广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初17417号原告：唐志枢，男，1942年8月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************834。委托诉讼代理人：李志兴，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡国浩，广东泽誉律师事务所实习律师。被告：佛山市南海三雄实业开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********，注册号4406822001782。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：熊强，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯宗慧，广东信孚律师事务所律师。原告唐志枢与被告佛山市南海三雄实业开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日、2020年4月30日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人李志兴、被告的委托诉讼代理人熊强、冯宗慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于1999年3月5日签订的《售房合同》有效；2.被告履行《售房合同》的义务，协助原告办理将佛山市南海区****夏西段南丰村三雄综合楼北楼405房（以下简称涉讼房屋）的产权变更登记至原告名下的手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1995年4月15日，原告以140341元的价格，一次性付款购买了被告开发的涉讼房屋，被告收取原告支付的购房款后，随即向原告开具收据，收据编号为No0017860。涉讼房屋竣工验收后，被告将原告所购商品房交付原告使用至今。1999年3月5日，为明确原、被告之间的权利义务，被告与原告补签了《售房合同》，约定原告所购涉讼房屋的座落位置、房屋面积和房屋价格，还约定被告需协助原告办理房产证等。但至今，被告仍未协助原告办理将涉讼房屋的产权变更至原告名下的手续，原告多次找被告交涉，被告却以营业执照已被吊销为由，拒绝为原告办理产权变更登记手续。原告认为，原、被告于1999年3月5日签订的《售房合同》是有效的，被告负有完全履行合同为原告办理产权转移手续的义务，故起诉。被告辩称，被告并没有和原告有商品房销售的行为，原告是被告的股东，原告有可能在利用职务之便，拿到空白的合同和相关不是其本人支付款项的收据，本案是虚假诉讼。本案没有签订正式的商品房购销合同，该售房及收款行为只是原告与被告之间的内部预售行为，并非正式的房屋买卖行为，如与被告发生正式的销售行为，且支付完毕购房款，被告会协助原告办理正式的房产证与土地证过户，对涉讼楼盘的几十户，因条件已成就，均已过户，至于没过户的，原因是没有正式的购房行为，或者没有支付完购房款，或者存在其他争议。原告向本院提交了如下证据：1.《售房合同》原件1份、收据（0017860）原件1份，用以证明原告于1995年4月15日向被告购买涉讼房屋，并已交付全部购房款。2.被告的企业登记档案材料复印件1份，用以证明被告的工商变更登记情况及法定代表人的变更情况。经质证，被告对原告提交的证据1中的《售房合同》的真实性不确认，对合同中房屋的号码、面积、价格及签约代表胡细红、地址、电话、时间等内容，被告认为该填写的内容墨水崭新，肉眼可以看出并非1999年3月5日所填写，时隔10年，不可能墨水这么崭新，如果原告坚持认为该部分内容是1999年3月5日填写，被告向法院申请形成时间鉴定，如鉴定结果与原告代理人庭后答复的时间不相一致的，则希望法庭向公安机关移送，追究其虚假诉讼的法律责任；合同上甲方的公章是在复印件的基础上加盖公章，说明原告并没有持有双方签订的售房合同；另根据旁听人员的陈述，被告在当时的经营确实存在相对混乱的情况，而原告作为公司的股东，完全有可能利用职务之便，在复印件上偷偷加盖公章；对证据1中的收据的真实性无法确认，因为该收据已被过塑机进行过塑，导致该两份收据的财务专用章内容模糊，且该财务专用章一个较圆一个较扁，存在变形的情况；该收据区别于另案当事人提交的收据，其他案件的收据均注明交款人的名字及交款的房屋单价，但在该收据中并没有注明交款人为原告，原告很有可能是利用职务之便，趁乱拿取该两份收据，在制造复印得来的售房合同，制造本案的虚假诉讼；被告代理人已问过被告法定代表人，原告不但没有交清股东款，且从未向公司购买过房屋，没有支付任何购房款。对证据2没有异议。被告未向本院提交证据。诉讼中，本院依法向佛山市自然资源局南海分局调查取证，该局根据本院的调查函件，依法作出相应的复函（答复编号分别为20192176、2020015），本院已依法送达当事人并组织当事人进行质证。经质证，原告对佛山市自然资源局南海分局的20192176号复函无异议。被告对该复函的真实性无异议，复函表明涉讼房屋并没有办理初始登记，且该房屋所涉的土地处于抵押状态，在抵押未注销前，相关房屋尚未能过户，所以无论从原、被告之间的购买行为及相关的权利登记部门均不确认双方的房屋买卖属于销售行为，仅是预售行为；对预售行为没有进一步的商品房购销行为，应当适用合同法的裁判规则判，由被告对相关的款项退回给原告即可，不应当就房屋过户问题作出判决。对2020015号复函原、被告均未提出异议。诉讼中，本院依法调取本院（2004）南民三初字第931号案件的档案材料（立案审批表、民事起诉状、证据材料、开庭笔录、民事调解书及送达回证）并当庭出示。经质证，原告对本院调取的上述材料无异议；被告对本院调取的上述材料的真实性无异议，关联性有异议，该案中法庭并没有对原告是否具有涉讼房屋的所有权进行审查，该案中原告提交的产权已具有只是两份购房合同的复印件，并没有提供原件，案件是以调解结案，没有进行实质性审查，对本案的审查不具有相应的法律证明效力，该案被告也没有参与，不清楚，不具有证明力。经审查，原告提交的证据1中的《售房合同》、收据（0017860）均是原件，其中《售房合同》签约代表处有“胡细红”的签名，根据合同载明的落款时间，此时胡细红为被告的法定代表人；收据经手人亦为胡细红，被告自认胡细红为被告的财务人员，故由其开具收据在其职务范围，且因经手人不同导致收据记载内容不完全一致也在情理之中，故在被告未提交有效证据予以反驳的情况下，本院对该组证据予以采信；证据2被告无异议，本院予以采信。佛山市自然资源局南海分局的复函是该局就本院发出的调查函所作的回复，本院采信其真实性。（2004）南民三初字第931号案件的档案材料是本院调取的案件材料，本院采信其真实性。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：1996年8月16日，原南海市建设委员会核发涉讼物业所在楼宇的预售商品房许可证，证号为南海预许字第960014号，售房单位为南海市三雄实业开发公司。2004年8月18日，广州海事法院依法作出（2002）广海法执字第18号民事裁定书，认定包括唐志枢在内的15位业主是在法院查封前购买了包括涉讼房屋在内的26套房屋的业主，对被查封的房产应具有所有权，故对其解除房产查封的申请予以支持。2004年10月12日，本院立案受理唐志枢诉梁沃民租赁合同纠纷一案，案号为（2004）南民三初字第931号。该案中，唐志枢主张其于1995年购买了涉讼综合楼北段402、405号房，但一直被非法侵占并出租他人非法获利，故起诉请求本院判令：1.梁沃民停止侵权、搬出涉讼综合楼北段402、405号房；2.梁沃民承担诉讼费用。该案经本院调解，双方当事人达成如下调解协议：一、梁沃民承认占用唐志枢座落于佛山市南海区*******综合楼北段的402、405号房屋，定于2004年12月31日前交还予唐志枢；二、案件受理费100元由梁沃民承担，并于2004年12月31日前迳付予唐志枢。后本院于2004年11月24日依法作出（2004）南民三初字第931号民事调解书，确认上述调解协议。2019年7月24日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告为证明其与被告之间存在商品房买卖合同关系，向本院提交了其持有的如下证据原件：1.落款日期为1999年3月5日的《售房合同》原件，该合同约定：被告将座落在南海市旧佛平路农科所路段的商品房一套（编号是北座第四层第五房，单车房编号是北405）出售予原告，房屋面积共107.73平方米，商品房价为1318元/平方米（该单价已包含水电增容费、市政费），房屋总价为141988元，竣工验收时按该房实际面积多退少补；双方签订合同后十天内，原告一次性交付全部房款，被告向原告开具有效发票；商品房验收时间为九五年十二月二十日；商品房竣工验收后，双方核准房屋面积，结清房款，被告将房屋交付原告使用，同时原告可凭被告提供的办证资料到房地产交易所办理产权证，该房产权属原告所有，办证费用全部由原告自负。该合同落款甲方处加盖了两个公章，其中“南海市三雄实业开发公司”字样的公章为复印件，“南海市三雄实业开发有限公司”字样的公章为原件，另有签约代表“胡细红”签名。2.编号为No0017860的《收据》原件1份，该《收据》经过塑处理，其抬头时间为1995年4月15日，内容为：“今收到北座405房款，面积106.48平方米，金额为壹拾肆万零仟叁佰肆拾壹元零角零分整¥140341.00”。该《收据》落款处加盖了“南海市三雄实业开发公司财务专用章”字样的印章，另有胡细红作为经手人签署了“胡”字。诉讼中，被告称涉讼房屋现由其持有并出租给外来人员居住，没有签订书面的合同，租金由被告的工作人员收取作为生活费；原告称其从收据开具后至2004年期间未取得涉讼房屋，因其与案外人梁沃民存在债务纠纷，涉讼房屋被梁沃民占用；梁沃民向其交还涉讼房屋后至今，该房屋由原告占用并出租，现由原告出租予案外人罗光松使用。诉讼中，本院依法向佛山市自然资源局南海分局调查涉讼物业的登记情况，该局经核实后以20192176号复函答复本院称：涉讼物业未办理初始登记。经查，上述房产对应的土地证号为国用（1994）特00042号，权利性质为出让，宗地于1995年9月8日办理了抵押登记，抵押权人为南海市和顺信用社，由于房产所在的土地处于抵押状态，若不能提供抵押权人的解押证明的，该局无法协助办理不动产转移登记。因本院在（2014）佛南法执外异字第25号案的办理过程中，曾向佛山市南海区国土城建和水务局发出调查函两份，该局均予回复，复函编号为2014233、2014253。根据复函，本院查得两份地号为440605001021GB00138的土地的登记信息卡。一份土地登记信息卡显示，权利人为南海市三雄实业有限公司、地号为440605001021GB00138、土地坐落于桂城镇城区路旧佛平路、证号为国用（1994）特00042、土地面积为4507平方米；另一份土地登记信息卡显示，权利人为全体业主、地号为440605001021GB00138、土地坐落于佛山市南海区********夏西段南丰村三雄综合楼、无证号、土地面积为3823.5平方米。同时，有部分业主反映，佛山市南海区*************、北座的部分房屋已经办理了不动产权登记手续，故为正确、统一处理该楼盘所涉的相关案件，本院再次发函予佛山市自然资源局南海分局调查，该局以2020015号复函答复本院称：涉讼位于佛山市南海区*************、北座房屋对应土地的初始登记权属人是南海市三雄实业开发公司，土地使用证号为国用（1994）特00042号，发证面积为4507平方米，土地使用证核发日期为1994年7月15日，权属人于1995年9月8日将该宗地抵押给南海市和顺信用社，抵押面积为4507平方米。开发完成后，开发商未对土地抵押进行处理，但小业主已办理了相关的房产登记，于2008年1月7日完成对该宗地办理独立宗转共用宗手续，并根据规划部门核准的住宅用地面积3823.5平方米办理了共用宗部分，因此存在两条信息记录。该局随函提供的《土地登记信息卡》记载的“变更登记事项”内容为：1.出让国有土地使用权变更登记（独立宗转共用宗）；2.南海市三雄实业开发公司位于南海区桂城佛平旧路夏西段的商品住宅用地，证号：国用（1994）特00042，地号0102124778、面积4507平方米，该宗地已办理抵押及被法院查封；3.由于宗地已开发完毕并出售，各业主亦已办理房产证，根据佛国土资南通（2006）36号文关于《南海区共用宗土地登记发证有关问题的处理办法》的精神，同意经规划部门核准的住宅用地面积3823.5平方米，重新登记为共用宗用地，原土地证暂不注销。在查封之日前已办理房产证的业主（被查封人除外），可提供对应于该房屋的解押证明材料，办理土地使用证。该局随函提供予本院的《三雄综合楼不动产情况表》反映，除被告外，涉讼位于佛山市南海区*************、北座共有69套房产的购房人办理了房产证。另查明，被告于1993年6月10日登记成立，成立时企业名称为南海市三雄实业开发公司，登记法定代表人为范某1；1998年10月8日，被告办理企业变更登记手续，变更企业名称为南海市三雄实业开发有限公司；1999年1月22日，被告办理企业变更登记手续，变更法定代表人为胡细红，股东为邹健福（120万）、范某1（180万）；2003年11月21日，被告办理企业变更登记手续，变更法定代表人为范某1；2004年3月8日，被告办理企业变更登记手续，变更企业名称为佛山市南海三雄实业开发有限公司；2004年3月18日，被告办理企业变更登记手续，变更股东为刘勇和（50万）、唐志枢（70万）、范某1（180万）；2012年2月5日，被告因逾期未年检被佛山市南海区工商行政管理局吊销营业执照。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。经审查，原、被告签订的《售房合同》是其真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。被告辩称双方签订《售房合同》可能是原告利用职务之便，拿到空白合同和相关不是其本人支付款项的收据伪造，但未提交证据证明，且《售房合同》及收据均有被告公司的财务人员胡细红签名确认；另《售房合同》的落款时间反映，胡细红签字时担任被告的法定代表人。虽然原告未能就此提供相应的转账付款凭证佐证，但根据庭审双方确认的事实反映，被告在出售涉讼项目对应的物业时，确实也存在通过现金收款的情形。因此，原告主张以现金付款并不存在不合常理的情形。同时，被告的该项主张，亦与（2002）广海法执字第18号民事裁定书、（2004）南民三初字第931号民事调解书认定和反映的事实不符，故本院对被告的该项主张不予采纳，并对被告关于对《售房合同》填写内容形成时间的鉴定申请不予准许。虽然佛山市自然资源局南海分局向本院作出的2019168号复函称涉讼物业所在的土地处于抵押状态，但其后续作出的2020015号复函亦明确，涉讼物业下盖的土地中核定住宅用地面积3823.5平方米，该部分已经办理了独立宗转共用宗的手续，登记权属人为全体业主，且除被告外，涉讼位于佛山市南海区*************、北座已有69套房产的购房人办理了房产证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。据此，原告主张其主张已购买涉讼房屋理据充分，本院予以采纳，故本院结合原告诉请，判令被告配合原告办理涉讼房屋的不动产权证。因原告并未举证证明其已实际支付《收据》与《售房合同》约定的购房款差额部分的款项1647元（141988-140341），故本院根据公平原则作同时履行判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告唐志枢与被告佛山市南海三雄实业开发有限公司于1999年3月5日补签的《售房合同》有效；被告佛山市南海三雄实业开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告唐志枢办理将位于佛山市南海区****夏西段南丰村三雄综合楼北楼405房的不动产权转移登记至原告唐志枢名下的相关手续，原告唐志枢应于办理该房屋不动产权转移登记之日向佛山市南海三雄实业开发有限公司支付剩余购房款1647元。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1553.41元、财产保全费1221.71元，合共2775.12元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费及财产保全费2775.12元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年五月二十二日书记员  许晓璇