山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁07民终7500号 上诉人（原审被告）：山东昌邑君福大酒店有限公司，住所地：昌邑市新兴街中段。 法定代表人：付明展，总经理。 委托诉讼代理人：李凤茜，山东大本律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙罗艺，山东大本律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：昌邑市供销商场有限公司，住所地：昌邑市利民街**。 法定代表人：吴立明，董事长。 委托诉讼代理人：刘玉娟，女，1975年8月20日生，汉族，住，系公司职工。 上诉人山东昌邑君福大酒店有限公司（简称君福酒店）因与被上诉人昌邑市供销商场有限公司（简称供销商场）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2019）鲁0786民初868号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 君福酒店上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由供销商场承担。事实和理由：一、一审关于君福酒店是在合同未到期的情况下退出租赁房屋，导致租赁合同解除，应当支付违约金的认定系认定事实错误。供销商场提交的手机短信打印件没有原始载体，真实性无法确认。补充协议虽然说明君福酒店改变了6楼5号、6号房屋的结构，但这不是导致合同解除的原因，也不支付违约金的条件。根据合同，因一方违约，应向守约方支付当年度租金50%的违约金。本案合同解除的根本原因是供销商场未按照租赁合同约定的中央空调夏天达到25度，冬天达到18度，也未按合同约定给君福酒店提供停车场，提供的电梯不符合约定，因此合同解除的原因系供销商场违约。二、一审判决君福酒店赔偿供销商场损失358202.82元无事实与法律依据。一审仅以补充协议即认定上诉人对涉案房屋进行了破坏，依据不足。补充协议只证明君福酒店改变了6楼5号、6号房屋的结构，不能证明对租赁房屋进行了破坏。一审判决以一概全，在未查清其他房屋是否破坏的情况下，即认定君福酒店破坏了房屋系认定事实错误。同时，君福酒店与供销商场签订合同时，房屋处于在建状态，合同约定，建设需按照君福酒店要求的酒店模式进行建设，供销商场交付房屋时，房屋状况就是酒店模式，君福酒店只是进行了添附，没有进行破坏。一审采信的评估报告没有财产明细，损失数额如何得出的没有记载，评估了哪些财产没有记载，是无效证据，不能作为认定供销商场损失的证据。 供销商场辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 供销商场向一审法院起诉请求：1.依法判令君福酒店赔偿房屋修缮损失358202.82元、房屋评估费4000元；2.承担违约金180000元；3.君福酒店负担诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年4月1日，供销商场（甲方）与君福酒店（乙方）签订《合伙经营合同》，约定甲方提供商务楼五楼和六楼两层与乙方合伙经营酒店餐饮，乙方原则上使用甲方30名正式职工；合伙期限15年，自2010年7月1日起至2025年6月30日止；乙方前五年每年交给甲方应得利益12万元，设备维修使用费10万元，广告位使用费10万元，中五年每年交给甲方应得利益14万元，设备维修使用费12万元，广告位使用费10万元，后五年每年交给甲方应得利益18万元，设备维修使用费12万元，广告位使用费10万元；甲方应得利益须按年度支付，第一年在签订合同时交清，下年度甲方应得利益乙方必须提前在每年的4月30日前交清；甲方中央空调定时开放，保证室内温度夏季达到25度，冬季达到18度；乙方使用地下停车场3小时内免费，超出时间按照甲方规定进行缴纳；甲方保证2010年4月底交房，乙方现在可以进入装修；合伙期内，甲方保证所提供房屋的使用安全（对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务），乙方应合理使用四方的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，合伙期满后或因乙方责任导致合作终止的，依附于房屋的装修归甲方所有；合伙期间，甲方有权依照法定程序转让该房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；甲方出售房屋，须在3个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权；合伙期间，因一方违约导致合同终止的，违约方应按照合同当年租金的50%向守约方支付违约金，因甲方原因造成乙方无法正常经营，甲方应承担乙方的经营损失；双方还对甲方解除合同的条件进行了约定。 合同签订后，供销商场向君福酒店提供了房屋，君福酒店使用并交清了前五年的租金，2015年6月30日，君福酒店搬出涉案房屋，终止了合同的履行。 2014年5月16日，供销商场（甲方）与君福酒店（乙方）达成补充协议，约定，甲方提供商务楼五楼和六楼与乙方合伙经营酒店餐饮，双方签订《合伙经营合同》，根据合同第五条第3款规定，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，乙方现违反本规定，私自破坏六楼5号、6号房屋结构，经双方协商一致，达成以下处理意见：一、乙方交甲方5号和6号房屋恢复原貌保证金每个房间伍仟元（由5号、6号房主持有），由于拆立柱、墙、卫生间而发生的安全事故由乙方承担全部责任；二、合同期满（即撤出）前乙方保证将六楼5号、6号房屋结构恢复原貌（独立洗手间，且内墙到顶棚贴瓷砖，做好防水，坐便器、洗手盆俱全并好用，中间墙恢复原貌且中间有钢筋立柱，南大立柱做好，中间下水管改回，电线开关等上齐）保证施工质量；三、乙方把5号、6号房间恢复原貌，甲方无异议后，2日内返还此保证金；四、本协议作为《合伙经营合同》的补充条款，与原合同具有同等法律效力。 另查，在（2015）昌民初字第2547号张晓玲等诉君福酒店房屋租赁合同纠纷一案中，法院技术室委托潍坊正元资产评估事务所对君福酒店租赁使用的位于供销商场商务楼五至六楼房屋修缮费用进行了评估，该所于2016年12月13日作出潍正评法报字（2016）第35号资产评估报告书，经评估，至评估基准日2016年2月18日，委估房屋修缮费用表现出来的市场价值共计为358202.82元。 供销商场提交以下证据，君福酒店进行了质证： 1.合伙经营合同，证明双方存在真实有效的租赁合同关系，供销商场按合同约定将房屋移交给君福酒店经营使用，移交时房屋完好无损，双方在合同中对权利义务及违约责任作了约定，供销商场已经履行了合同义务，不存在违约行为。君福酒店对证据的真实性无异议，认为从租赁合同可以看出，涉案房屋在签订合同时处于在建状态，供销商场是按照君福酒店经营酒店的模式进行建设，签订合同时房屋并没有交付使用。 法院认为，以上证据能够证明供销商场与君福酒店的房屋租赁关系，故予以采信。 2.供销商场原法定代表人张荣志与君福酒店负责人付君福手机短信整理打印件，证明君福酒店租赁供销商场的房屋，君福酒店以没有赚到钱为由，在没有与供销商场协商一致的情况下单方违约，撤出人员，终止合同；短信的原始载体为张荣志的手机，在昌邑市人民法院（2015）昌民初字第2547号一案庭审时对该短信进行了质证。君福酒店质证称，供销商场提供的证据系打印件，没有原始载体，真实性无法确定，以上内容也不能证明损坏的事实，合同是双方协商一致解除的，君福酒店不存在违约情况。（2015）昌民初字第2547号张晓玲等诉君福酒店房屋租赁合同纠纷一案中，君福酒店委托诉讼代理人对短信也进行了质证，认为从短信的内容看，君福酒店在合同履行期间并不存在违约，是双方协商一致解除合同的。 法院的认证意见为，以上短信内容能够证明供销商场与君福酒店因合同的履行进行过协商，故予以采信。 3.补充协议，证明君福酒店对涉案房屋进行了改造，私自破坏房屋结构，给供销商场造成损失，君福酒店在协议中对破坏行为作了认可。君福酒店质证黍：补充协议并不是与供销商场签订的，协议的甲方系5号、6号业主，是君福酒店与个人签订的。在法院（2017）鲁0786民初2770号张晓玲等诉君福酒店房屋租赁合同纠纷一案中，君福酒店委托诉讼代理人对补充合同进行了质证，认为补充协议系君福酒店与供销商场协议解除租赁合同后，供销商场找到君福酒店进行协商处理，签订补充协议时也是供销商场让6楼5号、6号业主签的字，但合同主体仍然是君福酒店与供销商场，合同盖有供销商场的公章。 法院的认证意见为：补充合同系供销商场与君福酒店对君福酒店违约造成涉案楼房损坏达成的赔偿协议，故予以采信。 4.资产评估报告书、评估费收据，证明昌邑市人民法院委托潍坊正元资产评估事务所对涉案全部32间房屋损坏情况进行了评估，确定损失数额为358202.82元，花费评估费4000元。君福酒店的质证意见为：该评估报告不是针对本案作出的，不适用于本案的审理，评估报告没有相应的明细，不能作为认定案件事实的依据；评估不能作为本案赔偿损失的依据。 法院的认证意见为：以上评估报告，系法院在审理（2015）昌民初字第2547号张晓玲等诉君福酒店房屋租赁合同纠纷一案过程中，张晓玲等人申请法院技术室委托具备法定资质的资产评估部门针对本案涉案楼房的损失进行的评估，法院技术室工作人员及审判法官陪同了鉴定，评估范围是供销商场商务楼五楼和六楼，从双方的房屋租赁合同和补充合同来看，五楼和六楼均为君福酒店租赁，在君福酒店未举证证明损失在租赁前已经存在的情况下，法院确定五楼和六楼的损失均为君福酒店造成，以上资产评估报告尽管不是在本案审理过程中作出，但能够证明涉案房屋的损失情况，且其选择的基准日的市场价格要低于现在的市场价格，故予以采信；对于评估费收据，系张晓玲等人在其他案件中的支出，与本案无关，故不予采信。 一审法院认为，供销商场与君福酒店签订的合伙经营合同实为房屋租赁合同，供销商场向君福酒店提供了房屋，君福酒店利用房屋进行了经营，并向供销商场支付了前五年的租金，该合同合法有效，应予保护；在合同履行过程中，君福酒店违反合同约定对租赁房屋进行了破坏性施工，造成损失，君福酒店应予赔偿；君福酒店在合同未到期的情况下退出租赁房屋，并导致房屋租赁合同解除，应当按照合同的约定支付违约金，至于君福酒店辩称中央空调不达标及未提供车位的理由，未举证证明，不予采信；供销商场主张的评估费，系张晓玲等人在其他案件中的支出，供销商场无权主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条及有关法律的规定，判决如下：一、山东昌邑君福大酒店有限公司赔偿昌邑市供销商场有限公司房屋损失358202.82元，并支付违约金180000元，以上共计538202.82元，于判决生效后十日内过付；二、驳回昌邑市供销商场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9222.03元，由昌邑市供销商场有限公司负担40元，由山东昌邑君福大酒店有限公司负担9182.03元。 二审中，供销商场提交2015年7月1日法院委托的交接清单一份，君福酒店一方签字代表是高微（行政经理）、姚晓静（办公室主任），供销商场一方签字代表是刘玉娟、马军伟。资产评估报告是依据该清单以及现场照片（资产评估公司到现场拍照），通知供销商场到场，君福酒店没有到现场。君福酒店不认可该交接清单，认为高微、姚晓静并非其员工。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，供销商场与君福酒店签订的合伙经营合同实为房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的合同义务。 本案的争议焦点是：一、君福酒店是否存在违约行为，应否承担违约金；二、君福酒店是否对涉案房屋进行了破坏，应否赔偿供销商场的损失，赔偿数额是多少。 关于焦点一。君福酒店与供销商场对租赁合同解除的原因各持一辞，君福酒店认为系供销商场未提供达到合同约定标准的租赁房屋，供销商场认为系君福酒店单方解除合同。君福酒店对自己的主张未提交证据证明。一审中，供销商场提交了供销商场原法定代表人张荣志与君福酒店负责人付君福手机短信整理打印件，该短信整理打印件反映了双方协商的过程，一审予以采信并无不当。从该短信记录的内容看，君福酒店撤出租赁房屋前，已向供销商场原法定代表人张荣志表达了因经营亏损而撤出商场、解除合同的意愿，故导致涉案合同解除的原因系君福酒店提前终止合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。君福酒店与供销商场签订的《合伙经营合同》第8.1条约定：合伙期间，因一方违约导致合同终止的，违约方应按照合同当年度租金的50%向守约方支付违约金。据此，一审判决君福酒店向供销商场支付2015年度租金的一半即180000元，具有事实及法律依据，本院予以支持。 关于焦点二。一审判决君福酒店赔偿损失的依据是（2015）昌民初字第2547号案件中一审法院委托潍坊正元资产评估事务所对涉案32间房屋修复进行的评估。该评估报告虽不是在本案一审中作出，且君福酒店未到评估现场，但因（2015）昌民初字第2547号案件与本案争议标的完全相同，评估时法院工作人员与评估机构工作人员、申请人均到现场进行了查勘，且有君福酒店与供销商场交接时的清单作为依据，故一审采信该评估报告作为认定供销商场损失的依据并无不妥。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。在君福酒店使用涉案房屋过程中，对涉案房屋进行了施工和装修，与供销商场解除合同后，君福酒店应恢复房屋原状，在不能恢复的情况下承担相应的修复费用，于法有据。君福酒店上诉称，供销商场交付房屋时，房屋状况就是酒店模式，该主张与双方签订的合同中约定的房屋状况不相符，本院不予采信。 综上，上诉人君福酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9222.03元，由山东昌邑君福大酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年五月二十七日 书记员  田 然