广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6776号原告：覃雯琦，女，1986年4月21日出生，壮族，住广西德保县。委托诉讼代理人：廖璞，系广东红棉律师事务所律师。被告：广东珠钢投资管理有限公司，住所地番禺区清河路大龙街番禺珠江钢管有限公司综合楼**。法定代表人：李宇恒。委托诉讼代理人：王非，系广东珠钢投资管理有限公司员工。委托诉讼代理人：杨春涛，系广东珠钢投资管理有限公司员工。被告：广州荟亿谷投资有限公司，住所地广州市天河区金穗路**1102。法定代表人：田威。被告：广州优居网络科技有限公司，住所地广州市越秀区天河路****。法定代表人：李昆耀。被告：广州睿飞网络科技有限公司，住所，住所地广州市天河区华强路****（部位：自编**）div>法定代表人：向绪久。三被告共同委托诉讼代理人：莫哲，系广东金桥百信律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：于岳兰，系广东金桥百信律师事务所实习人员。原告覃雯琦诉被告广东珠钢投资管理有限公司（以下简称“珠钢公司”）、广州荟亿谷投资有限公司（以下简称“荟亿谷公司”）、广州优居网络科技有限公司（以下简称“优居公司”）、广州睿飞网络科技有限公司（以下简称“睿飞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告覃雯琦及其委托诉讼代理人廖璞到庭，被告珠钢公司的委托诉讼代理人杨春涛到庭，被告荟亿谷公司、优居公司、睿飞公司的共同委托诉讼代理人莫哲及于岳兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃雯琦向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告珠钢公司、荟亿谷公司、优居公司、睿飞公司共同连带退赔原告139300元，并自2018年12月18日起以139300元为基数按照年利率6%计算逾期付款利息给原告（利息暂计3500元），直至付清款项之日止；2、请求判令被告珠钢公司向原告双倍赔偿定金40000元，并赔偿原告延迟退还购房款所产生的利息6146元；3、本案诉讼费用由四名被告共同承担。事实与理由：2018年6月15日，原告与被告珠钢公司签订了《金龙城—财富广场楼宇认购书》，认购位于广州市番禺区大龙街金凯润二街6号23栋515房。被告珠钢公司于2018年6月15日按照认购书第四条约定收取了原告定金20000元。原告于2018年7月22日前按照认购书第四条约定合计交齐了50%的购房款356081元。另外，被告珠钢公司与被告荟亿谷公司、优居公司、睿飞公司还以团购打折等为由巧立名目，就认购该515号房，向原告收取了款项139300元（分别为2018年5月20日收取了30000元；2018年5月22日收取了50000元；2018年6月22日收取了59300元）。认购书第七条约定，被告珠钢公司应在原告支付50%的购房款90天内涂销抵押，逾期涂销的，乙方有权书面通知甲方解除本认购书，甲方需于20个工作日内无息退还乙方已购房款。但被告珠钢公司在原告交齐50%购房款之后，迟迟未能办理该房屋的抵押涂销。原告不得已，只能于2018年12月8日书面通知被告珠钢公司解除认购书，并要求几名被告偿还原告支付的款项。以上被告收到原告的通知和要求后，仍迟迟不退还款项。最后在原告向番禺区住房和城乡建设局多次投诉之后，被告珠钢公司于2019年4月26日退还了原告356081元。但是按照《金龙城—财富广场楼宇认购书》第七条，被告珠钢公司应在解除认购书后二十个工作日内（即2019年1月8日前）退还原告款项，因此该实际退款时间迟延了107日。因此，以356081元为基数，以年利率6%计算，被告珠钢公司应付给原告迟延退还356081元的利息6146元(计算过程：356081×0.06÷365×107=6146)。原告另外支付的139300元款项，以及定金、利息赔偿等，至原告起诉之日仍未获得任何偿付。该139300元的收取一方面是经几名被告统一以团购打折等的一种收费，因此四被告应共同连带向原告退赔该笔款项；另一方面也是被告珠钢公司不能按期涂销抵押，导致原告的该笔损失，因此单就被告珠钢公司而言，其应对原告的损失负连带赔偿责任。因此，原告不得已起诉贵院，请求支持原告诉讼请求。另外，原告依据《诉讼费用交纳办法》及《最高人民法院关于适用诉讼费用交纳办法的通知》之规定，要求诉讼费用由被告负担，人民法院将预收的诉讼费用退还原告，再由人民法院直接向被告收取。被告珠钢公司辩称，不同意原告的诉讼请求，被告和原告之间签订认购书并收取相应购房款已经按照认购书约定全额退还，不存在拖欠原告任何购房款的情况。原告诉状中所称相关退还的款项被告珠钢公司并未收取，是由其余三被告收取，根据合同相对性，应当由其余三被告退还原告相关款项。原告和被告珠钢公司之间存在法律关系是房屋买卖，其余三被告和原告不是房屋买卖合同关系，本案涉及不同法律关系，原告不能直接要求被告珠钢公司退还不同法律关系的款项。原告诉讼请求在法律关系上有错误。原告有权要求四被告退还款项，也应当是三被告按照其与原告之间的法律关系先于退付，如果被告珠钢公司在退款过程中有错误，也是承担补充连带责任，不应把四被告列为共同被告要求退还款项。原告诉讼请求一要求计算利息起始时间和利率标准是错误的，没有依据。原告要求双倍退还定金以及赔偿利息也是没有依据的，因为按照认购书约定，逾期涂销网签，原告有权解除合同，被告在20个工作日内无息退还房款，不存在双倍退还定金和赔偿利息。被告荟亿谷公司、优居公司、睿飞公司共同辩称，一、原告向被告珠钢公司购买涉案房屋，其向三被告支付的费用实为被告珠钢公司收取的房款组成，同时作为被告珠钢公司向原告支付的代理佣金，应由被告珠钢公司承担返还责任。2017年10月9日，被告珠钢公司与三被告签订《金龙财富广场二期23#楼包销合同》（下称“包销合同”），委托三被告为被告珠钢公司金龙城财富广场二期23#楼销售合作方，约定包销底价15200元/㎡以内的房款归被告珠钢公司，包销底价房款溢价部分由三被告自主定价，作为包销佣金归三被告所有，由三被告向业主收取，被告珠钢公司不得干预。包销合同第4.1条约定，为维护项目商业价值，最终买受人成交均价不低于17500元/㎡。第11.4条约定，“乙方（即三被告）根据甲方（即被告珠钢公司）授权的范围与提供的资料进行购房优惠服务。”第11.6条约定，“乙方按本合同约定的范围开展相关活动并承担相应费用结算事宜，不得再向甲方主张约定之外的其他责任及费用”。其附件1《金龙财富广场项目二期23座房源清单及底价汇总表》载明23座515房面积45.7948㎡，包销底价为696081元。原告为三被告成交客户，涉案房屋成交价为835381元，成交均价18241.83元/㎡，符合包销合同约定。包销底价以内696081元房款归被告珠钢公司，包销底价以外溢价房款139300元为三被告代理佣金。原告向三被告支付的佣金款项和团购费用139300元，实际为被告珠钢公司授权三被告收取的代理佣金。并且，参考广州市中级人民法院作出的已生效的(2018)粤01民终8627号民事判决书与(2018)粤01民终8628号民事判决书，“团购费是案外人收取的，这是当前房地产销售普遍存在的电商推广惯例”“涉案认购书中约定的优惠内容与之相符，足以证明案外人收取的团购费是经得珠钢公司授权进行，作为该物业的房地产开发商因违约导致合同解除，应当负有返还该团购费的责任”“购房客户是根据珠钢公司指示向广州市壹钢电子商务有限公司支付2万元团购费，该费用是房款的组成部分，珠钢公司应予以返还。”三被告收取佣金款项和团购费用经被告珠钢公司合法授权，该等费用为被告珠钢公司向原告房款成交价组成。被告珠钢公司以授权三被告直接向原告收取涉案款项的形式，被告珠钢公司向原告出售涉案房屋，应由被告珠钢公司返还涉案房款。二、被告珠钢公司未及时涂销涉案房屋抵押和办理过户导致原告解除认购书，并要求三被告返还佣金，应由被告珠钢公司向三被告承担返还全部款项的违约责任。包销合同第十条第2款约定“甲方保证对本项目拥有所有权并承诺具备合法销售的相关法律文件”。被告珠钢公司与原告签订的认购书第七条约定被告珠钢公司在认购书签订且购房者支付50%的首期房款90天内涂销抵押。但涉案房屋目前仍处于抵押状态。被告珠钢公司严重违约导致原告未能网签备案和及时办理过户，乃至解除认购书，应由被告珠钢公司向原告承担返还房款等违约责任。同时，需予以强调，因被告珠钢公司迟迟未能涂销抵押，造成大量客户申请退房退款，引发销售现场客户维权，严重影响三被告正常销售。为敦促被告珠钢公司撤销抵押和办理网签备案，并维护三被告成交的原告在内的购房者的合法权益，三被告多次向被告珠钢公司发函，还委托律师多次向被告一发出律师函。但被告珠钢公司置若罔闻，严重损害原告及三被告的合法权益。三、三被告依约为被告珠钢公司提供代理销售房屋服务，有权收取相应的佣金，不应由三被告向原告返还佣金。包销合同签订后三被告依约为被告珠钢公司的金龙城项目进行渠道销售，委托房地产代理销售机构、装修咨询服务机构、网络渠道服务机构等其他服务机构就金龙城物业营销合作事宜达成协议，并向其他服务机构支付佣金，投入大量资金。三被告协助被告珠钢公司与购房者成交房屋达237套，三被告与被告珠钢公司曾于2018年9月14日就截至2018年8月31日前的销售房源进行成交确认，其中包括原告认购的涉案房屋。三被告已实际履行代理销售服务，有权取得超出包销底价部分的包销佣金，不应由三被告向原告返还佣金。四、被告珠钢公司违约导致原告要求退房退款，严重损害三被告和原告合同利益，为免讼累应由被告珠钢公司承担退款责任。因被告珠钢公司迟延撤销抵押，认购客户要求退房退款，包括三被告已收取的佣金费用。三被告就涉案楼盘的委托代理销售合同纠纷向番禺区人民法院提起诉讼，要求被告珠钢公司赔偿佣金损失并得到法院支持，（2019）粤0113民初150号民事判决书明确“荟亿谷公司（即三被告）为涉案楼宇的销售进行了一定的投入，在按照包销合同的约定已达成交标准的房屋全额退款的情况下，势必对荟亿谷公司造成佣金损失，该损失既包括已投入资源的损失，又包含可得利益的损失。”法院还认定三被告对认购者的退款“属于其佣金损失且未超过珠钢公司在缔约时可预见的范围，其主张珠钢公司予以赔偿，本院予以支持。”如三被告代被告珠钢公司向原告返还佣金，则造成三被告实际损失，届时三被告必将另行向法院诉请要求被告珠钢公司赔偿损失，如此将造成讼累。另外，需考虑涉案楼盘目前仍存在大量房屋未及时撤销抵押，三被告已成交的认购者也陆续提出退房退款。届时认购者向三被告提起诉讼，三被告再向被告珠钢公司提起诉讼，必然导致诉讼激增、案件积压。被告珠钢公司严重违约是诉讼爆发的原因，无论从法律效果，还是社会效果，均不应由三被告为被告珠钢公司的违约行为承担责任，也不应因被告珠钢公司的违约行为损害认购客户群体利益，更不应因被告珠钢公司的违约行为挤占公共司法资源。综上，三被告认为三被告收取的佣金款项和团购费用139300元为房款的组成，也是被告珠钢公司授权三被告收取的代理佣金，因被告珠钢公司严重违约导致合同解除，应当负有返还该等费用的责任。而三被告依约履行了代理销售服务，有权取得相应的代理佣金。恳请法院依法判决，维护三被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年10月9日，被告珠钢公司（作为甲方）与被告荟亿谷公司（作为乙方）签订《金龙财富广场二期23#楼包销合同》，约定甲方委托乙方为甲方金龙城财富广场二期23#楼销售合作方，乙方以15200元/㎡单价包销本合同之标的物业，按建筑面积22611平方米计算，总价为343681961元，乙方销售标的物业包销底价以内的房款归甲方所有，在甲方与业主签订的销售合同中体现，超出包销底价房款的溢价部分，本合同约定由乙方自主定价，作为包销佣金归乙方所有，由乙方向业主收取并与业主签订装修设计咨询服务协议合同，甲方不得干预；第四条约定乙方承诺其包销本合同标的物业不低于本合同约定的底价，且最终买受人成交均不低于17500元/㎡；合同第八条约定业主要求退房退款，经司法部门或相关机构裁定，应给予退房，甲乙双方均应按裁定或判决在规定时间各自退回业主所交房款及费用；合同第十一条约定乙方根据甲方授权的范围与提供的资料进行购房优惠服务，不得超范围承诺。乙方通过合法方式与代理渠道组织本项目购房优惠活动，向客户推广本项目产品，如因乙方代理渠道服务行为违反相关法律规范或乙方拖欠代理渠道销售佣金产生的纠纷由乙方处理并承担全部责任。2017年11月20日，被告荟亿谷公司与被告睿飞公司签订授权委托书，荟亿谷公司授权睿飞公司为合法代理单位，授权其代理《金龙城财富广场二楼23#楼包销合同》的执行方，授权范围为：代表荟亿谷公司签订并执行《金龙城财富广场二楼23#楼包销合同》中所约定的包括但不限定《渠道联动合作合同》和《装修设计咨询合同》等事务，在整个签订和执行过程中，该代理单位的一切行为，均代理荟亿谷公司，与荟亿谷公司的行为具有同等法律效力。2017年11月23日，被告荟亿谷公司（作为甲方）与被告睿飞公司（作为乙方）签订《关于金龙财富广场二期23栋项目代收代付的协议》，约定甲方委托乙方代收代付本项目的包销佣金和支出，委托期从2017年12月1日至2018年12月31日，甲方独立承担代收代付所产生的债权债务，乙方为甲方包销合同的买受人提供设计装修咨询服务，并代为收取服务费作为包销佣金，乙方为甲方代为支付项目开支，包含客户退款。2017年11月，被告荟亿谷公司（作为甲方）与被告优居公司（作为乙方）签订《金龙城财富广场项目合作确认函》，约定甲方委托乙方为金龙城财富广场二期23#楼项目渠道联动销售代理，委托期从2017年12月1日至2018年8月30日，乙方为甲方包销合同的买受人提供会员增值服务服务，并代为收取会员增值服务费作为包销佣金。2018年6月15日，原告覃雯琦（作为乙方）与被告珠钢公司（作为甲方）签订《金龙城·财富广场楼宇认购书》，约定乙方认购甲方位于广州市番禺区大龙街金凯润二街6号23栋515房（以下简称“涉讼房产”），总房价为696081元；乙方须于签署认购书时向甲方交付定金20000元，于2018年6月22日前付清首期房款146081元，于2018年7月14日前交付210000元，于2019年6月14日前交付340000元；合同第七条约定乙方已知悉认购的房屋存在抵押，甲方承诺在认购书签订且乙方支付100%的房款（一次性付款）或50%的首期房款（如乙方需要办理银行按揭的，则需一并提交齐全的按揭资料和办妥相关按揭手续后）90天内涂销，逾期涂销的，乙方有权书面通知甲方解除本认购书，甲方需于20个工作日内无息返还乙方已付款项。上述合同还对其他相关事项进行了约定，原被告双方在合同上签字签章。2018年5月20日，覃雯琦与优居公司签订《优居会员增值服务协议书》，约定覃雯琦通过优居指定的第三方支付平台支付50000元作为会员增值服务费。嗣后，覃雯琦签订《选房确认单》，确认涉讼房产成交价为835381元，其中毛坯款为696081元，装修款为89300元，团购费用为50000元。上述款项覃雯琦已于2018年7月14日前累计支付495381元。2018年12月8日，因涉讼房产未办理涂销抵押手续，覃雯琦致函珠钢公司，要求珠钢公司返还累计已付款项495381元。2019年4月26日，珠钢公司向覃雯琦退还购房款及定金合计356081元。因各方就退款金额存在争议，覃雯琦遂于2019年5月28日向本院提起诉讼。本院认为，1、本案系房屋买卖合同纠纷。覃雯琦与珠钢公司签订的《金龙城·财富广场楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。覃雯琦与珠钢公司在认购书第七条中约定“珠钢公司承诺在认购书签订且覃雯琦支付50%首期房款（如覃雯琦需要办理银行按揭的，则需一并提交齐全的按揭资料和办妥相关按揭手续后）90天内涂销”，由于涉讼房产至本案辩论结束前尚未涂销抵押，已超过认购书约定的期限，覃雯琦主张珠钢公司双倍返还定金，本院亦予以支持，但珠钢公司已返还定金20000元，故应再向覃雯琦返还定金20000元。2、认购书中约定：“……逾期涂销的，覃雯琦有权书面通知珠钢公司解除本认购书，珠钢公司需于20个工作日内无息退还覃雯琦已付款项”。覃雯琦于2018年12月8日通知珠钢公司解除《金龙城·财富广场楼宇认购书》及返还已付购房款，珠钢公司直至2019年4月26日才将购房款356081元（包含定金20000元），珠钢公司逾期退还造成覃雯琦资金占用期间的损失，故覃雯琦要求珠钢公司赔偿损失6146元，本院予以支持。3、关于装修费、团购费139300元的问题。虽然该费用由荟亿谷公司、优居公司、睿飞公司所收取，但珠钢公司通过《金龙财富广场二期23#楼包销合同》，授权荟亿谷公司进行包销并定价收取该部分费用。在原告购买案涉房屋时，通过交纳团购费50000元享受100000元的购房优惠和交纳装修费的名目所交纳的139300元，实为房款的组成部分，应由珠钢公司予以返还。珠钢公司占用该部分资金造成覃雯琦资金占用期间的利息损失，应予以赔偿。覃雯琦要求自2018年12月18日起计算至实际返还款项之日止，合理合法，本院予以支持，但标准应按照按中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。4、覃雯琦与荟亿谷公司、优居公司、睿飞公司之间不存在房屋买卖合同关系，对购房款不具有返还义务。而双方之间的居间关系，与本案房屋买卖合同关系并非同一法律关系，不属于本案审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东珠钢投资管理有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向原告覃雯琦返还购房款139300元及利息（利息以139300元为本金，按照按中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年12月18日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止）；二、被告广东珠钢投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告覃雯琦返还定金20000元；三、被告广东珠钢投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告覃雯琦赔偿逾期利息6146元；四、驳回原告覃雯琦的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4078元，由被告广东珠钢投资管理有限公司负担3679元，由原告覃雯琦负担399元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长  林志强审判员  何俊燊审判员  王宏平二〇二〇年五月二十八日书记员  郭子谦