云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终272号上诉人（原审被告、反诉原告）：普金贵，男，1970年5月13日生，彝族，住云南省玉溪市新平县。上诉人（原审被告、反诉原告）：普海英，女，1982年10月14日生，彝族，住云南省玉溪市新平县。上诉人（原审被告、反诉原告）：肖源，男，1981年3月4日生，汉族，原住云南省玉溪市新平县桂山街道庆丰路97号7幢1单元101室，现住新平县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：白绍祥，男，1971年7月15日生，傣族，住云南省玉溪市新平县。上诉人普金贵、普海英、肖源因与被上诉人白绍祥房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省新平彝族傣族自治县人民法院（2019）云0427民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普金贵、普海英、肖源上诉请求：撤销原判第二、三、五、七项，改判由白绍祥退还普金贵、普海英、肖源押金20000元，并赔偿因酒店房间漏水造成的损失49920元；一、二审诉讼费由白绍祥负担。事实和理由：1.双方签订的《物业合同》约定，出租酒店用途为住宿服务，因此白绍祥应按合同向其交付符合酒店住宿服务的房屋，并如实告知房屋情况。白绍祥未向其告知304房间存在漏水情况，其承租房屋后发现漏水问题，已及时告知白绍祥，由于当时双方未发生矛盾，未留下通知的证据。但通过白绍祥出具的《收据》中所作承诺及庭审中白绍祥自认其在电话中告知过白绍祥酒店漏水问题，可证明白绍祥于2018年3月下旬便得知房屋漏水的情况，并承诺修复后再交付给其使用。合同中双方对房屋维修事宜虽未约定，但合同法规定，出租人白绍祥具有维修义务，白绍祥于2019年3月21日出具的《收据》也可视为双方对维修义务的约定。白绍祥未履行维修义务违约在先，其扣下部分租金未付也是为了维护合同权益。一审未认定白绍祥的违约行为，以其未按时足额支付租金构成违约并判决白绍祥无须退还押金错误。2.304房间是酒店中最好的一个房间，因漏水点上方有一插座，为了安全，自发现漏水后便处于空闲状态，一审未认定该事实不当。虽2019年6月份曾让客人住了三天，但三天后因下雨漏水，为了安全其已为客人换了房，该房屋空置的损失应由白绍祥承担。在当地，同档次的新店单间平常出租每天不止30元，节假日更是可翻倍出租，套间的价格更是高于此标准。其虽无法证实酒店所有房间开房记录及价格，但通过一审法院向租户所做笔录可证实酒店长期租住的费用每月1000元。因此，自2018年3月至2019年9月16日应按每月1000元计算，一审酌情认定其损失1500元不当。白绍祥辩称，普金贵、普海英、肖源的上诉请求无事实、法律依据，不应得到支持；一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。白绍祥向一审法院提出诉讼请求:一、由普金贵支付拖欠的租金28000元；二、解除白绍祥与普金贵签订的《物业租赁合同》，由普金贵归还物业使用权；三、白绍祥无需返还普金贵押金20000元；四、由普金贵向白绍祥赔付全部租赁费20%的违约金46800元；五、普金贵在归还白绍祥物业时，将合同附件上设施、设备修复完好，经白绍祥验收合格后交还给白绍祥；六、由普金贵付清使用物业所产生的水费、电费，计算到普金贵返还白绍祥物业之日；七、诉讼费用由普金贵承担。诉讼中，白绍祥以普金贵于2019年6月25日支付租金8000元为由，变更第一项诉讼请求为由普金贵支付拖欠租金20000元。普金贵、普海英、肖源向一审法院提出反诉请求：一、解除双方签订的《物业租赁合同》；二、由白绍祥返还已付合同押金款20000元；三、由白绍祥赔偿因房间无法使用造成的损失49920元（自2017年6月30日至2019年8月20日，计780天，按当地宾馆、酒店平均入住率80%，服务价格80元/天计算），以上费用共计69920元；4、反诉诉讼费由白绍祥承担。一审法院认定事实：白绍祥与普金贵经协商于2017年2月15日签订《物业租赁合同》，约定白绍祥将其所有的位于新平县的原米兰酒店之物业（包含酒店房间22间，铺面3间，酒店大厅1间，保卫室1间，布草间1间，洗衣房1间，晾晒台2处）出租给普金贵经营使用，用途为住宿服务；酒店的装修及设施情况见附件；租期自2017年3月1日至2020年2月28日止，共三年，交付使用时间为2017年2月16日；每年租金78000元；三年的租金分三次支付，第一次于2017年2月16日以前支付第一年的租金，第二次于2018年3月1日前一次性支付第二年的租金，第三次于2019年3月1日前支付第三年的租金；为保证合理并善意的使用物业及配套设施，普金贵向白绍祥支付20000元作为押金。普金贵在合同租赁期内终止本合同，白绍祥有权不退还押金；在租赁期间所产生的一切费用均由普金贵承担；租赁期满，交还物业时，保证合同附件上的设备、设施能正常使用状态（在正常使用的情况下如有损坏，普金贵负责修复，若修复不了的，应当保留原件，并应有替换件，普金贵不得带走）；普金贵若逾期支付租金，每逾期一天，则普金贵需按年租金的5%支付滞纳金，若逾期15天，白绍祥有权收回物业的使用权，并有权不退还首付租金的定金及押金，并加收全部租赁费20%作为违约金等权利及义务。签订合同后，白绍祥按约把房屋及设施交付给普金贵使用，普金贵向白绍祥支付了押金20000元及第一、二年的租金，第三年的租金于2019年3月8日支付了50000元，2019年6月25日支付了8000元，尚有20000元的租金未支付。白绍祥于2018年3月21日出具《收据》载明：“该酒店304房顶漏水于2018年3月30日前修复给乙方。”一审法院于2019年9月16日下午到涉案酒店对304号房间是否存在漏水问题进行了现场勘验，于2019年9月16日在房顶放水后，次日17时30分进行勘验，勘验结果为304号房间进门左手边房间门正对的房顶有渗水现象并有微量滴水。普金贵、普海英、肖源系合伙关系，一起出资经营酒店，三人提交的内部账务载明，2017年到2019年1月31日总收回租金30000元。一审法院认为，白绍祥与普金贵签订的《物业租赁合同》系双方的真实意思表示,并不违反法律法规强制性规定,该合同成立并生效,双方当事人应按照约定履行合同。本案在审理中，准许普金贵追加合伙人普海英、肖源为共同被告后，白绍祥只要求合同的相对人普金贵承担责任，不要求普海英、肖源承担责任。关于白绍祥与普金贵之间签订的《物业租赁合同》应否解除的问题。普金贵以及合伙人普海英、肖源未按照合同约定按时支付第三年的租金，尚有20000元的租金未支付，导致双方的合同目的不能实现，现双方均同意解除《物业租赁合同》，故双方主张解除白绍祥与普金贵于2017年2月15日签订的《物业租赁合同》的请求成立，予以支持，解除合同后普金贵应当及时把房屋及合同附件上的设施、设备交还白绍祥。关于白绍祥应否返还押金20000元的问题。《物业租赁合同》第七条第一款约定，普金贵若逾期支付租金，逾期15天后，白绍祥有权收回物业的使用权并不退还押金。普金贵没有按照约定的时间向白绍祥足额的支付租金，按照约定白绍祥有权不退还押金20000元，故普金贵、普海英、肖源要求白绍祥退还押金的请求不能成立，不予支持，普金贵已支付给白绍祥的押金20000元归白绍祥所有，白绍祥不再退还给普金贵。关于普金贵应否向白绍祥支付尚欠租金20000元的问题。双方当事人均不愿意履行合同，普金贵与白绍祥签订的合同应当予以解除，故白绍祥要求普金贵支付第三年全部租金的请求，没有事实和法律依据，但普金贵仅向白绍祥支付了第三年的租金58000元，按照双方约定的年租金78000元计算日租金应为213.70元，双方认可租金已支付至2019年11月26日，自2019年11月27日至判决解除合同之日止的租金为2991.80元，解除合同后若普金贵继续占用房屋，则占有使用费计算至实际交还房屋之日止，故由普金贵支付白绍祥自2019年11月27日至2019年12月10日止的租金2991.80元，之后的占有使用费按日租金213.70元计算至普金贵实际交还房屋之日止。关于普金贵应否支付违约金46800元的问题。因普金贵未按时足额支付租金，存在违约行为，押金20000元不再退还，白绍祥再主张违约金就过分高于了其实际损失，故白绍祥主张的违约金不予支持。关于白绍祥主张普金贵归还物业时，将合同上的设施、设备修复完好，经白绍祥验收后交还白绍祥的问题。按照合同约定普金贵在交还房屋时应当将合同附件上的设施、设备修复完好后交还白绍祥，但在本案中白绍祥针对其主张没有提交证据予以证实应当修复、更换的具体设备，其诉讼请求不具体，故在本案中该项诉讼请求不予支持。关于白绍祥主张由普金贵付清至普金贵返还物业之日止的水费、电费的请求是否能成立的问题。因双方约定普金贵承租酒店期间的一切费用由普金贵承担，白绍祥主张由普金贵结清至普金贵交还房屋及设施、设备之日止产生的水费、电费的请求成立，予以支持。关于普金贵、普海英、肖源主张由白绍祥赔偿因房间无法正常使用造成的损失49920元（自2017年6月30日至2019年8月20日期间按照每天80元，入住率80%计算）是否成立的问题。普金贵、普海英、肖源主张酒店304号房间自2017年6月份漏水并于当月向白绍祥反映，但针对其主张未提交证据予以证实，其也未提交证据证实因房间房顶漏水给其造成的实际损失。房间房顶漏水会影响正常的出租，结合普金贵、普海英、肖源自2017年至2019年1月31日止总收回租金30000元，其承租的酒店包括了22间房间和三间铺面，普金贵曾于2018年2月向白绍祥反映酒店304号房间房顶漏水问题，其于2019年8月21日提起反诉主张因房间漏水造成的损失等，酌情支持因304号房间房顶漏水造成的损失1500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）白绍祥与被告（反诉原告）普金贵于2017年2月15日签订的《物业租赁合同》，被告（反诉原告）普金贵在判决生效后五日内把租赁的房屋及上述合同附件上的设施、设备交还原告（反诉被告）白绍祥；二、被告（反诉原告）普金贵已支付原告（反诉被告）白绍祥的押金20000元归原告（反诉被告）白绍祥所有，原告（反诉被告）白绍祥不再退还该款给被告（反诉原告）普金贵；三、由被告（反诉原告）普金贵在判决生效后五日内支付原告（反诉被告）白绍祥自2019年11月27日至2019年12月10日止的租金2991.80元，之后的占有使用费按日租金213.70元计算至被告（反诉原告）普金贵实际交还房屋之日止；四、由被告（反诉原告）普金贵结清被告（反诉原告）普金贵实际交还房屋及设施、设备之日止的水费、电费；五、由原告（反诉被告）白绍祥支付被告（反诉原告）普金贵、普海英、肖源因房屋304号房间房顶漏水造成的损失1500元；六、驳回原告（反诉被告）白绍祥的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）普金贵、普海英、肖源的其他诉讼请求。”二审中，双方当事人未提交新证据。经二审审理，查明的案件事实与一审认定的事实相一致，本院予以确认。本案中，双方对一审判决普金贵返还租赁房屋、附属设施、设备，并结清至返还租赁物之日的水费、电费，未支持白绍祥主张的违约金46800元均无异议，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，二审争议的焦点是：1.普金贵应否支付2019年11月27日至租赁物返还之日的租金、占有使用费，白绍祥应否返还押金20000元？2.普金贵、普海英、肖源主张无法使用房屋造成的损失49920元应否支持？关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方签订的《物业租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。该合同约定，普金贵应于2019年3月1日以前以现金方式支付第三年的租金，若逾期15天支付租金，白绍祥有权不退还首付租金的定金及押金。合同签订后，白绍祥已按约将房屋及设施交付普金贵使用，但普金贵未于2019年3月1日前履行支付第三年租金78000元的义务，仅于2019年3月8日支付50000元、2019年6月25日支付8000元，至今尚有20000元未付，逾期天数远远超过合同约定的15天，已构成违约。依据合同约定，普金贵应继续履行支付尚欠租金20000元的义务，而白绍祥无需向普金贵返还押金20000元。故，一审判决普金贵所交押金归白绍祥所有，由普金贵按日租金213.70元的标准支付2019年11月27日至实际交还房屋之日的租金、占有使用费并无不当。普金贵、普海英、肖源上诉主张因白绍祥未维修漏水房屋构成违约，其据此未支付剩余租金20000元不属违约的问题。本院认为，白绍祥出具《收据》虽载明“酒店304房顶漏水于2018年3月30日前修复给乙方”，但因合同中双方对租赁物的维修事宜未作约定，更未约定白绍祥未履行修复义务普金贵可拒付租金，普金贵作为承租人在租赁物需要维修而出租人白绍祥未履行维修义务时，其可依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，自行维修后再依法向白绍祥主张权利，但不能以此为由拒绝履行支付租金的义务，故对其主张不予支持。关于焦点二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，普金贵、普海英、肖源主张304房屋因漏水无法使用，给其造成损失49920元（按当地酒店平均入住率80%，每天服务价格80元自2017年6月30日计算至2019年8月20日）。经审查，依据白绍祥出具的《收据》、一审现场勘验情况，确可认定304租赁房屋存在漏水的事实，且该漏水问题会影响普金贵对房屋的使用并造成相应损失，但现有证据无法证实普金贵、普海英、肖源主张的漏水时间及损失计算标准，应承担举证不能的法律后果。结合合同约定的年租金78000元，租赁标的物包括22间房屋、3间铺面及附属设备、设施，二审中普金贵陈述涉案临街铺面其转租后每年每间租金为6000元等事实，一审酌情认定304房屋漏水给普金贵、普海英、肖源造成的损失为1500元并无不当，本院予以维持。关于双方签订的《物业租赁合同》，一审判决解除并无不当，双方也无异议，但因二审诉讼中，该合同于2020年2月28日到期自然终止，无需再由法院判决解除，本院将对一审判决第一、三项的内容予以变更。综上，普金贵、普海英、肖源的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、变更云南省新平彝族傣族自治县人民法院（2019）云0427民初1155号民事判决第一项即“解除原告（反诉被告）白绍祥与被告（反诉原告）普金贵于2017年2月15日签订的《物业租赁合同》，被告（反诉原告）普金贵在判决生效后五日内把租赁的房屋及上述合同附件上的设施、设备交还原告（反诉被告）白绍祥”为“由普金贵于本判决生效后五日内将租赁房屋及《物业租赁合同》附件中所列设施、设备返还白绍祥”；二、变更云南省新平彝族傣族自治县人民法院（2019）云0427民初1155号民事判决第三项即“由被告（反诉原告）普金贵在判决生效后五日内支付原告（反诉被告）白绍祥自2019年11月27日至2019年12月10日止的租金2991.80元，之后的占有使用费按日租金213.70元计算至被告（反诉原告）普金贵实际交还房屋之日止”为“由普金贵于本判决生效后五日内支付白绍祥尚欠租金20000元及2020年3月1日至返还房屋之日按日租金214元计算的占有使用费”。三、维持云南省新平彝族傣族自治县人民法院（2019）云0427民初1155号民事判决第二、四、五、六、七项。一审本诉案件受理费1970元，由白绍祥负担522元，由普金贵、普海英、肖源负担1488元；反诉案件受理费1548元，由白绍祥负担33元，由普金贵、普海英、肖源负担1515元。二审案件受理费2010元，由普金贵、普海英、肖源负担。本判决为终审判决。审判长 龚 辉审判员 荆 燕审判员 吴晓琳二〇二〇年五月七日书记员 张 静