贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初371号原告：保利贵州物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园内，统一社会信用代码91520112798810167G。法定代表人：王浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：涂永鹏，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘忠美，该公司员工，特别授权代理。被告：韩几何，男，1977年12月5日生，彝族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：韩练达，特别授权代理。原告保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）与被告韩几何物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人涂永鹏，被告韩几何到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告立即支付物业费66620.40元、违约金19986.12元，共计86606.52元；2．案件受理费由被告负担。事实和理由：被告为贵州省贵阳市乌当区的业主。原告和保利贵州房地产开发有限公司（以下简称保利贵州公司）于2007年5月17日签订了前期物业服务协议，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米2.8元，建筑面积为216.30平方米，每月应交纳的物业费为605.64元。合同第三章第七条第三款约定被告应按季交纳物业费。合同第八章第三十一条约定逾期未交纳的，每逾期一日，交纳欠费总额的千分之三作为违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2010年5月1日起拒绝交纳物业费，至2019年6月30日欠费月数共计110个月，被告欠交物业费共计66620.40元。同时根据合同约定应当交纳违约金，为减轻被告负担，违约金部分原告请求按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定的不超过物业费本金的30%，即19986.12元，多余部分自愿放弃。综上，两项合计为86606.52元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业费。现诉请法院依法判决。被告韩几何辩称，1．原告只收费、不作为、无服务，使本人及家人遭受巨大经济损失及精神伤害。本户所在的17、18、19、20四栋，因开发商违约未按时交房，开发商责成物业公司免除多年物业费赔偿业主损失，本人参照其他邻居赔偿标准与物业多次协商未果。2．房屋第一层原始墙面多处渗水，毁坏实木墙面和地板，更导致整层（包括两间卧室、储藏室和楼梯间）常年渗水发霉，根本无法正常使用，造成直接和间接经济损失超过百万，本人及家人多次向物业反映问题，但物业不作为，至今未解决。3．房顶采光井一根巨大的防腐木腐烂，只剩一头悬空，存在巨大安全隐患。本人及家人多次向物业反应问题，但物业不作为，至今未解决。4．物业纵容隔壁T19-5业主疯狂违建，拆除我与其两家后院围栏，新建3层房屋，严重破坏本栋房屋外观和后院景观，严重侵害本人及家庭的隐私、采光和通风等权利。本人及家人自从违建开始就多次向物业反应，但物业不作为，至今未解决。5．不合理的高额水费。每月无人居住、关掉家里总闸的情况下也要缴100多元水费，水表从安装位置到入户横跨6户，问题一定发生在这一段户外的管道。本人及家人多次向物业反应问题，但物业不作为，至今未解决。6．原告收取高昂的别墅物业费，但不作为、无服务。例子比比皆是：小区遍地乱搭乱建、恶狗乱窜、大蛇经常在必经人行道出没、电梯及车库经常有人随地大小便、物业保安辱骂业主。本院经审理认定事实如下：2007年5月17日，保利物业公司与保利贵州公司签订《保利·温泉新城Ⅰ期前期物业服务合同》，约定保利贵州公司将保利·温泉新城Ⅰ期委托给保利物业公司管理，合同期限自2007年5月17日起至该物业管理区域内业主委员会成立并签订《物业服务合同》之日止。合同还约定，联排住宅物业管理服务费按每月每平方米2.8元收取，按季交纳，由业主/物业使用人在每季度第一个月的前十日内一次性向保利物业公司交清当季的物业管理服务费，业主/物业使用人逾期缴交，按每日3‰向保利物业公司支付违约金。另查明，韩几何购买的保利贵州公司开发建设的位于保利温泉新城浅山别墅T-19-6栋房屋原系案外人谢倩颖所有，韩几何通过转让方式受让了该房屋后于2010年4月12日办理了收房手续，但由于其邻居存在乱搭乱建的情况以及小区存在卫生管理不到位之处，其从2010年5月1日起未再向保利物业公司交纳物业服务费。还查明，韩几何购买的案涉房屋建筑面积为216.30平方米，根据《保利·温泉新城Ⅰ期前期物业服务合同》约定的物业服务费收取标准，保利物业公司主张韩几何支付的2010年5月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费为66620.40元（即216.30平方米×2.8元/月﹒平方米×110个月）。本院认为，保利·温泉新城Ⅰ期的开发商保利贵州公司在案涉小区未成立业主委员会的前提下选聘保利物业公司为该小区物业服务企业，并与保利物业公司签订《保利·温泉新城Ⅰ期前期物业服务合同》，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，保利贵州公司在案涉小区未成立业主委员会的前提下与保利物业公司签订的前期物业服务合同对包括韩几何在内的小区业主具有约束力。根据《保利·温泉新城Ⅰ期前期物业服务合同》，保利物业公司有权对小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，而在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，韩几何长期拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了小区和保利物业公司的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”及《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定及前期物业服务合同中关于交纳物业服务费用的约定，韩几何作为小区业主，应当按照约定向保利物业公司交纳物业服务费，但其2010年5月1日起至2019年6月30日期间未履行交纳物业服务费的义务，已经构成违约，故保利物业公司诉请韩几何支付该期间的物业服务费66620.40元，本院予以支持。关于本案违约金的问题。本院认为，保利物业公司在提供物业服务期间，依据《前期物业服务协议》的约定履行了主要的物业服务义务，其虽主张了违约金，但又于2020年5月26日向本院提交了放弃在该案中违约金诉请的书面声明，本院应从其自愿，故其该项诉请，本院不再予以处理。对于韩几何在庭审中的答辩意见。本院认为，韩几何主张保利物业公司提供的物业服务不到位，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如其认为保利物业公司提供物业服务不到位，其可就物业管理一方不完全履行合同义务向其主张违约责任，在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失，但法律未规定此请求权可以作为对抗交纳物业服务费的抗辩权，韩几何不能以此作为拒交物业服务费的理由。对于韩几何主张其邻居搭建建筑影响其采光等情况，如其认为邻居搭建建筑系违章建筑，可依法向行政管理部门反映解决。本院同时认为，权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。本案被告一味追求其应当享受的权利，但自2010年5月1日起从未履行自己的交费义务，先行违约后却又要求原告履行种种义务，此举对于原告而言，有违实质公平。同时，原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，其在提供物业服务过程中虽然存在一定的不足之处，但已尽到了主要的物业服务义务。虽然不能苛求原告提供的物业服务达到小区所有业主的满意，但是原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。被告不应当以拒付物业服务费作为手段以加剧与原告之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响被告的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告韩几何于本判决生效之日起五日内支付原告保利贵州物业管理有限公司2010年5月1日至2019年6月30日期间的物业服务费人民币66620.40元；二、驳回原告保利贵州物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1965元减半收取982.50元，由原告负担246.50元，被告韩几何负担736元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁国辉二〇二〇年五月二十九日书记员  王礼斌