广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2835号原告：康业物业管理（中山）有限公司，住所地广东省中山市东区*******内，统一社会信用代码914***********271N。法定代表人：叶少存，公司执行董事。委托诉讼代理人：李世浩，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秀珍，广东邦杰律师事务所实习律师。被告：李梁瑛屏，女，1932年1月5日出生，香港特别行政区居民，住香港中半山宝云道******，香港身份证件号码A351453（9）。原告康业物业管理（中山）有限公司（以下简称康业公司）与被告李梁瑛屏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康业公司委托诉讼代理人李世浩、杨秀珍到庭参加诉讼。被告李梁瑛屏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康业公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告向原告支付2017年6月至2019年10月期间共29个月的物业管理费19140元及违约金（以每月物业管理费660元为基数，从欠费之日起按欠缴金额的1‰计算，暂计至2019年10月31日为8038.8元）；2.被告向原告支付律师费2000元；3.被告向原告支付本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年4月12日，原告与中山市新地桃苑房地产开发有限公司（以下简称新地桃苑公司）签订《前期物业服务合同》，约定原告为中山奕翠园3期提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积高层住宅2.50元/月/平方米计算，业主于每月5日前交纳物业服务费；逾期缴纳的，管理者有权加收滞纳金，自应付之日起至实际支付之日止每日按欠缴金额1‰计算，经催收仍不支付的，可累积记账。被告是中山市东区******奕翠园3期30座1501房的业主，于2010年10月20日办理收楼手续后，未支付2017年6月至2019年10月期间的物业服务费，且经原告催收仍不支付。被告李梁瑛屏在法定期限内未提交书面答辩状，未提供任何证据，亦未到庭应诉、答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院核对证据原件后附卷。经审理认定事实如下：2013年4月12日，新地桃苑公司（甲方）与康业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：甲方选聘乙方对中山奕翠园3期实施前期物业管理服务；物业管理区域内物业服务收费采取包干制，由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，具体标准为高层住宅2.50元/月/平方米；业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费，物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月5日前交纳；合同期限自2013年4月15日起至2018年4月14日止；物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。庭审中，康业公司称案涉小区尚未成立业主委员会，未签订新的物业服务合同，一直由康业公司提供物业服务。康业公司提交了2018年至2019年的物业服务照片，以证明其为奕翠园小区提供了清洁卫生、绿化养护、设备维护等物业服务。李梁瑛屏是中山市东区*****************屋的业主，物业建筑面积264.06平方米。根据合同约定，李梁瑛屏每月应交物业服务费为660.15元（264.06平方米×2.50元/平方米），康业公司确认按660元/月主张权利。李梁瑛屏于2010年10月20日办理上述物业收楼手续后，未支付2017年6月至2019年10月期间的物业服务费，康业公司经催讨无果遂诉至本院，主张本案民事实体权利。康业公司称，双方没有约定案涉物业服务合同纠纷适用法律的问题，康业公司同意适用内地法律为准据法。另查，中山市***业主公共契约的制定者为新地桃苑公司；第七章物业服务费用及专项维修资金，第7.2缴付时间及滞纳金载明：……（2）如业主未能按公约于应付款项的到期日前支付应付的物业服务费用及其他费用，管理者有权加收滞纳金，该滞纳金自应付之日起至实际支付之日止每日按欠缴金额1‰计算……（4）物业管理者有权申请拍卖欠款人的单元以偿还所欠之款项、赔偿及有关的费用及开支，包括律师费及物业管理者作为一方当事人的费用。2008年5月28日，李梁瑛屏在承诺书中签字，声明已详细阅读并同意遵守上述公共契约。康业公司未举证在李梁瑛屏签署承诺书时，其方已采取合理措施提请李梁瑛屏注意临时管理契约关于双方权利义务的约定。本院认为，本案系涉港物业服务合同纠纷。双方当事人未约定解决合同争议所适用的法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，，本案物业服务合同履行地及一方当事人的住所地均在内地内地法律与本案纠纷有最密切联系，本案物业服务合同纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”康业公司是建设单位新地桃苑公司选聘为中山奕翠园3期提供物业管理服务的物业公司，且签订了《前期物业服务合同》，李梁瑛屏作为案涉物业的业主，《前期物业服务合同》对李梁瑛屏具有约束力。康业公司为案涉物业提供了物业管理服务，李梁瑛屏未按时交纳物业服务费已构成违约，应按《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条的规定及物业服务合同约定，承担向康业公司支付物业服务费的民事责任。经核算，李梁瑛屏应向康业公司支付2017年6月至2019年10月期间的物业服务费为19140元（660元/月×29个月）。关于违约金、律师费。康业公司主张李梁瑛屏承担违约金及其为本案支出的律师费2000元，主要依据的是业主公共契约的约定。但业主公共契约系由建设单位新地桃苑公司单方制定的格式条款，康业公司未举证证明在李梁瑛屏签署承诺书时，已采取合理方式提示李梁瑛屏注意其义务负担条款，故业主公共契约中关于违约金、律师费的负担条款对李梁瑛屏不发生法律效力。结合李梁瑛屏欠付物业服务费的违约事实，本院酌情认定李梁瑛屏应按年利率6%计付违约金。律师费并非因当事人违约所造成另一方必然发生的费用，康业公司该诉求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李梁瑛屏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告康业物业管理（中山）有限公司支付2017年6月至2019年10月期间的物业服务费19140元，并支付违约金（以每月应交物业服务费660元为基数，按年利率6%自欠费当月的6日起计算至清偿之日止）；二、驳回原告康业物业管理（中山）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元【原告康业物业管理（中山）有限公司已预交】，由原告康业物业管理（中山）有限公司负担230元，被告李梁瑛屏负担300元【于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告康业物业管理（中山）有限公司】。如不服本判决，原告康业物业管理（中山）有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告李梁瑛屏可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  巫洁涛人民陪审员  李 舒人民陪审员  彭 红二〇二〇年五月二十六日书 记 员  程欣莹黄靖雯