广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2726号原告：广州香江物业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇陈家林路首层**。法定代表人：罗振宇。委托诉讼代理人：余小娟，女，1978年7月18日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴晓翔，女，1986年10月5日出生，汉族，系该公司员工。被告：李正，男，1966年6月24日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：刘斌、方丽英，广东威法律师事务所律师。原告广州香江物业管理有限公司与被告李正物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州香江物业管理有限公司的委托诉讼代理人余小娟、吴晓翔，被告李正及其委托诉讼代理人方丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州香江物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付自2009年7月至2019年9月拖欠的物业管理费36979.58元、水费1641.14元、电费5914.5元、污水处理费808.2元、分摊电费1940.53元及违约金67642.38元（违约金从逾期之日起按欠费总额每天千分之一计算，暂计至2019年9月30日违约金为48006.39元），合计114926.33元；二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是广州市增城区新塘镇翡翠绿洲森林半岛32栋1502房的业主，在购得上述房屋后与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供小区的物业服务，被告需按时支付物业服务费及水电费等。签订上述合同后，原告依约提供了小区保洁、生活垃圾清运、安保等物业管理服务，但是被告从2009年7月起不履行支付物业管理费及其他费用的义务，已构成严重违约。为此，原告多次向被告邮寄送达书面催缴文件，但被告至今仍未付款。为此诉至法院，望判如所请。被告李正辩称：一、因开发商的房屋质量问题导致被告迟延收楼，被告于2011年11月21日才正式收搂，因此被告无需缴纳收楼前的物业费。被告系广州市增城区新塘镇翡翠绿洲森林半岛32栋1502房的业主，该房产用途为住宅，房屋建筑面积188.21平方米。2009年3月21日被告在收楼过程中发现房屋质量瑕疵向原告和开发商提出异议没有收楼，同年4月20日、10月10日因房质量问题再次向原告和开发商提出异议没有收楼，原告却没有及时履行维修整改义务，导致被告无法正常入住。2011年8月16日被告再次准备收楼，发现“室内卫生间瓷砖空鼓、厨房瓷砖空鼓”等房屋质量瑕疵，并再次拒收房屋，同年的9月1日因房屋质量问题也没有接收房屋，经过被告的多次催促和原告的多次维修情形下，维修后的房屋基本满足入住条件，2011年11月21日被告和原告签订了收楼确认书。因此物业费应当从2011年11月21日开始计算，在此之前被告无须缴纳物业管理费。2007年9月27日原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议4.5条约定物业费从《商品房买卖合同》约定的交付之日缴纳或通知收楼之日起缴纳，但是开发商交楼存在质量问题，需要整改，没有正式交楼前被告无须缴纳物业费。二、被告已缴纳的物业费和获赠、获免的物业费没有抵扣。根据原告出具《翡翠绿洲物业管理费获赠单》，该单据明确被告获赠半年物业费，因此被告2011年11月21日至2012年5月21日期间应免交物业费。被告于2011年11月21日至2014年10月24日期间陆续缴纳26个月的物业服务费共计10015.2元（计费标准为192.61元，每月应交物业服务费385.2元），代收分摊电费共计925.1元，代收水费共计38.7元（单价为1.29元），代收污水处理费共计18.9元（单价为0.7元），总计费用为10997.9元。原告主张的物业费应当扣除被告已交的10997.9元。被告于2011年11月21日交纳了三个月的物业费，虽然原告用于抵扣2009年2至4月的物业费，但是该期间被告并没有收楼，因此该交纳的费用应用于抵扣2012年5月21日后的物业费。被告于2011年11月21日收楼之后房屋仍然存在质量问题，一直要求被告整改。对于2014年10月24日被告缴纳的部分物业费和杂费，原告用于抵扣2012年12月至2014年10月期间的物业费及2012年12月至2014年10月期间的污水处理费、公摊电费水费等费用。可见2012年5月21日至2012年11月期间属于收楼后整改时间，从原告的抵扣日期可以看出其已经免除了被告上述整改期间的物业费，否则原告不可能将上述费用抵扣2012年12月之后的物业费及杂费。综上，经抵扣被告已缴纳的物业费和获赠、获免的物业费，被告没有缴纳物业费的时间应从2014年11月开始计算，污水处理费、摊电费水费等费用应从2014年10月开始计算。三、原告没有按照《前期物业管理服务协议》的约定履行维修、清洁等相关义务。根据被告和原告签订的《前期物业管理服务协议》原告承诺本小区为环境优美的高档生态住宅小区，确保小区的整洁、安全。实际上，因质量问题时常发生的墙体脱落、流浪狗随意进出小区、门禁损坏长时间得不到修理、地、地下室和部分楼层遍地是蟑螂时间打扫走廊卫生。因原告未尽到安保义务，小区内出现多次盗窃事件，且业主对该情况已经多次向原告反映，原告对该问题一直置之不理。因被告室内墙体石灰脱落，室内墙体石灰脱落、门口墙体瓷砖掉落问题多次联系原告，原告至今没有处理。四、原告在物业服务期间并未严格按照合同约定的服务质量和服务标准提供物业服务，环境卫生很差，原告违反前期物业管理服务合同以致未能如期实现业主合同目的，已经构成严重违约，故被告无须支付违约金，且原告主张违约金过高，法院应予以调整。且被告也曾主动缴纳水费、电费、物业费，表明被告并无主观违约恶意，因此不应支付违约金。综上，原告诉讼请求计算错误，且其存在违约行为，原告要求被告支付违约金无依据。经审理查明：广州增城香江物业管理有限公司于2012年6月7日经核准登记为广州香江物业管理有限公司（原告）。2007年9月27日，被告与增城香江房地产有限公司（以下简称香江房地产公司）签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告向香江房地产公司购买位于增××新塘镇翡翠绿洲森林半岛32栋1502房的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积192.61平方米，2008年11月28日前交付房屋。2007年9月27日，广州增城香江物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：物业位于森林半岛32栋1502房，该物业的建筑面积为192.61平方米；物业服务费按法定产权面积计收，未办产权证的，先按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积预收，已办理产权证的以产权证记载的建筑面积为准，甲方应将此前预收的物业管理费按法定产权面积进行结算后通知乙方一次性多退少补；乙方每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用；物业管理服务费用（不含公摊水电费）单价为洋房（带电梯）住宅每月每平方米2元；无论是否居住或使用房屋，乙方都应自《商品房买卖合同》中约定的交付之日或《收楼通知书》中通知的收楼之日起按时足额交纳物业管理服务费用；甲方可提供水费、电费、二次供水的加压电费、燃气费等代缴代收费服务；乙方不按约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金；等内容。被告曾于2009年3月、4月、10月期间以及2011年11月21日对涉案房屋验收期间提出房屋存在墙体有裂痕、墙面没有粉刷等多种问题。原告及香江房地产公司曾于2011年期间出具涉案房屋的维修报告和工程联系通知单。被告于2011年11月21日签署涉案房屋的收楼通知书。涉案房屋于2019年1月31日登记在被告名下，建筑面积188.21平方米。另查明，2011年11月21日，被告向原告交纳了2009年2月至4月的物业服务费合计1155.6元（按每月385.2元交纳）。2014年10月24日，被告向原告交纳了2012年12月至2014年10月期间的物业服务费8859.6元（按每月385.2元计算）、代收分摊电费、代收水费、代收污水处理费。原告于2020年4月20日提交的《翡翠绿洲二期32栋1502房账单书面说明》记载：2008年12月至2009年1月收到开发商赠送2个月管理费，2009年2月至4月的物业费已结清，2009年5月、6月收到开发商赠送的2个月管理费，2009年7月至2010年4月期间未缴费，2010年5月至8月收到开发商赠送的4个月管理费，2010年9月至2012年11月未缴费，2012年12月至2014年10月物业费已结清（不包含小部分分摊水电费），2014年11月至2019年9月未缴费起诉的清单未证明被告拖欠的物业管理费、水电费等费用。《账款明细》记载：代收电费合计5914.5元、代收分摊电费合计1940.53元、代收水费合计1641.14元、代收污水处理费合计808.2元、物业服务费合计36136.32元（按房产证面积收取，每月376.43元，不含2012年12月至2014年10月的物业服务费）。被告提交翡翠绿洲森林半岛二期业主群的微信聊天记录以及被告房屋所在楼层走廊墙体瓷砖脱落的照片，拟证明原告长期不履行合同义务引起业主不满。原告为此提交部分其工作人员进行物业服务的照片、清洁排班表、工作计划及实施情况登记表、来访人员登记表等证据拟证明其已经履行了维护、管理、清洁服务。本案庭审期间，原告陈述：1、对于楼层的瓷砖问题，由于该栋楼已经有12年了，墙砖问题属于中修和大修范围，需要动用物业维修基金进行整体维修，需要经过该栋楼业主的2/3签名同意才可动用，所以我方将墙砖进行拆除避免掉下来造成安全隐患，后期我方会启动物业维修基金流程；2、我方会以产权登记的房屋面积收取物业服务费，多退少补；3、被告于2011年11月21日交纳的三个物业服务费是2009年2月至4月的物业服务费；4、我方于2020年4月20日提交的《账款明细》中统计被告欠费期间是：2016年12月至2019年4月的代收电费，2012年7月至2019年8月的代收分摊各种电费，2012年1月及2014年10月至2019年8月的代收水费和代收污水处理费，2009年7月至2010年4月的管理费，2010年9月至2012年11月的管理费，2014年11月至2019年9月的管理费；上述水电费已经扣除了被告已经交纳的费用，管理费已经扣除了被告已交纳的费用和开发商赠送的费用，管理费是按房产证记载的房屋面积计算每月为376.43元。被告陈述：虽然我方确认2011年11月21日收楼，但实际上收楼后还是存在很多房屋质量问题，我方实际能够使用房屋的时间是2014年6月18日。本院认为，原、被告于2007年9月27日签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，亦代被告缴交了水电费等相关费用，故被告应按上述协议的约定交纳向原告支付物业服务费及水电费等相关费用。对于被告主张原告没有依约履行物业服务的义务，但被告未提交充分有效的证据予以证明，且原告亦提交了部分证据证明其已尽了物业服务的义务，由于物业服务是一个长期、动态的过程，对于是否履行物业服务义务的考量亦应综合判断，综合本案查明事实，本院认为被告上述主张理据不足，不予采纳。关于涉案房屋物业服务费开始交纳的时间问题。原告提交的被告签署的《收楼确认书》明确记载被告于2011年11月21日接收涉案房屋，而被告在此之前就涉案房屋存在各种质量问题提出异议和要求整改故未进行收楼，可见被告并不存在主观恶意拒绝收楼的行为，原告亦未举证证明在此之前涉案房屋已经具备合同约定的交付条件，因此，被告应从2011年11月21日起支付涉案房屋的物业服务费。至于被告称其签署《收楼确认书》后涉案房屋仍存在部分质量问题需要整改，但是其已实际取得房屋使用权并享受原告的物业服务，因此，被告抗辩从整改完毕之日起支付物业服务费，理据不足，本院不予支持。涉案房屋的产权证记载的建筑面积为188.21平方米，合同约定的物业服务费为每月每平方米2元，因此，被告应从2011年11月21日起按每月376.42元支付物业服务费至2019年9月30日，由于原告称香江房地产公司有赠送8个月的物业服务费给被告，因此，上述物业服务费顺延至2012年6月21日开始计算至2019年9月30日，合计32874.01元（其中2012年6月的物业服务费为125.47元）；上述费用还应扣减被告于2011年11月21日与2014年10月24日已支付的物业服务费合计10015.2元，即被告现仍应支付物业服务费22858.81元以及违约金（每月违约金以当月欠费为基数，其中2012年6月欠费125.47元，从欠费次月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年9月30日止；每月违约金总额以当月欠费本金为上限，其中2012年12月至2014年10月不计算违约金）。原告代被告垫付了2016年12月至2019年4月的代收电费5914.5元，2012年7月至2019年8月的代收分摊电费1940.53元，2012年1月及2014年10月至2019年8月的代收水费1641.14元和代收污水处理费808.2元，因此，原告请求被告支付上述费用（上述费用已经扣除被告于2014年10月24日已交纳的款项），理据充分，本院予以支持。但原告请求该部分费用在2019年9月30日前的违约金，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李正于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付2012年6月21日至2019年9月30日的物业服务费22858.81元以及违约金（每月违约金以当月欠费为基数，其中2012年6月欠费125.47元，从欠费次月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年9月30日止；每月违约金总额以当月欠费本金为上限，其中2012年12月至2014年10月不计算违约金）；二、被告李正于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付2016年12月至2019年4月的代收电费5914.5元，2012年7月至2019年8月的代收分摊电费1940.53元，2012年1月及2014年10月至2019年8月的代收水费1641.14元，2012年1月及2014年10月至2019年8月的代收污水处理费808.2元；三、驳回原告广州香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1299元，由原告广州香江物业管理有限公司负担666元，由被告李正负担633元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年五月二十八日书记员  何晓蕾