贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0123民初2356号原告：马继刚，男，1980年02月28日出生，汉族，住贵州省修文县。原告：刘忠贵，男，1970年01月12日出生，汉族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：马成武，贵州泉湖律师事务所律师。被告：范后军，男，1971年03月02日出生，汉族，住贵州省修文县。被告：刘明宇，男，1977年03月18日出生，汉族，住贵州省修文县。第三人：童光仙农村承包经营户。代表人：童光仙，女，1953年01月02日出生，汉族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：黄锟，贵州贵翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹仕梅，贵州贵翔律师事务所律师。原告马继刚、刘忠贵与被告范后军、刘明宇，第三人童光仙农村承包经营户（以下简称童光仙户)租赁合同纠纷一案，本院于2019年09月27日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告马继刚、刘忠贵的委托诉讼代理人马成武，被告范后军、刘明宇，第三人童光仙户的委托诉讼代理人黄锟、尹仕梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马继刚、刘忠贵向本院提出诉讼请求：1.请求依法变更原、被告2015年04月03日签订的《租赁合同》第四条租金360000.00元变更为210000.00元。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年04月03日签订《租赁合同》约定，原告租用被告位于修文县旁（小岩口路口处）的场地开办公司销售汽车。双方签订合同时场地面积为3000平方米，场地使用两年多后，政府征收了部分场地，征收面积为850平方米。因被告出租给原告的场地来源于租用汪某和陶某松两家的土地，现汪某家土地被征收850平方米后，余下的土地因被告没有向出租方支付租金被收回，被告出租给原告的场地就只有陶某松家的土地，面积为1709.45平方米。原、被告双方在租赁合同中约定的每年的租金是按3000平方米、每月每平方米100.00元计算，12个月的租金为360000.00元。现被告出租给原告的场地被部分征收，以及原出租土地的出租方收回部分土地后，只剩下1709.45平方米，按每平方米10.00元计算，每月租金是17094.50元，一年12个月的租金为205134.00元。原告出租场地面积减少后，原告多次与被告协商变更租金无果。特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告范后军辩称，1.原告诉称租用场地面积减少，但实际没有减少，虽然靠人行道的一部分被征收，但其余部分可以继续正常使用，靠人行道部分只要不妨碍行人通行，可以继续正常使用；2.双方签订合同表明，每年增长百分之十的租金，超过三十天违约金是百分之三十，被告并没有增长租金，原告逾期支付租金也未支付违约金。被告刘明宇辩称,与被告范后军的答辩意见一致。第三人童光仙户向本院提出诉讼请求：确认被告范后军、刘明宇与原告马继刚、刘贵忠与2015年04月03日签订的《租赁合同》无效。事实和理由：二被告出租给原告的土地，系被告刘明宇向第三人承租的耕地，第三人对案涉土地依法享有承包经营权。二被告未经第三人同意，擅自将刘明宇向第三人承租的土地转租给原告用于建房和销售汽车，第三人知道后当即提出反对，并明确表示将土地收回，刘明宇自2017年以来一直未向第三人支付土地租金，事实上已对案涉土地不再享有承租权。日前，因法院公开审理本案，第三人才知道被告刘明宇竟然将其已不再享有承租权的案涉土地继续出租给二原告使用至今，被告刘明宇无权处分的行为已严损害第三人合法权益，本案判决结果与第三人具有直接利害关系，故申请参加诉讼，提出前述诉讼请求。针对第三人的诉讼请求，二原告共同答辩称，第三人要求确认案涉租赁合同无效的理由不成立。针对第三人的诉讼请求，二被告共同答辩称，1.原、被告签订租赁合同租赁的土地确实有部分是第三人的，是被告刘明宇从第三人处承租的，二被告修建洗车场的土地是二被告分别从第三人即案外人陶某某家承租的；2.在二被告转租给二原告的时候，第三人是知晓的，其并未提出异议，未提出要将其土地收回；3.第三人出租给二被告的土地在2017年就被征收了，不存在要支付租金的问题。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《租赁合同》及附件、《关于白龙大道旁市政洗车场经营方案事项的申请》、《修文县麦修线小岩口进城路口洗车场建设协议》、《会议纪要》及会议签到册、《承诺书》（2017年11月10日）、《修文县良知大道该扩建工程项目征地补偿款兑现表册（新春村）》、图纸2份；被告范后军提交的《土地租用协议》（2014年03月23日）、《承诺书》；第三人提交的常住人口登记卡、《农村土地承包经营权证》、《土地租用协议》（2014年03月22日）等证据，经庭审质证，对方当事人对证据的真实性均无异议，上述证据均来源合法、客观真实，能证明相应的案件事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年，被告范后军、刘明宇为合伙修建洗车场，分别从陶某松、童光仙两户农户手中承租了位于修文县一侧）相邻的两宗承包地，从陶某松户承租的土地为1709.45平方米、合2.5642亩，从童光仙户即第三人承租的土地为1302.06平方米、合1.9531亩，两宗承包地之间有一条属于集体所有的灌溉水沟。2014年03月22日，被告刘明宇作为乙方与第三人户内成员童光仙、汪某等人作为甲方签订《土地租用协议》约定：甲方将位于小路边的土地全部出租给乙方使用20年，20年后土地不被征用仍由乙方继续使用；第1年至第5年每年租金5000.00元，5年后每年租金8000.00元，8年后租金每三年涨25%，从2014年05月15日起开始计算，租金于每年05月15日前支付，如不支付，甲方可以收回土地及附属设施。同年03月23日，被告范后军也与陶红松户的相关成员签订了《土地租用协议》。之后，第三人与陶红松户将出租的土地交付二被告使用。2014年03月23日，被告范后军作为乙方与修文县住房和城乡建设局作为甲方签订了《修文县麦修线小岩口进城路口洗车场建设协议》，约定：乙方自愿在修文县进城路口修建洗车场，为市场化运作方式，由乙方负责修建洗车场涉及的所有费用，建成后自主经营，甲方负责设立卡点将进入该路段的脏车引入洗车场进行清洗；洗车场选址由住建局规划科负责；洗车场运营时间暂定两年，两年内若因城市建设需要拆除，甲方予以成本补偿，两年后若城市建设需要则为无偿拆除，不需拆除，乙方可继续经营。双方还约定其他权利义务。之后，被告范后军、刘明宇在其从陶某松户、第三人处承租的土地上合伙修建了洗车场。洗车场建成投入经营后约半年时间，被告范后军以洗车场资金投入较大，成本回收困难为由向修文县住房和城乡建设局提交《关于白龙大道旁市政洗车场经营方案事项的申请》，该局于2015年03月31日批准了被告范后军提出在洗车场内增加设施，在洗车的主要功能不变的情况下，引进资金，利用多余场地增设临时卖车及修车内容的洗车场经营方案。2015年04月03日，原告马继刚、刘忠贵作为乙方与被告范后军、刘明宇作为甲方签订《租赁合同》，该合同约定：“……甲乙双方就租赁场地从事机动车销售、维修等经营的事宜经协商达成如下协议：第一条：租赁地址乙方承租甲方大道旁（路口处）场地，地面面积3000（叁仟）平方米；房屋300（叁佰）平方米（此租赁场地拍有相片，见附件1）。……第三条：租赁期限1.自2015年4月3日起至2030年4月2日止，共计15年，如不被政府征用由双方协商解决。2.甲方为乙方提供2个月的免租装修期，……第四条：租金本合同租金试行现金支付制，第一年租金的支付时间为本合同签订之日起60日内支付，金额为人民币大写叁拾陆万元整（￥：360000.00元）；第二年租金的支付时间为第一年度结束前15天内将下一年度的租金一次性支付给甲方，以此类推。从第三年后起，租金每两年递增一次（以上一年租金为基础，递增上年租金的10%）。之后，二被告将出租的场地交付二原告使用。二原告在该场地上加盖一个大棚，进行贴瓷砖等装修后，用作汽车销售。2016年06月，由被告刘明宇与原告马继刚签订《场地租赁补充协议》约定，自2016年06月03日到2019年06月03日止降低租金为每年220000.00元。2017年11月，案涉场地从第三人处承租的土地有1.275亩因道扩建而征收。二原告认为其承租的场地面积减少应相应的减少租金，便就此与二被告协商变更租金无果，遂诉至法院。另查明，第三人出租给被告刘明宇的土地在第三人的土地承包经营权证上登记地名为“某家门口”面积为2.8亩，因修建麦修线公路而被征收一部分，剩余部分第三人出租给被告刘明宇。再查明，开庭审理中，原、被告双方当事人均表示同意按照原告方租用场地的现有实际面积计算租金。后二原告向本院提出对原告租用场地的现有面积进行测绘的申请，经本院依法委托后，二原告提出异议认为测绘无必要性，并且逾期未缴纳测绘费，鉴定程序终止。第三人主张二被告未经第三人同意擅自将刘明宇向第三人承租的土地转租给原告用于建房和销售汽车，第三人知道后当即提出反对并明确表示将土地收回的事实。但第三人自称日前因法院公开审理本案，第三人才知道被告刘明宇竟然将其已不再享有承租权的案涉土地继续出租给二原告使用至今，被告刘明宇无权处分的行为损害第三人合法权益，本案判决结果与第三人具有直接利害关系，故申请参加诉讼。第三人的陈述自相矛盾，且未提交相应的证据证明其知道二被告将刘明宇向第三人承租的土地转租给原告用于建房后当即提出反对并明确表示将土地收回的事实，故对第三人主张的该事实，本院不予采信。本院认为，本案争议的焦点为：1.第三人的诉讼请求有无法律依据；2.案涉场地租赁面积是否减少，租金应当作何变更。关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，二被告向第三人及案外人承租案涉土地后，经向相关部门申请修建成洗车场，后将该场地出租给二原告，二被告与二原告形成租赁合同关系。就场地所占的土地来说，第三人是部分土地的出租人，二被告是转租人，二原告是次承租人。虽然二被告的转租行为未经出租人同意，但因原被告达成的协议，是在并不脱离与原土地出租人租赁关系的情况下订立，是双方当事人的真实意思表示，因而二被告转租土地未经第三人同意的行为，并不影响其与次承租人订立的转租合同的效力。且第三人是当地居民，知道或者应当知道二被告转租的事实。现行合同法只规定了出租人与转租人的租赁合同在未经出租人同意情况下的合同解除权问题，而对转租人与次承租人之间的转租合同未经出租人同意情况下的效力问题未作规定，故不能因此认定原、被告之间的《租赁合同》无效。因此，第三人提出确认原、被告之间的《租赁合同》无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”案涉租赁场地在2017年11月确系部分被征收而致使面积减少，二原告可以要求减少租金。根据原告的诉讼请求，原告要求变更租金是递增前每年的基础租金。虽然案涉场地实际面积不止三千平方米，但原、被告双方签订租赁合同时约定按三千平方米计算，前三年的租金为360000.00元，三年以后即租金每两年递增一次，表明递增前的租金（以下简称基础租金）为每年360000.00元，即每平方米每年租金120.00元。经查，案涉场地被征收的土地面积为1.275亩，原、被告双方对此亦无异议，1亩等于666.67平方米，折算成平方数，为1.275×666.67平方米=850.00425平方米，四舍五入留整数，为850平方米；按照每平方米每年租金120.00元计算，为850×120.00元/年=102000.00元/年；即因案涉场地土地面积自2017年11月减少，此后基础租金每年应该减少102000.00元，为每年258000.00元（360000.00元-102000.00元=258000.00元）。虽然原、被告双方补充约定自2016年06月03日至2019年06月03日止降低为每年220000.00元，但从双方约定看，只限于该三年时间，原租赁合同约定的基础租金每年360000.00元以及每两年递增一次的约定并未有变更。双方约定降低租金的三年时间届满后，即自2019年06月04日起，应当恢复原租赁合同约定基础租金；在本院依法作出变更后，基础租金应为每年258000.00元。原告要求租金变更为210000.00元过低，对过低部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、第二百三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、自2019年06月04日起原告马继刚、刘忠贵与被告范后军、刘明宇于2015年04月03日签订的《租赁合同》第四条约定的租金360000.00元变更为258000.00元；二、驳回第三人童光仙农村承包经营户的诉讼请求；三、驳回原告马继刚、刘忠贵的其余诉讼请求。案件受理费3300.00元（原告预缴6700.00元），由被告范后军、刘明宇共同负担2244.00元，原告马继刚、刘忠贵负担1056.00元，退还马继刚、刘忠贵3400.00元。第三人童光仙农村承包经营户应当缴纳的案件受理费1650.00元（第三人预缴3350.00元），由第三人童光仙农村承包经营户负担，退还第三人童光仙农村承包经营户1650.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  饶伏龙人民陪审员  颜 娟人民陪审员  宋洪梅二〇二〇年五月十三日法官助理张维书记员吴瑶