山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0502民初364号原告：翁志舜，男，1976年12月4日出生，汉族，住东营市垦利区。委托诉讼代理人：赵景志，山东城合律师事务所律师。被告：徐杰，男，1987年7月12日出生，汉族，住东营市东营区。委托诉讼代理人：王文娟，女，1985年3月10日出生，汉族，住东营市东营区，系徐杰之妻。被告：隋艳山，男，1983年2月13出生，汉族，住东营市东营区。原告翁志舜与被告徐杰、隋艳山房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翁志舜的委托诉讼代理人赵景志，被告徐杰及其委托诉讼代理人王文娟，被告隋艳山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翁志舜向本院提出诉讼请求：1.解除翁志舜与徐杰、隋艳山于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》，判令徐杰、隋艳山搬出所租赁的房屋；2.判令徐杰、隋艳山支付租金63290.10元；3.判令徐杰、隋艳山支付违约金16877.60元；4.本案诉讼费用由徐杰、隋艳山承担。事实和理由：2017年3月28日，翁志舜与徐杰、隋艳山签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：翁志舜将坐落于东营市东营区商铺一套出租给徐杰和隋艳山使用，租赁期限自2017年4月16日至2021年4月16日。合同签订后，翁志舜依约将涉案房屋交付徐杰、隋艳山使用，前二年的租金徐杰、隋艳山已经按时缴纳，但2019年4月16日至2020年4月16日的租金84388元，按照合同约定应在2019年4月16日前缴纳，虽经多次催要，时至今日徐杰、隋艳山仍未缴纳，其上述行为违反了合同约定和法律规定，为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。庭审中，翁志舜当庭变更诉讼请求为：第二项租金数额由63290.1元变更为86522.33元；第三项违约金数额由16877.60元变更为18877.60元。徐杰辩称，对诉讼请求中的房屋租金数额有异议。一、2019年7月，东营市城建委员会下发关于餐饮业环境污染整治的通知，文件要求个体餐饮业等相关单位于2019年10月31日前一律关闭，徐杰所租赁的房屋经营的就是餐饮业，因东营市政府下发的上述通知文件，致使徐杰经营的餐饮业不得不关停。2019年9月，徐杰与翁志舜协商解除合同事宜，在与翁志舜的员工（姓张）电话沟通后，其口头同意解除合同，故徐杰认为涉案租赁合同的解除时间为2019年9月30日，之后双方不存在租赁关系。二、徐杰并不存在违约行为，根据市政府的文件通知，徐杰应享有单方的合同解除权，也已经通知了翁志舜，故其不存在违约行为。后来，徐杰与一名自称是翁志舜公司法律顾问（姓车）的人进行了当面协商，协商后，翁志舜公司的出租信息和徐杰的转租信息一并进行了张贴。三、合同约定的第三年房屋租金为94388元，认可租金金额34650元（2019年4月16日-2019年9月30日）。四、因为维修涉案租赁房屋，更换一楼的玻璃门隔离、封堵二楼电梯和房间的通道、进行天然气设备安装、2018年11月对三楼暖气主管道漏水情况进行维修，共计花费维修费34354元，该部分费用应该由翁志舜承担。五、自2018年至2019年，因东营区嵩山路全路段封闭，致使徐杰的经营活动受损，现根据公平原则要求翁志舜减免一个月的租金7866元。综上，徐杰并未向翁志舜交付第三年租赁费是有原因的，不存在违约情形。补充：租赁涉案房屋时，徐杰向翁志舜交付了租房押金15000元。隋艳山辩称，2018年3月29日，隋艳山与徐杰双方签了退出合同，合同约定：在隋艳山退出合伙后产生的债权债务，与隋艳山无关，所以隋艳山不应承担本案责任，希望翁志舜撤回对隋艳山的起诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于东营市东营区，2013年10月10日涉案房屋办理了所有权证书，登记在案外人翁志尧与陈燕名下，规划用途为商业用房。翁志尧与陈燕系夫妻关系，翁志舜系翁志尧的弟弟。涉案房屋由翁志尧与陈燕交由翁志舜占有、使用。2017年3月28日，翁志舜（出租方）与徐杰、隋艳山（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同载明：租赁房屋坐落于铺，建筑面积231.2平方米，租赁期限自2017年4月16日至2021年4月16日。合同第三条租金支付期限与方式载明：每年的4月16日前支付下一年租金，第一年2017年4月16日至2018年4月16日的租金为84388元、第二年2018年4月16日至2019年4月16日的租金为84388元，第三年、第四年的租金均为94388元。租金支付方式为交房当日，现金一次性付清。第五条载明押金为15000元整。第八条租赁房屋的维修载明：出租方维修的范围及负担，出租方在租赁房屋前保证室内的水、电、气等配套设施能正常使用。承租方维修的范围及负担，在租赁期间，室内的原有配套设备或改造后的增设项，都由承租方负责维修并承担维修费用，不得更改房屋的主体结构。第十条合同解除的条件载明：有下列情形之一的，出租方有权解除本合同，1.承租方不交付或者不按约定日期交付租金的；2……。第十二条违约责任载明，租赁双方必须按照上述合同规定执行，如一方违约，违约方须支付另一方一年租金的20%作为违约金；出租方未按照或者按要求维修出租房屋造成承租方人身受到伤害或财物损毁的，负责赔偿损失。承租方逾期交付租金的，还应支付滞纳金，租房损坏的，应负损害责任。2018年3月29日，徐杰作为甲方，与作为乙方的隋艳山签订《退出协议》一份，第二条载明：双方协商同意本协议签署之日起，即2018年3月29日为乙方退伙之日，自乙方退伙后，烧烤店归甲方个人所有，由甲方继续经营。乙方退出后烧烤店产生的债权、债务及应缴纳税款，以及与经营有关的一切事项均归甲方负责，与乙方无关。自2018年10月至2019年8月左右，东营区西城嵩山路（淄博路至北二路段）分阶段施工，影响了徐杰的商铺经营。2019年7月17日，东营市住房和城乡建设管理局下发《关于开展餐饮业环境污染专项整治的通知》一份，文件第一条限期依法关闭违法餐饮项目第二项：2016年1月1日《中华人民共和国大气污染防治法》实施后，违法在居民住宅楼（含住宅楼储藏室）、未配套设立专用烟道的商住综合楼及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务单位及个体餐饮业户，于2019年10月31日前一律关闭。徐杰主张其使用涉案房屋从事的餐饮项目属于上述文件规定的应关闭的项目。本院认为，翁志舜与徐杰、隋艳山签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对各方当事人均具有约束力，各方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，翁志舜按约定向徐杰、隋艳山交付涉案房屋后，徐杰、隋艳山仅向翁志舜交付了前两年的租赁费共计168776元，第三年的租赁费即自2019年4月16日起的租赁费至今并未交纳，违反了合同约定，故徐杰、隋艳山应承担相应的违约责任。现翁志舜主张解除2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》，本院依法予以支持。徐杰抗辩称因政府原因导致其经营的烧烤店不得不停业，其合同目的不能实现，应享有单方合同解除权，并于2019年9月与翁志舜的员工（姓张）口头协商解除了涉案房屋租赁合同，故应认定涉案租赁合同的解除时间为2019年9月30日，翁志舜不予认可。经查，涉案租赁房屋一直由徐杰占有、使用，徐杰至今仍未与翁志舜办理相应的房屋交接事宜，且徐杰未提供任何证据证实与其口头协商解除租赁合同的张姓人员系翁志舜的委托代理人员，故在翁志舜不认可张姓人员系其代理人且没有对其行为进行追认的情况下，现有证据不足以证实涉案房屋租赁合同已经于2019年9月30日解除，故对徐杰的上述抗辩主张，本院依法不予采纳。翁志舜主张的自2019年4月16日至2020年3月16日期间的房屋租金86522.33元，应先行扣除徐杰缴纳的房租押金15000元，剩余应支付的租金数额为71522.33元，翁志舜主张的超出部分，本院依法不予支持。翁志舜主张逾期付款违约金18877.6元，徐杰未按合同约定缴纳第三年租金，其应承担相应的违约责任，对翁志舜的该项诉讼请求，本院依法予以支持。对徐杰抗辩称因东营区嵩山路全路段封闭修路，导致其经营活动受损，要求翁志舜减免一个月租金7866元；翁志舜不予认可。徐杰的该项抗辩主张未经双方协商，且翁志舜亦不同意，本院不予采信。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，合同明确约定承租方的维修范围及义务为：在租赁期间，室内的原有配套设备或改造后的增设项，都由承租方负责维修并承担维修费用。故徐杰抗辩的更换一楼玻璃门隔离、封堵通道、进行天然气设备安装、对暖气主管道进行维修等费用，在租赁期间内，按合同约定应由其自行承担，且该抗辩主张亦非其拒付欠付租金的合理理由，本院依法不予采信。关于隋艳山应否承担支付涉案房屋租赁费及违约金的问题。本案中，隋艳山抗辩称其于2018年3月29日与徐杰签订了退出合同，约定在隋艳山退出合伙后产生的债权债务，与隋艳山无关，故其不应承担本案责任；翁志舜不予认可。根据合同的相对性原则，隋艳山与徐杰签订的退伙合同，仅对合同的相对人具有拘束力，对翁志舜并无拘束力，在隋艳山未提供证据证实翁志舜知情且同意其不再承担责任的情况下，隋艳山亦应继续承担涉案《房屋租赁合同》中约定的付款义务，故对隋艳山的该项抗辩主张，本院依法不予采信。隋艳山可在承担责任后，依据其与徐杰签订的退出合同，另行向徐杰主张相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告翁志舜与被告徐杰、隋艳山于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告徐杰、隋艳山于本判决生效之日起十五日内向原告翁志舜返还租赁房屋；三、被告徐杰、隋艳山于本判决生效之日起十日内支付原告翁志舜租赁费71522.33元，迟延履行违约金18877.6元，共计90399.93元；四、驳回原告翁志舜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6663元，减半收取3331.5元，由原告翁志舜负担474.5元，被告徐杰、隋艳山负担2857元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  孙延斌二〇二〇年五月十五日书记员  马 业