广东省潮州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤51民终293号上诉人（原审原告）：苏文煌，男，1973年8月13日出生，汉族，住潮州市潮安区。委托诉讼代理人：苏干勇，广东摩云律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘桂婉，广东摩云律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈敏，女，1985年1月29日出生，汉族，住潮州市潮安区。被上诉人（原审被告）：黄桂生，男，1980年11月4日出生，汉族，住潮州市潮安区。上诉人苏文煌因与被上诉人陈敏、黄桂生房屋买卖合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2019）粤5102民初390号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。苏文煌上诉请求：1.撤销一审裁定，依法支持其诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由陈敏、黄桂生承担。事实与理由：（一）一审法院认定事实不清。首先，双方当事人之间的房屋买卖合同关系真实存在。2016年12月上旬因陈敏经济周转困难，其向苏文煌提出借款请求。因前陈敏尚欠苏文煌部分欠款未归还，故苏文煌拒绝其借款请求。后陈敏告知苏文煌其有一套房产位于潮州市*****702号（以下简称702号房），该房屋转卖后可及时还款。此间苏文煌也有购房意向，其提议向陈敏购买上述房屋。双方达成合意后就有关房屋的买卖事宜进行协商并达成《房屋买卖协议书》。并于2016年12月14日就上述《房屋买卖协议书》到广东新安律师事务所进行见证。据此可见双方的房屋买卖关系真实存在，而一审法院却将双方之间的关系确认为民间借贷关系，与实际情况相悖。其次，苏文煌与陈敏关对702号房买卖价格，是由双方协商一致后确定的，符合双方的真实意愿，与原购房价格的高低无关。一审法院仅凭702号房原购房款为429490元，而双方的房屋交易价格为300000元，否认了双方的房屋买卖合同关系，过于草率。因苏文煌与陈敏相识多年，且此时陈敏的房屋已存在抵押贷款的情况，在苏文煌为陈敏解燃眉之急的情况下，陈敏完全有理由降低房款后转卖给苏文煌。最后，苏文煌之所以在2017年及2018年再次借款给陈敏，是基于朋友情谊不忍陈敏夫妻二人陷入窘迫潦倒的境地。但出乎意料的是，2018年下半年陈敏因涉及诈骗一直处于潜逃状态，苏文煌找不到其夫妇二人，这才无法及时要求其将702号房过户及归还欠款。二、一审法院适用法律有错误。因双方当事人之间房屋买卖行为真实有效，双方之间并非民间借贷关系，故一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》对本案做出的裁定，明显适用法律错误。苏文煌向一审法院起诉请求：1.判令陈敏、黄桂生向其交付702号房；2.判令陈敏、黄桂生向苏文煌支付自2016年12月18日起至判决确定交付房屋之日止按日交易总额5‰累计的滞纳金。3.本案诉讼费用由陈敏、黄桂生承担。一审法院认为，本案争议的焦点在于苏文煌与陈敏、黄桂生之间是房屋买卖合同纠纷，还是民间借贷纠纷。苏文煌提供广东新安律师事务所见证的落款日期为2016年12月14日的《房屋买卖协议书》、《收条》和702号房的《广东省商品房买卖合同》复印件佐证，陈敏、黄桂生确认其签名的真实性，并提供其与苏文煌的微信聊天记录截图，陈敏的银行账户历史明细及潮州市枫溪人民法院的（2019）粤5191民初169号民事判决书予以反驳。其中，根据陈敏的银行账户历史明细，2016年12月13日，苏文煌转账256800元至陈敏的中国建设银行账号；在2016年9月14日22时48分微信聊天记录截图中，与陈敏、黄桂生聊天的对方有“你好我是文煌”“款以收到谢谢”及《借条》1份的相片，该相片中《借条》为黄桂生于2016年4月15日向苏文煌借款500000元，以土地5.23亩作为抵押，并在下方有手写内容“2016年9月14先付拾万元正（100000.00元）”。对陈敏、黄桂生所提供的证据，苏文煌主张其通过银行转账给陈敏256800元，余下43200元以现金方式交付，已依约交付购房款300000元；对微信聊天记录截图，苏文煌主张双方除本案房屋买卖合同关系之外，还存在民间借贷关系，但有关的借款纠纷已通过潮州市枫溪人民法院诉讼处理，陈敏有关的还款记录与本案无关。结合双方所作陈述及证据，第一，根据《房屋买卖协议书》、《收条》和702房的《广东省商品房买卖合同》，可知，陈敏、黄桂生购买702号房的购房款为429490元，而其与苏文煌所约定的702号房交易价格为300000元，低于其一手交易价格。第二，关于购房款的交付情况，苏文煌的陈述存在前后矛盾。苏文煌在起诉状中述称是签订协议当日全额支付购房款；其庭审时述称，本案涉及的购房款是陈敏及其朋友案外人苏细弟到苏文煌家中，支取现金300000元；陈敏、黄桂生辩称本案为借款，实际交付是256800元并提供银行转账记录佐证，之后，苏文煌又述称购房款中256800元是转账交付，其余43200元是现金交付。苏文煌作为购房者，其应清楚购房款的交付情况，不应出现陈述不一。第三，苏文煌作为购房者，其与陈敏、黄桂生签订《房屋买卖协议书》的直接目的应是取得702号房的所有权。根据《房屋买卖协议书》第六条第2款约定，在办理权属变更手续之前，甲方（即陈敏、黄桂生）在将购房款全额付还乙方（即苏文煌），同时支付该款自本协议签订之日起至实际偿还之日止按年24%的利率累计的利息的前提下，可随时解除本协议。即在702号房所有权变更登记之前，陈敏、黄桂生付还苏文煌300000元及利息的情况下，其可以解除房屋买卖协议。该约定内容与苏文煌签订此协议的目的存在冲突。一审法院询问苏文煌购房目的，其述称是知道陈敏、黄桂生资金紧张，想从中购买比较便宜的房产；一审法院询问现702号房是谁占有及使用，其述称是陈敏及黄桂生；一审法院询问702号房是否办理不动产登记，苏文煌述称其目前尚未持有该房的权属登记证，但据陈敏、黄桂生称是已办理，不清楚具体由谁持有；一审法院询问2016年苏文煌已交付购房款，为何一直没有要求陈敏、黄桂生交付房屋，其述称在约定3日交房时间之后，有多次要求交付房产，后由于陈敏被刑事立案，看到双方此前关系好的基础上，没有对其采取强硬态度，本次起诉是由于担心出现超过诉讼时效的问题才起诉；一审法院询问为何作出《房屋买卖协议书》第六条第2款约定，其述称是陈敏、黄桂生提出的，如果其生意资金能够回笼，房屋又未过户到苏文煌名下，其要求能够回购房产，并补偿苏文煌的利息损失，苏文煌理解其要求，但一直是认为其没有能力将房产购回，所以才同意作出该约定。结合苏文煌的陈述及《房屋买卖协议书》约定，陈敏、黄桂生应在签订协议3日内交房并在1年内配合苏文煌办理702号房的权属变更登记手续，但702号房一直由陈敏、黄桂生占有，苏文煌既没有急于要求交房，在知道702号房已办理不动产登记的情况下，也没有立即要求陈敏、黄桂生办理702号房变更登记，是因为担心出现诉讼时效问题才于2019年提起本案诉讼。苏文煌作为购房者，在未签订《房屋买卖协议书》之前，就提前一次性支付购房款，不急于交房及办理房产变更登记，甚至同意约定陈敏、黄桂生在付还300000元及利息后，有权解除房屋买卖协议。上述苏文煌的行为有悖日常购房交易行为。第四，根据（2019）粤5191民初169号民事判决，苏文煌主张陈敏、黄桂生分别于2017年11月2日向其借款100000元，于2018年5月15日向其借款484000元，请求陈敏、黄桂生付还借款总计584000元及利息，并由潮州市枫溪人民法院于2019年3月14日受理。苏文煌又于2019年3月22日向一审法院提起本案诉讼。即苏文煌在潮州市枫溪人民法院起诉要求陈敏、黄桂生付还借款，又同时至一审法院提起本案诉讼，要求陈敏、黄桂生交付702号房。结合本案情况，苏文煌述称陈敏于2016年12月向其提出借款时，其不同意，但可以通过购买702号房解决陈敏资金周转问题，故双方签订《房屋买卖协议书》，确定交易价格为300000元。但苏文煌自2016年12月14日签订《房屋买卖协议书》后，在未取得702号房所有权的情况下，再于2017年11月2日及2018年5月15日出借给陈敏、黄桂生共计584000元，这与苏文煌此前谨慎交易的行为不符；而且，苏文煌述称其认为陈敏、黄桂生没有能力付还购房款300000元及利息，所以才同意《房屋买卖协议书》第六条第2款约定，该主张也与其之后再出借给陈敏、黄桂生584000元的行为相悖。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第二款：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”之规定，从苏文煌的交易行为、交易价格及《房屋买卖协议书》的约定，均不足以证明苏文煌主张其与陈敏、黄桂生之间为房屋买卖合同关系。一审法院经向苏文煌释明，其拒绝变更诉讼请求，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，对苏文煌的起诉，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”，第一百五十四条第一款第三项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第二款规定，裁定：驳回苏文煌的起诉。本院认为：苏文煌以其与陈敏、黄桂生签订购买702号房的《房屋买卖协议》和陈敏出具收到购房款的《收条》等为据，向一审法院起诉主张陈敏、黄桂生应向其交付该房产；但陈敏、黄桂生答辩主张涉案款项是借款，并提供银行转账记录、微信聊天记录截图等为据。一审法院根据查明的702号房双方的交易价低于陈敏的购房价、苏文煌对购房款的交付前后陈述不一、协议中约定陈敏在付还购房款及应计利息前提下可随时解除房屋买卖协议、702号房一直由陈敏和黄桂生占有使用、苏文煌在未取得702号房所有权的情况下仍再借款给陈敏和黄桂生等事实，对本案双方当事人讼争的基础法律关系应为民间借贷进行了详细论述，所阐明的理由充分，论证合理有据、逻辑清晰。因此，本院对一审法院关于本案双方之间并不构成真实有效的房屋买卖合同关系的认定，予以认可不再赘述。鉴于一审法院已向苏文煌释明本案法律关系，但其坚持以买卖合同纠纷主张权利，拒绝变更诉讼请求。因本案法律关系与苏文煌据以主张权利的法律关系不同，产生的法律后果亦不同，故其起诉缺乏请求权基础。因此，一审法院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，裁定驳回苏文煌的起诉并无不当，本院予以维持。综上，苏文煌的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  黄泽鹏审判员  沈国斐审判员  李照雄二〇二〇年四月三十日书记员  陈继博