北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初4910号原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。法定代表人：张永谦，运营总监。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。被告：宋燕，女，1962年7月26日出生，汉族，住北京市西城区。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城公司）与被告宋燕物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城公司的委托诉讼代理人张乐乐，被告宋燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。长城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费7687.15元；2.判令被告支付拖欠的物业费违约金2000元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告为北京市昌平区回龙观镇龙域中路1号院融泽嘉园小区物业服务提供单位，被告为小区业主，建筑面积92.84平米，拖欠2016.3.18-2019.3.17期间的物业费7687.15元。期间原告多次通过不同方式催要欠缴的物业费，被告均以种种理由不予交纳。现原告为维护合法权益，诉请法院给予判决。宋燕辩称，不同意原告的诉讼请求。广大业主对业主委员会的成立事项也不知情，没有告知或通知过我们什么时间召开的业主大会及授权选举事项，剥夺了业主的权利。我从未见过物业服务合同，不知物业公司是何时、通过何种途径进驻小区，对其中约定的条款也不知情；我们收到的物业合同也有瑕疵，签订程序不合规，应属于无效合同。业主欠交物业费，物业公司没有经过业主委员会的书面催费就起诉，程序违法。小区属于西城区拆迁房，对房屋按照经济适用房进行管理，物业费标准应由业主与物业服务企业协商确定，而不是原告单方决定。虽然物业公司提供了一些事实服务，但小区物业服务存在严重瑕疵，表现在：1.小区存在安全隐患。在拆迁时购房合同中明确表明小区为封闭小区，采用经济适用房管理，但小区中设立了公共图书馆供回龙观地区共享使用，周边小区人员也随便进出，保安不登记查验，送餐及外来人员随便出入；地下车库出口设在小区大门外，人员随便进出；地下车库和地下一层通往每栋楼，对居民的人身财产安全构成威胁，虽然房屋不是物业公司设计建造的，但他们有义务改善、维护；小区中屡次出现偷盗事件；70%监控设施损坏，消防报警设备不能使用，存在安全隐患。2016年起，物业公司不顾业主安危，将小区配电室的部分房屋出租给附近餐馆员工做宿舍用。小区地下一层、二层有保安、物业、卫生房屋员工及家属居住，用燃气做饭，没有消防报警设备。物业公司与开发商配合，在融泽家园1号院13号楼为商铺安装外露燃气管道，无视小区居民人身及财产安全。2.小区环境卫生差。装修及生活垃圾随处可见，很多业主在小区中晾晒衣物等，物业公司人员不予阻止。小区入住5年，物业公司已换了4任经理、6任主管，光顾着工作交接、了解小区情况，调整适应工作，无暇整改和好好管理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宋燕系坐落于北京市昌平区回龙观镇龙域中路房屋的业主，房屋建筑面积92.84平方米。北京市昌平区回龙观融泽嘉园业主委员会（甲方）与长城公司（乙方）签订《融泽嘉园项目物业服务合同》，约定：第三条乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：2.共用设施设备的维修、养护、运行和管理服务。包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱；共用照明、共用用水设施、天线、加压水泵房、电梯、楼内消防设施设备、中央监控设备、配电系统、建筑物防雷设施、安全设施、室外照明、信报箱、水表、电表等；3.附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；4.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运（建筑垃圾和装修垃圾的收集和清运另行收费）及公共场所、房屋共用部位的排水管道、污水管道的疏通；6.维持本项目区域内机动车和非机动车的行驶秩序和停泊管理，但不含车辆及车上财物的保管、保险义务和责任；维护公共秩序，包括门岗房屋、本项目区域内巡查等，并配合和协助公安部门进行安全防范及预防等辅助工作，但不含人身、财产保险及其安全的保障义务和责任。第五条按照《北京住宅物业服务标准》及本合同有关条款。第八条物业服务收费标准按照高层住宅：2.3元/月·平方米。第十条物业服务费用按一年期交纳，业主或物业使用人应在每个缴费周期的首月10号前履行交纳义务。第十五条本项目服务期限为壹年，自2016年3月18日起至2017年3月17日止。合同结束前三个月，如乙方愿意续签合同，需提前三个月向甲方提出申请。如因业委会换届选举工作导致物业服务合同未能如期签订，本合同自动延续。庭审中，宋燕认可在办理入住时按照2.3元/月·平方米的标准交纳了一年的物业费，但主张交费系被强迫，如不交费无法办理入住手续。以上事实，有《融泽嘉园项目物业服务合同》、《2018年度融泽嘉园小区物业服务合同履行情况报告》、《融泽嘉园小区业主管理规约》、照片及双方当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。且即使物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。长城公司为宋燕提供了物业管理服务，有权向宋燕主张相应物业费，因此关于宋燕辩称长城公司未经合法催收程序的答辩意见，本院不予采信。关于宋燕辩称对物业服务合同签订、条款等相关事项不知情一节，不是其拒交物业费的合法理由。关于宋燕辩称未召开业主大会，对业委会成立事项不知情一节，属于另一法律问题，如宋燕对业委会的成立及业委会作出的决议质疑，可通过另行起诉的方式维护其合法权益，但不应以此为理由拒交物业费。关于物业费的收费标准已在物业服务合同中作出明确约定，宋燕也已按照约定的收费标准交纳了一年的物业费。庭审中宋燕主张其交纳物业费属于被强迫行为，但并未提交相应证据予以证明，因此对上述答辩意见，本院不予采信。关于宋燕辩称物业服务不达标一节，根据庭审中双方当事人提交的证据材料及当庭陈述，结合本院的实地走访，融泽嘉园小区运行正常，因此关于宋燕的上述答辩意见，本院不予采信。宋燕在接受了物业管理服务的情况下，理应按照物业服务合同约定的标准足额交纳物业费，故长城公司向宋燕主张物业费，有事实及法律依据，本院予以支持。因宋燕并非无故拖欠物业费，因此对长城公司关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。另指出，小区的环境应由业主与物业公司共同维护。业主应当按照法律规定及小区的管理规约等规定行使权力，物业公司如发现业主及物业使用人存在违规行为，应当依照约定采取批评、规劝等方式进行制止。此外，业主正常交纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终损害全体业主的利益，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。宋燕可以在交纳物业费后要求长城公司履行合同义务，长城公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、宋燕于本判决生效后七日内向长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司支付2016年3月18日至2019年3月17日期间的物业费7687.15元；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由宋燕负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  雷俊平二〇二〇年五月二十八日书记员  张 蕊