广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初2970号原告：东莞市光大物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市***********************。法定代表人：欧某1。委托诉讼代理人：黄珊，广东润广律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨李媛，广东润广律师事务所实习律师。被告：苗一，男，汉族，1987年11月1日出生，住广东省深圳市龙岗区******1*******，公民身份号码：341************555。原告东莞市光大物业管理有限公司诉被告苗一物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月22日受理后，依法组成合议庭于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄珊、杨李媛到庭参加诉讼，被告苗一经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的2016年6月至2018年6月的住宅管理费10500元及逾期付款违约金（违约金按每日3‰的标准计至实际付清之日止，自2016年6月21日开始暂计至2019年9月25日为26041.68元）。2.被告立即向原告支付拖欠的2016年5月至2018年4月的水费1722元及逾期付款的违约金（违约金按每日3‰的标准计至实际付清之日止，自2016年6月21日开始暂计至2019年9月25日为4292.78元）。3.被告支付律师费5000元。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原告是东莞市天骄峰景物业服务公司，被告是东莞市东城区******************屋的业主，该房屋的建筑面积为140平方米。2009年*月9日，东莞市光大物业管理有限公司与被告签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称协议），约定由原告为案涉房屋提供物业管理服务，住宅物业管理服务费按建筑面积每月*元/平方米收取。费用缴纳时间：银行转账为每月15日前，现金缴付为每月**日前，逾期不缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按欠费总额的*‰支付违约金。协议还约定原告通过法律诉讼程序进行催缴，向法院起诉的，被告还应当承担因此而支付的律师费等合理费用。原告于2009年*月9日开始为被告提供物业服务。在原告为被告提供物业服务过程中，原告本着诚实信用的原则，为被告提供了完善的服务员服务，但被告却一直未向原告交纳该房屋2016年6月至2018年6的住宅管理费10500元、**16年*月至2018年4月的水费1722元及逾期付款违约金。上述费用虽经原告多次催缴，但被告仍未按约定履行其义务。被告未提交答辩意见，亦未提交任何证据。经审理查明，被告是东莞市东城区***景湖豪庭（天骄峰景）3#、4#、5#公寓3单元1203号房业主，房屋建筑面积为140平方米。2009年5月9日，被告与原告签署《前期物业服务协议》，约定由该公司向被告提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的前期物业服务。《前期物业服务协议》第四条约定高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米3元计收。每次交费时间，现金缴付日期为每月20日前，银行代扣日期每月15日前。第十条约定被告违法协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，从逾期之日起每日按欠费总额的3‰向原告支付违约金。原告并可采取以下方式催交：发放催缴函；通过法律诉讼程序进行催交，向法院起诉的，被告还应当承担原告因此而支付的律师费等合理费用。原告主张，被告尚欠2016年6月至2018年6月的住宅管理费10500元以及2016年5月至2018年4月的水费1722元未支付，其中，2016年5月的水费为52元，2016年6月的水费为61元，2016年7月的水费为58元，2016年8月的水费为70元，2016年9月的水费为52元，2016年10月的水费为85元，2016年11月的水费为67元，2016年12月的水费为79元，2017年1月的水费为76元，2017年2月的水费85元，2017年3月的水费为64元，2017年4月的水费为79元，2017年5月的水费为64元，2017年6月的水费为92元，2017年7月的水费为74元，2017年8月的水费为86元，2017年9月的水费为86元，2017年10月的水费为68元，2017年11月的水费为77元，2017年12月的水费为55元，2018年1月的水费为74元，2018年2月的水费为58元，2018年3月的水费为65元，2018年4月的水费为95元。另，原告分别于2018年4月28日、2018年12月1日向被告寄送了催缴函。原告为本案支出了律师费5000元，为此原告提交了委托代理合同、律师费发票予以证明。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、收楼通知书、《前期物业服务协议》、天骄峰景服务处交款通知书、天骄峰景管理处工程部5#楼水表抄表、发票、物业管理综合服务费催缴函（一）、快递单、《委托代理合同》、发票以及本院的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告苗一经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告提供的证据进行质证和对原告起诉主张的事实进行抗辩的权利，由此产生的不利后果由被告自行承担。原告与被告签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已经按服务协议约定向被告提供了物业管理服务，被告应当按照协议约定向原告支付物业管理费。被告拖欠原告2016年6月至2018年6月的住宅管理费10500元和2016年5月至2018年4月的水费1722元，有原告提供的证据为证，本院依法予以确认。被告没有提供证据证明已向原告支付上述款项，应承担举证不能的责任。被告至今未向原告支付物业管理费及水费，属违约行为，原告请求被告支付物业管理费10500元及水费1722元，合法有据，本院予以支持。关于违约金，根据《前期物业服务协议》第十条的约定，被告违法协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，从逾期之日起每日按欠费总额的3‰向原告支付违约金。被告没有按时足额向原告支付物业管理费以及水费，应当向原告支付违约金，原告诉请被告支付违约金，本院予以支持。但是，由于原告诉请的违约金标准过高，本院将违约金标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍。违约金的计算方式应为：以每月物业管理费420元的本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍，自每月21日起分段计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际清偿之日止。以每月水费的金额为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍，自每月21日起分段计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际清偿之日止。经核算，2019年8月19日前的违约金为4599.28元。关于律师费，原告提交了委托代理合同、律师费发票证明原告为本案诉讼支出律师费5000元，且该主张符合《前期物业服务协议》的约定。因此，对于原告主张被告支付律师费5000元，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告苗一于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市光大物业管理有限公司支付2016年6月至2018年6月的物业管理费10500元。二、限被告苗一于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市光大物业管理有限公司支付2016年5月至2018年4月期间的水费1722元。三、被告苗一于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市光大物业管理有限公司支付律师费5000元。四、限被告苗一于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市光大物业管理有限公司支付违约金4599.28元，后续违约金以12222元为本金从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际清偿之日止。五、驳回原告东莞市光大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费988.91元（原告已预交），由被告苗一负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  方敬萍人民陪审员  梁敏婷人民陪审员  朱嘉威二〇二〇年五月十九日书 记 员  王思敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。