广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2924号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区***************，统一社会信用代码914**********164X7。负责人：蓝晓寒。委托代理人：张亚伟，广东创誉律师事务所律师。委托代理人：卢大为，广东创誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：徐健生，男，汉族，1989年1月2日出生，住广东省佛山市顺德区**********************，公民身份号码440************950。原审第三人（被执行人）：广东高骏实业投资集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区**********。法定代表人：吴某1。上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达资产公司）因与被上诉人徐健生、原审第三人广东高骏实业投资集团有限公司（以下简称高骏公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）（2019）粤0606民初21571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2019年5月12日公开进行法庭调查。上诉人信达资产公司的委托代理人张亚伟、被上诉人徐健生到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。上诉人信达资产公司向本院提出上诉请求，撤销（2019）粤0606民初21571号民事判决书。事实与理由如下：一审民事判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，驳回上诉人的诉讼请求，支持（2019）粤0606执异692号关于不得执行登记在高骏公司名下位于佛山市顺德区****办事处容新社区居民委员会体育路188号骏悦华XXXX号、1604号房产（以下简称涉案房产）的裁定，是适用法律错误。上诉人认为，应适用上述司法解释第二十七条规定，撤销（2019）粤0606民初21571号民事判决书，并继续执行涉案房产。一、上述司法解释第二十九条规定适用前提是金钱债权的执行，不适用担保物权的执行。根据已生效的（2016）粤0606民初2364号民事判决书，中国建设银行股份有限公司顺德分行（以下简称建行顺德分行）对涉案房产有抵押权。抵押权属于担保物权，其效力应优先于债权。建行顺德分行申请强制执行已生效的（2016）粤0606民初2364号民事判决书[执行案号为（2018）粤0606执10109号，上诉人已经申请变更执行主体，法院也已经裁定变更上诉人为（2018）粤0606执10109号的申请执行人]，既有金钱债权的执行，也有担保物权的执行。其中，对涉案房产的执行应属于担保物权的执行，不适用于上述司法解释第二十九条规定。二、上述司法解释第二十九条规定适用于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，但被上诉人名下有两套房产。根据佛山市顺德区国土城建和水利局出具的证明显示，位于佛山市顺德区****办事处容新社区居民委员会体育路188号骏悦华XXXX房产的产权证号为03120XXXX，1604号房产的产权证号为0312XXXX，被上诉人名下有两套房产，并不属于第二十九条第（二）款规定的情形，不应适用上述司法解释第二十九条规定。三、如物权的执行让位于案外人之债权，既不符合物权优先和公示公信之法律原则，也显然对上诉人不公，将危害金融秩序和金融安全。本案中，被上诉人与原审第三人签订《商品房买卖合同》，双方形成合同关系，属于债权。但《商品房买卖合同》没有备案登记，被上诉人也没有办理预告登记，上诉人无从得知涉案房产的销售情况。原审第三人将涉案房产抵押给上诉人，并依法登记和公示，根据物权优先和公示公信原则，应当优先保护登记在簿的合法抵押权，而非其他人无法知晓的债权。否则，作为出借人的银行在借款人办理抵押登记后发放了贷款，因借款人未按期还款便依法对借款人提起诉讼并在判决生效后强制执行，若执行程序中案外人提出异议，声称其已购买了抵押房产且符合上述司法解释第二十九条规定条件，要求不得拍卖抵押房产，则显然对作为债权人的银行或者资产公司不公，也将危害金融秩序和金融安全。对于被上诉人，其如因原审第三人违约行为无法办理过户登记手续，可根据合同相对性依法向原审第三人主张违约损失，而不应将其损失转嫁给上诉人承担。综上所述，为维护上诉人的合法权益，根据民事诉讼法等法律法规的相关规定，特向法院请求撤销（2019）粤0606民初21571号民事判决。被上诉人徐健生答辩称，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条明确规定，申请执行人对担保物享有的优先受偿权可以排除案外人提出的执行异议，但也明确了人民法院可以支持案外人对执行标的提出排除执行异议的情况，而该规定第二十九条则属于第二十七条“法律、司法解释另有规定的”范围。因此顺德区法院适用第二十九条的规定，对被上诉人提供的证据进行审查，不属于适用法律错误。二、金钱债权是指以给付一定数额金钱为内容的请求权，而根据生效的（2016）粤0606民初2364号民事判决书的第1-5判项内容可知，上诉人请求法院对登记在原审第三人名下的商品房采取执行措施，是因为金钱债权无法得到实现，处理抵押担保物的目的也是为了满足债权人的金钱债权，而且与金钱债权相对应的是非金钱债权，但本案中根本不涉及交付标的物的执行或对行为的执行，所以上诉人认为对涉案房产的执行属于担保物权的执行属于定性错误，本案依法属于金钱债权的执行应适用金钱债权执行的相关规定。三、根据被上诉人提供的证据显示，在顺德区法院查封涉案房产之前，被上诉人与第三人于2014年5月27日签订了两份商品房买卖合同，合同明确约定了房屋交易的单元号、建筑面积、交易价格、付款方式等条款，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的。原审第三人已经将涉案房产交付给被上诉人使用，且被上诉人与家人已将两涉案房产打通使用并居住至今。可见被上诉人购房的目的属于满足家庭生活的合理消费。现被上诉人名下在佛山市辖区********住的房产，两处涉案房产的总价款是674262元，被上诉人分别于2014年5月27日，2014年6月3日和2018年的8月1日向原审第三人支付了定金9万元、购房款25万元和购房款334260元，已支付全部购房款，因此被上诉人对登记在原审第三人名下的商品房提出的异议，完全符合上述司法解释第二十九条规定的法定情形，并完成了举证证明责任，理由充分，享有的民事权益足以排除强制执行。综上所述，（2019）粤0606民初21571民事判决书认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，以维护原审判决的权威性和严肃性。上诉人信达资产公司向顺德区法院提起诉讼请求：1.撤销（2019）粤0606执异692号执行裁定书，继续执行高骏公司名下的涉案房产；2.本案诉讼费用由被告承担。顺德区法院查明，位于佛山市顺德区**********************、16XX号房产登记于第三人高骏公司名下，产权证号分别为03120XXX、03120XXX，登记抵押权人为建行顺德分行，抵押登记时间为2014年6月3日。关于（2016）粤0606民初2364号建行顺德分行与高骏公司等金融借款合同纠纷一案，该院在审理过程中，根据建行顺德分行提出的财产保全申请，于2016年3月8日查封了上述涉案两处房产，并经审理作出（2016）粤0606民初2364号民事判决书，判决：“一、被告佛山硕昌贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司顺德分行支付借款本金765万元和利息、罚息和复利……三、被告佛山硕昌贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司顺德分行支付保理预付款本金187万元和利息、违约金……九、对上述判决第三项确定的债务，原告中国建设银行股份有限公司顺德分行对被告广东高骏实业投资集团有限公司的下列房产(详见附表)折价或拍卖、变卖所得价款分别在最高本金限额3800万元范围内享有优先受偿权…。”该判决书第九项所列房产包括涉案两处房产。上述民事判决书生效后，因该案被告拒不履行判决书确定的义务，建行顺德分行于2018年8月6日向该院申请强制执行，该院受理案号为（2018）粤0606执10109号。在执行过程中，该院于2019年1月25日作出（2018）粤0606执10109号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人高骏公司所有的上述附表中的房产。案外人徐健生向该院提起执行异议，认为其在法院查封涉案房产之前已与高骏公司签订合法有效的书面买卖合同，并于2014年按照合同约定交付分期房款34万元，余款334262元经（2018）粤0606执异306号执行裁定书裁定被告徐健生交付法院执行后，法院终止了（2017）粤0606执4491号案的执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定能够排除执行。后该院作出（2019）粤0606执异692号执行裁定书，裁定不得执行位于佛山市顺德区**********************、16XX号房产。原告信达资产公司不服该裁定，在法定期间内向该院起诉。另查，该院在执行（2017）粤0606执4491号申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司申请执行被执行人高骏公司等金融借款合同纠纷一案过程中，于2018年5月31日发出《拟网络拍卖告知书》，拟拍卖包括佛山市顺德区**********************、16XX号房产在内的171处房产以清偿债务。徐健生以其为涉案上述两处房产的所有权人为由于2018年6月14日向该院提出执行异议，该院经审查，于2018年6月28日作出（2018）粤0606执异306号执行裁定书，确认徐健生的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定：一、徐健生应于本裁定发生法律效力之日起十日内将尚余购房款334262元交付本院执行，上述款项交付执行后，终止本院（2017）粤0606执4491号案对位于佛山市顺德区**********************、16XX号房产（产权证号：031207XXX、031207XXX）的执行，并解除对上述两处房产的查封；二、徐健生逾期未交付334262元予本院执行的，恢复对上述两处房产的执行。上述裁定书生效后，徐健生于2018年8月1日向本院交付334262元。在执行异议期间，徐健生向该院提交的证据材料显示，徐健生与高骏公司于2014年5月27日签订了两份《商品房买卖合同》，约定高骏公司将其名下位于佛山市顺德区**********************、16XX号房产分别以447268元及226994元的价格（两房共计674262元）出售给徐健生，双方约定一次性支付购房款，但未约定具体付款时间。同日，高骏公司开具收据一张确认收取徐健生购买上述两房的定金9万元。2014年6月3日，徐健生通过银行转账向高骏公司支付25万元。2014年6月4日，徐健生与高骏公司签订了一份《移交用房确认书》，确认接收涉案两处房产。同日，徐健生与佛山市顺德区骏丰物业管理有限公司签订了一份《物业服务协议书》，就佛山市顺德区骏丰物业管理有限公司向案外人提供涉案1603号房产物业服务达成书面协议。2014年6月6日，徐健生办理开通了涉案1603号房产的有线数字电视业务，并缴纳了相应的费用。2014年8月8日，中国电信股份有限公司佛山分公司受理徐健生申请在涉案1603号房产内加装天翼宽带业务，并付款月结银行托收服务。佛山市顺德区供电局用电客户基本信息显示涉案1603号房的用电用户为徐健生，徐健生缴纳了该房2017年5月到9月的电费。徐健生提交的佛山市个人住房查询结果显示，其在佛山市顺德辖区范围内无住房记录。顺德区法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条则属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的”范围。就本案而言，虽然（2018）粤0606执10109号案件的申请执行人即本案原告信达资产公司对位于佛山市顺德区**********************、1604号房产享有优先受偿权（担保物权）已由生效的（2016）粤0606民初2364号民事判决书所确定，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”参照该条规定来审查，本案被告徐健生提供的证据显示，被告徐健生于2014年5月27日签订两份合法有效的《商品房买卖合同》，该合同签订于涉案房产抵押登记日期2014年6月3日和本院查封日期2016年3月8日之前；所购商品房系用于居住且被告名下无其他用于居住的房屋；被告徐健生已支付全部购房款，故被告徐健生主张排除本院对涉案房产的强制执行符合上述司法解释的规定，理由充分，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项的规定，判决驳回原告信达资产公司的诉讼请求。上诉人信达资产公司、被上诉人徐健生在二审期间均未向本院提交新证据。原审第三人高骏公司在二审期间未进行答辩，亦未向本院提交新证据。经审查，本院对顺德区法院查明的事实予以确认。本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉，争议的焦点为被上诉人徐健生对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，被上诉人徐健生应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，被上诉人徐健生作为买受人，购买登记在被执行的房地产开发企业高骏公司名下的商品房，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，故一审法院适用该规定进行审查并无不当。被上诉人徐健生为商品房消费者，其享有的权利符合消费者生存权保护的权利，商品房消费者生存权优先于抵押权和其他债权。故若徐健生的举证能够满足上述司法解释第二十九条规定的商品房消费者权利保护的情形，即可以排除本案对涉案房产的强制执行。根据一审法院查明的事实，被上诉人徐健生与高骏公司签订《商品房买卖合同》的时间是2014年5月27日，是在涉案房产抵押登记和法院查封之前；徐健生所购涉案房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；徐健生已支付全部购房款674262元，故被上诉人徐健生的举证满足上述司法解释第二十九条规定的情形，其对涉案房产享有的权利可以排除本案对涉案房产的强制执行。综上所述，上诉人信达资产公司的上诉请求理据不足，不能成立，应予驳回；顺德区法院作出的（2019）粤0606民初21571号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 湛审 判 员  李 慧审 判 员  尹小娜二〇二〇年五月二十六日法官助理  秦志律书 记 员  陈维欣