北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初19665号原告：北京润诚嘉信置业有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府内南楼205。法定代表人：张兴辉，经理。委托诉讼代理人：李晓南，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔文东，北京市炜衡律师事务所律师。被告：齐星，女，1980年11月10日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：董路明（齐星之母兼齐星委托诉讼代理人），女，1956年8月9日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。原告北京润诚嘉信置业有限公司（以下简称润诚嘉信公司）与被告齐星、董路明返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京润诚嘉信置业有限公司之委托诉讼代理人李晓南，被告董路明（兼被告齐星之委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。润诚嘉信公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告返还原告合法所有的位于北京市昌平区沙河镇B-3#住宅楼23层1单元-2303号房屋（即北京市昌平区沙阳路24号院7号楼1单元2303号房屋）；2.请求判令被告齐星赔偿原告非法占用房屋期间的租金损失（自2016年8月1日起至被告实际搬出房屋之日止，按照每月4000元的标准计算），被告董路明承担连带责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2015年1月30日就北京市昌平区沙河镇B-3#住宅楼23层1单元-2303号房屋签订了编号为Y1706931的《北京市商品房预售合同》及附件（以下统称“预售合同”）。后由于被告不支付购房款，原告于2015年年底向北京市昌平区人民法院提起诉讼请求解除预售合同及附件。2017年2月1日，北京市昌平区人民法院作出（2016）京0114民初10357号判决书，判决解除预售合同，被告协助原告办理网上签约备案注销手续。后被告拒不执行生效判决，原告持生效判决到政府主管部门办理了网上签约备案注销手续。但是，被告自2016年7月1日起一直强占2303号房屋，经原告多次劝阻，被告均拒绝搬出。原告认为，2303号房屋为原告合法所有的财产，受法律保护。被告无理强占2303号房屋的行为侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大损失。基于以上事实和理由，原告特提起诉讼，请求法院维护原告合法权益。被告齐星辩称，齐星自2015年1月30日与原告签订购房合同后，一直积极履行合同。但因原告迟迟不给齐星办理房贷的银行信息，致使齐星不能前往银行办理按揭贷款。齐星自始至终没有不想要房子，齐星愿意继续履行购房义务。齐星与原告的购房合同解除后，原告至今未返还齐星购房款，致使齐星不能再另行购买房屋，齐星无处可去，合同解除后房价上涨给齐星造成了巨大损失。原告采取断水断电等方式干扰齐星的正常生活，强制退房，给齐星造成了巨大精神损害，也造成了齐星女儿被迫休学的后果。被告董路明辩称：我和齐星是母女关系，我没有住在涉案房屋，我长期在河北我母亲的房屋居住，照顾我的母亲，有居委会的证明和邻居证明。涉案房屋也不具备居住条件，我没有在涉案房屋居住，没有返还房屋的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月30日，润诚嘉信公司与齐星签订编号为Y1706931的《北京市商品房预售合同》，约定齐星以2335496元的价格购买由润诚嘉信公司开发的位于北京市昌平区沙河镇B-3#住宅楼23层1单元-2303号房屋。双方约定买受人应于签署预售合同当日向出卖人支付第一期首付款705496元（其中5万元为定金），其余房款163万元以按揭贷款方式支付。2014年11月29日，齐星交付定金5万元，2014年12月6日，齐星交付房款655496元。双方于2015年1月25日，办理了网上签约备案手续。润诚嘉信公司曾以商品房预售合同纠纷将齐星诉至本院，润诚嘉信公司认为齐星支付首付款705496元后，未按照合同约定办理贷款手续，在齐星逾期付款超过30日时，润诚嘉信公司多次敦促齐星一次性支付剩余房款163万元，齐星仍未履约，故诉至法院要求解除双方签订的《北京市商品房预售合同》及附件，要求齐星协助办理涉案房屋的网签注销手续并支付违约金。本院经审理于2017年2月1日作出（2016）京0114民初10357号民事判决书，判决：一、解除北京润诚嘉信置业有限公司与齐星签订的合同编号为Y1706931的《北京市商品房预售合同》及附件。齐星于本判决生效后十日内协助北京润诚嘉信置业有限公司办理北京市昌平区沙河镇B-3#住宅楼23层1单元-2303号房屋网上签约备案注销手续；二、齐星于本判决生效后十日内给付北京润诚嘉信置业有限公司违约金十万元；三、驳回北京润诚嘉信置业有限公司的其他诉讼请求。判决后，双方均未上诉。因齐星未履行生效判决确定的义务，润诚嘉信公司通过向法院申请强制执行已经注销了涉案房屋的网上签约备案。庭审中，润诚嘉信公司称因公司销售部和物业部沟通不畅，物业部不知道该房涉及诉讼，就于2016年8月1日将涉案房屋交付给齐星。法务部在提起商品房预售合同纠纷时不知道房屋已经交付给齐星，故未提出要求齐星返还房屋的诉讼请求。齐星称2016年8月交付房屋后其并没有装修，只是简单铺了地格，安装了马桶，一直居住到2019年才有物业的人找，并采取断水断电、堵锁眼的行为达到收回房屋的目的。齐星交纳了2016年8月至2019年7月31日的物业费。关于齐星向润诚嘉信公司交纳的70余万元的首付款，润诚嘉信公司称其扣除齐星应支付的10万元违约金，剩余款项已被北京市海淀区人民法院执行扣划。庭审中，润诚嘉信公司称董路明亦在涉案房屋居住，要求董路明与齐星共同承担返还房屋的义务，并对租金损失承担连带给付义务。董路明提交邢台市桥西区守敬社区居民委员会出具的《证明》，证明其一直在邢台居住照顾其母亲。润诚嘉信公司对该《证明》的真实性认可，但认为该《证明》不能排除董路明强占涉案房屋的情况。另查，位于北京市昌平区沙阳路24号院7号楼的房屋（不动产单元号：110114004001GB00265F00070006等183套房）于2017年6月28日登记在润诚嘉信公司名下，其中包括涉案房屋。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，齐星与润诚嘉信公司签订的涉案房屋买卖合同已经生效的判决确认解除，齐星缺乏继续占有使用涉案房屋的权利基础，且该房屋已于2017年6月28日登记在润诚嘉信公司名下，润诚嘉信公司主张齐星返还涉案房屋于法有据，本院予以支持。关于润诚嘉信公司主张房屋租金损失一节，因齐星占有涉案房屋系基于与润诚嘉信公司签订的《北京市商品房预售合同》，虽该合同已被生效判决确认解除，但合同解除的法律后果并未处理，即润诚嘉信公司并未主张返还涉案房屋，齐星亦未主张返还购房首付款，考虑到齐星与相关部门办理了房屋交接手续，交纳了相应的物业费用，且涉案房屋并未装修不具备居住条件，在齐星使用期间润诚嘉信公司亦采取断水断电的行为致使齐星长时间不能正常使用房屋，故本院认为润诚嘉信公司主张自2016年8月1日起至被告实际搬出房屋之日止的租金损失依据不足，本院难以支持。关于润诚嘉信公司主张董路明返还涉案房屋并对赔偿租金损失承担连带责任一节，因董路明否认自己在涉案房屋居住，润诚嘉信公司亦未提交充分的证据证明董路明占有使用涉案房屋，故润诚嘉信公司该项主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、齐星于本判决生效之日起十五日内将北京市昌平区沙河镇B-3#住宅楼23层1单元-2303号房屋（即北京市昌平区沙阳路24号院7号楼1单元2303号房屋）腾空并交付给北京润诚嘉信置业有限公司；二、驳回北京润诚嘉信置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费3900元，由北京润诚嘉信置业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  田 倩人民陪审员  施建毅人民陪审员  王亚军二〇二〇年五月二十七日书 记 员  崔 琪