浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初1042号 原告：宁波银隆商业管理咨询有限公司。住所地：浙江省宁波市江北区德记巷3号。统一社会信用代码：91330205793034330K。 法定代表人：方宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何静，浙江素豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈乐，浙江素豪律师事务所律师。 被告：鲁秀宁，男，1987年11月17日出生，汉族，住江苏省滨海县。 原告宁波银隆商业管理咨询有限公司（以下简称银隆公司）与被告鲁秀宁房屋租赁合同纠纷一案，于2020年3月3日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员刘东方独任审判，并于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告宁波银隆商业管理咨询有限公司委托诉讼代理人何静，被告鲁秀宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波银隆商业管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告支付自2019年5月1日起至2019年10月31日止的租金6336元；3、判令被告支付自2018年11月1日起至2019年10月31日止的物业费4050元；4、判令被告支付自2018年11月1日起至2019年10月31日止的能耗费6214元；5、判令被告支付自2018年11月1日起至2019年10月31日止的公共维修基金192元；6、判令被告按合同第二十七条第7款约定，向原告支付违约金5734元，已缴纳的5280元租赁保证金,1013元物业保证金不予退还。7、判令被告按合同第八条第5款约定，向原告支付已享受的装修免租租金3529元；按合同第五条第5款约定，向原告支付经营免租租金16896元。事实和理由：原被告于2017年8月1日签订了《租赁合同》一份约定原告将位于浙江省余姚市城区××广场××室××号商铺租赁给被告，租赁期限从2017年11月1日至2020年10月31日，装修免租期限自2017年9月1日至2017年10月31日。合同对被告需缴纳的租金、物业费、能耗费、公共维修基金等各项费用的支付金额、支付时间、支付方式等均作了明确约定,并约定了被告拖欠前述各项费用需承担的违约责任。原告按约向被告交付了房屋，被告也已享受了装修免租与经营免租优惠。现被告已离开商铺不再经营，尚拖欠自2019年5月1日起的租金、自2018年11月1日起的物业费、能耗费、公共维修基金未支付。现原告为了维护自身合法权益，故诉至法院。 被告鲁秀宁答辩称：租赁关系属实，但租赁期间原告对地下商场不开空调，且房屋漏水，经两次反馈维修均未解决，被告无法正常经营，再协商无果后，已于2019年5月1日前搬离，故对后续的租金和物业费不予认可。综上，被告认为是原告违约在先，不应承担违约责任，且合同约定的违约金过高。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交了下列证据： 1.《租赁合同》一份，拟证明原、被告间的房屋租赁法律关系及原告主张权利的合同依据。 2.《房产证》一份，拟证明房屋所有权人的事实。 3.《委托书》一份，拟证明房产公司授权原告以自己的名义依《租赁合同》约定，向被告催讨主张租金、物业费、能耗费、公共维修金及《租赁合同》项下权利的事实。 4.《收款委托书》一份，拟证明物业公司授权原告以自己的名义依《租赁合同》约定，向被告催讨物业费、能耗费、公共维修金及相应违约金的事实。 被告对上述证据无异议。经审核，本院对原告提供的上述证据的真实性予以确认。 被告向本院提交了照片7张，微信聊天记录截图4张，视频3个，拟证明房屋漏水影响被告正常经营，系原告违约在先的事实。 原告质证认为2017年9月份，商场的空调出了些故障，原告及时维修过，后续都是正常进行的，因响应国家节能减排的规定，大致夏天开空调三个月，冬天开两个月，且能保证商户的正常经营。期间发生后一次漏水，原告已经及时维修，照片上显示有注胶痕迹即为维修证明。经审核，本院对被告提供的上述证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月1日，原告银隆公司（甲方）与被告鲁秀宁（乙方）签订银亿四明广场租赁合同一份，约定：乙方租赁商铺位于浙江省余姚市城区××广场××室××号；建筑面积约为96.44平方米；租赁期限、免租装修期、经营免租期为：1.租赁期限：乙方租赁该商铺期限为3年，自2017年11月1日至2020年10月31日止；2.免租装修期为针对该商铺，甲方给予乙方61天装修免租期，自2017年9月1日至2017年10月31日止。免租装修期内，甲方免收乙方租金,但物业费、能耗费、装修管理费等其他合同约定的费用仍需乙方支付。装修期系在乙方全面履行租赁合同的基础上适用，如果因乙方违约导致租赁合同提前解除的，乙方应于租赁合同解除时向甲方补足装修期内的租金。装修期租金按经营第一年折扣前的固定租金标准收取；3.经营免租期：为扶持乙方经营，甲方同意在前2个合同年度（即2017年11月1日至2019年10月31日）给予乙方租金折扣，其中，第一年租金折扣金额为8448元，第二年租金折扣金额为8448元，乙方按折扣后的年总租金向甲方支付。乙方享受扶持期租金折扣的前提是乙方依照本合同约定全面履行合同，如因乙方的原因导致合同终止或解除的，除合同约定的违约责任外，乙方应当向甲方返还已享受的租金折扣金额；4.商铺租金、租金递增：该商铺的单位租金为每天每平方米0.6元人民币，标准年租金为21120元（折扣前），第三年度递增5%为22176元。5.保证金：租赁保证金为人民币5280元，物业保证金为人民币1013元；保证金不是乙方预付的租金或物业费等费用，也不包括租户装修管理规定的装修押金，保证金仅作为乙方遵守租赁合同的保证，甲方及物业管理单位有权从保证金中扣除乙方拖欠的租金、物业费或者其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方及物业管理单位代乙方承担的赔偿等；6.物业管理费（包括环境卫生、公共区域秩序维护）按人民币3.5元／月／平方米计；7.公共能耗费（包括公共区域的电梯、空调、照明、公共卫生和消防安保设备设施的用电用水等）按人民币5.37元／月／平方米计，物业费、公共能耗费以6个月为一个缴费期，乙方应当在每个缴费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向物业管理单位一次性足额支付下个缴费期的物业费、公共能耗费；8.公共维修基金按人民币2元／平方米（建筑面积）／年计，该费用为每年一次性由物业管理公司向乙方收取；9.违约责任为甲方根据租赁合同的约定解除租赁合同的，或未经双方协商一致乙方单方面提前解除合同的，乙方已付的租金、物业费、公共能耗费、保证金及其他费用均不退还，同时乙方还须向甲方支付相当于三个月的租金和三个月的物业费、公共能耗费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方及物业管理单位造成的损失的，乙方应补足甲方及物业管理单位损失额与违约金之间的差额。若乙方需要于租赁合同约定的该商业项目营业时间内暂停或停止营业的，乙方应事先书面向甲方申请并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业，否则乙方连续三天暂停或者停止营业，或一月中累计三天暂停或停止营业的。视为重大违约，乙方除按租赁合同约定的实际支付租金外，甲方有权单方解除本合同。 合同签订后，被告鲁秀宁向原告交纳租赁保证金5280元，物业费保证金1013元。 另查明，2017年11月1日至2019年4月30日，原告按照《租赁合同》约定给予被告经营免租期（折扣期）为18个月。 涉案房屋登记在余姚银亿房地产开发有限公司名下。余姚银亿房地产开发有限公司委托原告对外出租涉案房屋，认可原、被告签订的《银亿四明广场租赁合同》，并同意原告向被告主张合同约定的权利。同时，宁波银亿物业管理有限公司余姚市贝斯特物业管理分公司亦将其对被告的债权转让给原告，由原告代为向被告主张相应的物业管理费、公共能耗费及公共维修基金等。 原告按约将涉案的房屋交付给被告。2017年9月1日被告对涉案的房屋进行了装修。后履行过程中，被告以涉案房屋漏水、地下商场不开空调，对其经营造成影响为由，从2019年5月1日开始拒付房屋租金并停止经营且被告自2018年11月1日开始未交纳过物业管理费、公共能耗费及公共维修金。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告之间就房屋租赁事宜签订有合同，故双方均应按约履行。被告提交的证据不能证明案涉房屋瑕疵程度足以影响其经营。根据本院查明的事实，被告在未取得原告的同意的情况下未按约支付租金且已实际腾退房屋不再经营，其行为显然构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张解除双方之间签订的合同，并由被告补缴所欠租金、物业费、公共能耗费、公共维修费的诉请，本院予以支持；因合同约定被告若有违约行为则其不能享受相应优惠，因此原告主张被告返还租金折扣与装修期内的免租优惠合法有理，本院亦予以支持；原告还主张对被告预付的保证金不予退还及承担违约金，本院认为，预付保证金从其功能上来讲或填补损失，或兼具惩罚性质，与违约金相似。但本案中原告主张损失已经依法予以支持，而作为违约金计算，则结合被告在本案中违约的性质与程度，本院认为此两项金额相加显然过高，且被告对此亦不予认可，故本院依法予以调整，结合原告在履行合同中存在的过错，本院依法认定原告的违约金为1000元。因被告在原告处有预付的保证金缴纳，该款项可以折抵被告应当承担的判决确定的金钱义务，原告无须再行返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告宁波银隆商业管理咨询有限公司与被告鲁秀宁签订的《租赁合同》解除； 二、被告鲁秀宁支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司2019年5月1日至2019年10月31日的租金6336元。 三、被告鲁秀宁支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司2018年11月1日至2019年10月31日的物业费4050元。 四、被告鲁秀宁支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司2018年11月1日至2019年10月31日的能耗费6214元。 五、被告鲁秀宁支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司2018年11月1日至2019年10月31日的公共维修基金192元。 六、被告鲁秀宁支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司违约金1000元。 七、被告鲁秀宁支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司已享受的装修免租租金3529元，经营免租租金16896元。 八、驳回原告宁波银隆商业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。 上述各项费用合计38217元，扣除被告鲁秀宁已经预付的租赁保证金5280元，物业保证金1013元，被告鲁秀宁尚需支付31924元，限在本判决发生法律效力后十日内付清。 如果未按本判决指定的履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费1031元，减半收取515.50元，由原告宁波银隆商业管理咨询有限公司负担115.50元，被告鲁秀宁负担400元。被告鲁秀宁负担的诉讼费限在本判决发生法律效力后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。 审 判 员 刘东方 二〇二〇年五月六日 代书记员 张乾涛