广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初927号原告：中山市宜家房地产发展有限公司，住所地广东省中山市*****************。法定代表人：黄万荣，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱文萍，系广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：金圣，系广东邦仁律师事务所律师。被告：赵振，男，1995年10月15日出生，汉族，住河南省新蔡县******委曹庄组。委托诉讼代理人：詹伟，系广东旭升律师事务所律师。原告中山市宜家房地产发展有限公司（以下简称宜家公司）诉被告赵振商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱文萍、金圣及被告委托诉讼代理人詹伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜家公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的中山市商品房买卖合同及补充协议于2020年1月17日解除；2.判令被告向原告支付违约金368945元（总房价款1844725元*20%）；3.判令被告负担原告因向法院提起本案诉讼而支出的律师费68000元；4.判令被告协助原告办理中山市商品房买卖合同解除后中山市******************的备案登记注销手续的诉讼请求。庭审中，原告申请撤回第四项诉讼请求的同时，主张违约金和律师费从原告因合同解除而返还的购房款中抵扣，无须另行支付。事实和理由：原、被告于2017年8月15日签订中山市商品房买卖合同，约定被告购买原告位于中山市******************，总房价为1844725元，其中1290000元被告以按揭贷款方式向原告支付。2017年9月8日，中山农村商业银行股份有限公司南头支行（以下简称农商行南头支行）作为贷款人、抵押权人与被告作为借款人、抵押人，原告作为保证人签订购房按揭贷款合同（一手楼）。贷款合同签订后，农商行南头支行依约向被告发放1290000元的贷款。后因被告原因导致涉案房屋被另案预查封，农商行南头支行根据贷款合同约定要求原告承担连带保证责任，分别于2018年12月17日及2019年3月11日分别划扣原告553734.4元、712763.94元。原告已代被告向农商行南头支行偿还剩余全部贷款本息，但被告未向原告返还代偿款项。被告的行为构成严重违约，原告有权要求解除合同兵要求被告承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，现诉至法院。原告为其诉讼主张提交如下证据：1.中山市商品房买卖合同、中山市商品房销售登记备案表各1份；2.购房按揭贷款合同（一手楼）、农商银行客户回单、回购通知书各1份；3.律师函1份；4.民事案件委托代理合同、律师费发票各1份。被告辩称，1.补充协议的约定明显违背担保法等相关法律规定。本案中原告作为担保人履行担保义务，其仅享有的权利为追偿权，而不能解除涉案合同。涉案合同已经进行相关备案登记，而原告已经按照合同约定时限其收取全部购房款的合同目的，因此，原告要求解除与答辩人之间签订的中山市商品房买卖合同及补充协议没有法律依据，应当驳回其诉求；2.原告现提交的证据中未能体现因追偿及被告违约造成宜家公司的损失，现原告要求答辩人按总房价款20%的承担违约金，该违约金的计算方式明显偏高；3.关于律师费，原告主张的律师费高达其主张的违约金的18%。被告为支持其辩解意见提供如下证据：1.首付款的相关收款收据及定金各1份；2.中山市不动产登记资料查询结果1份。经审理查明，2017年8月15日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同（合同编号：1701056249），约定：1.被告购买原告位于中山市******************；2，商品房总价为1844725元，付款方式为现金支付554725元，剩余129000元通过银行按揭贷款向原告支付；3.合同载明被告的地址为中山市***************，联系电话为138*****617；4.合同附件六补充协议第九条第一款第二项，若贷款银行未能九抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项的，买受人应在出卖人向贷款银行支付上述款项之日起三天内将上述款项全额偿还给出卖人，买受人逾期支付的，每逾期一天应按欠款总额的万分之三计付违约金给出卖人。出卖人选择解除本合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，罚息、违约金、利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务；出卖人据此解除合同的，买受人还应按该商品房总房价款的20%支付违约金给出卖人；5.合同附件六补充协议第九条第五款，买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知买受人，否则造成的通知不能达到的后果，由买受人自行承担。另查，原告已足额收取商品房总价款1844725元，其中首付款554725元由被告支付，另外1290000元为银行按揭贷款。同时，2017年9月13日，双方就涉案商品房办理抵押登记备案手续。另查，农商行南头支行分别于2018年12月17日、2019年3月11日从原告的银行账户划扣553734.4元、712763.94元，以清偿被告拖欠农商行南头支行的借款。2019年3月12日，农商行南头支行向原告发出回购通知书，载明根据楼宇按揭合作协议和购房（一手楼）按揭贷款合同约定，宜家公司已经依约履行回购保证责任，代偿购房人赵振在农商行南头支行的按揭贷款本金1230875元及利息（含罚息、复利）35623.34元，合计1266498.34元。再查，原告于2020年1月16日向被告在涉案商品房买卖合同中载明的地址邮寄律师函，要求解除与被告签订的中山市商品房买卖合同，并要求被告于收到律师函五日内解除涉案房产的所有查封并协助办理注销备案手续，同时要求原告向农商行南头镇支行支付的1266498.34元、解除合同的违约金368945元、因诉讼支付的律师费68000元及诉讼费，在被告已付的购房款1844725元中抵销扣收。该邮件查询结果显示邮件于2020年1月17日由他人代收。同时，原告与广东邦仁律师事务所于2019年12月18日签订《民事案件委托代理合同》，并支付律师代理费68000元。另外，本院作出（2018）粤2072民初7763号、（2018）粤2072民初8431号及（2018）粤2072民初8429号裁定分别于2018年7月17日、2018年7月27日及2018年7月30日查封了涉案房产。本院认为，首先，原、被告双方所签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，内容及形式均不违反相关法律规定，应为合法有效。本案中，因被告违反其与银行签订的按揭贷款合同，致使原告承担保证责任代被告偿还欠款，在此情形下原告依据合同约定解除其与被告签订的商品房买卖合同，并未导致双方的权利义务失衡，原告有权依据合同的约定解除双方签订的商品房买卖合同。因双方约定合同记载的地址即为被告送达地址，原告按照该地址向被告邮寄解除合同的律师函，即应视为被告已收到该律师函，涉案合同即为解除。其次，依《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，被告已支付的首期款554725元，原告应当予以返还。同时，涉案合同系因被告的违约行为而解除，故原告有权依商品房买卖合同约定要求被告按照购房款20%的标准向其支付违约金，即违约金数额为368945元（1844725元×20%）。被告针对违约金过高而提出的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另外，商品房买卖合同亦约定了实现债权费用应由买受人负担条款，故原告诉讼主张已实际支付的律师代理费68000元，有理有据，本院予以支持。鉴于原告应向被告返还的首期款554725元金额大于被告所应支付的违约金368945元及律师代理费68000元金额，且原告亦同意进行扣减，故本院认定被告已足额支付了违约金和律师代理费。对于两项抵扣后的余款117780元（554725元-368945元-68000元），被告可另案主张退还，本院对此不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、确认原告中山市宜家房地产发展有限公司与被告赵振于2017年8月15日签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：1701056249）及补充协议已于2020年1月17日解除；二、被告赵振应向原告中山市宜家房地产发展有限公司支付的违约金368945元及律师代理费68000元，因被告赵振所交付的首期款数额足以抵扣上述两笔款项，视为被告赵振已足额支付。案件受理费7854元，减半收取3927元，由被告赵振负担（被告所负担的上述诉讼费用原告已向本院预缴，被告应于本判决生效之日起七日内支付给原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  夏重彬二〇二〇年五月二十二日书记员  陈泳欣