广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初6041号 原告：阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司，住所：广西壮族自治区柳州市桂中大道南段**阳光壹佰城市广场****，统一社会信用代码：9145020069020793XU。 负责人：雷飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余卓君，广西华震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦寅，广西华震律师事务所律师。 被告：黄丽君，女，1981年5月4日出生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区柳州市城中区。 原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司与被告黄丽君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的委托诉讼代理人余卓君到庭参加诉讼。被告黄丽君经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年4月至2019年6月的物业管理费3754.8元以及2019年的代收消防维保费265.71元；2.被告向原告支付2016年5月至2019年5月的滞纳金6091.8元；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告拥有柳州市蟠龙路9号窑埠古镇小区73栋3号房产一套，房屋面积为64.2平方米。根据《前期物业服务合同》的约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范化的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，被告从2016年4月起至今拖欠物业管理费、代收费用以及滞纳金等共计10112.31元。原告多次以电话、发通知、发律师函等形式向被告催收费用，但是被告却不予理睬。根据《前期物业服务合同》第二十二条的约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，原告向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告黄丽君未作书面答辩，亦未向法庭提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提供的与被告相关的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告陈述的案件事实将结合全案证据综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告成立于2009年5月21日，企业类型为其他有限责任公司分公司，总公司即阳光壹佰物业发展有限公司于2015年3月10日取得中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的物业服务企业资质证书。 位于柳州市由柳州阳光新千年房地产开发有限公司（以下简称新千年公司）开发建设。2014年9月15日，被告（买受人）与新千年公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告向新千年公司购买位于柳州市，建筑面积共64.2平方米，套内建筑面积44.12平方米。新千年公司于2015年12月12日在柳州市房产交易所办理了商品房合同备案。 2015年12月23日，新千年公司向被告邮寄发出《交付通知书》，通知被告办理上述房屋的收房手续。2015年12月30日，被告领取了涉案房屋的钥匙，于同日在交房验收表上签名。 2016年4月1日，新千年公司与原告签订《柳州窑埠古镇前期物业服务合同》，约定新千年公司通过招投标方式选定原告对“窑埠古镇”项目提供前期物业管理服务。合同第七条约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，双方同意物业管理服务费用按月收取，其中住宅的收费标准为1.5元/月/平方米。合同第二十九条约定：新千年公司、业主或物业使用人违反合同第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）或代收代缴费用的，应按所欠费用的每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。合同第三十二条约定：本合同期限自2016年4月1日起至成立业主委员会止。 2019年1月16日，原告在窑埠古镇物业前台的公告栏张贴《关于窑埠项目收取消防维保公摊费用的公告》，通知业主支付消防维保费，消防维保费的计算方式为：1.总消防维保合同费用4万元÷维保总面积96605.33平方米=每平方米维保费用4.14元/年；每平方米维保费用×每户房屋面积=每户公摊维保费用；2.维保时间范围：2019年1月1日至2019年12月31日。在2019年期间，原告分四次向广西浙嘉消防设施维护保养检测有限公司支付了窑埠古镇A区1至16栋、B区17至102栋的消防设施维护保养费共计4万元。 因被告未按时支付物业服务费，原告通过发送短信、张贴催费通知、邮寄催费通知以及在报刊上刊登催费公告的方式向被告催收物业服务费以及代收相关费用。其中，原告于2019年5月17日作出《关于73栋业主欠缴物业费等相关费用的事宜》，载明被告尚欠2016年1月至2019年6月的物业服务费13419.24元以及2019年1月至12月代收消防维保费用1099.67元（被告向新千年公司购买了柳州市蟠龙路9号窑埠古镇73幢1、2、3号房，以上欠费包括3套房屋所欠的费用），并邮寄送达给被告，因快递员无法联系收件人，该邮件被退回。现原告认为被告未履行支付物业服务费、代收消防维保费的义务，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。本院于2020年1月17日依法向被告发出公告，限其自公告之日起六十日内到本院应诉，公告期届满，被告仍未到庭应诉，本院依法缺席审判。原告因本案以及（2019）桂0203民初6040号、6042号支出公告费共计700元（三案的当事人一致，平均每案的公告费为233.33元）。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”柳州市蟠龙路9号窑埠古镇的建设单位是新千年公司，该公司与原告签订了前期物业服务合同，原告作为窑埠古镇的业主，应当受到前期物业服务合同的约束力，履行交费义务。原告要求被告支付2016年4月至2019年6月的物业服务费，并且对被告进行了催收，在被告没有举证证明其已经支付物业服务费的情况下，被告应当向原告支付该期间的物业服务费3755.7元（64.2平方米×1.5元/月/平方米×39个月），原告主张物业服务费3754.8元系原告对自己诉讼权利的处分，本院予以支持。 关于代收消防维保费，原告向广西浙嘉消防设施维护保养检测有限公司支付了2019年的消防设施维护保养费4万元，消防关乎每位业主的人身及财产安全，由业主分摊消防维保费也是合理的，原告也已经对该费用的收取进行了公示，因此被告应向原告支付2019年的消防维保费265.79元（64.2平方米×4.14元/平方米/年×1年），原告主张消防维保费265.71元系原告对自己诉讼权利的处分，本院予以支持。 关于滞纳金，原告主张的滞纳金实际应为违约金。被告逾期支付物业服务费，构成违约，由于《柳州窑埠古镇前期物业服务合同》第二十九条约定的违约金过高，本院酌情调整违约金按被告总欠物业服务费的6%进行计算，即被告应向原告支付违约金225.29元（3754.8元×6%）。原告主张超出的部分，本院不予支持。 被告经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院可缺席判决。原告因本案以及（2019）桂0203民初6040号、6042号支出公告费共计700元（三案的当事人一致，平均每案的公告费为233.33元），由被告承担233.33元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告黄丽君于本判决生效之日起十日内向原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付2016年4月至2019年6月的物业服务费3754.8元； 二、被告黄丽君于本判决生效之日起十日内向原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付2019年的消防维保费265.71元； 三、被告黄丽君于本判决生效之日起十日内向原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付违约金225.29元； 四、驳回原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费53元，公告费233.33元，合计286.33元（原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司已预交），由被告黄丽君负担255.33元，原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司负担31元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 陈 莹 人民陪审员 汤 藻 人民陪审员 欧 羽 二〇二〇年五月六日 书 记 员 杨以佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。