锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2019）内2502民初2695号原告：宝某，住呼市。委托诉讼代理人：敖某，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。被告：侯某1，锡林浩特市永和烤鸭店综合楼4单元2楼东户。被告：锡林浩特市亚房房地产开发有限公司。法定代表人：印某。原告宝某与被告侯某1、锡林浩特市亚房房地产开发有限公司（以下简称亚房公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝某及其委托代理人敖某，被告侯某1，到庭参加诉讼，锡林浩特市亚房房地产开发有限公司的法定代表人印某经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。原告宝某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告三方签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告侯某1返还购房款484500元，并支付利息损失暂计13230元（按中国人民银行同期贷款利率从2018年10月9日暂计至2019年5月22日，实际计算至返还完毕之日）；3、判令被告侯某1支付房屋增值损失190052元、律师费30000元、交通费3000元、鉴定费；4、判令被告侯某1支付违约金484500元；总计1265730元；5、判令被告锡林浩特市亚房房地产开发有限公司对上述四项诉求承担连带赔偿责任；6、判令被告承担诉讼费。事实与理由：原告经别人介绍于2018年10月8日与被告侯某1、锡林浩特市亚房房地产开发有限公司法定代表人印某、证人侯某2签订《房屋买卖协议》。协议约定出售房屋坐落为SOHO国际现代城1号楼1319房屋，167.75平米，价格为人民币584500元。因该房屋系被告亚房公司开发建设后抵给被告侯某1施工工程款，亚房公司作为担保人愿意承担连带保证责任。签订《房屋买卖协议》后，次日（2018年10月9日）原告按约支付首期购房款484500元，被告侯某1交付了房屋钥匙，原被告三方约定剩余10万元在甲方（侯某1）给乙方（原告）从担保人亚房公司与乙方签订正式购房合同后再付清。协议第三条约定如甲方原因乙方不能拥有房屋产权的情况下，乙方有权退房并主张已付购房款双倍赔偿；第五条约定担保人亚房公司承担连带保证责任。原告拿到钥匙后开始准备装修婚房，却发现房门上贴有封条且已换门换锁，被告给的解释是供暖暖气原因所换。原告觉得不管什么原因应提前通知业主，不应随意换门换锁。后来才了解到该房屋早在2017年5月29日已由开发商亚房公司抵给马某顶施工工程款，并且该房屋也曾抵押给包商银行。被告的上述行为严重违反双方约定致使原告合同目的不能实现。无奈诉至法院。被告侯某1辩称：不同意解除合同，因为我可以交付房屋，签订的合同时是事实，当时原告购买此房时，原告的干爹知道是抵押在包商银行的，因为房价低原告才主动要买的，此房屋现在不在我的名下，但是可以办到我的名下，全房款是58万多，原告欠付10万元，并没有全款给我，所以是原告违约在先。被告亚房公司经本院传唤未到庭，亦未提交答辩状。本院经审理认定如下事实：2018年9月4日被告亚房公司因欠被告侯某1工程款，将坐落于SOHO国际现代城1号楼1319房屋抵顶了侯某1工程款，二被告签订了《商品房买卖协议》。2018年10月8日原告与被告侯某1签订《房屋买卖协议》，协议将涉案房屋以584500元价格出售给原告。因该房屋系被告亚房公司开发建设后抵给被告侯某1顶施工工程款，故亚房公司法定代表人印某进行了担保，愿意负连带保证责任。侯某2进行了证明，协议约定剩余10万元在甲方（侯某1）给乙方（原告）从担保人亚房公司与乙方签订正式购房合同后再付清。协议签订后，原告按约支付首期购房款484500元，被告侯某1交付了房屋钥匙，协议第三条约定如甲方原因乙方不能拥有房屋产权的情况下，乙方有权退房并主张已付购房款双倍赔偿；第五条约定担保人亚房公司承担连带保证责任。另查明，2018年6月25日锡林浩特市人民法院作出的（2018）内2502执异60号执行裁定书，查明，2017年5月29日，案外人马某与被告亚房公司签订《商品房买卖协议》，被告亚房公司将涉案房屋出售给了案外人马某。致使原告合同目的不能实现。故诉至法院。诉讼过程中，经原告申请，本院委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司，该公司于2019年10月18日对锡林浩特市SOHO国际现代城1号楼1319号房屋于2018年10月8日到2019年7月9日期间的增值价格为人民币：190052元。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。本案中，原告宝某与被告侯某1签订的《房屋买卖协议》时间是2018年10月8日，而早于2017年5月29日被告亚房公司已将涉案房屋抵顶给案外人马某，通过庭审可以认定被告侯某1已不能不履行双方签订的《房屋买卖协议》，根据相关法律规定，原告有权解除双方的《房屋买卖协议》，合同解除后，被告侯某1应返还原告购房款484500元。关于违约损失的问题，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括可得利益损失。原告因被告侯某1的原因得不到房屋所受损失客观存在，该损失应包括房价上涨利益损失。根据内蒙古衡正通价格评估有限责任公司于2019年10月18日作出内衡（锡）评字（2019）第603号增值的价格评估报告书，可以认定房屋差价为190052元。原告因委托估价支出元评估费3000元，该费用系实际支出的损失，被告侯某1成应予以赔偿。关于律师费，由于双方当事人在《房屋买卖协议》中并没有律师费承担的约定，故原告要求二被告支付律师费30000元，没有依据，该诉讼请求本院不予支持。对于原告提出的要求被告成以房款484500元为基数按银行同期贷款利率支付利息的主张并支付双倍房款的违约金，本院认为，二被告违反合同义务，应承担相应的违约责任，本院已支持了原告的房屋差价损失，其再主张房款利息及违约金，没有事实和法律依据，对该项请求，本院不予支持。因该房屋系被告亚房公司开发建设后抵给被告侯某1顶施工工程款，同时亚房公司作为应担保人应当承担连带清偿责任。原告宝某与被告侯某1之间的签订《房屋买卖合同》、系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。被告不履行合同义务，违反了合同约定，致使合同目的不能实现，应承担相应的责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告宝某与被告侯某1于2018年10月8日签订的《房屋买卖协议》于本判决生效之日解除。二、被告侯某1于本决书生效之日起十日内返还原告宝某购房款484500元。三、被告侯某1于本决书生效之日起十日内赔偿原告宝某房屋差价损失190052元。四、被告侯某1于本决书生效之日起十日内赔偿原告宝某房屋评估费3000元。五、被告锡林浩特市亚房房地产开发有限公司对本判决以上款项承担连带清偿责任。六、驳回原告的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8096元，由被告侯某1、锡林浩特市亚房房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员  赵成茹二〇二〇年五月二十八日书记员  任颖慧本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。