湖南省桃源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0725民初171号 原告：马建标（又名马建彪），男，1969年出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：文会军。 被告：桃源县漳江街道渔父祠社区居民委员会，住所地湖南省桃源县漳江街道迎宾路**。 委托诉讼代理人：谢今山，桃源县司法援助中心法律工作者。 被告：钟必英，女，1962年出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：李吉，桃源县弘义法律服务所法律工作者。 原告马建标与被告桃源县漳江街道渔父祠社区居民委员会（以下简称渔父祠居委会）、钟必英、马建元物权保护纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，马建标申请撤回对马建元的起诉，本院予以准许。当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马建标向本院提出诉讼请求：1.判令被告将违法擅自处置原告依法享有私人物权的房地产恢复原状返还给原告；并由被告赔偿原告相应的经济损失；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1992年7月14日，因马建元欠渔父祠居委会的承包款，经双方协商签订的《房地产折价归还欠款协议书》中约定“甲方（渔父祠居委会）为了收回欠款，经与乙方（马建元）协商，乙方同意将现有个人的房地产折价偿付甲方的往来款，乙方的房地产归甲方所有，经甲方集体研究同意，将乙方现有的个人房地产[含房屋四缝三间及附属设施、空坪隙地等，四至范围详见乙方移交给甲方的《国有土地使用权证》、《建房许可证》等]”。马建元的《国有土地使用权证》、《建房许可证》上房地产的四至范围中界定：南至马建标住宅。1992年12月18日，渔父祠居委会将马建元抵债的房地产卖给覃某某时，将马建标的房地产一并违法卖给了覃某某。此后，覃某某将马建元名下的房地产登记在覃某某名下，将马建元范围之外的部分卖给了郭某某，郭某某购买该房地产时未取得房地产权属证明；郭某某又将购买的房地产卖给了钟必英，没有向钟必英交付相关房地产权属证明。 渔父祠居委会辩称：渔父祠居委会与马建元签订《房地产折价归还欠款协议书》已经合法取得诉争房屋及土地使用权；马建标在知道诉争房屋被他人占有使用后的消极不作为，表明其追认了诉争房屋的一系列转让行为；钟必英通过房屋买卖合同实际占有诉争房屋及土地使用权，钟必英是有权占有。 钟必英辩称：马建标的起诉无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 马建标提交下列证据： 1.《房地产折价归还欠款协议书》1份，拟证明渔父祠居委会与马建元签订协议时，马建元将自己的房地产折价抵偿给渔父祠居委会用于归还欠款，四至范围详见马建元移交的《国有土地使用证》与《建房许可证》，渔父祠居委会对抵债的房地产不包括马建标的房地产是明知的等事实。渔父祠居委会对证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为协议书中关于马建元房地产的范围前后存在矛盾，马建元的房地产只有一房一偏屋及占有范围内土地，而移交的为房屋四缝三间及附属设施、空坪隙地等，应包括了马建标的房地产。钟必英对证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为马建元移交的房地产为四缝三间房屋及占有范围内土地，渔父祠居委会也是整体卖给覃某某的，达不到马建标的证明目的。渔父祠居委会与钟必英均提交了《房地产折价归还欠款协议书》，各自的证明目的为上述质证意见。从《房地产折价归还欠款协议书》来看，协议中约定“马建元折价抵偿的为现有的个人房地产（含房屋四缝三间及附属设施、空坪隙地等，四至范围详见移交的国有土地使用证、建房许可证等）”，马建标、渔父祠居委会、钟必英对约定的该内容存在不同理理解，房屋四缝三间及附属设施、空坪隙地等包括马建元与马建标的房地产，马建元移交时只交付自己的国有土地使用权证与建房许可证，前后内容存在分歧，从语言表达层次来看，前后为转折关系，应以后一层意思表达为准，即约定中马建元折价抵偿的个人房地产四至范围详见移交的国有土地使用证、建房许可证。故对证据的真实性，本院予以采信，本院认定渔父祠居委会通过《房地产折价归还欠款协议书》取得马建元所有的房地产的事实。 2.马建元名下的《国有土地使用权证》、《建房许可证》各1份、马建标名下的《国有土地使用权证》、《建房许可证》各1份，拟证明马建元、马建标分别取得房地产所有权的事实。渔父祠居委会、钟必英对证据的合法性、真实性无异议，认为证据不能体现马建元、马建标的房屋各有几间，马建元折价抵偿的四缝三间房屋是否重合。对于不动产物权，应以登记为准，故对上述证据，本院予以采信，本院认定马建元、马建标各自取得房地产所有权的事实。 3.《房屋有偿转让协议书》1份，照片2张，拟证明渔父祠居委会将马建元、马建标的房地产转让给覃某某，钟必英拆除了马建标房屋的事实。渔父祠居委会、钟必英对证据的合法性、真实性无异议，认为钟必英善意合法取得，不能证实被告侵权。对《房屋有偿转让协议书》的真实性、合法性本院予以采信，本院认定渔父祠居委会将马建元、马建标的房地产转让给覃某某，钟必英通过购买占有马建标的房地产的事实。 渔父祠居委会提交下列证据： 1.《个人建房占地清理登记表》1份、《个人建房占地清理登记综合过录表》1份，拟证明马建元在1987年时建房占地面积198平方米，符合折价归还欠款抵偿的房屋占用面积的事实； 2.《房地产折价归还欠款协议书》1份，拟证明马建元将房屋四缝三间及附属设施、空坪隙地抵偿给渔父祠居委会的事实； 3.《房屋有偿转让协议书》1份，拟证明渔父祠居委会将马建元抵偿的房地产转让给覃忠仁的事实； 4.法庭笔录2份，拟证明马建元陈述只抵偿两间房屋不属实，实际交付的为四缝三间，覃某某受让的房地产为四缝三间加一偏及土地的事实； 5.转让证明书1份，拟证明郭某某受让覃某某从渔父祠居委会取得的房地产中一半房地产的事实； 6.居民用地平面图1份，拟证明马建元、马建标两兄弟的两宗土地上的房屋为三进一偏没有四进一偏的事实； 7.《宗地图》1份，拟证明马建元只有一进一偏房屋及土地的事实； 8.《土地卡》1份，拟证明马建标于1993年在本社区另行申请使用了国有划拨土地，放弃了争议土地，同时表明其追认了马建元与渔父祠居委会的交易的事实； 9.《关于成立渔父祠居委会的通知》1份，拟证明渔父祠居委会原属于农村，宅基地享受国有划拨土地源于农村宅基地，马建标不能享受第二宗土地的事实。 钟必英对上述证据无异议。 马建标对上述证据的真实性无异议，对证明目的均不认可，认为诉争房地产物权应以登记为准。 本院认为，诉争土地为国有土地使用权，不适用土地法关于集体土地宅基地的相关规定，故对上述证据的真实性，本院予以采信，对证明目的不予采信。 钟必英提交下列证据： 1.《房地产折价归还欠款协议书》、《房地产有偿转让协议书》、桃国用（2016）第××号国有土地使用权证各1份，拟证明马建元将诉争房地产折价抵偿给渔父祠居委会，渔父祠居委会将其转让给覃某某，覃某某于2016年将受让房地产中原登记在马建元名下的房地产变更登记在覃某某名下的事实。渔父祠居委会无异议。马建标对证据的真实性无异议，不认可其证明目的，认为钟必英明知诉争房地产没有相关产权证仍然购买，不能善意取得诉争房地产。对证据的真实性本院予以采信，本院认定渔父祠居委会转让给覃某某的房地产中原登记在马建元名下的房地产变更登记在覃某某2名下的事实。 2.《转让证明书》1份，收条4份，拟证明覃某某将受让房地产中登记在马建元名下之外的部分转让给郭某某，郭某某又转让给钟必英，房地产买卖款项均已给付的事实。渔父祠居委会对证据无异议。马建标对给付的房地产价款无异议，认为所有转让的行为均为无权处分，侵害马建标的合法权利。对证据的真实性，本院予以采信，本院认定钟必英从郭某某处受让诉争房地产的事实。 3.（2016）湘0725民初1512号民事判决书、（2019）湘0725民初1368号民事判决书、（2020）湘07民终56号民事判决书各1份，拟证明钟必英与郭某某关于诉争房地产的买卖合同有效，钟必英善意取得诉争房地产的事实。渔父祠居委会对证据无异议。马建标对证据的真实性、合法性无异议，认为不能达到其证明目的，理由为生效判决确认买卖合同有效但没有确认诉争房地产的权属，钟必英没有取得诉争房地产的物权。对证据的真实性合法性，本院予以采信，本院认定郭某某与钟必英关于诉争房地产的转让合同有效的事实。 结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1989年6月20日，马建元、马建标分别取得位于桃源县房屋的国有土地使用权证，证号分别为桃国用（××）字第××1号、桃国用（××）字第××2号，两宗土地相邻。1992年7月14日，马建元与渔父祠居委会签订《房地产折价归还欠款协议书》，马建元将其房地产折价抵偿所负渔父祠居委会债务。协议书载明：“将乙方（马建元）的现有的个人房地产（含房屋四缝三间及附属设施、空坪隙地等，四至范围详见乙方移交给甲方（渔父祠居委会）的国有土地使用证、建房许可证等）”。协议签订后，马建元将桃国用（××）字第××号国有土地使用权证及建房许可证移交给渔父祠居委会。1992年12月18日，渔父祠居委会与覃某某签订《房屋有偿转让协议书》，渔父祠居委会将马建元抵偿的房地产与马建标的房地产一并转让给覃某某，覃某某将原登记在马建元名下的房地产变更登记在覃某某2名下。此后，覃某某将原登记在马建标名下的房地产转让给郭某某，并出示转让证明书，转让证明书上有时任渔父祠居委会主任马某某签字证明并加盖公章，但覃某某没有向郭某某交付权属证书。1997年，郭小忠将购买的房地产转让给钟必英，并将转让证明书交付给钟必英，未交付房地产权属证书。钟必英因所购房屋年久失修几近毁损于2013年将房屋拆除，土地由钟必英占有至今。 本院认为：本案争议焦点为1.马建标对诉争房地产是否具有排除权；2.本案责任承担。 一、关于马建标对诉争房地产是否具有排除权 钟必英辩解基于合法有效的合同善意取得诉争房地产，马建标对诉争物权的主张超过诉讼时效；渔父祠居委会辩解钟必英对诉争房地产属于有权占有，马建标对诉争房地产的消极不作为，视为对诉争房地产转让行为的追认。诉争的房地产属于不动产，关于不动产变动的合同，法律规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案所涉诉争不动产变动的合同，合同中无明确约定，因此，案涉不动产变动合同，合同有效但不产生物权变动的效力；同时，不动产物权的善意取得，必须同时满足下列条件：受让该不动产时出于善意；支付合理对价；转让的不动产完成变更登记，本案中，诉争不动产自始至今未进行变更登记，因此，钟必英未善意取得诉争不动产物权且对诉争不动产物权无权占有。物权具有排他性，任何对物权的侵犯，不随时间的变化而发生改变，物权人自始至终享有占有、使用和收益的权利。因此，渔父祠居委会、钟必英的上述辩解意见均不能成立，本院不予采纳。 法律规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。诉争房地产物权登记在马建标名下，属于马建标合法有效的私人物权，渔父祠居委会将诉争的不动产转让给他人，钟必英基于转让合同占有诉争不动产，均对马建标的私人物权构成妨碍；马建标对诉争房地产享有排除权。 二、关于本案责任承担 马建标主张将诉争的房地产恢复原状予以返还并要求赔偿相应的经济损失。法律规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。本案中，钟必英基于有效合同善意占有诉争房地产但未使用，诉争房屋自然毁损，钟必英不应承担诉争房屋毁损的赔偿责任；同时，马建标对经济损失没有提供相应的证据，故对马建标主张恢复房屋原状并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。对于诉争的土地使用权，渔父祠居委会作为无处分权人而处分了该土地使用权，钟必英未取得诉争土地使用权而占有，双方应负有将该土地使用权予以返还的责任。钟必英因不能取得诉争不动产，因诉争不动产支付的相应款项，可基于合同向合同相对人主张相应的违约责任。 综上，对马建标诉讼请求，本院予以部分支持；依照《中华人民共和国物权法》第四条、第十五条、第三十四条、第二百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、桃源县漳江街道渔父祠社区居民委员会、钟必英于本判决生效后三十日内共同将桃国用（89）字第××号国有土地使用权登记卡载明的土地使用权返还给马建标； 二、驳回马建标的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，马建标负担20元，桃源县漳江街道渔父祠社区居民委员会负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  周桃初 二〇二〇年五月十三日 法官助理李佳霏 书记员雷梦