上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初56178号原告：上海城投置地(集团)有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈晓波,董事长。委托诉讼代理人：龚啸歌，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶燕燕，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：上海荣灿物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：罗国耀,执行董事。委托诉讼代理人：金颖莹，北京市京师(上海)律师事务所律师。原告上海城投置地(集团)有限公司(以下简称城投公司)与被告上海荣灿物业管理有限公司(以下简称荣灿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年1月2日组织双方进行证据交换，并于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人龚啸歌、叶燕燕，被告荣灿公司的委托诉讼代理人金颖莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城投公司向本院提出诉讼请求：1、判令城投公司与荣灿公司2017年5月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月16日(本案诉状副本送达之日解除)；2、判令荣灿公司返还上海市静安区闻喜路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)；3、判令荣灿公司支付城投公司房屋租金1,664,106元(自2017年9月14日至2019年12月16日，包含2019年12月16日，共计823日，以每日2,022元标准计算)、违约金184,507.50元(2,022元/日*365日/12个月*3个月，共计三个月租金金额，性质属于解除合同违约金)及滞纳金，滞纳金以荣灿公司每季度应交房屋租金为基数,自荣灿公司应付之日起算,按每日千分之五计算至荣灿公司实际清偿之日止，分别是：以2017年9月14日至2017年9月15日应付租金4,044元为基数，2017年6月14日为应付日，自2017年6月15日计算至荣灿公司实际清偿之日止，每日千分之五标准计算；2017年9月16日至2017年12月15日应付租金184,002元为基数，2017年8月20日为应付日，自2017年8月21日计算至荣灿公司实际清偿之日止，每日千分之五标准计算；2017年12月16日至2018年3月15日拖欠租金181,980元为基数，2017年11月20日为应付日，自2017年11月21日计算至荣灿公司实际清偿之日止，每日千分之五标准计算；2018年3月16日至2018年6月15日应付租金186,024元为基数，2018年2月20日为应付日，自2018年2月21日计算至荣灿公司实际清偿之日止，每日千分之五标准计算；2018年6月16日至2018年9月15日应付租金186,024元为基数，2018年5月20日为应付日，自2018年5月21日计算至荣灿公司实际清偿之日止，每日千分之五标准计算；2018年9月16日至2018年12月15日应付租金184,002元为基数，2018年8月20日为应付日，自2018年8月21日计算至荣灿公司实际清偿之日止，每日千分之五标准计算；2018年12月16日至2019年3月15日应付租金181,980元为基数，2018年11月20日为应付日，自2018年11月21日计算至荣灿公司实际清偿之日止，每日千分之五标准计算；2019年3月16日至2019年6月15日应付租金186,024元为基数，2019年2月20日为应付日，自2019年2月21日计算至荣灿公司实际清偿之日止，每日千分之五标准计算；2019年6月16日至2019年9月15日应付租金186,024元为基数，2019年5月20日为应付日，自2019年5月21日计算至荣灿公司实际清偿之日止，每日千分之五标准计算；2019年9月16日至2019年12月15日应付租金184,002元为基数，2019年8月20日为应付日，自2019年8月21日计算至荣灿公司实际清偿之日止，每日千分之五标准计算；2019年12月16日应付租金2,022元为基数，2019年11月20日为应付日，自2019年11月21日计算至荣灿公司实际清偿之日止，每日千分之五标准计算；4、判令荣灿公司向城投公司支付房屋占有使用费，按每日2,022元的标准支付自2019年12月16日至实际搬离之日。事实和理由：2017年5月17日，城投公司与荣灿公司签订《房屋租赁合同》，约定城投公司将涉案房屋出租给荣灿公司，建筑面积约674平方米，租赁期限5年，自2017年6月16日至2022年6月15日止，租金为每日每平方米3元，年租金为738,030元，先付后用，每季度支付一次。首期租金应在城投公司交付涉案房屋之日支付，此后，荣灿公司应在每季度届满前一个月20日前支付下季度租金。合同签订后，城投公司按约将涉案房屋交付荣灿公司使用并进行运营，但荣灿公司自2017年9月14日至今未付租金。经城投公司多次催告，荣灿公司始终未履行其付款义务，荣灿公司的行为已构成根本性违约，故城投公司起诉要求判如所请。荣灿公司辩称，不同意城投公司的诉讼请求。认为，涉案房屋没有取得房产证，双方之间签订的《房屋租赁合同》应属无效，不存在解除合同的问题。亦不同意返还涉案房屋，城投公司并非涉案房屋产权人，房屋不应返还给城投公司。因合同无效，亦不存在租金、违约金以及滞纳金的问题。荣灿公司确实只支付了城投公司一期租金181,980元及保证金62,682元后，未再向城投公司支付过其他租金或使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月7日，上海城投资产管理(集团)有限公司取得编号为沪闸建临(2015)FBXXXXXXXXXXXXXX号的《上海市临时建设工程规划许可证》，该规划许可证明确：建设项目名称彭浦新村街道350街坊13丘(市政管理用房)、建设位置曲沃路XXX号、建筑面积674平方米。2017年5月5日，上海城投资产管理(集团)有限公司取得《准予延续“沪闸建临(2015)FBXXXXXXXXXXXXXX号临时建设工程归还许可证”行政许可决定书》，该行政许可决定书明确：彭浦新村街道350街坊13丘(市政管理用房)临时建设工程规划许可证有效期延至2018年5月6日(延续期为一年)。后，上海城投资产经营有限公司(甲方)与城投公司(乙方)签订《北郊污水泵站用地无偿使用协议书》，约定：乙方独立出资完成甲方所属曲沃路XXX号(闸北区彭浦新村街道350街坊13丘)地块的进水泵站周边管网改造及进水泵站废除等全部工程，地块由乙方统一规划安排，地块面积为591平方米，地块的用地性质为：市政用地。乙方在地块新建的所有建筑物的所有权属于甲方所有。但在使用期限内，乙方有权自行将该等建筑物对外出租，所获取的收益由乙方自行享有，但该等出租的租赁用途不得违反国家相关法律、法规的规定。2017年5月17日，城投公司(甲方)与荣灿公司(乙方)就涉案房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》一份，约定：城投公司将涉案房屋出租给荣灿公司，建筑面积约674平方米，乙方承诺租赁该房屋仅作为办公及餐饮使用，租赁期限为5年，自2017年6月16日起至2022年6月15日止，租金标准为每天每平方米(建筑面积)3元，年租金为738,030元，先付后用，每季度支付一次，保证金62,682元。合同签订后，城投公司将涉案房屋交付荣灿公司使用，荣灿公司按约支付了首期租金及保证金。后城投公司未再支付任何钱款，故城投公司起诉要求判如所请。审理中，双方一致确认，涉案房屋闻喜路XXX号即为曲沃路XXX号(彭浦新村街道350街坊13丘)地块。本院认为，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案房屋取得许可证时，明确应用于市政管理用房。城投公司却将涉案房屋出租给荣灿公司用于办公及餐饮。城投公司的该行为损害了社会公共利益，故双方之间签订的《房屋租赁合同》无效。无效的合同自始无效，不具备解除的前提，故城投公司主张解除合同的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现双方之间的《房屋租赁合同》已被认定无效，则城投公司主张荣灿公司返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。对于荣灿公司支付的保证金62,682元，城投公司亦应予以返还。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，荣灿公司占有使用涉案房屋至今未返还，且荣灿公司在占有使用涉案房屋期间，仅支付了2017年6月16日至2017年9月15日间的钱款，后未再支付。现城投公司主张荣灿公司按租金标准支付2017年9月16日至荣灿公司实际返还涉案房屋之日止的使用费，于法有据，本院一并予以支持。即，荣灿公司应以每日674平方米*3元/平方米=2,022元的标准向城投公司支付占有使用费。因双方租赁合同无效，故合同中关于违约金、滞纳金等条款均无效，因此城投公司主张荣灿公司支付解除合同违约金及滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(四)项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告上海城投置地(集团)有限公司与被告上海荣灿物业管理有限公司2017年5月17日就上海市静安区闻喜路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海荣灿物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海城投置地(集团)有限公司返还上海市静安区闻喜路XXX号房屋；三、被告上海荣灿物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海城投置地(集团)有限公司按每日2,022元的标准支付2017年9月16日至实际返还房屋之日止的使用费；四、原告上海城投置地(集团)有限公司的其余诉讼请求，不予支持。案件受理费48,105元，减半收取计24,052.5元，由原告上海城投置地(集团)有限公司负担12，026.25元、被告上海荣灿物业管理有限公司负担12，026.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李彦二〇二〇年五月二十七日法官助理 蒋洁书 记 员 李康附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……