安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1881民初977号 原告：侯宗林，男，1972年4月9日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人（特别授权）：毕勇，宁国市中兴法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人（特别授权）：章菊萍，女，1969年1月18日出生，汉族，住安徽省宁国市，系原告妻子。 被告：谈四海，男，1949年12月30日出生，汉族，住安徽省宁国市。 原告侯宗林与被告谈四海租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯宗林的委托诉讼代理人毕勇、章菊萍，被告谈四海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侯宗林向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告承担因合同解除造成原告的财产及经营经济损失计人民币33416（25416＋8000）元的赔偿责任；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月1日，原被告双方签订《房屋租赁协议书》（以下简称租赁协议），由被告将其所有位于宁国市公路边处五间房屋，租赁给原告作为经营小吃餐馆的场所。该合同约定：1、租赁期限以原告实际经营需要而定，无明确期限；2、室内所需改装及装修，需被告同意后方可进行，改装及装修费用由原告承担；3、租赁费用每年3600元，半年支付一次，每年元月和七月份各支付1800元。2020年前租赁费标准不变，以后变动经双方协商决定。嗣后，原告依据该协议的约定，完全、适当履行己方交纳房租的义务，并经被告同意后自费对房屋进行装修和改装，但至2017年6月18日，被告未经原告同意，更在原告不知情的前提下，趁原告外出之机，将租赁给原告的五间房屋的其中三间（主店面）进行拆除拟重建。原告回店后，发现被告将房屋及连同原告装潢的财产一并给予拆除，对此既成的事实，原、被告双方又于2017年7月7日达成《租房补充协议》，约定：1、双方确定原租房协议的租赁期限至2019年12月30日止；2、双方确定对被告拆旧建新期间耽误原告租赁使用租赁物的时间予以补回；3、双方确定被告应在2018年12月31日前将新建的租赁物的水电、地面、墙壁等指标在不低于原由原告装修的标准的前提下，交付给原告使用，如新建房屋不能达到前述标准或逾期交付，合同终止，被告应承担以5.5年租赁使用权确认原告当初投入装修、装潢费用为55000元计算未使用期间的损失赔偿责任。待至2018年12月31日时，被告依然不能依据双方约定的交房标准将其新建房屋交房给原告使用而产生纠纷。为此，原告于2019年7月22日诉至宁国市人民法院，法院在审理中确认双方解除了合同关系，但被告却没有对出租房屋进行拆旧建新期间造成原告的经济损失给予赔偿，也没有支付相应的违约金。原告认为，被告已造成原告对租赁房屋所投入装修装潢目的未得到完全实现，且因此造成原告经营饭店另租房屋重新装潢，停业一个月的经营损失达8000元，被告存在过错，损害原告合法权益，应当承担赔偿责任。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 谈四海辩称，原告先违约，原告还欠被告4000元房租，原告对被告拆房知情，原告先行搬走室内空调、桌椅、麻将机等，原告的装潢费用在原协议中已明确不应由被告承担，而且55000元的费用不现实，拆房后原告也一直使用被告的水电。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1.原告身份证复印件一份；2.《房屋租赁协议书》复印件一份、《租房补充协议》复印件一份；3.证明复印件一份；4.民事判决书复印件一份；5.照片复印件一组。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：侯宗林与谈四海均为罗溪村村民，2014年7月1日，双方签订《房屋租赁协议书》，约定谈四海将其坐落在公路边的五间闲屋租赁给侯宗林住居经营，租赁费用每年叁仟陆佰元整，2020年以前租赁费标准不变。2017年6月，谈四海需要将其中三间房屋拆除重建，故谈四海与侯宗林协商，同意房屋重建后将新房继续交由侯宗林使用并在原约定营业时间内不涨房租，协商一致后侯宗林将桌椅及空调搬出，谈四海于2017年6月18日将三间小屋拆除重建，另两间小屋侯宗林仍使用至今。2017年7月7日，侯宗林要求谈四海签订一份《租房补充协议》，该协议载明：“一、经甲乙双方签订的合同到期时间是2019年12月30日止，甲方新房需交由乙方继续使用，在此期间内甲方不得涨价；二、因甲方建房子的缘故需占用此出租屋，所以按原出租协议签订的时间后延，将耽误的营业时间补回，（拆房时间2017.6.18）；三、新房子用于餐馆营业的各项指标，如水电、地面、墙壁等，不得低于目前的各项标准；四、甲方须在2018年12月31日之前将新房按照第三条的标准交由乙方使用，如甲方违约，双方合同终止，甲方需向乙方支付相应违约金；五、此补充协议一式两份，甲乙双方各持一份，自签字当日起生效。注：违约金解释：甲乙双方首次签订合同时，乙方使用权期限为5.5年，所以乙方在甲方同意的情况下对房屋进行装修，并进行水电等设施的安装，总共花费5.5万，现只使用未到3年，按照时间折合未使用年费的金额。”2018年12月31日，被告认为原告拖欠其部分租金，原告又认为被告的新房未达到交付使用的标准且存在安全隐患，双方因此产生矛盾，被告多次到西津办事处罗溪村委会要求协调，均协调未果。2019年6月25日，被告向原告发出函件一份，载明“租房人侯宗林二0一七年经西津办事处批准我原址拆建房，我于2017年6月份拆房始建，你在2017年元月份应付半年房租一直不交，我要数次你至今不交，你违了租房前约定，现我们已解除租房关系（包括在我家任何东西，电，水）请在七月一日前清理走，我要拆路边小屋。出租人：谈四海2019.6.25”。后双方再次协商未果，侯宗林于2019年7月22日诉至法院，要求解除合同并要求被告支付违约金25329元，案件审理过程中双方均同意解除合同，后宁国市人民法院做出（2019）皖1881民初3106号判决书，判决解除双方签订的《房屋租赁协议》、《租房补充协议》，但未支持原告要求被告支付的违约金诉请。另查明，侯宗林自2014年7月1日至2019年10月31日仍居住在谈四海未拆除的两间房屋内，侯宗林与谈四海均同意所欠房租在本案中一并处理。又查明，侯宗林仅对拆除的三间房屋进行了改造，其改造范围主要包括水电，墙壁、地面等，谈四海拆除房屋时侯宗林将其所有的一台空调搬走，其认可该空调为2900元，该2900元包含在其对房屋改造花费的55000元之内。现侯宗林因合同解除造成的经济损失主张未果，致本案成诉。 本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案经调查，侯宗林和谈四海在履行合同的过程中均有过错，后双方协商一致同意解除合同，本案的争议焦点在于侯宗林的损失应认定为多少？侯宗林对租赁房屋进行了装修改造，虽谈四海辩称侯宗林花费55000元不实，但双方在《租房补充协议》中明确侯宗林进行水电等设施的安装总共花费55000元，谈四海在协议上签名即表示对内容的认可，双方约定使用权期限为5.5年，虽其中两间小屋侯宗林一直使用，但双方均认可仅对拆除的三间房屋进行了改造，谈四海拆房时间为2017年6月18日，根据使用时间折算未使用期间的费用为25333元，侯宗林认可其搬走空调价值为2900元，故其按双方认可的费用金额计算的损失为22433元，原告主张停业损失8000元，无事实与法律依据，本院不予认可。又因在合同履行的过程中双方都存在过错，虽合同的解除系双方协商一致，但双方均存在违反合同的行为，双方应当各自承担相应的责任，根据合同履行的先后顺序本院酌定原告承担60%的责任，被告承担40%的责任，故谈四海对侯宗林的损失应承担部分为8973.20元。谈四海辩称侯宗林尚欠房租4000元，侯宗林对欠房租事宜认可但对该金额不认可，认为其不欠前期房租，但未能提供证据予以证明，结合其在（2019）皖1881民初3106号案件审理过程中的陈述，本院对谈四海此项辩节予以认可，现双方均同意将所欠房租一并解决，故谈四海扣除应收房租后应给付侯宗林的损失款为4973.20元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、被告谈四海于本判决生效之日起十日内给付原告侯宗林装修损失款4973.20元； 二、驳回原告侯宗林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费635元，已减半收取317.5元，由原告侯宗林负担290元，被告谈四海负担27.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  胡婷 二〇二〇年五月二十六日 书记员  陈竹 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。