河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初1343号原告：赵翔，女，1971年8月25日出生，汉族，本科文化程度，洛阳市人，河南智博集团职工，住洛阳市涧西区。原告：周万通，男，1970年8月23日出生，汉族，本科文化程度，河南省宜阳县人，上海唯道公司负责人，住洛阳市涧西区。委托代理人：赵翔，女，1971年8月25日出生，汉族，本科文化程度，洛阳市人，河南智博集团职工，住洛阳市涧西区。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处内）。法定代表人：周海萍，职务：执行董事。委托代理人：安学峰、罗晓玉（实习），河南焦点律师事务所律师。原告赵翔、周万通诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及原告周万通委托代理人赵翔、被告洛阳尚锦置业有限公司委托代理人安学峰、罗晓玉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵翔、周万通向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求法院判令被告向原告支付违约金28545.66元，（违约金暂计算至起诉之日），以现金方式支付给原告。起诉之日起，被告仍要向原告支付违约金到能够办理好房屋所有权证之日为止；3、要求被告赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费用；4、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1、2013年3月15日，我与被告签订了房屋买卖合同，根据合同约定，被告应于2014年12月31日前将我所购买的升龙城9号楼2单元1603室交付使用。根据合同第十五条第2项关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应按已付房价款的万分之0.5/日支付违约金。时至诉讼之日被告人仍未按时将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致我无法办理房屋所有权证。2、被告在未办理房屋竣工验收备案证书的情况下，通知业主于2015年1月1日至2015年1月3日办理房屋交接手续。按照国家相关法律规定，被告单方面组织勘查、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格是不成立的，被告未取得房屋竣工验收备案证书就强制交房，属违规行为。截止诉讼之日，被告仍未具备相关验收文件，对入住业主极其不负责任。同时被告指定的物业公司在不具备一级物业服务资质的情况下，强制按照一级物业标准（1.35元/㎡月）收取物业管理费，我认为，物业管理费的收取应按照其相应资质等级标准，从取得竣工备案证书之日起计算。综上所述，被告违约行为，已严重侵害了我的合法权益，故特此诉至贵院，请人民法院依法裁决，支持原告的诉讼请求。被告洛阳尚锦置业有限公司辩称,1、按照法律规定和合同约定，开发商承担的是办证资料报备义务，而非办证义务。2、开发商承担逾期提交办证资料报备义务违约责任的前提，按照《商品房买卖合同司法解释》的规定和预售合同第十五条的约定，要求是"因出卖人"的原因，预售合同附件四补充协议第十二条进一步明确，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。该司法解释的规定还表明，与其他合同类纠纷中一般适用的无过错责任原则不同，在房屋权属证书逾期办理问题上，应适用过错责任原则。答辩人在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。3、造成答辩人至今不能提交办证资料报备的原因在于两个方面，第一，由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人，并向答辩人先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件。在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批；第二，涉案区域控制性详细规划在升龙城项目初期即经政府部门审批，控规的通过意味着包括电力供应等市政基础配套设施应满足项目开发的正常需要。2013年10月30日，被告与河南国网供电公司签订《新建住宅配电工程项目建设协议书》明确约定，被告按照约定支付配套费后，供电公司应于2014年8月1日向升龙城一期供电。但被告足额缴纳配套设施费用后，洛阳国网供电公司于2014年8月26日告知被告，涉案区域珠江路沿线位于"供电红色限报区"，无法接入正式电，进而无法进行消防验收。"政策调整、规划变更、无法接入正式电"这两方面属于原、被告在签订《商品房预售合同》时无法预见的。而政府向答辩人下发的规划许可证、施工许可证等相应证件、通过控制性详细规划的报批手续等行为均具有一定的公信力。许可证的错误下发、审批的错误通过，并非被告能掌控预判的事实，亦不属于被告正常的商业风险。且以上事实答辩人亦无法通过自身努力去克服，从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求答辩人按照《商品房预售合同》的约定期限完成办证资料的报备工作，对答辩人极其不公平。根据《合同法解释二》第26条之规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人明显不公平或不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件实际情况确定是否变更和解除。因此，答辩人认为，应变更合同约定的办证资料报备义务的时间。4、涉案房屋为升龙城一期房屋，接入正式电的时间是2017年8月29日，正常情况下，正式电接入后方可进行消防验收，且消防验收的时间周期为一年左右，因此在接入正式电之后，应给答辩人预留足够的时间进行消防验收。5、答辩人为买受人利益，买受人每使用一度电额外支出0.25元购买高价电，两年多来额外支出2000多万元。升龙城小区已交房业主近4000户，如买受人的诉求获得支持，必将导致公司资金链断裂甚至破产，直接影响到几千户业主房产证的办理，尚未交房的无法交房，最终给业主带来的损失和困难是难以估量的。同时，升龙城项目系城中村改造项目，答辩人负有回迁安置区的建设任务，一期安置房已建成交房，但目前仍有1600户村民安置未解决。一旦资金链断裂，安置房建设工作不能完成，将导致1600户村民无房可回迁，并导致社会秩序的混乱稳定和一方平安。据此，答辩人根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，请求对违约金进行调整。6、物业费的收取主体为物业公司，答辩人并非物业服务合同的相对方，原告无权要求答辩人返还物业费，且返还物业费的诉求与本案商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系。7、因疫情原因，致使答辩人无法复工上班，因此无法办理相应的产权登记手续，造成办证延误，该段时间属于合同中所约定的非自身原因导致的逾期办证，属于不可抗力，依照法律及合同约定，办证期限应继续顺延。本院依据当事人提交证据以及庭审查明情况，认定事实如下：2013年3月15日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买升龙城B区9栋2单元1603号房屋，金额为798480元，合同约定的交付期限为2014年12月31日前，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议中约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人应按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2014年12月22日，原告从被告处接收房屋。至今，被告将涉案房屋向产权登记机关备案义务尚未履行。另查明,庭审中被告称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,被告在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。以上事实已由生效裁判文书予以确认。被告向本院提交的升龙城B区9号楼同类逾期办证案件河南省洛阳市中级人民法院《民事判决书》中认定，升龙城B区9号楼从2018年7月1日起计算违约金。关于2018年11月8日，原告赵翔与被告签订《协议书》一份，约定：被告因未能按约定完成办证资料报备义务对原告进行补偿，补偿形式为被告代原告缴纳三年物业费5802元。同时，变更《商品房预售合同》第15条及附件四《补充协议》第12条为：被告应将办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案时间为2019年6月30日前，逾期，双方按照《商品房预售合同》约定的违约金标准执行。被告对非因自身原因导致的逾期办证不承担违约责任。庭审中，原告称该约定原告周万通并不知情，认为不具备法律效力。庭审中被告主张因新冠肺炎疫情，政府相关部门工作至今仍不正常，要求顺延办证期限。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《协议书》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。由于房产证的办理并非被告的单方义务，被告仅有协助义务，故对原告要求被告立即为其办理房屋所有权证的诉讼请求，不予支持。根据法律规定和原、被告双方签订《商品房预售合同》的约定，被告有义务将办理房产证所需资料报送产权登记机关备案。依据《商品房预售合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金。被告于2014年12月22日向原告交付房屋后至今未办理房屋所有权证，已构成违约，原告要求被告支付违约金的请求，本院依法予以支持。关于原告赵翔与被告2018年11月8日签订的《协议书》，因被告周万通未签字，也无证据证明原告赵翔签订此《协议书》时周万通知情的，故该《协议书》在形式上存在瑕疵，本院不予认可。关于庭审中被告称由于政策调整及规划变更等原因，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,被告在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任的抗辩意见。本院认为，从被告提交的证据能够证明导致被告逾期办理产权登记备案的原因是规划变更和政策调整致使升龙城B区无法进行消防验收以及引起供电预警，该因素并非被告洛阳尚锦置业有限公司能够左右和控制。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。依据上述法律规定，本案中规划变更和政策调整等因素是被告洛阳尚锦置业有限公司所不能预见的，致使合同履行过程发生重大变化，该事实符合合同情势变更的构成要件。且原、被告双方签订的《补充协议》第十二条约定：“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”，本案中，造成办证逾期的因素有被告自身因素，也有非被告所能预见和左右的其他方面因素，故对于被告提出的变更违约期限的抗辩意见应酌情予以考虑。依据庭审中所查明的事实，升龙城B区的供电预警于2017年7月25日解除,并在2017年8月29日正常供电，被告办理消防验收、规划核实等手续客观上必然需要一定的时间，且办理时间非尚锦公司所能控制，故综合全案情况，本院酌定在2017年8月29日正常供电后尚锦公司办理消防验收，规划核实等手续为10个月左右，即从2018年7月1日起计算违约金较为符合客观实际。因新冠肺炎疫情导致相关部门停工停产，被告抗辩该时间属于不可抗力，应予以扣除，本院予以支持。根据庭审情况及洛阳市房地产行业复工情况，本院酌定2020年2月1日至2020年2月23日期间的23天可予以扣除。据此，本案从2018年7月24日起计算违约金较符合客观实际。合同约定的违约金标准为日万分之0.5符合法律规定，本院予以支持。综上，违约金以总房款798480元为基数，按照日万分之0.5的标准自2018年7月24日起计算至洛阳市涧西区升龙城B区9幢的不动产首次登记完成之日止。（已扣除因新冠肺炎疫情引起的停工停产23天）。关于原告要求物业费的诉求，与本案非同一法律关系，应不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后三十日内将赵翔、周万通购买位于洛阳市涧西区升龙城B区9幢房屋办理权属登记需由洛阳尚锦置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案。二、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告赵翔、周万通支付违约金，违约金以总房款798480元为基数，按照日万分之0.5的标准自2018年7月24日起计算至洛阳市涧西区升龙城B区9幢的不动产首次登记完成之日止。三、驳回原告赵翔、周万通的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。本案诉讼费514元，由被告洛阳尚锦置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  宋世伟二〇二〇年五月十五日书记员  黄佳华