福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0582民初1959号 原告:中国工商银行股份有限公司晋江分行，住所地福建省晋江**阳崇德路273号，统一社会信用代码913505828562602485。 负责人：许志钦，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈晓滨，女，该分行工作人员。 委托诉讼代理人：陈思榜，男，该分行工作人员。 被告：林一川，男，1987年3月4日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：朱永坚，福建一脉律师事务所律师。 被告：晋江万达广场有限公司，住所地晋江市世纪大道**晋江万达广场商业综合体**601，统一社会信用代码91350582563366698C。 法定代表人：曲晓东，该公司负责人。 委托诉讼代理人：陈德龙，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓鹏，福建天衡联合律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司晋江分行与被告林一川、晋江万达广场有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司晋江分行（以下简称工行晋江分行）的委托诉讼代理人陈晓滨、陈思榜，被告林一川的委托诉讼代理人朱永坚，被告晋江万达广场有限公司（以下简称万达公司）委托诉讼代理人张晓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行晋江分行向本院提出诉讼请求：1.林一川偿还贷款本金439009.66元及至实际还款日止的利息、罚息及复利（利息、罚息、复利依借款合同约定计算）；2.林一川立即解决位于晋江市东侧晋江万达广场商业综合体3幢B座B1807房产的查封问题，并协助工行晋江分行办理正式抵押登记手续，且将抵押权人设定为工行晋江分行，抵押权设定后，或林一川逾期仍未办理抵押登记的，工行晋江分行有权对晋江市东侧晋江万达广场商业综合体3幢B座B1807房产进行拍卖、变卖或折价的所得价款优先受偿；3.在晋江市东侧晋江万达广场商业综合体3幢B座B1807房产的抵押权人设定为工行晋江分行之前，万达公司对上诉第一项付款义务承担连带偿还责任。庭审中，工行晋江分行变更诉讼请求为：1.林一川偿还贷款本金414211.07元及自2020年4月13日起至实际还款日止的利息、罚息及复利（利息、罚息、复利依借款合同约定计算）；2.林一川协助工行晋江分行办理正式抵押登记手续，并将抵押权人设定为工行晋江分行，抵押权设定后，或林一川逾期仍未办理抵押登记的，工行晋江分行有权对晋江市东侧晋江万达广场商业综合体3幢B座B1807房产进行拍卖、变卖或折价的所得价款优先受偿；3.在晋江市东侧晋江万达广场商业综合体3幢B座B1807房产的抵押权人设定为工行晋江分行之前，万达公司对上诉第1项付款义务承担连带偿还责任。事实和理由：林一川于2012年11月12日向工行晋江分行借款130万元，用于购买位于晋江市东侧晋江万达广场商业综合体3幢B座B1807房产，期限120个月，至2022年11月12日到期，按月等额本息还款。林一川以上述房产作为抵押物进行抵押担保，万达公司提供连带保证责任。借款后，林一川因涉其他案件纠纷，上述房产被法院查封，并进入评估、拍卖程序。根据双方合同约定，该行为已经影响到工行晋江分行债权的实现，故工行晋江分行已向被告宣布贷款提前到期，至今尚欠本金414211.07元及自2020年4月13日起至实际还款日止的利息、罚息及复利。 林一川辩称，借款属实，但目前没有拖欠贷款本金，也不存在罚息、复利。 万达公司辩称，1.根据万达公司与工行晋江分行签订的借款合同第二十条约定以及《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，工行晋江分行及林一川怠于履行诉争房屋正式抵押登记手续的办理义务，应视为万达公司的保证责任已免除；2.林一川已提供案涉房屋作为诉争债务抵押担保的情况下，工行晋江分行在案涉房屋拍卖、变卖并以拍卖、变卖所得价款清偿债务之前，无权要求万达公司同时承担连带清偿责任。 本院在审理过程中，工行晋江分行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.身份证、婚姻证明，以证明林一川身份情况；2.营业执照，以证明万达公司经营范围；3.《个人购房借款/担保合同》一份，以证明林一川向工行晋江分行借款，万达公司承担连带责任的事实；4.房屋抵押预告登记证明、抵押声明各一份，以证明林一川以址于晋江市东侧晋江万达广场商业综合体3幢B座B1807的房产提供抵押担保，并进行了预告登记的事实；5.借款凭证，以证明工行晋江分行依约发放130万元贷款给林一川；6.个人贷款逾期催收通知书，以证明工作晋江分行向林一川、担保单位万达公司催收个人逾期贷款本息；7.个人贷款借据基本信息，证明林一川结欠工行晋江分行本息的情况。 林一川质证认为，对工行晋江分行提交的上述证据的三性均没有异议。 万达公司质证认为，对工行晋江分行提交的证据1、2、3、4、5、6.7的三性均没有异议，对证据3的证明对象有异议，万达公司的保证责任已经在讼争房屋产权证办理完成后30日内解除。对证据4的证明对象有异议，抵押预告登记并不能证明案涉房产已经办理抵押登记，如已经办理抵押登记，则万达公司的保证责任已经终止。 为证明其主张，万达公司当庭向本院提交以下证据：《晋江万达广场有限公司关于办理房屋正式抵押登记的催告函》、快递单、过程跟踪单，以证明案涉房屋已办理产权证并交付，已具备办理正式抵押登记的条件，但因工行晋江分行及被告林一川无正当理由迟迟怠于履行案涉房屋正式抵押办理手续。 工行晋江分行质证认为，对上述证据的三性均无异议。 林一川质证认为，并未收到催告函，对上述情况不清楚。 本院认为，工行晋江分行提供的证据1、2、3、4、5、6、7，经对方质证，对其真实性均无异议，上述证据内容真实，来源及形式均未违反我国有关法律规定，且与本案事实有直接的关联，能够证明案件的事实，本院予以采纳并作为定案的依据。万达公司提供的《晋江万达广场有限公司关于办理房屋正式抵押登记的催告函》、快递单、过程跟踪单，因无法证实系因工行晋江分行怠于履行相应的义务导致案涉房产尚未办理房产抵押登记，上述证据与本案不具有关联性，本院不予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月2日，工行晋江分行与林一川、万达公司签订了一份《个人购房借款/担保合同》，工行晋江分行为贷款人，林一川为借款人和抵押人，万达公司为保证人。合同约定林一川向工行晋江分行借款130万用于购买位于晋江市东侧晋江万达广场商业综合体3幢B座B1807的房屋，借款期限120个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定；对逾期贷款按贷款利率加收30%的计收罚息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；贷款人发生合同约定的违约情形的，借款人有权宣布合同项下全部款项立即到期，要求借款人立即清偿全部款项及利息、罚息及其他费用。万达公司作为保证人为前述借款提供阶段性连带责任保证，直至案涉房产的正式抵押手续办妥并由贷款人收执房屋他项权证时保证责任免除，保证范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和其他应付费用，保证期间为贷款到期之日或宣布贷款提前到期之日起两年。林一川以其所有的位于晋江市东侧晋江万达广场商业综合体3幢B座B1807的房屋作为抵押物为前述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和其他应付费用，并办理了抵押权预告登记[晋房预梅岭字第013696号]。2012年11月12日，工行晋江分行依约向林一川发放130万元，借款期间内，案涉房产被本院查封，工行晋江分行依约向林一川通知催收并宣布贷款提前到期，并向万达公司通知催收。林一川至今尚欠工行晋江分行借款本金414211.07元及自2020年4月13日起至实际还款日止的利息、罚息及复利。 综上所述，本院认为，工行晋江分行与林一川、万达公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，依法应予保护。工行晋江分行提供借款，林一川向工行晋江分行提供抵押担保的案涉房屋现已被本院查封，依照双方合同约定，工行晋江分行有权要求林一川提前归还全部借款本息并承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力。本案中，案涉房产仅办理了抵押权预告登记，至今尚未办理抵押登记手续，工行晋江分行作为该案涉房产抵押权的预告登记权利人，享有的是当抵押登记条件成就时对该房产办理抵押权登记的请求权，并非对该房产已享有现实的抵押权，故工行晋江分行请求在抵押权登记完成前享有对预告登记抵押物优先受偿权的主张，于法无据，不予以支持。但该房产办理抵押登记条件已成就，工行晋江分行请求林一川协助办理该房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为工行晋江分行的主张，予以支持。根据《个人购房借款/担保合同》第十条10.2的约定，万达公司免除保证责任的条件是“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”。故房屋已办妥正式抵押登记，是双方所约定的唯一的可以解除保证人保证责任的条件。只有在抵押登记办理完毕时，保证责任才能解除。现由于抵押登记没有办理完毕，保证人仍然应当继续承担保证责任。按照合同约定，林一川是办妥房屋抵押登记的合同义务人，万达公司提供的证据不足以证实系因工行晋江分行造成案涉房产抵押登记未办理，其关于工行晋江分行不正当地阻止条件成就应免除或降低其保证责任的主张，缺乏依据，本院不予采信。由于抵押登记未完成，万达公司仍应按合同约定承担保证责任。 依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、二百零六条、第二百零七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告林一川应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司晋江分行借款414211.07元并支付自2020年4月13日起实际还清全部款项之日止按双方合同约定计付的利息、罚息、复利。 二、被告林一川应于本判决生效之日起十日内协助原告中国工商银行股份有限公司晋江分行办理位于晋江市东侧晋江万达广场商业综合体3幢B座B1807的房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国工商银行股份有限公司晋江分行，抵押登记手续办妥后，原告中国工商银行股份有限公司晋江分行有权就上述所涉房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。 三、被告晋江万达广场有限公司对被告林一川所负上述债务承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向被告林一川追偿；前述房产的抵押登记手续办妥之日，被告晋江万达广场有限公司的保证责任免除。 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司晋江分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7885元，因适用简易程序减半收取计3942.5元，由被告林一川、晋江万达广场有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  吴铭清 二〇二〇年五月八日 法官助理吴燕真 书记员蔡翠蓉 附件：本案所适用的法律、法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。