江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0302民初928号 原告：江锐，女，1980年12月11日出生，汉族，住江西省萍乡市开发区。 委托诉讼代理人：王冬冬，江西华邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李红，江西华邦律师事务所律师。 被告：江西天建房地产开发有限公司，住所地江西省萍乡市安源区白源街长溪管理处**，统一社会信用代码91360000705777266X。 法定代表人：姚敏。 原告江锐与被告江西天建房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告的两委托诉讼代理人到庭参加诉讼；被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金24964元(以购房款790000元为基数，按每日万分之一的标准计算自2017年12月31日起至2018年11月12日止共计316天)；2.被告向原告支付逾期办证的违约金790元（按购房款790000元的千分之一计算）；3.案件受理费由被告负担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为判令被告向原告支付自2018年1月1日起至2018年8月27日期间的逾期交房违约金18802元，并撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2017年9月5日，原、被告签署了《萍乡市商品房买卖合同》，约定：1.原告购买“润达美树”B6502号商品房，房款总价为790000元；2.被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，应按日向原告支付已交付房款的万分之一的违约金至实际交付之日止;3.被告应当于商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房价款的0.1%赔偿原告损失。合同签订后，原告已依约将全部购房款790000元支付给了被告，但被告未按约将房屋交付原告，且原告所购房屋至今未能取得房屋所有权证书。被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权益，为此，原告特诉至法院。 被告未答辩。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了原告的身份信息复印件、被告的国家企业信用信息公示表、《商品房买卖合同》、发票、《竣工验收备案证》复印件各一份作为证据。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证权利。原告提供的证据客观真实，能够相互印证，本院予以认定。 被告未向本院提交证据。 为查明案件事实，本院依职权前往萍乡市房产管理局调取“润达美树”的商品房预售许可证两份，前往萍乡市不动产权籍档案馆调取“润达美树”的《竣工验收备案证》一份，证明“润达美树”的商品房预售许可证分别为萍房售证字第××号、萍房售证字第××号，该小区的《竣工验收备案证》上载明的竣工验收日期为2018年8月27日。经质证，原告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年9月5日签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于安源区的“润达美树”Ｂ6502号房屋一套，房屋性质为预售，合同价款为790000元，合同第八条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘商品房经验收合格’条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，合同还对交付、办证等其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款790000元，被告在收款后统一开具了发票确认。 另查明：“润达美树”小区的商品房预售许可证分别为萍房售证字第××号、萍房售证字第××号，该小区的《竣工验收备案证》上载明的竣工验收日期为2018年8月27日。 本院认为，原、被告在履行商品房买卖合同过程中引发争议，诉至法院，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、对交房条件的认定；二、被告是否逾期交房及责任承担。 关于对交房条件的认定。原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定，被告应当在2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘经验收合格’条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如何认定“经验收合格”这一交房条件依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，并结合《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”、第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”、《城市房地产开发经营管理条例》第17条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”之规定，建设工程竣工验收不仅包含工程质量验收，还包含其他各项综合验收，且必须在住建部门办理备案并获得批准后才允许交付使用，这里的备案即指《竣工验收备案证》。根据以上规定，商品房在取得建设行政管理部门颁发的《竣工验收备案证》这一法定要件后方能视为“经验收合格”，即达到交房条件，否则视为不具备交房条件。 关于被告是否逾期交房及责任承担。本案中，被告取得“润达美树”的《竣工验收备案证》时间为2018年8月27日，自该日起，“润达美树”的商品房才具备交房条件。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2017年12月31日之前履行交房义务，但被告的商品房在2018年8月27日才达到交房条件，故应认定被告逾期交房。按合同约定，被告逾期交房，应自最后交付期限的第二天起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。故原告要求被告支付自2018年1月1日起至2018年8月27日期间的逾期交房违约金18802元之诉求于法有据，本院予以支持。 综上所述，本案商品房的交房应以开发商取得相应竣工验收备案材料为条件，被告于2018年8月27日才取得《竣工验收备案证》，晚于约定交房时间，构成违约，应按合同约定向原告支付自2018年1月1日起至2018年8月27日期间的逾期交房违约金18802元。被告无正当理由拒不到庭，未进行答辩、亦未提交证据，应承担相应不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告江西天建房地产开发有限公司应在本判决书生效之日起十日内向原告江锐支付自2018年1月1日起至2018年8月27日期间的逾期交房违约金18802元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计222元，由被告江西天建房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。 审 判 员  邹小蓉 二〇二〇年五月二十日 代理书记员  尹 新