内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终829号   上诉人（原审被告）：柳巧叶，女，1976年5月2日出生，丰日兴烟酒经销部经营者，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：吕玉换，住内蒙古自治区包头市，系柳巧叶丈夫。   被上诉人（原审原告）：包头市清静物业服务有限责任公司。   法定代表人：李树兵。   委托诉讼代理人：杜淑燕。   上诉人柳巧叶因与被上诉人包头市清静物业服务有限责任公司（以下简称清静物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2019）内0202民初3501号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   柳巧叶的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回清静物业的诉讼请求。其上诉的事实和理由如下：一审法院基于柳巧叶与清静物业所签订的《前期物业管理服务协议》判令柳巧叶足额支付物业管理服务费，忽视了清静物业的违约行为。其判决排除了清静物业一方责任，明显有损柳巧叶一方的合法权益。清静物业的违约行为主要有以下方面：一、清静物业未能按照约定提供相应的管理服务。1、不履行保洁服务，没有设立垃圾桶，从2016年4月17日至2018年年底，从未打扫过其门前的公共场所（不是马路上是底店门口），柳巧叶多次与清静物业协商解决，清静物业不予理睬。直到2019年开始打扫，但也没有按照协议约定履行。2、不履行公共维护服务（公共场所是柳巧叶底店门口）。3、店门口台阶从2016年4月开始下沉、塌陷，致使门口低洼不平，窟窿无数，老鼠成群，柳巧叶多次向清静物业反映，清静物业推诿不解决，导致柳巧叶商业和生活受到极大影响。柳巧叶只能自己维修两次，共计花销3000元，直到2019年10月25日清静物业才维修了台阶。二、清静物业未按照合同约定每年向全体业主公布物业管理服务实施情况。柳巧叶主张先履行抗辩权，清静物业未履行约定行为，柳巧叶有权拒绝支付物业服务费。三、小区停水、停电清静物业从未告知，也没有贴过通知单。四、一审判决柳巧叶向清静物业支付2017年5月20日至2019年8月31日物业费8952元。清静物业在一审庭审过程中，从未谈到物业费具体数字，柳巧叶也从未承认具体数字。清静物业的服务存在一定瑕疵，全额支付物业管理费明显不公正。   清静物业答辩称，清静物业是严格按照合同提供服务，尽到了合同义务，并且可以提供2015年到2020年疫情期间的光盘来证明清静物业尽到了合同义务。物业公司物业维护服务做的非常到位。柳巧叶说门口塌陷是因为小区门口的主路没有修，所以辅路也就没有修，在2018年的时候小区主路维修完毕，因此辅路也跟着维修完毕，也不存在塌陷。清静物业在小区公告里公布了小区物业管理服务实施情况。停水停电，清静物业也在单元门口张贴公告告知业主了，而且小区停水停电存在不可预测性。欠付物业费8952元是计算到2019年8月31日的，应当由柳巧叶来承担。   清静物业向一审法院起诉请求：一、依法判令柳巧叶履行物业服务协议（合同），支付欠清静物业物业管理费8963元；二、判令支付违约金5000元；三、本案诉讼费用由柳巧叶承担。   一审法院认定事实：2016年4月17日、2016年5月20日、2016年6月8日柳巧叶与清静物业签订三份物业服务合同，合同约定由清静物业承担柳巧叶居住小区的物业管理工作及物业管理费的收费标准、违约责任等，即非住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业管理费，如违约清静物业有权要求柳巧叶按每逾期一日加收应缴额千分之五的违约金。合同签订后清静物业对柳巧叶居住小区提供了物业服务。柳巧叶对该证据予以认可，但对清静物业的物业管理工作到位不认可，提出其物业管理工作没有做到物业服务合同约定的标准。经查，清静物业依据物业服务合同对柳巧叶居住的小区提供了物业服务，但有缺失。现柳巧叶欠底店132.42平米（2017年4月17日至2019年8月31日）物业费5654元；车库一40.61平米（2017年5月20日至2019年8月31日）物业费1667元；车库二40.61平米（2017年6月8日至2019年8月31日）物业费1631元，共计欠清静物业物业费8952元。   一审法院经审理认为，清静物业为柳巧叶提供物业服务的事实清楚，清静物业依据合同提供物业服务，柳巧叶应当按期缴纳物业管理费，故对清静物业要求柳巧叶缴纳物业费的诉讼请求，该院予以支持。柳巧叶以清静物业服务不到位为理由，拒绝缴纳物业费，因证据不足，该院不予采信。关于清静物业滞纳金的请求，因其在服务中存在一定瑕疵，故该请求该院不予支持。今后，双方应加强交流沟通，物业服务公司只有在业主的支持、配合下，服务质量才能更好的提升，共同营造优质和谐的生活环境。   综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告柳巧叶于判决生效后十日内给付原告包头市清静物业服务有限责任公司物业费8952元；二、驳回原告包头市清静物业服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费25元（按简易程序收取），由被告柳巧叶承担。   二审经审理查明，一审法院除了将2016年6月10日清静物业与柳巧叶签订物业服务合同的日期认定为2016年6月8日外，其他事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   二审中柳巧叶提交两组证据：一是底店位置照片6张，欲证明其底店临街，不在小区里面。清静物业对该证据质证称真实性认可，柳巧叶底店的位置就是临街的，但是是上宅下店。二是2020年1月2日拍摄的监控视频和2020年2月27日拍摄的小区现状照片8张，视频是其底店门口监控录制两天录制而成的，欲证明物业服务不到位，不打扫卫生，小区里面没有垃圾桶，物业公司没有尽到义务。清静物业质证称照片和视频真实性不认可，内容都是下雪期间的，柳巧叶在正月十五之前点了旺火，物业公司在正月十五之前无法给业主打扫，下雪期间我们也在积极清扫积雪。   清静物业提交三组证据：一是载有2015年至2020年2月期间物业公司打扫公共区域环境卫生、维护公共设施等劳动照片的光盘一份，欲证明物业公司是按照合同履行义务。   二是包头市北梁新区物业服务有限公司的包北物发（2015）50号文件复印件一份，欲证明收费是合理合法的。三是前期物业合同原件一份，欲证明物业公司和开发商是有合同的，物业的收费、服务都是按照这份合同来实施的，前期物业服务合同的第21条服务期限是2015年3月1日到2025年2月28日。柳巧叶质证称第一组证据真实性认可、证明目的不认可，光盘内的照片都是物业公司在小区内服务的照片，其底店是在小区外面，因此和其没关系。第二组证据真实性、证明目的均认可，对于1.5元的标准也没有异议，就是对于8952元的物业费欠款是怎么算出来的存在异议。第三组证据，柳巧叶质证称没见过，真实性不清楚。   另，柳巧叶庭前申请证人马某、张韦华出庭作证，因一审时两位证人已经出庭作证，且证明内容与一审时一致，故对于柳巧叶的证人出庭作证申请本院不予准许。   本院认为，本案双方当事人对清静物业向柳巧叶提供了物业服务的事实以及案涉底店和两个车库的位置、面积、欠费期间不持异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：清静物业的物业服务是否到位。   柳巧叶上诉主张清静物业未按照合同约定履行保洁服务、公共维护服务等义务，其虽提交视频和照片证明其主张，但是这些视频和照片系近期拍摄，无法证明2017年至2019年欠付物业费期间清静物业的物业服务状况，而清静物业在二审庭审中提交载有2015年至2020年2月期间其公司打扫公共区域环境卫生、维护公共设施等劳动照片的光盘一份，证明清静物业按照合同约定履行了义务。因此，柳巧叶该项上诉主张证据不足，本院不予支持。   柳巧叶上诉主张清静物业没有按照合同约定每年向全体业主公布物业管理服务实施情况，且小区停水停电时物业公司也并未张贴通知单告知。对此，清静物业未能提供相反证据予以证明，故可以认定清静物业在上述两个方面存在不足，应当予以改进。但是这些轻微瑕疵并不能成为业主减免或者拒交物业费的理由，且一审法院已经考虑到物业服务的瑕疵情况并据此驳回了维众物业关于违约金的诉讼请求。要创造一个和谐舒适的小区环境，得益于业主和物业公司的共同努力，清静物业在服务过程中存在令业主不满意的地方，业主应通过积极与物业公司沟通的方式提出意见建议，物业公司也应不断改善服务水平、提升服务品质。因此，一审法院按照双方均确认的面积、欠付物业费期间和物业费收费标准判决柳巧叶向清静物业支付物业费8952元并无不当。   综上，柳巧叶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一)项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人柳巧叶负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 魏晓燕   审 判 员 王雅琴   审 判 员 董婷婷     二○二○年五月七日   法官助理 常慧青   书 记 员 赵昱普   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。