江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初872号原告：石澎潮，男，1982年1月27日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：冒萍萍，江苏敏政（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁亚银，江苏敏政（南通）律师事务所实习律师。被告：白小萍，女，1968年6月8日生，汉族，住南通市崇川区。被告：张建林，男，1966年6月14日生，汉族，住南通市崇川区。原告石澎潮与被告白小萍、张建林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告石澎潮及其委托诉讼代理人冒萍萍、袁亚银、被告白小萍到庭参加诉讼，被告张建林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告石澎潮向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即协助将坐落于南通市青年路新村30幢613室的房屋的不动产权转移登记至原告石澎潮名下；2.本案诉讼费用由被告承担。后原告石澎潮变更诉讼请求为：1.确认原、被告所签订的房屋买卖合同有效；2.被告立即协助将坐落于南通市青年路新村30幢613室的房屋的不动产权转移登记至原告名下，并按76元/日标准支付违约金自起诉之日起至过户之日；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年2月26日，原告石澎潮（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）及崇川区安悦房产中介服务部（中介方、丙方）在崇川区安悦房产中介服务部签订房地产买卖合同一份，约定：两被告自愿将坐落于南通市青年路新村30幢613室房屋出售给原告石澎潮。购房款为76万元，合同签订时乙方支付5万元购房定金。首付款61万元于2019年3月8日前交付。首付款支付的当天，甲方将此房抵押到乙方名下，并交钥匙给乙方。双方订于2019年12月30日前办理产权过户手续，同时乙方支付10万元给甲方。交房时间为2019年5月1日，合同还约定了其他事项。合同签订当天，原告石澎潮向被告白小萍支付了5万元定金。2019年4月28日，原告石澎潮向两被告支付了首付款61万元。同日，原被告签订不动产借款抵押合同，并办理了抵押登记手续，原告取得了苏（2019）南通市不动产证明第0011564号不动产登记证明。被告已将房屋钥匙交付原告石澎潮。2019年12月30日，原告按约向被告支付了购房余款10万元。后原告要求被告办理不动产权过户登记，被告闪烁其词，不予配合。案涉房地产买卖合同系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，依法成立并有效。现原告已按约向被告支付了全部的购房款，被告已经将房屋钥匙交付给原告，而被告未按约协助原告办理不动产过户手续，此行为违反法律规定和合同约定，侵害原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告白小萍辩称，被告白小萍不同意原告的诉讼请求。首先，原告未能按照约定支付首付款，原告违约在先，案涉合同已属无效合同。其次，被告白小萍当时卖房系因急需用钱。再次，被告白小萍在2019年11月就通过中介联系原告，表示其不再出售案涉房屋，并愿意按合同约定承担违约责任。最后，被告张建林不知晓出售案涉房屋事宜，当时签订案涉《不动产借款抵押合同》时，被告白小萍告知张建林是借款抵押，被告张建林不同意出售案涉房屋。被告张建林未应诉答辩。原告石澎潮围绕诉讼请求依法提交了房地产买卖合同、不动产登记证书、收条、银行支付凭证、不动产借款抵押合同及他项权证、短信记录、崇川区合汇家中介服务部工商登记信息，被告白小萍对上述证据的真实性无异议，被告张建林未应诉答辩，亦未对原告石澎潮提供的证据提出异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。原告石澎潮为证明两被告知晓案涉房屋买卖的事实，并同意在买卖房屋的前提基础上办理抵押手续，申请证人曹某,4、庄某,4出庭作证。经质证，被告白小萍认为其在2019年11月已通过证人崇川区安悦中介房产服务部庄某,4与原告联系，表示其不再出售案涉房屋，且中介并未在办理《不动产借款抵押合同》时告知被告张建林系因案涉房屋买卖合同，但其认可《不动产借款抵押合同》上被告张建林的签字系其本人所签。本院认为，两位证人系案涉房屋买卖的中介方且证言相互吻合，能够证明案件事实，可信度较高，对其陈述的原告石澎潮与被告白小萍签订《房地产买卖合同》、两被告在《不动产借款抵押合同》上签字的事实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻关系，南通市崇川区青年路新村30幢613室房屋2017年12月11日登记于两被告名下。2019年2月26日，原告石澎潮（买方、乙方）、被告白小萍、张建林（卖方、甲方）与案外人安悦房产（中介方、丙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：1.甲方自愿将坐落于南通市青年路新村30幢613室，产权证号0095891的房屋出售给乙方，成交总价款为76万元整。毛坯。2.甲方出具的产权证明材料有产权证。3.乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购置上述房产，甲乙双方商定的房款及产权交接方式如下：（1）本合同签订时乙方支付人民币伍万元作购房定金，由丙方转交给甲方，甲方同时将上述房屋产权证明材料（原件）交与丙方作售房保证。（2）甲乙双方订于2019年12月30日前办理产权过户手续，同时乙方支付人民币壹拾万元给甲方，如因甲方或乙方原因不能过户，每逾期一天由责任方赔偿总成交价的0.01%给对方，合同继续履行。5.甲方保证上述房地产权的共有人知道并愿意承认本合同的成立，并保证共有人在本合同上签字；否则，由此造成的买卖不能正常进行甲方愿意承担违约责任，甲乙双方对此无异议。该合同上手写补充条款：14.付款方式如下：首付款2019年3月8日六十一万元。15.首付款当天将此房抵押到乙方名下，并交钥匙给乙方。被告白小萍在甲方处签字，原告石澎潮在乙方处签字，案外人崇川区安悦房产中介服务部在丙方处签章。同日，原告石澎潮汇至被告白小萍银行账户5万元，同时被告白小萍出具收条一份，载明：今收到石澎潮购青年路新村30幢613室购房定金伍万元整。2019年4月28日原告石澎潮分两笔汇至被告白小萍银行账户共61万元，同时，被告白小萍出具收条一份，载明：今收到石澎潮购青年路新村30幢613室购房款陆拾壹万整，证人庄某,4作为见证人在该收条上签字。同日，原告石澎潮作为贷款人（乙方）、两被告作为借款人（甲方）及抵押人（丙方）在南通市不动产交易中心办理了案涉房屋的《不动产借款抵押合同》，载明，第一条甲方向乙方借款人民币660000元整，上述所借款项用于购买房子。第二条甲乙双方约定：甲方向乙方借款期限为8月，自2019年4月28日至自2019年12月12日止，乙方自2019年4月28日向甲方提供本合同项下的资金，提供方式为银行转账。第三条甲乙双方约定上述借款利息为0。第四条甲乙双方约定：甲方还款方式采用下述第3种还款方式，手写“到期甲乙双方履行买卖协议。”第六条抵押不动产的具体状况为：不动产权利人白小萍、张建林，坐落青年路新村30幢613室；不动产权证号0095891；房屋建筑面积64.23平方米，分摊土地面积10平方米，上述不动产价值人民币76万元整。两被告分别在甲方、丙方处签字，原告在乙方处签字。2019年12月30日，原告石澎潮汇至被告白小萍银行账户10万元整。本院认为，本案的争议焦点有两个：一是原、被告签订的案涉《不动产借款抵押合同》系为保障《房地产买卖合同》的顺利履行还是为借款？二是案涉《房地产买卖合同》是否合法有效并对被告张建林具有约束力？关于争议焦点一，本院认为原、被告系为保障《房地产买卖合同》的顺利履行而签订的《不动产借款抵押合同》，理由如下：首先，两位证人系案涉房屋买卖合同的中介方，证人证言均陈述签订案涉房屋买卖合同时，两被告购买案涉房屋不满两年，为避免缴纳较大的税额，双方协商在2019年12月30日前过户，为保障《房地产买卖合同》的顺利履行签订《不动产借款抵押合同》，两位证人证言与原告的陈述以及案涉房屋不动产登记信息、买卖合同约定的抵押和房屋过户时间等高度吻合，亦与常理相符。其次，原、被告并不相识，亦未形成借贷合意。被告白小萍主张其向原告借款与常情不符，且原告向被告共支付了76万元后，该款一直在被告处。最后，被告白小萍庭审中也表示其在2019年11月通过中介联系原告，表示不再出售案涉房屋，亦可证明原、被告之间系房屋买卖关系。关于争议焦点二，本院认为案涉《房地产买卖合同》合法有效，至于该合同是否对被告张建林具有约束力，本院认为，被告张建林在《不动产借款抵押合同》上的签字可以认定为对《房地产买卖合同》的追认，理由如下：《不动产借款抵押合同》中明确载明两被告还款方式为到期履行买卖协议，被告张建林作为完全民事行为能力人，原告完全有理由相信其是知晓案涉房屋买卖的事实的。其次，《不动产借款抵押合同》载明的借款利息为0，而原、被告并不相识，如果是借款，显然与常理不符，有理由相信被告张建林至少在签订《不动产借款抵押合同》时是知晓房屋买卖的事实的。另外被告白小萍主张因原告石澎潮未能按照合同约定支付首付款致使合同无效，首先，不符合合同无效的法定情形，其次，被告白小萍在2019年4月28日不仅收取了原告石澎潮的首付款并出具了收条，也没有就首付款支付时间提出任何异议，而且同时按照双方签订的房屋买卖合同签订了《不动产借款抵押合同》，两被告在该合同上签字，上述行为足以视为被告对首付款支付时间的认可。综上，案涉《房地产买卖合同》系双方真实意识表示，合同依法有效，现原告已按照合同约定支付了全部购房款，两被告应根据合同约定配合原告完成案涉房屋的过户手续。另外关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，双方在合同中明确进行了约定，且该约定不违反法律的强制性规定，本院予以支持。被告张建林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，本院可依据查明的事实依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第一百零七条、《最高人民法院》第三条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原、被告双方于2019年2月26日订立的《房地产买卖合同》有效。二、被告白小萍、张建林于本判决生效之日起十日内协助原告石澎潮将坐落于南通市青年路新村30幢613室的房屋过户登记至原告石澎潮名下。三、被告白小萍、张建林于本判决生效之日起十日内给付原告石澎潮自2020年3月11日起至实际过户之日止按照每天76元的标准计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元（已减半），由被告白小萍、张建林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费130元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 员 吴陈根法官助理 黄素英二〇二〇年五月二十日书 记 员 高玲玲