广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初25179号原告：中山市悦盈物业管理有限公司，住所地广东省中山市南区********************卡，统一社会信用代码914********234814A。法定代表人：黄静，总经理。委托诉讼代理人：梁秋霞，广东在行律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭顺宁，广东在行律师事务所律师。被告：贺敬钊，男，1987年7月28日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市茂南区************之16，公民身份号码440************81X。原告中山市悦盈物业管理有限公司（以下简称悦盈物业公司）与被告贺敬钊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告悦盈物业公司委托诉讼代理人梁秋霞到庭参加诉讼。被告贺敬钊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告悦盈物业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的物业服务协议；2.被告支付2018年6月至2019年3月期间物业管理费4014.85元及违约金（分别从欠费当月起按每月2%利率计算，暂计至2019年6月违约金600.16元）；3.物业保证金1307.27元归原告所有；4.被告承担本案诉讼费及律师费1500元。事实与理由：原、被告于2017年8月签订物业服务协议，约定由原告向被告承租的广东省中山市南区******悦盈新成花园悦创天地620卡商铺提供物业管理服务，服务期限自2017年9月起至2020年8月止，合同就双方权利义务、物业管理费、水电费、其他费用及违约责任作了详细约定。合同签订后，原告依约向被告承租的商铺提供了物业管理服务，但被告拖欠自2018年6月起的物业服务费，且经原告催收仍不支付。庭审中，原告明确诉求1中违约金起计时间为欠费当月9日；诉求2中物业费保证金1307.27元更正为1012.08元。被告贺敬钊未作答辩。本院经审理认定事实如下：房地产开发企业中山市悦创房地产投资有限公司（以下简称悦创房地产公司甲方）与悦盈物业公司（乙方）签订前期物业服务协议书，约定：甲方坐落位置中山市南区*******山市悦创天地写字楼委托乙方实施前期物业（管理）服务；写字楼按实测建筑面积计收物业管理费，其中2018年8月31日前按每月每平方米3.5元收取（包括公共水电分摊等）,2018年9月1日起按每月每平方米6元收取（包括水电分摊等）；业主办理收楼手续后每月收缴物业服务费的时间为每月5号；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰交违约金；如乙方提出诉讼、仲裁向业主追讨上述费用的，则因追讨上述费用而支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）均由业主承担；服务期限自签订之日起至物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。2017年8月14日，悦盈物业公司（甲方）与贺敬钊（乙方）签订物业服务协议，约定：甲方是中山市南区******的业主方悦创房地产公司全权聘请的物业服务公司，乙方是与悦创房地产公司签订中山市南区******租赁合同的合法商家；乙方的租赁区域为中山市南区******悦盈新成花园悦创天地620卡，租赁区域的建筑面积为84.34平方米，物业合同期限与租赁合同期限（3年，自2017年9月1日起至2020年8月31日止）一致；物业管理费自2017年9月1日起计算，写字楼按建筑面积计收物业管理费，物业费计收标准与前述前期物业服务协议书约定一致；乙方应于物业合同签订后5个工作日内一次性向甲方支付两个月的物业费作为保证金及预缴一个月物业管理费，共计1307.27元；若乙方未能按期交纳各项费用，甲方有权书面通知乙方立即缴付。乙方逾期7日未能缴付，乙方须按延迟交纳天数，按每日2‰的标准向甲方缴纳滞纳金；逾期支付达15天（含本数）的，乙方支付的物业保证金甲方将不予退还，并且甲方有权暂停相应物业管理服务，及要求乙方按年物业费总额的30%支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除物业合同。合同还约定了其他事项。悦创房地产公司于2017年9月1日将案涉物业交付给贺敬钊使用，并收取物业保证金1012.08元，贺敬钊未支付2018年6月至2019年3月期间的物业服务费，悦盈物业公司经催讨无果遂诉至本院，主张本案民事实体权利。另查：悦盈物业公司因本案委托广东在行律师事务所律师代理本案诉讼，并因此产生律师费1500元，该律师费有委托代理协议及广东在行律师事务所开具的广东增值税专用发票为凭。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。悦盈物业公司是经房地产开发企业依法选聘的物业单位，其与贺敬钊签订的物业服务协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。悦盈物业公司为贺敬钊承租的物业提供了物业服务，贺敬钊未按时支付物业服务费，已构成违约，悦盈物业公司有权依法解除双方签订的物业服务协议，贺敬钊应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条的规定及物业服务合同的约定，向悦盈物业公司支付2018年6月至2019年3月期间的物业服务费4427.85元（3.5元/月/平方米×84.34平方米×3个月+6元/月/平方米×84.34平方米×7个月）。贺敬钊未按约定支付物业服务费，违反了诚信原则及合同约定，给悦盈物业公司造成损失，应承担相应违约责任。悦盈物业公司主张自欠费当月9日起按2%月利率收取违约金，该标准明显过高，且悦盈物业公司未举证其实际损失等于或高于该约定标准，故本院不予全部支持，依法酌定按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准计算，但自2019年8月20日起因中国人民银行取消该标准，故自该日起按其授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算。贺敬钊于2019年3月退出案涉物业，但未向悦盈物业公司支付2018年6月至2019年3月期间的物业服务费，悦盈物业公司据此主张贺敬钊支付逾期交纳物业服务费的违约金，并请求按照双方签订的物业服务协议的约定，没收贺敬钊于接收案涉物业时支付的两个月物业保证金。但物业服务服务协议中关于没收保证金条款载明“若乙方未能按期交纳各项费用，甲方有权书面通知乙方立即缴付。乙方逾期7日未能缴付，乙方须按延迟交纳天数，按每日2‰的标准向甲方缴纳滞纳金；逾期支付达15天（含本数）的，乙方支付的物业保证金甲方将不予退还……”上述条款表明没收保证金的目的在于赔偿悦盈物业公司的物业管理费损失，具有惩罚性质，而逾期付款违约金亦是弥补悦盈物业公司因贺敬钊逾期支付物业服务费所产生的损失，具有补偿性质，若同时支持悦盈物业公司没收保证金及逾期付款违约金的主张，无异于对贺敬钊同一违约行为的双重惩罚，既加重了贺敬钊负担，也给予了悦盈物业公司双重补偿，明显不当，故在本院支持逾期付款违约金后，不再另行支持悦盈物业公司的没收物业保证金主张，并在贺敬钊应付物业服务费中予以扣减，故贺敬钊应向悦盈物业公司支付物业服务费3415.77元（4427.85元-1012.08元）。至于律师费问题。物业服务协议明确约定悦盈物业公司因维权产生的费用由违约方承担，现悦盈物业公司已举证证明律师费已实际发生且未超过律师费收费标准，故对悦盈物业公司主张的律师费1500元，本院予以支持。贺敬钊经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十一条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中山市悦盈物业管理有限公司与被告贺敬钊之间于2017年8月14日签订的物业服务协议；二、被告贺敬钊于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市悦盈物业管理有限公司支付2018年6月至2019年3月期间的物业服务费3415.77元及违约金（违约金计算标准：2018年6月至8月期间以每月物业服务费295.19元为基数，2018年9月至2019年3月期间以每月物业服务费506.04为基数，分别从欠费当月的9日起计算，其中2018年6月9日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算）；三、被告贺敬钊于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市悦盈物业管理有限公司支付律师费1500元；四、驳回原告中山市悦盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市悦盈物业管理有限公司已预交），由原告中山市悦盈物业管理有限公司负担13元，被告贺敬钊负担37元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市悦盈物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  吴宏娜人民陪审员  古燕飞二〇二〇年三月二十二日书 记 员  何惠怡书 记 员  黄靖雯