福建省周宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0925民初58号 原告:孙玉珠，女，1955年1月15日出生，汉族，住福建省周宁县。 委托诉讼代理人:吴琛琛，福建凡圃律师事务所律师。 委托诉讼代理人:林霞，福建凡圃律师事务所律师。 被告:周宁县龙源房地产有限公司，住所地福建省周宁县狮城镇环城路**狮城国际营销中心，统一社会信用代码：91350925550955581Y。 法定代表人：苏斌，总经理。 委托诉讼代理人:张硕兰，男，1958年10月17日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，系该公司办公室主任。 委托诉讼代理人:肖青平，男，1969年1月15日出生，汉族，住福建省周宁县，系龙源公司监事长。 委托诉讼代理人:郑若诗，福建智德律师事务所律师。 第三人：天津中旺景通实业有限公司，住所地天津市武清区地毯产业园综合办公楼303-9，统一社会信用代码：91120222575111182L。 法定代表人：郑翠平，董事长。 委托诉讼代理人：刘莹莹，福建凡圃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴成钿，福建凡圃律师事务所律师实习律师。 原告孙玉珠与被告周宁县龙源房地产有限公司（以下简称龙源公司）、第三人天津中旺景通实业有限公司（以下简称中旺景通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理，被告龙源公司向本院提出管辖权异议，经本院审查于2020年2月3日裁定驳回被告龙源公司的异议申请，被告提出上诉，宁德市中级人民法院裁定维持本院驳回管辖权异议的裁定。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托代理人、被告及委托代理人、第三人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出的诉讼请求：一、判令被告龙源公司立即向原告交付周宁县狮城镇环城路2号狮城国际1幢1层14号店面，同时协助原告办理不动产所有权登记手续；二、判令被告龙源公司向原告支付逾期交房违约金7074.5元（以购房款1295700元为基数，每日按0.001%，从2018年4月12日起暂计至2019年10月10日）。事实与理由：因龙源公司与第三人中旺景通公司存在债权债务关系，双方协议将龙源公司开发的狮城国际房产用于抵债，并登记于孙玉珠名下。据此2014年4月18日，孙玉珠与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：0384658，确认房产位于周宁县狮城镇环城路2号狮城国际1幢1层14号店面，总金额1295700元）。该合同购房款已按“以房抵债”方式支付，且原告已按规定缴纳专项维修基金。现该房屋已于2018年4月11日具备交付条件，但龙源公司至今尚未交付，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。综上，龙源公司的行为严重损害原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告辩称：一、原告声称答辩人对原告存在“以房抵债”的债权债务关系，提出答辩人交付案涉房产并承担违约责任的请求，毫无事实和法律依据。1、原告未按约履行合同义务，已构成根本违约，应承担违约责任。答辩人与原告在2014年4月18日签订《商品房买卖合同》，约定答辩人将案涉的“狮城国际第1幢第1层14号”房售与原告，双方就房屋买卖相关事项作了详细约定；合同签订后，原告未按约定支付购房款，已构成根本违约。现原告单方主张“以房抵债”无需支付购房款，但其主张“以房抵债”所依据的《和解协议书》却是由答辩人与第三人中旺景通公司签订的，原告既不是该协议当事人更不是债权人，且《和解协议书》签订时间是2014年5月15日，在《商品房买卖合同》签订之后；事实证明，答辩人与原告签订《商品房买卖合同》时，双方根本不存在以房抵债的合意，合同中也无任何抵债条款，可见答辩人与原告之间不可能存在“以房抵债”之实。2、原告与答辩人双方签订《商品房买卖合同》是一个独立的行为，双方之间存在的是房屋买卖关系。《商品房买卖合同》与《确认书》之间并无关联，均不足以证明原告对答辩人享有“以房抵债”的债权。首先，《确认书》仅是一个草拟的文本，尚未签署生效，且草拟的时间是在《商品房买卖合同》签订之后；其次，《确认书》中对案涉商品房的单价、总价与《商品房买卖合同》中的约定却不同，这与真实抵债的交易惯例完全不符，显然《确认书》与《商品房买卖合同》并没有关联。最后，《确认书》因双方没有签署而未成立更未生效，对各方包括答辩人都没有约束力。3、原告既不是《和解协议书》的当事人、也不是《确认书》的当事人，若依据《和解协议书》、《确认书》主张“以房抵债”，显然不是适格的原告。《和解协议书》是由答辩人与第三人中旺景通公司签订的。该协议明确约定：答辩人将其所有的狮城国际部分房产过户给中旺景通公司或委托其进行销售，用以抵偿结欠的借款本金52446430元，且中旺景通公司应当将其中五套房产售出所得的价款用于缴纳税款。但在履行《和解协议书》时，中旺景通公司的实际控制人孙忠康出于个人目的，提出要将答辩人拟将抵债的房产以签订买卖合同的方式转移到孙忠康指定的若干个人名下（包括本案原告）；答辩人对此无理要求已明确提出异议，并要求中旺景通公司应签署《确认书》作为附件进行确认，但中旺景通公司以各种理由始终拒绝签署《确认书》。二、原告孙玉珠，系第三人实际控制人孙忠康的姐姐，声称自己对答辩人享有的债权，且三方就此达成合意，从而取得案涉房产，纯属无稽之谈。原告并非《确认书》的当事人，原告与答辩人之间仅有房屋买卖关系，并无其他“以房抵债”的债权债务关系。三、原告恶意提起本案之诉，显然是为了协助第三人中旺景通公司规避有关判决执行，企图以合法形式非法占有国有资产，原告和第三人的行为已涉嫌违法犯罪。原告设想通过子虚乌有的债权“以房抵债”占有答辩人的房产，等于变相帮助孙忠康侵占中旺景通公司的资产。事实上中旺景通公司的资产是从天津中通小额贷款有限公司转移而来，而中通小贷公司尚欠国家开发银行两笔8000万元的贷款无法归还；2014年，国开行已就这两笔贷款起诉中通小贷公司，并得到法院判决支持。虽然有法院的生效判决，但中通小额公司事实上已没有可执行的财产，相关执行案件已于2018年间终止执行，这些事实在裁判文书网上均是公开可查的信息。毫无疑问，孙忠康、原告转移侵占的虽是中旺景通公司的资产，但实际侵占的是中通小额公司的资产，最终受损的却是国开行的国有资产，孙忠康、原告等人的行为已涉嫌刑事犯罪且数额巨大。故本案中，若错误支持原告的虚假诉请则等于在法律层面，支持孙忠康将本应属中旺景通公司的资产转移到其指定的个人名下，让孙忠康公然“合法”转移、侵占中旺景通公司5200多万元的资产，势将造成中通小额公司的资产损失殆尽，最终导致国开行的巨额贷款无法收回，有关此事，恳请贵院查明事实，依法给予审查监督，避免巨额国有资产流失。综上所述，原告与答辩人之间不存在“以房抵债”的债权债务关系，原告诉讼请求没有事实和依据，恳请贵院以事实为依据，以法律为准绳，驳回其诉讼请求并判决原告承担违约责任! 第三人辩称，龙源公司为了偿还第三人债务，与第三人达成了“以房抵债”协议，系双方同意的，并与第三人指定的受让人签订了51套商品房买卖合同，双方均予以认可，龙源公司也已按《商品房买卖合同》约定履行了合同，这与原告提供的《51套商品房销售不动产统一发票》、《关于要求尽快交缴税款的函》、《确认书》相互印证，并且该证据明确了51套房屋坐落的位置以及受让人名单，且51套商品房的总价值为51532191元，与第三人和龙源公司的“以房抵债”协议的52000000元相一致，能够形成完整的证据链。因此，原告签订的《商品房买卖合同》系在达成“以房抵债”的情形下签订，此51套房屋包含案涉的房屋均不需要另行支付购房款。 法庭审理中，原告向法庭提供了以下证据予以证明其主张： 证据1、原告孙玉珠身份证复印件一份，证明原告的身份情况。 2、《和解协议书》复印件。 3、《关于要求尽快缴纳税款的函》、《确认书》复印件。2、3两份证据证明龙源公司与案外人中旺景通公司达成“以房抵债”的事实；证明案涉登记于原告名下的商品房在“以房抵债”范围内，购房款已用以抵消龙源公司欠中旺景通公司的债务的情况。 4、《商品房买卖合同》（编号：0384658）、销售不动产统一发票、专项维修资金缴存凭证复印件。证明被告为履行“以房抵债”协议，与原告签订《商品房买卖合同》的事实，且原告已交付购房款及维修基金等费用的情况。 5、（2019）闽09民终649号民事判决书、生效证明复印件，证明：与案涉商品房同属于“以房抵债”范围内的林春锦名下的商品房已经由法院判决胜诉，现已生效；被告的答辩意见中所称的观点，该判决书都予以反驳论述，被告在未提供证据予以印证的情况下，被告应当承担相应的不利后果，根据民事证据规则，应当以判决书认定的事实为准；案涉房屋在2018年4月11日已验收备案，符合交付条件，应立即交付予原告，但至今未交付已构成违约的情况。 被告对原告提供的证据质证如下：1、身份证复印件：证明原告可以以《商品房销售合同纠纷》起诉龙源公司，但主张“以房抵债”，则不是适格的主体；2、《和解协议书》复印件的真实性无异议，对其关联性有异议，《和解协议书》与原告待证事实之间没有关联性。《和解协议书》中的债权人是第三人中旺景通，并非本案的原告；3、龙房字（2014）7号《关于要求尽快缴税款的函》及《确认书》的质证意见同上。对《确认书》的真实性无异议，该《确认书》是由龙源公司以第三人中旺景通名义草拟并寄送给中旺景通公司，但因龙源公司和中旺景通对该份《确认书》协商失败而未得到双方签字确认，因而也并未成立更谈不上生效问题。也无法证明龙源公司向原告抵债的真实性；4、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、专项维修资金缴存凭证的真实性无异议，证明对象有异议，相反根据双方签订的合同第7条，该证据可证明原告已违约；在和解协议书上有规定乙方同意将周宁开发的房产过户或委托甲方销售，确认书上注明的是原告为买受人，所以原告要是以以房抵债的形式还是主体不适合。5、（2019）闽09民终字第645号民事判决书、生效证明，该判决认定事实错误，不合法且与本案无关，我方正在对此申请再审，此份证据属于免证事实，被告所说的判决书中的林春锦和本案还是有不一样的地方，不能将该份判决书当做本案的判决书的模板。 第三人代对原告提供的证据质证意见是：证据1、2、3、4、5均没有异议。 被告未提供证据。 第三人未提供证据。 上述原告提供的证据1、2、3、4、5客观真实，对证据中能相互印证的事实，本院予以采信。根据当事人陈述及采信证据，本院认定本案事实如下： 1.2014年4月18日，经中旺景通公司介绍，龙源公司与孙玉珠签订《商品房买卖合同》（合同编号：0384658），约定孙玉珠向龙源公司购买由龙源公司开发的位于宁德市周宁县狮城国际幢1层14号店面，该店面建筑面积为78.53平方米，单价为每平方米16500元，总价款为总金额1295700元。合同第六条约定买受人一次性付款1295700元；第七条约定买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.1的违约金。合同签订后，龙源公司于当日以孙玉珠为付款方开具了《销售不动产统一发票》交付孙玉珠。孙玉珠于2014年4月21日交纳了相应的专项维修资金，涉案房屋的相关税收已缴纳，但购房款至今未支付，涉案房屋至今未交付。 2.2013年11月25日，中旺景通公司与苏斌、上海圣辰物资有限公司、周宁县龙源房地产公司因民间借贷一案，在天津市第一中级人民法院达成(2013)一中民二初字第0058号民事调解书，达成如下协议：一、双当事人共同确认截止至2013年11月25日被告苏斌及被告上海圣辰物资有限公司尚欠原告天津中旺锦通实业有限公司借款本金26500000元，利息12179000元（自借款之日至2013年11月25日，按月息18‰计算）；二、被告苏斌及被告上海圣辰物资有限公司于2013年12月20日前向原告天津中旺锦通实业有限公司归还本金6500000元；三、被告苏斌及被告上海圣辰物资有限公司于2014年12于31日前向原告天津中旺锦通实业有限公司归还利息2179000元；四、被告龙源公司对上述给付事项承担连带清偿责任。 3.2013年11月25日，中旺景通公司与肖青平、龙源公司因民间借贷一案，在天津市第一中级人民法院达成(2013)一中民二初字第0067号民事调解书，达成如下协议：一、双方当事人共同确认截止至2013年11月25日上海青跃建材有限公司、上海点石成金属材料有限公司、上海西宝投资管有限公司尚欠原告借款本金30000000元，利6030000元（自借款之日至2013年11月25日，按月息18‰算）；被告肖青平愿以保证人身份承担上述借款本息的还款的义务；二、被告肖青平于2013年12月20日前向原告天津中旺锦通实业有限公司归还借款本金25500000元；三、被告肖青平于2014年12月31日前向原告天津中旺锦通实业有限公司归还借款本金4500000元及利息6030000元；四、被告龙源公司对上述给付事项承担连带清偿责任。 4.2014年5月15日，中旺景通公司(甲方)与龙源公司(乙方)达成《和解协议书》:第一、乙方同意以其在周宁开发的狮城国际房地产部分房屋产权过户予乙方或委托甲方销售，用以抵偿苏斌、上海圣辰物资有限公司结欠甲方上述的借款本金2650万元；抵偿肖青平、上海青跃建材有限公司、上海点石成金属材料有限公司、上海西宝投资管理有限公司结欠甲方上述的借款本金2550万元；两者合计5200万元。（具体房屋套数及面积详见附件）。乙方办理上述抵偿后甲方免除乙方的连带清偿责任；剩余债务（包括利息、诉讼费等）均与乙方无关，甲方不得再向乙方索要。乙方用于抵偿予甲方的房产或委托甲方进行销售的具体房产，甲方应向乙方出具确认书。第二、办理房产过户涉及的相关税费由双方各自担负。第三、甲方为尽快销售房产，回笼资金，经双方协商同意甲方以周宁县现时房产价格进行过户或转卖，但实际过户或转卖的金额若低于甲乙双方协商的5200万元金额部分由甲方自行承担，甲方不得以其他理由向乙方索要不足部分金额；第四、乙方应配合甲方办理上述房屋的产权过户手续。为解决乙方过户中税费问题，经协商乙方同意以其开发的周宁房地产以一、二号楼均价6200元/平方米，三号楼均价7200/平方米委托甲方对外进行部分销售，销售回笼资金专款专用，作为乙方承担税费的来源（委托房产详见清单）；第五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方盖章后生效。发生纠纷的，由房产所在地周宁县人民法院管辖。 5、龙源公司于2014年11月3日向中旺景通公司出具《关于要求尽快交缴税款的函》及附件《确认书》〔龙源公司龙房字（2014）7号文件〕，主要载明：①根据天津市第一中级人民法院（2013）一中民二初字第0058号、第0067号《民事调解书》及双方于2014年5月15日签订的《和解协议书》和《确认书》（附件）的约定，“我公司已全面履行了房产抵欠贵公司52446430元的债务，并另行拿出5套价值7043133元房产用作贵公司代交税款，贵公司本应代交税款6108342元，到目前为止，只办理了24套商品房、6套店面手续，缴纳税款190多万元。还有陈高鹤的E301…林春锦的B1401、B1402、E1101、D1402、E1401、E1501、G702…，共21套税务发票已预开，但未及时办理有关手续”，系因中旺景通公司“没能履行当初的承诺及2014年5月15日和解协议书的约定”所致；②本着多还少补的原则，上述5套商品房总价7043133元，扣除应交税款6108342元，中旺景通公司应退还龙源公司余款934791元；③本“确认函”是对双方于2014年5月15日签订的《和解协议书》的补充；④函告中旺景通公司于2014年11月15日前来龙源公司处理所欠税款及签署确认书（附件）事宜，如不来将视为默认，龙源公司将按周宁县税务局的要求，申请将预开的税务发票给予“红字冲销”，由此产生的一切后果由中旺景通公司自负。 6、中旺景通公司与孙玉珠合意将受让房产指定登记于孙玉珠的名下。 7、龙源公司于2018年3月10日填报《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，申请办理周宁县狮城国际第1、2、3幢楼工程的竣工验收备案，经周宁县住房和城乡规划建设局于2018年4月11日审批同意给予备案。 本院认为，本案争议焦点为孙玉珠是否已支付涉案购房款。 首先，天津市第一中级人民法院（2013）一中民二初字第0058号、第0067号《民事调解书》及中旺景通公司与龙源公司签订的《和解协议书》，可以证明中旺景通公司与龙源公司之间因借贷而产生债权与债务关系，龙源公司同意以其在周宁开发的狮城国际部分商品房用于抵偿结欠中旺景通公司的借款本金5200万元，双方同意以周宁县“现时房产价格”进行过户或转卖，龙源公司应配合办理抵债房屋的产权过户手续，房产过户中涉及的相关税费由双方各自负担，龙源公司虽委托中旺景通公司对外销售部分商品房，并将销售回笼资金作为龙源公司承担税费的来源，但双方对抵偿债务商品房与代售交税商品房的套数、房号等情况和相关权利与义务及相应违约责任均未作出明确具体的约定。 其次，中旺景通公司与孙玉珠合意将本案争议房产指定登记于孙玉珠的名下，系当事人意思自治原则的体现。龙源公司作为中旺景通公司的债务人，虽无书面意见直接进行确认，但其在此之前向中旺景通公司发出的《关于要求尽快交缴税款的函》及附件《确认书》中对双方之间存在以房抵债的相关约定均无异议，并愿意“全面履行”双方先前在《和解协议书》中所约定的相关义务，且函称到目前为止已“办理了24套商品房、6套店面手续，缴纳税款190多万元”，自认“还有陈高鹤的E301…林春锦的B1401、B1402、E1101、D1402、E1401、E1501、G702…，共21套税务发票已预开，但未及时办理有关手续”，因而函告中旺景通公司前来处理所欠税款等事宜，同时在《确认书》明确了孙玉珠所购买该房产的具体房号等，由此足以证明龙源公司在当时愿意将涉讼商品房用于抵偿其结欠中旺景通公司的借款，其对中旺景通公司指定将涉讼商品房登记于孙玉珠名下的情况是明知的，且愿意与孙玉珠签订《商品房买卖合同》，可见龙源公司对涉讼房产登记于孙玉珠名下的指定已予认可、并予配合。 最后，龙源公司与孙玉珠签订的《商品房买卖合同》，可证明该合同对涉讼商品房仅约定一次性交付总价款，而未约定各方分别交付房价款及房屋的具体时间（并非正常的买卖交易）。若为正常的商品房买卖合同，对房价款及房屋的具体交付时间，应有明确约定，这是遵循房屋买卖交易习惯的必然要求，因而可以反证该合同系为“以房抵债”而简单填写。在签订该合同当日，龙源公司立即开具以孙玉珠为买受人的《销售不动产统一发票》并交付孙玉珠，结合龙源公司向中旺景通公司发出的《关于要求尽快交缴税款的函》及附件《确认书》，可以证明涉案《商品房买卖合同》项下的商品房已被龙源公司纳入以房抵债的房产之内，龙源公司在该函中对所有以房抵债的房产均未催告应交购房款（仅对“21套税务发票已预开”而尚未交税的抵债房产，函告催促“尽快交缴税款”），正因孙玉珠系中旺景通公司指定的以房抵债“买受人”而不必交付购房款，在此特殊情况下龙源公司才予开具购房款税务发票，此后又因龙源公司与中旺景通公司在委托售卖部分商品房用于代交税费等方面产生争议，龙源公司有将有关购房款发票提交当地税务机关予以“红字冲销”，系属龙源公司与中旺景通公司之间在履行双方订立的《和解协议书》过程中引发的利益分配纠纷，由此产生的一切后果不应归咎于合同相对方（抵债房产受让人）孙玉珠。 综上所述，本院认为，孙玉珠作为中旺景通公司的指定受让人，与龙源公司签订的《商品房买卖合同》系属双方当事人自由处分民事权益的意思表示，且内容并不违反法律的强制性规定，应予确认合法有效，各方均应依约履行相关的合同义务。该合同虽约定由孙玉珠一次性支付购房款1295700元，但按照龙源公司与中旺景通公司订立的《和解协议书》、龙源公司向中旺景通公司出具的《关于尽快缴纳税款的函》及《确认书》中有关以房抵债的内容，可以认定出卖人（债务人）龙源公司已将买受人（中旺景通公司指定的受让人）孙玉珠应交的全部购房款用于抵偿龙源公司结欠中旺景通公司的借款，故孙玉珠因龙源公司以房抵债而无需再付购房款，且孙玉珠已依约及时全额交纳了专项维修资金，履行了合同义务，龙源公司亦应全面履行合同义务，涉案房屋已竣工备案，具备交付条件，故对孙玉珠提出的龙源公司应当向其交付涉案商品房及协助其办理该不动产所有权转移登记手续的合同义务的请求予以支持。对原告提出的支付逾期交房违约金的请求，因双方签订的《商品房买卖合同》并未约定具体交房时间，而原告请求从2018年4月12日起计算违约金的请求依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条规定，判决如下： 一、周宁县龙源房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内向孙玉珠交付周宁县狮城镇环城路2号狮城国际1幢1层14号店面； 二、周宁县龙源房地产有限公司应在交付周宁县狮城镇环城路2号狮城国际1幢1层14号店面后60日内，协助孙玉珠办理该不动产所有权转移登记手续； 三、驳回孙玉珠的其他诉讼请求。 案件受理费16525元、由周宁县龙源房地产有限公司负担16475元，孙玉珠负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  兰祖云 人民陪审员  郑玉玲 人民陪审员  魏小平 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  张明卿 附注:义务人在规定的期限内必须履行义务。如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行，并对案件受理费一并申请强制执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行的最后一日计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日。 附：相关的法律条文。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不断擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人的约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。