广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初401号原告：邹穗峰，男，1981年7月28日出生，壮族，住广州市越秀区，委托代理人：栾宇新，广东穗南律师事务所律师。被告：陈伊敏，女，1955年5月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托代理人：张琴梓、刘阳，均为广东广信君达律师事务所律师。第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平。原告邹穗峰诉被告陈伊敏、第三人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用一审普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人栾宇新，被告陈伊敏及其委托代理人张琴梓、刘阳均到庭参加了诉讼。第三人广州市德才房地产代理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告邹穗峰于2019年4月12日在广州市德才房地产代理有限公司的介绍下与被告陈伊敏签订《房屋买卖合同》。双方约定被告将位于广州市海珠区××××房（以下简称“涉案房屋”）的房屋出售给原告，房屋售价为人民币1690000元。同日，原告向被告转账支付购房定金20000元。根据原被告双方签订《房屋买卖合同》约定，原告购买涉案房屋的购房款通过按揭付款方式向被告支付，《房屋买卖合同》第八条约定：“……首期楼价款(含定金）共计人民币伍拾壹万元整(￥510000)于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内(2019年5月31日前)到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；……”根据该约定原告收到银行审批同意贷款的通知后，委托房产中介于2019年5月25日告知被告应于2019年5月31日到房管部门办理房屋过户手续，但被告知悉该情况后并未按约定前往房管部门配合原告办理房屋过户手续。其后，原告曾多次催促被告配合到房管部门办理房屋过户手续，但被告均拒绝办理，2019年6月12日广州市德才房地产代理有限公司向被告发出催告函，要求被告配合原告尽快到房管部门办理房屋过户手续，但被告仍拒绝配合原告办理房产过户手续，导致涉案房屋至今无法过户。原告认为涉案房屋交易过程中，被告一再拒绝配合原告办理房屋过户手续，导致涉案房屋至今未能过户，被告对此应承担全部责任。被告的行为己构成根本违约，同时使原告遭受重大损失。根据《房屋买卖合同》第四条约定：“甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方己付的所有款项；……”被告方应按合同约定承担违约责任，并向原告赔偿损失。故起诉请求判令：1、解除原被告双方于2019年4月12日签订的《房屋买卖合同》及2019年4月16日签订的广州市存量房买卖合同（合同编号：穗存量房合字××号）；2、被告返还购房定金20000元；3、被告按房产成交价1690000元的10%为标准向原告支付违约金169000元；4、本案的诉讼费用由各被告承担。被告陈伊敏辩称：原告起诉状所述事实不真实。答辩人并非涉诉房屋的实际所有权人，仅仅只是代为持名的权利人，房屋买卖交易过程中，答辩人只是配合签名的角色，买卖交易全过程由原告和中介方操盘，以及由房屋实际权利人的委托人刘齐顺全权处理。直到2019年4月76日，原告和答辩人（即买卖双方）前往房管局网签的时候，答辩人才当场从中介和原告口中突然得知本次买卖还有另外—个成交价239万。由于在房管局大厅现场嘈杂，中介方广州市德才房地产代理有限公司的业务员朱派全不断催促，答辩人虽有当场被欺骗的感觉，但在交易大厅实在来不及思考。网签事后答辩人一直觉得该次房屋买卖很蹊跷，很多真实情况自己被蒙在鼓里。经过询问中介工作人员朱派全，答辩人至此才得知原告和中介商量好就该房屋按售价239万的合同向银行做的贷款申请。每一个买卖环节交易都必需要答辩人自己的签名，答辩人意识到自己的签名可能直接导致银行发放一笔不合规的贷款，后果很严重，很担心自己的签名后续还会给自己带来法律责任，故不愿意再合作。这期间答辩人一直在提醒原告，愿意继续履行合同，但必须按照真实交易进行履行，或者双方解除合约，取消本次买卖。原告未有确切回复，只要求答辩人配合办理签名过户手续。答辩人要求根据诚信原则继续履行买卖合同没有违约，原告涉嫌欺诈和骗取银行贷款的非法行为。另，按照房屋买卖合同第一条第8款，交易税费交付方式是由买方承担。根据合同第八条第2款规定要先去办理税费缴纳，本案原告未缴纳税费，本合同在法律上是不满足过户的先决条件的。被告同意解除合同、退还定金20000元，但不同意支付违约金。第三人广州市德才房地产代理有限公司答辩称：原告邹穗峰与被告陈伊敏于2019年4月12在答辩人的公司促成下，成功签订了《房屋买卖合同》(NO.A0009514)，答辩人对这份合同的真实性、合法性予以认可。在促成此次交易过程中，答辩人己提供相关政策咨询、查册、协助进行房屋交易等服务，后续因原被告产生纠纷，答辩人协调原、被告双方无法解决，故合同不能依约履行。原告应向中介方支付20000元，目前有20000元尚未支付。经审理查明：广州市不动产登记查册表记载：座落海珠区××××房的权属人为被告陈伊敏，房屋所有权来历为1997年9月经交易监证向广州市江南城建开发总公司买，其中建筑面积为64.7693平方米，占有部分为全部（所有权人）。2019年4月12日，被告陈伊敏（甲方、卖方）与原告邹穗峰（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》NO.A0009514，约定：甲乙双方就买卖位于海珠区××××房的物业达成一致协议，签订本合同。该物业建筑面积为64.77平方米，成交价人民币169万元；该物业移交时间为甲方收齐楼款当天；交易税费交付方式为买方承担；甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。房屋交易过户手续（见付款细则）如因房管局或银行原因导致交易延迟则时间相应顺延：答署本合同后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款。乙方应于签订本合同时支付人民币20000元作为定金。楼价余款甲乙双方同意按按揭付款方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约（如因房管局原因导致交易延迟则双方同意交易时间相应顺延）；乙方应在签署本合同后50天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；首期楼价款（含定金）共计人民币510000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2019年5月31日前）到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准。甲乙双方同意按规定通过存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。双方己知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税和社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续，本合同与网签合同不一样的，以本合同为准。合同签订后，原告向被告支付了2万元定金。2019年4月16日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订广州市存量房买卖合同（合同编号：穗存量房合字××号），约定甲乙双方当事人本着诚实信用的原则，经友好协商一致达成如下条款：房地产地址海珠区××××房，该房地产按整套出售并计价，总金额2390000元。签订合同时，乙方向甲方支付20000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款方式按期付款：首期款乙方应于2019年6月30日前向甲方支付房款720000元整，剩余房款1670000元整，由乙方于2019年6月30日前，甲乙双方自行办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。甲方与乙方应当于双方约定向房地产登记机构申请办理产权转移登记。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2019年5月25日，第三人发短信通知被告办理交易递件手续，但被告表示其觉得2019年4月12日签订的房屋买卖合同与2019年4月16日签订的广州市存量房买卖合同（合同编号：穗存量房合字××号）是阴阳合同不能执行。2019年6月12日，第三人向被告发出《关于催请履行＜房屋买卖合同（合同号NO.A0009514）＞事宜的催告函》，主要内容为：2019年4月12日，通过我司的协助下，已促成贵方与买方邹穗峰（以下简称“买方”）就位于广州市海珠区××××房的物业成功签订了《房屋买卖合同》（合同号NO.A0009514，以下简称“合同”）。根据合同约定，卖方于2019年5月31日前需配合中介方及买方办理过户手续。但是，贵方至今仍未履行合同义务。鉴此，考虑到双方的合作关系，也便于双方进一步的合作，我司诚望贵方能够重视此事件，请于本函件送达之日起三日内联系我司经纪人，并履行但不限于配合中介方及买方办理过户手续的义务。否则，买方将有权正式向人民法院起诉，并按照合同规定向您追讨相应的违约金。原告为证明其主张，还提供了以下证据：2019年4月11日原被告签订的补充协议。主要内容为：卖方（甲方）陈伊敏，买方（乙方）邹穗峰，成交地址海珠区××××房（买卖合同编号：NO.A0009514）。经甲乙双方友好协商，达成以上合同的补充协议如下：买卖合同价格为人民币壹佰陆拾玖万元，人民币1690000元。双方一致同意存量房网签报价为人民币2390000元填写物业成交价格，但该网签价格仅用于网上备案并用于办理银行按揭，并非实际成交价格，卖方不得再以此网签价格作为要求买方另行支付物业楼款的依据。如后续网签合同与买卖合同（合同编号：穗存量房合字××号）条款出现冲突，以该买卖合同为准。被告确认该补充协议的真实性，确认是本人签署，但认为属于以合法形式掩盖不合法目的，应该是无效的。被告为证明其抗辩主张提供了其与原告于2019年11月20日、2019年11月27日的短信记录。原告质证表示对短信记录的真实性、合法性认可，关联性有异议，认为被告一直没有给出合理解决方案，导致双方一直无法调解，房屋交易无法进行下去责任是在被告。诉讼过程中，原告确认未取得银行同贷书。原告表示网签合同主要是为了贷款使用，实际履行的是2019年4月12日的房屋买卖合同。被告表示一直愿意按照169万元的价格履行合同，不同意原告去骗取银行贷款，直至庭审时，被告仍表示愿意按照169万价款继续履行合同。本院认为：本案双方就涉案房屋先后签订了两份房屋买卖合同，第一份合同交易价款为169万元，第二份合同为网签合同交易价款为239万元。原被告均确认实际履行的是第一份合同，第二份合同是网签合同，不是真实履行的合同。故本院确认原被告双方对于涉案房屋交易的真实意思表示均为2019年4月12日签订的交易价款为169万元的房屋买卖合同。现原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》、广州市存量房买卖合同（合同编号：穗存量房合字××号）并要求被告返还购房定金20000元，被告对此表示同意，故对原告要求解除合同、返还定金的诉请，本院予以支持。房屋交易价款系房屋买卖合同的关键要件，是办理按揭贷款、缴纳过户税款的重要依据。本案原告承认出于套取银行贷款目的签订两份合同，原告的行为违反相关法律、法规的规定，也违反诚实信用原则，不应得到支持。涉案房屋买卖未能继续交易的过错主要在于原告，被告要求按照双方2019年4月12日签订的《房屋买卖合同》履行义务并无过错。原告主张被告违约没有依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告邹穗峰与被告陈伊敏于2019年4月12日签订的《房屋买卖合同》；二、解除原告与被告于2019年4月16日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）；三、被告在本判决生效之日起十日内返还购房定金20000元给原告；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20010元，由原告邹穗峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二〇年五月十三日书记员  颜姣吴晓菁