河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2362号上诉人（原审被告）：偃师市名商房地产开发有限公司，住所地：偃师市槐新街道办事处槐新路**院内**。法定代表人：张志卫，总经理。委托诉讼代理人：蒋健威，河南行有格律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琳琳，河南行有格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司偃师支行，，住所地：偃师市华夏路南电视台东50米负责人：史永伟，行长。委托诉讼代理人：张继承，河南大进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张冬利，女，1978年12月14日生，汉族，住偃师市。被上诉人（原审被告）：王建超，男，1974年9月24日生，汉族，住偃师市。上诉人偃师市名商房地产开发有限公司（以下简称偃师名商公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司偃师支行（以下简称中行偃师支行）、张冬利、王建超金融借款合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。偃师名商公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决第二项，依法改判为：张冬利、王建超于本判决生效之日起30日内协助中行偃师支行办理偃师市××路××号房屋的抵押登记手续，抵押登记手续办妥之日，偃师名商公司的保证责任终止；上述房产抵押登记办妥后，或张冬利、王建超逾期仍未办理抵押登记的，中行偃师支行有权以案涉房产拍卖、变卖所得价款对原审判决第一项确定的主债权优先受偿；中行偃师支行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿名商公司承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算），再有余款的，退还张冬利、王建超；偃师名商公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向张冬利、王建超追偿。2、一、二审诉讼费由被上诉人张冬利、王建超承担。事实与理由：一、案涉偃师市××路××号房屋已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人张冬利怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人张冬利负有协助办理抵押登记的义务。二、中行偃师支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。1、被上诉人张冬利虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于张冬利财产，客观上应作为张冬利责任财产进行处置。2、案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。3、当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件己成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。4、抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。5、赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第26条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人中行偃师支行有权处分购房人张冬利于商品房买卖合同项下的合同权利，而张冬利取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中行偃师支行有权处置案涉商品房。案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据物权法第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力"的规定，二审法院应依法确认债权人中行偃师支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。三、根据担保法第三十一条以及最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第42条的规定，保证人偃师名商公司在承担保证责任后，有权向债务人张冬利、王建超追偿。在追偿过程中，若债权人中行偃师支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还偃师名商公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的，应退还张冬利、王建超。综上，请求二审法院依法改判，以维护上诉人的合法权益。中行偃师支行辩称，一、一审判决上诉人承担连带责任有事实和法律根据，其所述加重其担保责任于法无据。借款人张冬利违约，被上诉人享有宣布债务提前到期的权利，现宣布债务提前到期的条件已经具备，借款人张冬利应当偿付借款人借款本息，对上述债务也是在上诉人承担保证责任的范畴，并没有加重上诉人的担保责任。二、主张办理房产证免除其担保责任超出了原告的诉讼请求，超出了本案的审理范围，应当驳回其上诉。对其主张被上诉人享有优先权，被上诉人同意。张冬利、王建超未到庭，也未提交书面答辩状。中行偃师支行向一审法院起诉请求：1、判令被告张冬利《个人一手住房贷款合同》项下贷款本息全部到期，张冬利、王建超立即向原告偿还贷款本金328719.76元，并按合同约定年利率、罚息标准向原告支付利息、罚息直至全部贷款本息还清为止(截止2018年12月6日的利息为4219.49元、罚息为47元)；2、判决被告偃师名商公司对上述债务承担连带清偿的保证责任；3、被告张冬利和王建超将被告张冬利名下位于偃师市××路××号的房地产为上述等主合同债务提供房地产抵押担保，请求判令原告对以上房产在房地产抵押担保范围内拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权；4、由被告张冬利、王建超和偃师名商公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月底，中行偃师支行作为贷款人，张冬利作为借款人，被告偃师名商公司作为保证人，共同签订一份个人一手住房贷款合同。主要约定：一、贷款金额及期限：本合同项下贷款金额为360000元，贷款期限为324个月，自贷款人实际放款日起算。二、贷款用途：借款人支付其购买坐落于偃师市××路××号的购房款，所购房屋总价款为543740元。未经贷款人书面同意，借款人不得改变贷款用途。三、贷款利率与计结息：1、本合同项下贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月内重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日；第一个浮动周期内，贷款月利率为5.7314%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率；2、按贷款人适用的计息方式计算计息；3、按月结息和付息，每月的1日为结息日和付息日；4、逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；挪用贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收100%。四、贷款的发放：借款人同意并授权贷款人将全部贷款划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：偃师名商公司；账号：25×××30）。五、贷款偿还：按月等额本息还款。六、借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后10日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后10日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。保证人提供阶段性连带责任保证。七、凡因履行本合同而产生的一切争议、纠纷，双方应通过协商解决。在协商不成时，双方同意依法向贷款人所在地人民法院起诉。贷款合同签订当日，张冬利和王建超为抵押人、中行偃师支行为抵押权人、偃师名商公司为担保人又共同签订房地产抵押合同一份,并在偃师市房产管理局办理了抵押预告登记。抵押合同约定：一、抵押人与担保人签订商品房买卖合同一份，购买偃师市××路××号的房地产，建筑面积141.28平方米，相关权益抵押给抵押权人，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证。抵押权人在本合同生效后，按照合同约定向抵押人提供贷款叁拾陆万元整；二、抵押合同期限自本合同签订之日起至贷款本息清偿之日止，自本合同生效之日起至抵押人偿还全部贷款本息及其他费用止，担保人无条件地承担其担保范围内的担保责任；三、担保人在接到抵押人要求其履行还款担保通知后三十日内，应当清偿抵押人所欠抵押权人的款项，并有权向抵押人追偿所交付的款项。张冬利丈夫王建超为中行偃师支行出具承诺函，承诺为张冬利购买房产所申请的贷款承担共同还款责任，并以财产共有人的身份在贷款合同上签字捺印。2013年8月9日，中行偃师支行向张冬利指定的偃师名商公司账户发放贷款360000元。张冬利按约定归还本息至2018年7月，后未再按约定还本付息。截止2018年12月6日，张冬利、王建超尚欠中行偃师支行贷款本金328719.76元，利息、罚息共计4266.49元。另查明，中行偃师支行于2018年9月27日、2018年12月24日从偃师名商公司保证金账户上扣款用于偿还张冬利、王建超应付本息，共计8336.57元。本案审理中中行偃师支行向一审法院申请诉讼保全，支出保全费2195元。上述事实，有中行偃师支行提交的贷款合同、房产抵押合同、借据、逾期未还款查询单，偃师名商公司提交的房产抵押合同、贷款还款回单，当事人的陈述和庭审笔录在卷资证。一审法院认为，中行偃师支行与张冬利、偃师名商公司签订的《个人一手住房贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。中行偃师支行按照合同约定发放了贷款，张冬利未按合同约定归还借款本息，已经构成违约，应当承担违约责任，中行偃师支行诉求其归还全部借款本金、利息及逾期罚息，符合合同约定，一审法院予以支持。王建超作为张冬利的丈夫，向中行偃师支行出具承诺函并在住房贷款合同上以财产共有人的身份签名、捺印，则该笔贷款系其夫妻共同债务，王建超应与张冬利共同偿还该笔贷款本息及罚息。涉案房屋虽办理了抵押权预告登记，但该预告登记仅保全债权人将来取得抵押权的权利，并非抵押权本身，在其转化为抵押权设立登记之前，债权人不享有抵押权，故中行偃师支行主张对涉案抵押房屋享有优先受偿权的请求，不予支持。被告偃师名商公司为张冬利的借款提供阶段性连带责任保证，因涉案抵押房屋尚未办妥正式抵押登记，本案债务仍在其保证期间内，且合同约定保证人的保证责任不因其他担保而减免，故偃师名商公司依法应当对张冬利的债务承担连带保证责任。偃师名商公司承担保证责任后，有权向张冬利、王建超追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条规定，判决：一、被告张冬利、王建超于判决生效之日起5日内偿还原告中国银行股份有限公司偃师支行借款本金328719.76元及利息、罚息4266.49元（利息、罚息算至2018年12月6日），2018年12月7日之后的利息及罚息按合同约定算至实际履行之日止。二、被告偃师市名商房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；偃师市名商房地产开发有限公司向中国银行股份有限公司偃师支行清偿债务后，有权向张冬利、王建超追偿。三、驳回原告中国银行股份有限公司偃师支行的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6294元、保全费2195元，由被告张冬利、王建超、偃师市名商房地产开发有限公司共同承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。案涉《个人一手住房贷款合同》附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第四部分“开发商保证”载明：“若（保证人）开发商对本合同项下贷款提供保证的，则……4.主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的,不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使……”。本院对一审查明的事实予以确认外，另查明，2019年10月29日、2019年11月29日、2020年2月27日、2020年3月27日，中行偃师支行扣划名商公司账户资金32079.79元，代付张冬利房贷。截止2020年4月28日，借款人尚欠中行偃师支行借款本金316158.43元，利息及罚息1367.67元。本院认为，张冬利未按合同约定归还借款本息，已经构成违约，根据本院审理查明的事实，截止2020年4月28日，借款人尚欠中行偃师支行借款本金316158.43元，利息及罚息1367.67元，应予偿还。偃师名商公司为张冬利的借款提供阶段性连带责任保证，因涉案房屋尚未办妥正式抵押登记，本案债务仍在保证期间内，且合同约定保证人的保证责任不因其他担保而减免，故偃师名商公司应当对张冬利的债务承担连带保证责任。涉案房屋虽办理了抵押权预告登记，但该预告登记仅保全债权人将来取得抵押权的权利，并非抵押权本身，在其转化为抵押权设立登记之前，债权人不享有抵押权，故一审法院对于中行偃师支行主张对涉案抵押房屋享有优先受偿权的请求不予支持，并无不当。偃师名商公司上诉主张改判张冬利、王建超协助办理抵押登记，以及若张冬利、王建超逾期尚未办理，中行偃师支行享有优先受偿权的上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初491号民事判决第二项、第三项；二、变更河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初491号民事判决第一项为：张冬利、王建超于本判决生效之日起五日内偿还中国银行股份有限公司偃师支行借款本金316158.43元及利息、罚息1367.67元（利息、罚息算至2020年4月28日），2020年4月29日之后的利息及罚息按合同约定算至实际履行之日止；三、偃师市名商房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；偃师市名商房地产开发有限公司向中国银行股份有限公司偃师支行清偿债务后，有权向张冬利、王建超追偿；四、驳回中国银行股份有限公司偃师支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费6294元、保全费2195元，由张冬利、王建超、偃师市名商房地产开发有限公司承担；二审受理费6295元，由偃师市名商房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李依芳审判员  陈加胜审判员  王 鹏二〇二〇年五月十八日书记员  炎辰龙