湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初98号原告：杨秋莲，女，1946年8月17日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：肖健，湖南中兴律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：邹玉恒，男，1946年6月24日出生，汉族，户籍地株洲市芦淞区，系原告之夫，代理权限为特别授权。被告：株洲市和盛房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区石宋路170号融城广场502室。法定代表人：唐鑫平，董事长。委托诉讼代理人：徐谷香，男，1970年5月23日出生，汉族，户籍地湖南省沅江市，代理权限为一般代理。被告：株洲市芦淞区科技和工业信息化局，住所地湖南省株洲市芦淞区枫溪大道668号。负责人：何畅，局长。原告杨秋莲诉被告株洲市和盛房地产开发有限公司（以下简称和盛房产公司）、被告株洲市芦淞区科技和工业信息化局（以下简称区信息化局）合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告杨秋莲的两委托诉讼代理人、被告和盛房产公司的法定代表人及委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告区信息化局经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨秋莲向本院提出如下诉讼请求：1.判决终止原告与被告和盛房产公司于2016年10月16日签订的《7#栋置换搬迁协议》；2.判决被告和盛房产公司赔偿原告损失共计40万元，被告区信息化局承担连带赔偿责任。事实和理由：原告原系株洲市电热电器厂职工，居住株洲市芦淞区庆云山1栋209号，该房使用面积43平方米。1991年3月，原告享受住房福利，交纳了791.2元给株洲市电热电器厂，以息代租，与之签订了《株洲市住房抵押制合同书》，并进行了公证。株洲市电热电器厂改制后破产，但原告仍居住在该房屋内，所交押金也未退还。2016年10月16日，在被告区信息化局的组织下，被告和盛房产公司与原告签订了《7#栋置换搬迁协议》，约定：“被告和盛房产公司拆除原告的房屋，补偿安置面积按原有面积×0.8×1.3倍给原告，由被告和盛房产公司在36个月内将房屋建好，具备验收条件再交付，被告和盛房产公司提供20万元作为抵押担保，一旦不能顺利开工，作为恢原状的费用……”。被告拆除原告房屋后，至今仍是一块空地，根本未开工，交房置换已不可能。两被告合伙拆除后，不安置不补偿，原告无数此反映请求解决，不作为，不办理。万般无奈，特向法院起诉，以维持自己的合法权益。被告和盛房产公司辩称：原告提供的搬迁协议系无效合同。合同缺乏房号及搬迁面积，原告也未提供与之相对应的产权证或住宅面积证明文件，无法计算其应得款项；原告无产权，仅仅是租赁，无法证明其属于应搬迁置换的住户。从我方提供的房产证可以看出，该房屋始建于1978年，房屋造价11687元，所有权单位为株洲市电热电器厂，后更名为株洲湘华电焊机厂，所有住户均于1991年3月22日与产权单位株洲电热电器厂签订有《住户抵押合同书》，明确约定为以息代租。原告所主张的房屋应和肖某华的房屋基本一致，使用面积为28.7平方米，住户交纳抵押金600元左右，合同书对房屋的使用、退出均有明确约定。因此，按此标准加上物价上涨因素，适度给予补偿。2017年房屋经过鉴定属于危房，拆除重建也是消除安全隐患后整体重建，因此给予住户适当优惠让利搬迁，因达不成他们的条件，则上访、闹事、堵门。现该项目正在办理规划、方案审查及土地收储等准备工作，因现在规划条件严苛，需协调很多问题，存在一定的时间差，属于不可抗力，不是我公司的过错，属于政府行政行为，因此不应承担扩大化的损失，如可能我方愿意退还其押金及适当补偿。综上，请求驳回原告的损失请求。被告区信息化局未进行答辩。原告为支持其诉讼请求提交的证据有：1.原告身份证复印件，拟证明原告诉讼主体资格；2.区信息化局关于杨秋莲、邹玉恒信访事项处理意见书、关于杨秋莲信访事项受理意见告知书，拟证明原告一直在主张权利；3.《7#栋置换搬迁协议》，拟证明原告与被告和盛房产公司之间签订的协议，被告和盛房产公司依该协议拆除了原告的房子，并同意用电梯商品房来进行置换，面积是按当时的住房建筑面积×0.8×1.3倍；4.经公证的原告与株洲市电热电器厂住房抵押合同书，拟证明被告和盛房产公司拆除原告房屋的使用面积是43㎡；5.两被告之间的资产转让协议书，拟证明原告房屋的拆除是被告区信息化局组织下的，被告区信息化局应当承担连带赔偿责任。被告和盛房产公司质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2，原告的权利是额外的，因为从协议来看，该房屋实际是租赁，没有产权证，没有面积，原告现在主张的权利是无效的；对证据3的真实性无异议；对证据4的真实性有异议，需要核实；对证据5，该证据不成立。被告和盛房产公司为支持其诉讼主张提交的证据有：1.7#栋住宅房产证（被告区信息化局也有提交），拟证明原告诉争房屋产权为原株洲市电热电器厂，原告本人无产权；2.肖某华与株洲市电热电器厂住户抵押合同书，拟证明该栋住户为以息代租金租赁户，本金基本上为600元左右，原告也是这种情况；3.危房鉴定书，拟证明该房屋已不适宜居住为危房搬迁、拆除消除隐患；4.芦政（2018）18号将土地纳入储备并出让的文件，拟证明在2018年区已上报拟建房屋因规划指标暂无法进行而被迫暂停，是我方一直没有与原告履行搬迁协议的原因；5.株洲市土地储备中心株洲国土储函（2018）1号函，拟证明案涉7栋土地在收储之中。原告质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，没有原件，不能证明原告有无房产证；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关，该抵押合同为复印件，没有原件，抵押合同的肖某华不是本案被告；对证据3、4、5的真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关。被告区信息化局还向本院提交了未变现资产量化安置职工的报告及其批复、电热电器厂土地证、关于改制方案及其批复作为证据，但未陈述证明目的。原告质证对其真实性、合法性不清楚，对关联性有异议，看不出与原告有什么关系。被和盛房产公司质证对其真实性、合法性无异议。经庭审，本院对原告提交的证据的真实性、关联性予以采信，对其合法性、证明目的综合全案在以下本院认为中予以认证。对被告和盛房产公司提交的7#栋住宅房产证、危房鉴定书的真实性予以采信；对被告和盛房产公司提交的芦政（2018）18号将土地纳入储备并出让的文件、《株洲市土地储备中心株洲国土储函（2018）1号函》，因其内容主要是案涉房屋等所占地纳入土地储备的事项，与本案待证事实无关，故不予采纳；对被告和盛房产公司提交的《株洲市住户抵押合同书（抵押人：肖某华）》，因系案外人的合同，与本案没有必然的联系，故不予采纳；对被告和盛房产公司提交的其它证据予以采信。对被告区信息化局提交的未变现资产量化安置职工的报告及其批复、电热电器厂土地证、关于改制方案及其批复，因与本案待证事实无关，故本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨秋莲原系株洲市电热电器厂（后更名为株洲湘华电焊机厂）职工。1991年3月22日，产权单位株洲市电热电器厂（甲方）与杨秋莲（乙方）签订《株洲市住房抵押合同书》，约定，甲方将本单位公有住宅一套，采取“以息代租”的方式租赁给乙方居住，该房位于株洲市南区（后更名为芦淞区石宋西路庆云山二村7栋202号），建筑面积（空白）平方米，使用面积43平方米；乙方根据住房抵押金标准，按照房屋使用面积每平方米交纳20元，合计应交纳791.2元，一次性向甲方交纳等；合同经株洲市公证处公证后生效，至乙方依照合同规定退出住房，甲方将押金退还给乙方后失效等。合同签订后双方在株洲市公证处办理了公证，原告依约交纳了房屋抵押金791.2元，并和家人居住于该房。2003年12月原株洲湘华电焊机厂开始改制。2016年9月5日，芦淞区财政局（甲方）、和盛房产公司（乙方）、区信息化局（丙方）共同签署《资产转让协议书》，约定：将位于芦淞区房屋转让给乙方；转让作价参照《株洲市城市房屋拆迁管理实施办法》规定，由拆迁人实行一次性货币补偿，将被拆迁房屋补偿价格的80%付给现居住使用人，20%付给房屋产权人；7＃栋房屋评估单价为3526元／平方米，总价值2898372元，甲方收取20%房屋拆迁补偿部分，转让价款为579674元，乙方须在协议签订生效之日起5个工作日内一次性支付到甲方指定账户；由于历史原因，7＃栋房屋现仍然有16户以息代租的原职工住户，由乙方按照国家有关政策，另行安置补偿，妥善解决，丙方鉴证；房屋处置过程中可能涉及的企业改制遗留问题，由丙方负责解决。2016年10月16日，被告和盛房产公司（甲方）与原告杨秋莲（乙方）签订《7#栋置换搬迁协议》，约定：产权置换：甲方在现址根据规划建一栋电梯商品房，置换面积为现有住房建筑面积×0.8×1.3倍（扣除区政府收取20%），这部分为甲方免费提供，超出或减少均按3500元/平方米计价给予应付的一方，该房屋产权为乙方重置产权；回迁时间：根据以往类似工程相关经验，以及结合本地的实际情况暂定36个月内将房建好，具备验收条件，交付乙方，以全部搬迁完开始计算时间；为确保项目的顺利进行以及对拆迁后续工作保障，甲方愿出资20万元作为抵押担保，一旦不能顺利开工，作为恢复原貌的费用，该保证金双方共管等。此后，上述项目因被告和盛房产公司建设项目设计方案未能通过规划审核，以及又欲将周边另一栋房屋拆迁纳入重新设计，该栋房屋拆迁工作进展缓慢等原因，建设项目至今未能开工，导致原告不能回迁。原告多次信访上访要求解决上述问题未果，诉至本院。本院认为，本案系合同纠纷。本案的争议焦点为：1.《7#栋置换搬迁协议》是否有效；2.如有效，原告请求终止（解除）合同能否成立；3.原告主张的损失应如何确定；4.原告主张被告区信息化局就其损失承担连带赔偿责任是否成立。现分析如下：（一）原告杨秋莲与被告和盛房产公司签订《7#栋置换搬迁协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违法法律、行政法规禁止性规定，且具备合同的主要条款，依法成立并生效。被告和盛房产公司辩称因该合同缺乏房号及搬迁面积为无效合同，但依据本案的其它证据可以推定，且被告和盛房产公司作为拆迁人在与包括原告在内的案涉7#栋住户签订搬迁协议前，与区财政局、区信息化局签订了《资产转让协议》，再依据该协议与原告签订《7#栋置换搬迁协议》，应该对原告居住的原拟拆迁房屋产权、具体位置及其面积等基本信息知情，被告和盛房产公司在实际拆除原告居住房屋后，却以此来抗辩，显然违背诚信原则，本院不予采纳。（二）依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《7#栋置换搬迁协议》，被告和盛房产公司应在全部搬迁后36个月内将房屋建好交付给原告，但至原告起诉时止，被告和盛房产公司因项目设计和计划等自身原因未依约履行合同义务，已构成违约，经原告方多次催促及上访，被告和盛房产公司仍未能履行向原告交付置换房屋。原告请求终止合同实际为要求解除《7#栋置换搬迁协议》，依据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，原告有权解除合同，故本院对原告主张解除其与被告和盛房产公司签订的《7#栋置换搬迁协议》的诉请予以支持。（三）合同解除后，原告有权依据《合同法》第九十七条要求被告和盛房产公司赔偿损失。该损失如何计算，因原告未提交类似置换房屋目前的单价的证据，也未申请就此鉴定评估，原告与被告和盛房产公司签订的《7#栋置换搬迁协议》也没有约定，但该协议约定了房屋的“置换面积为现有住房建筑面积×0.8×1.3倍（扣除区政府收取20%），超出或减少均按3500元/平方米计价给予应付的一方”，故可参照该计算方式来核算原告的损失。又因案涉房屋的建筑面积原、被告方均未提供证据予以证明，且该房已拆除，现勘验已不可能，本院酌情参照原告与原单位签订的《株洲市住房抵押合同书》中确定的该房屋使用面积43㎡予以计算，故本院酌情认定原告的损失为156520元（43㎡×0.8×1.3×3500元/㎡）及其利息损失。利息损失的计算，因3500元/㎡的计价是《7#栋置换搬迁协议》签订时即2016年10月16日双方基于当时的市场情况所作的定价，故该利息损失应自2016年10月16日起计付为宜；至于利率，本院酌情参照一般民间借贷逾期年利率6%的标准计付。而原告主张其损失有40万元，因其未提供充分的依据，对超出本院核算部分，本院不予采信。（四）关于被告区信息化局的责任，因《7#栋置换搬迁协议》系原告与被告和盛房产公司签订，被告区信息化局并非合同一方当事人，根据合同相对性原理，原告不能据此向区信息化局主张权利；另外，区信息化局与和盛房产公司等签订的《资产转让协议书》，约定“7#栋房屋现仍然有16户以息代租的原职工住户，由乙方（指和盛房产公司）按照国家有关政策，另行安置补偿，妥善解决，丙方（区信息化局）鉴证；房屋处置过程中可能涉及的企业改制遗留问题，由丙方负责解决。”因本案原告所诉系其作为案涉7#栋房屋原职工住户之一的安置补偿问题，而非“房屋处置过程中可能涉及的企业改制遗留问题”，区信息化局只有鉴证的义务，原告诉请区信息化局对其承担连带责任，缺乏依据，故本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告株洲市和盛房地产开发有限公司与原告杨秋莲于2016年10月16日签订的《7#栋置换搬迁协议》；二、限被告株洲市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杨秋莲赔偿损失156520元，并按年利率6%的标准向原告杨秋莲计付其自2016年10月16日起至损失赔偿完毕之日止的利息损失；三、驳回原告杨秋莲的其他诉讼请求。本案受理费7300元，由原告杨秋莲负担4400元，被告株洲市和盛房地产开发有限公司负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇款结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  谢桂林人民陪审员  易新能人民陪审员  沈顺珍二〇二〇年五月二十五日法官助理张拥军书记员伍方慧附相关的法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。