广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2649号原告：何巧慧，女，1969年11月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********富景花园汇景苑B1-701房，公民身份号码440************905。委托诉讼代理人：黄福梅，广东天爵律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁国强，总经理。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。被告：珠海市联晟装饰工程有限公司，住所地：广东省珠海市海滨南路9号2区第7层7001，统一社会信用代码91440400MA4UQ45H59。法定代表人：张某1。原告何巧慧诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、珠海市联晟装饰工程有限公司（以下简称“联晟公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序于同年4月17日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄福梅、被告盛明公司的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。被告联晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告佛山盛明置业有限公司于2018年5月1日签订的合同编号为10528号的《物业使用权转让合同》、《装修协议》；2.被告佛山盛明置业有限公司立即向原告退还已收取的物业使用权转让款229438元、装修费60500元及从2019年3月30日应交付物业之日起按照合同约定转让款229438元每日千分之一的标准（即每日229.44元）向原告支付违约金至实际清偿完毕全部款项之日止（暂计至2019年12月4日止的违约金250×229.44=57359.5元）；3.解除原告与被告珠海市联晟装饰工程有限公司于2018年5月1日签订的合同编号为10528号的《装修设计、装修材料定购协议》，被告立即向原告退还已收取的装修设计费30000元及自起诉之日起至清偿完毕之日止按照同期人民银行同类贷款利率标准计算的利息；4.被告佛山盛明置业有限公司向原告赔偿律师见证费；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回上述第4项诉请。事实和理由：根据被告盛明公司的安排，原告于2018年5月1日与其在销售中心签订合同编号为10528号的《物业使用权转让合同》、《装修协议》，约定由盛明公司将其开发建设的位于佛山市南海区**********************物业的使用权转让给原告。转让期限为20年，从本合同签订之日起计算。转让期限二十年届满后，盛明公司同意由原告无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为229438元。根据双方签订的《物业使用权转让合同》第十条第2项约定“甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。”根据双方签订的《装修协议》约定，由盛明公司对上述使用权物业进行装修，原告于2018年5月1日前一次性支付装修费用60500元给盛明公司。在签订《物业使用权转让合同》、《装修协议》的同时，根据盛明公司要求并出具一份《装修设计、装修材料定购协议》给原告签署。根据该协议约定由联晟公司对上述使用权物业进行装修设计及定购装修材料。原告于2018年5月1日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给联晟公司。以上三份合同签订后，原告如约按时足额支付了合同约定的物业使用权转让款229438元、装修费60500元、装修设计费30000元。根据《物业使用权转让合同》第五条约定盛明公司在2019年3月30日前将物业毛坯交付原告。现物业交付使用的期限早已过，2019年11月14日盛明公司还以书面文件的形式告诉广大业主因资金没有及时到位案涉项目已处于停工状态，其行为已明确告知盛明公司已无法将案涉物业交付给原告使用。为降低原告损失，原告于2019年11月21日以邮寄书面通知的方式通知盛明公司解除合同，并要求盛明公司退还已收款项及支付违约金。综上所述，盛明公司通过停工方式明确表示无法继续履行合同，且物业交付使用期早已过盛明公司至今仍未将案涉物业交付原告使用，原告签订《物业使用权转让合同》、《装修协议》、《装修设计、装修材料定购协议》的根本目的已无法实现，根据《物业使用权转让合同》第十条第2项约定及合同法有关规定，原告依法提起诉讼，恳请法院在依法查清本案事实基础上，判如所请。被告盛明公司辩称，《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。涉案物业的使用权基于被告与佛山市南海区******杏头股份合作经济社签订的《集体建设用地使用权出租合同》。案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。根据《物业使用权转让合同》及《盛明广场装修协议》，涉案物业交付时间的有效约定应为2019年7月30日，原告未按照《物业使用权转让合同》约定支付转让款，被告盛明公司有权顺延支付，原告作为违约方物权请求被告盛明公司返还转让款及装修协议。假设法院认定原告主张的违约金合法有依据，原告主张的违约金过高，被告请求法院予以调减。在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。原告主张的律师见证费无事实合同法律依据，应当驳回。被告联晟公司没有到庭到庭，亦没有提交书面答辩意见。被告联晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。原告及被告盛明公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性有提出异议的证据，本院经审查，认定如下：原告提交的《装修设计、装修材料定购协议》及对应收据为原件，本院对其采信。对到庭当事人就真实性未提出异议的其他证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场1座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2018年5月1日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编1座0528号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为229438元，乙方一次性付款，于2018年5月1日前付清（含定金）。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年5月1日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年4月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年7月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告联晟公司(甲方、受委托装修方)签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方全权委托甲方进行前期装修图纸设计及定购装修材料，甲方赠送部分家电、部分家私。乙方于2018年5月1日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用30000元给甲方。同日，被告盛明公司出具收据确认收取原告528房款项289938元（金额为上述转让款及装修款的金额总和）。同日，被告联晟公司出具收据确认收取原告528房屋装修设计费30000元。2019年11月22日，原告向被告盛明公司邮寄送达《解除合同及退款通知书》，要求解除转让合同及装修协议，该份通知书于同年11月23日被签收。2020年1月22日，原告提起本案诉讼。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日（2019年3月30日）起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告盛明公司没有按照《物业使用权转让合同》约定交付租赁物，原告依据合同约定诉请解除与被告盛明公司之间签订的转让合同及装修协议，理据充分，本院予以支持并确认以《解除合同及退款通知书》送达盛明公司之日（2019年11月23日）为转让合同及装修协议解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《盛明广场装修协议》亦已解除，原告诉请退还转让款229438元及装修费60500元，本院予以支持，原告主张以转让款229438元为本金计付违约金的主张，本院予以支持，但原告诉请违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以已付转让款229438元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年3月31日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即229438元*30%=68831.4元）为上限。对原告主张超出部分，本院不予支持。《物业使用权转让合同》已经解除，则原告与被告联晟公司签订的《装修设计、装修材料定购协议》丧失履行基础，合同目的无法实现，亦应予以解除。合同解除，被告联晟公司应退还装修设计费30000元。因被告联晟公司对《装修设计、装修材料定购协议》的解除不存在过错，本院对原告诉请被告联晟公司赔偿利息损失不予支持。被告联晟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告何巧慧与被告佛山盛明置业有限公司于2018年5月1日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于2019年11月23日解除；二、确认原告何巧慧与被告佛山盛明置业有限公司于2018年5月1日签订的《盛明广场装修协议》于2019年11月23日解除；三、解除原告何巧慧与被告珠海市联晟装饰工程有限公司于2018年5月1日签订的《装修设计、装修材料定购协议》；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款229438元及支付违约金（以229438元为本金从2019年3月31日起至实际清偿日止按日万分之五计算，违约金以68831.4元为限）予原告何巧慧；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元予原告何巧慧；六、被告珠海市联晟装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修设计费30000元予原告何巧慧；七、驳回原告何巧慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3479.73元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的案件受理费3479.73元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年五月二十九日书记员 孙王成欣