户外游 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初2394号原告：马婕，女，汉族，1985年2月20日出生，住西安市雁塔区。 被告：西安西水置业有限公司。住所地：西安市莲湖区。法定代表人：雷雨辰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。原告马婕与被告西安西水置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马婕、被告西安西水置业有限公司的委托诉讼代理人叶竞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马婕诉称，原告与被告于2016年3月9日签订了《房屋买卖合同》，合同编号:Y16082331。合同约定原告购买被告位于西安市高新区XX路XX号XX栋XX单元XX号房的房屋一套，房屋总价款为774806元。交房日期最晚为2016年12月31日，如有延期，被告按每日万分之三对原告进行赔偿。由于被告管理及施工延误的原因（期间并无不可抗力等因素），造成实际交房时间为2017年11月7日，比合同约定时间延迟311日。根据合同约定，被告需按照每日违约金房屋总价774806元×0.0003＝232.4元的标准，向原告赔偿合计人民币232.4×311天＝72276.4元。在被告比合同约定时间延迟311日期间内，原告因此情况导致租房，维权，车马费，误工费等产生其它损失1万元，与延期交房违约金共计82276.4元。2017年11月7日被告将房屋向原告正式交付后，后经实勘房屋面积并未达到合同约定面积，被告承认有面积差1.17平方米，但不向原告足额赔偿，要求签署不平等协议，不签就不赔偿。双方合同约定，楼内电梯使用蒂森克虏伯电梯，但实际房屋交付后，原告发现安装的电梯为蒂森克虏伯制造，并非合同中约定的蒂森克虏伯电梯，此电梯的知名度与美誉度，使用中的体验感，舒适度均不及合同约定电梯，且比原合同约定电梯便宜。至今没有办理房产证的消息，不知道会延期到什么时候。故请求法院判令：1、被告支付原告延期交房违约金72276.4元，其他损失1万元，共计82276.4元；2、被告按照合同约定每平方米6709.44元的标准向原告支付面积差价款7850元；3、被告支付原告电梯安装违约金5000元；4、被告赔偿原告逾期办理房屋产权证违约金，违约金以774806元为基数，按照日万分之一自2019年5月28日计算至办理完房屋产权证书时止，暂计算至起诉之日为5501.08元；5、被告承担本案诉讼费用。被告西安西水置业有限公司辩称，一、截止涉案房屋实际交付之日，被告并未构成迟延交付，故原告主张实际交房之前（含实际交房之日）的逾期交房违约金无事实依据。且原告所主张的该期间逾期交房违约金亦过分高于其损失，依法应予调低。（一）、被告曾告知原告交房时间推至2017年8月，且已就此取得原告的同意和谅解，属双方协商一致对交房时间的变更。（二）、涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月31日的基础上再顺延416天，故截至2017年11月7日实际交付之日尚不构成迟延交房。（三）、原告至今未缴纳大修基金，被告依法、依约可以不向原告交房，原告主张逾期交房违约金无事实依据。按照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条之规定，涉案合同的正确履约顺序应当是原告先交存首期房屋专项维修资金，被告后向原告交付房屋。双方在涉案商品房买卖合同中，也数次明确了前述履约顺序，被告甚至已在合同中明确告知原告相关文件的获取途径。然而在实际履约中，原告至今都未交存首期房屋专项维修资金，故被告有权拒绝向原告交付房屋，并不构成逾期交付，原告无权要求被告为此承担逾期交房违约责任。（四）、原告将维权成本、交通费、误工费等纳入损失赔偿范围没有法律依据，且对其所主张的租金损失负有举证责任，在主张损失赔偿的同时又主张违约金没有法律依据。首先，原告将维权成本、交通费、误工费等纳入损失赔偿范围没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，逾期交房的损失只参照租金标准确定，并不包含原告所称维权成本、交通费、误工费等损失。因此，原告将该等费用计入其损失范围没有法律依据。其次，原告对其主张的租金损失负有举证责任，举证不能应当承担不利后果。再次，原告同时主张违约金与损失赔偿没有法律依据，也与损失填平原则相悖。损失填平原则是民事损害赔偿的基本原则，原告同时主张违约金和损失赔偿，必然导致最终的赔偿数额高出其实际损失，与前述基本原则相悖，没有法律依据，不应支持。（五）、原告主张的逾期交房违约金过分高于其损失，依法应予调低。涉案合同约定的逾期交房违约金标准为每天以总房款的万分之三计，每月约为6970元，明显高于其在同地段租房所需支付的租金（参考西安市拆迁安置中的过渡费标准，约为10元/㎡/月，结合涉案房屋面积，约为115.48平方米＊10=1154.8元/月）。按照《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，被告有权要求调低。二、关于原告所主张的延期办证违约金诉请，被告认为:（一）、涉案房屋至今未办理产权证系因原告至今未向被告提供办理房屋所有权证书所必须具备的资料所致，故其无权要求被告承担逾期办证违约金。（二）、涉案房屋至今虽未办理房产证，但并未给原告造成实际损失。既然没有实际损失，则原告主张的延期办证违约金显然过高。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款之规定，被告有权要求对原告主张的该项违约金予以减少，甚至全部驳回。三、涉案房屋所在楼栋安装的电梯符合合同约定且检验合格，原告要求支付电梯安装违约金没有事实依据和合同依据。四、原告计算的面积差价不符合合同约定。五、被告代原告缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用2640元及前述资金占用期间相当于同期银行贷款利息的损失（从2017年11月8日计至付清之日，暂计至庭审当天2020年5月6日为316.98元=2640＊4.75％/360＊910天）应当从原告的诉请中扣减。经审理查明，2015年5月，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定原告购买西安市高新区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，房屋建筑面积115.48平方米，每平方米6709.44元，总房款为774806元，付款方式为买受人应当于2016年6月30日前支付首期房价款234806元，余款540000元向银行申请贷款支付；合同第八条约定，买受人未按约定时间付款，逾期超过九十日后，出卖人有权解除合同；合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；买受人在办理房屋入住手续时，应当向出卖人出示房屋专项维修资金交存凭证；未能提供交存凭证的，出卖人可以拒绝将房屋交付使用。第十二条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第十三条约定，该房屋交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，买受人与出卖人按照建筑面积计算该商品房房价款，建筑面积差异超出正负0.5%的，双方就面积差异签订补充协议，据实结算房屋价款。合同第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人可以要求出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定部分约定，电梯品牌为蒂森克虏伯。合同附件十二第五条对合同第九条的补充约定，经买卖双方协商一致，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人交付房屋的必要条件是买受人已签订备案合同并按合同规定缴纳全部房款（若为按揭付款方式，则除首期款外，还包括银行已将全部按揭贷款划入出卖人账户）。合同签订后，原告于2016年3月9向被告交纳首付款20000元；于2016年3月25日向被告交纳首付款214806元，以上共计234806元。剩余房款540000元由原告申请银行贷款，该款项于2016年9月由贷款银行转入被告公司账户。2017年10月31日，被告通过EMS方式通知原告收房，原告于2017年11月7日收房。庭审中，原告明确其要求被告支付延期交房违约金按以774806元为基数，按照每日万分之三，从2016年12月31日计算至2017年11月7日，共计72276.4元， 其他损失包括误工费、交通费、租房维权费用。另查，据原告提交的《建筑物实测分户平面图》显示，案涉房屋的建筑面积实测为114.31平方米。原告未缴纳涉案房屋的大修基金。再查，被告为涉案房屋所在楼宇安装的是蒂森克虏伯制造的尚途电梯,该电梯经西安特种设备检验检测院检验合格。蒂森克虏伯电梯（上海）有限公司（以下简称蒂森克虏伯公司）出具证明，证明被告开发的西水·水岸阳光项目使用的电梯系其公司生产的电梯型号。又查，案涉房屋尚未办理初始登记和房地产权证，亦未取得建设工程竣工验收备案证明文件。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、付款凭证、建筑物实测分户平面图、证明、检测报告及双方当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。现原告已向被告履行了支付购房款的义务，被告应按合同约定时间向原告交付房屋。虽双方在合同附件中将交房条件变更为所在楼栋经验收合格，但依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定和《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，未达到法律规定的交付条件，被告的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。关于被告辩称违约金约定过高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于被告原因，案涉房屋至今未达到交付条件，其违约行为明显，应当承担违约责任。根据双方的履约情况及过错程度，合同约定的日万分之三的逾期交房违约金标准过高，本院酌情降至日万分之一。被告应以原告已支付房价款为基数，即以774806元为基数，按日万分之一的标准向原告支付2017年1月1日至收房日即2017年11月7日的逾期交房违约金24018.99元。关于西水公司辩称双方协商一致将交房时间推至2017年8月一节，因无证据佐证，故该项辩称，本院依法不予采信。关于被告辩称涉案工程因不可抗力导致工期延误一节，被告作为开发商，对于工期延误事由应该能够预见，并能预先在合同期限中扣除，并且西安普迈项目管理有限公司不是认定不可抗力的法定机构，被告未提交其他充分确实证据予以佐证，且被告至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，导致案涉房屋至今未达到交付条件，违约行为明显，故对被告该项辩称本院依法亦不予采信。关于原告要求被告支付面积差价款一节，根据实测报告的显示，案涉房屋的实测面积为114.31平方米，面积差异已超出正负0.5%，实际总房款为766956.09元，故被告应向原告还房屋面积差价款7849.91元。关于原告要求被告支付其电梯安装违约金5000元一节，合同约定的电梯品牌为蒂森克虏伯，被告为涉案房屋所在楼宇安装的电梯系蒂森克虏伯制造的尚途电梯，符合合同约定，且该电梯经西安特种设备检验检测院检验合格，故原告要求被告支付电梯安装违约金5000元的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办理房屋产权证书违约金一节，被告于2017年11月7日向原告交付了房屋，根据合同约定，被告应在商品房交付之日起365个工作日，即2019年4月25日前为原告办理所购房屋的《房地产权证》,但至今被告尚未取得原告所购房屋所在的整栋楼的《房地产权证》，故被告尚不具备为原告办理所购房屋权属证书的条件，故对原告要求2019年5月28日起每日按照原告已付购房款总额（774806元）的万分之零点一向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金的诉请，本院予以支持。在被告向原告退还房屋面积差价款7849.91元后，逾期办理房屋产权证书违约金以766956.09元为基数，按照每日万分之零点一支付至实际给付之日。关于原告要求被告支付误工费、交通费、租房维权费用共计10000元的诉请，因原告未提交证据证明，故对该诉请，本院不予支持。关于被告辩称被告代原告缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用等费用，因与本案不是一个法律关系，不能合并处理，被告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告马婕支付2017年1月1日至2017年11月7日的逾期交房违约金24018.99元。二、被告西安西水置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告马婕支付房屋面积差价款7849.91元。三、被告西安西水置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告马婕支付逾期办理房屋产权证书违约金（违约金分段计算，以774806元为基数，按照每日万分之零点一，自2019年5月28日计算至被告向原告退还房屋差价款之日；自被告向原告退还房屋差价款之次日至实际给付之日，以766956.09元为基数，按照每日万分之零点一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告马婕的其余诉讼请求。本案案件受理费2313元，由原告负担1300元，由被告承担1013元。因原告已预交，故被告应在履行判决义务时将其负担的案件受理费一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    卢      帆人民陪审员    许  小  玺人民陪审员    李  连  林 二〇二〇年 五 月二十五日                  书  记  员    王  雪  冰 打印：相丽华       校对：王婉柔        2020年  月  日送达1