江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0303民初5132号原告：徐州新东方物业管理有限公司，登记住所地徐州市狮子山居委会办公楼**，实际办公地址徐州市鼓楼区中山北路延长段和风雅致小区24号楼。法定代表人：常辉，该公司经理。委托诉讼代理人：王玉芳，江苏它石律师事务所律师。被告：李慧玲，女，1963年1月7日出生，汉族，住徐州市云，住徐州市云龙区>原告徐州新东方物业管理有限公司诉被告李慧玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，并依法由审判员刘松与人民陪审员刘贵云、王娟组成合议庭，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告徐州新东方物业管理有限公司的委托诉讼代理人王玉芳到庭参加诉讼，被告李慧玲经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州新东方物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业服务费2025元（即2014年11月26日至2018年11月25日期间的物业服务费）及违约金582元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年11月26日，原告与被告小区的开发单位徐州市金狮房屋开发公司签订了《四季雅园物业管理服务合同》，由原告为小区提供物业管理服务，管理期限自合同签订之日起至业主委员会成立；物业管理费为多层住宅及地下室0.5元/平方/月，小高层住宅及地下室1元/平方米/月，上房时缴纳一年的物业管理费。以后每年11月份前十天缴纳次年的物业管理费。2013年11月，原、被告又签订了《物业管理服务协议书》，原告按照约定为被告提供了物业管理服务。2015年7月，业委会修订新合同，约定2015年8月份起，物业费多层住宅0.45元/平方米/月，小高层住宅0.95元/平方米/月，地下室不收取物业费。被告从2014年11月26日至2018年11月25日共计48个月未按协议缴纳物业费。其中，从2014年11月26日至2015年11月25日共计12个月，被告房屋建筑面积为100.61平方米（含地下室面积），每月应付物业管理费50.3元，12个月应付物业管理费为603.66元；从2015年11月26日至2018年11月25日共计36个月，被告房屋建筑面积为87.8平方米（不含地下室面积），每月应付物业管理费39.51元，36个月应付物业管理费为1422.36元。根据合同约定，被告逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起，每天应交管理费0.5‰的违约金，违约金总计582元。原告多次催要无果，遂起诉至法院，请求法院判如所请。被告李慧玲未到庭，亦未提交书面答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，原告（乙方）与徐州市金狮房屋开发公司（甲方）签订前期物业服务合同，并进入四季雅园小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅物业费为0.5元/月/平方米，高层住宅物业费为1元/月/平方米；本合同期限自甲乙双方签字、盖章之日至业主委员会成立之日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2015年8月10日，徐州市云龙区四季雅园小区业主委员会（甲方）和原告徐州新东方物业管理有限公司（乙方）签订《四季雅园物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方为四季雅园小区提供物业服务，委托管理期限为壹年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止；物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；附属配套建筑和设施及构筑物的维护、养护与管理；公共环境卫生管理；协助公安部门维护小区公共秩序；进一步完善物业档案管理等；乙方按业主房屋建筑面积按年向业主或物业使用人收取（注：地下储藏室不收取物业费，物业费不含公共能耗费），多层物业费为0.45元/月/平方米，小高层住宅物业费为0.95元/月/平方米。2016年10月25日、2017年10月12日，徐州市云龙区四季雅园小区业主委员会（甲方）与原告徐州新东方物业管理有限公司（乙方）又分别续签了物业服务合同，原告提供物业服务期限延长至2018年7月31日。如本届业主委员会任期到期，本合同自动延续至新的业主委员会成立止，其他合同内容均同2015年8月10日的合同。另查明，被告是案涉四季雅园小区1号楼2单元501室的业主，尚欠原告物业服务管理费1975.5元[即自2014年11月26日至2018年11月25日期间的物业服务费，结合原告主张和本院查明的事实，本院确认，其中，自2014年11月26日至2015年6月30日期间的物业服务费为100.61平方米（含地下室面积×0.5元/月/平方米×7个月+100.61平方米（含地下室面积×0.5元/月/平方米÷30天×6天≈362.2元）；自2015年7月1日至2018年11月25日期间的物业服务费为房屋建筑面积为87.8平方米（不含地下室面积）×0.45元/月/平方米×40个月+87.8平方米（不含地下室面积）×0.45元/月/平方米÷30天×25天≈1613.3元，以上合计为1975.5元（362.2元+1613.3元=1975.5元）]。本院认为：案涉物业服务合同均合法有效，对该小区全体业主均具有法律约束力。关于物业服务费问题。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，为案涉小区提供了物业管理服务，被告为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。故原告要求被告支付其物业服务费，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持，但支持的数额为1975.5元（即自2014年11月26日至2018年11月25日期间的物业服务费）。关于违约金问题。本院综合考虑到物业服务难以尽善尽美，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意之处，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故对原告主张的滞纳金请求，本院暂不予支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。被告李慧玲本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为其放弃诉讼权利，并承担由此产生的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告李慧玲支付原告徐州新东方物业管理有限公司物业服务费1975.5元（即自2014年11月26日至2018年11月25日期间的物业服务费）；二、驳回原告徐州新东方物业管理有限公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费820元，由原告徐州新东方物业管理有限公司负担10元，由被告李慧玲负担860元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘 松人民陪审员  刘贵云人民陪审员  王 娟二〇二〇年五月二十日书 记 员  崔朝宇