北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初13351号原告：北京市石景山区通景大厦业主委员会，住所地北京市石景山区苹果园路2号院1号楼通景大厦。负责人：张艳新，副主任。委托诉讼代理人：黄治军，北京金台（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑞峰，男，1955年7月19日出生，汉族，该业委会秘书长，住北京市海淀区。被告:北京信和通景物业管理服务有限公司，住所地北京市石景山区苹果园路2号院1号楼1层103。法定代理人：石祥文，执行董事。委托诉讼代理人：冯伯军，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘峻竹，女，1980年4月10日出生，汉族，该公司职工，住该公司宿舍。被告：北京信和物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号9号楼（L座）12层1203室。法定代表人：郭文芝，董事长。委托诉讼代理人：金晓静，女，1969年2月15日出生，该单位职工，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：李鲲，男，1976年7月26日出生，该单位职工，住该单位宿舍。第三人：北京通润景园房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区苹果园路2号院1号楼3层301。法定代表人：吕涛，董事长。委托诉讼代理人：石占领，男，1965年7月8日出生，该公司职工，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：于智钢，男，1965年12月19日出生，该公司职工，住该公司宿舍。原告北京市石景山区通景大厦业主委员会（以下简称通景大厦业委会）起诉被告北京信和通景物业管理服务有限公司（以下简称信和通景物业公司）、北京信和物业管理有限责任公司（以下简称信和物业公司）、第三人北京通润景园房地产开发有限公司（以下简称通润景园公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告通景大厦业委会负责人张艳新、委托诉讼代理人黄治军、刘瑞峰，被告信和通景物业公司委托诉讼代理人冯伯军、潘峻竹，信和物业公司委托诉讼代理人金晓静、李鲲，第三人通润景园公司委托诉讼代理人石占领、于智钢均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告通景大厦业委会向本院提出诉讼请求:1.请求法院依法判令第一被告北京信和通景物业管理服务有限公司于判决生效后15日内退出通景大厦物业服务区域；2.第二被告北京信和物业管理有限责任公司于判决生效后15日内与第三人共同办理前期物业服务合同备案的撤销手续;3.第一被告北京信和通景物业管理服务有限公司和第二被告北京信和物业管理有限责任公司于判决生效后15日内与原告办理并完成通景大厦物业项目的交接手续;4.全部诉讼费由两被告承担。事实与理由：通景大厦是由第三人开发的甲级写字楼。2013年5月,经第三人申请，登记备案的前期物业公司为北京北辰信和物业管理有限责任公司(2012年11月13日,该公司更名为“北京信和物业管理有限责任公司”，即第二被告），但第三人销售房屋时，随附的《前期物业管理服务协议》所载明的提供前期物业管理服务的主体为第一被告，而事实上，也是第一被告在提供前期物业管理服务。2017年年底，通景大厦业主大会第二次临时会议就选聘新的物业服务企业以及终止前期物业管理服务协议做出了决议，并向石景山区苹果园街道办理了备案事项变更。此后，原告多次要求被告就物业管理项目进行移交，但被告至今仍拒绝撤场、移交。原告系依法在街道登记备案的单位，为切实维护通景大厦全体业主的合法权益，特恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告信和通景物业公司辩称，原告起诉的依据是2017年年底通景大厦业主委员会第二次临时会议决定，该决定目前在本院有撤销业委会决议的诉讼，是否合法还在审理中，我方请求中止本案的审理。不同意原告本案的诉讼请求。根据物权法76条的规定，业委会作为原告主体不适格，应由业主共同作出决定，原告没有召开业主大会，业委会不是全体业主的意志，没有相关的授权委托书；原告不具有相关诉求的权利，业委会作为业主机构，没有独立的财产和自身独立的利益，原告诉讼请求涉及全体业主实体权利的处分及诉讼请求行使的问题也是属于全体业主共同管理的重大事项，为了保障全体业主对小区的知情权，业委会应提交授权且明确诉讼权利的处分是否与业主委员会授权相一致。根据物业项目交接管理办法相关规定，对交接专门作了程序性具体的规定，包括移交和接收，全体业主在交接方式交接对象没有明确的情况下，业委会没有完成交接的要求，如果不交接新的物业服务企业无法提供服务，目前在不具备交接条件的情况下，被告按服务合同履行物业服务，没有拒不退出的情形。原告起诉属于滥用权利，应驳回原告的诉讼请求。被告信和物业公司辩称，2018年10月，原告到我公司调查的时候才知道这个事情，2019年4月1日，我公司与信和通景物业公司有调解书，我们对事情整体不知情，没有参与，是信和通景物业公司冒用了我公司的名字。5月20日我公司与信和通景物业公司做了谈话，有会议纪要，5月31日我公司向信和通景物业公司发了律师函，因为4月1日的调解目前有2项没有执行。调解的内容是第一被告登报对冒用我公司名字的行为进行道歉，侵权行为尽快作出处理，赔偿经济损失。我们愿意配合原告诉讼请求。通润景园公司述称，同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：通景大厦系由通润景园公司开发建设的房地产，占地7692平方米，建筑面积24455平方米，通润景园公司在2013年5月的北京市建设单位合同备案申请表中载明，物业服务方式为委托物业管理企业管理，物业管理企业名称为：北京北辰信和物业管理有限责任公司。2012年11月13日，北京北辰信和物业管理有限责任公司更名为信和物业公司。2013年5月17日，通润景园公司在北京市石景山区住房和城乡建设委员会就建设单位情况及物业服务合同进行备案，载明：委托北京北辰信和物业管理有限责任公司进行物业管理。2013年11月19日，通景大厦业主王爱琴（甲方）与信和通景物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方所购房屋坐落于石景山区苹果园路2号院1号楼2层01室。信和通景物业公司为共用部位及公共区域提供物业管理服务。前期物业管理服务期限为：本协议自地产开发单位交楼之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托管理合同》生效时止。2016年6月30日，通景大厦业委会成立并在北京市石景山区人民政府苹果园街道办事处备案。2017年12月20日，通景大厦业委会作出通景大厦业委会第二次临时会议决议：2017年12月12日，业主委员会组织对是否确定物业服务公开招标评标委员会推荐排名第1的北京首欣物业管理有限公司为物业服务中标人表决事项进行了验票、监票、唱票、计票，核验有效票共计20张。表决结果:以业主16票赞成、4票弃权，同意人数占业主总人数39％，对应建筑物专有部分面积5140.82平方米，占建筑物总面积19.7％。未通过“按物业服务公开招标评标委员会推荐顺序，确定排名第1的中标候选人北京首欣物业管理有限公司为通景大厦物业服务中标人，授权业主委员会委托招标代理机构发放物业服务中标通知书”议题。同日，业主委员会组织对是否确定物业服务公开招标评标委员会推荐排名第2的北京市望京实业总公司为物业服务中标人及其它8项表决事项进行了验票、监票唱票、计票，共核验有效表决票合计27张。其中，关于物业服务中标人的表决结果为：以27票赞成，占业主总人数65.9％，对应建筑物专有部分面积16072.11平方米，占建筑物总面积61.5％，通过“按物业服务公开招标评标委员会推荐顺序，确定排名第2的中标候选人北京市望京实业总公司为通景大厦物业服务中标人。授权业主委员会委托招标代理机构发放物业服务中标通知书”议题。关于物业管理方式的表决结果为：以27票赞成，占业主总人数65.9％，对应建筑物专有部分面积16072.11平方米，占建筑物总面积61.3％，通过了“授权业主委员会与物业服务中标企业签订物业服务合同。物业服务合同生效时，前期物业管理服务协议终止”议题。关于的表决结果为：以27票赞成，占业主总人数65.9％，对应建筑物专有部分面积16072.11平方米，占建筑物总面积61.5％。通过了“确认通景大厦物业管理方式为:委托物业服务中标企业对通景大厦实施整体统一管理服务”议题。通景大厦业主大会第二次临时会议表决票共送达40份，收回27份，代表业主投票权数65.9％，超过全体业主投票权数的50％。会议合法有效。2018年1月18日，通景大厦业委会与北京首开望京物业服务有限公司签订《通景大厦物业服务合同》，约定：通景大厦物业项目概况为，一、地名核准名称：北京市石景山区通景大厦。二、物业项目类型：商业、办公及配套（写字楼）……。物业服务期限暂定三年。自2018年1月18日起至2021年1月17日止。本合同自2018年1月18日起生效。2018年7月30日，通景大厦业委会向北京市石景山区人民政府苹果园街道办事处申请变更备案信息，备案事项变更单记载：2017年11月25日至2017年12月20日召开业主大会，以书面征求意见形式召开业主大会会议，决议：修改为（1）物业管理方式，物业服务内容；（2）物业服务标准和收费方案，选聘、解聘物业服务企业，其它物业管理事项……。后有全体业委会委员和受托人王爱琴签名。备案单位意见为该业主委员会提交的材料齐全，符合变更备案条件，予以变更备案。2018年11月6日，信和物业公司向通景大厦业委会发送律师函，说明其公司从未向通景大厦提供过物业服务，其与信和通景物业公司不存在任何关联，也不存在任何业务合作。2018年12月13日，北京市石景山区住房和城乡建设委员会对信和通景物业公司作出《责令改正通知书》:物业合同终止后拒不撤出通景大厦物业管理区域行为，违反了《北京市物业管理办法》第二十七条的规定，现责令你（单位）于2018年12月23日前改正该行为，逾期不改正的，本机关将依据《北京市物业管理办法》第四十三条进行处罚。2019年3月20日，北京市石景山区住房和城乡建设委员会对信和通景物业公司作出京建法罚（石建）字[2018]第630116号《行政处罚通知书》（以下简称116号处罚决定），就信和通景物业公司涉嫌物业服务合同终止后，拒不撤出通景大厦物业管理区域的问题进行立案调查，认定信和通景物业公司违反了《北京市物业管理办法》第二十七条的规定，依据《北京市物业管理办法》第四十三条第二款的规定，对信和通景物业公司处以10万元罚款。2019年4月23日，信和通景物业公司向北京市石景山区人民政府（以下简称石景山区政府）申请行政复议，请求撤销116号处罚决定。后，石景山区政府决定维持116号处罚决定。2019年8月5日，信和通景物业公司不服北京市石景山区住房和城乡建设委员会（以下简称石景山区城乡建委）作出的行政处罚决定以及石景山区政府作出的行政复议决定，将北京市石景山区住房和城市建设委员会（以下简称石景山区城市建委）及石景山区政府为共同被告向本院提起行政诉讼。本院依法追加通景大厦业委会作为第三人参加诉讼。信和通景物业公司提出诉讼请求：1.撤销原石景山区城乡建委于2019年3月20日作出的116号处罚决定；2.撤销被告石景山区政府于2019年7月19日作出的23号复议决定。信和通景物业公司对石景山区城乡建委作出的116号处罚决定不服，向石景山区政府申请行政复议，石景山区政府作出的23号复议决定维持了116号处罚决定。信和通景物业公司认为116号处罚决定违法，理由是没有证据证明信和通景物业公司存在拒不撤出的行为，且业主大会的决议系超范围作出，通景大厦业委会的交接行为越权。且交接和撤出之间存在先后顺序。本院于2019年12月25日作出（2019）京0107行初79号行政判决书，驳回北京信和通景物业管理服务有限公司的诉讼请求。后，信和通景物业公司不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，2020年4月22日，北京市第一中级人民法院作出（2020）京01行终251号行政判决书，驳回上诉，维持一审判决。2019年1月，案外人谢欣见、欧阳莹曾起诉通景大厦业委会，要求撤销通景大厦业委会于2017年12月20日作出的《通景大厦业主大会第二次临时会议决议》，本院作出（2019）京0107民初1117号民事判决：驳回谢欣见、欧阳莹的诉讼请求。谢欣见、欧阳莹上诉至北京市第一中级人民法院，2019年8月23日，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终7919号判决：驳回上诉，维持原判。认定通景大厦业主大会第二次临时会议作出的决议程序合法。上述事实，有前期物业管理服务协议、通景大厦业委会第二次临时会议决议、备案信息、（2019）京01民终7919号判决及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，业主大会是由全体业主成立的，管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产或共同生活事务。业主委员会由业主大会选举产生，执行业主委员会的决议，并在授权范围内决定和执行管理事务。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定。本案中，通景大厦业委会系依法设立，其有权在业主大会赋予的权限内行使权利。生效判决确认，通景大厦业主大会第二次临时会议作出的决议程序合法。通过了“授权业主委员会与物业服务中标企业签订物业服务合同。物业服务合同生效时，前期物业管理服务协议终止”议题的决议。故通景大厦业委会有权在业主大会形成决议后选聘物业服务企业。通景大厦业委会根据通景大厦业主大会第二次临时会议作出的决议起诉符合法律规定，具有提起本案诉讼的主体资格。信和通景物业公司与通景大厦业主签订的《前期物业管理服务协议》，系合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效。《前期物业管理服务协议》约定了终止时间，即业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托管理合同》生效时止。通景大厦业委会与北京首开望京物业服务有限公司于2018年1月18日签订了《通景大厦物业服务合同》并已生效，信和通景物业公司与通景大厦业主的物业服务法律关系事实上已解除。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。通景大厦业委会请求信和通景物业公司退出涉案小区的诉讼请求有法律依据和事实依据，本院予以支持。信和通景物业公司应当按照合同约定终止物业服务并有义务与办理通景大厦物业的相关物业交接手续。经本院释明，通景大厦业委会应当明确信和通景物业公司办理物业交接手续的具体事项，但通景大厦业委会以不确定是否由信和通景物业公司掌控为由没有明确所请求的具体内容与事项，故本院对其诉讼请求不予支持，待明确诉讼请求后可另行主张。通景大厦业委会未举证证明信和物业公司掌控通景大厦物业服务资料，故请求与其进行物业交接无事实和法律依据，本院不予支持。通景大厦业委会请求信和物业公司与通润景园公司共同办理前期物业服务合同备案的撤销手续，与本案并非同一法律关系，且涉及相关部门职权，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、北京信和通景物业管理服务有限公司于本判决生效后15日内退出北京市石景山区通景大厦物业服务区域；二、驳回北京市石景山区通景大厦业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费70元，由北京信和通景物业管理服务有限公司负担35元（于本判决生效后7日内交纳），由北京市石景山区通景大厦业主委员会负担35元（已交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  王 旸人民陪审员  张莎丽人民陪审员  柳志然二〇二〇年五月二十九日法官 助理  周炳旭书 记 员  刘 曦