广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终548号 上诉人(原审原告)：林柳菲，女，1987年10月17日出生，壮族，户籍住址广西来宾市忻城县。 委托诉讼代理人：蓝常顺，广西思齐律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：陈德松，男，1970年4月6日出生，汉族，户籍住址福建省南平市延平区。 被上诉人(原审被告)：林晓，女，1982年8月12日出生，汉族，户籍住址福建省南平市延平区。 被上诉人(原审被告)：来宾市耀帮房地产中介服务有限公司，住所地来宾市桂中大道**大地景苑****楼政和路**，统一社会信用代码：91451302MA5N864C03。 法定代表人：毛丽琴，该公司经理。 上诉人林柳菲因与被上诉人陈德松、林晓、来宾市耀帮房地产中介服务有限公司（以下简称耀帮公司）买卖合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人林柳菲上诉请求：1.撤销一审判决书第二、三、四项，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定“被告亦按合同履行义务”实属错误，上诉人确已履行了给付定金和绝大部分购房款的义务，而被上诉人陈德松、林晓并没有按照合同完整地履行义务，根据《物权法》第九条的规定，上诉人购买房屋，目的除了占有房屋之外，还要对房屋享有所有权，陈德松、林晓的主要义务有两个，即交付房屋和办理房屋变更登记，但陈德松、林晓仅履行了第一个义务。根据我国《合同法》第107条的规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，应判决陈德松、林晓承担违约责任。二、一审法院认为房屋不能解押不应归责于陈德松、林晓，明显错误。在一审中，陈德松、林晓缺席，没有提供任何证据证实银行不同意解押，一审法院也未依职权进行调查取证。三被上诉人故意隐瞒房屋存在捆绑抵押的事实，仅告知房屋抵押于银行，只要上诉人交580000元即可解押，在上诉人长期多次催促办理解押和过户手续未果之后，经向银行了解，才知捆绑抵押的事实，后经耀帮公司协调和上诉人争取，银行同意解绑并允许陈德松、林晓单独偿还涉案房屋所抵押的债务，但陈德松、林晓在收到房款后，未偿还给银行，而是挪作他用。三、一审法院无视有效证据，导致错误判决。上诉人历经半年多的艰辛催促和寻找，陈德松、林晓均避而不见，无奈之下上诉人只能选择报警，最后在公安部门的协助下于2019年3月28日找到了陈德松，陈德松于次日在北派出所给上诉人出具书面承诺书，承诺在二十日内将房产过户给上诉人，如违约将按违约条款承担违约责任。陈德松的这一书面承诺属合同的补充条款，是其真实意思表示，具有法律约束力，应承担违约责任。四、一审法院无视上诉人的损失程度，违背公平原则作出判决。上诉人自支付580000元至今已一年多，同样地段的房价一直上涨，且会继续上涨，双方解除合同后，上诉人需要支付更高的房价才能购买相同地段、相同面积和户型的房屋，一审法院仅判决陈德松、林晓支付同期银行利息，明显违反公平原则。五、耀帮公司没有对房款进行监管，擅自向陈德松、林晓支付房款，且陈德松、林晓取得房款后没有用于房产解押，导致房款被挪作他用，致使涉案房产无法办理过户手续，存在重大过错，应承担连带责任，上诉人尚未支付中介费并不是耀帮公司不担责的抗辩理由。 被上诉人陈德松辩称，一审判决正确，请求二审法院维持原判。房子交付多年，上诉人一直住在里面，都未提出要求支付违约金，上诉人装修房子应赔偿，居住也应交租金。 被上诉人耀帮公司辩称，耀帮公司只是代收代付购房款，不应承担连带责任，事后也与银行联系处理解押，2019年2月，银行出具一份可以解押的书面证明，解押后就可以过户，但陈德松在去银行面谈时说钱已用到其他地方，无法办理解押，陈德松不同意处理北海的房子，也拿不出钱来还，后上诉人报警，陈德松签了一份承诺书。耀帮公司一直都没有收到中介费，要求耀帮公司支付违约金不合理。 被上诉人林晓未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 上诉人林柳菲向一审法院起诉请求：1.判令解除林柳菲与耀帮公司签订的《委托购房协议》、与陈德松、林晓签订的《房屋买卖协议》；2.判令陈德松、林晓返还购房款560000元、双倍返还定金40000元、支付违约金130000元，合计730000元，耀帮公司承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用全部由陈德松、林晓、耀帮公司承担。 一审法院查明，林柳菲与陈德松、林晓于2018年9月17日签订《房屋买卖协议》，约定：林柳菲以650000元的价格购买陈德松、林晓共有的位于来宾市政和路19号裕达中央城水漾人家5栋3707室的房屋，购房定金为20000元，首付购房款560000元，定于2018年9月30日前支付；购房尾款70000元，定于房产过户到林柳菲名下后35个工作日内付清。房屋的过户费用由及林柳菲向银行按揭贷款的费用由林柳菲自行承担；陈德松、林晓保证房屋产权清楚，如有关产权或债权债务纠纷，由陈德松、林晓承担责任，造成林柳菲损失，应由陈德松、林晓赔偿；林柳菲违约无权要求返还定金，并承担无法履行合同房产总价款20%的违约金，陈德松、林晓违约则退还已收房款，并在悔约之日起一日内双倍返还定金，并按总房款的20%计付违约金。协议签订后，林柳菲分别于2018年9月18日、19日向陈德松、林晓支付购房定金20000元及首付款30000元。2018年9月25日耀帮公司通知林柳菲交付购房款，林柳菲与耀帮公司补签订《委托购房协议》，约定：耀帮公司作为林柳菲购买陈德松、林晓的上述房屋的中介，在林柳菲支付购房定金、首付款、尾款时，通过耀帮公司代为支付，确保资金安全，以便办理过户手续；首付款定于2018年10月10日前支付，尾款定于房屋产权过户到林柳菲名下并向公积金申请按揭贷款放款当日支付。《委托购房协议》签订当日，林柳菲根据协议约定向耀帮公司支付530000元房款，耀帮公司在收到上述房款后，于次日转账支付给陈德松。之后办理涉案房屋解押，因涉案房屋与陈德松、林晓其他房产存在捆绑抵押，而未能对涉案房屋进行解押。2019年3月29日陈德松承诺二十个工作日内将房屋产权变更为林柳菲，但之后仍未能解押，为此涉案房屋未能办理产权变更手续，林柳菲遂提起诉讼。 一审法院认为，林柳菲通过耀帮公司作为中介，向陈德松、林晓购买房屋，双方签订的《房屋买卖协议》和《委托购房协议》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。林柳菲已按合同约定履行义务，陈德松、林晓、耀帮公司亦按合同履行义务，但因涉案房屋与陈德松、林晓的其他房产存在捆绑抵押，银行不同意对涉案房屋进行解押，导致涉案房屋未能办理过户手续，继续履行合同已无实际可能，故林柳菲要求解除合同的请求，合理合法，予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状。因此，陈德松、林晓应返还林柳菲购房款（含定金）580000元。关于林柳菲要求双倍返还定金及支付违约金，因合同已实际履行中，即林柳菲按约定支付购房首付款，陈德松、林晓也将房屋交付给林柳菲，只是因银行未同意对涉案房屋进行解押，导致未能办理转户手续，但并不是陈德松、林晓毁约不卖，不能认定陈德松、林晓违约，对林柳菲诉请双倍返还定金和支付违约金，不予支持。但陈德松、林晓收取林柳菲购房款，造成林柳菲利息损失，理应以所收款项为基数，按中国人民银同期贷款基准利率，从收款之日即2018年9月28日起计付利息。关于林柳菲要求耀帮公司承担连带责任，因耀帮公司支付购房款给陈德松，是遵循合同约定的付款方式支付，并未造成购房款流向出错，即耀帮公司已按约定确保资金安全，至于买卖合同不能实际履行，并非是耀帮公司存在过错，故林柳菲诉请耀帮公司承担连带责任，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除林柳菲与陈德松、林晓签订的《房屋买卖协议》及林柳菲与来宾市耀帮房地产中介服务有限公司签订的《委托购房协议》；二、陈德松、林晓应向林柳菲退还购房款580000元(含定金20000元）；三、陈德松、林晓应向林柳菲支付购房款580000元的利息（从2018年9月28日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息至付清款项之日止）；四、驳回林柳菲的其他诉讼请求。案件受理费11100元，保全费4170元，共15270元，由林柳菲自行负担2250元，由陈德松、林晓负担13020元。 二审期间，被上诉人陈德松提交2019年3月20日城北派出所受案回执一份，证明其写的承诺书无效。 上诉人的质证意见：该份证据无原件，无法核实真实性，也不能证明陈德松在书写承诺书被威胁，承诺书上关于违约金的内容，双方在房屋买卖合同中已有约定。 被上诉人耀帮公司质证意见：该份证据只能证明陈德松报警，不能证明承诺书无效，也不能证明是被胁迫所写。 本院认证意见：该证据仅能证明陈德松向城北派出所报警，无法证明涉案承诺书系陈德松被威胁所写。 被上诉人耀帮公司提交一份2019年2月与陈德松的微信聊天记录，证明银行同意解押，但陈德松没有拿款来解押。 被上诉人陈德松质证意见：对该份聊天记录的真实性以及证明目的不予认可。 本院认证意见：该意见能够反映耀帮公司积极与陈德松沟通解押事宜，可以作为定案的参考性依据，予以采纳。 经审理查明，被上诉人陈德松、林晓分别于2018年9月18日、9月19日、9月26日出具三份收条，载明“收到林柳菲购房定金10000元，购房首付款10000元”、“收到毛丽琴代林柳菲交来购房首付款30000元”、“收到毛丽琴代林柳菲交来购房款530000元”等内容。2019年3月29日，陈德松向林柳菲出具《承诺书》一份，载明：“共收到购房款伍拾捌万元，承诺从今天起二十个工作日内把房屋产权转到林柳菲的名下，否则按房屋买卖协议当中第七条违约责任承担违约责任”，庭审中，陈德松认可承诺书的真实性，但抗辩是被威胁所写。一审法院查明的“于次日转账支付给被告陈德松”有误，应为：“耀帮公司于2018年9月28日转账支付给陈德松530000元”。一审法院查明的其他法律事实正确，本院予以确认。 本院认为，涉案《房屋买卖协议》系上诉人林柳菲和被上诉人陈德松、林晓的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行相应义务。林柳菲的合同义务是支付购房款，在合同签订后的十日内，林柳菲先后向陈德松、林晓支付定金和购房款共计580000元，陈德松、林晓亦出具了相应收条，林柳菲的合同义务已履行完毕。陈德松、林晓的合同义务是交付房屋并办理过户，但其在收到购房款后，未用于偿还银行贷款，导致房屋无法办理解押手续，陈德松抗辩无法解押系银行不允许单笔解押所致，并非其个人原因，理由不充分，本院不予采纳。陈德松未遵守合同约定，构成根本违约，现因陈德松在银行欠款近400万元，房屋已无法办理解押，亦无法办理过户，买卖合同目的已无法实现，故一审法院判决解除合同正确，本院予以确认。合同解除后，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，林柳菲主张适用合同违约条款，要求支付违约金有事实与法律依据，但基于房屋已交付超过一年的事实，本院酌情支持违约金100000元。陈德松主张应赔偿装修部分并计算租金，综合陈德松违约程度、房价上涨等实际因素，且本院已酌情扣减30000元违约金，故对该主张不予采纳。一审判决未查清房屋无法解押的原因即认定陈德松、林晓不存在违约错误，本院予以纠正。 对于林柳菲要求耀帮公司承担连带责任的请求，本院认为，耀帮公司在收到购房款后即转给陈德松，其仅是作为中介机构履行代付义务，对于合同无法履行并无过错，林柳菲该主张理由不充分，不予支持。至于陈德松主张的其与林晓已于签订合同前离婚，林晓不应承担还款责任的问题。经查，涉案房屋买卖时系陈德松、林晓共同共有，两人共同签订买卖协议，收条亦是以两人名义出具，故应由陈德松、林晓承担还款责任。 综上所述，上诉人林柳菲的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实部分错误，判决部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2753号民事判决第一项和第二项； 二、撤销来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2753号民事判决第三项和第四项； 三、被上诉人陈德松、林晓向上诉人林柳菲支付违约金100000元； 四、驳回上诉人林柳菲的其他诉讼请求。 一审案件受理费11100元，保全费4170元，共计15270元，由上诉人林柳菲负担1046元，由被上诉人陈德松、林晓负担14224元；二审案件受理费11100元，由上诉人林柳菲负担760元，由被上诉人陈德松、林晓负担10340元。 本案债务，债务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。债权人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 媚 审 判 员  朱卢璐 审 判 员  韦玉娟 二〇二〇年五月二十二日 法官助理  蒙巧玲 书 记 员  韦志梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。