四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初15085号 原告：杨姝，女，1981年6月6日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：敬天满，男，1955年10月21日出生，汉族，住四川省剑阁县，系杨姝姑父，特别授权代理人。 被告：刘侃，男，1974年10月1日，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告：彭力家，男，1990年4月1日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人：黄娇，女，1990年12月31日出生，汉族，住四川省丹棱县，系彭力家之妻，特别授权代理人。 原告杨姝与被告刘侃、彭力家案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨姝及其委托诉讼代理人敬天满、被告刘侃、被告彭力家的委托诉讼代理人黄娇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 杨姝向本院提出诉讼请求：1、驳回彭力家依（2017）川0191民初5256号《民事调解书》申请拍卖案涉房产，驳回彭力家申请拍卖成都市青羊区房屋的请求权；2、刘侃继续履行2018年3月29日与杨姝签订的《房产买卖合同》，并立即给杨姝办理不动产权证书手续；3、刘侃、彭力家赔偿因本案产生的各项经济损失；4、刘侃、彭力家承担本案诉讼费、律师代理费和所有涉及的一切费用。庭审中，经释明，杨姝当庭增加诉讼请求：“中止对案涉房屋的拍卖”。事实与理由：2018年3月29日，刘侃与杨姝签订《房产买卖合同》，约定将租赁给敬天满的位于成都市青羊区的房屋出售给杨姝，杨姝支付了定金50000元。后杨姝于2018年7月20日在成都市房产管理局查询得知了案涉房屋已先期抵押给彭力家且已被高新区法院查封的事实。双方在处理《房产买卖合同》时，刘侃欺骗杨姝其在高新区法院有朋友，只要交钱就能解封房屋，并要求杨姝再提前支付部分购房款，等法院解除查封就办理过户手续。刘侃以交付房屋为条件，用不动产权证书做保证，再次取得杨姝的信任，杨姝再次支付120000元购房款。刘侃在收到购房款后并未去法院办理房产的解除查封。彭力家依（2017）川0191民初5256号民事调解书申请执行的过程中，彭力家同意出卖案涉房产，但彭力家抵押的债权金额小于被抵押房产的价值（没有达到半数）。在法院终结了彭力家执行案件的程序后，刘侃经彭力家同意出卖了案涉房屋，彭力家再次申请法院重复拍卖与债权价值不对等的案涉房产，其申请拍卖的请求权不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第245条和第247条的法律规定。彭力家错误的请求权和重复拍卖的请求权给杨姝造成了房产过户的障碍，遂提起案外人执行异议之诉。 彭力家辩称，案涉房屋的抵押、查封均在《房产买卖合同》签订前，杨姝的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的处理情形，因此，杨姝的诉讼请求不符合法律规定，应予以驳回。 刘侃辩称，案涉房屋在进入执行程序后，由中介发出出售信息，杨姝通过中介与自己签订房产买卖合同，并不存在欺骗情形。且系因杨姝自身原因导致丧失购房资格。 围绕杨姝的诉讼请求，本案查明事实要素如下： 2017年4月20日本院出具的（2017）川0191民初5256号民事调解书，载明：“刘侃于2017年4月24日前向彭力家支付款项200000元，案件受理费减半收取2375元，由彭力家承担”。2017年4月21日彭力家与刘侃签订《关于抵押权优先受偿的协议》，约定若刘侃未按照（2017）川0191民初5256号民事调解书中所确认的时间偿还欠款，其同意彭力家对位于成都市青羊区通惠门路25号3栋2单元*楼*号房屋行使抵押权并自愿在房屋被法院执行所得的价款（包括拍卖、变卖或折价）中让彭力家优先受偿。 彭力家提起执行申请，本院于2017年5月2日立案执行，（2017）川0191执2221号执行裁定书，裁定：“对刘侃位于成都市青羊区通惠门路25号3栋2单元*楼*号的房屋予以查封”。后本院依法终结了（2017）川0191民初5256号民事调解书的该次执行程序。2018年11月12日，本院恢复（2017）川0191民初5256号民事调解书的执行，案号为（2018）川0191执恢970号。2018年12月11日，本院将涉案房屋在京东网络司法拍卖平台上进行第一次公开拍卖后流拍。 杨姝向本院提出执行异议请求：中止对案涉房屋的拍卖。本院于2019年11月13日作出（2019）川0191民初287号执行裁定书，裁定驳回杨姝的异议请求。 另查明，2016年10月11日，刘侃将案涉房屋租赁给敬天满使用，租赁期限自2016年10月15日至2021年10月14日。 还查明，刘侃于2013年将案涉房屋抵押给彭力家并办理了抵押登记，约定的期限为2013年6月20日至2013年7月19日，权利价值为200000元。 2015年11月9日，中信银行股份有限公司成都分行因其与刘侃借款合同纠纷一案向本院提出财产保全的申请，请求对刘侃所有的财产在价值1770252.2元的范围内予以保全。本院于2015年11月30日作出（2015）高新执保字第687号民事裁定书，裁定对刘侃所有的财产在价值1770252.2元的范围内予以查封，并据此将案涉房屋予以查封。 2018年3月29日，刘侃与杨姝签订《房产买卖合同》，约定刘侃将案涉房屋以450800元价格出售给杨姝并将案涉房屋交付给了杨姝，杨姝陆续向刘侃支付购房款（含定金）170000元。 2018年9月30日，杨姝与杨菊芳签订了房屋租赁合同，将案涉房屋租赁给杨菊芳，租赁期限从2018年10月10日起，截至日期不定，按实际居住期计算租金。 上述事实，有当事人的当庭陈述、杨姝提交的《房产买卖合同》、房屋信息摘要、收条、（2018）川0191执恢970号裁定书，彭力家提交的（2017）川0191民初5256号民事调解书、抵押登记产权证书、（2017）川0191执2221号执行裁定书与刘侃提交的（2019）川0191执异287号裁定书、补充合同、微信聊天记录、转账凭证等证据在卷佐证，上述证据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故本院予以采信。 本院认为，本案杨姝主张中止对案涉房屋的拍卖执行，主要是基于其与刘侃就案涉房屋签订了买卖合同、支付了部分房款并实际占有了案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，人民法院应当对上述条件是否成就予以审查。本案中，首先，杨姝与刘侃签订《房产买卖合同》的时间为2018年3月29日，本院已于2015年12月2日依据（2015）高新执保字第687号民事裁定书对刘侃案涉房屋在价值1770250.2元的范围内予以查封，由此可见，在人民法院查封之后案外人杨姝才与刘侃签订《房产买卖合同》；其次，双方签订的《房产买卖合同》是在查封之后，是在人民法院查封之后杨姝才将案涉房屋出租给杨菊芳使用（之前由杨姝姑父敬天满在租赁使用）；再次，杨姝只向刘侃支付了购房款170000元（总房款为450800元）；最后，案涉房屋（权××号）于2013年6月17日登记在刘侃名下，于2013年10月11日抵押登记给彭力家，于2015年12月被查封，2016年10月11日杨姝的委托诉讼代理人敬天满与刘侃签订了《租赁合同》，2018年3月杨姝与刘侃签订《房产买卖合同》，杨姝对已被查封、抵押的房屋无法办理过户手续是知道或应当知道但未尽到审查义务的，其未成功办理过户登记系基于自身的原因。综合上述四个因素，杨姝提出的案外人执行异议不成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记薄判断……”之规定，本案讼争房产，不动产登记薄上载明的权利人为刘侃即房屋所有权人为刘侃，而杨姝要求驳回彭力家申请拍卖案涉房屋的请求系基于《房产买卖合同》所产生的债权。因此，杨姝不满足该条规定的权利人的条件。杨姝非案涉房屋的产权人，不能够排除他人对案涉房屋的执行，对其要求中止对案涉房屋的拍卖的诉讼请求，本院不予支持。 对于杨姝要求刘侃继续履行《房产买卖合同》、办理过户并赔偿损失等诉讼请求，因与阻却执行的诉讼目的无关，不属于案外人执行异议之诉案件的审理范围，不应在执行异议之诉案件中进行审查，杨姝可另案主张该权利。 据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告杨姝的全部诉讼请求。 本案案件受理费7987元，由原告杨姝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 陈 敏 人民陪审员 张 燕 人民陪审员 刘祚久 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员 陈 欢