广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤02民终2294号上诉人（原审被告、反诉原告）：韶关市珍亮置业有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区***********。法定代表人：陈喜发，该公司经理。委托诉讼代理人：李柏智，广东韶信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韶关市家宜置业有限公司，住所地：广东省韶关市武江区*******************。法定代表人：杨盛辰，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑淑娥，广东秦唐律师事务所律师。上诉人韶关市珍亮置业有限公司（以下简称珍亮公司）因与被上诉人韶关市家宜置业有限公司（以下简称家宜公司）委托合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。珍亮公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第六项，改判为：一、家宜公司于判决生效之日起十日内向珍亮公司支付应付未付的销售代理费580666.9元；二、家宜公司于判决生效之日起十日内向珍亮公司支付营销推广费668400元；三、家宜公司于判决生效之日起十日内向珍亮公司支付违约金700000元；四、家宜公司于判决生效之日起十日内向珍亮公司支付垫付工人资金25400元。事实与理由：一、珍亮公司共销售房屋157套，并非一审法院认定的140套，按照合同约定的代理费率1.1%计算，扣除珍亮公司已收取家宜公司的销售代理费750000元，家宜公司应当向珍亮公司支付销售代理费580666.9元，一审判决少算了164360元。二、家宜公司应向珍亮公司支付营销推广费668400元，一审判决少支持了306000元。珍亮公司与武江区君意陶建材商行（以下简称君意陶商行）签订《关于租用裙楼广告牌位合同书》，实际租用期19个月租金532000元已实际产生，珍亮公司必然要支付上述租金，受益方是家宜公司，珍亮公司不存在获利。即使君意陶商行并非涉案裙楼的权利所属人，涉案广告牌也未办理相应的行政审批手续，但不代表上述合同书因此无效并影响到实际租用期间广告牌位的正常使用。根据相关法律规定，一审法院确定广告牌的租赁费用由家宜公司及珍亮公司各承担50％是错误的。另外，一审法院认为电商费是支付给介绍买房的中介方，而非直接支付给珍亮公司，故应从营销推广费中扣除是错误的。电商费属销售推广费用，包括为推广销售支付给中介方的中介费用，并不等同于中介费。且根据《蓉山华府全程策划销售代理合同》第5.2.2条的约定，家宜公司是同意珍亮公司收取电商费用的。故一审法院对电商费的性质认定及处理有违合同约定，二审法院应予纠正。三、珍亮公司要求家宜公司支付违约金700000元有事实及法律依据。从合同约定看，家宜公司是同意珍亮公司通过收取电商费来回收投入成本的，也认可电商费属珍亮公司代理销售的合理利润，但由于家宜公司违约，致使珍亮公司无法通过收取电商费来回收投入成本及营利，家宜公司存在重大过错。按照商品房销售实际情况，珍亮公司预期收取的电商费金额远远大于主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第四百零七条、第四百一十条之规定，珍亮公司该违约金的请求有事实及法律依据，一审法院不予支持是错误的。同理，珍亮公司在一审中就商铺及二期房屋的期待利益的30%主张违约金，也从另一方面证实珍亮公司该项请求是成立的。四、一审法院不支持珍亮公司要求家宜公司支付垫付工人资金25400元是错误的。该项费用产生于营销中心及看房通道的保洁工作，按《蓉山华府全程策划销售代理合同》第5.2.2条约定，应由家宜公司承担。珍亮公司二审庭询时补充称，珍亮公司经手代理销售的房屋分为三种情形：第一种是一审期间已经网签合同的140套，对此一审法院已经确认处理。第二种是到期未网签合同，一审期间家宜公司已经收取“挞定金”的21套，一审判决已处理。第三种是家宜公司收取定金，但一审期间购房人暂未到期网签合同，收到答辩状时是网签17套，即珍亮公司上诉说的少算的17套，家宜公司说另行处理、一审没有提出该请求是错误的，珍亮公司已经提出180套的代理费，包含一审所称的17套。家宜公司辩称，一、在双方履约过程中，家宜公司自始严格按照合同履行，无任何违约行为，因珍亮公司未能达到双方约定的销售数量，家宜公司行使解除合同权亦是按照合同约定，故珍亮公司无权向家宜公司主张任何违约责任及赔偿损失。一审未对该事实予以查清，且完全忽略家宜公司主张的合同约定解除权，在双方均未主张任意解除权时，以《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定直接判决解除双方合同是错误的，本案依法应当予以发回重审。二、珍亮公司上诉主张其所支付的全部营销推广费用由家宜公司承担，缺乏事实和法律依据。（一）双方已约定推广费由珍亮公司承担，故其无权向家宜公司主张承担其支付的推广费用。（二）珍亮公司支付的推广费为其经营成本，现其收益已远超过经营成本，珍亮公司不存在任何损失，故其主张家宜公司承担其推广费的损失，缺乏依据。（三）家宜公司禁止珍亮公司收取“交2万抵5万”的团购优惠，不应当认定为阻碍其收取电商费的行为，更不应当认定为家宜公司违约的行为，而是珍亮公司存在违约行为。1．珍亮公司私下收取“交2万抵5万”的团购优惠金，其销售方案未事先与家宜公司商定，也未告知家宜公司，其行为已违反双方约定。2．珍亮公司私下收取“交2万抵5万”的团购优惠金，不属于“电商费”，其行为实质是一种误导消费者的营销手法，其私下收取的每户20000元属于购房款的范畴，依法应当归家宜公司所有。家宜公司禁止珍亮公司收取20000元的行为属于对珍亮公司不当销售行为的制止，是减少损失的自救措施，不构成违约。一审法院以此判定家宜公司需赔偿珍亮公司损失，是严重的认定事实错误。（四）珍亮公司主张推广费损失，但未能举证证明其已支付了推广费的事实，依法应当不予支持。三、珍亮公司主张在一审判决确定的416306.9元代理费基础上增加164360元，与事实不符，应依法予以驳回。对于佣金，一审过程中双方已经没有争议，且已经得到一审法院的查明及确认。现珍亮公司再次主张增加代理费，违反了“禁反言”原则。另外，如珍亮公司主张增加的17套房屋的代理费为一审庭审后新发生的销售代理费，那该新增加的代理费并不包括在其一审反诉请求范围内，属于新的诉讼请求，珍亮公司依法应当另案起诉，其在二审增加诉讼请求，请法院依法不予处理。四、对于珍亮公司要求支付清洁工人工资25400元的主张，家宜公司已足额配备相应的人员，亦未委托珍亮公司代为聘用，此行为属珍亮公司的私决行为，理应由其自行承担，故对此主张应直接予以驳回。五、关于一审确定的家宜公司需向珍亮公司支付违约定金分成134500元是错误的。根据合同约定，家宜公司对定金是否退还享有决定权，且家宜公司一旦决定退回定金，则珍亮公司不收取该单元违约金及代理费。家宜公司实际收取的定金为159000元，按五五分成比例，支付给珍亮公司应为79500元，并非一审认定的134500元。故一审法院判决家宜公司需支付认购者交定金后违约的定金分成，缺乏依据。六、家宜公司虽因某些原因错过上诉期限，但其对一审判决不服，会继续通过合法途径维护自身的合法权益。综上，珍亮公司的上诉请求缺乏法律依据，且一审判决存在认定事实不清及错误的问题，结果明显错误及不公平。请二审法院对本案发回重审，并对珍亮公司的全部诉求不予支持。家宜公司向一审法院起诉请求：1．判令解除家宜公司、珍亮公司于2018年1月3日签订的《蓉山华府独家策划销售代理合同》；2．判令珍亮公司赔偿家宜公司经济损失1250000元。珍亮公司向一审法院反诉请求：１．判令珍亮公司与家宜公司继续履行于2018年1月3日签订的《蓉山华府独家策划销售代理合同》；2．判令家宜公司向珍亮公司支付应付未付销售代理费802551元；3．判令家宜公司向珍亮公司支付蓉山华府项目营销推广费854920元；4．判令家宜公司向珍亮公司支付所收取认购者交定金后违约的定金分成134500元；5．判令家宜公司向珍亮公司支付违约金700000元；６．判令家宜公司向珍亮公司支付垫付工人工资25400元；7．案件的本诉、反诉诉讼费用由家宜公司负担。一审法院认定事实：家宜公司系涉案蓉山华府楼盘的房地产开发公司。珍亮公司的法定代表人系陈喜发，经营范围包括房地产开发与销售等，珍亮公司称其公司的销售团队共９人，含１名总监，均是有销售经验的人员。2018年1月3日,家宜公司(开发商、甲方)与珍亮公司（代理方、乙方）签订《蓉山华府全程策划销售代理合同》，该合同载明：“受托物业名称：蓉山华府，位于韶关市武江区*****侧；委托代理期限：自双方签订本合同起至后本项目竣工交房完毕为止；第三条：甲方责任以及义务：3.5提供专门服务销售中心、示范单元和销售现场其它区域的物业保安、清洁人员、客服人员、水吧人员并负责由此引起的费用以及销售现场的日常运作费用；3.9由甲方派驻现场财务人员负责统一收取购房客户的全部购房款和足额定金，按本合同规定准时支付乙方应得之代理费用（如有）；第四条：乙方工作内容：4.1策划工作包括但不限于：4.1.1完成项目市场定位、客户分析、销售计划、广告推广、案场执行、报告方案等；4.1.2提供推荐意见书，根据开发商需要按时派遣相关工作人员配合甲方与第三方进行工作沟通和交流；4.1.3向甲方提供项目市场动态及分析，当出现突发的政策调整及市场急速激变的情况，及时提供专业分析及对策建议；4.1.4在项目营销各阶段与广告公司、制作公司及媒体等对接，由乙方承担有关策划、案场销售物料、宣传推广、广告设计、营销执行及线上平台推广，除项目工地现场及销售中心为开发商投入费用外，其他线上推广及线下推广费全部由乙方承担，乙方承担的广告投入在销售过程中用电商优惠的方式回款；第五条：服务报酬：5.1策划销售代理费（简称代理费），1.住宅销售代理费用：甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计总销售成交金额为基数，以代理费率为系数计算代理费；销售成交结算:以按揭客户交足首期楼款并签订《商品房买卖合同》结算30%佣金，待按揭银行出具《银行同意贷款意见书》及购房贷款到账后，结算剩余的70%佣金；以一次性客户签订《商品房买卖合同》为准；销售代理费率：指乙方根据实现的项目销售率以跳点补差的方式进行；销售代理费用：按当期推货量（每一期以公开推货量）作为乙方销售代理费的基准代理费率为1%起跳，每个公开销售期房源正式开盘之日起六个月内，累计销售率50％以下，代理费率1％，累计销售率50％（含）--80％，代理费率1.1％，累计销售率80％（含）以上，代理费率1.3％；若开盘六个月内，乙方未达到当期推售货量的60%，甲方有权解除合同；2.议价部分：委托期内，乙方不得低过当期基准售价（一房一价的实收价格）；3.策划费：本项目为独家策划销售总代理，乙方不收取项目策划费；委托期内，如认购者交定金后违约的，经处理确定甲方收取的定金由甲、乙双方按50%：50%的比例分成；如认购者交纳首期后违约，经处理确认违约金全部归属甲方，但甲方须按本合同约定的代理费率以该单元合同约定的成交金额为基数支付乙方代理费（客户违约金须超过代理费）；若甲方退还该单元定金及首期款给认购者，乙方不收取该单元违约金及代理费；5.2线上平台（简称电商费），5.2.1电商费结算不区分客户来源（公司股东关系户除外）；5.2.2本项目除项目现场的营销中心、看房通道之外的其他广告由乙方负责出资，包括项目现场所需的设计费、户外广告牌，相关宣传物料印刷制作费、电台广告、线下拓展、相关线上平台广告、开盘活动、各种宣传暖场活动等，乙方必须投入的广告必须满足本期销售需要；甲方同意本费用由乙方通过收取所有成交客户电商信息服务费（以当时实际可用名称为准）的方式来收回投入资金，具体金额以项目实际情况乙方另定；5.3支付时间：乙方每月5日前将上月应该结算的代理费、议价分成、违约定金分成等结算表提交给甲方，甲方须在每月10日内支付上月乙方应结算的全部费用给乙方；第六条：违约责任、合约生效及终止，6.3终止合同时，经双方协商后，甲方仍须按本合同条款第五条支付乙方于代理期间已完成部分服务费；6.4在合同有效期内，甲方擅自将销售权委托第三方销售或自销、转介等亦构成违约应向乙方支付相应的违约金；6.5合同有效期内，除达到法律明确规定的或双方协商解除条件的情形外，甲、乙双方任何一方无故终止合同，违约方须支付守约方相应的违约金，甲乙双方协商为主；6.6如甲方在本项目第一次开盘销售一年内，故意设置销售障碍或者乙方达到本合同要求甲方单方面违约，甲方需要在一个月内赔偿乙方为本项目所支出的全额广告费”等内容。合同签订后，珍亮公司进行了相关的推广工作，涉案蓉山华府楼盘于2018年9月22日开盘，家宜公司称珍亮公司在开盘时采用交２万元抵５万元的团购优惠，私自收取和占有了客户所交的40000元款项，且该“团购行为”导致房价被抬高，并影响了销售情况，按照家宜公司预估，蓉山华府楼盘开盘前6个月的销售量应当达到80％即175套，但珍亮公司在开盘6个月内仅销售了125套，家宜公司以每套25000元计算损失金额，故要求珍亮公司赔偿经济损失1250000元。而珍亮公司称“２万抵５万”收取的团购金即电商费，因家宜公司要求解除合同，结合蓉山华府一期销售代理费达到1250000元，预估商铺及二期房屋的销售金额，以预期利润的30％计算违约金，故要求家宜公司承担违约金700000元，双方遂诉至法院。另查明，经双方一审庭审确认，截止至2019年3月16日，已销售并办理网签手续的房屋为125套，2019年3月16日至2019年6月27日期间，已销售并办理网签手续的房屋为14套，合计销售价格为106262935元，佣金为1166306.9元，家宜公司共支付750000元佣金给珍亮公司。对于定金，开盘以来共收取21户客户定金，合计269000元，家宜公司为其中的9户客户办理了退定金手续，合计退定金110000元。再查明，为了涉案蓉山华府的宣传推广工作，珍亮公司于2018年2月1日与君意陶商行签订《关于租用裙楼广告牌位合同书》，约定君意陶商行将新华南芙蓉东路口红星综合楼二至三楼南侧裙楼位置租赁给珍亮公司制作蓉山华府楼盘广告招牌，租赁期限为2018年２月1日至2019年12月31日，签订合同之日珍亮公司须向君意陶商行支付100000元的履约保证金，租金为每年3月8日之前一次性支付当年全年租金336000元等内容。但君意陶商行仅是涉案裙楼的租赁人，而非权利所属人，且广告牌因未办理报批手续，广告牌已于2019年8月6日拆下，截至今日，珍亮公司尚未支付过履约保证金及租金给君意陶商行。2018年8月10日，珍亮公司与韶关市弘光文化传播有限公司（以下简称弘光公司）签订《蓉山华府单张投递合同》，约定本次投递单张为蓉山华府宣传单张，投递数量共计50000份，每份0.26元，不含税，小计13000元。2018年12月25日弘光公司出具收据载明“今收到蓉山华府派单兼职费用10000元整，还有3000未付”。2018年8月1日，武江区恒峰广告装饰部（以下简称恒峰广告）在《物料制作合同》上加盖公章确认，该合同约定珍亮公司委托恒峰广告进行物料制作及安装，合同金额合计18800元，并于2018年10月16日出具收据，该收据载明“今收到蓉山华府楼体广告、新华南路户外广告、外围桁架广告、吊旗、售楼部包装、样板房包装等广告制作及安装费用12000元”。为筹办蓉山华府2018年9月22日开盘活动，珍亮公司与韶关市浈江区心高度文化传播有限公司（以下简称心高度公司）于2018年9月18日签订《活动协议书》，约定协议含税（10%）包干总金额76000元，经珍亮公司书面确认服务内容达到约定要求后的2018年10月31日内向心高度公司全额支付合同金额，以转账形式支付，心高度公司于2018年10月18日开具收款收据确认收到蓉山华府开盘活动费用76000元。此外，珍亮公司与韶关市武江区蜗牛传媒有限公司（以下简称蜗牛公司）就物料制作签订服务合同，合计费用为38400元，并由蜗牛公司开具相应价值金额的收据。一审法院认为，家宜公司与珍亮公司所订立的《蓉山华府独家策划销售代理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应当按照合同约定，善意、全面履行合同。家宜公司于2019年３月28日向一审法院提起诉讼，要求解除双方的委托合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”的规定，双方对委托合同都有任意解除权，家宜公司以向法院提起诉讼的方式向珍亮公司通知解除委托合同，并无不妥。因此，家宜公司、珍亮公司合同解除的时间应定在2019年3月28日。对于家宜公司要求珍亮公司赔偿经济损失1250000元的诉讼请求，因房地产市场的影响因素众多，且家宜公司也未提交证据证明珍亮公司的销售行为给其造成的具体损失，故家宜公司要求以未达到销售总额80％的剩余房屋以每套25000元计算损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。珍亮公司接受家宜公司的委托，为家宜公司销售商品房，属于有偿委托合同，经双方确认，珍亮公司共销售房屋140套，合计销售金额106262935元，按照合同约定的每个公开销售期房源正式开盘之日起六个月内累计销售率50％（含）--80％，代理费率1.1％，且双方庭审中确认的佣金为1166306.9元未超过合同约定的标准，一审法院予以确认，结合珍亮公司自认已经收取家宜公司的销售代理费750000元，家宜公司应当向珍亮公司支付蓉山华府销售代理费416306.9元。对于营销推广费的承担问题，合同约定除项目现场的营销中心、看房通道之外的其他广告由珍亮公司出资，家宜公司同意本费用由珍亮公司通过收取所有成交客户电商信息服务费（以当时实际可用名称为准）的方式来收回投入资金。珍亮公司称电商费为开盘时“2万抵5万元”的团购优惠金，而家宜公司辩称电商费为其他中介通过微信介绍购房而支付给中介的费用，一审法院认为，此费用实际是支付给介绍买房的中介方，而非直接支付给珍亮公司的，故家宜公司对于电商费的辩称，不予采信。营销推广费的支出是用于蓉山华府楼盘的推广，受益方为房地产公司即家宜公司，依照公平原则，应当由家宜公司承担。结合珍亮公司提交的相关营销推广合同及收据，一审法院确认珍亮公司实际支付营销推广费136400元。对于位于新华南的户外广告牌，根据珍亮公司与君意陶商行签订的《关于租用裙楼广告牌位合同书》约定每年租金为336000元，即月租金为28000元，实际租用期限为19个月，合计租金应当为532000元，虽然该租金尚未实际支付，但租赁裙楼用作广告牌是事实，应当支付相应租金，且约定的月租金未明显超出市场价格，一审法院予以认定。因君意陶商行并非涉案裙楼的权利所属人，涉案广告牌也未办理相应的行政审批手续，故珍亮公司未尽应尽的谨慎审查的义务，依照诚实信用原则及公平原则，一审法院确定广告牌的租赁费用由家宜公司及珍亮公司各承担50％。综上，扣除珍亮公司已经收取的电商费40000元，家宜公司应当向珍亮公司支付营销推广费362400元。对于定金的问题，合同约定委托期内，如认购者交定金后违约的，经处理确定家宜公司收取的定金由家宜公司、珍亮公司按50％：50％的比例分成。一审庭审中，双方确认收取定金总额为269000元，按照合同约定，其中的50％即134500元归珍亮公司所有，故珍亮公司要求家宜公司支付所收取认购者交定金后违约的定金分成134500元，予法有据，一审法院予以支持。对于家宜公司关于因大部分客户是朋友熟人介绍，根据实际情况已退还9位客户的定金110000元，剩余客户的定金也在办理退还手续的辩称，退定金行为属于家宜公司自行处分自己权利的行为，但家宜公司无权处理其中属于珍亮公司所有的50％定金，故家宜公司的辩称，一审法院不予采纳。对于珍亮公司要求家宜公司支付违约金700000元的诉请，因《蓉山华府全程策划销售代理合同》已由家宜公司行使任意解除权解除，故珍亮公司就商铺及二期房屋的期待利益的30％主张违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于珍亮公司要求家宜公司支付垫付工人资金25400元的诉请，因合同约定家宜公司提供物业保安、清洁人员、客服人员、水吧人员并负责由此引起的费用，家宜公司已配备相应的工作人员，对于珍亮公司自行聘请保洁员工资，应当由珍亮公司自行承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第三百九十六条、第四百零五条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认韶关市家宜置业有限公司与韶关市珍亮置业有限公司签订的《蓉山华府全程策划销售代理合同》已于2019年3月28日解除；二、韶关市家宜置业有限公司于判决生效之日起十日内向韶关市珍亮置业有限公司支付应付未付的销售代理费416306.9元；三、韶关市家宜置业有限公司于判决生效之日起十日内向韶关市珍亮置业有限公司支付营销推广费362400元；四、韶关市家宜置业有限公司于判决生效之日起十日内向韶关市珍亮置业有限公司支付所收取认购者交定金后违约的定金分成134500元；五、驳回韶关市家宜置业有限公司的其他本诉请求；六、驳回韶关市珍亮置业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16100元，由韶关市家宜置业有限公司负担16050元，由韶关市珍亮置业有限公司负担50元；反诉案件受理费26939元，由韶关市家宜置业有限公司负担12932元，由韶关市珍亮置业有限公司负担14007元。本院二审期间，珍亮公司围绕上诉请求提交了一份《D、E栋成交2018年9月22日至2019年5月21日商品房推售货量表》；拟证明有17套房未算入代理费，在委托期间珍亮公司代理销售的商品房套数。家宜公司经庭后核实对该份证据发表意见称，一、珍亮公司代售房屋时，代售期间的房屋买卖合同由珍亮公司负责出面（或由其委托第三方）与客户签订，且根据双方签订合同第4.3条约定，由珍亮公司负责办理房产证等业务，故客户是否签订房屋买卖合同，珍亮公司是清楚的；二、针对珍亮公司主张增加17套房屋的代理费，其具体对应货量表中的序号1—16、18购房者，至今未跟家宜公司签订商品房买卖合同，珍亮公司主张的序号19、20购房者，成交日期为2019年7月11、15日，不在珍亮公司本案主张的期限范围内，不属于本案的审理范围，与本案不存在因果关系。因此，珍亮公司无权要求家宜公司支付其增加17套房屋的代理费。家宜公司二审未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，一审庭审期间，珍亮公司新增诉讼请求，请求家宜公司支付D402房的佣金，家宜公司对此予以认可。本院认为，本案系委托合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院仅针对珍亮公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是:一、家宜公司需向珍亮公司支付的涉案销售代理费的金额问题；二、家宜公司需向珍亮公司支付的营销推广费的金额问题；三、珍亮公司关于违约金的请求是否应予支持。一、关于焦点问题一。珍亮公司上诉主张其共销售房屋157套，并非一审法院认定的140套，并提交了《D、E栋成交2018年9月22日至2019年5月21日商品房推售货量表》及《D、E栋未签合同客户定金表》反映其所销售房屋的信息。对此，家宜公司不予认可，并明确表示相应购房者至今尚未与其签订《商品房买卖合同》。根据珍亮公司与家宜公司签订的《蓉山华府全程策划销售代理合同》第5.1条第1点关于“销售成交结算:以按揭客户交足首期楼款并签订《商品房买卖合同》结算30%佣金，待按揭银行出具《银行同意贷款意见书》及购房贷款到账后，结算剩余的70%佣金；以一次性客户签订《商品房买卖合同》为准。”的约定，双方系以签订《商品房买卖合同》作为结算销售代理费用的条件，珍亮公司主张该17套房屋的购房者已支付定金，但并未提交证据反映该17套房屋的购房者已与家宜公司签订《商品房买卖合同》，应承担举证不能的不利后果，故珍亮公司该项上诉理由不成立，本院不予支持。珍亮公司可待有相关证据后再行向家宜公司主张权利。二、关于焦点问题二。珍亮公司与家宜公司在涉案《蓉山华府全程策划销售代理合同》中约定，珍亮公司投入的广告必须满足本期销售需要。在本案中，珍亮公司为进行蓉山华府楼盘的推广，与君意陶商行签订了《关于租用裙楼广告牌位合同书》，但珍亮公司在与君意陶商行签订上述合同时，未尽到谨慎审查义务，未对涉案裙楼的实际权利所属人审核清楚，亦未督促对涉案广告牌办理相应的行政审批手续，致使涉案广告牌于2019年8月6日即蓉山华府楼盘的推广期内被拆除，据此，一审法院依照诚实信用原则及公平原则确定广告牌的租赁费用由家宜公司及珍亮公司各承担50%并无明显不妥，本院予以确认。对于珍亮公司在涉案楼盘开盘时因采用“2万抵5万”的团购优惠而收取的40000元，虽然珍亮公司与家宜公司在涉案《蓉山华府全程策划销售代理合同》中约定除项目现场的营销中心、看房通道之外的其他广告由珍亮公司出资，家宜公司同意该费用由珍亮公司通过收取所有成交客户电商信息服务费的方式来收回投入资金，但珍亮公司采用“2万抵5万”的团购优惠时，并未依照合同约定与家宜公司进行商定确认，且该40000元亦不属于上述电商信息服务费所定义的类型，因此，一审法院认定对珍亮公司所收取的该40000元，在家宜公司应当向珍亮公司支付的营销推广费用中予以扣除，家宜公司需向珍亮公司支付的营销推广费为362400元并无不当，本院予以维持。三、关于焦点问题三。根据珍亮公司与家宜公司在涉案《蓉山华府全程策划销售代理合同》中第3.4条关于：“负责在开始销售前与乙方共同商定所有乙方提供制定的销售策划方案和销售计划，并书面确认最终方案，由乙方具体执行。”的约定，珍亮公司制定的所有销售策划方案和销售计划均需在开始销售前与家宜公司进行商定，并由家宜公司书面进行确认方可执行。而从现查明事实反映，珍亮公司在涉案楼盘开盘时采用“2万抵5万”的团购优惠进行销售，事先并未与家宜公司进行商定，且自行收取了两户购房者的团购优惠价款共计40000元，此举违反了上述约定，在珍亮公司违反合同约定情况下，珍亮公司主张家宜公司支付700000元违约金没有事实和法律依据，本院予以驳回。此外，对于珍亮公司主张家宜公司支付的工人资金25400元，根据涉案《蓉山华府全程策划销售代理合同》第3.5条的约定，家宜公司负责提供专门服务销售中心、示范单元和销售现场其它区域的物业保安、清洁人员、客服人员、水吧人员并负责由此引起的费用，家宜公司已配备相关工作人员，珍亮公司亦未提供证据反映家宜公司曾委托其聘请保洁人员，故对珍亮公司该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，珍亮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15561.84元，由上诉人韶关市珍亮置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 焦晓巍审 判 员 神玉嫦审 判 员 赖洁华二〇二〇年五月二十日法官助理 龙 娟书 记 员 刘宇璠