河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初228号原告：高菊，女，1979年7月9日出生，汉族，住山东省章丘市。委托诉讼代理人：孙霖、李世昌，河南万基律师事务所执业律师。被告：符红海，男，1971年5月3日出生，汉族，住河南省洛宁县。被告：吕恩毅，男，1991年10月17日出生，汉族，户籍地河南省伊川县，现住洛阳市涧西区。被告：赵宁，女，1990年3月21日出生，汉族，户籍地河南省长垣县蒲西区，现住洛阳市涧西区。吕恩毅、赵宁的共同委托诉讼代理人：吕幸乐、翟文选，河南南云律师事务所执业律师。第三人：洛阳房联行网络科技有限公司，住所地洛阳市洛龙区关林西路8号。法定代表人：黄四平，总经理。委托诉讼代理人：张兴华，男，该公司员工。原告高菊与被告符红海、吕恩毅、赵宁、第三人洛阳房联行网络科技有限公司（以下简称房联行公司）确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。高菊及其委托诉讼代理人孙霖、李世昌，吕恩毅、赵宁的共同委托诉讼代理人吕幸乐、翟文选，房联行公司的委托诉讼代理人张兴华到庭参加诉讼。符红海经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。高菊向本院提出诉讼请求：1.依法确认符红海与吕恩毅、赵宁于2019年5月24日签订的《房产买卖合同》（编号CS00112517号）为无效合同；2.依法确认符红海、吕恩毅、赵宁与房联行公司于2019年5月10日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（合同编号LY0023122）为无效合同；3.判令本案诉讼费由符红海、吕恩毅、赵宁承担。事实和理由：高菊与符红海系夫妻关系，双方于2015年12月25日、2016年11月18日、2017年12月17日分三次共同出资支付首付款购买西工区汉宫路78号5-2-2904号房产（房产证号：豫2019洛阳市不动产权第00028644号），并于2016年4月起共同偿还房贷至今。该房产系高菊与符红海夫妻共同财产。2019年5月24日，符红海在既未告知也未经高菊同意的情况下，私下与吕恩毅、赵宁签订《房产买卖合同》，以50万元的不合理低价将上述共有房产出卖给吕恩毅、赵宁，并于当日申请办理房产过户。高菊在5月26日晚使用银行卡转款还贷时，发现贷款绑定的银行卡被注销，打电话询问银行方知房产贷款已还清。高菊于5月27日前往不动产中心查询房产状况，方才发现符红海与吕恩毅、赵宁之间房产买卖关系，高菊于当日申请了异议登记，洛阳市不动产中心出具了《异议登记证明》并中止了该笔房产过户登记业务。高菊为维护合法权益诉至法院，要求判如所请。吕恩毅、赵宁共同辩称，1.涉案房屋系符红海个人财产、个人单独所有，高菊对涉案房屋不享有所有权。首先，《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。根据洛阳市不动产登记中心记载，涉案房屋登记在符红海名下，且明确系单独所有。其次，高菊与符红海于2017年6月16日登记结婚，涉案房屋由符红海个人于2015年12月25日在婚前购买。《婚姻法》第十八条规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产，而非夫妻共同财产。因此涉案房屋系符红海个人财产，并非与高菊共同所有，高菊对涉案房屋不具备所有权。2.吕恩毅、赵宁购买涉案房屋的价格为68万元，且系一次性支付全部款项，该价格与市场价格相符，并非明显低于市场价格。3.涉案房屋系符红海、吕恩毅、赵宁的真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形。4.吕恩毅、赵宁购买涉案房屋是用于自住，涉案房屋的房款也是向亲戚朋友的借款，购买房屋所有手续都由符红海一人协助配合办理且已通过不动产登记中心的审查。高菊突然提出异议登记，符红海也在此时联系不上，在此情况下，不得不让人怀疑是高菊与符红海恶意串通，故意申请异议登记、提起诉讼。综上所述，高菊对涉案房屋不享有所有权，无权阻止符红海处分涉案房屋，涉案房屋买卖系符红海、吕恩毅、赵宁真实意思表示，且不存在无效的情形，高菊所诉缺乏事实和法律依据，请人民法院依法驳回高菊的诉讼请求。房联行公司述称，1.房联行公司经审核涉案房屋的产权证，产权人为符红海，显示共有情况为房屋单独所有。房联行公司的经纪人询问符红海婚姻状况，当时符红海的回答是离异。买卖双方及居间方三方已经在居间服务买卖合同上签字盖章，该合同有效合法成立。2.本案的买方已经将全部购房款支付给卖方，并到不动产登记中心办理了物权登记，且房屋已经交付并装修。3.涉案房屋的实际交易价为68万元。符红海未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，双方无争议的事实如下：1.2015年12月25日，河南兴昌置业有限公司与符红海签订《商品房预售合同》，符红海购买河南兴昌置业有限公司开发的位于西工区汉宫路与华山北路东北角和昌城（洛阳）项目C区第5幢2单元2-2904号房屋，该房屋预测建筑面积102.63平方米，房屋单价4097.4元/平方米，总价420516元。河南兴昌置业有限公司于2015年12月17日、2016年11月18日、2017年11月20日为符红海开具《专用收据》三张，显示收到符红海支付的购房款分别为42516元、42000元、42000元。2019年5月10日，符红海、赵宁与房联行公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，约定符红海拟转让洛阳市西工区和昌中央城邦5-2-2904（汉宫路78号）房屋，转让总价款52万元，赵宁一次性付全款，半个月内将总房款支付至洛阳市存量房交易资金监管账户等。该合同显示合同的签约门店为房联行公司太原路店，签约门店负责人徐某。2019年5月24日，符红海与赵宁、吕恩毅签订《房产买卖合同》，符红海将其所有的位于洛阳市西工区汉宫路78号5幢2-2904号[房产证号：豫（2019）洛阳市不动产权第00028644号）]的房产依法转让给赵宁、吕恩毅，双方约定转让总价格为50万元，由赵宁、吕恩毅一次性付款。2.吕恩毅、赵宁提交洛阳市不动产登记中心于2019年6月17日出具的《不动产权登记记载表》一份，显示涉案房屋的所有权人为符红海，3.符红海与高菊于2017年6月16日登记结婚。吕恩毅与赵宁于2016年2月5日登记结婚。4.高菊于2019年6月10日向本院申请诉前财产保全，本院于同日作出（2019）豫0303财保393号民事裁定书，采取查封符红海名下位于洛阳市西工区汉宫路78号5幢2-2904号房产[不动产权证号：豫（2019）洛阳市不动产权第00028644号）]的保全措施。双方有争议的事实如下：1.高菊提交转账截图二十三张，显示高菊于2016年11月27日向“红海哥”转账2000元，于2017年5月21日向“红海哥”转账1000元，于2017年12月16日向“红海哥”转账300元，于2018年1月24日向符红海转账2000元，于2018年2月26日向“红海哥”转账1000元，于2018年2月27日向“红海哥”转账200元，于2018年3月17日向“红海哥”转账800元，于2018年3月18日向符红海转账3400元，于2018年3月30日向“红海哥”转账500元，于2018年4月16日向“红海哥”转账1035元，于2018年4月16日向“红海哥”转账1565元，于2018年6月4日向“红海哥”转账1750元，于2018年7月21日向符红海转账1900元，于2018年9月25日向符红海转账1998元，于2018年10月29日向符红海转账2000元，于2018年12月7日向符红海转账3996元，于2019年2月27日向符红海转账2000元，于2019年3月23日向符红海转账2000元。高菊提交编号为A[按揭]字[洛阳]行[九都]支行[2016]年[510]号《个人购房借款/担保合同》复印件一份，显示符红海为购买涉案房屋向中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行贷款294000元，贷款期限19年，以证明高菊自2016年11月开始一直与符红海共同偿还房贷，高菊系涉案房产的共有人。吕恩毅、赵宁、房联行公司对该组证据真实性无异议，证明方向有异议，认为只能证明高菊向符红海转账，并未载明款项用途，另外《个人购房借款/担保合同》中没有高菊的签字，且该合同签订时间及首付款缴纳时间为2016年，而高菊与符红海结婚登记时间是2017年6月16日。2.高菊提交2020年1月22日其与符红海的微信聊天记录一份，以证明符红海自认只收到26万元房款，与吕恩毅、赵宁所述的不符。吕恩毅、赵宁、房联行公司对该证据的真实性不予认可，认为不能确认是符红海与高菊的聊天记录，且吕恩毅仅转账给符红海就有52万元。3.吕恩毅、赵宁提交《收条》一张、照片四张，《收条》载明“今收到赵宁、吕恩毅（410728199003217769、410329199110174017）购买洛阳市西工区汉宫路78号5幢2-2904房屋的总房款68万元。收款人：符红海身份证号：410328197105030013日期：2019年5月24日”，照片拍摄的是符红海手拿身份证与《收条》。高菊对该组证据的真实性不予认可，认为无法证明68万元房款真实存在且已实际履行，但认可照片中的人员系符红海。4.吕恩毅、赵宁提交吕恩毅河南省农村信用社账户历史交易明细清单、交通银行个人客户交易清单、中国农业银行银行卡交易明细清单各一份，徐某招商银行账户历史交易明细表一份，吕恩毅居民家庭户口簿及吕恩毅父亲吕长留、母亲王巧侠中国邮政储蓄银行存取款业务凭单各一份，显示吕恩毅于2019年5月24日向符红海转账九笔分别为19万元、8万元、5万元、5万元、5万元、3万元、5万元、2万元，吕恩毅取款10万元，吕恩毅的父亲吕长留于2019年5月23日取款1万元，吕恩毅的母亲王巧侠于2019年5月23日取款15000元，以证明吕恩毅向符红海支付房款68万元的情况。高菊对该组证据的真实性无异议，对证明方向有异议，其认可吕恩毅转账52万元的真实性，但认为合同约定的是将房款支付至洛阳市存量房交易资金监管账户，直接转账给符红海与约定不符。5.高菊提交网站截图两份，以证明涉案房产市场价值在100万元以上，符红海以50万元的不合理低价将涉案房产出卖给吕恩毅和赵宁，损害其权益。吕恩毅、赵宁称涉案房屋的真实购买价格为68万元，高菊提交网站截图中的价格只是2019年12月份网上公布的意向价。6.吕恩毅、赵宁申请证人徐某出庭作证，证人徐某到庭作证称其曾是房联行公司的工作人员，负责符红海与吕恩毅、赵宁的房屋买卖，该房屋的成交价为68万元。2019年5月10日《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》约定房屋成交价为52万元是因符红海提出要16万元现金，证人与吕恩毅说合同上金额写少一点可以少交税费，吕恩毅当时同意。办理过户当天证人的账户向符红海转账2万元是因吕恩毅的卡无法实时到账，所以让证人帮忙转账2万元。16万元现金是过户当天支付给符红海，支付该16万元的时候证人在场并帮忙拍摄照片。高菊对证人证言不予认可，认为徐某的证言不能证明符红海实际收到68万元及房屋成交价格就是68万元。本院认为，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，高菊称其与符红海共同出资支付首付款购买了涉案房产，并自2016年11月起共同偿还房贷至今，高菊认为符红海与吕恩毅、赵宁买卖涉案房屋的行为系恶意串通，侵犯其作为涉案房屋共有人的合法权益，要求确认符红海、赵宁与房联行公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》及符红海与赵宁、吕恩毅签订的《房产买卖合同》为无效合同。根据高菊提交的转账凭证等证据，无法确认高菊向符红海所转款项系用于偿还房屋贷款，另外符红海购买涉案房屋及办理房屋按揭贷款的时间在高菊与符红海登记结婚之前，且涉案房屋不动产登记于符红海个人名下，故高菊主张涉案房屋系夫妻共同财产的理由，本院不予采纳。吕恩毅、赵宁提供转账凭证、《收条》、照片、证人证言等证据证明其向符红海支付68万元房款的事实，吕恩毅、赵宁提供的证据已形成证据链条，故对该事实本院予以采信。因高菊提供的证据不能证明符红海、吕恩毅、赵宁、房联行公司在签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》、《房产买卖合同》时有存在恶意串通损害高菊利益的情形，故高菊主张合同无效的诉讼请求，本院不予支持。如因符红海出售涉案给高菊造成财产损失，高菊可另行向符红海主张权利。符红海经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告高菊的诉讼请求。本案受理费100元，保全费3020元，共计3120元，由高菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长 陶 源陪审员 杨红梅陪审员 吴振川二〇二〇年五月二十日书记员 王丹阳