云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终2539号上诉人（原审被告、反诉原告）：云南浙滇置业有限公司。住所地：云南省昆明经开区经开路**科技创新园**。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐天贵，男，汉族，1980年9月15日出生，住云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高焕丽，女，汉族，1981年10月25日出生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：徐天贵，男，汉族，1980年9月15日出生，住云南省昆明市官渡区，系高焕丽的配偶，特别授权代理。上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称“浙滇公司”）因与被上诉人徐天贵、高焕丽商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初2287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。上诉人浙滇公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判驳回被上诉人的第一项诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：1、本案中，并非因上诉人原因导致房屋产权证不能办理。因2016年6月30日，昆明市不动产统一登记的实施，不再单独办理房产证和土地证，统一由不动产登记中心受理。按照房管局要求提供的材料客观上已无法满足新的办证要求，客观上已无法履行。上诉人已经举证证明，东盟森林小区建设项目因规划强制要求的垃圾中转站建设受部分业主阻挠不能实施等原因，致项目一直不能满足规划验收条件，故不能协助业主办理房屋产权证。一审法院判决由上诉人承担每天10元的逾期办证违约金错误。2、代为递交办证资料是独立的委托代理关系，双方约定办理的是房屋产权证，但因政府政策的变化和职能部门的调整，上诉人向不动产登记中心递交办证资料已超出受托范围，且被上诉人已将土地证的办理委托第三方公司办理，且该合同仍在合同有效期内。即使上诉人构成违约，违约金也应当截止到2016年6月30日。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人徐天贵、高焕丽答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人徐天贵、高焕丽在一审中起诉主张：1.判令由被告向原告支付自2016年3月13日起至实际办理完成房屋产权登记证书之日止的逾期办理房屋产权登记的违约金（截止2019年5月8日违约金为32556.43元，2016年3月13日起的违约金以565707.00元为基数，按照0.05‰每日计算）；2.判令由被告向原告退还多收的契税款11314.14元，以及自2016年2月19日起至实际支付之日止的利息（截止2019年5月8日利息为1749.26元，2016年2月20日起的利息以11314.14元为基数，按照4.75%的年息计算）；3.诉讼费由被告承担。后变更第2项诉讼请求为解除原告与被告代为缴纳契税的委托合同，并判令被告向原告返还代收契税款16971.21元，以及自2016年3月13日起至实际支付之日止的利息（截止2019年5月8日利息为2577.35元；2016年3月13日起的利息以16971.21元为基数，按照4.75%的年息计算），并增加诉讼请求：判令被告于2020年6月30日前，向原告交付东盟森林小区Ｂ16-××号房产证。被上诉人浙滇公司反诉主张：1.解除徐天贵、高焕丽与浙滇公司于2015年12月13日建立的关于代为递交办理产权证登记资料的委托关系；2.本案的诉讼费用由徐天贵、高焕丽承担。一审法院认定事实：浙滇公司（甲方）与徐天贵（买受人、乙方）、高焕丽（共同买受人、乙方）于2015年12月13日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区第B16幢第8层804号房，房款565707元，并对双方权利义务进行了约定。《合同补充协议》第九条对《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定的补充约定为：乙方应在办理商品房交接手续时，应将办理权属登记需由乙方提供的全部资料和税费和手续报送甲方，甲方在项目整体竣工验收后150个工作日内，将乙方办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按日向乙方支付总价款的万分之零点五的违约金，且合同继续履行。浙滇公司认可徐天贵、高焕丽向浙滇公司缴清房款，于2016年2月19日交纳了产权登记费、产权代办费、土地使用证办证费，徐天贵、高焕丽同日办理了接房手续，不存在违约。被告浙滇公司尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关，亦未将徐天贵、高焕丽交纳的契税16971.21元交纳相关税务机关。2019年12月20日，昆明市不动产登记中心在昆明不动产公众号发布信息《昆明市主城区已完成首次登记个人可自行申请转移登记的项目清单公示》，载明：根据《昆明市自然资源和规划局关于落实“放管服”改革推行购房人自行申请新建商品房转移登记相关工作的通知》精神，现将已完成首次登记个人可自行申请转移登记的新建商品房项目或地块进行公示，购房者可自行向登记机构申请办理转移登记……序号10东盟森林小区B16……。一审法院认为，第一、针对徐天贵、高焕丽本诉主张的解除代交纳契税的委托合同及返还代收契税的主张，浙滇公司无异议，一审法院予以支持。至于代交契税的利息问题，因浙滇公司占有该契税的基础是双方之间的委托合同关系，故一审法院认为徐天贵、高焕丽主张资金占用利息依据不足，一审法院不予支持。针对浙滇公司解除代为递交办理产权证登记资料的委托合同关系的反诉请求，一审法院认为，根据双方的合同约定，“乙方应将办理权属登记需由乙方提供的……税费……报送甲方”，委托代交契税与委托递交产权登记资料密不可分，现徐天贵、高焕丽提出解除代交契税的委托合同关系，双方之间代为递交办理产权证登记资料的委托合同关系的信赖基础和条件已不复存在，且涉案项目已具备自行申请转移登记的条件，一审法院认为浙滇公司该反诉请求有相应的事实及法律依据，一审法院予以支持。第二，针对徐天贵、高焕丽主张的浙滇公司于2020年6月30日向其交付房屋产权证的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政许可法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可权的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，且双方之间的委托递交产权登记资料合同关系已判决解除，对于徐天贵、高焕丽该项诉请，一审法院不予支持。其三，针对徐天贵、高焕丽主张的违约金，双方在《商品房购销合同》中约定甲方协助乙方在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按日万分之零点五向乙方支付违约金。双方于2016年2月19日办理了交接房手续，徐天贵、高焕丽向浙滇公司交纳了相关办证费用，而浙滇公司并未按约履行合同义务。至于浙滇公司如何规划建设垃圾中转站进而办理工程验收不能作为免除合同约定办证义务的理由。另因浙滇公司的违约行为影响了原告的合同权利实现和产权证办理，进而影响了徐天贵、高焕丽对于案涉房屋的处分权实现。对徐天贵、高焕丽要求浙滇公司按合同约定承担违约责任即每天按商品房总价款的万分之零点五支付逾期违约金的诉讼请求，浙滇公司认为违约金过高要求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审法院结合徐天贵、高焕丽的实际损失，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌情认定浙滇公司每天按5元向徐天贵、高焕丽支付逾期违约金。此外结合双方合同约定，应当自2016年2月19日后150个工作日次日为逾期办证违约金的起算点，即2016年9月20日,截止期限一审法院结合已判决解除代为递交办理产权证登记资料的委托合同关系的情况认定自本判决生效之日止。至于浙滇公司辩解小区业主存在私搭乱建的行为，此系另外的法律关系，与本案的商品房购销合同没有关联性，浙滇公司此辩解，一审法院不予采纳。综上所述，原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽诉讼请求的合理部分、被告（反诉原告）浙滇公司的反诉请求一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽与被告（反诉原告）云南浙滇置业有限公司就东盟森林小区Ｂ16-××号房的代为交纳契税委托合同关系，被告（反诉原告）云南浙滇置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽契税16971.21元；二、解除原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽与被告（反诉原告）云南浙滇置业有限公司就东盟森林小区Ｂ16-××号房的代为递交办理产权证登记资料的委托合同关系；三、由被告（反诉原告）云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽支付自2016年9月20日起至本判决生效之日止按照每日五元的标准计算的逾期办证违约金；四、驳回原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽的其他本诉诉讼请求。”二审中，双方当事人均无新证据向本院提交。经审理，双方当事人对于一审法院所确认事实均无异议，本院对于双方当事人无异议的事实依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在被上诉人所主张的逾期办证的违约行为，如果应当承担该违约责任，其应当承担的违约金的标准是什么？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案的房屋未能办理房屋产权证的原因是因为该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，造成未能经过规划验收，致使未能办理建设项目的综合验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4.2公共服务设施4.2.1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4.2.2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付”的规定，上诉人交付涉案房屋时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成该建设项目没有通过规划验收，不能办理综合竣工验收备案，致使到现在相关房屋都不能办理产权登记手续，该责任应当由上诉人承担，上诉人在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合本案的查明事实，涉案的房屋已交付被上诉人居住使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现。虽然上诉人逾期办证的违约行为的确给被上诉人造成相应的损失，但双方当事人在涉案的《商品房购销合同》约定逾期办证违约金过高，上诉人一审中已经明确提出申请调整该违约金，故一审法院酌情判令上诉人承担的逾期办证违约金为每天5元，并计算至委托代办产权登记合同解除之日止并无不当，故本院按每天5元计算违约金至一审判决作出之日即2020年1月13日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、维持昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初2287号民事判决第一、三、四项，即“一、解除原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽与被告（反诉原告）云南浙滇置业有限公司就东盟森林小区Ｂ16-××号房的代为交纳契税委托合同关系，被告（反诉原告）云南浙滇置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽契税16971.21元；三、由被告（反诉原告）云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽支付自2016年9月20日起至本判决生效之日止按照每日五元的标准计算的逾期办证违约金；四、驳回原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽的其他本诉诉讼请求。”；二、变更昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初2287号民事判决第三项“三、由被告（反诉原告）云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽支付自2016年9月20日起至本判决生效之日止按照每日五元的标准计算的逾期办证违约金；”为“三、由被告（反诉原告）云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐天贵、高焕丽支付自2016年9月20日起至2020年1月13日至按照每日五元的标准计算的逾期办证违约金”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1102.62元，由上诉人云南浙滇置业有限公司承担992.4元，由被上诉人徐天贵、高焕丽110.22元，一审反诉案件受理费25元，由被上诉人徐天贵、高焕丽承担，二审案件受理费50元，由上诉人云南浙滇置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  邓林春二〇二〇年五月二十二日法官助理石瑾书记员袁艺