广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初348号原告：刘盼盼，女,1986年3月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市西区******************，公民身份号码372************725。委托诉讼代理人:陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人:肖洁仪，广东广瀚律师事务所实习律师。被告：温金娟，女,1990年10月12日出生，汉族，身份证住址浙江省瑞安市******，公民身份号码330************045。第三人：中山市天易房地产经营服务有限公司，住所地广东省中山市西区*******，统一社会信用代码914**********817XM。法定代表人：黄浩文，总经理。委托诉讼代理人：曾维建，该公司员工。原告刘盼盼与被告温金娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，根据原告刘盼盼的申请，追加中山市天易房地产经营服务有限公司（以下简称天易公司）为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘盼盼委托诉讼代理人陆燕妮，第三人天易公司委托代理人曾维建到庭参加诉讼。被告温金娟经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘盼盼向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的房地产买卖合同；2.判令被告向原告返还定金150000元、支付违约金264000元、赔偿中介费20000元、赔偿装修费25440元、赔偿定制家具费22122元，共计481562元。庭审中，原告明确第1项诉讼请求为判令解除原、被告于2019年3月17日签订的房地产买卖合同中的原告与被告之间的房屋买卖合同关系。事实和理由：原告与被告、第三人三方于2019年3月17日签订房地产买卖合同，约定原告购买被告位于中山市西区**************的房产，交易总价为1320000元，其中定金为150000元于2019年3月18日前付清，首期款170000元于房屋部门受理交易递件当天支付，剩余的1000000元原告以银行贷款按揭方式支付。另外，合同还约定，房屋在交易前已存在银行抵押，尚欠银行贷款700000元，被告应于签署合同后10日内还清。2019年4月8日，被告将涉案房屋交付原告，双方于当天签订收房协议，约定原告接收房屋后，因被告原因导致交易不成，被告应赔偿原告的装修费。原告在收楼后，对房屋进行了重新装修及定制家具，为此支付装修费25440元及定制家具费22122元。合同签订后，被告未按约定还贷解押，在原告催促下，被告才坦言因其与案外人存在债务纠纷，房屋已被查封无法过户。被告没有按约定向银行还贷解押，已构成违约，依约原告有权提出解除合同并要求被告按照交易总价的20%支付违约金和赔偿中介费，另外，房屋被案外人查封已无法过户，合同无法履行，被告构成违约，根据收房协议约定，被告应赔偿原告装修费以及定制家具的费用。被告温金娟在法定期限内未提出答辩意见，亦未提交任何证据。第三人天易公司述称，没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月17日，刘盼盼（买方）与温金娟（卖方）、天易公司（经纪方）签订房地产买卖合同。主要约定：1.买卖双方经纪方交易位于中山市西区**************[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0***4号]的物业，面积为133.61平方米；该房屋出售时带家私电器、不带租约，成交价为1320000元。2.该房屋出售时存在抵押，欠款约700000元，卖方在签署合同后10日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，由卖方负担出资提前还贷。3.付款方式：买卖双方同意以银行按揭方式收付房款，买方应于2019年3月29日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；买方须在签署合同当天支付定金10000元给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日；买方须在2019年3月18日前支付卖方定金140000元；卖方在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3个工作日内到房管部门办理注销抵押手续，在卖方完成注销抵押手续后5日内办理交易递件手续（买方已通过银行贷款审批）；买方应在房管部门受理交易递件当天向卖方支付第一期首期房款170000元；尾期房款1000000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。4.买卖双方同意房屋交付使用的时间为卖方收到首付320000元。5.违约责任：签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失；违约方逾期未超过10天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；违约方逾期超过十天仍未履行，守约方选择解除合同的，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的20%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，除买方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，买方不得再向卖方进一步追加责任或要求赔偿损失；违约方逾期超过十天仍未履行，守约方选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价千分之一支付违约金，履行期限不明确，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限。6.经纪方已促成买卖双方签订合同，买卖双方同意支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按买卖代理费支付承诺书执行，买卖双方解除或终止合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。房地产咨询及买卖代理费39600元应由买方向经纪方支付，签订合同时支付一半，过户完成后支付另一半。房地产买卖合同还约定了其他内容。合同签订当天，温金娟出具收据，注明：“今收到刘盼盼交来购买中山市西区**************定金中一部分［注：余下定金￥140000元于2019.3.18查房档正常（只有房贷）付清（全部定金￥150000元）］10000元。次日，刘盼盼通过银行向温金娟转账支付余下定金140000元，温金娟出具收据确认；同日，天易公司出具收据确认收到刘盼盼就购买涉案房屋支付的中介费20000元。2019年4月8日，温金娟通过天易公司将涉案房交付刘盼盼使用，刘盼盼在收房时出具了收房协议，注明“若甲方原因，导致交易不成，甲方应赔偿买方的装修费”。温金娟于2019年4月17日在收房协议上签名确认，认可刘盼盼的上述要求。曾维建作为中介见证方在收房协议上签名确认。2019年7月12日，刘盼盼通过广东广瀚律师事务所向温金娟及天易公司发送律师函，称温金娟未向银行办理提前还贷手续，经其再三催促才告知房屋被查封事宜，因温金娟至今仍未处理与第三方之间的债务纠纷，导致房屋目前无法过户，故发函要求温金娟在收到律师函之日起3日内联系刘盼盼协商解决，否则将根据合同约定及相关法律规定向法院提起诉讼。其中发给温金娟的信函被退回。刘盼盼遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，刘盼盼提交其与中山市隽永市政工程有限公司（以下简称隽永公司）于2019年4月20日签订的翠景湾***室装修工程合同，主要约定刘盼盼就涉案房屋交隽永公司装修，工程合同金额25440元。2019年5月25日，隽永公司出具收据确认收到刘盼盼支付的装修工程款25440元。刘盼盼提交订货单，主要内容为其向中山市东区*****（以下简称歌誉家居店）订购家具，金额合计22122元，歌誉家居店于2019年5月25日出具收据确认收到刘盼盼家具款22122元。再查，位于中山市西区**************的房产于2017年2月21日登记在温金娟名下。打印时间为2019-03-1809：30：23的中山市不动产登记资料查询结果显示，上址房产除于2017年3月9日办理抵押登记（抵押权人为中国建设银行股份有限公司中山市分行）外，没有被查封。打印时间为2019-05-2814：33：53的中山市不动产登记资料查询结果显示，上址房屋因另案于2019年3月19日被本院查封。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同由卖方温金娟，居间方天易公司，买方刘盼盼共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案合同中的房屋买卖合同部分。关于涉案房地产买卖合同解除的问题。涉案房地产买卖合同均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据房地产买卖合同的约定，温金娟须于签署本合同后10日内向抵押银行申请提前还贷，且提前还贷的款项由温金娟负责，即温金娟应于2019年3月18日起10日内办理提前还贷的手续，但至庭审终结，温金娟没有提供证据证明其已向相关银行申请提前还贷或已还贷，且涉案房产因另案被查封，至今仍未解除查封，温金娟经刘盼盼催促下仍未履行其义务，致使刘盼盼购买房屋的目的落空，构成根本违约。刘盼盼据此诉请解除房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分并要求温金娟返还定金150000元、按合同约定支付违约金264000元，理据正当充分，本院予以支持。关于刘盼盼主张赔偿中介费、装修费、定制家具款的问题。虽然房地产买卖合同以及收房协议分别约定卖方违约需承担买方所支付的中介费、赔偿装修费等，本案中，刘盼盼所主张上述损失合计67562元，因本院已就其违约金264000元的诉求予以支持，违约金已足以弥补刘盼盼所主张的上述损失，故本院不予支持。温金娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃质证、抗辩等诉讼权利，但不影响本院对案件的依法审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告刘盼盼与被告温金娟于2019年3月17日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系；二、被告温金娟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘盼盼返还定金150000元及支付违约金264000元；三、驳回原告刘盼盼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8523.43元，诉讼保全费2878元，合计11401.43元（原告刘盼盼已预付），由原告刘盼盼负担1599.60元，被告温金娟负担9801.83元（被告温金娟负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告刘盼盼）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  刘敏娟人民陪审员  郑吕凤人民陪审员  李翠萍二〇二〇年五月二十五日书 记 员  罗李力冼日飞