贵州省平塘县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2727民初625号 原告：徐某1,男,2014年8月1日生,汉族，浙江省乐清市人，户籍地：浙江省乐清市,现住贵州省平塘县。 法定代理人:徐某2，男,1978年12月31日生，汉族,浙江省乐清市人，户籍地：浙江省乐清市,现住贵州省平塘县，系原告徐某1父亲。 法定代理人:江某,女,1979年10月26日生,汉族,浙江省乐清市人，户籍地：浙江省乐清市，现住贵州省平塘县，系原告徐某1母亲。 被告:平塘县锦富置业有限公司。 住所:贵州省黔南布依族苗族自治州平塘县金盆街道办事处（原平湖镇）新舟玉水新村。 统一社会信用代码:915227273535838462。 法定代表人:肖树华。 委托诉讼代理人：曾小星，男，1984年8月2日生，汉族，湖南省邵东县人，户籍地：湖南省邵东县，系公司员工。 委托诉讼代理人：陆静，系贵州扬道律师事务所律师。 原告徐某1诉与被告平塘县锦富置业有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年3月23日立案后,依法适用简易程序,于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告法定代理人徐某2、被告平塘县锦富置业有限公司委托诉讼代理人曾小星、陆静到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 原告徐某1向法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告未按合同办理房产所有权初始登记及交付房屋转移登记有关文书的违约金至实际办理所有权登记交付房屋转移登记有关文书时止,暂从2018年10月1日至2020年1月1日,90×1923843×0.001＋365×1923843×0.0001＝243366元；2、判令被告完成商品房初始登记并交付房屋转移登记的相关文书；3、判令由被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：原告与被告于2018年10月1日签订商品房买卖合同,合同约定原告购买被告位于贵州省平塘县,房屋总价款为1923843.00元,约定被告应于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人。被告在约定时间内并未按合同约定取得商品房初始登记并将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告,原告多次催促被告履行合同规定的交付房屋转移登记的相关文书,被告仍然未按合同约定办理交付相关文书。根据原告与被告签订的商品房买卖合同之约定,被告应承担未履行合同义务的违约责任。据此,原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定,诉至法院,望准予所诉。 被告平塘县锦富置业有限公司辩称：原告诉请没有事实和法律依据，请驳回原告诉讼请求。（一）被告2018年10月1日与原告签订《商品房买卖合同》后，及时将原告所购买的房屋交给原告装修使用，并于2018年10月30日完成产权初始登记，被告不存在违约。2018年8月28日前被告与原告都还没有签订购房合同，被告根本不可能为原告办理房屋初始登记，因此原告诉称没有事实依据。并且17-1-13号房屋的价款有变动，原价款是1923843.00元，后来复测后房价款是1920176.00元，多收的3667.00元已经退还给原告了。房屋初始登记与转移登记不能同时办理，办理房屋产权转移登记必须是在房屋验收登记后方可进行，该建设项目案涉房屋是2019年11月1日验收登记备案的，因此房屋产权转移登记的开始时间应当在2019年11月2日后才可进行。（二）被告与原告签订的商品房买卖合同系国家管理机关提供指定的格式化合同，合同中第二十二条关于房屋转移登记的“有关文书”指的是什么文件并无具体规定，属于泛指概念。原告在诉讼前未办理房屋产权转移登记不能认定被告违约，办理产权转移登记的购房发票、契税发票等需要原告自己提供才能办理，本案原告2020年3月23日到被告处开取购房发票去办理房产转移登记，原告在诉讼前没有办理产权转移登记不能认定是被告违约。（三）商品房买卖合同的补充协议第七条有关于“办理房屋权属登记等工作涉及到政府相关部门，因非出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担违约责任”的约定，案涉房屋早在2018年8月28日前已经竣工，但是因电子商贸物流城属于整体开发建设项目，在建设过程中县规划委对原设计方案进行了调整，并要求被告对相关项目建设作整改，导致相关职能部门对被告已经完工的项目没有进行验收，直到2019年10月底住建部门才完成该项目的预验收备案，因此被告也才能在2019年11月8日通知各业主前来办理房屋产权转移登记，迟延办证系政府职能部门修改原规划所致，并不是被告原因所致，被告不存在违约，因此不承担违约责任。 本院经审理认定法律事实如下：位于平塘县金盆街道办事处回龙村三棵树的“平塘国际电子商贸物流城”项目系被告平塘县锦富置业有限公司建设开发的房地产项目。2018年10月1日原告与被告签订《商品房买卖合同》购买该项目第17栋17单元1层13号商品房，房号为17-1-13。该商品房建筑面积125.92平方米，总价款为1923843.00元。合同第二十二条:“（一）预告登记，双方于合同签订之日起30日内共同申请预告登记。…（二）初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。（三）转移登记：（1）出卖人承诺于2018年8月28日前，取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（2）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理：①约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；②约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的,双方同意按以下处理：…第二、买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”同时原、被告签订的合同附件十二补充协议第七条约定：“2、…办理房屋权属登记等工作涉及到政府相关部门，因非出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担违约责任。”合同签订后,原告即支付清楚购房款1923843.00元（因原告系先租用后购买，部分购房款于合同签订前已支付给被告）。被告即将原告所购房屋交给原告使用，并于2018年10月30日办理了该商品房预售合同备案登记。因被告未能在合同约定的时间内交付房屋转移登记相关文书给原告去办理案涉商品房产权证，为此原告以被告违约给原告造成损失为由提起诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明:被告所开发建设的“平塘国际电子商贸物流城”项目一期工程已经于2019年11月1日经相关职能部门验收备案登记，2019年11月8日被告公司已经通知业主准备相关材料办理产权证。本案原告已经于2020年3月23日到被告处开具购房增值税发票，目前案涉商品房的产权证正在办理中。 上述事实,有原告提供的《商品房买卖合同》复印件1份、《收款收据》复印件7张、《贵州增值税普通发票》复印件2张；有被告提供的《商品房买卖合同》复印件1份、《平塘县商品房预售合同备案登记表》复印件1份、《贵州省自然资源厅、贵州省住房和城乡建设厅、国家税务总局贵州省税务局的文件》复印件、《平塘县工业和信息化局关于平塘县国际电子物流城项目有关情况的说明》复印件、《平塘县城镇规划委员会办公室关于平塘国际电子商贸物流城项目规划文本方案变更审查意见的批复》复印件、《贵州省建设工程竣工验收备案表》复印件、《通知》打印件、《贵州增值税普通发票》复印件等在卷佐证，本院确认当事人提供的上述证据客观真实、与本案有关联性,可以采信。 本案当事人争议的焦点是：原告主张的违约赔偿是否有事实和法律依据？被告的辩称是否成立？被告是否应当承担本案违约责任？ 本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护”。本案中,原、被告2018年10月1日签订《商品房买卖合同》,合同约定了房屋价款、交付时间、交付条件、违约责任及违约金的计算方式等,对双方具有约束力,双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定,被告应当于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。本案原告与被告是2018年10月1日签订的购房合同，按照格式合同被告的承诺，被告应当是在合同签订后即可以向原告交房并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，本案被告没有按合同约定时间内将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告违反合同约定，应当承担违约责任。因此原告要求被告承担违约责任有事实依据，应当予以支持。关于被告不能在合同约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，合同作了如下约定：“①约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；②约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的,双方同意按以下处理：…第二、买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”本案格式合同约定被告于2018年8月28日应将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，原、被告是2018年10月1日签订购房合同，按理合同签订后被告即可以将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但是从被告举证来看，案涉商品房建设项目直到2019年11月8日被告才张贴通知，通知业主准备相关材料办理商品房产权登记，也就是说直到此时被告才具备将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的条件，从2018年10月1日至2019年11月8日，有397天，已经超过了90日，因此本案不适用合同约定的第①种责任承担方式，应当适用：“②约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的,双方同意按以下处理：…第二、买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”这种责任承担方式来计算违约金，即是：397天×1923843.00元×0.0001=76376.57元。本案原告请求243366.00元违约金没有依据，不符合合同约定不能支持，依合同约定只能支持76376.57元。办理房屋权属登记需要原、被告双方相互配合并各自提供相应材料才能实际进行办理，因此只要被告具备办理条件通知原告去办理权属证书，即视为被告履行了将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的义务，因此本案被告2019年11月8日具备履行义务条件，违约金就支持计算至2019年11月8日止。因原告目前已经正在办理房屋产权登记，原告的第二项请求已经实现，庭审中原告当庭也放弃了该项请求，属于处分自己的诉讼权利，应当准许。关于被告庭审中提出原告的购房款已经调整为1920176.00元，被告多收取的钱已经退还给了原告。对此，因为被告没有提交变动后房价款的具体金额的证据及退款时间，本院不能确认本案的购房款就是该金额，且该金额与合同价款相差不大，对本案违约金的计算影响不大，因此就以合同价款计算本案违约金不再作调整。关于被告提出是因政府职能部门调整规划等原因导致验收延迟，不是因为被告的原因产生的违约，因此被告不承担本案违约责任的辩称，其理由不成立不能支持。被告辩称的理由是正常的营业活动中的经营风险，并不属于不可预见和不可抗力，因此不能免除被告的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,判决如下： 一、由被告平塘县锦富置业有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告徐某1逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金柒万陆仟叁佰柒拾陆元伍角柒分（￥76376.57元）； 二、驳回原告徐某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4950.00元，因适用简易程序审理减半收取2475.00元，由被告平塘县锦富置业有限公司负担863.00元，由原告徐某1负担1612.00元。 如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提出上诉，本判决将发生法律效力。法律文书生效后，履行义务人未在法定期限内履行义务的，权利人在履行期限届满次日起2年内有权向法院申请强制执行。 审判员  张万忠 二〇二〇年五月二十一日 书记员  石加曲