河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初949号原告：平顶山市鹰达商务有限责任公司，住所地平顶山市建设中路**，统一社会信用代码91410402171751028Y。法定代表人：王文轩。委托诉讼代理人：李汉文，系河南旭宏然律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏东星，系河南旭宏然律师事务所律师。被告：中国电信股份有限公司平顶山分公司，，住所地平顶山市新城区祥云路与清风路交叉口（**）统一社会信用代码：91410400679478456A。负责人：杨灵。委托诉讼代理人：彭炜，男，1978年4月12日生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：马兵磊，系河南物华律师事务所律师。原告平顶山市鹰达商务有限责任公司（以下简称“鹰达商务公司”）诉中国电信股份有限公司平顶山分公司（以下简称“中国电信平顶山公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鹰达商务公司的委托诉讼代理人李汉文及魏东星，被告中国电信平顶山公司的委托诉讼代理人彭炜及马兵磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鹰达商务公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告违约金167034元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月25日，原告同被告签订房屋租赁协议，双方约定被告租用原告位于平顶山市新华区XXX号（平声影剧院西侧）的办公楼X楼三大间门面房，租赁期为五年，每年租金为501102元，按年支付。双方在合同中对违约责任进行了约定，其中一条为：“如原、被告双方因自身原因需要提前终止合同时，必须提前四个月告知对方…如未提前四个月告知对方，由提出方赔偿另一方四个月租金金额的违约金”。2019年3月4日，原告收到被告函件，被告之自2019年4月25日起被告不再继续租用房屋。在未得到原告同意解除租赁合同的情况下，被告于2019年3月末自行搬离出租赁房屋，不再继续租用。原告认为，依据双方签订的《房屋租赁合同》，被告未能提前四个月告知原告方，已经构成违约，应当赔偿原告四个月租金金额的违约金。被告搬离后，原告多次通过函件和被告协商，被告表示拒绝支付违约金。被告单方面终止合同并且拒绝支付违约金的行为，违反了合同约定，损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大损失。现原告为维护自身权益，特诉至法院，望法院依法判决。中国电信平顶山公司辩称：一、原告所诉与事实不符，被告没有违约行为，不应承当任何违约责任，我公司已于2018年1月份，已收到中兴路街道办的拆迁通知，为了给予本案原告充足的时间准备，我公司甚至在2018年6月份续交了2018年至2019年度的房租，在期间，我公司多次与本案原告进行交涉，原告一直以各种理由推脱、无视街道办的拆迁通知，后我公司得知同样租赁本案原告公司的国大药房也已搬迁，我公司决定不再承租该涉案房屋，原因在于涉案房屋已不适租，其房屋产权权利也有瑕疵，原告也明知该通知的效力，而要求被告继续履行双方签订的租赁合同，既不合理也无法律及事实依据。二、被告在与本案原告多方交涉无果后，通过公证处送达的方式，向公证处提出申请，于2019年4月12日向本案原告交还了房屋及钥匙，我公司自接到街道办事处拆迁通知后，已与本案原告进行了长达一年的协商，迫不得已才向其发出了解除合同的函件，在此过程中，被告已经进到了善良的履行合同的义务，不应承担任何违约责任。经审理查明，鹰达商务公司作为出租人与中国电信平顶山公司作为承租人在2017年4月25日签订了房屋租赁合同，鹰达商务公司将位于平顶山市新华区XXX号的鹰达商务公司办公楼X楼的三大间门面房出租给中国电信平顶山公司用于经营通讯业务，面积为198.85平方米。房屋租赁合同约定，上述房屋的租赁期为五年，自2017年4月10日起至2022年4月24日止，租金价款每年人民币477240元，约合每月39770元，增值税每年23862元，约合每月1988.5元，即租金为41758.5元。另外，在房屋租赁合同的违约责任部分还约定了如甲、乙双方因自身原因需提前终止合同时，必须提前四个月告知对方，并由提出方赔偿另一方两个月租金金额的违约金。如未提前四个月告知对方，由提出方赔偿另一方四个月租金金额的违约金。2018年1月24日，平顶山市新华区中兴路街道办事处向中国电信平顶山公司所在的建筑印发张贴了紧急通知，庭审中鹰达商务公司及中国电信平顶山公司均认可收到了该紧急通知。该通知要求中国电信平顶山公司需要在2018年2月7日前拆除完毕，系因该商铺所在建筑在市委、市政府规划的拆迁范围以内。而后，中国电信平顶山公司在2019年2月25日向鹰达商务公司发出了不再承租位于平顶山市新华区XXX号的鹰达商务公司办公楼一楼的三大间门面房的通知函，其理由是因该房屋租金较高及我方省公司房屋租赁成本压降因素，决定自2019年4月25日起不再续租该房屋。鹰达商务公司则在2019年3月28日向中国电信平顶山公司发出了关于要求电信公司平顶山分公司继续履行租赁房屋履行合同的函。根据中国电信平顶山公司提交的其于2019年4月10日发出的关于解除房屋租赁合同的复函显示，其已于2019年3月23日搬迁完毕，并以现因政府拆迁原因造成你方现有房屋已不适租为由，要求即日解除房屋租赁合同。2019年4月22日，中国电信平顶山公司在河南省恒信公证处的公证下，将承租房屋的钥匙交还给了鹰达商务公司。而鹰达商务公司认为中国电信平顶山公司存在违反双方订立的房屋租赁合同的情形，故引起诉讼。另查明，根据鹰达商务公司提交的平顶山市新华区中兴路街道办事处出具的情况说明显示，虽然在2018年1月23日中兴路街道办事处向平顶山市鹰达商务有限责任公司下发紧急通知，要求其认真贯彻市委、市政府文件要求，积极做好建筑物拆除及各项准备工作。但后于2018年10月10日，中兴路街道办事处接上级部署安排，包括平顶山市鹰达商务有限责任公司位于中兴路与建设路交叉口西北角办公楼在内的建设路沿街建筑由市里统一装修美化，并及时告知该楼各租户，即上述建筑不再拆除。上述事实，由鹰达商务公司提交的房屋租赁合同、中国电信平顶山公司解除房屋租赁合同的函、中国电信平顶山公司关于解除房屋租赁合同的复函、平顶山市新华区中兴路街道办事处出具的情况说明等及中国电信平顶山公司提交的平顶山市新华区中兴路街道办事处发出的紧急通知、公证书、中国电信平顶山公司关于解除房屋租赁合同的复函等以及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，本案的争议焦点有以下三点：一、中国电信平顶山公司是否行使了不安抗辩权使合同中止履行；二、中国电信平顶山公司能否以不可抗力为由行使法定解除权；三、中国电信平顶山公司行使解除权解除房屋租赁合同是否存在违约情形及是否应当承担违约责任。本院分别认定如下：第一点，中国电信平顶山公司是否行使了不安抗辩权使合同中止履行。根据双方提交的证据以及庭审笔录显示，在2018年1月24日，平顶山市新华区中兴路街道办事处向中国电信平顶山公司发出紧急通知要求在2018年2月7日前拆除完毕，系因该商铺所在建筑在市委、市政府规划的拆迁范围的紧急通知后，中国电信平顶山公司反而在2018年的6月份向鹰达商务公司续交了2018至2019年度的租金，显然并未因紧急通知告知的拆迁事由而行使《中华人民共和国合同法》第六十八条及第六十九条规定不安抗辩权使合同中止履行。第二点，中国电信平顶山公司能否以不可抗力为由行使法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定解除权，并且在第一项规定了因不可抗力致使不能实现合同目可以解除合同。而《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。显然，根据我国法律规定，不可抗力是一种不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，而不是主观情况。在本案中，鹰达商务公司提交的平顶山市新华区中兴路街道办事处于2020年4月23日出具的情况说明内容显示，早在2018年10月10日起，根据上级部署安排，包括平顶山市鹰达商务有限责任公司位于中兴路与建设路交叉口西北角办公楼在内的建设路沿街建筑由市里统一装修美化，并及时告知该楼各租户，即上述建筑自2018年10月10日起就不再有拆除的客观风险了，对于该证据的真实性及其内容本院予以认可并采信。故本院认定中国电信平顶山公司不具备行使法定解除权的事由。第三点，中国电信平顶山公司行使解除权解除房屋租赁合同是否存在违约情形及是否应当承担违约责任。2019年2月25日，中国电信平顶山公司向鹰达商务公司发出了不再承租的函，不再承租的原因是因该房屋租金较高及我方省公司房屋租赁成本压降因素。2019年4月10日，中国电信平顶山公司向鹰达商务公司发出了关于解除房屋租赁合同的复函，以政府拆迁原因造成你方现有房屋已不适租为由，要求即日解除合同。根据上述已阐明的第二点结论，中国电信平顶山公司在不满足行使法定解除权的情况下，其解除权的行使符合双方签订的房屋租赁合同中关于行使解除权的合同约定，即甲、乙双方因自身原因需提前终止合同时，必须提前四个月告知对方，并由提出方赔偿另一方两个月租金金额的违约金，如未提前四个月告知对方，由提出方赔偿另一方四个月租金金额的违约金。而该约定是不违反法律强制性规定的有效约定，故中国电信平顶山公司要求即日解除合同的行为违反双方的合同约定，应当承担向鹰达商务公司赔偿四个月房屋租金金额的违约金。故中国电信平顶山公司应承担的违约金总额为4个月×41758.5元，共计167034元，故对鹰达商务公司要求判令被告支付原告违约金167034元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：中国电信股份有限公司平顶山分公司于本判决生效之日起十日内向平顶山市鹰达商务有限责任公司赔偿违约金167034元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3641元，由中国电信股份有限公司平顶山分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费用，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  孙运涛审判员  王焕丽审判员  赵小飞二〇二〇年五月二十七日书记员  徐鑫茹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。