广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初30508号原告：李蕾，女，1971年12月10日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区****************，公民身份号码513************106。委托诉讼代理人：朱永琪，广东永祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳红，广东永祺律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告李蕾诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明置业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案后，依法适用简易程序于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李艳红，被告的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2018年1月27日签订的《物业使用权转让合同》及《装修协议》；2.被告退回款项244815元给原告；3.被告向原告支付违约金（以244815元为本金自2019年3月31日起至付清款项之日止按日千分之一计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月27日，原告与被告签订了《物业使用权转让合同》。《物业使用权转让合同》约定，被告将其位于广东省佛山市南海区**********************物业的使用权转让给原告，该物业使用权的转让期限为二十年，总转让款金额为228480元，付款方式为分期付款，其中首期款83990元在签订该合同当日支付，2018年7月27日前支付19247元，2019年1月27日前支付19247元，剩余的105996元在三年内平均分12期免息付清，每期支付的款项均为8833元，2018年4月24日前支付第一期，2018年7月27日支付第二期，2018年10月27日支付第三期，以此类推，每三个月支付一次款项，第十二期在2021年1月27日前支付。该《物业使用权转让合同》第五条第1款还约定，甲方（即被告）在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方（即原告）使用。该合同第十条第2款约定，甲方（即被告）未按照本合同第五条约定的期限向乙方（即原告）交付物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。2018年1月27日，原告与被告还签订了《装修协议》，该《装修协议》约定，原告在2018年1月27日前一次性支付装修费用60500元给被告，用于装修上述物业。因为上述两个合同，原告向被告共计支付了款项244815元。具体付款情况如下：2018年1月21日支付了定金10000元，2018年1月27日支付了使用权转让金的首期款73990元及装修费用60500元，2018年7月24日支付了首期款分期19247元，2019年1月25日支付了首期款分期19247元，2018年4月27日至2019年10月25日，则支付了7期款项共计61831元（每期8833元）。被告至今都没有将案涉物业交付给原告使用。原告多次找被告协商解决本案事宜，但都没有结果。根据上述《物业使用权转让合同》的约定，原告有权解除合同，被告除了退还已收款项外，还应向原告支付违约金。因被告没有将案涉物业交付给原告，故装修也无法进行。现在原告要求解除上述《物业使用权转让合同》，故《装修合同》也需一并解除。被告盛明置业公司辩称，一、原告与被告盛明置业公司签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。1、被告盛明置业公司作为案涉物业所在土地的承租方，在标的土地上投资建设“盛明广场”项目。依据法律规定和被告盛明置业公司与佛山市南海区******杏头股份合作经济社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定，被告盛明置业公司基于投资建设行为而取得“盛明广场”项目全部物业的使用权。2016年10月28日，杏头经济社出具一份《证明》，确认被告盛明置业公司是“盛明广场”项目全部物业的投资方，同意自该项目的物业使用之日（2011年12月31日）起至被告盛明置业公司与该社签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定的租赁期限届满之日止，拥有该项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原、被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。二、原告提前解除合同属于单方违约行为，原告作为违约方无权请求被告盛明置业公司返还物业使用权转让款和已支付的装修款。1、若原告按《物业使用权转让合同》约定向盛明置业公司支付物业使用权转让款，案涉物业的交付时间的有效约定应当认定为2019年7月30日。根据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途。《盛明广场装修协议》第一条约定“乙方（原告）同意仅由甲方（被告盛明置业公司）对上述物业使用权物业进行装修，乙方同意委托甲方作为该物业装修的唯一授权方……非经甲方书面同意，乙方不得另行或自行对该使用权物业进行装修(含后续装修)”、第四条第1款约定“乙方于2019年3月30日提供该使用权物业给甲方（被告盛明置业公司）进行装修，并要求于2019年7月30日前完成装修并交付使用”，综合案涉《物业使用权转让合同》以及《盛明广场装修协议》，两份合同签订的主体均是原告与被告盛明置业公司，装修也必须是被告盛明置业公司进行装修或者委托他人装修，原告不得另行装修。由此可见，双方签订合同的目的是案涉物业必须经由被告盛明置业公司完成装修后交付给原告，原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能。在案涉物业委托装修并交付使用期限届满前，不存在盛明置业公司向原告交付案涉物业的情形，因此，本案案涉物业的交付时间的有效约定应当认定为2019年7月30日，而不是《物业使用权转让合同》约定的2019年3月30日。2、被告盛明置业公司向原告交付案涉物业的实际有效期限应是从2019年7月30日起往后顺延至原告补充履行支付使用权转让款30天内，现原告未按照物业使用权转让合同约定支付物业使用权转让款，被告盛明置业公司有权顺延交付物业，原告的可期待利益亦未受到损害，原告作为违约一方要求解除《物业使用权转让合同》、返还已缴纳的物业使用权转让款、支付违约金及返还装修款要求无事实与法律依据。三、《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》所约定的使用权转让款、装修费并非对合同整个实际租赁期限的租金对价。使用权转让款是承租人基于出租物业而获得的租赁收益（租金），并不包含装修费。无论是租赁使用20年，还是租赁使用超过20年，均需要完成装修后使用，而且不因为租赁使用期限的长短不同而导致装修成本有差别，装修费是承租人租赁使用物业需要在开始时一次性投入的装修成本费用，如果承租人自行完成装修或者选择第三人代为完成装修，承租人均需要一次性投入该装修成本费用。不能因为承租人同意由出租方代为完成装修，而将装修费纳入为租赁合同整个实际租赁期限的租金对价。四、根据《物业使用权转让合同》第10条4款约定“本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金”，原告无正当理由要求终止履行合同，被告盛明置业公司保留向原告追究违约金的权利。原告至今未按照《物业使用权转让合同》约定向被告盛明置业公司支付余下的转让款，被告盛明置业公司保留追究其逾期付款的违约责任。五、退而言之，假设法院认定被告盛明置业公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明置业公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。1、根据上述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。2、退而言之，假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。3、原告未举证证明其实际损失，综合合同的履行情况、原告的预期利益，假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分无效、被告盛明置业公司需支付违约金，违约金应予以调整为以《物业使用权转让合同》约定的前二十年的物业使用权转让款为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。六、原告与被告签订的《装修协议》并未就逾期交付涉讼物业约定任何的违约责任条款，原告将其支付的装修款60500元纳入至计算违约金的本金当中无事实与法律依据。综合上述事实和理由，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场1座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2018年1月27日，原告（受让方、乙方）与被告盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：10520），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编1座0520号物业（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为228480元，不包含乙方应另行支出的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款83990元于本合同签订当日支付（含定金），38494元在一年内平均分2期免息付清，于2018年7月27日前支付19247元，于2019年1月27日前支付19247元，余款105996元在三年内平均分12期免息付清，每期8833元，第一期应在2018年4月27日前支付，之后每三个月支付一期，最后一期应在2021年1月27日前支付。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明置业公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》（合同编号：10520），约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年1月27日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年4月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年7月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。同日，被告盛明置业公司出具收据，确认收到原告所交涉讼物业的首期转让款144490元。后原告支付2期首期分期款，每期19247元，并分别支付第1至7期分期款，每期8833元。原告与盛明置业公司一致确认原告已支付物业使用权转让款184315元及装修款60500元。2019年12月20日，原告提起本案诉讼。被告盛明置业公司于2020年3月21日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，盛明置业公司陈述称涉讼物业尚未竣工验收。本院认为，原告与被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明置业公司之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业签约时尚未交付，约定毛坯交付时间为2019年3月30日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2019年3月30日起算，合计32年9个月（2019年3月30日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2019年3月30日至2039年3月29日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2039年3月30日至2051年12月30日）的约定无效。关于《物业使用权转让合同》有效部分约定的解除问题。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司应在2019年3月30日前将涉讼物业交付原告，原告累计向盛明置业公司支付转让款184315元，已超出其承租20年应支付的对价（228480元÷32年9个月×20年），但至本案庭审辩论终结之日，盛明置业公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将毛坯交付予原告检验的条件，盛明置业公司迟延交付毛坯超出合同约定的期限，原告有权根据《物业使用权转让合同》的约定单方解除合同，原告主张解除合同的起诉状于2020年3月21日送达至被告，本院据此认定《物业使用权转让合同》关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于当日解除。《物业使用权转让合同》不再履行，原告与被告盛明置业公司签订的《盛明广场装修协议》合同目的无法实现，根据法律规定，亦应予以解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分已解除，《盛明广场装修协议》亦解除，因此盛明置业公司应返还已收取的转让款184315元、转让款60500元予原告。《物业使用权转让合同》约定合同因盛明置业公司逾期交付超过90天而解除的，盛明置业公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金。该违约金标准过高，本院结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、盛明置业公司的过错程度、原告的预期利益及实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明置业公司以原告已实际支付的转让款184315元为本金从逾期交付之日即2019年3月31日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告。原告主张装修款部分亦按日千分之一计付违约金缺乏依据，被告盛明置业公司收取原告装修款，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定盛明置业公司以60500元为本金从原告起诉之日即2019年12月20日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算利息予原告。原告诉请的利息超出以上核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告李蕾与被告佛山盛明置业有限公司于2018年1月27日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于2020年3月21日解除；二、解除原告李蕾与被告佛山盛明置业有限公司于2018年1月27日签订的《盛明广场装修协议》；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款184315元予原告李蕾；四、被告佛山盛明置业有限公司应支付以184315元为本金从2019年3月31日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告李蕾，本项随上列第三项清；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元予原告李蕾；六、被告佛山盛明置业有限公司应支付以60500元为本金从2019年12月20日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予原告李蕾，本项随上列第五项清；七、驳回原告李蕾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3254.35元（原告李蕾已预交），由被告佛山盛明置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告预交的3254.35元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年五月八日书记员  林浩成