湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0408民初465号 原告：唐群，男，1980年12月16日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。 被告：汪云友，男，1974年3月3日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。 原告唐群与被告汪云友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐群，被告汪云友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐群向本院提出诉讼请求：1．判令被告将位于衡阳市蒸湘区房屋登记过户至原告名下；2．判令被告向原告支付违约金150000元；3．本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月18日，唐群与汪云友签订《集资建房协议》，协议约定：汪云友将其集资建设的位于衡阳市蒸湘区房屋一套以420000元的价款出售给唐群。因汪云友对唐群负有债务380000元，双方协商以购房款抵偿结欠唐群的380000元债务，余款40000元唐群按协议履行。协议签署后，唐群付清余款40000元，但汪云友在涉案集资房建成后，以该房屋产权证未办好为由，一直未将该房屋产权过户至唐群名下。2018年9月18日，双方签订《补充协议》，确认原集资建房协议的效力。后经查询才得知，汪云友早已将涉案房屋产权证办理至本人名下。唐群无奈下与汪云友于2019年6月22日又签订《原集资建房补充协议》。约定涉案房屋由汪云友以650000元的价款自行回购，协议签订之日起45日内向唐群支付500000元。若到期未付或未付清，唐群可收回该房屋并罚款50000元，剩余房款应在一年半内分两次付清。如违约，则另罚款100000元。现因汪云友仅支付回购款250000元，余款经多次催讨未果。为维护其合法权益，唐群诉至法院，望判如所请。 被告汪云友未予辩称，亦未向本院提交证据。 本院经审理查明的事实如下：罗东秀与汪云友系母子关系。2015年6月18日，组建芙蓉嘉苑Ｂ栋住房方作为甲方与集资建房户唐群作为乙方就集资建设位于蒸湘区中泰峰境南侧房屋一事签订集资建房协议。主要约定如下：1.2011年8月份动工，2012年12月底交房；2．甲方按规划建设设计图为乙方组建集资房，乙方预购集资房2101房，建筑面积为131.49平方米（实际面积以产权证为准），集资价3200元／平方米，总集资款为420000元；3．乙方签订协议是预交总集资房款的90%即380000元，房屋交付使用时支付10%即40000元，其余款在产权证、国土证办好后付清。等等。汪云友在协议尾部甲方签字处签名，并加盖了衡阳市福泰房地产开发有限公司芙蓉嘉苑安置楼Ｂ栋项目部公章，唐群在协议尾部乙方签名。2018年5月10日，汪云友母亲罗东秀取得涉案房屋的产权证，不动产权证书号为湘（2018）衡阳市不动产权第××号，房屋共有情况为单独所有，土地所有权人为全体业主。2018年9月18日，汪云友及项目其他合伙人共同向唐群出具一份补充协议，内容如下：该房产坐落于衡阳市蒸湘区（中泰峰境旁），具体位置见地形红线图，乙方预购集资房21层第2101户，建筑面积为131.49平方米，由廖、刘、李、汪牵头建房，钱款由牵头合伙人汪云友收取，大家表示认可无异议，特此证明，并与原集资建房协议具有同等法律效力。该协议尾部亦加盖衡阳市福泰房地产开发有限公司芙蓉嘉苑安置楼Ｂ栋项目部公章。2019年6月22日，因汪云友母亲罗东秀取得涉案房屋产权，汪云友提出以650000元的价款回购唐群所购买的涉案房屋，双方为此签订《原集资建房补充协议》。其中汪云友作为甲方，唐群作为乙方，主要内容如下：1．涉案房屋由甲方以650000元的回购；2．甲方自签订协议之日起45日内支付500000元给乙方。未付款或未付清则不能入住或装修。如违约，乙方可收回房屋，甲方应该过户给乙方，并罚款50000元；3．余款150000元在一年半内分两次付清，不计利息，其中2019年12月30日前支付50000元，2020年12月30日支付100000元；4．如甲方违约，乙方可无条件收回房屋或退回收到甲方的钱款，并不承担利息和装修损失，法院判决生效起30天内搬家。等等。2019年8月23日，汪云友因母亲罗东秀赠与其涉诉房屋取得湘（2019）衡阳市不动产权第××号不动产权证书。2019年9月25日，唐群同意汪云友将涉诉房屋抵押给衡阳农村商业股份有限公司蒸湘支行，并办理抵押登记手续。另唐群庭审自认汪云友共计支付回购款250000元，余款至今尚未支付，故酿成本案纠纷。 原告唐群为证实其已支付上述购房款420000元，向法院提交的证据借条、承诺书、中国建设银行个人活期交易明细、个人活期明细信息，可证实以下事实：2014年3月15日汪云友向阳大中借款250000元，并出具借条一张。同时，汪云友作为抵押人向阳大中出具承诺书“本人自愿将位于衡阳市蒸湘区提供抵押．．．．．．”；唐群作为承诺担保人亦在承诺书上签名，并注明：本人担保此套抵押房屋能顺利无条件网签到阳大中指定人名下，如不能本人自愿承担偿还此笔借款。借款当日，阳大中向唐群转账210000元。后因汪云友无力偿还上述借款，唐群于2016年1月6日向阳大中书面承诺，汪云友的该笔借款由唐群代为偿还。2016年5月9日，唐群分两笔通过中国建设银行转账的方式代为偿还借款共计240000元。还款当日，阳大中在原借条中的尾部载明“此笔借款本金已由唐群还清”。 庭审中，针对借款数额与给付金额不一致，唐群陈述“阳大中当场还给付现金40000元给汪云友，另阳大中因不信任汪云友，将其借款210000元转账到本人账户，本人取出来即给付汪云友”。针对代为偿还的数额与阳大中借款本金不一致，唐群陈述“2016年5月1日在派出所调解处理时给付现金10000元”。针对代为偿还借款250000元与汪云友2015年3月9日出具借条380000元不一致，唐群陈述“除代为偿还阳大中的借款外，还代为偿还石某50000元、董某50000元，差额30000元是汪云友平时陆续借的”，并申请证人石某、董某出庭作证。针对汪云友与衡阳市福泰房地产开发有限公司芙蓉嘉苑安置楼Ｂ栋项目部是何关系，唐群陈述涉案房屋的宅基地是汪云友家的，双方具体是何关系不清楚。 以上事实，有原告唐群提交的证据集资建房协议、原集资建房补充协议、补充协议、借条、承诺书、中国建设银行个人活期账户交易明细、个人活期明细信息、抵押权登记信息等证据在卷证实，经庭审核实，上述证据形式、来源合法，且相互印证，已形成完整的证据链，可作为本案的有效证据使用，故本院予以采信。 本院认为，当事人对提出的主张，有责任提供证据。对于证据材料，人民法院应当全面、客观审查核实。 根据原告提交的证据材料及当庭陈述，能够确认：1．唐群与汪云友之间存在其他债权债务关系，即唐群代汪云友偿还阳大中借款250000元（其中10000元唐群自称为现金给付），另唐群还称代汪云友偿还董某、石某各50000元，等等。唐群系债权人，汪云友系债务人；2．唐群与汪云友签订集资建房协议后，唐群未按合同约定另行向汪云友支付购房款，汪云友亦未按约定向唐群实际交付涉诉房屋；3．双方所签集资建房协议尾部，甲方不仅有汪云友的签名，还加盖了衡阳市福泰房地产开发有限公司芙蓉嘉苑安置楼Ｂ栋项目部，之后的补充协议亦显示汪云友集资建房还存有其他合伙人，其卖房主体存疑；4．唐群与汪云友签订集资建房协议之前，两人曾书面表示同意将涉诉房屋抵押给阳大中，直至签订协议时，汪云友与阳大中的借款债务尚未完结。鉴于以上四点，本院认为，唐群与汪云友所签集资建房协议，内容上虽没有以房抵债的意思表示，但考虑到涉诉房屋当时的市场价格，以及唐群实际代为偿还的全部款项，不排除双方签订集资建房协议，系由于债务不能偿还而导致。否则无法解释唐群与汪云友因回购房屋签订原集资建房补充协议的第一条约定“唐群同意汪云友以65万元购买原双方集资建房协议中的房屋”，且汪云友已于2019年8月23日取得涉诉房屋的产权。故应推定汪云友并没有出售涉诉房屋给唐群的意思表示，双方之间最初形成的是以房抵债的法律关系，而非真实的房屋买卖合同关系。现唐群要求汪云友按回购房所签原集资建房补充协议将涉诉房屋登记过户至其名下，与事实不符，且唐群自始至终未取得涉诉房屋产权，双方签订原集资建房补充协议时涉诉房屋的产权登记人为罗东秀，该补充协议应属于无效合同。另经庭审已查明，涉诉房屋已设定最高额抵押，并办理了他项权利证书。故唐群要求汪云友将涉诉房屋转移登记至其名下，并支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。但唐群可就双方实际存在的其他债权债务关系，另行向法院主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告唐群的诉讼请求。 案件受理费5900元，予以退还。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  王敏 二〇二〇年五月二十三日 法官助理杨海波 书记员廖盈君 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。