贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终741号上诉人（原审被告）：沿河土家族自治县恒洋房地产开发有限公司，住所地贵州省沿河土家族自治县团结街道河东新区文明路。统一社会信用代码91520627722146423F。法定代表人：付黎明，系执行董事。委托诉讼代理人：黎泽宏，贵州邦君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖桂仙，女，1964年2月28日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。被上诉人（原审原告）：陈杰，男，1963年5月25日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。系肖桂仙之夫。原审被告：田永霞，女，1966年7月2日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。原审被告：付荣龙，男，1965年2月19日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。系田永霞之夫。原审被告：付路长久，男，1992年1月2日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。系田永霞之子。原审被告：杨兰兰，女，1994年2月14日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。系田永霞之儿媳。上诉人沿河土家族自治县恒洋房地产开发有限公司（以下简称“恒洋房开公司”）与被上诉人肖桂仙、陈杰，原审被告田永霞、付荣龙、付路长久、杨兰兰买卖合同纠纷一案，不服贵州省沿河土家族自治县人民法院（2019）黔0627民初2363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒洋房开公司上诉请求：一、撤销原判，改判恒洋房开公司不承担19500元租赁费损失；二、本案一、二审案件受理费由肖桂仙、陈杰负担。事实和理由:一、原判认定恒洋房开公司交房时间为2019年4月29日，逾期交房时间为一年零六个月属于事实不清，证据不足。理由是双方签订的《商品房买卖合同》约定恒洋房开公司应于2017年10月30日前交房，2018年10月18日肖桂仙、陈杰取得《不动产产权证书》，2018年11月10日下午5时许，恒洋房开公司将案涉门面交给肖桂仙、陈杰，上诉人逾期交房11天，而不是原判认定的一年零六个月，自2018年11月10日下午5时后，双方之间因案涉门面买卖合同的权利义务因恒洋房开公司全面履行义务而终止。二、2018年11月10日下午5时后，恒洋房开公司没有事实任何侵占案涉门面的行为，也没有唆使他人或者与他人实施共同侵权行为，恒洋房开公司不构成对肖桂仙、陈杰物权的侵害。自2018年11月10日至2019年4月9日之间属于恒洋房开公司于田永霞、付荣龙物权保护诉讼、执行期间，该段时间不属于恒洋房开公司逾期交房时间，根据合同法相关规定，恒洋房开公司不应承担违约责任。肖桂仙、陈杰二审中未作答辩。田永霞、付荣龙、付路长久、杨兰兰二审中未作陈述。肖桂仙、陈杰提出的诉讼请求：一、判决恒洋房开公司、田永霞、付荣龙、付路长久、杨兰兰赔偿肖桂仙、陈杰享有所有权的坐落于沿河土家族自治县（以下简称“沿河县”）团结街道河东新区一期工程D区一栋1-108号门面房(县政府政务中心公厕旁)的租金损失60000元(具体金额按每年40000元计算，从2017年10月18日至2019年5月28日止);二、判决恒洋房开公司、田永霞、付荣龙、付路长久、杨兰兰承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月5日，肖桂仙和陈杰与恒洋房开公司签订《商品房买卖合同》，肖桂仙和陈杰购买了恒洋房开公司位于沿河县间），约定2017年10月30日前交房，逾期30日后，肖桂仙和陈杰有权解除合同等。在肖桂仙和陈杰购房之前，田永霞、付荣龙就已经在恒洋房开公司位于沿河县内居住多年。合同签订后，恒洋房产公司未在约定的2017年10月30日前向肖桂仙和陈杰交房，后来，肖桂仙和陈杰向沿河县人民法院起诉，要求田永霞、付荣龙停止侵害，归还其所购买的门面房。沿河县人民法院和铜仁市中级人民法院分别作出（2018）黔0627民初226号民事判决书和（2018）黔06民终981号民事判决书，均判决田永霞、付荣龙停止对肖桂仙和陈杰所购门面房的侵害，并将门面房归还肖桂仙和陈杰。由于田永霞、付荣龙未主动履行判决书规定的义务，肖桂仙和陈杰向沿河县人民法院申请强制执行，2019年4月29日（肖桂仙和陈杰在起诉状中所称），沿河县人民法院对田永霞、付荣龙进行了强制执行，肖桂仙和陈杰从此实际得到了所购门面房的所有权和使用权。由此可见，恒洋房开公司向肖桂仙和陈杰逾期交房期间为2017年10月31日至2019年4月29日，逾期时间为一年零六个月。肖桂仙和陈杰所购门面房所在位置地段每年租赁费（租金）12000元至20000元左右之间。一审法院认为，肖桂仙和陈杰与恒洋房开公司签订《商品房买卖合同》，肖桂仙和陈杰购买了恒洋房开公司位于沿河县（门面房），肖桂仙和陈杰按约定交付了相应的购房款，形成了买卖合同关系。合同约定恒洋房开公司在2017年10月30日前向肖桂仙和陈杰交房，逾期30日后，肖桂仙和陈杰有权解除合同等。但恒洋房开公司未在2017年10月30日前向肖桂仙和陈杰交房，构成违约，应依法承担违约责任。由于肖桂仙和陈杰找恒洋房开公司交涉未果，遂起诉实际占用该房的田永霞、付荣龙，经一、二审法院判决后，于2019年4月29日得以执行，肖桂仙和陈杰从此才实际得到了所购门面房的所有权和使用权。恒洋房开公司向肖桂仙和陈杰逾期交房时间长达一年零六个月，肖桂仙和陈杰告所购门面房所在位置地段每年每间租赁费（租金）12000元至20000元左右之间，一审法院酌情确定每年租赁费13000元，肖桂仙和陈杰所购门面房租赁费损失确定为19500元，该损失应由恒洋房开公司赔偿给肖桂仙和陈杰。肖桂仙和陈杰超过部分的请求，缺乏依据，不予支持。田永霞、付荣龙、付路长久、杨兰兰在肖桂仙和陈杰购房之前就已经在肖桂仙和陈杰所购门面房内居住，原因是与恒洋开公司可能存在拆迁安置问题，该问题属于另一法律关系。所以，田永霞、付荣龙、付路长久、杨兰兰对肖桂仙和陈杰不承担赔偿责任。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、由沿河土家族自治县恒洋房地产开发有限公司赔偿肖桂仙、陈杰逾期交房的损失(租赁费)19500元，限判决生效后十日内履行；二、驳回肖桂仙、陈杰的其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由沿河土家族自治县恒洋房地产开发有限公司负担400元，肖桂仙、陈杰负担250元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，恒洋房开公司与肖桂仙于2017年9月5日签订《商品房买卖合同》，将恒洋房开公司开发建设地河东新区商住楼一期工程第D1幢1单元108号房出售给肖桂仙，该《合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，属有效合同。该《合同》第八条第一款约定“出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第2种（该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；”，故恒洋房开公司应按约定时间将案涉商铺交付（交付商铺钥匙，即转移占有）给肖桂仙。恒洋房开公司与田永霞、付荣龙因房屋拆迁安置问题发生纠纷，案涉商铺被田永霞、付荣龙实际占有，导致恒洋房开公司不能按照约定时间向肖桂仙交付案涉商铺。恒洋房开公司上诉称2018年10月18日肖桂仙、陈杰取得《不动产产权证书》至2018年11月10日恒洋房开公司将案涉门面交给肖桂仙、陈杰，恒洋房开公司逾期交房11天，而不是原判认定的一年零六个月，从2018年11月10日后，恒洋房开公司没有实施任何侵占案涉商铺或者唆使他人实施侵权行为，恒洋房开公司不应承担相应责任。对此，买受人取得《不动产产权证书》与出卖人将商铺交付给买受人并非同一概念，因案涉商铺一直被田永霞、付荣龙实际占有导致肖桂仙、陈杰即使取得了案涉商铺的《不动产产权证书》也无法占有案涉商铺。为此肖桂仙、陈杰向人民法院起诉田永霞、付荣龙停止侵权，经铜仁市中级人民法院二审判决田永霞、付荣龙停止侵权将案涉商铺返还给肖桂仙、陈杰。2019年4月29日，沿河县人民法院对田永霞、付荣龙进行了强制执行，故肖桂仙、陈杰于2019年4月29日才占有了案涉商铺。故恒洋房开公司未按合同约定时间向肖桂仙、陈杰交付商铺，肖桂仙、陈杰系通过诉讼途径才占有了案涉商铺，逾期交房的责任在出卖人恒洋房开公司一方，恒洋房开公司应按合同约定承担的违约责任，一审法院按照同地段商铺租金数额认定恒洋房开公司应承担的违约责任并无不当。本案系出卖人恒洋房开公司因逾期交房导致买受人肖桂仙主张其承担违约责任产生的诉讼，案由应定为商品房销售合同纠纷，一审法院将案由定为买卖合同纠纷不当，予以纠正。综上所述，沿河土家族自治县恒洋房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，不予支持；原判正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费288元，由沿河土家族自治县恒洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 静审判员 王永生审判员 倪庆飚二〇二〇年五月二十五日书记员 覃光林