山东省潍坊市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁07民终2700号 上诉人（原审原告）：盛孔礼，男，1937年12月12日出生，汉族，现住昌乐县。 上诉人（原审原告）：刘乐军，男，1959年1月13日出生，汉族，现住昌乐县。 上诉人（原审原告）：张太明，男，1953年12月10日出生，汉族，住昌乐县。 上诉人（原审原告）：肖奇，男，1964年2月12日出生，汉族，住昌乐县。 上诉人（原审原告）：施荣昌，男，1965年10月2日出生，汉族，住昌乐县。 上诉人（原审原告）：张伟，男，1969年3月19日出生，汉族，住昌乐县。 上诉人（原审原告）：董桂欣，女，1939年12月23日出生，汉族，住昌乐县。 上诉人（原审原告）：张光华，男，1960年10月4日出生，汉族，住昌乐县。 上诉人（原审原告）：秦润江，男，1951年1月20日出生，汉族，住昌乐县。 上诉人（原审原告）：辛文生，男，1953年9月20日出生，汉族，住昌乐县。 上诉人（原审原告）：赵玉寿，男，1956年4月5日出生，汉族，住昌乐县。 诉讼代表人：盛孔礼，身份同上诉人盛孔礼。 诉讼代表人：刘乐军，身份同上诉人刘乐军。 委托诉讼代理人：刘志国，山东宝都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潍坊市经纬置业有限公司，住所地：潍坊高新区东风东街179号院内2楼。 法定代表人：王维泉，经理。 被上诉人（原审被告）：潍坊市经纬置业有限公司昌乐分公司，住所地：昌乐县孤山街16号。 负责人：张德苓，经理。 上诉人盛孔礼等11人因与被上诉人潍坊市经纬置业有限公司（简称潍坊经纬公司）、潍坊市经纬置业有限公司昌乐分公司（简称昌乐经纬公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2019）鲁0725民初693号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 盛孔礼等11人向一审法院起诉请求：1、判令潍坊经纬公司与昌乐经纬公司立即为盛孔礼等11人办理房屋权属证书；2、判令潍坊经纬公司与昌乐经纬公司赔偿盛孔礼等11人截止至2017年9月24日逾期办证损失共计1446546.4元，另自2017年9月25日至实际办证之日止按照年利率6.65%的标准支付逾期办证损失；3、本案诉讼费用由潍坊经纬公司与昌乐经纬公司承担。 一审法院认定事实：潍坊经纬公司与昌乐经纬公司系潍坊市公路局、昌乐县投资设立的置业公司，昌乐县借用昌乐经纬公司名义开发怡园府第，第9层以上为职工住宅。2012年2月22日，昌乐经纬公司委托昌乐县求实房地产测绘有限公司对怡园府第进行了测绘，实际公摊比例为46%。昌乐县确定按20.68%收取公摊部分的房款。2012年7、8月份，盛孔礼等11人以公摊面积为20.68%的标准交齐房款后入住怡园府第，昌乐经纬公司为盛孔礼等11人出具收据，但双方未签订书面商品房买卖合同，也一直未进行房屋产权登记。2017年7月5日，中共潍坊市公路管理局委员会下发潍路发〔2017〕18号“中共潍坊市公路管理局委员会关于对原昌乐县领导班子决策失误问题的通报”，内容为“…市局通过审计发现，昌乐县办公综合楼的住宅部分在未最终审计定价的情况下，昌乐局领导班子在2012年昌乐县第七次党委会上确定的住宅公摊比例与实际不符，购房业主按20.68%交费，实际公摊比例应为46%。该项决策在班子集体研究时，领导班子成员均未提出异议，造成决策失误，导致综合楼建设资金缺口无法弥补…经市局党委研究，决定对时任局长、党委书记周阳忠；时任党委书记、副局长肖振忠及原昌乐县领导班子集体进行通报批评。购房业主按实际公摊比例补交房款并于9月底前完成…”。 再查明，盛孔礼已交房款为320756.5元，最后一次交款日期为2012年9月9日；刘乐军已交房款为351389.3元，最后一次交款日期为2012年7月21日；张太明已交房款为320977.1元，最后一次交款日期为2012年9月21日；肖奇已交房款为337208.8元，最后一次交款日期为2012年9月19日；施荣昌已交房款为323870.6元，最后一次交款日期为2012年7月21日；张伟已交房款为317393.6元，最后一次交款日期为2013年5月18日；董桂欣已交房款为310382.46元，最后一次交款日期为2012年11月16日；张光华已交房款为335413.16元，最后一次交款日期为2012年7月21日；秦润江已交房款为323825.62元，最后一次交款时间为2012年9月21日；辛文生已交房款为454044.67元，最后一次交款时间为2012年12月29日；赵玉寿已交房款为468013.4元，最后一次交款时间为2012年7月20日。 一审法院认为，原告盛孔礼、刘乐军、张太明、肖奇、施荣昌、张伟、董桂欣、张光华、秦润江、辛文生、赵玉寿分别购买被告昌乐经纬公司开发的怡园府第楼房，并于2012年7、8月份入住，应视为形成事实房屋买卖合同。2012年7、8月份，原告缴纳房款时被告已经明知实际公摊面积是46%，但仅按照20.68%收取了相应费用后，被告即交付涉案房屋，应视为双方认可当时已缴纳的房款数额。鉴于两被告系潍坊市公路局、昌乐县投资设立的置业公司，昌乐县借用昌乐经纬公司名义开发怡园府第，实质是公路局内部建房，公摊面积缴纳方式也是公路局内部集体研究决定，本案纠纷的起源系公路局内部建房在福利政策方面发生变化而引起，购房者均系公路局内部职工或者由内部职工转让于他人，买房一方与卖房一方并非平等主体之间的关系，不属于民事案件受理范围，应由购房者与公路局通过其他方式解决。被告潍坊经纬公司经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。裁定：驳回原告盛孔礼、刘乐军、张太明、肖奇、施荣昌、张伟、董桂欣、张光华、秦润江、辛文生、赵玉寿的起诉。 盛孔礼等11人上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行实体审理，判令潍坊经纬公司与昌乐经纬公司为盛孔礼等11人办理房屋产权证书，并赔偿逾期办证损失。事实和理由：本案双方为完全平等的民事主体，双方之间已建立商品房买卖合同关系，房屋买受人按价格明细一览表交付全部房款，对房屋公摊房款减免并不知情，购买的房屋已交付完毕并入住至今。昌乐县不是房屋出卖人，也不是本案的诉讼主体，其不存在分房行为，更谈不上内部福利分房问题，盛孔礼等11人并非全部为昌乐县职工，买受人购买房屋不存在任何福利或政策因素，一审法院认定本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围从而驳回起诉错误，盛孔礼等11人的本案请求依法应予支持。 潍坊经纬公司与昌乐经纬公司未予答辩。 本案二审查明的事实与一审事实一致。 本院认为，盛孔礼等11人分别购买昌乐经纬公司开发的怡园府第住宅，并于2012年7、8月份入住，该事实清楚。潍坊经纬公司、昌乐经纬公司分别为潍坊市公路局、昌乐县投资设立的置业公司，怡园府第住宅系昌乐县借用昌乐经纬公司名义开发，其销售对象为昌乐县职工，房屋实际公摊面积是46%，但出卖时仅按20.68%缴纳公摊房款，该公摊房款缴纳方式由昌乐县班子集体研究决定，昌乐县领导因此被通报批评，本案房屋买卖行为有别于通常的房屋买卖行为，其实质是昌乐县内部建房售房行为，纠纷根源系昌乐县售房福利政策发生变化而引起，本案双方并非平等主体之间的房屋买卖关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，盛孔礼等11人的起诉依法应予驳回。 综上，盛孔礼等11人的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年五月二十日 书记员  王 旭