广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11656号原告：广州市白云区景泰街柯子岭经济联合社，住所地广州市白云区景泰街柯子玲*街2号，统一社会信用代码N2440111728219558Y。法定代表人：黄沛成，副社长。委托诉讼代理人：李瑜，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：万崎，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：谭菲菲，女，1989年8月6日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：李伟忠，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔宇，广东四端律师事务所实习人员。被告：朱耀洪，男，1959年8月20日出生，汉族，户籍住址广州市白云区，被告：周燕容，女，1962年3月23日出生，汉族，户籍住址广州市白云区，原告广州市白云区景泰街柯子岭经济联合社与被告谭菲菲、朱耀洪、周燕容案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区景泰街柯子岭经济联合社的委托诉讼代理人万崎，被告谭菲菲的委托诉讼代理人李伟忠、王翔宇到庭参加了诉讼。被告朱耀洪、周燕容经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市白云区景泰街柯子岭经济联合社的诉讼请求：1、撤销（2020）粤0111执异62号裁定；2、立即停止对（2019）粤0111执恢840号案执行标的物（白云区*路*街51-55号102房）的执行，解除查封措施，撤回拍卖委托；3、确认原告与朱耀洪之间达成的物物置换协议（《关于*苑计算、分配及还款协议书》）合法有效，被告朱耀洪、周燕容完全履行该协议，配合原告将位于白云区*路*街51-55号102房过户到原告名下；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1994年9月10日，朱耀洪以广州市白云区第三建筑公司（以下简称白云三建公司）名义签署合作建房合同书、合作合同。根据合作合同，由原告提供集体所有土地，朱耀洪出资金，房屋建成后，原告与朱耀洪按1:1分成。除双方留用外，分给原告的房屋全部由中介公司出售，没有售完的房屋（除首层外），按照每平米2700元的价格由朱耀洪收购。1998年11月10日，朱耀洪再次以白云三建公司的名义签订补充合同，对1994年9月10日签订的合同进行了部分变更。该合同确认了以下事实：1、原告按总建筑面积的50%分成，应分得建筑物面积5875平方米；2、按原合同的约定，原告应分得的面积5875平米以每平方米2700元的价格给朱耀洪包销，朱耀洪应付给原告总金额15862500元；3、朱耀洪前期已付给原告530万元，其中原告实收250万元，280万元抵扣变压器费用；4、房屋建成后，原告分得的房屋面积尚有2496.545平方米没有售完，原告同意以每平方米3800元的价格接受没有售完的房屋，因此，原告应付给朱耀洪款项9486871元，从而获得2496.545平米的房屋所有权。因此，朱耀洪原本需要支付原告15862500元款项，原告接受没有售完的房屋需要向朱耀洪支付9486871元，两者抵扣后朱耀洪欠原告款项为1075629元。5、朱耀洪对原告的欠款1075629元，朱耀洪应在1999年10月前付清给原告，逾期原告则向朱耀洪收取10%滞纳金。朱耀洪未在1999年10月前向原告支付欠款1075629元，按补充协议第四条，逾期朱耀洪应向原告支付10%的滞纳金，因此，朱耀洪因该次合作建房共欠原告1183191.90元。1995年，原告与朱耀洪在改建柯子岭托儿所（位于柯子岭辖区原三队部铁路西边、占地200平方米）的合作中，朱耀洪欠原告款项1334575元。2000年左右，原告与朱耀洪经过协商，朱耀洪同意用*苑2楼首层、仓库（即包括本案标的物在内的物业，当时估算面积862平米，实际约866.4平米），以每平方米3200元的价格卖给原告，用于抵扣上述两次合作建房协议对原告欠下的250万元的债务。根据与朱耀洪的协商结果，朱耀洪将包括涉案标的物在内的物业于2000年分割并实际交付给原告，并一直由原告管理、持有、使用、收益至今。原告还对其中的原登记为车位的标的物进行用途规划，结构整改、出租（即拍卖公告所指*街51-55号108车位，实际已改变结构和用途为现状商铺等）。这些被查封的物业，在近20年期间一直作为原告村集体资产予以造册登记上报，并纳入三资管理平台接受政府的监管。原告提出的执行异议申请，符合《最髙人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称为“异议与复议规定”）第二十八条的规定，应当支持原告的请求，立即终止对涉案标的的执行，解除查封措施，撤回拍卖委托。虽然被告对涉案标的物享有抵押权，但根据《异议与复议规定》第二十八条的规定，原告作为标的物的实际所有人有权排除对该标的物的执行。《异议与复议规定》第二十八条的规定是对买受人物权期待权的保护，原告通过物物置换应得的权利应当获得与普通买受人平等、甚至更强的保护。在本案中，原告并非因买卖的缘故，而是用村集体土地入股的方式，获得执行标的物实际上的所有权与法律上的物权期待权，原告通过这种“以物换物”的方式与买卖方式一样，最基本的共同特征就是两者均是通过支付对价、而非无偿的方式获得对方的物。早在2000年左右，原告与朱耀洪即对涉案标的物达成“物物置换”的合意，远早于本案标的物被查封的时间（2012年、2014年两次查封）。在原来双方合作建房协议的基础上，考虑到实际情况的变化，原告与朱耀洪进行了合作建房成果分配的结算，原告制作了相应的书面文件(《关于*苑计算、分配及还款协议书》，当时的村干部（刘晏培等五人）在该书面文件上签字；仅仅由于原告村干部换届的原因，朱耀洪在协议上签字确认的事被搁置，后面也没有被提起。但该份协议书双方均予以认可，并完全按照这份协议予以执行，一直保存在原告的档案室。朱耀洪于2000年左右即依据该协议将涉案标的物交付给原告行使所有人的权利，至今未提出任何异议，朱耀洪在出具的“说明”中对该事实进行了充分的确认。一份实际上得到双方认可、并已经实际履行近20年的协议，不能因为其形式上的欠缺（朱耀洪没有签名）而否认原告与朱耀洪之间存在合法有效的协议。涉案物业一开始由于不符合确权的条件，后被朱耀洪擅自确权到自己名下，原告对此事并不知情；自原告知道涉案物业己被确权，并与案外人产生纠纷后，该物业一直处于被查封的状态，根本无法完成过户。因此，涉案标的物至今没有过户到原告的名下，原告不存在过错。法院以原告未能提供涉案标的在被查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同为由，驳回原告停止涉案标的执行的申请是错误的。不能因为本案原告与朱耀洪之间已经履行近20年的《关于*苑计算、分配及还款协议书》形式上的欠缺（朱耀洪没有签名）而否认原告与朱耀洪之间存在合法有效的书面合同。基于原告与朱耀洪双方关于《关于*苑计算、分配及还款协议书》约定的主要义务均已履行完毕（只剩过户到原告名下的手续未办理），朱耀洪亦专门就原告与其之间的物物置换的过程做了一份书面说明，应当认定原告与朱耀洪之间存在合法有效的书面合同。因此，法院以涉案标的在被查封之前，没有合法有效的书面买卖合同为由，驳回原告停止涉案标的执行的申请是错误的。本案关系到村集体资产权益的保护问题，涉案标的物一旦被执行，即可能导致的结果就是作为村集体组织的原告既没有了土地，也没有了物，这会给村集体造成巨大损失。请法院对本案事实进行细致审查，支持原告的全部诉讼请求。被告谭菲菲辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，应予以驳回；其要求朱耀洪、周燕容配合原告办理涉案房屋过户手续属于另一个法律关系，应另案主张权利。具体而言：一、原告提供的《关于*苑计算、分配及还款协议书》双方均未盖章、签名。从内容看，该协议的乙方是白云区建筑工程公司，并非朱耀洪，而其提供的《合作建房合同书》、《合作合同》、《补偿合同》、《合作建房协议》的乙方均为白云三建公司，朱耀洪只是作为代表人在上述合同上签名，现有证据无法证明白云三建公司签署的上述合同所产生的权利义务归属于朱耀洪。二、现有证据无法形成完整的证据链，未能证明原告与涉诉房屋的所有权人已达成以物抵债的“合意”。原告提供的证人与原告存在利害关系，其证明的内容无其他书面证据相佐证。三、根据《物权法》相关规定，涉案房屋经依法登记在朱耀洪名下，依法产生对外公示的法律效力，朱耀洪和周燕容依法有权将涉案房屋抵押给我方。四、我方已支付了对价，已办理抵押登记手续，基于物权登记公示公信原则对此产生信赖是合理的、善意的。五、涉案房屋登记在朱耀洪名下，法院查封、拍卖作为被执行人的朱耀洪名下的财产依法有据。六、退一步讲，即使原告与朱耀洪就涉诉房屋以物抵债达成合意且符合法律规定，原告主张的以物抵债合意也只是合同之债，未能产生物权变动的法律效力。七、即使原告与朱耀洪就涉案房屋以物抵债达成合意并符合法律规定，但其未能及时向房管部门申请办理过户登记，反而怠于主张权利，存在重大过错，应承担不利的法律后果，不得以此为由对抗作为善意第三人的我方。八、涉案房产被依法拍卖后，原告有权另案向朱耀洪主张权利，并可通过申请参与分配拍卖所得款方式依法维护其合法权益。综上，执行法院查封并拍卖涉案房屋依法有据。被告朱耀洪、周燕容无答辩意见。经审理查明，本院于2015年5月6日受理了谭菲菲诉朱耀洪、周燕容民间借贷纠纷一案。2015年9月2日，本院作出（2015）穗云法江民初字第262号民事判决书。该判决书查明，谭菲菲与朱耀洪、周燕容签订《抵押借款合同》，合同签订后，双方前往广州市国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，谭菲菲将借款转至朱耀洪的银行账户。该判决认定双方签订的《抵押借款合同》合法有效，朱耀洪、周燕容未按约定期限还款，构成违约，故判决朱耀洪、周燕容向谭菲菲给付借款本金2200000元及利息，谭菲菲对位于广州市*路*街51-55号108车位享有优先受偿权。该判决已于2015年12月2日发生法律效力。后谭菲菲向本院申请执行，本院于2015年12月15日受理，执行案号为（2015）穗云法执字第9618号，执行标的为2620102元，执行费为28601元。该案执行中，本院于2016年6月20日轮候查封了朱耀洪名下位于广州市白云区*路*街51-55号101房、102房、108车位和广州市白云区*路*街48-49号104铺四处房产。后本院依法裁定拍卖上述房产。2016年8月29日，本院依法裁定该案终结本次执行。后根据谭菲菲的申请，本院于2019年6月27日依法立案恢复执行，案号（2019）粤0111执恢840号。后原告针对本院查封、拍卖朱耀洪名下位于广州市白云区*路*街51-55号101房提出执行异议。2020年3月5日，本院受理了原告的上述执行异议。2020年4月9日，本院作出（2020）粤0111执异62号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。诉讼中，原告主张其已就涉案的102房与朱耀洪达成协议，双方同意朱耀洪将该房产以物抵债给原告。为证实其主张，原告提供了《关于*苑建筑积计算、分配及还款协议书》，该协议书甲方为“柯子岭村民委员会”，乙方为“白云区建筑工程公司”，协议中未载明具体签订日期；协议第14条载明乙方将*苑2＃楼首层、仓库办齐房产证件交回甲方，甲方以3200元/平方米与乙方欠甲方款抵消；协议落款“甲方（代表签名）”下方有陈某等五人的个人签名，无单位盖章；“乙方（代表签名）”处为空白。原告称该协议中的甲方即是原告，乙方实际为朱耀洪，双方已达成以物抵债协议，陈某等五人即是代表原告签名，只是因原告村干部换届的原因，朱耀洪在协议书签字确认的事被搁置，后面也没有被提起。原告申请陈某作为证人出庭作证，陈某陈述其是原告的工程部员工，朱耀洪是挂靠白云三建公司与原告签订协议，双方已就上述《关于*苑建筑积计算、分配及还款协议书》商量好，只是朱耀洪每次通知都不过来签名，以各种理由推脱。另查，涉案房产所有权取得方式为购买，于2009年8月12日办理产权登记，同日办理抵押权登记，抵押权人为广州市农村信用合作联社白云信用社，后该抵押权登记于2012年3月27日涂销。2014年12月16日，该房产再次办理抵押权登记，抵押权人为谭菲菲。该房产现被多个案件查封，目前由广州市增城区人民法院（2018）粤0118执950号案第一顺位查封。广州市增城区人民法院在该案执行中于2018年8月23日向本院发出参与分配函，申请参与本院对朱耀洪名下位于广东省广州市白云区*路*街51-55号101房、102房、108车位等房产处置变现后的所得变现款的分配。以上事实，有《关于*苑建筑积计算、分配及还款协议书》、执行裁定书、参与分配函、送达回证、产权查册表、证人证言及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》关于案外人执行异议之诉的规定，原告在本案中提出的要求确认其与朱耀洪签订的物物置换协议（《关于*苑计算、分配及还款协议书》）合法有效及要求朱耀洪、周燕容完全履行该协议，配合原告将位于白云区*路*街51-55号102房过户到原告名下的诉讼请求不属于本案的审理范围，应当裁定驳回起诉，本院不再另行制作裁定书。本案审查的焦点问题在于原告对作为执行标的的涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据本院（2015）穗云法江民初字第262号民事判决书的内容，谭菲菲对朱耀洪的债权属于金钱之债。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然原告主张其已与朱耀洪达成合意，以本案涉案房产抵消朱耀洪所欠原告的债务，并于2000年将涉案房产实际交付，但其提供的《关于*苑计算、分配及还款协议书》上并未有朱耀洪的签名，证人陈某亦陈述经多次通知朱耀洪均以各种理由推脱不过来签名，据此不足以证实双方已就此签订了合法有效的书面买卖合同，原告亦未能提供其它证据对此加以证实，故原告对位于广州市白云区*路*街51-55号102房的执行措施提出的排除执行异议的请求及撤销（2020）粤0111执异62号执行裁定书的请求缺乏法律依据，本院对此不予支持。被告朱耀洪、周燕容经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告广州市白云区景泰街柯子岭经济联合社的全部诉讼请求。本案受理费5920元，由原告广州市白云区景泰街柯子岭经济联合社负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张旭增人民陪审员  李冬燕人民陪审员  江洁莹二〇二〇年五月二十八日书 记 员  冼颖斯