贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终111号上诉人（一审原告）：李政祥，男，汉族，1976年8月16日出生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：刘松，贵州磐正律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭琪琪，贵州磐正律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：安顺建安置业发展有限公司，住所地贵州省安顺市西秀区虹湖路与北山路交叉口东北角。法定代表人：周美枝，系该公司董事长。诉讼代表人：安顺建安置业发展有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：龙伟林，贵州富迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓旺，贵州富迪律师事务所律师。上诉人李政祥因与被上诉人安顺建安置业发展有限公司（以下简称“建安公司”）普通破产债权确认纠纷一案，不服贵州省安顺市中级人民法院（2019）黔04民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李政祥上诉请求：一、撤销安顺市中级人民法院(2019)黔04民初82号民事判决，并改判支持李政祥的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由建安公司负担。事实和理由：一审判决以不存在真实的商品房买卖合同关系，驳回李政祥诉讼请求系认定事实错误。一、一审判决认定事实错误。关于合同订立与转账时间的问题，因李政祥与张雪尽系朋友，在购房前存在借贷关系，基于信任，在协商好购房事宜后将购房款转入建安公司账户，公司出具收条予以确认，后补签订《商品房买卖合同》并备案，符合交易规则，因单价过高，双方口头协商降价；关于约定价格与转账金额的问题，2015年12月25日的130万元系4套住宅的购房款，汇款凭证的备注确为笔误，李政祥与张雪尽协商后将购房款1315104元零头免除，因商铺购买价格过高，双方协商一致将商铺价格由2963152元更改为2680000元；关于签约时间与工程进度的问题，因商品房买卖合同为格式合同，逾期交房违约责任、交房时间等由公司统一填写，合同约定商铺交房较早、住房交房较晚与楼盘的实际状况相符，购买单价为该楼盘的市场价格，可获取逾期利润；关于合同履行情况，李政祥已支付全部购房价款，履行了合同义务，合同已办理网签，李政祥有权要求建安公司继续履行合同交付所购买的房屋。二、一审判决认为李政祥分多次支付的购房款，不排除系借款的行为，该认定无事实依据。建安公司无还本付息凭证证明案涉合同为让与担保，且在前债未清偿的情况下不可能继续出借大额的借款。建安公司辩称：一审认定事实清楚,适用法律正确,李政祥上诉理由不能成立。本案真实的法律关系是张雪尽与李政祥之间的民间借贷关系；建安公司与李政祥之间不存在真实的商品房买卖合同关系，合同签订日期、付款时间、备案日期等不符合正常商品房买卖合同的交易习惯，李政祥未实际支付购房款,建安公司进入破产程序前李政祥未主张或实际占有过案涉房屋；建安公司已进入破产清算程序,单独清产将损害建安公司及全体合法债权人的合法权益。李政祥向一审法院起诉请求：一、判令建安公司立即向李政祥交付“虹湖之舟”第3幢1单元7层6号、第3幢1单元8层5号、第3幢1单元12层6号、第3幢1单元14层6号共四套住房及第3幢1层3号商铺（后变更为：判决确认李政祥与建安公司签订的HZ-D3-1-3、HZ-D3-1-12-6、HZ-D3-1-8-5、HZ-D3-1-7-6、HZ-D3-1-14-6商品房买卖合同有效，建安公司继续履行合同）；二、判决确认李政祥对建安公司享有逾期交房违约金债权共计415240元。一审法院认定事实：（一）2015年2月10日，案外人张雪尽与李政祥签订《借款合同》，约定张雪尽向李政祥借款400万元，用于“项目开发前期资金”，月利率3%，借期自2015年2月10日起至2015年7月9日止。2015年12月24日至2016年5月12日期间，李政祥向建安公司账户转账3笔计398万元。分别为：2015年12月24日，110万元；2015年12月25日，130万元；2016年5月12日，158万元。除上述3笔外，张雪尽与李政祥在2015年9月1日至2017年3月31日间还存在多次大额银行转账。（二）2016年5月11日，李政祥与建安公司签订5份《商品房买卖合同》，约定李政祥向建安公司购买1套建筑面积90.34㎡的商铺及4套建筑面积均为78.28㎡的住宅，合同均以约定总价的方式，商铺价格为2963152元，住宅每套价格为328776元，4套合计1315104元，以上商铺及住宅价格共计4278256元，约定商铺交付时间为2016年6月1日，住宅交付时间为2016年5月11日。上述合同均在“委托代理人”一栏加盖时任建安公司法定代表人“张雪尽”的印章。案涉商品房位于安顺市西秀区，该工程于2014年开工建设，于2018年1月底具备交付条件。（三）2019年5月6日，本院一审法院作出（2019）黔04破1号《民事裁定书》，裁定受理申请人邱爱智对建安公司提出的破产清算申请。2019年6月28日，李政祥向建安公司管理人提起债权申报，申请建安公司履行交房、办理产权证及承担违约金415240元，经建安公司管理人审查后不予确认。2019年7月17日，建安公司管理人向李政祥作出《解除合同通知书》，以协议未实际履行为由解除案涉5份《商品房买卖合同》，并告知李政祥如其认为与建安公司存在其他债权债务关系，可补充申报债权。一审法院认为，本案争议焦点为李政祥与建安公司是否存在商品房买卖合同关系。首先，从合同订立与转账时间分析。李政祥提供了3份银行凭证，主张系购买案涉商品房所支付的价款，付款时间分别为2015年12月24日、2015年12月25日、2016年5月12日，而本案5份《商品房买卖合同》均签订于2016年5月11日。商品房交易因涉及金额大、权利义务关系较为复杂，通常而言双方应以书面形式订立合同，或至少留存能够证明建立商品房买卖合同关系的书证。若按李政祥所主张，其早在订立书面合同近半年之前，即已向建安公司转账共计240万元，达到其主张的房屋总价款的60%以上，自己却仅在2015年12月25日取得建安公司130万元的收据，其对此长时间未提出异议或是与建安公司交涉，从商业风险角度考量，明显与一般的商品房买卖不符，有违常理。其次，从约定价格及转账金额分析。合同约定案涉商铺价格为2963152元，住宅每套价格为328776元、4套住宅合计1315104元；但李政祥的转账金额分别为110万元、130万元、158万元，均不能与任一合同所约定的价格形成对应关系。案涉5份合同涉及总价为4278256元，李政祥主张其与建安公司协商后降价至398万元。二者相差298256元，李政祥并未就协商调价的过程、计算方式及双方形成合意的事实提供相关证据。另一方面，2015年12月25日的电汇凭证备注为“购商铺款”，与李政祥关于该款系4套住房的价款的主张并不一致，而盖有建安公司“财务专用章”的2份收据日期及金额分别为：2015年12月25日，130万元；2016年5月12日，268万元，也与合同约定的金额不符。由此可见，对于李政祥所提交的用于证明双方成立商品房买卖合同关系的合同、电汇凭证及收据之间，三者在时间、金额等方面均不能相互印证，存在矛盾，李政祥也未就此作出合理解释。又因张雪尽与李政祥在2015年至2017间存在多次大额银行转账、资金往来频繁的事实，不排除本案李政祥转账系交付借款的行为。再次，从签约时间与工程进度分析。《商品房买卖合同》均签订于2016年5月11日，约定商铺交房时间为2016年6月1日、住房交房时间为2016年8月30日，并约定了逾期交房的违约责任。而案涉建设工程直至2018年才具备交付条件，建安公司作为房地产企业，明知自己开发的项目进度及资金情况，在明显不具备交付条件的情况下仍然订立商品房买卖合同，并约定近期交付及逾期违约金，该合同目的显然并非出售商品房以获取利润。综合前述，李政祥与建安公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，故其要求确认合同有效，主张继续履行及逾期交房违约金的诉请不应得到支持。退一步讲，即便从商品房买卖合同关系审查，李政祥至今也并未支付合同约定的全额房款，案涉商品房既未交付、也未登记在其名下，双方就商品房买卖合同并未履行完毕；而从合同涉及商铺1间、住房4套的情况可推知，李政祥明显不是出于自住的需要而购买。现建安公司已进入破产清算程序，管理人根据法律规定享有对未履行完毕合同的解除权且已向李政祥发出解除通知，为公平清理债权债务，该合同亦不应继续履行。如李政祥认为涉及其他债权债务关系，应当按照《中华人民共和国企业破产法》的规定，向管理人补充申报债权。李政祥在本案中所提主张理据不足，对其诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：驳回李政祥的诉讼请求。案件受理费38640元，由李政祥负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审期间，建安公司向本院提交了《李政祥案件有关问题回复》和《正常购买客户裴钰住建局合同备案流程》，拟证明李政祥的交易行为为非正常的交易，建安公司与李政祥之间不存在商品房买卖关系。李政祥质证意见为：李政祥案件有关问题回复不能作为证据使用，是李政祥（建安公司？）的单方陈述；对于备案流程，是房开公司与住建部门的关系，李政祥是按照房开公司的要求交款、签订合同的，本案中李政祥交易过程中的备案过程符合回复中的ABCD四个条件。从建安公司提交的备案流程来看，仅代表一户的备案流程，并不代表所有的房屋买卖流程，更不能以此推定李政祥与建安公司之间无商品房买卖合同关系，达不到证明目的。本院认为，《李政祥案件有关问题回复》系建安公司对案件部分事实的回复，不能作为证据使用；《正常购买客户裴钰住建局合同备案流程》能够反映一般客户的正常购房流程，本院予以确认。另查明，李政祥与建安公司签订的HZ-D3-1-3、HZ-D3-1-12-6、HZ-D3-1-8-5、HZ-D3-1-7-6、HZ-D3-1-14-6商品房买卖合同，仅办理网签，对应商品房及商铺未办理预告登记。2016年10月9日，建安公司《股东会议纪要》，讨论议题第（二）项载明：其中，D3-1-3商铺合同于2016年10月30日解除、D3-1-12-6、D3-1-8-5、D3-1-7-6、D3-1-14-6商品房买卖合同于2016年10月25日前解除，上述买卖合同与建安公司提供数据及会计收款资料不符，建安公司与张雪尽承诺在规定的期限内解除。经本院核实，上述《股东会议纪要》中载明的商品房即案涉商品房。在二审调查中，李政祥陈述，其与建安公司之间除了案涉购房关系外，无别的经济往来；与张雪尽之间除了借款关系外，无别的经济往来；与孙建除了孙建代张雪尽向李政祥支付借款本息的关系外，无别的经济往来。李政祥在安顺名下有一套住房。李政祥原本向建安公司购买8套住房、1个商铺，总共向建安公司转账698万元购房款，后退掉其中4套住房，剩余案涉4套住房及1个商铺的购房款为398万元，另300万是张雪尽通过现金支付方式分多次退还的，且李政祥未向建安公司出具该300万元的收条。经本院与建安公司核实，建安公司修建的“虹湖之舟”楼盘，住宅的最大户型面积为105.93平方米。2020年4月28日，本院就有关案件事实向案外人张雪尽核实，张雪尽表示：其确实曾向李政祥借钱，但具体金额记不清了；在其担任建安公司法定代表人期间，李政祥未在建安公司购买过房屋；其代表建安公司与李政祥签订的案涉五份购房合同系为公司向李政祥的借款提供担保；对于李政祥陈述张雪尽在办公室向其退还购房款现金300万元，张雪尽表示记不清了；其是因涉嫌骗取银行贷款被公安机关立案侦查。李政祥针对张雪尽的陈述，质证认为：对调查笔录的真实性无异议，但公司借款用房子担保与事实不符，因为公司借款应有相应的借款凭证或还款依据，现有的证据不能证实案涉五份商品房买卖合同对应的打款是借款，故对张雪尽陈述内容的真实性有异议。本院认为，张雪尽是案涉购房合同的实际经手人，其陈述反映案件的客观事实并有相关证据印证，本院予以采信。综合二审期间诉辩双方的意见，本院认为，是否继续履行合同、是否确认破产债权的前提就是本案是否存在真实的商品房买卖合同关系，故本案二审的争议焦点为：建安公司与李政祥之间是否存在真实的商品房买卖合同关系。本院认为，李政祥主张其与建安公司存在真实的商品房买卖合同关系的证据不足，未达到《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定的“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的证明标准。理由如下：首先，李政祥二审陈述其原本向建安公司购买8套住房、1个商铺，共计向建安公司支付购房款698万元，后退掉其中4套住房，剩余案涉4套住房及1个商铺的购房款为398万元，另300万是张雪尽通过现金支付方式分多次退还的，且李政祥未向建安公司出具该300万元的收条。经本院与建安公司核实，建安公司修建的“虹湖之舟”楼盘，最大户型住宅面积为105.93平方米。李政祥与建安公司签订的购房合同载明的商品房为每平方米4200元，退购的4套住房按最大户型面积计算，共计1779624元（105.93平方米*4200元*4套），与李政祥陈述的建安公司向其退款300万元相差较大，且不能做出合理解释。此外，李政祥通过转账方式向建安公司支付购房款时，建安公司向其出具收据，而建安公司向李政祥退还300万元购房款，李政祥未向建安公司出具收据，且是通过张雪尽用现金支付，这与正常的商业往来不符，有违常理。其次，四套住房的合同价款共计1315104元，李政祥主张实际支付130万元，系其与张雪尽口头协商后将零头免除；商铺的合同价款为2963152元，李政祥主张实际支付268万元，系其与张雪尽口头协商退款，变更商铺价格。李政祥的上述主张均未向本院提交协商议价的相关证据予以佐证，且李政祥既然主张系先支付全部购房款后补签合同，其完全可以在签订合同时约定好商铺及住房的价格，其主张口头协商降价违反常理，与正常交易习惯不符，本院对李政祥口头协商变更价格的主张不予认可。最后，2016年10月9日，建安公司《股东会议纪要》，讨论议题第（二）项载明：D3-1-3商铺合同于2016年10月30日解除、D3-1-12-6、D3-1-8-5、D3-1-7-6、D3-1-14-6商品房买卖合同于2016年10月25日前解除，上述买卖合同与建安公司提供数据及会计收款资料不符，建安公司与张雪尽承诺在规定的期限内解除。上述《股东会议纪要》中要求张雪尽在规定期限内解除的购房合同即为案涉购房合同。张雪尽在该《股东会议纪要》上签字，表明其认可案涉合同为非正常的商品房买卖合同，同意按照纪要的要求在规定的期限内解除。此外，二审中，张雪尽向本院表示，案涉五份购房合同系为公司与李政祥之间的借款提供担保，李政祥从未在建安公司购买过房屋。张雪尽系案涉五份购房合同的实际经手人，其直接否认案涉购房合同的真实性。关于合同约定价格与支付金额不同、付款在合同签订之前、合同约定交房时间与项目进度出入较大等问题，一审法院已在一审判决书中作详细论述，本院不再重述。综上所述，李政祥主张其与建安公司存在商品房买卖合同关系的证据不足，其要求继续履行合同、确认债权的请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38640元，由李政祥负担。本判决为终审判决。审判长  赵传毅审判员  干秋晗审判员  谭董新二〇二〇年五月六日法官助理王刘洋书记员姜瑶