山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终648号上诉人(原审原告)：何先兰，女，汉族。委托诉讼代理人：曹森茂、戴若涵，山西长兴律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：林州市吴氏置业有限公司。法定代表人：吴国强职务：董事长。委托诉讼代理人：牛凯，山西英佳律师事务所律师。上诉人何先兰因与被上诉人林州市吴氏置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市上党区人民法院（2019）晋0404民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何先兰的委托诉讼代理人曹森茂、戴若涵，被上诉人林州市吴氏置业有限公司的委托诉讼代理人牛凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人何先兰上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，并改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院根据租金调整本案违约金的标准，于法无据。被上诉人未能如期交房，已构成违约，应按合同约定房屋总价款的万分之三支付上诉人违约金，请求二审查明事实，依法改判。被上诉人林州市吴氏置业有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。上诉人何先兰向一审法院起诉请求：1.请求判决被告依法支付原告迟延交房违约金24710.55元（自2017年11月1日起至2018年4月2日交房时止）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月1日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的的位××路西、寨子村东南的城市××区房屋。房屋建筑面积为110.487平方米，房屋总价款为541898元。根据该合同约定，被告应当在2017年10月31号前将验收合格的商品房交付原告使用，同时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，如被告违约，应按日计算向原告支付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告履行了支付房款义务。另查明，城市枫景小区于2017年10月26日取得房屋测绘报告。2017年10月31日吴氏置业向长治县住房保障和城乡建设管理局（以下简称：长治县住建局）提交了《工程竣工验收备案表》，2017年11月23日长治县住建局予以备案。在案证据显示，2018年4月2日被告向原告实际交付涉案房屋。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告已依约向被告支付房款，但被告未在合同约定的交房截止日期即2017年10月31日向原告交付房屋，且当时城市枫景小区未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合合同约定的房屋交付条件，故本院依法认定被告存在逾期交房的违约行为，应承担违约责任。关于被告提出应以其提交《工程竣工验收备案表》的时间作为取得备案证明文件时间，其不构成违约的辩解，本院认为，依据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付时应当“取得建设工程竣工验收备案证明文件”，此处的“取得”应理解为有关机关审验合格、加盖公章备案成功的行为，而非被告辩解的单方面提交申请即可，故对被告的该项主张本院不予采信。审理中，被告辩称合同约定的违约金高于因违约造成损失的多倍，构成法定违约金过高的条件，主张对违约金进行调整。本院认为，合同违约责任系民事责任，补偿性是民事责任的主要特征，因此，违约责任的承担应当考虑因违约行为给守约方造成的实际损失；同时，违约金的惩罚性主要考虑违约方的主观故意与否。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第二款和《最高人民法院》第十七条的规定，被告主张违约金调整的辩解意见，有法律和事实依据，对该辩解意见本院予以采纳。原告诉讼代理人辩论意见认为，涉案合同约定的每日万分之三的违约金不属于明显过高的范围，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的意见》第十六条规定计算年利率为11%，低于民间借贷年利率的最高法定标准。因本案法律关系是商品房买卖合同而非民间借贷法律关系，原告诉讼代理人的该辩解意见适用法律不当，本院不予支持。关于本案中违约金如何调整的问题。本院认为，被告提供的租金估值报告能够反映涉案小区的租赁市场行情，具有参考价值。该估值报告中的毛坯房每月每平方米租金5元、装修房每月每平方米租金11元，该租金反映的是2019年11月份房地产市场价格，兼顾2017年至2019年房屋交易和租赁市场变化，并结合涉案小区的城乡结合部的地理位置，2017年至2018年同地段房屋租金客观上会低于估值报告的租金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，参考逾期交房违约造成的实际损失，并结合涉案合同的履行情况、被告的过错程度及原告的预期利益等综合因素，本院对涉案合同违约金予以合理调整，即以每平方米每月11元的装修房租金作为本案违约金的调整标准。据此认定被告吴氏置业应向原告何先兰支付逾期交房违约金110.487㎡×0.37元/日/㎡（11元/月/㎡÷30日≈0.37）×152日（2017年11月1日至2018年4月2日）≈6213.79元。综上，根据公平原则和诚实信用原则，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，一审法院判决：被告林州市吴氏置业有限公司于本判决生效后三个月内支付原告何先兰违约金6213.79元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元，减半收取209元，由被告林州市吴氏置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，何先兰与林州市吴氏置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案中，因何先兰依约向林州市吴氏置业有限公司支付了房款，但林州市吴氏置业有限公司未能在合同约定的期限内向何先兰交付房屋，故其的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据林州市吴氏置业有限公司提供的租金估值报告能够反映涉案小区的租赁市场行情，且具有参考价值。该估值报告中的毛坯房每月每平方米租金5元、装修房每月每平方米租金11元，该租金反映的是2019年11月份房地产市场价格，兼顾2017年至2019年房屋交易和租赁市场变化，并结合涉案小区的城乡结合部的地理位置，2017年至2018年同地段房屋租金客观上会低于估值报告的租金。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，参考逾期交房违约造成的实际损失，并结合涉案合同的履行情况和林州市吴氏置业有限公司的过错程度及何先兰的预期利益等综合因素，一审对涉案合同违约金予以合理调整，即以每平方米每月11元的装修房租金作为本案违约金的调整标准并判决林州市吴氏置业有限公司支付何先兰违约金6213.79元并无不当，本院予以支持。上诉人何先兰上诉称涉案合同约定的每日万分之三的违约金不属于明显过高的范围，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的意见》第十六条规定计算年利率为11%，低于民间借贷年利率的最高法定标准。因本案法律关系是商品房买卖合同而非民间借贷法律关系，其的该项上诉请求于法无据，本院不予采纳。综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费418元,由上诉人何先兰负担。本判决为终审判决。审判长 王 瑞审判员 王成立审判员 王少军 二○二○年五月二十八日书记员 左樱桃