贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初6724号原告：广州天力物业发展有限公司贵阳分公司，住所地贵阳市观山湖区诚信北路81号大西南富力中心A2栋2层，统一社会信用代码915201900983034470。法定代表人：姜明全，职务总经理。委托诉讼代理人：苏钧，贵州铭和律师事务所律师。被告：刘晓军，男，汉族，1975年10月4日生，住贵州省贵阳市乌当区。原告广州天力物业发展有限公司贵阳分公司（以下简称“天力物业贵阳分公司”）诉被告刘晓军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，与本院受理的（2019）黔0115民初6727号、6731号、6737号案件公开开庭进行了合并审理，原告天力物业贵阳分公司委托诉讼代理人苏钧、被告刘晓军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天力物业贵阳分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费20,181.67元；物业费滞纳金9186.92元、水电费3488.78元、空调费49,849.8元、空调费滞纳金42,355.71元，共计125,062.88元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金（每日按应付物业管理费千分之三计算，暂计至2019年7月24日）；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年3月，被告购买并接收了富力中心A2栋8楼05、06号房屋。2017年1月17日，原告与被告签订了《大西南富力中心前期物业服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务。协议第五条、第六条明确约定了物业服务费的收费标准及缴费日期，第十八条明确约定了业主未按时足额缴纳物业服务费用或者空调费用的应按欠款额每日千分之三的标准向原告支付违约金。自2016年6月起，被告便未能按约定支付物业管理费、水电费、空调费等，因此产生了大量的逾期违约金。原告为维护自身的权益，多次向被告进行主张，被告均未能予以支付。为维护自身的合法权益，原告特依据《民事诉讼法》第119条之规定向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告刘晓军辩称，对于诉请费用全部是错的，要求原告提供依据，空调费收费过高，空调有问题，我方后面经过协商已经把物业管理费全部交清并写了一份建议，收费标准过高有问题提出质疑，我方自10月30日后所有的空调都没有用过了，要求原告方出示20,187.67元的收费依据，但是原告方都没有任何表示，其中物业管理费的费用有一部分第一年打八折，全部算在了我们的费用里完全不合理；水电费我们自己核对了不知道对方是如何计算的，请原告方提供依据及明细，根据电力收费相关的规定被告方的收费不合理，且空调有问题，因此未交空调管理费，我方要求原告方公示所有相关收费依据。原告提供的水电费依据是原告整体的电费发票，没有我们单独的收费票据，我方不认可。物业管理协议中没有体现滞纳金约定，无依据要求。本院经审理认定事实如下：2017年1月17日，被告（甲方）与原告天力物业贵阳分公司（乙方）签订了《大西南富力中心前期物业服务协议》及《临时管理规约》，主要约定：1、乙方为甲方位于观山湖区大西南富力中心A2栋8楼05、06号办公楼提供前期物业服务，建筑面积805号112.89平方米、806号183.83平方米；2、A2栋独立商业物业管理费（办公楼）为：自业主收楼之日起第一年每月6元/平方米、第二年每月7元/平方米、第三年每月8元/平方米；3、由于物业空调为集中供冷（暖），不能单独开启/关闭，甲方同意所在物业的空调开放时间按以下约定时间执行：空调费每月11元/平方米（中央空调开放月份为：6-8月、11-2月）；4、物业服务费用主要用于以下开支：（1）……，（2）物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用，（3）物业管理区域清洁卫生费用……；5、甲方应于交房之日（开发商发出交房通知之日视为交房）起交纳物业服务费用，物业服务费按月缴纳，甲方应于每月5日前履行交纳义务；6、甲方未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款额每日千分之三的标准向乙方支付违约金；此外，协议第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、……；2、物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理；……。该协议后附一份被告向天力物业贵阳分公司出具的《承诺书》，承诺同意履行、遵守临时管理规约中规定的业主的责任和义务。而《临时管理规约》对物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益以及双方的违约责任等进行了约定。2016年1月26日，贵州大西南房地产开发有限公司向刘晓军发出《收楼通知书》通知被告于2016年3月26日办理收楼手续。2019年10月30日，原告向刘晓军发出A02栋0805号房的《付款通知书》，列明了从2016年3月30日至2017年3月1日、2019年1月1日至2019年7月31日写字楼管理费为8355.11元；2017年6月1日至8月1日、2017年11月1日至2018年2月1日、2018年6月1日至2018年8月1日、2018年11月1日至2019年2月1日、2019年7月1日供冷供暖费为19,517.85元。A02栋0806号房的《付款通知书》，列明了从2016年3月30日至2017年3月1日、2019年1月1日至2019年7月31日写字楼管理费为12,984.31元；2017年6月1日至8月1日、2017年11月1日至2018年2月1日、2018年6月1日至2018年8月1日、2018年11月1日至2019年2月1日、2019年7月1日供冷供暖费为30,331.95元。贵州电网有限责任公司分别于2019年6月、7月、8月、9月10月、11月向贵州大西南房地产开发有限公司发出电费通知单，通知其交纳4月、5月、6月、7月、8月、9月的电费，金额从几万到几十万不等。贵阳北控水务有限责任公司分别于2019年5月、6月、7月、8月、9月天力物业贵阳分公司发出水费缴费通知单，金额从几千到几万不等。后天力物业贵阳分公司认为被告未按时足额交纳物业服务费用及其他费用，遂诉来本院并提出如前诉请。原告提交一份自制表格，载明A02栋写字楼已售已收，两套写字楼管理费应收合计分别为7901.79元、12,279.88元，滞纳金分别为3596.98元、5589.94元；另一份自制表格未标明具体收费项目，仅记载从2016年7月起至2017年3月每月应收141.95元、220.6元，2019年1月至2019年7月期间产生的滞纳金。此外，原告提交自制的《大西南富力中心水电费欠收表（4至9月）》，记载了刘晓军的0805号及0806号房从2019年4月至9月的欠收费用进行了统计，金额为859.37元，涉及的收费项目分别为：公共水费分摊、公共电费分摊、电费、线损。被告庭审陈述其在经原告催收后与原告协商，后已交纳了办公楼管理费即物业服务费，并于庭后提交了承租其写字楼的租户交纳物业管理费及水电费的付款回单两份，该回单显示已交纳了2017年4月1日至2018年6月30日期间的物业管理费32,628.96元，2019年1月至10月物业管理费及7月至9月水电费24,928.97元。经原告庭后质证认可该事实。上述事实有当事人陈述、前期物业服务协议、临时管理规约、承诺书、付款通知书、付款回单等证据在卷佐证并经庭审举证质证及本院核实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点应为空调费、水电费及滞纳金是否应当缴纳，应从何时计算。原告与被告签订的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及《承诺书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。对于物业管理费，原被告双方《前期物业服务协议》签订的时间为2017年1月17日，则该服务协议于双方签订之日起对双方才发生法律效力，虽在协议中约定了自交房之日起收取相应物业管理费用，但原告未举证证实其在签订《前期物业服务协议》前的期间为被告提供了相应的物业服务，是否由原告在提供物业服务也无证据证实。故其主张《前期物业服务协议》签订前的2016年3月至2017年1月期间的物业服务费等费用无事实依据，本院不予支持。被告举证证实2017年4月1日以后的物业管理费已经交清，则从签订协议之日2017年1月17日至3月31日之间的物业管理费用348.02元，被告应支付给原告。空调费系双方在《前期物业服务协议》中约定明确为由乙方集中供冷/暖，不能单独开关，甲方同意空调每年的开放时间，且对每平方米空调费单价进行了约定，结合被告805号、806号办公楼的建筑面积，可计算出产生的空调费用，与原告提交的自制表格计算的费用49,849.8元一致，也系服务协议签订之后产生。被告无证据证实其已交纳该笔费用，被告亦无证据证实系原告原因而导致空调无法使用，其抗辩不能成立，其以自己不使用为由不交纳空调费用的辩称不能成立，故原告的该诉请本院予以支持。对于空调费的违约金，系被告履行合同抗辩权产生争议，并不能认定为其违约，故违约金的诉请本院不予支持。对于原告诉请物业费滞纳金及空调费滞纳金。首先，双方在《前期物业服务协议》中并未对滞纳金进行约定。其次，滞纳金是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务（通常是指税费、工商管理费等），由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间。滞纳金的处罚主体应具有相应的行政处罚权，而本案系平等主体之间的民事合同关系，原告并不具备行政处罚权，不具有主张滞纳金的主体资格，即便合同有约定也无效。因此，原告主张物业费滞纳金及空调费滞纳金无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告诉请的水电费。首先，贵州电网有限责任公司及贵阳北控水务有限责任公司发出的电、水费缴费通知单仅能证明该两公司向贵州大西南房地产开发有限公司及原告发出过电、水费通知，电费通知单的金额在几万到几十万不等，水费通知单的金额从几千到几万不等，显然不是一户两户的用电量，原告无其他证据佐证被告一户的实际用电、用水量，该证据达不到原告的证明目的。其次，依照《最高人法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”、《贵州省物业管理服务收费管理办法》第四条“物业管理服务费其内容包括公共性服务费、停车场（所）管理服务费和特约服务费。一、公共性服务费指为业主提供公共部位、公共场所、公共事务、公共设备、设施等日常管理服务所收取的费用。公共性服务费也称物业管理基本费，其服务内容包括：（一）……；（二）维护和管理公共设备、设施，包括物业的照明系统、变配电设备、供水泵管及排水系统、中央空调系统、公用电梯、供暖系统、消防设备、治安防范等公用设备设施及其管道的维护保养，负责定期对化粪池进行清掏和维护；负责协助管理区内各专业管理单位对其公共设备设施及其管、线进行行业管理等。”的规定，物业公共区域的照明系统、变配电设备、供水泵管及排水系统等的日常运行维护保养相关费用已经包含在物业服务企业收取物业服务费内；且本案中双方签订的《前期物业服务协议》中第二条也约定了乙方即原告提供的物业服务包含物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理物业服务费用主要用于物业公共部位、共用设施设备的日常维护费用。则公共区域的照明系统、供水等产生的水、电费以及线损（线损应属于物业服务企业配合专业管理单位对其管、线进行行业管理的范畴）即应当认定为已包含在了协议中约定的物业管理费用中。现在原告诉请的水、电费组成系公共区域产生的水电费用分摊后金额，公共水电费分摊的收取违反了服务合同的约定及法律规定，属于擅自扩大收费范围及重复收费，其该诉请无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告刘晓军于本判决生效之日起五日内支付原告广州天力物业发展有限公司贵阳分公司的物业服务费348.02元；二、被告刘晓军于本判决生效之日起五日内支付原告广州天力物业发展有限公司贵阳分公司的供冷供暖费49,849.8元；三、驳回原告广州天力物业发展有限公司贵阳分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元（已减半收取），由原告广州天力物业发展有限公司贵阳分公司负担50元，被告刘晓军负担34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审判员  李雷雷二〇二〇年五月二十七日书记员  周殷丽