上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初13444号原告(反诉被告)：刘兰卿，女，1952年7月3日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：穆道彦，上海宇钧律师事务所律师。被告(反诉原告)：姚毅君，男，1965年9月17日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：王璐瑶，女，1976年4月24日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：蒋鹏超，上海九泽律师事务所律师。原告刘兰卿与被告姚毅君、王璐瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，案件审理中，姚毅君、王璐瑶向本院提起反诉，本院受理后，于2020年5月20日就本、反诉合并公开开庭进行了审理。刘兰卿的委托诉讼代理人穆道彦，姚毅君、王璐瑶及其共同委托诉讼代理人蒋鹏超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘兰卿向本院提出诉讼请求：1.判令双方就上海市浦东新区金杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)签署的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)及补充协议予以解除；2.判令两被告返还原告房款人民币20万元(以下币种相同)；3.判令两被告向原告支付解约违约金35.20万元。事实和理由：2019年3月29日，原、被告通过中介公司居间就系争房屋签署买卖合同及补充协议，双方约定被告将系争房屋出售原告，包含装修在内共计352万元，2019年11月30日前办理产权过户手续，合同中特别约定，被告承诺出售的房屋中不存在违章搭建等情形，并对交付约定固有不拆。2019年9月26日，根据调取的产权信息显示，房屋于2019年7月19日被相关部门下发附有违法建筑的不动产通知单，并记载于产权信息中，如房屋附有违法建筑，合同无法继续履行。2019年10月，双方至中介处进行协商，无果。2019年10月25日，原告向被告发送律师函，要求解除合同并支付违约金。被告在收到原告发送的函件后，拆除了房屋中的违章部分，迅速申请移除不动产附有的违法建筑记载。原告认为，被告在签署买卖合同时做出了没有违章建筑的承诺，但房屋实际附有违章建筑，之后在接到原告函件后，自行拆除违建部分，致使原告购买的房屋与之前签约时房屋状态不同，与原告预想购买三个房间的房屋目的相违背，由此，原告依法解除买卖合同及补充协议并要求被告承担相应的违约责任。被告姚毅君、王璐瑶共同辩称，对解除双方间就系争房屋的买卖关系不持异议，但不认同原告解除的理由。被告认为，原告未按约支付房款，其行为构成根本违约，被告依约行使解除权。被告于2019年11月6日向原告发送解除函，原告次日签收，故双方的合同于2019年11月7日解除。合同解除后，被告对收到的20万元，愿意向原告返还。违约金被告不予认可，被告告知过原告房屋中有部分为违章建筑，原告对此明知，在双方的买卖合同中所约定价格不包含违章建筑，双方对房屋建筑面积都清楚，交易价格建立在产权登记的基础上。买卖合同及补充协议签署后，相关城管部门于2019年7月中旬在系争房屋上张贴拆除违章建筑的告知，并在交易中心进行了违章建筑的文件登记，被告去相关部门核实，被告知，如要进行交易必须拆除违章建筑并涤除相关信息，由此被告于2019年10月18日前拆除了违章搭建并申请涤除违建登记。被告认为，目前已不存在阻碍交易的情况，双方完全有条件继续履行，是原告不愿意购买房屋并未继续支付房款构成根本违约，导致合同解除，原告应承担解除的违约责任。对原告主张的违约金金额本身也认为过高，应予以调整。反诉原告姚毅君、王璐瑶向本院提出诉讼请求：1.判令双方就系争房屋签署买卖合同及补充协议于2019年11月7日予以解除；2.判令反诉被告支付逾期付款违约金21,120元(352万元*15天，按照日万分之四的标准，从2019年10月21日至同年11月5日)；3.判令反诉被告支付反诉原告解约违约金70.40万元。事实与理由：2019年3月29日，双方签署买卖合同及补充协议，根据合同约定，反诉被告应于2019年10月20日前支付房款191万元，但反诉被告未按照约定支付款项，并在反诉原告催告下拒绝履行，已经超过十五日，其行为构成根本违约，由此反诉原告解除合同并主张违约责任。反诉被告刘兰卿对反诉请求辩称，反诉被告对合同解除同意，但不认可反诉原告要求确认的解除时间及理由，反诉被告认为应以其发送解除函，反诉原告收到的日期即2019年10月26日予以解除。因为反诉原告出售的房屋存在违章搭建，交付的房屋与反诉被告购买时的状态不一致，由此反诉被告有权拒绝支付房款并要求解除合同，反诉被告不存在违约，不承担逾期付款违约金，对违约金计算方式没有异议。就解除违约金也不同意支付，是反诉原告违约导致，就违约金计算方式和构成没有异议，但目前房屋价格上涨，被告不存在损失还有增值，故违约金过高了。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人登记为姚毅君与王璐瑶，房屋类型为公寓，建筑面积为58.14平方米。2019年3月29日，由姚毅君、王璐瑶作为卖售人(甲方)与刘兰卿作为买受人(乙方)在上海我爱我家房地产经纪有限公司百色路第一分公司居间介绍下签署买卖合同，约定经双方协商一致，同意系争房屋转让价款为260万元,乙方于2019年3月5日支付甲方定金5万元，该定金在签订合同当日自动转为房款的一部分，乙方应于2019年9月30日前，将房款191万元直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭据；待房地产交易中心出具以乙方为权利人的房屋收件收据前，由乙方将房款59万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据；交房当日，甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后，由乙方将房款5万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据；双方确认，在2019年11月30日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条第三款约定，乙方未按合同约定期限支付房价款、办理产权交易过户事宜的，应当向甲方支付违约金，违约金应按总房价的日万分之四计算，违约金自乙方逾期的第二日起至实际履行之日止；逾期超过十五日后乙方仍未履约的，除乙方应向甲方支付违约金外，甲方可单方面提出解除本合同；甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%，甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付；第十条第三款约定，甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付(包括房产交接及房地产权利转移)给乙方，或未按买卖合同中约定办理产权交易过户事宜的，应向乙方支付违约金，违约金应按照总房价的日万分之四计算，违约金自甲方逾期的第二日起至实际履行之日止，逾期超过十五日后甲方仍未按约履行本合同约定的，除甲方应向乙方支付违约金外，乙方可单方面解除合同，乙方单方面解除合同的，应书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%，甲方应接到书面通知之日起十日内退还乙方所有已支付的房价款，并支付违约金；……在补充条款(一)中约定：甲方于过户后三十日内将该房屋交付乙方，该房屋交付标志为双方签订物业交验单及甲方向乙方交付该房屋钥匙；成交价格包含内容：本合同第二条的房价款中包含了连同维修基金、煤气初装费、有线电视初装费等在内的甲方已支付的费用，上述费用双方不再另行结算；房屋内状况：甲方须保证交房时本合同附件二所列之该房屋内管道管线、附属设施、设备、室内装饰与签订本合同之日的状况相符；不可以有意损坏和拆除，……乙方在此确认其于签订买卖合同前对该房产进行初步验看，双方同意甲方将该房产按现状交付乙方即可；甲方承诺该所售房屋不存在任何形式的抵押、产权纠纷、财务纠纷及其他第三人可主张债权的情形，且该房屋内无违章搭建和租赁关系的情况，……；甲乙双方中若有任何一方为按照本买卖合同中的约定全部履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约金，乙方应按本合同第九条第三款之约定比例承担违约责任；附件二中关于设备及装饰费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方；……。当日，双方还签署《补充协议》一份，约定该房屋实际成交价为352万元，买卖合同价为260万元，其中92万元作为该房屋的装修补偿，乙方应于产权交易过户之前将装修补偿款92万元直接支付给甲方，待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《不动产权证登记证明》，甲方将该所售房屋内的所有户口全部迁出且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后，由乙方将尾款5万元于交房当日直接支付甲方，乙方保留变更购买者的权利；双方约定将原191万元房款付款时间变更为2019年10月20日；……。庭审中，双方共同确认，买卖通过房产中介挂牌进行交易，挂牌显示系争房屋的信息为“二室一厅一卫”；刘兰卿签约前至系争房屋中查看过房屋，房屋中除一厅一卫外有三个房间。刘兰卿表述当场询问过是否有违章搭建，房屋权利人表示没有，刘兰卿认为三个房间系重新装修分割而得，由此形成购买意向。姚毅君与王璐瑶表述，挂牌时明确为二房，刘兰卿现场看房后，发现实际有三个房间，出售方口头告知后面的小房间系自己将天井部位进行搭建而成，购买方觉得多出一个房间，当天就向其支付了定金。刘兰卿表示，出售方并未告知房间为违章搭建并在合同中承诺，其认为是装修格局导致。2019年3月5日，姚毅君及王璐瑶出具收据，确认收到购买方5万元定金；2019年3月29日，姚毅君再行出具收据，确认收到房款15万元。2019年7月中旬，姚毅君与王璐瑶接到相关部门关于要求拆除系争房屋中违章建筑的通知，其通过中介向刘兰卿予以口头告知。2019年9月26日，相关部门查询的上海市不动产登记簿显示，文件登记信息中记载由“上海市浦东新区城市管理行政执法局”作为申请人，就系争房屋登记“附有违法建筑的不动产通知单”，日期为2019年7月19日。2019年9月，双方碰面进行了协商，但均无果。2019年10月16日，刘兰卿委托律师向姚毅君及王璐瑶发送律师函，表示出售方在买卖合同中承诺不存在违章搭建，固有不拆，但目前根据相关部门调取的信息显示，房屋附有违法建筑，由此要求出售方收到函件5个工作日内，选择其一履行：一、解除合同，返还购房款20万元，赔偿中介费损失5.55万元；二、继续履行合同，拆除约8.48平方米的违章建筑，按市场行情作价51.3万元，总房价扣除该款后继续履行；否则，视为出售方严重违反合同义务，将采取相关措施维护自身权益。姚毅君与王璐瑶自行将系争房屋中的违章予以拆除，2019年10月18日，上海市浦东新区城市管理行政执法局出具“已拆除附有违法建筑的不动产通知书”。2019年10月23日，姚毅君与王璐瑶委托律师向刘兰卿就2019年10月16日的函件予以回复，表示并未承诺房屋中不存在违章建筑、固有不拆；根据最新的产调信息，房屋中不存在违章建筑，不存在不能继续履行的情况；转让价格根据不动产登记的建筑面积协商确定，没有约定包含违章建筑在内，由此予以扣除违章面积价款，无依据；现根据约定，购买方应于2019年10月20日支付191万元，出售方催告要求支付房款，否则视为根本违约，追究其责任。2019年10月25日，购买方刘兰卿再行发送律师函，表示5个工作日已过，因出售方未予理睬，现告知买卖合同即日解除，要求返还房款20万元并按约承担违约责任。姚毅君与王璐瑶于2019年11月6日向刘兰卿发送律师函，表示因购买方未按约付款，已经超过十五日，现单方通知解除双方买卖合同及补充协议，并承担相应的违约责任。以上事实由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》及补充协议、上海不动产登记簿、收据、律师函等及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。买卖双方在网上备案登记的买卖合同中约定包含设备及装饰费用的房地产转让价款260万元，同日又签署补充协议，记载房屋实际交易价格为352万元，将92万元另行作为装修补偿款予以约定；因网上备案登记买卖合同的房价款是作为买卖交易中缴纳税费的基础，由此双方就房屋价款的约定，有损国家税收利益，该款应视为无效，其他的合同条款体现买卖双方真实意思表示，为合法有效，双方均应严格遵守履行。2019年3月，在购买方刘兰卿实际看房后，经买卖双方协商一致的基础上，双方就系争房屋建立买卖关系签署合同。合同签订后，购买方按约支付了部分房款共计20万元。2019年7月中旬，因相关部门认定系争房屋中存在违章搭建，出售方被告知要求拆除并在拆除前不允许过户交易，姚毅君、王璐瑶于2019年10月自行拆除相关搭建，为此双方就合同履行存在争议。现双方对买卖合同及补充协议的解除均不持异议，但对解除行使的主体、时间及责任承担持有异议。对系争房屋天井搭建的房屋被拆除是否构成合同履行的障碍，刘兰卿认为，出售方承诺房屋中不存在违章建筑，并在交付时按照看房时状态交付，但因之后的拆除变更了签约时的状态，在双方不能协商下，合同无法继续履行；姚毅君、王璐瑶认为，房价是根据产权的建筑面积确定的，并不包含拆除的违章部分，目前违章部分已经拆除，不存在继续履行的障碍，购买人不愿继续履行构成违约。对此，本院认为，根据交易常规，二手房的买卖中，作为购买方在购房前需要确认看房，这是除了权利审核外的实体审查，包含房屋所处地段、房型、楼层及房屋内部的格局、装修、朝向等，在房屋权利、实体状况及市场价格等综合因素考量后，由买卖双方协商确定房地产转让价格，产证登记的建筑面积并不仅是房价的唯一基础。签约前，双方对其中房屋中一个房间为天井部位均为明知，但却在买卖合同作出房屋中无违章搭建的约定，说明双方对此均无常识上的判断；姚毅君与王璐瑶表示，刘兰卿正是现场看房时，房间从二房多至三房，当天就支付定金，也说明该系购房人作出购买决定的主要因素之一。2019年10月，姚毅君与王璐瑶根据相关行政部门要求，自行拆除房屋天井违章搭建部分，使双方在缔约时固定的并依此出价的房屋状态发生改变，也超出双方缔约时的预判，在双方不能重新协商一致的情况下，可以解除买卖关系，但解除责任不可单方归责于一方。现双方对买卖合同及补充协议解除不持异议，鉴于双方均不具有各自函件中所陈述的单方法律或约定解除权，故本院以开庭当日即2020年5月20日确认双方买卖关系予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对刘兰卿已经支付的房款20万元，在合同解除后，要求予以返还，于法有据，本院予以支持；至于双方各自要求对方承担违约责任，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)刘兰卿与被告(反诉原告)姚毅君、王璐瑶就上海市浦东新区金杨路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2020年5月20日予以解除；二、被告(反诉原告)姚毅君、王璐瑶应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)刘兰卿返还房款20万元；三、驳回原告(反诉被告)刘兰卿的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)姚毅君、王璐瑶的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,320元，减半收取计4,660元，由原告(反诉被告)刘兰卿负担2,510元，被告(反诉原告)姚毅君、王璐瑶负担2,150元；反诉案件受理费5,525元，由被告(反诉原告)姚毅君、王璐瑶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年五月二十八日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。