山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终1777号 上诉人（原审被告）：梁文国，男，1960年5月31日出生，住淄博市博山区。 委托诉讼代理人：石磊，北京吴少博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：博山区白塔镇小海眼社区居民委员会。住所地：淄博市博山区白塔镇小海眼社区。社会统一信用代码：55370304K23435512D。 法定代表人：孙兆海，主任。 委托诉讼代理人：孙冲，该居委会办事人员。 委托诉讼代理人：王胜福，山东光星律师事务所法律工作人员。 上诉人梁文国因与被上诉人博山区白塔镇小海眼社区居民委员会（以下简称小海眼居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院于作出的（2020）鲁0304民初503号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 梁文国上诉请求：1.依法判令撤销山东省淄博巿博山区人民法院(2020)鲁0304民初503号民事判决书；2.依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求；3.原审案件受理费、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定案涉土地租赁合同中超过20年部分租赁期限的约定无效属于适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的案涉土地租赁合同及补充合同均成立于《合同法》实施之前，当时的法律对租赁期限未作出规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。由此可见，对于合同法实施以前成立的合同是否适用现行合同法中有关租赁期限的规定，法律法规并未作出强制性规定要适用该司法解释第一条，要结合合同成立的背景、合同履行的具体情况等综合判断。本案中，为了盘活集体经济，利用土地，被上诉人按照22号文件要求将案涉土地出租给上诉人。上诉人在租赁期间取得了租赁土地上房屋所有权证。上诉人已经从承租人变为物权持有人。案涉土地所在区域已被纳入征收拆迁范围。综合以上因素，案涉土地租赁合同中超过20年的部分应属于有效约定。故原审判决适用法律错误。二、原审判决认定超过20年部分租赁期限的约定无效且判合上诉人搬离、返还土地有失公正。2019年，案涉土地所在区域已经开展了征收拆迁工作。原审判决也已查明案涉土地已被纳入建设项目用地规划中，且急需收回拆迁。上诉人与拆迁方就征收拆迁补偿未能协商一致。在征收拆迁之际，被上诉人提起原审诉讼，原审判决认定案涉土地租赁合同超过20年的部分无效，实属配合征收方加快征收进程之举，不利于保护上诉人的征收拆迁利益，也有失司法公正。 小海眼居委会未提交书面答辩状。 小海眼居委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付土地租赁费740000.00元，赔偿经济损失1096110.00元，共计1836110.00元；2.全部诉讼费用由被告承担；3.要求被告从白塔镇小海眼社区博山海峰石油公司（占地6.11亩）、博山工商公司（占地8.29亩）所占土地上搬离（详细位置见双方于1996年1月1日租赁合同中的图纸）。庭审中，原告自愿撤回第一项诉讼请求及第三项诉讼请求中要求被告从白塔镇小海眼社区博山海峰石油公司（占地6.11亩）所占土地上搬离部分。 一审法院认定事实：原告小海眼居委会系由原博山区白塔镇小海眼村村民委员会改制而来。1996年1月1日，博山区白塔镇小海眼村村民委员会（甲方）与被告梁文国（乙方）签订租赁合同一份，约定经甲乙双方协商同意签订租赁合同如下：一、甲方按照海支字（93）第22号文办法，将原工商公司所占土地8.29亩和石油加工厂所占土地6.11亩及两处用电指标计20KW，两处土地共计14.4亩（见附图2张），租赁给乙方经营，其所有权仍归甲方所有，乙方有使用权，但无转让抵押权。二、租赁上交款数额：乙方每年向甲方缴纳102400.00元，计算依据：102400.00元=6000.00元×14.4亩+800.00元×20kw。三、租赁方式：个人租赁实行包干上交款。四、租赁期限：拾年。自一九九六年一月一日至二〇〇五年十二月三十一日止。五、上交款期限，按季平均交纳，一季一清。逾期按每日1‰加收滞纳金。六、有关部门规定收取的各项费用、税金（包括所得税）由乙方支付。七、乙方必须执行甲方一切规章制度，服从甲方管理，如违约，甲方有权终止合同，并依法追究其法律责任。八、乙方在租赁期间所发生的一切债权债务（包括潜在的亏损和债务）承担全部清偿责任。九、由甲方为乙方担保的银行贷款，如乙方不能按期归还，由乙方资产抵押。十、乙方在租赁范围内，新上项目和扩建工程，系经甲方批准。十一、土地征用手续及费用由甲方负责。并给乙方石油加工厂提供道路通行。十二、乙方自我发展和积累的所有资产，归乙方所有，合同期满，由双方协商续定。如乙方不再承包，资产由乙方自行处理或协商解决。十三、因公路扩建或国家征用土地，按实际占用量从租赁土地中扣除，并相应减少土地租赁费。甲方不承担其他费用。十四、双方必须严格履行合同，如一方违约，由违约方赔偿对方全部经济损失。十五、本合同未尽事宜，由双方协商解决。十六、本合同双方签字盖章后生效。本合同正本两份，双方各持一份，副本若干份，有关部门备查。原、被告均在合同落款处签字或盖章。合同附有图纸两张。 1999年2月28日，博山区白塔镇小海眼村村民委员会（甲方）与被告梁文国（乙方）签订补充合同书一份，合同约定双方于1996年1月1日签订的土地租赁合同经甲乙双方协商做补充条款如下：一、原合同第二条规定上交款为102400.00元，改为90400.00元，计算依据为：90400.00元=6000.00元×14.4亩+200.00元×20kw。上交款为每月10日前平均交纳一次计7533.33元。逾期按欠款每日1‰加收滞纳金，甲方并有权采取措施。甲方不承担乙方造成的任何经济损失。二、原合同第四条租赁期限拾年，改为租赁期限叁拾年。自一九九九年一月一日起至二〇二八年十二月三十日止。三、合同期间，需要上交国家的一切土地费用由甲方负担。四、原合同第七条、第十条，补充合同签定后同时废止。五、原合同第十三条改为，因国家或村规划占用，按实际占用量从租赁土地中扣除，相应减少土地租赁费，有关建筑设施请有关专业部门按国家规定作价给甲方。六、本补充合同双方签字后生效，本合同未修改条款按照原合同条款执行。本合同正本两份，双方各执一份，副本若干份，有关部门备查。原、被告均在合同落款处签字或盖章。1999年3月29日，前述补充合同书经过淄博市博山区公证处公证。 被告在所承租土地上建有建筑物若干。诉讼中，原告认可博山区白塔镇政府曾就涉案土地上建筑物的价值进行了评估；被告亦认可其亦曾委托评估机构对建筑物的价值进行评估，有现场的全部录像资料。双方前期曾就建筑物的作价补偿问题进行过协商，但因价值悬殊过大未能达成一致。 2013年8月2日，案外人淄博市博山区人民政府曾因涉案土地起诉本案被告梁文国确认合同无效纠纷，一审法院以（2013）博民初字第1099号立案受理。梁文国向该院提供了2011年10月1日，其（乙方）与小海眼居委会（甲方）签订的土地租赁合同终止协议书一份，协议书载明“甲乙双方于1996年1月1日签订的土地租赁合同中石油加工厂部分，即位于孝妇河以西，东至孝妇河，南至华王化工有限公司，西至博山化工设备厂，北至博山化工设备厂，土地面积6.11亩。乙方已于2011年9月28日将地上建筑物承租给白塔镇政府，为此经甲乙双方协商签订如下协议：一、甲乙双方1996年1月1日签订的土地租赁合同中石油加工厂部分（6.11亩）终止。二、自终止合同签订之日以前的土地租赁费用由乙方向甲方结清”。梁文国不服该院（2013）博民初字第1099号民事判决，向淄博市中级人民法院提起上诉，淄博市中级人民法院（2015）淄民一终字第141号民事判决查明，梁文国与小海眼居委会解除租赁合同后，小海眼居委会将涉案土地从梁文国手中收回，现其中部分土地由小海眼居委会对外出租。 现涉案土地已被规划，列入了淄博市人民政府2020年市重大项目山东博山中联智慧商贸物流产业城项目。2020年3月31日，博山区白塔镇人民政府出具证明证实涉案土地在博山区产业新城重点工程规划征迁范围之内，现严重影响了工程进展，亟待收回拆迁。 一审法院认为，本案的争议焦点为诉争租赁合同及补充合同书中超过20年部分租赁期限的约定是否有效。1999年10月1日起实施的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定:租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条规定:合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的,适用合同法的规定;合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的,除本解释另有规定的以外,适用当时的法律规定,当时没有法律规定的,可以适用合同法的有关规定。本案原、被告签订的租赁合同的时间为合同法实施前的1996年1月,补充合同书的签订时间为1999年2月。当时的法律、行政法规对租赁期限并未作出禁止性或限制性的规定,当事人均可以对租期进行自由约定,根据法无禁止即为自由的私法自治原则,本案原、被告虽签订了租期为30年的租赁合同,因并不违反当时的法律、行政法规的规定,故双方的租赁合同在当时合法有效。现原告在合同法实施以后,以双方约定的租期超过20年,违反了合同法的规定为由,起诉至法院要求确认租赁合同中超过20年部分无效,应当按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条规定,适用《中华人民共和国合同法》关于租期的相关规定,即认定租期超过20年的部分无效,但该20年租期的起算时间应从合同法生效实施之日起计算,即土地租赁合同从签订之日起履行至1999年10月1日合同法生效实施之日前已履行完毕的租期不再计算,而直接从1999年10月1日起重新计算20年的租赁期限,既有利于维护市场的公平、稳定,也符合合同法及相关司法解释的规定,故该院确认双方土地租赁合同中自1999年10月1日起租赁期限超过20年部分无效。 对于其中涉及土地租赁合同中原石油加工厂部分（6.11亩），因原、被告已在租赁合同有效期内合意解除，系双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。在原告已收回出租土地的情况下，该院不予重复处理。关于土地租赁合同中原工商公司所占土地（8.29亩）部分的效力，前已论述，至2019年9月30日有效；自2019年10月1日起无效。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故原告诉请被告返还所承租土地，于法有据，该院予以支持。至于被告抗辩的其在涉案土地上所建造建筑物的作价补偿问题，因社会公共利益的需要，急需利用涉案土地；加之双方已经各自对建筑物进行了清点、固定，双方仅是对补偿价值存在争议，在原告需要先行收回并利用土地的情况下，被告建筑物补偿问题，本案中不予一并处理，被告可另行主张权利。原告自愿撤回租赁费及经济损失部分的诉讼请求，于法有据，该院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十三条、第二百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条之规定,判决：被告梁文国于本判决生效之日起十日内从自原告博山区白塔镇小海眼社区居民委员会处租赁的原工商公司土地上（8.29亩，具体四至见合同附图）搬离，返还占用土地。案件受理费100.00元，由原告博山区白塔镇小海眼社区居民委员会负担50.00元，由被告梁文国负担50.00元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了企业信息及分公司吊销情况、博集建（1999）字第030006号集体土地建设用地使用权、淄博市房权证博山区集字第××号房屋所有权证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：上诉人提交的上述证据，与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采信。 对一审查明案件事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”结合双方的诉辩，本案二审的争议焦点与一审判决认定的争议焦点相同。 针对该焦点，上诉人主张案涉土地租赁合同中超过20年的部分有效。虽然案涉租赁合同和补充合同的签订时间早于《中华人民共和国合同法》实施日，但仍不得违反法律强制性效力性规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款专门规定了租赁期限的最长期限，并明确超过部分无效，应属强制性效力性规定。据此，上诉人的该项上诉理由，违反法律规定，不能成立。 上诉人还主张争议地块及地上建筑物已经登记于山东博山中心加油站，案涉租赁合同自1999年5月26日终止，一审判决遗漏当事人。上诉人的该项上诉理由，与其前项上诉理由自相矛盾，且与本案租赁合同纠纷无关，亦不能成立。 综上所述，梁文国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人梁文国负担。 本判决为终审判决。 审判长  苏坤明 审判员  孙德啟 审判员  苏晓宇 二〇二〇年五月二十日 书记员  王 婧