湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初330号原告：武汉市和源建筑机械设备有限公司，住所地：武汉市洪山区和平街白马洲白马市场B-68号。法定代表人：卢祖富，该公司经理。委托诉讼代理人：江腾福，湖北江浩律师事务所律师，特别授权。被告：湖北华乐天行健建设有限公司，住所地：武汉市新洲区三店街袁田村。法定代表人：王永付，该公司总经理。被告：周君佩，男，汉族，1973年6月1日出生，湖北省大悟县人，住武汉市洪山区，上列二被告共同委托诉讼代理人：章杰、钟宏昆，湖北维力律师事务所律师，一般授权代理。原告武汉市和源机械设备有限公司（以下简称和源公司）诉被告湖北华乐天行健建设有限公司（以下简称天行健公司）、周君佩租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序于2019年6月14日公开开庭进行了审理，原告和源公司的委托诉讼代理人江腾福，被告天行健公司、被告周君佩的共同委托诉讼代理人章杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告和源公司向本院提出诉讼请求：1、两被告退还原告租赁场地押金、租金及费用558900元；2、两被告支付原告政府征用租赁场地补偿费207000元；3、两被告支付赔偿原告租赁场地拆迁损失费用300000元；4、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年4月24日，被告周君佩以“白马建筑架料市场有限责任公司”的名义与原告签订场地租赁合同，约定将武汉市洪山区和平街白马市场B-68＃场地租赁给原告作建筑架料堆放仓库使用。因白马建筑架料市场有限责任公司未经登记注册不具备法人资格，原告要求另行签订替代租赁合同。2014年4月24日，被告与原告签订场地租赁合同，合同约定：原告承租被告位于武汉市洪山区和平街白马市场B-68＃场地，面积6.95亩，其中房屋面积300平方米，用作堆放建筑架料的仓库，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日，租金20000元/年，租赁第三年起按5%递增，租金每年28000元封顶。租金每年1月1日前支付。该合同五年签订一次，期间如遇政府征用或其他人为原因导致场地不能租用的，每亩补偿3万元，保证场地长期适租十年，对原告在场地内进行的建筑，被告负责水电安装与承建安装，原告按市场价承担工程款。合同还对双方的权利义务、违约责任与违约金、免责条款等进行了规定。该合同甲方由周君佩签字、加盖“湖北华乐天行健建设有限公司”公章、乙方由卢建国签字、加盖武汉市和源建筑机械设备有限公司公章。该合同订立后，原告严格认真履行了全部合同义务，先后向被告支付2014年1月1日至2017年12月31日租赁场地押金、租金及费用558900元，两被告分别出具了收款条据。随后原告投入资金35万元平整场地、修建院墙、建设架料仓库大棚、生活板房、修建厨房、厕所、安装水、电管线等，于2014年5月1日正式进场使用租赁场地经营。但两被告严重违反合同约定，明知该场地早于2015年8月就规划为武汉东湖绿道二期工程并公示，而不告知原告。2016年10月至11月，武汉市规划、测量、施工人员多次到租赁场地测量规划，原告得知实情后不敢再进料堆放，并向被告反映，未得到正面回复。2017年2月拆迁单位正式进入租赁场地将院门、院墙、房屋上涂喷“拆”字和编号，开始拆迁，原告被逼于2017年3月搬迁退出租赁场地。此后，原告多次去人、去电、去函要求两被告解除合同、赔偿损失、支付违约金等，两被告一直表示尽快安排处理。2017年9月8日原告委托律师向两被告发送《律师函》要求协商处理赔付问题，两被告再次表示马上处理，但还是拖延未处理解决。2017年10月11日，原告对两被告向贵院提起民事诉讼。2018年4月2日贵院作出（2018）鄂0111民初17号《民事判决书》，判决确认原、被告签订《场地租赁合同》无效，驳回原告诉讼请求，但未对合同无效的法律责任及后果作出实体判决。原告不服此判决向武汉市中级人民法院提出上诉，2018年9月7日武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终5373号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。同时认为：“因和源公司的诉讼请求系基于其与天行健公司签订的《场地租赁合同》有效，一审法院审理认为该合同无效，并依法向和源公司释明，但和源公司仍坚持原诉讼请求，故一审法院判决驳回和源公司全部诉讼请求并未违反法律规定。”故原告具有基于已确认合同无效诉讼的诉权。被告天行健公司辩称,1、原告主张的是租赁合同关系，却起诉天行健公司与周君佩两被告，属诉讼主体不明。被告天行健公司与原告不存在租赁合同关系，原告不是承租主体，天行健公司也未收取原告的租金，双方不存在租赁关系。2、场地租赁合同不是天行健公司真实意思表示，该公章系应被告周君佩要求为方便和源公司办理工商地址变更加盖，仅为配合和源公司办理工商执照使用，不能证明双方存在租赁合同关系。综上，应驳回原告对被告天行健公司的起诉。被告周君佩辩称，1、2014年4月24日签订场地租赁合同的是卢建国，并不是和源公司。合同签订后，周君佩向卢建国交付了租赁场地，并收取了场地租金。2017年3月，卢建国单方退出承租场地，周君佩保留追究卢建国单方退租的合同责任。2、周君佩与原告不存在租赁合同关系，对原告单方在场地租赁合同上加盖公章，周君佩不予认可。综上，原告主体不适格，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的和源公司和天行健公司签订的《场地租赁合同》，被告天行健公司对该证据的真实性、合法性有异议，主张该合同是2014年签订后，原告于2016年在甲方处私自加盖天行健公章，并非其真实意思表示，但天行健公司未提交反驳证据证明其事实主张，故本院对该证据予以采信；2、原告提交的《损失费用清单》，因该证据系和源公司单方制作，没有提交相应的损失证据和评估依据，故本院不予采信，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月24日，案外人卢建国和“白马建筑架料市场有限责任公司”签订《场地租赁合同》，约定由卢建国承租位于白马洲场地，用途为建筑架料堆放仓库，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日，每亩租金标准为20000元/年，租赁第三年起按5%递增，租金每年28000元封顶。租金每年1月1日前支付。该合同对双方权利义务进行了约定，甲方处（即出租人）加盖白马建筑架料市场有限责任公司合同专用章，被告周君佩在授权代表处签字，乙方（即承租人）由卢建国签字。经查，白马建筑架料市场有限责任公司并未注册登记，不具备法人资格。该合同主体不存在。同日，和源公司与天行健公司签订《场地租赁合同》，合同约定原告承租天行健公司位于武汉市洪山区和平街白马市场B－68＃场地，面积共计6.95亩，其中房屋面积300平方米，用作建筑架料堆放仓库。该市场所在土地为武汉市洪山区和平街白马洲村集体所有。合同还约定，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日，租金标准为每亩20000元/年，第三年起按5%递增，封顶28000元，租金的支付时间为每年1月1日前。合同还约定了双方的其他权利义务及相关责任。双方加盖公司公章，卢建国、周君佩分别作为和源公司和天行健公司的授权代表在合同上签名。和源公司先后向天行健公司支付场地押金共计120000元，付清2014年度的租金122126元，付清2015年度和2016年度的租金均为139000元，2016分两次支付2017年度的租金共计148350元。被告天行健公司按时向原告交付了场地。2017年3月，因东湖绿道二期工程（湖泽道），原告承租的场地被强制拆除，原告自行腾退搬出场地。2017年5月22日，和源公司向“白马公司”发出告知函，载明因政府已征用涉案场地用于东湖绿道二期建设，该场地需要拆迁，导致和源公司无法正常使用该场地，且一直未就此事收到正式搬迁期限通知和相关补偿方案。2017年9月8日，和源公司委托湖北江浩律师事务所向二被告发出《律师函》，要求二被告与和源公司联系协商解除场地租赁合同及违约责任事宜。2017年10月11日，白马洲村村民委员会发布《通知函》，称已在2017年7月13日提前通知各经营户腾退搬家事宜，最后腾退日期为2017年10月18日。和源公司与二被告就合同处理及拆迁补偿等事宜未协商一致，由此产生纠纷。2017年10月，和源公司第一次向本院起诉，请求解除原、被告签订的《场地租赁合同》并要求二被告承担支付违约金和损失赔偿等违约责任，本院作出（2018）鄂0111民初17号民事判决书，该民事判决认定原、被告签订的《场地租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效，故驳回了河源公司基于合同有效提出的诉讼请求。和源公司不服提出上诉，2018年9月7日武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终5373号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有和源公司提交的场地租赁合同2份、收条、转账凭证、收据5份、照片11份、告知函、律师函、邮政快递单2份、EMS单号查询截图2份、民事起诉状、（2018）鄂0111民初17号民事判决书、民事上诉状、（2018）鄂01民终5373号民事判决书，被告提交的股东会变更决议、公司章程修正案、场地租赁合同2份，被告周君佩提交的场地租赁合同、通知函以及本院庭审笔录在卷佐证。本院认为，二被告辩称租赁合同的出租人应为白马公司，承租人应为卢建国，和源公司和天行健公司并非本案适格的原、被告。和源公司提交的和源公司和天行健公司签订的场地租赁合同足以证明合同主体地位，被告天行健公司称为了和源公司变更注册地址而在该合同上加盖公章，其提交的《股东会变更决议》和《公司章程修正案》不能证明其事实主张，且被告天行健公司在第二次质证中自认其收取了和源公司支付的场地押金、租金和物业管理费等，故和源公司和天行健公司是场地租赁合同的相对人，也是本案适格的原、被告。天行健公司以所谓场地租赁合同形式，将集体土地使用权出租用于建设仓库、堆放建筑材料，出租土地面积达6.95亩，双方签订的场地租赁合同严重违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应属无效。本院和武汉市中级人民法院已两审终审判决确认涉案合同无效，同时也确认了涉案租赁合同的主体分别是和源公司和天行健公司，故本院对主体不适格的抗辩观点不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告和源公司主张被告天行健公司基于无效合同返还已收取的租金558900元，被告天行健公司认为即使合同无效，原告和源公司仍应当向其支付场地占有使用费，本院认为，本案租赁合同已被确认无效，则被告天行健公司应向原告和源公司退还押金120000元。租赁标的物虽并非房屋，但可参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。原告和源公司自2014年至2017年3月占有使用涉案场地，已通过承租行为获取占有使用的利益，该司法解释规定承租人按照约定租金的标准支付占有使用费，是返还因无效合同取得财产的一种方式，故原告和源公司应当以合同约定的租金标准向被告天行健公司支付场地占有使用费，和源公司已经付清2014年、2015年、2016年三年度租金和2017年度租金148350元，其自2014年1月1日占有使用场地至2017年3月，在已付租金期内，有九个月并未占有使用，故被告天行健公司应向其返还未占有使用期间的租金111262.5元（148350元/12*9）。对于原告和源公司主张被告天行健公司支付政府征用租赁场地补偿费207000元的诉讼请求，案涉合同第四条第一款约定，合同五年签订一次，期间如遇政府征用或者其他无法人为原因导致场地不能租用的，每亩补偿3万元，保证场地适租十年。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，该条款是独立存在的有关解决争议方法的条款，依然有效，故原告和源公司有权依据该条款向被告天行健公司主张征地补偿款，按每亩3万元为标准计算补偿款为208500元（6.95亩*3万元)，原告和源公司仅主张207000元，对此本院予以支持。原告和源公司主张被告天行健公司赔偿租赁场地拆迁损失费用300000元，但未提交建设、拆迁、搬迁损失等证据，亦无损失评估依据，故本院对该项诉讼请求不予支持。被告周君佩代表被告天行健公司与原告和源公司签订《场地租赁合同》，对场地进行出租、承租、收租及物业管理，其行为是职务行为，不应对原告和源公司承担责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第十二条、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告湖北华乐天行健建设有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告武汉市和源建筑机械设备有限公司押金及租金费用共计231262.5元；二、被告湖北华乐天行健建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告武汉市和源建筑机械设备有限公司补偿费207000元；三、驳回原告武汉市和源建筑机械设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14393元，由原告武汉市和源建筑机械设备有限公司负担5901元,由被告湖北华乐天行健建设有限公司负担8492元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 熊 敬人民陪审员 吴 娟人民陪审员 张强强二〇二〇年五月二十九日书 记 员 郑钧午