福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2266号 上诉人（原审被告）：泉州市住宅建设开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道见龙亭社区东门瑞龙苑****，统一社会信用代码9135050015612363XP。 法定代表人：蔡伟忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴俊猛，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉琴，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈志云，男，1973年4月9日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 住宅开发公司泉州市住宅建设开发有限公司（以下简称“住宅开发公司”）因与陈志云商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初12204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 住宅开发公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判住宅开发公司无需承担逾期协助办证违约金；2.一、二审诉讼费用由陈志云承担。事实和理由：1.住宅开发公司已完成全部协助义务。住宅开发公司已经在2016年7月4日办理了涉诉房屋的初始登记，也已将办理权属登记的合同、发票、房户分户图等资料交付给了陈志云。2.《泉州市保障性住房办理不动产证书转办单》、测绘图应由陈志云本人领取，因经济保障性住房业主较多，为避免造成行政主管部门工作不便，泉州市住房和城乡建设局才通知住宅开发公司去统一领取转办单。该份转办单并非需要由出卖人提供的资料。住宅开发公司已经完成法定及约定的协助义务，不应认定住宅开发公司未交付完整的办证资料。3.住宅开发公司承担逾期办证违约金的前提是“由于开发商的原因”导致，其他原因无需承担违约责任。陈志云没有提交任何资料证明其有向登记部门申请过办证，亦不能证明不能办理房屋权属证书是因为住宅开发公司的原因导致。4.关于出让金问题，住宅开发公司在办理完初始登记后，政府政策适用发生变化，导致需要补缴一些土地出让金。 陈志云辩称，住宅开发公司的上诉理由不存在，住宅开发公司逾期办理房屋所有权初始预登记等相关手续。住宅开发公司拖延两年，于2017年9月才办理东宝花苑小区项目首次登记，2018年12月才缴纳土地出让金，2019年7月才缴纳相关税费，直至2019年9月25日才通知买受人办证。住宅开发公司至今未履行约定将办理权属登记需由出卖人提供的全部手续资料交付陈志云，办理《泉州市保障性住房办理不动产证书转办单》和测绘图是住宅开发公司应尽的义务。陈志云没有资格和义务办理。综上，住宅开发公司并未依约完成相应的协助义务，已构成合同违约，请求驳回上诉，维持原判。 陈志云向一审法院起诉请求：1.住宅开发公司履行基本义务协助陈志云办理丰泽区昌盛路1000号东宝花苑32幢1201室的《不动产权证书》（以泉州市不动产登记中心审核通过为准）；2.住宅开发公司支付逾期未协助办理上述房屋《不动产权证书》相关手续的违约金3570.75元；3.本案的诉讼费用由住宅开发公司承担。 一审法院认定事实：2013年12月30日，陈志云与住宅开发公司签订一份合同编号为201312290012的《商品房买卖合同》，约定陈志云向住宅开发公司购买址在丰泽区的商品房，房屋总价款为413670元。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0005%向买受人支付违约金。”双方签订的合同附件六合同补充协议第六条约定：“1、因该项目属政策性保障住房，部分手续需报请有关部门审批。因此，如在规定的商品房交付使用后60日内，出卖人未能向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，或不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的。买受人同意对本合同第十四条条款规定时间再续延9个月，买受人不追究出卖人责任。”合同补充协议第十五条约定“出卖人与买受人签订的本合同补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的组成部分。甲、乙双方同意本补充协议不受主合同第二十二条条款的约束，本补充协议与合同正文内容有冲突的，以本补充协议为准。”上述合同及附件于2014年1月24日在泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处登记备案。合同签订后，陈志云依约付清购房款413670元。一审庭审中，双方一致确认住宅开发公司实际于2015年7月19日向陈志云交付诉争房屋。该房屋的不动产权证书至今未办理。一审法院认为：陈志云与住宅开发公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约定履行。关于住宅开发公司是否已履行完毕协助陈志云办理不动产权属登记的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，住宅开发公司履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，不仅要向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，而且要将办理权属登记需由住宅开发公司提供的资料交付陈志云。经查，诉争房屋所在项目于2016年7月4日办理了初始登记，且住宅开发公司已取得诉争房屋的房产分户图。一审庭审中，陈志云确认其已收到购房发票、房产分户图；同时，住宅开发公司自认其领取了诉争房屋的《泉州市保障性住房办理不动产证书转办单》，该份转办单亦为办理不动产权属登记所需资料。住宅开发公司当庭将该转办单交付给陈志云，因此，住宅开发公司至一审庭审当日即2020年1月15日已履行完毕协助办理不动产权属登记的义务。现陈志云请求住宅开发公司协助其办理诉争房屋的不动产权证书，缺乏依据，不予支持。双方约定合同附件六合同补充协议与合同正文内容有冲突的，以合同补充协议为准。根据合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0005%向买受人支付违约金”，以及合同补充协议第六条第1款约定“如在规定的商品房交付使用后60日内，出卖人未能向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，或不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的。买受人同意对本合同第十四条条款规定时间再续延9个月，买受人不追究出卖人责任”，诉争房屋的实际交房时间为2015年7月19日，因住宅开发公司原因未能在房屋交付后的60日内履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，导致陈志云未能在商品房交付使用后90日内即2015年10月17日之前取得房屋权属登记，上述期限可再续延9个月即至2016年7月16日止，故住宅开发公司应支付自2016年7月17日起的违约金。但陈志云直至2019年12月20日才向一审法院提起诉讼，故2016年7月17日起至2016年12月19日间的违约金已经超过诉讼时效，对住宅开发公司该抗辩予以支持。另，陈志云主张双方约定的违约金偏低，但其并未提供相关的证据予以证明，故对陈志云该主张不予采纳。综上，陈志云请求住宅开发公司支付自2016年7月21日起至2019年10月30日止的逾期协助办证违约金3570.75元，对住宅开发公司应承担的自2016年12月20日起至2019年10月30日止（共1045天）每日按已付购房款413670元的0.0005%计算的逾期协助办证违约金计2161元予以支持，超出部分不予支持。判决：一、泉州市住宅建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈志云逾期协助办证违约金2161元；二、驳回陈志云的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：诉争房屋所在项目于2016年7月4日办理了初始登记，且住宅开发公司已取得诉争房屋的房产分户图，但住宅开发公司直至2018年12月27日才补缴土地出让金，且住宅开发公司也未能提供交付相关办证资料的证据。同时，住宅开发公司自认其领取了诉争房屋的《泉州市保障性住房办理不动产证书转办单》，故对住宅开发公司关于其早已履行完毕协助办证义务，不应承担逾期办证违约责任的主张不予采纳。一审认定的其余事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，住宅开发公司履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，不仅要向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，而且要将办理权属登记需由住宅开发公司提供的资料交付陈志云。住宅开发公司虽于2016年7月4日办理了初始登记，且住宅开发公司已取得诉争房屋的房产分户图，但住宅开发公司直至2018年12月27日才补缴土地出让金，且住宅开发公司至一审庭审当日即2020年1月15日才向陈志云交付《泉州市保障性住房办理不动产证书转办单》，该份转办单亦为办理不动产权属登记所需资料。住宅开发公司未及时履行协助办证义务，直至2019年9月25日才向陈志云发出办证通知，已构成违约，应当承担违约责任。一审判决住宅开发公司支付逾期协助办证违约金2161元元，符合法律规定和合同约定，应予维持。住宅开发公司主张其不应承担逾期协助办证的违约责任，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，住宅开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由泉州市住宅建设开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋秀华 审 判 员 蔡凌轩 审 判 员 郑 励 二〇二〇年五月十四日 法官助理 林 维 书 记 员 庄雯茜 附：本案适用的主要法条及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。