河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初178号原告：郭慧萍，女，汉族，1973年9月23日出生，住址：河南省。委托代理人：吴昌勇，男，汉族，1967年5月17日出生，住址：江苏省阜宁县。(系原告之夫)被告：刘晓龙，男，回族，1988年3月3日出生，住址：河南省封丘县。委托代理人：马琨，河南中原法汇律师事务所律师。被告：新乡市佳信房地产经纪服务有限公司统一社会信用代码：91410700MA44W4PM21法定代表人：赵明磊地址：新乡市委托代理人：李广，该公司职员。被告：新乡市新华街亿都房地产信息部注册号：410791603045481(1--1)经营者姓名：胡保月经营场所：新乡市新华街9号楼西头原告郭慧萍诉被告刘晓龙、新乡市佳信房地产经纪服务有限公司（以下简称：佳信公司）、新乡市新华街亿都房地产信息部（以下简称：亿都信息部）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭慧萍及委托代理人吴昌勇，被告刘晓龙委托代理人马琨，被告佳信公司委托代理人李广，被告亿都信息部胡保月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我委托佳信公司赵明磊（××）将位于解放大道南段118号紫台一品23号楼一单元20层12001号进行出售，赵明磊在2019年11月13日下午给我打电话说房子以一百三十三万卖出，并要求当日下午四时到佳信公司双方签订买卖房合同。签订时有（××赵明磊）（亿都信息部法人胡月）被告刘晓龙共同签订，有佳信公司和亿都信息部盖有公章，有被告签字和手印，另外佳信公司叫我交了一万元房产证抵押。就在签订合同当晚又有人看房，出价一百三十五万要买房，我说房子已售出，第二早上又有人看房，我说已售出。到了第四天，赵明磊（××）通知我说乙方（刘晓龙）不要房子，后来经过四方调解（甲方、乙方、佳信公司、亿都信息部）没有能达成协议。调解期间（亿都信息部法人胡月说把合同销毁互不赔偿，佳信公司（法人赵明磊）没办法发了一千元红包，我没有要。为了维护我的合法权益，请求：1、判令要求解除2019年11月13日原被告房产买卖暨中介合同书；2、要求被告按合同约定支付原告违约金133000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告刘晓龙辩称：1、我在签订合同前明示需要爱人同意才能购买案涉房屋，佳信公司、亿都信息部均一致同意，佳信公司先行离开，我认为佳信公司是去找原告说明买房条件，我爱人看过房屋后，通过亿都公司已经立即明示不再购买案涉房屋，佳信公司、亿都信息部还曾带领我另行看过第二套房屋，以上均能证明佳信公司、亿都信息部知道口头约定，并且知道是有效的。即便原告并不知道我的条件，应当是佳信公司向原告隐瞒了我的签约条件，也向我隐瞒了其并未向原告告知我提过买房条件。根据《合同法》之规定，在本案中为三方合同，佳信公司向我和原告方隐瞒并且未及时说明买房条件，应当承担我方与原告方的违约责任。2、违约赔偿过高，没有给原告造成实质损失。被告佳信公司辩称：刘晓龙看房后两三天，我们知道其不想买案涉房屋了，我们和亿都信息部沟通，还是希望其买房。几天之后刘晓龙还是不想买房，所以我们才和原告方联系。我们没有听到刘晓龙说过他需要先和他爱人商量以后才买房。被告亿都信息部辩称：我们带领刘晓龙去看房，当时问了房价等一些情况，刘晓龙还有些顾虑，他说想回去让他爱人看看再决定，我知道后去找佳信公司的赵明磊反馈这个情况。我们下午五点多到佳信公司，谈到晚上八点多才结束。签合同的时候四方都在。第二天刘晓龙的爱人去看房了，她表示不满意，之后佳信公司又提供了其他房源，我们又带着他们去看房。在这期间原告方联系说不满意，刘晓龙也觉得不好意思，就想着说请房东吃个饭，刘晓龙给李广转了1000元，至于他们是否给房东，我们也不清楚。我方作为一个带买房人看房源的平台，没有对原告造成其他损失，希望驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交的证据：1、《房屋买卖暨中介合同书》一份，2、《房产销售独家委托合同》一份，3、偿还房屋贷款的对账单，4、证明一份，证明：因没有及时卖出案涉房屋，对原告方造成的损失。被告刘晓龙未向本院提交证据。被告佳信公司未向本院提交证据。被告亿都信息部向本院提交的证据：1、我方与赵明磊的电话录音一份，证明：签订合同前我们两个中介公司商量过刘晓龙提出的买房条件，已向佳信公司说明刘晓龙买房的前提条件是其需要和爱人商量后才能买房，如果刘晓龙爱人没有看上房，这个合同就是无效的。2、买房委托书一份，证明：我方给客户刘晓龙提供的服务，佳信公司给刘晓龙提供另外两套房源。3、收据一份，证明：刘晓龙向我方交的意向金，我们已经将意向金退给刘晓龙。4、微信聊天记录，证明：刘晓龙已向我们的业务员说没看上房，我们也及时和佳信公司联系说刘晓龙不想要案涉房屋了。经庭审质证，被告刘晓龙对原告提交的证据认为:1：对第一组证据真实性无异议；第二、三组证据由法院核实，因为不是我方签订，我方不质证其真实性；第四组证据无证明人签名，且证人需要到庭质证。原告方提交的证据并没有表明刘晓龙对原告方造成实际的损失。被告佳信公司对原告提交的证据认为:对第一、二组证据真实性无异议；对第三、四组证据我们不了解，我方不能核实，不能证明原告的诉请。被告亿都信息部对原告提交的证据认为:对第一组证据真实性无异议；对第二、三、四组证据不是我们签的，与我们无关，我们不知道情况。合同中约定的10%是为了约束房东，我们中介在合同中才加上了这个。原告对被告亿都信息部提交的证据认为:提交的证据与我方无关。被告刘晓龙对被告亿都信息部提交的证据认为:真实性、证明目的均无异议，恰恰证明我方观点，佳信公司存在缔约过失责任，如果原告存在损失，应当由佳信公司承担。被告佳信公司对被告亿都信息部提交的证据认为:对收据有异议，我方不认可。亿都信息部在签合同第二天已经告知我方刘晓龙不想要房了，这点我们认可。作为中介，我们也是积极和双方沟通能把房屋卖出。聊天记录不是签合同前发生的，并不能体现亿都信息部提前告知我们刘晓龙买房的前提条件。原告提交的证据1违约金约定过高违反有关法律规定，本院不予确认；证据2的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。证据3与本案的关联性，本院不予确认；证据4因证人未到庭质证不符合证据要件，本院不予以确认。被告亿都信息部提交证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。依据上述有效证据及庭审，本院可以认定以下事实：2019年10月20日,原告郭慧萍与被告佳信公司签订房产销售独家委托合同，委托佳信公司出售位于新乡市××大道南段××楼××单元××房产一处，同期被告刘晓龙通过亿都信息部欲购买房产，被告佳信公司、亿都信息部分别为原告郭慧萍、被告刘晓龙提供中介服务。2019年11月13日，佳信公司通知被告亿都信息部、刘晓龙到佳信公司处，被告佳信公司、亿都信息部、刘晓龙三方对买卖房产的价格等情况进行了沟通，被告刘晓龙告知佳信公司、亿都信息部是否购买此房要由其妻看房后再做决定，佳信公司、亿都信息部均同意，让先签订合同，如果其妻不同意购买合同就不再履行，之后三方到原告郭慧萍等候的房间签订了《房屋买卖暨中介合同书》，刘晓龙向亿都信息部交了购房意向金20000元。2019年11月14日下午，在佳信公司、亿都信息部、刘晓龙和其妻一起查看要购买的房产，刘妻表示不符合自己的要求，佳信公司随即又向刘晓龙推荐了同小区的其他房产。同日，被告刘晓龙告知亿都信息部，因妻不同意，不再购买此房，亿都信息部告知了佳信公司，佳信公司四天后通知原告郭慧萍被告刘晓龙不要此房。2019年11月29日，亿都信息部将收取的意向金20000元退还被告刘晓龙。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，在被告佳信公司、亿都信息部、刘晓龙签订《房屋买卖暨中介合同书》前，刘晓龙明确表示是否购买此房要由其妻看房后再做决定要不要；佳信公司、亿都信息部均同意承诺：先签订合同，如果其妻不同意购房就终止合同不再履行。佳信房产未向原告郭慧萍告知刘晓龙签合同的条件，隐瞒了附生效和解除条件订立合同的关键信息，《房屋买卖暨中介合同书》签订第二天刘晓龙即明确表示不购买案涉房屋，因被告佳信公司未能及时通知原告，原告第四天才知晓刘晓龙要求解除合同，给原告郭慧萍造成损失的，应由佳信公司承担赔偿责任；亿都信息部尽到其中介工作职责不应承担赔偿责任；《房屋买卖暨中介合同书》附刘晓龙其妻是否同意购买的生效和解除条件，因刘晓龙其妻不同意购买，从而该合同失效，故刘晓龙不应承担赔偿责任。原告诉求的违约金过高，应当依法酌情调整。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十二条第二款、第四十五条、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、2019年11月13日，原告郭慧萍与被告刘晓龙、新乡市佳信房地产经纪服务有限公司、新乡市新华街亿都房地产信息部签订的《房屋买卖暨中介合同书》准予解除；二、被告新乡市佳信房地产经纪服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郭慧萍违约金20000元；三、驳回原告郭慧萍的其他诉讼请求。案件受理费2960元，由原告郭慧萍承担2515元；被告新乡市佳信房地产经纪服务有限公司承担445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长 ：范正阳审 判 员 ：李天使人民陪审员 ： 李 恒二〇二〇年五月十二日书 记 员 ： 马 琳