福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初1458号 原告:蒋国英，女，汉族，1979年9月30日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：葛理明，福建世平事务所律师。 委托诉讼代理人：吴小妹，福建世平事务所律师。 被告：陈捷，男，汉族，1981年1月2日出生，住福建省罗源县。 第三人：福建骊特担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦128单元。 法定代表人：廖志英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王宇国，该公司职员。 原告蒋国英与被告陈捷、第三人福建骊特担保有限公司（下称骊特公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛理明、吴小妹，被告骊特公司委托诉讼代理人王宇国到庭参加诉讼。被告陈捷经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蒋国英向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约金520000元；2、请求判令被告承担本案律师代理费30000元；3、请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年8月18日，被告向原告购买址于福州市鼓楼区的房产，房屋面积为118.95㎡，并由福建骊特担保有限公司提供居间服务，三方签订了《存量房交易服务协议》，原被告双方签订了《存量房买卖合同》。合同约定购房总价款为260万元，被告全款购房，并约定“甲乙双方已知上述房产存在抵押，本次交易由担保公司借款给甲方解除上述房产抵押权，甲方与担保公司签订相关担保协议，乙方同意配合担保公司将上述房产购房款监管冻结在担保公司指定银行，待上述房产甲方的贷款银行通知可以还款当日，担保公司直接将上述房产的借款存入甲方的还款银行账号。”双方任何一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付相当于该房屋成交价款20%金额的违约金，即52万元的赔偿，同时，违约方承担因其违约而产生的包括但不限于滞纳金、律师代理费、诉讼费、双方居间佣金及交易过程中已产生的费用等。合同签订当日，被告支付了1万元的履约保证金，由第三人福建骊特担保有限公司代收后，被告不履行合同其他义务，原告于2019年10月12日和2019年10月22日两次发送催办函敦促被告履行，然被告均置之不理，故原告于2019年10月29日向被告送达《解除合同通知函》，通知解除双方签订的《存量房买卖合同》及相关附属协议。经原告多次催告，被告至今未履行合同约定义务，已构成违约。原告为维护自身合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告陈捷未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 第三人骊特公司述称，原被告双方于2019年8月18日与我司分别签订了坐落于福州市鼓楼区（以下简称“房产一”）和坐落于福州市鼓楼区（以下简称“房产二”）的《存量房买卖合同》。 房产一的《存量房买卖合同》约定，双方选择商业按揭类交易方式交易，履约保证金为人民币壹万元整（￥10000.00），被告陈捷已于签订《存量房买卖合同》当日支付完毕。合同约定被告应于2019年9月30日前备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料，并将首付款转入该银行账户办理冻结手续。但被告未在合同时间内备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料，且其购房首付款未到位，致使双方无法办理按揭贷款申请手续。原告于2019年10月12日与2019年10月22日两次发送催办函敦促被告履行，后原告于2019年10月29日向被告送达《解除合同通知函》通知双方解除签订的房产一的《存量房买卖合同》及相关附属协议。 房产二的《存量房买卖合同》约定，双方选择全款类交易方式交易，履约保证金为人民币壹万元整（￥10000.00），被告陈捷已于签订《存量房买卖合同》当日支付完毕。合同约定被告应待上述房产原告的贷款银行通知可以还款当日，担保公司直接将上述房产的借款存入原告的还款银行账户。合同签订后原告依约向银行申请办理解押，因上述房产的贷款银行只有每月5日可以办理还款，故贷款银行通知2019年9月5日可以还款，然而被告告知其本人没有资格办理过户，需要其表弟作为指定产权人配合回国办理手续；原告第二次申请办理解押，银行通知2019年10月5日可以还款，由于恰逢节假日顺延至2019年10月8日可以还款，由于被告未能将购房款冻结于担保公司指定银行，导致担保公司无法借款给原告解除上述房产的抵押权。基于被告未履行合同约定义务，原告于2019年10月12日与2019年10月22日两次发送催办函敦促被告履行，后原告于2019年10月29日向被告送达《解除合同通知函》通知双方解除签订的房产二《存量房买卖合同》及相关附属协议。 因被告原因导致上述两套房产的交易手续搁浅，在合同履行过程中，我司工作人员多次通过电话、短信、微信等方式协助原告要求被告履行合同，但被告多次以各种理由拒绝履行合同。之后我方得知原告诉讼至鼓楼区人民法院，由法院就本案的房屋买卖纠纷依法判决。 原告蒋国英绕诉讼请求依法提交了存量房买卖合同、催办函等证据，被告陈捷经传票送达未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证等诉讼权利，本院对原告提供的证据效力予以确认并予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月18日，蒋国英（甲方）与陈捷（乙方）签订《存量房买卖合同》，其中约定：甲方出卖坐落于福州市鼓楼区，成交价2600000元；乙方于签订合同时支付履约保证金10000元；甲乙双方已知上述房产存在抵押，本次交易由担保公司借款给甲方解除上述房产抵押权，甲方与担保公司签订相关担保协议，乙方同意配合担保公司将上述房产购房款监管冻结在担保公司指定银行，待上述房产甲方的贷款银行通知可以还款当日，担保公司直接将上述房产的借款存入甲方的还款银行账号；违约责任：甲、乙双方任何一方违反合同约定时间而延误房屋交易的，自延误行为发生之日起超过五日的，守约方可向延误方发送信件催促其履约，发信超过十日仍未履约的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付520000元的赔偿，同时，违约方承担因其违约而产生的包括单不限于滞纳金、律师代理费、诉讼费、双方居间佣金及交易过程中已产生的费用等。同日，原、被告双方签订《存量房交易服务协议》，约定由骊特公司为案涉房屋交易提供签约、代管、权证核验等居间服务。而后，蒋国英分别于2019年10月12日、2019年10月22日向陈捷寄送《催办函》，内容为：案涉房产的贷款银行已于2019年10月8日通知可以还款，陈捷未能将购房款监管冻结在担保公司指定银行，导致担保公司无法借款用于解除房产抵押权，现发函催告陈捷配合履行上述合同义务。2019年10月29日，蒋国英向陈捷寄送《解除合同通知函》，解除双方签订的房屋买卖合同，并要求陈捷承担违约责任。另查，蒋国英委托福建世平律师事务所代理本案诉讼，支出律师费30000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《存量房买卖合同》及《存量房交易服务协议》系合同当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。本案中，陈捷支付一万元履约保证金后，未依约将购房款转入指定监管账户，配合蒋国英及骊特公司完成下一步的交易行为，在原告多次催告下，仍未履行前述合同义务，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。现双方约定的解除合同条件已经成就，蒋国英已通知解除，其要求陈捷支付违约金，亦符合合同约定，本院予以支持。关于违约金数额，本院认为，违约金主要是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金的金额应以实际损失为基础。本案中，基于陈捷的违约行为导致合同解除，确实给原告造成了一定的损失，但原告未提供切实有效证据证明其具体损失的数额。兼顾合同的履约情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，合同约定违约金520000元过高，故根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金为100000元。另，双方在合同中明确约定，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于律师代理费等），现原告要求被告陈捷承担其因本案支出律师费30000元，有合同依据，本院予以支持。 被告陈捷经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈捷于本判决生效之日起十日内向原告蒋国英支付违约金100000元； 二、被告陈捷于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋国英律师费30000元； 三、驳回原告蒋国英的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9300元（由原告预交），减半收取计4650元，由被告陈捷负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 陈裕锦 二〇二〇年五月十二日 法官助理 余 玲 书 记 员 陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。