太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初818号原告：戴芳，女，1967年6月6日出生，汉族，山西省公路局朔州分局科员，户籍地山西省朔州市，住太原市。委托诉讼代理人：李庆春，男，1969年1月3日出生，汉族，山西省公路局后勤中心纪检书记，住太原市。被告：吴春城，男，1985年1月10日出生，汉族，山西省太原市贝壳找房德佑佳地花园店店长，户籍地安徽省枞阳县，住太原市。原告戴芳与被告吴春城买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴芳的委托诉讼代理人李庆春，被告吴春城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴芳向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告吴春城拆除租房内违法隔断，恢复原状。2、判令被告吴春城对原告戴芳进行经济补偿，补偿金30853.83元，其中拆除恢复补偿金11140.63元、地面砖赔偿19713.2元。3、判令被告吴春城承担违约责任，支付合同总价20%的违约金共计6000元。4、解除合同，判令被告吴春城交回租用房屋。5、诉讼费和相关评估费用由被告吴春城承担。事实与理由：2019年7月6日，被告吴春城通过德佑太原亲贤北街佳地花园店业务员赵鹏联系，希望租赁原告太原亲贤北街百桐园2号楼2单元401个人住宅，原告全权委托代理人李庆春与被告及业务员赵鹏于德佑太原亲贤北街佳地花园店协商并签订租房合同。双方合同明确规定，租方仅限私人家庭居住，不得改装结构，不得私自出租和转租。然而，被告吴春城将合同约定视为罔闻，没有经过原告及代理人同意，擅自违约改变租房结构，把房屋改造为群租房，并以德佑太原亲贤北街佳地花园店名义出租给多名女租户，收取房租，事后经原告及其代理人多次交涉，然被告吴春城以各种理由不愿意拆除违法建筑并承担有关责任，同时拒不交回租房。被告的这些行为，严重损害原告的合法权益，造成该住宅楼消防和治安隐患，影响邻里和谐关系。故特诉至人民法院，请求判如所请。被告吴春城辩称，涉案房屋为三室两厅，为了减轻房租压力，我将客厅（约30-40平米）用石膏板隔断成两间房屋，安装防盗门后，对外出租，三个卧室没有变动。我同意拆除自行客厅的隔断、防盗门。同意与原告解除合同，交付租赁房屋，在解除合同后，我与租户之间的租赁合同由我自己解决。我不同意支付原告主张的经济补偿30853.83元，我将涉案房屋恢复原状后，拆除恢复补偿金11140.63元就不存在了，如果10天到期后我仍未拆除，我愿意按照实际产生的费用承担。地面砖赔偿19713.2元没有产生，不同意支付。违约金6000元，我存在违约行为，同意承担该费用。诉讼费、评估费不予承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：原告戴芳系太原市小店区并州南路西一巷**百桐园小区**楼******的所有人。2019年6月8日，原告戴芳（委托人）向李庆春（被委托人）出具委托书，主要内容为：全权委托李庆春负责本人住宅太原市小店区亲贤北街百桐园2号楼2单元401号出租有关事宜，包括协商、签订合同及收取费用，委托时限至出租合同结束时为止。2019年6月29日，李庆春为出租方（甲方）与被告吴春城为承租方（乙方）签订房屋租赁合同书，主要内容为：甲方出租给乙方的房屋位于太原市小店区并南西一巷百桐苑小区2号楼2单元4层东户，建筑面积约147平方米，为精装修公寓建筑，水暖电网络通信燃气设施齐全。设备情况详见合同附件。房屋租赁期限为5年，自2019年7月6日起至2024年7月6日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为私人家庭居住使用。房屋年租金为30000元，保证金为3000元，付款方式为半年付，上半年20000元，下半年10000元，每半年度提前30日支付甲方。甲方收款后应提供收款凭证。租赁期间，乙方应按时交纳自行负担的费用，包括租房期间发生的水费、电费、燃气费、暖气费、有线费、电话费、物业管理收取的费用。在租赁期内，乙方应合理保护和使用其所承租的房屋及其附属设施，不得破坏房屋的外表装修，损坏房屋及其附属设施。不得设置对房屋结构有影响的设备，因使用不当造成房屋和外表装修及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。……乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回出租房屋：1、未经甲方书面同意转租、转借承租房屋；2、未经甲方书面同意，拆动变动房屋结构；3、损坏房屋外表装修及设施，经甲方提出的合理期间内仍未修复的；4、未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋私人家庭租赁用途的……。如乙方有上述行为之一，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同年租金的20%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。并约定其他权利义务内容。同日，双方签订租住房屋设施及家具移交清单，主要内容为：卫生间：洗面台2套、淋浴器2套、顿便器2套、方镜1面、排风扇2个；厨房：煤气热水器1台、油烟机1台、门橱柜1套、燃气灶1套；客厅卧室：三加一沙发1套、电视机及电视柜1套、落地窗帘4套、单人床及垫子1套、双人床及垫子1套、床头柜2个、书桌2台；餐桌1台，4把椅子。设备；电表数92，电卡1张，煤气卡1张，表数字=11044，门卡2个。以上设施及物品经甲乙双方检查使用功能正常，在合同规定交房之日完成移交手续，本单作为租赁合同附件，双方签字有效。另查明，因被告对涉案房屋进行了隔断，原告自行委托忻州市鸿信价格评估事务所对其位于太原市百桐园小区2号楼二单元401室，房屋内设施需要拆除及恢复原状的工程造价进行评估。2020年1月6日，忻州市鸿信价格评估事务所出具忻鸿价评字（2020）2号关于太原市百桐园小区戴芳房屋屋内设施拆除恢复原状的工程造价价格评估报告书，评估结果为：戴芳房屋屋内设施拆除及恢复原状工程费用为30853.83元，其中地面砖修复价格为19713.20元，屋内设施拆除工程费用为11140.63元。2020年1月9日，原告戴芳支付鉴证咨询服务*价格评估费2000元。再查明，本院在组织双方调解期间，原告与被告对被告将涉案房屋的客厅、餐厅的隔断、防盗门已拆除，均无异议。被告至今未对客厅背景墙完全恢复原状。本院确认上述事实的证据有，商品房买卖合同及补充协议、房屋租赁合同书、租住房屋设施及家具移交清单、委托书、评估报告书、调解笔录及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，原，原告戴芳作为太原市小店区并州南路西一巷**百桐园小区**楼******的所有人，庆春出具委托书，委托李庆春对涉案房屋进行出租，后李庆春就涉案房屋与被告吴春城签订房屋租赁合同书，将涉案房屋出租给被告吴春城，原告戴芳与李庆春之间系委托代理关系，李庆春与被告吴春城签订房屋租赁合同书的行为，系受原告戴芳委托的行为，其法律后果由原告戴芳承担，是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应依约履行。房屋租赁合同书中约定“未经出租方书面同意，承租方不得擅自转租转借涉案房屋，拆动变动房屋结构，否则出租方有权终止合同，承租方应当按照合同年租金的20%向出租方支付违约金”，被告吴春城租赁涉案房屋后，在未经原告戴芳书面授权的情况下，自行拆动隔断涉案房屋，并对外出租他人，已构成违约，按照合同约定，原告可随时终止双方签订的租赁合同书，要求被告交付房屋，并承担违约责任。故对原告主张解除与被告签订的房屋租赁合同书的诉讼请求，理由和证据充足，本院予以支持。因被告违反合同约定，应承担违约责任，双方在租赁合同中约定的租金数额为年租金30000元，违约金计算方式为30000元×20%=6000元，故原告主张被告支付违约金6000元的诉讼请求，理由和证据充分，本院予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还部分，应当折价赔偿。故被告应当向原告返还涉案房屋。被告自行拆动隔断涉案房屋，给原告造成损失，虽然原告自行委托忻州市鸿信价格评估事务所对涉案房屋屋内设施需要拆除及恢复原状的工程造价进行评估，但因被告违约在先，且原告委托评估，也是明确双方的责任，故对忻州市鸿信价格评估事务所出具的忻鸿价评字（2020）2号关于太原市百桐园小区戴芳房屋屋内设施拆除恢复原状的工程造价价格评估报告书，本院予以采信。鉴定费2000元，因被告对原告的房屋进行了隔断，产生部分损坏，原告为查明房屋内设施拆除及恢复原状支出的必要性费用，故该费用应当由被告承担。本院组织原、被告进行调解时，原告认可被告已将房屋客厅、餐厅的隔断、防盗门拆除，已减少恢复原状承担的费用。虽然被告对房屋内的设施进行恢复，但无法达到承租房屋时的状态，被告同意解除租赁合同，而涉案房屋将交付原告，原告接收房屋后将自行恢复原状，并产生相应的费用，而该费用应由被告承担，因被告已减少部分损失，故本院酌定被告赔偿原告修复房屋的各项损失4000元。对原告主张的地面砖赔偿19713.2元，虽然鉴定报告书写明该项费用，但原告未提供现场地面砖受损的照片，原告的该项请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第二款、第四十四条、第六十条、第九十三条（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告戴芳与被告吴春城签订的房屋租赁合同书。二、被告吴春城于本判决生效之日起十日内向原告戴芳交付位于太原市小店区并州南路西一巷48号百桐园小区2号楼2单元4层东户的房屋。三、被告吴春城于本判决生效之日起十日内向原告戴芳支付违约金6000元，修复房屋赔偿款4000元、鉴定费2000元，以上合计12000元。四、驳回原告戴芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取360元（原告已预交），由被告吴春城负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭 峰 二〇二〇年五月二十八日书记员 宁晓丽