广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初160号原告：广州餐道餐饮服务有限公司，住所地广州市白云区永平街泰兴路**同鼓岭工业区****。法定代表人：罗亮亮。委托诉讼代理人：林世雄，广东纬联律师事务所律师。被告：张静，女，1982年10月28日出生，汉族，身份证住址江西省萍乡市莲花县。被告：陈金明，男，1978年9月9日出生，汉族，身份证住址江西省萍乡市莲花县。上述两被告的共同委托诉讼代理人：刘生林，男，系被告陈金明的同学。原告广州餐道餐饮服务有限公司与被告张静、陈金明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州餐道餐饮服务有限公司的委托诉讼代理人林世雄，被告陈金明及其与陈静的共同委托诉讼代理人刘生林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告广州餐道餐饮服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除我司与张静于2017年12月1日签订的《商铺租赁合同》；2、两被告连带向我司返还租赁保证金180000元；3、两被告连带向我司返还水电周转金40000元；4、两被告连带赔偿我司经济损失2958988.02元；5、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年12月1日，我司与被告张静签订《商铺租赁合同》，被告张静将位于广州市白云区黄石街道江夏东一路22号（忙项2、3号田）一层A003、二层整层商铺（下称涉案商铺）租给我司经营湘菜。我司依约向被告支付租赁保证金18万元、水电周转金4万元，并按期向被告支付租金。2019年10月25日江夏村第九经济合作社通知我司，涉案商铺实际用途与报建文件不符，江夏村第九经济合作社要求我司停业整顿，否则将采取强制措施，当日江夏村第九经济合作社将涉案电闸关闭。2019年10月31日江夏村第九经济合作社再次向我司发送《整改通知》要求涉案商铺立即整改。2019年11月4日江夏村第九经济合作社工作人员再次来到涉案商铺，对涉案商铺进行停水停电处理。2019年10月25日至今我司多次要求两被告协调处理，并要求尽快恢复开业，但至今涉案商铺仍然处于停水停电状态，且江夏村第九经济合作社要求我司不得在进入涉案商铺进行经营。为此，我司特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告张静、陈金明辩称，第一、同意于2019年10月31日解除与原告之间的《商铺租赁合同》。第二、同意返还租赁保证金180000元及水电周转金40000元。第三、原告的经济损失应当向广州睿润投资有限公司追偿。因广州睿润投资有限公司承诺涉案的房屋可作商业用途，我向其租赁涉案的房屋并转租给原告。在原告办理工商登记时，广州睿润投资有限公司亦单独向原告出具书面承诺，承诺涉案房屋可作商业用途。现因涉案房屋的批准用途与广州睿润投资有限公司承诺的商业用途不符，导致租赁合同无法履行，涉案的商铺无法使用，责任在于广州睿润投资有限公司，因此，原告应当向广州睿润投资有限公司追偿相应的损失。对原告所主张的损失数额，仅认同经过评估的装修工程及设施的残值483306元。对于设施设备损失，原告可以通过取回设备设施的方式予以避免。对于价格评估费，仅认同涉及装修工程残值评估的部分。员工宿舍押金与本案无关联性，原告员工的住宿问题属原告给予其员工的福利，并非法律所强制，因此，其由此导致的押金损失，与本案无关。原告现未注销，亦未停止其他的经营活动，遣散员工并非其必然的选择，且其经济补偿金没有计算的依据。另外，原告员工的工资均由个人账户转账，没有社保参保记录也没有个人所得税缴纳记录，因此，其给员工的经济补偿金合法性存疑，我不予认可。对其营业损失，原告的经营数据没有经过审计，且其经营行为存在不确定性，无法按照其确定的利润率确定其经营损失，因此，对其经营损失，我不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月1日，原告（承租方、乙方）与被告张静（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区黄石街江夏东一路22号（忙顶2、3号田），一层A003铺、二楼整层商铺（以下简称涉案商铺），按现状租赁给乙方作商铺使用；租赁期为6年，自2017年12月20日起至2022年12月19日止；租赁保证金：在签订本合同当日，乙方须向甲方一次性缴纳相当于三个月租金的款项，即180000元，作为租赁保证金（保证金不计算利息），由甲方开具收据给乙方；租金：2017年12月20日至2018年12月19日，月租金60000元，2018年12月20日至2019年12月19日，月租金63600元，2019年12月20日至2020年12月19日，月租金67416元，2020年12月20日至2021年12月19日，月租金71461元，2021年12月20日至2022年12月19日，月租金75749元，2022年12月20日至2023年12月19日，月租金80294元；在签订本合同时，甲方应出具原出租方（广州睿润投资有限公司）证明，证明本物业是原出租方与甲方签有正式合同，甲方将该商铺租给乙方的合同经营期是合法有效，该证明作为本合同的附件，具有法律效力；在合同签订后，乙方向甲方交纳水电周转金40000元，合同到期时，40000元水电周转金与押金一起退回给乙方。上述合同签订后，原告向被告支付租赁保证金180000元及水电周转金40000元，被告向原告出具该两笔款项的收款收据，被告将涉案商铺交付原告经营餐饮，品牌为“美好时光”。2019年10月24日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处向江夏村经济联合社发出《关于对江夏村第九经济合作社村用电房和村民活动中心进行整改的通知》，内容为:根据我街2016年12月29日审批的《村（社）公共设施项目施工信息铭牌》（黄石公设[2016]001号），位于江夏村芒顶二、三号的建设工程审批用途为村用电房和村民活动中心。经我街巡查发现，该房屋实际用途与报建文件不符，责成你村立即进行整改，否则我街将采取强制措施。同年10月25日，原告向案外人睿润公司及被告张静发出《致函》，要求被告继续履行《商铺租赁协议》，如需提前解除合同收回商铺，应赔偿原告经济损失2200000元。同年10月31日，江夏村第九经济合作社向江夏村东一路22号各商户发出《整改通知》，内容为：根据黄石街《关于对江夏村第九经济合作社村用电房和村民活动中心进行整改的通知》，我社于2019年10月25日已对该址进行通知整改。但后经巡查发现，仍有部分商户私自恢复经营。因该房屋实际用途与报建文件不符，现再次通知各商户立即进行整改，否则我社将于2019年11月4日采取强制措施，并追究法律责任。原告于本案起诉前单方委托广州领耀评估咨询有限公司对涉案商铺的装修残值及设备设施损失价值进行评估。该评估公司于2019年11月4日赴涉案商铺现场进行实物勘查，于同年11月28日出具价格评估结论书，结论为涉案商铺的装修残值及设备设施于价格评估基准日的损失总值为828165元，其中装修残值为483306元，设备设施损失总值为344859元。被告对该评估结论书的真实性、合法性予以认可，并认可其中关于装修损失的评估结论及相关评估费用，对于设施设备损失的评估结论及相关评估费用不予认可。原告为本次评估支付评估费11472.82元。审理中，原告提交如下证据：1、租房合同、收款收据、中国工商银行电子银行回单及费用支付（报销）单。拟证实原告向案外人承租房屋用作员工宿舍，并为此支付押金7000元；2、劳动合同、解除劳动合同协议及转账记录。拟证实因被告违约导致原告产生遣散员工补偿的损失共计126702元；3、授权书及营业综合报表。拟证实因被告违约造成原告合同期限内的可得利益损失共计1985648.2元。被告提交如下证据：1、租赁合同及证明。拟证实涉案商铺所在物业为被告向案外人广州睿润投资有限公司承租而来，该公司曾向被告出具证明证实被告的承租情况及该物业可作为商业使用；2、施工信息名牌。拟证实涉案商铺所在物业的报建情况及报建用途为村用电房和村民活动中心。本院就涉案商铺（根据地址信息及卫星定位图）向广州市规划和自然资源局白云区分局查询，该局于2020年2月18日复函，函复“根据你院来函及附件所指范围，经初步核查，该地块暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息及相关产权登记记录。”经本院出示该复函，原、被告双方对复函没有异议，经本院释明合同效力，原告坚持不变更诉讼请求，被告认可原告评估结论中关于装修部分的损失且不申请另行评估原告的装修现值损失。诉讼中，原告广州餐道餐饮服务有限公司向本院提出财产保全申请，要求查封或冻结被告张静名下价值为3178988元的财产，并提供被告张静名下开户行为兴业银行股份有限公司佛山南海支行、账号为62×××11的银行账户作为财产线索。本院于2020年1月9日作出（2020）粤0111民初160号民事裁定书，查封、冻结被告张静名下价值为3178988元的财产。我院委托广东省佛山市南海区人民法院采取执行措施冻结上述账号中存款，兴业银行股份有限公司佛山分行于2020年2月11日向广东省佛山市南海区人民法院出具《回执》，内容为：应冻结账户62×××11存款3178988.00元，未冻结。原因：账户已销户。经本院向原、被告送达《财产保全告知书》后，原告未另行提供被告其他财产线索。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉案商铺未办理规划报建手续，故原告与被告签订的《商铺租赁合同》应为无效。原告诉请解除其与被告于2017年12月1日签订的《商铺租赁合同》于法无据，本院不予支持。根据合同无效后财产相互返还的原则，原告诉请被告退还租赁保证金180000元及水电周转金40000元合法合理，本院予以支持。关于原告损失的认定。原告主张其损失为2958988.02元，其中装修损失为483306元、设备设施损失为344859元、评估费为11472.82元、员工宿舍押金为7000元、员工遣散补偿损失为126702元、营业损失为1985648.2元。关于装修损失，原告在诉前单方申请了价格评估，其中装修残值为483306元，经本院释明合同效力后，原告未变更诉讼请求亦未重新申请评估装修现值损失，被告亦认可该评估结论为原告的装修损失，结合原告提交的装修合同及支付凭证，本院确认原告的装修损失为483306元。因原、被告对于涉案租赁合同无效的法律后果均存在过错，故本院酌定按50%计算被告支付原告装修损失为241653元。关于设施设备损失，因设施设备属可移动物品，原告可自行搬走处置，故原告诉请该部分损失本院不予支持。关于评估费，因评估报告的部分结论已被本院采纳，由此产生的评估费应按照原告胜诉部分所占评估结论的比例由原、被告分担，故被告应承担评估费3347.69元（241653元÷828165元×11472.82元）。关于员工宿舍押金、员工遣散补偿及营业损失。该部分损失并非因签订租赁合同及合同无效后所必然产生的损失，其营业损失为原告预期的可得利益，该可得利益亦非必然发生，故原告诉请被告赔偿员工宿舍押金、员工遣散补偿及营业损失无事实和法律依据，本院不予支持。关于赔偿主体的问题。被告抗辩称其向案外人广州睿润投资有限公司承租涉案商铺所在物业时，该公司向其承诺涉案物业可作商业用途，故涉案商铺现无法使用的责任在于广州睿润投资有限公司，应由该公司向原告赔偿。因广州睿润投资有限公司并非与原告签订《商铺租赁合同》的相对方，故被告该抗辩意见本院不予采纳。对于被告要求追加广州睿润投资有限公司为本案被告的申请，本院已于2020年3月4日口头裁定不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起五日内，被告张静、陈金明向原告广州餐道餐饮服务有限公司返还押金180000元及水电周转金40000元；二、自本判决生效之日起五日内，被告张静、陈金明向原告广州餐道餐饮服务有限公司赔偿装修损失241653元；三、自本判决生效之日起五日内，被告张静、陈金明向原告广州餐道餐饮服务有限公司支付评估费3347.69元；四、驳回原告广州餐道餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费32232元，由原告广州餐道餐饮服务有限公司负担27517元，由被告张静、陈金明负担4715元；财产保全费5000元，由原告广州餐道餐饮服务有限公司负担4269元，由被告张静、陈金明负担731元。由被告张静、陈金明负担的受理费和财产保全费于本判决生效之日起五日内迳付原告广州餐道餐饮服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年五月二十八日书记员 傅奎显