山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0691民初2781号原告:烟台经济技术开发区海鹰大厦海澜花园业主委员会，住所地烟台经济技术开发区长江路202号电子大厦607室。负责人：牟毅，主任。委托诉讼代理人：邵晓文，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾逸冰，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被告:烟台市星辰物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区胜利路66号胜利大厦712室，实际经营地烟台经济技术开发区长江路173-1号海鹰大厦，社会统一信用代码913706026667023839。法定代表人：丁晓鹏，总经理。委托诉讼代理人：周骏，山东君辰律师事务所律师。原告烟台经济技术开发区海鹰大厦海澜花园业主委员会（以下简称海鹰业委会）诉被告烟台市星辰物业管理有限公司（以下简称星辰物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，被告在答辩期间提起管辖权异议，本院裁定驳回管辖权异议后，被告提起上诉，烟台市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海鹰业委会负责人牟毅及诉讼代理人邵晓文、被告星辰物业公司法定代表人丁晓鹏及诉讼代理人周骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海鹰业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告退出烟台经济技术开发区长江路173号海鹰大厦、海澜花园小区；2.判令被告向原告移交位于烟台经济技术开发区长江路173-1号海鹰大厦一楼的物业用房、物业管理材料以及海澜花园104号、105号、204号、205号、304号物业办公用房及物业管理材料；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第2项为判令被告向原告移交位于烟台经济技术开发区长江路173-1号海鹰大厦一楼财务室和经理室、物业管理资料以及海澜花园204号、205号物业办公用房及物业管理资料。事实和理由:被告原为烟台开发区海鹰大厦、海澜花园小区物业服务公司，2018年11月13日，烟台开发区海鹰大厦、海澜花园全体业主表决通过解聘被告的决议，而后原告根据业主大会的决议向被告下达了书面解聘通知书，但被告至今仍然拒绝撤出海鹰大厦、海澜花园小区和交出物业用房及资料。因原告已通过招标方式选定了新物业服务公司，并且签订了新物业服务合同，被告拒绝撤出小区的行为已影响到新选定物业公司的入驻，严重损害了小区全体业主的合法权益，为此特向贵院提起诉讼，望判如所请。因诉讼过程中原告已收回保安室、海澜花园104、105、304三套物业办公用房，故变更诉讼请求。被告星辰物业公司辩称，1.根据原告提供的物业服务合同第16条规定，合同发生争议应协商解决，协商不成的可向仲裁委员会申请仲裁，所以本案应该通过仲裁程序解决。2.原告与被告签订的合同是合法有效的，应受法律保护，原告无权作出单方的不合法律程序的解除，否则其解除也是无效的。3.本案的前提是物业合同的合法有效，而非合同解除后的排除妨害。综上，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据认定如下：原告提供物业服务合同复印件一份，以证明烟台经济技术开发区海鹰大厦业主委员会与被告星辰物业公司最后一次签订的物业服务合同期限为2015年12月26日至2018年12月25日。原告称此证据来源于被告在本院审理的其他案件中向法院提供的证据。被告称双方最后一次签订的合同期限是2015年12月26日至2020年12月25日，并提供合同复印件，未提供原件。本院经调取（2017）鲁0691民初526号卷宗，查实原告提供的复印件与被告在此案中提供的合同内容一致，而被告在本案中提供的合同复印件无原件印证真实性，故本院依法采纳原告提供的合同复印件，认定签订的最后一次物业服务合同期限是2015年12月26日至2018年12月25日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:烟台经济技术开发区海鹰大厦一期、二期（海澜花园）住宅小区于2006年1月6日在烟台经济技术开发区海河管理处、房管局物管办和烟台经济技术开发区银芝社区选举工作领导小组主持下依法成立烟台经济技术开发区海鹰大厦业主委员会，于2018年8月成立烟台经济技术开发区海鹰大厦海澜花园业主委员会。该小区的物业管理，于2007年7月4日经海鹰业委会同意，由原来的烟台海鹰物业管理有限公司变更为被告星辰物业公司，烟台开发区海鹰物业管理有限公司将海鹰大厦、海澜花园前期物业管理合同中前期物业管理人的权利和义务由被告星辰物业公司继续履行。后烟台经济技术开发区海鹰大厦业主委员会（甲方）连续与被告星辰物业公司（乙方）签订物业服务合同，双方最后一次签订的物业服务合同第六条第16项约定物业服务时间为2015年12月26日至2018年12月25日；第十二条第六项约定合同到期未按时签订新合同，超过30天，本合同自动顺延；第十六条约定，双方因合同产生争执的应协商解决，协商不成的可向仲裁委员会申请仲裁。诉讼过程中，原告海鹰业委会已占用海澜花园104、105号、304号物业办公用房，海澜花园204、205号物业办公用房及海鹰大厦一楼财务室、经理室仍由被告星辰物业公司占用。原告主张已解聘被告，被告拒绝腾退，为此提供如下证据：证据1.烟台开发区海鹰大厦、海澜花园业主大会就解聘被告的决议及解聘通知，证明就是否解除聘用被告作为烟台开发区海鹰大厦、海澜花园物业服务公司一事，烟台开发区海鹰大厦、海澜花园业主召开业主大会，会议投票表决后于2018年11月13日经计票统计确认通过解除对被告的聘用决议，2018年11月14日原告向被告送达《关于解聘烟台星辰物业管理有限公司的通知》，告知被告于物业合同到期后与原告办理物业交接手续。该通知载明：“业委会决定召开业主大会对解聘星辰物业及追诉其过失、差错等征求业主授权。业委会召开业主大会进行书面征求意见，于2018年11月13日19点在居委会二楼进行唱票，经街道办指导、居委会监督、业委会及业主唱票计票监票，现公布投票结果如下：海鹰大厦户数373户，本次获得打票197票，其中赞成票188票，弃权票9票，有效票共计_197_票。海澜花园户数245户，本次获得打票_126_票，其中赞成票_126_票，弃权票0票，有效票共计_126_票。鉴于本次业主大会决议--关于解聘烟台市星辰物业管理有限公司及授权业委会八项权利获得半数以上业主支持，业委会正式获得解聘烟台市星辰物业管理有限公司及业委会接管物业等相关的八项委托授权。现通知星辰物业自接到本通知5日之内，就交接事宜与业委会进行沟通，并准备好物业管理相关资料、账目、说明、物业活动用房及其他归全体业主共同所有的一切资产资料，于2018年12月15日前做好交接准备，于2018年12月25日之前完成正式交接，业委会将于2018年12月26日正式进行接管物业管理工作并收取物业费、水电费等。2018年12月25日之前，原应由星辰物业收取的物业费及代收的水电费等，星辰物业如未能及时收取的，可通过合法途径另行收取，自行解决。2018年12月26日之后，星辰物业无权继续收取后期物业费等相关费用。”证据2.编号为SDXL【YT】2019-19的《中标通知书》、《海鹰大厦海澜花园住宅物业服务合同》、烟台经济技术开发区建设交通局2019年5月24日出具的《海鹰大厦海澜花园物业服务备案情况》、7份特种设备使用登记证及特种设备使用登记表、国网山东省电力公司烟台供电公司开发客户服务分中心2019年7月18日作出的《关于烟台乾元物业代收电费的通知》，烟台经济技术开发区自来水有限公司2019年6月21日作出的《关于烟台乾元物业代收水费的通知》原件，证明2019年5月17日，经过原告委托通过招投标方式选定烟台乾元物业服务有限公司为烟台开发区海鹰大厦、海澜花园的物业服务公司，2019年5月27日原告与烟台乾元物业服务有限公司签订物业服务合同且在物业服务管理部门完成了物业服务备案，目前烟台乾元物业服务有限公司已完成包括电梯等特种设备的使用单位登记手续，同时电力公司及供水公司已委托烟台乾元物业服务有限公司代收海鹰大厦、海澜花园业主电费、水费。另外可以证明被告在物业服务期间内未足额缴付电费，导致海鹰大厦海澜花园拖欠电费84899.64元，被告收缴的水费未支付给自来水公司，累计欠费近50万元，已被自来水公司诉至法院，被告的一系列行为严重违反了物业服务合同的约定。证据3.烟开建设交通限改字[2019-1]号《责令限期改正通知书》复印件一份（原告称烟台开发区建设交通局有备案），证明因原、被告物业服务合同到期终止，且原告通过合法途径选聘的新物业公司已到位，而被告拒不腾退物业服务用房并完成物业管理资料的交接，2019年7月15日烟台开发区建设交通局对被告作出责令限期改正要求，并送达给了被告，但被告目前仍然拒绝按照该通知腾退物业服务用房及办理物业管理资料的交接手续。被告质证称，对证据1的真实性不清楚，对证明目的有异议，原、被告之间的物业服务合同非前期物业服务合同，双方之间的服务合同是合法有效的，原告不经法定特别程序无权随意解除合法生效的物业服务合同，所以对其聘用其他物业服务公司以证明解除与被告之间的物业服务合同是错误的，被告有权就原告给被告造成的经济损失保留对其进行诉讼的权利。对于原告召开的业主大会的投票过程及结果，需要原告进一步提供证据证明其程序符合规定，并提供相关的八项委托授权以及该次业主大会决议资料。对证据2的真实性不清楚，对证明目的有异议，被告认为原告承认与其他物业服务公司签订服务合同，侵犯了被告的合同权利，是违反合同约定的表现，在原、被告之间合同依法有效存续期间，其所做的其他行为，对于被告来说应该是无效的行为。对证据3的真实性不清楚，对证明目的有异议，合同具有相对性，未经合同约定及合同法的规定解除合同，其他单位无权对依法成立生效的合同作出成立及终止的认定，所以即使该通知书是真实的，但其不能因行政权利干预民事私法的权利，通过该通知书载明的内容可以看到，该限期改正通知书作出的依据是物业管理条件第38条物业服务合同终止时所确定的资料移交等，本案中原、被告之间的物业合同并不符合该通知书中所载明的物业服务合同终止时，所以即使是真实存在的，也不能干预原、被告之间的合同相对性所确定的权利义务。针对被告提出的异议，原告主张，原告是在街道办居委会的指导监督下召开的业主大会，并就解聘被告进行打票及公开唱票，对于解聘结果被告曾经向街道办等有关部门提出过异议，后经福莱山街道办、开发区物业管理办公室、金桥派出所、银芝小区居委会、海鹰海澜业主委员会五方联合验票，全程录音录像核实，证明解聘合法有效。相关证据录音及视频资料在银芝居委会和福莱山街道办事处留有存档。原告为证明解聘决议程序合法性及结果真实性，向本院提交烟台经济技术开发区福莱山街道银芝社区居委会出具的《海鹰海澜业委会解聘烟台市星辰物业管理有限公司的情况说明》，内容是：“海鹰大厦海澜花园业委会鉴于烟台市星辰物业管理有限公司合同到期且不尽职，不能履行物业公司应尽义务，特召开业主大会进行书面征求意见对其予以解聘。2018年11月13日19点，在福莱山街道办事处和银芝社区居委会工作人员的监督下，在银芝社区居委会二楼会议室，由业委会及业主进行公开唱票，并公布业主投票结果：海鹰大厦户数373户，打票197票，其中赞成票188票，弃权票9票，有效票共计197票。海澜花园户数245户，打票126票，其中赞成票126票，弃权票0票，有效票共计126票。烟台市星辰物业管理有限公司负责人对此结果不认可，要求进行复核。2019年1月28日，在福莱山街道办事处、规划建设局物业管理办公室、金桥派出所、银芝社区居委会的共同监督下，由海鹰大厦海澜花园业委会对业主打票逐一进行电话回访，核实解聘物业选票的真实性，2019年1月31日完成电话回访。整个回访过程，均有视频录音录像佐证，回访结果由五方登记签字，录音录像及登记资料原件均在办留存。以上情况属实，特此说明。”被告质证称，对其真实性不清楚，证据格式不符合证据规则规定的法定要件。本院认为，本案争议的焦点问题是本案是否应通过仲裁程序处理及原、被告的物业服务合同是否已终止。关于本案是否应通过仲裁程序处理，《中华人民共和国仲裁法》第十八条规定：“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。”本案中，物业服务合同虽约定“双方因合同产生争执的应协商解决，协商不成的可向仲裁委员会申请仲裁”，但未明确约定仲裁委员会，原被告各方亦无法就仲裁委员会达成补充协议，故该约定无效。被告主张本案应仲裁，本院不予支持。关于原、被告的服务合同是否已终止，本院认为，被告主张合同约定的服务期限终止时间是2020年12月25日，因其未提供合同原件，本院不采纳其主张，依法认定双方最后一次签订的合同期限是2015年12月26日至2018年12月25日。被告虽然对原告提供的业主大会就解聘被告的决议通知及《海鹰海澜业委会解聘烟台市星辰物业管理有限公司的情况说明》的真实性不清楚，对其证明内容有异议，但未提交相反证据予以反驳，并且烟台经济技术开发区福莱山街道银芝社区居委会出具的《海鹰海澜业委会解聘烟台市星辰物业管理有限公司的情况说明》能够证明上述决议产生程序合法，且被告已知晓决议结果并要求进行复核。在福莱山街道办事处、规划建设局物业管理办公室、金桥派出所、银芝社区居委会的共同监督下，经复核确认解聘物业选票真实。因此根据《物业服务合同》约定，截至2018年12月25日，被告的服务期限已满，《物业服务合同》已于2018年12月25日终止，双方未再续聘。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”据前述规定，被告经业主委员会要求应退出烟台经济技术开发区长江路173号海鹰大厦、海澜花园小区物业服务区域，向原告移交烟台经济技术开发区长江路173-1号海鹰大厦一楼财务室和经理室以及海澜花园204号、205号物业办公用房。关于原告主张被告向其交付物业管理材料，因原告未明确物业管理材料的具体名称或内容，亦未提交被告确实掌握上述材料的证据及上述材料是物业管理服务所必需，故本院不予支持。综上所述，原、被告的物业服务合同到期后已终止，被告作为物业公司应根据相关法律规定退出物业服务区域与业主委员会做好交接工作。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国仲裁法》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定，判决如下：一、被告烟台市星辰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退出烟台经济技术开发区长江路173号海鹰大厦、海澜花园小区；二、被告烟台市星辰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告烟台经济技术开发区海鹰大厦海澜花园业主委员会交付位于烟台经济技术开发区长江路173-1号海鹰大厦一楼财务室和经理室及海澜花园204号、205号物业办公用房；三、驳回原告烟台经济技术开发区海鹰大厦海澜花园业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告烟台市星辰物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  刘肖婧人民陪审员  刘承兰人民陪审员  刘绍丽二〇二〇年五月八日书 记 员  王雪琳