上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初11313号原告：上海市崇明区公共租赁住房建设运营管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张志华，经理。委托诉讼代理人：丁文博。委托诉讼代理人：陈昌，上海市恒远律师事务所律师。被告：奚鹏飞，男，1968年12月5日生，汉族，户籍地上海市崇明区。原告上海市崇明区公共租赁住房建设运营管理有限公司(以下简称公租房运营管理公司)与被告奚鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理，原告公租房运营管理公司的委托诉讼代理人丁文博、陈昌到庭参加诉讼。被告奚鹏飞经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海市崇明区公共租赁住房建设运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年3月至2016年7月期间的房屋租金498元；2、判令被告支付2016年8月至2019年9月期间的房屋使用费人民币6,142元(166元/月×13个月)；3、判令被告腾退坐落于上海市崇明区湄州路XXX弄XXX号XXX室建筑面积为58.36㎡的住房一套；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月16日，被告与上海市崇明县住房保障事务中心签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同》一份，被告租赁坐落于上海市崇明区湄州路XXX弄XXX号XXX室建筑面积为58.36㎡的住房一套，租赁期限一年，即自2015年7月17日至2016年7月16日，房租为每月920元，其中政府补贴754元，被告自付166元。但被告自2016年3月起就不再支付房租。截至2016年7月，被告合计拖欠房屋租金498元。房屋租赁合同于2016年7月16日到期，房屋出租方通知被告续签合同，但被告一直未与原告续签，因此双方之间的房屋租赁关系自合同到期即终止。合同终止后，被告仍继续占用涉案房屋，应当支付房屋使用费。2016年8月至2019年9月共计37个月，被告合计结欠房屋使用费6,142元。后经审核，被告已经不符合申请租住廉租房的条件，因此必须退出租住的廉租房，以便将房屋租给符合条件的困难户。但经原告多次发函督促，被告至今仍未腾退租住的房屋。据此，原告为维护自身合法权益，请求法院判如所请。审理中，原告自愿表示对于第二项诉讼请求同意根据涉案房屋内的水、电费使用情况确定被告实际占有使用房屋期限，并据此主张房屋使用费。被告奚鹏飞未到庭应诉、答辩。原告为证明其主张的事实，依法向本院提交如下证据：1、沪(2017)崇字不动产权第003623号产权证，证明涉案房屋登记权利人为原告；2、《上海市廉租实物配租住房租赁合同》，证明涉案房屋的租赁关系，以及双方就租赁面积、租金标准、租赁期限等进行了约定，目前该合同已经到期；3、房租收据回执，证明被告实际支付租金至2016年2月；4、2017年11月22日告知书及投递单、律师事务所函及投递单、2019年8月7日告知书，证明原告多次通知被告支付房屋租金和占有使用费，并要求被告腾退房屋的情况；5、沪府发〔2014〕52号、〔2017〕93、〔2013〕57及崇府办发〔2014〕16号文件，证明原告提起诉讼具有主体资格以及廉租住房租赁政策标准；7、(2019)沪0151民初6310号民事裁定书，证明原告曾就本案纠纷向法院提起过诉讼，后因需要继续收集证据而撤诉；8、涉案房屋内的水费、电费、煤气费发票，证明被告实际占有使用涉案房屋至2017年2月。被告奚鹏飞对原告提交的证据均未予质证。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于上海市崇明区湄洲路XXX弄XXX号XXX室房屋的登记权利人原告公租房运营管理公司。2015年7月16日，上海市崇明县住房保障事务中心(现更名为上海市崇明区住房保障事务中心)作为出租人(甲方)与被告奚鹏飞作为承租人(乙方)签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同》一份，约定：乙方的家庭配租人口共1人；租赁住房坐落于湄洲路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积为58.36平方米，房源种类为可转化廉租住房；租赁期限为壹年，租赁期自2015年7月17日起至2016年7月16日止；在上述租赁期内，该房屋每月租金为920元，其中乙方自付租金166元，政府补贴租金754元；乙方应于每月十日前向甲方支付当月应承担的自付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需要自行承担日租金0.3%的违约金；除区住房保障机构同意乙方续租外，乙方应在本合同约定的租期届满后30内返还该住房。合同签订后，上海市崇明县住房保障事务中心按约将涉案房屋交付给被告居住使用，被告向原告支付房屋租金至2016年2月，之后未再向原告支付过租金。2017年11月22日，原告向被告发送告知书，要求被告缴纳拖欠的房屋租金。2019年2月20日，被告向原告发送律师函，再次要求被告支付拖欠的房屋租金。2019年8月7日，原告又向被告发送告知书，载明：“奚鹏飞租户经上海市住房保障管理系统复核，未在规定期限内申报复核，目前已不符合租住廉住房的条件，须退出廉租住房。请您收到本告知书后一个月内搬离此房屋，并将房屋及原附属设备设施归还我方，同时撤出你的私有物品、结清室内水电煤等费用”。但被告奚鹏飞至今仍未支付拖欠的房屋租金，遂涉讼。另查明，2013年7月12日，上海市人民政府发布沪府发〔2013〕57号文件，明确廉租住房和公共租赁住房的租赁管理由公共租赁住房运营机构统一实施。2014年4月22日，崇府办发〔2014〕16号文件亦明确廉租住房和公共租赁住房的租赁管理由公共租赁住房运营机构统一实施。审理中，原告表示根据涉案房屋内的水费、电费、煤气费账单显示，2017年2月之后未再产生相关费用，说明被告奚鹏飞自2017年3月开始已实际不再居住使用涉案房屋，所以第二项诉请房屋使用费同意计算至2017年2月16日。对于第一项诉请2016年3月17日至2016年7月16日期间的房屋租金，只要求被告奚鹏飞支付498元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上海市崇明县住房保障事务中心与被告奚鹏飞签订的廉租住房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据廉租住房租赁合同约定，涉案房屋的租赁期限为2015年7月17日至2016年7月16日，租赁合同到期后，双方未再续签合同，故被告已无继续占有使用涉案房屋的合同依据和法律依据，故原告要求被告腾退返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付2016年3月17日至2016年7月16日期间的房屋租金的诉讼请求，在租赁关系存续期间，交纳租金是被告作为承租人的主要合同义务，被告理应足额支付该期间的房屋租金664元，现原告自愿表示仅要求被告支付拖欠的房屋租金498元，系自行处分自己的民事权利，于法无悖，本院予以准许。被告在租赁期限届满后仍实际占有使用涉案房屋至2017年2月，故原告要求被告按照原合同约定的租金标准支付2016年7月17日至2017年2月16日期间房屋使用费1,162元的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。被告奚鹏飞未到庭应诉答辩，视为其自行放弃抗辩的权利，由此产生的法律后果，由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告奚鹏飞于本判决生效之日起十日内支付原告上海市崇明区公共租赁住房建设运营管理有限公司2016年3月17日至2016年7月16日期间的房屋租金498元；二、被告奚鹏飞于本判决生效之日起十日内支付原告上海市崇明区公共租赁住房建设运营管理有限公司2016年7月17日至2017年2月16日期间的房屋使用费1,162元；三、被告奚鹏飞于本判决生效之日起十日腾退返还原告上海市崇明区公共租赁住房建设运营管理有限公司坐落于上海市崇明区湄洲路XXX弄XXX号XXX室房屋。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告奚鹏飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄菲菲人民陪审员  黄 飞人民陪审员  施玉兰二〇二〇年五月二十八日法官 助理  周志鹏书 记 员  周志鹏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……