广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初1495号原告：邝建华，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：谢子奇，广东群立弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱日程，广东群立弘律师事务所律师。被告：广州金锋汽配有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：夏杏媚，广东派力律师事务所律师。原告邝建华与被告广州金锋汽配有限公司(以下简称“金锋公司”)租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于同年4月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢子奇、被告的委托诉讼代理人夏杏媚到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请和解期，但未能达成协议，和解期依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2016年10月22日至2019年3月21日的厂房租金261000元；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年10月22日，被告向原告租用二间厂房，其中大厂房370平方，小厂房130平方，合共约500平方。双方口头约定按每平方18元计算，每月租金9000元。由于被告急需存放汽车配件，只交付5000元定金给原告，就将汽车配件搬进原告的二间厂房。原被告双方拟准备按约定补签《租赁合同》时，被告租用的小厂房因大沥镇村一中股份合作经济社在维修厂房时引起火灾，把被告存放在小厂房内的全部汽车配件烧毁。被告于2017年9月21日向南海法院起诉一中股份社和原告，要求赔偿损失。南海法院于2019年8月15日判决由一中股份社和原告等人共同赔偿被告烧毁的汽车配件损失。其中由原告赔偿被告损失81790元。由于该厂房是原告租用一中股份社土地所建。合同到期后，经原告和一中股份社多次要求被告空出厂房，被告于2019年4月才空出厂房交还一中股份社。故此，被告从2016年10月22日至2019年3月，共拖欠原告29个月的厂房租金261000元，减去赔偿款81790元，尚欠原告租金179210元。经多次追收未果。原告认为，被告正常使用原告的大厂房，应按约定交纳租金。被告租用原告的小厂房虽然因火灾原因未能正常使用。但火灾原因是他人引起的，原告也按判决承担了赔偿责任。被告应按约定向原告交付租金。请求法院根据我国相关法律的规定，判决支持原告的诉讼请求，以保护原告的合法权益。被告答辩称，原告陈述的不是事实，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。关于承租物，被告承租的是砖房加前后用卷闸门，屋顶用石棉瓦顶覆盖，没有露天的建筑物，总共约500平方米的一个整体的空间，被告承租时该建筑物就已存在，被告没有加建和做任何的隔断，并不是原告主张的二间厂房。关于租金和用途，租赁物用于临时存放货物，月租金约定是5000元/月，因租用的时间不长，也没有签订书面租赁合同，并不是原告所主张的按每平方18元计算，9000元/月。被告于租赁当天2016年10月22日支付了当月的租金5000元（有收据为证），5000元并不是原告所说的定金，租赁不足一个月（2016年11月19日）就发生了火灾。关于火灾的财产损害赔偿事宜，由于被告多次与侵权各方协商未果，于2017年9月21日以起诉方式向侵权方索赔，在审判过程中，需要委托公估公司进行现场勘查评估，公估公司勘查完毕后，被告通过代理律师也曾向法院咨询能否腾空现场，一审法院认为破坏火灾现场将导致无法查明事故损失，影响民事审判而不予允许，一审判决出具后，佛山市南海区*********民小组不服一审判决上诉至佛山市中级人民法院，在案件移送阶段，佛山市南海区*********民小组擅自腾空了现场，并不是被告自行清空，双方在二审阶段达成和解，佛山市南海区*********民小组撤回上诉，一审判决于2020年1月2日生效。审判包括公估在内的时间属于必要的时间成本，被告未及时清空是为了配合公估、审判工作，其本身并没有继续占用承租物的主观故意，且火灾过后，被告亦无法继续正常使用厂房。火灾发生后租赁物已全部不能正常使用，合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案中的火灾为不可归责于承租人的事由，根据民法上由所有权人承担物的毁损、灭失风险的原则，出租人应当对租赁物的毁损、灭失承担相应的风险，该风险包括租金、占用费的损失，被告无需支付租金。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求提交了证据。对于原、被告对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证如下：原告举证4的通知，被告表示不清楚，经审查，该证据无原件核对，本院不予确认。原告举证6的《厂房租赁合同》，被告不确认，经审查，合同的相对方为案外人，在当事人未到庭确认的情形下，本院不予采证。本院经审理认定事实如下：2016年10月22日，被告向原告租赁红砖厂房（约370㎡，下简称红砖房）及该红砖厂房与另一厂房之间约4.2米宽的通道围蔽而成的建筑物（该建筑物前后用卷闸门，屋顶用石棉瓦顶覆盖，面积约130㎡，下简称卷闸门场地）作仓库使用。被告向原告承租租赁物的面积总体约为500㎡。原告于当日向被告交付了涉讼租赁物并收取了租金5000元。2016年11月19日，涉讼租赁物卷闸门场地被烧毁。2017年9月21日，本院立案受理金锋公司起诉佛山市南海区********股份合作经济社、彭奋、邝建华要求赔偿因火灾造成的财物损失一案，案号为（2017）粤0605民初14640号。本院于2019年8月15日出具（2017）粤0605民初14640号民事判决书认定事实如下：2016年12月14日，佛山市公安消防支队南海区大队出具南公消火认字[2016]第0028号火灾事故认定书，确定起火部分为广州金锋汽配有限公司起火仓库内西墙的墙体附近，且距北面卷帘门12.2米的区域，起火原因是彭奋组织周俭、梁振权、韦浩昌、阮振任及外号阿明共五人对与起火仓库一墙之隔的旧厂房进行改造，周俭及阿明在使用电焊机焊接铁架过程中，焊渣溅落在起火仓库内，引燃起火部位处存放的可燃物所致。（2017）粤0605民初14640号民事判决书判决邝建华需向金峰公司赔偿81790元。诉讼中，原告述称：涉讼租赁物未办理规划报建手续。佛山市南海区********股份合作经济社于2019年3月5日贴通知要求原告于2019年3月31日清空厂房，但是原告没有清空。原告根据通知认定被告于2019年4月初已将涉讼租赁物交回佛山市南海区********股份合作经济社。涉讼租赁物卷闸门场地被烧毁，但红砖房完好无损。被告在火灾后继续使用红砖房。诉讼中，被告述称：火灾后，被告在（2017）粤0605民初14640号案中诉请的货物损失的货物一直存放于红砖房内，后被佛山市南海区********股份合作经济社强制清空，但具体清空时间不清楚，被告在2019年10月底才知道场地被清空。红砖房内除存放被烧毁的货物外未进行其他货物的存放。火灾烧毁了红砖房内靠近卷闸门场地的办公室、洗手间、办公室与洗手间之间的通道，火灾亦烧毁了红砖房的部分屋顶，导致屋顶会漏水。诉讼中，原、被告均确认：原、被告未就涉讼租赁物的租赁事宜签订书面的租赁合同。涉讼租赁物已被拆除。另查一，原告在（2017）粤0605民初14640号案2019年8月1日的庭审答辩中表明被告拖欠原告租金并表示要另案主张。另查二，根据原告提供的火灾后现场图片显示，红砖房的围墙未被烧毁。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告述称涉讼租赁物未办理规划报建手续，被告亦未举证证明涉讼租赁物办理了规划报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，原、被告之间就涉讼租赁物形成的租赁合同无效。被告未举证证明其返还涉讼租赁物的时间，本院确认原告所述涉讼租赁物于2019年4月初被收回。虽然租赁合同无效，但被告在依合同占有使用租赁物期间，应参照合同约定的标准支付占有使用期间所产生的费用予原告。关于租金的标准，本院分析如下：原、被告未签订书面的租赁合同，原告主张双方约定的租金标准为9000元/月，但未能提供相应的证据，而原告在2016年10月22日交付涉讼租赁物时收取了被告租金5000元后至2016年11月19日发生火灾，将近一个月的时间，原告未再向被告收取租金亦未与被告签订租赁合同，基于上述情形，本院确认被告所述涉讼租赁物的租金标准为5000元/月。被告应向原告支付2016年10月22日至2016年11月19日按5000元/月标准计算的占有使用费。2019年11月19日，火灾发生后，涉讼租赁物有约130平方米的面积被烧毁，对被告占有使用涉讼租赁物确实造成了较大的影响，结合原告提交的涉讼租赁物被部分烧毁后的现场照片，本院酌定2016年11月20日至2019年3月21日的占有使用费按3000元/月计算。经核算，被告应向原告支付2016年10月22日至2019年3月21日的占有使用费88870.97元（5000元/月÷31天×29天＋3000元/月÷31×2天＋3000元/月×28个月）。扣减被告已支付的5000元，被告尚需支付83870.97元。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于诉讼时效，原告在被告起诉的（2017）粤0605民初14640号案中答辩称被告拖欠原告租金并表明另案主张，是原告向被告发出催收的意思表示，被告关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。另，原告的评估申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州金锋汽配有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费83870.97元予原告邝建华；二、驳回原告邝建华的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1942.1元，（原告已预交），由原告负担993.71元，被告负担948.39元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年五月八日书记员  成海欣