江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初13695号原告：于建锋，男，1979年12月12日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告：冯静依，女，1979年10月19日生，汉族，住无锡市滨湖区。被告：无锡明大置业有限公司，住所地宜兴市周铁镇分水村分百路**，统一社会信用代码913202825546625839。法定代表人：吴益维，该公司总经理。委托诉讼代理人：过巍，江苏法舟（宜兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚志华，宜兴市东山法律服务所法律工作者。原告于建锋、冯静依与被告无锡明大置业有限公司（以下简称明大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告于建锋、冯静依，被告明大公司的委托诉讼代理人过巍、姚志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于建锋、冯静依向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令明大公司支付逾期交房违约金121576元，并自2019年12月1日起以182万元为本金按日万分之二持续计算至实际达到交房条件为止。2、请求依法判令明大公司赔偿因不符合交房条件而导致无法将商业贷款转公积金贷款的利息损失9393.78元，并自2019年12月1日起按每月853.98元持续计算至实际达到交房条件为止。3、本案诉讼费由明大公司承担。事实与理由：2017年10月18日，其与明大公司签订商品房买卖合同一份，约定其向明大公司购买坐落于宜兴市，房屋总价182万元，同时约定逾期交房违约金为按照已交付房款每日万分之二计算。上述合同签订后，其按约支付了全部房款，但是明大公司逾期交付房屋，造成其损失。因双方协商不成，故诉至法院，请求支持诉请。被告明大公司辩称，第一，本案诉请没有依据，双方于2017年10月18日草签了商品房买卖合同，同年12月6日签订了正式的商品房预售合同，对双方的权利义务进行了相应变更，其中就违约金计算标准也进行了调整，按照新的合同约定，违约金由双方协议解决，因此根据法律规定，逾期交房违约金应按照同地段同类房屋租金标准进行计算，故申请法院就租金标准进行鉴定。第二，对于诉请2，属于重复主张，无事实与法律依据，请求驳回该诉请。于建锋、冯静依向本院提交如下证据：1、2017年10月18日的商品房买卖合同；2、2017年12月6日的商品房买卖合同（预售）；3、建设银行贷款合同；4、银行转账凭证；5、延期交房告知函；6、交房通知、回复及相关邮寄凭证。明大公司质证后，对上述证据的真实性均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述及无争议的证据，本院认定事实如下：2017年10月18日，于建锋、冯静依与明大公司签订商品房买卖合同一份，约定：于建锋、冯静依向明大公司购买龙玺太湖湾山庄（二期）第39-103号房屋一套，建筑面积164.58平方米，房屋价格为182万元；房屋交付时间为2018年12月31日前，交付房屋需取得《宜兴市新建住宅小区交付使用备案证明书》，同时明大公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，相关证明文件不齐全的，于建锋、冯静依有权拒绝交接，相关延期交房责任由明大公司承担；明大公司逾期交房的，逾期不超过30日，自合同约定交房期限的第二日起至实际交付之日止，以交付房价为基数按照每日万分之二计算违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，于建锋、冯静依有权解除合同，如合同继续履行，按照上述约定的违约金进行计算；付款方式为，2017年10月31日前支付81万元，2017年11月30日前支付房款41万元并办妥60万元的银行贷款手续，同时支付至指定账户，具体贷款金额最终按照实际情况进行调整；合同同时对双方其他权利义务进行了约定。上述合同签订前后即2017年10月份，于建锋、冯静依陆续向明大公司支付了购房款共计81万元。2017年12月6日，于建锋、冯静依与明大公司签订商品房买卖合同（预售）一份，该合同在不动产部门进行备案登记，合同备案号为201712060003，约定：于建锋、冯静依向明大公司购买龙玺太湖湾山庄（二开区）39幢103号房屋一套，房屋总价款、房屋具体信息、房屋交付时间与上述合同一致，逾期交房违约金为双方协商解决，未约定具体违约金计算方式；补充条款中，房款支付方式为2017年12月6日前支付房款91万元，2017年12月30日前通过银行贷款支付91万元。上述合同签订前后，于建锋、冯静依支付了购房款10万元，剩余款项91万元通过向建设银行贷款的方式进行了支付。明大公司确认，本案所涉房屋购房款182万元均已支付完毕。审理中，为证明明大公司逾期交房的事实，于建锋、冯静依向本院提交了2019年2月22日、2019年5月20日的延期交房告知函，2019年10月20日的交房通知及双方的回复函等证据。明大公司认可逾期交房的事实，虽然当时也发了交房通知，但是尚未满足交房条件。审理中，明大公司向本院提交书面说明，表示对于该案同意按照每日万分之二的标准计算违约金，对于其余诉请不予认可。本院认为：于建锋、冯静依与明大公司签订的商品房买卖合同、商品房买卖合同（预售），均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。因合同中明确约定了房屋交付时间为2018年12月31日前，现明大公司认可逾期交房的事实，应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算标准，因双方在2017年10月18日签订的合同中明确约定为按照已支付房款以每日万分之二进行计算，且明大公司也认可在本案中按照每日万分之二进行计算违约金，不违反相关法律规定，因此对于于建锋、冯静依要求明大公司承担以已付房款即182万元为基数按照每日万分之二计算逾期交房违约金的诉请，不违反相关法律规定，本院予以支持。对于于建锋、冯静依主张的无法将商业贷款转为公积金贷款的损失，因违约金约定兼具惩罚违约方和补偿无过错方损失的双重效果，当约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以申请人民法院予以调整，本案中，根据违约金的计算方式与于建锋、冯静依主张的上述损失来看，其主张的损失并未超过违约金的计算标准，因此本案中违约金足以补偿于建锋、冯静依主张的损失，对于该请求，本院不予支持。关于逾期交房违约金的计算区间，因双方就商品房买卖合同尚未履行完毕，就合同涉及的交房条件、合同履行情况、实际交房时间等均处于不确定状态，故本案中酌定违约金自2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日止进行计算为宜，后续产生的违约金待实际发生后由于建锋、冯静依再行主张。如在本判决发生法律效力之日前双方进行房屋交付，则以房屋实际交付时间作为违约金计算的截止时间。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四之规定，判决如下：一、无锡明大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向于建锋、冯静依支付以182万元为基数按照每日万分之二计算的违约金（违约金计算时间自2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日止）。二、驳回于建锋、冯静依的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2920元，财产保全费1220元，合计4140元，由于建锋、冯静依负担330元，由明大公司负担3810元。该款已由于建锋、冯静依垫付，本院不再退还，明大公司应负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接向于建锋、冯静依支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向本院预交上诉案件受理费。审 判 长  董大友人民陪审员  蒋建忠人民陪审员  潘 进二〇二〇年五月二十日书 记 员  卫 俊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。