广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤16民终150号上诉人（原审原告）：河源市宝豪房地产开发有限公司，住所地：广东省河源市源城区*************。法定代表人：郑锦清，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢素芬、邹晓羚，广东竞方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷琪，男，1993年2月7日出生，汉族，住江西省高安市**************，公民身份号码362************330。被上诉人（原审被告）：陈灵灵，女，1993年12月13日出生，住江西省吉水县**************，公民身份号码362************542。原审第三人：广发银行股份有限公司河源分行，住所地：广东省河源市********************。负责人：赖建雄，该行行长。委托诉讼代理人：罗斌，该行员工。上诉人河源市宝豪房地产开发有限公司（以下简称宝豪公司）因与被上诉人雷琪、陈灵灵、原审第三人广发银行股份有限公司河源分行（以下简称广发河源分行）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2018）粤1602民初2125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。宝豪公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持宝豪公司的全部诉讼请求。2、本案上诉费用由雷琪、陈灵灵承担。主要事实和理由：一、一审认定事实错误。根据宝豪公司与雷琪、陈灵灵签订的《购房首付分期还款协议》及《商品房买卖合同》，约定的解除合同都已成就。根据《中华人民共和国合同法》的规定，应遵循当事人意思自愿的原则，当事人一方在符合法律规定或合同约定解除的条件下，解除权人有权解除合同。在本案中，被雷琪、陈灵灵逾期支付《购房首付分期还款协议》约定的首付款，且违反《商品房买卖合同》的约定，未按约定向广发河源分行支付按揭款，导致宝豪公司承担担保责任。一审对此的认定缺乏法律依据，属于认定错误。二、一审适用法律错误。宝豪公司与雷琪、陈灵灵签订的《商品房买卖合同》附件四第二条第3款约定：“买受人未能履行其向银行申办按揭的义务(包括但不限于拖欠银行的月供款)导致出卖人作为担保人承担了担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，出卖人解除合同的，买受人须按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金”。同时，《购房首付款分期还款协议》第二条约定：“乙方未如期足额支付欠款，乙方逾期付款超过30日，甲方有权解除合同。”雷琪、陈灵灵于2017年1月11日在广发河源分行办理了住房按揭贷款47万元，截止2018年7月31日雷琪、陈灵灵已经逾期146天。广发河源分行于2018年7月31日划扣了宝豪公司的保证金21147.09元，致使宝豪公司承担了保证责任。另，雷琪、陈灵灵自2018年4月23日起未向宝豪公司支付过首付款。《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”鉴于雷琪、陈灵灵的行为已经严重违反了《商品房买卖合同》的约定，宝豪公司解除合同的条件已经成就。同时《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。据此，宝豪公司有权请求法院判决解除签订的《商品房买卖合同》，并要求雷琪、陈灵灵支付相关违约金。对于一审第三项诉讼请求，宝豪公司予以放弃。综上，一审判决认定事实、适用法律均存在错误，恳请二审法院在查明事实的基础上，改判支持宝豪公司的全部诉讼请求。雷琪、陈灵灵未作答辩。广发河源分行述称，没有意见。宝豪公司向一审法院起诉请求：1、解除宝豪公司与雷琪、陈灵灵签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016122889）；2、雷琪、陈灵灵将房屋返还给宝豪公司，并配合宝豪公司办妥注销房屋登记备案手续；3、雷琪、陈灵灵偿还宝豪公司垫付的按揭款21147.09元及利息（利息自扣款之日起按银行同期贷款利率计付至款项还清之日止）；4、雷琪、陈灵灵按商品房价总价款的20%向宝豪公司支付违约金125636元；5、本案的律师费20000元由雷琪、陈灵灵承担。一审法院认定事实：2016年12月23日，宝豪公司与雷琪、陈灵灵签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016122889），合同约定：雷琪、陈灵灵向宝豪公司购买位于河源市源城区*********宝豪•御龙湾23栋B单元13层B1303号房，房产总价为628179元，付款方式为：2016年12月22日前付首期款158179元，剩余房款470000元向开设预售款监管账户的银行申请贷款支付。合同第八条第2款约定：买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知书送达之日起15日按照应付款的5%向出卖人支付违约金。该合同还约定有其他条款。同日，宝豪公司与雷琪、陈灵灵签订《购房首付款分期还款协议》，约定雷琪、陈灵灵购买上述房屋因资金紧张，首期款尚余6万元分期支付，并约定如下：“2017年4月23日前支付欠款1万元，2017年8月23日前支付欠款1万元，2017年12月23日前支付欠款1万元，2018年4月23日前支付欠款1万元，2018年8月23日支付欠款1万元，2018年12月23日支付欠款1万元”，雷琪、陈灵灵若未如期足额支付欠款的，应从逾期当日起按全部欠付首付款的月利息2.5%向宝豪公司支付逾期利息。该合同还约定有其他条款。合同签订后，雷琪、陈灵灵向宝豪公司支付了首付款128179元（其中2016年12月份支付98179元，2017年4月22日支付1万元，2017年8月23日支付1万元，2018年1月22日支付1万元）。2018年7月31日，广发河源分行向宝豪公司出具《函》，载明：“现有客户雷琪因向宝豪公司购买上述房屋向其贷款47万元，截止2018年7月31日，雷琪逾期146天。根据广发河源分行与宝豪公司的约定，宝豪公司应承担连带责任担保。如2018年7月31日前客户不及时存入逾期本息，广发河源分行将要求宝豪公司履行保证责任，并从宝豪公司在广发河源分行开立的账户中扣收雷琪所欠的贷款本息21147.09元。”2017年7月31日，广发河源分行从宝豪公司银行账户中扣款21147.09元。一审法院认为，虽然雷琪、陈灵灵未按《购房首付款分期还款协议》的约定向宝豪公司支付部分首期款，但是宝豪公司据此请求依据《商品房买卖合同》的违约条款，解除与雷琪、陈灵灵签订的《商品房买卖合同》及办理注销房屋登记备案手续，缺乏法律依据，一审法院不予支持。雷琪、陈灵灵逾期支付首期款违约，宝豪公司请求支付违约金，符合法律规定，一审法院予以支持，违约金可从逾期付款之日起以逾期金额为基数（2018年4月23日前支付欠款1万元，2018年8月23日支付欠款1万元，2018年12月23日支付欠款1万元）按月利率2%计付（以125636元为限）。宝豪公司请求雷琪、陈灵灵返还垫付的按揭款21147.09元及从2017年7月31日按银行同期贷款利率计付利息，一审法院予以支持。宝豪公司请求雷琪、陈灵灵支付律师费，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、雷琪、陈灵灵应在本判决生效之日起十日内从逾期付款之日起以逾期金额为基数按月利率2%向宝豪公司计付逾期付款违约金（以125636元为限）；二、雷琪、陈灵灵应在本判决生效之日起十日内返还宝豪公司垫付的按揭款21147.09元及从2017年7月31日按银行同期贷款利率计付利息至本判决确定的履行期限届满之日止；三、驳回宝豪公司的其他诉讼请求。案件受理费3735元，公告费260元，合计3995元，由宝豪公司负担3310元，雷琪、陈灵灵负担685元。二审期间，宝豪公司提供了四份证据，第一份证据民事委托代理合同，拟证明宝豪公司为实现本案债权委托广东竞方律师事务所代理本案的事实；第二份证据律师服务费发票（一审、电子收款回单，拟证明宝豪公司为实现本案债权而产生的律师服务费20000元；第三份证据律师服务费发票（二审、电子收款回单，拟证明宝豪公司为实现本案债权而产生的律师服务费20000元；第四份证据银行扣款函及扣款电子回单，拟证明因雷琪、陈灵灵未按合同约定归还贷款，导致宝豪公司向银行承担保证责任。广发河源分行质证认为：认可宝豪公司的证据。本院经审查认为：第一、四份证据的真实性、合法性、关联性均予以认可；证据二不属于新证据，不予采信；证据三与本案无关联。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，《商品房买卖合同》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第三条约定：“买受人未能履行其向银行申办按揭应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人承担了保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，出卖人解除合同的，买受人须按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，出卖人还有其他损失的（包括但不限于为处理纠纷而产生的律师费、诉讼费、签约费、产权登记费等支出），仍应赔偿。出卖人为履行担保合同而代偿的买受人银行借款本金、利息、罚息、费用以及出卖人为处理担保纠纷而发生的合理律师费等费用。上述各项费用出卖人有权从应返还给买受人的房款中直接扣除，不足扣除的，买受人应在出卖人通知之日起30日内补足。”《购房首付款分期还款协议》第二条约定：“乙方未如期足额支付欠款的，应从逾期当日起按全部欠付首付款的月利息2.5%向甲方支付逾期利息。乙方逾期付款超过30日的，甲方还有权解除合同；甲方解除合同的，乙方按商品房总房款的30%向甲方支付违约金。”2020年5月18日，广发河源分行扣划宝豪公司的保证金461431.31元，加上2017年7月31日划扣的21147.09元，共计482578.4元，雷琪、陈灵灵向广发河源分行的房贷款结清。本院认为，本案争议的焦点为《商品房买卖合同》应否解除及违约损失问题。对此，评判分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”雷琪、陈灵灵自2018年3月起未偿还按揭贷款，导致宝豪公司作为保证人向广发河源分行承担保证责任，雷琪、陈灵灵的行为已违约且符合《商品房买卖合同》附件四第三条约定的宝豪公司可以解除合同的情形。故，宝豪公司主张解除合同的理由充分，本院予以支持。雷琪、陈灵灵应将位于河源市源城区*********宝豪•御龙湾23栋B单元13层B1303号房返还给宝豪公司，并配合宝豪公司办妥注销房屋登记备案手续。《商品房买卖合同》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》约定宝豪公司解除合同的，雷琪、陈灵灵须按商品房总价款的20%向宝豪公司支付违约金。该违约金的约定过高，予以调整，雷琪、陈灵灵应按商品房总价款的10%即62817.9元向宝豪公司支付违约金。宝豪公司虽在一审主张由雷琪、陈灵灵承担律师费20000元，但一审未提交证据证实，二审提交的证据不属于新证据，故对其该项诉求不予支持。扣除宝豪公司代偿的按揭款482578.4元及雷琪、陈灵灵应支付的违约金后，宝豪公司应将剩余的购房款82782.7元（628179元-482578.4元-62817.9元）向雷琪、陈灵灵返还。综上所述，宝豪公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省河源市源城区人民法院（2018）粤1602民初2125号民事判决；二、解除河源市宝豪房地产开发有限公司与雷琪、陈灵灵签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016122889）；三、雷琪、陈灵灵应在本判决发生法律效力之日起十日内将位于河源市源城区*********宝豪•御龙湾23栋B单元13层B1303号房返还给河源市宝豪房地产开发有限公司，并配合河源市宝豪房地产开发有限公司办妥注销房屋登记备案手续；四、河源市宝豪房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向雷琪、陈灵灵返还82782.7元；五、驳回河源市宝豪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3735元，公告费260元，由雷琪、陈灵灵负担。二审案件受理费3735元，由雷琪、陈灵灵负担。雷琪、陈灵灵承担的案件受理费部分，由双方在履行义务时自行结清。本判决为终审判决。审判长  张运生审判员  谢雄伟审判员  曾贵芳二〇二〇年五月二十二日书记员  巫文怡