江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初412号原告：朱长荣，男，1972年12月9日生，汉族，户籍地浙江省永嘉县，居住地江西省南昌市新建区。委托诉讼代理人：徐俊（受朱长荣的特别授权委托），江苏茂业律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳（受朱长荣的特别授权委托），江苏茂业律师事务所律师。被告：赵东江，男，1972年1月27日生，汉族，户籍地江苏省兴化市，居住地江苏省无锡市梁溪区。原告朱长荣诉被告赵东江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法由审判员殷天华适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告朱长荣的委托诉讼代理人徐俊、刘阳，被告赵东江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱长荣向本院提出诉讼请求：赵东江支付其房屋租金22.75万元（2016年10月1日至2017年3月31日的房租为3.5万元，2017年4月1日至2019年12月31日按照年租金7万元的标准计算），并支付违约金3.5万元。事实与理由：无锡市广瑞路1906、1908号房屋登记在无锡市崇安区村民委员会（以下简称向阳村委会）名下。向阳村委会出具证明1份，载明房产证上的广瑞路1906-1908就是现在的广瑞路1910号，证明上述房屋门牌号码××。向阳村委会又出具证明1份，载明广瑞路1908号房屋由无锡市向阳股份经济合作社（以下简称向阳合作社）负责出租等内容，证明向阳村委会将上述房屋交由向阳合作社负责出租。后向阳合作社将上述房屋出租给其，并出具同意转租说明1份载明我方将广瑞路1906-1910租赁给朱长荣，后朱长荣将广瑞路1910号转租给赵东江，我方已知晓转租情况并同意转租行为等内容，证明向阳合作社同意其进行转租。2016年4月1日，其委托其兄弟朱长龙与赵东江签订房屋租赁合同（以下简称2016年合同）1份，载明朱长荣、上海如海超市为出租方，赵东江、顺畅宾馆为乙方，甲方将广瑞路1910号上海如海超市三楼出租给乙方开旅馆，租赁期限2016年4月1日起至2017年3月31日止，房屋租金1年7万元，先付后用，房屋的维修由乙方自己负担，如果乙方违反本协议，违约金额按年租金的百分之五十计算等内容。其系梁溪区荣盛如海百货连锁加盟店（以下简称如海超市荣盛店）的经营者，签订2016年合同时的上海如海超市还未变更营业执照，但实际也是其在经营。赵东江仅于2016年4月1日支付租金3.5万元，并于2016年5月7日出具协议1份，载明今欠如海超市房租2016年9月到2017年3月房租金叁万伍仟元，必须在2016年7月20日前付清等内容，后赵东江分文未付，并继续使用房屋至今。其认为赵东江未按约支付房租，系违约，故应支付2016年10月1日起的租金。其姐姐、姐夫未收到本案所涉租金，其也未委托姐姐、姐夫收取租金。被告赵东江辩称，2013年4月9日，上海如海超市、朱长荣与施国琴签订租房协议（以下简称2013年协议）1份，载明上海如海超市、朱长荣系出租方、甲方，施国琴为承租方、乙方，甲方同意将广瑞路1908号上海如海超市三楼出租给乙方开旅馆，租赁期限从2013年4月1日至2014年3月31日止，租金1年10万元等内容。同年9月，施国琴将旅馆转让给其。2014年4月20日，其与朱长荣签订房屋租赁合同（以下简称2014年合同）1份，载明上海如海超市、朱长荣为甲方，其为乙方，甲方同意将广瑞路1908号上海如海超市三楼出租给乙方开旅馆使用，租赁期限2014年4月1日起至2015年3月30日止，房屋租金1年10万元等内容。2015年5月10日，其与朱长荣签订房屋租赁合同（以下简称2015年合同）1份，载明上海如海超市、朱长荣为甲方，顺畅宾馆、其为乙方，甲方同意将广瑞路1908号上海如海超市三楼出租给乙方开旅馆使用，租赁期限2015年4月1日起至2016年3月30日止，房屋租金1年8.5万元等内容。其签订2016年合同属实，但当时签订合同的人并非朱长荣本人，其也不清楚是否是朱长龙，其已经忘记了签订合同的过程。其认为：首先，其不认识朱长荣，双方不存在纠纷。其次、其从2014年10月起共计支付房租24万元，其中2016年4月1日未付款，于2016年下半年支付给朱长荣的姐姐、姐夫3.5万元。第三、因房产证是复印件，其不认可，对向阳村委会、向阳合作社的证明也不予认可。最后、因房屋存在漏水，是危房，故2016年合同是无效的，其因房屋原因无法正常经营，损失巨大，要求朱长荣赔偿损失。本案经审理，认定事实如下：无锡市广瑞路1906、1908号房屋登记在向阳村委会名下。向阳村委会出具证明2份，分别载明房产证上的广瑞路1906-1908就是现在的广瑞路1910号等内容及广瑞路1908号房屋由向阳合作社负责出租等内容。向阳合作社出具同意转租说明1份，载明我方将广瑞路1906-1910租赁给朱长荣，后朱长荣将广瑞路1910号转租给赵东江，我方已知晓转租情况并同意转租行为等内容。2016年4月1日，朱长荣委托其兄弟朱长龙与赵东江签订2016年合同1份，载明朱长荣、上海如海超市为出租方，赵东江、顺畅宾馆为乙方，甲方将广瑞路1910号上海如海超市三楼出租给乙方开旅馆，租赁期限2016年4月1日起至2017年3月31日止，房屋租金1年7万元，先付后用，房屋的维修由乙方自己负担，如果乙方违反本协议，违约金额按年租金的百分之五十计算等内容。朱长荣系上海如海超市的经营者。赵东江于2016年4月1日支付租金3.5万元，并于2016年5月7日出具协议1份，载明今欠如海超市房租2016年9月到2017年3月房租金叁万伍仟元，必须在2016年7月20日前付清等内容，后赵东江分文未付，并继续使用房屋至今。诉讼中，经本院限期，赵东江未就其主张的损失情况提出反诉。上述事实由房产证、证明、同意转租说明、2016年合同、营业执照、协议及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，朱长荣主张涉案房屋由向阳村委会所有，有房产证复印件为证，赵东江虽有异议，无相反证据提供，本院对朱长荣予以支持。赵东江提供的2013年协议、2014年合同、2015年合同均载明租赁房屋位于广瑞路1908号，2016年合同载明租赁房屋位于广瑞路1910号，且赵东江亦认可租赁房屋未发生过变化，本院对向阳村委会出具的证明载明房产证中的广瑞路1908号即现在的广瑞路1910号予以采信。赵东江对向阳村委会、向阳合作社出具的证明、同意转租说明虽有异议，但明确表示不申请鉴定，本院对上述证据的真实性予以确认，对朱长荣主张其有权转租涉案房屋予以支持。朱长荣、赵东江提供的2016年合同均载明载明朱长荣、上海如海超市为出租方，赵东江、顺畅宾馆为乙方，甲方将广瑞路1910号上海如海超市三楼出租给乙方开旅馆，租赁期限2016年4月1日起至2017年3月31日止，房屋租金1年7万元，先付后用，房屋的维修由乙方自己负担，如果乙方违反本协议，违约金额按年租金的百分之五十计算等内容，故本院认为赵东江应当知晓出租人为朱长荣，对赵东江以2016年合同并非朱长荣本人所签为由认为其不认识朱长荣，与朱长荣没有纠纷不予支持。朱长荣主张赵东江结欠2016年10月1日至2017年3月31日的租金3.5万元，有赵东江出具的协议为证，赵东江主张其已于2016年下半年支付了上述款项，无相关证据提供，朱长荣亦不予认可，本院对赵东江不予支持。2016年合同期限届满后，赵东江继续使用房屋，朱长荣亦未提出异议，故本院认定双方形成不定期租赁关系。根据赵东江提供的2013年协议、2014年合同、2015年合同、2016年合同，均明确租赁房屋维修由承租人负责，故即便房屋需要维修，也应由赵东江承担，本院对赵东江据此拒付租金不予支持。赵东江结欠2016年10月1日起的租金，系违约，本院对朱长荣要求赵东江按年租金7万元的标准支付2016年10月1日起至2019年12月31日止的租金，并支付违约金3.5万元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百三十六条之规定，判决如下：赵东江应于本判决发生法律效力之日起十日内支付朱长荣租金22.75万元，并支付违约金3.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2619元（已减半收取），由赵东江负担。该款已由朱长荣垫付，赵东江应于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给朱长荣。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 殷天华二〇二〇年五月十四日法官助理 叶文杰书 记 员 丁燕媛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。