山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0783民初6255号 原告：李方山，男，1942年1月6日出生，汉族，住寿光市。 原告：韩其香，女，1953年7月26日出生，汉族，住寿光市。 以上两原告委托诉讼代理人：张树铭，男，1968年12月3日出生，汉族，住寿光市。系原告女婿。 以上两原告委托诉讼代理人：魏树军，山东格辉律师事务所律师。 被告：山东信达物业管理有限公司。住所地：潍坊市奎文区胜利东街**。统一社会信用代码：91370702785031973N。 法定代表人：董明，经理。 委托诉讼代理人：王强德，男，1976年10月14日出生，该公司职工。 委托诉讼代理人：王大伟，山东宝林律师事务所律师。 原告李方山、韩其香与被告山东信达物业管理有限公司、（以下简称信达物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张树铭、魏树军、被告信达物业公司委托代理人王强德、王大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李方山、韩其香向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告的经济损失189457元、评估费等费用9500元，共计198957元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，共同购买了领世郡E1号楼3单元1701号楼房装修后居住，2019年7月份，原告楼房上面属于被告管理的楼顶消防罐落水管破裂漏水，造成原告楼房被水淹，经评估，原告楼房被水淹造成的经济损失为189457元，另花费评估费9500元。原告要求被告赔偿，被告未赔偿，原告为维护自身的合法权益，请求法院依法裁判。 信达物业公司辩称，原告诉请被告赔偿其经济损失189457元、评估费9500元没有事实和法律依据。1、原告向被告主张权利错误，被告不是适格的诉讼主体。本案楼顶造成漏水的直接原因主要有两个，一是落水管破裂（有一个小洞），二是楼顶未采取防水处理措施，后者系漏水的根本原因。《物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得已放弃权利不履行义务。”；第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”就本案而言，不论是“落水管有小洞”，还是“楼顶漏水”，该两部分均系全体业主的共有部分。根据2019《山东省物业管理条例》第七十四条建设单位的保修责任，保修期内由开发商负责，出了保修期由业主共同承担，物业公司只能协助申请专项维修基金。《物权法》第七十九条明确规定，物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修由业主负责。因此，对原告的损失应由全体业主共同承担，相应维修项目可启用公共维修基金予以修缮；同时被告既非案涉房屋楼顶的开发建设单位，亦非下水管、楼顶的责任方。因此，原告将被告作为诉讼主体没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。二是被告对该楼顶进行了防水处理，对被告的损失并无过错，不应承担赔偿责任。在知悉涉案房屋楼顶未进行防水处理后，为防止损失扩大，被告自投资金对该楼顶进行了防水处理，尽到了相应维修义务；且被告在接管该小区物业时，涉案楼顶已漏水多年，其损失是否为被告接管后导致存在真伪不明的状态，即使是接管后漏水导致，因被告对原告的损失并无过错，对原告的损失不应承担赔偿责任。三是原告没有尽到对涉案房屋的管理责任。在被告进入该小区之前，涉案房屋已漏水两年有余，在此期间，原告任其漏水而不加维护，造成的损失应由其自行承担。综上所述，被告不是适格的诉讼主体，且不存在过错，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交房屋被浸泡后寿光市公证处出具的2019鲁寿光证民字第1342号公证书、光盘一份、微信聊天记录截屏六份，照片、价格评估结论书、评估费发票、房产证复印件等作为证据，证明涉案楼房被水淹的原因是楼顶消防罐落水管破裂漏水所致，光盘内的视频资料内容证明了涉案楼房被漏水淹的具体面积、位置及设施。张树铭与被告公司物业经理张某在漏水发生后，协商如何处理的事实；被告提交寿光市北大领世郡小区业主委员会证明一份、申请书一份，张宝志、隋荣福证明一份，证实被告尽到了合理的安全注意义务，开发建设单位未对涉案房屋楼顶进行防水处理，而且超过保修期限。被告申请物业经理张某出庭作证，以及张某与张树铭的通话录音一份，证明漏水发生之后，被告积极与张树铭沟通，协助解决漏水事宜。被告及时邀请两人对该楼顶进行了处理。不应承担赔偿责任。对于双方无异议的证据，本院确认为有效证据并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告李方山、韩其香系夫妻关系，是寿光市房屋产权人,该房屋为楼房顶层，其装修后居住。被告信达物业公司系原告居住房屋所在小区的物业管理公司。2019年7月份，涉讼房屋楼顶公共消防罐落水管破裂漏水，造成原告楼房楼顶被水淹浸泡，导致原告家中浸水，造成室内装修严重损坏、用电线路损坏。为了固定相关证据，原告委托寿光市公证处进行了证据保全。原告发现该情况后立即报于被告。被告得知后立即对破裂的公共落水管进行了修复，并对涉讼房屋楼顶予以维修。事后由于原、被告对赔偿事宜无法达成一致，原告自行委托潍坊鸿瑞价格评估有限公司对原告房屋被浸泡后的财产损失进行价格评估，潍坊鸿瑞价格评估有限公司于2019年7月26日出具潍鸿价评字（2019）第027号价格评估结论书，结论为：经评估，原告楼房被水淹损坏造成的装修等损失价值为189457元，另支付评估费、公证费9500元。以上损失费用共计198957元。 本院认为，公民的财产权受法律保护。原告与被告之间具有物业管理服务合同关系，根据法律规定，被告未能履行物业服务合同的约定，导致业主财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。关于楼房漏水原因，原告委托寿光市公证处进行了证据保全，寿光市公证处出具了公证书，被告虽对此提出异议，但没有相关证据佐证，且证据公证的证据效力大于一般证据，结合被告申请出庭作证的证人张某也认可该事实，本院对该公证文书予以采信，因此本院确定该次漏水原因为公共消防罐落水管破裂引起。 被告抗辩造成漏水的直接原因主要有两个：一是落水管破裂（有一个小洞），二是楼顶未采取防水处理措施，后者系漏水的根本原因。本院关于该次漏水根本原因已经查明，为公共消防罐落水管破裂引起。而该楼房楼顶未作防水处理，是次要原因。如果落水管不破裂，即使楼顶未作防水处理，也完全可以避免该漏水事故的发生。该消防罐管道为公共设施，被告作为管理该小区的物业公司，应当承担相应的维修、保养义务。虽然原告截取相关规定，“公共消防罐和楼房楼顶是全体业主的共有部分，享有共有和共同管理的权利；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”，但被告作为管理该小区的物业公司，作为具体的负责维护、修缮全体业主公共设施等义务的管理人，收取业主的服务费用，理应尽职尽责做好本职工作，而不是出了问题将责任推脱给全体业主。根据法律规定，被告未能履行物业服务合同的约定，导致业主财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此被告是本案适格的诉讼主体；被告应对原告房屋因漏水导致的损失承担赔偿责任。关于房屋损失。潍坊鸿瑞价格评估有限公司的价格评估结论是在合法程序下作出的，被告物业公司虽对评估结果有异议，但未提出重新鉴定申请，亦未提供其他证据证实其主张，本院对价格评估结论书予以采纳。评估费、公证费等是原告为确定损失、固定证据所支出的必要费用，因漏水主要责任在于被告，由此产生的相关评估费用一般应由侵权人承担。根据鉴定结论，涉讼房屋损失189457元，另评估费、公证费等9500元，共计198957元。考虑到在被告进入该小区管理物业之前，涉案房屋开发商未对楼房楼顶作防水处理，已漏水多年，在此期间，原告不是尽快督促相关责任人（包括被告）早加维修，放任其漏水而不加维护，最终导致损失的发生，应承担相应的责任，再者被告在漏水事故发生后，采取的措施较为积极，被告立即对房屋楼顶进行防水处理施工，对破裂的公共消防罐落水管进行了修复，防止损失扩大，可适当减轻部分责任。本院酌情确定被告承担事故损失的70％，即139269.9元（198957元*70%），原告自行承担30％。 综上，被告作为原告楼房所在小区的物业管理公司，没有尽到对消防罐落水管的管理、维修、养护义务，应赔偿原告房屋被淹造成的经济损失。依照《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告山东信达物业管理有限公司赔偿原告李方山、韩其香各项合理损失139269.9元，于本判决生效后十日内履行； 二、驳回原告李方山、韩其香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4280元，由原告负担1195元，被告负担3085元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  王明波 人民陪审员  许希荣 人民陪审员  王时国 二〇二〇年五月十九日 书 记 员  李 凯