云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初1178号原告朱吉凤，女，1969年3月3日生，汉族，户籍地曲靖市富源县，住曲靖市富源县。原告陈应康，男，1972年9月19日生，汉族，户籍地及住址同上。系原告朱吉凤之夫。两原告特别授权代理人张伟，云南精茂律师事务所律师。被告曲靖红石房地产开发有限责任公司（以下简称“曲靖红石房地产公司”）统一社会信用代码91530300790299675P地址曲靖市麒麟区麒麟南路（向阳商场旁）法定代表人闫政柏该公司总经理特别授权代理人陈石平该公司员工原告朱吉凤、陈应康诉被告曲靖红石房地产公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日受理后，依法组成合议于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告朱吉凤及两原告代理人张伟，被告曲靖红石房地产公司代理人陈石平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告朱吉凤、陈应康与被告曲靖红石房地产公司于2013年12月18日签订商品房购销合同，合同约定：原告向被告购买位于曲靖市麒麟区，购房总价款1831443.00元；原告首期支付购房总价款的45.40%，金额831443.00元，付款日期为2013年12月18日；其余价款100万元向曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社贷款支付；在原告支付全部房价款、维修基金、工本费、相关税费，并办理该套商品房交接手续后，被告在90个工作日内负责向产权登记机关申请该套商品房产权登记手续。合同同时对其他购房事项亦作了相应约定。合同签订后，原告按合同约定于2013年12月18日向被告支付了首期购房款831443.00元，于2013年12月26日通过办理银行按揭贷款向被告支付了剩余购房款100万元。原告于2014年12月31日接房，于2015年10月10日向被告交纳了房产证工本费、土地证工本费、契税、维修基金及物业服务费等款项，但被告并未按约定于2016年1月9日前协助原告向产权登记机关申请办理产权登记手续，经原告多次催促，被告至今仍未履行合同约定义务。被告拒不履行合同义务的行为，已构成违约。现请求判决由被告协助原告办理位于曲靖市麒麟区房屋的不动产权证；由被告向原告支付逾期办证违约金507660.95元（以购房款1831443.00元为基数，按年利率7.125%计算，自2016年1月9日计至2019年11月28日）；2019年1月29日至被告向产权登记机关提出申请之日的违约金按年利率7.125%计算；诉讼费用由被告承担被告未作书面答辩，庭审中口头答辩，水云间已被政府列入遗留问题，政府正在处理，现房子还在处于无法办证的情况，待可以办证的时及时帮原告办理房产证。根据双方签订的合同，对于办证的约定，没有约定违约金。原告没有证据证明其损失，原告主张的违约金过高，不应承担。合同未约定未办房产证的违约及违约比例，被告不应承担。该房子现处于无法办理房产证的情况，我方不应承担诉讼费。原告主张的物业费是不列入办证费用。原告朱吉凤、陈应康为证明其诉讼主张，向本院举证如下：1、原告身份证、结婚证复印件各两份，证明原告的诉讼主体资格及基本情况。2、商品房购销合同复印件一份（附商品房购销合同登记备案表一份），证明原告向被告购买位于曲靖市麒麟区，双方对购房价款1831443.00元、支付方式、办证期限及其他购房事项作了明确约定。述称被告未按合同约定为原告申请办理产权证登记手续，已构成违约。3、收据复印件三份、云南中天物业服务有限公司费用结算票据复印件三份、住宅使用说明书及住宅质量保证书复印件各一份，证明原告按照合同约定接房，并交纳了全部购房款，维修金、办证费等款项。经质证，被告曲靖红石房地产公司对原告所举证据不要求核对原件，认为虽均为复印件，对真实性均无意见。认为商品房合同没有约定办证期限，产权约定是90个工作日提交办证手续的前期工作，并没有说明是办理房产证，且我公司已经对办证前的手续均准备好，如测绘等，我方并没有违约导致原告的损失；认为证据3与本案无关，对款项无意见，现记不得实际收到贷款的时间，不是原告陈述的时间。本院认为，原告所举证据1至5五均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，充分证明了原告所主张的基本事实。被告曲靖红石房地产公司未向本院举证。经庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年12月18日，两原告与被告曲靖红石房地产公司签订商品房购销合同及补充协议，由两原告向被告曲靖红石房地产公司购买曲靖市胜峰路以南.学府路延长线以东中天水云间小区A-5幢的商品房，总价款为1831443.00元，房屋参考建筑面积329.79平方米。付款方式为部分按揭贷款，贷款金额100万元，限于2013年12月18日前支付首付款831443.00元；由被告曲靖红石房地产公司于2013年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付两原告；双方另就两原告逾期付款违约责任、被告曲靖红石房地产公司逾期交房违约责任、交接、产权登记等作了约定，其中，违约责任为：如被告逾期交房，自合同约定的交房时间届满的次日至实际交房之日60天内，被告按每天20元向两原告支付违约金，合同继续履行.....。产权登记约定为：由两原告支付全部房价款、维修基金、相关税费；办理房屋交接；签订委托书；提供有效的办理产权证所需资料（发票、身份证等）；支付办证所需手续费、工本费、行政规费。由被告在90个工作日内负责向产权登记部门申请产权登记手续。在合同履行中，合同签订当日，两原告向被告曲靖红石房地产公司交纳了首期房价款831443.00元，随后两原告向被告曲靖红石房地产公司以贷款支付其余房价款100万元。被告曲靖红石房地产公司于2013年12月27日就该房屋进行相应备案登记，登记号QJ201312271844。2015年10月10日，两原告向被告曲靖红石房地产公司交纳维修基金费、契税、房产证及土地证工本费共计91797.29元，同时支付配套设施费7200.00元。被告曲靖红石房地产公司已向两原告交付房屋（双方对房屋交付的履行情况无争议）。被告曲靖红石房地产公司对产权登记至今未能提交办理申请登记手续。本院认为，两原告与被告曲靖红石房地产公司签订商品房购销合同及商品房购销合同补充协议，该合同未违反相关法律禁止性规定，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。双方当事人均应享有合同权利、承担履行合同义务。现本案双方当事人对合同约定应由被告曲靖红石房地产公司申请代为提交办理不动产权证手续的事宜无争议。争议的是被告曲靖红石房地产公司对两原告是否应支付逾期办证违约金及支付数额问题。双方签订的商品房购销合同约定在原告向被告曲靖红石房地产公司付清全额的房款、契税、房屋维修基金、办证手续费等相关税费；双方办理完毕房屋交接手续；原告交付签署委托被告曲靖红石房地产公司办理房屋所有权证的委托书，并按要求提交办理房屋所有权证所需原告提供的全部资料后，由被告曲靖红石房地产公司向登记部门申请办理产权登记。现原告方已履行了交付房款及其他费用的相关义务。被告曲靖红石房地产公司应协助两原告代为申请办理产权登记证书，被告曲靖红石房地产公司辩解主张暂时不能办理产权证属遗留问题等原因不属本案审理的范围，不属合同约定或法定对被告曲靖红石房地产公司免除履行或迟延履行办理不动产权登记证的条件，不能抗辩本案两原告主张。双方在合同中约定由被告曲靖红石房地产公司应自房屋交付、两原告交纳相关费用之日起90日履行协助办证义务，但被告曲靖红石房地产公司未在90天内及时履行协助办证义务，已构成违约。本案中，双方当事人没有约定逾期办理不动产权证的违约责任，鉴于两原告在协助办证义务期限届满后正常的诉讼时效期限内未起诉，被告曲靖红石房地产公司未办理产权证的违约行为在两原告起诉时处于持续状态。申请办理产权证书为两原告应向不动产权部门申请登记的权利，属合同约定由被告曲靖红石房地产公司提供其应当提交相关手续的义务，是双方当事人应予共同完成登记的事项。委托被告曲靖红石房地产公司办理不动产权证不属买卖合同基本权利义务，是买卖合同关系约定的随附义务，两原告已交付相关办证的费用，被告曲靖红石房地产公司具有接受两原告委托办理的意思表示，双方对办理不动产权证已形成自愿合意。现两原告仅未提交办证委托书等相关资料，被告曲靖红石房地产公司未要求或通知两原告提交委托书及其他手续，现两原告对其实际损失未提交相应证据予以证明。本院综合考量以上因素后，予以确定由被告曲靖红石房地产公司对其未能提交办理不动产权证手续的违约行为承担已付总房价款1831443.00元5%的违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告曲靖红石房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内向不动产登记机关提交办理不动产权证的相关完整资料，协助原告朱吉凤、陈应康办理登记不动产权证书（如需要两原告的其他相关手续由被告在判决生效后及时通知两原告）。二、由被告曲靖红石房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内给付原告朱吉凤、陈应康逾期协助办证违约金91572.00元。三、驳回原告朱吉凤、陈应康的其余诉讼请求。案件受理费8876.00元（原告已预交），两原告承担6787.00元，由被告云南曲靖红石房地产开发有限公司承担2089.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  刘武强人民陪审员  曹利静人民陪审员  杨 玲二〇二〇年五月十二日书 记 员  雷云婷