江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初2581号原告：薛红花，女，1972年10月13日生，朝鲜族，住所地江苏省苏州市。被告：吴小琴，女，1981年3月12日生，汉族，住所地湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：邬仁甫，系被告配偶。第三人：昆山驰皓房产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇通澄南路766号龙城雅居18号楼24室，统一社会信用代码91320583MA1WKTDX95。法定代表人：巩子刚，该公司经理。原告薛红花与被告吴小琴、第三人昆山驰皓房产经纪有限公司（以下简称驰皓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理，原告薛红花，被告吴小琴其委托诉讼代理人邬仁甫，第三人驰皓公司的法定代表人巩子刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛红花向本院明确诉讼请求：1、判令被告赔偿违约金20000元，并承担房屋修缮费用34764.45元；2、判决被告支付原告房屋租金损失6000元（按每月2000元暂从2019年8月计算至今，实际计算至修复完全之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告经第三人居间于2019年5月28日签订一份《昆山市存量房买卖合同》，被告将位于昆山开发区房屋出售与原告。合同价款为400000元，办理产权变更登记完毕后10内交房。产权登记完毕后原告收房时却发现房屋已经大面积渗漏水无法正常使用，与看房时的房屋天壤之别，经询问，物业答复，该房屋渗水状态无法修复，究其原因是因为苏州下了一场大雨导致涉案房屋大面积渗漏水，可能存在房屋设计及施工缺陷。后原告找装修公司报价修缮费用约为34764.45元，且不能保证房屋渗水现象不再发生。原告认为涉案房屋大面积渗漏水的状况是房屋的基本情况，已经严重影响正常使用，被告构成欺诈，为此提起诉讼。被告吴小琴答辩称：1、原、被告实际签订合同时间为5月5日，约定于2019年7月15日前过户，但原告一直拖延至7月26日才办理；2、2019年7月26日过户时，被告明确要求原告与第三人代理人一起先去产权物业进行现场确认，原告表示因从2019年5月5日起至2019年7月26日期间曾多次去物业处现场查看，并做重新装修计划，因此不必进行再次确认，事实原告于2019年8月15日左右前往物业交割；3、原告没有按合同和法律的义务交纳相应的税款，造成产权转移没有完成；4、房屋自2014年交房至与原告进行交易止，期间一直租用给其它人员正常使用。由于原告要求房屋不能继续出租，因此租客才搬离该房屋，期间开始空置，等待原告交接房屋。被告提供的近期房屋照片，屋内设施如同新房；5、房屋渗水现象及原告所提及的设计缺陷，不是被告所人为，以及被告所能掌控解决的，被告也与物业联系，物业及开发商也正在筹备进行维修；6、原告主张的维修费用34764.45元未提供任何评估明细，同时2000元违约金，也无法律依据。第三人：我方已履行居间义务，案涉房屋买卖合同是我公司经办的，目前原告除5000元物业交割费其余房款已付；案涉房屋已经办理网签了，但原告没有交纳税费，造成过户未完成；房屋钥匙在卖方处还没交给买方。经审理查明：2019年5月5日，原告薛红花（购房人、乙方）与被告吴小琴（出卖人、甲方）在驰皓公司（以下简称中介）的居间下签订《昆山市存量房买卖合同》一份，约定：1.薛红花购买昆山市开发区XX东路XX号XX广场XX室房屋，产权登记面积38.32平方米；2.房屋成交总价为400000元，乙方于2019年5月5日给付甲方购房定金20000元（购房定金可冲抵购房款）；3.房屋权属转移登记完成之日乙方向甲方一次性支付合同约定的房屋价款；4.甲方应当于乙方产证拿到后10个工作日内腾空该房屋，并将上述房地产交付给乙方；5.如因甲方对房屋的保证情况失实，致使本合同生效之后发生房屋基本情况或其他情况纠纷、权属纠纷、债权债务纠纷、优先购买权纠纷的，甲方按本合同第三条约定房屋总成交价款的5%向乙方支付违约金；造成乙方其他损失的，甲方另行赔偿；6.甲方在签订本合同时应将该房屋已经发现的影响房屋正常使用的房屋重大质量问题（包括但不限于房屋漏水、墙体破坏等）如实告知乙方，并在房屋交付前负有修缮责任以确保房屋正常使用并交付乙方；等等。同日，原告向被告交纳了20000元购房定金。2019年7月26日为约定过户日，原告向被告支付375000元，因原告未交纳税费，故案涉房屋至今未过户，房屋也未交付原告。现原告剩余5000元未支付给被告。2018年8月10日期间，苏州地区经历暴雨，之后原告发现房屋漏水，故主张被告赔偿损失等，由此引起本案纠纷。庭审中，原告表示要继续履行合同，认为被告出卖房屋时未告知下雨或刮台风时房屋会漏水。原告提供一份房屋修复施工报价表载明：水泥窗口拆除、防水、施工、外墙防水及涂料等总价34764.45元。被告称：向物业反映过东边玻璃窗漏水的情况，物业以前也在外面做过防水，现在物业也在计划做防水。玻璃与墙面接触处在刮东面风雨的时候会有雨飘进来的。当时可能是由于楼道窗户未关，水飘进楼道再渗进原告房屋内的。被告在出售前把房屋内的水印都粉刷过，但认为外墙的维修责任不应该在被告，原告要求被告保证以后永不漏水，被告无法做到。中介称：带原告看过两次房，第一次是2019年5月5日及签订合同之日，另一次记不清了。另查明：案涉房屋竣工时间2015年2月份，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏质量保修期为5年，保修范围包括因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。上述事实，有昆山市存量房买卖合同、房产信息、照片、微信聊天记录以及当事人的陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：原、被告签订的《昆山市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，依法成立并生效。双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。本案中，并无证据表明原告在签订合同时存在漏水情况，案涉房屋的漏水是房屋本身的设计缺陷遭遇“暴雨”天气而导致的，房屋本身存在设计缺陷并不当然证明房屋存在不可修复的重大质量问题，“暴雨”也属于偶发性因素，均属于不可归责于被告的原因。但被告作为业主多年，对于房屋存在的设计缺陷应当是清楚的，被告在出售房屋时应当将该情况向中介或买方如实告知；2019年8月10日期间下“暴雨”时被告称可能楼道窗户未关，被告在房屋交付给原告之前有义务保障房屋本身及屋内设施的完好，特别是“暴雨”天气应当适当提前查看房屋的门窗情况，现被告未尽到如实告知和保障义务，存在一定过错，故本院结合实际情况，酌情认定被告支付原告违约金5000元。案涉房屋在发生“暴雨”过后尚在商品房质量保修期内，物业公司也一直在与开发商协商处理房屋设计缺陷的情况，原告主张被告赔付房屋修复费用34764.45元，根据原告提供的报价单，主要为外墙修复费用，修复的主体不应当是被告，故对于原告的该项主张本院不予支持。案涉房屋并未过户及实际交付，未过户和交付的原因不可归责于被告，原告主张租金损失并无依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴小琴于本判决生效之日起十日内支付原告薛红花违约金5000元。二、驳回原告薛红花的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1320元，减半收取660元，由被告吴小琴负担25元，由原告薛红花负担635元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员  沈 蓝二〇二〇年五月二十五日法官助理  吴文娟书 记 员  马雪刚