广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9639号原告（反诉被告）：广州云房数据服务有限公司，住所地广州市天河区天河东路**第**01-02及**。法定代表人：程俊翔，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴玫，该公司员工。委托诉讼代理人：古春芳，该公司员工。被告（反诉原告）：林辉，男，1986年8月17日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：林川，广东创安律师事务所律师。原告（反诉被告）广州云房数据服务有限公司（以下简称云房公司）与被告（反诉原告）林辉租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。云房公司的委托诉讼代理人吴玫，林辉及其委托诉讼代理人林川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云房公司向本院提出以下诉讼请求，请求判决：1.林辉退还双倍押金16000元；2.林辉支付赔偿金31875元（承租涉案商铺支付装修费用41577.59元，合同期限5年，平均分摊每年的成本费8316元，现已承租1年2个月，故平摊每个月为693元）；3.本案全部费用由林辉承担。事实与理由：我方于2018年5月24日承租了林辉位于广州市番禺区沙湾镇德贤路612号商铺，合同期为2018年5月25日至2023年5月31日，按照诚实信用原则，林辉负有如实告知出租商铺真实情况的义务，但林辉为顺利放租，隐瞒该商铺厕所因管道原因导致长期堵塞的问题。在我方准备装修时发现有堵塞现象告知林辉后，林辉依然未如实告知，仅说是普通堵塞情况，严重损害我方利益。在我方承租期间（2018年5月24日至2019年7月29日），商铺厕所多次出现因管道原因造成堵塞现象，且由于近期雨水较多，厕所堵塞现象变得更为严重，由于管道原因造成堵塞，水从如厕器往上喷出，并由厕所漫进办公区域，严重影响我方正常经营及日常使用，涉案商铺不符合承租条件，根据双方签订的《商铺租赁合同》第十一条第二款第一点的规定，林辉违约给我方造成严重损失（包括但不限于因重新寻找其他商铺租赁费用以及因重新寻找其他商铺租赁而损失的日常经营效益、员工成本等），现依照法律规定提起诉讼，望判如所请。林辉辩称，我移交的商铺符合合同约定的使用条件，无需支付赔偿金。云房公司无正当理由解除合同，根据合同约定，我可以没收全部租赁押金。基于上述两个理由，应当驳回云房公司的全部诉讼请求。林辉向本院提出以下反诉请求：1.云房公司赔偿空租期损失8400元以及租金差额损失27624元；2.云房公司支付电费502元；3、云房公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月24日，我与云房公司签订《商铺租赁合同》，租赁期限自2018年5月25日至2023年5月31日。其中约定2018年5月25日起至2018年5月31日的租金为933.33元；2018年6月1日起至2019年5月31日止的月租金为4000元/月；2019年6月1日起至2020年5月31日止的月租金为4200元/月；2020年6月1日起至2021年5月31日止的月租金为4410元/月；2021年6月1日起至2022年5月31日止的月租金为4630.5元/月；2022年6月1日起至2023年5月31日止的月租金为4862.03元/月。签订合同当日，我将商铺移交给云房公司使用。云房公司租赁商铺后，由于经营不善，即寻找理由退租。2019年7月下旬，云房公司以厕所堵塞影响正常营业为由单方解除合同并要求赔偿损失。云房公司于2019年7月底退租后，涉案商铺空置了2个月。2019年10月11日，我与新租户签订了一份《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2019年10月11日至2024年10月30日；2019年10月11日至10月31日为免租期；2019年11月1日至2021年10月31日，月租金3800元；2021年11月1日至2022年10月31日，月租金4000元；2022年11月1日至2023年10月31日，月租金4200元；2023年11月1日至2024年10月31日，月租金4500元。我认为，我将商铺移交给云房公司使用时，云房公司并未对租赁商铺及其配套设备设施提出异议，应视为我移交使用的商铺符合合同约定的使用条件。至于厕所堵塞问题，商铺移交使用后一直由云房公司使用，造成厕所堵塞的原因不明，我接到云房公司反映厕所堵塞问题后，及时委托维修单位进行维修并支付了维修费用，已履行了合同约定的租赁物维修义务。云房公司无正当理由单方解除合同，导致我的商铺空置了2个月，应赔偿空租期租金损失。云房公司退租后，我以新的市场行情将商铺重新出租，造成租金差额损失，云房公司应予以赔偿，故提起反诉。云房公司辩称，林辉称我方是因为经营不善而找理由退租，我方不予认可，我方提供的微信聊天记录证明商铺厕所在经营期间多次堵塞的情况，在我方刚承租该商铺进行装修前，已经发现该商铺厕所有堵塞现象，当时我方以为只是普通堵塞情况，也跟林辉反馈了该问题，林辉的答复也是我方认为的普通堵塞现象，我方就没有留意。退租后的空置期的损失，不应由我方承担。林辉认为由于我方无正当理由解除合同导致重新出租差价损失以及欠缴电费等一系列损失，我方均不予认可。请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案物业位于广州市番禺区沙湾镇德贤路612号，建筑面积64平方米，权属人登记为林辉。2018年5月24日，林辉（甲方、出租方）与云房公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，载明：甲方将位于广州市番禺区沙湾镇德贤路612号商铺出租给乙方，建筑面积为64平方米，租赁期限自2018年5月25日起至2023年5月31日止；乙方应于每月10日前将租金交付给甲方，乙方支付的租金为当月1日至31日，该商铺月租金为4000元，年租金为48000元，租金从第二年起每年递增5%；本合同签署后，乙方向甲方支付8000元作为承租该商铺的租赁押金，合同终止后，乙方结清相关费用后10天内，甲方应如数退还租赁押金；商铺交付日为2018年5月25日，甲方交付时应保证租赁商铺本身及附属设施、设备能够正常使用，质量不合格或严重影响使用的，乙方有权拒收；验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议的，乙方应当场提出；在租赁期内，甲方应保证商铺及配套设施能正常使用，非因乙方原因，商铺及设施的正常损毁的，甲方应负责维修，甲方拒不维修的，乙方有权自行更换或维修，费用由甲方承担；甲方不能提供商铺或所提供的商铺不符合约定条件，严重影响使用的，乙方有权单方解除合同；甲方不能交付本合同约定商铺的，应退回全额押金并赔偿乙方5000元违约金；甲方因商铺权属瑕疵或非法出租商铺而导致本合同终止时，应双倍返还租赁押金；租赁期间，甲方负责对交付时的商铺及设施设备的维修、养护责任；因乙方自身原因，需要提前终止合同的，乙方可选择以下方式处理：①甲方没收全部租赁押金；②甲方同意乙方寻找新租客顶租……；等等。同日，双方签订《应收租金确认书》，确认租金情况为：2018年5月25日起至2018年5月31日的租金为933.33元；2018年6月1日起至2019年5月31日止的月租金为4000元/月；2019年6月1日起至2020年5月31日止的月租金为4200元/月；2020年6月1日起至2021年5月31日止的月租金为4410元/月；2021年6月1日起至2022年5月31日止的月租金为4630.5元/月；2022年6月1日起至2023年5月31日止的月租金为4862.03元/月。2018年5月25日，林辉将涉案商铺交付给云房公司使用，因交付时商铺内的装修不符合云房公司的使用目的，云房公司于2018年6月开始准备对商铺进行重新装修。2018年7月2日，涉案商铺获得《装修施工许可证》。云房公司提供的微信聊天记录显示，云房公司于2018年11月2日与林辉沟通2018年7月装修时产生的厕所维修费用400元的支付问题，林辉主张从未同意支付此笔费用，林辉在微信中陈述“物业说是装修的倾倒垃圾导致堵塞，装修的说是楼上弄的，我没同意过出钱，我跟物业确定下”。林辉在微信中陈述因没时间处理该事宜，遂将厕所维修费用400元支付给云房公司。2019年6月，涉案商铺再次出现厕所堵塞问题，云房公司提供了涉案商铺厕所由于堵塞而导致排泄物溢出的照片以及视频。《君华香柏御府化粪池清理、保障记录表》、广州市广环清洁服务有限公司外出施工竣工（结算）单显示，涉案商铺于2019年7月5日疏通一次。云房公司确认厕所已经疏通，但主张因担心继续出现类似情况，不敢再继续使用。云房公司提供的《君华店总预算表》、中国建设银行单位客户专用回单显示，云房公司在涉案商铺实际投入装修费用30141.6元以及支付室内贴纸、背景墙等11435.99元，累计投入硬装费用41577.59元。2019年7月23日，云房公司向林辉发送《合同解除通知书》，载明因厕所堵塞问题一直得不到解除，严重影响云房公司的经营及正常使用，依据合同约定，出租人所交付的商铺不符合约定条件，严重影响使用的，承租人有权单方解除合同。告知本通知送达之日起，双方签订的《商铺租赁合同》解除，云房公司将在7日内搬离商铺，并要求林辉于本通知送达之日起5日内，赔偿装修损失31875元以及退还押金8000元给云房公司。该邮件详情单显示于2019年7月24日投递成功。广州市君华物业服务有限公司《收据》显示，涉案房屋2019年7月产生电费502.58元，云房公司未提供证据证明已支付该费用。2019年10月11日，林辉将涉案商铺另行出租给案外人，租赁期限自2019年10月11日起至2024年10月30日止，免租期为2019年10月11日至10月31日，2019年11月1日至2021年10月31日的月租金为3800元；2021年11月1日至2022年10月31日的月租金为4000元；2022年11月1日至2023年10月31日的月租金为4200元；2023年11月1日至2024年10月31日的月租金为4500元。庭审中，双方均确认云房公司已于2019年7月25日将涉案租赁物交还给林辉。本院认为：云房公司与林辉就涉案物业签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。本案争议焦点为，云房公司是否享有单方解除权。合同约定，云房公司（乙方）承租林辉（甲方）涉案物业，在租赁期内，甲方应保证商铺及配套设施能正常使用，非因乙方原因，商铺及设施的正常损毁的，甲方应负责维修，甲方拒不维修的，乙方有权自行更换或维修，费用由甲方承担；甲方不能提供商铺或所提供的商铺不符合约定条件，严重影响使用的，乙方有权单方解除合同。即只有在商铺不符合约定条件，出现了严重影响使用的前提下，云房公司才可以单方解除合同。首先，没有证据显示云房公司在接收商铺时，对厕所问题提出过异议。其次，在案证据显示，涉案商铺在2018年7月厕所出现堵塞，系在林辉将商铺交付给云房公司使用后发生的，云房公司主张商铺在交付之时及交付之前经常发生堵塞，交付后又发生多次轻微堵塞，但均未能提供证据证实。直至2019年6月，厕所再次堵塞，两次堵塞间隔时间近一年。两次厕所堵塞的原因，均没有证据显示系因商铺结构性问题以及严重到不能使用的程度。即使存在堵塞问题，厕所仅为配套使用的设施，通过维修即可达到正常使用的条件。云房公司也确认在2019年7月5日维修后，可正常使用。且云房公司作为承租人，有合理使用的义务，本案不能排除出现堵塞是由于云房公司不合理使用造成的。云房公司虽提供证据证明涉案商铺存在厕所堵塞，但未能提供证据证明厕所堵塞的原因是由于商铺本身存在无法正常使用的结构性问题以及该问题达到不能正常使用、导致合同不能继续履行的程度。第一次堵塞时，林辉承担了维修费用，但不能以此推断涉案商铺不符合约定条件，因此，云房公司以厕所堵塞达到严重不能使用的程度为由要求解除合同，不符合合同目的，云房公司不具备单方解除合同的权利，其于2019年7月23日向林辉发出书面解除合同通知书，不发生解除合同的法律后果。云房公司作为承租人，如需提前解除合同，应与出租人林辉达成一致意见，云房公司未举证证明其与林辉达成提前解除合同的合意。林辉在庭审中确认涉案商铺已于2019年7月25日收回，并于2019年10月11日另行出租。云房公司在提出解除合同时，林辉虽持异议，却并未阻止云房公司搬离且于2019年7月25日接收了钥匙、商铺，此后又另行出租，以其实际行为表示接受了解除合同。故，本院确认涉案《商铺租赁合同》已于2019年7月25日解除。因云房公司提前终止合同，属违约方，根据合同约定，因乙方自身原因，需要提前终止合同的，甲方没收全部租赁押金，林辉依据合同约定没收云房公司押金8000元，无需返还。云房公司要求林辉双倍返还押金16000元，无事实依据，本院不予支持。同理，云房公司要求林辉赔偿商铺装修费用31875元，无事实依据，本院不予支持。依据合同约定，云房公司已经承担了提前解除合同的违约责任，林辉反诉要求云房公司支付空租期租金损失8400元以及租金差额27624元，依据不足，本院不予支持。林辉主张云房公司仍有2019年7月的电费502元未结清，云房公司未提供证据证实其已缴纳，故应支付电费502元给林辉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、广州云房数据服务有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向林辉支付电费502元；二、驳回广州云房数据服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回林辉的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费997元，由广州云房数据服务有限公司承担。反诉受理费357元，由林辉承担352元，广州云房数据服务有限公司承担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  黄英启人民陪审员  何蕴华二〇二〇年五月十一日书 记 员  陈 冬