湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初1569号原告：深圳多禾国际物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区华富街道红荔路**园心苑首层**。法定代表人：汪青。委托诉讼代理人：陈吉立，湖南德巍律师事务所律师。被告：胡秋仁，男，1958年9月19日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。第三人：李建东，男，1973年12月5日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。原告深圳多禾国际物业管理有限公司诉被告胡秋仁、第三人李建东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告深圳多禾国际物业管理有限公司委托诉讼代理人陈吉立、第三人李建东到庭参加诉讼，被告胡秋仁经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳多禾国际物业管理有限公司请求本院判令：1、被告支付原告物业管理费4279.6元；2、被告按实际拖欠物业服务费的千分之一支付逾期付款的违约金暂计1645.67元；以上合计：5925.27元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告深圳多禾国际物业管理有限公司要求被告胡秋仁、第三人李建东共同承担上述还款责任。第三人李建东答辩要点：一、物业公司的选聘、招投标程序不合法，《物业管理服务合同》非法无效；二、物业公司强行进驻小区后，不遵守国家法律规定，不事服务之责，严重损害了小区业主的公共利益。小区环境脏、乱、差，小区安防、消防、停车等数年来形同虚设，原告公司服务水平差，不负责任，没有履行应尽义务，物业公司无视业主和小区业主委员会下达的《限期整改通知书》。被告胡秋仁未予答辩。查明的事实根据庭审查明的情况，本院确认如下法律事实：一、2016年8月20日，郴州市七星花园业主委员会向原告深圳多禾国际物业管理有限公司发出“中标通知书”，“中标通知书”载明该业主委员会受业主大会的委托，组织开展七星花园物业服务单位的招标工作，并于2016年8月20日开标，经业委会及业主代表综合评定比较各投标单位，确定深圳多禾国际物业管理有限公司为中标单位。二、2016年9月28日，原告深圳多禾国际物业管理有限公司与郴州市七星花园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告公司为座落于湖南省郴州市业主提供物业管理服务，物业服务期限为三年，自2016年10月1日至2019年9月30日，物业服务费具体标准：高层住宅应按1.2元／平方米／月，商业物业2.2元／平方米／月。《物业管理服务合同》第七条、第十四条“业主应提前预交下月的物业服务费及日常维修资金等相关费用。物业区域内的已出售未装修入住的，按《湖南省物业管理条例》的有关规定收取”。“……业主及物业使用人逾期一个月未缴纳物业服务费、水电等费用的，乙方向业主及物业使用人按每日1％的标准收取违约金”。三、合同签订后，原告依约在该小区进行物业管理工作，房管部门的登记信息显示七星花园小区7栋1103室的业主是被告胡秋仁，房屋状态是预告登记。第三人李建东系该房屋的实际使用人。该房屋物业面积137.2平方米，每个月应交的物业费为164.64元。四、庭审中，第三人李建东提交2018年9月至2019年3月交纳的1152.2元物业管理费票据一张，原告对该票据予以认可。五、原告称，被告自2017年1月至2019年9月30日止，被告已累计拖欠物业费4279.6元，按实际拖欠物业服务费的千分之一支付逾期付款的违约金暂计1645.67元，原告向被告书面催交无果，遂诉至本院。六、另查明，服务期届满后，因未续签《物业管理服务合同》，原告公司于2019年10月1日应业主委员会的要求已退出七星花园物业服务。争议的认定本案系物业服务合同纠纷，根据庭审查明的情况，本院对双方的争议作如下认定：一、《物业管理服务合同》是否合法有效。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本院认为，原告与第三人所在小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，第三人如认为物业公司的选聘、招投标程序不合法，应通过符合法律规定的方法和途径解决存在的争议。七星花园业主委员会作为小区业主的代表向原告深圳多禾国际物业管理有限公司发出了“中标通知书”，认可物业公司经过小区业主大会的选聘中标，第三人以此为由对《物业管理服务合同》的合法性提出的抗辩，本院不予采信。二、原告是否履行了《物业管理服务合同》的应尽义务以及物业费和违约金的确定。原告认为：签订《物业管理服务合同》后依约进行了物业服务，业主应当按照合同约定缴纳物业服务费用。第三人认为：小区环境脏、乱、差，小区安防、消防、停车等数年来形同虚设，原告公司服务水平差，不负责任，没有履行应尽义务，小区很多业主都对物业不满意，并向法庭提交了相关物业管理情况的证据。本院认为：《物业管理服务合同》中约定，如果物业公司未能达到约定的管理目标，业主委员会可要求其限期整改。本案中第三人提交了多份七星花园业主委员会发给物业公司的《限期整改通知书》，要求对相关物业服务事项进行整改，而原告并未提交按照业主委员会的通知要求对相关事项进行了整改的证据；根据业主提交的相关证据，本院认定，原告未完全履行物业服务合同的约定，但第三人以此作为不缴纳物业服务费的抗辩并无法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》的相关法律规定，本院酌情确定，第三人按《物业管理服务合同》中约定缴费标准的70%向原告支付物业管理费。关于违约金，原告要求第三人按实际拖欠物业服务费的千分之一支付逾期付款的违约金1645.67元过高，且我国《物业管理条例》中并无此规定，本院酌定，第三人自原告公司退出小区物业管理之日的2019年10月1日起，按年利率6%向原告支付违约金。原告诉请中超过的部分，本院不予支持。判决的理由与结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷。一、被告胡秋仁经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。二、我国《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。庭审查明，第三人系认为小区物业管理存在问题而不交物业服务费，第三人指出的相关问题，需要业主、业主委员会、物业服务公司共同解决，但第三人的诉求应通过符合法律规定的方法和途径解决存在的争议。第三人作为物业使用人拒绝交纳物业服务费用于法无据，根据原告履行《物业管理服务合同》约定义务的情况，本院酌定第三人应向原告支付《物业管理服务合同》中约定数额的70%的物业管理费即2995.72元（4279.6元×70%），应缴未缴的物业费的违约金按年利率6%支付，原告诉请中超过的部分，本院不予支持。被告作为房管部门登记的业主，负连带交纳责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十二条、第四十五条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人李建东在本判决生效后十日内支付拖欠的物业服务费2995.72元给原告深圳多禾国际物业管理有限公司，违约金按照年利率6%从2019年10月1日算至费用清偿之日止；二、被告胡秋仁对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告深圳多禾国际物业管理有限公司其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告胡秋仁、第三人李建东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  张东明二〇二〇年五月二十九日法官助理李亚奇书记员罗百玉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。