广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终761号 上诉人（一审被告）：广西嘉美房地产开发有限责任公司，住所地：广西来宾市兴宾区东二路**嘉美商业中心**。统一社会信用代码：91451300768920904J。 法定代表人：李星怡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭专，广西桂来律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：李某，女，2004年1月8日生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 法定代理人：黄某，女，1976年12月2日生，汉族，住广西来宾市兴宾区，（与原告系母女关系） 委托诉讼代理人：江欣容(曾用名:江筱榕)，广西明桂律师事务所律师。 上诉人广西嘉美房地产开发有限责任公司（以下简称“嘉美公司”）因与被上诉人李某商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初4484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。嘉美公司的委托诉讼代理人谭专、李某的委托诉讼代理人江欣容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉美公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判上诉人支付被上诉人500元至600元的逾期办证违约金；2.判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。 事实和理由：一、一审法院认定被告原选择房屋产权登记“买受人自行办理”的约定变更为选择“买受人委托出卖人办理”事实错误。1、根据《商品房买卖合同》第十七条第三款第二项的约定：“买受人自行办理，买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后720日内,将房屋登记机构要求的需要出卖人提供的证件资料提交买受人”的约定，被告在720天内从未向上诉人要求提供办证资料，诉讼中被上诉人也无此证据；2、一审法院仅凭500元代办房产证费的票据从而否认上诉人与被上诉人办证义务的约定错误。事实上，在一审中被上诉人均自认该500元交给物业公司并在物业办公室收取，因而不能够认定房屋产权登记证“买受人自行办理”的约定变更为选择“买受人委托出卖人办理”的事实，该证据明显不足。 二、涉案房屋无法办理房产证系市政府及国土部门不作为原因所致，属于不可抗力，上诉人在履行合同过程中没有过错。上诉人依法经过竞拍、足额缴纳4524万元的土地出让金，取得了案涉房屋的土地使用权，并按红线图、规划图等进行施工。2016年上诉人向国土部门咨询办证时，口头被告知土地多了0.19亩，要额外缴纳200余万元的土地出让金，上诉人多次向多个相关部门行文，要求书面答复并予以解决，直至2019年11月国土部门才书面回复：“待研究决定后再回复上诉人”，政府3年多以来也未向上诉人提供多出0.19亩测量的依据。全额缴纳土地出让金是办理房产证的必备条件之一，因政府原因而导致延期办证，过错不能归责于上诉人。 三、一审判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金明显过高。1、被上诉人所购买房屋现房价普遍上涨，房屋增值，因而延期办证没有造成被上诉人的任何损失，被上诉人一审中也没有举证受到损失的证据；2、一审判决也没有按合同约定扣减720天；3、合同虽约定720天后，因上诉人原因致延期办证的，按每天50元支付违约金,该违约金的约定明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，应予以适当减少；4、一审判决在没有交接房屋的证据的情况下，按缴纳办证费500元的日期扣减90天后起算按每天20元的违约金显错误。同时，也违反了谁主张谁举证的原则；5、根据近年来宾市当地人民法院判例，如(2018)桂1302民初3480号、(2018)桂1302民初3457号等判决，由出卖方办证的情形下，因违约而逾期办证的，也只是承担几百元的违约金。 李某答辩称，上诉人超出土地规划使用面积，不补缴土地出让金，导致无法办证，因此逾期办证责任不在政府部门，而是上诉人自己造成的，应当依法支付逾期办证违约金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李某向一审法院起诉请求：1.判令原、被告签订的《商品房买卖合同》继续履行，被告于本判决生效后30日内向原告交付房屋所有权登记证；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币58000元(违约金每日50元，从2016年6月1日起暂计至2019年8月6日共1160天，实际计算至被告向原告交付房屋所有权登记证时止)；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第2项请求变更为：判令被告向原告支付逾期办证违约金60950元(违约金每日50元，从2016年4月18日起暂计至2019年8月22日，实际计算至被告向原告交付房屋所有权登记证时止)。 一审法院认定事实：2015年7月27日，原告及其监护人李文书、黄金华与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以分期付款方式购买被告位于广西来宾市兴宾区（建筑面积：81.84平方米，房屋总价款：219986元）。其中，双方在该合同第十三条约定:出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记证或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；在该合同第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记”第3项中约定:双方愿意选择以下第2种方式办理房屋所有权登记证:（1）买受人委托出卖人办理出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。（2）买受人自行办理买受人自行办理房屋所有权登记证的，出卖人应在商品房交付使用后720日内，将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；第4项约定:因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第2项处理:（1）‥‥‥（2）买受人不退房的，出卖人按每迟延一日50元计算，向买受人支付违约金。 合同签订后，原告按合同约定向被告分期支付了购房款及缴纳了契税、住宅专项维修资金。被告也向原告出具《销售不动产统一发票》。2016年5月6日，被告因代原告办房产证，收取原告的代办房产证费用500元，并约定多还少补。 另查明，原、被告对案涉房屋的交房时间均未提供证据予以证明。2016年5月6日，被告收取原告的代办房屋产权登记证费用500元后，至今未代原告向房屋产权登记机关提交相关办证资料。被告自述未能为原告办理房屋产权登记证，主要是因为其与市政府因缴纳土地出让金问题有纠纷，政府要求按实际测量面积及按实际成交价每亩1450万元计算补交与之前测量面积相差0.19亩的土地出让金差价共计275.5万元，被告认为补交土地出让金差价应按起拍价每亩200万元即相差0.19亩应缴纳土地出让金为38万，因资金困难无法按政府要求补交275.5万元土地出让金差价，被告已多次打报告给市政府，请求市政府协调相关部门先出具土地权籍证明，以方便该项目楼盘业主办理银行按揭贷款、房屋产权登记证，但市政府至今未予答复。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告及其监护人与被告签订《商品房买卖合同》,双方意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效，应当受法律保护。在该合同的第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记”第3项双方约定:双方愿意选择以下第2种方式办理房屋所有权登记证:（1）买受人委托出卖人办理出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。（2）买受人自行办理买受人自行办理房屋所有权登记证的，出卖人应在商品房交付使用后720日内，将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。双方在履行合同过程中，被告向原告收取购房首付款几乎同时向原告收取代办房屋产权登记证费用500元。因此，可以认定原、被告原选择房屋产权登记证“买受人自行办理”的约定变更为选择“买受人委托出卖人办理”。被告收取原告的代办房屋产权证费用后，应当及时向房屋产权登记机关为原告申请办理房屋产权登记证。但被告一直未向房屋产权登记机关为原告申请办理房屋产权登记证，其行为违反了双方选择“买受人委托出卖人办理”的约定，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。被告不是政府房产管理部门，不具备办理房屋产权登记证的权利。原告向被告购买的案涉房屋能否办理房屋产权登记证及该房的屋产权登记证何时能办妥并交付产权人，由房产管理部门说了算，被告对此没有话语权。在办理房屋产权登记证过程中，被告的义务是向房产管理部门提交符合办证需要的相关材料，由房产管理部门对相关材料进行审核并颁发房屋产权登记证书，而不是由其直接发证给原告。因此，原告诉请被告在本案判决生效后30日内向其交付房屋产权登记证，理据不足，依法不予支持。原告主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告同意继续履行合同，予以支持。今后，被告应当克服困难，及时到相关部门为原告提交办理房屋产权登记证所需的相关材料，以便房产管理部门尽快为原告颁发房屋产权登记证。 本案中，不是因为法律、法规、规章的改变或者政府部门的原因导致原告不能办理房产证，而是因被告未按政府部门要求及时补交土地出让金差价，导致包括原告在内一大批房屋买受人不能在合同约定期限内办理并取得房屋产权登记证书。对此，被告构成了违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告作为房屋出卖人依法应当承担相应的违约责任。原告诉请被告支付逾期办证违约金，其请求合法有据，依法予以支持。但原告按合同约定每日50元向被告主张逾期办证违约金60950元(违约金每日50元，从2016年4月18日起暂计至2019年8月22日，实际计算至被告向原告交付房屋所有权登记证时止)，其请求的违约金数额过高。根据双方在《商品房买卖合同》第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记”第3项约定:买受人委托出卖人办理:出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。由于原、被告均未向本院提交案涉房屋交付使用的具体时间，故违约金的起算时间应当从被告向原告收取代办房产证费用后即自2016年5月6日起90日后开始起算。因原告就逾期办证导致的经济损失数额无法举证予以证明，现其按每日50元向被告主张逾期办证违约金，请求数额确实过高。被告提出违约金数额过高的抗辩，理由充分，予以采纳。 由于原、被告约定逾期办证违约金过高，且原告因逾期办证造成的损失数额难以确定，综合考虑双方合同的履行情况、买受人所遭受的实际损失、出卖人的过错程度等因素，酌定逾期办证违约金由被告自其向原告收取代办房产证费用之日起(即2016年5月6日)扣除90天即自2016年8月4日起开始计至2019年12月11日作出判决前止共计1224天，按每日20元，合计24480元(1224天×20元/天)，向原告一次性支付，较为合理。原告请求被告支付逾期办证违约金数额过高的部分，依法不予支持。 一审法院判决：一、继续履行原告李某与被告广西嘉美房地产开发有限责任公司于2015年7月27日签订的《商品房买卖合同》；二、被告广西嘉美房地产开发有限责任公司应于本判决生效后七日内向原告李某一次性支付逾期办证违约金24480元；三、驳回原告李某的其他诉讼请求。 二审期间，嘉美公司向本院提交证据：1.《来宾市自然资源局关于解决土地差价维护安定团结局面的意见》，拟证明上诉人2017年提交请求解决土地误差的17号文，政府两年后才书面回复；2.2020年4月13日《接受调查通知书》、[2020]1号行政处罚决定书、行政处罚听证告知书及缴纳罚款银行流水，拟证明上诉人土地面积误差85.54平方米在合理和允许的范围内，非上诉人的原因造成，且已接受行政处罚，缴纳罚款，是政府长达5年不依法作为，属于不可抗力，上诉人未构成违约，不承担违约责任。 李某质证意见：对证据的真实性、合法性无异议，对证据的关联性有异议，认为上述证据不能达到上诉人的证明目的。 本院认证意见：上述证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以采纳，但不能达到上诉人的证明目的，即上述证据不能证明非上诉人的原因导致逾期办证的事实，上述证据的使用本院在下文中将作出综合论述。 经审理查明，一审法院认定的法律事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案主要争议焦点是逾期办证是否为上诉人的原因？为此，上诉人提交证据，拟证明系政府不作为，导致无法办证，属于不可抗力，上诉人不承担违约责任。但根据上诉人向政府部门提交的（2017）嘉美请字第08、17号行文及[2020]1号行政处罚决定书等证据，可证明上诉人已明知其违法占用土地行为需补交土地出让金，仅是基于上诉人自称资金短缺等原因，表示缓交及少交。故本案逾期办证的根本原因是上诉人违法占用土地行为，导致后续相关办证材料不齐全，无法办证，并非政府不作为，或不可抗力，上诉人该上诉理由不充分，本院不予支持。关于办证方式问题。上诉人在收取500元的收据上明确记载“代办房产证费用（多退少补）”并加盖了上诉人公司财务专用章，一审法院认定被上诉人交了委托代办费用，变更为买受人委托出卖人办证的事实清楚，证据确实充分，本院予以维持。至于逾期办证违约金是否过高的问题。一审法院在综合考虑双方合同的履行情况、买受人的损失、出卖人的过错程度等因素的情况下，根据双方合同逾期一日50元的约定，酌情下调至逾期一日20元，符合客观实际，并非畸高，本院予以维持。 综上，上诉人嘉美公司的上诉理由不成立，依法予以驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费397元，由上诉人广西嘉美房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄启锋 审 判 员 马翠柳 审 判 员 覃奇明 审 判 员 韦海燕 审 判 员 蓝东桃 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 黄 剑 书 记 员 覃 辉 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；