河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初2703号原告：**涛，男，1978年4月5日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。被告：洛阳万众房地产开发有限公司，住所地洛阳市西工区洛阳工业园区310国道与龙翔东路交叉口东北角万众e家营销中心。法定代表人：李达，该公司总经理。委托诉讼代理人：王东飞，河南都林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈栋强，北京市君致（深圳）律师事务所律师。原告**涛与被告洛阳万众房地产开发有限公司（万众房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理，并作出（2018）豫0303民初3514号民事判决书。判决后，被告万众房地产公司不服，提出上诉。2019年5月21日洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03民终2255号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告**涛与被告万众房地产公司的委托诉讼代理人王东飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**涛向本院提出诉讼请求：1.请求判令万众房地产公司继续履行万众e家12号楼1单元29楼层03室《商品房订购书》及《合同确认表》，及时签订《商品房预售合同》；2.请求判令万众房地产公司承担因逾期签订商品房预售合同及逾期办理银行分期贷款手续给**涛造成的多支出银行还款费用100215.27元；3.本案诉讼费、保全费等实现权利的一切费用由万众房地产公司承担。诉讼中，**涛提出，可将剩余房款330000元向万众房地产公司一次性付清，但要求按照双方签订的《商品房订购书》及《合同确认表》上约定的价格和面积购买诉争房屋并交付，《商品房订购书》及《合同确认表》没有的条款依从其他大部分业主的条款执行。事实与理由：2017年3月12日，**涛在万众房地产公司处定购位于华山路与××国道交汇处××家××楼××单元××楼××室商品房××套，双方签订《商品房订购书》及《合同确认表》，**涛依约缴纳定金和首付款并到银行办理了面签手续，银行审批未通过的原因是万众房地产公司存在“在建工程抵押”，直至2017年下半年，万众房地产公司解除抵押后才通知**涛签订《商品房预售合同》，其隐瞒抵押的行为致使**涛不能享受银行贷款优惠的同时，由于银行贷款利率的上浮也导致**涛多支付银行贷款利息，**涛多次找万众房地产公司协商，均被拒绝。之后万众房地产公司向**涛送达《通知函》，要求解除与**涛之间的《商品房订购书》及《合同确认表》，**涛不同意并诉至法院。万众房地产公司辩称，《订购书》和《认购合同》是双方初步的承诺，**涛应该按照要求提供贷款的相关材料，并按照我公司的通知签订《商品房买卖合同》，我公司多次通知**涛签订合同，口头通知和下发书面《催办函》，**涛均不去办理。双方签订的《商品房订购书》及《合同确认表》有约定银行按揭付款客户，应在约定的期限内内提交贷款的相关材料，被告曾催促过原告签订合同，但是其以利率上浮为由，拒绝办理，被告于2018年3月30日下发书面催办函，原告没有前来办理。2018年5月2日，我公司向**涛下发解除《商品房订购书》及《合同确认表》通知，**涛没有在法定的期限内提出异议，双方的初步的订购合同已经解除。关于利率上浮的损失，利率上浮是不可预见的，原被告均不可把控，责任不在原告，洛阳市中级人民法院关于利率上浮这一诉请，在此类系列案中也已认定，被告不应承担利率上浮的损失。**涛诉请没有事实和法律依据，应该驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，认定事实如下：2016年10月28日，万众房地产公司将坐落于河南省洛阳市××国道与××交叉口东北角国色天香万众e家12幢1-2903商品房抵押给郑州银行股份有限公司洛阳牡丹城支行。抵押期限为2016年10月25日至2018年10月24日。2017年3月12日，**涛（买受人、乙方）与万众房地产公司（出卖人、甲方）签订《商品房定购书》，约定乙方定购万众e家12号楼1单元29楼层03室房产，建筑面积91.57㎡，合同总价413414元，乙方于签订本定购书之日向甲方交付定金10000元。双方亦签署了《合同确认表》，约定买受人于2017年3月12日前向出卖人支付购房定金10000元转为房款，买受人于2017年4月14日前向出卖人支付购房款73414元，剩余房款330000元向银行申请办理按揭贷款。**涛依约于2017年3月12日支付万众房地产公司购房定金10000元、于2017年4月14日支付万众房地产公司首付款73414元，万众房地产公司向**涛出具收款《收据》。之后，万众房地产公司未与**涛签订《商品房买卖合同》，**涛亦未在银行办理贷款手续。审理过程中，1.**涛多次表示愿意改变支付方式将剩余的房屋贷款一次性付清。2.万众房地产在庭审时表示，通知**涛签合同其以利率上浮为由拒签，后向**涛发《催办函》，其亦未签，应视为解除合同。3.本案诉争房产现处于空置状态，符合交付条件，但不愿与**涛签订房屋买卖合同。本院认为，**涛与万众房地产公司之间订立的《商品房订购书》及《合同确认表》是双方真实意思表示，不违反法律和法规的禁止性规定，依法确认有效。《商品房订购书》从形式上属预约合同，订立的目的是签订买卖合同，但双方在履行中出现重大分歧并产生纠纷，**涛持有万众房地产公司收取部分房款的证据，并同意撇开原约定的按揭贷款支付方式，用一次性付款方式付清房款，以实现订约目的，取得房产。万众房地产公司否认《商品房订购书》的买卖合同性质，并明确不与**涛签订房屋买卖合同。故本案争议的焦点在于《商品房订购书》是否具有买卖合同性质，在不能签订买卖合同时是否可以判令万众房地产公司交付房产。经查，**涛与万众房地产公司因按揭贷款问题产生争议并爆发剧烈冲突。诉讼中，万众房地产公司拒绝与**涛继续履行预约合同，单方阻断交易完成的可能性。**涛则主动表示愿意一次性支付剩余房款并接受大多数已签合同业主承诺的《房屋买卖合同》约定义务，因此，双方争议问题已得到解决，万众房地产公司售房并收取约定价款的合同目的可以实现，在此情况下，万众房地产仍拒绝履行《商品房订购书》，违背诚实信用原则，已构成对**涛权利的侵害，应承担民事责任。现《商品房订购书》记载的买卖合同基本要素齐全，《商品房订购书》所确认的房源现仍处于可交易状态，并不存在其他权利限制，可以用于交付。基于此，**涛和万众房地产公司之间房屋买卖合意已经形成，**涛履行了部分付款义务，具备买卖合同的实质要件。万众房地产公司不签订买卖合同时，**涛支付房款后可直接交付。**涛关于利息损失的请求，因《商品房订购书》约定的支付方式发生变更，损失并未产生，本院不予支持。万众房地产公司关于订购书已解除的主张缺乏法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、限**涛于本判决生效后十五日内支付洛阳万众房地产开发有限公司房款330000元，洛阳万众房地产开发有限公司接收房款后五日内向**涛交付位于洛阳市西工区310国道与龙翔东路交叉口东北角国色天香万众e家12幢1-2903号房产；二、上述第一项义务双方履行后，洛阳万众房地产开发有限公司应按房产登记部门规定义务，协助**涛办理产权登记，所需税费，按上述规定分别各自承担；三、驳回**涛其他的诉讼请求。本案受理费2304元，保全费2587元。由**涛负担2304元，洛阳万众房地产开发有限公司负担2587元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  陆红雨人民陪审员  崔海霞人民陪审员  张 冰二〇二〇年五月十九日书 记 员  温阳阳