广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初1151号原告（反诉被告）郭泉鑫，男，汉族，1966年5月27日出生，住福建省厦门市思明区***********，身份证号码：350************412。被告（反诉原告）广东罗浮传奇文化娱乐有限公司。住所地：博罗县**************。法定代表人李某1。委托代理人徐峰，广东宝晟律师事务所律师。委托代理人胡勇钧，系该公司员工。原告（反诉被告）郭泉鑫诉被告（反诉原告）广东罗浮传奇文化娱乐有限公司及被告（反诉原告）诉原告（反诉被告）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭泉鑫、被告诉讼代理人徐峰、胡勇钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年9月1日，原告与被告协商签订一份《象山别墅承包经营合同》，合同号：LFCQ-XS20190821,象山别墅地址：博罗县罗浮山旅游区内象山别墅68号。原告于2019年9月20日及2019年10月14日分两次交付给被告合同定价100000元，9月租金29000元，10月租金29000元。根据双方签订合同条款第四条第1点的第2小点，甲方须向乙方移交现有合法的旅业经营手续，包括营业执照、税务登记、卫生许可证、消防安全检查意见书及特种行业经营许可证，否则，乙方有权拒绝缴纳租金并向甲方要求全额退还租赁押金。原告自签订合同，就一直向被告催要合法的旅业经营手续，以便网上推广经营。被告以种种理由不予移交，直至10月底才移交了部分相关手续。截至今天，象山别墅酒店的基本账户和开户许可证仍未移交，而要在网上推广必须向平台公司提供这些手续和基本账户方可上网推广和结账。象山别墅酒店是罗浮山风景区的围墙后面的第二排，客人很少自己找到门店入住，主要途径只能在网上了解预定。至此，象山别墅每个月的固定开支房租29000元，电费3000元左右、卫生费500元、电信网络费676元、两个员工工资及伙食费8500元，合计41676元，9月份收入2870元，直接亏损38806元；10月份收入28077.98元，直接亏损13598.02元；11月份收入10990元，直接亏损30686元；12月份截至到20日的收入2500元，直接亏损39176元；原告四个月来已连续亏损近13万，平均每月3万多元，就算到十一旅游高峰期也是未能持平。被告9月份6-7名员工长期占用四间房居住，直到28号才搬出，9月1日至搬出前象山别墅的营业收入都由被告收取，至今未转交给原告。被告平时雇用一名专业做饭阿姨，月工资3000元。原告在9月、10月要与被告对账结账，每间房每天100元，合计11200元，加上专门做饭阿姨工资3000元，要从交租时扣除，被告就发脾气，不对不交，说先交了这期以后再说，原告也就把9、10月份的房租全额交上，再催被告对9月份的账。原告多次列出清单发给被告，被告截至今天还是不对账不确认，迫使原告停付租金。故为了维护原告的合法权益提起诉讼，请求：一、判令被告违约，原告要求解除在2019年9月1日与被告签订的《象山别墅承包经营合同》，合同编号：LFCQ-XS20190821,停止支付租金，并退还100000元人民币押金。二、原告回收原告自2019年9月1日至今对象山别墅装修和添置的设备设施和酒店用品，共计96878.58元。三、被告赔偿原告9月、10月、11月、12月的经营亏损130000元。四、被告赔偿原告违约金100000元。被告答辩并反诉称，一、原告无权解除双方之间的租赁合同，其提前解除合同构成违约，答辩人无需返还原告交付的10万元押金。原告与答辩人签订的《象山别墅承包经营合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方均有法律约束力。双方均应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。原告以答辩人没有及时移交合法的旅业经营手续致使象山别墅无法正常经营为由提前解除合同，缺爱事实与法律依据。根据双方签订的《象山别墅承包经营合同》第四条的规定，答辩人已按照合同约定于2019年10月14日向原告移交现有合法的证照，故原告要求解除合同的理由不成立。由于原告没有解除合同的权利，根据合同约定第五条，原告的行为已构成违约擅自终止合同，故原告已交付的10万元押金无需返还。二、答辩人没有违约行为，原告主张赔偿添置物品的费用、经营损失、违约金等诉请没有事实和法律依据。答辩人不存在违约行为，原告不享有合同的解除权，其基于解除租赁合同后向答辩人主张的经营损失、违约金等诉请也都没有前提基础，且原告主张的违约金、赔偿损失等没有证据支持。再者，原告提出的各项损失并不是客观真实存在，其证据与本案亦无关。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。另外，答辩人提出反诉，请求：一、确认反诉被告违法解除反诉原、被告于2019年8月20日签订的合同编号为LFCQ-XS20190821的《象山别墅承包经营合同》；二、判令反诉被告郭泉鑫立即搬出位于博罗县罗浮山旅游度假区内象山别墅区68号的房屋，并将该房屋及原设备物品、反诉原告交给反诉被告的证照归还给反诉原告；三、判令反诉被告立即向反诉原告支付2019年11月1日至2019年4月30日期间拖欠的租金174000元，并支付逾期付款的违约金8352元（以每月应交纳租金29000元为基数，按每日0.5‰标准从应交纳租金当月11日起逐月分期计算至清偿之日止，现暂至2020年4月30日）；四、判令反诉被告赔偿反诉原告3个月房租损失87000元；五、判令反诉被告交付给反诉原告的押金10万元归反诉原告所有；六、判令反诉被告自合同解除之日起按每月29000元向反诉原告支付房屋使用费至反诉被告返还房屋之日止；七、判令本案的诉讼费用由反诉被告承担。原告对反诉答辩称，跟被告所陈述的有实物为证，被告住的时间是9月28日才离开别墅，几次催收我们都非常明确，跟被告多次要催他们移交合法的经营证照、基本账户、开户许可证，网上无法向平台公司进行注册、推广，导致无法经营；他们9月份的房租是他们来住，这是原告及原告团队9月份来住的，每间房每个晚上我们都交200元给被告，但是到11月份被告都不和我们对账，也不收我们的钱，然后一直在催收我们要交钱，况且被告的团队住四间房住到9月28日才离开别墅，我们虽然是添置的投资款项，虽然没有发票，但是实物我们已经是在使用，原来的象山别墅的脏乱差，环境极其恶劣，所以我们才紧急添置实物，被告提出的说原告证据不足问题，其实我们证据非常充分。经审理查明，2018年7月18日，被告作为承租方与黄李满签订了合同编号为LFCQ-XS20180718的《象山别墅房屋租赁合同》，租赁了案涉的象山别墅房屋。2019年9月1日，原（乙方）、被告（甲方）双方签订了合同编号为LFCQ-XS20190821的《象山别墅承包经营合同》，合同约定“第三条租赁期限、租赁押金、租赁金额及押金退还。1、租赁期限自2017年4月1日起至2023年3月31日止。2、租赁押金300000元，合同生效后乙方支付10万元给甲方，待甲方将本旅馆可继续经营的相关证照转交给乙方后6个月内支付余下的20万元。3、租金为18000元/月，装修补偿款11000元/月；每月10日为付租日。4、合同到期后3个工作日内，甲方无条件一次性全额退还给乙方。第四条甲乙双方的权利与义务。...（2）甲方须向乙方移交现有合法的旅业经营手续，包括营业执照、税务登记证、卫生许可证、消防安全检查意见书及特种行业经营许可证；否则乙方有权拒绝缴纳租金并向甲方要求全额退还租赁押金...第五条其他条款。...2、合同履行期间，除上述已明确合同终止条款外，双方不得擅自终止，若甲方违约擅自终止，甲方须退还押金并向乙方赔偿叁拾万元，若乙方违约擅自终止，甲方不退还押金。3、因乙方原因造成支付租金逾期的，每日按月租的万分之五另付滞纳金。5、若乙方不能履行及时缴纳租赁金两个月以上，甲方有权解除合同......”。2019年9月16日，原告签名捺印出具《履约承诺》，该履约承诺载明“鉴于本人与广东罗浮传奇文化娱乐有限公司签署的《象山别墅承包经营合同》的约定至今尚未执行，本人承诺如下：1、别墅正式移交日期为2019年9月16日，但所有费用仍按原合同约定的2019年9月1日起计；2、于2019年9月30日前支付租赁经营费用（两押一租赁）人民币87000元；3、其他条款按原合同执行如按上述期限仍未履约，本人愿按每日500元支付延期违约金郭泉鑫”。此后，原告于2019年9月20日支付了87000元、于10月14日支付了71000元，合计158000元给被告，作为9月、10月象山别墅的租金及租赁押金（两个月租金合计58000元、押金100000元）。2019年10月14日，被告将健康证、营业执照、地税税务登记证、特种行业许可证、发票领购簿、作废发票、象山别墅平面图复印件、象山别墅发票专用章、旅馆业治安管理责任书、卫生监督相关资料等移交给原告方。2019年12月10日，因原告拖欠11月租金至今，被告向原告发出“关于缴纳房租的通知”向原告催收房租，原告则于2019年12月11日复函给被告。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉的象山别墅权属归广东省罗浮山旅游开发有限公司所有，由该公司出租给黄李满，黄李满于2018年7月18日转租给被告，被告再于2019年9月1日转租给原告。原告与被告签订的《象山别墅承包经营合同》约定的内容没有违反相关法律法规的规定，属合法有效的合同，本院予以确认，双方应按合同全面履行自己的义务。原告主张被告未移交开户许可证和基本账户使用权给其属违约行为，并提出相关诉讼请求。根据原、被告签订的《象山别墅承包经营合同》第三条第一款第2项“甲方须向乙方移交现有合法的旅业经营手续，包括营业执照、税务登记证、卫生许可证、消防安全检查意见书及特种行业经营许可证；否则乙方有权拒绝缴纳租金并向甲方要求全额退还租赁押金”的约定，案涉合同并未明确要求被告需要向原告移交开户许可证和基本账户使用权，故原告以此为由主张被告违约要求解除合同并退还100000元押金、主张被告原价回收其自2019年9月1日至今对象山别墅装修和添置的设备设施及酒店用品费用96878.58元、赔偿原告9月、10月、11月、12月的经营亏损130000元、赔偿违约金100000元，合计426878.58元的诉请，证据不足，本院不予支持。至于庭审时，原、被告双方提及到的关于被告团队在原告承包经营象山别墅期间，在象山别墅租住的问题。因该租住情况并未经双方对账结算，且原、被告双方的诉请中并未就该结算金额予以诉请，故本案不作处理。关于被告向原告提出反诉的问题。原告2019年11月起至今均未缴纳房租，根据原、被告双方签订的《象山别墅承包经营合同》第三条第四款、第五条第二、三、五款的约定，被告主张原告违约，解除双方于2019年9月1日签订的合同编号为LFCQ-XS20190821的《象山别墅承包经营合同》，符合法律规定，本院予以支持。被告请求原告支付2019年11月1日至2020年4月30日期间拖欠的租金合计174000元，逾期付款违约金8352元，合计182352元，本院予以支持。被告请求原告交付的100000元押金归其所有，本院予以支持。关于被告诉请原告赔偿3个月的房租损失87000元，证据不足，本院不予支持。关于被告诉请原告自合同解除之日起按每月29000元向其支付房屋使用费至原告返还房屋之日止，证据不足，本院不予支持，但原告应按29000元/月的标准支付自2020年5月1日起至其返还房屋给被告之日止的房屋占用费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七、第一百一十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）郭泉鑫与被告（反诉原告）广东罗浮传奇文化娱乐有限公司于2019年9月1日签订的《象山别墅承包经营合同》。二、限原告（反诉被告）郭泉鑫在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广东罗浮传奇文化娱乐有限公司支付租金174000元及违约金8352元，并以29000元/月的标准支付自2020年5月1日起至返还房屋给被告（反诉原告）之日止的房屋占用费。三、原告（反诉被告）郭泉鑫基于2019年9月1日签订的《象山别墅承包经营合同》交纳的100000元押金归被告（反诉原告）广东罗浮传奇文化娱乐有限公司所有。四、驳回原告（反诉被告）郭泉鑫的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）广东罗浮传奇文化娱乐有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6285元，反诉费3637.64元，合计9922.64元，由被告（反诉原告）广东罗浮传奇文化娱乐有限公司负担1122.64元，由原告（反诉被告）郭泉鑫负担8800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 朱友良二〇二〇年五月七日法官助理 刘伟东书 记 员 蒙帮宇