广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1823民初1679号原告：阳山县韶华房地产开发有限公司，住所地：广东省阳山县*****************。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：刘永峰，系该公司运营部经理。被告：陈招标，男，汉族，1985年7月12日出生，住广东省阳山县**************，身份证号码441************57X。原告阳山县韶华房地产开发有限公司与被告陈招标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告阳山县韶华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘永峰、被告陈招标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳山县韶华房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告双方签订的《阳山县兴隆建材广场商铺租赁合同》自被告收到原告的解除合同通知之日起解除；二、判令被告支付物业管理费以及滞纳金合计2812元；三、本案诉讼费用由被告承担。主要事实和理由：原告于2016年6月3日与被告签订《阳山县兴隆建材广场商铺租赁合同》，约定原告将位于阳山县*****阳山县兴隆建材广场3栋1层3115、3116、3117号商铺租赁于被告经营。该商铺共3间，总建筑面积为122.86平方米，商铺租赁期限共5年。截至2019年11月17日，被告拖欠物业管理费达8个月。同时，商铺交付使用后，由于被告自身原因，连续关门停业7日以上或一年内累计超过30日以上（春节及特殊情况除外）未对外营业。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。阳山县韶华房地产开发有限公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、2019年10月10日和2019年11月12日顺丰速运快递、2019年10月9日和2019年11月12日《单方解除合同通知书》，拟证明原告把《单方解除合同通知书》邮寄送达给被告；二、2019年9月26日《催款函》，拟证明原告向被告催收物业费、租金、水电费等；三、2016年6月3日原、被告签订的《阳山县兴隆建材广场商铺租赁合同》，拟证明双方的合作关系；四、陈绍标欠款明细表，拟证明被告没有交纳物业费、租金和水电费等；五、营业执照、涉案商铺的产权证明，拟证明涉案商铺为原告所有；六、《陈招标欠费明细》，拟证明被告拖欠费用的计算明细。陈招标辩称，原、被告签订的合同还未到期，而且在签订合同后我方预交了三个月的押金。陈招标未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年6月3日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《阳山县兴隆建材广场商铺租赁合同》，约定“第一条、1、甲方将位于阳山县********阳山县兴隆建材广场3栋1层3115、3116、3117号商铺，租赁于乙方经营。2、该商铺共3间，总建筑面积122.86平方米……。3、该商铺经营业态为陶瓷……。4、该商铺租赁期限共5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止。……6、……乙方租赁的商铺租金及经营管理费（租费）：第一年商铺每月租费总计为￥X元，第二年商铺每月租费总计为￥X元，第三年商铺每月租费总计为￥X元，第四年商铺每月租费总计为3071元，第五年商铺每月租费总计为3686元。其中，经营管理费占70%，租金占30%，如乙方未按期缴纳租费，则自应缴日起，甲方每日按所拖欠金额的5‰向乙方收取滞纳金。如拖欠租费达10日以上，甲方有权单方面终止合同，且不退还各类保证金（包括但不限于履约保证金），同时甲方有权滞留、处置乙方货品以冲抵乙方所欠费用。……9、租费的支付方式：（1）在合同期内，乙方按约定于当月1日-10日之间，自行到甲方指定的财务部门交纳当月的租费及其它费用。……第三条、物业管理费、代收水电费：3.1合同期内，乙方按约定于当月1日-10日之间交纳当月物业管理费、代收水电费。3.2物业管理费：乙方按人民币1.8元/㎡月标准在当月内交纳当月的物业管理费；计费时间自本市场开业日起……3.3代收水电费：本市场正式开业时，乙方须在甲方客服总台购买足额水电费代付卡，用于支付商铺内使用电费以及按商铺面积公摊的公用水电费……3.4每月物业管理费：总计为221元。第四条：履约保证金……2、本合同签订日，乙方应向甲方交付履约合同保证金人民币9878元，（履约合同保证金=三个月租费+三个月物业管理费）。……3、租赁期内，如乙方违反法律法规、本合同规定的义务，甲方有权以履约保证金冲抵经营管理费及租金、违约金、滞纳金、处罚金、经济赔偿金等；乙方被消费者、客户、其他经营户投诉，经查证，应由乙方承担责任，如乙方不积极及时处理或赔偿，甲方有权以履约保证金先行赔付，履约保证金不足赔付数额，乙方须在接到甲方通知补交之日起五日内补齐。4、发生下列行为之一时，乙方提交的履约保证金不予退还：（1）开业后不正常营业（指乙方自身原因连续关门停业7日以上或一年内累计超过30日以上，春节法定假日及特殊情况除外）；（2）乙方违约提前解除本合同，所支付的履约保证金不予退还。……第十四条：合同的续约、变更及解除……2、在出现下列情形之一时，甲方有权单方面解除合同，已收取乙方的经营管理费、租金及履约保证金不予退还，并有权追究乙方的违约责任。……（3）商铺交付使用后，由于乙方自身原因，连续关门停业7日以上或一年内累计超过30日以上（春节及特殊情况除外）未对外营业。……（5）未按规定缴纳运营管理费、租金、履约保证金和其他费用，未按规定缴纳税费。……”。合同签订后，原告将案涉三间毛坯商铺交付被告使用，被告依约向原告支付履约保证金9878元。原告分别在2019年10月10日和2019年11月12日，以被告违反合同第十四条第2款约定为由，向被告邮寄《单方解除合同通知书》。庭审中，双方确认案涉三间商铺前三年免租；被告每月应支付管理费为221元；水电费等以实际产生的费用结算以及被告已支付履约保证金9878元的事实。原告陈述被告拖欠2019年1月、5月至11月共八个月管理费、水电费公摊未支付，被告拖欠的费用2812元为原告提交的证据《欠费明细表》中列举的物业管理费、水电费公摊和滞纳金的总和。被告仅认可拖欠2019年1月、5月至9月共六个月管理费1326元，不包含水电费及公摊，且被告认为原告在2019年9月自行将被告租赁商铺上锁，被告不应支付2019年10月、11月的费用。被告认可已收到原告邮寄的《单方解除合同通知书》，并表示同意解除合同，但原、被告均不能证实被告收到《单方解除合同通知书》的具体时间。原告主张滞纳金按日千分之三标准计算，从2019年1月11日至2019年11月17日以250元基数计算为163元，从2019年5月11日至2019年11月17日以272元基数计算为153元，从2019年6月11日至2019年11月17日以352元基数计算为166元，从2019年7月11日至2019年11月17日以247元基数计算为94元，从2019年8月11日至2019年11月17日以242元基数计算为70元，从2019年9月11日至2019年11月17日以242元基数计算为49元，从2019年10月11日至2019年11月17日以245元基数计算为27元，从2019年11月11日至2019年11月17日以236元基数计算为5元，上述滞纳金合共727元，欠费总额共计2812元。被告认为滞纳金计算标准过高，不同意支付滞纳金。原告主张没收被告已支付的履约保证金9878元，被告不同意，认为应从履约保证金中扣除被告拖欠费用。另查明，原告提交的《商品房权属登记证明书》载明坐落于阳山县***************[兴隆建材广场]3115、3116、3117房屋（证明书号：粤（2018）阳山县不动产证明第0000628号、第0000629号、第0000630号）的开发企业为原告阳山县韶华房地产开发有限公司。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案中，原、被告签订的《阳山县兴隆建材广场商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方应秉持诚信原则履行合同。关于案涉《阳山县兴隆建材广场商铺租赁合同》是否已经解除、何时解除的问题。本案中，原、被告对原告已交付案涉阳山县兴隆建材广场3栋1层3115、3116、3117号商铺给被告使用的事实无异议，故本院确认原告已按照合同约定履行交付商铺的义务。原告主张被告未按约定支付2019年1月、2019年5月至11月共八个月物业管理费和水电费及公摊，经催告后仍未支付，被告虽不全部认可，但认可拖欠2019年1月、2019年5月至9月共六个月物业管理费的事实，故被告不按期支付相关费用的行为已构成违约。根据合同第十四条第2款第（5）项约定，原告有权单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告应当向被告发出解除合同的通知，合同自通知到达被告时解除。原告于2019年10月10日向被告邮寄发出《单方解除合同通知书》，庭审中被告认可已收到该通知书，亦表示同意解除合同，在原、被告双方均未能举证证明被告收到该通知书具体日期的情况下，综合原告寄出地址和被告收件地址均在同一县城范围内的实际情况，被告在原告寄出邮件的三日后收到邮件具有合理性。所以，本院认定被告收到《单方解除合同通知书》的时间为2019年10月14日。因此，本院确认案涉《阳山县兴隆建材广场商铺租赁合同》已于2019年10月14解除。关于原告主张被告支付物业管理费和滞纳金合计2812元的问题。首先，原告认为2812元包含2019年1月、2019年5月至11月共八个月物业管理费和水电费及公摊以及滞纳金，被告仅认可拖欠2019年1月、2019年5月至9月共六个月物业管理费的事实，但被告抗辩拖欠的费用不应包含公摊电费。由于案涉合同第三条约定了物业管理费和水电费、公摊水电费分别计算，且庭审中双方均确认水电费是以实际产生的费用来结算，故对被告认为不需支付水电费及公摊的意见，本院不予支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告应支付物业管理费等费用至实际搬离商铺之日。虽被告拖欠物业管理费的行为构成违约，但原告在2019年9月自行将被告租赁商铺上锁的行为，导致被告无法继续经营及搬离商铺内物品，原告自行将被告租赁商铺上锁的行为存在过错，故被告提出无需支付2019年10月至11月共两个月的物业管理费、水电费及公摊以及滞纳金的意见，本院予以支持。因此，被告应支付2019年1月、5月至9月共六个月的物业管理费和水电费及公摊合共1605元（221×6+29+51+131+26+21+21=1605元）。最后，因合同约定被告未按期缴纳租费的，从应缴之日（每月10日前）起，被告应支付每日按所拖欠金额的5‰的滞纳金，现原告主张按日千分之三计算滞纳金，被告认为滞纳金计算标准过高，但并未向本院提出调整滞纳金申请，故本院确认滞纳金以拖欠金额为基数按日千分之三计算，具体计算如下：1、2019年1月滞纳金。从2019年1月11日至2019年11月17日共逾期310天以250元为基数的滞纳金为233元（250×3‰×310=233），现原告主张2019年1月滞纳金为163元，属于对自己权利的处分，本院予以确认；2、2019年5月滞纳金。从2019年5月11日至2019年11月17日共逾期190天以272元为基数的滞纳金为155元（272×3‰×190=155），现原告主张2019年5月滞纳金为153元，属于对自己权利的处分，本院予以确认；3、2019年6月滞纳金。从2019年6月11日至2019年11月17日共逾期159天以352元为基数的滞纳金为168元（352×3‰×159=168），现原告主张2019年6月滞纳金为166元，属于对自己权利的处分，本院予以确认；4、2019年7月滞纳金。从2019年7月11日至2019年11月17日共逾期129天以247元为基数的滞纳金为96元（247×3‰×129=96），现原告主张2019年7月滞纳金为94元，属于对自己权利的处分，本院予以确认；5、2019年8月滞纳金。从2019年8月11日至2019年11月17日共逾期98天以242元为基数的滞纳金为71元（242×3‰×98=71），现原告主张2019年8月滞纳金为70元，属于对自己权利的处分，本院予以确认；6、2019年9月滞纳金。从2019年9月11日至2019年11月17日共逾期67天以242元为基数的滞纳金为49元（242×3‰×67=49）。经计算，上述被告应支付的滞纳金合共695元（163+153+166+94+70+49=695）。综上，被告应支付物业管理费、水电费及公摊以及滞纳金合共2300元（1605+695=2300）。原告主张被告支付2812元，本院仅予以支持2300元，对超过2300元的部分，本院不予支持。关于履约保证金的问题。本案中，原、被告对被告已支付履约保证金9878元的事实无异议，但原告主张没收履约保证金9878元，被告则主张欠付费用应从履约保证金9878元中予以扣除。虽原、被告在案涉合同第四条中约定若被告违约提前解除合同，被告所支付的履约保证金不予退还。但该条款没有约定定金罚则的适用情形，条款的内容亦并非同时针对原告（出租人）和被告（承租人），构成权利义务不对等，不具有定金性质，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，故本院确认被告支付的履约保证金不属于定金。原告主张没收被告支付的履约保证金9878元，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，本院不予支持。因此，被告欠付的费用2300元应从保证金9878元中予以扣除，扣除后，原告应返还被告7578元。因被告未对原告应返还金额提出反诉，故在本案中本院不作处理，被告可另循法律途径解决。综上，对原告主张被告支付物业管理费和滞纳金2812元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告阳山县韶华房地产开发有限公司与被告陈招标于2016年6月3日签订的《阳山县兴隆建材广场商铺租赁合同》于2019年10月14日解除；二、驳回原告阳山县韶华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告阳山县韶华房地产开发有限公司已预交），由原告阳山县韶华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  朱婉清人民陪审员  唐家敏人民陪审员  廖晓丽二〇二〇年四月二十九日法官 助理  丘文婷书 记 员  郑秋兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。