安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初1659号 原告（反诉被告）：刘利，男，1964年3月出生，住安徽省淮北市杜集区。 原告（反诉被告）：邵荣华，女，1964年1月出生，住安徽省淮北市杜集区。 上述两原告共同的委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 上述两原告共同的委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。 原告刘利、邵荣华与被告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序进行审理，审理过程中，被告德城公司向原告刘利、邵荣华提起反诉，本院予以受理并合并审理。本案于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘利、邵荣华的委托诉讼代理人刘文文，被告（反诉原告）德城公司的委托诉讼代理人袁梦玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘利、邵荣华向本院提出诉讼请求：1.判令德城公司继续履行合同，立即支付逾期办证违约金3923.13元；2.判令德城公司立即返还刘利、邵荣华缴纳的契税、维修基金、办证费合计11939元，并以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率自2014年11月2日起支付占用资金的利息损失，请求至实际返还之日止；3.因本案产生的所有费用均由德城公司承担。事实和理由：刘利、邵荣华与德城公司系商品房买卖合同关系。刘利、邵荣华于2013年11月8日与德城公司签署了《商品房买卖合同》，刘利、邵荣华购买德城公司开发的淮北市相山区房屋，购房金额为392313元，并已经按照合同约定履行了付款义务。后德城公司在2014年11月2日将房屋交付给刘利、邵荣华使用，按照双方购房合同的约定，德城公司应于房屋交付后730日内为刘利、邵荣华办理产权登记证书，但德城公司均以各种理由进行推却，至今未能办理。根据双方签订的合同第十五条：“如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房,出卖人按照已付房价款的1%向买受人支付违约金”。另德城公司在办理交付房屋手续时，违反法律规定收取了刘利、邵荣华契税、维修基金、办证费。综上所述，德城公司的行为严重侵害了刘利、邵荣华的合法权益,为维护刘利、邵荣华的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持刘利、邵荣华的全部诉讼请求。 德城公司辩称，刘利、邵荣华主张的违约金诉请已经超过了诉讼时效应当予以驳回。刘利、邵荣华要求德城公司办理房屋产权证书的请求权和要求德城公司承担逾期办证违约责任的请求权，实际是两个概念，根据最高院的裁判观点，办理房屋权属证书请求权不适用诉讼时效，但是当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的一时性债权从约定或法定的期限届满之次日起计算诉讼时效。而根据双方签订的合同中十五条约定，约定了出卖人应该在房屋交房使用后730日内将办理权属登记备案，如因出卖人责任买受人不能在规定期限取得房产证的，买受人不退房的话，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，双方明确了违约金的数额，也明确了约定办证期限，根据《民法总则》关于诉讼时效的规定现调整为三年，部分业主在2020年4月起诉主张违约金的诉请，显然已经过了诉讼时效，应当予以驳回。德城公司未能及时办理产权登记手续，系非主观原因造成，而是由于相关政府政策原因各方面导致，属于不可抗力的因素，而且现阶段已经办理好5号楼的总产权证以及分户产权，德城公司并非主观上恶意违约，应酌情减少违约金数额。德城公司收取的契税及维修基金，系双方合同约定，业主授权德城公司代相关部门进行收取及缴纳，刘利、邵荣华在未请求解除或变更合同的前提下直接要求退回上述费用没有约定基础和法律基础，应予以驳回。且新天地小区的5号楼已经办理了总产权证，维修基金已经全额上缴给政府物管部门，5号楼业主要求退还维修基金不存在返还的可能性，所以该诉请也应当予以驳回。其他幢的住户由于维修基金是统一由开发商向物管部门以楼栋为单位进行缴纳，刘利、邵荣华现在要求返还维修基金，将导致其他所有业主后续无法办理总产权证及分户产权证，也损害第三方的权益，也应当予以驳回。 德城公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令刘利、邵荣华向德城公司支付逾期付款违约金3413.12元（392313×0.03%×29天）；2.诉讼费、律师费、公告费等由刘利、邵荣华承担。事实和理由：德城公司与刘利、邵荣华双方签订的《商品房买卖合同》约定了双方的权利义务，刘利、邵荣华存在违约的情形，应当依法承担相应的违约责任。2013年11月8日，德城公司与刘利、邵荣华双方签订了《商品房买卖合同》，约定德城公司将“新天地广场”*幢***室房屋出售给刘利、邵荣华，涉案房屋总价款为392313元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第10条约定：“买受人采用住房公积金按揭贷款，买受人应在购房合同签订后45日内办妥公积金贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金。”根据该约定，刘利、邵荣华应当在45日内办妥按揭贷款，但直至2014年1月21日，刘利、邵荣华才将贷款手续办妥，实际违约29天，应按约定向德城公司支付逾期付款违约金3413.12元。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》合同有效，双方应当按照约定履行义务，德城公司根据法律规定，现特向法院提出反诉，请求法院依法支持德城公司的反诉请求。 刘利、邵荣华针对反诉辩称，反诉请求均已经超出民事诉讼法关于诉讼时效的相关规定，德城公司在诉讼期之内未提出相关诉讼，故已经丧失法律上要求刘利、邵荣华承担违约责任的相关权利。刘利、邵荣华在办理案涉房屋贷款时，均是将办理贷款所需材料交付给德城公司由其代为办理，如出现贷款逾期的情况，也系德城公司在办理的过程中存在了时间上的拖延，另办理按揭贷款存在一系列银行放款的客观因素也不是刘利、邵荣华所能主导的，属于一种不可抗力，刘利、邵荣华不应当承担违约责任。双方签订的商品房购房合同关于逾期办理贷款的违约责任，未出现在主合同条款，而出现在附件中，属于一种格式条款，作为提供合同的德城公司未尽合理提醒义务，导致加重了刘利、邵荣华的义务，与合同规定的逾期交房的责任相比更重，明显违反了民法公平公正原则，故刘利、邵荣华也不应当因为该合同条款承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。刘利、邵荣华提交的商品房买卖合同、发票、收据、德城公司（****）**号文件、人民网“领导留言板”留言记录，德城公司提交的业主登记入住表、不动产权证书、物业专项维修基金交存通知书及汇款电子回单、商品房买卖合同、银行转账凭证、借款借据等凭证具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。刘利、邵荣华提交的承诺书、照片系复印件，视频拍摄地点、时间不明，德城公司不予认可，亦无其他证据予以佐证，故不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月8日，刘利、邵荣华（买受人）与德城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场*幢*层***号房出售给刘利、邵荣华，房屋总价392313元，采用按揭贷款方式付款，在2013年11月6日前支付全部房价款的30%，即122313元；剩余房款270000元应于2013年11月13日前申请办理公积金贷款，并按照按揭方式付款；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在270日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等内容。合同签订后，刘利、邵荣华支付首付款122313元，并于2014年1月21日办妥按揭贷款手续，支付了剩余房款280000元。2014年11月2日德城公司将房屋交付给刘利、邵荣华，同日刘利、邵荣华向德城公司缴纳了契税3923元、维修基金7846元、办证费170元，共计11939元，德城公司至今未按合同约定期限协助刘利、邵荣华办理涉案房屋权属登记，刘利、邵荣华遂诉至本院。因刘利、邵荣华未在合同约定期限内办妥按揭贷款手续，德城公司向本院提起反诉，请求判令刘利、邵荣华支付逾期支付购房款的违约金。 另查明，德城公司于2017年6月2日作出（****）**号文件“关于德城新天地住宅总产权证办理的承诺”，向淮北市信访局承诺加快综合验收前期工作，力争于十月底完成住宅总产权证登记工作。 2018年1月14日，小区业主就德城公司未能办理房产证及赔偿违约金等相关问题在人民网“领导留言板”上进行留言，淮北市人民政府于2018年1月31日作出答复：责成市房管局认真调查，市房管局已约谈开发企业要求其履行协议，如开发企业未按协议约定赔偿违约金，建议走法律途径解决问题。 2020年1月15日，淮北市相山区物业管理中心向德城公司发出“物业专项维修资金交存通知书”：位于南黎街道办事处德城新天地5#物业项目，建筑面积10651.25㎡，应交存物业专项维修资金1025716元。德城公司于2020年3月13日将上述款项汇至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户。 本院认为，刘利、邵荣华与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务，刘利、邵荣华交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。对刘利、邵荣华要求德城公司支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金3923.13元（392313元×1%），德城公司辩称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证，属于不可抗力因素，缺乏相应事实及法律依据，对其该项辩称不予采信。德城公司另辩称刘利、邵荣华请求上述违约金已过诉讼时效，从刘利、邵荣华提交的证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效应中断重新计算，故刘利、邵荣华主张德城公司支付上述违约金的请求未过诉讼时效，对德城公司该项辩称，一并不予采信。 关于刘利、邵荣华请求德城公司返还契税、维修基金等费用及占用资金利息的问题。虽然德城公司基于合同约定代向刘利、邵荣华收取契税、维修基金等费用共计11939元，属于双方自愿行为。但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。德城公司收取上述费用后，于2020年3月13日将维修基金交付至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户，故刘利、邵荣华请求德城公司返还维修基金无事实依据，本院不予支持，但对于占用维修基金期间的利息，德城公司应予支付。对于契税和办证费，德城公司收取上述费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，刘利、邵荣华请求返还上述费用并无不当，本院予以支持。扣除维修基金后应予返还的数额为4093元（11939元-7846元）。今后，德城公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，再行支付。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司至迟应于2016年11月2日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，刘利、邵荣华请求支付资金占用利息有理，应予支持，但应当自2016年11月2日起算，超出部分不予支持。 关于德城公司请求刘利、邵荣华支付逾期付款违约金的问题。刘利、邵荣华于2014年1月21日办妥贷款手续，自此时起至德城公司提起本案反诉，已超过法律规定的3年诉讼时效，刘利、邵荣华抗辩成立，应予采信，对该反诉请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条规定，判决如下： 一、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付刘利、邵荣华逾期办证违约金3923.13元，返还契税、办证费共计4093元并支付利息（以11939元为基数，自2016年11月2日起计算至2020年3月12日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；之后的利息以4093元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月13日起计算至实际付清之日止）； 二、驳回刘利、邵荣华的其他诉讼请求； 三、驳回安徽省德城投资发展有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费197元，减半收取计98.5元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。反诉案件受理费25元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  董敬敬 二〇二〇年五月二十八日 法官助理余颖秀 书记员郭晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。