宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初7941号原告：王某1，住宁夏回族自治区青铜峡市。被告：杨某，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：刘某，系宁夏法秀律师事务所律师，特别授权代理。原告王某1诉被告杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王某1、被告杨某及其委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告将位于利通区利宁街西苑小区1号楼1单元3楼西户（面积103.69平米）1131号住房交给原告；2.判令被告支付原告房屋租赁费（2016年9月6日-2019年12月7日房屋租赁费39个月×500元/月）19500元整；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月，原告购买被告位于吴忠市××区房，面积103.69平米住房，该房屋总售价200000元，双方达成协议后，原告于2016年3月5日签订“房屋转让合同”，原告支付被告20000元定金，双方到房管局办理了该房屋的转让手续后，原告一次性将剩余房款180000元支付给原告，被告给原告写了总收据。“今收到王某1交来的房款200000元整（贰拾万元整），位于××区面积103.69平米，房款全清，收款人：杨某，2016年3月5日”。合同约定交房，到了约定交房日期2016年9月6日，被告以他没有找到合适住房，先租住此房，原告同意被告要求，但被告一直没有给原告支付房租。2019年11月，原告找到被告要求将房屋交给原告，被告不搬也不愿意交房给原告，同时也不交租赁费用。综上所述，被告已经将上述房屋出售给原告，但又不愿意将房屋交付给原告使用。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院支持其诉请。原告为支持其主张，向法庭提交房权证一本（与原件核对一致的复印件）、售房协议一份（原件）、收条一张（原件），证明房屋的所有权人是原告，这套房子是原告从被告杨某手里购买的，交纳房款后被告给原告出具了收条。经质证，被告对原告提交的证据发表以下质证意见：对房屋所有权证以及收条的真实性无异议，但对该两组证据的客观性及证明目的有异议，原、被告双方的真实意思是民间借贷，双方并没有买卖房产的真实意思表示，之所以以买卖关系呈现，是因为原告及案外人丁某为了保障借款人按时偿还借款，以房产设定抵押，对收条中所反映的200000元的购房款，原告方并没有交付，被告也没有收取。对售房协议的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，不认可的理由同房屋所有权证的质证意见一致，涉案钱款始终未交付，售房协议中的签字及捺印并非杨某本人签字、捺印。被告杨某辩称，第一点，原告在诉状中以及当庭的陈述不属实，原告在诉状中虽然没有明确案由，立案庭将案件确定案由为租赁合同纠纷，但是从原告起诉的讼请求来看，第一项诉讼请求要求交付涉案房产，交付房产的依据是双方于2016年签订的售房协议，所以本案应当确定案由为买卖合同纠纷案件。而且更重要的是本案名为买卖实则为民间借贷。案件真实情况是，2016年3月，被告的丈夫王某2向原告的亲属丁某借款130000元，为了保证按时偿还借款本息，丁某要求借款人王某2以不动产抵押，所以才产生了这份售房协议。这份售房协议签订后，王某2一直按时偿还利息，这也是涉案房产未交付的原因，所以虽然原告手持售房协议，但是双方并没有真实的买卖意思表示，原告第一项诉请不能成立。第二点，原告主张租赁费的诉讼请求同样不能成立。原、被告既没有买卖的意思表示，也没有租赁的法律关系，主张租赁费没有事实根据。第三点，被告杨某不认识原告王某1。被告的丈夫王某2当时找到丁某，需要用款，找到丁某借款，需要房屋抵押，被告与原告之间存在借贷关系，不存在房屋买卖的事实。原告说给被告20000元定金不属实。给被告丈夫王某2说是利息4分，每月四号给原告打款，王某2月月还款。原告说是给被告200000元的房款也不属实。被告为支持其辩解，向法庭提交如下证据材料：证据一、借记卡账户历史明细清单1张（加盖中国建设银行吴忠迎宾支行业务章）。证明：2018年3月5日原告自其账户转出106270元借款，原告诉状中陈述付定金20000元，2016年3月5日一次性付180000元的陈述虚假，不属实。证据二、被告与原告亲属丁某的微信语音光盘1张及部分文字摘录、被告的配偶王某2与丁某的短信截屏28张、被告的配偶王某2与丁某的通话录音光盘1张及文字摘录2份。证明：本案中涉及的案件事实名为商品房买卖，实为民间借贷。其中王某2与丁某及丁某儿子的录音，证明被告在收到原告诉状之后，与丁某协商处理过还钱过户的事实，虽然最终没有商议一致，但是可以证实双方实为民间借贷法律关系的事实。证据三、中国建设银行个人账户支出交易明细6页（加盖中国建设银行吴忠广场支行业务章），个人账户明细查询4页。证明：被告的丈夫自借款之日起直至2019年3月按月向丁某还款的事实。证据四、证人王某2的证言。证人王某2证实在2016年3月4日，王某2与丁某达成借款协议以后，同意将王某2妻子杨某的房产质押于丁某，借款130000元，并且达成每月以4％利息支付于丁某，并且协商达成将房屋质押给丁某以后，由丁某去房管局将房屋办理备案登记手续；之后丁某将杨某的房产进行过户，找来的王某1，当时因为丁某名下房产过多，为了逃税找来的王某1，这次借贷关系与王某1无任何关系，所有的借款都是与丁某达成的，是丁某要求将房屋过户到王某1名下。为了过户的事情，双方还发生争执，但是为了急于用款，所以勉强将房屋过户至王某1名下，丁某保证说过户至王某1名下没有任何问题。并没有以买卖的方式转移该房产。2016年3月5日，是丁某通过工商银行的柜台转给杨红的，转了10万零几，具体数字忘记了。转账时，王某2不在场，其回来后问杨某为什么只转了这么点，下差2万多是什么原因没有转？杨某说是扣去了交易税和三个月的利息，之后王某2给丁某打电话确认过。经质证，原告对被告提交的证据发表以下质证意见：2016年3月5日原告将106270元转到被告杨某的账户中，这106270元是原告付的房款，不是借款。通话录音、手机微信聊天与原告没有关系，那是被告与丁某的关系，原告只是买房子，原告与被告之间没有民间借贷关系。是被告打给丁某的钱，与原告没有关系，被告丈夫按月还款，没有还给原告，与原告没有关系。证人王某2的陈述不属实。经审核，本院对原、被告双方提交的证据综合认证如下：原告提交的房权证、售房协议、收条和被告提交的证据一具有真实性、合法性，并与本案存在关联性，对上述证据的证明效力本院予以确认。被告提交的证据二、三、四原告不认可，且没有其他证据佐证，对该部分证据的证明效力本院不予确认。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2016年，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份售房协议，约定：甲方将其位于吴忠市××区房（建筑面积103.69平方米）出售给乙方，房屋总价为200000元。房款分两次支付给甲方，第一次在双方签订合同之日付该房屋定金20000元，第二次于2016年3月5日付房款180000元。每次付款甲方收到后，应出具有效的合法收条。由甲方全权交税。甲方应在2016年9月6日将房屋移交乙方使用。2016年3月5日，原告王某1向被告杨某的银行账户转账支付106270元。同日，被告杨某向原告出具收条一张。收条载明：“收条今收到王某1交来购房款200000元贰拾万元正位于××区，面积103.69㎡房款全清收款人杨某2016年3月5日”。2016年3月10日，案涉房屋登记至原告王某1名下。自2016年以来，案涉房屋一直由被告杨某居住、使用。在审理过程中，被告杨某申请对原告王某1提交的“售房协议”中第一页第一行“出让人杨某”及第二页落款处“杨某”的签名及捺印进行司法鉴定，并申请对原告王某1提交的“收条”中“购房款200000元，贰拾万元正”、“房款全清”、“收款人杨某”的字迹及捺印进行鉴定。本院审查后，予以准许。经原被告双方同意，本院指定宁夏六维物证司法鉴定中心对被告申请的事项进行鉴定。2020年5月22日，被告杨某以鉴定费用过高，无法承担鉴定费用为由，申请撤回鉴定申请。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系？经审核，就本案原告主张的房屋买卖合同关系，从原告提交的现有证据，以及被告的辩解，结合案涉房屋交易的细节、原告购买房屋的目的、价款的支付等因素来看，原告主张原告与被告之间存在房屋买卖关系的证据不足。首先，原告在庭审过程中陈述其2016年在青铜峡余桥村8队居住，购买案涉房屋的目的是为了自住。而根据庭审查明的事实，自2016年其购买案涉房屋以来，该房屋一直由被告占有、居住、使用。原告从购买房屋后至今只进去过一次案涉房屋。原告作为“所有权人”，对案涉房屋的管理、使用，以及在购买房屋的目的不能充分实现的情况下，其对案涉房屋消极行使权利的行为不符合常理。其次，原告主张其在购买案涉房屋后，将房屋租给被告使用，被告对此事实予以否认。双方之间就房屋租赁事宜未签订房屋租赁合同。在2016年至今，双方也未对租赁费进行结算，被告也未向原告出具欠付租赁费的债权凭证，从原被告之间的关系考量，该行为亦不符合常理。最后，关于房款的支付，原告在诉状及法庭调查陈述事实与理由时，陈述“原告向被告支付了20000元购房定金，双方到房管部门办理了房屋转让手续后，原告一次性将剩余房款180000元支付给了被告”，根据原告提交的房屋产权证，房屋登记时间为2016年3月10日，而收条的时间为2016年3月5日。在法庭向原告询问房款时如何支付的，原告陈述分两次支付，一次是银行转账106270元，剩余款项是同一天以现金方式支付的。对于106270元之外的款项，被告否认原告进行了实际支付。关于房款的支付金额、支付时间，原告前后陈述不一致，且不能做出合理的解释。在被告否认原、被告双方之间存在真实的房屋买卖合同关系的情况下，原、被告之间是否存在真实的房屋买卖关系存疑。综上，原告所举的证据不能充分证实原、被告之间存在房屋买卖关系，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王某1的诉讼请求。案件受理费288元，由原告王某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长谢丰丞人陪审员员任振淼人民陪审员郑小芹 二〇二〇年五月二十八日书记员 郭菲菲附：本案相关的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。