湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9005民初32号原告：张建平，男，生于1975年8月4日，汉族，自由职业者，住湖北省潜江市。原告：宋玲芝，女，生于1979年5月6日，汉族，自由职业者，住湖北省潜江市。上列二原告委托诉讼代理人：杨新顺，湖北奇睿律师事务所律师（特别授权代理）。被告：湖北镇声房地产开发有限公司，住所地湖北省潜江市园林办事处潜阳中路**。法定代表人：秦绪红，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈家武，该公司副总经理（特别授权代理）。原告张建平、宋玲芝与被告湖北镇声房地产开发有限公司（以下简称镇声公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建平、宋玲芝的委托诉讼代理人杨新顺、被告镇声公司的委托诉讼代理人陈家武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张建平、宋玲芝共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理不动产权属登记的违约金18530元；2、判令被告配合原告完成居民用电单独开户手续。事实和理由：二原告与被告于2014年1月8日签订了一份《商品房买卖合同》。合同主要约定：1、被告将其开发的位于潜阳中路××镇声·中央公园预售商品房项目中的1单元19A02号房出卖给二原告。2、价款为545000元，首付165000元，余款38万元于30日内到相关银行办理按揭手续。3、被告应在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。4、供电开户费由原告负担。5、其他责、权、利约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款。被告收取了原告的用电开户费用却没按约定提供直供电，而是提供自供电，且收取的电费高于国家规定居民生活用电资费标准的23%，2014年7月31日，被告因未办理房屋产权登记出具承诺书，承诺于两年半内为各业主办理房产证、土地使用权证，逾期按照房款总额的日1%赔偿违约金。2014年8月12日，经潜江市人民调解委员会调解，被告与业主达成协议，内容为：被告于2016年12月31日前为各业主办好土地使用权证和房产证，逾期以已付房款为基数，按照日万分之五赔偿各业主违约金。协议约定的办证期限届满，原告未取得上述两证。2017年3月8日，被告发出公告，通知各业主办理不动产证。但因被告违约要求原告多补缴房款，导致原告房屋不动产产权证书至今未办理。基于上述，原告认为，被告拒不履行合同义务的行为，已对原告的合法权益构成严重侵犯，依法应向原告承担继续履行、支付违约金等违约责任。为此，原告特具此状，请求人民法院判如所请。被告镇声公司辩称：1、原告诉请被告承担使其办理不动产权属登记的违约金已超过法定诉讼时效，依法不应支持。经人民调解委员会调解，被告承诺于2016年12月31日前为业主办证。从2016年12月31日起至原告诉讼之日止已近三年，早已超过了法定诉讼时效。2、逾期办证的责任不在被告，原告为获取不当利益而拖延办证，依法不应支持，原告诉求违约金过高，请求依法予以调整。办证是双向的，被告多次通知原告提交办证资料，但因原告不提供相关办证资料及文件，被告无法协助办理。原告对此存在过错，其应承担逾期办证的责任。再者，根据民法通则中权利与义务对等的原则，原告应承担房款补差滞纳金，计算方式为应交房款补差×天数（2015年9月4日起算）×日万分之五。3、原告诉求被告配合其完成居民用电单独开户手续，被告愿意协助配合，但能否办理之责任被告概不承担。原告围绕诉讼请求依法提交了六份证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院查明的事实与原告起诉的事实基本一致。另查明，被告于2013年8月17日取得镇声·中央公园的商品房预售许可证书，其在2014年8月12日调解协议中承诺计算逾期办理不动产权属登记的违约金以商品房买卖合同约定的购房价款为基数。还查明，原告所主张的违约金系以购房款为基数，从2017年1月1日起至2017年3月8日止（68天）按日万分之五计算。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》实为商品房预售合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。被告未按合同约定时间履行相关办证义务，双方在发生纠纷后，经潜江市人民调解委员会主持调解达成的调解协议，应是对原合同相关内容的变更，体现了双方当事人的真实意思，且不违反法律规定，依照《中华人民共和国人民调解法》第三十一条第一款及《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第一条的规定，该协议合法有效，具有法律约束力，当事人应当自觉履行。被告未按该协议约定的时间（2016年12月31日前）履行办证义务，应承担违约责任。原、被告双方在调解协议中约定的履行期限届满之日2016年12月31日至《中华人民共和国民法总则》施行之日2017年10月1日止未满二年，至原告向本院主张民事权利之日2019年12月27日止未满三年。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，原告向本院主张民事权利尚在诉讼时效期间内，故被告辩称原告的诉请已过诉讼时效的意见本院不予采纳。由于被告未向本院提交原告为获取不当利益而拖延办证的证据，故被告辩称逾期办证的责任不在被告，对原告诉请不予支持的意见，本院不予采纳。被告未按协议约定的时间履行办证义务，违约金从2017年1月1日起至2017年3月8日止（被告通知业主办理不动产证的时间）计67天，按购房价款545000元的日万分之五计算应为18257.50元，原告要求被告支付违约金18530元过高，对超过本院核算的部分，本院不予支持。对被告提出的“原告诉求违约金过高，请求依法予以调整”的抗辩意见，本院予以采纳。关于被告辩称原告应承担房款补差滞纳金的意见，因缺乏事实依据，本院不予采纳。被告收取了原告的用电开户费用后，未按约定向原告提供直供电，而是向原告提供自供电，系违约行为，应承担违约责任，且被告辩称愿意协助配合办理，故对原告要求被告配合其完成居民用电单独开户的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国人民调解法》第三十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告湖北镇声房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建平、宋玲芝逾期办理不动产权属登记的违约金18257.50元；二、被告湖北镇声房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内配合原告张建平、宋玲芝完成居民用电单独开户手续；三、驳回原告张建平、宋玲芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费263元，减半收取计132元，由原告张建平、宋玲芝负担2元，被告湖北镇声房地产开发有限公司负担130元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  张小清二〇二〇年五月九日法官助理杨涛书记员史婷婷