广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1945号原告:蒋运权，男，1968年2月20日出生，汉族，身份证住址四川省简阳市，委托诉讼代理人：邓娟、颜春阳，广东乐广律师事务所律师、律师。被告：广州市汇创意置业发展有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：朱晓玲。委托诉讼代理人：李学豪，广东蕴德律师事务所律师。第三人：广州图都信息科技有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：刘凯。第三人：广州荣天环保科技有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：付鹏。原告蒋运权与被告广州市汇创意置业发展有限公司（以下简称汇创意公司）、第三人广州图都信息科技有限公司（以下简称图都公司）、广州荣天环保科技有限公司（以下简称荣天公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋运权的委托诉讼代理人邓娟、颜春阳，被告汇创意公司的委托诉讼代理人李学豪到庭参加了诉讼；第三人图都公司、荣天公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2、被告向原告返还租赁合同履约保证金96922元；3、被告赔偿原告各项损失1365402元（包含被告违法解除合同致使原告装修残值损失185000元及原告转租的租金预期收益损失1180402元）；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年7月11日，原、被告双方签订《租赁合同》，由原告承租被告位于广州市白云区机场路***号***汇创意产业园写字楼*栋物业，租赁面积1005平方米，租期从2013年7月22日至2023年7月21日。2014年4月11日，双方又签订《补充协议》，约定被告将该栋物业中另外122平方米物业也出租给原告，租赁协议明确约定原告有权对租赁物业进行转租。2015年8月，原告将租赁物业中502.5平方米转租给了第三人荣天公司，租期自2015年8月14日至2023年7月21日；2018年1月，原告将租赁物业中的625.5平方米转租给第三人图都公司，租期自2018年2月1日至2020年6月30日。原、被告签订租赁合同以来，无论是自用期间或是转租期间，均依约支付租金。但2018年12月3日，被告单方告知原告解除合同，强行收回物业，并直接向第三人收取租金。原告为履行租赁合同，投入巨资装修，没有任何违约行为，被告单方收回物业构成严重违约，故应承担违约责任并赔偿原告各项损失。被告汇创意公司辩称：被告有权依据《租赁合同》的约定解除合同，因蒙阴县公安局认为原告涉嫌违法犯罪，故将接受原告名下账户转账的相关银行账户予以冻结，包括被告指定的用于收取原告租金的账户，故被告方账户被冻结导致被告权益受到严重损害，被告有权解除合同。在原告未能妥善处理涉嫌违法事宜的情况下，原告向任何账户支付租金均可能被冻结，故原告客观上已无法实现合同目的，因原告原因造成合同提前解除的，被告有权不退回履约保证金。为证明被告方与原告不存在违法关系，在公安机关建议下，被告于2018年12月3日向原告发出解除通知，决定解除与原告的租赁合同，原告在收到函件后未提出异议，应视为认可。随后，公安机关也因此将被告方账户予以解冻。现原告时隔一年后才提起诉讼，缺乏相应证据，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人图都公司无陈述。第三人荣天公司无陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的租赁合同、租赁合同补充协议、证明、电子回单、关于解除租赁合同的告知函、工程合同书、合同、营业执照、合同补充协议书、无犯罪记录证明、收据、报价表、快递单、情况说明、账户交易明细、协助冻结财产通知书、施工许可证、施工图纸、消防安全责任合同书、装修承诺书、业主装修审批表、安全责任承诺书、装修须知、收费通知书、地图、受案登记表、民事裁定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月11日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市白云区机场路**号**汇创意产业园写字楼B9栋整栋（以下简称涉案物业）给乙方作为经营办公之用，建筑面积1005平方米，租赁期限自2013年7月22日至2023年7月21日，第一年租金43215元/月，第二年租金在上一年单价上递增5%，乙方租金从2013年12月21日开始计收；乙方在合同签订当天需向甲方支付履约保证金86430元；等等。2014年4月11日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定新增加租赁面122平方米，新增履约保证金10492元，甲方同意乙方可将涉案物业转租给第三方；等等。2015年8月14日，原告将涉案物业首层502.5平方米出租给第三人荣天公司并签订《合同》，约定租期自2015年8月14日至2023年7月21日，第一年租金30150元，第二年在上一年租金单价上递增5%。2018年1月22日，原告将涉案物业第二层625.5平方米出租给案外人许威宜并签订《合同》，约定租期自2018年2月1日至2020年6月30日，第一年租金42101元，第二年在上一年租金单价上递增6%。2018年3月28日，原告与第三人图都公司签订《合同补充协议》，约定许威宜签订的合同变更为第三人图都公司。2018年12月3日，被告向原告发出关于解除租赁合同的告知函，记载因原告涉嫌违法犯罪被公安机关立案侦查，导致被告收取租金的账户被公安机关冻结，严重损害被告权益，根据合同约定，决定于当天正式解除与原告之间的租赁合同关系。2018年12月6日，被告分别与两第三人签订租赁合同，约定两第三人自2018年12月起向被告缴纳租金。2020年4月8日，广州市规划和自然资源局向本院复函，记载未查到相关《建设工程规划许可证》及产权记录。原告为证实其存在装修损失，出示以下证据：1.《工程合同书》，记载系在2013年8月27日，由原告作为广东九天绿泰科技有限公司代表（甲方）与案外人何军作为广州市绘美拓者装饰设计工程有限公司代表（乙方）签订的，约定乙方包工包料为甲方的涉案物业进行装修，工期自2013年9月1日至2013年10月31日，工程总造价370000元，合同签订后甲方支付148000元，工程施工中期支付111000元，工程施工后期支付37000元，验收合格支付55500元，剩余18500元90天后付清。2.收据，系由广州市绘美拓者装饰设计工程有限公司分别于2013年9月1日、10月1日、10月10日、11月7日、2014年3月5日向原告开具，分别记载收到装修工程款148000元、111000元、37000元、55500元、18500元。3.报价表，记载装修具体项目，包括隔断、水电等，总造价370000元。4.何军名下账户历史明细，记载于2013年8月28日收到148000元。被告对上述证据均不予确认。被告为证实原告的装修已不存在，出示两第三人的装修审批表、施工许可证、安全承诺书等证据，原告对上述证据不予确认，但确认两第三人在承租后有进行小部分修改装修，涉案物业的水电等隐蔽工程、间隔、前台、走廊等公共部分的装修仍是由原告施工的。审理中，经本院释明租赁合同无效，原告变更诉讼请求为：1、判令原、被告签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效；2、被告向原告返还租赁合同履行保证金96922元；3、被告承担缔约过失责任，赔偿原告各项损失1365402元；4、被告承担本案诉讼费。被告坚持其答辩意见。另，原、被告均确认原告向被告缴纳租金至2018年11月，均不申请对原告主张的装修损失进行评估。被告确认其将涉案物业交付给原告时，涉案物业仅是接通水电到入口，内部没有装修，原告承租后有进行装修，但对原告主张的装修金额不予确认。两第三人均确认在承租后对房屋进行了重新装修，原有的装修已不存在或被覆盖。本院认为，涉案物业无合法的报建手续，属于违法建筑，原、被告就涉案物业签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》均属无效合同。原告要求确认无效，本院予以支持。关于履约保证金，现合同无效，因无效合同所取得的财产应当相互返还。故原告要求被告汇创意公司退还履约保证金96992元合法合理，本院予以支持。关于装修损失，原告提供《施工合同》、报价表、收据及收款方银行账户明细拟证实其对涉案物业进行装修，被告确认原告存在装修事实，两第三人均确认在承租涉案物业时已存在原有装修事实，故本院对原告主张其对涉案物业进行装修的事实予以采信。关于装修金额，原告主张为合同记载的370000元，且提供了装修方收取合同约定的首笔款项148000元的账户交易明细，被告虽有异议，但未能提供相反证据予以反驳，故本院对原告主张的装修金额予以采信。现原告确认涉案物业的装修已被两第三人进行了修改，故相应被修改的装修也应随之被拆除，但因原告未能提供充分证据证实其损失数额，故本院结合原告承租面积、使用年限等因素酌情认定为100000元。考虑原告与被告汇创意公司在签订涉案物业的租赁合同时均具有过错，该损失应由原告与被告汇创意公司共同承担，故本院酌情认定该损失应由原告与被告汇创意公司共同承担50%，汇创意公司应向原告赔偿装修损失50000元。关于预期租金收益损失，该损失并不属于因无效租赁合同可获得损失，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、确认原告蒋运权与被告广州市汇创意置业发展有限公司于2013年7月11日签订的《租赁合同》及2014年4月11日签订的《租赁合同补充协议》无效；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州市汇创意置业发展有限公司向原告蒋运权返还履约保证金96992元；三、自本判决生效之日起三日内，被告广州市汇创意置业发展有限公司向原告蒋运权赔偿装修损失50000元；四、驳回原告蒋运权的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8980元，由原告蒋运权承担8078元，由被告广州市汇创意置业发展有限公司承担902元。被告承担的诉讼费应于本判决书生效之日起三日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年五月十二日书记员  任丽霞