湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终91号上诉人（原审被告）：陈金虎，男，1951年1月9日出生，汉族，住襄阳市高新区。被上诉人（原审原告）：襄阳致力物业服务有限公司，住所地襄阳市长虹北路42号。法定代表人：杨扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：边敏，该公司员工。上诉人陈金虎因与被上诉人襄阳致力物业服务有限公司（以下简称致力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初2265号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈金虎、被上诉人致力物业公司的委托诉讼代理人边敏到庭接受询问。本案现已审理终结。陈金虎上诉请求：1.撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初2265号民事判决，改判被上诉人致力物业公司承担上诉人陈金虎2015年1月1日至今所产生的物业费用（驳回致力物业公司的诉讼请求）；2.二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:上诉人陈金虎于2009年11月22日与湖北艺苑房地产开发有限公司经理薛明辉签订新房置换协议。湖北艺苑房地产开发有限公司与致力物业公司签订《前期物业管理委托合同》，上诉人与致力物业公司签订服务协议。房产证、土地使用权证应由开发商办理，被上诉人从开发商处接收两证，并由被上诉人将两证发给业主，被上诉人在本案中承担发放两证的连带责任。根据合同约定，开发商自2009年11月22日至2014年6月30日期间，应将办理好的房产证、土地使用权证交给致力物业公司，由致力物业公司发放给上诉人。但开发商没有履行义务，至今未办理两证，给上诉人造成损失，有房不能进入交易市场，还要人看守。上诉人在约定的办理两证时间里认真履行协议，自2011年5月1日至2014年12月31日止交纳了物业费，2015年1月1日至今的物业管理费应由致力物业公司和开发商承担。上诉人至今没有收到两证，被上诉人应积极找开发商要回两证并发放给我。因为上诉人至今没有收到两证，所以上诉人既不是业主，更不是房主，被上诉人起诉上诉人交纳物业管理费没有法律依据。请求法院判令终止上诉人与被上诉人之间的协议。致力物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。致力物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈金虎向致力物业公司支付自2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业费、垃圾处置费等共计8602元；2.判令陈金虎向致力物业公司支付违约金2580元（欠费总额的30%）；3.案件受理费由陈金虎负担。一审法院认定事实：陈金虎系襄阳市高新区艺苑?景观豪庭7幢1单元8层1室的房屋所有权人，房屋建筑面积为：110.92㎡，系艺苑?景观豪庭业主。2011年2月21日，致力物业公司（乙方）与艺苑?景观豪庭小区建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业管理委托合同》，约定甲方将艺苑?景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。2012年1月1日，陈金虎与致力物业公司签订了艺苑?景观豪庭《前期物业管理服务协议》，协议约定：物业服务费高层住宅按建筑面积1.4元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取。2012年12月31日，致力物业公司经襄阳市物价局批准办理了监审证副本号2013-259的监审证，监审证上载明：根据襄价服规（2012）214号规定，艺苑?景观豪庭小区高层收费标准为1.4元/㎡/月。陈金虎交纳物业服务费、垃圾处置费至2014年12月31日，后未交纳费用。经致力物业公司催收未再交纳，引起本案纠纷。另查明，致力物业公司于2017年6月14日向艺苑?景观豪庭全体业主发布告示，内容如下：为感谢广大业主对我公司的厚爱以及大力支持和帮助，经公司研究，决定提前兑现对业主降低物业费收费的承诺。降低标准自2017年6月1日起执行，之前预收的物业费，超出部分我们将以现金退还业主；未领取退款的，我们会在业主的下一个缴费期抵扣。已缴6月及以后物业费的业主，即日起可办理差价退款。附件：致力物业公司郑重承诺：高层物业费将按1.18元/㎡；多层物业费按0.78元/㎡；门面房物业费按1.38元/㎡。2017年11月30日，致力物业公司贴出告示，通知物业费优惠活动即将结束，在2018年1月31日前交费的业主（包括预缴和补缴）可继续享受优惠（2017年6月1日以后高层1.18元/㎡；多层0.78元/㎡）。2018年1月31日后物业费收费（包括补缴）恢复原价（高层1.4元/㎡；多层0.9元/㎡）。还查明，2017年6月11日，襄阳市艺苑?景观豪庭业主委员会（下称艺苑业主委员会）选聘长城物业集团股份有限公司襄阳分公司（下称长城物业公司）为该小区新的物业服务公司。但因致力物业公司未退出该小区，长城物业公司未能进驻该小区进行服务，艺苑业主委员会于2018年6月4日向一审法院起诉致力物业公司，要求其退出艺苑?景观豪庭小区，移交物业管理用房和相关设施，移交物业服务所必需的相关资料。一审法院于2018年11月19日作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决，以艺苑业主委员会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反了《物业管理条例》的相关程序性规定为由，判决驳回艺苑业主委员会要求致力物业公司退出物业管理的诉讼请求。艺苑业主委员会不服提起上诉，襄阳市中级人民法院于2019年3月19日作出（2019）鄂06民终375号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。目前艺苑?景观豪庭小区的物业服务仍由致力物业公司负责。上述事实，有前期物业管理委托合同、湖北省服务价格监审证、艺苑?景观豪庭前期物业管理服务协议、收据、（2018）鄂0691民初1407号民事判决书、（2019）鄂06民终375号民事判决书及当事人陈述等证据证实，足以认定。一审法院认为，致力物业公司作为艺苑?景观豪小区的前期物业服务企业，依据与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》以及与陈金虎签订的《前期物业管理服务协议》向小区业务提供物业服务，所签合同均为有效合同，陈金虎应当按照合同约定交纳相关费用。致力物业公司与建设单位签订《前期物业管理委托合同》约定的委托管理期限为合同生效之日至物业管理区域业主委员会与其选聘的物业服务企业签订物业管理委托合同生效之日止，该合同为附终止期限的合同，艺苑?景观豪庭业主委员会虽然选聘了新的物业服务企业并起诉要求致力物业公司退出小区，但该诉讼请求已被人民法院生效判决予以驳回，故致力物业公司仍然有权依据合同约定向业主提供物业服务并收取相应费用。陈金虎辩称与致力物业公司不存在物业服务合同关系的理由不能成立，不予支持。根据2012年1月1日致力物业公司与陈金虎签订的《前期物业管理服务协议》的约定以及襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局襄价服规（2014）13号《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》、湖北省物价局、湖北省财政厅鄂价费（2015）16号通知的规定，致力物业公司对于高层带电梯住宅依照1.4元/㎡/月的标准收取物业服务费和代收4元/月的垃圾处置费，符合双方合同约定及相关政府文件规定。致力物业公司于2017年6月14日向艺苑?景观豪庭业主发布的告示系其为了鼓励业主按时缴纳物业服务费而推出的优惠活动，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定的“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则”的范畴，因此陈金虎以此主张致力物业公司仍按照1.4元/㎡/月的标准收费不合理的理由不能成立，不予支持。陈金虎在诉讼中举证以证明致力物业服务不达标准，虽可证明物业服务存在瑕疵，但鉴于物业服务存在连续性、整体性的特点，故评判物业服务是否达标，不能依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体服务情况和小区持续状态予以确认，且致力物业公司与陈金虎签订《前期物业管理服务协议》虽约定了房屋共用部位的维护和管理、环境卫生、交通秩序与车辆停放等物业管理服务内容，但就物业服务需要达到何种标准并不明确具体，故陈金虎所举证据不足以支持其抗辩主张，不予采信。致力物业公司要求陈金虎支付自2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费、垃圾处置费共计8602元，符合合同约定，予以支持。致力物业公司主张陈金虎按照欠费总额的30%向其支付违约金，因该主张过分高于实际造成的损失，同时陈金虎举出的证据显示，致力物业公司在履行合同过程中存在瑕疵，因此综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，将违约金酌情调整为以所欠款8602元为基数，按照年利率6%的标准计算支付，即2322元。同时，致力物业公司应当就小区业主反映的环境、安全、共用部位等存在的问题及时进行改善。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、陈金虎于判决生效之日起十日内向襄阳致力物业服务有限公司支付拖欠的物业费、垃圾处置费共计8602元；二、陈金虎于判决生效之日起十日内向襄阳致力物业服务有限公司支付违约金2322元;三、驳回襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈金虎负担。二审中，上诉人陈金虎提交三组新证据：1.2009年11月22日，陈金虎与薛明辉签订的《协议书》及附件、陈金虎原房屋产权资料复印件，用以证明开发商应当给其办证，致力物业公司承诺为陈金虎办证，在合同约定的办证期限内，陈金虎交纳了物业管理费，2014年12月31日后，应当向开发商收取物业管理费，当时致力物业公司作出承诺了，现在该公司换主任了，又找陈金虎收取物业管理费。致力物业公司质证称，被上诉人不存在换主任变规定的情况，上诉人提交的该组证据与本案无关。2.2013年1月1日至2014年12月31日陈金虎交纳物业管理费的收据复印件、监审证复印件、2017年6月1日致力物业公司发布的告示照片，用以证明致力物业公司收取物业管理费价格过高，随意变更价格。致力物业公司质证对该组证据质证意见为被上诉人收取的物业费符合规定，不存在乱收费，不存在随意改变收费价格问题，2017年降低收费价格是给业主优惠。3.小区照片6张，用以证明物业服务质量不符合合同约定以及襄阳市市区物业综合管理物业收费标准的。致力物业公司的质证意见为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，照片只能反映一个时间点，不能证明被上诉人没有服务到位。本院经审查认为，对三组证据的真实性予以确认，对证明内容将综合全案其他证据进行认定。被上诉人致力物业公司二审中未提交新证据。经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人陈金虎是否应向被上诉人致力物业公司交纳物业管理费、垃圾处置费。上诉人陈金虎上诉称开发商和被上诉人致力物业公司至今未向其发放房产证和土地使用权证，其不是业主更不是房主，2015年1月1日至今的物业管理费应由开发商和被上诉人承担。根据审理查明的事实，上诉人陈金虎用其所有的房屋置换湖北艺苑房地产开发有限公司开发的位于襄阳市高新区艺苑?景观豪庭7幢1单元8层1室房屋，2012年1月1日，陈金虎与致力物业公司签订了艺苑?景观豪庭《前期物业管理服务协议》，2013年5月1日，陈金虎签收《商品房接收单》，陈金虎从接收房屋起一直在该房屋居住，并且交纳了截至2014年12月31日的物业服务费、垃圾处理费，虽然上诉人陈金虎未取得房屋的产权证，但根据其置换房屋的事实可以认定陈金虎系艺苑?景观豪庭7幢1单元8层1室房屋的所有权人。而2011年2月21日，致力物业公司（乙方）与艺苑?景观豪庭小区建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业管理委托合同》，约定甲方将艺苑?景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，从签订协议至今艺苑?景观豪庭小区的物业服务由致力物业公司提供，陈金虎作为房屋所有权人，享受了物业服务，应当交纳物业服务费和垃圾处理费。至于办理发放涉案房屋的权属证书问题，上诉人陈金虎应另行主张相应权利，与本案无关。故上诉人陈金虎的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，陈金虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈金虎负担。本判决为终审判决。审判长  王剑波审判员  刘茂强审判员  余以祥二〇二〇年五月二十二日书记员  杨 喆