广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1284民初577号原告（反诉被告）：四会市怡丰实业有限公司，住所地：四会市东城区江咀里。统一社会信用代码：9144********67025H.法定代表人：乡某1。委托诉讼代理人：韩武，系广东盛隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李汉姬，该公司员工。被告（反诉原告）：邱锡秋，男，汉族，1957年8月12日出生，住四会市城中区*************，身份证号码：442************058.委托诉讼代理人：邓增共，广东圣禾律师事务所律师。原告四会市怡丰实业有限公司（以下简称“怡丰公司”）诉被告邱锡秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理，诉讼中，被告邱锡秋提起了反诉，本院依法将本诉与反诉合并适用简易程序公开开庭进行了审理，原告怡丰公司的诉讼代理人韩武、李汉姬，被告邱锡秋及其委托诉讼代理人邓增共到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告怡丰公司在本诉向本院提出诉讼请求如下：一、判令被告支付位于四会市*******委会河西路怡丰花园十座1号的铺位（1-3卡）购房款109740元给原告，从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率4倍计算利息至上述本息归还完毕时止；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：1997年冯国祥与被告认购原告开发的两卡铺位。1998年原告在兴建四会市****时由被告邱锡秋和冯国祥支付25万元给冼水金，被告支付水泥款14386元。经2003年10月19日原、被告核对并以《怡丰公司与邱锡秋对数表》的形式双方确认被告欠原告款项为109740元。被告确认欠款后一直都没有归还。由于双方是当年的商业合作关系，因此双方没有约定明确的还款日期，只是口头约定“原告方需要时归还”，由于原告方已经十多年没有从事建筑类及其他生意，因此原告需要收回被告所欠的款项。请贵院根据《中华人民共和国民法通则》第84条规定支持原告的诉讼请求。被告邱锡秋辩称：《最高人民法院关于债务人在约定的期限届满后未履行债务而出具没有还款日期的欠款条诉讼时效期间应从何时开始计算问题的批复》答复：“山东省高级人民法院：你院鲁高法【1992】70号请示收悉。关于债务人在约定的期限届满后未履行债务，而出具没有还款日期的欠款条，诉讼时效期间应从何时开始计算的问题，经研究，答复如下：据你院报告称，双方当事人约定，供方交货后，需方立即付款。需方收货后因无款可付，经供方同意写了没有还款日期的欠款条，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，对此应认定诉讼时效中断。如果供方在诉讼时效中断后一直未主张权利，诉讼时效期间则应从供方收到需方所写欠款天之日的第二条开始重新计算。此复”。本案中，根据双方于1997年8月20日签订的《集资楼购房合同书》第四条约定“交款时间：乙方必须在签订该合同五天内交付总房款的60%给甲方，大楼封顶时交付总楼价的30%，余下10%楼款在工程完工后交锁匙时一次性付清。”可见，双方在合同中约定了房款的付款期限，最后一期为工程完工后交锁匙时交付。付款期限届满后被告未履行债务，而被告却使用案涉的商铺已多年。几年后，双方于2003年10月19日进行对数并出具《怡丰公司与邱锡秋对数表》，从内容可知，该对数表没有付款期限，且从性质上看该对数表相当于被告出具给原告的“欠款条”。根据上述答复，本案的诉讼时效应从双方对数的第二天（即2003年10月20日）开始重新计算，根据当时的法律规定诉讼时效为2年，即本案的诉讼时效应于2005年10月19日届满。因此本案的诉讼时效期间已过，原告的债权已不受法律保护，即原告已失去胜诉权。而原告主张的利息也没有任何事实与法律依据。综上，恳请法院查明事实，根据上述答复的规定，依法驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向本院递交如下证据：1.《营业执照》，证明原告主体适格；2.《怡丰公司与邱锡秋对数表》，证明被告欠原告109740元购房款。3.《产权弃权表》，证明冯国祥放弃四会市*******叁卡铺位（1至3卡）自己名下的产权，全部归被告所有（含水泥款），该铺位一切债权、债务由被告负责。4.《身份证》，证明被告主体适格。被告邱锡秋在本诉中提交证据如下：《集资房购房合同书》，证明1.本案购房款的支付时间为被告（反诉原告）必须在签订该合同五天内交付总房款的60%给原告（反诉被告），大楼封顶时交付总房价的30%，余下10%楼款在工程完工后交钥匙时一次性付清；2.根据该合同书的约定，将涉案的三卡铺位登记在被告名下是原告的合同义务。被告邱锡秋向本院提出反诉诉讼请求如下：1.判令反诉被告将怡丰花园第10座三个商铺（涉案商铺）的产权登记在反诉原告名下；2.本案的全部诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：原、被告于1997年8月20日签订的《集资楼购房合同书》第三条约定“以上甲、乙双方所定的价格已包括水电安装、负荷费和房契、土地证费。”因此，将怡丰花园第10座三个商铺（涉案商铺）的产权登记在反诉原告名下是反诉被告的合同义务，但反诉被告未按此条约定为反诉原告办理涉案商铺的不动产权属证书，已构成违约，反诉被告应承担相应的违约责任，应继续承担为怡丰花园第10座三个商铺（涉案商铺）的产权登记在反诉原告名下的合同义务。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，恳请法院支持反诉原告的反诉请求。原告怡丰公司对邱锡秋的反诉辩称：一、本诉争的商铺面积应按首层加二层为商铺面积，反诉原告所购买的首二层面积不应多于200平方米。根据原、被告于1997年8月20日双方签订的《集资楼购房合同书》第一条第2点“该二卡铺位总面积约200.00平方米，楼价为人民币1750元/平方米，总售价350000.00元（大写：叁拾伍万元整）”；第二条第1点“该楼为水泥框架结构商住楼，首、二层为商业铺位，三至六楼为住宅，外墙为马赛克，正面铝合金窗，其余三面为杉窗，内墙批荡压光扫灰水”，通过双方的上述约定很清楚地看出：1、反诉原告所购买的首二层商业铺位面积为约200平方米。2、面积的计算方法为首层二层为商业铺位的面积。3、本案诉争的首二层的铺位首层面积高度为3.8米，二层高度为3.5米。4、本案诉争的首二层商铺的所谓卡，实际是按建筑物的柱作为区间的认定方式，反诉原告实占面积是已经超出了200平方米。二、根据双方签订的《怡丰公司与邱锡秋对数表》核定，反诉原告实际占有首、二层面积为260.12平方米。1、2003年10月19日反诉原告方代表邱锡秋与我司签订《怡丰公司与邱锡秋对数表》第7点“该怡丰花园第10座三个邱锡秋购的铺位总建筑面积260.12平方米”，那么我方交付首、二层的面积这260.12平方米，如实际丈量多于260.12平方米的，反诉原告应按价补偿购房款给我司。2、反诉原告要求办证的问题是因其非法侵占我司物业，且一直不肯提供基本资料而致其没有办理到房产权证，我方同意按合同约定200平方米办理房产证，其余多出的面积的相关税收由反诉原告承担。综合上述反诉被告认为我方应交与反诉原告首二层面积超过260.12平方米，如反诉原告实际占有的首、二层面积超过260.12平方米的，应将多出来的面积按当时的价格退还购房款给我方。被告邱锡秋在反诉中提交证据与本诉中提交的证据一致。原告怡丰公司在反诉中没有提交证据。本院经审理认定事实如下：1997年8月20日，原告怡丰公司（甲方）与被告邱实秋、案外人冯国祥（乙方）签订了《集资楼购房合同书》，其主要约定“乙方所订购房铺地点位于四会市贞山区********、二层；甲、乙双方所定的价格已包括水电安装、负荷费和房契、土地证费；乙方必须在签订该合同五天内交付总房款的60%给甲方，大楼封顶时交付总楼价的30%，余下10%楼在工程完工后交锁匙时一次性付清；建设时间从1997年8月30日起计8个月内交付乙方使用，但水电安装时间以该大楼统一报装时间为准；如甲方超期交付楼房使用，从第二个月起按乙方交付的总额以日息万分之五计付给乙方，直到交楼使用日止；如乙方不按期交付楼款的，逾期第六天起按欠交款总额以日息万分之五计付给甲方，乙方欠交购房款超过二个月或中途退出的，甲方有权将乙方订购的楼房或铺位收回另行安排，并按乙方已交款总额的70%退回给乙方，余款作补偿甲方工程损失金。合同中约定商铺总面积及总售价的条文已被涂改，房价及面积的数字无法看清。庭审中，原告自述商铺的面积约为200㎡左右，售价1750元/㎡，总价35万元。被告自述合同书约定是275.25㎡，2003年10月19日双方对数时是262.12方，售价为1750元/㎡，总价45万多元，因双方修改过合同书，具体数额已记不清了。原告自述案涉商铺于1998年已交付给被告占有使用，目前也由被告占有使用。被告确认1998年之前已对案涉商铺占有使用至今。2003年10月19日，案外人冯国祥与被告邱锡秋签订《产权弃权书》，其内容为：“我冯国祥与邱锡秋购买四会市********叁卡铺位（1-3卡），经协商我本人同意将名下产权，全部归邱锡秋所有（含水泥款）。该铺位一切债权债务由邱锡秋负责，与本人无关。”冯国祥、邱锡秋均在上述弃权书上签名及捺印。怡丰公司法定代表人乡某1作为证明人也在上述弃权书中签名及捺印。同日，怡丰公司与邱锡秋进行了对数，双方均确认邱锡秋实欠怡丰公司铺位款109740元。原告自述其每年均有向被告催收过购房款，但被告对此予以否认。根据原告提供的不动产登记资料查询结果证明显示，案涉房屋位于四会市贞山区***委会下沙一、二村，权利人为四会市怡丰实业公司，不动产权证号为：四国用（96）字第0000583/1700002号（部分房屋已分证，案涉房屋未分证），该房屋已抵押给中山城市信用社。庭审中，原告自述不确定确认案涉商铺现在能否办理过户登记。鉴于案涉商铺已抵押给银行，本院依法向被告释明，是否变更反诉诉求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或解除合同、赔偿损失，被告明确表示坚持反诉诉求。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷,原、被告签订的《集资楼购房合同书》,是双方当事人的真实意思表示,其内容未违反法律法规规定,应认定合法有效,受法律保护,双方应当按照合同约定履行各自义务。本案争议的焦点是:1.关于诉讼时效的问题；2.邱锡秋应否向怡丰公司支付购房款109740元及利息；3.邱锡秋主张怡丰公司将案涉商铺的产权变更登记于其名下，是否有依据。关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”《中华人民共和国民法通则》第八十八条第二款第二项规定“履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定“诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”原、被告于2003年10月19日签订了《怡丰公司与邱锡秋对数表》，双方确认了邱锡秋实欠怡丰公司铺位款109740元，但对还款日期没有约定。根据上述法律规定，本案诉讼时效期间应从怡丰公司向本院起诉主张权利时起算，未超过20年的诉讼时效，因此邱锡秋提出怡丰公司主张的诉求已过2年诉讼时效的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”同时履行抗辩权，是指在双务合同中应当同时履行的一方当事人有证据证明另一方当事人在同时履行的时间不能履行或者不能适当履行，到履行期时其享有不履行或者部分履行的权利。原、被告双方在签订的合同及对数表中对支付购房款及房产过户时间均没有明确约定。根据查明事实，案涉房屋已抵押给银行，客观上存在不能办理产权过户登记的事实。即怡丰公司未消除案涉商铺抵押权的情况下，邱锡秋有提出拒绝支付剩余购房款的抗辩权利，因此，原告怡丰公司主张被告邱锡秋支付购房款109740元及利息，依据不足，本院不予支持。怡丰公司可待案涉房屋的抵押权消除后，双方自行协商或另行主张权利。案涉房屋已抵押给银行，抵押权未消除时暂无法办理相应的产权变更手续。经本院依法释明后，邱锡秋仍坚持其诉求，故邱锡秋主张怡丰公司将案涉商铺的产权变更登记于其名下，本院不予支持。邱锡秋可待案涉房屋的抵押权消除后，双方自行协商或另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第二款第二项、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（四）项、第六十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告四会市怡丰实业有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告邱锡秋的全部诉讼请求。本案本诉受理费1247元（原告已预交）、反诉受理费50元（被告已预交），由原告四会市怡丰实业有限公司负担1247元、被告邱锡秋负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赖累芳二〇二〇年五月二十八日书记员  杨皓晴