天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书(2018)津0106民初1847号原告：天津欧亚达市场管理有限公司，住所地天津市红桥区邵公庄街西青道**。法定代表人：徐良华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李雪辉，天津凡佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹洪元，天津凡佑律师事务所实习律师。被告：刘博，男，1978年10月27日出生，回族，个体经营者，住天津市和平区。委托诉讼代理人：王爱东，天津金展律师事务所律师。委托诉讼代理人：李福磊，天津金展律师事务所律师。原告天津欧亚达市场管理有限公司与被告刘博租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津欧亚达市场管理有限公司的委托诉讼代理人李雪辉，被告刘博及其委托诉讼代理人李福磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津欧亚达市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的自2017年6月1日至2018年3月31日的场地使用费39248.5元、物业服务费278768元，自2017年3月15日至2018年3月1日的水费11976元及自2017年3月1日至2019年2月28日的广告位使用费60000元，合计389992.5元；2.判令被告将天津市红桥区西青道58号天津欧亚达家居建材广场4层编号为Ｆ4Ａ03的商铺腾空，交还给原告；3.判令本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃主张自2017年3月15日至2017年4月15日的水费1024元。事实和理由：2014年12月26日，天津欧亚达家居建材广场有限公司（简称：欧亚达公司）与被告刘博签订《商铺租赁合同》，合同约定被告刘博租赁欧亚达公司位于红桥区××道××号××广场××层××号××商铺，计租面积为917平方米，经营品牌为老船吧，合同终止日期为2021年2月28日。租金及物业服务费支付方式为：首期租金及物业服务费为起算日起至当月最后一日期间的租金及物业服务费。除首期外，其他租金及物业服务费均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期缴纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），将下个交租期租金及物业服务费一次性足额交付给甲方。水费支付方式为：乙方于每月15日前交纳上月水费。广告位使用费支付方式为：每年的广告位使用费与第一季度租赁费用一同缴纳。自2017年6月1日，被告刘博拖欠场地使用费、物业服务费至今。自2017年3月1日，被告刘博拖欠2017年度、2018年度广告位使用费至今。自2017年4月，被告刘博拖欠水费至今。2016年12月21日，欧亚达公司名称变更为天津欧亚达市场管理有限公司，即本案原告。被告长期拖欠场地使用费、物业服务费等费用的行为，严重侵犯了原告合法权益，故原告诉至法院。被告刘博辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.2014年12月26日原、被告签订《商铺租赁合同》之初，原告未告知其出租的房屋系未取得建设工程规划许可证的违章建筑，原、被告间的合同应属于无效合同，且被告承租原告的房屋后，原告未按合同约定履行相应义务，如未办理消防许可证、未及时对被告商铺漏雨情况进行维修等诸多行为。2016年6月底，因一场大雨导致被告商铺发生大面积漏雨，之前原告未对房屋整体的房顶进行维修，漏雨后也未对被告商铺内的设施进行维修，导致被告经营受到巨大影响。被告认为虽然按照法律规定合同无效后也应当支付使用费，但该使用费的支付应当在出租人合理履行相应义务之后才需要支付，本案中原告未履行相应义务，被告无义务支付相应使用费及其他费用。2.因为原、被告签订的《商铺租赁合同》属于无效合同，在原告未按照无效合同承担相应法律后果之前，被告没有义务为原告腾空房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月26日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），该合同约定：甲方将位于天津市红桥区××道××号××广场××层××号××商铺××方经营使用，商铺计租面积为917平方米；乙方在商铺内经营品牌为老船吧，经营项目为餐饮；租赁期限自约定交付日起算，终止日期为2021年2月28日；甲方应在约定交付日（即2015年3月1日）之前，将符合交付条件的商铺交付给乙方，乙方应于约定交付日之前5个工作日内对场地进行验收；合同签署当日，乙方应向甲方支付6000元作为履约保证金，同时支付27000元作为物业服务费保证金，合同终止后30日内，如乙方无其他任何经济责任的，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件；租金及物业服务费的收费标准为：第一计租年度（自2015年5月30日起至2016年2月29日止），租金单价每天每平方米0.1元，物业服务费单价每天每平方米1元，年租金25309元，年物业服务费253092元；第二计租年度（自2016年3月1日起至2017年2月28日止），租金单价每天每平方米0.1元，物业服务费单价每天每平方米1元，年租金33471元，年物业服务费334705元；第三计租年度（自2017年3月1日起至2018年2月28日止），租金单价每天每平方米0.1元，物业服务费单价每天每平方米1元，年租金33471元，年物业服务费334705元；第四计租年度（自2018年3月1日起至2019年2月28日止），租金单价每天每平方米0.5元，物业服务费单价每天每平方米1元，年租金167353元，年物业服务费334705元；第五计租年度（自2019年3月1日起至2020年2月29日止），租金单价每天每平方米0.5元，物业服务费单价每天每平方米1元，年租金167811元，年物业服务费335622元；第六计租年度（自2020年3月1日起至2021年2月29日止），租金单价每天每平方米0.5元，物业服务费单价每天每平方米1元，年租金167353元，年物业服务费334705元；租金的支付方式为：首期租金为租金起算日起至当月最后一日期间的租金，除首期租金外，其他租金均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期缴纳；乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），将下个交租期租金一次性足额支付给甲方；物业服务费支付方式同租金支付方式；自商铺实际交付日起15天内，乙方应当向甲方支付相当于94天的租金为首期租金8620元及相当于94天的物业服务费为首期物业服务费86198元；乙方于每月15日前交纳上月电费、水费，水费按8月／立方标准收取，电费按1.4元／千瓦时标准收取，上述收费标准已包含广场内能源传送过程中损耗量所产生的能源费用在内；甲方向乙方提供商场正立面北侧广告位（14.28ｍ＊8.61ｍ）一块，乙方付费使用该广告位，使用期限与合同期相同，每年使用费用为人民币30000元，每年的广告位使用费与第一季度租赁费用一同缴纳，使用期间的电费及维修费用由乙方自行担负，乙方须先行提报广告位画面图，甲方审核完毕后方可安装，相关市容委报批手续乙方自行负责；乙方已明确知悉，本《租赁合同》中甲方出租的商铺是甲方在天津西站国家粮食储备库原有物业基础上加建的物业，未获得相关产权证，乙方因经营需要，在明确知悉商铺产权现状的基础上自愿与甲方签订本《租赁合同》，乙方承诺不得以此为由向甲方主张任何权利。上述合同签订后，原告按照约定将涉诉商铺交付给被告使用，并向被告提供了广告位，且在租赁期间原告向被告提供了公共卫生、电梯、保安等服务，但被告未能如期向原告支付自2017年6月1日至2018年3月31日的房屋使用费39247.6元及物业服务费278768元、自2017年4月15日至2018年3月1日的水费10952元、自2017年3月1日至2019年2月28日的广告位使用费60000元。被告自原告处承租的涉诉商铺并无产权证，亦无建设工程规划许可证。原告原名称为天津欧亚达家居建材广场有限公司，于2016年12月21日变更为天津欧亚达市场管理有限公司。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告出租给被告的商铺未取得建设工程规划许可证，故原告与被告签订的《商铺租赁合同》应认定为无效合同。鉴于被告在租赁期间实际占有、使用涉诉商铺及广告位，亦存在用水的实际情况，且原告向被告提供了公共卫生、电梯、保安等服务，原告有权要求被告参照合同约定的租金、物业服务费、水费及广告位使用费的标准支付房屋占有使用费、物业服务费、水费及广告位使用费，因此被告应向原告支付自2017年6月1日起至2018年3月31日止的房屋占有使用费39247.6元及物业服务费278768元、自2017年4月15日起至2018年3月1日止的水费10952元、自2017年3月1日起至2019年2月28日止的广告位使用费60000元，原告主张的超过上述数额的费用，本院不予支持。鉴于双方签订的《商铺租赁合同》为无效合同，原告要求被告将涉诉商铺腾空交还给原告的请求，合法有据，本院予以支持。被告提出的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘博于本判决生效之日起十日内给付原告天津欧亚达市场管理有限公司自2017年6月1日起至2018年3月31日止的房屋占有使用费39247.6元及物业服务费278768元、自2017年4月15日起至2018年3月1日止的水费10952元、自2017年3月1日起至2019年2月28日止的广告位使用费60000元；二、被告刘博于本判决生效之日起三十日内将位于天津市红桥区西青道58号天津欧亚达家居建材广场4层编号为F4A03的商铺腾空并返还原告天津欧亚达市场管理有限公司，如逾期未腾空，则由原告天津欧亚达市场管理有限公司在天津市外环线以内提供腾房去处，所需费用由原告天津欧亚达市场管理有限公司垫付，由被告刘博负担；三、驳回原告天津欧亚达市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7135元，由原告天津欧亚达市场管理有限公司负担1元，被告刘博负担7134元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王文波审 判 员  李 颖人民陪审员  王立新二〇二〇年五月二十九日法官助理王静书记员张明月附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。