广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终714号上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海市****地产开发有限公司，住所地广东省珠海市***************，统一社会信用代码91440400MA4UH07P3H。法定代表人：周睿，总经理。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，1984年7月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区*****，居民身份号码440************314，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄怡清，女，1993年4月7日出生，土家族，住湖南省长沙市芙蓉区*********，居民身份证号码431************022。被上诉人（一审被告、反诉原告）：谭泽棠，男，1985年9月13日出生，汉族，住广东省廉江市**************，住广东省深圳市龙岗区**************，居民身份号码440************117。委托诉讼代理人：容韵雅，北京市京师（深圳）律师事务所律师。上诉人珠海市****地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人谭泽棠房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初8632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项“返还谭泽棠利息”部分，即判决碧桂园公司不承担利息；2、本案一、二审诉讼费用全部由谭泽棠承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、珠海市人民政府于2016年10月6日发布《珠海市人民政府办公室关于转发市住房和城乡规划建设局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》，通知第三条第1款规定“暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房：无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭”，谭泽棠于2016年12月28日认购了涉案房屋，签订认购书时碧桂园公司已在认购书中明确提示谭泽棠核实是否具备购房资格，况且谭泽棠认购涉案房屋时间晚于上述通知发布两个月，谭泽棠应知悉上述通知的内容，应当根据自身情况选择是否认购涉案房屋。在一审庭审中谭泽棠多次表示“渴望在珠海购房”，正是谭泽棠渴望在珠海购房，其故意隐瞒不具备购房资格的事实，欺骗了碧桂园公司，碧桂园公司才与谭泽棠签订认购书，在认购过程中，碧桂园公司不存在过错。之后碧桂园公司与谭泽棠于2017年7月4日签订《商品房买卖合同》并完成网签，网签及备案所需资料全部由谭泽棠提供，碧桂园公司一直认为谭泽棠具备购房资格，谭泽棠应对提供的资料真实性负责，直到珠海市公安部门调查谭泽棠购房资料，碧桂园公司才知道谭泽棠提供的虚假资料，对于谭泽棠提供的资料，碧桂园公司仅能做形式审查，并不具备辨别真假的能力，综上所述，碧桂园公司在谭泽棠认购及签约、备案过程中不存在过错，已尽到合理提醒及注意义务。2、证人叶淑姬、刘二妹并非碧桂园公司员工，其为销售代理公司员工，代理人员主要职责是寻找意向客户，并向客户介绍房屋信息等，并不具有任何代碧桂园公司承诺的权利，更何况是购房资格、退款等重大事项，况且碧桂园公司也从未向证人输出可以办理购房资格的信息。证人所述“补缴税单”等行为反而能证明谭泽棠与证人私下勾结，欺骗碧桂园公司，伪造购房资格，也证明谭泽棠存在过错。综上所述，谭泽棠在本次购房中存在过错，碧桂园公司不存在过错，不应承担责任。二、一审判决适用法律错误。退一步讲，即使如一审法院认定，买卖合同无法继续履行，碧桂园公司承担主要过错，谭泽棠承担次要过错，根据《合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。但在一审法院判决中谭泽棠不承担任何责任，碧桂园公司不仅要承担退还房款责任还需要承担利息，显然与上述法律规定不符。根据法律规定，谭泽棠存在过错，也应当承担相应违约责任，一审法院确驳回了碧桂园公司的诉讼请求，显然适用法律错误。三、鉴于碧桂园公司在珠海市没有购房资格，买卖合同无法继续履行，碧桂园公司同意解除买卖合同，同意退还购房款。谭泽棠在整个交易中存在违法行为，但最终无须承任何责任，显然有失公平。综上所述，碧桂园公司认为，一审法院判决认定事实不清、适用法律错误，对碧桂园公司显失公平。请求二审法院依法纠正一审判决，以维护碧桂园公司的合法权益。谭泽棠辩称：一、首先，在涉案房产认购和签订正式合同期间，谭泽棠已按照碧桂园公司的要求提供购房资料，包括个人身份证、户口本、结婚证、银行流水等，不存在任何欺骗行为。从谭泽棠身份证上即可看出谭泽棠没有珠海市户籍，不具备购房资格，谭泽棠不存在隐瞒购房资格的情况，反而能够证明碧桂园公司未尽到出卖人应有的对于购房人资格的审慎义务和注意义务，对谭泽棠的购房资格持放任态度，和中介及相关指定人员夸口可以解决相关问题，在明知谭泽棠户籍的情况下还继续与谭泽棠签订认购书并正式签订合同，存在过错。其次，在认购期间乃至正式签订合同时，碧桂园公司从未明示谭泽棠不具备购房资格，而是承诺房产能过户，不符合购房资格也可以通过补缴税单等方式进行。证人叶淑姬和刘二妹出庭作证可以证明上述事实。最终谭泽棠是在2019年7月16日亲自前往市不动产登记中心核实涉案房产相关情况，才得知自己非珠海市户口根本不可能实现房屋的过户登记。二、虚假资料是碧桂园公司隐瞒谭泽棠的情况下单方面制作，并由碧桂园公司委托莱特律师事务所进行涉案房产网签备案资料的工作，因资料不实最后遭珠海市公安局对谭泽棠进行调查，后碧桂园公司还要求碧桂园公司必须签署《住房限购政策虚假材料具结书》才可退件，碧桂园公司声称是谭泽棠提供虚假资料没有任何事实依据。碧桂园公司在房产交易过程中违约在先，主观过错明显，应承担全部过错责任，一审法院对于双方过错责任的认定上有误，谭泽棠不存在任何过错，也不应承担次要过错责任，请求二审法院判决驳回碧桂园公司全部上诉请求，维持一审判决结果，维护谭泽棠的合法权益。碧桂园公司一审起诉请求：1.判令谭泽棠支付购房款310万元；2.判令谭泽棠支付从应付款（310万元）期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金（从碧桂园公司通知谭泽棠付款次日即2019年5月22日起，按逾期应付款每日万分之三计算）；3.判令谭泽棠承担本案全部诉讼费用。谭泽棠一审反诉请求：1.判令解除谭泽棠与碧桂园公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1701014255）及附件，《银行按揭公积金付款方式补充协议》、《认购书》。2.判令碧桂园公司向谭泽棠返还已支付款项1403202.5元（其中包括住宅专项维修基金10543.50元、购房款1392659元）及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自付款之日起计算至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：碧桂园公司是“碧桂园濠月湾名居”的开发商，于2016年9月29日取得《商品房预售许可证》的有效期至2019年9月28日。碧桂园公司与谭泽棠双方确认：2016年12月28日签订了认购书，在认购书签订之前根据谭泽棠提交的证据9与碧桂园公司指派的中介叶小姐就一直在沟通购买涉案房屋的事宜。2017年4月9日签订了《银行按揭公积金付款方式补充协议》，2017年7月4日签署《商品房买卖合同（预售）》及附件。碧桂园公司（出卖人）和谭泽棠（买受人）于2017年7月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1701014255，以下简称为合同）及附件补充协议约定：由谭泽棠向碧桂园公司购买位于广东省珠海市香洲区******碧桂园濠月湾名居1栋302房（以下简称案涉房产），预测建筑面积117.15平方米，房价款为4492659元。合同第七条约定：（一）、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金440000元。3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2017年7月4日前支付首期房价款1392659元，占全部房价款的30%。余款310万元向银行（贷款机构）申请贷款支付。合同第十一条约定：出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付商品房。《补充协议》第四条关于逾期付款责任约定：买受人如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：1、逾期90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的20%。《补充协议》第十条约定:买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见买卖双方签订的本补充协议附录二《委托办理权属登记协议书》。合同还对其他事项进行了约定。合同签订前后，谭泽棠于①2016年12月28日向碧桂园公司付款3万元诚意金，②2016年12月29委托案外人向碧桂园公司支付7万元，③2016年12月31日向碧桂园公司直接支付34万元，④2017年1月25日向碧桂园公司直接支付30万元，⑤2017年3月31日向碧桂园公司直接支付25万元，⑥2017年4月7日向碧桂园公司直接支付402659元，2017年4月9日向碧桂园公司直接支付住房专用基金10543.5元，以上金额共计1403202.5元，碧桂园公司对谭泽棠主张的付款时间及金额予以认可。一审第一次庭审中，谭泽棠向一审法院申请证人叶淑姬（居民身份证号码445************369）出庭作证，叶淑姬陈述：“2016年我在珠海横琴淘房科技合伙企业做驻场销售，现在珠海横琴华发策划营销公司从事销售工作。谭泽棠在2016年12月购买珠海湾仔濠月湾的时候，就不具备购房资格，碧桂园公司给我们的口径是所有不符合购房资格的客户都可以直接认购，做一些类似补缴税单的动作，让客户符合购房资格，假设网签备案不成功，或者预告登记办不出来，客户所交定金和首期款是可以全额退还的。第一次限购的时候客户就不符合购房资格，第二次限购就更加不符合购房资格”。证人刘二妹（居民身份证号码440************162）出庭作证陈述：“我现在珠海众兴房地产代理有限公司做业务主管，碧桂园1栋302房是我和一个同事带谭泽棠去认购的，当时是有限购的，销售接待我们的时候就说房子有其他方法可以买，我们和淘房通签有分销合同，我们就有权带客户去销售碧桂园的房子，卖房子的时候客户没有条件购买，售楼部的人说有其他办法取得购房资格。买房人认为自己是有资格买房子的，没有的话他是不去购买的。要不然购房人也不会交定金和支付房款”。刘二妹还陈述：“案涉房产是开发商给淘房通营销，淘房通再给我们营销，我们是二级代理。”碧桂园公司对上述证人的销售人员身份未予否认。一审法院另查明，谭泽棠的户籍地是广东省廉江市**************，其没有在珠海工作过和购买社保的记录。碧桂园公司与谭泽棠在2017年7月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》已经完成网签并办理预告登记手续。一审法院认为，珠海市人民政府根据国家对房地产市场的调控政策于2016年10月6日和2017年4月7日先后出台了对房地产市场实行限购限贷规定，谭泽棠的户籍地是广东省廉江市**************，并非珠海市***民，也没有在珠海工作和购买社保记录，根据前述文件的规定，谭泽棠不具有珠海的购房资格。据此，碧桂园公司与谭泽棠双方就案涉房产的买卖而签订的《认购书》及于2017年7月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》虽然是买卖双方的真实意思表示，但由于违反珠海市人民政府的房地产限购政策，双方签订的买卖合同无法继续履行，故应予解除。据此，谭泽棠反诉请求解除碧桂园公司与谭泽棠双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1701014255）及附件，《银行按揭公积金付款方式补充协议》、《认购书》，理由充分，一审法院予以支持。相反，碧桂园公司基于合同继续履行为前提而请求谭泽棠支付购房款3100000元理由不充分，一审法院予以驳回。本案中，碧桂园公司作为在珠海市城区开发建设房地产项目的公司，明知谭泽棠非珠海户籍居民、没有在珠海工作及购买社保记录，不具备购房资格，而允许营销人员继续与谭泽棠签订一系列购房手续，导致房屋买卖合同无法继续履行的后果，碧桂园公司作为开发及销售商应负主要过错责任。本案证人的作证亦证明了碧桂园公司的过错事实，谭泽棠在合同未明确能够继续履行的情况下，未按合同约定支付后续购房款是行使不安抗辩权，不应承担违约责任。因此，碧桂园公司请求判令谭泽棠支付从应付款（310万元）期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金（从碧桂园公司通知谭泽棠付款次日即2019年5月22日起，按逾期应付款每日万分之三计算）法律依据不足，也缺乏正当性，一审法院不予支持。谭泽棠在购房时已明知自己不具备购房资格而听信碧桂园公司销售人员的做法，最后导致被珠海公安部门调查，导致房屋买卖合同无法继续履行，谭泽棠对此负在次要的过错责任。结合买卖双方的过错责任大小以及基于上述处理，故谭泽棠反诉请求原告返还已支付款项1403202.5元（其中包括住宅专项维修基金10543.50元、购房款1392659元）及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自付款之日起计算至实际清偿之日止），理据充分，一审法院予以支持。谭泽棠第二项请求不具有法律上的独立性，谭泽棠在庭审中已申请撤回，一审法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十八条、第九十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十八条的规定，一审法院判决：—、解除碧桂园公司与谭泽棠签订的《商品房买卖合同（预售）及附件补充协议、《银行按揭公积金付款方式补充协议》、《认购书》；二、碧桂园公司于一审判决发生法律效力之日起七日内返还谭泽棠款项1403202.5元（其中包括住宅专项维修基金10543.50元、购房款1392659元）及利息，利息计算如下：①其中30000元从2016年12月29日起至实际付清日止，②其中70000元从2016年12月30日起至实际付清日止，③其中340000元从2017年1月1日起至实际付清日止，④其中300000元从2017年1月26日起至实际付清日止，⑤其中250000元从2017年4月1日起至实际付清日止，⑥其中402659元从2017年4月8日起至实际付清日止，⑦其中10543.5元从2017年4月10日起至实际付清日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算支付；三、驳回碧桂园公司的全部诉讼请求；四、驳回谭泽棠的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费31600元，反诉受理费26536元，由碧桂园公司负担。本院二审审理期间，谭泽棠提交《碧桂园濠月湾按揭客户需要提供的清单》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为购房款利息承担问题。珠海市人民政府出台对房地产市场实行限购限贷规定的时间分别在2016年10月6日和2017年4月7日，碧桂园公司与谭泽棠就案涉房产的买卖签订《认购书》的时间是2016年12月28日，签订《商品房买卖合同（预售）》的时间是2017年7月4日，即签订买卖合同的时间在限购政策出台之后。碧桂园公司作为专业房地产开发商，对该限购政策显然应该明知；谭泽棠购买珠海商品房，亦应对珠海购房政策进行了解。谭泽棠的身份证信息显示其户籍地为广东省廉江市**************，谭泽棠并非珠海市***民，也没有在珠海工作和购买社保，根据珠海市限购政策的规定，谭泽棠不具有珠海购房资格，在此情况下，碧桂园公司与谭泽堂仍签订商品房买卖合同，显然双方均具有过错。一审法院结合两位证人证言和碧桂园公司房地产开发销售商的身份，判定碧桂园公司承担主要过错责任，谭泽棠承担次要过错责任较为合理，本院予以维持。对于合同解除造成的购房款利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，结合前述当事人过错大小，本院酌定碧桂园公司对谭泽棠购房款的利息损失承担60%的责任，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。综上所述，碧桂园公司的上诉请求部分有理，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初8632号民事判决第一、三项；二、变更珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初8632号民事判决第二项为：珠海市****地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还谭泽棠款项1403202.5元（其中包括住宅专项维修基金10543.50元、购房款1392659元）及60%的利息，利息计算如下：①其中30000元从2016年12月29日起至实际付清日止，②其中70000元从2016年12月30日起至实际付清日止，③其中340000元从2017年1月1日起至实际付清日止，④其中300000元从2017年1月26日起至实际付清日止，⑤其中250000元从2017年4月1日起至实际付清日止，⑥其中402659元从2017年4月8日起至实际付清日止，⑦其中10543.5元从2017年4月10日起至实际付清日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算支付；三、驳回谭泽棠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费31600元，由珠海市****地产开发有限公司负担；反诉受理费26536元，由珠海市****地产开发有限公司负担26400元，谭泽堂负担136元。二审案件受理费100元，由珠海市****地产开发有限公司负担60元，谭泽堂负担40元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年五月二十日书记员  高培翔