广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终445号上诉人（原审被告）：凌杰泓，男，1981年10月23日出生，汉族，住清远市清城区**********。委托诉讼代理人：朱运兴，广东汇棋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗文锋，男，1963年4月14日出生，汉族，住广东省清远市清城区***************。委托诉讼代理人：黄少国，广东定海针（清远）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江海华，广东定海针（清远）律师事务所律师。原审被告：清远裕发房地产经纪有限公司，住所地：清远市清城区****************。法定代表人：王某1。原审被告：罗美榕，女，1957年7月24日出生，汉族，住清远市清城区*********************。原审被告：叶银花，女，1983年7月21日出生，汉族，住清远市清城区*********************。上诉人凌杰泓因与被上诉人罗文锋、原审被告清远裕发房地产经纪有限公司、罗x榕、叶x花房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初4293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。凌杰泓上诉请求：一、撤销一审判决第三项、第四项，改判凌杰泓无须承担连带清偿责任；二、案件一、二审诉讼费用由罗文锋负担。事实与理由：一、清远市清城区小市弘美地产咨询服务部已经注销，罗文锋提供的房屋买卖合同版本早已停用，案外人曾志勇通过盗取已经停用的空白合同促成本案交易，私自与罗文锋签订合同，合同中也盖有曾志勇工作的公司清远裕发房地产经纪有限公司的公章，曾志勇收取了罗文锋交付给叶银花、罗美榕的款项，并出具了盖有清远裕发房地产经纪有限公司的公章的收据，对此，凌杰泓不知情。二、一审法院没有核实查清罗文锋与曾志勇重新签订了还款协议，该还款协议是罗文锋与曾志勇的真实意思表示，是合法有效的。因此，罗文锋与曾志勇已经形成了新的债权债务关系，还款责任应当由案外人曾志勇承担。三、一审法院没有追加案外人曾志勇为本案当事人，程序违法，应予改判。本案的案外人曾志勇对于查清案件的事实有至关重要的作用，应当由其承担本案的责任。罗文锋答辩称：一、清远市清城区小市弘美地产咨询服务部作为清远地产中介中比较有名的服务机构，其经营多年，有自己较为独特有效的管理方式，从其提供给员工使用的标准格式合同看，合同均由编号，领取人员均有记录，所形成的条款历经多年使用。二、本案中，有关房产的买卖双方处于对清远市清城区小市弘美地产咨询服务部及清远市裕发房地产经纪有限公司在业界积累的良好商誉的信任，同意由两家中介机构共同作为中介方促成双方的交易，更加信赖的是预交中介费，并将有关的定金交由其保管。三、凌杰泓称曾志勇盗取空白买卖合同的事由不成立。首先，凌杰泓认可相关合同由其员工领取持有，所谓盗取并没有证据证明。其次，对于合同的管理，是一个组织或机构应有的行为，相关民事责任应当由对应的组织或机构承担，作为房地产买卖的中介机构，对于员工的管理，如果产生疏忽导致对其不利的后果，也是由该机构承担。四、关于应否追加曾志勇为本案当事人问题。曾志勇与中介机构之间属于其内部管理问题，不论从查明事实还是处理程序上，都没有必要将曾志勇列为本案的被告或者第三人参加诉讼。罗美榕、叶银花述称：我方不清楚清远市清城区小市弘美地产咨询服务部已经注销，关于一审判我方返还50000元定金，我方不同意，因为我们也没有收到该款项。清远裕发房地产经纪有限公司经本院合法送达，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。罗文锋向原审法院起诉请求：1、解除罗文锋与叶银花、罗美榕签订的房屋买卖合同；2、叶银花、罗美榕、清远裕发房地产经纪有限公司和清远裕发房地产经纪有限公司互负连带责任双倍返还定金100000元给罗文锋；3、清远裕发房地产经纪有限公司和清远裕发房地产经纪有限公司互负连带责任退回中介费4000元给罗文锋；4、案件诉讼费由叶银花、罗美榕、清远裕发房地产经纪有限公司、清远市清城区小市弘美地产咨询服务部承担。原审法院认定事实：2019年1月7日，罗文锋（买方）与叶银花、罗美榕（卖方）及清远裕发房地产经纪有限公司、清远市清城区小市弘美地产咨询服务部（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：罗文锋购买叶银花、罗美榕位于清远市清城区*********************02号房屋，交易价格为450000元；房屋交付时间为卖方收齐全款；买方已完全知悉卖方房屋产权状况为抵押；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且中介方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日起向经纪方支付5000元作为咨询及中介服务费，买方于本合同签订之日起向经纪方支付9000元作为咨询及中介服务费；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方或因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；如过户前或银行同意贷款书未出具前，买方仍同意支付50000元定金给卖方，产生的相关法律责任由买卖双方自行解决；买方承担帮卖方赎证费用，此费用属于房款450000元其中部分；卖方与中介方定于在2019年3月31日前安排把房产证赎出来，如果指定时间内未能赎回房产证，买方有权取消合同，退回所支出费用，包括定金和中介费，合同则和平解除，双方不承担任何责任；买方支付定金暂由中介方保管，过户当天支付给卖方，此定金属于房款450000元其中部分；如赎证不成功，赎证期间产生的费用，由中介方承担等。合同签订后，罗文锋向清远裕发房地产经纪有限公司支付了50000元定金和4000元中介费。由于双方约定的赎证期届满，清远裕发房地产经纪有限公司和清远市清城区小市弘美地产咨询服务部未能将买卖房屋的产权证赎出，致使双方签订的合同无法履行。由于双方无法就退款事宜达成一致，罗文锋遂诉至法院并提出前述诉讼请求。诉讼中，清远裕发房地产经纪有限公司、清远市清城区小市弘美地产咨询服务部、凌杰泓对《房屋买卖合同》中所盖公章的真实性提出异议，但均未向法院申请对公章的真实性进行鉴定。此外，罗文锋及清远市清城区小市弘美地产咨询服务部都在诉讼中提交一份案外人曾志勇书写的书面承诺，拟证明是案外人曾志勇个人收取了定金及中介费。另查明，清远市清城区小市弘美地产咨询服务部已于2019年1月3日办理注销登记。原审法院认为：罗文锋与叶银花、罗美榕、清远裕发房地产经纪有限公司、清远市清城区小市弘美地产咨询服务部签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。叶银花、罗美榕、清远裕发房地产经纪有限公司、清远市清城区小市弘美地产咨询服务部未能按照合同约定的期限赎证，已构成违约，根据合同约定，罗文锋有权解除合同并要求违约方承担违约责任。由于叶银花、罗美榕是卖方，叶x花、罗x榕应当退回罗文锋已支付的定金50000元。根据《房屋买卖合同》约定，罗文锋支付的定金暂由中介方保管，因此，清远裕发房地产经纪有限公司、清远市清城区小市弘美地产咨询服务部应对上述定金50000元的返还承担连带清偿责任。因合同已特别约定中介方需退回中介费，因此，清远裕发房地产经纪有限公司、清远市清城区小市弘美地产咨询服务部应当将收取的中介费4000元返还给罗文锋。鉴于清远市清城区小市弘美地产咨询服务部已于2019年1月3日办理注销登记，清远市清城区小市弘美地产咨询服务部的法律责任应当由其经营者凌杰泓承担。因双方在《房屋买卖合同》已约定“如果指定时间内未能赎回房产证，买方有权取消合同，退回所支出费用，包括定金和中介费，合同则和平解除，双方不承担任何责任”，因此，罗文锋要求双倍返还定金，不予支持。对于清远裕发房地产经纪有限公司、清远市清城区小市弘美地产咨询服务部、凌杰泓诉讼中提出不认可《房屋买卖合同》中所盖公章真实性的抗辩，因清远裕发房地产经纪有限公司、清远市清城区小市弘美地产咨询服务部、凌杰泓均未提出公章鉴定，因此对该抗辩不予采信，对《房屋买卖合同》公章的真实性予以认定。对于清远裕发房地产经纪有限公司、清远市清城区小市弘美地产咨询服务部、凌杰泓提出是案外人曾志勇个人收取了定金及中介费的抗辩，该问题属于内部管理问题，与本案无关，清远裕发房地产经纪有限公司、清远市清城区小市弘美地产咨询服务部、凌杰泓可以通过法律途径进行处理。综上，一审法院判决：一、解除罗文锋与叶银花、罗美榕、清远裕发房地产经纪有限公司、清远市清城区小市弘美地产咨询服务部签订的《房屋买卖合同》；二、限叶银花、罗美榕于判决生效之日起5日内向罗文锋返还定金50000元；三、清远裕发房地产经纪有限公司、凌杰泓对上述第二项判决确定的债务承担连带清偿责任；四、限清远裕发房地产经纪有限公司、凌杰泓于判决生效之日起5日内向罗文锋返还中介费4000元；五、驳回罗文锋的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4420元，财产保全费1040元，合共5460元，由叶银花、罗美榕、清远裕发房地产经纪有限公司、凌杰泓负担。本院二审期间，罗文锋向本院提交清远市清城区小市弘美地产咨询服务部序号网上公开资料，拟证明“弘美地产咨询服务部”作为清远地产中介中比较有名的服务机构，其经营多年，有至少紫光阁店、滨江店多家点，不可能均由老板一人独自工作。本院组织各方当事人对上述证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定。结合各方的诉辩意见，归纳本案争议焦点：上诉人应否对定金及中介费承担连带清偿责任。本案中，一审法院已查明清远市清城区小市弘美地产咨询服务部系个体工商户，于2019年1月3日办理注销登记，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款及《中华人民共和国民法总则》第五十六条之规定，本案应以其经营者凌杰泓作为适格诉讼主体，其法律责任应当由其经营者凌杰泓承担，一审法院将清远市清城区小市弘美地产咨询服务部列为本案当事人处理欠妥，本院予以纠正。关于凌x泓应否对定金及中介费承担连带清偿责任问题。凌杰泓上诉称公章及合同版本均系案外人曾志勇盗取使用，相应责任应由案外人承担。对此，本院认为，公章具有使合同相对人确信交易对方，从而确定合同当事人的作用。涉案《房屋买卖合同》系清远市清城区小市弘美地产咨询服务部统一使用的合同版本，清远市清城区小市弘美地产咨询服务部在合同上盖章确认，凌杰泓对公章的真实性予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，在凌杰泓未提供证据否定或怀疑合意行为真实性的情况下，清远市清城区小市弘美地产咨询服务部因其加盖公章行为而享有合同权利、履行合同义务。至于盗用公章及合同版本问题，系凌杰泓与案外人曾志勇间法律关系，在凌杰泓无证据证明合同相对人存在恶意的情况下，不能对抗合同相对人向其主张权利。综上，涉案《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。一审法院判决凌杰泓依照合同约定承担连带责任并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉理据不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由凌杰泓负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年五月二十一日书记员  朱 健附相关法律条文：1.《中华人民共和国民法总则》第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。3.《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。