广东省连山壮族瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1825民初208号原告：何梦华，女，1971年9月12日出生，壮族，住所地：广东省连山壮族瑶族自治县***************，公民身份号码：441************280。委托诉讼代理人：赵世泳，广东贤祥律师事务所律师。被告：邵祖燕，女，1983年2月6日出生，瑶族，住所地：广东省连山壮族瑶族自治县**************，公民身份号码：441************86X。委托诉讼代理人：邵祖叶（系被告姐姐），女，1977年7月6日出生，瑶族，住所地：广东省连山壮族瑶族自治县**************，公民身份号码：441************820。原告何梦华诉被告邵祖燕房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月22日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告何梦华及其委托诉讼代理人赵世泳、被告的委托诉讼代理人邵祖叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方所签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付房屋租金19000元（其中：2020年2月20日至4月20日共两个月的租金：3800元×2=7600元；从4月20日至7月20日本案诉讼结束时止约3个月的租金：3800元×3=11400元），扣除被告保证金5000元外，被告仍需支付房屋租金14000元；3、判令被告向原告支付逾期缴交房屋租金3800元的违约金5700元，其中：3月20日至4月20日，3800元×1%×60天=2280元；4月20日至7月20日本案诉讼结束时止约3个月，3800元×1%×90天=3420元；4、判令被告向原告支付其经营期间使用的水费147元，电费约30元，共177元；5、判令被告向原告支付履约违约金30000元；6、判令被告恢复房屋原状；7、本案诉讼费用由被告全部承担。庭审中变更诉讼请求：变更诉求2、判令被告向原告支付房屋租金7600元，即从今年的2月21日至4月20日止，共两个月；变更诉求3、判令被告向原告以1%支付从2020年4月20日直至缴清止逾期缴交房屋租金的违约金7600元；其余诉讼请求不变。事实和理由：2019年2月20日，原、被告双方经协商，约定由被告承租原告位于连山壮族瑶族自治县*******侧的铺面，并签订了《房屋租赁合同》。根据合同约定，租赁期限为五年（自2019年2月20日起至2024年2月20日止）：租金及租金缴纳期限分别为第一、二、三、四年年租金45600元，第五年上浮10%，即50160元；租金缴纳方式为2个月一付，超过十天没有缴交租金的，从当月20日起支付每天1%的违约金；在交付房屋时，被告支付房屋租赁保证金5000元；合同签订后双方不得擅自解除合同。签约后，原告依约交付房屋等，履行了合同规定的各项义务，被告也能依约履行至2020年2月。3月后，被告以生意萧条无法再经营下去等为由，拒绝缴交房屋租金，并在未缴清其已使用的水、电费等的情况下，擅自单方撤场、锁门、带走钥匙，声明退租不再履约。此后，原告虽经多次催促被告缴交租金、继续履行合同或协商处理违约责任等，但均遭被告拒绝至今。综上所述，原告认为，被告的上述行为，已严重地违反了原、被告双方所签订的房屋租赁合同以及有关法律的规定，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请法院根据本案的事实和依照有关法律之规定，判如所请，以维护原告的合法权益。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、房屋租赁合同，证明原、被告双方签订承租原告铺面的协议；2、水费、污水费收据，证明拖欠水费情况；3、微信截图，证明被告违约逾期缴交租金和退租事实；4、原告身份证，证明原告诉讼主体适格；5、图片共6张，证明被告搬出后，被告对墙体拆除和垃圾堆积等情况；6、房产证，证明租赁的铺面为原告所有。被告答辩,一、同意解除双方合同。二、因疫情原因，政府发出停业通知，我方无法开门营业，我方在无任何收入的情况下，与原告多次沟通是否可以响应政府号召适当的减免租金，但原告不同意，后来我方提出不租负一楼（原来我方只租了一楼和阁楼两层，地下室是后来加租的，租金是1100元/月，之前是原告用来堆放杂物），让我方可以减小经营压力，得以将店面继续维持支撑下去，但原告不同意。因为不知道疫情什么时候可以结束，我方在无任何办法的情况下，向原告提出解除合同，但原告依然拒绝，无奈之下，我方唯有结业搬迁离场，时间是2020年2月20日。本人已多次以口头或微信、电话及寄快递方式通知原告领钥匙，但原告一直不肯接收，微信通告时间是2020年3月19日，2020年4月11日再次通过快递寄交钥匙给原告，原告仍然拒收。三、既然已经通知原告我方无力承担租金，只能选择结业离场，那么之后的租金不应该支付，因为我方没有使用和收益。四、我方已经在签订合同的时候交付押金，可以抵扣部分款项。五、不同意赔偿违约金，因为疫情不能开门营业，没有收入，况且已经向原告说明退租并交付钥匙，不存在逾期交租的问题。违约金比本金还多，不合法，不合理，不公平，疫情是不可抗拒的，根据广东省高级人民法院粤高法（2020）26号文件与最高人民法院5月19日新闻发布会精神，因疫情完全交不起租金的，可解除合同、减免或者免除相应的违约金。六、我方拆除的设备是我自己的东西，也经过原告同意，也没有破坏原告铺面的主体结构。被告提交了如下证据：1、微信记录，证明原告拒收钥匙的事实；2、休市通知，证明我方无法营业更无法获得收入导致我方没法继续承租原告铺面；3、快递存根，证明我方通过邮寄寄给原告钥匙的事实；4、《广东高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》，证明因疫情可解除合同或减免租金。本院经审理查明：2019年2月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告座落于连山县吉田镇福江街西侧商铺出租给被告使用，租赁期限从2019年2月20日至2024年2月20日止。租金为3800元/月，在每月的20日前被告每两个月支付一次，如被告超过十天没有支付的，应从每月20日起支付每天1%的违约金。关于保证金，原告交付商铺时被告支付保证金5000元，在期满或者解除合同，除抵扣租金、其他费用或违约金外，剩余的返还。关于其他费用，租赁期内产生的水、电、气、电话、有线电视、物业管理等费用由被告承担。关于修缮责任，被告如要装修或变更所租房屋原有设施的，应事先征得原告的书面同意。租赁期满，原告可根据实际情况要求被告拆除添置的设施或者与原告协商折价添置的设施。关于违约金，双方不得擅自解除合同，如一方中途擅自解除合同的，应支付对方30000元的违约金。合同签订后，被告按约租赁原告的商铺，交付保证金5000元,租金交至2020年2月20日，租金的交纳时间是在上个月的20日前，二个月交纳一次。2020年2月份起被告以口头或者微信的方式提出不再租赁商铺，于2月20日将自己的物品搬离商铺。5月7日，被告将钥匙交还给原告。至2020年4月7日，商铺尚欠水费96.6元、污水费50.4元。经本院组织双方当事人对案涉商铺现场勘验，确认如下设施是被告租赁后添置的：一楼屏风、西面的玻璃房；阁楼东面的东西方向木墙；负一楼西面的西东方向木墙。2020年2月13日,连山壮族瑶族自治县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发出《关于在新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间全县部分公共场所临时休市的通知》。本院认为，一、本案为租赁合同纠纷。原告与被告的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应按合同约定恪守各自义务。合同签订后，原告将商铺交付给被告使用，被告也交纳了保证金及至2020年3月20日止的租金。但被告于2020年2月开始，以口头和微信形式向原告表示不再租赁商铺，要求解除合同，通告原告接收钥匙，且在2020年2月20日将自己的物品搬离了商铺。鉴于被告已经明确以口头和实际行为表示不再租赁商铺，因此原告诉请解除租赁合同，符合合同法第九十四条之规定，本院予以支持，租赁合同的解除时间为本案起诉状副本送达给被告之日即2020年4月26日。租赁合同约定了解除合同的情形，并没有赋予任何一方单方提前解除合同的权利。由于被告提前提出解除合同，被告的行为违反了合同的约定，应承担违约责任。被告辩称因疫情而交不起租金的可以解除合同，经查疫情不是合同约定的解除条件，也不是解除合同的法定理由，被告的辩称理由不成立，本院不予支持。二、关于租金。本院认定案涉租赁合同于2020年4月26日解除，被告应当支付自2020年2月21日至2020年4月25日止的租金8233.5元。三、关于支付逾期缴交租金的违约金。合同约定逾期缴交租金从当月20日起支付每天1%的违约金，该标准显然过高，根据本案案情，调整本案逾期缴交租金的违约金按照国家强制性年利率24%的标准计算。以约定预支二个月租金7600元为基数，从2020年2月21日计至4月25日止，计得320元。四、关于水费和电费。根据合同约定，应由被告承担水费96.6元、污水费50.4元；原告没有提供电费相关证据，不予支持。五、关于违约金。由于合同约定的租赁期限为五年，被告提前解除合同，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告按合同约定支付违约金30000元，被告认为该违约金过高。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。对本案违约金本院酌定为11400元（三个月的租金）。六、关于恢复商铺原状。被告租赁商铺后，添置了部分设施，根据合同约定，租赁期满，原告可根据实际情况要求被告拆除添置的设施或者与原告协商折价添置的设施。由于原、被告没有达成协议，为此，根据原告的请求，被告应拆除添置的设施(一楼屏风、西面的玻璃房；阁楼东面的东西方向木墙；负一楼西面的西东方向木墙)，并清走拆除的材料。对原告要求被告对其他部分恢复原状,由于原告没有提供证据证实,由原告承担举证不能的后果。被告主张受疫情影响，要求减免租金。考虑到受疫情影响，本地因疫情而临时休市，被告确实受到损失，根据公平原则，应由双方共同承担疫情期间的损失，根据当地商铺受影响程度及本案的实际情况，本院酌情减免租金1900元(半个月的租金)。综上，被告应支付原告的租金8233.5元，逾期缴交租金的违约金320元,水费96.6元、污水费50.4元，违约金11400元，合计20100.5元；对原告交纳的保证金5000元，合同既已解除应予抵扣应付款项，及减免租金1900元，被告需支付13200.5元给原告。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告何梦华与被告邵祖燕于2019年2月20日签订的《房屋租赁合同》（合同解除的时间为2020年4月26日）；二、被告邵祖燕在本判决生效之日起七日内应支付13205.5元给原告何梦华；三、被告邵祖燕应在本判决生效之日起七日内拆除案涉商铺的设施(一楼屏风、西面的玻璃房；阁楼东面的东西方向木墙；负一楼西面的西东方向木墙),并清走拆除的材料；四、驳回原告何梦华的其他诉讼请求；如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费523.47元，由被告邵祖燕负担300元，由原告何梦华负担223.47元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄仁向二〇二〇年五月二十九日书记员  虞峻琛附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。