江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0602民初1022号原告：沈建明，男，1958年2月14日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：汪兵胜，江西骏华翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：王骏，江西骏华翼律师事务所律师。被告：姚再兴，男，1959年5月24日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。被告：周瑞芝，女，1960年8月28日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。原告沈建明与被告姚再兴、周瑞芝（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈建明委托诉讼代理人汪兵胜、被告姚再兴、周瑞芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈建明向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同退还原告沈建明52831.59元（包括住房退款14492.33元、车位退款31059.18元、银行利息退款7280.08元）并支付逾期付款利息（利息以53961.82元为基数自2018年11月19日起按年利率6%计算至被告实际付清之日止，截止起诉日利息为4201元）；2、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年12月24日，原、被告签订了一份《微利商品房转让协议书》（以下简称协议书），双方约定：标的房屋位于南站路鹰潭辉房地产开发有限公司在建的微利商品房，被告系中铁建十一局集团桥梁有限公司的员工，享有购房指标）。被告将该购房指标转让给原告沈建明，原告沈建明支付相应的购房转让费，原告沈建明以被告名义缴纳购房款。双方还约定最终房价以实际房价结算为准，被告与房价无关。房屋建成交付后相关房屋证件、钥匙由原告沈建明持有，后期房屋需办理过户手续，被告应全力配合。若被告违约须加倍赔偿原告沈建明转让费。协议签订后，原告沈建明依约支付了购房指标转让费，并以两被告支付了全部购房款。该房屋建成后，原告沈建明以被告名义分得12栋微利商品房（1＃楼）3单元1002号房屋并占有使用至今。2018年11月14日，重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部发布微利房退款方案公示：经结算，原告沈建明以被告名义支付的购房款有余，可相应退还，退款金额合计为52831.59元，目前该款已退还至被告账户内。原告沈建明认为，原、被告签订的《微利商品房转让协议书》是双方的真实意思表示，合法有效。原告沈建明依约履行了全部合同义务，缴纳了全部购房款，结余的购房款及利息应属于原告沈建明。但被告却拒绝返还该退款，违反了双方约定及法律规定，侵害了原告沈建明的合法权益。据此原告沈建明诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、原告身份证，证明原告的身份信息及诉讼主体资格。2、协议书、收据一组、江西增值税普通发票、税收完税证明，证明2012年12月24日，原、被告签订了一份协议书，双方约定被告将位于鹰潭原战备材料总厂的购房指标转让给原告，原告以被告名义缴纳购房款；房屋建成交付后需办理过户手续的，被告应全力配合，原告陆续支付了全部购房款及指标转让费、税收。3、不动产权证书、关于微利商品房退款方案的公示、退款明细单、微利商品房主交款统计表、鹰潭中院（2019）赣06民终645号民事判决书，证明涉案房屋建成后，原告以被告名义分得12栋微利商品房（1＃楼）3单元1002号房屋及附属车位（编号：12Ｄ-29）。2018年11月14日，涉案房屋开发商发布微利房退款方案公示：经结算，原告以被告名义支付的购房款、车位款等款项有余，可相应退还，退款金额合计为52831.59元，生效判决对该公告事实予以确认。两被告辩称：原告沈建明要求两被告返还其微利商品房退款52831.59元（其中商品房退款14492.33元，车位退款31059.18元，利息7280.08元，逾期付款利息4201元）的诉讼请求，只有部分内容属实。一、原告沈建明要求退还微利商品房退款14492.33元诉求，两被告无异议，同意给还。二、关于退还车位退款31059.18元诉求。因协议书未涉及车位事宜，车位款44027.20元是由两被告交到单位指定银行账号的（见银行转账凭证和收据），结余退款31059.18元（见退款统计表）理应退给两被告，该款与原告沈建明无任何关系，原告沈建明要求两被告此款项退还，没有道理，两被告不同意。其理由是：1、双方签订的协议书，属于该微利商品房的协议，根本没有谈到车位及其他附属物，更没有注明其他附加条件和未尽事宜；2、车位不属于微利商品房，两被告有自由选择的权利，车位所需款项都是两被告根据单位要求自行支付的，结算后余款退还交款人周瑞芝理所应当，毫无争议；3、车位不是人居房屋，更不是协议书所指的微利商品房，而且此商品房款与车位款分开交纳单独结算的，清楚明白，一目了然，岂能混淆。三、关于退还银行利息退款7280.08元诉求。原告沈建明从2009年至2018年分多次向指定银行账户转入334027.20元，产生的7280.08元银行利息中，包含有两被告在该微利商品房启动之前交的20000元（2007年11月至2009年6月，见收据）押金产生的利息在内，因此应预扣除，扣除之后本人同意退还。四、原告按6%计算出逾期付款利息4201元诉求，两被告认为6%利率不符合国家政策，逾期付款的金额不准确，两被告不同意。两被告为支持其辩称，向本院提交了如下证据：1、20000元收款收据，证明预交款是2007年；2、协议书，证明协议书没有涉及车位；3、统计表，证明交了330000元房款，按照330000元应退还的房款；4、复印后加盖重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利商品房项目部印章收据，证明44027.2元是被告交的车位钱。经庭审质证，被告对原告提交的证据的真实性均无异议。认为微利商品房退款方案公示它是三笔款，房款、车位款及利息，车位款是两被告交的，所以车位退款应该是两被告的，预交的20000元款的押金利息也是两被告的，330000元包含了该20000，但是20000元是之前交的。中级法院民事判决书与本案是不一样的。原告对被告提交的证据质证意见如下：证据1无异议，但是与本案无关联性；证据2、3三性无异议，但是与待证事实无关系。原、被告双方对对方的证据的真实性均未提出异议，本院予以确认，对证据的关联性及待证事实本院将在本院认为中进行阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻，均是中铁十一局集团桥梁有限公司的职工。中铁十一局集团桥梁有限公司通过重庆路辉房地产开发有限公司建设微利商品房，原告沈建明（乙方）与被告姚再兴（甲方）于2012年12月24日签订转让协议书，该协议书约定：一、甲方将壹套微利商品房指标转让给乙方，转让费为伍万伍千元整，楼层由摇号为准，面积未定。二、甲方通知乙方交房款时间，乙方必须及时地替甲方代交房款，甲方开出收据。如果拖延或拒交，损失由乙方负责；如果甲方通知不到乙方，多次联系不上，所造成的经济损失由乙方承担。乙方必须在甲方指定的账户上交款，最终以实际房价结算，该公司实收房为准，甲方与房价无关，房屋建成后，乙方有权要求甲方办理过户手续，甲方有义务无偿协助乙方过户，所产生的一切交易费用，将由乙方负责承担。公司交付后的房屋证件、钥匙等将由乙方持有。三、违约责任：1、若甲方违约需加倍赔偿乙方转让费二倍（人民币壹拾壹万元整）再加上本金伍万伍仟元整，两项相加共计人民币壹拾陆万伍仟元给乙方。2、甲方违约如数退还预交房款，同时赔偿乙方已交房款的利息按国家贷款利率6-12个月存款利率6.56×4倍计息返还给乙方。3、甲方被公司认定无权享受微利商品房福利，乙方只能按实际转让费的伍万伍仟元整结算，同时预交的房款如数退还给乙方。以上1-2条款赔偿一律不存在。双方不存在违约条款。4、若乙方违约：甲方不退转让费只退给乙方交的房款，不计息。四、本协议由男乙双方签字生效，生效后双方严格履行，双方过户后所产生的协议及凭据一律无效。五、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。协议书签订前后，原告沈建明支付两被告房屋转让费55000元，原告通过两被告交纳房款334027.20元。协议书所确定的房屋1#楼3单元1002号于2015年9月15日竣工，于2018年8月4日办理税收完税证明，办理了两被告为权利人的不动产权证（证号：赣20**鹰潭市不动产第**），该产权证已由原告持有，原告也入住该房屋。2016年1月20日被告周瑞芝向开发商重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部交纳车位费44027.2元。2018年11月14日，重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部发布微利房退款方案公示：一、购房总面积为15978.71平方米；二、微利商品房总收入53618504.26元，其中原预交按3000元/平方米收取微利房房款总计47936129.95元，车库1793870元、车位2110000元、柴火间731790元，微利商品房利息收入1046714.31元；三、微利商品房总支出45696354.35元，现实际每平方米造价为2869.9元/平方米（45696354.35÷15978.71），预交款每平方米多交130.1元（3000-2869.9）；四、微利商品房结余7762149.91元，其中车库、车位、柴火间收入为4635660元、微利商品房利息收入1046714.31元、原预交款多出2079776元；五、在2018年10月26日，由公司领导、纪检监察部、微利商品房业主委员会成员参加的微利商品房房款退款专题会议，通过以下方案：1、按原预交3000元/平方米与实际造价2869.9元/平方米计算，每平方米多交130.1元，再按原交楼层系数、购房面积退款；2、存款利息按购房面积、楼层系数退款（差额不大）；3、车库车位杂货间销售收入按总购房面积分摊；4、以上三项退款总额将退还到原购房账户上；六、原个别购房户多交购房款由财务统一退还；……八、公布日期为2018年11月14日至11月18日。之后重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利房项目部将上述公示撤回又于同一天发布了另一份公示，公示内容比上述公示内容增加了一条，该增加的一条为微利商品房退房款是公司给职工福利待遇，仅本单位职工可以享受【（2019）赣0602民初1222、1223、1224号已生效案件已经确认】。被告周瑞芝名下应当退回商品房退款14492.33元，车位退款31059.18元，利息7280.08元,总计52831.59元。2018年12月3日，重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利商品房项目部将上述52831.59元结余款项退至了被告周瑞芝账户。另查明，被告周瑞芝于2007年11月29日向单位中铁十一局集团桥梁有限公司交纳20000元购房款。本院认为，原告与被告姚再兴签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据协议书，两被告将其微利房购房指标转让给原告沈建明，该转让其实质上是一种权利的转让，原告沈建明依约支付了转让费，并以两被告的名义缴纳了购房款后即取得该权利。根据协议书约定，重庆路辉房地产开发有限公司鹰潭微利商品房项目部基于微利房的建设而产生的住房退款14492.33元及利息7280.08元，系微利房的福利，应归原告沈建明享有，故原告沈建明要求两被告退还住房退款14492.33元及利息7280.08元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。本院认为，两被告所交20000元是在双方签订协议书之前,双方签订协议书后，该20000元所产生的利息实质已转让给原告沈建明，因此两被告认为应扣除其20000元部分利息的辩驳理由不能成立。原告要求两被告按6%年利率计算逾期利息的请求未超出法律规定，本院予以支持。购买车位款系两被告交纳，且协议书也未涉及车位转让事项，因此原告要求退回车位款的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告姚再兴、周瑞芝于本判决生效后十日内支付原告沈建明商品房退款14492.33元及银行利息7280.08元，合计21772.41元，并支付逾期付款利息（利息以21772.41元为基数，利息从2018年11月19日起，按年利率6%计算至债务清偿之日止）；二、驳回原告沈建明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1226元，减半收取613元（原告沈建明已预交1226元，应退回613元），由原告沈建明负担350元，由被告姚再兴、周瑞芝负担263元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  刘智勋二〇二〇年五月二十七日法官助理黄鹤群书记员丁燕燕附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。