福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初3457号 原告（反诉被告）：严昌乐，男，1987年9月28日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：林其奋，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门市同安祥丰装璜工程有限公司，住所地厦门市大同镇环城西路同兴一期轻工业区。 法定代表人：施江山。 委托诉讼代理人：黄小琴，福建金海湾律师事务所律师。 被告：施江山，男，1958年1月11日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 被告：庄清森，男，1964年4月5日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：施江山，身份信息同上。 原告严昌乐与被告厦门市同安祥丰装璜工程有限公司（以下简称祥丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,严昌乐申请追加施江山、庄清森为共同被告，祥丰公司对严昌乐提起反诉。本院依法组成合议庭，适用普通程序对本案本诉和反诉合并进行了公开开庭审理。严昌乐的委托诉讼代理人林其奋，祥丰公司的委托诉讼代理人黄小琴，施江山本人及其作为祥丰公司的法定代理人、庄清森的委托诉讼代理人参加了诉讼。本案现已审理终结。 严昌乐向本院提出诉讼请求：1.判令祥丰公司赔偿严昌乐装修损失164947元；2.判令祥丰公司赔偿严昌乐定制家具、展板损失40420元；3.判令祥丰公司赔偿严昌乐经营损失10万元；4.判令施江山、庄清森对祥丰公司的上述债务承担连带清偿责任；5.判令上述被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年6月30日，严昌乐与祥丰公司签订《房屋租赁合同》，约定祥丰公司将其建筑面积约为285平方米的房屋租给严昌乐，租期自2017年11月15日至2020年11月14日。合同签订后，严昌乐对房屋进行了装修和商业推广。但祥丰公司未将该公司被厦门市消防支队同安区大队责令停产停业的事情告诉严昌乐，导致严昌乐向该公司租赁的经营场所因被催告停产停业而无法继续经营，造成重大损失。2018年7月10日，严昌乐与祥丰公司达成初步和解协议，祥丰公司先行退还严昌乐押金和预付6个月的租金作为赔偿款，并同意赔偿原告装修损失以及自2018年6月30日起不再计算严昌乐的租金。严昌乐认为双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，因祥丰公司违约，双方同意解除合同，祥丰公司在合同解除后应当赔偿严昌乐的相应损失。施江山、庄清森作为祥丰公司的两个股东，在祥丰公司出租期间通过施江山的配偶庄雅云等私人账户收取该公司租金，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害了公司债权人的利益，应当对祥丰公司的债务承担连带责任。 祥丰公司答辩并反诉称：一、双方签订的租赁合同，将包含土地用途为工业用地、房屋用途为宿舍楼的有产权面积202.6平方米租赁物，以及无产权面积41.29平方米的租赁物租给严昌乐用于商业经营，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。二、2018年7月10日签订的《和解协议书》虽约定祥丰公司赔偿严昌乐装修损失，但前提应当是严昌乐存在装修损失。严昌乐未依约向祥丰公司提交装修方案并经祥丰公司同意，更未向消防机关申报即进行装修，不应认定其装修损失。和解协议书是基于祥丰公司无法按合同提供承租物而解除，但现该租赁合同应属无效，和解协议书的效力应依据合同无效的法律后果进行界定。三、如果法院认为祥丰公司需赔偿严昌乐的装修损失，因严昌乐在签订租赁合同时对租赁物的用途和权属情况明确知悉，且严昌乐未依约依法向消防部门申报装修，严昌乐应自担不少于50%的过错责任。四、鉴定机构虽对严昌乐的装修损失进行了鉴定，但鉴定机构是根据双方各自主张的起止点确定装修损失现值，而没有鉴定机构自身独立的评定意见。此外，严昌乐作为申请鉴定人主张的评估时点是其尚未停止经营的2018年6月22日，而现场勘察时点是2018年10月16日。如果法院拟参照该鉴定意见书确定装修损失现值，应采信祥丰公司主张的起止点并按现场勘验时点计算折旧年限和折旧率。五、严昌乐主张的定制家具、展板损失40420元，缺乏法律依据。定制家具和展板样品属可拆卸物品，不属装修损失范围。如果法院认为样品应按照装饰装修处理，应综合考量样品的使用年限、样品的更新换代、样品的价格因素，不应直接纳入装修范围，更不应该直接按普通装修的折旧年限、直接采用样品的价格来计算。样品价格应执行《福建省房屋建筑与装饰工程预算定额》及厦门市造价站发布的厦门市同安区2018年下半年信息价。六、严昌乐主张赔偿经营损失缺乏事实和法律依据。经营损失是一种可得利益损失，且生意经营有盈有亏。严昌乐主张经营损失是建立在盈利的基础上，但其未就该部分主张提供任何证据。而且，祥丰公司给予严昌乐从2018年7月1日起至2018年10月31日四个月的免租期，也是一种损失补偿。七、严昌乐提供的收款账户是庄雅云并不是施江山或庄清森两个股东的账户。庄雅云作为公司的财务，按照祥丰公司的指示代祥丰公司收取租金，收取的租金属于祥丰公司。严昌乐仅依据其将租金转入庄雅云的账户即主张本案存在股东滥用股公司独立法人地位的情形，要求施江山、庄清森承担连带清偿责任，证据明显不足。此外，祥丰公司已预付严昌乐赔偿款60000元，并代申请鉴定人严昌乐交纳了本案装修损失的鉴定费。严昌乐尚欠祥丰公司2018年5月16日至2018年6月30日的租金15000元；2018年3月8日至2018年12月8日的水电费8347.73元。据此，祥丰公司提出反诉诉讼请求：1.严昌乐向祥丰公司支付尚欠租金15000元；2.严昌乐向祥丰公司支付尚欠水电费8347.73元；3.严昌乐将其应承担的鉴定费返还给祥丰公司。 施江山、庄清森辩称：同意祥丰公司的答辩意见，其二人是否应当对祥丰公司的债务承担连带清偿责任由法院依法判决。 严昌乐对祥丰公司的反诉答辩如下：租金和水电费金额由法院依法核实；鉴定费负担由法院依法判决。 围绕各自诉讼主张，严昌乐向本院提交了《房屋租赁合同》、行政处罚决定书、催告书、和解协议书、企业登记信息、关于祥丰建材城租金支付的说明、银行转账明细、手机支付截图等证据；祥丰公司向本院提交了《厦门市土地房屋权证》、《房屋平面测量图》、银行业务凭证、客户回单、电度表照片等证据。施江山、庄清森未向本院提交证据。在诉讼过程中，经严昌乐申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对案涉租赁物的装饰装修现值作出评估鉴定，该鉴定中心向本院出具了司法鉴定意见书及开具了鉴定费发票。以上证据经当庭质证，相应的证明力本院予以确认并在卷佐证。现结合相关证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下： 祥丰公司成立于1995年8月17日，经营范围包括物业管理、加工、安装等业务。该公司股东有施江山、庄清森二人，其中施江山为执行董事兼总经理。该公司名下房产有址于厦门市同安区，以及址于厦门市同安区。在该三处房产的土地房屋权属证上，土地用途均登记为工业用途，建筑总层数均登记为5层，但实际上有加层和扩建，加层和扩建的面积未取得产权。上述房产位于同安区同兴一期轻工业区，其中房产大部分面积被祥丰公司出租给多家建材商从事经营活动，小部分面积祥丰公司自用，因此称之为“祥丰建材城”。 2017年6月30日，祥丰公司将上述祥丰建材城内约285平方米的建筑面积出租给严昌乐用于建材经营，并签订一份《房屋租赁合同》，约定租期自2017年11月15日至2020年11月14日共三年，场地使用费每年均为120000元，并约定了具体的支付时间。合同第一条还约定出租用途为乙方作建材展示厅、仓储之用途，甲方已明确告知乙方出租屋的现状，乙方已充分了解并愿意承租。合同第四条第5项约定，乙方需装修房屋须先将设计方案事先征得甲方书面同意，并主动向消防机关申报，方可进行装修，否则甲方不予承认，并有权责令拆除。合同第四条第7项约定，合同期满后，乙方承租期间投资装修的设施应无偿归甲方所有。合同第十条第3项约定，甲方保证合同项下的房屋能正常使用，若因甲方原因造成乙方不能正常使用的，甲方应及时进行整改。合同履行期间，严昌乐在租赁场所内经营了一家名为“亿田集成灶”的店面，并按约向祥丰公司支付了相应的场地使用费（即租金）。期间，2017年8月11日，厦门市公安消防支队同安区大队以祥丰公司存在未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案、未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为为由，向祥丰公司出具同公（消）行罚决字（2017）0067号行政处罚决定书，对祥丰公司（祥丰建材城）处予责令停产停业，并处罚款的行政处罚。祥丰公司收件后未将该情况告知严昌乐，亦未停产停业。2018年6月20日，向祥丰公司发出催告书，限祥丰公司（祥丰建材城）于2018年6月30日前履行停产停业的行政决定。2018年6月22日，严昌乐在祥丰建材城经营的“亿田集成灶”停止营业。 2018年7月10日，祥丰公司（甲方）、严昌乐等28家商户（乙方）与施江山（丙方）签订《和解协议书》。协议约定：一、因甲方违约，导致甲乙双方租赁合同无法继续履行，双方同意租赁合同自本协议签订之日起解除。二、自本协议签订之日起3日内，甲方退还乙方押金（保证金）。三、自本协议签订之日起3日内，甲方向乙方预付相当于6个月租金的赔偿款。四、甲方同意赔偿乙方装修损失，具体金额经有资质的第三方鉴定后以法院判决为准，鉴定费由甲方预先垫付，最终承担比例由法院确定；双方一致确认，前述预付赔偿款可抵扣祥丰公司应付严昌乐的赔偿款，多还少补。五、乙方承诺在2018年10月31日前腾退房屋；2018年7月1日至2018年10月31日，甲方免收乙方租金，但该期间产生的水电费仍应由乙方承担，因水电费逾期缴交产生的责任参照《房屋租赁合同》约定执行。...。十、各方同意本协议签订后，各方可以依据协议内容向同安区人民法院起诉。 2018年7月12日，祥丰公司退还严昌乐押金20000元并支付预付赔偿款60000元。2018年10月31日，严昌乐搬出案涉房屋。 诉讼过程中，经严昌乐申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对亿田集成灶店面装饰装修工程造价现值进行鉴定，15000元鉴定费由祥丰公司代为垫付。方成司法鉴定中心的鉴定意见载明，按照严昌乐主张的评估起至点（2017年12月23日至2018年6月22日），受鉴店面装饰装修的现值为164979元；按照现场勘验时点，受鉴店面装饰装修的现值为143779元。该鉴定意见还载明，按照申请费提出的时点，定制家具、展板的重置价格为40420元，按照现场勘验时点，定制家具、展板的重置价格为40531元。经双方质证，严昌乐未对鉴定结论提出异议。祥丰公司认为法庭应采信按照现场勘验时点计算确定的装饰装修现值，其同时就该鉴定意见提出鉴定机构对现值和残值概念存在理解错误、定制家具和展板不应计入装修损失、鉴定机构应当提供计价依据等异议意见。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，针对双方当事人争议问题，本院综合评判如下： 1.关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条的规定，我国实行土地用途管制制度，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，案涉租赁物的土地用途为工业，但严昌乐与祥丰公司签订的《房屋租赁合同》实际用于商业经营，且未依法申请变更土地用途，故该《房屋租赁合同》违反了相关法律的强制性规定，应当认定为无效合同。 2.关于双方当事人对合同无效及其后果的过错责任。祥丰公司作为案涉租赁房屋的出租人，明知房屋的土地用途为工业，不能用于经营建材等商业用途，却仍与严昌乐签订用途为建材经营的租赁合同，存在较大的过错。严昌乐作为从事建材经营的个体工商户，应当知道其不能租赁工业用地上的建筑物从事商业经营，且据严昌乐所述，其在签订案涉房屋租赁合同时已经知晓案涉土地的工业用途，故亦存在过错，但其过错相对出租人祥丰公司要小。另外，祥丰公司在2017年8月11日被责令停产停业后，未及时告知承租人严昌乐采取相应措施以减少损失，另存在过错。因此，本院酌定祥丰公司、严昌乐对合同无效的后果分别承担70%、30%的责任。祥丰公司提出严昌乐应就其损失自担不少于50%的过错责任，本院不予采纳。 3.关于严昌乐主张的装修损失及分担问题。首先，严昌乐于2017年6月30日租赁祥丰公司案涉房屋，但房屋租赁合同约定的租期开始时间为2017年11月15日，按照日常经验法则，2017年6月30日至2017年11月15日应系装修期间，严昌乐主张其装修完成时间为2017年12月23日，符合常理，本院予以确认。祥丰公司认为，根据合同约定，严昌乐未向祥丰公司提交装修方案，未取得祥丰公司书面许可，其装修不应认定。本院认为，严昌乐虽未举证证明其在装修之前有向祥丰公司提交装修方案及取得祥丰公司书面许可，但祥丰公司同在祥丰建材城办公，严昌乐对租赁物进行装修过程，该公司不可能不知情，但该公司未向本院举示其有提出反对及按约责令严昌乐拆除装修的证据，故可推定祥丰公司事实上对严昌乐的装修行为予以了默许，该公司现要求不予认定严昌乐的装修，本院不予采纳。其次，严昌乐装修损失的认定问题。在评估过程中，严昌乐、祥丰公司分别主张评估起止点为2017年12月23日至2018年6月22日、2017年11月15日至现场勘验时点，鉴定机构对此分别作出严昌乐的店面装饰装修现值为164979元、143779元的鉴定结论。本院认为，结合案涉店面装修时间及停止营业时间，评估机构以2017年12月23日至2018年6月22日作为评估起止点，得出的案涉店面装饰装修现值为164979元的鉴定结论更符合案件事实，本院予以采纳。143779元的鉴定结论，系将严昌乐停止营业之后的时间计入评估时段，有失公平，故本院不予采纳。根据本院采纳的鉴定结论，按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿严昌乐装修损失115485元（164979×70%），严昌乐该项超出部分的诉求本院不予支持。 4.关于严昌乐主张的定制家具、展板损失。首先，定制家具和展板不属于附和物，严昌乐可自行搬离另作他用。严昌乐诉称家具和展板系定制物，无法继续利用，理由不足，本院不予采纳。其次，定制家具和展板一般系针对特定场所的摆放而制作，搬离特定场所使用，客观上会造成一定的贬值，对此本院酌定严昌乐所主张的定制家具、展板搬离他处使用的贬值率为30%。同时结合鉴定机构对这些定制家具、展板鉴定的重置价格（40420元），以及这些定制家具和展板已使用的时间（2017年12月23日至2018年6月22日），本院认定严昌乐定制家具、展板的损失金额为10105元{（40420-0.5÷3×40420元）×30%}。按照上述双方责任比例，祥丰公司应赔偿严昌乐定制家具、展板损失7074元（10105×70%），严昌乐该项超出部分的诉求本院不予支持。 5.关于严昌乐主张的经营损失。严昌乐陈述系按照每月2万元的盈利标准，自2018年7月算至同年11月。本院认为，商业经营有盈有亏，该经营损失数额系严昌乐单方估算，并无相应证据证明，且祥丰公司已给予严昌乐6个月的免租期，客观上亦是对严昌乐进行了一定的补偿。故严昌乐的该项诉求，证据和理由不足，本院不予支持。 6.关于鉴定费的负担。本案鉴定费15000元经本院协调，由祥丰公司预先代垫，因双方对合同无效导致的后果均存在过错，祥丰公司辩称该费用应由双方按照过错比例承担，本院予以采纳。据此，按照上述双方过错责任比例，祥丰公司应承担鉴定费10500元，严昌乐应承担4500元。祥丰公司为严昌乐代垫的4500元，可冲抵祥丰公司应支付严昌乐的相应款项。 7.关于施江山、庄清森是否应与祥丰公司承担连带责任问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。根据该规定，只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为导致公司财产不足以清偿公司债权人的债权的情况下，才能适用公司人格否认制度，由股东对对公司债务承担连带责任。本案中，严昌乐虽有举证祥丰公司的部分租金系由承租方转入施江山妻子的个人账户，但并未举证证明祥丰公司存在资不抵债的情形。因此，严昌乐主张施江山和庄清森对祥丰公司的债务承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。 8.关于祥丰公司主张严昌乐支付2018年5月16日至2018年6月30日期间的租金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的约定，房屋租赁合同无效，承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，因此，虽然涉案租赁合同无效，但祥丰公司实际向严昌乐交付了涉案租赁房屋，严昌乐接收后也占用、装修并经营至2018年6月22日，故严昌乐应当按照案涉租赁合同约定的租金标准支付上述期间的占用费。对义务是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。祥丰公司主张严昌乐未向其支付2018年5月16日后的租金，严昌乐未举证反驳，应承担举证不能的法律后果。因严昌乐在祥丰建材城经营的“亿田集成灶”于2018年6月22日停止营业，故本院仅支持严昌乐支付2018年5月16日至2018年6月22日的房屋占有使用费12493元（120000÷365日×38日）。该款可冲抵祥丰公司应支付严昌乐的相应款项 9.关于祥丰公司主张严昌乐支付拖欠的水电费。本院认为，祥丰公司主张水电费数额为8347.73元并提供电度表照片予以佐证，严昌乐未提出足以反驳的理由和证据，对于祥丰公司的该项诉求，本院予以支持。该款可冲抵祥丰公司应支付严昌乐的相应款项。 综上所述，祥丰公司与严昌乐签订的祥丰公司《房屋租赁合同》无效，对此双方均存在过错。根据双方的过错比例，祥丰公司应向严昌乐赔偿装修损失115485元、定制家具和展板损失7074元，合计122559元。此款与祥丰公司已预付的赔偿款60000元、代垫的鉴定费4500元、严昌乐应支付的房屋占有使用费12493元和水电费8347.73元折抵后，祥丰公司还应支付严昌乐37218元。严昌乐的其余损失，由严昌乐自担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿严昌乐装修损失115485元。 二、厦门市同安祥丰装璜工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿严昌乐定制家具和展板损失7074元。 三、严昌乐应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司房屋占有使用费12493元。 四、严昌乐应于本判决生效之日起十日内支付厦门市同安祥丰装璜工程有限公司水电费8347.73元 五、上述一、二项判项金额合计122559元，此款与厦门市同安祥丰装璜工程有限公司已预付严昌乐的赔偿款60000元、为严昌乐代垫的鉴定费4500元，以及上述三、四项判项折抵后，厦门市同安祥丰装璜工程有限公司还应支付严昌乐37218元，并限于本判决生效之日起十日内支付。 六、驳回严昌乐的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费5881元，由严昌乐负担3521元，由厦门市同安祥丰装璜工程有限公司负担2360元；反诉受理费384元，由严昌乐负担。款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  李昌明 人民陪审员  陈宝钗 人民陪审员  叶金榜 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  陈炳杰 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有 使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。