江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0602民初1206号原告:鹰潭市晨晟物业管理有限公司，统一社会信用代码91360600705674769A,住所地鹰潭市月湖区体育馆东路**、华盛明珠**。法定代表人:张志勇，执行董事。委托诉讼代理人:徐加良，江西华星律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人:夏亚萍，江西华星律师事务所律师，特别授权。被告:汪财林，男，1969年7月26日出生，汉族，住鹰潭市。原告鹰潭市晨晟物业管理有限公司(以下简称原告)与被告汪财林（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏亚萍、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即向原告交纳2018年1月1日至2020年12月31日期间物业管理费2125元及逾期交纳物业管理费违约金510元，合计2635元(违约金计算方式为:物业管理费按年预收，每年708元。(1)2018年度物业费违约金自2018年1月1日起至2019年12月31日止按月息两分计算违约金为340元;(2)2019年度物业费违约金自2019年1月1日起至2019年12月31日止按月息两分计算为170元;之后的违约金以2125元为基数按月息两分计算至物业费缴清之日止)；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告诉称的事实和理由：2016年10月21日，原、被告双方签订《鹰王*康桥铭居前期物业管理协议》、《康桥铭居物业管理临时规约》,并于2016年10月24日办理了业主入住手续。协议约定物业费为每月每平方米0.65元，被告房屋面积为90.81平方米，每年物业费应交纳708元。原告依照《鹰王*康桥铭居前期物业管理协议》的约定，为包括被告在内的康桥铭居业主提供了物业管理服务。但是被告自2018年1月1日起就拒绝缴纳物业管理费，后经原告多次催收，被告仍不予缴纳。根据《鹰王*康桥铭居前期物业管理协议》、《康桥铭居物业管理临时规约》的约定，被告有义务按时缴纳物业管理费，否则，每逾期一日应按5‰支付违约金。现原告自愿将违约金计算的基数调整为月息两分。为维护自身合法权益，原告特具状呈递法院，望判如所请。被告辩称：1、居住房屋卫生间因楼上住户乱改马桶下水管，在楼面上打孔，造成楼面漏水，找原告解决此事，原告回复已过保质期；2、车库出租给本小区住户后，车库上面住户孙某在其未知情的情况下，将卫生间下水管位置随意改变，且在承重墙上打洞，造成楼面和墙体损坏。原告对擅自改造的事实，不但不制止，也不做协调，还激化了业主间矛盾，使其精神与经济都受到了损失。鉴于原告对其所受损失负有不可推脱的责任，自己才拒交物业费。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据:一、原告营业执照复印件、原告法定代表人身份证复印件、业主情况登记表，证明原、被告的诉讼主体资格；二、《鹰王*康桥铭居前期物业管理服务协议》、《康桥铭居临时管理规约》，证明1、被告的物业地址为康桥铭居1栋1单元202室;2、合同约定的物业费收费标准为居住0.65元/㎡月，物业面积为90.81㎡，预收壹年;3、业主未按时交纳物业管理费，需缴纳每日5‰的违约金；三、业主入住手续书，证明被告于2016年10月24日已办理入住手续，原告为其提供了物业服务，被告应当承担缴纳物业费的义务。被告未向本院提交证据。被告对原告提交的证据质证如下：对证据一、二无异议；对证据三，认为缴纳物业费是应该的，但房屋、车库下水管擅自改造，对自己造成一定的损失，原告没有尽到服务义务，具有一定的责任。对当事人无异议的证据，经本院依法审核，符合证据要求，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据三，所载内容为被告购房款项已全部付清、各项费用已全部付清及入住收房事项已办理完毕等事项，故该组证据可以作为认定事实的证据材料，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告购买了坐落于鹰潭市，46号以北“康桥铭居”1栋1单元202室（面积为90.81平方米）房屋。2016年10月21日、10月24日，原、被告双方分别签订了《鹰王＊康桥铭居前期物业管理服务协议》、《康桥铭居临时管理规约》，协议约定：被告委托原告对康桥铭居实行专业化、一体化的物业管理，物业服务费按建筑面积居住0.65元／㎡月，预收壹年。《康桥铭居临时管理规约》约定了业主若未能按时交纳物业服务费，业主需要缴纳每日5‰的违约金。自2018年1月1日起，被告未按约缴纳物业管理服务费，截止2020年12月31日被告共欠原告物业服务费2125元（0.65元×90.81㎡×36个月）。原告多次催收无果，特诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告与被告签订的《鹰王*康桥铭居前期物业管理服务协议》、《康桥铭居临时管理规约》合法有效，原告为康桥铭居小区的物业服务企业，并实施了物业管理，有权向物业产权人、使用人收取物业管理费。故原告诉请被告给付所欠物业管理服务费2125元，本院予以支持。被告未按约定支付物业管理服务费，系违约，原告要求被告承担违约金510元(违约金暂计算至2019年12月31日，之后的违约金以2125元为基数，按月利率2%计算至物业费缴清之日止)的请求，低于合同约定，亦不违反法律规定，本院亦予以支持。被告辩称住房及车库上住户擅自改造下水管道，造成楼面和墙体损坏、渗漏。原告对擅自改造的事实，不但不制止，也不做协调，激化了业主间矛盾，使其精神与经济都受到了损失。原告对其所受损失负有不可推脱的责任，故其拒交物业费。本院认为，被告未提交证据证明原告未尽到物业管理职责，且下水管道改造并非原告所为，被告因此所受损失，可另行主张权利。故对被告的上述答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款之规定，判决如下:被告汪财林应于本判决生效之日起五日内支付原告鹰潭市晨晟物业管理有限公司自2018年1月1日起至2020年12月31日止的物业管理费2125元及违约金510元(违约金暂计算至2019年12月31日，之后的违约金以2125元为基数，按月利率2%计算至物业费缴清之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告汪财林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员 张 芹二〇二〇年五月二十七日书记员 祝思伟附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，不应当履行债务。2、《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。