广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初1089号原告深圳市城铁物业股份有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福安社区*******新华保险大厦1506、1508。法定代表人丁某1。原告深圳市城铁物业服务股份有限公司惠州分公司，住所地惠州市黄田岗小区****第二层。负责人丁某1，职务总经理。原告共同委托代理人李爱华，系广东君言律师事务所律师。原告共同委托代理人魏慧园，系广东君言律师事务所律师。被告李友云，女，汉族，1980年10月19日出生，公民身份号码441************769，住广东省惠州市惠城区***************。原告深圳市城铁物业股份有限公司、深圳市城铁物业服务股份有限公司惠州分公司与被告李友云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市城铁物业股份有限公司、深圳市城铁物业服务股份有限公司惠州分公司共同委托代理人魏慧园、被告李友云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人辩诉意见原告起诉称，原告深圳市城铁物业服务股份有限公司（原名称：深圳市中铁物业发展有限公司）是具有一级资质的物业服务企业，自广东泰豪实业发展有限公司与原告深圳市城铁物业股份有限公司签订《泰豪·绿湖新邨前期物业服务合同》起，被告房产所属豪泰·绿湖新邨小区的物业服务一直由原告深圳市城铁物业股份有限公司的分公司原告深圳市城铁物业服务股份有限公司惠州分公司提供，物业服务费标准住宅为1.4元/月/平方米，商业为2.4元/月/平方米，物业管理区域内公共水电分摊费由全体业主分摊；物业服务费及公共水电分摊费按月交纳，业主或者物业使用人应在每月度首5日内履行交纳义务。被告系豪泰·绿湖新邨小区D3栋D3-0102号房产的业主，房屋面积共347.97平方米，从2018年7月5日起被告无故拖欠物业服务费、原告代为垫付水费及公共水电分摊费等费用，至2019年10月31日（16个月），被告共拖欠物业服务费7794.56元、水费1508.49元、公共水电分摊费2129.6元及违约金（根据前期物业服务合同约定，按照日万分之五标准计算,暂计至2019年10月31日止），各项合计17395.49元。原告多次催促被告支付相关费用，但被告一直未支付。为此，原告特向贵院起诉，望判如所请：一、判令被告支付拖欠的物业服务费7794.56元、水费1508.49元、公共水电分摊费2129.6元,共计11432.65元;二、根据合同约定违约金5962.84元(违约金按每日万分之五计算，暂计至2019年10月31日止)。三、判令被告承担全部诉讼费用。以上共计17395.49元。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求，变更为判令被告支付从2018年7月1日起算至2020年2月29日拖欠的物业服务费9473.2元，水费1861.47元，公共水电费2613.28元。共计14217.95元。变更第二项诉讼请求，变更为：判令被告支付合同约定违约金1461.47元，按照每日万分之五计算，暂计至2020年2月29日。以上共计15679.42元。被告答辩称，一、原、被告之间的物业合同已过期，原告没有权利向被告主张权利；二、原告没有提供服务或者提供的服务严重不符合合同约定；三、违约金的约定过分高于造成的损失。本院查明的案件事实经审理查明，2009年6月30日，广东泰豪实业发展有限公司与深圳市中铁物业发展有限公司签订《惠州[泰豪·绿湖新邨]前期物业服务合同》，约定由深圳市中铁物业发展有限公司对惠州泰豪·绿湖新邨提供物业管理服务事宜。2010年3月23日，被告李友云（乙方）与深圳市中铁物业发展有限公司（甲方）签订《惠州[泰豪·绿湖新邨]前期物业管理服务协议》，约定：甲方向乙方所在的物业（泰豪·绿湖新邨D3号楼1楼02号）提供前期物业管理服务；物业服务费标准住宅为1.4元/月/平方米，商业为2.4元/月/平方米，物业管理区域内公共水电分摊费由全体业主分摊；物业服务费及公共水电分摊费按月交纳，业主或者物业使用人应在每月度首5日内履行交纳义务；甲方违反协议，未达到管理质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按5‰交纳违约金。该协议落款处有深圳市中铁物业发展有限公司惠州分公司与案外人刘长福的签章。同日，深圳市中铁物业发展有限公司惠州分公司与案外人刘长福签订《惠州[泰豪·绿湖新邨]管理规约》。另查一，2010年3月23日，被告李友云出具《委托书》，载明：被告李友云系D3栋102房之业主，现委托刘长福办理一切入伙及装修手续。另查二，原告深圳市城铁物业服务股份有限公司于2013年5月31日将深圳市中铁物业发展有限公司变更登记为深圳市城铁物业发展有限公司，又于2018年8月13日将深圳市城铁物业发展有限公司变更登记为深圳市城铁物业服务股份有限公司；2013年7月5日，经惠州市工商行政管理局核准变更登记，原告深圳市城铁物业服务股份有限公司惠州分公司将深圳市中铁物业发展有限公司惠州分公司变更登记为深圳市城铁物业发展有限公司惠州分公司，又于2018年8月31日将深圳市城铁物业发展有限公司惠州分公司变更登记为深圳市城铁物业服务股份有限公司惠州分公司。另查，原告庭后提交被告李友云欠费明细表显示，2018年7月起至2020年2月，被告未按合同约定向原告交纳相关费用，截止2020年2月29日，被告李友云拖欠原告物业服务费9473.2元、水费1861.47元、公共水电分摊费2613.28元、物业服务费违约金1461.47元（违约金自逾期之日起按每日万分之五计算，暂计至2020年2月29日）。以上事实有原、被告的诉讼主体资格证明、《惠州[泰豪·绿湖新邨]前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》、《惠州[泰豪·绿湖新邨]管理规约》、委托书、核准变更登记通知书、欠费明细表、询问笔录及庭审笔录在卷佐证。裁判理由及结果本院认为，原告与被告李友云形成物业服务合同关系。被告与原告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。原告提供物业管理服务，被告李友云作为该小区业主接受了原告提供的物业管理服务，负有向原告缴纳物业服务费的义务，被告未按协议履行缴费义务，应当承担违约责任。因此，被告认为原告与广东泰豪实业发展有限公司之间的前期物业服务合同已过期，原告没有权利向被告主张权利，本院不予采纳。故原告要求被告李友云支付自2018年7月起至2019年10月31日的物业服务费9473.2元及物业服务费违约金1461.47元（违约金自逾期之日起按每日万分之五计算，暂计至2020年2月29日），合理有据，本院予以支持。原告为被告及其他小区业主代缴水费，公共水电分摊费是事实存在，且原、被告双方存在协议约定:物业管理区域内公共水电分摊费由全体业主分摊；物业服务费及水、电公摊费按月交纳。故原告诉请被告支付代缴的水费1861.47元及公共水电分摊费2613.28元，合理有据，本院予以支持。被告杨国辉认为原告没有提供服务或提供的服务严重不符合合同约定，应另外寻求合法途径解决，而不是其个人拒交物业费的合法理由。另，被告认为物业服务费违约金的约定过分高于造成的损失。原、被告的合同约定：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求乙方补交并从逾期之日起按5‰交纳违约金。原告诉请被告支付违约金按每日万分之五计算，原告的诉请不违反法律规定，故本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：被告李友云应在本判决发生法律效力后十日内支付原告深圳市城铁物业股份有限公司、深圳市城铁物业服务股份有限公司惠州分公司物业服务费9473.2元、水费1861.47元、公共水电分摊费2613.28元及物业服务费违约金1461.47元（违约金暂计至2020年2月29日，此后违约金自2020年3月1日起按每日万分之五计算至实际清偿之日止）。案件受理费117元（原告已预交），由被告李友云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 李雄杰二〇二〇年五月五日法官助理 谭友婷书 记 员 钟惠康