江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1002民初1420号原告：周金木，男，1966年7月22日出生，汉族，抚州市临川区人，住所抚州市临川区。委托诉讼代理人：邱亮光，江西民鉴律师事务所律师。被告：许自高，男，1968年2月2日出生，汉族，抚州市临川区人，住所抚州市临川区。被告：王箭，女，1972年9月2日出生，汉族，抚州市临川区人，住所抚州市临川区，系许自高之妻。原告周金木诉被告许自高、王箭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周金木的委托诉讼代理人邱亮光到庭参加诉讼，被告许自高、王箭经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周金木向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与两被告签订的《以房抵债协议书》合法有效；2、判令两被告协助原告办理坐落于抚州市临川区上沿河路中辉国际银河城B、C栋1906室（抚房权证荆字第××号）房屋所有权登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告许自高系亲戚关系。2015年正月以来，被告多次向原告借款总计686580元，2018年初，因原告有意购房，经协商被告同意将其名下坐落于抚州市临川区上沿河路中辉国际银河城B、C栋1906室（抚房权证荆字第××号）房屋转让给原告，用于抵偿被告所欠原告的部分借款，转让价为62万元，2018年4月19日双方签订了《以房抵债协议书》，两被告均在协议书上签字捺印，并将房屋钥匙和产权证交给原告，同时被告许自高收回借条原件并向原告出具一张借款金额66580元的借条。被告将房屋交付给原告后，原告于2018年4月底开始装修，装修共花费20多万元，2018年底原告开始居住使用至今。被告交付房屋时承诺在九个月内解除房屋抵押并过户给原告，但至今未协助原告办理房屋产权过户手续。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令支持原告的上述诉请。被告许自高、王箭未作答辩。原告周金木为支持其诉讼请求向本院提供的证据材料有：证据一、原、被告双方的身份信息，拟证明双方的诉讼主体资格；证据二、两被告的结婚登记信息，拟证明两被告系夫妻关系；证据三、《以房抵债协议书》及房产证复印件各一份，拟证明两被告已将房屋转让给了原告，双方之间房屋买卖合同合法有效。被告许自高未向本院提供相关证据材料。本院认证如下：对原告提供的证据一、证据二、证据三，因两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见，应视为放弃质证的权利。经审查，上述证据来源和形式合法，内容客观真实，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，能够作为定案的依据。根据本院的认证及原告的当庭陈述，可认定以下案件事实：原告周金木与被告许自高系亲戚关系。自2015年，被告许自高因急需资金周转陆续向原告周金木借款676700元，原告也以现金的方式向被告交付了上述款项，并由被告出具借条，约定了借款期限。借款到期后，被告分文未还，原告便找到被告要求其履行，被告以无力归还为由不予支付。为此，双方于2018年4月19日签订了一份《以房抵债协议书》，协议书约定：1、关于乙方（被告）所欠甲方（原告）陆拾柒万陆仟柒佰元的债务，到期后乙方无力归还，乙方自愿以自有财产清偿乙方所欠甲方的该项债务；2、乙方提供位于沿河路中辉国际C幢1902室的一套房屋（下称房屋），清偿乙方所欠甲方陆拾贰万元的债务，上述房屋以面积108平方米作价陆拾贰万元，如上述房屋面积不足108平方米，由乙方按比例补足款项，如上述房屋面积超出108平方米，则按比例计算相应价值；3、乙方应于本协议签署之日起3个工作日内将房屋交付给甲方，并与甲方签署正式房屋买卖合同；4、乙方应于本协议签署之日起7个工作日内，负责办理房屋产权证书的有关手续，房屋办证所需税费由甲、乙双方按照法律规定各自负担；5、乙方保证对所交付房屋拥有所有权，房屋产权无争议，亦不存在法律上的瑕疵；6、乙方保证所交付的房屋及其土地使用权未设定抵押或权利受到其它限制；7、乙方为甲方的房屋产权证书办理完毕之日起，甲乙双方的债权债务即告清结，该项债权债务关系归于消灭；8、本协议签署之日起九个月内，因任何原因导致房屋产权证无法办理到甲方名下，甲方有权向乙方继续追索62万元债务，并自本协议签署之日起按每日万分之五收违约金。原告周金木、被告许自高、王箭分别在协议书上签名并按捺手指印确认。协议签订的当日，被告将案涉房产及相关产权证交付给了原告，随后，原告对案涉房屋进行了装修，并实际占有至今。因被告在签订买卖合同时隐瞒了案涉房产在银行设定抵押的事实，致该案涉房产无法过户致原告名下。原告遂于2020年4月7日诉至本院，请求判令支持其诉讼请求。庭审后，被告许自高在本院对其的询问中认可原告陈述的事实和诉请，并表示同意协助原告办理过户手续。另查明，被告许自高与被告王箭于1992年12月3日登记结婚，因结婚证被损毁，双方于2006年11月7日补办了结婚登记手续。2019年4月19日，被告许自高总计欠原告借款本息686580元，冲抵房屋款项62万元，尚欠66580元，被告许自高就尚欠的66580元向原告出具一张金额为66580元的借条，已另案处理。2014年5月5日，被告许自高、王箭以其所有的坐落于抚州市临川区上沿河路中辉国际银河城B、C栋1906室（抚房权证荆字第××号）房产一套作抵押在中国邮政储蓄银行股份有限公司抚州市临川区支行贷款318000元。本院认为，本案基础法律关系应为房屋买卖合同关系。本案中，原告与被告许自高之间虽存在过民间借贷关系，但在借款到期被告许自高难以清偿债务时，双方经重新协商并对账，以两被告将其所有的房屋出售给原告的方式终止先前的民间借贷关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定，为此双方签订了《以房抵债协议书》，从该协议书的内容来看，实质为房屋买卖合同，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原告也实际占用案涉房屋，应认定为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。两被告对案涉商品房设定抵押并不影响双方之间房屋买卖合同的效力，况且两被告在签订协议时隐瞒了抵押的事实，存在重大过错，原告既可选择解除房屋买卖合同，亦可要求两被告继续履行合同，现原告选择要求两被告继续履行合同并协助原告办理案涉房屋的产权过户手续，本院予以支持。至于抵押权影响原告物权实现的问题，原告可以与两被告及抵押权人予以协商解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下：一、确认周金木与许自高、王箭签订的《以房抵债协议书》合法有效；二、许自高、王箭在本判决生效之日起一个月内协助周金木办理坐落于抚州市临川区上沿河路中辉国际银河城B、C栋1906室（抚房权证荆字第××号）房屋的产权过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20000元，减半收取计10000元，由许自高负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向抚州市中级人民法院预交上诉案件审理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行抚河支行）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在二年内向本院申请执行。审判员  徐龙基二〇二〇年五月六日书记员  冉 源