福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初83号 原告（反诉被告）：徐清福，男，1986年7月2日出生，汉族，德化县人，住德化县。 委托诉讼代理人：徐清辉（系徐清福哥哥），男，1983年8月3日出生，汉族，德化县人，住德化县。 被告（反诉原告）：德化县万佳房地产开发有限公司，住所地德化县浔中镇富东街**楼。统一社会信用代码：913505261564291888。 法定代表人：苏银凯，该公司经理。 委托诉讼代理人：张剑平，福建岱仙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏义友，该公司员工。 原告徐清福与被告德化县万佳房地产开发有限公司（以下简称：万佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，万佳公司依法提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人徐清辉到庭参加诉讼。被告（反诉原告）委托诉讼代理人张剑平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐清福向本院提出诉讼请求：1.要求万佳公司支付逾期交房违约金280天×529385元×0.1‰＝14822.78元；2.要求万佳公司支付未铺设有线电视线路到户违约金315天×10元＝3150元。事实与理由：2016年10月16日，徐清福与万佳公司签订一份《商品房买卖合同预售》（合同编号201603861），约定徐清福向万佳公司购买位于德化县城东开发区，预测建筑面积为96.80平方米，单价为5468.85元／平方米，总价款529385元。合同第11、12条同时约定万佳公司应于2018年3月30日前向原告交房，如逾期交付超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（详见合同）。合同签订后，徐清福已依合同约定交付购房款，万佳公司却未能如期交房，至2019年1月11日，万佳公司才向徐清福发送交房通知，已逾期280天，依合同约定应向徐清福支付逾期交付违约金280天×529385元×0.1‰＝14822.78元。合同第10条约定有线电视在房屋交付时铺设到户，未达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付10元的违约金，至2019年11月21日，已逾期315天，应支付逾期违约金3150元。嗣后，经催讨，万佳公司拒不履行。 万佳公司辩称，徐清福的诉讼请求没有事实和法律依据，诉讼请求不能成立。一、在施工中出现大风大雨、台风天气，以及中考、高考、德化创建文明卫生城市等原因不能施工情形，应予以扣减交付房屋时间。具体为：1.据德化县气象局提供的资料显示，从2015年1月1日至2018年11月23日德化城关降水量≧10.00mm总计233天，至约定的交房日2018年3月30日就达186天，造成无法施工，应予以扣减。且该项约定在附件十一补充协议的第三条第2款中明确约定；2.每年中考前后4天、高考4天，3年合计24天，全国都要求必须停工，应予以扣减。我县创建文明卫生城市要求予以停工10天左右，应予以扣减。二、因答辩人未能按合同约定时间交付房屋给业主，业主于2019年1月28日到信访局集体上访，后经信访局、住建局协调，双方达成一致解决方案，由答辩人出资并安排施工人员为业主采光井砼倒板，所需罚款也由答辩人承担，业主放弃追究逾期交房的违约责任。如果原告要求答辩人承担逾期交房的违约责任，原告应将该增加的倒板板面予以自行拆除，并支付该增加倒板板面的款项14364元，门洞费用150元，缴交罚款6.3㎡×100元/㎡＝630元，合计15144元。三、小区的通信、网络、有线电视等的光纤线路早已经铺设，业主要开通什么需自行向有关部门申请开户，相关部门才进行开设安装。小区第一个业主申请有线电视开户的时间在2019年12月31日，在此之前并没有业主向主管部门申请，故原告要求答辩人支付未铺设有线电视线路违约金的请求无事实和法律依据。四、徐清福要求按总价款的0.1‰支付日违约金过分高于损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第16条的规定，应当予以调整减少。 万佳公司向本院提出反诉请求：要求反诉被告徐清福支付给万佳公司为其位于城东花苑的套房增加倒板的费用6.3㎡×2280元/㎡＝14364元，打门洞费用150元，罚款6.3㎡×100元/㎡＝630元，合计15144元。事实与理由：万佳公司由于大风大雨、台风、中高考和创建文明卫生城市等原因造成逾期交付房屋给徐清福，徐清福等购房者于2019年1月28日到信访局上访，后经协调双方同意由万佳公司出资并安排施工人员为其采光井砼倒板施工并承担相关费用，所需罚款也由万佳公司承担，业主同意放弃追究逾期交房的违约责任。嗣后，万佳公司按约定完成施工并交付给业主使用，而反诉被告却提起诉讼要求万佳公司承担违约责任。为此，提起反诉。 徐清福针对万佳公司的反诉辩称，买房时开发商的宣传广告有承诺赠送面积；增加面积倒板费用2280元/㎡，没有施工合同和正式发票证实，且与市场价格相差太大；打门洞和罚款的事不清楚；答辩人并没有参与上访，并不存在自愿放弃追究开发商逾期交房的违约责任一事。 当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 首先，徐清福提交了如下证据：1.通知一份，证实交房日为2019年1月11日；2.《商品房买卖合同（预售）》一份，证实双方签订商品房买卖合同（预售），合同对交房时间等双方相关权利义务进行了约定，万佳公司已出现交房逾期；3.当庭补充提供售楼广告宣传单一份，证实采光井实为空调机位，该位置早就倒好，不存在后期倒板。万佳公司质证认为，对证据1、2、3的真实性均无异议，合同第10条第1款第6项明确约定有线电视需要买受人自行办理开通手续；第5、6、7项违约约定，用户如果向广电部门申请开户，广电部门不能开户，开发商才要缴交违约金。补充协议附件第3条第2款，因特殊原因可以根据有关部门开具的证明进行延期。故万佳公司不存在违约；采光井不是赠送的，万佳公司提供的图纸上明确显示赠送的面积为6.3㎡。 其次，万佳公司提供如下证据：1.气象证明（原件，4页）一份、台风停工通知（复印件，14页）一份，证明在工程施工过程中如出现大风下雨及台风等不能施工的天气，交房时间应予以扣减；2.广电网络开通通告（原件，1页）一份，证明小区早已开通有限电视网络，且开通要由业主自行申请，2019年12月31日受理开通第一个用户；3.上访情况汇报一份，证明业主因开发商逾期交房进行上访，经协调双方达成一致意见，由万佳公司对采光井进行倒板并承担相关费用，业主不再追究延期交房责任；4.《采光井工程施工合同》（复印件，3页）、工程报价单（复印件，1页）、图纸（复印件，1页）、行政处罚决定书（复印件，3页），证明万佳公司已按约定增加采光井倒板并承担费用，并缴交相应的罚款。徐清福质证认为，上述证据真实性、合法性均无异议，但关联性不予认可，具体为：大风大雨不属于不可抗力；双方签订《商品房买卖合同》时间是2016年10月16日，之前的施工延误与其无关；第八中学距离城东花苑1公里多，中考、高考不能作为施工顺延的理由；反诉被告有向广电部门电话申请，但万佳公司与广电公司之间的施工合同可以证实有线电视线路铺设时间，万佳公司并没有铺设到小区。 上述双方当事人的证据及质证意见，本院予以确认在卷。 根据双方当事人陈述和举证、质证，本院认定事实如下：2016年10月16日，徐清福作为买受人，万佳公司作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》（包括《补充协议》等附件），约定：徐清福向万佳公司购买其开发××××号商品房，预测建筑面积96.80㎡，单价为5468.85元／㎡，总价款为529385元，按照建筑面积计算（第三、六条）；出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，逾期交付的，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（第十一、十二条）；交房时有线电视线路敷设到户，未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付10元的违约金，买受人需自行办理开通手续（第十条）；…等。附件十一《补充协议》第三条第2项规定：遇特殊原因，如已为众所周知或已通过相关部门、媒介予以宣传、报道，则出卖人无须承担告知义务，也无需提供有关证明文件或材料。除此之外出卖人可以凭德化县相关主管部门、单位或该项目的勘察、设计、施工、装潢或建筑本项目的其他相关专业机构出具的证明文件，据实予以延期。 2019年1月11日，万佳公司向徐清福发出交房通知,距约定的交房时间（2018年3月30日）已逾期280多天。福建广电网络集团股份有限公司德化分公司出具的证明证实城东花苑小区的广电网络已敷设完成并开通信号，于2019年12月31日受理开通第一个用户。 2019年2月，万佳公司在未经规划建设主管部门批准情况下，与福建省银美建设工程有限公司签订《采光井工程施工合同》一份，约定由银美公司承担城东花苑1#－5#楼采光井砼板面倒板工程施工，由万佳公司承担相关费用，徐清福套房采光井面积为6.3㎡，德化县城市管理局于2019年5月5日以万佳公司违法建设为由对万佳公司作出罚款的行政处罚，万佳公司已缴纳了相应的罚款。 自2016年10月16日合同签订至2019年1月11日通知交房止，根据德化县防汛抗旱指挥部和气象部门提供的台风暴雨工地停工统计数据显示，该期间工地要停工的时间为：2017年4月19日、4月21日、5月5日、6月1日、6月7日、6月8日暴雨，9号台风“苗柏”6月12日－16日，10号双台风“纳莎”、“海棠”7月29日－8月3日，13号台风“天鸽”8月22日－23日，合计19天；2018年8号台风“玛莉亚”7月9日－12日，热带低压8月26日－30日，9月12日强降雨，22号台风“山竹”9月14日－16日，合计13天；两项合计32天。另外，根据文件要求，中、高考期间建筑工地也纳入噪音整治工作范围。2017年中考时间为6月23日－25日，高考时间为6月7日－8日，合计5天；2018年中考时间为6月22日－24日，高考时间为6月7日－8日，合计5天；两项合计10天。 本诉的争议焦点为：万佳公司是否存在违约行为，如果违约，则违约天数为多少天，具体应承担多少违约金额？ 本院认为，一、《商品房买卖合同（预售）》明确约定万佳公司交房时间为2018年3月30日前，而万佳公司直到2019年1月11日才通知交房，已超过合同约定的交付期限280多天，构成违约，应承担相应的违约责任。徐清福主张按280天计算逾期天数，系其自愿意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。买卖合同于2016年10月16日签订，万佳公司应对此前城东花苑小区的施工进度等情况有明确的掌握，在签订合同时对交房时间应当有明确的把握，因此，万佳公司并不能以合同签订之前发生的天气暴雨等不可抗力因素主张从交房时间中予以抵扣，该主张不予采纳；对合同签订之后至交房时发生的天气、暴雨等不可抗力因素，万佳公司公司主张予以抵扣，根据德化县防汛抗旱指挥部和气象部门提供的数据，符合合同约定和法律规定，本院予以采纳；每年的中、高考为了保证考生的正常休息与考试，德化县委、县政府都要求建筑工地相应停止施工，故万佳公司要求中、高考考试期间的天数予以抵扣，符合事实，本院予以采纳。综上，万佳公司逾期交房天数为280天－32天－10天＝238天。 二、万佳公司辩称德化县创建文明卫生城市要求予以停工10天左右，应予以扣减，该主张缺乏证据，本院不予采纳；其提供的气象证明即2015年1月1日至2018年11月23日德化城关降水量≧10.0㎜总共有233天就应停工，缺乏依据，不予采纳。 三、《商品房买卖合同（预售）》约定：交房时有线电视线路敷设到户，且买受人需要自行办理开通手续；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。因此，徐清福在接收房屋时，应进行查验，以确定万佳公司是否已按合同约定将有线电视线路敷设到户。万佳公司主张已敷设到户，只是因徐清福没有自行到广电部门办理开通手续造成的，对此，与广电部门出具的证明内容相一致，即城东花苑小区的广电网络已敷设完成并开通信号，于2019年12月31日才受理开通第一个用户。徐清福并未能提供证据证实交房时存在有线电视线路未敷设到户的事实，故可认定万佳公司在交房时已敷设有线电视线路到户。因此，徐清福要求万佳公司支付未敷设有线电视线路到户违约金3150元的请求，本院不予支持。 四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。据此，合同约定违约金按合同总价款的0.1‰支付日违约金，系双方自愿约定，且不违反相关法律规定，该约定合法有效。万佳公司辩解该约定过分高于损失，其又未能提供具体造成的损失数额，故该辩解不予采纳。 综上，根据合同约定：逾期交付的应自交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。据此，万佳公司应承担支付逾期交房违约金为529385元×238天×0.1‰/天＝12599.36元。 反诉的争议焦点为：万佳公司要求徐清福承担因增加采光井砼施工而产生的各项费用请求是否能够得到支持？ 本院认为，万佳公司提供的《上访情况汇报》、《采光井工程施工合同》、工程报价单、图纸、行政处罚决定书，仅能够证明万佳公司已增加采光井倒板并承担相关费用，以及缴交相应的罚款，但并不能证明业主同意放弃追究其逾期交房的违约责任，且该增加倒板的面积并没有取得相关规划建设主管部门的审批，属违章建筑。在此基础上万佳公司要求徐清福承担相应的费用，依据不足，应予以驳回。 综上，本院认为，《商品房买卖合同（预售）》系徐清福与万佳公司自愿签订，且房屋已实际交付，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。徐清福已按合同约定交付相应的购房款，万佳公司逾期交付房屋，已构成违约，应依合同约定承担违约责任，即万佳公司应承担支付逾期交房违约金为529385元×238天×0.1‰/天＝12599.36元，徐清福的诉讼请求予以部分支持。徐清福要求万佳公司支付有线电视线路未敷设到户违约金3150元，缺乏事实与证据，本院不予支持。另外，万佳公司反诉要求徐清福承担因增加采光井砼施工而产生的各项费用合计15144元，依据不足，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、德化县万佳房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内支付给徐清福逾期交房违约金12599.36元。 二、驳回徐清福的其他诉讼请求。 三、驳回德化县万佳房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费249.30元，减半收取125元，由德化县万佳房地产开发有限公司负担67元，由徐清福负担58元；反诉案件受理费178.60元，减半收取89.30元，由德化县万佳房地产开发有限公司负担，均限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  林文敬 二〇二〇年五月六日 书记员  康丁岚 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续发行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百五十七条买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验，没有约定检验期间的，应当及时检验。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。