广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初35号 原告（反诉被告）：冯天利，男，1979年2月25日出生，汉族，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：甘长山，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈庆超，男，1966年5月20日出生，汉族，住南宁市。 原告（反诉被告，以下简称“原告”）冯天利与被告（反诉原告，以下简称“被告”）陈庆超合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯天利的委托诉讼代理人甘长山、被告陈庆超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯天利向本院提出诉讼请求：1.确认原告冯天利和被告陈庆超2013年8月8日签订的《合作建房协议书》无效；2.判令被告陈庆超返还原告冯天利购房款39000元及支付利息（以39000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年8月8日起计至还清款项之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告陈庆超和原告冯天利于2013年8月8日签订《合作建房协议书》，约定被告将南宁市小鸡村七队鸡细一组84-1号第四层404号套房（以下简称：404号房）的权益转让给原告，转让价格90000元；约定被告在政策许可下积极为原告办理各种土地证、房产证；约定原告向被告付定金30000元。原告按照约定支付了定金30000元及购房款9000元。原告支付款项后，被告不能按照约定将房屋交付给原告，同时也没有将房屋产权变更到原告的名下。被告以合作建房的名下，将在集体土地上的房屋出卖给原告。该集体土地并没有办理相关的建房手续。根据有关法律法规规定，禁止集体土地上的房屋进入市场交易。因此，《合作建房协议书》是无效合同。被告有义务返还原告支付的款项39000元。为了维护原告的合法权益，原告向人民法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告陈庆超辩称，1.原、被告双方签订的《合作建房协议书》是有效的。2.不同意返还购房款。假如合同解除了不履行了，被告应该只退购房款30000元，不需要支付利息给原告，合同约定的购房款是30000元不是39000元。3.原告诉称被告没有交付房屋不是事实，被告已于2013年8月8日双方签订协议书当天已经交付现房给原告居住至今。4.404号房的房产证现在确实没办得，不是因为被告不去办理，是因为政策不允许，房产证是办不了给原告。 被告陈庆超向本院提出反诉请求:1.判令原告冯天利向被告陈庆超支付房屋占用费人民币76000元（房屋占用费：从2013年8月8日起暂计至2020年1月8日，之后计至原告实际返还房屋之日止，按每月1300元计算）；2.原告向被告返还南宁市；3.本案反诉案件受理费由原告承担。事实和理由：陈庆超和冯天利于2013年8月8日签订《合作建房协议书》，协议书约定陈庆超将南宁市小鸡村七队鸡细一组84-1号的第四层404号套房的权益转让给冯天利，转让价格90000元；约定冯天利向陈庆超支付定金30000元。双方签订协议书后，冯天利支付39000元，陈庆超按照约定将房屋交付给了冯天利入住，但冯天利未按约定支付剩余的款项，至今尚欠60000元未支付。冯天利在404号房从2013年8月8日居住至今已经有6年多，冯天利在本诉诉请要求返还30000元购房款，现冯天利已经占用陈庆超的房屋多年，冯天利应当向陈庆超支付占用房屋期间的房屋占用费。为维护陈庆超的合法权益，特向人民法院提起反诉。 原告冯天利辩称，合同是无效的，因为是陈庆超承诺可以办证冯天利才购买房屋。 综合全案证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实： 2013年8月8日，陈庆超（合同甲方）与冯天利（合同乙方）签订了一份《合作建房协议书》，主要约定：合作建房地址在南宁市。乙方出资建造此楼的第四层404号套房，房屋总价90000元。新建上述套房的所有权、使用权、处置权等永久性权益归乙方所有。合同签订后乙方支付定金30000元给甲方。陈庆超在该协议甲方落款处签字，冯天利在该协议乙方落款处签字。原、被告均认可涉案房屋位于南宁市。 冯天利于上述协议书签订当日将30000元房款支付给陈庆超，陈庆超当日交付房屋给冯天利入住至今。陈庆超至今未办理相关不动产权证。 另查明，被告自述上述案涉房屋所使用的土地性质为集体土地，该土地所属集体为南宁市兴宁区鸡村，被告冯天利非该集体组织成员。 本院认为，本案中原、被告于2013年8月8日签订的《合作建房协议书》，明确约定涉案房屋的所有权、使用权、处置权等永久性权益归原告所有，原告向被告支付房屋总价90000元。在房屋如遇拆迁、搬迁各种补偿、赔偿、房屋置换等权益归原告所有。从合同约定的上述主要权利义务内容看，双方之间形成的法律关系吻合出卖人将房屋交付买受人，买受人支付价款的房屋买卖合同法律属性。综上，本院认定案涉合同性质为房屋买卖合同。《合作建房协议书》中涉及的房屋系建造在村集体土地之上，而冯天利不属于南宁市兴宁区鸡村的集体组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，陈庆超与冯天利之间签订的《合作建房协议书》违反法律的强制性规定，属于无效合同。冯天利要求确认《合作建房协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，《合作建房协议书》为无效合同，原、被告据此协议所得财产应相互返还。故被告要求原告返还涉案房屋，本院予以支持。关于原告要求被告返还购房款的诉讼请求。经查，案件审理过程中，原、被告均认可原告已支付购房款30000元，故本院予以支持陈庆超返还其已收取的30000元购房款给冯天利。对于原告主张的超出部分9000元，本院不予支持。 关于原告主张的利息损失问题。原、被告签订《合作建房协议书》时均应有审慎义务，原告作为买受人在明知涉案房屋并无建设工程规划许可、房产证明等任何证件情况下购买及被告明知涉案房屋未经建设规划许可且系集体土地的情况下出售涉案房屋，原、被告对于签订的《合作建房协议书》无效，原、被告均有过错。本院认为原、被告为同等过错责任，各自承担损失的责任。综上，原告主张被告支付利息损失，本院不予支持。 关于被告反诉要求原告支付房屋占用费的问题。原、被告签订的《合作建房协议书》实际是房屋买卖合同法律关系，原告据此协议占有使用涉案房屋依法有据，现被告主张房屋占用费，无法无据，本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）冯天利与被告（反诉原告）陈庆超于2013年8月8日签订的《合作建房协议书》无效； 二、被告（反诉原告）陈庆超返还原告（反诉被告）冯天利购房款30000元； 三、原告（反诉被告）冯天利向被告（反诉原告）陈庆超返还位于南宁市； 四、驳回原告（反诉被告）冯天利的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）陈庆超的反诉诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费776元，由原告（反诉被告）冯天利负担179元，被告（反诉原告）陈庆超负担597元。反诉案件受理费850元，由反诉原告陈庆超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  罗云华 人民陪审员  蒙海艳 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  谢 芸 附法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。