福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初1452号 原告：中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地：南安市溪美街道成功街**，统一社会信用代码：91350583856303885A。 负责人：刘梅莲，该支行行长。 委托诉讼代理人：黄振裕，该支行职员。 委托诉讼代理人：林碧芳，该支行职员。 被告：洪伟忠，男，1990年6月27日出生，汉族，住南安市。 委托诉讼代理人：陈旭龙，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 被告：南安成功房地产拓展有限公司，住，住所地南安市石井镇后店村一社会信用代码：913505836115492116。 法定代表人：蔡崇发。 原告中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称农业银行南安支行）因与被告洪伟忠、南安成功房地产拓展有限公司（以下简称南安成功房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理。依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告农业银行南安支行的委托诉讼代理人黄振裕，被告洪伟忠的委托诉讼代理人陈旭龙到庭参加诉讼。被告洪伟忠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农业银行南安支行向本院提出诉讼请求：1.判令提前解除编号为35020120120044962的《个人购房担保借款合同》；2.判令洪伟忠立即归还农业银行南安支行贷款本金425100.32元及相应未还利息、罚息、复利（贷款未还的利息、罚息、复利自2019年12月21日起至2020年1月20日止为1735.83元，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至清偿日止）；3.判令农业银行南安支行有权对洪伟忠提供的抵押物（址在南安市石井镇后店成功国际城4幢6-7层6-701号）拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.判令南安成功房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；5.洪伟忠、南安成功房地产公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年6月20日，农业银行南安支行与洪伟忠、南安成功房地产公司签订一份《个人购房担保借款合同》，合同编号：35020120120044962，合同约定洪伟忠向农业银行南安支行借款57万元，期限为240个月，借款利率为中国人民银行同期贷款基准利率，采用按月等额本息还款的还款方式。该借款用途为购买位于南安市石井镇后店成功国际城4幢6-7层6-701号的商品房，并以该套房产设定抵押担保，农业银行南安支行与洪伟忠依法向有权登记机关办理了抵押权预告登记手续，现尚未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。该笔借款同时由南安成功房地产公司提供阶段性保证担保，承诺自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续并将抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。农业银行南安支行依约于2012年6月25日向洪伟忠发放贷款57万元，期限至2032年5月24日。洪伟忠分期还款至2019年12月20日，但自2020年1月20日起不再还款，截至该日，尚欠农业银行南安支行贷款本金425100.32元及相应未还的利息、罚息、复利。洪伟忠已违约，而南安成功房地产公司也未履行连带保证担保责任。为维护农业银行南安支行的合法利益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求支持农业银行南安支行的诉讼请求。 洪伟忠辩称，1.对于农业银行南安支行主张的借款及所欠利息、罚息、复利无异议。2.洪伟忠所购买房产即本案抵押物南安市石井镇后店村成功国际城4幢6-7层6-701号，已经由广州市番禺区人民法院拍卖，买受人为洪再春。洪伟忠已接到广州法院发来的短信：即（2018）粤0113执1400号，法院将拍卖被执行人洪伟忠名下位于南安市，以拍卖所得清偿债务。2020年1月14日洪再春经公开竞价，在京东网以最高价839685元竞得上诉房产并缴交全部房款。 南安成功房地产公司未做答辩。 经审理查明：2012年6月20日，农业银行南安支行（作为贷款人、抵押权人）与洪伟忠（借款人、抵押人）、南安成功房地产公司（保证人）签订一份编号为35020120120044962的《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为57万元，用于借款人购买位于南安市石井镇后店成功国际城4幢6-7层6-701号，购房合同编号201202138，借款期限240个月，具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率适用浮动利率；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每月的20日；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款，提前行使担保权；借款采用阶段性保证+抵押方式，由阶段性保证人南安成功房地产公司按合同约定提供保证担保，抵押人洪伟忠提供抵押担保；阶段性保证人南安成功房地产公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证期间为借款到期日起二年；抵押人洪伟忠以南安市石井镇后店成功国际城4幢6-7层6-701号提供抵押担保，抵押人应配合贷款人自合同签订之日起10日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。 同年6月21日，农业银行南安支行与洪伟忠到南安市房地产管理处办理了房屋预告登记，预告登记权利人为农业银行南安支行，预告登记义务人为洪伟忠，房屋坐落于南安市石井镇后店成功国际城4幢6-7层6-701号，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。同年6月25日，农业银行南安支行发放贷款57万元给洪伟忠，用于支付洪伟忠向南安成功房地产公司购买商品房的货款。年利率为6.8%，逾期年利率为10.2%。嗣后，洪伟忠按期偿还款项至2019年12月20日止，之后未偿还借款合同约定的金额。 上述事实，有农业银行南安支行提供的营业执照，洪伟忠的身份证复印件，未婚声明书，南安成功房地产公司的营业执照复印件，《个人购房担保借款合同》、《个人借款凭证》、《南安市预购商品房抵押审批表》、还款情况表等证据及到庭当事人法庭陈述为证，经庭审质证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 综上所述，本院认为：本案当事人签订的《个人购房担保借款合同》主体资格合法，当事人意思表示真实，内容合法，应确认有效。合同签订后，农业银行南安支行依约发放贷款57万元给洪伟忠用于支付其向南安成功房地产公司购买南安市石井镇后店成功国际城4幢6-7层6-701号的购房款。现洪伟忠多次逾期未按约定偿还到期借款本息，依照《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按期偿还借款本息的，已构成根本违约，现农业银行南安支行请求解除《个人购房担保借款合同》，并要求借款人、保证人承担违约责任，合法有据，本院予以支持。该笔借款采用抵押加阶段性保证方式担保，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，由阶段性保证人南安成功房地产公司提供保证期间二年的连带责任保证，办妥以农业银行南安支行为抵押权人的抵押登记手续之后，以洪伟忠购买的南安市石井镇后店成功国际城4幢6-7层6-701号为抵押财产作抵押担保。农业银行南安支行与洪伟忠到南安市房地产管理处办理了房屋预告登记证明，但至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，农业银行南安支行作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人洪伟忠办理抵押登记手续，并对抗未经农业银行南安支行同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。故现在农业银行南安支行的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人南安成功房地产公司对洪伟忠的债务承担连带保证责任，该保证尚在保证期间内，故农业银行南安支行请求南安成功房地产公司对洪伟忠的上述债务承担连带保证责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但农业银行南安支行要求拍卖、变卖洪伟忠的抵押财产，并以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。南安成功房地产公司承担保证责任后，有权向洪伟忠追偿。南安成功房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条第一款第一项、第二项、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司南安市支行与被告洪伟忠、南安成功房地产拓展有限公司于2012年6月20日签订的合同编号为35020120120044962《个人购房担保借款合同》； 二、被告洪伟忠应于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金425100.32元及利息、罚息、复利（自2019年12月21日起计算至还清款项之日止按中国人民银行的有关规定和相应的合同约定）； 三、被告南安成功房地产拓展有限公司对被告洪伟忠的上述债务承担连带清偿责任；被告南安成功房地产拓展有限公司承担保证责任后，有权向被告洪伟忠追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司南安市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9500元，减半收取为4750元，由被告洪伟忠、南安成功房地产拓展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  曾海根 二〇二〇年五月二十一日 书记员  颜文靖 附：一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； …… 第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 抵押合同一般包括下列条款： （一）被担保债权的种类和数额； （二）债务人履行债务的期限； （三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； （四）担保的范围。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地、地役权押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。