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当经依法登记才发生效力，涉案房屋没有办理转让登记或预售登记，故所有权应由开发商享有，谢娓娓、董胜港对该房产只有债权请求权。 2、提交吴旭宁与谢娓娓、董胜港于2017年12月23日签订的房地产买卖合约一份、合同签订时的照片一份、企业信息公示报告一份、昌邑市上宾房产经纪有限公司出具的收据一份，合约是在房屋中介昌邑市上宾房产经纪公司介绍下由双方签订的，证明吴旭宁与谢娓娓、董胜港之间存在真实有效的房产买卖合同关系。朱炳辉质证称：对企业信息公示报告真实性无异议，对其他证据的真实性均不认可，对房屋买卖合约是否系当事人签订、签署时间及照片、收据的真实性均无法确认。 3、提交谢娓娓出具的收到条一份、吴旭宁的银行交易记录一份、吴旭宁与谢娓娓的交接证明一份，证明吴旭宁按合同约定支付了购房款项，双方于2017年12月23日对房屋进行了实际交接。朱炳辉质证称：对银行交易记录的真实性无异议，但是不能证明该款项系用于购买房屋，从吴旭宁提交的房屋买卖合约可以看出，房款的交付是分两笔，并非一次性支付。对收到条和交接证明的真实性无法确认，房屋交接不能仅靠交接证明来证实。 4、提交昌邑市上宾房产经纪有限公司出具的证明一份，证明涉案楼房系因开发商原因未能办理房屋过户登记。朱炳辉质证称：对证据的真实性不认可，房产经纪公司无权出具房产不能过户的证明。 5、提交昌邑市东利房地产综合开发有限公司收取测绘费的收款收据、代收维修基金的收据、装修押金收到条、代收开口费收据各一份，证明谢娓娓、董胜港实际已经取得了涉案房产的所有权，且将上述收据交付给吴旭宁亦进一步证实了双方之间房屋买卖合同的实际履行情况。 6、提交昌邑市东利物业管理有限公司为吴旭宁出具的收款收据两份，证明吴旭宁已实际缴纳涉案房产的水、电、物业管理费用。朱炳辉质证称：对证据5、6的真实性无法确认，但是通过上述证据可以看出，吴旭宁是在2018年7月1日才缴纳了物业费，而昌邑市人民法院查封时间是2018年4月9日，也就是说在昌邑市人民法院查封之前，吴旭宁与谢娓娓、董胜港并没有交付涉案房屋。 7、提交朱炳辉与谢娓娓、董胜港民间借贷纠纷案件中的当事人送达地址确认书复印件、送达回证复印件以及查封张贴封条的照片各一份，证明谢娓娓、董胜港登记的送达地址是昌邑市卜庄镇常家村，并非涉案房产地址，法院工作人员对涉案房产查封时并未进入涉案房产，当时楼房实际由吴旭宁居住，吴旭宁下午回家后发现房屋被查封曾找查封人员沟通过。以上证据亦可以证实谢娓娓、董胜港与朱炳辉的案件送达时，吴旭宁已经实际占有涉案楼房的事实。朱炳辉质证称：对吴旭宁提交的三份证据的真实性无异议，但只能证明昌邑市人民法院在2018年4月9日对涉案房屋进行了查封、送达，包括谢娓娓、董胜港及吴旭宁在内并没有向人民法院提出异议。 8、提交（2017）鲁0786民初949号民事判决书一份，证明法院审理类似案件时，对谢娓娓、董胜港与开发商签订了商品房买卖合同的情形即认定已取得了商品房的物权，何况本案所涉房屋已经办理了网签，谢娓娓、董胜港亦实际占有和使用涉案房屋，开发商并未主张涉案楼房的物权，故朱炳辉辩称涉案楼房的所有权属于开发商是不成立的。朱炳辉质证称：对判决书的真实性无异议，但该判决与本案案情不一致，该判决系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，该规定所要解决的是房屋购买人和开发商之间关系的特殊规定，本案要审理的并非是房屋购买人和开发商之间的法律关系，本案不能参照上述判决，且我国不适用判例性法律规定。 朱炳辉认为吴旭宁及谢娓娓、董胜港对涉案楼房均未取得所有权，涉案楼房查封时一直由谢娓娓、董胜港的父母及儿子居住，查封后谢娓娓、董胜港才将其父母及儿子赶出涉案楼房，吴旭宁对涉案楼房不具有能够排除执行的合法权利。为证明上述主张，朱炳辉提交了以下证据，吴旭宁进行了质证。 1、提交视频资料两份，视频内容是2018年4月12日朱炳辉到董胜港的父母家中与董胜港的父母及孩子进行的交流，在视频中董胜港的父母及孩子陈述称他们是2018年4月10日从涉案楼房中搬出的，从而也说明在法院查封涉案楼房前涉案楼房由董胜港的父母及孩子居住，法院查封之后，董胜港才将其父母及孩子赶走，孩子也从昌邑转学到了下营。吴旭宁质证称：对证据的真实性、合法性、关联性均不认可；首先，视频中所谓的董胜港的父母及孩子并非本案当事人，未经其许可进行录像不具有合法性；如果董胜港的父母及孩子作为本案的证人，应当出庭接受质证，对朱炳辉主张的事实没有经过谢娓娓、董胜港的认可，吴旭宁亦认可。 2、提交昌邑市下营镇九年一贯制学校出具的同意接受就读证明及转学证明各一份，与证据1相印证，证明法院查封的当天谢娓娓、董胜港将在涉案房屋居住的儿子及父母赶出查封房屋内，迁到老家，同时将其儿子董玉怿从昌邑凤鸣学校转到了昌邑市下营镇九年一贯制学校上学。吴旭宁质证称：对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，董玉怿与本案当事人是何种关系不清楚，该证据仅仅证明了董玉怿于2018年6月29日和2018年9月1日转学的经过，涉案争议的事实发生在2017年，二者之间没有必然联系，该证据不能对抗吴旭宁提供的房屋交接证明。 一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。对于涉案房产，谢娓娓、董胜港虽已向昌邑市东利房地产综合开发有限公司支付房款、接收房产并居住使用，但双方仅就商品房预售合同进行了网签，并未办理预告登记以及不动产登记，因此谢娓娓、董胜港对涉案房产并不享有物权。吴旭宁可主张其已从谢娓娓、董胜港处受让涉案房产，但从其提交的证据看，其系以300000元的价格受让该房产，明显低于谢娓娓、董胜港从开发商处购买该房产的价格38万余元，在2017年昌邑市房地产价格处于上涨趋势的情况下，吴旭宁与谢娓娓、董胜港的该笔房屋买卖交易明显不合常理；再者，吴旭宁与谢娓娓、董胜港之间的房款交付方式与合同约定不一致，加之朱炳辉提交的证据，以上事实的存在足以引起法院对该笔房屋买卖交易真实性的合理怀疑。即使吴旭宁与谢娓娓、董胜港之间房屋买卖交易真实存在，因涉案房产未办理过户登记，且吴旭宁提交的证据亦不能证明在法院查封之前其已实际占有该房产，其对涉案房产亦仅享有债权请求权，并不享有所有权或具有足以排除执行的合法权益。因此，对吴旭宁的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回吴旭宁的诉讼请求。案件受理费3500元，由吴旭宁负担。 二审审理过程中，吴旭宁提交了以下证据：1、昌邑市东利物业管理有限公司于2019年12月2日出具的居住证明（影印件），用以证明其在涉案房屋被法院查封前即占有居住等事实。2、昌邑市国土资源局于2018年9月12日对昌邑市富昌街7号22幢颁发的（2018）昌邑市不动产权第××号不动产权证一份（影印件），用以证明昌邑市富昌街7号22幢于2018年9月12日取得产权，涉案房屋在此之前无法办理过户登记，无法办理过户登记并非吴旭宁的原因造成。对于上述证据，朱炳辉质证称：证据1系复印件，且没有经办人和单位负责人签字，出具日期是2019年12月份，不能证明上诉人在法院查封前即在涉案房屋内居住的事实；证据2系复印件，即使该证据是真实的，恰恰证明涉案房产没有登记在吴旭宁名下的事实，不能证明吴旭宁的主张。 二审审理查明的其他事实与一审认定的一致。 本院认为，根据查明的事实，涉案执行标的系坐落于昌邑市22幢2单元101号房产（含储藏室）。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，吴旭宁作为上述规定的“案外人”，要求排除对涉案执行标的的强制执行，应就其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，吴旭宁为证明其主张，一二审期间提供了商品房买卖合同（预售）及增值税发票、2017年12月23日签订的房地产买卖合约（甲乙丙三方签订，附合同签订时的照片、企业信息公示报告）、昌邑市上宾房产经纪有限公司出具的收据、银行交易记录（2017年12月23日）、谢娓娓出具的收到条、交接证明、昌邑市上宾房产经纪有限公司出具的证明、昌邑市东利物业管理有限公司（涉案房产所在小区的物业公司）出具的收款收据、（2018）昌邑市不动产权第××号不动产权证（复印件）等证据，朱炳辉对上述证据证明的事实有异议，提交了视频资料、转学证明等反驳证据。综合分析双方所提交证据的来源、形式及内容，结合当事人陈述及质证意见，应认定吴旭宁所提交证据的证明力明显大于朱炳辉所提交证据的证明力，本院对吴旭宁所提交证据的证明力予以确认。吴旭宁在一二审期间所提交的证据形成了较为完整的证据链条，且相互印证，能够证明其与谢娓娓和董胜港在中介公司介绍下于2017年12月23日形成了商品房买卖合同关系、吴旭宁于2017年12月23日通过银行转账方式向谢娓娓支付了合同约定的全部购房款300000元、买卖合同签订及款项支付时间均发生在涉案房屋被法院查封（2018年4月6日）之前、谢娓娓已与吴旭宁办理了房屋交接、物业公司收取了吴旭宁交纳的物业费等费用、涉案房屋在法院查封之前未办理过户登记并非吴旭宁自身原因所致等事实。基于上述证据证明的法律事实，能够认定吴旭宁对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应不得执行涉案房屋。一审以涉案房屋交易的真实性存在合理怀疑为由认定吴旭宁不享有排除强制执行的民事权益并不妥当，本院予以纠正。因涉案房屋目前尚未办理最初的产权登记，房屋交易涉及相关部门的行政管理行为、相关税费的交纳及开发单位的配合等问题，在本案执行异议之诉案件中不宜对吴旭宁关于确权的请求作出认定。 综上，上诉人吴旭宁的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销山东省昌邑市人民法院（2017）鲁0786民初383号民事判决； 二、不得执行坐落于昌邑市22幢2单元101号房产（含储藏室）； 三、驳回吴旭宁的其他诉讼请求。 一审案件受理费3500元，由吴旭宁负担1500元，朱炳辉负担500元，谢娓娓、董胜港负担1500元。二审案件受理费3500元，由上诉人吴旭宁负担1750元，被上诉人朱炳辉负担1750元。 本判决为终审判决。 昌邑市人民法院作出的（2019）鲁0786执异13号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年五月九日 书记员 张瑞丰