广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26842号原告：张秀銮，女，1971年5月29日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市龙湖区****************，公民身份号码440************842。委托诉讼代理人：董伟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈聪，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：林兆辉，男，1958年11月9日出生，香港特别行政区永久性居民，住广东省中山市***********，香港身份证件号码G136660（1）。委托诉讼代理人：莫国栋，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：高伟，广东孚道律师事务所实习律师。被告：中山市中逸房地产投资有限公司，住所地广东省中山市东区*************办公楼1905号之二，统一社会信用代码91442000MA4W7G7U5Q。法定代表人：马某1。被告：中山市万逸装饰工程有限公司，住所地广东省中山市东区*************办公楼1905号之三，统一社会信用代码91442000MA4WNQT12E。法定代表人：马某1。被告：珠海百汇通房地产置业有限公司，住所地广东省珠海市香洲区*********之二，统一社会信用代码91440400MA51GGNG5L。法定代表人：马某1。原告张秀銮与被告林兆辉、中山市中逸房地产投资有限公司（以下简称中逸公司）、中山市万逸装饰工程有限公司（以下简称为万逸公司）、珠海百汇通房地产置业有限公司（以下简称为百汇通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告张秀銮向本院提出诉讼请求：1.解除原告张秀銮与被告被告中逸公司签订的《认购书》；2.解除原告张秀銮与被告林兆辉签订的《商品房买卖合同》；3.被告林兆辉、中逸公司、万逸公司支付原告张秀銮延期办理产权转移登记手续违约金134644.40元（以购房款474100元为基数，按照每日千分之一，从2018年12月13日起暂计至2019年9月23日，实际计算至实际清偿之日止）；4.被告林兆辉、中逸公司、万逸公司向原告张秀銮返还购房款474100元及支付资金占用期间的利息6530.73元（以购房款474100元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年6月1日起暂计至2019年9月23日，实际计算至实际清偿之日止）；5.被告百汇通公司向原告张秀銮返还装修款30000元及支付资金占用期间的利息人民1653元（以装修款30000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年6月24日起暂计至2019年9月23日，实际计算至实际清偿之日止）；6.被告林兆辉、中逸公司、万逸公司向原告张秀銮支付律师费23800元。事实与理由：2018年4月28日，被告林兆辉与被告万逸公司签订《协议》，约定由被告万逸公司全程代理销售壹号公馆223套房屋，并且由被告万逸公司指定被告中逸公司的账户代收购买人的房款，后被告万逸公司委托被告中逸公司进行代为销售壹号公馆223套房屋。2018年7月1日，原告张秀銮和被告中逸公司签订了关于壹号公馆商品房屋买卖《认购书》，认购书约定：原告张秀銮认购的物业位于中山市壹号公馆513房，建筑面积为47.41㎡，套内建筑面积为35.41㎡，装修标准为精装，折后最终成交价为人民币474100元，并约定2018年8月2日前付清房款,约定标的物的交付时间为2019年6月1日。之后原告张秀銮与被告林兆辉签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告林兆辉应在2019年6月1日前将上述商品房交付原告张秀銮，并向原告张秀銮移交该商品房的钥匙并办理收楼手续；原告张秀銮支付完全部款项之日起90个工作日内，共同到税务部门办理纳税手续及到中山市国土局沙溪分局办理产权转移登记手续；如因被告林兆辉的原因，导致延迟该商品房产权转移登记手续的，每逾期一日被告林兆辉应按原告张秀銮已付款每日千分之一计算违约金给原告张秀銮。上述合同签订后，原告张秀銮如期交付了全额房款，并向被告百汇通公司交付了装修款30000元，完全履行了《认购书》及《商品房买卖合同》中约定的义务，但被告林兆辉、中逸公司、万逸公司并没有按照上述合同约定的2019年6月1日之前向原告张秀銮如约履行交付标的物的义务，且未依约在原告张秀銮支付完全部款项之日起90个工作日与原告办理产权转移登记手续。原告张秀銮多次向被告林兆辉、中逸公司、万逸公司进行催告，要求被告林兆辉、中逸公司、万逸公司按照合同的约定交付房屋及办理产权转移登记手续，但被告林兆辉、中逸公司、万逸公司一直拒绝履行约定义务。根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的约定，被告林兆辉、中逸公司、万逸公司迟延交付房屋及办理产权登记手续，经原告张秀銮催告后在三个月的合理期限内仍未履行，原告张秀銮请求解除合同的，应予支持。被告百汇通东收取了原告张秀銮的装修费，但至今未履行装修义务，应向原告张秀銮返还装修款。原告张秀銮为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。原告张秀銮在诉讼期间向本院提交证据有：1.认购书；2.房屋买卖合同；3.协议；4.万逸公司商事登记信息、中逸公司商事登记信息；5.收据；6.专用收据；7.受理通知书及起诉状；8.催告视频；9.委托代理协议、律师费发票；10.POS签购单；11.银行转账流水；12.支付宝转账流水。被告林兆辉辩称，其方与原告张秀銮之间不存在合同关系及财产关系，也不存在将涉案商品房委托给被告万逸公司出售和委托被告中逸公司收款的事实。被告林兆辉在诉讼期间向本院提交证据有：物业转让协议。被告中逸公司、万逸公司、百汇通公司未到庭参加诉讼，亦未在法定答辩期间内提交答辩状及证据。综合双方当事人的举证、质证、被告的书面意见及当事人的法庭陈述等情况，本院认定事实如下：1.中逸公司（甲方、出售方）与张秀銮（乙方、认购方）签订《认购书》（No：认购字第1800228号）一份，约定：“一、乙方向甲方认购的物业的基本情况：认购物业位于中山市壹号公馆513房的物业（以下简称“该物业”），该物业的用途为：住宅。该物业建筑面积41.41平方米（其中套内建筑35.41平方米），但该物业的最终实测面积以产权证登记面积为准。该物业装修标准为精装。二、乙方向甲方认购该物业的建筑成交单价为10000元/平方米，套内面积成交单位为13388元/平方米，折后最终成交的总购房价为474100元。备注：上述购房优惠价是以乙方按时履行付款义务、按时签署《中山市商品房买卖合同》（含补充协议在内的六个附件，下同）以及完全履行本认购书约定的其它义务为条件。若乙方不满足上述条件，甲方有权取消给予乙方的所有优惠。三、购房款的付款方式由乙方根据自身条件自行选择，乙方自行承担不能按约定期限付清购房款的风险。现经乙方选择决定后，双方同意乙方按以下第1种付款方式向甲方支付购房款：1.一次性付款。定金人民币30000元；现已付人民币30000元；全部购房款人民币474100元（含定金）须于2018年8月2日前付清。2.银行按揭。定金人民币元；现已付人民币元，余款人民币元须于年月日前付清；前付购房款人民币元（含定金）须于年月日前付清；余下购房款人民币元须于年月日前办理银行按揭并提供贷款所需资料。3.备注：①乙方在购房前已向按揭银行咨询了解按揭贷款条件及相关事项，乙方确认其申请按揭贷款的条件符合当前的调控政策，且已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料。乙方承诺能够提供符合按揭银行所要求的全部按揭贷款资料，因乙方不具备按揭贷款条件产生的一切责任均由乙方自行承担。②乙方的按揭申请是否被按揭银行接纳以及按揭申请的年限、金额、利率以银行最终批复为准（如银行贷款金额减少，首期款金额将有所增加），乙方保证已对其自己的购买能力有足够的评估，并向甲方表示其有足够的支付能力在不能以按揭贷款方式支付购房款或获得的按揭贷款不足以支付购房款时，以现金支付的方式一次性付清余下购房款。四、乙方须于2018年8月2日之前，携带本认购书、已付清全部购房款之收据（如选择银行按揭付款，即为付清首付购房款的收据）、本人身份证及复印件等材料亲临项目销售中心或房管局签署正式《中山市商品买卖合同》及相关文件。但，若因法律法规或有关政府部门的政策规定发生变化、调整，导致需延缓网签/签署《中山市商品房买卖合同》时间的，则顺延双方签署《中山市商品房买卖合同》的时间，乙方承诺仍按本认购书第三条原约定的时间履行付款责任，并在甲方通知的期限内签署《中山市商品房买卖合同》并办理该合同网签手续。若属乙方逾期办理造成网签/签署合同不能备案或不能按原按揭贷款条件办理按揭申请的全部责任及风险均由乙方自行承担。五、乙方确认在签署本认购前对所购之物业及周边相关情况已作充分了解，已经详细阅读、清楚了解并认可同意甲方于“销售中心所公示的全部签约示范文件（包括但不限于《中山市商品房买卖合同》、《税费一览表》、《认购须知》、《按揭贷款须知》、《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、认购物业的平面图、规范示意图），乙方同意按上述文件内容签署《中山市商品房买卖合同》及物业管理等有关文件。乙方承诺不得以对《中山市商品房买卖合同》之内容存在异议或双方无法就该商品房买卖合同条款达成一致意见为由而拒绝签署。六、在签订本认购书前，乙方已对国家及中山市现行购房政策进行了充分了解，乙方确认自身具备购买该物业的资格，因不具备购房资格产生的一切责任均由乙方自行承担。七、鉴于政府规定实行网上签约，签署《中山市商品房买卖合同》后，购房人资料将不能再更改。因此，敬请乙方确保签约时所提供的全部信息资料真实无误，若因乙方自身原因造成所提供的信息资料有误且必须更改或注销合同的，由此产生的一切费用全部由乙方承担。八、本认购书内载明的单价、总价以及乙方缴纳的首付购房款、按揭款等所有购房款，均为包含增值税金额。乙方购买该物业所产生的一切税、费（包括但不限于办契证税费、办理银行按揭所需按揭律师费、抵押登记费、公证费、工本费及入伙费用等）均按相关部门规定执行，除明文要由出售方承担的税、费外，其余税、费均由乙方另行负责。九、乙方自愿服从甲方选聘的前期物业管理公司的统一管理，同意按甲方指定时间与物业管理公司签订并遵守前期物业服务协议、临时管理规约等物业管理文件。十、乙方确保其在本认购书中所留存的通讯地址或联系电话正确无误。甲方按乙方提供的资料发出通知即可视为送达，通知方式可不限于发送信函、电话、传真等。如一方变更通讯地址或联系方式，变更方应在变更后3日内书面通知另一方，否则，因变更方未履行通知义务所产生的法律后果由未履行义务者承担。因不可抗力影响交楼时间或乙方未按约定履行义务的，甲方可相应顺延交楼时间。十二、如乙方有下列任一情况的，均视为乙方严重违约，乙方已付的定金由甲方没收，且甲方还有权单方解除本认购书，不再另行通知乙方而将该物业另行出售（因转售获得之利益则全部归甲方所得），如造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任：①不按约定签订《中山市商品房买卖合同》（含补充协议及其他附件）；②不按约定提交办理按揭所需文件或签署按揭合同；③未按约定足额支付任何一笔购房款或定金；④逾期未签订《前期物业管理协议》、《临时管理规约》；⑤违反其他认购条款。十三、双方确认：甲方展示的样板房、模型、照片、售楼书等宣传资料，仅供参考，不作为对乙方交楼标准、交楼设施及环境的承诺。十四、甲方已明确告知乙方：壹号公馆项目的国有土地使用权限至2074年7月27日止，用途为：住宅。十五、其他：1.本认购书是在甲乙双方平等自愿协商一致的情况下而签订的，双方对本认购书的全部条款均无异议。2.本认购书经甲乙双方签署生效。本认购书一式叁份，甲方执两份，乙方执壹份，具有相同法律效力。3.因本认购书发生争议协商不成的，由中山市第一人民法院管辖。4.其他：。”中逸公司在认购书的“甲方（出书房）”处加盖公章，张秀銮在认购书的“乙方（认购方）”处签字捺印。2018年6月23日，张秀銮通过刷卡的方式向百汇通公司支付涉案房地产装修款30000元。张秀銮提交《专用收据》一张。《专用收据》（No0001144）载明：“今收到张秀銮，交款方式转账，该款系付壹号公馆513房装修款30000元”。百汇通公司在上述专用收据的“收款单位（公章）”处加盖财务专用章。2018年7月1日，张秀銮通过刷卡的方式向中逸公司支付涉案房地产购房定金30000元及购房首期款120200元。张秀銮提交《收据》两张。《收据》（No1135295）载明：“今收到张秀銮交来壹号公馆513房定金30000元”。《收据》（No1135296）载明：“今收到张秀銮交来壹号公馆513首期款120200元”。中逸公司均在上述两张收据的“收款单位（公章）”处加盖财务专用章。2018年8月2日，张秀銮通过刷卡的方式向中逸公司支付房款323900元。张秀銮提交《收据》一张。《收据》（No1135297）载明：“今收到张秀銮交来壹号公馆513房房款刷卡323900元”。中逸公司在上述收据的“收款单位（公章）”处加盖财务专用章。2.张秀銮称，林兆辉与万逸公司签订《协议》，约定由万逸公司全称代理销售壹号公馆223套房屋，并且由万逸公司指定中逸公司的账户代收购买人房款，后万逸公司委托中逸公司代为销售壹号公馆223套房屋。据此张秀銮提交《房屋买卖合同》一份、《协议》一份、《受理案件通知书》及起诉状一份、催告视频一份。上述《房屋买卖合同》载明：“甲方（卖方）林兆辉，乙方（买方）张秀銮。根据《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》、其他有关法律法规的规定，买卖双方依平等、自愿、公平、协商一致之原则，签订如下合同条款，以资共同遵守。第一条，出售标的。甲方出售的商品房位于中山市************（项目推广名“壹号公馆”）房（以下简称商品房）；商品房用途为住宅，登记建筑面积为47.41平方米，套内建筑面积为35.41平方米。土地使用权年限至2074年7月27日终止。本合同约定的商品房按套出售，建筑面积、套内建筑面积、公摊面积等发生差异的，甲乙双方确认不进行多退少补，即转让价格不因商品房面积发生差异而做任何变更。该商品房转让时，甲方对专有部分以外的共有部分的权利与义务同时转移。第二条，商品房租约现状。甲方承诺本商品房之上不存在租约。第三条，转让价格。甲方自愿将上述商品房出售给乙方，转让价为人民币元肆拾柒万肆仟壹佰元整（小写：￥474100元）。第四条，定金。经甲乙双方协商一致，乙方应在签订本合同之日向甲方支付定金人民币叁万元整（小写￥30000元）。第五条，买方/乙方付款方式。1.一次性付款：购房款￥474100元，乙方应于2018年7月7日前向甲方支付完毕，否则视为逾期付款，如经甲方催告后3日内仍未支付完毕的，视为乙方根据违约。2.银行按揭付款：乙方在签订本合同之日起七日内，向甲方支付除定金以外的首期购房款￥/元；剩余购房款￥/元以银行按揭贷款方式支付，乙方于/年/月/日前到销售中心办理签订购房借款合同等相关按揭贷款手续，并按银行要求提交齐备按揭贷款所需的全部资料；抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；因乙方原因最迟应在/年/月/日前无法审批按揭贷款手续或不按时提交齐备按揭贷款所需资料的，视为逾期付款，乙方应按逾期付款剩余购房款承担法律责任并视为乙方根本违约。如乙方支付首期款少于交易价格与银行承诺发放贷款的差额，则首期金额应相应增加，乙方须于甲方电话、微信、邮件或书面等方式通知后乙方三日内将应增加的首期款支付给甲方，否则视为乙方逾期付款及根本违约。如最终银行不同意贷款的，自银行退件或确定不同意贷款之日起5天内乙方应一次性向甲方全额支付剩余购房款，否则视为乙方逾期付款及根本违约。第六条，税费及其他费用承担。办理上述商品房过户双方所需缴纳的全部税费及其他费用[包括但不限于契税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税、不动产产权登记费和工本费及贴花、保险费、抵押登记费、评估费、测绘费、律师费（不限于商业贷款、公积金贷款、商业贷款与公积金组合贷款等各项律师费等）]等均由买卖双方按政府规定各自支付，但双方另有书面约定的除外。第七条。违约责任。乙方未按照本合同约定的期限支付上述任一款项的，严格按照下列约定方式处理：1.乙方付款后的违约金约定和计算：自约定的应付款期限届满之次日起至实际全部支付应付款之日止期间，乙方按逾期日累计向甲方支付该笔逾期应付款每日千分之一的违约金。本合同继续履行。2.乙方未按照本合同第五条约定履行，已构成根本违约的：甲方有权单方解除本合同：如甲方选择解除本合同的，由甲方有权选择按乙方转让价的百分之二十向甲方支付违约金或甲方没有乙方已付定金。甲方扣除违约金/定金及其他费用或损失后应当返还剩余的购房款；乙方已付购房款不足清偿上述费用的，甲方有权要求乙方在5日内补足支付，逾期补足支付的按应补足费用总额的每日千分之十的累计计收违约金至支付完毕止。乙方愿意继续履行本合同的，经甲方书面同意合同继续履行，但自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按逾期每日向甲方支付逾期应付款每日千分之一的违约金。3.本条中的逾期应付款是指按照本合同约定的到期应付款与实际已付款的差额。4.主依本条约定解除合同的，若商品房已交付的，乙方应立即办理将商品房返还给甲方，乙方已装修的，固定装修无偿归甲方所有，可移动的物品乙应在合同解除之日三天内迁离，否则，甲方有权处理并无需承担任何责任；若商品房已办理产权过户手续的，乙方应立即办理过户手续将商品房过户给甲方并承担因此产生的所有税费及其他费用。第八条，商品房交付。甲方应当在2019年6月1日前将上述商品房交付予乙方，并向乙方移交该商品房的钥匙并办理手续；但若在上述期限届满，乙方仍未付清全部房款或其他应付费用的，甲方有权顺延交付商品房至所有房款或其他费用付清之日后五天内交付。交付该商品房的标准如下：1.该商品房通水、通电。2.该商品房符合基本的使用功能。因甲方或第三方使用期间造成商品房的正常损耗，甲方或第三方不承担责任。甲方或第三方使用期间的固定装修，甲方或第三方无义务拆除，甲方按使用后的现状交付给乙方，视为符合合同约定的交接标准。第九条，延迟交房的违约责任。陈另有约定的特殊情况外，甲方未按本合同约定的期限将商品房交付乙方，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，甲方以已收取商品房总价款为基数以每日百分之一按逾期日累计向乙方支付违约金，双方同意合同继续履行。第十条，商品房附随债务的处理。甲方应承担该物业交房前的水费、电费、有线电视费、物业管理费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用，并由甲方负责结清。第十一条，产权转移登记。甲乙双方自本合同生效且乙方支付全部首期款之日起90个工作日内，共同到税务部门办理纳税手续，及到中山市国土局沙溪分局办理产权转移登记手续。在商品房转让过程中发生的各项税费及第六条（税费及其他费用承担）约定费用均由乙方承担，但双方另有约定的除外，如办理银行按揭的，需在甲方或银行通知的7日内，到中山市国土局指定地点办理抵押登记：1.因甲方原因，导致迟延办妥该商品房产权转移登记手续的，每逾期一日甲方应按乙方已付款每日千分之一计算违约金给乙方。2.因乙方原因，导致迟延办妥该商品房产权转移登记手续或商品房抵押登记的，每逾期一日乙方应按未付款每日千分之一计算违约金给甲方；逾期10日以上的，甲方有权解除本合同。甲方解除合同的，乙方按转让价的百分之二十向甲方支付违约金。第十二条，本合同与其他文件的冲突解决。乙方承诺：乙方收到甲方《通知》之日起7日内须与甲方签订《广东省商品房买卖合同》以办理过户。双方确认：本条所述《通知》不限书面通知，双方以微信、短信、邮件等其他方式通知均具有法律效力。冲突解决：本合同与双方为办理缴税及过户签订之《广东省商品房买卖合同》约定的内容不相符的，以本合同约定为准；本合同解除或终止的，双方为办理过户签订之《广东省商品房买卖合同》同时解除或终止。第十三条，法律适用与纠纷解决。因本合同发生纠纷，由甲乙双方协商解决，协商不成时，依据中华人民共和国法律，向该商品房所在地有管辖权的人民法院起诉。第十四条，送达。本合同首页约定的地址即为双方约定之送达地址。甲方按本合同约定的地址邮寄（指特快专递、挂号等方式）相关文件、通知后，自邮戳记载的投邮之日起5天后视为送达（本条约定之视为送达指包括本人签收、他人代收、拒收、无人接收、地址不详、退件等情形），乙方未按交房通知时间前来办理交接手续的，视为甲方已履行交付该商品房之义务，甲方不承担逾期交房的违约责任。甲乙双方按合同约定的地址向对方邮寄法律文书、文件，或其他资料、物品之日起5天后视为送达，所产生的法律后果自行承担。甲乙双方变更地址必须书面通知对方，并自对方收到之日为地址已作变更。第十五条，其他约定。1.本合同履行过程中诉讼纠纷，违约方除承担本合同约定的责任外，还应承担守约方因此支付的诉讼费、律师费及其他因诉讼产生的合理费用。2.在本合同履行过程中，因政府政策调整等不可抗力原因导致商品房不能办理产权过户手续的，本合同终止，甲乙轰方互相不追究责任。3.本合同自双方签订之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份。均具同等法律效力。4.备注：/。”张秀銮在合同的落款“乙方（买方）”处签字捺印，“甲方（卖方）”落款处无任何签章。张秀銮称2018年7月1日刷卡付房款时签订商品房买卖合同，当时甲方没有签名是因为林兆辉在香港过不来，也等房屋办理过户时再过来一并签署，之后也一直没有通知我方，直到2019年6月3日去售楼部交涉，2019年9月份涉案业主前往沙溪维稳办，当时到场的有林兆辉的代理律师。因为商品房买卖合同上的甲方是林兆辉，所以业主认为商品房买卖合同的权属人是林兆辉，有完全的理由相信的委托代理关系。上述《协议》载明：甲方林子权、林兆光、林兆辉，代理人贾永超；乙方万逸公司，法定代表人卢炫凯；项目概况：1.项目名称壹号公馆，项目地址中山市********，建筑类型住宅（公寓），总开发建筑面积14882平方米，可售套数223套；委托内容：甲方委托乙方作为该项目全程销售度假代理商，销售该项目范围内乙方可销售套数；本合同期限，2018年5月至2019年12月；保证金约定：乙方在签订本合同后一周内向甲方转入1000万元作为保证金，在销售任务达完成70%时间，甲方予以退还；甲方责任及权利：确定合作的基本性质及目的，并提出具体要求，首期付由房产买方划入乙方指定的账户（1.账户名称：马某1，账号********，开户行招商银行中山分行，2.账户名称中逸公司，账号********，开户行华夏银行中分行）；乙方责任及权利：乙方在开盘前派驻工作小组为甲方提供开盘前的准备工作（包括价格体系、销售方案计算文本、推广策略方案等有关该项目的工作计划），在本合同规定的期限内，乙方应积极与甲方配合项目进程，在本合同规定的期限内，乙方完成该项目的广告代理服务。贾永超在协议的落款“代理人”处签字，日期2018年4月28日。万逸公司在落款“乙方”处加盖公章，日期2018年4月28日。该《协议》为图片，张秀銮称该图片来源于一个维权群，是其他业主在群里发的，并无原件。上述《受理案件通知书》及民事起诉状内容如下：《受理案件通知书》载明：中山市第一人民法院受理案件通知书，（2019）粤2071民初16210号，万逸公司诉林子权、林兆光、林兆辉之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日，立案。《民事起诉状》载明：原告万逸公司，被告林子权、林兆光、林兆辉，原告万逸公司诉请:1.被告继续履行物业转让合同、协助办理银行按揭、过户后续;2.赔偿原告损失500万元。上述《催告视频》经张秀銮及林兆辉确认的内容为：视频所显示的场景是张秀銮的儿子在壹号公馆收楼处于林兆辉的妻子协商的场景；林兆辉的妻子有过表示案件可以通过报警处理。3.之后，张秀銮以林兆辉、中逸公司、万逸公司、百汇通公司未履行合同义务为由，以其诉称之事实与理由主张实体权利如上，遂成本讼。4.张秀銮为追索本案债权，委托北京大成（珠海）律师事务所律师作为本案代理人，并因此支出了律师费23800元，北京大成（珠海）律师事务所开具了23800元的律师费发票。5.庭审中，林兆辉称：在2018年4月28日，从未委托贾永超签订相关协议；上述（2019）粤2071民初16210号万逸公司诉林子权、林兆光、林兆辉之间房屋买卖合同纠纷一案，因万逸公司未到庭参加诉讼，已按撤诉处理；否认与中逸公司、万逸公司系委托关系。据此提交《物业转让协议》一份。《物业转让协议》载明：甲方林子权、林兆光、林兆辉，乙方万逸公司，双方友好协商九甲方向乙方整体出让物业事宜达成如下协议：转让标的1、甲方向乙方出让的物业坐落于中山市***********（以下简称该物业），具体物业信息详见附件。双方同意按照物业现状转让，2.但该物业3楼22号室甲方需留存自用，不在本协议项下物业转让范围；承诺保证：1.甲方承诺及保证除本协议另有约定的以外，对该出让的物业享有完全的所有权，且该物业未设有任何抵押或其它权利限制。2.甲方承诺及保证本协议签订之前及本协议签订之后，未与任何第三方签订与本协议所涉物业相关的任何协议；分证拆证：乙方承诺于本协议签订之日起4个月内，完成对该物业房产证的重新分证、拆证工作，否则，本协议即告解除，双方互不承担违约责任。甲方应于协议解除之日起7日内，将已经收取的乙方支付的全部款项，退还给乙方；转让价格1、双方确认甲方向乙方出让该物业的3-10层及物业公共部分，物业转让款等于转让单价乘以转让面积加上物业公共部分转让款250万元，本合同上下文所指物业转让款夕均系本款之约定，2、前款约定的转让单价为6000元／平方米，该转让单价为甲方实收价格，如产生任何税费，均由乙方承担，3、前款约定的转让面积为出让物业3-10层的建筑面积即11378平方米（转让面积为建筑面积：以专业测量机构测量为准。本协议第一条第2款约定的甲方自留物业面积不计入转让面积，下同，如测量出的建筑面积与转让面积相比，正负在100平方米以内，仍以本款约定的转让面积—11378平方米为准，不作增减。否则，按实际测量出的建筑面积计算）；4、前款约定的250万元，系指对该物业公共面积即该物业高压电房、消防水池、生活水池设备房、消防控制房、电表房、大楼管理房、公共卫生间、发电机房、地下室通道等面积的总括出让费用，且为一揽子价格，任何情况下不做增减；付款进度：乙方共分四期向甲方支付物业转让款：1、物业转让款定金。本协议签订之日起3日内，乙方应向本协议第七条约定的甲方账户支付物业转让款定金100万元，2.首期物业转让款。自乙方领取该物业分证拆证后的房产证之日起3日内，乙方向本协议第七条约定的甲方账户支付首期物业转让款800万元，2、第二期物业转让款，自甲方收到上述900万元之日起3个月内，甲方有权从本协议第七条约定的甲方账户中，提取第二期物业转让款，第二期物业转让款等于物业转让款总额的50%减去物业转让款定金100万元再减去首期物业转让款800万元，4、第三期物业转让款。自甲方收到第二期物业转让款之日起3个月内，甲方有权从本协议第七条约定的甲方账户中，提取第三期物业转让款。第三期物业转让款等于物业转让款总额的50%减去90万元，该90万元系指本协议第四条约定的，本应由甲方承担却由乙方垫付的甲方应返还给承租方的各项租赁押金、保证金等；付款方式：甲方同意乙方自行定价，并向第三方销售该物业。甲方同意乙方以销售所得，即第三方支付的购房款，冲抵前款约定的乙方应向甲方支付的物业转让款。该物业转让协议还约定了其他内容。林子权、林兆光、林兆辉在该物业转让协议的落款“甲方”处签字捺印，万逸公司在该物业转让协议的落款“乙方”处加盖公章，落款日期均为2018年5月8日。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉《认购书》是各方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。涉案《认购书》约定“二、乙方向甲方认购该物业的建筑成交单价为10000元/平方米，套内面积成交单位为13388元/平方米，折后最终成交的总购房价为474100元。三、购房款的付款方式由乙方根据自身条件自行选择，乙方自行承担不能按约定期限付清购房款的风险。现经乙方选择决定后，双方同意乙方按以下第1种付款方式向甲方支付购房款：1.一次性付款。定金人民币30000元；现已付人民币30000元；全部购房款人民币474100元（含定金）须于2018年8月2日前付清。十一、在乙方按约签署《中山市商品房买卖合同》并付清全部购房款及其他应付款项的情况下，甲方承诺于2019年6月1日前将该物业交付乙方使用。”张秀銮已按合同约定在签订涉案认购合同后支付了购房款（含定金）474100元，中逸公司未按合同约定于2018年8月2日之前与张秀銮签署正式《中山市商品买卖合同》及相关文件已构成违约。因此，张秀銮据此诉请解除其与中逸公司签订的认购合同并要求中逸公司返还购房款474100及利息，依法有据，理据充分，本院予以支持。关于延迟办理产权转移登记手续违约金及律师费，因双方签订认购合同并未约定违约方需承担对方的律师费的支出和支付违约金，且张秀銮没有举证证明其与中逸公司就该事项达成一致协议，故张秀銮的要求中逸公司支付违约金、律师费的诉求，理据不足，本院依法不予支持。百汇通公司不是上述合同关系的当事人，张秀銮据此诉请要求百汇通公司返还装修款30000元及利息，于法无据。至于张秀銮与百汇通公司的真实法律关系如何，百汇通公司应当承担何种法律责任，其可另循其他法律途径解决。《中华人民共和国合同法》第九条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”根据上述法律条文可知，采用书面形式签订合同的，应当由合同双方当事人签字或盖章时生效。本案《房屋买卖合同》并无载明双方当事人签字或盖章，依法不成立。在上述已认定房屋买卖合同不成立的情况下，张秀銮主张其林兆辉之间形成了房屋买卖合同关系的意见，理据不足，本院不予采纳；另外，张秀銮还主张中逸公司、万逸公司的销售行为对林兆辉构成表见代理，但其提交的《协议》并非原件，其他证据亦不能充分证明，故其意见本院不予采纳。故张秀銮据此诉请解除其与林兆辉签订的房屋买卖合同、要求林兆辉支付违约金、律师费及返还购房款，理据不足，本院不予支持。同理，张秀銮依据《协议》诉请万逸公司支付违约金、律师费及返还购房款，理据不足，本院不予支持。中逸公司、万逸公司、百汇通公司经本院合法传唤，在法定答辩期限内未向本院提交书面答辩意见、陈述意见及证据，亦未到庭应诉、质证及辩论。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告张秀銮与被告中山市中逸房地产投资有限公司签订《认购书》（No：认购字第1800228号）；二、被告中山市中逸房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张秀銮返还购房款474100元及利息（利息计算方法：以474100元为基数，分段计算：从2019年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至全部清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告张秀銮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10507.28元（原告张秀銮已预交），由原告张秀銮负担2978.28元，被告中山市中逸房地产投资有限公司负担7529元并于本判决生效之日起七日内径付原告张秀銮。如不服本判决，原告张秀銮、被告中山市中逸房地产投资有限公司、中山市万逸装饰工程有限公司、珠海百汇通房地产置业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告林兆辉可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  叶迟玖人民陪审员  彭耀辉人民陪审员  刘安安二〇二〇年五月二十三日书 记 员  陈 奇