山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初3733号原告：何某，女，1988年2月21日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：济宁北湖恒大名都置业有限公司，统一社会信用代码：91370800053422557A，驻济宁市荷花路6号。法定代表人：廖某某，董事长。委托诉讼代理人：杜某某，男，1990年4月16日出生，汉族，该公司法务部员工，住。原告何某与被告济宁北湖恒大名都置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法由审判员仝义杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何某、被告济宁北湖恒大名都置业有限公司的委托诉讼代理人杜庆润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何某向本院提出诉讼请求1、判令解除原告与被告就济宁恒大名都商铺公寓x号楼商业xxx号房屋签订的《济宁恒大时代广场商品房认购书》；2、判令被告向原告支付已交房款207831元；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月21日，原告与被告签订了《济宁恒大时代广场商品房认购书》，根据合同约定：原告购买济宁恒大名都商铺公寓x号楼商业xxx号房屋，房屋总价款2078307元，采取分期付款的方式。原告于2019年8月21日缴款207831元，第二批款应于2020年2月21日缴款。由于疫情原因，原告未能及时交清该笔款项，原告有强烈缴款意向，与被告沟通想免除违约金，但是被告不同意，现原告申请解除合同，不再支付剩余款项，申请退还已交房款。被告济宁北湖恒大名都置业有限公司辩称，同意解除合同，按我公司扣除房款的规定，扣除总房款的10%，或者已交房款的50%，剩余款项返还给原告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的原、被告签订的《济宁恒大时代广场商品房认购书》一份，可以证明原、被告就济宁恒大名都商铺公寓x号楼商业xxx号房屋达成认购合意，并约定了房屋的价款、定金数额、违约责任等事实，与本案具有关联性，对其证据的证明效力，本院予以认定；对原告提交的由被告出具的HM0011xxx号《收据》一份，可以证明原告于2019年8月24日，向被告交付购房定金5万元，首批购房款157831元的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定。2、2019年8月21日，原告何某作为乙方（买受人）、被告济宁北湖恒大名都置业有限公司作为甲方（出卖人），签订《济宁恒大时代广场商品房认购书》一份，约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购济宁恒大时代广场楼盘公寓x商业号楼x单元xxx室，该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【公寓】【储藏室】。该商品房建筑面积共238.62平方米，其中套内建筑面积138.7平方米，单价为8709.69元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为14982.03元/㎡；总金额人民币贰佰零柒万捌仟叁佰零柒元整（即￥2078307元）。二、3.分期付款：乙方须于2019年8月25日前支付首期房款￥157831元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年2月21日前付清￥311746元，于2020年8月21日前付清￥311746元，于2022年2月21日前付清￥311746元，于2022年8月21日前付清311746元，于2022年2月21日前付清￥311746元，于2022年8月21日前付清剩余款项，即￥311746元。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到济宁恒大时代广场项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金等内容。涉案认购书签订后，原告于2019年8月24日向被告交纳购房定金5万元，购房首付款157831元，合计207831元。被告以涉案房屋系分期付款为由，未依据涉案认购书约定，与原告签订涉案房屋《商品房买卖合同》。后原告亦未依据涉案认购书的约定，按期向被告交纳第二期购房款227851元。另查明，涉案认购书签订后，被告向原告支付总房款的2%比例的返点和15000元的额外奖励，合计56566元。本院认为，对于原、被告双方争议的问题是原告在涉案《济宁恒大时代广场商品房认购书》履行的过程中，是否存在违约行为，是否应当向被告支付违约金及违约金的数额如何认定的问题？认定违约责任及调整过高违约金时，应当综合衡量以下因素：首先，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的最基础、最重要的标准。其次，需要考虑合同的履行程度。已经接近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果存在较大区别。再次，应当考虑当事人的过错程度。违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。另外，还要考虑当事人之间的缔约地位是否平等、是否适用格式合同条款、当事人缔约时对可得利益损失的预见、是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，综合衡量。违约金过分高于实际损失的认定标准，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍为基数上调30%。本案中，涉案认购书系被告提供的格式条款，在涉案认购书缔约时，作为出卖人的被告具有优势地位，应做出对原告有利的解释。依据涉案认购书的约定，原告向被告交纳购房定金5万元及首期房款157831元后，被告未按涉案认购书的约定，与原告签订《商品房买卖合同》，存在先违约行为。原告未按涉案认购书的约定，于2020年2月21日向被告交纳311746元，亦存在违约行为，鉴于被告存在先违约行为，应适当减轻原告的违约责任。被告主张扣减已交购房款50%，或约定的总房款10%，作为违约金，其主张过高，本院不予认定，原告同意按已交房款的10%（即20783.10元）承担违约责任，已经高于上述实际损失的认定标准，但系原告对其诉讼权利的处分，本院据此不持异议，依法予以认定。应认定原告向被告支付20783.10元违约金为宜。综上所述，本院认为，原告要求解除涉案《济宁恒大时代广场商品房认购书》，被告济宁北湖恒大名都置业有限公司亦同意解除涉案《济宁恒大时代广场商品房认购书》，本院依法予以准许；原告何某要求被告济宁北湖恒大名都置业有限公司返还已交购房款207831元，要求过高，对过高部分，本院不予支持；被告济宁北湖恒大名都置业有限公司返还原告购房款时，应扣除77349.10元（违约金20783.10元及总房款2%的返点和15000元的奖励合计56566）后，返还原告购房款130481.90元（已交购房款及定金207831元-应扣除的款项77349.10元）为宜。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告何某、被告济宁北湖恒大名都置业有限公司于2019年8月21日签订的《济宁恒大时代广场商品房认购书》；二、被告济宁北湖恒大名都置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告何某购房款130481.90元；三、驳回原告何某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4418元，减半收取2209元，由原告何某负担754元，由被告济宁北湖恒大名都置业有限公司负担1455元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  仝义杰二〇二〇年五月二十五日书记员  徐顺贤