福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终563号 上诉人（原审被告、申请执行人）：苏秀琴，女，1971年11月29日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：张起钻，福建联合信实（三明）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：黄强，男，1961年5月31日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王海燕，女，系黄强妻子，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：程金水，男，1954年4月6日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 原审第三人（被执行人）：福建省金固工贸有限公司，住所地福建省三明市三元区富岗新村45幢一楼。统一社会信用代码：91350400557592189A。 法定代表人：程章明，该公司总经理。 上诉人苏秀琴因与被上诉人黄强、程金水、原审第三人福建省金固工贸有限公司（以下简称金固公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏秀琴及其委托诉讼代理人张起钻、被上诉人黄强及其委托诉讼代理王海燕、原审第三人金固公司的法定代表人程章明到庭参加诉讼。被上诉人程金水经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 苏秀琴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回黄强诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由黄强、程金水、金固公司承担。事实和理由：一、一审法院确认案涉《房屋买卖协议》合法有效，事实不清，证据不足。1.案涉《房屋买卖协议》乙方系黄文，不是黄强。黄文出具的证明不是授权委托书，也没有黄文本人签名，且是诉讼时才提交给法庭，不能证明是黄强当时委托黄文与程金水签订了《房屋转让协议》。一审法院直接认定是程金水与黄强签订了《房屋转让协议》，且是合法有效的合同，系事实不清，证据不足。二、一审法院判决不得执行案涉房屋，系认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.黄强不能取得案涉房屋的所有权。程金水于2010年9月7日办理了案涉房屋的权属登记，根据《物权法》第9条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，程金水取得房屋所有权证。2.黄强无法排除苏秀琴对程金水案涉房产的执行。黄强与程金水未签订有合法有效的房屋买卖合同，也未支付全部的房屋转让款，黄强提交的《收条》、装修材料销售清单无法证明程金水收到40万元和黄强已于2007年合法占有案涉房屋。黄强因其自身原因不办理房产的过户登记。首先，案涉《房屋转让协议》第三条明确约定“乙方（黄文）出自其它需要，要求数年内暂不过户”。其次，案涉房屋已被程金水办理了抵押贷款，进入强制执行阶段，至今未排除银行的抵押权。三、一审法院未驳回黄强诉请是错误的。一审法院绕过了当事人的诉讼请求，直接认定黄强与程金水签订的《房屋买卖协议》合法有效，并判决不得执行案涉房屋和程金水协助黄强办理房屋过户手续，不符合法律规定。 黄强辩称，苏秀琴的上诉请求及理由没有事实和法律依据。1.黄强还未取得房屋的所有权，才会有本案的执行异议之诉，如果房屋权属已登记在黄强名下，本案就不存在了。2.黄强提起执行异议之诉符合法律规定，提供的证据足以证明案涉房屋能够排除执行。 程金水未作答辩。 金固公司述称，对案件情况不知情。 黄强向一审法院起诉请求：1.确认案涉房屋的所有权归黄强；2.在（2018）闽0402执815号案件中不得执行案涉房屋；3.程金水配合黄强办理案涉房产的产权过户登记；4.苏秀琴、程金水承担本案的全部诉讼费、鉴定费、公告费等。 一审法院查明认定以下事实： 1.2007年6月11日，程金水与黄文签订一份《房屋转让协议》。一、程金水自愿将三明市沪明新村××室转让给黄文，总转让价为500000元。二、合同签订之日起，黄文应在三日内按程金水指定的账户打入首期购房款400000元，程金水将房屋钥匙及水电费交纳等移交黄文，否则，程金水有权将该房屋另售他人。三、三明市沪明新村××室的房产证、土地证过户一经办妥（含乙方出自其它需要，要求数年内暂不过户），购房款100000元应在五天内打入程金水指定账户，否则逾期一天按其金额的1%加滞纳金。四、程金水应积极协助购房人办理三明市沪明新村××室房屋的房产证、土地证的过户，过户费用由购房人承担； 2.2007年6月19日，黄强将400000元转入程金水建行43×××40账户； 3.2007年6月19日，程金水写下收条，内容为：“今收到黄强购买沪明新村××室房款人民币400000元”； 4.2018年10月17日，黄文出具证明一份，内容为：“本人黄文（男，汉族，1968年9月21日出生，住三明市梅列区，身份证号码3504031968××××××××）于2007年6月11日与程金水就三明市沪明新村××室房屋签订了《房屋买卖协议》，现本人确认，上述协议系我接受我哥黄强（男，汉族，1961年5月31日出生，住厦门市思明区，身份证号码3504021961××××××××）的委托签署的，上述房屋的实际购买人为黄强，购房款由黄强支付，装修由黄强完成，黄强实际入住并使用至今”； 5.2018年10月17日，三明市沪明新村141幢业主委员会出具证明，证明黄强2007年6月购买梅列区房屋，装修后自2007年底入住使用至今； 6.2018年10月17日，福建广电网络集团股份有限公司三明城区分公司出具证明，证明黄强于2009年11月10日将位于三明市梅列区开通办理了福建广电网络高清电视产品，至今账户正常使用； 7.三明市沪明新村141幢业主委员会收到506室黄强代缴2008年8月10日交来的水费； 8.黄强于2008年12月代缴的电费收据； 9.黄强2007年10月份开始装修沪明新村××室支出的设计、监理费，水电预付款，装修材料； 10.（2019）闽0402执异7号执行裁定书，证明黄强向三明市梅列区人民法院提出执行异议，三明市梅列区人民法院于2019年4月23日作出裁定，驳回黄强的异议请求，理由是认为房子登记在程金水名下，程金水以涉案房产作抵押并办理贷款，目前抵押权尚未消除； 11.程金水在2012年7月25日与建行三元分行签订《个人额度借款合同》，借款金额为59万元，并办理了抵押登记手续； 12.申请人中国建设银行股份有限公司三明三元支行申请执行程金水，三明市三元区人民法院于2016年9月19日作出执行裁定书，经查，被执行人程金水名下暂未发现可供执行的财产，本案在短期内无法执结，申请人于2016年9月19日向该院申请终结本次执行程序。 一审法院认定本案争议焦点：黄文代表黄强与程金水签订的《房屋转让协议》是否有效。 一审法院认为，黄强委托其胞弟黄文与程金水签订的《房屋买卖协议》是双方当事人对程金水尚未未取得房屋产权证书的房屋进行预约买卖，并对涉案房屋产权证书今后如何办理进行了约定。苏秀琴未能提供相反的证据来推翻该事实，且案涉《房屋买卖协议》于2007年6月11日签订后，黄强即按照合同约定的付款方式于2007年6月19日通过转账方式向程金水支付案涉房产约定的购房款400000元，并提供了转款凭证及程金水出具的收条。由于案涉房屋系单位集资房，签订《房屋买卖协议》时还不具备办理产权权属登记的条件，黄强与程金水对此事实是明知的，也就是说本案实质是程金水购买已竣工的单位集资房再行转让给黄强的行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定中的“效力性强制性规定”。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书”的规定不是效力性强制性规定，而是管理性规定，因为违反该规定并不影响卖方的利益，也无损害国家利益和公共利益。该条规定应该是指没有权属证书的房地产在法律上所有权不能转移，并不是指订立的转让合同无效。故不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。可见，我国法律目前并未将该类合同认定为无效合同。故黄强与程金水签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，是一份有效的协议。 综上所述，一审法院认为，黄文与程金水于2007年6月11日签订《房屋买卖协议》是经黄强授权签订的，有黄强转款凭证、收条及装修合同、水电缴纳及黄文的证明等证据中得到证实，故该《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思的表示，该协议合法有效。黄强按《房屋买卖协议》支付了购房款，程金水虽将房屋钥匙及水、电存折交给黄强。但程金水在取得房屋所有权证后未按《房屋买卖协议》约定将房屋所有权证办理过户至黄强户下，已构成违约，黄强要求确认三明市梅列区房屋的所有权归其所有，并停止（2018）闽0402执815号案件的执行涉案房屋的请求，未违反法律规定，予以支持；黄强要求程金水配合办理案涉房产的产权过户登记，未违反协议及法律规定，予以支持；但黄强尚未支付程金水的购房款可以在黄强取得不动产权证后执行。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，执行法院不得查封被执行人已经出卖给第三人的不动产必须同时满足以下条件：1.被执行人与第三人已就不动产买卖达成协议；2.第三人已经支付买卖不动产所应付的全部价款；3.第三人已经实际占有所买受的不动产；4.第三人对未办理不动产产权过户手续没有过错。从时间上分析，以上条件应发生在执行法院司法查封之前，从内容上分析，以上条件必须同时满足，缺一不可。就本案而言，第一，黄强与程金水在签订的《房屋买卖协议》时，苏秀琴与程金水的债务案件尚未发生；第二，案涉房屋总价款500000元，黄强在签订《房屋买卖协议》后于2007年6月19日按协议将400000元支付程金水。第三，三明市梅列区人民法院在（2019）闽0402执异字7号案件的审查过程中，已查明，案涉房产已由黄强实际占有并进行装修，以程金水的名义缴纳水电费的事实。黄强已按协议约定支付全部价款并占有使用房屋，虽然不能发生所有权变动的法律效果，但这种事实上的占有状态，说明买卖合同已得到了全面的履行，如果因出卖方不履行办理房屋产权过户手续致使买方的权益得不到保护和确认，有违合同法的初衷。程金水未按合同履行义务，所造成的损失和不利后果不应由黄强承担。苏秀琴与程金水的案件是一个债务案件，苏秀琴可向程金水等债务人主张权利。程金水、金固公司经传票传唤拒不到庭，依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款，《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、第三十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，判决：一、程金水与黄强签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、（2018）闽0402执815号案件不得执行三明市梅列区房屋；三、程金水应于判决生效后十日内协助黄强将三明市梅列区房屋过户至黄强名下；四、程金水应于判决生效后十日内支付黄强公告费600元。案件受理费8800元，由程金水负担。 二审中，苏秀琴向本院提交了1组证据材料，不动产登记信息查询结果、（2018）闽0402执保204号《民事裁定书》（2017）闽0402执815号《执行裁定书》，拟证明案涉房产登记在程金水名下，目前在抵押查封状态。 黄强经质证认为，对苏秀琴提交的证据的真实性无异议，正是案涉房屋还登记在程金水名下，才提起执行异议之诉。 金固公司经质证，对苏秀琴提交的证据材料不知情。 本院认证认为，黄强对苏秀琴提交的证据材料真实性无异议，本院予以确认，且能够证明案涉房产登记及抵押情况，本院作为认定案件事实的依据予以采信。 黄强向本院提交中国建设银行股份有限公司厦门税保支行的客户回单，证明其已向三明市梅列区人民法院提存案涉购房款余款100000元。 苏秀琴经质证，对黄强提交证据的真实性予以认可，但对证明内容和关联性有异议。因黄强与程金水的买卖合同效力没有认定，梅列区人民法院也未向黄强发出执行款缴款通知，黄强自行注明用途不能证明黄强支付了剩余购房款。 本院认证认为，苏秀琴对黄强提交的客户回单的真实性无异议，本院予以确认，且与本案具有关联性，本院作为认定案件事实的依据予以采信。 为查清相关案件事实，本院依法向黄文进行调查。黄文陈述案涉《房屋买卖协议》系其接受哥哥黄强委托签署，一审时黄强提交的证明由其本人出具。 苏秀琴经质证，认为黄文与黄强是兄弟，具有直接利害关系，该调查笔录不应作为定案依据。 本院认证认为，该调查笔录符合证据的真实性、合法性、关联性特征，本院作为认定案件事实的依据予以采信。 苏秀琴对一审查明事实的1-9点均有异议，认为是黄强提交证据的记载，黄强对原审查明事实无异议，金固公司对原审查明事实不知情。对各方当事人没有异议的一审查明认定的事实，本院予以确认。 二审另查明，2020年5月12日，黄强向三明市梅列区人民法院汇款100000元，客户回单载明用途为“沪明新村××室房款提存款”。 二审中，本案各方当事人争议的焦点为：对登记在程金水名下的案涉房产能否排除执行。 本院认为，案涉《房屋转让协议》虽由黄文和程金水订立，但黄强于2007年6月19日向程金水汇款400000元，当日程金水出具的收条明确载明“今收到黄强购买沪明新村××室购房款人民币400000元整”，及黄文接受本院调查时陈述“协议系接受哥哥黄强委托签署，黄强一审时提交的证明由其出具”，能够证明案涉房屋实际购买人为黄强，黄文系代黄强签订协议。案涉《房屋转让协议》系合同当事人程金水、黄文、黄强真实意思表示，内容未违反法律行政法规强制性规定，合法有效。订立合同后，黄文按约支付购房款400000元，且在二审期间将剩余购房款100000元交付三明市梅列区人民法院执行。一审法院在（2019）闽0402执异字7号案件中，已查明案涉房屋由黄强实际占有并进行装修。黄强提出的“长时间未办理过户登记在于案涉房屋系单位集资房，作为该单位的外部人员对办理房屋过户事宜不知情，程金水也未告知”主张，符合日常生活经验常理，本院予以采纳。黄强对登记在程金水名下的案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，应予排除强制执行。因程金水以涉案房产作抵押并办理贷款，目前抵押权尚未涤除，黄强要求确认案涉房屋的所有权归其所有和程金水协助办理产权过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持，黄强应依法另行解决争议。一审法院判决“程金水与黄强签订的《房屋买卖协议》合法有效”，超出了当事人的诉讼请求，应予纠正。被上诉人程金水经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，苏秀琴的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初2018号民事判决第二项、第四项，即：（2018）闽0402执815号案件不得执行三明市梅列区房屋；程金水应于本判决生效后十日内支付黄强公告费600元； 二、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初2018号民事判决第一项、第三项，即：程金水与黄强签订的《房屋买卖协议》合法有效；程金水应于本判决生效后十日内协助黄强将三明市梅列区房屋过户至黄强名下； 三、驳回黄强的其他诉讼请求。 二审案件受理费8800元，由苏秀琴负担4400元，黄强负担4400元。一审案件受理费8800元，由苏秀琴负担4400元，黄强负担4400元。 福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402执异7号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴朝生 审 判 员 修晓贞 审 判 员 吴振泉 二〇二〇年五月二十一日 法官助理 胡彩凤 书 记 员 吴珺伊 附相关法律条文、申请执行提示条款 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。