辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初12513号原告：沈阳金厦酒店管理有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路**。法定代表人：李长波，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王丹姝，辽宁展拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵永强，辽宁展拓律师事务所（实习律师）。被告：沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场，住所地，住所地沈阳市沈河区大西路**黄蕊。委托诉讼代理人：张静，辽宁东尧律师事务所律师。被告：马永胜，男，1969年5月18日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张静，辽宁东尧律师事务所律师。原告沈阳金厦酒店管理有限公司与被告沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场、马永胜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳金厦酒店管理有限公司的委托诉讼代理人王丹姝、邵永强，被告沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场和被告马永胜的委托诉讼代理人张静均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈阳金厦酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令二被告立即支付拖欠的2018年度租金及违约金、罚金、加罚金共计947381.2元（2018年4月20日至2019年8月12日）；2、请求法院依法判令二被告立即支付拖欠的2016、2017、2018三年的采暖费484336元（162112元/×3年）；3、请求法院依法判令二被告立即支付拖欠的2019年租金及物业费、违约金、罚金、加罚金共3110951元（2019年4月20日至2019年8月12日）；4、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月3日原告沈阳金厦酒店管理有限公司与沈阳晟阳文化传播有限公司（以下简称“晟阳公司”）签订《房屋租赁合同》，将位于沈阳市沈河区大西路287-1号主楼东侧5066平方米的场地租赁给晟阳公司使用，并约定年租金为1800000元，每一年期满前15日内缴纳下一年度租金，即每年4月18日前缴纳下年租金；物业费每年802000元，每一年期满前15日内缴纳下一年度物业费，即每年4月18日前缴纳下年物业费；取暖费每年162112元，取暖费由原告代缴，被告应于每年10月25日前一次性交给原告。2016年3月29日，晟阳公司通知原告，将租赁房屋转租给被告一沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场（以下简称乐祥道广场），由被告及其经营者黄蕊和实际经营者的马永胜继受晟阳公司与原告之间租赁合同的一切权利和义务。2016、2017年房屋租金、物业费用由乐祥道的实际经营人马永胜向原告支付完毕。2018年初，被告只缴纳部分房租，截止起诉之日仍拖欠2018年房租856157.65元，同时拖欠2016、2017、2018三年的采暖费共计486336.00元（162112元/年×3年）。合同约定每一年期满前15日内缴纳租金及物业费，但是被告2019未能按时缴纳租金和物业费，现拖欠2019年的租金1800000元及物业费802000元。现二被告共拖欠原告租金、物业费、采暖费4480507.335元，经原告多次催要，二被告拒不支付。现原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。被告沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场辩称，根据原告向法庭提交的房屋租赁合同，该房屋是由原告租给沈阳晟阳文化传播有限公司，沈阳晟阳文化传播有限公司转租给我方使用，原告在沈阳晟阳文化传播有限公司将房屋转租给我方后并没有向沈阳晟阳文化传播有限公司提出解除合同，其充分证明原告同意沈阳晟阳文化传播有限公司将房屋转租；我方与沈阳晟阳文化传播有限公司存在合同关系，有权占有使用该房屋，根据合同相对性原则，我方与原告之间没有租赁合同关系，原告应当向沈阳晟阳文化传播有限公司主张权利，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告马永胜辩称，我与原告没有签订任何房屋租赁合同，也未实际占有、支配、使用该房屋，也未因该出租房屋获得利益，我之前是沈阳晟阳文化传播有限公司的代理人，房屋租金我是代替晟阳公司转给原告的，根据原告提供的合同，该出租房屋的承租人是沈阳晟阳文化传播有限公司，原告应当向沈阳晟阳文化传播有限公司主张权利，本案中原告起诉的主体不适格，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了房产证复印件、归档文件1本、沈阳晟阳文化传播有限公司的情况说明（2016年3月29日）、原告与沈阳晟阳文化传播有限公司签订的房屋租赁合同、沈阳晟阳文化传播有限公司与被告沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场签订的房屋租赁合同、明细、沈阳晟阳文化传播有限公司的情况说明（2019年11月26日）等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。对于沈阳晟阳文化传播有限公司的情况说明（2019年11月26日）因与前一份情况说明相互矛盾，本院不予认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月3日原告沈阳金厦酒店管理有限公司与沈阳晟阳文化传播有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：“原告将位于沈阳市沈河区大西路287-1号主楼东侧建筑面积约5066平方米的营业场地以及房屋建筑物临街外墙投影部分的停车场等公共部分的使用权租赁给沈阳晟阳文化传播有限公司经营使用；租赁期为五年，2016年5月4日至2021年5月3日止，2016年3月4日至2016年5月3日止为装修期，乙方按年支付房租，上打租方式。乙方在本协议签订之日支付第一年的房屋租金1800000元，以后在每一年期满15日前支付下一年度的房屋租金；乙方按年支付物业费，上打租方式。乙方在本协议签订之日支付第一年的物业费802000元，以后在每一年期满15日前支付下一年度的物业费。乙方经营期间，应按时足额交纳房租或物业费，延期交纳（未足额交纳视为延期交纳），甲方将按延期天数每日加收应交而未交房租或物业费数额的5‰作为违约金，不计复利。延期交纳30日以上（含30日）60日以内（不含60日），除前述违约金外，另加收应交未交房租或物业费数额的5%作为罚金；延期交纳60日以上（含60日），除前述滞纳金及5%罚金外，另加收应交而未交房租或物业费数额的10%作为追加罚金。”合同另约定“甲方代社会供暖部门向乙方收取冬季采暖费，目前按沈阳市供暖收费标准32元/平方米，乙方就经营场地每年需交纳的冬季供暖费总计为162112.00元，应于每年十月二十五日前一次性交纳甲方，由甲方统一向社会供暖部门交纳。乙方在必要前提下如需将房屋的全部或部分出借、转租、出兑给第三者、转与第三者经营或与第三者合作经营均需征得甲方事先书面同意认可，并由第三者履行本合同全部条款，乙方作为第三者履行相应条款义务的担保人，如该第三者违反本合同条款，甲方有权直接向乙方追索或要求乙方承担相应责任。”此后，沈阳晟阳文化传播有限公司与黄蕊签订《房屋租赁合同》，将上述房屋转租给沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场，黄蕊签字确认，黄蕊既为沈阳晟阳文化传播有限公司股东及法定代表人，同时又是沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场的个体经营者。该房屋租赁合同约定“租期5年，自2016年3月4日起至2021年5月3日止。其中2016年3月4日至2016年5月3日为装修期；年租金为人民币2602000元；以年为一个缴租期，乙方应当按照每年起租日期提前两个月向房屋产权人一次性支付下一年度租金；乙方按照采暖标准自行缴纳采暖费。”2016年3月29日，沈阳晟阳文化传播有限公司以书面的《情况说明》通知原告沈阳金厦酒店管理有限公司转租事宜，该说明内容为“根据办理工商登记等相关手续需要，沈阳晟阳文化传播有限公司将该房产转租给沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场，该店承担贵公司与沈阳晟阳文化传播有限公司之间合同的一切权利和义务。按此条文，黄蕊个人将承担所有的经营职责和风险，期间发生的所有债权债务及法律责任等均与沈阳晟阳文化传播有限公司无关。”按沈阳金厦酒店管理有限公司与沈阳晟阳文化传播有限公司签订《房屋租赁合同》约定，沈阳晟阳文化传播有限公司应于2016年3月3日支付房租180000元及物业费2602000元，此后应于每年的4月18日支付下一年度的租金及物业费，至2018年5月3日止，应支付三年共计租金及物业费7806000元，自2016年3月9日起至2019年7月30日止，沈阳晟阳文化传播有限公司通过马永胜的银行账户多次给原告转款，原告共计收到7799842.31元，扣除700000元押金后，实际交付的租金及物业费为7099842.31元，尚欠706157.69元。2019年5月3日，沈阳晟阳文化传播有限公司应按合同约定向原告支付下一年度租金及物业费2602000元，至今尚未支付。被告沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场使用该房产后，未按时向供暖公司交纳采暖费，也未将采暖费交予原告，2016年、2017年、2018年三个年度采暖费共计486336元均由原告垫付给沈阳市第二热力供暖公司。被告沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场欠原告租金及物业费、采暖费，原告经多次催要未果，故起诉来院。本院认为，原告沈阳金厦酒店管理有限公司与沈阳晟阳文化传播有限公司签订《房屋租赁合同》、沈阳晟阳文化传播有限公司与黄蕊签订《房屋租赁合同》是各方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。上述两份租赁合同签订时黄蕊即为沈阳晟阳文化传播有限公司股东及法定代表人，同时又为沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场的个体经营者，对两份合同约定的内容均知悉，且均是合同的签订者，黄蕊经营的沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场是该出租房产的实际使用者，原告依约提供了房屋，该被告沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场应当按合同约定履行及时、足额向原告支付租金、物业费及采暖费的义务。现因被告未按约定履行义务，已构成违约，故对原告要求被告沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场支付租金及物业费、采暖费的诉讼请求，本院予以支持。因合同约定的违约金、罚金等过高，加之考虑当前各行业普遍经营不景气等因素，本院酌情按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金及罚金、加罚金等。被告马永胜不是签订《房屋租赁合同》的相对方，也未实际使用该出租房产，仅代沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场转款，向原告缴纳房屋租金等，不应承担合同约定的义务，原告以马永胜为实际经营者要求承担义务的诉讼请求证据不足，故对于原告要求被告马永胜支付租金及物业费、采暖费的诉讼请求，本院不予支持。关于被告沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场辩称，“我方与原告之间没有租赁合同关系，原告应当向沈阳晟阳文化传播有限公司主张权利”的辩解意见，本院认为，黄蕊既是沈阳晟阳文化传播有限公司的法定代表人，又是沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场的实际经营者，其签订的房屋转租合同以及其以沈阳晟阳文化传播有限公司的名义给原告出具的情况说明，均表明，沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场承受沈阳晟阳文化传播有限公司与原告间签订的合同义务，故对其辩解，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳金厦酒店管理有限公司拖欠的2018年度租金及物业费706157.69元；二、被告沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳金厦酒店管理有限公司拖欠的2018年度租金及物业费706157.69元的违约金（违约金计算自2018年4月20日起至2019年8月12日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳金厦酒店管理有限公司拖欠的2019年度租金及物业费2602000元；四、被告沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳金厦酒店管理有限公司拖欠的2019年度租金及物业费2602000元的违约金（违约金计算自2019年4月20日起至2019年8月12日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳金厦酒店管理有限公司拖欠的2016年、2017年、2018年采暖费486336元；六、驳回原告沈阳金厦酒店管理有限公司其他诉讼请求及被告沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场的抗辩。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费43157元，由被告沈阳市沈河区乐祥道好声音娱乐广场承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  卑英超人民陪审员  任玉宝人民陪审员  刘晓玲二〇二〇年五月十一日书 记 员  张雅兵