山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终2702号 上诉人（原审被告、反诉原告）：大连万象美物业管理有限公司潍坊分公司，住所地：潍坊市奎文区鸢飞路万达广场****。 负责人：胥盈，负责人。 委托诉讼代理人：李娜，女，该公司职工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：玄成章，男，1957年9月25日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 上诉人大连万象美物业管理有限公司潍坊分公司（以下简称万象美物业公司）因与被上诉人玄成章物业服务合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2019）鲁0705民初537号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万象美物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，判令被上诉人向上诉人支付物业费51648.12元及违约金178694.4元（违约金按上述物业费暂计算至2020年4月9日）；二、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人已完全履行物业服务合同约定的全部义务，不应退还被上诉人任何物业服务费。1、双方之间是物业服务合同关系，并非供冷供暖合同关系。物业服务合同约定上诉人提供的物业管理服务内容主要包含对物业公共部位、公共设施设备、公共环境卫生等提供日常维修养护服务，一审认定双方形成事实上的供暖供冷合同关系并认定被上诉人不用交纳相关物业费，缺乏事实依据。2、上诉人已提交证据证明被上诉人房屋内的中央空调设备自始至终处于正常运转状态，上诉人也坚持日常维修保养，物业范围内的其他房屋室温一直正常。由于被上诉人的房屋两面都是玻璃，且未做吊顶或隔层，这些都可能是室内不保温的原因。故被上诉人室内温度不能保持理想状态系其房屋格局和装修所致，不属于物业管理范围，并非上诉人能够控制的内容。一审对该事实未予查明，判决不公。3、尽管有上述原因，上诉人还是积极协助被上诉人处理，多次安排人员到户查看，并免费协助清理空调过滤器，协助联系空调厂家现场排查，经排查发现空调主机运行正常，出风口温度也正常，被上诉人对该事实亦予以认可。二、自2014年5月31日至今，上诉人一直尽力为被上诉人提供物业服务，不存在过错及违约行为，被上诉人应按合同约定及时足额支付物业费，一审判决有违契约精神，损害上诉人的权利。综上，请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。 玄成章未向提交书面答辩意见。 玄成章向一审法院起诉请求：1、判令万象美物业公司退还物业费6400元；2、判令万象美物业公司若不能解决中央空调问题，主张自己安装空调；3、万象美物业公司负担本案诉讼费。 万象美物业公司向一审法院反诉请求：一、判令玄成章支付物业费45245.46元（2015年3月6日至2018年9月16日）；二、判令玄成章负担反诉费。 一审法院认定事实：玄成章系万达广场1号楼3-1717室房产所有权人。2014年9月5日，玄成章（乙方）与万象美物业公司（甲方）签订《潍坊万达广场前期物业服务协议》一份，约定：前期物业服务是指自潍坊万达广场有限公司（以下简称“建设单位”）与甲方签订《潍坊万达广场前期物业服务合同》（以下简称“前期物业服务合同”）约定的委托管理期限2014年5月31日至2017年5月30日；乙方所购房屋基本情况。类型为写字楼，物业编号为1区3号1717室，建筑面积为97.01平方米；甲方负责事项包括但不限于本物业公用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理、各种配套建筑和设施的日常维修、养护和管理；乙方的房屋专有部分、自有设施、和设备的维修、养护，由乙方自行负责；该合同还约定其他事项。该合同到期后，双方未签订新的物业服务合同。 万象美物业公司的物业费收费标准为不足一个月的按照实际天数×11元/30天计算，满一个月的按照11元/平方计算。 玄成章就其购买的万达广场1号楼3-1717室房产于2014年9月5日向万象美物业公司缴纳自2014年9月5日至2015年3月4日物业费6402.66元。后自2015年3月6日至2018年9月16日，玄成章因涉案房产的中央空调制冷与暖风不达标问题未再向万象美物业公司缴纳物业费。 玄成章主张2014年冬天入住时室内温度十二三度，后随着入住户数增加，温度稍微高点。为此，玄成章提供2018年1月23日视频一份，证明当时万象美物业公司的工作人员到室内测量温度为14.7度。万象美物业公司对该视频没有异议，且认可玄成章主张的其房屋室内冬季取暖温度达不到国家有关标准。 玄成章提交2018年1月12日其与万象美物业公司的员工李娜的录音证据一份，其中玄成章说：“孩子和我说，咱这个房子交了房以后，供冷供暖这一块老是不达标”，李娜“啊”。玄成章“冬天冷、冷还能坚持，夏天天热他就热，热到30多度”，李娜“嗯，知道这事，今年夏天我去跟他谈过这个事”。对该录音证据，万象美物业公司没有异议。 万象美物业公司负责中央空调的运行，其中夏季中央空调自5月至10月中旬运行，冬季自11月15日至次年3月15日运行。万象美物业公司提供2019年6月5日上午玄成章所住房间楼层其他用户室内空调出风口温度对比，证明其中央空调机组正常运行；万象美物业公司提供2019年6月4日中央空调主机及冷却塔运行照片二张，证明中央空调正常运行；万象美物业公司提供空调主机保养服务合同两份，证明其正常维护保养空调。玄成章对上述证据没有异议。 万象美物业公司提供甲级写字楼物业费测算表、公共能源费明细表、电费明细表、水费预算表、采暖/燃气费明细表各一份，该表显示公共能源费用每平方每月为4.29元，公共设施设备维护保养费用每平方每月为1.39元，其中公共能源费用包含水、电、气等，公共设施设备维护保养费用里包含着中央空调运行费用。中央空调的运行费用包含在4.29元+1.39元中。 万象美物业公司提供潍坊万达中心A座空调、暖气费单价测算表一份，该测算表显示业主缴纳的物业费每月11元中，空调、暖气费单价为3.46元/平方米/月。玄成章对该证据有异议，认为单价系万象美物业公司单方面测算的，对其主张的数值不认可，实际耗能费应当大于3.46元/平方/月，万象美物业公司应当将物业费11元/平方米/月的每项费用分列出来。 玄成章主张若万象美物业公司不能解决中央空调问题，要求由其自行安装空调，但双方在庭审中均认可万达广场1号楼设计时没有预留空调外机安装机位，无法安装。万象美物业公司提出反诉，要求玄成章支付自2015年3月6日至2018年9月16日期间的物业费45245.46元。对该反诉主张，玄成章称并非其不交物业费，其想交物业费，如果扣除空调所占的物业费就交，但万象美物业公司不同意扣除空调费，故没有交纳。 一审法院认为，玄成章系潍坊万达中心A座业主，万象美物业公司系该楼座物业公司，为该楼座业主提供物业服务，玄成章与万象美物业公司之间形成物业服务合同关系，该合同合法有效，依法予以确认。玄成章作为潍坊万达中心A座业主，因万象美物业公司收取的该楼座物业费中包含中央空调运行费用，双方之间形成事实上的供暖、供冷合同关系，该合同亦合法有效，依法予以确认。但因玄成章所居住房屋的中央空调运行后冷风与暖风均达不到国家规定的相应标准，故万象美物业公司提供的供暖、供冷服务不符合业主的正常生活要求，该部分费用万象物业潍坊公司不应收取，应从其收取的物业费中予以扣除。玄成章虽对万象美物业公司提供的潍坊万达中心A座空调、暖气费单价测算记载的3.46元/平方/月有异议，但依据万象美物业公司提供的甲级写字楼物业费测算表看，其空调、暖气费计算标准系客观、真实的，足以采信。故玄成章主张万象美物业公司退还2014年9月5日至2015年3月5日物业费6400元，酌定由万象美物业公司退还该时间段的供暖费即2013.93元（97.01平方米×6个月×3.46元/平方/月），其他费用因万象美物业公司已提供相应的服务，不应退还。玄成章主张若万象美物业公司不能解决中央空调问题，要求由其自主安装空调，因双方均认可该楼座没有预留空调外机安装机位，无法安装空调外机，故对玄成章的主张依法不予支持。万象美物业公司反诉要求玄成章缴纳自2015年3月6日至2018年9月16日的物业费45245.46元，于法有据，依法应予以支持，但应扣除该段时间中央空调运行费用，即14231.76元【（97.01平米×3.46元/平米/月×41个月+97.01平米×3.46元/平米/月×42天/30天）】。扣除后，玄成章应向万象物业潍坊公司缴纳自2015年3月6日至2018年9月16日物业费31013.7元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、大连万象美物业管理有限公司潍坊分公司于判决生效之日起十日内返还玄成章物业费2013.93元（2014年9月5日至2015年3月5日）；二、玄成章于判决生效之日起十日内支付大连万象美物业管理有限公司潍坊分公司自2015年3月6日至2018年9月16日期间的物业费31013.7元；三、驳回玄成章的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由玄成章负担34元，大连万象美物业管理有限公司潍坊分公司负担16元；反诉案件受理费466元，由玄成章负担319元，大连万象美物业管理有限公司潍坊分公司负担147元。 二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，万象美物业公司与玄成章签订的物业服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定行使权利、履行义务。综合当事人陈述、录音、视频资料等证据，能够证明涉案房屋所在建筑的中央空调虽正常运行但室内制冷及取暖达不到国家标准等事实。万象美物业公司虽主张室内温度不能保持理想状态系房屋格局和装修所致，但未提交确实充分的证据予以证实，对该主张不予采信。根据物业服务协议关于物业管理服务内容等约定及万象美物业公司提交的物业费测算表、公共能源费明细表、空调暖气费单价测算表等证据，能够证明万象美物业公司对包括中央空调在内的相关设施负有维修养护管理等义务及物业费（11元/平方米/月）中包括空调、取暖费（3.46元/平方米/月）等事实。综合上述认定的事实，一审将截至2018年9月16日之前的物业费中所包含的中央空调运行费予以扣除并无不当，本院予以支持。万象美物业公司关于不应扣除中央空调运行费用的主张不能成立，本院不予支持。如物象美物业公司有证据证明中央空调运行达不到相关标准系房屋建筑或空调质量等原因造成，可另行向建设单位或产品生产者主张权利。一审围绕当事人的诉讼请求，对2018年9月16日之前的物业费作出了认定和处理，对于此后的物业费，当事人可另行处理。至于万象美物业公司上诉主张的违约金问题，因其在一审反诉时并未提出该项请求，二审不予审理。 综上所述，上诉人万象美物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费516元，由上诉人大连万象美物业管理有限公司潍坊分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年五月二十日 书记员 张瑞丰