福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0921民初656号 原告：张丽丽，女，1986年1月2日生，汉族，住霞浦县。 委托诉讼代理人：陈言峰，福建爱尚律师事务所律师。 被告：陈巧眉，女，1968年10月14日生，汉族，住霞浦县。 原告张丽丽诉被告陈巧眉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽丽的委托诉讼代理人陈言峰，被告陈巧眉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张丽丽向本院提出诉讼请求：1．依法确认张丽丽与陈巧眉在2017年7月10日签订的房屋租赁合同为无效合同；2、依法判令陈巧眉退还张丽丽从2019年7月6日起至2019年9月10日止的房屋使用费26712元；3、依法判令陈巧眉赔偿张丽丽资产拆迁损失127254元、搬迁费用12944元、提前中止经营的收益损失245600元，合计385798元。事实与理由：陈巧眉在2016年8月14日与福建省东祥旅游文化产业有限公司签订“商铺租赁合同”，向霞浦县东祥旅游文化产业有限公司承租位于霞浦县区投建项目钢构两层中式长廊。张丽丽为经营需要在2017年7月10日与陈巧眉签订《房屋租赁合同》，陈巧眉将其承租的部分房屋一层270平方米及第二层148平方米共418平方米以每年15万元转租给张丽丽使用，租赁时间为三年。张丽丽承租后于2017年7月15日对租赁房屋进行了装修，用于开办出售闵亿源公司产品的海鲜食品店。2018年8月15日，陈巧眉收取张丽丽2018年8月15日至2019年9月10日的租金15万元。因陈巧眉出租的房屋属于违法建筑，霞浦县人民政府多次通知张丽丽搬迁，并于2019年7月6日停水停电，致张丽丽无法继续经营，此时至年租期届满时间2019年9月10日尚差65天。2019年7月11日张丽丽从陈巧眉处承租的房屋被霞浦县人民政府强制拆除。此后，张丽丽多次要求陈巧眉退还租期未满部分的租金并赔偿装修等损失，但陈巧眉予以拒绝。张丽丽的损失经福建省闽宁价格认证评估有限公司评估资产拆迁损失为127254元，搬迁费用为12944元，提前中止经营的收益损失为245600元。综上，陈巧眉出租给张丽丽的房屋为违法建筑，双方签订租赁合同为无效合同；因陈巧眉明知出租的房屋为违法建筑，仍出租给张丽丽明显存在过错，根据合同法规定在合同解除后应退还张丽丽未使用期间的费用，同时还应当赔偿张丽丽的经济损失。张丽丽为维护自身合法权益，请求依法支持其诉请。 陈巧眉辩称，1、张丽丽所诉的被告主体不适格，案涉商铺是案外人林志勇的房子，由于林志勇结欠其债务，将案涉商铺交由其进行出租，以租金抵偿债务；2、其在将房屋出租时，张丽丽对该房屋是违规建筑的情况是知情的，因违规建筑所产生的一切责任应由张丽丽自己承担；3、合同中第十二点第二项明确载明乙方（张丽丽）在承租期间如遇政府拆迁，则按国家赔偿法所规定的方式进行索赔，案涉商铺被拆除系基于政府的行为所导致，与其个人无关。 本院经审理查明事实如下：张丽丽与陈巧眉于2017年7月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定：陈巧眉将其所承租房屋的一部分转租给张丽丽用于经营水产品干货，具体位置位于霞浦县部面向好万佳中心亭一、二层结构（不包括“蒸的好爱你”承租部分），两层面积合计418平方米，年租金为150000元，租期三年，免租期为两个月。合同签订后，张丽丽对租赁的案涉商铺进行装修，并开办海鲜食品店用于出售闵亿源公司所生产的海产品。霞浦县住房和城乡规划建设局分别于2018年6月8日、2018年6月11日向闵亿源海鲜食品店、张丽丽发出责令改正通知书，告知其所承租的房屋未办理审批手续，系违规建筑，责令其在2018年6月15日前拆除。2018年8月15日张丽丽仍依照租赁合同约定向陈巧眉支付第二年租金150000元。霞浦县住房和城乡建设局于2019年6月14日再次向张丽丽发出限期搬迁通知书，告知霞浦县住房和城乡建设局已决定对案涉违法建筑进行强制拆除，要求其在限期内将案涉商铺内的物品、材料、设备等予以迁移。2019年7月6日，张丽丽因案涉商铺被强制停水停电无法经营，故对建筑物内物品、设备等予以搬迁。案涉商铺于2019年7月11日被霞浦县人民政府相关部门予以强制拆除。后张丽丽多次向陈巧眉主张退还租期未满部分的租金以及要求其赔偿装修等损失，但陈巧眉拒绝赔偿。双方因此产生纠纷，张丽丽于2020年3月19日诉至本院。 本案争议焦点为：一、陈巧眉是否为适格被告？二、张丽丽对案涉商铺系违章建筑的情况是否知情？若知情，张丽丽主张赔偿部分的诉讼请求能否支持？ 针对焦点一，《房屋租赁合同》系陈巧眉与张丽丽共同协商签订，有双方当事人的签字盖章，陈巧眉作为出租人，将案涉商铺出租给张丽丽经营使用，其享有收取租金的权利，承担交付租赁物的义务，系案涉租赁合同关系的相对方，其与案涉商铺具有直接利害关系，且实际收取了张丽丽支付的租金，属于适格被告。陈巧眉主张案涉商铺系从案外人林志勇手上所承租，其不是适格主体。本院分析认为，陈巧眉与林志勇之间系另一租赁合同法律关系，与本案无关，故对陈巧眉的辩解意见，不予采纳。 针对焦点二，1、根据张丽丽提供的证据两份《责令整改通知书》，该通知书的落款时间分别为2018年6月8日、2018年6月11日，张丽丽于2018年8月15日向陈巧眉支付租金，可以认定张丽丽知悉案涉商铺的基本情况，且其在明知案涉商铺系违规建筑后仍予以承租并将违章建筑物装修使用至违章建筑物被拆除前，张丽丽对承租房屋系违章建筑是知情的。2、关于租赁合同效力。陈巧眉将未取得建设工程规划许可证的建筑物出租给张丽丽，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，双方签订的租赁合同应属无效。合同无效后，陈巧眉因该租赁合同所收取的租金，应予返还。但根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”的规定，即使双方签订的租赁合同无效，张丽丽也需按照租金标准向陈巧眉支付其占有、使用期间的房屋占有使用费，张丽丽未占有、使用期间（即2019年7月6日至2019年9月10日共65天）的租金26712元（150000元÷365天×65天），陈巧眉应予返还。3、关于资产搬迁损失的赔偿。张丽丽主张资产搬迁损失即商铺装修损失应按照福建省闽宁价格认证评估有限公司所评估的结果进行赔偿，但张丽丽提供给福建省闽宁价格认证评估有限公司评估的计算依据系宏城设计装修工程有限公司出具的装修预算单，并非装修的实际支出。案涉商铺系张丽丽委托装修公司进行装修，其应当持有相关装修费用支出的凭证，但其未予提供。本案装修损失的举证责任在于张丽丽，但其未提供充分的证据证明其因违章建筑拆除所遭受的装修财产损失数额，且案涉商铺现已被拆除，本院无法委托专业评估机构进行评估，故张丽丽应对此承担举证不能的法律后果。4、关于搬迁费、提前中止经营的收益损失的赔偿。张丽丽主张陈巧眉按照福建省闽宁价格认证评估有限公司所评估的结果赔偿搬迁费用12944元及提前中止经营的收益损失245600元。本院分析认为，搬迁费用并非因该违规建筑物拆除而多支出的费用，即使租赁期届满，承租人也负有将租赁商铺内的物品迁出的义务，同样需要支出该笔费用，故张丽丽主张陈巧眉赔偿搬迁费用，依据不足。张丽丽主张的提前中止经营的收益损失属于预期利益损失，并非现实已遭受的经济损失。张丽丽在明知商铺系违规建筑的情况下，仍予以承租，存在明显过错，其应当能够预见将来可能因为建筑物违规而导致店铺无法继续经营的情况，其对提前中止经营的利益不具有可期待性，故张丽丽主张陈巧眉赔偿提前中止经营的收益损失，亦缺乏依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，张丽丽与陈巧眉就案涉违规建筑物签订租赁合同，合同应属无效。张丽丽主张确认双方签订的合同无效，符合法律规定，应予支持。租赁合同无效，陈巧眉作为出租人应返还租金，但张丽丽仍应按租金标准支付占有使用期间的房屋占有使用费，二者相互折抵后，陈巧眉应返还的租金为26712元。张丽丽主张陈巧眉返还2019年7月6日起至2019年9月10日止的租金26712元，符合法律规定，予以支持。案涉商铺被依法强制拆除后，张丽丽主张陈巧眉赔偿前期装修投入的损失，其未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，该主张不予支持。张丽丽主张陈巧眉赔偿搬迁费12944元、提前中止经营的收益损失245600元，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、确认张丽丽与陈巧眉于2017年7月10日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、陈巧眉应于本判决生效之日起十日内返还张丽丽租金26712元； 三、驳回张丽丽的其他诉讼请求。 案件受理费7488元，依简易程序审理减半收取3744元，由张丽丽负担1872元，陈巧眉负担1872元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员 王 莹 二〇二〇年五月九日 书记员 项婴莹 附注：法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。 第五条租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。