甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初9081号原告：衡某1，男，1968年10月2日出生，汉族，甘肃省张掖市人，现住甘州，自由职业。公民身份号码：×××委托诉讼代理人：南某，甘肃金厦律师事务所律师。被告：胡某，男，1970年11月8日出生，汉族，甘肃省张掖市人，个体。公民身份号码：×××委托诉讼代理人：刘某，甘肃雪山律师事务所律师。第三人：衡某2，男，1964年10月20日出生，汉族，甘肃省张掖市人，自由职业。公民身份号码：×××委托诉讼代理人：邢某，女，1968年1月26日出生，汉族，甘肃省张掖市人，系衡某2之妻。公民身份号码：×××第三人：邢某，女，1968年1月26日出生，汉族，甘肃省张掖市人，无业。公民身份号码：×××原告衡某1与被告胡某、第三人衡某2、邢某案外人执行异议之诉一案，本院于20194月23日作出（2018）甘0702民初5791号民事判决书，原告衡某1不服提起上诉，甘肃省张掖市中级人民法院于2019年9月26日作出（2019）甘07民终976号民事裁定书，认为一审认定的基本事实证据不足，裁定撤销本院（2018）甘0702民初5791号民事判决书，发回本院重审。本院于2019年10月18日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告衡某1及其委托诉讼代理人南某、被告胡某及其委托诉讼代理人刘某、第三人邢某（亦系第三人衡某2的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衡某1向本院提出诉讼请求：1.请求停止对执行标的××区房屋的执行；2.请求确认原告与第三人于2015年2月10日签订的《房屋买卖合同》合法有效；3.请求确认执行标的××区房屋归原告所有；4.要求第三人协助办理上述房屋的产权过户手续；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：，第三人衡某2和邢某系夫妻关系，××区的房屋系二人共同共有。2015年2月10日，原告与第三人衡某2经过充分协商后签订一份《房屋买卖合同》，双方约定由第三人衡某2、邢某将其共有的××区的住房一套作价70万元出售给原告，房款付清后由第三人协助办理房屋过户手续。合同订立后，原告在2016年3月16日前分5次向原告付清了房款，第三人将房产证、土地使用证及房屋钥匙均交与原告，并由原告居住生活至今，但第三人却因个人事务繁忙，加之第三人衡某2长期在外，故一直未协助原告办理产权过户手续。被告胡某与第三人衡某2因建设工程施工合同纠纷涉诉后，甘州区法院于2016年12月9日作出裁定查封了原告购买的涉案房屋；随后甘州区法院作出了（2015）甘民初字第3964号民事判决书，判决衡某2支付胡某工程款及违约金等共计464295.39元。2017年6月1日，胡某向甘州区法院申请强制执行，要求对查封的涉案房屋予以强制执行。在执行该案过程中，原告才得知涉案房屋被查封，并于2018年6月1日提出执行异议。甘州区法院于2018年6月22日作出（2018）甘0702执异48号执行裁定书，驳回原告的异议请求，故原告提起本案诉讼。原告认为，其与第三人形成的房屋买卖合同合法有效，且原告已将购房款全部付清，并已居住使用，第三人应当协助原告办理产权过户手续。法院查封涉案房屋之前第三人已将涉案标的出售给了原告，原告亦支付合同全部价款并占有居住使用至今，原告无任何过错，故原告就执行标的享有足以有效阻止强制执行的权利，请求判如所请。被告胡某辩称：甘州区法院审理其与本案第三人衡某2建设工程施工合同纠纷一案中，其向法院申请对第三人名下的房屋进行诉讼保全，原告并未在当时提出任何异议。原告与第三人衡某2系同胞兄弟关系，双方之间自2014年以来存在多笔大额资金往来，从原告与第三人及其子之间的银行交易明细以及原审庭审的陈述分析，双方资金往来并非涉案房款，而是倒账还银行贷款，属于借款，显然双方签订房屋买卖合同不排除原告帮助第三人转移财产的可能，存在合谋作假的事实。原告与第三人系同胞兄弟关系，如双方之间存在真实的房屋买卖合同，房款付清后为何不及时过户，原告称因联系不上第三人所以未过户的理由显然不符合常理；另外，涉案房产在2016年12月9日查封后第三人就知道该查封事实，如果房屋已经出售给原告，作为同胞兄弟，怎么可能不告知原告查封房产的事实；原告在被告申请强制执行后才提出执行异议，显然原告属于匆忙插手涉案房屋的执行，原告提供的证据和其陈述存在矛盾，尤其对提供的书证过分强调证据的陈旧和完美，不符合亲属之间日常的交易常理。综上所述，原告提起执行异议之诉的理由不能成立，请求依法驳回原告的诉请。第三人衡某2、邢某述称：第三人衡某2前几年承包工程，外欠账比较多，承包工程的债权也要不上，原告与衡某2系亲兄弟，因衡某2用过原告衡某1的钱，双方就说用涉案房产抵顶给衡某1。涉案房屋是2012年别人抵账给第三人的，房地产均办理在第三人名下。2014年，第三人衡某2出车祸后，工程全部停止，因衡某2债务较多，2015年遂将涉案房产作价70万元出售给了原告，双方签订了房屋买卖合同。原告衡某1在2015年3、4月份给第三人借钱，用于偿还银行贷款，后原告衡某1又分四次偿还了衡某2的银行贷款40多万元。2016年4、5月份，原告衡某1又借给第三人20多万，该笔钱还了衡某2借贷的利息了。2015年因债务问题，上门讨债的人太多，商量好抵顶房屋的事宜后，第三人搬出涉案房屋并将房屋钥匙、产权证、土地使用证交给原告。房屋没有及时办理过户的原因一是原告当时没有将房款全部付清，二是因为衡某2长期在外。综上，原告与第三人所签订的房屋买卖合同合法有效，双方之间并不存在规避债务的情形，现原告已经付清全部房款，且居住使用至今，涉案房屋应属原告所有。本院经审理认定事实如下：原告衡某1与第三人衡某2系同胞兄弟，原告从事蔬菜批发销售，第三人衡某2曾从事建筑业，第三人衡某2与邢某系夫妻关系，涉案的××区的住房（建筑面积157.19㎡）系第三人衡某2、邢某共同共有。原告与第三人衡某2及其子衡泽之间素有钱款往来，通过原告衡某1农商银行尾号为4126的账号交易明细反映，2014年1月27日，原告衡某1获得贷款50万元，29日即转账给衡某240万元，2014年7月5日第三人衡某2向原告账户转存20万元，2015年2月16日原告向第三人衡某2之子衡泽农商银行尾号为0722的账号转账10万元，2015年3月11日分两次转账305000元，5月27日转账70000元，2015年6月23日第三人衡某2向原告账户转存10万元。通过第三人衡某2之子衡泽农商银行尾号为0722的账号交易明细反映，原告于2015年2月16日向其转账10万元，频繁取现以及消费，至2015年3月11日原告转入305000元前的账面余额为11567元，原告转入该笔钱款后随即全部用于偿还第三人衡某2的贷款，余额为18.56元。原告与第三人衡某2签订的《房屋买卖合同》的落款时间为2015年2月10日，合同载明由第三人衡某2将其××区的住房一套（建筑面积157.19㎡）出售给原告，房屋成交价格为70万元，2015年6月30日前支付房款50万元，剩余20万元在产权过户手续办理之日前一次性付清，付清后由双方共同到不动产交易中心办理产权过户手续。第三人邢某出具追认上述买卖房屋行为证明的落款时间亦为同一天。对应原告向衡泽转账的银行交易明细，原告提交了第三人衡某2出具的时间为2015年2月17日的10万元收条、时间为2015年3月18日的305000元收条、时间为2015年6月8日的70000元收条各一张，上述收条均载明系涉案房款；原告还提交了第三人衡某2出具的时间为2015年12月10日的12万元现金收条、2016年3月16日的11万元现金收条各一张，上述收条载明现金款项均为涉案房款，原告在庭审中陈述上述两笔23万元均系现金给付。原告与第三人陈述合同签订后即将涉案房屋的产权证、土地使用证及房屋钥匙交付原告，原告之子于2017年10月搬入居住至今，原告与第三人一直未办理房屋产权过户登记手续。2015年6月9日，被告胡某向本院提起诉讼，要求本案第三人衡某2支付其修建甘浚镇巴吉滩的张掖市沅博牧业三期牛舍工程的工程款，该案在诉讼过程中，本案被告胡某于2016年12月8日申请诉讼财产保全，本院于2016年12月9日作出（2015）甘民执字第3964-3号民事裁定书，查封了本案第三人衡某2所有的××区的住房，查封期限为24个月（2016年12月11日至2018年12月10日），本院将裁定书向该案衡某2的委托诉讼代理人进行了送达，签收时间为2016年12月15日。本院于2016年12月8日依法对该案作出（2015）甘民初字第3964号民事判决书，判决本案第三人衡某2偿付本案被告胡某工程款450772.22元，承担违约金13523.17元，合计464295.39元。该判决生效后，本案第三人衡某2未按期履行义务，本案被告胡某于2017年6月1日申请本院强制执行。本院在执行过程中，原告认为其在执行中才得知房屋被查封，于2018年6月1日提出执行异议，本院于2018年6月22日依法作出（2018）甘0702执异48号执行裁定书，驳回原告的异议请求，遂引起本案诉讼。本案在诉讼过程中，被告胡某对原告衡某1与第三人衡某2签订的《房屋买卖合同》的书写时间申请鉴定，本院委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心经审查认为需鉴定的房屋买卖合同的保存条件较差，不具备其鉴定中心形成时间鉴定的取样条件，鉴定要求超出其机构技术条件或鉴定能力，作出了终止本案鉴定的处理。上述事实，由原告提交的《房屋买卖合同》及第三人邢某出具的追认行为证明、房屋产权证、土地使用证、第三人衡某2出具的收条五张及衡某2之子衡泽的账户交易明细、原告在张掖农商银行九公里支行的账户明细（自2014年1月至2015年12月），本院依职权对甘州区XX镇园艺村村委会主任XX林所作的调查笔当及该村一社工程款的记账凭证、西南政法大学司法鉴定中心终止鉴定告知书等证据，以及原、被告、第三人的陈述在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告衡某1系被告胡某与第三人衡某2之间金钱债权案件的买受人，属于利害关系人，其提出书面异议时被告胡某与第三人衡某2金钱债权案件的执行程序尚未终结，故本案的焦点问题是原告是否具有对涉案不动产的物权期待权并足以排除强制执行的效力。本案中，原告作为涉案房产的买受人，对登记在被执行人衡某2名下的不动产提出异议，请求排除执行，故对原告的异议应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以认定。本院查封涉案房产的时间是2016年12月9日，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》的时间是2015年2月10日，虽然被告胡某签订合同的时间提出异议并申请鉴定，但因其鉴定要求超出鉴定机构技术条件和鉴定能力被终止鉴定，而该房屋买卖合同的双方当事人均自认意思表示真实，被告亦无证据证明订立该合同系双方恶意串通损害其利益，以及违反法律、行政法规强制性规定，根据签订合同的时间，应认定该房屋买卖合同合法有效并订立于本院查封涉案房产之前。第二，原告陈述双方签订房屋买卖合同后，第三人即将一把房屋钥匙、房屋所有权证、土地使用权证交付给其，第三人衡某2在2016年8月搬走并将另一把钥匙交付后其打算入住，但因催讨债务的人堵锁眼等骚扰行为无法入住，直至2017年10月楼道内安装监控摄像头后才平静，故其于2017年10月正式入住。原告针对上述主张提交了交纳相关费用的证据，证明其在2016年8月开始缴费。根据原告提交的暖气费交费明细分析，用户名称为衡某2，2016年度至2017年度的暖气费欠费1900元，2017年度至2018年度的暖气费已交清，2018年度至2019年度、2019年度至2020年度均欠费3929.75元，原告陈述其自2016年开始交纳暖气费，并将2016年度至2017年度的暖气费3900余元交给邢某交纳，邢某交纳了2000余元，其余挪作他用，故暖气费欠费1900元，第三人邢某对原告上述陈述予以认可，但上述暖气费的交费明细并不能证明原告的主张。原告提交的历月电费明细，反映的用电户名为李宗福，第三人陈述其抵顶房屋之前的用电户名未更改过，结合用电地址确系涉案房屋，能够认定该电费明细系涉案房屋用电产生的费用；电费明细反映2016年8月电费为307.88元、2016年10月电费为504.71元、2016年12月至2017年8月的电费合计为1008.18，原告提交的2016年8月至2017年12月金额为869.6元的物业费收费票据的开票时间是2017年12月11日，原告针对其提交的三张微信转账记录，陈述2016年10月16日转账给衡某2、邢某之女衡睿800元是用于支付2016年8月至10月的电费，2018年2月9日转给衡睿的1100元、500元是用于支付2016年11月至2017年9月的电费和物业费，根据原告陈述结合上述证据分析，无法证明微信转账的金额、时间以及物业费开票的时间与原告陈述内容之间存在必然的联系，显然不足以证明原告在本院查封之前即2016年12月9日前已合法占有该不动产。第三，关于房屋价款的支付，从原告提交的银行交易明细分析，原告与第三人衡某2及其子衡泽之间的确存在数笔钱款往来，能够证明双方之间存在债权债务关系，在没有证据证明原告与第三人衡某2之间存在合同无效的情形下，结合原告与第三人签订的房屋买卖合同以及第三人衡某2出具给原告的房款收条，能够认定原告向第三人衡某2已支付房屋价款。第四，涉案房屋未办理过户登记手续是否基于原告自身原因。根据前述司法解释第二十八条的规定，能够归责于买受人的原因，一般而言可从以下方面进行分析，一是买受人未能履行合理的注意义务，明知或疏忽不动产设定的抵押登记等情形，或者疏忽政策限制，导致无法进行过户登记；二是消极怠于行使过户登记权利，如为了逃税故意不办理登记，或没有向房屋登记机构递交过户登记材料以及向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为。本案中，原告及第三人均称为办理过户登记手续的原因在于第三人衡某2一直在外推脱不办，另外在执行异议听证过程中，原告曾表示因等待免征契税期限而未办理，根据双方陈述，彼时因衡某2债务较多，上门催讨债务的人也络绎不绝，出售房屋的目的也是为了还债，原告与第三人衡某2系同胞兄弟，联系紧密的程序应高于其他债权人，为避免权利发生障碍，双方完全有机会在房款付清后及时办理过户手续，因此原告陈述未办理过户登记的理由缺乏合理性和客观性，应认定自身存在过错。综上分析，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，须同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，应就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，但原告并不符合第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”以及第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，故原告对执行标的××区住房）并不享有足以排除强制执行的物权期待权，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院对原告提出的排除执行异议请求以及确权请求、协助过户请求不予支持。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第十一项关于案外人救济案件的审理第119条的内容，原告作为案外人提起执行异议之诉的同时亦提出具体的确认合同效力以及确权请求，根据前文分析，原告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，但因原告不享有排除强制执行的民事权益，基于房屋买卖合同产生的其他违约损失原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：确认原告衡某1与第三人衡某2、邢某形成的《房屋买卖合同》合法有效；驳回原告衡某1的其他诉讼请求。案件受理费70元，由原告衡加斌负担。原告已交纳，本院不再向原告退还受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长 曾俊国审 判 员 侯红梅人民陪审员 张丽萍 二〇二〇年五月十五日书 记 员 周俊熙【本案适用的法律法规】《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条第一款（二)项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。