山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0302民初3749号原告（反诉被告）：董汉振，男，1969年4月7日出生，汉族，住张店区。被告：张梅，女，1969年11月5日出生，汉族，住淄川区。被告（反诉原告）：淄博梅诺农业发展有限公司，住所地淄川区西河镇河湾村村委对过。统一社会信用代码：91370302MA3EQT0N4K。法定代表人：张梅，经理。被告共同委托诉讼代理人：刘业军，淄博淄川鼎昊法律服务所法律工作者。第三人：翟照荣，男，1969年10月25日出生，汉族，住淄川区。原告（反诉被告）董汉振与被告张梅、被告（反诉原告）淄博梅诺农业发展有限公司、第三人翟照荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月29日、2019年11月19日、2020年5月8日公开开庭进行了审理。第一次开庭，董汉振、张梅到庭参加诉讼。第二次、第三次开庭，董汉振、张梅、张梅及淄博梅诺农业发展有限公司的共同委托诉讼代理人刘业军、翟照荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董汉振向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.要求被告支付违约金10000元；3、要求被告返还电费押金1700元、线路损耗费2100元；4.要求被告赔偿损失70000元。事实和理由：2017年11月1日，原告与张梅及房东签订《房屋租赁合同》，原告租赁使用张梅从房东处租赁的厂房一栋，租赁期限自2017年11月1日至2027年6月10日。合同签订后，原告依约向张梅支付租金，而张梅未向房东支付租金，影响了原告的正常生产经营。就上述问题经双方多次协商未果。张梅辩称，董汉振支付了2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金30000元后，均转交给翟照荣。关于2017年11月1日至2018年5月31日的租金17500元，董汉振一直未支付。经多次催要，董汉振均以该租金已直接支付给翟照荣为由不予支付，让其提供付款证据，也均以种种理由不提供，且该年度租金按照张梅与翟照荣签订的合作协议的约定，该年度租金应由淄博梅诺农业发展有限公司收取。董汉振实际交纳电费押金500元，水费押金200元，董汉振主张的线路损耗费没有事实根据。2019年6月6日、2019年6月9日，淄博梅诺农业发展有限公司及张梅均已向董汉振发出解除租赁合同通知书，董汉振始终不予答复。董汉振违约在先，张梅没有违约行为。鉴于此请求驳回董汉振的诉讼请求。淄博梅诺农业发展有限公司辩称，淄博梅诺农业发展有限公司作为案涉厂房土地的出租人，张梅作为淄博梅诺农业发展有限公司的法定代表人，淄博梅诺农业发展有限公司将厂房土地转租给原告，在合同履行过程中淄博梅诺农业发展有限公司不存在任何违约行为或侵权行为。而原告拖欠租赁费的行为构成根本违约，淄博梅诺农业发展有限公司不拖欠第三人任何租赁费用。原告的生产经营假设受到影响，其应当向侵权人主张权利，与淄博梅诺农业发展有限公司无关。原告的所谓的损失并非是由于淄博梅诺农业发展有限公司的违约行为造成的，且原告主张的损失没有任何证据，其主张的电费押金和线路损耗费也没有事实根据，请求驳回原告的诉讼请求。反诉人淄博梅诺农业发展有限公司向本院提出反诉请求：1.要求确认反诉人与被反诉人董汉振双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月6日已经解除；2.要求被反诉人董汉振支付租金17500元、滞纳金4382.5元、用电管理费1818.27元；3.要求被反诉人董汉振支付违约金10000元。事实和理由：2017年11月1日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，反诉人将位于淄川区的厂房一处出租给被反诉人使用。合同签订后，原告依约履行合同义务，而被反诉人违反合同约定，未支付2017年11月1日至2018年5月31日的租金和用电管理费，构成根本违约。被反诉人董汉振针对反诉辩称，张梅答应减免被反诉人第一年租金，被反诉人不欠反诉人租金，请求驳回反诉人的反诉请求。第三人翟照荣述称，厂房是张梅个人租赁的，淄博梅诺农业发展有限公司从来没有向第三人支付租赁费，也没有向第三人支付水电费，全是第三人和张梅个人之间的资金往来，不存在公司租赁第三人厂房。张梅以什么名义对外转租是张梅自己编造的。张梅承诺厂房租赁费由张梅全部承担，不管别人是否向张梅交纳租金。原告从没有把租赁费直接交给第三人，原告及另两户租赁费由张梅个人账户收取，淄博梅诺农业发展有限公司也没有收取过任何人的水电费及租赁费。本院经审理认定事实如下：2018年1月10日，张梅以淄博梅诺农业发展有限公司的名义（作为甲方）与董汉振（作为乙方）签订《租赁合同》一份。合同约定：甲方（指淄博梅诺农业发展有限公司）将租赁翟照荣所有的位于河镇国税局西邻）的厂房及土地的西二车间全部及附属建筑及部分空地出租给乙方；签合同后发生的一切维修费用，由乙方承担；租赁期限自2017年11月1日至2027年6月10日；租赁费用年租金30000元，其中2017年11月1日至2018年6月1日租金缴纳方式另行协议执行，以后租金每年分两次支付，一次在每年的6月1日前，一次在每年的12月1日前，每次支付当年的50%租金。如延期支付，按未支付金额的日万分之五支付滞纳金，如延期超过90天，甲方有权终止该合同；如甲方重复出租该厂房或者断电、断水、断路及煽动村民闹事等，致使乙方无法正常经营时，乙方有权解除合同，其违约责任由甲方承担并承担由此给乙方造成的损失；乙方在该厂区投资的固定资产等，到期评估后按评估价格由甲方收购，也可协商有偿转让，乙方所投入的生产、生活设施由乙方自行处理；在合同期内，因甲方原因而使乙方无法正常使用该厂房，给乙方造成损失一律由甲方承担并承担违约责任，乙方所有设施可以随时撤出或转让出售。违约方支付违约金10000元。合同还对其他事项进行了约定。翟照荣也在租赁合同上签字、捺手印。双方将合同签字时间倒签为2017年11月1日。合同签订后，被告淄博梅诺农业发展有限公司将双方租赁合同约定的房舍交付原告使用。原告已经交纳了2018年6月1日至2019年5月31日的租金30000元。淄博梅诺农业发展有限公司于2019年6月7日向董汉振发出解除双方之间的房屋租赁合同的通知，董汉振收到通知后未提出异议。2018年12月1日，因未及时交纳水费，淄博市淄川区西河镇水利管理站对涉案租赁房屋停止供水至今。另原告董汉振在租赁房屋期间购置了用于养殖黄粉虫的设备并进行了装饰装修。原告申请对其剩余租赁期间形成附合的装饰装修残值进行评估，经本院委托，山东明信价格评估有限公司于2020年3月7日做出明信价评字（2020）ZF03-2号价格评估结论书，结论为董汉振承租厂房内装饰装修物在价格评估基准日的价值为16090元。另查明，2018年7月31日，张梅、董汉振、田金华、张长征就黄粉虫烘干方案签订协议，其中第二条约定房屋整修费用前期已投入费用（含铝合金窗户5扇、铝合金门框）由张梅承担，其他如铝合金门、纱窗、纱门、地面、用电配套、监控等费用由其余三家平摊。以上事实有原告提供的《房屋租赁合同》、租金收据、淄博市淄川区西河镇水利管理站证明、明信价评字（2020）ZF03-2号价格评估结论书、被告提供的微信转账记录、银行转账记录、淄博梅诺农业发展有限公司股东会决议、解除租赁合同的通知、2018年7月31日张梅、董汉振、田金华、张长征黄粉虫烘干方案协议及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，涉案签署时间为2018年1月10日的房屋租赁合同虽由张梅与董汉振签订，淄博梅诺农业发展有限公司未加盖公司印章，但淄博梅诺农业发展有限公司于2017年10月31日登记成立，公司于2017年11月16日召开的股东会同意出租涉案房屋，张梅为公司的法定代表人和控股股东，张梅以淄博梅诺农业发展有限公司的名义与原告签订房屋租赁合同。翟照荣作为房东在房屋租赁（转租）合同上签字、捺手印，实际认可淄博梅诺农业发展有限公司为房屋租赁（转租）合同的出租方。因此，淄博梅诺农业发展有限公司是本案房屋租赁（转租）合同适格主体。原告与淄博梅诺农业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》，双方当事人意思表示真实，不违反法律和行政法规的相关规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于租赁合同应否解除问题。租赁合同签订后，淄博梅诺农业发展有限公司未按合同约定保证供水，构成违约。董汉振作为负有支付租金义务的一方，对其支付自2017年11月1日至2018年6月1日期间的租金的事实承担举证责任，董汉振不能提供证据证明其已经支付该租金或淄博梅诺农业发展有限公司减免该租金，董汉振应当承担举证不能的法律后果。董汉振未缴纳自2017年11月1日至2018年6月1日期间的租金亦构成违约。双方都有违反合同约定义务的情形，应当各自承担相应的责任。根据合同履行情况，董汉振及淄博梅诺农业发展有限公司均要求解除房屋租赁合同，淄博梅诺农业发展有限公司于2019年6月7日通知董汉振解除双方之间的房屋租赁合同，董汉振未提出异议，本院确认董汉振与淄博梅诺农业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月7日解除。关于董汉振主张的损失问题。对于明信价评字（2020）ZF03-2号价格评估结论书，原告无异议，被告虽有异议，但不申请鉴定人出庭作证，也不申请重新鉴定，本院认为该价格评估结论书可以作为认定事实的根据。根据2018年7月31日张梅、董汉振、田金华、张长征黄粉虫烘干方案协议，烘干室内已形成附合的装饰装修物并非全部由董汉振投入，烘干室地面瓷砖、铝合金门窗、烘干室东侧房屋铝合金门窗残值合计7060元，扣除张梅投入铝合金窗户5扇残值1300元，剩余由董汉振、田金华、张长征平摊，故董汉振已形成附合的装饰装修物残值损失为10950元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”规定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期间装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”规定，原告在租赁期间购置的用于养殖黄粉虫的设备等，可由原告撤出、拆除。原告未按期交纳租金构成违约，被告淄博梅诺农业发展有限公司未保证供水亦构成违约，原告未举证证明淄博梅诺农业发展有限公司存在其他违约行为导致其无法正常经营，故对于原告剩余租赁期间形成附合的装饰装修物残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任，本院认为由淄博梅诺农业发展有限公司承担50%的赔偿责任，原告自负50%的责任为宜。被告张梅于庭审中自述原告想怎么装修就怎么装修，故被告抗辩原告装修未经其同意，本院不予采纳。关于淄博梅诺农业发展有限公司主张的支付租金问题。董汉振抗辩淄博梅诺农业发展有限公司答应减免其第一年租金，但董汉振未提供证据来支持该抗辩主张，应当承担举证不能的法律后果。董汉振抗辩其实际自2018年1月10日开始租赁，但其提供的闫淑霞的证人证言不能推翻其在自己的起诉状中承认的租赁期限自2017年11月1日开始的事实。董汉振未缴纳自2017年11月1日至2018年6月1日期间的租金，构成违约，应当承担违约责任。因此，淄博梅诺农业发展有限公司要求董汉振支付租金17500元，本院予以支持。滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。因此，民事合同中是不能约定滞纳金的，双方在租赁合同中约定了滞纳金，属于无效条款，淄博梅诺农业发展有限公司要求董汉振支付滞纳金，本院不予支持。双方均违约，对于各自主张的违约金，本院均不予支持。原告主张的电费押金、线路损耗费、淄博梅诺农业发展有限公司主张的用电管理费与本案房屋租赁关系不属于同一法律关系，当事人应另案主张权利，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项规定，判决如下：一、确认董汉振与淄博梅诺农业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月7日解除。二、淄博梅诺农业发展有限公司赔偿董汉振剩余租赁期间装饰装修残值损失5475元。三、董汉振在房屋租赁期间购置的黄粉虫养殖设施等，由董汉振撤出、拆除，带走。四、董汉振支付淄博梅诺农业发展有限公司租金17500元。五、驳回董汉振的其他诉讼请求。六、驳回淄博梅诺农业发展有限公司的其他反诉请求。以上二、四项相折抵，董汉振支付淄博梅诺农业发展有限公司12025元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计922元，由董汉振、淄博梅诺农业发展有限公司各负担461元。反诉费321元，由董汉振负担237元，淄博梅诺农业发展有限公司负担84元。评估费3500元，由董汉振负担2310元，淄博梅诺农业发展有限公司负担1190元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  姬荣德二〇二〇年五月九日法官助理朱守村代理书记员  李梓旋