海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终627号上诉人（原审被告）：海南天鸿海岛房地产开发有限公司，住所地海口市龙昆北路**珠江广场之帝都大厦第****。统一社会信用代码9146000072127735XY。法定代表人：牛某，总经理。委托诉讼代理人：王某1，海南昌宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某，海南昌宇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：海南港中原地产代理有限公司，住所地海口，住所地海口市龙华区国贸路**汇通大厦****用代码914601000757018568。法定代表人：李某，总裁。委托诉讼代理人：王某2，该公司职员。委托诉讼代理人：王某3，该公司职员。上诉人海南天鸿海岛房地产开发有限公司（以下简称天鸿海岛公司）因与被上诉人海南港中原地产代理有限公司（以下简称港中原公司）委托合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天鸿海岛公司上诉请求：1.判令撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回港中原公司的诉讼请求。2.判令由港中原公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决存在重要事实认定错误的情形。首先，一审法院认为港中原公司主张佣金的12套房屋所对应的《客户登记确认书》应该由天鸿海岛公司举证证明，举证责任分配不公，认定事实错误。天鸿海岛公司与港中原公司签订的《销售策划及独家销售代理合同》明确约定港中原公司为“天地·凤凰城项目”成交的客户需要双方签署《客户登记确认书》，这是确定客户归属的唯一有效证据，这是港中原公司向天鸿海岛公司主张佣金的前提，这是港中原公司应当举证证明的事实，但是港中原公司并未提交。相反，一审法院却让天鸿海岛公司举证证明这12套房屋是天鸿海岛公司自有客户而非港中原公司客户，举证责任分配不公，认定事实错误。其次，一审法院将不符合合同约定的《业绩确认单》作为认定重要事实的依据，缺乏法律依据，属于不尊重当事人意思自治的行为，认定事实错误。根据代理合同第20.3条约定“甲方每月给予乙方盖章或有效授权人（史庆彬）确认签字乙方业绩确认书，如有变更需要另外补签变更业绩确认单，以便双方结算。”可知，双方明确约定了港中原公司的业绩确认只有两种确认方式：一是天鸿海岛公司盖章确认，二是经天鸿海岛公司授权的史庆彬签字确认。但是港中原公司提交的业绩确认单上既不是天鸿海岛公司的盖章确认，也不是史庆彬的签字确认，因此，港中原公司提交的《业绩确认单》并未经天鸿海岛公司确认且不符合合同的约定。然而一审法院却不顾当事人合同的约定，擅自扩大自由裁量权，对天鸿海岛公司严重不公。一审法院之所以做出错误认定，是先入为主的结果。一审法院对房地产销售市场的乱象不够了解，不明白《客户登记确认书》和《业绩确认单》对于开发商权益保护的重要性，不了解合同设置这些条款的价值和意义。销售代理商与开发商销售团队恶意串通损害开发商权益的行为比比皆是，为了尽可能的避免这些情况的发生，销售代理商应当严格按照合同的约定履行合同义务并行使权利，任何不按照合同约定主张权利的行为均不应得到法院的支持，否则，双方的合同意思自治根本无从体现。二、一审判决在计算佣金标准的时候有错误，不符合合同第20.4款的约定，其计算的金额多出了将近7万元。港中原公司辩称，一、一审判决事实认定准确，判决内容正确，均有相关证据予以佐证。首先，港中原公司与天鸿海岛公司签订的《营销策划及独家销售代理合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律法规的规定，合同有效。港中原公司的独家代理身份意味着在合同期间所有的成交业绩均为港中原公司的业绩，具有排他性，天鸿海岛公司应当支付港中原公司销售代理费。其次，港中原公司在销售代理过程中根据天鸿海岛公司的要求促成客户购房成交，一共成交签订《“天地凤凰城”项目认购书》以及办理签约的客户有19户。天鸿海岛公司在上诉事实及理由中提到《客户登记确认书》系关系客户、团购客户、渠道客户、房多多客户的相关凭证，但港中原公司成交的部分并非为上述类型客户，故均应以认购书以及业绩确认清单为准。港中原公司一审中提交的证据包含天鸿海岛公司交给港中原公司的认购书的复印件（双方代理合同中约定港中原公司仅收取复印件），天鸿海岛公司加盖财务章的收取房款收据复印件、由天鸿海岛公司的案场管理人员吴栋栋、伍孟丽签字确认的《业绩确认单》以及从海口市房屋交易与产权管理中心调取的《海口市房屋买卖合同备案表》，均相互佐证了在港中原公司独家代理期间成交的客户情况，并已完成了购房的所有手续，达到了支付销售代理佣金的条件。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。港中原公司向一审法院起诉请求：1.判令天鸿海岛公司向港中原公司支付佣金158935元；2.判令天鸿海岛公司向港中原公司支付违约金3178.7元；3.判令天鸿海岛公司承担港中原公司支付的律师费7375元；4.判令本案诉讼费用由天鸿海岛公司承担。一审法院认定事实，2015年4月2日，港中原公司与天鸿海岛公司签订一份《营销策划及独家销售代理合同》，约定：天鸿海岛公司委托港中原公司就位于海口市××区“天地凤凰城”项目提供独家全案营销策划及销售代理服务；除港中原公司同意或天鸿海岛公司依法或依约解除本合同的，天鸿海岛公司不再对上述工作另行委托第三方；委托期限自本合同正式生效之日起至2016年3月31日；港中原公司需在天鸿海岛公司向其支付相关费用的同时，向天鸿海岛公司开具正式发票；累计销售金额指：一次性付款客户付清房屋全部款项和按揭客户付清首付款项，并签订《海口市商品房买卖合同》的合计签约金额，认购房屋不计入签约金额；天鸿海岛公司同意按照实际销售签约金额的2%作为港中原公司的月度基本佣金，按季度销售任务完成率补齐佣金跳点的计提比例；为确保销售公司履行房屋交付工作，对负责销售的项目预售房屋中应结算代理费中扣留5%，2017年4月10日前港中原公司协助天鸿海岛公司交付港中原公司合同期内确认成交客户，按照批次于十五个工作日内结算相应代理费，天鸿海岛公司在此时间结束时未正式通知港中原公司交房，视为后期剩余未交房源由天鸿海岛公司自行完成，剩余总佣金天鸿海岛公司在此时间结束后十五个工作日内一次性结算港中原公司；每月10日为代理佣金结算日，天鸿海岛公司将上月港中原公司应结代理费支付给港中原公司；结算方式：（1）一次性付款：购房客户与天鸿海岛公司签订《商品房买卖合同》，并向天鸿海岛公司支付全部房款的90%，天鸿海岛公司认定港中原公司成功销售，按照实际的房款进账款结算代理费。（2）分期付款：购房客户与天鸿海岛公司签订《商品房买卖合同》，并向天鸿海岛公司支付全部房款的70%，天鸿海岛公司认定港中原公司成功销售，按照回款额结算代理费。（3）按揭付款：购房客户与天鸿海岛公司签订《商品房买卖合同》，客户向天鸿海岛公司交足首付款，缴齐符合贷款银行要求的所有贷款资料，通过银行首次面签，天鸿海岛公司认定港中原公司成功销售，按照回款额结算代理费；天鸿海岛公司负责岛外渠道客户的拓展，港中原公司接待及后期客户维护，天鸿海岛公司关系户/团购客户/渠道客户成交港中原公司均收取0.5%服务费，不再额外收取案场费用；房多多渠道带来客户由港中原公司接待，成交港中原公司收取1%服务费，不再额外收取案场费用；天鸿海岛公司自有团队负责接待天鸿海岛公司合作单位抵扣房款客户和岛外渠道拓展，不接待现场来访客户、天鸿海岛公司关系户、天鸿海岛公司团购客户、房多多客户；天鸿海岛公司关系客户和天鸿海岛公司团购客户、房多多客户、天鸿海岛公司渠道客户的界定：未经现场来访登记，由天鸿海岛公司相关负责人提前给与港中原公司销售经理的客户，视为天鸿海岛公司关系户、天鸿海岛公司团购客户、房多多客户或天鸿海岛公司渠道客户（详情见附件客户登记确认书）；天鸿海岛公司须在每个客户签署《认购协议书》《成交确认书》和《商品房买卖合同》当日，将天鸿海岛公司加盖公章的该《认购协议书》《成交确认书》和《商品房买卖合同》中首页、客户购房信息页、尾页的复印件一份交给港中原公司，作为对港中原公司销售代理工作的确认；天鸿海岛公司每月给予港中原公司盖章或有效授权人（史庆彬）确认签字港中原公司业绩确认书，如有变更需另外补签变更业绩确认书，以便双方结算；如天鸿海岛公司未按时支付港中原公司按约应得费用，则每逾期一日，天鸿海岛公司应支付逾期部分总金额万分之二的逾期违约金，违约金总额不超过应付费用总额2%。2015年11月12日，港中原公司与天鸿海岛公司签订一份《补充协议》，约定：月度基本点数下调为1.5%；港中原公司成交分销商客户按照固定1.5%计算佣金。2016年2月25日，港中原公司向天鸿海岛公司出具一份《佣金申领表》，该表显示：客户分别为杨克勤、樊群英、段默龙、赵军、杨青、阳松谷（谢生建）、范达好；折后总价为5413629元；到账金额3723629元；本期实结佣金55855元；本期实际支付佣金53062元；尚余未结佣金（含留存）28143元；未交房。同年2月26日，天鸿海岛公司依据该《佣金申领表》向港中原公司支付上述7位客户所购买的7套房的佣金53062元。另查，港中原公司主张其为天鸿海岛公司成功销售19套房[客户分别为：杨克勤、樊群英、段默龙、赵军、杨青、阳松谷（谢生建）、范达好、龚俊、朱健平、黄琼莲、牛立霞、李新英、林丽英、童美红、黄多跃、蔡汉潘（谢晓娜）、武克俐、汤平、邓昌昀]，并提交《房屋认购书》《收据》《佣金申领表》《业绩确认单》《海口市商品房买卖合同备案表》为证据。天鸿海岛公司仅认可客户杨克勤、樊群英、段默龙、赵军、杨青、阳松谷（谢生建）、范达好所购买的房屋为港中原公司成功销售，不认可其他房屋为港中原公司销售。一审法院认为，天鸿海岛公司认可19套房已实际出售，但未提交《客户登记确认书》证明客户龚俊、朱健平、黄琼莲、牛立霞、李新英、林丽英、童美红、黄多跃、蔡汉潘（谢晓娜）、武克俐、汤平、邓昌昀为天鸿海岛公司关系户、团购客户、房多多客户或天鸿海岛公司渠道客户，应承担举证不能的法律后果。鉴于涉案房产为港中原公司独家销售代理，且天鸿海岛公司员工伍孟丽、吴栋栋也分别在《业绩确认单》上的天鸿海岛公司客服经理签字栏及营销总监签字栏上签名确认上述19套房为港中原公司销售，故对港中原公司此项主张，一审法院予以采信。港中原公司主张其为天鸿海岛公司成功销售19套房的签约金额为14133134元，天鸿海岛公司不予认可。一审法院认为，港中原公司提交的《业绩确认单》载明19套房的签约金额为14133134元（7881442元+6251692元），而天鸿海岛公司未就此提供19套房的买卖合同，应承担举证不利的后果。故对港中原公司主张19套房的签约金额为14133134元的事实，一审法院予以确认。一审法院认为，港中原公司与天鸿海岛公司签订的《营销策划及独家销售代理合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合同有效。港中原公司为天鸿海岛公司销售19套房，天鸿海岛公司未按约定于2017年4月10日后的十五个工作日内向港中原公司付清全部佣金，构成违约，应承担违约责任。该19套房的签约金额为14133134元，按合同约定佣金的计算标准计算，天鸿海岛公司应支付的佣金为211997元（14133134元×1.5%），天鸿海岛公司仅向港中原公司支付53062元，故港中原公司要求天鸿海岛公司支付佣金158935元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。港中原公司要求天鸿海岛公司支付违约金3178.7元（158935元×2%），有事实和合同依据，一审法院予以支持。港中原公司要求天鸿海岛公司支付律师服务费7375元，没有合同依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、限天鸿海岛公司于判决发生法律效力之日起十日内向港中原公司支付佣金158935元；二、限天鸿海岛公司于本判决发生法律效力之日起十日内向港中原公司支付违约金3178.7元；三、驳回港中原公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3689.77元，由港中原公司负担50元、天鸿海岛公司负担3639.77元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审另查明，涉案的19套房屋已交付给业主，二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方的诉辩陈述，本案的争议焦点为：天鸿海岛公司是否应向港中原公司支付销售房屋的佣金，如应支付，支付数额应为多少。第一，根据港中原公司与天鸿海岛公司签订的《营销策划及独家销售代理合同》的约定，由港中原公司为天鸿海岛公司独家提供“天地凤凰城”项目的全案营销策划及销售代理，除港中原公司同意或天鸿海岛公司依法或依约解除本合同的，天鸿海岛公司不再对上述工作另行委托第三方。第二，港中原公司在一审中提交了购房客户所签署的《房屋认购书》《收据》、天鸿海岛公司销售管理人员所签字确认的《业绩确认单》及《海口市商品房买卖合同备案表》等证据，上述证据可形成完整的证据锁链，共同证明港中原公司为天鸿海岛公司独家代理销售了19套房屋的事实。综上，在涉案房屋双方约定由港中原公司独家代理销售，且天鸿海岛公司未举证证明涉案房屋系由他人代理销售的情形下，一审判决认定港中原公司代理销售19套房屋，销售金额达14133134元正确，本院予以维持；第三，根据已查明的事实，天鸿海岛公司销售的房产已交付给购房人，其与购房人签订的《房屋买卖合同》已基本履行完毕。因此，天鸿海岛公司向港中原公司支付销售佣金的条件早已成就，天鸿海岛公司应依照合同约定的佣金计算标准向港中原公司支付代理销售房屋的佣金。由于天鸿海岛公司未依约向港中原公司支付佣金，还应承担相应的违约责任。天鸿海岛公司关于其不应支付代理销售佣金及违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；天鸿海岛公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3689.77元，由上诉人海南天鸿海岛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林志勇审判员 范 晨审判员 王小杰二〇二〇年五月二十五日书记员 江冬梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。