包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初7232号原告（执行案外人）：张志军，1974年12月28日出生，住包头市青山区康乐小区39栋65号。委托诉讼代理人：张权，内蒙古正捷律师事务所律师。被告（申请执行人）：包头市龙发保温建材有限公司。法定代表人：郑中艳，董事长。委托诉讼代理人：郑中明，男。被告（被执行人）：梁德柱，男，1972年11月22日出生，汉族，无固定职业，住包头市。原告张志军与被告包头市龙发保温建材有限公司（以下简称龙发公司）、梁德柱案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张志军、被告龙发公司委托诉讼代理人郑中明、被告梁德柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志军向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对位于××区房屋（房屋所有权证号：包房权证昆字第XXXX号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封扣押；2、判决确认原告张志军与被告梁德柱于2017年4月9日签订的《购房合同》合法有效，并确认位于××区房屋（房屋所有权证号：包房权证昆字第XXXX号）归原告所有（该房价值43万元）；3、判决被告梁德柱立即协助和配合原告办理上述房屋的产权过户登记；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月2日,被告梁德柱因家庭生活需要,向原告借款60万元,并提供设备抵押和担保人担保,2014年6月15日,又以同样理由向原告借款20万元,以涉案房屋提供抵押担保,以上借款有银行流水予以证明。后被告梁德柱因未归还欠款,将涉案房屋出售给原告,房款以欠款抵顶,同时将房屋产权证、房屋钥匙及涉案房屋实际交付给原告居住和使用至今长达两年之久。因被告梁德柱与配偶在离婚协议中约定:处置该房必须经其女儿梁竞文同意,但由于其当时尚未成年,所以被告梁德柱一直以其女儿梁竞文的原因无法配合过户为由,一直未协助和配合原告办理产权过户登记手续。同时因其被告梁德柱女儿梁竞文原因,原告与被告梁德柱直到2017年4月9日才签正式《购房合同》,后于2017年4月18日,由包头市宏鉴公证处在征得梁竞文同意的情况下,被告梁德柱与原告办理《授权委托公证书》,将涉案房屋的所有权利委托给原告,原告近期办理涉案房屋的过户手续时,才得知该房被贵院查封保全。综上，原告认为:首先，原告与被告梁德柱签订《购房合同》的事时间在法院查封之前，该合同是双方真实意思表示,不违反国家有关法律法规的强制性规定,合法有效；其次，被告梁德柱因无力偿还借款，签订购房合同前就已交付房屋，原告在法院查封前即已实际占用使用房屋；第三，被告梁德柱以案涉房屋抵顶债务43万元，可视为原告向被告梁德柱支付全部价款；第四，案涉房屋未办理过户是因被告梁德柱的原因导致，非原告自身造成；最后，原、被告不存在虚假交易。根据《物权法》第15条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定,原告取得涉案房屋后,未登记只是物权未设立,但并不影响合同的效力,且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。根据《执行异议和复议规定》第28条规定，原告享有足以排除强制执行的民事权利。故原告提起诉讼,请求支持原告的诉讼请求。被告龙发公司辩称，2017年4月18日被告龙发公司和被告梁德柱达成民事调解，但被告梁德柱未按照约定的时间归还货款，故被告龙发公司申请了强制执行。原告称房屋抵押，但该房屋未作做抵押登记。涉案房屋查封时，所有权人是被告梁德柱，原告与被告梁德柱签订的购房合同实际是以物抵债，不足以对抗法院的查封行为。被告梁德柱辩称，被告梁德柱与被告龙发公司的欠款事实存在，后双方达成调解。2014年，被告梁德柱因要建立保温材料公司向原告分三次借款共计80万元，以案涉房屋及生产设备作为抵押，后归还原告部分借款40万元左右，剩余部分算利息大概43万元，2016年与原告协商用涉案房屋抵顶剩余借款及利息。因离婚时对房屋有约定，处理房屋需要经过女儿梁竞文同意，当时女儿未成年，故房屋没过户。2017年3月被告梁德柱和原告在公证处办理公证，由于无法和女儿视频连线，故未办成。后同年4月办理了公证。被告并不知道被告龙发公司申请了财产保全，给原告过户时才得知该情况，故本案不存在转移财产的情形。本院经审理认定事实如下：被告龙发公司与被告梁德柱买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，于2017年4月18日出具（2017）内0203民初1689号民事调解书，确定梁德柱欠龙发公司货款520000元，由梁德柱于2017年7月31日前一次性付清，如未按期给付货款，龙发公司有权主张违约金，违约金以未付金额为基数，按照年利率12%计算至付清时止。后因被告梁德柱未按期履行，龙发公司申请强制执行。执行过程中，2017年10月12日，本院作出（2019）内0203执1967号民事裁定，10月13日，本院根据该裁定查封了被告梁德柱名下位于××区房屋（产权证号：233867）。原告认为上述房屋归其所有，故提出书面异议。另查明，2014年5月2日，被告梁德柱向原告张志军出具《借款单》两份，均约定被告梁德柱向原告张志军借款30万元，期限4个月，于2014年9月2日一次性还清，月利率3%，其中一笔借款被告梁德柱以设备作抵押，一笔借款由他人进行担保。2014年6月15日，被告梁德柱再次向原告张志军出具《借款单》，约定被告梁德柱向原告张志军借款20万元，期限3个月，于2014年9月15日一次性还清，月利率3%，并写明以案涉房屋做抵押，但双方未对房屋进行抵押权登记。为证明出借情况，原告提供案外人张某2012年9月5日、2013年3月4日、2013年3月18日、2014年5月2日、2014年6月15日的银行流水。被告梁德柱认可共计向原告借款80万元。因被告梁德柱未归还欠款，2017年4月9日，原告与被告梁德柱签订《购房合同》，约定原告购买案涉房屋，房屋价款为43万元，双方以该房款抵顶欠款。基于双方签订了《购房合同》，2017年4月18日，被告梁德柱出具《委托书》，明确受托人为本案原告张志军，该委托书记载，梁德柱准备将案涉房屋转让，因不便办理过户等相关事项，特委托张志军为委托代理人，代为办理房屋产权过户手续、不动产过户登记等共计7项事宜。2017年4月21日，包头市宏鉴公证处针对该《委托书》出具（2017）包宏证内民字第1842号公证书。又查明，2013年6月25日，梁德柱与高淑芳签署《离婚协议书》，其中约定，案涉房屋归男方所有，以后由女儿梁竞文继承，除变更为梁竞文名下，不得私自进行房产变更，否则变更无效。本院认为，原告张志军请求停止对本案所涉房屋进行执行，应当就其对该房屋享有所有权或者其他足以排除强制执行的民事权益所依据的事实承担举证责任。本案原告与被告梁德柱签订的《购房合同》虽然本质属于以房抵债，但系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故该合同合法有效。原告张志军与被告梁德柱之间系普通债权，该合同的目的是为消灭一般意义上的金钱之债，基于债的平等性，原告所享有的债权并不优先于被告龙发公司享有的债权；其次，原告主张其在法院查封之前即合法占有案涉房屋，但原告所举的热力公司、供水公司、供电公司出具的缴纳通知单无法反映实际缴费情况，所举出售房屋的证据是本院查封房屋以后产生的，其他证据亦无法证明与本案的关联性，故原告所举证据无法证明其在法院查封之前已经实际占有房屋，本院对原告的该项主张不予支持；关于原告主张未办理过户登记非因自身原因，而是因为被告梁德柱要取得其女儿梁竞文的同意，故双方直到2017年4月9日才签《购房合同》,2017年4月18日才去公证书办理授权委托。本院认为，即使按照原告与被告梁德柱所述，前期因梁德柱的原因导致无法过户，后来双方于2017年4月18日去公证书办理授权委托，4月21日，公证处出具公证书，自此案涉房屋就已具备过户登记的条件，即自2017年4月21日至2017年10月13日本院查封房屋前，原告均可办理过户，但在该6个月的期间内，原告无证据证明其做出了办理过户登记的积极行为，也无证据证明未办理过户登记还存在其他合理的客观原因，故原告主张未办理过户登记非因自身原因，依据不足，本院对原告的该项主张不予支持。综上，原告对本案所涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，对原告要求对案涉房屋停止执行并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求确认案涉房屋归其所有，并要求被告协助配合办理过户登记的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、原告张志军与被告梁德柱于2017年4月9日签订的《购房合同》合法有效；二、驳回原告张志军的其他诉讼请求。案件受理费7750元(原告已预交)，由原告张志军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 于 明人民陪审员 赵士鑫人民陪审员 胡秀兰 二〇二〇年五月二十七日书 记 员 明 珠附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。