河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终996号上诉人(原审被告)：河南盛典房地产开发有限公司，住所地周口市川汇区八一路南段开元新城。法定代表人：王森，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩冰，河南团结律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石美荣，女，汉族，1951年4月16日生，住新疆霍城县。委托诉讼代理人：徐春营，河南明辩（商水）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：周口市林海建材城有限公司，住所地周口市南外环北侧、八一路东侧。法定代表人：徐彬恒，该公司经理。委托诉讼代理人：郭力、王秀玲（实习），均系河南郭力律师事务所律师。上诉人河南盛典房地产开发有限公司（以下简称盛典公司）因与被上诉人周口市林海建材城有限公司（以下简称林海公司）、石美荣合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初6288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛典公司的委托诉讼代理人韩冰、被上诉人林海公司的委托诉讼代理人郭力、王秀玲、被上诉人石美荣及其委托诉讼代理人徐春营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛典公司上诉请求：1、依法撤销河南省周口市川汇区人民法院(2019)豫1602民初6288号民事判决书,改判驳回石美荣对河南盛典房地产开发有限公司的诉讼请求。2、诉讼费由石美容、林海公司承担。事实和理由：一、盛典公司并非是本案合同纠纷的当事人,不应当承担责任。石美荣诉林海公司房屋租赁托管合同纠纷一案,盛典公司并非合同当事人,根据合同的相对性,盛典公司不是合同主体，合同条款对合同以外的主体不产生约束力。二、石美荣并没有实际取得出租房屋的所有权，且没有实际占有房屋,对房屋租金无权要求支付。石美荣只有在实际取得房屋的物权后,才能享有对该物权的占有、使用和受益等权利,但本案争议的房屋并非石美荣所有,自然也不享有物权的收益,一审判决物权收益归石美容明显缺失事实依据。三、一审判决程序违法。1、一审判决违法了一事不再理的原则。石美荣已经在另案中起诉解除了和盛典公司的房屋买卖合同,该判决已经生效,在本案中再次因房屋纠纷起诉盛典公司违背了民事诉讼法第124条一事不再理的规定,石美容可以启动再审程序解决争议。2、一审判决超过了当事人的诉求范围。石美荣在本案中依据房屋租赁托管合同起诉赔偿损失,但一审判决让盛典公司承担责任的事实依据却是盛典公司违反了房屋买卖合同的约定,判决明显超越了当事人的起诉请求范围,系程序违法。四、间接损失不应当予以支持。根据合同法的规定,解除合同后当事人主张赔偿损失的,为了避免损失范围的无限扩大,该损失应当仅限于直接损失,因石美荣并没有取得房屋,对房屋期待的租金损失应当属于间接损失,不在违约赔偿范围之内。请求二审法院查明事实真相,支持盛典公司的诉讼请求。石美荣辩称：一、2015年10月21日石美容通过抵账方式购得了盛典公司开发的国际建材城A07栋119、120号商铺,并于当日与林海公司签订上述两间商铺的《商铺委托经营协议书》,因抵账款低于上述两间商铺的总价款,故该协议约定,石美容自愿放弃该两间商铺前三年的租金收益,用以抵偿两间商铺的总价款。而且,盛典公司的这种操作模式并非只有石美荣这一例,大部分购买盛典公司开发的国际建材城商铺的业主均与林海公司签订《商铺委托经营协议书》。盛典公司上诉称其不是合同当事人,不应承担责任的理由不能成立。二、石美荣通过抵账方式支付了上述两间商铺1383023元的房款,占总房款的82%,剩余的303590元房款也是通过放弃商铺前三年租金收益的这一前提下折抵的,足以能够认定石美荣已经取得了该商铺的所有权,依法应当享有该商铺带来的收益。三、石美荣在2019年1月16日诉盛典公司解除合同纠纷一案中,仅主张抵账的1383023元,其余部分损失并非主张。故本案的诉讼并不属于重复诉讼,也不违反民事诉讼法规定的一事不再理的原则，盛典公司认为一审程序违法没有事实依据。石美荣在《商铺委托经营协议书》中放弃前三年的租金收益,属于石美荣的应得利益损失,原审判决盛典公司对石美容的上述损失承担责任，符合《合同法》的相关规定。四、石美荣与盛典公司没有任何关系,石美容不可能无故将138万多元让盛典公司无偿使用。且该138万多元的抵账款来源于川汇区人民法院审理的(2016)豫1602民初925号民事案件,该案中石美荣将2535000元出借给案外人张芙蓉，双方之间的借款利息为月息二分。石美荣正是基于与盛典公司之间存在的《商铺委托经营协议书》,在该协议履行过程中,因长期未得到合同约定的收益,至2019年1月16日才选择起诉，否则，在盛典公司使用该款近四年的时间里,石美荣也不会无动于衷、不计报酬。石美容的诉讼请求属于石美容的应得利益,理应得到支持。综上,石美容认为,盛典公司的上述理由不能成立,请二审法院依法驳回其上述请求,维持原判。林海公司辩称，1、一审判决盛典公司承担责任正确,石美荣在一审中通过变更诉讼请求的方式要求盛典公司承担责任是基于原房屋买卖合同关系没有得到的损失进行的诉讼,符合法律规定。2、石美荣没有实际取得出租房屋的所有权,没有实际占有房屋,盛典公司及石美荣均认可。因此，一审判决林海公司不承担责任正确。因委托管理合同在房屋没有交付的情况下不可能履行,一审判决解除合同正确。3、一审判决认定事实清楚、程序合法、适用法律正确,应予维持。石美荣向一审法院起诉请求：1、依法判令解除石美容与林海公司之间签订的周口国际建材城商铺委托经营管理协议书。2、判令盛典公司、林海公司共同赔偿石美容自2015年10月31日至2018年10月30日应付租金303590.34元。3、判令盛典公司、林海公司共同赔偿2018年10月31日至2019年4月30日应付租金59031.46元。4、由林海公司赔偿石美容租金利息损失，其中303590.34元，由林海公司按年利率6％从2015年10月31日起赔偿至2019年4月30日止，由盛典公司承担共同赔偿责任；第二笔59031.46元，从2019年5月1日起赔偿至债务清偿之日止由林海公司按年利率6％承担赔偿责任，由盛典公司承担共同赔偿责任。一审法院认定事实：2015年10月21日，石美荣通过抵账方式购得盛典公司开发的周口国际建材城A07栋1层119层、120号两套商铺。因抵账金额为1383023元，两套房屋的价款为1686613元，相差303590元，于是石美荣当日在与林海公司签订的周口国际建材城商铺委托经营管理协议书中约定：“A07栋1层119层返租基数844607元，A07栋1层120号返租基数842006元，在委托经营期间，甲方（石美荣）自愿放弃该铺位前三年（2015年10月31日起至2018年10月30日止）的使用权、租赁权、收益权、经营权等，作为补偿乙方（周口市林海建材城有限公司）一次性给予返租基数18％的返租优惠抵扣房款．．．．．．在第4-6年即2018年10月31日至2021年10月30日，林海公司确保石美容租金收益不低于返租基数的24％，其中第四年7％，第五年8％，以此类推”。之后，石美荣于2019年1月16日向一审法院起诉要求解除与盛典公司房屋买卖（以房抵债）合同关系，一审法院于2019年5月6日作出的生效的（2019）豫1602民初157号民事判决以盛典公司一直未交付涉案商铺为由判令解除石美容与盛典公司之间签订的房屋买卖合同，并判令公司返还石美荣抵账的房款1383023元。因石美荣未在该（2019）豫1602民初157号民事案件中主张要求赔偿损失，故一审法院对此未作处理。现石美荣起诉要求解除与林海公司签订的商铺委托经营管理协议，并要求盛典公司与林海公司共同赔偿其应得利益损失包括前三年2015年10月31日起至2018年10月30日止的18％的返租优惠抵扣房款303590.34元和第四年2018年10月31日至2019年4月30日即（2019）豫1602民初157号民事判决解除石美容与盛典公司以房抵债合同之日前的应得租金利益损失59031.46元（按约定的第四年返租基数7％计算半年）。一审法院认为，因石美荣在一审法院（2019）豫1602民初157号民事案件中未主张要求盛典公司赔偿损失，故石美容在本案中主张赔偿解除合同之前的应得利益损失，一审法院应予处理。显然，石美容与林海公司签订的商铺委托经营管理协议中放弃的前三年2015年10月31日起至2018年10月30日止的18％的返租优惠抵扣房款303590.34元，以及第四年2018年10月31日至2019年4月30日即（2019）豫1602民初157号民事判决解除石美容与盛典公司以房抵债合同之日前的租金损失59031.46元（按约定的第四年返租基数7％计算半年），如今已成为石美容的应得利益损失，该损失是因盛典公司一直未交付涉案房屋的过错行为造成的，故对石美容要求盛典公司赔偿该两项损失的诉讼请求，一审法院予以支持。因涉案房屋一直未交付，故石美容与林海公司签订的商铺委托经营管理协议一直也未实际得到履行，故石美容要求解除与林海公司签订的商铺委托经营管理协议，一审法院应予支持。同样因涉案房屋一直未交付系盛典公司的过错，故造成涉案商铺委托经营管理协议未实际履行，林海公司并无过错，故石美容要求林海公司共同赔偿上述损失，一审法院不予支持。鉴于石美容应得的租金利益损失已得到足额支持，故石美容再请求赔偿应得租金利益损失的利息损失，缺乏事实根据与法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除石美荣与周口市林海建材城有限公司于2015年10月21日签订的周口国际建材城商铺委托经营管理协议；二、河南盛典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿石美荣2015年10月31日起至2018年10月30日止的18％的返租优惠抵扣房款303590.34元和第四年2018年10月31日至2019年4月30日的半年租金损失59031.46元，共计362621.8元；三、驳回石美荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3370元，由河南盛典房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据双方陈述的事实及理由，本案的主要焦点是：关于盛典公司是否具备本案的主体资格问题；关于盛典公司主张的可得利益损失是否应予以支持的问题；关于一审审理是否违法问题。一、关于盛典公司是否具备本案的主体资格问题。石美容在本案中起诉盛典公司请求的是与其解除合同后的赔偿损失问题，且在另案中并未主张赔偿损失，故盛典公司具备本案诉讼主体资格。二、关于盛典公司主张的可得利益损失是否应予以支持的问题。由于盛典公司违约，造成涉案房屋不能交付给林海公司进行租赁经营，故一审依据石美容与林海公司的合同约定，认定盛典公司应赔偿石美容可得利益损失362621.8元，符合《中华人民共和国合同法》第113的规定，本院予以支持。三、关于一审审理是否违法问题。石美容在（2019）豫1602民初157号案中并未向盛典公司诉请赔偿损失，在本案中诉求因盛典公司违约给其造成的可得利益损失，不属重复起诉。一审审理程序合法。综上所述，河南盛典房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6740元，由河南盛典房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱记周审判员  李俊华审判员  许向朋二〇二〇年五月二十五日书记员  李晨瑛