广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3601号原告：冯功明，男，1969年10月9日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区*******，公民身份号码411************719。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区********，统一社会信用代码914**********806XM。法定代表人：周根财，总经理。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢君钰，广东泰力律师事务所律师。原告冯功明与被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司（以下简称贝迪龙庭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯功明的委托诉讼代理人赖初帆，被告贝迪龙庭公司的委托诉讼代理人张世禄、谢君钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯功明向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金（以475000元为基数，按每日万分之一的标准自2019年8月28日起计算至被告将原告办理不动产登记需要由其提供的资料交到产权登记机关备案之日止）。事实和理由：2015年3月9日，原、被告双方签署了中山市商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区***************。合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后的720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。被告于2016年10月12日向原告交付涉案房产，并且已经向被告提交了办证所需资料，但被告迄今尚未办理好原告的不动产权属证书，依法应当承担违约责任。合同关于原被告违约责任的约定不对等，不公平，应予调整；合同约定的违约金过低，与被告的违约程度无法匹配，故请求法院予以调整增加。综上，为维护原告权益，原告特向法院提起诉讼。被告贝迪龙庭公司辩称，一、涉案商品房迟延办证是原告原因导致，不可归责于被告，被告不应承担违约责任。原告已于2016年12月31日前办理了收楼手续，被告已经在约定的交付期限前向原告交楼。根据双方买卖合同第十四条约定，应以合同约定的最后交楼日期作为为被告是否如约履行持证备案义务的起算点，因此，被告应在2019年11月25日前持办证权属登记相关资料到产权登记机关备案。根据中山市自然资源局的《行政审批（日常管理）事项办事指南》，办理商品房交易产权登记需要提交的申请材料中，第5点购房发票及契税完税凭证正本等材料需要原告配合提供给被告，被告才能如约履行双方买卖合同的提交办证义务。为使原告配合提交办证相关材料，以尽快到产权登记机关备案，被告已于2019年9月30日向原告发出书面《办证通知书》，通知原告于2019年10月30日前向被告补交相关材料或办理相关手续。但是，原告至今未向被告补交相关材料或办理相关手续。根据双方买卖合同第十四条第4项约定，如因买受人的原因（包括但不限于：买受人未付清购房款、未补交面积差价款、未按约收楼、未缴纳相关的办证税费、逾期提供办理产权登记所需买受人资料等），导致不能如期取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任。故被告不应承担违约责任。二、即使办证逾期，双方合同约定的违约金以已付房款1%为上限，原告要求从合同约定的交付日期届满后第721个工作日起至被告将其办理不动产登记资料提交到登记机关备案之日止连续计算违约金，也没有事实和法律依据。双方合同第十四条第4项以加粗字体加下划线的方式约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿；逾期超过60日出卖人按买受人己付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总金额以己付房价款的l%作为上限，此外出卖人无需承担其它法律责任或赔偿买受人任何损失。该条约定意思表示明确，无争议。对于该条款的约定，被告已经完成提示之义务，是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具约束力。双方约定的办证违约金起算期间被告有60日的免责期，应从逾期的第61日开始计算逾期办证的期间。除60日免责期的约定外，该条还约定了违约金的上限为已付款的1%。另外，涉案商品房在2016年至2018年期间市场价值已经翻了一两番，目前商品房的价格仍然保持稳定上升的趋势，原告对于交易本案的商品房所得的可期待升值收益已经远远超过签订合同时的预期。而被告作为开发商，本案所涉楼盘商品房交易价格为5000-6000元每平方米，扣除土地成本、开发成本和税费，被告的收益每平方米不到1000元，而原告在取得商品房后，目前按该地段的房产市场价值约为每平方米15000元，每平方米已经增值10000元左右，原告在交易成功后，所得的利益远高于被告的可得利益。所以，从合同的经济效益来考虑，被告的利益已失衡。如若因为被告不可控的原因迟延办证，仍然不顾合同的约定，任意调整违约责任，加重被告违约金的赔偿，更加有失公平原则。而且，合同法及相关司法解释均以实际损失去衡量违约金的约定是否明显过低，原告并没有证据证明其实际损失是多少，原告对于其实际损失负有举证责任。在原告无充分证据证明其实际损失明显高约金的时候，应按合同约定的计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2015年3月9日，冯功明（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以475000元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区**************的房屋；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限，此外出卖人无需承担其他法律责任或赔偿买受人任何损失，如因买受人的原因（包括但不限于：买受人未付清购房款、未补交面积差价款、未按约收楼、未缴纳相关的办证税费、逾期提供办理产权登记所需买受人资料等），导致不能如期取得房地产权属证书的，出卖入不承担违约责任。合同签订后，冯功明依约向贝迪龙庭公司支付了全部购房款。2016年10月12日，冯功明办理了收楼手续。2017年1月17日，贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程取得建设工程竣工验收报告。2018年8月13日，贝迪豪庭住宅小区二期取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年7月16日，中山火炬供电分局出具证明一份，内容主要为，原濠苑公用配电站位于中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司用地内，因政府规划需要，需进行迁移整改工程，该项目工程已竣工，满足设计要求，验收合格，同意移交分局。2019年9月29日，贝迪龙庭公司向冯功明邮寄办证通知书，大致内容如下：鉴于冯功明尚欠资料或手续，贝迪龙庭公司只有收集全部资料才能向国土部门递交资料办理产权证，现正式通知冯功明于2019年10月30日前到贝迪豪庭售楼部补交资料或办理相关手续，若逾期不前来处理，贝迪龙庭公司将按合同约定顺延办理产权证的时间，造成的任何损失，贝迪龙庭公司不承担任何责任，资料包括：二代身份证复印件，税收缴纳款书，《中山市商品房销售登记备案表》表一（已提前还清银行按揭的业主）。次日，冯功明签收了该邮件。2019年10月9日，冯功明（以下简称冯）与贝迪龙庭公司工作人员（以下简称贝）在贝迪豪庭小区售楼部的对话如下：冯:我来交那个资料,我14幢1301的。贝：14幢1301，我帮你看一下，哦，冯功明，嗯，好的。冯：交复印件就可以了对吧，我们的什么时候可以下来啊。贝：你签了这个就马上帮你去办，我看看你这个，你的资料都已经下来了，你签了这个就马上帮你去办。冯：这个是什么东西。贝：你可以看一下咯，你看你签了就马上帮你办咯，一月份之前帮你办好。冯：这个暂时先不签吧。贝：好，那你就先等等咯。涉案房屋迄今未进行不动产权登记。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。冯功明和贝迪龙庭公司签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。涉案合同第十四条约定，贝迪龙庭公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因贝迪龙庭公司的责任，冯功明不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日，贝迪龙庭公司按冯功明已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限。本院认为，此条款中商品房交付使用之日应指商品房实际交付之日或视为交付之日，贝迪龙庭公司应从2016年10月12日起算720个工作日内（即2019年8月27日前）将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋迄今尚未进行不动产登记，贝迪龙庭公司的行为已构成违约，冯功明诉请贝迪龙庭公司支付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。贝迪龙庭公司抗辩冯功明未提交办证所需的全部材料导致其无法向产权登记机关递交材料办证，应予以顺延。冯功明主张其已于2019年10月9日向贝迪龙庭公司提交了所有办证资料，但贝迪龙庭公司通过故意拖延办证的方式要求已起诉的业主签署放弃赔偿的声明。本院认为，根据已查明事实得知，冯功明收到通知后主动到涉案小区售楼部提交办证所需材料，不存在故意拒绝提交材料的情形，贝迪龙庭公司现场收取冯功明提交的材料后，如冯功明的材料未齐全，贝迪龙庭公司应告知其补充材料，但贝迪龙庭公司不但未告知补充材料，反而要求冯功明签署相关放弃赔偿的声明否则暂缓办证，贝迪龙庭公司的行为与陈述明显不符合常理。因此，本院采信冯功明的主张，认定其已及时提交了办证材料，贝迪龙庭公司要求顺延办证天数，本院不予支持。贝迪龙庭公司抗辩60天豁免违约责任。根据合同第十四条第4点“买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金……”之约定，逾期不超过60天的违约行为可以豁免违约金不予补偿并无理解上的分歧，但对超过60天的违约行为是否豁免该60天的违约金则存在不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，本院作出不利于贝迪龙庭公司的理解，认定其在违约超过60天后不再享有该60天违约责任豁免的权利，违约金的起算时间仍然应当从违约之日即2019年8月28日起算。冯功明未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分权利受到限制。综合考量贝迪龙庭公司逾期办证的过错程度,对冯功明造成的损失及敦促贝迪龙庭公司履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定逾期办证违约金按已付房价款1%为上限支付，标准过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致冯功明的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则，本院认为逾期办证违约金宜调整为以日万分之一的标准持续计算至贝迪龙庭公司将冯功明个人办理产权登记需要由其提供的资料递交到产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告冯功明支付逾期办证违约金（以475000元为基数，按日万分之一的标准，从2019年8月28日起计算至被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司将原告冯功明个人办理产权登记需要由其提供的资料递交到产权登记机关备案之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担（该款原告冯功明已预付，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年五月二十八日书记员 詹绮婷陈燕