河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0602民初172号 原告：王青茂，男，1974年10月1日出生，汉族，住址保定市。 委托诉讼代理人：卢建华，女，1980年4月24日出生，汉族，住址，与原告夫妻关系。 被告：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区江城路（北侧）**。统一社会信用代码91130600601302055T。 法定代表人：勾仕海，该公司经理。 委托诉讼代理人：何晓锋，河北言复律师事务所律师。 原告王青茂与被告保定市春雨房地产开发有限公司（以下简称被告春雨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王青茂及其委托诉讼代理人卢建华、被告保定市春雨房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何晓锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王青茂向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款30077.30元；2、判令被告返还多收的公共维修基金601.55元及房屋产权费用9365.61元；3、判令被告赔付订房合同第八条违约责任规定逾期交房违约金40562.84元；4、判令被告赔付面积误差绝对值超出3%房价款13124.94元；5、判令被告返还不合理收费防盗门款1500元及壁挂炉3800元；6、判令被告返还自2013年6月至2019年12月多收取的物业费用438.97元；7、本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告王青茂追加以下诉讼请求：1、判令被告按照已付购房款总额按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2015年6月至2018年11月止的逾期办理产权证书损失；2、判令被告返还不合理收费有限电视初装费420元，天然气费3675元；3、追加诉讼请求1、2为基数按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2010年11月11日至实际返还之日止的利息。事实和理由：原告于2010年11月11日向被告购买其开发的坐落于保定市，并于当日签订《订房合同书》。《订房合同书》约定原告购买房产面积139平方米，单价4070元，购房款总额565730元，并于当日将房款全部交清。2013年6月4日，原告依约向被告交纳了所购房屋的公共维修基金11314.60元及办理房产需交纳的房屋产权费用17400.4元。2014年5月22日被告通知原告将《订房合同书》交回换正式的《商品房买卖合同》，原、被告双方签订正式的《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＦ201302100313）及《商品房买卖补充合同》。2019年9月4日原告接春雨物业办公室通知领取《不动产权证书》产权证号：冀（2018）保定市不动产权第0058847，证书“面积”栏显示房屋建筑面积为：131.61平方米，与《订房合同书》及《商品房买卖补充合同》中建筑面积139平米差7.39平米，面积误差比绝对值5.32%，按《商品房买卖合同》第五条的约定，在产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款直接返还，超出3%部分的房价款要双倍返还。原告多次找被告要求按合同约定返还购房款及公共维修基金、房屋产权费，但被告始终不予处理。为此原告诉至法院，望判如所请。 保定市春雨房地产开发有限公司辩称，1、被告不存在拒不退还原告房屋面积差的情形，被告购房业主较多，涉及近千户，被告在发放产权证时需分批次进行发放，同时原告系2019年9月后领取产权证，被告在退还房屋面积差购房款时也需要待产权证发放完毕后分批次分楼号分单元进行退还，且现在处于疫情期间，原告需要耐心等待。2、对于返还购房款30077.30元被告无异议。3、对于退还产权证费9365.61元被告没有异议，但是应在该费用中扣除办理产权证应该交纳工本费和印花税85元，该费用全国统一。4、对于公共维修基金该费用为被告代收，最终数额需根据房管局确定的数额进行多退少补，现被告没有取得房管局就公共维修基金向被告开具的票据，无法向原告退还。同时被告同意在房管局出具最终公共维修基金票据后向原告多退少补。5、对于房屋面积差超出3%部分房款的处理，双方合同中第五条已经作出约定，根据房管局实测面积多退少补，故被告无需赔付该部分面积差的费用。应依照合同约定处理。6、关于防盗门壁挂炉等该费用属于双方合同约定且已经实际安装，原告无权要求退回。7、对于原告主张的多收取的物业费该费用系原告与物业公司之间的物业服务合同纠纷，与本案没有关联性。8、关于办理产权证违约金，在双方合同第十五条第三款已经作出约定，被告协助买受人办理房屋产权证，但并未约定相应的违约责任。故被告无需承担原告主张的该部分违约金。且原告已经实际取得该产权证，被告已经完成了合同义务。9、对于有线电视初装和天然气费用该费用系双方合同约定，同时物价局印发的价格试行办法仅是指导性试行文件，是对文件以后新建商品房项目的指导，被告该项目报批的时间较早，不受该指导约束，且对于该收费应与双方的合同约定为准，这也是当时保定市在建小区项目的实际情况。10、对于原告主张的利息没有任何法律依据，且合同中已经对相应面积差处理方式作出约定，被告仅需按照约定处理即可，无需承担违约责任及利息。 本院经审理认定事实如下：2010年11月11日，原告王青茂作为合同乙方（买方）与被告春雨公司作为甲方（卖方）签订订房合同书，主要约定：乙方购买的商品房坐落于保定市朝阳南路朝阳花园东区，属框架结构，户型为三室两厅两卫，建筑面积139平方米，单价4070元，购房总金额565730元；房屋交付时间2011年5月1日；房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补；甲方保证房屋所有权证书能够办理，产权证书有关税费由乙方负担；乙方在领取商品房钥匙时，应依据保定市房管局规定，交纳公共维修基金，由甲方代收。订房合同书约定：房屋的配套设施电话线、有线电视屋内预留接口，水、电、暖、燃气管道入户；燃气工程入户安装费交首付款时一次性付清，有线电视线路铺设费、壁挂炉成本费按市政相关部门规定由甲方代为收取，并由乙方负担，在乙方领取商品房钥匙时交纳；入户门为防火、防盗门，由甲方统一安装，费用由业主预交1500元，交订房款时交清，入住时多退少补。同日，原告王青茂交纳购房款565730元，交纳防盗门款1500元。上述款项均由春雨公司为原告出具收据。 购房合同书签订后，原、被告对被告春雨公司于2013年6月4日将涉案商品房交付原告王青茂的事实均无异议。同日，原告王青茂交纳产权费用17400.4元，交纳维修基金11314.6元，壁挂炉款3800元。原告王青茂于2013年7月28日交纳天然气费3675元，交纳有线电视初装费420元。上述费用均由被告春雨公司为原告出具收据。 2014年5月22日，原告王青茂与被告春雨公司签订了合同编号为GF20130210313商品房买卖合同，约定王青茂购买被告开发的朝阳花园第D区2号一单元2705号房，与原、被告于2010年11月11日签订的订房合同书中约定房屋系同一套商品房。商品房买卖合同主要载明：该商品房建筑面积125.88平方米，单价每平方米4070元，总金额512332元；产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按照房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则；交付期限出卖人应当在2013-11-30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备达到入住使用条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人提供买受人办理房屋确权的相关资料，在房屋交付两年内，协助买受人办理房屋所有权登记，办理产权登记的相关费用由买受人负担。 2018年9月30日，税务管理机关收到王青茂交纳房屋买卖契税8034.79元。2018年11月7日，涉案商品房取得不动产登记证书，证书号为冀（2018）保定市不动产权第0058847号，权利人王青茂，坐落朝阳南大街999号D2号楼1单元2705室，房屋建筑面积131.61㎡。 以上事实，由订房合同书、商品房买卖合同、收据、税收完税证明、不动产登记证书等证据在卷佐证。 本院认为，原告王青茂与被告春雨公司签订的订房合同书、商品房买卖合同等，是双方真实意思表示，且已实际履行，原、被告商品房买卖合同关系成立，本院予以确认。原、被告因涉案商品房买卖所签订的两份合同，原、被告均应按照两份合同约定享有合同权利、履行合同义务，再因商品房买卖合同签订在后，两份合同约定不一致处，应以商品房买卖合同约定内容确定双方合同权利义务。关于原告各项诉讼请求，本院认定如下。 一、原告诉请被告返还购房款30077.30元、房屋产权费用9365.61元，被告没有异议，本院予以支持。被告抗辩返还房屋产权费用应扣除工本费和印花税85元，有国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知及合同约定，上述费用应由原告负担，应予以扣除。原告诉请被告给付面积误差绝对值超出3%房价款13124.94元，依据原、被告签订的商品房买卖合同约定：“产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按照房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则。”原告此项诉讼主张没有合同依据，本院不予支持。 二、原告诉请被告返还多收的公共维修基金，依据原、被告签订的订房合同书约定为被告代收，多收部分应予返还。但涉案房产应交纳的公共维修基金具体金额尚未确定，本院无法核实，原告可待交纳金额确定后另行主张。 三、原告诉请被告返还防盗门款1500元和壁挂炉3800元，依据原、被告签订的订房合同书约定上述款项应由原告负担，且自2013年6月4日涉案商品房交付后，原告已实际使用上述设施，本项诉讼请求本院不予支持。 四、原告诉请被告返还天然气费3675元，依据原、被告签订的订房合同书约定燃气工程入户安装费交首付款时一次性付清，且《河北省管道燃气配气价格管理办法》于2018年5月1日起实施，原告于2013年7月28日交纳天然气初装费，原告此项主张不符合上述规定，本院不予支持。 五、原告诉请被告返还有线电视初装费420元，原、被告签订的订房合同书约定此项费用由被告代收，依据2009年3月15日河北省物价局下发并实施的《关于明确我省有限电视相关收费政策的通知》，取消新装模拟有线电视用户初装费，故原告本项诉讼请求，本院予以支持。 六、原告诉请被告按照已付购房款总额按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2015年6月至2018年11月止的逾期办理产权证书损失，依据原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告协助原告办理房屋产权证书，是双方合同约定的义务，被告逾期未为原告办理不动产证书，应当承当相应的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。原、被告于2013年6月4日办理交房手续，且在原、被告签订的商品房买卖合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人提供买受人办理房屋确权的相关资料，在房屋交付两年内，协助买受人办理房屋所有权登记，办理产权登记的相关费用由买受人负担。”被告应协助原告办理产权证书为2013年6月4日起两年内，即截止至2015年6月4日。本院查明涉案商品房于2018年11月7日取得不动产登记证书。逾期办理房本的违约责任，双方未作出约定，故应按法律规定处理。综合以上认定，被告应给付原告自2015年6月4日起至2018年11月7日，按照原告已经交纳的房款总额565730元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。由于中国人民银行不再公布贷款基准利率，考虑买受人支付购房款的基本价值功能，被告应承担占用购房款期间的利息，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（1）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”故原告主张的逾期办理房产证的损失，按年利率6%的标准给付资金占用期间的利息。即565730元×（2015年6月4日至2018年11月7日）×6%=116257.52元。原告本项诉讼主张，超出本院认定范围部分，本院不予支持。 七、原告诉请被告给付逾期交房的违约金40562.84元，依据原、被告签订的商品房买卖合同约定被告应予2013年11月30日前交付房屋，原、被告已于2013年6月4日实际办理交房手续，原告此项诉讼请求没有事实和合同依据，本院不予支持。 八、原告诉请被告返还多收取的物业费，本项诉讼主张与本案不属统一法律关系，本案不予处理。 综合以上认定，被告春雨公司应返还原告王青茂购房款30077.30元、房屋产权费用9365.61元、有线电视初装费420元，并扣除被告垫付的应由原告负担的印花税和工本费85元，以上合计39777.91元；被告春雨公司应赔偿原告王青茂逾期办理不动产证书的损失116257.52元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决如下： 一、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王青茂购房款等款项39777.91元，赔偿原告王青茂逾期办理产权证书的损失116257.52元； 二、驳回原告王青茂其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4542元，减半收取计2271元，原告王青茂负担561元，被告保定市春雨房地产开发有限公司负担1710元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  汪浙 二〇二〇年五月十二日 书记员  杨飞