江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0303民初6011号 原告：徐州市天勤酒店管理有限公司，住所地徐州市民主南路11号。 法定代表人：董仲书，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高巧玲，女，1968年6月15日生，汉族，该公司员工，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：周新莉，江苏非圆律师事务所律师。 被告：徐州鑫天源科技发展有限公司，住所地徐州市永安街6号楼1-101-2。 法定代表人：洪祖福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐军，男，1972年11月8日生，汉族，该公司员工，住徐州市经济开发区。 被告：王昌伟，男，1963年4月11日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：孙力，江苏金铎律师事务所律师。 原告徐州市天勤酒店管理有限公司与被告徐州鑫天源科技发展有限公司、王昌伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高巧玲、周新莉，被告王昌伟及其委托诉讼代理人孙力到庭参加诉讼。被告徐州鑫天源科技发展有限公司委托诉讼代理人徐军到庭参加第一次庭审，之后庭审，经本院传票传唤，被告徐州鑫天源科技发展有限公司无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、二被告连带向原告支付拖欠的房租及相关费用（电费）合计1559500.32元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告徐州鑫天源科技发展有限公司、被告王昌伟于2012年11月29日签订天勤商务会所合作经营管理协议，2013年5月签订天勤商务会所补充协议，协议约定：原告将坐落在民主南路11号的原市政协委员活动中心3号楼（即天勤商务会所）出租给被告使用；租赁期限自2013年6月1日起至2017年11月30日止；原告免收被告三个月房租（即自2013年6月1日至2013年8月31日）；2013年9月1日至2015年11月30日年租金为72万元，2015年12月1日至2016年5月31日年租金为80万元，2016年6月1日至2017年11月30日年租金为100万元，按半年预交。每月应分摊的能耗费用，被告必须按时缴纳，不得拖欠。协议签订后，该租赁房屋由二被告实际占有、经营。协议履行期间，被告严重违反协议约定不能按时支付租金及相关费用，直到起诉之日尚欠租金及相关费用1559500.32元，原告认为各被告应承担连带责任。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告徐州鑫天源科技发展有限公司辩称，被告经营主体发生变更，当时签合同的时候，原告要求提供具有法人资格的公司才予以签订合同，被告王昌伟与我公司共同与原告以我公司名义签订了合同，承担刚开始的合作经营到后来的独立运营。2013年6月30日后，该酒店的实际经营人为被告王昌伟，涉案房屋实际使用人是被告王昌伟。 被告王昌伟辩称，一、本案不是房屋租赁合同纠纷。本案所签订协议分别是“天勤商务会所合作经营管理协议”、“天勤商务会所补充协议”，双方前阶段为合作经营，后阶段为内部承包经营或租赁经营。承包经营或租赁经营其实就是经营“天勤商务会所”，相当于挂靠关系，涉案合同不是房屋租赁合同。二、被告王昌伟不应成为被告。本案所涉协议是被告徐州鑫天源科技发展有限公司与原告徐州市天勤酒店管理有限公司签订的，不是房屋租赁合同，而是企业经营协议，王昌伟只是徐州鑫天源科技发展有限公司的合同签署代表和履行执行者，并不是王昌伟个人作为签署协议的主体，王昌伟不应成为被告。三、被告不存在刻意违约问题。虽原告未收回相关款项，但这事出有因，且原告诉请的金额是错误的。1、双方租赁前以及履行中都有约定，装潢、设备、餐具等资产款项应折抵，属于抵销的范畴。经营期间，王昌伟投入的装潢、设备、餐具等投入款项达到229万余元。2、经营收入按约定是进入原告账户的，尚有部分原告并未抵减。3、被告根据双方协议约定缴纳押金30万元，原告未予以抵减。4、双方前阶段的合作经营期间即2012年12月1日至2013年6月30日，经营亏损达18万元，原告应承担相应的份额，不应全让被告承担。5、由于原告原因，产生一些问题影响被告经营，造成被告经营损失。例如，2014年5月，原告同意第三方在被告经营的酒店房间二楼上又加盖一层，而加盖并没有经过审批和正规的设计，同时该第三方较长时间不封顶、不安窗，致使房屋漏雨、墙壁断裂，因此不能使用的房屋有8间之多，而全部房屋是16间。被告投入巨额的费用经营酒店，由于前几年中央“八项规定”出台等原因导致大环境影响，经营情况并不好，目前还欠下巨额债务。被告王昌伟认为，不能在被告投入巨额资金后，不仅得不到回报，还要独立承担亏损。正是上述事实，才导致双方在租金问题上产生分歧。综上，被告不存在刻意拖欠租金不交及恶意违约或根本违约情形。四、被告愿意与原告协商妥善解决问题。被告为了友好解决问题作了很大的努力，庭前双方有沟通，也开了协调会，本来约定被告先交款，再延续经营，但是原告在双方达成一定共识并且在被告已经缴纳部分延续经营资金的情况下，发一个单方制作并且很苛刻的协议，要求被告签字，否则就不能延续经营，并且冻结了被告经营所需的账户、停止了被告经营发票开具的权力。被告愿意通过协商和原告解决分歧，顺利并且公平的解决问题。 本院经审理认定事实如下： 2012年11月29日，原告徐州市天勤酒店管理有限公司（甲方）与被告徐州鑫天源科技发展有限公司（乙方）签订《天勤商务会所合作经营管理协议》，约定甲方将坐落于徐州市民主南路11号的天勤商务会所（具体包括原徐州市政协委员活动中心3号楼、中华厅、大礼堂等的餐饮、客房、会议项目，以及相关水电气暖设备）作为合营项目并邀请乙方联合经营，乙方同意。会所实际使用面积约4000平方米，建筑结构为钢混六层，会所停车场为公用。协议第二条约定，合营项目仅限于宾馆酒店的经营，本项目之合作经营期限为5年，自协议生效之日起计算，即自2012年12月1日始至2017年11月30日止。合同到期，同等条件下，合营方有权优先续约。协议第三条约定，1、本协议生效后三个工作日内，合营项目应一次性向产权拥有方天勤后勤服务集团有限公司交纳履约保证金人民币30万元，项目终止时无息原值返还。2、合营项目须向产权拥有方天勤后勤服务集团有限公司支付租金（管理费），经甲方协调，租赁年度管理费在合营项目期限内前三年确定为人民币90万元/年，后两年递增为人民币100万元/年，按半年预交，暂由甲方代收。3、本协议所指管理费不包括：合营项目使用水、电、煤气、暖气、通讯、有线电视发生的费用以及与项目经营有关的其他费用。合营项目将分表计算水、电、煤气、暖气，原市政协委员活动中心非本合营项目产生的上述费用经确认后由甲方据实支付。协议第五条约定，合营项目方不得擅自改动现有装修，如确需对房屋及其附属设施设备进行改造、装修、增扩等，应事先征得甲方的书面同意，相关审批手续及费用均由项目方自理。协议第六条约定，双方商定为本合营项目共筹措资金200万元整，其中现金170万元，甲方品牌作价30万元。项目股权比例设定为甲方40万元，占比20%；乙方160万元，占比80%。双方承诺在合营期内不抽资，按年分红。双方同意按以上项目股权比例分配红利、弥补亏损。乙方如约缴齐资金后，乙方对外的责权利由合营项目统一代表和行使。协议第九条约定，项目方应按时向甲方交纳管理费和水、电、气、暖、税等各项代缴费用。协议第十条约定，协议期内，项目方如逾期交纳管理费，除须补足管理费外，每逾期一日，还须按累计应付款总额的千分之五向甲方支付滞纳金。如乙方拖欠租金达15日，甲方有权解除合同，保证金作为违约金归甲方所有，且甲方有权追缴所欠租金及其他费用，收回房屋及附属设施设备。协议期内，若由甲方代缴各项费用，项目方逾期向甲方交纳的，除补足各项费用和按有关部门规定缴纳相应的滞纳金外，还应每逾期一日向甲方支付未付各项费用及其滞纳金总和千分之五的违约金。被告徐州鑫天源科技发展有限公司在协议乙方签章处加盖公章，被告王昌伟在乙方代表人处签字。 2013年，原告（出租方，甲方）与被告徐州鑫天源科技发展有限公司（承租方，乙方）签订《天勤商务会所补充协议》，约定：一、改变项目经营模式。由原协议甲、乙双方合营项目，修改为乙方独立经营项目，甲方不再参与项目经营，双方以2013年6月30日为时点进行清算。甲方撤出原合作项目的全部股份（20%股权），由乙方全权占有100%股份。二、本补充协议签订之日前，甲乙双方须结清合作经营期间的往来账务。乙方房屋租赁费用支付（缴纳方式、缴纳时间）仍按原协议条款执行，乙方应履行合同条款至合同期满。乙方缴纳房屋租金金额前三年（2013年6月1日-2016年5月31日）按原租金价格八折执行。三、甲方免收乙方三个月房屋租金(免租期限：2013年6月1日-8月31日)。……七、原协议中因甲方参股经营产生的与之相关的权利义务，因甲方退股而终止。八、原协议涉及项目方的权利义务由乙方继续享有和承担。九、经营期限、履约保证、租金支付、房屋装修维修使用、承诺和约定、违约责任及停车场管理使用等仍按原协议约定执行。十、本补充协议委托经营期限内，甲方有权享有如下优惠：1、甲方享有在乙方餐饮消费8.5折；客房150元/间/天；大礼堂1000元/场；2、乙方全年免费为甲方提供客房30间/年；会议室10场的免费优惠；3、甲方消费可以签单挂账，按约定支付。被告徐州鑫天源科技发展有限公司在协议乙方签章处加盖公章，被告王昌伟在乙方代表人处签字。 2013年7月26日，江苏淮海会计师事务所对天勤商务会所2012年12月-2013年6月财务状况出具审计报告，截至2013年6月30日，天勤商务会所审计后资产总额1504030.44元，负债总额701195元，所有者权益总额802835.44元。 本次诉讼，原告主张被告尚欠原告截至2017年11月30日的租金及其他费用（电费）合计1559500.32元。原告提供的《天勤酒店管理公司与秦淮人家账务往来明细》载明，2014年12月1日至2017年12月（原告陈述截止日期应为2017年11月30日），原告应收房租262万元，应收电费727868.92元，应扣减检测费、集团消费、餐券、玻璃、装修款以及被告已支付款项合计1788368.6元，被告尚欠1559500.32元。庭审中，被告王昌伟对该欠款数额并无异议，但是认为应该抵扣相关费用。被告徐州鑫天源科技发展有限公司称没有负责实际运营，对具体费用不知情。 诉讼过程中，2018年3月13日，原告方与被告王昌伟一方就本案纠纷达成一份《会议纪要》，载明：会议议题：……关于徐州鑫天源科技发展有限公司、王昌伟承租民主南路11号房屋经营天勤商务会所期间对大礼堂进行装修和购置的灯光、音响、LED屏设备，作为出租方的徐州天勤后勤服务集团有限公司是否对承租方徐州鑫天源科技发展有限公司、王昌伟进行适当补偿及补偿标准。……形成决议如下：一、双方2018年3月14日前进行租赁房屋交接。二、顺利交接后，作为出租方的徐州天勤后勤服务集团有限公司同意仅对大礼堂装修（具体见承租方提交的装修费用明细清单第3、4、5、8项，价值355000元）及灯光、音响、LED屏的购置、安装施工费用（具体见承租方提交的设备购置明细清单的第33、34、35项，价值1039600元）进行适当补偿，具体补偿标准以法院指定评估机构对上述装修残值和设备残值进行评估的结论为准。被告王昌伟在该会议纪要上签字确认。 被告王昌伟以2018年3月14日为鉴定基准日，向本院申请对上述“天勤商务会所大礼堂装修”的现价值、以及对上述“天勤商务会所大礼堂的灯光、音响、LED屏设备”的现价值（含施工费）进行司法鉴定，本院委托江苏易章工程造价咨询有限公司、江苏维仁工程造价咨询有限公司进行司法鉴定，该两家鉴定机构均以超出业务范围为由退回鉴定。之后，本院又委托徐州光明资产评估事务所对上述事项进行司法鉴定。因当事人无法提供鉴定天勤商务会所大礼堂装修所需材料，被告王昌伟申请将鉴定事项变更为对涉案“天勤商务会所大礼堂的灯光、音响、LED屏设备”的现价值（含施工费）（鉴定基准日2018年3月14）进行司法鉴定。徐州光明资产评估事务所于2019年10月31日作出徐光评报字[2019]第08号资产评估报告，鉴定意见为：天勤商务会所大礼堂的灯光、音响、LED屏设备（含施工费）于2018年3月14日的评估价值为323060元。被告王昌伟支付鉴定费3000元。 针对原告诉讼请求，被告王昌伟提出以下款项应当予以抵扣：1、涉案天勤商务会所大礼堂的灯光、音响、LED屏设备（含施工费）；2、涉案天勤商务会所大礼堂装修费用；3、除本案申请鉴定之外的装潢、设备、餐具等资产（其中设备购置1465984元，餐具及工作服96477元）；4、监控器材20483元、消防费用73500元；5、经营收入：2017年11月30日向原告打款3万元；2017年10月、11月营业收入三笔共计32524元；6、30万元履约保证金；7、3万元热电押金；8、2013年6月30日前双方经营期间亏损697164.59元，原告应承担20%即139432.92元；9、原告对被告造成的经营损失，比如2014年5月，原告同意的第三方加盖房屋造成被告方不能使用8间房间。但是，本次诉讼，被告王昌伟没有明确提出反诉及交纳诉讼费用。 针对被告王昌伟上述抗辩，原告认为：1、对于30万元履约保证金，应当根据协议约定当作违约金归原告所有；2、对于3万元热电（蒸汽取暖）押金，是交给热电厂的，里面有原告1.5万元；3、对于2017年11月被告向原告打款3万元，是支付2017年12月的部分房租；4、对于2017年10月、11月营业收入，是在原告起诉后的营业收入，可以折抵2017年11月之后占用的房租和水电费；5、对于亏损139432.92元，原被告在签订补充协议前，所有账目已经结清，没有任何的财务纠纷；6、对于大礼堂装修费用，由于被告无法提供充分装修依据，导致无法评估鉴定，对该部分补偿原告无法认可；7、对于其他物品等费用，与本案无关，原告不予认可。 原告提供的2014年度与被告关于电费分摊的相关说明等证据，均有被告王昌伟的签字确认。原告提供的被告一方向其支付相关费用的转账记录中，付款人有邓凯、张媛、李德艳。邓凯陈述其是被告徐州鑫天源科技发展有限公司的员工，张媛陈述其是被告王昌伟的员工。诉讼过程中，被告王昌伟申请鉴定所需的购置设备的买卖合同、大礼堂装修的装饰装修合同以及相关付款凭证均由被告王昌伟提供。被告王昌伟提供的2017年11月29日与原告一方人员的录音中，被告王昌伟聘请的律师王守春陈述“后一阶段2013年6月份开始的补充协议，天勤公司管理层不再参与经营，而由（王）昌伟独立经营。……总体来看，实质上还是用天勤酒店、天勤管理有限公司这个名义经营，实质上是（王）昌伟一种内部承包或者是租赁经营。……”在第一次庭审中，被告王昌伟承认在庭审之时，涉案房屋当时处于其占有使用当中。 本院认为，根据原告徐州市天勤酒店管理有限公司与被告徐州鑫天源科技发展有限公司于2012年11月29日签订的《天勤商务会所合作经营管理协议》及之后双方签订的《天勤商务会所补充协议》，双方当事人均为原告徐州市天勤酒店管理有限公司与被告徐州鑫天源科技发展有限公司，被告王昌伟仅是以代表人名义签字，故应当认定涉案两份协议的当事人为原告与被告徐州鑫天源科技发展有限公司，根据合同相对性原理，被告徐州鑫天源科技发展有限公司应向原告履行相应债务。根据涉案两份协议，2013年6月30之后，原告与被告徐州鑫天源科技发展有限公司就涉案天勤商务会所由合作经营改为独立经营关系，就涉案房屋存在租赁合同法律关系，被告徐州鑫天源科技发展有限公司应当按照约定向原告支付租金及其他费用。 虽然被告王昌伟在签订协议时并非协议当事人，但是从被告王昌伟的庭审答辩、与原告进行相关费用的对账、被告王昌伟陈述其投入装潢、设备、餐具等款项并保有涉案酒店大礼堂装修合同、设备购买合同；且根据被告王昌伟提供的与原告一方协商本案纠纷时，被告王昌伟一方律师陈述涉案酒店由被告王昌伟实际经营；再结合原告与被告徐州鑫天源科技发展有限公司陈述，足以认定被告王昌伟系涉案酒店的实际经营人，涉案房屋由被告王昌伟实际占有、使用。此外，根据被告王昌伟与原告一方于2018年3月13日达成的会议纪要，载明“徐州鑫天源科技发展有限公司、王昌伟承租民主南路11号房屋经营天勤商务会所期间……”，表明被告王昌伟对于承租涉案房屋予以认可。因此，虽然被告王昌伟并非以承租人身份签订了涉案《天勤商务会所补充协议》，但从本案查明的上述事实，足以确认2013年6月原告退出天勤商务会所经营之后，该天勤商务会所由被告王昌伟实际经营。被告王昌伟作为天勤商务会所的实际经营人及涉案房屋的实际使用人，在占有使用涉案房屋的过程中，对涉案租赁合同债务，被告王昌伟应与被告徐州鑫天源科技发展有限公司承担连带责任。 原告主张被告尚欠原告截至2017年11月30日的租金及其他费用（电费）合计1559500.32元，被告王昌伟作为酒店实际经营人对该数额并无异议，本院予以确认。针对被告王昌伟提出应当扣减相应款项的抗辩意见，由于被告徐州鑫天源科技发展有限公司或者被告王昌伟并没有明确提出反诉，本院结合原告认可情况，认定如下：1、对于涉案天勤商务会所大礼堂的灯光、音响、LED屏设备（含施工费），经鉴定价值为323060元，原告予以认可，本院予以抵扣本案原告主张的款项。被告王昌伟虽认为鉴定意见折扣大，人工费不应再扣减，但是没有提供相应证据证实，本院不予采信。2、对于涉案天勤商务会所大礼堂装修费用，由于被告一方没有提供足以对装修费用进行司法鉴定的证据，导致无法对该部分费用进行司法鉴定，虽然原告同意抵扣相关费用，但是不予认可被告主张的数额，对于该部分费用，被告一方可以待证据充分后，另行主张权利。3、对于被告主张的向原告打款3万元，原告认为是支付的2017年12月份的租金，但是没有提供相应证实，本院予以抵扣本案原告主张的款项。4、对于被告主张的2017年10月、11月营业收入32524元，原告没有否认该数额，但是认为应该抵扣2017年11月份之后的费用，对于原告主张，本院不予采信，该营业收入32524元应抵扣本案原告主张的款项。5、对于被告主张的履约保证金30万元，原告认为因为被告违约，该保证金应当作违约金归原告所有，本院认为，由于本次诉讼，原告没有明确提出请求被告承担违约责任的诉讼请求，本院无法认定被告具体的违约责任以及对原告造成的损失，无法直接将该30万元履约保证金认定为违约金归原告所有，故将该30万元履约保证金予以抵扣本案原告主张的款项，对于被告的违约责任，原告可以另行主张权利。6、对于被告主张的热电押金3万元，原告认为是交给热电厂的，且其中1.5万元属于原告，被告没有提供相应证据证实该3万元应由原告返还，本院不予抵扣。对该3万元如有争议，被告可以依据相关法律关系另行主张权利。7、对于被告主张的原告应承担合作期间的亏损139432.92元，与本案并非同一法律关系，如有纠纷，被告可以另行主张权利。8、对于被告主张的除本案鉴定之外的装潢、设备、餐具等资产、监控器材、消防费用等费用以及原告行为对被告经营造成的损失，原告不予认可，被告亦没有明确提出反诉，如有纠纷，被告可以另行主张权利。 综上所述，被告徐州鑫天源科技发展有限公司、王昌伟应向原告支付租金及其他款项（电费）的数额为873916.32元（1559500.32-323060-30000-32524-300000）。对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告徐州鑫天源科技发展有限公司、王昌伟于本判决生效后十日内，连带向原告徐州市天勤酒店管理有限公司支付租金及其他费用（电费）合计873916.32元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18836元、鉴定费3000元，由原告徐州市天勤酒店管理有限公司负担9600元，被告徐州鑫天源科技发展有限公司、王昌伟连带负担12236元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  胡根平 人民陪审员  刘贵云 人民陪审员  刘淑艳 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  王 璐