福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初1419号 原告（反诉被告）：洪荣才，男，1981年8月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：罗发兴，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗艳萍，北京大成（厦门）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：陈小江，男，1981年5月14日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：杜宝镇，厦门市杏南法律服务所法律服务工作者。 原告（反诉被告）洪荣才与被告（反诉原告）陈小江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。洪荣才及其委托诉讼代理人罗发兴、陈小江的委托诉讼代理人杜宝镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪荣才向本院提出诉讼请求：1.陈小江立即向洪荣才赔偿设备添置费用13万元；2.陈小江立即向洪荣才返还押金2万元；3.陈小江立即向洪荣才退还2020年1月和2020年2月租金2万元；4.陈小江承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月13日，陈小江与洪荣才签订《房屋租赁合同》，约定陈小江将坐落于厦门市集美区杏林西亭村官任社下官路19号的10个套间出租给洪荣才作为公寓出租使用。因不可抗力或政府行为征地拆迁时导致合同无法继续履行的，合同期内第一年甲方（即被告）赔偿乙方（即原告）设备添置费用13万元。合同签订后，洪荣才向陈小江交纳押金2万元，洪荣才已将租金交至2020年2月。此后，该房屋被政府列为征收对象，拆迁部门要求在2019年12月20日交房，上述租赁合同在2019年12月20日已经无法继续履行。洪荣才多次要求陈小江赔偿设备添置费用13万元和退还押金2万元以及未履行期间（2020年1月和2月）已交纳的租金2万元，但陈小江拒绝。陈小江未依约支付赔偿款以及退还押金和租金的行为已经构成违约，应当承担违约责任。 陈小江辩称，对于洪荣才主张的第一项诉求，根据合同第五条第二款约定，如果洪荣才要求陈小江支付其所谓的设备费13万元，洪荣才也应将价值相当于13万元的其所添置的家具家电设备交付给陈小江，但该条款中的“赔偿”二字违背了订立合同的本意也不符合法律规定，既然是不可抗力或者政府的行为导致合同无法继续履行，则双方就不存在违约、过错或者违法的行为，因此不应采用赔偿这种方式。合同本意是为了互利、方便双方，如果一年之内因客观原因导致合同无法继续履行，那么陈小江受让洪荣才添置的设施设备价值13万元，洪荣才也应将其相当于13万元的设施设备交付给陈小江。这条约定属于互负给付义务的条款。对于洪荣才的第二项诉求，陈小江无异议。对于洪荣才的第三项诉求，虽然政府要求2019年12月底要将房屋腾空移交给拆迁部门，但洪荣才实际占用房屋至2020年1月底，从其提交的证据微信聊天记录可见洪荣才直至2020年1月19日还在讼争房屋，所以陈小江只能退还2020年2月份的租金10000元。 陈小江向本院提出反诉请求：1.洪荣才立即向陈小江支付2020年1月的电费2245.03元；2.洪荣才立即向陈小江交付如下家具家电设备：窗帘26个、床16张、床头柜16个、衣柜16个、书桌10张、沙发椅10张、茶几10张、电视机10台、冰箱10台、洗衣机10台、空调机26台、热水器10台、（排）油烟机10台、灶台10个、洗菜台10个，前述家具价值约13万元；3.本案诉讼费用全部由洪荣才承担。陈小江当庭变更反诉请求为：1.洪荣才立即向陈小江支付2020年1月的电费1123元；2.洪荣才立即将应当交付给陈小江的家电家具设备折价13万元赔偿给陈小江；3.本案诉讼费用全部由洪荣才承担。事实与理由：2019年4月13日，陈小江作为甲方与洪荣才作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定陈小江将自有的坐落在厦门市集美区西亭村官任社下官路19号楼房中的10个套间（其中：一房一厅4套；二房一厅6套）出租给洪荣才作为公寓出租使用,期限12年。其中第一条第五款约定：乙方负责房屋的家具家电，包括：窗帘、床、床头柜、衣柜、书桌、沙发、茶几、电视、冰箱、空调、热水器、灶台、洗菜台、油烟机。第一条第六款约定：乙方租赁期间，水费、电费、卫生费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方承担。租赁结束时，乙方须交清所有费用。第一条第七款约定：租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第五条第二款约定：因不可抗力或政府行为征地拆迁时导致本合同无法继续履行的，合同内第一年甲方赔偿乙方设备添置费用13万元，每年递减2.6万元（即第二年赔偿10.4万元，第三年赔偿7.8万元，第四年赔偿5.2万元，第五年赔偿2.6万元），赔偿后乙方添置的设备全部归甲方所有；第五年后，甲方不再赔偿乙方设备添置费用，所有乙方添置的物品仍归乙方所有，乙方自行处置。合同签订后，陈小江按照约定条件将出租房屋进行交付，洪荣才则以二房东的身份将上述房屋出租收益。2019年，该房屋被政府列为征收对象，导致本合同无法继续履行而必须解除。虽然拆迁部门限定最后交房时间为2019年12月20日，但洪荣才仍使用房屋至2020年1月下旬。此后，洪荣才即没有与陈小江办理任何移交手续，而是急于处理其添置的家具家电设备；更没有交清其应当承担的电费，致使电力公司多次催讨，陈小江遂于2020年2月17日代为其缴交电费2245.03元。 洪荣才辩称，一、陈小江主张的电费中包含其自住房屋的用电电费，应扣减其自用部分的电费。其提出的电费2245.03元为整栋房屋的电费，包括其自住的401室、501室、502室房间的电费。根据以往用电比例，陈小江自住房屋用电量一般占到全部用电量的一半，因此，洪荣才应自行承担其中的1122元。剩余的1123元电费，洪荣才愿意支付，并同意在陈小江应支付给洪荣才的费用和赔偿款中扣减。二、根据《房屋租赁合同》第五条约定，只有在陈小江赔偿洪荣才13万元后，其才有权请求交付相关的设备。家电家具设备价值已经没有13万元，洪荣才在征求陈小江意见后，已处置了全部家具家电，处置价格为28000元，扣掉该家具家电的拆卸、搬运费9160元和仓储费3000元后，剩余15840元。洪荣才同意在陈小江赔偿13万元后将该15840元支付给陈小江。家具家电的处置价格28000元符合市场行情且已经征求陈小江意见。洪荣才在陈小江违约拒绝赔偿13万元后，积极沟通，陈小江要求洪荣才把家具家电抓紧处理，之后，洪荣才积极寻找买家询价，经过多轮询价，寻找到有买家愿意以28000元购买时，及时通过短信、微信告知陈小江：“有人出价2.8万购买这批二手家具家电，我们认为基本达到二手市场行情价，计划于三日内出售给对方。现在跟您说清价格，如果您认为可以卖出更高价格，请于三日内答复并支付更高价格，谢谢。如果三日内没有收到您的回复，视为您同意以该价格出售”，该短信、微信发出后，陈小江并未提出可以卖出更高价格的回复，因此，该家具家电的处置价格28000元符合市场行情。综上，请求法院依法处理陈小江的反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 2019年4月13日，陈小江作为出租方（甲方），洪荣才作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的坐落在厦门市集美区杏林西亭村官任社下官路19号：四楼2个套间，三楼4个套间，二楼4个套间，房间总数10套间（其中一房一厅4个，两房一厅6个）承租给乙方作为公寓出租使用。第一条：租赁期限及相关事项（一）房屋租赁期为十二年，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。（二）房屋交付乙方后，甲方应予乙方一个月的免租期，乙方用来配置家具、家电，以及陆续招租。也就是硬装完成移交房门钥匙后一个月，开始计算房租和房屋租赁期。（三）甲方负责房屋出租的基础设施设备（包括水电、网络、监控、墙壁、门、瓷砖、灯具、卫浴洗手台、蹲盆等）完整交付乙方使用。房间布局和装修风格双方协商布置。每个窗户要做不锈钢防盗网，两房一厅要有两个凸窗做晾衣服的。……（五）乙方负责房屋的家具家电，包括窗帘、床、床头柜、衣柜、书桌、沙发、茶几、电视、冰箱、洗衣机、空调、热水器、灶台、洗菜台、油烟机。（六）乙方租赁期间，水费、电费、房屋修缮费（承租范围内：地面、内墙面、天花板的修缮费）、电话费、卫生费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方承担。租赁结束时，乙方须交清所有欠费。……第二条：租金支付及押金（一）本房屋月租为10000元整，按季度结算。每季季末25日乙方向甲方支付下一季度租金。……（三）房屋押金20000元整，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还。……第五条：合同终止……（二）因不可抗力或政府行为征地拆迁时导致本合同无法继续履行的，合同期内第一年甲方赔偿乙方设备添置费用13万元，每年递减2.6万元（即第二年赔偿10.4万，第三年赔偿7.8万，第四年赔偿5.2万，第五年赔偿2.6万），赔偿后乙方添置的设备全部归甲方所有；五年之后，甲方不再赔偿乙方设备添置费用，所有乙方添置的物品仍归乙方所有，乙方自行处置。……同日，洪荣才向陈小江转账支付50000元（含押金20000元）。2019年4月21日，陈小江将上述房屋交付给洪荣才。此外，下官路19号401室、501室、502室房屋由陈小江自住。2019年11月21日，洪荣才向陈小江转账支付25626.5元（该款扣除了洪荣才代付的陈小江自住房屋的水电费），并附言：下官19号，11/21-2/20季度租金。 案涉房屋因“2007057号政府储备用地（二期）”项目须被政府征收，政府部门要求陈小江于2019年12月20日前交房。 2020年1月12日，洪荣才向陈小江提出维修下官路19号302室房屋的门锁；2020年1月13日，洪荣才的宿舍管理员李灿煌告知陈小江下官路19号303室房屋的租客尚未退房，过几天会搬走。2020年1月17日，陈小江通过微信联系洪荣才，其中陈小江陈述：“你们那些家具家电，如果有人全部要收最好赶紧处理，……”洪荣才陈述：“我们还是希望就解除合同方面看能否与陈总友好协商，达成一致。”陈小江陈述：“协商肯定是要协商，但是东西最好赶紧处理，被强制了那就是白白损失，……至于你们对那些家具家电在不在乎，你们自己决定了，我自己做的那些门窗，我是亏不起，已经找人去拆了。”洪荣才陈述：“现在这样合同解除处理没达成一致的情况下，如果我们私自处理了这些家具家电等，以后会是说不清楚的事。”陈小江陈述：“随便你们。既然这样的话，那就让政府帮忙解决吧。”2020年1月19日，洪荣才与陈小江之间通过微信联系，其中洪荣才陈述：“家具家电在出租方按协议赔付我们设备添置费的前提下是属于出租方。现在不是争论这个的时候。我们愿意本着减少彼此损失来协商配合……”陈小江陈述：“好，就暂按目前家具家电归属于二房东来说，今天我去了拆迁指挥部坐了一会，他们说已经跟你们电话联系过了，让你们把家具家电先撤离现场，在你们拒不撤离的情况下，他们会采取强制措施，……” 2020年1月底，陈小江将讼争房屋交付给拆迁部门。2020年2月17日，陈小江支付了下官路19号整栋房屋的电费2245.03元。 2020年3月16日，洪荣才发送如下微信、短信内容给陈小江：“陈小江先生，由于您的房屋拆迁，我们合同中购买的家具家电，现在被暂时放置于租来的仓库中，每个月租金1500元。为避免家具家电价值减少，我们积极寻找买家。经过多轮询价，现在有人出价2.8万购买这批二手家具家电，我们认为基本达到二手市场行情价，计划于三日内出售给对方。现在跟您说清价格，如果您认为可以卖出更高价格，请于三日内答复并支付更高价格，谢谢。如果三日内没有收到您的回复，视为您同意以该价格出售。”陈小江未予答复。后洪荣才将其在讼争房屋内添置的家具家电等作出售处理。 本院认为，本案房屋租赁合同纠纷。 关于洪荣才的诉讼请求。根据双方的微信聊天记录、短信记录，可以确认2020年1月中旬洪荣才仍占有讼争房屋，洪荣才自认双方没有办理移交手续，陈小江认可洪荣才最迟占有房屋至2020年1月19日，则房屋租金应计至2020年1月19日，2019年11月21日至2020年1月19日的租金应为10000+10000×30/31=19677.42元，洪荣才于2019年11月转账支付的25626.5元中扣除了其代付的陈小江自住房屋的水电费，则洪荣才已支付2019年11月21日至2020年2月20日的租金30000元，陈小江应返还租金10322.58元，洪荣才主张返还的其余租金，缺乏依据，不予支持。洪荣才主张陈小江返还押金20000元，陈小江对此无异议，本院予以支持。现讼争房屋于合同租期第一年内被征收，根据《房屋租赁合同》第五条第二款约定，陈小江应赔偿洪荣才设备添置费用130000元，赔偿之后洪荣才添置的设备全部归陈小江所有。但洪荣才在明知上述约定、并已于2020年3月4日向本院起诉的情况下，仍于2020年3月16日之后自行处置家具家电等设备，在其添置的设备未能交付给陈小江的情况下，其主张陈小江赔偿设备添置费用130000元，缺乏依据，本院不予支持。洪荣才主张无法拆卸的设备及安装费用合计16195元包含在130000元中，但其未举证予以证明，陈小江亦不予认可，则本院不予采信。 关于陈小江的反诉请求。根据《房屋租赁合同》第一条第六款约定，讼争房屋的电费应由洪荣才支付，陈小江主张洪荣才支付电费1123元，洪荣才亦同意支付，本院予以支持。如前所述，讼争房屋内的家具家电等设备已由洪荣才处置，则家具家电等设备归陈小江所有的合同目的已无法实现，在本院不予支持陈小江赔偿洪荣才设备添置费130000元的情况下，陈小江主张洪荣才将家具家电设备折价130000元予以赔偿，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈小江应于本判决生效之日起七日内向洪荣才返还押金20000元； 二、陈小江应于本判决生效之日起七日内向洪荣才退还租金10322.58元； 三、洪荣才应于本判决生效之日起七日内向陈小江支付电费1123元； 四、以上三项相抵后，陈小江应于本判决生效之日起七日内向洪荣才支付29199.58元； 五、驳回洪荣才的其他诉讼请求； 六、驳回陈小江的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3700元，减半收取1850元，由洪荣才负担1480元，陈小江负担370元；反诉案件受理费2922元，减半收取计1461元，由陈小江负担1446元，洪荣才负担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 邱淑贞 二〇二〇年五月十八日 代书记员 林雅玲 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。