广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初685号原告：珠海市锦荣房地产开发有限公司，住所广东省珠海市斗门区**********侧时代香海花园S4店铺382号，统一社会信用代码914***********。法定代表人：陈伟，执行董事。委托诉讼代理人：杨雷，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶思燕，广东明门律师事务所律师。被告：张春英，女，1989年9月24日出生，汉族，公民身份号码411************826，住河南省光山县**********。委托诉讼代理人：李娜，广东江林律师事务所律师。被告：彭绍坤，男，1989年3月10日出生，汉族，公民身份号码510***********，住四川省盐亭县********。第三人：中国工商银行股份有限公司珠海分行，住所广东省珠海市********工商银行大厦，统一社会信用代码914**********。负责人：童志军，行长。委托诉讼代理人：邓一波，员工。原告珠海市锦荣房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告张春英、彭绍坤，第三人中国工商银行股份有限公司珠海分行（以下简称第三人）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨雷、叶思燕，被告张春英及其委托诉讼代理人李娜，第三人的委托诉讼代理人邓一波到庭参加诉讼。被告彭绍坤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告签订的珠海市斗门区***************《商品房买卖合同》及附件（合同编号：1601006052）；2.判令两被告协助原告办理珠海市斗门区***************预告登记注销手续【《不动产登记证明》编号为粤（2016）珠海市不动产证明第0049652号】；3.判令两被告向原告返还（2019）粤0402执8648号执行案代偿款774426元；4.判令两被告向原告支付违约金174998.8元、律师费11000元；5.判令两被告承担本案受理费、保全费。事实和理由：2016年2月22日，原告与两被告签订了《商品房买卖合同》及附件，约定两被告购买原告开发的珠海市斗门区***************，房产总价为874994元，付款方式为银行按揭，首期房款264994元应当于2016年2月22日前支付，按揭房款610000元应当通过贷款支付。第三人按约为两被告发放贷款610000元。2016年5月25日，案涉房产办理商品房预告登记。原告曾向被告寄出《办证通知书》、《收楼通知书》，但两被告拒不办理相关手续。案涉房产至今未办理房产证、抵押权证，也未交付。同时导致原告一直为两被告的银行贷款承担连带保证责任。由于两被告断供，第三人向珠海市香洲区人民法院（以下简称香洲法院）提起诉讼，香洲法院作出（2017）粤0402民初6520号《民事判决书》，判令：一、两被告共同向第三人返还计至2017年4月21日的剩余借款本金596443.98元以及利息3939.76元，支付从2017年4月22日起以逾期本金596443.98元基数，按照合同约定及人民银行规定利率计至本息清偿之日止的利息；二、原告对两被告以上第一项判项债务承担连带清偿责任。第三人向香洲法院申请强制执行，执行案号为（2019）粤0402执8648号。2019年12月20日，香洲法院从原告账户上强制扣划774426元。原告对两被告（2017）粤0402民初6520号《民事判决书》判决的债务履行了连带清偿责任。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第5点约定：因买受人未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖人需向按揭银行承担担保责任，出卖人有权在承担保证责任的范围内向买受人追偿，并有权单方解除本合同，并按本补充协议第十六条的约定执行。补充协议第十六条约定：出卖人依据本合同及本补充协议选择解除本合同的，出卖人有权要求买受人支付该商品房总价款20%的违约金，出卖人将在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费、公告费后将余款无息退回给买受人。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。综上所述，原告特提起诉讼，请求判如所请。被告张春英辨称，原被告在2016年2月22日签订了《商品房买卖合同》，被告依约向原告支付了首期购房款264994元，余款610000元，被告向第三人申请贷款支付给原告，原告作为担保人与被告及第三人于2016年6月23日签订了《个人购房借款/担保合同》。原告依据《商品房买卖合同》及其附件的约定，要求被告解除合同、办理预告登记注销手续并支付购房总价款20%的违约金。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”。该规定表明，只有违约方的违约行为已构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时，守约方才享有法定解除权。本案中，原、被告双方自愿签订的《商品房买卖合同》及补充协议真实、合法、有效，对双方具有法律约束力，双方应恪守履行。签订合同后，被告履行了支付房款的基本义务。现被告虽未按期归还贷款，已构成违约，但该违约行为不能否定其已经向原告履行了支付全额房款的义务，原告出售房屋收取房款的合同目的已经实现，故该违约行为不属根本违约，不能导致双方合同解除。被告因无力偿还银行贷款而导致原告承担了担保责任，法院划拨了原告存款774426元。至此，原告承担的是基于《个人购房借款/担保合同》产生的担保责任而非《商品房买卖合同》中的责任。原告虽然预先在《商品房买卖合同》补充协议中对被告向银行贷款的贷款违约行为进行了约定，但是应具体事件具体约定，三方人员另行签订的《个人购房借款/担保合同》，合同中对被告权利义务另有具体约定，所以原告应根据《个人购房借款/担保合同》主张权利，而不应该已经实现合同目的《商品房买卖合同》主张权利。否则无疑是严重损害弱势群体利益的行为。故原告的诉讼请求第1、2项均不合理，不应支持。原告依据《商品房买卖合同》补充协议约定让被告承担违约责任，这一约定明显违反了民法的公平原则。被告已经依约完成了《商品房买卖合同》，原告也取得所有购房款，双方基于《商品房买卖合同》中的买卖关系已经结束，原告的合同目的也已实现。此合同已不存在违约一说。至于未向银行还贷导致原告承担担保责任的违约行为，原告应依据《个人购房借款/担保合同》维权，而不应该依据《商品房买卖合同》主张违约责任。故原告诉讼请求第4项要求被告支付违约金174998.8元不应支持。综上，商品房买卖合同中，原告作为开发商承担的是交付房屋、将房屋产权转移登记至买方名下的义务，被告作为买方承担的是支付购房款的义务。本案中，被告已经依约支付了购房款，合同的主要义务已经履行完毕，原告的合同目的已经实现。已经履行完毕合同义务的情况下要求解除合同，有违公平及诚实信用原则，原告诉讼请求第1项主张解除《商品房买卖合同》及其附件的问题。因原被告之间存在商品房预售合同关系以及两者与第三人之间的银行贷款担保保证合同关系。商品房预售合同中，原告作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而被告作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，被告已经依约支付了全部购房款，原告作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。而涉案房屋产权过户及房产证的办理等事宜，属于被告享有的合同权利并非合同义务，被告不需对此承担违约责任。双方《商品房买卖合同》项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中被告不存在违约行为。至于被告未按期偿还银行贷款致使原告依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于原告原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人被告进行追偿的权利。原告以被告违反商品房预售合同为由，诉请解除双方之间的商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。同理，原告基于合同解除而提起的支付违约金的诉讼请求亦丧失合法基础。被告彭绍坤缺席，未向本院提交书面答辩意见。第三人述称，被告张春英、彭绍坤为购买位于珠海市斗门区***************的房产，向第三人申请贷款610000元，该贷款由涉案房产提供抵押担保，由原告提供保证担保。贷款发放后，两被告违约，第三人对借款人及其担保人另提起诉讼，案号为（2017）粤0402民初6520号。第三人胜诉后，在执行程序中，收到法院划付的执行款765924.12元，涉案贷款及相关费用已全部结清。原告对其诉称向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同及附件；2.不动产登记证明（《不动产登记证明》编号为：粤（2016）珠海市不动产证明第0049652号）；3.办证通知书及快递单；4.收楼通知书及快递单；5.（2018）粤0402民初6520号民事判决书；6.生效证明书；7.（2019）粤0402执8648号执行裁定书；8.银行电子回单；9.法律服务委托合同；10.发票；11.珠海市不动产登记情况查询结果；12.中国建设银行网上银行电子回执。被告张春英依法提交的证据有：1.个人购房借款担保合同；2.银行的自营历史明细。被告彭绍坤未向本院提交证据。第三人依法提交的证据有：1.入款凭证2份；2.张春英（2019）粤0402执8648号案件债权申报情况。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。被告张春英对原告提交的证据1无异议，但证明目的有异议；对证据2、5-8无异议，对证据3、4无异议，但是被告并没有收到办证通知书和收楼通知书，证据9-12无异议，但原告的律师费应该由原告自己承担；对第三人提交的证据无异议。原告对被告张春英以及第三人提交的全部证据无异议。第三人对原告以及被告提交的全部证据无异议。经审查，原告、被告张春英以及第三人提交的全部证据来源合法，内容客观真实，且与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案的定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月22日，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：两被告共同购买原告开发的位于珠海市斗门区***************的房产；房产总价款为874994元，两被告于2016年2月22日前支付首期房价款264994元，余款610000元向工商银行申请贷款支付；出卖人应当于2017年6月30日前向买受人交付房产。附件十一补充协议第三条约定，1、如买受人选择以银行按揭贷款方式付款给出卖人的……5、因买受人未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖人需向按揭银行承担担保责任的，出卖人有权在承担保证责任的范围内向买受人追偿，并有权单方面解除本合同，并按本补充协议第十六条的约定执行……。附件十一补充协议第十六条约定，1、出卖人依据本合同及本补充协议选择解除本合同的，或本合同因本补充协议第一条被解除的，出卖人有权要求买受人支付该商品房总价款的20%的违约金，出卖人将在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费、公告费后将余款无息退回给买受人；2、本合同无论因何种原因被解除，买受人均应自合同解除之日起15日内与出卖人到房管部门办妥合同解除的全部手续，否则……。2016年5月25日，位于珠海市斗门区***************的房产办理了不动产登记证明【粤（2016）珠海市不动产证明第0049652号】，权利人为两被告，义务人为原告，预告登记种类为预购商品房预告登记。截止至2020年4月14日，该房产于2020年3月26日被本院因本案查封。2016年6月23日，第三人（贷款人）、两被告（借款人、抵押人）及原告（保证人）签订一份《个人购房借款/担保合同》，约定：由第三人向两被告发放个人购置住房贷款610000元，用于购买位于珠海市斗门区***************的房产，并以该房产提供抵押担保；原告作为保证人，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订后，第三人向两被告发放贷款610000元。原告确认收到两被告支付的全部购房款。2016年12月10日，原告向两被告发出收楼通知书，要求两被告于2016年12月26日至2017年1月8日期间到原告处办理房产交付手续。2017年3月27日，原告向两被告发出办证通知书，要求两被告于2017年3月28日至2017年4月30日期间到原告处领取缴税资料并前往斗门区地方税务局缴纳契税，后将契税完税证明及不动产权证工本费交由原告指定律师事务所代为办理不动产权证。两被告未按上述要求的时间前往原告处办理案涉房产的交付手续和办理不动产权证手续。2017年7月18日，因两被告未按时偿还第三人的按揭贷款，第三人向香洲法院提起诉讼，香洲法院依法作出（2017）粤0402民初6520号民事判决，判令两被告共同向第三人返还计至2017年4月21日的剩余借款本金596443.98元及利息3939.76元，本息合计600383.74元；支付从2017年4月22日起以逾期本金596443.98元基数，按照合同约定及人民银行规定利率计至本息清偿之日止的利息；原告对两被告的上述债务承担连带清偿责任。该判决于2018年2月20日发生法律效力。因两被告及原告未履行该判决所确定的义务，第三人于2019年10月11日向香洲法院申请强制执行，执行包括贷款本金596443.98元、一般债务利息92665.66元、迟延期间加倍利息67010.48元以及受理费9804元，合计765924.12元。香洲法院依法扣划了原告款项774426元，其中765924.12元已退还给第三人，8501.88元为执行费。2020年3月2日，原告就本案诉讼与广东明门律师事务所签订一份《委托代理合同》，并向该所支付律师费11000元。本院认为，原告与两被告签订的商品房买卖合同及附件是在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。两被告没有按照借款合同约定及时偿还所欠第三人的贷款，导致第三人宣布贷款提前到期并要求原告承担保证责任，根据商品房买卖合同的补充协议第三条的约定，原告在承担保证责任后，有权解除合同。该约定为原被告双方对原告解除合同的条件的约定，现原告已经履行保证责任，清偿两被告所欠第三人的全部贷款本息，合同约定的解除条件已经成就，原告作为解除权人可以解除合同，故原告要求解除商品房买卖合同及附件依法有据，本院予以支持。根据商品房买卖合同的补充协议第十六条的约定和《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”的规定，对原告主张要求两被告协助原告注销涉案房产的预购商品房预告登记手续，本院予以支持。由于两被告没有履行合同约定的义务，存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应承担赔偿损失等违约责任。根据商品房买卖合同的补充协议第三条、第十六条的约定，合同解除后，两被告应向原告偿还原告代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费，且原告有权向两被告收取该商品房价款总金额的20%的违约金。原告已经向第三人清偿完毕按揭贷款本金、利息、受理费、执行费共计774426元，并就本案已经支付法律服务费11000元。对于原告要求按补充协议的约定以收取房价款总金额的20%计算违约金，被告张春英认为该违约金标准过高。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，涉案商品房买卖合同于2016年签订，但涉案房产至今并没有实际交付给两被告使用，且房屋所有权并未登记在两被告名下，因本案诉讼涉案商品房买卖合同已被解除，预告登记被注销，原告对涉案房产享有完整的所有权，而相比现在的房屋销售价格，原告并没有存在因房屋降价而产生的损失，原告因两被告违约而解除合同的损失主要是代为偿还银行贷款本息的资金占用损失以及在房屋销售经营管理成本的损失，故，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、资金占用时间长短以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为违约金按照全部房价款的10%计算，即87499.4元。综上，原告要求两被告返还代偿还款项、支付违约金、法律服务费，依法有据，本院予以支持，但数额以本院确认的为准。被告彭绍坤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告珠海市锦荣房地产开发有限公司与被告张春英、彭绍坤于2016年2月22日签订的商品房买卖合同及附件；二、被告张春英、彭绍坤于本判决生效之日起十五日内协助原告珠海市锦荣房地产开发有限公司办理珠海市斗门区***************的预购商品房预告登记注销手续；三、被告张春英、彭绍坤于本判决生效之日起七天内向原告珠海市锦荣房地产开发有限公司清偿原告已代偿还款项774426元；四、被告张春英、彭绍坤于本判决生效之日起七天内向原告珠海市锦荣房地产开发有限公司支付违约金87499.4元；五、被告张春英、彭绍坤于本判决生效之日起七天内向原告珠海市锦荣房地产开发有限公司支付法律服务费11000元；六、驳回原告珠海市锦荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14349元，保全费4895元，合计19244元，由原告珠海市锦荣房地产开发有限公司负担1587元，被告张春英、彭绍坤负担17657元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨海勋人民陪审员  雷淑珍人民陪审员  梁艳珍二〇二〇年五月十三日书 记 员  郑杏宋附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定合同履行自己的义务。当事人应当亲遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。