汕头市金平区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0511执异36号 案外人：许漫莹，女，汉族，1973年2月4日出生，住所地汕头市澄海区。 委托诉讼代理人:许漫哲,男，汉族，1976年6月13日出生，住所地汕头市澄海区，系案外人许漫莹胞弟。 申请执行人:陈小敏，女，1978年2月9日出生，汉族，住所地汕头市金平区。 委托诉讼代理人：郑豪，系广东沧桑律师事务所律师。 被执行人:陈乐伍，男，1971年6月19日出生，汉族，住所地汕头市澄海区。 被执行人:陈再喜，男，1945年4月14日出生，汉族，住所地汕头市澄海区。 被执行人:陈银卿，女，1948年2月16日出生，汉族，住所地汕头市澄海区。 被执行人:林少军，女，1972年1月9日出生，汉族，住所地深圳市福田区。 被执行人:汕头市澄海区沪美蓄电池有限公司，住所地汕头市澄海区324国道广益路33号猛狮国际广场写字楼第17层东侧，统一社会信用代码9144051519313424X1。 法定代表人:陈再喜。 被执行人:汕头市猛狮房地产有限公司，住所地汕头市澄海区广益路口，统一社会信用代码91440515594058444C。 法定代表人：陈再喜。 被执行人:广东猛狮工业集团有限公司，住所地汕头市澄海区324国道广益路33号猛狮国际广场写字楼第17-18层，统一社会信用代码914405157080452127。 法定代表人:陈再喜。 本院在审理申请执行人（原告）陈小敏与被执行人（被告）陈乐伍、陈再喜、陈银卿、林少军、汕头市澄海区沪美蓄电池有限公司、汕头市猛狮房地产有限公司、广东猛狮工业集团有限公司民间借贷纠纷一案中，本院依据已经发生法律效力的（2018）粤0511民初1094号《民事裁定书》，查封了汕头市猛狮房地产有限公司、广东猛狮工业集团有限公司名下的位于汕头市澄海区广益路33号猛狮国际广场商住楼B栋608房房产。现案外人对本院查封的上述房产提出书面异议。本院于2020年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称，2015年11月6日，案外人与汕头市猛狮房地产有限公司签署了一份《购房协议书》，约定由案外人向汕头市猛狮房地产有限公司购买位于汕头市澄海区广益路33号猛狮国际广场商住楼B608号房房产，总房款为558261元。《购房协议书》签署同日，案外人通过POS刷卡方式，向汕头市猛狮房地产有限公司支付了全部购房款。2018年1月13日，汕头市猛狮房地产有限公司即将该房产交付案外人使用，双方办理了物业交接手续，案外人接收了该房产。案外人还于同日与汕头市猛狮物业管理有限公司签署了《前期物业管理服务协议》、《装修管理服务协议书》，并缴纳了相应的物业管理费。近期，案外人从汕头市猛狮房地产有限公司得知所购买的B608房房产已被汕头市金平区人民法院（2018）粤0511民初1094号案件查封。现案外人提出异议，请求法院解除对B608房房产的查封，具体理由如下：一、案外人与汕头市猛狮房地产有限公司达成的购买汕头市澄海区广益路33号猛狮国际广场商住楼B608号房房产的《购房协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。《购房协议书》虽约定双方在一定期限内签订正式《汕头市商品房买卖合同》，但《购房协议书》已经具备房屋买卖合同的主要条款，当事人依据协议内容负有支付房屋价款及交付房屋义务，故《购房协议书》应当认定为合法有效的房屋买卖合同。二、案外人已经向汕头市猛狮房地产有限公司支付了全部购房款，并办妥房屋交付手续，实际占有并使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等相关法律法规司法解释的规定，案外人对涉案房产所享有的权利足以排除执行。三、汕头市猛狮房地产有限公司及本案其他被告与异议相对人之间的纠纷应由当事各方自行去解决，案外人作为异议人，与该案毫无关系，并无过错。且本案中陈乐伍、陈再喜、陈银卿、汕头市澄海区沪美蓄电池有限公司等被告均有大量其他财产（包括但不限于上市公司广东猛狮新能源科技股份有限公司的巨额股票）可供执行，异议相对人完全可通过对其他财产的执行保障自身的债权。综上,案外人请求解除对属于案外人所有的位于汕头市澄海区广益路33号猛狮国际广场商住楼B608号房房产的查封措施。 申请执行人辩称,一、异议人的证据不能证明异议人在查封前签订了购房合同，且已经支付了全部房款，并完成交付。1、无法证明异议人与被执行人在查封前签订了购房合同。异议人的购房协议书，只有异议人与被执行人双方的签章，由于异议人是本案的当事人，被执行人在本案中具有明显的利益关系，无法证明该合同的真实性。《城市房地产管理法》第36条规定，房地产转让，当事人应当办理权属登记。异议人的购房合同，未依法办理合同鉴证或者预售登记。因此无法证明其真实性。 2、无法证明涉案房产已经实际交付。《汕头经济特区住宅专项维修资金管理办法》第12条规定，未交存住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购房人。异议人没有住房维修基金的缴纳凭证，不符合交房的条件。预缴的物业费，只是物业公司的单方证明，没有银行转账，没有发票。异议人没有水电发票，应证了涉案房产在查封前没有实际交付。 3、异议人部分付款没有没有银行付款证明,有银行记录的也无法证明支付的是涉案房产的购房款。异议人没有提供银行转账单，也没有开发商开具的购房发票予以应证，大额付款没有付款记录，不符合日常生活习惯。因此无法证明支付房款的事实。 二、退一万步讲，即便存在交易，异议人也存在明显过错。《城市房地产管理法》第36条规定，房地产转让，当事人应当办理权属登记。如果涉案房产2015年就已经出售，异议人早该办理过户登记。经查，2018年1月23日涉案房产已经登记在被执行人的名下。异议人对房屋情况不闻不问，不办理房产登记，任由被执行人将自己财产占为己有，存在明显的过错。 三、异议人应当对其交易进行充分的举证，排除合理怀疑。 执行异议的举证责任在异议人。物权公示制度，是物权的基本原则，申请执行人依据公示的物权对被执行人名下的财产进行查封，正当合法。执行异议，只是特例的纠错制度，异议人应当充分举证排除产权登记的效力。本案的购房合同没有合同备案，房产不符合交付条件，没有直接、完整的付款单据，也没有购房发票，不能证明异议人实际发生购房交易。 综上，异议人提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的条件。请求法庭不予支持异议人的执行异议申请！ 本院查明,申请执行人陈小敏于2018年6月22日向本院提出财产保全的申请。经审查,本院依法作出（2018）粤0511民初1094号《民事裁定书》，裁定:“查封、冻结被告陈乐伍、陈再喜、陈银卿、林少军、汕头市澄海区沪美蓄电池有限公司、汕头市猛狮房地产有限公司、广东猛狮工业集团有限公司名下价值以67000000元为限的财产。”依据该裁定，本院于2018年6月25日查封了汕头市猛狮房地产有限公司、广东猛狮工业集团有限公司名下的位于汕头市澄海区广益路33号猛狮国际广场商住楼B608号房房产,查封期限三年。 案外人于2015年11月6日与被执行人汕头市猛狮房地产有限公司签订了一份《购房协议书》，约定：案外人向被执行人汕头市猛狮房地产有限公司购买位于汕头市澄海区广益路33号猛狮国际广场商住楼B608号房产，面积83.22m2’总房款558261元。同时，还约定：双方已对所售商品房的全部信息作充分沟通和交流；本协议为临时购房协议，双方依照本合同签订正式的《汕头市商品房买卖合同》。被执行人汕头市猛狮房地产有限公司出具《收款收据》，确认收到案外人购买汕头市澄海区广益路33号猛狮国际广场商住楼B608号房房产购房款。并签订《前期物业管理服务协议》、《装修管理服务协议书》，办妥交房手续。 本院认为，案外人与被执行人汕头市猛狮房地产有限公司就买卖汕头市澄海区广益路33号猛狮国际广场商住楼B608号房房产签订的《购房协议书》，是双方当事人自愿、真实意思表示，没有违反法律的规定。案外人依约交付房款，并接受该房产。被执行人汕头市猛狮房地产有限公司也开具了《收款收据》给案外人保管。买卖双方各自履行了《购房协议书》规定的权利义务。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人在本院查封之前已与被执行人汕头市猛狮房地产有限公司签订了合法有效的购房合同，也支付房款，虽该房产登记在被执行人汕头市猛狮房地产有限公司名下，未办理过户登记，但并非案外人自身的原因。案外人的权利足以排除本院所执行的物权，其享有主张该房产的权利。因此，案外人所提出的异议理由成立，于法有据，本院依法予以照准。 据此，本院依据（2018）粤0511民初1094号《民事裁定书》查封的上述房产应中止执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于》第二条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（二）项,第二十八条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下: 中止对被执行人汕头市猛狮房地产有限公司、广东猛狮工业集团有限公司名下的位于汕头市澄海区广益路33号猛狮国际广场商住楼B608号房房产的执行。 案外人、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  杨少琼 审判员  卢俊生 审判员  姚允玉 二〇二〇年四月二十九日 书记员  方 洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百五十四条第一款第（十一）项裁定适用于下列范围： …… （十一）其他需要裁定解决的事项。 …… 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条第一款第（二）项人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： …… （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； …… 第二十八条金钱债券执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。