江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣03民终184号上诉人（原审原告）：萍乡大扈人家置业有限公司，住所地江西省萍乡市安源区楚萍东路润达国际综合楼**，统一社会信用代码91360302MA3810X56B。法定代表人：李益民，总经理。委托诉讼代理人：彭华，江西博韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗煜，江西博韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：萍乡市恒意房地产有限公司，住所，住所地江西省萍乡市安源区后埠街朝阳路**社会信用代码913603005736062101。法定代表人：肖康，总经理。委托诉讼代理人：李恳，江西鸿天律师事务所律师。上诉人萍乡大扈人家置业有限公司（以下简称“大扈人家置业公司”）因与被上诉人萍乡市恒意房地产有限公司（以下简称“恒意房地产公司”）委托代理销售合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2019）赣0302民初3870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大扈人家置业公司的委托诉讼代理人彭华、罗煜、被上诉人恒意房地产公司的委托诉讼代理人李恳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人大扈人家置业公司上诉请求：一、请求依法改判被上诉人返还上诉人保证金500000元（除去一审已经支持的93842元，还需返还406158元）；二、本案上诉费等费用由被上诉人承担。事实与理由：第一、上诉人未完成销售任务是由于被上诉人办理了在建工程抵押，并非上诉人原因导致合同目的无法实现，一审法院认定事实错误，请求二审法院予以纠正。1、据上诉人一审提交的证据及一审查明的事实，在上诉人与被上诉人签订合同时，所有房屋均办理了在建工程抵押，对此上诉人并不知情，被上诉人隐瞒与合同相关的重要情况，违背了诚实信用原则。且合同第七条亦约定被上诉人所提供给上诉人销售的房屋不存在设定抵押而导致单位无法办理备案登记及无法办理银行按揭的情况。被上诉人违反合同约定的行为构成实质违约；2、一审法院认定被上诉人在建工程抵押是否影响上诉人的房屋销售活动时分配举证责任错误。首先，上诉人并不排除在银行配合抵押的情况下可能可以进行部分销售，但在上诉人已提交2019年11月7日在萍乡市不动产登记中心查证到的被上诉人还有281户办理在建工程抵押材料完成举证责任后，要证明办理在建工程抵押没有影响上诉人完成销售任务应当由被上诉人举证；其次，截止2019年11月7日，距离上诉人与被上诉人解除合同已五个月之久的时间内，被上诉人仍有281户办理在建工程抵押，这样的销售业绩也能从侧面证明是由于被上诉人自身的原因导致房屋无法正常销售。第二、合同中约定的扣除保证金的条件并未成就，不能适用扣除保证金的条款。1、根据合同第一条第二款约定“……如乙方（上诉人）连续3个月未完成任务的情况下，甲方（被上诉人）有权提前终止合同”，该约定已经赋予了被上诉人在上诉人预期不能达到整体销售任务时的合同单方解除权，其目的是综合考虑房地产行业存在的风险，在上诉人销售不力的情况下被上诉人可以及时调整代理方，避免损失。此时被上诉人可以选择继续相信上诉人的销售能力，直至代理期限届满。若届时达到销售目标，则被上诉人依约支付佣金，若未达到销售目标，则扣除剩余（未销售）比例的佣金，并扣除保证金。2、合同第二条第三款约定“……在合同期限内……如乙方（上诉人）未完成整体销售目标341套，甲方（被上诉人）有权扣除50万元保证金……。”对于该条款，上诉人认为一审法院做了过分扩大解释，对上诉人严重不利。本案中，约定的扣除保证金的条件并未成就，不能适用扣除保证金的条款。根据意思自治的原则，合同的双方有权在法律的范围之内依据自己的意愿订立合同条款，而合同条款的解释首先应当采用文义解释，若对文义解释有争议的，应当探寻该条款的设定目的。以上条款中约定的甲方（被上诉人）扣除50万元保证金的条件是“未完成整体销售目标的341套”，只能表明上诉人在合同签订的完整期限内要保证整体销售任务的完成，否则将承担保证金被扣除的风险。该条款中将条件表述为“未完成整体销售目标的341套”而非表述为“未完成销售任务”（销售任务既包括“分期销售任务”也包括“整体销售任务”），也可印证上述的条款设定目的。因此，根据合同解释原则，本案销售合同中仅赋予上诉人“未完成销售任务”的单方解除权，而未同时赋予合同期未届满解除合同后扣除保证金的权利。综上，一审法院未正确认识办理在建工程抵押对于上诉人销售的影响，也未正确适用合同解释原则，依法应当予以纠正。被上诉人恒意房地产公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据双方签订的合同，上诉人每月的销售业绩均有明确约定，上诉人也同意并接受未完成销售业绩所应承担的相应法律后果。经过几个月的销售，上诉人未完成销售任务，在答辩人通知其解除合同后，亦未提出异议。上诉人因其自身销售能力不足，自合同签订开始至双方解除合同，一直未能达到双方的销售目标，致使合同目的不能实现，严重损害被上诉人的利益，上诉人的行为已经构成违约。根据合同约定，上诉人未能完成销售任务，保证金及未支付的佣金答辩人无需再支付。一审经法院协调，我方同意支付剩余佣金及部分保证金给上诉人，也是出于人道主义考虑。因此，答辩人认为上诉人未能完成双方约定的销售目标，其在签订代理合同时亦充分知晓未达目的的法律后果及责任。上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，不应得到支持。大扈人家置业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令恒意房地产公司向大扈人家置业公司支付佣金180,437元、退还押金500,000元、支付违约金100,000元，共计780,437元；2、本案诉讼费用、诉讼保全费、诉讼保全担保费由恒意房地产公司承担。一审法院认定事实：2018年12月28日，大扈人家置业公司作为乙方与恒意房地产公司作为甲方签订销售服务全程代理合同，由甲方委托乙方对恒意大厦代理销售。约定：1.销售房屋的期限自2018年12月27日至2019年8月31日止，乙方进场需要7个工作日的筹备期，筹备内容如培训、项目资料对接等，如乙方连续三个月未完成任务的情况下，甲方有权提前终止合作。2.销售任务为371套的92％（341套），每个月的任务为43套。完成单月销售任务按照80％佣金费率结算，未完成单月销售任务则按照50％佣金费率结算。合作期限结束，统计整体销售任务完成情况，如完成整体销售目标341套，则按照100％佣金费率全部结算给予乙方。3.佣金支付方式：大扈人家置业公司在每月5日向恒意房地产公司提交上月成功销售房源数量及其面积、合同总价、付款情况作为佣金确认明细表，恒意房地产公司应该在收到明细表7个工作日内核对确认并支付佣金。4.本合同签订之日，乙方向甲方支付500,000元销售保证金，乙方在合同期限内完成整体销售目标341套，乙方完成任务之日的7个工作日内，甲方将500,000元销售保证金及未结算部分佣金返还给乙方，如乙方未完成整体销售目标341套，甲方有权扣除500,000元保证金和未结算佣金部分，乙方不得对此提出任何权利主张。5.甲乙双方确认：在本合同履行期限内及本合同履行期限届满后六个月内，任何一方及其关联公司均不得雇佣对方仍在劳动合同期限内的员工，如有违反本条，每雇佣一名，违约方应赔偿对方人民币20万元。6.甲方提供给乙方代理销售的房源不存在设定抵押而导致单位无法办理登记备案及无法办理银行按揭的情况，不存在司法冻结等强制措施而致使房屋无法正常销售的情况。7.若甲方未及时按照合同约定结算佣金等，乙方有权提前解除本合同，且甲方在十个工作日内全部结算乙方所产生的销售佣金。除双方另有约定外（约定为如乙方未完成销售任务的情况下，甲方有权提前终止合作合约），双方销售代理关系未经对方同意不得提前终止，否则应向对方支付违约金人民币10万元。甲方逾期支付佣金的，则须按应付未付金额每日万分之三的标准支付违约金。8.甲乙双方的委托代理关系在委托期限内提前终止的，除另有约定外，甲乙双方须在合同终止之日起十日内结清本合同约定的所有款项（销售佣金、违约金等，但销售保证金除外），乙方连续三个月未能完成本合同第二条规定的月度销售43套商品房的月度销售任务目标，甲方有权解除本合同。合同同时对销售价格、佣金计提方式进行了约定。合同签订后，双方即开始履行。2019年1月至6月，大扈人家置业公司代理销售恒意房地产公司商品房数量分别为6套、11套、21套、14套、11套、1套，共计64套。2019年6月25日，恒意房地产公司以大扈人家置业公司销售房屋未达到合同约定的月销售目标为由，解除双方签订的销售服务全程代理合同，并拒绝返还大扈人家置业公司缴纳的销售保证金、支付未结清的佣金。另查明：2018年10月30日，恒意房地产公司取得恒意大厦的商品房预售许可证。案涉房屋的在建工程在双方签订合同时，恒意房地产公司已经以在建工程抵押方式用于向银行贷款。经双方共同核对，恒意房地产公司应付大扈人家置业公司商品房销售代理外佣840,000元，已付795,000元，剩余45,000元未付；恒意房地产公司应付大扈人家置业公司商品房销售内佣596,417.48元，已付458,605.372元，剩余122,979.708元未付；恒意房地产公司按照合同约定支付剩余50％内佣，尚应付61,490元，恒意房地产公司尚应支付大扈人家置业公司佣金合计106,490元。双方签订合同后，恒意房地产公司将其5名销售人员并入大扈人家置业公司从事销售，在合同解除后，除该5名销售人员外，另有原大扈人家置业公司处3名销售人员被恒意房地产公司聘用。一审法院认为，案涉合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应确认有效。审理过程中，双方对合同的签订、履行以及恒意房地产公司在履行过程中单方解除合同的事实均无争议。主要争议焦点在于1、违约责任的承担主体和违约金的承担。2、恒意房地产公司是否应当向大扈人家置业公司支付佣金并返还保证金。关于争点1，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方签订的合同约定，大扈人家置业公司连续三个月未能完成本合同第二条规定的月度销售43套商品房的月度销售任务目标，恒意房地产公司有权解除本合同。大扈人家置业公司在履行合同的过程中，自2019年1月至2019年6月期间，每月的实际代理销售房屋的数量与约定相距甚远，恒意房地产公司在合同履行了近六个月后，于2019年6月25日解除与恒意房地产公司方在合同中约定的解除条件，并无不当。大扈人家置业公司要求恒意房地产公司承担违约责任并支付违约金，本院不予支持。大扈人家置业公司提出①恒意房地产公司交由大扈人家置业公司销售的房屋已经办理在建工程抵押，违反了合同约定，同时也影响到大扈人家置业公司的代理销售任务完成。②萍乡市房管局在2019年6月曾冻结案涉项目房屋销售的网签大约1-2个星期，同时萍乡市房管局在2019年6月因系统升级无法办理相关手续。影响了大扈人家置业公司的销售活动。③恒意房地产公司在合同解除后聘请了多名大扈人家置业公司员工，依照合同约定，构成违约。该院认为，①根据合同约定，恒意房地产公司提供给大扈人家置业公司代理销售的房源不存在设定抵押而导致单位无法办理登记备案及无法办理银行按揭的情况，不存在司法冻结等强制措施而致使房屋无法正常销售的情况。大扈人家置业公司应当举证证明其在房屋销售过程中因抵押无法办理登记备案和银行按揭的事实。根据双方认可的大扈人家置业公司已销售房屋清单，其中有39户购房者均是通过银行按揭的方式购买，其中36户的按揭已经放款。该事实表明，恒意房地产公司对在建工程的抵押并未影响到大扈人家置业公司的房屋销售活动，因此，原告的该项主张不能成立。②双方庭审中对萍乡市房管局在2019年6月系统升级的事实均予以认可，但恒意房地产公司否认2019年6月被冻结办理网签。该院认为，即使上述情况均符合事实，因所发生的时间为2019年6月，且网签的暂时停办并不影响大扈人家置业公司对外销售房屋，大扈人家置业公司亦未举证存在房屋购买者因此而解约的事实。大扈人家置业公司的该项主张亦不能成立。③双方在合同中约定在合同履行期限届满后六个月内，任何一方及其关联公司均不得雇佣对方仍在劳动合同期限内的员工。该院认为，该条款限制了劳动者就业的权利，损害了第三人的合法权益，应不具有法律效力。综述，大扈人家置业公司以恒意房地产公司构成违法解除合同的理由均不能成立，恒意房地产公司按照合同约定解除与大扈人家置业公司的代理合同，并不构成违约。关于争点2，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。案涉合同第二条第2项约定，完成单月销售任务按照80％佣金费率结算，未完成单月销售任务则按照50％佣金费率结算。合作期限结束，统计整体销售任务完成情况，如完成整体销售目标341套，则按照100％佣金费率全部结算给予原告。第3项约定，在合同期限内，如大扈人家置业公司未完成整体销售目标341套，被告有权扣除500,000元保证金和未结算佣金部分，大扈人家置业公司不得对此提出任何权利主张。同时，双方约定应每月支付上个月佣金。根据以上条款分析，恒意房地产公司应当按月对未完成任务的月度佣金按照50％佣金费率结算支付给大扈人家置业公司。在合作期限结束，如未完成整体任务，恒意房地产公司才能拒付剩余未结算的佣金。本案中，大扈人家置业公司虽未按月完成月度销售任务，但恒意房地产公司仍应依约支付按照50％佣金费率结算的剩余佣金106,490元。恒意房地产公司主张该佣金亦属于依约应扣除的未结算佣金部分，该院不予支持。案涉销售保证金系恒意房地产公司为保证合同的履行而要求提供的保证，虽未有明确的法律规定，但系双方当事人自愿达成的真实意思表示，应予以确认。根据约定，在代理期限届满后，如大扈人家置业公司未能完成整体销售目标341套，恒意房地产公司有权扣除500,000元保证金。大扈人家置业公司因为连续三个月未完成月度销售任务，触及合同解除条款而被终止履行，导致约定的整体销售目标无法实现，大扈人家置业公司应当无权向恒意房地产公司主张返还保证金。在审理过程中，经该院沟通，恒意房地产公司同意支付大扈人家置业公司200,000元（包括剩余佣金），在此情形下，该院根据大扈人家置业公司已经实际销售商品房和销售目标的比例，计算恒意房地产公司返还保证金的数额为64套÷341套×500,000＝93,842元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条规定，判决如下：一、限萍乡市恒意房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还萍乡大扈人家置业有限公司保证金93,842元，并支付尚未支付的剩余佣金106,490元，共计200,332元；二、驳回萍乡大扈人家置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费11,604元即诉讼保全费4,422元，由大扈人家置业公司负担12,026元，恒意房地产公司负担4,000元。二审中，双方均未向法庭提交新的证据，二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以认定。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的销售服务全程代理合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。根据诉、辩双方的意见，本案争议的焦点可归纳为被上诉人是否应向上诉人返还保证金及返还保证金的具体金额。关于争议焦点，涉案合同第二条第3项约定，如上诉人未完成整体销售目标341套，被上诉人有权扣除500000元保证金，上诉人不得对此提出任何权利主张。根据约定，在代理期限届满后，如上诉人未能完成整体销售目标341套，被上诉人有权扣除500000元保证金。双方当事人对于合同期未届满解除合同后保证金的处理未进行约定，对此双方亦未达成正式合意。根据涉案合同第一条第2项之约定，上诉人连续3个月未完成任务的情况下，被上诉人有权提前终止合作。此条款赋予了被上诉人在上诉人销售不力的情况下可解除合同避免损失的权利，当然被上诉人也可选择继续相信上诉人的销售能力，直至代理期限届满，上诉人仍有在剩余代理期限内完成整体销售目标的可能。本院认为，鉴于双方约定的合同履行期限为八个月，上诉人实际履行的期限为六个月，剩余两个月的保证金基于公平原则，应由被上诉人返还给上诉人。经计算，被上诉人应返还保证金的金额为500000÷8（个月）×2（个月）=125000元。一审法院根据被上诉人的调解意见判决被上诉人承担法律责任属于适用法律错误，本院依法予以纠正。综上，上诉人大扈人家置业公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚、但适用法律错误，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释[2001]33号第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安源区人民法院（2019）赣0302民初3870号民事判决；二、限被上诉人萍乡市恒意房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返回上诉人萍乡大扈人家置业公司保证金125000元，并支付尚未支付的剩余佣金106490元，共计231490元。三、驳回上诉人萍乡大扈人家置业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。自本判决内容生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。一审案件受理费11604元，诉讼保全费4422元，二审案件受理费7392.37元，由上诉人萍乡大扈人家置业公司负担16472.11元，由被上诉人萍乡市恒意房地产有限公司负担6946.26元。本判决为终审判决。审判长 张 艳审判员 易 康审判员 严林伟二〇二〇年五月二十九日法官助理蔡美来书记员汤娜