广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0981民初239号 原告：广西北流柳银村镇银行股份有限公司，住所地广西北流市二环西路185号，统一社会信用代码：91450900588604242E。 法定代表人：张业勇，该公司董事长 委托诉讼代理人：龙钢锋，广西聪慧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟健皝，男，1995年8月26日出生，汉族，住广西北流市，是该公司员工。 被告：张铁成，男，1955年10月28日出生，汉族，住吉林省四平市铁西区。 委托诉讼代理人：吕殿斌，吉林常春律师事务所律师。 第三人：彭锡均，男，1979年8月23日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。 第三人：谢海婷，女，1982年2月10日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。 第三人：广西信和房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道157号财富国际广场35号楼402号。 法定代表人：林盛涛。 第三人：柳州市飞鸟贸易有限公司，住所地广西柳州市弯塘路26号原地区财政局办公楼第三层第3、4、5、15、16号。 法定代表人：莫美艳。 原告广西北流柳银村镇银行股份有限公司（以下简称北流柳银）与被告张铁成及第三人彭锡均、谢海婷、广西信和房地产开发有限公司（以下简称信和房地产）、柳州市飞鸟贸易有限公司（以下简称飞鸟贸易公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北流柳银的委托诉讼代理人龙钢锋，被告张铁成及其委托诉讼代理人吕殿斌到庭参加诉讼，第三人彭锡均、谢海婷、信和房地产、飞鸟贸易公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北流柳银向本院提出诉讼请求：1．撤销北流市人民法院（2019）桂0981执605号执行裁定书解除对位于防城港市港口区商铺的查封，维持该商铺的查封状态；2．本案的案件受理费用由被告分担。 事实和理由：原告北流柳银与第三人彭锡均、谢海婷、广西信和房地产开发有限公司（以下简称信和房地产）金融借款合同纠纷一案，北流市人民法院于2018年12月6日作出（2018）桂0981民初2006号民事判决书，判决书生效后原告向北流市人民法院申请执行。在执行过程中，案外人张铁成即本案被告向法院提出执行异议，北流市人民法院于2019年10月29日作出（2019）桂0981执异31号执行裁定，裁定解除对位于防城港市港口区商铺的查封。原告认为该裁定不当。 第三人彭锡均于2015年08月19日向原告借款190万元，贷款以信和房地产位于防城港市港口区商铺作为抵押，并到防城港市不动产登记中心办理不动产登记，且取得了抵押权利证书（防港房权证港口直字第××号，防港房他证港口直字第××号），也就是完成了物权公示手续，原告取得担保物权。后彭锡均没有按时偿还原告贷款本息，原告起诉并经法院作出生效判决。被告张铁成提出执行异议，称其于2013年3月1日与第三人信和房地产签订《房屋买卖合同》，约定购买涉案房屋。张铁成陆续支付完购房款，但并未办理过户手续，根据物权法第二章第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因其未办理过户登记，根据物权公示原则不动产的物权变动必需办理过户登记，所以涉案商铺的买卖合同不产生物权变动效力。涉案不动产的所有权人应当是信和房地产，信和房地产和被告张铁成之间签订的房屋买卖合同能确定的只是债权债务关系。原告认为其对涉案商铺所拥有的担保物权优先于被告张铁成与信和房地产之间的债权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的、如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，被告张铁成2013年3月购买商铺至2015年8月长达两年半的时间未办理过户登记手续办理抵押登记，被告对未办理过户手续存在过错，所以不能适用第十七条后半款的规定；同时依照我国《物权法》第199条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（1）抵押权都己登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。因此，当我行已到防城港市不动产登记中心完成办理抵押物的相关抵押登记后，即已向第三方完成公示，应优先受偿。 综上所述，原告请求法院依据物权优先于债权，物权公示原则判决撤销北流市人民法院（2019）桂0981执605号执行裁定书；准予对涉案商铺进行拍卖、变卖。 被告张铁成辩称，一、北流市人民法院作出的（2019）桂0981执异31号裁定书程序合法，认定的事实清楚，适用法律正确，依法应予维持原裁定。二、正确确认本案中涉案当事人的法律关系，才能正确审理本案争议的法律事实。原告混淆了当事人之间的法律关系，造成适用法律错误。（一）原告办理的不动产登记只是办理了一个房屋的他项权利证，并非法律规定的“抵押物登记”，只有在公证部门经过审查确认抵押物财产状况后，当事人凭公证书去办理他项权利证，才符合法律程序，因此原告的登记程序违法，登记无效，“原告取得担保物权”的说法于法无据。（二）被告与信和房地产签订《商品房买卖合同》，原告于2013年3月1日全额交付涉案房屋价款后，信和房地产将该房屋交付给被告，涉案房屋的所有权转移到被告名下，并不是原告所说的与信和房地产之间只存在债权债务关系。（三）被告未办理涉案房屋过户手续不存在过错。被告早在2017年12月20日就向广西防城港市公安局以信和房地产涉嫌诈骗为由进行举报，又在2018年1月5日就对信和房地产公司不予办理产权过户登记向港口区人民法院提起诉讼，因各种原因未能得到有关部门的处理结果。如原告认为被告存在过错，应举证证明。三、第三人借款190万元，原告在发放贷款前，未对借款人的信誉和偿还能力进行审查，也未对抵押物的权属进行严格审查，被告在借款发生的前两年就已经取得了该涉案房屋的所有权，原告未尽审查义务是存在过错的。根据最高人民法院的答复，购房消费者的优先受偿权优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权。综上，（2019）桂0981执异31号裁定书合法有效，请依法驳回原告的起诉。 第三人彭锡均、谢海婷、信和房地产、飞鸟贸易公司均未向本院提交证据，也未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1．营业执照、金融许可证、法定代表人身份证；2．信和房地产营业执照、彭锡均、谢海婷身份证；3．房权证、房他证；4．（2018）桂0981民初2006号民事判决书、（2019）桂0981执异31号和（2018）桂01执异17号执行裁定书。被告提供的证据有：1．商品房买卖合同；2．收据；3．房屋租赁合同；4．（2018）桂01执异17号执行裁定书；5．中国执行信息公开网关于彭锡均的执行案件信息和限制消费令；6．报案材料；7．受理案件通知书和诉讼费发票；8．交电费凭据；9．借记卡账户历史明细清单。 本院经审查后，对证据认定如下：原告的证据具备真实性、合法性、关联性，予以认定，但不能证明被告张铁成与第三人信和房地产之间存在的是债权债务关系，也不能证明原告对涉案商铺所拥有的担保物权优先于张铁成与信和房地产之间的债权。被告的证据1-4、7、9，原告虽有异议，但其没有提供足以反驳的相关证据，本院对其真实性、关联性、合法性均予以确认；证据5不足以证明被告关于彭锡均贷款不符合常理的主张，与本案诉争无关，本院不予采纳；证据6，因为没有公安机关报案回执，缺乏证明力，本院不予采纳；证据8，原告有异议，由于没有原件核对，无法核实当时是谁负责交电费，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月14日，以原告北流柳银为贷款人；第三人彭锡均为借款人、第三人谢海婷为共同借款人（担保人）；第三人信和房地产为担保人共同签订了《最高额担保个人借款合同》，约定了借款金额190万元及担保方式和担保物等。2015年8月14日，信和房地产与原告北流柳银前往防城港市房屋产权登记部门办理了抵押房产的抵押登记（《房屋他项权利证书》证号：防港房他证港口直字第××号，他项权利种类为抵押。）。2015年8月14日，北流柳银与信和房地产、飞鸟贸易公司签订《最高额保证合同》。后来原告北流柳银按约放款，但是借款人没有按时还本付息。2018年7月4日原告对第三人彭锡均、谢海婷、信和房地产、飞鸟贸易公司提起金融借款合同纠纷诉讼，本院在审理后作出（2018）桂0981民初2006号民事判决，判决：一、彭锡均、谢海婷共同归还原告北流柳银借款本金190万元及利息；二、彭锡均、谢海婷不履行上述判决第一、二项债务时，原告北流柳银有权以信和房地产位于防城港市港口区商铺的房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、信和房地产、飞鸟贸易公司对上述判决第一、二项债务承担连带清偿责任。判决生效后，由于彭锡均、谢海婷、信和房地产、飞鸟贸易公司未按判决内容履行义务，北流柳银遂向本院申请强制执行，本院依法立案。在执行过程中，本院于2019年4月15日作出（2019）桂0981执605号执行裁定，裁定查封信和房地产名下所有的位于防城港市港口区商铺（本案涉案商铺）等其他财产。被告张铁成（执行案件案外人）认为本院查封的本案涉案商铺的产权已属其所有，故向本院提出异议，请求解除对涉案商铺的查封并终止对该房屋的执行。经本院审查，认为张铁成提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，遂作出（2019）桂0981执异31号执行裁定：解除本院（2019）桂0981执605号执行裁定书对位于防城港市港口区商铺的查封。北流柳银不服该裁定，遂提起本案申请执行人执行异议之诉。 另查明，2013年初，被告张铁成与第三人信和房地产协商购买位于防城港市行政中心区商铺。2013年1月11日，张铁成向信和房地产支付购房款10万元（其中刷卡81000元，现金19000元），2013年1月21日，张铁成再次向信和房地产刷卡支付购房款500000元。2013年3月1日，张铁成与信和房地产签订了二份《商品房买卖合同》，张铁成购买被执行人信和房地产位于防城港市行政中心区商铺。同日，张铁成向信和房地产刷卡支付房款867900元，至此，张铁成付清了全部购房款。2013年3月1日，信和房地产向张铁成开具收到购房款1467900元（2号商铺720300元、3号商铺747600元）的两张收据。2013年3月1日，信和房地产开发有限公司将上述商铺交付张铁成使用，但未办理过户登记手续。张铁成随后将上述商铺先后出租给吴海平、刘晶等人。 本院认为，本案争议焦点为：张铁成就位于防城港市行政中心区商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益，（2019）桂0981执异31号执行裁定书进行的解封裁定是否符合法律规定？ 本案证据能够证明，涉案房屋买卖双方在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，涉案房屋于2019年4月15日被法院查封，而被告张铁成和第三人信和房地产于2013年3月1日即已签订了买卖涉案的欧景蓝湾2＃楼3号商铺的《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。随后，张铁成依约在双方约定期限内支付了全部购房款，信和房地产也将房屋交给张铁成使用。虽然张铁成购房后至今尚未办理房产过户手续，但由于办理房屋过户手续需由买卖双方的共同配合才能完成，在信和房地产不予配合的情况下，张铁成未能单独完成过户手续，而且张铁成也曾诉讼主张其权利。对此，张铁成作为购房者没有过错。张铁成签订购房合同在先，北流柳银的抵押登记和本院的查封在后，张铁成的物权期待权应当受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张铁成所购买的防城港市行政中心区商铺于人民法院查封之前已签订购房合同并支付完全部购房款，该商铺也已在人民法院查封之前交付张铁成使用，且该房屋至今未办理过户登记亦非因张铁成的原因，故张铁成提出的执行异议符合上述司法解释规定的情形，其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。本院作出解除对该商铺的裁定符合法律规定，北流柳银请求维持涉案房产的查封没有事实和法律根据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告广西北流柳银村镇银行股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交100元），由原告广西北流柳银村镇银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  李增林 审 判 员  赖美新 人民陪审员  罗昭玲 二〇二〇年五月二十五日 法官 助理  刘艳丽 书 记 员  余艳丽 附相关法律条文、司法解释： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请人执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。