黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初14657号原告：哈尔滨市温馨岛物业管理有限公司，住所地哈尔滨市道里区前进路正阳花园小区14，15栋-1-2层39号，统一社会信用代码91230102769067298H。法定代表人：祖艳玲，职务经理。委托诉讼代理人：王丽娜，黑龙江博润律师事务所律师（实习律师吕丹协助）。被告：刘冬梅，女，1966年12月1日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张学军，黑龙江长城律师事务所律师。原告哈尔滨市温馨岛物业管理有限公司（以下简称温馨岛物业公司）与被告刘冬梅物业服务合同纠纷一案，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温馨岛物业公司的委托诉讼代理人王丽娜、吕丹，被告刘冬梅及其委托诉讼代理人张学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温馨岛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付2007年至2017年止的包烧费38,346.24元，违约金77,549.13元。欠费合计：115,895.37元；2.依法判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告系哈尔滨市南岗区XX街XX号综合住宅楼小区的业主，原告为该小区物业管理单位，负责该小区的物业管理及供暖服务工作。但被告自2006年起一直拒交物业费、包烧费，原告每年多次索要，但被告总是以各种理由拒绝交付，或躲而不见。在原告多次向被告催缴包烧费未果的情况下，在2008年11月中旬把被告刘冬梅家三处房屋、她哥刘某某家四套房屋、刘某琴一套房屋进行了关栓处理，停止供热，为此她们家就开始来闹事，先是刘冬梅把办公室砸了，原告报了警，当时邮政派出所出了警，随后在原告每次刚要烧锅炉时刘冬梅就和她家人把她父亲抬到锅炉房里，不让烧锅炉，原告当时也报了警，邮政派出所警察来了，一看是80多岁老人，也不能采取强制措施，就走了，这样反反复复不让烧锅炉，小区因此停了11天气。当时原告向办事处还有南岗区供热办、市供热办反映了这事，南岗区供热办工作人员都来好几次现场，劝说她家不能不让供暖，她家也不听，后来小区业主家实在受不了了，老人孩子都有冻病的，办事处领导和供热办主任找我们商量，我们顾全大局把给关栓的刘冬梅家三处房屋、她哥刘某某家四套房屋、刘某琴一套房屋给开了栓，恢复了供暖，她家才不把她父亲弄到锅炉房里了，原告才能给老百姓供暖。被告刘冬梅这种恶意的行为，肆意阻碍正常供暖工作，使小区几十户居民在严寒的冬季11天饱受寒冷，影响了百姓的正常生活，小区宾馆经营也因此受到了影响。原告认为被告享受了供暖物业管理服务，就应当履行交付供暖费、物业费的义务，被告拒绝履行交费义务就是违约行为，也违背了诚信原则。如果任被告的这一行为继续下去，不但会使小区内的物业工作受损，而且对其他业主也是不公平的、也影响社会和谐，给社会带来负面影响。综上，原告特依据相关法律规定，特诉至贵院，恳请贵院依法裁决。被告刘冬梅辩称，一、原告所诉与事实不符，本案是基于供暖服务合同关系产生的供暖费纠纷，属普通的合同之债，原告诉请的债权已超过诉讼时效、违约金诉请没有依据、不符合法律规定。1.被告在XX街涉案小区内有数套房屋包括涉案的房屋，自2006年原告从前期物业公司即金世纪物业公司接手供暖后，因供暖温度、供暖设备损坏跑水损坏物品及锅炉噪音扰民等问题，双方发生矛盾，鉴于原告一直未予解决，被告才于2010年开始拒缴热费，直至2017年8月份小区供热并入大网。在原告供热的10余年间，原告明知被告拒绝缴费，但却并未向被告催缴过，反倒是被告不断找原告派驻在小区的管理人员，要求解决供暖温度、赔偿损失及噪音问题，但原告始终采取回避态度，不予理睬。自2010年开始双方一直处于僵持状态，原告既不解决争议问题，也不催收热费和物业费，直接至2017年小区供热并网。这10余年间被告一直居住在小区内，所有房屋均由被告管理使用，原告从未向被告催收热费。现原告却在退出供热服务2年之后起诉主张2007年至2017年度的热费，根据《民法通则》、《民法总则》关于诉讼时效的规定，原告的诉请中除2016-2017年度一年的热费外，均超过法定诉讼时效，已丧失胜诉权。2.本案中双方未签订过书面供热合同，对供热标准、供热期限、热费缴纳方式及违约责任等均未达成过合意。根据《黑龙江供热条例》第44条之规定，每一个供热期为一个独立的缴费期，即用户应于每年12月31日前开始缴纳当年热费，最迟应于供热期结束即次年4月21日进行结算。据此，在无书面合同特殊约定的情况下，因供热产生的债权债务始于每年10月份，止于次年4月份。因欠费产生的债权时效起算点应为每年的4月份，因此，2016年之前的热费债权均已超过时效，丧失胜诉权。二、原告诉请的违约金，因双方没有合同约定，原告的此项主张没有依据，不符合法律规定，不能成立。三、原告的诉请为2007年至2017年度的热费，与事实不符。原告所诉的401室房屋，被告是于2010年1月份购买取得的，此前该房屋的供暖费、包烧费已由原房主缴清，在双方房屋交易时该房屋不欠任何费用，双方才办理的更名登记。且被告自购买该房后一直未入住，该房子一直空闲着，2010年被告取得该房屋后即要求原告的工作人员将该房的供暖关栓，该房一直未供暖，直至小区供暖在2017年并网时，该房屋一直处于关栓状态，并网时供暖公司的工作人员应被告要求也未开拴，至今该房没有供暖，供热公司也未收取该房供暖费。原告诉请该房屋的2007至2017年的供暖费毫无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一物业管理移交合同（3页）、证据二哈尔滨市供热企业登记证（3页）、证据三供热企业登记变更申请表（1页）、证据四拆并锅炉房入网协议（4页），具备真实性、合法性和关联性，本院予以采信；原告提交的证据五向南岗区供热办提供材料、情况说明、案件事实经过（5页）、证据六被告欠缴包烧费费用明细（1页），系其单方出具，本院不予采信；原告提交的证据七物业费催费通知6张（打印件）、催缴通知单文件与证据八证人及证言能够相互印证，本院予以采信；原告提交的证据九张某某证言，证人无正当理由不出庭作证，本院不予采信。被告提交的证据一通话录音及文字材料一份，证据三房产证及交易票据一份，证据四照片一份、2019年9月27日被告交纳相关房屋水费时收到的原告公司开具的票据一份无法证明其意在证明的问题，本院不予采信；被告提交的证据二2018年1月13日监测报告一份，因系复印件，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月31日，哈尔滨金世纪物业管理有限责任公司与哈尔滨市温馨岛物业管理有限公司签订《物业管理移交合同》，主要约定由原告温馨岛物业公司继续为南岗区XX街XX号综合住宅楼提供物业服务，2006年9月1日前，所有债权债务问题由哈尔滨金世纪物业管理有限责任公司负责，2006年9月1日后，一切事宜均由温馨岛物业公司负责。原告为XX街XX号X栋X层X号住户刘冬梅供暖，但被告刘冬梅欠缴2007年至2017年期间的包烧费37,559.32元。双方形成诉讼。本院认为，本案系供用热力合同纠纷,争议焦点为：1.温馨岛物业公司诉请的2006年至2017年止的供热费用是否超过诉讼时效；2.温馨岛物业公司诉请的违约金应否支持。本案中，温馨岛物业公司与刘冬梅之间已经建立事实上的供用热力合同关系，双方均应履行各自的合同义务。刘冬梅主张供暖温度不达标的问题，其未提供证据证实，其应当支付对应的供暖费用。被告对原告按照涉案房屋面积及热费标准所计算的2007年至2017年供暖费金额无异议，本院予以确认。关于诉讼时效的问题，供热单位属于社会公用企业，履行供热义务不仅是基于合同约定，而且是基于有关行政规章和国家政策的规定，同时，供热在技术上系整体供热，在采暖方欠费时，供热单位难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定供暖方供热，而是必须履行供热合同。因此，供热合同具有不同于其他民事合同的公共服务性、行政强制性和强制继续履行的特点，供热合同中供热方与采暖方的权利义务失衡。并且由于实际采暖单位与个人众多、居住分散，供热单位在主张权利方面处于不利地位。温馨岛物业公司与刘冬梅产生冲突亦是为了收取供热费，且温馨岛物业公司工人作证多次向刘冬梅主张过权利，故温馨岛物业公司没有明显怠于行使权利的故意，故原告温馨岛物业公司主张被告刘冬梅给付2007年至2017年止的供热费的诉请，本院予以支持，但根据涉案房屋产权证书上登记使用面积94.11平方米对原告起诉状中主张的金额调整为37,559.32元。关于违约金，根据《黑龙江省城市供热条例》第四十五条第二款，用户拒不交纳热费的，应当按照合同约定支付违约金，但原告未能提交合同，故其主张被告支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。对于被告的其他抗辩主张，被告未能提交证据予以证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告刘冬梅于本判决生效之日起十日内向原告哈尔滨市温馨岛物业管理有限公司支付2007-2017年止的供热费用37,559.32元；二、驳回原告哈尔滨市温馨岛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2618元，由被告刘冬梅负担739元，原告哈尔滨市温馨岛物业管理有限公司负担1879元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  杨红瑞人民陪审员  王春燕人民陪审员  黄 荣二〇二〇年五月十八日书 记 员  朱颖涵