温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初878号原告（执行案外人）：林祥昆，男，1969年11月18日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告（执行案外人）：苏立巧，男，1959年2月17日出生，汉族，住瑞安市。二原告共同委托诉讼代理人：许云仙，浙江国兆律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：阮建锋，浙江国兆律师事务所律师。被告（申请执行人）：浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司仰义支行，住所地：温州市鹿城区仰义洞桥口。负责人：陈练达，该支行行长。委托诉讼代理人：叶逸凡，男，系支行员工。被告（被执行人）：徐景森，男，1970年11月11日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告林祥昆、苏立巧与被告浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司仰义支行（以下简称农商行仰义支行）、徐景森案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用普通程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告林祥昆、苏立巧及共同委托诉讼代理人许云仙、被告鹿城农商行的委托诉讼代理人叶逸凡、被告徐景森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林祥昆、苏立巧向本院提出诉讼请求：1.请求法院停止对坐落于温州市鹿城区××镇××村××路××号房屋所涉的拆迁安置权益，拆迁补偿款和其他相关财产权利的执行；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：被告徐景森已于2004年1月1日将坐落于温州市鹿城区××镇××村××路××号房屋出售于林祥昆、苏立巧，并于当日签订《房屋买卖契约》，约定：岩门村徐景森，经说合愿将自己坐落于××路××号坐南朝北的二层楼房二间计占地面积约100平方米。今出卖给林祥昆和苏立巧长期为业，言明总房价计人民币贰拾贰万贰仟元正，当日价业两清，各无异言。当日，林祥昆与苏立巧即将购房款222000元交付于徐景森，并由徐某作为证明人对购房付款一事进行见证；涉案房屋交付后一直由林祥昆和苏立巧占有、使用至拆迁。因被告徐景森未履行（2016）浙0302民初12201号民事判决确定的给付义务，债权人申请强制执行。温州市鹿城区人民法院（以下简称鹿城法院）强制执行过程中查封了涉案房屋的拆迁安置权益。为此，二原告提起执行异议，鹿城法院于2019年12月20日做出（2019）浙0302执异1271号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案中林祥昆、苏立巧已全面、适当履行该条规定的全部义务并实际占有涉案房产且不存在过错，法院不得查封扣押冻结涉案房产。另，房屋买卖发生于被执行人徐景森债务发生前，且以市场价正常交易，并不违反相关法律法规，买卖合同合法有效。故本案所涉的拆迁安置权益应由林祥昆、苏立巧享有。被告农商行仰义支行辩称，原告的诉讼请求缺乏法律依据。理由如下：1.根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产的物权转让是以登记作为生效要件，不登记不发生物权转让的法律效力。原告提交的《房屋买卖契约》真实性存疑，亦没有第三方备案进行作证，即使上述契约真实，涉案房屋并未办理不动产过户登记。2.原告根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，主张其已经支付全部价款并实际占有、使用涉案房屋，且其不存在过错为由，主张人民法院不得查封、扣押、冻结与事实不符。原告与被告徐景森早在2004年1月1日已签订《房屋买卖契约》，涉案金融借款纠纷案件在2016年11月30日向法院起诉立案，于2017年5月24日向法院申请执行立案。在长达12年期间，原告始终没有及时办理不动产产权过户手续，怠于行使权力，存在过错。原告仅提交一份由岩门村村民委员会于2019年12月9日出具的证明，因村委会本身不具备查证职权，故该证明无法证明原告对涉案房屋一直占有、使用的事实。除上述证明外，原告未提交其他证据证明其对涉案房屋的占有、使用情况。在价款支付方面，原告仅在合同中对价款支付事项一笔带过，未提供转账记录，现金支付凭证等证据进行佐证，无法证明其已支付价款。三、根据原告提供的土地使用权证显示，涉案土地为集体所有的土地，使用权性质为“批准拨用”，但依据现有证据尚不能查清该“批准拨用”属于“批准拨用宅基地”还是其他形式。如果是宅基地，原告与被告徐景森均不属于同一村集体，根据现有法律规定不得进行转让。如果是其他形式的“批准拨用”，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被告徐景森辩称，原告诉称属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告农商行仰义支行对原告提供的证据3《房屋买卖契约》的真实性、合法性有异议，对证据5《证明》的证明效力提出异议，对其他证据均无异议；被告徐景森对原告提供的证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《房屋买卖契约》系原件，且原告及被告徐景森均表示认可，该份证据可以证明被告徐景森与原告就涉案房屋的买卖签订契约的事实；2.原告提供村委会出具的《证明》，拟证明原告长期占有、使用涉案房屋，但证明仅记载被告徐景森将涉案房屋卖尽给二原告长期为业，并未反映二原告长期占有、使用该房屋的事实，故该份证明无法证明待证事实，本院不予采用；3.原告申请证人黄某、徐某出庭作证，拟证明二原告已全额支付购房款，对涉案房屋一直占有使用。本院认为，二证人均不能准确陈述房款支付及房屋占有、使用情况，且证人徐某陈述“付钱的时候我不在场”与原告诉状中陈述“二原告将购房款222000元交付于徐景森，由徐某作为证明人对购房付款一事进行见证”相互矛盾，本院对两位证人的证言均不予采纳。经审理，本院查明事实如下：农商行仰义支行与案外人温州市林海铝业有限公司（以下简称林海铝业公司）、吴海霞、孙胜云、董杨挺、郭泽忠及被告徐景森金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月12日作出（2016）浙0302民初12201号民事判决书，判令林海铝业公司向农商行仰义支行偿付借款本金、利息及逾期利息、复利等；徐景森、孙胜云、郭泽忠、董杨挺、吴海霞对上述条款中的债务承担连带偿还责任，但其对包括上述债务在内的编号为8511320150002751号《最高额保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额以565万元为限。民事判决书生效后，林海铝业公司及徐景森、孙胜云、郭泽忠、董杨挺、吴海霞未履行判决确定的义务。2017年5月24日，农商行仰义支行申请强制执行。2019年9月20日，本院作出（2017）浙0302执4047号之二协助执行通知书，查封、冻结、提取了被执行人徐景森名下坐落于温州市鹿城区××街道××村××路××号房屋所涉的拆迁安置权益，拆迁补偿款和其他相关财产权利（以1400万元为限）。原告林祥昆、苏立巧知晓后，向本院提出执行异议。2019年12月20日，本院作出（2019）浙0302执异1271号执行裁定书，裁定驳回林祥昆、苏立巧的执行异议请求。二原告不服，提起本案诉讼。另查明：2019年7月26日，温州市鹿城区人民政府丰门街道办事处（甲方）与徐景森（乙方）签订一份《住宅房屋产权调换协议书》，约定：乙方服从城市建设需要，同意将坐落于鹿城区××镇××村××路××号的房屋，土地使用权证号温集用（2004）字第1-1738号，总计建筑面积152.26㎡；经认定合法建筑面积78.04㎡，98年前建造的未经登记建筑面积74.22㎡，自愿交给甲方拆除。原告林祥昆、苏立巧提供的《房屋买卖契约》载明：“岩门村徐景森，经说合愿将自己坐落于××路××号座南朝北的二层楼房二间计占地面积约100㎡（该房屋东隔弄地和蔡明杰房屋为界；南西两首和买方厂房相邻；北首屋前2.5米外和制革北路为界）。今出卖给林祥昆和苏立巧长期为业，言明总房价计贰拾贰万贰仟元正，当日价业两清，各无异言。立契人房屋出让后，日后买方在该房屋上修建发展或转让，立契人（其中包括家属其他成员、亲属等人）无权干涉。立契人应负责办好房屋土地使用证，并协同买方办理好过户手续而了结”。该份契约落款时间为2004年1月1日，被告徐景森作为立契人签字。以上事实由原告提供《房屋买卖契约》、本院调取的（2016）浙0302民初11335号民事判决书、（2017）浙0302执4047号之二协助执行通知书、（2019）浙0302执异1271号执行裁定书等证据及当事人的庭审陈述予以证实。本案原、被告双方争议的焦点在于原告的情形及其权利是否能够排除执行。本院认为，案外人认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，关于购房款支付的问题。原告虽与被告徐景森签订《房屋买卖契约》，并约定“当日价业两清”，但原告未提供其向徐景森支付购房款的凭证。原告提供的证人证言与原告诉称存在矛盾，且证人证言系孤证，缺乏其他证据佐证，不足以证明原告已向被告支付全部购房款，原告的主张本院不予采信。原告对该事实应承担举证不能的不利后果。其次，关于案涉房屋的交付和占有使用问题。原告称双方签订《房屋买卖契约》后，被告即将案涉房屋交付其占有使用，但其未提供证据予以证明。根据原告提供的村委会出具的证明内容，无法直接反映原告实际占有、使用涉案房屋的情况。再次，不动产买卖，过户问题属于必须考虑的问题。二原告称其在购买时并不涉案房屋不能办理过户不符合常理，应推定其知晓。原告明知不能办理过户仍然购买涉案房屋，具有过错。综上，原告主张人民法院停止对基于涉案房屋衍生的拆迁安置权益、拆迁款及相关财产权益的执行，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告林祥昆、苏立巧的诉讼请求。案件受理费4630元，由原告林祥昆、苏立巧负担。负有交费义务的当事人，须在案件生效之日起七日内向法院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  赵雄伟人民陪审员  戴飞虎人民陪审员  李形形二〇二〇年五月十九日书 记 员  黄乐怡