河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3648号 上诉人（原审原告）：李雪芹，女，1964年2月4日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：王云国，河北中宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄金盈泰物业服务有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区胜利南大街353号润德金帝市场办公楼401室，统一社会信用代码：91130104329711705U。 法定代表人：秦立霞，该公司经理。 委托诉讼代理人：郭荣，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵巍，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。 原审第三人：金立军，男，1969年10月20日出生，汉族，住河北省石家庄市行唐县。 上诉人李雪芹因与被上诉人石家庄金盈泰物业服务有限公司（以下简称金盈泰公司）及原审第三人金立军委托合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初5947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李雪芹上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由金盈泰公司负担。事实和理由：一、一审判决认定的基本事实不清。1.润德商贸城共计1,143名业主，2018年《委托经营合同》到期后，被上诉人多次以电话、广告、短信、微信等不同的方式，要求续签《委托经营合同》，等来的是代表全体业主利益的业委会，依法成立的业委会，受全体业主委托提起的合同解除权诉讼，只是因一审法院认为业委会不具备诉讼主体资格而败诉，但业委会起诉的事实至少能说明2018年时，1143名业主都不同意与被上诉人续签合同。2.在2018年合同到期后至2019年10月20日将近两年的时间里，只有494名业主与被上诉人续签了合同，占全部业主的43.22%，另有649名业主不与被上诉人续签合同，占全部业主的56.78%，其中包括已经起诉的150名业主，因此，不同意与被上诉人的续签合同的业主占全部业主的绝大多数，代表了绝大多数业主的共同意志。3.在2018年业委会提起诉讼后，被上诉人明知包括上诉人在内的1,143名业主不同意与其续签合同，在没有经上诉人授权的情况下，被上诉人擅自与第三人签订合同，是无处分权人处分他人财产，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十一条规定属于无效合同，一审判决对被上诉人的无效行为予以保护，剥夺上诉人合同解除权，既是对被上诉人违反后合同义务的支持，也对上诉人财产权构成了侵权。4.占全体业主56.78%的业主，先行起诉的有150名业主，另有499名业主没有与被上诉人续签合同，一审法院在没有征求他们意见，也没有对其是否参加诉讼进行登记的情况下，作出了事实上对499名业主具有同等拘束力的判决，是对499名业主诉权的公然侵犯。5.一审判决没有任何证据证明，上诉人具有危及建筑物的安全，损害了其他业主合法权益的行为，原审法官凭空臆想，武断地剥夺了上诉人依法享有的合同解除权；二、一审判决违反了合同法最基本的合同自由原则。一审判决以被上诉人是否同意解除合同作为是否支持上诉人诉讼请求的前提条件，其实质将被上诉人的意志强加于上诉人之上，是人为的制造并保护强买强卖，为强暴交易提供保护伞。上诉人与被上诉人签订为期两年的委托经营合同，不应当成为上诉人终身为奴的卖身契；三、一审以法院判决的方式制造并保护强买强卖、强暴交易，适用法律严重不当。1.《合同法》第四百一十条规定“委托人可以随时解除委托合同”。物权法与合同法都是基本法，根据立法法的规定，他们在位级上属于同一位级，不存在适用《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十一条优先于《合同法》第四百一十条适用的问题，因此，一审判决没有适用《合同法》第四百一十条作出判决，适用法律不当。2.《物权法》第七十一条虽然规定了对所有权人行使物权的限制，但限制不等于剥夺，不是剥夺上诉人合同解除权的法律规定。一审判决在没有任何证据的情况下，认定上诉人具有危及建筑物安全，损害其他业主合法权益的行为，并剥夺上诉人的合同解除权，适用法律不当；四、一审法院追加第三人参加诉讼，程序违法。1.根据合同法司法解释及担保法司法解释的相关规定，在合同法上可以追加第三人的情形，只存在于代位权诉讼、撤销权诉讼、合同转让以及“债务人对债权人提起诉讼，债权人提起反诉的，保证人可以作为第三人参加诉讼”。本案追加第三人参加诉讼，没有实体法依据。2.本案第三人不是案涉委托经营合同的当事人，对上诉人与被上诉人之间的委托经营合同，不享有权利，也不承担义务。3.本案的事实也不存在不追加第三人就查不清的情形。4.本案不存在第三人是造成上诉人与被上诉人之间纠纷形成的主要过错方、不追加其参加诉讼就不能分清当事人之间责任大小的情形。 金盈泰公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚，判决结果符合润德商贸城大部分业主的整体意志。1.案涉委托经营合同是金盈泰公司与业主签署，业委会并非该合同主体，无权以委托人的身份要求金盈泰返还商铺。2018年案件中，业委会并未取得全体业主的合法有效授权，其诉讼行为并不能代表润德商贸城全体业主的真实意思表示，一审法院也正是基于“原告主体不适格”作出了驳回业委会起诉的裁定，该案件并不能说明润德商贸城1,143名业主均不同意金盈泰公司统一经营管理。2.本案一审过程中，已经共计495名业主与金盈泰公司签署了2018年至2020年度《委托经营合同》，占比43.3%，另有587名业主虽然未与金盈泰公司签署书面合同，但金盈泰公司仍然按照原2016年至2018年度合同继续支付固定收益，这部分业主对此也没有提出任何异议，双方已经事实上形成了委托经营合同关系，该部分业主占比51.4%。即润德商贸城占比94.7的业主在事实上均认可金盈泰公司长期、持续性的统一经营管理模式。在一审结束之后，由于受到疫情影响，截止到2020年5月7日已有366名业主和金盈泰公司续签了2020年至2022年度的《委托经营合同》，占比32.2%。目前续签工作仍在进行中，每天也都有业主到金盈泰公司续签合同。以上事实证明，无论是在一审过程中还是在一审结束之后，润德商贸城绝大多数业主对于金盈泰公司的统一经营管理没有任何异议。3.在一审法院驳回涉诉业主要求解除合同的诉讼请求后，除本案上诉的61名业主以外的润德商贸城其余1,082名业主对于金盈泰公司继续经营管理润德商贸城没有提出异议，金盈泰公司为了维护整个市场稳定经营以及全体业主的共同利益，继续按照往年惯例和承租商户续签租赁合同、全面履行委托经营合同项下的义务，并未侵犯业主任何权益，金盈泰公司上述续签行为合法有效；二、本案涉诉业主与金盈泰公司签订的《委托经营合同》实质上是属于商事委托合同，并非一般民事委托合同。基于《委托经营合同》项下虚拟产权式商铺的特殊性以及实现商事委托合同营利目的之必要性，金盈泰公司与涉诉业主在订立、履行合同过程中已就金盈泰公司对涉诉商铺进行长期、统一经营管理的模式达成合意。故虽然金盈泰公司与涉诉业主间《委托经营合同》项下约定的委托期限已经届满，但涉诉业主仍应依据诚实信用原则，服从于润德商贸城大多数业主的整体意志，继续接受金盈泰公司统一经营管理；三、如果判令解除《委托经营合同》，不仅将导致金盈泰公司重大损失，还将损害其余未涉诉及未上诉业主及第三方承租商户的合法权益，有悖于公平及商事公共利益原则。一审法院对《合同法》第四百一十条进行限缩性解释，对涉诉业主的任意解除权予以一定限制，符合合同法和物权法的立法精神，适用法律正确，应予维持；四、润德商贸承租商户与本案具有直接利害关系，一审法院追加其为本案第三人，符合法律规定，程序合法，且有利于全面查明案件事实，维护各方权益，并无不当；五、本案属于普通共同诉讼，而非集团诉讼，并非因产品责任、环境污染、消费者权益等侵权行为引发的群体性纠纷，一审法院无须对未起诉业主是否参加诉讼进行登记，一审法院程序合法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确且程序合法，并综合考虑了本案各方权益，维护了润德商贸城市场现有交易的安全和稳定，符合合同法、物权法的立法精神以及诚实信用、商事公共利益原则，应予维持。 李雪芹向一审法院起诉请求：1、依法解除李雪芹与金盈泰公司之间的委托经营合同；2、判令金盈泰公司向李雪芹报告其受委托与第三人签订的合同，并向李雪芹交付该合同原件、第三人合同主体信息、联系方式；3、判令金盈泰公司向李雪芹报告其受委托与第三人签订合同的履行情况，并向李雪芹交付金盈泰公司从第三人收取合同款项的数额、票据、银行转账明细、账目、各种凭证及收支计算的书面材料和证明文件；4、判令自委托经营合同解除后，金盈泰公司不得向第三人收取款项，并将已经从第三人处收取的合同解除后的款项转付给李雪芹；5、判令金盈泰公司向第三人披露李雪芹与金盈泰公司之间的《委托经营合同》签订及解除的事实，并告知第三人应直接向李雪芹履行合同义务；6、判令金盈泰公司在实际返还李雪芹商铺前，每月支付李雪芹固定收益320.17元；7、诉讼费由金盈泰公司负担。 一审法院认定事实：坐落于石家庄市桥西区的所有权人为李雪芹，已经办理了不动产登记。2016年12月5日，李雪芹与金盈泰公司签订《委托经营合同》，李雪芹将上述商铺委托金盈泰公司经营，委托经营期限二年，自2016年6月1日至2018年5月31日止；在合同期内，金盈泰公司对上述经营场所拥有全权占有、使用、经营和管理的权利，金盈泰公司对合同约定商铺有权采取出租、承包、转租等方式统一经营、租赁和管理，李雪芹保证对金盈泰公司的经营定位、管理模式不予干涉；在委托经营期限内，除金盈泰公司支付给李雪芹的固定收益外，金盈泰公司对本协议项下的商铺进行经营管理所产生的收益作为金盈泰公司的经营管理费用归金盈泰公司所有，损失亦由金盈泰公司承担；金盈泰公司为了商业区域的统一经营，可对该商铺的结构进行统一的布局，根据整体规划进行变动、改造和装修；金盈泰公司有权以出租、承包、转租等形式与第三人合作，该第三人仅与受托人发生法律关系，委托人无权干涉；自2017年4月16日，金盈泰公司向李雪芹支付的固定收益为每年3842元；固定收益的支付方式为每半年支付一次，自合同生效后7个工作日内支付第一笔固定收益，此后每半年支付一次；合同期内，金盈泰公司有权以建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资于经营场所，凡金盈泰公司出资所形成的装修、设备、设施、不动产等，所有权属金盈泰公司所有，委托经营期限届满后，以上资产所有权仍归金盈泰公司所有；李雪芹和金盈泰公司按国家税法规定各自承担应缴纳税款；本合同期限届满后，双方可另行签订委托经营管理合同，李雪芹无论采取何种形式继续经营，均须按照分行划市原则，服从金盈泰公司市场的整体管理，同等条件下，本铺位正在使用经营的第三方商户具有优先租赁权，双方对是否继续履行合同需提前4个月协商，如协商不成或未进行协商，合同到期后，合同权利义务终止。合同期限届满后，李雪芹与金盈泰公司未另行签订委托经营合同，金盈泰公司继续对商铺进行经营管理。截至本案开庭审理时，金盈泰公司已按原合同约定数额给付李雪芹固定收益。 另查明，本案涉诉商铺位于润德商贸城市场C区。该区域分为C区西、C区东，出售时不动产权登记分别为润德商贸城1号商业楼、润德商贸城1号公寓式办公（AC）楼。整个C区市场建筑面积3万余平方米，分为1,300余个小商铺对外销售，购买的业主1,100余名。包括本案在内的150件案件涉及小商铺175个，大部分房屋建筑面积为十几、二十几平方米，总建筑面积4,000平方米左右。李雪芹从开发商处购买商铺后，先委托案外一服务公司对商铺重新规划、进行整合后，出租给商户用于经营卫浴、灯饰、陶瓷等。在对商铺进行统一规划时，存在数个业主的商铺被合并出租，有的商铺改为公共空间，部分公共空间改为商铺出租的情形。目前润德商贸城C区规划后对外出租店铺为175个，涉及承租商户170户，包括本案在内的150件案件涉及承租商户70户76人。2016年市场大部分业主与金盈泰公司签订了《委托经营合同》。2018年合同到期后，有494名业主（涉及596个小商铺）与金盈泰公司续签了《委托经营合同》，合同期限大部分至2020年。双方当事人对上述事实无争议。 一审法院认为，关于本案案由。李雪芹与金盈泰公司所签合同名称为委托经营合同，从其内容及合同的履行情况看，包含了金盈泰公司将李雪芹所有的商铺转租经营、提供市场统一规划管理及提供物业服务等内容，并非单一的租赁合同的权利义务，该合同的实质为金盈泰公司受托取得该商铺的经营管理权，双方收益均来自于商铺经营收入，而非单一的租金，支出也不仅仅是水、电及商铺维修费用，还包括物业服务的管理成本等，因此，李雪芹与金盈泰公司签订的合同应为委托合同。 关于《委托经营合同》是否应当解除。《委托经营合同》到期后，双方虽未继续订立委托经营合同，但金盈泰公司依据合同的约定继续经营管理李雪芹所有的商铺，双方事实上形成了不定期的委托合同。2016年该院对部分业主诉金盈泰公司委托合同系列案审理过程中，业主要求解除合同，金盈泰公司作为统一经营者也同意解除合同，由此给承租商户和其他业主带来的不利影响，应由金盈泰公司负责解决，对承租商户和其他业主造成损害的，应由金盈泰公司依照合同或法律规定承担民事责任，因此，该委托经营合同可予以解除。本案审理过程中，金盈泰公司明确表示不同意解除合同，第三人也表示为了维护商户的利益及大多数业主的利益，希望法院判决不解除合同。李雪芹所购买的商铺没有墙体、门窗等房屋结构，不具有空间隔离功能和独立使用功能，无法独立经营，为产权式商铺。产权式商铺有别于独立商铺的特征决定各商铺彼此之间存在不可分性，需要统一进行经营，才能体现出商铺最大的商业价值，少数业主无法自行经营，或者其自行经营带来的收益远远小于因此给承租商户和其他业主所造成的损失。商贸城的商户也表示不会与业主单独签订合同，如果解除部分业主与金盈泰公司间的《委托经营合同》，其只能被迫解除所有商铺的《租赁合同》并全面退出润德商贸城市场。少数业主要求解除合同将会对整个市场的规划及经营产生不利影响，从而损害全体业主及商户的利益。《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”为保证润德商贸城C区整体功能的发挥，李雪芹行使所有权必须兼顾其他商铺业主的利益，受到其他商铺业主整体意志的限制。只有大多数业主的意志才能决定市场未来的发展方向，决定是否由金盈泰公司继续经营商贸城。包括李雪芹在内的要求解除与金盈泰公司间的《委托经营合同》的业主其建筑面积与人数占建筑物总面积与业主总人数的比例均低于15%，其无权要求解除与金盈泰公司的《委托经营合同》。李雪芹与金盈泰公司签订的《委托经营合同》虽已到期，且依照合同法规定委托合同委托人可以随时解除，但根据诚实信用原则，当事人行使权利，应善意为之，不得损害他人利益，故对李雪芹要求解除委托经营合同、履行后合同义务的诉讼请求，该院不予支持。金盈泰公司截至开庭审理时并不拖欠李雪芹固定收益，金盈泰公司也表示会按原合同约定及时支付固定收益，如果此后因金盈泰公司欠付固定收益双方发生争议，李雪芹可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回李雪芹的诉讼请求。本案案件受理费80元，由李雪芹负担。 本院二审查明，除一审查明的事实外，另查明，一审判决之后，有一部分润德商贸城业主与金盈泰公司续签了2020年至2022年度《委托经营合同》，金盈泰公司继续向包括李雪芹在内的润德商贸城业主支付固定收益。润德商贸城业主召开业主大会并于2016年9月13日选举产生了石家庄市桥西区润德商贸城业主委员会（以下简称润德商贸城业主委员会）。润德商贸城业主委员会于2018年1月26日向一审法院提起诉讼，请求：1、判决解除与金盈泰公司的聘用关系；2、判决金盈泰公司和河北通泰合同能源管理服务有限公司恢复空调原状及正常使用，金盈泰公司移交物业服务用房和地下车库、配电室等相关设施、场所、场地；3、判决金盈泰公司移交物业管理资料；4、确认金盈泰公司与河北通泰合同能源管理服务有限公司签订的《润德商贸城供暖、制冷项目承包运行管理协议》无效。在该案审理过程中，润德商贸城业主委员会又于2019年3月6日向一审法院申请撤诉，一审法院裁定予以准许。 本院认为，本案双方当事人争议的主要焦点问题为双方之间的《委托经营合同》应否解除。 虚拟产权式商铺，是指开发商将大型商业项目分割为若干没有物理空间分割的小面积单元分别销售，投资者拥有商铺的产权，但并不直接经营，而是以租赁或委托经营的方式交由第三方统一经营管理，投资者取得定期、定额收益的房地产开发模式。由于虚拟产权式商铺没有实质意义的不动产界址，属于没有隔离设施的开放空间，商铺业主的产权只是商铺所有权的抽象分割，每一商铺业主仅享有整个商场的相应价值份额，而不是商场分割而成的独立物，商铺业主所享有的产权是商场“份额权”，各商铺业主之间具有按份共有性质，因此，虚拟产权式商铺无法实际分割，必须要统一经营管理才能发挥其最大价值。任一或者少部分商铺业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害其他业主的权利，造成社会财富的浪费，不利于社会经济发展，反之，若业主通过参与整体经营取得收益，其自身合法权益也不会受损。本案中，李雪芹委托金盈泰公司经营管理的商铺即属于虚拟产权式商铺，李雪芹购买商铺时即知道将来商铺由专门的经营公司统一经营管理，事实上也是如此。虽然李雪芹持有案涉商铺的产权证书，但其对商铺享有的权利不能等同于独立商铺，为有利于润德商贸城整体功能的发挥及大多数业主的利益，李雪芹行使合同解除权必须符合大多数业主的整体意志。《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：......（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；......。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”及第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”及第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”上述法律和司法解释，为选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、物业服务企业或者其他物业管理人有序退出物业服务区域等问题作出明确规定。润德商贸城已经设立了业主大会和业主委员会，选聘和解聘物业管理人应当由业主大会依法作出决定，并由业主委员会具体执行，以体现大多数业主的共同意志，保证全体业主、物业管理人和承租商户各方权益以及润德商贸城经营管理的统一和延续。现在润德商贸城业主大会未作出决定解聘金盈泰公司并选聘新的物业管理人，且案涉商铺无法实际分割，不具备单独返还条件，因此，一审判决驳回李雪芹的诉讼请求，符合相关法律规定，并无不当。另外，李雪芹的诉讼请求以及案涉诉讼标的均与商铺承租人金立军具有法律上的利害关系，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款有关“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”的规定，一审法院通知金立军作为第三人参加本案诉讼，审理程序并不违法。 综上所述，李雪芹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人李雪芹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 勇 审 判 员  李 超 审 判 员  邢秀杰 二〇二〇年五月十二日 法官助理  韩 飞 书 记 员  史 暹