广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初547号 原告（反诉被告）：南宁盛信正商贸有限公司，住所地：南宁市青秀区桃源路********房，统一社会信用代码：91450103315922843N。 法定代表人：庞书山，总经理。 委托诉讼代理人：张荣宗，广西品一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃必华，广西品一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：来宾市创意通讯有限公司，住所地：，住所地：来宾市桂中大道**沃尔玛****铺信用代码：91451300310153483A。 法定代表人：余维，执行董事。 委托诉讼代理人：韦海涛，广西信尔泓达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝定军，广西信尔泓达律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）南宁盛信正商贸有限公司（以下简称“盛信正公司”）诉被告（反诉原告）来宾市创意通讯有限公司（以下简称“创意公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月23日立案后，依法适用普通程序，被告创意公司在法定期限内提起反诉，经审查，本院决定合并审理，于同年4月10日公开开庭进行了审理。原告盛信正公司及其委托诉讼代理人张荣宗、被告创意公司委托诉讼代理人韦海涛、蓝定军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛信正公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告保证金58575元及资金占用费（资金占用费以58575元为基数按年利率6%从起诉之日起计算至被告付清全部保证金之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年12月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定自2016年I2月26日至2019年11月30日止，被告将桂中大道东378号至378-1号大地景苑C区一层房屋出租给原告，同时约定，原告向被告缴纳保证金58575元。现《房屋租赁合同》已履行完毕，原告按照合同约定履行全部义务，但被告迟迟不肯退还原告的保证金58575元，双方多次协商未果。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉请。 被告创意公司辩称，一、本公司于2016年12月19日与盛信正公司签订租赁合同，合同到期时间为2019年11月30日。合同到期后，本公司并没有不退还原告保证金的意思表示，我方已多次跟原告方沟通结算保证金事宜，但到目前为止，原告未与我方进行有效沟通，对我司提出的清算请求消极对待，多次避而不谈。二、被告尚欠我司两个月物业管理费3003元，以及因合同履行过程中的违约行为所应承担的违约责任处罚金17151元，逾期违约金28585元，合同终止后拆毁门头价值16000元。保证金退还前双方应进行清算，保证金在扣除原告所欠费用后，被告将如数返还剩余数额。三、原告请求返还保证金58575元及资金占用费没有事实和法律依据。在双方未清算前，保证金58575元并非最终返还数额，未返还的原因不是被告方原因引起，因此也不存在资金占用费的说法。 被告（反诉原告）创意公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人物业费3003元，处罚金17151元，门头损毁费16000元，房租逾期支付违约金28585元，四项合计64739元；2.诉讼费由被反诉人承担。 事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年12月19日签订租赁合同，合同约定租期至2019年11月30日。租赁协议约定了双方权利义务及违约责任。被反诉人在合同履行期间多次不按约定时间支付房屋租金及水电费、物业管理费，被反诉人的行为严重损害了反诉人的权益，违反了双方签订的租赁合同条款，构成违约。根据合同约定，被反诉人应承担相应的违约责任。根据租赁合同第十四条，被反诉人应交纳年度租金的5%作为处罚金，即343038.63×5%=17151元。支付2019年11月、12月物业费3003元，门头损毁费40平×400元=16000元。2017年11月底被反诉人应交纳下一季度租金，但直至2017年12月22日才完成支付，逾期时间达22天，违约金25987×5%×22=28585元。四项合计64739元。为维护反诉人合法权益，请法院依法判决支持反诉人的请求。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉口头辩称，1、物业费确实没有交，但对数额双方并没有核对；2、对于处罚金，被反诉人认为没有事实依据，因为反诉人一直没有向被反诉人提交物业费的单据，该处罚金的计算也不合理；3、对于门头损毁费，被反诉人没有损坏门头，门头样貌一直保持原状；4、对于逾期支付违约金，被反诉人一直按照合同约定及双方平时交租金的习惯交纳租金，不存在违约，而且租赁合同已经履行完毕，所有租金在履行完毕前已经交纳清楚，并不存在违约情况。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：1.本诉证据中，对原告证据6，被告虽不认可其证明目的，但不影响其证据效力，予以认可；2.反诉证据中，对反诉原告证据1，是原、被告双方的微信聊天记录，予以认可，对反诉原告证据2，有相关单位印章，予以认可，对反诉原告证据3，反诉被告虽不认可其证明目的，但不影响其证据效力，予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月19日，原告盛信正公司（乙方）与被告创意公司（甲方）签订《租赁合同》。该合同约定，租赁期限自2016年12月26日至2019年11月30日止。……乙方应于本合同生效之日向甲方交保证金人民币58575元，租金按季度结算，由乙方每季度末交次季度的租金……乙方不得随意损坏房屋设施，乙方在承租时需对天花板、地板、中间隔墙进行拆除；如需改变房屋的内部结构和装修或设置、地板结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外（消防和中央空调设施如有损坏必须还原和承担所有费用）；在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水、电、空调费，2、税费，3、通讯费，4、物业管理费，在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方需要继续租赁，则须提前3个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。租赁保证金于双方验房后，若房屋无质量问题，甲方无息返还压金……租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的任一规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为处罚金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金5%向乙方加收滞纳金。该合同还就租金、维修养护责任、合同效力等事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告交付保证金58575元。 租赁期间，原、被告双方结合交易习惯和合同约定按季度结算租金。其中，2017年5月27日、2017年8月28日、2017年12月22日，原告通过银行转账的方式分别向被告支付租金70875元、70875元、77964元。 租赁期满后，双方未进行续租，原告盛信正公司撤离退场并将房屋交还给被告，原告尚欠被告物业费3003元，被告亦未退还保证金给原告，从而产生纠纷。经协商不成，原告遂向本院起诉，同年3月11日，被告创意公司就本案向本院提起反诉。 本院认为，原告盛信正公司与被告创意公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反我国有关法律和行政法规的强制性规定，当属有效，各方应当按照约定全面履行各自的义务。 关于合同履行过程中各方是否存在违约行为的问题。《合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”当事人之间订立合同可以采用书面形式和口头约定等，若采用书面形式订立了合同，但合同一方在实际履行合同的过程中以自己的实际履行行为变更了合同内容而合同相对人又接受这种变更后的履行行为且没有提出异议的，视为双方当事人协商一致，变更了合同。本案中，原告盛信正公司在合同履行期间虽有过未严格按照约定时间支付租金、水电费、物业管理费的情形发生，但根据本案现有证据及双方当事人陈述，可以推定双方对于租金、水电费、物业管理费何时交纳是经过合意的，且被告创意公司收取前述费用后并未对原告逾期交纳的行为提出异议，视为被告已经同意变更合同内容，房屋租赁合同应当以实际履行的合同为准，故反诉原告主张的反诉被告未在《租赁合同》约定的期限前支付租金、水电费、物业管理费的行为构成违约，理由不成立，本院不予采信。对于反诉原告以前述理由要求反诉被告支付处罚金、房租逾期支付违约金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。 关于原告诉请的返还保证金及资金占用费的问题。本案原、被告在租赁期满后，未进行续租，原告在合同约定期限内腾退房屋并交还给被告，被告在收房后并未对房屋质量问题提出过异议且已派人进场重新进行重修，故原告诉请要求被告退还租赁保证金，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持；对于资金占用费，因双方在合同中无违约金或逾期付款利息的约定，故原告主张从起诉之日即2020年1月23日起计付资金占用费，于法有据，应予以支持；但原告主张的按年利率6%计付，理由不成立，不予采纳，应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于租赁期内原告尚欠被告物业费的问题，根据本案现有证据及双方当事人的陈述，本院确认原告尚欠被告物业费3003元，故反诉原告要求反诉被告支付尚欠物业费，事实清楚，证据充分，本院予以支持。 关于门头损毁费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第九十条第二款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定。反诉原告主张门头被反诉被告损毁，但其未能向法庭提交任何证据予以佐证，反诉原告对此应承担举证不能的对己不利的法律后果，故对反诉原告要求反诉被告支付门头损毁费的反诉请求，事实不清，证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）来宾市创意通讯有限公司返还原告（反诉被告）南宁盛信正商贸有限公司保证金58575元； 二、被告（反诉原告）来宾市创意通讯有限公司支付原告（反诉被告）南宁盛信正商贸有限公司资金占用费（以58575元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月23日起计算至付清全部保证金之日止）； 三、原告（反诉被告）南宁盛信正商贸有限公司支付被告（反诉原告）来宾市创意通讯有限公司物业费3003元； 四、驳回原告（反诉被告）南宁盛信正商贸有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）来宾市创意通讯有限公司的其他反诉请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费1264元，由被告（反诉原告）来宾市创意通讯有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费709元，由被告（反诉原告）来宾市创意通讯有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  谭敬东 人民陪审员  曾延红 人民陪审员  谢 琴 二〇二〇年五月八日 法官 助理  莫 珂 书 记 员  韦丽容 附：本判决引用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。