内蒙古自治区巴林左旗人民法院民事判决书（2018）内0422民初5065号原告:高升，男，1955年3月14日出生，汉族，农民，现住赤峰市。公民身份证号码×××委托诉讼代理人：高金丽（系原告女儿），女，1974年6月8日出生，汉族，个体，现住巴林左旗花加拉嘎乡伙力伙村。公民身份证号码×××委托诉讼代理人：李艳春，内蒙古松瑞律师事务所律师。被告：张荣利，男，1976年1月11日出生，蒙古族，农民，现住巴林左旗花加拉嘎乡伙力伙村。公民身份证号码×××委托诉讼代理人：孙磊，内蒙古富河律师事务所律师。原告高升与被告张荣利相邻关系纠纷一案，本院于2018年9月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告高升向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告排除妨害，拆除私自占用的界墙、拆除被告占用原告房屋使用范围内的混凝土地面。2.请求法院判决被告赔偿原告房屋损失人民币300000元（以鉴定评估为准）。3.由被告承担本案全部诉讼费用和房屋鉴定费用。事实及理由：2016年4月13日原告通过买卖方式获得巴林左旗花加拉嘎乡伙力伙村临街门面房的房屋所有权，并取得实际占有。原告与被告系邻居。2018年4月，被告未经政府许可批准，将其自家房屋推倒，在原房址建筑起三层楼房，地下**，地上**。在其楼房建起之后，原告发现被告在原址挖根基等相关建房行为，导致原告房屋根基下沉，墙体开裂，致使本来完好无损的房屋变成危房，严重影响到原告的使用和居住。原告认为，被告的违法建筑行为，对原告合法占有使用的财产造成损害，给房屋使用人埋下重大安全隐患，应当按照法律规定承担相应赔偿责任。因被告违法建筑，扩建房屋及院落，占用双方共用界墙，且给原告造成财产损害，上述所有行为具有不可分割的关联性，故提出上述诉讼请求。本案在审理过程中原告增加诉讼请求：1.判令被告拆除违章建筑（指涉案房屋）、赔偿损失。2.判令被告给现承租人找房或退房租，让承租人尽快搬走，否则对所有承租人的生命、财产安全由被告负担。3.判令被告赔偿原告精神损失费、误工费、交通费以及食宿费20000元。4.本案律师代理费由被告承担。被告张荣利辩称:1.原告主体不适格。原告诉讼请求中涉案房屋所有权人并不是本案原告而是张荣德，该房屋使用现状为吕文忠租赁使用，至今租赁期限未届满，现合法使用权人为吕文忠。本案原告既不是该房屋的所有权人也不是合法使用权人，故原告主张涉案房屋损失，主体不适格。2.原告要求主张房屋损失与我没有因果关系，且要求赔偿损失30万元没有法律依据。2018年5月份我在自家宅基地内建设房屋，在处理房屋地基时采用的是三点混凝土填装方式，每个点长宽约1.2米，深约2.5米，混凝土填装完毕并非雨季不可能造成相邻房屋地基下沉，且相邻涉案房屋在原告建房之前墙体就存在裂缝，墙体开裂并不是因答辩人建房造成的。3.原告与张荣德签订的买卖合同不具有法律效力属于无效合同。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不得转让。非本集体经济组织成员的宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案原告并非是涉案房屋所在地集体经济组织成员，故原告购买涉案房屋，必然涉及宅基地买卖，为我国法律所禁止，因此，本案原告与张荣德签订的合同应属无效。综上，原告要求我赔偿损失无事实及法律依据，且主体不适格，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对有证据证明的事实，本院认定如下：原告户籍所在××旗，住所地为花加拉嘎乡伙力伙村（乡政府所在地）。2016年4月13日原告高升与张荣德签订《房屋买卖合同》。合同约定：张荣德将自有位于××旗六间门面房以42万元的价格卖给原告。合同书第六条约定“甲乙双方交易的房屋现由甲方出租，出租合同2019年7月1日期满。从签订本合同之日起到2019年7月1日的租金肆万元￥40000.00元归乙方所有。该款从肆拾贰万元房款中扣除，乙方付给甲方的房屋净值为叁拾捌万元￥380000.00元，从交易房屋交付乙方之后，该房屋所有和管理全部归乙方，甲方不再享有权利，也不再承担任何义务。”张荣德卖给原告的房屋即为本案涉案房屋，房屋坐落用地为宅基地。该房屋被张荣德出租给吕文忠开春鹏蔬菜水果店，实际经营者为吕文忠妻子杜井霞。杜井霞知道张荣德将该房屋卖给原告，现承租期已经届满，承租人已经搬走。本案被告张荣利家与案涉房屋东西相邻，张荣利家在东侧。2018年被告重建房屋，为三层楼房（地下**、地上两层）。现原告以被告的建房行为导致涉案房屋地基下沉，墙体开裂，致使本来完好无损的房屋变成危房，严重影响到原告的使用和居住为由诉至法院请求保护其合法权益。本案于2018年10月11日进行了第一次庭审。因双方就被告建房行为与案涉房屋受损是否存有因果关系存有争议，依原告申请本院于2018年10月22日委托辽宁省朝阳市方正工程质量检测有限公司鉴定。该公司于2018年11月16日组织人员进行了鉴定，于2018年11月24日（报告落款时间为2018年10月24日，应为笔误）出具了SFJD2018-003号工程质量鉴定报告，该鉴定报告意见为：1、张荣利的建房行为与高升家房屋产生裂缝具有因果关系。2、高升家房屋8-11轴之间的部分构成危房。建议高升家房屋8-11轴之间的危险房屋立即停止使用。本院接收到鉴定报告后给原、被告送达。原告对鉴定报告有异议，认为案涉五间房屋均应为D级危房，申请补充鉴定。2018年12月22日朝阳市方正工程质量检测有限公司进行了回复。原告仍坚持原有意见申请补充鉴定，该公司于2019年3月25日又进行了回复。两次回复均坚持原鉴定报告意见。原告于2019年6月12日申请鉴定人出庭接受质询。2019年7月11日本院组织进行了第二次庭审。庭审后，原告申请对损失进行评估，但认为应按房屋整体拆除重建损失评估。2019年10月10日原告递交了损失鉴定申请书。对于辽宁省朝阳市方正工程质量检测有限公司出具的鉴定报告，被告认为鉴定人及其鉴定人员没有鉴定资质。本院认为，该公司提交了鉴定人资质证书，可以证明具有鉴定资质，且鉴定程序无违法之处，有明显的依据，故本院予以采信，作为证据使用。同时经本院现场勘查，可以确定案涉五间房屋确为一个独立的闭合整体，应整体拆除重建。2019年10月24日本院依法委托内蒙古蒙盈工程造价咨询有限公司对案涉房屋进行损失评估。2019年11月18日该公司回函称经过现场勘查需要解决下列事项：对房屋基础重新进行设计施工；原有房屋建设所使用的材料和施工做法与现行《建筑工程预算定额》（2017届）已不匹配，还有部分隐蔽工程无法计算工程数量，需要重新规划设计；该公司无工程设计资质需对房屋整体拆除和重建出具施工图纸。2019年12月11日本院依法委托内蒙古建筑科学研究院有限公司司法鉴定中心进行工程规划设计，因受委托单位名称问题原告提出异议，受委托单位亦不同意接受委托。2019年12月25日本院又委托河北工程大学建筑设计研究院进行工程规划设计，受新冠肺炎疫情影响，河北工程大学建筑设计研究院无法及时开展工作，因此鉴定方与原告协商于2020年4月10日退回鉴定费用，退回鉴定委托。2020年4月11日本院又委托甘肃土木工程科学研究院有限公司进行工程规划设计。原告对房屋地基规划设计提出了具体的要求，即仍用毛石材料，地下部分需得2.5米与被告家房屋地基“大脚”持平，地上部分0.6米。2020年4月16日，甘肃土木工程科学研究院有限公司向我院来函告知：1、本次房屋的设计面积、层数及布局均按现场实际情况确定，以原有房屋的面积、层数及布局为准；2、本次所收费用现场勘验完成后，由于当事人原因致使工作无法进行的，收取40000元（肆万元整），其余费用予以退还（退回交款人账户）；3、现场勘验完成，已开展相关工作后，由于当事人原因不再进行设计的，所收费用不予退还；4、考虑到房屋的修建成本问题，建议在条件允许的情况下，当事人双方调解处理。针对该告知函的内容，本院与原告进行了沟通，原告明确表示坚持自己意见，如不按其要求的方案进行设计，就不用鉴定机构鉴定了。本院于2020年4月21日将原告有关设计意见函告甘肃土木工程科学研究院有限公司。该公司在2020年4月29日《退案函》中称关于要求的房屋基础不一定满足国家规范要求，鉴于此该公司对本案的委托设计做退案处理。2020年5月6日，内蒙古蒙盈工程造价咨询有限公司给本院发来《终止鉴定函》，因“委托人提交的证据材料未达到鉴定的最低要求，导致鉴定无法进行”，致使鉴定无法继续进行，该公司要求终止鉴定并退还所有鉴定材料。上述事实有原、被告各自提交的证据及当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为,原告高升与张荣德签订案涉房屋买卖合同，依约交付了房款并在房款中扣除剩余租赁期间的房租，且房屋承租人已经知晓该房屋的买卖事实，因此本院认为原告高升已经实际占有案涉房屋。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。第九十一条规定：“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全”。依上述法律规定，被告张荣利在建房过程中致原告占有的案涉房屋损害，原告有权请求赔偿，被告应负侵权责任。本案需要对原告的损失进行评估鉴定，但虽经本院示明，原告仍坚持自己的设计方案，导致工程设计机构不予进行勘查设计，合理损失无法评估，因此原告就自己的主张应该承担举证不利的责任，故关于案涉房屋拆除重建的损失在本案中本院不予处理，原告可另行主张。因设计机构未能进行现场勘查，就被告在修建自家房屋地基时是否侵占了原告占有房屋的伙墙边界无法科学确定，因此对原告的该项请求本院在本案中不予处理，原告可待证据确凿充分后另行主张。原告主张的精神损失费、误工费、交通费、食宿费、律师费由被告承担于法无据，本院不予支持。综上，经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九十一条、第二百四十五条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告高升的诉讼请求。案件受理费100元（原告预交5800元，多交部分予以退还），由原告高升负担，鉴定费49000元，鉴定人出庭费用5000元，由被告张荣利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 丁大伟人民陪审员 贾艳霞人民陪审员 李艳茹 二〇二〇年五月十一日书 记 员 刘新波