山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初111号原告：越秀地产（山东）物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区凤凰台路**。法定代表人：杜凤君，董事长。委托诉讼代理人：赵庆翔，山东广宇行律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子翔，山东广宇行律师事务所律师。被告：王传亮，男，1990年12月15日出生，汉族，烟台富士康科技有限公司工作人员，住烟台市开发区。原告越秀地产（山东）物业管理有限公司与被告王传亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵子翔及被告王传亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2016年4月1日至2019年8月31日物业服务费（含电梯费）6962.97元（2.15元/月/平方米×78.99平方米×41个月），并支付滞纳金1253.33元（以当月欠费数额为基数暂计至2019年8月31日，2019年8月31日后按物业管理服务协议约定计算至被告实际清偿之日）。2、本案诉讼费、保全费、邮寄费、公告费等实际支出费用由被告承担。事实和理由：2015年6月27日，原、被告在签订的《星汇金沙前期物业管理服务协议》约定，原告向被告所购烟台经济技术开发区杭州大街三号越秀星汇金沙小区17栋1单元2702号房屋（下称涉案房屋）提供物业管理服务，双方就物业管理服务费收费标准、滞纳金、违约金等做了明确的约定。原告按照该服务协议全面提供了物业管理服务，但被告未按照该协议约定按时交纳物业管理服务费，原告曾多次催促被告交纳物业服务管理费，但被告仍未交纳，被告的行为已构成违约，故被告应按照该服务协议约定支付物业管理服务费。被告辩称，（一）原告擅自按照五级最高级别收费，其收费单价原告不予认可。（二）涉案小区系在建小区且分批交付，配套设施不达标，应按《烟台市住宅物业服务收费管理办法》第十条规定减收物业费。（三）原告服务质量不达标。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:2015年1月7日，越秀地产（烟台）物业管理有限公司更名为本案原告。原告系越秀星汇金沙小区的物业服务公司。被告系涉案房屋业主，房屋建筑面积78.99平方米。2014年1月12日，原、被告在签订的《星汇金沙前期物业管理服务协议》中约定：原告为涉案房屋提供物业服务，物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米2.15元（含电梯日常维护费、管理运行费等）；本协议中前期物业管理是指房屋自出售之日起至业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》生效时止的本物业的管理。双方还约定了其他权利义务。2015年6月27日，被告接收了涉案房屋。因被告未缴纳2016年4月1日至2019年8月31日的物业费，原告分别于2018年3月12日及2019年9月6日以在涉案房屋门口张贴催款通知单的方式向被告催收物业费。庭审中，被告辩称，原告单方确定五星服务等级并按2.15元/月/平方米收费不合理；且涉案小区系在建小区且分批交付，附属设施不完备，物业费应按80%比例收取；原告提供的物业服务质量不达标；在开发区法院调解，法院调解员在了解情况之后都表示原告收费过高，应按1.5元/月/平方米收取。为此，被告提供如下照片打印件佐证：1、2017年9月30日拍摄的照片2张，证明原告在小区楼顶设立移动基站未经业主同意。原告质证称对真实性没有异议，但与本案无关，被告可另行向原告主张权利。2、拍摄时间不详的照片3张，证明原告对车位管理极其混乱，占用小区公共面积。原告对照片真实性无异议，但质证称不能证明被告主张。3、拍摄时间不详的照片4张，证明原告通知业主小区的公共收益被用于公共事务，但是公共收益除了法律规定的部分管理费，其他的部分原告没有权利收也没有权利支配。原告对真实性无异议，但称与本案无关。4、拍摄时间不详的照片4张，证明原告保洁使用电梯运送垃圾，垃圾桶满了没有人处理，原告拖欠保洁工资，导致小区环境无人维护。原告对照片的真实性无法确认，无法确定是在涉案小区内拍摄。5、拍摄时间不详的照片2张，证明小区的东门门禁坏了，存在安全隐患。原告对真实性无异议，但是不能证明被告主张。6、拍摄时间不详的照片2张，证明业主的门上有广告，原告没有履行小区封闭义务。原告对真实性无异议，但是不能证明被告主张。7、拍摄时间不详的照片2张，证明楼内随意停电动车，消防楼梯堆满杂物。原告质证称无法确认真实性且拍摄地点是涉案小区。8、拍摄时间不详的照片2张，证明小区其他业主的房门被破坏，监控时间显示破坏时间是2017年1月3日上午9时，随后原告工作人员发现但没有处理，反而称与其无关。原告质证称无法确认真实性且拍摄地点是涉案小区。9、拍摄时间不详的照片2张，证明涉案小区其他单元楼内的防火门未完工，向原告反映，没有回应；小区单元楼内的吊顶坏了，随便拿了A4纸补了一下，还是漏着的。原告质证称与本案无关。10、拍摄时间不详的照片2张，证明涉案房屋的单元内消火栓上锁。原告质证称于本案无关。11、拍摄时间不详的照片1张，证明小区保安上班玩手机。原告质证称无法确认真实性且拍摄地点是涉案小区。12、拍摄时间不详的照片5张，证明地下室公共设施好几年了没有修，电线露在外面。原告质证称，该照片显示拍摄时间是2016年6月14日，无法反应现在情况。13、拍摄时间不详的照片2张，证明原告承诺的公共车棚现在还没有建，人车分流也没有做，导致业主只能把电动车放在走廊里。原告质证称，真实性没有异议，但原告从未向业主承诺要建公共车棚，也没有承诺人车分流。14、拍摄时间不详的照片2张，证明业主的电动车未经协商被原告强行拖走，导致电动车损坏。原告称对真实性不清楚且无法证明被告主张。15、拍摄时间不详的微信聊天记录截屏照片2张，证明三期绿化、婴幼儿设施、跑道、小区人防工程在2019年9月底才交的，且三期施工占用了一二期的公共道路，物业管理条例明文规定业主大会成立前的普通住宅物业管理区域因建设单位分期开放及分批交付使用的原因造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的物业服务收费应减免20%。原告称，该照片是微信群的截图，并不是被告所拍摄，且无法证明因分期交付造成小区的配套设施和绿化环境未能达到约定标准。16、拍摄时间不详的物业服务手册照片2张，证明物业服务手册里面很多的服务没有做到。比如快递代收和WIFI接入，而且规划的业主休闲娱乐室也没有。原告对真实性没有异议，但称上述内容不在合同约定内，是原告给业主的福利，与本案无关。17、拍摄时间不详的微信聊天记录截屏照片1张，证明单元楼内的声控灯坏了，半年也没有人维修。原告对真实性不认可，且通过聊天记录的截图无法证明被告主张。18、拍摄时间不详的微信聊天记录截屏照片1张，证明业主和邻居的水表和地暖表登记错误四年多未处理，一直到2019年年底打市长热线之后才与自来水热力公司沟通解决。原告对真实性不清楚，且纠纷已解决，与被告无关。19、拍摄时间不详的照片2张，证明没有经过任何的告知和协商强行将业主的车位霸占使用，拒不赔偿。原告对真实性无异议，但辩称无法证明系原告占用车位。20、拍摄时间不详的照片1张，证明车位上有瓷砖碎片4天内未解决。原告称对真实性不清楚且无法证明拍摄地点位于涉案小区。21、拍摄时间不详的微信聊天记录截屏照片1张，证明业主的意愿调查物业是花钱请业主造假。原告对真实性不认可，且与本案无关联性。本院认为，（一）原、被告签订的《星汇金沙前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效，原、被告均应恪守履行。（二）履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，本案中，被告欠付2016年4月1日至2019年8月31日的物业费，故原告关于被告支付物业费（含电梯费）6962.97元（2.15元/月/平方米×78.99平方米×41个月），于约有据，于法相合，本院依法予以支持。原告虽存在服务质量问题，但被告所提供的现有证据不足以证明原告服务质量所存在的问题构成根本违约行为，故对被告以此拒交物业服务费的辩解，本院不予采纳。被告虽辩称因涉案小区系在建小区并分批交付造成配套设施、道路通行、绿化环境未达到合同约定标准故应减免物业费，但其提供的现有证据不足以证明，故该抗辩理由本院不予采纳。被告所辩称的物业收费标准的问题，双方之间的合同明确约定了物业费收费标准，该收费标准未超出《烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局关于烟台市市区普通住宅前期物业服务收费有关事项的通知》（烟价[2017]29号）的收费范围，故被告的上述抗辩理由不当，本院依法不予采纳。但因原告未能及时与业主沟通并解决业主反映其服务所存在的问题，故原告关于被告应支付滞纳金的主张，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告王传亮于本判决生效之日起10日内向原告越秀地产（山东）物业管理有限公司支付2016年4月1日至2019年8月31日的物业服务费6962.97元（2.15元/月/平方米×78.99平方米×41个月）；二、驳回原告越秀地产（山东）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王传亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 岳  风  霞人民陪审员 孙  传  玲二〇二〇年五月六日书 记 员 姜慧萍（代）