重庆市綦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0110民初1671号 原告：重庆国能物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）松林路111号（国能天街），统一社会信用代码91500110094267709Y。 法定代表人娄杨，董事。 委托诉讼代理人：汪世伟，男，1986年10月25日出生，汉族，系该公司员工，住重庆市壁山区。 诉讼代理人：黄祖华，男，1979年4月8日出生，汉族，系该公司员工，住重庆市渝北区。 被告：刘茜，女，1982年9月1日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。 原告重庆国能物业管理有限公司（以下简称：国能物业公司）与被告刘茜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告国能物业公司委托诉讼代理人汪世伟和黄祖华、被告刘茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国能物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告刘茜支付原告2018年7月1日至2020年2月29日期间物业服务费2858.70元及水电公摊费200元，并以前述欠款为基数按日千分之三计算违约金至款项实际付清之日止（暂时计算到2020年2月29日的违约金为2615.19元）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月12日，原、被告签订了《前期物业服务合同》，由原告为被告提供物业管理服务，服务期限内按照房屋建筑面积1.3元/平方米收取物业服务费，水电公摊费10元/月/户等合同内容。被告系万盛国能天街x号楼x-x的业主，于2017年2月12日接房入住，房屋建筑面积109.95m2，被告应缴纳物业管理费142.94元/月，水电分摊费用10元/月。但被告从2018年7月1日起到2020年2月29日期间未向原告缴纳物业服务费2858.70元及水电公摊费200元。共计3058.70元。经原告多次催收未果，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告刘茜辩称，1、原告作为物业服务企业，其收费未按物业服务收费管理办法的规定重复收取水电公摊费系违法收取；2、原告每年没有按规定进行业主满意度测评；3、原告擅自将小区公共区域放置广告增加的收入未公布其使用情况；4、原告未经本人同意擅自更改门禁对讲系统为智能云系统，对遗留的可视电话墙洞不作处理，严重影响了本人的装修效果，可视电话的费用不但没退还，门禁系统也形同虚设；5、商住混用电梯，业主因电梯故障被困时有发生，且车库不能优先满足业主，仅将负三层车库租售给业主，造成业主出入及安全均受影响；6、原告设置的楼层垃圾桶无盖，清理不及时，严重影响区域卫生，垃圾清运通过电梯也是长期未密闭清运，导致污水横流、恶臭难闻，７号楼下绿地不维护，住宅入户大门前规划的大树不栽种；7、白天商业区宠物店狗叫扰民，凌晨歌厅人闹扰民，且时常出现打架争吵等治安案件；8、小区商贩占道经营；9、原告与本人签订的前期物业服务合同和管理规约存在不合法的问题；10、小区硬件设施严重缺失，无健身场所和器材、电梯备用发电机、室内活动场所、免费自行车、摩托车临时停车点，而其收费为万盛经开区小区物管费用最高标准，收费标准过高。 本院经审理认定事实如下：被告刘茜系重庆市綦江区（原万盛区）松林路111号（国能天街）x号楼x-x号的业主，该房屋建筑面积109.95m2。2017年2月12日，原、被告双方签订前期物业服务合同及业主临时管理规约，约定原告负责1、对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生、公共秩序、公共交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、制定本物业的管理制度和《业主临时管理规约》并书面告知乙方（即被告）；3、建立健全本物业的管理档案资料；4、制止违反本物业的管理制度和《业主临时管理规约》的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本合同向乙方收取物业服务费用；7、编制物业管理服务年度计划；8、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理服务协议》；9、不得因私占用本物业的共用部位、共用设施设备或者改变其使用功能；10、向乙方提供房屋专有部位、专有设施设备维修养护等有偿服务……。物业服务内容：一、房屋共用部位的维护管理；二、房屋共用设施设备（即共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）及其运行的维护和管理；三、小区公共环境卫生与绿化。四、小区公共区域秩序维护。五、小区交通秩序管理。六、社区文化。七、小区房屋装饰装修管理。服务质量标准：1、房屋共用部位、共用设施设备的维护（1）房屋完好率达95%以上；零修和急修及时率90%以上；零修工程合格率90%以上；外观良好、整洁、无缺损现象；房屋装修符合管理规定。（2）协助配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障服务范围内下水道、化粪池正常畅通运行。（3）环卫设施完好无损。（4）道路畅通、路面平整。（5）消防设施完好无损。2、公共区域秩序维护（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；（2）公共区域秩序维护巡查；（3）交通、车辆管理有序：机动车辆按序停放、道路畅通。（4）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；（5）有应急处理计划、措施，遇突发事件能及时报警，并努力防止事态进一步恶化，协助保护现场。3、绿化与环境卫生：（1）绿化布局合理；（2）花草长势良好，无大面积枯死、破坏现象，不可抗力因素除外；（3）修剪及时，整齐美观；（4）房屋立面整洁，公共楼阁及道路整洁，无堆放杂物及隐患；（5）水、电等设施设备整洁，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患；（6）环卫设施整洁；（7）对于乱贴、乱挂、乱划现象，及时制止或清除。4、硬件环境符合规划要求；楼宇、建筑等各类标识明显；供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全。物业服务费用：一、乙方应于每月10日前缴纳物业服务费及其他应缴费用……。二、收费标准：1、住宅1.3元/月.平方米，按建筑面积标准收取；……3、公共区域水电费、自备发电机油料和二次加压供水等，由业主及使用人按建筑面积据实分摊……合同签订后，原告按照合同约定的标准全面履行合同义务，虽服务时有瑕疵，但总体上能够满足绝大部分业主的物业服务需要。被告刘茜于2017年2月12日接收房屋后，缴纳了部分物业服务费的义务，但从2018年7月1日起，被告刘茜以其上述辩称理由认为原告没有履行好物业管理服务义务为由拒不缴纳物业服务费至今。截止到2020年2月29日，被告刘茜共计欠缴物业服务费2858.70元及水电公摊费200元。原告经多次催收未果。 上述事实，有重庆市商品房买卖合同、前期物业服务合同备案证明、原告与被告签订的前期物业服务合同、业主临时管理规约、保洁服务合同、国能天街项目专用收据、国能物业巡逻签到表、2019年1月－2019年6月国能天街5、6、7号公共区域的用电统计、2018年度业主满意度调查汇总表、国能天街协调会问题梳理和协调会议程及会议照片、物业费催缴通知单及张贴图片、公共耗能费据实公摊等在卷证实，并经当庭质证属实，本院予以采信。 本院认为，双方签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，依法受法律保护。被告作为小区业主，既然接受了原告提供的物业服务，就应当按约支付相应的物业管理服务费。 现原告要求被告支付欠交的物业管理费、水电公摊费，理由正当，本院予以支持。被告拒交物业管理服务费属于违约行为。原告通过在其住宅门张贴欠费催款通知，应当视为原告已经向被告书面催交所欠物业管理服务费、水电公摊费。故本院对原告要求被告支付2018年7月1日起至2020年2月29日止的物业管理费2858.70元、水电公摊费200元，合计3058.70元的诉讼请求予以支持。根据被告的陈述及提供的证据可以看出原告提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未缴纳物业服务费的情况下仍对国能天街小区提供物业服务，并能及时对存在问题进行整改，以保障该小区的正常运转及日常维修，可以认定原告已履行了前期物业服务合同的主要义务,故本院对被告抗辩原告未履行合同义务的意见不予采信。根据重庆市万盛经开区发改局“万盛发改价发（2018）9号文件”精神：“一费制”从2018年8月1日起执行，执行时，已经签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行。故原告按之前签订的前期物业服务合同收取水电公摊费不存在违法行为，被告辩称原告收取水电公摊费违法的理由不成立，本院不予采信。关于可视电话机预留孔，也系该物业小区的门禁系统升级前所留，该系统升级后更加方便了业主，提升了服务品质，被告完全可以自行处理该预留孔，并不妨碍其根本利益，其归咎于原告的物业管理责任过于牵强。ud故本院对被告抗辩原告未履行合同义务的意见不予采信。因物业公司的服务是一个动态的持续的过程，业主不能以某一特定时刻的服务状态来衡量整个物业的服务质量优劣而拒交物业服务费，但原告自身的服务质量确实也存在瑕疵，有待提高，故本院对原告要求被告支付滞纳金的主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 被告刘茜于本判决生效后10日内给付原告重庆国能物业管理有限公司从2018年7月1日起至2020年2月29日止的物业管理服务费2858.70及水电公摊费200元，共计3058.70元。 驳回原告重庆国能物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘茜负担（此款原告已经预交，由被告于上述给付期限内直接给付原告）。 本判决为终审判决。 审判员  王拥红 二〇二〇年五月八日 （院印） 书记员  何宇翔