包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2020）内0203民初561号原告：郭永军，男，1960年1月22日出生，住内蒙古自治区包头市。被告：包头市链邦地产经纪有限责任公司。法定代表人：闫文静，董事长。委托诉讼代理人：高建。第三人：郝彩凤，女，1981年5月7日出生，住内蒙古自治区包头市。原告郭永军与被告内蒙古链邦地产经纪有限责任公司（以下简称中介公司）、第三人郝彩凤合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案，因案情复杂，于2020年3月30日转为普通程序后，公开开庭进行了审理。原告郭永军、被告中介公司委托诉讼代理人高建、第三人郝彩凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭永军向本院提出诉讼请求:1、判令被告包头市链邦地产经纪有限责任公司归还原告房地产权证；2、请法院判决被告包头市链邦地产经纪有限责任公司返还交易押金10000元；3、请法院判决被告包头市链邦地产经纪有限责任公司赔偿违约金52000元；4、请求依法判令诉讼费由被告包头市链邦地产经纪有限责任公司承担。庭审过程中，因被告已将房屋产权证退还原告，故原告放弃“要求被告归还房地产权证”的诉讼请求。事实和理由：2018年4月28日，原告郭永军与第三人郝彩凤在被告中介公司居间下，签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定原告将其所有的位于包头市××区房屋出售给第三人，为保证原告能够忠实履行合同，不违约，被告要求原告交10000元押金，但被告将该押金票据开成了中介费。现原告忠实履行了合同，但因第三人郝彩凤违约不购买房屋，导致合同被解除，故被告应将押金退还给原告。合同签订后，被告中介公司收走了原告的产权证书，合同解除后不退换该证书，也不退还押金，构成了违约，故被告中介公司应按照合同第六条第四项的约定向原告支付违约金52000元，中介公司侵犯原告的物权，应当赔偿。被告中介公司辩称，不同意原告诉请，房本之前确实保留在被告处，目的是为了保证合同正常履行，后来原告与第三人郝彩凤发生纠纷，双方诉至法院，在生效判决作出之前双方的交易是否继续属于不确定的状态，在该期间被告不能单方面决定将房产证返还原告。2019年10月，原告与被告郝彩凤经法院生效判决判令解除合同，被告联系原告领取房产证，并要求原告出具收条，但原告拒不领取也不出具收条，被告提出亲自上门送回房产证，但原告不同意，故迁延至今，刚才在法庭的主持下已经将房产证返还原告，原告也出具了收条，交给了法院，因此被告不存在恶意扣押原告房产证的意图和行为。关于原告提出的押金问题，双方明确约定该10000元为中介费，并明确约定该中介费不予退还，且在双方签订的房屋销售委托合同中明确约定如果房屋销售到520000元，原告应当向被告交纳中介费10000元，成交的含义就是指买卖双方订立房屋买卖合同，并不包含由被告中介公司担保该合同能够顺利履行，被告仅起到督促证明作用。原告在签订买卖合同前虽告诉被告中介公司房屋存在渗水现象，但未告知严重程度，被告方也无从了解，而且原告没有告知第三人郝彩凤，在合同签订及履行过程中，被告不存在违约行为，故原告该项主张没有依据。关于原告提出的违约金52000元，因被告不存在违约行为，且原告依据的违约条款是针对原告与第三人郝彩凤之间，与被告无关，故不应根据该条款由被告承担违约责任。第三人郝彩凤辩称，同意被告中介公司的意见，交易的实际流程是第三人向原告支付定金30000元，原告再将其中的10000元作为中介费交给被告中介公司，原告自行保留20000元，但为了简化交易流程第三人直接将20000元给了原告，将其中的10000元给了被告中介公司，第三人认为原告的诉请没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的（2020）内0203民初444号民事判决，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告举证证据一、房屋买卖（置换）合同及收据，证明被告在交易失败后仍扣押房产证，故被告中介公司收取中介费没有合法依据，该中介费实际是保证金，现第三人郝彩凤违约，合同不能履行，被告应予以返还。根据合同第六条第四项约定，现被告中介公司违约没有促成房产交易，应当支付违约金52000元。被告及第三人质证称：对证据真实性认可，证明目的不认可，双方签订了房屋速销委托合同，明确约定该10000元为中介费，出具的收据也明确是中介费，且原告委托被告出售房屋，被告有权收取中介费，对于原告提出的违约金，因不涉及被告，故不应赔偿，被告不存在违约行为，也未恶意扣押房产证；原告举证证据二、房屋销售委托合同，证明中介公司收取中介费的前提是买卖双方实际成交，原告收到房款，但本案的事实是双方交易合同解除，故被告无权收取中介费。被告质证称，对真实性认可，对证明目的不认可。合同中第三条明确约定如果买卖双方能够签订房屋买卖合同，原告就应向被告交纳中介费，如果成交价为520000元则原告向被告支付中介费10000元，现原告与第三人已签订合同，被告义务已完成，且不存在违约，故不应返还。第三人郝彩凤质证称，第三人未签订合同，不发表质证意见。本院对原告所举的两组证据的真实性予以认可，《房屋买卖（置换）合同》第六条第四项系对原告及第三人违约责任的约定，故对原告关于违约金的证明主张不予采信。《房屋销售委托合同》中第九条约定，房屋价格卖至520000元，由原告交付中介费10000元，现原告与第三人成交的房屋价格为520000元，该事实与委托合同及收据相互印证可证明原告交付的10000元系中介费，故对原告关于10000元系保证金的证明目的不予采信。根据《房屋销售委托合同》第九条规定及案件事实，对原告关于证据二的证明主张予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月22日，原告郭永军与包头市众邦置业经纪有限责任公司签订《房屋销售委托合同》，双方约定由包头市众邦置业经纪有限责任公司销售包头市昆都仑区白云路西侧昆工路南侧金泰花园27-311号房屋，合同中第九条约定，双方协商委托90天，委托价格为510000元，若卖到520000元，则由原告给包头市众邦置业经纪有限责任公司交10000元中介费，若高于520000元，则高出的部分双方对半分。2018年4月28日，原告郭永军、第三人郝彩凤在包头市众邦置业经纪有限责任公司的居间下，三方签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定原告将其所有的位于包头市××区房屋出售给第三人，房屋价格为520000元。同日，原告向包头市众邦置业经纪有限责任公司交付10000元后，包头市众邦置业经纪有限责任公司出具收据，写明“今收到郭永军交来中介费10000元”。2018年5月初，第三人以房屋漏水为由违约拒绝购买该房屋。2019年8月7日，第三人将原告及包头市众邦置业经纪有限责任公司诉至本院，要求原告退还定金2万元，要求包头市众邦置业经纪有限责任公司退还定金1万元。2019年10月29日，本院作出（2019）内0203民初4902号民事判决书，认定第三人违约，解除了三方签订的房屋买卖（置换）合同，并驳回了第三人的诉讼请求。另查明，包头市众邦置业经纪有限责任公司就本案所涉权利义务关系全部由本案被告包头市链邦地产经纪有限责任公司承继，三方对此情况一致认可，并一致同意由郝彩凤作为本案第三人参加诉讼。被告在庭审中自认，其认为原告郭永军与第三人郝彩凤交易失败是因为第三人在签订合同后得知原告要出售的房屋存在漏水现象，故不同意购买，被告对房屋存在渗水现象是知情的，但不清楚是否告知过第三人。第三人郝彩凤表示，其购买房屋时，被告并未告知其房屋存在渗水情况。本院认为，房地产中介机构作为房地产交易的专门机构，在接受卖房人委托出售房屋并将房源信息提供给房屋买受人之前时，有义务审查房源的真实客观情况，在向买受人提供房屋信息时，有义务将房屋的真实情况告知买受人，从而保证交易安全。本案中，被告作为中介方，在促成原告及第三人交易时，即已明知案涉房屋存在渗水情况，且应该知道该情况会影响第三人作出是否购买该房屋的判断，故其应遵循诚实信用原则，履行忠实的告知义务，将该情况告知第三人。现被告无证据证明其已明确告知第三人房屋渗水，第三人亦表示被告未告知。最终，因第三人事后得知房屋漏水拒绝继续履行合同，并导致三方签订的《房屋买卖（置换）合同》解除，故被告存在过错，应将收取的中介费10000元退还原告。被告抗辩，成交的含义是指买卖双方订立房屋买卖合同即可，中介公司不保证合同能够顺利履行。本院认为，原被告签订的《房屋销售委托合同》约定房屋卖到520000元则由原告向被告支付10000元中介费，从字义及常情常理上讲，被告取得该中介费的前提应是房屋买卖合同得以实际履行，原告实际收取或可以收取买受人购房款520000元，故被告的该项抗辩不符合合同约定，亦有悖常理，违反公平原则，本院不予支持。关于原告主张的违约金，原、被告对此并无约定，亦无事实和法律依据，故本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告包头市链邦地产经纪有限责任公司于本判决生效后10日内退还原告郭永军中介费10000元；二、驳回原告郭永军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元（原告郭永军已预交），由原告郭永军负担1132元，被告包头市链邦地产经纪有限责任公司负担218元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 权 静审 判 员 于 明人民陪审员 何 江 二〇二〇年五月十八日书 记 员 魏思思附：本判决及申请执行期限适用法律条文的具体内容《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。