广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2885号原告：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，住所广东省广州市增城区永宁街公安村、叶岭村、九如村（即永宁街新新公路金地荔湖城）。负责人：曾恒利。委托诉讼代理人：罗影萍、李羡，该公司员工。被告：蒋玉琴，女，1975年12月7日出生，汉族，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司诉被告蒋玉琴物业服务合同纠纷一案，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司（以下简称金地公司广州分公司）的委托诉讼代理人罗影萍、李羡以及被告蒋玉琴的委托诉讼代理人王美舟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金地公司广州分公司向本院提出诉讼请求：一、蒋玉琴向金地公司广州分公司支付拖欠的物业服务费28325.96元、违约金10988.02元（每月违约金以当月未付的物业服务费为本金，从次月1日起按日万分之五计至付清之日止，以10988.02元为限）；二、案件受理费由蒋玉琴负担。事实和理由：金地公司广州分公司对蒋玉琴的房产提供物业管理服务，但蒋玉琴未履行按时交纳2015年6月至2019年9月的物业服务费的义务。经多次催收无果，诉至法院，请求判令所请。被告蒋玉琴辩称：不同意金地公司广州分公司的诉讼请求，请求法院驳回诉讼请求。理由：一、根据相关的生效民事判决书，涉案房屋直到2016年9月12日才具备永久通气条件，因此逾期交楼责任由开发商广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）承担，由此产生的物业服务费也应由东凌公司承担。二、2016年4月9日、2016年7月31日，部分业主两次前往金地公司广州分公司处主动要求收楼，当时金地公司广州分公司要求业主签署物业服务合同，而物业服务合同条款约定物业服务费从东凌公司通知收楼之日起交纳，该收楼之日是指商品房预售合同约定的交楼日，金地公司广州分公司也是要求业主按该日期交纳物业服务费，对此部分业主有将相应的逾期交楼违约金的判决提供给金地公司广州分公司看，业主认为房屋不具备交楼条件，因此不同意缴纳东凌公司违约期间的物业服务费。业主认为应当从收楼之日起缴纳物业服务费，至于在实际收楼之前的物业服务费由法院认定解决，但金地公司广州分公司坚持不同意修改物业合同的相关条款，要求蒋玉琴从其主张的上述日期起缴纳物业服务费，否则不予办理交楼手续，为此业主还向相关部门反映情况。2017年3月30日，住建局也曾召集东凌公司及业主协调，但解决不了。因金地公司广州分公司无理收取物业服务费，导致部分业主至今没有收楼，业主未收楼的责任在于金地公司广州分公司及东凌公司，物业服务费不应由蒋玉琴承担。三、金地公司广州分公司的诉讼请求超过诉讼时效，金地公司广州分公司的催收函是2019年的，则2016年4月前的物业服务费已超诉讼时效。四、金地公司广州分公司主张的逾期支付物业服务费违约金不应得到支持，在物业服务费的起计时间存在争议，物业服务费不确定的情况下，并非是蒋玉琴故意违约，违约金缺乏依据。而且按每日万分之五标准计算违约金过高，若法院支持金地公司广州分公司的违约金诉讼请求，请求法院对违约金予以调整。五、蒋玉琴去收楼时发现东凌公司改变了规划设计，在小区内建造了一座桥，将涉案房屋围起来了，导致其没有收楼。经审理查明：2011年6月1日，东凌公司（甲方）与深圳市金地物业管理有限公司（乙方）签署《金地荔湖城B区物业服务合同》，由深圳市金地物业管理有限公司受东凌公司委托，对于增城区新塘镇新新公路金地荔湖城B区提供前期物业管理服务。合同第十七条约定合同期限为2年，自本物业达到入伙条件并从首位业主正式入伙之日起计；第二十一条约定，洋房物业服务费每平方米建筑面积收费标准为2.6元/月，联排别墅每平方米建筑面积收费标准为3.3元/月；每次交纳费用时间为每月15日前，业主或物业使用人逾期交纳的，乙方有权自逾期之日起，按日加收应交费用的万分之五的滞纳金；第二十六条约定本合同期满，甲方没有将续聘或解聘意见书面通知乙方，且未选聘新的物业管理公司，乙方同意继续管理的，视为此合同自动延续至甲方解聘书通知为止。2017年6月22日，东凌公司（甲方）和金地公司广州分公司（乙方）签署《金地荔湖城B区物业服务合同》，由金地公司广州分公司受东凌公司委托，对于增城区新塘镇新新公路金地荔湖城B区提供前期物业管理服务。合同第十七条约定合同期限为2年，自本物业达到入伙条件并从首位业主正式入伙之日起计；第二十一条约定，洋房物业服务费每平方米建筑面积收费标准为2.6元/月，联排别墅每平方米建筑面积收费标准为3.3元/月；每次交纳费用时间为每月15日前，业主或物业使用人逾期交纳的，乙方有权自逾期之日起，按日加收应交费用的万分之五的滞纳金；第二十六条约定本合同期满，甲方没有将续聘或解聘意见书面通知乙方，且未选聘新的物业管理公司，乙方同意继续管理的，视为此合同自动延续至甲方解聘书通知为止。2016年11月24日，金地公司广州分公司向蒋玉琴邮寄一份催缴物业服务费的函，该函件于次日妥投签收。2019年3月28日，金地公司广州分公司向蒋玉琴邮寄一份催缴物业服务费的函，该函件于次日妥投签收。金地公司广州分公司提供两份东凌公司出具的补充说明，内容为2011年6月1日签署的《金地荔湖城B区物业服务合同》，在合同期满后持续聘任金地公司广州分公司；2017年6月22日签署的《金地荔湖城B区物业服务合同》，双方履行至今。另查，蒋玉琴与东凌公司签订《商品房预售合同》，约定蒋玉琴向东凌公司购买涉案房屋；物业服务费为3.3元/月/平方米。涉案房屋登记在蒋玉琴名下，房屋建筑面积为166.17平方米。再查明，2017年2月16日，本院作出（2016）粤0183民初5291号民事判决书，该民事判决书认定，涉案房屋已于2016年9月12日具备了法定和永久通邮、永久通水、永久通气以及永久通电的交付条件；且在2016年9月23日为东凌公司发出催促蒋玉琴收房邮件送达日。该民事判决书已发生法律效力。在本案的审理过程中，金地公司广州分公司对于蒋玉琴提出的房屋围蔽问题，表示其接到业主反馈后有积极协商处理，即使房屋存在所述问题也不属于本案处理范围，不应以此拒交物业服务费。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，深圳市金地物业管理有限公司与东凌公司签订的《金地荔湖城B区物业服务合同》，并由深圳市金地物业管理有限公司的分公司即金地公司广州分公司为涉案小区提供物业服务，即金地公司广州分公司为合同的实际履行方，故由其在本案中主张权利，并无不当，且上述合同没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，对蒋玉琴有约束力。金地公司广州分公司已依约对涉案房屋提供了物业管理服务，故蒋玉琴应按上述协议的约定交纳物业服务费。因涉案房屋系于2016年9月12日才具备了法定和永久通邮、永久通水、永久通气以及永久通电的交付条件；且蒋玉琴在2016年9月23日收到收楼通知。故金地公司广州分公司主张要求蒋玉琴支付2016年9月23日之前的物业服务费，无事实和法律依据，本院不予支持。金地公司广州分公司主张要求蒋玉琴支付2016年9月23日至2019年9月期间的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。经核算，被告应支付每月的物业服务费为548.36元（3.3元/平方米/月×166.17平方米），上述期间的物业服务费总金额为19887.26元。金地公司广州分公司主张要求蒋玉琴支付超出上述金额部分的物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。至于蒋玉琴抗辩房屋因小区建设的桥导致被围蔽的问题，其并未提供相应证据，且对此其可另循途径解决，非本案的处理范围，亦不应成为其拒付物业服务费的抗辩理由，故本院对其该抗辩不予采纳。至于违约金的问题。结合《金地荔湖城B区物业服务合同》关于违约金的约定，现金地公司广州分公司主张违约金以每月欠付的物业服务费为本金，按每日万分之五自次月1日起计算至付清款项之日止，理据充分，本院予以支持。每月违约金应以该月欠付的物业服务费为限，违约金总额以金地公司广州分公司主张的10988.02元为限。蒋玉琴抗辩违约金过高，缺乏依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告蒋玉琴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2016年9月23日起至2019年9月的物业服务费19887.26元及违约金（每月违约金按当月欠付的物业服务费为基数，从次月1日起以每日万分之五计算至付清款日止，每月违约金总额以当月欠付物业服务费为限，违约金总额以10988.02元为限）；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费285元，由被告蒋玉琴负担。本判决为终审判决。审判员  赖雯丽二〇二〇年五月六日书记员  赵洁玲