杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初7156号 原告：姜晓峰，男，1989年5月15日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：章林虎,浙江浙联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟晶晶，浙江浙联律师事务所实习律师。 被告：邱文畅，男，1980年9月10日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：殷玲，女，1981年11月22日出生，汉族，住安徽省旌德县。 原告姜晓峰为与被告邱文畅、殷玲房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月9日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。本院于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告姜晓峰及其委托诉讼代理人章林虎、钟晶晶，被告邱文畅到庭参加诉讼，被告殷玲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案经双方当事人申请庭外和解3个月，现已审理终结。 原告姜晓峰向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告姜晓峰与被告邱文畅签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告邱文畅立即返还原告剩余租金40267.5元、押金10000元，及赔偿因解除合同而造成的经济损失228617元（包括转让费、装修费、货损等），共计279639.5元；3.请求判令被告殷玲对上述损失承担连带责任；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告一直想经营小卖铺，正好看到被告殷玲所在的下城区新华路97号店面转让信息，交流过程中得知该店铺为被告邱文畅所有。为避免麻烦，与两被告协商一致，按被告邱文畅要求于2019年6月10日将店铺租金、押金及转让费共计139721元，一并汇入被告殷玲账户。同日，原告加盟左邻右舍连锁店并支付加盟费。2019年6月11日与被告邱文畅签订房屋租赁合同；合同确认该房屋为被告邱文畅所有，约定房屋用途为经营，确定租期及租金，双方在房屋租赁合同上签字。2019年6月12日，原告与装修公司签订装修合同，并向被告邱文畅索要房产证准备办理营业执照，原告拿到房产证复印件才知该房屋的实际所有人为照明公司。原告就拿着照明公司房产证复印件去办理营业执照，却又被工商部门告知下城区新华路97号店面实际所有人为杭实资产经营（杭州）有限公司，不是照明公司，故不能为其办理营业执照。而后原告质问被告邱文畅原因，才知照明公司已被杭实资产经营（杭州）有限公司收购；现该房屋真正的所有人是杭实资产经营（杭州）有限公司。被告邱文畅向原告保证一定会提供有效房产证让其办理营业执照，并让原告按自己的进度放心装修经营。直至原告的店铺开业经营，被告邱文畅也未提供有效的房产证复印件。后原告多次向被告邱文畅索要有效房产证，被告都以各种理由推诿。2019年7月20日，原告致电杭实资产经营（杭州）有限公司询问具体情况，被该公司工作人员告知店铺是从照明公司处接手，因邱文畅与照明公司的租赁合同未到期，所以并未收回该店铺，但早已告知邱文畅等人该商铺不得再转于他人经营。与此同时，被告邱文畅依然用各种理由和借口向原告保证会提供有效房产证件，让原告先放心经营。直到9月份工商部门来查，原告也未拿到有效房产证。2019年9月18曰，因被告的违约行为使原告经营目的不能实现，原告用微信方式向被告邱文畅送达解除房屋租赁合同通知书。综上所述，两被告明知该房屋不是被告邱文畅所有，且不能转于他人的情况下未告知原告实情，给原告造成经济损失其行为构成欺诈。而后被告邱文畅一再向原告保证会提供有效房产证让原告按自己计划放心经营，使原告损失不断扩大。被告欺诈在先，又不能提供有效房产证致原告经营目的不能实现，其行为已构成根本违约。为挽回原告损失，根据相关法律规定，将两被告诉至法院，请求法院支持原告上述请求。原告一直未开业经营。 原告姜晓峰向本院提交如下证据： 1.《房屋租赁合同》及租金转账记录各1份，证明原告与被告邱文畅签订房屋租赁合同并已支付租金、转让费、押金的事实。 2.送达解除房屋租赁合同通知书记录1份，证明原告向被告邱文畅送达解除房屋租赁合同的事实。 3.微信聊天记录1份，证明被告邱文畅存在故意欺诈行为，以各种理由拖延使原告损失不断扩大的事实。 4.《装修施工协议》、票据和相关明细1组，证明原告因解除房屋租赁合同而造成的经济损失共计228617元。 被告邱文畅答辩称：原告装修后开张已两个月。2019年7月2日原告提出被告提供的材料办不出营业执照，被告提出将合同转到大房东那边，由原告跟大房东签订合同就可以办出营业执照。房子是邱文畅租来后，转租给殷玲，再由殷玲转让给原告。原告跟殷玲如何洽谈邱文畅不清楚，而邱文畅跟殷玲之间的房屋转租合同至今尚未到期。原告跟殷玲之间的转让合同。原告的房租是支付给殷玲的，邱文畅不参与其中。关于营业执照的办理，邱文畅一直跟原告在协商，说要么以邱文畅的名义办。2019年8月19日邱文畅已经在“浙里办”里申请，原告当时也是同意的，但是一个月之后，可能是因为原告经营不善，要求解除《房屋租赁合同》，之前都没有提出。邱文畅也去过原告开业的店面，门是开着的。到2019年9月18日的时候，邱文畅让原告跟大房东杭实资产经营（杭州）有限公司签合同，但是原告不同意，可能是觉得费用过高，现在原告房屋钥匙也没还给邱文畅，如果原告把房子钥匙还给邱文畅，还可以把房子转租出去，导致邱文畅现在也有损失。如果原告愿意跟大房东签订合同，邱文畅愿意把房子转给原告，很多事情可以协商解决，但是原告不同意解决。 被告邱文畅未向本院提交证据。 被告殷玲未作答辩，亦未向本院提交证据。 经庭审质证，被告邱文畅对原告姜晓峰提交的证据质证认为：对证据1，对其中《房屋租赁合同》无异议。对其中租金转账记录，认为是原告与殷玲之间的，邱文畅不清楚。押金10000元被告邱文畅确实收到了。对证据2无异议，对解除合同无异议，但是对解除合同时间有异议，解除合同时间不是2019年9月18日，应该是2019年10月30日。对证据3无异议。对证据4，对《装修施工协议》无异议，对装修费用30135元无异议，对进货的材料费用，被告邱文畅没看到过，不清楚。对电动感应门的收款收据无异议，邱文畅去看过了，确实装了电动感应门。对冷柜订货单，邱文畅不清楚。打印机、收款机等收据邱文畅不清楚。37528元的货运代理服务部的发票（6月份进货）不清楚。对运输商收款单不清楚。对冰团e购订单不清楚，对原告进货的货品邱文畅都不清楚的。对垃圾清理费无异议，邱文畅知道的，街道都收的。对杭州尚慧商贸有限公司销售单邱文畅也不清楚。邱文畅去过原告的店面，但是具体的邱文畅没有看，门是看到的。被告殷玲因缺席未到庭，系自动放弃质证的权利。本院认为，原告姜晓峰提供的证据真实、合法，与本案具有关联，证据间能相互印证，共同证明案件事实，故对其证据效力均予以确认并在卷佐证。 综上有效证据及当事人陈述，本院认定如下案件事实： 坐落于杭州市下城区房屋系邱文畅自案外人处租赁而来，后转租给殷玲使用，殷玲承租后在此注册成立杭州市下城区殷玲食品店进行个体经营。后殷玲退租，邱文畅将该房屋租赁给姜晓峰使用，并要求姜晓峰将房屋租金、转让费等支付给殷玲。2019年6月11日，姜晓峰（乙方、承租方）与邱文畅（甲方、出租方）签订的《房屋租赁合同》约定：甲方愿将属于自己的房屋出租给乙方，甲方房屋坐落于杭州市下城区，建筑面积38平方米，甲方租赁该房屋作经营使用。租赁期限自2019年6月11日至2021年12月31日。租金每年140000元。租金按半年结算，实行先付后用的原则，乙方5月31日、12月31日将当年房租款按甲方要求缴入甲方指定的银行账户。乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金10000元整，该款于租房终止，乙方将房屋交给甲方后归还。 2019年6月10日，姜晓峰向殷玲账户转入款项139721元。 邱文畅将案涉租赁房屋交付姜晓峰后，姜晓峰对房屋进行了装修（支付装修费30135元），并加盟左邻右舍（支付加盟费3000元，保证金5000元），购买了相应的设备（支付货架款11095元，电动感应门款6400元，两台冷柜价款8000元，支付收款机、钱箱、扫描枪等款3300元）、进货等，准备作便利店使用。合同履行过程中，姜晓峰向被告邱文畅催要房产证等材料用于办理营业执照。2019年6月，邱文畅将相关材料提供给姜晓峰，因房屋所有人变更，姜晓峰向邱文畅反映无法办出营业执照。邱文畅提出由姜晓峰直接跟房屋所有人签订合同，同时要求姜晓峰另支付80000元转让费，但此后其又称房屋所有人不允许变更合同。2019年9月18日，姜晓峰向邱文畅发送《解除房屋租赁合同通知书》，称上述合同签订后，姜晓峰支付了租金，进行了装修，但因邱文畅一直无法提供有效房产证件，不能办理营业执照，致使姜晓峰经营目的不能实现，通知邱文畅即日起解除房屋租赁合同，要求立即退还剩余租金及赔偿相应损失。后，邱文畅将转让费金额降低为40000元，姜晓峰未能同意，遂提起本案诉讼。 本院认为，原告姜晓峰与被告邱文畅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容亦不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效，各方均应恪守合约，诚实履行各自义务。根据庭审查明的事实，案涉租赁合同系姜晓峰、邱文畅签订，合同权利义务的行使和履行亦仅发生在姜晓峰、邱文畅之间，与殷玲无涉，现有证据亦无法证明殷玲对本案中原告损失发生存在过错，故原告姜晓峰对被告殷玲的相关请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告姜晓峰对被告邱文畅的相关诉讼请求，本院注意到，姜晓峰确从合同订立开始即多次要求被告邱文畅提供房产证等材料用于办理经营便利店的营业执照，邱文畅亦承诺提供。但据双方陈述，因房屋所有权人变更等因素，未能办理出营业执照。后邱文畅又提出变更合同同时要求姜晓峰支付转让费等的方式，但最终双方未能达成一致，亦未能成功办理出营业执照。双方订立合同时，邱文畅即知晓姜晓峰租赁房屋用于经营，出租人邱文畅的主要义务是提供符合合同约定的租赁物供姜晓峰使用，包括提供房产证等相关材料供姜晓峰使用。但因其最终未能将房产证等材料交付姜晓峰，导致姜晓峰未能办理出便利店之营业执照，合同目的不能实现，故姜晓峰有权主张解除合同，被告邱文畅亦对解除合同无异议，鉴于2019年9月18日姜晓峰已经向邱文畅发送解除合同的通知，该日合同已经解除，姜晓峰并已通知邱文畅取回房屋钥匙。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告姜晓峰要求被告邱文畅退还剩余租金、押金的请求有事实与法律依据，本院予以支持。但剩余租金金额为140000/365*104=39890.41元。关于原告主张的损失赔偿，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。本案中，姜晓峰为经营便利店购置了冷柜、钱箱、打印机、收款机、键盘、音响、扫描枪、货物、货架等，均可由姜晓峰拆走。且在营业执照办理出来前，姜晓峰即大量采购货物等，本身亦具有一定过错。在主张合同解除后，姜晓峰本身亦可将该些货物、设备等进行处理以防止损失扩大，其庭审中亦明确确有开业销售部分货物，故该些部分的损失，本院酌情由其自行承担。该解释第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”。本案中，原告姜晓峰提交了装修合同、支付凭证用以证明其支付装修费用30135元，被告邱文畅无异议，应予确认。姜晓峰购买电动感应门支付6400元，被告邱文畅亦确认确有安装，本院亦予以确认。鉴于上述物品已经附合入案涉房屋中，不宜拆除或拆除极大影响价值，被告邱文畅应予以赔偿。且鉴于上述装修、感应门已经使用一段时间，邱文畅赔偿的仅为装饰装修的残值损失。另，原告姜晓峰主张其另支付殷玲转让费，鉴于邱文畅的上述违约行为致使其该部分损失实际发生，邱文畅亦应进行赔偿。因双方当事人均未申请对上述残值进行评估，本院以使用年限占租赁合同期限对比，酌情确认姜晓峰转让费、装修等损失为80000元。此外，作为承租方的姜晓峰，在与邱文畅签订合同前，对房屋的产权情况应当核实清楚，因其怠于核实房屋实际产权状况，导致营业执照最终未能办出的结果亦存在一定过错，本院对姜晓峰其余诉讼请求均不予支持。被告殷玲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告姜晓峰与被告邱文畅于2019年6月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月18日解除； 二、被告邱文畅在本判决生效后十日内返回原告姜晓峰剩余租金39890.41元； 三、被告邱文畅在本判决生效后十日内返回原告姜晓峰押金10000元； 四、被告邱文畅在本判决生效后十日内赔偿原告姜晓峰经济损失80000元； 五、驳回原告姜晓峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5495元，减半收取2747.5元，由被告邱文畅负担1276元，由原告姜晓峰负担1471.5元。 原告姜晓峰于本判决生效之日起七日内向本院申请退费；被告邱文畅于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员  杨 政 二〇二〇年五月十一日 代书记员  施丽莎