江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初6314号 原告：江苏连徐高速公路有限公司，住所地徐州市云龙区潘塘高速入口。 法定代表人：梅松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张浩波，江苏智临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王勋，江苏智临律师事务所实习律师。 被告：阚宗勤，女，1970年6月28日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：李勇，江苏世纪青松律师事务所律师。 原告江苏连徐高速公路有限公司（以下简称连徐高速公路公司）与被告阚宗勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告连徐高速公路有限公司的委托诉讼代理人张浩波，被告阚宗勤及委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告连徐高速公路公司向本院提出诉讼请求：要求被告阚宗勤赔偿占用合同中约定的面积360平方米，按照每平方米30元每月自2019年1月1日计算至2019年11月12日以及233平方米按照30元每月自2019年1月1日计算至2019年5月30日的损失。事实和理由：原告与徐州锦绣居家具有限公司于2012年11月16日签订房屋租赁合同，合同约定原告将坐落于徐州市三环东路的建筑物二、三层共计21690平方米出租给锦绣雅居公司，用于经营家具卖场，租赁期限自2012年11月16日至2020年6月31日，合同生效后，锦绣雅居公司又将该房屋转租给其他小商户。被告从锦绣雅居公司租赁房屋用于经营家具，其中“A家”面积360平方米，合同约定2019年租金每月每平方米50元。另还有两处244平方米和233平方米。锦绣雅居公司于2018年12月向原告发函要求解除合同，后经云龙区人民法院调解，双方确认于2018年12月31日合同解除。合同解除后，原告告知包括被告在内的所有商户，如需继续经营，需要与原告重新签订租赁合同并支付租金，但是被告一直未与原告签订租赁合同，一直占用房屋至今。为维护原告合法权益，诉至法院请求被告返还占用房屋，并赔偿占用期间的损失。损失按照被告与锦绣雅居公司约定的租金标准进行计算至被告实际搬离之日。 被告阚宗勤辩称，阚宗勤于2014年12月18日与徐州锦绣雅居家具有限公司签订了租赁合同，租期为2015年1月1日至2019年12月30日，共计5年。根据合同相对性而言，被告是与徐州锦绣雅居家具有限公司签订的租赁合同，与原告没有任何法律关系，原告主体不适格，要求依法驳回对被告的诉讼。另被告保留要求赔偿各项经济损失的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于三环东路**的钢混结构**房屋（建筑面积42283.58平方米）登记所有权人为原告江苏连徐高速公路有限公司。 2012年11月16日，连徐高速公路公司（出租方、甲方）与案外人徐州锦绣雅居家具有限公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同。合同约定：甲方将坐落于江苏省徐州市三环东路的建筑物地上一层1386平方米，二、三层各10152平方米，共计21690平方米，有偿出租给乙方作为商业经营使用，乙方承租后可依法自主开展商业经营活动，租赁期限自2012年11月16日至2020年6月30日，甲方将建筑物交给乙方后，乙方因经营上的需要，在征得甲方同意后，可以对甲方提供的配套设施设备进行必要的调整，也可根据经营需要进行二次装修，也可对附属设施和设备进行增量和扩容，但其调整方案必须报甲方审批并符合法律法规的有关规定，所有报批报建手续由乙方自行负责，所有改造装修费用由乙方承担，乙方在租赁期内不可以对承租建筑物进行整体转租，如乙方发生整体转租行为，甲方将终止合同。 2014年12月18日，案外人徐州锦绣雅居家具有限公司（甲方、出租人）与被告阚宗勤（乙方、承租人）签订租赁合同书。合同约定：甲方向乙方提供本公司三楼360平方米场地，销售本合同确定的商品，乙方无条件服从甲方对摊位位置及面积视经营需要予以调整变更，乙方经营范围为实木家具，经营品牌为A家。合同有效期自2015年1月1日至2019年12月30日，按年度递增租金，每年递增5元。2015年每平方租金为30元/月/平方米，年租金129600元；2016年每平方租金为35元/月/平方，年租金151200元；2017年每平方租金40元/月/平方，年租金172800元；2018年每平方租金45元/月/平方，年租金194400元；2019年每平方租金50元/月/平方，年租金216000元。租金采取先付后租的方式按季交付，每季度开始前交付下一个季度的租金。本合同签订之日起6个月内，乙方须向甲方交付相当于当年一季度的租金作为履约保证金，合同自然终止后，一年无售后服务的，凭收据甲方无息返还乙方履约保证金。本合同签订之日，乙方须向甲方交付产品质量及售后服务保证金5000元，本合同终止后一年无售后服务的，凭收据，甲方无息返还乙方质量及售后保证金，为协调商场整体布局，乙方应提前将装修施工图纸交予甲方，未经甲方书面同意，乙方不得擅自自行装修，乙方保证在商场内装修改动增减任何设备均须事先报备经甲方管理部门审核同意。 2019年3月27日，因徐州市锦绣雅居家具有限公司在租赁期间内单方提前要求解除租赁合同，且欠付其应承担的相应费用，连徐高速公路公司以徐州市锦绣雅居家具有限公司为被告诉至法院，请求判令：1、确认租赁合同于2018月12月31日解除；2、徐州市锦绣雅居家具有限公司支付提前解除租赁合同的违约金；3、徐州市锦绣雅居家具有限公司支付欠付费用；4、徐州市锦绣雅居家具有限公司支付拖欠水电费；5、徐州市锦绣雅居家具有限公司配合办理资料场地资产交接；6、确认连徐高速公路公司享有自2019年1月1日起向次承租人收取租金的权利，返还已收取的次承租人自2019年1月1日以后的租金。徐州市云龙区法院于2019年5月8日作出（2019）苏0303民初1954号民事调解书，确认双方当事人如下协议：“1、双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号20121116）履行至2018年12月31日，自2019年1月1日起解除。2、合同解除前，徐州锦绣雅居家具有限公司在经营过程中的形成的债权（主要指对次承租人收取租金的权利）以及债务均归徐州锦绣雅居家具有限公司所有或承担。合同解除后，连徐高速公路公司享有对次承租人收取租金的权利，收取的租金归连徐高速公路公司所有。……6、（1）徐州锦绣雅居家具有限公司应于2019年5月14日前将次承租人的相关资料原件，包括但不限于租赁合同、租金缴纳的明细及凭证等相关资料移交给连徐高速公路公司；（2）徐州锦绣雅居家具有限公司应配合连徐高速公路公司做好次承租人的安抚工作，并配合连徐高速公路公司办理次承租人租赁合同变更手续；（3）徐州锦绣雅居家具有限公司因与次承租人签订的租赁合同收取次承租人押金，该款项由徐州锦绣雅居家具有限公司与次承租人结转。7、徐州锦绣雅居家具有限公司在协助连徐高速公路公司完成上述资产及资料交接工作后，应在5日内退场，将属于徐州锦绣雅居家具有限公司的物品搬离。8、徐州锦绣雅居家具有限公司在合同解除后，应积极配合连徐高速公路公司向次承租人收取租金。” 原告于2019年9月2日在商场大门处张贴通告，“致原锦绣雅居家具广场次承租人：徐州锦绣雅居家具广场有限公司（下称锦绣雅居公司）于2018年12月向我公司发函要求解除合同，后经云龙区人民法院调解，锦绣雅居公司与我公司的租赁合同于2018年12月31日解除，因主合同解除，根据法律规定应变更原合同主体，否则作为次承租人你们已无权使用我公司房屋，现郑重告知，本通告发布之日起3日内，与我公司签订租赁合同并支付2019年1月1日起至今占用房屋的费用，如不签订租赁合同，请于本通告发布之日起7日内离场，并将离场之前占用房屋的费用缴清。” 原告于庭审中陈述，本案被告阚宗勤自2019年1月1日后仍占用房屋，离场时间为2019年11月12日，被告阚宗勤在2018年交费时曾向徐州锦绣雅居家具公司支付了2019年的租金7000元，同意对此进行扣除。此外被告未再向徐州锦绣雅居家具有限公司缴纳2019年1月1日后的租金等费用，未与原告重新签订租赁合同，亦未向原告缴纳2019年1月1日后涉案房屋的占有使用费。被告于庭审中自认除上述合同约定的360平方米房屋外，另占用233平方米房屋至2019年5、6月，期间被告未向徐州锦绣雅居家具有限公司缴纳2019年1月1日后的租金等费用，未与原告重新签订租赁合同，亦未向原告缴纳2019年1月1日后涉案房屋的占有使用费。 徐州锦绣雅居家具有限公司副总经理陈亮到庭作证称：“我们收租金不是按占有面积收的，没有按合同履行，包括单体的摊位平方和租金的价格都没有按合同履行，低于合同的面积和价格。因为后期干不下去了，我们没办法和业主签合同，业主也不愿意和我们签合同，被告只有一个合同，剩下（使用的部分）没有签订合同是因为我们想保持市场的基本稳定，原告也要求我们保持市场的基本稳定，我们也没有做更精细的工作，我们是没有收钱让他们使用的。2楼最低租金是45左右，3楼最低租金是30出头，实际到了后期我们在收租金时都是打了折扣的，我们让被告无偿使用的233平方米在3楼。关于原告是否承诺过减免或不收2019年1月1日后的租金，在5月28日召开业主会时原告的原话是：未来我们给你们签订合同将比老陈给你们租金要便宜得多。后期业主要求我们回避，是否承诺不收租金我不能证实。” 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。原告连徐高速公路公司与案外人徐州锦绣雅居家具有限公司签订租赁合同，将涉案房屋出租给案外人锦绣雅居家具有限公司，锦绣雅居家具有限公司又将涉案房屋部分转租给本案被告阚宗勤。被告阚宗勤虽与案外人徐州锦绣雅居家具有限公司签订租赁合同约定租赁期限至2019年12月30日，但案外人徐州锦绣雅居家具有限公司已于2019年1月1日解除与本案原告连徐高速公路公司的租赁合同。因转租系以承租人租赁权存在为基础，当承租人与出租人的租赁关系消灭时，承租人与次承租人的转租关系也归于消灭。原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除或终止。案外人徐州锦绣雅居家具有限公司与原告连徐高速公路公司的租赁合同关系于2019年1月1日起终止，本案被告阚宗勤作为次承租人与承租人徐州锦绣雅居家具有限公司的租赁合同关系也相应于2019年1月1日起终止。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，原告经通告告知被告重新签订租赁合同或缴纳欠付房屋占用费用并离场，被告阚宗勤既未与原告重新签订租赁合同，亦未缴纳欠付房屋占用费，且并未向案外人徐州锦绣雅居家具有限公司交付2019年的租金。案涉233平米房屋被告阚宗勤于2019年5月30日离场，360平方米房屋被告阚宗勤于2019年11月12日离场，原告主张按照租金标准（每平方租金30元/月/平方，360平方，自2019年1月1日至2019年11月12日，共计315天；每平方租金30元/月/平方，233平方，自2019年1月1日至2019年5月30日，共计149天）计算房屋占用损失，本院予以支持。扣除被告阚宗勤交纳的房屋租金7000元，房屋占用损失本院支持原告139088元。 被告阚宗勤虽辩称原告曾承诺减免2019年1月1日之后的租金及占有使用费，但结合证人证言及原被告的当庭陈述，原告承诺的租金优惠意为若原被告重新签订租赁合同，双方可就租金价款进行约定，该租金优惠承诺并不等同于直接减免租金及占有使用费。本案中被告并未与原告重新签订房屋租赁合同。故被告的该项抗辩本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十八条之规定，判决如下： 被告阚宗勤于本判决生效之日起十日内向原告江苏连徐高速公路有限公司给付房屋占用损失139088元。 案件受理费3040元，由被告阚宗勤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘新未 人民陪审员  王延凤 人民陪审员  王思得 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  迟崇禹