江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初20790号原告：秦国良，男，1948年7月7日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：顾杰，上海太茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄燕，上海太茂律师事务所律师。被告：姜志元，男，1965年3月3日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：周金英，女，1964年1月22日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告秦国良与被告姜志元、周金英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2020年4月15日对本案公开开庭进行了审理。原告秦国良的委托诉讼代理人顾杰、被告姜志元、周金英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦国良向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认江苏昆山花桥镇XX小区XX室房屋及车库归原告所有；2.请求判令两被告协助原告办理江苏昆山花桥镇花XX小区XX室房屋及车库过户手续；3.请求两被告承担违约金100000元；4.判令两被告承担诉讼费。审理中，原告明确变更诉请为：1.判令两被告继续履行2010年5月5日签订的动迁安置商品房转让居间协议和补充协议，并协助办理昆山市集XX村5XX室、6XX阁楼、XX室车库（均系公安编号）的过户手续；2、判令被告承担违约金100000元；3.判令两被告承担诉讼费。事实和理由：2010年5月5日，原告与两被告签订房屋转让居间协议，协议约定原告购买被告动迁安置的位于昆山市房屋（房屋面积133.84平方米），房屋总价590812元。合同签订后，原告支付580812元房款，余款在房屋过户时支付。两被告收到房款后便将房屋交付原告使用，但两被告一直不予配合原告办理房屋过户手续，原告多次催促未果。两被告不配合办理房屋过户手续的行为，明显属于违约，故原告依法提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告姜志元、周金英共同辩称：一、本案所涉房屋买卖合同应视为无效合同。该房屋买卖合同只是一份转让居间协议，并非正规房屋买卖合同，且以炒房为目的的房屋买卖合同应视为无效。原告多次陈述其在昆山购买多套房屋，后都转卖给他人，系专门从事炒房。补充协议中，原告要求被告无条件为新的买家签订合同和过户办两证不应成立。该补充协议明显违反法律规定且显示公平，不利于当前房地产交易。被告在交付房屋给原告后，原告随即将房屋交付给他人。后原告一直未出现，直至2018年新的买家通过中介公司找到被告，要求被告直接将房屋过户给新的买家，此时被告才知道原告是炒房的。当时被告就明确，如果是炒房被告不愿意过户给新的买家。二、如果法院判定该房屋买卖合同有效，违约责任不在被告，被告无须承担违约金，案件受理费也不应由被告承担。被告交付房屋钥匙后原告一直未出现，被告无法联系原告，直至起诉前原告才找到被告要求过户。期间，有新的买家要求被告直接过户给新的买家，但被告无法确定这是否系原告的真实意思表示，遂询问新的买家，其称原告人在国外，被告不同意与新的买家签订新的房屋买卖合同。综上，被告并未违约，未能办理过户手续的责任在于原告。三、如果法院认定违约责任在被告，按照合同约定，应由被告返还原告两倍预购房款并解除合同，原告则应将房屋退还给被告。现涉案房屋尚未过户，原告要求确认房屋归其所有所有，没有法律依据。针对被告答辩意见，原告补充陈述：原告并非炒房，买卖合同是双方真实意思表示，不存在无效情形。被告答辩中自认不配合过户，违约责任在于被告，不在于原告。要求继续履行合同。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证和证据认证。本案经审理认定事实如下：2010年5月5日，原告秦国良（买方、乙方）与被告姜志元、周金英（卖方、甲方）在昆山市沪邻房产中介信息服务部（居间方）的居间下签订《动迁安置商品房转让居间协议》一份，约定：甲方拟将其座落在昆山市集XX区XX室的动迁安置房产权转让给乙方，但因目前甲方还未取得该房的房屋所有权证和国有土地使用证，所以不能办理产权过户给乙方的登记手续，因此甲乙双方通过丙方签订《动迁安置商品房转让居间协议》，对乙方预先付款，甲方接受付款以及其他事项进行见证，以兹共同遵守。第一条房屋座落及价款约定：1、房屋座落于花桥镇XX小区，建筑编号为XX号楼XX室，建筑面积133.84平方米，计算单价为3600元每平方米，房款金额481824元；车库坐落XX小区XX号自行车库，面积8.45平方米，单价为1200元每平方米，金额10140元；阁楼面积为61.78平方米，单价为1600元每平方米，金额98848元；上述标的总金额为590812元；上述标的面积最后以房屋所有权证为准，以后正式办理产权过户手续登记时以上述单价为准，金额结算多退少补。第二条预付款时间约定：乙方于2010年4月19日预付给甲方定金10000元；乙方于领取该房钥匙之日预付给甲方570812元；余款10000元于甲方将产权证、土地证过户到乙方名下十天内付清。第三条房屋交付约定：甲方同意在乙方付清除余款外的所有购房预付款当日，将该房屋和车库钥匙正式交付给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。第六条其他约定：经甲乙双方约定，甲方取得自己产证的费用由甲方自己承担，过户登记给乙方的契税和办证费由乙方承担。如出现其它税费则甲乙双方按国家政策规定执行。第九条约定：本协议如有内容变更或未尽事项，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本协议具有同等法律效力。本协议与补充协议内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。补充协议：甲方在未转让更名乙方产证时，如乙方转让他人，甲方应积极协助配合乙方将相关一切应为乙方办理的手续及资料文本产证，无偿为乙方的受让，办齐办妥。此过程甲方无权追加任何费用，亦无任何理由拖延，反之则视为甲方的违约责任。同日，原告秦国良（乙方）与被告姜志元、周金英（甲方）还签订《补充协议》一份，约定：各方就2010年5月5日签订的《动迁安置房转让居间协议》经协商作如下补充规定：一、主协议约定的房屋总金额和单价为最终成交价、封顶价，不受市场房价涨跌而变更，如有一方要变动，承担全部违约责任。二、房屋实际面积以房产证为准，结算单价以主合同约定单价为准，实行多退少补的原则。三、甲方同意协议期间，乙方有权变更买方人姓名，同时甲方无条件为乙方与新的买家签定合同和过户、办两证。四、甲方在年内或依法可办理房地产证时应及时办理房地产证，甲方拿到房地产证后应在30天内过户给乙方。甲方办理房地产证的费用由甲方承担，甲方过户给乙方的费用由乙方承担。五、如有违约，违约方赔偿守约方现房价总额300%和其它经济损失。上述合同及补充协议签订当日，原告支付被告房款580812元，被告遂将涉案房屋及车库交付给原告。原告陈述，涉案房屋目前实际由原告亲友在居住使用；被告则陈述，原告实际又将房屋出售给新的买家。2018年6月21日，涉案房屋及阁楼已取得不动产权登记（权证号为苏(20**)昆山市不动产权第XXX号），登记于被告姜志元、周金英名下，登记为共同共有，房屋登记名称为昆山市集XX村XX室、XX阁楼，建筑面积191.11平方米，套内建筑面积为175.99平方米，其中阁楼建筑面积61.78平方米；车库也已取得不动产登记权证（权证号为苏(20**)昆山市不动产权第XXX号），登记于被告姜志元、周金英名下，登记为共同共有，车库登记名称为昆山市集XX村XX室，建筑面积8.45平方米，套内建筑面积为7.56平方米。原告陈述，原告多次催促被告配合办理涉案房屋及阁楼车库的产权过户登记手续，但被告一直未能配合。原告就此提供通知函、邮寄凭证一份，用以证实2013年11月1日原告曾寄送通知函给被告，要求两被告配合办理房产过户。被告质证后，对该通知函及邮寄凭证真实性不认可，从未收到过。被告陈述，被告从未拒绝配合过户，相反，被告一直愿意配合过户，2018年4月政府通知去办产证，被告就去办了，6月份产证就出来了，因被告无法联系到原告本人，故产证出来后被告就打中介电话，通知中介可以过户，中介多次打原告电话均没人接，中介还去涉案房屋里通过居住在里面的人联系原告，仍然联系不上，因此导致房屋一直未能过户；2019年5月，居住在涉案房屋里面的人通过中介联系被告，要求被告将涉案房屋过户至其名下，但原告仍未跟被告联系，且实际居住在房屋里面的人已经有一套房，也不符合限购条件，故被告并未同意。后原被告因涉案房屋及阁楼车库的过户事宜产生纠纷且未能协商一致，故原告提起诉讼。以上事实由《动迁安置商品房转让居间协议》、补充协议、收据、不动产权证及当事人陈述等证据予以证明。本院认为：原告秦国良与被告姜志元、周金英就涉案房屋签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。关于被告认为，原告系炒房人，涉案房屋买卖合同应属无效的抗辩意见，缺乏依据，本院依法不予支持。现原告举证证实其已依约履行了付款义务，并已实际接收房屋入住使用至今，诉争房屋已进行产权登记，具备过户条件，故原告要求被告协助原告办理房屋产权登记过户手续的诉请，本院依法予以支持。过户时产生的税、费，根据合同约定，应由原告承担。关于涉案房屋的总房款，被告认为当时谈的是打包价590812元，原告已支付580812元，尚余10000元；原告则认为，被告应根据合同约定退还面积差价16236元。对此，本院认为，合同明确约定房屋及阁楼、车库的计算单价和面积，亦明确约定，房屋实际面积以房产证为准，结算单价以主合同约定单价为准，实行多退少补的原则，故根据产权登记，涉案房屋及阁楼、车库的总价应为574576元。现原告已支付580812元，尚应返还原告6236元。关于原告要求被告承担违约金100000元的主张，原告明确，依据为《补充协议》第五条（即“如有违约，违约方赔偿守约方现房价总额300%和其它经济损失”）。对此，本院认为，被告主观上明确愿意配合过户，客观上也已积极办理涉案房屋产权证，并不存在拒不配合办理过户的情形；被告关于涉案房屋未能过户的原因的陈述，并不与查明事实相悖，原告也未能提供充分证据证实被告存在拒绝过户的情形及其他违约事实，故原告该项主张缺乏依据，本院依法不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告姜志元、周金英于本判决生效后十五日内协助将昆山市集XX村XX室及601阁楼（权证号为苏(20**)昆山市不动产权第XX号）、XX室车库（权证号为苏(20**)昆山市不动产权第XX号）的产权登记过户至原告秦国良名下，产证过户登记至原告秦国良名下的税费由原告承担。二、被告姜志元、周金英于本判决生效后十五日内退还原告秦国良房款6236元。三、驳回原告秦国良其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10708元，由原告秦国良负担。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱丽君人民陪审员  周文忠人民陪审员  杨建红二〇二〇年五月二十五日书 记 员  陆敏强附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。