上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初1052号原告：郑霞，女，1977年8月13日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：黄瑛，上海大庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳青，上海大庭律师事务所律师。被告：蒋冰，女，1977年9月7日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：丁浩，上海市沪西律师事务所律师。原告郑霞与被告蒋冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月31日和4月28日公开开庭进行了审理。原告郑霞的委托诉讼代理人黄瑛、吴佳青，被告蒋冰及其委托诉讼代理人丁浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年5月19日至2018年3月18日期间的租金173,090元；3、判令被告向原告支付2013年8月至2018年2月期间的物业费14,682.60元；4、判令被告向原告支付拖欠的租金及物业费的利息(以173,090元为基数，自2017年12月4日起至实际支付之日止，按照银行同期贷款利率计算；以14,682.60元为基数，自2018年3月1日起至实际支付之日止，按照银行同期贷款利率计算)。事实和理由：2013年7月31日，金某某受原告委托与被告签订《房屋租赁合同》，被告向原告租赁位于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁期自2013年8月1日至2015年3月18日止。租赁期限届满后，原、被告于2015年3月2日签订《房屋租赁合同》，租期自2015年3月18日至2018年3月18日止，月租金17,309元，租金逐年递增5%。至租赁期届满，被告拖欠原告租金173,090元，及物业费14,682.60元。遂诉至法院，希望判如所请。被告蒋冰辩称，不同意原告的诉讼请求。双方的租赁关系于2017年5月18日已解除，被告搬离了租赁房屋，因被告未实际使用租赁房屋，故无需向原告支付租金。因原告与物业公司存在纠纷，故原告告知被告不要缴纳物业费。双方解除租赁关系后，被告在原告处的押金尚未退还，押金可以抵扣物业费。因被告未拖欠原告租金及物业费，故不同意支付利息。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室房屋登记权利人为上海久诚种猪检测有限公司。上海久诚种猪检测有限公司将位于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室1F、2F商铺出租给原告。2013年7月31日，案外人金某某(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方位于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁期自2013年8月1日至2015年3月18日止，租金每月12,800元。原告确认金某某系代表其签署合同。该合同双方已履行完毕。2015年3月2日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：第一条甲方出租给乙方位于上海市松江区文诚路500弄3-107室一层房屋。第二条租赁期第一阶段自2013年8月1日至2015年3月18日，第二阶段自2015年3月18日至2018年3月18日止。第三条租赁期内的房屋租金为2013年8月1日至2015年3月18日每月12,800元；2015年3月18日至2016年3月18日每月上浮为15,700元；后逐年递增5%即2016年3月18日至2017年3月18日每月16,485元；2017年3月18日至2018年3月18日每月17,309元。第四条租金按叁个月为一期支付。乙方应于房屋交接当日支付第一期租金47,100元，其余租金乙方应于每期期末前十五日支付下一期租金。乙方如果逾期支付租金，则每逾期一日应向甲方支付未付金额的0.1%作为滞纳金。第五条乙方同意支付甲方押金15,700元，合同到期时，乙方结清所有使用之水、电、物业费等后，甲方应将押金全额退还乙方。第六条乙方自行承担使用的水、电、煤、电话、网络等实际费用。2013年8月1日之前的物业费属于甲方。合同另就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了押金15,700元及2015年3月18日至2017年5月18日期间的租金。2018年2月7日，原告向被告出具《律师函》，载明：被告与原告于2015年3月2日签订了《房屋租赁合同》。根据合同约定，租金按照三个月一期支付，被告应于每期末前十五日支付下一期租金，租赁期于2018年3月18日到期。然至今，被告未按约支付租金，共计欠款173,090元。2018年3月18日，原告将会收回房屋，请务必于此日期前将房屋腾空，逾期的除追讨拖欠的租金外，还将追讨占用房屋的费用。被告称未收到该律师函。2018年4月25日，被告出具字据一份，载明：已将107#物品清理。审理中，被告确认其于2017年5月18日搬离涉案房屋后，遗留了部分物品未搬，至2018年4月25日才将遗留物品清理完毕。审理中，双方确认物业费为每月245.61元。原告称双方对物业费的支付方式没有约定。被告称因原告要求其不缴纳物业费，故被告一直未予缴纳，现被告同意支付2013年8月1日至2017年5月18日期间的物业费，但要求与押金相抵扣。如果被告还须支付租金和使用费的话，亦要求与押金抵扣。若押金抵扣有余的话也不再要求原告返还。原告确认押金尚未退还被告。审理中，被告提供其与原告的短信聊天记录，显示为“2017年3月10日被告：房租不是付清了吗。原告：合同约定本月的2号要支付租金，上次还有剩余房租6,476元。你要不租的话提前出面通知，还有物业费未交。被告：行，再租2个月。我以为3月18日付。电费单我给你的小弟。原告：这次没得商量，你这电费单拖的太久，把前面差的6,476和3个月的房租结掉，电费单给小弟，我让他帮你去收掉。被告：郑总，2个月的房租32,970，电费6,476，合计39,446。电费单，我已经交给你的小弟了，请帮助和隔壁沟通，续租的下家我也找好了，到时让她和你联系。晚上我转账。原告：晚上10点不打39,446不打来的话我明天就让人全左(坐)你店里，少一分都不行。被告：郑总，电费怎么办？原告：电费我会叫小弟去帮你收，收好给你。2017年6月13日原告：叫人去开下门，有人看商铺。被告：好。”被告提供2017年5月与原告的微信聊天记录，显示为“被告：郑总你好，今天是5月18号。一个月之前我就跟您提前讲过就说这个房子到期，我们就不租了。然后，这个钥匙你看什么时候给你。然后我们今天全部搬厂。然后还有一点东西，没有搬完。然后明天应该已全部搬完，你看一下就是水电这块我全部……原告：下家到现在也没跟我联系。被告：郑总你好。那个有来问的下家，我把你的手机号码已经发给下家，你们自己联系。然后那个需要贴招租的话，我可以帮你打印。然后写你的手机号码吗。”审理中，被告申请证人卢某某出庭作证，卢某某系上海爱裳家房产经纪事务所的员工。卢某某称，被告于2017年7月前将涉案房屋的钥匙交给卢某某，之后卢某某一直为原告介绍承租客户，并将此情况告知原告。2018年4月，经卢某某居间原告与新的承租人就涉案房屋签订了房屋租赁合同。审理中，原告提供其与卢某某的短信聊天记录，显示“2018年3月9日下午8：57卢：郑姐，打扰了，我是松江爱裳家房屋的小卢，之前我们见过面的，有个客户想租文诚路XXX弄XXX号和107背后的商铺，做酒吧。您这边的铺子考虑租么？这个客户说等到4,5月份都可以的。2018年3月10日上午7：40原告：可以，但是要在3月底把合约签掉。……2018年3月11日下午5：03卢：郑姐，我今天带做酒吧的两个老板看了下107，和客户深聊了下……最低什么价格能租给他们？原告：只有一起租了，3万8最底(低)了……”以上事实，有房地产权证、续租协议、房屋租赁合同、物业费明细、律师函、字据、短信聊天记录、微信聊天记录、证人证言及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性的强制规定，故合同依法成立并生效，双方均应恪守合同义务。因双方确认2013年7月31日签订的《房屋租赁合同》已履行完毕，故在本案中不再赘述。双方主要争议在于(一)2015年3月2日签订的《房屋租赁合同》是否已解除；(二)若合同解除被告是否还需向原告支付租金或使用费；(三)原告主张的物业费是否合法有据；(四)原告主张的利息计算依据及标准是否恰当合适。对此本院分述如下。关于第一个争议焦点。根据聊天记录显示，被告于2017年3月向原告提出解除合同后，双方合意再租2个月。被告于2017年5月18日再次向原告表示解除合同，原告未持异议，故本院确认双方于2015年3月2日签订的房屋租赁合同于2017年5月18日解除。关于第二个争议焦点。原告认为，被告直至2018年4月25日才将房屋内的物品清理完毕，故被告一直占有使用了租赁房屋，应当支付相应的租金和使用费。被告认为，其于2017年5月18日搬离租赁房屋后，将钥匙交还中介，故被告于2017年5月18日已将租赁房屋返还原告，而2017年5月18日之前的租金其已付清，故无需再向原告支付租金。对此本院分析认为，双方于2017年5月18日解除合同后，被告通过微信告知原告其已搬离。之后原告于2017年6月13日短信告知被告有人要看商铺并让其开门，显然原告对被告已搬离的事实是明知的，且此时房屋钥匙尚在被告处，而中介卢某某称被告于2017年7月前将涉案房屋的钥匙交付给他，此时间节点从双方陈述来看可以相互印证，故本院认为被告于2017年6月30日将房屋钥匙交付中介卢某某的可信度较高。然被告将钥匙交付卢某某是否即代表将钥匙交付原告，首先，原告从2017年6月即明确知晓被告已搬离租赁房屋，这么长时间以来原告对租赁房屋钥匙的下落不闻不问，显然不符合常理；其次，卢某某称被告将钥匙交给他后，他即将此事告知原告，之后开始为原告介绍新的租客，从原告提供的聊天记录亦可看出，卢某某确实为原告找寻新的租客，且带租客看了涉案房屋，而原告对卢某某持有钥匙一事并未提出异议，由此可以推断出原告默认由卢某某保管租赁房屋的钥匙。据此，被告向中介交付钥匙即可视为向原告交付钥匙。故本院确认房屋返还的时间为2017年6月30日，被告应当支付2017年5月19日至6月30日期间的占有使用费，即24,469.71元(17,309元×12月÷365天×43天)。至于原告主张的2017年7月1日至2018年3月18日期间的占有使用费，本院认为，虽然被告于2017年6月30日返还了租赁房屋，但其仍将部分物品滞留于租赁房屋内，直至2018年4月25日才清理完毕，故被告仍应支付相应的占有使用费。现原告仅主张至2018年3月18日的占有使用费，并无不当。至于占有使用费标准，本院参照合同约定的租金标准酌情予以减免，以每月5,000元计算，即43,500元(5,000元÷30天×261天)。据此，被告应当支付的占有使用费为67,969.71元。关于第三个争议焦点。根据前述，被告于2017年6月30日返还租赁房屋，故2013年8月1日至2017年6月30日期间的物业费应由被告承担。物业费的标准为每月245.61元，故被告应支付物业费11,543.67元(245.61元/月×47月)。关于第四个争议焦点。双方之间的合同于2017年5月18日解除，被告已付清在此之前的租金。之后因双方对合同是否解除发生争议，被告未支付占有使用费，事出有因，现原告要求被告支付逾期利息，于法无据，本院不予支持。至于原告主张未付物业费的逾期利息，缺乏依据，本院亦不支持。关于原告尚未退还的押金15,700元，被告要求与物业费和使用费予以抵扣，并无不当，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、被告蒋冰支付原告郑霞2017年5月19日至2018年3月18日期间的占有使用费67,969.71元；二、被告蒋冰支付原告郑霞2013年8月1日至2017年6月30日期间的物业费11,543.67元；上述一、二两项合计79,513.38元，抵扣押金15,700元后，余款63,813.38元于本判决生效之日起十日内由被告蒋冰给付原告郑霞；三、驳回原告郑霞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,055元，减半收取计2,027.50元，由原告郑霞负担1,330元(已付)，被告蒋冰负担697.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  康晓莉二〇二〇年五月八日书记员  吴 澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。