河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2109号上诉人（原审原告）：方城县幸福物业管理有限公司，住所地方城县城关镇交通街**。法定代表人：刘新江，任经理。委托诉讼代理人：吴大勇，河南赫奕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑世强，男，1982年3月30日出生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人：张云云，系郑世强妻子。上诉人方城县幸福物业管理有限公司（以下简称幸福物业）因与被上诉人郑世强物业服务合同纠纷一案，不服河南省方城县人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1322民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。幸福物业上诉请求：依法改判郑世强支付物业费4449.6元(物业费少判1853.6元)及违约金779.83元。事实与理由：一审认定提供物业费的时间从2016年4月5日开始计算错误，明显与事实不符。事实是开发商在2014年12月30日将符合条件的3号楼移交给幸福物业管理，该3号楼是3个单元，一个单元4户，17层，共204户，有开发商移交该3号楼的手续可以证实，幸福物业根据《物业管理条例》等法律政策之规定，从管理3号楼后就提供服务。而郑世强在接到开发商的交房通知后，因业主暂时不使用该房等原因，在收到交房通知后长达一年多的时间未及时到物业公司办理手续，直到2016年4月5日才到物业公司办理物业服务合同等手续，超过应办理物业协议手续近16个月之久，当时双方经协商，郑世强自愿补交了物业合同签定之前的物业费用。如果按一审判决所述，业主只要不签物业服务合同，就不用交物业费用，那么就存在开发商通知业主交房后移交物业公司期间的物业管理费用应由谁承担的问题，因物业公司在接管物业后，已在尽自己的义务，业主做为房产所有人，理应依法交纳物业费用，对此，法律也有明确规定。另外一审违约金按年息6％计算，也存在着总数少判数百元。综上可见:1.一审判决物业费起止时间有误，原交费收据是追认合同签订之前的物业费;2.在缺席判决后，对方逾期庭后提供的不能排除疑点的证据，依法不能作为定案根据;3.对双方早已追认缴过的物业费用，如一方不服要求撤销或变更，也应在法定期间内提出。郑世强辩称,郑世强并非故意拖欠物业费，幸福物业违法收取物业费在先，并且严重损害了业主的合法权益，郑世强及时补交的证据真实合法，应被采纳。一审判决合理合法，请求维持一审判决。幸福物业向一审法院起诉请求：依法判令郑世强支付2017年1月1日至2019年12月31日共计36个月的物业费4449.6元及违约金1779.83元；诉讼费用由郑世强负担。一审法院认定事实：2016年4月5日，幸福物业、郑世强双方就幸福花园小区3号楼2单元404室（123.6平方米）的物业管理问题签订了物业管理服务合同。协议约定：幸福物业向郑世强提供物业服务，郑世强向幸福物业交纳物业服务费用，物业管理费按住宅建筑面积每月每平方米1元收取。物业服务费用按年度缴纳，需交费用时，应当在费用到期的前一个月预交下一年度的物业服务费用。业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，幸福物业有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的千分之三交纳违约金。协议签订后，郑世强向幸福物业缴纳了物业费2966元，拒绝缴纳后期的物业服务费用。一审法院认为，幸福物业与郑世强签订了物业管理服务合同，合同约定幸福物业向郑世强提供物业服务，郑世强向幸福物业交纳物业服务费用，协议约定的物业费并未超过物价行政部门规定的价格标准且未违反其他法律法规，故双方签订的物业服务协议依法成立并在协议签订之日起生效，协议签订后郑世强向幸福物业缴纳了物业费2966元，根据物业管理服务合同，自2016年4月5日至2019年12月31日止，郑世强应向幸福物业交纳物业服务费（123.6元/月×9个月+123.6元/月×12个月×3年）5562元，扣除已经交纳的2966元，下欠2596元。幸福物业请求郑世强支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业费用与事实不符，一审法院不予支持。幸福物业请求郑世强支付违约金，根据物业服务合同，双方对违约交付物业费的责任进行了约定，但约定金额过高，一审法院酌定按年利率6%支付。根据计算，郑世强应当向幸福物业交纳2018年4月至2019年12月的物业费，2018年的违约金为（123.6元/月×9个月×6%×2年）133.49元，2019年的违约金为（123.6元/月×12个月×6%×1年）88.99元，违约金共计为222.48元。幸福物业辩称是根据房产开发公司移交房屋时计算物业管理费，收取的物业管理合同签订之日以前的物业费用不应计算或者由郑世强另行主张，不符合实事求是的精神及司法便民的原则，一审法院不予采信。通过对该批案件的审理，发现幸福物业在物业管理上存在部分不足，幸福物业应当明确服务意识，提高服务质量，积极维护小区公共安全及设施，共建文明和谐的小区环境。郑世强经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对所享诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决：一、郑世强于本判决生效之日起五日内清偿幸福物业2018年4月1日至2019年12月31日的物业费2596元及违约金222.48元。二、驳回幸福物业其他的诉讼请求。二审中，幸福物业提交以下证据：1.方城县大民房地产开发有限公司证明以证明郑世强是2013年8月15日购房以及2015年1月1日交付房产给幸福物业管理。2.南阳市建设工程竣工验收备案证明以证明郑世强所购买的3号楼竣工日期是2014年12月25日，备案日期是2014年12月30日。3.郑世强交首付款收据以证明该房郑世强的购房时间是2013年8月15日。4.邮政银行转账凭单;证明郑世强交首付款的时间是2013年8月15日。上述四份证据互相印证郑世强买房时间是2013年8月15日，房屋交付时间是2015年1月1日。5.收据，以证明与郑世强同单元的两个邻居都是2015年收房并开始交物业费的事实。郑世强质证称，交房时间为2016年4月5日，其余的不清楚。本院综合双方质证意见认为，以上证据并不能证明方城县大民房地产开发有限公司向郑世强实际交房的时间，故均不予采信。郑世强提交商品房买卖合同一份，证明郑世强与方城县大民房地产开发有限公司签订合同是2016年2月1日。经质证，幸福物业对合同真实性无异议，但认为是因原合同签订时郑世强身份信息有误，郑世强没有在原约定的时间去收房，实际收房时间是2016年。本院综合双方质证意见认为，郑世强与方城县大民房地产开发有限公司签订合同时间是2016年2月1日，幸福物业也承认实际收房时间是2016年，故对该证据予以采信。本院经审理对一审查明的事实予以确认。本院认为，幸福物业与郑世强签订的物业管理服务合同合法有效，郑世强应自合同签订之日即2016年4月5日起开始缴纳物业费。幸福物业请求郑世强的物业费应从方城县大民房地产开发有限公司将本案中的商品房移交给幸福物业之日起计算的上诉理由，因幸福物业与郑世强签订的物业管理服务合同对此并无约定，现也无充足证据证明方城县大民房地产开发有限公司在移交之日将该商品房交付给郑世强，并且郑世强与方城县大民房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时间是2016年2月1日，故幸福物业上诉理由不成立，本院不予支持。郑世强未按约定缴纳物业费，应该支付违约金，一审法院对此处理适当，幸福物业该部分上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人方城县幸福物业管理有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由方城县幸福物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 娟审判员 周 杰审判员 刘 洋二〇二〇年五月二十六日书记员 杨涵翔