江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣03民终30号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵晓红，男，1958年5月4日出生，汉族，萍乡市供销合作社退休干部，住江西省萍乡市安源区。委托诉讼代理人：谢卉，江西博韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘国栋，男，1985年6月28日出生，汉族，江西省公安厅交通管理局交警总队直属四支队第六大队干警，住江西省萍乡市。被上诉人（原审原告、反诉被告）李艳，女，1985年9月15日出生，汉族，萍乡市供销合作社基层科干部，住江西省萍乡市。上诉人赵晓红因与被上诉人刘国栋、李艳房屋转让合同纠纷一案，不服江西省萍乡市安源区人民法院（2019）赣0302民初2296号民事判决，向本院提出上诉。本院2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人赵晓红及其委托诉讼代理人谢卉，被上诉人刘国栋、李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵晓红上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回刘国栋、李艳的诉讼请求，解除赵晓红与刘国栋、李艳签订的《房屋转让协议》，由赵晓红退还刘国栋、李艳已经支付的团购房款16万元，或者将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由刘国栋、李艳承担。事实和理由：原审认定事实错误，适用法律不当。一、双方当事人签订的房屋转让协议违反团购规定，损害国家、集体利益。1、翠湖花园团购商品房系为萍乡市本级公务员推出的活动项目，该商品房的选购面积根据报名公务员的职务、级别确定，价格较同地区其他商品房低很多，属于国家福利性团购房，是政府部门给予公务员的一种变相补贴。2、本案购房指标的转让，产生了政府补贴款项的流失，违反了相关的政策性规定，属于损害国家利益、集体利益的行为。二、双方当事人签订的购房指标转让协议，不属于法律规定可以转让的情形，该协议应当予以解除。1、江西汇恒置业有限公司对购房人、房屋登记、房屋处置作出了限制，购房人在取得产权后5年内不得转让所购房屋。2、签订购房指标转让协议时有关房屋的单价、总价、楼层、房号均没有明确，至今翠湖花园小区仍在建设中；该转让协议不属于房屋（物权）的转让，仅仅属于购房指标的转让，即债权的转让。3、根据《合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根据合同性质不得转让；（2）按照当事人约定不得转让；（3）按照法律规定不得转让。4、如前所述，双方当事人之间不存在亲属关系，不属于该房屋团购规定的可转让范围；本案的购房指标在缴纳购房意向金时已经明确约定不得转让，亦不属于合同法规的可予转让情形。三、一审判决赵晓红协助刘国栋、李艳办理团购手续不当。即使双方当事人之间签订的购房指标转让协议具有约束效力，该协议亦只能约定双方当事人，并不能约束第三方。本案团购房屋手续的办理，主要决定权在于江西汇恒置业有限公司，而不在于赵晓红。债权人转让权利应当通知债务人，未经通知该转让对债务人不发生效力。故双方当事人签订的转让协议，无法约束江西汇恒置业有限公司办理团购手续，一审法院的该项判决内容实际无法履行。综上，一审判决不当，依法应予改判。刘国栋、李艳辩称：一、案涉房屋转让协议是双方当事人的真实意思表示，转让价款系双方自愿协商确定，即使低于市场价格亦是双方共同确认的合理对价。二、案涉房屋转让协议未违反法律强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人具有约束效力。（1）江西汇恒置业有限公司的翠湖花园商品房团购须知，仅表明房屋购房人取得产权证后五年内不能办理过户手续，并未明确表示该房屋指标不得转让，并不能对抗第三人取得该指标以原购房人名义购买房屋。（2）案涉购房指标的转让，实质上是一种期待利益的转让，属于债权转让的范畴，系合法的转让。三、一审判决赵晓红协助刘国栋、李艳办理翠湖花园C区3号楼一单元602房的团购手续并无不当。赵晓红应当诚实守信按合同约定履行相应义务，其与第三方的约定(原因)不能成为不承担案涉合同责任的理由。请求驳回上诉、维持原判。刘国栋、李艳向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2017年8月15日签订的《房屋转让协议》有效，被告协助配合原告办理所购指标房屋的所有凭证和手续。2、本案的诉讼费用由被告承担。赵晓红向一审法院反诉请求：1、解除双方于2017年8月15日签订的房屋转让协议。2、被告退还原告已经支付的团购房款项等费用160,000元。3、本案诉讼费、反诉费由原告承担。一审法院认定事实：原告刘国栋、李艳系夫妻关系，原告李艳与被告赵晓红系萍乡市供销合作社同事。2017年，江西汇恒置业有限公司开发位于萍乡境内翠湖花园项目，并面向萍乡市本级公务员推出团购商品房活动，根据报名公务员的职务、级别选购相应面积的商品房。因被告赵晓红根据其选购资格，可以选购面积较大的项目房屋，故两原告与被告联系商量指标转让事宜。2017年4月，原告在双方达成口头协议后，向被告支付了第一期团购房购房款10000元和转让费10000元，被告收到后交纳了购房款10000元。2017年7月10日，原告李艳再次以被告名义交纳购房款140000元。2017年8月15日两原告与被告签订了房屋转让协议，约定1、被告将位于萍乡市翠湖小区（萍乡市政府公务员小区）购房指标转让给两原告。2、两原告需一次性支付被告转让费20000元整，且今后被告不得因任何原因及理由向两原告提出追加转让费的要求。3、被告将所有有关该购房的操作事宜交付两原告处理，被告不承担任何责任。协议签订后，两原告必须遵守被告单位购房的规定，按要求交纳房款，如两原告违反单位规定，不按要求按期交款，造成的后果由两原告负责，且被告所收转让费不退。4、自转让生效后，该房的位置、楼层和户型的选择以及该房被告所享受的福利和所负担的义务均由两原告负责，被告不承担任何责任。协议签订后，被告以其儿子无房并需要该指标房为由，拒绝履行合同并自行领取购房人摇号顺序号中签单并摇号选房。2019年7月28日经确认，被告选购房屋为Ｃ区3号楼1单元602房。庭审中，两原告对此房没有异议。一审法院认为：两原告和被告达成购房指标转让的合意并签订协议，同时两原告以被告名义分两次交纳购房款150,000元，双方对该事实均无争议。本案主要争议焦点在于1、双方签订的房屋转让协议是否有效。2、如协议有效，被告是否享有解除的权利。关于争点1，被告以特定身份取得的翠湖花园团购商品房定购资格，与两原告签订房屋转让协议，案涉合同实际转让的是定购房屋的资格，是对将来取得定向房屋所有权的合理期待，并非房屋转让合同。案涉合同系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律、法规效力性规定，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属合法有效协议。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故被告称转让未取得其配偶同意，属于无权处分，合同应当无效的主张，依法不能成立。关于争点2，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了当事人依法可以解除合同的法定情形，被告在庭审中并未举证证明存在上述情形。即使被告儿子无房，被告想将该商品房团购指标收回，亦非被告解除合同的合法理由。因此，被告反诉要求解除案涉转让合同的请求，应依法不予支持。综上所述，两原告和被告签订的转让协议，合法有效，被告应当协助两原告办理相关的团购手续。在当事人没有约定和法定解除条件下，被告主张解除协议的要求，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、确认原告刘国栋、李艳与被告赵晓红于2017年8月15日签订的转让协议有效，被告应予协助两原告办理翠湖花园C区3号楼1单元602房的团购手续；二、驳回被告赵晓红的反诉请求。案件受理费300元，反诉费150元，合计450元，由被告赵晓红负担。二审审理中，赵晓红提交了《萍乡市商品房买卖合同》一份、江西省增值税普通发票一份、结婚证一份，拟证实2019年12月11日赵晓红及其配偶谢华与江西汇恒置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了翠湖花园C区3号楼1单元602房，并一次性支付了全部购房款，在该商品房买卖合同中约定了“买受人取得产权证后，五年内不得转让所购住房”，从而证实案涉的购房指标转让协议已因客观原因无法实现合同目的，存在合同法79条规定的“当事人双方合同约定不得转让”的情形，购房指标转让协议因赵晓红的配偶未签字同意而不具有法律约束效力。刘国栋、李艳对赵晓红提交的上述材料的真实性无异议，但认为相关材料并不能实现赵晓红的证明目的。刘国栋、李艳没有提交新的证据。经审查，赵晓红提交的上述材料虽然可以证实案涉的翠湖花园C区3号楼1单元602房屋，已由赵晓红及其配偶谢华与江西汇恒置业有限公司签订商品房买卖合同,在该合同中双方对“买受人取得产权证后，五年内不得转让所购住房”作出了约定，在该合同签订后赵晓红夫妇已一次性全部付清不足部分的购房款，现赵晓红夫妇依据该商品房买卖合同应当可以依法取得案涉商品房屋;但上述证据并不足以实现其证明目的。对于一审判决认定的事实，经本院审查予以认定。本院认为，综合上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本案双方当事人二审中的争议焦点为：一、案涉的《房屋转让协议》是否具有法律约束效力；二、如《房屋转让协议》有效，赵晓红是否享有单方解除该协议的权利；三、一审判决是否存在履行不能。关于争议焦点一。刘国栋、李艳与赵晓红签订的《房屋转让协议》，系双方当事人真实意思表示，没有违反国家法律、法规的效力强制性规定，亦不存在损害社会公共利益，该协议是合法有效的协议。虽然转让协议所涉的翠湖花园小区房屋，系为萍乡市本级公务员推出的团购商品房屋，参与团购的对象必须具备萍乡市本级公务员的特定身份，选购房屋的面积亦与报名参与人的职务、级别存在一定关联，但赵晓红在本案中并未提交证据证实政府部门对团购房屋给予了相应的财政补贴。且案涉商品房屋的预售合同是由具有团购资格的购房者与作为开发商的江西汇恒置业有限公司自行签订，政府相关部门并非商品房预售合同的当事人，政府部门在团购活动中只是提供了一定的沟通、服务和协调作用，团购单价亦是江西汇恒置业有限公司自行协商而确定的房屋价格，案涉商品房团购协议的履行并不存在损害国家、集体及第三人的利益。同时案涉商品房现已事实上由赵晓红夫妇购得，赵晓红按约定将自己购得的房屋转让给刘国栋、李艳更不存在损害国家和集体利益的情形。故赵晓红提出的《房屋转让协议》因损害了国家和集体利益而无效的上诉主张，缺乏相关事实依据。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”案涉合同并存在上述可予单方解除的法定情形，赵晓红请求单方解除《房屋转让协议》缺乏相关法律依据。关于争议焦点三。江西汇恒置业有限公司按商品房团购须知虽然将签订相关商品房预售合同的对象限定为具有团购资格的购房者本人及其配偶、子女，不与在此之外的其他人签订商品房买卖合同，同时在商品房买卖合同中亦约定买受人取得产权证之后五年内不得转让所购住房；但依据合同的相对性原则，该约定对于合同外的第三方并不具有约定效力，该约定只能对作为合同相对方的购买人在变更购房合同主体及转让所购房屋要求出让方履行协助义务时具有相应的约束效力，依据该约定江西汇恒置业有限公司有权不予协助赵晓红办理相关房产的转让。且案涉的商品房并非法律规定限制予以转让的房产，赵晓红在取得房屋产权后应当可以按规定将该房屋过户给刘国栋、李艳。因此，案涉的《房屋转让协议》并非履行不能的协议，在刘国栋、李艳按协议约定履行相应的付款义务后，赵晓红完全可以按约定委托刘国栋、李艳自行选定所购房屋，并以自己的名义代为刘国栋、李艳与江西汇恒置业有限公司签订商品房购房合同、支付房款及相关办证费用，在取得房屋产权后再协助将该房屋产权过户给刘国栋、李艳。现赵晓红亦事实上选定并购得了案涉商品房屋，已与江西汇恒置业有限公司签订商品房买卖售合同并支付全部购房款，刘国栋、李艳亦认可赵晓红的选房及购房行为，本案转让协议的履行在刘国栋、李艳支付剩余购房款及相关办证费用给赵晓红后，赵晓红现只需在取得商品房屋后将该房屋转交给刘国栋、李艳，并按规定协助刘国栋、李艳办理相关产权的过户手续，该协议可以在江西汇恒置业有限公司不履行相关协助义务的情况下，由双方当事人自行予以履行。因此，一审判决赵晓红履行相关协助义务并无不当，赵晓红提出的一审判决存在履行不能的上诉请求不能成立，赵晓红应诚实守信履行《房屋转让协议》的相关义务。综上所述，赵晓红的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决事实清楚、程序合法、处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费3500元，由赵晓红全部负担。本判决为终审判决。审判长  黄红建审判员  阳 涛审判员  聂奇能二〇二〇年五月七日书记员  杨安琪