广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初34230号、（2020）粤0304民初17809号原告（17809号案被告）深圳惠信通投资有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福安社区民田路**新华保险大厦1020，统一社会信用代码91440300MA5DM6UK9Q。法定代表人叶凤英。委托诉讼代理人马少丽，广东法方律师事务所律师。被告（17809号案原告）张继刚，女，1963年10月25日出生，汉族，身份证住址湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人刘为忠，广东利人律师事务所律师。原告深圳惠信通投资有限公司（以下简称惠信通公司）诉被告张继刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后立案号为（2019）粤0304民初34230号（以下简称34230号案），并依法适用普通程序，于2019年11月1日公开开庭进行了审理，张继刚的委托诉讼代理人马少丽到庭参加诉讼，惠信通公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。后原告张继刚诉被告惠信通公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后立案号为（2020）粤0304民初17809号（以下简称17809号案）。本院依法适用普通程序于2020年5月14日公开开庭对两案进行了合并审理，张继刚的委托诉讼代理人刘为忠及惠信通公司的委托诉讼代理人马少丽到庭参加诉讼。两案现已审理终结。惠信通公司在34230号案中诉称，惠信通公司以法定代表人叶凤英的名义，与张继刚的代理人刘芷凝及居间方深圳市世华房地产投资顾问有限公司签订了三方的《房产租赁合同》，约定由惠信通公司承租张继刚位于福田区金田路和福华路交汇处现代商务大厦2204房产用于办公，其中租赁面积为265平方米，月租金为人民币40500元，租赁期限自2016年9月13日至2017年9月12日。惠信通公司于2016年9月2日通过叶凤英女士的银行账户向张继刚支付了首月租金40500元、履约保证金81000元、物业管理费押金2695元，合计人民币124195元。租赁期满后，双方达成合意将租赁期限延长至2018年9月30日，其余条件（包括但不限于月租金、履约保证金、租赁面积等）仍按之前三方签订的《房产租赁合同》在实际履行。2018年9月30日租赁期限届满之前，惠信通公司法定代表人叶凤英女士经与张继刚代理人刘芷凝女士沟通，同意延长不超过1个月的租赁期限，便于惠信通公司处理公司搬迁事宜。2018年10月26日，惠信通公司依约将空置的房产交付给了张继刚。按照三方的《房产租赁合同》第4.3条的约定，张继刚应于惠信通公司结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用后2日内退还履约保证金。但是，张继刚一直拖拉不与惠信通公司核对水电费的支付金额，故惠信通公司于2018年12月11日委托广东法方律师事务所向张继刚出具《律师函》，要求在三日内与惠信通公司联系共同核对惠信通公司应付未付的水电费金额，并及时返还惠信通公司已经支付的履约保证金及物业管理费押金。截止至目前，惠信通公司至今尚未收到已经支付的履约保证金及物业管理费押金。张继刚拒绝返还履约保证金及物业管理费押金的行为完全违反了双方的合同约定，违反了诚实信用原则，属于违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第107条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另外，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释［1999］8号）、最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复（法释［2000］34号）、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号）之规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金；中国人民银行制定的逾期罚息利率标准为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。因此，惠信通公司起诉要求张继刚返还押金及支付逾期付款违约金具有事实基础和法律依据。惠信通公司特向法院提出以下诉讼请求：一、张继刚向其返还租赁履约保证金81000元及物业管理费押金2695元；二、张继刚向其支付逾期付款违约金1365.27元（以83695元为基数，自2018年12月15日起按中国人民银行同期贷款利率1.5倍的标准计算至2019年3月15日，其余计算至清偿之日止）；三、张继刚承担本案件全部诉讼费用。张继刚对此辩称，1、惠信通公司在起诉状中陈述的在2018年9月30日租赁期限届满之前，惠信通公司的法定代表人叶凤英经过与被告沟通，双方同意延长1个月的租赁期限至2018年10月31日，该陈述属实。但是惠信通公司并未按照《房屋租赁合同》的约定支付租金及其他费用。惠信通公司拖欠2018年8月份物业管理费及7月份电费5381.13元、2018年10月份物业管理费及9月份电费5089.27元、2018年10月份电费2638.58元及2018年10月13日至10月31日期间的租金18290.32元，合计31399.3元，经张继刚多次催收仍未支付。惠信通公司拖欠租金及其他费用的行为，已经严重违反了《房屋租赁合同》中补充协议第1条、第6条的约定，被告有权按照《房屋租赁合同》第十八条及补充协议第7条的约定，不予返还租赁保证金及物业管理费押金。而且，张继刚已经通过EMS快递书面通知过惠信通公司：由于惠信通公司拖欠租金及管理费、电费等费用构成严重违约，张继刚按照合同约定没收租赁保证金。因此，惠信通公司无权要求张继刚返还租赁保证金及物业管理费押金。2、《房屋租赁合同》中补充协议第5条的约定：惠信通公司不得以任何理由拖欠房租或将租赁保证金用于抵偿惠信通公司拖欠的租金、物业管理费、水电费、空调费、维修费、装修保证金等因租赁物业所产生的所有费用。因此，惠信通公司无权要求张继刚从租赁保证金中抵扣租金及其他费用，惠信通公司应该按照《房屋租赁合同》的约定支付租金及其他费用。3、由于惠信通公司严重违约，张继刚有权按照合同约定不予退还租赁保证金及物业管理费押金，不存在逾期付款的情形。因此，张继刚无需向惠信通公司支付逾期付款违约金。而且，惠信通公司主张的违约金标准也没有法律依据，不应得到支持。4、本案诉讼系惠信通公司自行无理提出，应由惠信通公司自行承担本案全部诉讼费用。综上，惠信通公司应当按照约定向被告支付拖欠的费用。惠信通公司的诉讼请求没有事实与法律依据，请求依法驳回惠信通公司的诉讼请求。张继刚在17809号案中诉称，惠信通公司与张继刚签订《房屋租赁合同》，惠信通公司承租位于深圳市××区现代商务大厦××房。双方约定，租赁期限自2017年9月13日至2018年9月30日，惠信通公司应于每月1日前交付租金。拖欠租金达五天以上，张继刚有权不予退还租赁保证金。合同到期后，双方又将合同期限延后。惠信通公司未按照约定交付2018年10月份租金及其他费用。张继刚多次催促被告交费，但惠信通公司一直以各种理由拖延交付，至今仍未交付。因此，惠信通公司的行为构成严重违约，应当承担违约责任，张继刚有权没收租赁保证金，并要求其支付延期付款利息。综上，惠信通公司的违约行为已严重损害张继刚的合法权益，故张继刚依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定提出以下诉讼请求：一、惠信通公司向其支付租金、物业管理费、电费等费用31399.3元及逾期支付利息，利息按同期银行贷款利率，自2018年10月13日起计算至付清之日，暂计至2019年10月12日为1491.5元；二、惠信通公司承担本案的诉讼费用。张继刚在庭审时明确第一项诉讼请求为惠信通公司向其支付2018年8月份物业管理费及7月份电费5381.13元、2018年10月份物业管理费及9月份电费5089.27元、2018年10月份电费2638.58元及2018年10月13日至10月31日期间的租金18290.32元，合计31399.3元及逾期付款利息。惠信通公司对此辩称，按照三方的《房产租赁合同》第4.3条的约定，张继刚应于惠信通公司结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用后2日内退还履约保证金。但是，张继刚一直拖拉不与惠信通公司核对水电费的支付金额，故惠信通公司于2018年12月11日委托广东法方律师事务所向张继刚出具《律师函》，要求在三日内与惠信通公司联系共同核对惠信通公司应付未付的水电费金额，并及时返还惠信通公司已经支付的履约保证金及物业管理费押金。截止至目前，惠信通公司至今尚未收到已经支付的履约保证金及物业管理费押金。张继刚拒绝返还履约保证金及物业管理费押金的行为完全违反了双方的合同约定，违反了诚实信用原则，属于违约行为。经审理查明，2016年，惠信通公司的法定代表人叶凤英（乙方）与张继刚的委托代理人刘芷凝（甲方）、居间方深圳市世华房地产投资顾问有限公司签订《房产租赁合同》，约定，甲方将位于深圳市××区现代商务大厦××房屋租赁给乙方使用，租期自2016年9月13日至2017年9月12日止，租金为每月40500元。2016年9月2日，惠信通公司的法定代表人叶凤英向张继刚支付了租赁保证金81000元及管理费押金2695元。2017年9月8日，惠信通公司（乙方）与张继刚（甲方）的委托代理人梁海鸥签订两份《房屋租赁合同》（以下简称案涉租赁合同），分别约定甲方将位于深圳市××区现代商务大厦××及2204Ｂ房屋（以下简称案涉房屋）租赁给乙方使用，租期均自2017年9月13日至2018年9月30日止，租金均为每月20250元。后双方另签订两份《房屋租赁合同》补充协议，约定，乙方须在每月13日之前将次月租金存入甲方指定帐户；租期为2017年09月13日至2018年09月30日，租金为每月20250元；租赁面积为双方确认的房屋租赁面积，乙方不得以任何理由拖欠房租或将租赁保证金用于抵偿乙方拖欠的租金、物业管理费、水电费、空调费、维修费、装修保证金等因租赁该物业所产生的所有费用。补充协议另约定，乙方退出该单位时，返还租赁保证金的条件：1、租赁期满；2、承租期内所产生的租金及其他杂费必须全部结算清；3、单位内的固定装修不可拆除，单位内的固定装修归甲方所有。补充协议另约定，乙方拖欠租金五天或拖欠费用达3375元或利用该出租单位作为非法行为，甲方有权单方行使下面权利之一或全部：1、甲方有权单方注销合同登记（备案）及另行出租房屋；2、租赁保证金不予返还；3、甲方解除合同以书面邮寄或登报方式通知乙方，由邮件寄出日起叁日内或报纸公告登刊之日视为送达，通知到达后甲方有权收回房屋，并处理房屋内所有物件。此后，惠信通公司与张继刚经协商一致，将租赁期限延长至2018年10月底。2018年10月26日，惠信通公司搬离案涉房屋。但案涉双方就租赁保证金及管理费押金的返还发生争议。张继刚主张因惠信通公司拖欠租金及相关费用，其有权不予返还租赁保证金及管理费押金；惠信通公司则主张张继刚同意其欠缴的费用在租赁保证金及管理费押金中予以抵扣，剩余的部分予以返还。2018年12月11日，惠信通公司向张继刚寄送了《律师函》，要求张继刚在收到函件三日内核对应付未付的水电费金额，并及时返还已经支付的租赁保证金及管理费押金。该函件于当日签收。2019年3月13日，张继刚向惠信通公司寄送了《通知函》，载明，因惠信通公司拖欠租金、物业管理费及水电费合计29150.42元，张继刚多次以微信及其他方式追讨未果，故张继刚按照租赁合同的约定没收租赁保证金并要求惠信通公司收到通知函三日内支付拖欠的费用。该函件于2019年3月14日签收。另查明，惠信通公司提交了其法定代表人叶凤英与张继刚委托的工作人员刘静的微信聊天记录打印件。该微信聊天记录显示：2018年9月13日，刘静说：“金额对不上啊8月的物业费是5381.13元，7月份的才是5197.28元，您们都是拖一个月支付物业费”，叶凤英说：“好，水电费我核对一下，房租我可以付一个月，10月份付半个月就OK”。2018年10月16日，刘静说：“物业费欠9月、10月，电费也是9月、10月，到时候押金扣吧”。2018年10月17日，刘静说：“可以搬走。按天计算房租”。2018年10月26日，叶凤英说：“小刘，房子已经空置，退还押金吧！”，刘静说：“我下午过去。到时候找管理处抄下水电。结算下租金和物业费水电费。剩下的退回”。2018年10月31日，叶凤英说：“扣除两个月物业管理水电费和10天的房租，余下的返还就OK了”，刘静说：“15-26应该是12天的租金”。张继刚对上述聊天记录的真实性予以认可。又查明，张继刚提交了2018年5月至11月期间的《现代国际分摊明细电费表》。该表显示案涉房屋的费用明细为：2018年5月管理费2442元、本体维护金27.79元、公共区域空调费177.88元、4月电费258.62元，空调主机电费815.85元，合计3722.14元；2018年6月管理费2442元、本体维护金27.79元、公共区域空调费177.88元、5月电费972.2元，空调主机电费1261.08元，合计4880.95元；2018年7月管理费2442元、本体维护金27.79元、公共区域空调费177.88元、6月电费867.25元，空调主机电费1682.36元，合计5197.28元；2018年8月管理费2442元、本体维护金27.79元、公共区域空调费177.88元、7月电费938.29元，空调主机电费1795.17元，合计5381.13元；2018年9月管理费2442元、本体维护金27.79元、公共区域空调费177.88元、8月电费779.54元，空调主机电费为1795.36元，合计5222.57元；2018年10月管理费2442元、本体维护金27.79元、公共区域空调费177.88元、9月电费712.25元，空调主机电费为1729.35元，合计5089.27元；2018年10月公共区域电费177.88元，电费853.79元，空调主机电费为1606.91元，合计2638.58元。惠信通公司对上述明细表不予认可，主张系为张继刚单方制作。张继刚另提交了其本人的招商银行交易记录。该交易记录显示，2018年6月13日，惠信通公司向其支付房租40500元，物业费、电费及维护基金3722.14元；2018年7月13日，惠信通公司向其支付房租40500元，物业费、电费及维护基金4880.95元；2018年8月13日，惠信通公司向其支付房租40500元，物业费、电费及维护基金5197.28元；2018年9月13日，惠信通公司向其支付房租40500元，物业费、电费及维护基金5222.57元。惠信通公司对上述银行交易记录的真实性予以认可，主张其2018年9月13日支付的款项系2018年9月的物业管理费和维护基金等相关费用。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，两案为房屋租赁合同纠纷。两案的争议焦点为张继刚是否有权不予返还租赁保证金及管理费押金。本院认为，虽然案涉租赁合同约定租赁保证金不得抵偿惠信通公司拖欠的租金等费用，亦约定当惠信通公司拖欠费用达3375元时，张继刚有权不予返还租赁保证金，但根据叶凤英与刘静的微信聊天记录显示，张继刚明确表示同意将惠信通公司未支付的费用在租赁保证金及押金中予以扣除，视为双方经协商一致就合同条款作出了变更，故张继刚主张因惠信通公司欠付费用而不予返还租赁保证金及管理费押金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于惠信通公司未支付的租金等相关费用。根据张继刚的招商银行交易记录、双方的微信聊天记录及双方的诉辨意见，本院认定惠信通公司已支付2018年5月物业管理费等固定费用及4月电费3722.14元、2018年6月物业管理费等固定费用及5月电费4880.95元、2018年7月物业管理费等固定费用及6月电费5197.28元、2018年9月物业管理费等固定费用及8月电费5222.57元，故惠信通公司未支付2018年10月13日至10月26日的租金、2018年8月份物业管理费及7月份电费、2018年10月份物业管理费及9月份电费、2018年10月份电费。关于张继刚主张的2018年8月份物业管理费及7月份电费5381.13元、2018年10月份物业管理费及9月份电费5089.27元、2018年10月份电费2638.58元，因其提交的《现代国际分摊明细电费表》系其自行制作，除每月的物业管理费、本体维护金及公共区域空调费为固定费用2647.67元（2442+27.79+177.88）外，张继刚对案涉房屋2018年7月、9月及10月的电费明细并未提交充分证据予以证明，本院对张继刚主张的电费金额不予支持，但考虑到惠信通公司确实未支付上述期间的电费且其同意扣除未支付的电费，本院根据惠信通公司其他月份电费缴费情况，酌定惠信通公司向张继刚支付上述期间的电费（电费及空调主机电费）6000元。综上，惠信通公司未支付2018年10月13日至10月26日的租金18290.32元（40500×14÷31）、2018年8月及10月的物业管理费、本体维护金、公共区域空调费合计4868.3元（2647.67+2647.67×26÷31）、2018年7月、9月及10月的电费6000元，上述费用合计29159元，应按照双方约定在惠信通公司支付的租赁保证金及管理费押金中予以扣除，经核，张继刚还应向惠信通公司返还租赁保证金54536元（81000+2695-29159）。惠信通公司诉请的超出部分，本院不予支持。另，张继刚诉请惠信通公司自2018年10月13日起支付欠付费用的利息，惠信通公司诉请张继刚自2018年12月15日起按中国人民银行同期贷款利率1.5倍的标准支付逾期付款利息。如前所述，惠信通公司并非恶意拖欠相关费用。张继刚亦通过微信向惠信通公司发送了收费明细，双方因费用结算产生争议，未有证据证明张继刚故意拖延返还租赁保证金等款项，故对于双方的上述诉请，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，两案判决如下：一、张继刚应在本判决生效之日起十日内，向深圳惠信通投资有限公司返还租赁保证金54536元；二、驳回深圳惠信通投资有限公司的其他诉讼请求；三、驳回张继刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。34230号案案件受理费1927元（已由惠信通公司预交），由深圳惠信通投资有限公司负担692元，张继刚负担1235元；17809号案案件受理费622.27元（已由张继刚预交），由深圳惠信通投资有限公司负担552元，张继刚负担70.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨**晶人民陪审员  刘小炎人民陪审员  黄美荣二〇二〇年五月二十二日书 记 员  庄晓玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。