江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初13205号原告：徐峻昆，女，1974年9月16日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：沙玉玲（系原告公婆），女，1944年2月10日出生，住南京市鼓楼区。被告:南京凯泫置业有限公司，住所地在南京市玄武区钟灵街**。法定代表人：葛律，该公司总经理。委托诉讼代理人：李鸿燕，女，该公司工作人员。原告徐竣昆与被告南京凯泫置业有限公司（以下简称凯泫置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法由审判员李伟独任审判，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告徐竣昆及其委托诉讼代理人沙玉玲，被告凯泫置业公司的委托诉讼代理人李鸿燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐竣昆向本院提出诉讼请求：判令被告凯泫置业公司返还定金5万元。事实和理由：2016年9月4日，原告向被告认购大发融悦花园××幢××室的住宅一套，价格为4657180元。在签署《商品房认购协议》前，原告告知被告的销售顾问陈某，因理财原因，原告不能按期支付首付款，陈某向被告的销售部经理请示后回复原告，首付款支付时间可以延长至9月28日，并表示原告只要在国庆节假期期间交首付款即可。2016年10月6日下午，原告去售楼处交首付款，销售顾问陈某不在，当班的销售顾问说南京市于当年9月26日出台限购政策，后又出台限贷政策，房产部门、银行和凯泫置业公司都在放假，原告的首付款没有变化，但如何支付，须等通知。按照2016年10月5日出台的限贷政策，首付款增加70万元，原告根本无力支付，无奈只能申请退房，但被告只同意返还定金5万元，对剩余的5万元定金不同意返还。由于限购和限贷政策对原告的购房能力产生重大影响，而上述政策的出台系不可归责于原告的事由，原告有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及双方之间的合同约定要求被告全额返还定金。因被告不同意返还剩余5万元定金，故原告诉至法院。被告凯泫置业公司辩称：1.双方签署《商品房认购协议》后，原告向被告申请延长履行期限，被告准允延期至2016年9月28日。原告所述被告准予延期至国庆节后无证据证明，被告对此不予认可。2.2016年9月25日出台的限购政策对原告购房不产生影响，该政策影响的对象是拥有**及以上住房的非本市户籍居民，以及拥有两套及以上住房的本市户籍居民，而原告为拥有**住房的本市户籍居民，不受该政策影响。原告所述因为政府限制购房数量，要对预购房屋进行重新评估考量，属于其买房动机的变化，不属于合同变更事由。被告无义务对交易相对人动机变化负责，也不应对交易相对人的行为承担责任。3.限贷政策于2016年10月5日发布，此时合同履行期已届满，原告已经违约，不影响被告扣除定金。综上，原告在没有任何履行障碍的情况下，因其自身原因逾期付款，构成违约，被告扣取定金并无不当，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月4日，原告徐竣昆（乙方）与被告凯泫置业公司（甲方）签订《商品房认购协议》1份，双方约定：乙方认购甲方开发建设的融悦花园××幢××单元××室的房屋，总房款为4657180元，付款方式为商贷；乙方同意于签订本协议时，向甲方指定的监管账户支付定金10万元，作为双方订立《预售合同》的担保，签订《预售合同》后，该定金转为房款；双方于2016年9月19日前签订《预售合同》，如果乙方拒绝签订《预售合同》，除有约定免责情形外，否则无权要求甲方返还已收取的定金；双方签订本协议后，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，乙方有权拒绝签订《预售合同》，甲方应全额返还已支付的定金。上述《商品房认购协议》签订当日，原告向被告申请将签订《商品房买卖合同》及完成付款认购手续的时间延期至2016年9月28日，被告同意延期至该日。2016年11月7日，被告向原告发出《催告函》，要求原告在收到此函后三日内前来缴纳房款并签订《南京市商品房预售合同》，否则被告有权将案涉房屋另行销售，并罚没定金。2016年9月25日，南京市人民政府办公厅发布《关于进一步调控我市房地产市场实施主城区限购措施的通知》，要求自2016年9月26日起，对主城区（不含高淳、溧水、六合区）实施住房限购政策：暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房；暂停向拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房。2016年10月5日，南京市人民政府办公厅发布《市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》，要求自2016年10月6日起，进一步加大对主城区（不含高淳、溧水、六合区）房地产市场调控力度，其中对住房信贷政府的调整包括对于有购房贷款记录，但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭，以及有1套住房，但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%。诉讼过程中，双方均认可《商品房认购协议》已实际解除。原告向被告支付了定金10万元，被告已返还了5万元。本案的争议焦点在于是否是因原告的违约行为导致案涉《商品房认购协议》解除。原告称：被告的工作人员承诺原告可以延期付款至2016年国庆节假期结束，在此期间，南京市出台限贷政策，而原告名下已有一套住房，根据限贷政策，原告应支付的首付款的比例由30%调整为50%，已超出原告的付款能力。限贷政策属于不可归责于双方的事由，故被告应再返还另外的5万元定金。原告为证明被告的工作人员承诺原告可以延期付款至2016年国庆节假期结束，提交了原告公婆沙玉玲的2016年的日记本，并提交了交通事故认定书、病历以佐证日记内容的真实性。其中，2016年10月3日有如下日记内容：“今天下午我去了孝陵卫大发融悦，特别找到了张经理。一方面了解一下房子销售情况，另一方面也落实一下国庆假日交费的事。当时张某经理当着我的面给陈某打了电话，陈某回答我们这一户7、8号交费。张经理还说，你们七号来交部分款。”2016年10月6日有如下日记内容：“因为听说房子有限贷之说，儿媳小徐特地去购房处，购房里人回答，要等八号上班看怎样落实这政策，也好说。原定七号交30%的房款的事，只好摆一摆了。”2016年10月8日有如下日记内容：“给张经理打电话，他让儿媳明天下午2时找他”。2016年10月9日有如下日记内容：“小徐给张某经理通了电话。下午就没去了…晚上七时多，陈某来电话，叫小徐带上资料去徽商银行办房贷。决定明天去办。”2016年10月10日有如下日记内容：“回来我就坐了204车，谁知司机一急刹车，将我撞跌倒，跌倒了腰，又跌倒在车厢，头倒在地上，腿也伤了…晚上孩子们来看我，说是去了陈某处，办贷款事”。道路交通事故认定书记载原告于2016年10月10日乘坐公交车时发生交通事故，摔倒受伤。被告称：被告仅承诺原告可以延期支付首付款至2016年9月28日，而非原告所称的国庆节假期。原告举证的日记等证据不能证明原告的主张。南京市出台限贷政策时，原告应支付首付款的期限已届满，故限贷政策对原告履行合同不产生影响。原告未按时支付首付款，构成违约，无权要求被告返还定金。被告是基于体谅和关怀才返还原告一半定金，但不同意返还另一半定金。本院认为：原告徐竣昆与被告凯泫置业公司签订的《商品房认购协议》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方均认可该协议已实际解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告的诉讼请求能否得到支持的关键在于认定导致合同解除的原因，如因原告的违约行为导致合同解除，则其无权要求被告返还定金；如果因被告的违约行为导致合同解除，则原告有权要求被告双倍返还定金；如果非因双方的违约行为导致合同解除，则原告有权要求被告返还定金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。原告提交的日记虽系原告单方制作而成，但基于以下几点理由，本院对日记内容的真实性予以采信：根据日常生活经验，日记内容通常系记日记之人对生活、工作中人、事、物的所见、所闻、所想的真实描述，可信度较高；该日记系原告公婆沙玉玲从2016年1月1日起连续形成，而非只有2016年国庆节期间的内容，为了本次诉讼而伪造的可能性甚微，况且，被告未对日记文字形成时间进行鉴定；该日记记载的沙玉玲于2016年10月10日发生交通事故的事实与原告提交的交通事故认定书、病历等证据相互印证，可佐证日记内容的真实性。根据日记记载，被告的工作人员承诺原告可以延期支付首付款至2016年国庆节假期结束，而在此期间，南京市出台相关限贷政策。限贷政策的出台确实对原告履行合同造成较大不利影响，而限贷政策属于因不可归则于当事人双方的事由，原告与被告均不构成违约，互不承担违约责任。被告应将受收的定金10万元返还给原告，被告已返还5万元，故原告要求被告再返还5万元，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告南京凯泫置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐竣昆定金50000元。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告南京凯泫置业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李伟二〇二〇年五月二十日书记员  李程