湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初3507号原告：吴银环，女，1980年5月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：孙阑、张红，湖北正信律师事务所律师。被告：武汉福特游乐科技有限公司，住所地武汉市东西湖区田园大道65号（6）。法定代表人：李元生，董事长。委托诉讼代理人：宋小双，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李汉祥，男，1964年10月31日出生，汉族。系该公司副总经理。原告吴银环与被告武汉福特游乐科技有限公司（以下简称福特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴银环及其委托诉讼代理人孙阑，被告福特公司委托诉讼代理人宋小双、李汉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴银环向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》无效；2、判令被告返还原告房屋租赁保证金30,000元、房屋租金290,000元；3、判令被告赔偿原告装饰、装修、添附设备设施损失1421,294元；4、判令被告赔偿原告人员劳动、遣散支出损失80,000元；5、判令被告赔偿原告预期收益300,000元；6、判令被告承担诉讼费用。事实及理由：2017年3月29日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将其公司内三层编号为九号的独立房屋出租给原告开办幼儿园之用，其中单层面积均为397.56平方米，屋顶房间面积为43.12平方米，共计1235.8平方米；租赁期限为十年，自2017年4月1日至2027年3月31日止；前三年租金为380,000元/年，此后年租金递增。合同签订后，原告开展了幼儿园筹办工作，并陆续支付被告房屋租赁保证金30,000元、租金290,000元。2017年底，因申办办学许可需要，原告请求被告提供房屋所有权证及土地使用权证，但被告以各种理由搪塞，原告于2018年1月24日向被告发律师函要求其提供相应证照，后被告表示相关手续合法，只是证照正在办理当中。原告2018年5月11日再次发出律师函，但被告不予配合，并明确表示房屋存在权属及消防问题。故诉至法院，请求判如所请。被告福特公司辩称：1、双方租赁合同及补充协议合法有效，应该继续履行。被告出租房屋的建设手续经过政府相关部门审批，有土地证、消防协审函、建设用地规划许可证、项目用地规划设计文件、固定资产投资项目备案证等手续，是合法建筑，被告正在补办相关手续，不影响租赁使用。2、原告诉请不具备合法性，应该依法驳回。双方签订租赁合同时，房屋刚竣工不久，尚有许多手续需要完善，对此原告是明知的，且被告告诉了原告租赁房屋没有不动产权证书，且相关规划手续正在办理中。至于原告租赁房屋用于开办幼儿园，则是原告自己的审查审慎责任，不是被告的责任。3、原告使用房屋发生的租赁费，应该由原告支付给被告。原告租赁使用承租房屋二年多，取得了经营收入，也应当承担相应的水电、物业费用，即使合同无效或解除，相关费用也应该由原告承担。根据当事人陈述和庭审中审查确认的证据，本院综合认定事实如下：2017年3月29日，吴银环与福特公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：福特公司将位于公司内编号为X号的三层独栋房屋出租给吴银环，每层面积均为397.56㎡，屋顶房间面积为43.12㎡；吴银环租赁用途为开办幼儿园，并自行办理营业执照等；租赁期限共十年，租期自2017年4月1日至2027年3月31日；一层租金为50元/月/㎡，第二、三层租金均为15元/月/㎡，合计月租为32,451.6元，年租金为389,419.2元，经协商福特公司给予一定优惠，即前三年年租金为380,000元，第四年租金为420,573元，第五年租金为4,54218元，此后租金由双方在第五年租金基础上协商确定增涨幅度；吴银环在签订合同之日支付福特公司第一年前半年租金，三个月装修期满之日支付剩余半年租金，从第二年开始，承租方必须在上一年租期满之前二十日内按年度向福特公司一次性付清租金。合同签订之日起前三个月为吴银环装修期，福特公司减免该三个月租金及物业费；吴银环应于合同签订之日支付福特公司房屋租赁保证金30,000元，合同终止时，除冲抵欠费及违约金外，余额无息退还；物业费第一、二年为1.5元/月/㎡，第三年起为2.5元/月/㎡，物业费、水电费按月支付；福特公司将租赁房屋的后院提供给吴银湖作为厨房，厨房由吴银环建设，另行收取租金，第一年免租金，第二年起按15元/月/㎡收取；合同还约定了违约条款。同年8月18日，双方签订了一份《房屋租赁补充协议》，约定福特公司提供租赁房屋前后院给吴银环作为活动场地，地坪占地面积687.66㎡，由吴银环自行砌筑透明围墙。合同签订当天，吴银环支付了福特公司保证金30,000元，并于次日支付了租金190,000元。此后吴银环分别于2017年5月9日、5月16日分别支付了福特公司租金60,000元、40,000元。吴银环对承租房屋进行了装修、装饰，购买了相应设备。同年8月7日，经吴银环申请，东西湖区行政审批局下发“民办非企业单位名称预先核准通知书”，同意核准名称为“武汉市东西湖区七彩阳光幼儿园”，后吴银环于同年9月起以该名称对外招收学生。2018年1月24日，吴银环委托律师先后向福特公司发出“律师函”，称“房屋办理移交手续后，吴银环对房屋进行了装修并招收了教工，由于申领办学许可证需要福特公司提供有效房屋及土地权属证明，而福特公司一直推诿，故要求福特公司于2018年1月29日前提供上述材料，否则将追究福特公司违约责任。同年5月11日，吴银环再次委托律师向福特公司发出“律师函”，请求福特公司尽快取得房屋权属证明及通过消防验收并保留追偿损失的权利。同月21日，福特公司回函称：吴银环在签订租赁合同前，福特公司明确告之房产相关手续(权属、消防等)正在办理中，吴银环对此明知且对房屋状况进行了实际考察，现福特公司正在向规划部门申报相关手续，吴银环拖欠福特公司租金、物业费等五十余万元，福特公司保留终止合同并追究违约责任的权利。此后由于福特公司一直不能提供有效房屋权属证明及消防验收材料，致使吴银环无法办理民办幼儿园教学机构许可证，被政府相关职能部门查处，直接导致吴银环于2018年6月停止营业，案涉房屋一直空置至今。截止2018年6月的物业费及水电费，吴银环已向福特公司付清。另查明，福特公司在审理过程中提供的证据材料表明，案涉出租房屋仅办理了建设用地规划许可证，未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，房屋未通过消防及竣工验收。本案审理过程中，吴银环申请对七彩阳光幼儿园装修、装饰及设备投入等资产进行司法评估。受本院委托，湖北衡平资产评估有限公司先后出具了资产评估报告、评估结果进行调整的说明、评估单价的回函等三份材料，鉴定结论为957,923元。鉴定结论送达双方当事人之后，吴银环从承租房屋内取走了以下鉴定范围内物品：1、掌通家园（可视考勤机），评估价值24,234元；2、儿童床122张，评估价值14,117元。同时，评估报告中固定资产-电子、机械设备评估明细表所列物品经现场清点，缺少以下物品：1、海威康视200万网络数字摄像机（序号1）少了13台，应减少评估价4,308.07元；2、摄像机专用支架（序号3）少了27个，应减少评估价344.25元；3、监控装配箱（序号4）少了15个，应减少评估价价值286.8元；4、无8口千兆交换机2台（序号6），只有2台5口千兆交换机，应减少评估价152.96元；4、监控专用硬盘（序号8）缺少2块，应减少评估价2,472.66元。综上，评估报告中固定资产-电子、机械设备评估明细表所列物品评估价值应减少45,915.74元，相应扣减后，司法评估总价值为912,007.26元。鉴定费20,000元，由吴银环垫付。本院认为，被告武汉福特游乐科技有限公司建设的编号X号的三层独栋房屋，至今未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条“就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，被告武汉福特游乐科技有限公司与原告吴银环就上述房屋签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，均属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，武汉福特游乐科技有限公司在租赁房屋系未批先建的违法建筑、不能对外出租的情况下，以正在办理手续为由与吴银环签订租赁合同；吴银环明知租赁房屋无合法证照、未通过消防验收，不具备开办幼儿园条件，仍然与出租方签订租赁合同，并投入资金对租赁物进行装修装饰、购买设备，导致合同无法履行、损失扩大。对此，原告吴银环、被告武汉福特游乐科技有限公司均有过错，应当承担相应的责任。本院综合认定被告武汉福特游乐科技有限公司承担损失的70%，原告吴银环承担损失的30%，租赁房屋现有装修、装饰及设备归被告武汉福特游乐科技有限公司所有，被告武汉福特游乐科技有限公司支付原告吴银环638,405元（评估值912,007.26元的70%）。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告吴银环已支付给被告武汉福特游乐科技有限公司的租金290,000元不予返还。被告武汉福特游乐科技有限公司收取原告吴银环的保证金30,000元，应退还原告吴银环。关于原告吴银环请求判令被告福特游乐科技有限公司赔偿原告人员劳动、遣散支出损失80,000元及预期收益300,000元的诉讼请求，其未提供充分证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉福特游乐科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴银环装修装饰及设备残值对价638,405元;二、被告武汉福特游乐科技有限公司于本判决生效后十日内退还原告吴银环房屋租赁保证金30,000元；三、驳回原告吴银环其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,770元，被告武汉福特游乐科技有限公司负担10,484元，原告吴银环负担13,286元;鉴定费20,000元，被告武汉福特游乐科技有限公司负担14,000元，原告吴银环负担6,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  陈 磊人民陪审员  黄诗洁人民陪审员  熊莉莉二〇二〇年五月二十八日书 记 员  程梦蝶