北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初8355号原告：胡秀杰，女，1969年9月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：魏修立，北京市杰澳律师事务所律师。被告：北京创通艺苑生态景观工程有限公司，住所地北京市昌平区城南街道凉水河路1号院2号楼6层611B。法定代表人：张林岗，经理。被告：张志亮（兼被告北京创通艺苑生态景观工程有限公司委托诉讼代理人），男，1980年8月13日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区城北街道南环路10号1至2层04。法定代表人：秦林海，董事长。委托诉讼代理人：辛延辉，女，1973年9月24日出生，汉族，北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司业务总监。委托诉讼代理人：方明，男，1992年8月10日出生，汉族，北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司业务员。原告胡秀杰与被告张志亮、北京创通艺苑生态景观工程有限公司（以下简称创通艺苑公司）、第三人北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司（以下简称盛世恒鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡秀杰及其委托诉讼代理人魏修立，被告张志亮，第三人盛世恒鑫公司的委托诉讼代理人辛延辉、方明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡秀杰向本院提出诉讼请求：1.解除胡秀杰与张志亮于2018年10月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2.张志亮支付胡秀杰违约金336000元。3.解除胡秀杰与创通艺苑公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》。事实与理由：2018年10月22日，在盛世恒鑫公司的居间介绍下，我与张志亮签订《买卖定金协议》，约定张志亮购买我所有的位于昌平区凉水河路1号院2号楼6层611房屋（以下简称涉案房屋），向我支付定金5万元。同日，我与张志亮就上述房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋售价为168万元，张志亮应于2018年11月15日前支付我房款100万元（含定金5万元），于2018年11日30日前付清余款68万元；如买受人逾期付款，逾期超过15日出卖人有权解除合同，买受人应按照房款的20%向出卖人支付违约金；出卖人提供房产证明配合买受人办理公司注册手续，买受人以注册公司的名义购买此房。合同签订后，我配合张志亮办理了创通艺苑公司经营场所变更手续，并于2018年11月29日与创通艺苑公司签订《北京市存量房屋买卖合同》。但张志亮没有按照约定支付我购房款，双方也未能办理产权变更登记。后我多次与张志亮、创通艺苑公司协商，要求张志亮与创通艺苑公司付清房款履行合同，或与张志亮和创通艺苑公司解除合同，但张志亮和创通艺苑公司均以无钱为由，既不同意解除合同，也不同意付款，造成我的房屋至今无法出售，给我造成了重大经济损失。综上，张志亮逾期付款超过双方合同约定的期限100多天，已构成根本违约，我根据合同约定享有解除权，张志亮应向我支付相当于购房款20%的违约金，创通艺苑公司应当承担连带责任。因我与创通艺苑公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》是网签合同，是基于我与张志亮的合同而产生，故应一并予以解除。案件审理过程中，张志亮和创通艺苑公司主张张志亮系创通艺苑公司的监事，其签订房屋买卖合同的行为系职务行为，相应的责任应由创通艺苑公司承担。故胡秀杰变更第2项诉讼请求，要求创通艺苑公司与张志亮连带赔偿违约金336000元。张志亮辩称，对于胡秀杰的诉讼请求，我均不认可。2018年10月22日，在盛世恒鑫公司的居间介绍下，胡秀杰将涉案房屋出售给我，面积58.3平方米，房屋转让价款为168万元，并签订了《北京市存量房屋买卖合同》。根据合同约定，我交付了5万元的预付款，并约定在2018年11月15日，用我所在的创通艺苑公司网签后，支付胡秀杰房款100万元。然而由于胡秀杰出差，及创通艺苑公司工商变更等一系列问题，导致网签未能在2018年11月15日完成，100万元预付款自然也没有付。这些取得了我与胡秀杰的认可。并重新预约时间网签，并在2018年11月29日下午完成了网签。完成网签后我与胡秀杰以及中介在银行下班前赶到了农行，结果因公司开户没在该农行，以及金额较大，在下班前未能完成100万元的转账。这些我与胡秀杰以及中介也是认可的。之后我与胡秀杰以及中介达成新的谅解，并继续推进房屋的买卖、过户。在这个过程中，我提出要看胡秀杰的户口本，并完成公司的交款过户。因为公司的二次支付资金68万元，是用公司贷款。银行指定要看胡秀杰的个人户口本等信息。结果胡秀杰坚决拒绝。在中介的再三沟通下，也没能获得胡秀杰的同意。之后我又提出先给胡秀杰118万元，剩下的50万元，算我的借款，并承诺付年化15%利息，并在三个月还款。为此专门签订借款合同，算《北京市存量房屋买卖合同》的补充合同。对此，胡秀杰依然拒绝。2018年12月25日，我用个人住宅抵押取得第二笔房款审批。鉴于此前的协议已过期，在中介的调解下，我与胡秀杰同意重新补签过户协议。至此，我与胡秀杰进入新的卖房过户阶段。新的协议条款，约定加大双方的处罚力度并请律师见证，并约定公司地址不要动。在随后的过程中，因为碰上银行年底结算，贷款的发放被延迟。胡秀杰因此不顾新协议内容，要求我把公司迁出，并对公司进行了工商投诉，进而导致公司被工商拉入非正常的黑名单，影响了交易过户的实施。至此，过户彻底陷入了僵局。我认为，关键时刻是胡秀杰违约导致陷入僵局，而由此造成的违约结果应当由胡秀杰承担。而在整个过程中，胡秀杰始终没有交房，而胡秀杰所在的小区，房价一直在下跌。不断有中介给报出更低的低价。从这个角度来说，胡秀杰不存在什么重大损失。相反因胡秀杰的违约投诉，导致公司被工商列入黑名单，导致公司在工程竞标中处处受限，反倒蒙受了损失。鉴于以上事实及理由，我认为违约的应该是胡秀杰，胡秀杰在解约后，应当退还我预付款5万元，违约金1万元，并支付盛世恒鑫公司的居间费用30240元。如果法院认为我方违约，我的行为属于职务行为，相应的违约责任应当由创通艺苑公司承担。创通艺苑公司的答辩意见同张志亮一致。盛世恒鑫公司述称，2018年10月22日，胡秀杰和张志亮在我公司签订房屋买卖合同，由张志亮购买胡秀杰名下的涉案房屋，张志亮于签订合同当日支付定金5万元。合同约定2018年11月30日支付全款，2018年11月15日前办理网签同时支付房款100万元。剩余房款68万元于2018年11月30日前付清。合同约定，胡秀杰无条件配合张志亮办理公司登记。2018年11月26日张志亮将创通艺苑公司地址迁入涉案房屋内。双方于2018年11月29日办理网签手续，但张志亮因资金没有到位，而未支付首期房款100万元。我们多次和张志亮沟通尽快付款履行合同，张志亮总说他的钱没有到位暂时付不了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：涉案房屋系办公用商品房。2018年10月22日，在盛世恒鑫公司的居间服务下，胡秀杰（出卖人）与张志亮（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定胡秀杰将涉案房屋出卖给张志亮，房屋成交价格为168万元，签订合同当日买受人已向出卖人支付定金5万元。买受人共有三种付款方式可选，一是一次性付款，二是分期付款，三是贷款方式付款。买受人选择分期付款的方式付款：买受人应当于2018年11月30日前分二期向出卖人支付全部房价款。首期：买受人应当于2018年11月15日前向出卖人支付房价款100万元（含定金5万元）。第二期：买受人应当于2018年11月30日前向出卖人支付房价款68万元。房屋交付：出卖人应当在收到首期购房款100万元当日将涉案房屋交付给买受人。逾期付款责任：（1）逾期在15日之内，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照房款的20%向出卖人支付违约金及居间方各项服务费和各种损失费。解除合同的违约责任：1.如出卖人违约，导致合同不能继续履行的，出卖人无条件退还买受人已付全部房款并赔偿买受人房屋总价款的20%的违约金及居间方各项服务费用、相关税费和买受人各种损失费，同时支付盛世恒鑫公司房屋总价款的2.2%的经纪服务费。2.如买受人违约，导致合同不能继续履行的，买受人无条件退还出卖人已交付的全部手续并赔偿出卖人房屋总价款的20%的违约金及居间方各项服务费用、相关税费和各种损失费，同时支付居间方房屋总价款2.2%的经纪服务费，同时出卖人将买受人已付全部购房款退还买受人。补充协议及其他约定：1.出卖人提供房产证明配合买受人办理公司注册手续。买受人以注册公司名义购买此房。2.买受人于2018年11月15日前网签手续办理当日将首期购房款100万元（含定金5万元）支付给出卖人。3.剩余尾款68万元于2018年11月30日前过户当日付清。4.合同一经签订，双方均不得违约，如有违约行为，违约方向守约方支付总房款20%作为违约金，并支付居间服务费2.2%。合同还约定了其他内容。张志亮于签订合同当日通过其个人微信向胡秀杰微信转账支付1万元定金。2018年10月24日，创通艺苑公司向胡秀杰转账支付剩余4万元定金。本案庭审中，原被告双方均认可购买涉案房屋是为了注册成立新公司北京创通盛世科技发展有限公司（以下简称创通科技公司）。该公司于2018年11月8日注册成立后，不具有在京购房资格，故张志亮与胡秀杰协商确定以创通艺苑公司作为买受人签订网签合同。胡秀杰主张以创通艺苑公司作为买受人签订网签合同只是张志亮为了履行房屋买卖合同而采取的变通方法。2018年11月29日，胡秀杰（作为出卖人）与创通艺苑公司（作为买受人）进行网上签约。张志亮和创通艺苑公司均未按照合同约定支付胡秀杰100万元首付款。关于未支付的原因，胡秀杰主张系张志亮和创通艺苑公司故意拖延，张志亮主张系胡秀杰为避税，不同意接收从创通艺苑公司的转账，而需要从张志亮个人账户的转账。双方均不认可对方的主张，亦未提交有效证据证明。盛世恒鑫公司认可胡秀杰的陈述，并主张主要是张志亮和创通艺苑公司一方拖延付款。2018年11月30日，张志亮和创通艺苑公司亦未按照合同约定支付剩余购房款。张志亮主张剩余购房款需要用涉案房屋做贷款来支付，贷款银行告知要用公司名义贷款必须提交房主的户口本，否则不予批贷。由于胡秀杰不同意提供户口本，贷款一直做不下来，因此无法支付剩余购房款。胡秀杰主张没有义务提供户口本，且与张志亮约定的付款方式是分期付款，没有约定以贷款的方式付款。2018年12月1日至12月25日期间，胡秀杰自行或者通过盛世恒鑫公司的业务员方明多次催促张志亮支付剩余购房款，但张志亮坚持要求胡秀杰提供户口本去办理贷款。2018年12月13日，方明与张志亮的微信聊天记录载明：方明：“那你上周说不要户口本最晚这周五资金到位，现在又要，不是又白浪费一星期吗？”张志亮：“对方不见户口本，不放款。股市钱出不来，损失太大。我把我家房子抵押了，正筹款。目前就这样。”方明：“那你就打算这样耗着是吗？为啥非要人家户口本才能放钱？”……方明：“那你不是说最晚这周五资金到位吗？现在又什么时间能到？”张志亮：“等通知呢。”方明：“你老是这样一直拖，说个时间不行说个时间不行，让房主怎么相信你。”张志亮：“业主不配合，没办法呀。跟业主说，确实耽误人家了，过户时略为补偿下。孩子上学保证金，我这有充足资源帮她搞定。让她放心。下周之内百分百完成过户。房款也快到了。下周三过户。定死了。协调下业主。”2018年12月18日，方明与张志亮的微信聊天记录载明：方明：“今天给房主打钱？你说的方案房主不同意，房主说约个时间解除网签吧。”张志亮：“可以，商量着解除合同吧。”方明：“你跟房主商量吧，已经说的很明白了。”张志亮：“嗯，我们商量。政策变化，正在深入发力。公司名下商住，全面叫停。我说的方案是最优方案。三方共赢。她都接受不了，没办法。”方明：“房主的意思就是不管你别的，最晚周五要不给钱，要不解约。”张志亮：“到时定吧。这个买不成，回头再买其他的。心态放平，现在有160万的了。”方明：“目前我知道的没有这么便宜的，您做的事情您自己心里有数就行，我该说的该做的都做完了。你们心里怎么想的，怎么做的，我就没办法了。”张志亮：“我尽力催银行，能不折腾就不折腾。”2018年12月19日，方明与张志亮的微信聊天记录载明：方明：“张哥，周五去解除网签吧。”张志亮：“让我一个月亏损8万，你不觉得太容易了。不到最后，还走不到这一步。2018年12月20日，方明与胡秀杰的微信聊天记录载明：胡秀杰：“方明，我正式地和你确认，你作为中介公司盛世恒鑫的中介代理人，关于昌平凉水河一号2号楼611房产买卖的买受人张志亮10月22日签约的合同，合同截止日期11月30日至今已过3周，规定的11月15日预付第一笔款项100万和随后11月30日应该支付的68万至今没有到账，和买方多次沟通至今以各种理由不执行合同，鉴于买方在10月22日至今各种行为以及拒不执行合同的情况，我通知你两种解决方案：1.在12月26日前执行合同，支付全款完成过户。2.在12月26日前解除网签，买方在12月21至26日间任何一天到昌平建委和卖方完成解除网签手续。张志亮在昌平凉水河一号龙山跃2号楼611作为公司注册地址是为了当时您确认需要协助注册公司买房做出的协助，张志亮未支付任何租房费用无权使用该地址，使用该注册地址作为任何公司包括张志亮本人公司及关联公司等任何地址无效。关于此房产买卖可能发生的相关的经济后果和法律后果由违约方买方张志亮承担。请最晚12月21日确认采用哪种方案。请你知晓，并通知买受人。”方明将该信息转发给张志亮，张志亮回复称：“全力走第一方案。元旦前全款完成过户。争取26日过户，最晚不超28日。我新借50万资金26日到，上午到能过完。下午到就麻烦。留两天缓冲期。”2018年12月25日，方明与张志亮的微信聊天记录载明：“张志亮：加上我手上的100，齐了。”方明：“给房主转过去吧。”张志亮：“但批得款，要五天后才能拿到。现在两种选择：一、鉴于双方互不信任，要补签个过户协议，约定好过户时间，过户当天付全款，并过户。二、补签过户协议，先支付100万，过户。过户后七个工作日内，付清尾款。补充协议，均要加大双方违约处罚力度，并请律师见证，或公证处公证。这是所能争取的最好结果了。”方明将张志亮提出的方案转发给胡秀杰后，胡秀杰回复方明：“现在是他违约，搞清楚情况了没有？明天去解除网签吧。请通知张志亮把公司地址在明天下午前从龙山跃2号楼611移走。”方明将胡秀杰的回复转发给张志亮后，张志亮回复方明：“那就打官司吧，解除网签也行，退还定金。移走需要十个工作日，以为自家开的，说移就移呀。退定金再移。”2018年12月26日至2019年3月5日期间，胡秀杰没有再与张志亮就付款问题直接协商。盛世恒鑫公司为促成双方合同履行，多次与张志亮沟通付款问题。2019年3月6日，胡秀杰与方明的微信聊天记录载明：胡秀杰：“小方，明天正月就过去了，你再问一下买方张志亮房子买还是不买了，现在是否可以付款吧？如果他不买了，就下周初他赶紧去解除网签，如果买，现在就付款。估计你也烦了。”方明：“我前天问了，他不回我，不吭声。”胡秀杰：“他得给个说法，这算啥？你打个电话吧。通过你确认有个中间人是比较好的，你给他打个电话吧，我们仁至义尽了。”2019年3月9日，方明与张志亮的微信聊天记录载明：方明：“房主说要买就给钱过户，不买就解除网签。公司地址给投诉拉黑了？那还能买房吗。”张志亮：“不能。找新买家吧。”方明：“你看，现在事情又变麻烦了吧。”张志亮：“找好了，去解网签。”方明：“你俩能协商一下吗。”张志亮：“她不跟我说呀。是不能老拖着。”方明：“那耽误这么长时间的损失怎么办？”张志亮：“让市场补回来。”方明：“什么市场？”张志亮：“个人买能贷出100万，首付就很少了。按市场价找新买家。”方明：“谁说能贷款的？”张志亮：“我有渠道。整个楼都可以操作，但公司不行。”方明：“你为啥不买了？这是签完合同的，不能您说买就买不买就不买吧。”张志亮：“我还黑着呢，也能买呀。两办法都行。”方明：“您说明白点，您买是吗？”张志亮：“买呀。”方明：“尾款现在能给吗？”张志亮：“过户当天给。”方明：“周一周二就能过户。”2019年3月14日，由于一直未收到房款，胡秀杰向张志亮邮寄送达《解除合同通知书》，载明：“张志亮：鉴于你未能按照你我双方于2018年10月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定的期限向我支付购房款，且已超过15天，你已构成根本违约。根据合同约定，我作为房屋出卖人享有合同解除权。现书面通知你，解除你我双方于2018年10月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。你应于收到本通知之日起7日内向我支付违约金33.6万元。”张志亮于2019年3月18日收到上述解除通知。本案庭审中，胡秀杰请求确认与张志亮签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年3月18日解除。张志亮表示认可。胡秀杰主张合同解除的原因系张志亮一直拖延支付购房款，张志亮主张系胡秀杰向工商行政管理部门投诉了创通艺苑公司，导致公司无法进行任何登记备案行为，从而无法继续履行合同，故违约责任在胡秀杰。另查，创通艺苑公司于2018年3月30日注册成立。张志亮于2018年11月1日开始担任创通艺苑公司的监事。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、转账记录、微信聊天记录以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：胡秀杰与张志亮签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的主要争议焦点有二，一是涉案房屋的买受方是张志亮还是创通艺苑公司；二是房屋买卖合同的哪一方违约。关于争议焦点一，根据双方当事人的当庭陈述及提交的证据，张志亮为了注册成立创通科技公司而与胡秀杰签订了《北京市存量房屋买卖合同》。创通科技公司成立后，由于不具有在京购房资格，故张志亮和胡秀杰在网签时均同意将买受人变更为创通艺苑公司。但胡秀杰、张志亮和创通艺苑公司三方并没有权利义务概括转让的书面或口头协议，只是张志亮要求胡秀杰向其指定的第三人即创通艺苑公司办理过户登记手续；此外，张志亮与胡秀杰签订房屋买卖合同时，尚不是创通艺苑公司的监事。张志亮和创通艺苑公司均未提交证明张志亮在与胡秀杰签订履行房屋买卖合同时系受创通艺苑公司授权的证据，在合同履行的过程中，虽然张志亮曾主张由创通艺苑公司向胡秀杰支付房款，但并未实际履行，且款项来源亦不能单独作为证明合同义务履行主体的依据。综合上述，本院认定房屋买卖合同的买受方系张志亮个人，相应的法律后果亦应由张志亮个人承担。对于胡秀杰要求创通艺苑公司与张志亮承担连带责任的主张，没有法律和事实依据，本院不予采信。关于争议焦点二，张志亮于房屋买卖合同签订后仅支付了5万元定金，根据其与胡秀杰以及方明之间的微信聊天记录，张志亮没有按照与胡秀杰约定的时间支付购房款，亦未在胡秀杰宽限的时间内支付。合同约定选择的付款方式是分期付款而非贷款方式付款，张志亮在与胡秀杰磋商的过程中却反复要求胡秀杰提供户口本办理贷款，与双方的约定不符。因此张志亮的行为构成违约，亦属于合同法规定的迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形，胡秀杰因此享有解除合同并追究违约责任的权利。胡秀杰于2018年3月14日向张志亮发出《解除合同通知书》属于依法行使法定解除权，通知到达张志亮之日即2018年3月18日起，胡秀杰与张志亮签订的《北京市存量房屋买卖合同》即告解除。张志亮应当承担合同解除的违约责任，胡秀杰请求按照合同约定的房屋价款的20%确定违约金，张志亮主张违约金过高并请求调低，本院根据胡秀杰的举证情况，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定违约金为20万元。为方便执行，张志亮已经支付的定金5万元无须退还，只须再另行支付胡秀杰违约金15万元。对于胡秀杰的过高请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、胡秀杰与张志亮签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二○一九年三月十八日解除，北京创通艺苑生态景观工程有限公司于本判决生效后七日内协助胡秀杰办理注销房屋买卖合同网上签约信息。二、张志亮于本判决生效后十日内支付胡秀杰违约金15万元。三、驳回胡秀杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19920元，由张志亮负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长 李 笑审判员 张祎慧审判员 安玉霞二〇二〇年五月十二日书记员 扈艳杰