新疆生产建设兵团三坪垦区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵1102民初74号 原告：孙黎，女，1978年4月23日出生，呼图壁县文化体育旅游广播影视局职员，住呼图壁县。 委托诉讼代理人：张彬，新疆力和力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘坤，新疆力和力律师事务所律师。 被告:马腾，男，1990年8月16日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：蔡建伟，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 第三人:呼图壁县鸿基房地产开发有限公司，住所地呼图壁县。 法定代表人:石光伟，该公司董事长。 原告孙黎与被告马腾、第三人呼图壁县鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理，依法普通程序公开开庭进行了审理。原告孙黎委托诉讼代理人张彬、刘坤，被告马腾及委托诉讼代理人蔡建伟到庭参加诉讼，第三人鸿基公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙黎向法院提出诉讼请求：1、不得执行呼图壁县西市南路西侧四季花城玫瑰苑X号楼X单元XXX室；2、请求确认呼图壁县西市南路西侧四季花城玫瑰苑X号楼X单元XXX室房屋归原告所有；3、案件受理费及邮寄费等由被告承担。事实与理由：2015年8月12日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，第三人鸿基公司将开发建设的位于呼图壁县西市南路西侧四季花城玫瑰苑X号楼X单元XXX室商品房出售给原告，原告已全额支付购房款655082元，且该套住房为原告唯一一套住房。2016年9月10日该房屋被法院裁定查封，原告依法提起执行异议后，法院作出裁定驳回原告异议请求。原告认为，法院执行裁定结论错误，原告名下无其他房产，涉案住房为原告唯一住房，依法应予保护，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告马腾辩称，原告所述的理由不符合法律法规，唯一一套住房并非不能执行的理由和法律依据。2014年对涉案房屋被告已办理抵押权登记手续，抵押权是物权，被告享有优先受偿权。 第三人鸿基公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 本院经审理查明，被告马腾与第三人鸿基公司借款合同纠纷一案向本院申强制执行，本院于2016年7月28日向第三人鸿基公司发出执行通知书，责令向被告马腾履行生效法律文书确定的义务，第三人鸿基公司未履行该义务。2016年9月10日，本院依法查封了第三人鸿基公司位于呼图壁县西市南路西侧四季花城玫瑰苑X号楼的十五套房屋（含案涉房屋）。2017年2月22日，本院裁定拍卖查封的房产。2019年9月3日，原告孙黎提出执行异议，申请不得执行涉案房屋。2019年9月9日，本院依法裁定驳回原告孙黎的异议请求。原告孙黎遂向本院提起执行异议之诉。 另查明，2015年6月10日，原告孙黎向第三人鸿基公司交纳购买X号楼X单元XXX室房屋定金100000元。2015年8月12日，原告孙黎与第三人鸿基公司签订《商品房买卖合同》一份，合同载明：原告孙黎购买第三人鸿基公司建设的呼图壁县西市南路西侧四季花城玫瑰苑X号楼X单元XXX室，建筑面积172.39平方米，每平方米单价为3800元，总价款为655082元。当日原告孙黎提取住房公积金支付房款294246元。2015年10月26日，原告孙黎支付房款836元。2015年11月12日，原告孙黎用住房公积金按揭贷款支付余款260000元。当年年底，第三人鸿基公司向原告孙黎交付案涉房屋，原告孙黎居住使用至今。 再查明，2014年6月18日，第三人鸿基公司将呼图壁县西市南路西侧开发的四季花城玫瑰苑X号楼15套房产（含案涉房屋），建筑面积2876.08平方米，在呼图壁县房产管理所办理了在建工程抵押登记。抵押期限为2014年6月18日至2014年9月17日。 认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》原件一份、房款收据原件三张、《住房公积金个人委托贷款及担保合同》原件一份、地下停车位收据原件一张、2016年至2018年暖气费收据原件两张、物业费收据原件一张、呼图壁县不动产登记中心出具的原告孙黎2016年6月至2019年11月无房产登记证明一份、被告马腾从呼图壁县房产管理局调取的《在建工程抵押登记证明》资料六张及双方当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点是：一、原告孙黎是否享有足以阻却执行标的强制执行的实体权利；二、原告孙黎主张要求确认案涉房屋归原告所有是否有事实及法律依据。 针对争议焦点一，首先，在案涉房屋已办理抵押登记的情况下，被告马腾是否享有优先受偿权问题。庭审中，被告马腾辩解抵押权系物权，被告马腾对案涉房屋享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。从上述法律可以看出，法律之所以保护善意取得，目的在于维护交易秩序，保障交易安全。结合本案，2015年8月12日，原告孙黎与第三人鸿基公司签订《商品房买卖合同》，第三人鸿基公司在销售商品房时已从呼图壁县房管所取得商品房预售许可证（新建房许字XXXX-XXX），原告孙黎通过正规销售渠道与第三人鸿基公司签订《商品房买卖合同》，原告作为一般买受人尽到了合理注意义务；同时原告孙黎依据《商品房买卖合同》已支付全部房款，实际占有、居住案涉房屋，案涉房屋未办理产权过户登记手续非原告孙黎自身原因及过错，因此本院认定原告孙黎购买案涉房屋符合善意取得的法律规定；其次，案涉房屋系第三人鸿基公司开发建设新建房屋，被告马腾与第三人鸿基公司签订抵押合同后即时办理了抵押登记，但作为购房人孙黎在签订合同后要获得房屋所有权登记，需等待建设项目竣工、开发商取得“大房本”后办理产权分割转移时，才可以获得“小房本”，此间隔一般持续较长，作为买受人的原告在签订合同、交易履行、到办理房产登记前，无法得知第三人鸿基公司所售房屋存在权利瑕疵；最后，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。该规定虽旨在保障抵押权人合法权益不受影响，但并未禁止抵押财产出售。综上，被告马腾对案涉房屋虽享有抵押权，但在原告孙黎善意取得案涉不动产时，被告马腾不再享有优先受偿的权利。 其二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据法律规定，原告孙黎具有排除执行的权利需同时满足上述三个条件。首先，不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上,前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。原告孙黎与第三人鸿基公司签订《商品房买卖合同》不违反法律法规，属合法有效合同；其次，合法占有不动产是买受人对外公示的一种方式,是对不动产实际控制的一种事实状态,占有不动产行为需发生在人民法院查封之前,是对过去事实状态的一种回溯。第三人鸿基公司于2015年年底将案涉房屋交付原告孙黎，原告孙黎装修、居住使用至今，从原告出示的暖气费、物业费、停车位购买发票及呼图壁县不动产登记中心出具的无房产登记证明，能够形成证据链证实原告孙黎实际占有、居住、使用案涉房屋；第三，不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。原告孙黎提交的第三人鸿基公司出具的交款凭证，可以证实原告孙黎已支付全部房款。因此，原告孙黎所诉执行异议符合且满足排除执行的三个法律适用条件。综上，原告孙黎主张不得执行呼图壁县西市南路西侧四季花城玫瑰苑X号楼X单元XXX室的诉讼请求，符合法律规定，依法应当予以支持。 针对争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此不动产物权实施的是登记生效,未经登记不产生权属登记的效力，故原告孙黎要求确认案涉房屋归原告所有的诉讼主张缺乏事实依据,本院不予支持。 依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、第一百九十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、不得执行呼图壁县西市南路西侧四季花城玫瑰苑XX号楼X单元XXX室； 二、驳回原告孙黎的其他诉讼请求。 案件受理费10351元，由被告马腾负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院。 审 判 长  李济禹 人民陪审员  孙宝林 人民陪审员  刘雪玲 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  张 宁