安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终438号 上诉人（原审原告）：安庆市文峰置业有限公司，住所地安徽省安庆市集贤南路**。 法定代表人：李厚庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭亮，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐造红，安徽安联律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：熊小平，男，1968年6月2日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：张波，安徽明启律师事务所律师。 上诉人安庆市文峰置业有限公司（以下简称文峰置业公司）、上诉人熊小平因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市大观区人民法院（2017）皖0803民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人文峰置业公司的委托诉讼代理人郭亮、徐造红，上诉人熊小平及其委托诉讼代理人张波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文峰置业公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持文峰置业公司在一审的全部诉讼请求或发回重审；2、熊小平承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、文峰置业公司一审提交的安庆市大观区商务局《情况说明》载明设置围挡是因创建文明城市的需要，原判以设置围挡作为认定文峰置业公司实际控制商铺的时间错误。二、原判认定2016年6月为解除租赁关系的时间错误，应以2018年8月原审法院明确告知文峰置业公司可以使用商铺时才能认定双方解除合同。三、熊小平应在合同约定的试营业时间之前办理好相关手续，则不会受到《安徽省大气污染防治条例》的影响。原判认定因不能归结为双方当事人的原因导致合同目的不能实现错误。四、导致合同目的不能实现的原因在于熊小平，原审根据公平原则对文峰置业公司的损失进行分担系适用法律错误。 熊小平辩称，1、安庆市文峰置业有限公司陈述一审提交的大观商务局的情况说明我方没有印象，等待核实。即使有情况说明，将商铺全部围起来连进去的门都没有肯定没有道理。其封的时间的是2015年3、4月份，一审认定2016年6月采取的围挡时间是错误的，因为在该案（2016）皖0803民初38号案件中开庭时间是2016年3月1日，熊小平就提交了文峰公司围挡的照片。2、在2016年4月26日熊小平已向人民法院提出解除双方的合同，该案案号是（2016）皖0803民初807号判决书，文峰公司第二点理由所述不是事实。3、文峰公司回避了其延迟开业的实际情况，其开业时间是2015年2月12日，双方2014年8月24日签订租赁合同及补充协议原定于2014年12月12日开业，不迟于24日试营业。文峰公司代理人曾在庭审中表示其消防是在2015年2月11日夜里才通过，12日才开业。其拖延违约行为造成环评不通过。4、依据我国城镇房屋租赁合同纠纷具体应用司法解释第5条，合同无效当事人可以参照租金标准要求支付占有使用费，但本案两者间签订的合同是有效的，其在一审中要求熊小平支付2014年4月26日之后的占用费本身就不符合法律规定，依法应予驳回。 熊小平上诉请求：1.撤销原判，改判驳回文峰置业公司的诉讼请求；2、文峰置业公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、原判认定事实错误。1、文峰置业公司未按合同约定的时间开业，其开业时间推迟至《安徽省大气污染防治条例》颁布以后，因文峰置业公司违约在先，是导致熊小平租赁商铺经营的餐饮未通过环评的根本原因，原审判决熊小平承担商铺租金及物业费的50%错误。2、熊小平自始未入驻商铺经营，没有享受任何物业服务，不应支付物业费。3、本案在2015年第一次审理中，熊小平就提交了照片，证明文峰置业公司在2015年3、4月就对熊小平租赁的商铺采取了围挡、封闭、上锁、管理，原判认定围挡、封闭的时间是2016年6月错误。4、合同约定的目的不能实现，且涉案房屋一直由文峰置业公司控制，故不应收取租金和物业费。二、涉案商铺由物业公司管理，物业费缴纳的对象应为安徽华洁物业管理有限公司安庆分公司，文峰置业公司不是收取物业费的适格主体。三、文峰置业公司在签订租赁合同时隐瞒了涉案商铺楼上的住宅房已被售卖的事实，且从商铺内外无法得知所处的具体位置，导致熊小平经营餐饮在办理环评手续时存在重重困难。熊小平不应为文峰置业公司的违约行为承担责任。 文峰置业公司辩称：1、一审判决认定的基本事实清楚，不能办理环评及营业执照的责任是熊小平的责任，文峰置业公司在2015年2月12日整体开业，熊小平明知2015年3月1日实施《安徽省大气污染防治条例》，根据该条例规定在此期间办理的环评及营业执照就属于已经办理的营业机构，条例规定的3月1日前后办理的餐饮机构适用的规定不同，3月1日前办理的只需要进行整改。熊小平自身错过办证期限导致的损失应由其承担。2、物业费的缴纳，文峰商场所有的物业收费均由文峰置业公司委托授权收取，熊小平主张的物业费收取文峰置业公司无权限是错误的，合同中也约定了物业费由文峰置业公司代为收取。一审认定事实清楚，且有合同的依据。3、文峰所有开发项目均经过了主管部门的报建手续，商业规划也符合总体城建的需要。从4楼的业态上说，也是符合《安徽省大气污染防治条例》的相关规定，熊小平在2015年3月1日前怠于履行报建手续，致使相关环评手续未办理营业执照，证明文峰置业公司并未隐瞒事实。 文峰置业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告将其占用的安庆市汇峰广场购物中心四层7号和8号商铺交还给原告；2、判令被告支付原告租金（自2015年5月12日计算至2016年4月25日）、商铺占用费（自2016年4月26日计算至诉求变更之日）共计1339000元，并继续支付商铺占用费至商铺实际交还之日（按合同约定租金标准计算）；3、判令被告向原告支付物业费535600元（计算至诉求变更之日），并继续支付物业费至商铺实际交还之日（按合同约定物业费标准计算）；4、由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年8月26日,安庆市文峰置业有限公司（甲方）与熊小平（乙方）签订了两份《商铺租赁合同》及《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》，双方约定:乙方租赁甲方的安庆市汇峰广场购物中心四层07、08号商铺分别经营“潇湘馆”、“小城大爱”餐饮；租赁商铺面积分别为502㎡和528㎡，租赁期限均自2014年12月24日至2020年12月23日；前两个租赁年度的租金标准均为50元/月/㎡；自起租日起乙方应向甲方缴纳物业费和推广费，物业费按20元/月/㎡计算，推广费按10元/月/㎡计算；甲方预计于2014年12月12日试营业，不晚于2014年12月24日正式营业；乙方根据本合同单方解除合同的，应书面通知甲方，要求甲方返还剩余的租赁保证金，退还多收的预交款项（如有），乙方应在3日内交还该商铺；如因此给乙方造成损失的，甲方应在乙方交还商铺后予以赔偿；如乙方逾期支付租金或物业费或…，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金;甲方给予乙方经营免租期三个月，具体从2014年12月24日至2015年3月23日，如项目推迟开业时间，则经营免租期相应顺延，经营免租期内物管费正常缴纳，如因乙方原因不能与项目同期开业，则经营免租期自动取消。上述合同及补充协议签订后，安庆市文峰置业有限公司将租赁的房屋交付熊小平，熊小平对租赁房屋进行装潢。 安庆市汇峰广场购物中心于2015年2月12日整体开业。熊小平承租的安庆市汇峰广场四层F4-07、F4-08号铺面上方相邻楼层为住宅楼，该住宅楼已出售。因熊小平承租的F4-07、F4-08号铺面从事餐饮经营未通过环评而未能同期开业，熊小平亦未交纳租金、物业费。嗣后，熊小平与安庆市文峰置业有限公司双方就开业及租金等问题进行了多次函告。 2016年6月，原告安庆市文峰置业有限公司对上述四层F4-07、F4-08号商铺进行围挡封闭并安装木门，随后由原告聘请的物业公司对围挡的木门进行上锁、管理。 另查明：《安徽省大气污染防治条例》于2015年1月31日经安徽省第十二届人民代表大会第四次会议通过，自2015年3月1日起施行。 一审法院认为，原告安庆市文峰置业有限公司与被告熊小平签订的《商铺租赁合同》及《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，安庆市汇峰广场购物中心在2015年2月12日正式开业，而《安徽省大气污染防治条例》已于2015年1月31日经安徽省第十二届人民代表大会第四次会议通过，定于2015年3月1日起施行。因《安徽省大气污染防治条例》第七十三条第三款规定“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的饮食服务项目”。熊小平经营的“潇湘馆”、“小城大爱”被告两家餐饮店未能通过环评而无法开业，致使合同目的不能实现。鉴于双方在他案中已实际解除租赁合同关系，被告熊小平应当返还租赁物，但自2016年6月起被告对原告租赁的四层F4-07、F4-08号商铺进行围挡封闭、上锁、管理，应当认定此时该商铺已由原告安庆市文峰置业有限公司实际控制，故对原告要求被告返还安庆市汇峰广场购物中心四层7号和8号商铺给原告的诉讼请求不予支持。因致使合同目的不能实现的原因不能归结于双方当事人，故原告的租金、物业费损失，依据公平原则由原、被告予以分摊。而在2016年6月原告对商铺实际控制后的扩大损失由原告自行承担。对原告损失的认定：原告主张自2015年5月12日开始计算租金及物业费，至2016年6月原告实际控制商铺共计算13个月，为937300元＝（502㎡+528㎡）×（50元+20元）×13个月；该损失由原、被告各承担50%，即由被告支付原告租金、物业费损失共计468650元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告熊小平于本判决生效后十日内支付原告安庆市文峰置业有限公司租金、物业费共计468650元；二、驳回原告安庆市文峰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21671元，由原告安庆市文峰置业有限公司负担15426元，被告熊小平负担6245元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 文峰置业公司二审提交下列证据：一份大观区商务局的情况说明，证明目的：2016年对案涉商铺设置围挡是创建文明城市的需要，也是主管部门的要求。 熊小平经质证认为，对证据的真实性无异议，但不具有关联性及合法性。该组证据具有滞后性，明显是后补的，也未具体涉及到案涉店铺。情况说明中不能说明在此前没有围挡。 本院认证认为，文峰置业公司提交的新证据，双方对其真实性无异议，故对真实性应予认定。熊小平对该证据的关联性有异议，从该证据内容看，未提及案涉的商铺，且文峰置业公司对案涉商铺实际进行围挡的时间及原因是否是应大观区商务局的要求不能确定，故对该证据的关联性不予认定。 二审中，双方当事人对一审证据未提出复核意见，二审认证意见与一审一致。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、原审对租金及物业费损失依据公平原则判定由双方当事人各承担50%处理是否适当。2、原判认定租金及物业费计算的截止点是否正确。3、文峰置业公司是否是主张物业费的适格主体。 关于租金及物业费损失的承担比例问题。本案中，文峰置业公司与熊小平签订的《商铺租赁合同》及《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》合法有效，上述合同约定熊小平租赁案涉商铺的目的是用于经营餐饮。因《安徽省大气污染防治条例》颁布实施后，熊小平承租的F4-07、F4-08号商铺上方相邻楼层为住宅楼，故案涉商铺已不符合经营餐饮业的规范要求，该因素是导致本案租赁合同目的无法实现的根本原因。因双方签订合同时，《安徽省大气污染防治条例》尚未颁布实施，双方当事人对此也无法预料，故原判认定致使合同目的不能实现的原因不能归结于双方当事人，进而依据公平原则判令租金及物业费损失由双方当事人各承担50%，处理并无不当。 关于租金及物业费计算的截止点问题。一审中，文峰置业公司提交的物业公司的情况说明能够证明文峰置业公司对案涉商铺进行围挡封闭、上锁、管理的时间是2016年6月，原审法院据此认定案涉商铺于此时已由文峰置业公司实际控制，从而认定2016年6月为计算租金及物业费损失的截止点并无不当。熊小平主张对涉案商铺围挡封闭的时间是2015年3、4月份，但其提交的照片不能反映拍摄时间，且照片拍摄内容也未能反映案涉商铺的全貌，难以达到其证明目的。故对于租金及物业费计算的截止点，熊小平主张应为2015年3、4月份及文峰置业公司主张应为2018年8月均缺乏相应的依据，本院不予采纳。 关于文峰置业公司是否是主张物业费的适格主体问题。熊小平主张物业费应由安徽华洁物业管理有限公司安庆分公司收取，文峰置业公司不是主张物业费的适格主体。从本案事实及证据看，文峰置业公司已取得收取物业费的授权，且双方当事人签订的租赁合同中也约定了熊小平有向文峰置业公司缴纳物业费的义务，故本案文峰置业公司主张物业费的主体适格。 综上所述，文峰置业公司及熊小平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21671元，由安庆市文峰置业有限公司负担10835.5元，熊小平负担10835.5元。 本判决为终审判决。 审判长  周大庆 审判员  殷 平 审判员  马 骥 二〇二〇年五月二十九日 书记员  吴文慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；