北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初39601号原告：北京伟鹏基业房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区云景东路****X，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXX。法定代表人：张彦鹏，经理。委托诉讼代理人：薛福生，北京市天正律师事务所律师。被告：杨柏茂，男，1949年3月21日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：岳秀红，北京天驰君泰律师事务所律师。第三人：北京民丰房地产开发有限公司，住所地北京市通州区北苑南路****，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXX。法定代表人：刘广宏，经理。原告北京伟鹏基业房地产经纪有限公司（以下简称伟鹏公司）与被告杨柏茂、第三人北京民丰房地产开发有限公司（以下简称民丰公司）债务转移合同纠纷一案，本院于2018年7月13日作出（2018）京0112民初10881号民事判决书，被告杨柏茂不服该判决上诉于北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2018年10月8日作出（2018）京03民终11158号民事裁定书，裁定撤销（2018）京0112民初10881号民事判决，发回重审。本院于2018年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伟鹏公司的委托诉讼代理人薛福生，被告杨柏茂的委托诉讼代理人岳秀红，第三人民丰公司的法定代表人刘广宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟鹏公司向本院提出诉讼请求：1.杨柏茂给付伟鹏公司欠款900万；2.杨柏茂支付自2016年1月1日起至给付之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算；3.诉讼费由杨柏茂负担。事实和理由：2014年6月8日，伟鹏公司与民丰公司签订《商业门市销售合同》，约定民丰公司开发的位于通州区北苑南路X号北京中科印刷有限公司（以下简称印刷公司）生活区改建项目的商业配套房屋，由伟鹏公司收购代理销售。后民丰公司单方解除合同，就赔偿事宜双方于2015年8月20日签订书面协议。伟鹏公司已经支付民丰公司履约保证金500万元，民丰公司同意2015年8月18日起30日内给付伟鹏公司600万元，2015年12月31日前给付剩余900万元。民丰公司依照约定已付600万元，但第二期900万元未给付。2018年3月27日，伟鹏公司与民丰公司及民丰公司原法定代表人杨柏茂签订债务转移协议。民丰公司对伟鹏公司负有的全部债务、义务、责任均由杨柏茂承担。为此，伟鹏公司诉至法院，要求杨柏茂履行付款义务。伟鹏公司向本院提交以下证据予以证明：1.商业门市销售合同，证明伟鹏公司与民丰公司就印刷公司的商业项目签订了合同，由伟鹏公司代为销售。2.付款协议，证明《商业门市销售合同》解除后，伟鹏公司与民丰公司就该合同解除后的一系列问题达成协议，系双方真实意思表示。3.三方协议书，证明民丰公司所欠债务由杨柏茂自愿承担，杨柏茂系民丰公司原法定代表人，不存在欺诈和胁迫行为。4.《合作开发改造北京中科印刷有限公司杨庄X号院（生活区）改建项目协议书》及《补充协议书》，证明民丰公司与印刷公司系合作开发涉案项目，民丰公司分得商业项目的相关份额，不仅仅是杨柏茂所称的代建关系，实际上二者是合作开发关系。杨柏茂辩称：伟鹏公司依据与民丰公司签订的协议要求杨柏茂给付900万元及其利息，无事实依据，应予驳回。理由如下：一、伟鹏公司与民丰公司签订的《商业门市销售合同》无效，伟鹏公司在诉状中称其为收购代理销售，与事实不符。第一，《商业门市销售合同》系民丰公司与伟鹏公司就北京市通州区北苑南路X号（原杨庄X号院）北京中科印刷有限公司北苑生活区危旧房改造项目商业配套收购事宜进行约定。合同第一条约定，危旧房项目剩余约13000平方米的商业配套用房全部由伟鹏公司购买，第三条约定伟鹏公司同意将约13000平方米商业配套面积全部收购，按每平方米3万元购买，认购总价约39000万元（以实际面积为准）。由前述约定可见，民丰公司与伟鹏公司系就危旧房项目中的商业配套用房进行的买卖交易，实则为伟鹏公司购买商业配套用房自行销售，而非收购代理销售。第二，《商业门市销售合同》转让国有划拨土地上危旧房项目尚未建成的商业用房，违反国家法律规定和危改政策，属自始无效。1、国务院机关事务管理局之《关于同意中科院北京中科印刷有限公司北苑生活区危旧房改造项目立项的函》、北京市人民政府之《关于北苑生活区危旧房改造项目申请使用国有土地的批复》证实，危旧房项目用地为划拨用地。2、北京市住房保障办公室之《关于北京中科印刷有限公司北苑生活区危旧房改造项目纳入危改范围的意见》证实，危旧房项目系中央在京单位即印刷公司利用自有土地事实的危改项目，住宅用地以划拨方式供应。综上，《商业门市销售合同》系对中央在京单位危改项目划拨土地上的房产进行买卖，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，《商业门市销售合同》应属无效。3、《商业门市销售合同》第二条约定民丰公司系对约13000平方米商业配套用房进行提前销售，第七条约定伟鹏公司在项目实施七通一平、商业配套用房封顶、项目全部验收时支付相应购房款。由此可见《商业门市销售合同》签订时所谓约13000平方米商业配套用房尚未建设，民丰公司作为代建单位，更未取得预售许可证，根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，《商业门市销售合同》亦属无效。二、伟鹏公司据以提起本案诉讼的《付款协议》，已由民丰公司和伟鹏公司协商废除。签订《商业门市销售合同》后，伟鹏公司就尚未建造的13000平方米商业配套用房公开在网上销售，被相关部门反映至危旧房项目所述单位印刷公司。该公司于2015年7月9日发出通知，告知民丰公司危旧房项目用地为国家划拨，其作为代建单位无权进行私自转卖、代卖等销售及经营活动，所签房屋销售协议及合同一律无效。为遵守国家政策，民丰公司于2015年7月12日向伟鹏公司发出《废除商业门市销售合同的告知函》，并提出对伟鹏公司退还500万元履约保证金，并给付500万元的银行利息作为补偿的解决方案，伟鹏公司口头同意。在此前提下，民丰公司才会指派王泽峰就前述解决方案与伟鹏公司签订《付款协议》，约定民丰公司应向伟鹏公司付款1500万元，分两期付款，第一期应于2015年8月18日起30日内给付600万元，第二期于2015年12月31日前给付900万元。民丰公司知悉《付款协议》后，即向伟鹏公司表示强烈抗议，不认可该协议。最终双方协商仍按照《废除商业门市销售合同的告知函》所提方案处理纠纷，《付款协议》废除。民丰公司信任伟鹏公司，双方并未签订书面协议，但依照约定于2015年11月3日向伟鹏公司退还商业门市保证金500万元，杨柏茂于2015年11月19日给付伟鹏公司100万元，补偿伟鹏公司500万元的银行利息损失。至此，民丰公司已向伟鹏公司实际承担了《商业门市销售合同》无效的法律责任。三、2018年2月，伟鹏公司违背诚信、混淆视听，将民丰公司退还的500万元履约保证金和杨柏茂向其补偿的100万元视作履行《付款协议》，起诉民丰公司要求支付剩余的900万元。为保证民丰公司负责代建的危旧房项目顺利进行，杨柏茂作为自然人一方，无奈与伟鹏公司、民丰公司签订《三方协议书》，由杨柏茂承担民丰公司对伟鹏公司所负债务和责任，伟鹏公司撤回对民丰公司的诉讼。后三方签订《三方协议书》的补充协议，约定杨柏茂是否向伟鹏公司承担付款义务，应以生效判决为据，而非《三方协议书》。四、即便法院不认定《付款协议》已废除，该协议亦因《商业门市销售合同》无效而无效。《付款协议》是基于《商业门市销售合同》而签订，根据《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》第一条规定及根据北京市高级人民法院《关于的说明》之规定精神，法院应根据《商业门市销售合同》认定《付款协议》无效，进而判决杨柏茂不应向伟鹏公司支付900万元及相应利息。理由如下：《商业门市销售合同》第九条违约责任第3款约定“如因甲方原因或其他原因导致此项目终止（不可抗力的原因除外），甲方应按乙方已缴纳金额的2倍赔偿乙方直接与间接损失”，本案中，签订《商业门市销售合同》后，伟鹏公司只支付了500万元履约保证金，双方再无其他履约行为。《付款协议》所谓付款1500万元实则是500万元履约保证金及按500万元的2倍计算1000万元违约金的合计。现《商业门市销售合同》因违反国家危改政策和法律规定自始无效，而《付款协议》却以民丰公司擅自解除《商业门市销售合同》构成违约为由，约定由民丰公司向伟鹏公司支付1000万元违约金，等于确认了《商业门市销售合同》对中央危改项目下的门市、住宅以及划拨土地进行变相商业开发、买卖行为的合法性，与国家危改政策、房地产管理方面的法律规定以及合同法关于合同无效的规定完全相悖，应被认定无效。另，在民丰公司和杨柏茂已向伟鹏公司实际承担《商业门市销售合同》无效的法律责任后，若再认定《付款协议》有效，判决杨柏茂向其支付900万元违约金，那么伟鹏公司相当于同时获得合同无效和违约产生的两份经济利益，致使伟鹏公司不当得利行为完全合法化，此是严重违反合同法第五条规定的公平原则。五、如果法院认定《付款协议》有效，杨柏茂亦有权要求减少违约金。如前所述，《付款协议》1500万元是500万元履约保证金及按照500万元2倍计算的1000万元违约金的合计，如果认定《付款协议》有效，即是要求杨柏茂向伟鹏公司承担《商业门市销售合同》有效的违约责任。本案中，《商业门市销售合同》属于自始履行不能的合同，伟鹏公司不可能享有因合同履行可获得的预期利益，即其不存在可得利益损失。就其实际损失而言，按照民丰公司占用500万元的期间即2014年6月8日至2015年11月3日，以银行贷款利率计算，伟鹏公司500万元在前述期间所产生的利息损失仅为409945.85元，除此之外，伟鹏公司无证据证实其还存在其他直接的经济损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，民丰公司支付的100万元不但足以弥补伟鹏公司的经济损失，甚至于已经包含违约金在内，且属于“过分高于造成的损失”的违约金。鉴于此，法院即便认定《付款协议》有效，也应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定及诚实信用、公平原则，对900万元违约金进行减少，判决杨柏茂不再向伟鹏公司支付任何款项。六、伟鹏公司仅支付了500万元履约保证金，在合同无效的情况下，民丰公司占用500万元仅17个月，却要向伟鹏公司偿还1500万元，此行为违反公序良俗，不应支持。杨柏茂向本院提交以下证据予以证明：1.北京市通州区人民政府关于尽快消除杨庄X号院X栋楼严重火灾隐患的函（通政文[2005]23号），证明2005年2月，印刷公司通州区杨庄X号院有6栋楼存在严重火灾隐患。2.关于对原中国科学院印刷厂生活区进行全面改造的批复（科发建复字[2006]81号），证明中国科学院同意印刷公司对生活区进行全部改造，所需资金全部由职工集资和贷款解决，项目建成后主要解决该生活区职工住房问题。3.关于北京中科印刷有限公司北苑生活区改造项目可行性研究报告的批复（科发建复字[2012]46号），证明中国科学院同意印刷公司对生活区进行改造，项目投资全部由该公司和院内职工集资和贷款解决，项目建成后，主要解决该生活区职工住房问题。4.关于同意中科院北京中科印刷有限公司北苑生活区危旧房改造项目立项的函（国管房地[2012]221号），证明国务院机关事务管理局同意印刷公司对部分土地进行危旧房改造，利用拆迁腾出的空地建设职工住房，新建职工住房参照经济适用房产权管理。5.北京市人民政府关于北苑生活区危旧房改造项目申请使用国有土地的批复（京政方第字[2013]4号），证明危旧房改造项目建设用地性质为城镇住宅用地和科教用地，该项目建设用地中的住宅及非营利性配套设施所分摊建设用地以划拨方式供应，住宅按照经济适用房管理，上述用地未经批准不得转让、出租或从事以营利为目的的经营活动。6.关于北京中科印刷有限公司北苑生活区危旧房改造项目纳入危改范围的意见（京住危字[2013]115号），证明印刷公司北苑生活区危旧房改造项目系中央在京单位利用自有土地实施的危改项目，住宅用地以划拨方式供应，产权按照经济适用房产权管理，符合北京市有关危改安置政策，同意将该项目纳入危改范围。7.建设用地规划许可证，证明北苑生活区危旧房改造项目用地性质为二类居住用地、中学用地。8.关于在京中央单位职工住宅建设中搬迁安置住房上市交易有关问题的通知（国管房改[2012]23号），证明在京中央单位在职工住宅建设中用于安置搬迁户的住房，包括回迁安置房和异地安置住房，均称搬迁安置住房，统一纳入职工住宅体系，按经济适用房产权管理，搬迁户原住房属于职工住宅的，搬迁安置住房暂时不得上市交易。9.北京中科印刷有限公司杨庄X号院（生活区）改建项目委托代建合同，证明印刷公司委托民丰公司代建涉案危旧房改造项目。10.通知书，证明民丰公司与伟鹏公司签订《商业门市销售合同》后，民丰公司被告知因涉案危旧房改造项目土地为国家划拨，代建单位所签房屋销售协议、合同均无效。11.废除商业门市销售合同的告知函，证明民丰公司因《商业门市销售合同》无效，提出退还伟鹏公司500万元履约保证金，并支付银行利息100万元作为补偿的方案，伟鹏公司认可同意。12.授权委托书，证明因伟鹏公司同意民丰公司提出的退款方案，故授权王泽峰签订付款协议。13.函告，证明《商业门市销售合同》违反法律、行政法规、中央危改政策，自始无效。14.约谈记录表，证明目的同证据13。15.收条两张，证明民丰公司已经按照《废除商业门市销售合同的告知函》方案向伟鹏公司实际承担了合同无效的法律责任。16.三方协议书，证明伟鹏公司同意杨柏茂是否实际承担付款义务应以生效判决为准，而非《三方协议书》。17.国有土地使用证，证明涉案项目土地性质为国有划拨土地。民丰公司陈述，以法院判决为准，无其他意见。民丰公司未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院将结合查明的事实和其他证据，予以综合认定。本院经审理认定事实如下：北京市通州区北苑南路X号（原杨庄X号院）土地使用人为印刷公司，土地使用权类型为国有划拨。依据相关批准，印刷公司欲对杨庄X号院北苑生活区进行危旧房改造。为此，印刷公司与民丰公司签订《合作开发改造北京市中科印刷有限公司杨庄X号院（生活区）改建项目协议书》、《补充协议书》、《北京市中科印刷有限公司杨庄X号院（生活区）改建项目委托代建合同》。2014年6月8日，民丰公司（甲方）与伟鹏公司（乙方）签订《商业门市销售合同》，约定：双方就北京市通州区北苑南路X号（原杨庄X号院）印刷公司北苑生活区危旧房改造项目（以下简称项目）商业配套收购事宜达成共识。一、根据该项目规划复函规定，商业配套房屋共计15500平方米，根据2011年8月18日民丰公司与印刷公司签订的《合作开发改造北京中科印刷有限公司生活区（通州杨庄X号）改建项目补充协议书》中约定，除民丰公司需归还印刷公司2500平方米外，剩余约13000平方米的商业配套用房全部由伟鹏公司购买。二、民丰公司为迅速引入资金，尽早开发北苑生活区危旧房改造项目，因此对剩余13000平方米的商业配套用房进行提前出售，回笼资金。三、伟鹏公司以剩余商业配套面积（约13000平方米），伟鹏公司同意将所有剩余商业配套面积进行全部收购，按每平方米3万元购买，认购总价约39000万元（以实际面积为准）。四、由民丰公司缴纳该部分面积的土地出让金，民丰公司在缴纳该部分面积土地出让金3日内，将缴付凭证或单据交伟鹏公司保管。六、民丰公司必须配合伟鹏公司完成商业房的销售工作，直至销售完毕。七、付款方式：于合同签订之日，伟鹏公司向民丰公司支付购置商业用房履约保证金500万元；在项目实施七通一平后，支付2500万元，由民丰公司上缴土地出让金；在商业配套用房封顶后2个月内，支付10000万元；待民丰公司项目全部验收合格后，支付13000万元；民丰公司配合伟鹏公司办理完成所有商业过户手续后，允许伟鹏公司对外销售，伟鹏公司支付全部尾款13000万元。九、违约责任：如因民丰公司原因或其他原因导致此项目终止（不可抗力的原因外），民丰公司应按伟鹏公司已交纳金额的2倍赔偿伟鹏公司直接与间接损失。此外，合同还约定了其他相关内容。合同签订后，伟鹏公司向民丰公司支付500万元。2015年7月9日，印刷公司向民丰公司发出通知书。通知书内容：关于科印家属院危改项目，民丰公司作为代建单位，由民丰公司自己合法解决资金问题，完成拆迁建设等工作。科印家属院土地为国家划拨用地，代建单位无权对国家产权进行私自转卖、代卖等销售及经营活动。私自签订的房屋（含商业门市）销售协议及合同，属违规操作，所签协议及合同均一律无效，不具有法律效力。近日有相关部门及多方人员反映，民丰公司为解决资金事宜，非法将建后新住宅（约7套），提前销售给社会人员，并将未建前的配套（商业门市）全部提前销售及转卖给其他公司。如情况属实，请立即终止废除一切已经签订的房屋及（商业门市）销售协议及合同，立即纠正错误，立即退还收取的资金，加快寻找投资合作商，解决资金问题，尽快启动小区危改项目。请积极响应，否则我司有权做出新的主张。2015年8月20日，民丰公司（甲方）与伟鹏公司（乙方）签订《付款协议》。约定：双方于2014年6月8日签订《商业门市销售合同》（以下简称合同），在合同履行过程中，伟鹏公司如约支付了民丰公司履约保证金500万元，后民丰公司擅自解除合同，已经构成违约。双方协商达成如下协议：民丰公司于2015年8月18日起30日内给付伟鹏公司600万元；于2015年12月31日前给付剩余900万元。如民丰公司未按上述约定履行付款义务，伟鹏公司可向北京市通州区人民法院提起诉讼。2015年9月18日，印刷公司向民丰公司发出函告。内容：我公司接到国管局土地管理司通知，于2015年9月15日对我公司代表进行了约谈，明确告知，通州区北苑生活区X号院科印家属院土地为国家划拨用地，该项目属于中央危改，经相关人士反映，是否有公司在倒卖商业门市及住宅，如有该情况发生，属于违反中央危改政策，明确要求利用土地建设中央国家机关职工住宅项目，按有关政策要求执行。不得利用合作开发、委托代建变相买卖，尽快处理违规倒卖或转卖的一切事宜。你公司作为该项目代建单位，危改项目按照法规要求，不得将该项目的商业门市、住宅转卖或销售给任何公司及个人，接到我司函告后，要求尽快解除一切违规协议，消除不良后果，否则我司有权作出新的主张，产生的后果全部由你公司承担。2015年11月3日，民丰公司依《付款协议》给付伟鹏公司500万元，伟鹏公司出具收条。收条内容：根据民丰公司与伟鹏公司在2015年8月20日签订的付款协议，伟鹏公司今收到民丰公司退还商业门市保证金500万元。2015年11月19日，民丰公司依《付款协议》给付伟鹏公司100万元，伟鹏公司出具收条。收条内容：根据民丰公司与伟鹏公司在2015年8月20日签订的付款协议，伟鹏公司今收到民丰公司商业门市保证金500万元所产生的利息总计100万元。民丰公司未向伟鹏公司给付剩余款项。2018年2月，伟鹏公司以民丰公司为被告向本院提起诉讼，本院于2018年2月11日立案受理。案号：（2018）京0112民初4758号。2018年3月27日，民丰公司（甲方）与伟鹏公司（乙方）及杨柏茂（丙方）签订《三方协议书》，约定：鉴于民丰公司、伟鹏公司于2014年6月8日订立《商业门市销售合同》，该合同未实际履行。后因民丰公司单方解除上述合同，民丰公司、伟鹏公司双方经协商就协议解除善后事宜于2015年8月20日订立《付款协议》（以下与《商业门市销售合同》合称原合同），伟鹏公司已就原合同向民丰公司提起诉讼。根据民丰公司、杨柏茂及第三方达成的相关协议，民丰公司根据原合同负有的全部债务、义务及责任均应由杨柏茂自负成本和费用负责清理。三方经协商，达成协议如下：自本协议订立之日起，民丰公司根据原合同对伟鹏公司负有之全部债务、义务、责任均转由杨柏茂独立承担（民丰公司不再承担），伟鹏公司仅可向杨柏茂主张上述债务、义务、责任。杨柏茂应自行承担与上述债务、义务、责任有关的成本和费用。伟鹏公司应撤回基于原合同对民丰公司提起之诉讼。同日，三方又签订一份《三方协议书》，约定：鉴于：1、根据2018年3月27日伟鹏公司、杨柏茂、民丰公司签订的《三方协议书》，杨柏茂对伟鹏公司负有约定的义务。2、根据北京京利融达置业有限公司（“京利融达”）与杨柏茂就转让民丰公司股权事宜订立的协议，京利融达公司将在符合约定条件后向杨柏茂支付股权收购款。各方经友好协商，达成协议如下：一、生效判决确定杨柏茂应向伟鹏公司付款后，如杨柏茂未按期足额履行，民丰公司应促使京利融达以应付杨柏茂之股权收购款代杨柏茂向伟鹏公司支付（支付后视为京利融达公司向杨柏茂支付等额股权收购款及杨柏茂向伟鹏公司偿还等额款项）。二、民丰公司就杨柏茂履行生效判决向伟鹏公司承担保证责任，如判决生效90日后杨柏茂未履行完毕，伟鹏公司有权要求民丰公司代偿（在此之前不应起诉民丰公司），民丰公司代偿后可向杨柏茂追偿（丙方可要求京利融达公司以股权收购款代杨柏茂向民丰公司偿还）。三、与本协议有关的争议涉诉时，应由本协议之签订地（为北京市通州区）有管辖权的人民法院管辖。伟鹏公司对该份《三方协议书》真实性认可，称签署该份协议书的目的是为了确保京利融达公司不要擅自将股权转让款支付给杨柏茂，从而保障杨柏茂应给伟鹏公司的款项得以支付。2018年4月2日，伟鹏公司向本院递交撤诉申请。本院于当日作出（2018）京0112民初4758号民事裁定书，裁定准予伟鹏公司撤诉。杨柏茂称民丰公司于2015年7月12日向伟鹏公司送达《废除商业门市销售合同的告知函》，函中载明民丰公司退还伟鹏公司500万元履约保证金，并同意将500万元产生的银行利息给予补偿，双方再无经济瓜葛。杨柏茂称伟鹏公司口头同意该函件的内容，后民丰公司指派王泽峰与伟鹏公司签订付款协议，但王泽峰超越代理权限，与伟鹏公司签订《付款协议》，约定民丰公司向伟鹏公司付款1500万元，民丰公司知悉后，不认可《付款协议》，最终双方协商仍按照《废除商业门市销售合同的告知函》所提方案处理，《付款协议》废除，基于对伟鹏公司的信任，双方并未签订书面协议。伟鹏公司对此不予认可，称从未收到《废除商业门市销售合同的告知函》，双方亦未协商废除《付款协议》。杨柏茂未提交向伟鹏公司送达《废除商业门市销售合同的告知函》的证据，亦未提交有关废除《付款协议》的证据。经询问，伟鹏公司称《商业门市销售合同》签订后其聘用大量人员进行房屋销售、发放宣传资料，销售行为持续数月，伟鹏公司的支出包括人员工资、印刷费用、广告费用、网站费用、购买办公设备等各项费用，此外，部分房屋销售后，由于不能履行，伟鹏公司赔偿了购房人损失。当时双方协商参照《商业门市销售合同》中的违约责任确定了1500万元，主要是考虑到伟鹏公司的各项损失，此外还考虑到该公司的一些利益，并非单纯按照违约责任中的2倍计算出来的数额。由于未保留相关材料，其无法提交各项损失的相应证据。杨柏茂认可伟鹏公司组织人员进行长达数月之久的现场销售和网上销售的事实。另查，民丰公司原法定代表人为杨柏茂，2017年10月17日变更为刘广宏。上述事实，有《商业门市销售合同》、《付款协议》、《三方协议》、国管房地【2012】221号文件、京住危字【2013】115号文件、建设用地规划许可证、通知书、函告、收条等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为：伟鹏公司与民丰公司、杨柏茂签订的《三方协议书》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《三方协议书》明确约定自协议订立之日起，民丰公司根据《商业门市销售合同》及《付款协议》对伟鹏公司负有之全部债务、义务、责任均转由杨柏茂独立承担（民丰公司不再承担）。依上述约定，杨柏茂承担民丰公司对伟鹏公司所负债务。《中华人民共和国合同法》第八十五条规定：“债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。”本案中，杨柏茂对民丰公司与伟鹏公司签订的《商业门市销售合同》、《付款协议》的效力提出异议，且不同意支付剩余900万元。本案主要争议焦点问题：一是《商业门市销售合同》及《付款协议》的效力，二是应否调整《付款协议》中约定的付款数额。对此，本院具体认定如下：一、关于《商业门市销售合同》的效力问题。本院认为，案涉项目系国有划拨土地危旧房改造项目，土地使用权类型为国有划拨，民丰公司作为该项目的代建单位擅自将未建的商业配套用房出售给伟鹏公司，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。从该合同名称及内容来看，系约定民丰公司将商业配套用房出售给伟鹏公司，合同中多次出现“销售”“收购”“购买”“提前出售”“全部收购”等字样，伟鹏公司主张双方系代理销售关系，显然与《商业门市销售合同》约定内容不符。就《商业门市销售合同》无效而言，伟鹏公司与民丰公司均有过错。二、关于《付款协议》的效力问题。杨柏茂称《付款协议》并非独立协议，是民丰公司与伟鹏公司根据《商业门市销售合同》中有关违约责任条款的约定达成的协议，由于《商业门市销售合同》无效，故《付款协议》无效。本院认为，《付款协议》是民丰公司与伟鹏公司在明知《商业门市销售合同》不能继续履行的情况下，对返还已付款及赔偿等事宜达成的合意，签订《商业门市销售合同》与《付款协议》是当事人不同的民事法律行为，二者虽有一定关联，但为两个独立的合同，二者并非主从关系，《付款协议》亦非《商业门市销售合同》的一部分，故《商业门市销售合同》无效并不必然导致《付款协议》无效，《商业门市销售合同》与《付款协议》的效力应分别认定。事实上，民丰公司与伟鹏公司对不再履行《商业门市销售合同》均无异议，双方对合同不能履行的原因亦明知，至于《商业门市销售合同》是否有效并不影响双方在合同终止履行后对有关钱款返还及赔偿等事宜达成的协议，《付款协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。另，杨柏茂称《付款协议》已由民丰公司与伟鹏公司协商废除，伟鹏公司对此不予认可，杨柏茂、民丰公司亦未提交证据证明，故本院对杨柏茂提出《付款协议》已废除的主张不予采信。三、关于《付款协议》中约定的付款数额应否调整的问题。杨柏茂称伟鹏公司的实际损失仅是500万元占用期间的利息损失，民丰公司向伟鹏公司支付的100万元利息足以弥补伟鹏公司的损失。伟鹏公司对此不予认可，称《商业门市销售合同》签订后其聘用大量人员进行房屋销售、发放宣传资料，销售行为持续数月，伟鹏公司的支出包括人员工资、印刷费用、广告费用、网站费用、购买办公设备等，此外，部分房屋销售后，由于不能履行，伟鹏公司赔偿购房人损失等。由于未保留相关材料，故其无法提交有关各项损失的相应证据。杨柏茂认可伟鹏公司组织人员进行现场销售和网上销售，时间长达数月之久的事实。故，本院认为除利息损失外，民丰公司确有其他损失的发生，但具体数额无相应证据提交。且伟鹏公司表示当时双方协商参照《商业门市销售合同》中的违约责任确定了1500万元，主要是考虑到伟鹏公司的各项损失，但也考虑到该公司的一些利益。结合伟鹏公司的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定民丰公司除应退还伟鹏公司已支付的500万元外，还应赔偿伟鹏公司损失300万元为宜。鉴于民丰公司已付600万元，故杨柏茂还应向伟鹏公司给付200万元。对于伟鹏公司有关利息的主张，本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告杨柏茂于本判决生效之日起7日内给付原告北京伟鹏基业房地产经纪有限公司200万元；二、驳回原告北京伟鹏基业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74800元，由原告北京伟鹏基业房地产经纪有限公司负担52000元（已交纳），由被告杨柏茂负担22800元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 燕人民陪审员 刘 洋人民陪审员 李英徽二〇二〇年五月二十九日书 记 员 李 慧