广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0324民初700号 原告（反诉被告）：蒋冬玲，女，1983年10月20日出生，汉族，个体户，住广西全州县。 委托诉讼代理人：唐灿军，男，1976年10月11日出生，汉族，工人，住广西全州县，系蒋冬玲的姐夫。 被告（反诉原告）：唐绍荷，女，1963年6月15日出生，汉族，职工，住广西全州县。 委托诉讼代理人：王利春，广西天湖律师事务所律师。 原告蒋冬玲诉被告唐绍荷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告蒋冬玲及委托诉讼代理人唐灿军，被告唐绍荷及委托诉讼代理人王利春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋冬玲向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原告与被告于2019年8月10日签订的《全州中心广场A02-B商铺租赁合同》；二、由被告返还原告押金20,000元。三、诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年10月1日，原告因做成衣生意，经签订合同即开始租赁属被告使用的商铺，2019年8月10日与被告继续签订《全州中心广场A02-B商铺租赁合同》，双方就租赁期限，租金缴纳等权利义务做了详细的约定，2019年3月份，原告发现该商铺渗水十分严重，好几次还滴水到衣服上，其中还有好几件衣服为此变了颜色，原告多次与被告交涉（其中二次有微信为凭），要求被告修补未果，严重影响到了原告的正常营业，再加上今年由于疫情影响，原告停业一个多月，造成衣服大量囤积，资金周转困难，综上，被告出租的房屋不符合质量要求（房屋渗水），加上疫情影响，出现了不可抗力因素，根据合同中的情势变更原则，若继续维持原有合同的效力就会显失公平，又因为被告未办理房屋产权证明，将未经验收（事实上亦未达到质量要求）的房屋交付使用，根据商品房相关政策，依法不享有房屋出租权，以上三点理由足以使得合同解除的条件成就，双方已失去合作的基础，原告要求解除合同并且被告构成违约，故被告理应退还原告所交的保证金20,000元。根据合同法及该法相关司法解释，特依法提起诉讼，请求给予公正判决。 被告唐绍荷辩称并提出反诉请求，原、被告于2014年9月6日订立了涉案铺面租赁合同，2019年8月10日原、被告又续签涉案合同。涉案房屋有少许渗漏现象是事实，但在涉案合同签订前就已经存在，且对原告的经营影响不大，否则原告不会续租。另外合同的第五条第2项约定：房屋日常维修由承租人承担。因此租赁铺面渗漏应该由原告承担维修义务。今年虽然发生疫情，但并不属不可抗力，对原告营业没造成影响，而且在法院调解下，被告已经减少了2月份的租金5,000元。出租商铺虽未办理不动产登记，这是开发商及登记机关的责任，被告依法取得了商铺的所有权。综上所述，原告的诉称无理，请求法院驳回原告的诉讼请求。由于原告违反合同，被告提起反诉请求：一、判令反诉被告给付反诉原告2020年2月至6月的房租41,750元；二、反诉受理费由反诉被告负担。 原告针对被告的反诉辩称，原告3月就退租了，并把商铺搬空了。原告只同意支付2月至3月的房租，不同意支付4月至6月的房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原、被告无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院予以认定如下：一、被告对原告提供的证据意见及本院认定意见如下：1、《全州中心广场Ａ02－Ｂ商铺租赁合同》一份和保证金收据一张，拟证明原、被告签订了房屋租赁合同以及原告交保证金20,000元。被告对以上证据没有异议。本院予以认定。2、商铺照片四张和微信聊天记录，拟证明商铺漏水、原告与被告聊天协商补漏及退租之事。被告对照片有异议，对聊天记录无异议，但对证据的关联性有异议。本院经过现场勘查，照片与现场一致，因此本院对照片及微信聊天记录的真实性予以认定。3、原告补充提供商铺渗水衣服损害照片两张，拟证明衣服因漏水被损坏。被告对其有异议。本院认为该证据模糊不清，不予认定。二、原告对被告提供的证据意见及本院认定意见如下：1、微信聊天记录，拟证明关于涉案合同前，双方就房屋漏水进行了沟通，不属于合同无法履行的原因。原告对聊天记录无异议，但认为房屋漏水越来越严重。本院对微信聊天记录的真实性予以认定。2、房屋涉案商铺买卖合同及相关费用凭证，拟证明商铺买卖合法性。原告对其真实性没异议，认为商铺办不了证件，说明房屋有质量问题。本院认为该证据是真实的，因商铺买卖合同有全州县房地产管理所备案登记，所以商铺买卖是合法的。3、（2020）桂0324民初425号民事调解书，拟证明被告因疫情减少了原告2月份租金5,000元。原告对其无异议，本院予以认定。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2014年原告蒋冬玲因做成衣生意，与被告唐绍荷签订了商铺租赁合同，被告将所有的全州中心广场A02-B商铺租赁给原告，租期为2014年10月1日至2019年9月30日，租赁期间商铺天面已经有漏水现象。2019年8月10日因合同即将到期，原告（乙方）与被告（甲方）经协商继续签订《全州中心广场A02-B商铺租赁合同》，双方就租赁期限、租金支付、履约保证金、解除合同、违约等权利义务做了详细的约定，其中约定：租赁期限为2019年10月1日起至2024年9月30日止；每年房租为人民币9,350元（实际双方约定是每月房租为人民币9,350元，当时因笔误双方都没发现），每月3日前支付租金；乙方向甲方交履约保证金20,000元；租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、通讯、物业管理等费用、房屋和设备日常维修由乙方承担（房屋日常费用指房屋日常发生的损坏和防水防漏等所造成的维修费用，包括灯、门、水电设施以及其他属于甲方的设施）；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方所交的租赁保证金将不予退还，甲方中途毁约的，甲方应双倍返还租赁保证金给乙方。合同签订后，双方继续按合同履行，原告每月支付被告房租9,350元。2020年3月5日被告起诉原告，要求变更签订的《全州中心广场A02-B商铺租赁合同》中的“每年房租为人民币9,350元”为“每月房租为人民币9,350元”，审理过程中，经本院主持调解，双方于3月26日达成协议，双方同意将《全州中心广场A02-B商铺租赁合同》中的“每年房租为人民币9,350元”更正为“每月房租为人民币9,350元”，因疫情影响被告自愿减少原告2020年2月的房租费5,000元。2020年3月27日原告与被告的老公邓全林微信聊天，原告正式提出于2020年3月底退租，并叫被告于3月底到商铺拿商铺钥匙，被告表示不同意退租，要求继续履行合同。原告于2020年3月30日将商铺里的东西全部腾空，但被告一直没去接收商铺。因此原告于2020年4月1日向本院提起诉讼，被告于2020年4月22日提起反诉。 本院认为，依法成立的合同是自成立时生效，当事人应该按照合同的约定履行义务。本案中原、被告在平等协商的基础上自愿订立涉案合同，内容符合法律的规定，为合法有效的合同。原告起诉要求解除合同，主要理由是涉案房屋不符合质量要求，房屋漏水，今年新冠××疫情属于不可抗力，而且涉案房屋没有办证，不享有房屋出租权。本院认为原告明知涉案房屋一直有漏水现象，为此原、被告在签订合同前有过协商，而且合同明确约定房屋漏水应该由原告维修，双方的约定符合《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，因此商铺漏水维修义务应该由原告承担。虽然今年发生新冠××疫情但不影响合同的履行，而且原、被告在疫情发生后已就合同履行达成新的一致意见，因此原告以新冠××疫情构成不可抗力为由提出请求，本院不予支持。涉案商铺是被告从房地产开发商购买，并经当时全州县房地产管理所登记备案，因此涉案商铺是合法的，没有办证并不影响商铺出租。所以原告起诉要求解除合同的理由不充分，本院不予采信。由于原告在2020年3月底已经腾空房屋不再营业，并通知被告去收商铺，如果继续履行合同将严重损害原告的利益，因此原告请求解除合同的意愿符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，属于法定可以解除合同的情形。而原告单方解除合同，应该承担违约责任，原告签订合同时交的履约保证金被告不予退还。因原告通知被告于3月底去收回商铺，3月31日应该是合同解除之日，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被告没去收取商铺，系被告没有采取措施防止损失的扩大，因此被告应该承担3月份以后房租的损失。 综上所述，为维护双方当事人的合法权利，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十九条第一款、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告蒋冬玲与被告唐绍荷于2019年8月10日签订的《全州中心广场A02-B商铺租赁合同》。 二、原告蒋冬玲应给付被告唐绍荷2020年2月、3月房租费13,700元。 三、驳回原告蒋冬玲的其他诉讼请求。 四、驳回被告唐绍荷的其他反诉请求。 案件受理费1,468元、反诉费842元，共计2,310元，简易程序减半收取1,155元，由原告蒋冬玲负担505元、被告唐绍荷负担650元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率加倍支付迟延履行期间债务利息。权利人可在本案判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2,310元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  蒋作辉 二〇二〇年五月二十九日 书记员  唐 荣