广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2826号原告：梁妙婵，女，1962年6月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区********，公民身份号码440************642。委托诉讼代理人：康泳珊，广东品道律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓，广东品道律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。原告梁妙婵诉被告佛山盛明置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序于同年4月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人康泳珊、被告的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年12月3日签订的《物业使用权转让合同》及《装修协议》；2、被告向原告返还转让款211245元及支付违约金40616.68元（违约金以合同约定转让款246660元为基数，按月息2%的标准，自2019年3月30日起暂计至2019年12月2日，实际应计算至清偿之日止），以上共计251861.68元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年12月3日签订《物业使用权转让合同》，约定被告将其位于广东省佛山市南海区*********盛明广场2座1003号物业的使用权转让给原告，转让期限为20年，转让价款为186160元，由原告分期支付转让款，其中首期转让款63164元于合同签订当日支付，款项38000元于2018年11月30日前分两期付清，余款84996元在三年内平均分12期免息付清。被告应在2019年3月30日前将案涉物业毛坯交付给原告使用。同日，被告为了规避政府限价政策，要求原告与其另行签订《装修协议》，由原告在协议签订当日向被告一次性支付装修款60500元。据此，原、被告虽分别签订了《物业使用权转让合同》及《装修协议》，但实际上《装修协议》并非独立于《物业使用权转让合同》之外的单个合同，应为《物业使用权转让合同》的组成部分，装修款实际是案涉物业使用权转让款的一部分，因此案涉物业使用权转让总价款应为246660元（186160元+60500元）。合同签订后，原告均按照合同约定向被告支付相应转让款，截至起诉日，原告共向被告支付转让款项共计211245元（150745元+装修款60500元），但被告至今未能按照合同约定的期限（即2019年3月30日前）将案涉物业毛坯交付给原告使用。目前，案涉物业因被告资金链断裂而全面停工，被告已丧失继续履行案涉合同的能力。根据合同约定，原告有权解除《物业使用权转让合同》和《装修协议》（《装修协议》作为《物业使用权转让合同》的组成部分，也应一并解除），并要求被告返还已收转让款及支付相应的违约金。因合同约定利率高于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于年利率不得超过24%的规定，原告自愿按月息2%主张违约金。综上，为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。被告辩称，《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。涉案物业的使用权基于被告与佛山市南海区******杏头股份合作经济社签订的《集体建设用地使用权出租合同》。案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。被告同意自原告提起本案诉讼之日起解除双方签订的涉讼《物业使用权转让合同》以及《装修协议》，并同时要求解除双方签订的《协议书》。原告诉请被告全额返还已收取的物业使用权转让款以及装修款共计211245元无事实与法律依据。原告在计算被告应当退还的款项时应当扣减被告已向原告退还的补贴款4800元，即原告诉请被告返还的物业使用权转让款及装修款总额应为206445元。被告已经向原告支付了的补贴款4800元，依据《协议书》约定，双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，即原告收取了被告支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告主张逾期交付的违约责任。退而言之，假设法院认定原告主张的违约金合法有依据，且假设法院认定被告已向原告支付的4800元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款或装修款的，则被告已向原告支付的4800元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金.原告既收取了补贴款又同时主张违约金，原告属于重复主张。假设法院认定被告需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告请求法院予以调减。在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。另，原告将装修款60500元纳入至计算违约金的本金，无事实和法律依据，应当驳回。综合上述事实和理由，被告仅须向原告退还物业使用权转让款及装修款总额仅为206445元，关于原告诉请的退款款项超出206445元的部分以及违约金等诉请应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场2座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年12月3日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编2座1003号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，乙方按约定付清使用权转让总价款的，则乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为186160元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款63164元于本合同签订当日支付（含定金），另分别在2018年5月30日前、2018年11月30日前各支付19000元。余款84996元在三年内平均分12期免息付清，从2018年3月30日至2020年12月30日期间每三个月为一期，每期7083元。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉案物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年12月3日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年4月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年7月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。被告确认原告已支付转让合同约定的款项150745元及装修协议约定的款项60500元，上述合共211245元。2020年1月22日，原告向本院提起诉讼。被告于2020年3月20日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，被告陈述涉案物业尚未办理竣工验收备案。原告确认收取了被告因迟延交付而支付的补贴款4800元。本院认为，原、被告签订《物业使用权转让合同》时，出租物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原、被告之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日（2019年3月30日）起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予原告，原告依据合同约定诉请解除《物业使用权转让合同》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告之日（2020年3月20日）为合同解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请退还已付转让款150745元的主张，本院予以支持。但原告诉请违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以已付转让款150745元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年3月31日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即150745元*30%=45223.5元）为上限，被告盛明公司支付的补贴款4800元属于违约而已付的款项，应在上述违约金中予以扣减，即违约金计算上限应为40423.5元=45223.5元-4800元。对原告主张超出部分，本院不予支持。《物业使用权转让合同》已经解除，以转让合同为前提的《盛明广场装修协议》亦应解除，本院确认《盛明广场装修协议》亦于起诉状送达被告之日（2020年3月20日）为合同解除之日。装修协议解除，被告应退还装修款项，原告诉请退还装修款60500元，本院予以支持。对原告就装修款主张计付违约金的诉请，本院酌定支持以60500元为本金从原告起诉之日（2020年1月22日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予原告，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告梁妙婵与被告佛山盛明置业有限公司于2017年12月3日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于2020年3月20日解除；二、确认原告梁妙婵与被告佛山盛明置业有限公司于2017年12月3日签订的《盛明广场装修协议》于2020年3月20日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款150745元及支付违约金（以150745元为本金从2019年3月31日起至实际清偿日止按日万分之五计算，违约金以40423.5元为限）予原告梁妙婵；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及计算利息（以60500元为本金从2020年1月22日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告梁妙婵；五、驳回原告梁妙婵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2538.97元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费2538.97元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年五月二十九日书记员 孙王成欣