江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0322民初5934号原告：徐州风光物业服务有限公司。住所地：沛县风光地带物业办公室。法定代表人：刘培信，该公司经理。委托诉讼代理人：邓永庆，男，1976年2月18日出生，汉族，居民，住沛县。被告：李广安，男，1960年11月12日出生，汉族，居民，住沛县。原告徐州风光物业服务有限公司诉被告李广安物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告徐州风光物业服务有限公司的法定代表人刘培信及委托诉讼代理人邓永庆，被告李广安到庭参加诉讼；后依法组成合议庭，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告徐州风光物业服务有限公司的法定代表人刘培信及委托诉讼代理人邓永庆，被告李广安到庭参加诉讼；于2020年4月22日公开开庭进行了证据质证。原告徐州风光物业服务有限公司的法定代表人刘培信及委托诉讼代理人邓永庆，被告李广安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州风光物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告李广安应缴纳物业服务费2803元，公共水电、垃圾费930元及违约金2950元，合计6683元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告李广安自2011年9月23日至2019年6月23日计93个月，按购房面积97.04平方米，车库面积10.62平方米，每平方米月交费0.28元，计2803元；公共水电、垃圾费每户月交费10元，计930元；还应按《风光地带物业服务合同》第六章物业管理服务费用第十九（七）业主或物业使用人逾期未缴纳物业服务费用的，经在物业登记并核实后，从逾期之日起按每天万分之五交滞纳金计2950元，累计6683元。虽经多次书面催交、上门催要、公示与曝光至今仍不交费。今特诉至法院，请求依法判令被告缴纳上述费用。被告李广安辩称：一、1、如果原告系合法进入小区进行物业服务，请出示2011年至2019年原告与业委会签订的连续八年的合法的物业服务合同及物价部门收费许可证。众所周知，2012年至2015年系恒立物业公司在小区服务，现在以徐州风光物业服务有限公司的名义起诉业主，属于非法经营；2、原告向被告收取储藏室物业费、垃圾处理费没有任何法律依据。根据相关规定，没有计入产权面积的不能作为计费面积。根据这个规定，被告不应该缴纳，交过的应当返还。原告向被告收取每月10元垃圾费没有法律依据。没有收费许可及物价部门审批的文件业主可以拒交物业费；3、原告的管理存在很多问题，违纪违法的事情太多。近几年来，车库改造严重，小区西门成了商业街，严重影响业主出行。小区卫生脏乱差，违规提取维修基金，还将物业管理委托他人，属于违法行为；二、被告要求反诉，要求原告与徐州三友置业有限公司返还暖气接口费3881元。建议法院报案，让公安机关立案侦查，是严重的诈骗行为。被告要求原告返还接口费及产生的利息21600元，合计35481元。另，原告这十二年将物业办公室、门卫室，对外出租给幼儿园等，加上小区广告费、小贩进小区管理费、移动、联通公司进入小区施工费等等，共计收入约100万元，每户应得约1000元，两项共计36481元。后又补充：小区业委会从2009年成立到现在没有改选，业委会过期无效，闫昌武签订的物业合同是个人行为。2016年前原告没有在小区服务，2018年的合同没有公章，与被告没有合同关系，因为业委会不存在，所以合同无效。原告徐州风光物业服务有限公司、被告李广安为证明自己的诉讼主张及抗辩意见成立分别提交了证据。原告徐州风光物业服务有限公司提交了营业执照，资质证书，物业服务合同、物业公共服务收费备案登记表，风光地带物业服务合同，催交物业费通知书，委托书，授权委托书等证据；被告李广安提交了照片、证人韩某,4的证言等证据。被告李广安申请调取的材料（业主委员会备案书）。根据庭审双方对对方提供证据及调取证据质证的意见及自认的事实，本院经审理认定事实如下：被告李广安系沛县风光地带小区19号楼1单元101室的业主，其所有的以上房屋建筑面积为97.04平方米，房屋为多层；另购得车库面积10.62平方米。被告李广安自认于2008年入住该小区。2010年4月20日，沛县风光地带业主委员会与原告徐州风光物业服务有限公司签订《风光地带物业服务合同》。协议约定由原告徐州风光物业服务有限公司为风光地带小区提供物业服务，期限自2010年4月20日至2012年11月20日。其中合同第二十一条，乙方须按下列约定，实现服务目标。1、业主或物业使用人对乙方的服务满意率达到80％；……。第二十二条物业服务费。1、本物业的服务费：（1）住宅、车库每月由乙方按建筑面积每月每平方0.28元向业主或物业使用人收取；……；（3）公共设施设备所产生的水费、电费等能耗，按户或实际建筑面积分担；（4）、生活垃圾清运费按每月每户3元向业主或物业使用人收取；……（6）、业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日按每天收取应交服务费的万分之五为滞纳金；（7）利用物业设置广告等经营性设施的收益，在扣除物业服务企业代办费用后，应当将收益的30％备用于补贴物业服务公共服务费，收益的70％纳入维修基金（用于小区公共设施、公共部位的养护维修）。2016年11月28日，沛县风光地带业主委员会与原告徐州风光物业服务有限公司签订《风光地带物业服务合同》。协议约定由原告徐州风光物业服务有限公司为风光地带小区提供物业服务，期限自2017年1月1日至2018年12月31日。其中合同第十九条物业管理服务费。（1）住宅、车库，乙方按业主房产建筑面积每月每平方0.30元向业主或物业使用人收取；……；（3）公共设施设备所产生的水费、电费等能耗，暂按7元/月·户收取；（4）、生活垃圾清运费按每月3元/户向业主或物业使用人收取；……，其余条款未变。2018年12月26日，沛县风光地带业主委员会与原告徐州风光物业服务有限公司再次签订《风光地带物业服务合同》。协议约定由原告徐州风光物业服务有限公司为风光地带小区提供物业服务，期限自2019年1月1日至2020年12月31日。上述合同与2016年签订合同的条款基本一致。庭审中，原告徐州风光物业服务有限公司还提供了于2012年12月1日向沛县恒立物业服务有限公司出具的授权委托书，委托事项：自当日由沛县恒立物业服务有限公司对该小区进行物业服务并向业主或物业使用人催收或依法追交收取等；2015年1月1日，沛县恒立物业服务有限公司向沛县祥信物业服务有限公司出具委托书，委托事项：凡2012年12月1日—2014年12月31日之间业主或物业使用人欠缴纳的物业服务费及逾期滞纳金，由接任沛县风光地带小区物业服务的沛县祥信物业服务有限公司向业主或物业使用人收取；2016年12月20日沛县祥信物业服务有限公司向徐州风光物业服务有限公司出具授权委托书，委托事项：凡2016年12月31日之前该公司服务期间业主或物业使用人欠缴纳的物业服务费，经在物业登记并核实后，应按《物业服务合同》约定从逾期之日起按每天收取应交服务费的万分之五为滞纳金及其他所有应交欠费。另查明，原告徐州风光物业服务有限公司于2006年9月30日注册成立，营业期限自2006年9月30日至******。徐州市住房保障与房产管理局准予其从事物业管理活动时间为2010年3月23日，原告徐州风光物业服务有限公司系具有资质的物业服务企业。2015年11月27日徐州市住房保障与房产管理局向原告徐州风光物业服务有限公司颁发了苏物业徐字第3168号叁级资质证书，有效期至2017年11月27日。沛县物价局核准原告徐州风光物业服务有限公司在沛县风光地带小区物业服务费的收费标准为多层住宅0.28元/㎡、车库0.28元/㎡、储藏室0.28元/㎡。本院认为，沛县风光地带业主委员会与原告徐州风光物业服务有限公司自愿签订的《风光地带物业服务合同》，庭审中被告李广安抗辩原告徐州风光物业服务有限公司与闫昌武签订合同并加盖业主委员会公章，因闫昌武不是业委会成员等因素，所签订的合同无效。本院认为，根据被告李广安的申请调取的业主委员会备案书，闫昌武系风光地带业主委员会的成员，被告李广安对其真实性无异议，因此业委会成员闫昌武代表业委会与原告徐州风光物业服务有限公司签订《风光地带物业服务合同》并无不当，应当认定该合同系真实有效的物业服务合同。被告李广安居住于沛县，故以上合同对原被告均有约束力。合同签订后，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。综上，根据原告徐州风光物业服务有限公司庭审中提供的证据及被告李广安自认的事实，可以认定原、被告之间存在物业服务合同关系。庭审中，被告李广安辩称原告的管理存在很多问题，违规收费、卫生脏乱差，违规提取维修基金，还将物业管理委托他人，属于违法行为等等辩解意见。本院认为，物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果被告李广安对原告徐州风光物业服务有限公司提供的物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权，而不应当以拒绝交纳物业服务费的方式维护权利。综上，被告李广安的上述抗辩意见不能作为其不缴纳物业服务费的理由；如果原告徐州风光物业服务有限公司在服务过程中违规或者侵犯了自己的合法权益，作为业主的被告李广安可向有关部门反映或者另行起诉；如果原告徐州风光物业服务有限公司涉嫌违法犯罪等问题，可向有关机关举报，不属于本案审理及裁定的范围，亦不需要法院去报案。故，被告李广安的辩解意见均不能成立，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据原告徐州风光物业服务有限公司提供的证据，沛县物价局核准的收费标准多层住宅及车库均为每月每平方米0.28元。原告徐州风光物业服务有限公司依约对风光地带小区履行了物业服务义务，被告李广安作为业主实际享受了原告徐州风光物业服务有限公司对公共设施、公共部位、公共秩序等方面的物业管理服务，并因此受惠，应当按照物业服务合同约定缴纳服务期间产生的物业服务费用。原告徐州风光物业服务有限公司主张的2011年9月23日至2019年6月23日期间物业费等，服务期限为93个月。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告李广安支付服务期间的费用应得到支持。被告李广安住房面积97.04平方米、车库面积10.62平方米。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告李广安按照住房面积及储藏室的面积交纳物业服务费，未超出双方的约定。经计算被告李广安应当交纳的物业服务费为2803元，公共水电、垃圾费每月10元，计930元，以上合计3733元；根据合同的约定，被告李广安应当按时预交物业服务费用，逾期不缴纳物业服务费的，原告徐州风光物业服务有限公司有权收取违约金。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告李广安支付违约金符合法律规定。被告李广安应支付的违约金经计算为2937元，原告徐州风光物业服务有限公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上，被告李广安应向原告徐州风光物业服务有限公司交纳的2011年9月23日至2019年6月23日期间的物业管理费，公用水电费、垃圾费，逾期付款违约金合计为6670元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院》第六条规定，判决如下：一、被告李广安于本判决生效后十日内支付给原告徐州风光物业服务有限公司物业服务费、公共水电费、垃圾费计3733元，逾期付款违约金2937元，合计6670元；二、驳回原告徐州风光物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李广安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张 斌人民陪审员  黄清兰人民陪审员  马德锋二〇二〇年五月十二日书 记 员  张盛楠