广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2902号原告：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，住所广东省广州市增城区永宁街公安村、叶岭村、九如村（即永宁街新新公路金地荔湖城）。负责人：曾恒利。委托诉讼代理人：罗影萍、李羡，该公司员工。被告：吴耿佳，男，1982年3月1日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司诉被告吴耿佳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司（以下简称金地公司广州分公司）的委托诉讼代理人罗影萍、李羡以及被告吴耿佳的委托诉讼代理人王美舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地公司广州分公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付拖欠的物业服务费13506.42元、违约金4161.25元（每月违约金以当月未付的物业服务费为本金，从次月1日起按日万分之五计至付清之日止，以4161.25元为限）；二、案件受理费由被告负担。事实和理由：金地公司广州分公司和吴耿佳签订了《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》，协议约定由金地公司广州分公司对吴耿佳的房产提供物业管理服务，金地公司广州分公司已按合同约定提供了物业服务，但吴耿佳未履行按时交纳2015年6月至2019年9月份的物业服务费的义务。经多次催收无果，诉至法院，请求判令所请。被告吴耿佳辩称：不同意金地公司广州分公司的诉讼请求，请求法院驳回诉讼请求。理由：一、根据相关的生效民事判决书，涉案房屋直到2015年11月13日才具备永久通气条件，因此逾期交楼责任由开发商广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）承担，由此产生的物业服务费也应由东凌公司承担。二、2016年4月9日、2016年7月31日，部分业主两次前往金地公司广州分公司处主动要求收楼，当时金地公司广州分公司要求业主签署物业服务合同，而物业服务合同条款约定物业服务费从东凌公司通知收楼之日起交纳，该收楼之日是指商品房预售合同约定的交楼日，金地公司广州分公司也是要求业主按该日期交纳物业服务费，对此部分业主有将相应的逾期交楼违约金的判决提供给金地公司广州分公司看，业主认为房屋不具备交楼条件，因此不同意缴纳东凌公司违约期间的物业服务费。业主认为应当从收楼之日起缴纳物业服务费，至于在实际收楼之前的物业服务费由法院认定解决，但金地公司广州分公司坚持不同意修改物业合同的相关条款，要求吴耿佳从其主张的上述日期起缴纳物业服务费，否则不予办理交楼手续，为此业主还向相关部门反映情况。2017年3月30日，住建局也曾召集东凌公司及业主协调，但解决不了。因金地公司广州分公司无理收取物业服务费，导致部分业主至今没有收楼，业主未收楼的责任在于金地公司广州分公司及东凌公司，物业服务费不应由吴耿佳承担。三、金地公司广州分公司的诉讼请求超过诉讼时效，金地公司广州分公司的催收函是2019年的，则2016年4月前的物业服务费已超诉讼时效。四、金地公司广州分公司主张的逾期支付物业服务费违约金不应得到支持，在物业服务费的起计时间存在争议，物业服务费不确定的情况下，并非是吴耿佳故意违约，违约金缺乏依据。而且按每日万分之五标准计算违约金过高，若法院支持金地公司广州分公司的违约金诉讼请求，请求法院对违约金予以调整。经审理查明：2017年6月4日，金地公司广州分公司（甲方）与吴耿佳（乙方）签订《金地?荔湖城前期物业管理服务协议》，协议约定“……第二条双方的权利义务一、甲方的权利义务，1、物业共用部位维修、养护的服务和管理。……第五条物业管理服务费，一、物业管理服务费的收取标准环山路1号洋房物业管理费标准为：2.60元/㎡?月×建筑面积二、物业服务费的计费时间：自开发商通知正式入伙之日起计收物业管理费。三、物业管理服务费实行按月计收的方式，乙方每月10日前交纳该月的物业管理服务费。……第十条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额万分之五的滞纳金或停止服务，超过六个月不交纳，甲方可向人民法院起诉……”。2017年6月4日，吴耿佳签署《房屋交接单》，接收涉案房屋。另查明，涉案房屋登记在吴耿佳名下，房屋建筑面积为129.19平方米。再查明，2017年2月16日，本院作出（2016）粤0183民初5303号民事判决书，该民事判决书认定，涉案房屋已于2015年11月13日具备了法定和永久通邮、永久通水、永久通气以及永久通电的交付条件；且在2016年4月13日为东凌公司发出催促吴耿佳收房邮件送达日。该民事判决书已发生法律效力。在本案的审理过程中，一、金地公司广州分公司为证明其已向吴耿佳催缴物业服务费，提供了催款函、法律顾问函、快递单及邮递证明，其中催款函是2017年12月19日送达，法律顾问函是2019年4月25日送达。二、双方均确认吴耿佳已缴纳了2016年4月至2017年6月的物业服务费5038.35元。本院认为：金地公司广州分公司与吴耿佳签订的《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。金地公司广州分公司已依约对涉案房屋提供了物业管理服务，故吴耿佳应按上述协议的约定交纳物业服务费。因涉案房屋系于2015年11月13日才具备了法定和永久通邮、永久通水、永久通气以及永久通电的交付条件；且吴耿佳在2016年4月13日收到收楼通知。故金地公司广州分公司主张要求吴耿佳支付2016年4月13日之前的物业服务费，无事实和法律依据，本院不予支持。至于吴耿佳提出的诉讼时效已过的抗辩。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”，以及第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”。本案中，金地公司广州分公司向吴耿佳发出催缴物业服务费的函件分别于2017年12月19日以及2019年4月25日送达，结合上述法律规定，2016年4月13日至2019年9月的物业服务费并未超过诉讼时效，吴耿佳的上述抗辩于法无据，本院不予支持。吴耿佳应向金地公司广州分公司支付2016年4月13日至2019年9月的物业服务费，理据充分，本院予以支持。经核算，涉案房屋的每月物业服务费为335.89元（129.19平方米×2.6元/㎡·月）。上述期间的应付物业服务费为13973.02元。因双方均确认吴耿佳已缴纳了2016年4月至2017年6月的物业服务费为5038.35元，因此应予扣除，扣除后吴耿佳应付物业服务费的金额为8934.67元。金地公司广州分公司主张超出上述金额的部分，缺乏依据，本院不予支持。至于违约金的问题。《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》约定，吴耿佳不按约定时间交纳费用的，金地公司广州分公司有权要求其支付从逾期之日起按每日万分之五计算的违约金。该协议约定每月物业服务费的交纳时间为每月10日前交纳该月的物业服务费，现金地公司广州分公司主张从次月1日起计算违约金，无违反法律法规强制性规定，本院予以确认。违约金以每月欠付的物业服务费为本金按每日万分之五的标准自次月1日起计算至付清之日止，并以该月欠付的物业服务费为限，违约金总额以原告主张的4161.25元为限。吴耿佳抗辩违约金过高，并无相应依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吴耿佳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2016年4月13日至2019年9月的物业服务费8934.67元及违约金（每月违约金按当月欠付的物业服务费为本金，从次月1日起以每日万分之五为标准计至付清之日止，每月违约金总额以当月欠付物业服务费为限，违约金总额以4161.25元为限）；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，由被告吴耿佳负担。本判决为终审判决。审判员  赖雯丽二〇二〇年五月六日书记员  赵洁玲