云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10121号上诉人（原审被告）：昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司，统一社会信用代码：91530102216757280G。住所：云南省昆明市五华区海源北路丽阳星城SY1幢12号商铺2楼。法定代表人：刘惠。委托代理人：张行肖、陈绍艳，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）:杨剑陶，男，汉族，1987年8月3日出生，住云南省昆明市五华区。委托代理人：陈杰、何云祥，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司（以下简称：西房公司）因与被上诉人杨剑陶房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华人民法院（2019）云0102民初2931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因新冠疫情影响，本案依法报请延长了审限，现已审理终结。上诉人向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付自2016年1月6日起至产权证实际办理完毕之日即2017年11月27日的违约金48688.18元（以已付款489868元为基数，按同期银行贷款利率年利率5.25%计算）；2.本案诉讼费等费用由被告承担。一审判决认定以下法律事实：2013年5月28日，原被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告向被告购买由被告开发、预售的云南省昆明市丽阳星城A2-2幢5层507号商品房，房屋总价款为489868元，原告须于2013年5月28日支付首付款149868元，其余尾款34万元贷款支付，被告应于2014年9月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告；以贷款方式付款的，原告授权被告全权办理房屋所有权证的有关手续，被告承诺自原告提交办证所需的全部资料之日起，在国家规定的工作日内为原告办理产权登记手续。原告依约支付了房款及其他费用，被告于2015年3月17日发布交房公告称涉案房屋已具备交房条件，并将于2015年3月20日交房。2015年6月30日，涉案房屋进行消防验收，验收合格。2015年10月7日，原告接收了被告交付的涉案房屋，并签署了交房验收单。2015年10月29日，涉案房屋进行工程竣工验收，验收合格。2015年11月4日，涉案房屋进行绿化竣工验收，验收合格。2016年1月26日，涉案房屋的竣工验收备案文件经审查符合要求，被准予备案。2016年4月26日，被告向原告开具了购房款额489868元的税务发票。2016年11月29日，涉案房屋进行竣工环保验收，验收合格。2017年8月30日，被告发布通知称涉案房屋开始办理产权证。2017年10月24日，原告向税务局缴纳了购房契税。2017年11月27日，昆明市国土资源局向原告颁发了不动产权证。以上事实，有原、被告的庭审陈述及双方提交的《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》、照片打印件、交房验收单、收款收据、昆明市公安消防支队建设工程消防验收意见书、昆明市建设工程工程竣工验收报告、昆明市五华区建设工程绿化竣工验收审查表、昆明市建设工程竣工验收备案证明书、昆明市环境保护局对《丽阳星城二期A2地块建设项目竣工环境保护验收申请》的批复、《云南省地方税务局通用机打发票》、通知、《不动产权登记证书》复印件等证据予以证实。本案争议的焦点问题是:涉案房屋的产权证延迟办理系原告未及时交齐材料导致还是被告方面的原因导致的？一审法院认为，是由于被告方的原因导致涉案房屋产权证办理延迟。理由如下：其一，原被告双方约定原告授权被告全权办理产权登记手续，双方因此建立了委托合同关系，被告接受委托后应当及时将办证所需材料清单告知原告，以便及时完成委托事项。但被告述称其在2017年8月30日才告知原告办证所需材料，对于为何要在交房后近两年才履行告知义务，被告对此不能作出合理解释。其二，涉案房屋被告在2016年4月26日才出具购房发票，2016年11月29日才通过环保验收，被告在其他案件中自认，由被告开发销售的与涉案房屋同一批次的房屋直到2017年7月份通过各种验收，此时才具备办理产权登记的条件，意味着在此之前无论原告是否交齐材料都不可能办理产权登记。其三，被告在庭审中着重强调原告直到2017年10月底才提交原告拥有房屋的情况证明文件，从而导致办证延迟。一审法院认为，被告并无证据证实其曾要求过原告提交该证明文件，其在2017年8月30日发布的办证通知中提到的需要原告提交的材料清单中也未提及该证明文件，且该证明文件的取得并不存在困难，对于办证心切的原告故意不提交或怠于提交该文件缺乏基本的说服力。综上，被告关于未能按期办证是因原告未交齐材料所致的抗辩主张不合情理，一审法院不予采纳。根据相关司法解释的规定，双方未对逾期办证违约金作出约定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原被告双方对逾期办证违约金未作约定，现在原告要求被告按照已付房款总额年利率5.25%支付违约金，该利率并未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，故一审法院予以支持。综上，被告逾期办证的期限自2016年1月6日起至2017年11月27日止，总计691天，原告已付房款总额为489868元，按年利率5.25%计算，违约金为人民币48688.18元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告杨剑陶逾期办证违约金人民币48688.18元。一审宣判后，上诉人西房公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初2931号民事判决。2、判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：一、一审法院认定上诉人办证义务产生的时间错误，导致错误认定上诉人存在违约行为。双方合同约定被上诉人提交齐全办证所需的全部真实合法资料之日起，在国家规定的工作日内为被上诉人办理完登记手续，涉案房屋于2015年10月7日交付，2017年11月27日办理完毕不动产权证。一审判决忽略了办证的前提条件是被上诉人提交全部真实、合法的资料。上诉人一直在积极准备办理产权证的各项材料，已尽到协助义务。本案房屋交付后，存在办理产权证的不可抗力因素。2016年6月24日至2017年1月1日，因政策发生变化，办理产权证需要提供的材料发生变化，一审法院未考虑该因素。二、本案诉讼时效已经届满，被上诉人的诉讼不应得到支持。被上诉人未给上诉人造成实际损失，判决高昂违约金有失公平。被上诉人辩称：没有任何规定办理产权证需要提交查档通知，我方没有任何责任；政策变更发生在合同期间，不能免除上诉人的责任；对于诉讼时效的问题，上诉人在一审中没有提诉讼时效抗辩，不应当得到支持；一审法院根据关于商品房买卖纠纷若干规定确定违约金，最高院该规定是为了统一裁判，一审法院适用该条法律规定属于行使自由裁量权的范围，如果二审法院认为显失公正予以改判，我方要求二审法院说明改判理由，综上，我方认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。在二审审理中上诉人提交查档通知书一份，证明上诉人的办证义务从2017年9月14日开始起算。被上诉人对上诉人提交证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性和证明内容不予认可。认为该材料不是办证所需要的必须材料，交房通知中的办证材料被上诉人在接房当天已经提交给上诉人。本院认为，上诉人提交的证据不能证明其主张，故本院二审不予采信。在二审审理中双方当事人对一审判决认定的事实无异议。上诉人认为一审判决遗漏被上诉人于2017年9月14日才提交完所有的办证材料。本院认为，上诉人提交的证据不能证明该事实，故对该事实本院二审不予补充查证。故本案二审认定的事实与一审判决一致，本院依法予以确认。综合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、西房公司是否应承担逾期办证的违约责任？二、如西房公司应承担逾期办证的违约责任，具体应如何承担？本院认为，西房公司与被上诉人签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实、合法、有效，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。针对第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案房屋已经于2015年10月7日交付，虽然《合同补充协议》约定了被上诉人可自行办理所购房屋权属登记手续，也可委托西房公司代办该手续，但从被上诉人于接收房屋当日向西房公司交纳契税、印花税及办证工本费的事实来看，已经以其行为表明愿意由西房公司代为办理房屋权属证书，西房公司收取该费用的行为表明其愿意代被上诉人办理房屋权属证书，双方之间委托办证的法律关系已成立。根据上述法律规定并结合合同约定，西房公司应当在房屋交付之日起90日内为被上诉人办理房屋权属证书。被上诉人于2017年11月27日才取得涉案房屋的权属证书，已经超出了法律规定的办证时间，西房公司应当向被上诉人承担逾期办证的违约责任。西房公司上诉认为，根据《合同补充协议》的约定，西房公司应在被上诉人提交办证所需的全部真实、合法的资料之日起在国家规定的工作日内为被上诉人办理完登记手续，但被上诉人未尽到交付办证资料的义务。本院认为，西房公司作为从事房地产开发的企业，对于办理房屋权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，而被上诉人作为购房人对此情况的知悉程度远远低于西房公司，客观上也不应要求被上诉人的知悉程度与专业的房地产开发商一致，普通购房人在未经释明的情况下，不可能知晓办理不动产权属证书需要交付的完整、具体的材料内容。在此情况下，西房公司所承担的合同约定的协助办证义务应当包括在办证期限内告知被上诉人应提交的办证资料的内容，并将其收取的资料移送办理房屋权属证书的行政机关。但从西房公司提交的证据来看，其于2017年8月30日才向被上诉人发出《通知》，告知被上诉人提交办证所需材料的内容。本院认为，在西房公司未能提交证据证实本案存在其在合同约定或法律规定的办证期限内曾经催告被上诉人提交办证所需材料而被上诉人予以拒绝的情形下，西房公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。西房公司上诉认为本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，本院认为，被上诉人购买的虽为房屋，但该房屋的建盖、销售及权属登记等均与商品房相同，其权属性质亦为市场化商品房，故本案应当适用上述司法解释的相关规定，西房公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点，首先，如前所述，西房公司未及时履行协助办证义务，涉案房屋权属证书迟延至2017年11月27日才办理完毕，西房公司应承担逾期办证的违约责任，本院判决西房公司向被上诉人支付以已付购房款为本金，按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。其次，对于逾期办证违约金的起算点，如前所述，应当自房屋交付之日即2015年10月7日届满90天后即2016年1月5日开始计算。本案中，西房公司在二审审理中提出诉讼时效抗辩，本院认为，上诉人的诉讼时效抗辩不符合法律规定，本院不予支持。则西房公司应当向被上诉人支付以489868元为本金，自2016年1月5日起至房屋权属证书办理完毕之日前一日即2017年11月27日止共计691日，按每日0.05‰的标准计算的违约金共计16925元（489868元×0.05‰×691）。西房公司上诉主张计算逾期办证违约金时应当扣除2016年6月24日至2017年1月1日的期间，对此，因西房公司协助办证的义务早于此时间前就届满，该政策的实施不影响西房公司正常履行合同义务，故西房公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初2931号民事判决；二、昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人杨剑陶违约金16925元；三、驳回被上诉人的其他诉讼请求。一审案件受理费1017元，由上诉人昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司负担517元，由被上诉人杨剑陶负担500元。二审案件受理费1017元，由上诉人昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司负担517元，由被上诉人杨剑陶负担500元。本判决为终审判决。审判长  李锋审判员  李蕊审判员  金馨二〇二〇年五月二十一日法官助理陈志远书记员向薇芳