广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初15382号 原告：宾克，男，1975年4月13日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：蔡猛，男，1979年7月1日出生，汉族，住广西融水苗族自治县。 案由：租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年10月16日 开庭时间：2020年4月1日 当事人到庭情况：原告宾克到庭参加了诉讼。被告蔡猛经本院于2019年12月25日在新浪司法网刊登公告送达传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉请要点 1、解除原告与被告于2018年7月10日签订的《房屋租赁合同》； 2、被告支付截止判决为止拖欠的铺面租金36540元（2019年7月至2019年10月），电费2856.92元（2019年4月至2019年8月），物业费、水费930.90元（2019年7月至2019年10月）并支付违约金36540元（12180元/月×3个月），共计76867.82元； 3、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 事实认定 经审理查明：2018年7月10日，以原告与案外人欧斯平作为出租方（甲方），以被告蔡猛作为承租方（乙方），经过协商签订了一份《房屋租赁合同》，主要条款约定：“一、租赁地址：甲方将坐落于竹溪南路8号新新家园邕江云影A栋第2号，第3号商铺出租给乙方使用，建筑面积共232平方米。二、租赁期限：从2018年7月10日起至2023年7月9日止，期限5年。三、租金与押金给付：（一）租金：第一年：2018年7月10日至2019年7月9日，租金105元/平方•月，每月租金24360元。第二年：2019年7月10日至2020年7月9日，租金105元/平方•月，每月租金24360元。第三年：2020年7月10日至2021年7月9日，租金105元/平方•月，每月租金24360元。第四、第五年每月租金随市价浮动，即以当年左右铺面价格为依据。租金支付：三个月为一个支付周期，每个周期开始前10天内须支付当期三个月租金。（二）押金：为保障租赁合同完好履行，在签订本合同时乙方需向甲方一次性支付押金每个铺面10000元，共计20000元。如乙方不遵守本合同约定，押金不退回。合同期满，乙方不再续租，且无违约行为，撤离商铺后10日内甲方以无息全额退还押金。四、续租规定：……2、如甲乙双方任何一方需提前中止本合同，均需提前一个月通知对方，且违约方须向对方支付三个月的租金作为违约金。……五、双方的责任：（二）乙方责任与义务：1、乙方应接受相关物业管理及服务……。3、乙方必须按时足额缴纳租金，每逾期一天按实欠租金3‰加收滞纳金，逾期一个月以上的，甲方有权单方终止本合同并由乙方承担违约责任，且押金不予退回。……5、租赁期间，甲方不参与乙方的经营，乙方所发生的债权债务与甲方无关，有关部门收取的各项费用（各种管理费、水电费、垃圾费、租赁税等各种税费）由乙方支付。”此后，在履行合同过程中，因被告陆续拖欠租金及电费、水费、物业费、公摊费并自行提前搬离涉案商铺，原告多次追索无果，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。庭审过程中，原告陈述称欧斯平系其亲戚，两人各租赁一个铺面（两个铺面相连）给被告使用，欧斯平不愿起诉，故其单独向法院提起本案诉讼。 另查明：涉案铺面2019年4月1日至2019年6月30日用电2962度及相应电费2095.62元、2019年7月1日至2019年7月30日用电1145度及相应电费757.99元、2019年8月1日至2019年8月31日用电5度及相应电费3.31元，合计电费2856.92元，已由原告代缴。2019年7月至2019年10月的物业服务费及其滞纳金、维修资金、水费、生活垃圾费、公共水摊费、公共电摊费合计930.90元，亦由原告代缴。在双方当事人之间的微信聊天记录中，被告亦承认欠租欠费事实。 判决理由 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩与质证的权利。 原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人在平等、自愿的基础上协商一致达成的合意，是双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。依据租赁合同约定，原告已经按约将涉案商铺交付给被告使用，但被告因其自身经营问题无法按约支付租金及水电费、物业服务费等费用，经原告合理催促仍不能履行，并自行提前搬离涉案商铺，合同已经无法继续履行，导致原告的出租目的无法实现。据此，被告的行为已经构成违约，对造成本案纠纷应付全部责任。因出租方另一合同主体欧斯平暂不愿起诉主张权利，故原告单独起诉要求判令解除双方之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告支付拖欠的2019年7月至2019年10月商铺租金36540元（24360元/月÷2×3个月），电费2856.92元，物业服务费及其滞纳金、维修资金、水费、生活垃圾费、公共水摊费、公共电摊费合计930.90元。关于违约金：因被告自行提前搬离涉案商铺，造成原告遭受空租期的损失，而违约金的功能在于弥补损失，按照合同第四条第2款“如甲乙双方任何一方需提前中止本合同，均需提前一个月通知对方，且违约方须向对方支付三个月的租金作为违约金”的约定，被告提前退出租赁，故其作为违约方应向原告支付三个月的租金即36540元（24360元/月÷2×3个月）作为违约金。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告宾克与被告蔡猛于2018年7月10日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告蔡猛应向原告宾克支付拖欠的商铺租金36540元，电费2856.92元，物业服务费及其滞纳金、维修资金、水费、生活垃圾费、公共水摊费、公共电摊费合计930.90元； 三、被告蔡猛应向原告宾克支付违约金36540元。 本案受理费5685元，由被告蔡猛负担。此款原告宾克已预交，被告蔡猛应随同上述款项一并支付给原告宾克。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  田 波 人民陪审员  秦小玲 人民陪审员  卢志芬 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  覃景莲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第%1条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。