广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29822号原告：李进秀，女，1970年4月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码。委托诉讼代理人：凌国皓，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：佛山市南海区之一，统一社会信用代码。法定代表人：招某1。委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。原告李进秀诉被告佛山市南海长富物业投资有限公司（以下简称长富公司）租赁合同纠纷一案,本院于2019年12月12日立案后，本院依法适用简易程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人凌国皓、被告长富公司的委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年8月10日签订的《物业使用权出让合同》关于二十年租期内的约定以及《委托经营管理合同》；2.被告返还原告物业使用权出让金205063元和物业维修基金2051元；3.被告以205063元为本金，按每日万分之五的标准支付原告自2018年7月1日起至实际清偿之日止的违约金，暂计至2019年11月20日的违约金为51983.47元（详见《违约金计算表》）；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月10日，原、被告签订了《物业使用权出让合同》一份，约定：被告将坐落于佛山市南海区物业的使用权租赁给原告（第一条）；物业用途为主导商业、办公及居住（第二条）；租赁金总计人民币205063元（第五条）；物业维修金为租赁金总额的1%（第十条）；租赁期限自物业交付之日起至2038年6月30日，并赠送物业使用权至2042年8月31日止（第四条）；被告应于2018年6月30日前将物业交付给原告使用（第七条）；被告应按约定交付租赁物业给原告使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取出让费的万分之五支付逾期违约金，逾期交付超过60天的原告有权要求解除本合同（第十五条）。上述合同在被告要求下由广东创顺律师事务所进行了律师见证。同日，原被告又签订了《委托经营管理合同》一份，约定：物业在交付使用后原告交由被告进行经营管理，期限为2年，自2018年7月1日起至2020年6月30日止；被告每年以单位总租赁金的8%支付收益给原告，即每季度收益人民币4101.26元；被告按季度结算原告收益，并于次季度首月20日内付清收益。签订上述合同后，原告依照合同约定按时足额支付了全部物业使用权租赁金和物业维修基金，如实履行了全部合同义务。但涉讼物业至今未能联合竣工验收并交付给原告使用，被告已逾期交房，并且涉讼物业属工业厂房性质，在现实上根本无法用于公寓居住用途，也不符合居住的正常使用条件，再有，涉讼物业所在车间建筑物与规划审批方案不符，未取得《建设工程规划许可证》，建设行为未办理任何规划建设手续，存在违法加建改建，此外，被告屡次拖欠返租租金，多次违约。因此，原告的最终合同目的已无法实现，依据合同约定以及法律规定，原告依法有权解除合同。被告长富公司辩称，一、长富公司与原告签订的《物业使用权出让合同》经协商一致，是双方真实意思表示，合同约定的权利义务属于租赁合同性质，故双方为租赁合同纠纷，且涉案物业办理了规划报建手续，验收合格，可正常使用，故该合同合法有效，依法应受到法律保护。二、原告不享有单方解除权，双方应继续按《物业使用权出让合同》《委托经营管理合同》约定履行。（一）长富公司不存在任何违约行为。1、涉案物业经规划验收合格，具备交付使用的条件及合同约定的交楼标准。经原告确认无异议后，已在《租赁物业使用权收楼确认书》签名确认，根据租赁合同第七条（一）3点约定，原告已认可交付物业达到约定、法定标准，即长富公司已按合同履行交付义务。2、长富公司已根据与原告签订的《委托经营管理合同》向其支付经营管理收益16404元。（二）《物业使用权出让合同》《委托经营管理合同》完全可以继续履行，并无出现妨碍履行的事由出现。由于《物业使用权出让合同》不符合法定及约定的解除条件，合法有效，应保障合同的稳定性，继续履行。三、退一步，即使解除《物业使用权出让合同》，被告认为：（一）若以涉案物业至今不具备使用条件为由解除《物业使用权出让合同》,依据《委托经营管理合同》约定，原告亦应向被告返还已收取的经营管理收益16404元并赔偿被告损失。根据《委托经营管理合同》约定，原告应交付具备使用条件的物业给被告进行经营管理。而原告交付时物业的状况与现在状况是一样的。若案涉物业被认定为不具备投入使用的条件，即原告交付给被告经营管理的物业也不具备投入使用的条件，所以原告在事实上、法律上都无依据收取被告经营管理收益，应向被告返还。原告占用被告的款项获益，且造成被告资金占用损失，根据该合同第七、2条约定“因甲方（原告）未履行本合同约定义务造成乙方（被告）无法达到本合同目的……由甲方（原告）赔偿乙方（被告）相应的损失，同时，乙方（被告）有权追讨剩余期限内可能取得的委托经营收益。”为此，原告应向被告支付自收取之日起至返还之日止的占用费（自收取之日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至返还之日止，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。为减少累讼，应将原告收取经营管理收益及占用费在本案中扣减被告应退还的使用权租赁金。（二）关于逾期交付违约金。1、逾期交付违约金应计算至双方解除合同之日止。合同解除后，被告就再没有义务向原告交付租赁物业，因此无需继续向其支付逾期违约金。2、原告主张按日万分之五计算逾期违约金过高，远远高于原告的实际损失，应自2018年7月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至解除合同之日止，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求，并承担全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，有原件的证据本院对真实性予以确认；对没有原件的证据，本院不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2014年12月31日，位于佛山市南海区五项目办理建设工程规划许可证。2015年7月1日，上述项目办理建筑工程施工许可证。2017年2月13日，上述项目办理南海区建设工程竣工规划验收合格证。2017年8月10日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权出让合同》，约定物业位于；物业现状为在建工程，相关手续尚在完善，对甲方以预售方式出让上述使用权并无任何异议；物业用途为主导商业、办公及居住；物业使用权出让期自物业交付之日起至2038年6月30日，租赁期限届满之日起甲方赠送该物业使用权给乙方至2042年9月1日止。期满后乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权出让金总计205063元；签订《物业使用权租赁确认书》时乙方支付20000元作为定金，于2017年8月12日支付首期款105063元，于2017年9月5日支付尾款100000元；甲方应于2018年6月30日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；乙方在甲方发出书面通知后十日内不接收该物业的视为甲方于发出书面通知后第十日将物业交付，乙方应于该期限次日起向物业管理公司缴交物业管理费，该物业损毁风险也转移予乙方。乙方在出让期内可将物业使用权部分或全部转让他人；新受让方应完全承接甲乙双方全部权利义务关系，并继续履行本合同。并应向甲方缴纳物业再转让手续费，手续费按转让物业每套1000元计算。甲方应按约定交付出让物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取出让费的万分之五支付逾期违约金。逾期交付超过60天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。同日，原告和被告签订《委托经营管理合同》，约定原告将涉讼物业委托长富公司经营，每季度固定收益为4101.26元，于次季度的首月20日内付清收益。被告确认2018年6月30日前收到原告支付出让款205063元。被告另收到原告支付的物业公共维护费2051元。原告确认收到被告支付的经营收益16404元。原告于2019年11月26日向本院提交起诉状，被告于2019年12月23日收到本案的起诉状及应诉材料。本院认为，无论《物业使用权出让合同》如何表述约定交付之日起超过20年之后原告可继续使用租赁物的期限，不改变原告支付的租赁款对应的租赁期限实际超过20年的事实。涉讼房屋办理了规划报建手续，但双方约定的租赁期限超过20年，故原告、长富公司签订的《物业使用权出让合同》关于20年内的租赁期限的约定合法有效，超过20年租赁期限的约定无效。合同约定长富公司应于2018年6月30日前交付房屋给原告使用，逾期交付超过60天的，原告有权解除合同。至原告提起本案诉讼主张解除合同，涉讼房产未办理竣工验收备案，不具备投入使用的条件，原告请求解除《物业使用权出让合同》和《委托经营管理合同》，本院予以支持。长富公司已于2019年12月23日收到原告的起诉状，本院确认物业使用权出让合同20年内的租赁约定及委托经营管理合同已于2019年12月23日解除。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告已支付的租赁款205063元和物业公共维护费2051元予原告。涉讼房屋未办理竣工验收备案，不具备交付使用的条件，长富公司逾期交付房屋予原告导致合同提前解除，长富公司应承担相应违约责任。《物业使用权出让合同》并未对被告未按期交付涉讼房屋致合同解除的情形及应承担的违约责任进行约定，本院参照《物业使用权出让合同》关于原告逾期支付出让金导致合同解除的违约责任的约定，即原告需按出让金总额的10%-30%支付违约金的约定，结合合同的履行及解除情况、长富公司的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定长富公司按《物业使用权出让合同》约定的总转让金的25%向原告支付违约金51265.75元。由于原告主张房屋未交付，故委托经营管理合同也没有履行的基础，长富公司基于委托经营管理合同已支付予原告的16404元可冲减长富公司应支付的违约金。长富公司尚应支付违约金34861.75元予原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李进秀与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权出让合同》关于20年租赁期限的约定和双方签订的《委托经营管理合同》于2019年12月23日解除；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还出让款205063元及物业公共维护费2051元予原告李进秀；三、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金34861.75元予原告李进秀；四、驳回原告李进秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2839.31元（原告已预交），由被告长富公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年五月十日书记员 谢雯艳