吉林省珲春市人民法院民事判决书（2019）吉2404民初3225号原告：中国农业银行股份有限公司珲春市支行，住所地珲春市。负责人：汪晓春。委托诉讼代理人：赵海兰，女，1972年10月4日生，朝鲜族，现住珲春市。委托诉讼代理人：郎国臣，男，1966年6月17日生，满族，现住珲春市。被告：穆某，男，1980年5月23日生，汉族，户籍所在地吉林省珲春市。被告：李某，女，1981年2月17日生，汉族，户籍所在地吉林省珲春市。被告：吉林省洋帆置业有限公司，住所地珲春市。法定代表人：杨建宁。委托诉讼代理人：蔡丽娜，女，1984年1月8日生，朝鲜族，现住珲春市。中国农业银行股份有限公司珲春市支行（以下简称珲春农行）与被告穆某、李某、吉林省洋帆置业有限公司（以下简称洋帆置业公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告珲春农行的委托诉讼代理人赵海兰、郎国臣，被告洋帆置业公司的委托诉讼代理人蔡丽娜到庭参加诉讼。被告穆某、李某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珲春农行向本院提出诉讼请求：1.要求穆某立即清偿截止到2019年8月20日为止的借款本金306875.35元及利息18074.54元，合计324949.89元，（截止2019年8月20日利息）利息、罚息、复利计算至还清之日止；2.抵押人穆某、李某对上述借款承担抵押担保责任，珲春农行对抵押物变卖所得价款优先受偿；3.保证人洋帆置业公司对上述借款承担担保责任。4.诉讼费由穆某、李某、洋帆置业公司承担。事实和理由：借款人穆某于2016年7月11日与我行签订《个人购房担保借款合同》，期限25年，还款方式为等额本息还款，担保方式为阶段性保证加抵押。2016年7月13日，穆某向我行借款人民币320000元，用于购买保证人洋帆置业公司开发的位于珲春市10栋，建筑面积118.96平方米的一处住宅，并以该房产作抵押，同日在珲春市房屋产权管理中心办理了珲房预珲字第2016002911号抵押权预告登记，抵押人为穆某、李某。该贷款产生逾期利息后，经我行多次催告，借款人穆某不履行义务。截至2010年4月20日为止的借款本息298683.53元。为此请求人民法院依法判令借款人立即偿还拖欠的全部借款本息，抵押人穆某、李某对该借款承担抵押担保责任。保证人洋帆置业公司对上述借款承担保证担保责任。珲春农行在本案审理当中变更第一项诉讼请求，要求穆某立即清偿截止到2020年4月20日为止的借款本金295065.95元及利息3617.58元，合计298683.53元，自2020年4月21日起以年利率7.35%计算利息至还清之日止。穆某、李某逾期未作答辩。洋帆置业公司承认珲春农行在本案中所主张的事实，同意按照法律规定承担责任。但要求珲春农行应在穆某尚欠的贷款中，将洋帆置业公司替穆某偿还贷款的部分予以扣除。珲春农行围绕诉讼请求提交了如下证据：1.珲春农行提交的《个人购房担保借款合同》及借款凭证，证明穆某向珲春农行借款320000元，期限25年，利率为人民银行同期贷款利率，即正常利率4.9%。逾期贷款利率7.35%，还款方式等额本息还款，担保方式为阶段性保证加抵押，以借款人穆某购买的由洋帆置业公司开发的位于珲春市10栋（建筑面积118.96平方米）房屋做抵押，由保证人洋帆置业公司提供保证担保。借款人为穆某，保证人为洋帆置业公司，抵押人为穆某、李某。2.珲春农行提交的拖欠贷款明细及偿还贷款明细，证明穆某贷款320000元中，截止2020年4月20日已偿还本金8419.40元，利息20102元。洋帆置业公司用其缴纳的保证金代偿穆某贷款本金16514.65元，利息35862.21元。截止2020年4月20日，穆某仍欠贷款本息298683.53元。3.抵押预告登记证明1份，证明2017年7月13日穆某同珲春农行到珲春市房产管理部门办理抵押预告登记（珲房预珲字第2016002911），预告登记权利人为珲春农行，预告登记义务人为穆某。4.结婚证，证明穆某与李某于2008年12月4日在珲春市民政局婚姻登记处登记结婚，系夫妻关系。经质证，洋帆置业公司对珲春农行提供的上述证据的真实性及证明的内容无异议。故本院对上述证据予以采信。穆某、李某未到庭参加诉讼，也未提交证据，视为放弃抗辩及举证、质证的权利。洋帆置业公司围绕诉讼请求提交了如下证据:1.欠据1份，证明穆某欠公司购房首付款32828元。2.承诺书1份，证明穆某承诺该欠款于2017年5月1日之前偿还，但至今未还。珲春农行对证据的真实性及证明的内容无异议，但认为该证据与本案无关。本院认为，上述证据与本案无关联性，故本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月11日，珲春农行与穆某、李某、洋帆置业公司签订《个人购房担保借款合同》，约定穆某向珲春农行申请个人购置住房贷款320000元用于购买洋帆置业公司开发的位于珲春市10栋房屋（建筑面积118.96平方米），贷款期限25年，实际放款日与到期日以借款凭证记载为准。借贷双方约定借款利率为人民银行同期贷款利率，即年利率为4.9%，逾期贷款利率为7.35%，还款方式为等额本息还款。贷款利率以实际发放日计算。借款人以按月等额本息还款法偿还贷款本息，每期末月的20日/每期末月借款发放日对应日为还款日。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，利息及其他应付款项和费用的，不可撤销地授权贷款人直接从借款人在中国农业银行各机构开设的账户中划收，依据法律法规或双方约定不得划收的账户除外。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。穆某提供其购买的位于珲春市10栋，作为借款的担保物，李某同意以此房屋作借款担保。保证人洋帆置业公司为穆某借款提供连带责任保证。保证期间为合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同项下的借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一种担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权。珲春农行与穆某于2017年7月13日，在珲春市房屋产权管理部门办理该房屋的预购商品房抵押权预告登记手续，并取得预购商品房抵押权预告登记证明书（抵押登记号为2016002911），但未在法律规定的时间内办理具有法律效力的抵押权登记。2016年7月13日，珲春农行依约将贷款320000元存入穆某指定的收款账户，穆某在借款凭证上签名捺印确认。贷款发放后，穆某未按约定履行还款义务，截至2020年4月20日穆某已偿还贷款本金8419.40元，利息20102元，洋帆置业公司替穆某已偿还贷款本金16514.65元，利息35862.21元。截止2020年4月20日，穆某仍欠贷款本金295065.95元及利息3617.58元。另查，穆某购买的珲春市10栋房屋的产权证及正式抵押登记至今尚未办理。本院认为，珲春农行与穆某、李某、洋帆置业公司签订《个人购房担保借款合同》是双方真实意思表示，约定内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认合同有效。珲春农行已依约履行发放借款的义务，穆某在借款后未按约定履行还款义务，已构成违约，应承担相应违约责任。穆某应立即偿还尚欠借款本金及相应利息。故珲春农行要求穆某立即清偿截止到2020年4月20日为止的借款本金295065.95元及利息3617.58元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于珲春农行要求穆某、李某承担抵押担保责任，对该房产享有优先受偿权的诉讼请求，本案中珲春农行抵押房产设定的是抵押权预告登记，抵押权预告登记是在正式房屋产权证办理之前所进行的抵押登记方式，与抵押权正式设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，珲春农行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权正式设立登记之前，其享有的是当正式抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权。在双方未办理正式抵押登记的情况下，珲春农行要求穆某、李某承担抵押担保责任，对该房产享有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。珲春农行与穆某、李某、洋帆置业公司签订的《个人购房担保借款合同》中，洋帆置业公司为穆惠军的借款提供担保，约定的保证方式为连带责任保证，且约定保证包括借款本金及利息、逾期利息。故洋帆置业公司应对本案本金及利息、逾期利息承担连带保证责任。穆某、李某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，其应承担可能对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、穆某于本判决发生法律效力后立即偿还给中国农业银行股份有限公司珲春市支行截止到2020年4月20日的借款本金295065.95元及利息3617.58元，合计298683.53元。并自2020年4月21日起，以295065.95元为本金，按照合同约定的逾期利率7.35%（年利率）支付利息至借款还清时止；二、吉林省洋帆置业有限公司对上述款项承担连带保证责任；三、吉林省洋帆置业有限公司承担保证责任后，有权向穆某追偿。四、驳回中国农业银行股份有限公司珲春市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6174元，公告费600元，合计6774元，由穆某、吉林省洋帆置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 金今福人民陪审员 郎艳芳人民陪审员 陈玉芬 二〇二〇年五月三十一日书记员 王 欢