四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5975号 上诉人（原审被告）：成都旭和瑞房地产开发有限公司。住所地：成都高新区天府大道北段1700号3栋2单元12层1209号。 法定代表人：范乃贵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周勇峰，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：杨军，女，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王志琼，女，1978年1月1日出生，汉族，住成都市锦江区。 被上诉人（原审原告）：孙能智，男，1973年6月9日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李玲，四川德卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨春燕，四川德卓律师事务所律师。 上诉人成都旭和瑞房地产开发有限公司（以下简称旭和瑞公司）因与被上诉人王志琼、孙能智商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初5966号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 旭和瑞公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回王志琼、孙能智的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由王志琼、孙能智承担。 事实和理由：一、一审未就《局部改造施工合同》进行认定，旭和瑞公司与王志琼、孙能智签订《商品房买卖合同》及补充协议后，王志琼、孙能智又与四川城晟建筑工程有限公司签订《局部改造施工合同》，约定由四川城晟建筑工程有限公司为其进行房屋整改和部分搭建，该合同中约定“乙方自行决定并与商品房开发建设单位协调本次改造工程的具体时间，无需再通知或征得甲方同意，乙方应于2018年4月30日前完成全部改造内容”，从此条看出王志琼、孙能智系自愿委托且已明确与城晟公司的各项权利义务，故应当由城晟公司承担逾期违约责任，而不应由旭和瑞公司承担。二、逾期交付是指出卖人未能在约定的交付期间内交付符合合同约定条件的房屋，旭和瑞公司与王志琼、孙能智签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定的交房条件为：1、该商品房已取得建设工程验收合格证明；2、已取得房屋面积实测报告书；3、取得住宅质量保证书及住宅质量适用说明书。旭和瑞公司在合同约定的交付期限前已达到交付条件，完全可以在约定的期限进行交付，但因王志琼、孙能智自行委托改造施工单位的原因导致改造工程未能按时完工，旭和瑞公司未避免将未改造完成的房屋交付引起投诉，才延后通知业主收房。三、关于车位延期交付问题，根据成都市中院《商品房买卖合同案件审理指南（试行）》第23条规定“在出卖人未交付房屋情况下，买受人仅主张逾期交房违约金，而不请求交付房屋的，如买受人仍不请求出卖人交付房屋的，则逾期交房应计算至买受人主张之日”。涉案车位在一审中，买受人并未诉请要求交付，因此一审判决旭和瑞公司承担逾期交付车位的违约金无事实和法律依据。故一审认定事实不清，适用法律错误。 王志琼、孙能智答辩称，一、《局部改造施工合同》是王志琼、孙能智在购买房屋签订购房合同时受旭和瑞公司的指定签订的，合同改造方是旭和瑞公司安排的，并非王志琼、孙能智自己找的改造施工方。我们现在起诉的是集体案件，总计106户业主起诉旭和瑞公司，并非个案，所有案件签订的《局部改造施工合同》都是与四川城晟建筑有限公司签订的，这明显表明该改造方是由旭和瑞公司作为开发商指定的。旭和瑞公司作为该项目开发商，对整个项目负有监督责任，对整个项目负责，其主张该改造行为系业主自发改造的行为明显不符合常理。并且所有业主的3万元改造费皆是转入旭和瑞公司账户的。 二、根据旭和瑞公司与王志琼、孙能智签订的《商品房买卖合同》，旭和瑞公司应在2018年6月1日交付商品房，但旭和瑞公司并未按照合同约定在2018年6月1日交付房屋，其违约是客观事实，应该承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第18条第二款，“商品房达到本合同第15条、16条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料”及《补充协议》第三条“关于房屋交付的特别约定第3款房屋交付手续第4项”的约定，买受人接收房屋钥匙即为接收房屋。可见，旭和瑞公司完成交付房产的合同义务需要完成两个条件：1、书面通知原告接收房产；2、买受人接收房屋钥匙，只有在我方接收房屋钥匙后，旭和瑞公司的交付义务才完成，但2018年6月1日前，我方既未收到旭和瑞公司发出的书面交房通知，也未在2018年6月1日实际拿到所购买房产的钥匙，显然，旭和瑞公司并未依约完成交付义务。事实上，我方在2018年10月18日才第一次收到旭和瑞公司发送的《蓝花楹入伙邀请函》既收房通知书，在该份通知书上，旭和瑞公司通知的交房日期为2018年11月30日，而该交付房产的时间已远超过《商品房买卖合同》第18条约定的交房时间。 三、关于车位，旭和瑞公司在一审过程中已经承认未通知过买受人接收车位，并且未通知过任何业主接收车位。买受人也未以任何理由请求过旭和瑞公司不交付车位，就算有个别业主因装修破坏了车位，也不应该成为旭和瑞公司逾期交付、不向买受人交付车位的理由。 旭和瑞公司提到不可抗力，关于旭和瑞公司陈述的环保检查导致的停工，旭和瑞公司需提供停工以及导致停工工期不能按时完成的相关证据，旭和瑞公司称在2018年1月1日前已经竣工，所以环保检查并未对工程进度造成影响，旭和瑞公司既主张按期完工，又主张环保检查未按期完工，相互矛盾。旭和瑞公司所称的环保检查每年都有，不构成不可抗力。 王志琼、孙能智向一审法院起诉请求：1、旭和瑞公司向王志琼、孙能智支付延期交房违约金（违约金以1373935元为基数，自2018年6月2日起按照日万分之二的标准计算至被告实际交房之日止，暂算至2018年12月1日，计50011.23元）；2、旭和瑞公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年4月23日，王志琼、孙能智（买受人）与旭和瑞公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：王志琼、孙能智购买旭和瑞公司开发的，所购商品房总价款1234935元。合同第十五条约定：商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书；3、第1项约定的“建设工程竣工验收合格证明”指勘察、设计、施工、监理、甲方共同盖章的《竣工验收报告》。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十六条约定：该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件……关于本项目基础设施设备和相关公共设施的具体约定，见附件五。附件五：关于本项目内基础设施设备和相关公共设施的具体约定：住宅楼内水、电、气计量装置实行专有部分一户一贸易结算表，共有部分独立结算表；绿化、景观设置：规划设计了绿化和景观；按规划配建的公共配套设施：全民健身场所。合同第十七条约定：基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任：（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）、第（二）款约定交付使用条件的，买受人允许出卖人在180个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自180个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人按已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金。买受人不以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房法律责任。第十八条约定：（一）出卖人在2018年6月1日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；2、法律政策变动的限制。……（五）修复，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十九条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、（1）逾期在60日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期在60日后，买受人有权解除合同……第二十条约定：发现除了地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。出卖人按合同第十八条（五）款约定及对应补充协议约定进行修复或更换、修理并承担费用，但无需再行赔偿；如超过约定期限仍未完成的，出卖人按照10元每天的标准赔偿买受人损失，并继续修复、更换、修理，但出卖人不承担逾期交付的违约责任。 同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定出卖人交付的房屋为未进行装修的清水房。房屋交付手续：（1）出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，通知买受人收房，通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或买受人身份证地址为送达地址。……（3）买受人或者其代理人在查验房屋时，如发现存在质量问题需进行修复的，由双方共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该房屋进行修复并承担修复费用……买受人确认，出卖人不因此承担逾期交房的违约责任。第十八条约定，双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、中国邮政邮寄信件、快递信件或手递材料。第十九条约定，……本项目内存在部分房屋买受人委托第三方对户内进行改造的情况，双方确认，出卖人无义务自行或组织第三方对买受人所购房屋进行户内改造，仅需按照合同及其附件的约定条件向买受人交付房屋即可，买受人不会因此向出卖人追究任何法律或经济赔偿责任。 王志琼、孙能智（甲方）与案外人四川城晟建筑工程有限公司（乙方）签订《局部改造工程施工合同》，约定甲方委托乙方对本商品房进行局部改造施工，乙方应自行决定并与商品房开发建设单位协调本次改造工程的具体进场时间，无需再通知或征得甲方同意。乙方应于2018年4月30日前完成本合同约定的全部改造工程内容。本改造工程总价款为人民币30000元。2016年9月27日王志琼、孙能智向旭和瑞公司转账30000元，案外人四川城晟建筑工程有限公司向王志琼、孙能智出具收到费30000元的收据。 2016年9月30日，孙能智（买受人）与旭和瑞公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：孙能智购买旭和瑞公司开发的车位，所购商品房总价款139000元。……出卖人在2018年6月1日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；2、法律政策变动的限制。除不可抗力外，出卖人未按照第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、（1）逾期在60日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期在60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议（车位）》，约定：……车位交付手续：（1）出卖人在车位达到合同约定的交付使用条件后，通知买受人收房，通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或买受人身份证地址为送达地址。 合同签订后，王志琼、孙能智向旭和瑞公司按合同约定支付了购房款1234935元。 旭和瑞公司于2018年4月30日取得面积实测报告，于2018年5月15日取得竣工验收报告，2018年6月11日规划验收合格，2018年5月，旭和瑞公司出具《蓝花楹小区住宅建筑质量保证书》、《蓝花楹小区住宅使用说明书》。 2018年10月18日，旭和瑞公司向王志琼、孙能智发出《蓝花楹花园（住宅）入伙邀请书》，通知王志琼、孙能智于2018年11月30日至2018年12月4日前往交房现场办理房屋集中交付手续。王志琼、孙能智收到通知后到案涉房产处查验，认为案涉房屋存在小区内未施工完成、房屋存在很多缺陷，公共设施不完善等，不符合实际使用条件和交付条件，故没有收房，后王志琼、孙能智于2019年1月19日收房。 一审法院认为，王志琼、孙能智与旭和瑞公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。 对于王志琼、孙能智主张旭和瑞公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院认为，双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定的交房的时间为2018年6月1日前，旭和瑞公司未于2018年6月1日前向王志琼、孙能智交房，应按合同约定承担逾期交房违约责任，旭和瑞公司通知王志琼、孙能智于2018年11月30日至2018年12月4日收房，旭和瑞公司通知收房之日2018年11月30日，案涉房屋已满足合同约定的交付条件，王志琼、孙能智可自行前往收房，之后旭和瑞公司不存在向王志琼、孙能智逾期交房的违约行为问题，王志琼、孙能智延迟收房，对此旭和瑞公司无需再继续承担逾期交房的违约责任，故旭和瑞公司应承担的逾期交房的违约金从2018年6月2日起每日按合同约定的已付房价款1234935元的万分之二计算至2018年11月30日，共计44951.63元。双方在合同中明确约定案涉房屋公共服务及其他配套设施的交付使用条件以建设工程规划许可为准，案涉房屋的公共服务及其他配套设施包括配置的电梯、消防、安防等已经规划验收合格，具备基本的房屋使用条件，案涉小区存在分期建设交付的情况，但并不影响案涉房屋及相关公共配套设施等的使用，王志琼、孙能智述称的公共设施不完善的情形，按合同约定属于旭和瑞公司对相关公共设施整改范围，买受人不以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房法律责任，对王志琼、孙能智述称的房屋存在缺陷，但其未提供证据证明，且双方在合同中约定除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人进行修复，双方在补充协议中约定出卖人对房屋进行的修复过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任，故对王志琼、孙能智主张逾期交房违约金计算至实际收房之日止，一审法院不予支持。 对王志琼、孙能智主张逾期交付车位违约金的诉讼请求，因该买卖合同关系的主体为孙能智，与本案购买房屋的主体不一致，属另一民事法律关系，故不在本案中处理，孙能智可另行提起诉讼。 对旭和瑞公司辩称逾期交房属于王志琼、孙能智与案外人四川城晟建筑工程有限公司签订改造合同造成的，与旭和瑞公司无关，一审法院认为，双方在合同补充协议中约定“本项目内存在部分房屋买受人委托第三方对户内进行改造的情况，双方确认，出卖人无义务自行或组织第三方对买受人所购房屋进行户内改造，仅需按照合同及其附件的约定条件向买受人交付房屋即可，买受人不会因此向出卖人追究任何法律或经济赔偿责任”。故案涉房屋存在改造的情况下，旭和瑞公司仍需按照合同及其附件的约定条件向买受人交付房屋，旭和瑞公司逾期交房，应当向王志琼、孙能智承担违约责任，与案外人四川城晟建筑工程有限公司对案涉房屋的改造并无关联，故对旭和瑞公司的该辩解意见，一审法院不予采纳。 故，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、旭和瑞公司于判决生效之日起十日内向王志琼、孙能智支付逾期交房违约金44951.63元；二、驳回王志琼、孙能智的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由旭和瑞公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审中，被上诉人王志琼、孙能智陈述收到车位交付通知的时间为2019年3月。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人旭和瑞公司的上诉请求与被上诉人王志琼、孙能智的答辩意见，本案二审争议焦点为：旭和瑞公司是否应当承担逾期交房的违约责任。现就该争议问题评述如下。 本院认为：旭和瑞公司与王志琼、孙能智签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，逾期交房的事实客观存在，但旭和瑞公司上诉提出，《局部施工改造合同》系王志琼、孙能智与案外人签订，局部施工改造影响房屋交付，故旭和瑞公司不应当承担逾期交房的责任。本院审查认为：旭和瑞公司与王志琼、孙能智的《买卖合同（预售）》补充协议约定的内容有：“本项目内存在部分房屋买受人委托第三方对户内进行改造的情况，双方确认，出卖人无义务自行或组织第三方对买受人所购房屋进行户内改造，仅需按照合同及其附件的约定条件向买受人交付房屋即可，买受人不会因此向出卖人追究任何法律或经济赔偿责任”。虽然案涉房屋由案外人进行改造，但旭和瑞公司仍应当按照约定的标准向王志琼、孙能智交付。假设如旭和瑞公司上诉提出，案涉房屋在约定的交付时间之前，已符合法定和约定的交付条件，但旭和瑞公司也未按照合同约定通知买受人交付或向买受人交付，仍应当承担逾期交房的相应责任。原审法院对此认定正确，本院予以确认；旭和瑞公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1050元，由成都旭和瑞房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年五月二十八日 书记员 龙春光