吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初4833号 原告（案外人）：王昌波，男，1973年9月24日出生，汉族，住吉林省长春经济开发区富腾天下城6栋2门1203室。 被告（申请执行人）：徐景艳，女，1965年2月10日出生，汉族，住吉林省磐石市鼎丰花园二期8号楼2单元503室。 委托诉讼代理人：徐景云（系徐景艳姐姐），女，1960年3月7日出生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区龙新雅居1号楼4单元302室。 被告（被执行人）：刘聪，男，1988年6月11日出生，汉族，原住吉林省长春经济开发区天富东苑2栋1601室，现羁押于乾安县看守所。 委托诉讼代理人：曹阳（系刘聪妻子），女，1991年5月4日出生，汉族，住吉林省长春经济开发区天富东苑2栋1601室。 原告王昌波与被告徐景艳、刘聪案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王昌波、被告徐景艳及其委托诉讼代理人徐景云、被告刘聪的委托诉讼代理人曹阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王昌波向本院提出诉讼请求：1．判决确认原告与被告刘聪于2018年9月14日签订的《房屋买卖协议》合法有效；确认位于长春市净月经济技术开发区华友·华城国际一期8幢3单元1006号房屋为原告所有；2．判决立即停止对原告购买的位于长春市净月经济技术开发区华友·华城国际一期8幢3单元1006号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；3．本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年9月14日，原告王昌波与被告刘聪签订了《房屋买卖协议》，以83万元购买刘聪位于长春市净月经济技术开发区华友·花城国际一期8幢3单元1006号房屋。协议签订后，因该房屋为贷款房屋，原告给付被告刘聪45万元，并一直以刘聪名义向银行偿还贷款，刘聪也将房屋交付申请人并居住至今。长春市南关区人民法院对徐景艳与刘聪、李贵金保证合同纠纷一案件出（2019）吉0102民初163号民事调解书。调解书生效后由于刘聪、李贵金未能按照生效的法律文书履行义务，徐景艳向南关区人民法院申请执行，贵院立执行案号为（2019）吉0102执1201号。执行过程中，贵院对刘聪名下位于长春市净月经济技术开发区百顺街华友·花城国际一期8幢3单元1006号，权利证号：Y201510230143，丘地号3-70／218-5（1006）房屋进行查封。王昌波对执行标的提出书面异议。长春市南关区人民法院于2019年11月19日作出（2019）吉0102执异299号执行裁定书，裁定驳回王昌波的异议申请。原告认为，原告与被告刘聪的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，该协议合法有效；在该房屋被人民法院查封前，原告已对其合法占有：原告履行了买卖协议中约定的义务，向被告刘聪交付购房款，并依约定按期足额偿还贷款；未能办理房屋过户登记的原因是由于开发商尚不具备办理房屋产权登记的条件，不能归责于原告。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，应当排除对该房屋的执行，并对该房屋解除查封。原告为维护自身的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请人民法院依法判决支持原告的各项诉讼请求。 徐景艳辩称，对原告诉状有异议，不同意原告的诉讼请求。我认为原告购房真实意思表示不对，原告只交45万就以刘聪的名义还贷不正常，案涉房屋是刘聪的房子，原告不应该给刘聪还贷。原告属于案外人，现在房屋还没更名，仍登记在刘聪名下。 刘聪辩称，原告的诉状内容属实，同意原告的诉讼请求。当时我们想给原告过户，但是由于开发商的原因未过户。 本院经审理可以认定如下事实：徐景艳与刘聪、李贵金保证合同纠纷一案，本院作出（2019）吉0102民初163号民事调解书，调解确认：刘聪、李贵金于2019年5月31日前给付徐景艳10万元及利息。调解书生效后，由于刘聪、李贵金未能按照生效的法律文书履行义务，徐景艳向本院申请执行，本院立执行案号为（2019）吉0102执1201号。在执行过程中，本院于2019年6月26日查封刘聪名下位于长春市净月经济技术开发区百顺街华友·华城国际一期8幢3单元1006号（权利证号：Y201510230143、丘地号3-70/218-51006）房屋产籍。案外人王昌波向本院提出异议，称其购买了争议房屋，请求解除对案涉房屋的查封。本院作出（2019）吉0102执异299号执行裁定书，裁定驳回案外人王昌波的异议请求。 另查明，2018年9月14日，刘聪、曹阳（甲方）与王昌波、孙艳玲（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定第一条房屋基本情况：1.甲方于2014年10月24日通过购买方式取得坐落于长春市净月经济技术开发区华友·华城国际一期第8幢3单元1006号房屋一套，该房屋性质为住宅，建筑面积92.75平方米，该房屋暂无产权，尚有贷款未清偿。2.甲方保证有权处分该房屋，且双方交易的房屋无产权争议。3.甲方保证该房屋的相关购房手续真实有效，因甲方原因，导致该房屋不能办理产权过户（身故，重大伤病，人身自由法律受限等原因除外），由甲方承担全部责任，并赔偿乙方的相应损失。4.甲方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相邻关系等内容。甲方应当保证自本协议签订之日起至该房屋交付完成之日止，对该房屋各项附属设施设备保持良好的状况。第二条房屋价款及相关费用承担：1.甲乙双方协商同意该房屋总价款为￥830000.00圆整。2.甲方承担该房屋交付之日前所产生的所有水费、电费、煤气费、垃圾清运费及物业管理费等相关费用；交付之日后的相关费用由乙方承担。第三条付款方式：1.甲乙双方经协商同意分期交付该房屋价款。2.乙方已于2018年8月15日向甲方交付定金￥50000.00圆整，协议生效之日，该笔定金直接折抵购房款。3.乙方于本合同签订之日交付第一笔购房款￥400000.00圆整。4.乙方押付尾款￥50000.00圆整待甲乙双方办理产权过户登记手续当日，乙方一次性支付。5.甲方银行剩余贷款￥330000.00圆整由乙方偿还，该笔银行贷款折抵购房款；乙方偿还该房屋剩余贷款（包含所产生贷款利息）需先将相应款项支付到甲方还贷银行卡账户中，由贷款银行通过甲方银行卡扣款偿还，乙方保证每月按时将所还贷款转账至甲方账户，如乙方还款不及时导致还款逾期，甲方征信受到影响造成甲方以后不能贷款或利息增高所产生的经济损失由乙方承担。甲乙双方不得擅自挪用该笔款项，并保证按时还贷；甲乙双方专卡专用甲方还贷银行卡开户行：中国工商银行，账号：6222084200007442584.6.甲方收到以上购房款时，均应当出具收条。第四条房屋交付：1.甲方自本协议签订之日后于2018年9月30日前向乙方实际交付该房屋，同时将该房屋的购房合同、入住手续、购房票据等一切有关该房屋的有效证照原件一并交付给乙方。甲方保证将所有有效证照均交付给乙方保管，甲方擅自留存视为无效；甲方应配合乙方将在物业、开发商等相关单位留存的电话号码变更为乙方的电话号码，以保证本协议顺利履行。2.甲乙双方共同对该房屋及附属设施设备、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续。3.甲方在交付该房屋时，应将附随的水费、电费、煤气费、物业管理服务费、垃圾清运费等相关费用结清，单据交于乙方确认。第五条违约责任：任何一方违反、不履行或者不当履行本合同中约定的内容，即构成违约，双方需严格按照本协议之约定履行各项义务，任何一方违反本协议之约定，违约方除应向守约方赔偿全部经济损失之外，还需承担守约方维权成本（包括但不限于诉讼费、鉴定费、公证费、律师费等），并由违约方向守约方支付该房屋市值30%的违约金。第六条产权过户：1.由于该房屋暂时不具备办理不动产权证书条件，待甲方符合办理产权登记条件时，应配合乙方尽快将该房屋登记在自身名下，相关手续费等费用由乙方承担（乙方购买本房产价格以内所产生的个人所得税由甲方承担，超出购房价款八十三万元金额以外金额产生的个人所得税由乙方承担）；待乙方提出办理产权过户要求后，甲方应当无条件配合乙方将该房屋产权变更至乙方或乙方指定的第三人名下，甲乙双方办理过户手续所需的相关税费、手续费等由乙方承担。2.待甲乙双方办理产权过户登记手续时，甲方应无条件配合乙方办理商业贷款手续，如乙方在三个月内贷款手续未办理成功，则甲方需配合乙方进行公证后，乙方将剩余￥50,000.00元尾款一次性支付甲方，所产生的公证等费用由乙方承担。3.因甲方原因（身故，重大伤病，人身自由法律受限等原因除外），造成乙方无法办理该房屋产权登记的，则乙方可以单方面解除协议，甲方应当自乙方解除协议通知到达之日起15日内退还全部已付购房款及利息（利息按同期银行贷款利率计算），并按本协议第五条的规定承担违约责任。第七条其他权利义务：4.甲方保证本协议签订前，该房屋仅在人民大街中国工商银行设立抵押贷款，除此之外未设立任何他项权利；本协议签订后，甲方不得对该房屋设立任何他项权利（包括但不限于抵押、担保等），若甲方违反本条约定，未经乙方允许同任何第三方签署的抵押、担保等有关该房屋的他项权利均属无效，应由甲方独立对外承担法律责任。此外，合同对不可抗力、争议解决、其他事实等条款进行了约定。 2018年8月16日，刘聪、曹阳出具《定金收条》一份，载明：今收到王昌波购买昆玉府8栋3单元1006室房屋买卖定金50,000元整，总房款金额830,000元整。经双方协商买方王昌波在2018年9月15日之前将尾款400,000元交付于卖方刘聪、曹阳，如未按约定期限交付尾款，视为买方违约，交易终止，卖方不予退还定金。 2018年9月13日，刘聪到长春市房产档案馆查询案涉房屋信息，显示预告登记权利人为刘聪、权利证号为Y201510230143、未他项、未查封、未冻结。 2018年9月14日，刘聪、曹阳出具《收条》一份，载明：今收到王昌波购房款（昆玉府8栋3单元1006室）400,000元整，通过中国银行转账方式付款，转入卡号6217580600003004040曹阳户名。同日，王昌波向上述曹阳银行账户存款400,000元。 2019年11月12日，昆玉府物业服务中心出具《证明》一份，证明王昌波于2019年6月30日缴纳昆玉府小区8栋3单元1006室2018年11月1日至2019年12月31日物业费。 本院认为，案涉《房屋买卖协议》的签订主体为刘聪、曹阳与王昌波、孙艳玲，而本案诉讼主体并不涉及曹阳及孙艳玲，故王昌波要求确认案涉《房屋买卖协议》有效，不宜在本案中一并处理，其可另行主张解决。关于王昌波要求确认案涉房屋归其所有的问题，因案涉房屋尚未取得不动产权证书，其享有的是依据合同要求合同相对人履行合同约定的债权义务，其直接要求确认物权，于法无据，不予支持。 关于王昌波就案涉房屋是否享有足以排除执行民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中王昌波提供的物业证明、租赁合同等现有证据，不足以认定其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋；另双方签订《房屋买卖协议》时，刘聪尚未取得案涉房屋的不动产权证书，截至本案诉讼，刘聪仍未取得不动产权证书，故王昌波在签订房屋买卖协议时就应当预见到刘聪向其办理房屋过户登记存在障碍，可以认定系王昌波自身原因未办理过户登记。综上，王昌波提交的现有证据不足以证明其就案涉执行标的享有足以排除执行的民事权益。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回王昌波的诉讼请求。 案件受理费12,100.00元，由王昌波负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审 判 长  李德保 审 判 员  丁文怡 人民陪审员  蒋丽影 二〇二〇年五月八日 书 记 员  隋 汉