广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初35119号原告：寇中良，男，汉族，1957年1月5日出生，身份证住址：河北省泊头市，委托诉讼代理人：陈宇婷，广东瀛尊律师事务所律师，执业证号：14403201511965282。委托诉讼代理人：欧阳宁，广东瀛尊律师事务所律师，执业证号：14403201610349025。被告：邓丽冰，女，汉族，1988年3月15日出生，身份证住址：福建省福鼎市,委托代理人：曾招娣，广东联睿律师事务所律师，执业证号：14403201811023989。被告:黄鑫，男，汉族，1988年2月22日出生，身份证住址：深圳市福田区，原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于年2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈宇婷，被告邓丽冰的委托诉讼代理人曾招娣及被告黄鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提起诉讼，请求如下：1、请求依法判决解除原告与被告的《房地产租赁合同》，被告于判决解除合同生效之日搬离承租房屋并将房屋交还原告；2、请求依法判决被告向原告支付2018年11月起至2019年11月的租金及管理费人民币577822元；3、请求依法判决被告向原告支付逾期支付租金期间的违约金人民币265794元（计算至被告实际付清2018年11月起至2019年11月期间的租金及管理费用为止，暂计算至2019年10月1日，为265794元）；4、请求依法判决被告支付本合同解除后至实际交房之日止的房屋占用使用费（按照租金标准计算）及管理费等发生的相关费用；以上合计：843616元5、本案诉讼费由被告承担。之后原告提出增加诉讼请求：1、请求没收保证金93474元；2、判决两被告支付原告2019年12月至2020年4月期间的租金及管理费258055元。原告在庭后申请撤回一项诉讼请求：依法判决原告没收保证金93474元。事实和理由：2017年3月31日、2017年4月3日、2017年12月19日，案外人深圳华越精鼎文化创意产业股份有限公司（以下简称华越公司）就位于深圳市罗湖区梧桐山新天村华越二期1F侧一层1F、1F走道、4F杂物间、4F天棚物业，左侧一层1F、1F走道，右侧厂房二楼、三楼的物业与被告分别签订了三份《房地产租赁合同》。2019年8月16日，华越公司、原告以及被告三方签订了《租赁合同主体变更三方协议》，约定：原告取代华越公司成为该三份《房地产租赁合同》的出租方，由原告继受华越公司在原房地产租赁合同中的所有权利义务，该三份《盲目性租赁合同》由原告和被告继续履行。同时被告确认尚拖欠2018年11月至2019年9月期间的租金及其他费用共计人民币477146元。综上，原告认为，被告应按时缴纳租金及管理费用等，被告长期拖欠租金及管理费的行为已经严重违约，给原告造成了极大的经济损失。故特诉至法院，望贵院支持原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、2017年3月31日、2017年4月3日、2017年12月19日，案外人深圳华越精鼎文化创意产业股份有限公司就位于深圳市罗湖区××、××、××杂物间、4Ｆ天棚物业，左侧一层1F、1F走道，右侧厂房二楼、三楼的物业与被告邓丽冰分别签订了三份《房地产租赁合同》，合同约定保证金人民币93474元。2019年8月16日，华越公司、原告以及被告邓丽冰三方签订了《租赁合同主体变更三方协议》，合同约定原告取代华越公司成为该三份《房地产租赁合同》的出租方，由原告继受华越公司在原房地产租赁合同中的所有权利义务，该三份《房地产租赁合同》由原告和被告邓丽冰继续履行。二、被告黄鑫于2019年10月15日签订《担保书》，自愿就被告邓丽冰与深圳华越精鼎文化创意产业有限公司于2017年3月31日、2017年4月3日、2017年12月19日签订的三份《房地产租赁合同》，以及被告邓丽冰与原告寇中良、案外人深圳华越精鼎文化创意产业有限公司于2019年8月16日签订的《租赁合同主体变更三方协议》共四份合同中被告邓丽冰作为承租人应当履行的包括支付租金及其他费用等合同义务承担连带责任担保。并约定，担保期限为自主债务履行期限届满起计算两年。三、原告提交租金欠费明细及管理费欠费明细，证明被告尚欠原告自2018年12月1日起至2020年4月20日的租金以及2018年11月1日至2020年4月20日的管理费，上述费用共计人民币809884元，被告黄鑫对上述欠款予以确认。四、被告黄鑫在庭审中确认，店铺于2020年1月份已经停止营业，1月份到3月份都没有经营。同时原、被告共同确认双方的合同关系已于2020年4月20日解除。五、关于违约金的约定，依照合同3.3“被告应于每月8日前向原告支付下个月租金，采用先付后租的方式；逾期支付的，每逾期一日，则被告需按月租金的千分之三支付违约金”，同时在合同10.3约定“被告延期支付租金，延期超过30天的，原告有权停水停电，延期超过60天的，原告有权解除本租赁合同，被告无条件执行并需支付3个月的租金作为违约金”。上述事实有原告提交的多份《房屋租赁合同》、《租赁合同主体变更三方协议》、《担保书》、《租金及管理费明细表》及记录在案的庭审笔录相佐证，本院予以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，被告邓丽冰与案外人签订《房地产租赁合同》后，又与原告、案外人三方签订《租赁合同主体变更三方协议》。之后被告黄鑫签订《担保书》，自愿就被告邓丽冰签订的上述合同承担连带担保责任。上述合同系双方真实的意思表示，且不违反相关法律、强制性规范，本院予以确认。合同签订后，被告自2018年12月1日起未向原告支付租金，自2018年11月1日起未支付管理费，已构成根本违约。关于被告邓丽冰是否应当承担法律责任，被告邓丽冰辩称其并非租赁场地的实际承租人，只是签订了相关的租赁合同，实际使用人和经营人均为被告黄鑫，同时双方已于2019年9月份离婚。上述事实系两被告双方之间的关系，并不能对抗善意的相对人，同时被告黄鑫出具了担保书，自愿就上述合同承担连带责任。关于被告黄鑫辩称因疫情原因减免1月份-3月份的租金，同时其自认于2020年1月就不营业了。本次疫情开始时间实际为2月份，既然本案被告在1月份就未开始营业，疫情对其经营没有影响，所以被告黄鑫诉求减免1月至3月的租金无任何依据，本院不予支持。关于违约金问题，原、被告双方在“合同第3.3条”及“第10.3条”中均约定了违约责任，两处责任适用的标准不同，应当视为约定不明确。故本院结合原告在合同中实际损失，以及原告在诉讼过程中的主张，认定被告应当多支付原告三个月的租金作为违约金。原、被告均确认，双方之间的租赁合同已于2020年4月20日解除，故原告请求解除合同及被告搬离并交还房屋的事实已不存在，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，规定，判决如下：一、被告邓丽冰应于本判决生效之日起十日内向原告寇中良支付租金及管理费人民币809884元；二、被告邓丽冰应于本判决生效之日起十日内向原告寇中良支付违约金人民币93474元；三、被告黄鑫对上述债务承担连带担保责任。四、驳回原告寇中良其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9407元，由被告邓丽冰负担，原告寇中良已预交的人民币9407元，由本院予以退回。被告邓丽冰应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币9407元，拒不缴纳的，本院依法强制执行，被告黄鑫对上述受理费承担连带担保责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 佃 勤二〇二〇年五月二十八日书记员 李昊芮