广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4695号上诉人(原审原告、反诉被告）：东莞市富佳市*经营管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇沙角社区******，统一社会信用代码为91441900MA4UM9FK57。法定代表人：谭凤鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：何业龙，男，1988年2月18日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*****************，公民身份号码为440************319。委托诉讼代理人：文波，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。上诉人东莞市富佳市*经营管理有限公司（以下简称“富佳公司”）与上诉人何业龙租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10991号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。富佳公司向原审法院提出诉讼请求：1.确认双方签订的两份《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》于2019年4月15日解除；2.判令何业龙向富佳公司支付租金102200元、管理费51100元（租金按3000元/月的标准，管理费按1500元/月的标准，均从2017年11月20日算至2019年4月15日：3000÷30×511×2=102200元、1500元÷30×511×2=51100元）；3.判令何业龙向富佳公司支付违约金（以未付租金及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际清偿之日）；4.判令何业龙承担本案的诉讼费用。后富佳公司增加诉讼请求如下：5.判令何业龙立即向富佳公司返还租赁物；6.判令何业龙向富佳公司支付仓库占有使用费及管理费（占有使用费参照租金标准3000元/月，从2019年7月1日计至实际返还租赁物之日，暂计至2019年11月15日为42800元，管理费1500元/月，从2019年7月1日计至实际返还仓库之日止，暂计至2019年11月15日为21400元）。何业龙向原审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《租赁及管理合同》无效；2.判令富佳公司立即向何业龙退还已付的设施使用费300000元以及支付资金占用利息（以已付的设施使用费300000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年5月6日起算至全部退还之日止）；3.判令富佳公司赔偿何业龙仓库装修损失50800元；4.判令富佳公司赔偿何业龙误工损失（从2017年5月6日起算至判决生效之日止）；5.判令富佳公司承担本案诉讼费用。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认东莞市富佳市*经营管理有限公司和何业龙于2017年5月6日签订的两份《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》均无效；二、限何业龙于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市富佳市*经营管理有限公司返还位于东莞市虎门镇沙角社区******的富佳农副产品仓储物流配送中心B35、B36号仓库；三、限何业龙于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市富佳市*经营管理有限公司支付占有使用费（以6000元/月为标准，自2017年5月10日起计至实际返还之日止）；四、限何业龙于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市富佳市*经营管理有限公司支付管理费（以1000元/月为标准，自2017年5月10日起计至实际返还之日止）；五、限东莞市富佳市*经营管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向何业龙退还设施使用费198013.7元及利息（以198013.7元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年3月7日起计至2019年8月20日止；自2019年8月21日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；六、限东莞市富佳市*经营管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向何业龙支付装修损失20000元；七、驳回东莞市富佳市*经营管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回何业龙的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件适用普通程序收取受理费16464元，由东莞市富佳市*经营管理有限公司负担14330元，由何业龙负担2134元；减半收取反诉受理费4728元，由东莞市富佳市*经营管理有限公司负担2946元，由何业龙负担1782元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10991号民事判决。富佳公司不服原审判决，向本院上诉请求：一、撤销原判决的第四项，改判何业龙按照1500元/月的标准支付从2017年11月20日起计至实际返还租赁物之日止的管理费（暂计至2020年1月20日为39000元）；二、依法撤销原判决的第六项，改判富佳公司无需支付何业龙装修损失20000元；三、依法判令一、二审案件受理费均由何业龙承担。事实与理由：一、根据双方的合同约定，结合何业龙对租赁物的使用情况，我方在市场开业期间均有提供完善的市场管理服务，但是我方的管理范围限于租档口外围及公共区域，对于何业龙档口内部以及二层的内部区域，我方没有管理的义务，且该区域系何业龙私人所属范围，我方也不便进行管理。从法院的现场勘查情况来看，档口外围区域及公共区域均整洁有序，而对于何业龙所属的私人区域，因何业龙后期未能开业经营，导致货物变质、虫鼠肆虐，但这并非我方过错，也不属于我方的可控范围，不应以此认为我方未履行全面管理的义务。二、根据何业龙的装修情况，其进行的只是简要装修，其主张的装修内容是搭建钢架结构。根据现场勘查情况，该部分钢架结构经过台风等恶劣天气及时间的侵蚀，部分钢结构已经生锈，实际上已经大大降低了其价值，按照年限折旧，结合市场钢板结构搭建的成本费用，何业龙主张的装修总额不符合其装修年限及现状。三、根据双方诉请及判决情况，原审法院分配案件受理费的承担时有失偏颇，何业龙存在根本违约的事实，对于案涉纠纷应当承担更多责任。何业龙不服原审判决，向本院上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判何业龙按3000元/月的标准从2017年11月20日起向富佳公司支付占有使用费至返还东莞市虎门镇沙角社区******的富佳农副产品仓储物流配送中心B35、b36号仓库之日止；二、撤销原审判决第五项，改判富佳公司立即向何业龙退还设施使用费300000元以及利息（以300000元为基数，自2017年3月7日起至2019年8月19日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至全部款项返还之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、由富佳公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、首先，富佳公司没有证据证明其为何业龙提供了配套设施服务。从何业龙举证的富佳公司负责人郑汉钟与租户陈永宁的微信聊天记录中可以得知，富佳公司早在2017年6月25日就已经解散了配套设施服务中的装卸队。其次，计算设施使用费应当以富佳公司开始向何业龙提供配套设施服务的时间起算，而不是以案涉仓库交付时间起算。因为案涉仓库不是配套设施，其交付时间不等同于富佳公司提供配套设施服务时间。再者，富佳市场早已处于歇业状态，设施不具备使用条件起码都在2018年上半年之前。再结合富佳公司在关联案件（2019）粤1972民初10962号案中所提交的证据《富佳公司的工资表》可知，富佳公司早在2017年10月就大量裁减工作人员，人员配置也同样是属于配套设施服务之中的。人员的裁减可以证实富佳公司早在第二次试开业失败后就没有再提供配套设施服务。二、案涉仓库的占有使用费缴纳标准的认定不能机械适用司法解释，还应当考量富佳公司存在根本违约，租户们存在巨大损失的情况，酌定为1500元/月才是公平合理的。最高人民法院在该司法解释中用的是“一般应予”，也即是说如果存在特殊情况，可以不参照原合同约定标准计算占用使用费。而在本案纠纷中，富佳公司存在有严重过错且有额外收益，应当调整缴纳标准。首先，富佳公司在富佳市场的建设和案涉仓库的交付方面存在根本违约行为。富佳公司在富佳市场还没有通过规划条件核实，没有通过消防验收的情况下，就向何业龙交付了工程质量不过关，不符合规划条件的仓库。其次，富佳公司对案涉纠纷的发生负有严重过错责任。在两次试开业期间，富佳公司都没能作出有效措施和合理方式对富佳市场进行统筹经营管理。另外，富佳公司还擅自转租富佳市场，侵害了何业龙的合法权益。富佳公司在富佳市场歇业期间将富佳市场擅自出租给案外人开展停车场业务，现场的大货车、三轮车、收费亭直接占用了租户们的档口内外。自己实现了收益，却侵害了租户们的权益。最后，租户们为配合富佳市场两次试开业，损失巨大。本院经审理对原审查明事实予以确认。另查明：何业龙于2020年4月9日归还案涉商铺，富佳公司于同日接收。本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对富佳公司、何业龙上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。东莞市自然资源管理局对原审法院的复函称“该项目基本按图施工，但也有部分位置未按图纸进行施工”，且富佳公司亦未在原审法院指定时间内向东莞市自然资源局提交规划条件核实的申请，原审判决认定富佳公司与何业龙签订的《租赁及管理合同》无效并无不当。根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点:一、何业龙提出原审判定案涉商铺占用使用费过高的主张能否成立；二、关于设施使用费的认定问题；三、富佳公司就管理费计算标准以及支付装修损失提出的异议能否成立。第一，案涉租赁合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，富佳公司及何业龙应该各自返还依据案涉租赁合同而取得的财产和利益。富佳公司与何业龙已经办理了案涉仓库交收确认手续，可以据此确认何业龙已实际占有使用了案涉仓库，属于何业龙因案涉合同取得的利益，何业龙理应支付期间的占有使用费用。依照《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干解释》第五条第一款的规定，原审判决判令何业龙参照合同约定标准支付占有使用费至实际返还之日于法有据。案涉租赁合同无效，何业龙以富佳公司存在根本违约和存在过错要求降低占有使用费的缴纳标准依据不足，本院对此不予采纳。第二，设施使用费的认定问题。案涉《租赁及管理合同》约定每间仓库收取的设施使用费不予退还，结合合同约定的租赁期限，可见何业龙在签订案涉合同之时同意向富佳公司支付设施使用费作为其在二十年内享有相关设施使用权的对价。结合何业龙已交付部分设施使用费以及原审法院现场勘查的情况，何业龙以富佳公司没有提供配套设施作为抗辩理由依据不足，本院对此不予采纳。合同无效，富佳公司应返还基于合同而取得的设施使用费，原审判决认为仓库配套设施使用费应根据仓库的占有使用时间酌情折算合法有据，本院对何业龙就设施使用费提出的上诉主张均不予支持。第三，案涉《租赁及管理合同》约定每间仓库收取卫生、安保等物业管理费，但原审法院的现场勘验情况反映富佳公司未能提供完全的管理服务，故不应参照合同约定的收费标准判令何业龙向富佳公司支付管理费。结合东莞市物业管理服务费政府指导价，本院认为原审判决将管理费调整至每间每月500元并无不当。关于装修损失，案涉仓库存在钢架结构、楼梯、天花吊顶等装修情况，结合双方的过错程度，原审法院判令富佳公司支付何业龙装修损失，并无不当，对富佳公司就此提出的上诉意见，本院不予采纳。另，富佳公司确认何业龙于2020年4月9日归还案涉商铺，对于何业龙主张占有使用费和管理费应计算至商铺归还的2020年4月9日，本院予以支持。综上所述，上诉人富佳公司、何业龙的上诉理由缺乏事实和法律依据，对其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理5180.73元，东莞市富佳市*经营管理有限公司已预交1275元，何业龙已预交3905.73元，由东莞市富佳市*经营管理有限公司负担1275元，何业龙负担3905.73元本判决为终审判决。审判长 王 振审判员 王九龙审判员 李达明二〇二〇年八月十日书记员 吴健敏