安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0603民初790号 原告：刘峰，男，1974年11月10日出生，汉族，无固定职业，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：王琦，安徽佑安律师事务所律师。 被告：安徽省源春酒店管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区相山。 法定代表人：王如春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵逸峰，安徽安港律师事务所律师。 被告：王如春，男，1970年4月24日出生，汉族，安徽省源春酒店管理有限公司法定代表人，住安徽省蒙城县。 原告刘峰与被告安徽省源春酒店管理有限公司（以下简称源春公司）、王如春房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告刘峰及其委托诉讼代理人王琦、被告源春公司的委托诉讼代理人赵逸峰到庭参加诉讼，被告王如春经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘峰向本院提出诉讼请求：1、判决解除签订的两份房屋租赁合同,源春公司、王如春按照目前租赁房屋现状交回房屋,刘峰收回源春公司、王如春的保证金(抵押物)；2、判决源春公司、王如春向刘峰支付房屋租金总计267.1788万元(其中，12栋76间公寓和105商铺计算至2020年5月29日，本期拖欠租金40.6778万元；2020年1月刘峰向法院起诉后，源春公司、王如春又支付租金合计20万元，目前拖欠租金20.6778万元；12栋76间公寓取消免租优惠租金238.629万元，12栋105商铺取消免租优惠租金7.872万元),2020年5月29日以后，源春公司、王如春按照合同约定租金的2倍向刘峰支付租金（场地占用费），直至房屋全部交给刘峰之日止；3、请求法院判令源春公司、王如春按照每天拖欠房租的千分之七的标准向刘峰支付违约金并赔偿损失；4、判令源春公司、王如春承担刘峰的交通费、聘请律师费、案件受理费、财产保全费等费用。 事实和理由：源春公司、王如春因经营酒店需要,租赁刘峰位于淮北市相山区商铺，双方签订了商品房租赁合同。其中，76间公寓租赁合同约定：总建筑面积为397.16平方米,用来经营酒店（古井君莱酒店）,租赁期限为2016年11月30日至2026年11月29日,每月租金为人民币20元／平方米,每月租金为人民币79543元,房屋租金每年递增一次,递增幅度为上一年度租金的3%,约定了源春公司守约前提下,给予30个月的免租期。合同约定了租金的支付时间及违约责任条款。金御华府12栋105商铺租赁合同约定：租赁期限为2018年2月1日至2026年11月29日,每月租金为人民币26元／平方米,每月租金为人民币4920元,房屋租金自免租期满后每年递增一次,递增幅度为上年度租金的3%,承租人守约的前提下,免租期为2018年2月1日至2019年5月29日。合同约定了租金的支付时间及违约责任条款。合同签订后,刘峰按照合同约定把房屋交付给源春公司、王如春使用,在刘峰的多次催要下,源春公司及王如春支付首期半年租金（从2019年5月30日至2019年11月29日），但严重逾期。源春公司、王如春缺少诚信意识,本期（2019年11月30日至2020年5月29日）租金仅支付10万元且逾期,本期12栋76间公寓和105商铺租金尚欠40.6778万元。2020年1月刘峰向法院起诉后,源春公司、王如春又支付租金合计20万元,刘峰出具收条,计算到2020年5月29日,源春公司、王如春目前拖欠租金20.678万元。根据合同约定,源春公司、王如春需提前一个月支付,其拖欠租金已经60日以上且多次长期拖欠租金,已经构成根本性违约,根据合同第三条、第八条之约定,刘峰可单方终止合同,取消免租优惠期,源春公司、王如春按照每天拖欠房租的千分之七的标准向刘峰支付违约金并赔偿损失。综上所述,源春公司、王如春多次长期拖欠巨额租金的行为,已经构成根本性违约,为维护刘峰合法权利,根据法律规定,特具文诉讼,请法院支持刘峰的全部诉讼请求。 源春公司在庭审中辩称，一、答辩人没有违反合同约定，租赁合同不应解除。二、租金给付方式变更是刘峰默认，视为变更租金交付方式。三、刘峰主张自2020年5月29日起2倍支付租金，不应支持。四、源春公司不存在违约情形，不应承担拖欠租金违约金及刘峰主张权利的交通费及律师费。 王如春未提交答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、刘峰提交的商品房租赁合同两份、说明一份，予以证明源春公司、王如春拖欠租金等违约事实，其有权单方面终止合同，收回房屋，收取被告保证金（抵押物），取消免租期优惠，源春公司、王如春应当向刘峰支付租金267.1788万元、违约金并赔偿损失（原告交通费、聘请律师费等）等事实。源春公司对两份合同无异议，对证明目的有异议，源春公司已按照合同约定履行给付租金的义务。对说明的真实性有异议，淮北惠城置业有限公司仅仅有行政印章，没有加盖印章经办人签字；刘子岩全权委托刘峰代理收取商铺租金仅是12栋105，而没有涉案的12栋6、7、8、9层共76间公寓的说明。刘峰无权向源春公司主张12栋6、7、8、9层共76间公寓的房屋租金，刘子岩未授权刘峰对涉案的房屋的租金进行收取。经审查，本院认为，上述证据形式来源合法、内容真实,故对其真实性、合法性、关联性，予以认定。2、刘峰提交的律师函，证明源春公司、王如春严重逾期支付租金，已经委托律师发函通知通过诉讼方式解决的事实。源春公司称未签收该律师函，没有法律效力。经审查，本院认为，刘峰未能提交证据证明该律师函经源春公司、王如春签收，故对其实性及证明目的，不予认定。3、刘峰提交的委托代理合同、律师事务所收费发票，证明因源春公司、王如春根本性违约，刘峰委托律师诉讼支付律师费30000元，根据合同约定，源春公司、王如春应承担刘峰支付律师费的事实。源春公司认为应提供该笔律师费的转账凭证。经审查，本院认为，上述证据形式来源合法、内容真实,故对其真实性、合法性、关联性，予以认定。4、源春公司提交的收条，证明其已经支付涉案租金90.6778万元，刘峰同意源春公司改变租金交付方式，源春公司不存在根本违约，合同解除不具备法定条件之事实。刘峰对该证据的真实性无异议，对部分证明目的不予认可，认为源春公司即使已支付租金，但已经长期多次拖欠，构成根本违约。经审查，本院认为，上述证据形式来源合法、内容真实,故对其真实性、合法性、关联性，予以认定，但该组证据并不能证明刘峰同意改变租金交付方式，故对其证明目的，不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月30日，刘峰（出租方、甲方）与源春公司（承租方、乙方）签订商品房租赁合同，合同主要约定乙方自愿承租甲方位于金域华府12栋6、7、8、9层共76间公寓，总建筑面积为3977.16平方米。乙方承租的物业，仅可用于经营酒店（古井君莱酒店）；乙方承租的物业，期限为十年，自2016年11月30日至2026年11月29日止；乙方在此租期内，均应按本合同要求支付租金和保证金及其他相关的一切费用。乙方承租的物业每月租金20元/㎡，每月租金合计79543元；免租期满后，房屋租金每年递增一次，递增幅度为上一年度租金的3%。，乙方享有免30个月租金的优惠，免租期（含装修期）从2016年11月30日至2019年5月29日止，合计30个月；免租期属甲方给乙方经营的优惠政策，若因乙方原因或乙方违约而提前解除本合同，则，则甲方有权取消优惠期，乙方需按合同约定的各项费用（包括且不限于免租期内的租金等）标准赔付给甲方；乙方装修装饰品等所有资产（空调、家具、电视、沐浴房、坐便器、灯具、卫生间五金件、台盆、后厨用品）作为保证金抵押物；在2018年2月1日之前，乙方需缴纳6个月租金（此租金为免租期后6个月租金），计477258元，后续租金每半年一付，每次费用均提前一个月交纳；双方应严格按照本合同的约定履行相关义务，甲方有权因乙方的违约而不给与乙方免租期优惠、不退还乙方的保证金（抵押物）、且甲方有权追讨乙方拖欠的费用和违约金并要求乙方赔偿全部经济损失（包括甲方追讨乙方法律责任而支付的律师费、公证费、调查费、差旅费、诉讼费等），乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，则每天向甲方支付所欠款项千分之七的违约金，如拖欠租金或其他相关费用达30天，甲方则有权单方终止本合同并按本合同第十条第一项约定收回物业，并不给予乙方免租期优惠、不退还乙方的保证金（抵押物）、且甲方有权追讨乙方拖欠的费用和违约金并要求乙方赔偿全部经济损失（包括甲方追讨乙方法律责任而支付的律师费、公证费、调查费、差旅费、诉讼费等）；乙方若未按约定时间搬离,视为乙方放弃在物业内的所有财物,甲方有权以乙方遗留废置物方式处置,甲方有权向乙方收取场地占用费,占用费的标准为本合同约定的“租金”的2倍，因此而产生的全部费用由乙方承担,并在乙方的保证金(抵押物)中扣除,不足部分甲方保留向乙方追讨的权利。刘峰在甲方处签字及日期，源春公司在乙方处加盖公司合同专用章，王如春在法定代表人处签字。 2018年2月1日，源春公司（承租方、乙方）与淮北惠城置业有限公司（出租方、甲方）签订商品房租赁合同，约定乙方自愿承租甲方位于金域华府12栋105室商铺，总建筑面积为189.24平方米。乙方承租的物业，仅可用于经营酒店（古井君莱酒店）业态；租期为2018年2月1日至2026年11月29日止；乙方承租的物业每月租金26元／㎡，每月租金合计4920元；免租期满后，房屋租金每年递增一次，递增幅度为上一年度租金的3%，免租期（含装修期）从2018年2月1日至2019年5月29日止；免租期属甲方给乙方经营的优惠政策，若因乙方原因或乙方违约而提前解除本合同，则甲方有权取消优惠期，乙方需按合同约定的各项费用（包括且不限于免租期内的租金等）标准赔付给甲方；乙方装修装饰品等所有资产（空调、家具、电视、沐浴房、坐便器、灯具、卫生间五金件、台盆、后厨用品）作为保证金抵押物；在2018年3月1日之前，乙方需缴纳6个月租金（此租金为免租期后6个月租金），计29520元，后续租金每半年一付，每次费用均提前一个月交纳，第二次交纳租金日期为2019年10月29日之前；违约责任及物业交还的约定同刘峰与源春公司签订商品房租赁合同的条款。源春公司与淮北惠城置业有限公司分别加盖公章。2018年12月26日，淮北惠城置业有限公司向源春公司出具说明，金域华府12栋105室商铺已出售给刘子岩（身份证号码3416222005××××××××），房屋产权及所有收益归刘子岩所有，原租赁合同内容不变。刘子岩现委托刘峰收取此商铺的所有租金。 合同签订后，源春公司分别于2018年10月31日、2018年11月21日、2018年11月30日、2018年12月19日、2019年1月7日、2019年2月19日、2019年4月4日、2019年7月15日、2019年11月27日、2019年12月13日、2019年12月18日、2020年1月2日、2020年1月16日、2020年2月16日、2020年4月8日向刘峰支付租金10万元、5万元、10万元、5万元、5万元、5万元、5万元、5万元、6778元、5万元、5万元、5万元、5万元、10万元、10万元，共计90.6778万元，刘峰分别出具收条。因源春公司未按照合同约定时间支付租金，刘峰诉至本院。 另查，刘峰与刘子岩系父子关系。 本院认为，订立合同应当符合法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。源春公司与刘峰签订的商品房租赁合同及与淮北惠城置业有限公司（后变更为刘子岩）签订的商品房租赁合同，不违反法律规定，均系有效合同，双方应按照合同约定履行自己的义务。淮北惠城置业有限公司后将案涉房屋金域华府12栋105室出售给刘子岩并通知了源春公司，依据合同法关于买卖不破租赁的法律规定，刘子岩承继了淮北惠城置业有限公司的出租权，刘峰作为刘子岩的法定代理人和监护人代为行使出租权，并无不妥。合同签订后，刘峰已经依约交付房屋，源春公司应当依约支付租金，其没有依约足额支付租金，已经构成了违约，应当承担违约责任，刘峰请求源春公司支付租金并承担违约责任，有事实和法律责任，应予支持。 关于应否解除两份租赁合同的问题。源春公司未按合同约定支付租金，长期拖欠租金，已构成违约，但鉴于涉案租赁合同的租赁期限较长，对房屋装修及营业等投入较大，源春公司自2018年10月份亦陆续支付部分房屋租金，在刘峰起诉后亦积极向源春公司支付租金20万元，源春公司的酒店刚营业一年有余，且自2020年1月又出现新冠××疫情，对酒店的经营及效益产生较大影响，故该租赁合同应继续履行为宜，同时，源春公司应当积极履行合同义务，故对刘峰请求解除涉案两份房屋租赁合同,交回房屋,刘峰收回源春公司、王如春的保证金（抵押物）的诉讼请求，不予支持。关于免租优惠的问题。因合同继续履行，且免租的优惠租金是基于全部租赁期间，故对该项请求不予支持。 关于源春公司拖欠租金的数额。12栋6、7、8、9层共76间公寓及12栋105室商铺2019年5月30日至2020年5月29日的租金共计2×（477258＋29520）＝1013556元，源春公司已支付906778元，剩余租金106778元源春公司应予支付。 关于违约金的问题。合同约定乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，则每天向甲方支付所欠款项千分之七的违约金，合同约定的违约金明显过高，且刘峰亦无证据证明其直接损失等情况，刘峰所提交的计算标准没有法律依据，不予支持。其请求的违约金根据合同法的相关解释，参照贷款利息计算，考虑到违约责任及违约金的惩罚性，酌定源春公司支付刘峰至2020年4月8日的逾期违约金为3万元。2020年4月8日后的违约金按照所欠租金的年利率6%计算至付清之日止。 关于王如春的责任问题。王如春系源春公司的法定代表人，其在法定代表人处签字行为是职务行为，且两份合同均为经营古井君莱酒店所用，刘峰亦认为王如春签字是以公司名义签订合同，故对刘峰请求王如春承担支付责任，没有事实和法律依据，不予支持。 关于刘峰对交通费、聘请律师费、案件受理费、财产保全费的诉请。对于交通费、财产保全费，其未提交证据予以佐证；律师费3万元，刘峰已提交发票、委托代理合同予以印证，租赁合同中亦有约定，该笔费用系刘峰追讨源春公司延期支付租金的法律责任而支出的，源春公司应当承担，对该项诉讼请求，本院予以支持。 源春公司辩称双方已协商变更租金给付方式，所提交的证据不足以证明其主张，其抗辩理由不能成立，不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条， 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告安徽省源春酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告刘峰支付租金106778元、违约金3万元、律师费3万元，合计166778元；2020年4月8日后的违约金按照所欠租金的年利率6%计算至付清之日止。 二、驳回原告刘峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28174元，因本案适用简易程序减半收取14087元，刘峰承担5635元，安徽省源春酒店管理有限公司承担8452元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  丁敏 二〇二〇年五月十六日 法官助理王宇婷 书记员戴停 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。