北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0111民初13021号原告（反诉被告）：唐明生，男，1983年9月10日出生，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：霍晓娟，北京熙明律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦东伟，北京允元律师事务所律师。被告（反诉原告）：段连军，男，1982年7月14日出生，住北京市房山区。第三人：北京智多供应链管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇×村南×路×侧10米。委托诉讼代理人：吕强，北京市智远律师事务所律师。原告（反诉被告）唐明生与被告（反诉原告）段连军、第三人北京智多供应链管理有限公司（以下简称“智多公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员江正春担任审判长、会同人民陪审员庞镠、朱刚组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐明生及其委托代理人秦东伟，被告（反诉原告）段连军及第三人智多公司的委托诉讼代理人吕强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。唐明生向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认双方签订的《场院租赁合同》及《风险抵押金协议书》无效；2.请求判令被告返还风险抵押金150万元；3.请求判令被告返还转让费130万元；4.请求判令被告赔偿原告建设损失费243.79万元。事实与理由：2017年8月1日，原、被告双方签订了《场院租赁合同》，租赁合同约定：被告将位于房山区长阳镇×村×路×侧门面房23间及后院的场院50亩租赁给原告使用，从事物流经营；租赁年限为10年，即2017年8月1日至2027年8月1日；租金总额250万元/年，租金每三年按10%递增；被告在合同中承诺保证原告在租赁期间内享有自主经营权及合法收益权，并保护原告的正常生产经营活动，维护原告的合法权益。此外，合同对新建房屋等其他事项亦有约定。同日，双方还签订了《风险抵押金协议书》作为租赁合同的从合同，协议约定：原告交付被告150万元，作为履约保证金，若原告三年不完全履行租赁合同违约，该保证金归被告所有，若正常履行租赁合同，期满三年则该履约保证金无息退还给原告，此外，被告还要求原告额外再支付130万元的转让费，原告无奈接受。被告还将第三人智多公司的营业执照交给原告供其在经营中使用。在上述合同订立前，双方谈判期间的2017年7月22日、7月24日，原告按照约定将一年的租金250万元、风险抵押金150万元以及转让费130万元，共计530万元转入到了被告指定的收款人刘清良、段鹏飞的个人银行账户，其中段鹏飞收款230万元；刘清良收款300万元，随之，被告也将出租的房屋和场院交付原告使用。原告接收场地后，即开始土地平整、营业房建设及招商工作，到2017年10月底，50亩的场地平整及营业房建设竣工，共平整场地40余亩，建筑房屋240间，共计花费400余万元。2017年11月7日，就在原告一切准备就绪，正要开始营业时，房山区长阳镇政府向原告下发了“责令停业、即刻清场搬出”的《告知书》，当天，长阳镇政府带领由公安、工商等部门组成的联合执法大队200多人，到涉案场地现场查封清理。2017年11月28日，长阳镇政府又下发了长政拆字【2017】第072号拆除决定书，责令对涉案违建进行拆除。随后，2017年12月13日、2018年3月20日，长阳镇政府又连续下发告知书，要求停产停业、关闭退出，否则将采取强制措施。另外，镇政府每天派保安常驻现场监督，禁止车辆人员进出，自2017年11月7日起，原告无法进行经营活动，合同目的无从实现。被迫停业后，原告多次要求被告兑现承诺，尽快联系协调有关单位，使原告回复正常营业，时至今日，未有任何结果。此后，又和被告协商解除合同事宜，被告同意解除，但只赔偿原告损失50万元，这和原告所遭受的约一千万元的损失差距巨大，无法达成一致。原告认为原、被告双方签订的《场院租赁合同》及《风险抵押金协议书》违反我国《规划法》和《土地法》的强制性规定系无效的合同，被告收取的履约保证金和转让费应予全额返还，所建房屋被政府认定为违法建筑，责令限期拆除，对此项损失应根据双方的过错程度划分责任。诉讼过程中，双方完成了涉案场地的交接，被告接收场地后也利用原告的新建房屋、附属设施等开始进行装修，准备重新招租。对于原告兴建的房屋及附属设施等，被告已经进行了利用，被告应进行赔偿。段连军答辩并反诉称，一、原、被告双方订立的《场院租赁合同》和《风险抵押金协议书》不违反法律强制性规定，是双方真实意思表示，并已实际履行，原告主张其无效，于法无据。二、双方签订《风险抵押金协议书》目的是履行《场院租赁合同》的保证，不违反法律的强制性规定，现因原告自身过错，发生违约，原告应当本着诚实信用原则，承担约定的风险。原告请求返还风险抵押金150万元，于法无据。三、原告向案外人支付的转让费，请求被告返还，显然无事实依据。四、原告违反《场院租赁合同》第六条第（1）款关于“乙方在使用房屋期限内，不得私自建筑房屋及其他附属设施。”的约定，由此造成的经济损失，应由其自己承担。五、原、被告双方签订的《场院租赁合同》，无从事物流经营约定，原告超出约定从事物流经营，其后果应由其自己承担。反诉请求：1.确认原被告订立的《场院租赁合同》和《风险抵押金协议书》合法有效；2.判令原告拆除违法建筑236间，恢复原状；3.判令原告支付租金250万元（继续履行场院租赁合同2018年8月1日至2019年7月31日期间）；4.本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2017年8月1日，原告与被告签订了《场院租赁合同》一份，约定：被告将位于房山区长阳镇×村×路×侧门面房23间及后院的场院50亩租赁给原告使用；租赁年限为10年，即2017年8月1日至2027年8月1日；年租金总额250万元，租金每三年按10%递增；该《场院租赁合同》第六条第（1）款明确约定：“乙方在使用房屋期限内，不得私自建筑房屋及其他附属设施。”同日，双方还签订了《风险抵押金协议书》作为保证租赁合同履行的从合同，协议约定：原告交付被告150万元，作为履约保证金，若原告三年不完全履行租赁合同违约，该保证金归被告所有，若正常履行租赁合同，期满三年则该履约保证金无息退还给原告。协议签订后，被告将出租的房屋和场院交付给原告使用。原告接收场地后，违反合同约定在场地上违法建筑房屋236间，招致房山区长阳镇政府向下发了“责令停业、即刻清场搬出”的《告知书》，当天，长阳镇政府带领由公安、工商等部门组成的联合执法大队200多人，到涉案场地现场查封清理。2017年11月28日，长阳镇政府又下发了长政拆字【2017】第072号拆除决定书，责令对涉案违建进行拆除。随后，2017年12月13日、2018年3月20日，长阳镇政府又连续下发告知书。新冠肺炎疫情暴发后，长阳镇政府在2020年五一以后又通知我方将原告建设的违法建筑拆除，违建的房屋不是被告的，被告无法拆除。综上所述，原告擅自在被告出租的场院内违法建筑房屋，在其拆除违法建筑恢复原状后，不影响原《场院租赁合同》的继续履行。故此，被告提出反诉，请求人民法院支持被告的反诉请求。唐明生针对反诉辩称，第一，关于《场院租赁合同》及《风险抵押金协议书》的效力问题，我认为这两份协议是无效的，因为它们违背了我国土地管理法的第63条及城乡规划法第40条、第41条、第64条规定，建设任何房屋均需要政府颁发许可证，根据我国合同法及最高院关于城乡租赁解释，该两份合同均违背法律强制性规定，应认定为无效。第二，关于被告反诉要求拆除违法建筑236间，恢复原状问题，我方认为不成立，因为该236间房屋已经在2018年8月份在原、被告的约定及法院的建议下移交给了被告，被告同意并已经全面接收，并对其进行了装修，现状是被告已经正式使用该房屋，那么被告同意接收房屋并使用房屋已经证明房屋所有权转移，现该房屋与我方没有关系。第三，关于被告反诉要求我方支付租金的问题，我方认为不应当支付，因为双方场院的租赁合同已经于2018年8月1日终止，场院已经交付给被告，被告再行要求支付2018年8月1日之后的租金的请求，既无事实依据也无法律依据。第四，根据被告公司工商注册信息，企业住所证明载明被告从×村委会租赁的合法房屋仅为100平米，而被告租赁给我方是23间门面房及场地50亩，被告至今未给我方出示该23间房屋为合法建筑的证明，关于原告主张租赁场地已经于2018年8月1日交还给原告，原告也已经将公司的营业执照交还给被告，被告也已经将注册公司名称及经营范围进行变更，将经营范围变更为二手车买卖，由此可以看出被告已经对涉案场地及营业执照实际控制，全面接收并另作他用。综上所述，被告反诉不能成立，请求法院予以驳回。智多公司述称，原、被告的争议与我公司无关。涉案土地与房屋均是被告承租的，被告将房屋与土地租给原告，该行为我公司没有参与，该行为与我公司没有利益冲突。因为我公司的注册地在涉案土地上，所以长阳镇政府在检查的时候查到了我公司，给我公司下发了通知。对原、被告的诉讼请求均不发表意见。经审理查明，2011年8月，段连军与房山区长阳镇×村农工商经济联合社（以下简称×村经联社）签订了《土地承包（租赁）合同书》，载明：×村经联社将集体所有的位于×路×侧的耕地20亩发包（出租）给段连军承包（租赁），用途为种养殖，承包（租赁）期自2011年8月1日起至2031年8月1日止。2017年8月1日，段连军（出租方、甲方）与唐明生（承租方、乙方）签订《场院租赁合同》，约定：甲方同意将位于房山区长阳镇×村×路×侧门面房23间及后院的场院50亩租赁给乙方使用。租赁年限为10年，即2017年8月1日至2027年8月1日。租金及其交付方式：租金总额250万元/年，租金每三年按10%进行递增。《场院租赁合同》的第六条第（1）款与第（3）款约定：乙方在使用房屋期限内，不得私自建筑房屋及其他附属设施，不得转租给第三方，如乙方违反此条款，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方承担/万元的违约责任；如乙方因生产生活需要，需在现有基础上增加办公用房或库房等建筑物，一切费用由乙方出资，并且建筑结构必须为砖混结构或钢结构房屋，经甲方以书面形式同意后方可施工。关于23间门面房，至本案庭审完毕，段连军未能提交该房屋的建设工程规划许可证。同日，段连军（甲方）与唐明生（乙方）签订《风险抵押金协议书》，约定：鉴于甲乙双方于2017年8月1日签定的位于房山区长阳镇×村×路×侧门面房23间及后院场地的《场院租赁合同》，为了维护双方当事人的合法权益，甲乙双方经过协商一致达成如下协议：一、即乙方需在签定合同之日交付给甲方风险抵押金人民币150万元，不管在任何原因下，如乙方在签定之日起3年内不能完全履行于2017年8月1日签定的《场院租赁合同》中约定的义务，此风险抵押金将全部归甲方所有，甲方不再退回给乙方。如乙方正常履行签定的《场院租赁合同》，期满3年整，此风险抵押金150万元甲方将无息全额退回给乙方。同日，段连军（甲方）与唐明生（乙方）在段鹏飞（证明人）的证明下签订《协议书》，约定：一、因乙方执意承租甲方位于房山区长阳镇×村×路×侧门面房23间及后院的场地20亩，又因甲方于2017.7.1已租给段鹏飞使用，乙方自愿给予段鹏飞130万元赔偿金，经协商一致，段鹏飞收到赔偿金后自愿退出此场院，不再承租此场院。二、以上款项仅是乙方与段鹏飞之间达成的赔偿事宜，在后续乙方与甲方签定的此场院租赁合同无任何关系，甲方不负责以上款项连带出的一切经济责任。三、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。合同签定前，唐明生于2017年7月22日和24日通过其妻梁玉凤的账户分六次向刘清良、段鹏飞账户共转账430万元，于2017年7月22日通过王若鹏的账户向段鹏飞转账100万元，合计530万元。合同签订后，段连军将涉案房屋及场院交付给了唐明生使用。唐明生在没有取得乡村建设规划许可证的情况下，擅自在涉案场院建设了水泥房、砖混房、集装房结构房屋等236间（合6000平米）以从事物流经营。唐明生称为了配合其物流经营的需要，段连军于双方签订《场院租赁合同》后将北京亮为杰土方工程有限公司的名称变更为北京智多供应链管理有限公司，增加了“供应链”的内容，经营范围增加了仓储服务的内容，且将智多公司的营业执照交给了他，方便其以智多公司的名义对外经营。段连军称其未将智多公司的营业执照交与过唐明生。智多公司称在税务检查的时候将营业执照复印件给过唐明生，以证明其公司的注册地位置，并未将执照原件与公司公章交给过唐明生。唐明生还称其建设236间房屋时，口头与段连军告知过，段连军同意他建，且在建设过程中，相应的建设设备均是段连军的姐夫刘清良找的，段连军派刘清良参与了房屋建设。段连军称唐明生违法建设房屋时没有告知过他，没有征得他的同意。2017年11月7日，唐明生收到了长阳镇人民政府发出的《告知书》，认定案涉场院内为非法物流，要求在此场所内的物流企业即刻清退搬出，对未搬出的将依法进行强制清理。2017年11月28日，唐明生收到了长阳镇政府出具的《北京市房山区长阳镇人民政府拆除决定书》，认定北京智多供应链管理有限公司在涉案场院内建设的水泥房、砖混房、集装房结构房屋，未取得乡村建设规划许可证，属于违法建设，因北京智多供应链管理有限公司逾期未自行拆除上述违法建设，故长阳镇政府决定对北京智多供应链管理有限公司在×村东建设的违法建设实施拆除。2017年12月3日，唐明生收到了长阳镇政府出具的《对存在严重公共安全隐患单位清退告知函》，要求其于2017年12月23日前自行腾退、搬离、停产停业或停止使用，拆除违章建筑。2018年3月20日，唐明生收到了长阳镇政府发出的《告知书》，要求其立即停止生产经营，自行关闭退出或依法变更登记事项。逾期不关的，长阳镇政府将采取强制措施，对未搬出的企业，将依法清理。2018年6月30日，唐明生通过微信向段连军发出解除合同通知，段连军收到该通知，但双方对解除合同事项未达成一致。审理中，唐明生申请对房山区长阳镇×村×路×侧厂院内的236间房屋及装饰装修，办公室、总经理室、厕所、配电室及装饰装修，院内附属设施的重置成新价进行评估。本院依法委托北京京评价格评估有限公司进行评估，该公司于2019年1月9日出具《价格评估报告书》，载明：评估基准日为2018年8月，评估结论为评估对象于价格评估基准日的评估价为2437945元。唐明生支付了评估费6万元。审理中，唐明生于2018年8月1日将案涉房屋及土地，包括其违法建设的236间房屋腾退并交付给了段连军，段连军事后对违法建设的236间房屋部分进行了装修、更换了门窗，并安装了外挂楼梯。另查，智多公司的工商档案显示，涉案土地上于2012年2月2日注册了北京亮为杰土方工程有限公司，注册资本500万元，段连军出资499.8万元，张维维与芮小杰各出资0.1万元。2017年8月17日，北京亮为杰土方工程有限公司申请变更经营范围，增加了“机动车公共停车场经营管理，仓储服务”等业务。2017年9月12日，北京亮为杰土方工程有限公司申请变更公司名称为北京智多供应链管理有限公司，同时经营范围增加了“供应链管理”。上述事实，有当事人陈述，原告方提交的《场院租赁合同》、《风险抵押金协议书》、转账凭证、微信聊天记录、企业信息、《告知书》、《北京市房山区长阳镇人民政府拆除决定书》、《对存在严重公共安全隐患单位清退告知函》、《告知书》、被告方提交的《土地承包（租赁）合同书》、《协议书》及《价格评估报告书》等证据在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，段连军将涉案门面房23间及后院的场院50亩租赁给唐明生使用，但就门面房23间段连军未能提供建设工程规划许可证，应视为其将未取得建设工程规划许可证的房屋租赁给了唐明生，该行为违反了最高人民法院的上述规定，故其与唐明生签订的《场院租赁合同》无效。《风险抵押金协议书》本质上应属于履行《场院租赁合同》的担保合同，属于从合同，作为主合同的《场院租赁合同》无效，作为从合同的《风险抵押金协议书》也无效。本院对唐明生的第一项诉讼请求主张予以支持，对段连军的第一项反诉请求不予支持。段连军依据无效的《场院租赁合同》与《风险抵押金协议书》取得的150万元风险抵押金应当返还给唐明生。本院对唐明生的第二项诉讼请求予以支持。唐明生支付给段鹏飞的130万元是依据其与段连军、段鹏飞签订的《协议书》，该《协议书》载明，唐明生支付给段鹏飞130万元系其自愿给付给段鹏飞的赔偿金，在后续唐明生与段连军签定的此场院租赁合同无任何关系，段连军不负责以上款项连带出的一切经济责任，先唐明生要求段连军返还其支付给段鹏飞的130万元，与《协议书》的约定不符，故本院对唐明生的第三项诉讼请求不予支持。2018年8月1日，唐明生将涉案房屋及土地，包括其违法建设的236间房屋腾退并交付给了段连军，段连军事后对违法建设的236间房屋部分进行了装修、更换了门窗，并安装了外挂楼梯。该事实表明，唐明生与段连军之间的租赁合同已经于2018年8月1日解除，段连军要求唐明生支付2018年8月1日以后的租金没有依据。因唐明生已经将违建房屋236间交付给了段连军，段连军要求唐明生拆除该房屋、恢复原状的诉讼请求没有依据。且北京市房山区长阳镇人民政府在2017年11月28日的长政拆字【2017】第072号拆除决定书中已经决定对上述236间违建房屋实施拆除，上述236间违建房屋应等候北京市房山区长阳镇人民政府进一步处理。故本院对段连军的第二项及第三项反诉请求不予支持。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。涉案236间违建房屋，经鉴定，在2018年8月的重置成新价为2437945元，唐明生主张的数额为243.79万元，该数额为唐明生因违法建设房屋产生的损失。唐明生作为上述房屋的建设主体，应当知道建设房屋当取得建设规划许可证，其在未取得建设规划许可证的情况下，建设了上述房屋，由此产生的损失，其自身当承担主要责任。虽唐明生未能提交其建设上述房屋取得了段连军的书面认可，但根据双方签订租赁合同的目的在于唐明生为了经营仓储物流，结合唐明生建设上述房屋的时间、规模等因素，本院认定段连军对唐明生违法建设上述房屋应系明知。在此情形下，本院认定段连军对唐明生的上述损失承担次要责任。据此，唐明生应承担243.79万元的70%，段连军承担243.79万元的30%即731370元。唐明生支付的评估费按照上述比例分担，段连军应承担1.8万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条之规定，判决如下：一、唐明生与段连军于2017年8月1日签订的《场院租赁合同》和《风险抵押金协议书》无效；二、段连军于本判决生效后十日内退还唐明生风险抵押金150万元；三、段连军本判决生效后十日内补偿唐明生731370元；四、驳回唐明生的其他诉讼请求；五、驳回段连军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48466元，由唐明生负担23815元，由段连军负担24651元。评估费6万元，由唐明生负担4.2万元，由段连军负担1.8万元。反诉费13400元，由段连军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  江正春人民陪审员  庞 镠人民陪审员  朱 刚二〇二〇年五月二十一日书 记 员  刘欣然