云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0702民初87号原告：梁联兴，男，汉族，1970年8月8日出生，住址：西安市周至县。委托代理人（特别授权代理）:金鹏，北京市包银律师事务所律师。被告：丽江红树林旅游文化地产开发有限公司。法定代表人：张卫军。住所：云南省丽江市古城区俄古罗片区丽江复华壹号院君临项目。原告梁联兴诉被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理，原告梁联兴之委托代理人金鹏到庭参加了诉讼，被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告梁联兴向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于古城区俄古罗片区（丽江复华壹号院·悦境项目）第78幢第1单元第1层101号房屋的过户手续，将该房屋过户到原告名下；2、判令被告协助原告办理位于古城区俄古罗片区（丽江复华壹号院·悦境项目）第78幢第1单元第1层101号房屋的不动产过户登记手续；3、判令被告向原告交付该房产，并支付原告延迟交付房产违约金161949.9元（截至2019年10月12日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年10月31日与被告签署《商品房买卖合同（预售）》，合同金额4694200元，原告于同日付清该房款。被告向原告承诺2018年10月30日前交付该商品房，且该房屋的公共服务及其他配套设施必须符合要求，截至2019年10月12日，被告未能履行其承诺的义务，仍未向原告交付该房屋并办理不动产登记。按照双方所签《补充协议》（附件十一）第三条第2款的规定，自2018年11月1日起，被告应按日向原告支付己交购房款万分之一的违约金，截至2019年10月12日总计人民币161949.9元。原告认为，依据《民法通则》、《合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的有关约定，应切实维护本人的合法权益。故提起诉讼，请求人民法院依法处理。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司未作答辩。为支持其诉讼请求，原告梁联兴向本院提交了如下证据：证据1：《商品房买卖合同登记备案表》，拟证明原、被告商品房买卖合同，已于2018年10月22日登记备案。证据2：《商品房买卖合同》，拟证明原、被告签署商品房买卖合同，被告向原告承诺2018年10月30日前交付商品房。证据3：《补充协议》，拟证明延期交付违约金及房屋登记做了约定。证据4：《银行交易》、《转账记录》，拟证明原告支付了全部购房款4694200元。当庭提交2张收据，证明内容同证据4一致。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司未对原告提交的证据发表质证意见。经审查：原告梁联兴提交的全部证据，能有效证明其的诉讼主张，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司未向本院提交证据。为查明案件事实，本院依法向丽江市自然资源和规划局调查取证。丽江市自然资源和规划局向本院出具了《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》。原告对《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》的质证意见为：真实性、合法性、关联性予以认可。虽然除了君临项目的其他项目尚未取得丽江市建设项目规划核实意见书，但被告公司作为房产开发企业，其应该履行的主要合同义务为按照合同约定向房屋购买者交付房产并按照约定协助办理不动产登记手续。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司对《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》的质证意见为：真实性、合法性、关联性认可。经审查：丽江市自然资源和规划局向本院出具的《关于丽江红树林旅游文化地产开发有限公司在丽江复华项目规划核实情况》，程序合法，内容真实，本院予以确认并作为认定案件事实的依据。根据有效证据的认定和当事人的当庭陈述，本院确认如下法律事实：2018年10月22日，原告梁联兴与被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司经协商一致，签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告梁联兴购买被告开发的位于古城区俄古罗片区（丽江复华壹号院·悦境项目）第78幢第1单元第1层101号不动产，建筑面积为102.1平方米，合同总价款为4694200元。合同约定，原告应当于2018年10月31日前支付房款，被告则应当于2018年10月30日前向原告交付该不动产。合同还对面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量与保修等事项进行了约定。合同签订当日，原告与被告还签订了《补充协议》，该《补充协议》第3.2条约定“出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将商品房交付买受人，买受人给予出卖人90日宽展期（自约定交付日期次日计算）。宽展期内，合同继续履行，出卖人无须向买受人承担违约责任。宽展期届满仍未交付的，则双方同意按照下列方式分别处理（1、2）不作累加”：（1）、自宽展期届满之次日起至实际交付之日（实际交付之日期不超过约定交付日180日的）止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”上述合同及补充协议签订后，原告通过银行刷卡和转账的方式向被告支付了2979980.47元房款，剩余房款1714219.53元，原告认为“系复华集团2018年6月份出现大面积违约，复华销售的各类基金及收益类产品均不能按期兑付，原告曾于2017年8月17日与复华旗下的基金公司签署有合同金额100万元的基金合同，按照合同约定，基金期满复华集团应向原告支付基金投资款100万元及10万元预期收益，总计人民币110万元，由于复华集团不能按期支付该款项，决定以该110万元作为原告的部分购房款予以计算，原告只需要按照购房合同总金额支付剩余款项即可。按照原告与丽江宜乐酒店管理集团签署的补充协议，丽江宜乐集团已经将2018年10月至2020年10月前2年的收益以购房款8%每年折抵房款，总金额为人民币614219.53元，加上原告实际支付的2979980.47元，总计为网签备案的金额4694200元。为了拿到4694200元的收据，原告一直与丽江红树林沟通，但丽江红树林于2019年5月仅向原告出具了2879980.47元的收据”。2018年10月22日，涉案不动产办理了《商品房买卖合同登记备案表》，该登记表载明：“合同总金额：4694200元；合同房屋情况：78幢1单元1层101号房；付款方式：一次性付款；付款金额：4694200元；付款日期：2018年10月31日”。被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司于2018年10月27日向原告出具了悦境78-101认购金10万元《收据》一份、于2019年5月5日向原告出具了悦境78＃101房款2879980.47元《收据》一份。现原告认为，被告未按约定履行向原告交付房屋，遂诉到本院，要求被告协助原告办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋过户到原告名下，并承担逾期交房违约责任。庭审中，原告认可涉案房屋目前仍未办理消防、规划验收审批手续，亦认可涉案房屋目前被告公司仍未通知其交纳相关契税和维修基金等。另查明，丽江市自然资源和规划局确认至今未收到涉案项目的规划核实申请。本院认为，原告梁联兴与被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司于2018年10月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》（系附件），系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，该《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》合法有效，双方当事人应按照《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定行使各自的权利并履行相应义务。本案的主要争议焦点为：1、原告向被告支付的购房款为多少；2、被告是否有义务协助原告将涉案房屋办理过户至原告名下和不动产登记手续的问题；3、延迟交付房产违约金能否得到支持的问题。4、涉案房产能否向原告交付的问题。关于原告向被告支付的购房款为多少的问题。本案中，原告仅向被告实际支付了2979980.47元房款，但从原告提交的《商品房买卖合同登记备案表》来看，被告认可原告一次性支付了购房款4694200元，加之被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了对原告诉讼主张进行抗辩的权利，故本院确认原告向被告支付的购房款为4694200元。关于被告是否有义务协助原告将涉案房屋办理过户至原告名下和不动产登记手续的问题。本案中，按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合同之约定，在原告已按约定履行了支付购房款之义务的情况下，被告亦应当于2018年10月30日前向原告交付该不动产，但根据《补充协议》第3.2条“出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将商品房交付买受人，买受人给予出卖人90日宽展期（自约定交付日期次日计算）”之约定，被告交房宽展期届满时间为2019年1月28日，现约定的期限已届满，被告仍未按照约定向原告交付涉案房产，被告有义务将涉案不动产交付原告，并有义务协助原告办理涉案不动产的过户登记手续，将该房屋过户至原告名下，但办理不动产登记是政府不动产登记部门的行政职权，相关法律法规对不动产能否办理证照有明确规定，而本案中，涉案房屋目前相关规划、消防等验收手续尚未完成，亦即涉案房屋所在工程尚未竣工验收，在客观上不符合办理不动产登记条件，故本院对原告要求被告协助其办理房屋的过户手续，将该房屋过户到其名下，并协助办理不动产过户登记手续的诉讼请求不予支持。但原告的上述诉讼请求，其可待涉案房屋所在工程项目竣工验收后再另行主张。关于延迟交付房产违约金能否得到支持的问题。被告未按照约定向原告交付涉案房产，其行为已构成违约，被告应当承担逾期交房之违约责任。按照《补充协议》第3.2条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”之约定，该约定符合法律和行政法规的规定，本院予以确认。对原告主张自2018年11月1日（诉状）起计算至2019年10月12日的延迟交付房产的违约金，本院对计算起止时间依法调整为：约定交房时间为2018年10月30日，但扣除90日的宽展期后，被告应当于2019年1月28日向原告交付房产，故被告应当于2019年1月29日起以每日按全部房价款万分之一向原告支付违约金，即总房价4694200元×257天（2019年1月29日至2019年10月12日）×0.1‰=120640.94元。对原告主张超过120640.94元部分不予支持。关于涉案房产能否向原告交付的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工。经验收合格后，方可交付使用”及《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”之规定，而本案的案涉房产所在的丽江复华壹号院·悦境项目尚未经规划核实并经消防验收审批，尚不符合房产交付条件，故本院对原告要求被告交付位于丽江复华壹号院·悦境项目第78幢第1单元第1层101号不动产的诉讼请求不予支持，原告可待交付不动产条件成就时再与被告协商解除或另行主张。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁联兴支付逾期交房违约金人民币120640.94元；二、驳回原告梁联兴的其他诉讼请求。案件受理费3539元，由原告梁联兴承担903元，由被告丽江红树林旅游文化地产开发有限公司承担2636元。如不服本判决，可在送达判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  李玉良人民陪审员  梁中华人民陪审员  木爱萍二〇二〇年五月二十八日书 记 员  和建英【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】