江苏省扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1091民初435号原告：江苏扬州农村商业银行股份有限公司，住所地扬州市鸿大路**。法定代表人：臧正志，该行董事长。委托诉讼代理人：樊鸿钧，男，1972年1月3日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区，系该行员工。委托诉讼代理人：钱扬，男，1981年3月2日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区，系该行员工。被告：戴孝田，男，1961年3月16日出生，汉族，住南京市栖霞区。被告：梅桂花，女，1963年10月10日出生，汉族，住南京市栖霞区。被告戴孝田、梅桂花共同委托诉讼代理人：王有林，江苏赋德律师事务所律师。被告：扬州美凯置业发展有限公司，住所地扬州市江都南路******。法定代表人：李正妹，董事长。委托诉讼代理人：景安明，系该公司法务。原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司（以下简称扬州农商行）与被告戴孝田、梅桂花、扬州美凯置业发展有限公司（以下简称美凯公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理，原告扬州农商行的委托诉讼代理人樊鸿钧、被告戴孝田、梅桂花共同委托诉讼代理人王有林、被告美凯公司的委托诉讼代理人景安明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告扬州农商行向本院提出诉讼请求：1、判令立即终止原、被告签订的扬农商按字（2016）第0518302号《个人购房借款/担保合同》，宣布该合同项下贷款提前到期；2、判令被告戴孝田立即归还借款本金634442.94元及利息16986.56元（利息暂计算至2020年2月20日，自2020年2月21日起利息按合同约定的5.39%*150%计算，直至本息还清之日），本息合计：651429.5元；3、判令拍卖、变卖或折价被告戴孝田、梅桂花的抵押物，所得价款优先受偿上述债务；4、判令被告美凯公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月18日，原告与戴孝田、梅桂花签订了一份《个人购房借款/担保合同》（合同编号：扬农商按字2016第0518302号）。合同约定：原告借款92万元给戴孝田用于购买位于东方国际商业广场B区合279286号的商业用房，期限为108个月，还款方式为：按月结息（等额本金还款），借款年利率为5.39%。为确保上述合同的履行，约定由戴孝田、梅桂花将其所购房产设定抵押，同日签订了《房地产抵押（按揭）合同》，并于2016年5月19日在扬州市房屋权属登记中心进行了预告登记；同时约定由美凯公司提供连带责任保证，并出具了《保证函》。上述合同签订后，原告于2016年5月20日向戴孝田发放了92万元贷款，期限至2025年4月10日。贷款发放后，戴孝田未能按期偿付贷款本息，自2019年9月起已连续3个月未能按合同约定偿付贷款本息，原告多次催要未果，被告美凯公司亦未履行连带担保责任。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供以下证据：1、个人购房借款/担保合同一份，编号为扬农商按字2016第0518302号，证明被告戴孝田在我行签订了1份借款合同，并取得了实际的贷款，被告戴孝田、梅桂花提供了房产作为抵押，被告美凯公司提供了连带责任担保；2、房地产抵押（按揭）合同一份，证明我行已经向扬州市房屋和产权交易管理中心办理了被告戴孝田、梅桂花的抵押物东方国际商业广场B区合279286号商业用房预登记的事实；3、保证函一份，证明被告美凯公司为被告戴孝田的借款提供了连带责任担保的事实；4、利息清单一份，证明被告戴孝田截止到2020年2月20日欠我行贷款本金和利息的事实；5、借款借据一份，证明我行已经按照约定将款项汇至被告戴孝田在我行开立的账户，该款为专款专用，以受托支付的方式直接汇至被告美凯公司的账户用于购买抵押房产；6、送达地址确认协议两份，证明被告戴孝田、梅桂花提供了有效的送达地址。被告戴孝田、梅桂花辩称：1由于本案担保人美凯公司前身是扬州聚源潮置业发展有限公司2016年时资金周转困难，请求被告戴孝田、梅桂花帮助其向原告贷款92万元，双方签订了代持协议书，协议上约定了所有还款事宜均由被告美凯公司偿还，与被告戴孝田、梅桂花无关，但美凯公司没有按代持协议，导致本案诉讼发生。2、鉴于美凯公司无能力偿还银行本息，戴孝田、梅桂花同意原告主张的中止个人购房借款及担保合同，拍卖变卖已经预登记在被告戴孝田名下的该抵押房产，至于美凯公司的违约行为给戴孝田、梅桂花带来的经济损失，戴孝田保留庭后和美凯公司沟通或通过诉讼的方式予以解决。被告戴孝田、梅桂花提交协议书一份、通知函一份、律师函一份，证明被告戴孝田、梅桂花是为被告美凯公司代持房产的事实，以及银行的本息一直是由被告美凯公司予以偿还的事实。被告美凯公司辩称：本公司没有代戴孝田、梅桂花还原告贷款，认可被告戴孝田、梅桂花的按揭贷款事实及逾期事实，认可原告的各项诉讼请求，请求法院判令拍卖变卖折价被告戴孝田、梅桂花的抵押物，所得价款用于优先受偿上述债务。被告美凯公司均未提交证据。对原告所提供上列证据，被告戴孝田、梅桂花、美凯公司均无异议，本院经核实予以确认，原告提供的上列证据可以作为本院认定案件事实的依据。对被告戴孝田、梅桂花所提供证据，原告质证后认为只能证明其与被告美凯公司之间的协议关系，与原告无关。被告美凯公司质证后认为，真实性不清楚，需要核实，但该组证据与本案无关联。经审理查明，被告戴孝田作为借款人，被告戴孝田、梅桂花作为抵押人，原告扬州农商行作为贷款人，于2016年5月18日签订扬农商按字2016第0518302号《个人购房借款/担保合同》，该合同约定：原告借款92万元给戴孝田用于购买位于东方国际商业广场B区合279286号的商业用房，还款方式为：按月等额本息。借款人连续三次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前偿还全部贷款，直至解除合同。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付贷款的利息，贷款人有权按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定利率的150%确定。扬州农商行于2016年5月20日向戴孝田个人账户中放款92万元，借款借据中载明：借款到期日期2025年4月20日，每月20日结息，年利率5.39%。自2019年9月起戴孝田不再按约还款。扬州农商行依据合同约定，宣布合同项下的贷款全部提前到期。截止2020年2月20日，戴孝田尚欠扬州农商行借款本金634442.94元及利息16986.56元。戴孝田、梅桂花与扬州农商行于2016年5月18日签订《房地产抵押（按揭）合同》，用贷款购买的房屋提供抵押担保，并在扬州市房屋产权和交易管理中心办理预抵押登记。该抵押房屋至今未取得不动产权证，也未办理房屋抵押登记。被告美凯公司由原扬州聚源潮置业发展有限公司于2016年9月12日更名而来，扬州聚源潮置业发展有限公司于2016年5月18日向原告扬州农商行出具《保证函》，承诺对被告戴孝田92万元贷款提供连带责任保证。江苏扬州农村商业银行股份有限公司于2020年4月16日向本院申请财产保全，请求法院依法冻结被申请人戴孝田、梅桂花、扬州美凯置业发展有限公司银行存款人民币70万元或查封其等值资产，并申请了网络查控，本院依法作出（2020）苏1091民初435号民事裁定书。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。被告戴孝田向原告扬州农商行借款，双方在平等自愿的基础上签订了《个人购房借款/担保合同》，且不违反法律法规，本院依法确认该合同合法有效，各方应按合同约定履行各自义务。扬州农商行按约向戴孝田履行了付款92万元的义务，但戴孝田未能按约履行还本付息的义务，已构成违约，扬州农商行要求立即终止扬农商按字2016第0518302号《个人购房借款/担保合同》，宣布该合同项下贷款提前到期，并要求戴孝田立即偿还所有借款本金和利息，符合双方约定和法律规定，本院依法予以支持。被告美凯公司向扬州农商行出具《保证函》，承诺对戴孝田92万元贷款提供连带责任保证，现扬州农商行要求美凯公司为戴孝田的上述欠款本金及利息承担连带清偿责任的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院依法予以支持。美凯公司为戴孝田承担连带保证责任后，有权向戴孝田追偿。关于扬州农商行要求对戴孝田、梅桂花提供的抵押房屋享有优先受偿的诉讼请求，因该抵押房屋尚未取得不动产权证，仅办理了预抵押登记，至今尚未办理房屋抵押登记，根据法律规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，故扬州农商行的该诉讼请求缺乏法律依据，本院依法不予支持。至于戴孝田、梅桂花认为其与美凯公司存在代持协议问题，双方可通过协商或走法律途径解决纠纷，但与本案无关联，故在本案中不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、终止扬农商按字2016第0518302号《个人购房借款/担保合同》，被告戴孝田于本判决生效之日起十日内归还原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司借款本金634442.94元及利息（2020年2月20日之前的利息为16986.56元，2020年2月21日至实际还款之日的利息以634442.94元为基数按年利率5.39%的150%标准计算）；二、被告扬州美凯置业发展有限公司对被告戴孝田上述归还义务承担连带保证责任，扬州美凯置业发展有限公司为戴孝田承担连带保证责任后，有权向戴孝田追偿；三、驳回原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5197元，保全费4020元，合计9217元，由被告戴孝田、扬州美凯置业发展有限公司负担。（此款已由原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司垫付，被告戴孝田、扬州美凯置业发展有限公司于履行上述义务时一并给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审判员  殷正宏二〇二〇年五月二十八日书记员  周 凡