河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终193号上诉人（原审被告）：开封融元置业有限公司。统一社会信用代码：914102006973379053（1-1）。住所：开封市禹王台区东闸口街**繁塔办事处。法定代表人：胡磊，该公司经理。委托诉讼代理人：陈灵旗，河南论衡律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：刘瑞，女，汉族，1966年5月6日生，，住河南省开封市龙亭区委托诉讼代理人：张建营，河南方邦律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人开封融元置业有限公司因与被上诉人刘瑞确认合同效力纠纷一案，不服河南省开封市禹王台区人民法院（2019）豫0205民初1982号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。开封融元置业有限公司上诉请求：1、依法撤销河南省开封市禹王台区人民法院（2019）豫0205民初1982号民事判决，改判驳回开封融元置业有限公司的诉讼请求。2、本案的诉讼费由刘瑞承担。事实和理由：1、刘瑞存在多处逾期付款的严重违约行为，没有按照合同约定付款节点付款，且未在2017年6月30日前付清全部购房款17800000元，且欠款10600000元，数额特别巨大，我司按照合同约定有权解除双方之间签订的国有土地使用权转让合同。2、我司解除合同符合法律规定。鉴于刘瑞未按时足额付款，我司于2019年5月24日向其邮寄送达了解除合同告知书，且刘瑞于2019年5月25日签收。根据合同法第九十三条、第九十六条的规定，解除合同的行为已通知到对方，且已产生法律效力，符合法律规定。3、本案属于按照合同约定解除合同，不受除斥期间的限制。刘瑞答辩称，开封融元置业有限公司的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、刘瑞不存在违约行为，且开封融元置业有限公司在签订合同时隐瞒事实造成刘瑞在支付部分合同款项后，存在合同法所规定的不安状态，所以刘瑞依照法律规定中止支付款项有法律和事实依据；2、开封融元置业有限公司诉请的解除合同没有事实和法律依据，且刘瑞对解除合同的行为有异议，另其解除合同行为已超过合同法的除斥期间。刘瑞向一审法院起诉要求：请求判令开封融元置业有限公司解除合同的行为无效，并承担本案诉讼费用。一审法院查明，2015年5月10日，刘瑞作为乙方与开封融元置业有限公司作为甲方签订《国有土地使用权转让合同》，约定：甲方将其名下的位于开封市机场北路东段面积为11863.71平方米的土地使用权（产权证号：汴房地产权证第**）转让给乙方，转让价格为17,800,000元。合同第二条约定：甲方确认该土地使用权系其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵。合同第四条约定了转让款的支付方式：合同签订后，乙方支付甲方5,000,000元，此后七日内甲方将土地交付乙方使用；2015年9月30日前，乙方向甲方支付3,000,000元；2016年1月30日前，乙方向甲方支付2,000,000元；2016年6月30日前，乙方向甲方支付4,000,000元；2017年6月30日前，乙方向甲方支付3,800,000元；并约定了甲方在乙方向其支付最后一笔转让费之前，将土地使用权变更至乙方名下，变更费用由甲方承担。合同第五条约定了甲方的违约责任：1、因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本合同所指的土地使用权主张权利，致使本合同不能履行，视甲方违约，甲方应赔偿乙方因此导致的损失；2、甲方延迟履行本合同的规定义务，每迟延一日，应按乙方已付转让费的千分之三向乙方支付违约金。合同第六条约定了乙方的违约责任：…2、乙方迟延支付转让费给甲方，应按迟延金额每日千分之三支付违约金给甲方，逾期三十个工作日，甲方有权解除本合同且不予退还已收转让费。合同签订后，刘瑞在向开封融元置业有限公司支付第一笔转让款前得知：案涉土地上设立了抵押权，期限为从2013年8月6日至2016年8月6日。2015年5月15日，刘瑞通过新世纪高中账户向开封融元置业有限公司转账两笔款，分别为2,000,000元、1,000,000元。2015年5月19日，刘瑞通过新世纪高中账户向开封融元置业有限公司转账1,000,000元。2015年5月20日，双方签订《补充合同》，双方对首批转让款的支付期限进行了变更：刘瑞支付4,000,000元转让款后，开封融元置业有限公司交付土地；2015年7月30日前，刘瑞支付1,000,000元及以1,000,000元为基数按0.3%计算的利息……。2015年5月22日，刘瑞向开封融元置业有限公司出具土地交接确认书。2015年7月13日，刘瑞通过新世纪高中的账户向开封融元置业有限公司转账1,000,000元。2015年9月30日，刘瑞向开封融元置业有限公司支付200,000元。2016年1月8日，刘瑞通过新世纪高中账户向开封融元置业有限公司转账2,000,000元。2015年8月1日，开封融元置业有限公司向刘瑞出具收据一张，显示收到了刘瑞支付的土地使用权转让费5,000,000元。2016年1月8日，开封融元置业有限公司向刘瑞出具收据两张，显示收到了刘瑞支付的土地使用权转让费共计2,200,000元。2016年8月5日，原抵押登记被注销。2016年8月24日，案涉土地与袁四海名下房地证号为3365056的一处房地产联合设立了最高额为20,921,400元的抵押权，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司开封分行，权利期限为从2016年8月24日至2019年8月23日。2017年9月6日，案涉土地因本院作出的（2017）豫0205执482号执行裁定书被司法查封，标的额为7,665,170元及利息。2017年10月19日，本院向原告作出（2017）豫0205执482号协助执行通知书，内容为“请你暂停支付开封融元置业有限公司机场北路东段（汴房房地产权证第**）地使用权转让费880万元”。本院于2019年4月1日、2019年9月27日，根据已作出的（2019）豫0205执保240号、（2019）豫0205执恢103号执行裁定书，对案涉土地予以司法查封。自2015年9月11日至2019年10月8日，刘瑞约每三个月向开封融元置业有限公司支付一次案涉土地的使用税款，至今共计支付了17笔。2019年3月28日，刘瑞将开封融元置业有限公司诉至法院，请求判令开封融元置业有限公司消除案涉合同项下国有土地使用权存在的权利瑕疵（抵押）、继续履行合同、办理过户登记手续；支付违约金12,100,000元。2019年5月23日，开封融元置业有限公司向刘瑞寄出《解除合同告知书》一份，通知刘瑞解除双方于2015年5月10日签订的《国有土地使用权转让合同》，刘瑞于5月25日签收。2019年6月10日，开封融元置业有限公司在该案中提起反诉，请求判令刘瑞在案涉合同已经解除的基础上拆除案涉土地上增建的相关房屋、恢复原状。本院对该反诉作出不予受理的裁定后于2019年9月23日被开封市中级人民法院裁定撤销，并指定我院立案受理。一审法院认为，双方于2015年5月10日签订的《国有土地使用权转让合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，自成立之日起生效。合同签订后，刘瑞在知道案涉土地上设定有抵押权的情况下开始向开封融元置业有限公司支付转让款，履行合同义务。双方经过协商签订了《补充合同》，就首批5,000,000元转让款的支付期限及案涉土地的交付时间等合同内容进行变更，其效力也应予确认。但不论是《国有土地使用权转让合同》还是《补充合同》，均未对解除抵押权事宜作出详细、具体的约定，此为双方后续履行转让合同留下了争议。经一审法院询问，双方均表示在2016年8月，曾就案涉土地上的抵押权解除事宜、后续转让款支付事宜进行过口头协商，但双方的说辞不一致且就产生争议后如何履行未留下书面记录，导致对自己的主张均无证据予以证明。此后，即使开封融元置业有限公司认为刘瑞违约，也应在合理期限内对刘瑞支付剩余转让款及违约金进行催告，或在法定期限内明确作出行使合同解除权的意思表示；而非怠于解除权的行使，从而放任解除权除斥期间的经过，使该合同处于存续的状态。时隔几年后，一审法院已受理了刘瑞诉其建设用地使用权合同纠纷一案，刘瑞主张消除案涉土地上的权利瑕疵、继续履行合同、办理过户登记手续并支付违约金等。若开封融元置业有限公司认为案涉合同目的尚未实现是由刘瑞违约，而非其违约造成的；或开封融元置业有限公司认为案涉合同已经无法继续履行，应当予以解除，并欲向刘瑞主张权利；其可在该案中积极应诉，向法庭说明情况，表明己方观点，并进行举证以维护自己的合法权利。该案会对双方是否按照案涉合同约定履行自己的义务、哪方违约、合同是否应当解除及相应法律后果等作出查明和认定。现开封融元置业有限公司在案外向刘瑞送达解除合同通知书后并未要求刘瑞交付土地，而是继续收取刘瑞向其支付的土地使用税费，两行为之间存在相互矛盾之嫌，视为开封融元置业有限公司对刘瑞继续履行合同的认可和接受。开封融元置业有限公司的该做法，不利于解决其与刘瑞之间的纠纷，也造成了司法资源的浪费。综上，对于开封融元置业有限公司于2019年5月25日送达刘瑞的解除合同的通知，一审法院确认其无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：确认开封融元置业有限公司于2019年5月25日向刘瑞送达的解除合同通知无效。本案案件受理费50元，由开封融元置业有限公司负担。二审中，开封融元置业有限公司提交解除合同通知书一份。刘瑞质证意见为，该解除合同通知书已收到，并提起本案。二审法院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人行使合同解除权时，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。本案中，开封融元置业有限公司有限公司于2019年5月24日向刘瑞邮寄《解除合同通知书》，刘瑞第二天5月25日签收了该《解除合同通知书》，并于2019年7月30日向一审法院提出异议，要求确认开封融元置业有限公司的解除合同行为无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第24条的规定，当事人对合同法第九十六、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案并不超过三个月的期限，故对本案刘瑞提出的诉讼主张进行审理并无不当。2019年5月24日，开封融元置业有限公司虽提出解除合同，但其仍收取刘瑞交纳的2019年6月至本案一审法院开庭审理时（9月）期间的土地使用税。双方于2015年5月10日签订的《国有土地使用权转让合同》第二条第一款、第二款约定，案涉国有土地应不存在抵押、查封等产权瑕疵，但案涉土地2016年8月24日办理了一份最高额为20921400元的抵押，至2019年8月23日；案涉土地2017年9月6日，被司法查封，标的额为7665170元及利息，刘瑞于2017年10月19日被要求暂停向开封融元置业有限公司支付土地使用权转让费。综上，刘瑞未按照合同约定节点支付使用费并不足以解除双方签订的合同。因此，本案不符合单方解除合同的条件。另一审法院对其反诉已立案受理。在诉讼过程中，开封融元置业有限公司于案外通过邮寄的方式解除合同，在刘瑞对解除合同行为有异议的情形下，向法庭提出反诉要求在案涉合同已解除的基础上恢复原状行为浪费司法资源，且没有事实和法律依据。一审判决确认其解除合同无效适当。综上所述，开封融元置业有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人开封融元置业有限公司负担。本判决为终审判决审判长  宋自学审判员  张燕喃审判员  张 震二〇二〇年五月八日书记员  张一帆