黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1002民初699号 原告：黑龙江万瑞物业管理有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。 法定代表人：李春俐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王宽，男，该公司综合部经理。 委托诉讼代理人：钟法江，黑龙江正大律师事务所律师。 被告：牡丹江龙达盛世房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。 法定代表人：王金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘勇刚，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：许传敏，女，该公司工作人员。 原告黑龙江万瑞物业管理有限公司（以下简称万瑞公司）与被告牡丹江龙达盛世房地产开发有限公司（以下简称龙达盛世公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理(双方当事人于2019年6月12日至2019年10月10日庭外和解。2020年2月3日，本案依法中止诉讼)。原告万瑞公司委托诉讼代理人钟法江、被告龙达盛世公司委托诉讼代理人孟祥炬(2020年1月3日更换委托诉讼代理人为刘勇刚)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万瑞公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告龙达盛世公司支付原告空置房屋物业服务费688630元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2010年8月,原告与被告签订了小区物业托管合同,双方约定被告委托原告为其开发建设的位于牡丹江市东安区乌苏里路东,兴隆街南路的XX小区进行前期物业管理服务,总建筑面积约98142平方米。原告为上述小区提供了物业管理服务，被告的空置房屋未交物业服务费。2016年1月26日，经诉讼原告与被告达成调解协议，被告支付了部分物业服务费。截至2017年7月31日，被告拖欠物业服务费688630元。原告多次催要，仍未支付，故提起诉讼。 被告龙达盛世公司辩称，1.根据双方合同约定，原告万瑞公司无权向被告主张物业服务费。原告物业服务系自负盈亏，被告不再向原告支付任何费用。被告委托原告对小区行使物业管理权，原告就获得了向业主收取物业服务费的权利并可以获利，所以合同中约定委托方不再向原告支付任何费用是公平、合法有效的；2.被告提交的证据充分证明原告并没有承接小区二期的物业服务，原告无权向被告主张二期空置房的物业服务费。原告没有承接小区二期的物业，被告在小区二期房屋建筑的公共部分、小区共用设施设备等方面投入大量资金，承担相应责任。小区业主房屋漏水、小区失火、对下水管道、电线及其他共用设施的抢修和维修、对业主房屋内的烟熏及大量灰烬的清理、失火的损失和责任都是由被告承担的。原告不对物业事故承担任何责任，也不对出现的物业问题进行维修维护，原告无权向被告主张物业服务费；3.依据法律规定，房屋竣工前，被告不需要承担物业服务费。本案诉争小区二期2017年7月31日并没有竣工，在物业没有竣工的前提下，建设单位不应当交纳物业服务费。综上,原告与被告之间的合同明确约定，原告自负盈亏，被告不向其支付任何费用，且小区二期2017年7月31日并未竣工，原告没有承接小区二期的物业服务，亦未进行备案，原告无权向被告主张任何费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院对原告万瑞公司提交的证据认定如下： 证据一，2010年8月19日小区物业托管合同、XXXX空置用房收费表、2017年7月4日原告给吉林省长春皓月清真肉业股份有限公司出具的沟通函。本院认为，小区物业托管合同能够证明原告与被告之间存在前期物业服务合同关系，本院对此事实予以确认。XXXX空置用房收费表、沟通函均系原告单方制作，虽有被告工作人员韩大亮的签字，但韩大亮非被告的法定代表人且被告未授权其对此组证据内容予以确认，被告对此组证据亦不予认可，故本院对XXXX空置用房收费表、沟通函不予采信。 证据二，（2015）牡东民初字第398号民事调解书。本院认为,此证据系生效的法律文书，但与本案的争议焦点无关联性，本院在本案中不予确认。 证据三，被告给原告的入户通知书、入户公告。本院认为,此组证据不能作为原告收取被告物业服务费的起始时间的依据,本院对此组证据不予采信。 证据四，2017年12月8日被告给原告出具的工作函。本院认为，此份证据能够证明被告因物业服务质量问题致函原告，但不能证明原告对XXXX小区二期提供了物业服务，本院对此证据欲证明的内容不予确认。 本院对被告龙达盛世公司提交的证据认定如下： 证据一，小区物业托管合同。本院认为，此份证据能够证明原告与被告之间存在前期物业服务合同关系，本院对此事实予以确认。 证据二，物业承接查验协议、XXXX小区一期物业承接查验备案申请书。本院认为，此组证据能够证明原告承接牡丹江市XXXX小区一期物业服务并申请备案的事实，本院对此事实予以确认。 证据三，火灾事故重新认定书、住宅区供电线路抢修合同、XXXX6号楼下水管路维修工程合同、6号楼业主的收条和承诺书、照片。本院认为,此组证据与本案争议焦点无关联性,本院对此组证据不予采信。 证据四，政府对于项目外立面的批示及外立面工程施工合同、验收督办单。本院认为，此组证据结合被告提交的证据三，能够证明2017年7月31日XXXX小区二期工程未竣工验收，原告未承接该小区二期物业服务的事实，本院对事实予以确认。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2010年8月19日，原告万瑞公司与被告龙达盛世公司签订黑龙江省牡丹江市开发区XX小区物业托管合同，主要内容:“委托方:龙达盛世公司，受托方:万瑞公司......座落位置:牡丹江市江南开发区乌苏里路东、兴隆街南路；建筑面积:约98142.14平方米......委托方的XX小区二期未交付使用前，受托方对皓月XX小区一期的商务楼部分实施管理......托管期限自本合同生效至XX小区业主委员会成立时止......管理服务费用：委托方同意受托方合理收取各项服务管理费，自负盈亏，委托方不再向受托方支付任何托管费用……”。合同签订后，原告承接XX小区一期物业服务。 本案在审理过程中，被告龙达盛世公司针对本案向本院提交书面意见,明确表示同意支付原告万瑞公司5万元。 本院认为，原告万瑞公司与被告龙达盛世公司签订的小区物业托管合同系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方存在前期物业服务合同关系。 关于原告万瑞公司要求被告龙达盛世公司支付空置房屋物业服务费诉讼请求，本院认为，物业服务合同属双务合同，本案中，原告有向被告提供物业服务的义务，被告有向原告缴纳物业服务费的义务。双方签订前期物业服务合同后原告仅承接了小区一期的物业服务，被告对此也予以认可，故根据法律规定，被告应支付该小区一期部分未售房屋的物业服务费。另外，《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。本案中，被告提交的证据能够证明2017年7月31日XX小区二期工程未竣工，原告认可没有承接小区二期的物业，但主张其提供了物业服务，原告对此未提交证据予以证实，因此原告向被告主张该小区二期2017年7月31日之前的物业服务费无事实及法律依据，本院不予支持。 关于被告龙达盛世公司应支付原告万瑞公司该小区一期物业服务费的数额，本院认为，原告主张该小区一期未出售房屋为39户，但其提交的证据不能证实此主张，被告对此亦不予认可，故本院对原告主张的数额不予确认。在本案审理过程中，针对原告的主张，被告明确表示同意支付原告5万元，故本院对此数额予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、《物业管理条例》第四十一条第二款规定，判决如下： 一、被告牡丹江龙达盛世房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黑龙江万瑞物业管理有限公司5万元； 二、驳回原告黑龙江万瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10686元，由原告黑龙江万瑞物业管理有限公司负担9910元，由被告牡丹江龙达盛世房地产开发有限公司负担776元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  李长河 审 判 员  李艳萍 人民陪审员  张 宏 二〇二〇年五月二十一日 书 记 员  王盈盈