广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初578号原告：陈荣光，男，1973年7月13日出生，汉族，住广东省江门市新会区司前镇。委托诉讼代理人：陈卓健，广东汉铎律师事务所律师。被告：戴活江，男，1969年6月9日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：谭坚良，广东盛鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：何云风，广东盛鹏律师事务所律师。第三人：戴仲维，男，1978年11月22日出生，汉族，住广东省江门市新会区。第三人：刘健明，男，1984年11月24日出生，汉族，住广东省江门市新会区。原告陈荣光与被告戴活江、第三人戴仲维、刘健明租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用简易程序于2020年3月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈卓健，被告戴活江，第三人戴仲维、刘健明到庭参加诉讼；于2020年4月30日再次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人陈卓健，被告戴活江及其委托诉讼代理人谭坚良到庭参加诉讼，第三人戴仲维、刘健明经传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈荣光向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的土地租赁合同；2.被告立即支付拖欠的租金及至清偿之日的逾期付款利息（租金暂计至2019年11月24日为12986.11元，利息以12986.11元为本金，按日万分之二点一计，自起诉之日计至租金清偿之日止）给原告；3.被告立即支付违约金255000元给原告；4.被告及第三人立即搬离承租的土地；5.本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实和理由：2012年8月21日，原告与被告签订土地租赁合同，约定被告承租原告所有的位于罗坑镇岭源水边阁（土名）土地一块用于开办工厂，租赁面积为十亩；租赁期限自2012年10月1日至2025年9月30日止；租金为每年85000元，按先交租后使用原则，被告在每年10月1日前支付下一年度前半年租金42500元，在次年5月1日前支付下一年度后半年租金42500元；被告逾期交租的构成违约，未经出租方书面同意转租的构成违约；被告违约要按剩余租赁期限租金总额的50%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约将土地租赁给被告使用至今，但被告没有依约交付租金，暂计至2019年11月24日被告已拖欠租金12986.11元。另被告在未经原告书面同意的情况下，将涉案土地转租给第三人，被告已构成严重违约。因此原告有权解除合同并追究其违约责任。在第一次庭审过程中，原告要求将解除合同的时间变更为2020年3月25日，违约金计算方式变更为从2020年3月25日计至土地租赁合同结束之日应缴纳租金的50%。被告戴活江辩称，我没有违反合同约定，我没有将土地转让给他人，我与第三人是合作伙伴，所以原告起诉没有依据。第三人戴仲维述称，我与被告是合伙经营，不存在转租关系。第三人刘健明述称，我与被告是合伙关系，不存在转租或转让关系。经审理查明：陈荣光（甲方）与戴活江（乙方）于2012年8月21日签订土地租赁合同一份，约定陈荣光将位于江门市新会区******水边阁（土名）的土地出租给戴活江办厂，租赁面积为10亩；租赁期限为13年，即从2012年10月1日至2025年9月30日止；租金为每年85000元，第一年租金戴活江在签订合同时交付给陈荣光，以后每年租金分两期支付，即当年10月1日前支付一半租金42500元，次年5月1日前支付另一半租金42500元；租赁期内，如国家或镇政府需征收或使用本土地的，戴活江需无条件交回所租赁土地，按国家有关政策补偿，厂房拆迁补偿归戴活江，土地补偿归陈荣光；戴活江逾期交租的，作违约处理；如戴活江中途毁约，要按剩余租赁期限租金总额的50%作违约金交付给陈荣光，押金不退回，戴活江投入的所有基建设施无偿归陈荣光所有；如陈荣光中途毁约，按剩余租赁期限租金总额的50%作违约金支付给戴活江，并双倍退还押金。合同签订后，戴活江还在涉案土地上加建建筑物从事制香业，同时亦按合同约定支付租金。至2019年10月1日，因戴活江逾期向陈荣光支付租金，陈荣光认为戴活江违约，遂于2020年2月12日向本院提起诉讼。戴活江于2020年3月5日收到本院送达的应诉资料后，即于2020年3月9日向陈荣光支付了半年租金42500元（即2019年10月1日至2020年3月31日的租金）。另查明，涉案土地使用权人为陈荣光、陈某娣，土地证号为新国用（2004）第040**。陈荣光于2008年11月1日与陈某娣、陈某梅在新会区罗坑镇法律服务所的见证下，签订了国有土地使用权转让合同书，陈某娣、陈某梅将其占涉案地块使用面积转让给陈荣光。本院认为：本案是租赁合同纠纷。原告陈荣光与被告戴活江签订的租赁合同是双方真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于原、被告签订的土地租赁合同应否解除的问题。合同解除是指合同成立生效后，没有履行或没有履行完毕之前，当事人双方通过协议或者一方行使解除权的方式，使合同关系提前消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，合同的解除分为约定解除与法定解除，约定解除是当事人以合同形式，约定为一方或者双方保留解除权的解除；法定解除是由法律直接规定当解除的条件成就时，当事人可行使解除权。本案中，原、被告签订的土地租赁合同，只是约定被告逾期交租的作违约处理，没有约定解除的条款。且原告并未提供证据证明其在被告逾期交付租金后有进行催告，而被告在收到本院的应诉材料后，积极履行合同，及时向原告支付了相应的租金，被告的违约程度显著轻微且原告受损极小，并不构成根本违约，没有破坏合同履行的基础。同时，被告逾期支付的租金仅为42500元，但被告租赁涉案地块后，建筑设施投入的支出远远超出其所欠的租金。双方间的租赁合同已履行了7年，租赁期限还剩余6年，若解除原、被告签订的土地租赁合同，并将涉案的土地及被告投入的建筑物移交给原告，明显有违公平原则。另外，被告有否转租，是否达到法定解除的条件，举证责任在于原告。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告无证据证实被告将涉案的土块转租给第三人，原告应承担举证不能的法律后果。综上，原告要求解除与被告签订的土地租赁合同没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告按剩余租赁期限租金总额的50%支付违约金应否支持的问题。根据原、被告签订的土地租赁合同第九条“违约责任：甲、乙双方须严格遵守履行合同，不得擅自违约。如乙方中途毁约的，则要按剩余租赁期限租金总额的50%作违约金交付给甲方，押金不退回给乙方，乙方投入的所有基建设施无偿归甲方所有……”的约定，只有毁约，违约金才按剩余租赁期限租金总额的50%计算。结合上述约定分析，只有出现一方不再履行合同，导致合同目的落空时，才构成毁约，并不能理解为存在违约情形就按此约定来计算违约金。被告是有足够诚意和能力来履行合同，原告以被告迟交纳租金为由，要求被告支付违约金255000元，理据不足，本院不予支持。关于原告请求的租金及逾期付款利息应否支持的问题。因原告起诉后，被告已于2020年3月9日支付了2019年10月1日至2020年3月31日的租金，故至庭审结束之日被告已没有拖欠原告租金。但被告逾期交付租金确已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告请求利息以拖欠的租金为本金，从起诉之日（即2020年2月12日）起计至清偿之日止于法有据，本院予以支持。但因双方对逾期付款利息并没有约定，原告请求利息以日利率万分之二点一没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，被告应以拖欠的租金42500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年2月12日起至2020年3月9日止计付逾期付款利息给原告，即被告应向原告支付逾期付款利息128.26元。原告超出部分的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告戴活江应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈荣光支付逾期付款利息128.26元；二、驳回原告陈荣光的其他诉讼请求。案件受理费5789.93元（已减半收取，已由原告陈荣光预交），由原告陈荣光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  袁伟雄二〇二〇年五月十一日书记员  苏丽珍