广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初87号 原告：蒋小玲，女，1961年6月12日出生，汉族，住所地广西全州县。 委托诉讼代理人：唐忠军，广西利业律师事务所律师。 被告：广西南宁欧璐琳贸易有限公司，住所地广西南宁市青秀区东葛路**南宁青秀万达广场****。 法定代表人：林根，董事长。 被告：广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司，住所地广，住所地广西桂林市火车北站南面空闲场地v> 负责人：林佳，经理。 以上二被告共同委托诉讼代理人：吴传华，广西八桂律师事务所律师。 第三人：中国铁路南宁局集团有限公司桂林车站，住所地广，住所地广西桂林市叠彩区站前路**桂林北站v> 负责人：秦杰，站长。 第三人：中国铁路南宁局集团有限公司，住所地南，住所地南宁市青秀区佛子岭路**v> 法定代表人：康维，董事长。 以上二第三人共同委托诉讼代理人：阳昌明，中国铁路南宁局集团有限公司桂林车站办公室主任。 以上二第三人共同委托诉讼代理人：罗清良，广西大恒律师事务所律师。 原告蒋小玲诉被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司（以下简称欧璐琳公司）、广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司（以下简称汇涌分公司）、第三人中国铁路南宁局集团有限公司桂林车站（以下简称桂林车站）、中国铁路南宁局集团有限公司（以下简称南铁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行审理。原告蒋小玲及其委托诉讼代理人唐忠军，被告欧璐琳公司、汇涌分公司的共同委托诉讼代理人吴传华，第三人桂林车站、南铁公司的共同委托诉讼代理人阳昌明、罗清良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋小玲向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告汇涌分公司签订的《场地租赁合同》无效。2.判令被告欧璐琳公司、汇涌分公司共同赔偿原告经济损失227509元。3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2010年7月20日，第三人桂林车站与被告汇涌分公司签订《场地租赁合同》一份，合同约定第三人桂林车站将位于桂林火车北站南面的空闲场地出租给被告汇涌分公司经营，面积为15000平方米，用途为建停车场、物流、临时仓库等。合同同时约定被告汇涌分公司将场地转让给第三人或和其他租户交换场地的，应先征得第三人桂林车站的书面同意，按规定办理相关手续。2014年4月1日，被告汇涌分公司在未征得第三人桂林车站的同意下与原告签订了一份《场地租赁合同》，该合同约定租赁面积为480平方米，每个季度租金为5780元，用途为搭棚经营。双方在履约过程中发生纠纷，因被告原因导致原告租赁的场地被收回，在租赁场地上搭建的建筑物被迫拆除。后经评估机构鉴定，被拆除的建筑物及构建物的市场价值为227509元。原告认为，因二被告的原因导致原告遭受损失，二被告应承担相应的赔偿责任，遂诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告欧璐琳公司、汇涌分公司共同辩称，原告与第三人桂林车站已经达成和解协议，第三人桂林车站共计补偿原告各项损失200万元，该200万元包含本案原告所诉的拆除建物的损失，原告场地建筑物损失已经得到合理补偿，原告再次要求二被告赔偿建筑物拆除的损失，没有法律依据。本案评估公司所采用的评估方法及标准系错误的，与实际不符，评估结论亦不合理，且该评估报告的有效期限仅为一年，现已不具有法律效力。故请求驳回原告的诉讼请求。 第三人桂林车站、南铁公司共同陈述称，因原告并未要求二第三人承担法律责任，请求法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 1、原告针对其诉讼请求提供的证据： 1.第三人桂林车站与被告汇涌分公司签订的《场地租赁合同》，证明被告汇涌分公司若将承租场地擅自转租给他人，第三人桂林车站有权解除合同。2.被告汇涌分公司与原告签订的《场地租赁合同》，证明因被告汇涌分公司的原因导致该租赁合同无法履行，给原告造成经济损失，二被告应当全部赔偿。3.缴纳租金通知，证明被告汇涌分公司擅自转租及拖欠租金的事实。4.收回土地通知，证明第三人桂林车站与被告汇涌分公司之间的《场地租赁合同》已于2014年7月31日解除，并要求于一个月内将场地内的所有建筑物清除。5.（2016）桂7101民初7号民事判决书，证明被告汇涌分公司擅自转租导致其与第三人桂林车站的合同于2014年7月31日解除。6.（2017）桂0303民初1333号民事判决书，证明原告曾于2016年起诉要求二被告赔偿原告经济损失的事实。7.（2019）桂0303民初1034号民事判决书、《价格评估意见书》，证明本案合同所涉及的经济损失为227509元。 二被告对原告提供的证据的质证意见为：1.对证据1、2、4-6无异议。2.对证据3的真实性无异议，但认为不能证明原告的诉讼主张。3.对证据7的真实性无异议，但对证明内容不予认可，认为评估意见书的鉴定标准和方法有误，且已经失效。 二第三人对原告提供的上述证据的真实性均无异议。 %1、二被告针对其抗辩主张提供的证据： 1.原告与第三人桂林车站达成的和解协议，证明原告的损失已经得到全部赔偿。2.《评估意见书》，证明该意见书已经不具有法律效力，且其评估结论与事实不符，不能作为本案的定案依据。 原告对二被告提供的上述证据的质证意见为：1.对证据1的真实性无异议，但认为第三人桂林车站对原告的补偿在（2019）桂0303民初1034号案件中已经判决予以扣除。2.对证据2的真实性无异议，该鉴定意见已经经过双方质证，结论没有错误。 二第三人二被告提供的上述证据的质证意见为：对证据1的三性无异议；对证据2不发表质证意见，由法院认定。 %1、二第三人针对其陈述未提供任何证据。 %1、本院认证： 本院对原告及二被告提供的上述证据的真实性均予以确认，并在卷佐证。但能否证明双方的诉辩主张，本院将在本案的判决说理部分予以论述，在此不再赘述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年7月20日，第三人桂林车站作为出租方（甲方），与被告汇涌分公司作为承租方（乙方）签订《场地租赁合同》一份，合同第一条约定，“甲方将位于桂林火车北站南面的空闲场地出租给乙方经营，面积为15000平方米，（具体范围见附件红线范围），用途建停车场、物流、临时仓库等”。第六条第7项约定，“将场地转让给第三人或和其他租户交换场地的，应先征得甲方的书面同意，按规定办理相关手续，并不得出租、转让、转借营业执照”。第七条约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：……5.将场地擅自转租、转让、转借给第三人，或和其他租户交换场地”。 2014年4月1日，被告汇涌分公司作为出租人，与原告蒋小玲作为承租人签订《场地租赁合同》一份，约定：“一、甲方将位于桂林市火车始发北站南面场地（即始发站停车场办公室北面）出租给乙方搭棚经营。二、总面积：480平方米，用作搭棚出租经营。三、租金：自2014年4月1日起开始交付，自本合同签订之日至交付租金之日起为甲方优惠乙方作准备工作的时间，租金按每平方米人民币肆元计算（￥4.00元）。四、租赁时间：自2014年4月1日起至2019年3月30日止，到期如政策允许，优先租给乙方。……九、若合同未到期，由于甲方原因致使本合同不能继续履行，甲方应给乙方所建设施总造价的损失经济补偿，补偿方法为总造价的100%。”原告在签订合同后，按照约定给付了租金，对其承租的场地进行平整，并在场地上搭建建筑物、构筑物用于出租。 第三人桂林车站与被告汇涌分公司因双方之间的《场地租赁合同》发生纠纷。2016年1月11日，第三人桂林车站作为原告，以汇涌分公司、欧璐琳公司为被告，以蒋小玲、唐天新为第三人，向柳州铁路运输法院提起诉讼。该院经审理判决认定，第三人桂林车站与被告汇涌分公司于2010年7月20日签订的《场地租赁合同》于2014年7月3日解除，被告汇涌分公司、欧璐琳公司及蒋小玲和唐天新将其占用的位于桂林火车北站南面场地（总面积工15000㎡）上的搭建物拆除，将场地返还第三人桂林车站。该判决发生法律效力后，第三人桂林车站向法院申请强制执行，涉案土地上的搭建物被拆除。执行过程中，本案原告蒋小玲、案外人唐天新与第三人桂林车站于2017年12月19日签订《执行和解协议》一份，该协议约定，桂林车站给予蒋小玲、唐天新自拆补助款200万元，其中100万元作为启动资金，转入唐天新账户331418元，转入蒋小玲账户668582元。蒋小玲、唐天新于2018年3月26日前将租赁场地上的建筑物自行拆除并清理完毕，将占有的土地返还给桂林车站。上述和解协议签订之日起5日内，蒋小玲、唐天新应撤回对铁路南宁局、桂林车站的起诉。2017年12月26日，蒋小玲出具收到补助款668582元的收条一张。同日，蒋小玲、唐天新撤回对铁路南宁局、桂林车站的起诉。蒋小玲、唐天新将租赁场地的建筑物自拆和清理完毕，并把占有的土地返还给桂林车站后，2018年3月20日，蒋小玲出具收到补助款600000元的收条一张，上述《执行和解协议》履行完毕。 2017年2月28日，蒋小玲、唐天新作为原告，以汇涌分公司、欧璐琳公司、林佳为被告，以桂林车站、南铁公司为第三人向本院提起诉讼。因案件涉及蒋小玲、唐天新与汇涌分公司，以及蒋小玲与汇涌分公司签订的两份《场地租赁合同》，本院于2017年2月28日作出（2017）桂0303民初94号民事裁定，驳回蒋小玲、唐天新的起诉。蒋小玲、唐天新不服该裁定，向桂林市中级人民法院提起上诉，桂林市中级人民法院于2017年5月24日作出（2017）桂03民终1469号民事裁定，撤销本院（2017）桂0303民初94号民事裁定，指令本院审理该案。本院于2018年12月19日作出（2017）桂0303民初1333号民事判决。蒋小玲、唐天新不服该判决上诉于桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2019年6月12日作出（2019）桂03民终1264号民事裁定，撤销本院（2017）桂0303民初1333号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2019年7月5日对该案重新立案登记。因该案涉及两份不同的合同，蒋小玲、唐天新变更诉讼请求。本院就蒋小玲、唐天新与汇涌分公司签订的租赁合同，已于2019年12月17日作出（2019）桂0303民初1034号民事判决，二被告不服该判决，于2020年3月9日上诉于桂林市中级人民法院。2020年4月13日，桂林市中级人民法院作出（2020）桂03民终852号民事判决，驳回二被告的上诉，维持原判。蒋小玲就涉案合同于2020年1月7日另行提起本案诉讼。 （%1）桂0303民初1333号案件审理过程中，蒋小玲、唐天新于2018年1月26日向本院提出申请，请求对两份《场地租赁合同》租赁范围内的建筑物及构筑物的市场价值进行评估。本院依法委托正意价格评估集团有限公司进行价格评估。2018年8月24日，正意价格评估集团有限公司作出国正价桂估字[2018]314-218号意见书，该意见书价格评估结论为：价格鉴定标的在价格鉴定基准日的鉴定价格为人民币5180654元。 本案审理过程中，本院向原、被告双方当事人释明，国正价桂估字[2018]314-218号意见书是对上述两份《场地租赁合同》租赁范围内的建筑物及构筑物的市场价值进行评估，原、被告双方均认可两份租赁合同的鉴定标的在该评估报告可以区分，在该意见书中所确定的“餐厅”即为本案争议的480平方米租赁场地。意见书中针对“餐厅”所评估得出的价格227509元，即为该租赁场地上建筑物及构筑物的市场价值。评估方法采用的系重置成本法。 本案庭审中，二被告对正意价格评估集团有限公司作出国正价桂估字[2018]314-218号意见书提出异议，向本院申请重新评估，本院经审查后，对二被告提出的重新鉴定申请不予准许。 本院认为，本案的争议焦点为：一、2014年4月1日原告与被告汇涌分公司签的《场地租赁合同》是否有效；二、被告汇涌分公司是否应向原告赔偿涉案场地建筑物、构筑物拆除所产生的经济损失；三、原告要求赔偿的具体数额是否有事实和法律依据，应否得到支持。 一、关于2014年4月1日原告与被告汇涌分公司签的《场地租赁合同》是否有效的问题 根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。” 本案中，第三人桂林车站在与被告汇涌分公司签订的合同中对承租人是否可转租进行了明确约定，即被告汇涌分公司若转租需要经过第三人桂林车站的书面同意。第三人桂林车站于2016年1月11日以租赁合同纠纷为由起诉被告汇涌分公司、欧璐琳公司，该案经南宁铁路运输法院终审作出（2016）桂71民终111号民事判决，该判决已于2016年12月23日发生法律效力，其中已确认第三人桂林车站与被告汇涌分公司签订的《场地租赁合同》于2014年7月31日解除。被告汇涌分公司在未经第三人桂林车站书面同意的情况下，与原告签订《场地租赁合同》，将上述第三人桂林车站与被告汇涌分公司签订的《场地租赁合同》中确认的部分场地出租给原告使用，且事后未经第三人桂林车站追认，二被告亦未提供证据证明第三人桂林车站知道或者应当知道被告汇涌分公司转租的六个月内未提出异议。本案庭审时，原告及二被告对涉案的《场地租赁合同》为无效合同的事实均无异议。故本院确认，原告与被告汇涌分公司于2014年4月1日签订的《场地租赁合同》无效。 二、关于被告汇涌分公司是否应向原告赔偿涉案场地建筑物、构筑物拆除所产生的经济损失的问题 根据《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告汇涌分公司违背诚信原则，在未如实告知原告转租需经第三人桂林车站书面同意而未经同意的情形下，擅自将涉案场地出租给原告使用，导致涉案合同被确认无效，给原告造成了经济损失，其应向原告承担相应的赔偿责任。但，原告作为一名市场经营参与者，其应在与他人发生经济交易的活动中尽到谨慎的审查和注意义务。原告明知被告汇涌分公司是涉案场地的承租人，但在未核实第三人桂林车站是否同意被告汇涌分公司转租的情形下就轻率地与被告汇涌分公司签订租赁合同，其自身具有一定过错，亦应承担部分责任。故本院确定，原告对其在本案中遭受的经济损失应自行承担30%的责任，即为68252.7元（227509元×30%）。被告汇涌分公司是分公司，不具备法人资格，其对原告应承担的民事责任应与作为总公司的被告欧璐琳公司共同承担。故被告汇涌分公司、欧璐琳公司应共同向原告承担70%的赔偿责任，即为159256.3元（227509元×70%）。 二被告抗辩称，原告在前案中通过协商，已经得到了200万元的补偿，且第三人桂林车站已将该200万元的补偿款全部支付完毕，故二被告在本案中不需再向原告给予赔偿。本院认为，二被告辩称的200万元补偿款已在（2019）桂0303民初1034号案件中的损失范围内予以全部扣除，该200万元补偿款不包括在本案租赁场地建筑物、构筑物拆除的经济损失范围内。故原告要求二被告赔偿其涉本案租赁场地建筑物及构筑物拆除所产生的经济损失，不属于重复诉求。二被告的上述抗辩主张，没有事实根据和法律依据，本院不予采信。 三、关于原告要求赔偿的数额是否有事实和法律依据的问题 二被告辩称，原告主张的经济损失的事实依据系国正价桂估字[2018]314-218号意见书，但该意见书采用的评估方法系重置成本法，依据的系2018年的标准，评估方法不准确，其鉴定价格与实际不符，价格过高。二被告认为应以原告搭建该建筑物的实时价格为评估标准。且该鉴定评估结论的有效期限仅为一年，其鉴定结论的有效期现已过期，故该意见书已不具有法律效力，不应作为本案的定案依据。 本院认为，重置成本法系房地产评估常用的方式之一，系指测算估价对象在价值点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到的估价对象价值或价格的方法。涉案评估公司采用重置成本估价的方式对涉案的建筑物进行评估符合《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》。该方法已经扣除了折旧，故涉案评估公司采用成本重置法对本案原告主张的建筑物经济损失进行评估，并无不妥。虽然涉案鉴定结论的有效期限为一年，但该意见书评估的系涉案建筑物的市场价值，目前涉案建筑物已全部拆除，其拆除时的市场价值系确定不变的数值，故原告主张将该鉴定意见书确定的建筑物市场价值作为认定原告经济损失的参考依据，符合案件事实和法律规定，本院予以确认支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 1、原告蒋小玲与被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司于2014年4月1日签订的《场地租赁合同》无效； 2、被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司共同赔偿原告蒋小玲经济损失159256.3元； 3、驳回原告蒋小玲的其他诉讼请求。 本案案件受理费6447元，原告蒋小玲已预交，由原告蒋小玲负担447元，被告广西南宁欧璐琳贸易有限公司、广西南宁欧璐琳贸易有限公司桂林汇涌分公司共同负担6000元。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费6447元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  曾 臻 人民陪审员  廖荣胜 人民陪审员  霍凤群 二〇二〇年五月二十五日 法官 助理  喻嘉嘉 书 记 员  霍亚茹 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。