广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2881号原告：李海艳，女，1981年9月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区***************，公民身份号码232************022。委托诉讼代理人：邵建华，广东福德律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍淑婷，广东福德律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。被告：珠海市联晟装饰工程有限公司，住所地：广东省珠海市海滨南路9号2区第7层7001，统一社会信用代码91440400MA4UQ45H59。法定代表人：张某1。被告：佛山市戴斯物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码91440605MA4W0PJW40。法定代表人：崔某1。原告李海艳诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、珠海市联晟装饰工程有限公司（以下简称“联晟公司”）、佛山市戴斯物业管理有限公司（以下简称“戴斯公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月23日立案后，依法适用简易程序于同年4月17日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人邵建华、被告盛明公司的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼，被告联晟公司、戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司签订的《盛明广场物业使用权转让定金确认单》、《物业使用权转让合同》、《装修协议》、《补充协议》等合同；2.被告盛明公司返还转让物业使用权转让款340000元（其中转让合同约定转让款239500元、装修协议约定60500元、定购协议约定40000元）；3.被告向原告支付违约金（以340000元为本金按日千分之一的标准从2019年3月31日起计算至全部清偿之日止，暂计至2020年3月30日为124100元）；4.解除原告与被告联晟公司签订的《装修设计、装修材料定购协议》，由被告联晟公司在40000元的范围内承担连带责任（该40000元对应的违约金责任不需要被告联晟公司连带承担）；5.解除原告与被告戴斯公司签订的《委托经营管理合同》；6.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月10日，在被告积极的劝说下，原告与被告盛明公司签订《盛明广场物业使用权转让定金确认单》，约定，原告购买2#411号物业，建筑面积为32.98平方米，套内面积为24.33平方米，转让总价格为340000元，首期付款总价格的百分之七十，即238000元，剩余百分之三十，即102000元分六期支付，每次支付17000元，至2019年11月10日还清。2018年5月16日，按照被告盛明公司的要求，原告在被告准备好的《物业使用权转让合同》、《装修协议》、《装修设计、装修材料订购协议》、《委托经营管理合同》上签字。当原告就《装修协议》、《装修设计、装修材料订购协议》价款以及签约主体进行询问时，被告的员工称：“那些你就不用管了，你交三十四万元，将来给你一个装修完美、家具齐全、可以拎包入住的房子就可以了”。《物业使用权转让合同》第五条约定，被告应当在2019年3月30日前向原告交付物业；第十一条约定，被告未按照本合同第五条约定的期限向原告交付物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金；逾期超过90天的，原告有权解除可通。原告解除合同的，甲方应当退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同的约定转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金。在签订上述全部材料之后，原告依照约定，按照被告盛明公司的指示支付了全部340000元，其中40000元支付至被告联晟公司的账户。2019年8月1日，在被告盛明公司的强力劝说下，原告在《补充协议》上签字。该《补充协议》因政府原因需迟延交付物业；被告盛明公司承诺每月向原告支付补贴3000元；如被告盛明公司按照约定支付了相应的补贴，则双方之间基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究。在签订《补充协议》后，被告盛明公司只向原告支付补贴两次，合共6000元；虽经多次交涉，但拒绝继续支付补贴。被告盛明公司拒绝支付补贴的行为违反了合同约定，构成了对该《补充协议》的根本性违约，使得“双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务”不能结清，原告有权根据《物业使用权转让合同》追究被告盛明公司的违约责任。按照《物业使用权转让合同》第五条、第十一条的约定，原告有权解除合同，请求每日千分之一的违约金。按照被告盛明公司的指示，原告在《装修设计、装修材料订购协议》上签字。被告联晟公司是被告盛明公司指定的签约人，被告盛明公司的违约行为导致《物业使用权转让合同》原告不能继续履行，被告盛明公司应当承担民事责任返还相应的价款。在被告盛明公司的指示下，原告将转让总价中的40000元支付至被告联晟公司的账户。被告联晟公司收受该款的行为导致其返还价款的义务。装修设计、装修材料的订购与相应的物业紧密相连，即使被告联晟公司已经实际设计并采购装修材料，其最终受益人应当是被告盛明公司。因此，其实际履行对象是被告盛明公司，而非原告。因此，原告在解除合同后不对被告联晟公司负有支付相关款项的义务，被告联晟公司有义务返还价款40000元。原告在被告盛明公司的指示下，与被告戴斯公司签订了《委托经营管理合同》。该合同约定的关于经营管理的权利义务基于原告实际占有使用相关物业。《物业使用权转让合同》的解除，势必导致原告无法占有、使用相关物业，因而委托被告戴斯公司经营管理相关物业将成为事实和法律上的不能。因此，基于该《委托经营管理合同》的权利和义务应当一并消灭。综上所述，被告盛明公司一再违反合同的承诺，构成根本性违约，给原告造成了重大损失，按照法律的规定和合同的约定，原告有权请求返款相应的价款并按照约定请求支付违约金；被告联晟公司收受了合同价款中的40000元，应当返还；物业使用权因合同的解除而消灭，基于物业使用权的委托也当然一并消灭，《委托经营管理合同》当中的权利义务也应当一并解除。被告盛明公司辩称，《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。涉案物业的使用权基于被告与佛山市南海区******杏头股份合作经济社签订的《集体建设用地使用权出租合同》。案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。被告同意自原告提起本案诉讼之日起解除双方签订的涉讼《物业使用权转让合同》以及《装修协议》，并同时要求解除双方签订的《协议书》。原告已支付的物业使用权转让款为239500元、装修款60500元，合共300000元，并非原告主张的340000元。原告在计算被告应当退还的款项时应当扣减被告已向原告退还的补贴款6000元，即原告诉请被告返还的物业使用权转让款及装修款总额应为294000元。被告已经向原告支付了的补贴款6000元，依据《协议书》约定，双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，即原告收取了被告支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告主张逾期交付的违约责任。退而言之，假设法院认定原告主张的违约金合法有依据，且假设法院认定被告已向原告支付的6000元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款或装修款的，则被告已向原告支付的6000元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金。原告既收取了补贴款又同时主张违约金，原告属于重复主张。假设法院认定被告需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告请求法院予以调减。在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。装修协议并未约定逾期交付物业的违约责任条款，原告将装修款60500元纳入至计算违约金的本金当中并无依据。被告盛明公司不是订购协议的合同相对方，亦未收取过原告支付的40000元装修设计费，被告盛明公司不负有退还装修设计费的义务。综合上述事实和理由，被告仅须向原告退还物业使用权转让款及装修款总额为294000元，关于其他诉请应当予以驳回。被告联晟公司、戴斯物业没有到庭答辩，亦没有提交书面答辩意见。被告联晟公司、戴斯物业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。原告及被告盛明公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对到庭当事人就真实性无异议的证据，本院经审查，认定如下：原告提供的定金确认单为复印件，本院不予采信。原告提供的解除合同协议书、解除合同确认书无双方签名确认，本院不予采信。原告提供的《装修设计、装修材料定购协议》及《委托经营管理合同》有原件核对，本院对其采信。对到庭被告就真实性未提出异议的其他证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场2座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2018年5月16日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编2座0411号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为239500元，乙方采取分期付款的方式支付，首期转让款137500元予合同签订当日支付（含定金），余款102000元在1.5年内平均分6期免息付清，从2018年8月10日至2019年11月10日期间，每三个月一期，每期支付17000元。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年5月16日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年4月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年7月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告联晟公司(甲方、受委托装修方)签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方全权委托甲方进行前期装修图纸设计及定购装修材料，甲方赠送部分家电、部分家私。乙方于2018年5月16日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用40000元给甲方。同日，原告（委托方、乙方）与被告戴斯公司（受托方、甲方）签订《委托经营管理合同》，约定乙方将涉讼物业在2019年8月1日至2025年7月30日委托给甲方进行统一经营管理。双方并约定其他权利义务。原告已支付上述转让合同中约定的转让款239500元、装修协议中约定的装修费60500元及定购协议约定的定购款40000元。2019年8月1日，被告盛明公司（甲方）、原告（乙方）与被告戴斯公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方向甲方租赁使用权的盛明广场2座0411号房物业的实际交付使用时间将会延后，甲方自愿补贴乙方3000元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止，最迟交楼时间不超过2020年9月30日；待该物业符合交付条件时，甲方直接与乙方委托经营管理方即丙方办理物业使用权交接手续；乙方同意若甲方按照上述约定支付了相应的补贴，则双方之间基于该物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究。原告确认已收取2期补贴款共6000元，从2019年10月后没有再支付补贴款。2020年1月23日，原告提起本案诉讼。被告盛明公司、戴斯物业于2020年3月20日、被告联晟公司于同年3月11日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日（2019年3月30日）起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告盛明公司没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予原告，其后亦无依照《补充协议》约定按时足额支付补贴款，原告依据合同约定诉请解除《物业使用权转让合同》及《补充协议》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告盛明公司之日（2020年3月20日）为上述转让合同解除之日，确认以起诉状送达被告盛明公司及戴斯公司之日（2020年3月20日）为上述补充协议解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请退还已付转让款239500元的主张，本院予以支持。但原告诉请违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以已付转让款239500元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年3月31日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即239500元*30%=71850元）为上限，被告盛明公司支付的补贴款6000元属于违约而已付的款项，应在上述违约金中予以扣减，即违约金计算上限应为65850元=71850元-6000元。对原告主张超出部分，本院不予支持。《物业使用权转让合同》已经解除，以转让合同为前提的《盛明广场装修协议》亦应解除，本院确认《盛明广场装修协议》亦于起诉状送达被告盛明公司之日（2020年3月20日）为合同解除之日。装修协议解除，被告盛明公司应退还装修款项，原告诉请退还装修款60500元，本院予以支持。因装修协议未约定违约责任，本院酌定支持以60500元为本金从原告起诉之日（2020年1月23日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，超出部分本院不予支持。《物业使用权转让合同》已经解除，《装修设计、装修材料定购合同》及《委托经营管理合同》合同目的无法实现，亦应解除，被告联晟公司应返还已收取的装修设计费用及定购装修材料费用40000元予原告，因《装修设计、装修材料定购合同》为原告与联晟公司签订，原告诉请被告盛明公司承担上述40000元的还款责任，本院不予支持。被告联晟公司、戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李海艳与被告佛山盛明置业有限公司于2018年5月16日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于2020年3月20日解除；二、确认原告李海艳与被告佛山盛明置业有限公司于2018年5月16日签订的《盛明广场装修协议》于2020年3月20日解除；三、确认原告李海艳、被告佛山盛明置业有限公司及被告佛山市戴斯物业管理有限公司于2019年8月1日签订的《补充协议》于2020年3月20日解除；四、解除原告李海艳与被告珠海市联晟装饰工程有限公司于2018年5月16日签订的《装修设计、装修材料定购合同》；五、解除原告李海艳与被告佛山市戴斯物业管理有限公司于2018年5月16日签订的《委托经营管理合同》；六、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款239500元及支付违约金（以239500元为本金从2019年3月31日起至实际清偿日止按日万分之五计算，违约金以65850元为限）予原告李海艳；七、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及支付利息（以60500元为本金从2020年1月23日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告李海艳；八、被告珠海市联晟装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项40000元予原告李海艳；九、驳回原告李海艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计4130.75元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费4130.75元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年五月二十九日书记员 孙王成欣