山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初3372号原告：重庆融汇物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市市中区拥军路与刘长山路交口南1000米融汇城售楼处210室。统一社会信息代码：913701030548836544.负责人：陶承东，总经理。委托诉讼代理人：于涛，男，该公司职工。委托诉讼代理人：桂瑞岗，男，该公司职工。被告：王相南，男，1990年5月1日出生，汉族，无业，住济南市市中区。被告：窦灵灵，女，1994年3月8日出生，汉族，无业，住济南市市中区。原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司（以下简称融汇物业济南分公司）与被告王相南、窦灵灵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告融汇物业济南分公司负责人陶承东的委托诉讼代理人于涛，被告王相南、窦灵灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告融汇物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交纳2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业费4522.80元；2、判令被告向原告支付以上述4522.80元欠缴物业费为基数，自2018年6月25日起至实际给付之日止，按照日千分之三的利率计算的违约金；3、判令被告承担本案案件受理费。事实和理由：两被告系融汇城小区四区8号楼1单元2303室业主。2017年7月13日，原、被告签订《前期物业服务协议》一份，约定原告为包括被告在内的全体小区业主提供物业服务，但被告未依约交纳物业费，原告多次催要未果，据此诉至法院，请求判如所请。被告王相南、窦灵灵辩称，己方并非无故不交物业费，原因有以下几点：1、前期物业服务协议没有收到过，一式两份只是物业公司单方拥有；2、我家承重墙是歪的，从交房开始我们一直报备物业维修，但至今未修好；3、太阳能制热不好，前期通过物业协调维修，把我家的墙打了个全透的洞，致使阳台保温不好；4、我家的墙客厅、餐厅、走廊都存在墙体裂缝、空鼓等问题，物业至今为止未给维修；5、窗户、门边缘有空隙，刮风就会产生异响响，多次协调物业未给维修；6、小区门禁系统一直处于损坏状态不能使用；7、小区电动车棚，充电桩损坏，电动车无法进行充电；8、地下车库多处出现裂缝、塌陷、漏水等现象；9、疫情期间小区安全管理松懈，人员随意进出；10、小区外乱停车问题严重，乱停放的车辆占用消防通道；11、小区内园区绿化维护不到位，很多草木枯死，树木被大风刮倒后一直未处理；12、电梯、走廊处消防指示灯牌损坏一直未维修。原告融汇物业济南分公司围绕诉讼请求依法提交了证据一、《前期物业服务协议书》、临时管理规约；证据二、融汇城项目前期物业合同及融汇城项目前期物业服务招标公告；证据三、交房流转单、房屋交付确认书；证据四、济南市环境卫生服务收费协议书、融汇城B7地块日常保洁合同、原告提供物业服务时的照片、关于工程委托第三方维修的通知函及附件；证据五、被告身份证复印件。被告王相南、窦灵灵对上述证据一至五中除了交房流转单以外其他证据的真实性均无异议，但认为原告仅提交了招标及中标公告还不够，应当补充提交中标文件等其他材料对其主张予以佐证。另外，这五组证据是在己方不签物业合同就不给户门钥匙的情况下被胁迫签订的。被告王相南、窦灵灵围绕答辩意见依法提交了承重墙墙体裂缝、公共部位设施问题照片一宗。原告融汇物业济南分公司对该宗照片的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为被告提供的关于室内墙体裂纹、承重墙歪的照片属于业主室内专有部位的房屋质量问题，该问题物业已多次向房地产开发商及施工单位进行报修，但至于是否已维修或是否仍旧存在问题属于房屋出卖与业主之间质量侵权责任纠纷与本案不属同一法律关系，且原告已尽到了合理的协调报修义务；对被告提供的走廊灯、消防报警器、消防灯等公共设施设备损坏的图片，认为该证据仅能证明部分公共设施设备存在一定的瑕疵，但不能证明属于重大瑕疵，且不能证明公共设施设备的完好率低于物业服务合同约定的标准；被告提供的消毒明示牌仅能证明物业规定的消毒时间和次数，不能证明物业未进行消毒；对被告提供的电梯卫生的照片，认为电梯属于公共空间人流来往较密集，卫生不可能一直保持100%的干净，物业能够作的只是及时的发现及时的清洁。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王相南、窦灵灵系济南市市中区融汇城小区四区8号楼1单元2303室业主，该房建筑面积为97.14平方米。2017年7月13日，原告融汇物业济南分公司（乙方、物业服务企业）与被告王相南、窦灵灵（甲方、业主）签订《前期物业服务协议》一份，协议载明：物业工程竣工验收交付使用后，乙方按照本协议约定内容及济南市普通住宅物业服务等级标准中的五星级标准向甲方提供物业管理服务。甲方在收楼时预交半年物业服务费，收楼后每年度6月25日前交纳本年度下半年的物业服务费，于每年度12月25日前交纳下一年度上半年的物业服务费。逾期按日3‰的标准交纳违约金。物业服务费实行包干制，每月收费标准按住宅建筑面积高层住宅：1.94元/㎡收取。协议期限自《商品房买卖合同》约定的交房期限之日起有效；但在合同期限内，业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同生效时，本合同自动终止。另查明，2014年11月7日，原告融汇物业济南分公司通过招投标的方式选聘为济南市市中区融汇城小区前期物业服务单位。本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”国务院《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，根据原、被告提交的证据结合庭审查明的情况，能够证明原、被告之间存在物业服务合同关系的事实，对此本院予以确认。关于被告所述自家承重墙存在歪斜现象，显系房屋质量问题，与本案的物业服务合同纠纷不属同一法律关系，被告可另案主张权利。关于被告主张原告物业服务水平不达标，小区环境脏乱差导致己方不愿意交纳物业费的问题。本院认为，从原、被告提交的证据及庭审调查情况来看，原告在物业服务过程中确实存在一定的问题和不足，但该种程度的问题或不足并不足以证实原告在物业服务过程中存在重大瑕疵，亦不能构成拒交或免交物业费的理由，因此，被告应当依约向原告交纳物业服务费。另外，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。关于原告要求被告支付以上述4522.80元欠缴物业费为基数，自2018年6月25日起至实际给付之日止，按照日千分之三的利率计算的违约金的主张，根据上述查明的事实及认定的情况，原告在向被告提供物业服务的过程中确实存在一定的问题和不足，被告并非无故不交纳物业费，故对原告的该主张本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告王相南、窦灵灵于本判决生效之日起十日内向原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司交纳2018年7月1日至2020年6月30日的物业费4522.80元；二、驳回原告重庆融汇物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王相南、窦灵灵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵同庆二〇二〇年五月二十日书记员  李秀娟