四川省眉山市东坡区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)川1402执异15号 案外人：卢伟祥，男，1982年7月6日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 申请执行人:沈志康，男，汉族，1964年10月2日出生，住四川省眉山市东坡区。 被执行人：张树超，男，汉族，1965年8月20日出生，住四川省眉山市东坡区。 被执行人：张建平，男，汉族，1978年8月7日出生，住四川省眉山市东坡区。 在本院执行沈志康与张树超、张建平民间借贷纠纷一案中，案外人卢伟祥对执行位于眉山市东坡区湖滨路北二段16号*栋*单元*层*号住房一套提出排除执行的异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人卢伟祥称，东坡区人民法院在依据（2017）川1402民初105号民事判决执行张树超的案件办理过程中，查封了卢伟祥位于眉山市东坡区凯旋国际公馆的房产。上述被查封房产事实上是卢伟祥于2014年1月23日借用舅舅张树超名义购买的（双方未签订借名买房合同），当初卢伟祥因个人征信问题无购房贷款资格而借名买房，购买该房产的所有费用均为卢伟祥支付，并已实际使用至今；考虑到是借名买房，打算在还清房贷办理过户登记前再办房产证和土地使用证。卢伟祥在2020年3月银行催还房贷时才查询到该房产已于2018年被法院查封。卢伟祥认为，卢伟祥在沈志康起诉张树超之前就已经与领地房地产集团股份有限公司眉山分公司完成了该房产的买卖交易，并已实际交付使用至今，法院在未调查清楚该房产现状的情况下、未通知卢伟祥就将该房产查封，妨碍了卢伟祥办理房产证权利的行使。卢伟祥已通过合法渠道取得了对该房产的所有权和使用权，且无过错，请求中止对该房产的执行，解除查封。 被执行人张树超称，卢伟祥系其唯一外侄，位于眉山市东坡区凯旋国际公馆的房产，确系卢伟祥借名购买。 本院查明，本院受理沈志康诉张树超、张建平民间借贷纠纷一案，于2017年4月25日作出（2017）川1402民初105号民事判决：“被告张树超、张建平自本判决生效之日起十日内共同返还原告沈志康借款本金60万元并支付逾期返还借款的利息（利息自2015年3月22日起至本金清偿之日止，以未清偿本金为基数，按年利率6%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10430元，公告费600元，共计11030元，由被告张树超、张建平共同负担。”判决生效后，张树超、张建平逾期未履行还款义务，权利人沈志康于2018年1月8日向本院申请执行。 本案在执行中，因被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，本院于2018年5月24日作出（2018）川1402执193号执行裁定，查封了登记在被执行人张树超名下的位于眉山市东坡区湖滨路北二段16号*栋*单元*层*号（合同备案号：7***7）住房**。 卢伟祥为此提出异议,为证明其主张，向本院提交了证据材料证明以下事实：2014年1月23日，为购买领地房地产集团股份有限公司眉山分公司已由眉山市房管局批准预售（预售许可证号2****7）的位于东坡区湖滨路北二段16号*栋*单元*层*号住房一套，张树超、黄**秀与领地房地产集团股份有限公司眉山分公司签订《商品房买卖合同》，网上签约备案正确完成后生成的合同签约备案号为7***7，已在眉山市房地产管理局办理了合同备案登记；约定房屋总价380000元，首付30﹪，余款按揭支付。合同签订当日，卢伟祥向领地房地产集团股份有限公司眉山分公司支付楼款12万元（含1万元定金）及代收的预告登记费、预抵押费170元，余26万元楼款向中国工商银行眉山分行贷款支付，卢伟祥负担月供。2016年3月28日，争议房产办理了交付手续。2016年7月12日，卢伟祥向领地房地产集团股份有限公司眉山分公司支付凯旋国际公馆*-*-2**1号房办证手续费、契税、印花税等合计8751元，但未办证。2016年9月19日，卢伟祥向负责眉山凯旋国际公馆的四川汇丰物业服务有限公司眉山分公司出具“业主自装承诺书”，并办理装修登记；眉山凯旋国际公馆物业服务处许可卢伟祥自己组织装修施工，发给“装饰装修施工证”；当日，双方签订了“室内装饰装修管理服务协议”，卢伟祥还在“装饰装修告知事项、注意事项及禁止行为说明书”上签名。与卢伟祥签订《室内装修施工合同》的是四川炎煌空间装饰工程有限公司，工程于2016年9月20日开工、2016年12月竣工，卢伟祥共计支付装修工程款4万元，于2017年携家人入住，并实际承担了2016年4月起的物管、电费等费用开支。 以上事实，有本院（2017）川1402民初105号民事判决、(2018)川1402执193号执行裁定，个人住房登记记录信息证明，中国人民银行征信中心出具的个人信用报告，《商品房买卖合同》及附件，加盖“领地房地产集团股份有限公司眉山分公司财务专用章”凯旋国际公馆*-*-2**1号房（楼款）收款收据，《个人购房借款／担保合同》，《物业管理服务合同书》，领地·凯旋国际公馆项目房屋交付通知书及附件，眉山凯旋国际公馆入伙资料，业主自装承诺书（存根联），装饰装修施工证，装修办理登记表，室内装饰装修管理服务协议，装饰装修告知事项、注意事项及禁止行为说明书，《室内装修施工合同》，四川炎煌空间装饰工程有限公司出具的优惠说明、装饰装修费用付款情况，住宅物业服务费收据，楼款、月供、物业、物管等缴费（银行、微信）交易明细，缴纳办证相关费用的收款收据，以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：被执行人未履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。人民法院查封被执行人房产后即具有固定权利现状、排除之后物权变动的效力。 本案中，本院作出（2018）川1402执193号执行裁定，查封了备案登记在被执行人张树超名下的位于眉山市东坡区湖滨路北二段16号*栋*单元*层*号（合同备案号：7***7）住房**。我国法律并未赋予“网签”及“购房合同备案登记”对抗效力，此查封备案登记房屋的行为是对预购商品房的查封，准确说是预查封，查封对象不是房屋这一标的物本身，而是被执行人张树超基于有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权转移登记请求权；预查封的目的是使被执行人张树超保有债权，以便将来实现债权，进而取得房屋的所有权，再从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请求权被预查封，合同的双方当事人均应维持该合同的效力并积极地履行。 但结合现有证据和当事人陈述，可以确认卢伟祥与张树超在2014年1月23日前已达成了借名买房的合意，卢伟祥因其本人存在贷款障碍而借用舅舅张树超名义，实际出资购买位于眉山市东坡区湖滨路北二段16号*栋*单元*层*号住房一套并装修使用至今。该《商品房买卖合同》项下的权利实际归属于卢伟祥，符合公平原则；在遭遇张树超作为被执行人被法院强制执行的风险时，卢伟祥实际享有的权利也不能被否定和剥夺。而沈志康在申请执行张树超、张建平民间借贷纠纷一案中的享有的是针对张树超、张建平的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对争议房产公示的信赖而产生。综合本案实际情况，卢伟祥对争议房产享有的权利合法、真实，可以排除人民法院根据沈志康的执行申请对争议房产的强制执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对被执行人张树超名下的位于眉山市东坡区湖滨路北二段16号*栋*单元*层*号（合同备案号：7***7）住房**的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自本裁定送达之日起十五日内向眉山市东坡区人民法院提起诉讼。 审 判 长 喻 涛 审 判 员 文 雯 人民陪审员 肖 涛 二〇二〇年五月六日 书 记 员 李丝雨