福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初277号 原告：朱晓阳，男，1978年9月18日出生，汉族，住福建省仙游县。 原告：聂忠华，女，1979年10月13日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 俩原告共同的委托诉讼代理人:林丽香，福建众益律师事务所律师。 被告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海居委会西社小区，统一社会信用代码913503006603818812。 法定代表人：张建雄，董事长。 委托诉讼代理人：陈丽萍，福建联合信实（莆田）律师事务所律师。 原告朱晓阳、聂忠华与被告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称“正鼎公司”）商品房预售售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法组成合议庭，于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告朱晓阳、聂忠华共同的委托诉讼代理人林丽香，被告正鼎公司的委托诉讼代理人陈丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱晓阳、聂忠华向本院提出诉讼请求：1.判令正鼎公司继续履行商品房买卖合同，立即将符合合同约定交付条件的正鼎澜天5号楼303室交付给朱晓阳、聂忠华，并为朱晓阳、聂忠华办理该套房产证的不动产权证；2.判令正鼎公司协助朱晓阳、聂忠华办理公积金按揭贷款手续；3.判令正鼎公司按照合同约定从2016年10月1日起计至实际交付之日止，向朱晓阳、聂忠华支付逾期交房违约金（暂计至2019年7月1日违约金为63923.19元）；4.判令正鼎公司承担本案诉讼费及其他费用。事实和理由：2014年9月15日，朱晓阳、聂忠华与正鼎公司签订商品房买卖合同（合同编号201403112），合同约定：朱晓阳、聂忠华以4626元每平方米的价格向正鼎公司购买位于仙游县，建筑面积107.94平方米，总价共计499330元；正鼎公司应在2016年9月30日前，将符合交付条件的商品房交付给朱晓阳、聂忠华使用，如逾期超过90天，朱晓阳、聂忠华有权解除合同，若朱晓阳、聂忠华要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限第二天至实际交付之日止，正鼎公司应按日向朱晓阳、聂忠华支付已付款万分之肆（0.04%）的违约金。合同签订当日，朱晓阳、聂忠华向正鼎公司支付了首付款共计159330元，并约定正鼎公司协助朱晓阳、聂忠华办理公积金贷款支付购房款，朱晓阳、聂忠华已经向正鼎公司提供了公积金贷款的申请手续，但因正鼎公司的原因，该楼盘在公积金中心没有备案，导致朱晓阳、聂忠华不能用公积金申请贷款，至今未放款。整个小区也不止一户和朱晓阳、聂忠华一样的业主，都是因为正鼎公司的原因导致不能贷款。2016年9月30日，合同约定交付日期届满，正鼎公司未能按照合同约定交付。期间，朱晓阳、聂忠华多次向正鼎公司催告，要求正鼎公司及时交房并支付违约金，正鼎公司不予理睬。至今，正鼎公司仍然不能交房也未向朱晓阳、聂忠华支付违约金。截止2019年7月1日，正鼎公司已逾期交房达1003天，按照合同约定，正鼎公司应向朱晓阳、聂忠华支付违约金共计159330×0.04%×1003＝63923.19元。朱晓阳、聂忠华依照合同法等相关规定，诉至本院，望判如所请。 正鼎公司辩称：1.由于政府部门关闭正鼎澜天所有项目的业务办理，致使正鼎澜天项目无法开展，导致正鼎公司无法及时向业主交付房产，这是因政府行为干预造成的延误交房，而非正鼎公司所能控制的因素导致延误交房的，故按照《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第6项约定，正鼎公司无需为延误负责并对朱晓阳、聂忠华补偿任何费用和损失。2.案涉房产的购房款为499330元，朱晓阳、聂忠华仅支付首付款159330元后，在明知无法办理公积金贷款的情况下，拒不配合办理商业贷款或者现金支付，尚有购房尾款34万元未支付到位，按照双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第1项约定，朱晓阳、聂忠华尚未付清购房款，交房日期顺延至款项付清之日止，故正鼎公司不存在逾期交房的违约行为，也就不应承担逾期交房的违约责任。3.合同约定在商品房交付使用后60日内，办理不动产所有权初始登记，本案案涉房产尚未交付，朱晓阳、聂忠华主张办理不动产权证没有事实依据，应不予支持。综上，请求驳回朱晓阳、聂忠华的诉讼请求。 经审理查明，2014年9月30日，朱晓阳、聂忠华（买受人）与正鼎公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》（合同编号201403112），合同约定：朱晓阳、聂忠华向正鼎公司购买位于仙游县是商品房，建筑面积107.94㎡，每平方米4626元，购房款总价499330元。朱晓阳、聂忠华于2014年9月27日缴纳购房定金20000元，在签订《商品房买卖合同》当日缴纳购房款159330元（含购房定金），剩余房款340000元由朱晓阳、聂忠华到正鼎公司指定银行（公积金）申请按揭贷款。正鼎公司应当在2016年9月30日前，将经过竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付朱晓阳、聂忠华使用。如逾期交房超过90日的，朱晓阳、聂忠华要求继续履行合同的，正鼎公司自逾期之日起按已付购房款的每日0.04%支付违约金。合同还约定其他事宜。双方签订的商品房买卖合同附件约定：如在补充协议约定的交房期限届满之日，买受人尚有应付款（包括但不限于房价款和应交的税费）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续。合同签订当日，朱晓阳、聂忠华按约缴交购房款159330元及维修基金8096元。因正鼎公司无法协助朱晓阳、聂忠华办理公积金按揭贷款，双方对转商业贷款协商未果，导致朱晓阳、聂忠华之间未办理按揭贷款，也未用其他方式支付剩余购房款340000元。因涉案房屋至今未能交付，朱晓阳、聂忠华遂2019年1月10日诉至本院请求处理。 以上事实，有当事人陈述，朱晓阳、聂忠华提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收款收据、视频、《正鼎澜天全体业主问题的正式答复》、谈话录音及书面整理材料、民事判决书及生效法律文书证明，正鼎公司提供的商品房买卖合同附件、整付零寄交寄清单、告知函等证据在卷佐证，经审查，本院予以认定。 本院认为，朱晓阳、聂忠华与正鼎公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。商品房买卖合同系双务合同。因《商品房买卖合同》约定，付款方式为首付和申请人按揭贷款，剩余房款340000元应由朱晓阳、聂忠华到正鼎公司指定银行（公积金）申请按揭贷款。虽由于正鼎公司原因导致无法公积金按揭贷款，造成朱晓阳、聂忠华至今未支付剩余购房款，但朱晓阳、聂忠华亦应当以善意方式履行义务，可以以公积金数额为依据向金融机构贷款或其他方式履行义务，不能以此为由拒绝履行买受人主要义务即支付商品房价款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，根据《商品房买卖合同》及附件约定，买受人支付商品房价款在先，出卖人交付标的物在后，在朱晓阳、聂忠华未全部支付商品房价款之前，正鼎公司享有先履行抗辩权，其有权拒绝履行交房义务。故朱晓阳、聂忠华请求正鼎公司交付案涉房屋及支付违约金等，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百三十八条、第一百五十九条规定，判决如下： 驳回朱晓阳、聂忠华的诉讼请求。 案件受理费1398元，由朱晓阳、聂忠华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑祥熙 人民陪审员  董平忠 人民陪审员  郭美素 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  林 晶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。