四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初1134号 原告（反诉被告）：广安市川渝宏泰商业管理有限公司，住所地广安市枣山商贸物流园区物流大道中段，统一社会信用代码91511600093416776Q。 法定代表人：刘强，总经理。 委托诉讼代理人：邓宏伟，男，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：练虎，四川黎明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：廖贤斌，男，汉族，生于1971年4月20日，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：段小林，广安市广安区花桥法律服务所法律工作者。 原告广安市川渝宏泰商业管理有限公司（以下简称“川渝川渝宏泰公司”）与被告廖贤斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理。审理期间，被告廖贤斌提起反诉，本院审查后予以受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告川渝宏泰公司的委托诉讼代理人邓宏伟、练虎，被告廖贤斌及其委托诉讼代理人段小林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告川渝宏泰公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告于2014年5月8日签订的《租赁合同》及《川渝家居建材城商铺租赁合同补充协议》于2019年9月13日解除；2.依法判决被告将承租的商铺交还给原告；3.判令被告向原告支付自2018年5月1日起至2019年9月13日止的租金、管理服务费、物业服务费、水电费共计28909元，并按每天5‰的标准支付该款自2019年9月13日起至付清之日止的滞纳金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月8日，原、被告签订《租赁合同》及《川渝家居建材城商铺租赁合同补充协议》，合同约定被告承租原告位于广安市铺位，租期八年，建筑面积243平方米，自2014年8月1日起至2022年7月31日止，租金从第四年起复式递增10%,租金单价为8元／㎡·月，管理服务费10元／㎡·月，物业服务费1.5元／㎡·月，补充协议中还约定了川渝川渝宏泰公司给予被告租金及管理服务费减免期为48个月，物业管理费减免期限36个月。被告应从2017年8月1日起支付物业服务费，从2018年1月1日起支付租金、管理服务费，但被告除支付部分租金和管理费外，一直拖欠至2019年9月11日应付的租金、管理服务费、物业服务费，拒不履行合同，构成违约。原告于2019年9月11日向被告发出《解除的通知书》，该通知书于2019年9月13日送达。现被告尚欠租金及管理服务费22620元，物业服务费5931元，水电费358元，总计28909元，按合同约定，由于被告违约，被告还应按每天5‰的标准自解除合同之日起支付逾期支付各项费用的滞纳金。综上，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告在请求中同时列明了2018年5月1日至2019年9月11日的租金及管理服务费、物业服务费、水电费的计算明细，租金及管理服务费为：［（10＋8）元／㎡．月×243㎡×12个月×1.1×1.1］／365×130＝22620元。物业服务费为：1.5元／㎡．月×243㎡×12个月＋（1.5元／㎡．月×243㎡×12个月）／365×130个月＝5931元。原告在庭审中陈述，因案涉商铺于2018年5月1日开业，故合同起算时间从2015年5月1日起计算。 被告廖贤斌辩称，1.同意解除合同；2.因被告没有履行合同导致生意困难，我方于2019年4月30日就已经通知原告解除了合同；3.我方于2019年4月30日就已经没有在川渝建材城做了，我方把房子交付给了原告，是原告没有接收；4.合同的起算时间应为开业时间，即2015年5月1日；5.管理服务费、租金都是在免租期中。我方已将水电费支付完毕，管理服务费和物业服务费应该减半计算，因为原告的夸大宣传，误导我方签订租赁合同并经营。 被告廖贤斌向本院提起反诉请求：1.判令被告向原告返还保证金13122元，并给付装修补贴款24300元。共计37422元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：川渝家居建材城系原告投资经营的专业家居建材卖场，因原告虚假、夸大宣传，导致被告与原告签订了《租赁合同》及补充协议，对租赁房屋的面积、租金及服务费减免48个月、物业服务费减免36个月、装修补贴及冲抵、保证金数额等作出约定。 合同签订后，被告对商铺进行装修并经营居里亚整体家居，但原告未按照约定进行了营销等且物管混乱导致经营困难，水电表没有一户一表导致上户扯皮。后包括被告在内的多户商铺于2018年6月19日、2018年7月6日申请解除租赁合同，但原告均不同意解除。但其仍未对建材城的经营作出改善。2019年4月30日，被告在结清水电费后再次通知原告解除合同并搬离了现场。2019年9月11日，原告向被告发出解除租赁合同及补充协议通知书，并提起诉讼。但未提及退还保证金及支付装修补贴事宜。现被告为维护其合法权益特提起反诉，请求依法判决。 原告川渝宏泰公司就被告廖贤斌的反诉请求辩称，因被告未按约缴纳租金及管理费等，未履行合同，导致合同提前解除，造成了我方的损失，故保证金及装修补贴款均不予支付和退还。 原告依法向本院提交了双方的身份信息复印件、《租赁合同》及补充协议、广安建材家居城有限公司出具的说明、商品房预售许可证复印件、解除《租赁合同》及《补充协议》通知书、申通快递跟踪进度单复印件、前期物业管理服务合同书及备案书复印件、资质证书复印件等证据。 被告依法向本院提交了川渝家族建材城广告及宣传资料复印件、举报材料复印件、证明复印件、宋廷刚门市经营状况照片打印件、《租赁合同》及补充协议、解除合同申请书及两次回函复印件、解除《租赁合同》及《补充协议》通知书复印件、保证金收据、视频光盘等证据。 本院综合认证当事人提供的证据，结合诉讼参与人的当庭陈述，认定事实如下： 2014年5月8日，原告川渝宏泰公司（出租方、甲方）与被告廖贤斌（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，合同约定：1.甲方将位于广安市铺位，建筑面积（含公摊面积）243平方米的商铺出租给乙方，供乙方在合同期内使用；2.合同租赁期限为8年，自2014年8月1日起至2022年7月31日止；3.租金单价为8元／㎡·月，按季度缴纳，乙方应付款为5832元；4.管理服务费单价为10元／㎡·月，费按季度缴纳，乙方应付款为7290元；5.本合同期内，物业服务费单价为1.5元／㎡·月，按季度缴纳，乙方应付款为1094元6.保证金：乙方签订本合同时，应向甲方缴纳等于叁个月租金及管理服务费作为合同保证金，共计人民币13122元；7.若乙方在经营国臣各种违反了本合同或者本商城的相关规定，涉及经济赔偿的，甲方有权用该保证金进行抵扣，抵扣后的差额乙方必须在7日内补足；8.本合同解除或终止之日，乙方租赁商铺的一切装修或装饰（除可移动的设备、设施外），乙方不得拆除，乙方应将租赁商铺和甲方附属设施、设备保持完好无损，按规定交还甲方并及时清场，在清算完成有关费用后60日内，甲方将乙方所缴的保证金无息退还给乙方，若租赁商铺及其设施、设备发生损坏，甲方有权扣留保证金并追究乙方的责任；9.乙方应支付甲方的租金、管理服务费、物业服务费、水、电费、保证金及其它应支付费用等达10天未支付或擅自停止营业达48小时，甲方有权根据实际情况作出提前终止本合同的决定；10.乙方所有应交未交、迟交的费用，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为：应交未交、迟交费用的总和×5‰×逾期天数。 同日，原、被告双方签订了《川渝家居建材城商铺租赁合同补充协议》，该协议主要约定：1.甲方在合同期内给予乙方租金及管理服务费用减免期限48个月；2.甲方在合同期内给予乙方物业服务费减免期限36个月；3.装修补贴100/㎡（装修补贴按照公司装修相关规定进行充抵租金及管理服务费）；4.优惠起止时间以合同计租时间为准。租金及管理服务费计算起租日期以商城开业时间为准。 被告廖贤斌于合同签订后接收该租赁物并进行装修，其门市用于经营，并缴纳了保证金13122元。2018年6月19日，被告向原告提交了解除合同申请书。2018年6月26日，原告向被告回函，内容为你方于2018年6月19日递交书面申请书，申请解除《租赁合同》，我公司经研究后认为公司无违约行为，不同意解除该《租赁合同》，请你方严格履行合同义务。2018年8月29日，原告就被告再次提出的解除租赁合同申请向被告回函，内容为你方于2018年7月6日递交书面申请书，申请解除《租赁合同》，该通知书上载明的事实不属实，我公司经研究后认为公司无违约行为，不同意解除该《租赁合同》，请你方严格履行合同义务。2019年9月11日，原告川渝宏泰公司向被告廖贤斌邮寄送达了《解除及通知书》，该通知书内容为：“一、解除你方与我公司就广安川渝家居建材15栋206-218号商铺签订的《租赁合同》及《补充协议》。二、你方应在通知书到达后七日内腾空房屋并交还给我公司，逾期则视为你方自愿抛弃房屋内物品，我公司有权任意处理并有权接管该商铺。三、你方应立即支付拖欠的租金及管理服务费26460元、物业服务费6196元、水电费358元，否则，由此产生的包括但不限于律师费、差旅费等实现债权费用由你方承担。2019年9月13日，被告签收该通知书。 被告租赁案涉门市后进行了装修并经营，经营期间被告缴纳了从2016年11月至2019年3月的水电费共计1021元。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及补充协议是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。 关于本诉。原、被告双方在补充协议中约定川渝宏泰公司给予廖贤斌租金及管理服务费用减免期42个月、物业服务费减免期36个月，被告廖贤斌在承租期间，享有减免租金、管理服务费及物业服务费的权利。故租金及管理服务费减免期、物业服务费减免期经过后，被告应按合同约定于2018年5月1日起支付物业服务费，于2019年5月1日起支付租金及管理服务费，但被告未予支付。原告川渝宏泰公司依据于2019年9月13日向被告发出解除双方于2014年4月25日签订的《租赁合同》及补充协议的通知，主张双方签订的租赁合同及补充协议于2019年9月13日解除，本院予以确认。被告廖贤斌辩称其于2017年之前就请求解除合同没在门市经营，但原告方并无违约行为，也未同意被告解除合同，故解除合同的时间应为原告通知解除。双方合同解除后，被告廖贤斌应向原告交还租赁物，即案涉位于广安市。同时，被告还需按照合同约定向原告支付相应的租金及管理服务费、物业管理费。故对原告要求被告向其支付从2018年5月1日起至2019年9月11日期间的物业服务费5931元、从2019年5月1日至2019年9月11日期间的租金和管理服务费22620元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的滞纳金，合同约定按未付金额每日5‰计算，其计算标准过高，且原告也未提供证据证明其损失金额，本院酌情认定滞纳金标准为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至款项付清之日止。关于水电费，原告川渝宏泰公司向举示证据证明其代替被告廖贤斌缴纳了水电费358元，故对原告主张被告支付其358元水电费的意见，本院不予支持。 关于反诉。关于保证金是否退还的问题。从合同约定看原告缴纳保证金的性质是用以保证经营期间的产品质量，被告廖贤斌按照合同缴纳保证金13122元。现合同已经实际解除，本案无证据证明被告廖贤斌经营期间存在产品质量问题，故该保证金应当依法予以退还给被告廖贤斌。 关于装修补贴款是否支付的问题。原、被告双方在《租赁合同》中约定“本合同解除或终止之日，乙方租赁商铺的一切装修或装饰（除可移动的设备、设施外），乙方不得拆除，乙方应将租赁商铺和甲方附属设施、设备保持完好无损，按规定交还甲方并及时清场”，在补充协议中约定“装修补贴100元/平方米。（装修补贴按照公司装修相关规定进行冲抵租金及管理服务费）”，至2019年5月1日，原告给予被告减免租金及管理服务费期限已经届满，被告应当向原告支付相应的物业管理服务费、租金及管理服务费，原告亦应支付相应的装修补贴款，基于此，结合案涉合同未按期限履行完毕，被告系违约方等实际情况，本院认定原告向被告支付装修补贴款12150元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司与被告廖贤斌（反诉原告）于2014年4月25日签订的《租赁合同》及补充协议于2019年9月13日解除； 二、被告（反诉原告）廖贤斌立即向原告（反诉被告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司交还租赁物，即位于广安市； 三、被告（反诉原告）廖贤斌于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司支付租金及管理服务费、物业服务费共计28551元及逾期支付该款项的滞纳金（滞纳金以28551元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月7日起计算至款项付清之日止）； 四、限原告（反诉被告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）廖贤斌退还保证金13122元； 五、限原告（反诉被告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）廖贤斌支付装修补贴款12150元； 六、驳回原告（反诉被告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）廖贤斌的其他诉讼请求。 上述款项，若义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本诉受理费522元，减半收取计261元，由原告广安市川渝宏泰商业管理有限公司负担50元，由被告廖贤斌负担211元。反诉受理费736元，减半收取计368元，由原告广安市川渝宏泰商业管理有限公司负担249元，由被告廖贤斌负担119元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  刘青华 二〇二〇年五月二十一日 书记员  陈 莹 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。