河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终848号上诉人（原审原告）：徐全福，男，1964年10月3日出生，汉族，住河南省汝南县。上诉人（原审原告）：邢雪荣，女，1965年6月2日出生，汉族，住河南省汝南县。被上诉人（原审被告）：驻马店市凤凰置业有限公司。住所地：驻马店市文明路北段翡翠城院内。法定代表人：李兵，经理。委托诉讼法代理人：付洋威，河南华珠律师事务所律师。上诉人徐全福、邢雪荣与被上诉人驻马店市凤凰置业有限公司（以下简称凤凰置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初8995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐全福、邢雪荣、被上诉人凤凰置业公司的委托诉讼代理人付洋威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐全福、邢雪荣上诉请求：1．撤销驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初8995号民事判决，依法改判被上诉人承担已收购房款一倍的赔偿，或将本案发回重审。2．一、二审诉讼费全部由被诉人成安。事实和理由：1．一审认定事实错误。涉案房屋系违法建筑，被上诉人取得商品房预售许可证明存在根本不可能，不具有可补救性。2．一审认定案涉房屋买卖合同无效，系适用法律错误。3．一审法院仅支持利息请求，驳回上诉人的其他请求错误。凤凰置业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。徐全福、邢雪荣向一审法院起诉请求：1．解除原、被告于2017年3月20日签订的《凤凰城认购协议书》。2．被告向二原告返还首付购房款9.7133万元及利息（利息，从2017年3月20日起计至返还完毕之日止，按中国人民银行公布的同期存款利率计算）。3．被告赔付违约损失201350元（暂定，以评估数额为准，以未取得房产的现行价值45.39㎡＊1.2万元/㎡减去买受人应付的购房款34.3330万元计算）。4．被告承担已付房款一倍赔偿19.4266万元。一审法院认定事实：2017年3月20日，原告徐全福、邢雪荣（乙方）与被告凤凰置业公司（甲方）签订《凤凰城认购协议书》一份，约定：一、项目说明。乙方自愿认购甲方开发的凤凰城国际公寓10栋层7号房屋（以下简称“上述房屋”），建筑面积暂定为平方米，表单价元/平方米，表总房款为叁拾肆万叁仟叁佰叁拾元（小写：343330元）。（上述房屋房号、面积、总价等为暂定，在签订正式《商品房买卖合同》时予以最终确定）。二、乙方在本协议书签订当日向甲方支付叁万元整作为定金，待甲方取得商品房预售许可证后，双方签订《商品房买卖合同》时，定金自动转为房款。三、双方确认，乙方按照下述第二种方式向甲方支付上述房屋的房款。……（二）按揭贷款。1、乙方自签订本认购协议书之日起3日内（2017年3月22日前）向甲方交纳总房款（30%或50％）作为首付款。2、选择银行按揭贷款的客户，需要本认购书签订后的30日内交齐符合银行要求的按揭贷款资料，经银行审核通过并交齐银行按揭所需的首付款后，在销售部通知后3日内签订《商品房买卖合同》，若乙方未能在约定的时间提交符合银行要求的按揭贷款资料及签订该合同，则购房款自动上浮1‰，如乙方超过10日未提交按揭资料及签订该合同，视乙方自动放弃该房屋，甲方有权将此房屋另行出售……四、在签订本认购协议书后，乙方应按本认购书中约定的付款方式支付购房款，如未按约定时间期限付款，每逾期一天，乙方按日向甲方支付总房款1‰的违约金，如乙方逾期付款超过10日以上，甲方有权解除本认购书，将上述房屋另行出售。乙方所交定金及房款不予以退还。四、双方签订《商品房买卖合同》后此认购书自动失效并由甲方收回等条款。2017年3月20日，二原告向被告交纳30000元，由被告凤凰置业公司出具收据一份，写明：“今收到徐全福人民币叁万元整，系付10#楼购房诚意金（1127户）”。2017年3月25日，二原告向被告交纳67133元，被告凤凰置业公司出具收据一份，写明“今收到徐全福人民币陆万柒仟壹佰叁拾叁元整，系付10#楼购房诚意金（1127户）”。后二原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，二原告申请对凤凰城二期国际公寓11层27号房屋的市场价值进行评估。诉讼中，被告凤凰置业公司认可诉争房屋尚未取得商品房预售许可证。一审法院认为，2017年3月20日，原告徐全福、邢雪荣与被告凤凰置业公司签订了《凤凰城认购协议书》一份，因认购协议明确了房屋的具体位置、房屋总价款、付款方式等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已于签订合同后收取原告购房款合计97133元（30000元＋67133元），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同中的商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。诉讼中，被告凤凰置业公司认可诉争房屋尚未取得商品房预售许可证，故该商品房预售合同应为无效合同。故二原告请求解除其与被告签订的《凤凰城认购协议书》，不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现二原告请求被告向其返还房款97133元并赔偿该款的利息损失，于法有据，予以支持。利息损失，①其中30000元的利息损失，从2017年3月20日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；从2019年8月20日起计至支付完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。②其中67133元的利息损失，从2017年3月25日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；从2019年8月20日起计至支付完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因双方合同已被认定为无效合同，故二原告的损失赔偿范围应以信赖利益为限，不包括合同履行后可以获得的利益，原告所主张因房价上涨所带来的预期利益损失，即属于履行利益，故对二原告提交的对诉争房屋的市场价值的评估申请，不予启动鉴定程序。综上，原告请求被告赔偿房价上涨损失201350元（暂定），于法无据，不予支持。诉讼中，原告主张被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，未提交相关证据加以证明，故原告的该项主张，本院不予采信。原告据此请求被告向其赔偿已付房款一倍赔偿194266元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、限被告驻马店市凤凰置业有限公司在本判决生效后十日内向原告徐全福、邢雪荣返还房款97133元并赔偿该款的利息损失（其中30000元的利息损失，从2017年3月20日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；从2019年8月20日起计至支付完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。其中67133元的利息损失，从2017年3月25日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；从2019年8月20日起计至支付完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告徐全福、邢雪荣的其他诉讼请求。如被告未在判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8691元，由原告徐全福、邢雪荣负担6978元，由被告驻马店市凤凰置业有限公司负担1713元。二审期间，双方当事人均未提交证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方当事人因商品房预售合同发生纠纷。根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：被上诉人凤凰置业公司应否返还上诉人徐全福、邢雪荣所支付的购房款及利息、以及应否赔偿损失。根据查明的事实，上诉人与凤凰置业公司于2017年3月20日签订的《凤凰城认购协议书》的内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且凤凰置业公司已于签订协议后收取了上诉人所交购房款97133元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议书应当认定为商品房预售合同。在起诉前，凤凰置业公司仍未取得商品房预售许可证明，故该商品房预售合同应为无效合同。因双方所签订的《凤凰城认购协议书》中约定“待甲方（被上诉人）取得商品房预售许可证后，双方签订……”据此，能够认定上诉人在签订商品房预售合同时，对凤凰置业公司还未取得商品房预售许可证明这一事实是明知的，亦能认定凤凰置业公司没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实。故上诉人请求凤凰置业公司承担已付购房款一倍的赔偿责任及赔偿其他损失的请求不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定。因案涉合同无效，一审法院判令凤凰置业公司返还徐全福、邢雪荣已付购房款及利息有事实及法律依据。徐全福、邢雪荣的上诉理由不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人徐全福、邢雪荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8690元，由上诉人徐全福、邢雪荣负担。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  文德群审判员  郭留会二〇二〇年五月二十一日书记员  王贞懿