贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2922号上诉人（原审原告、案外人）：周绪燕，男，汉族，1975年10月8日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。上诉人（原审原告、案外人）：贺吉洪，女，1981年12月25日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：赵伟，贵州悠南律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢国昌。被上诉人（原审被告、申请执行人）：管月华，女，汉族，1963年2月20日出生，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告、被执行人）：丁松，男，汉族，1987年5月1日出生，贵州省绥阳县人，住贵州省绥阳县。被上诉人（原审被告）：张静，女，汉族，1987年10月2日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市播州区。上诉人贺吉洪、周绪燕因与被上诉人丁松、管月华、张静案外人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初4812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贺吉洪、周绪燕上诉请求：请求贵院依法撤销遵义市汇川区人民法院作出的（2019）黔0303民初4812号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人是通过专业的中介机构购买房屋，购房时与张静商谈，虽房屋登记在张静与丁松名下。但张静出示与丁松的离婚证及《离婚协议》表明该房屋属其个人所有，该房屋有银行贷款未结清现不能办理过户登记，且张静未告知上诉人房屋已被人民法院查封，中介机构也未告知上诉人需查询房屋的权属状态。上诉人作为一般的普通公民，当热认为《离婚协议》中对财产的约定是发生法律效力的，也以为中介机构已将房屋额权属状态全部查清。上诉人基于对中介机构、张静及《离婚协议》效力的信任，以市场价格购买了该房屋并在当日支付超过了90%的购房款给被上诉人张静。上诉人在一审庭审中，根据管月华的陈述及提交的微信聊天记录才得知被上诉人张静在明知房屋被查封后仍将房屋卖与上诉人，且在收取了上诉人的购房款后既未将该房款还至银行，也未将该房款还至管月华，主观上对上诉人存在恶意期满，但上诉人对房屋的查封状态一概不知，在购房后花费20多万元装修款并入住至今。上诉人作为善意第三人，请二审法院支持上诉人的一审诉讼请求。丁松、张静、管月华二审期间未提交书面答辩意见。贺吉洪、周绪燕向一审法院起诉请求：1.判决立即停止在（2019）黔0303执恢66号执行一案中对贺吉洪、周绪燕购买的位于贵州省遵义市汇川区房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封，房屋价值738000元；2.本案的诉讼费用由丁松、张静、管月华共同承担。一审法院认定事实：管月华与佛山市帝豪装饰设计有限公司遵义分公司、万小敏、丁松因民间借贷纠纷，于2016年12月21日经汇川区多元化解矛盾纠纷人民调解委员会调解，自愿达成如下协议：一、佛山市帝豪装饰设计有限公司遵义分公司、丁松、万小敏分期归还管月华331000.00元，具体分期付款期限如下：1.在2017年1月15日前支付70000.00元；2.在2017年3月3日前支付50000.00元；3.在2017年8月30日前支付50000.00元；4.在2017年12月30日前还61000.00元；5.余下的100000.00元在2018年6月30日前全部付清。二、如果佛山市帝豪装饰设计有限公司遵义分公司、丁松、万小敏未按本调解协议第一项约定的任何一期期限履行金钱给付义务，则管月华有权就全部剩余欠款向法院申请强制执行。三、管月华自愿放弃其他诉求。原审法院于2016年12月22日以（2016）黔0303民特48号民事裁定书予以司法确认。因上述还款义务人未按期履行，管月华于2017年向原审法院申请强制执行，原审法院于2017年4月21日对诉争房屋予以预查封，并在不动产登记机关办理了查封登记，查封期限3年。诉争房屋位于遵义市汇川区，2016年4月由丁松、张静共同购买，于2016年5月11日办理了预告登记，记号黔（2016）遵义市不动产证明第0014680号，权利人为丁松、张静，性质为共同共有，义务人为遵义汇川广信房地产开发有限责任公司。该房屋于2016年5月18日办理了抵押权预告登记，抵押权人为中国民生银行遵义分行，抵押人为丁松、张静，债权数额458000元。丁松与张静系夫妻，于2013年3月登记结婚，于2016年12月6日登记离婚，离婚协议约定诉争房屋归张静所有。后管月华提起申请执行人代位析产之诉，原审法院于2019年4月18日作出（2018）黔0303民初5068号民事判决，认定丁松与张静借离婚规避债务，判决如下：丁松、张静与遵义广信房地产开发有限责任公司于2016年签订的买卖汇川区昆明路世贸城18栋7-1号房屋的合同（预告登记证号第0014680号），确认丁松、张静各享有该合同项下50%的份额。张静不服该判决，提起上诉，贵州省遵义市中级人民法院于2019年8月26日作出（2019）黔03民终3799号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年6月21日，丁松、张静与周绪燕、贺吉红签订房屋买卖合同，将诉争房屋以818000元出售给周绪燕、贺吉红，周绪燕、贺吉红于当日将738000元购房款转入张静账户，后周绪燕、贺吉红二人对房屋进行装修并居住。2019年5月，周绪燕、贺吉红提出执行异议，认为离婚协议约定房屋归张静所有，对房屋被查封不知情，请求中止执行。原审法院于2019年5月27日作出（2019）黔0303执异63号执行裁定，驳回了案外人周绪燕、贺吉红的异议，周绪燕、贺吉红二人遂向原审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，原审法院于2017年4月21日已对诉争房屋采取了预查封措施，并办理了查封登记，后生效的贵州省遵义市中级人民法院（2019）黔0303民终3799号民事判决确认张静、丁松对诉争房屋各享有50%的权利。诉争房屋只办理了预告登记而未办理所有权登记，最高人民法院、自然资源部、建筑部(法发[2004]5号）《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封”。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”，查封登记具有公示效力，不以当事人是否实际知晓而影响查封的效力，当事人在购买房屋前，未向不动产登记机关查询不动产的权利状况，具有重大过失，应当自负其责，不能排除强制执行。不动产以登记或人民法院、仲裁机关的生效法律文书确认其产权，丁松、张静离婚协议中关于房屋产权的约定不具有变更不动产物权的效力，且该约定已被人民法院的生效法律文书确认为借离婚规避债务。无论贺吉洪、周绪燕是否知晓房屋已被查封，也无论其轻信他人的离婚协议是否具有正当理由，其购买房屋不查询不动产权属状态，就没有保护的必要。据此判决：驳回周绪燕、贺吉红的诉讼请求。本案案件受理费11180.00元，公告费400.00元，由周绪燕、贺吉红承担。本院二审期间，本院二审期间，各方当事人均未提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：是否应停止对贵州省遵义市汇川区房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。针对本案争议焦点，本院认为。管月华根据已生效的法律文书于2017年向本院申请强制执行，本院据此于2017年4月21日对诉争房屋予以预查封，并在不动产登记机关办理了查封登记，查封期限3年。根据生效的贵州省遵义市中级人民法院（2019）黔03民终3799号民事判决确认张静、丁松对诉争房屋各享有50%的权利。原审法院根据最高人民法院、自然资源部、建筑部（法发［2004］5号）《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）……；（二）……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封”之规定，认为虽涉案房屋只办理了预告登记而未办理所有权登记，法院进行预查封措施，但预查封的效力等同于正式查封。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定，因查封登记具有公示效力，不以当事人是否实际知晓而影响查封的效力。上诉人在购买房屋前，未向不动产登记机关查询不动产的权利状况，具有重大过失，应当自负其责。不动产应当以登记或人民法院、仲裁机关的生效法律文书确认其产权，丁松、张静离婚协议中关于房屋产权的约定不具有变更不动产物权的效力。并且该约定已被人民法院的生效法律文书确认为借离婚规避债务，原审法院认为不能排除强制执行并不不当，本院予以确认。故上诉人以其不知晓房屋已被查封，轻信他人的离婚协议为理由，认为其属善意第三人，请求停止贵州省遵义市汇川区房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封不成立，本院不予支持。综上所述，贺吉洪、周绪燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费400元、公告费400元由贺吉洪、周绪燕负担，由一审法院退还贺吉洪、周绪燕10780元。二审案件受理费400元，由贺吉洪、周绪燕负担，由本院退还贺吉洪、周绪燕10780元。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年五月二十七日法官助理马琇峰书记员张剑