山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初7009号原告：山东三威置业有限公司，住所地：山东省济南市，法定代表人：张辉，董事长。委托诉讼代理人：吴蒙，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：宋江涛，国浩律师（济南）事务所律师。被告：山东基石物业管理有限公司，住所地：山东省济南市，某法定代表人：张永涛，董事长。被告：张永涛，男，汉族，1972年10月5日生，住山东省淄博市，身份号码：。两被告共同委托诉讼代理人：王亚男，泰和泰（济南）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：孟庆超，泰和泰（济南）律师事务所律师。原告山东三威置业有限公司（以下简称三威公司）与被告张永涛、山东基石物业管理有限公司（以下简称基石公司）租赁合同纠纷一案，本案依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告三威公司的委托诉讼代理人宋江涛、吴蒙，被告张永涛、基石公司共同委托诉讼代理人王亚男、孟庆超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三威公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令两被告支付房屋租赁费4581383.5元；2.请求人民法院依法判令两被告支付违约金18325.5元；3.请求人民法院依法判令两被告支付以本金4581383.5元为基数，自起诉之日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4.诉讼费、律师费100000元由两被告承担。案件审理过程中，三威公司变更诉讼请求，后又放弃变更，仍坚持上述诉讼请求。事实和理由：三威公司与基石公司于2018年1月31日签订了《合作协议》。后三威公司根据《合作协议》又与张永涛分别于2018年1月31日、3月6日、4月9日、9月13日、9月14日签订了五份《房屋租赁合同》。合同约定租赁标的为济南市历下区华能路38号汇源大厦5层等房屋，并约定了具体的租赁期限、租赁费用、交租方式与期限等。现两被告已欠付房屋租金共计达4581383.5元。经查基石公司于2018年6月27日发生名称变更，由山东基石置业有限公司更为现名。经三威公司多次催要并未得到回应，三威公司于2019年6月11日向基石公司发函催收所欠租金，至今两被告不予履行租金支付义务。现三威公司依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释向贵院提起诉讼。张永涛、基石公司共同辩称，三威公司与基石公司、三威公司与张永涛签订的协议属于两个不同的法律关系，三威公司就本案两被告提起同一诉讼，没有事实和法律依据，两个法律关系不应在本案中进行合并审理。三威公司应当明确提起本案的事实依据。三威公司与基石公司、三威公司与张永涛签订的协议，均因涉案物业并没有取得建设工程规划许可手续，均属无效协议，同时涉案物业也由三威公司于2019年8月9日收回，两被告在协议的履行中并不存在任何违法违约的情形，根据协议内容基石公司为涉案物业进行的装饰装修工程所产生的工程款由三威公司承担，同时可以直接扣抵租金（房屋占有使用费），基石公司为涉案物业产生的装修工程款达12432793元，即使三威公司享有收取房屋占有使用费的权利，该工程款也足以抵扣三威公司主张的数额，同时三威公司还应返还被告因此产生的装修工程款并赔偿各项经济损失等，综上，请求法院驳回三威公司的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年1月31日，三威公司与基石公司签订《合作协议》一份，协议就三威公司委托基石公司对汇隆广场部分区域进行“商改办”运营事宜达成协议。协议对商改办范围及建设计划作出约定：1.汇源大厦5层、6层（2018年1月29日至2018年3月31日）；2.汇阳大厦5层、6层（2018年3月1日至2018年4月30日）；3.汇隆广场5层、6层南区（2018年4月1日至5月30日）；4.汇隆广场5层、6层中庭（2018年3月1日至2018年6月30日）；5.适合商改办的汇隆广场其他区域（2018年7月1日前开始规划实施）。协议对合作模式做出约定：1.三威公司将商改办范围内的房产租赁给基石公司，由基石公司设计装修后，对外招租。2.具体约定：（1）基石公司提出“商改办”总体设计方案，经三威公司审核后予以实施。（2）一区一合同，根据建设计划和总体规划，具备开工建设的区段，双方洽谈商务细节，签署房屋租赁合同。各个区域的租赁合同均为5年期，5个月的免租期，综合双方利益形成价格。（3）三威公司负责商改办区域的空调、消防、公区隔墙、配电、新风、网络、电梯等公共设施建设，负责公共区域的走廊、卫生间、电梯间装修，负责拆除非公共区域的无关设施。三威公司的施工可以委托基石公司完成，以租金冲抵工程款。（4）基石公司负责非公共区域的隔间、地面、吊顶、配电、灯光、配网等建设，资金自筹。合作期限自协议生效之日起，至商改办所形成的租赁合同全部履约完毕为止。此后，依据《合作协议》三威公司（出租人）与基石公司法定代表人张永涛（承租人）分别于2018年1月31日、3月6日、4月9日、9月13日、9月14日签订了五份《房屋租赁合同》，2018年1月31日《房屋租赁合同》约定：房屋坐落在济南市历下区华能路38号汇源大厦5层，建筑面积1436.31平米；租赁期限自2018年2月1日至2023年6月30日，房屋交付之日至2018年6月30日为装修期，出租人免收房租，租户实际入住之日起缴纳物业费、空调费；第一年日租金为1.2元/平日，年净租金共计629103元；租金每三个月预付一次，每次提前30天预付，优先采取“等价冲抵”的方式，用出租人应付承租人的工程款，抵作承租人应付出租人的租金；出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物；装修、改善增设他物的范围以由承租人提供并由出租人审核同意的装修、装饰方案为准。2018年3月6日《房屋租赁合同》约定：房屋坐落在济南市历下区华能路38号汇隆广场西区6层，建筑面积1995.38平米；租赁期限自2018年3月6日至2023年8月5日，房屋交付之日至2018年8月5日为装修期，出租人免收房租，租户实际入住之日起缴纳物业费、空调费；第一年日租金为1.1元/平日，年净租金共计801145元；租金支付方式、以工程款抵扣租金约定以及关于装修的约定同上述合同。2018年4月9日《房屋租赁合同》约定：房屋坐落在济南市历下区华能路38号汇隆广场南区5-6层，建筑面积3449.23平米；租赁期限自2018年4月9日至2025年9月8日，房屋交付之日至2018年9月8日为装修期，出租人免收房租，租户实际入住之日起缴纳物业费、空调费（物业、水、电、空调等费用执行汇源大厦收费标准，按照建筑面积4577.5平收取）；第一年日租金为1.35元/平日，年净租金共计1699608元；租金支付方式、以工程款抵扣租金约定以及关于装修的约定同上述合同。2018年9月13日《房屋租赁合同》约定：租赁房屋坐落在济南市历下区华能路38号汇阳大厦5层，建筑面积1264平米；租赁期限自2018年9月1日至2023年8月31日，房屋交付之日至2018年12月31日为免租期，出租人免收房租，租户实际入住之日起缴纳物业费、空调费；第一年日租金为1.4元/平日，年净租金共计645904元；租金每三个月预付一次，每次提前30天预付，优先采取“等价冲抵”的方式，用出租人应付承租人的工程款，抵作承租人应付承租人的租金和分成；关于房屋装修的约定同上述合同。2018年9月14日《房屋租赁合同》约定：租赁房屋坐落在济南市历下区华能路38号汇隆广场中庭5-6层，建筑面积4024.6平米；租赁期限自2018年8月31日至2025年9月1日，房屋交付之日至2019年2月1日为免租期，出租人免收房租，租户实际入住之日起缴纳物业费、空调费（物业、水、电、空调等费用执行汇源大厦收费标准，按照建筑面积4754.2平收取）；第一年日租金为1.5元/平日，年净租金共计2203469元；租金支付方式、以工程款抵扣租金约定以及关于装修的约定同2018年9月13日合同。以上《房屋租赁合同》附件中包含相应租赁房屋的图纸。三威公司将涉案房产交付两被告后，基石公司开始对涉案房产进行装饰改造。2019年1月31日，三威公司与案外人山东基石商务服务有限公司签订《资产委托经营管理协议》一份，协议约定：双方就三威公司委托山东基石商务服务有限公司运营资产和物业管理事宜达成协议。其中委托商业运营资产包括：汇隆广场（含商城、超市、汇隆厚街、百家店、地下停车场、地上停车场、沿街商铺，不含影院）汇源大厦1-5层、汇阳大厦1-7层商业运营资产。委托期限为15年，自2019年2月12日至2034年2月11日止。协议第十五条第五款约定，三威公司与张永涛签署的汇源大厦5层、汇隆西区6层、汇隆南区5-6层、汇阳大厦5层、汇隆中庭5-6层等《房屋租赁合同》，在本协议生效时失效，该合同中的资产纳入本协议委托资产之中，执行本协议约定。协议第二十六条第六款还约定，本协议自甲、乙双方法定代表人签字并加盖公章后生效。协议载明双方系2019年1月31日签字盖章。2019年7月31日，济南市自然资源和规划局出具的《关于申请历下区汇隆广场、大地锐城建设工程规划许可手续相关信息的答复意见》，意见载明：本案涉及的大地锐城房地产开发项目二期现状建筑（汇隆广场）未办理工程规划许可手续。且经向三威公司核实，涉案租赁房产尚未取得工程规划许可手续。另查明，案件审理过程中，基石公司、张永涛曾提起反诉，要求以其工程款折抵租金，并申请对公共区域的装修工程造价进行评估鉴定。本院对外委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司进行鉴定，现双方当事人均对其出具的报告提出异议，截至本案庭审辩论终结前异议尚在处理中。此后基石公司、张永涛申请撤回反诉请求，本院予以准许。另查明，基石公司于2018年6月27日发生名称变更，由山东基石物业管理有限公司更为现名。本院认为，本院系因履行《合作协议》和《房屋租赁合同》产生的合同纠纷，争议焦点主要有以下三点：一、案涉合同效力问题。二、房屋占有使用费的问题。关于焦点问题一。第一，关于《合作协议》的效力。本院认为，该协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。三威公司主张合作协议因五份《房屋租赁合同》无效而同样无效，本院认为，该协议包含房屋租赁、装饰装修、物业服务、商业规划等多项合作内容，是综合性的无名合同，而非单纯的租赁合同，不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的规定而无效，且三威公司亦未提交证据证实该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，对该意见，本院不予采纳。第二，关于五份租赁合同的效力。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截至法庭辩论终结，涉案租赁房产未取得建设工程规划许可证，故三威公司与张永涛签订的五份《房屋租赁合同》应为无效。关于焦点问题二。三威公司请求基石公司、张永涛支付涉案房屋租金，于法无据，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定，参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，本院予以支持。三威公司主张房屋占有使用费应由基石公司和张永涛共同承担，本院认为三威公司先后与基石公司、张永涛就涉案房屋签订《合作协议》和《房屋租赁合同》，涉案房屋实际由基石公司占有使用，张永涛作为《房屋租赁合同》的相对方亦应承担支付房屋占有使用费的义务，对于三威公司主张，本院予以采信。关于房屋占有使用费的计算方式，首先，关于房屋占有使用费的起算日，三威公司主张应从合同约定的租赁期限起始日开始计算，基石公司、张永涛认为应扣除免租期。本院认为，对于免租期的约定系三威公司在意思自治的范畴内对自身权利的处分，在确定给付占有使用费的起止期限时仍应参照使用，三威公司作为租赁合同无效的过错方，不应因此反从中受益，且三威公司与基石公司签订的《合作协议》亦有关于免租期的约定，故综上，对于三威公司的主张，本院不予支持。其次，关于房屋占有使用费的截止日，三威公司主张计算至2019年2月12日，基石公司、张永涛主张应计算至2019年1月31日。本院认为，三威公司与案外人山东基石商务服务有限公司签订的《资产委托经营管理协议》于2019年1月31日生效，自该日基石公司、张永涛不再继续占有使用涉案租赁房屋，三威公司请求基石公司、张永涛支付2019年2月1日至2月12日期间的房屋占有使用费于法无据，本院不予支持。综上所述，汇源大厦5层自2018年7月1日至2019年1月31日期间的房屋占有使用费为368844.4元，计算方式：1436.31平米*1.2元/平日*214天=368844.4元；汇隆广场西区6层自2018年8月6日至2019年1月31日期间的房屋占有使用费为390695.4元，计算方式：1995.38平米*1.1元/平日*178天=390695.4元；汇隆广场南区5-6层自2018年9月9日至2019年1月31日期间的房屋占有使用费为670530.3元，计算方式：3449.23平米*1.35元/平日*144天=670530.3元；汇阳大厦5层自2019年1月1日至2019年1月31日期间的房屋占有使用费为元，计算方式：1264平米*1.4元/平日*30天=53088元；汇隆广场中庭5-6层免租期截至2019年2月1日，未产生房屋占有使用费。以上房屋占用使用费合计为：1483158.1元。对于基石公司、张永涛主张，房屋占有使用费应以装修工程款予以抵扣，本院认为，因目前涉案租赁房屋的装修工程造价金额尚未明确，基石公司和张永涛可在明确装修工程造价金额后行使抵扣房屋占有使用费的权利，本案中本院不予处理。对于三威公司主张的违约金和房屋占有使用费的利息，因租赁合同无效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条规定，判决如下：一、被告山东基石物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东三威置业有限公司房屋占有使用费1483158.1元；二、驳回原告山东三威置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44000元，由山东三威置业公司负担30000元，由山东基石物业管理有限公司负担14000元；保全费5000元，山东三威置业有限公司负担，如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉至济南市中级人民法院。审判员 宁 爽二〇二〇年五月二十七日书记员 周晨曦