江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初10917号 原告：魏伟，女，1990年9月27日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：高中新，江苏兆仕禾律师事务所律师。 被告：李晶鑫，男，1992年4月17日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：宿迁市鑫嘉达置业有限公司，统一社会信用代码91321322576685583K，住所地沭阳县银河双语学校商住楼101、102室。 法定代表人：刘家风，该公司执行董事兼总经理。 第三人：周艳，女，1978年2月6日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：吴士兵，男，1976年11月5日生，沭阳县人，住沭阳县。 二第三人共同委托诉讼代理人：王占成，江苏青炜律师事务所律师。 原告魏伟与被告李晶鑫、宿迁市鑫嘉达置业有限公司（以下简称“鑫嘉达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理；后本院依职权追加周艳、吴士兵为第三人，依法适用普通程序，继续公开开庭进行了审理。原告魏伟及其委托诉讼代理人高中新、王青浩、第三人周艳及二第三人共同委托诉讼代理人王占成到庭参加诉讼，被告李晶鑫、鑫嘉达公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏伟向本院提出诉讼请求：1.确认沭阳县香溢花城小区一期3幢一单元302室房屋归原告所有；2判令二被告协助原告办理上述房屋的不动产转移登记手续。事实与理由：原告和被告李晶鑫自幼相识相恋，于2010年开始共同生活，于2011年7月24日生儿子李睿涵，于2017年6月22日登记结婚，于同年11月10日协议离婚。双方共同生活期间，以被告李晶鑫名义和被告鑫嘉达公司签订沭阳县香溢花城小区一期3幢一单元302室商品房买卖合同，并于2013年4月3日进行备案登记。原告和被告李晶鑫离婚时，双方约定上述房屋归原告所有，原告也一直居住使用该房屋。目前涉案房屋已经具备办理不动产登记条件，原告多次要求二被告办理转移登记未果。请求支持原告的诉讼请求。 第三人周艳、吴士兵向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告李晶鑫离婚协议中关于沭阳县香溢花城小区一期3幢一单元302室房屋归原告所有的约定无效；2.判令二被告协助二第三人办理上述房屋的不动产转移登记手续。事实与理由：2018年3月27日，被告李晶鑫与二第三人在沭阳百信房地产经纪有限公司签订买卖合同，约定由被告李晶鑫将沭阳县香溢花城小区一期3幢一单元302室房屋（及车库）以840000元的价格出售给二第三人，在签订合同时支付450000元，同年5月31日前支付250000元，余款140000元于过户时支付，过户费由被告李晶鑫承担。被告李晶鑫应于收到二第三人支付的450000元购房款时将房屋交付二第三人。合同签订后，二第三人于2018年5月27日支付被告李晶鑫450000元，于同月29日支付被告李晶鑫250000元。目前，该房屋仅是备案登记在被告李晶鑫名下，未办理产权登记手续。二第三人曾就涉案房屋提起诉讼，贵院判决确认二第三人与被告李晶鑫签订的涉案房屋买卖合同合法有效。原告与被告李晶鑫于2017年6月22日登记结婚，于同年11月10日协议离婚。双方离婚时，约定涉案房屋归原告所有。2019年8月3日，被告李晶鑫因骗取钱财被沭阳县公安局立案侦查。在公安案卷中，被告李晶鑫陈述其将房屋卖给二第三人时与原告多次协商联系，原告也陈述其没有反对被告李晶鑫卖房。二第三人支付的700000元房款中，除去被告李晶鑫还房贷200000元，原告陈述还其和其家人借款300000余元。根据上述事实，能够认定原告与被告李晶鑫离婚协议约定房屋归原告所有系双方恶意串通，损害第三人合法权益。请求支持二第三人的诉讼请求。 被告李晶鑫未作答辩。 被告鑫嘉达公司提交答辩状辩称，1.2013年4月，被告李晶鑫与我公司签订购房合同，标的房屋为我公司开发的沭阳县香溢花城小区3幢一单元302室，价款446320元。被告李晶鑫于2013年4月缴纳首付款134320元，于2013年5月缴纳按揭款312000元，房款已全部付清。房屋于2013年4月进行备案登记。2.房屋已具备办证条件，因被告李晶鑫一直未提供办证资料，故未能办理。我公司是与被告李晶鑫签订购房合同，故只能办证于其名下。其是否将房屋再次出售与我公司无关。如需办证，需其提供相关资料。 针对第三人周艳、吴士兵提出的诉讼请求，原告魏伟辩称，不存在原告和被告李晶鑫恶意串通的情形。按照离婚协议，涉案房屋已归原告所有，原告不可能再让别人卖掉涉案房屋。这明显对原告不利。原告属于正常人，不可能有这样一个决定。所以二第三人的主张不能成立。而且，原告和被告李晶鑫对共同财产的分割处理在先，被告李晶鑫和二第三人的买卖在后。该买卖合同不能履行，应该由二第三人向被告李晶鑫主张违约责任，不涉及原告和被告李晶鑫之间的离婚协议的效力问题。请求法院驳回二第三人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告与被告李晶鑫相识后开始共同生活，于2011年7月24日生男孩李睿涵。2013年4月3日，二被告签订商品房买卖合同，约定由被告鑫嘉达公司将其开发的沭阳县香溢花城3幢一单元302室房屋以446320元（其中首付款134320元，按揭贷款312000元，按揭抵押于2018年3月29日注销）的价格出售给被告李晶鑫。后原告与被告李晶鑫于2017年6月22日登记结婚，于同年12月22日协议离婚，《离婚协议书》约定前述房屋归原告所有。 2018年3月27日，被告李晶鑫与二第三人在沭阳百信房地产经纪有限公司签订房地产买卖合同，约定由被告李晶鑫将前述房屋及附属自行车库以840000元的价格出售给二第三人，在签订合同时支付450000元，同年5月31日前支付250000元，余款140000元于过户时支付，过户费由被告李晶鑫承担。被告李晶鑫应于收到二第三人支付的450000元购房款时将房屋交付二第三人。 同日，二第三人支付被告李晶鑫现金30000元，并由第三人周艳通过银行转账支付被告李晶鑫420000元，共计450000元。被告李晶鑫于同日存入200000元至其江苏沭阳农村商业银行账户，用以归还贷款。同月30日，原告尾号7243中国建设银行账户存入现金30000元（此时账户余额30799.67元），随即转账支付沭阳新碧房地产开发有限公司。次日，原告前述银行账户存入现金157000元。同年5月29日，第三人周艳通过银行转账支付被告李晶鑫250000元，其收款后即转账至原告前述银行账户。 同年6月14日，原告在沭阳县公安局询问笔录中表示：“李晶鑫在今年过年的时候跟我说要房子卖的，我当时就说房子是我的，我以为他开玩笑的，也没有同意，也没有说不同意。” 同日，二第三人向本院提起诉讼，请求：1.确认其与被告李晶鑫签订的房屋买卖合同有效；2.被告李晶鑫向其交付房屋（后撤回）；3.被告李晶鑫及第三人鑫嘉达公司协助办理房屋产权变更转移手续。本院判决支持二第三人的第一项诉讼请求，并以房屋尚未进行第一手物权登记，不能直接进行物权变更为由驳回二第三人的第三项诉讼请求。 2019年8月3日，被告李晶鑫因与二第三人房屋买卖一事被沭阳县公安局以涉嫌合同诈骗罪立案侦查。同月21日，被告李晶鑫被沭阳县公安局刑事拘留。同年9月4日，因沭阳县人民检察院不批准逮捕，被告李晶鑫被释放。 2019年8月20日，被告李晶鑫在沭阳县公安局讯问笔录中表示：“2018年3月26日，我到百信房产准备把房屋卖掉的，当量有一家叫周艳的看好了我的房屋，就给了我3万元现金作为定金，3月27日，我与他们签订房屋买卖协议……当天周艳就打了42万元到我的建设银行卡上，我收到45万元就转了20万到我农商行的银行卡上贷款还了，我还取了18万元现金在手里，在2018年3月31日，我就把这18万元现金存到了魏伟的一张建设银行卡里，我当时在广贸大厦楼下的建设银行取款机上把钱存到魏伟卡上的，我当时就跟她讲这是卖房子的钱还给她，我欠魏伟一共有100万左右的钱……2018年5月29日，周艳又打了25万元在我的建设银行卡上，我收到钱之后就把25万元全部打到魏伟的建设银行卡上了……我找了房管处的人直接把名字变更成周艳的名字的，但是周艳又去房管处闹说人家违规办事，后来房管处的人就不敢办了，魏伟就因为这个事情生气的，她就是房子不卖了，她让我收了人家多少钱就把钱退给人家，当时我们从别人那里借了68万元给周艳家，周艳家没有同意，我们两家就谈崩了……之后我们两家就开始打官司的……（关于卖房）我在2018年1月1日我和魏伟说过，但是她没有表态，我在把房屋买卖信息挂到中介的时候打电话给魏伟说过，魏伟说随便我的……我没有和她（周艳）说明我已将房屋赠与魏伟的事实……因为我将房屋赠与魏伟不是事实。” 同年11月18日，原告在本院对其进行的谈话中表示：“我从离婚到现在只收到过李晶鑫给的18万元，具体是怎么存的记不得了。他欠我父亲和我和我们家大嫂的钱，在苏州批发市场做生意欠的钱，他当时做生意亏空，我和他一起出面借的钱，加起来大几十万元吧……在报警的时候我个人准备68万元给周艳，南关派出所跟周艳谈的，周艳家没有同意……我和李晶鑫没有假离婚，是正式离婚的，房子也是正式给我的。2018年3月30日的3个1万元不是李晶鑫给我的，是我自己的钱存的。我当时在街上做生意开店的，我每天的营业额都会拿到街上去存。从2018年5月29日到6月7日我和李晶鑫之间的银行往来，这个是李晶鑫还我钱的。2018年5月的时候我爸爸身体不好，急需要钱，他还的钱，还了不到20万元，怎么给我的，记不得了，3月31日的十几万元记不得是不是我自己存的。” 庭审中，原告对于“我当时在街上做生意开店的，我每天的营业额都会拿到街上去存”解释为：其当时在沭阳县名品虞姬城个体经营贝利童装店，没有进行工商注册登记，一般都是通过支付宝和微信收款，有现金的话就会去存，大概多少不记得了。法庭询问：“2018年3月30日，你建设银行账户内进账30000元后，就向沭阳新碧房地产开发有限公司转账30000元，这是怎么回事？”原告回答：“具体记不得了。”法庭向其释明，如其坚持对相关问题都表示不记得了，可能会承担不利的法律后果。其仍称：“时间确实太长，记不清楚了。”后某第三人共同委托诉讼代理人王占成发问原告：“你在被告李晶鑫把房子卖了以后到目前为止有无在沭阳购买过其他的房产？房款的交付情况？”原告回答：“我跟家里人借钱购买过碧桂园的。” 另查明：上述房屋于2018年7月31日初始登记于被告鑫嘉达公司名下并延续至今，另被本院以（2018）苏1322财保97号案件及本案先后查封，现为原告占有、使用。 上述事实，有当事人陈述及其他各项证据在卷佐证。 本院认为，二被告之间及被告李晶鑫与二第三人之间的房屋买卖合同均不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告与被告李晶鑫签订《离婚协议书》，约定涉案房屋归原告所有，综合相关情况，应认定为因恶意串通、损害二第三人利益而无效。具体理由如下： 首先，从背景上看。原告与被告李晶鑫原系夫妻关系，存在较强利益牵连，具备恶意串通的动机和便利。原告在公安机关询问笔录中也表示，被告李晶鑫曾向其告知准备出卖涉案房屋，而其未表示同意，也未表示不同意；被告李晶鑫在公安机关讯问笔录中认可上述情况，并另表示，其将房屋买卖信息挂到中介时，曾电话联系原告，原告表示同意。由此可以认定，原告对被告李晶鑫出卖涉案房屋应当是知道并且同意的。 其次，从过程上看。1.根据《离婚协议书》，被告李晶鑫将其在婚前购买的价值较大的房产无偿让与原告，违背通常情理。其在公安机关讯问笔录中也承认其将房屋赠与魏伟不是事实。2.被告李晶鑫售房后，既不交付房屋，也不办理不动产权转移登记手续，却迅速转移所得购房款，明显出于恶意。3.二第三人提出异议后，原告表示愿出资替其前夫被告李晶鑫退还二第三人大部分购房款（见2019年11月18日原告谈话笔录），又诉至本院对房屋主张权利，明显是以损害二第三人利益为基础来谋求其个人利益，也应认定为具有主观恶意。另按其主张，在被告李晶鑫欠其及其家人大额借款的情况下，其仍愿替被告李晶鑫向二第三人退款，也明显违背通常情理。 最后，从结果上看。涉案房屋原本应由被告李晶鑫交付并转移登记至二第三人，但实际被原告占有、使用；二第三人交付的购房款中，除部分被被告李晶鑫用于还贷外，剩余绝大部分均流向原告（具体分析见下文）。原告和被告李晶鑫为售房一事的绝对受益人，而二第三人则迟迟无法取得房屋。关于原告收款情况。1.被告李晶鑫银行交易明细表明，其于2018年5月29日收到第三人周艳转账250000元后，随即转账至原告前述银行账户。2.被告李晶鑫在公安机关讯问笔录中称，其在收到二第三人支付的第一笔450000元购房款后，取出180000元现金并于2018年3月31日存至原告中国建设银行账户，原告则对其中国建设银行账户于2018年3月30日现金进账30000元及于次日现金进账157000元始终不能作出明确合理的说明，应认定原告银行账户的进账系被告李晶鑫存入。3.关于上述款项转移的原因，被告李晶鑫解释为其欠原告100万元左右，原告则称被告李晶鑫欠其及其家人数十万元，差异较大，也无证据支持，不足以采信。另外，原告认可其在被告李晶鑫售房后购买碧桂园房产，也与其银行账户于2018年3月30日（二第三人支付第一笔购房款后第三天）转账支付30000元至沭阳新碧房地产开发有限公司（经查，该公司系碧桂园项目开发商）相互印证，结合其他情况，即指向其和被告李晶鑫的行为目的及合谋内容。 综合上述分析，本院认定，原告和被告李晶鑫之间恶意串通的事实存在，并能排除其他合理怀疑。二者串通的目的是，借房屋买卖之名套取买受人款项并转作他用，再通过诉讼和其他途径而继续占有、使用涉案房屋。二者的行为导致二第三人不能实现合同目的，利益受损。根据法律规定，二者之间关于涉案房屋归原告所有的约定无效，不得履行，本院对原告的诉讼请求不予支持。二第三人要求被告李晶鑫转移不动产权登记，有事实和法律依据，应予支持。被告李晶鑫怠于向被告鑫嘉达公司行使要求办理不动产权转移登记手续的权利，二第三人作为其债权人，有权代位行使。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告魏伟的诉讼请求； 二、确认原告魏伟与被告李晶鑫签订的《离婚协议书》中关于沭阳县香溢花城小区一期3幢一单元302室房屋归原告魏伟所有的约定无效； 三、被告宿迁市鑫嘉达置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助被告李晶鑫办理沭阳县香溢花城小区一期3幢一单元302室房屋的不动产权转移登记手续； 四、被告李晶鑫应于取得上述房屋不动产权后十日内协助第三人周艳、吴士兵办理不动产权转移登记手续。 本诉案件受理费8800元，保全费2752元，共计11552元，由原告魏伟负担；第三人诉讼案件受理费8800元，由原告魏伟、被告李晶鑫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8800元。 审 判 长  刘大伟 人民陪审员  潘恒芹 人民陪审员  孙兴涛 二〇二〇年五月十一日 书 记 员  张 冬 附录 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××80 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。 代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。