河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终614号上诉人（一审原告、执行案外人）：张书强，男，汉族，1968年3月15日出生，住河南省郑州市惠济区。委托诉讼代理人：赵长林，郑州市惠济区信誉法律服务所法律服务工作者。被上诉人（一审被告、申请执行人）：刘展，男，汉族，1965年6月24日出生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：时和娜，河南龙文律师事务所律师。委托诉讼代理人：高洪达，河南龙文律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：余丽，女，汉族，1983年7月6日出生，住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：时和娜，河南龙文律师事务所律师。委托诉讼代理人：高洪达，河南龙文律师事务所实习律师。被上诉人（一审第三人、被执行人）：登封市安泰房地产开发有限公司，住所地河南省登封市市区嵩阳路北段。法定代表人：赵天才，该公司董事长。上诉人张书强因与被上诉人刘展、余丽以及登封市安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）执行异议之诉一案，不服河南省开封市中级人民法院（以下称一审法院）（2016）豫02民初84号民事判决，提起上诉。本院于2017年12月7日作出（2017）豫民终667号民事裁定书，发回一审法院重新审理。一审法院重审后，于2018年9月20日作出（2018）豫02民初19号民事判决。张书强不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张书强及其委托诉讼代理人赵长林，被上诉人刘展、余丽的委托诉讼代理人时和娜、高洪达到庭参加诉讼。被上诉人安泰公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张书强上诉请求：1.撤销一审判决，改判对中牟县白沙镇商都锦城小区2栋1单元202号、2栋1单元602号、2栋1单元702号、2栋1单元1102号、2栋1单元1302号、2栋1单元1402号六套房产解除查封、停止执行；2.一、二审案件受理费由刘展、余丽、安泰公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。张书强已合法占有使用涉案六套房产近七年，一审判决认定张书强并未全部支付购房款与事实不符。2011年10月，河南鑫瑞投资担保有限公司（以下简称鑫瑞公司）欠张书强款项615万元。2011年11月，鑫瑞公司以安泰公司在中牟县白沙开发的房子给张书强、赵桂喜、梁明菊三人抵债。鑫瑞公司法定代表人田君爽出面协调张书强等购买安泰公司开发的房产，以鑫瑞公司在南阳的龙鑫大酒店抵押给了安泰公司。2011年12月27日，安泰公司与张书强签订七份《商品房买卖合同》，并向张书强出具了七份收据，每份收据均载明为购房款，金额均为860016元，同时鑫瑞公司总经理陈瑞霞对冲抵购房款后下余欠款13万元现场给张书强打了借条。2011年12月28日，安泰公司将七套房屋交付给张书强。2012年1月7日，张书强与安泰公司正式签订七份《商品房买卖合同》，在中牟县房管局进行了合同登记备案。备案信息显示：该七套房产付款方式系一次性付款，所有权人为张书强。鑫瑞公司于2016年12月10日出具一份证明：张书强的债权由鑫瑞公司以商品房形式购买偿还。鉴于张书强和安泰公司已签订了商品房买卖合同并依法进行了登记备案且合法占有并已使用，故鑫瑞公司与张书强债权已经处理完毕，所欠张书强借款本金及利息已转化为购房款。因安泰公司一直未能提供工程竣工验收的全部资料，致使涉案房屋所在的商都锦城小区所有房屋至今未能办理不动产登记证书，张书强对此没有过错，张书强对涉案六套房产享有排除执行的权利。二、刘展、余丽与赵天才明知案涉六套房产已出卖给张书强并已交付使用,双方恶意串通,仍于2012年5月29日、2012年6月8日签订抵押合同,安泰公司将包含案涉房屋的11套房屋抵押给刘展，(2014)汴民初字第105号民事判决书认定安泰公司法定代表人赵天才收到刘展、余丽借款416万元只有借款合同和收据，没有转款凭证，刘展、余丽借款给赵天才的真实性值得怀疑。三、案涉六套房屋没有被一审法院查封。由于案涉六套房屋没有在安泰公司名下，不符合预查封条件，一审判决认定“由于技术上的原因无法进行查封操作不影响本院查封的法律效力”不符合本案的基本事实和有关法律规定。而且从中牟县房管局出具的情况说明来看，一审法院在张书强与安泰公司对涉案房屋所有权没有确定归属之前对该涉案房屋无权查封，事实上也没有被查封。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张书强对案涉六套房产享有排除执行的权利。一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，公正处理。刘展、余丽辩称：一、本案系执行异议之诉，应按照执行异议之诉的审查范围进行审理。若无限扩大审查范围，既浪费司法资源，又增加申请执行人的讼累，无法使申请执行人的合法权益得到及时实现。恳请二审法院尽快判决，保障申请执行人的权益得以实现。二、因案涉房屋目前仍登记在被执行的房地产开发企业名下，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，张书强不符合该条规定的情形。三、一审法院已经查明房地产登记部门由于技术上的原因无法进行查封操作，但不影响一审法院查封的法律效力。房地产登记部门在一审法院多次送达的协助执行通知书上均注明张书强所签的房屋买卖合同没有办理确认备案，一审法院认定事实无误。四、一审法院查明因鑫瑞公司法定代表人田君爽未向安泰公司法定代表人赵天才支付购房款，安泰公司未履行合同，一审认定张书强与赵天才所签的购房合同有效属于事实认定错误，张书强对六套房屋并未合法占有，且亦非用于居住。综上，刘展、余丽请求驳回张书强的上诉请求。张书强向一审法院起诉请求：1.请求停止对中牟县白沙镇商都锦城小区2栋1单元202号、2栋1单元602号、2栋1单元702号、2栋1单元1102号、2栋1单元1302号、2栋1单元1402号六套房产的执行、解除查封；2.本案诉讼费由刘展、余丽、安泰公司承担。一审法院认定事实：（一）关于涉案房屋的查封情况。涉案房屋首次查封时间为2014年12月26日。一审法院审理期间，中牟县住房保障和房地产管理局（以下简称中牟县房管局）出具了《情况说明》，内容显示：2014年12月26日开封市中级人民法院送达（2014）汴民初第105-1号协助通知书、2015年10月26日开封市中级人民法院送达（2015）汴执字第55号协助执行通知书、2017年10月25日开封市中级人民法院送达（2017）汴执字第55号协助通知书，要求中牟县房管局对涉案房屋进行查封。由于涉案房屋开发企业未进行合同确认，房管系统无法提取信息进行预查封操作（合同确认后房管系统在购房人名下进行预查封，撤销合同后可以在开发企业名下进行预查封）。相关房产状态自2014年12月26日至今未作任何改变。（二）涉案房屋合同签订情况。涉案房屋系安泰公司开发的位于中牟县白沙镇××单元××（××）、××（××）、××（××）、××（××）、××（××）、××（××）××房产，安泰公司于2012年1月7日与张书强就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，单价均为86.0016万元，六套房屋共计516.0096万元。安泰公司于2011年12月27日出具加盖该公司印章的收据六张，收款人系王章義。（三）涉案房屋付款情况及交付情况。涉案房屋系安泰公司开发的位于中牟县白沙镇××单元××、××、××、××、××、××房产。安泰公司法定代表人赵天才与张书强所投资公司法定代表人田君爽于2012年1月1日达成协议，即由田君爽支付房款，安泰公司与田君爽的理财户签订房屋买卖合同，并由安泰公司工作人员王章義为理财户出具收据。但由于田君爽支付100万元定金后并未支付剩余房款，赵天才不愿继续履行合同，因此未到房管部门确认网签手续，也未将涉案房屋钥匙交付理财户。赵天才为解决后续建设资金，于2012年5月将包含涉案房屋的11套房屋作为担保，向刘展、余丽借款，将11套房屋的钥匙交付刘展、余丽，但双方并未办理抵押登记手续。其后刘展、余丽以安泰公司为被告提起民间借贷诉讼，申请法院将上述房产于2014年12月26日查封。目前张书强占有涉案房屋并于2015年10月1日以后将涉案房屋出租。一审法院认为，关于涉案房屋买卖合同是否合法有效问题。2012年1月7日张书强与安泰公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。关于涉案房屋价款是否全部支付问题。安泰公司与鑫瑞公司田君爽虽签订了借款协议，安泰公司也为张书强出具收到全部房款的收据，但鑫瑞公司田君爽未按照借款约定支付全部借款，即使鑫瑞公司田君爽同意继续向安泰公司赵天才支付张书强购房款，但鑫瑞公司田君爽并未与张书强签订将债务转移给安泰公司的债务转让协议，张书强亦未举出其他交付全部房款的相关证据，因此张书强的房款并未全部支付。关于涉案房屋在人民法院查封之间是否被合法占有问题。2014年12月26日一审法院对涉案房屋进行首次查封，张书强虽提供了2011年12月28日商都锦城前期物业服务协议、消防安全责任书、业主领房验收交接表、2012年物业费缴纳收据证明，但因鑫瑞公司田君爽未全部履行借款协议（支付购房款），安泰公司赵天才停止履行协议，未向涉案房屋购买人交付房屋钥匙，不能证明张书强在人民法院查封之前已合法控制涉案房屋。关于张书强所购房屋是否在登记机关备案问题。网签和备案有着本质的区别。网签特指电子商务领域网上签约，是房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋建立的网络化管理系统。网签实质上是房屋买卖合同在互联网上公示，网签后会得到一个网签号，可在互联网上查询房屋信息。网签使房地产交易更加透明化，管理部门对房地产交易的监控更加便利，可以有效防止开发企业捂盘以及一房多卖。备案则是指购房者与开发商签订购房合同后到房地产管理部门办理登记备案手续。两者的共同作用是均可以防止一房多卖，但网签并没有备案的法律效力，只能实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须到房地产登记机构办理备案登记手续。本案中，涉案房屋网签后由于安泰公司不愿继续履行合同并未到登记部门进行备案。因此张书强就涉案房屋并未取得预登记的优先效力。涉案房屋从物权法意义上仍是安泰公司的财产，一审法院的查封合法有效的，房地产登记部门由于技术上的原因无法进行查封操作不影响一审法院查封的法律效力。综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，判决驳回张书强的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。张书强提交四组证据：第一组证据是案涉六套房产的《商品房买卖合同》及购房收据、鑫瑞公司出具的“借张书强现金壹拾叁万元”借据；第二组证据是2018年11月6日中牟县房管局对安泰公司的《告知书》，拟证明案涉房产未办理房屋所有权证是安泰公司怠于办理案涉房产的产权登记，过错方不在张书强；第三组证据是2019年3月1日安泰公司、郑州卓卷学能物业管理有限公司（以下简称卓卷学能物业公司）、河南豫辉建筑咨询有限公司发布的《联合通知》以及卓卷学能物业公司盖章的天然气办理登记表、涉案房屋小区登记表和2019年8月7日案涉小区的业委会筹备名单等，拟证明张书强对案涉房产合法占有使用，商品房买卖合同真实有效；第四组证据是2019年8月9日中牟县房管局个人房屋权属信息表，拟证明涉案房屋权属归张书强个人所有，目前没有被查封。刘展、余丽质证认为：第一组证据张书强一审已经提交过，不是新证据；第二组证据《告知书》不能证明房子归张书强所有，中牟县房管局明知涉案房屋已被一审法院查封，还多次为张书强出具与事实不符的证明，该行为不适当；第三组证据，物业公司不能证明房屋所有权；第四组证据，个人房屋权属信息表不是房屋所有权权属凭证，房屋所有权只能以所有权权属登记证为准。刘展、余丽对上述证据的真实性均无异议，但对其与本案的关联性均有异议。因刘展、余丽对张书强提交证据的真实性无异议，安泰公司经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃质证权利。本院对上述证据的真实性予以确认。上述证据可以证明张书强主张权利的真实性，且于一审法院首次查封之前已实际占有了案涉房屋。本院除与一审法院查明事实相同外，另查明：1.2011年12月27日，安泰公司与张书强就案涉六套房屋签订合同编号分别为000036000445、000036000447、000036000448、000036000449、000036000450、000036000451《商品房买卖合同》（双方签字、盖章，未网签）；2012年1月7日双方签订的ZM12929314、ZM12929350、ZM12929348、ZM12929315、ZM12929318、ZM12929352、ZM12929355七份《商品房买卖合同》系网签合同。2.案涉六份《商品房买卖合同》的房屋单价均为86.0016万元，六套房屋价款共计516.0096万元（另一套房屋本案不涉及）。经查，张书强于2011年5月25日向鑫瑞公司刷卡支付2960000元、于2011年9月20日刷卡支付3237500元，合计619.75万元。3.安泰公司开发的位于中牟县白沙镇商都锦城1#、2#、3#楼于2011年9月6日完成竣工验收备案。2018年11月6日，中牟县房管局发布《告知书》，通告安泰公司已具备办理不动产证条件，尽快安排工作人员办理房产交易相关手续。4.2019年12月3日8时张书强通过中牟县房地产综合管理信息系统查询，《中牟县个人房屋权属信息表》显示：房屋坐落于白沙镇××桓通路东商都锦城合同号ZM12929314、ZM12929350、ZM12929348、ZM12929315、ZM12929318、ZM12929352、ZM12929355的购房人均为张书强。根据当事人上诉及答辩情况，并征询各方意见，本院归纳二审争议焦点为：张书强请求停止对案涉六套房产执行的诉讼请求应否支持。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议标的是安泰公司开发的2-1-202、2-1-602、2-1-702、2-1-1102、2-1-1302、2-1-1402号六套房产，审理焦点在于执行案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”就案外人权利而言，张书强购买安泰公司销售的案涉六套房产，双方签订有书面的《商品房买卖合同》，且已录入中牟县房管局网络管理系统，安泰公司向张书强开具了全款收据且将房屋交付张书强占有使用，张书强对争议房屋所享权利的真实性、合法性可以认定。现已查明，张书强所购六套房屋的《商品房买卖合同》虽已经网签，但尚未确认备案或办理所有权转移登记。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十五条第一款规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，当事人之间签订房屋买卖合同只是房屋所有权变动的原因，并不必然导致房屋所有权转移的法定后果。张书强购买案涉六套房屋未办理所有权转移登记，尚不发生物权变动效力，一审法院认定该六套房屋仍登记在安泰公司名下，房地产登记部门由于技术上的原因无法进行查封操作不影响一审法院查封的法律效力并无不当。张书强上诉称一审法院“对涉案房屋无权查封，事实上也没有被查封”的上诉理由不能成立。对于登记在被执行人名下的不动产买受人对不动产物权期待权的保护，《规定》第二十八条、第二十九条区分一般买受人物权期待权和消费者物权期待权两种情形。张书强购买案涉房屋系张书强与鑫瑞公司、鑫瑞公司与安泰公司以及安泰公司与张书强三方之间相互债权债务关系转化而成，张书强非《规定》第二十九条针对的一般消费者。《规定》第二十八条规定：“对于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，张书强提交的《商品房买卖合同》及备案信息表、中牟县房个人房屋权属信息表，可以证明在涉案房屋首次查封（2014年12月26日）之前，张书强与安泰公司已于2012年1月7日签订了真实、有效的《商品房买卖合同》；张书强提交的2011年12月28日商都锦城前期物业服务协议、消防安全责任书、业主领房验收交接表、住宅工程使用说明书/工程质量保证书、2012年物业费缴纳收据等证据，并结合案涉六套房屋钥匙实际掌握情况，可以证明张书强于一审法院首次查封之前已实际占有了涉案房屋；张书强提交的《商品房买卖合同》备案信息表、张书强个人房屋权属信息表、中牟县房管局《情况说明》，可以证明张书强所购六套房屋的《商品房买卖合同》处于网签备案待确认状态。张书强提交的中牟县房管局2018年11月6日《告知书》可以证明涉案房产未办理过户登记非因张书强自身原因。关于张书强支付房款问题，在安泰公司与张书强签订《商品房买卖合同》之前，张书强对鑫瑞公司享有到期债权。为清偿债务，鑫瑞公司法定代表人田君爽与安泰公司法定代表人赵天才于2012年1月1日达成协议，约定由田君爽支付房款，安泰公司与田君爽的理财户签订房屋买卖合同，并由安泰公司工作人员王章義为理财户出具收据。也就是说，双方约定鑫瑞公司理财户购买安泰公司的房屋，由鑫瑞公司支付房款，安泰公司向鑫瑞公司理财户出具收据。就其法律关系而言，安泰公司与理财户之间构成房屋买卖法律关系，鑫瑞公司与理财户之间构成代为清偿（购房款）和债权债务抵销法律关系，鑫瑞公司与安泰公司之间构成债务承担法律关系。2011年12月27日，安泰公司与张书强签订《商品房买卖合同》，安泰公司向张书强直接出具加盖安泰公司印章的（房款）收据，表明安泰公司认可张书强《商品房买卖合同》项下房款由鑫瑞公司代为清偿，即使张书强未向安泰公司实际支付购房款，安泰公司已确认张书强支付购房款的合同义务已经完成。因此，无论鑫瑞公司是否向安泰公司代为清偿了全部房款，均不影响张书强支付全部房款的认定。综上，本案符合《规定》第二十八条规定的情形，张书强对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销河南省开封市中级人民法院（2018）豫02民初19号民事判决；二、不得执行位于中牟县白沙镇商都大街商都锦城小区2栋1单元202号、2栋1单元602号、2栋1单元702号、2栋1单元1102号、2栋1单元1302号、2栋1单元1402号房产。一审案件受理费47920元由刘展、余丽负担，公告费1120元由张书强负担；二审案件受理费47920元，由刘展、余丽负担。本判决为终审判决。审判长  谷彩霞审判员  庞 敏审判员  赵 筝二〇二〇年五月十五日书记员  朱明鑫