广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0126民初798号 原告：中国农业银行股份有限公司宾阳县支行，住所地：广西宾阳县宾州镇临浦路199号，营业执照代码：914501268995745466。 负责人：黎明，该支行副行长。 委托诉讼代理人：闭玮玮，该支行职员。 委托诉讼代理人：伍庆，该支行职员。 被告：马家伟，男，1987年9月16日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：张小连，女，1990年6月28日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 原告中国农业银行股份有限公司宾阳县支行（以下简称农行宾阳支行）与被告马家伟、张小连金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行宾阳支行的委托诉讼代理人伍庆到庭参加诉讼，被告马家伟、张小连经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行宾阳支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告马家伟、张小连签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告马家伟、张小连向原告归还借款本金218969.45元及利息3094.45元(利息计算暂截止2020年1月8日，往后利息另计)；3、判决原告有权以被告马家伟、张小连所有的位于宾阳县力沃幸福里10号楼A单元1605号房产折价或者拍卖、变卖之价款优先受偿；4、判令被告马家伟、张小连承担本案诉讼费。事实和理由：被告马家伟、张小连以购房资金不足为由，向原告申请借款，经审查，原告同意向被告马家伟、张小连发放贷款。为此，原告与被告马家伟、张小连于2014年12月16日签订了１份编号为45020120140080431号《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款244000元，借期从2014年12月16日至2039年12月15日，共计300个月；借款利率为借款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率6.15%基础上上浮5%确定，执行年利率6.4575%；贷款发放后遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整时，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的执行利率；借款人在合同期内未按合同约定按时还款，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；还款方式为等额本息分期还款，还款日为贷款发放日的对应日，还款账号62×××76；以被告马家伟、张小连购买的位于宾阳县力沃幸福里10号楼A单元1605号房产作抵押担保，抵押担保范围：借款本金、正常利息、逾期罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。借款合同签订后，被告马家伟、张小连已按约定到宾阳县房地产管理所办理了以原告作为抵押权人的预告抵押登记。原告依约于2014年12月24日向被告马家伟、张小连发放贷款244000元，履行了合同义务。被告马家伟、张小连获得贷款后，自2018年9月开始不正常还款，截止2020年1月8日，借款本金余额218969.45元，已拖欠4期贷款本息合计4641.68元，其中本金1547.23元，利息3094.45元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 原告就其主张，在举证期限内提供的证据有：1、马家伟、张小连身份证，证明被告马家伟、张小连的身份情况；2、马家伟与张小连结婚证，证明被告马家伟与被告张小连系夫妻关系的事实；3、个人信贷业务申请表，证明被告向原告申请借款的事实；4、《个人购房担保借款合同》，证明原告与被告之间的借贷合同关系；5、预购商品房抵押预告登记证明-宾阳房预字第2014012944号，证明预购商品房已在房管所办理预购预告登记；6、借款凭证，证明原告已按借款合同约定向被告发放贷款；7、个人住房贷款查询清单，证明被告借款及欠款明细。 被告马家伟、张小连未作任何答辩，也未提供证据。 本案的调查重点：1、是否应当解除《个人购房担保借款合同》？2、原告要求被告马家伟、张小连归还借款本金218969.45元及利息是否有事实和法律依据？3、原告对处理位于宾阳县力沃幸福里10号楼A单元1605号房产所得价款有无优先受偿权？ 证据的分析和认定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方提供的证据进行质证的权利，被告马家伟、张小连经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，对原告的主张和提供的证据也不作答辩和质证，视为其对上述诉讼权利的放弃，应依法承担对其不利的法律后果。原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 根据上述确认的证据，本院经审理查明：被告马家伟、张小连因购房资金不足，向原告申请借款。原告与被告马家伟、张小连于2014年12月16日签订了１份编号为45020120140080431号《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款244000元，借期从2014年12月16日至2039年12月15日，共计300个月；借款利率为借款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率6.15%基础上上浮5%确定，执行年利率6.4575%；贷款发放后遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整时，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和合同约定的借款利率浮动幅度确定新的执行利率；借款人未按合同约定按时还款，贷款人有权加收50%罚息，直至本息清偿为止；合同第11.4条规定发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、解除合同、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：…（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；…。划款方式为借款人在贷款人处开立结算账户（账号为62×××76），借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人的账户（户名：华晟公司，开户行：农行宾阳县支行宾州分理处，账号:20×××77），借款人承诺贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金；还款方式为等额本息还款法，还款日为贷款发放日的对应日；以被告马家伟、张小连购买的位于宾阳县力沃.幸福里10号楼A单元1605号房产作抵押担保，抵押担保的范围：借款本金、正常利息、逾期罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。借款合同签订后，被告马家伟、张小连已按约定到宾阳县房地产管理所办理了以原告作为抵押权人的预告抵押登记。原告依约于2014年12月24日向被告马家伟、张小连发放贷款244000元，履行了合同义务。被告马家伟、张小连获得贷款后，自2018年9月开始不正常还款，截止2020年1月8日，借款本金余额218969.45元，已拖欠4期贷款本息合计4641.68元，其中本金1547.23元，利息3094.45元。 另查明，本案开庭前被告马家伟、张小连未取得上述涉案房产的权利证书。 本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》，是原、被告双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，为有效合同，原告与被告均应按合同约定正确履行义务。关于合同是否解除的问题，本案中，被告马家伟、张小连连续四个月(4期)未按时足额偿还借款本息，违反了《个人购房担保借款合同》第11.4条的约定，其行为已构成违约，原告要求解除合同，于法有据，理由成立，本院予以支持。因此,原告要求被告马家伟、张小连归还尚欠借款本金及利息有事实和法律依据，本院予以支持。关于本案优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生的抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非享现实抵押权，因此，预抵押登记并不产生抵押权设立的效果，原告对处理预抵押登记的商品房所得价款并不享有优先受偿权，因此原告主张对处理预抵押登记的商品房所得价款优先受偿，没有法律依据，对该项诉讼请求予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司宾阳县支行与被告马家伟、张小连签订的编号为45020120140080431号《个人购房担保借款合同》； 二、被告马家伟、张小连归还原告中国农业银行股份有限公司宾阳县支行借款本金218969.45元及利息（截止2020年1月8日的利息为3094.45元，往后利息,从2020年1月9日起至借款实际清偿之日止，以本金218969.45元为基数，按合同约定的利率计付）; 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司宾阳县支行的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费4630元，减半收取计2315元，由被告马家伟、张小连负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  张少文 二〇二〇年五月八日 书记员  柳贝贝