湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初10637号原告(反诉被告)：武汉市洪山区力行副食经营部，住所地：武汉市洪山区关西小区******。经营者：胡绪芬，该经营部业主。原告：胡太春，男，1974年7月25日出生，汉族，住湖北省阳新县，委托诉讼代理人：朱浩壬，湖北赫诚律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：龚呈望，湖北赫诚律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：黄峰，男，1976年9月27日出生，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：胡家美，湖北英达律师事务所律师，特别授权代理。原告武汉市洪山区力行副食经营部（以下简称力行经营部）、胡太春诉被告黄峰租赁合同纠纷一案，本案立案受理后，被告黄峰在答辩期间提出反诉，本院将反诉与本诉合并，适用简易程序于2019年12月23日公开开庭进行了审理。后被告（反诉原告）黄峰补充提交证据，因疫情防控，本案扣除疫情防控期间的审限后，于2020年4月27日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）力行经营部、胡太春的委托诉讼代理人朱浩壬，被告（反诉原告）黄峰的委托诉讼代理人胡家美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）力行经营部、胡太春共同提出诉讼请求：1、判决被告返还原告2014年9月1日至2015年3月1日的房屋租金145000元；2、判决被告返还原告拆迁补偿费用，包括设备搬迁费用30万、装修补偿55.75万元（具体金额以政府实际发放金额为准）。3、判令被告支付原告违约金72500元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：两原告与被告于2013年12月4日签订一份房屋租赁合同，被告将位于洪山区紫菘工业园办公楼、厂房及配套设备出租给两原告，租期为一年。合同约定，如遇政府拆迁，被告除应返还原告多交房租外，还应同原告共同申请拆迁补偿费用。该房屋于2014年8月29日被政府拆迁，但被告违反合同约定，并未返还剩余半年房租，且撇开原告，自行与有关部门协商补偿事宜，获得本应属于原告的补偿款。原告与被告多次交涉无果，遂提起诉讼。被告黄峰辩称，1、2014年3月1日至2015年3月1日期间，被告按照约定履行了房屋租赁合同，原告请求返还没有依据。2、双方租赁合同期限是从2014年3月1日至2015年3月1日，原被告之间的租赁合同已经到期，双方权利、义务终止，被告在合同期内已经完全履行了租赁合同的义务，原告要求被告返还装修费、装修补偿于法无据。3、被告无违约行为，无需向原告支付违约金。4、原告胡太春无诉讼主体资格，与本案无关联。5、原告力行经营部的诉讼时效已过。被告（反诉原告）黄峰提出如下反诉请求：1、判令被反诉力行经营部向反诉人黄峰支付房屋占有费217500元；2、判令被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：反诉人与被反诉人于2013年12月4日签订《房屋租赁合同》，约定反诉人将位于洪山区紫菘工业园办公楼、厂房及配套设施出租给被反诉人用于生产经营活动，租赁期限为一年，合同期限为2014年3月1日起至2015年3月1日。合同签订后，被反诉人按约将租金290000元支付给反诉人，被反诉人也实际租用反诉人房屋正常经营至2015年3月1日。此后，双方未就续租事宜在形式上达成合意，被反诉人事实上也未再支付租金，至此双方权利、义务即告终止。反而在租约到期后，反诉人多次催促被反诉人返还房屋未果，遂提起反诉。原告（反诉被告）力行经营部针对反诉辩称，被反诉人在2014年8月29日收到洪山街企业发展基地管理办公室和武汉市洪山区卓刀泉街城中村改造办公室、卓刀泉街办事处的腾退通知，该三份通知明确约定2014年8月29日后，任何承租户不得对外转租，否则后果由租户自行负责。接到通知后，被反诉人立即停止经营实行腾退，不存在占用该房屋九个月之久。经审理查明，2013年12月4日，黄峰作为甲方，力行经营部作为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于洪山紫菘工业园办公楼、厂房及配套设施出租给乙方从事合法的生产经营活动，厂房办公楼建筑面积约1500平米，占地面积2000平米；租赁期限为一年，从2014年3月1日起至2015年3月1日止；租金按先付租金后使用的原则，每年一次付清，每年租金为29万元；合同期满后，甲方不再出租该房屋，必须提前三个月通知乙方，则乙方在合同期满后三天内将承租房完整移交甲方；在租赁期内。甲乙双方不得违约，如一方违约，赔偿对方三个月租金作为违约金；如不可抗力因素（如政府拆迁、地震等、地震等赁合同不能正常履行，则按实际租赁时间支付房租，多退少补，同时双方共同申请相关部门的拆迁费用补偿给承租方，甲方不承担乙方任何费用。合同尾部乙方处，除加盖有力行经营部的印章外，还有胡太春的签名。力行经营部为个体工商户，经营者为胡绪芬，与胡太春系夫妻关系。协议签订后，胡太春于同日向黄峰转账支付201年3月1日至2015年3月1日的房租290000元；并另与案外人黄万达成协议，将总租赁面积1500㎡中的600㎡转租给武汉市宗祥显影材料有限公司（以下简称宗祥显影公司）。2014年8月26日,洪山区卓刀泉街办事处发布《关于整体推进卓刀泉村城中村改造做好旧厂房腾退工作的通知》，要求卓刀泉街紫菘工业基地管理办公室即日起组织园区内租户清退，配合做好征地及房屋拆迁工作。庭审中，原告（反诉被告）自认是在收到上述通知的三个月内腾退完毕。2014年12月12日，力行经营部向案外人武汉鑫佳捷印务有限公司（以下简称鑫佳捷公司）开具《收据》，载明收到鑫佳捷公司22000元，系补交2014年7月1日至2015年2月28日期间房租24000元，并已扣除力行经营部所欠货款2000元。鑫佳捷公司书面自述于2015年12月18日从黄峰厂房搬迁完。同时，因宗祥显影公司在该工业园内另租赁有其他用房2047.44㎡，拆迁过程中，宗祥显影公司与洪山区卓刀泉街办事处达成《紫菘工业园房屋腾退解除合同补偿协议书》，由洪山区卓刀泉街办事处对租赁房屋按装修补偿385元/㎡、搬迁补偿（停产停业）200元/㎡的标准进行货币补偿。2015年11月28日，洪山区卓刀泉街办事处与武汉市洪山区火炬电脑经营部（黄峰）签订《紫菘工业园房屋腾退解除合同补偿协议书》，由洪山区卓刀泉街办事处对武汉市洪山区火炬电脑经营部（黄峰）在洪山区紫菘工业基地内的7829.84㎡房屋进行货币安置，除相应的房屋补偿外，还有装修补偿按425元/㎡计算为3327682元，搬迁补偿（停产停业）按299.81元/㎡计算为2347464元。2016年1月1日，武汉市洪山区火炬电脑经营部（黄峰）腾退完毕。2016年1月12日，上述房屋被拆除。后因拆迁补偿问题发生分歧，胡太春、黄万曾于2016年3月11日向本院提起诉讼，因诉讼主体问题，于2019年11月28日申请撤诉后，再次提起本次诉讼。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、关于整体推进卓刀泉村城中村改造做好旧厂房腾退工作的通知、紫菘工业园房屋腾退解除合同补偿协议书、收据等证据经庭审质证后在卷佐证。本院认为，力行经营部与黄峰签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。租赁期内，涉案房屋被通知拆迁，黄峰应当依约和力行经营部共同申请将相应的装修补偿、搬迁补偿（停产停业）补偿给承租方力行经营部。因拆迁是一个历时较长的动态过程，黄峰与洪山区卓刀泉街办事处于2015年11月28日才签订《紫菘工业园房屋腾退解除合同补偿协议书》，并不意味着力行经营部不享有合同期内的拆迁利益。根据黄峰与洪山区卓刀泉街办事处签订的《紫菘工业园房屋腾退解除合同补偿协议书》显示，装修补偿标准为425元/㎡，搬迁补偿（停产停业）标准为299.81元/㎡，故黄峰应当将出租部分相应的拆迁利益支付给力行经营部，即：装修补偿为637500元（1500㎡×425元/㎡），搬迁补偿（停产停业）为449715元（1500㎡×299.81元/㎡）。黄峰未配合力行经营部申请相应的拆迁补偿，已经构成违约，根据合同约定，应当向力行经营部赔偿三个月租金72500元作为违约金，对力行经营部的此项诉讼请求本院予以支持。力行经营部还诉请返还2014年9月1日至2015年3月1日的房屋租金145000元，因其在庭审中自述是在收到街道通知后三个月内完成腾退，故本院认定力行经营部的房屋租金应当支付到2014年11月底，2014年12月至2015年3月1日的租金72500元（290000元/年÷12个月×3个月），黄峰应当依约退还给力行经营部。黄峰辩称力行经营部的起诉超过诉讼时效，本院认为，力行经营部是起字号的个体工商户，胡太春与经营者胡绪芬系夫妻关系，且《房屋租赁合同》的签订、租金的支付均是胡太春经手，说明力行经营部是家庭经营，故胡太春的民事法律行为所产生的法律后果均由力行经营部享有和承担。胡太春在2016年3月11日提起诉讼，导致诉讼时效中断。在2019年11月28日胡太春申请撤诉后，诉讼时效重新计算，故力行经营部此次提起诉讼未超过诉讼时效。黄峰反诉要求力行经营部支付房屋占有费217500元，但未提交直接证据证明力行经营部在合同期满后占有房屋9个月，其提交的力行经营部开具的收据，仅能证明力行经营部在2014年12月12日还在向次承租人鑫佳捷公司收取2014年7月1日至2015年2月28日期间房租，并不能证明力行经营部或鑫佳捷公司实际腾退的时间；至于鑫佳捷公司书面自述于2015年12月18日才搬迁完，因该自述性质上属于证人证言，而鑫佳捷公司并未出庭作证，对此本院不予采信，黄峰应当承担举证不能的法律后果。同时，从鑫佳捷公司支付的租金来分析，8个月房租24000元，远低于力行经营部向黄峰支付的年租金290000元的标准，说明力行经营部仅将其中一小部分转租给了鑫佳捷公司，故鑫佳捷公司的腾退时间不能完全等同证明力行经营部的腾退时间；且即使鑫佳捷公司真的于2015年12月18日才搬迁完毕，因力行经营部收取其租金的时间截止2015年2月28日，此后鑫佳捷公司占用房屋的行为也与力行经营部无关。故本院对黄峰的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十四条、第五十六条第一款、第一百九十五条第三款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄峰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉市洪山区力行副食经营部返还房屋租金72500元；二、被告（反诉原告）黄峰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉市洪山区力行副食经营部支付装修补偿637500元、搬迁补偿（停产停业）449715元；三、被告（反诉原告）黄峰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉市洪山区力行副食经营部支付违约金72500元；四、驳回原告（反诉被告）武汉市洪山区力行副食经营部、胡太春的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黄峰的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费因适用简易程序减半收取为8271元，由原告（反诉被告）武汉市洪山区力行副食经营部负担326.5元，被告（反诉原告）黄峰负担7944.5元；反诉费2281元由被告（反诉原告）黄峰负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  黄俞海二〇二〇年五月十二日书记员  胡晶晶