杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初450号 原告：浙江威星物联网技术有限公司。 法定代表人：范慧群，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄国明，男，1987年1月18日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。 委托诉讼代理人：曹海明，男，1981年12月23日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被告：杭州诺维和医药技术有限公司。 法定代表人：袁亚男。 委托诉讼代理人：何永平，男，1979年3月17日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 原告浙江威星物联网技术有限公司（以下简称威星物联网公司）诉被告杭州诺维和医药技术有限公司（以下简称诺维和医药公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告威星物联网公司的委托诉讼代理人黄国明、曹海明、被告诺维和医药公司的委托诉讼代理人何永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还房屋，并退还占用二楼场地；2.判令被告支付房屋占用费40800元（暂计从2019年9月16日至2019年12月15日），实际房屋占用费需计算到被告返还房屋日；3.判令被告支付二楼占用使用费78000元（暂计从2019年6月1日至2019年12月15日），实际占用房屋费需计算到被告返还房屋日；4.判令被告支付违约金1836元；5.判令被告支付履约保证金13600元（被告无损坏原告房屋、设施设备并顺利完成搬离，无息退还）；6.判令被告承担全部诉讼费及财产保全费。在本案审理过程中，原告主张二楼的占有使用费计算至2020年4月30日。事实与理由：原、被告在2018年8月7日签订《租赁合同》，约定被告向原告续租位于××街××号××房××楼进行经营活动，租期自2018年6月16日开始，为期三年。租金单价阶梯增长，第一年为15元／平方／月，每三个月支付一次租金，先付后用，并应于下三个月租期开始前提前15日支付；第二年16元／平方／月、第三年17元／平方／月，费用支付形式参照第一年形式，并约定被告延迟支付租金的，按未付款项的万分之五向原告支付违约金。合同约定水电费由原告代收代缴，单价以当地自来水公司、电力局单价为准，并应于每月15号（遇节假日顺延至上班第一天）定期向原告缴纳，并约定被告延迟支付代收代缴的水电费用的，按未付款项的万分之五向原告支付违约金。合同约定履约保证金为13600元，产生违约时的违约金为10000元。另约定，被告不及时足额缴纳房租超过1个月，或被告拖欠应缴纳的水电相关费用超过3个月的情形之一的，原告有权收回房屋并有权单方解除合同。原告因被告在2019年3月之前多次不按期履行交租义务并屡次食言而解除了《租赁合同》，解除日为2019年3月12日，并于解除日将《租赁合同解除通知》送达给被告。被告从2018年6月16日开始至今一直占用原告二楼厂房用做仓库放置废弃医学化学废料、废旧设备设施以及杂物。2019年4月22日，被告法定代表人袁亚男女士与原告商谈和解事宜。双方对2019年4月前拖欠的租金、水电费、违约金、场地占用等事宜做了期限的说明，并签字确认。2019年5月31日前，被告未将二楼清场。2019年5月至9月，被告假借整幢厂房租赁之名，拖延与原告签订新的《租赁合同》。2019年9月16日至12月15日期间，原告工作人员多次与被告经理何永平沟通，被告从未按时履行。原告认为，被告违约在先，原告有权解除合同，合同解除后，被告也一直实际在使用原告的房屋和占用二楼房屋。现为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。 原告为支持其诉请向本院提供如下证据： 证据一、2018年《租赁合同》复印件（与原件核对一致）1份、租赁合同解除通知1份，欲证明：原告与被告存在租赁合同关系，被告有按月支付租金和水电费的义务，原告根据被告违约情形解除了租赁合同。 证据二、占用场地实拍照片打印件1组，欲证明：被告占用二楼一半面积大约800平方米的事实。 证据三、诺维和医药公司承租事宜协商会确认件1份，欲证明：被告法定代表人袁亚男确认5月31日前清空二楼占用的场地，另证明履约保证金10000元在本次协商中扣除了。 证据四、新的租赁合同打印件1份，欲证明：原告向被告发起过签订新的租赁合同的事实。 证据五、占用清场通知书1份、关于清场告诫书1份，欲证明：原告多次告诫并给予被告清场期限的事实。 被告辩称：关于第一项诉讼请求，其认为不应该受时间的限制，因为被告是特殊行业，清场是要有资质的公司来清场，如果违规处理就涉及刑事犯罪。关于第二项诉讼请求，2019年9月16日至2019年12月15日这三个月的租赁费用，其确实没有支付。关于第三项诉讼请求，其只占用了二楼中间一百平方，现在还在占用，腾空也需要有资质的公司做。关于第四项诉讼请求中的违约金，按照合同约定，没有异议。关于第五项诉讼请求其不认可，之前合同延续下来的履约保证金是10000元，不能按照租金来计算履约保证金。 被告向本院提供2020年4月7日的照片打印件1份，欲证明：二楼实际占用面积为100平方米。 原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下： 对原告提供的证据一、三，被告对真实性无异议，但认为合同签订时间是在八月份；根据被告的质证意见，本院对该两份证据的真实性予以确认。对证据二，被告认为占用是事实，但没有被告所说的那么大的面积；结合证据三，本院对被告占用二楼部分面积的事实予以确认，但从原告提供的照片打印件无法看出被告的实际占用面积。对证据四，被告认为当时是谈过整幢楼的租赁，但最后是原告不愿意出租了；根据被告的质证意见，本院对双方就整幢楼的租赁进行过磋商的事实予以确认。对证据五，被告认为一份收到过，一份没有收到过。根据被告的质证意见，本院对原告曾通知被告限期清场的事实予以确认。 对被告提供的证据，原告认为其在2020年3月6日去看现场的时候，被告已经在陆续向外搬离了，当时还有500平方。本院认为，关于被告占用的场地费用情况，本院将在下文部分予以认定。 根据有效证据及当事人陈述，本院查明以下事实： 2015年，原告将其位于杭州市临安区青山湖街道创业街178号的第四层厂房（850平方米）租赁给被告经营使用。2018年8月7日，双方就前述房屋达成继续租赁的合意，并签订《租赁合同》，约定：租赁期限为三年，自2018年6月16日至2021年6月15日止。其中，合同第三条约定：“1.诺维和医药公司按合同所涉房屋建筑面积为850平方米，2018年6月16日至2019年6月15日按照每月每平方15元价格支付给威星物联网公司，首期一次性支付三个月租金（合计38250元）于本合同签订之日起15日内付清，以后每三个月一付，先付后用（具体支付时间：每次应于下三个月开始前提前十五日支付下三个月租金）。2019年6月16日至2020年6月15日按照每月每平方16元价格支付给威星物联网公司，每三月一付（合计40800元），先付后用，每次应于下三个月开始前提前十五日支付下三个月的租金。2020年6月16日至2021年6月15日按照每月每平方17元价格支付给威星物联网公司，每三月一付（合计43350元），先付后用，每次应于下三个月开始前提前十五日支付下三个月的租金。……。5.诺维和医药公司于本合同签订之日起15日内向威星物联网公司缴纳一个月租金（履约保证金）12750元；当发生违约行为或对威星物联网公司房屋、设施设备损坏，履约保证金扣除额度低于5000元时，诺维和医药公司应在15日内补足到1万元。如无违约或损害房屋、设施设备行为，在合同期满后15日内，威星物联网予以无息退还。”合同第四条约定：“租赁期限届满或租赁合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由诺维和医药公司拆除，因拆除造成房屋毁损的，诺维和医药公司应当恢复原状。租赁合同提前解除时对已形成附合的装饰装修物处理约定如下：（1）因威星物联网公司违约解除的，威星物联网公司需折价赔偿剩余租赁期限内装修残值；因诺维和医药公司违约解除的，装饰装修归威星物联网公司所有，威星物联网公司认为无利用价值需要拆除的，由诺维和医药公司负责拆除并且恢复原状；……。”第七条约定：“……。3.诺维和医药公司延迟支付租金以及由威星物联网公司代收代缴的水电等产生费用的，每延迟一日，诺维和医药公司应当按未付款项的万分之五向威星物联网公司支付违约金。”第八条约定：“……。2.诺维和医药公司有下列行为之一的，威星物联网公司有权单方面解除合同并收回房屋：……（4）未及时足额缴纳房屋租金超过一个月的。……。”该《租赁合同》另约定了其他的权利义务。 因被告未按约支付房租，经催讨无果后，原告于2019年3月12日向被告发送《租赁合同解除通知》：解除双方签订的《租赁合同》，并要求诺维和医药公司在2019年4月15日前搬离厂房，交还房屋，并在收到本通知之日起3日内结清应付租金、场地占有使用费、水电费等。2019年4月2日，本院受理威星物联网公司提起的诉讼，案号为（2019）浙0185民初1840号，在该案中，威星物联网公司要求诺维和医药公司返还房屋、退还场地并支付相应的租金、占用使用费、水电费、违约金等。此后，双方经协商，于2019年4月22日就下列事项达成一致意见：1.租金（2018年9月至2019年5月，合计82000元）全部承认，袁亚男同意在2019年4月26日前支付。2.水电费（2018年8月至2019年3月已出的水电账单，合计25763.51元）全部承认，袁亚男同意在2019年4月26日前支付。3.违约金14062元（10000元合同履约保证金+4062元水电费逾期付款的违约金）按租赁合同执行。4.案件受理费6346元由诺维和医药公司支付，应在2019年4月26日支付。5.场地占用使用费（2018年6月16日至2019年5月15日）再商议实际占用面积和单价；但袁亚男同意在2019年5月31日前搬离二楼占用场地。6.2019年4月29日未支付上述租金和水电费违约金及案件受理费，威星物联网公司不撤诉。诺维和医药公司支付完前述租金、水电费及受理费之后，威星物联网公司于2019年4月28日向本院提出申请撤回了对该案的起诉，我院亦予以准许。 此后，因被告诺维和医药公司一直未支付后续的费用，原告向被告发出了清场要求，要求被告限期搬离、清场。原告于2019年12月31日向本院提出了本案的诉讼，本院先行调解不成后于2020年1月21日正式受理了本案的诉讼。 另查明：被告在2015年租赁涉案房屋时缴纳了10000元的履约保证金。 本院认为，根据庭审查明的事实，因被告未按约支付房租，原告催讨无果后向被告发出了解除合同的通知书，庭审中被告亦认可收到了解除合同的通知，按照双方签订的《租赁合同》第八条第2点第（4）项的约定及《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，双方之间的《租赁合同》已解除，因合同已解除，对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于退还二楼占用的场地问题。虽然双方对二楼的场地使用并未签订正式的合同，但被告占用了二楼场地的事实确实存在，且双方在2019年4月22日达成了协议，被告要在2019年5月31日前搬离二楼场地，但直至本判决作出前，被告并未搬离二楼占用的场地，故对原告要求被告返还二楼场地的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告支付四楼房屋占有使用费的问题。本院认为，虽然《租赁合同》已解除，但被告仍在占有使用案涉房屋，被告庭审中认可2019年9月16日后的费用未支付过，故对原告要求被告支付相应占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出的减免疫情期间相关费用的要求，原告认为双方的争议不属于强制减免的范围，不同意减免。本院认为，双方的租赁关系早已在2019年上半年解除，原告在2019年下半年也向被告发出过清场通知，是被告自身原因一直未返还房屋，且被告也未举证证明在疫情发生之前已组织人力物力进行清场，故本案中原告要求减免疫情期间相关费用的意见，本院不予采纳。根据合同约定的计算标准，从2019年9月16日起计算至2020年4月15日止的占有使用费为95200元，此后按合同约定的标准计算至房屋返还之日止。 关于原告要求被告支付二楼占有使用费的问题。根据双方在2019年4月22日达成的协议，并经庭审中原告的确认，2019年5月31日前的二楼占用使用费，原告不予收取。而关于此后的费用，涉及到占用的面积及计算的标准。关于占用的面积，双方在2019年4月22日达成的协议中并未明确占用的面积，只是表示再商议。庭审中，原告提供的照片打印件也无法得出被告占用了800平方米的事实，故该举证不能的法律后果应由原告承担。关于计算标准，双方亦未达成一致意见，原告要求参照合同约定的四楼的租金标准进行计算，被告认为应参照仓库的计算标准进行计算。本院认为，二楼一直处于未装修的空置状态，被告占用二楼也仅仅是放置一些废弃物及杂物，原告在诉状也陈述被告占用二楼作仓库使用，故本院认为不宜参照合同约定的四楼租金的标准进行计算。本院根据现场查看的情况，综合本案实际情况，酌情确认被告占用二楼场地的费用按每月2500元标准计算。关于被告提出的减免疫情期间相关费用的要求，根据上述分析，本院对此不予采纳。根据上述分析并结合原告的主张，从2019年6月1日起至2020年4月30日止的占有使用费为27500元。 关于原告要求被告支付违约金1836元的诉讼请求，被告无异议，本院予以确认。关于履约保证金的问题，本院认为，双方的合同早已解除，已无继续交纳履约保证金的必要，且被告已有10000元的履约保证金在原告处，故对原告要求被告继续支付履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州诺维和医药技术有限公司于本判决生效之日起二个月内向原告浙江威星物联网技术有限公司返还涉案四楼房屋并退还二楼占用的场地； 二、被告杭州诺维和医药技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江威星物联网技术有限公司四楼房屋占有使用费95200元（暂计算至2020年4月15日，此后按照《租赁合同》第三条第1点约定的标准计算至实际返还房屋之日止）； 三、被告杭州诺维和医药技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江威星物联网技术有限公司二楼场地占有使用费27500元； 四、被告杭州诺维和医药技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江威星物联网技术有限公司违约金1836元； 五、驳回原告浙江威星物联网技术有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费1492元（已减半），财产保全申请费1191元，合计2683元，由原告浙江威星物联网技术有限公司负担193元，由被告杭州诺维和医药技术有限公司负担2490元。 原告浙江威星物联网技术有限公司于本判决生效之日起七日内向本院申请退费。被告杭州诺维和医药技术有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应支付的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  马钱利 二〇二〇年五月二十九日 书记员  沈 昀 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。