渭南市临渭区人民法院   执行裁定书     (2020)陕0502执异35 号   案外人潘某某，女，1969年XX月XX日出生，汉族，住渭南市临渭区XX路XX小区XX号楼XX单元XX楼XX户，农民。   案外人王某某，女，1990年XX月XX日出生，汉族，住渭南市临渭区XX路XX小区XX号楼XX单元XX楼XX户，海尔集团陕西分公司职工。   上述案外人潘某某、王某某共同委托代理人王水录，男，1969年XX月XX日出生，汉族，住渭南市临渭区XX路XX小区XX号楼XX单元XX楼XX户，农民，系潘某某之夫，王某某之父。   申请执行人冯某某，男，1962年XX月XX日出生，汉族，住渭南市临渭区XX路XX组，农民。   委托代理人辛云山，陕西省渭南市临渭区故市法律服务所法律工作者。   被执行人渭南元盛房产开发有限公司,住所地陕西省渭南市XX区XX路XX大街XX大厦XX座XX号房。   法定代表人王建军，经理。   委托代理人赵恩琐，男，1973年XX月XX日出生，汉族，住渭南市临渭区故市XX村XX组，系渭南元盛房产开发有限公司法律顾问。   本院在执行冯某某与渭南元盛房产开发有限公司委托合同纠纷一案中，案外人潘某某、王某某于2020年4月23日向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年4月28日组织各方当事人进行听证。案外人潘某某、王某某共同委托代理人王水录、申请执行人冯某某委托代理人辛云山、被执行人渭南元盛房产开发有限公司委托代理人赵恩琐均到庭参加听证，本案现已审查终结。   案外人潘某某、王某某称，一、渭南市临渭区XX花园XX号XX楼XX单元XX号房屋为案外人购买的商品房，被执行人已经对该房屋丧失了相应的权利。2015年9月1日，案外人已向被执行人付清全部购房款401010元，大修基金等其他费用28845元。2015年底被执行人已经向案外人交付了该房屋的钥匙。案外人履行了全部的付款义务，被执行人已经履行了交付义务，案外人与被执行人的合同权利义务已经实际履行，该房屋应为案外人的房屋，不应是被执行人的财产。   二、申请执行人与被执行人之间的纠纷，属于被执行人的债务，与案外人无关。该房屋在2015年年底时已交付给案外人，已不是被执行人的财产，所以申请执行人与被执行人之间的债务纠纷应由被执行人承担，而不应该用案外人购买的房屋进行清偿。因此，法院查封、冻结该套房屋侵害了案外人的合法权益。   三、该套房屋属于申请执行人与被执行人委托合同纠纷案件诉讼争议标的以外的财产，并不是涉案标的物。   申请执行人与被执行人委托合同纠纷案件的标的物并不是该套房屋，因此，案外人认为临渭区院作出的（2018）陕0502执429-1号执行裁定书不服查封、冻结该套房屋侵害了案外人的合法权益。   综上所述，该套房屋自2015年年底已经交付给案外人，是案外人的个人财产，并不是被执行人的财产，加之该套房屋属于申请执行人与被执行人委托合同纠纷案件诉讼争议标的以外的财产。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题之规定》，现提出执行异议，请求中止执行渭南市临渭区人民法院（2018）陕0502执429-1号民事裁定书涉及对渭南市临渭区XX路XX段XX花园XX号XX楼XX单元XX号房屋的查封执行措施。   案外人潘某某、王某某提供的证据有：商品房买卖合同 、前期物业管理服务协议书、收据二份、渭南市秦江物业有限责任公司收费票据、（2018）陕0502执429-1号执行裁定书。证明法院查封的涉案房屋属于案外人所有。   申请执行人冯某某称，案外人所提执行异议不能成立，临渭区法院的查封措施得当，其异议申请应依法予以驳回。申请执行人冯某某与被执行人渭南元盛房产开发有限公司委托合同纠纷一案经临渭区人民法院、渭南市中级人民法院先后四次开庭审理后，渭南市中级人民法院于2017年11月8日作出了（2017）陕05民终2124号《民事判决书》。期间，由于原告冯某某提交了保全申请，临渭区人民法院于2016年8月26日对被告渭南元盛房产开发有限公司名下所建的四套房子（分别为：二号楼1601、2004、2402和三号楼1902）依法保全。终审判决生效后，由于被告渭南元盛房产开发有限公司拒不履行法律义务，申请执行人冯某某申请人民法院强制执行。临渭人民法院于2018年3月20日作出《执行裁定书》后，于2019年10月12日委托评估机构对其所保全房子进行了价值评估。目前，其中二套已进入网上拍卖程序。   最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“ 被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结。”显而易见，该项规定明确规定了四个条件：一、被执行人与第三人已就不动产买卖达成协议；二、第三人已经支付买卖不动产所应付的全部价款；三、第三人已经实际占有所买受的不动产；四、第三人对未办理不动产产权过户手续没有过错。从时间上分析，以上条件应发生在执行法院司法查封之前，从内容上分析，以上条件必须同时满足缺一不可。本案中，一是案外人潘某某、王某某是否支付涉案房屋的全部价款，无有有效证据（银行转账凭据）支持；二是案外人潘某某、王某某至今并未实际占有涉案房屋；三是案外人潘某某、王某某至今未能办理网签登记，更谈不上办理房子过户手续。同时必须指出的是：临渭区人民法院自2016年8月26日对该房子进行查封保全，2019年10月进行委托评估，至今已长达3年多时间。在此期间，案外人潘某某、王某某从未提出过异议。因此案外人潘某某、王某某提出的执行异议与情不符、与理某某、与法相悖，依法予以驳回。   被执行人渭南元盛房产开发有限公司对案外人提供的证据均予以认可，并提供承诺书、证明、情况说明、潘某某身份证复印件。证明案外人潘某某将涉案房屋登记到她女儿王某某名下是潘某某的真实意思表示，潘某某与王某某系母女关系，未办理备案登记手续系被执行人单某某因。   经查明，2015年12月25日，本院作出（2015）陕0502临渭民初字第03576号民事判决书，判决驳回原告冯某某的诉讼请求。冯某某不服提起上诉，2016年3月4日，渭南市中级人民法院作出（2016）陕05民终346号民事裁定书，裁定一、撤销渭南市临渭区人民法院（2015）临渭民初字第03576号民事判决；二、发回渭南市临渭区人民法院重审。2017年6月15日，本院作出的（2016）陕0502民初2720号民事判决书，判决被告渭南元盛房产开发有限公司支付给原告冯某某人民币1800000元，冯某某、渭南元盛房产开发有限公司不服该判决均提起上诉，2017年11月8日，渭南市中级人民法院作出的（2017）陕05民终2124号民事判决书，判决一、维持渭南市临渭区人民法院（2016）陕0502民初2720号民事判决主文第一项（即被告渭南元盛房产开发有限公司支付给原告冯某某人民币1800000元），撤销第二项（即驳回原告冯某某的其他诉讼请求）；二、由渭南元盛房产开发有限公司向冯某某支付1800000元欠款利息，按中国人民银行公布的年存款利率计算。三、驳回冯某某的其他诉讼请求。渭南元盛房产开发有限公司不服提起申诉，2018年12月12日，陕西省高级人民法院作出（2018）陕民申2517号民事裁定书，裁定驳回渭南元盛房产开发有限公司的再审申请。   2017年11月12日，渭南市中级人民法院作出的（2017）陕05民终2124号民事判决书已发生法律效力，因渭南元盛房产开发有限公司未履行该判决所确定的义务，申请执行人冯某某向本院申请强制执行，本院于2018年2月6日立案受理并开始执行，于2018年3月20日作出（2018）陕0502执429-1号执行裁定书，裁定“查封、扣押被执行人渭南元盛房产开发有限公司价值2058225元的财产”，并于2019年2月22日对被执行人渭南元盛房产开发有限公司名下位于临渭区XX路XX段XX花园XX号楼XX层XX号（1601）、20层4号（2004）、24层2号（2402）及三号楼19层2号（1902）予以查封。该案于2018年9月15日终结执行，目前已恢复执行，并于2019年4月1日作出（2019）陕0502执恢220-1号执行裁定书，裁定“查封、扣押或冻结、划拨被执行人渭南元盛房产开发有限公司价值2150448元的财产或存款”。2019年6月6日，本院对上述房产委托渭南市中级人民法院进行价格评估。2020年4月23日，案外人潘某某、王某某向本院提出执行书面异议，请求中止执行渭南市临渭区人民法院（2018）陕0502执429-1号民事裁定书涉及对渭南市临渭区XX路XX段XX花园XX号XX楼XX单元XX号房屋的查封执行措施。   又查，冯某某诉渭南元盛房产开发有限公司民间借贷纠纷一案，该案在诉讼期间，因冯某某向本院申请诉讼保全，本院审查后依法作出（2016）陕0502号民初2720号民事裁定书，并于2016年8月26日对上述房产予以查封，2019年2月22日之查封行为属续查封。冯某某、渭南元盛房产开发有限公司均不服本院作出的（2016）陕0502号民初2720号民事判决而提起上诉，渭南市中级人民法院依法审理后予以改判，并将该案案由变更为委托合同纠纷。    再查，案外人潘某某、王某某系母女关系。2016年8月2日，渭南元盛房产开发有限公司与王某某签订商品房买卖合同，合同编号：YS0015444，房屋代码：116605，约定出卖人渭南元盛房产开发有限公司将位于临渭区XX路XX街XX花园XX幢XX单元XX号房，建筑面积共129.85平方米（实测133.67㎡），每平方米3000元，总金额实收401010元。买受人于2016年8月2日付房款161010元，银行按揭贷款240000元，由于买受人原因，导致银行按揭不能再规定时间内办理，出卖人同意买受人在7日内一次性付款或退房。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。该合同第二十四条载明：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房产交易所申请登记备案。该商品房买卖合同出卖人一栏加盖有渭南元盛房产开发有限公司公章及马双全私章、王某某在买受人一栏签字摁印。   又查，2015年9月1日，渭南元盛房产开发有限公司出具收据，内容为：兹收到潘某某交来元盛颐佳花园2商住楼1单元1601号房房款401010元并加盖渭南元盛房产开发有限公司财务专用章。同日，渭南市秦江物业有限公司出具收据，内容为：兹收到潘某某元盛颐佳花园2#商住楼1单元1601号房代收费1、契税6015元，2、维修基金12030元，3、有线电视费550元，4、测绘费182元，5、天然气1888元，6、工证费160元，7、地暖8020元共计人民币28845元，并加盖渭南市秦江物业有限公司财务专用章。2016年8月12日，王某某与渭南市秦江物业有限公司签订前期物业管理服务协议书，将上述房屋物业管理服务达成协议并加盖渭南市秦江物业有限公司公章，王某某在乙方栏签字摁印。同日，渭南市秦江物业有限公司出具收据，内容为：收费票据，姓名王某某，楼宇号2-1-1601，项目中物业费642元，电梯费291元，垃圾处理费（装修垃圾）300元，车位管理费（上料费）200元合计1433元并加盖渭南市秦江物业有限公司财务专用章，其中该收费票据其他栏注明：2016.8.12-2017.2.12。   再查， 2016年8月1日，XX镇XX屯XX村委会出具证明一份，证明潘某某与王某某系母女关系，双方协商潘某某愿将其2015年9月1日购买元盛颐佳花园商住楼一套转让女儿王某某名下。同日，潘某某出具承诺书，承诺其出资购买位于渭南市临渭区XX花园XX号房屋登记在其女儿王某某名下是其真实意思表示。另，涉案查封房屋至今无备案或过户登记。目前涉案房屋系毛坯房未装修未居住。   本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因案外人潘某某、王某某对上述涉案不动产之权属问题提出执行异议，应依据上述第二十四条、第二十五条、第二十八条规定进行审查。    根据案外人潘某某、王某某以及被执行人提供证据可以认定，案外人潘某某、王某某所购涉案不动产系被执行人渭南元盛房产开发有限公司名下所开发建造，虽涉案房屋截止目前仍无相关登记备案手续，但案外人王某某已签订有购房合同，且该购房合同时间2016年8月2日早于本院查封冻结时间2016年8月26日，加之案外人潘某某至2015年9月1日已先行支付涉案商品房全部价款401010元及相关契税、大修基金、天然气、地暖等费用，以及王某某在2016年8月12日缴纳的物业费、电梯费、垃圾费等费用，虽该涉案房屋未履行登记备案手续，但依据双方在商品房买卖合同中第二十四条之规定内容来分析，其责任应归于出卖方渭南元盛房产开发有限公司而非案外人潘某某、王某某。   综上，本院2016年8月26日查封渭南元盛房产开发有限公司名下位于临渭区XX路XX段XX花园XX号楼XX层XX号（1601）商品房，因案外人王某某与渭南元盛房产开发有限公司签订书面商品房买卖合同时间早于法院查封时间，且案外人潘某某与王某某系母女关系，在潘某某书面承诺将其所购房屋登记于其女儿王某某名下，且案外人潘某某已将涉案房款全部交清情况下，针对法院查封查封上述涉案房屋的执行措施依法应予纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第十六条二款之规定，裁定如下：   中止本院依据（2018）陕0502执429-1号执行裁定书所采取的对被执行人渭南元盛房产开发有限公司名下开发建设的位于临渭区XX路XX段XX花园XX号楼XX层XX号（1601）商品房的查封执行措施。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。       审判长      苏继军   审判员      邓卫民      审判员      刘晓静     二〇二〇年四月三十日   法 官助 理     丁秦龙   书记员     张丹        1