云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0702民初170号原告：李玉法，男，汉族，1969年2月10日生，住址呼和浩特市新城区。委托代理人（特别授权代理）:金鹏，北京市包银律师事务所律师。被告：丽江红树林旅游文化地产开发有限公司。法定代表人：张卫军。住所：云南省丽江市古城区俄古罗片区丽江复华壹号院君临项目。原告李玉法诉被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理，原告李玉法之委托代理人金鹏到庭参加了诉讼，被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告李玉法向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于古城区房屋的过户手续，将该房屋过户到原告名下；2、判令被告协助原告办理位于古城区开文及龙泉地块（丽江复华壹号院·源著项目）第28幢1单元1层101号房屋的不动产过户登记手续；3、判令被告向原告交付该房产，并支付原告延迟交付房产违约金152012元（截至2019年12月31日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年9月2日与被告签署《商品房买卖合同（预售）》，合同金额3560000元，原告于同日付清该房款。被告向原告承诺2018年10月30日前交付该商品房，且该房屋的公共服务及其他配套设施必须符合要求，截至2019年12月31日，被告未能履行其承诺的义务，仍未向原告交付该房屋并办理不动产登记。按照双方所签《补充协议》第三条第2款的规定，自2018年10月31日起，被告应按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金，截至2019年12月31日，总计人民币152012元。原告认为，依据《民法通则》、《合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的有关约定，应切实维护本人的合法权益。故提起诉讼，请求人民法院依法处理。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司未作答辩。为支持其诉讼请求，原告李玉法向本院提交了如下证据：证据1：《商品房买卖合同登记备案表》，拟证明原、被告商品房买卖合同，已于2017年12月23日登记备案。证据2：《商品房买卖合同》，拟证明原、被告签署商品房买卖合同，被告向原告承诺2018年10月30日前交付商品房。证据3：《补充协议》，拟证明对延期交付违约金及房屋登记做了约定。当庭提交三张收据和两张付款凭证，证明原告支付房款的情况。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司未对原告提交的证据发表质证意见。经审查：原告李玉法提交的全部证据，均有可核对无异的证据原件，且能有效证明其的诉讼主张，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司未向本院提交证据。为查明案件事实，本院依法向丽江市自然资源和规划局调查取证。丽江市自然资源和规划局向本院出具了《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》。原告对《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》的质证意见为：真实性、合法性、关联性予以认可。虽然除了君临项目的其他项目尚未取得丽江市建设项目规划核实意见书，但被告公司作为房产开发企业，其应该履行的主要合同义务为按照合同约定向房屋购买者交付房产并按照约定协助办理不动产登记手续。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司对《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》的质证意见为：真实性、合法性、关联性认可。经审查：丽江市自然资源和规划局向本院出具的《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》，程序合法，内容真实，本院予以确认并作为认定案件事实的依据。根据有效证据的认定和当事人的当庭陈述，本院确认如下法律事实：2018年9月2日，原告李玉法与被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司经协商一致，签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告李玉法购买被告开发的位于古城区俄古罗片区1号、2号地块丽江复华壹号院·源著项目第28幢1单元1层101号不动产，预测建筑面积为102.1平方米，合同总价款为3560000元。合同约定，签订合同前，原告已向被告支付定金350000元，该定金于本合同签订时，抵作商品房价款。原告应当于2018年9月2日前支付该商品房全部价款。被告应当于2018年10月30日前向原告交付该商品房。合同还对面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量与保修等事项进行了约定。作为《商品房买卖合同（预售）》附件的《补充协议》第3.2条约定“出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将商品房交付买受人，买受人给予出卖人90日宽展期（自约定交付日期次日计算），宽展期内，合同继续履行，出卖人无须向买受人承担违约责任。宽展期届满仍未交付的，则双方同意按照下列方式分别处理（1、2）不作累加”：（1）、自宽展期届满之次日起至实际交付之日（实际交付之日期不超过约定交付日180日的）止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。原告于2018年4月17日以现金支付50000元的购房定金、于2018年6月11日在北京瀚亚房地产经纪有限公司呼和浩特分公司支付了购房款30万元、于2019年1月15日，在北京瀚亚房地产经纪有限公司呼和浩特分公司支付了购房款2744186.54元，共计支付了3094186.54元房款。对剩余的房款，原告陈述称“系其与案外人丽江宜乐酒店管理有限公司签订了两年期的委托经营合同，由丽江宜乐酒店管理有限公司的每年8%的收益来抵扣房款。两年正常抵扣的金额应是569600元，但是扣除税费后，实际抵扣金额为465813.46元。”2018年9月19日，涉案不动产办理了《商品房买卖合同登记备案表》，该登记表载明：“合同总价：3560000元；合同房屋情况：第28幢1单元1层101号；付款方式：一次性付款；付款金额3560000元；付款日期2019年9月2日”。现原告认为，被告未按约定履行向原告交付房屋，遂诉到本院，要求被告协助原告涉案房屋的过户手续，将涉案过户到原告名下，并履行交付房屋、承担违约责任等。庭审中，原告认可涉案房屋目前被告公司仍未通知其交纳相关契税和维修基金，亦认可该房屋尚未完工，相关规划验收、消防验收、绿化验收也未完成。另查明，丽江市自然资源和规划局确认至今未收到涉案项目的规划核实申请。本院认为，原告李玉法与被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司于2018年9月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》（合同附件），系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，该《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》合法有效，双方当事人应按照《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定行使各自的权利并履行相应义务。本案的主要争议焦点为：1、原告向被告支付的购房款为多少；2、被告是否有义务协助原告将涉案房屋办理过户至原告名下和不动产登记手续的问题；3、延迟交付房产违约金能否得到支持的问题。4、涉案房产能否向原告交付的问题。关于原告向被告支付的购房款为多少的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定合同金额3560000元，而原告仅向被告实际支付了3094186.54元购房款，庭审中，原告陈述实际付款与合同约定的购房款存在差异系其与案外人丽江宜乐酒店管理有限公司签订了两年期的委托经营合同，由丽江宜乐酒店管理有限公司的每年8%的收益来抵扣房款。两年正常抵扣的金额应是569600元，但是扣除税费后，实际抵扣金额为465813.46元，因被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了对原告诉讼主张进行抗辩的权利，再结合原告提交的《商品房买卖合同登记备案表》载明：“合同总价：3560000元；合同房屋情况：第28幢1单元1层101号；付款方式：一次性付款；付款金额3560000元；付款日期2019年9月2日”之内容来看，本院确认原告向被告支付了全部购房款3560000元。关于被告是否有义务协助原告将涉案房屋办理过户至原告名下和不动产登记手续的问题。本案中，按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合同之约定，在原告已按约定履行了支付购房款之义务的情况下，被告亦应当于2018年10月30日前向原告交付该不动产，但根据《补充协议》第3.2条“出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将商品房交付买受人，买受人给予出卖人90日宽展期（自约定交付日期次日计算）”之约定，被告交房宽展期届满时间为2019年1月28日，现约定的期限已届满，被告仍未按照约定向原告交付涉案房产，被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司有义务协助原告办理涉案房屋的过户手续，将该房屋过户到原告名下，但办理不动产登记是政府不动产登记部门的行政职权，相关法律法规对不动产能否办理证照有明确规定，而本案中，涉案房屋目前相关规划、消防等验收手续尚未完成，亦即涉案房屋所在工程尚未竣工验收，在客观上不符合办理不动产登记条件，故本院对原告要求被告协助其办理房屋的过户手续，将该房屋过户到其名下，并协助办理不动产过户登记手续的诉讼请求不予支持。但原告的上述诉讼请求，其可待涉案房屋所在工程项目竣工验收后再另行主张。关于延迟交付房产违约金能否得到支持的问题。被告未按照约定向原告交付涉案房产，其行为已构成违约，按照《补充协议》第3.2条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”之约定，该约定符合法律和行政法规的规定，本院予以支持。对原告主张自2018年10月31日（诉状）起计算至2019年12月31日的延迟交付房产的违约金，本院对计算起止时间依法调整为：约定交房时间为2018年10月30日，但扣除90日的宽展期后，被告应当于2019年1月28日向原告交付房产，故被告应当于2019年1月29日起以每日按全部房价款万分之一向原告支付违约金，即总房价3560000元×337天（2019年1月29日至2019年12月31日）×0.1‰=119972元。对原告主张超过119972元部分不予支持。关于涉案房产能否向原告交付的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工。经验收合格后，方可交付使用”及《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”之规定，而本案的案涉房产所在的丽江复华壹号院·悦境项目尚未经规划核实并经消防验收审批，尚不符合房产交付条件，故本院对原告要求被告交付位于丽江复华壹号院·源著项目第28幢1单元1层101号不动产的诉讼请求不予支持，原告可待交付不动产条件成就时再与被告协商解除或另行主张。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李玉法支付逾期交房违约金人民币119972元；二、驳回原告李玉法的其他诉讼请求。案件受理费3340元，由原告李玉法承担704元，由被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司承担2636元。如不服本判决，可在送达判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  李玉良人民陪审员  梁中华人民陪审员  木爱萍二〇二〇年五月二十八日书 记 员  和春芳【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】