陕西省城固县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0722民初12号 原告：周某甲，男，汉族，住陕西省城固县。 原告：周某乙，男，汉族，住陕西省城固县。系原告周某甲之子。 二原告委托诉讼代理人：王昌民，陕西锐博律师事务所律师。代理权限为一般授权委托代理。 被告：张某某，男，汉族，住陕西省城固县。 委托诉讼代理人：付克轩，城固县许家庙法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权委托代理。 原告周某乙、周某甲诉被告张某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周某乙、周某甲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，二原告委托诉讼代理人王昌民、被告张某某及其委托诉讼代理人付克轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周某乙、周某甲向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告张某某支付原告租赁费65000元。2、依法判令被告以65000元为基数、按日5‰向原告支付逾期付款违约金118625元；以上两项合计183625元。以及2019年10月1日后至被告交清钱款为止的违约金。3、被告承担本案诉讼费、律师费及执行费。 事实及理由：2017年6月10日，被告租赁原告名下所有的汉橘尚都小区2号楼裙楼面积653平米以及主楼一层部分场地进行餐饮经营。双方自愿订立租赁合同，租赁合同约定租赁期限五年，约定租赁费前三年270000元/年，第四年起每年上浮5%，同时合同约定，房租每年先一次性交清当年房租再经营，同时向原告缴纳5万保证金（被告至今未交）。合同签订后，按合同约定，被告2018年10月1日前理当一次性交清27万，而张某某至2019年5月才分四次共计缴纳20.5万，2018年10月1日-2019年10月1日的房租65000元一直不愿意缴纳，原告及时与被告沟通，多次催收，被告一直推诿。之后，被告张某某提出终止合同，原告无奈同意且书面要求其2019年7月11日前搬离且交房，否则缴纳本年度下欠房租65000元，但其迟迟不交房，一直至2019年8月22日才向原告交房，却拒不缴纳2018年10月1日-2019年10月1日所欠的房租65000元，原告与被告多次协商均无果。为此，请求人民法院支持原告诉请。 被告张某某辩称，1、原告所述房屋租赁时间与实际租用房屋时间不符，被告已经按照实际租用时间将房租交清，不存在2018年10月1日-2019年10月1日的房租65000元及违约金。2、被告于2019年6月向原告申请终止合同，原告同意终止，并宽限期限至2019年7月11日移交房屋，被告于2019年8月22日将房屋移交给原告。3、合同系原告拟定，显失公平。4、被告装修花费七十余万元、电费卡余额还有2万余元，原告应予以折抵。 原告周某乙、周某甲提交如下证据证明其主张： 1、二原告身份证复印件各一份，证明二原告身份信息、主体资格。 2、汉橘商都2号楼门面房租赁合同一份，证明1、原、被告双方之间存在房屋租赁合同法律关系，年租金248000元。2、第四条第三项约定延付租金，每日按总租金5‰承担违约金。3、第六条第五项约定合同终止之日起仍占房不交，每天按5000元支付原告房屋占用费。 3、补充协议一份，证明主楼一层群楼租赁费按22000元/年。 4、告知书一份，证明出租人告知书告知被告务必于2019年7月11日前腾房，并告知其违约的后果，即立即交清本年度剩余租金65000元。 5、收据一份，证明被告在2018-2019年度只缴纳租金205000元，剩余租金65000元未交的事实。 6、房屋交接确认书一份，证明具体交房、收房的日期为2019年8月22日。 被告张某某提交如下证据证明其主张： 1、酒店装修合同，证明被告租赁原告的房屋进行装修，花费30万元的事实。 2、安装监控工程收银系统公共广播系统工程合同，证明被告租赁原告房屋，安装监控工程收银系统公共广播系统花费30550元的事实。 3、安装美的中央空调工程合同，证明被告安装酒店中央空调花费116000元。 4、购买升降机及油烟机发票一份，证明被告安装升降机及油烟机花费16800元的事实。 5、装修购买窗帘票据一份，证明被告安装酒店窗帘花费5000元的事实。 6、电卡一张已交原告处，证明电卡电费剩余20018元。 经庭审质证，被告对原告证据1、2、3、6真实性及证明目的无异议，认可；对原告证据4认为签收人系被告妻子，不是被告本人，被告不知情；对原告证据5收据是2018年10月1日-2019年7月3日先后共交付205000元的租赁费认可，不存在剩余6.5万元未交。原告对被告证据1、2、3、4、5真实性、客观性、关联性均不予认可，认为本案系房屋租赁合同纠纷，被告提交的证据与本案无关；对被告证据6电卡交付时剩余金额认可18011元。 经合议庭审查，对本案证据认定如下：原告提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性和证明目的合议庭予以认定。被告提交的证据1、2、3、4、5与本案无关联性，本院不做认定；证据6电卡真实性予以认定，确认电卡余额为18011元。 本院综合所认定的上述证据，结合原告的陈述、被告的辩称，确认以下案件事实： 2017年6月10日，被告租赁原告名下所有的汉橘尚都小区2号楼裙楼面积653平米以及主楼一层部分场地进行餐饮经营。原、被告双方自愿订立租赁合同及补充协议，约定租赁期限五年，约定租赁费前三年270000元/年，第四年起每年上浮5%。合同签订后，按合同约定，之前房租被告张某某均已付清，对2018年10月之后房租，被告至2019年5月，先后分四次（2018年11月24日、2019年1月1日、4月22日、5月1日）共交房租205000元，房租交至2019年7月3日。之后，被告未继续按照租赁合同及补充协议约定及时交纳租金,原告于2019年7月8日向被告发出《告知书》,该告知书送达到被告承租的房屋并由张某某妻子冯小丽签收。告知书通知张某某“请及时于2019年7月11日前搬清物品、交清延期租赁费和其它费用，并办理交房手续”。2019年8月22日，被告向原告交房，双方签订了《房屋交接确认书》。此后，原告要求被告支付2018年10月1日-2019年10月1日尚欠房租65000元，双方因此产生争议，为此原告与被告多次协商无果后起诉至本院，请求法院判令：1、被告张某某支付原告租赁费65000元。2、依法判令被告以65000元为基数、按日5‰向原告支付逾期付款违约金118625元；以上两项合计183625元。以及2019年10月1日后至被告交清钱款为止的违约金。3、被告承担本案诉讼费、律师费及执行费。 另查明，原、被告在交接房屋时，原告将案涉房屋电卡交给了被告，经庭审核对，原、被告双方均认可本案案涉房屋电卡余额为18011元。 本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中关于被告是否支付原告案涉房屋占有使用费用及该费用应如何确定的问题。本案中签订的案涉《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效,双方应按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。当事人一方主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中,案涉房屋租赁合同约定如因乙方未能按时支付租金且拖欠房屋租金超过30天的,甲方可解除本合同,有权将房屋收回。本案中,被告未能按照租赁合同及补充协议约定及时交纳租金,原告于2019年7月8日向被告发出《解除合同告知书》,该告知书送达到被告承租的房屋并由张某某妻子冯小丽签收,产生双方合同已解除的法律后果。因案涉合同已解除,被告张某某理当按2019年7月11日搬离案涉房屋,并按房屋现状将房屋交还原告。截止2019年7月8日解除合同之日,被告于2018年10月1日后共计缴纳租金205000元,按合同约定房租金只是付至2019年7月3日，双方对此均认可,本院予以确认。案涉合同虽已解除,但被告一直占有使用案涉房屋至2019年8月22日,其应参照合同约定给付逾期占有期间（2019年7月3日至2019年8月22日）费用。本院按照原租赁合同标准确定逾期占有期间的费用，既有合同依据也符合实际情况,具有合理性,因此，被告理当向原告支付自2019年7月3日起至2019年8月22日期间房屋占有使用费用,该费用按照270000元/年计算。对原告主张的2019年8月22日-10月1日房屋租金之诉讼要求,本院认为，2019年8月22日，被告向原告交房，双方签订了《房屋交接确认书》，自此，房屋已由原告实际支配、使用，故对原告主张2019年8月22日-10月1日房屋之租金，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的违约金应如何计算的问题。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”根据上述规定,违约金具有补偿性和惩罚性双重性质,违约金的性质仍以补偿为主,以填补守约方的损失为主要功能,而不以严惩违约方为目的。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当依法予以调整。本案中,原告于2019年7月8日向被告发出《告知书》,该告知书送达到被告承租的房屋并由张某某妻子冯小丽签收,产生双方合同已解除的法律后果。因案涉合同已解除,被告张某某理当按2019年7月11日前搬离案涉房屋,并将房屋交还原告。然而被告占用案涉房屋至2019年8月22日才交还原告，已经构成违约。原告诉求：依法判令被告以65000元为基数、按日5‰向原告支付逾期付款违约金。本院结合上述因素,并综合考虑各方履行合同的实际情况,根据公平原则和诚实信用原则,酌定每日按照未支付金额总额的5‰要求被告支付违约金较为妥当。本院确定违约金房屋、场地占用费以37726元为基数，按日5‰标准，计算期限自2019年7月11日至2019年8月22日；对原告主张的违约金超出前述部分的,本院不予支持。庭审中经当事人双方确认，均认可本案案涉房屋电卡余额为18011元，双方均同意本案一并处理，故本院对案涉房屋电卡余额18011元在本案中一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、由被告张某某于本判决生效之日起十五日内给付原告周某乙、周某甲房屋、场地占用费37726元（房屋、场地占用费以270000元/年为标准，计算期限自2019年7月3日至2019年8月22日）及违约金7922元（违约金以37726元为基数，按日5‰标准，计算期限自2019年7月11日至2019年8月22日）。本案被告张某某遗留案涉房屋电卡余额18011元，用于抵扣上述被告张某某向原告给付费用，在本案执行时一并清算。 二、驳回原告周某乙、周某甲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3973元，由被告张某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  王建明 人民陪审员  广卫朋 人民陪审员  席小华 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  高雨萌