河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初404号原告：黄飞雁，男，1982年11月1日出生，壮族，住济源市。委托诉讼代理人：赵高科，济源市沁园法律服务所法律工作者。被告：张新刚，男，1974年11月29日出生，汉族，住济源市。被告：济源市沁园乐家房产服务有限公司，住所地：济源市文昌路东门桥南10米路东。法定代表人：牛卫霞，系该公司经理。原告黄飞雁与被告张新刚、济源市沁园乐家房产服务有限公司（以下简称乐家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄飞雁及其委托诉讼代理人赵高科，被告张新刚、被告乐家房产公司的法定代表人牛卫霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄飞雁向本院提出诉讼请求：1、解除2018年5月4日原、被告三方订立的房产买卖合同；2、判令二被告双倍返还定金40000元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年5月4日，原、被告三方订立了房产买卖合同书，约定由张新刚将其位于济源市南潘村南12巷9号院的房产出售给原告，房屋总价为52万元，合同订立当日由原告支付定金2万元，2018年5月18日前再付房款50万元，定金由乐家房产公司代收，如张新刚违约应双倍返还定金。合同订立后，原告按约定于当日支付张新刚定金2万元，由乐家房产公司代收。2018年5月16日,当原告向张新刚支付50万元房款时，张新刚拒绝收钱，并告知原告不愿意再出售房产，理由是该房产是其前妻的房产，其无权出售。无奈，原告于2018年6月9日以短信形式向张新刚发出催告函，要求张新刚继续履行合同，而张新刚收到催告函后当日以短信回复原告说:“请你以后让法院和我联系吧，我和你无过错”，并于收到催告函的当日将5000元定金返还给乐家房产公司。由于张新刚坚持不再履行合同，致使原告不能实现合同目的，2019年1月15日,原告以短信形式向张新刚发出解除合同通知书，并要求双倍返还定金，张新刚收到解除合同通知书后至今未予返还定金。被告张新刚辩称，原告黄飞雁在起诉状中的诉讼请求中的第一条解除2018年5月4日原、被告三方订立的房产合同中有误，本合同的订立双方是原告和张新刚，与中间人责任不明确。在订立此购房合同中，关键是乐家房产公司业务员(牛为民)应到庭说明情况。1、牛为民代表乐家房产公司履行其房产中介责任，其言行代表公司，其应负全部责任。牛为民与其在济源钢铁(集团)有限公司一起工作长达17年之久，当时利用其同事关系，一再向其声明，该房屋所有权不是本人，他说：为了留下客户源，怕其与买房人私下交易，签订合同的用意是约束对方，并表示说如果其房屋买卖未达成，他可以找同房源，利用他与其的同事关系签下不合理合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项：以合法形式掩盖非法目的的合同无效。2、此房屋在通过其乐家房产公司业务员牛为民只是在闲谈时有卖房意向，并未在乐家房产公司有过任何的备注、备案，其原件并未在乐家房产公司出现过。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条，房屋中介公司作为专门从事居间活动的单位，在提供专业的房屋居间服务时，应尽到必要的审核和注意义务，如核实房源信息，核实卖房人的身份信息，判断交易过程中的合理性等。房屋中介公司未尽到必要的审核和注意义务，未能发现房屋买卖合同的一方提供的相关材料存在重大瑕疵，由此导致买房人遭受欺诈蒙受损失是中介公司存在的过错。而买房人未按照约定履行义务，也未对房源信息、卖房人信息等的真实性尽到注意义务，对其遭受的损失自身也存在一定过错。3、《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项，向委托人如实报告，居间人故意隐瞒于订立合同有关的重要事实，或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。综上所述：1、张新刚在乐家房产公司业务员牛为民利用其同事关系欺骗隐瞒事实的情况下，签订不合理合同，合同无效。2、原告在明知道合同签订不合理的前提下，还要一味的坚持签订合同，其自身也要负一定责任。3、建议法庭判决合同无效，并勒令乐家房产公司退还原告支付的定金，并赔偿张新刚误工费、精神损失费。被告乐家房产公司辩称，1、原告要求乐家房产公司双倍返还定金，没有事实和法律依据，乐家房产公司只是根据合同暂时保管原告支付的购房定金，不是买卖合同的一方当事人，不收取房款，也不交付房屋，没有双倍返还的义务，原告要求乐家房产公司双倍返还的主张应当驳回；2、原、被告在乐家房产公司提供居间服务下签订房屋买卖合同，乐家房产公司已经完成了合同约定的居间服务责任，原、被告应当根据合同约定向乐家房产公司支付居间服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述及有效证据，本院经审理认定事实如下：2018年5月4日，经乐家房产公司居间介绍，原告与被告张新刚签订《房产买卖合同书》一份。合同载明：甲方为张新刚，乙方为黄飞雁，丙方为乐家房产公司。合同内容为：1、甲方自愿将坐落在南潘独院南12巷9号，房屋面积253.33平方，出售给乙方。2、甲、乙双方协商一致，确定上述房地产转让总价款为520000元。3、甲方在本合同签订当时将保证金交于丙方暂为保管，作为履行自身义务的保证；乙方在本合同签订当日向甲方支付人民币20000元，作为购房定金，如不违约，该定金转为购房款。乙方付定金后，甲方如违约，需承担违约责任，违约金为乙方定金额的双倍。黄飞雁在签约当日交给乐家房产公司定金2万元，张新刚领取了定金5000元。后张新刚表示不再卖房，黄飞雁于2018年6月9日向张兴刚发送了一份《催告函》，催告张新刚务必于2018年6月15日前继续履行《房产买卖合同书》。如不继续履行《房产买卖合同书》，务必于2018年6月15日前定金双倍返还于黄飞雁。张新刚于当日收到该份《催告函》后将已收取的5000元退还给乐家房产公司。张新刚与郜亚利1998年结婚，2008年登记离婚，南潘独院南12巷9号登记在郜亚利名下。本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，黄飞雁与张新刚签订的房产买卖合同书,系双方自愿签订，不存在合同无效的法定情形，应属有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。张新刚辩称其不是涉案房屋的所有权人，乐家房产公司的业务员牛为民为留下客源，怕其与卖房人私下交易，签订合同的用意是约束对方，利用双方是同事关系签订了不合理合同，主张房产买卖合同无效，张新刚也未就自己的主张提供相关证据，故对张新刚的上述辩解理由，本院不予采信。张新刚在收到黄飞雁发送的《催告函》后将已收取的5000元定金退还给了乐家房产公司，张新刚以自己的行为明确表示不再卖房，导致合同未履行，其行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”黄飞雁给付张新刚2万元作为定金，后张新刚以自己的实际行为明确表示不再履行房产买卖合同书，黄飞雁要求解除2018年5月4日双方签订的房产买卖合同书及张新刚双倍返还定金计40000元，证据充分，理由正当，本院予以支持。鉴于黄飞雁交付的20000元定金，现由乐家房产公司保管，故乐家房产公司应当将定金20000元直接返还黄飞雁。乐家房产公司辩称原、被告在乐家房产公司提供居间服务下签订了房产买卖合同书，乐家房产公司已经完成了合同约定的居间服务责任，原、被告应当根据合同约定向乐家房产公司支付居间服务费。该辩解理由涉及的法律关系是居间合同法律关系，本案是房屋买卖合同法律关系，与本案不是同一法律关系，本案不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除2018年5月4日原告黄飞雁与被告张新刚签订的《房产买卖合同书》；二、被告张新刚于本判决生效后十日内返还原告黄飞雁20000元；三、被告济源市沁园乐家房产服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告黄飞雁20000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告张新刚负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  席顺义人民陪审员  张薇薇人民陪审员  张新丽二〇二〇年五月二十二日书 记 员  王 翔