广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初20049号原告：周韶斌，男，1973年3月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：范成年，系广东正大方略律师事务所律师。被告：广州东顺房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天府路303号二楼铺，统一社会信用代码9144010170829477X4。法定代表人：张国林。原告周韶斌诉被告广州东顺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周韶斌的委托诉讼代理人范成年到庭参加诉讼。被告广州东顺房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周韶斌向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理广州市天河区东方都会广场A幢2004单元房屋的产权登记手续；2、被告支付逾期交房违约金32682.37元（以328466元为本金，2006年1月1日至2006年3月31日期间，按照万分之三的标准计算，2006年4月1日至2006年8月23日止，按照万分之五的标准计算）；3、被告支付逾期办证违约金（以328466元为本金，从2016年12月7日起计至产权登记证核发之日止，按照每日万分之一的标准计算，以本金为限，因原、被告双方曾协议同意减免违约金24550元，我方主张在总违约金中减去24550元）；4、被告支付律师费40905元；5、被告承担所有的诉讼费用。事实和理由：2004年12月31日，原、被告签订《东方都会广场认购书》，约定由原告向被告认购广州市天河区中山大道东方都会广场A栋2004房（以下简称“涉案房屋”），房款总额328466元，被告应在2005年12月30日前交付房屋，并在交付后的180天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2006年8月23日交付涉案房屋，但至今未为原告办理产权过户及登记手续。被告广州东顺房地产开发有限公司未作答辩。经审理查明：2004年12月31日，被告向原告出具《收据》载明收到原告缴纳的定金10000元。2005年1月7日，被告向原告出具《收据》载明收到原告缴纳的首期房款55693元、预收契税2628元。2005年1月18日，原告（买受人，下同）、被告（出卖人，下同）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房预合字××号），约定：买受人向出卖人购买涉案房屋，总金额328466元；（第八条，交付期限）出卖人应当在2005年12月30日前交付买受人使用；（第九条，出卖人逾期交房的违约责任）出卖人如未按合同规定的期间将涉案房屋交给买受人使用，按逾期在90日之内的，每逾期一天按已付款总额的万分之三向买受人支付违约金，逾期超过90日起每逾期一天按付款总额的万分之五向买受人支付违约金，但出卖人的支付的违约金总额应以不超过涉案房屋价款总额的10%为限，超过两年的买受人有权解除合同；（第十五条，关于产权登记的约定）出卖人应当在涉案房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后的600日内取得房地产权属证书的，自约定届满之日起180天（不含该日），出卖人未为买受人办妥房产权属证书的出卖人按日赔偿买受人已付房款的万分之一的违约金，直至产权登记部门签发房地产权证书为止；等内容。同日，原告（买受人，下同）、被告（出卖人，下同）签订《商品房买卖合同》补充协议，对第六条第3项补充为：买受人按分期三期付款方式支付房价款，首期65693元于2005年1月7日前缴付，二期于2005年1月7日前缴付∕办妥220000元银行按揭手续（贷款金额以银行批复为准，贷款不足部分于出卖人通知之日起7天内用现金补付）；三期42773元于2005年1月14日前缴付；对第八条交付使用时间补充为：买受人必须付清全部房价款及相关税费、银行按揭贷款申请获得银行批准并放贷，且已付清全部入住费用（包括但不限于煤气初装费、有线电视初装费、智能化费用、水电周转金、物业维修基金）后，出卖人将商品房交付买受人使用；对第十五条补充为：买受人属于银行按揭付款的，办理房地产权证明的起算日期为交楼后按揭银行书面同意办理房地产权属证明及他项权证之日起算；在办理产权登记申请手续时，买受人应提供所需的证明文件，否则，出卖人无义务为其办理房产证；本协议具有同等法律效力，本协议与《商品房买卖合同》不一致时，应以本补充协议为准；等内容。2005年3月6日，被告向原告出具《收款收据》，载明收到原告缴纳的二期房款42773元。2006年2月16日，原告（乙方，下同）与被告（甲方，下同）签订《协议书》约定，因乙方申请办理公积金贷款未获批准，造成逾期交付楼款的事实，按合同约定，乙方因逾期支付房款而应支付给甲方的违约金金额为44550元（违约日期暂从2005年1月7日计至2006年2月16日），现经双方协商，达成如下协议：一、甲方同意乙方继续履行合同的申请，即乙方提出的一次性补交房款10万元，余款12万元改为商品房按揭贷款，乙方另行一次性缴纳2万元违约金给甲方，甲方放弃对乙方剩余部分违约金24550元的追讨。但作为条件，甲方若因房屋装修质量或迟延办证承担相应违约责任的，则在甲方减免乙方违约金赔偿范围内24550元，乙方承诺同样也放弃追偿的权利。二、乙方承诺在60天内办妥相关应的银行按揭贷款（即余款12万元的按揭）事宜，逾期仍未办妥的，甲方有权解除合同，违约金仍按原商品房买卖合同约定的实际数额向甲方赔偿，甲方在前述条款中的放弃追讨承诺相应失效。该协议以乙方签订该协议并实际支付违约金（2万元）及补交房款（10万元）之日起生效。同日，被告向原告出具《收款收据》载明收到原告缴纳的逾期付款的违约金共计20000元。2006年3月29日，被告分别向原告出具《收款收据》，载明收到原告缴纳的二期房款10000元、90000元。2006年3月30日，原告与案外人上海浦东发展银行广州分行签订《个人购房借款抵押合同》，约定原告贷款120000元，贷款期限为120个月，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准，并以涉案房屋作为抵押物。2006年6月8日，上海浦东发展银行开立《个人贷款借款凭证（回单）》，载明借款人为原告，收款人为被告，银行核定金额为120000元。2006年8月23日，原告签署涉案房屋的《单元配套资料及钥匙签收表》。同日，被告向原告出具《收款收据》载明收到原告缴纳的契税2463元。2016年6月8日，上海浦东发展银行股份有限公司广州分行出具《结清证明》，载明原告于2006年6月8日在该行申请的个人长期一手房购房贷款120000元并以涉案房屋作为抵押，该笔贷款已于2016年6月8日结清。原告提交广州市不动产登记中心2019年11月6日出具的《接收材料凭证》证明原告及案外人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行已申请涉案房屋的涂销抵押。原告提交《民事法律事务合同书》及发票证明律师费40905元的支出。原告表示涉案房屋由其出租给案外人，并表示其于2016年6月8日结清贷款，但上海浦东发展银行股份有限公司广州分行未及时为其办理涂销抵押，原告于2019年11月6日自行去房管部门办理了涂销抵押，根据合同约定，被告应为其办妥房地产证的截止日期为2016年12月6日，因此，逾期办证违约金应从2016年12月7日起算，并确认原、被告双方曾协议在逾期办证违约金中免除24550元，主张在该项违约金中予以扣除24550元。本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案房屋的相关情况，该局于2019年7月26日复函称，涉案房屋以原告的名义办理了预售合同备案（合同编号04087717号），以2006穗押备字1013506号办理抵押备案，他项权利人为上海涉浦东发展银行广州分行，暂未办理转移登记（商品房过户），暂无查封；信息核查时间为2019年7月5日。此后，本院再次向广州市规划和自然资源局发函查询涉案房屋的抵押情况，该局于2019年12月13日复函称，涉案房屋以2006穗押备字1013506号办理抵押备案，已于2019年11月8日办理涂销抵押手续；信息核查时间为2019年12月9日。2020年3月26日，本院到涉案房屋进行现场勘查，并于当日在现场张贴公告，通知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其他组织自公告之日起三日内向本院申报权利。自上述公告张贴之日至今，本院未收到公民、法人或其他组织的权利申报申请。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应依约切实履行。根据查明事实，原告提交相应证据主张其已向被告付清购房款。被告经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，视为其放弃应诉答辩的权利，本院对原告的主张予以采纳。原告作为买受人已付清购房款，被告作为涉案房屋的出卖人，负有向原告交付房屋并转移房屋所有权的义务。原告确认涉案房屋的交付时间为2006年8月23日，至今早已超过合同约定的办证履行期间。现涉案房屋并无办证障碍，原告诉请要求被告为其办理涉案房屋的产权登记手续具有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，被告应当在原告付清全部房价款及相关税费、银行按揭贷款申请获得银行批准并放贷后向原告交付涉案房屋，逾期在90日之内的，每逾期一天按已付款总额的万分之三支付违约金，现查明上海浦东发展银行股份有限公司广州分行于2006年6月8日发放贷款，即原告于该日才付清购房款，因此逾期交房违约金应以购房款总额328466元为本金，按照每日万分之三的标准，自2006年6月9日起计至2006年8月23日止，经计算，违约金金额为7489元。对于原告超出上述部分的诉请，本院不予支持，予以驳回。被告至今未为原告办理涉案房屋的产权登记手续，原告诉请要求被告支付逾期办证违约金有事实及合同依据，原告主张逾期办证违约金以328466元为本金，按每日万分之一的标准，从2016年12月7日起计至产权登记证核发之日止，以本金为限，属其对权利的自主处分，本院予以照准。原告并主张在该违约金中扣除24550元，本院亦予以照准。关于原告诉请要求被告支付律师费40905元，缺乏合同依据，本院不予支持，予以驳回。被告广州东顺房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法可作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州东顺房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告周韶斌到房地产管理部门办理广州市天河区东方都会广场A幢2004房的产权登记手续。二、被告广州东顺房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周韶斌支付逾期交房违约金7489元。三、被告广州东顺房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周韶斌支付逾期办证违约金（以328466元为基数，按照每日万分之一的标准，自2016年12月7日起计付至产权登记证核发之日止，违约金数额以本金为限且需扣除24550元）。四、驳回原告周韶斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18300元，由原告周韶斌负担1450元，被告广州东顺房地产开发有限公司负担16850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  何海霞人民陪审员  齐慧军二〇二〇年五月八日书 记 员  谢丽军