北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初14721号原告（反诉被告）：杨敏，男，1981年12月24日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：兰文娟，女，1977年11月22日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）杨敏与被告（反诉原告）兰文娟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨敏、被告（反诉原告）兰文娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。杨敏向本院提出诉讼请求：1、判令兰文娟退还租房押金3万元；2、判令兰文娟赔偿物品损失1000元（包含两张办公桌、十盆绿植及一块1m*0.5m的小白板）。事实和理由：2019年8月16日，杨敏、兰文娟续签房屋租赁合同，约定由杨敏继续承租北京市海淀区上地十街X号院X号楼X层X号房屋（以下简称涉诉房屋），租赁期限自2019年8月18日至2020年8月17日，租金每月14500元，按季支付，押金为29000元。续租时，兰文娟承诺允许杨敏分期支付房租，且如提前退租，只要杨敏提前告知并找到新租户就无需承担违约责任。履约中，兰文娟以迟延交纳房租为由拒不退还押金，要求杨敏搬出房屋并强行更换了钥匙，导致杨敏的部分物品无法搬出。故请求法院判如所请。兰文娟辩称，因杨敏拖欠2019年8月18日至9月26日的租金18850元、空调费1691.55元、违约金29000元及房屋内物品损失1000元（窗户玻璃划痕），确未返还杨敏押金29000元。我从未承诺可以分期支付租金，且杨敏已经自行搬离个人物品，故不同意杨敏的全部诉讼请求，并在此提起反诉，反诉请求为：1、判令杨敏支付2019年8月18日至9月26日的租金18850元、承租期间的空调费1691.55元及违约金29000元，并就房屋内物品损坏（窗户玻璃划痕）赔偿1000元；2、反诉费由杨敏承担。杨敏针对兰文娟的反诉辩称，我已交纳上述租金，因从未使用中央空调，故无需支付空调费。承租期间并未造成物品损失。本院经审理认定事实如下：2019年8月16日，杨敏（乙方）与兰文娟（甲方）续签《房屋租赁合同》，约定由乙方继续承租涉诉房屋用以办公，租期自2019年8月18日起至2020年8月17日止，租金为每月14500元，支付方式为季付，另付押金29000元；租赁期内的水、电、天然气、中央空调、电话、有线电视、宽带等的相关费用由乙方负担；乙方无故拖欠租金达3天或连续两个月不付所有费用，甲方可终止合同，收回房屋使用权，扣除两个月租金作为违约金；无论在任何情况下，乙方都不能将房租押金转换成租金；租用期满后，如退租，乙方须在退租日内将营业执照注册地址迁走，乙方需支付房租至注册地址迁出日；任何一方违约，须支付守约方2个月租金作为违约金。双方并在合同最后手写备注：乙方每次付款日期2019年8月18日、11月18日、2020年2月18日、2020年5月18日，乙方每次付款不得超过以上日期，如逾期一天，视乙方违约，甲方有权收回房屋，并按照合同收取2个月房租作为违约金；如合同期内，乙方提前退租，须提前通知甲方，甲方找到下一家客户，不算乙方违约。履约中，杨敏未于2019年8月18日支付租金，此后陆续向兰文娟付款8000元（2019年8月19日支付2000元，8月20日、21日、26日、28日、30日、31日各支付1000元）。另经双方协商，将杨敏往期支付的押金1000元抵作了涉案合同项下的租金。杨敏于2019年9月3日搬离涉诉房屋，于2019年9月7日向兰文娟交还钥匙。经兰文娟同意，杨敏在涉诉房屋内遗留了部分物品。2019年9月14日，杨敏自涉诉房屋搬出了部分物品。2019年9月26日，杨敏将北京一闻科技有限公司的注册地址迁出了涉诉房屋。庭审中，兰文娟主张杨敏2019年8月支付的8000元中有4000元已用于偿还借款。杨敏认可曾向兰文娟借款3000元，并称该款项并未偿还。双方认可的微信聊天记录显示：兰文娟2019年7月22日向杨敏转款3000元，双方约定月底前偿还；2019年8月16日，兰文娟要求杨敏在18日还款4000元，杨敏表示已在安排；杨敏于2019年8月19日至21日陆续转款4000元后，兰文娟于2019年8月23日催交房租，并称“一分钱房租也没收到”，而杨敏未就此提出异议。杨敏主张兰文娟已同意其分期支付租金。但双方认可的微信聊天记录显示：兰文娟自2019年8月22日起未中断催要房租，在杨敏推拖时兰文娟曾表示理解，但兰文娟2019年8月24日曾明确告知“今天一定要把房租转过来，……如果今天还没收到，利息是一定有的，如果周日收不到，那就按照合同走，你这边构成违约”，2019年9月3日又提出“如果今晚收不到，明天你就搬你朋友那里吧，这样你也没压力，我也不用这么着急上火生气”。杨敏主张按照双方合同约定只要提前退租时找到了下家租户就无需承担合同项下任何违约责任。兰文娟认可杨敏提前退租后其2019年9月16日找到了下家租户，但其主张按合同约定仅可免除杨敏提前退租的违约责任。杨敏另主张违约金标准过高，而兰文娟称杨敏迟延交纳租金致使其另行筹措资金产生利息等损失，并就此提交微信聊天记录等证据。杨敏对上述证据不予认可。杨敏主张其遗留物品未予搬出，但未就此提交充分证据。兰文娟主张杨敏承租期间欠缴空调费，并就此出具空调基础运行费发票，显示兰文娟代缴了涉诉房屋2019年5月15日至2019年9月15日的空调基础运行费。杨敏认可2019年5月15日至2019年9月15日涉诉房屋由其使用，不否认其负有支付空调费的合同义务，同意在本案中一并处理上述期间的空调费，但以空调温度不达标，自己另行购买电扇降温、未使用中央空调等为由不认可上述费用。兰文娟还主张杨敏承租期间划伤了涉诉房屋内一面窗户玻璃。杨敏先称承租时及退租时均未见此划痕，在兰文娟出示双方聊天记录后（显示兰文娟2019年9月9日向杨敏发送划痕照片，杨敏回复‘我们租时就这样’）又称承租时划痕很短，办理完交接后才获悉划痕变大。兰文娟主张更换玻璃需要1000元，但未就此提交证据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应据此履行各自义务。杨敏未按照合同约定如期、如数交纳租金，已构成违约，兰文娟据合同约定请求杨敏支付拖欠的租金并支付违约金具备事实及法律依据，本院予以支持。依照双方约定，杨敏应支付截至注册地址迁出之日，即2019年9月26日的租金，而现有证据已可初步证明，2019年8月22日前，杨敏支付的4000元系双方借款关系中的欠款，与本案租金无关，减去双方自认的往期押金抵扣部分，杨敏实际拖欠的租金为2019年8月18日至9月26日的一个月零九天的租金13850元（14500+14500*9/30-4000-1000）。依据诚实信用及公平原则，对双方合同进行文义解释可知，找到下家仅可免除承租人提前退租的违约责任，杨敏仍应就迟延交纳租金的违约行为赔偿违约金。但双方约定的违约金标准过高，本院依法予以酌减。双方明确约定由杨敏负担空调费，兰文娟已提交初步证据证明其代缴了杨敏承租期间的空调费，而杨敏未就一并处理续租之前的费用提出异议，则本院一并判令杨敏向兰文娟返还空调费1691.55元。至于窗户损失，兰文娟提交的证据可初步证明窗户在杨敏承租期间受损，而杨敏对窗户划痕的解释前后矛盾，在无相反证据的情况下，本院认定杨敏应赔偿兰文娟窗户划痕损失。但兰文娟作为损失主张方未就损失金额提交证据，则本院酌以判定窗户损失为200元。杨敏主张物品损失，但其曾自行搬离涉诉房屋内遗留的物品，且未就仍有物品遗留及其对应价值提交充分证据，故本院对其该项主张不予支持。杨敏提前退租，双方合同已经解除，则兰文娟应退还杨敏押金29000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：一、兰文娟于本判决生效后7日内退还杨敏押金29000元；二、杨敏于本判决生效后7日内向兰文娟给付租金13850元、空调费1691.55元，并赔偿兰文娟违约金19000元、窗户损失200元，以上共计34741.55元；三、驳回杨敏的其他本诉请求；四、驳回兰文娟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费288元（杨敏已预交），由兰文娟负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费532元（兰文娟已预交），由杨敏负担，与本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭文成二〇二〇年五月二十五日书记员  那 辰