云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初2093号原告晏朴丽，女，1983年12月4日生，汉族，马龙区人，住马龙区。委托代理人段宏飞，云南治正滇麒律师事务所律师。（特别授权）被告屠娇，女，1986年9月20日生，汉族，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。原告晏朴丽诉被告屠娇转让合同纠纷一案，本院于2020年3月30日受理后，依法适用普通程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告晏朴丽的委托代理人段宏飞，被告屠娇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2019年9月1日签订《商铺转让协议书》，由原告承租被告租赁的寥廓南路临街面房屋9号的店铺开“曲靖开发区晏记砂锅米线小吃店”。原告依约于2019年9月1日向被告支付了转让费300000元及一年(自2019年9月1日起至2020年8月30日止)的铺面租金41348元，两项合计341348元；被告依约向原告交付了铺面，但被告至今未履行《商铺转让协议书》第六条关于“甲方须把跟社区的租赁合同更改成乙方名字”，约定的主要合同义务已构成根本违约，致使原告不能实现《商铺转让协议书》的合同目的。2019年9月16日，寥廓街道园林社区居委会发布“西关街以北棚户区改造‘三调’工作情况公示”；2019年9月21日曲靖市麒麟区人民政府寥廓街道办事处发布“关于曲靖市麒麟区改造房屋征收补偿方案（征求意见稿）对外公布征求意见的通知”，据此，原告得知“寥廓南路临街面房屋9号”的店铺属于房屋征收的范围。原告向寥廓街道办事处胜峰社区第一居民小组询间求证，寥廓街道办事处胜峰社区第一居民小组告知原告:1、寝廓街道办事处胜峰社区第一居民小组与被告签订的《房屋租货合同》已于2019年6月30日合同期限届满，其所承租的“寥廊南路临街面房屋9号”店铺在房屋征收拆迁范围内，已不可能与被告（屠娇）续签租赁合同，更不可能与原告（晏朴丽）签订租赁合同;2、寥廓街道办事处胜峰社区第一居民小组与被告签订的《房屋租赁合同》明确约定，乙方（被告屠娇）租赁房屋期间不得将房屋擅自转租、转让、转借给第三方。至此原告方明白，被告根本无法履行《商铺转让协议书》约定的将“甲方（即被告）跟社区的租赁合同更改成乙方（即原告）名字”的主要合同义务。2020年3月16日，曲靖市麒麟区人民政府发布了《曲靖市麒麟区人民政府关于征收曲靖市麒麟区改造项目国有土地上房屋的公告》；2020年3月16日曲靖市麒麟区人民政府作出了《曲靖市麒麟区人民政府关于征收曲靖市麒麟区改造项目国有土地上房屋的决定》，房屋征收自本决定公告之日实施。“寥廓南路临街面房屋9号”的店铺在本次房屋征收的范围内，于2020年3月16日被征收实施单位曲靖市麒麟区人民政府寥廓街道办事处征收，“曲靖开发区晏记砂锅米线小吃店”于2020年3月16日已经不能营业。被告没有依约履行《商铺转让协议书》约定的主要合同义务，已构成根本违约，致使原告依《商铺转让协议书》租赁“寥廓南路临街面房屋9号”的店铺开“曲靖开发区晏记砂锅米线小吃店”的合同目的根本无法实现。经原告与被告多次交涉，要求被告履行《商铺转让协议书》约定的义务，如被告无法履行该义务，则被告应当向原告返还300000元铺面转让费、装修费和2020年3月16日到2020年8月30日期间的铺面租金18836.00元，但至今未果。为维护原告的合法权益，请求依法判令：1、解除原、被告之间的商铺转让协议书，由被告向原告返还铺面转让费人民币300000元，由被告向原告返还2020年3月16日到2020年8月30日期间的铺面租金18836.00元；2、本案的诉讼费由被告承担。被告口头答辩，原告主张的30万元转让费我不愿意退还，转让的时候，我店铺里面有设备。原告针对其诉求,向本院提交如下证据：1、身份证复印件二份，用于证明原、被告的基本身份情况。2、转让协议、收据、营业执照复印件各一份，用于证明双方签订《商铺转让协议书》，原告依约向被告支付转让费及一年的铺面租金，被告依约向原告交付铺面，双方形成了租赁合同关系。3、照片打印件三张，用于证明原告租赁的铺面将要被拆除，原告要求被告依约履行《商铺转让协议书》第六条约定的主要合同义务的事实。4、照片打印件三张，用于证明原告租赁的商铺于2020年3月16日被征收了，于2020年3月16日已经不能营业，被告没有依约履行《商铺转让协议书》第六条约定的主要合同义务已构成根本违约，致使原告租赁的店铺的合同目的根本无法实现的事实。上述证据经庭审质证，被告对上述证据均无异议。本院认为，上述证据来源合法，能客观真实地证明了原、被告的身份信息，及双方签订《商铺转让协议书》，原告晏朴丽向被告屠娇支付商铺转让费、房租、经营曲靖开发区晏记砂锅米线小吃店，以及涉及到双方转让的位于“寥廓南路临街面房屋9号的店铺”被政府征收，属于曲靖市麒麟区改造项目的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告针对其辩解，未向本院提交证据。根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：2018年6月30日，被告屠娇与寥廓南路临街面房屋9号商铺的房屋所有权人廖廓街道办事处胜峰社区居民委员会第一居民小组签订《房屋租赁合同》，载明：“房屋租赁合同出租方：寥廓街道办事处胜峰社区第一居民小组(简称甲方)负责人：李云承租方：屠娇(简称乙方)电话号码：182××××1110身份证号码：5202021986××××××××甲、乙双方根据《合同法》及相关法律、法规，为明确甲、乙双方的权利和义务，经双方本着自愿、公平、等价有偿的原则，达成房屋租赁合同，具体条款如下:一、甲方将坐落在寥廓南路临街面房屋9号(面积31.04㎡)及房屋后面(附属房11.39㎡)出租给乙方使用和管理。二、甲方出租给乙方的临街面房屋的价格为每月每平方米柒拾伍元整。三、合同期限为一年，自2018年7月1日起将该房屋出租的乙方至2019年6月30日止，合同期满。四、付款方式:合同期一年的总租赁费为32036元(大写:叁万贰仟零叁拾陆元)，须在每年合同前20日签订下一年租房合同，并交清下一年房租，若到期不交纳、交清房租，甲方有权终止本合同，对乙方所装修和修缮的内容不作任何赔偿。五、乙方租赁房屋期间不得将房屋擅自转租、转让、转借给第三方，不得利用该房屋从事非法活动，损害公共利益。若乙方违反相关法律、法规，责任全由乙方自行承担，甲方不承担任何法律责任。六、乙方在承租期限内若需对房屋进行装修及修缮，甲方不承担任何安全责任及费用，乙方必须保证甲方房屋的完整性，不准毁坏房屋的主体结构。七、合同期限内所产生的各种税费由乙方负责交纳，甲方不承担任何费用。八、合同期限内，因不可抗力等自然灾害因素，合同自然终止，甲乙双方互不承担违约责任，造成损失的，由甲乙双方各自负责。九、合同期限内，因政府行为需要拆迁的，合同自然终止。双方互不承担违约责任，甲方须返还乙方未使用月份房屋租金。乙方必须将房屋无偿交还甲方，甲方对乙方已修缮和装修内容不做补偿和赔偿。十、甲乙双方应在合同期满前一个月内，通知对方下一年租赁事宜。十一、合同期满后，乙方有权搬走房屋内可动资产，对不动产不得损坏，甲方对已修缮和装修内容不做补偿和赔偿，乙方必须无偿将房屋交给甲方。十二、合同期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权。若乙方不再签订租房合同，甲方将收回房屋面向社会公开竞价出租。十三、合同签订后，甲、乙双方共同到现场清点设施，查看水、电表，并签字财产移交清单。十四、若一方未按合同履行责任和义务的，应承担总合同标的30％的违约责任。十五、本合同未尽事宜，由双方根据《合同法》制作补充合同，补充合同与本合同具有同等效力。十六、本合同自双方签字后发生法律效力。十七、本合ー式肆份，双方分执一份，胜峰社区居委会存档一份寥廓街道统管办存档一份。甲方:寥廓街道办事处胜峰社区乙方:屠娇居民委员会第一居民小组印章负责人：李云参加人员：付得辉、黄宝喜：139××××5953落款时间：2018年6月30日”。2019年9月1日，原告晏朴丽与被告屠娇签订《商铺转让协议书》，载明：“商铺转让协议书甲方：屠娇身份证号：5202021986××××××××乙方：晏朴丽身份证号：5303211983××××××××双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：一、甲方将自己位于寥廓南路临街面房屋9号的店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中使用所享有的权利义务。二、店铺转让给乙方后，乙方履行原有店铺租赁合同中所规定条款。三、转让后店铺现所有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，营业设备等动产归乙方。四、乙方在2019年9月1日前一次性向甲方支付转让费共计人民币300000.00元整（大写：叁拾万元整），上述费用已包括第三条所述的所有装饰、设备及其它相关费用。五、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照等相关证件的过户手续，乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责。六、甲方须把跟社区的租赁合同更改成乙方名字所有，如无法更改，乙方一切损失均由甲方负责（包括叁拾万元转让费和后续装修产生的所有费用）。七、本合同一式两份，甲方、乙方各执一份，附上双方的身份证复印件。甲方（签字）：屠娇签名和手印。乙方（签字）：晏朴丽签名和手印。落款时间：2019年9月1日”。2019年9月1日，原告晏朴丽向被告屠娇支付了店铺转让费人民币300000元，及房屋租金人民币41348元，被告屠娇并向原告晏朴丽出具的收据一份，载明“兹收到晏朴丽店铺转让费30万元正，叁拾万元正（小写：300000元）；房租41348元，肆万壹仟叁佰肆拾捌元（小写：41348元）。经办人：屠娇签名和按手印”。同时，被告屠娇将位于寥廓南路临街面房屋9号的商铺交付给原告晏朴丽经营、管理、使用。后经双方多次交涉未果，原告遂以“要求被告履行《商铺转让协议书》第六条的约定”为由，诉至本院，提出前述诉求。另查明：2019年9月16日，寥廓街道园林社区粘贴关于“西关街以北棚户区改造‘三调’工作情况公示：……”。2019年9月19日，曲靖市麒麟区住房和城乡建设局粘贴“曲靖市麒麟区改造房屋征收补偿方案（征求意见稿）：……”。2019年9月21日，曲靖市麒麟区人民政府寥廓街道办事处粘贴“关于曲靖市麒麟区改造房屋征收补偿方案（征求意见稿）对外公布征求意见的通知：……”。2020年3月16日，曲靖市麒麟区人民政府颁布并粘贴“曲靖市麒麟区人民政府关于征收曲靖市麒麟区改造项目国有土地上房屋的决定：……”。2020年3月20日，曲靖市麒麟区人民政府颁布并粘贴“曲靖市麒麟区人民政府文件‘麒区政公告【2020】2号’：曲靖市麒麟区人民政府关于曲靖市麒麟区改造项目国有土地上房屋的公告：……”。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。”、第一百四十条第一款“行为人可以明示或者默示作出意思表示。”、第二款“沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”，《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人应该支付价款的合同。”、第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”的规定，本案中的原、被告所签订书面的《商铺转让协议书》是商铺转让的当事人双方在平等、自愿、协商的基础上所签订的，系当事人各自的真实意思表示，并不存在重大误解或者显示公平，其内容并未违反法律的禁止性规定，鉴于位于寥廓南路临街面房屋9号的商铺所有权人寥廓街道办事处胜峰社区第一居民小组在得知原告晏朴丽与被告屠娇签订的《商铺转让协议书》后，既没有表示反对，也没有表示同意，依法应当视为默认。对于本案的原、被告双方所签订的《商铺转让协议书》系合法有效的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条“买受人在合理期间内提出异议，出卖人以买受人已经支付价款、确认欠款数额、使用标的物等为由，主张买受人放弃异议的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。”、第二十条“合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。”、第三十六条第一款“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”的规定，本案中的原告晏朴丽已经按照《商铺转让协议书》的约定，于协议签订的当天向被告完全履行了支付商铺转让款和房屋租金的义务；同时，被告按照《商铺转让协议书》的约定，于协议签订的当天向原告完全履行了交付商铺及商铺内设备的的义务，双方之间的商铺转让交易行为已得到了完全实际的履行。故对于被告诉求“要求解除原、被告之间的商铺转让协议书，由被告向原告返还铺面转让费人民币300000元，由被告向原告返还2020年3月16日到2020年8月30日期间的铺面租金18836.00元；本案的诉讼费由被告承担”的主张，于法无据，理由不能成立，本院依法不予支持。对于被告辩解“原告主张的30万元转让费我不愿意退还，转让的时候，我店铺里面有设备”的主张，于法有据，理由成立，本院依法予以支持。对于双方所争议的涉案的“位于寥廓南路临街面房屋9号的商铺”属于棚户区改造项目国有土地上房屋拆迁、补偿的问题，本案中不作评判。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百四十条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第五十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第一款、第二款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条、第二十条、第三十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告晏朴丽的诉讼请求。案件受理费6082元，由原告晏朴丽负担。（原告已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  甘志国人民陪审员  王 勇人民陪审员  许祥英二〇二〇年五月二十五日书 记 员  李梦琳