文书内容山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1808号上诉人（原审原告）：吴爱云，女，1962年3月26日出生，汉族，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：李相杰，山东誉实律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰钰，山东誉实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：章员春，男，1976年3月6日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：高宝龙，山东法途律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，山东法途律师事务所律师。上诉人吴爱云因与被上诉人章员春案外人执行异议之诉一案，不服山东省博兴县人民法院（2019）鲁1625民初2449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴爱云上诉请求：1.撤销山东省博兴县人民法院（2019）鲁1625民初2449号民事判决，改判不得对博房产权证博兴县字第××号房屋执行；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院将案涉房屋的所有权问题归纳为本案争议的焦点并根据《中华人民共和国物权法》的相关规定作为据以驳回上诉人诉讼请求的理由之一，对此，上诉人认为系一审法院适用法律错误。上诉人提起的是执行异议之诉，强调的是上诉人对案涉房屋所享有的足以排除执行的民事权利，而非所有权。基于《中华人民共和国物权法》的规定，享有所有权固然可以排除人民法院的执行，但不享有所有权并不意味着不能排除执行，对此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“最高院司法解释”）中规定的非常清楚。二、一审法院对上诉人是否享有排除执行权利的认定与事实相悖，评判错误。一审法院没有尊重和依据客观事实，而是在脱离已有证据证明的事实基础上，靠推测、臆断，进而作出“分析、评判”，不符合人民法院“以事实为依据”的审判原则，上诉人提供的证据符合最高院司法解释第二十八条的相关规定，依法享有排除人民法院执行的权利。1.上诉人在人民法院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同。依据上诉人提交的证据，合同签订的时间系在人民法院查封房屋之前。从合同的内容看，也没有任何导致合同无效的情形。被上诉人虽然在庭审过程中对该合同的真实性提出过异议，但没有任何证据反驳并证实该合同的虚假。在被上诉人没有提交任何有力证据和反驳理由的情况下，一审法院依据市场价格统计直接推翻该客观证据的存在有误。针对案涉房屋的价格问题，案涉房屋系别墅，当年在当地系稀有房源，别墅房屋因座落、院落以及附属设施、装修等多种因素的影响会影响到价格；退一步讲，即使不存在该些因素，也会因买卖双方的各种原因影响价格。若双方无客观的书面买卖合同，可以凭借该因素推断相关的部分事实，但在已有明确书面买卖合同的情况下，若被上诉人认为该合同虚假，完全可以通过行使法定的诉讼权利得以解决。2.上诉人在人民法院查封之前已合法占有该房屋。上诉人在支付房款后不久即与卖方交付房屋，房产证书也一并交付于上诉人，上诉人也一直居住至今，对此事实，两位邻居可证明并出具证言，一名邻居出庭作证。至于上诉人提交的物业费、水电费等单据，因房屋一直未能过户，房屋交接后的初期，均是沿用原卖房人的名义交纳，直到2015年才跟物业沟通变更为实际居住人。上诉人认为，在房产权证没有变更的情况下，上诉人支付房款后，卖房人将房屋交付于上诉人即为占有，法律意义上的占有与居住也不是一个概念，占有强调的是一种实际控制的结果，居住是一种持续使用的状态，如果完全等同，那法律意义上的所有权也没必要描述为占有、使用、收益、处分了。因此，一审法院仅仅依据是否实际长期使用居住而认定法律意义上的占有有无，是对最高院司法解释第二十八条中“占有”规定的曲解。至于一审法院在其判决中还提及“……是否合法占有”的问题，从民事权利的方面讲，在上诉人现占有并居住使用着案涉房屋的情况下，在没有证据证明上诉人为非法占有的情况下，理应认定该占有系合法，这是最基本的民事权利认定原则；上诉人没有义务和责任证明该占有不存在非法的情形。3.上诉人已支付全部房款。针对该事实，无论是从上诉人提供的签订房屋买卖合同后当天的付款记录还是从第一次庭审后被上诉人申请人民法院调取的银行资料，均证实了上诉人付款的真实性。但一审法院还是置该已查证并存在的客观事实于不顾，执意找出“账号存在错误（合同上少写一个0）、未记载转款用途、收款人未将该款再转交给卖房人……等等”这些支持主观猜测的细节，再行达到否定支付房款的事实。首先，被上诉人未提交且一审法院未查证证据推翻上诉人付款的事实。其次，上诉人付款行为发生在签订合同的当天，虽然合同书上记载的账户与真实账号少了一个0，但最终付款已成功。至于付款是否注明用途，卖房人指定的收款人是否将该款转交给卖房人等等，与上诉人的真实付款无关联，一审法院在该事实的认定上，系自定标准，有违事实和法律。4.案涉房屋未过户，并非因上诉人自身原因。上诉人作为案涉房屋的买受人，在签订房屋买卖合同并交付时，尚存在部分贷款抵押，在抵押消除后至人民法院查封之前的短短3个月时间里，由于房屋卖方因工作、个人等时间原因，未能及时与上诉人完成房屋的过户登记，对此，卖方已出具证明说明了这一情况。上诉人基于卖方可能的诉讼风险，也多次督促卖方一起进行变更，对该督促的事实，卖方也同时作了说明。但房屋过户终究不是上诉人单方所能决定的，因此在房屋消除抵押至人民法院查封的短短3个月间，未完成房屋的变更登记不能认定为系“因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。一审法院将此归责于上诉人怠于行使权力所致是错误的且无事实依据；一审法院以上诉人没有主张解除合同或者要求卖方承担违约责任为由，再次推定上诉人之错更是无中生有的道理。综上所述，一审法院对该案的审理和判决，适用法律错误，在对事实的认定上主观臆断，判决有误。章员春辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回，具体理由为：一、一审法院围绕上诉人的诉讼请求将涉案房屋的所有权问题作为争议焦点并适用《中华人民共和国物权法》不属于适用法律错误。上诉人在起诉状的诉讼请求第一项中要求一审法院确认其对涉案房屋享有所有权，一审法院将上诉人的该项诉讼请求作为争议焦点之一并不是多此一举。依据《中华人民共和国物权法》的规定对该诉求进行评判属于依法认定，适用法律正确。二、一审法院是综合双方提交的全部证据内容结合交易习惯、房屋价格、占有房屋的时间、购房款支付等认定上诉人一审提交的《房屋买卖合同》不是在法院查封之前签订的，该认定不是主观臆断。（一）最高院民二庭编写的《理解与适用》第642页中明确要求由于目前尚无鉴定合同确切签订时间的的有效技术手段，不能过于依赖买卖合同这一单一书面证据，应当结合对不动产的合法占有时间点、购房款的来源和支付方式等综合进行判断。因此上诉人主张一审法院主观臆断的上诉理由不成立。（二）上诉人提交的《房屋买卖合同》是上诉人与案外人为了规避法院执行恶意签订的虚假合同。主要体现在以下方面：1.《房屋买卖合同》约定的出售价格高于该房产的市场价值的近一倍，明显违背常理，且与上诉人一审陈述该价格还要比市场价格便宜相矛盾。第一，根据被上诉人一审提交的滨州市统计局的统计数据，2013年滨州市别墅的市场价格是每平米5000元左右。而合同约定的价格在每平米10000元左右，高出市场价格的近一倍。第二，2019年5月22日一审法院执行过程中委托鉴定机构鉴定的该房屋的价格是299.18万元，均价10000元每平米，而滨州房价是在2016年年底才出现的大幅上涨，房价上涨了近一倍，充分说明该合同约定的300万元的出售价格明显高出当时该房产市场价值的近一倍。第三，上诉人提交的房产证登记的抵押事项中2009年抵押的权利价值是101万元左右，一般银行贷款的发放的数额在抵押物价值的70%左右，涉案房产当时的价值在150万元左右，而从09年至13年滨州的房价并无大幅的上涨，说明该合同约定的300万元的出售价格明显高出当时市场价值的近一倍。第四，上诉人第一次开庭时对为何在知道有抵押和李建锋在外有纠纷的情况下仍然在合同签订当天即支付全款进行解释时，明确表示是因为合同约定的300万元出售价格便宜。这种自相矛盾的陈述充分证明该合同是虚假的合同。2.在涉案房屋有100万元的抵押未解除且李建锋、李焕云也明确告知李建锋纠纷较多的情况下，《房屋买卖合同》约定签订合同当天即支付全款，而办证却约定在付款后180日内，这与正常的二手房屋买卖交易习惯明显不符，更不符合生活常理。3.《房屋买卖合同》第三条约定的非出卖方的账户是错误的账户，按照该账号根本无法汇款成功，但上诉人对如此重大的错误却根本没有印象，甚至在收到条和合同中都没有修改或备注，这充分说明《房屋买卖合同》根本不是在付款之前签订，而是根据300万元的转账记录补签的合同，是虚假的合同。4.《房屋买卖合同》约定的交付时间与书面证据记载的时间相差一年半之久，说明该房屋买卖合同并非是在查封之前签订的，是虚假的合同。上诉人在起诉状中自述“随后将房屋交付原告并在物业公司办理了业主变更”，说明李焕云、李建锋向上诉人交付房屋和办理物业变更是同时进行的，而上诉人提交的物业公司收款收据和热费收缴通知单记载的最早以上诉人名义缴费的时间是2015年10月份，说明物业变更的时间是2015年10月份。但《房屋买卖合同》约定的是付款后90日内交付房屋，也就是2014年2月27日之前，这两者相差一年半之久，说明《房屋买卖合同》是虚假的。三、上诉人一审提交的证据不能证明在法院查封之前已经合法占有涉案房屋。1.上诉人一审提交了物业公司收费收据和热费缴费通知单，最早以上诉人名义缴费的时间是2015年10月7日，说明物业变更的时间是2015年10月份。2.在房产未办理过户登记的情况下，物业公司和热力公司为上诉人办理了业主变更，说明只要原业主配合和同意随时都可以办理变更。3.上诉人在起诉状中自述“随后将房屋交付原告并在物业公司办理了业主变更”，说明李焕云、李建锋向上诉人交付房屋和办理物业变更是同时进行的，因此上诉人实际占有房屋的时间是在2015年10月份，在涉案房屋被法院查封之后。4.上诉人申请出庭的证人证言与上诉人提交的书面证据证明占有的时间不一致，应当以书面证据记载的时间为准。四、根据一审法院调取的刘德芹的银行交易记录可以证实上诉人主张的2013年11月27日的转账并非是上诉人支付的购房款，上诉人至今也未支付涉案房屋的购房款。1.被上诉人一审时申请法院调取了刘德芹银行账户前后一年的交易记录，从该银行账户的往来明细可以看出该银行账户由刘德芹本人实际控制而非李建锋、李焕云夫妻。2.根据该银行交易记录，从上诉人主张的该300万元款项支付后长达一年的时间内并无刘德芹向李建锋、李焕云夫妻支付300万元的任何交易记录。李建锋、李焕云夫妻在并不实际控制该账户的情况下，300万元款项没有支付给李建锋、李焕云与常理不符。3.根据该银行交易记录，在2013年11月27日上诉人转入刘德芹账户300万元之后第二天，刘德芹就将300万元用于归还王玉真的借款。而且从此前的银行交易记录来看王玉真与刘德芹之间有多笔借贷往来，说明也不是归还的李建锋、李焕云夫妻的债务。因此上诉人转入的该笔300万元并非是上诉人所称的支付的涉案房屋的购房款，而是上诉人与刘德芹之间的个人往来。4.根据该银行交易记录显示，2014年4月6日上诉人向刘德芹账户中转款30万元，说明上诉人与刘德芹之间有其他的业务往来，在上诉人对其与刘德芹之间的往来及关系不能作出合理解释的情况下，2013年11月27日的300万元转款不能认定为上诉人支付的购房款。从以上银行交易明细中反映出的问题可以证实是上诉人与李建锋、李焕云恶意串通，在该300万元银行转账基础上签订虚假的买卖合同，以规避法院的执行。五、上诉人明知涉案房屋存在抵押和李建锋、李焕云涉诉较多情况下，仍然约定180日内办理房产登记并且在消除抵押后三个月的时间仍然不积极办理也不采取措施，属于上诉人自身原因造成的。1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的理解与适用》一书第424-425页和最高院民二庭编写的《理解与适用》第643页都认定不动产上设定有抵押属于买受人自身原因导致不能办理过户的情形。2.李建锋出具的说明属于当事人的陈述而非证据，并且与本案有利害关系，其所作的陈述不应采纳，陈述的个人工作忙、出差多的原因更是毫无道理。3.上诉人在购买房屋前李建锋夫妻已经明确告知其涉及纠纷多，为了资金安全，购房款不能转入其名下账户。上诉人敢把花300万元买的房子继续登记在李建锋夫妻名下而不着急过户，难以让人理解。综上，上诉人一审提交的证据不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，不享有排除执行的权利。吴爱云向一审法院起诉请求：1.依法判决不得对博房权证博兴县字第××号房屋的执行；2.确认吴爱云享有博房权证博兴县字第××号房屋的所有权。一审法院认定事实：章员春与李建锋、王泽芳、李宝正等人股权转让纠纷一案，一审法院于2017年3月24日作出（2015）博商初字第865号民事判决，判决李建锋等人支付章员春欠款736.477883万元及利息，李建锋等人不服该判决，上诉于本院，2018年4月18日作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院于2014年4月22日因其他案件查封李建锋、李焕云（系李建锋之妻）共有的位于博兴县（房权证号为20××05），一审法院于2017年5月8日作出（2015）博商初字第865号民事裁定，再次查封上述房产并由房屋管理部门协助查封登记。2018年11月15日一审法院立案执行，案号为（2018）鲁1625执1117号，一审法院于2019年4月2日作出执行裁定书，对上述查封的位于阳光小区27号楼房产进行评估拍卖。2019年8月，吴爱云作为案外人提出执行异议，一审法院于2019年8月30日作出（2018）鲁1625执异13号执行裁定，裁定驳回吴爱云的执行异议。另，吴爱云提交《房屋买卖合同》一份，系李焕云、李建锋与吴爱云于2013年11月27日签订，约定将坐落在博兴县阳光小区27号楼的联体别墅107室（建筑面积301.99㎡，车库面积71㎡），以300万元的价格出卖给吴爱云。合同第三条记载“乙方在签订本合同时，向甲方指定的中国农业银行开具的账户一次性付款（开户人：刘德芹，付款账号：62×××15）”。吴爱云提交李焕云手写的收到条一张，记载“今收到房款叁佰万元整￥300.0000元”，时间为2013年11月27日。吴爱云提交中国农业银行交易流水清单一份及银行回单三张，系其向刘德芹分三笔转账，每笔100万元的转账凭证。吴爱云提交自2015年10月7日至2019年4月24日期间的物业费、水电费收款收据一宗，以及2017年、2018年的热费收缴通知单。一审法院认为，本案的争议焦点有二：一是吴爱云对案涉房产是否享有所有权；二是吴爱云对于案涉房产是否具有足以排除强制执行的民事权益。关于焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，我国对基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效主义，只有依法进行了登记，才能发生物权效力，不登记则不能发生不动产物权变动的效力。因此本案中，无论吴爱云与第三人李建锋、李焕云是否在案涉房产被查封前存在真实的房屋买卖合同关系，案涉房屋的产权因吴爱云与第三人并未完成不动产变更登记而并未发生物权变动的效力，涉案房屋仍属于第三人即李建锋、李焕云共同所有。关于焦点二，吴爱云主张根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其对案涉房产具有排除执行的民事权益。该条内容为：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院根据查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：1.关于在法院查封案涉房产之前，吴爱云与李建锋是否签订合法有效的房屋买卖合同。经核对，吴爱云提交的买卖合同中刘德芹账户存在错误，若依据合同付款是不可实现的。庭审中曾询问吴爱云是否发现合同存在错误，但吴爱云称合同无错误，且双方先签订合同后依据合同上刘德芹的账户付款。另，合同约定的房产价款为300万元，但根据章员春提交的滨州市统计局2014年年鉴材料中的统计数据，滨州市2013年的别墅市场销售价格大约在每平方米5000元左右，而且在时隔6年之后，房价迅速上涨，一审法院在执行过程中对案涉房产进行委托评估，在2019年5月22日的价值时点，该房产评估价值为299.18万元，故合同约定的300万元价款明显高于该房产2013年市场价值。据此，不能证实在法院查封案涉房产之前，吴爱云与李建锋已签订真实合法有效的房屋买卖合同。2.关于在法院查封案涉房产之前，吴爱云是否已合法占有该不动产。吴爱云提交的物业费、水电费等收据最早自2015年起，无法证实在法院查封案涉房产之前已在案涉房屋居住的事实。吴爱云提交韩峰、谭胜利证言两份，同时韩峰出庭作证，证实吴爱云在2014年1月入住案涉房产。一审法院认为，在无其他证据相互佐证的情形下，仅依据证人证言无法确认吴爱云实际占有案涉房产的时间，以及是否为合法占有。3.关于吴爱云是否已支付购房款。吴爱云与李建锋签订的房屋买卖合同中指定向刘德芹账户付款，但合同中刘德芹账户存在错误，吴爱云却能成功转账，并且吴爱云在向非合同相对方的第三人转账时未载明款项用途，无法证实该款项系购房款。在一审法院调取的刘德芹的账户交易明细中，并无刘德芹将该300万元转交李焕云、李建锋的记录，也不能证实该300万元系购房款。4.关于案涉房产未办理过户登记，是否买受人吴爱云自身原因所致。案涉房产最早的查封日期是2014年4月22日，案涉房产抵押登记的注销日期为2014年1月16日，这期间有3个多月的时间，足够办理过户登记手续。吴爱云提交李建锋出具的说明一份，陈述吴爱云曾多次提出办理过户，但因李建锋个人公司等事务多，经常出差，且房屋已交付居住，所以未办理过户登记。吴爱云在庭审中陈述因李建锋本人及其所任法定代表人的公司涉诉较多，基于资金的安全而将购房款转入刘德芹账户，吴爱云在明知李建锋涉诉较多，财产处于不安全状态下，更应当在支付房款后积极催促李建锋解除房产抵押，及时办理过户登记。且根据房屋买卖合同约定的违约条款，李建锋在吴爱云付款后一百八十日内，没有配合吴爱云办理房产过户手续，已经构成违约，需支付吴爱云五十万元的违约金，但吴爱云对此并未提出解除合同或赔偿要求。综上，吴爱云存在怠于行使权利的行为，案涉房产未办理过户登记，系买受人吴爱云自身原因所致。综上所述，吴爱云并未取得房屋所有权，对案涉房产不具有排除强制执行的民事权益，吴爱云要求确认对案涉房产拥有所有权并停止执行的诉讼请求，依据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回吴爱云的诉讼请求。案件受理费30800元，由吴爱云负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人吴爱云对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据此法律规定，对于上诉人吴爱云的权利能否排除被上诉人章员春的执行，应从查封前书面合同的签订、价款数额、价款支付、合法占有以及未能办理不动产登记的原因等进行分析。关于是否在查封前签订合法有效书面合同及价款支付问题。本案中，虽然按合同记载，买卖双方是于2013年11月27日签订的《房屋买卖合同》，但在书面合同指定打款账户有误的情况下，根据当事人陈述居然是按合同指定账户转款，且转款成功，由此推断买卖双方对《房屋买卖合同》的签订作了虚假陈述。根据上诉人陈述之所以300万元全额付款是因为楼房便宜，但根据市场行情，300万元远远高于当时的市场价格，且在当时涉案楼房尚有100余万元的抵押未解除的情况下，当天全额付款等也足以令人产生合理怀疑，因此，一审判决认定不能证实在法院查封案涉房产前上诉人与李建锋已签订真实合法有效的房屋买卖合同正确，本院予以支持；对上诉人的该项主张，本院不予支持。上诉人主张其已在法院查封案涉房产之前合法占有该房屋。但根据上诉人一审时提交的物业费、水电费等收费凭证，记载最早的时间为2015年，且上诉人一审时提交的证人证言及证人出庭作证陈述作为孤证，在无其他证据相印证的情况下，不能证实上诉人在法院查封之前已合法占有案涉房产的事实。对上诉人的该项主张，本院不予支持。上诉人主张其已支付全部房款。根据一审查明的事实，上诉人主张按照合同约定向第三人账户转款，但合同约定账户有误而转款成功，且上诉人向第三人转款后第三人未将房款交付卖方即李建锋，与日常交易习惯及生活常理不符，不能证实上诉人已将全部房款交付的事实，对上诉人的该项主张，本院不予支持。上诉人主张案涉房产未过户并非是上诉人的原因。但根据房屋买卖合同约定李建锋应在吴爱云付款后一百八十日内，配合吴爱云办理房产过户手续，在合同约定的时间内，且此时房屋上抵押已解除，具备了双方应该办理过户登记的条件，但买卖双方没有及时办理过户，上诉人一审提交的李建锋的证明不能证实属于上诉人意志以外的客观障碍未办理过户登记，上诉人对此存有过错，应当属因其自身原因导致案涉房产未办理过户登记。故对其该项主张，本院不予支持。上诉人主张一审法院将案涉房屋所有权问题归纳为本案争议焦点有误，本院认为，上诉人在一审起诉状诉讼请求中列明要求法院确认其对案涉房屋享有所有权，一审法院据此将案涉房屋所有权问题归纳为本案争议焦点并无不当，且属对上诉人诉求的回应，上诉人的该项主张于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人吴爱云负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  吴金魁审判员  王 琳            本件与原本核对无异      二〇二〇年五月二十九日法官助理刘德霞书记员盛美