广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2098号原告（反诉被告）：肖唤，男，1985年9月4日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：陈非，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈庚华，广东红棉律师事务所律师。被告（反诉原告）：李发贵，男，1987年7月28日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。被告（反诉原告）：冼敏丹，女，1992年9月19日出生，汉族，住广东省吴川市黄坡镇塘上村**。上述两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：肖海军，广东广岭律师事务所律师。上述两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。第三人：广州明爵房地产中介有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇富华路**之首层**。法定代表人：何金明。原告（反诉被告）肖唤诉被告（反诉原告）李发贵、冼敏丹、第三人广州明爵房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖唤及其委托诉讼代理人陈非、陈庚华，被告（反诉原告）冼敏丹、李发贵的委托诉讼代理人肖海军、张佩琪到庭参加诉讼，第三人广州明爵房地产中介有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）肖唤向本院提出诉讼请求：1.请求判令李发贵、冼敏丹赔偿肖唤违约金520170元，扣除定金140000元、首付款130000元、房贷月供款46707.16元后李发贵、冼敏丹仍需向原告支付违约金203462.84元；2.李发贵、冼敏丹承担本案诉讼费。事实与理由：2018年6月1曰，肖唤通过广州明爵房地产中介有限公司促成，与李发贵、冼敏丹签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由二人向肖唤购买位于广州市增城区新塘镇峰景路10号902房的房产，成交价为1733900元，此后二人向肖唤支付了定金140000元、首付款130000元。依据《补充协议》第3条和第4条之约定，李发贵、冼敏丹二人应当每月将房贷款转账给肖唤还贷，并在出房产证当天履行出资赎契和办理过户登记的义务。涉案房产已于2019年2月出证，出证后肖唤将房产证押在李发贵处，并多次催促二人继续履行合同，但二人因房价下跌等原因拒不履行出资赎契和办理过户登记义务，并在2019年9月起停止向肖唤支付房贷月供款。为此，2019年10月31日，肖唤委托律师向李发贵、冼敏丹二人发函，要求二人在指定期限内履行出资赎契和办理过户登记义务。2019年11月18日，因李发贵、冼敏丹在收到律师函后仍不联系办理赎契及过户登记手续，肖唤委托律师向二人发函解除了《房屋买卖合同》及《补充协议》。综上所述，肖唤认为，李发贵、冼敏丹在出证后拒不履行出资赎契和办理过户登记义务，肖唤有权依法依约解除《房屋买卖合同》及《补充协议》。肖唤依据《合同法》《民事诉讼法》等相关法律之规定，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）李发贵、冼敏丹辩称：应驳回肖唤全部诉讼请求。理由如下：违约方为肖唤，李发贵、冼敏丹不存在违约行为，肖唤违约体现在：肖唤未按《补充协议》第3点约定，在领取房产证十天内向贷款银行申请提前还贷；未按《补充协议》第6点约定在2018年7月1日前完成案涉房屋的解封工作；交易过程中，肖唤擅自在2019年7月3日再次将房屋入押给案外人；2019年11月11日因为肖唤一直未归还银行贷款，导致案涉房屋被法院查封。所以整个交易无法继续进行原因在于肖唤，肖唤要求李发贵、冼敏丹承担违约责任以及承担其他费用没有依据。此外，肖唤在2019年8月1日通过微信告诉冼敏丹十几张信用卡逾期，房子将被拍卖，并且认为房价卖低了，不足以偿还其欠下的一百多万赌债，要求冼敏丹介绍其他高价买家，明确表明其没履约意愿。被告（反诉原告）李发贵、冼敏丹向本院提出反诉请求：1.肖唤向李发贵、冼敏丹退还定金140000元、首期款130000元及房贷月供款46707.16元；2、肖唤赔偿李发贵、冼敏丹违约金520170元；3.肖唤承担本案的本诉及反诉费用。事实和理由：2018年6月1日，肖唤与李发贵、冼敏丹签订《房屋买卖合同》及补充协议，合同约定由李发贵、冼敏丹向肖唤购买位于广州市增城区新塘镇峰景路10号902房的物业，总价1733900元。合同签订后，李发贵、冼敏丹依照合同约定向肖唤支付定金140000元及首付款130000元。依据《补充协议》约定，卖方必须在出证后十天内向贷款银行申请还款。上述房屋于2019年2月1日出证，但肖唤出证后并未向贷款银行申请还款。且根据《补充协议》第六条的规定，就李发贵、冼敏丹承诺于2018年7月1日前可解除该物业的查封状态，但该物业解封时间远远超过合同约定的时间。李发贵、冼敏丹认为，肖唤的行为已经严重违反了合同约定，故李发贵、冼敏丹向法院提出反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）肖唤辩称：1.关于本案的交易背景及交易无法进行的根本原因。李发贵系广州顺贷资产管理有限公司的股东及法定代表人，冼敏丹是顺贷公司的员工，二人为炒房客。李发贵、冼敏丹向原告支付了定金和部分首期款后，肖唤即向二人交付了合同原件、按揭合同原件、购房发票原件等。涉案房屋于2019年2月出证，出证后肖唤即将房产证原件送至广州顺贷资产管理有限公司交给李发贵，并多次催促二人履行合同，但二人因房价下跌拒不出资赎契。此后二人未向肖唤提及何时出资赎契，但二人仍继续向肖唤支付房贷月供直至2019年8月。2.关于合同约定出证后十天内申请银行还款，该约定的前一句是卖方保证供楼直到出房产证后由买方出资赎契，该两项是有先后履行顺序的，原告向贷款银行申请还款的前提是李发贵、冼敏丹二人出资赎契，但二人拒绝出资赎契。3.关于卖方承诺解除涉案房屋的查封状态问题。首先，肖唤在收到李发贵、冼敏丹的定金和首期款后，就积极向前妻履行支付义务，并向查封法院履行了缴纳执行费、申请解封等相关义务，涉案房屋迟延解封的原因并非在于肖唤，而是由于查封法院湛江雷州市人民法院委托增城法院执行的，相关法律文书在收转过程、具体执行过程经历较长的周期。其次，涉案房屋于2019年2月才出证，在出房产证之前房产查封状态就已经解除，对涉案房屋的交易并未造成任何影响，并不符合《补充协议》第六条之约定。此外，从2018年6月至2019年8月，李发贵、冼敏丹一直向肖唤支付月供款，由此可知二人的反诉不成立。第三人广州明爵房地产中介有限公司未陈述意见。本院经审理认定事实如下：2018年6月1日，肖唤（卖方）与李发贵、冼敏丹（买方）及广州明爵房地产中介有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定由肖唤将位于广州市增城区新塘镇峰景路10号902房出售给李发贵、冼敏丹，总价1733900元；付款方式及协商事宜以补充协议为准。《补充协议》约定以下内容：买卖双方已知悉该物业尚未出房产证并处于查封状态，该物业是被卖方前妻因未收到离婚协议上的“经济帮助费人民币拾叁万元整”而查封；买卖双方同意该物业成交价为1733900元，签订合同当天支付定金140000元，第一笔首期款130000元于2018年6月4日支付，卖方收齐第一笔首期楼款及定金后将该物业的一手相关资料（商品房买卖合同原件、按揭贷款合同原件，购房发票原件等资料）交由买方保管，直至出房产证当天，由经纪方陪同卖方办理赎契及提取房产证手续；买方知悉该物业尚在银行做按揭，卖方保证供楼直到出房产证后由买方出资赎契，且必须在出证后十天内向贷款银行申请还款，不得故意拖延时间；从签订合同日起房贷月供（每月3150元左右）由买方缴交；卖方承诺在2018年7月1日前可解除该物业的查封状态，令该物业能够顺利进行交易并办理过户等手续，如因该查封造成无法如期及顺利进行交易的，卖方愿意承担一切责任；本补充协议一旦签署后双方均不能违反，若有不详尽之处买卖双方本着友好协商，否则违约方需按总楼价的30%违约金赔偿给守约方以及支付经纪方的代理费，本协议与买、卖双方所签署的三方买卖合同具有同等法律效力，一同执行，与三方合同若有冲突则以本补充协议为准。合同签订后，李发贵、冼敏丹向肖唤支付140000元定金和130000元首期款。2018年6月至2019年8月，由李发贵、冼敏丹通过银行转账、微信转账、支付宝转账等方式向肖唤支付供楼款。2019年10月31日，肖唤委托广东红棉律师事务所律师向李发贵、冼敏丹发出律师函，要求李发贵、冼敏丹支付逾期未缴交的房贷以及出资赎契并办理过户手续等。2019年11月6日，冼敏丹通过微信向肖唤发出律师函，认为肖唤未按约提前还贷及解除查封，要求肖唤承担违约责任。2019年11月8日，肖唤再次委托律师向李发贵、冼敏丹发出律师函，要求解除与李发贵、冼敏丹之间的房屋买卖合同及补充协议，并主张违约责任。2019年11月21日，冼敏丹通过微信向肖唤发出《回复函》，载明肖唤单方发出解除合同的律师函，以实际行动表示不愿再继续履行合同，严重违约，要求退还所有已付费用并支付违约金。2019年2月1日，涉案房屋办理了产权人为肖唤的不动产权证书，并办理了他项权利人为中国工商银行股份有限公司广州大道支行的抵押权。2020年4月27日的《产权情况表》显示，2019年7月3日，涉案房屋办理了他项权利人为邓驌骦的抵押权，2019年11月11日，涉案房屋被上述银行申请查封。上述事实有肖唤提交的《房屋买卖合同》及《补充协议》、银行流水、微信转账和支付宝转账截图、微信聊天截图、律师函及快递单等予以证明，李发贵、冼敏丹对此不持异议，本院予以确认。庭审中，双方当事人为证明各自所主张的事实均向本院提交手机微信记录，肖唤提交与李发贵、冼敏丹的微信记录截图，拟证明李发贵和冼敏丹的身份及二人不愿继续履行合同的事实；李发贵、冼敏丹提交2019年8月的与肖唤的微信聊天记录，拟证明肖唤身负巨额债务，以及涉案房屋被拍卖的事实。肖唤另提交银行转账记录，载明2018年6月19日，肖唤向黄子乘转账130000元，拟证明其已经向其前妻履行了支付义务。庭询中，双方确认《房屋买卖合同》及《补充协议》中的房屋买卖合同关系于2019年11月18日解除。肖唤另陈述以下事实：1.其没有申请提前还贷是因为李发贵、冼敏丹不肯出资赎契，肖唤自己是没有钱出资的，所以才约定由李发贵、冼敏丹出资赎契，只有李发贵、冼敏丹出资赎契了之后其才能申请提前还款；2.邓骕骦实际是李发贵的朋友，2019年7月份的抵押是因为肖唤向李发贵借款而设置的。李发贵、冼敏丹另陈述以下事实：1.其一直支付供楼款至2019年8月，因肖唤告知其身负赌债，且涉案房屋要被拍卖，才暂停支付供楼款；2.必须先由肖唤申请提前还贷，银行审批同意，确定了还款金额，李发贵、冼敏丹才能够出资赎契；3.不认可肖唤主张的借款而设置抵押的事实。本院认为，肖唤与李发贵、冼敏丹及第三人就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。本案双方当事人的争议焦点为何方违约导致合同无法履行，即肖唤未解除涉案房屋的查封、未申请提前还款与李发贵、冼敏丹未出资赎契是否构成违约。对此，本院认为：一、关于肖唤主张李发贵、冼敏丹未出资赎契问题，而李发贵、冼敏丹主张肖唤未申请提前还款问题。肖唤主张应先由李发贵、冼敏丹出资赎契，其才能申请；而李发贵、冼敏丹主张只有肖唤申请了提前还贷，才能计算出具体数额，其才能出资赎契。根据补充协议约定，房产证出证后由买方出资赎契，申请提前还款的时间是出证后十日内。在二手房交易习惯中，出资赎契与申请提前还款二者存在紧密联系，两项合同义务的履行应同期进行，但并无必然的先后顺序。因此，结合双方的合同约定及交易习惯，出资赎契的时间也应在出证后的十天内。但虽如此，涉案合同对申请提前还款与出资赎契的先后顺序仍属约定不明，且无法确定。二、关于涉案房屋的查封问题。根据《补充协议》约定，涉案房屋存在的查封是因为肖唤前妻因肖唤拖欠离婚协议中约定的款项而被肖唤前妻申请法院查封，故涉案房屋于2019年7月办理的抵押以及2019年11月被抵押银行申请的法院查封并非补充协议中约定的查封。对于合同约定的查封，虽未如期解除查封，但补充协议签署在2018年6月1日，肖唤已于2018年6月19日向其前妻支付了130000元的款项，至于解封与否，双方当事人均不可控制。因此，双方实际上对一个月内解除查封事宜存在过高的估计，忽略了不可控因素。三、如上文所述，在二手房交易过程中，申请提前还款属于较为简单履行的一项合同义务，可随时向银行提出申请。而出资赎契与提前还贷之间亦可前可后；而补充协议约定的解除查封目的是为了涉案房屋顺利过户，但涉案房屋的产权证于2019年2月1日才出具，未如期解封并未影响到双方合同的履行；且双方在对方存在违约及合同约定不明的情况下并未向对方主张过权利，亦未对合同中未详尽之处达成新的合意。因此，结合上述分析，涉案合同关系已解除，李发贵、冼敏丹要求返还定金、首期款及供楼款，本院予以支持，至于双方当事人主张对方承担违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）肖唤向被告（反诉原告）李发贵、冼敏丹退还定金140000元、首期楼款130000元及供楼款46707.16元；二、驳回原告（反诉被告）肖唤的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李发贵、冼敏丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2176元，由原告（反诉被告）肖唤负担；反诉受理费6084元，由原告（反诉被告）肖唤负担2302元，被告（反诉原告）李发贵、冼敏丹负担3782元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年五月二十九日书记员  罗嘉怡