山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0602民初10824号原告：烟台天安置业有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路**。法定代表人：孙福建，董事长。委托诉讼代理人：王建文、张华顺，山东鼎然律师事务所律师。被告：战文丹，男，1987年4月22日出生，汉族，住烟台市芝罘区。第三人：中国建设银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街**。负责人：王谦明，行长。原告烟台天安置业有限公司与被告战文丹、第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王建文到庭参加了诉讼；被告战文丹、第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告向原告支付违约金113754元；2、撤销涉案商品房买卖合同登记备案手续；3、撤销涉案商品房房屋预抵押登记手续；4、撤销涉案商品房预告登记手续；5、被告将涉案房屋交还原告。事实与理由：2014年12月21日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：被告购买原告开发建设的涉案房屋，建筑面积85.74平方米,房屋总价款为568770元；被告支付首付款178770元，余款390000元被告以按揭贷款的方式支付，原告为保证人；因被告未及时偿还银行贷款，导致第三人自2018年8开始扣划原告款项用于为被告偿还借款。根据原、被告签订的补充协议第三条第11项，在原告代被告清偿银行欠款60日内，被告仍未偿还原告款项的情况下，被告在房屋买卖合同中享有的权利终止，原告可以收回房屋，被告还应支付原告房屋总价款20%的违约金。被告战文丹缺席，且未作答辩。第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行缺席，且未作答辩。经审理查明：2014年12月21日，原、被告在签订的编号为芝预字第141221020025号《商品房买卖合同》及补充协议中约定：原告购买山水龙城A地块D-2#商住楼2单元第21层2101号房屋，建筑面积为85.74平方米，总价款568770元，首付款178770元，剩余390000元以按揭贷款方式支付。补充协议第三条第11项约定：若原告为被告银行按揭贷款提供保证担保，在担保期间因被告未按期履行偿还贷款本息义务而导致原告承担了相应的保证担保责任，双方同意按以下方式处理：若被告在原告代为清偿贷款本息及罚息和相关费用60日内仍未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息和相关费用及违约金，双方同意按以下任意一种方式处理：（2）a、原告有权持合同及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理该商品房预（销）售登记注销手续，被告享有的合同权利终止，原告可另行出售该商品房，同时原告有权继续追究被告的违约责任；b、原告将被告支付的首付款和已支付给银行的贷款在扣除房屋总价款20%的违约金后，全部无息返还被告，双方共同到房产登记机关将房产过户到原告名下；（3）在被告未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息及违约金时，双方不办理该商品房的交付手续。若该商品房已经交付，则原告持本合同（包括本附件）及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理商品房预（销）售登记注销手续以及终止办理房地产权属登记证书手续，被告享有的权利终止，被告予以配合，在原告通知被告搬出该商品房书面通知送达30日内被告无条件搬出，原告不承担因此而给被告造成的所有损失（如装修等），原告可另行出售该商品房，同时原告有权继续追究被告的违约责任。2015年1月22日，原、被告及第三人在签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定：被告向第三人借款人民币390000元用于购买涉案房屋，贷款利率采用浮动利率，在基准利率水平上浮2%，若被告未按期还款，自逾期之日起第三人在合同约定的贷款利率水平上上浮50%。被告不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，第三人有权解除与被告的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。原告作为保证人向第三人提供连带责任保证。2014年12月25日，烟台市住房和城乡建设局出具《商品房买卖合同》登记备案回执，载明：战文丹所预购烟台天安置业有限公司预（销）售的芝罘区山水龙城A地块D-2#商住楼2单元2101号《商品房买卖合同》141221020025号已备案。庭审中，原告称案涉房屋已办理预告登记，相关手续在被告处，且已预抵押给第三人，预抵押登记手续在第三人处。2017年5月12日，原告将诉争房屋交付给被告。自2018年8月起，被告开始欠付第三人贷款本息，至2019年11月，被告欠款数额共计33737.41元，第三人已将上述款项从原告的保证金中扣除。此后，被告继续欠付第三人贷款本息。对被告欠付第三人的贷款，原告同意代被告偿还。关于被告已支付的购房款，原告同意扣除被告的违约金后退还原告。另查，现诉争房屋价格在每平方米一万元以上。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、《个人住房（商业用房）借款合同》、《商品房买卖合同》登记备案回执、原告代被告偿还按揭贷款明细表、钥匙领取单及原告的陈述笔录在案为证。本院认为，（一）本案原、被告签订《商品房买卖合同》及附件和原、被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，且办理了涉案房屋的预抵押登记手续，对各方均具有法律约束力。上述协议明确约定了原告代其偿还贷款本息60日内仍未清偿的，原告有权解除合同、办理商品房预售登记注销手续、另行出售房屋及追究被告违约责任权利的内容。自2018年8月起，被告开始欠付第三人贷款本息，至2019年11月，被告欠款数额共计33737.41元，已由原告代为偿还，被告至今未向原告清偿，且被告继续拒绝偿还其后的贷款本息，现原告请求解除与被告的《商品房买卖合同》，要求被告协助办理该《商品房买卖合同》登记备案撤销手续和房屋预告登记注销手续，于约相合，本院依法予以支持。被告向原告出售房屋时，房屋价款为每平方米6600余元，而现在该房屋的市场价格在每平方米10000元以上，案涉房屋升值巨大，故原告再要求被告按照总房价的20%支付违约金，不符合公平原则，本院对该项主张依法不予支持。（二）鉴于原告与被告签订的《商品房买卖合同》解除，被告应协助原告办理登记备案撤销手续和预告登记注销手续，并将涉案房屋返还给原告，原告应当返还被告已支付的购房款。在被告及原告偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部贷款本息等相关费用之后，为了维护原告对涉案房屋的处分权，原告请求被告与第三人协助办理涉案房屋的预抵押登记注销手续的主张，本院予以支持；而被告已向原告支付的购房款，原告应当在扣除其代被告清偿三方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的贷款本息后，将剩余的房款返还给被告，具体数额以扣除原告实际偿还额为准。被告战文丹与第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告烟台天安置业有限公司与被告战文丹于2014年12月21日签订的编号为芝预字第141221020025号的《商品房买卖合同》及补充协议；二、限原告于本判决生效之日起10日内代被告战文丹向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行提前清偿剩余的全部贷款本息；三、自原告烟台天安置业有限公司向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行清偿《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部贷款本息之日起10日内，限第三人与被告协助原告办理坐落于烟台市芝罘区房屋的预抵押登记注销手续；四、限被告自房屋预抵押登记手续撤销之日起10日内协助原告办理编号为芝预字第141221020025号《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和房屋预告登记注销手续；五、原告应自编号为芝预字第141221020025号的《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和房屋预告登记注销手续办理完毕之日起10日内，在已收取被告购房款568770元中扣除原告代被告向第三人偿付的贷款本息（具体数额均以实际发生额为准）后，将剩余的购房款退还给被告，被告于收款当日向原告腾退烟台市芝罘区房屋。六、驳回原告的其他诉讼请求。如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9488元，由被告战文丹负担7590元，由原告负担1898元。（原告已全额预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王**荣人民陪审员  陈泽卿人民陪审员  伞银春二〇二〇年五月十三日书 记 员  高 梦