四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0411民初117号 原告（反诉被告）：刘汉林，男，1981年12月30日出生，彝族，住四川省攀枝花市仁和区。 被告（反诉原告）：攀枝花市佳兴物业服务有限公司。住所地：攀枝花市仁和区攀枝花大道南段1228号。统一社会信用代码：9151041109213390X7。 法定代表人：潘绍洲，总经理。 委托诉讼代理人：邓旭，四川三才律师事务所律师。执业证号：15104201311783986。 委托诉讼代理人：杨舒涵，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104201911124633。 被告(反诉原告)：攀枝花市润丰旅游开发有限公司，住所地：攀枝花市仁和区，统一社会信用代码：915104000689524113。 法定代表人：赵荣杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈国良（公司员工），男，1987年6月29日出生，汉族，住四川省营山县。 第三人：赵伟，男,1972年7月15日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告（反诉被告）刘汉林与被告（反诉原告）攀枝花市佳兴物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理；后被告向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本院于2019年7月30日作出（2019）川0411民初1905号民事判决书。原告（反诉被告）刘汉林不服本院一审判决，上诉至四川省攀枝花市中级人民法院。经审理，市中级人民法院出具（2019）川04民终1043号民事裁定书、认为二审中出现了新证据，导致一审认定事实不清，撤销了（2019）川0411民初1905号民事判决书，发回本院重审。被告（反诉原告）攀枝花市佳兴物业服务有限公司申请追加攀枝花市润丰旅游开发有限公司为本案被告（反诉原告），赵伟为第三人参加庭审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘汉林、被告攀枝花市佳兴物业服务有限公司的委托诉讼代理人邓旭、杨舒涵，被告攀枝花市润丰旅游开发有限公司委托诉讼代理人陈国良到庭参加了诉讼。第三人赵伟本经法院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 本诉原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告佳兴公司在2018年4月1日签订的《商铺租赁合同》（庭审中，原告明确为“确认解除”）；2、被告佳兴公司赔偿原告剩余租期装修及设备损失费90,978元（142,401元÷36个月×23个月；庭审中，原告变更为87,022元）；3、被告返还原告缴纳的保证金1万元；4、被告承担诉讼费。事实与理由：2018年4月1日，原告与被告佳兴公司签订为期三年的《商铺租赁合同》，合同约定租赁商铺的位置为仁和区华芝路20号附2、3、4号，编号为：132、133、134铺，面积263.43㎡；合同还约定了租金及支付形式、房屋用途、租赁期限等其他权利、义务。原告同时交纳了1万元的保证金。同日，原告与第三人赵伟签订诉争商铺经营权转让协议，将案外人的经营权以9万元价格（含诉争商铺装修、桌椅、厨房设备）转让给原告。被告已按约交付租赁标的。原告取得经营权后，经被告佳兴公司同意于2018年4月3日起对该诉争商铺进行了装修，并添置了设备设施。原告租金交至2019年5月31日。2019年2月原告收到攀枝花市中级人民法院的公告，法院告知原告该商铺已于2016年1月11日被人民法院查封，要求配合执行及拍卖事宜。自2019年2月起，因前来看拍卖标的的人来往较多，原告疲于应付无法正常经营，该商铺生意一落千丈，连雇员工资都无法保障。后原告要求被告解除合同、赔偿经营损失，但被告均以各种理由拖延、搪塞。原告被迫于2019年5月底关闭商铺。另，被告于2019年6月13日签字确认收到原告发出的《解除合同通知书》。2019年6月30日原、被告清点确认装修投入金额。 本诉被告攀枝花市佳兴物业服务有限公司（以下简称佳兴公司）辩称：案涉商铺系被告是受攀枝花市润丰旅游开发有限公司（以下简称润丰公司）委托对其所属商铺租赁事宜进行管理，包括签订租赁合同、租金收取、物业费和水电代收以及商铺的管理各方面，被告2给我方的授权时间是2015年1月到2020年的6月份。润丰公司对商铺的实际所有人应承担法律责任，故被告不是适格被告；因经营不善，原告已于2019年6月7日单方解除了租赁合同，其起诉没有事实及法律依据；原告解除行为已经违约，被告同意原告单方解除合同，但原告应承担相应责任；根据了解，原告支付给赵伟9万元转让费是事实，但具体情况不清楚。案涉的三个商铺已经被市中院公开拍卖给了三个不同的公民，但是目前尚未办理产权过户手续。 本诉被告攀枝花市润丰旅游开发有限公司（以下简称润丰公司）与被告佳兴公司的辩论意见一致，并称原告同意解除租赁合同后，该商铺仍然由他人在正常经营中，不存在任何的经营不善，至今都在正常经营没受任何影响，在市中院执行局找原告做笔录时明确告知原告商铺买卖不破租赁。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1、反诉被告支付反诉原告案涉商铺未付租金、物业费及水电费总计4,132元；2、反诉被告支付反诉原告案涉商铺免租期内（2018年7月1日至2018年9月30日）的租金23,708.7元（30元/㎡/月×263.43㎡×3=23,708.7元）；3、反诉被告承担诉讼费。事实与理由：原告与被告于2018年4月1日签订了《商铺租赁合同》，合同就租金金额及其支付方式、时间、租赁时间、保证金、违约责任等做了明确约定。后被告由于自身经营不善，导致经营的商铺无法经营，欲与原告解除租赁合同，被告支付租金至2019年5月底。后被告要解除租赁合同，按照合同约定被告应当结清的欠付租金、物业费、水电费等欠付费用，欠付的租金与物业费、水电费等总计4,132元。因被告的原因在合同有效期内终止合同，按照合同第四条4.3.4的约定被告还应向原告支付免租期内的租金共计23,708.7元。 反诉被告辩称：反诉请求第1项予以认可；对第2项反诉请求不予认可；对事实与理由无异议。 第三人赵伟经本院合法传唤未到庭，其提交书面答辩状，针对本诉及反诉述称，第三人仅在2017年4月租赁了案涉商铺经营“冒椒火辣串串香”火锅店，并于2018年4月将火锅店的装修、桌椅板凳、厨具等资产等作价9万元转让给原告。转让协议已全部履行完毕。原告与被告之间关于房屋租赁合同纠纷与其无关。 本诉原告（反诉被告，以下简称原告）在举证期限内提交了以下证据： 1、商铺租赁合同书（含租赁区位确认单、位置图、租金明细表）、解除合同通知书，欲证实房屋租赁合同权利、义务；合同于6月7日解除，原告已履行通知义务。 2、攀枝花市中级人民法院公告书及拍卖清单（均系复印件），欲证实原告承租的华芝路20号附2、3、4号房屋于2016年1月11日被法院查封、拍卖。 3、转让协议书、收条、装饰、装修物品及价格清单、票据、转款记录，欲证实原告装饰装修的投入款项，双方最后清点确认装饰装修费用为152,401元（含保证金1万元）。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，装修装修等损失应由原告自行承担，解除合同是原告单方行为；对证据2三性无异议，公告明确载明剩余期限为2.5年，已保障了承租人的合法租赁权限，拍卖事宜不影响原告租赁物使用；对证据3，装饰装修物品及价格清单真实性无异议，但不能证明原告损失，在合同解除时，原告已经将能搬离的已经搬走了，不是原、被告双方对损失的确认，也不是原告主张的损失的构成；对收取租赁保证金收据的三性予以认可，无异议，认可收到了1万元保证金，但合同约定了保证金可以用于抵扣水电费、租金等，其余收据的三性均不予认可；转让协议收条、银行转款凭证等，是原告与赵伟之间的转让事实，与本案租赁合同无关。 本诉被告（反诉原告，以下简称被告）提交了以下证据： 1、委托书、房产证复印件，欲证实被告主体不适格，润丰公司委托被告进行商铺租赁事宜进行管理，被告系被委托人，作为委托人的润丰公司对委托事项承担相应法律后果，因此，本案的被告非案涉租赁商铺的实际权利人，非适格被告；即便主体适格或者商铺的实际权利人作为本案的被告，原告的各项权利均不成立。 2、《商铺租赁合同》，欲证实根据合同第八条8.5的约定，因原告原因致使合同终止，原告无权就自行添置的装饰装修、设施设备等要求被告予以赔偿；根据第六条6.1保证金应当先扣除原告所拖欠租金、物业费、水电费，且原告的主张并无合同依据。 3、租金表、NO:1128540、NO:1128536、NO:7361210收据复印件、发票复印件1张，欲证实租金表经双方确认了每年的租金交纳明细，但经原告自身经营困难，向被告申请减租，被告也进行了减租，被告实际更好的履行了租赁合同的义务，不存在任何违约行为；按照合同2019年4月、5月应当交纳的租金为每月7,376.04元，2019年4月、5月原告交纳的租金为6,586元及6,000元，明显低于合同约定应当交纳的租金。 4、《解除合同通知书》、关于《解除合同通知书》的回复函，欲证实商铺租赁合同的解除是原告单方解除行为，其法律后果应当自行承担，与房屋权利人无关，也证实原告提交的清单是原、被告对物品进行移交的移交单，且原告对物品已经搬离了，在回复函中被告公司也同意了原告单方解除的行为。 5．房地产市场价值预估意见书，欲证实评估报告第三页中案涉的三个商铺在汇总中已经将剩余的租期2.5年包含在评估范围内，按照剩余租期是评估机构是降低了这三套商铺的评估价值，以实现买卖不破租赁的原则，市中院的拍卖行为不影响承租人在租赁期限内使用房屋，也不影响在剩余租期内房屋的转租。 6．（2018）川04执158号之五执行裁定书复印件1份，欲证明：案涉的三个商铺已经在发回重审期间被市中院依法拍卖给了其他三个公民，中院裁定书反映是裁定书送达之日所有权发生转移尚未办理过户登记手续，所有权利人在受让拍卖房屋时均是按照买卖不破租赁，剩余租赁期限的现状接受了房产，仍不影响承租人房屋的使用。 经庭审质证，原告对被告提交的证据1，认为委托书的三性需要核实，与原告签合同的是被告佳兴公司，对房产证三性无异议；2、3、4、5均予以认可。对证据6不清楚。 本院认为，原、被告提交的证据，相互印证，可以证实本案的相关事实，证据具有真实性、合法性、关联性，本院均予以采信。 根据原、被告的陈述、举证、质证和本院认证，本院确认以下法律事实：2015年7月1日，被告润丰公司向佳兴公司出具委托书，载明润丰公司将其开发的“润丰﹒新座”商住楼项目中自持产权临街商辅、内街商辅委托佳兴公司代为出租（包括商辅租赁、物业服务合同签订、租金、物业、水电费的收取）有效期五年，自2015年7月1日至2020年6月30日。 2018年4月1日，原告与被告佳兴公司签订了《商铺租赁合同》，约定：出租方、甲方为被告，承租方、乙方为原告；甲方将位于仁和区华芝路20号附2、3、4号（编号为：132、133、134铺、面积263.43㎡；所有权人为润丰公司）的商铺出租给乙方用于餐饮；甲方系上述商铺的使用权人；租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日止（包括免租期和计租期）；免租期为3个月，自2018年7月1日至2018年9月30日止；免租期间，乙方无需支付租金，但需支付物业费、水电气费、垃圾清运费等；由于乙方原因，在本租赁合同确定有效期内双方终止租赁合同的，乙方需按30元/㎡/月，在一个月内向甲方支付免租期内的租金；合同签订当天，乙方需向甲方交纳保证金1万元，乙方不履行支付租金、管理费等物业使用费的，甲方有权直接用保证金抵扣；因乙方原因导致租赁合同终止，乙方无权就自行添置的装饰装修、设施设备等要求甲方予以赔偿；租赁期间，业主与第三人的买卖，不影响本租赁合同的履行等。合同签订后，原告即交纳了1万元的保证金。原告获得上述商铺经营权，系原告从第三人赵伟处转让得到的，原告支付第三人赵伟9万元转让费。被告已按约交付租赁商铺。原告租赁上述商铺后，一直由其经营和使用。原告租金已交至2019年5月31日。 2018年12月24日，攀枝花市中级人民法院发布公告：该院于2016年1月11日将润丰公司名下商铺25套（含原告承租的3套）予以查封，并欲对上述商铺予以拍卖。原告诉称于2019年2月原告收到该公告。 2019年6月7日，原告向被告发出“解除合同通知书”，载明自该通知书发出之日起，双方商铺租赁合同解除等。被告于2019年6月13日收到该通知书。 2019年6月13日，被告向原告发出“关于《解除合同通知书》回复函”，载明：就原告单方面解除商铺租赁合同事宜作出相应答复。原告于2019年6月30日收到该回复函。 原、被告间租赁合同解除后，双方于2019年6月30日就商铺内装饰装修及采购等形成清单，包括押金1万元、店面转让费9万元以及玻璃鱼缸、橱窗、玻璃门、灶台、冰柜等。目前，原告已搬离本案所涉租赁商铺。原告自述已将清单中的钢化玻璃鱼缸、燃气灶三套、抽油烟机和电机及抽油烟机罩、灶台、冰柜、液化气灶12套均已搬走，其余物品均未搬走。2019年10月14日，四川省攀枝花市中级人民法院出具（2018）川04执158号之五执行裁定书，载明案涉房屋经公开拍卖，案涉房屋所有权分别归属不同的三位公民所有。 现原告以被告未告知租赁商铺已被法院查封、欲拍卖的事实，导致其无法进行经营，遂解除合同，并要求被告予以赔偿，而被告则认为原告单方面解除租赁合同，应承担免租期间的租赁费和水电费等，双方发生纠纷。现原告诉至本院，被告提起反诉。 本院认为，原告与被告佳兴公司签订的《商铺租赁合同》未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护，双方均应按照合同的约定，享受合同权利，履行合同义务。被告佳兴公司受润丰公司委托，对原告的案涉房屋办理对外出租、管理、收取租金，佳兴公司与润丰公司之间形成了委托代理关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，原告选择佳兴物业公司作为本案本诉被告不违反法律规定，被告佳兴物业公司作为反诉原告主体适格。原、被告在履行《商铺租赁合同》的过程中，原告单方面解除了租赁合同，被告亦认可租赁合同于2019年6月7日解除，原告要求解除双方于2018年4月1日签订的《商铺租赁合同》的请求本院予以确认。虽然案涉商铺被法院查封、并欲拍卖，但并不必然导致原告店面的提前终止经营。原告未举证证明法院查封、拍卖商铺等事实导致了双方签订的《商铺租赁合同》无法履行、继而原告无法正常经营。在商铺拍卖给新的业主之前原告便单方面解除了合同，原告对此应承担举证不力的法律后果。根据双方的合同约定，因原告原因导致租赁合同终止，其无权就自行添置的装饰装修、设施设备等要求被告予以赔偿；同时，双方形成的装饰装修采购等形成清单上的部分物品，已被原告自行搬离；故原告诉请被告赔偿剩余租期的装饰装修及设备损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告诉请被告佳兴公司退还保证金1万元的诉讼请求，被告亦不持异议，本院予以支持。 对于反诉中被告诉请原告支付被告案涉商铺未付租金、物业费及水电费总计4,132元，原告对此予以认可，本院予以确认和支持。 反诉中，佳兴公司诉请原告支付案涉商铺免租期内的租金23,708.7元。根据双方在《商铺租赁合同》中“由于（原告）原因，在本租赁合同确定有效期内双方终止租赁合同的，乙方需按30元/㎡/月，一个月内向甲方支付免租期内的租金”的约定，润丰公司的该诉请具有事实依据，现反诉原告主张租金23,708.7元，符合双方的约定，本院予以支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告刘汉林与被告攀枝花市佳兴物业服务有限公司于2018年4月1日签订的《商铺租赁合同》于2019年6月7日解除； 二、被告攀枝花市佳兴物业服务有限公司于本判决生效之日起7日内退还原告刘汉林保证金10,000元； 三、反诉被告刘汉林于本判决生效之日起7日内支付反诉原告攀枝花市佳兴物业服务有限公司水电费、物业费2,411元； 四、反诉被告刘汉林于本判决生效之日起7日内支付反诉原告攀枝花市佳兴物业服务有限公司租金25,429.7元； （上述二、三、四项品迭后，反诉被告刘汉林还应支付反诉原告攀枝花市佳兴物业服务有限公司租金、水电费、物业费17,840.7元） 五、驳回本诉原告刘汉林及反诉原告攀枝花市佳兴物业服务有限公司、攀枝花市润丰旅游开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2,225元，由本诉原告刘汉林负担1,975元，本诉被告攀枝花市佳兴物业服务有限公司负担250元。 反诉案件受理费495元，由反诉被告刘汉林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。 审 判 长  李 琳 审 判 员  王瑶玥 人民陪审员  赵淑彦 二〇二〇年五月五日 书 记 员  沙 娜