云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3375号上诉人（原审原告）：杨冰，女，1973年3月31日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。上诉人（原审原告）：张锐，男，1975年1月12日出生，汉族，住云南省保山市腾冲县。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨国社，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区龙城街道环城北路**。法定代表人：叶文武，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨宝清，男，1992年10月29日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：李振权，男，1987年9月17日出生，汉族，住河北省承德市双滦区。上诉人杨冰、张锐因与被上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称“俊发公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初2679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。杨冰、张锐上诉请求：1．撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初2679号民事判决，依法改判；2．一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院有法不依。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。以上司法解释自2003年6月1日施行以来，昆明市各级人民法院根据其规定已判决了数以万计的商品房买卖合同纠纷，一审法院在确认被申请人违约的情况下，却不以该司法解释计算违约金，显然有法不依。二、一审法院举证规则与最高人民法院背道而驰。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条“违约金过高标准及举证责任”规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承接举证责任。一审法院判决的说理内容为：“购房人并未举证证实其因俊发公司逾期办证遭受的实际损失，故本院同意俊发公司调减违约金的申请”。一审法院在举证规则的运用上与最高人民法院的审判理念截然相反。俊发公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉、维持原判。杨冰、张锐向一审法院起诉请求：1.俊发公司向杨冰、张锐支付逾期办理位于金盾俊园A3-21-2-1001号房屋所有权证的违约金人民币44615元（以下均为人民币）；2.俊发公司承担诉讼费。一审法院认定事实：俊发公司（甲方）与杨冰、张锐（乙方）于2013年11月8日签订了《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园住宅Ａ3-21-2-1001），约定乙方向甲方购买位于昆明市呈贡区，套内建筑面积160.87平方米，总金额564261元。合同第十二条约定：乙方在达到以下条件后，甲方在240个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料提交产权登记机关：1.乙方向甲方交清全部房款及相关代收费用；2.甲、乙双方交接房手续办理完毕；3.乙方填写办理房屋所有权证申请书，并签署授权委托书给甲方；4.乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料。若乙方未满足以上任何条件，均视为乙方自动放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记需甲方出具的资料。杨冰、张锐于2013年11月8日向俊发公司缴清购房款及配套费。2015年8月3日，杨冰、张锐办理了接房手续，交纳了契税、产权证工本费等相关费用。另查明，俊发公司于2017年12月15日已将案涉房屋的办证材料递交不动产登记机关。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方当事人在《商品房购销合同》中约定了在购房者达到合同第十二条载明的4个条件后由俊发公司在240个工作日内协助购房者将办理车位所有权证所需的全部资料提交产权登记机关。根据查明事实，杨冰、张锐在2015年8月3日办理交接房手续后即已满足了约定的4个条件，俊发公司应当在240个工作日内即2016年7月20日之前协助杨冰、张锐递交办证资料，但俊发公司直至2017年12月15日才将办证资料递交不动产登记机关，已构成违约，应依据上述法律规定承担相应的违约责任。本案中，双方当事人未在合同中约定违约金数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方式，且购房人杨冰、张锐并未举证证实其因俊发公司逾期办证遭受的实际损失，故俊发公司提出调减违约金的答辩意见一审法院予以采纳，并以购房人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定俊发公司应向杨冰、张锐支付违约金5500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款之规定，一审法院判决：一、俊发公司于判决生效后十日内向杨冰、张锐支付逾期办证违约金5500元；二、驳回杨冰、张锐的其他诉讼请求。二审中，上诉人、被上诉人均未向本院提交新的证据。一审法院认定的事实与本院二审查证的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一审确认的违约金是否得当？针对争议焦点，本院认为，俊发公司对于其逾期办理房屋产权证的事实没有异议。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”俊发公司应当依法承担违约责任。因为《商品房购销合同》并未约定违约责任，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”上诉人所称应当由俊发公司举证证明逾期办证给上诉人造成的实际损失，因为本案双方当事人未约定违约金，不存在被上诉人认为约定的违约金高于实际损失的情况并申请予以减少的情形，故上诉人作为原告应当举证证明其所受实际损失。在上诉人未提交有效证据证明其损失的情况下，本院兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌情认定俊发公司应向上诉人支付违约金7000元，一审法院没有区分购房款数及逾期办证天数等情况，认定违约金为5500元欠妥，本院予以改判。综上所述，杨冰、张锐的上诉理由部分成立，本院予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初2679号民事判决；二、由被上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司在判决生效后十日内向上诉人杨冰、张锐支付逾期办证违约金7000元；三、驳回上诉人杨冰、张锐的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费915元，由杨冰、张锐负担457.5元，由呈贡俊发伟业房地产有限公司负担457.5元。本判决为终审判决。审判员  刘涛二〇二〇年五月二十七日法官助理蒋志平书记员李远健