江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初15555号 原告（案外人）：郝伟山，男，1981年3月4日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告（案外人）：陈娟，女，1982年4月4日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 二原告共同委托诉讼代理人：孙亚克，江苏通达声远律师事务所律师。 被告(申请执行人)：中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行，统一社会信用代码913213226770257607，住所地沭阳县学府南路**。 负责人：杨同清，该行行长。 委托诉讼代理人：袁康雷，该行职工。 委托诉讼代理人：解卫国，该行职工。 第三人（被执行人)：任元桃，男，1961年8月12日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人（被执行人)：毛尚荣，女，1964年12月1日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告郝伟山、陈娟与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行、第三人任元桃、毛尚荣案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告郝伟山、陈娟及其委托诉讼代理人孙亚克、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行的委托诉讼代理人袁康雷到庭参加诉讼，第三人任元桃、毛尚荣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明：2018年9月18日，本院对中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行诉任元桃等人金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏1322民初11561号民事判决：蒋某、姜某于本判决生效之日起十日内归还中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行借款79999.98元、截止2018年7月3日的利罚息2624.15元及后续利罚息、违约金（自2018年7月4日起按合同约定标准计算至还清款之日止），任元桃、毛尚荣、徐发生、杨某对上述借款本息承担连带清偿责任。同日，本院对中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行诉任元桃等人金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏1322民初11562号民事判决：任元桃、毛尚荣于本判决生效之日起十日内归还中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行借款78199.77元、截止2018年7月3日的利罚息2519.18元及后续利罚息、违约金（自2018年7月4日起按合同约定标准计算至还清款之日止），蒋某、姜某、徐发生、杨某对上述借款本息承担连带清偿责任。根据中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行的申请，本院于2019年1月2日对上述两案立案执行，案号分别为（2019）苏1322执56号和（2019）苏1322执59号。 执行过程中，本院于2019年1月30日作出（2019）苏1322执56号和（2019）苏1322执59号执行裁定，对被执行人任元桃名下的位于沭阳县茆圩乡富民商城12幢109室房屋予以查封。郝伟山、陈娟以本院查封的涉案房屋归其所有为由，提出执行异议。2019年10月8日，本院作出（2019）苏1322执异199号执行裁定，驳回郝伟山、陈娟的异议请求。 原告郝伟山、陈娟向本院提出诉讼请求：停止对沭阳县茆圩乡富民商城12幢109室房屋的执行。 依据的事实和理由：二原告居住在沭阳县。2016年3月，第三人将二原告隔壁的109、209室房屋出售，二原告即与第三人协商购买事宜。2016年4月，双方达成购房意向，约定购房款238000元，并由二原告向第三人支付60000元定金，又于2016年4月24日支付100000元，4月28日，双方签订买卖合同并支付剩余款项78000元。购买房屋后，二原告将自身所有的108、208室与隔壁的109、209室打通后占有使用至今。后二原告多次要求第三人协助办理过户手续，但第三人均以外出不在家为由推脱。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认享有物权的，应予支持。虽然房产证登记在第三人名下，但二原告已经实际支付购房款并占有该房屋。该房屋属于二原告所有，应当排除执行。 被告中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行辩称：二原告的主张无事实和法律依据，请求驳回二原告的诉讼请求。 第三人任元桃未作陈述。 第三人毛尚荣未作陈述。 二原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据： 1.二原告与第三人签订的房屋买卖合同，证明2016年4月28日，第三人将涉案房屋及209室房屋以238000元价格出售给二原告。 2.原告郝伟山的银行卡交易明细，证明2016年4月24日、28日分别向任元桃账户转账100000元、78000元，之前款项60000元是以现金方式支付。 3.2016年4月28日，任元桃、毛尚荣向二原告出具的收据，证明涉案房屋及209室价款238000元已全部付清，当时现金支付60000元条据在出具总收条时被销毁，证明二原告已全款支付涉案房款。 4.茆圩农电站的沈某于2019年11月19日出具的证明，证明2016年任元桃与郝伟山找到自己并且将任元桃房屋的电路接到郝伟山的电表，该二套房屋内的电费统一由郝伟山支付，证明早在2016年，该房屋已由二原告实际占有。 5.宿迁市恒佳房地产评估咨询有限公司于2018年7月26日出具的房地产估价报告，证明签订合同之后，二原告曾要求第三人任元桃进行过户，并为此进行了房产评估，但任元桃一直没有配合，同时也证明涉案房屋没有过户的过错不在二原告，报告书所附图纸可看出涉案房屋已经与二原告所居住的房屋打通，证明二原告早已合法占有该房屋。 6.法院于2019年6月12日作出的公告，证明在查封之前，二原告已合法占有该房屋，并要求任元桃进行过户，完全符合法律规定，涉案房屋应当可以排除执行。 7.二原告于2020年拍摄的房屋现状视频光盘。证明涉案房屋已与二原告的房屋打通。 8.证人高某,陈某,4的当庭证言，证明二原告在2016年4月购买涉案房屋后，一直占有使用至今，涉案房屋已经完成交付，并由二原告支付了全部购房款。 被告中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行对二原告提供证据的质证意见为： 1.二原告提供的证据1-7与本案无关联性，不予认可。 2.对证据8证人证言的真实性不认可。 本院认证意见为： 对二原告提供的证据1-3、5-8的真实性予以认定，对证据4不予认证（详见下文）。 （一）二原告提供的证据1房屋买卖合同载明的房款支付方式与证据2银行明细记载基本一致，结合二原告陈述，足以认定二原告提供的证据1-3的真实性，二原告在本院查封涉案房屋之前，已与第三人签订合法有效的书面房屋买卖合同并付清购房款。 （二）证据4的证人沈某未出庭作证，被告不予认可，本院对其出具的书面证明不予认证。 （三）证据5系有相应资质的评估机构作出并加盖公章，证据6系本院依法作出，本院对二原告提供的证据5-6的真实性予以认定。二原告提供的证据5所附图片显示涉案房屋已与二原告的房屋一并打通。 （四）证据7视频光盘内容显示涉案房屋已与二原告的房屋一并打通，二原告已实际占有使用涉案房屋。二原告提供的证据8证人证言结合证据5、7等有效证据，可以印证证据8的真实性，应认定二原告在本院查封之前已实际占有使用涉案房屋。 另查明：为办理涉案房屋过户登记手续，二原告积极促成第三人任元桃委托评估机构对涉案房屋进行评估，2018年7月26日，宿迁市恒佳房地产评估咨询有限公司出具房地产估价报告，确定涉案房屋估价时点的交易价值为192651元。此后，二原告无法联系到第三人前往房管部门办理协助过户手续。 本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，在本院查封涉案房屋之前，二原告已与第三人签订合法有效的书面房屋买卖合同并付清购房款，且占有使用涉案房屋至今。为寻求第三人办理过户登记，二原告积极促成第三人对涉案房屋进行评估，此后因无法联系到第三人前往房管部门协助办理过户手续不能归责于二原告，应认定非因二原告自身原因未办理过户登记。 综上，二原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。第三人任元桃、毛尚荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行本院（2019）苏1322执56号和（2019）苏1322执59号执行裁定对位于沭阳县茆圩乡富民商城12幢109室房屋的查封。 案件受理费4300元（二原告已预交80元），由二原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费4300元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××64，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。 审 判 长  彭金波 人民陪审员  单月香 人民陪审员  陈兴德 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  王治红 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。