广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初1696号原告（反诉被告）：谭潮波，男，1965年1月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********竹基新村大街九巷5号，公民身份号码440************819。被告（反诉原告）：叶汝秋，男，1951年7月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************337。委托诉讼代理人：郑兰运，广东粤龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兴美，广东粤龙律师事务所律师助理。第三人：张某1，男，1974年5月29日出生，汉族，住湖南省新宁县**********，公民身份号码430************810。第三人：佛山市返程酒店管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********鼎汇国际商务大厦首层局部及2至6层，统一社会信用代码914***********183。法定代表人：张某1。第三人共同委托诉讼代理人：赵国平，广东邦南律师事务所律师。第三人共同委托诉讼代理人：孔越凡，广东邦南律师事务所实习律师。原告谭潮波与被告叶汝秋、第三人张某1、佛山市返程酒店管理有限公司（以下简称“返程酒店”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案，诉讼中，被告提起反诉，本院依法受理，后依法适用简易程序，于同年4月8日与（2020）粤0605民初2441号案件（原告为叶汝秋、被告为张某1、返程酒店）合并公开开庭进行了审理。原告谭潮波、被告叶汝秋的委托诉讼代理人郑兰运、张兴美、第三人张某1（亦为返程酒店的法定代表人）及第三人返程酒店的共同委托诉讼代理人赵国平、孔越凡到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2012年6月25日所签的《房屋租赁合同》；2.被告将租赁合同项下位于南海区大沥镇黄岐岐西路1号鼎汇国际商务大厦总面积约4500平方米的房地产返还给原告；3.被告支付2019年5月至11月的租金共594842.5元，并按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付上述欠款自起诉日至判决确定付款日止的利息；4.被告的租赁押金500000元归原告所有；5.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告增加诉请为：被告支付2019年5月15日至涉案租赁物交还之日止的租金，租金每月151000元。事实和理由：2011年4月15日，佛山市南海区黄岐经济发展总公司（以下简称“黄岐总公司”）向其关联公司——佛山市南海大沥自来水公司出具《授权委托书》，全权委托大沥自来水公司对大沥镇黄岐岐西路1号物业进行改造、出租、管理、收取租金等。同日，大沥自来水公司与原告签订《租赁合同书》，约定由原告带资在该物业原址重建五层以上建筑物，建筑物完工后，由大沥自来水公司出租给原告至2032年，租金每月36200元，以后每3年递增10%，并约定大楼竣工后，原告可以转租经营。签约后，原告依约出资约1000万元重建了总面积为4550.48平方米六层大楼，并领取了以黄岐总公司为产权人的产权证。2012年6月25日，被告以“佛山市南海新佳二手厨具家具交易中心”的名义与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述约4500平方米物业出租给被告，并约定被告应支付500000元押金，其中2018年10月至2021年9月每月租金为194810元，逾期两个月不支付租金，则视为被告违约，原告可解除合同、收回租赁物。签约后，被告基本上依约支付租金。2017年中，双方口头约定将每月租金变更为151000元，但自2019年5月始，被告开始拖欠租金，至同年11月，被告应付租金共计981500元，但被告仅通过其分租户支付了386657.5元，余下租金594842.5元经原告多次催收未果，故提起诉讼。另，合同的承租方虽为“佛山市南海新佳二手厨具家具交易中心”，但该中心在合同中没有盖章，仅由被告签名，且在租赁履约过程中原告一直与被告联系，故原告暂不向该中心或者其他合伙人主张权利。被告叶汝秋辩称，被告同意终止与原告所签订的《房屋租赁合同》，实际在2019年8月，被告与原告、张某1三方曾口头协商并达成口头协议：三方均同意被告终止与原告所签订的《房屋租赁合同》，由本案第三人张某1将应付给被告的租金直接交付给原告，且第三人张某1也已经将相关租金交付给原告。原告只能要求本案第三人张某1返还案涉租赁物，而不应要求被告返还案涉租赁物。原告案涉租赁物的大部分已经由第三人张某1承租开办了酒店，且第三人张某1已经将部分租金交付给了原告，故，相关案涉租赁物应由第三人张某1返还给原告。涉租赁物的一小部分（第三人张某1承租以外的部分）已由原告于2019年8月27日收回，且原告已经于2019年8月27日将租赁物出租给第三方开办了“美宜佳士多店”，故，原告无权再要求被告返还案涉租赁物。原告无权要求租赁押金500000归原告所有。2019年8月，被告与原告、张某1三方曾口头协商并达成口头协议：终止2012年6月25日签订的《房屋租赁合同》，被告已经交付的租赁押金500000元充抵2019年8月份以前（含8月）应交付给原告的租金，且被告再另行支付50000元给原告，原告不再退还租赁押金500000元给被告，被告于2019年8月27日将租赁物及相关钥匙交还给原告，被告转租的租户张某1直接与原告签订租赁合同并向原告交纳租金。原告事实上也于2019年8月27日收回了相关租赁物，且已将案涉租赁物一层的部分出租给了第三人开办了“美宜佳士多店”，并收取租金。原告已经在案涉租赁物的一层张贴出租广告，再次证明被告已经将案涉租赁物交还给了原告。故，原告无权要求租赁押金归其所有。关于本案的租金数额问题，因2019年8月，被告与原告、张某1三方曾口头协商并达成口头协议：终止2012年6月25日签订的《房屋租赁合同》，张某1实际向原告共交付了多少租金，被告是不清楚的，依三方约定，原告应向第三人张某1主张租金的支付，而不应该向被告主张权利。被告认为2019年8月，被告与原告、张某1三方曾口头协商并达成口头协议，终止2012年6月25日签订的《房屋租赁合同》，原告后又出尔反尔，违背讲诚信的基本道德，起诉被告要求支付租金、返还租赁物，没有法律依据，也没有事实依据。原告作为案涉房屋的出租人擅自将被告承租的房屋违规出租给第三方使用，其行为属严重违约行为，应承担违约的法律责任，原告的行为，给被告造成了巨大的经济损失，据此，被告已经提出反诉，要求原告承担相关法律责任。第三人张某1、返程酒店陈述，据谭潮波称，叶汝秋在收取张某1的租金后，一直欠付应支付谭潮波的租金，叶汝秋与谭潮波之间有了争执，故在2019年5月，叶汝秋叫上谭潮波与张某1商量，决定叶汝秋与谭潮波解除租赁关系，从当年5月份起，由谭潮波直接租赁给张某1，给叶汝秋的租金缴纳至2019年4月份止，从5月份起租金按原缴纳标准和方式缴纳给谭潮波，张某1与谭潮波双方另行签订租赁合同，由张某1与谭潮波商量处理。三方确认，对张某1缴纳的租赁押金273000元由叶汝秋直接转支付给谭潮波。按照三方约定，张某12019年5月份即6月份的租金已按约定直接向谭潮波缴清，但是，由于叶汝秋不按约定，迟迟不将273000元押金转支付给谭潮波，与谭潮波之间产生了纠纷，将张某1夹在中间左右为难，后续租金是继续交给谭潮波还是交给叶汝秋，让张某1有极大的交易不安全感，而谭潮波因为收不到273000元押金，也不积极与张某1签订书面租赁合同。至此，张某1只能在2019年11月7日，向谭潮波支付部分租金80661.5元后，暂停租金支付以自保。2020年1月12日，叶汝秋以出租人身份，向张某1发出《解除租赁合同通知书》，令张某1摸不着头脑。另，租金（占用费，指与叶汝秋之间的租赁费用）可以按11150元的标准计算至2020年1月12日。第三人无法判断租金应该给谁，应按照法院的判决进行支付。案件产生纠纷，第三人没有责任，且已提前协商解除合同，故张某1交的押金273000元可以抵扣张某1及返程酒店应交的租金。自今年1月后因疫情原因酒店也没有营业了，至今没有人管理或接收物业，张某1要求谭潮波或者叶汝秋尽快接收酒店。被告叶汝秋向本院提出反诉请求：1.原告赔偿经济损失875000元给被告；2.原告返还租赁物押金500000元给被告；3.原告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年6月25日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，被告所租物业用于合法商业经营使用，合同签订后，被告已经将所租物业用于商业经营使用，并支付了相关租赁物押金，在履行合同过程中，被告也是一直按约定支付租金给原告。在被告租赁过程中，经原告的同意，被告于2016年5月13日将部分租赁物出租给张某1用于经营旅店。自2019年6、7月起，被告与原告、张某1三方就在口头协商，至2019年8月27日达成正式口头协议：三方均同意由张某1直接将应付给被告的租金直接交付给原告，后原告反悔，并擅自将已经出租给被告的租赁物出租，鉴于原告违反合同约定擅自将被告使用的租赁物违规出租给第三方的严重违约行为，被告行使抗辩权，拒绝交纳相关租金，被告的行为合理、合法，但原告的行为已经给被告造成了巨大的经济损失。被告认为，原告作为案涉房屋的出租人擅自将被告承租的房屋违规出租给第三方使用，其行为属严重违约行为，应承担违约的法律责任，原告的行为，给被告造成了巨大的经济损失（2019年9月至2020年1月每月租金损失为175000元，合计875000元），据此，被告特提出反诉，请求法院判如所请，以维护被告的合法权益。原告辩称，原告与被告所签的租赁合同，每月按合同约定的时间交付租金是作为承租人被告的义务，正因为被告在履约过程中，没有依约交租，才造成第三人直接向谭潮波支付了一个多月的租金。作为出租方无理由要向承租人赔偿租赁损失。履约过程中，被告未依约交租，是违约方，根据合同约定，其所交的500000元押金应由原告没收。当事人围绕诉讼请求依法出示了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人就其真实性提出异议的证据，经审查，认定如下：1.叶汝秋提交的《房屋租赁合同》（承租人：吕俊兵），有原件核对，结合叶汝秋关于“首层一直转租吕俊兵、吕俊兵在2019年8月27日前已撤场”的陈述，本院对其真实性采信。2.第三人提交的2017年1月-2019年7月租金支付明细表，能够印证各方庭审陈述，本院对其采信。对当事人就其真实性未提出异议的其他证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于佛山市南海区********以北岐西路以东*西路1号，产权证记载房屋为框架六层（当事人陈述租赁物实际为6层，谭潮波陈述第7层为天面楼梯间，无其他建筑物，其按照原规划验收合格的标准出租），建筑面积4550.48平方米。2012年6月25日，谭潮波（甲方）与佛山市南海新佳二手厨具家具交易中心（乙方，落款乙方签名显示为叶汝秋）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案租赁物出租予乙方，总面积约4500平方米。租赁期为11年，自2012年7月1日至2023年6月30日止。其中，从2018年10月1日至2021年9月30日的租金为每月194810元。租金按月支付，当月租金于当月5号前支付。乙方应于合同签订时向甲方支付租赁物押金500000元，租赁期满，甲方应将押金无息退还给乙方。连续逾期2个月（交付租金费用），视乙方违约，甲方有权依法解除合同，收回租赁物的经营使用权。谭潮波主张欠付租赁期间为2019年5月15日至租赁物返还之日，同意按151000元/月标准计付欠付租金。2016年5月13日，叶汝秋（甲方，出租方）与张某1（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案租赁物2-7层（叶汝秋及张某1、返程酒店陈述该7层为笔误，实为6层）出租给乙方商业经营使用，总面积约3850平方米。租赁期为10年，自2013年5月1日至2023年6月30日。租金分段计算。乙方应于合同签订当日向甲方支付2个月的租赁物押金273000元。2019年5月15日后，张某1直接向谭潮波支付了租金300657.5元，叶汝秋另委托案外人向谭潮波支付了50000元。2020年1月16日，谭潮波向本院提起诉讼。叶汝秋于2020年2月20日收到本院送达的起诉状等应诉材料。诉讼中，各方当事人已自行于2019年4月9日交接涉案租赁物，谭潮波已于当日接收涉案租赁物2层及以上部分。庭审中，各方陈述曾在2019年8月27日口头协商，拟由叶汝秋退出租赁关系，而由张某1就租赁物2层以上直接与谭潮波签订书面租赁合同，首层由叶汝秋交还谭潮波（首层已在当日交还且谭潮波其后已另行出租）等（以下简称“三方协议”）。现三方对口头协议的具体内容陈述不一（谭潮波主张叶汝秋支付的押金500000元应没收，叶汝秋主张该押金500000元应部分抵扣张某1将要与谭潮波签订合同的押金、部分抵扣欠付谭潮波的租金），且三方对协议未能履行的原因也各执己见，最终谭潮波未能与张某1签订租赁合同，张某1在向谭潮波支付部分租金后亦停止交租。叶汝秋现明确其2019年8月27日后为继续租赁二层以上并转租予张某1，并在另案诉请张某1、返程酒店解除合同及支付租金等。本院认为，《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同约定履行义务。谭潮波出租涉案租赁物予叶汝秋并签订合同，叶汝秋将租赁物2层及以上转租予张某1并签订合同，各方均应按照各自所签合同履行义务。叶汝秋主张己方一直承租涉案租赁物2层及以上（转租予张某1），且以出租方的名义起诉张某1支付至租赁物交付之日止的租金，则叶汝秋应当支付享有租赁权的对价即支付租金，其应按照与谭潮波的合同约定，如期足额支付租金。现叶汝秋未能举证已支付2019年5月15日之后的租金，则叶汝秋为违约方，对谭潮波诉请解除合同、没收《房屋租赁合同》项下押金500000元及支付2019年5月15日后至租赁物交付之日即2020年4月9日的租金，本院予以支持。叶汝秋诉请返还押金500000元，本院不予支持。但涉案租赁物首层在2019年8月27日已经交付谭潮波且已另行出租或招租，则本院确认《房屋租赁合同》项下涉案租赁物首层的租赁关系已在2019年8月27日实际解除，而对《房屋租赁合同》项下涉案租赁物2层至6层的租赁关系确认以载有解除意思表示的起诉状送达叶汝秋之日（2020年2月20日）为解除之日。叶汝秋辩称各方在租赁期间协商三方协议事宜，但未能举证证明达成内容一致的口头或相应的书面协议，则该三方协议并未生效，亦不能对各方产生约束力，张某1向谭潮波的交租行为及叶汝秋交付首层租赁物的行为亦不能构成对三方协议的实际履行。且既然叶汝秋已经主张己方一直承租租赁物2层及以上，再以三方协议主张己方退出租赁关系不应支付租金，亦属矛盾。综上，本院对叶汝秋主张不存在违约的抗辩理由，不予采信。关于租金计付问题。谭潮波主张欠付租金的期间为2019年5月15日至租赁物返还之日即2020年4月9日，租金标准为151000元/月。但因涉案租赁物首层在2019年8月27日已经交付谭潮波，则首层租金不应再由叶汝秋支付，因租金对价为整栋楼层，并未明细各层租金，本院根据2层至6层面积占比计算对应租金，即3850㎡（即叶汝秋与张某1《房屋租赁合同》约定的租赁物2层以上面积）÷4500平方米×约定租金151000元/月=129189元/月。即叶汝秋在2019年5月15日至2019年8月27日期间应按151000元/月的标准、在2019年8月28日至2020年4月9日期间应按129189元/月的标准计付租金予原告。欠付租金核算如下表：序号租金期间租金标准金额12019年5月15日至2019年8月27日，共3个月13天151000元/月518433元22019年8月28日至2020年4月9日，共7个月13日129189元/月960305元合计金额1478738元上述欠付租金1478738元应扣减叶汝秋委托案外人已付的50000元及张某1直接支付的300657.5元（张某1基于三方协商且各方知情的基础上支付，该部分应予抵扣叶汝秋应付予谭潮波的租金部分，亦可直接抵扣张某1应付叶汝秋的租金部分），即叶汝秋尚应支付租金1128080.5元予谭潮波，谭潮波诉请金额超出部分，本院不予支持。谭潮波主张以2019年5月至11月的欠付租金594842.5元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算从起诉之日（2020年1月16日）起至判决确定付款之日止的利息，合理有据，本院予以支持。叶汝秋将涉案租赁物首层交付予谭潮波后，谭潮波有权自行出租首层，叶汝秋以此诉请谭潮波赔偿其自行出租首层的损失，本院不予支持。涉案租赁物首层已在2019年8月27日交付谭潮波，涉案租赁物2层以上也已在2020年4月9日交付谭潮波，对谭潮波主张返还租赁物的诉请，本院不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）谭潮波与被告（反诉原告）叶汝秋于2012年6月25日签订的《房屋租赁合同》项下租赁物首层租赁合同关系的约定事宜于2019年8月27日解除；二、确认原告（反诉被告）谭潮波与被告（反诉原告）叶汝秋于2012年6月25日签订的《房屋租赁合同》项下租赁物2层至6层租赁合同关系的约定事宜于2020年2月20日解除；三、被告（反诉原告）叶汝秋支付的租赁物押金500000元归原告（反诉被告）谭潮波所有；四、被告（反诉原告）叶汝秋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金1128080.5元予原告（反诉被告）谭潮波；五、被告（反诉原告）叶汝秋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以594842.5元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年1月16日起至本院判决确定付款之日止计算的利息予原告（反诉被告）谭潮波；六、驳回原告（反诉被告）谭潮波的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）叶汝秋的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费87790.91元（原告已预交），由原告负担7790.91元，由被告负担80000元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉案件受理费8587.5元（被告已预交），由被告自行负担。如不服本判决，原告谭潮波与被告叶汝秋可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年五月十八日书记员 孙王成欣