广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2816号原告：何花，女，1980年6月30日出生，汉族，住广东省雷州市************，公民身份号码440************622。委托诉讼代理人：熊新德，广东人可和律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋红石，广东人可和律师事务所实习律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。原告何花诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称“盛明投资公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序于同年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人熊新德、宋红石、两被告的共同委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告佛山盛明置业有限公司签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》、《补充协议》；2.被告佛山盛明置业有限公司向原告返还原告支付的物业使用权转让款199502元及装修费60500元；3.被告佛山盛明置业有限公司向原告支付从2019年3月31日起至还清第2项诉讼请求款项之日止按日千分之一计算违约金；4.被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年9月16日原告与被告盛明公司签订了《盛明广场物业使用权转让定金确认单》，用于购买盛明广场2号楼930房使用权，约定转让总价格296666元，定金100000元，原告按约定履行了交付定金和首付款的义务。2017年10月17日原告与被告盛明公司《签订了物业使用权转让合同》和《装修协议》，约定了合同标的地为西樵镇樵高路82号盛明广场2座0930号物业使用权转让条款及装修费，协议也约定了建筑面积为30.9平方米，约定了物业用途、转让期限、物业使用权转让价款及付款方式和期限收扣款账户、约定2019年3月30日前交付给原告使用。约定如被告违约，原告有权解除合同，被告返还已收款项，并从应交付之日起按转让款每日千分之一向原告支付违约金。原告一直按合同约定支付款项，被告盛明公司占用原告资金长达二年多，但至起诉日原告购买的2号楼也没有开始建设，就是一片土地，两被告根本就没有可供租赁的物业，被告盛明公司构成根本违约。被告盛明投资公司是被告盛明公司的独资法人，财产有混同，另外出资也不齐，需承担连带清偿责任或者在出资不齐范围内承担责任。因被告盛明公司无法交付房产使用权，2019年7月22日原告与盛明公司签订了补充协议，约定最迟交楼时间不超过2020年9月30日，被告盛明公司补贴原告每月2900元，直到交付为止，被告盛明公司只支付了2个月，就不按约定履行，根据补充协议约定，仍按原合同第5条违约条款处理。被告盛明公司构成根本违约，无法达到合同目的需承担违约责任故原告诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告盛明公司辩称，《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。涉案物业的使用权基于被告与佛山市南海区******杏头股份合作经济社签订的《集体建设用地使用权出租合同》。案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。被告同意自原告提起本案诉讼之日起解除双方签订的涉讼《物业使用权转让合同》、《装修协议》及《补充协议》，原告诉请解除合同，原告已不符合收取补贴款的条件。原告诉请被告全额返还已收取的物业使用权转让款以及装修款共计260002元无事实与法律依据。原告在计算被告应当退还的款项时应当扣减被告已向原告退还的补贴款5800元，即原告诉请被告返还的物业使用权转让款及装修款总额应为254202元。被告已经向原告支付了的补贴款5800元，依据《协议书》约定，双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，即原告收取了被告支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告主张逾期交付的违约责任。退而言之，假设法院认定原告主张的违约金合法有依据，且假设法院认定被告已向原告支付的5800元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款或装修款的，则被告已向原告支付的5800元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金。原告既收取了补贴款又同时主张违约金，原告属于重复主张。假设法院认定被告需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告请求法院予以调减。在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。原告与被告签订的装修协议并未就逾期交付涉讼物业约定任何的违约责任条款，原告将其支付的装修款60500元纳入计算违约金的本金中没有事实及法律依据。两被告是两个独立的法人，财产相互独立，不存在财产混同的情况，原告请求被告盛明投资公司承担连带清偿责任无事实与法律依据。被告盛明投资公司辩称，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，意在限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，因此股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。然而从本案目前的证据材料可以看出，并不能反映被告盛明公司财产与被告盛明投资公司的财产有混同的迹象，原告要求被告盛明投资公司对被告盛明公司的债务承担连带责任无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。经审查，原告出示的证据微信聊天截图因无原始载体核对，本院对其不予采信。对当事人就其真实性未提出异议的其他证据，本院对其真实性均予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场2座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年10月17日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编2座0930号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为236166元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款126174元于本合同签订当日支付（含定金），余款109992元在三年内平均分12期免息付清，从2017年12月16日至2020年9月16日，每三个月为一期，每期支付9166元。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年10月17日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年4月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年7月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。2019年7月22日，被告盛明公司（甲方）、原告（乙方）与案外人佛山市戴斯物业管理有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方向甲方租赁使用权的盛明广场2座0930号房物业的实际交付使用时间将会延后，甲方自愿补贴乙方2900元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止；待该物业符合交付条件时，甲方直接与乙方委托经营管理方即丙方办理物业使用权交接手续；乙方同意若甲方按照上述约定支付了相应的补贴，则双方之间基于该物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究。原告与被告盛明公司确认原告已支付上述转让合同约定的款项199502元及装修协议约定的款项60500元。2020年1月22日，原告提起本案诉讼。被告盛明公司于2020年3月20日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，被告盛明公司确认涉案物业尚未办理竣工验收备案。原告确认已收取被告因延迟交付而支付的补贴款5800元。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权出让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日（2019年3月30日）起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告盛明公司没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予原告，其后亦无依照《补充协议》约定支付补贴款，原告诉请解除《物业使用权转让合同》及《补充协议》中关于原告与被告盛明公司之间权利义务的约定，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告盛明公司之日（2020年3月20日）为上述合同及协议解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请退还已付转让款199502元的主张，本院予以支持。但原告诉请违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以已付转让款199502元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年3月31日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即199502元*30%=59850.6元）为上限，被告盛明公司支付的补贴款5800元属于违约而已付的款项，应在上述违约金中予以扣减，即违约金计算上限应为54050.6元=59850.6元-5800元。对原告主张超出部分，本院不予支持。《物业使用权转让合同》已经解除，以转让合同为前提的《盛明广场装修协议》亦应解除，本院确认《盛明广场装修协议》亦于起诉状送达被告盛明公司之日（2020年3月20日）为合同解除之日。装修协议解除，被告盛明公司应退还装修款项，原告诉请退还装修款60500元，本院予以支持。对原告就装修款主张计付违约金的诉请，本院酌定支持以60500元为本金从原告起诉之日（2020年1月22日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予原告，超出部分本院不予支持。盛明公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明公司的股东，盛明投资公司未举证证明盛明公司的财产独立于其财产，故盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请盛明投资公司对盛明公司的本案债务承担连带清偿责任予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告何花与被告佛山盛明置业有限公司于2017年10月17日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于2020年3月20日解除；二、确认原告何花与被告佛山盛明置业有限公司于2017年10月17日签订的《盛明广场装修协议》于2020年3月20日解除；三、确认原告何花、被告佛山盛明置业有限公司与佛山市戴斯物业管理有限公司于2019年7月22日签订《补充协议》中关于原告何花与被告佛山盛明置业有限公司之间权利义务的约定于2020年3月20日解除；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款199502元及支付违约金（以199502元为本金从2019年3月31日起至实际清偿日止按日万分之五计算，违约金以54050.6元为限）予原告何花；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及支付利息（以60500元为本金从2020年1月22日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告何花；六、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第四、五项确定的债务承担连带清偿责任；七、驳回原告何花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3625元（原告已预交），由两被告共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费3625元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年五月二十九日书记员 孙王成欣