云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3094号上诉人（一审原告、反诉被告）：云南城投龙江房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北京路延长线龙泉街道办事处五楼518号。法定代表人：曹雷，系公司执行董事。委托诉讼代理人：刘鸿超，建纬（昆明）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马屹然，建纬（昆明）律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：肖俊，女，1992年2月26日出生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。上诉人云南城投龙江房地产开发有限公司（以下简称“龙江公司”）因与被上诉人肖俊房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初10818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。龙江公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持龙江公司的一审全部诉讼请求；一、二审案件受理费由肖俊承担。事实和理由：肖俊不能办理银行贷款构成违约，一审法院在认定该事实的情况下，未按合同约定支持龙江公司关于违约金的主张错误；合同中约定了关于律师代理费的承担，龙江公司委托建纬（昆明）律师事务所代理了本案诉讼，肖俊应依约应承担龙江公司为本案诉讼而产生的律师代理费，但一审法院未予支持；一审法院判令龙江公司承担反诉费用有误。综上，请求二审法院支持龙江公司的上诉请求。肖俊答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。龙江公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年6月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：中坝74-2-1903备案编号：5301012018062300791）；2.判令肖俊向龙江公司支付违约金117000元（合同解除后，从龙江公司向肖俊退还己付款中直接扣除）；3.判令肖俊向龙江公司支付本案律师代理费43788.81元（合同解除后，从龙江公司向肖俊退还己付款中直接扣除）；4.判令肖俊承担本案全部诉讼费。肖俊向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：中坝74-2-1903）；2.判令龙江公司退还肖俊已支付的购房首付款404848元；3.判令龙江公司自2018年6月24日之日起至退还全部款项之日止的利息，暂计至2019年10月14日为25133元（以本金404848元按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算477天）；4.本案诉讼费由龙江公司承担。一审法院经审理确认以下事实：2018年6月23日，龙江公司（出卖人）与肖俊（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：中坝74-2-1903，备案编号：5301012018062300791），约定由肖俊购买龙江公司开发的城投湖畔四季城-琴园（中坝7号地块）Ⅲ第4幢2单元19层1903号房屋，房屋预测建筑面积为125.33平方米，总价款为1574848元；买受人应当于2018年6月23日前支付首期房价款324848元，占全部房价款的20.63%，余款1250000元向昆明市盘龙区农村信用合作联社龙头街信用社申请贷款支付；买受人承诺签订本合同前已向该金融机构确认按揭贷款方式的可行性，并符合该金融机构的贷款条件；买受人应于本合同签订之日起30日内，将按揭贷款手续办理完毕，否则出卖人有权解除合同，买受人按照应付款的10%支付违约金，违约金及已发生的交易相关税费从买受人已付房款直接扣除，余款退还买受人；如因买受人原因（包括但不限于提供资料不符合申请贷款银行的要求或有不良信用记录、有逾期供款记录、首付比例未达银行要求等）造成金融机构批准的贷款金额低于买受人申请贷款金额或不同意向买受人提供按揭贷款的，出卖人有权向买受人催告通知补足差额部分的购房款或付清全部剩余应付购房款项，买受人需在催告通知送达15日内补足差额部分的购房款或付清全部剩余购房款项，同时办妥相关手续；逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同应当书面通知买受人，自解除合同通知送达之日本合同解除。买受人支付全部剩余应付购房款百分之十的违约金，违约金自买受人已付款中直接扣除。因买受人违约合同被解除的，出卖人有权在应退款项中扣除买受人应承担的违约金、利息及出卖人的其他损失（包括诉讼费、律师费、保全费、担保费、差旅费、公证费等）。同日，案涉房屋办理商品房买卖合同登记备案。肖俊于2018年6月23日向龙江公司支付购房款324848元，于2018年7月4日向龙江公司支付购房款80000元。后肖俊因个人原因未获得银行贷款，亦未向龙江公司支付剩余购房款。另查明，昆明市盘龙区人民法院于2019年6月18日公开开庭审理（2019）云0103民初3087号肖俊诉龙江公司商品房销售合同纠纷一案，龙江公司于庭审中陈述：根据惯例，龙江公司是在将肖俊贷款资料提供给银行初审，银行初审通过后龙江公司才与肖俊签订合同并备案，肖俊贷款未能办理的原因是银行认为肖俊系单身贷款，有风险。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，龙江公司与肖俊签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同中约定如因肖俊个人原因导致金融机构批准的贷款金额低于其申请贷款金额或不同意提供按揭贷款的，肖俊需在龙江公司催告通知送达15日内补足差额部分的购房款或付清全部剩余购房款项，逾期超过30日，龙江公司有权解除合同。而肖俊在2018年7月4日追加首付款80000元后未再支付剩余贷款，龙江公司有权自2018年8月3日起的一年内行使解除权，但龙江公司并未提交证据证明其在该段期间内通知肖俊解除合同，故龙江公司的合同解除权已经消灭，但双方于庭审中均同意解除案涉合同，故对于龙江公司及肖俊要求解除《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：中坝74-2-1903备案编号：5301012018062300791）的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，因案涉合同已经解除，故龙江公司应当将基于合同收取肖俊的购房款404848元退还肖俊，肖俊应当协助龙江公司办理注销《商品房购销合同》备案手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，肖俊未按合同约定向龙江公司支付购房款，已经构成违约，应当承担违约责任。肖俊主张其在反复确认符合贷款条件的情况下才签订了《商品房买卖合同》，不应当承担未能办理贷款支付剩余购房款的责任，但龙江公司作为开发商，并不具有协助肖俊办理贷款的义务，最终未能办理贷款亦并非因其原因导致，且本案所涉房屋买卖合同约定通过按揭贷款支付剩余款项也仅仅是肖俊履行付款义务的一种方式，而非为必须方式，肖俊在无法办理按揭贷款的情况下，仍可以采取其他方式支付剩余的购房款；加之承担违约责任的前提是未按合同约定履行义务或履行合同义务不符合约定，如不具备法定或约定的免责事由，则并不影响违约责任的承担。综上，肖俊未按合同约定支付购房款，存在违约的事实，且双方并未约定如贷款无法办理肖俊可以无需承担逾期付款的责任，故对于肖俊的该项主张不予认可。虽然合同中约定了买受人迟延付款超过30日的应支付全部剩余应付购房款百分之十的违约金，但在龙江公司并未举证证明其实际损失的情况下，该标准明显超过其未按时取得购房款的损失，加之肖俊对该违约金标准提出异议，故综合案涉合同的履约情况、肖俊的过错程度等因素,酌情支持肖俊向龙江公司支付违约金5000元。对于肖俊主张的资金占用期间的利息，因本案合同系双方合意解除，且贷款无法办理系肖俊个人原因导致，龙江公司并不存在违约行为，故对于肖俊的该项诉讼请求不予支持。对于龙江公司主张的律师费，因龙江公司并未提交证据证明该部分费用实际产生，故对于该项诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》，《最高人民法院关于审理的解释》第九十条之规定判决：一、解除龙江公司与肖俊于2018年6月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：中坝74-2-1903，备案编号：5301012018062300791）；二、肖俊于本判决生效之日起十日内协助龙江公司办理注销《商品房购销合同》备案手续；三、龙江公司于本判决生效之日起十日内退还肖俊购房款404848元；四、肖俊于本判决生效之日起十日内向龙江公司支付违约金5000元；五、驳回龙江公司的其他诉讼请求；六、驳回肖俊的其他诉讼请求。本诉案件受理费3516元，由龙江公司承担3407元，由肖俊承担109元。反诉案件受理费3875元，由龙江公司承担3649元，由肖俊承担226元。二审中，双方未提交新的证据。经审理，双方对一审法院认定的案件事实无异议，本院依法予以确认。根据诉辩主张，归纳争议焦点：一、肖俊应否按合同约定向龙江公司支持违约金117000元？二、肖俊应否承担龙江公司为实现债权而支出的律师代理费？针对争议焦点一：本院认为，《商品房屋买卖合同（预售）》有双方当事人签字确认，系双方当事人的真实意思表示，合同成立且有效，对双方当事人具有拘束力。合同签订后,因肖俊系自身原因不能办理银行贷款，以致双方同意解除合同。虽根据交易惯例龙江公司协助肖俊将资料提供给银行进行初审，但能否办理银行贷款不是龙江公司所能决定，办理银行贷款亦不是龙江公司的合同责任，且贷款只是支付购房款的方式之一，故肖俊不能支付剩余购房款构成违约，应当承担违约责任。鉴于龙江公司未提交证据证明其损失，且肖俊提出龙江公司主张的违约金过高，本院酌情认定肖俊向龙江公司支付违约金2万元，一审对此认定不合理，本院依法予以调整。针对争议焦点二：本院认为，虽双方在《商品房屋买卖合同（预售）》中对律师代理费的承担进行了约定，但龙江公司未提交证据证明该费用已实际发生，龙江公司的该项主张不应得到支持，一审对此认定无误，本院依法予以维持。综上，龙江公司上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》，《最高人民法院关于审理的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初10818号民事判决第一、二、三、六项，即：“一、解除原告（反诉被告）云南城投龙江房地产开发有限公司与被告（反诉原告）肖俊于2018年6月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：中坝74-2-1903，备案编号：5301012018062300791）；二、被告（反诉原告）肖俊于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）云南城投龙江房地产开发有限公司办理注销《商品房购销合同》备案手续；三、原告（反诉被告）云南城投龙江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）肖俊购房款404848元；六、驳回被告（反诉原告）肖俊的其他诉讼请求。”二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初10818号民事判决第四、五项，即：“四、被告（反诉原告）肖俊于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）云南城投龙江房地产开发有限公司支付违约金5000元；五、驳回原告（反诉被告）云南城投龙江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”三、肖俊于本判决生效之日起十日内向云南城投龙江房地产开发有限公司支付违约金20000元；四、驳回云南城投龙江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费3516元，由云南城投龙江房地产开发有限公司承担1406.4元，由肖俊承担2109.6元；反诉案件受理费3875元，由云南城投龙江房地产开发有限公司承担3649元，由肖俊承担226元；二审案件受理费3516元，由云南城投龙江房地产开发有限公司承担1406.4元，由肖俊承担2109.6元。本判决为终审判决。审判长 杨 雪审判员 邓林春审判员 姚 丹二〇二〇年五月十三日法官助理王本福书记员王雨薇