重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初18845号原告：谢怡，女，汉族，1981年12月17日出生，住重庆市巴**。原告：张艺馨，女，汉族，2007年7月10日出生，住重庆市九龙坡区。法定代理人：谢怡，女，汉族，1981年12月17日出生，住重庆市巴**，系原告张艺馨的母亲。原告:张开文，男，汉族，1945年1月14日出生，住重庆市九龙坡区。原告：吴孔玉，女，汉族，1952年2月18日出生，住重庆市九龙坡区。四原告共同委托诉讼代理人：张曦，泰和泰（重庆）律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：刘丹，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆乔森驾驶培训有限公司。住所地：重庆市九龙坡区陈家坪石杨村**，统一社会信用代码91500107582809124Y。法定代表人：刘重生，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓晓华，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：余晓峰，重庆丽达律师事务所律师。第三人：重庆南方集团有限公司。。住所地：重庆市九龙坡区歇台子科园四路**统一社会信用代码91500107622194321F。法定代表人：孙甚林，该公司董事长。委托诉讼代理人：张静，该公司工作人员。第三人：重庆南方物业管理有限公司。住所。住所地：重庆市九龙坡区歇台子科园四路**社会信用代码915001072028132619。法定代表人：冉娅玲。委托诉讼代理人：彭泽锋，重庆东方联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖芸，重庆东方联合律师事务所律师。四原告谢怡、张艺馨、张开文、吴孔玉与被告重庆乔森驾驶培训有限公司（以下简称乔森驾校）、第三人重庆南方集团有限公司（以下简称南方集团公司）、第三人重庆南方物业管理有限公司（以下简称南方物业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，四原告撤回对南方集团公司、南方物业公司的起诉后，被告乔森驾校申请追加南方集团公司、南方物业公司作为第三人，本院依法追加了南方集团公司、南方物业公司作为第三人参加诉讼，由本院审判员林宝珍担任审判长，与人民陪审员孙敏、曹霞组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢怡、原告张开文及委托诉讼代理人张曦，被告乔森驾校的委托诉讼代理人邓晓华、余晓峰，第三人南方集团公司的委托诉讼代理人张静，第三人南方物业公司的委托诉讼代理人彭泽锋、廖芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告乔森驾校立即支付尚欠的租金136万元，并按合同约定支付延迟履行的违约金至拖欠租金付清为止，同时判令被告支付的保证金10万元不予退还；2.判令被告乔森驾校继续履行与张朝续签订的《场地租赁使用合同》，同时判令南方集团公司和南方物业公司应在被告乔森驾校使用的训练场地未开发使用之前不得干预被告乔森驾校的正常训练和工作；3.判令南方集团公司和南方物业公司对被告乔森驾校拖欠的租金承担连带清偿责任；4.诉讼费由被告承担。庭审中，四原告明确本案是基于租赁合同法律关系起诉，申请撤回对南方集团公司和南方物业公司的起诉，明确第一项诉讼请求是要求被告乔森驾校支付2018年3月25日起至2019年4月26日止的租金，并申请撤回要求被告乔森驾校支付迟延支付租金的违约金和判令四原告不退还被告乔森驾校支付的保证金10万元的诉讼请求，同时申请撤回第二项诉讼请求，本院口头裁定予以准许。事实及理由：2016年，南方集团公司为落实江北区五里店街道的工作函，将所辖南方上格林小区待建区域的脏、乱、差整治事宜交与南方物业公司管理，南方物业公司把此项工作交给其管理的南方物业公司上格林管理处办理。上格林管理处接受指派后，便与张朝续联系整治事宜，上格林管理处于2016年11月20日向张朝续出具整治该地块的《委托书》，张朝续将该地块按创卫要求整治后，租赁给被告乔森驾校作为驾驶培训场地，双方于2017年1月10日签订《场地租赁使用合同》，被告乔森驾校入场后按合同约定支付租金至2018年3月底，2018年4月至2019年7月的租金136万元尚未支付。四原告多次催收未果。张朝续于2017年11月19日死亡，四原告作为张朝续的近亲属，有权要求乔森驾校按照合同约定支付所欠租金。被告乔森驾校辩称：张朝续无权出租案涉场地，张朝续与被告乔森驾校于2017年1月10日签订的《场地租赁使用合同》存在主体不适格及租赁内容不合法的情形，系无效合同；案涉场地没有作为驾驶培训场地的规划许可，2017年7月20日重庆市规划局江北区分局出具了相关决定书，认定案涉场地上的建筑是违法建筑；南方集团公司是场地合法使用权人，南方集团公司已免除了乔森驾校实际使用期间的场地占用费，应驳回四原告全部诉讼请求。第三人南方集团公司述称：南方集团公司系案涉土地的合法使用权人，并未授权和委托其他人代为出租案涉土地，四原告对南方集团公司的诉请无事实及法律依据，应驳回四原告诉请。第三人南方物业公司述称：四原告的各项诉讼请求涉及的法律关系不同，第一项诉请是给付之诉，与南方物业公司无关；关于第二项诉请，因四原告无权与被告乔森驾校签订租赁合同，南方物业公司认可乔森驾校所述的关于主体及租赁内容违法的问题，案涉租赁合同的相对方并不是南方集团公司及南方物业公司，故南方物业公司对合同的履行不具有法定及约定的义务，也没有对案涉场地进行管理的职责；关于第三项诉请，南方集团公司从未授权南方物业公司对待建区域进行整治，南方物业公司也没有指定和授权上格林管理处对待建区域进行管理，上格林管理处的工作职责是在已建成的区域实施物业管理，对待建部分没有合同及法律上的管理职责，物业经理并未向张朝续出具《委托书》，四原告要求南方集团公司与南方物业公司承担连带清偿责任无法律依据。经审理查明：2017年1月10日，张朝续（甲方）与重庆乔森驾驶培训有限公司（乙方）签订《场地租赁使用合同》，约定甲方将位于南方上格林红枫苑旁边（原上格林老售房部旁边）待建地块临时出租给乙方做驾校培训场地使用。该地块为重庆南方集团有限公司所有，因该地块为南方集团待建地块，因管理工作需要，临时委托甲方代为管理，土地面积6800m2，乙方租赁该土地用做驾校培训临时用地，甲方将现状场地交给乙方。租赁期限从2017年1月25日至重庆南方集团有限公司因开发建设等原因需要收回该地块为止，租金为12元/m2/月，每月租金为80000元。租金的交纳为每叁个月支付一次，由乙方于每叁个月中第一个月的前10日内交纳下一季度的租金240000元给甲方。因该地块为重庆南方集团有限公司委托甲方管理，如因重庆南方集团有限公司开发建设等需要提前收回土地的，甲方需提前叁个月通知乙方无条件撤场，并提供重庆南方集团有限公司出具的开发建设等使用该土地的证明，乙方在接到甲方通知3个月内将租用土地无偿交还甲方，并按实际租赁时间与甲方进行结算。乙方在签订合同当天一次性向甲方支付使用场地保证金100000元。该保证金在双方租赁关系结束，乙方将场地按甲方交给乙方使用时原样交还甲方验收后予以退还，不计利息。……乙方应按时向甲方缴纳租金，如逾期10天未交，甲方有权将场地无偿收回，且不退还保证金。乙方如逾期未支付租金，甲方按日加收每日租金5‰的违约金；如逾期超过10日，甲方有权解除合同且无偿收回场地，并不得退还保证金。合同签订后，张朝续将案涉场地交付给乔森驾校，被告乔森驾校向张朝续支付了保证金10万元及2017年1月25日至2018年3月25日的租金120万元。庭审中，四原告举示了《委托书》一份，拟证明南方物业公司上格林管理处向张朝续出具《委托书》，委托其对南方上格林红枫苑旁边待建地块进行整治，南方集团公司知晓并同意整治事宜，委托南方物业公司总经理邹华强负责，邹华强指派上格林管理处经理蒋光华向张朝续出具《委托书》。《委托书》载明“2016年正值江北区“创卫工作”关键性的一年，10月14日五里店街道对辖区‘脏乱差’南方上格林红枫苑旁边（原老售房部旁）L042/03号待建地块下了整改通知书。因创卫整治需要，现委托张朝续进行整治（包括青苗补偿费、建筑、绿化垃圾清运费等所有项目），整治所有费用由张朝续承担。为抵扣整治费用，该地块由张朝续代为出租管理。如南方集团因开发等原因要收回土地需提前叁个月通知张朝续（南方集团开发建设报批行政审批同意手续）退场”，落款处加盖“重庆南方物业管理有限公司南方上格林管理处”印章，落款日期为2016年11月20日。四原告陈述张朝续在《委托书》出具之后对案涉场地进行了整治，后与被告乔森驾校签订了租赁合同，将场地交付乔森驾校使用。被告对《委托书》的真实性及关联性有异议，认为该地块合法使用权人是南方集团公司，而非上格林管理处；南方物业公司陈述上格林管理处是其内设部门，《委托书》上加盖的是南方物业公司自行刻制的内部印章，由经理蒋光华管理，南方物业公司没有安排上格林管理处向张朝续出具《委托书》，《委托书》上加盖的印章只是用于小区内部的管理、停水停电、清洁卫生等通知，不具备对外的法律效力，故《委托书》不是南方物业公司的真实意思表示。庭审中，四原告举示了《公证书》，并申请证人蒋光华出庭作证，拟证明南方集团公司和南方物业公司知晓并同意由张朝续整治案涉地块，《委托书》是两公司的真实意思表示。《公证书》中附有光盘记录了蒋光华与其手机中备注为“乔森驾校-刘重生”的微信联系人2017年8月28日至2018年9月7日期间的聊天记录、与备注为“邹华强（南方）”的微信联系人2018年1月30日至2019年6月17日期间的聊天记录。证人蒋光华陈述，2019年2月之前其是南方物业公司上格林管理处经理，《委托书》是其直属领导邹华强叫证人出具的，2016年重庆创卫期间，因案涉地块存在脏乱差情况，五里店街道向南方集团出具了工作联系函，要求南方集团进行整治，南方集团就要求南方物业公司处理此事，邹华强告知证人已向南方集团孙甚林汇报，南方集团公司明确提出谁整治谁受益，由邹华强全权处理，证人向邹华强推荐了张朝续后，并告知张朝续是其妻子的弟弟，后邹华强确定由张朝续进行整治，明确只要能够通过创卫要求，张朝续就可以一直获得土地的收益直到酒店动工手续齐全，提前3个月通知无条件撤场，并要求证人全权配合张朝续治理案涉地块并协调相关手续，后证人就向张朝续出具了《委托书》。被告对《公证书》及证人证言真实性不予认可，认为证人与张朝续之间有利害关系；南方集团公司对《公证书》的真实性及证人身份无异议，对证言真实性不予认可；南方物业公司对《公证书》的真实性无异议，并陈述证人系上格林管理处经理，其直属领导邹华强是南方物业公司的经理，证言不能证明其取得了南方集团公司的授权，且证人与张朝续之间存在利害关系。又查明，2016年10月14日，重庆市江北区人民政府五里店街道办事处向南方集团公司出具《工作联系函》，载明“贵公司所辖南方上格林小区待建区域，由于闲置已久，管理不善，……致使环境脏、乱、差，与周边环境格格不入。……鉴于南方上格林小区待建区域存在严重的市容环境问题，请贵公司积极响应江北区创建全国文明城区工作，认真履行好属地管理责任。一、尽快清理该区域内暴露垃圾；二、拆除该区域违法搭建；三、规范群众自发形成的农贸市场管理；四、严格管理该区域，并在该区域营造创建全国文明城区宣传氛围。”南方集团公司陈述2016年因工作繁忙没有对该联系函进行处理，2018年公司要开发项目时发现案涉场地有驾校在使用，遂于2018年3月左右要求被告立即撤场。又查明，南方集团公司与乔森驾校物权保护纠纷一案，南方集团公司于2018年8月16日向重庆市江北区人民法院提起诉讼，请求：1.判令乔森驾校向南方集团公司返还其非法占有的位于江北区桥北苑M组团L04-2/03号部分地块（南方上格林红枫苑旁）；2.判令乔森驾校支付南方集团公司非法占有“南方上格林”红枫苑旁边地块期间的土地占有使用费。2019年7月3日，江北区人民法院作出（2018）渝0105民初15441号民事调解书，双方达成调解协议如下：乔森驾校于2019年7月26日前搬离位于重庆市江北区桥北苑M组团的土地，并在搬离后三日内与南方集团公司办理上述土地交付手续，如乔森驾校通知后南方集团公司未在三日内办理交付手续，则通知之日视为交付之日，双方之间的物权保护纠纷就此了结；如果乔森驾校逾期搬离上述土地，则从逾期之日起按每日20000元的标准向南方集团公司支付违约金。被告陈述与张朝续签订租赁合同后，就进场进行了平场硬化施工，2018年南方集团公司要求其撤场后，双方发生纠纷导致场地无法正常使用，后双方达成调解协议，被告于2019年7月26日将案涉地块交付给南方集团公司。再查明，南方物业公司系南方集团公司的子公司，南方物业公司的总经理邹华强系南方集团公司党委书记，冉娅玲系南方集团公司股东。另查明，张朝续于2017年11月19日死亡，原告谢怡、张艺馨系张朝续的妻子、女儿，原告张开文、吴孔玉系张朝续的父母。上述事实，有原、被告双方举示的工作联系函、《场地租赁使用合同》、《委托书》、转账电子回执、《公证书》、结婚证、出生医学证明、常住人口登记卡、婚育情况证明、火化证、证人证言、当事人陈述及庭审笔录等在卷为凭，并经庭审质证，可以认定。本院认为，本案的争议焦点为：（一）《场地租赁使用合同》的效力问题；（二）乔森驾校是否应当支付租金。本院评析如下：关于《场地租赁使用合同》的效力问题。张朝续是否有权出租案涉场地，首先，四原告举示的《委托书》是由南方物业公司上格林管理处出具，南方物业公司辩解管理处公章仅用于小区内部管理，因此不具备法律效力的意见，本院认为，南方物业公司陈述上格林管理处系南方物业公司在上格林的内设部门，该印章系南方物业公司刻制，与证人蒋光华陈述能够相互印证，因此上格林管理处公章的使用属于南方物业公司的内部管理行为，上格林管理处加盖该公章而产生的对外责任仍应由南方物业公司承担，南方物业公司辩解意见不成立，本院不予采纳。其次，南方物业公司系南方集团公司的子公司，南方物业公司总经理邹华强亦是南方集团公司党委书记，南方上格林属于南方物业公司的管理区域，四原告主张南方集团公司委托南方物业公司管理案涉地块的行为符合物业公司的日常管理习惯，故张朝续有理由相信《委托书》系南方集团公司的真实意思表示；再次，江北区五里店街道办事处于2016年10月14日向南方集团公司出具了工作联系函，要求其对案涉地块进行管理整治，南方集团公司称因工作繁忙没有处理，南方物业公司称不清楚案涉地块的情况，且在张朝续与被告乔森驾校签订租赁合同将地块交付给乔森驾校使用后，南方集团公司及南方物业公司在长达一年多的时间对此均未提出异议，与常理不符；最后，证人蒋光华虽与张朝续有亲属关系，但他同时也是南方物业公司上格林管理处的经理，其处理案涉地块的行为是职务行为，其举示的微信聊天记录有《公证书》为证，本院予以采信。综上，四原告举示的证据能与证人证言相互印证形成完整的证据链，其陈述具有高度盖然性，故本院认定张朝续租赁案涉地块的行为系有权处分，因此张朝续与被告乔森驾校签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自的权利义务。退一步讲，即使如被告所述张朝续系无权处分，但被告在签订合同时明知案涉地块的使用权人是南方集团公司，张朝续是代为出租管理，双方已实际履行，现以租赁合同未取得权利人追认为由主张合同无效缺乏依据，被告辩解意见不成立，本院不予采纳。关于被告乔森驾校是否应当支付租金。被告辩解南方集团公司已免除其场地占用费的意见，本院认为，根据《委托书》，南方集团公司已将案涉地块的整治及租赁等权益一并转让给张朝续，其实质是以张朝续收取租金的形式作为其支付整治费用的对价，因此张朝续收取租金有合法依据。在租赁合同存续期间，南方集团公司与乔森驾校达成的调解协议并无张朝续参与和确认，南方集团公司免除被告场地使用费的行为系其对自身权利的处分，不能对张朝续发生效力，四原告可以要求乔森驾校按照租赁合同约定支付租金。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。关于租金的支付，《委托书》载明如南方集团公司要收回土地需提前叁个月通知张朝续退场，即明确了张朝续对案涉地块享有经营使用权的期限。而四原告及南方集团公司均陈述2018年3月底要求被告乔森驾校撤场，故四原告自2018年6月底起，不再享有对案涉地块的经营使用权。另外，被告陈述南方集团公司要求其撤场后，双方发生纠纷导致场地无法正常使用，最终于2019年7月26日将场地交付给南方集团公司，南方集团公司要求被告撤场的行为必然会对租赁合同的正常履行造成影响，导致被告无法实现通常情况下的商业目的，从公平角度、合同权利义务对等及利益平衡考虑，四原告要求被告在此情形下按合同约定支付全部租金不仅于法无据，也与双方订立合同的初衷不匹配，被告已支付截止2018年3月25日的租金，本院认定被告应向张朝续支付3个月的租金24万元。四原告作为张朝续的继承人，有权要求被告支付上述租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告重庆乔森驾驶培训有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告谢怡、张艺馨、张开文、吴孔玉租金24万元；二、驳回原告谢怡、张艺馨、张开文、吴孔玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17940元，由原告谢怡、张艺馨、张开文、吴孔玉承担13040元，被告重庆乔森驾驶培训有限公司承担4900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决书生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决书规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  林宝珍人民陪审员  孙 敏人民陪审员  曹 霞二〇二〇年五月二十八日法官 助理  谭 蜜书 记 员  姜玲玲