广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终325号上诉人（原审被告）：金品雄，男，汉族，1970年3月22日出生，户籍住址湖北省天门市***********，公民身份号码：429************456。委托诉讼代理人：夏欢，广东指针律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄武，男，汉族，1961年1月31日出生，户籍住址广东省深圳市福田区*********，公民身份号码：440************310。委托诉讼代理人：李振良，惠州市惠阳区**法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：黄颖，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨峰峰，男，汉族，1974年5月25日出生，户籍住址江西省上饶市铅山县****************，公民身份号码：362************238。上诉人金品雄因与被上诉人黄武、杨峰峰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告金品雄不服一审判决，上诉请求：1、请求撤销惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3694号《民事判决书》，请求二审法院在查清事实后依法改判；2、请求判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人认为一审法院判决对案件基本事实认定错误且程序存在瑕疵，导致判决显失公平，判决结果使得上诉人承担过重的不合理给付义务，具体理由如下：一、原审遗漏必要共同诉讼人黄志坚，存在程序瑕疵。黄志坚与被上诉人黄武系本案租赁物的按份共有人，且黄志坚也参与了上诉人与被上诉人的租赁事宜，根据《民事诉讼法司法解释》第72条规定：“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人。”黄志坚应为本案的必要共同诉讼人参加诉讼。但被上诉人黄武在起诉时未将黄志坚列为原告，一审法院也没有通知黄志坚参加诉讼。上诉人认为被上诉人黄武在一审提交的黄志坚出具的《声明书》，不能替代民诉法规定其为必要共同诉讼人参与诉讼的形式。且无法证明《声明书》为黄志坚本人签署，一审法院对该证据的真实性没有查明。二、原审法院对于案件事实认定错误，具体如下：（一）被上诉人要求按照25000元／月返还房屋占有使用费(6年共计71万余元)的诉请毫无依据。金品雄与黄武以实际履行行为变更了合同约定，且双方履行了6年之久，已经形成了稳定的交易惯例。2012年3月黄武与杨峰峰订立了书面的《房屋租赁合同》，但是合同在实际履行时，杨峰峰与黄武经过协商变更了租金的金额，租金按照每月15000元支付，2013年6月杨峰峰将房屋承租权转让给上诉人金品雄，此后金品雄与黄武多次协商，租金分别按照每月16000元、10000元、12000元支付，时间长达6年，期间黄武收到款项后从未提出过异议。因此，上诉人认为，双方在合同履行过程中虽未重新订立书面协议，但一方履行一方接受，双方以实际行为变更了合同有关租金部分约定，并在6年的过程中形成了稳定的交易惯例，符合《合同法》对于合同变更的规定，即第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。一审判决中关于“金品雄与黄武口头协商变更合同租金金额，并未提供已经足额支付租金的凭证，应承担举证不利的后果”的认定错误。（二）一审就被上诉人已经收取的租金的数额未查清且租金计算时间与事实不相符。原审诉讼双方对于租金缴交方式无异议，即上诉人是通过ATM机向被上诉人账户存款的方式缴纳。但是缴纳的租金金额是有出入的，根据谁主张谁举证的原则，被上诉人应当提交有效银行流水以证明其诉讼请求的金额，原审法院采信了被上诉人单方制作的表格记载的金额，该金额没有经过上诉人认可，缺乏客观的证据证明，不能作为法院判决的依据。另外上诉人是在2013年6月开始承租房屋的，该事实在庭审时经双方确认。但是一审判决却将租金的计算从2014年10月开始计算，该租金起算时间与事实不相符。（三）杨峰峰已经将承租权转让给金品雄，金品雄与杨峰峰不是共同承租人的关系。房屋租赁关系起初是黄武与杨峰峰在2012年3月建立的，双方签订《房屋租赁合同》，根据合同第九条的约定，租期内，如乙方杨峰峰转让需经甲方黄武的同意，2013年6月杨峰峰经黄武同意，收取了上诉人62万元转让费后将房屋租赁权转让给了金品雄。以下事实证明黄武知晓并同意杨峰峰的转让行为：1、由于出租人、转让方、受让方均不是法律专业人士，因此采取了在原《房屋租赁合同》的开头和尾部的“承租人”处添加金品雄的名字，且黄武持有的合同上金品雄的名字是由黄武亲自写上去的。2、转让前有杨峰峰缴纳租金，转让后租金是由上诉人交付，且相关费用也是黄武通过短信通知金品雄的合伙人杨妮进行缴纳的。3、租金标准的协商变更是由金品雄与黄武、黄志坚协商，杨峰峰在转让后就完全退出了租赁关系。由此可见，金品雄与杨峰峰的上述行为是租赁权的转让，而不是共同承租人的意思表示，转让是经黄武同意认可的。三、本案是被上诉人黄武单方面提出解除合同在先，而后又单方要求变更租金标准，违约责任应当规则于黄武。（一）解除合同是由于黄武单方面原因提出。2019年6月，黄武因出卖涉案房屋，提出要与上诉人金品雄解除租赁合同，但双方就解约赔偿金额未达成一致（上诉人已经提交了短信记录予以证明），黄武随即于2019年7月1日向上诉人金品雄发出《租金催收函》，要求上诉人按照合同约定支付租金差额67．89万元。（二）根据黄武的催款函及短信记录显示，其单方面要求上诉人于2019年7月开始执行新租金的标准。根据上诉人与黄武的短信记录显示，黄武此前降低租金是基于“市场行情”、“照顾”“让利”上诉人的考虑，这恰恰证明了双方此前基于协商一致变更了合同约定的租金金额；并且黄武在短信中明确要求自“下个月开始每月按照2万元交租”，催款函中要求自2019年7月10日按合同支付租金。上诉人认为，黄武单方面原因提出解除合同在先，协商不成又单方面变更履行了6年的租金约定在后，黄武自身才是违约方却要求上诉人承担责任，完全没有事实和法律依据。四、退一万步来说，即使被上诉人的诉请成立，但其诉讼请求也已经超过法律规定的诉讼时效，超过部分不应得到支持。上诉人与被上诉人的合同自2013年履行至今已经履行6年多，退一万步来说，即使上诉人需要按照合同约定向黄武支付未足额支付的租金，被上诉人的诉讼请求也已经部分超过法律规定的诉讼时效。综上，上诉人承租一审原告黄武的房屋6年之久，双方就租金问题一直没有任何争议，现黄武欲出售房屋、不愿意按照合同约定赔偿上诉人，遂利用此前双方在履行合同的过程中，变更合同租金的约定未采取书面形式的漏洞，向上诉人主张所谓“未足额给付的租金”，以达到即刻解除合同又有巨额赔偿的目的。然而事实终归是事实，任何虚伪的说辞都经不起推敲，法律在规定合同双方应按照合同履行的同时，也赋予了双方以实际履行行为变更合同约定的权利，极大的尊重了交易习惯。上诉人认为一审判决没有从现实交易现状出发，教条的依据双方的书面合同约定，忽视双方口头协商实际履行形成的多年的交易惯例，导致认定事实、适用法律错误。因此，上诉人请求二审法院在查明本案事实、正确适用法律的基础上，依法撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人黄武辩称，一、被答辩人金品雄与原审被告杨峰峰为涉案合同的共同承租人。2012年3月7日，答辩人黄武为出租人（甲方）与原审被告杨峰峰为承租人（乙方）签订了一式两份的《房屋租赁合同》，被答辩人金品雄于2013年5月底6月初在承租人一栏处签字成为该《房屋租赁合同》的共同承租人。被答辩人金品雄认为答辩人黄武同意在其持有的租赁合同原件上添加金品雄的名字，对此后金品雄向其直接履行合同的行为默认接受，均表明了黄武作为出租人知晓并同意杨峰峰将承租权转让给金品雄，由金品雄单独承租的说法不能成立。及时原审被告杨峰峰将承租权转让给被答辩人金品雄是真实的，也是发生在2013年6月19日，其转让行为对答辩人黄武不具有约束力，因为其转让没有通过答辩人黄武的同意，违反了涉讼合同要经过甲方同意，方可转让的约定。关于杨妮是否属于被答辩人金品雄的内部合伙人就不得而知，也与涉讼无关。之所以答辩人黄武向其通知缴纳电费，是因为在被答辩人金品雄在涉讼合同签名成为共同承租人之前，原审被告杨峰峰告诉答辩人黄武有位叫杨妮的女士有意向与其合伙共同经营承租的房屋，才认识杨妮并成为朋友的。当时杨妮确有意向与原审被告金杨峰峰合伙共同经营承租的房屋，经多次磋商也基本达成一致意见时，杨妮却说其姨丈金品雄更有实力经营承租的房屋，后经杨妮介绍认识金品雄。答辩人黄武同意被答辩人金品雄与原审被告杨峰峰共同经营涉讼房屋，并于2013年5月底6月初在承租人一栏处签字成为该《房屋租赁合同》的共同承租人。后来应被答辩人金品雄的要求，以后电费的缴纳通知杨妮，由我直接向你缴纳，答辩人黄武也就按其意思将每月电费的缴纳通知杨妮，因此才有答辩人黄武一直将每月电费缴纳通知杨妮的事实存在原因。故，被答辩人金品雄与原审被告杨峰峰为涉讼合同的共同承租人。二、被答辩人金品雄应当对租金金额的变更承担举证责任。根据《最高人民法院关于民事诉证据的若干规定》第5条第1款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引合同关系变动的事实承担举证责任”的规定。被答辩人金品雄以双方在合同履行过程中虽未重新订立书面协议，但一方履行一方接受，双方以实际行为变更了合同有关租金部分约定，并形成了稳定的交易惯例的认为及在二审提交的短信记录不足以证明租金金额的变更。因此，被答辩人应当对租金金额的变更承担举证责任。三、答辩人黄武解除《房屋租赁合同》是依法行使解除权。根据《房屋租赁合同》第3条的约定及《合同法》第227条“承租人无正理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，被答辩人金品雄与原审被告杨峰峰长期未按约定支付租金，且在答辩人黄武发出《租金催收函》仍未予以支付，其行为已构成违约，理应承担违反合同的不利后果。因此，答辩人黄武解除合同是依法行使解除权。四、答辩人黄武对被答辩人金品雄提交的两组短信记录不予以质证。被答辩人金品雄提交的短信记录的证据，均是一审庭审结束前就已经存在的证据，被答辩人金品雄无权对一审庭审结束前存在的证据再行使举证的权利。一审时被答辩人金品雄未在法定期限内举证，也未按照《证据规则》的规定申请延长举证期限，根据《证据规则》第34条的规定，应当视为放弃了举证的权利，其在举证期限届满后提供的证据均为不是二审程序中新的证据。因此答辩人黄武不予以质证，法庭也不应组织质证。五、答辩人黄武的诉讼请求没有超过诉讼时效。被答辩人金品雄与原审被告杨峰峰长期未按约定支付租金，答辩人黄武一直向其提出履行请求，但被答辩人金品雄以口头约定变更减少租金为由拒不支付。答辩人黄武向被答辩人金品雄提出履行租金的请求行为为诉讼时效中断。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第4条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗的，法院不予支持。据此规定，即使答辩人黄武的诉讼请求已超过诉讼时效，被答辩人金品雄要进行诉讼时效抗辩也应当在一审期间提出，在二审期间提出的，法院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人金品雄的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。补充答辩如下：黄志强不是本案的共同诉讼人，不存在程序瑕疵，合同相对性原则，黄志坚虽然是房屋共同共有人，但合同相对性是以黄武名义出租的，同时一审黄志坚出具了声明书，黄志坚同意黄武个人通过诉讼的方式的主张权利。被上诉人杨峰峰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。原审原告黄武向一审法院起诉请求：1.判令原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2019年7月20日解除，并没收押金50000元；2.判令二被告返还原告的租用房屋；3.判令二被告向原告支付上述房屋的占有使用费，从2019年7月20日计起每月按25000元计至二被告将上述房屋返还原告之日止；4.判令二被告连带支付原告租金700133.33元；5.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：涉讼房屋位于惠州市惠阳区*********（证号：粤房地权证惠州字第1110038764号），房屋的共有人是原告和案外人黄志坚。黄志坚出具《声明书》，表示其知晓涉讼合同的签订情况，并同意原告通过诉讼向两被告主张权利。2012年3月7日，原告（出租人，合同称甲方）与被告杨峰峰（承租人，合同称乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于淡水爱民路49号二至九楼（包括一楼一个门面）出租给乙方用于出租。合同第一条载明：签约前，乙方交押金50000元给甲方，合同期满后甲方无息退还乙方。第二条载明：租赁期限为十年，自2012年3月10日-2015年3月9日，租金每月20000元；2015年3月10日-2018年3月9日，每月租金22000元；2018年3月10日-2022年3月9日，每月租金25000元。第三条载明：装修期为8个月，2012年11月10日交租，每个月租金应在本月10日前交清。若超过20天，甲方有权收回房屋，并没收押金。第九条载明：在租期内，乙方如家中有事，在不损害甲方利益、不违背合同的情况下，要经过甲方同意，方可转让。此外，合同还对其他方面进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告杨峰峰使用，被告杨峰峰则支付了押金50000元。2013年5月底6月初期间，被告金品雄在上述《房屋租赁合同》首部和尾部的“承租人（乙方）”处签名，并自2013年7月起开始交纳租金及水电费，使用（承租后转租给他人）租赁物至今。原告根据合同约定租金标准计算，并据此主张被告金品雄2014年10月10日-2019年7月20日应付租金1300333.33元，已付租金600200元，欠付租金700133.33元。被告金品雄则主张双方口头协商对合同约定的月租金金额进行了变更，并实际按如下金额向原告支付了下列期间的租金：2013年7月-2014年1月，按16000元/月支付；2014年2月-2014年10月，按10000元/月支付；2014年11月-2015年4月，按12000元/月支付；2015年5月-2018年3月，按10000元/月支付；2018年4月-2019年6月，按12000元/月支付。原告对被告金品雄有关协商变更合同月租金金额的陈述不予认可，被告金品雄对此则表示当时系与原告电话协商，无证据证实。2019年7月1日，原告向两被告邮寄《租金催收函》，要求两被告在收到函件之日起10日内以转账方式付清所欠租金678900元，未按上述时间付清所欠租金，原告有权解除《租金催收函》并没收押金。两被告于次日予以签收。被告金品雄主张其与合伙人杨妮于2013年6月份从被告杨峰峰及杨峰峰的合伙人陈健华处受让了涉讼《房屋租赁合同》，取代了杨峰峰的合同主体，自此系被告金品雄履行与原告的合同，并为此提供了2份转让协议。其中一份《转让协议》显示系陈建华（甲方）与张美平（乙方）于2013年6月5日签订，内容为：“甲乙双方商定富源公寓（爱民东路49号1-9楼），甲方转让给乙方，转让费62万元整（陆拾贰万圆整），先付定金2万（贰万圆整），甲方于房东协商好转让合同，乙方再付10万（壹拾万圆整）给甲方，签好合同后，付剩余余款，一次性付清。1.甲方乙方于15号之前须定好合同，否则乙方可要求甲方退还定金。2.甲方应交清所欠房租，预交6月10日-7月9日的房租。3.甲方所经营所产生的水电费甲方结清。4.如果房东要求乙方接手，房租要交2万（贰万圆整），甲方退还乙方两万元订金。5.如果甲方违约，需赔偿乙方双倍订金，乙方违约，甲方无需退还乙方订金”。另一份《转让协议》显示系被告杨峰峰与被告金品雄于2013年6月19日签订，内容为：“经杨峰峰和金品雄俩人协商，位于惠阳淡水镇爱民路49号二楼至九楼（包括一楼一个门面）的出租房经营权，于2013年6月19日始，全部归金品雄所有，及2013年6月19日前，本楼所有债务，归杨峰峰一人承担；同时，2013年6月19日后，本楼的所有债务及所有责任归金品雄承担，与杨峰峰无关”。原告对此认为被告金品雄自2013年5月份与被告杨峰峰成为共同承租人，原告未与被告杨峰峰解除涉讼合同。同时表示上述协议的真实性无法确认。即使真实，上述协议对原告没有约束力，且转让应当经原告同意，被告杨峰峰擅自向被告金品雄转让的行为违反了涉讼合同的约定。原告于2019年7月31日提起本案诉讼，被告杨峰峰、金品雄分别于2019年8月16日、2019年8月7日签收本案应诉材料包括诉状副本。庭审时，原告与被告金品雄一致确认：原告起诉后，被告金品雄按12000元/月的标准支付了2019年8月-2019年11月9日3个月期间的租金共计36000元。此外，原审法院依法告知被告金品雄应在庭审后三个工作日内提供租金支付凭证，否则将自行承担由此导致的不利法律后果。被告金品雄至今未提供相关支付凭证。一审法院认为，虽然被告金品雄辩称其自被告杨峰峰处受让涉讼合同，并据此取代被告杨峰峰成为合同的履行主体，但原告对此不予认可，并主张两被告是共同承租人，且被告杨峰峰经原审法院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，故原审法院认定两被告为涉讼合同的共同承租人，理应共同承担责任。至于被告金品雄与被告杨峰峰之间的内部法律关系，两被告可另寻途径主张自己的权利。涉讼《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力，当事人均应恪守。根据上述《房屋租赁合同》约定的租金标准，结合两被告签收诉状副本的时间，两被告应支付2014年10月10日-2019年8月7日期间的租金1317000元（20000元/月×5个月＋22000元/月×36个月+25000元/月×17个月），扣减原告自认的被告在起诉前已付的600200元，两被告尚欠付原告上述期间租金716800元。现原告要求两被告予以支付，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。虽然被告金品雄辩称其与原告口头协商对合同约定的月租金金额进行了变更，并据此认为已足额支付了租金，但被告金品雄既未提供证据证实有关变更合同月租金金额的主张，亦未提供租金支付凭证，且原告对此又不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”和第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告金品雄应承担举证不能的法律后果，故原审法院对其抗辩意见不予采信。根据上述分析和认定，两被告欠付原告租金高达716800元，且在原告发出《租金催收函》仍未予以支付，两被告的行为显已构成违约，理应承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第三条的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理应未支付租金核准延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原审法院对原告提出的有关解除合同，并没收押金的诉请予以支持。但原告诉请确认的合同解除时间为2019年年7月20日不当，虽然原告向两被告发出《租金催收函》，但该函件仅表示有权解除合同，并未明确表示合同于2019年7月20日解除，故应以被告金品雄收到诉状副本之日即2019年8月7日为合同解除之日。同时，由于合同被解除，两被告理应将租赁物返还给原告。鉴于涉讼租赁物目前仍在被告金品雄的控制、使用中，结合被告实际支付租金日期及合同解除的情况，故两被告应按25000元/月的标准支付自2019年8月8日后至涉讼租赁物实际退还之止的占用费给原告（被告金品雄在原告起诉后已支付的36000元应在此款项中予以扣减）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第二百二十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄武与被告杨峰峰、被告金品雄签订的涉讼《房屋租赁合同》于2019年8月7日解除。二、被告杨峰峰、被告金品雄应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄武支付2014年10月10日-2019年8月7日期间的租金716800元。三、被告杨峰峰、被告金品雄应在本判决发生法律效力之日起三十日内将涉讼租赁物退还给原告黄武。四、被告杨峰峰、被告金品雄应按25000元/月的标准支付自2019年8月8日至涉讼租赁物实际退还之止的占用费给原告黄武（被告金品雄在原告起诉后已支付的36000元应在此款项中予以扣减）。五、原告黄武无需退还押金50000元给被告杨峰峰和金品雄。六、驳回原告黄武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5651元，由被告杨峰峰和金品雄共同负担。二审中，上诉人金品雄提交以下新证据：证据1：短信记录，拟证明：1、解除租赁合同的是由于黄武提出出售房屋。2、此前的房屋租金是双方协商的结果。3、黄武要求自2019年7月起每月按照2万元交租金。证据2：证人证言，拟证明：杨峰峰向上诉人转让承租权的事实，黄武通过杨妮提出解除双方的房屋租赁关系。证据3：短信记录，拟证明：金品雄与黄武的租赁关系，其每个月通知金品雄的合伙人（杨妮）交电费。被上诉人黄武针对上述证据发表质证意见：对证据1、3，不予质证，不是一审庭前结束前提交的证据，应当视为放弃举证权利，不是二审新证据，因此我方不同意质证，法庭不应当组织质证，根据内容来看，黄武只是说要变更缴纳方式，不是说减租，没有变更租金数额。对证据2，三性有异议，证人证言要法院通知证人出庭作证，不能作为认定案件事实。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、双方当事人是否口头协商降低租金标准，上诉人是否拖欠租金，涉案租赁合同解除的原因是否是因上诉人违约拖欠租金所致？2、上诉人在二审才提出诉讼时效抗辩应否获得支持？具体评述如下：关于双方当事人是否口头协商降低租金标准，涉案租赁合同解除应归责于何方的问题。上诉人主张双方对降低租金标准口头达成一致意见，以事实行为变更了合同约定，被上诉人黄武则主张双方并未口头约定降低租金标准，双方对于是否口头协商降低租金标准各执一词。对此本院认为，双方一旦达成租赁合同，未经双方协商一致不得单方擅自变更租金。本案的租金数额较大，现被上诉人黄武对双方口头变更租金不予认可，上诉人应对主张租金降低的事实承担举证责任。黄武在与上诉人的短信记录中并未明确作出同意降低租金的意思表示，上诉人未提供其他书面证据证明双方对租金变更事宜协商一致，亦未提交其以固定金额长期支付每月租金的相关银行流水、收据等。故此，上诉人本案中没有充分证据予以证明的情况下，主张双方口头变更调低了租金，证据不足，一审法院对该主张不予采信，并无不当，本院予以维持。结合双方在《房屋租赁合同》约定的租金标准，上诉人应支付的2014年10月10日至2019年8月7日期间的租金为1317000元，扣除被上诉人黄武自认上诉人已付的600200元，上诉人仍欠付被上诉人黄武租金716800元，上诉人收到被上诉人黄武发出的《租金催收函》后仍未在合理期限内支付，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，上诉人逾期不支付租金，被上诉人黄武诉请解除合同应予支持。合同解除后，上诉人应将拖欠的租金716800元支付给被上诉人黄武。鉴于双方聊天记录中显示双方曾就租金交付进行协商，虽然从现有证据该意思表示对于协商的租金金额、交纳时间均不明确，双方亦未能达成一致意见，且租金押金应作为履行担保应优先用于折抵欠付的租金和赔偿损失，故对于被上诉人黄武没收押金的诉请，本院不予支持，该押金应用于抵扣上诉人拖欠的租金。一审判决黄武无需退还押金5万元，处理不当，二审予以纠正。关于上诉人在二审才提出诉讼时效抗辩应否获得支持的问题。本案上诉人在一审诉讼中没有提出诉讼时效抗辩，在二审诉讼中亦没有提交能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的新证据，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，上诉人在二审时提出诉讼时效抗辩，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求，有理部分予以采纳，无理部分不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理部分欠当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3694号民事判决第一、三判项及诉讼费负担部分；二、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3694号民事判决第四、五、六判项；三、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3694号民事判决第二判项为：杨峰峰、金品雄应在本判决发生法律效力之日起十日内向黄武支付2014年10月10日起至2019年8月7日期间的租金716800元，在本判决发生法律效力之日起三十日内向黄武支付租赁物占用使用费（按人民币25000/月的标准，自2019年8月8日起计至案涉租赁物实际退还之日止），金品雄在本案诉讼后已支付的36000元以及预付的押金50000元从中扣减；四、驳回黄武的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费5651元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年四月三十日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。