广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初13118号原告：彭良玉，男，1986年8月5日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：李川，广东圣和胜律师事务所律师。被告：广州市一房网络科技有限公司，住所地广州市天河区车陂路******。法定代表人：郑惠京。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚婉娴，广东广岭律师事务所律师。被告：郑惠京，男，1984年1月3日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：李文强，男，1982年6月10日出生，汉族，住广东省德庆县。第三人：广州富山投资管理有限公司，住所地广州，住所地广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）>法定代表人：张海华。原告彭良玉与被告广州市一房网络科技有限公司（以下简称一房公司）、郑惠京、李文强，第三人广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭良玉的委托诉讼代理人李川，被告一房公司的委托诉讼代理人龚婉娴到庭参加诉讼。被告郑惠京、李文强、第三人富山公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭良玉向本院提出诉讼请求，请求判决：1.一房公司返还原告支付的定金45000元；2.郑惠京、李文强在出资比例范围内对一房公司的上述赔偿责任承担连带清偿责任；3.诉讼费由三被告承担。事实与理由：2018年6月3日，原告通过一房公司购买富山公司开发的“富山自由度”公寓，并签订了《公寓使用权转让合同》，按照合同约定2019年6月30日前富山公司交付房屋，但是截至到起诉为止，富山公司没有履行房屋交付义务。事实上，富山公司开发建设的“富山自由度”公寓楼属于小产权房，无法办理房产证，并且违反法律、行政法规的强制性规定，属于违章建筑，依法不能进行买卖销售。广州市城市管理综合执法局番禺区分局已经下发了《限期拆除违法建筑公告书》（穗综番违建处字(2014)1228），要求富山公司限期拆除建筑物。因此，原告与富山公司签订的《公寓使用权转让合同》违反法律强制性规定，属于无效合同，一房公司应返还其因富山自由度使用权买卖合同而向原告收取的定金45000元。郑惠京、李文强是一房公司的股东，但二人没有履行对一房公司的实缴出资的义务，故原告要求二人在其出资比例范围内对一房公司的赔偿责任承担连带责任。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告一房公司辩称，1.一房公司在整个交易中是居间方的角色，原告转给一房公司的定金45000元实际为居间费用，一房公司已经完成居间义务，原告要求一房公司退还定金无事实与法律依据。2.富山公司已承诺包括原告案涉款项在内的全部业主退款诉求均由富山公司承担，一房公司无需承担退款责任和义务。3.对于购买使用权这样的大额消费，即便作为普通消费者，也有义务对案涉物业的权属、现状等物业基础情况进行了解，现因原告自身也未尽到合理的审查义务而导致交易无法继续，原告也存在过错，因此，退一步说，即便该款项要退，也应该按照过错比例予以退还。4.一房公司现处于正常经营状态，在注册资本认缴登记制度下，股东依法享有期限利益，现未届出资期限，原告以股东未实际出资为由要求郑惠京、李文强在出资范围内承担连带责任无事实依据和法律依据，不应当支持。被告郑惠京、李文强未答辩。第三人富山公司提交书面答辩意见述称，1.原告要求一房公司退还的定金是由一房公司收取并出具收据，富山公司从未收取上述费用，也未出具收据，根据合同相对性原则，原告应向一房公司主张权益，富山公司与该笔费用无关。2.富山公司与一房公司签订的《招租咨询服务合同》约定，客户落定时向一房公司支付45000元/套的电商费用，故涉及退定，应当由一房公司退还给原告。因此，富山公司与原告诉求的法律关系无关，不应承担相应责任。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。涉诉建筑物位于广州市番禺区钟村街兴业大道谢村路段南侧，土地使用权人为广州市番禺区钟村街钟二村股份合作经济社。2017年1月1日，富山公司与广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）签署《联合声明书》，载明：富山自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权期限一致，为保障富山自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：富山自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付富山自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区钟屏岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设**建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。2018年6月3日，彭良玉向一房公司支付45000元，一房公司出具《收款收据》，载明收到彭良玉交来涉诉房屋定金45000元。同日，销售人员填写《特殊申请表》，载明彭良玉认租涉诉物业，申请事由为折扣。彭良玉在申请表上签名确认。2018年6月3日，富山公司（甲方、转让方）与彭良玉（乙方、受让方）签订《公寓使用权转让合同》（以下简称《转让合同》），约定：甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第A2栋5层09号公寓，建筑面积（包含公摊面积）60.59平方米；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉案房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2019年6月30日）起至2046年11月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；该物业使用权转让费总额418859元；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。庭审中，彭良玉、一房公司确认双方没有签订任何书面协议，但均主张双方为居间合同法律关系。一房公司确认未收取富山公司的代理费。另查明，一房公司于另案中提交的富山公司（甲方）与一房公司（乙方）签订《招租咨询服务合同》显示签约时间为2017年12月15日，约定内容：甲方委托乙方为富山自由度公寓项目所有货量提供招租咨询顾问服务事宜，委托期限自2017年12月15日至2018年6月15日，乙方负责客源挖掘、招租洽谈，协助客户签订本项目之招租文件，并根据甲方要求负责就招租文件条款向客户做出合理合法的解释；乙方或乙方指定的第三方公司可自行向客户收取电商费用，但不能影响项目成交。合同约定了乙方应向甲方支付的代理费计付标准、招租咨询费标准、招租顾问服务费用支付标准等。关于中介电商事宜，合同约定电商费用为45000元/套，有客户落定时支付电商团购费给乙方或乙方指定的公司收取，实际享受的优惠以甲方确认为准，该款项不作为楼款，由乙方向购买的客户收取；如涉及退订，乙方应第一时间退还客户电商费45000元/套，如不按期退订，甲方有权从乙方代理佣金里面扣除应有款项对客户进行第一时间退定；等等。一房公司于本案中提交的富山公司与其签订的《招租咨询服务合同》签订时间为2018年5月30日，委托期限自2018年6月16日至2018年12月15日。再查，根据一房公司企业信用信息公示报告显示，一房公司的股东登记为郑惠京、李文强二人，出资方式为货币认缴，认缴金额分别为30万元、20万元，认缴出资时间均为2030年12月31日。2019年7月10日，富山公司向富山自由度的租户发出《富山自由度租户资料登记公告》：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街富山自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间7月15日至7月30日，登记地点：富山公司售楼部，租户携带身份证、合同、收据等材料进行登记。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。本院认为，首先，彭良玉向一房公司缴纳的45000元，虽名为“定金”，但并无证据证明该费用属于房款的一部分，也没有证据证明一房公司可以收取房屋定金，或是一房公司代替富山公司收取房款定金。其次，根据富山公司与一房公司签订的《招租咨询服务合同》，该合同约定富山公司允许一房公司向客户收取45000元/套的电商费，用以享受富山公司给予的优惠楼价。《特殊申请表》也显示彭良玉知悉缴纳45000元的目的用于申请优惠楼价折扣，该《特殊申请表》是彭良玉真实意思表示，不违反法律规定。综上，因该45000元不作为房款，由一房公司实际收取，用于确定彭良玉与富山公司就涉案物业签订正式合同及确定楼价折扣，故双方主张为居间合同法律关系，本院予以确认。现彭良玉虽然与富山公司签订了涉案物业的租赁合同，但涉案物业所在楼宇实际在彭良玉支付45000元之前就已经被相关行政部门认定为违章建筑、要求限期拆除，一房公司作为中介方，未能如实提供涉及租赁物是否合法的重要信息，存在重大过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款的规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”一房公司不得收取费用，已收取的45000元应当予以退还。关于郑惠京、李文强是否应当承担一房公司上述债务的连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第二十八条规定，股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。第十八条规定，有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，根据一房公司的企业信用信息公示报告显示，郑惠京、李文强作为一房公司的股东，出资方式为货币认缴，认缴出资期限均为2030年12月31日。现郑惠京、李文强认缴期限尚未到期，故目前不存在郑惠京、李文强未履行出资义务的情形。因此，彭良玉要求郑惠京、李文强在出资比例范围内对一房公司上述债务承担连带责任，依据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州市一房网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭良玉退还45000元；二、驳回原告彭良玉的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费925元，由被告广州市一房网络科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  陈浩辉人民陪审员  张晓琳二〇二〇年五月十六日书 记 员  陈 冬