江苏省宿迁市宿豫区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1311民初6430号 原告：徐利军，男，1974年10月3日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：沈岩，宿迁市宿豫区黄河法律服务所法律工作者。 被告：郑思佳，男，1972年9月22日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。 第三人：孙用忠，男，1960年8月9日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。 第三人：杨桂英，女，1962年9月8日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。 二第三人共同委托诉讼代理人:赵克利,宿迁市宿城区求实法律服务所法律工作者。 原告徐利军与被告郑思佳、第三人孙用忠、杨桂英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐利军及其委托诉讼代理人沈岩、被告郑思佳及第三人孙用忠、杨桂英的委托诉讼代理人赵克利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明：被告郑思佳与第三人孙用忠、杨桂英、案外人孙娜民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月8日作出（2017）苏1311民初327号民事裁定，查封登记在孙用忠名下的位于宿迁市宿城区黄运路县乡镇局宿舍402室（宿房权证宿迁字第××号）房屋一处。本院于2017年7月11日作出（2017）苏1311民初327号民事判决，判令第三人孙用忠、杨桂英、案外人孙娜于判决生效后十日内给付郑思佳借款本金50000元及利息（以50000元为基数，自2013年6月10日起按年利率24%计算至实际给付之日止）。该判决发生法律效力后，根据郑思佳的申请，本院于2017年11月20日立案执行，案号为（2017）苏1311执3932号。 在该案执行过程中，本院于2019年1月29日作出（2017）苏1311执3932号执行裁定，冻结、提取第三人孙用忠位于宿迁市宿城区黄运路县乡镇局宿舍402室（宿房权证宿迁字第××号）房屋的拆迁款330000元。案外人徐利军提出异议后，本院于2019年11月6日作出（2019）苏1311执异112号执行裁定，驳回了徐利军的异议申请。 原告徐利军向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于宿迁市宿城区黄运东路县乡镇局宿舍402室房屋的拆迁款936943元的执行，并解除对该款的查封；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年至2016年期间，第三人因做工程向原告陆续借款计490000元，后第三人工程亏损无法偿还。2016年6月，第三人和原告商定将其所有的位于宿城区黄运东路县乡镇局宿舍402室房屋作价490000元出售给原告，用之前的借款抵付房款，在办理过户手续时发现房产证丢失，随即于2016年6月19日登报挂失。2016年6月23日，原告与第三人签订《房地产买卖契约》。2016年7月27日，双方在查询房屋无法院查封后完备了买卖手续，第三人将房屋钥匙、水电费卡交付给原告，原告占有、使用涉案房屋至2018年房屋拆迁。双方在房产证登报挂失生效后至房屋产权登记中心准备过户，但此时土地使用证和房产证合二为一，因涉案房产的土地使用证为集体使用证，第三人无法取得该证，故无法办理产权变更手续。后原告多次催促第三人办理变更手续，第三人直至房屋拆迁仍未能办理，该房屋一直是原告在出租和管理使用。2018年，原告以自己的名义与宿城区房屋征收办公室签订了拆迁协议，并于2018年11月26日将房屋交付拆迁部门。贵院于2017年7月8日作出（2017）苏1311民初327号民事裁定，查封了涉案房产。原告于2019年8月提出书面异议，贵院裁定驳回了异议申请。原告认为，原告和第三人签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告虽未办理过户手续，但已按合同支付了全部价款并占有房屋。原告在取得涉案房屋后，未登记仅是物权未设立，并不影响合同的效力，原告并无过错。法院不得查封、扣押、冻结该房屋的拆迁补偿款。请求支持原告的诉讼请求。 被告郑思佳辩称，1.对原告提供的《房地产买卖契约》三性均不认可，第三人于2013年1月18日欠被告借款无力偿还，主动将涉案房屋产权证交付被告，以此为借款担保，第三人登报遗失声明恶意虚假在先，是为日后诉讼做足准备，串通逃避法院执行。2.原告并未合法占有涉案房屋，原告提供的电费缴费证明户名仍为孙用忠，未显示交款人是谁，而法院在2017年7月期间两次到涉案房屋张贴文书，均无人使用。2016年至2017年，被告多次至涉案房屋寻找第三人，偶尔看到第三人的长子居住，也未发现原告居住在此。3.原告并未支付涉案房屋的全部价款，原告仅以一张收据不足以认定以现金方式支付全部价款；即使以房抵债，买房人目的不是买房而是消除债务，在涉案房屋未变更登记之前，其仅享有债权请求权。4.原告对未办理过户有明显过错，仅就抵押贷款及第三人众多债务现状，常人都可判断不能过户，原告知晓不能过户仍继续签约，存在明显过错。综上，依据上述事实、法律依据及第三人以房抵债习惯，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人孙用忠、杨桂英述称，对于原告的诉讼请求及事实理由均无异议，双方之间的以房抵债契约是真实的意思表示，协议签订后，原告实际占有、使用了房屋，虽未办理产权变更登记，但主要原因是国家政策的调整，并不能否定原告对涉案房屋享有所有权。 本院查明:2013年1月18日，第三人因向被告借款与被告签订房屋出售协议一份，以此作为借款担保。合同签订后，第三人将涉案房屋的产权证交付于被告。 2016年6月23日，第三人孙用忠、杨桂英向原告出具授权委托书一份，载明“现黄运东路县乡局宿舍402室，已出售给徐利军，拆迁无论多少钱都打到徐利军账号，与孙用忠无关出售人孙用中（忠）杨桂英”。同日孙用忠向原告徐利军出具收条一份，载明“今收到徐利军购房款肆拾玖万元整（490000）。注：此房款系用2015年至2016年间向徐利军供49万元借款冲抵，借条收回销毁。” 2016年6月25日，孙用忠在扬子晚报发布遗失声明：孙用忠房屋坐落于黄运东路县乡镇局宿舍402室房产证遗失，所有权证号：06-585登记号：2006012036834声明作废。 2016年7月27日，原告与第三人至宿迁市房地产管理处查询房屋登记信息，显示涉案房屋被设定抵押，抵押权人江苏宿迁民丰农村商业银行股份有限公司（以下简称民丰银行），设定期限为2011年9月15日-2016年9月14日，权利价值200000元。同日，原告徐利军（乙方）与第三人孙用忠、杨桂英（甲方）签订房地产买卖契约，约定乙方购买甲方位于黄运东路县乡镇局宿舍402室的房屋，价格490000元；乙方应在签订“房地产买卖契约”及本补充协议时，以现金方式支付定金给甲方，共计人民币490000元；孙用忠在合同下方注明“房子民丰贷款由本人偿还，余此房有关一切经济纠纷由本承担”。除上述约定外，双方未就合同其他内容进行约定。 2018年11月左右，原告徐利军与宿城区住建局签订房屋征收补偿安置协议及搬迁奖励协议。 另查明，因第三人未偿还涉案房屋的抵押贷款，民丰银行提起诉讼，宿城区法院于2017年6月20日作出（2017）苏1302民初144号民事判决，判令第三人孙用忠、杨桂英偿还借款200000元及利息。判决生效后，因第三人未履行义务，民丰银行已在宿城区法院申请执行，执行案号为（2018）苏1302执1485号，该院于2018年12月3日作出（2018）苏1302执1485号之二执行裁定，对涉案房屋的拆迁款进行了查封。涉案房屋的抵押贷款登记至今未注销。 本案争议焦点为：原告对涉案拆迁款是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，本案系因当事人对案涉房屋拆迁补偿款是否应予执行引发的争议,因拆迁款系案涉房屋的替代物、赔偿款,故应由房屋的所有权人或对房屋享有物权期待权等民事权益主体享有房屋被拆迁后的补偿收益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定,原告徐利军应对案涉拆迁补偿款享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 结合本案，原告提供的《授权委托书》、《收条》及《房地产买卖契约》能够证实原告和第三人之间就涉案的房产达成了房屋买卖的合意，双方之间的房屋买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。而根据原告提供的房屋租赁合同、微信转账记录及水电费缴费记录等材料，亦能认定原告在涉案房产被查封之前已实际占有涉案不动产。但结合案情及原告的举证，原告的主张并不能成立，理由如下：首先，原告对于未办理过户登记存在过错。根据被告在房屋买卖协议中就抵押贷款的备注内容及签订协议当日双方查询房产信息情况，能够认定原告在与第三人签订房屋买卖协议时知晓涉案房产存在抵押及该房屋签订时涉案房屋无法办理过户的事实。而涉案抵押贷款纠纷的执行案件至今未执行到位，抵押登记至今未注销，故原告即便符合双证的情况下，其仍无法办理过户手续，原告明知该事实仍与第三人签订合同，应认定系自身原因未办理过户登记手续，并不具备排除强制执行的条件。其次，根据原告的陈述及提供的证据，原告与第三人之间系以房抵债，故原告应就双方之间存在合法有效的到期债权、到期债权与执行标的价值相当、不存在规避执行或逃避债务情形及以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益等事实进行证明，原告仅凭双方的以房抵债协议及收据尚不足以证实已支付了购房款，并未完成举证责任。故本院对于原告要求排除执行的主张，不予支持。 综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告徐利军的诉讼请求。 案件受理费13169元，由原告徐利军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  康 凯 人民陪审员  沈茂春 人民陪审员  赵思文 二〇二〇年五月八日 书 记 员  张雨沫