河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0202民初2733号原告（反诉被告）：时培麟，男，汉族，1965年3月5日生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：郝琛，河南时代律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：邹蔚蔚，女，汉族，1965年11月10日生，住河南省洛阳市涧**，系公民代理，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：王思祥，男，汉族，1960年8月8日生，住河南省开封县。委托诉讼代理人：曹延河，河南瀛开律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告时培麟与被告王思祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理。被告王思祥在答辩期内向本院提出反诉。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）时培麟的委托诉讼代理人郝琛、邹蔚蔚，被告（反诉原告）王思祥委托诉讼代理人曹延河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时培麟向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原、被告之间签订的《房间租赁合同》；2．依法判令被告退还原告租金98604.88元及保证金30000元；3．依法确认原告在被告租赁房屋内的设备及物品所有权并判令由原告拆除或运走；4．依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告承租被告位于开封市东京××北××房屋及院落用于开办养老院，租赁期限为2018年5月1日至2020年5月1日。合同签订后，原告向被告支付了两年租金215136元及保证金，但是在租赁合同履行期间，被告于2019年做出私自关闭水管并限制原告用水等违反合同约定的行为，并且被告在2019年5月时私自将房屋的大门锁住，导致原告无法正常营业。因原告租赁房屋用于经营养老院，服务照顾的对象都是老人，被告的行为给原告的正常经营造成了非常大的安全隐患，致使原告无法正常经营。为了防止事故的发生，原告无奈于2019年5月30日撤出了该房屋。综上所述，由于被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告现依法起诉至贵院，恳请贵院在查清事实的基础上，正确适用法律，依法判如所请。被告王思祥辩称，1．原、被告应当继续履行合同，原告应当按合同约定向被告支付租金；2．原告租赁的房屋锁门是个人行为，停水锁大门的事实并不存在，其认为的被告违反合同，是原告主观行为，并没有事实依据，请求法庭驳回原告的诉求。反诉原告王思祥提出反诉请求：1．判令反诉被告腾空房屋并恢复原状；2．判令反诉被告支付共同过道占用使用费6万元；3．确认反诉被告单方解除合同属于违约行为，承担违约金21500元；4．反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告为开办博爱颐养院，而租用反诉原告位于开封市龙××区东京××北的房屋，双方协商后，于2018年5月13日签订了一份《房屋租赁合同》。2019年5月份，反诉被告在未通知反诉原告情况下擅自撤离租赁房屋，于2019年11月向法院提起解除合同之诉并要求退还租赁费。反诉被告在合同期限内，擅自提出解除合同，终止履行合同，是一种根本性违约，依合同约定应承担违约责任，向反诉原告支付年租赁20%的违约金约21500元，反诉被告在房屋使用期间，对租赁房屋进行了改造，在房屋内增设了坐便器、排污管道，严重破坏了房屋整体结构。现反诉被告未清空房屋，为此反诉原告请求法院判令反诉被告腾空房屋并恢复原状后归还反诉原告。如反诉被告拒不恢复原状，应判令反诉被告承担恢复原状的费用暂定7万元，最终数额以司法鉴定为准。反诉被告在使用租赁房屋时，将未租赁的过道占为己用。为此，反诉被告应当支付占用使用费6万元。综上所述，反诉原告为维护自己的合法利益，现提出反诉，望贵院查明事实，依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告时培麟辩称，反诉原告在2019年初就私自关闭水管限制反诉被告用水，并且在2019年5月份时反诉原告租赁房屋的大门上锁，致使反诉被告无法经营，致使反诉被告无法实现合同目的。截至目前，反诉被告所有的两台中央空调以及压力罐仍在反诉原告处无法取回。反诉原告的行为导致反诉被告无法正常经营，因为反诉被告从事养老院服务，为了防止事故的发生，反诉被告已经于2019年5月30日撤出。反诉原告的行为严重违反合同约定，导致反诉被告无法实现合同目的，反诉被告才起诉至法院要求依法解除合同。反诉原告与反诉被告对于租赁房屋面积已经通过房屋租赁合同以及对账单进行核对，并且反诉被告早已支付了全部的租金。反诉原告要求支付共用过道占用使用费6万元，反诉被告百思不得其解，从未听说过租房还要租路的这一道理。综上，应当驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当庭质证，对原告（反诉被告）提交的房屋租赁合同、收款收据、协议书、收到条、房屋租赁协议、缴费发票、通话录音、错峰用水通知书、照片和被告（反诉原告）提交的房屋租赁合同、停止违章用水通知书、承诺书、照片本院予以确认并在卷佐证。对原告（反诉被告）提交的证据养老机构设立许可证因系复印件，且上面主要负责人姓名与本案原告时培麟不一致，本院不予采信；对其提交的地能中央空调工程合同书因无合同一方开封跃达空调工程有限公司盖章，本院也不予采信；对被告（反诉原告）提交的房屋平面图系复印件，真实性无法核实，本院不予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年5月13日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》（实为续租）。合同约定：原告（承租方、乙方）承租被告（出租方、甲方）位于开封市东京××北××房屋及院落用于开办养老院，房屋租赁面积1120.51平方米，每平方米8元；租金采用先付房租后使用房屋的原则交纳。租金一次性付两年房租215136元。第三年开始递增，自2020年5月1日起以每年递增15%计收当年租金。合同签订时，承租人交纳履行保证金2万元。租赁期限为2018年5月1日至2020年5月1日。合同还约定，租赁期间，乙方为经营需要在征得甲方同意后可以对租用的房屋进行装修装饰，但不得随意损坏房屋框架设施。装修装饰产生费用由乙方承担。租赁结束后，乙方添加的设施、设备归乙方所有，对房屋设施的装修、装饰在不影响框架结构安全的情况下，由乙方拆除，不能拆除的归甲方所有。合同签订后，原告向被告支付了两年租金215136元及合同履行保证金2万元，另外原告在此之前租赁时向被告交1万元水电押金，2019年5月，原告开办的养老院被停水停电，再后来大门被锁，造成原告无法经营，经原告催促被告后，被告仍未帮助解决，2019年5月底原告将养老院搬出，但有两把钥匙尚未交付。原告称原告租赁被告房屋中还有两台中央空调和压力罐没有拆走。原、被告双方提供的照片中均显示原告所经营的养老院处于封闭状态。王思祥称现本案涉案房屋系其租赁他人房屋，合同到期，已退还给他人。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在河里期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案原、被告双方签订房屋租赁合同，按照合同约定，原告将位于开封市东京××北××房屋及院落用于开办养老院。养老院的用水、用电是养老院经营发展的必备条件，但原告时培麟所经营的养老院被采取了停水停电的措施和关门措施，经原告催促后，被告也未帮助解决，无奈原告搬离。且被告称现本案涉案房屋被告与他人合同已到期，已退还他人，因此，原告的合同目的已不能实现，现原告提出解除合同的诉求，本院予以支持；但原告在搬离后未将钥匙交付被告，所以，其要求被告退还租金的请求本院不予支持，但原告要求返还保证金的请求本院予以支持。根据合同约定，租赁结束后，乙方添加的设施、设备归乙方所有，对房屋设施的装修、装饰在不影响框架结果安全的情况下，由乙方拆除，不能拆除的归出租房所有，故原告在租赁房屋内的中央空调两个和压力罐应有原告拆除归原告所有，但因大门被锁，原告无法拆除搬走，故被告应协助原告将其拆除搬走。原告要求的装修损失缺乏相应的证据予以证明，该项请求本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告腾空并恢复原状交付租赁物的请求，因反诉被告已搬离，反诉原告自称已将房屋退还给他人，虽然反诉被告尚有两台中央空调和压力罐未搬走，但系因大门被锁无法搬离所致，反诉原告没有提交证据证明租赁前房屋原状，故反诉原告要求恢复原状没有依据，其该项诉讼请求本院不予支持；关于交付租赁物，因该租赁物已不在反诉被告掌控之中，因此不存在交付问题，但反诉被告仍持有钥匙两把，因此，反诉被告应将其手中的两把钥匙交付反诉原告。关于反诉原告要求反诉被告支付共同过道占用费的问题，因双方对过道使用合同中没有约定，但根据合同反诉被告使用租赁物，反诉原告应提供交通便利，因此，反诉被告使用公共过道是反诉原告的随附义务，故反诉原告的该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；关于反诉原告请求反诉被告承担违约金21500元的问题，因原告已按照合同约定支付租金，并无逾期缴纳租金的违约行为，反诉原告没有提交证据证明反诉被告存在违约行为，因此，该项请求本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告时培麟与被告王思祥之间的《房屋租赁合同》。二、被告王思祥于判决生效后十日内退还原告时培麟水电押金及保证金共计30000元。三、被告王思祥于十日内协助原告时培麟将其所有的两台中央空调和压力罐拆走退还给原告时培麟。四、驳回原告时培麟的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告王思祥的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取2872元，由原告时培麟与被告王思祥各承担1436元；反诉案件受理费减半收取1665元，由反诉原告王思祥承担。如不服本判决，可于接到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审 判 长  王培霞审 判 员  司文娟人民陪审员  王松灿二〇二〇年五月二十二日书 记 员  陈锦浩