安徽省怀宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0822民初867号原告：江明，男，1977年10月19日出生，汉族，住安徽省怀宁县。委托诉讼代理人：胡一权，安徽中天人律师事务所律师。被告：黄云生，男，1966年9月11日出生，汉族，住安徽省怀宁县。被告：张彩霞，女，1969年11月10日出生，汉族，住安徽省怀宁县。被告：丁邦胜，男，1970年8月6日出生，汉族，住安徽省怀宁县。被告：王祥根，男，1964年10月7日出生，汉族，住安徽省怀宁县。委托诉讼代理人：张中胜，安徽文法律师事务所律师。原告江明与被告黄云生、张彩霞、丁邦胜、王祥根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告江明及其委托诉讼代理人胡一权、被告丁邦胜、被告王祥根及其委托诉讼代理人张中胜到庭参加诉讼。被告黄云生、张彩霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江明向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于怀宁县高河镇高河大道与天发路交口处玉贤楼101铺、102铺、103铺以及201、202、203、204房产所有权证及土地使用权证过户至原告名下；2、判令被告以6,165,000元为基数，按照每天万分之七的标准支付自2017年11月1日起至涉案房产登记到原告名下之日止的违约金；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：怀宁县高河镇高河大道与天发路交口处玉贤楼系由各被告共同投资开发。2014年5月14日，原告与被告签订一份《购房协议书》，协议书约定由原告整体购买上述涉案房产一层、二层，房款约为6,165,000元。合同同时约定：甲方（被告）至迟在2015年9月底前将房屋所有权证及土地证交付乙方（原告），逾期交付的，甲方应该每天向乙方支付房屋总价款万分之七的违约金。合同还约定，甲方将二楼房产变更为商业性质，否则在乙方不解除合同的情况下，甲方将总房款下浮20%。合同签订后，原告依约支付了第一笔、第二笔合计4,616,000元的购房款。但由于被告原因，涉案房产一直没有过户至原告名下。2017年元月7日，被告丁邦胜、王祥根向原告出具承诺书，承诺在2017年10月份办证完毕。但此后，被告仍未办理结束。原告认为，双方签署的《购房协议书》合法有效，被告在收取原告购房款后，一再拖延办理房屋产权证的转移，严重损害了原告合法权益。丁邦胜、王祥根辩称，2019年8月28日，原告与其债权人和被告王祥根等七人签订了黄云生综合楼1、2层部分面积转让协议，约定案涉房地产的权属应转移登记到原告的债权人江锡灿、江中一、江**、赵江德以及江厚圣五人名下，且案涉购房款也由上述五人交纳。原、被告之间签订的购房协议已于2019年8月28日终止；被告已经与上述五人另行签订了房屋买卖合同。因此原告提出的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回。黄云生、张彩霞未提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月14日，黄云生、张彩霞、丁邦胜（协议中为甲方）与江明（协议中为乙方）签订一份《购房协议》，甲方将正在建设中的黄云生综合楼一、二层出售给乙方，总价格为6,165,000元。双方约定在签协议后七天内，乙方支付房款总额的35%，在房屋竣工验收合格后七天内支付总额的40%，余款在交付房屋所有权证及土地证后七天内付清。甲方应在2015年9月底前交付房屋所有权证及土地证，逾期交付，甲方应按照总房款的万分之七支付违约金。甲乙双方还就其他事项及违约责任进行了约定。同日，江明支付首笔购房款2,150,000元。在支付第二笔购房款时，江明于2016年1月26日出具金额为766,000元的欠条一份，实际支付购房款1,700,000元。2016年2月6日，甲方向乙方出具了金额为2,466,000元的购房款收据。2017年1月7日，丁邦胜与王祥根共同向江明出具一份承诺书，将交付房屋所有权证及土地证延长至2017年10月。另查明：黄云生与张彩霞系夫妻关系。黄云生综合楼亦称玉贤楼，坐落于怀宁县高河镇高河大道与天发路交口处。该房产所占土地属于国有出让土地，土地面积为817.04M2，土地用途为商住，土地使用权人为黄云生。2013年6月26日，黄云生和张彩霞与丁邦胜签订一份《协议》，黄云生和张彩霞将上述宗地以4,200,000元的对价转让给丁邦胜，由丁邦胜自主进行商品房开发。由于缺乏资金，丁邦胜与王祥根合伙建设黄云生综合楼，双方于2014年3月2日约定双方合伙的比例各按50%分配。2014年7月1日，怀宁县建设监理有限公司出具《黄云生综合楼主体结构工程质量评估报告》，同意对主体结构进行验收。2020年1月23日，黄云生综合楼办理了不动产登记，权利人为黄云生。再查明：因江明欠江**1,000,000元，欠赵江德1,000,000元，欠江锡灿600,000元，欠江中一500,000元。为了抵销债务，江明（协议中为甲方）和江锡灿、江中一、江**、赵江德（协议中为乙方）于2019年8月28日签订一份《黄云生综合楼一、二层部分面积转让协议》（以下简称《转让协议》），甲方将黄云生综合楼一、二层属于自己部分的产权转让给乙方，总价款为9,264,000元，其中包含江厚圣等人的投资款4,495,000元。甲方将一层224.44M2和92.85M2的两列门面房按14,500元/M2的价格转让给乙方，抵销上述债权3,100,000元，尚有余款1,500,705元用于缴纳房屋尾款，不足部分由江厚圣缴纳。今后房屋办证由各人负责。乙方与江厚圣的一层门面房产分割在附图中进行了标注，二层整体归江厚圣等。协议中约定房屋转让后，开发商今后与乙方和江厚圣直接联络；甲、乙双方的债权债务终结；协议在开发商和江厚圣共同签字后即生效，不另行协议。协议一式七份，除甲、乙双方各人持有一份外，王祥根和江厚圣亦持有一份。甲、乙双方在协议上签字后，江厚圣的代理人江厚康亦在协议上签字。由于王祥根不在现场，协议由江厚康转交王祥根。王祥根接到协议后，在协议上签名并备注：“同意转让，前期江明所订购房合同终止。江明所欠购房款由此购房人全权负责。”江厚康将王祥根签名备注的协议复印后交付乙方四人，江明持有的协议自始至终没有让王祥根签字。后乙方四人与江厚圣协商，江厚圣同意将二楼住宅调换给乙方四人，一楼门面房归江厚圣。开发商分别与乙方四人就201、202、203、204室签订了《商品房买卖合同》，签署时间倒签为2014年5月14日。诉讼中，江明申请财产保全，缴纳申请费5,000元。本院认为，本案的争议焦点是江明和黄云生、张彩霞、丁邦胜于2014年5月14日签订的《购房协议》是否终止。《购房协议》是否终止涉及到《转让协议》是否生效。《转让协议》明确经开发商和江厚圣共同签字后生效。江明及案外人江锡灿、江中一、江**、赵江德对王祥根代表开发商、江厚康代理江厚圣在协议上签字均无异议，故王祥根和江厚康在协议上签字后，《转让协议》即生效。虽然江明持有的《转让协议》未让王祥根签字，但并不能阻却《转让协议》生效的事实。即使王祥根未在《转让协议》上签名，也可以通过行为的追认认可《转让协议》，诸如与案外人重新签订《商品房买卖合同》，导致该协议生效。另外，《转让协议》并不违反法律强制性规定，亦未损害江明和其他案外人的合法权益，通过转让，江明不仅抵销了债务，而且获得差价3,099,000元。由于《转让协议》明确将《购房协议》的权利和义务转让给案外人，故《转让协议》生效后，《购房协议》的权利和义务自然终止。江明以已经终止的《购房协议》主张权利，违背诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告江明的诉讼请求。案件受理费36,800元，由江明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  田存明审 判 员  徐美娟人民陪审员  陈兰芬二〇二〇年五月二十五日书 记 员  薛舒文