上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初13503号原告(反诉被告)：顾从进，男，1983年7月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：朱文娟，女，1983年2月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：韩平平，上海正策律师事务所律师。被告(反诉原告)：王娇妮，女，1982年7月2日出生，汉族，住上海市普陀区。被告(反诉原告)：杜敏杰，男，1982年6月9日出生，汉族，住上海市普陀区。上列二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：廖悦亭，上海申浩律师事务所律师。原告顾从进、朱文娟与被告王娇妮、杜敏杰以及反诉原告王娇妮、杜敏杰与反诉被告顾从进、朱文娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)顾从进及两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人韩平平，两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人廖悦亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾从进、朱文娟向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年8月22日签署的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；2.被告退还原告已支付房款人民币(币种下同)49万元；3.被告支付违约金29万元。事实和理由：2019年8月22日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买上海市浦东新区泥城镇霞光路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总房价款145万元，首期房价款49万元，第二期房价款95万元，通过贷款支付，尾款1万元。双方约定在2019年10月15日之前办理过户手续。原告支付首付款，并且办理完毕贷款事宜，但被告多次表示房屋成交价过低，不配合原告办理房屋过户手续。2019年10月22日，被告通过律师向原告发送律师函，通知原告三日内付清全部房款，否则不予配合办理过户手续。对于被告的无理要求，原告多次通过中介进行沟通，均未果。截至目前，系争房屋上的抵押仍未注销，被告严重违约，故原告诉请如前。被告王娇妮、杜敏杰辩称，同意解除《上海市房地产买卖合同》，返还原告已付购房款，但不同意支付违约金。被告通过中介得知，原告在购买系争房屋的同时，还按照首套房购置了同地段的另一套房屋。如果属实，则原告无法同时购买两套首套房，被告合理预见到本次交易无法进行，合同目的无法实现。被告向原告求证，但原告拒绝披露相关信息。被告仅收到原告发送的一张图片，无法看出贷款具体金额及房屋地址等一系列信息，原告亦拒绝提供足额贷款的证据。随后，被告要求原告以全款方式支付剩余购房款，但原告予以拒绝。被告认为，交易过程中，原告刻意隐瞒重要信息，违背诚实守信原则，应当承担合同解除的违约责任，故被告提起反诉，请求：1.解除反诉原告与反诉被告之间于2019年8月22日签署的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)；2.反诉被告支付违约金29万元。审理中，反诉原告变更第二项诉讼请求为：反诉被告支付违约金14.50万元。反诉被告顾从进、朱文娟辩称，不同意反诉请求，反诉原告系违约方，应由反诉原告承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：两被告为系争房屋产权人。2019年8月22日，两原告(乙方)与两被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售乙方，房价款为145万元，签约前乙方支付的20万元定金转为首付款，签约当日乙方再支付甲方房价款29万元。甲方须于签约后三十个工作日内办理预约还款手续，于抵押权人约定的时限内完成还款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记的注销手续。乙方通过贷款方式支付甲方第二期房价款95万元，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。乙方应于最晚交易过户日前完成贷款审批手续。双方确认，在2019年10月15日之前申请办理转让过户手续。在乙方取得不动产权证，甲方收到除尾款外的其他款项后7日内，甲方将系争房屋交付乙方，乙方直接支付甲方尾款1万元。补充条款(一)第8条违约责任约定，甲方违约责任：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；(2)甲方发生下列情形之一，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价的20%的违约金。①甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；……乙方违约责任：(1)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；(2)乙方发生下列情形的，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价的20%的违约金。①乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；②乙方无正当理由单方解除合同的。2019年7月13日，原告支付被告定金10万元。2019年8月22日，原告支付被告购房款39万元。2019年9月23日，原告将微信公众号信息截图发送被告，内容为“纯公积金贷款信息通知，您的贷款受理号XXXXXXXX审批已通过，流程进度：等待办理房产抵押过户。办理状态：未预约”。2019年10月14日，原、被告至交易中心办理过户手续，因房屋上的原抵押未注销，过户未成。双方协商一致到2019年10月22日再办理过户手续。2019年10月22日，被告向原告发送律师函，称原告一直未将完成贷款审批手续的文件交付被告，被告认为原告不能完成支付义务，要求原告在三日内将96万元剩余购房款全部支付被告。原告提供2019年10月23日拍摄的《上海市住房公积金个人住房贷款合同》部分内容照片，欲证明其与中介陈义到公积金管理中心问询，被告知无法取得《上海市住房公积金个人住房贷款合同》原件，只能拍摄重要几页的照片。被告对真实性不予认可。2020年5月6日，系争房屋上仍有抵押权人为上海市住房置业担保有限公司的抵押未注销。另查明，2019年9月25日，两原告与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，约定由两原告购买上海市惠南镇东城花苑一村35幢85号402室房屋，房价款229万元，首付115万元，贷款114万元。2019年10月22日，两原告就购买上海市惠南镇东城花苑一村35幢85号402室房屋与中国邮政储蓄银行股份有限公司上海浦东新区分行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，借款金额114万元，利率在起息日前一个工作日的五年以上期的LPR基础上浮0.6%。原告据此证明，原告购买的另外一套房屋是按照二套房标准，并非被告所述的首套房。被告表示，无法从上述合同内容看出是否按照二套房的标准购买。审理中，原告申请中介陈义作为证人出庭作证，陈义表示，2019年9月11日，其与原、被告一起到公积金贷款中心申请贷款，被告需要签名并提供银行卡号。公积金贷款在申请后五个工作日出审批结果。2019年9月23日，原告在微信聊天群里发了通过贷款审批的截图。2019年10月14日，双方约好办理过户手续，因被告没有拿到抵押注销的材料，没有办成。2019年10月22日，被告带着律师与原告在中介公司门店碰面，被告质疑原告通过贷款审批的真实性，又不愿意一起去公积金中心问询。2019年10月23日，其与原告一起到公积金中心问询，被告知无法取得贷款合同，只能拍摄重要的几页。根据政策，要等放款后，贷款合同和产权证一并邮寄给原告。原告对证人证言陈述没有异议。被告认为，原告及证人在获得公积金贷款合同照片时不向被告披露，导致信息不对称。庭审中，原告表示，以本案诉状副本送达被告之日，即2020年3月11日作为合同解除时间。被告表示，同意以2020年3月11日作为合同解除时间。合同约定的违约金标准过高，请求本院调整为合同价款的10%。本院认为，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均须恪守。本案中，原告按约申请贷款，通过原告提供的微信公众号信息、贷款合同照片、中介的证人证言，足以证明贷款足额通过审批，故原告并不存在任何过错。反观被告，虽然辩称不清楚贷款的具体内容，但从其与原告共同至公积金中心申请贷款、原告发送的微信公众号信息、2019年10年14日双方办理过户手续等事实来看，被告对原告获得95万元公积金贷款的事宜应为明知且无异议。况且，即便存在疑虑，被告也可以通过与原告一同至公积金管理中心问询等方式予以了解。在房屋买卖过程中，是否以贷款方式购买对原告的交易影响较为重大，而被告在明知原告已经获得贷款审批的情况下，以原告不符合首套房条件、担心原告付款能力为由，要求原告全额支付剩余购房款来替代贷款支付，显然有悖合同约定，有违诚实信用。综合上述情况，本院认定被告在本案交易中存在违约，导致合同无法继续履行，应承担相应的违约责任。原告主张合同于诉状副本送达被告之日解除，于法有据，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还已付购房款49万元，被告亦予同意，本院予以认可。关于违约金，被告主张标准过高，请求调整为总房价10%。本院认为，合同约定的总房价20%的违约金标准确实过分高于原告的实际损失，本院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及原告的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为14.50万元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)顾从进、朱文娟与被告(反诉原告)王娇妮、杜敏杰签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年3月11日解除；二、被告(反诉原告)王娇妮、杜敏杰应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)顾从进、朱文娟支付的购房款49万元；三、被告(反诉原告)王娇妮、杜敏杰应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)顾从进、朱文娟违约金14.50万元；四、驳回被告(反诉原告)王娇妮、杜敏杰的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,600元,减半收取5,800元，由原告(反诉被告)顾从进、朱文娟负担725元，被告(反诉原告)王娇妮、杜敏杰负担5,075元；反诉案件受理费2,825元(已减半收取)，由被告(反诉原告)王娇妮、杜敏杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年五月十四日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。