上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初8936号原告上海顿伯家具有限公司，住所地上海市金沙江路****内**商铺。法定代表人张正娟，总经理。委托代理人杨亚丽，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告上海舜为房地产开发有限公司，住所地，住所地上海市金林区亭林镇寺平南路******iv>法定代表人李洪友。委托代理人李志国，上海富勤律师事务所律师。委托代理人刘志鹏，该公司员工。原告上海顿伯家具有限公司与被告上海舜为房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海顿伯家具有限公司的委托代理人杨亚丽、被告上海舜为房地产开发有限公司的委托代理人李志国、刘志鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海顿伯家具有限公司诉称，被告将其承租的上海市金沙江路950弄下沉式广场转租给原告，为此双方签订《租赁合同》，合同约定租期三年，每月租金人民币23.6万元。合同约定，被告应保证原告进场装修前系争房屋的大厦主体商业消防验收完成(因大厦主体系工业用途，房屋出租需办理商业消防验收)。2018年4月，被告向原告交付系争房屋并称已通过商业消防验收，为此原告对系争房屋进行装修。嗣后，原告发现被告并未办妥商业消防验收，且拖欠业主的租金致原告多次收到催收租金的函件。2019年3月26日，系争房屋的产权人上海新曹杨(集团)有限公司因被告拖欠租金要求与其解除房屋租赁合同，并对系争房屋进行了封门处理，为此原告诉至法院要求：1、解除与被告间的租赁关系；2、被告双方双倍返还原告租金人民币141.6万元；3、被告赔偿原告装修装饰损失人民币200万元及经济损失人民币50万元；4、被告退还原告在承租房屋内的物品。被告上海舜为房地产开发有限公司辩称，同意解除双方的租赁关系。被告在2018年3月将房屋如期交付原告，原告收到房屋后一直在使用中。合同约定原告应该在签约后7日内支付租金，但被告直至同年8月6日才付清首期租金和押金。双方约定原告的承租房屋装修后若需二次消防验收由其自行办理，故被告对此不存在违约。在租赁合同履行过程中，原告支付首期租金和押金后未再支付后续租金，被告委托业主上海新曹杨(集团)有限公司向原告收取租金仍未果；同时原告擅自将房屋转租，有违合同的约定构成违约。因此被告不同意原告的其余诉讼请求。经审理查明，2018年3月，原告(乙方)与被告(甲方)签订上海市金沙江路XXX弄XXX号下沉式广场的《租赁合同》，合同约定租期为2018年7月15日至2021年7月31日止，装修免租期为2018年4月1日至7月14日止，双方并约定租金为每月人民币23.6万元(含物业管理费)。合同第二章2.5首次租金支付约定：签订合同柒个工作日内支付壹个月租金及两个月履约保证金。2.6租金支付：租金以先付后用的原则，乙方每壹个月向甲方支付壹次租金，每次支付壹个月的月租金，乙方应提前15天支付……合同第三章履约保证金3.1履约保证金计人民币相当于两个月租金。乙方应确保在本合同期限内甲方始终得以持有前述金额之履约保证金。履约保证金在合同有效期内不计利息，在租期内，履约保证金可以作为下列使用：1)乙方延迟支付水、电、煤气、电话等公用事业费用的扣款。3.3未经甲方书面同意，乙方不得以保证金抵付租金等任何费用。3.4本合同到期终止或者乙方未违约而提前解除时，乙方按时将租赁区域交还甲方。甲方确认乙方对于甲方或第三方无任何债务责任及达到甲方的交房标准，并且乙方已办妥以该营业地址的工商注销或变更手续后柒日内将履约保证金无息归还乙方。第四章乙方享有的权利4.1乙方应将该房屋用于开设办公家居展厅及相关配套服务，乙方在使用期内依法依约经营不受甲方干预。4.3乙方未严重违约前提下，本合同期满终止或提前解除时，该房屋内乙方装修后可移动的添附物(但不包括空调系统)所有权归属乙方，乙方在本合同租期满或合同终止前应予拆除，逾期2日内不拆视为放弃，甲方有权自行处置。第五章乙方应遵守的义务及相应的违约责任5.1使用用途：在租期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变上述约定的使用用途，否则甲方有权制止或提前终止本合同。乙方自行负责营业执照等相关营业证件的办理。5.2关于装修2)乙方可以使用甲方原有的营业执照，消防验收批文等相关证照。5.3如果需要再次报批消防，相关工作由乙方办理。5.4关于乙方的严重违约责任：租期内，乙方有下列情形发生的属严重违约责任，乙方需向甲方支付相当于两个月押金的违约金，乙方还需补足叄个半月免租期的租金，届时甲方有权单方面解除本合同，同时将该店铺封门、断电、断水。乙方需在贰日内补足全部应付款项后才能将可移动物品搬离，否则视为乙方自动放弃该房屋内的装修产权和所有物品。甲方有权从该房屋中将乙方的物品强行搬出任意处置，并有权从履约保证金中扣除实际发生的清场费用。因此给乙方造成的损失甲方不承担任何的赔偿责任。3)未经甲方书面同意，乙方擅自变更房屋用途、营业范围；4)未经甲方书面同意，将该房屋全部或部分转包、转租、转借、转让给第三方的；第七章：甲方应遵守的义务及相应的违约责任：7.1有关交房情况：甲方应保证在乙方进场装修前，大厦自身的消防验收已完成；但乙方装修该租赁房屋的消防、环保、卫生等验收由乙方自行负责，验收不通过则乙方自行承担损失，租金正常计算。5)甲方向乙方提供办理营业执照所需要材料，报批手续由乙方负责，由此所产生的申请报批及相关费用均由乙方承担。甲方可以介绍相关人员协助乙方办理营业执照及硬件设施扩容。但是办理结果跟甲方无任何关系，乙方不得以此追究甲方任何责任。乙方有权决定是否接受甲方的帮助。6)在本合同签订之后至甲方交付房屋之前如甲方违约，则甲方需在本合同约定的交房时间之前将乙方所交付的全部款项双倍返还给乙方……合同签订后，被告依照约定如期将系争房屋交付原告进行装修，但原告却未依约付清首期租金及押金，直至2018年8月7日才付清押金人民币47.2万元，租金人民币23.6万元。原告的租金付至2018年8月14日，之后未再向被告付过款项。2018年9月，被告工作人员向原告索要租金，原告回复被告工作人员称“……我也是想好好做事情的，目前遇到困难还需刘总帮忙”嗣后，系争房屋业主也曾多次向原告催要，原告于2018年10月15日支付物业管理费人民币74592元。现原告称被告出租的系争房屋不符合合同的约定条件，即未将大楼原有的工业消防验收合格转为商业消防验收合格、同时被告拖欠业主租金致原告用作展厅的房屋被封，为此原告诉至法院要求判决支持如其诉请。另查，2018年7月20日，由上海市普陀区公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书{沪普公消验字【2018】第0086号}内容为：上海顿伯家具有限公司：你单位所送关于在普陀区XXXXXXXXXXXX的上海顿伯家具有限公司内装修建设工程(装修部位：地下一层局部，装修：地下**局部平方米，使用功能为家具展示场所……)……鉴于以上情况，根据《建设工程消防验收评定规则》第6.4条的规定，该工程消防验收综合评定为合格。为确保安全使用，你单位应切实落实以下措施：一、营业期间应确保安全出口畅通，消防设施应定期维修保养，保证设施完好……三、该单位应落实人员消防培训制度，营业前应依法申请消防安全检查。再查，原告的关联公司若盛(上海)家具科技有限公司与上海田丰时装有限公司于2018年11月22日签订合作协议。该协议约定：合作位置普陀区金沙江路XXX弄XXX号下沉式广场起业家时尚办公体验馆内；二合作期限2019年1月1日至2023年7月31日止。双方约定房屋使用费人民币40000元。审理中，原告申请对系争房屋的装修残值做评估，并自愿承担由此可能产生的诉讼风险。经本院委托上海同济工程咨询有限公司于2019年12月10日出具的同济咨询【2019】建鉴字第51号关于普陀区人民法院受理的(2019)沪0107民初8936号一案所涉标的物(金沙江路XXX弄XXX号下沉式广场房屋内的装修造价评估)工程审价的司法鉴定意见，该意见书的六、鉴定意见：经鉴定：1、金沙江路XXX弄XXX号下沉式广场房屋内的装修造价为：壹佰零伍万叁仟零叁拾伍元整(小写：XXXXXXX元)：残值建议：以2018年7月15日为起始时间，以2019年8月19日为中止时间，以2023年7月31日为终止时间，计算相应残值率为78.28%，残值金额为：捌拾贰万肆仟叁佰壹拾陆元整(小写：824316元)；2、服装店区域争议部分造价为：伍万玖仟柒佰柒拾壹元五角陆分元整(小写：59771.56元)……残值金额为：肆万陆仟柒佰捌拾玖元整(小写：46789元)。鉴定费人民币66750元。原被告对鉴定结论不持异议。被告认为双方对装修有约定，若原告违约，只可搬离可移动的添附物。何况原告所作的添附被告也无法再利用，因此不同意补偿原告的装修损失。原告得知系争房屋的装修评估结论后变更并增加诉讼请求，最后确认的诉讼请求为：1、解除原被告之间的房屋租赁合同；2、被告赔偿原告装修装饰损失人民币824316元；3、被告支付材料检测费人民币13200元、装修管理费24300元、装修保证金人民币40500元、装修保险费人民币5000元；4、被告支付违约金人民币70.8万元并退还保证金；5、被告返还原告物业管理费人民币74592元。针对原告的诉请被告表示，1、同意解除租赁合同；2、原告不付租金、转租房屋违约在先，故对原告的装修损失不予赔偿；3、被告没有收取过诉请三中的各类钱款，无法返还。4、租赁关系存续期间，被告不存在违约行为，无需支付违约金。至于保证金，依照合同约定处理。5、对于物业管理费，被告同意返还。原告称，诉请中装修保证金是被告收取的，在本案中不再主张。其余费用是物业公司收取的，多次索要未果，故要求被告补偿原告。原告认为，合同约定被告应保证原告在进场装修前大厦自身的消防验收已完成，实际上大厦的商业消防并未获通过。对此被告出具2014年9月26日的上海市普陀区公安消防支队建设工程消防验收意见书{沪普公消验字【2014】第0147号}称，大厦的整体工业消防验收已通过，符合合同的约定。原告承租的系争房屋在其装修后也通过了二次消防验收，符合原告的经营之需，因此原告的主张与事实不符。同时原告表示，因系争房屋所处的园区没有整体启动，严重影响了原告的经营状况。对此被告认为，原告承租系争房屋后，在被告的协助下原告办出食品经营许可证，扩大了经营范围开设咖啡简餐。更况原告承租前对园区的状态自行了解过的。原告并认为，被告拖欠业主租金是原告不付租金的主要原因。被告则表示，租赁合同签订后，原告从未按时支付租金，被告考虑到系争房屋已交付且原告装修完毕故仍让其继续承租。被告在多次索要租金不成后，也曾委托业主向原告追讨租金但未果。因此在原被告的租赁关系中是原告违约。庭审中，被告称原告自始拖欠租金，之后的沟通中原告从未谈过有关消防验收的问题，主要理由为其预计不足，原告方的股东都退出了，现公司孤军奋战希望能延缓支付租金。双方的短信对话也可印证被告的陈述。原告则表示，被告未支付业主的租金存在违约，可能致租赁合同解除，故为保护自己的利益不受损害而行使不安抗辩权。案件审理过程中，原告曾表示被告于2019年3月26日封了系争房屋的门，使得原告无法正常经营，故该日应为《租赁合同》解除日。嗣后原告又称是业主实施的封门行为。被告认为解除合同日应为信函中要求原告搬离物品的截止日即2019年5月15日。庭后，被告向本院书面表示，为明确租赁关系解除时间，根据实际情况同意原告主张的2019年3月26日为《租赁合同》解除日。本院认为，原被告间的《租赁合同》系双方在自愿协商的情况下签订的，无违法律，应为有效。签约方均应恪守履行。庭审中，原被告对《租赁合同》的解除及解除日、被告返还原告物业管理费人民币74592元达成一致，无不妥，本院对此予以确认。原告在取得系争房屋后，未按照约定如期支付首期租金和押金，也未付后续租金；同时将系争房屋的部分转租，依照合同其行为构成违约。至于原告称其不付租金的行为系行使不安抗辩权，由于原告首次付款时就延迟，且也未支付后续租金，故在其未提供其他证据印证其主张的情况下，对原告不付租金系行使不安抗辩权的主张不予采纳。双方签订的《租赁合同》约定，原告在没有严重违约的前提下，只可搬离系争房屋装修后的可移动的添附物。同时系争房屋的装修对原告无再利用的机会，故原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，有违双方约定，本院无法支持。至于原告要求被告支付材料检测费人民币13200元、装修管理费24300元、装修保险费人民币5000元的诉讼请求，依照上述，原告违约，且前述款项均非被告收取，原告要求被告补偿已支付材料检测费、装修管理费及装修保险费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。双方签订的《租赁合同》并未约定被告在原告进入系争房屋后须办出整幢大楼的商业消防验收，同时也约定若原告因经营之需须办理二次消防验收，由其自行申请且承担后果，因此，原告认为因系争房屋所处的整幢大楼未办理商业消防验收，被告由此构成违约的主张不成立。原告在《租赁合同》签订前，为经营之需对承租的房屋所处的环境应有过考量，况且整个园区的启动亦非被告所能掌控，因此原告以此认为被告构成违约的主张，本院不予采纳。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予准许。至于保证金，合同约定在原告办妥以该营业地址的工商注销或变更手续后七日内将履约保证金无息归还，现被告要求以此约定处理，无不妥，本院应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海顿伯家具有限公司与被告上海舜为房地产开发有限公司间签订的《租赁合同》于2019年3月26日解除；二、被告上海舜为房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海顿伯家具有限公司物业管理费人民币74592元；三、被告上海舜为房地产开发有限公司在原告上海顿伯家具有限公司办妥上海市金沙江路XXX弄XXX号的工商注销或变更手续后的七日内归还原告保证金人民币472000元；四、对原告上海顿伯家具有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案评估费人民币66750元，由原告负担。本案受理费人民币19982元，由原告负担15635元，被告负担人民币4347元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘怡文人民陪审员  张 英人民陪审员  沈慧莲二〇二〇年五月二十九日书 记 员  徐 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。