广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初28529号原告：戴某，男，1989年11月5日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市茂港区。委托诉讼代理人：易忠平，广东安秉泰律师事务所律师。被告：陈某，男，1970年5月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：赵学丰，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：湛朝略，广东伯方律师事务所律师。原告戴某与被告陈某民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴某的委托诉讼代理人易忠平，被告陈某及其委托诉讼代理人赵学丰、湛朝略到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴某向本院提出诉讼请求：1.被告立即偿还借款220万元整，并从2018年2月5日起按银行同期贷款利息计算，直到全部本息还清之日止；2.本案诉讼费、保全费等均由被告承担。事实和理由：2017年11月10日，在广东顺创律师事务所赖建欣律师的见证下，原告与被告签订《房屋转让合同》一份，并从2017年11月9日起陆续用原告的个人账户及原告委托的付款人苏某的个人账户向被告个人账户转入240万元。2018年初原告得知拟购买的房屋因手续、证照不全被列入违章建筑将被强制拆除，原双方签订的房屋买卖合同目的不能实现。经原告与被告反复协商和对账确认，于2018年2月5日由被告退还20万元，余款220万元由被告亲笔书写借条交由原告收执，并承诺于2018年2月8日前还100万，且承诺在2018年10月前还清所有款项。但时至今日，被告仍未还款。原告认为，双方经反复协商并达成一致后，该笔购房款已转化为借款和欠款，原告的债权依法应当受法律保护。被告陈某辩称：原、被告之间的《房屋转让合同》并未实际履行，原告从未支付任何款项给被告，不存在被告需要返还款项给原告的事实，原告主体不适格，其对案外人苏某转账给被告的款项不具有诉权。一、被告与苏某曾于2016年9月12日签订《合作建房协议书》，由被告提供正在经营使用的商铺物业，苏某负责向政府部门办理报建手续并提供资金，共同开发建设“原泰邦物流园区16号楼拆旧建新项目”（以下简称“泰邦项目”）。该项目的房屋建设完成后，经苏某介绍，被告即准备将大部分房屋出售给苏某的朋友戴某。但后来该项目因苏某向政府职能部门办理项目报建手续过程中，存在行贿及伪造公文等刑事犯罪行为，导致房屋刚建完不久，即被政府相关部门认定为违建，原、被告签订的房屋转让合同尚未实际履行，原告尚未支付任何款项给被告时，建设的建筑物即被政府强制拆除。二、原告出具的所有转账记录付款账户均为苏某的账户，该转账款项为被告与苏某的经济往来，而非原告支付所谓的购房款，被告提交的《委托书》、《借条》、《收据》均为原告与苏某伪造及变造的证据材料。原告提交的所有转账记录付款账户均为苏某的账户，该转账记录并不能证明原告支付了所谓的购房款给被告，原告出具给苏某的《委托书》也从未经过被告的确认，该《委托书》实际为原告与苏某为本案起诉伪造的证据。另外，被告也从未出具过《借条》给苏某及戴某，该《借条》是苏某或戴某所伪造的，而被告出具《收据》给苏某时，也从未将“苏某”的名字改动成“戴某”，该《收据》也存在变造情况。三、原告在起诉状中称被告返还了20万元所谓的购房款给原告也与事实不符。根据被告提交的银行流水，可以证明被告在2018年2月5日并未返还给原告20万元“购房款”，原告的陈述与事实不符。四、苏某与原告通过伪造证据材料，以原告的名义向被告追偿资金，是为了规避苏某的严重过错责任，以达到收回全部款项的目的。如第一点所述，苏某因在或合作建设泰邦项目时，运用行贿及伪造公文等手段取得报建手续，导致泰邦项目被政府拆除，造成了被告的重大损失，该损失应由苏某承担，故如苏某向被告主张返还款项，被告可以主张款项应抵扣被告的损失。现苏某与原告之间通过伪造证据材料的方式，以原告的名义向被告追偿资金，是为了规避苏某的严重过错责任，全额取回其支付给原告的款项。五、被告系泰邦公司大股东，平时有参与公司管理，其在合同中签字仅是行使职务行为，个人不具有涉案房屋的处分权，不是本案适格被告。综上，原告并非本案的适格原告，其无权起诉被告支付任何款项，被告也不是本案适格被告，故请求法院依法驳回原告的起诉。经审理查明，2016年9月12日，甲方广州市泰邦物流市场经营管理有限公司（以下简称泰邦公司）、陈某与乙方苏某签订了一份《合作建房协议书》，约定：“甲方双方经平等协商在自愿、互惠互利的原则上同意对位于原泰邦物流园区16号楼拆旧建新的甲方所属地块，进行建房合作开发。……甲方负责提供本项目下的位于原泰邦物流园区16号楼拆旧建新的地块，并保证此地块的合法权利及提供常用水、电，用地面积约为2800平方米。乙方负责本项目的策划、设计、建设等工作，负责投入建设本项目所需的全部建设资金（分期开发）。甲乙双方拟建的楼房建好后，八层以内百分之五十归甲方所有，其余的超出部分都归乙方所有。……在项目开工前甲方应该办理好所有开工、及三通一平，即路通、排污通、水电通，同时协议好土地上的任何争议，协调好与当地村委以及村民的关系。……为保证本项目合作事宜的顺利进行，乙方需在本协议签订后（并甲方开通三通一平）7日内向甲方交付合作履约保证金人民币贰拾万元，在双方合作关系终止时，乙方无违约情形下，由甲方全额无息退还给乙方……”2017年11月10日，甲方（转让方）泰邦公司、陈某与乙方（受让方戴某）签订一份《房屋转让合同》，约定：“经甲、乙双方平等、自愿协商，甲方将位于原泰邦物流园区16号楼拆旧建新地块上，地块资料见合同附件，甲方有处分权的房屋所有权转让给乙方，双方就转让相关事宜达成如下协议，以资共同遵守：第一条甲方有权处置的房屋的建设相关情况。完工情况：2017年10月30日完工。验收情况：2017年11月9日验收交付。第二条甲方有权处置的房屋具体情况。1.房屋位置：原泰邦物流园区16号楼拆旧建新地块上……。3.房屋层数：暂编1号楼2至4层；暂编2号楼1至9层。第三条房屋转让约定。经甲乙双方约定，甲方将本协议第二条的房屋，向乙方转让，转让后，甲方将不再对上述房屋拥有任何所有或使用权利。……第八条甲方收款账号为：开户行工商银行京溪支行，户名陈某，账号62×××19。……第十一条其他事项。如遇中途拆迁，相关补偿款全部由乙方受领，与甲方无关，但甲方需配合补偿相关事宜的办理。如政府拆迁房屋，无补偿款，甲方应向乙方退回本协议的购房款。……本协议之房屋转让之后，乙方将对本协议之房屋享有相关的占有、使用、收益、处分的权利，乙方可自行转让、出租、赠送等。甲方不得以任何名义行使上述权益。”《房屋转让合同》签订后，苏某分六次向陈某名下账号尾号为6119的账户转账合计240万元，分别为：2017年11月21日转账30万元、12月1日转账50万元、12月6日转账20万元、12月21日转账80万元、12月26日分别转账50万元和10万元。前四笔转账合计180万元的交易摘要为“泰邦房款”，后两笔转账合计60万元的交易摘要为“转支”。苏某出庭作证证实戴某是其侄女的丈夫，其介绍戴某购买房屋并与陈某签订《房屋转让合同》，因戴某资金不足，又与陈某不熟，故通过委托苏某代为转账前述购房款给陈某，有戴某在2017年10月3日向苏某出具的《委托书》为证。《委托书》载明：“现戴某委托苏某代转款到陈某账号：62×××19（款项为购买泰邦原16号楼2栋房款）。”苏某称240万元均为房屋转让款，其中有120万元是戴某的，其余120万是其借给戴某的，因两人是亲戚，不用打借条。陈某表示其从未见过《委托书》，苏某名下银行流水显示戴某在2017年11月24日、12月1日和12月4日分别向苏某转账37万、32万和43万，合计112万元，说明戴某自有资金充足，购房款无需经苏某账户转给陈某。因苏某未取得泰邦项目的合法报建手续，涉案房屋属于违章建筑，面临被强制拆除的可能，其与苏某协商由苏某将赔付款转给陈某，再由陈某出面与各购房人协商退付购房款和赔偿损失。陈某分别于2017年11月10日、12月6日、12月7日向购房人李某娟、石某丽、刘某琦分别赔付了1/502房房款38万、1/603房房款60万、1-501房房款50万，于2017年11月25日、2018年9月29日和11月9日向购房人严某顿赔付了1-601房房款32万，合计180万。苏某于2017年12月26日转账给陈某的60万并非购房款或房屋赔偿款，部分为苏某向陈某的还款（陈某曾于2017年11月21日转给苏某30万），其余是苏某转给陈某用于处理其他事宜。2018年1月29日，广州市白云区太和镇人民政府张贴公告，明确通告涉案房屋违建，需强制拆除。证人苏某证实戴某、陈某得知涉案房屋可能被拆除，就协商将双方签订的《房屋转让合同》作废并当场销毁，陈某于2018年2月2日按照《合作建房协议书》的约定向苏某转账退还押金20万。因《房屋转让合同》已撕毁，证人与陈某在2018年2月5日补签了一份《合作建房分房协议》，对自编1.2号楼房屋进行分配。陈某称需要100万元去疏通关系，故证人将剩余220万购房款进行拆分，同日证人分别书写了金额为120万的《借条》和金额为100万的《收据》，再由陈某签名捺印，戴某亦在场。《借条》和《收据》最初写了“苏某”的名字，后考虑《房屋转让合同》是由戴某和陈某直接签订的，故证人将《借条》上的“苏某”和《收据》上的“苏某女士”改为“戴某”，再由陈某在改动处捺指印。上述《合作建房分房协议》载明：“……甲乙双方（甲方陈某，乙方苏某）于2016年9月12日签订了《合作建房协议书》，并对协议进行实际履行。……双方根据现在已完工房屋的情况，现已完成两栋楼房，经协商，双方一致同意，进行所有权分配，双方获得如下房屋的所有权：1.房屋位置：原泰邦物流园区16号楼拆旧建新地块上（泰邦入口靠右边）；……3.甲方分得房屋层数：自编1号楼1至9层（扣除其中4套：502.602.702.703）；4.乙方分得房屋层数：自编1号楼，502.602.702.703号房；自编2号楼整栋;……6.自编3号楼现因政府部门强拆，属于不可抗拒问题，双方同意顺延时间，重新整改建设完整后，再进行房屋分配（按原合作建房协议书分配）；7.如遇到政府部门因为超高问题导致被拆除，九层四套物业的损失，由乙方负责。如果整栋被拆除，甲、乙双方各自负责及赔偿给客户。如遇政府征收导致九楼与其它楼层权益不同，由乙方负责。”《借条》载明：“现借到苏某女士人民币壹佰贰拾万（￥1200000）到2018年2月8日前还款。”《收据》载明“现收苏某女士现金壹佰万元整（￥1000000元整），如果泰邦自编1、2号楼（如图为证），最终被政府拆除，则无条件三天内还给苏某女士”。陈某确认《房屋转让合同》原件已销毁并向苏某退还押金20万的事实。但《借条》和《收据》上“苏某”、“戴某”改动处指印不是本人捺印形成的。戴某申请对《借条》上的“苏某、戴某”改动处、及“贰”字处指印是否陈某捺印形成进行司法鉴定。本院依法摇珠选定广东华生司法鉴定中心进行司法鉴定。该中心于2020年3月10日作出穗司鉴204401000719400009《司法鉴定意见书》，鉴定意见如下：1.日期为2018.2.5的《借条》上“戴某”字迹处的红色指印（JCZY1）是陈某（身份证号此处略）本人右手食指捺印所形成；2.日期为2018.2.5的《借条》上“贰”字迹处的红色指印（JCZY2）是陈某（身份证号此处略）本人右手食指捺印所形成。原告对上述鉴定意见的真实性、合法性和关联性无异议。被告对上述鉴定意见的真实性、合法性无异议，关联性不认可，涉案《借条》应属于戴某、苏某与陈某另外协商的借款事宜，该笔借款未实际发生，原、被告之间不存在借贷关系。苏某转账给陈某的款项为泰邦公司、陈某与苏某合作建房产生的往来款，与戴某无关，戴某要求被告支付款项显失公平，苏某借戴某名义向陈某追偿资金，是为了规避自身重大过错，以达到取回款项的目的。另查明，泰邦公司成立于2006年8月14日，主营项目类别是商务服务业而并房地产业，陈某自公司成立时即为大股东，任职执行董事。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，因戴某、苏某均非涉案房屋所在地集体经济组织的成员，且泰邦项目的建设未取得合法的用地规划许可、建设工程规划及施工许可等手续，涉案房屋涉及违建，故泰邦公司、陈某与苏某于2016年9月12日签订的《合资建房协议书》应属无效。泰邦公司、陈某与戴某在2017年11月10日签订的《房屋转让合同》以及陈某与苏某在2018年2月5日签订的《合作建房分房协议》，均是基于《合资建房协议书》中的违章建筑所达成的房屋转让或分房协议，其内容违反法律、行政法规强制性规定，同属无效协议。虽然上述协议无效，但戴某在《房屋转让合同》签订后不足一个月内，向苏某账户转账112万元，并通过苏某账户向陈某账户转账“泰邦房款”180万元，属于履行《房屋转让合同》中支付房屋转让款的行为。陈某辩称所收款项为苏某向其支付的退付购房款，但其转出记录中并无写明是“房款”，2018年11月9日的交易附言为“借支”，无法印证苏某向其支付的是退付购房款；且根据《合作建房分房协议》可知，转出款项对应的房号为陈某分得的房屋，应由陈某自己负责赔偿给客户。因此，陈某主张戴某未向其支付房屋转让款，双方签订的《房屋转让合同》并未实际履行的理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然上述协议无效，但从《借条》出具时间和背景看，戴某、苏某和陈某均已清晰知晓《房屋转让合同》所涉房屋因无合法报建手续将被强制拆除，在此前提之下三方就房屋转让款的返还事宜达成了合意，由苏某将《借条》上的“苏某”改为“戴某”，并由陈某签名捺印。《借条》中的120万元是前述房屋转让款转化而来的款项，并非真实借款，否则陈某作为完全民事行为能力人不可能在未取得任何借款的情况下签名捺印。该《借条》系戴某与陈某就《房屋转让合同》项下房屋转让款的返还问题所重新订立的独立合同，并无违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。鉴于陈某在《借条》上签名捺印，未取得泰邦公司书面授权，属于单方个人行为，其以《借条》形式承诺将已转化为借款的房屋转让款120万元支付给戴某，视为其个人自愿承担还款责任，故戴某以《借条》要求陈某归还欠款120万，本院予以支持。陈某未在2018年2月8日前履行还款义务，还应向戴某支付自2018年2月9日起至实际清偿之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于《收据》中的100万元，戴某亦要求陈某归还。因《收据》内容是苏某书写及改动的，改动处是否陈某捺印形成，未经鉴定无法认定，陈某否认改动处是其本人的指印。《收据》上载明“无条件三天内退还给苏某女士”，并非退还给戴某，现戴某以《收据》向陈某追讨100万元，主体不适格，依据不充分，本院对该请求不予支持。关于保全费，因戴某未提供证据证明该费用已经发生，故本院对该项请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈某应自本判决发生法律效力之日起七日内向原告戴某偿还欠款120万元及利息（利息以120万元为基数，支付自2018年2月9日起至实际清偿之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告戴某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25808元（原告已预交），由原告戴某负担11730.91元，由被告陈某负担14077.09元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按上诉请求的项目及相关交费规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 凡人民陪审员  余勇清人民陪审员  刘润霞二〇二〇年五月十二日书 记 员  朱 姝