浙江省台州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙10执复28号 复议申请人（异议人）：蔡族赞，男，1985年1月3日出生，汉族，住玉环市。 申请执行人：中银消费金融有限公司，住所地：中国（上海）自由贸易试验区银城路200路14号1409-1410室。 被执行人：林峰，男，1964年1月13日出生，汉族，住玉环市。 蔡族赞不服玉环市人民法院（2020）浙1021执异10号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 玉环市人民法院查明，该院于2019年7月11日作出（2019）浙1021民特754号民事裁定，准许拍卖、变卖被申请人林峰所有的坐落于玉环市××街道××路××号的不动产［不动产权证号：浙（2016）玉环县不动产权第0××7号］，申请人中银消费金融有限公司对变价后所得款项在裁定确定范围内依抵押顺位享有优先受偿权。2019年8月20日，申请执行人中银消费金融有限公司依据该生效裁定向该院申请强制执行，该院以（2019）浙1021执2789号立案执行。同年9月23日，该院作出（2019）浙1021执2789号执行裁定，拍卖被执行人林峰所有的坐落于玉环市××街道××路××号的房地产［不动产权证号：浙（2016）玉环县不动产权第0××7号］。2020年1月8日，该院在淘宝网司法拍卖网络平台发布了拍卖公告，公告载明“将于2020年2月10日10时至2020年2月11日10时止（延时除外）在淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖活动；拍卖标的：玉环市××街道××路××号的房地产。不动产权证号：浙（2016）玉环县不动产权第0××7号，证载房屋建筑面积388.08㎡；证载土地使用权面积156.9㎡；土地使用类型：出让，拍卖对象为立地房1幢，所在层：1-3层、屋顶楼梯间；特别提示：经国土部门实地踏勘后告知：‘该宗地主体建筑物未变化，但南面、西面空地有新增围墙。该宗地如经法院拍卖后办理不动产转移登记时，根据相关文件按规定办理不动产登记；今后受让人再次发生转移或变更等不动产产权登记，需按不动产登记相关规定办理。’因此，上述相关风险及费用由买受人自行承担、处理”等内容。2020年2月11日，利害关系人蔡族赞以212万元的价格竞得上述不动产。 另认定，被执行人林峰系该院多起未执行完毕案件的被执行人，此前该院已通过淘宝网司法拍卖网络平台对涉案不动产进行两次拍卖、一次变卖，相应的公告中均载明“拍卖标的：玉环市××街道××路××号的房地产。不动产权证号：浙（2016）玉环县不动产权第0××7号，证载房屋建筑面积388.08㎡；证载土地使用权面积156.9㎡；土地使用权类型：出让，土地使用期限至2072年8月4日；拍卖对象为1-3层及屋顶楼梯间混合结构楼房；特别提示：经国土部门实地踏勘后告知：‘该宗地主体建筑物未变化，但南面、西面空地有新增围墙。该宗地如经法院拍卖后办理不动产转移登记时，根据相关文件按规定办理不动产登记；今后受让人再次发生转移或变更等不动产产权登记，需按不动产登记相关规定办理。’因此，不动产权证外空地不属于拍卖范围，该院按证载进行确权，新增围墙应按相关管理部门要求进行处理。相关风险及费用由买受人自负”等内容。但以上的变价措施均因无人竞价而未果。 玉环市人民法院认为，该院于2020年1月8日发布的拍卖公告已明确拍卖标的为玉环市××街道××路××号的房地产，不动产权证号为浙（2016）玉环县不动产权第0××7号，并对房屋建筑面积、土地使用权面积、土地使用信息、房屋层高等信息进行说明，其中并不包含房屋南面围墙内的空地及围墙，同时在公告中特别提醒竞买人该房屋南面、西面的围墙系新增的，需按不动产登记管理部门的规定才能办理不动产登记。该拍卖公告对拍卖标的的描述明确、具体，不存在理解上的歧义。利害关系人称法院未依法公告导致其产生重大误解，依据不足。该院此前就该不动产变价处置发布的公告与本次的拍卖公告虽然在文字上存在差异，但拍卖的标的是一致的，并无变化。利害关系人称因无法联系该院的工作人员导致无法看样，但未举证，该院不予采信。退一步讲，不论利害关系人有无看样，其均可在竞价成功后基于拍卖公告与事实严重不符主张撤销拍卖，而本案不存在拍卖公告不实的情形。综上，利害关系人的异议依据不足，依法应驳回其请求。据此裁定，驳回利害关系人蔡族赞的异议请求。 蔡族赞不服，向本院申请复议称，原裁定认定事实不清，应予以撤销。申请人认为本次发布的公告把竞买人最想知道的特别提醒红色部分的内容忽略删除了。涉案房屋在围墙内，并且设有铁门，从一般人的角度看，围墙内空地作为附属，包括在该拍卖标的物内，对于宅基地房屋四周空地，往往采用都是通过围墙分清相应界限。在法院拍卖类似房屋过程中，如存在违章建筑或者有纠纷的都会在拍卖公告中予以告知，其目的不仅提醒竞拍存在相应风险，而且也是提前让竞拍者了解、处理该问题。该房屋分别于2018年9月14日，2018年10月17日，2019年1月13日进行了3次拍卖，虽然三次均流拍，但在这三次拍卖的公告中均有告知“不动产权证外空地不属于拍卖范围，本院按证载进行确权，新增围墙应按相关部门要求进行处理。相应风险及费用由买受人自负”。本次拍卖与之前相隔一年多，而且2020年1月8日的拍卖显示为第一次拍卖，大多数人不会留意之前拍卖公告内容。但本次公告只是提示到新增围墙，对多数人来看存在围墙是比较普遍的情形，被执行人林峰在该房屋也是居住多年，如同独门独院。因此，申请人作为网络竞拍者，相关信息基本来自拍卖介绍，加之此次拍卖正处于疫情危急时期，因疫情影响，不但不能随意外出本村，而且拍卖标的物对外村而言，也是无法进入看样的。本人多次拨打法院看样电话均无法拨通。直到竞拍后才了解到该房屋四周空地存在较大争议，该标的物前的空地使用权是邻居苏某的，并有土地买卖合同，想要出入就要协商付上高额的土地费才能入住。法院对拍卖标的物的描述存在问题，导致复议申请人存在重大误解。 本院查明的事实与原裁定认定一致。 本院认为，本案争议的焦点是拍卖公告内容是否导致竞拍者产生重大误解。对于当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖的，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定了人民法院应当支持的六种情形。其中第一种情形为“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”。本案中，复议申请人主要是认为本次拍卖公告第六条中未将围墙内的空地不在拍卖范围内予以特别说明，导致其产生重大误解。对此，本院认为，首先，拍卖公告对拍卖范围的描述具体明确。执行法院2020年1月8日发布的拍卖公告第一条对拍卖标的的地址、不动产权证号码及房屋建筑面积、土地使用权面积、土地使用权类型、房屋层高等信息进行了说明，其中并不包含房屋南面围墙内的空地及围墙。其次，拍卖公告第六条中特别提醒竞买人该房屋南面、西面的围墙系新增的，需按不动产登记管理部门的规定才能办理不动产登记，并提醒相关风险及费用由买受人自行承担、处理。故本案拍卖公告中的文字说明及相关展示信息不存在重大瑕疵，更不存在导致买受人产生重大误解，购买目的无法实现的情况，复议申请人要求撤销本次拍卖，返还保证金，理由不能成立，本院不予支持。原裁定认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人蔡族赞的复议申请，维持玉环市人民法院（2020）浙1021执异10号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 李宏亮 审 判 员 朱贤和 审 判 员 金文凯 二〇二〇年五月六日 代书记员 章 瑜