广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1281民初1766号 原告（反诉被告）：广西旭辉房地产开发有限公司，住所地河池市宜州区庆远镇九龙路炮楼脚**，统一社会信用代码：451281000000514。 法定代表人：李旭光，男，1963年1月11日生，水族，户籍所在地广西柳州市柳**。 原告（反诉被告）：广西旭辉房地产开发有限公司三江分公司，住所地：三江县古宜镇兴宜街（粮食局办公楼），工商注册号：450226200002466。 法定代表人：李旭光。 二原告共同诉讼代表人：广西旭辉房地产开发有限公司管理人。 负责人：颜钊。 特别授权委托诉讼代理人覃福毅，广西汇力律师事务所律师。 被告（反诉原告）：三江县天宇电器商行，经营场所三江县古宜镇兴宜街**金穗商贸城**，注册号：450226600108748。 经营者：何宇宗。 被告：何宇宗，男，1980年10月18日生，汉族，住所地广西柳城县。 二被告特别授权委托诉讼代理人罗海华，广西网盾律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西旭辉房地产开发有限公司（以下简称旭辉公司）、广西旭辉房地产开发有限公司三江分公司（以下简称三江分公司）与被告（反诉原告）三江县天宇电器商行（以下简称天宇商行）、被告何宇宗房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告旭辉公司、三江分公司的法定代表人李旭光、委托代理人覃福毅、被告天宇商行和何宇宗的委托代理人罗海华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告旭辉公司、三江分公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告三江县天宇电器商行于2014年1月3日签订的《金穗商贸城租赁协议书》；2、判决被告三江县天宇电器商行向原告返还位于柳州市三江县金穗商贸城第一层、第二层房屋；3、判决二被告支付原告房屋占用费664746元（从2018年6月15日起暂计至2019年6月15日止，往后占用费以70000元/月为标准计算至被告搬离租赁房屋向原告交还之日止）；4、判决二被告支付违约金42000元；5、判决二被告支付从2014年1月15日至2018年6月14日止租金2973544元；6、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年1月13日，三江分公司与被告天宇商行签订《金穗商贸城租赁协议书》，约定由天宇商行租赁三江分公司位于柳州市三江县金穗商贸城第一层、第二层共计5130平米房屋，租期自2014年1月15日起至2029年1月15日止，租金从第一年至第五年为80万元，从第六年至第十五年每三年以前一年的租金为基数递增5%及违约责任等双方权利义务内容。协议签订后，双方履行协议。2017年11月30日，经旭辉公司提出破产重整申请，河池市宜州区人民法院作出（2017)桂1281民破2号民事裁定书，裁定受理旭辉公司的重整申请；于2018年6月15日作出（2017)桂1281民破2号决定书，指定广西汇力律师事务所担任旭辉公司的管理人。根据《企业破产法》第十八条之规定，对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人继续履行的，视为解除合同；且，自2018年6月15日起管理人接管旭辉公司资产后，天宇商行拒不支付租金至今已一年有余，并经原告多次催讨仍拒绝支付，符合协议约定可以解除合同的情形。故原告主张解除与天宇商行于2014年1月3日签订的《金穗商贸城租赁协议书》，要求其向原告返还租赁房屋。经计算从自2018年6月15日起至2019年6月15日止租金共计886662元，天宇商行分别于2019年5月29日、6月3日共支付221916元，剩佘租金664746元至今未付，故理应由天宇商行继续向原告支付。天宇商行强占租赁房屋拒不搬离，导致原告无法将房屋对外另行出租产生损失，应由天宇商行赔偿由此造成原告的损失。因协议约定2019年的租金为70000元/月，故天宇商行应按70000元/月为标准计算占用费至其实际搬离租赁房屋向管理人交还之日止。另，根据协议第十条的约定，因一方违约，守约方有权要求违约方按当年租金额5%支付违约金，并赔偿守约方的损失。天宇商行拒绝搬离承租房屋向原告交还，实属违约，故应以2019年当年租金840000元的5%计算违约金，由天宇商行向原告支付42000元违约金。根据租赁合同约定计算租期从2014年1月15日起至2018年6月14日止，在扣除4个月免租期后，天宇商行应付租金共计3266634元。经管理人核实申请人财物凭证，并要求天宇商行提供相关付租凭证，但天宇商行拒不提供，因此管理人根据核实财物凭证后，确认天宇商行至2018年6月14日共支付租金293090元，尚欠租金2973544元，因此要求二被告支付尚欠该期间租金。被告天宇商行系个体工商户，经营者为何宇宗，根据民法总则第五十六条第一款之规定，被告何宇宗应对天宇商行的债务承担连带责任。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告天宇商行答辩称，1、何宇宗不是适格的被告，也无连带责任；2、原告无权解除租赁合同协议书，被告也不同意解除，被告由于租期较长，所以投入了装修款约80万元，承租人的利益不得受损；3、原告无权要求被告返还商铺，商铺由三江天宇电器商行直接占有，与被告何宇宗无关；4、原告计算的房屋租金有误，截止原告起诉之时，被告并没有拖欠原告租金，在原告起诉之后还支付过租金，没有违约行为。我方要求继续履行合同但是希望租金能够降低至每年50万元，由于该租赁物无人管理，车位以及货梯无法使用，而且租赁期间发生过一次火灾，造成被告重大损失，现在被告能够经营也是在硬撑；5、原告要求支付违约金，以及被告承担诉讼费没有依据；6、不同意原告增加诉讼请求，而且增加的这些租金已经支付，并且也过了法律上的诉讼时效；7、被告请求疫情期间免租三个月。 被告（反诉原告）天宇商行向本院提出反诉诉讼请求：1、判决反诉原告支付反诉被告的每月租金从2019年7月变更为40000元，继续履行合同至2029年1月15日；2、判决免除反诉原告2020年2月、3月、4月新冠××疫情期间的租金共计120000元（以每月租金变更为40000元后计算）；3、案件诉讼费由反诉被告承担。事实和理由:反诉原告天宇商行于2014年1月13日与三江分公司签订《金穗商贸城租赁协议书》，约定由反诉原告租赁三江分公司位于柳州市三江县金穗商贸城第一层、第二层商场，共计5130平方米，租期自2014年1月15日起至2029年1月15日止，租金从第一年至第五年为80万元，从第六年至第十五年每三年以前一年的租金为基数递增5%，租金已经交至2019年7月。由于签订合同后，情势发生了变化，商场前面的道路由双向车道变成单项车道，生意惨淡，由于旭辉公司经营不善，工作人员撤离，没有物业，导致停车混乱，火灾后商场破旧，部分无法使用，消费设备不达标，租金明显过高，而天宇商行由于初期投入装修款80多万元，为了减少损失，一直硬撑。为了减少反诉原告的损失，应当对现在市场租金进行评估，按公平合理的原则支付租金，不能因为反诉被告破产就可以损害反诉原告的利益。综上，为了保护反诉原告的合法权益特提起反诉，请求法院支持。 原告（反诉被告）旭辉公司、三江分公司对反诉答辩称，原被告双方租赁合同在经法院裁定进入破产程序后两个月已经依法解除，之后双方之间不存在合同关系；天宇商行主张免除2020年2月、3月、4月的租金没有事实和法律依据，国家并没有出台相关文件禁止天宇商行在此期间的经营活动。 庭审中，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方没有异议的《金穗商贸城租赁协议书》、查档结果证明书、房产证、（2017）桂1281民破裁定书、（2017）桂1281民破决定书、旭辉公司提供的现场照片、天宇商行出具的三种转账凭证、三江侗族自治县人民法院执行局出具的《情况说明》、协助执行通知书、本院予以认定。对有争议的证据，本院认定如下：旭辉公司提供的《天宇商行欠租金明细表》是其自行制作，无法确认，但对其在明细表中自认天宇商行已经支付2018年6月至2019年6月期间的租金221916元予以认定；旭辉公司提供的通知书和快递单据无法核实，不予认定；天宇商行提供的现场照片单行线照片无法证实其使用租赁物情况，不予认定；天宇商行提供的2017年9月30日的《确认书》、2019年4月30日的《确认函》真实性予以认定，可以证实双方达成抵扣协议；天宇商行提供的《三江县天宇电器商行商场租金支付表》有三江分公司盖章确认，可以证实天宇商行支付了自2014年6月16日至2016年4月15日的租金，予以认定，天宇商行提供的银行流水、押金收据、天眼查信息无法证实案件情况，不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月13日，原告三江分公司与被告天宇商行签订《金穗商贸城租赁协议书》，主要约定包括：甲（三江分公司）乙（天宇商行）就甲方开发的柳州市三江县金穗商贸城物业出租达成协议，甲方出租的物业坐落于柳州市三江县金穗商贸城第一层第二层合计5130平方米。租期和租金：租期15年，于2014年1月15日至2029年1月15日止，免租4个月，2014年2月份至5月份，每月的10日前支付下月租金，第一年至第五年租金为800000元（一楼450000元，二楼350000元），一楼租金第六年至第十五年每三年以前一年为基数递增5%，二楼租金第六年至第十五年每三年以前一年为基数递增5%。签订协议书三日内，乙方支付押金100000元，物业移交当日支付第一个月租金66666元。甲方配合协调物业公司不收取乙方物业管理费，乙方自行管理物业，在租用和维护区内发生的一切安全事故和财产损失均由乙方自行负责，消防、用水、用电以及垃圾处理等对外项目自行与相关部门对接，甲方配合完成工作。违反合同第七条第1、2项约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的百分之五支付违约金，违约金不足弥补损失的，还应赔偿对方的经济损失。2016年5月7日，三江分公司出具《三江县天宇电器商行商场租金支付表》，确认天宇商行支付了自2014年6月16日至2016年4月15日的租金总计1191660元，结清了期间23个月的租金，超出的25002元租金抵扣之后产生的租金。三江侗族自治县人民法院执行局提取了2016年5月至12月、2017年1月至12月、2018年1月至5月的租金合计1666650元。2017年9月30日，天宇商行向三江分公司发出《确认书》，主要与三江分公司确认：1、三江分公司同意天宇商行垫付维修费（从2014年截至2017年9月30日）共计527660元，抵扣天宇商行应缴的部分租金；2、2017年10月以后发生的维修费用，有三江分公司法人代表签字认可的金额为确认数，用租金形式抵扣。三江分公司在该《确认书》上签字盖章予以确认。2019年4月30日，天宇商行向旭辉公司法定代表人发出《确认函》，要求确认天宇商行从2017年10月1日截至2019年4月30日，垫付消防维修款和补漏工程款117090元，旭辉公司法定代表人李旭光在该《确认函》上签字认可。天宇商行分别于2019年5月29日、2019年6月3日、2019年7月9日向旭辉公司管理人支付155250元、66666元、66666元。 另查明：2017年11月30日，本院根据原告旭辉公司的申请，裁定受理旭辉公司破产重整一案，案号为（2017）桂1281民破2号。2018年6月15日，本院决定选任广西汇力律师事务所担任旭辉公司管理人。被告天宇商行为个人经营的个体工商户，经营者为被告何宇宗。 本院认为，原告（反诉被告）三江分公司与被告（反诉原告）天宇商行签订的《金穗商贸城租赁协议书》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议约定履行各自的权利义务。 对于原告旭辉公司和三江分公司请求被告天宇商行和何宇宗支付2014年1月15日至2018年6月14日的租金2973544元，从三江分公司确认的《三江县天宇电器商行商场租金支付表》以及三江侗族自治县人民法院执行局提取的租金以及2017年9月30日三江分公司确认的抵扣部分租金的《确认书》核算，可以确认该期间的租金天宇商行已经支付完毕，对于原告旭辉公司和三江分公司请求该期间的租金本院不予支持。《中华人民共和国破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本院已经于2017年11月30日裁定受理旭辉公司的破产重整申请，并且2018年6月15日确定了旭辉公司的破产管理人，截止庭审之日，破产管理人并未同意继续履行合同亦未通知天宇商行，因此双方的租赁合同在确认破产人二个月后视为解除合同，原告旭辉公司和三江分公司请求解除与天宇商行签订的《金穗商贸城租赁协议书》本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，天宇商行应将涉案租赁物返还给旭辉公司。因被告天宇商行至今一直使用涉案的租赁房屋，因此应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。根据双方合同约定，前五年租金为每月66666元，自2019年1月15日起，天宇商行应付的租金为每月70000元(800000×105%/12个月)。因此2018年6月至2019年6月此期间天宇商行应付的租金为886662元。原告旭辉公司自认被告天宇商行支付了2018年6月至9月的租金221916元。同时，天宇商行分别于2019年5月29日后共三次向旭辉公司管理人支付了租金共计288582元。因此，天宇商行仍应支付此期间的租金376164元（886662元-221916元-288582元）。债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销，债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的，不得抵销。天宇商行主张抵销的2019年4月30日出具的《确认函》中的垫付款项117090元，因旭辉公司确认该垫付款时间发生在法院受理旭辉公司破产之后，天宇商行要求抵销的主张本院不予支持。天宇商行请求免除在2020年2月、3月、4月新型冠状病毒疫情期间的租金，因该期间发生的新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，虽没有相关部门特别指令天宇商行停止营业，但全国范围要求商户暂停营业，进行居家隔离以及相应的防疫管控是客观事实，因此导致该期间合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响一方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府的防疫管控措施造成天宇商行暂停营业是承租人的义务也是出租人的责任，由此造成的损失应根据公平原则双方共同承担，因此，对2020年2月、3月、4月新型冠状病毒疫情期间的租金，本院支持减免天宇商行50%的租金，共计减免105000元（70000元×50%×3个月）。天宇商行以情势发生变化请求自2019年7月起每月租金变更为40000元没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，天宇商行自2019年7月后，仍应按70000元/月向三江分公司支付占用费（其中减免2020年2、3、4月费用共计105000元）。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在合同中约定天宇商行未按照约定交付租金超过30天的，三江分公司有权解除合同，有权要求天宇商行按当年租金的5%支付违约金，因此旭辉公司和三江分公司请求天宇商行按2019年的租金的5%支付违约金42000元（840000元×5%）有事实和法律依据，本院予以支持。个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担，因此，对于天宇商行的债务，应由经营者何宇宗一同承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国破产法》第十八条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下： 原告（反诉被告）广西旭辉房地产开发有限公司三江分公司与被告（反诉原告）三江县天宇电器商行于2014年1月13日签订的《金穗商贸城租赁协议书》予以解除； 被告（反诉原告）三江县天宇电器商行将租赁的柳州市三江县金穗商贸城第一层、第二层房屋返还原告（反诉被告）广西旭辉房地产开发有限公司； 被告（反诉原告）三江县天宇电器商行、何宇宗支付给原告（反诉被告）广西旭辉房地产开发有限公司、广西旭辉房地产开发有限公司三江分公司2018年6月至2019年6月期间的占用费376164元，往后占用费以70000元/月为标准计算至被告返还租赁房屋之日止（扣除2020年2、3、4月费用共计105000元）； 被告（反诉原告）三江县天宇电器商行、何宇宗支付给原告（反诉被告）广西旭辉房地产开发有限公司、广西旭辉房地产开发有限公司三江分公司违约金4.2万元； 驳回反诉原告三江县天宇电器商行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费35906元，减半收取17953元，由原告广西旭辉房地产开发有限公司、广西旭辉房地产开发有限公司三江分公司负担16093元，被告三江县天宇电器商行、何宇宗承担1860元，反诉案件受理费2900元，由反诉原告三江县天宇电器商行、何宇宗承担2700元，反诉被告广西旭辉房地产开发有限公司、广西旭辉房地产开发有限公司三江分公司承担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 潘立峰 二〇二〇年五月十一日 法官助理 练丽丽 书 记 员 邹旺恒