湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初767号原告：常德市房屋维修资金归集管理中心，住所地常德市武陵区育才路。法定代表人：袁剑滨，主任。委托诉讼代理人：吕舒，湖南德有常律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张志波，湖南德有常律师事务所律师，一般授权代理。被告：常德盛唐四月天房地产开发有限公司，住所地常德市武陵区启明街道办事处皇经阁社区沅安路**。法定代表人：刘子健。委托诉讼代理人：陈熠，湖南云天律师事务所律师，特别授权代理。原告常德市房屋维修资金归集管理中心（以下简称维修资金管理中心）与被告常德盛唐四月天房地产开发有限公司（以下简称盛唐四月天公司）无因管理纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告维修资金管理中心的委托诉讼代理人吕舒、张志波，被告盛唐四月天公司的委托诉讼代理人陈熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。维修资金管理中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告垫付的房屋维修资金50万元及其利息65948.62元（系自2017年5月10日垫付之日起，按中国人民银行银行同期贷款基准利率，计至2019年8月19日期间的利息，以及自2019年8月20日起，按各月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR，计至2020年3月19日期间的利息，2020年3月20日起，按各月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR另计至实际还清之日止）；2、由被告负担本案诉讼费用。盛唐四月天公司答辩称：1、造成常德市盛唐四月天小区电梯、弱电系统等质量缺陷和维修、养护责任，不能归责于我公司。电梯、弱电等项目没有通过综合验收，这些项目都在施工单位的质量保修期内，理应由原承包施工单位负责质量维修任务。而根据我公司与常德市华达物业服务公司签订的《盛唐·四月天前期物业服务委托合同》的约定，这些设施设备的运行、维修、养护和管理等均属常德市华达物业服务公司应尽的责任，常德市华达物业服务公司不依约履行物业服务职责，未经我公司同意，擅自将盛唐四月天的物业服务另行转委托给没有中标和服务资质的常德市宝利物业服务有限公司从事服务经营。上述质量缺陷责任和维修、养护及管理责任均应由项目承包施工单位和物业服务单位承担，不能归责于我公司。2、原告违法借支房屋维修资金的行为应当确认无效，我公司依法不应当承担任何法律责任。原告在诉状中称“上述物业维修所需费用不能从该小区交存给原告管理的专项维修资金中列支进行修复”，就是明知挪用专项维修资金的行为是国家法律法规明令禁止的违法行为，却在未依法告知我公司的情况下，于2017年5月10日从小区专项维修资金中挪用借支了50万元给常德市宝利物业服务有限公司使用。根据《民法总则》第153条、第155条、第157条的规定，应当认定原告违法挪用专项维修资金借支给常德市宝利物业服务有限公司使用的行为无效。另外，2020年1月17日中华人民共和国审计署审社决【2020】5号《审计决定书》已经认定了原告挪用借支本项维修资金的行为是“违规列支”行为，因此，本案涉案资金50万元应当由取得该笔资金的行为人即常德市宝利物业服务有限公司承担返还本金的责任，但不能计算借款利息，与我公司无关。本案应当追加常德市宝利物业服务有限公司为共同被告或由原告对常德市宝利物业服务有限公司另案提起诉讼。综上，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。经庭审查明，本院确认以下事实：盛唐四月天小区系盛唐四月天公司开发建设。2011年12月16日，常德市华达物业服务有限公司（以下简称华达物业）经招投标成为盛唐四月天小区的物业服务公司，并与盛唐四月天公司签订《常德市盛唐·四月天前期物业服务合同》。合同第五章物业的承接验收部分约定，华达物业承接物业时，盛唐四月天公司应当配合华达物业对物业共用部位、共用设施设备进行查验，存在的问题，盛唐四月天公司应承担解决责任，华达物业公司承接物业时，盛唐四月天公司应当向华达物业公司移交相关资料；第十七条约定，盛唐四月天公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；第十九条约定，物业的承接验收，必须符合下列条件……2、建设工程全部施工完毕，并经验收合格，验收资料齐全。2012年12月24日，华达物业与常德市宝利物业服务有限公司（以下简称宝利物业）、宋丽签订《关于成立“盛唐四月天”服务中心的协议》，由宝利物业全权负责盛唐四月天物业服务项目的经营管理，并由宝利物业组建“常德市华达物业服务公司盛唐四月天物业服务中心”（以下简称盛唐四月天物业服务中心）。2017年4月17日，常德市城区问题楼盘协调处理工作领导小组办公室向市房管局送交《关于处理盛唐四月天和新邦壹品小区公共设施设备维修问题的函》，称“我办多次收到关于盛唐四月天和新邦壹品小区的投诉，反映这两个小区的监控、消防和电梯等公共设施设备多处损坏，先后出现了围墙倒塌、电梯间起火、变电箱起火等多起安全事故。因还处于保修期内，不能动用维修资金进行维修，而开发企业也拒不履行保修义务，导致公共设施设备一直得不到维修，严重影响了已入住业主的生命财产安全。请你局本着优先解决问题楼盘入住业主民生问题的原则，协调处理好这两个小区公共设施设备的维修问题，维修费用可从维修资金增值部分借支”。2017年4月22日，盛唐四月天物业服务中心向常德市房地产管理局提交《关于盛唐四月天小区借款维修电梯、弱电系统的申请》，称相关设施设备没有进行验收，大部分设施设备没有完工和调试；小区电梯和弱电系统大修改造资金约人民币77万余元；向房管局申请借款维修电梯、弱电系统，待开发商清理资产时，用部分房产、地、地下室停车位等价值偿还德市武陵区启明街道皇经阁社区居民委员会于2017年4月25日在该申请上注明“情况属实”并加盖了印章。2017年5月10日，维修资金管理中心向宝利物业转账500000元。2017年5月16日，宝利物业与湖南日通电梯有限公司常德武陵分公司签订《盛唐四月天小区电梯维修施工合同》并附报价单，对盛唐四月天小区的电梯变频器、主板控制器、电梯三方无线对讲等进行更换安装，合同总价款为227920元，保质期为竣工验收日期起二年。2017年6月18日，宝利物业对电梯维修工程项目实施情况、付款进行了书面记录，并对电梯维修改造前后拍摄了照片。2017年5月16月、6月15日、9月14日，宝利公司按合同约定分别支付了电梯维修款70000元、57000元、100920元，合计227920元；湖南日通电梯有限公司开具了相应的增值税发票。2017年6月，宝利物业与湖南和锐科技有限公司签订《盛唐四月天小区弱电系统改造合同》，对盛唐四月天小区内视频监控系统、停车场管理系统、门禁系统设备采购、安装调试及系统的综合管线进行施工，工程总价款为364469元，保修期自竣工验收合格之日起一年，2017年11月10日，宝利物业对弱电改造工程项目实施情况进行了书面记录，并拍摄了相关照片。2017年7月24日、10月27日、12月1日，宝利物业按合同约定分别支付了弱电改造工程款100000元、50000元、214469元，合计364469元；并在汉寿县国家税务局代开了相应金额的增值税发票。2017年11月7日，常德市城区问题楼盘协调处理工作领导小组召开会议并形成《关于突出问题楼盘处理有关问题的会议纪要》，对盛唐四月天楼盘问题进行了议定，其中该楼盘“验收及办证工作”尚未完成，并明确由市住建局负责完成五方责任主体验收工作。2020年1月17日，中华人民共和国审计署对维修资金管理中心违规列支保修期内住宅维修支出一事作出处理，称“2017年5月，常德市房屋维修资金归集管理中心在维修资金中列支70万元，用于两个尚处在保修期内楼盘的住宅维修”、“你省应责成常德市人民政府规范维修资金管理，收回违规列支的资金及利息”。以上事实，有《常德市盛唐·四月天前期物业服务合同》、《关于处理盛唐四月天和新邦壹品小区公共设施设备维修问题的函》、《盛唐四月天小区电梯维修施工合同》、《盛唐四月天小区弱电系统改造合同》、付款凭证、发票、《中华人民共和国审计署审计决定书》等在卷佐证。本院认为，本案争议焦点如下：1、案涉纠纷是否构成无因管理及受益人是否为盛唐四月天公司？根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条第二款：“房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。”和《物业管理条例》第三十一条：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”的规定，盛唐四月天公司作为盛唐四月天小区的开发商，应当承担相应的保修义务；又根据《建设工程质量管理条例》第四十条第三款：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”，而根据查明的事实及常德市城区问题楼盘协调处理工作领导小组相关决议、函可以看出，截至2017年11月，盛唐四月天小区仍未经验收；因此，在涉案小区验收合格前，相关维修义务仍应当由盛唐四月天公司承担。盛唐四月天公司在该小区未经验收合格的情况下，即向业主交付房屋并使用，其中部分设施设备不合格、无法正常使用，以致部分业主采取投诉甚至上访的方式要求对相关设施设备进行维修、改造。维修资金管理中心为盛唐四月天小区电梯、弱电系统维修、改造垫付资金，虽然其直接目的是为了维护社会稳定，但客观上产生了避免或减轻盛唐四月天公司因未能正常履约而对购房者所承担的违约责任，实际上产生了避免盛唐四月天公司利益受损失的效果。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条的规定：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用”，维修资金管理中心与盛唐四月天公司之间成立无因管理之债的法律关系。盛唐四月天公司要求追加宝利物业为本案第三人参与诉讼，本院认为，盛唐四月天小区的物业服务企业、实际组织维修改造的单位为华达物业、宝利物业或其他单位，不影响维修资金管理中心垫付资金并用于相关设施设备维修这一事实的认定。盛唐四月天公司辩称相关设施设备的维修、改造义务应当由原承包施工单位和物业公司承担，本院认为，因盛唐四月天公司未提供证据证明其与物业公司进行了物业的承接验收，现有证据均显示该小区未验收，相关责任未转移至物业公司，故本院对该辩称不予采纳。至于原承包施工单位的责任，因该小区的建设单位为盛唐四月天公司，原承包施工单位向盛唐四月天公司履行合同义务，盛唐四月天公司向购房人履行交付经验收合格的房屋及附属设施设备的义务，现维修资金管理中心垫资维修、改造的行为系为盛唐四月天公司向购房人履行合同义务，故受益人为盛唐四月天公司。如果盛唐四月天公司认为原承包施工单位交付的建筑物及其附属设施设备存在质量问题，可通过另行诉讼的方式解决。盛唐四月天公司辩称维修资金管理中心违规列支费用的行为违反《民法总则》的相关规定，属于无效行为，本院认为，虽然维修资金管理中心违规列支费用的行为被审计署予以查处，但其行为系出于维护社会公共利益的需要，且没有违反法律的强制性规定，并非无效的民事法律行为，故对盛唐四月天公司的该辩称，本院不予支持。2、盛唐四月天公司是否应向维修资金管理中心支付500000元费用及利息？根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第132条的规定，必要费用包括在管理或者服务活动中直接支出的费用，以及在该活动中受到的实际损失，直接支出的费用主要包括管理事务的必要支出及利息。对于必要的判断标准，应当按照支出时的客观情况。本案中，维修资金管理中心将相关维修、改造事宜交由该小区物业公司处理，预先向宝利物业支付了500000元款项，截至2017年12月1日，上述垫付的资金已经全部用于支付相关设施设备的维修改造款项。维修资金管理中心垫付的500000元本金系在管理活动中直接支出的费用，自实际拨付之日起的利息，亦系维修资金管理中心在该管理活动中受到的实际损失，故盛唐四月天公司应当向维修资金管理中心返还垫付款项500000元，并自2017年5月10日起按照中国人民银行同期贷款基准利率标准（年利率4.75%）计算利息至2019年8月19日，所得利息为54097.23元（500000元×4.75%×2年3个月10天），自2019年8月20日起至实际偿付完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR进行计算。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第132条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：常德盛唐四月天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向常德市房屋维修资金归集管理中心返还款项500000元及利息54097.23元（利息已计算至2019年8月19日，此后的利息以未返还本金为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR进行计算）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9459元，减半收取4729.5元，由常德盛唐四月天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  曾淑芳二〇二〇年五月二十日法官助理王孟星书记员黄雅乐附：相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》132．民法通则第九十三条规定的管理人或者服务人可以要求受益人偿付的必要费用，包括在管理或者服务活动中直接支出的费用，以及在该活动中受到的实际损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。