上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初16979号原告(反诉被告)：上海九陌实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：蒋官福，执行董事。委托诉讼代理人：彭婷婷，上海田玉秀律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海新大洲物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王磊，董事长。委托诉讼代理人：张星月，男。委托诉讼代理人：孙宏川，男。原告上海九陌实业有限公司(下称“九陌公司”)诉被告上海新大洲物流有限公司(下称“新大洲公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，被告新大洲公司提起反诉，本院经审核后依法予以合并审理。经原告申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司对案涉厂房开裂原因进行鉴定。本案于2019年10月22日、12月26日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人彭婷婷、被告委托诉讼代理人张星月、孙宏川到庭参加诉讼。2020年4月2日，本案第三次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人彭婷婷、被告委托诉讼代理人张星月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海九陌实业有限公司向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告向原告赔偿房屋损失，具体损失以评估结论为准；2、判令被告赔偿原告租金损失(自2019年6月11日起算至房屋恢复原状之日止，租金损失计算方式为日平均租金*租金损失天数)；3、判令被告向原告支付2019年5月21日至2019年6月10日期间的房屋占用费人民币(以下币种均为人民币)211,111.11元；4、判令被告向原告支付拖欠的电费1,400.47元及拖欠的水费(据实结算)；5、本案诉讼费由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告将华新镇嘉松中路XXX弄XXX号房屋二楼恢复原状，具体标准为重新做承压式环氧树脂地坪(原状以原告提供的厂房照片为依据)；2、判令被告赔偿原告租金损失(自2019年6月11日起算至房屋恢复原状之日止，租金损失计算方式为日平均租金*租金损失天数)；3、判令被告向原告支付2019年5月21日至2019年6月10日期间的房屋占用费211,111.11元；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年12月原告将位于华新镇嘉松中路XXX弄XXX号的房屋整体出租给被告使用，用于从事汽车配件等相关产业，为此双方签订了《租赁合同》，租期为2016年12月28日至2020年2月29日为止，租金为每年380万元(不含税)，租金每三年递增10%。租赁期限内，被告单方提出要解除该租赁合同，经甲乙双方友好协商以后，就提前解除租赁合同事宜原被告双方在2019年3月签订了《租赁合同终止协议》，依据该终止协议的约定：被告应在2019年5月20日返还房屋。但被告并未依约返还。在原告现场督促被告尽快返还租赁房屋的过程中，原告发现原先被告用于存放重型汽车配件的租赁房屋二楼的地面出现大面积开裂，且地面裂缝开裂极严重，已严重妨碍原告再次出租。原告在发现此问题后，及时发函督促被告尽快进行修复，但被告并未理会。因被告在租赁期限内未能合理使用房屋导致地面出现开裂，被告应承担因此而给原告造成的损失。为此，在多次协商均无果的情况下，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告上海新大洲物流有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、系争房屋建造于1995年，至双方签订租赁合同已经有24年的房龄，且被告承租前系争房屋已空置多年，二楼地面开裂是由于房屋老旧造成的；被告承租系争房屋后二楼用于存放货物，每平方承重不曾超过300斤，与原告诉称的用于存放重型机械配件不符；2、被告已经根据终止协议约定，于2019年5月20日搬空货物，之后被告多次催促原告办理交接手续，但原告以各种借口推诿，直至2019年5月30日原告接收了物业钥匙，后又以二楼地面开裂为由拒绝办理交接手续，2019年6月份原告已将系争房屋另行出租，故租金损失及占用费不应向被告主张；3、原、被告协商一致解除租赁合同并签订终止协议，协议中被告已经承担了提前解除合同的违约金50万左右。同时，被告提起反诉，向本院提出如下诉讼请求：1、判令反诉被告返还反诉原告租金10万元；2、判令反诉被告支付逾期付款滞纳金(按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年6月1日开始计算至判决生效之日止)；3、本案诉讼费由反诉被告负担。审理中，反诉原告变更第一项诉请为：判令反诉被告返还反诉原告押金10万元。事实与理由：2016年12月27日，反诉原、被告签订《租赁合同》，由反诉被告将系争房屋出租给反诉原告。2019年2月27日，双方达成《租赁合同终止协议》，约定反诉原告在协议生效后5个工作日内向反诉被告支付1,007,000元，反诉被告于2019年5月20日返还反诉原告押金10万元并向反诉原告开具金额为50万元的发票。反诉原告按约履行了付款及交付义务，但截至今日反诉被告仍未将10万元返还给反诉原告，故应将上述钱款返还并支付逾期付款滞纳金。针对反诉，上海九陌实业有限公司辩称：不同意新大洲公司的诉讼请求。10万元应为租金，双方约定反诉原告应于2019年5月20日搬离，但反诉原告直至2019年6月10日才搬离，故该10万元已经冲抵房屋占用费。经开庭审理查明：位于上海市青浦区华新镇嘉松中路XXX弄XXX号的房屋(下称“系争房屋”)登记在上海谢迪礼品有限公司名下。2016年12月27日，九陌公司(甲方)与新大洲公司(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将其承租的上海谢迪礼品有限公司名下坐落于华新镇嘉松中路XXX弄XXX号(实际应为嘉松中路XXX弄XXX号，即系争房屋)的物业转租给乙方；甲方保证向乙方提供建筑面积不小于8,632.72平方米及车棚181平方米的物业(其中包括物业、办公楼、门卫室配电房、消防泵房等设施)，院内空地及院内通道乙方免费使用；甲方须安排乙方对物业进行查验，查验合格后，甲方将物业按现状交付乙方使用，乙方进行局部改造(将院内绿化部分改造成混凝土作业区、一层平台库改门、附加平台及上部雨棚，两部货梯改门及搭建斜坡平台)应事先征得甲方同意；乙方交接前该物业、电力设备、自来水管网等基础设施自然损坏时由甲方负责配备、安装、检查、维修与更换，交接后在合同期内，由乙方自行负责维护及修复；合同期限为2016年12月28日至2020年2月29日，其中2016年12月28日至2017年2月28日为免费服务期；2017年3月1日至2020年2月29日每年度租金为380万元整(不含税)，每季度租金为95万元整(不含税)；本合同签订生效之日，乙方须向甲方缴纳租赁押金为60万元整，押金由甲方向乙方开具合规收据；租金采取先付后用的原则，每三个月预付一次，每一期提前15天付款；甲方向乙方提供的本合同约定物业作为乙方仓储、物流、办公使用，严禁储存化学危险品及其他任何易燃易爆违禁品等，乙方储存的货物必须合法，同时乙方对物业内储存的货物安全一切自行负责，与甲方无关；如租赁房屋结构及屋面等基础设施因正常使用自然损坏时，甲方在接到乙方通知之日起五日内派人进行维修，如甲方逾期未维修的，乙方可代为维修，相关维修费用由甲方承担；租赁房屋交接时，甲乙双方已确认租赁房屋及其设施设备基本符合乙方的使用要求，乙方可以正常使用该物业，以乙方原因造成物业损坏的损失由乙方承担；由于不可抗力造成的损失双方按照《合同法》承担(或免于承担)责任；乙方不得随意损坏物业，如有其它改变对物业结构影响时，需征得甲方书面同意后方能进行；合同期限届满时或合同履行期间提前解除时，乙方在租赁期间的装潢、出资添置的设施、增建的建筑物等，由乙方在不损坏物业结构的前提下自行搬迁，不能搬迁的无偿归甲方所有、处置；如甲方要求按物业交付时的现状恢复原状的，乙方应立即恢复原状，未立即恢复的，甲方可代为恢复，但相关恢复费用由乙方自行承担，甲方可从押金中予以扣除；甲方向乙方提供的物业和基础设施交付时存在缺陷的，经乙方书面申请，甲方应自交付之日起的15日内进行修复，逾期不修复的，乙方可代为修复，且乙方可以从租金中扣除该修复的费用，若交付时乙方未书面指出需要修复的地方的，视为甲方向乙方提供的物业和基础设施不存在缺陷或其他影响乙方正常使用的问题；甲乙双方约定，合同期内，乙方应合理使用并爱护该物业和有关设施设备，因乙方使用不当或不合理使用，致使该物业和有关设施设备损坏或发生故障的，其维修费用由乙方承担；合同期满，乙方不再续租搬出该物业，乙方付清全部租金及相关费用(如乙方未付清，甲方有权扣除应承担费用后将剩余押金无息退还乙方)，甲方验收物业合格后，在乙方未有拖欠租金的前提下，甲方应将乙方所缴纳的押金全额无息退还给乙方；合同期限届满时或合同履行期间提前解除时，乙方应将甲方租赁的物业及使用权归还给甲方，并保证自然状态下完好无损，如乙方提前解除合同的，甲方有权不予退还乙方押金及多缴纳的租金，且乙方还要赔偿甲方的直接和间接损失。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，新大洲公司向九陌公司支付押金60万元。2019年1月20日，新大洲公司向九陌公司发送《协商解除合同函告》，载明由于系争房屋年久失修，无法达到消防要求、无环评证书及被周边居民举报等原因，导致新大洲公司无法正常使用系争房屋为由，提出解除案涉租赁合同。2019年1月24日，九陌公司回函新大洲公司，表示在交付物业前新大洲公司已确认系争房屋符合使用要求，不同意新大洲公司的解约要求，2019年2月27日，九陌公司(甲方)与新大洲公司(乙方)签订《〈租赁合同〉终止协议》，载明：甲乙双方经友好协商原《租赁合同》于2019年5月20日提前终止，甲方同意乙方于2019年5月20日将原合同约定标的物业交付甲方；鉴于合同签订时乙方支付甲方押金60万元整，目前甲方已经向乙方开具发票且乙方未付款金额为1,007,000元(2019年3月1日至2019年5月31日租金)，甲乙双方商定，乙方在本协议生效后5个工作日内向甲方支付1,007,000元，甲方于2019年5月20日返还乙方租金10万元整并按照《租赁合同》第八条第5款之规定开具50万金额(6%仓储服务费增值税专用发票)，税点乙方承担，自此乙方已承担全部违约责任，甲方不再向乙方主张任何违约责任和债权；如甲方于2019年5月20日前招租到新的客户需提前入住时，甲方提前书面通知乙方，乙方配合甲方提前搬离并将原合同标的物也提前交付给甲方，甲方应按照原《租赁合同》第三条约定的租金标准，退还乙方未实际使用期间多支付的租金；乙方付清截止2019年5月20日或者提前搬离物业之日前的水电费；甲方在收到上述第二条约定款项后，原《租赁合同》解除，甲方不再向乙方主张任何其他权利；本《租赁合同》终止协议履行完毕后，甲乙双方原合同债权债务结清，双方不得再向对方主张任何债权。2019年3月4日，新大洲公司向九陌公司支付1,007,000元。2019年5月31日，九陌公司向新大洲公司发出《责令修复物业通知函》，告知根据终止协议约定新大洲公司应于2019年5月20日将系争房屋完好状态交付九陌公司，但新大洲公司至今未交付；在九陌公司现场催促新大洲公司尽快交付物业过程中，发现新大洲公司并未依据租赁合同约定合理使用和爱护系争房屋，房屋地面出现大规模的裂缝且地面裂缝开裂极严重，故要求新大洲公司采取措施修复系争房屋并尽快交付九陌公司等。2019年6月3日，新大洲公司复函九陌公司，表示新大洲公司自5月20日起多次催促九陌公司移交系争房屋，但九陌公司迟迟不肯交接；地面开裂系建筑物自然沉降所致，并非新大洲公司使用所致，且新大洲公司提出解除合同也是由于系争房屋年久失修导致无法使用所致等。审理中，经九陌公司申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋二楼地面大面积开裂原因进行鉴定。2020年2月17日，上海源正科技有限责任公司出具《鉴定工作联系单》，载明：由于缺少系争房屋相关图纸(建筑设计总说明、结构设计总说明、相关节点做法)，无法对系争工程原施工质量进行检查；缺少系争房屋地面租赁期间实际堆载使用情况(包括堆载货物及设备重量、堆载区域及位置等)，无法明确租赁期间实际使用对二楼地面大面积开裂的影响程度及范围；综上，系争房屋二楼地面大面积开裂原因的鉴定依据不足，且根据预勘情况，现场已撤场(非租赁期间实际使用状态)，不具备鉴定条件，故本次鉴定作撤销处理。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、终止协议、转账凭证、函、鉴定工作联系单等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、系争房屋是由原告自大房东处承租后几天就转租给被告，在转租时不存在瑕疵，双方在签订租赁合同前对现场进行了查勘，系争地面为承压式环氧地坪，不存在开裂等情形，租赁物状态良好，符合被告使用状态，双方在确认房屋无误的情况下签订了租赁合同；且根据租赁合同约定，在交房后房屋的基础设施是由被告进行维护，如交接时系争房屋存在损坏，被告应及时提出，如不提出视为房屋是完好的；在租赁关系结束后由被告完好的交还原告；被告承租系争房屋后用于汽车配件仓库，现地面开裂应为被告使用原因所致；2、根据终止协议约定，被告租金缴纳至2019年5月20日，被告应于当日将系争房屋整体返还原告，并由原告退还被告10万元租金；被告实际于2019年5月30日才将房屋钥匙交付门卫，但系争房屋厂区内的小卖部及一个面积约100平方米仓库直至2019年6月10日才腾退完毕，故被告应向原告支付2019年5月21日至2019年6月10日期间全部房屋的占用费；3、由于原告在交接验收系争房屋是发现存在开裂等情形，故要求被告进行维修，但被告拒不维修，导致系争房屋二楼现仍为空置状态，故应按照二楼面积结合双方约定的租金标准向原告赔付租金损失。为此，原告提供厂房租赁协议、照片、视频、大房东情况说明、平面图、租赁合同等作为证据。被告对厂房租赁协议真实性无异议，对大房东情况说明、租赁合同真实性不予认可；照片及视频可以说被告已经于2019年5月30日交还系争房屋，且可以看到整个楼梯、墙面有裂痕，有粉刷脱落；一层地面也存在大面积开裂，与二楼的情况一样，而现在原告是以二楼地面开裂为由拒不接受系争房屋；5月29日时小卖部确实没有搬离，但没有被告的其他物品，当天双方并没涉及到二楼地面开裂的问题。被告主张：1、合同虽约定了租赁房屋符合基本要求，但未对房屋具体完好标准进行细化；系争房屋建成于1995年，房屋开裂是由于自然原因导致，被告承租之时已存在开裂等情形，而并非被告使用导致；原告不是系争房屋的产权人，其并非适格的主体；原告提供的证据不能证明系争房屋由于被告使用导致开裂；2、根据终止协议约定，被告租金支付至2019年5月31日，且原告也向被告开具了对等金额的发票；协议第二条约定了原告向被告开具50万元的发票，并退还被告10万元，故对应的应为被告支付的押金60万元，原告应退还的10万元钱款性质应为押金；3、被告按约于2019年5月20日搬离，但是原告一直以各种理由拒不接受，直至2019年5月30日被告将系争房屋钥匙交付原告林经理；至于原告所述的小卖部及仓库确实存在，但小卖部面积大约20平米，且属系争房屋主体建筑之外的房屋，在租赁合同中未有体现，仓库面积大约58平米，为保证5月30日能将系争房屋全部归还原告，是由被告代理人带人亲自搬离并将钥匙交付给原告。为此，被告提供照片、微信聊天记录等作为证据。原告对照片真实性不予认可，对微信聊天记录真实性无异议。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《〈租赁合同〉终止协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。现原告主张系争房屋二楼地面系因被告不当使用造成开裂并要求被告重新做承压式环氧地坪，但其提供的证据不足以证明其主张，故对原告提出的恢复原状并赔偿租金损失的诉请，本院不予支持。根据终止协议约定，双方租赁合同于2019年5月20日终止，被告应于2019年5月20日将系争房屋返还给原告，但租金应支付至2019年5月31日。双方对终止协议中应退款10万元的性质有争议，结合协议约定、被告钱款支付情况、原告开票金额等，本院认定10万元的性质为押金，原告应按照终止协议约定退还被告。原告迟延返还上述钱款，应向被告支付逾期付款滞纳金。被告主张的滞纳金标准，于法有据，本院予以支持，但2019年8月20日之后的计算标准应调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)。原告主张被告于2019年6月10日才将系争房屋全部腾退，被告不予确认并主张其已于2019年5月30日将系争房屋腾退并将钥匙交付给原告，根据原告提供的视频及被告提供的微信聊天记录，本院认为，原告于2019年5月29日已可以自由出入系争房屋，且5月30日被告已将钥匙交付原告，即使被告仍有小卖部及仓库未腾退，但其支付的租金足以偿付上述未腾退部位的占用费，故对原告主张的占用费本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告上海九陌实业有限公司的全部诉讼请求；二、反诉被告上海九陌实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海新大洲物流有限公司押金10万元；三、反诉被告上海九陌实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海新大洲物流有限公司逾期付款滞纳金[以10万元为基数，支付自2019年6月1日起至判决生效之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7,654.30元，减半收取计3,827.15元，由原告上海九陌实业有限公司负担；反诉受理费1,150元，由反诉被告上海九陌实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇二〇年五月十五日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。