贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1750号 原告：张艳菊，女，汉族，1980年4月20日出生，住贵州省毕节市。 原告：朱明江，男，汉族，1976年5月11日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：赵鑫（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘娟（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 被告:贵州泰然房地产开发有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区文峰路。统一社会信用代码:91520500573310903W。 法定代表人:陈黎，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:胡义荣（特别授权代理）,贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人:阮大双（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 原告张艳菊、朱明江与被告贵州泰然房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人赵鑫、刘娟，被告贵州泰然房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡义荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张艳菊、朱明江向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办证违约金69343元（违约金以购房款474953元为基数，从2017年1月10日起按日万分之二计算至2019年1月9日止）；二、判令被告退还原告三通费（电、燃气、有线电视）3359元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，2013年2月5日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的毕节市，合同签订后，原告以银行按揭的方式向被告履行支付购房款474953元的义务，但被告未按合同约定于2014年12月31日前向原告交付商品房转移登记的有关文书，直至2019年1月10日才将商品房转登记的有关文书交付原告，被告的行为已经构成违约。原告认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任.”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”，结合本案，原告已按合同约定全面履行了合同项下约定的义务，向被告付清了474953元购房款，但被告未在约定的时间2014年12月31日前将商品房转移登记的有关文书交付给原告，直至2019年1月10日才将商品房转移登记的有关文书交付原告，被告的行为已经构成违约，应当按《商品房买卖合同》约定按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金，从2017年1月10日起支付至2019年1月9日止。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，望支持原告诉请。 被告贵州泰然房地产开发有限公司辩称：1、原告关于逾期办证违约金的诉求已超过诉讼时效，不应当得到支持；2、原告关于四通费的诉求同样超过诉讼时效，不应当得到支持；3、如计算逾期办证违约金截止时间不应是产权证上载明的时间，因为根据合同约定原告均委托被告办证时需各原告提交委托书且提前将办证资料送有关职能部门，这是常识，所以计算违约金的截止时间应以被告向有关职能部门提交有关资料办证的时间为准；4、原告要求的违约金计算标准过高，违约金的支付标准应以填平原告的损失为原则，原告均未提交证据证明因被告逾期办证给其造成了损失，该诉求不应当得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的原告提交的《商品房买卖合同》、收据、发票、不动产权证及意见，经本院审查认为，该组证据具有证据“三性”，能证明原、被告之间的商品房预售合同关系成立，原告已按合同约定向被告履行付款义务，且被告收取了相关税费，涉案房屋已办理完毕不动产权证的事实，本院予以确认；对被告提交的首次登记确认书、情况说明，能证明涉案房屋已取得首次登记，以及截止2020年1月20日被告提交分户的转移申请均在办证时限内完成不动产登记的事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年2月5日,原告张艳菊、朱明江作为买受人，被告贵州泰然房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，买受人购买出卖人开发的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款474953元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年6月1日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视以运营商开通时间为准。合同第二十二条预告登记项下约定：“出卖人在办理房屋登记中，如因测绘单位提供测绘成果滞后，房地产主管部门审核测绘成果滞后及其他非出卖人所能控制的原因，影响办理房屋登记及交付有关证照文书，出卖人不承担责任，但出卖人有督促义务”；初始登记项下约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此承担违约责任”；转移登记项下约定：“被告承诺于2014年12月31日前,取得涉案房屋所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列方式第2项处理：（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，费用由买受人承担。如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证时间顺延，并不按本合同第二十二条第二、三项处理”。合同签订后，原告向被告支付完毕全部购房款，其购房发票载明涉案房屋购房款为472729.99元。同时，被告收取原告电安装入户费529元、有线电视安装入户费330元、燃气安装入户费2500元。2018年8月14日，涉案房屋取得首次登记确认书。2019年1月10日，被告为原告办理涉案房屋不动产权登记证。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告承担逾期办证违约责任的请求是否超过诉讼时效；二、被告是否应当承担逾期办证违约责任，以及违约责任期间、违约金标准如何认定；三、原告请求被告退还三通费的请求是否支持，以及该请求是否超过诉讼时效。 关于焦点一的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2015年1月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年1月17日）回溯3年的违约金未超过诉讼时效期间，超过3年的部分应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年1月17日起的违约金请求权未超过诉讼时效。 关于焦点二的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》转移登记项下对违约金的计算有相应约定，且兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量,双方约定的违约金计算标准符合本案实际情况。因此，被告应按合同约定向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，从2017年1月17日起开始计算。至于已付购房款的问题，因购房发票载明涉案房屋购房款为472729.99元，其与合同约定购房款不一致的部分双方可采取面积差异的相关规定进行处理，故本院认定计算违约金的已付购房款为472729.99元。依据《商品房买卖合同》转移登记项下的约定，被告负有在2014年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书后不再承担上述违约责任。在案证据显示，虽然被告已具备办理转移登记的条件，但被告所举证据不足以证明在其已具备办理转移登记条件后通知原告提交资料办证或向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书，故被告在2019年1月10日为原告办理了涉案房屋不动产权证即视为被告履行了上述义务。因此，逾期办证违约金应以原告已付购房款472729.99元为基数，按日万分之二的标准从2017年1月17日起计算至2019年1月9日止。 关于焦点三的问题。被告在《商品房买卖合同》履行过程中，以代收代缴名义向原告收取了电安装入户费529元、有线电视安装入户费330元、燃气安装入户费2500元，该行为并无合同约定及法律规定，且被告也未举证证明已代原告缴纳完毕上述费用。故对原告诉请判决被告退还上述费用的请求，本院予以支持。原告主张退还上述费用的诉讼时效期间应从原告向被告主张权利时起算（起诉之时），故原告的该项请求未超过诉讼时效。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十三条第（二）项、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张艳菊、朱明江支付逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以已付购房款472729.99元为基数，按日万分之二的标准从2017年1月17日起计算至2019年1月9日止。 二、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张艳菊、朱明江退还电安装入户费529元、有线电视安装入户费330元、燃气安装入户费2500元。 三、驳回原告张艳菊、朱明江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费809元，由原告张艳菊、朱明江负担59元，被告贵州泰然房地产开发有限公司负担750元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年五月二十日 书记员  孙宏杰