新疆生产建设兵团第六师中级人民法院   民 事 判 决 书   (2020)兵06民终38号   上诉人（原审原告）：王波，男，1967年9月30日出生，汉族，个体，住新疆奇台县。   委托诉讼代理人：何志明，新疆航迪(乌鲁木齐)律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：杨志国，男，1979年3月28日出生，汉族，个体，现住第六师奇台总场。   被上诉人（原审被告）：蒋志青，女，1979年9月7日出生，汉族，个体，现住新疆奇台县。   委托诉讼代理人：李乔炯，新疆世源律师事务所律师。   上诉人王波因与被上诉人杨志国、被上诉人蒋志青房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奇台垦区人民法院（2019）兵0602民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人王波及其委托诉讼代理人何志明，被上诉人杨志国，被上诉人蒋志青及其委托诉讼代理人李乔炯就案件事实、法律适用阐述了自己的意见，并接受法庭询问。本案现已审理终结。   王波上诉请求：撤销(2019)兵0602民初105号民事判决，改判支持上诉人的全部一审诉讼请求。事实及理由：1.一审法院认定租赁的期限与事实不符。在合同约定的租赁期满后，被上诉人为使用案涉综合楼二楼，仍在上诉人处购电，且其私自搭建的堵塞消防通道的房屋仍然存在，并未拆除；2.一审法院将暖气费标准由20元/㎡酌定为15元/㎡，没有事实和法律依据。首先，在《补充合同》中，双方约定因维修车间的现状，上诉人只保证正常供暖，不保证维修车间达到国家规定的供暖标准。该约定是双方当事人的真实意思表示，是双方对各自权利的处分。其次，被上诉人称综合二楼的暖气在2017年12月有几天不热，并没有说维修车间的暖气不热。一审法院将综合二楼不热的陈述转嫁到维修车间，是对当事人陈述事实的误解。第三，维修车间的层高8米，按照正常的收费标准应当按层高3米的双倍计算，上诉人已经考虑到实际情况，并未按双倍计算；3.一审法院对上诉人主张的违约金按年利率标准进行调整，没有法律依据也不符合客观事实。双方签订的《房屋租赁合同》中约定违约方应向守约方支付合同金额30%的违约金，诉讼时，上诉人主动将该标准调低至20%。一审中被上诉人未提出过高的抗辩，一审法院对违约金是否过高亦未释明，判决中以年利率6%为计算标准，没有事实和法律依据；4.一审法院对上诉人主张的电费不予支持，没有事实依据。上诉人主张的电费是维修车间内安装的电表因被上诉人使用产生的，维修车间的电表是连接在上诉人出租房屋总电表上的，在向被上诉人出租房屋时，该电表经双方验收均是好的，被上诉人按照约定从上诉人处购电。但是，在被上诉人使用过程中，上诉人发现被上诉人购电金额与用电数额不符，经找专业电工检查发现，安装于维修车间的电表是“坏的”，即电表不用预购电也能正常使用。后经双方协商一致同意按照电表上实际的“码数”计算电费。   被上诉人杨志国答辩称，对上诉人王波的上诉请求及事实理由均不认可。请求二审法院维持一审判决。   被上诉人蒋志青辩称，对上诉人的上诉请求及理由不认可。1.上诉人要求杨志国支付违约金，并未要求蒋志青支付违约金，也没有要求蒋志青对此承担连带责任；2.上诉人未提供证据证明该债务是两被上诉人的共同债务，蒋志青不应承担本案的连带责任；3.上诉人与杨志国签订的租赁合同中对租赁物地址房号约定不明，且上诉人未提供租赁房的产权证明，不能证明被租房产具有合法的产权，如未取得合法产权则租赁合同应被认定无效。合同无效则上诉人主张租赁费及违约金均无法律基础。   王波向一审法院起诉请求：1.判令杨志国、蒋志青支付房屋租赁费486 000元；2、判令杨志国、蒋志青支付暖气费110 440元，利息3 313.2元；3、判令杨志国、蒋志青支付电费13 000元；4、判令杨志国、蒋志青支付违约金57 600元；5、判令杨志国、蒋志青在2019年4月30日前按约定将租赁房租交付王波，逾期从2019年5月1日起每月支付24 000元逾期腾房使用费；6、本案诉讼费用由杨志国、蒋志青承担。   一审法院认定事实：2017年5月1日，王波与杨志国签订《房屋租赁合同》，约定：王波将其位于奇台县一连自建综合楼二楼，建筑面积1500㎡租赁给杨志国从事汽车销售，同时将自建1号厂房前半部分，建筑面积1200㎡租赁给杨志国从事汽车维修，租赁期间为2017年5月1日至2018年4月30日。租金为综合楼二楼138000元／年，1号厂房前半部分150000元／年，合计288000元／年，租金前3年不变。租赁期间的水、电、暖、物业等费用由杨志国承担。《房屋租赁合同》签订后，双方就1号厂房前半部分供暖事宜签订了《补充合同》，约定王波于2017年4月20日前安装好该厂房的供暖设施，保证杨志国在合同生效期内正常供暖。只保证正常的供暖，不保证维修车间达到国家规定的供暖标准，杨志国按时交纳暖气费。合同签订后，杨志国于2017年5月开始装修承租房屋，分两次给王波支付租金90000元，余款未付。合同到期后，双方未继续签订合同，但杨志国占用维修车间即1号厂房前半部分至2019年3月。杨志国与蒋志青于2013年2月5日登记结婚，于2018年3月13日办理离婚登记。   一审法院认定上述事实的证据有：《房屋租赁合同》、《补充合同》、《结婚登记信息表》、《离婚登记信息表》及王波、杨志国的当庭陈述。   一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王波与杨志国签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同履行自己的义务。王波已经向杨志国交付了租赁房屋，杨志国应当依约支付租赁费、暖气费等。双方对租赁期间产生争议，根据双方签订的合同，租赁期限为一年，合同期满，杨志国继续租赁房屋的，必须于该合同届满前6个月签订下一轮合同，否则王波有权相信杨志国已放弃续租该房屋的租赁权利。王波称杨志国使用房屋期间为两年，但未提交证据予以证实，不予采信。杨志国认可租赁期间为一年，同时占用维修车间至2019年3月，对该事实予以确认。故租赁费用按照综合楼租赁1年、维修厂房租赁2年计算，杨志国还欠王波租赁费348 000元（138 000元＋150 000元×2年-90 000元）。杨志国未按约定于每年3月15日前交清下一年的租金属违约行为，应当承担违约责任。王波要求杨志国按照合同数额20%承担违约责任，杨志国对违约金不予认可，根据王波的损失对违约金酌情予以调整，以延付租金为基数，按照年利率6%计算，杨志国支付王波违约金32 760元[（288 000元-90 000元）×6%×2年+150 000元×6%]。   关于双方争议的暖气费用，因双方在补充协议中就维修车间已经约定由王波供暖，杨志国支付暖气费，但未对具体数额进行约定。但根据《补充合同》第2条“根据维修车间现状，王波只保证正常供暖，不保证维修车间达到国家规定的供暖标准……”可以推断，王波已经预料到供暖达不到国家规定的供暖标准，故不应按照王波所称国家标准20元/㎡计收暖气费，但王波为杨志国供暖是客观事实，对暖气费酌情支持按照15元/㎡计算，暖气费用为58 500元（1500㎡×15元/㎡+1200㎡×15元/㎡×2年）。本案双方因暖气费的价格产生争议，且合同履行至2019年3月，王波于2019年4月诉至法院，故对王波所诉求的暖气费利息不予支持。   关于双方争议的电费，虽然王波提供了电表照片一张，电表数据显示已用电费为12 715.2元，但该证据仅能证明杨志国使用的电量，不能证明杨志国欠付王波电费。杨志国使用的电表属于插卡式电表，即先付费再使用的用电方式，且电卡由杨志国持有，杨志国在不购电的情况下厂房无法供电，无需王波垫付，故王波的该项诉讼请求，本院不予支持。王波称为杨志国垫付了2 000元的电费，但未提交证据证实，本院不予支持。   蒋志青与杨志国于2018年3月13日办理离婚登记，对杨志国2018年3月13日前所欠债务应当承担连带责任。蒋志青辩称离婚前就已经分居，但并未提供证据证实王波与杨志国约定了该债务为个人债务，也未能证明该债务与其无关，其辩解理由不能成立。本案中应对2018年3月13日前杨志国所欠租赁费、暖气费、违约金承担连带责任，数额为262 260元（288 000元-90 000元+40 500元+23 760元）。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用法若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、杨志国于本判决生效后三个月内支付王波房屋租赁费348 000元、暖气费58 500元、违约金32 760元，合计439 260元；二、蒋志青在262 260元范围内对杨志国的上述欠款承担连带还款责任；三、驳回王波的其他诉讼请求。一审案件受理费5 252元，由王波负担1 811元，杨志国、蒋志青负担3 441元。   本院二审期间，上诉人王波提交了以下证据：   1.2019年6月11日及8月2日，杨志国及员工和车辆在租用的房屋范围内活动的视频监控记录和截图，2019年10月18日杨志国开锁并将门锁拿走的视频监控记录和截图，2020年4月10日，杨志国私自搭建的临时设施仍存在的监控记录和截图，2020年4月10日，杨志国损坏需恢复原状而未恢复原状的监控记录和截图，2018年6月10日至2019年3月26日，杨志国为综合楼二楼购电记录和其员工购电收据，2019年3月13日，王波与杨志国的通话录音。欲证明杨志国仍然占用租用的房屋，未向王波交还租赁房屋的事实。   2.李志刚的证言，暖气费收费标准文件。欲证明杨志国在租赁期间为维修车间暖气包上私自安装阀门，盗放锅炉用水，造成不能正常供暖；收费文件证明上诉人向杨志国收取的暖气费明显低于政府规定的收费标准。   3.维修车间电表实际使用走码度数照片，维修车间原始记录售电系统截图，电力安装施工方工人张建兵出具的人为破坏证明材料。欲证明杨志国应支付维修车间的电费2 000元。   被上诉人杨志国对上述证据的质证意见为：不认可通话录音；对监控录像的“三性”也不认可，去租用的院子是察看被王波扣留在院子里的设备；对收电费票据、收条与本案的关联性均不认可；证人王波找的，对其出具的证言不认可；电表并未损坏，对其主张的2 000元的电费不认可。   被上诉人蒋志青对上述证据的质证意见为：通话录音不是新证据，不能作为证明其观点，录音中杨志国并未明确表示愿意续签订合同；监控记录和截图不能证明杨志国占用该厂房，只能证明杨志国到涉案地去过；购电收据是白条子，不具有真实性；证人提交的证言不符合证据形式，不予认可。   除一审法院查明的事实外，本院另查明，1.《房屋租赁合同》第二条第4项约定：合同期满，王波继续出租该房屋，同等条件下杨志国有优先承租权，但必须于该合同届满前6个月签订下一轮合同，否则王波有权相信杨志国已放弃续租该房屋的租赁权利。该合同届满时杨志国给王波交付该房屋，如到期不交付房屋，杨志国必须承担超占房屋期间的租金；第五条第3项约定：双方必须遵守本条约，不得无故毁约，如无故毁约赔偿对方经济损失，并支付违约金本合同金额的30%。2.《房屋租赁合同》期满后，王波询问杨志国是否续租，杨志国称只用一楼，不用二楼；王波称要租都租，要么不租。3.2019年3月13日，王波与杨志国通话录音的主要内容为：王波催促杨志国签订2018至2019年的租赁合同，杨志国允诺过两天找王波；王波催促杨志国交纳房租、暖气费、电费，杨志国允诺到时候算一下。4.一审庭审中，杨志国陈述车辆展厅已腾开，维修车间2019年3月份关门。5.2019年6月11日及2019年8月2日维修车间的监控记录和截图显示维修车间仍在使用。6.2020年4月10日维修车间的监控记录和截图显示：杨志国租赁房屋的广告牌匾未拆除，有物品和垃圾堆放在租赁房屋外。   本院认为，房屋租赁合同的租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在出租人催促承租人续订租赁合同而其置之不理的情况下，作为不定期租赁合同出租方有权提出解除当事人之间的房屋租赁合同。此项解除权的行使，不排斥出租人对承租人所享有的主张承担违约责任的权利。本案中，上诉人王波与被上诉人杨志国签订的《房屋租赁合同》履行期限届满后，双方对于是否继续出租、租用均认可有过沟通，只是王波称要租都租，杨志国称只租一楼；王波与杨志国2019年3月13日的电话通话等，均证实杨志国继续租赁涉案的房屋意思表示明确。因此，在杨志国继续实际占用租赁房屋，王波未提出异议的情况下， 本院依法认定双方签订的《房屋租赁合同》继续履行。   当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。本案中，上诉人王波与被上诉人杨志国签订的《补充合同》约定“由于该维修车间的现状，只保证正常的供暖，不保证维修车间达到国家规定的供暖标准，杨志国认可该现状，同意按时交纳该车间的暖气费，不以该车间温度不够为借口拒交暖气费”。该约定是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在王波向维修车间供暖后，杨志国即应按约定的价款、时间向王波支付暖气费。一审法院对暖气费酌情降低，不符合双方当事人的约定，亦无法律规定。故对上诉人王波要求被上诉人杨志国按《补充合同》约定的20元/㎡交纳暖气费的主张，本院予以支持。   对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确认待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张的事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，被上诉人杨志国所雇人员最后一次在上诉人王波处购电的时间为2019年3月26日。2019年3月13日，杨志国与王波的电话通话涉及到签订书面合同、结算房租、暖气费等事项，结合在一审庭审中杨志国就腾房及维修车间关门的陈述，均可证明杨志国在继续使用租赁王波的房屋。而杨志国对何时将车辆展厅腾开，腾开后是否明确向王波交还，未提交相应的证据予以证实。杨志国陈述的2019年3月维修车间关门，并不意味着杨志国已将维修车间腾空交还给王波。在《房屋租赁合同》中，双方约定《房屋租赁合同》届满时杨志国必须给王波交付租赁的房屋，如到期不交付房屋，必须承担超占房屋期间的租金。截止一审庭审结束，杨志国亦无向王波交还租赁的房屋的事实。《房屋租赁合同》约定每年租金为288 000元，杨志国已向王波交纳的租金为90 000元，一审中王波主张杨志国支付的房屋租赁费为486 000元，即租赁费计算至2019年4月30日，该主张有事实依据。相应地，杨志国应向王波承担的暖气费也应计算两个采暖年度。故对上诉人王波要求被上诉人杨志国支付房屋租赁费486 000元及暖气费110 440元的主张，本院予以支持。鉴于王波主张杨志国在2019年4月30日前将租赁的房屋交付给王波，本院认定王波与杨志国之间的房屋租赁合同于2019年4月30日解除。   当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证县内物当事人承担不利的后果。本案中，王波提供的电表照片显示用电12 715.2元，该证据不足以证明该费用应由杨志国承担；王波称代为杨志国垫付2 000元电费，亦无相应的证据予以证实。故对王波要求杨志国向其支付电费13 000元的主张，本院不予支持。   当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的赔偿额的计算方法。本案中，上诉人王波与被上诉人杨志国在《房屋租赁合同》中约定如无故毁约赔偿对方经济损失，并支付违约金本合同金额的30%。王波在提起诉讼时将违约金标准调低至20%，属其在法律规定的范围内处分自己民事权利，不违反法律规定，本院予以确认。一审法院以杨志国不认可为由按延付租金的时间以年利率6%为的标准计算违约金，无法律依据。故对上诉人王波要求被上诉人杨志国承担57 600元违约金的主张，本院予以支持。由于不按约定支付暖气费亦属不履行合同义务的违约行为，对于该行为如何承担违约责任双方未在《房屋租赁合同》中约定，故对上诉人王波要求杨志国承担暖气费利息的主张，本院不予支持。   第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。本案中，被上诉人蒋志青在上诉期内未对一审判决提出上诉，应视为其对上诉权的放弃。故对蒋志青在二审答辩中提出不应承担本案的连带责任的意见，本院依法不予审理。   综上所述，上诉人王波的上诉请求部分成立；一审判决认定部分事实有误，处理结果欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款、第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，判决如下：   一、维持新疆生产建设兵团奇台垦区人民法院(2019)兵0602民初105号民事判决第二项，即：蒋志青在262 260元范围内对杨志国的欠款承担连带还款责任；   二、维持新疆生产建设兵团奇台垦区人民法院(2019)兵0602民初105号民事判决第三项，即：驳回王波的其他诉讼请求；   三、变更新疆生产建设兵团奇台垦区人民法院(2019)兵0602民初105号民事判决第一项为：杨志国支付王波房屋租赁费486 000元、暖气费110 440元、违约金57 600元，合计654 040元。   上述应支付款项，于本判决生效后十日内支付。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费5 252元，由王波负担252元，由杨志国、蒋志青负担5 000元；二审案件受理费4 766元，邮寄送达费80元，合计4 846元，由上诉人王波负担125元，杨志国负担4 721元。   本判决为终审判决。         审判长  王宏   审判员  渠源   审判员  李霞       二○二○年四月二十四日     书记员  杨颜惠