内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初482号原告：李凤，女，1988年11月19日出生，住内蒙古自治区。被告：包头市滨河新区开发建设有限责任公司。法定代表人:陈耀聪，董事长。委托诉讼代理人：康继，内蒙古鹿城律师事务所律师。原告李凤与被告包头市滨河新区开发建设有限责任公司（以下简称“滨河公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李凤、被告滨河公司的委托诉讼代理人康继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凤向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告逾期交房利息损失9683.73元；2.请求依法判令被告支付原告违约金890.66元；3.请求依法判令被告支付原告未通燃气违约金653.58元；4.请求依法判令被告支付原告逾期办理房本违约金816.7元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月13日，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》（合同编号为2013-0035533），原告按该合同附件五的约定向被告支付了房屋全部价款456514元。2014年11月30日，被告通知原告：“房屋已经通过竣工备案验收，达到入住标准”，要求原告办理入住手续。2015年5月12日原告在被告的一再要求下办理了入住手续，并拿到了房屋钥匙。入住后，原告发现房屋供电、燃气等配套设施无法正常运行，后又得知该房屋根本没有通过竣工验收。原告曾多次要求被告尽快完成配套设施建设、通过竣工验收，但被告一直以各种理由拖延办理。直至起诉前，该房屋部分配套设施仍无法正常运行，也未通过竣工验收。按照合同第三条的约定：“商品房竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，甲方于2014年11月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用……”，原告认为被告明知房屋没有通过竣工验收，不符合交付条件，却欺骗原告已经通过竣工备案验收，达到入住标准，致使原告在不知情的情况下办理了房屋交付手续。被告没有按照合同第三条约定的房屋质量条件履行交付义务，应当承担违约责任。合同第五条约定：“除遇不可抗力外，如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之次日起至实际交付商品房之日止按照银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按照商品房价款的0.01向乙方支付违约金。按此约定，截止到2020年4月3日被告应支付给原告的违约金为890.66元,逾期交房已付款利息9683.73元。另外,按照合同第十二条约定:“出卖人应在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按第1项处理,即合同继续履行。甲方应每日按照商品房价款的0.01向乙方支付违约金。按此约定,截止到2020年4月3日被告应支付原告违约金816.70元。另外,合同第九条约定燃气等配套设施未按约定日期运行的,甲方应在120日内采取补救措施,并赔偿乙方损失;超过上述约定期限的,甲方应赔偿损失,并且每项还应每日按商品房价款的0.01向乙方支付违约金。按此约定,截止到2019年4月12日被告应支付原告违约金653.58元。以上总计12044.67元。原告认为以上请求符合法律规定和合同约定,为维护自身合法权益,现向人民法院提起诉讼,请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告滨河公司辩称，一、被告交付的房屋已通过设计、施工、监理、勘察、建设单位及试验、检测机构的竣工验收。原、被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》系真实意思表示，合法有效。依据《包头市商品房买卖合同》第三条约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的不得交付”的约定，交房条件为商品房验收合格，并未对工程竣工验收备案作相关约定。且工程竣工验收备案的相关规定，属于行政管理规范，不能改变合同中关于房屋交付条件的约定。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用”之规定和《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用”之规定，法律、法规规定交付的房屋经验收合格，而不是必须取得竣工验收备案证明。验收合格后，房屋的质量和安全性能都已经满足，从备案所需材料来看，备案行为本身，没有对房屋实施任何质量管控，备案只是一个行政手段和程序而已，不应成为交房的强制性条件。被告已向原告交付了验收合格的房屋。二、被告无需承担逾期交房及未通燃气的违约责任。原告于2015年5月12日与被告办理房屋交接手续，并在《延期交房违约金赔付单收据》及《业主交楼流转表》签字确认，应视为双方就违约金及房屋验收事宜达成合意，且被告已实际履行。原告无权在要求被告承担逾期交房违约责任。依据双方签订的《包头市商品房屋买卖合同》第九条第四项的约定，燃气、天然气，最终运行时间以市燃气总公司规定为准。双方并未对通燃气时限作出相关约定，被告就燃气接通事宜不存在违约行为，无需承担违约责任。关于原告主张因被告逾期交房，占用原告资金产生的利息损失，已过诉讼时效。综上，原告的部分请求不能成立，请求人民法院驳回原告的部分诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年11月13日，原告李凤与被告滨河公司签订了编号为2013-0035533号《包头市商品房买卖合同》，合同约定：原告（乙方）购买被告（甲方）开发建设的位于包头稀土高新技术产业开发区火炬路1号金辉华府15-602号房屋一套，建筑面积96.76平方米，商品房价款为每平方米4718.00元，总价款为456514.00元。该合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格，不得交付。甲方于2014年11月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用……”第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.01向乙方支付违约金”。第九条第四项的约定：燃气、天然气，最终运行时间以市燃气总公司规定为准。第十二条约定：“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第1项处理:1、合同继续履行。甲方应每日按商品房价款的0.01向乙方支付违约金”。合同签订后，原告如约交纳了购房款。2015年5月12日，原、被告双方办理了交房验收手续，原告按被告提供的金辉华府项目住宅交房缴费通知单交纳了契税等费用。另查明，2014年11月上述工程竣工，包头市鑫港工程监理有限责任公司于2016年6月5日出具质量评定报告；包头市科达勘察工程有限责任公司于2016年6月6日出具勘察评价报告；设计单位出具了检查评估报告、施工单位出具了工程竣工报告、建设单位出具了竣工验收备案申请表（以上没有明确日期）、包头市建设工程质量检验所盖章确认试验、检测机构意见。2015年5月12日，被告因延期交付房屋赔偿原告违约金1161元，原告用该延期交房违约金抵顶了一年物业费。2019年4月12日，原告居住的房屋开始供应燃气。上述事实，有原告提供的《包头市商品房买卖合同》、住宅交房交费通知单复印件一份、入住通知书复印件一份、物业费收据一份（截止至2016年的物业费）、垃圾清运费和保证金收据复印件一份、交房费用收据复印件一份、个人贷款支付凭证复印件一份，被告提供的建设工程竣工验收监督通知复印件一份、稀土高新区管委会关于报送房屋产权登记集中治理项目名录的函复印件一份、包头市规划局关于对包头市市区规划区房屋产权登记集中治理项目（金辉华府）的复函复印件一份，业主交楼流转表复印件一份、装修保证金复印件一份、垃圾清运费复印件一份及双方当事人当庭陈述经庭审质证认证后在案佐证。本院认为：本案的争议焦点为：第一、被告是否存在逾期交房的行为，是否应该承担逾期交房的违约责任。原、被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》中约定交房的时间为2014年11月30日，被告实际交房时间为2015年5月12日，被告存在逾期交房的违约行为，依据《包头市商品房买卖合同》中的约定，被告应承担违约责任。第二、1.房屋未取得《建筑工程竣工验收备案证》之前，出卖人交付房屋，买受人接收房屋，是否违反法律的规定；2.原告提出被告赔偿计算至2015年5月12日的利息损失9683.73元、计算至2020年4月3日的违约金890.66元、计算至2019年4月12日的未通燃气违约金653.58元、从2015年5月12日至2020年4月3日未办理产权证违约金816.7元的请求，人民法院是否应当支持；3.被告于2015年5月12日支付原告违约金1161元如何认定。本院针对焦点1，认为，原、被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》是合法有效的，双方虽然约定了“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格，不得交付。”，但是在房屋未取得《建筑工程竣工验收备案证》之前，被告交付房屋，原告接收房屋，并不违反法律的规定。本院针对焦点2，认为，根据《包头市商品房买卖合同》中相关约定计算，从2014年11月30日至2015年5月12日，因逾期交房产生的利息损失为9683.73元（456514元×4.75%×163天÷365天），被告存在逾期交付原告房屋，依合同约定被告应给予原告逾期交房占用资金的利息损失。庭审中原告称：交房时曾经向被告主张利息损失，但被告称支付的违约金1161元已包含此项利息损失，不予另行支付利息损失，如原告有意见，可向有关机关另行主张权利。由以上可知，原告知道其权利受到损害的时间为2015年5月12日，原告向人民法院主张此项权利的时间为2020年4月6日，时隔已近五年，超出法律规定的诉讼时效期间。同时原告也未提交证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长之情形，且被告庭审期间提出诉讼时效已过的抗辩，故原告主张被告承担2014年11月30日至2015年5月12日之间的利息损失，已过诉讼时效。综上所述，本院驳回原告提出要求被告支付逾期交房利息损失9683.73元的诉讼请求。从2014年11月30日至2015年5月12日被告逾期交房产生违约金为74元（456514元×0.01×163天），被告于2015年5月12日支付原告违约金1161元是超出按合同约定计算的违约金数额74元，原告领取了被告支付的1161元违约金，视为原、被告之间对逾期交房需支付违约金形成的合意。现原告以被告交付房屋不符合合同约定，主张至2020年4月3日的违约金890.66元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。因《包头市商品房买卖合同》中约定燃气交付标准，以市燃气公司规定为准，并没有约定被告为原告提供燃气的具体时间，原告要求被告承担未于交房之日通燃气的违约金653.58元，无合同依据，本院不予支持。因《包头市商品房买卖合同》约定办理产权证是在交付房屋后的360日内，距原告起诉之日，被告未为原告办理权属证书，被告存在违约行为，应承担违约金。经计算被告应于2016年5月7日前为原告办理权属证书，截止原告主张的2020年4月3日产生违约金数额为651元（456514元×0.01×1426天），应由被告支付原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告包头市滨河新区开发建设有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告李凤支付以456514元为基数，自2016年5月7日起至2020年4月3日止，每日按商品房价款的0.01计算的未办理产权证的违约金651元。二、驳回原告李凤要求被告包头市滨河新区开发建设有限责任公司支付利息损失的诉讼请求。三、驳回原告李凤要求被告包头市滨河新区开发建设有限责任公司支付因未通燃气违约金的诉讼请求。四、驳回原告李凤要求被告包头市滨河新区开发建设有限责任公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，减半收取51元(原告李凤已预交)，由被告包头市滨河新区开发建设有限责任公司负担3元，由原告李凤负担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 康利清 二〇二〇年五月二十六日书记员 刘 静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。