江苏省灌南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0724民初158号 原告：陈培松，男，1982年2月11日生，汉族，居民，住灌南县。 委托诉讼代理人：王长林，男，1962年12月4日生，汉族，居民，住灌南县。 被告：赵继全，男，1968年2月4日生，汉族，居民，住灌南县。 委托诉讼代理人：王灌连，江苏灌江律师事务所律师。 原告陈培松与被告赵继全房屋租赁合同纠纷一案本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理，原告陈培松的委托诉讼代理人王长林，被告赵继全及其委托诉讼代理人王灌连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈培松向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年12月23日签订的《房屋租赁合同》；2，被告退还原告预交的房屋租金150000元、保证金20000元，给付原告在租赁房屋上安装的光伏发电设备费34884元，合计204884元及利息（从起诉之日按照年利率6%计算至实际付清之日）。 2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年12月13曰，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于灌南县，人民桥北侧1-4层，面积680平方的房屋及相关设施租赁给原告办学之用，租期为10年（即2018年1月1日至2027年12月30日止），每年租金为150000元，押金20000元，押金在合同到期时应该退还。租赁合同签订后，原告依约向被告支付了2019年1月1日前租金150000元和保证金20000元，2018年1月1日被告将租赁物（房屋）交给原告使用。2018年7月1日原告给付被告2019年的租金150000元；2019年9月2日原告给付被告2020年的租金150000元。合同履行过程中，2019年10月20日原告接到灌南县新安镇人民政府通知，要求原告开办的幼儿园立即停止办学。因上述原因，致使不能实现合同目的，原告无法再继续承租该房屋。于是，原告在2019年11月2日电话通知被告后又去被告处，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告拒不同意；同年12月11日原告搬出该租赁房屋。原告向被告索要预交2020年的租金150000元和押金20000元时，但遭被告拒绝。故原告起诉。 被告赵继全辩称：原告主张的解除合同的理由不能成立，光伏发电设备是原告自行安装收益，与被告无关，可自由处分，但是原告在拆除安装的时候，应该保证房屋的安全。 原告针对自己所诉主张，提供如下证据： 1，《房屋租赁合同》一份、收条两份，证明原、被告之间存在租赁关系，被告收到了原告的2020年15万元租金及押金2万元的事实。 2，灌南县新安镇人民政府出具的证明材料，内容是根据县政府相关精神文件要求，对原告的幼儿园强制性关闭，证明原告幼儿园被取缔的事实。 3，告知书一份，证明原告将租赁房屋腾出，告知被告房屋已经不再续租，该房屋已经全部清场。 4，被告的回复意见一份，证明被告已经知道原告将该租赁房屋腾空交房的消息，证明被告已经知情。 5，登记证明一份，证明原告幼儿园在承租该房屋时候是合法取得经营资格的。 6，扬子江光伏电力的发票及客户销售合同，证明原告购买光伏设备的费用及安装在租赁房屋屋顶的事实。 被告赵继全对证据质证意见如下： 1，对证据1，首先，认可原告已经支付了2020年的租金15万元及缴纳了押金2万元。其次，租赁合同第七条约定了转组，该条是原告有权不征得被告的同意，可以将租赁房屋的部分或者全部转组给他人，双方之间合同继续有效，本条也是要确保原告租赁10年，也是原告考虑到其无证经营幼儿园租赁房屋存在的风险，该条款也是为了降低上述风险，原告如不办幼儿园也可以将房屋转租给他人，而不由原告解除合同。 2，对证据2，三性无异议，不能达到原告的证明目的，该证明明确了原告系因无证经营幼儿园被取缔，原告本身清楚自身系无证经营，在租赁房屋时候应当预见不办理相关办学手续是不能经营幼儿园的，原告租赁房屋后应当积极办理相关办学手续，其被取缔是自己原因造成。 3，对证据3，告知书被告是收到的，但是不认可其告知书内容，该内容不是系不可抗力所导致。 4，对证据4，系被告针对告知书而进行的回复，明确原告应当继续履行合同，并且指出了不能办学原因系原告自身问题，明确合同约定原告可以转组，否则要赔偿剩余年租金，亦指出了政府行为不是不可抗力。 5，对证据5，真实性无异议，其登记地址为原物资小区内，该登记证书是2016年批准，其不清楚该登记证书能否在租赁房屋处有效，且与新安镇政府出具的证明系相矛盾的，证明指出系无证办学。 6，对证据6，其不认可，同意原告自由处分其安装的光伏设备。 被告赵继全为支持其抗辩意见，向法庭提供:证人胡某的证人证言，证明租赁合同系原告代理人起草，代理人应当对订立内容清晰，同时证明双方谈判的过程。 原告经质证认为：该证人证言对应的证人没有到庭证明，且原告与证明人不相识，不能作为证据使用。 本院对各方出具的证据的真实性予以认可，但对于需要证明的内容及关联性，本院结合案情进行综合认定。 经审理认定事实如下：2017年12月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：“出租人甲方（赵继全）承租人乙方（陈培松）甲方将人民桥北侧、人民西路98号，原海鑫宾馆（1-4层）出租给乙方使用；租赁用途为乙方办学使用；租赁期限为2018年1月至2027年12月30日，租期为10年，过渡期为30天；租金及交付时间和交付方式为租赁物每年度租金（租赁房屋期内10年不变）为壹拾伍万元（每年），小写150000元，甲方收取乙方押金2万元…；关于转组约定为乙方在租赁期内，不须征得甲方的同意，可以将租赁物的部分或全部转组给他人，双方之间的租赁合同继续有效；变更和解除：甲方因租赁物租赁向乙方收取租金以外的费用，乙方可以解除合同…；违约责任：…因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，甲乙双方的一方迟延履行后发生的不可抗力，不能免除责任…。”双方签订合同后，被告按照合同约定按期交付房屋，原告亦按照合同约定的使用用途开办幼儿园，幼儿园名称为灌南县文翰幼儿园，该幼儿园通过年检的时间为2017年7月20日、2018年3月30日，2019年未通过年检。至2019年新安镇人民政府于2020年1月17日出具《证明》，显示该幼儿园因无证已经被取缔。故原告起诉，要求支持其诉讼请求。 另查明，原告已经向被告支付了2020年的租金15万元及缴纳了押金2万元。 本案审理中，被告辩称原告开办的幼儿园因无证经营，系因其在租赁房屋的地址与登记地址不一致被取缔。原告对此予以否认，陈述系因政策原因，属于不可抗力。 本案审理中，原告诉称其于2020年1月4日已经将房屋腾空，被告不予认可，其认可截至开庭时间即2020年5月7日涉案房屋已全部腾空。 以上事实有当事人陈述、租赁合同、证明、登记证书等证据提在卷为证，本院予以确认。 本案争议焦点为：原告是否具有对涉案租赁合同的单方解除权，且涉案租赁合同是否可以解除。 首先，关于原告是否具有对涉案租赁合同的单方解除权的问题。涉案租赁合同系双方真实意思表示，租赁合同合法、有效，双方形成租赁合同关系。双方均应按照合同约定的义务履行。本案中，原告以其开办的幼儿园因政策原因被取缔，以不可抗力为由要求解除权。同时以其缴纳了押金违反了合同中关于出租人不得收取租金以外费用的约定为由要求解除合同。针对原告的两点请求权基础，本院认为，其均不能达到单方解除权的条件。其一，其开办的幼儿园系因无证被取缔，其并未进一步举证证明系何种具体原因而使得其未通过2019年年检，故达不到不可抗力的条件；其二，被告仅向原告收取了扣除租金以外的押金2万元，收取押金行为属于租赁市场中的通用做法，不属于原告主张的额外收费内容。据此，依据上述两点请求权依据，没有达到单方解除权的条件。故原告仅通过单方搬离原告租赁房屋，向被告单方告知的方式，不产生单方解除合同的效力。 其次，关于涉案合同是否可以解除的问题。原告在承租期内单方搬离房屋且向原告告知其不得已解除合同，虽不具有单方解除合同的效力，且被告坚持不予以解除。但考虑到承租人已经不愿意继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行；又因合同中约定的用途为办学，现幼儿园因无证被取缔，被告也没有举证证明原告有故意为之使得2019年年检不通过；所以，涉案租赁合同的目的已经无法实现；故而涉案租赁合同可以解除。 因被告在庭审中认可原告已于2020年5月7日全部腾空房屋，说明已经具备收回的条件，故以此时间界定为解除合同的时间。但是解除的原因系承租人的违约行为导致，原告应赔偿被告相应的损失，即给予被告自合同解除之后一定的闲置期让其另行出租。本院酌定给予被告自涉案合同解除后三个月的时间。 综上，被告应退还原告自2020年8月8日至2020年12月31日的租金59452元（150000元/365天*23天+150000元/12月*4月），返还押金20000元，合计79452元。 对于原告主张的光伏设备费用，因被告同意其自由处分，故对此不予支持。 对于被告抗辩原告诉称的解除合同原因不是不可抗力的意见，本院予以采纳。对抗辩合同中约定了转组的条件，原告须租赁期届满，且不同意解除合同的抗辩意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》； 二、被告赵继全于本判决生效之日起十日内退还原告陈培松租金59452元，押金20000元，合计79452元。 三、驳回原告陈培松的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元，由原告陈培松负担1920元，被告赵继全负担1180元（原告已预交，由被告在本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3100元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条的规定，本判决生效后，权利人可向本院或本院同级的被执行的财产所在地法院申请强制执行。 审 判 长  张 蕊 人民陪审员  沈孝国 人民陪审员  陈万忠 二〇二〇年五月十四日 书 记 员  刘 文 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。… 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。