广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初3438号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市奥谷实业有限公司，住所地：广东省东莞市中堂镇斗朗社区*******安创新企业孵化园05栋5楼1号。法定代表人：龙安华，任总经理。委托诉讼代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋思逸，广东明楷律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：秦江，女，汉族，1979年10月3日出生，住广东省东莞市南城区**********，公民身份号码：450************522。委托诉讼代理人：黎志平，男，汉族，1979年3月17日出生，住广东省东莞市东城区********，公民身份号码：441************873，系被告丈夫。委托诉讼代理人：麦静雯，广东启盟律师事务所律师。原告东莞市奥谷实业有限公司（以下简称奥谷公司）诉被告秦江租赁合同纠纷一案，以及被告秦江反诉原告奥谷公司，本院于2020年2月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理，原告奥谷公司的委托诉讼代理人宋安平、宋思逸，被告的委托诉讼代理人黎志平、麦静雯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告奥谷公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2018年6月30日签订的《场地租赁合同》无效；2、被告向原告退还合同保证金54000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年6月30日签订《场地租赁合同》，约定由被告将位于东莞市中堂镇湛翠豫洲工业区豫洲一路B栋的场地出租给原告用于工业生产，每月租金为27000元，租赁期限为2018年7月15日至2023年7月31日。根据合同约定，原告已于合同签订之日一次性向被告支付保证金54000元，且每月均有正常缴纳租金。由于该物业并未办理房产证，亦没有建筑规划许可证，按照最高院的司法解释，原被告双方签订的《场地租赁合同》应被认定为无效合同。故原告于2019年8月30日以快递方式向被告发送《解除合同通知》，并于同日将通知内容以短信形式发送给被告丈夫黎某。该通知中原告表示已清退完毕物业内的租户并已打扫干净，要求被告于2019年8月31日前往该物业处收回物业并向原告退还保证金，黎某于当天回复消息表示同意收回物业。2019年8月31日，原告于该物业处将物业钥匙交还给了黎某父亲，完成了物业交接手续。但被告拒绝向原告退还保证金。原告认为，原被告双方签订的租赁合同为无效合同，被告应当向原告退还保证金。现被告的行为严重侵害了原告的合法权益。被告秦江辩称：被告确认案涉租赁物没有办理建设规划许可证。根据原被告签订的场地租赁合同第八条违约责任第2点，原告在合同期内中途退出的，保证金归被告所有。被告秦江提出反诉请求：1、原告向被告赔偿2018年7月15日至8月14日的场地使用费损失27000元；2、原告赔偿被告因缔约产生的中介费损失27000元；3、本案的诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告通过房产中介人员认识了自称是经营机械设备贸易的原告，后被告与原告就位于东莞市中堂镇湛翠豫洲工业区豫洲一路B栋场地的租赁事宜进行洽谈，并于2018年6月30日签订了《场地租赁合同》。该合同约定：由被告将位于东莞市中堂镇湛翠豫洲工业区豫洲一路B栋场地出租给原告仅限于自用或者合伙经营从事工业生产，租赁期间为2018年7月15日起至2023年7月31日，每月租金27000元；未经被告书面同意，原告不得部分或全部转借或转租给他人。被告与原告签订了上述《场地租赁合同》后，被告根据房产中介行规向房产中介人员支付了中介费用27000元。合同签订后，被告按约将上述场地交付给原告使用，原告也按约支付租金（除租期第一个月外）。直至2019年8月30日，原告以上述场地未取得建设工程规划许可证为由，向被告发出《解除合同通知》。原告与被告就租赁事宜洽谈时，欺骗被告其需要较长的时间安装机器设备，要求被告能给予一个月的免租期。被告最终基于对原告的信赖，才同意与原告签订上述《场地租赁合同》并免除其2018年7月15日至8月14日的场地使用费27000元。同时，因为被告与原告签订了《场地租赁合同》，导致被告产生27000元的中介费用支出。综上所述，原告的行为严重违反了《合同法》规定的诚实信用原则，根据《合同法》第四十二条的规定，由于原告在订立合同时，故意隐瞒其承租上述场地系用于转租赚取租金差额的事实，欺骗被告其系用于自用或合伙经营从事工业生产，使得被告基于信赖与其签订《场地租赁合同》，造成被告场地使用费损失及为缔约支出的中介费用损失，因此原告应当承担损害赔偿责任。被告的诉讼请求既有事实证据又有法律依据。原告奥谷公司辩称，第一，被告主张的场地损失没有依据，免租期的意义在于让承租人将物业整理至适用的状态，承租人在此期间没有收益，只有投入，同样，在本案中，原告将物业转租给案外人，也提供了相应的免租期。第二，被告主张的中介费损失没有依据，中介费是被告为促成交易自行选择的支出，并非必然产生的费用，同样，原告在将物业对外转租也承担了相应的中介费用，所以被告支付的中介费与原告无关。经审理查明，2018年6月30日，被告秦江作为出租方（甲方）与原告奥谷公司作为承租方（乙方）签订了一份《场地租赁合同》，该合同约定：甲方将位于东莞市中堂镇湛翠豫洲工业区豫洲一路B栋的场地出租给乙方使用，租赁期限从2018年7月15日起至2023年7月31日止，计租期从2018年8月15日起至2023年7月31日止；每月不含税租金为27000元，租金每叁年（不计免租期）在上一个租金交纳标准基础上递增10%，租金按月缴交；乙方于本合同签订之日，需一次性向甲方缴交相当于2个月租金的保证金共54000元，并预缴计租期第一个月租金27000元；甲方于2018年7月15日前将场地B栋交付给乙方使用。2018年6月30日，原告奥谷公司向被告秦江支付了保证金54000元。再，原、被告在本案中均确认案涉合同约定的租赁物没有办理建设工程规划许可证，没有办理房产证，原、被告确认双方签订的《场地租赁合同》无效；而被告秦江主张，案涉租赁物所在地块属于东莞市中堂镇湛翠经济联合社，由该经济联合社将土地转租给其他人，最后转租给被告。于2019年8月30日，原告奥谷公司以案涉租赁物未取得建设工程规划许可证为由要求解除合同并由被告退还保证金54000元，被告秦江于2019年8月31日同意收回案涉租赁物，但表示由于奥谷公司中途退出合同，不同意退还保证金。原、被告确认关于从2018年8月15日至2019年8月31日的租金，原告已向被告全部缴纳完毕。再，被告主张，如原、被告签订的《场地租赁合同》无效，双方约定的免租期也应该无效，故原告应承担免租期内的场地使用费损失27000元，被告还提供了收款收据、中介费用转款记录，拟证明被告向中介人员支付了27000元的费用，并由此产生了损失。以上事实，有原告提供的场地租赁合同、保证金收据、租金收据、解除合同通知、快递母单、原告与黎某的短信记录、黎某复函、2019年8月31日原告于物业处拍摄的视频，被告提供的场地租赁合同、解除合同通知、场地租赁合同（合同编号：20180725）、土地租赁合同书、土地租赁合同补充协议2、广发银行网上银行电子回单、收款收据、中介人员身份证复印件、中介费用转账记录及微信聊天截图、黎志平与中介的微信聊天截图、黎志平分别与中介及原告的工作人员微信聊天截图、黎志平与原告就合同补盖公章和签名问题交涉过程的微信聊天截图、发送案涉厂房锁头遭到破坏的照片的微信聊天记录、发送解除合同通知书、告知书的微信聊天记录、企业信用信息公示报告（东莞啸格电气设备有限公司）、黎志平与两名中介微信聊天截图、东莞市国土局建设用地许可证等证据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告秦江与原告奥谷公司于2018年6月30日签订了一份《场地租赁合同》，但案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证或其他权属证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应认定原、被告签订的上述《场地租赁合同》无效。又，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告奥谷公司因该无效合同取得的租赁物已返还给被告秦江，被告也应向原告退回已收取的合同保证金，原告要求被告返还保证金54000元的诉请依法有据，本院予以支持。又，关于场地使用费损失，原、被告在《场地租赁合同》中分别约定了租赁期限及计租期，原、被告确认双方约定了2018年7月15日至2018年8月14日为免租期，双方对此已履行完毕，虽然案涉的《场地租赁合同》无效，但该免租期的约定为原、被告在意思自治范畴内对自身权利的处分，并没有超出原、被告对权利义务的预期，故被告反诉要求原告赔偿2018年7月15日至8月14日的场地使用费损失27000元没有依据，本院对此不予支持。再，关于中介费损失，原、被告的《场地租赁合同》中对中介费问题未曾进行过协商约定，中介费并非签订租赁合同所产生的必然费用，原告对于被告由于签订租赁合同支付中介费不可预知，而且被告作为出租人，其对于与原告签订案涉无效的租赁合同具有主动的先行过错责任，故被告反诉要求原告赔偿因缔约产生的中介费损失27000元没有事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市奥谷实业有限公司与被告秦江于2018年6月30日签订的《场地租赁合同》无效；二、被告秦江自本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市奥谷实业有限公司退还合同保证金54000元；三、驳回被告秦江的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案本诉受理费575元（已由原告预交），应由被告秦江承担；反诉受理费575元（已由被告预交），由被告秦江承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  翟静文二〇二〇年五月六日书记员  黄燕霞陈思苏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。