广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3008号上诉人（原审原告）：广东佛山珠江科技数码城建设有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：杨某1。被上诉人（原审被告）：邹振华，男，住福建省华安县。被上诉人（原审被告）：吕艳玲，女，住福建省华安县。上诉人广东佛山珠江科技数码城建设有限公司（下称珠江公司）与被上诉人邹振华、吕艳玲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初19304号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人珠江公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持珠江公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由邹振华、吕艳玲承担。事实和理由：一、合同约定的解除条件已成就，一审判决适用法律错误。《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同附件四合同补充协议中第10条约定：“若买受人未按时还款致使贷款机构要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择解除合同，收回该商品房。出卖人因此解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总价款20%作为违约金，.....出卖人在买受人已付房款中扣除违约金......，如买受人已付房款不足以支付上述违约金、损失和费用的，则买受人还应予以补足”。现邹振华、吕艳玲不按期偿还银行按揭款，导致银行要求珠江公司承担担保责任，合同约定的解除条件已成就，珠江公司有权请求解除与邹振华、吕艳玲签订的买卖合同，珠江公司的请求合法、合理、合约，应受法律保护。一审判决不支持珠江公司解除合同的诉请，属法律适用错误。二、珠江公司对案涉合同的目的已无法实现，珠江公司可解除合同。邹振华、吕艳玲因未及时履行还款义务，致使珠江公司承担连带担保责任。邹振华、吕艳玲的违约行为致使中国工商银行股份有限公司佛山里水支行（下称工商银行里某支行）解除《个人购房借款/担保合同》，一审判决亦认定“邹振华、吕艳玲的违约行为在性质上等同于逾期支付购房款超过180日的违约行为”，珠江公司作为出卖人，已无法按合同约定获得房款，因此，邹振华、吕艳玲的违约行为已致使合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同”之规定，现案涉合同已满足约定解除及法定解除条件，珠江公司解除合同的诉请应得到支持。三、案涉合同关于房款总价20%的合同违约金约定是特别约定，是针对合同解除后对邹振华、吕艳玲长期使用房屋造成损失的补偿。因邹振华、吕艳玲违约行为，珠江公司已无法足额收取购房款，致使合同目的无法实现，案涉合同应解除。珠江公司是基于解除合同诉请房款总价20%的违约金，案涉合同补充协议是针对特殊违约行为的特别约定，上述违约金亦为邹振华、吕艳玲长期使用房屋造成损失的补偿，应予支持。综上，一审法院查明事实不清，法律适用错误，应予纠正，请二审法院依法改判。被上诉人邹振华、吕艳玲未发表书面答辩意见。珠江公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认珠江公司与邹振华、吕艳玲之间的《广东省商品房买卖合同（预售）》（编号：201********802）已解除；2.邹振华、吕艳玲立即协助珠江公司办理双方签订的《广东省商品房买卖合同（预售）》（编号：201********802）网签备案注销手续；3.邹振华、吕艳玲向珠江公司支付珠江公司代偿的借款本金549725.85元、执行费7879.26元及上述款项的利息39802.94元，共计573775.66元（利息从2018年2月10日起，每日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，计至实际付清之日，暂计至2019年8月5日）；4.邹振华、吕艳玲向珠江公司支付违约金（合同标的额746460元的20%）149292元；5.邹振华、吕艳玲自合同解除之日起15日内将佛山市南海区案涉房产恢复原状向珠江公司返还；6.邹振华、吕艳玲承担案件的诉讼费。一审法院查明：2013年8月13日，珠江公司、邹振华、吕艳玲签订《广东省商品房买卖合同》，约定：珠江公司将涉讼房屋以总价746460元售予邹振华、吕艳玲；首期款226460元于2013年8月20日前支付，余款520000元邹振华、吕艳玲应于合同签订之日起45日内以贷款支付（以实际网签时间为准）；珠江公司应于2014年12月31日将涉讼房屋交付邹振华、吕艳玲使用；珠江公司逾期交付涉讼房屋超过180日后邹振华、吕艳玲有权主张解除合同的，珠江公司应自邹振华、吕艳玲解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按邹振华、吕艳玲累计已付款的5%向邹振华、吕艳玲支付违约金；邹振华、吕艳玲逾期付款超过180天后珠江公司有权主张解除合同，邹振华、吕艳玲应按累计应付款的5%向珠江公司支付违约金。该合同“附件四：合同补充协议”对前述合同补充约定：买受人采用按揭方式付款的，应按照借款合同的规定按时支付贷款本息，若买受人未按时还款致使贷款机构要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择以下方式处理：（1）出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起7日内偿还出卖人代偿款项，并向出卖人支付相应的违约金（违约金金额为代偿款项的20%或出卖人代偿之日至买受人还款之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，以高者计）；买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付上述代偿款项和违约金的，则按下述约定处理；（2）出卖人有权解除合同，收回该商品房；出卖人因此解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总价款20%作为违约金，违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还需赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失，出卖人在买受人已付房款中扣除违约金或出卖人损失、出卖人因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用及其他全部应付未付款项（包括但不限于物业服务费等；如买受人已收楼的，还应每月按总房价款0.6%的标准扣除房屋使用、折旧费用至出卖人收回该商品房之日止）后，将剩余房款（不计利息）退回买受人；如买受人已付房款不足以支付上述违约金、损失和费用的，则买受人还应予以补足；买卖双方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等的总额不得超过总房价款的5%，但补充协议及认购书另有约定的除外。2014年5月7日，珠江公司与邹振华、吕艳玲签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201********802），约定：珠江公司将涉讼房屋以总价746460元售予邹振华、吕艳玲；首期款226460元于预售合同网上签订之日起5日内付清，余款520000元邹振华、吕艳玲应于2014年5月7日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；珠江公司应于2014年12月31日将涉讼房屋交付邹振华、吕艳玲使用。关于违约责任的约定与双方于2013年8月13日签订的《广东省商品房买卖合同》一致。同日，珠江公司、邹振华、吕艳玲还签订了《附件五：合同补充协议》，对前述《广东省商品房买卖合同》所作的补充约定与前述双方于2013年8月13日签订的《广东省商品房买卖合同》“附件四：合同补充协议”的约定一致。2014年12月10日，案外人工商银行里某支行与邹振华、吕艳玲签订了一份《个人购房借款/担保合同》（编号A：【住房】字【佛山分】行【里水】支行【2014】年【269】号），约定工商银行里某支行发放贷款本金人民币52万元予邹振华、吕艳玲用于购买涉讼房屋，邹振华、吕艳玲以涉讼房屋作为抵押。后该行于2015年1月14日依约向邹振华、吕艳玲指定的收款账户发放了贷款本金人民币52万元。2015年1月7日，涉讼房屋办理了预购商品房预告登记、抵押预告登记。2015年1月15日，吕艳玲办理涉讼房屋的收楼手续，并签署了一系列的收楼验收材料。2017年4月21日，法院立案受理工商银行里某支行诉吕艳玲、邹振华、珠江公司金融借款合同纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初5528号。同年8月31日，法院依法作出（2017）粤0605民初5528号民事判决，认定吕艳玲、邹振华连续多期未按约定偿还贷款本息构成违约，故判令：一、吕艳玲、邹振华应于判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金497500.04元及相应利息（暂计至2017年8月1日，利息25044.9元，自2017年8月2日起，以本金497500.04元为基数按中国人民银行公布的五年期以上贷款基准利率上浮5%再上浮50%计算利息至欠款全部清偿日止）予工商银行里某支行；二、吕艳玲、邹振华应于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费32447.84元予工商银行里某支行；三、珠江公司对吕艳玲、邹振华的上述第一项债务承担连带清偿责任；四、驳回工商银行里某支行的其他诉讼请求。2018年1月19日，工商银行里某支行向法院申请强制执行（2017）粤0605民初5528号民事判决，法院依法立案执行，案号为（2018）粤0605执1086号。在该案的执行过程中，法院依法于2018年2月9日扣划了珠江公司592489.02元，得款支付该案部分执行费7879.26元，退予申请执行人工商银行里某支行549725.85元，多扣划的款项34865.91元于2018年5月4日退予珠江公司。2018年9月18日，珠江公司向邹振华、吕艳玲邮寄《关于解除（预售）的函》，主张其已向工商银行里某支行偿还借款本金及利息、律师费、诉讼费等相关费用557623.11元，要求邹振华、吕艳玲在7日内向珠江公司偿还代偿款并计付违约金，否则买卖合同在函件发出之日解除，邹振华、吕艳玲应将涉讼房屋恢复原状返还珠江公司，并按约定支付违约金，并配合办理注销备案登记手续，珠江公司将在邹振华、吕艳玲已付房款中直接抵扣各项费用及违约金。该邮件于同年9月19日妥投。2019年8月12日，珠江公司提起诉讼。另查明，涉讼房屋现登记所有权人为邹振华、吕艳玲，占有份额为共同共有，权利证号为粤（2016）佛南不动产权第0***581号，登记日期为2016年8月5日，从2016年7月11日开始已被广州市白云区人民法院及佛山市南海区人民法院以多案办理了查封、轮候查封手续。一审法院认为，案件为商品房预售合同纠纷。经审查，珠江公司、邹振华、吕艳玲签订的《广东省商品房买卖合同》关于买卖涉讼房屋的权利义务约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同的补充协议约定在邹振华、吕艳玲未能履行其向银行应尽的义务而导致珠江公司作为担保责任人承担担保责任，且邹振华、吕艳玲未能在约定的时间内清偿代偿款的，珠江公司有权解除买卖合同、收回涉讼房屋。经查，邹振华、吕艳玲在案件中已经支付完毕全部购房款，履行了《广东省商品房买卖合同》约定的主要义务，珠江公司也已将涉讼房屋交付邹振华、吕艳玲使用，且涉讼房屋已经办理不动产权登记，登记所有权人为邹振华、吕艳玲。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款规定：买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。珠江公司在邹振华、吕艳玲已经支付全部购房款的情况下，无权再单方解除合同及要求取回涉讼房屋，因此，珠江公司诉请法院确认《广东省商品房买卖合同》已解除、邹振华、吕艳玲配合办理《广东省商品房买卖合同（预售）》（编号：201********802）网签备案注销手续、恢复原状并返还涉讼房屋不符合法律规定，且有违公平原则，法院均不予支持。邹振华、吕艳玲因未能履行其向工商银行里某支行所负的还本付息义务，导致珠江公司承担了担保责任，故邹振华、吕艳玲构成违约，依法依约应承担相应的违约责任。现珠江公司代偿了邹振华、吕艳玲对工商银行里某支行所负债务549725.85元，故珠江公司诉请邹振华、吕艳玲清偿该代偿款理据充分，法院予以支持。因（2017）粤0605民初5528号民事判决判令珠江公司对邹振华、吕艳玲在该判决第一项所负债务承担连带清偿责任，珠江公司并未主动履行该连带责任，导致工商银行里某支行申请强制执行，产生执行费用，对此珠江公司亦负对等过错责任，据此，法院根据珠江公司的代偿情况，判令邹振华、吕艳玲应支付执行执行费用7879.26元的50%，即3939.63元予珠江公司。珠江公司代偿上述款项共计553665.48元（549725.85+3939.63），邹振华、吕艳玲未及时还款，致珠江公司产生利息损失，珠江公司诉请邹振华、吕艳玲从其代偿之次日（2018年2月10日）起计付利息合情合理，法院予以支持，并根据实际情况，判令邹振华、吕艳玲应以553665.48元为本金，从2018年2月10日起至实际清偿之日止，按年利率4.35%计付利息予珠江公司。珠江公司诉请超出上述核定的，法院不予支持。邹振华、吕艳玲虽然已经支付完毕涉讼房屋的全部购房款，但后又因为未能履行其向工商银行里某支行所负的还本付息义务，导致珠江公司代偿了款项，且不能在约定的时间内向珠江公司返还该代偿款，至案件庭审辩论终结之时，该逾期还款时间已超180日，邹振华、吕艳玲的上述违约行为在性质上等同于逾期支付购房款超180日的违约行为。虽然基于法律规定及公平原则，珠江公司不能再主张解除合同及取回涉讼房屋，但不影响珠江公司要求邹振华、吕艳玲支付违约金的权利。虽然双方签订的补充协议约定邹振华、吕艳玲计付违约金的标准为涉讼房屋成交价的20%，但该违约金计付标准没有对等约定，故法院基于公平原则及《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，依法判令邹振华、吕艳玲应按涉讼房屋的成交价746460元的5%计付违约金37323元予珠江公司，珠江公司诉请超出上述核定的，法院不予支持。邹振华、吕艳玲经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、邹振华、吕艳玲应于判决发生法律效力之日起十日内偿还代偿款553665.48元及以该代偿款为本金，从2018年2月10日起至实际清偿之日止按年利率4.35%的标准计付利息予珠江公司；二、邹振华、吕艳玲应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金37323元予珠江公司；三、驳回珠江公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9119.22元，由珠江公司负担4264.28元，由邹振华、吕艳玲负担4854.94元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.珠江公司与邹振华、吕艳玲之间的案涉房屋买卖合同关系应否予以解除；2.邹振华、吕艳玲于本案应按何种标准向珠江公司支付违约金。关于争议焦点一。珠江公司主张依《补充协议》之约定，因邹振华、吕艳玲未按时履行还款义务致珠江公司承担担保责任，珠江公司有权要求解除《广东省商品房买卖合同（预售）》并请求邹振华、吕艳玲返还房屋。对此，本院分析如下：首先，根据本案查明事实，邹振华、吕艳玲已向珠江公司支付完毕全部购房款，珠江公司亦将案涉房屋交付予邹振华、吕艳玲占有使用，且案涉房屋已于2016年8月5日办理了不动产权登记，登记权利人为吕艳玲、邹振华。至此案涉《广东省商品房买卖合同（预售）》项下的主要权利义务已履行完毕，珠江公司在此情形下要求解除合同于法无据。其次，案涉房屋已被法院因多起案件而查封，案涉房产已处于受限制状态，属于法律上返还不能，在此情形下珠江公司请求解除合同并返还房屋亦无法实现。最后，珠江公司在代吕艳玲、邹振华履行了支付其所拖欠工商银行里某支行的贷款本息费用等债务之后，获得了向吕艳玲、邹振华追偿相关款项的权利，一审判决亦已判决吕艳玲、邹振华向珠江公司返还相关款项。由此，一审判决对珠江公司诉请解除案涉合同及吕艳玲、邹振华返还案涉房屋的诉讼请求不予支持并无不当，本院依法予以维持。关于争议焦点二。本案中，因邹振华、吕艳玲未依约向工商银行里某支行履行还本付息义务导致珠江公司承担担保责任，且邹振华、吕艳玲未在约定期限内向珠江公司支付代偿款项，构成违约，依法应承担相应的违约责任。至于邹振华、吕艳玲于本案应按何种标准计付违约金，因《补充协议》第10约定邹振华、吕艳玲需向珠江公司支付20%的房款作为违约金的条件为珠江公司有权解除合同，收回案涉房屋，而本院对珠江公司的上述诉讼请求并未予以支持。一审法院根据邹振华、吕艳玲的违约情形及给珠江公司所造成的损失，酌定邹振华、吕艳玲按涉讼房屋成交价746460元的5%计付违约金37323元予珠江公司亦无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。珠江公司的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9709.88元，由上诉人广东佛山珠江科技数码城建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年五月十四日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏