福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初2683号 原告：福建庆丰房地产开发有限公司，住福建省三明市尤溪县城关镇解放路134号2幢301室，统一社会信用代码：9135042608743963X4。 法定代表人：陈方泉，职务经理。 委托诉讼代理人：赖水娟，福建仰高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王华盛，福建仰高律师事务所律师。 被告：蔡贤玮，男，1978年8月4日出生，汉族，住尤溪县。 被告：蔡星，男，1979年5月18日出生，汉族，住福建省尤溪县。 被告：王婷，女，1986年3月5日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告福建庆丰房地产开发有限公司与被告蔡贤玮、蔡星、王婷案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建庆丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赖水娟、王华盛到庭参加诉讼，被告蔡贤玮、蔡星、王婷经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 福建庆丰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求 不得执行坐落于尤溪县房屋；2.请求依法确认福建庆丰房地产开发有限公司与蔡星、王婷于2016年9月16日签订的201601669号《商品房买卖合同（预售）》及其附件已于2019年1月13日解除；3.请求依法判令蔡星、王婷立即协助福建庆丰房地产开发有限公司办理201601669号《商品房买卖合同（预售）》项下预售商品房预告登记及合同备案注销登记手续，并承担注销所产生的相关费用；4.请求依法判令蔡星、王婷向福建庆丰房地产开发有限公司支付违约金183000元（按房价款总额610000元＊30%计算得出），并以蔡星、王婷已交纳的首期购房款130000元优先抵扣该违约金；5.请求依法判令蔡星、王婷向福建庆丰房地产开发有限公司支付为实现权利而支出的律师代理费16000元；6.由蔡贤玮、蔡星、王婷承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月9日，尤溪县人民法院根据蔡贤玮的财产保全申请，作出（2018）闽0426民初284号民事裁定书，裁定查封了坐落于尤溪县房屋。2018年5月14日，尤溪县人民法院对蔡贤玮诉蔡星、王婷民间借贷纠纷一案,作出（2018）闽0426民初284号民事判决书，判决蔡星承担还本付息的义务，因蔡星、王婷未按该民事判决履行还款义务，蔡贤玮向尤溪县人民法院申请强制执行，执行案号为（2018）闽0426执1590号，尤溪县人民法院遂根据上述保全裁定，强制执行尤溪县房屋，后福建庆丰房地产开发有限公司对尤溪县房屋提出书面异议，尤溪县人民法院于2019年8月12日作出（2019）闽0426执异13号执行裁定，裁定驳回福建庆丰房地产开发有限公司的异议请求,福建庆丰房地产开发有限公司于2019年8月19日收执该裁定书。认为蔡星、王婷仅支付130000元的购房款，尚未办理尤溪县房屋的不动产登记手续，未取得尤溪县房屋的所有权，尤溪县房屋的所有权仍然属于福建庆丰房地产开发有限公司，且因蔡星、王婷未及时偿还按揭贷款，致使福建庆丰房地产开发有限公司代其向三明市住房公积金管理中心尤溪管理部偿还了尤溪县房屋项下剩余的贷款本息，依据福建庆丰房地产开发有限公司与蔡星、王婷签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件的约定，如因蔡星、王婷逾期偿还贷款本金、利息、罚息和相关费用等原因，致使福建庆丰房地产开发有限公司承担保证责任的，福建庆丰房地产开发有限公司有权解除尤溪县房屋预售合同及其附件，并有权要求蔡星、王婷按所购商品房房价款的30%承担违约责任和赔偿损失，若违约金不足以弥补损失的，蔡星、王婷还应赔偿全部损失，福建庆丰房地产开发有限公司有权直接扣除违约金和所受的损失后，首付款若有余款则无息退还给蔡星、王婷。福建庆丰房地产开发有限公司代偿执行标的项下剩余的贷款本息后，依据上述约定于2019年1月10日通知蔡星、王婷解除尤溪县房屋预售合同及其附件，该解除合同通知于2019年1月13日送达生效，即案涉合同及其附件已于2019年1月13日解除，蔡星、王婷丧失了取得尤溪县房屋所有权的可能，已无法取得尤溪县房屋的所有权，故本案的尤溪县房屋仍属于福建庆丰房地产开发有限公司所有，继续执行尤溪县房屋将会损害到福建庆丰房地产开发有限公司的合法权益，为维护福建庆丰房地产开发有限公司的合法权益，故向法院提起诉讼。 蔡贤玮、蔡星、王婷未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月28日，福建庆丰房地产开发有限公司经工商注册登记成立。2017年11月27日，尤溪县不动产登记中心对福建庆丰房地产开发有限公司所申请的地址在尤溪县城关镇解放路134号［项目名称：状元府第（二期）］项目予以首次登记（总确权），登记编号为闽（2017）尤溪县总第0037号。2016年9月16日，福建庆丰房地产开发有限公司与蔡星、王婷签订一份合同编号为201601669的《商品房买卖合同（预售）》（包括附件），该合同约定：蔡星、王婷购买福建庆丰房地产开发有限公司开发的位于尤溪县房屋；该商品房预测建筑面积为90.21平方米，其中套内面积为72.67平方米，分摊面积为17.54平方米，房屋单价为每平方米6762元，总价款为610000元；蔡星、王婷应于2016年9月16日前支付首期房价款130000元，余款480000元由蔡星、王婷向银行或公积金中心申请贷款支付。该合同附件十一补充协议第二条第五项约定：若因买受人未能按其与银行之间的《借款合同》的约定归还银行贷款本金、利息、罚息和相关费用等原因，致使出卖人可能承担上述《借款合同》的保证责任，出卖人有权解除合同及本补充协议，买受人须向出卖人支付所购商品房房价款总额的30%作为违约金，若违约金不足以弥补损失的，买受人还应赔偿出卖人全部损失，出卖人有权直接扣除违约金和出卖人所受损失后，若有余款则无息退还买受人。该补充协议第十四条约定：蔡星、王婷确认买受人身份信息及联系方式等均为准确有效，合同及补充协议提及的各项通知书，出卖人可以挂号邮件、特快专递、公告或送达签收形式按合同记载的买受人地址发出，在出卖人根据上述约定发出后三日即视为买卖人收讫、知悉该等通知、文件、要求或其他联络，并以快件存根为证。2016年10月22日，蔡星、王婷向福建庆丰房地产开发有限公司支付首期购房款130000元,之后办理了按揭贷款，尤溪县房地产管理所对尤溪县房屋商品房买卖合同（编号为201601669）办理备案登记。由于蔡星、王婷未及时偿还按揭贷款，致使福建庆丰房地产开发有限公司承担了《借款合同》约定的保证责任，福建庆丰房地产开发有限公司于2018年12月12日代蔡星、王婷偿还了贷款编号为3500106476070000项下的474685.31元。2019年1月10日，福建庆丰房地产开发有限公司以ＥＭＳ特快专递方式向蔡星、王婷发出《解除合同通知书》，该通知书于2019年1月13日到达蔡星、王婷，单方解除了与蔡星、王婷签订的《商品房买卖合同（预售）》。 另查明，本院受理蔡贤玮与蔡星、王婷民间借贷纠纷一案，蔡贤玮于2018年1月16日向本院申请诉讼保全。本院于2018年1月19日作出（2018）闽0426民初284号《民事裁定书》，查封尤溪县房屋。2018年5月14日，本院作出（2018）闽0426民初284号《民事判决书》，判决蔡星、王婷承担还本付息的义务。后因蔡星、王婷未按上述生效法律文书所确定的内容履行还款义务，蔡贤玮向本院申请强制执行。本院于2018年8月27日受理该执行案件，案号为（2018）闽0426执1590号。福建庆丰房地产开发有限公司作为案外人提出向本院提出执行异议，本院于2019年8月12日作出（2019）闽0426执异13号执行裁定书，驳回福建庆丰房地产开发有限公司的异议请求。2019年8月19日，福建庆丰房地产开发有限公司签收上述执行裁定书。2019年9月2日，福建庆丰房地产开发有限公司向本院提起诉讼。 本案在审理过程中，福建庆丰房地产开发有限公司按照本院的要求将尚欠蔡星、王婷购房款130,000元于2020年4月30日交付本院执行。 本院认为，本案争议焦点在于福建庆丰房地产开发有限公司对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益,以及该种权利能否阻却人民法院的强制执行。现作出如下分析：一、预售商品房备案登记所保全的权利是以物权变动为内容的债权请求权，备案登记的权利人对不动产享有的是物权期待权，其在产权登记前，并未取得不动产物权。因此，案涉预售商品房虽经备案登记，但不影响其物权仍归属福建庆丰房地产开发有限公司的事实。二、人民法院的预查封措施虽具有固定权利现状、排除物权变动的效力，但措施本身并不改变涉案房产的物权归属，故法院预查封的对象并非房屋权属本身，而是被执行人基于商品房买卖合同享有的期待性财产权利，并且该种财产权利会随着合同履行状况发生变化而具有不确定性。三、本案中，蔡星、王婷未能按时偿还按揭贷款，导致福建庆丰房地产开发有限公司承担保证责任，根据案涉《商品房买卖合同（预售）》（包括附件）的约定，福建庆丰房地产开发有限公司有权单方解除合同，故本院认定案涉商品房买卖合同已有效解除，蔡星、王婷因此丧失了涉案房产物权变动为内容的债权请求。在此情况下，人民法院继续对案涉房屋采取执行措施，缺乏事实和法律依据，依法应予停止执行。对福建庆丰房地产开发有限公司提出不得执行坐落于尤溪县房屋的诉讼请求，本院予以支持。福建庆丰房地产开发有限公司提出依法判令蔡星、王婷立即协助福建庆丰房地产开发有限公司办理201601669号《商品房买卖合同（预售）》项下预售商品房预告登记及合同备案注销登记手续，并承担注销所产生的相关费用，判令蔡星、王婷向福建庆丰房地产开发有限公司支付违约金183000元（按房价款总额610000元＊30%计算得出），并以蔡星、王婷已交纳的首期购房款130000元优先抵扣该违约金，判令蔡星、王婷向福建庆丰房地产开发有限公司支付为实现权利而支出的律师代理费16000元的诉讼请求，不属于异议之诉审查范围，本院不予审理。福建庆丰房地产开发有限公司可就此另行主张权利。蔡贤玮、蔡星、王婷经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃对福建庆丰房地产开发有限公司主张的抗辩权。本院依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、停止对尤溪县房屋的执行； 二、解除对尤溪县房屋的查封。 案件受理费9,900元，公告费600元，共计10,500元，由蔡贤玮、蔡星、王婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  苏新耀 人民陪审员  吴 娴 人民陪审员  林健坦 二〇二〇年五月六日 法官 助理  陈玉招 书 记 员  吴 鑫 附法律、法规、司法解释条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。