湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初37号原告：叶青，男，1981年2月21日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：徐红莲，黄石市西塞山区诚信法律服务所法律工作者。被告：黄石市三江房地产开发有限公司，住所地黄石市大桥南路**，统一社会信用代码91420200730884055T。法定代表人：欧阳少华，董事长。委托诉讼代理人：李春愈，湖北众焱律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈逍，湖北众焱律师事务所律师。原告叶青与被告黄石市三江房地产开发有限公司（以下简称三江房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶青及其委托诉讼代理人徐红莲、被告三江房地产公司的委托诉讼代理人谈逍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶青向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务，即通电通水通气；2、判定被告承担逾期交房向原告支付的违约金164613元（自2014年12月30日至2019年10月10日止），后期违约金计算至实际交付房屋之日止；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年8月27日，原告与被告签订《黄石市商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于黄石市花湖代家墩楼盘23号楼2单元1401室，购房总金额为474390元。原告已经按照合同约定履行全部付款义务，按照合同第九条约定，被告应于2014年12月30日前将合同约定的符合使用条件并经验收合格的商品房交付原告使用。同时，合同第十一条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。合同签订后，被告并未按照合同约定的交付房产时间交付房屋，至今没有交付房屋，被告也未向原告书面说明逾期交房的原因。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告造成了损失。原告故诉至法院，望判如所请。被告三江房地产公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为原告已于2015年9月7日接收了房屋，被告承担的违约金的诉讼时效应从实际收房之日起计算，截止原告起诉之时，该请求已过诉讼时效。同时，合同约定的违约金过高，请求法院依法调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方当事人提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2013年8月27日，原告叶青与被告三江房地产公司签订了一份《黄石市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于黄石市花湖代家墩三江共和城楼盘23号楼2单元1401室（建筑面积为113.85㎡）。该合同主要约定：该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米4166.80元，总金额474390元；买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行；出卖人应当于2014年12月30日前，将符合下列条件房屋交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。出卖人如未按合同约定期限将该商品房交付买受人使用，如逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同附件五关于前期物业服务内容约定物业服务费为1元/月/平方米（按建筑面积计）。合同签订后，原告付清了全部房款474390元，被告向原告出具了购房发票。2014年12月30日，被告未按期交房。2015年9月7日，原告签收了《收楼确认书》，并收取了案涉房屋的钥匙。被告在庭审过程中陈述案涉房屋没有完成综合验收，情况十分复杂，目前的现状是房屋可以居住使用，也通了临时的水电气，但没有达到合同关于符合交付条件的约定。本院认为，商品房验收合格，应包括实质要件和形式要件两个方面。实质要件是指商品房不仅要通过由开发商组织的涉及设计、勘察、施工以及工程监理等部门参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。形式要件是指商品房备案登记合格并办理《商品房竣工验收备案证》。商品房买卖合同对商品房交付的条件有约定的，从其约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给买受人使用，这包括两层含义，一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋，只有这两个条件同时具备，才构成房屋的有效交付。法律对商品房交付条件的规定是强制性的，任何违反法律法规强制性规定的约定均应属无效，即使买受人在开发商交房时做出了同意收房的意思表示，但若交付的房屋不具备交房条件，则不构成全面履行交付义务，交付义务于符合房屋交付条件时才完成，否则开发商仍要承担瑕疵履行的违约责任。本案中，原告与被告签订的《黄石市商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效并生效。双方签订的《黄石市商品房买卖合同》明确约定交付买受人使用的商品房必须符合四个条件：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续，交房期限为2014年12月30日前。被告于2015年9月7日向原告交付房屋钥匙，已构成违约，应按双方合同约定承担违约责任。本案中，原告已付清全部购房款，故被告应承担逾期交房违约金的期间为自交房期满的第二天即2014年12月31日起至原告领取房屋钥匙的2015年9月7日止。经核算，逾期交房违约金为23719.5元（以已付房价款474390元为基数、按每日万分之二的标准，从2014年12月31日起计算至2015年9月7日止）。关于被告主张违约金过高的问题。本院认为，违约金除了弥补损失外还具有一定的惩罚性，由于被告原因导致涉案房屋至今尚不具备合同约定的交付条件，其违约行为明显，应当承担相应的违约责任，根据合同双方的履约行为及庭审举证情况，本院认为被告主张违约金过高并无事实依据，故对于被告请求法院依法调整的意见，本院不予采纳。结合庭审查明的事实，被告虽于2015年9月7日向原告交付房屋钥匙，但由于案涉房屋所属工程项目至今尚未通过消防及绿化验收，该转移占有的案涉房屋不符合约定的完成消防专项验收及园林绿化工程按设计要求建成的交房条件，故被告于2015年9月7日向原告交付房屋的行为不符合合同约定的交付条件，属于瑕疵履行，应承担瑕疵履行的违约责任。根据庭审查明的事实，案涉房屋至今未能实际交付，被告瑕疵履行的违约状态系持续发生当中，因此原告要求被告承担违约金的诉讼请求未过诉讼时效，故对于被告辩称原告该项诉讼请求已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。同时，原、被告双方签订的合同中对上述瑕疵履行的违约责任并无约定，若仍按未转移占有的逾期交房情形以总房价为基数,以日万分之二的标准承担违约金责任，有违公平原则。《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款规定，建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。根据合同约定，涉案房屋前期物业服务费用标准为1元∕平方米，故被告应向原告承担从2015年9月8日起至交付案涉房屋符合合同约定的交付条件之日止的瑕疵履行违约金按照每月113.85元（113.85平方米×1元∕平方米）的标准计算。原告主张的违约金超出部分不符合法律规定，本院不予支持。原告要求被告继续履行合同义务，使水、电、燃气达到合同约定的正常使用标准的诉请，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第二百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条之规定，判决如下：一、被告黄石市三江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告叶青逾期交房违约金23719.5元，后续瑕疵履行期间的违约金从2015年9月8日起至交付案涉房屋符合合同约定的交付条件之日止按照每月113.85元的标准计算；二、被告黄石市三江房地产开发有限公司于本判决生效后60日内使原告叶青购买房屋的水、电和天然气达到合同约定的正常使用标准；三、驳回原告叶青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1896元（减半收取），由原告叶青负担1611元，被告黄石市三江房地产开发有限公司负担285元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  许卫武二〇二〇年五月二十六日法官助理何雷书记员余松泉