广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初2083号原告：佛山市顺德区骏丰物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道振华居委会中华路21号。法定代表人：梁俊东。委托诉讼代理人：胡秋仪，女，1983年10月28日出生，系原告公司的员工。委托诉讼代理人：何凤敏，女，1977年12月29日出生，系原告公司的员工。被告：黎秀娴，女，1964年1月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：林达旋，男，1963年10月23日出生，系被告的丈夫。原告佛山市顺德区骏丰物业管理有限公司诉被告黎秀娴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡秋仪、何凤敏，被告及其委托诉讼代理人林达旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2013年1月至2019年12月的物业管理费用37800元及违约金(违约金从2013年1月5日起按日千分之一计算至全部清还之日止)；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与佛山市顺德区容桂高骏实业发展有限公司签订了《顺德区前期物业管理委托合同》，约定由原告对被告所有的顺德区********物业进行物业管理，由银行按季代扣收物业管理费。双方签订协议时约定物业管理费按月收取，收费标准为：450元/月/户，如被告迟延缴纳管理费的，除缴交所欠的管理费外，并加收所欠费用按日千分之一的违约金。被告住宅从2013年1月开始欠交物业管理费暂计至2019年12月合共欠交物业管理费37800元及因此产生的违约金(违约金从2013年1月5日起按日千分之一计算至物业管理费全部清还之日止，暂计至2019年12月5日止违约金为48195元)。原告经追收无果，特向法院提起诉讼。被告辩称，被告已全部支付原告所诉的物业服务费，至于违约金及利息，被告不应支付，理由如下：1.被告与佛山市顺德区高骏实业发展有限公司（以下简称：高骏公司）签订购房合同购入案涉物业，该司当时明示该物业的服务费为每月300元，没有向被告明确物业服务的内容，后又将物业服务费价格提高到每月450元，被告之前按每月450元标准缴交物业服务费是在不堪骚扰和恐吓下支付；2.被告的物业不属别墅，不应按别墅类型收取服务费；3.原告的收费标准不统一，低端多层住宅的收费反而比高端别墅高，按该小区现状及服务等级，服务费不应超过每月250元；4.原告计收违约金无依据。故应驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了移交用房确认书、《顺德区前期物业管理委托合同》、黎秀娴欠缴物业管理费用清单，被告对以上证据的真实性予以确认，经审查，上述证据来源合法，真实可信，本院予以确认。被告根据其答辩意见提交了商品房买卖合同及补充协议，车库、住宅、商铺的房地产权证、银行业务凭证，原告对以上证据的真实性无异议，上述证据来源合法，真实可信，本院予以确认。对被告提交的计价参考表，原告不予确认，经审查，该计价参考表反映的是被告购买案涉房屋时售楼人员对房屋物业服务费的估算，并非原被告签订的物业合同，故与本案无关；对物业状况的照片，原告对其真实性不予认可，经审查，上述照片应认定为拍摄于案涉小区。对经本院确认为真实证据的待证内容下文详述。本院经审理查明本案事实如下：2007年7月25日，被告与高骏公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告向高骏公司购买位于佛山市顺德区********的房屋，合同约定该房屋的套内建筑面积为334平方米，为暂测面积，如暂测面积与实测面积有差异的以实测面积为准等。双方在补充协议中约定，被告在使用该房屋的过程中服从物业管理公司和有关部门的管理，上述房屋的物业管理费收取按实际测量面积计算，首年缴费标准为每平方米1.2元，以后的物业管理费收费标准由物业管理公司或业主委员会按实际发生费用确定。上述房屋的房产证记载的房屋套内面积为284.33元，另外被告还购买了上述房屋首层的商铺（房产证记载的套内面积为51平方米）、车位（房产证记载的套内面积为34.48平方米）。2008年12月9日，原被告办理了上述物业（住宅、商铺、车位）的移交接收手续。2007年12月31日，高骏公司与原告签订《顺德区前期物业管理委托合同》，就被告物业所在的小区骏景金晖花园二期的物业服务管理达成协议，约定由原告向该小区提供物业管理服务，合同内容包括服务内容与质量、物业的使用和维护、物业环境卫生管理专项维修基金的管理和使用等，其中对绿化、环境卫生、车辆管理的要求为：设施良好、整洁、绿化长势良好，公共场地保洁绿95%，交通顺畅，存放有序。原告应按《佛山市物业服务收费管理办法》中规定的住房物业管理服务等级参考标准的第三级标准提供服务；物业管理费用具体标准为：别墅按每户按月收取450元。双方并约定了若原告的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，按该缴金额的100%向高骏公司及业主支付违约金，业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额交纳物业服务管理费，应按实缴金额的5%向原告支付违约金，若原告违反合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳等。办理案涉房屋移交手续后，被告接受原告提供的小区物业管理服务及按照每月每户450元（包括住宅、商铺、车库）的标准支付物业服务费，但欠交了从2013年1月至2019年12月的物业服务费37800元，2019年12月26日被告向原告支付了38000元。原告于2020年1月10日向本院提起诉讼。庭审中，原告确认被告已于2019年12月26日前付清起诉的物业服务费本金37800元，但认为被告仍应向原告支付违约金及本案诉讼费。庭审中，从被告提交的案涉小区公共场所的照片反映，案涉小区的公共场所存在生活、建筑垃圾未清理，公共卫生清洁服务不到位的现象，原告也认同其在小区管理服务中有不足之处，表示以后会改进。本院认为，被告与高骏公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议及原告与高骏公司签订的《顺德区物业管理委托合同》均没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同享受权利，履行义务。原告按照合同约定为被告提供物业服务，产生了物业服务费，理应向被告收取，被告没有按约向原告支付从2013年1月至2019年12月的物业服务费，已构成违约，应承担相应的民事责任。原告主张物业服务费37800元，经查，在原告向本院提起诉讼前，被告已经自愿付清原告在诉状中所主张的物业服务费37800元，故原告的该诉请没有事实和依据，本院不予支持；对原告提出的违约金诉请，本院认为，被告拖欠原告的物业管理费，已构成违约，客观上造成了原告资金被占用的利息损失，但原告履行合同过程中也存在不按合同约定履行义务，对小区的管理服务不到位的情形，故本院根据合同双方对违约责任的约定，相较原被告在履行合同中的违约程度、违约方给对方造成损失的情况，本院酌定被告赔偿原告违约金1000元。原告其他的诉求，理据不足，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黎秀娴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区骏丰物业管理有限公司支付违约金1000元；二、驳回原告佛山市顺德区骏丰物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为974.94元（原告已预交），由原告佛山市顺德区骏丰物业管理有限公司负担949.94元，被告黎秀娴负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邓杏华二〇二〇年五月二十日书记员  黄 筠