广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初1680号原告：广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司，地址：清远市*****有限公司一号区***面102房。负责人：姚捍芬，总经理。委托诉讼代理人：邵芷然，广东汇棋律师事务所律师。被告：陈桂莲，女，汉族，1960年7月20日出生，住广州市花都区***********好美嘉园7-304，公民身份号码230************427。原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司与被告陈桂莲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司的委托诉讼代理人邵芷然,被告陈桂莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付物业管理服务费6321.85元及滞纳金2887.59元（滞纳金以每月欠付的物业管理费为基数，从每期逾期之日起按万分之五计算至付清之日止，暂计至2019年12月31日）；二、请求判令被告向原告支付原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊492.36元及利息（利息以492.36元为本金，从起诉之日起按照年利率6%计至付清之日止）；三、请求判令被告承担原告支付的律师费1800元，以上合计11501.80元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与清远市*****有限公司于2013年6月10日签订的《广东省商品房买卖合同》约定，被告向后花园公司购买美林湖国际社区内汇泉湾6栋107房，建筑面积为59.53平方米，涉诉房屋的交付时间为2014年12月31日前。但被告迟迟不愿办理收楼手续。2017年11月原告向被告发出《逾期收楼温馨提示》，催促被告前来办理收楼手续及缴清物业管理费、水电费及违约金，但被告仍拒绝办理收楼手续和缴清物业管理费、水电费等相关费用。依据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，前期物业管理是指：自房屋交付乙方使用之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。根据《前期物业服务协议》第四条第二款、第四条第六款和第十条第四款约定，被告交纳费用时间自商品房买卖合同约定房屋交付使用次日起开始计收；住宅按建筑面积1.8元/月·平方米计收计收（不含公共水电费分摊），被告应于每月15日以银行转账方式或者每月31日前以现金交纳物业服务费，若未能按时足额交纳物业服务费的，从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付滞纳金。第六条约定，原告还向被告提供了代收水费等缴费服务。原告在基于违约金约定较高的基础上，自愿调整为按日万分之五的标准收取。现被告从2015年2月1日起至2019年12月31日拖欠物业管理服务费6321.85元和由原告代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊492.36元，暂计至2019年12月31日被告拖欠的物业管理服务费产生的滞纳金为2887.59元（按日万分之五计），详见欠费明细表。虽经原告多次催收，但被告仍拒绝支付，已明显违约。原告认为，原告已经按协议约定履行了相应义务，而被告恶意拖欠物业管理费的行为在小区造成了恶劣影响，已严重损害其合法利益，给原告造成了重大经济损失。为了维护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，请求依法判令支持原告的诉讼请求。被告陈桂莲答辩称：答辩人不同意支付，答辩人于2014年2月8日如约去收楼，开发商交付的涉案房屋存在问题，客厅、卧室墙面多处鼓包，粉漆掉皮，开裂，入户门多处掉漆，门锁损坏，电闸盒掉漆，卫生间没有洒头，镜子是碎的，答辩人于2014年12月31日，2015年1月7日分别给开发商邮寄了收楼异议函（书），开发商没有任何回复，至今也没有给涉案房屋进行修复；第二，涉案房屋存在安全隐患，没有监督站出具的电梯验收准用证，燃气工程也没有验收文件，没有永久性用水函；第三，开发商违反《中华人民共和国人民防空法》，没有按照清远市实施中华人民共和国人民防空法细则第十四条、第十五条、第十七条、第十八条的规定，报建人防工程，没有人防工程专项验收竣工报告。人防工程异地建设批建证，是违法的，没有清远市人民防空办公室公章；第四，开发商违反买卖合同第十条，规划设计变更约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划设计，确需变更的，出卖人应当书面征得买受人同意，不同意变更的，买受人可要求终止买卖合同，开发商工程竣工验收申请表，工程竣工验收报告及建筑工程竣工图只建了1、2、3号住宅楼，4号楼商业中心没有建，因为买楼时开发商承诺涉案房屋小区建商业服务中心，清远市发改委项目批复，涉案房屋小区是有4号楼商业中心，因此给答辩人生活造成不便；第五，前期物业服协议没有法律效力，其中的第十条第四项属霸王条款，乙方违约协议不按协议约定的收费标准和时间缴纳费用时，甲方有权要求乙方从次月首日起，每天按欠费的总额的百分之三交付滞纳金，标准太高，商品房买卖合同中约定出卖人逾期交房的违约金是每日万分之二，前期物业服协议是在购房时开发商强迫答辩人签的，不签的话就不给答辩人签商品房买卖合同，诚意金也不给答辩人退，违反《合同法》第3、4、5条，违反《民法通则》第4条，答辩人不认可前期物业协议，而且物业没有给答辩人相应的服务，2017年6月16日上午，2020年1月2日，2020年1月13日，答辩人多次抵达美林湖物业服务中心，要求看答辩人的房子，涉案房屋依旧是那样，没有任何的修复。本院认为，原告提供物业服务，被告则应缴纳相应的物业服务费用，而被告未提供证据证明其已付清上述款项，故对原告要求被告支付物业费、公摊费用及利息的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告提出违约金过高的抗辩，故本院对于违约金予以调整至年6%。对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，因双方未明确约定律师费的负担且律师费也非必要开支，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈桂莲应在本判决生效之日起7日内向原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付2015年2月1日起至2019年12月31日拖欠物业服务费6321.85元及违约金（违约金以每月欠付的物业管理费为基数，从每期逾期之日起按年6%的标准计算至付清之日止）；二、被告陈桂莲应在本判决生效之日起7日内向原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司返还原告替其代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类水电费分摊合计492.36元及利息（利息以492.36元为本金，从起诉之日起按照年利率6%计至付清之日止）；三、驳回原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44元，由原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司负担19元，由被告陈桂莲负担25元。本判决为终审判决。审判员 邓 楠二〇二〇年五月十三日书记员 吴杰升附：判决书中引用到的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。