贵州省独山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2726民初322号 原告：吴善南，男，1967年9月21日生，汉族，住浙江省温岭市。 原告：陈连朱，女，1970年8月13日生，汉族，住浙江省温岭市。 原告的委托诉讼代理人：黄蝶，贵州紫来律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告的委托诉讼代理人：吴明月，贵州紫来律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：独山鼎恒置业发展有限公司，住所地贵州省独山县百泉镇中华南路与虹桥路交汇处，统一社会信用代码91522726587291790P。 法定代表人：俞国强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董晓娜，贵州信仲恒律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告吴善南、陈连朱与被告独山鼎恒置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，因新冠肺炎疫情影响扣除了审限，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴善南、陈连朱的委托诉讼代理人黄蝶、吴明月，被告独山鼎恒置业发展有限公司的委托诉讼代理人董晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴善南、陈连朱向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告所购买的位于独山县的商品房安装水电＂一户一表＂，并将该商品房经住房和城乡建设局审批的建筑工程竣工合格证明文件、面积实测技术报告书提供给二原告；2、判令被告以810000元为基数，按日万分之1.5的标准，向二原告支付自2016年6月1日起至实际将符合交房条件之日止期间的逾期交付房屋违约金（至2020年1月20日，该违约金为161352元）;3、判令被告将该商品房不动产权证书交付原告；4、判令被告以810000元为基数，按年利率2%向原告支付自2017年1月1日起至该商品房不动产权证书交付原告之日止的违约金（截止2020年1月20日，违约金为50130元）;5、判令被告承担本案诉讼费。 事实及理由：2015年5月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，并于2015年5月8日办理备案登记。《商品房买卖合同》主要约定“1、由原告向被告购买位于独山县的商品房，建筑面积48.89平方米，房款为810000元，被告应当在2016年5月31日前原告交付该商品房；2、商品房交付时应当符合下列条件:（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，（3）满足第十二条中被告承诺的本项目内相关设施，设备达到的条件；3、被告逾期交房的，应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部己付款万分之0.5的违约金；4、约定被告在2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起至360个工作日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按己付房价款的日万分之一承担违约责任”；另外，被告还向原告出具了一份名为《新街口一层独立门面交房标准》的文件，该文件载明的独立门面交房标准中有一项内容为＂一户一表＂。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款及交纳相关费用，但被告却未按合同约定向原告交付房屋及办理房屋不动产权证书，被告已违约，应承担违约责任，且逾期交房的违约金过低，要求调整至日万分之1.5。综上，恳请法院支持原告的诉请。 被告独山鼎恒置业发展有限公司辩称：1、被告已为原告安装电表，并每月可按用电数量交纳电费，每个商铺都发一张水卡，并由几个商铺共用一个水龙头，已达到了每个商铺的水电一户一表；2、被告已办理了工程竣工合格文件及面积实测证明书，可交给原告；4、实际交房时间为2016年12月9日，且原告已经实际使用并对外出租，且双方约定的违约金日万分0.5，不违反法律规定，应按约定履行；5、合同未约定逾期办理房产证的违约责任。综上，应驳回原告的诉请。 本院审理认定事实如下：2015年5月4日，原告吴善南、陈连朱与被告独山鼎恒置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：“1、由原告向被告购买位于独山县的商品房（门面），建筑面积48.89平方米，房款810000元；2、交房时间为2016年5月31日前，交房时应符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，（3）相关设施、设备要达到条件；3、逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，被告应自约定交付期限届满之次日起至实际交付之止，以已收房款为基数按日万分之0.5向原告支付违约金；4、被告应于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房不动产权证书交付原告，如未能在约定期限内办理不动产权证的，从约定日期起至360个工作日内交付不动产权证的，按己收房款的万分之一承担违约责任，从约定日期起超过360工作日以后，仍不能交付不动产权证书的，承担0元违约金”，被告同时承诺独立门面交房标准为一户一表。合同签订后，原告已按约定向被告支付购房款810000元（含银行贷款）及办理房屋登记的相关费用。2016年12月9日，被告委托该小区物业管理的贵州旺居物业新街口物业服务中心将该门面交付原告，原告亦接收了门面钥匙并与物业服务中心签订防火责任书、装饰管理协议以及装修申请和承诺书，原告对门面装修后已进行经营，被告至今尚未向原告办理该房屋的不动产权证书；被告已在门面处安装电表，并在门面临街面处安装水龙头，以二至三户共用一个水龙头，且已为每户办理用水“水卡”。2017年5月16日，被告会同监理、施工、勘察、设计等单位对涉案的整栋房屋进行竣工验收，评定为质量合格，同年6月20日，被告委托黔南州恒信测绘勘察设计有限责任公司对涉案进行测绘，并出具《房屋建筑面积测绘成果书》。 上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的身份信息、商品房买卖合同、商品房预售合同备案登记、新街口一层独立门面交付标准、收据、个人购房借款担保合同、关于“新街口”商铺情况说明等证据，被告提供的商品房买卖合同、房屋建筑面积测绘成果书、工程竣工验收报告、贵州旺居物业服务有限公司物业档案、原告交纳物管费和装修保证金票据、实际使用业主交纳电费单据、争议房屋实际使用图片、（2018）黔2726民初293号民事判决书等证据，该证据经庭审质证，可作为本案的定案依据。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应依约履行义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效；原告已按合同履行了自己的义务，被告未按约定全面履行义务，行为已构成违约，应对违约部分承担责任。按照双方的合同约定和相关法律规定，针对原告的诉请逐一作如下认定处理： 关于原告主张安装“一户一表”问题。因双方未明确约定“一户一表”安装位置、方式等，导致不能确定“一户一表”安装标准，现被告已为原告安装电表及办理用水“水卡”，并正常使用，故原告该主张，本院不予支持。 关于原告主张经住房和城乡建设局审批的建筑工程竣工合格证明文件和面积实测技术报告书问题。住房和城乡建设局是行政机关，需经行政机关审批的事项属行政行为，不属民事调整范围，且该工程已经被告及监理、施工、勘察、设计等单位进行竣工验收，评定为质量合格；涉案房屋面积被告已委托有资质机构进行实测并作出房屋建筑面积测绘成果书，原告该项主张，本院不予支持。 关于逾期交房的违约金问题。证据显示原告已于2016年12月9日领取该门面钥匙并进行装修使用，应视领取钥匙日为交付房屋之日，逾期交房天数为192天（2016年6月1日至2016年12月9日），合同约定违约金按实收房款的日万分之0.5计算，因涉案房屋系门面，约定的逾期交房违约金过低，可适当调高，按日万分之1计算为宜，违约金为15552元（810000元×192天×0.0001）。 关于办理房屋不动产权证书问题。办理房屋不动产权证书系行政许可行为，不属民事调整范围，如被告违约，原告可主张民事违约责任。 关于逾期办理房屋不动产权证书的违约金问题。根据双方对办理房屋不动产权证书的约定，只约定了办证期限届满之日起360个工作日内可以办证和超过360工作日之后仍不能办证且原告退房的违约金，未约定办证期限届满之日起不能办证的违约金，应视为双方没有约定逾期办证的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，被告应承担因违约给原告造成的损失，且未能办理该房屋甚至该小区所有房屋的不动产权证书，并非被告故意造成，同时被告亦积极完善相关资料争取尽快办理该小区所有的房屋产权证书，结合本案及该小区的实际，逾期办理房屋不动产权证书的违约金比例按年利率2%为宜，并以已收购房款总额为基数，逾期日为约定办证期限届满之次日起即2017年1月1日计算，为便于计算和执行，本案违约金应计算至原告起诉之日止即2020年1月20日，此后的违约金，原告可另行主张权利，经计算违约天数为1115天（2017.1.1-2020.1.20），违约金为49487.7元（810000元×1115天÷365天×2%=49487.7元）。 综上，被告应赔偿原告因逾期交房和逾期办理房屋不动产权证书的违约金65039.7元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告独山鼎恒置业发展有限公司应在本判决生效之日起30日内向原告吴善南、陈连朱支付逾期交房和逾期办理房屋不动产权证书的违约金人民币65039.7元。 二、驳回原告吴善南、陈连朱的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4473元，减半收取计2236.5元，由原告吴善南、陈连朱负担1436.5元，被告独山鼎恒置业发展有限公司负担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  韦树才 二〇二〇年五月十六日 法官助理吴再元 书记员李作双