广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8272号原告(反诉被告)：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路****。统一社会信用代码91440101550569656U。法定代表人：李志明，总经理。委托诉讼代理人：朱明利、陈玮玮，均系广东佰仕杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：舒志银，男，1962年2月16日出生，汉族，住，住所地湖北省钟祥市/div>被告：舒成成，男，1985年6月13日出生，汉族，住，住所地湖北省钟祥市/div>第三人：广东珠江纺织博览中心有限公司，住，住所地广州市海珠区瑞纺路****/div>法定代表人：黄治臣，总经理。委托代理人：周凌，女，该司职员。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告舒志银、舒成成、第三人广东珠江纺织博览中心有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈玮玮以及两被告、第三人的委托代理人周凌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告支付2012年8月1日至2013年9月30日期间以及2015年10月1日至2015年10月25日期间的物业管理费15625.2元以及迟延交纳物管费的违约金15625.2元（以所欠的每季度的管理费为本金，拖欠每季度管理费的违约金均是从该季度的首月第一日开始计至付清之日止，逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算，以所欠管理费本金为限）。2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告舒志银于2010年6月18日与第三人签订了《广州市房屋租赁合同》及其补充协议，承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编××号的商铺，此后，被告舒志银又于2011年1月8日签署了《收铺确认书》和《物业使用承诺书》，完成了对上述商铺的接收，并于同日与原告签订了《珠江国际纺织城物业管理协议》，同意由原告为其承租的商铺提供有偿物业管理服务，约定原告向被告舒志银提供物业管理服务，并按被告舒志银与第三人签订的租赁合同约定的面积向被告舒志银计收商铺物业管理费。被告舒志银每月交纳的物业管理费总额为1055.3元，物业管理费自2011年3月1日起计收，并于协议签订当日缴纳3个月的物业管理费。此后，被告舒志银于每季度结束前10日内一次性交清下季度物业管理费，如逾期则应按协议约定支付违约金。协议签订后，被告舒志银于2011年1月27日向原告支付了首期3个月的物业管理费共计3165.9元。2013年7月11日，因被告舒志银个人的经营需要，决定以被告舒成成的名义与第三人就涉案商铺重新签订房屋租赁合同，该合同的租赁期限（起止日期）、租金标准等租赁条件均与被告舒志银签订的合同一致，且此后，两被告亦按商铺原物业管理协议的约定向原告支付了2013年10月1日至2015年9月30日期间的物业管理费。由此可见，两被告实际上系共同经营涉案商铺的，对于所欠的物业管理费应当承担连带清偿责任。截止至起诉之日，两被告共尚欠原告2012年8月1日至2013年9月30日期间的以及2015年10月1日至2015年10月25日期间的物业管理费共计15625.2元。原告分别于2015年8月及2017年8月向被告送达了《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，要求两被告限期缴清上述款项，但两被告至今仍未支付该款项。因此，根据合同约定，两被告须自每季度应缴费日期次日起计算，向原告按日支付逾期违约金，直至缴清所有物业管理费之日为止。两被告共同辩称：被告舒志银签订的合同期间与被告舒成成无关，被告舒成成签订的合同期间与被告舒志银无关。被告舒成成与原告及第三人签订合同的原因是被告舒志银因病住院，无法经营，经与第三人协商转让给被告舒成成经营并签订相关合同，也办理清楚了全部财务手续。被告舒志银与原告于2011年11月8日签订物业管理协议，并预付三个月物业管理费，合同签订后由于珠江国际纺织城在该商场，二、三楼加建商铺并紧靠被告舒志银所租物业二楼××号左边和后面长期违法施工，施工期间一些大型工程机械（包括大型吊机）长时间施工，原告由于施工安全的需要，上门通知被告舒志银关铺离开，并将电梯封闭，将被告舒志银的商铺围蔽在施工红线内，长期施工，工程完成之后，被告舒志银及另一档主高××（××）一道与原告就施工期间的物业管理费在该商场六楼客服中协商，按照原告的要求写了一份减免物业管理服务费的书面申请，上报原告的上级主管部门审批，后经批准同意减免期从合同签订之日至2013年9月30日，被告舒志银于2015年5月20日下午收到物业管理处通知之时及时按照通知金额足额交清，共交9497.7元（2013年10月至2014年6月，交款时间2014年5月20日15:36:55，高××交款时间是2014年5月20日15:31：17，管理费2013年10月至2014年6月，金额13527元），因此被告舒志银不欠原告一分钱物业管理费。原告提出的欠费不合情不合理更不合法，没有事实和法律依据。被告舒志银至今从来未收到过原告的催款通知书，原告提交给法院的催款通知书明显属于虚假证据。被告舒志银，该与原告签订的各项文书上也是都是舒志银，原告公然将写有舒成成的催款通知书和邮政退回寄件拿到法院为证据并公然自制虚假欠款单，将舒成成姓名强加在2013年7月11日前舒志银所谓的欠款单上要求共同偿还。并以此为据将二人共同告上了法院。根据民法通则规定，即使被告舒志银与原告有债务纠纷也超过了法律规定的二年诉讼时效。原告向法院提供虚假证明，应属于伪造证据，并以超出诉讼时效。由于被告舒志银因病住院，无法经营，被告舒志银与第三人于2013年7月11日通过协商转让给被告舒成成经营并交了800元律师费已解除××商铺的租赁合同及一切附加协议，同时并结清了包括物业管理费在内的全部费用，办理清楚了全部财务手续。同时，第三人将该商铺××号出租给被告舒成成，并签订了正式租赁合同并且经广州市房管局海珠分局备案。财务手续也进行结算，第三人财务部门以账务不好处理为由本该以现金的形式退还给舒志银前期预交的履约保证金，预交一年的租金等费用共计105076元转在被告舒成成名下，由舒成成将款项转交舒志银（有收据为证附后）。被告舒志银病好的时候去帮被告舒成成看一下铺，不能说被告舒志银在实际经营，两被告也没有在共同经营。原告所称两被告共同经营完全是无中生有。舒成成虽然将2013年10月1日至2015年9月30日期间的物业管理费足额交清是基于签订了物业管理合同和每季度收到的原告的交款通知，并没有拖欠一分钱的物业管理费，而原告凭空自制欠费清单，公然将舒志银的承租期加上舒成成，将舒成成的承租期加上舒志银制造共同经营，共同欠费的虚假证据。目前没有任何一条法律规定父债子还或者子债父还，原告完全是凭空想象，原告完全是凭空想象蒙骗两被告，以达到非法占有的目的。被告舒成成于2013年7月11日与第三人签订了物业租赁合同，租赁合同补充协议，与原告签订了物业管理合同，并与原告按照合同约定每季度按时足额上交物业管理服务费，时间交至2015年9月3日，然而2015年9月30日晚间，第三人与原告共同将被告舒成成的商铺采取换锁，贴封条的方式非法查封，将被告舒成成的个人物品电脑及办公用品封存在内，2015年10月1日，被告舒成成在该商铺门上取下了解约通知书，然而原告无中生有自制欠费明细（2015年10月1日至2015年10月25日共851元）并将欠费姓名写上两被告，应属虚假证据，根据被告舒成成与第三人签订的补充协议约定自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除，又根据合同法规定，主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告舒成成不欠原告从2015年10月1日至2015年10月25日物业管理费。原告的主张没有事实和法律依据。两被告认为原告隐瞒债务已经全部清偿的事实，以捏造的事实提起民事起诉，严重地侵犯了两被告的合法权益，请求法院在查清客观事实在准确认定的基础上，维护两被告的合法权益，驳回原告的各项诉讼请求。第三人对原告的本诉答辩称：同意原告的所有诉讼请求。被告舒志银向本院提出的反诉请求：1、判令原告向被告舒志银退还预交的物业管理费3165.9元；2、判令原告承担本案的诉讼费。事实和理由：两被告与原告于2011年11月8日签订了物业管理协议，并预付了三个月的物业管理费3165.9元，由于第三人在该商城违法施工，加建档口，一些大型机械，吊机长期施工，将两被告商铺二楼××号围蔽在施工红线内为安全考虑，原告通知两被告关铺，等待通知开门，施工期间原告实际在为第三人和施工方服务，并没有为两被告服务，在施工期间两被告与原告关于物业管理服务费进行了协商，并写了书面材料上交原告的上级部门审批，于2015年5月20日下午收到原告通知并按双方协商及原告上级部门批准的物业管理费数额，于当天下午将减免后的物业管理费全部结清，一次性交款9497.7元，并没有抵扣两被告预交的3165.9元，也没有开具正式物业管理费发票，两被告认为原告应当退还。原告对被告舒志银的反诉答辩称：珠江国际纺织城可能存在施工，但施工是否对两被告的商铺造成影响应由两被告举证，且两被告于2011年9月5日申请对涉案商铺进行装修，若2011年1月8日原告向两被告交付商铺后无法经营属于长期围蔽状态，则两被告不会装修。在被告舒志银与第三人变更承租人为被告舒成成，被告舒成成未与原告签订物业管理协议，并未结清之前的物业管理费，按照被告舒志银提供的证据，被告舒志银与第三人缴纳的租金进行转单变更，被告舒志银转单变更后并未与原告办理物业合同的变更，且被告舒志银为商铺的实际经营者，在原告提交的证据缴费发票底单可知付款方名称是被告舒成成，但付款手机号仍是被告舒志银的手机号，该发票开具的时间是2014年5月20日，缴纳物管费期间2013年10月至2014年6月，可见该段时间，被告舒志银均有实际经营的。由于两被告违约未缴纳租金及物管费，第三人于2016年1月14日向被告舒成成发出关于留置物资的变卖通知，告知被告舒成成于2016年1月16日前搬离涉案商铺，可见被告舒成成使用涉案商铺之2016年1月16日。由于被告的违约，原告有权没收预交的物管费及押金、预交的三个月租金。被告在2011年3月1日至2011年5月31日使用商铺，原告无需退回预缴的物管费。被告舒成成对被告舒志银的反诉答辩称：表示撤回对原告的反诉请求,对被告舒志银的反诉没有答辩意见，由法院认定。第三人对被告舒志银的反诉答辩称：与原告的反诉答辩意见一致。经审理查明：2010年6月18日，被告舒志银（乙方，通信地址为广州市海珠区中大布匹市场九洲广场××，通信电话134××******）与第三人（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区逸景路珠江国际纺织城二层自编××号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积42.207平方米；自该商铺交付之日起计算，租赁期限为8年；该商铺租金按套按年计算，前两个租赁年度的年租金各为26269元，从第三个租赁年度起，每年租金在上一年度基础上递增10%；等。同日，被告舒志银（乙方）与第三人（甲方）签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定：乙方确认承租该物业仅作为梭织面料；甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期接收该物业，如乙方不能按甲方书面通知的日期接收该物业的，视为该物业从甲方书面通知的交付日期起交付乙方使用，租赁期限从甲方书面通知的交付日起算；甲方委托原告对纺织城进行物业管理，乙方应按本合同约定与原告签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同时，乙方承诺遵守甲方、原告目前及日后根据实际情况制定，修订的各项管理制度，并承诺接受上述合同、协议及制度等文件的约束；乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担，甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达；等。2011年1月8日，被告舒志银签署《物业使用承诺书》，接收了承租的商铺。2011年1月8日，原告（甲方）与被告舒志银（乙方，通信地址广州市番禺区东环路××号桥华楼××梯××房，通讯电话134××******）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，订明：乙方承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编××号商铺……现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议：该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为1055.3元；物业管理费从2011年3月1日起计收；签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费3165.9元；此后，乙方应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，按应付未付金额的1‰支付违约金，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的5‰支付违约金；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担，甲方按本协议确定的乙方通讯地址寄出的函件在寄出后5天内即视为送达乙方；等。协议签订后，被告舒志银同日预交付了3个月的商铺物业管理费3165.9元。2011年9月5日，被告舒志银向原告递交《商铺装修申请表》，申请对其出租的商铺进行装修，申请装修的期限为2011年9月7日至2011年10月6日。2013年6月25日，被告舒志银向第三人递交《关于变更承租人的申请》，主要内容为志银纺织承租珠江国际纺织城二楼××商铺，承租人舒志银现因业务发展、经营需要，办理营业执照需用儿子舒成成名字，因此，申请将承租人姓名改为其儿子舒成成。2013年7月11日，被告舒成成（乙方）与第三人（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落于广州市海珠区逸景路合纺街1号珠江国际纺织城二层自编××号商铺出租给乙方做商业用途使用，建筑面积42.21平方米；暂定租赁期限从2012年5月1日至2020年4月30日止，实际租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为8年；该商铺租金按套按年计算，前两个租赁年度的年租金各为26269元，从第三个租赁年度起，每满1个租赁年度，每年租金在上一年度基础上递增10%；等。同日，被告舒成成（乙方，通信地址广州市海珠区中大布匹市场九洲广场××，通讯电话159××******）与第三人（甲方）签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定：甲、乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已知悉该物业的现状和周边环境，对该物业的各项情况作充分及必要的了解和查看，同意承租该物业，并对该物业的可利用空间、位置及套内面积，实用性能，共享部位、共享设施、证照情况及相应的租金、费用等均无异议，不因甲方证照等情况追究甲方任何责任，该物业的建筑面积或套内建筑面积具体资料，不影响本合同规定的租金及其他乙方应缴纳的有关费用和租赁期限；甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期及该物业交付当日的现状接收该物业，如乙方不能按甲方书面通知的日期接收该物业的，视为该物业从甲方书面通知的交付日期起交付乙方使用，乙方同意按照本合同的规定交纳租金及其他各项费用；试营业及开业时间以甲方书面通知的试营业及开业日为准；甲方委托原告对纺织城进行物业管理，乙方应按本合同约定与原告签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同时，乙方承诺遵守甲方、原告目前及日后根据实际情况制定，修订的各项管理制度，并承诺接受上述合同、协议及制度等文件的约束；乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担，甲方按本协议确定的乙方通讯地址寄出的函件在寄出后5天内即视为已送达乙方；乙方同意自该物业交付之日起，乙方通讯地址以该物业为准，鉴于乙方在所承租的该物业经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该物业上，通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方，乙方也可直接签收甲方的通知；乙方确认承租该物业仅用作梭织面料销售，必须以“志银纺织”商号经营；等。2013年7月11日，第三人出具编号YJ2013041××《专用收据》，由原志银纺织交付的租金履约保证金26269元、综合管理费履约保证金26269元共52538元变更为被告舒成成交付。同日，第三人还出具编号YJ2013041××《专用收据》，摘要：租金26269元、综合管理费26269元，扣除已交定金50000元，实交2538元；备注转单2538元，扣除定金50000元，由原来志银纺织变更为被告舒成成。上述租赁合同签订后，2014年5月20日，由被告舒成成交付了2013年10月至2014年6月期间的物业管理费9497.7元。被告舒成成按被告舒志银与原告签订的物业管理协议每季3165.9元标准支付2014年7月至2015年9月间的物业管理费的物业管理费,共15829.5元。据原告提交特快专递单显示，原告于2015年以邮递地址为广东省广州市海珠区九洲轻纺城广场××通过EMS向被告舒成成发出《关于催缴商铺物业管理费的通知书商铺××》，该通知书投递情况不明。两被告对该特快专递单的真实性不予确认。2016年1月14日，第三人向被告舒成成发出《关于留置物资的变卖通知》，主要内容为被告舒成成承租了第三人位于广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城二层××号（自编）的物业，因被告舒成成严重违约，第三人已于2015年9月30日发出《解约通知书》，双方的租赁关系已于2015年10月7日正式解除。租赁关系解除后，第三人于2015年10月21日再次发出《关于搬离物品、交还物业的催函》，但截止至本函寄出之日，被告舒成成仍未按期搬离属于其所有的留置物资。依据双方签订的租赁合同及相关法律规定，物业内属于被告舒成成所有的、除装修设施之外的可移动且移动不会损坏物业的留置物资经在合同约定时间催告被告舒成成仍不认领，可视为被告舒成成已丢弃所有的留置物资，第三人有权处理。第三人决定将于2016年1月16日采取变卖的方式处理被告舒成成留置的物资，变卖后获得的费用将用于优先清偿因处理留置物资而产生的费用，包括但不限于拆除费、搬迁费、运输费、保管费等。请被告舒成成在第三人变卖上述物资的最后期限前，前往第三人客服中心结清租金、综合管理费等各项费用，并办理留置物资处理事宜，否则，因此产生的一切责任由被告舒成成自行承担。等。2017年8月9日，原告以邮递地址为广东省海珠区九洲轻纺城广场××通过EMS向被告舒成成的发出《关于催缴商铺物业管理费的通知》，通知被告舒成成在2017年8月15日前交纳2012年5月1日至2015年12月31日期间的物业管理费15625.2元，该通知于2017年8月15日被退回。另查，原告提交的不动产权证显示：权利人为第三人；共有情况单独所有；坐落海珠区瑞纺路××号××房；房屋建筑面积7560.91平方米。2009年2月26日，广州市公安局海珠分局作出穗公海门编[2009]009号《申请门牌批复通知书》，同意第三人申请位于逸景路广州纺织博览中心一期的门牌××、468号；叠景中路78号、80号；合纺街1号、3号共六个门牌号码。2009年4月27日，广州市公安局海珠分局作出穗公海门编[2009]028号《申请门牌批复通知书》，同意第三人申请位于瑞纺路2号门牌××共1个门牌。2011年5月11日，原告（乙方）与第三人（甲方）、广东合生泰景房地产有限公司（甲方，以下简称合生泰景公司）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将珠江国际纺织城委托给乙方实行物业管理，物业基本情况，类型商业，名称珠江国际纺织城，坐落广州市逸景路，占地面积约160000平方米，建筑面积82万平方米，其中商业面积420000平方米、酒店40000平方米、写字楼60000平方米、公寓300000平方米，最终以政府部门确定的面积为准；委托管理期限自2010年2月1日至2015年1月31日止；等。2011年12月28日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将珠江国际纺织城B区6层甲方办公区委托乙方实行物业管理，名称珠江国际纺织城，物业类型商业物业，坐落位置广州市海珠区逸景路西，占地面积约160000平方米，建筑面积820000平方米；管理期限自2011年9月1日开始至甲方选聘新的物业管理公司为止；等。2015年2月1日，原告与第三人、合生泰景公司签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2015年2月1日起至2025年1月31日止；其余条款与原告、第三人、合生泰景公司于2011年5月11日签订的《物业管理委托合同》一致。2018年6月19日，第三人出具《委托物业管理证明》，内容为第三人为广州市海珠区瑞纺路2号101/201/301/401/501/601房、海珠区逸景路466号101/201/301/401/501/601房的产权人。第三人自2010年5月11日起委托原告对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2019年9月30日，广州市海珠区城市管理和综合执法局作出《区城管和执法局关于的复函》，内容为关于《广州市海珠区人民法院调查函》（2019粤01**民初9137号）的函已收悉，相关情况如下：关于珠江国际纺织城是由合生泰景公司和第三人共同于2011年时建成的，当时有相应的《建设工程规划许可证》（分别是：穗规建证[2008]2861号、2862号、3468号、3471号），但上述两家公司没有按规划图纸施工。根据住房和城乡建设部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》第八条第四款的规定，广州市城市管理和综合执法局对上述公司作出《违法建设行政处罚决定书》（穗综贰处字[2001]第1001号），共处以没收违法收入及违法建设工程造价80625996元的处罚。由于该违法建设查处主体是广州市城市管理和综合执法局，如需了解案件情况，建议向该局致函。随函所附的穗综贰处字[2011]第1001号《违法建设行政处罚决定书》，查明：合生泰景公司、第三人在2008年1月在“博览中心”建设工程施工期间不按规划部门批准图纸施工，存在下列违法建设行为：（一）、擅自在用地范围内利用拟作市政道路的下方空间扩建地下停车场连接通道，将4幢各三层相对独立的地下停车场变成地下三层连成片的地下停车场，共增加面积40009平方米；（二）擅自在地上4幢楼之间加宽3、5层间的连廊，加建2、4、6层间的连廊，共增加面积27858平方米；（一）、（二）两部分合计增加面积共67867平方米；时间落款为2011年1月20日；等。据被告舒志银提供的广州市国土规划资源和规划委员会于2018年10月22日出具的穗国土规划公开[2018]5048号《依申请公开政府信息答复书》，显示：经查，建设单位第三人、合生泰景公司在海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段建设商业裙楼4幢（自编广州纺织博览中心GJ1-GJ4栋、建筑类）、经《建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2012）164号）验收合格。据被告舒志银提供的广州市国土规划资源和规划委员会于2018年10月22日出具的穗国土规划公开[2018]5431号《依申请公开政府信息答复书》，显示：根据被告舒志银提供的信息，现查到穗规建证（2008）2861号、穗规建证（2008）3468号、穗规建证（2008）2862号、穗规建证（2008）3471号的建筑工程规划许可证及其附图。诉讼中，原告与两被告、第三人确认涉案商铺所属的物业没有成立业主委员会。原告表示被告舒志银预交的三个月物业管理费已扣缴了2011年3月1日至2011年5月31日的物业管理费。与被告舒成成没有签订物业管理协议。两被告提交的工程验收合格证包含了案涉商铺在内。涉案整个商场开业时间在2011年年中左右，2015年9月底对整个商场没有封铺行为，涉案商铺内的物品直至2016年1月14日尚未清走，第三人于2018年11月8日另行与第三方签订租赁合同。对两被告提供的三份《关于签署租赁协议的真相说明》、《关于无条件合法解除租赁合同的声明》、《关于国际纺织城营业期间长期进行现场施工的情况证明》不予确认，认为证明材料的证明人是承租方，在其他案件中已作为被告，同时又作为证人，故三性不予认可。2015年通过EMS向被告舒成成发出《关于催缴商铺物业管理费的通知书商铺××》通知，具体邮寄时间应为2015年8月25日。2012年8月1日至2013年9月30日的物业管理费为15625.2元，2015年10月1日至2015年10月25日的物业管理费为851元。两被告表示对于本诉答辩状中提及的赔偿损失42516元以答辩意见提出。被告舒成成与第三人的租赁合同签订后，有以被告舒成成名字办理了个体工商营业执照，但现在已无法提供营业执照。在被告舒成成与原告有签订物业管理协议，但原件已由原告收回。第三人的解约通知书贴在被告舒成成承租的商铺门口，第三人在2015年9月30日晚上把全部的铺位都封了，在2015年10月1日已经开不了门，因此合同解除时间应在2015年9月30日。存放在涉案商铺的物品一直没有取回。被告舒志银与被告舒成成是分开经营，除了经营布料没有其他收入来源。原告提供的第三人的产权证地址与签订物业管理协议地址不相一致，不能证明涉案商铺的权属情况。2011年12月28日原告与第三人签订的《物业管理委托合同》载明的是珠江国际纺织城B区六层甲方办公区，并不涉及商铺物业管理。原告与第三人、合生泰景公司于2011年5月11日签订的《物业管理委托合同》约定的物业管理期限至2015年1月31日，2015年1月31日后就没有物业管理权了。原告与第三人、合生泰景公司于2015年2月1日签订的《物业管理委托合同》中没有约定物业管理费收费标准、没有时间落款、印章是合同专用章而不是行政公章，该合同是为应付诉讼而不签的合同。对第三人于2018年6月19日出具的《委托物业管理证明》有异议。两被告为证明原告免除物业管理费提交了《关于签署租赁协议的真相说明》、《关于无条件合法解除租赁合同的声明》、《关于国际纺织城营业期间长期进行现场施工的情况证明》。涉案商铺所属的商场至解除合同都没有开业，也没有收取租金。按原告与第三人签订的《物业管理委托合同》约定商场要达到80%开业才实行自负盈亏，否则第三人只支付物业管理人员的工资，原告在商场没有开业的情况下不应当收取物业管理费。原告既没有与被告舒成成签订物业管理协议，原告的物业服务又是酬金制，原告要求收取物业管理费没有依据。第三人表示涉案商铺房产证所载地址海珠区瑞纺路××号××房仅包含涉案商铺所在珠江国际纺织城商场二层B区全部区域，不包含商场二层其他区域。被告舒志银于2013年6月25日向我司申请变更承租人为被告舒成成，并未将涉案商铺交还第三人和办理交还商铺手续，而是由被告舒志银直接将商铺交给了舒成成使用（其实舒成成一直参与涉案商铺的经营之中）。租户申请在夫妻、父母子女之间进行更名，均是基于亲属关系的特殊变更。在此情况下，第三人与舒志银办理退铺手续后再和舒成成办理收铺手续无任何意义，而且更名后涉案商铺的装修、货物、物品摆设均未进行变动，依然是舒志银和舒成成的家庭合伙经营。第三人与被告舒志银签订的租赁合同约定，租赁期限自商铺交付之日起计算，租期八年。第三人于2011年1月8日将商铺交付给舒志银，租赁期限从该日起算。舒志银为了办理营业执照申请变更承租人后，第三人与被告舒成成于2013年7月11日签订的租赁合同约定，租赁期限从2012年5月1日起算，至2020年4月30日届满，租期也为八年，所以2011年1月8日至2012年4月30日期间为第三人给予该商铺的免租期。因该商铺严重违约，第三人根据合同约定于2015年10月初以寄发《解约通知》的形式解除了租赁关系，并未将《解约通知》张贴于商铺门口。《解约通知》寄发了一段时间后，第三人于2015年10月末在定期查看商铺情况时，发现涉案商铺内的贵重物品都已搬离，只留下一些零散物品，第三人遂将商铺收回。涉案商铺所属的商场在2011年9月试营业，于2012年5月1日正式开业。本院认为：原告受第三人、合生泰景公司的委托管理涉案商铺的物业，有原告提交的两份《物业管理委托合同》、原告与第三人签订《物业管理委托合同》、第三人出具的《委托物业管理证明》为证证实，第三人对此予以确认，两被告虽然对原告提交的上述合同、证明提出异议，但两被告未能提供证据证明否定原告的取得的物业管理权，故本院予以认定。原告与被告舒志银签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。被告舒志银在2011年1月8日接收了涉案商铺并预交了是3个月的物业管理费3165.9元，原告予以确认，故本院予以认定。涉案商铺承租期间，由被告舒志银申请将涉案商铺转由被告舒成成承租，有被告舒志银、舒成成分别与第三人签订的《广州市房屋租赁合同》及《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》为证证实，原告、第三人均予以确认，本院予以认定。虽然被告舒成成与第三人签订的租赁合同及补充协议约定被告舒成成实际租赁期限自第三人书面通知之日起计算，租赁期限为8年，被告舒成成与第三人没有履行交付手续，但两被告对涉案商铺是否办理交付给被告舒成成的问题没有提出异议，并由被告舒成成向原告交付了2013年10月至2015年9月30日的物业管理费，故可以认定被告舒成成已接收并实际使用了涉案商铺。两被告提出涉案商铺的产权地址与承租地址不一致，不能确认涉案商铺的权属情况。原告为证明涉案商铺的承租地址与产权地址的一致性，提供了公安部门核准的《申请门牌批复通知书》、产权证等证据证明涉案商铺包含在第三人登记的海珠区瑞纺路××号××房范围内，第三人予以确认，两被告未能提供相反的证据证明，故原告主张涉案商铺包含在第三人登记的海珠区瑞纺路2号201房范围内本院予以认定。被告舒志银提出在被告舒成成与第三人签订《广州市房屋租赁合同》及《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》后，其与原告结清了包括物业管理费在内的全部费用，办理清楚了全部财务手续，并提交了由被告舒成成交付的2013年10月至2014年6月期间的物业管理费9497.7元发票为证证实。原告不予确认。从发票显示，该管理费只是2013年10月至2014年6月期间的管理费用，并未显示原告与被告舒志银对2013年9月以前的物业管理费存在免交的约定，两被告提出涉案商铺所属的商场一直没有开业。第三人予以否认。两被告对涉案商铺的开业情况没有提出充分的证据证明，故对被告舒志银主张已与原告结清包括物业管理费在内的全部费用，办理清楚了全部财务手续的主张，本院不予认定。按原告与被告舒志银签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，物业管理费从2011年3月1日起计收。虽然第三人表示存在免租期，但不等于免租期内的物业管理费一并免交，现原告主张两被告拖欠2012年8月1日至2013年9月30日期间的物业管理费15625.2元，两被告表示原告主张的该物业管理费已超过了诉讼时效。对于该物业管理费是否超过时效的问题。第三人与被告舒成成签订《广州市房屋租赁合同》承租涉案物业后，虽然原告与被告舒成成没有签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，但被告舒成成一直按原告与被告舒志银签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》约定交付物业管理费，应视为被告舒成成自愿接受按原告与被告舒志银签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》约定约束。按原告与被告舒志银签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，因此，每一季度物业管理费的诉讼时效应从当季度的第一天开始计算两年，如此类推，故原告主张的上述期限内的物业管理费最后一期的诉讼时效应在2015年8月31日届满。原告表示在2015年8月25日向被告舒成成发出《关于催缴商铺物业管理费的通知书商铺20302》，该通知在原告主张的上述期限内的物业管理费最后一期的诉讼时效届满前发出，原告与被告舒志银约定按季交付的物业管理费用属于独立的费用，每季的物业管理费应单独计算诉讼时效。原告主张的2012年8月1日至2013年8月31期间的物业管理费在2015年5月31日期间届满；2013年9月1日至2013年9月30日期间的物业管理费时效产生中断，该期间的时效重新计算，原告在该期间物业管理费诉讼时效届满即2017年8月31日前于2017年8月9日按第三人与被告舒成成约定的邮递地址广东省海珠区九洲轻纺城广场××通过EMS向被告舒成成发出《关于催缴商铺管理费的通知》，虽然该通知被退回，但仍然产生诉讼时效中断的效力，该期限内物业管理费的诉讼时效应从2017年8月9日重新计算，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”规定，《中华人民共和国民法总则》在2017年10月1日施行，该期间物业管理费的诉讼时效期间应适用三年，原告在诉讼时效期间内，于2019年3月15日向本院提起诉讼，没有超过诉讼时效，故两被告对原告主张拖欠2012年8月1日至2013年8月31日期间的物业管理费的诉讼时效抗辩有理，本院予以支持，对两被告主张拖欠2013年9月1日至2013年9月30日期间的物业管理费的诉讼时效抗辩无理，本院不予支持。第三人于2016年1月14日向被告舒成成发出《关于留置物资的变卖通知》中明确第三人已于2015年9月30日发出《解约通知书》，双方的租赁关系已于2015年10月7日正式解除。现两被告确认合同在2015年9月30日解除，故第三人与被告舒成成签订的《广州市房屋租赁合同》在2015年9月30日解除本院予以认定。合同解除后，被告舒成成没有与第三人办理商铺的交接手续，由此扩大的损失应由被告舒成成承担，第三人表示在2015年10月末自行收回涉案商铺，被告舒成成应按对应的时间向原告交付物业管理费。原告主张要求被告舒成成交付2015年10月1日至2015年10月25日期间的物业管理费851元有理，本院予以支持。两被告提出不应交付该期间的物业管理费的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。两被告提出原告既没有与被告舒成成签订物业管理协议，原告的物业服务又是酬金制，原告要求收取物业管理费没有依据的抗辩意见，两被告未能提供充分的证据证明，本院不予采纳。两被告提出涉案商铺所属的商场至租赁合同解除都没有开业，第三人予以否认，对此，两被告没有提出充分的证据证明，故本院亦不予采纳。两被告未能提供充分的证据证明与原告存在免交物业管理费或已交付全部的物业管理费，故原告要求被告舒成成支付2013年9月1日至2013年9月30日期间的物业管理费1055.3元、2015年10月1日至2015年10月25日期间的物业管理费851元共1906.3有理，本院予以支持，被告舒成成应当将拖欠的上述期间的物业管理费支付给原告。被告舒成成没有按原告与被告舒志银签订《珠江国际纺织城物业管理协议》约定的期限物业管理费，已构成违约，原告要求被告舒成成按约定计付违约金有理，本院予以支持，但违约金应以原告主张的拖欠物业管理费本金为限。被告舒志银与第三人解除了《广州市房屋租赁合同》，现原告主张的物业管理费在被告舒成成与第三人签订的《广州市房屋租赁合同》的租赁期限内，根据合同相对性原则，相对应的物业管理费应由被告舒成成承担，原告以两被告存在家庭共同经营要求被告舒志银对被告舒成成拖欠的物业管理费承担共同清偿责任，依据不足，本院不予支持。原告与被告舒志银签订《珠江国际纺织城物业管理协议》后，被告舒志银向原告交付了三个月的物业管理费共3165.9元，原告予以确认，故本院予以认定。被告舒志银提出已按原告同意减免后的物业管理费一次性交款9497.7元全部结清，该款并没有抵扣其预交的三个月物业管理费3165.9元，有违一般常理，对此被告舒志银没有提供充分的证据证明，故本院不予采信。原告表示预交的三个月物业管理费3165.9元已抵扣了被告应舒志银应交付的2011年3月1日至2011年5月31日的物业管理费符合合同约定，本院予以采纳。被告舒志银要求原告退回该物业管理费依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告舒成成在本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编××号商铺自2013年9月1日至2013年9月30日、2015年10月1日至2015年10月25日的物业管理费共1906.3元；二、被告舒成成在本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付拖欠上述期间物业管理费的违约金（2013年9月1日至2013年9月30日以1055.3元、2015年10月1日至2015年10月25日以851为本金，从对应该季度首月1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；上述违约金的总额以被告所欠物业管理费本金1906.3元为限）。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回被告舒志银的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费606元（受理费581元、反诉费25元），由原告广东珠江商业地产物业服务有限公司负担531元，被告舒成成负担50元、被告舒志银负担25元。原告已预交的受理费本院退回50元。被告舒成成在履行本判决时将应负担的诉讼费50元直接向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李志勇人民陪审员  杨海鹰人民陪审员  叶芳琴二〇二〇年五月十四日书 记 员  刘志怡翁豌婷