河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1391民初184号原告：郭娜，女，汉族，1979年7月15日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：吕德远，河南子午律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：杨更俊，男，汉族，1968年7月19日出生，住河南省南阳市。委托诉讼代理人：项林，河南武侯律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王果，女，汉族，1985年7月25日出生，户籍地河南省内乡县，系杨更俊儿媳。原告郭娜诉被告杨更俊财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭娜及其委托诉讼代理人吕德远、被告杨更俊的委托诉讼代理人项林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭娜向本院提出诉讼请求，请求依法判令：被告杨更俊支付原告位于南阳市××东××室（证××）西边上下两间门面的房产占用使用费4000元/月，自2014年2月25日起支付至被告将该房屋交还给原告之日止。事实及理由：原告与潘金春于1998年12月结婚，2007年7月购置宛城区长江路溧河店村1幢17室门面房产一套。2012年双方离婚，但未对上述房产进行分割，2015年原告请求分割该共同财产，诉讼中得知2014年2月25日潘金春私自将该门面房卖给被告，遂中止诉讼，另行提起确认二人买卖合同无效诉讼，该房屋买卖合同被确认无效后，宛城区人民法院判令该房产西边上下两间归原告所有。原告起诉被告要求腾房，一、二审均支持原告诉求，但被告拒不交还房屋，因被告长期占有并出租该门面房给原告造成巨额经济损失，原告遂诉至法院。被告杨更俊辩称：1.原告诉请不应得到全部支持，被告对房屋的占有是有效占有。2014年3月3日，原告郭娜及其前夫潘金春因欠他人债务，被宛城区人民法院执行，原告规避执行，潘金春将涉案夫妻共同财产房屋卖给被告，因此被告的占有行为是基于买卖关系的有权占有。有权占有的时间应该截止到（2016）豫13民终4464号判决生效时，该判决书认定双方的买卖合同无效，本案是不当得利纠纷，因此原告只能主张该判决书生效后的利益；2.答辩人收益是房租，房屋的出租分两期，第一期2014年11月2日至2017年11月2日，月租1600元，年租金19200元，第二期2017年11月3日至2020年11月2日，月租2200元，年租金26400元，因是不当得利，退回也应以此为标准，因此原告主张返还每月4000元过高，不应支持，且该房屋为原告与潘金春共同所有，被告返还原告的房租应当为一半。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告郭娜为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：第一组证据，原告身份证复印件一份，证明原告身份适格；第二组证据，房产证一份，（2015）宛民初字第694号判决书一份，证明涉案房屋系原告所有；第三组证据，（2018）豫1302民初661号判决书一份，（2018）豫13民终3591民事判决书一份，证明被告自2014年2月25日占用原告房屋，判令其推出该房屋；第四组证据，（2019）豫1302民初1423号判决书，（2019）豫13民终5307号判决书，证明被告主张自2014年3月3日起要求原告支付不当得利及孳息；第五组证据，公证书一份，录音记录四份，及证人郭某出庭作证，证明原告房屋一层月租金为3000元，整套两层月租金为4000元。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据，无异议；对第二组证据，无异议；对第三组证据，无异议；对第四组证据，无异议；对第五组证据，对公证书及公证行为真实性无异议，对录音真实性有异议，对证据合法性有异议，对证人证言真实性有异议，且证人与原告系兄妹关系，有利害关系，需要其他证据佐证，对其询问行为及询问对象有异议，该证人证言不应当采信，且其并未询问2014年及2017年的房价，不应当作为本案的参考。被告杨更俊为支持其辩称理由，向本院提交了如下证据：第一组证据，房屋买卖合同一份，证明被告与原告前夫潘金春达成买卖协议，讲房产证号为90××69的房产卖予被告，价款135万元，已付133万元，剩余2万元待房屋过户后交清，被告占有房屋是合法占有，不符合不当得利的构成要件；第二组证据，（2016）豫13民终4464号判决书，证明原告起诉请求确认被告与潘金春房屋买卖合同无效，宛城区人民法院与南阳市中级人民法院均支持其诉讼请求，判决生效之日，被告占有失去合法性，不当得利应从该判决生效时算起；第三组证据，房屋租赁合同两份、押金收条一份，收条五份及证人谢某出庭作证，证明被告与谢某2014年11月2日至2017年11月2日签订租赁合同，月租金1600元，年租金19200元；2017年11月3日至2020年11月2日签订租赁合同，月租金变更为2200元，年租金26400元，两期租赁押金均是3000元，原告主张月租金4000元过高，被告没有过高得利，原告应以实际得利主张权利。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据，真实性有异议，与（2018）豫1302民初661号判决书、（2018）豫13民终3591民事判决书不符，被告占有房屋不合法；对第二组证据，真实性无异议，证明方向有异议，我们提供的第四组证据中，法院已经判决原告自被告占有房屋之日即2014年3月3日购房之日起支付房屋占有损失费用；对第三组证据，谢某与被告系亲戚关系，证人证言虚假，有利害关系，真实性有异议，且证人与被告是亲戚关系，但是所签协议中约束条款过多，不合常理。本院于2020年5月13日下午派出工作人员对涉案房产同地段同类型的房产租金情况进行了调查，并带回调查笔录一份、与附近待出租房产户主通话录音四份。原告对以上调查内容无异议。被告对以上调查内容发表如下质证意见：2014年的时候附近行情不好，一直租不出去，当时被告租给谢某一个月1600元，还是因为是亲戚关系，所以价格较低，当时约定根据具体情况再调整。三年一期，第二次签合同的时候才涨价。法庭调查的房租情况是现在的行情，之前的几年房价比较低，平均价大概是一年2万4、5千。这几个店还有个共同特点，大部分都是在招租，所以叫价都比较高，实际成交价格会低一些。经庭审质证，对原、被告的举证,对方无异议或对真实性无异议的证据,本院确认其真实性；对有异议的证据，本院结合原、被告的陈述及其他证据综合予以认定。根据法庭审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：原告郭娜与其前夫潘金春于2007年7月购置南阳市宛城区长江路东段溧河店村1幢17室门面房一套，证号90××69，该房产共两间。2012年原告郭娜与潘金春在卧龙区人民法院调解离婚，离婚时未处理共同财产。2014年2月28日被告杨更俊与潘金春签订房屋买卖合同取得涉案房产并占有至今。2015年原告郭娜起诉至宛城区人民法院请求分割其与潘金春的共同财产，南阳市宛城区人民法院于2017年4月26日作出（2015）宛民初字第694号民事判决书，判决南阳市宛城区××东××室（证××）房屋西边上下两间归郭娜所有，东边上下两间归潘金春所有，该民事判决书于2017年5月12日生效。因被告杨更俊一直未将房屋交付原告郭娜，原告郭娜遂诉至南阳市宛城区人民法院，宛城区人民法院于2018年5月15日作出判决，判决被告杨更俊在限定期限内退出南阳市宛城区××东××室（证××）房产西边上下两间房屋，并将该上下两间房屋返还给原告郭娜，杨更俊不服提出上诉，2018年8月17日，南阳市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。后被告杨更俊一直未腾空房屋将房屋交还原告郭娜。本院认为，本案争议焦点有二：一是本案是不当得利纠纷还是财产损害赔偿纠纷；二是房屋占用费支付标准及起算日期。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第三十九条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据人民法院已生效民事判决书认定的事实和庭审查明的事实可知，原告郭娜经人民法院判决确认对南阳市宛城区××东××室（证××）房屋西边上下两间享有所有权，在人民法院生效判决确认原告对房屋享有所有权及限期要求被告限期交付房屋后，被告拒绝履行生效判决，一直占有涉案房屋并将房屋出租给他人收取租金，始终未履行腾退义务，导致原告作为物权人占有、使用、收益和处分的权利无法实现，给原告造成一定损失，故本案案由应为财产损害赔偿纠纷，原告主张被告支付房屋实际占用使用费符合法律规定，本院予以支持。关于第二个争议焦点，原告主张房屋占用费的起算时间从2014年2月25日起计算，但南阳市宛城区人民法院判决确定原告郭娜享有本案争议房屋所有权的（2015）宛民初字第694号民事判决书的生效日期为2017年5月12日，在该判决生效之前房屋属于原告郭娜与潘金春尚未分割的夫妻共同财产，原告无权单方面通过诉讼主张判决生效前的房屋占用使用费，故原告主张的房屋占用费的起算时间应为2017年5月12日；关于房屋占用费标准确定问题，被告主张按照其所收租赁费数额支付，没有事实和法律依据，本院不予采纳；结合本院调查核实的情况以及原、被告双方对于涉案房屋租金数额的陈述，综合考虑被告占用房屋时间、房租上涨等各种因素，本院酌情认定被告占用原告所有的位于南阳市宛城区××东××室（证××）房屋西边上下两间房屋的占用使用费为每月3500元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨更俊按照每月3500元的标准向原告郭娜支付占用位于南阳市长江路东段溧河店村1幢17室（证号90××69）西边上下两间房屋的房屋占用费（房屋占用费计算期间：自2017年5月12日起至该房产实际腾退并交付给原告郭娜之日止）；二、驳回原告郭娜的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5080元，由被告杨更俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  刘文祥审判员  雷 川审判员  李剑光二〇二〇年五月二十九日书记员  郭秉政