福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1888号 上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道**之**楼。 法定代表人：张正华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林积立，福建贤泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡长鸿，福建贤泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：庄少辉，男，汉族，1984年11月12日出生，住福建省晋江市。 被上诉人（原审原告）：郑淑珍，女，汉族，1984年7月16日出生，住福建省晋江市。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：连晓旻，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：林雅亮，北京盈科（泉州）律师事务所实习律师。 上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）因与被上诉人庄少辉、郑淑珍商品房预约合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初16250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 世茂公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回庄少辉、郑淑珍的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定《商品房认购书》应予解除，世茂公司应承担未能签订正式《商品房买卖合同》的过错责任，事实认定有误。首先，根据一审法院查明的事实，《商品房认购书》仍具备继续履行的条件，依法不应当予以解除。根据一审法院查明的事实，诉争房屋的查封期限截止至2019年10月27日，而庄少辉、郑淑珍于2019年11月21日才提起诉讼，一审诉讼过程中诉争房屋的查封期限已届满，查封情况已不存在。同时，世茂公司已与诉争房屋登记产权人案外人庄丹清达成了解除商品房买卖合同的合意。客观上，至世茂公司提出上诉时，世茂公司已成功解除与案外人的商品房买卖合同备案，将诉争房屋的权属登记变更至世茂公司名下。一审法院在明知诉争房屋查封期限届满的情况下，并未给予世茂公司合理期限进行合同备案解除等相关手续办理，有失公平。其次，在合同目的可以实现的情况下，世茂公司不应当承担任何责任。双方签订《商品房认购书》的目的是为了签订本约。如前所述，涉诉房屋已经在庄少辉、郑淑珍起诉时解封，且世茂公司已实际解除与案外人的商品房买卖合同备案，将诉争房屋的权属登记变更至世茂公司名下，双方签订本约的目的完全可以实现。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款规定，只有当合同目的无法实现的情况下，定金罚则才可以适用，世茂公司不应承担双倍返还定金的责任。最后，即便诉争《商品房认购书》应当予以解除，世茂公司也不存在过错。诉争房屋的查封发生于本案双方签订《商品房认购书》之前，相应情况，庄少辉、郑淑珍完全可以通过不动产登记主管部门查询获悉，世茂公司不存在隐瞒相应事实之故意。同时，诉争房屋的实际成交价格远低于市场价格，可以印证世茂公司在出售诉争房屋给庄少辉、郑淑珍时，已披露相应事实。本案双方至一审诉讼时仍无法签订《商品房买卖合同》的原因在于，案外人在与世茂公司解除商品房买卖合同后，因其个人原因导致诉争房屋被公安机关查封，该情况并非世茂公司原因造成，属于不可归责于世茂公司的情况。二、即便本案双方无法实际签订《商品房买卖合同》系世茂公司过错导致，一审法院就双方约定的定金数额认定也存在错误。根据庄少辉、郑淑珍提供的《销售部内部申请单》载明，双方就定金以及首付款的支付期限达成合意，即经世茂公司审批同意，案涉房屋成交价为430万元后，庄少辉、郑淑珍支付的预约金20万元转为定金，且庄少辉、郑淑珍应于2018年12月30日支付30%房款（即129万元)。本案双方实际于2018年12月30日签订《商品房认购书》，也即世茂公司于该日期正式同意庄少辉、郑淑珍申请的成交价格。本案双方在《商品房认购书》中约定的定金数额为人民币20万元；而庄少辉、郑淑珍实际支付的预付款为129万元，所有金额与《销售部内部申请单》一致。应当认定庄少辉、郑淑珍实际支付的129万元中，20万元为定金，其余部分为预付购房款，待双方实际签订商品房买卖合同后，129万元均转为购房首期款，一审法院就定金数额的认定错误，应予改判。一审诉讼费收取不合理，应予纠正。 庄少辉、郑淑珍辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，认定定金数额正确，应予维持。 庄少辉、郑淑珍向一审法院起诉请求：1.判决解除庄少辉、郑淑珍与世茂公司于2018年12月30日签订的《商品房认购书》；2.判决世茂公司返还已付购房款990000元及赔偿利息损失（以990000元为基数，自2018年12月30日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.判决世茂公司双倍返还定金共计600000元；4.判决世茂公司赔偿庄少辉、郑淑珍支出的装修设计定金损失10000元并支付利息损失（以1万元为基数，自2019年2月28日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。 一审法院认定事实：庄少辉、郑淑珍以郑淑珍作为申请人于2018年12月21日向世茂公司申请以4300000元的价格购买位于世茂御龙湾K1-2地块B2幢102号房并预交了200000元，同时约定如该申请批准后则200000元款项转为定金。后庄少辉、郑淑珍与世茂公司于2018年12月30日签订商品房认购书，约定庄少辉、郑淑珍向世茂公司购买位于世茂御龙湾K1-2地块第B2幢1层102号房，预测建筑面积为483.34平方米，购房总价款为4300000元，庄少辉、郑淑珍首期交纳的房款为总房款的30%即1290000元，庄少辉、郑淑珍于签订认购书时交付定金100000元作为订立商品房买卖合同的担保，庄少辉、郑淑珍之前直接向世茂公司交付的意向金等在协议生效后自动转为定金，签订商品房买卖合同后，庄少辉、郑淑珍已支付的定金转为应交纳的部分首期房款，庄少辉、郑淑珍应自认购书签订之日起2日内到世茂公司处与世茂公司签署商品房买卖合同以及相关文件并支付约定房款。该认购书签订当日庄少辉、郑淑珍已通过银行转账支付世茂公司1090000元，连同之前支付的200000元，庄少辉、郑淑珍合计支付世茂公司1290000元。案涉房屋在双方签订认购书之前已由案外人庄丹清购买（经向晋江市不动产登记中心查询，该房屋登记产权人为庄丹清）并于2014年4月30日开始银行贷款按揭、后又于2016年10月28日被公安机关查封（查封期限至2019年10月27日）。世茂公司与庄丹清已于2016年10月28日在泉州仲裁委员会主持下达成解除该房屋买卖合同的协议。庄少辉、郑淑珍于2019年11月21日提起本案诉讼。 一审法院认为，双方签订《商品房认购书》，建立商品房预约合同关系，该行为合法有效，应受法律保护。案涉房屋在签订认购书前已由世茂公司出售给案外人，并因案外人原因被公安机关查封，世茂公司虽与案外人在泉州仲裁委员会主持下达成解除该房屋买卖合同的协议，但该房屋并未因此解除查封措施，认购书签订后世茂公司无法依照约定与庄少辉、郑淑珍签订商品房买卖合同及向庄少辉、郑淑珍提供符合出售条件的房屋，对此世茂公司应承担违约责任。庄少辉、郑淑珍要求世茂公司双倍返还定金，具有事实及法律依据，予以支持。鉴于庄少辉、郑淑珍已选择要求双倍返还定金，对于其主张的赔偿其已付房款的利息损失、装修定金损失及相应的利息损失，因其无法证明双倍返还定金不足以弥补其实际损失，故对于庄少辉、郑淑珍要求支付其已付房款的利息损失、装修定金损失及相应的利息损失的主张，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十五条、第一百七十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决：一、解除庄少辉、郑淑珍与泉州世茂新领域置业有限公司于2018年12月30日签订的《商品房认购书》；二、泉州世茂新领域置业有限公司应于判决生效之日起十日内退还庄少辉、郑淑珍购房款990000元；三、泉州世茂新领域置业有限公司应于判决生效之日起十日内双倍返还庄少辉、郑淑珍定金合计600000元；四、驳回庄少辉、郑淑珍的其他诉讼请求。案件受理费41200元，由泉州世茂新领域置业有限公司负担。晋江市人民法院于2020年1月21日作出（2019）闽0582民初16250号民事裁定书，将“案件受理费41200元，由泉州世茂新领域置业有限公司负担”补正为“案件受理费41200元，因适用简易程序依法减半收取20600元，由被告泉州世茂新领域置业有限公司负担”。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：世茂公司提供案涉房屋权属查询表，拟证明目前案涉房屋不存在查封抵押的情形，合同目的可以实现。庄少辉、郑淑珍质证认为，对该查询表的真实性无异议，但庄少辉、郑淑珍于2019年12月3日查询时，案涉房屋的权利人仍是案外人庄丹清，认购书约定签订本约的时间是认购书签订之日起两日内，而案涉房屋于一年之后才过户到世茂公司名下，预约合同的目的无法实现。经审查，本院认为，世茂公司提供的查询表可证实2020年5月6日查询时，案涉房屋登记于世茂公司名下。经审查，一审查明认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为,双方约定的签订本约的日期为认购书签订之日起2日内，即2019年1月1日。案涉房屋在双方签订认购书之前由案外人庄丹清购买，并办理合同备案登记于其名下，又于2016年10月28日被公安机关查封，查封期限至2019年10月27日，直至2019年12月3日查询时，该房屋虽然查封结束时间已到，但权利人仍是庄丹清，仍处于查封状态。在双方约定的签订本约期限即2019年1月1日届满时，案涉商品房备案登记在庄丹清名下及处于公安机关查封状态的事实，足以影响作为购房者的庄少辉、郑淑珍签订商品房买卖合同的缔约意思。虽然案涉房屋目前已经办理备案注销登记，但已超过庄少辉、郑淑珍根据《商品房认购书》签订商品房买卖合同的合理预期时间，故庄少辉、郑淑珍要求解除本案《商品房认购书》理由成立，予以支持。世茂公司未能提供证据证明其在签订认购书时向庄少辉、郑淑珍说明了案涉房屋存在权利瑕疵，且庄少辉、郑淑珍表示愿意接受该权利瑕疵，世茂公司主张其不存在过错，理由不能成立，不予采纳。《商品房认购书》记载的签订认购书当日应缴纳定金的阿拉伯数字金额与汉字金额不一致，一审认定该项定金金额为10万元，理据充分，予以确认。双方在签订《商品房认购书》之前还签订了两份《销售部内部申请单》，两份申请单只有销售人员签字，在其余批示栏皆为空白，故虽在2018年12月30日的《销售部内部申请单》中，庄少辉、郑淑珍承诺于当日支付30%的房款即129万元，但款项具体支付时间应当以双方共同确认的《商品房认购书》为准。根据《商品房认购书》约定，2018年12月30日当日，庄少辉、郑淑珍应支付的款项仅有定金10万元，而庄少辉、郑淑珍于当日支付了109万元，庄少辉、郑淑珍主张该款项为99万元房款及10万元定金，理由成立，予以确认。郑淑珍于2018年12月21日签署的《销售部内部申请单》载明，预交预约金20万元，申请总价430万元，若申请下来，则转为定金，2018年12月21日郑淑珍支付了20万元，根据《商品房认购书》有关庄少辉、郑淑珍之前向世茂公司直接交付的意向金等在该协议生效后转为定金的约定，上述20万元亦应认定为定金，一审认定本案定金为30万元，庄少辉、郑淑珍已支付购房款为99万元，理据充分，予以确认。本案预约合同因世茂公司过错，合同目的不能实现，一审判决解除双方签订的《商品房认购书》，世茂公司应退还庄少辉、郑淑珍购房款99万元并双倍返还定金合计60万元正确，应予维持。世茂公司主张一审诉讼费收取不合理。经查，一审适用简易程序未减半收取诉讼费，已于2020年1月21日作出（2019）闽0582民初16250号民事裁定书进行补正，对世茂公司就一审诉讼费提出的异议，二审不再处理。 综上所述，泉州世茂新领域置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费41200元，由泉州世茂新领域置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑丽阳 审 判 员 傅嘉钦 审 判 员 肖森华 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 吴一凡 书 记 员 黄钰漩 附注本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。