包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2018）内0203民初6578号原告：刘江，男，1983年8月15日出生，住包头市。被告：包头市京奥港置业有限责任公司。法定代表人：赵亮，董事长。委托诉讼代理人：姚恩哲，内蒙古铭法律师事务所律师。委托诉讼代理人：高佳乐，内蒙古铭法律师事务所律师。原告刘江与被告包头市京奥港置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘江，被告包头市京奥港置业有限公司的委托诉讼代理人姚恩哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘江向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付修复房顶防水所需要的费用108692元；2、判令被告赔偿因漏水导致的损失30855元；3、诉讼费3091元、鉴定费用25000元由被告承担。事实和理由：2012年12月29日，原被告签订了《包头市商品房买卖合同》，原告购买的被告开发的房屋，3405号房屋位于顶层，屋顶防水存在严重的质量问题。交房当天下雨漏水导致室内大面积积水，房屋无法正常使用，原告提出后，被告方承诺保证妥善维修。但交房至今维修了不少于十次，但至今未修好。另，原告入住后，2018年4月下雨房屋北侧外墙大面积漏雨，导致家中餐厅，卧室北墙被雨水浸泡并裂缝。2018年7月下雨房屋客厅，主卧室，卫生间，书房，厨房大面积漏水。造成原告室内装修损失，被告应当赔偿并修复。综上，因被告出售质量有缺陷的房屋且不予妥善维修，导致原告装修损失，以及未按照合同约定的期间给原告办理房屋产权证书等问题，原告多次找被告协商，被告均以种种理由推诿，原告无奈诉至法院。包头市京奥港置业有限公司辩称，原告所称的房顶防水已经超出质保期，我方不应承担任何赔偿义务；原告应依法启动房屋维修基金修补，本案诉请与被告无关。原告为证明自己的主张，向本院递交证据如下：1、房屋买卖合同复印件一份，证明涉案房屋归属；2、物业出具的维修记录1张，物业出具的证明2张，证明系2013年领钥匙当天出具的，原告屋顶漏水报修的记录；3、包括交房当天的照片40张，证明房屋在交房当天就在漏水，修复后仍在漏水，并且防水存在质量问题的事实；4、鉴定报告2份、价格评估收费协议书1张及鉴定费票据1张，证明被告需支付费用及赔偿金额，即鉴定费花费25000元的事实。5、光盘一张，证明2018年9月1日拍摄，并房屋漏水确实存在。被告对上述证据的质证意见为：1、真实性证明目的无异议，原告从被告处购买的房屋是34层是顶楼。2、真实性和证明目的均不认可，物业公司不具备相应的鉴定资质，且物业公司与原告存在利益关联，物业公司的证明不具有相应的证据效力。3、该组证据不符合法定的证据格式。4、真实性认可，证明目的不认可，该份鉴定并不能证明房屋质量的缺陷是在质保期内造成的，该鉴定时间已超出房屋质保期，应由原告自行承担，与被告无关。鉴定费用与被告无关，应由原告自行承担。5、真实性和证明目的均不认可，该组证据不符合法定的证据格式，原告未出示原始录像载体，该录像系2018年9月1日形成，已超时该房屋的质保期，与被告无关。被告向本院递交证据为，包头京奥港帝景三期A区工程施工总承包合同一份，建设工程竣工验收备案表一份，证明原告交付的房屋符合合同要求，质量合格且该房屋的防水质保期是5年（从2012年12月31日至2017年12月31日），所以原告诉请早已超出房屋质保期与被告无关。原告对被告提交证据的真实性和证明目的均不认可，称2012年原告所购房屋未交付，系2013年8月31日交付。本院经审理查明，2012年12月29日，原被告签订了《包头市商品房买卖合同》，原告购买的被告开发的位于包头市××区房屋，位于顶层。双方合同第八条规定，甲方交付的商品房质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺，未达到国家标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应按照的规定履行保修责任。因乙方擅自拆改造成损坏的，甲骨文方不承担责任。包头市奥雅山清物业服务有限公司2016年9月17日出具证明，载明“2016年8月17日晚12点左右，21-3405户家中多处漏水，业主报到物业公司后，物业工程人员入户查看，发现书房屋顶及墙体客厅、卫生间、厨房、阳台漏水。在2016年8月18日，物业公司及时联系施工单位派人入户进行查看，查看后双方持不同意见，施工单位拒给维修”。2018年10月30日出具证明，“证明21-3405自2013年8月31日交房以来，房屋顶层一直存在漏水，期间苏中建设也曾派人维修，但末曾修复，修完还漏。2018年7月22日大雨，房顶漏水更严重，防水漏水渗入户内，室内客厅、主团室、卫生间、书房、厨房烟道等部位，已不同程度受损，吻勿业公司多次联系苏屮建设维修，苏中建设只派人于2018年9月份给业主做了闭水试验，并未给维修。”原告刘江向本院提出鉴定申请，经本院委托，包头市冶金建筑研究院于2019年5月23日作出（2019）昆鉴字第59号检测鉴定报告，结论如下：1、墙体裂缝本次检测发现的窗台下方墙体裂缝，是剪力墙与填充砌体间不同材料交接处的竖向裂缝，裂缝均为非受力裂缝，不影响结构安全。但裂缝存在影响观瞻，建议采取适当措施进行处理。2、楼板裂缝本次检测发现的楼板裂缝，是混凝土收缩引起的收缩裂缝。该裂缝为非受力裂缝，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB50292-2015)第6.2.4条及第3.2条规定，当楼板裂缝宽度小于等于0.4hm时，楼板裂缝子项按使用性鉴定标准评级为b,级，尚不显著影响房屋的使用功能，可不采取措施。当楼板裂缝宽度大于0.4mm时，楼板裂缝子项按使用性鉴定标准评级为c,级，影响房屋的使用功能，建议采取相应措施。本次检测该户楼板裂缝最大宽度约为0.1~0.5mm,部分裂缝子项评级为s级。影响楼板的使用功能，建议对裂缝宽度大于等于0.4mm的裂缝进行封闭、补强处理（建议采用环氧树脂封闭，碳纤维补强）。3、造成3405住户房屋多处漏水的主要原因为屋面防水存在质量问题。137影响住户正常使用，建议进行维修。鉴于屋面防水的特殊性，虽然包头市京澳港置业有限责任公司对包头市昆区京澳港帝景小区房屋屋面进行了多次维修，仍不能彻底解决漏水问题。建议再次维修时，结合原房屋的设计使用功能（上人屋面），扩大防水维修范围（建议对整个单元进行维修），规范防水施工做法，彻底解决屋面渗漏问题。4、建议对房屋漏水造成的其它污染、损坏部位进行维修。5、瓷砖空鼓问题：本次鉴定不能确定造成瓷砖空鼓的具体原因，但空鼓影响正常使用，建议维修。2020年1月8日内蒙古衡正通价格评估有限责任公司作出内衡（包）评字[2020]第20号《关于包头市昆都仑区XXXX号房屋重新做防水及家中损失的价格评估报告书》，结论为：1.包头市昆都仑区房屋楼顶为上人屋面，结合原房屋的设计使用功能重新做防水所需要的相关费用在2019年8月30日的价格为人民币：壹拾万零捌仟陆佰玖拾贰元整(￥108692元)。2.包头市昆都仑区京奥港花园21栋3405号房屋因漏水导致家中损失、维修需要的费用在2019年8月30日的损失价格为人民币：叁万零捌佰伍拾伍元整（30855元）。本院认为，原被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》合法有效，且已实际履行，本院予以确认。被告向原告交付的商品房质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺，未达到国家标准和承诺的，被告应承担责任。在原告正常使用出现质量问题情况下，被告应按照双方履行保修责任。据鉴定报告，造成3405住户房屋多处漏水的主要原因为屋面防水存在质量问题。本案在房屋质量保证期内，涉案房屋出现防水问题，施工方已进行查看未予维修，因此被告关于房屋已过质保期的抗辩意见本院不予支持。综上所述，被告应对其出售房屋存在质量问题承担维修责任，对因之产生的损失承得赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条规定，判决如下：被告包头市京奥港置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘江修复房顶防水所需要的费用108692元；二、被告包头市京奥港置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘江因漏水导致的损失30855元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3091元、鉴定费用25000元（原告均已预交），诉讼费由被告包头市京奥港置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审 判 员 甄慧芬人民陪审员 胡冬梅人民陪审员 张乃钰 二〇二〇年五月二十七日书 记 员 高锦瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十二条【履行、补救措施后的损失赔偿】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。