江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初1189号原告（反诉被告）：江苏新业置业发展有限公司(统一社会信用代码9132000073072633XG)，住所地在南京市禄口镇来凤路。法定代表人：梁晓玉，公司总经理。委托诉讼代理人：陈本林、程秋语，北京市京都（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京凯雅房地产开发有限公司(统一社会信用代码913201005935023554)，住所地在南京市江宁区江宁街道地秀路**新逸花园****。法定代表人：张锡鑫。委托诉讼代理人：李群，江苏方多律师事务所律师。原告（反诉被告）江苏新业置业发展有限公司（以下简称新业公司）与被告（反诉原告）南京凯雅房地产开发有限公司（以下简称凯雅公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新业公司的委托诉讼代理人陈本林、程秋语、被告（反诉原告）凯雅公司的委托诉讼代理人李群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2016年11月1日至2018年10月31日期间的空置房物业费（房屋交付业主前）5261.49元及利息损失（自2016年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；2.被告支付自2016年11月1日至2019年6月30日期间的停车管理服务费（停车位交付业主前）619950元及利息损失（自2016年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；3.被告支付自2017年1月1日至2018年12月31日期间的补亏费用1142557.2元及利息损失（自2017年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；4.被告支付原告垫付的电费6194.35元及利息损失（自2019年6月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。事实和理由：被告系位于南京市江宁滨江经济开发区的建设单位，原告系该小区的前期物业服务企业。在原告服务期间，被告自2016年6月1日起，陆续将售出的房屋与车位交付业主，至今仍有部分房屋与车位未交付。根据原被告签订的前期物业服务合同，交付业主前的空置房物业费、空置车位停车管理服务费由被告承担。2014年7月4日，双方签订补充协议，约定如小区交付一年后业主实际入住率低于70%或物业费收缴率低于70%，被告应支付原告补亏费用。因被告未将绿化、监控等移交原告管理以及被告自始未提供绿化维护保养，致部分业主拒缴物业费，原告的物业费收缴率不足70%，被告应按约支付补亏费用。被告已支付截至2016年10月31日的空置房物业费、停车管理服务费合计142743.42元，尚欠自2016年11月1日至2018年10月31日期间的空置房物业费5261.49元、自2016年11月1日至2019年6月30日期间的停车管理服务费619950元及补亏费用1142557.2元。经原告多次催要未果，故诉至法院。被告凯雅公司辩称：1.关于原告第一项诉讼请求。截至2016年1月，交付给业主的房屋已经达到99%，故没有空置房物业费的问题。2.关于原告第二项诉讼请求。原告在接管前期物业时拒绝接受被告交付停车位，而在物业管理过程中又擅自出租被告的规划车位并收取费用，管理过程中又没有尽到管理义务，造成车位的照明、可视系统、道闸等遭到不同程度的损坏，并且无论是购买车位业主还是未购买车位业主均可停放，故原告依据合同约定不能收取空置车位的停车管理费。3.关于原告主张的利息。双方合同明确约定了违约金责任，原告主张利息损失没有事实依据。4.关于原告第三项诉讼请求。首先，自2016年11月起，业主入住率已经超过90%，按照双方合同约定，物业费的收取由原告自行负责；其次，补充协议明确约定在物业交付后物业费收取达不到70%时，双方可以在物业正常运营出现困难的时候，双方协商采取某种补亏的方式，但采取何种补亏方式没有约定，根据合同法的规定，约定不明的视为没有约定；再次，原告所主张的补亏与补充协议中所说的补亏不是一个含义，根据原告提交的证据，原告主张的补亏是指原告在经营期间按照原告行业的一般规则应当赚多少钱来算的，故原告的主张不能成立。5.关于第四项诉讼请求。根据约定，公共能耗费用由原告代业主缴纳，业主承担，故被告不是支付公共能耗的主体，原告的主张不能成立。被告凯雅公司向本院提出反诉请求：1.解除原被告之间的前期物业服务合同关系；2.原告支付被告代缴的公共能耗费用138296.28元。事实与理由：根据前期物业服务合同约定，公共能耗费用由原告代收代缴、业主承担，而被告代缴了138296.28元，故原告应当支付给被告。另，原告未尽物业管理服务责任，造成80%的业主要求另选物业管理单位，并向辖区街道物业管理机构提交申请要求更换，故应解除双方的前期物业服务合同。原告新业公司辩称：1.根据合同约定，被告不享有合同解除权，被告无权主张解除合同。2.被告主张的公告能耗费用系地下车库电费，因被告一直未将地下车库移交给原告管理，相应的电费应当由被告自行承担。本院经审理认定事实如下：2014年7月7月，新业公司（乙方）与凯雅公司（甲方）签订《前期物业服务合同》1份，约定：甲方选聘乙方对新逸花园提供前期物业服务，新逸花园坐落于江宁区地秀路95号，占地面积22575.04平方米，建筑面积63697.6平方米；乙方提供的前期物业管理服务包括共用部位的维修养护、共用设施的日常运行和维护（电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同）、共用部位和相关场地的清洁卫生服务、公共绿化的养护服务、车辆停放管理服务、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理、日常业主公共事务管理协调、收取公共服务费、代缴公共能耗费用；物业服务费用实行包干制，按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅1.8元/月/方米、商业用房2.2元/月/平方米，不含物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用、代收代缴的公共能耗费、停车费、停车管理服务费；合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用（物业服务资金）由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费（物业服务资金）由业主承担；因甲方与购房业主的合同纠纷，导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由甲方承担；乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，根据江苏省物业管理条例可预售不得超过12个月的物业服务费和600元代收代交的分摊公共能耗费，预收费用不得超过12个月；购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费，甲方未售空置产权物业费和公共能耗费按正常费用的70%交纳；因甲方分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业服务费可低于本合同约定收费标准的15%，其差额部分由甲方承担；物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度第1月第1日履行交纳义务；由甲方承担的物业服务费用应季度拨付给乙方；停车场共用车位和共用部分的维护养护，要求正常使用；停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护、管理，要求运行正常，维护养护及时；停车场的公共环境清洁卫生，要求干净、整洁，及时清除积水、杂物等；车辆出入的指引、疏导，要求车辆进出、停放有序，专人定时巡视检查；没有取得地下车库泊位合法停放手续的机动车辆禁止驶入地下库；停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车车位150元/个/月的标准向乙方交纳停车费；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库机动车80元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费；甲方未售权属车位按正常费用的70%交纳，停车场属于甲方所有；停车管理服务费主要用于停车场服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；停车场共用车位和共用部分的维修养护费用（业主自有车位的维护养护费用由其自行承担）；停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的运行能耗费用；停车场的公共环境清洁卫生费用；法定税费；乙方承接物业时，甲方应向乙方移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；业主清册（包括业主姓名、联系地址和电话，房屋建筑面积、交付时间等）；隐蔽工程及资料，消防工程及智能化系统资料；未能全部移交前款所列资料的，甲方应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限；甲方违反本合同的约定，导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方按照合同约定或协商赔偿相关利益人的损失；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；本合同期限自本合同双方签订之日起，至小区成立业主大会选聘新的物业管理企业止；本合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。后双方签订第一份补充协议，约定因《前期物业服务合同》约定乙方要求参与前期介入，熟悉场地，掌握管网、线路布置及设施设备功能等。现双方协商乙方在交付前半年派驻项目经理和工程主管前期介入，根据标书上的依据，项目经理工资为6000元/月，工程主管工资为4000元/月，半年共计60000元，以上费用与开办费一起支付；本协议经各方签字盖章后生效，本协议生效后即成为“原合同”不可分割的组成部分，与“原合同”具有同等的法律效力；除本协议中明确所作增加补充的条款外，“原合同”的其余部分应完全继续有效。后双方又签订第二份补充协议，约定新逸花园前期物业服务合同物业费，因未超出周边地区物业费的标准，为更好地促进房屋销售的原则，高层住宅物业服务费定价为每平米1.8元；根据乙方对现场的实际勘察，结合甲方对现场服务的要求，以达到提升该物业社会品牌形象的目的，我司将为该项目按南京物业服务相应的等级标准提供服务；乙方应严格按照合同约定及行业规范提供服务，接受甲方、业主、政府主管部门的监督；在前期物业服务期间，如小区交付一年后，业主实际入住率低于70%，或物业费收缴率低于70%，甲方应从新逸花园小区社会品牌的效益出发，补贴能确保物业正常运行的经费不足部分，具体补贴办法届时双方再另行商定。另查明：新逸花园系凯雅公司开发建设，位于南京市江宁区，于2016年1月8日完成房屋建筑工程竣工验收备案。新逸花园小区共有6栋建筑及地下车库，其中住宅408户、商铺8户，地下，地下车库车位共计403个公司自2016年1月起为新逸花园提供物业服务，对住宅中的401户自2016年起、另7户自2017年起收取物业服务费，对商铺中的6户自2016年起、另2户自2017年起收取物业服务费。庭审中，双方陈述，地库，地库车位中产权车位330个车位76个，产权车位已对外出售16个；凯雅公司未移交地库车位给新业公司管理。关于主张的空置房物业费5261.49元。新业公司主要提交了自制的收验房问题维修整改明细单16份、自制的房屋空置费明细表1份。凯雅公司对上述证据不予认可，认为收验房问题维修整改明细单不是向业主交房的单据，不能达到证明目的。关于主张的停车管理服务费619950元。新业公司主要提交了自制的产权车位空置费明细表1份、车位交付通知书复印件5张、车位平面图1份。凯雅公司对产权车位空置费明细表不予认可，对车位交付通知书及车位平面图认可，但认为不能达到证明目的。关于主张的补亏费用1142557.2元。新业公司主要提交了自制的业主清册1份、自制的2017年和2018年的税费计算表各1份、自制的2017年成本及明细表1份、自制的2018年成本及明细表1份、自制的2017年收入及明细表1份、自制的2018年收入及明细表1份、自制的2017年新逸花园利润表1份；提交了照片打印件，并称拍摄于2019年8月12日晚上，根据灯光判断小区入住率不足70%；提交了自制的2016年和2017年水表抄表单，并称根据业主水表读数没有变化，或者6个月内每两个月水表差额读数不足2度来统计入住率，2016年入住率为34%，2017年入住率为61%，与照片相互印证，证明入住率不足70%。凯雅公司对业主清册、2017年和2018年的税费计算表、2017和2018年的成本及明细表、2017年和2018年收入及明细表1份、2017年新逸花园利润表均不予认可；对照片的真实性无异议，但认为不能达到证明目的，认为入住率高低与晚上小区亮灯没有必然联系；对水表抄表单不予认可，认为没有任何业主签字确认，也无自来水管理部门确认，同时认为其于2016年已将房屋全部交付业主，且业主已按前期物业服务合同交纳物业费用，如果业主没有入住，反而是减轻了新业公司的物业服务责任。凯雅公司提交新业公司2016年、2017年、2018年的物业费收缴情况记录表1份、新业公司客服人员讲述物业费收缴情况的录像，证明新业公司收费率均超出70%。新业公司对物业费收缴情况记录表不予认可，认为不能达到证明目的；认为录像无法确认真实性和完整性，且凯雅公司获取录像并未征得被录像人的同意，侵害了被录像人的合法权益，不应得到采信。关于主张的电费6194.35元。新业公司主要提交了供电公司的欠费停电通知书1份、机打发票核查联4份、微信缴费截图1份，证明代凯雅公司支付了2019年4、5月的电费合计6194.35元，并称该用电主要用于地下车库照明，但是否用于其他照明不清楚。凯雅公司对上述证据均无异议，但认为不能达到证明目的，并且根据双方合同约定，公共能耗费用应当由新业公司代缴，业主承担。关于主张解除双方之间合同的请求。凯雅公司认为现有50%以上的业主要求罢免新业公司，故其有权解除双方的合同。凯雅公司主要提交了物业管理专项检查表1份、关于开展全区物业管理专项检查的工作方案1份，证明新业公司的物业服务经当地政府物业管理部门检查打分为55分不及格，存在各种缺陷；提交了会议记录1份、关于罢免物业的申请书复印件1份、业主签名的名册复印件1份，证明业主向政府物业管理部门反映新业公司管理不达标，要求停止缴纳相关费用，提出罢免物业公司。新业公司对物业管理专项检查表不予认可，认为没有政府物业管理部门盖章；对关于开展全区物业管理专项检查的工作方案真实性认可，但认为与本案无关；对会议记录、关于罢免物业的申请书及业主名册不予认可，且认为即使真实，签名的业主也只有110户，业主人数及建筑面积远未达到双过半的标准，不具有法律效力。关于主张的公共能耗费用138296.28元。凯雅公司主要提交了自制的电费统计表1份、机打发票核查联复印件58份，证明缴纳了截至2019年5月底的公共能耗电费。新业公司对上述证据真实性无异议，但不能达到证明目的，且恰证明小区的公共能耗电费应由凯雅公司支付。上述事实，有前期物业服务合同、补充协议、房屋建筑工程竣工验收备案表、业主清册、入户手续书、证人证言及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：原告新业公司与被告凯雅公司之间签订的前期物业服务合同及补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于新业公司主张的空置房物业费、停车管理服务费。新业公司提交的主要证据的真实性不能确认，且根据双方陈述，新业公司并未接收凯雅公司移交地下停车位，故对新业公司主张的关于空置房物业费、停车管理服务费相关的诉讼请求，本院不予支持。关于新业公司主张的补亏费用。首先，新业公司提交的自行制作的证据的真实性不能确认，晚间的小区照片并不能证明入住率。其次，物业费的收取责任在于新业公司，且新逸花园房屋已全部交付业主，物业费收缴率取决于新业公司提供的物业服务的品质以及新业公司收缴物业费的措施。故对新业公司主张的关于补亏费用的相关诉讼请求，本院不予支持。关于新业公司主张的电费。根据双方之间的合同约定，公共能耗费用由新业公司代缴、业主承担，且新业公司并未提供证据证明所代缴的电费是属于哪部分的电费，故对新业公司关于电费的相关诉讼请求，本院不予支持。关于凯雅公司主张解除前期物业服务合同的请求。凯雅公司提交的证据并不能达到其证明目的，其要求解除前期物业服务合同的理由不能成立，本院不予支持。关于凯雅公司主张的公共能耗费用。因新逸小区的地下车库并未移交给新业公司，该费用属于地下车库使用的公用电费具体是多少无法确定，故对凯雅公司的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告江苏新业置业发展有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告南京凯雅房地产开发有限公司的全部反诉请求。本案本诉部分应收案件受理费21531元，财产保全费5000元，合计26531元，由原告江苏新业置业发展有限公司负担；反诉部分应收案件受理费1533元，由被告南京凯雅房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  汪 印人民陪审员  虞文玲人民陪审员  丁 虹二〇二〇年五月六日法官 助理  陈薇羽书 记 员  李 瑾