江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终671号上诉人（原审原告）：徐某某，男，1969年5月26日出生，汉族，个体户，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：徐某某，女，1960年1月10号出生，汉族，住江西省上饶市信州区，系上诉人徐某某的姐姐。上诉人（原审被告）：严某某，男，1974年6月25日出生，汉族，个体户，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘明亮，江西时空律师事务所律师。上诉人徐某某与上诉人严某某因房屋租赁合同纠纷一案,不服江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐某某上诉请求：1、请求法院撤销上饶市信州区人民法院赣1102民初108号民事判决书第二条；2、依法改判被上诉人严某某赔偿上诉人修复租赁房经济损失14,188.7元；3、维持原判第一条；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。双方根本没有拆改租赁房主体结构的口头协议。一审判决将装修与拆改混为一谈，装修与拆改是两个完全不同性质的概念，装修不能拆改房屋主体结构，不能将拆改房屋主体结构套上装修就变为合法，拆改不是装修，双方根本就没有拆改房屋主体结构的口头协议，纯属捏造。装修前应交纳保证金，未交纳保证金前上诉人根本就不同意被上诉人拆改房屋进行装修，被上诉人拆改房屋，移动三面墙体，封闭楼道属擅自拆改；2、一审判决适用法律错误。被上诉人擅自拆改房屋主体结构，理应赔偿上诉人修复房屋的经济损失。被上诉人拆改房屋主体结构，拆除三面墙，移动三面墙，改变房屋主体结构，封闭楼道，另建两个淋浴间，一个卫生间，严重影响房屋的使用功能。双方解除租赁合同后，上诉人为修复房屋所造成的14,188元经济损失理应赔偿；3、一审判决将赔偿金误为一万元押金错误。综上，被上诉人擅自拆改房屋，造成上诉人修复房屋经济损失理应赔偿，一审判决在认定事实和适用法律上均存在错误，请二审法院依法改判。上诉人严某某上诉请求：1、撤销（2020）赣1102民初108号民事判决第一项，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决的主要错误之处。2018年4月28日，上诉人只是基于证据保全的需要，应法官的要求而保管了钥匙，尽管该钥匙由上诉人保管，但上诉人实际上一直没有再擅自打开过店门的锁，更没有再占有、使用过店面并从事任何经营活动，法院不能将保管钥匙与上诉人恢复了对案涉店面的占有、使用权画等号。上诉人保管钥匙，要审查上诉人是基于什么缘由、什么原因、什么用途，不能认定上诉人恢复对案涉店面享有占有、使用权；2、一审认为解除合同的时间应以法院判决生效之日为准错误，事实上，被上诉人2018年4月11日的举动不但是根本违约的行为，也表明其有意解除和终止合同。徐某某向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告依法赔偿原告出租房屋拆改楼上隔墙装修修复经济损失10,000元，封闭二层楼梯口扶手和地面的经济损失4,188.7元；2.判决被告支付原告房屋租金83,050元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2017年10月13日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于上饶市信州区绿景家园大门右侧58#、59#上下两层房子租给被告使用，租期为5年，从2017年10月27日起至2022年10月26日止，租金每月8,000元，租金支付方式为每6个月结算一次，首付租金时间为2017年10月13日。第二年在原租金增加6%，年租金为人民币101,760元（2018年10月1日付50,880元，2019年4月1日付50,880元），但第二年须提前一个月支付，支付时间为2018年10月1日。合同还约定被告逾期交付租金的违约责任及法律后果。在合同履行期间，原、被告因第一年度第二次租金结算交付时间产生争议，徐某某即以严某某未于2018年4月1日预交第一年度第二次6个月租金为由，于2018年4月11日将严某某承租店面锁住并在店面橱窗张贴了招租广告。严某某于2018年4月23日向一审法院提起诉讼要求解除合同并赔偿损失，2018年4月28日，因严某某提出证据保全申请，徐某某才将钥匙交付给严某某。一审法院做出案号为（2018）赣1102民初1544号的一审判决，驳回严某某的诉请，严某某不服上诉至上饶市中级人民法院（以下简称市中院），市中院认为徐某某在2018年4月11日未到第一年度第二期租金交付的时间将涉案店面上锁没有合同依据，系严重违约，做出（2018）赣11民终1916号终审判决，撤销一审判决，解除双方签订的《房屋租赁合同》，支持了严某某部分诉请。二审判决做出后，严某某于2019年2月7日搬离店面，并通知徐某某第二天来店面拿钥匙，徐某某因人在浙江过年未来取，徐某某最终于2019年3月1日拿到店面钥匙。2020年1月3日，徐某某诉至本院，要求严某某赔偿拆改房屋的经济损失及支付拖欠的租金。上述事实，有原告提交的微信聊天记录打印件3张、楼梯口封闭现状照片2张、被告拆改出租房墙体结构照片3张（现状照片）、《房屋租赁合同》原件和（2018）赣1102民初1544号民事判决书、（2018）赣11民终1916号民事判决书、（2019）赣11民申121号民事裁定书三份生效法律文书及被告提交的微信聊天记录打印件3张，原、被告当庭陈述等证据附卷予以佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否应赔偿原告修复装修的经济损失共计14,188.7元？根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条，出租房屋的新装修费用由乙方自行负担，如租赁期届满，乙方不再承租房屋，乙方所花费的装修费用属于自然留存，甲方不承担任何补偿责任。可知原告同意被告装修店面，对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，且市中院在（2018）赣11民终1916号终审判决中做出徐某某赔偿严某某装修损失的判决，故法院不重复处理，原告可连带装修对外招租。且原告以被告未交付装修押金1万元为由确定拆改楼上隔墙装修修复经济损失，主观随意，没有法律依据，同时，原告无证据证明原告因被告封闭二层楼梯口扶手和地面产生的经济损失为4,188.7元，故一审法院对该请求不予支持。二、被告是否应当支付原告租金83,050元？根据市中院做出的（2018）赣11民终1916号民事判决书的认定，徐某某未到第二期租金交付时间，在2018年4月11日将案涉店面上锁长达17天之久，严某某在2018年4月23日起诉至一审法院要求解除房屋租赁合同等，后在一审法院证据保全下于2018年4月28日才将钥匙还给严某某，故从2018年4月28日起严某某恢复对案涉店面的占有、使用权。房屋租赁合同于何时解除，关系到租期的计算。（2018）赣11民终1916号民事判决书认为，徐某某违反《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，故严某某取得法定解除权。当时严某某行使法定解除权时，并未先向徐某某提出，而是直接向法院诉讼主张解除权，因此，解除权是否成立由法院判定，解除的时间应以法院判决生效之日为准。故合同有效期为从2017年10月27日至市中院做出的二审判决生效之日的前一日止，被告应当支付此期间的租金，但应扣除第一年第一期已支付的租金，减去因原告擅自锁住店面致使被告失去店面使用经营权的17天租金。市中院做出的二审判决生效之日，被告应当腾房，未腾房应支付原告房屋占有使用费，被告在2019年2月7日搬离店面，故被告应当支付《房屋租赁合同》解除之日至搬离店面之日间的房屋占有使用费。被告还须支付的租金和房屋占有使用费为:8,000元×6个月-8,000元÷30天×17天+8,480元×3个月+8,480元÷30天×12天=72,298.7元。原告在收到被告交付钥匙通知时，因自身原因未接收钥匙，且被告搬离店面后，不再占用原告店面，原告主张2019年2月8日至2019年3月1日期间的租金，没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：一、被告严某某在本判决生效后十日内向原告徐某某支付租金和房屋占有使用费共72,298.7元；二、驳回原告徐某某其他诉请请求。案件受理费2,126元，减半收取1,063元，由原告负担263元、被告负担800元。二审法院认定事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据徐某某、严某某双方签订的《房屋租赁合同》第六条，出租房屋的新装修费用由乙方自行负担，如租赁期届满，乙方不再承租房屋，乙方所花费的装修费用属于自然留存，甲方不承担任何补偿责任。可知徐某某同意严某某装修店面，同时，本院在（2018）赣11民终1916号终审判决中已做出徐某某赔偿严某某装修损失的判决，故徐某某要求严某某赔偿装修修复经济损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人严某某提出的只是基于证据保全的需要而保管了钥匙，但其实际上一直没有再擅自打开过店门的锁，更没有再占有、使用过店面并从事任何经营活动，故不应承担租金和房屋占有使用费的主张。本院认为，在双方租赁合同解除前，承租人有依约履行支付租金的义务，虽然由于出租人徐某某违约将店面上锁，导致严某某无法正常经营，但根据本院（2018）赣11民终1916号民事判决书中确认的：“一审法院依严某某的证据保全申请，于2018年4月28日，通知双方到场，已将租赁店面实际交付给严某某管理。”这一事实，可以确认，自2018年4月28日严某某恢复对案涉店面的占有、使用权，且严某某在通过起诉，由法院向徐某某送达起诉状副本，发出解除合同的通知后，并未将所租房屋腾空、将钥匙交还徐某某，而是仍占用了房屋，直至2019年2月7日搬离店面，故一审法院认定双方合同解除时间以法院判决生效之日为准，并无不当，严某某应当参照租金标准支付其管理、占用该店面期间的房屋占用费。综上所述，上诉人徐某某、上诉人严某某的上诉请求均不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,686元，由上诉人徐某某承担77元，由上诉人严某某承担1,609元。本判决为终审判决。审判长  聂晓红审判员  范全敏审判员  万利剑二〇二〇年五月二十九日书记员  曹 颖