广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2785号原告：周素棉，女，1962年6月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*********，公民身份号码440************285。委托诉讼代理人：梁淑敏，广东顺龙律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。原告周素棉诉被告佛山盛明置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序于同年4月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁淑敏、被告的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年9月24日签订的关于盛明广场3座A幢0430号房的《物业使用权转让合同》（合同编号：3A430号）和《盛明广场装修协议》（编号：3A430）；2、被告立即向原告退还原告已付物业使用权转让总价款257866元及利息（利息自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至全部款项实际清偿之日止）；3、被告立即向原告支付逾期交付物业的违约金（自应交付物业之日起按照合同约定转让款即233698元按日千分之一的标准计算至全部款项清偿完毕之日止，暂计至2019年12月8日为80158.41元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月21日签订《盛明广场物业使用权转让定金确认单》，约定被告将其位于佛山市南海区***********************的使用权以转让总价款294198元转让给原告。其后，双方于2017年9月24日签订《物业使用权转让合同》及《盛明广场装修协议》，其中，《物业使用权转让合同》约定该物业的使用权转让期间为2017年9月24日至2037年9月23日止，被告应当于2018年12月31日前向原告交付该物业毛坯，且逾期超过90日的，原告有权解除合同；《盛明广场装修协议》约定由被告（或被告指定装修公司）以装修总价款60500元为该物业进行装修，并于2019年4月30日前完成装修并交付使用。合同及协议签订后，原告依约支付了该物业使用权转让总价款257866元。被告不能按期交付该物业给原告，已构成违约行为，原告有权解除上述合同，并追究被告相应的违约责任。综上，为维护原告合法权益，依法提起诉讼。被告辩称，《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。涉案物业的使用权基于被告与佛山市南海区******杏头股份合作经济社签订的《集体建设用地使用权出租合同》。案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。被告同意自原告提起本案诉讼之日起解除双方签订的涉讼《物业使用权转让合同》以及《装修协议》，并同时要求解除双方签订的《协议书》。原告诉请被告全额返还已收取的物业使用权转让款以及装修款共计257866元无事实与法律依据。原告在计算被告应当退还的款项时应当扣减被告已向原告退还的补贴款14500元，即原告诉请被告返还的物业使用权转让款及装修款总额应为243366元。另，原告既收取补贴款，又同时请求利息以及违约金，属于重复主张，对于原告的利息请求，应当予以驳回。原告诉请被告支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。被告已经向原告支付了相应的补贴款，补贴款共计14500元，被告已经按约向原告支付了补贴款，依据《协议书》约定，双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，即原告收取了被告支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告主张逾期交付的违约责任。退而言之，假设法院认定原告主张的违约金合法有依据，且假设法院认定被告已向原告支付的14500元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款或装修款的，则被告已向原告支付的14500元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金.原告既收取了补贴款又同时主张违约金，原告属于重复主张。假设法院认定被告需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告请求法院予以调减。在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。综合上述事实和理由，被告仅须向原告退还物业使用权转让款及装修款总额仅为243366元，关于原告诉请的退款款项超出243366元的部分以及违约金等诉请应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年9月24日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编3座A幢0430号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，乙方按约定付清使用权转让总价款的，则乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为233698元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款124702元于本合同签订当日支付（含定金），余款108996元在三年内平均分12期免息付清，从2017年12月21日至2020年9月21日期间每三个月为一期，每期9083元。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉案物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年9月26日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。原、被告确认原告已支付转让首期款124702元、前8期分期款72664元及装修款60500元，上述合共257866元。2020年1月22日，原告向本院提起诉讼。被告盛明公司于2020年3月20日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，被告陈述涉案物业尚未办理竣工验收备案。原告确认收取了被告因迟延交付物业而支付的补贴款共14500元。本院认为，原、被告签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原、被告之间形成预约租赁合同关系。涉案物业租赁期限应自交付之日（2018年12月31日）起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予原告，原告依据合同约定诉请解除《物业使用权转让合同》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告之日（2020年3月20日）为合同解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请退还已付转让款197366元（转让首期款124702元加上前8期分期款72664），本院予以支持。但原告诉请违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以未退转让款197366元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年1月1日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即197366元*30%=59209.8元）为上限。被告盛明公司支付的补贴款14500元属于违约而已付的款项，应在上述违约金中予以扣减，即违约金计算上限应为44709.8元=59209.8元-14500元。因2019年1月1日起至本案庭审辩论终结之日（2020年4月16日）共472天的违约金46578.4元[197366元*0.0005*472天]已超过违约金上限标准（44709.8元），则本院对原告诉请违约金仅支持44709.8元，原告主张超出部分，本院不予支持。《物业使用权转让合同》已经解除，以转让合同为前提的《盛明广场装修协议》亦应解除，本院确认《盛明广场装修协议》亦于起诉状送达被告之日（2020年3月20日）为合同解除之日。装修协议解除，被告应退还装修款项，原告诉请退还装修款60500元，本院予以支持。原告主张对装修款部分计付自起诉之日起至实际清偿之日止的利息，本院予以支持，但应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告周素棉与被告佛山盛明置业有限公司于2017年9月24日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2020年3月20日解除；二、确认原告周素棉与被告佛山盛明置业有限公司于2017年9月24日签订的《盛明广场装修协议》于2020年3月20日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款197366元及支付违约金44709.8元予原告周素棉；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及利息（以60500元为本金自2020年1月22日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告周素棉；五、驳回原告周素棉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3310.24元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费3310.24元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年五月二十九日书记员 孙王成欣