河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初1763号原告（执行案外人）：河南瑞祥置业有限公司，住所地郑州市桑园路人和花园**楼******，统一社会信用代码914101007891894523。法定代表人：刘书勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：栗颂、沈伟，河南豫尊律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘英伟，男，汉族，1976年11月11日出生，住郑州市惠济区。被告（被执行人）：王炯，男，汉族，1985年12月28日出生，住郑州市金水区。原告河南瑞祥置业有限公司（以下简称“瑞祥公司”）与被告刘英伟、王炯案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告瑞祥公司的委托诉讼代理人栗颂、沈伟，被告刘英伟到庭参加了诉讼，被告王炯经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告河南瑞祥置业有限公司为涉案房屋的所有权人。依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。即预告登记的效力在于保障预告登记权利人不动产物权期待权的实现，预告登记本身并不具有物权变动的效果。被告王炯虽就涉案房屋办理了预告登记，但其并没有取得涉案房屋的所有权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件者干问题的规定》第二十五条规定第一款第一项之规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断异议人是否系权利人。郑州市不动产登记中心所出具的证明明确显示涉案房屋登记在原告名下，并未转移至被告王炯名下，原告为涉案房屋的所有权人，理应享有排除法院强制执行的权利。被告王炯因原被告间商品房买卖合同的解除导致预告登记的灭失，预查封无法转为正式查封。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条规定：国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。因本案《商品房买卖合同》业已解除，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第五条规定：买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第三款所称的“债权消灭”。预告登记的目的是为了保全一项旨在发生物权变动的请求权、预告登记总是附属于该请求权并服务于该请求权，在此意义上，预告登记在消灭上亦具有从属性，即请求权因无效、被解除或被撤销时，预告登记的基础不存在，自然也归于消灭。具体到本案中，预查封的对象是被告王炯基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋能进行登记后能够主张房屋交付请求权和所有权转移登记请求权。法院执行所涉被告王炯的房屋仅是预告登记，查封也应属于预查封，在查封期间该房屋的产权始终登记在原告名下，不具有转为查封登记的条件。因原告与被告王炯间的商品房买卖合同已解除，涉案房屋已不可能再过户至被告王炯的名下，在该涉案房屋上设立的预查封无法转化为正式查封，被告王炯已无法再主张房屋所有权转移登记请求权。被告人王炯因违约无法预期取得涉案房屋的所有权。2016年1月20日，原告与被告王炯签订了编号为16002288853《商品房买卖合同》，合同签订后，被告王炯违反合同约定，迟迟未偿还购房借款及利息，导致合同目的不能实现。原告向郑州市金水区人民法院提起诉讼，经法院主持调解达成(2018）豫0105民初20315号民事调解书：解除原告与被告王炯之间所签的商品房买卖合同，王炯协助原告办理商品房买卖合同的备案注销手续。依该调解书可知，涉案房屋已明显不能按照预期过户至王炯名下，王炯对取得涉案房屋的所有权已不再具有可期待性。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条关于查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行行为为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，但并未禁止非以规避执行行为为目的而对被查封财产上原有的基础关系依法变更的权利。本案中，金水区人民法院所作的调解书系双方真实意思表示，应具有法律效力。且调解书作出后，涉案房屋的按揭贷款也一直由原告负责偿还，若将涉案房屋作为被告王炯名下的个人财产进行执行，原告将面临无法追偿的危机，对原告而言显然是不公平的。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：停止对登记在原告名下的房屋的执行（产权人：河南瑞祥置业有限公司，不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0148715号，房屋位置：金水区××路××楼××1902号)，不予进行评估拍卖，并依法解除对该房屋的查封措施。原告为支持其主张，向本院提交以下证据：证据一：原告与被告王炯签订的16002288853号商品房买卖合同、王炯于2016年1月20日出具的欠款条；证明原告与被告签署商品房买卖合同，原告向王炯支付借款并开具了首付款发票，王炯承诺支付房款时间及所承担的违约责任；证据二：1、2018年7月10日王炯出示的收据、2018年7月20日原告与王炯签署的协议书、2018年7月20日原告向张建丽转账5万元的回单、郑州市金水区人民法院(2018）豫0105民初20315号民事调解书；证明原告与王炯双方达成协议书，约定解除签订的《商品买卖合同》，并经金水区人民法院出具调解书确认双方各自的权利义务。原告履行了5万元退款义务，王炯并未履行协助原告办理备案注销手续的义务；证据三：郑州市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明、原告中信银行账号流水清单；证明涉案房产产权人始终为原告，且涉案房屋的按揭贷款也一直由原告偿还，已偿还26期共103353.67元，原告是涉案房产的合法所有人。被告刘英伟辩称，法院的查封措施并无不当，被告在诉王炯借贷纠纷一案中，为保证债权的实现，向法院申请查封登记在王炯名下的位于郑州市××区××路××楼××房产，提供了全套的手续。法院依法审查后，于2018年4月9日作出（2018）豫0108财保69号民事裁定书，于2018年4月11日到不动产登记部门办理查封手续。查封行为有法律依据，且查封之日该房产确实登记于王炯名下。原告解除合同的法律文书形成时间系查封之后，不能作为本案的依据。被告在诉王炯借贷纠纷一案中，被告申请财产保全，法院于2018年4月11日即对王炯名下位于郑州市××区××路××楼××房进行了查封，查封期限自2018年4月11日至2021年4月10日止。而原告与王炯解除《商品房买卖合同》的时间在2018年8月22日，晚于法院的查封时间。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，原告要求解除查封措施，明显不符合法律规定，应当依法驳回其诉讼请求。原告与王炯存在明显的规避执行的恶意。首先，被告在起诉王炯后曾多次与其联系要求偿还欠款并告知已经查封房产，但王炯均表示房子首付系分期付款自己当时只付了5万元，不怕法院查封。暂且不论是否属实，原告一直声称王炯违约才导致双方解除《商品房买卖合同》，但其提供的金水区人民法院（2018）豫0105民初20315号民事调解书却并未要求王炯承担违约责任。其次，原告与王炯向金水区人民法院隐瞒了涉案房产被惠济区人民法院查封的事实，导致金水区人民法院在未查明案件事实的基础上，错误的同意其进行调解，才引发本案。如当时原告或王炯向金水区人民法院告知涉案房产以及被查封的事实，金水区人民法院就不可能同意其调解并出具调解书。其向法院隐瞒上述事实，根本目的就是为了规避惠济区人民法院对涉案房产的查封处置措施。如支持原告诉请，将鼓励被执行人通过解除合同方式逃避执行。在司法实践中，存在大量如被告申请查封被告或被执行人已经预告登记但尚未办理不动产登记证书阶段的房产等情形。在执行工作如此严峻的形势下，如允许被执行人通过与开发商解除《商品房买卖合同》的方式规避法院查封措施，以达到逃避债务的目的，将严重损害债权人利益，损害法律权威，不符合立法本意。综上，原告诉求无事实和法律基础，应当依法驳回其诉讼请求。原告为支持其主张，向本院提交以下证据：（2018）豫0108民初1662号民事判决书和（2018）豫0108财保69号民事裁定书各一份，证明王炯欠被告10万元，2018年4月11日被告已经申请法院诉前查封了涉案房产。现被告与王炯之间的民间借贷判决书已经生效进入执行程序。被告王炯未答辩亦未向法庭提交证据。本院根据当事人的陈述、举证、质证、答辩，结合有效证据，对本案事实确认如下：2015年12月9日，被告王炯因购买原告开发的建设的嘉辰丽景苑6号楼1902房屋，向原告借款240485元用于支付购房首付款。2016年1月20日，被告王炯与河南瑞祥置业有限公司签订编号为16002288853号商品房买卖合同一份，约定被告王炯购买原告开发的位于金水区××路××楼××房屋××套，建筑面积90.29平方米，合同总价款1110485元。首付340485元于合同签订当日一次性付清，770000元商业贷款，于2016年2月20日付清。合同签订后，被告王炯仅向原告支付了首付款5万元及原告出借的款项240485元，共计290485元。后被告王炯向中信银行郑州京广路支行商业贷款770000元，并于2016年4月27日将案涉房屋办理了抵押。中信银行郑州京广路支行将商业贷款770000元支付给原告。被告王炯自2018年4月就停还银行贷款，致使原告为被告王炯每月垫付贷款本息。2018年7月20日，原告与被告王炯达成协议，约定解除双方于2016年1月20日签订的编号为16002288853的《商品房买卖合同》；原告不再追究王炯的违约责任；签订协议时退还王炯伍万元整。合同解除完成，退还伍万元整及已支付给银行的按揭贷款。2018年8月22日，原告与被告王炯在郑州市金水区人民法院达成调解协议，郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初20315号调解书内容为：一、瑞祥公司与王炯双方同意解除于2016年1月20日签订的编号为16002288853的《商品买卖合同》，王炯于2018年8月27日之前协助瑞祥公司办理编号为16002288853的《商品买卖合同》的相关备案注销手续，瑞祥公司不再追究王炯的违约责任，签订协议时瑞祥公司退还王炯5万元整，合同解除完成，退还5万元整及支付给银行的按揭贷款；二、双方就本案再无任何纠纷。2018年4月9日，被告刘英伟因与王炯民间借贷纠纷，向本院申请诉前保全查封了被告王炯购买的涉案房产，本院作出了（2018）豫0108财保69号民事裁定书，于2018年4月11日依法对被告王炯名下位于郑州市××区广电南路26号6号楼19层1902（预告登记证明号为1609016545）的房屋一套进行查封。本院作出已经生效的(2018）豫0108民初1662号民事判决书，判决被告王炯于本判决生效之日起十日内偿还刘英伟借款本金100000元，并自2018年3月12日起按年利率6%支付利息至借款清还完毕之日止。后刘英伟向本院申请执行，本院受理后所立执行案号为(2018）豫0108执2040号。执行过程中，本院于2019年4月3日向被执行人王炯发出公告，责令其于2019年4月12日前迁出上述房屋，逾期不履行的，将依法强制执行。同年5月14日本院作出(2018）豫0108执2040号之一执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人王炯名下位于金水区××路××楼××1902(预告登记证明号：1609016545）房屋一套。后原告瑞祥公司对涉案房产提出了执行异议，请求：1、中止对王炯名下设立预告登记的房屋的执行（登记证明号：1609016545，房屋位置：金水区××路××楼××1902号）；2、解除对该涉案房屋的预查封。本院于2019年10月11日作出（2019）豫0108执异40号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告不服，提起本案诉讼。另查明，涉案房产于2018年5月21日，办理了不动产证，权利人为河南瑞祥置业有限公司，不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0148715号。本院认为，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，可以提出停止执行的主张。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，案涉的房产（郑州市××区广电南路26号6号楼19层1902，登记证明号为1609016545）登记在被执行人王炯个人名下，本院查封、要求腾空等执行措施并无不当。虽然原告瑞祥公司与被告王炯之间的房屋买卖合同通过法院调解解除，但该民事调解书的作出时间在本院对案涉房屋采取查封措施之后，不排除原告与被告王炯对法院隐瞒案涉房产已被查封保全的合理怀疑，故原告瑞祥公司提出的停止对登记在原告名下的房屋的执行，不予进行评估拍卖，并依法解除对该房屋的查封措施的理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告河南瑞祥置业有限公司的诉讼请求。案件受理费2400元，由原告河南瑞祥置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  杨建华审 判 员  王彦斌人民陪审员  杨文奎二〇二〇年五月十八日书 记 员  刘 方