湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初3638号原告（反诉被告）：周国锋，男，1972年1月25日出生，汉族，户籍地湖北省枣阳市，委托诉讼代理人：丁飞，湖北雄楚律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉市洪山区烽火废旧市场第七十五经营部，住所地武汉市洪山区洪山烽火废旧市场。经营者：陈世强，男，1962年9月29日出生，汉族，户籍地武汉市洪山区，委托诉讼代理人：况胜亮，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告（反诉被告）周国锋与被告（反诉原告）武汉市洪山区烽火废旧市场第七十五经营部（以下简称烽火经营部）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日适用简易程序受理周国锋的本诉和之后烽火经营部提起的反诉后，于2019年6月26日、2020年1月6日两次公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）周国锋及其委托诉讼代理人丁飞，被告（反诉原告）烽火经营部的经营者陈世强及其委托诉讼代理人况胜亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周国锋向本院提出诉讼请求：1．解除原被告之间的《土地临时租赁协议书》；2．被告赔偿原告固定投资的损失80万元；3．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，周国锋申请撤回第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求中损失金额调整为65万元。事实和理由：2017年12月1日，原、被告签订《土地临时租赁协议书》，被告将位于武汉市洪山区张家湾烽胜路白沙三路靠京广线一块面积3360平方米的土地租赁给原告使用，合同期限2017年12月1日至2022年11月30日止，租金每平方米每月8元。原告向被告缴纳了2万元保证金。《土地临时租赁协议书》规定，租赁期前两年被政府或者集体征用，被告需要承担100%固定投资损失。为了更好地使用该土地，原告投入80万元的费用建设了简易厂棚。2018年年底该片土地面临拆迁，双方无法就原告损失补偿达成一致意见。被告（反诉原告）烽火经营部辩称，一、2017年12月1日双方签订了《土地临时租赁协议书》，约定租赁期限为五年。2018年11月7日因周国锋未按时交纳租金，烽火经营部向其发出《缴费通知》，告知未按时交纳租金应承担不利的法律后果，但周国锋仅交纳一个月租金，时至今日已拖欠租金127680元。2019年5月25日，烽火经营部向周国锋发出《解除合同通知书》，正式解除合同，根据约定其在土地上的临时建筑、临时设备以及地坪等附作物的所有权归烽火经营部所有。二、2018年9月20日，因武汉市洪山区城市管理执法局在临时建筑上张贴《拆除公告》，烽火经营部才知悉该临时建筑未取得建设工程规划许可证，是违法建筑。根据协议书的约定，周国锋搭建临时建筑未经烽火经营部认可，也未取得建设的合法手续，由此造成的损失应由周国锋自行承担。三、为保障武汉市成功举办军运会，该土地在环境综合整治的范围内且被政府征用作为绿化用地。根据协议书的约定，该土地被政府征用是烽火经营部不能控制的因素，故不应承担违约责任，周国锋应无条件交还土地且不得主张赔偿损失。综上，恳请查明事实，驳回周国锋的全部诉讼请求。被告（反诉原告）烽火经营部向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告一次性向反诉原告支付自2019年1月1日至2019年5月1日的土地租金127680元（31920元/月×4月=127680元）；2．判令反诉被告一次性向反诉原告支付违约金38304元（127680元×30%=38304元）；3．判令反诉被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年12月1日，双方签订了《土地临时赁协议书》，反诉被告每季度支付租金95760元。但是反诉被告自2019年1月1日起至今拖欠反诉原告租金127680元，同时根据协议书的约定，反诉原告有权向其按每日实欠租金1%的标准主张滞纳金。原告（反诉被告）周国锋对反诉辩称，反诉被告没有差欠反诉原告的租金。2018年9月20日，政府就已经张贴拆迁的通知，反诉原告得知该协议不能继续履行，此后租金是按照实际使用的天数来计算的，在2018年12月份，反诉原告所出具的收据此时都没有按照季度收取相应的租金。当月反诉被告就只交了一个月的租金。该土地也没有使用到2019年5月份，钢结构厂棚里面的东西是2019年3月17日搬走的，厂棚于2019年5月10日被强拆完毕。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的对方有争议的证据，本院认定如下：对周国锋提交的证据二，其中各类票据，因烽火经营部不予认可，票据并非正规发票，本院不予采信，对湖北兴华永航资产评估有限公司出具的《资产评估报告》，虽系周国锋提交的单方鉴定，但因案涉钢结构厂棚已拆除，现无法重新鉴定，该评估公司具备相应资质，本院酌情予以采信。对烽火经营部提交的本诉证据二，缴费通知，因周国锋表示没有收到，没有其他证据相印证，本院不予采信。对烽火经营部提交的反诉证据四，落款时间为2017年10月17日的土地临时租赁协议书，因无其他证据相印证，本案中不予采信。本院根据烽火经营部提交的申请书，准许鉴定以下事项：1．对周国锋修建的位于武汉市洪山区××胜路××路钢构厂房在2019年5月10日重置成新价进行鉴定；2．对上述钢结构厂房在2019年5月10日正常拆除后的残存价值进行鉴定。2019年10月28日，鉴定机构湖北寰宇工程造价咨询有限公司出具《终止鉴定函》，载明，“……当事人未能提供钢结构厂房的施工图纸，致使鉴定无法继续进行，……，我方要求终止鉴定，并退还所有鉴定材料”。2019年10月30日，鉴定机构湖北华夏资产评估有限责任公司出具《资产评估退案情况说明》，载明，“……该厂房已于2019年5月10日被正常拆除，由于该厂房的建筑结构、建筑面积、建筑材料均无法予以核实，本评估机构无法对该厂房的残余价值进行鉴定，特决定对该案件申请退案”。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月1日，周国锋（作为乙方）与烽火经营部（作为甲方）签订《土地临时租赁协议书》（以下简称《协议书》），主要约定：1．甲方将位于洪山区××胜路××路靠京广线一块面积为㎡的闲置土地（规划用途为绿化用地，目前国家尚未征收使用）租赁给乙方，乙方建设临时经营使用场地。2．租赁期限为五年，从2017年12月1日起至2022年11月30日止。3．每平方米月租金8元，乙方按一季度一次向甲方交纳租金。4．在签署本协议时，乙方向甲方交纳2万元保证金。5．乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权每日按实欠租金1%标准向乙方加收滞纳金。6．乙方必须遵守工商、税务、公安、消防、卫生环保等管理部门的法律法规，依法办理各类合法证件，各部门收取的各项费用由乙方自行承担。7．若该土地在合同期限内的头两年被政府或集体征用，甲方需赔偿乙方经甲方任何的固定投资（固定投资所指：地坪及地面临时建筑等不可移动资产）损失的100%。《协议书》签订后，周国锋向烽火经营部交纳了2万元保证金（后在2018年年底抵扣了相应租金），并在案涉租赁土地上投资修建了简易钢结构厂房并对外出租经营。2018年9月20日，武汉市洪山区人民政府张家湾街办事处和武汉市洪山区青菱乡毛坦村民委员会联合发出《通知》，载明，“为配合市、区政府关于军运会保障线路及铁路沿线环境卫生整治工作，进一步提升形象，根据《洪山区铁路安保区范围内违法建筑整治工作方案》和洪山区政府7月份视频问题清单中提出的临时市场整治要求，我村辖区铁路和烽火路沿线各市场需限期拆除。现正式通知相关市场各商户即日起做好外迁腾退工作，全力支持军运会保障线路沿线整治”。同日，武汉市洪山区城市管理执法局发出《拆除公告》，主要载明，“违建人毛坦村村民委员会等在白沙三路未取得建设工程规划许可证进行建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》和《武汉市控制和查处违法建设办法》的规定。根据……的规定，限你（们）于2018年9月24日前自行拆除。逾期不拆除的，将依法强制拆除”。2018年11月2日，武汉市洪山区青菱乡毛坦村民委员会再次发出《通告》，载明，“……我村辖区“烽火路”被列为军运会保障线路，烽火路和铁路沿线的临时市场需在2018年12月31日前自拆并腾退土地。请相关市场负责人和商户按照政策要求按期做好土地腾退工作”。2019年5月10日，案涉租赁土地上的简易钢结构厂房被相关部门拆除。周国锋自述实际使用至2019年3月，并未就厂房拆除得到过补偿，拆除后的钢结构材料其以28000元价格处理给他人。2019年5月25日，烽火经营部通过短信向周国锋发出《解除合同通知书》。另查明，2018年1月6日，烽火经营部经营者陈世强出具收据1张，载明：兹收到周国锋交来2017年12月1日至2018年5月30日，公摊面积9元/㎡×3360㎡＝30240元，场租3360㎡×8元/㎡×6个月＝161280元，总金额191520元。2018年5月28日，烽火经营部经营者陈世强出具收据1张，载明：（6月1日-12月1日）场租，191520元。2018年12月11日，烽火经营部经营者陈世强出具收据1张，载明：兹收到周国锋2018年12月1日至2019年2月1日场地租金95760元，已付1个月。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第三次修正，2020年1月1日起实施）第六十四条规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。案涉租赁土地系武汉市洪山区青菱乡毛坦村所有的集体土地，规划用途为绿化用地，烽火经营部从他人处承租，并转租给周国锋，并未办理过任何相关审批手续，故案涉《协议书》因违反法律的强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。因周国锋与烽火经营部签订《协议书》时，均未对土地权属登记情况进行认真了解并提出质疑，未尽到注意义务，故周国锋与烽火经营部均存在过错。周国锋在案涉土地上修建了钢结构厂房，根据湖北兴华永航资产评估有限公司出具的《资产评估报告》，评估基准日2019年5月5日的市场价值为65.28万元，扣除钢结构材料处理所得款项28000元，实际损失为624800元（652800元－28000元）。对上述实际损失，由周国锋与烽火经营部各承担一半为宜，故烽火经营部应赔偿周国锋损失312400元（624800元÷2）。关于烽火经营部提出的土地租金的反诉请求，因相关部门早已通知烽火路沿线临时市场内商户应于2018年底腾退土地，现周国锋自认经营至2019年3月，根据本案实际情况，参照《协议书》约定的租金标准，本院酌定周国锋仅需向烽火经营部支付2019年1月至3月的土地占有使用费合计95760元（191520元÷2）。关于违约金，因案涉《协议书》无效，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉市洪山区烽火废旧市场第七十五经营部赔偿原告（反诉被告）周国锋损失312400元；二、原告（反诉被告）周国锋支付被告（反诉原告）武汉市洪山区烽火废旧市场第七十五经营部土地占有使用费95760元；上述第一项与第二项折抵后共计216640元，被告（反诉原告）武汉市洪山区烽火废旧市场第七十五经营部应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周国锋支付；三、驳回原告（反诉被告）周国锋的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉市洪山区烽火废旧市场第七十五经营部的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案本诉案件受理费因适用简易程序减半收取5150元，由原告（反诉被告）周国锋负担2875元，被告（反诉原告）武汉市洪山区烽火废旧市场第七十五经营部负担2275元。反诉案件受理费1810元，由原告（反诉被告）周国锋负担1097元，被告（反诉原告）武汉市洪山区烽火废旧市场第七十五经营部负担713元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  唐革新二〇二〇年五月二十六日书记员  王 银