西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初11349号原告（反诉被告）：陕西省雁塔监狱，住所地陕西省西安市雁塔区XX环XX段XX号 法定代表人：陈旭东，该监狱监狱长。委托诉讼代理人：陈小艺，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕子，陕西永嘉信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：何西京，男，1967年10月9日出生，汉族，住陕西省西安市新城区。委托诉讼代理人：许强，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洁，泰和泰（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）陕西省雁塔监狱（以下简称雁塔监狱）与被告（反诉原告）何西京房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。雁塔监狱委托诉讼代理人陈小艺、吴燕子，何西京委托诉讼代理人陈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雁塔监狱向本院提出诉讼请求：1.判令何西京将位于西安市雁塔区XX环XX段XX号（XX环XX路XX段XX号）的门面楼房腾出。2.判令何西京支付自2019年4月28日起至实际搬离之日止（以916.67元/日计算）的房屋占用使用费。3.本案诉讼费用由何西京承担。事实和理由：雁塔监狱（甲方）与何西京（乙方）于2018年12月4日签订《门面房租赁合同》，约定甲方将位于西安市雁塔区XX环XX段XX号、总面积750平方米的二层门面楼房（以下简称案涉房屋）出租给乙方，用于经营棋牌，租期为2018年4月28日至2019年4月27日止，年租金为33万元，合同期满自行终止；乙方不再经营、无条件搬离并自行搬出属于乙方的设备和物品，不得损坏原房屋结构及属于甲方的设施。原告在租期届满前及到期时，多次向被告发出通知，告知不再续约，按期搬离。但被告拒不搬离。故原告提起诉讼，望判如所请。何西京答辩称，双方租赁合同并非起始于2018年7月4日。2000年，何西京便承租雁塔监狱案涉房屋至今，用于经营茶餐厅。何西京在案涉房屋上进行了装修装饰及改扩建，还对电力系统进行改造。若双方不能协商一致，雁塔监狱应赔偿何西京投入的费用。何西京向本院提出反诉请求：1.雁塔监狱赔偿何西京变压器损失及案涉房屋装修、改扩建费用35万元（以鉴定为准）。诉讼过程中，何西京明确变压器数量为一台；改扩建分为两部分，第一部分为二层外的一个阳台，第二部分为案涉房屋旁边加盖的一间约400米的房屋。2.雁塔监狱承担本案全部诉讼费用。事实和理由：何西京承租雁塔监狱原劳动司办公楼用于经营茶社近20年，双方合作良好。2018年12月4日，双方重新续签《门面房租赁合同》，约定租期自2018年4月28日起至2019年4月27日，年租金33万元。雁塔监狱基于长期合作关系及何西京的履约情况，减免了部分租金。何西京承租房屋基于经营需要和能长期合作的信赖，并在征得雁塔监狱同意后，投入大量人力物力对案涉房屋进行装饰装修及改扩建，并因原电力荷载难以经营需要且存在安全隐患，还对案涉房屋的电力进行改造。2019年3月5日，何西京依惯例发出续约申请，但遭雁塔监狱置之不理。何西京遂按照合作惯例继续经营，但雁塔监狱在租期届满后要求何西京立即搬离案涉房屋。故何西京提出反诉请求，望判如所请。雁塔监狱针对反诉请求答辩称，1.双方的租赁合同签订于2018年12月4日。雁塔监狱仅在2018年的合同签订后才收取租金。之前，双方未签订租赁合同。故雁塔监狱不应承担之前租赁合同项下的损失。2.案涉变压器归雁塔监狱所有。何西京应向雁塔监狱归返还案涉变压器的使用权，而非要求雁塔监狱赔偿损失。根据陕西第二汽车制造厂（以下简称陕二汽厂）与陕西恒升餐饮有限责任公司（以下简称恒升公司）在2003年4月21日的《楼房租赁合同书》第四条约定：“以前甲方盖建了临街营业大棚以及厨房部分，并安装的变压器，其产权属甲方所有，乙方只有使用权”。恒升公司为一品茶堂的原经营者，陕二汽厂为案涉房屋的所有权人，双方在当年已对变压器的所有权进行了明确约定。如果何西京后期自行申请安装的变压器，因该变压器安装于房屋外侧，并未与案涉房屋形成添附，故何西京应自行迁移变压器而非要求赔偿。3.根据《楼房租赁合同书》第十二条约定，“二○○六年六月乙方在未取得甲方书面同意的情况下，与西安迪贝制衣有限公司签订了《租赁楼房合同书》，并对该楼房进行了装修。通过双方协商，乙方同意自愿放弃其投入的原装修权益，但乙方有使用权。今后若该装修部分因甲方开发迁建等原因形成损失时，甲方概不承担任何责任，也不赔偿乙方的任何损失”。由此来看，双方对装修事宜进行了明确约定。2016年2月1日，壹品堂餐厅的合伙人之一王保良与陕西秦海装备制造有限公司（以下简称秦海公司）签订《解除合同协议书》，约定“自本协议生效之日起，原《门面房租赁合同》解除，门面房收归甲方所有，双方互不承担违约责任”。之后，经王保良多次申请，双方于2016年3月8日重新签订《门面房租赁合同》，约定“甲方以现有房屋出租，在使用期间乙方承担房屋的保护及维修责任，由此产生的费用由乙方负担。乙方对房屋进行的装修，乙方具有使用权，一旦乙方不再经营不得向甲方提出赔偿损失的要求”。2018年12月4日，雁塔监狱、何西京签订《门面房租赁合同》，就装修问题在第四条约定进行相同约定。故何西京无权要求雁塔监狱赔偿装修损失。4.案涉房屋一层的扩建部分的损失，属已解决的损失。秦海公司是案涉房屋在2009年1月至2018年初的管理方，其与恒升公司在2015年11月30日签订的《楼房场地短期续租协议》约定，“现甲方开发已进入清理地面建筑阶段……现租金交至二○一五年四月九日，截止协议到期日（二○一六年元月九日）应交租金叁拾万元，鉴于乙方已于2015年6月底移交西侧加压站上附着门面房（金樽），减免后双方约定再交纳：壹拾万元（100000）经营至二○一六年一月九日前搬离”。由此来看，秦海公司已通过减免租金20万元的方式为何西京提供补偿。何西京再重复主张损失，不应予以支持。5.何西京主张的二层阳台扩建损失已由何西明书面放弃。何西明是恒升公司负责人，于2014年1月9日向秦海公司提交书面续租申请，写明“为使所租用的房屋能更好使用，十年期间我进行了简单装修，搭建了西侧二层建筑，但我自己使用受益了，搬离时绝不向你方提出任何补偿等无理要求”。且双方的合同已约定加盖的临时建筑的损失由乙方承担。综上所述，提起法庭驳回何西京的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了门面房租赁合同、租赁合同书、函件、通知、解除合同协议书、土地登记审批表、照片等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。根据审查确认的证据和当事人的陈述, 本院认定事实如下：西安市雁塔区壹品堂茶餐厅（以下简称壹品堂）为个体工商户，登记成立时间为2008年10月22日，登记的经营者为汪炳良，截至本案法庭辩论时处于在业状态。2018年12月4日，雁塔监狱（甲方）、壹品堂（乙方）签订《门面房租赁合同》（以下简称2018年租赁合同），其中何西京作为壹品堂的“代表人”在合同尾页上签字。2018年租赁合同约定，雁塔监狱将案涉房屋出租给乙方，总面积为750平方米，租期为2018年4月28日起至2019年4月27日止，年租金为33万元。第四条约定，“甲方以房屋现状进行出租，在使用期间乙方承担房屋的保护及维修责任，由此产生的费用由乙方负担。乙方对房屋进行的装修，乙方具有使用权”。第八条约定，“在合同期内，保持建筑原貌。乙方不得在租赁区域内加盖临时建筑，由此造成的一切损失由乙方自行承担。合同期间由于监狱布局调整或者其他相关政策变化，乙方需予以配合，合同自相关事件发生之日起终止，且甲方无需给予乙方相应补偿”。第九条约定，“合同期满后，自行终止。乙方不再经营、无条件搬离并自行搬除属于乙方的设备及物品，不得损坏原房屋结构及属于甲方的设施”。庭审中，雁塔监狱、何西京均认可双方为2018年租赁合同项下的出租人和承租人。在诉讼过程中，壹品堂餐厅登记的经营者汪炳良称壹品堂茶餐厅的实际经营者是何西京，何西京为2018年租赁合同项下承租人。2019年2月22日和3月29日，雁塔监狱分别向何西京送达《通知》，通知合同到期后不再续租房屋，要求做好搬迁准备工作。另查明，2003年4月21日，恒升公司（乙方）与陕二汽厂（甲方）就案涉房屋租赁事宜签订租赁合同，其中，何西京作为恒升公司代表人在合同上签字。合同载明：案涉房屋的附属物中包括“甲方此前安装的变压器壹台”；“四、以前甲方盖建了临街营业大棚及厨房部分，并安装的变压器，其产权属甲方所有，乙方只有使用权。合同期满，乙方不得平破坏或者拆除权属甲方所有的资产”；“十二、二○○二年六月乙方在未取得甲方书面同意的情况下，与西安迪贝制衣公司签订了《租赁楼房合同书》，并对该楼房进行了装修。通过双方协商，乙方同意自愿放弃其投入的原装修权益，但乙方有使用权。今后若该部分装修部分因甲方开发迁建等原因形成损失时，甲方概不承担任何责任，也不赔偿乙方的任何损失”。该合同还约定恒升公司在合同期内的装修物在合同期满后不得拆除，归“甲方”处理，且“甲方”不承担任何费用。2005年11月30日，壹品堂（乙方）与秦海公司（甲方）签订《楼房场地短期续租协议》，约定因甲方的开发需要，之前的合同变更为短期续租合同，现合同延续至2016年1月9日，到期后所有楼房、场地及附属水电设施由甲方无条件收回，不再续租，乙方不得提出任何补偿等无理要求，又因乙方已在2015年6月底移交西侧加压站上附着的门面房（金樽），甲方减免租金后，乙方交纳10万元，至2016年1月9日。该协议乙方处署名恒升公司，但加盖的印章为壹品堂的印章。2016年2月1日，秦海公司（甲方）与王保良（乙方）签订《解除合同协议书》，约定双方解除在2016年1月25日签订的《门面房租赁合同》，该合同自2016年2月1日终止。2016年3月8日，秦海公司（甲方）与王保良（乙方）签订《门面房租赁合同》，约定乙方从甲方处承租案涉房屋，租期为2016年4月28日至2018年4月27日；甲方以房屋现状进行出租；在合同期内，保持建筑原貌，乙方不得在租赁区域内加盖临时建筑，由此造成的一切损失由乙方自行承担；乙方对房屋进行的装修在乙方不再经营时不得向甲方提出赔偿损失的要求。本院认为，原告、被告均认可双方为2018年租赁合同项下的主体，壹品堂登记备案的经营者亦对被告为该合同项下的合同主体的事实予以认可。故本院认定原告、被告为2018年租赁合同的合同主体，原告为出租人，被告为承租人。              2018年租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，对双方具有法律约束力。根据诉辩意见，本案争议焦点为：一、何西京应否向雁塔监狱返还案涉房屋，应否至支付占有使用费及费用标准。二、雁塔监狱应否向何西京支付变压器费用、装修费用及改扩建费用。关于争议焦点一。双方在2018年12月4日签订的《门面房租赁合同》约定的租赁期间已于2019年4月27日届满。何西京作为出承租人在租赁期间届满后应向雁塔监狱返还案涉房屋，逾期返还时，还应支付占用使用费。至于费用标准问题。本院参照前述合同约定的租金标准，按照年租金33万元的标准计算占有使用费，自2019年4月28日起计算至房屋实际返还之日。关于争议焦点二。根据在案的证据来看，案涉租赁合同是雁塔监狱和何西京形成于2018年12月4日。案涉房屋在2018年12月4日前形成的租赁合同关系主体并非雁塔监狱和何西京。何西京并未提供证据其主张的变压器、改扩建部分是在2018年租赁合同项下形成的事实，在案证据亦不足证明其承继了变压器、改扩建部分的民事权利。故何西京主张该部分费用，缺乏事实和法律依据，不能成立。另，因双方在2018年租赁合同中对装修费等费用分担事宜进行了明确约定，故雁塔监狱依据合同约定，无需承担何西京主张的装修费用。综上所述，本院对何西京的反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、何西京于本判决生效之日起三十日内向陕西省雁塔监狱返还在2018年12月4日签订的《门面房租赁合同》项下位于西安市雁塔区XX环XX段XX号的二层门面楼房，并按照300000元/年的标准支付自2019年4月28日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；二、驳回何西京的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元（雁塔监狱预交）、反诉案件受理费3275元（何西京预交），均由何西京负担。因雁塔监狱已预交费用，故何西京应于本判决生效之日起三十日内将其应负担的费用直接支付给雁塔监狱。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    栗  德  亮人民陪审员    郑  长  平人民陪审员    郭      芳 二○二○年 五 月 十三 日 书  记  员    贾      凡打印：扈艳红        校对：贾  凡      2020年  月  日送达1