河北省邯郸市复兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0404民初306号 原告：邯郸市复兴投资有限公司。 委托诉讼代理人：宋梅红，河北中原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹科，河北中原律师事务所律师。 被告：韩喜莲。 委托诉讼代理人：马丽娟，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈焕，北京市京师律师事务所实习律师。 原告邯郸市复兴投资有限公司（以下简称复兴投资公司）诉被告韩喜莲租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告复兴投资公司的委托诉讼代理人宋梅红，被告韩喜莲及其委托诉讼代理人马丽娟、沈焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 复兴投资公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；二、被告将其租赁的房屋（位于复兴区，面积33.2平方米）腾清退交给原告；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1993年被告与原铁道部第三工程局第六工程处（以下简称三局六处）签订租房合同。2018年11月中铁三局集团桥隧工程有限公司（原三局六处、以下简称桥隧公司）、复兴区政府依据国务院及财政部、国资委的相关文件，双方签订了“三供一业”移交协议书，原告作为接收单位，于2018年10月与桥隧公司社会事业中心签署了《“三供一业”复兴区先锋路4、6号家属区物业设施资产移交清单》，该资产清单包含原告承租的房屋（复兴区平房，原铁三局六处平房6-3号）。2019年1月24日复兴区人民政府为打通断头路，解决居民出行难问题，致函邯郸市国土资源局出具光华大街等7条道路规划条件的函（〔2019〕4号）。2019年4月29日，市自然资源和规划局颁发了建设用地规划许可证（地字第130400201900010号），被告原租住用地范围之内。2019年12月19日原告在被告租住处张贴了《关于修建学农街腾退租赁房屋及补助工作的通知》，述明了腾退租赁房屋的原由。2019年12月28日原告又在上述地址张贴了《关于实施腾退租赁房屋的通知》明确了腾退租赁房屋的补助事宜。在该处的租赁户共25户，经做工作已有23户腾退租赁房屋并领取补助，但被告未腾退租赁房屋。综上所述，原告与被告系房屋租赁关系，因建设学农街的需要，故终止租赁关系并给予补助，原告行为符合法律规定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 韩喜莲辩称，一、涉案房屋属于单位福利房。被告的丈夫刘洪琪是中铁三局六处职工，涉案房屋是中铁三局六处分给被告及其家属的福利房，且是被告家庭的唯一住房。房子产权属于单位公房，使用权属于个人。从涉案房屋租赁合同的租赁金额和时间上可以看出，其不同于普通的房屋租赁合同关系，从被告与中铁三局六处的租赁时间和租金金额上可以看出，该房屋的租赁不能认定为市场交易行为，属于政策调整内容，不同于一般缔约的租赁关系，不应适用普通房屋租赁合同中不定期租赁状态下随时解除权的相关规定，故原告主张双方租赁关系不存在的理由缺乏事实与法律依据。 二、原告不具备解除房屋租赁合同关系的主体资格，原告非房屋租赁合同关系的相对人，根据合同的相对性，其无权主张解除房屋租赁合同。如前所述，被告家属作为职工取得该房屋的承租权，而原告称，2018年10月其与铁三局六处签订“三供一业”移交协议书，移交资产包括原告承租的房屋，至此之前原告和铁三局六处并未给予被告任何通知。原告是否是现有房屋所有权人，是否在房管局进行变更登记，也未告知被告，其也未与被告再次签订任何合同。除此之外，原告提交的《“三供一业”整体移交协议》证据中，并未涉及到被告房屋所有权是否移交给复兴区人民政府，更无法得知原告基于何种协议取得的涉案房屋的所有权，因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。以现有证据来看，无法证明原告是涉案房屋产权的接收方。那么，原告与被告之间根本不存在房屋租赁合同存续的根基，解除租赁合同关系也就无从谈起。即便涉案房屋的所有权发生变动，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说，即便中铁三局六处将房屋所有权转移给原告，但是，也不能因此解除与被告之间的租赁合同关系。 三、原告要求腾退房屋的行为违法。2019年12月19日，原告张贴《关于建设学农街腾退租赁房屋及补助工作的通知》，以“三供一业”资产全部转移至该公司为由要求被告腾退房屋。2019年12月13日，邯郸市复兴区百家办事处委托河北中城房地产估价有限责任公司对被告房屋进行评估，并张贴《邯郸市房屋征收估价结果报告》，其价值时点为2019年12月12日，该评估注明：本次评估价格仅限于实施房屋征收补偿参考。被告认为国有土地上房屋征收应按照法定程序进行，但原告所称该房屋所处位置建设学农街这一征收行为，经被告申请信息公开得知并未看到任何征收公告等法律文件。因此原告要求被告腾退房屋缺乏事实根据，以该理由解除合同与事实严重不符，其行为是以司法手段夺取被告的合法居住权。 即使存在相关征收行为，根据相关政策，征收房屋应是政府行为，必须由国家有相关资质的单位参与，按照政策规定妥善安排过度补偿，因此原告并不能成为要求被告腾退房屋的主体，补偿款也并非由原告支付。 四、本案不属于人民法院的受案范围 本案中被告取得涉案房屋的居住权是基于单位对职工的福利补偿，属于单位分房，现原告要求被告腾退的诉讼请求不属于人民法院的受案范围，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。因此，还请法院裁定驳回起诉。 综上所述，被告认为，首先，本案诉争事实不属于人民法院的受案范围；其次，涉案房屋属于单位福利房，原告不存在主张解除房屋租赁合同关系的权利根基，其提出的诉讼请求有违合同的相对性原则；最后，即便原告得到了涉案房屋的所有权，根据所有权转移不影响租赁关系的原则，原告也无权主张解除与被告之间的房屋租赁关系。因此，请求法庭依法维护被告的合法权益，裁定驳回原告起诉或驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 复兴投资公司为其主张，提交如下证据： 1、1993年7月原三局六处邯郸办事处房产管理办公室与被告签订的《住房租赁合同》及《扣款、交款明细表》各一份，证明：被告自1982年开始承租平房4-3号，面积33.2平方米。每五年续签一次合同，续签至2008年，此后未续签租赁合同。被告租金根据情况，续签合同时进行租金数额调整。2008年之后，因未续签合同，被告租赁期限变更为不定期租赁合同； 2、中铁三局集团有限公司中铁三研[2002]201号文件一份，证明：铁道部第三工程局第六工程处已更名为中铁三局桥隧工程有限公司； 3、国务院《关于引发加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案的通知》复印件一份，证明：根据国务院文件要求，中铁三局应将其原管理的职工家属区的“三供一业”及社区管理移交地方政府负责； 4、财政部《关于企业分离办社会职能有关财务管理问题的通知》复印件一份，证明：企业政策性分离，资产产权无偿移交地方政府或地方政府指定机构； 5、2018年10月桥隧公司与复兴区人民政府签订的《三供一业整体移交协议》及《中铁三局集团桥隧工程有限公司“三供一业”复兴区先锋路4、6号家属区物业设施资产移交清单》各一份，证明：被告承租的房屋由中铁三局桥隧公司无偿移交给原告，原告为涉案争议房屋的产权人； 6、邯郸市复兴区人民政府〔2019〕4号函、建设用地规划许可证（地字第130400201900010号）、邯郸市复兴区委办公室复办字〔2019〕5号《关于做好2019年全区十五件民生实事的通知》各一份，证明：复兴区人民政府为解决阳春小区等10余个小区群众出行难、断头路的困局，改善区域交通条件，将学农街（人民路-先锋路）、学工街（人民路-先锋路）等7条道路纳入路网建设计划。该项道路建设惠及民生达10余万人，复兴区住建局已取得规划许可证，即将进行建设。原告作为路网建设范围内土地使用权人需要动迁腾地，原告无法与被告继续履行不定期租赁合同。原告要求解除与被告的租赁关系，系不可抗力造成的。 7、2019年12月19日原告张贴的《通知》一份，证明：原告要求解除租赁关系，依法给予被告合理的搬迁期限及搬迁补偿。 韩喜莲为其辩解，提供如下证据： 1、《住房租赁合同》一份，证明：被告与三局六处于1993年签订《住房租赁合同》，原告非房屋租赁合同关系的相对人，其无权主张解除房屋租赁合同； 2、结婚证一份，证明被告与刘洪琪之间系夫妻关系，其分得单位福利房属二人共有； 3、杨本万、弥良山、丛成已书面《证明》复印件一份及杨本万、弥良山、丛成已当庭证言，证明：案涉房屋是三局六处分配给被告的单位福利房。 本院经审理认定事实如下：刘洪琪系原三局六处（现已更名为桥隧公司）职工，韩喜莲与刘洪琪系夫妻关系。1982年原三局六处将其自建的平房4-3号分配给刘洪琪和韩喜莲居住使用。1993年，原三局六处与韩喜莲签订《住房租赁合同》一份，约定：被告租赁三局六处平房4-3号，使用面积33.2㎡，单价0.22元，月租金额7.3元；租赁期限为五年，自1993年7月1日其至1998年6月30日止，租赁期满，合同终止。1998年7月1日，双方又签订《续租住房合同》，约定：本合同延期到2008年12月31日，租金标准为2.2元／㎡，每月应交租金为73元，其他按原款项履行。该租赁合同租赁期限届满后，双方未续签合同,韩喜莲居住至今。期间原三局六处进行房改时，韩喜莲承租居住的案涉房屋未进行房改。 2005年4月30日，财政部发布《财政部关于企业分离办社会职能有关财务管理问题的通知》（财企[2005]62号），该文件规定：为了减轻国有企业的社会负担，国家从1995年以来先后实施了一系列分离企业办社会职能的工作，经过石油天然气集团公司等3户企业试点之后，第二批74户企业已从2005年开始全面进行……二、企业政策性分离移交资产的财务处理，企业经批准实施政策性分离，实行资产无偿划转办法，即将分离办社会职能机构占有、使用的资产无偿移交所在地（市）或县级人民政府管理，并按照协议约定的移交日的账面金额，编制移交资产清单，办理资产调出和接收的交接验收手续。三、企业自行分离移交资产的财务处理。（一）企业自行分离的资产，与地方人民政府协商确定实行无偿移交的，按照政策性分离的规定处理。无偿移交实行应由企业集团公司审核备案，报主管财政机关、同级国有资产监督管理机构备案。 2016年3月9日，国务院发布《国务院关于印发加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗漏问题工作方案的通知》(〔2016〕19号)文件,其中第二项“工作要求”规定：（一）国有企业职工家属区“三供一业”分离移交。对企业职工家属区供水、供电、供热（供气）和物业管理（统称“三供一业”）的设备设施进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，分户设表、按户收费，由专业化企业或机构进行社会化管理。（二）剥离国有企业办医疗、教育等公共服务机构。对国有企业办医疗、教育、市政、消防、社区管理等机构实行分类处理，采取移交、撤并、改制或专业化管理、政府购买服务等方式进行剥离。……（3）企业负责管理的市政设施、职工家属区的社区管理移交地方政府负责。 2018年10月，桥隧公司（甲方）与邯郸市复兴区人民政府（乙方）签订《“三供一业”整体移交协议》一份，约定：根据国务院、财政部、河北省人民政府、河北省财政厅等有关文件精神，甲、乙双方在签订分离移交框架协议的基础上，甲方将复兴区区域内5个单位的职工家属区供水、供热、供气、供电、物业（以下简称“三供一业”）向乙方进行正式移交，达成如下协议：甲方为分离移交工作的移交责任主体，乙方为分离移交的接受责任主体。乙方接收后，指定委托政府有关部门或专业化公司运营管理；甲方管理的复兴路101号院、复兴路酒务楼社区、百家北街20号院、联纺西路142号院、先锋路4、6号院5个职工家属区范围内的“三供一业”相关及配套设施；分离移交的内容包括职能、资产、人员、资料等，经双方协商，确定2017年11月20日为移交交割日，甲方将上述范围内“三供一业”职能、资产、人员、资料正式移交给乙方、双方签字确认。 同时，桥隧公司社会事业管理中心（移交单位）与复兴投资公司（接收单位）、邯郸市复兴区财政局（监交单位）、桥隧公司（监交单位）签订《中铁三局集团桥隧工程有限公司“三供一业”复兴区先锋路4、6号家属区物业设施资产移交清单》一份，约定将复兴区先锋路4、6号家属区物业、供热、供气、房产、土地使用权移交给复兴投资公司。 2019年1月24日，复兴区人民政府向邯郸市自然资源和规划局签订出具《关于出具光华大街（北仓路-走廊南路）等7条道路规划条件的函》（〔2019〕5号），内容为：“市自然资源和规划局：为打通断头路，完善基础设施，改善区域交通条件，解决阳春小区、丰泰丰逸小区、金泽苑小区、前郝村小区、金丰小区、天兆家园、锦绣江南、前百家小区、邯钢生活区等十余个小区居民出行难问题，我区拟将光华大街北延（北仓路-走廊南路）、丰泽路东延（光华大街-建设大街）、百花大街南延（先锋路-人民路）、百花大街北延（联纺路-砖窑路）、箭岭路西延（百家大街-百家西街）、学农街（人民路-先锋路）、学工街（人民路-先锋路）等7条道路纳入复兴区2019年路网建设计划，由我区自行安排进行建设。请贵局出具光华大街（北仓路-走廊南路）等7条道路规划条件，用于道路征迁和建设工作。”2019年4月29日，邯郸市复兴区住房和城乡建设局取得上述7条道路的建设用地规划许可证。 2019年2月15日，中共邯郸市复兴区委办公室作出复办字〔2019〕5号《关于做好2019年全区十五件民生实事的通知》，其中包括：投资1.03亿元，打通城区“断头路”，修通光华大街、箭岭路等7条道路。 2019年12月19日，复兴投资公司张贴《邯郸市复兴投资公司关于建设学农街腾退租赁房屋及补助工作的通知》一份，内容为：“居住在复兴区平房（原铁三局六处1-11排平房）住户：依据国务院国发（2016）19号通知等相关规定，2018年10月30日我公司与中铁三局集团有限公司桥隧社管中心签订了“三供一业”资产移交清单。根据国家“三供一业”移交的相关规定，所涉及资产2018年12月31日无偿划转我公司，按照相关规定居住在平房的住户应与我公司签订租赁协议，因城市建设需要，我公司须对1-11排平房进行处置，故我公司无法与各租户在各处平房居住时间较长，我公司根据相关政策租住在该平房的住户给予适当补助，望各租户克服困难给予配合，早日完成民生项目建设。” 复兴投资公司张贴上述《通知》后，承租居住在复兴区平房的大多数住户已将承租的房屋交付复兴投资公司并搬离，韩喜莲未将案涉房屋交付复兴投资公司，目前仍在此居住。 以上事实，有《住房租赁合同》、《扣款、交款明细表》、中铁三局集团有限公司中铁三研[2002]201号文件、《国务院关于引发加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案的通知》复印件、《财政部关于企业分离办社会职能有关财务管理问题的通知》复印件、《三供一业整体移交协议》、《中铁三局集团桥隧工程有限公司“三供一业”复兴区先锋路4、6号家属区物业设施资产移交清单》、邯郸市复兴区人民政府〔2019〕4号函、建设用地规划许可证（地字第130400201900010号）、邯郸市复兴区委办公室复办字〔2019〕5号《关于做好2019年全区十五件民生实事的通知》、2019年12月19日原告张贴的《通知》、杨本万、弥良山、丛成已书面《证明》各一份，杨本万、弥良山、丛成已当庭证言及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，根据双方的诉辩主张，本案的争议主要焦点为： 一、本案是否属于人民法院民事案件的受案范围问题。 韩喜莲称该涉案房屋是原三局六处分配给其的单位福利房，该房屋产权属单位公房，使用权归属个人，该租赁关系不同于普通的房屋租赁合同，不应认定为市场交易行为，因此不应适用普通房屋租赁合同中不定期租赁状态下随时解除权的相关规定。韩喜莲并未否认其与原三局六处之间的租赁关系，案涉房屋产权及相应管理现移交复兴投资公司后，原租赁合同产生的权利和义务已由复兴投资公司承继，故复兴投资公司与张光荣之间的纠纷应为房屋租赁合同纠纷，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，属于人民法院审理范围。 二、复兴投资公司是否具备本案的原告主体资格。 1982年桥隧公司虽将其自建的平房4-3号租赁给韩喜莲居住使用，韩喜莲在此居住至今，但桥隧公司进行房改时，韩喜莲承租居住的案涉房屋未进行房改，案涉房屋产权仍属桥隧公司所有。复兴投资公司提交的《“三供一业”整体移交协议》、《中铁三局集团桥隧工程有限公司“三供一业”复兴区先锋路4、6号家属区物业设施资产移交清单》可以证实，桥隧公司将案涉房屋移交给复兴投资公司是按照国务院及财政部的相关文件规定执行的，案涉房屋产权及相应管理桥隧公司移交给了复兴投资公司后，原租赁关系产生的权利和义务应由复兴投资公司承继，故复兴投资公司具备本案的原告主体资格。 三、双方之间的租赁关系是否应当解除。 首先，1993年韩喜莲与原三局六处签订《住房租赁合同》约定租期五年，1998年7月1日，双方又签订《续租住房合同》，约定合同延期到2008年12月31日，租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，韩喜莲和刘洪琪至今仍在案涉房屋居住。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，该租赁合同为不定期的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，复兴投资公司接收案涉房屋后，依法可以随时解除合同，且复兴投资公司已于2019年12月19日张贴了《通知》，给予张光荣合理的搬迁期限。其次，邯郸市复兴区人民政府把打通城区“断头路”，修通学农街（人民路-先锋路）等7条道路做为2019年全区十五件民生实事，目前承租居住在复兴区平房的大多数住户均已搬离，该7条道路的修建惠及众多群众利益，客观上也导致双方之间租赁合同不具备继续履行的条件。如继续履行该租赁合同，势必有损公共利益。故该租赁合同应予解除。 综上所述，本案为租赁合同纠纷，属人民法院受理范围，复兴投资公司具备本案的原告主体资格，该租赁合同纠纷依法应当解除。韩喜莲的抗辩主张，证据不足，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告邯郸市复兴投资有限公司与被告韩喜莲之间的房屋租赁合同关系； 二、被告韩喜莲于本判决生效之日起十日内将其租赁的复兴区平房4-3号房屋腾清并返还原告邯郸市复兴投资有限公司。 案件受理费100元，由被告韩喜莲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  常黎霞 人民陪审员  潘秋江 人民陪审员  方小霞 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  霍观涛