广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初685号原告：陈福万，男，1974年6月23日出生，汉族，住广州市开发区。委托诉讼代理人：陈昌仪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：正坊科技（广州）有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区青年路****。法定代表人：乔华邦，总经理。委托诉讼代理人：寇晓波，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁舲，国信信扬律师事务所实习人员。原告陈福万诉被告正坊科技（广州）有限公司（以下简称正坊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告陈福万及其委托诉讼代理人陈昌仪，被告正坊公司的法定代表人乔华邦及委托诉讼代理人寇晓波、张洁舲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈福万向本院提出诉讼请求：1.判令被告正坊公司立即向原告陈福万支付2019年9月至2020年1月期间的租金109628.6元、2019年10月24日至2019年12月18日的水电费1547元；2.判令原告陈福万无需退还被告正坊公司履约保证金43000元；3.本案诉讼费由被告正坊公司承担。事实和理由：2018年5月11日，陈福万与正坊公司签订《租赁合同》一份，由正坊公司租用陈福万位于广州市黄埔区保沙路8号之物业。租赁期限自2018年6月1日起至2022年12月31日止，租赁面积为1068平方米，每月租金为21360元，2020年1月1日起在原月租金的基础上增加6%。租金每月一结，但必须在每月的5号前支付当月租金。租赁期间的水费单价为5.5元/平方米，电费单价1.35元/度。如果逾期2个月未缴付租金，视为违约，所缴付的43000元履约保证金无需退还。合同签订之后，正坊公司仅支付租金至2019年8月份，之后经陈福万再三催讨，拒付。综上，陈福万认为双方签订的《租赁合同》是双方真实意思的体现，合法有效，应当受到法律的保护。现正坊公司不按照合同约定履行义务，不仅违反双方所签合同约定，而且违反相关法律规定，严重损害了陈福万的合法权益。为此，陈福万根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定，特向法院提起诉讼，请依法支持陈福万如前诉请。被告正坊公司辩称，陈福万的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。（一）双方签订的租赁合同是无效的，涉案物业并未取得合法产权证书，也没有办理规划报建手续。（二）涉案物业的实际业主广州市黄埔区南岗街沙步南宁股份经济合作社分别在2019年4月4日、2019年5月17日向杜水林发出《终止物业租赁合同的通知》和《关于按双方租赁合同终止之日移交房屋的通知》，正坊公司作为实际使用人也有收到通知。该两份通知已明确杜水林与经济社所签订的物业租赁合同于2019年7月25日终止，所以正坊公司认为从该日起陈福万已经丧失了该物业所享有的权利。（三）从经济社还有居委向正坊公司发出类似通知之后，正坊公司的生产经营受到影响无法正常使用该场地，正坊公司在2019年12月16日、12月24日通过书面方式向陈福万发出退租通知解除双方的租赁合同，要求陈福万办理厂房交接手续，但是陈福万并没有过来办理，所以正坊公司认为即使需要支付场地占用费，也应计算至2019年12月16日。（四）由于双方所签订的租赁合同无效，根据最高院关于租赁合同的司法解释，陈福万应当返还正坊公司所交付的押金43000元，并根据过错程度赔偿正坊公司的损失，该部分诉求正坊公司将另行提起诉讼。（五）陈福万主张水电费的期间，正坊公司没有向其缴纳费用，陈福万主张的费用与已过往产生的水电费金额差不多。经审理查明，2018年5月11日，陈福万（出租方、甲方）与正坊公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市黄埔区保沙路8号之物业出租给乙方，租赁期限自2018年6月1日起至2022年12月31日止。第二条约定，乙方在签订本合同后交纳保证金（押金）43000元整。本租赁场所总面积为1068平方米，每月租金为21360元，租金以每三年为一个调价周期，从第四年即2020年1月1日起在上年月租金21360元的基础上增加6%，以此类推。租金每月一结，乙方须在每月的5号前支付当月租金。第三条约定，租赁期间的水费单价为5.5元/立方米，电费单价为1.35元/度。第四条约定，本合同除发生下列情形外，甲乙双方均无权单方面解除合同：4.乙方连续2个月未交付租金，视为乙方违约，乙方不得要求退回押金。第五条约定，因乙方原因违约造成合同终止的，乙方不得要求退回保证金。2018年5月28日，正坊公司向陈福万交纳押金43000元。正坊公司接收涉案物业后，向陈福万支付租金至2019年8月，此后未再支付。2019年12月17日，正纺公司的法定代表人乔华邦通过微信向陈福万发出《退租通知》，称：由于四月份五月份村里多次张贴拆迁通知，六月份街道实施登记，八月份递交厂内财物清单，不确定搬迁时间，给我们生产造成困扰乃至损失，再加上今年经济形势不好，公司运转艰难，生存困难，难以为继。至于我们建的钢构板房及定制行吊，在不影响您出租使用的状况下，产权属于我们，你们无偿使用，如影响使用，通知我拆除。在已提前口头通知及短信通知后再次书面通知您，不再租用保沙路八号108的厂房。2019年12月25日，正纺公司的法定代表人乔华邦通过微信再次向陈福万发出《退租解约通知》，该通知中除重申《退租通知》的内容外，还告知陈福万来接收厂房。陈福万陈述其有权出租涉案物业，其提交广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社与杜水林签订的编号为埔沙（沙涌片）20170002号《物业租赁合同》（复印件）以及杜水林与陈福万签订的《租赁合同》作为证据。广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社与杜水林签订的《物业租赁合同》约定杜水林通过竞投方式取得广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社自有的位于沙步保沙路沙涌片地块的物业租赁权，物业用地面积约为3027平方米，建筑面积约为3133平方米，租赁期限自2017年1月20日至2025年1月19日止。杜水林与陈福万签订的《租赁合同》约定杜水林将黄埔区保沙路8号之物业出租给陈福万，租赁期限自2017年5月1日至2022年12月31日止。关于涉案物业的产权及报建情况，陈福万表示需向经济社询问了解情况后庭后七天内书面回复法庭，但其未予回复。本院于2020年3月17日向广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局发函询问涉案物业的规划报建情况。2020年4月3日，该局复函称经核查暂查无广州市黄埔区保沙路8号之物业（或保沙路八号108厂房）的规划报建审批记录。陈福万对复函无异议，其同意将履约保证金在正纺公司应支付的占用费中抵扣。庭审中，正坊公司陈述，其在涉案物业经营至2019年12月，其将能搬走的都搬走了，只剩下办公室的板房和定制的行吊未搬走，未搬走的原因是未与陈福万协商好是折价补偿还是直接拆除。陈福万主张其与正纺公司签订的《租赁合同》合法有效，本院向陈福万释明如本院认定的《租赁合同》的效力与其主张的不一致，其是否需要变更诉讼请求，陈福万表示如合同无效，其主张的租金为占用费，其他诉讼请求不变更。陈福万提交其庭后拍摄的涉案物业的视频，显示正纺公司仍有板房、行吊、茶具、个人物品等未搬走。另，陈福万于2020年4月20日向本院申请财产保全，请求查封、扣押、冻结正纺公司名下价值111175.6元的财产。担保人浙商财产保险股份有限公司深圳分公司作为连带责任担保人出具等额诉讼保全保单保函为申请人陈福万申请财产保全提供担保。本院于2020年4月24日作出《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结被申请人正纺科技（广州）有限公司价值111175.6元的财产（冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产的期限为三年）。上述事实，有《租赁合同》《物业租赁合同》、收款收据、收据、《退租通知》《退租解约通知》、微信聊天记录及双方当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，陈福万在指定期限内未提交涉案物业的产权及规划报建的相关材料，广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局经核查也未查到涉案物业的规划报建审批记录，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，陈福万与正纺公司签订的《租赁合同》应属无效。关于2019年9月至2020年1月的占用费。虽然《租赁合同》无效，但正纺公司占有使用涉案物业，其应参照合同约定的租金标准向陈福万支付占用费。正纺公司虽然于2019年12月16日、12月24日向陈福万发出《退租通知》《退租解约通知》，但正纺公司仍有物品存放在涉案物业内未搬走，故陈福万主张正纺公司支付占用费至2020年1月合理，本院予以支持。正纺公司自2019年9月开始未向陈福万支付占用费，故其应向陈福万支付2019年9月至2020年1月的占用费108081.6元（21360元/月×4个月+21360元/月×1.06×1个月）。关于水电费。正纺公司确认其在2019年10月24日至2019年12月18日期间未向陈福万缴纳水电费，且陈福万主张的水电费与正纺公司过往产生的水电费金额差不多，故陈福万主张水电费1547元合理，本院予以支持。关于履约保证金。因《租赁合同》无效，自始不发生法律效力，陈福万应将收取的履约保证金43000元退还给正纺公司。陈福万同意将履约保证金在房屋占用费中抵扣，故抵扣履约保证金43000元后，正纺公司还应向陈福万支付占用费65081.6元（108081.6元-43000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告正坊科技（广州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈福万支付2019年9月至2020年1月的占用费65081.6元；二、被告正坊科技（广州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈福万支付2019年10月24日至2019年12月18日期间的水电费1547元；三、驳回原告陈福万的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1262元，由原告陈福万负担506元，由被告正坊科技（广州）有限公司负担756元。财产保全费1076元，由原告陈福万负担431元，由被告正坊科技（广州）有限公司负担645元。原告陈福万已预交案件受理费和财产保全费，被告正坊科技（广州）有限公司在履行本判决确定的义务时将其应承担的诉讼费迳付原告陈福万。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王梦二〇二〇年五月九日书记员  张敏张园