广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初763号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，住所地：清远市佛冈县******************，统一社会信用代码：914************857。委托诉讼代理人：朱富华，该公司员工。委托诉讼代理人：黄炜，该公司员工。被告：石磊，男，1985年8月18日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区亚泰欣城27-3-512号，身份证号码：220************818。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司与被告石磊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的委托诉讼代理人朱富华、黄炜到庭参加了诉讼，被告石磊经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年2月的物业服务费共计人民币7670.42元；2.判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照从逾期之日起每日按应付物业费5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2020年3月1日的违约金数额为31835.50元；3.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年11月4日，清远市卓越弘建置业投资有限公司与原告签订《碧桂园清泉城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2013年11月4日购买清泉城碧桂园林泉谷十街8号802号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日向原告支付物业服务费每月134.16元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2015年6月开始拖欠原告物业服务费，至2020年2月拖欠的款项已经达39505.92元。原告于约定合同交楼期即2015年5月30日之后多次邀约被告前来办理收楼手续，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。被告以未收楼为由，多次拒交，根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。被告石磊未向本院提交书面答辩意见，在举证期限内也未向本院提交证据。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、企业名称变更核准登记表；2、中华人民共和国物业管理企业资质证书、《前期物业服务合同》、物价局关于佛冈碧桂园物业服务费收费许可；3、竣工验收备案表、《广东省商品房买卖合同》、补充协议及附件附录、《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》；4、物业服务费欠费明细；5、物业服务费催缴函、2020年3月邮寄单；6、房地产预告登记证明复印件；7、EMS快递函复印件。被告石磊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对证据辩证、质证的权利。上列证据来源合法，内容真实，与案件相关联，证据之间能相互印证，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。结合原告提交的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的前身是广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司、广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司、广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司。2013年11月4日，佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司与原告签订了《碧桂园·清泉城前期物业服务合同》，选聘原告对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。2013年11月4日，被告石磊（买受人）与佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，购买了佛冈县***清泉城林泉谷十街8号802房【（6#）碧桂园·清泉城林泉谷十街8号802】，合同约定被告所购买的房屋于2015年5月30日前交付使用，合同第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按合同附件四《补充协议书》第五条第二款的约定处理。”，《补充协议书》第五条第二款约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。同日，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司（原广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司，乙方）与被告石磊（甲方）签订《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》，该协议约定“1、甲方将已购买的林泉谷十街8号802单位物业交付乙方由乙方实施前期物业管理服务。2、物业管理服务费采取包干制方式，每月134.16元，于每月的10日前交纳，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。……”。被告购买的上述房屋于2014年5月22日办理了房地产预告登记，于2014年8月28日办理了竣工验收备案表。庭审中，原告诉称：物业服务费是按照先服务、后收费的模式执行的，被告的房屋于2015年5月30日前已符合交付使用条件，从2015年6月才开始产生服务收费，2015年7月10日前才交纳2015年6月的物业服务费，2015年7月底前交费都不计收违约金，即拖欠的2015年6月份的物业服务费从2015年8月1日起才计收违约金，以后各月份的物业服务费以此类推计算违约金的；每日按5‰计付违约金过高，现要求按银行同期同类贷款利率的130%调整计收。本院认为，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司与被告石磊签订的《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，对各方当事人均具有约束力，各方均应当诚信履行，该协议是调整双方权利义务关系的依据。被告购买的房产物业于2015年5月30日前已符合交付使用条件，根据《商品房买卖合同》补充协议第五条关于商品房交接第二款的约定，房屋达到交付条件后被告应该自行联系办理收楼手续，被告逾期未办理收楼手续且经过原告的催收仍未办理收楼手续的责任由被告承担，即涉案商品房于2015年5月30日交付，原告已开始对该物业提供了管理服务，依法享有依协议收取服务管理费的权利，被告依据协议将所购买的物业交付给原告进行管理服务，便负有支付服务管理费的义务。被告未按协议约定依时交纳物业管理服务费，显属违约，依法应当承担违约责任，即要承担支付拖欠的物业管理服务费及违约金的责任。原告要求被告支付从2015年6月起暂计至2020年2月止的物业管理费，本院依法予以支持；要求被告从2015年8月1日起支付每月逾期交纳物业管理服务费产生的违约金按银行同期同类贷款利率的130%计算的请求，本院予以准许。经核算：1、2015年6月至2020年2月共57个月的物业管理服务费为7647.12元（134.16元/月×57个月=7647.12元），原告在起诉状中请求的物业服务费7670.42元的清单中，其中57个月的物业服务费为7647.12元、另有二次供水电费分摊9.3元、楼道照明电费分摊4.03元、路灯照明电费分摊0.92元、电梯电费分摊6.71元、安防设备电费分摊2.34元；2、2015年8月1日起至2020年2月底止共55个月的逾期交纳物业管理服务费所产生的违约金为1076.69元。本院对上述物业管理服务费7647.12元、违约金1076.69元予以确认。对原告主张的二次供水、楼道、路灯照明分摊费用等，因未提供证据证明上述费用已实际发生，对原告的该项请求本院不予支持。被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其对本案放弃抗辩的权利，本院依法可以缺席裁判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告石磊在本判决生效之日起十五日内，支付2015年6月至2020年2月合共57个月期间的物业服务费7647.12元及违约金1076.69元（违约金暂计算至2020年2月28日，自2020年3月1日起按物业服务费的本金7647.12元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%利率计付至付清全部款项之日止）给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的其他诉讼请求。案件受理费788元，减半收取计394元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司负担307元，被告石磊负担87元，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司预交的受理费，可以在本判决生效后向本院申请退回87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  蓝茂荣二〇二〇年五月十四日书记员  朱嘉桢附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。