江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初6685号原告：宗彬彬。委托诉讼代理人：袁昊旭，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡晓莹，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。被告：赵美竹。委托诉讼代理人：钱凯，江苏阳湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵鎏清（系赵美竹女儿），本案另一被告。被告：赵鎏清。委托诉讼代理人：钱凯，江苏阳湖律师事务所律师。原告宗彬彬与被告赵美竹、赵鎏清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案件复杂裁定适用普通程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告宗彬彬及其委托诉讼代理人袁昊旭、被告赵鎏清以及其与赵美竹的共同委托诉讼代理人钱凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宗彬彬向本院提出诉讼请求：1.撤销宗彬彬与赵美竹之间的房屋租赁转让协议；2.赵美竹返还租赁转让款11万元及利息（自2019年4月10日起至实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案案件受理费由赵美竹承担。审理中，宗彬彬申请追加赵鎏清为被告，并将诉讼请求变更为：1.解除宗彬彬与赵美竹、赵鎏清之间的房屋租赁转让合同；2.赵美竹、赵鎏清返还租赁转让款11万元及利息（自2019年4月10日起至实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案案件受理费由赵美竹、赵鎏清承担。事实和理由：2019年3月，宗彬彬与赵美竹、赵鎏清达成协议，赵美竹、赵鎏清将宣称自己承租的位于无锡市梁溪区的房屋转租给宗彬彬，房屋内装修及器具也一并转让给宗彬彬，双方约定租金及转让费共计15万元，宗彬彬在协商过程中向对方表明自己承租后打算开办棋牌室，赵美竹表示房屋所有权人宋某同意将房屋转租给宗彬彬开设棋牌室。协议达成后，宗彬彬向赵美竹支付了11万元，宗彬彬在进入租赁房屋经营时，遭到宋某的劝阻，并被告知宋某只是房屋承租人，系其将房屋二楼转租给赵美竹的女儿赵鎏清，房屋实际所有权人是陆某。宋某明确表示要求宗彬彬不得从事棋牌业务并限期离开。宗彬彬得知此事后立即要求赵美竹返还已经支付的11万元遭到拒绝，因双方无法协商一致，现向法院起诉。赵美竹辩称：宗彬彬与赵美竹之间未签订书面的租赁转让协议，赵美竹与赵鎏清是母女关系，案涉房屋是赵鎏清通过宋某与房屋实际所有权人陆某订立的租赁合同。赵鎏清将房屋转租给宗彬彬使用，期间赵鎏清带着宗彬彬看房子，并以案涉房屋为住址辅助宗彬彬办理了棋牌室的工商登记。双方约定转让费价款是15万元，该15万元主要是指装修以及设施设备，至今宗彬彬尚欠4万元转让费，同时双方约定租金由宗彬彬直接交给房东宋某。宋某禁止宗彬彬使用房屋的根本原因是宗彬彬未及时支付租金。宗彬彬于2019年2月占用使用案涉房屋，也已经交付完成了大部分转让费，双方转租行为已经完成，宗彬彬诉称其存在欺诈行为与事实不符。真正原因是宗彬彬租赁房屋用途是棋牌室，赶上“扫黑除恶”大环境，导致生意不好，所以赵美竹不存在欺诈行为，宗彬彬以欺诈为由要求撤销于法无据。综上不同意返还11万元租赁转让费。赵鎏清辩称：案涉房屋系其转让给宗彬彬，其母亲赵美竹仅仅是代表其通过微信与宗彬彬协商转租事宜，宗彬彬不应起诉其母亲；在审理过程中，双方至案涉房屋询问过宋某，现宋某同意宗彬彬继续使用房屋，现案涉房屋装修依然保持着棋牌局的现状，维持合同继续有效相对于解除合同，对于双方的损失更小。因此，其不同意解除合同。综上，请求驳回宗彬彬的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于案涉转租合同的主体。宗彬彬以赵美竹为被告起诉，并在庭审过程中申请追加了赵鎏清为共同被告，宗彬彬提供2019年4月10日赵美竹通过微信发给其的房屋租赁合同照片打印件，载明案涉房屋是赵鎏清向陆某承租的，表明宗彬彬知晓赵鎏清系案涉房屋的转租人。本案中，双方均认可赵鎏清陪同宗彬彬就该房屋进行过多次接洽，且赵鎏清向宗彬彬出示了自己与房屋所有权人陆某的租赁协议，宗彬彬称该租赁协议系伪造，并未提供证据加以证明，本院不予采信。综合上述情况，本院确认赵鎏清系案涉转租合同的主体。2、关于宗彬彬未能正常使用案涉房屋的原因。宗彬彬称其入场装修时宋某以经营业态不同为由不允许其经营棋牌室，导致合同不能履行。赵鎏清称宗彬彬入驻当天，其与宋某协商过，宋某是同意宗彬彬开办棋牌室的，宋某阻挠宗彬彬的原因是因为其未及时支付租金。对此，本院于2019年10月15日至房屋对宋某做了调查。宋某表示：案涉房屋系陆某所有，其租赁自陆某处且获得转租权；陆某与赵鎏清的合同是其提供的，一开始宗彬彬与赵鎏清共同骗其说是二人合伙，后来才知道是转租。2019年宗彬彬装修的时候，其发现是做棋牌室的，当即予以阻止，因为其是从事中医理疗的，与棋牌室经营业态不一致，故不同意由宗彬彬开办棋牌室；若赵鎏清坚持让宗彬彬开办棋牌室，则宗彬彬应提供消防合格证且不能危及其财产，合同到期后其不续租了；其控制房屋后宗彬彬来把房子里的桌椅卖了；房屋目前由其控制，赵鎏清将房租付到了2019年4月底，此后房租一直没付；其不承认与宗彬彬之间存在合同关系，即便宗彬彬向其交纳房租，其也不会收取的。根据上述事实，赵鎏清辩称宋某阻挠宗彬彬装修的原因是宗彬彬未支付租金，与事实不符，本院不认采信。宗彬彬陈述其入场装修即遭宋某以经营业态不一致为由的阻挠，与宋某陈述一致，本院对该事实予以确认。3、关于宗彬彬主张赵鎏清存在欺诈的情况。宗彬彬主张在与赵鎏清、赵美竹订立转租合同的时候不知道房屋的实际所有权人为陆某，其在装修时经宋某提醒才知道房屋所有权人是陆某，但其提供的房屋租赁合同打印件显示甲方（出租人）是陆某，承租人是赵鎏清。赵鎏清称其与宗彬彬订立转租合同的时候向宗彬彬出示了其与陆某的房租合同以及案涉房屋的房产证复印件，宗彬彬作为承租人查看房产证是合规必要的行为。宗彬彬以陆某的签字系宋某代签为由认为赵鎏清提供的陆某与赵鎏清的租赁合同系伪造，无事实依据，本院不予采信。宗彬彬主张赵鎏清对房屋所有权人进行了隐瞒，构成欺诈，无事实依据，本院不予采信。宗彬彬另主张宋某明确表示其与赵鎏清讲过案涉房屋只能从事药店相关业态的经营，比如足浴、中医理疗，赵鎏清未向其披露该事实，构成欺诈。赵鎏清称其与宋某谈的时候，宋某并未提出这个问题。案外人宋某在本院调查过程中陈述，赵鎏清未经其允许进行转租，直到2019年3月下旬宗彬彬进场装修方才以经营业态不一致为由进行阻挠。本院认为，宋某称其不知道赵鎏清转租案涉房屋的事实，故没有理由对转租的限制性约束条件做意思表示，宗彬彬主张赵鎏清隐瞒案涉房屋的使用不能与药店经营业态不一致的事实，无事实依据，本院不予采信。根据审查确认的证据和当事人的陈述。本院认定事实如下：2018年4月26日，赵鎏清通过宋某承租了陆某名下位于无锡市梁溪区房屋，租期约定自2018年5月1日起至2021年4月30日止，年租金5万元。2019年2月，赵鎏清与宗彬彬商定将案涉房屋转租给宗彬彬使用，约定转让费15万元，租金5万元一年，租期自2019年5月1日开始至2021年4月30日止，赵鎏清允许宗彬彬提前进驻房屋进行装修（2019年3月10日将钥匙交给宗彬彬），宗彬彬向赵鎏清支付11万元。赵美竹与赵鎏清系母女关系。赵鎏清向宋某交纳案涉房屋租金至2019年4月30日。2019年3月15日，宗彬彬申领了以案涉房屋为经营场所的梁溪区五爱路某棋牌室营业执照。2019年3月下旬，宗彬彬在案涉房屋装修期间被宋某以棋牌室与中医理疗经营业态不一致为由阻挠，宗彬彬于2019年3月16日通过微信向赵美竹反映了其不能进入案涉房屋，且赵美竹事先未告知不能经营棋牌室。赵美竹表示其与宋某交涉。2019年3月20日，宗彬彬入驻案涉房屋。2019年4月16日，宗彬彬与赵美竹交涉，表示因赵美竹等此前未就转租给其经营棋牌室征得宋某的同意，故宋某现不准其挂门头、只准其开两三张桌子，且表示一旦合同到期就不再续租，严重影响其正常经营。赵美竹则表示，之所以未跟宋某说转租给宗彬彬经营棋牌室，系因宗彬彬未付清转让费及房租，宗彬彬将房租交给其，则其可在向宋某交租金后洽谈相应事宜。宗彬彬陈述其在2019年4月20日停止营业，后将案涉房屋的钥匙交付宋某，现宋某实际控制了案涉房屋。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。案涉房屋系赵鎏清自宋某处租得，其在转租前应当征得宋某的同意，但赵鎏清并未将其转租给宗彬彬开办棋牌室的情况提前告知宋某。后宋某虽对赵鎏清的转租行为不予反对，但对转租后的用途明确予以反对，并实际影响到了宗彬彬的正常经营。在此情形下，宗彬彬也向在转租过程中一直代赵鎏清与其交涉的赵美竹反映情况，希望解决问题，但赵鎏清方未在合理期限内解决相关问题，宗彬彬后撤离房屋。综上，赵鎏清未能履行作为转租人的基本义务，宗彬彬要求解除双方之间的租赁合同关系，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。结合案涉转租合同的签订及履行情况，赵鎏清应向宗彬彬返还转让费，而宗彬彬实际占用了案涉房屋一个多月，在此期间的租金均由赵鎏清支付。赵鎏清交由其使用是基于合同的正常履行，但现宗彬彬要求解除合同，故在此期间的房屋租赁费用0.7123万元（5/365*52）应由宗彬彬承担，可在11万元转让费中予以扣减，故赵鎏清应向宗彬彬返还10.2877万元。关于宗彬彬主张的利息损失，应自其起诉之日起计付。赵美竹并非案涉合同相对方，宗彬彬要求其承担责任，无相应依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除宗彬彬与赵鎏清之间就无锡市梁溪区房屋订立的转租协议。二、赵鎏清于本判决发生法律效力之日起十日内返还宗彬彬10.2877万元转让费及利息损失（以10.2877万元为基数，自2019年6月10日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。三、驳回宗彬彬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由宗彬彬负担200元，由赵鎏清负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陆华朝人民陪审员  曹娟妹人民陪审员  陈晓春二〇二〇年五月二十九日法官 助理  王君杰书 记 员  杨 洁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。