青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2020）青0104民初691号原告：李淑存，女，汉族，1984年10月20日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：张赟，青海延辉（湟源）律师事务所律师。被告：唐书红，女，汉族，1972年11月10日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：龚美娟，青海辉湟律师事务所律师。原告李淑存与被告唐书红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李淑存及其委托诉讼代理人张赟，被告唐书红及其委托诉讼代理人龚美娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李淑存向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告支付违约金200000元、律师费10500元，共计210500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月13日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》约定将被告位于西宁市××区，建筑面积为100.59平方米的房屋，以1070000元的价格卖给原告，合同签订时原告应向被告支付定金30000元。其后双方又签订了一份补充协议，约定被告于2019年11月15日前向原告交付房屋，原告于交房当日支付房款450000元（包含定金），剩余房款620000元原告以商业按揭贷款形式支付，违约金为200000元。2019年9月13日原告按照约定向被告支付了30000元的定金。原告签订合同后，考虑到双方约定的交付房屋日期将至，无法租到短期的房屋，只好暂时搬迁至位于西宁市××区的妹妹家暂住。原告作为买方一直期待着合同约定的交房日子，但被告并未按照合同约定于2019年11月15日交付房屋，而且时至今日被告仍未履行合同约定的交付义务，致使合同无法履行下去。原告认为原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。但因被告迟迟不肯履行交房义务，所以原告已享有合同约定的解除权。加之因被告的违约行为，原告作为守约方签订《房屋买卖合同》的合同目的不能实现，故而请求解除合同并按照合同约定由被告承担违约责任，请求法院支持原告诉求。被告唐书红辩称，原告所述不实。现同意解除和原告签订的《房屋买卖合同》，但认为原告要求其承担违约责任的主张不能成立。2019年9月13日，原、被告签订的《房屋买卖合同》补充协议中约定：“甲方交房当日乙方支付房款450000元，交房时间约定于2019年11月15日前”。但至今原告未向被告支付450000元房款，故按照法律规定享有同时履行抗辩权，原告要求解除合同的行为构成违约事实，已无需退还原告的购房定金。现请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年9月13日，原告李淑存与被告唐书红经青海富利房地产营销策划有限公司第四分公司提供居间服务并签订了《房屋买卖合同》一份，合同主文约定：“甲方的房屋位于西宁市××区，建筑面积为100.59平方米。甲乙双方约定成交价格为人民币1070000元，该价格包含该房屋的房价款、该房屋附属配套设施、固定装修、与房屋一并转让的家电家具（转让的家电家具：固定装修留下、窗帘留下）”。原、被告双方签订《房屋买卖合同》的同时附加补充协议，约定：“甲方交房当日乙方支付房款人民币450000元（包含定金），交房时间约定于2019年11月15日前；剩余房款人民币620000元乙方以商业按揭贷款的形式由银行直接放款给甲方。甲乙双方另约定违约金金额为人民币200000元”。2019年9月13日，被告唐书红和青海富利房地产营销策划有限公司第四分公司签订的《代收定金协议书》，约定：“原告向该公司交付合同定金30000元”。另查明，约定的交房日届满前原、被告已产生较大争议，经多次协商，被告唐书红均未予以配合，故双方未能达成一致意见，引发本案诉讼。以上事实，有原、被告提交的《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间服务合同》、《房屋交易后期服务合同》、《代收定金协议书》、房屋出售定金收据、佣金确认书、微信聊天记录、催交房产告知书、格林兰郡房屋价目表、房屋租赁合同、租金及押金收据、民事委托代理协议、中国银行交易流水明细清单及原、被告庭审陈述等在案为据。本院认为，2019年9月13日原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。原告现要求解除与被告之间签订的房屋买卖合同，被告亦同意解除合同，故本院予以确认双方签订的《房屋买卖合同》于庭审当日即2020年3月16日解除。关于被告行为是否构成违约的认定，本案中，原告李淑存已给付房屋定金30000元，根据双方签订的补充协议，该30000元虽为定金，但实际已包含在约定的首付款中，原告已履行部分给付义务，结合庭审中各方当事人提交的证据可以认定，在约定的交房日即2019年11月15日前双方已就能否交房产生了争议，且经多次协商均未能达成一致意见。故被告唐书红没有在商品房买卖合同约定的交付房屋期限内交付房屋的行为，是逾期履行合同义务的行为。其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对其不构成违约无需退还原告定金并享有同时履行抗辩权的答辩意见，因缺乏证据支持，本院不予采信。定金30000元原告已依据被告和中介公司签订的代收定金协议给付，由交易服务方代收保管，视为甲方收讫，约定待交房当日由交易服务方将上述定金转入甲方或甲方代理人的指定账户，本案中因被告唐书红的违约行为致使合同目的不能实现，故就该笔定金的返还，原告可自双方合同解除后自行向该交易服务公司主张权利。关于违约金的认定，我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。本案中，被告唐书红提出违约金过高请求调整违约金，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。合同既约定有定金条款又约定有违约金条款的，守约方可选择适用。原告李淑存作为守约方选择适用补充协议中违约金200000元的条款。违约方唐书红主张违约金过高，但对违约金是否过高，未能向法庭提交相关证据证明，应当承担举证不能的诉讼后果。守约方李淑存认为违约金约定合理，亦需提交合理的相关证据证明，现原告李淑存提交的证据不能认定200000元违约金合理。故结合本案实际，根据原、被告履约情况、违约程度及产生的租赁支出等因素，本案酌情确定被告唐书红给付违约金42000元。本案律师费用10500元已发生，且支付标准合理，双方合同中关于律师费的约定，亦符合法律规定，对于原告李淑存主张被告唐书红承担律师费的诉求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十七条之规定，判决如下：一、依法解除原告李淑存与被告唐书红于2019年9月13日签订的房屋买卖合同；二、被告唐书红于本判决生效之日起十日内给付原告李淑存违约金42000元，律师费10500元，以上合计52500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4457.5元，减半收取2228.75元，由被告唐书红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 柏 梅 二〇二〇年五月二十七日（法官助理 蔡乐园书记员 李 帅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。