广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11032号原告：段向军，男，1972年5月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************，公民身份号码440************135。原告：吴军艳，女，1982年10月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******************，公民身份号码430************028。两原告的共同委托诉讼代理人：张德斌，广东常成律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：练庆平，广东常成律师事务所律师。被告：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市东区三溪村“老杨山”工业路13号之十，统一社会信用代码91442000763803004W。法定代表人：文策生。委托诉讼代理人：江玉芩，系公司行政人员。原告段向军、吴军艳诉被告中山市联创房地产有限公司（以下简称联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日受理后，依法适用简易程序由审判员何亦辉独任审判，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告段向军、吴军艳的共同委托诉讼代理人张德斌，被告联创公司的委托诉讼代理人江玉芩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段向军、吴军艳向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办证违约金380866.7元（以购房总款1450000元为基数，按年利率6%，从2015年3月30日起计算至2019年7月22日止）。事实与理由：原告与被告于2014年3月13日签订一份中山市商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于中山市************龙山御景花园2期21幢102房，价款为1450000元，由原告以分期付款方式购买。原告已履行了合同义务，被告应于商品房交付使用后180日内持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，但被告于2019年7月22日才按合同约定为原告办理房产证，已严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至本院。原告段向军、吴军艳就其主张的事实及诉讼请求向本院提供了以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.房产证；3.购房发票；4.收楼通知。经开庭质证，被告对原告上述提供的证据的真实性均确认。被告联创公司抗辩称:第一，办理不动产权属证书的起始时间应为2016年8月16日。根据中山市商品房买卖合同第八条以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，交付使用的商品房应当在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。取得中山市建设工程竣工验收备案登记证既是商品房法定的交付条件，也是办理不动产权属证书的前置条件。双方签订的合同补充协议二约定，双方就商品房买卖合同交付时限更改为出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和商品房所在地人民政府的规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定的商品房交付给买受人使用。虽然被告提前交给原告使用，但是被告截止至2016年8月15日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，才符合法定及约定的交付条件，才构成有效交付，故应从取得中山市建设工程竣工验收备案登记证次日起开始起算办证期限；第二，违约金截止时间应为被告将办理权属登记资料递交至产权登记机关备案之日止，即2019年7月18日。根据中山市商品房买卖合同的约定，被告作为出卖人，协助办证的义务系在约定期限内将需由出卖人提供的办理权属登记资料递交至产权登记机关备案。因此，违约金应计算至递交办证资料到产权登记机关备案之日，而非不动产权属证书实际办妥之日；第三，原告无权以违约金过低请求法院予以调整。涉案合同是双方合意所签的，是双方真实的意思表示，并非格式合同。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解析》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但本案中，双方签订的商品房买卖合同已对违约责任进行了明确约定，显然不适用上述规定。即使违约金应进行调整，也应按照逾期付款违约金的标准，即按已付购房款每日万分之一的标准进行计算。被告联创公司就其抗辩及陈述的事实向本院提供了以下的证据：1.附件七：合同补充协议二；2.不动产登记受理通知书；3.中山市建设工程竣工验收备案登记证。经开庭质证，原告对被告提供的证据1的真实性确认，对于证据2-3的真实性由法院核实认定。本院认定事实如下：2014年3月13日，原告段向军、吴军艳与被告联创公司签订一份中山市商品房买卖合同及补充协议，约定：1.原告购买被告开发建设的位于中山市************龙山御景花园2期21幢103房，总价款1450000元，被告应当于2014年10月1日前，依照国家和商品房所在地人民政府的规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定的商品房交付给原告使用；2.被告应在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案;3.如因被告的原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如原告不退房，被告需按已付房价款按每日万分之0.1向原告支付违约金。上述商品房买卖合同还约定了其他内容。后，原告段向军、吴军艳又与被告联创公司签订了《合同补充协议》及《合同补充协议二》，双方签订的《合同补充协议二》约定：关于交付时限处理（对商品房买卖合同第八条的补充），被告应当于2016年10月31日前，依照国家和商品房所在地人民政府的规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。原告可于2014年10月1日前向被告提交提前收楼申请，并于2014年10月1日前提前收楼。上述补充协议二还约定了其他内容。2014年9月28日，被告联创公司向原告发送一份收楼通知书，要求原告于2014年10月31日前来被告处办理收楼手续。2016年8月15日，涉案商品房所在工程取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。2019年7月18日，被告联创公司为办理涉案商品房的不动产权属证书，将需由出卖人提供的办理权属登记资料递交至产权登记机关备案。2019年7月23日，涉案商品房办理了不动产登记备案手续，权利人为原告段向军、吴军艳。庭审中，原告与被告均确认以下事实：1.原告已足额向被告支付了全部购房款；2.被告已于2014年10月21日将涉案商品房实际交付给原告使用。另外，原告段向军、吴军艳与被告均确认逾期办证违约金应计算至被告将需由出卖人提供的办理权属登记资料递交至产权登记机关备案之日止，即计算至2019年7月18日止。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告段向军、吴军艳与被告联创公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议、合同补充协议二是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告已依约向被告支付了全部购房款145万元，被告应按照合同约定履行为原告办理不动产权属证书的义务。根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。对于合同约定的“商品房交付使用之日”的含义问题，原告段向军、吴军艳主张“商品房交付使用之日”应理解为涉案商品房实际交付使用之日而非取得竣工验收备案证之日；被告联创公司则抗辩称“商品房交付使用之日”应理解为涉案商品房取得竣工验收备案证之日，此时涉案商品房才符合合同约定以及法律规定的交付条件，才构成有效交付。本院认为，合同中约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付使用之日而非取得竣工验收备案证之日，这才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，故此应当以实际交付之日加上合同约定的办证期限即180日作为计算逾期办证违约金的起算点。庭审中，原、被告均确认涉案商品房已于2014年10月21日实际交付给原告使用，对于该事实，本院予以认定。本案中，原告已于2014年10月21日办理了收楼手续，故被告联创公司应在涉案商品房实际交付使用之日即2014年10月21日起，往后推算180日即2015年4月19日前，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。被告未按照合同约定于2015年4月19日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任，故被告应按合同约定计付违约金给原告。关于逾期办证违约金的截止时间问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告的办证义务为持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，庭审中，原、被告同意逾期办证违约金应计算至被告将需由出卖人提供的办理权属登记资料递交至产权登记机关备案之日止，故逾期办证违约金应计算至被告持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止，即计算至2019年7月18日止。关于逾期办证违约金的计算标准问题，按照双方签订的商品房买卖合同约定，如因被告的原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书且原告不退房的，被告应按已付房价款按每日万分之0.1向原告支付违约金，现原告主张双方约定的违约金计算标准过低，请求法院予以调整为按年利率6%进行计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，结合合同的履行情况、双方的过错程度以及违约情形等因素，双方约定逾期办证违约金按已付房价款按每日万分之0.1计算明显过低，现原告主张将逾期办证违约金的计算标准调整为按年利率6%进行计算，理据充分，本院依法予以支持。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告中山市联创房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告段向军、吴军艳支付逾期办证违约金（逾期办证违约金的计算方式：以购房总款1450000元为基数，按年利率6%，从2015年4月19日起计算至2019年7月18日止）；二、驳回原告段向军、吴军艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7014元，减半收取为3507元（原告已预交），由原告负担507元，由被告负担3000元，被告应在支付上述款项时将应承担的案件受理费3000元迳付原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年五月二十九日书记员  卢芷琪梁丽萍