安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1302民初3267号 原告：港利社区上河城小区业主委员会。住所地：宿州市上河城小区59号楼1801室。 负责人：任明艳，系主任。 委托诉讼代理人：王景懿，安徽君光律师事务所律师。 被告：宿州市佳园物业管理有限公司。住所地：安徽省宿州市银河三路上河城小区7号楼108室。统一社会信用代码913413026928295130。 法定代表人：冯佳佳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：狄峰，该公司公司总经理。 原告港利社区上河城小区业主委员会诉被告宿州市佳园物业管理有限公司物业管理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告港利社区上河城小区业主委员会委托诉讼代理人王景懿、被告宿州市佳园物业管理有限公司委托事实代理人狄峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告港利社区上河城小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告搬离港利社区上河城小区，并移交物业服务相关。设施、物业用房、相关资料（物业服务所必需的）、代管的专项维修资金以及给第三方造成的损失150000元；2、本案的诉讼费用有被告承担。事实与理由：2010年被告进驻港利社区上河城小区（应为虚假招标进驻），该公司系为安徽省博文置业有限公司所实际掌控。被告在长达八年之久的物业服务过程中未遵守《前期物业管理服务协议》的相关义务，还存在物业服务质量严重瑕疵的问题，即达不到服务要求！2017年2月10日原告依法成立，2017年6月2日启动招聘物业管理服务公司程序，公开招标招聘，于2017年8月18日与合肥筑城物业管理有限公司签订了《宿州市上河城小区物业服务合同》明确了双方的权利义务，并约定2017年九月份合肥筑城物业管理有限公司进驻，但由于被告的抵触，以及其实际掌控人的种种干预，使得新的物业公司一合肥筑城物业管理有限公司始终无法进驻，原告与其签订的合同无法实际履行。为了广大业主的合法权益，排除妨碍，维护公平正义的法治社会，以及小区和谐安逸的生活环境，依据《物业管理条例》第二十六条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款等相关法律的规定，请贵院依法判决支持原告的诉讼清求。 被告宿州市佳园物业管理有限公司辩称，原告备案主体不具合法性，不能代表宿州市上河城小区全体业主进行诉讼。现登记业主委员会主任任明艳不能代表现登记备案原告参加诉讼。任明艳代表原告发表的诉讼意见不具有代表资格。理由是：1.宿州市埇桥区三八街道办事处在给港利社区（2020年4月13日）给上河城小区、港利锦绣江南小区业主委员会换届选举通知中明确表述，根据安徽省《物业管理条例》、《宿州市物业管理办法》，业主委员会每届任期不超过三年，（原告备案登记时：2017年3月28日至2020年3月27日）业主委员会任期届满3个月，应当召开业主大会会议进行换届选举，任期届满的业主委员会委员资格终止。上河城小区业主业委会公章停止使用，交由港利社区封存保管。港利社区于2020年4月14日向上河城业主委员会换届通知中明确表述，根据上述条例及管理办法的规定，业委会委员资格已终止，公章停止使用，交由社区封存保管。任明艳自持掌控公章的便利，在接到港利社区通知后，明知业委会委员资格被终止，拒绝交出业委会公章，未获授权私自使用业委会公章参与诉讼行为无效，不能代表原告进行诉讼。2.原告备案登记身份合法性争议，上河城小区业主向宿州市埇桥区人民法院提起撤销上河城业主委员会备案登记的行政诉讼，宿州市埇桥区人民法院已受理。被告认为上河城小区业委会委员任期已届满，业委会公章暂停使用，交由港利社区封存，所有业委会委员资格终止。任明艳明知业委会委员资格已被终止，拒绝将业委会公章交由港利社区封存的决定，在未获得重新授权的情况下私自使用业委会公章参加诉讼的行为无效。原告备案登记身份合法性的行政诉讼在审理中，原告代表上河城小区业主合法诉讼资格存在不确定性。被告申请法院将原告合法身份的行政诉讼判决生效后在开庭审理原告诉被告的物业管理合同纠纷一案。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告港利社区上河城小区业主委员会为支持自己的主张提交证据如下：1、《业主委员会成立备案表》、三八办【2016】291号文件、主任任明艳身份证复印件，证明原告的主体资格；2、《前期物业管理服务协议》，证明被告的主体资格，同时证明被告未经法定程序入住上河城小区；3、《宿州市上河城第一届第二次全体业主代表大会决议》、《签到表》、《上河城小区第二次全体业主代表大会决议结果》2份，证明全体业主一致通过另行选聘物业服务公司；4、《宿州市上河城小区招聘物业公司公告》、《中标通知书》、《宿州市上河城小区物业服务合同》（原告于合肥筑诚物业管理有限公司签订的），证明原告按程序选聘物业公司，并聘合肥筑诚物业管理有限公司为上河城小区的物业管理公司；5、《告知函》、《关于通知宿州市佳园物业管理有限公司做好撤场和工作移交函》、《的回函》、《关于合肥筑诚物业管理有限公司进驻上河城小区的请示》2份、《通知》，证明原告告知被告撤场及移交等，被告不作为，原告还要求房管局协助皆无效。被告宿州市佳园物业管理有限公司质证意见为：对证据1真实性及证明目的均有异议；对证据2真实性无异议；对证据3、4有异议；对证据5《告知函》与被告没有关联性，证据不具有合法性，对证明目的有异议。被告宿州市佳园物业管理有限公司举证如下：1、三八街道办事处及港利社区换届通知照片打印件，证明原告及业主委员会任期届满，业主委员会资格终止，公章上交社区封存，公章暂停使用及原告代理人代理行为无效；2、上河城小区业主委员会备案登记表，证明业主委员会任职期限，业主委员会任职期限已届满；3、行政诉讼立案登记表，证明原告诉讼主体有争议，正在进行诉讼程序。原告质证意见如下：对证据1三性及证明目的均有异议，与本案不具有关联性；对证据2真实性无异议，对证明目的不认可；对证据3关联性有异议。上述证据均是复印件，不能单独作为证据使用，应注明证据的出处。 经庭审举证、质证，本院对证据认证如下：对原告方所举证据1、2、3、4、5，因其来源合法，内容真实且与本案具有关联性，对其证明力予以确认。对被告方所举证据1，因无法查明其真实性，对其证明力不予确认；对被告所举证据2、3的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告宿州市佳园物业管理有限公司经开发商安徽省博文置业有限公司选聘于2009年进入宿州市上河城小区进行前期物业管理。在其与该小区业主签订的《前期物业管理服务协议》中载明：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。2017年2月10日港利社区上河城小区业主委员会成立，2017年6月2日公开招聘物业管理服务公司，港利社区上河城小区业主委员会于2017年8月18日与合肥筑城物业管理有限公司签订了《宿州市上河城小区物业服务合同》，并通知被告宿州市佳园物业管理有限公司做好撤场和移交工作，后被告拒绝返还物业用房并拒绝移交相关资料。另查明：港利社区上河城小区物业用房为上河城小区59号楼4楼，安徽省博文置业有限公司向被告宿州市佳园物业管理有限公司移交了所有建筑图纸和规划图纸、管网图、线路图等所有建设项目图纸资料。被告未代管专项维修资金。目前该小区仍由被告提供物业管理服务。 本院认为，根据相关规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。在办理物业承接结验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）、物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）、物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和上述资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。本案中，被告应当依据上述法律规定，将位于宿州市上河城小区的物业管理用房59号楼4楼及（一）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）、物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料移交给原告港利社区上河城小区业主委员会。对原告的其他诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。对被告的主张因证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《物业管理条例》第二十六条、第二十九条条、第三十八条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律约若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、被告宿州市佳园物业管理有限公司于本判决生效之日起60日内将位于宿州市竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）、物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料移交给原告港利社区上河城小区业主委员会； 二、驳回原告港利社区上河城小区业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告宿州市佳园物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  单翠侠 人民陪审员  韩新亮 人民陪审员  王惠娟 二〇二〇年五月二十七日 法官助理陈晨 书记员王铸