广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终629号上诉人（原审被告）：惠州市富宏运动器材有限公司，住所地：博罗县************，统一社会信用代码：91441322MA4ULH9R0T。法定代表人：蒋某1。委托诉讼代理人：肖启万，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市江为五金螺丝有限公司，住所地：深圳市龙岗区平湖街道凤凰社区**********，统一社会信用代码：914***********498L。法定代表人：毛某1。职务：总经理。委托诉讼代理人：毛骏华，系公司员工。上诉人惠州市富宏运动器材有限公司与被上诉人深圳市江为五金螺丝有限公司租赁合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2019）粤1322民初4235号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠州市富宏运动器材有限公司的委托诉讼代理人肖启万、被上诉人深圳市江为五金螺丝有限公司的法定代表人毛某1和委托诉讼代理人毛骏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州市富宏运动器材有限公司上诉请求：1.撤销（2019）粤1322民初4235号《民事判决书》；2.驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决撤销合同没有法律依据。依照《合同法》等法律法规规定，可撤销的合同是指存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公正等情形的合同，而本案不存在这些情形。案涉合同签订时，被上诉人对租赁物业已作充分了解，经过双方充分协商才签订的，原审法院判决撤销没有法律依据。其次，在诉前及诉讼中双方均无提出撤销合同，更未说及撤销合同的理由，原审法院未经当事人请求而主动判决撤销合同，违反《合同法》第五十四条的规定。原审判决还凭空认定重要“事实”，认为上诉人“未按约定将涉案厂房的前期建设工程处理好，致使原告无法正常进入使用。”查双方《房屋租赁合同》中并无关于所谓“前期建设工程”的约定，更不存在上诉人未将“前期建设工程”处理好的事实。事实上，被上诉人是随时可以入场装修的，至被上诉人2019年7月2日向上诉人发出“关于要求解除《房屋租赁合同》函”止，被上诉人也均未要求过上诉人处理任何“前期建设工程”。被上诉人弃租完全是因为其失去订单，改变计划。因被上诉人违约，给上诉人造成重大损失。为履行本案租赁合同，上诉人从朗昇公司回收部分厂房每月损失7000余元，且涉案厂房空置至今，该等损失无从弥补，收取被上诉人押金也仅仅抵偿上诉人的少部分损失。原审法院判决上诉人退还押金，全然不顾上诉人遭受的损失，也不顾双方合同的约定，毫无公正可言。特上诉，请上级法院依法判决。上诉人惠州市富宏运动器材有限公司补充上诉意见：一审判决一方面确认了双方的合同是解除，但是它的判决理由又改为了合同撤销，这是矛盾的。那么合同解除就有一个违约责任的问题，依照双方订立的厂房租赁合同第五条违约责任的约定，承租方提前解约或者是单方违约的，无权要求出租方退回押金。被上诉人深圳市江为五金螺丝有限公司辩称，被答辩人的上诉请求，缺乏事实依据，请求二审法院予以全部驳回；关于租赁合同，答辩人与被答辩人于2019年5月31日签订《房屋租赁合同》，签订合同时答辩人交付押金壹拾万元，约定2019年6月1日至2019年7月15日止为装修期。然而被答辩人在整个装修期内仍在进行前期建设工程的施工，未在装修期前，或尽量做到在装修期的初期完成通路、通水、通电、通电梯、安装大门及清理场地等义务，甚至连一把钥匙都未交付，也未见电表抄数、水表抄数、电梯验收使用证、消防验收批复、土地使用证。造成答辩人大量材料、生产设备及人员都不能按时进入场地，即被答辩人未能做到按期交付使用。根据双方签订的《房屋租赁合同》出现难以执行的实际情况，答辩人于2019年7月2日给被答辩人发出《关于要求解除》函。第二天，即7月3日，被答辩人通过微信发来《房屋租赁违约通知函》，提出“同时双方解除合同”，另外双方在一审时都表示了解除合同。据此，一审法院依法解除涉案的《房屋租赁合同》是公平合理的。关于押金尾款，因答辩人从6月1日起，一直无法进入租赁场地装修，对6月10日支付之事也未作考虑，且无法律依据。关于被答辩人提出的“原审判决还凭空认定重要事实”，称双方《房屋租赁合同》中并无关于所谓“前期建设工程”的约定。答辩人认为：工业园经营目的是为了招商引资，“三通”即通路、通水、通电（包括电梯使用证，消防批复）尤其重要。尽管涉案合同没有前期建设工程的具体约定，但被答辩人后来也开始实施前期建设工程，如道路硬化、通电、装电梯等，其行为表明了承担义务，只是未能在约定的装修期前完成，影响了答辩人的如期使用。答辩人提交的视听资料U盘为证，一审法院对前期建设工程的认定事实清楚。关于被答辩人提出的“因被上诉人的违约，给上诉人造成重大损失”。答辩人根据一审被答辩人提交的《江为螺丝与富宏器材证据清单》而提交的《民事答辩状》，已作出了相应的答辩，请求认定。综上所述的事实，答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。一审原告向一审法院起诉请求：1.要求被告返还押金100000元；2.要求被告偿付违约金183480元；3.判令诉讼费由被告承担；一审法院认定事实：2019年5月31日，原告江为五金公司（乙方）与被告富宏运动公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于博罗县************富宏D栋一楼1910平方米，16元/平方米，D栋四楼1200平方米，13元/平方米，宿舍六楼580平方米及办公楼三楼420平方米，15元/平方米，每月租金共计61160元的价格出租给乙方。双方并约定电费装谷峰表按1.15倍收费，水费4.5元/方按实际用量不作分摊。租赁期限从2019年7月15日至2025年7月14日止，共六年，租金每三年递增10%，装修期一个半月（2019年6月1日至7月15日止）。2019年6月10日前将三个月的押金交齐。每月10日前支付当月租金。合同并约定，甲方需负责提供一台630千瓦变压器给乙方使用，并配合乙方办理合法合规事物，在租赁期内，房屋如有使用安全性问题由甲方负责解决。其他费用按实际使用面积分摊。双方还约定了违约责任：租赁期内，任何一方不按合同规定履行，应视为违约行为，如甲方违约，甲方应提前3个月书面通知乙方，甲方偿付3个月租金人民币违约金给乙方，并退还乙方合同保证金。如乙方违约，乙方偿付租金的0.5%为违约金，逐日计算。乙方逾期30天未交纳租金，甲方有权单方面终止合同，追究乙方的违约责任。承租方提前解约或单方违约，无权要求出租方退回押金。承租方因擅自拆改厂房、宿舍、办公楼结构，设备设施及使用不当等造成的一切损失。未按合同规定时间缴纳租金，除补缴拖欠款项外，每逾期一天按拖欠总金额的5‰向出租方支付滞纳金，逾期一个月，出租方将采取停水停电的方式进行催缴并视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同。合同签订后，乙方于2019年5月31日向甲方支付了第一期的押金100000元，并约定第二期的押金于6月10日支付给甲方。后因乙方未使用该租赁房屋，故第二期的押金未向甲方支付。2019年7月2日，原告以邮递方式向被告富宏运动公司及蒋某1发出关于要求解除《房屋租赁合同》函，称被告富宏运动公司未按合同约定对涉案厂房进行装修，导致原告无法正常进场安装机械，属被告方违约，现要求解除与被告方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告退还已交付的押金100000元。被告富宏运动公司于2019年7月3日向原告发出房屋租赁违约通知函，表示因原告江为五金公司未按合同约定交付押金，视为原告富宏运动公司违约，同时双方解除合同，押金不再退回。后原告又于2019年7月15日及7月25日两次向被告发函，要求被告退还原告已支付的押金100000元。一审法院认为，原告与被告于2019年5月31日签订的《房屋租赁合同》，系双方共同自愿达成，合法有效，本院予以确认。关于解除《房屋租赁合同》，因原、被告双方均在庭审中一致同意解除该《房屋租赁合同》，故本院予以确认。关于押金，被告方在合同签订后，未按约定将涉案厂房的前期建设工程处理好，致使原告无法正常进入使用。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，案涉《厂房租赁合同》双方均同意解除，属于撤销合同，当事人因此取得的财产应予以返还，现原告要求被告退还已支付的押金100000元，本院予以支持。关于违约补偿金，被告方虽未按合同约定建设好厂房给原告方使用，但鉴于原告方也未实际进入，未造成实际的损失，故原告要求被告方支付违约金183480元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、解除原告深圳市江为五金螺丝有限公司与被告惠州市富宏运动器材有限公司于2019年5月31日签订的《房屋租赁合同》。二、被告惠州市富宏运动器材有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告深圳市江为五金螺丝有限公司返还押金100000元。三、驳回原告深圳市江为五金螺丝有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5553元，由原告深圳市江为五金螺丝有限公司承担3594元，被告惠州市富宏运动器材有限公司承担1959元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷，原审法院判决解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》，双方均未提出异议，对于合同解除本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：富宏公司是否应当向江为公司退还10万元的租赁押金。具体判析如下：根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》第五条约定：“承租方提前解约或单方违约，无权要求出租方退回押金。”本案中，江为公司未按照合同约定向富宏公司支付剩余租赁押金83480元，并且以邮寄方式送达解除《房屋租赁合同》函，明确表示不再继续履行合同，江为公司上述行为构成违约，应当承担相应的违约责任，其请求富宏公司退还10万元的押金，不符合当事人的合同约定，缺乏事实依据，应当不予支持。另，江为公司主张富宏公司没有完成房屋的通路、通水、通电、通电梯以及安装大门等义务，导致其未能进场装修，存在违约在先的问题。对此，其一，江为公司作为承租方与富宏公司签订《房屋租赁合同》时已进行现场考察，对租赁房屋的现状应当充分了解，江为公司主张富宏公司应尽的房屋整改、修缮义务，并没有合同明确约定；其二，双方当事人于2019年5月31日签订《房屋租赁合同》约定：“装修免租从2019年6月1日至2019年7月15日止”可见，从合同签订的时间与免租期的起算时间分析，更进一步说明租赁房屋为按现状出租，江为公司主张富宏公司没有按照约定交付达到租赁标准的房屋，与事实不符。据此，江为公司以租赁房屋没有达到交付标准，并主张富宏公司存在违约在先行为，本院不予采信。原审法院判决富宏公司退还江为公司租赁押金10万元，处理欠妥，二审予以纠正。但是，鉴于江为公司事实上并没有占有、使用、收益涉案的房屋，承担10万元的违约责任过重，同时依据江为公司向法院提交的证据视听资料，租赁的房屋确有存在未尽完善事项，导致合同的解除富宏公司亦存在过错，结合双方当事人的过错程度，根据公平原则，二审酌定富宏公司向江为公司退还押金5万为宜。综上所述，上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。原审判决查明事实基本清楚，但适用法律欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持博罗县人民法院（2019）粤1322民初4235号民事判决第一项；二、变更博罗县人民法院（2019）粤1322民初4235号民事判决第二项为：惠州市富宏运动器材有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向深圳市江为五金螺丝有限公司返还押金50000元；三、撤销博罗县人民法院（2019）粤1322民初4235号民事判决第三项；四、驳回深圳市江为五金螺丝有限公司的其他诉讼请求。本案一受理费5553元，由深圳市江为五金螺丝有限公司负担4559元，由惠州市富宏运动器材有限公司负担994元。二审案件受理费2300元，由惠州市富宏运动器材有限公司负担1150元，由深圳市江为五金螺丝有限公司负担1150元。惠州市富宏运动器材有限公司（已预交受理费5553元）多预交的二审案件受理费1150元，本院不予退还，抵作深圳市江为五金螺丝有限公司应负担部分，待执行时从惠州市富宏运动器材有限公司向深圳市江为五金螺丝有限公司应付款项中予以抵扣。惠州市富宏运动器材有限公司多预交的二审受理费3253元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年五月十二日法官助理 黄晓娜书 记 员 苏敏娜附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更