河南省嵩县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0325民初250号原告：孙金殿，男，1969年7月13日出生，汉族，住河南省嵩县。原告：张润巧，女，1971年5月26日出生，汉族，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：谢建敏（系原告张润巧表哥），住河南省嵩县。委托诉讼代理人：刘银谦，北京市博人律师事务所洛阳分所律师。被告：焦作市正元旅游地产开发有限公司。住所：温县。法定代表人：白军杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴红光，河南立雪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李会锋，河南立雪律师事务所实习律师。原告孙金殿、张润巧与被告焦作市正元旅游地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张润巧及二原告的共同委托诉讼代理人谢建敏、刘银谦，被告焦作市正元旅游地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴红光、李会锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙金殿、张润巧向本院提出诉讼请求：1.确认被告解除合同的通知不发生法律效力；2.被告继续履行合同，将嵩县太极茗苑1#楼2单元12楼1202号住房及车位交付原告；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告孙金殿、张润巧自愿撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2018年2月1日，原告在被告开发的嵩县XXX苑选购住房一套，约定为X#楼X单元XX楼XXXXX室，面积158.72平方，执行单价3300元／平方，缴纳购房意向金110500元抵购房款122000元，另购车位一个60000元，共计170500元。2018年6月18日，原告按被告规定缴纳第二批房款25000元，发票注明优先选择车位。2019年2月3日，原告按被告要求缴纳第三批房款22000元，被告将原收据变更为购房款收据及选车位收据。其中房款收据明确为被告收取原告167500元，收款事由为XXX苑意向金X#楼X单元XX楼XXXX室，执行房价3300元／㎡，面积166.48㎡，备注没签正式合同之前可全额退款、楼层不加价。车位款收据明确为收取50000元整，收款事由为购太极茗苑车位一个，总排号第3、1号楼第1、优先选。2019年11月22日，被告通过快递邮寄给原告《关于解除购房意向金协议通知函》，以原告就房屋价格和优惠等方面提出诸多不合理甚至违法条件、违反双方约定为由解除并终止购房意向金协议。2019年11月25日，原告向被告发出快递，要求继续履行合同，但被告没有继续履行合同的诚意。虽然被告出具的购房收据标注为购房意向金，但该收据标注的房屋坐落、面积、单价明确，具备商品房买卖合同的基本条款，双方形成商品房买卖合同法律关系。收据备注的签订合同前可全额退款是被告赋予原告的权利，被告不具有法定的合同解除或约定解除权，其向原告发出的解除通知函不发生法律效力。为此依法起诉，望判如所请。被告焦作市正元旅游地产开发有限公司辩称，被告给原告出具收据及收到原告房款217500元属实，但收据明确显示所付款项为购房意向金，且被告于2018年2月1日尚未取得商品房预售许可证，故原、被告签订的新老三张收据不具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同的主要内容，不能认定构成商品房买卖合同法律关系，应当做预约合同看待。2019年2月3日的收据上显示的没签正式合同之前可全额退款，系双方约定的任意解除权，被告向原告发出的解除《购房意向金协议》通知函合法有效，被告的解除通知已经生效。被告已将收取的款项全额退还原告，并将涉案房屋另行卖给他人，原告要求被告继续履行合同已不可能，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告焦作市正元旅游地产开发有限公司在嵩县XX路开发建设“XXX苑”X号楼、X号楼商品房，于2018年11月26日取得商品房预售许可证。2018年2月1日，原告孙金殿、张润巧在“XXX苑”选购住房一套，原告交付被告170500元，被告给原告出具的《收据》载明：交款单位孙金殿，收款方式刷卡，人民币（大写）拾柒万零伍佰（170500），收款事由XXX苑购房意向金110500抵房款122000元，X#楼X单元XX楼XXXXX，执行3300一平方，楼层不加价，面积158.72，另购车位一个6万元。该《收据》加盖被告的财务专用章。原告另行于2018年6月18日以转账方式交付被告25000元（附言：预交首付，发票注明优先选择车位）、于2019年2月3日以转账方式交付被告22000元。原告共计交付被告217500元。2019年2月3日，被告另行给原告更换出具两份《收据》，其中编号0000465的《收据》载明：交款单位孙金殿、张润巧，收款方式刷卡，人民币（大写）壹拾陆万柒仟伍百元整（167500），收款事由XXX苑意向金X号楼X单元XX楼XXXX室，执行3300元／㎡，面积166.48（注：没签正式合同之前可全额退款）楼层不加价；编号0000430的《收据》载明：交款单位孙金殿、张润巧，收款方式刷卡，人民币（大写）伍万元整（50000），收款事由购XXX苑车位一个，总排号第X、X号楼第X、优先选。该两份《收据》均加盖被告的财务专用章。2019年11月22日，被告作出《关于解除〈购房意向金协议〉的通知函》并通过快递方式邮寄送达原告，以原告就房屋价格和优惠等方面提出诸多不合理甚至违法的条件、已严重违反双方约定为由，解除并终止《购房意向金协议》。同日，被告将原告交付的款项217500元全额退还原告。2019年11月25日，原告作出回复函，亦通过快递方式邮寄送达被告，要求继续履行合同。另查明：涉案房屋尚未竣工验收。诉讼过程中，原、被告均认可《收据》中载明的X#楼X单元XX楼XXXXX与X号楼X单元XX楼XXXX室系同一套房屋。2019年11月25日，被告与他人签订商品房预售合同，将涉案房屋另行卖给他人。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告孙金殿、张润巧与被告焦作市正元旅游地产开发有限公司虽未签订书面的商品房买卖合同，但被告给原告出具的《收据》所载明的内容，具备商品房买卖合同的主要条款，且被告已经收取原告部分房款，故该《收据》能够证明原、被告之间存在商品房买卖合同法律关系。该《收据》所载明的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据诚实信用原则及鼓励交易原则，合同不能任意解除，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，原告针对房屋价格和优惠等方面提出的条件不构成根本性违约，不足以导致合同目的不能实现。故被告作出的《关于解除〈购房意向金协议〉的通知函》不符合法定或者约定的解除合同的条件，不发生解除合同的法律效力。综上，原告主张被告作出的《关于解除〈购房意向金协议〉的通知函》不发生法律效力，具有合同和法律依据，本院予以支持。被告主张《关于解除〈购房意向金协议〉的通知函》已经生效的辩称意见，本院不予采纳。诉讼过程中，原告自愿撤回第2项诉讼请求，系对自身民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：确认被告焦作市正元旅游地产开发有限公司于2019年11月22日向原告孙金殿、张润巧发出的《关于解除〈购房意向金协议〉的通知函》不发生解除合同的法律效力。案件受理费4562元，减半收取计2281元，保全费1372.5元，共计3653.5元，由被告焦作市正元旅游地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  刘志敏二〇二〇年五月十六日书记员  韩贝贝