湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初83号原告：阮鲲，男，汉族，1983年8月1日出生，住湖北省咸宁市咸安区，系余桃先之子。原告：阮鹏，男，汉族，1980年8月10日出生，住同上，系余桃先之子。委托诉讼代理人：郑德露、罗赛，湖北瀛平惟合律师事务所律师，一般代理。被告：湖北锦怡房地产开发有限公司（以下简称锦怡公司），地址：湖北省咸宁国际大厦****。法定代表人：镇桂香，总经理。委托诉讼代理人：黄大丁，男，汉族，1963年11月26日出生，系该公司监事，一般代理。委托诉讼代理人：刘波，湖北瀛楚律师事务所律师，一般代理。第三人：咸宁市第三初级中学（以下简称市第三中学），地址，地址：咸宁市咸安区红旗路中学div>法定代表人：杨晓华，校长。委托诉讼代理人：陈移成，男，汉族，1967年11月12日出生，系该学校副校长，代理权限一般代理。第三人：陈晓婷，女，1991年2月3日出生，汉族，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人：童威，湖北开成律师事务所律师，一般代理。原告阮鲲、阮鹏诉被告锦怡公司，第三人市第三中学、陈晓婷房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，分别向原、被告送达了受理案件通知书、应诉通知书、举证通知书及起诉状副本、公开开庭传票等诉讼文书。于2020年4月16日公开开庭进行审理，庭审中被告以第三人市第三中学欠其款项，该案应以另案审理结果为依据申请本案中止审理，本院当庭口头裁定其中止审理申请理由不符合《民事诉讼法》第一百五十条第（五）项规定的情形，本案继续审理。原告阮鲲、阮鹏委托代理人郑德露、罗赛，被告锦怡公司委托代理人黄大丁、刘波，第三人市第三中学委托代理人陈移成，第三人陈晓婷委托代理人童威均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年6月16日，被告与第三人市第三中学签订《咸安区红旗路中学杏园住宅小区旧城改造购房合同》，约定由被告为第三人市第三中学还建156套房屋，其中无偿移交68套给被拆迁户。原告作为被拆迁户，2013年11月1日，与第三人市第三中学签订《红旗路中学房屋拆迁补偿安置协议书》，对房屋拆迁与安置等事宜进行了相关约定。后被告拆除原告房屋并建成现在的陶元小区。2019年2月20日，原、被告（物业）及第三人市第三中学三方共同签订《领钥匙补充协议》，确认还建房屋具体位置，被告向原告交付了钥匙，原告装修入住至今。后原告发现被告因向第三人陈晓婷借款，将该还建房屋备案于第三人陈晓婷名下。被告与第三人陈晓婷名为房屋买卖，实为民间借贷，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的人民法院裁定驳回起诉”。《民法总则》第一百四十六条规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”被告与第三人陈晓婷间没有买卖房屋的真实意思，因此，被告与第三人陈晓婷签订买卖合同并备案的行为无效。原告与被告（物业）及第三人市第三中学签订的《领钥匙补充协议》是三方真实意思表示，原告按照协议要求支付了相关费用，并占有入住了该房屋，被告应当继续履行该协议，与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并协助原告办理该房屋的包括但不限于预告登记等过户手续。涉案房屋所有权应归属于原告所有。被告与第三人陈晓婷虽然在原、被告确定房号之前已完成房屋备案，但根据《最高人民法院公报?案例》(201812/266:21)解释“01.一房二卖情形，备案在先者不当然取得房屋所有权”;“10.一房二卖，均未过户的，先占有买受人取得所有权”。房屋所有权的归属应根据实际情况确认，现案涉房屋被被告多次处理，但因为被告与第三人无房屋买卖的真实意思，应属无效，而原、被告间是真实的房屋交易，且原告已经支付了房屋的合理对价，并合法占有该房屋至今，且依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置用房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被告按约定需要还建68套房屋给第三人市第三中学，包括原告房屋，原告作为还建户，并且已经占有使用了该房屋，应当取得对应的房屋所有权，被告应当协助原告办理房屋过户手续。综上，原告为维护自身的合法权益，特具状诉至法院，请求一、依法确认陶元小区2栋2单元1304室的不动产所有权人为原告；二、判令被告协助原告办理陶元小区2栋2单元1304室的过户手续，包括但不限于办理预告登记，不动产登记过户等；三、本案全部诉讼费用由被告承担。原告为证明自己的主张，提供以下证据：证据一原告身份证、结婚证、被告企业工商信息；证据二咸安区红旗路中学杏园住宅小区旧城改造购房合同；证据三红旗路中学房屋拆迁补偿安置协议书；证据四领钥匙补偿协议；证据五购房合同备案登记；证据六被告出具的《情况说明》；证据七住户登记表；证据八通知；证据九联系函和承诺书。被告锦怡公司辩称：一、原告诉请要求确认涉案房产的不动产权于法无据，在未办理登记手续之前，房屋的所有权仍属于被告。被告依据《物权法》第三十条，因合法建造的事实行为取得涉案房屋的所有权。在未办理登记手续前，基于物权的独立性，房屋所有权未发生转移，原告要求确认物权的诉请于法无据。二、被告有理由在市第三中学严重违约的情况下不予移交安置房和办理协助过户手续。(一)市第三中学未依约向被告返还前期垫资款，依据合同约定，被告有权不予移交安置房。被告与市第三中学签订的《咸宁市咸安区红旗路中学旧城改造项目招商协议书》第五条6.2明确约定“若甲方应当向乙方归(退)还前期投资，但未及时归(退)还，甲方按照乙方逾期付款同样的标准向乙方承担违约责任，且在甲方归(退)还全部款项前，乙方有权不予移交安置房给甲方或甲方指定的接收人。”被告前期垫资，第三人市第三中学返还了部分，但仍剩余部分未予返还，依据协议，被告有权不予移交安置房。(二)市第三中学未依约全面履行拆迁义务，提交虚假拆迁面积，导致还建面积有误，所有涉及被拆迁户应退还相应拆迁补偿或补交购房款。在此项目中，市第三中学负责拆迁，被告负责还建市第三中学本应实事求是、依法依规地开展拆迁工作，与被拆迁户签订拆迁补偿安置协议，然后向被告提供真实的拆迁面积，被告以1:1.2的标准负责无偿还建68套房屋。项目基本完成后，市第三中学向被告交接了32户被拆迁户房产证原件，被告在统计过程中发现，被拆迁户的真实房屋面积与拆迁补偿安置协议书中的拆迁面积存在较大出入。已提交的32户房产证中有6户为本系列案件的原告，如张伦洪，证件面积为68.74㎡，被告本应按68.74×1.2为其无偿还建82.49㎡，但学校与其签订的拆迁补偿安置协议书中认定的其有证面积为84.82㎡，最后被告为其无偿还建的面积就有84.82×1.2=101.78㎡，相差19.29㎡。而其余未起诉的被拆迁户也均存在此种情形(具体见证据四清单)，就此造成的巨大差额损失，任何一个开发商都是无法承受的。如果按照真实被拆迁面积，那么所有拆迁户都应退还拆迁补偿或补交购房款。(三)《确认房号及认购车位协议书(还建户)》仅是对还建房屋房号及车位的确认，并且因部分原告未提交房产证原件合同成立生效的条件未达成。《确认房号及认购车位协议书(还建户)》明确约定“在乙方向甲方提供原拆迁房产的房产证或土地证原件(无证的应提供相关合法的证明文件)和共有人的证明文件的条件下，订立如下确认房号及认购车位协议书”。19户原告中目前仅有6户提交了房产证原件，多剩余13户未提交任何证明。并且，该协议仅是对房号及车位的确认，原告无依据向被告主张要求协助办理过户。三、原告的起诉是基于其与市第三中学的房屋拆迁安置补偿关系，而非与被告的房屋买卖关系。就此而言，被告与原告并无直接权利义务关系，原告不应向被告而应向市第三中学主张权利。原告作为红旗路中学旧城改造项目的被拆迁人，其是与市第三中学签订拆迁补偿安置协议，并且协议明确约定“由甲方(学校)负责统一还建(产权调换)”“还建房的相关证件以旧证换新证由甲方统一办理”，即为原告还建房屋的义务主体应为市第三中学。被告作为该还建项目的开发商，是基于与市第三中学的《招商引资协议》、《购房协议》而为市第三中学还建68套房屋。简而言之，是市第三中学应当向原告负责，被告不应也无法向原告负责。法院也以此原因裁定驳回原告起诉，要求原告变更诉讼主体及请求。四、本系列案件已经法院审理裁定驳回起诉，现再次起诉仍将锦怡公司列为被告，而将市第三中学列为第三人，不符合再次起诉的条件。本系列案件原告已于2019年10月22日向法院起诉过一次，法院已明确以上述原因要求原告变更诉讼主体及请求。现原告再次起诉，仅追加两名第三人，未变更诉讼主体及请求，并且其第二项诉请要求被告协助办理过户手续，“包括但不限于办理预告登记，不动产登记过户等”，不是明确的诉讼请求，不符合起诉条件，依法应予裁定驳回起诉。五、法院已立案受理被告与市第三中学之间的合同纠纷，本案的审理应以该案的审理结果为依据。被告无意于针对任何被拆迁户，本案其实是被告与市第三中学之间的合同纠纷引发系列后果，被告已就该纠纷向法院起诉，法院已立案受理。本案的审理应以该案的审理结果为依据，被告已向法院提交中止审理申请。综上，请求法院依法裁判。被告锦怡公司为证明自己的主张，提供以下证据：证据一《咸宁市咸安区红旗路中学旧城改造项目招商协议书》、《咸安区红旗路中学旧城改造项目招商协议书》；证据二国有建设用地使用权出让合同；证据三红旗路中学房屋拆迁补偿安置协议书；证据四房屋产权证（6户）、红旗路中学已交证件虚假面积清单；证据五陶元小区项目支付拆迁成本利息核算表、咸安区财政直接支付申请书、咸安区国库集中支付凭证；证据六咸安区法院（2019）鄂1202民初5329号裁定书；证据七咸安区法院《受理案件通知书》。第三人市第三中学辩称：1、19户都是拆迁还建户，被告要为19户拆迁还建户办理房产证手续；2、拆迁还建户选房号在2016年就已确认公示，房号是得到确认的，学校还有57套房子不在拆迁还建之内的，选房号时都避开了；3、所有的拆迁还建户跟被告之间无论是面积、车位，基本上所有的资金（物业费、燃气费、装饰保证金）都已经到位，房号被告应该是十分清楚的。第三人市第三中学没有证据提交。第三人陈晓婷辩称：一、原告非本案适格的诉讼主体。第三人陈晓婷认为原告与被告之间无任何协议，其间不存在任何法律关系，本案中签订拆迁补偿安置协议的双方系被告与第三人学校，而非原、被告，原告与被告，与第三人学校之间未签订任何的买卖协议，为此，原告与本案诉争房屋之间没有法律关系，原、被告主体不适格，请求法院依法驳回原告的起诉。二、原告诉争标的房屋所有权应为被告所有，原告诉求确认不动产的所有权并要求被告为其办理产权证的请求没有任何的法律依据，请求法院依法予以驳回理由如下：1、被告与第三人陈晓婷之间的房屋买卖合同合法有效，应予以确认。第三人陈晓婷与被告于2018年4月9日签订《商品房买卖合同》十五份，同时第三人陈晓婷于合同签订后已向被告支付了全部购房款，并于2018年4月13日在房管部门分别办理了合同备案登记手续。第三人陈晓婷认为，商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，类似于《中华人民共和国物权法》规定的预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。经过登记后便获得了对抗第三人的效力，如果房地产开发企业将经过预告登记的房屋售予第三人，该第三人不能通过登记获得所有权。为此，第三人陈晓婷认为，与被告签订的房屋买卖合同系双方自愿签订，是双方真实的意思表示，且已实际履行了相关付款义务，根据我国合同法相关规定，应当认定为合法有效，并确认第三人陈晓婷对房屋享有相应的权益。2、被告与原告、第三人学校签订的所谓的确认房号的相关协议应为无效的。被告为第三人学校还建房屋共计156套，然而被告明知其中的14套房屋已于2018年4月出售给第三人陈晓婷，仍然在2018年9月14日与原告、第三人学校之间签订协议，将售于陈晓婷的14套房屋交付原告使用，明显属于恶意串通，损害第三人陈晓婷的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定:“买受人以出卖人与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”据此，应当认定确认房号协议无效。3、第三人陈晓婷与被告签订的房屋买卖合同在先，原告确认房屋协议在后，同时原告或者第三人学校至今并未与被告签订正式的购房合同，也无证据证明已交付购房款，更未进行任何的备案登记。为此第三人陈晓婷应对标的房屋享有优先权，保护在先合法权益，以彰显法律的公平公正。同时第三人陈晓婷认为，虽然与第三人学校签订了拆迁安置补偿协议，但拆迁安置房仅为其中的68套，且属于第三人学校的房屋房号并未确认，且未支付相应的购房款，被告有权将其余下的房屋进行处置，合理合法，原告以及第三人学校在选购房屋时应当积极审查，尽到审慎义务。其未到房管部门查询便随意挑选房屋，其应为自己的不负责行为承担相应的后果。4、被告与第三人陈晓婷之间不存在借款关系，原告主张第三人与被告签订买卖合同并备案的行为无效无任何法律依据及事实依据。原告未提供任何证据证明，原告与被告之间存在借贷关系，根据我国民诉法及民事诉讼证据规则的相关规定当事人对自己提出的主张应当及时提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。5、原告占用房屋属于不合法占有，应当予以腾退。原告与被告之间无相关买卖协议，提供的领钥匙协议，分房登记表以及通知等均为原告与第三人学校之间发生的行为，与被告无关，无被告授权，私自交付房屋并使用的行为不符合法律规定，不应受到法律保护。综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，起诉不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，驳回原告的起诉。第三人陈晓婷为证明自己的主张，提供以下证据：证据一商品房买卖合同；证据二付款凭证。上列原、被告及第三人提供的证据，经当庭出示、质证，对当事人无异议的证据本院予以采信，对有争议的证据，本院在查明事实后予以确认。经审理查明，2013年5月25日，第三人市第三中学（甲方）与被告锦怡公司（乙方）签订《咸宁市咸安区红旗路中学旧城改造项目招商协议书》（以下简称招商协议书），招商协议书约定：经咸宁市政府和咸安区政府批准，通过招商确定乙方为咸宁市咸安区红旗路中学旧城改造项目的投资人。第二条征收补偿。3.1本项目的征收和拆迁补偿安置工作，由甲方实施；3.2本项目的征收和拆迁安置按照依法制定并报主管部门批准的拆迁方案实施和执行。本项目的征收补偿标准由甲方按照与被拆迁户签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》执行，第三条征收补偿的资金来源。4.1乙方对本项目土地使用权进行拆迁安置补偿提供资金支付。第四条双方的责任和义务。5.1由甲方负责与68户被拆迁户签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，并协调好被拆迁户的搬迁工作。招商协议书还对其他事项进行了约定。2013年6月16日，被告锦怡公司（乙方）与第三人市第三中学（原咸安区红旗路中学）（甲方）签订《咸安区红旗路中学杏园住宅小区旧城改造购房合同》（以下简称购房合同），合同约定：按旧城改造相关规定将甲方红旗路中学教师住宅区16.03亩土地出让给乙方，由乙方为甲方就地还建教职工住宅小区，现有住宅楼房四栋、平房8户，建筑面积共7391.63㎡，还建房屋由乙方建设完成后无偿移交甲方分配给被拆迁户，68户还建房在15个月内交钥匙给还建户，逾期房租由乙方负责，乙方负责为甲方指定的购房人办理房产证，国有出让（70年）土地使用权证手续，全部税费均由买卖双方按照国家规定各自承担。合同还对其他事项进行了约定，2013年11月25日，根据《招商协议书》的约定，第三人市第三中学与原告签订《红旗路中学房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称补偿协议），协议约定：安置方式。乙方（原告）自愿选择房屋产权调换集中还建方式安置。建筑结构为砖混套房，主体建筑有证面积为102.86㎡，由甲方（第三人市第三中学）负责统一还建（产权调换）。协议还对面积差价、楼层差价、补偿方式等事项进行了约定，补偿协议签订后，原告依约履行了将自己所有的旧房移交给被告及第三人市第三中学拆迁。2016年4月19日，被告与市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，随后被告对涉案项目进行建设，工程竣工后，2019年2月20日，被告（物业）（甲方）与第三人市第三中学及原告（乙方）签订《领钥匙补充协议》（以下简称领钥匙协议）协议确认：原告（乙方），交付物业：锦怡·陶元小区2栋2单元1304室，建筑面积139.00㎡。签订本《领钥匙协议》时，必须签订《物业管理合同》及《装修管理协议》，并预交一年物业管理费、代收住房维修基金、办证费用、代收煤气（天然气）开通费用、装修保证金、预交水费保证金、装修垃圾清运费等相关费用,原告按协议约定缴纳上述费用后对涉案房屋进行装修并入住至今，但被告未按《招商协议》、《购房合同》、《领钥匙协议》的约定为原告办理还建房的相关证件（不动产权证）。同时查明，被告在庭审中自认，被告因向第三人陈晓婷借款以涉案房屋为担保，并于2018年4月13日在咸宁市住房和城乡建设局办理了登记备案手续，公司与陈晓婷是民间借贷关系，不是房屋买卖关系，与其签订《商品房买卖合同》不是真实意思表示。本院认为，被告与第三人市第三中学签订的《招商协议书》、《购房合同》是双方经过充分友好协商，按照自愿、平等、互利的原则签订的，原告与第三人市第三中学签订的《补偿协议》及原、被告（物业），第三人市第三中学签订的《领钥匙协议》是根据《招商协议》、《购房合同》的约定而签订的，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。当事人应按合同的约定履行各自的义务。原告依约履行被拆迁房屋的相关义务。被告仅依约履行了交付还建房的义务，但未依约履行为原告办理涉案（还建房）房屋权属证书的义务，构成违约，应当承担违约责任。被告辩称，因涉案房屋实际面积与协议面积不符，且第三人市第三中学欠款，故未办理房屋权属证书，第三人市第三中学是否欠被告工程款与本案原告不具有法律上的利害关系，故被告以上述辩称理由未向原告办理房屋权属证书不成立，被告应当按约定履行为原告办理房屋权属证书的义务，建筑面积最终应以办理房屋权属证书相关部门实际测量为依据，房屋面积差额以多退少补原则，据实结算。被告与第三人陈晓婷之间存在借贷关系，为担保被告债务的履行，被告将拆迁安置房即还建给原告的涉案房屋，通过签订《商品房买卖合同》的方式办理商品房预售登记手续，由第三人陈晓婷作为登记权利人的形式进行担保，该行为实际是被告以房抵债给第三人陈晓婷，一房二卖。第三人陈晓婷与被告之间并无商品房买卖合意。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予以支持”。原告要求确认陶元小区2栋2单元1304室的权属属原告所有并办理房屋权属证书的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告阮鲲、阮鹏，被告湖北锦怡房地产开发有限公司及第三人咸宁市第三初级中学上述签订的合同协议合法有效。原告阮鲲、阮鹏具有对陶元小区2栋2单元1304室房屋优先取得补偿安置房屋的权利；二、责令被告湖北锦怡房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内为原告阮鲲、阮鹏办理陶元小区2栋2单元1304室房屋权属证书。本案诉讼费100元，由被告湖北锦怡房地产开发有限公司承担。如不服本判决可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  严 平人民陪审员  李卫生人民陪审员  田学共二〇二〇年五月二十五日书 记 员  魏竹君