广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9602号原告（反诉被告）：张镇国，男，1970年7月25日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘丰茂,系广东法盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁健洋，系广东法盛律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：黎添孝，男，1980年7月19日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：云惟权，系广东仁言律师事务所律师。原告（反诉被告）张镇国与被告（反诉原告）黎添孝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张镇国的委托代理人刘丰茂、袁健洋到庭，黎添孝及其委托代理人云惟权到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告张镇国向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离广州市番禺区石楼镇市莲路14号房屋；2、判令被告向原告支付拖欠租金以及房屋占有使用费（租金暂计至2019年7月18日为人民币51096.77元；自2019年7月19日至被告实际搬离之日止按照《合作协议》及其《合作补充协议》约定租金标准计付房屋占用使用费；自2019年5月-2023年7月31日房屋租赁总租金为人民币1058664元)；3、判令被告向原告支付逾期违约金（暂计至2019年7月18日为人民币113850元，自2019年7月19至被告支付完毕之日止每日按拖欠租金以及房屋占有使用费的5%计付）；4、判令被告承担本案律师费用人民币5000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月13日，原告与陈业英将其所有位于广州市番禺区石楼镇莲路14号房屋（以下简称“涉案房屋”）租赁给原告使用，租赁期限为2018年5月1日至2028年5月1日。《房地产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，原告与陈业英的租赁法律关系合法有效。2018年8月6日，原告与被告签署《合作协议》及其《合作补充协议》，原告提供涉案房屋作为与被告合作经营的使用场地，但双方约定，合作期间，原告不干涉被告经营活动，仅收取固定收益分红，被告的一切债务与原告无关，由被告独立承担。根据《中华人民共和国民法通则》第五节“个人合伙”部分规定，合伙的基本特征的是共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险。原告与被告签署《合作协议》及其《合作补充协议》虽名为合作经营，但实际上只收取固定收益，不承担任何风险，原告和被告的法律关系应当定性为转租法律关系。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第51条之规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第3条之规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”又2019年6月16日，原告、涉案房屋所有人陈业英以及次承租人（被告）签署《房屋转租书面同意书》，约定涉案房屋所有人陈业英承诺知悉原告和被告之间的转租行为，并追认原告的转租行为。因此，原告与被告之间签署的《合作协议》及其《合作补充协议》应当认定名为合作经营实为转租，双方构成合法有效的转租法律关系。2019年5月1日至今，被告未按照《合作协议》及其《合作补充协议》约定支付租金。依据《合作协议》第三条第2款约定“合作期间，被告应当向原告依时上缴商铺场地费及每月的管理、水电费等杂费。如被告不按时上交以上各项费用的。逾期上缴的，每逾期一日，被告须按当月场地使用费的5%向原告支付合作违约金。如果逾期缴纳商铺场地费或欠交管理费、水电费等达10日视为被告违约，原告有权单方终止合作……”。又根据《合同法》第93条第2款之规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第96条之规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”据此，原告在被告逾期缴纳商铺场地费或欠交管理费、水电费等达10日时，有权解除《合作协议》及其《合作补充协议》，2019年7月18日，原告已通过EMS邮政快递向被告送达《解除合同通知书》，《合作协议》及其《合作补充协议》即时解除，原告有权要求被告立即搬离广州市番禺区石楼镇莲路14号房屋。又根据《合同法》第97条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第98条之规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”第114条第1款之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第8条之规定，“……合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”因此，原告有权要求被告向原告支付拖欠租金和逾期违约金。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”如前述，原告与被告之间签署《合作协议》及其《合作补充协议》已于2019年7月18日解除，即双方房屋转租法律关系解除，但被告未在合理时间搬离广州市番禺区石楼镇莲路14号房屋，继续非法占用。因此，原告有权要求被告参照合同约定的租金标准支付非法占用期间（自2019年7月19日至实际搬离之日止）涉案房屋占有使用费。2019年7月1日，原告已委托律师代理诉讼，并已支付律师费用5000元。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》(法发[2016]21号)第22条之规定，“引导当事人诚信理诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。”该意见目的在于鼓励合理诉讼和减少当事人诉讼成本，违约方违反诚信不履行约定义务，应当承担守约方支付的律师费用。原告作为守约方，不存在任何过错，原告因诉讼主张权益发生的律师费用属于合理费用支出，应当由被告承担。综上所述，根据《民法总则》、《中华人民共和国合同法》等相关规定，被告已严重违反约定，损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了巨大的经济损失。同时，被告的违约事实确凿清楚，证据充分肯定。为此，原告为维护自身合法权益，特依据我国《民法总则》、《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规规定，就上述诉讼请求向法院提起诉讼，请法院依法判决。黎添孝答辩称，不同意原告的诉讼请求。不交租金是我方有分红保证金50000元可以抵扣租金，原告不同意抵扣，还派人来恶意影响我方经营，我方行使抗辩权，所以暂时没有交租。我方不存在违约行为，并且为了主张权利，我方也就本案提起了反诉。对于实际使用房屋的租金，我方愿意按照正常情况交租，但是不同意承担违约责任及违约金，因为是原告不同意以分红抵扣租金且恶意导致我方经营导致，我方为了行使抗辩权，才暂不交租。我方使用场地需要支付相关使用费。反诉原告黎添孝向本院提起反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还款项人民币共50000元；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿经济损失人民币共160000元；3、判令反诉被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年8月6日签订《合作协议》，反诉被告（甲方）提供广州市番禺区石楼镇市莲路14号商铺，作为与反诉原告（乙方）合作经营使用场地，合作期限为2018年8月1日至2023年7月31日，反诉原告向反诉被告交纳合作保证金人民币40000元，商铺场地费用成本核定为20000元。签订《合作协议》后，反诉原告向反诉被告支付了合作保证金人民币40000元。同时，反诉原告与反诉被告又签订了一份《合作补充协议》，内容为广州市番禺区石楼镇市莲路14号商铺，共同合作经营，反诉被告（甲方）负责提供经营场地，反诉原告（乙方）负责门店活动，同时反诉原告每月10号前向反诉被告上交场地使用费、前期合作投资款、固定收益分红，合计贰万整。反诉被告要求反诉原告就补充协议再交50000元作为分红保证金，以作为在反诉原告不能及时支付费用时抵扣。反诉原告因此又向反诉被告支付了分红保证金人民币50000元。因经营中生意不好，基本处于保本经营状态，反诉原告基本上是每月20号左右向反诉被告支付场地费。到2019年5月，约在十几号时，因周转资金困难，反诉原告向反诉被告提出用分红保证金支付5月的场地费，反诉原告认为这5万元本来就是保证金，以作为在反诉原告不能及时支付费用时抵扣，现资金困难，要用作抵扣场地费，反诉被告不同意，双方发生了争议。到2019年5月29日，反诉被告指使一大批人到反诉原告商铺，大肆吵闹，要打要杀，强行赶走客户，强行把商铺上锁关门，反诉原告报警后，仍然无法经营。到第二天5月30日，反诉被告指使一大批人到反诉原告商铺，再次闹事，锁门，反诉原告再报警。此后一直到8月18日，反诉被告指使人员几天就来一次闹事，造成根本无法经营，反诉被告人员并分好多天在商铺门前先后张贴了几十张催交租金的通知，恶意损害反诉原告商誉名声。因反诉被告上述扰乱经营秩序的行为，反诉原告商铺不仅不能营业，反诉原告三个员工中，男店长已经不敢上班，因反诉被告人员长期的、持续的恶意骚扰，也再无客户进店，5月28日一直到8月21日，再无任何经营收入！反诉被告因此给反诉原告造成的每月直接经济损失为：三个员工每月工资共15000元，每月场地费20000元，每月经营收入5000元。从2019年5月到8月共4个月，合计经济损失为160000元。反诉原告就补充协议所交分红保证金50000元，反诉被告不予以抵扣费用，则应予以退还反诉原告。因反诉被告上述扰乱经营秩序的行为，给反诉原告造成了巨大的经济损失！为维护自身合法权益，特依据《民法总则》、《民法总则》、《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规规定，提出反诉，请法院查明事实，依法采纳反诉原告的反诉请求。张镇国就反诉答辩称，一、黎添孝与张镇国之间名为合作经营实为转租，双方构成合法有效的转租法律关系。张镇国与黎添孝之间的纠纷解决应当适用租赁行业惯例及租赁合同相关法律规定。2018年8月6日，黎添孝和张镇国签署《合作协议》及其《合作补充协议》，张镇国提供涉案房屋作为与黎添孝合作经营的使用场地，但双方约定，合作期间，张镇国不干涉黎添孝经营活动，仅收取固定收益分红，黎添孝的一切债务与张镇国无关，由黎添孝独立承担。根据《中华人民共和国民法通则》第五节“个人合伙”部分规定，合伙的基本特征的是共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险。黎添孝与张镇国签署《合作协议》及其《合作补充协议》虽名为合作经营，但实际上只收取固定收益，不承担任何风险，黎添孝和张镇国的法律关系应当定性为转租法律关系。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第51条之规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第3条之规定。“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”又2019年6月16日，张镇国、涉案房屋所屋所有人陈业英以及次承租人黎添孝签署《房屋转租书面同意书》，约定涉案案房屋所有人陈业英承诺知悉黎添孝和张镇国之间的转租行为，并追认张镇国的转租行为。因此，黎添孝与张镇国之间签署的《合作协议》及其《合作补充协议》应当认定为合作经营实为转租，双方构成合法有效的转租法律关系。换言之，黎添孝与张镇国之间的纠纷解决应当适用租赁行业惯例及租赁合同相关法律规定。二、黎添孝自愿向张镇国支付50000元“顶手费”旨在从张镇国手中顶租涉案商铺，符合租赁商铺行业的惯例和相关法律规定，张镇国有权收取黎添孝支付的该笔款项。黎添孝主张该笔款项为；“分红保证金”可用于抵扣涉案商铺租金，并要求张镇国返还该款项，于法无据，依法应予驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第10条之规定，“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”《中华人民共和国合同法》第61条之规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”据此，交易习惯可以作为司法适用依据，且可以作为当事人之间未明确约定内容的补充依据。行业惯例属于特定行业中经过长期业务活动而形成的一些通用习惯规则，在没有法律规定和合同约定的情形下，应当作为当事人定纷止争的参考依据。“顶手费”作为租赁商铺的行业惯例，并未违法法律、法规强制性规定，也未违反公序良俗，依法应予保护。如前所述，张镇国与黎添孝双方构成合法有效的转租法律关系。黎添孝与张镇国之间的纠纷解决应当适用租赁行业惯例及租赁合同相关法律规定。黎添孝向张镇国支付50000元款项，并非合作经营中的“分红保证金”，而应当是转租交易中“顶手费”，是租赁行业通常做法。本案中，涉案商铺地段较好，且在张镇国转租给黎添孝前涉案商铺作为移动自营厅在营16年之久，已积累大量客源，经营情况良好，商铺较火旺。张镇国接手后，本打算作为加盟营业厅，但由于广东省停止授权加盟权限暂时搁置，黎添孝作为次承租人，为了从张镇国手中顶租涉案商铺，口头约定自愿向黎添孝支付一笔“顶手费”（顶租商铺费用），即涉案50000元款项，张镇国再三考量后转租给黎添孝。事后，黎添孝依约向张镇国支付50000元“顶手费”。值得注意的是，—方面是黎添孝自愿承诺给与张镇国转租涉案商铺的“顶手费”；另一方面，黎添孝向张镇国支付50000元“顶手费”旨在从张镇国手中顶租涉案商铺，符合租赁商铺行业的惯例，不违反法律、行政法规强制性规定，不违反公序良俗。因此，张镇国有权收取黎添孝支付的该笔“顶手费”。换言之，黎添孝主张该笔款项为“分红保证金”可用于抵扣涉案商铺租金，并要求张镇国返还该款项，于法无据，依法应予驳回。三、在《合作协议》及其《合作补充协议》解除后，即转租合同法律关系终止，张镇国作为合法承租人，有权要求次承租人黎添孝返还涉案房屋并支付拖欠租金、逾期违约金等。张镇国在涉案商铺张贴催交租金、返还房屋等通知书以及向黎添孝主张权益行为均是在合法范围内的自助行为。同时，截至目前，黎添孝白天和晚上均正常营业，不存在黎添孝主张涉案商铺关门且无法经营的情形。黎添孝提出张镇国应赔偿经济损失人民币160000元的主张，无事实依据和法律依据，依法应予驳回。根据《合作协议》第三条第2款约定，张镇国有权解除《合作协议》及其《合作补充协议》，具体论证详见张镇国在本诉的起诉状及证据清单。张镇国已于2019年7月18日通过EMS邮政快递向黎添孝送达《解除合同通知书》，《合作协议》及其《合作补充协议》即时解除。在《合作协议》及其《合作补充协议》解除后，即转租合同法律关系终止，张镇国作为合法承租人，有权要求次承租人黎添孝返还涉案房屋并支付拖欠租金、逾期违约金等。张镇国在涉案商铺张贴催交租金、返还房屋等通知书以及向黎添孝主张权益行为均是张镇国为了自己的权益在合法范围内的自助行为。截至目前，黎添孝白天和晚上均正常营业，不存在黎添孝主张涉案商铺关门且无法经营等情形，黎添孝也未提供证据证明张镇国的上述行为已造成黎添孝损失，根据“谁主张，谁举证”的原则，黎添孝应当承担举证不能的法律后果。此外，张镇国向黎添孝主张返还涉案商铺等行为均是基于事实和法律的基础上，并不存在恶意损害黎添孝商誉名声。综上，黎添孝提出张镇国应赔偿经济济损失人民币160000元的主张，无事实依据和法律依据，依法应予驳回。综上所述，黎添孝提出的诉讼请求没有任何事实和法律依据，张镇国特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）之规定，请求法院依法驳回被答辩驳回黎添孝的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月13日，张镇国与案外人陈业英签订《房地产租赁合同》，陈业英将位于广州市番禺区石楼镇市莲路14号房产（以下简称“涉讼商铺”）出租给张镇国使用，租期自2018年5月1日起至2028年5月1日止。2018年8月6日，张镇国（作为甲方）与黎添孝（作为乙方）签订《合作协议》，约定甲方提供广州市番禺区石楼镇市莲路14号商铺作为合作经营场地，期限自2018年8月1日至2023年7月31日止；乙方向甲方缴纳合作保证金40000元，合作终止后，甲方应将合作保证金无息退回给乙方，乙方违约造成甲方经济损失，甲方有权从合作保证金中扣除；场地费用为：2018年8月1日至2021年7月31日每月19800元，2021年8月1日至2022年7月31日每月21200元，2022年8月1日至2023年7月31日每月22472元；乙方负责缴清商铺管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有线电视费等一切杂费，每月10号前由乙方向甲方支付场地使用费，如乙方不按时缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，乙方须按当月场地使用费的5%向甲方支付合作违约金，如逾期缴纳商铺场地费或欠交管理费、水电费等达10日视为乙方违约，甲方有权单方终止合作，有权处理商铺内一切物品，并没收保证金。上述合同还对其他相关事项进行了约定，张镇国、黎添孝均在合同上签字捺印。同日，双方签订《合作补充协议》，约定甲方不干涉乙方经营，合作期间乙方的一切债务与、所产生的各项税费与甲方无关，由乙方独立承担。协议签订后，张镇国将涉讼房产交付黎添孝使用，黎添孝向张镇国支付合作保证金40000元及分红保证金50000元。2018年11月18日，双方经协商，由张镇国收回涉讼商铺的二三楼，租金按18000元计算。2019年6月16日，陈业英与张镇国签订《房屋转租书面同意书》，约定张镇国于2018年8月6日将涉讼房产作为合作经营转租场地提供给黎添孝，陈业英知悉并追认张镇国的上述行为。因黎添孝自2019年5月起未再缴纳场地管理费，张镇国遂于2019年7月5日向黎添孝发送《解除合同通知书》，通知黎添孝解除双方签订的《合作协议》及《合作补充协议》解除，要求黎添孝在收到书面通知后7日内搬出涉讼房产并按约定支付场地使用费及相应违约金等费用。嗣后，因双方就支付场地费等争议不休，张镇国遂于2019年7月30日委托律师提起本案诉讼，为此支付律师费5000元，被告在本案中提起反诉。诉讼过程中，黎添孝于2019年10月30日搬离涉讼商铺并交还张镇国管业。本院认为，张镇国以《合作协议》等为据提起诉讼，主张黎添孝依约支付租金等，因该《合作协议》是张镇国将涉讼商铺交付黎添孝使用、收益，黎添孝支付租金的合同，故应认定双方签订的《合作协议》名为合作协议，实为租赁合同。张镇国虽在签订时并不具有处分权，但事后得到案外人陈业英的追认。张镇国有权就涉讼商铺与他人签订租赁合同，其与黎添孝签订的《合作协议》合法有效，双方当事人均应恪守履行。张镇国依约向黎添孝交付了涉讼商铺，黎添孝作为承租人理应按照合同约定履行支付租金的义务。双方均确认黎添孝自2019年5月开始拖欠租金，且于2019年10月30日搬离涉讼商铺并交还张镇国管业，本院予以认可，故张镇国诉请黎添孝搬离涉讼商铺的诉求本院不再处理。关于租赁期间的租金费用。双方在签订合同后重新就租金下调达成一致意见，是双方的真实意思表示，本院予以支持，租金依法应计算至实际搬离之日止（即2019年10月30日），故黎添孝拖欠2019年5月至2019年10月30日的租金应为108000元。黎添孝逾期支付构成违约，但双方在协议中约定的违约金标准过高，本院酌情调整违约金为按年利率24%的标准计算，自2019年10月30日起计算至实际清偿之日止。张镇国另主张黎添孝支付律师费5000元并无合同依据，本院不予支持。关于黎添孝诉请张镇国返还分红保证金50000元的反诉请求。黎添孝主张该款系在其不能及时支付租金时抵扣,张镇国主张该款为店铺转让费。对于该分红保证金50000元的性质，现实生活中，承租人租赁物业后，承租租赁物原址开设的铺位继续经营并不罕见。在此情形下，由原经营人与承租人协商收取一定的铺位转让费等，亦符合商业惯例，张镇国关于其所收取的款项系转让费的主张更符合商业租赁的交易习惯。至于是否应返还问题，本院认为，店铺转让费不仅包括附着于店铺的装修、设备及其他与经营有关货物、设施等有形财产，还包括基于店铺所处地段、张镇国原先经营时的人脉基础产生的商业价值、品牌价值等无形资产。鉴于黎添孝已实际使用该店铺并投入经营，附着于店铺的装修设施以及店铺已经形成的商业价值不能返还，也没必要返还。故黎添孝诉请张镇国返还该笔款项50000元，本院不予支持。关于黎添孝诉请张镇国赔偿经济损失160000元的反诉请求。黎添孝拖欠租金且无拒付租金的正当理由，在本案中构成违约。在黎添孝拒付租金的情况下，张镇国粘贴租金公告并无过错。黎添孝提出因张镇国粘贴公告、驱赶公司人员造成黎添孝无法继续经营，应赔偿经济损失160000元的诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条的规定，判决如下：一、被告黎添孝在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张镇国支付2019年5月至2019年10月30日期间的租金108000元及违约金（违约金以108000元为基数，按年利率24%的标准计算，自2019年10月30日起计至实际清偿之日止，违约金以108000元为限）；二、驳回原告张镇国的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告黎添孝的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7186元，反诉费用2225元，合计9411元，由张镇国负担5956元，由黎添孝负担3455元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何俊燊二〇二〇年五月七日书记员  郭子谦