湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初439号原告（反诉被告）朱华峰，男，1973年1月29日出生，汉族，户籍地：湖南省醴陵市。委托代理人：揭昌，株洲市荷塘区光明法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等）。被告（反诉原告）：文健，女，1962年8月8日出生，汉族，户籍地：湖南省株洲市天元区。被告：曾文超，男，1989年6月6日出生，汉族，户籍地：湖南省株洲市天元区。委托代理人：文健，女，1962年8月8日出生，汉族，户籍地：湖南省株洲市天元区。系母子关系。代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等）。原告（反诉被告）朱华峰与被告（反诉原告）文健、曾文超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，被告文健在答辩期内提出反诉，本院依法受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱华峰及委托代理人揭昌、被告（反诉原告）文健、被告曾文超的委托代理人文健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱华峰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告总计596883元。（被征收房屋住改非建筑面积补偿款232179元、被征收房屋附属设施补偿款66954元、被征收房屋登记建筑面积装修装修补偿款195602元、被征收房屋未登记建筑面积装修装修补偿款17843元、被征收房屋搬迁补助费补偿5000元、被征收房屋临时安置补助费补偿49305元、押金30000元；2、庭审中增加退回2017年11-12月租金10400元；3诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月30日，原告与被告文健签订房屋租赁合同并开始装修。2016年完成装修和工商登记后开始营业。2017年9月收到政府拆迁决定后停止营业。原告与被告文健多次就补偿问题协商，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告文健、曾文超辩称，1、根据双方签订的房屋租赁合同第七条违约责任第三款规定，房屋征收补偿款归出租人所有；2、附属设施根据评估报告合计66954元，其中1、2、3、4、5、8、20、21、22属承租人转让来的，其余都是出租人所有，总计金额25787元属于承租人所有；3、被征收房屋装饰装修补偿属于朱华峰的他们都自行搬走，剩余都是出租人本人的；4、临时安置补偿是征收部门对被征收人作出的补偿，承租人无权要求。反诉原告文健向本院提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人支付房屋租金127688元；2、请求依法判令被反诉人支付未尽妥善保管义务，造成房屋财产实际损失约60000元；3、判令反诉被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年6月30日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同。约定将位于株洲市荷塘区房屋的第一层至五层（面积约640平方米）租给乙方经营宾馆。租赁合同第四条第二项，租金支付方式中约定：2016年7月30日至2019年6月30日租金为每年62400元整，2019年6月30日至2021年6月30日每年租金63600元整，反诉人被告仅支付了2017年的租金费用。目前为止，反诉被告并未将房屋移交给反诉原告使用控制。按合同约定：反诉被告应从2018年1月1日起至2019年6月30日止应付租金5200×18个月＝93600元；2019年7月1日至12月31日6个月×5300＝31800元；2020年1月计13天×176元＝2288元。共计127688元。2、被反诉人未按照合同约定履行房屋财产保管义务，在本人与政府签订征收协议前，腾房未告知出租人，造成房屋共计42个窗户，8个防盗网被盗，商用电表、水表同时被盗，共计损失60000余元。3、因反诉被告起诉反诉原告支付住改非补偿款、附属设施补偿款、装饰装修补偿款、搬迁费、临时安置补偿费等征收补偿款一事，现提起反诉，请求法院支持原告反诉请求。反诉被告朱华峰辩称，1、根据房屋租赁合同第七条第三款的约定因政府行为需要拆除该建筑物，乙方无条件接受。株洲市荷塘区政府国有土地上房屋征收决定（株荷征决字（2017）7号）征收决定是于2017年10月15日下发，答辩人于次日收到征收决定，并于2017年11月开始停业，按合同约定从2017年11月后不应当再缴纳房租。2、2017年11月开始就多次与文健交涉停业后的赔偿问题，房产交接事宜，可文健不予理睬长达26个月之久。拆迁办经常来与答辩人交涉要求腾房，可是文健要求答辩人留下来，告知答辩人协助她完成征收事宜后可以给答辩人赔偿。至2020年1月13日拆迁办强制答辩人离开，离开时有拆迁办工作人员以及照片为证，答辩人没有拿取文健所说物品。3、按照合同约定，租赁期限为五年，答辩人在租赁了一年就开始拆迁，无法经营，给答辩人带来了巨大经济损失，文健为一己私欲一直诓骗答辩人，导致答辩人生病无钱治疗，落下后遗症，文健应当赔偿全部的经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：反诉被告对反诉原告提交拟证明反诉被告未尽妥善保管义务，造成房屋财产实际损失房屋照片有异议，认为在被拆迁办强制搬离时，房屋设施没有被盗，反诉被告并提供搬离时照片佐证。本院认为：双方提供的照片，仅反映房屋现场，无照片拍摄时间以及报案记录，无法达到双方证明目的，本院不予采信。结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：文健、曾文超系株洲市荷塘区田坪村散户2号（红旗南路散户2号）房屋实际权利人。房屋产权登记时间为2001年1月15日，2003年文健将房屋整体出租给他人经营宾馆。2016年6月30日，朱华峰从邱军团处以198000元转得诚心宾馆。同日，出租方文健（甲方）与承租方朱华峰（乙方）签订一份《房屋租赁合同》约定：第一条甲方将红旗南路散户2号第一层至五层（面积640平方米租给乙方）；……第三条租赁期限为五年，至2016年7月30日起至2021年6月30日止；第四条租金和押金的交纳办法1、为保证合同的履行，在合同签订日内，乙方向甲方交纳押金为叁万元，合同期满后，甲方如数返还乙方，押金不计利息……。2、经甲、乙双方协商，租赁期为2016年7月30日至2019年6月30日，租金为每年陆万贰千肆佰元整，2019年6月30日至2021年6月30日每年为陆万叁千陆百元整。租金交纳期限按半年支付，乙方必须于每年12月20日，6月20日合同到期前十日支付半年租金……。……第七条违约责任……2、如乙方逾期五天内未付清租金，甲方有权解除合同，押金不退，租赁范围内如遇政府征收，甲方收取乙方押金叁万元如数退还。3、在租赁期间内，……因政府行为需要拆除该建筑物，乙方无条件接受，乙方在房屋内自行装饰部分及添置的设备由乙方收回，补偿由甲方获得。……第九条……2、合同期满乙方所添置的设备、用品及动产部分由乙方自行收回，不动产部分甲方无偿收回（经甲方验收，房屋完好无损）……。合同签订后，朱华峰向文健支付房屋租金至2017年12月31日。2017年10月15日，株洲市荷塘区人民政府发布了株荷征决字[2017]7号《国有土地上房屋征收决定》及《红旗广场西南片区棚户区一期国有土地上房屋征收补偿安置方案》，决定征收株洲市荷塘区红旗广场西南片区棚户区一期(具体以规划用地蓝线为准)范围内的房屋、建筑物、构筑物及附属设施，文健、曾文超的上述房屋在征收范围内。因文健、曾文超未在规定期限与征收部门达成征收补偿协议，株洲市荷塘区人民政府于2018年9月12日对被征收人文健、曾文超作出株荷征补［2018］37号《株洲市荷塘区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称《征收补偿决定书》），主要内容为：一、对被征收人座落于荷塘区田坪路散户的房屋实施征收，按货币补偿方式进行补偿安置。二、被征收房屋补偿情况:根据湖南建业房地产评估经纪有限责任公司、湖南新时代房地产评估咨询有限公司对房屋的评估结果和《红旗广场西南片区棚户区一期国有土地上房屋征收补偿安置方案》的规定，被征收人应得的货币补偿数额为:1、被征收房屋登记建筑面积价值补偿为人民币3052917元；2、被征收房屋住改非建筑面积补偿为人民币232179元；3、被征收房屋未登记建筑面积价值补偿为人民币234113元；4、被征收房屋附属设施补偿为人民币66954元；5、被征收房屋登记建筑面积装饰装修补偿为人民币195602元；6、被征收房屋未登记建筑面积装饰装修补偿为人民币17843元；7、被征收房屋搬迁补助费补偿为人民币5000元；8、被征收房屋临时安置补助费补偿为人民币49305元。以上1－8项补偿金额共计人民币3853913元。三、限被征收人在本补偿决定书送达之日起二十日内将位于荷塘区散户的房屋搬迁腾空，并与房屋征收部门及株洲市红旗广场西南片区棚户区一期项目征拆征收指挥部办理房屋移交手续。因文健、曾文超未领取征收补偿款，征收部门于2018年9月14日将上述决定中的补偿款3853913元提存至株洲市国信公证处保管，并通知文健、曾文超领取。根据评估机构的评估报告及文健、曾文超答辩意见，文健、曾文超认可本案涉案房屋的附属设施23项补偿中，1-5项、8项、20-22项补偿25787元和搬迁费5000元为朱华峰所有。因本案所涉门面被征收，2018年8月27日，朱华峰向文健出具欠条一张，注明：2018年1月后未再向文健支付租金。2020年1月13日，朱华峰搬离诚心宾馆。文健、曾文超对该《房屋征收补偿决定书》不服，向法院提起了行政诉讼，一审判决驳回诉讼请求，二审判决维持。因文健、曾文超未按照征收决定规定的期限搬迁腾空。2019年11月28日，株洲市荷塘区人民政府向株洲市中级人民法院申请强制执行。2019年12月4日，株洲市中级人民法院作出（2019）湘02行审32号行政裁定书，裁定本案由我院受理。本院于2020年1月2日作出（2019）湘0202行审23号《行政裁定书》，裁定准予强制执行《征收补偿决定》。2020年3月16日，荷塘区人民政府针对文健、曾文超国有土地上房屋搬迁腾房一案发布强制执行公告。朱华峰与文健、曾文超就房屋租赁合同及补偿款分配、租金支付、物品损失等问题发生争议，酿成纠纷。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。朱华峰、文健双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按房屋租赁合同约定全面履行合同义务。一、文健是否是适格主体问题。该案系租赁合同纠纷，朱华峰、文健是租赁合同主体双方，文健是合同的相对方，故本案被告主体适格；二、关于朱华峰是否可以参与征收补偿分配问题。承租人朱华峰基于租赁合同对涉案门面享有用益物权。根据《物权法》第一百一十七条：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”第一百二十一条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿”。现基于公共利益需要，荷塘区人民政府对文健、曾文超的涉案房屋作出了征收决定，征收决定的补偿部分包含了部分承租人的权益，现将全部征收补偿款划拨在出租人名下，故作为承租人朱华峰有权参与部分征收补偿款的分配。对于补偿具体部分和数额，朱华峰于本案中向文健、曾文超主张了被征收房屋住改非建筑面积补偿款232179元、被征收房屋附属设施补偿款66954元、被征收房屋登记建筑面积装修装修补偿款195602元、被征收房屋未登记建筑面积装修装修补偿款17843元、被征收房屋搬迁补助费补偿5000元、被征收房屋临时安置补助费补偿49305元。本院认为，1、被征收房屋住改非建筑面积补偿、被征收房屋临时安置补助费。按照双方合同约定第七条三款约定处理，即：因政府行为需要拆除该建筑物，乙方无条件接受，乙方在房屋内自行装饰部分及添置的设备由乙方收回，补偿由甲方获得；，故朱华峰该项主张不能成立；2、被征收房屋附属设施补偿款、被征收房屋搬迁补助费补偿。庭审中，文健、曾文超认可承租人朱华峰在房屋的附属设施23项补偿中，1-5项、8项、20-22项补偿共计人民币25787元和搬迁费5000元归朱华峰所有，本院予以确认；3、被征收房屋登记和未登记建筑面积装饰装修补偿。根据双方合同第九条二款合同期满乙方所添置的设备、用品及动产部分由乙方自行收回，不动产部分甲方无偿收回的约定以及谁做的装饰装修，该补偿应属于谁。本案中，文健无偿收回的不动产装饰装修应在合同期满，至征收时租赁合同尚余三年多未履行，朱华峰提供了从前手以198000元转得涉案房屋经营权协议书，该转让费应视为承租人装饰装修投入的费用，文健主张其对房屋进行了装修，但未提供证据证明房屋全部由其一方装修或者各自装饰装修的部分，现因不可归责于双方的事由导致租赁合同解除，对第三方给予的装饰装修补偿，应由双方按照公平原则享有，即由承租人与实际产权人各占该项补偿款的50%，故朱华峰获得房屋登记建筑面积装修装修补偿款195602元和房屋未登记建筑面积装修装修补偿款17843元两项补偿为106722.5元〔（195602元+17843元）×50%=106722.5元〕；三、关于租金、押金结算的问题。株洲市荷塘区人民政府2018年9月12日作出的《征收补偿决定书》对文健、曾文超的涉案门面实施征收，并进行了补偿安置，因文健、曾文超在规定期限未领取补偿款，株洲市荷塘区人民政府于2018年9月14日将补偿款提存至株洲市国信公证处保管，并通知文健、曾文超领取。文健针对《征收补偿决定书》提起行政诉讼，一审判决驳回诉讼请求，二审判决维持原判。故株洲市荷塘区人民政府作出的《征收补偿决定书》是有效的行政行为，本案所涉房屋产权应自补偿款提存之日（2018年9月14日）发生转移。故朱华峰请求退回2017年11-12月的租金10400元的诉讼请求不能成立，本院不予支持；同理可证，文健反诉朱华峰交纳2018年1月1日起至2020年1月租金的期限只能计算至2018年9月14日止，租金为2018年1月至9月14日止朱华峰应付租金5200元×8个月=41600元，14天×176元=2464元，共计44064元，本院予以支持，超出2018年9月14日之后的租金不予支持；又因株洲市荷塘区人民政府发布于2017年10月15日株荷征决字[2017]7号《国有土地上房屋征收决定》，朱华峰与文健签订的租赁合同是五年合约，至征收时尚余三年多未履行，该合同因征收而解除，故朱华峰请求文健退回押金30000元的诉讼请求应予支持；四、关于财产损失问题。2018年9月14日后该房产权发生转移，房屋产权不属于文健、曾文超，在朱华峰于2020年1月13日搬离后房屋窗户等物品失窃与文健无关，且文健所述物品已经得到补偿，故文健请求朱华峰赔偿未按照合同约定履行房屋财产保管义务造成房屋财产损失的诉讼请求理由不能成立，本院不予采信。综上所述，文健、曾文超应向朱华峰支付房屋登记建筑面积装修装修补偿和房屋未登记建筑面积装修装修补偿、房屋附属设施补偿、房屋搬迁补助费补偿款共计137509.5元、退还房屋押金30000元。朱华峰支付文健房屋租金44064元。经调解，当事人未达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）文健于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）朱华峰支付征收补偿款人民币137509.5元；二、被告（反诉原告）文健于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）朱华峰返还房屋押金人民币30000元；三、原告（反诉被告）朱华峰支付被告（反诉原告）文健房屋租金44064元四、上述三项相抵，被告（反诉原告）文健于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）朱华峰支付人民币123445.5元；五、驳回原告（反诉被告）朱华峰的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）文健的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币9768元，减半收取4884元，由原告（反诉被告）朱华峰负担3000元，被告（反诉原告）文健、曾文超负担1884元；反诉案件受理费4054元，减半收取2027元，由被告（反诉原告）文健负担1500元。原告（反诉被告）朱华峰负担527元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  凌灿二〇二〇年五月十四日书记员  余田