北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初2052号原告（反诉被告）：李文，男，1955年11月22日,住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：姜红伟，北京浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽晶，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京燕华置业有限公司，住址：北京市朝阳区建国门外大街**燕华苑**N312。法定代表人：高峰。委托诉讼代理人：朱燕，北京市衡石律师事务所律师。委托诉讼代理人：王靓，男，1981年5月15日出生，汉族，北京燕华置业有限公司员工。原告（反诉被告）李文与被告（反诉原告）北京燕华置业有限公司（以下简称燕华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李文的委托诉讼代理人姜红伟、王丽晶，被告燕华公司的委托诉讼代理人朱燕、王靓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李文向本院提出诉讼请求：判令被告（反诉原告）燕华公司继续履行双方签订的《北京市外销商品房买卖契约》，将位于北京市朝阳区建国门外大街乙24号燕华苑第2座G型1802号房屋的产权过户登记至李文名下。事实和理由：2001年4月，我与燕华公司签署了《北京市外销商品房买卖契约》，约定由原告向燕华公司位于购买北京建国门外大街乙24号燕华苑第2座18层G型1802号房屋（以下简称涉案房屋），购房总价款为224.58万元人民币。该房屋已由燕华公司交付给我，并由我实际占有使用。但在我向燕华公司付清购房款后，燕华公司以我延迟付款为由拒绝为我办理房屋产权过户手续。因此我诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）燕华公司答辩称，不同意李文的诉讼请求，涉案房屋合同已经解除，因此我公司提出反诉，详见反诉请求及事实理由。被告（反诉原告）燕华公司向本院提出如下反诉请求：1.确认燕华公司与李文签订的《北京市外销商品房买卖契约》已解除；2.判令李文向燕华公司支付房屋使用费5798000元（按每月2.6万元计算，自2001年5月计算至2019年11月共计223个月）；3.判令李文将位于北京市朝阳区建国门外大街乙24号燕华苑第2座G型1802号房屋腾空并返还给燕华公司。事实与理由：2001年我公司与李文签订了编号为NO006114号的《北京市外销商品房买卖契约》，约定我公司将涉案房屋以224.58万元的价格出售给李文。但在合同履行过程中，李文仅在2001年4月24日支付了30万元定金，之后直至我公司在2018年8月清查账目时才发现，李文在长达17年的时间内再未向我公司支付过剩余购房款。我公司发现此事后与李文沟通，告知其《北京市外销商品房买卖契约》因李文根本违约而解除并向其发送了解除通知，而李文在此时才向我公司支付了剩余购房款1945800元。我公司认为，根据相关法律规定及交易习惯，李文至迟应当于2001年5月30日前向我公司支付剩余购房款，而李文迟延支付购房款的行为已构成根本违约。故我公司诉至法院，望判如所请。原告（反诉被告）李文答辩称，不同意燕华公司的全部反诉诉讼请求。实际情况是，双方在签订合同之前，自1999年6月份，我就在同一小区承租了两年房屋，后来我想搬走，但是燕华公司提议可以在小区购买一套房屋，租金可以冲抵一部分房款，双方在合同中没有写具体的付款期限。2018年7月初燕华公司要求我支付剩余房款，燕华公司的高管要求我将剩余房款尽快支付，但是我当时资金比较紧张，到2018年8月份才将剩余房款付清。但在付完房款的次日燕华公司给我方一份单独解除合同的通知，要求解除合同，我没有同意，因为我认为我已按照燕华公司的要求支付了剩余购房款。之后双方经协商要求我多支付一些房款，我同意了，但是燕华公司的工作人员称需要上报就没有下文了。综上，请求判决驳回燕华公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年，李文（乙方）与燕华公司（甲方）签订编号为NO006114号的《北京市外销商品房买卖契约》，作出如下约定：一、燕华苑第2座18层G型1802房屋的建筑面积为224.58平方米，土地使用期限自房屋产权过户之日至2063年12月28日；二、双方同意上述房屋售价为每建筑平方米1万元，价款合计2245800元；八、本契约生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日第二天起至实际付款之日止，每延期一日乙方按延期交付房价款的万分之二点五向甲方支付延期违约金。逾期超过30日乙方仍未付款的，甲方有权终止本契约。契约解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予退还。该契约第三条为买方支付购房款的期限的约定，第四条为卖方交付房屋的期限的相关约定，但该两处日期栏均为空白。双方还对其他有关事项进行了约定。该契约签订后，燕华公司向李文交付了涉案房屋。2001年4月24日，李文向燕华公司支付购房款30万元。2018年8月6日，李文向燕华公司支付购房款1945800元。同日，燕华公司向李文作出解除房屋买卖合同关系的通知，以李文迟延支付购房款达17年之久为由，要求解除双方之间的房屋买卖合同关系。2018年8月7日，李文在该通知上注明“收到函。房款已付，应履行合同”。另查，含涉案房屋在内的位于北京市朝阳区建国门外大街乙24号燕华苑的产权登记在燕华公司名下。燕华公司认可涉案房屋交付后一直由李文占有使用。庭审中，经询问，李文称其在2001年至2018年期间与燕华公司无任何联系，当时之所以未支付剩余购房款是因为燕华公司向其承诺可以将租金冲抵购房款，且燕华公司也未催要剩余购房款。2018年，燕华公司工作人员周义、骆颖联系李文，要求李文按照《北京市外销商品房买卖契约》的约定支付剩余购房款，李文遂向燕华公司支付了剩余购房款1945800元。燕华公司认可已受到李文支付的剩余购房款1945800元，亦认可周义、骆颖系其公司员工，且均负责涉案房屋所在的项目。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李文与燕华公司签订的《北京市外销商品房买卖契约》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据已查明的事实，李文虽在支付30万元购房款后未继续支付剩余购房款，但双方对付款期限等事宜未作出任何约定；李文实际占有使用涉案房屋至今，燕华公司长期未提出任何异议；2018年燕华公司负责涉案项目的工作人员要求李文支付剩余购房款后，李文亦按照燕华公司的要求支付了剩余购房款。综合考虑以上情节及当事人在案陈述，燕华公司以李文迟延支付购房款为由认为李文构成根本违约，要求确认合同解除，进而要求李文腾退涉案房屋并支付占有使用费的反诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。现李文已支付全部购房款，其要求燕华公司继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京燕华置业有限公司继续履行与原告（反诉被告）李文签订的《北京市外销商品房买卖契约》，于本判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳区建国门外大街乙24号燕华苑第2座G型1802号房屋的产权过户登记至原告（反诉被告）李文名下；二、驳回被告（反诉原告）北京燕华置业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12383元，由被告（反诉原告）北京燕华置业有限公司负担（原告已交纳，被告于本判决生效之日起七日内给付原告12383元）。反诉费26193元，由被告（反诉原告）北京燕华置业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蒙镭二〇二〇年五月十四日书记员  张瑜