广东省开平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0783执异54号 案外人：谭锡能，男，汉族，1974年8月14日出生，住址：开平市。 申请人：中国银行股份有限公司广州海珠支行，住所地：广州市海珠区广州大道**和平商务中心**。 负责人：肖万满。 委托代理人：黄琼华，广东诺臣律师事务所律师。 委托代理人：莫岩，广东诺臣律师事务所律师。 被申请人：吴健华，男，1986年5月9日出生，汉族，住址：开平市。 本院依据中国银行股份有限公司广州海珠支行的财产保全申请，于2019年12月23日依法查封吴健华名下的位于开平市xxx房(下称涉案房屋)。案外人谭锡能于2020年3月5日对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2020年3月20日进行听证审理，案外人谭锡能、申请人中国银行股份有限公司广州海珠支行的委托代理人莫岩到庭参加听证，被申请人吴健华经本院合法传唤没有到庭参加听证，本案现已审查终结。 案外人谭锡能的异议请求：中止贵院（2019）粤0783执保691号执行案对位于开平市××办事处××路××房的执行措施，即解除对406房的查封。 事实和理由:2019年10月23日，案外人与吴健华、邝淑清（是吴健华的妻子）、开平市均祥房地产信息咨询服务部（中介）签订《房产买卖合同》，约定案外人向吴健华夫妻购买406房及107杂物房相关事宜。2019年10月23日，案外人向吴健华夫妻支付了定金5000元，2019年10月26日，案外人支付了19.3万元给吴健华夫妻用于406房还贷赎证。2019年12月26日，案外人向吴健华夫妻支付3万。2019年10月26日，吴健华夫妻向案外人交付了406房。由于银行直至贵院查封406房之日，仍未注销406房的抵押登记，所以双方无法办理406房的过户手续。案外人愿意将剩余价款142000元按照贵院的要求交付执行。根据法律的规定，案外人对406房享有的民事权利能够排除贵院查封406房的执行行为。 案外人谭锡能向本院提交如下证据：1、案外人身份证复印件一份，证明案外人的诉讼主体资格。2、财产保全申请书、（2019）粤0783执保691号协助执行通知书（稿）、送达回证复印件各一份。3、房产买卖合同复印件一份。4、收据复印件3张。5、中国工商银行转账凭证、中国工商银行个人还款凭证复印件各一份。6、开平市个人住房查询结果复印件两份。7、中国建设银行电子回单打印件两份。8、房屋交付书复印件一份。9、国家企业信用信息公示系统截图、被申请人吴健华身份证复印件各一份，证明申请人与被申请人的诉讼主体资格。补充提交中国工商银行汇款凭证，证明还款的项目是提前还款。 申请执行人中国银行股份有限公司广州海珠支行答辩称：1、案外人提交的证据不能完全证明涉案的房屋买卖合同是案外人与被申请人的真实意思表示，首先，根据申请人在中国裁判文书网提到的相关材料，案外人从事房产中介工作并且存在多件民间借贷及合同纠纷，因此，涉案的房屋买卖合同不排除案外人与被申请人之间存在其他纠纷。也不能排除看似房屋买卖实为以物抵债的情况。其次，根据案外人提交的中国建设银行电子回单上明确注明此回单不作为收付方的最终依据，因此该电子回单的真实性有待商榷。不能直接证明案外人已经实际支付其所称的购房款。2、案外人所提交的证据并不能证明其已在申请人申请查封涉案房屋之前已合法占有该房屋，综上，我方认为案外人不具有排除执行行为的权利。 本院审查查明：本院依据中国银行股份有限公司广州海珠支行的财产保全申请于2019年12月19日作出（2019）粤0783财保9号之民事裁定书，并于2019年12月23日查封吴健华名下的位于开平市××办事处××路××房，查封期限为叁年，自2019年12月23日起至2022年12月22日止。为此，案外人谭锡能以上述理由提出异议。 另，2019年10月20日第三人李艳仪签订《声明书》：“同意吴健华将位于开平市××办事处××路××房及××号杂物房出售，所得楼款优先偿还本人的抵押借款。”2019年10月23日，谭锡能（买方）与邝淑清、吴健华（卖方）、开平市均祥房地产信息咨询服务部（居间方）签订《房产买卖合同》：买卖双方交易的房地产位于开平市××办事处××路××房及107杂物房，转让价格为人民币370000元，定金5000元，余下楼款365000元在贷款银行同意卖方提前还款赎证的当天支付楼款193000元，卖方用于赎证；余楼款172000元于办理完上述物业过户后并取得回执后交付。2019年10月24日谭锡能向吴健华、邝淑清支付定金人民币5000元、2019年11月26日支付赎证楼款193000元、2019年12月25日支付楼款30000元，以上共计228000元。余下购房款142000元案外人谭锡能已于2020年4月24日汇到本院执行账户。 另查明，位于开平市××办事处××路××房于2017年7月20日抵押给中国工商银行股份有限公司开平支行，债权数额为23万元，该债务吴健华已还清，抵押登记未注销。2019年1月29日该房屋抵押给李艳仪，债权数额为8万元，该债务吴健华尚未清偿，抵押登记未注销。 本院认为：本案属案外人对执行标的提出的异议，本院依法按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定予以审查。本案属案外人对执行标的物提出的执行异议案。案外人针对执行标的物所提异议成立的条件，是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。根据谭锡能提出的异议理由及提供的房屋买卖合同、收据、转账凭证、声明书等证据，可以确认谭锡能对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利。理由是：首先，谭锡能在本院查封涉案房屋之前就与吴健华签订了房屋买卖合同，该合同是双方的真实意思表示，合同主体适格。虽然涉案房屋已抵押给中国工商银行股份有限公司开平支行及李艳仪，但是房屋买卖合同签订时已经李艳仪同意，且中国工商银行股份有限公司开平支行的债务亦已清偿，故该内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合同有效。其次，谭锡能已依照合同的约定及按照本院的要求支付了全部购房价款，并在本院依法查封之前已实际占有该涉案房屋。第三，吴健华未按照房屋买卖合同的约定为谭锡能办理房地产转移登记手续，其行为显属违约，因此，涉案房屋未办理过户登记并非是吴健华的原因所造成。第四，中国银行股份有限公司广州海珠支行申请保全的案件是属金钱债权案件，对涉案房屋并无优先受偿权。因此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，谭锡能所持的上述事实理由充分，符合上述法律规定，其异议主张依法应予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止本院(2019)粤0783执保691号一案对位于开平市长沙街xxx房的执行。 案外人、当事人如对裁定书不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  戚锦洪 审判员  黄婷婷 审判员  梁丽冰 二〇二〇年五月十一日 法官助理高万丽 书记员戚晓红