内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院民事判决书（2020）内0403民初974号原告：闫韵文，女，1984年5月18日出生，汉族，市民，住赤峰市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：孙秉华，赤峰市元宝山区平庄第二法律服务所法律工作者。被告：李震，男，1989年9月21日出生，汉族，农民，住赤峰市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：赖宁，内蒙古同实律师事务所律师。被告：于海勇，男，1972年9月29日出生，汉族，市民，住赤峰市。公民身份号码×××。原告闫韵文与被告李震、于海勇确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闫韵文的委托诉讼代理人孙秉华、被告李震及其委托诉讼代理人赖宁、被告于海勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：请求依法判令二被告于2016年12月1日签订的《房屋买卖合同》无效。事实及理由：原告闫韵文与第二被告于海勇原系夫妻关系，原告享有赤峰市元宝山区平庄镇如意家园B区39栋412室楼房一处，该房屋系原告单独所有的房屋。2016年12月1日二被告签订一份《房屋买卖合同》，二被告签订的协议擅自处分了原告的财产权，其行为侵犯了原告的合法权益，原告于2019年9月接到第一被告的电话才知道此事，依据《合同法》的相关规定二被告签订的合同应属于无效，原告多次找被告李震要求将房屋腾出交还原告，但是被告以各种理由推脱拒不交付。原告现诉至贵院，请求依法判决。被告李震辩称，2016年12月，闫韵文、于海勇婚姻关系存续期间李震与于海勇签订了房屋买卖合同，将涉案房屋出售给李震，合同约定了房屋的价款、面积等内容，李震按照约定向于海勇支付了定金14万元，剩余7万元应在房屋办理过户后向其支付，协议签订后至今，李震已经实际占有、使用涉案房屋，并进行了装修，其间李震要求闫韵文、于海勇协助办理过户手续，于海勇要求先行支付剩余房款，闫韵文则称在外地，等回来后协助办理，我方认为双方签订的合同真实有效，符合物权法及合同法的相关规定，不存在无效情形，于海勇与李震签订的合同是对夫妻共同所有的房屋行使的处分权，如果真如原告所述系其单独所有，于海勇也构成家事代理，李震实际占有使用房屋近四年并一直支付水电、取暖费用，作为房屋的所有权人近四年的时间对自己的财产不闻不问称不知道买卖的事实，不符合常理，出售房屋时，是闫韵文、于海勇一家三口在此房居住，李震支付了合理价款，属于善意取得，为了维护合同的稳定性、维护社会秩序，不应认定合同无效，另2017年3月，闫韵文与于海勇登记离婚，离婚后至今有三年之久，闫韵文并未向李震主张过任何权利。综上，房屋买卖合同真实有效，不存在无效情况，应驳回原告的诉讼请求。被告于海勇辩称，我同意原告的诉讼请求，应确认合同无效。2016年，我与原告闫韵文夫妻关系存续期间，我们打算换处房子，被告李震是经常给我理发的理发师，我们聊起卖房子的事，李震说想买房子，他说钱不够能否先付一部分房款入住，当时我同意了，但原告不同意，我就跟原告撒谎说卖给我的一个亲戚，他暂时没钱，先住着，攒够钱再给我。我与李震签订房屋买卖合同时，李震说一年左右把房款全部给我，我也同意了。也就是说我和李震签订的《房屋买卖合同》，我一直没有告知原告。但至今李震未付清房款，应确认买卖合同无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的二被告于2016年12月1日签订的房屋买卖合同一份、赤峰×××房产证，欲证明涉案房屋系原告个人财产，被告于海勇擅自处分，侵犯了原告的合法权益，二被告对其真实性均无异议，对真实性予以确认。被告李震提交的房屋买卖合同一份、原告闫韵文与被告于海勇的离婚登记档案、水电费、取暖费票据35枚、李震与于海勇于2019年8月21日（手机号151XXXX****）的短信聊天记录，内容：“李震：于哥你这不接电话也解决不了事，房子事你想怎么办，你是给我退钱还是过户，房子都被你抵押银行了，你这是诈骗，属于刑事案件，你再不解决我就去报案了。于：你给不上我钱，我用钱我当然得抵押银行去！我没逼着你要钱就不错了，我自己还得掏利息，你现在反过来说我骗你？我用钱的时候宁可去银行贷款我也没逼你，你这人不值得可怜，你做人不行。你快去报案吧！让法院解决最好，要不你就把钱准备好了，等你付清钱我过户。李震：合同上写着过完户付余款，你不过户我怎么给你钱，于哥咱得良心说话，3年中哪次不是我给你打电话说过户，是你一再推托没时间，现在你给我过户，钱就能给你。于：那你等着吧，等我媳妇回来，我把房子解押，你们这样的人我不会相信，我们找个第三方拿着你的钱，过完户就拿钱。如果过户之前你还没钱，那就没办法，我不会再迁就你们，清人！李震：这样可以，那你说个具体时间，你那边也确定下，我提前就把钱准备好”。原告及被告于海勇对上述证据真实性无异议，对真实性予以确认。被告李震提交的2019年8月26日李震与闫韵文的通话录音光盘（附书面文字说明）一份，主叫方李震（电话号码187XX******），被叫方闫韵文（电话号码180XX******），通话内容：“李震：喂，您好，是闫韵文嫂子吗？我是买你们如意B区房子那个。闫韵文：昂，你啥事？李震：你们那个房子我寻思问问你看你们啥意思，还想卖给我吗？想卖就把钱给你们，给我过户啊，都耽误了这么长时间了。闫韵文：昂，我这会没有家，我在北京呢。李震：你大约啥时候能回来啊？闫韵文：这是你手机号？我到时候给你打电话吧。李震：那你回来给我打电话，你提前能过户给我打电话，把钱给你凑够。闫韵文：昂，行。李震：好吧。”原告及被告于海勇质证认为，闫韵文接电话时对打电话的人是谁不知道，录音没有肯定为李震办理过户手续的意思，原告对涉案房屋买卖的事实不知情，对此本院认证，二人通话录音中，李震已经明确是那个买房的人，因此闫韵文及于海勇的质证意见与通话内容不符，对此证据作为有效证据予以采信。被告于海勇提交的2015年11月15日与李震签订的《房屋买卖合同》一份，欲证明李震看过房产证，原告及被告李震对其真实性无异议，本院认证，因该证据被李震、于海勇于2016年12月1日签订的房屋买卖合同废止，不作为有效证据采信。本院经审理认定事实如下：原告闫韵文与被告于海勇原系夫妻关系，于2014年3月24日登记结婚，于2017年3月3日登记离婚。夫妻关系存续期间，于2014年5月30日原告取得涉案房屋即平庄如意家园B区39栋412室的所有权。2016年12月1日于海勇与李震签订《房屋买卖合同》一份，“甲方：于海勇乙方：李震一、甲方将座落于××区卖给乙方，总面积42.41平方米，房产证号：×**，双方交易价格为人民币大写贰拾壹万元（预交定金壹拾肆万元整），剩余房款过户给乙方后一次性补齐。二、甲方将房屋所有权证及土地使用证等有关证件交给乙方办理过户手续，其一切费用由乙方承担。三、付款方式：在签此合同时，乙方先付给甲方拾肆万元。（小写：140000元）。…六、本房屋交易只有此一份合同，其他全部作废。七、此合同双方签字后生效，此合同一式二份，甲乙双方各执一份，自签字之日起即具有法律效力。”签订此合同时，李震给付于海勇房款140000元。李震于2015年9月搬入涉案房屋居住至今。李震与于海勇于2019年8月21日短信聊天记录显示，于海勇未提及此房屋买卖合同无效，2019年8月26日李震与闫韵文的电话中，提及房屋过户事宜，闫韵文称等回来后，到时候给李震打电话，亦未提及合同无效及对房屋买卖不知情等。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”2016年12月1日于海勇与李震签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，虽然涉案房屋房产证上登记所有权人是闫韵文，但该房产系闫韵文与于海勇夫妻关系存续期间取得，在二人对婚姻关系存续期间财产无特别约定情况下，应视为夫妻共同财产。签订买卖合同时间亦发生在于海勇与闫韵文夫妻关系存续期间，李震已交付房款140000元，余款70000元约定房屋过户时给付。原、被告签订的合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的合同无效情形，且李震已在涉案房屋居住四年，对此房屋已进行装修，原告及被告于海勇一直未提任何异议，被告李震给原告打电话提及办理房屋过户时，原告也未表示对出售房屋不知情。因此于海勇提出原告对其出售房屋不知情的说法与事实不符。基于民事活动要遵循诚实守信的原则，从维护交易活动的稳定出发，原告提出该合同无效的理由不能成立，本院不予支持。原告主张被告于海勇将涉案房屋出售给李震侵犯了原告的合法权益于法无据，二被告之间无恶意串通行为，被告于海勇提出与李震签订合同的事实一直对原告有所隐瞒，只有于海勇陈述无相关证据证实，不予认定。双方买卖合同约定过完户付清剩余70000元房款，因此被告于海勇提出因李震未付清余款，故不能办理过户的意见与合同约定不符，其辩解意见不能成立。综上，原告要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条规定，判决如下：驳回原告闫韵文的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告闫韵文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 周淑云 二〇二〇年五月二十五日书记员 胡鑫凯