江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1204民初6838号 原告：泰州盈航商业运营管理有限公司。 法定代表人：张亚萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘监华，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱芳芳，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 被告：顾枫。 委托诉讼代理人：丁鸿庚，江苏丁鸿庚律师事务所律师。 被告：秦浩。 原告泰州盈航商业运营管理有限公司（以下简称盈航公司）与被告顾枫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序于2019年12月6日、2020年1月16日公开开庭进行了审理。后本院根据原告的申请于2020年2月10日通知秦浩作为本案被告参加诉讼。因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱芳芳、被告顾枫的委托诉讼代理人丁鸿庚到庭参加第一次庭审，原告委托诉讼代理人刘监华、被告顾枫及其委托诉讼代理人丁鸿庚到庭参加第二次庭审，原告委托诉讼代理人刘监华、被告顾枫的委托诉讼代理人丁鸿庚到庭参加第三次庭审，被告秦浩经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告盈航公司向本院提出诉讼请求：判决解除原、被告双方于2018年8月6日签订的房屋租赁合同，责令被告立即清空搬离租赁房屋，被告向原告支付违约金75928.5元（半年的租金和物业管理费），并按合同约定每季度支付租金31709.25元、物业管理费6255元直至全部搬离，从2019年6月14日起按应付租金和物业管理费未缴纳部分每天加收0.5%的违约金（扣除履约保证金25309元、租金10570元、质保金5000元），诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告明确诉讼请求为：判决解除原、被告于2018年8月6日签订的房屋租赁合同，被告向原告给付从2018年10月10日起至2020年1月16日的租金121552.13元（已扣减42279元）、物业管理费19807.5元（已扣减12510元），并支付从起诉之日起按每日0.5%计算的违约金；被告向原告支付违约金75928.5元（半年的租金和物业管理费）；两被告共同承担偿还责任。事实和理由：原、被告于2018年8月6日签订房屋租赁合同，约定被告承租原告所拥有的位于泰州市姜堰区商铺，从事do啦啦玩具体验馆品牌经营，该商铺建筑面积235㎡，计租面积139㎡，双方确认合同项下所有的费用按计租面积计算；房屋交付日期2018年10月10日，开业日期2018年11月29日，装修免租期自交付日期至开业日前一天止，租赁期限自开业日起算至2021年11月28日，共36个月；年租金计算方式2.5元/㎡/天×365天×139㎡=126837元，租金前二年不变，第三年递增5%，为支持被告经营给予租金优惠，确定第一年租金为95128元，第二年租金为95128元，第三年租金为132925元，年物业管理费用计15元/㎡/月×12个月×139㎡=25020元，租金、物业管理费按季度缴纳，于每季度首月提前15日向原告支付；合同签订五日内支付保证金25309元，并预付租金31709元、物业管理费6255元；逾期缴纳租金、物业管理费等费用，按未缴纳部分每天加收0.5%的违约金，并赔偿由此给原告造成的损失；同时约定，由于被告原因解除合同，支付解除合同违约金为半年的租金和物业管理费。被告存在迟延支付租金、物业管理费以及未经原告同意擅自休业三日以上的情况，由于被告违约导致合同提前终止，原告有权追究被告的违约责任，并有权向被告追索优惠款项。 被告顾枫辩称：1.案涉租赁合同非顾枫本人所签，其亦未委托他人签订该合同。2.原告交付的房屋不符合合同约定，双方约定的租赁房屋附近有四个电梯，但交付的房屋只有两个电梯，不能达到被告租赁房屋的商业目的。3.原告消防未通过验收，造成被告三个月未能正常经营，收取该三个月的租金不合法。4.被告缴纳了保证金25309元，原告承诺可抵算租金，但原告于2019年9月27日晚停止供电，经协商未果，应对被告造成的损失予以赔偿。5.原告主张的租金无事实和法律依据，被告仅8、9两个月的租金未付，且保证金足以抵算，即在2019年9月27日原告停电前，被告不欠原告租金和物业费。6.原、被告约定按每日0.5%计算违约金不合法。7.原告要求两被告共同承担还款责任无依据。 被告秦浩未答辩，亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：一、2018年8月6日，盈航公司（甲方）与顾枫（乙方）签订房屋租赁合同一份，对相关房屋租赁事项约定如下：（一）合同专用条款约定：盈航公司将其位于泰州万家福广场三层324号商铺租赁给顾枫经营do啦啦玩具体验馆，商铺建筑面积235㎡，计租面积139㎡；交房日期为2018年10月10日，开业日暂定为2018年11月29日，租赁期限自开业日2018年11月29日至2021年11月28日共36个月，装修免租期自交房之日起算，至开业日前一天截止；合同签订后五个工作日内缴纳租赁保证金25309元（二个月租金+二个月管理费）；租金标准为2.5元/㎡/天，年租金为126837元（租金前两年不变，第三年开始每年递增5%），盈航公司同意经营初期给予顾枫租金优惠（第1-24月按月租金57.03元/㎡/月计算，第25-36月按月租金79.69元/㎡/月计算），支付方式按通用条款第26条执行；物业管理费为15元/㎡/月，具体内容见物业管理合同，支付方式按通用条款第27条规定执行，等等。（二）合同通用条款第3条约定：租赁期限自专用条款约定的开业日计算，租金、管理费等按月计算，合同专用条款甲方给予乙方的装修免租期及一定形式的优惠（租金、管理费减免等），系以合同全部租赁期限得以履行为前提，如因乙方违约导致合同提前终止，甲方除有权追究违约责任外，还有权要求乙方补缴装修免租期的租金、管理费，并有权追索给予乙方的优惠款项。（三）合同通用条款第6.10（3）条约定：乙方已经完成该商铺的装修，通过甲方及相关政府部门的验收，并已将竣工验收合格证明、消防验收合格证明及开业前消防检查合格证明复印件并加盖公章（乙方为自然人的，应于复印件上签字）提供给甲方备案，并已经甲方核对原件。（四）合同通用条款第15.1条约定：不可抗力除外，乙方同意，在放弃营业或者在未经甲方同意而擅自休业3日以上的情况下，即视为乙方构成根本违约，不需要甲方的另行通知，甲方有权提前终止合同。在这种情况下，乙方同意，甲方可以出于对本设施的商誉及美观上的考虑，立即封闭乙方的租赁房屋，将租赁房屋内的乙方商品和其他物品搬到合适的场所保管以及采取拆除乙方灯箱和橱窗等必要的措施。第15.2条约定：乙方同意，在因乙方的破产、经营纠纷等问题造成乙方、乙方的代表、营业负责人3天以上下落不明，使得甲方认为乙方不能够正常营业或者明显缺乏正常营业能力时，不需要另行通知，本合同自动终止。并且甲方可以采取前款所述的手段。（五）合同通用条款第26、27条约定：租金、管理费的发生按专用条款的规定计算，从通用条款第5条约定的开业日起算，如因乙方原因未能按约定时间开业，乙方仍应自约定的开业时间起支付租金、管理费，乙方应于每季首月提前15日向甲方预付该季度租金，合同签订五日内，乙方预付第一租赁年度三个完整月的租金31709元、管理费6255元，等。（六）合同通用条款第29.1条约定：乙方逾期缴纳租金、管理费、其他费用及保证金等所欠甲方的债务时，甲方对乙方未缴纳部分每天加收0.5%的滞纳金，同时乙方应赔偿由此造成的甲方损失。（七）合同通用条款第30.2条约定：开业后，（1）因为乙方违反本合同的规定使得甲方解除合同的、（2）乙方根据破产法等法律法规解除本合同的、（3）因为乙方的责任使得本合同根据第15条而终止的情况下，乙方应当向甲方支付相当于半年租金和管理费的违约金（根据当年的平均日租金核定），乙方支付的租赁保证金冲抵相应的违约金。另外，并赔偿甲方损失（具体金额由甲方核定）。 二、2018年8月6日，盈航公司（甲方）与顾枫（乙方）签订物业管理合同一份，约定乙方商铺坐落位置为泰州万家福广场三层324号，签约面积139㎡，物业服务期限自2018年11月29日至2021年11月28日止（与双方签订的商铺租赁合同的租赁期限一致），同时约定了双方的权利与义务等事项，并签署了消防安全责任书。 三、2018年8月9日，顾枫通过上海浦东发展银行转账给原告31564元，2018年8月16日，秦浩通过上海浦东发展银行转账给原告31709元，此外，被告还缴纳了一些费用。审理中原告确认被告已支付给原告的费用为：租金42279元、物业费12510元、保证金25309元、装修押金5000元。 四、2018年9月30日，泰州市公安消防支队作出泰公消验字〔2018〕第0157号建设工程消防验收意见书，评定万家福广场1-5层土建、6-14层内部装修工程消防验收合格。 五、房屋租赁合同、物业管理合同签订后，被告顾枫在租赁房屋内经营do啦啦玩具体验馆直至2019年9月。2019年9月30日，被告顾枫将自己的财物从租赁房屋中搬出。被告顾枫在租赁房屋内经营期间曾领取个体工商户营业执照，经营者为顾枫，顾枫搬到姜堰城区其他地方经营后重新领取了营业执照，并将原来的营业执照注销。 以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、物业管理合同、消防安全责任书、建设工程消防验收意见书、上海浦东发展银行业务凭证，被告顾枫提交的预交电费票据、照片以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 本案争议焦点为：1.原告要求解除案涉房屋租赁合同有无事实和法律依据；2.原告主张被告欠付的租金、物业管理费如何计算；3.原告主张的违约金是否合法，应否支持；4.两被告应否共同承担责任？ 关于争议焦点1，本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同、物业管理合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于被告顾枫辩称房屋租赁合同非顾枫本人所签，审理中，原告称案涉房屋租赁合同、物业管理合同系被告顾枫的丈夫秦浩代为签订并按手印，被告顾枫对此未予否认，庭审中被告顾枫陈述其到案涉商铺经营系其丈夫秦浩让其进驻经营，被告顾枫已按照合同约定交纳了保证金、装修押金、部分房屋租金、物业管理费，原告亦接受了履行，应视为原告与被告顾枫对合同内容达成了共识，故案涉房屋租赁合同、物业管理合同已依法成立，并已部分实际履行。关于被告顾枫辩称案涉商铺消防验收不合格问题，根据原告提交的建设工程消防验收意见书，案涉商铺的土建工程已于2018年9月30日经泰州市公安消防支队验收合格，而根据合同通用条款第6.10（3）条的约定，室内装修部分的消防验收应由被告顾枫负责，且被告顾枫未能提供证据证明相关部门因消防验收不合格通知其停业整改的相关证据，故被告顾枫辩称案涉商铺消防验收不合格，无事实和法律依据，该辩称意见不能成为影响合同效力的要件，亦不能成为顾枫违约的理由，本院对其辩称意见不予采信。关于原告主张自被告收到诉讼通知之日起解除案涉房屋租赁合同，本院认为，双方合同通用条款第15条约定：被告放弃经营或者未经原告同意擅自休业3日以上，应视为被告根本违约，被告不能够正常营业或者明显缺乏正常营业能力时，不需要另行通知，合同自动终止。原、被告双方在庭审中一致确认，被告顾枫于2019年9月30日搬离案涉商铺，后被告顾枫未再经营案涉商铺，原告对被告放弃经营案涉商铺已经明知，应根据双方约定自动终止合同，不应再行主张解除合同，扩大租金及物业管理费等损失，故本院认定案涉房屋租赁合同、物业管理合同已于2019年9月30日终止履行，对原告起诉主张要求自被告收到诉讼通知之日起解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点2，原告主张按每季度租金31709.25元、每季度物业管理费6255元，自2018年10月10日计算至2020年1月16日扣除被告顾枫已缴纳的租金及物业费。关于免租期及租金、管理费优惠，原、被告双方在合同中约定，如因被告违约不给予被告免租期及租金、管理费优惠，故原告主张自交付案涉商铺时即2018年10月10日起并按未优惠的租金标准2.5元/㎡/天、管理费标准15元/㎡/月计算租金、管理费，符合双方约定，本院予以支持。关于原告主张租金、管理费计算至2020年1月16日，因原、被告双方之间的房屋租赁合同已于2019年9月30日终止履行，且根据双方合同第15条的约定，亦不存在因未交付钥匙占用房屋产生房屋使用费的问题，故租金应计算至2019年9月30日，物业管理费的期限应同时计算至2019年9月30日。本院经核算确认2018年10月10日至2019年9月30日期间的租金为123710元（2.5元/㎡/天×139㎡×356天），物业管理费为24464元[15元/㎡/月×139㎡×（11+22/30）月]，扣减被告顾枫已支付的租金42279元、物业费12510元、保证金25309元、装修押金5000元，被告顾枫尚欠原告租金、物业管理费共计63076元。 关于争议焦点3，原告要求被告支付违约金75928.5元及对欠付的租金、物业费自起诉之日起按每日0.5%计算的违约金。本院认为，被告顾枫未能按照合同约定的期限向原告交纳租金、物业管理费已构成违约，后被告顾枫又擅自搬离租赁房屋，放弃经营案涉商铺，致案涉租赁合同提前终止。在被告顾枫因违约而引起合同提前终止的情形下，原告依据合同中约定的违约条款要求被告支付违约金，符合双方约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金数额，双方合同第30.2条约定因被告的责任使得本合同根据第15条而终止的情形下，被告应当向原告支付相当于半年租金和管理费的违约金。根据双方合同约定，2019年9月30日合同终止时，因被告违约致双方执行的租金标准应当为2.5元/㎡/天，物业费标准为15元/㎡/月，故被告应当向原告支付违约金75928.5元（139㎡×2.5/㎡/天×365天÷2+139㎡×15元/㎡/月×6个月）。关于原告主张的自起诉之日起按每日0.5%计算被告欠付租金及物业管理费的违约金，被告顾枫认为该约定不合法，本院认为，原告既主张因被告违约导致合同终止的违约金，又要求被告支付欠付租金、物业管理费的违约金，有违公平原则，故对原告主张的该部分诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点4，原告对被告秦浩代被告顾枫签订案涉房屋租赁合同、物业管理合同以及案涉房屋租赁合同、物业管理合同实际由被告顾枫履行等事实予以认可，故案涉房屋租赁合同、物业管理合同的相对方应为顾枫，相应的权利、义务应由顾枫享有和承担，故对原告要求被告秦浩共同承担责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上，原告盈航公司的部分诉讼请求符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持；部分诉请无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十一条第七项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告顾枫于本判决生效后十日内向原告泰州盈航商业运营管理有限公司支付截止合同终止时（2019年9月30日）所欠房屋租金、物业管理费63076元； 二、被告顾枫于本判决生效后十日内向原告泰州盈航商业运营管理有限公司支付违约金75928.5元； 三、驳回原告泰州盈航商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4559元，由原告泰州盈航商业运营管理有限公司负担1479元，被告顾枫负担3080元（原告同意其预交的案件受理费中的3080元，由被告向其直接支付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4559元。 审 判 长 钱 忠 兵 人民陪审员 周 爱 群 人民陪审员 王 宏 如 二〇二〇年五月八日 法官 助理 见习杭君 书 记 员 丁  纯 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： (一)债务已经按照约定履行; (二)合同解除; (三)债务相互抵销; (四)债务人依法将标的物提存; (五)债权人免除债务; (六)债权债务同归于一人; (七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。