湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0702民初6109号原告：刘显明，男，1956年7月29日出生，汉族，户籍地湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：陈国述，湖南先锋律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周佳勇，湖南先锋律师事务所律师，一般授权代理。被告：湖南豪力达建设开发有限责任公司，住所地湖南省常德市武陵区白马湖街道三角场社区豪丽苑小区二楼。法定代表人：雷光明，该公司董事长。委托诉讼代理人：董志勇，湖南天迪律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：雷明霞，女，1984年4月28日出生，汉族，户籍地湖南省常德市武陵区。该公司员工，一般授权代理。原告刘显明与被告湖南豪力达建设开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，因发现该案不宜适用简易程序，于2019年12月10日裁定该案由简易程序转化为普通程序，2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告刘显明的委托诉讼代理人陈国述、周佳勇，被告湖南豪力达建设开发有限责任公司的委托诉讼代理人董志勇、雷明霞到庭参加诉讼。本案一审现已审理终结。刘显明诉至本院，请求判令：1、判令解除原、被告于2017年6月19日签订的《商品房认购合同书》；2、判令被告立即向原告返还购房款10060000元，并按月利率2%标准支付从付款之日起至清偿完毕之日止的利息、违约金，暂计算至2019年10月31日止的利息、违约金为4622234.4元；以上合计为14682234.4元。3、由被告承担本案全部诉讼费用（含保全费、担保费）。湖南豪力达建设开发有限责任公司辩称：1、同意解除商品房认购合同；2、返还的购房款金额以刘显明实际支付的金额计算；3、利息按约定计算。经审理查明，本院确认如下案件事实：2017年6月19日，刘显明与湖南豪力达建设开发有限责任公司（授权代表高峰柏）签订《商品房屋认购合同书》。合同约定：1、刘显明购买湖南豪力达建设开发有限责任公司开发建设的位于常德市角处“棚改”项目的临街门面；该认购的商品房商业临街门面的建筑面积为1500平方米（长庚路北、公寓楼房屋前面商业门面一楼第一层800平方米、二楼第二层700平方米），以上面积均以房屋不动产权属证书登记的面积为准，对于商业门面的最终具体位置由刘显明自主选定。湖南豪力达建设开发有限责任公司不得拒绝；2、该商品房商业门面按建筑面积计价，单价为人民币每平方米6666.6元，房款共计人民币1000万元；3、刘显明认购款1000万元，在本认购书签订之日起10日内，以银行转账的方式第一次向湖南豪力达建设开发有限责任公司支付350万元，剩余认购款共计650万元在2017年7月30日前支付完毕。如刘显明未按约支付认购款的，则视为该认购书自行解除，湖南豪力达建设开发有限责任公司对已收取的刘显明所有款项自该认购书解除之日起3日内全部返还给刘显明。湖南豪力达建设开发有限责任公司将上述全部款项退还给刘显明后，有权将该商品商业门面房另行出卖给第三人；4、湖南豪力达建设开发有限责任公司无论任何原因与事由导致本合同不能履行或不能完全履行时，均视为湖南豪力达建设开发有限责任公司违约，湖南豪力达建设开发有限责任公司除应将刘显明已付购房款全部退还外，还应对刘显明已付房款自刘显明给付之日起按月利率2分的标准计算资金占用费，且湖南豪力达建设开发有限责任公司需另按刘显明已付购房款总额二倍的标准向刘显明支付违约金。另查明，2017年6月19日、10月31日、11月30日，2018年3月9日、5月31日，刘显明通过中国建设银行转账的方式向湖南豪力达建设开发有限责任公司分别转款350万元、40万元、36万元、314万元、146万元。湖南豪力达建设开发有限责任公司授权刘显明向其他自然人支付114元。6万元无转账记录。湖南豪力达建设开发有限责任公司向刘显明共出具了7张收据，总金额1006万元。还查明，1、刘显明向本院提交申请书，申请将原诉请1006万元变更为1000万元；2、原告未提交转账记录的114万元系经湖南豪力达建设开发有限责任公司授权转至各自然人的事实，结合湖南豪力达建设开发有限责任公司出具的收据，本院认定该民事行为经过了湖南豪力达建设开发有限责任公司的同意；3、刘显明在本案中支付申请诉讼财产保全金额5000元；向中国大地财产保险股份有限公司常德中心支公司支付财产保险服费13000元原被告双方向本庭提交了以下证据复印件：1、原被告双方身份证信息复印件、《商品房屋认购合同书》、收据、中国建设银行单位客户专用回单、114万元授权支付委托书及支付给豪力达西苑社区项目所涉自然人借款利息的明细表、申请书、湖南华宇建筑工程有限公司向湖南豪力达建设开发有限责任公司开具的314万元收据、"1006万元房屋认购款及计息明细表"、"与华宇公司及刘显明借款明细及利息明细表"。以上证据复印件均已与原件核对无异。本院认为，1、民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，意思表示真实是其必备条件。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。本案所涉《商品房屋认购合同书》虽经合同双方当事人协商，但在庭审中，原被告双方的关注点自始至终在《商品房屋认购合同书》中涉及的借款金额及相应的利息上。除合同条款中的相关约定外，原告提交的“与华宇公司及刘显明借款明细及利息明细表”也证实了原被告双方当事人订立的《商品房屋认购合同书》所体现的真实意思是湖南豪力达建设开发有限责任公司从刘显明处取得1006万元的融资借贷。原被告双方之间是民间借贷关系。故本案应依据调整民间借贷的有关法律、法规进行审理。2、本案中，原被告双方已经形成了事实借贷合同关系。原告申请以1000万元为基数要求湖南豪力达建设开发有限责任公司偿还本息的诉求，没有超出法律规定的范围，被告亦认可，本院予以支持。原被告双方当事人同意解除《商品房屋认购合同书》，本院予以确认。3、刘显明作为守约方，支付的案件受理费、申请诉讼财产保全费、财产保险服务费，系支出的合理费用，该损失应由湖南豪力达建设开发有限责任公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零六条、第二百一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条、第十四条、第二十六条、第二十九条第二款（二）之规定，判决如下：一、解除《商品房屋认购合同书》；二、湖南豪力达建设开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内归还刘显明借款本金1000万元，并支付相应的利息（利息分段计算：①、以350万元为基数，按照月利率2%的标准，从2017年6月20日起计算至款项偿清之日止；②、以114万元为基数，按照月利率2%的标准，从2017年12月1日起计算至款项偿清之日止；③、以40万元为基数，按照月利率2%的标准，从2017年11月1日起计算至款项偿清之日止；④、以36万元为基数，按照月利率2%的标准，从2017年12月1日起计算至款项偿清之日止；⑤、以314万元为基数，按照月利率2%的标准，从2018年3月10日起计算至款项偿清之日止；⑥、以146万元为基数，按照月利率2%的标准，从2018年6月1日起计算至款项偿清之日止）；三、湖南豪力达建设开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付刘显明财产保险服务费13000元；四、驳回刘显明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109893元，申请诉讼保全费5000元，由湖南豪力达建设开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  蔡雨静人民陪审员  池文华人民陪审员  陈祥谋二〇二〇年五月二十二日法官助理陈浩书记员胡南凯蒙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十七条借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。第十四条具有下列情形之一，人民法院应当认定民间借贷合同无效：（一）套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的；（二）以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款人事先知道或者应当知道的；（三）出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的；（四）违背社会公序良俗的；（五）其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的。第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。