四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初4328号 原告：苏志凯，男，1984年1月5日出生，羌族，住四川省都江堰市。 诉讼委托代理人：唐敏，女，1985年12月9日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告：唐敏，女，1985年12月9日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告：成都鸿禧房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市经济开发区泓洲路滨河小区****。 法定代表人：陈辉，职务不详。 委托诉讼代理人：罗良，四川信善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周鑫，四川信善律师事务所律师。 原告苏志凯、唐敏诉被告成都鸿禧房地产开发有限公司（以下简称鸿禧公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2019年10月24日立案受理后，鸿禧公司向本院提出管辖异议申请，经审查，本院裁定驳回，并于2020年4月24日依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告苏志凯委托诉讼代理人即原告唐敏，被告鸿禧公司委托诉讼代理人罗良、周鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏志凯、唐敏向本院提出诉讼请求如下：1．判令鸿禧公司支付违约金22948元（违约金计算方式为：房屋总价424974元×180天×0.03%）；2．判令鸿禧公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月18日，苏志凯、唐敏与鸿禧公司签订《商品房买卖合同》，约定苏志凯、唐敏向鸿禧公司购买都江堰市丽都9幢1单元13层1304号房屋，房屋总价424974元。苏志凯、唐敏于当日支付首期房款127974元，余款297000元于2018年2月9日向建设银行都江堰支行申请贷款支付。鸿禧公司未能按照合同约定在2018年4月30日前交付该商品房，苏志凯、唐敏也同意给鸿禧公司3个月的交房宽限期，但鸿禧公司仍未交房，存在违约。另外，根据法律规定，建设单位应先就工程是否符合规划条件进行规划核实，未经核实的不得组织竣工验收。鸿禧公司在2018年4月20日对案涉项目组织了竣工验收，并出具了《建设工程竣工验收报告》。但在2018年11月26日才经由都江堰市规划局进行规划核实，违反了上述法律规定程序，存在虚构交房条件、欺诈并损害买受人利益的行为，苏志凯、唐敏因此未接房。故涉诉，望判如所请。 鸿禧公司辩称，1．该公司不存在延期交房的情形。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第3.3条约定，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期，故合同约定的交房时间2018年4月30日应延展三个月，即2018年8月1日为交房时间，而鸿禧公司在2018年3月28日就邮寄交房通知，2018年5月5日在华西都市报上发布了交房公告。2．该公司交房时符合双方约定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，房地产竣工验收合格后即可交房，故不存在苏志凯、唐敏所述的违规交房的情形。在2018年4月20日案涉项目竣工验收合格时确实未取得规划局的规划核实报告，但未经规划核实并不等同不符合交房条件。竣工验收合格证明案涉项目的质量符合合同约定条件，而竣工验收备案往往需要更长的时间，未取得备案不影响买受人的实际权益。3．苏志凯、唐敏主张的违约金计算不明，且金额过高，要求予以调减。4．苏志凯、唐敏拒交物业管理费，鸿禧公司为之垫付，保留追偿的权利。5.2017年1月至2018年1月都江堰市因空气污染、环保整治，按照相关行政机关的要求，案涉项目一直处于非正常施工状态，故鸿禧公司不应承担违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 一、关于房屋买卖合同签订及备案的情况。苏志凯、唐敏于2006年1月16日登记结婚。2017年7月19日，出卖人鸿禧公司与买受人苏志凯、唐敏签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定（与本案有关的内容）如下：第一条、出卖人以出让方式取得坐落于四川省都江堰市地块的建设用地使用权。第四条、该商品房为预售许可证1468号下第9幢1单元13层1304号。建筑面积84.07平方米，套内建筑面积67.41平方米。第八条、该商品房每平方米6304.32元，总价款为424974元。第十五条、商品房交付条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明（未选择“建设工程竣工验收备案证明文件”）；2．该商品房已取得房屋面积实测报告书；3．按照物业管理有关规定及当地政府批准后公布的标准已缴清新建物业专项维修资金。第十八条、出卖人在2018年4月30日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1．不可抗力；2．详见补充协议。买受人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证明材料。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间。买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。第十九条、除不可抗力外，出卖人未按本合同第十八条约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照第2种方式处理：2．逾期180日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。逾期在180日之后，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。 同日，鸿禧公司与苏志凯、唐敏签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定（与本案有关的内容）：第三条、对《买卖合同》第十五条的补充约定：3.3如出卖人不能在合同正文第十五条规定期限交房，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期（宽展期自合同正文第十五条约定的交房日期届满次日开始计算），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。第五条、对《买卖合同》第十八条补充约定：5.4买受人同意出卖人可采取下列任一方式向买受人发出交房通知：在成都主流报纸（如华西都市报）上发布交房通知书/公告。第六条、对《买卖合同》第十五条、第二十条、第二十一条的补充约定：6.1买受人在接受房屋时，除存在影响居住安全的质量问题外，不得以房屋存在不会对房屋使用产生重大影响的细节问题或可通过装修环节解决的问题或属于保修范畴的问题等为由拒绝接收房屋。否则，视为出卖人已在《买卖合同》及其附件约定的交房期限内完成该房屋的交付。如买受人发现房屋质量瑕疵的，对于验收中经双方书面确认需整改的问题，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准承担保修责任；出卖人合法、合理地履行了保修义务的，买受人不得以此为由拒绝接收该房屋或者要求出卖人承担逾期交房的违约责任。 合同签订后，苏志凯、唐敏依约支付了房款424974元。 二、关于案涉项目面积测绘、规划核实、竣工验收的情况。2018年4月8日，鸿禧公司取得测绘单位成都正欣测绘工程有限公司出具的案涉项目《房屋建筑满级测绘成果报告》。2018年4月20日，鸿禧公司组织设计、监理、施工、勘察等部门对案涉项目进行竣工验收，该《竣工验收报告》上“工程竣工验收结论”为“本工程质量验收为合格”。2018年11月26日，都江堰市规划管理局出具《建设工程规划核实意见书》，载明案涉项目“规划核实申请已受理，经核实，该项目建设符合规划要求”。2019年3月6日，都江堰市建筑工程质量监督站出具了《建议进入工程竣工验收备案程序的函》，载明本案案涉项目“经建设、勘察、设计、施工、监理等相关责任主体验收，验收结论为质量合格，建议进入备案程序”。 三、关于案涉房屋交房的情况。苏志凯、唐敏自认，其于2018年4月中下旬收到鸿禧公司寄送的《天府丽都交房通知书》（以下简称《交房通知书》），载明（与本案有关的内容）“我公司定于2018年5月4日正式开始办理物业移交手续。请您于2018年5月10日前前往交房中心办理相关手续”。2018年5月5日，鸿禧公司在华西都市报上刊登了《都江堰天府丽都交房通知更正公告》，载明（与本案有关的内容）：“我司开发建设的天府丽都项目商品房现已竣工具备交房条件，并已向各位业主快递了交房通知书，因工作人员的失误，交房通知书的第一段内容表达错误，更正如下：天府丽都满足《商品房买卖合同》约定的交房条件，准备交房。我公司定于2018年5月4日正式开始办理物业移交手续”。 以上事实，有双方当事人的陈述及诉争各方身份信息、《买卖合同》《补充协议》《竣工验收报告》《交房通知书》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、华西都市报公告等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，苏志凯、唐敏与鸿禧公司签订的《买卖合同》《补充协议》，是双方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规的规定，故上述合同依法成立并有效，对各方均由约束力。本案争议的焦点在于：一、案涉房屋是否符合交付条件；二、案涉房屋是否逾期交房情形。 一、关于案涉房屋是否符合交付条件的问题。本院认为，其一，从契约自由的角度而言，根据双方签署的《买卖合同》第十五条约定，作为出卖人的鸿禧公司所承担的交房义务在于确保案涉房屋取得建设工程竣工验收合格证明以及房屋面积实测报告书，作为买受人的苏志凯、唐敏，应承担缴纳专项维修资金的义务。在此三要件成就的情形下，案涉房屋就满足合同约定的交付条件。同时，该合同第十八条约定，只有在出卖人在交房时不满足上述第十五条约定的条件时，买受人才有权拒绝收房。此外，《补充协议》第六条第一款亦对拒绝收房的情形作为了列举式约定。而本案中，鸿禧公司在2018年4月20日时已经获得了验收合格的《竣工验收报告》以及房屋面积实测报告书，故在2018年5月5日公告交房时，案涉房屋已经符合上述合同要求。苏志凯、唐敏提出的鸿禧公司未取得竣工验收备案证明、规划核实就组织验收，违法而无效的主张，本院认为在上述合同中，双方就交付条件未选择“建设工程竣工验收备案证明文件”选项，亦未包含规划核实的要求，是其对自身权益的合法处置。其二，从法律的强制性规定角度而言。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，上述法律明确的商品房交付使用的条件是“验收合格”，并未将规划核实、验收备案作为验收合格的要件。故本院认为，案涉房屋在2018年4月20日取得了验收合格的《竣工验收报告》及房屋面积实测报告书之时，具备了双方合同约定的交付条件。 二、关于案涉房屋是否逾期交房情形的问题。根据《买卖合同》第十八条、《补充协议》第三条之约定，鸿禧公司应在2018年7月31日前交付案涉房屋。同时根据鸿禧公司举证其于2018年5月5日在华西都市报公告交房通知，且此方式在《补充协议》中经由买受人签字认可，故本院认为鸿禧公司在约定的交房日期之前履行了告知义务，苏志凯、唐敏拒绝收房导致鸿禧公司交房不能，故鸿禧公司不应承担逾期交房的违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告苏志凯、唐敏所有的诉讼请求。 案件受理费374元，减半收取187元，由原告苏志凯、唐敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  潘秀芳 二〇二〇年五月七日 书记员  甘小红