青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2020）青0104民初561号原告:李兴婷,女,汉族,1990年9月23日出生,公民身份号码：×××,住青海省格尔木市。委托诉讼代理人：刘鹏，青海凡圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏，青海凡圣律师事务所律师。被告：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，统一社会信用代码：91630104595031067U，住所地：西宁市城**西川南路******。负责人：南积勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘发财，男，土族，1994年10月3日出生，公民身份号码：×××，青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司职工，住西宁市。被告：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301037104485714，住所地：，住所地：西宁市城中区城南新城大道**v>法定代表人：龚煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘发财，男，土族，1994年10月3日出生，公民身份号码：×××，青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司职工，住西宁市。被告：青海置信传媒有限公司，统一社会信用代码：916301006619085859，住所地:西宁，住所地:西宁市城**胜利路**申宝大厦**法定代表人：朱军，该公司总经理。委托诉讼代理人：白斌，男，回族，公民身份号码：×××，青海置信传媒有限公司总经理助理，住西宁市。被告：西宁兴耀房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：916301023108952094，住所地:青海省西宁市，住所地:青海省西宁市城**昆仑中路****楼**  style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt;">法定代表人：马玉香，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴兴宁，男，藏族，1984年2月1日出生，公民身份号码：×××，西宁兴耀房地产营销策划有限公司职工，住西宁市。原告李兴婷与被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称“庄和西宁分公司”）、青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称“庄和公司”）、青海置信传媒有限公司（以下简称“置信公司”）、西宁兴耀房地产营销策划有限公司（以下简称“兴耀公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李兴婷及其诉讼代理人王敏、被告庄和西宁分公司及庄和公司的诉讼代理人甘发财、被告置信公司的诉讼代理人白斌、被告兴耀公司的诉讼代理人吴兴宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兴婷向本院提出诉讼请求：1.判令四被告立即返还原告购房款118000元，并按银行同期贷款利率支付占用期间的利息至实际给付之日（暂计2017年10月10日至2019年12月10日按年利率6%计算为15576元）；2.判令四被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年10月9日，原告前往西宁市海湖新区“金色海湖奥莱城步行街”售楼部咨询，后在其公司售楼部销售人员介绍下，原告购买西宁市海湖新区西关大街134号一座4层134-1798号商铺，并于当日向其售楼部交纳商铺定金及购房款512000元，其中394000元收据由庄和西宁分公司向原告出具，23000元收据由置信公司出具，95000元收据由兴耀公司出具。2017年10月11日，原告与庄和西宁分公司签订《商品房订购协议》，购买庄和西宁分公司开发的奥莱城×××号商铺，付款方式为一次性付款，合同约定总购房款为804747元，但庄和公司对之前支付其售楼部的118000元购房款并未在总房款中予以抵扣，而是要求原告继续支付剩余购房款410747元，无奈原告将合同约定购房款全部支付庄和西宁分公司，但就此前原告支付售楼部的118000元四被告至今不予退还。后原告得知，庄和西宁分公司与置信公司存在《商品房委托代理销售合同》，置信公司与兴耀公司存在《分销合作协议》，而原告作为买受人在购买商铺时无法得知被告之间的法律关系，仅能依照销售人员指引向其售楼部进行缴费。现原告诉至法院请求判如所请。被告庄和西宁分公司及庄和公司辩称，庄和公司对于原告向代理公司缴纳的款项并不知情，置信公司及下属代理公司隐瞒庄和公司曾收取原告费用，该款项为何性质、为何用途在庄和西宁分公司与原告签订购房合同时无从得知。被告置信公司和兴耀公司从原告处收取的95000元和23000元均已占为己有，庄和西宁分公司与置信公司于2015年11月15日签订《商品房委托代理销售合同》，庄和西宁分公司委托置信公司独家全程代理其开发的位于海湖新区西关大街延长段商业、办公项目的销售，代理范围包括本项目所有商业、办公/产权酒店、Loft公寓/写字楼的定位、策划、销售、广告等一切营销事务及一切活动。置信公司在代理销售庄和西宁分公司开发的商品房或车位过程中，将应属于庄和公司的房屋溢价款与原告协商，以“抵购金”、“抵扣金”或“服务费”的形式私自处分。原告在购买庄和公司开发的商铺时已经享受了折扣优惠。原告又起诉要求予以返还的请求无事实与法律依据，有悖诚实信用原则，应依法予以驳回。该款项经人民法院认定系购房合同以外的购房款，置信公司及下属代理公司私自处分房屋溢价款及收取原告费用的行为，严重违反了置信公司与庄和西宁分公司签订的《商品房委托代理销售合同》，庄和公司保留向置信公司追究侵犯财产权的权利。原告对于其向置信公司及兴耀公司缴纳的费用不包括在合同约定的购房款内是知情且同意的，庄和公司在此过程中不存在任何过错。原告在与庄和西宁分公司签订《商品房定购协议》或申购协议等书面购房合同时，已向置信公司或兴耀公司缴纳了所谓的“抵购金”或“服务费”。在签订书面购房合同时，合同明确约定了房屋总价款，原告并按此价款向庄和西宁分公司缴纳，原告对此并未提出异议，原告作为完全民事行为能力人，对于其向置信公司或兴耀公司缴纳的费用是知情且同意的。因此，庄和公司在此过程中不存在任何过错。置信公司及兴耀公司超越代理权或无代理权的行为未经庄和公司追认，所产生的法律后果应当由其自行承担，而且原告对本案已经提起过诉讼，原告申请再审被青海省高级人民法院予以驳回。被告置信公司辩称，置信公司和兴耀公司收取的分销费用系购房款的一部分，原告在支付时是明知且自愿的，当时并未提出异议，是双方协商一致的结果，本案并不存在退房退款的情形，既无事实依据也无法律依据，有违诚实信用原则。置信公司和兴耀公司以庄和公司的名义对涉案商铺进行销售，庄和公司是知情的，置信公司与庄和西宁分公司签订的《商品房委托代理销售合同》明确约定同意置信公司分销并提取分销费用，置信公司以及分销公司的委托销售行为是合法有效的，庄和公司对此并非不知情，因为分销公司销售的商品房最终促成原告和庄和西宁分公司签订《商品房定购协议》，置信公司和兴耀公司作为代理人在销售中实施的所有民事法律行为均由作为被代理人的庄和公司承担。本案案由为商品房买卖合同纠纷，置信公司不是本案适格被告。被告兴耀公司辩称，置信公司和兴耀公司收取的分销费用系购房款的一部分，原告在支付时是明知且自愿的，当时并未提出异议，是双方协商一致的结果，本案并不存在退房退款的情形，既无事实依据也无法律依据，有违诚实信用原则。置信公司和兴耀公司以庄和公司的名义对涉案商铺进行销售，庄和公司是知情的，置信公司与庄和西宁分公司签订的《商品房委托代理销售合同》明确约定同意置信公司分销并提取分销费用，置信公司以及分销公司的委托销售行为是合法有效的，庄和公司对此并非不知情，因为分销公司销售的商品房最终促成原告和庄和西宁分公司签订《商品房定购协议》，置信公司和兴耀公司作为代理人在销售中实施的所有民事法律行为均由作为被代理人的庄和公司承担。本案案由为商品房买卖合同纠纷，兴耀公司不是本案适格被告。本院经审理认定事实如下：2017年10月11日，被告庄和西宁分公司（出卖人）与原告李兴婷（买受人）签订《商品房定购协议》，主要约定原告自愿认购被告庄和西宁分公司开发的位于西宁市××区建筑面积47.59平方米的房屋1套，折后商品房单价为每平方米16910元，房屋总价款为804747元；付款方式为一次性付款，买受人应于定购协议签订当日交付全部总房款804747元（含已付定金），房屋交付期限为2019年6月30日前。2017年10月9日，原告向置信公司支付23000元，向兴耀公司支付95000元，置信公司向原告出具23000元的收款收据1份，收据记载收款事由为奥莱城134-1798，兴耀公司向原告出具95000元的收据1份，收据记载收款事由为奥莱城134-1798营销服务费。2017年10月9日、2017年10月11日原告分别向庄和西宁分公司支付394000元、410747元，庄和西宁分公司向原告出具相应款项收据两份，收款事由为奥莱城134-1798购房款。另查，庄和西宁分公司（委托方）与置信公司（代理方）于2015年11月15日签订《商品房委托代理销售合同》，约定庄和西宁分公司委托置信公司独家全程代理其开发的位于海湖新区西关大街延长段商业、办公项目的销售，代理范围包括本项目所有商业、办公/产权酒店、Loft公寓/写字楼的定位、策划、销售、广告等一切营销事务及一切活动费用，商业负1-5层销售均价为每平方米17500元，商业负二层车位均价为每个180000元，负三层、四层车位均价为每个170000元，loft公寓每平方米9000元，办公/产权酒店均为每平方米8000元。再查，置信公司（甲方）与兴耀公司（乙方）签订了《分销合作协议》，约定就甲方代理位于西宁市××区十字奥莱城项目的地下商铺负一层及甲方指定的其他物业销售部分给乙方销售，乙方负责该物业部分的销售中的渠道宣传推广活动，合作期限自2016年9月17日起至本协议约定的销售项目销售完毕止等内容。本院认为，根据庄和西宁分公司与置信公司签订的《商品房委托代理销售合同》，庄和西宁分公司确定包括本案原告李兴婷所购房屋在内的奥莱城商业负1-5层销售均价为每平方米17500元，置信公司可在不低于约定的销售总价的基础上自行制定、调整销售单价、制定单价策略，庄和西宁分公司向置信公司支付的代理费用为销售佣金，销售佣金分为基本销售佣金和销售溢价提成两部分。置信公司及分销公司在实际销售过程中，采用的销售模式为在总体上保证开发商制定的销售价格的前提下，为每个商铺制定不同的价格作为底价，在底价基础上溢价称之为表价（即对外挂牌销售价格），购房者在购买商铺时以表价为基础，由销售人员给出购房者享受交多少钱可抵多少房款的优惠政策，最终确定所购商铺的合同价款。购房者作为普通购房人，其关心的只是对所购商铺总计付出的价款是否达到其心理预期，至于最终签订的定购协议的价款并不会成为其是否购买的先决条件。本案中，截至《商品房定购协议》签订的2017年10月11日，原告支付给庄和西宁分公司的款项是2017年10月9日购房款394000元，2017年10月11日购房款410747元，完全是按照约定支付。而此时，原告已另向兴耀公司付款95000元，向置信公司付款23000元，实际付出922747元，对此原告是明确知道的。如果本案原告主张的118000元不应支付或118000元包括在首付款中，则在2017年10月9日支付购房款时，其只需支付276000元即满足付款约定，而其实际支付394000元，而且95000元由兴耀公司开具收据，23000元由置信公司开具收据，其余款项由庄和西宁分公司开具收据，说明原告清楚地知道支付给兴耀公司的95000元和付给置信公司23000元不包括在定购协议约定的购房款中，原告支付给兴耀公司的95000元和支付给置信公司的23000元并非没有依据。原告应当清楚地知道其支付给兴耀公司和置信公司款项的性质，知道该费用和定购协议约定的优惠总价均是其购买商铺的必须支出。综上所述，原告要求四被告返还118000元并给付利息的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：驳回原告李兴婷的诉讼请求。案件受理费2971.52元，减半收取计1485.76元，由原告李兴婷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 党文君 二〇二〇年五月二十七日法官助理 秦铭悦书记员 谢榆彬本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。