四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初571号 原告：刘照泽，男，汉族，生于1970年6月16日，户籍地址重庆市巴**，现居住于重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：兰林，四川顿开律师事务所律师，一般授权代理。 被告：熊向东，男，汉族，生于1983年4月15日，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：李必刚，四川活福律师事务所律师，一般授权代理。 原告刘照泽与被告熊向东租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘照泽及其委托诉讼代理人兰林、被告熊向东及其委托诉讼代理人李必刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘照泽向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告2019年8月19日签订《租赁合同》；2、请求判令被告支付2020年1月26日至4月25日期间的租金199260元和物业管理费43740元，共计243000元，并判令被告缴纳的保证金不予退还；3、请求判令被告支付免租期租金132840元；5、判令被告支付欠缴电费6764元；6、判令被告撤除除租赁物顶和地面以及消防设施和水电设施外的所有附着物；7、案件受理费由被告承担。事实及理由：原、被告于2019年8月19日签订《租赁合同》，约定甲方将自有的、位于广安市邻水县出租给被告使用。合同约定，被告承租商铺面积为810平方米，租赁物包含消防设施、电梯、中央空调系统、供水供电系统以及租赁物附属外立面，约定于2019年8月26日将上述租赁物及附属设施设备、附属物交付给被告。双方约定合同租期从2019年8月26日起至2024年8月25日止共5年，其中2019年8月26日至2019年10月25日为装修免租期，不计收租金。租赁费用自起租日开始计算，第1-2年租赁单价按照每月每平方米82元计付，每月租金66420元，年租金797040元，从第3年开始，租金每年递增8%，直至租期结束。双方约定租期交付方式为押三付三缴付，即交三月租金，押三月租金为合同保证金。合同到期后如无违约，保证金在合同期间内不能冲抵租金。首期租金应于合同签订时支付，租金期间为2019年8月26日至2020年1月25日（包含2个月装修免租期），应交首期租金199260元，押金199260元。被告应在交租期届满前10天一次性足额支付下一个交租期租金。此外，双方还约定被告应按照每月每平方米18元缴纳物业服务费，每月物业服务费为14580元，首期物业服务费收费期间为2019年8月26日至2020年1月25日，应交物业服务费72900元。合同签订后，原告按合同约定，按期、按要求向被告交付了租赁物及附属设施设备，并按约定收取了2019年8月26日至2020年1月25日前收取下一季度即2020年1月26日至4月25日期间的租金和物业管理费。按合同约定，原告应在2020年1月15日前收取下一季度的租金和物业管理费。但被告于2020年1月15日向原告提交撤场申请，并明确表示以交付的保证金作为第二个季度的租金，在2020年4月25日期满后，不再继续租赁。综上，被告拒付租金并在合同约定租期未满时提前解约，违反约定并给原告造成损失，应承担违约责任。同时，根据双方合同第16条约定，被告水电独立计费，费用由原告代缴。至2020年3月8日，被告欠缴电费6764元，依约应当支付。此外，合同法38条约定，被告撤场时，应当撤除除租赁物顶和地面以及消防设施和水电设施外的所有附着物，在双方合同解除后，被告有义务按照约定拆除相关附着物。 被告熊向东答辩如下，第一、解除合同答辩人是否违约和是否应当承担违约责任。首先，答辩人从2019年10月开业至2019年12月处于亏损状态，为了避免继续亏损答辩人不得不于2020年1月15日向被答辩人提出撤场申请，后因疫情影响且卖场被迫关停，3月1日重新开门营业，但仍入不敷出，不足以支付员工工资、房租、物业费。3月11日双方协商缩减面积和降租但协商未果。3月16日答辩人按合同约定的不可抗力条款向被答辩人递交了解除（租赁合同）通知，并提出对已缴的保证金冲抵2020年1月26日至4月25日的卖场租金处理方法。答辩人提出解除租赁合同的程序合法。如今被答辩人也已提起解除合同之诉，因此答辩人不应当承担解除租赁合同的违约责任。其次，被答辩人收取的租金时间仅限于答辩人经营期间的租金，疫情期间及解除合同后还未到期的租金被答辩人应予以退还。答辩人为此保留要求被答辩人退还相应的租金诉权。再次，双方签订的租赁合同没有约定合法解除合同后被答辩人还应收取答辩人的保证金，同时合法解除合同后出租人应当收取保证金无法律规定，因此对答辩人用以交纳的保证金冲抵租金的行为应当得到尊重，被答辩人无权不退还答辩人交纳的保证金。第二、关于物业费。租赁合同虽对答辩人代收物业费有约定，但该物业费并非归被答辩人支配，若被答辩人能提交已缴纳2020年1月26日至4月25日物业费的相应发票，答辩人愿意支付经营期间的物业费，但对未到期以及因疫情期间应免交的物业费应当退还答辩人。第三、关于免租期租金。所谓免租期是被答辩人给予答辩人进场正常经营的合理期限，包括规划、设计、装修等期间，双方在租赁合同没有约定若答辩人（承租人）解除合同，则被答辩人（出租人）应当收取免租期租金也没有相应法律规定，因此对被答辩人要求答辩人支付免租期租金的诉求于法无据，不应得到支持。第四、本案诉讼费、保全费由法院依法判决。答辩人保留因被答辩人采取诉讼保全给答辩人造成的索赔权利。对于原告补充的诉讼请求，原告应提供欠缴电费发票，被告应当支付会支付。撤除是否有义务，被告应当依约履行。 经审理查明，案涉租赁物位于广安市邻水县，其产权人为原告刘照泽及原告妻子桂玉梅，承租面积为810平方米。 2019年8月19日，原告刘照泽（甲方、出租方）与被告熊向东（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：“1、标的物：本合同租赁物位于广安市邻水县（自编号），产权证号008959369、008959371，产权人刘照泽、桂玉梅。6、租期：本合同的租期为2019年8月26日起至2024年8月25日止，共伍年，其中2019年8月26日起至2019年10月25日为装修免租期，不计收租金。7、租赁费用，（1）首个租赁年度自起租日开始计算，铺位号：7-13＃（自编号）合计810㎡。8、本合同采用固定租赁费用方式计算：第壹年，月租金66420元，年租金总额为797040元；第贰年……。（2）租金缴付方式：租金缴付方式为押三付三缴付（即交3个月租金，押3个月租金作为合同保证金，合同到期后如无违约，保证金无息退还，保证金在合同期内乙方不能冲抵租金。）本合同项下首期租金应于本合同签订时支付，租金期间为2019年8月26日至2020年1月25日，故应交首期租金总额为199260元，押金199260元。乙方应当在本交租期届满前10天向甲方一次性足额支付下个租期租金。7、物业服务费：（1）乙方应缴纳的物业服务费按该商铺承租面积计算每月每平方米18元，月物业服务费总额为14580元。（2）物业服务费缴费方式：物业服务费缴费方式为季度缴付，首期物业服务费用应于本合同签订时支付，收费期间为2019年8月26日至2020年1月25日，应交物业服务费72900元。乙方应当在本季度交租期届满前10天向甲方一次性足额支付下个交租期物业费。16、水电计费：甲方在交房前为乙方租赁部分提供供水供电接口，乙方自行安装水电表并独立计费。38、退还：租赁期限届满，本合同被解除或本合同被依法终止，乙方无条件履行撤场，乙方拆除除租赁物顶和地面以及消防设施和水电设施外的所有附着物，恢复原貌。48、本合同的通知可以通过直接递交、邮寄、快递方式，送达对方时通知生效。”合同签订后，被告分别于2019年8月19日、2019年8月22日向原告转账支付5万元、421420元，共计471420元。该笔款项为按合同约定的2019年8月26日至2020年1月25日期间的首期租金199260元和物业服务费72900元以及合同保证金199260元。 2020年1月15日，被告熊向东向原告提出撤场申请，并加盖有邻水县苏购家电销售有限责任公司。2020年1月24日，原告通过顺丰速运向被告邮寄《租金催缴通知书》，被告于2020年1月25日签收，通知书内容主要为被告应于2020年1月15日前缴纳2020年1月26日至2020年4月25日租金199260元和物业费43740元。同时，截止到2020年3月8日，查明被告欠缴电费6764元。 2020年3月16日，被告熊向东以邻水县苏购家电销售有限责任公司的名义向原告发送“关于解除《租赁合同》的通知”,原告于2020年3月17日签收，该份通知书主要内容为：“一、《租赁合同》自本通知书送达之日解除，双方租赁关系终止。二、我方于2020年3月25日前搬离房屋，双方应于2020年3月28日前办理完毕房屋移交手续。三、我方交纳的199260元押金在抵扣2020年1月26日至2020年3月25日（含关停降租），期间2020年2月6日至3月1日（24天）期间，我方卖场受疫情影响关停（当地政府行为），3月1日至本通知发出之日仍在疫情影响中，每天几乎无客户到店。根据《租赁合同》约定，疫情期间租金应降低。因此，我方认为，我方之前缴纳的押金199260元在扣除2020年3月1日至2020年3月25日期间租金，尚余119556元（另加疫情期间应降租金金额），你方应于2020年4月25日前退还。”2020年3月20日，被告熊向东以邻水县苏购家电销售有限责任公司的名义向原告发送《关于解除合同撤场通知》，决定于3月20日上午10时开始撤场，3月25日结束，租金算至2020年3月25日止。2020年3月25日，被告熊向东以邻水县苏购家电销售有限责任公司的名义向原告发送《关于延期撤场时间告知函》，原告于2020年3月26日签收，要求将撤场时间延期至2020年3月31日。原告针对《关于延期撤场时间告知函》于2020年3月26日向邻水县苏购家电销售有限责任公司回函。 另查明，被告为广安苏购电器销售有限责任公司的法定代表人，公司成立日期为2019年6月10日。同时，熊向东系邻水县苏购家电销售有限责任公司的法定代表人，公司成立日期为2019年9月25日。 还查明，物业服务费由被告交付给原告，由原告代缴至宏帆广场内部管理人员，且物业服务费实际为5元/平方米/月。且疫情期间2020年2月6日至3月1日，共24天，商铺受疫情影响停止营业。 同时，被告已于2020年4月25日前撤除除租赁物顶和地面以及消防设施和水电外的所有附着物，将商铺交付给原告。以上事实，原告提交了《租赁合同》、被告身份证复印件、苏宁易购外立面店招安装申请书、房屋所有权证书复印件2份、结婚证复印件、撤场申请书、租金催缴通知书、电表读数照片、邻水县苏宁家电销售有限责任公司工商信息、照片三张、，被告提供了广安苏购电器销售有限责任公司的营业执照及公司章程、建设银行个人账户支出交易明细、投入支出及发放工资明细材料、关于解除《租赁合同》的通知及物流信息、关于解除合同撤场通知、关于延期撤场时间告知函及物流信息、回复函、商品经营状况照片及原、被告的当庭陈述佐证，以上证据经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予履行。根据合同约定，被告应在交租期届满前10天一次性足额支付下季度租金，被告并未及时缴付租金，并提出撤场申请，明确表示了不履行主要义务，违反了合同约定义务，构成违约。 关于《租赁合同》的解除。被告于2020年1月15日向原告提出撤场申请，并之后多次发出解除租赁合同通知，在庭审中，原告请求解除原、被告于2019年8月19日签订的《租赁合同》，双方均有解除合同的意愿，且被告于2020年4月25日前将商铺腾空交付给原告，视为双方于该日解除合同。因此，对于原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告支付2020年1月26日至4月25日期间的租金费用。《租赁合同》约定涉案商铺每月租金为66420元。经查明其中因疫情影响，商铺停止营业有24天，本院考虑到商铺受疫情影响停止营业，遭受一定经济损失，本院酌定被告向原告支付2个多月的资金费用146124元（66420元×2+66420元÷30天×6天）。 关于2020年1月26日至4月25日期间的物业服务费。原、被告双方虽在《租赁合同》约定了物业服务费为18元/平方米/月，但实际是宏帆商场内部管理人员进行物业管理，并非原告，原告只是代被告缴纳物业服务费用。而双方在合同中约定的18元/平方米/月的物业管理费，超出了原告实际代缴的5元/平方米/月物业管理费，应予扣减。根据合同约定的月物业服务费14580元，根据多退少补原则，被告之前已经缴付了5个月的物业72900元，实际应缴付20250元（5元×810㎡×5月）；因受疫情影响，商铺停止营业24天，应予扣除24天的物业服务费，被告应缴付2个多月的物业服务费8910元（5元×810㎡÷30天×6天+5元×810㎡×2月）。综上，则原告应退还被告物业服务费43740元。 关于被告的违约责任。双方虽在《租赁合同》约定了给予被告2个月的装修免租期限，但也约定了租赁期限为5年，现一年租赁期限未到，被告因疫情影响提出撤场申请，现合同提前解除。因被告的违约行为，给原告带来一定的经济损失，本院酌定被告向原告支付一个月的免租期费用66420元及一个月的招租期间的损失，按月租金66420元计算，共计132840元。 关于合同保证金。被告于2020年4月25日撤除除租赁物顶和地面以及消防设施和水电外的所有附着物，将商铺交付给原告。现合同已经解除，合同保证金没有了履约必要性，且针对原告的经济损失，被告承担了一定的赔偿责任，若不退还被告的保证金，将加重被告的负担。因此，对于原告请求不予退还保证金的诉讼请求，本院不予支持。 关于电费。根据合同约定，被告承租的商铺的电表独立计算，应由承租方承担。因此，对于原告请求被告支付6764元，本院予以支持。 关于原告请求被告撤除除租赁物顶和地面以及消防设施和水电外的所有附着物。根据合同约定，合同解除后，被告应予以撤除。本案被告已于2020年4月25日前撤除了除租赁物顶和地面以及消防设施和水电外的所有附着物，本院不再行处理。 依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十四条，第九十七条、第一百零七之规定，判决如下： 一、解除原告刘照泽与被告熊向东于2019年8月19日签订的《租赁合同》； 二、由被告熊向东在本判决生效后十日内向原告刘照泽支付租金146124元、一个月免租期66420元及一个月的招租期66420元，共计278964元； 三、由原告刘照泽在本判决生效后十日内向原告退还物业服务费43740元及合同保证金199260元，共计243000元； 四、由被告熊向东在本判决生效后十日内向原告刘照泽缴付欠缴的电费6764元； 五、以上二、三、四项品除后，被告熊向东还应向原告刘照泽支付42728元； 六、驳回原告刘照泽的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；同时，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可以申请执行，申请执行期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 案件受理费6938元，减半收取3469元，由原告刘照泽负担1284元，被告熊向东负担2185元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 杨 勇 二〇二〇年五月十八日 书记员 熊雪莲