广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初15679号原告：杨明友，男，1971年5月6日出生，汉族，住重庆市荣昌县***********。原告：胡太琼，女，1971年8月9日出生，汉族，住重庆市荣昌县***********。以上两原告的共同委托诉讼代理人：卢德言，广东帅毅律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：张凤霞，广东帅毅律师事务所实习律师。被告：周展华，男，1971年12月12日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：莫培刚，广东冠伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钰婷，广东冠伦律师事务所律师。第三人：中山市振兴房地产经营服务有限公司，住所地广东省中山市***********。法定代表人：陈铨坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁炳其，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李国昌，男，该公司员工。原告杨明友、胡太琼与被告周展华、第三人中山市振兴房地产经营服务有限公司（以下简称振兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告杨明友、胡太琼及其共同委托诉讼代理人卢德言、张凤霞、被告周展华的委托诉讼代理人刘钰婷、第三人振兴公司的委托诉讼代理人李国昌、梁炳其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨明友、胡太琼向本院提出诉讼请求，请求判令：1.杨明友、胡太琼与周展华、振兴公司签订的《二手房买卖合同》中的房屋买卖合同部分于2019年10月31日解除；2.周展华向杨明友、胡太琼支付违约金358000元；3.周展华向杨明友、胡太琼赔偿律师费损失15000元。诉讼过程中，杨明友、胡太琼将第二项诉讼请求的金额变更为356000元。事实和理由：2019年9月30日，杨明友、胡太琼作为卖方、周展华作为买方、振兴公司作为居间方，三方签订《二手房买卖合同》，约定由周展华购买杨明友、胡太琼名下位于中山市***********2*的房地产（以下简称涉案房产），转让总价款为3580000元。签订合同后，周展华提出不再履行合同，周展华的行为已构成违约，应按合同约定承担全部违约责任。周展华辩称，确实是自身的违约原因致使合同无法继续履行，同意双方的房屋买卖合同关系于2019年10月31日解除，但周展华于签订合同后10天就已明确向杨明友、胡太琼表示不再履行合同，耽误期间十分短暂，且同期的中山市同类房产的房价基本无变动，故杨明友、胡太琼实际的损失非常少，请求法院将违约金的金额调整为100000元。此外，杨明友、胡太琼要求周展华赔偿律师费损失15000元无法律依据，请求法院依法驳回。振兴公司述称，振兴公司是涉案合同的居间方，振兴公司已履行了居间义务。对于涉案买卖关系的解除和违约责任的认定，由法院依法处理。本院经审理查明：涉案房产的土地证号为C5302011、C1142405，房产证号为2007-易050312，权利人为杨明友、胡太琼。2019年9月30日，杨明友、胡太琼作为卖方、周展华作为买方、振兴公司作为居间方，三方签订《二手房买卖合同》（NO.0000027）。其中，房屋买卖合同部分的主要内容为：1.价款，转让总价款为3580000元；2.定金，300000元，分两期支付，2019年10月10日支付200000元，同年10月31日支付100000元。3.违约责任，如卖方未按照本合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日千分之一的违约金并继续履行合同（最高违约金不高于总价款的20%），如卖方逾期履行超过十五个工作日，即视卖方违约，则买方有权解除合同并可要求卖方退回已收的款项（含定金），并要求卖方按照转让总价款的20%作为违约金赔付给买方。如买方未按照本合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日千分之一的违约金并继续履行合同（最高违约金不高于总价款的20%），如买方逾期履行超过十五个工作日，即视买方违约，则卖方有权解除合同并要求买方按照转让总价款的20%作为违约金赔付给卖方，如买方所交付卖方的定金及房款大于或小于违约金的，于发生日7天内须多退少补。在履行本合同过程中，任何一方违约的，守约方因追究违约方责任而产生的律师费、诉讼费、保全费、交通费、调查费等由违约方承担。同年10月10日，周展华告知杨明友、胡太琼不再继续履行合同。后杨明友、胡太琼聘请了广东帅毅律师事务所指派律师提起本案诉讼，并支付了律师费15000元。另查明，杨明友、胡太琼和周展华、振兴公司在庭审中均确认在涉案合同签订后至周展华告知杨明友、胡太琼不再履行合同期间，广东省中山市范围内与涉案房产同类型的房产交易价格无变动。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议的焦点为：一、周展华是否有权申请调整违约金；二、杨明友、胡太琼的实际损失是否超出了周展华主张的100000元；三、周展华是否应承担赔偿杨明友、胡太琼因本案诉讼产生的律师费损失。关于焦点一，虽然涉案的《二手房买卖合同》中房屋买卖合同部分的内容合法有效，其中的违约责任条款具有法律约束力，杨明友、胡太琼有权依据该约定行使合同权利，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”故周展华有权向本院申请调低违约金。关于焦点二，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，杨明友、胡太琼主张的实际损失主要是房屋再次出售的迟延产生的贬值损失，分两部分组成，一部分是周展华明确表示不履行合同前产生的贬值损失，另一部分是周展华明确表示不再履行合同后因原合同的约束致使杨明友、胡太琼不能及时将房产再次出售的贬值损失。关于第一部分，因双方均确认该期间无房价价格变动，故该部分损失不存在。关于第二部分，杨明友、胡太琼已明确收到周展华不再履行合同的信息，亦向周展华发出了催告函，后应采取积极和合理的方式行使涉案房产的处分权，不宜片面归责于周展华，从而以消极的方式致使涉案房产的再次交易期限拖至无限期，造成损失无限扩大，故周展华仅需要承担杨明友、胡太琼为再次出售涉案房产而需要的合理准备时间的期间所导致的贬值损失，该合理时间本院认为应以三个月为宜，而该三个月期间，广东省中山市相类似的房产交易价格亦没有明显的波动，故周展华同意支付的违约金100000元已足以弥补杨明友、胡太琼的实际损失，故杨明友、胡太琼主张的违约金超出100000元的诉讼请求，本院不予支持，又因双方同意对周展华已付款2000元在违约金中抵扣，故周展华需向杨明友、胡太琼支付违约金98000元。关于焦点三，因双方已约定该损失由违约方承担，且杨明友、胡太琼已实际支出，故杨明友、胡太琼相应的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，杨明友、胡太琼的诉讼请求，理据充分部分，本院予以支持，理据不足部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杨明友、胡太琼与被告周展华签订的《二手房买卖合同》（NO.0000027）中的房屋买卖合同部分于2019年10月31日解除；二、被告周展华于本判决发生法律效力之日向原告杨明友、胡太琼支付违约金98000元；三、被告周展华于本判决发生法律效力之日向原告杨明友、胡太琼赔偿律师费损失15000元；四、驳回原告杨明友、胡太琼的其他诉讼请求。案件受理费6895元，诉讼保全费2385元，合计9280元，由原告杨明友、胡太琼负担6469元，被告周展华负担2811元（该款已由原告杨明友、胡太琼预交，被告周展华于上述付款期限内一并迳付原告杨明友、胡太琼，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杜万枝审判员  梁 瑜审判员  邝 羽二〇二〇年四月三十日书记员  李祥龙