太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初1746号原告：李鑫荣，男，1982年2月27日出生，汉族，工程管理咨询有限公司职员，户籍地太原市，住太原市。委托诉讼代理人：刘晋萍，山西文鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新梅，山西文鑫律师事务所律师。被告：山西宾利房地产开发有限公司，住所地太原市小店区人民北路中段佳宁电气控制设备厂，统一社会信用代码：×××。法定代表人：张建荣，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王颖伟，山西道亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：高继梅，山西道亨律师事务所律师。原告李鑫荣与被告山西宾利房地产开发有限公司（以下简称“宾利公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李鑫荣及其委托诉讼代理人刘晋萍、王新梅，被告宾利公司的委托诉讼代理人王颖伟、高继梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李鑫荣向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告宾利公司返还已收取的天然气开户费4800元、有线电视网络建设费1100元、公共维修基金9728.1元、其他代收税费9608.55元，共计25236.65元，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付自2013年9月25日至被告实际付清之日止的利息（暂计至2019年9月25日为8071.61元），两项合计33308.26元。2、本案诉讼费由被告宾利公司承担。事实与理由：2012年9月20日，原告与被告签订房屋订购协议，购买被告开发的且其公开要约能够办理下产权证的“新月国际”住宅楼12层1204号房屋。2013年9月25日，被告向原告交付了房屋，并向原告收取了天然气开户费、有线电视网络建设费、公共维修基金、其它代收税费共计25236.65元，但被告只给原告出具了加盖其财务专用章的收据。近期，被告销售“新月国际”商品房时，购房人签订的房屋订购协议中明确约定其所销售的房屋依法暂不具备办理产权手续的条件，如将来相关政策允许办理，再积极配合办理……原告才知道被告无法办理产权手续。被告收取的上述费用既无行政收费法律文件依据，也无合同依据，给原告开具的收据也不是合法票据，特别是天然气开户费、有线电视网络建设费、公共维修基金本就依法不应该收取。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告宾利公司辩称，代收税费当时是国家承诺我公司，我公司这样承诺业主，目前税费由我公司持有，我公司同意退还。涉案房屋项目是太原市人民政府在中西部首届招商引资博览会的重点引进项目，也是小店区旧城改造的重点项目，同时是太原市政府及小店区政府的重视的项目，被告为此也投入大量人力物力财力，按照认购书的约定，完成了自己的合同义务，原告也装修入住多年，享有了相关利益。关于原告诉求，被告认为收取的配套费用具有法律依据，并已提供相关服务，依法不应退还。公共维修基金建立的目的是为了小区住宅的公共设备等进行改造，基金是全体业主缴纳，我司按太原市的规定收取的专项基金，基金属于代收。虽涉案房屋被小店区政府列为重点项目进行立案，山西省人民政府在2012年下发文件明确用地方案，房屋产权手续至今无法办理，故原告所诉的维修基金款项一直未交给公积金管理中心。期间产生了改造等费用，现由被告及小区物业完成。小店法院及太原中级法院有过生效判决，但我方认为不适应于本案。在本案中因是基于业主的公共利息，现对于维修基金不应退还有新的证据，随后提交。涉案房屋并非小产权房屋，对于业主房屋及配套设施的维修改造不可避免。2020年4月15日我公司与物业公司、永康社区、小店街办成立共管账户，管理维修基金账户，现账户已开通，故请求驳回原告诉求。对于原告要求的天然气、电视费用等费用，被告与相关公司签订了协议，设施已安装完毕，原告已使用多年，故不应支持原告诉求。关于利息，在上述款项不能退还的情况下，无法支持利息。故请求法院驳回原告所有诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：原告李鑫荣与案外人张小乐系夫妻关系。2012年9月20日，原告李鑫荣、张小乐为乙方与被告宾利公司为甲方签订房屋订购协议及附件三份，其中房屋订购协议主要内容为：乙方购买甲方开发建设的太原市小店区人民北路51号新月国际12层1204号建筑面积共108.09平方米的房屋，单价为每平方米5032.36元，总款为543948元，乙方选择分期付款，乙方于2012年9月20日前支付总房款的50%，即271974元，乙方于2012年10月30日交付总房款的20%，即108790元，乙方于房屋交付时付清剩余房款163184元......。附件一：房屋平面图；二、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：交房标准一……；十、弱点部分：电话、有线、宽带入户、预留端口；十一、采暖：小区供热，地暖管铺设；十二、能源：天然气装表入户（不含器具）……。2012年8月2日、9月20日、11月18日、2013年9月25日，原告李鑫荣分别向被告宾利公司支付购房款15000元、251974元、108790元、163184元，被告宾利公司向原告出具收据。2013年6月30日，被告宾利公司向原告李鑫荣、案外人张小乐出具入住通知单，主要内容为：您购买的新月国际12层04号房屋，将于2013年6月30日开始正式办理入住手续，并交纳以下费用：公共维修基金9728.10元，代收代缴房地局；天然气开户费4800元，代收代缴煤气公司；有线电视网络建设费1100元，代收代缴有线公司，含300元维护基金；交易手续费324.27元、核档费60元、测绘费108.09元、印花税271.97元，房地局收取；契税8159.22元；代办费600元、工本费5元、登记费80元，房地局收取；共计188420.65元。2013年9月25日，被告向原告交付涉案房屋。同日，原告李鑫荣向被告宾利公司缴纳公共维修基金9728.1元、天燃气开户费4800元、有线电视网络建设费1100元，其他代收税费（交易手续费、核档费、测绘费、印花税、契税、代办费、工本费及登记费）9608.55元，共计25236.65元，被告宾利公司向原告李鑫荣出具收据。因涉案房屋订购协议的签订方为原告与案外人张小乐，庭审后，本院对案外人张小乐进行询问，案外人张小乐陈述，其与原告李鑫荣系夫妻关系，起诉时存在失误，对原告李鑫荣提起本次民事诉讼行为均认可，放弃参加诉讼的权利，涉案财产由双方自行分配。另查明，2020年4月22日，太原市小店区小店街道社会治安综合治理委员会办公室出具关于山西宾利房地产开发有限公司新月国际项目开通维修基金共管账户的说明（以下简称“说明”），并附2020年4月15日太原易城德物业管理有限公司、被告宾利公司推选小区维修基金共管账户代表通知与2020年4月21日共管账户签约信息单，其中说明主要内容为：我辖区内山西宾利房地产开发有限公司所开发的新月国际商住一体项目于2013年6月建成，达到交付入住标准，2012年开始对外销售。物业公司2011年介入进行前期配套服务。……小区建设之前，根据政府相关部门的批复，为大产权商品房，后期因政策因素至今未取得产权权益。因此，房地局对该小区维修基金不予接收，多年来处于无专管账户状态。截止2019年末，累计销售房屋410套，收取维修基金约280余万元。为加强小区住宅共用部位、公用设施设备维修基金的管理，维护产权人和使用人的合法权益，保障住宅的正常维修使用。小区物业于2020年4月15日发出通知告示全体业主需本着公平、公正、公开的原则，以一周时间为限，推选一名业主代表来共同监督此项目，截止22日未见推选代表。鉴于此，经小店街道办与山西宾利房地产开发有限公司、物业公司协商决定，由宾利地产公司、物业公司、永康社区、小店街办共同成立维修基金共管账户，便于后期资金使用上的互相监督，更好为业主服务。各方代表为：宾利公司（张耀斌）、物业（袁红杰）、永康社区（康俊萍）、小店街办（赵翠平）。维修基金用于物业共用部位、公用设施及设备的更新改造等项目，该小区因业主入住多年使用，存在很多需要维修改造的项目，比如小区楼道里公共区域的墙砖、地砖均已出现脱落、空鼓现象，对楼道内小孩、老人来回走动存在很大的安全隐患；小区没有安全的固定的电动车停放区域，电动车、自行车乱上楼，楼道内私自拉线充电等现象也都存在极大的安全隐患。且将来随着时间的推移，房屋的破损维修将会越来越突显，以上问题需均用维修基金及时处理，给大家创造更方便、更安全的小区生活。因此如果现在全部退还维修基金，将给整个小区带来极大的维修困难，从社情民情角度均不适宜退还。现鉴于房地产管理部门对无产权房屋不予办理房屋维修基金账户，结合我街道办事处在辖区内对其他同类小区均实施开通共管账户对维修基金进行管理的经验。现结合本案的实际情况，在我们主导下已开通共管账户，共同管理维修基金，以保证小区正常运转。2020年4月15日，太原易城德物业管理有限公司、被告宾利公司推选小区维修基金共管账户账户代表通知主要内容为：经小店街道办与被告宾利公司协商，为加强小区住宅共用部位、公用设施设备维修基金的管理，维护产权人与使用人的合法权益，保障住宅的正常维修使用。现将新月国际小区业主住房维修基金成立共管账户。……为确保维修基金的正确、合理使用，需小区业主本着公平、公正、公开的原则，推选一名业主代表来共同监督此项工作……有能力者、热爱此工作者也可自愿报名。通知一周后，如没有推选业主代表或自愿报名者，将视为全体业主同意由街办代表、社区代表、地产代表、物业代表成立共管账户。2020年4月21日，共管账户签约信息单主要内容为：账户名称张耀斌，协议控制账号为×××，牵头人账户为×××，身份证号为×××；联名人账户为×××，身份证号为×××；联名人账户×××，身份证号×××。联名人账户为×××，身份证号×××。庭审中，被告宾利公司陈述，张耀斌系被告公司推选出的代表之一，共管账户由4个代表共同开设，如果涉及到业主利益需要使用该笔款项，就向业主进行公示，再提取使用。由于目前有纠纷，现不宜将钱转到共管账户，避免后续麻烦，待法院判决后，按照小店街办的要求再将钱共管账户上打，目前钱在被告名下。本院确认上述事实的证据有，房屋订购协议及附件、收据、说明、晋城银行太原小店支行签约申请书、询问笔录及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，本案争议的焦点是被告宾利公司是否应当向原告李鑫荣返还已收取的公共维修基金9728.1元、天燃气开户费4800元、有线电视网络建设费1100元、其他代收税费（交易手续费、核档费、测绘费、印花税、契税、代办费、工本费及登记费）9608.55元，共计25236.65元。原告李鑫荣、案外人张小乐与被告宾利公司签订的房屋订购协议系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以采信。原告已履行向被告支付全部购房款的义务，被告也已履行向原告交付涉案房屋的义务。收据可以证明被告向原告交付房屋时，收取原告公共维修基金9728.1元、天燃气开户费4800元、有线电视网络建设费1100元，其他代收税费（交易手续费、核档费、测绘费、印花税、契税、代办费、工本费及登记费）9608.55元，共计25236.65元的事实。现原告主张被告返还该25236.65元，双方产生争议。就公共维修基金9728.1元而言，《住宅专项维修资金管理办法》第四条规定，住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第十条规定，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。第十四条规定，专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。按照上述规定，被告宾利公司收取原告的公共维修基金9728.1元应当缴存至房地产管理部门代管的住宅专项维修资金专户，并向原告李鑫荣开具住宅专项维修资金专用票据。但被告宾利公司提供的太原市小店区小店街道社会治安综合治理委员会办公室于2020年4月22日出具的关于山西宾利房地产开发有限公司新月国际项目开通维修基金共管账户的说明，及所附2020年4月15日太原易城德物业管理有限公司、被告宾利公司推选小区维修基金共管账户代表通知与2020年4月21日共管账户签约信息单，可以证明被告开发的新月国际小区建设前系大产权商品房，后因政策因素至今未取得产权权益，导致无法在房地产管理部门开设住宅专项维修资金专户，房地产管理部门对新月国际小区业主已缴纳的住宅专项维修资金不予接收，结合因新月国际业主入住多年，存在很多需要维修改造的项目，后经太原市小店区小店街道社会治安综合治理委员会办公室协调，由被告宾利地产公司、物业公司、永康社区、小店街办共同成立维修基金共管账户，对新月国际小区业主缴纳的专项维修基金进行管理的客观事实，现被告宾利公司退还原告公共维修基金9728.1元与新月国际小区维修改造公共利益需要不符，故对原告主张被告返还已收取其的公共维修基金9728.1元的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。就天燃气开户费4800元、有线电视网络建设费1100元而言，根据山西省物价局发布晋价服字[2010]92号《关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理的通知》文件，被告宾利公司收取的天然气开户费、有线电视网络建设费应当包含在住房价格中，如因特殊原因未计入住房成本，应当在销售合同中约定。因被告宾利公司未将两项费用的收取在销售合同中进行明确约定，其在房价外向购房人另行收取天然气开户费、有线电视网络建设费没有依据，应当退还原告李鑫荣。就其他代收税费（交易手续费、核档费、测绘费、印花税、契税、代办费、工本费及登记费）9608.55元而言，该部分费用属于办理不动产登记证书所需费用，因被告宾利公司未能办证或不具备办理产权证的条件，对该项请求，理由充足，本院予以支持。关于原告李鑫荣主张的利息损失，被告宾利公司收取上述费用并非出于营利目的，该项请求，理由不足，本院不予支持。案外人张小乐放弃其作为共同原告参加诉讼的权利，是对其权利的处分，本院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西宾利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李鑫荣已交纳的天燃气开户费4800元、有线电视网络建设费1100元、其他代收税费（交易手续费、核档费、测绘费、印花税、契税、代办费、工本费及登记费）9608.55元，共计15508.55元。二、驳回原告李鑫荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取317元（原告已预交），由被告山西宾利房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭 峰 二〇二〇年五月二十八日书记员 宁晓丽