广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初3901号原告：苏伟滔，男，1990年2月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****************，公民身份号码440************654。委托诉讼代理人：易树钊，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪惠珊，广东宝言律师事务所实习律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。上列两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。被告：梁伯初，男，1960年2月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************238。原告苏伟滔诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称“盛明投资公司”）、梁伯初租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序于同年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人易树钊、被告盛明公司、被告盛明投资公司的共同委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼，被告梁伯初经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司于2017年7月4日签署的合同编号为3C13A31号《物业使用权转让合同》、3C13A31号《盛明广场装修协议》以及《解除合同协议书》；2.请求法院判令被告盛明公司返还原告支付的转让款项190640元；3.被告盛明公司支付逾期交付物业违约金，以合同约定的转让款及装修款的总和为本金从2019年1月1日起计算至被告盛明公司实际付清日止（日违约金计算标准为约定转让款的0.1%计算即224元/日，暂计算至2020年1月31日止共395日，扣除已经支付的11000元（补贴款）后违约金暂计算为77480元；4.被告盛明投资公司、梁伯初对上述请求2、3承担连带责任；5.本案全部诉讼费用由三被告承担。事实和理由：被告盛明公司与原告于2017年7月4日签订《物业使用权转让合同》（编号：3C13A31号）。因被告盛明公司未能按合同约定期限2018年12月31日前将物业交付给原告使用，双方于2019年4月26日签订补充协议由被告每月补贴原告2200元。但自2019年10月起被告盛明公司便不履行协议约定支付补贴且截至起诉之日起仍未交付案涉物业，逾期交付超过13个月，根据双方签订合同的约定，被告盛明公司的行为已经构成根本违约。同时被告盛明公司目前因违约涉诉众多，有关资产被查封冻结，被告盛明公司在相关的诉讼中也多次确认涉案房屋物业目前仍未办理竣工验收无法交付，被告盛明公司实际上已经构成合同履行不能。根据合同约定，被告盛明公司逾期交付超过90日导致原告解除合同的，被告盛明公司从应交付物业之日起按照合同约定的转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金。同时，截至原告提起诉讼之日原告累计向被告盛明公司支付了转让款190640元。被告盛明公司逾期交付后，原告多次要求被告盛明公司积极履行交付义务，但是被告盛明公司却一直拖延至今无法交付，严重损害了原告的合法权益。被告盛明公司是一人有限公司，被告盛明投资公司是被告盛明公司的一人股东，被告盛明投资公司应对被告盛明公司的违约行为承担连带责任。在双方签署合同时，被告梁伯初同时是被告盛明公司、被告盛明投资公司的董事和法定代表人。根据双方签署的合同，被告盛明公司要求原告每月将款项5607元支付到其指定的被告梁伯初私人银行账户，很明显该行为证明了被告盛明公司与被告梁伯初构成了财产混同或被告梁伯初收款的行为损害了被告盛明公司的财产权益，被告梁伯初应对被告盛明公司的违约行为承担连带责任。综上所述，故提起本案诉讼。被告盛明公司辩称，原告与被告盛明公司签订《解除合同协议书》当日已经协商解除双方签订的《物业使用权转让合同》及《装修协议》。原告向被告盛明公司主张退还的款项190640元应当区分转让款及装修款。被告盛明公司确认原告已支付转让款154140元、装修款36500元。原告主张退还的款项共计190640元时应当扣减被告盛明公司已向原告退还的款项11000元，扣减后，被告盛明公司退还的转让款及装修款总额应为179640元。被告盛明公司已经向原告支付了的补贴款11000元，依据《协议书》约定，双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，即原告收取了被告盛明公司支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告盛明公司主张逾期交付的违约责任。退而言之，假设法院认定原告主张的违约金合法有依据，且假设法院认定被告盛明公司已向原告支付的11000元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款或装修款的，则被告盛明公司已向原告支付的11000元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金。原告既收取了补贴款又同时主张违约金，原告属于重复主张。假设法院认定被告盛明公司需支付违约金，原告主张的违约金过高，被告盛明公司请求法院予以调减。在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。假设法院认定涉案《物业使用权转让合同》中超出20年的部分无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。原告与被告盛明公司签订的装修协议并未就逾期交付涉讼物业约定任何的违约责任条款，原告将其支付的装修36500元纳入计算违约金的本金中没有事实及法律依据。被告盛明公司、盛明投资公司是两个独立的法人，财产相互独立，不存在财产混同的情况，原告请求被告盛明投资公司承担连带清偿责任无事实与法律依据。被告梁伯初仅为被告盛明公司曾经担任的法定代表人，被告梁伯初在任职期间收取款项及收款账户均由被告盛明公司掌控，被告梁伯初并未私自挪用，原告所交款项均由被告盛明公司收取，与被告梁伯初无关。被告盛明投资公司辩称，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，意在限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，因此股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。然而从本案目前的证据材料可以看出，并不能反映被告盛明公司财产与被告盛明投资公司的财产有混同的迹象，原告要求被告盛明投资公司对被告盛明公司的债务承担连带责任无事实和法律依据。被告梁伯初庭前向本院提交书面答辩状，内容为：被告梁伯初并非合同相对方，是由盛明公司指定被告梁伯初账户收取涉案合同款项，相应责任应由盛明公司承担。原告要求被告梁伯初对上述合同产生的债务承担连带清偿责任，无事实和法律依据。合同指定的收款账户是被告盛明公司委托被告梁伯初开设但交由公司使用的账户，该账户实际由被告盛明公司支配、使用，被告盛明公司对此亦确认。被告梁伯初自2018年3月5日与被告盛明公司解除劳动合同关系，并于2018年3月6日由盛明公司支配、操作，将涉案收款账户余额全部转入盛明公司，涉案款项并非由被告梁伯初持有，要求被告梁伯初对涉案债务承担连带责任没有依据。被告梁伯初经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据（被告梁伯初庭前提交了书面证据材料），本院组织当事人进行了证据举证和质证。对到庭当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：1.原告出示的通知函、电子运单及邮寄详情截图无原件核对，被告不予确认，本院不予采信。2.被告梁伯初提交的招商银行账户历史交易明细表，原告无异议，本院采信，被告梁伯初提交的其他证据材料因无原件核对，本院不予采信。对到庭当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年7月4日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编3座C幢13A31（1431）号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，乙方按约定付清使用权转让总价款的，则乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为187782元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款120498元于本合同签订当日支付（含定金）。余款67284元在三年内平均分12期免息付清，从2017年10月5日至2020年7月5日期间每三个月为一期，每期5607元。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年7月5日前一次性支付装修费用36500元给甲方，乙方于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。被告盛明公司确认已收取上述转让合同中约定的转让款154140元元及装修协议中约定的装修款36500元。原告与被告盛明公司签订《解除合同协议书》，约定：双方一致同意解除关于涉讼物业的《物业使用权转让合同》、《装修协议》，被告退还原告已支付款项190640元及补偿金3575元，合计194215元，分4期支付，第一期于2020年1月20日前退还47660元，第二期于2020年2月20日前退还47660元，第三期于2020年3月20日前退还47660元，第四期于2020年4月20日前退还乙方51235（47660元及补偿款3575元）；被告如期全额退款之日为双方签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》正式解除之日，双方就上述合同产生的全部权利义务了结，双方今后互不追究，如被告盛明公司未按期退款，原告有权采取法律手段，维护自身权益。该协议书落款时间为空白。2020年2月14日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告盛明公司陈述涉案物业尚未办理竣工验收备案。原告确认已收取被告盛明公司因延期交付而支付的补贴款11000元。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日（2018年12月31日）起算至2051年12月30日，实际租赁期限为超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与被告盛明公司签订的《解除合同协议书》虽约定被告盛明公司如期全额退款之日为转让合同及装修协议解除之日，但双方在《解除合同协议书》中一致同意解除，且此后双方亦未再继续履行转让合同及装修协议，则《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定及《盛明广场装修协议》于《解除合同协议书》签订之日即应解除，因解除协议并未落款签订时间，故本院确认以第一期款项应付之日（2020年1月20日）为上述转让合同及装修协议解除之日。原告主张解除《解除合同协议书》，理据不足，本院不予支持。原告诉请被告退还转让款154140元及装修款36500元，本院予以支持。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请被告盛明公司退款转让款154140元及装修款36500元，被告盛明公司在《解除合同协议书》中亦确认返还，故本院予以支持。被告盛明公司虽与原告约定分期还款，但被告盛明公司并未按期退款，即便涉案转让合同已经协商解除，原告亦有权根据转让合同的约定，向被告主张逾期交付致使合同解除的违约责任，但原告诉请违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以未退转让款154140元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年1月1日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即154140元*30%=46242元）为上限。被告盛明公司支付的补贴款11000元属于违约而已付的款项，应在上述违约金中予以扣减，即违约金计算上限应为35242元=46242元-11000元。因2019年1月1日起至本案庭审辩论终结之日（2020年4月15日）共471天的违约金36299.97元[154140元*0.0005*471天]已超过违约金上限标准（35242元），则本院对原告诉请违约金仅支持35242元，原告主张超出部分，本院不予支持。因《装修协议》并未约定违约责任，对原告就装修款主张计付违约金的诉请，本院酌定支持以36500元为本金从原告起诉之日（2020年2月14日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，超出部分本院不予支持。被告盛明公司为法人独资的有限责任公司，被告盛明投资公司为被告盛明公司的股东，被告盛明投资公司未举证证明被告盛明公司的财产独立于其财产，故被告盛明投资公司应对被告盛明公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请被告盛明投资公司对被告盛明公司的本案债务承担连带清偿责任予以支持。被告梁伯初曾担任被告盛明公司及被告盛明投资公司的法定代表人，非两公司的股东，被告盛明公司虽通过以被告梁伯初名义开设的账户收取涉案款项，但被告梁伯初主张该账户由被告盛明公司进行管理使用，盛明公司对此亦予以确认，故原告以被告梁伯初账户收取款项为由，主张被告梁伯初对本案债务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告梁伯初的部分证据因无原件核对而被本院不予采信，即使有原件核对，亦不影响被告梁伯初在本案中的责任认定。被告梁伯初经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告苏伟滔与被告佛山盛明置业有限公司于2017年7月4日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2020年1月20日解除；二、确认原告苏伟滔与被告佛山盛明置业有限公司于2017年7月4日签订的《盛明广场装修协议》于2020年1月20日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款154140元及支付违约金35242元予原告苏伟滔；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款36500元及支付利息（以36500元为本金从2020年2月14日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告苏伟滔；五、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第三、四项确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告苏伟滔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2913.22元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费2913.22元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年五月二十九日书记员 孙王成欣