湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0203民初64号原告：黄学银，男，1979年3月1日出生，汉族，住湖北省大冶市委托诉讼代理人：邓亚山，黄石市西塞山区金秋法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告：黄石鑫宝置业发展有限公司，住所地湖北省黄石市西塞山区沿湖路**，统一社会信用代码：914202006622910114。法定代表人:程时兴，公司执行董事。委托诉讼代理人：石瑞，湖北鸣伸律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告黄学银诉被告黄石鑫宝置业发展有限公司（以下简称鑫宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告黄学银及其委托诉讼代理人邓亚山、被告鑫宝公司委托诉讼代理人石瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄学银向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2016年12月20日至2019年12月20日期间逾期交房违约金合计53436元；2、判令被告支付自2017年7月20日至2019年12月20日期间逾期办理不动产权证违约金合计1764.82元；3、判令被告立即提供产权登记所需资料，为原告办理不动产权证；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年5月24日签订《黄石市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于鑫宝磁湖南郡5幢1单元31层3106室房屋一套，房屋总价款24.4万元，原告依约交付完房款。1、合同约定被告应当在2016年12月20日前按照合同约定的交付条件（合同第九条）交付商品房，后因被告自身原因，至今被告未按合同第九条约定的交付条件交付商品房。根据《黄石市商品房买卖合同》第十一条，被告应当承担逾期交房的违约责任，并按照第十一条约定的计算方式支付逾期交房违约金53436元。违约金计算：房屋总价款24.4万元，至今逾期天数已累计1095天，违约金额=244000元*2/10000*1095天=53436元。2、合同约定，被告应当在2017年7月20日前按照合同约定（合同第十六条）为原告办理不动产权证，后因被告自身原因至今被告未按合同第十六条约定提供产权登记所需资料，为原告办理不动产权证，被告应当承担逾期办理不动产权证的违约责任并按照第十六条第3项约定的计算方式支付逾期办证违约金1764.82元。违约金计算：房屋总价款24.4万元，银行同期活期存款利息为0.3%，至今逾期天数已累计880天，违约金额=244000元*0.3%/365*880=1764.82元。原告多次与被告协商未果，故诉至法院。被告鑫宝公司口头辩称：1、被告不存在逾期交房的情形，原告所购买的房屋系现房，在签订购房合同时已达到交付条件，原告随时可以办理入住手续，但原告迟迟不来办理，原告对逾期交房存在过错；2、原告在2018年3月办理了正式的收房手续并向物业公司交纳了相关费用，其中物业管理费交纳起始时间为2017年1月1日，说明原告认可案涉房屋至少在2017年1月1日起就具备入住条件；3、原告计算的违约金标准过高，原告对逾期交房存在重大过错，即使构成违约也不应当按照万分之二的标准计算违约金；4、原告逾期交房违约金的诉讼请求超过诉讼时效，双方合同约定的交房时间为2016年12月20日，原告起诉时间为2020年1月9日，超过诉讼时效规定时间，原告第一项请求不应支持，关于逾期办证的违约金起算时间应该根据合同约定至商品房交付使用后210天内办理权属证书，即应从原告办理正式收房手续的当天即2018年3月6日起计算210天，关于第三项诉求，原告所购房屋已经具备办证条件，没有办理产权证书的原因是原告未按合同约定补交差欠的房价款。综上请求法院依法判决。经审理查明：2015年5月24日，原告与被告签订了一份《黄石市商品房买卖合同》（合同编号：HS15003546），合同约定：原告购买被告开发的位于鑫宝.磁湖南郡第5幢1单元31层3106室的房屋；建筑面积为56.86平方米；购房款为244000元；被告应当在2016年12月20日前，将符合下列条件交付原告使用，1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收，2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求，3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件，4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期,因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，被告应当在发生之日起30日内书面告知原告；被告逾期交房，逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；被告应当在商品房交付使用后210日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的银行同期活期存款利息向原告支付违约金。合同签订后，原告分别于同年5月27日、8月4日及8月5日向被告支付购房款共244000元。2018年3月6日，原告领取案涉房屋钥匙并向黄石盛和物业服务有限公司交纳费用共计4065元，包括装修保证金2000元，物业费（2017年1月1日至2018年12月30日）1364.6元，装饰材料运转费、垃圾清运费、门牌号××.58元，被告向其送达《黄石市新建商品住宅使用说明书》以及《质量合格书》。原告认为被告未履行按期交付房屋以及办理产权证的合同义务，故诉至法院。另查明，该案涉楼栋于2014年12月19日竣工，于2019年9月25日完成规划验收。本院认为，一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为案涉合同约定的违约金性质为按日计付的继续性违约金，因该类违约金的履行具有分期的特征，故诉讼时效应参照分期债务诉讼时效予以适用，即在诉讼时效不存在法定中止、中断的情形下，诉讼时效期间应为当事人起诉之日前三年，本案原告于2020年1月9日起诉至本院，故本案诉讼时效期间为2017年1月10日至2020年1月9日。二、关于被告是否应承担违约责任的问题。原、被告签订的《黄石市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，其内容合法有效，双方当事人均应按约履行各自的权利义务。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告未能按合同约定时间交付房屋及协助原告办理产权登记手续，其行为构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付逾期交付房屋违约金、逾期办理产权登记违约金以及协助办理案涉房屋产权登记手续的诉讼主张成立，本院予以支持。被告辩称原告未按合同约定补交差欠的房价款导致未协助其办理产权登记手续，原告自身存在过错，因该合同对办理产权登记手续并无约定限制条件，故被告就此提出的抗辩理由不能成立，本院不予支持。三、关于违约金计算的起止时间和数额问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋的转移占有视为房屋的交付使用。本案中合同约定的交房时间虽为2016年12月20日前，但原告于2018年3月6日领取案涉房屋钥匙，客观上已对案涉房屋实际占有，故应视为被告于2018年3月6日已履行房屋交付义务，但因该日案涉房屋未完成规划验收，属于瑕疵交付。故本案逾期交房期间为2016年12月21日至2018年3月5日，瑕疵交付期间为2018年3月6日至2019年9月25日。原告诉称被告未按合同约定的程序履行交付义务，本院认为程序性瑕疵不影响交付事实的成立。被告辩称原告缴纳物业费即视为认可案涉房屋具备入住条件与事实不符，本院不予支持。如前所述，本案逾期交房违约金计算的起止时间为2017年1月9日至2018年3月5日，数额为20496元（244000元×0.0002×420天）；瑕疵交付期间违约责任的计算标准参照《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款由建设单位承担瑕疵交付期间物业服务费用之规定，故瑕疵交付期间违约金数额为1062元（1364.6÷730天×568天）。逾期办证违约金计算的起止时间为2018年10月3日(房屋交付使用后第211天)至2019年12月20日,数额为888元（244000元×0.003÷365天×443天），以上违约金总额为22446元，未超过合同总价款的30%，故被告辩称违约金计算标准过高，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条,《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款之规定，判决如下：一、被告黄石鑫宝置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄学银支付因逾期交付房屋产生的违约金21558元；二、被告黄石鑫宝置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄学银支付逾期办理房屋产权登记违约金888元；三、被告黄石鑫宝置业发展有限公司于本判决生效之日起一个月内协助原告黄学银办理位于黄石市西塞山区磁湖南郡第5幢1单元31层3106室房屋的产权登记手续；四、驳回原告黄学银的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为670元，由原告黄学银负担398元，被告黄石鑫宝置业发展有限公司负担272元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  郑庆文二〇二〇年五月二十日书记员  吴媛媛