北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初80613号原告：常城，男，汉族，1988年8月5日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：冯磊，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：俊豪保险销售有限公司，住所地广东省广州市花都区新华镇新华路**01商铺。法定代表人：孙溶庸，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王若琳，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹健，江苏益友天元（北京）律师事务所律师。被告：俊豪保险销售有限公司北京分公司，住，住所地北京市朝阳区光华路******1215内1/div>负责人：叶俊君，经理。委托诉讼代理人：王若琳，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹健，江苏益友天元（北京）律师事务所律师。原告常城（以下简称原告）与被告俊豪保险销售有限公司（以下简称俊豪公司）、被告俊豪保险销售有限公司北京分公司（以下简称北京分公司，与俊豪公司合成二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员韩晓薇担任审判长，与人民陪审员周福明、人民陪审员魏亦龙组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯磊，俊豪公司与北京分公司共同的委托诉讼代理人王若琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决北京分公司向原告支付2018年4月26日至2018年8月25日期间房屋租金398360元；2、判决北京分公司按照月99590元的标准向原告支付2018年8月7日至2018年11月9日期间的占用费308729．31元；3、判决北京分公司向原告支付逾期违约金271884．8元；4、判决北京分公司向原告支付提前解约违约金199180元；5、确认双方的房屋租赁合同已于2018年8月6日解除；6、判决北京分公司向原告支付维权费用3万元；7、俊豪公司对上述全部诉讼请求承担连带责任；8、二被告承担本案诉讼费用、保全费。事实和理由：原告与北京分公司曾签订《房屋租赁合同》，约定由北京分公司承租位于北京市朝阳区光华路22号11层1单元1215、1216号房屋，月租金99590元，租金按季度支付。但北京分公司至今拖欠租金331967元，已构成严重违约。故原告诉至本院，望判如所请。俊豪公司和北京分公司共同辩称：2017年11月3日，原告作为甲方与北京分公司作为乙方签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于北京市朝阳区光华路22号11层1单元1215、1216号房屋（以下简称涉案房屋）作办公之用，租赁期限自2017年11月6日起至2020年11月25日止，月租金99590元；甲方应全力配合乙方办理工商注册等相关手续。合同签订后，北京分公司按约交付了首期租金298770元以及押金199180元。北京分公司装修入驻后，在2018年1月办理工商注册、税务登记等手续的过程中，发现注册登记在涉案房屋地址的公司竟有6家之多，导致分支机构申请工商、税务、组织机构代码等程序受阻，税务部门拒绝向北京分公司开具增值税专用发票。经双方交涉，原告承诺2018年7月中旬迁出登记在涉案房屋的其他公司，并用已交纳的两个月押金抵付2018年5月、6月的租金。但至2018年7月中旬原告未履行承诺，未将登记在涉案房屋的公司地址迁出，北京分公司只能另寻办公地址，并于2018年7月20日签订了新的租赁合同，搬离了涉案房屋。原告的违约行为导致北京分公司无法开展业务，造成重大损失。根据合同法的相关规定，北京分公司有权在2018年1月份发现无法开具增值税发票时行使了先履行抗辩权，不予支付租金。但考虑到搬迁对双方均不利，且原告答应采取补救措施，故北京分公司继续支付了2018年3月、4月的租金。由于无法履行承诺，北京分公司才不得不于2018年8月1日迁出，但由于联系不到原告，物业公司又借口需业主同意才能搬家，导致原告的物品至今仍放在涉案房屋内。故原告主张北京分公司支付2018年8月6日至11月9日房屋占用费，于法无据，请求法院查明。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年11月3日，原告作为甲方与北京分公司作为乙方签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋租赁给北京分公司使用，用途为办公，免租期20天，自2017年11月6日至2017年11月25日止，乙方在免租期内免付租金，但水电费由乙方自理；租赁期限自2017年11月26日起至2020年11月25日止；租金为每月99590元，租金（押金）支付方式为押二付三；租金每3个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一期租金；本合同签订当日内，乙方向甲方缴纳押金相当于2个月的租金即199180元，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定向甲方交付的保证金；本合同届满乙方如不再续租，在结清所有乙方消耗的费用及工商注册迁出或注销后，甲方应将押金全部退还乙方；首期三个月租金共计298770元，乙方需在2017年12月6日之前全额汇入甲方账户，本合同正式生效，否则甲方有权单方取消本租约，乙方所交定金不予退还，在此之前如甲方毁约，甲方需向乙方双倍返还定金；本合同终止后，乙方应将本人物品及时搬出本房屋，逾期不搬，视为乙方放弃物品所属权，甲方有权自行处理；甲方不能提供本房屋的产权证明，或所提供的产权证明与实际产权人不符，导致乙方不能正常注册或使用，乙方有权单方解除本合同，并无需支付任何赔偿；乙方拖欠租金超过15天，或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过半个月房租，甲方有权单方解除合同，并无需支付任何赔偿，且甲方无需退还乙方所缴纳的押金及租金；乙方未按本合同约定支付租金或要求提前解除合同，逾期按日加付欠缴租金总额的5‰作为滞纳金，逾期15日仍未支付房租，视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，无需退还乙方所交付的押金及租金，押金及租金不够赔付给甲方造成的经济损失，甲方可再向乙方追偿；甲方应全力配合乙方办理工商注册等相关手续。2017年12月6日，北京分公司向原告代理人常亮的账户中汇入98770元，2017年12月7日，北京分公司向原告代理人常亮的账户中汇入20万元；2018年4月3日，北京分公司向原告代理人常亮的账户中汇入99590元；2018年5月10日，北京分公司向原告代理人常亮的账户中汇入99590元。双方均认可北京分公司已支付房租至2018年4月25日，原告表示曾同意将押金暂时抵扣2018年5月和6月的租金，待原告将其名下的一家公司迁出后，被告应当补足押金，现不同意押金抵扣租金。关于腾房情况，北京分公司主张于2018年8月1日搬离涉案房屋，但由于原告不配合，导致办公用品未能搬离涉案房屋。原告主张直至2018年11月9日双方才进行了交接，并提交光盘录像，证明交接情况。二被告对光盘录像的真实性认可，但认为这是北京分公司员工王超的个人行为，不是公司交接行为。二被告主张，涉案房屋上存在除北京分公司以外的其他6家公司，导致北京分公司无法开具增值税专用发票，影响了正常经营，北京分公司要求原告迁出其他公司，但至今仍有其他公司注册在涉案房屋地址上，故原告的行为构成违约。原告主张涉案房屋上可以注册7家公司，认可除了北京分公司外，另有北京清雅小筑文化传媒有限公司系原告注册的公司，但已于2018年7月19日迁出涉案房屋；北京佰福源企业管理咨询服务有限公司、北京贵远华夏健康管理有限公司、北京铭翔天成商贸有限公司均系北京分公司租赁涉案房屋后自行注册的公司，于原告无关；创世恒通（北京）投资管理有限公司涉案合同解除后，原告腾空出租给的新的承租人；北京瀚汭星辉影视投资有限公司系此前租户注册的公司，退租后未迁出注册地址，原告已多次向工商部门投诉，但无权将其注销；北京分公司已在涉案房屋地址办理了工商注册登记，且已向属地税务部门登记报道，至于税务机关是否发放税控机，是行政机关的管理职能，即使没有税控机，北京分公司也可以向税务机关办理发票，不存在拒付房租的理由。原告提交照片两张，证明在涉案房屋门口俊豪公司人事行政部张贴的通知中也认可了北京佰福源企业管理咨询服务有限公司、北京贵远华夏健康管理有限公司、北京铭翔天成商贸有限公司均系北京分公司原法定代表人李加玲自行迁入涉案房屋的公司。俊豪公司认可通知的真实性，但主张迁入三家公司的工商地址到涉案房屋是李加玲和原告的行为，俊豪公司不知情也并未授权；但北京分公司签订租赁合同前，涉案房屋就存在多个公司注册的事实，导致北京分公司无法开具增值税发票，故北京分公司有权要求解除租赁合同。关于合同解除，原告主张2018年8月6日收到北京分公司的解除通知，故合同于当日解除。二被告主张于2018年8月1日向原告发出解除通知，合同于当日解除。双方均提交俊豪公司的工作人员陈小姐（以下简称陈）与原告代理人常亮（以下简称常）的微信聊天记录，其中2018年7月6日，陈向常发出两张银行回单的照片，常“好的，我先和我银行记录对一下”陈“好的”常“我查完了，确实支付了，如果按照这个计算，贵公司在租赁后总共支付过5个月房租，也就是2017年11月25日至2018年5月24日的”陈“好的，我跟公司领导汇报一下。具体怎么解决下周二联系你”常“好的”陈“谢谢”。2018年7月10日，陈“常先生您好，就上周我们沟通的问题，如上周电话所说的，押金先抵5、6月的租金，7月的租金我司正常支付。前提是等您的公司迁出完毕后支付，请知悉，谢谢！”常“不好意思上午忙没接到你电话。”陈“没关系”常“我那边公司迁出预计在7月中完成，到时候我会拍照给你看我这边新的执照，到时候上边会显示新的注册地址”陈“另外，我查到1215、1216两个单元一共有注册6家公司，其中有一家已注销”“好的”常“到时候押金怎么办”“在我们没有迁出之前，我可以答应押金先抵5、6月份押金，等我迁出之后，我希望我们依然按照原合同执行，即贵公司需要再给我补回两个月押金，同时，7月份以后的租金需要按照原合同规定按季度支付，而不是一个月一个月的支付”。2018年8月6日，陈“常先生你好，我司租用贵单元已有半年多，由于一址多户的原因，导致我司至今仍无法开票，严重给公司带来不便，经公司开会决定，不再租用贵单元！”常：“不租了可以，把欠的租金给我付了”，“而且，你们里边地址我该配合的已经配合，其余地址是你们自己人注册的，与我无关”陈“如之前所说，押金抵两个月租金”，“常先生，之前我司支付到四月份租金，如之前所说，押金抵五月六月的租金，七月照常支付，八月按天计算”。2018年8月8日陈向常发送《关于北京职场租赁的通知俊豪2018通知（HR……》的PDF文件，并表示“常先生你好，这个是我司不再租用贵单元的通知，昨天打您电话没人接，麻烦收到请回复，谢谢！”上述PDF文件内容为：“各部门、北京分公司：由于北京分公司原职场遗留的各种问题导致无法正常营业，总公司决定从2018年8月1日起，将不再租赁北京分公司原职场。”落款为俊豪公司人事行政部，日期为2018年8月7日。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、房屋租赁协议、证明、银行交易明细、微信聊天记录截屏、住所证明管理平台信息以及截屏、照片、银行电子回单、收据、银行卡复印件、工商注册地址查询截屏，以及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为，《北京市房屋租赁合同》系原告与北京分公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。根据聊天记录可知，俊豪公司于2018年8月6日口头通知解除与原告的租赁合同，并于2018年8月8日向原告发送了书面的解除通知。原告认可2018年8月6日解除合同，并无不当，本院对此予以认可。二被告主张2018年8月1日解除合同，缺乏事实依据，本院不予采信。故北京分公司应当向原告支付2018年8月6日前的租金。原告认可租金已支付至2018年4月25日，根据双方的聊天记录可知双方已就押金抵扣5月和6月的租金达成一致，故原告本案中主张2018年6月25日前的租金，缺乏事实依据，本院不予支持。北京分公司仍需支付2018年6月26日至2018年8月6日的租金139426元（99590+99590÷30×12）。关于房屋占用费，二被告主张2018年8月1日就搬离了涉案房屋，但由于原告不配合未能搬走家具，但未就此进行举证，本院对此不予采信。原告提交的光盘能够证明双方于2018年11月9日进行了交接，本院对此予以采信。故北京分公司需向原告支付2018年8月7日至2018年11月8日期间的占用费，参照月租金的标准99590元共计305409元。关于逾期付款违约金的问题，根据微信聊天记录的内容，北京分公司曾就迁出其他公司注册地址事宜与原告进行沟通，且原告同意在迁出前暂缓租金的交纳，而以押金暂时抵扣两个月租金，说明双方曾另行协商过2018年5月、6月租金的支付时间，此部分不应认定为逾期交纳租金。但考虑到北京分公司在此前和之后的房租支付过程中确实存在一定的逾期行为，双方合同中约定的滞纳金标准又过高，本院整体上对逾期付款违约金的数额酌定为1600元。原告主张的提前解约违约金，缺乏合同依据，本院对此不予支持。关于维权成本，原告并未举证，本院对此不予支持。俊豪公司系北京分公司的分支机构，应对北京分公司的债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认二〇一七年十一月三日原告常城与被告俊豪保险销售有限公司北京分公司签订的《北京市房屋租赁合同》中的租赁关系于二〇一八年八月六日解除；二、被告俊豪保险销售有限公司、被告俊豪保险销售有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内连带向原告常城支付二〇一八年四月二十六日至二〇一八年八月六日期间租金十三万九千四百二十六元；三、被告俊豪保险销售有限公司、被告俊豪保险销售有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内连带向原告常城支付二〇一八年八月七日至二〇一八年十一月八日期间的占用费三十万零五千四百零九元；四、被告俊豪保险销售有限公司、被告俊豪保险销售有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内连带向原告常城支付逾期付款违约金一千六百元；五、驳回原告常城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28311元，由原告常城负担14155元（已交纳），由被告俊豪保险销售有限公司、被告俊豪保险销售有限公司北京分公司负担14156元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费4073元，由被告俊豪保险销售有限公司、被告俊豪保险销售有限公司北京分公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  韩晓薇人民陪审员  周福明人民陪审员  魏亦龙二〇二〇年五月二十九日书 记 员  任晓彤