广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初250号原告：广州市言成房地产有限公司，住所地：广东省广州市海珠区**************(仅限办公)，统一社会信用代码：914************956。法定代表人：秦志武，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘映辉，广东品杰律师事务所律师。被告：江门映晖湾房地产有限公司，住所地：广东省鹤山市******263号之十五，统一社会信用代码：914************194。法定代表人：赵晓明，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖昕，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健海，广东宝言律师事务所律师。原告广州市言成房地产有限公司（以下简称言成公司）与被告江门映晖湾房地产有限公司（以下简称映晖湾公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，为有利于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控，本院于2020年2月6日中止诉讼，于2020年3月23日恢复本案的审理。本案于2020年4月2日、2020年4月28日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告言成公司的委托诉讼代理人刘映辉及被告映晖湾公司的委托诉讼代理人肖昕、杨健海到庭参加诉讼；第二次庭审，原告言成公司的委托诉讼代理人刘映辉及被告映晖湾公司的委托诉讼代理人肖昕到庭参加诉讼，现已审理终结。原告言成公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付所拖欠的推介服务费1481066元；2.判令被告立即向原告支付逾期付款利息（以1481066元为基数，从2018年12月1日起计至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月30日，原、被告签订了《鹤山山湖海庄园项目渠道联动合作协议》（合同编号：YHW-GH-YX-YHW17-0027），约定由原告为被告开发经营的山湖海庄园项目别墅提供客户推介服务。其后双方又再签订《鹤山山湖海庄园项目渠道联动合作协议补充协议》，将原合作协议终止日期延长至2018年4月30日，并对原协议第七条的佣金费率进行了调整。2018年5月17日，原合作协议及补充协议期满，双方就同一项目再次签订《鹤山山湖海庄园项目渠道联动合作协议》（合同编号：YHW-GH-YX-YHW17-0054）。上述协议签订后，原告按照合同约定对被告开发经营的山湖海庄园项目的别墅提供客户推介服务，原告共推介客户成功与被告签约24套房屋，合计推介（转介）服务费佣金数为3232674元，被告已结算1751608元，剩余佣金1481066元被告一直借故拖欠。鉴于被告的拖欠行为，原告于2019年10月25日发出律师函催促被告支付服务费，但被告依旧不予支付。为维护原告自身的合法权益，特诉至法院。诉讼中，原告明确逾期付款利息自立案之日起计算。被告映晖湾公司辩称，一、原告无法证明其履行过合同义务，被告不应支付服务费给原告。根据《鹤山山湖海庄园项目渠道联动合作协议》的约定，原告向被告提供渠道客户推介服务，被告向原告支付服务费。合作协议第六条约定，原告应将其推荐客户提前一个小时到被告营销中心报备，并报被告在《客户上门确认表》上签字确认，以证明该客户转介有效。原告引导客户购买并最终成交后应报被告在《客户转介成交确认单》上签字确认，以证明该转介客户成交。上述流程和文件是证明原告提供了相应服务并结算服务费的依据，但原告提交的《认购书》《收款收据》《客户团购优惠登记表》《服务费结算总表》《服务费结算明细表》等证据无法证明其向被告推荐了客户。因此，原告提交的证据无法证明其履行过任何合同义务，被告不应支付服务费给原告。二、在原告不符合合同约定的情况下，被告已支付原告服务费总计1805519元。项目合作前期，出于各种原因，现场的销售人员和中介存在管理混乱、审核不严，甚至是利益勾结等各种问题。在前期因为审核不严格，自2018年3月31日至2018年11月30日期间被告共向原告支付五笔服务费共1805519元。但此后，被告发现部分中介机构向其申报非其推荐客户、将现场客户的归属变更甚至支付现场销售人员回扣的情况。因此，被告加强了审核力度，严格按照合同约定进行服务费结算，没有继续在原告不符合条件的情况下结算服务费，并就此问题一直与原告负责人沟通，但双方至今协商无果。三、原告要求支付逾期付款利息的主张没有依据。首先，原告并未提供证据证明其向被告提供服务，也没有达到合同约定的付款条件，被告不应向原告支付服务费。其次，合同中也没有逾期支付服务费应支付相应利息的约定。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年11月30日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订《鹤山山湖海庄园项目渠道联动合作协议》（合同编号：YHW-GH-YX-YHW17-0027），约定：原告利用自身资源优势，为被告开发经营的山湖海庄园项目提供渠道客户推介服务事宜；委托项目位于鹤山市*******共和生态公园旁；合作期自2017年12月1日起至首次开盘后一个月止；在合作期内，被告保证原告通过其渠道及资源转介的客户以其个人、公司（法定代表人或法定代表人的委托人）或直系亲属（仅限夫妻、子女）名义向被告缴交首期房款、契税、办证费用及物业维修基金等各类款项后视为成交，被告须按本合同规定标准向原告支付相应的转介服务费；原告提前一小时推荐客户到被告营销中心进行报备，被告工作人员需核实客户为有效客户后，在原告“客户上门确认表”上签字确认，即该客户转介有效，客户有效期为45天；原告引导客户购买，最终成交（该成交是指客户交付定金并签订《认购书》），被告工作人员需在原告“客户转介成交确认单”上签字确认，被告支付原告服务费；X≤20套的原告转介服务费为房总价×7%，21套≤X≤30套的原告转介服务费为房总价×8%；31套≤X的原告转介服务费为房总价×9%；成交套数的认定标准为客户缴纳首期款，签署《商品房买卖合同》；原告客户交付定金后，一次性付款/分期付款的客户交齐首期款并签署《商品房买卖合同》，经被告确认无误后次月结算40%的佣金，剩余60%佣金于客户交齐全款后次月结算。按揭客户需交齐首期并签署《商品房买卖合同》，经被告确认无误后次月结算40%的佣金，剩余60%佣金于银行放款后次月结算。若被告逾期未能按时支付原告服务费，则被告应在七个工作日内支付足额的服务费。其后，双方就2017年11月30日签订的《鹤山山湖海庄园项目渠道联动合作协议》（合同编号：YHW-GH-YX-YHW17-0027）再签订《鹤山山湖海庄园项目渠道联动合作协议补充协议》，约定：合作期限延长至2018年4月30日；X≤60套的原告转介服务费为房总价×7%，61套≤X≤90套的原告转介服务费为房总价×8%；91套≤X的原告转介服务费为房总价×9%。2018年5月17日，被告作为甲方与作为乙方的原告再次签订《鹤山山湖海庄园项目渠道联动合作协议》（合同编号：YHW-GH-YX-YHW17-0054），约定：原告利用自身资源优势，为被告开发经营的山湖海庄园项目提供渠道客户推介服务事宜；委托项目位于鹤山市*******共和生态公园旁；合作期自2018年5月1日起至2018年6月17日；在合作期内，被告保证原告通过其渠道及资源转介的客户以其个人、公司（法定代表人或法定代表人的委托人）或直系亲属（仅限夫妻、子女）名义向被告缴交首期房款、契税、办证费用及物业维修基金等各项款项后视为成交，被告须按本合同规定标准向原告支付相应的转介服务费；原告提前一小时推荐客户到被告营销中心进行报备，被告工作人员需核实客户为有效客户后，在原告“客户上门确认表”上签字确认，即该客户转介有效，客户有效期为15天；原告引导客户购买，最终成交（该成交是指客户交付定金并签订《认购书》），被告工作人员在原告“客户转介成交确认单”上签字确认，被告支付原告服务费；X≤20套的原告转介服务费为房总价×7%-5万元，21套≤X≤30套的原告转介服务费为房总价×8%-5万元；31套≤X的原告转介服务费为房总价×9%-5万元；成交套数的认定标准为客户缴纳首期款，签署《商品房买卖合同》；转介服务费结算条件：原告客户交齐房屋首期款并签署《商品房买卖合同》，经被告确认无误后次月结算“房屋合同总价×7%×40%-5万元”的佣金，剩余佣金于客户交齐全款后次月结算。若被告逾期未能按时支付原告服务费，则被告应在七个工作日内支付足额的服务费。2017年12月1日至2018年2月28日期间，原告共计成功介绍客户与被告签订《认购书》及《商品房买卖合同》，分别认购19栋04、14栋06、19栋05、7栋02、14栋05、31栋04、18栋05、14栋03、10栋03、7栋01、16栋04。2018年3月26日，被告向原告支付19栋04、14栋06、19栋05、7栋02、14栋05、31栋04、18栋05、14栋03、10栋03、7栋01、16栋04共计11套别墅首期房款的代理服务费共计526699元。2018年4月25日，原告与被告员工签订《山湖海庄园项目服务费结算明细表》，确认原告成功介绍客户与被告签订《认购书》及《商品房买卖合同》，分别认购14栋02、15栋03、30栋04。2018年6月12日，被告向原告支付14栋02、30栋04别墅的首期房款及15栋03别墅一次性全款的房款代理服务费共计200203.15元。2018年6月5日，原告与被告员工签订《山湖海庄园项目服务费结算明细表》，确认原告成功介绍客户与被告签订《认购书》及《商品房买卖合同》，分别认购6栋02、9栋01、9栋06、12栋03、12栋06、18栋01。2018年7月13日，被告向原告支付6栋02、9栋01、9栋06、12栋03、18栋01别墅首期房款及12栋06别墅一次性全款的房款的代理服务费共计535668.91元。2018年7月2日，原告与被告员工签订《山湖海庄园项目服务费结算明细表》，确认原告成功介绍客户与被告签订《认购书》及《商品房买卖合同》，分别认购18栋02、9栋05、1栋02。2018年8月16日，被告向原告支付9栋05、1栋02别墅的首期房款及18栋02别墅一次性全款的房款代理服务费共计186087.81元。2018年7月1日至2018年7月31日期间，原告成功介绍客户与被告签订《认购书》及《商品房买卖合同》，认购7栋04。2018年11月30日，被告向原告支付7栋04别墅首期房款及16栋04、30栋04、10栋03、7栋02、19栋04的尾款的代理服务费共计356860元。上述五笔代理服务费共计1805518.87元。被告员工在2019年2月1日至2019年7月31日的《山湖海庄园项目服务费结算明细表》确认原告成功介绍客户与被告签订《认购书》及《商品房买卖合同》，分别认购8栋01、9栋03、18栋03。2019年2月1日至2019年7月31日的《山湖海庄园项目服务费结算明细表》被告员工确认收到8栋01、9栋03首期款及18栋03全款，同时也收到6栋02、1栋02、31栋04的尾款，以上应结佣金共计471786元，其中：9栋03与18栋03应结佣金合计70890元。2018年11月19日，被告员工与原告员工确认已收到9栋03、7栋01、12栋03、18栋01、18栋05、19栋05的尾款，应结佣金为400945元，其中：9栋03应结佣金为32600元。2018年11月19日，被告员工与原告员工确认已收到14栋03、14栋05的尾款，应结佣金为123130元。2019年1月16日，被告员工与原告确认已收到7栋04、9栋01、14栋06的尾款，应结佣金为260400元。另查明：被告确认已收到14栋02、9栋06的尾款，9栋05及8栋01的尾款由于办理按揭，银行未放款。诉讼中，原告出具《情况说明》，确认9栋03、18栋03为原告与广东理想家房地产有限公司联动成交的房屋，上述两套房子的转介服务费由广东理想家房地产有限公司另案进行主张。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。原告与被告签订的《鹤山山湖海庄园项目渠道联动合作协议》（合同编号：YHW-GH-YX-YHW17-0027）《鹤山山湖海庄园项目渠道联动合作协议补充协议》《鹤山山湖海庄园项目渠道联动合作协议》（合同编号：YHW-GH-YX-YHW17-0054）合法有效，原告与被告设立的商品房委托代理销售合同关系，是双方真实意思表示，且符合有关法律规定，应受法律保护。本案的争议焦点为：1、关于原告是否完成与被告约定的房屋推介服务的问题；2、关于被告尚欠原告转介服务费多少的问题；3、关于被告是否需要向原告支付逾期付款利息的问题。一、关于原告是否完成与被告约定的房屋推介服务的问题。原告主张实际由其推介售出的是25套房屋，但被告辩称原告没有提交《客户转介成交确认单》已证明转介客户成交，因此原告尚未完成合同义务，不应支付转介服务费。首先，原告提交的五份被告已付的代理服务费的中国银行回单金额分别与当期的《山湖海庄园项目服务费结算明细表》应结算佣金一致，已付款的代理服务费确认已成交的房屋为19栋04、14栋06、19栋05、7栋02、14栋05、31栋04、18栋05、14栋03、10栋03、7栋01、16栋04、14栋02、15栋03、30栋04、6栋02、9栋01、9栋06、12栋03、12栋06、18栋01、18栋02、9栋05、1栋02、7栋04。其次，2018年6月12日、2018年7月13日、2018年8月16日付款的代理服务费对应的《山湖海庄园项目服务费结算明细表》均有被告员工的签名确认。再次，被告的员工也签名确认8栋01、9栋03、18栋03为原告推介成交的房子。综上，原告推介了19栋04、14栋06、19栋05、7栋02、14栋05、31栋04、18栋05、14栋03、10栋03、7栋01、16栋04、14栋02、15栋03、30栋04、6栋02、9栋01、9栋06、12栋03、12栋06、18栋01、18栋02、9栋05、1栋02、7栋04、8栋01、9栋03、18栋03共计27套房屋的成交。另外，由于原告向本院出具9栋03、18栋03的转介服务费由广东理想家房地产有限公司主张权利，故本院确认19栋04、14栋06、19栋05、7栋02、14栋05、31栋04、18栋05、14栋03、10栋03、7栋01、16栋04、14栋02、15栋03、30栋04、6栋02、9栋01、9栋06、12栋03、12栋06、18栋01、18栋02、9栋05、1栋02、7栋04、8栋01共计25套房屋是原告推介成交的。虽然原告没有提交《客户转介成交确认单》已证明转介客户成交，但被告已支付除8栋01外的24套单元的首期房款的代理服务费且8栋01以同样的方式进行对账结算，可见被告在支付前已确认上述25套单元已由原告推介成交，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。另外，被告认为被告销售人员与原告存在利益勾结等问题，但被告没有提供证明非原告推介的单元的证据，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。二、关于被告尚欠原告转介服务费多少的问题。首先，已对账未付的转介服务费为多少的问题。按上述，19栋04、14栋06、19栋05、7栋02、14栋05、31栋04、18栋05、14栋03、10栋03、7栋01、16栋04、14栋02、15栋03、30栋04、6栋02、9栋01、9栋06、12栋03、12栋06、18栋01、18栋02、9栋05、1栋02、7栋04、8栋01均为原告推介成交，被告应向原告支付上述25套房屋的转介服务费。根据被告的员工确认的已对账未支付的4份《山湖海庄园项目服务费结算明细表》，被告均已收到明细表上的款项，被告应结佣金为1256256元。扣除9栋03及18栋03的佣金共103490元，本院确认已对账未支付的转介服务费为1152766元。被告抗辩表格没有财务人员签名或没有总经理签名，但又确认表格上开发商签名的人员均为其公司员工且对签名真实性确认，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。其次，未对账未付的转介服务费为多少的问题。被告确认已收到14栋02、9栋06的尾款共计2360000元，故被告应支付原告14栋02、9栋06的尾款的转介服务费为2360000元×7%=165200元。被告确认9栋05及8栋01的尾款银行还没有放贷，根据《鹤山山湖海庄园项目渠道联动合作协议》（合同编号：YHW-GH-YX-YHW17-0027）约定“剩余60%佣金于银行放款后次月结算”，因此，原告主张9栋05及8栋01的尾款的转介服务费共计163100元的条件尚未成就，故本院对163100元不予支持。综上，被告应支付的转介服务费为1152766元+165200元=1317966元。关于被告是否需要向原告支付逾期付款利息的问题。原告请求自立案之日即2020年1月9日起计算逾期付款利息，符合法律的规定，本院予以支持。原告请求逾期付款利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，该利率符合法律规定，但中国人民银行同期同类贷款利率已于2019年8月20日调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故逾期付款利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告江门映晖湾房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市言成房地产有限公司支付转介服务费1317966元及逾期付款利息（以1317966元为基数，自2020年1月9日起计至本判决规定的还清款日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告广州市言成房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9464.69元（已减半收取）、保全费5000元，诉讼费合计14464.69元，由被告江门映晖湾房地产有限公司负担12945.67元，由原告广州市言成房地产有限公司负担1519.02元。原告广州市言成房地产有限公司已预交的诉讼费14464.69元，本院予以退回12945.67元；被告江门映晖湾房地产有限公司应向本院补缴案件诉讼费12945.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员   黄粤康二〇二〇年五月二十五日法官助理   书 记 员   胡丽珍冯婉雯