北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29924号原告（反诉被告）：王咪，女，1994年11月25日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李锦星，北京恒略律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈翔，男，汉，1983年8月3日出生，住内蒙古巴彦淖尔市临河区。委托诉讼代理人：吴艳明，北京市隆安律师事务所律师。原告（反诉被告）王咪（以下简称王咪）与被告（反诉原告）陈翔（以下简称陈翔）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王咪的委托诉讼代理人李锦星、陈翔的委托诉讼代理人吴艳明，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王咪向本院提出诉讼请求：1、判决王咪与陈翔之间签订的《写字楼、商业租赁合同》于2020年3月24日解除；2、请求法院依法判令陈翔退还房屋押金80000元整；3、请求法院依法判令陈翔承担维修费用13750元；4、请求法院依法判令陈翔退还2020年3月25日-31日房屋租金8000元；5、请求法院依法判令陈翔承担违约责任，给付违约金80000元。事实和理由：2019年11月14日，王咪通过陈翔代理人签订《写字楼、商业租赁合同》，承租陈翔名下位于北京市朝阳区x商铺（下称涉案房屋），面积108平方米，租赁期自2019年12月1日至2020年11月30日，月租金4万元，支付方式为押二付二，每三个月支付一次。合同签订当日，王咪用母亲张x账户向陈翔指定账户转账支付押金40000元，11月20日支付押金40000元和2个月租金80000元，陈翔将涉案房屋交给王咪，对涉案房屋情况没有做任何提示或者说明。2019年11月27日，涉案房屋所在楼物业找到王咪说涉案房屋内漏水，楼下屋顶天花板滴水，推测是防水层可能有问题，要求维修内漏水,楼下屋顶天花板滴水,推测是防水层可能有问题,要求维修后才能使用。王咪联系陈翔告知漏水情况,陈翔表示对原来漏水不知情,要求王咪自行解决。无奈王咪在与物业沟通后制定了维修办法,并自行找维修师傅施工,花费13000元。2019年12月19日维修完工经物业检查后,王咪才着手筹备开店事宜,直至2020年1月2日才得以营业,由于春节假期临近,2020年1月18日闭店放假。2020年2月8日,涉案房屋所在楼物业再次找到王咪说涉案房屋内仍然漏水,由于要求彻底排查下水管道、防水层等处,找出漏水原因并解决后才能继续使用。由于涉及房屋内排水管道、地板等大修,必须经房主同意,为此王咪再次联系陈翔,但陈翔要求包括王咪在内的3个租户与其共同分摊3000元维修费用,王咪为尽快解决问题,只得支付了750元。经过物业的彻底排查,最终确定问题出在涉案房屋的下水管与全楼总排水管接口处,接口处的三通管彻底腐蚀坏洞,上面还有修理过的痕迹,这显然是在出租给王咪之前早已存在的问题,与陈翔所称不知以前漏水的情形完全不相符。但陈翔不履行告知义务,隐瞒涉案房屋早就存在的严重不适用情形,违反诚信原则和先合同义务,致使王咪无法正常使用涉案房屋,给王咪造成经济损失,构成根本违约,符合合同第八条8．1约定的乙方有权解除合同的情形。涉案房屋的修理工作本应由涉案房屋业主即陈翔负责,在保证涉案房屋适用的情形下再对外出租。由于先后两次排查、维修,王咪在承租后的时间里,因涉案房屋的基础设施检修,不仅花费巨大,而且导致经营活动无法进行,无法实现承租房屋进行经营的合同目的,为此王咪与陈翔协商,要求解除合同,退还押金,但陈翔不同意退还押金。王咪无奈通知陈翔,于2020年3月24日将自有物品全部搬出,将钥匙交给陈翔指定接收人。陈翔答辩称，在合同履行过程中，王咪因自身经营不善，经常延迟交纳租金。在王咪提出解除合同后，陈翔未同意的情况下，王咪以各种借口拒不支付房屋租金，其行为已经构成违约。陈翔向本院提出反诉请求：1．判令陈翔与王咪签订的合同于判决生效之日解除；2．判令王咪支付自2020年4月1日至实际支付之日止的租金；3．判令王咪支付房屋滞纳金48500元；4．判令陈翔不予退还王咪已支付押金80000元；5．判令王咪支付陈翔违约金80000元；6．王咪支付管道维修费3000元；7．王咪支付陈翔律师费40000元；8．本案反诉费由王咪承担。事实与理由：在合同履行过程中，王咪因自身经营不善经常延迟缴纳租金，并于2020年3月11日，提出协商解除合同，但陈翔并未同意，该租赁合同尚未解除，王咪应当按约继续履行合同义务，如期足额支付租金。现王咪以各种借口拒不支付房租，其行为已构成严重违约，根据合同第8．2条约定，由于王咪未按期缴纳的各项费用已超过一个月房租，陈翔有权要求解除租赁合同，并不予还押金。按照案涉合同第8．3条约定，甲乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付未违约方两个月房租作为违约金。现王咪无故在不具备任何解除权的情况下，请求解除涉案合同，严重违反合同约定，应支付两个月房租的违约金即8万元．王咪承租期间导致户内PVC管道破损，且未经陈翔批准擅自处理，导致原有管道破损，陈翔因维修造成维修费损失3000元应由陈翔赔偿。陈翔作为违约方起诉要求解除合同，给陈翔造成的律师费损失也应当赔偿。王咪对陈翔的反诉辩称，同意自2020年3月25日解除合同，不同意陈翔的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月14日，陈翔作为出租方（甲方）、王咪作为承租方（乙方），双方签订《写字楼、商业租赁合同》（以下简称涉案合同），约定甲方将其所有的位于北京市朝阳区东三环39号院7号楼1至2层0716B房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，免租期自2019年11月15日至2019年11月30日，租赁期自2019年12月1日至2020年11月30日止。每月租金40000元，房屋押金80000元；如乙方违法履约，甲方可视乙方违约轻重扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，甲方仍有权向乙方追索；甲方负责非乙方原因造成的房屋主要结构、管道、地板等固定装置及其提供的设施设备的维修，并承担相关费用。若甲方接到乙方口头或书面通知后五日内未采取有效措施，影响乙方的正常生产生活，乙方有权聘请第三方维修，甲方承担相关费用。乙方有权在支付甲方租金时，直接扣除上述费用。对于乙方自行装修、增添的设备，甲方不负责维修；甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：1．甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，严重影响乙方使用；2．甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方使用；3．因甲方原因造成本合同的无法继续履行的，在乙方已经结清因使用该房屋所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于两个月房租的违约金。涉案合同签订后，王咪向陈翔支付房屋租金至2020年3月31日、支付房屋押金80000元。庭审中，双方均认可2020年3月24日王咪将涉案房屋钥匙退还给陈翔。王咪主张，涉案房屋因主管道数次漏水，第一次漏水王咪自行寻找两个工人进行维修，自2019年11月27日维修至12月19日，涉案房屋物业公司验收完毕；第二次漏水，由涉案房屋物业公司维修，从2020年2月8日维修至2月24日，在此期间王咪将钥匙交给物业公司，两次共花费维修费13750元。王咪提交有微信聊天记录和维修费支付记录。陈翔主张，涉案房屋不存在漏水情况，王咪所称漏水系其使用涉案房屋不当造成漏水。王咪第一次漏水维修是从2019年12月1日开始维修，物业公司通知12月9日即可以正常使用；第二次漏水只维修了2天。王咪将钥匙交给物业公司，系因其有事，跟维修无关。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本院查明事实，王咪与陈翔签订涉案合同，由陈翔将涉案房屋出租给王咪，王咪向陈翔支付房屋租金，双方之间的签订的涉案合同符合法律规定，合法有效，原、陈翔双方应当按照合同的约定履行各自的义务。在合同履行期内，涉案房屋主管道数次漏水，王咪多次自行维修，造成无法正常使用涉案房屋。陈翔虽主张涉案房屋漏水系王咪使用不当造成，并非涉案房屋存在问题，但是根据王咪提交的证据显示，涉案房屋漏水部位为主管道部分，主要原因为管道经年老化所致，陈翔应当对涉案房屋漏水承担责任。根据双方庭审陈述，涉案房屋房屋钥匙王咪于2020年3月24日交付给陈翔，现王咪主张涉案合同于同日解除，本院予以支持。王咪将涉案房屋租金支付至2020年3月31日，故陈翔应当退还王咪剩余的房屋租金8000元。因涉案房屋漏水，导致合同无法履行，故陈翔应当退还王咪房屋押金80000元。王咪要求陈翔承担违约责任的诉讼请求，涉案房屋多次漏水，陈翔均未积极予以维修处理，导致王咪无法正常使用，陈翔应当承担违约责任，违约金具体数额，本院根据陈翔违约程度、主观过错以及合同履行情况予以酌定。关于维修费，涉案房屋漏水系管道老化所致，王咪自行维修并支付的维修费应当由陈翔承担，王咪两次维修支付的维修费13750元，应当由陈翔支付给王咪。因陈翔存在违约行为，故对其要求王咪支付房屋租金及滞纳金、违约金、律师费的诉讼请求均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、判决原告（反诉被告）王咪与被告（反诉原告）陈翔之间签订的《写字楼、商业租赁合同》于二〇二〇年三月二十四日解除；二、被告（反诉原告）陈翔于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）王咪房屋押金八万元；三、被告（反诉原告）陈翔于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）王咪剩余的房屋租金八千元；四、被告（反诉原告）陈翔于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）王咪房屋维修费一万三千七百五十元；五、被告（反诉原告）陈翔于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）王咪违约金一万元；六、驳回原告（反诉被告）王咪的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）陈翔的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1967元，由被告（反诉原告）陈翔负担（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费2536元，由被告（反诉原告）陈翔负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  蒙 镭二〇二〇年五月二十八日法官助理  臧百挺书 记 员  樊 虹