广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民初1350号原告：曹炜健，男，汉族，1985年5月12日出生，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文孝，广东天胜律师事务所律师。被告：曹开端，男，汉族，1969年1月9日出生，住广州市天河区，委托诉讼代理人：刘晓涵，广东合富律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈展璐，广东合富律师事务所实习律师。被告：景艺晖，女，汉族，1962年7月25日出生，住广州市越秀区，被告：景艺杰（YIJIEJING），男，美国公民，1966年9月20日出生，被告：广州市景兴房地产开发有限公司。住所地：广州市越秀区广州大道中明月一路****自编之二，统一社会信用代码：914401016186246599。法定代表人：景治君，该公司董事长。委托诉讼代理人：李翠燕，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘心怡，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。第三人：广东亿华房地产开发有限公司。住所地。住所地：广州市越秀区西湖路**设备层会信用代码：91440000617412419L。法定代表人：景治君，该公司董事长。委托诉讼代理人：李翠燕，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘心怡，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。第三人：广州信邦惠资产管理有限公司。住所地：。住所地：广州市越秀区环市东路**主楼**信用代码：91440104MA59CBTW6N.法定代表人：胡文渊，该公司执行董事。第三人：广州田创企业管理咨询有限公司。住所地：广州市越秀。住所地：广州市越秀区豪贤路****91440101054543772C。法定代表人：黎明松，该公司执行董事。以上两第三人共同委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。以上两第三人共同委托诉讼代理人：李文孝，广东天胜律师事务所律师。原告曹炜健与被告曹开端、景艺晖、景艺杰、广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称景兴公司）、第三人广东亿华房地产开发有限公司（以下简称亿华公司）、广州信邦惠资产管理有限公司（以下简称信邦惠公司）、广州田创企业管理咨询有限公司（以下简称田创公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告曹炜健及第三人信邦惠公司、田创公司共同委托诉讼代理人周冬云，被告曹开端委托诉讼代理人刘晓涵，被告景兴公司、第三人亿华公司共同委托诉讼代理人李翠燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹炜健诉请：1.判令不得执行广州市越秀区沿江西路143号之二3001房房屋，解除该房屋的查封;2.判令景兴公司在上述房屋解除查封后协助曹炜健办理房屋产权转移登记手续，将该房屋产权过户至曹炜健名下;3.判令景兴公司自2019年9月3日起至实际办妥产权转移登记手续时止，以2460万元为本金，按每日0.03％的标准向曹炜健支付逾期办理产权转移登记手续的违约金；违约金以本金的2％为限。事实与理由：景兴公司与曹炜健于2018年8月2日签订《商品房(一手现房)买卖合同》，合同约定：景兴公司将广州市越秀区沿江西路143号之二3001房房屋转让给曹炜健曹炜健，该房屋为现房，己办理权属登记，并领取房地产权属证明书，房屋建筑面积为372.6872平方米，房屋总价为2460万元，第一期自本合同网上签订之日支付全部房价款的50％，金额1230万元，第二期在2018年10月24日前支付全部房价款的50％，金额1230万元；景兴公司应当自本合同签订之日起90日内到房地产登记机构为曹炜健办妥产权转移登记手续，如景兴公司未能按约定的时间办妥产权转移登记手续的，曹炜健同意再给予景兴公司210个工作日办理产权转移登记手续等。该合同已在登记部门办理备案手续。合同签订前，曹炜健于2018年7月25日委托信邦惠公司向景兴公司指定收款方亿华公司支付购买涉案房屋定金100万元；合同签订后曹炜健委托信邦惠公司向景兴公司指定收款方亿华公司支付购买涉案房屋价款的情况如下：2018年8月2日支付1130万元，2018年8月30日支付500万元，2018年10月24日支付250万元，2018年11月8日支付180万元。曹炜健另委托田创公司于2018年11月8日向景兴公司指定的收款方亿华公司支付购买涉案房屋价款300万元。至此，曹炜健己向景兴公司付清涉案房屋全部购房价款2460万元，景兴公司亦向曹炜健出具了全部房款收据，并于2018年11月将涉案房屋交付给曹炜健居住使用至今。关于涉案房屋产权过户，根据曹炜健与景兴公司在《商品房(一手现房)买卖合同》第九条、附件七本合同补充协议第五条第4项的约定，景兴公司办理产权过户手续的最后期限为2019年9月2日，2019年5月24日涉案房屋被查封时合同约定的过户期限尚未届满。此前曹炜健曾要求景兴公司配合办理过户手续，但其以约定期限未满为由推脱，曹炜健对于未办理产权过户手续没有过错。曹炜健具有广州市购房资格，涉案房屋为曹炜健在广州市的唯一住房。2019年6月24日曹炜健到广州市房地产档案馆查册得知涉案房屋因本案于2019年5月24日己被查封，遂向法院提出执行异议，要求中止对涉案房屋的执行并解除查封，广州市中级人民法院作出(2019)粤01执异606号执行裁定，驳回了曹炜健的异议请求。曹炜健认为，曹炜健在2018年8月2日已经就购买涉案房屋与景兴公司签订房屋买卖合同、办理备案手续，付清了全部购房款，该房屋亦己实际交付曹炜健占有使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，曹炜健作为涉案房屋的买受人，合法享有涉案房屋的物权期待权，曹炜健该项民事权益足以排除对涉案房屋的强制执行，曹炜健有权要求解除对涉案房屋的查封。其次，曹炜健与景兴公司订立的房屋买卖合同合法有效，该合同约定的办理房屋产权过户手续期限已经于2019年9月2日届满，曹炜健有权要求景兴公司协助办理产权转移登记手续。同时，因景兴公司原因导致房屋被查封，不能按约定期限办理产权转移登记手续，景兴公司已构成违约，应当承担支付违约金的民事责任。被告曹开端辩称：请求法院驳回曹炜健的起诉。一、法院的查封行为符合法律规定的查封的形式及实质要件。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产无权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。涉案房屋现登记权属人为景兴公司，法院的查封行为符合法律规定。二、相关购房合同签订期间，景兴公司存在大量债务，并涉及多起诉讼。在此背景下，景兴公司为转移名下财产，与曹炜健及亿华公司恶意串通，以此逃避债务。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定，其三者恶意串通，损害债权人曹开端合法利益，相关购房合同应归于无效。三、曹炜健的申请不符合《执行异议和复议规定》的实质要件，不足以排除执行。曹炜健与景兴公司签订的《广州市商品房买卖合同》第六条明确约定，曹炜健应将购房款项支付至景兴公司名下账号，但根据曹炜健提交的相关证据显示，曹炜健并未将购房款支付给景兴公司，而是支付给亿华公司，因此（2019）粤01执异606号案认定正确，曹炜健实际并未支付购房款。综上所述，曹炜健的起诉申请不符合排除执行的形式要件，亦不符合排除执行的实质要件。曹炜健、景兴公司与亿华公司恶意串通，帮助景兴公司转移财产、逃避债务，其提出的解除涉案房屋的查封措施没有法律依据。被告景艺晖、景艺杰经本院公告传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告景兴公司辩称、第三人亿华公司述称：同意曹炜健的第1-2项诉讼请求，不同意曹炜健的第3项诉讼请求，本案符合《执行异议和复议规定》的条件，在法院查封案涉房屋前景兴公司与曹炜健签订有效的书面买卖合同，并进行网签，曹炜健已经支付完全部购房款，景兴公司已将案涉房屋交付给曹炜健使用，曹炜健对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。所以法院应当支持其第1、2项诉讼请求，曹炜健的第3项诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围，应当予以驳回。对于曹开端的答辩意见回应如下：景兴公司、亿华公司并不存在曹开端称的恶意串通行为，曹开端没有提供证据予以证明。案涉房屋的买卖合同合法有效，由于经济形势不好，景兴公司确实存在债务，景兴公司通过出售房屋取得资金解决债务问题，景兴公司委托亿华公司代为收取购房款，该购房款用于景兴公司进行案涉房屋涂销抵押、偿还银行贷款、支付货款以及工程款等。第三人信邦惠公司、田创公司述称：同意曹炜健意见。经审查，本院认定事实如下：本院在审理曹开端与景兴公司、景艺晖、景艺杰民间借贷纠纷一案[案号：（2018）粤01民初696号]过程中，曹开端提出财产保全申请，本院于2018年10月11日作出（2018）粤01民初696号之一《民事裁定书》，裁定：冻结景艺晖、景艺杰、景兴公司76140000元的银行存款或查封、扣押其他等值的财产，并于2019年5月24日作出（2019）粤01执保144号协助执行通知书，查封了景兴公司名下的位于广州市越秀区沿江西路143号之二3001房产，查封期限自2019年5月24日起至2022年5月23日止。广州市房地产档案馆出具的涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》载明，本院（2019）粤01执保144号案查封涉案房屋（已与曹炜健网签，合同编号201808248440），曹炜健遂提出执行异议，请求：1.中止对涉案房产的执行；2.解除对涉案房产的查封。本院作出（2019）粤01执异606号执行裁定书，裁定驳回曹炜健的异议请求。根据曹炜健提交的证据显示：景兴公司和亿华公司的法定代表人都是景治君。信邦惠公司于2018年7月25日向亿华公司转账了100万元，转账用途及附言均为荟景湾东塔3001购房定金。曹炜健与景兴公司于2018年8月2日签订了《商品房（一手现房）买卖合同》，约定：曹炜健向景兴公司认购涉案房屋，该房屋为现房，已办理权属登记，并领取房地产权属证明书，房屋建筑面积为372.6872平方米，房屋总价为2460万元，第一期自本合同网上签订之日支付全部房价款的50%，金额1230万元，第二期在2018年10月24日前支付全部房价款的50%，金额1230万元；景兴公司应当自本合同签订之日起90日内到房地产登记机构为曹炜健办妥产权转移登记手续，如景兴公司未能按约定的时间办妥产权转移登记手续的，曹炜健同意再给予景兴公司210个工作日办理产权转移登记手续等。信邦惠公司于2018年8月2日及30日分别向亿华公司转账了1130万元及500万元，转账用途及附言均为代付款，之后信邦惠公司于2018年10月24日及11月8日分别向亿华公司转账了250万元及180万元，转账用途及附言均为往来款。田创公司于2018年11月8日向亿华公司转账了300万元，转账用途为往来款。景兴公司分别于2018年8月30日及11月4日出具收据给曹炜健，均分别载明收到曹炜健房款1230万元。曹炜健与广州市景兴物业管理有限公司于2018年12月14日就涉案房屋签订了《前期物业管理服务协议》，广州市景兴物业管理有限公司向曹炜健出具2019年1月的水费、停车IC卡押金等的收据。曹炜健于2019年1月29日与广州煤气集团有限公司签订了《银行代扣管道燃气授权书》，约定涉案房屋的管道燃气费从曹炜健的银行账户中转账支付。曹炜健从2019年4月18日起通过其中国银行股份有限公司的账户向广州供电局支付了涉案房屋的电费。景兴公司于2019年7月23日向曹炜健出具了《委托代收款说明》，载明其委托亿华公司代收涉案房屋的购房款2460万元，亿华公司已收到上述款项，即曹炜健已向其支付了全部的购房款。亿华公司于2019年7月23日向曹炜健出具了《收款说明》，载明其受景兴公司的委托代收曹炜健购房款，已收到曹炜健购买涉案房屋的购房款2460万元。广州市不动产登记中心于2019年9月19日出具了《购房资格证明》，显示曹炜健具备本市住房限购区域内住房购买资格。本院于2018年10月29日制作（2018）粤01民初696、697号案《举证通知书》、《应诉通知书》、《送达回证》。景兴公司主张其于2018年10月31日收到上述案件材料，而景兴公司与曹炜健关于涉案房屋的买卖发生在此之前。曹炜健、信邦惠公司、田创公司陈述，曹炜健是信邦惠公司的股东，曹炜健与田创公司有业务往来，信邦惠公司、田创公司都有应当向曹炜健支付的款项，为了办理手续方便就直接委托信邦惠公司、田创公司代付购房款，合同实际履行由景兴公司的销售负责人通知曹炜健支付至亿华公司，曹炜健认为这是双方同意变更收付款的方式，曹炜健当时也没有注意到此行为对自己造成的影响，因为该代收款项的行为在商业上是常见的。景兴公司、亿华公司陈述，两公司是关联公司，经常存在委托收付款的情况，景兴公司是亿华公司的股东，景兴公司名下确有银行账户被法院冻结，变更收付款方式是公司的安排，收付的款项用于景兴公司涂销抵押、支付货款及工程款以及用于亿华公司的支出等。曹炜健为证明其诉讼请求成立，另提交委托付款函、委托付款确认函、物业管理费、水电费发票、支付宝账单详情、中国银行交易流水明细清单、购买电视机发票及预约送货须知、有偿服务通知单、收款收据、生活服务发票、停车费发票、个人名下房地产登记情况查询证明等证据。景兴公司、亿华公司为证明其抗辩主张，另提交两公司的工商登记资料、微信聊天记录、两公司之间的记账凭证、银行凭证。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”的规定，曹炜健符合案外人执行异议之诉的起诉条件。本案争议焦点如下：1.曹炜健对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利；2.曹炜健关于过户及违约金的诉讼请求是否属于案外人执行异议之诉纠纷的审理范围。关于争议焦点一。涉案房屋于2019年5月24日查封，查封时已备注“已与曹炜健网签，合同编号201808248440”。曹炜健提交的《商品房（一手现房）买卖合同》签订于涉案房屋查封之前，其提交的信邦惠公司及田创公司代付款的证据显示其已在查封前付清全部房款，其支付水电费、物业费、停车IC卡押金、签订《银行代扣管道燃气授权书》等证据也足以证明其在查封前已实际占有使用涉案房屋。除涉案房屋之外，曹炜健名下无其他房产。曹开端无证据证明曹炜健在签订合同前知晓曹开端与景兴公司之间的借款纠纷。曹炜健按照景兴公司的指示将款项支付给亿华公司，难以认定曹炜健对此负有过错或与景兴公司之间存在恶意串通逃避债务的行为。至于景兴公司委托亿华公司收款，系该两公司内部之间的关系，不影响对曹炜健已付清房款的认定。曹炜健对未能及时办理过户手续不存在过错。因此曹炜健关于排除执行的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条任意一条的规定，本院予以支持。关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条条规定，曹开端提出的过户与违约金的诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审查范围，本院不予审处，曹炜健可另循途径解决。关于诉讼费的负担。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。……共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。被告曹开端系本案败诉方，应承担一定比例的诉讼费。被告景兴公司在《商品房（一手现房）买卖合同》明确约定购房款收款账号，且自述清楚其名下银行账户有被法院冻结的情况下，其指定买受人将房款支付给关联公司亿华公司，难以排除其逃避执行的嫌疑，对本案纠纷的产生存在过错，亦应承担一定比例的诉讼费。本院酌情认定本案诉讼费由曹开端负担30%，即49440元，景兴公司负担70%，即115360元。综上所述，曹炜健关于排除执行的诉讼请求成立，本院予以支持；其他诉讼请求不属于本案审理范围，本院不予审处。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条的规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：一、在（2019）粤01执保144号案件中不得执行广州市越秀区沿江西路143号之二3001房；二、驳回曹炜健的其他诉讼请求。案件受理费164800元，由被告曹开端负担49440元，由被告广州市景兴房地产开发有限公司负担115360元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年五月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳