福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2366号 上诉人（原审被告）：何可宏，男，1957年5月20日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：何婷燕，女，汉族，1983年1月13日出生，住广东省深圳市宝安区。 被上诉人（原审原告）：黄晓斌，男，1971年4月26日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被上诉人（原审原告）：罗铉蕾，女，1994年12月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄晓斌，男，1971年4月26日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 原审被告：张小宁，女，1969年4月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审被告：厦门市万田房地产营销策划有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲花北路8号第一层05单元。 法定代表人：周斌友，该公司经理。 上诉人何可宏因与被上诉人黄晓斌、罗铉蕾、原审被告张小宁、厦门市万田房地产营销策划有限公司（以下简称万田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初14456号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院于2020年4月23日立案后，依法适用独任制于2020年5月14日公开开庭进行了审理。上诉人何可宏的委托诉讼代理人何婷燕、被上诉人黄晓斌、原审被告万田公司的法定代表人周斌友到庭参加诉讼。原审被告张小宁经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 何可宏上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回黄晓斌、罗铉蕾的诉讼请求。事实和理由：一审法院没有查明事实，在双方还在商量协调过户事宜的时候，黄晓斌、罗铉蕾即起诉要求何可宏支付违约金。黄晓斌、罗铉蕾称与何可宏达成合意，同意先租住案涉房产后办理过户手续，且黄晓斌、罗铉蕾已经入住案涉房产，何可宏不存在违约。 黄晓斌、罗铉蕾答辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2.何可宏称黄晓斌、罗铉蕾强占房产不是事实。3.何可宏主张房屋占用费没有依据，与本案无关。 原审被告万田公司答辩称：违约金和占用金二者只能取其一。 原审被告张小宁未提出答辩意见。 黄晓斌、罗铉蕾于2019年7月5日向一审法院起诉请求：1.何可宏、张小宁向黄晓斌、罗铉蕾支付一倍购房定金30万元；2.何可宏、张小宁向黄晓斌、罗铉蕾支付违约金82775元（2019年4月4日应依约办证，至5月17日解约，共逾期43天，按成交总价的每日0.05%计算违约金)；3.万田公司就上述两项违约金382775元承担补充赔偿责任。 一审法院认定事实：案涉的厦门市（21层Ｃ1单元）系以张小宁名义向厦门友益房地产开发有限公司（以下简称友益公司）购买的预售商品房。张小宁与友益公司签订的编号为00007229的《商品房预售合同》已在不动产登记部门办理合同备案登记，但案涉房屋尚未办理权属登记。 2019年3月28日，何可宏（出卖方，甲方）与黄晓斌、罗铉蕾（买受方，乙方）在万田公司（见证方，丙方）的居间下签订一份《房产买卖协议》，约定：甲方将座落于厦门市房屋（建筑面积110.31平方米）出售给乙方，售价385万元。协议签订之日，乙方支付甲方购房定金30万元，乙方过户交易同时向甲方支付355万元。上述房产尚未办理土地房屋权证，甲乙双方应于甲方办理一手产权出证当日，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。甲方应于收到乙方购房款全款当日将房产交付给乙方使用。合同第十二条“违约责任”约定：1、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方或者丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2、未能按期支付房款或不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。合同补充协议手写约定：何可宏承诺于2019年4月4日之前办理一手产权证，何可宏已征得产权人张小宁同意出售上述房产，若中途悔约愿承担违约责任。甲乙双方若其中一方违约承担违约责任并负责承担中介服务费。办理一手产权证税费由甲方承担。 合同签订当日，黄晓斌、罗铉蕾向何可宏支付购房定金30万元，何可宏出具定金收据予以确认。 在2019年5月15日何可宏与黄晓斌的电话联系中，何可宏告知因张小宁不配合，暂时无法办理过户手续，询问黄晓斌是否同意继续交易、暂缓过户或者结束交易。黄晓斌表示其真心想要这套房子，因为很适合老人居住，要是可以的话房子先用，款项怎么付再进一步协商。双方约定就房产交易事宜进一步协商。2019年5月17日，何可宏将黄晓斌、罗铉蕾支付的30万元定金退还黄晓斌。 2019年6月4日，黄晓斌向何可宏发送微信表示同意接受何可宏的意见先租住后办理过户手续，并询问何时有空办理交接手续。2019年7月8日，黄晓斌出具证明一份，确认经征得何可宏同意承租案涉房屋，并于2019年7月8日接收案涉房屋。黄晓斌及何可宏均确认双方同意待可以过户后按合同原约定的价格进行交易。 现案涉房屋仍由黄晓斌一家居住使用。双方确认未就具体租金进行协商，黄晓斌亦未向何可宏支付租金。 一审另查明，张小宁确认案涉房屋系何可宏借用其名义购买，相关购房合同原件、发票原件等均由何可宏保管。 一审庭审中，黄晓斌陈述关于租住房屋后何时办理过户手续其与何可宏未明确。张小宁表示同意协助何可宏办理房屋的相关过户手续，何可宏则表示无法办理过户手续的原因在于其找不到相关购房合同、发票原件等材料。后在一审法院主持调解过程中，何可宏表示其已找到相关购房合同及发票原件，并提供了案涉房屋的购房发票、商品房预售合同以及认购书等原件。何可宏明确表示可以将案涉房屋权属过户登记至二原告或二原告指定人员名下。张小宁则表示因与何可宏就案涉房屋存在房屋买卖的约定，不同意协助何可宏将案涉房屋过户至二原告名下。何可宏则认为基于此情形同意解除《房产买卖协议》，但案涉协议的解除系属于履约客观情形发生变化致使合同无法履行。 一审法院认为，黄晓斌、罗铉蕾与何可宏就案涉房屋所达成的买卖合意真实有效，双方均应依约履行。《房产买卖协议》虽然约定何可宏应于2019年4月4日之前办理一手产权证，但在2019年5月份、6月份，何可宏提出无法依约过户的情况下，双方仍然就房屋的租住以及后续过户问题进行协商，并由何可宏将案涉房屋交付黄晓斌、罗铉蕾使用，明确了待过户后按原合同价格进行交易。根据双方后续合同的履行及协商情况，可以认定双方已达成变更原合同的合意，由黄晓斌先行租住案涉房屋，此后再办理房屋过户手续。因此，虽然何可宏于2019年5月17日将案涉房屋的购房定金30万元退还黄晓斌，但双方仍有继续履行案涉《房产买卖协议》的合意。 在黄晓斌、罗铉蕾与何可宏就房产过户的履行期限达成新的合意后，虽未明确约定何可宏协助过户的具体时间，但根据查明的事实，最终权属转移登记的实现有赖于张小宁的配合。而张小宁明确表示不同意协助何可宏履行与黄晓斌、罗铉蕾的房屋买卖合同，何可宏已难以履行其与黄晓斌、罗铉蕾约定的合同义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。何可宏应就合同无法履行承担责任。黄晓斌、罗铉蕾要求何可宏依照《房产买卖协议》第十二条约定承担双倍返还定金的责任，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。鉴于双方已就房产过户时间达成新的合意，黄晓斌、罗铉蕾要求何可宏支付逾期办证违约金的诉求缺乏依据。 张小宁并非案涉《房产买卖协议》的签订方，并未就何可宏应承担的相关责任与黄晓斌、罗铉蕾进行约定，黄晓斌、罗铉蕾向张小宁主张合同责任缺乏依据，不应支持。 黄晓斌、罗铉蕾在购买案涉房屋之时，对于案涉房屋尚未办理一手产权证以及未登记于何可宏名下的相关事实是清楚的，并据此与何可宏达成了相关补充协议。现黄晓斌、罗铉蕾主张万田公司就相关信息给予误导，导致纠纷发生与事实相悖，其对万田公司的相关诉求亦不能成立。综上所述，对黄晓斌、罗铉蕾的诉讼请求，一审法部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第九十四条第二项，第一百零七条、第一百一十五条规定，判决：一、何可宏于判决生效之日起十日内向黄晓斌、罗铉蕾支付违约金30万元；二、驳回黄晓斌、罗铉蕾其他诉讼请求。案件受理费3521元，由黄晓斌、罗铉蕾负担761元，何可宏负担2760元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 经审理查明，上诉人何可宏对一审认定的以下事实提出异议：“2019年6月4日，黄晓斌向何可宏发送微信表示同意接受何可宏的意见先租住后办理过户手续，并询问何时有空办理交接手续。2019年7月8日，黄晓斌出具证明一份，确认经征得何可宏同意承租案涉房屋，并于2019年7月8日接收案涉房屋。黄晓斌及何可宏均确认双方同意待可以过户后按合同原约定的价格进行交易。”，主张该部分事实只有微信联系，没有签订合同确认。黄晓斌、罗铉蕾对一审认定的事实没有异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人何可宏与被上诉人黄晓斌、罗铉蕾于2019年3月28日签订的《房产买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同，双方均应按照合同履行相应义务。根据查明的事实，案涉房屋权属转移登记的实现有赖于张小宁的配合，但张小宁明确表示不同意协助何可宏履行与黄晓斌、罗铉蕾的房屋买卖合同，何可宏已难以履行其与黄晓斌、罗铉蕾约定的合同义务，构成违约，依法应按照合同约定支付违约金。关于黄晓斌、罗铉蕾与何可宏达成合意，同意先租住案涉房产后办理过户手续，且黄晓斌、罗铉蕾已经入住案涉房产的事实，系双方当事人在履行合同过程中达成新的合意，不能以此认定何可宏不构成违约。 综上，何可宏的上诉请求缺乏依据，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费7042元，由何可宏负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （张水波） 二〇二〇年五月十九日 代书记员（ 张 菁 ） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。