杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初8770号 原告：蒋银雅，女，1968年4月16日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：石海国，浙江追梦律师事务所律师。 被告：杭州转塘万邦旅游开发有限公司，住所地杭州市转塘街道转塘直街**。 诉讼代表人：浙江京衡律师事务所，系杭州转塘万邦旅游开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：毛伟刚，浙江京衡律师事务所律师。 原告蒋银雅与被告杭州转塘万邦旅游开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月8日进行第一次公开开庭审理，于2020年1月19日进行第二次公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人石海国、被告的委托诉讼代理人毛伟刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告对被告享有破产债权1576200元（逾期交房滞纳金债权69000元、逾期交房租金损失债权1507200元）；2.确认位于杭州转塘国际大厦（美原中心）2号楼1层、2层房屋归原告所有；3.判令被告在判决生效之日起30日内协助原告将上述房屋的产权过户登记至原告名下；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:原、被告于2012年12月14日签订了《合同书》（以下简称案涉合同）一份，约定原告向被告购买位于杭州转塘国际大厦（美原中心）2号楼1层、2层房屋（以下简称案涉房屋），房屋面积1200平方米，交房时间为2013年12月30日。原告在签订合同之后依约向被告支付了全部购房款共计1380万元，但被告并未在合同约定的2013年12月30日交付房屋。2014年11月5日，双方达成《商用房返租协议》（以下简称返租协议），约定由于被告原因导致房屋延迟交付，被告每月补偿原告72000元直至房屋交付之日。后至2015年9月28日，被告才向原告交房，该房屋由原告占有使用至今。原告与被告多次沟通，被告并未支付任何补偿款，也未办理房屋产权转移登记手续。现被告已进入破产清算程序，原告就被告逾期交房产生的滞纳金及给原告带来的租金损失向管理人申报债权，但管理人对此不予确认，为维护自身权益，故诉至本院。 被告辩称：1.案涉合同及返租协议也因被告未取得预售许可证且违背公序良俗而无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”案涉房屋所涉项目系10%村级留用地合作开发项目，村级留用地系政府征收土地后对失地农民的一种补偿形式，涉及失地农民的财产所有权、生存权和发展权，村级留用地项目开发销售应严格按照城市房地产管理法等法律法规进行，双方在案涉合同中亦约定了办理房屋产权转移登记依据为城市房地产管理法等法规。同时，杭州市人民政府印发的《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》第二十三条“以招拍挂方式公开出让的合作开发留用地项目，村集体经济组织应分别持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售；合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让、预售和销售，需办理预售许可手续的，项目工程形象进度应达到结顶后方可提出申请。”根据该规定，案涉项目在符合条件的情况下是可以办理预售许可证的。案涉项目未取得预售许可证，案涉合同以及返租协议应属无效。《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》第三十七条第一款、第三款规定，合作开发留用地项目应在通过建设用地复核验收、办理房屋所有权证和土地使用证后，方可按规定析产、转让；为确保村集体权益，属村集体部分的房产与相应的土地份额转移至村集体经济组织名下后，项目公司可转让部分的房产方可进行转让。同时，案涉项目的土地证附记中亦载明，在项目竣工并经土地复核验收后，经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，并由所在乡（镇、街道）、区政府（管委会）审核出具同意转让的书面意见，可转让不超过49%的地上建筑物和土地。因此，案涉房屋在项目享有房地产析产到村集体名下前是不允许转让的，被告无权签订房屋买卖合同。如果允许留用地项目在析产到村集体前进行转让，村集体是否能够享受到留用地的权益将有极大的不确定性，正如本案中，项目公司对外转让房屋，大量举债导致项目烂尾，村集体迟迟无法取得相应的房地产，村民利益被极大损害。因此村集体留用地项目涉及公序良俗，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十一条关于“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效”，以及民法总则第一百四十三条之规定，《合同书》及返租协议应认定无效。据此，原告基于逾期交房滞纳金、租金损失主张债权，依据不足。3.原告诉请要求被告将案涉房屋产权变更登记至其名下，于法无据，具体理由如下：（1）双方签订的《合同书》无效，故原告无权要求变更案涉房屋的产权登记；（2）案涉房屋所涉工程目前仍为在建工程，项目尚未竣工验收，且不具备竣工交付条件，案涉房屋客观上无法办理过户手续；（3）被告已进入破产清算程序，因案涉房屋系商业性质，原告并非购房消费者，若被告将案涉房屋产权变更登记至原告名下将构成个别清偿，违反破产法禁止个别清偿的规定。4.原告对案涉房屋不享有所有权。被告已进入破产清算程序，其名下的杭州转塘国际大厦（美原中心）项目尚未完成竣工验收，被告也未将案涉房屋的产权登记至原告名下。根据物权法第九条、《最高人民法院关于适用若干问题规定（二）》第一条之规定，案涉房屋应属于被告财产，原告对此不享有所有权。综上请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告提供了下列证据材料： 合同书1份，用于证明原、被告签订合同的事实； 2.商用房返租协议1份，用于证明原告付清房屋全款；被告单方原因造成案涉房屋逾期交付，承诺按照每月72000元标准补偿原告损失的事实； 3.钥匙交接表2份，用于证明被告于2015年9月28日将房屋及产权交付原告的事实； 4.致业主的一封信1份，用于证明被告允许原告对案涉房屋进行简单装修使用的事实； 5.民事判决书1份，用于证明案涉项目于2015年7月23日已具备竣工验收条件的事实； 6.建设工程竣工验收消防备案情况登记表1份，用于证明案涉项目已通过消防验收的事实； 7.债权审查通知书1份，用于证明管理人不予确认原告所申报的债权的事实； 8.房屋预约转让协议1份，收据3份，用于证明原告与浙江万邦置业有限公司就案涉房屋签订过预约转让协议的事实； 上述证据经质证，被告对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，关联性有异议，该协议载明被告逾期未交房的事实，也就是说被告并未交付房屋，故不存在原告将该房屋返租给被告的事实，原告主张该部分租金并无事实依据；对证据3形式真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为案涉房屋尚未竣工验收，原告所述的交房行为并非法律意义上的交付行为，同时根据物权法的规定，不动产物权的变更以登记为生效要件，物的交付占有并不发生物权变动的效果；对证据4真实性无法确认，并非被告出具，且与本案无关；对证据5真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，案涉房屋所涉项目的整体竣工验收应以质监站出具的工程质量监督报告为准，该份报告未出具前无法判断案涉工程是否符合竣工验收条件；对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为案涉项目的消防验收应以消防验收意见书为准，该证据不能证明案涉项目已通过消防验收的事实；对证据7三性无异议；对证据8的房屋预约转让协议真实性无法确认，对关联性、合法性均有异议。该协议的出让人为浙江万邦置业有限公司，并非被告。对收据三性无异议，原告确实向被告支付过690万元，该款项来源于银行按揭贷款。按揭贷款的主债务人应该是原告本人，但在还款过程中被告有代原告支付过相应款项，被告认为应当在其返还给原告的购房款中予以抵扣。 被告提供了下列证据材料： 1.债权申报表1份、债权申报材料1份，用于证明原告向被告申报债权的事实； 2.土地证1份，用于证明案涉项目房产须经过土地复核验收并经三分之二以上村民或村民代表及政府审核同意后才能转让，且可转让的地上建筑物和地下空间的建筑面积不得超过案涉项目总面积的49%。 以上证据经质证，原告对三性均无异议。 原、被告提交的证据，本院作如下认定：原告提交的证据1-3、7，被告对真实性无异议，本院予以认定；原告提交的证据4系打印件，被告对真实性未予确认，本院不予认定；原告提交的5、6，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，但无法证明案涉项目已经具备整体竣工验收之条件。原告提交的证据8中的房屋预约转让协议系原件，且被告对收据真实性无异议，本院对真实性予以认定。被告提交的证据1、2，原告对三性无异议，本院予以认定。 本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 杭州转塘国际大厦（美原中心）项目（以下简称案涉项目）系10%村级留用地项目，由杭州转塘股份经济合作社与合作方台州万邦置业有限公司（以下简称台州万邦公司）组建项目公司即被告进行开发。 2011年，浙江万邦置业有限公司（以下简称浙江万邦公司）与原告签订《房屋预约转让协议》一份，载明浙江万邦公司将其开发建设的案涉项目2号楼1层、2层房屋（以下简称案涉房屋）转让给原告，房屋为商业、办公用途，房屋总价为1380万元；原告于2011年10月30日前支付总价的30%（414万元）作为定金，于项目结顶后支付20%（276万元）的款项，余款690万元于项目结顶后向银行申请贷款；房屋交付使用的具体方式和时间以书面通知为准，如浙江万邦公司延期交房，则应按原告已付款项以银行同期贷款利率支付违约金；双方签订房地产转让合同后，应共同申请房屋所有权及相应土地使用权的转移登记；浙江万邦公司承诺在案涉项目土地复核验收后六个月内完成房屋产权的初始登记手续，并在房屋初始登记后二年内与原告共同申请办妥房屋产权转移登记手续等。 后，原告通过杭州大成汽车修理服务有限公司向被告转账690万元，作为支付案涉房屋的购房款。 另查明，浙江万邦公司与台州万邦公司的控股股东均为邵为军。原告为杭州大成汽车修理服务有限公司的股东。 2012年12月14日，原告作为买受人与被告作为出卖人就案涉房屋（房屋面积1200平方米）买卖签订《合同书》一份，约定房屋总价为1380万元，原告在签订合同当日支付总价的50%（原告已支付的定金自动转让房屋款项一部分），计690万元；余款采取银行按揭贷款方式支付，在2012年12月30日前向杭州联合银行转塘支行办理完毕剩余金额690万元的借款手续；被告根据《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》（杭政办函〔2008〕183号）等文件和法规进行本项目的建设，按计划将于2013年12月30日之前将符合本合同约定的房屋交付给原告使用，具体交付手续办理方式和时间以被告书面通知为准；被告应在本协议约定之物业取得初始登记权证后20个工作日内向原告发出通知，共同配合杭州市房管局的相关手续；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》（杭政办函〔2008〕183号）等法规以及后续的相关文件，被告承诺在完成房屋初始登记且具备产权转移登记条件后两年内，配合原告共同申请办理房屋产权转移登记给原告的手续。 后，原告以银行按揭贷款的方式向被告支付了剩余购房款690万元。 因被告未能按期交付房屋，其与原告签订《商用房返租协议》一份，载明被告对原告所购买的案涉房屋进行返租，以补偿延期交房对原告造成的损失，返租时间为2014年1月1日至被告实际交房之日，返租价格为每月72000元，支付时间为交房后1个月内。2015年9月28日，被告将案涉房屋的钥匙移交给原告，但案涉项目至今仍未通过竣工验收。 2018年7月26日，被告因不能清偿到期债务，并且明显缺乏清偿能力被本院裁定受理破产清算。2018年8月9日，本院指定浙江京衡律师事务所担任被告的管理人。2018年9月10日，原告向管理人申报债权1576200元，并要求办理案涉房屋的产权变更登记手续。2019年7月26日，被告作出《债权审查通知书》认为案涉房屋系商业用房，原告不属于购房消费者，被告无法继续履行合同，对原告申报的债权不予确认。 还查明，2014年2月21日，杭州市人民政府印发《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》（杭政函〔2014〕35号），该办法规定以招拍挂方式公开出让的合作开发留用地项目，村集体经济组织应分别持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售；合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让、预售和销售，需办理预售许可手续的，项目工程形象进度应达到结顶后方可提出申请；协议出让的留用地项目允许转让部分只能按幢或层分割转让，不得按间或套分割转让；本办法实施前协议出让的合作开发留用地项目应在通过建设用地复核验收、办理房屋所有权证和土地使用证后，方可按规定析产、转让；为确保村级集体权益，属村级集体部分的房产与相应的土地份额转移至村级集体经济组织名下后，项目公司可转让部分的房产方可进行转让。案涉项目的土地使用权证上亦载明：该宗地系利用10%留用地独立开发的建设项目，不得用于经营性房地产开发。在项目竣工并经土地复核验收后，经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，并由所在乡（镇、街道）、区政府（管委会）审核出具同意转让的书面意见，可转让不超过49%的地上建筑物和土地。该项目的地上建筑物和土地转让和再转让，只能按幢或层转让，不得按间或套转让。 本院认为：根据原、被告的诉辩意见，本案存在如下争议焦点： 争议焦点一，案涉合同及返租协议是否有效。案涉项目系村集体经济组织与合作方成立项目公司，以项目公司名义合作开发的村级留用地项目。留用地项目上的房屋源于村集体留用地政策，具有极强的政策优待属性。政策规定，项目建成后，村集体经济组织应持有不低于51%份额房产及相应土地使用权，且不得分割转让和销售；合作方可对剩余部分的房产分割转让、销售，但须在通过建设用地复核验收、办理房屋所有权证和土地使用证后才可转让。上述政策规定的目的在于维护交易安全，保障撤村建居村集体经济组织的生存权与发展权。该种留用地项目的经营模式以及物业分割转让的政策限制性规定应当是该区域众所周知的交易常识。在留用地项目尚未建成前，未经村集体同意，原、被告明知违反政策，仍通过签订案涉合同及返租协议的方式对作为村民生存基础的财产进行处分，侵犯了村集体利益，应认定无效。原告主张案涉合同及返租协议有效，本院不予支持。 争议焦点二，原告对案涉房屋是否享有物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋产权未登记至原告名下，故原告对该房屋不享有所有权。 争议焦点三，原告能否要求办证，是否对被告享有逾期交房滞纳金、租金损失债权。合同法第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始终没有法律约束力。原告依据案涉合同及返租协议，要求被告办理诉争房屋的产权变更登记手续，并就被告逾期交房违约责任要求本院确认其享有债权，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回蒋银雅的全部诉讼请求。 案件受理费114057元，由蒋银雅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  顾炳木 人民陪审员  邱 音 人民陪审员  王卫国 二〇二〇年五月十四日 书 记 员  王明丹