贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2929号上诉人（原审被告）：贵州君腾城市文化旅游置业开发有限公司。住所地:桐梓县娄山关街道马鞍山********。法定代表人：甫家仪。系公司总经理。委托诉讼代理人：张芷函，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王军保，男，1981年6月20日生，汉族，浙江省临海市人，住桐梓县。委托诉讼代理人：胡龙，贵州与力律师事务所律师。上诉人贵州君腾城市文化旅游置业开发有限公司（以下简称“君腾公司”）因与被上诉人王军保商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初6272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。君腾公司上诉请求：请求撤销贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初6272号《民事判决书》，并依法改判或发回重审人民法院重审。本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：双方签订《28°百信奥园广场房源订购协议》之时，被上诉人向被上诉人缴纳了100000元定金，但在2019年9月6日，被上诉人明确向上诉人表示因自身资金周转困难，暂时不能向上诉人交付首付款2423745元。后经双方协商，被上诉人主动追加交纳100000元，以表购买决心。但上诉人认为，被上诉人虽支付了定金，但是被上诉人一直未按照协议约定的时间支付涉案房屋的首期或剩余房款。根据《28°百信奥园广场房源订购协议》第2条、第7条约定，被上诉人未按时付清购房款，根据协议约定，上诉人有权拒绝签订《商品房买卖合同》。被上诉人才是违约方，上诉人不应当承担双倍支付定金的责任。涉案商业房所属的1号楼1-8和1-9号系上诉人开发的“桐梓县高铁片区核心商圈A地块”工程，该工程于2018年2月20日获得了的建设工程规划许可证，随后获得了桐梓县住房和城乡建设局规划许可证，随后获得了桐梓县住房和城乡建设局颁发的证号为“桐字（2019）年第11号”的预售许可证。上诉人出售涉案商业，实体和程序上均符合国家相关规定。被上诉人应先履行支付房款义务，上诉人才能具备办理后续网签手续。原审法院认定的事实不符合商品房买卖行为中正常的逻辑程序。被上诉人提交的《通话录音》及《微信聊天记录》等证件均不是原始载体。该录音证件均不确定谈话人身份，证明内容也不清晰，存在剪接的可能，被上诉人仅截取了对其有利的部分向法院提供，上诉人认为该份证据不仅有客观真实和连贯性。开庭前上诉人的委托代理人提前听取了该段录音，录音中“陈飞”明确表述是因被上诉人自身经济原因，未能及时支付房款的情况下，上诉人才拒绝予其签订《商品房买卖合同》的事实。并且该证据上显示的时间分别为2019年10月17日、2019年11月。已经超过了《定购协议》约定的2019年9月9日，故上诉人以任何理由拒绝予其签订《商品房买卖合同》均是合理的。根据《28°百信奥园广场房源订购协议》第6条之约定，只有上诉人将定购人所购房号另行出售后才应当承担双倍返还定金的责任，除此之外应当按照协议约定处理。故上诉人未在一定时间范围内与被上诉人签订《商品房买卖合同》都不属于应当要双倍返还定金的情形。王军保二审期间未提交书面答辩意见。王军保向一审法院起诉请求：１、判决解除双方2019年8月9日签订的《28°百信奥园广场房源定购协议》；2.判决君腾公司立即向王军保双倍返还定金40万元；3.诉讼费由君腾公司承担。一审法院认定事实：2019年8月9日，王军保向君腾公司定购了1号楼1层8号、9号两间商业用房，面积分别为45.16平方米、47.37平方米，购房总价款分别为2425473元、2423018元，双方签订了《28°百信奥园广场房源定购协议》，约定两间商业用房王军保于8月9日当天交纳定金10万元，约定在2019年9月9日前签订《商品房买卖合同》。2019年9月6日早上，王军保又向君腾公司交付了10万元定金，因涉案商业用房所属的1号楼1-8号和1-9号在桐梓县不动产登记事务中心设定了在建工程抵押，不能进行网签，故未签订《商品房买卖合同》。后王军保多次催促君腾公司签订《商品房买卖合同》，但君腾公司方工作人员以涉案房屋要改变其用途，不能出售给王军保为由，一直未与王军保签订《商品房买卖合同》，酿成纷争，王军保以前述诉讼请求诉至原审法院。上述事实，有王军保举出的《28°百信奥园广场房源定购协议》，《通话录音》，《收款单》，《微信聊天记录》，桐梓县不动产登记事务中心出具的《情况说明》等证据以及双方的陈述在卷佐证，经庭审质证，应予认定。一审法院认为，王军保与君腾公司签订的《28°百信奥园广场房源定购协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同约定，王军保向君腾公司交付了10万元保证金，双方应在2019年9月9日前签订《商品房买卖合同》，但一直未签订。根据王军保提供的证据，能够证明未签订《商品房买卖合同》的原因系君腾公司改变涉案房屋的用途，无法将该诉争的两间房屋出售给王军保，故王军保有权解除合同，并要求君腾公司双倍返还定金；对于王军保定金的数额，虽然双方签订的定购协议中，约定的定金为10万元，但在2019年9月6日又向君腾公司交付了10万元，虽然君腾公司辩解该10万元系王军保交纳的购房款，但在君腾公司向王军保出具的收款单中，写明该10万元款项的性质为定金，故王军保提交付给君腾公司的定金应为20万元。君腾公司应将该20万元双倍返还给王军保。对君腾公司方在辩解定购协议中约定了君腾公司将涉案房屋另售他人才承担双倍返还定金责任的意见，本案中，正是因为君腾公司将涉案房屋用途改变，致使合同不能履行，根据定金罚则的规定，收受定金的一方违反合同约定致合同不能履行即应双倍返还，对君腾公司的此辩解意见不予采纳。据此判决：一、解除王军保与贵州君腾城市文化旅游置业开发有限公司2019年8月9日签订的《28°百信奥园广场房源定购协议》；二、贵州君腾城市文化旅游置业开发有限公司在本判决生效后五日内返还王军保定金400000元；减半收取的案件受理费3680元，由贵州君腾城市文化旅游置业开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：君腾公司是否违约，是否应当向王军保双倍返还定金。针对本案争议焦点，本院认为。王军保与君腾公司自愿于2019年8月9日签订的《28°百信奥园广场房源定购协议》，并且王军保已于签订协议当日支付君腾公司100000元定金。根据协议约定，双方应于2019年9月9日前签订《商品房买卖合同》，但一直未签订。君腾公司上诉主张因王军保未按协议约定支付购房款导致双方未能签订《商品房买卖合同》,称王军保明确表示因自身资金周转困难，不能交付首付款，但其未提供证据予以证明其主张。且王军保在2019年9月6日又再次向君腾公司支付100000元定金，王军保在一审中提交的证据也证明其多次向君腾公司催促签订《商品房买卖合同》。虽然催促时间超过了双方约定的签订合同的时间，但是从证据内容可知，因君腾公司改变涉案房屋的用途，无法将涉案的房屋按照协议约定出售给王军保，君腾公司行为已构成违约。君腾公司称王军保提供的证据存在被剪接的可能，但其在一审时未申请鉴定，也未提供证据予以证明其主张，本院不予认可。故原审认为王军保有权解除合同，并要求君腾公司双倍返还定金正确，本院予以支持。王军保于2019年9月6日再次向君腾公司交付的100000元，但虽然没有协议约定在君腾公司向王军保出具的收款单中，已写明该100000元为定金。故原审认定王军保交付给君腾公司的定金为200000元，君腾公司应当以200000元双倍返还给王军保正确，本院予以支持。君腾公司称定购协议中约定了其将涉案房屋另售他人才承担双倍返还定金责任。在本案中，因为君腾公司将涉案房屋用途改变，致使合同不能履行，原审根据定金罚则的规定，认为收受定金的一方违反合同约定致合同不能履行即应双倍返还，判决由君腾公司返还王军保400000元并无不当，本院予以确认。综上所述，贵州君腾城市文化旅游置业开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7360元，由贵州君腾城市文化旅游置业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年五月二十七日法官助理马琇峰书记员张剑