新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初774号 原告（反诉被告）：张玉怀，男，1961年4月25日出生，汉族，伊犁州工商联职工，住新疆伊宁市。委托诉讼代理人：范秋芳，新疆资本律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨新洲，男，1962年4月28日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：李宏，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告（反诉被告）张玉怀与被告（反诉原告）杨新洲房屋买卖合同纠纷一案，原审2019年6月3日立案，经审理本院于2019年12月4日出具（2019）新0109民初3476号民事判决书。被告（反诉原告）杨新洲不服本院判决，向乌鲁木齐市中级人民法院提起上诉，2020年3月21日乌鲁木齐市中级人民法院做出（2020）新01民终226号民事裁定书，撤销乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初3476号民事判决书，将本案发回乌鲁木齐市米东区人民法院重审。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张玉怀的委托诉讼代理人范秋芳，被告（反诉原告）杨新洲及其委托诉讼代理人李宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉怀向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告于2015年1月16日签订的《房屋买卖合同》；2、被告杨新洲向原告双倍返还定金140,000元；3、被告杨新洲向原告返还购房款80,000元；4、被告杨新洲以220,000元为本金，按照年利率6%的标准向原告支付2015年5月合同约定应办理交房过户之日至2019年5月起诉之日的逾期利息528,000元；5、被告杨新洲按年利率6%的标准向原告支付自2019年5月至实际还清时止的逾期利息；6、本案的诉讼费、送达费由被告承担。后原告撤回了第一、四、五项要求解除合同及被告支付利息的诉讼请求，仅要求判令被告杨新洲向原告双倍返还定金140,000元并向原告返还购房款80,000元。变更后诉讼请求金额为220,000元。事实与理由：2015年1月16日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将其位于乌鲁木齐市米东区某厂及编织袋厂3－12－1号的房屋以350,000元的价格向原告出售，待原告向被告支付150,000元定金（首付）后，被告于2015年5月为原告办理完毕过户手续，原告支付剩余房款。但原告按照约定支付定金（首付）后，被告拒不履行合同约定的过户义务。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告杨新洲辩称：原告的诉讼请求无事实和法律依据，请依法驳回。双方签订的合同已经于2015年12月1日协商一致解除。双方《房屋买卖合同》第七条所约定2015年5月交付房屋是由原告自行拟定的日期，签订合同时双方口头约定：开发商向我方交付房屋后，我方立即将房屋交给原告使用。2015年12月1日，开发商向我方交付房屋，我方立即通知原告办理交接手续。我不存在逾期交房的违约情形。原告因房屋采光不好、格局不是南北通透而要求解除合同，解除合同属于原告单方违约行为。反诉原告杨新洲向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告依法支付定金70,000元；2、判令反诉被告支付违约金100,000元；3、由反诉被告承担本案诉讼费和邮寄送达费。事实和理由：2015年1月16日，反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖合同》约定，反诉原告将位于乌鲁木齐市某厂及编织袋厂3-12-1号房屋以350,000元价款出售给反诉被告。反诉被告分两次向反诉原告支付定金150,000元。双方口头约定：开发商向反诉原告交付房屋后，立即将房屋交给反诉被告使用（即该约定对合同第七条交付时间进行了修改）。2015年12月1日，开发商向反诉原告交付房屋，反诉原告随即通知反诉被告办理交接手续。反诉被告进入涉案房屋后，以房屋格局不好、不是南北通透、无法采光为由要求解除合同。原告的违约行为，给我造成了较大的损失，我向原告出售房屋当时的市场价450,000元，因为与原告关系好350,000元卖给原告，原告不要房屋之后，由于市场行情变化，我又只能将房屋以300,000元的价格再次出售，还另外向房屋中介支付中介费10,000元，因原告违约给我造成的实际损失是160,000元。反诉原告因此提出反诉请求。反诉被告张玉怀辩称：反诉原告延期交房的违约行为在先，应当依据合同约定向反诉被告承担违约责任，即使反诉被告存在违约，原告起诉的违约金100,000元金额过高，请求法庭依法降低。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨新洲有一拆迁安置房向外出售。原、被告经协商于2015年1月16日签订《房屋买卖合同》。合同约定杨新洲（甲方）将位于乌鲁木齐市某厂及纺织袋厂3－12－1室面积为74.96平方米的房地产出卖给张玉怀（乙方），房屋定于2015年5月过户，过户手续由甲方办理。双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为350,000元，约定乙方在签订本合同时支付定金150,000元。乙方在支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下时，乙方应向甲方付清全部房款余额。甲方应在2015年5月将该房产交付乙方。本合同签订后，如一方违反本合同条款，应向对方支付十万元的违约金。原、被告在合同后签字。在合同签订前的2014年12月2日，原告张玉怀向被告杨新洲支付定金50,000元，在合同签订后的第二日，即2015年1月17日原告张玉怀又向被告杨新洲支付定金100,000元，被告杨新洲向原告出具的收据均记载收到购房“定金”。反诉原告提供2019年11月17日杨新洲和张玉怀现场通话录音及2019年11月20日双方手机通话录音拟证明签订协议前已经告知张玉怀开同意开发商什么时间交房被告就什么时间交房，被告不存在延期交房的违约情形。在11月17日录音中杨新洲说：“开发商5月份不一定能交房，开发商交不了我就交不了你”，张玉怀说：“这个没关系”。2019年11月20日双方手机通话录音中杨新洲说“我是不是如期给你交房，然后你不要了，对不对”张玉怀：“嗯”。反诉被告对上述两份通话录音的真实性认可。但认为这两份录音中没有明确说延迟交房的具体日期，双方关于延迟交房时间并未达成一致明确清晰的变更协议，应当视为合同未变更。因而反诉原告存在延期交房之违约情形。本诉原告张玉怀称解除合同的理由为双方在签订合同时对房屋布局有过口头约定，后期延迟交房后房屋布局与原先约定不一致，故而要求解除合同，本诉原告对此未提供证据证明，本诉被告杨新洲对此不予认可，称双方关于房屋布局未曾有过约定，签订合同时房屋主体已经修建完成，双方曾去房屋现场进行查看，因无法进入，没有看到房屋格局。本院认为：本案争议焦点之一为合同一方是否存在违约行为。关于双方谁存在违约行为的认定方面，根据被告杨新洲提供的二份录音可以认定，原告张玉怀曾同意被告杨新洲延期交房，故被告杨新洲不存在延期交房的违约情形。本诉原告未提供证据证明双方在签订合同时关于房屋布局曾有过约定，且被告实际交付房屋的格局与约定不一致，本院认为本诉原告张怀玉作为给付定金的一方解除合同未继续履行约定债务，无权要求返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中双方合同总价款350,000元，定金金额最多不得超过百分之二十即70,000元，被告杨新洲实际收取150,000元，70,000元定金不予返还，剩余80,000元应当抵作购房款向原告张玉怀予以返还。本案争议焦点之二为违约方是否应当向守约方承担除定金罚则之外的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，根据该条规定，违约金和定金只能选择一项适用。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。经本院释明上述法律规定后，本诉原告选择按照定金罚则变更诉讼请求，反诉原告仍继续同时向反诉被告主张违约金和定金两项诉讼请求，但反诉原告杨新洲未向本院提供证据证明损失总额且定金数额70,000元不足以弥补其损失，本院已经认定原告张玉怀未继续履行合同约定的债务，70,000元定金不予返还，故反诉原告杨新洲要求反诉被告张玉怀再次向其支付定金70，000元和违约金100，000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、本诉被告杨新洲于本判决生效后三日内向本诉原告张玉怀返还房款80,000元；二、驳回本诉原告张玉怀要求本诉被告杨新洲双倍返还定金140,000元的诉讼请求；三、驳回反诉原告杨新洲要求反诉被告张玉怀支付定金70,000元的诉讼请求；四、驳回反诉原告杨新洲要求反诉被告张玉怀支付违约金100,000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分起诉标的220,000元，核对给付金额80,000元，占争议金额的36.4%，本诉案件受理费4,600元（本诉原告预交5,392元），向本诉原告退还792元，实际收取案件受理费4,600元，被告杨新洲负担36.4%，即1,673元，原告张玉怀负担63.6%，即2,927元。反诉部分反诉标的170,000元，反诉案件受理费减半收取1,850元（反诉原告预交），由反诉原告杨新洲自行负担。邮寄送达费60元，公告费300元由被告杨新洲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   张 娜人民 陪 审员   张淑花人民 陪 审员   聂雪花二 〇 二 〇 年 五 月 二 十 八 日书  记  员   刘纹汐