江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初5515号 原告：刘侠，女，1957年9月10日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：姜芳，江苏圆点律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾红伟，江苏圆点律师事务所律师。 被告：付兴振，男，1940年1月14日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。 被告：杜玉美，女，1944年10月28日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。 被告：付永玲，女，1971年6月13日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：刘苏漩，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：孔军，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。 原告刘侠与被告付兴振、杜玉美、付永玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，公开开庭进行了审理，2018年8月15日作出(2017)苏0311民初7005号民事判决书，原告与被告均不服该判决，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院2019年7月15日作出（2018）苏03民终6916号民事裁定书，撤销（2017)苏0311民初7005号民事判决书，发回本院重审，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告刘侠及其委托诉讼代理人姜芳、顾红伟，被告付兴振、杜玉美、付永玲共同的委托诉讼代理人刘苏漩、孔军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘侠向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行《房地产买卖协议》所规定的义务；2、判令被告协助原告办理过户登记手续；3、判令被告支付恶意拖延签署备案合同的违约金77207元（违约金暂计算至2017年11月6日，其他违约金费用计算至合同实际履行完毕之日）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月14日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，约定将被告名下位于徐州市泉山区的房屋卖给原告，原告按照合同约定支付了定金。但被告一直不配合，以种种理由不予配合继续履行合同，拒绝办理过户登记手续，并明确表示不再出售该房屋。被告的种种行为已经造成严重的违约。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法裁判。 被告付永玲辩称，在本案中被告付永玲与原告签订的协议与被告付兴振夫妻无关，对两被告无约束力，对两被告付兴振和杜玉美诉讼主体不适格。涉案房屋是泉山区银湖小区XXX室，该房屋是付兴振与杜玉美共同共有，产权证书的所有权人为付兴振和杜玉美，两人在该房屋居住生活至今。被告系付兴振、杜玉美的女儿，因父母年事已高，为了方便照顾，2017年5月初，被告将父母从银湖小区接到自己家中，同时向父母表示将来共同居住，二老原来居住的涉案房屋闲置下来可以进行出售，二老表示可以考虑，让被告帮忙跑腿联系。2017年5月14日，被告通过中介公司与原告签订了买卖合同。合同签订后，被告便开始积极协助履行合同，在与父母沟通房屋事宜过程中，期间因房屋产权登记地问题需要30个工作日解决，因此无法在约定的时间进行过户，但父母共同居住后，因生活习惯不同，加上听说被告与原告签订了买卖协议，要卖银湖小区的房屋及屋内物品，即表示不同意出售房屋，并搬回银湖小区房屋继续居住。因此，被告将情况及时向原告一方进行沟通，双方达成了一致意见，即同意不再继续履行2017年5月14日签订的《房地产买卖协议》。根据以上事实，可以得出：1、被告与原告签订房屋买卖合同时，没有取得房屋产权，而仅是为父母受益的角度考虑，是一种无权处分行为。根据合同法第五十一条无权处分人处分他人财产属于效力待定的合同，如果权利人追认合同则有效，如果权利人不认可则合同无效，合同法第132条规定，出卖人出卖的标的物，应当属于出卖人所有或出卖人有权处分，房地产证书是不动产所有权的凭证，被告对涉案房屋无处分权，与原告签订的合同属于效力待定，协议签订后没有得到权利人付兴振的追认，系无效合同；2、由于其后未得到权利人的同意，协议无效，而且产权人明确反对出售房屋办理过户，也是事实上不能履行的合同。结合本案事实，房屋的所有权人不同意出卖，更不同意协助过户，继续履行已经不能，属于事实上不能。根据本案的情况，即便认定负担行为有效，也不能发生物权变动的后果。故被告认为房屋买卖合同无效，本案涉案房屋不具备继续履行的可能，请求判决驳回原告要求继续履行合同办理过户的诉讼请求。即使房屋买卖协议有效，根据物权法的规定，原告也不能取得房屋物权。原告签订房屋买卖协议时明知被告不是房屋所有权人，也明知付兴振对买卖房屋的价款等具体条件是不同意的，仍然与被告签订协议，其本身存在过失。协议签订后，原告仅支付了1000元押金，并未支付房屋价款。买卖房屋并未办理产权过户登记手续，也不可能办理产权过户手续。因此，原告不属于善意第三人，不能构成善意取得；3、被告不存在恶意，原告违约金等损失计算数额过高不应得到支持。双方在签订协议的过程中存在瑕疵，但均无恶意，而且作为买受人原告明知被告不是房屋产权人，作为成年人是能认识到协议效力存在风险的，该协议不能继续履行，双方均存在过错，不存在任何一方具有恶意的情形。在签订协议后，被告积极办理各项手续，但在得知产权人不同意出售房屋后，就积极告知原告，协商处理后续事宜，原告明知房屋不能购买后，也请求被告一方协助寻找其他房源，虽然原告迟迟没有收取1000元押金，但双方已经就终止房屋买卖协议达成了一致意见。本案不适用房地产买卖协议中违约金计算条款，原告实际损失计算与事实不符，且计算数额过高，有违公平原则。综上，请求依法驳回原告的诉请。 被告付兴振、杜玉美共同辩称，1、原告起诉主体错误，应驳回原告对被告的诉请。被告并未与原告签订或授权他人签订涉案房屋的买卖合同，被告也从未向原告表示同意出售该房屋。根据原告提供的《裕泰房地产经纪事务所房地产买卖协议》，该合同系付永玲与原告签订，没有被告的签字或授权。无论该协议内容是否无效，从形式上被告也不是合同相对方，根据合同法关于合同相对性的相关规定，原告起诉被告并要求承担民事责任的诉请没有事实和法律依据；2、《房地产买卖协议》是无效合同，不应继续履行。付永玲与原告签订的合同属于效力待定，协议签订后没有得到权利人付兴振的追认，是无效合同；3、本案不存在恶意拖延的情形，不应支付违约金。原告与付永玲签订的协议无法履行，原告作为完全民事行为能力人也应该负有一定责任。本案涉案房屋并非登记在付永玲名下，原告明知这一情况仍与付永玲签订合同，一方面是急于以书面形式将买卖的意向固定下来，另一方面也会意识到买卖合同不能履行的风险。付兴振明确告知付永玲不同意出售房屋，付永玲也及时通知了原告，因此本案不符合协议中的恶意拖延的情形，不应向原告支付违约金。 本院经审理认定如下事实： 被告付兴振与杜玉美系夫妻关系，付永玲为两人之女。涉案的银湖小区XXX室房屋系被告付兴振、杜玉美共同共有。 2017年5月14日，原告刘侠作为乙方与作为甲方的被告付永玲签订《裕泰房地产经纪事务所房地产买卖协议》，该合同约定：出售的房屋权证登记人为付兴振，房屋坐落于银湖小区XXX室，房屋登记的建筑面积为111.67平方米。甲乙双方约定本房地产交易价格为103万元，双方同意的房款支付方式为甲乙双方签署上述房地产备案合同之日，乙方一次性付清全款（到房管局监管账户）待房屋交接时付清。甲乙双方同意2017年6月15日前到产权处签署上述房地产备案合同。在签订本协议时，乙方付给甲方购房定金壹仟元整，由甲方保管。双方还约定了违约责任，即违约方赔偿守约方违约金10000元，另外赔偿直接和间接经济损失等，同时在第十八条备注如调图面积不足118平方米，可撤销合同，双方互不违约。 合同签订后，原告向被告付永玲支付了定金1000元，被告付永玲的丈夫李伟代为出具了收条。 2017年5月15日，经在产权部门调图确认产权面积为113.21平方米。 因涉案房屋系老证，在2017年6月又重新办理了不动产登记证书。 2017年7月，原告刘侠想要被告家中的电视机柜等其他物品等与被告多次协商未果。 2017年8月5日，原告与被告付永玲及李伟等见面，商谈合同解除事宜，因赔偿款问题双方未能达成一致。 2017年9月11日，原告至被告付兴振的住处，询问房子是否还卖，付兴振明确表示不卖了，原告刘侠表示“您要不卖呢俺心里面就有数了，俺就不等了，那得有个说法”等。 在本案审理过程中，被告付永玲于2018年4月12日向原告发出《解除合同通知书》，以双方签署的合同第十八条的规定，通知原告解除合同。原告在2018年4月20日向被告付永玲发出答复函，答复不同意解除合同，认为合同第十八条约定的解除权应由原告行使，被告并无该项权利。 本院认为，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除的，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方签署的合同第十八约定：“如调图面积不足118平方米，可撤销合同，双方互不违约”，房屋买卖合同约定房屋产权面积为111.67平方米，第十八条约定调图面积不足118平方米的目的显然是为了让买方在调图面积小于118平方米时具有选择继续交易或者解除合同的权利，故原告在2017年5月15日发现调图面积不足118平方米时即享有合同解除权，此后原告希望通过被告赠送家电家具的形式欲变更合同，但双方就变更事宜未达成一致意见，故合同并未变更，且被告付永玲已经在2017年8月和9月份将付兴振不卖房并解除合同的意思通知了原告，原告未选择行使合同解除权，由此造成的损失应当由原告自行负担，故原告的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下： 驳回原告刘侠的诉讼请求。 案件受理费14070元，由原告刘侠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  汤文平 人民陪审员  张 锦 人民陪审员  马步合 二〇二〇年五月十二日 书 记 员  丁雅琳