上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初3811号原告：上海祥大房地产发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区商城路XXX号XXX室。法定代表人：任军，董事长。委托诉讼代理人：盛艳平，上海市汇业律师事务所律师。被告：珠海横琴澜潾基金管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李莉文。委托诉讼代理人：方遒，男。委托诉讼代理人：杜峥，江苏法舟(上海)律师事务所律师。原告上海祥大房地产发展有限公司与被告珠海横琴澜潾基金管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年3月5日、2020年5月11日公开开庭进行审理。原告上海祥大房地产发展有限公司的委托诉讼代理人盛艳平及被告珠海横琴澜潾基金管理有限公司的委托诉讼代理人方遒、杜峥两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海祥大房地产发展有限公司向本院提出(变更后的)诉讼请求，判令被告支付：1.2019年6月租金241,212.44元；2.2019年6月物业费43,899.72元；3.2019年4月至2019年6月电费5,478.20元；4.逾期支付租金的滞纳金(以241,212.44元为基数，按照日千分之五的标准，从2019年5月31日计算至实际支付之日)；5.逾期支付物业费的滞纳金(以43,899.72元为基数，按照日千分之五的标准，从2019年5月31日计算至实际支付之日)；6.逾期支付电费的滞纳金(以2,345.20元为基数，自2019年5月31日起算；以1,730.30元为基数，自2019年6月30日起算；以1,402.70元基数，自2019年7月31日起算，以上均按照日千分之五的标准，均计算至实际支付之日)；7.2019年7月1日至9月30日的房屋占用费(标准为原房租的3倍)；8.2019年7月1日至9月30日物业管理费(计算标准为原物业费标准)；9.剩余合同期租金及物业费总额1,425,560.85元作为解约违约金；10.四个月免租期租金；并没收租赁保证金及公共事业保证金869,497.68元。事实与理由：2016年3月29日，双方签订上海市房屋租赁合同(以下简称“系争合同”)，约定原告将民生路XXX号滨江万科中心6层01-04室(以下简称“系争房屋”)出租给被告，后又签订补充协议及补充协议二，约定租赁期限自2016年9月16日起至2019年11月30日止，其中2016年9月16日至2017年1月15日为装修期、装修补偿期，租金自2017年1月16日起算，物业费自2016年9月16日起算。原告于2016年9月16日交付房屋，但被告未支付2019年6月起的租金及物业管理费，经催告后仍未支付。原告据此于2019年6月27日通知系争合同、补充协议及补充协议二于2019年7月1日解除。原告于2019年9月3日仅封锁电梯，其他通道仍可使用。被告应补付租金等费用、支付滞纳金并承担相关违约责任。现原告诉至法院，请求判如所请。被告珠海横琴澜潾基金管理有限公司辩称，原告于2016年11月16日交付房屋，存在迟延。2019年7月，双方一直在协商延期缴费和缩小租赁范围事宜。至少在2019年8月6日，原告已将办公区域封锁，被告无法使用房屋。原告诉请1至3确实存在拖欠，愿意支付，金额需再核实。诉请4至6的滞纳金明显过高，请求予以调低。诉请7至8，愿意承担2019年7月的租金和物业费，愿意承担8月至10月按租金和物业费标准1.3倍计算的空置损失。诉请10由法院酌定。诉请9和11均过高，请求予以调低。经审理查明，2016年3月29日，原告与被告签订系争合同，约定原告将系争房屋出租给被告，建筑面积1,416.12平方米，合同期自2016年9月16日起至2019年9月15日止;于起租日起算的第三年内，每月租金为241,212.44元；物业管理费每月43,899.72元；租金、物业管理费以一个月为一个支付期，在每一个支付期开始前的十日前支付；租赁保证金为三个月租金和三个月物业管理费的总额，金额为855,336.48元；公共事业保证金为14,161.20元；被告于本合同提前终止日后的当日向原告交还房屋，逾期不交还房屋的，每逾期一日，应向原告支付占用使用费(按每日租金标准的三倍计算)；被告逾期支付或拒绝支付合同项下任何应付款，且逾期超过十四天的，属于违约。被告违约的，原告有权取消已享有的装修期，并全额补交装修期内免除的租金；涉及被告支付义务的，每延期一日，向被告收取延迟支付款项的千分之五的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起计算，直至付清；涉及被告交还房屋义务的，每延期一日，向被告收取相当于届时每日租金三倍的占用费；提前解除本合同，收回该房屋，收回该房屋的权利包括但不限于在被告不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除被告在该房屋内的任何财物，没收租赁保证金和公共事业费保证金，并有权要求被告支付装修期内所免去的所有租金;剩余合同期不满六个月的，违约金为剩余合同期的租金和物业管理费总额，但不得低于四个月的租金和物业管理费总额。后，双方签订补充协议对合同期、装修期等做了变更。2016年11月16日，双方再次签订补充协议二，约定交付日2016年9月16日，合同期自交付之日起至2019年11月30日止，装修期自交付日起至2016年11月30日止，装修补偿期自2016年12月1日起至2017年1月15日止，租金起算日为2017年1月16日，物业管理费起算日自交付日起。原告实际于2016年9月16日交房，被告支付租赁保证金和公共事业费保证金计869,497.68元。被告未支付2019年6月1日至2019年6月30日的租金241,212.44元、物业管理费43,899.72元，未支付2019年4月电费2345.20元、2019年5月电费1730.30元、2019年6月电费1402.70元。被告拖延支付上述款项，原告经催告后，于2019年6月27日发送律师函，通知被告双方的系争合同及相关协议于2019年7月1日解除。被告于2019年6月29日收到该函件。审理中，被告当庭演示微信聊天记录，显示2019年8月5日下午，有人向被告员工方遒发出“楼梯也锁了，现在楼梯也走不了了，完全上不去”、“货梯电梯都锁了，楼梯六楼的两个门也都锁了”，8月6日下午，方遒向原告相关人员发出“可以电梯临时开通一下吗，或者通道门开一下，银行就进公司看一下”，对方回复“你找下王某，我不在滨万”等。2019年11月，原告将系争房屋出租给案外人。上述事实，由系争合同、补充协议、补充协议二、交接记录、催收函、律师函、微信聊天记录，以及当事人陈述等经庭审质证的证据证实。本院认为，原、被告签订的系争合同、补充协议及补充协议二系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应依约履行。在合同履行期间,被告无正当理由逾期不支付租金和应承担的物业管理费、电费累计超过14天，构成违约，应承担相应的违约责任，故原告发函要求系争合同、补充协议及补充协议二于2019年7月1日解除，具有事实和法律依据，本院予以确认。系争合同及相关协议解除后，被告应将系争房屋返还原告并支付解除前欠付的2019年6月1日至2019年6月30日的租金241,212.44元、物业管理费43,899.72元，2019年4月至2019年6月的电费5,478.20元。对于房屋的返还时间，本院认为，至少在2019年8月6日，原告对系争房屋进行关闭电梯及消防通道，使被告失去对系争房屋的控制，故可以认定原告于该日收回系争房屋。由于被告未按约在合同解除后及时交还房屋，应支付合同解除后至交还房屋前的物业管理费52,679.66元及占有使用费。对占有使用费的金额，系争合同约定为每日租金标准的三倍，被告认为过高，要求调整，综合本案案情及双方过错程度，本院酌定被告支付2019年7月1日至2019年8月6日的房屋占有使用费434,182.39元。原告主张之后的占有使用费、物业费依据不足，本院不予支持。关于违约金，被告的违约行为给原告造成了房屋空置等损失，应按约承担相应的违约责任，结合本案案情及双方过错程度，本院酌定由被告支付原告相当于四个月的租金和物业管理费之和的违约金即1,140,448.64元。关于装修免租期租金，被告称原告迟延交房，但未举证证明实际交房晚于2016年9月16日。结合被告违约、剩余租期等情况，本院酌定由被告支付装修免租期租金125,305.20元。关于逾期支付租金、物业管理费、电费的滞纳金，原告主张的起算日期未早于合同约定，本院予以准许；原告主张的计算标准明显过高，本院结合被告申请，酌情调为日万分之五；合同解除后，进入清理、结算阶段，原告主张2019年7月1日之后的滞纳金依据不足，本院不予支持。系争合同关于没收租赁保证金和公共事业保证金的约定，亦为关于解约违约金的约定。在已经支持较高金额的解约违约金的情况下，原告要求没收该两项费用依据不足，本院不予支持。该两项费用869,497.68元应由原告退还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告珠海横琴澜潾基金管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司2019年6月1日至2019年6月30日的租金241,212.44元；二、被告珠海横琴澜潾基金管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司2019年6月1日至2019年6月30日的物业管理费43,899.72元；三、被告珠海横琴澜潾基金管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司2019年4月至2019年6月的电费5,478.20元；四、被告珠海横琴澜潾基金管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司逾期支付租金的滞纳金(以241,212.44元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年5月31日计算至2019年7月1日)；五、被告珠海横琴澜潾基金管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司逾期支付物业费的滞纳金(以43,899.72元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年5月31日计算至2019年7月1日)；六、被告珠海横琴澜潾基金管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司逾期支付电费的滞纳金(以2,345.20元为基数，自2019年5月31日起算；以1,730.30元为基数，自2019年6月30日起算；以上均按照日万分之五的标准，均计算至2019年7月1日)；七、被告珠海横琴澜潾基金管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司2019年7月1日至2019年8月6日的房屋占有使用费434,182.39元；八、被告珠海横琴澜潾基金管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司2019年7月1日至2019年8月6日的物业管理费52,679.66元；九、被告珠海横琴澜潾基金管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司违约金1,140,448.64元；十、被告珠海横琴澜潾基金管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司装修期租金125,305.20元；十一、原告上海祥大房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告珠海横琴澜潾基金管理有限公司支付的租赁保证金及公共事业费保证金869,497.68元；十二、驳回原告上海祥大房地产发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费58,136.58元，减半收取计29,068.29元(原告已预交)，由原告上海祥大房地产发展有限公司负担17,496.18，被告珠海横琴澜潾基金管理有限公司负担11,572.11元。被告珠海横琴澜潾基金管理有限公司负担之款，于本判决生效之日起十日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  孟高飞二〇二〇年五月二十一日书记员  顾培菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。