山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1197号上诉人（原审原告、反诉被告）：太原市汾河景区管理委员会，住所地山西省太原市滨河东路中段**，统一社会信用代码×××。法定代表人：张**国，主任。委托诉讼代理人：李大庆，山西弘韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：段慧敏，山西弘韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：山西银畔餐饮管理有限公司，住，住所地山西省太原市小店区体育西路****商场**一社会信用代码×××。法定代表人：方衍泽，执行董事。委托诉讼代理人：宁慧娟，山西燃野律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳珍，山西燃野律师事务所律师。原审第三人：山西省宏图建设集团有限公司，住所地山西，住所地山西省太原市杏花岭区建设北路**用代码×××。法定代表人：余乃安，董事长。委托诉讼代理人：郑国玉，山西恒一律师事务所律师。原审第三人：太原市一尊皇牛餐饮有限公司，住所地山西省太，住所地山西省太原市小店区亲贤西街******码×××。法定代表人：冯胜利，执行董事兼总经理。上诉人太原市汾河景区管理委员会（以下简称汾景管委会）因与被上诉人山西银畔餐饮管理有限公司（以下简称银畔餐饮公司）、原审第三人山西省宏图建设集团有限公司（以下简称宏图建设公司）、原审第三人太原市一尊皇牛餐饮有限公司（以下简称一尊皇牛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于二O二O年三月二日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汾景管委会的委托诉讼代理人李大庆、段慧敏，被上诉人银畔餐饮公司的委托诉讼代理人宁慧娟、张艳珍，原审第三人宏图建设公司的委托诉讼代理人郑国玉到庭参加诉讼。原审第三人一尊皇牛公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。汾景管委会上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人银畔餐饮公司的反诉请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人银畔餐饮公司应当向上诉人支付诉求的全部房租，不应减免。上诉人在履行合同过程中不存在任何过错，上级通知关停的十个月是政府行为，上诉人只是按照政府的要求通知了银畔餐饮公司，上诉人对政府的行为不可预见，也不可控制不可避免，不存在过错。维修地下室的三个月期间的租金也不应当免收，维修地下室并不会导致银畔餐饮公司无法经营，银畔餐饮公司也没有提供因维修地下室导致无法营业的证据。一审法院判决免除该三个月的租金于法无据。政府修建立交桥的十五个月造成的影响营业也不是上诉人造成的，上诉人不可预见不可避免，属于银畔餐饮公司商业经营的风险，与上诉人无关，一审判决该期间的租金减半严重损害了上诉人的合法权益。二、被上诉人银畔餐饮公司的停业损失与上诉人无关，其反诉请求应予以驳回。银畔餐饮公司主张其在政府勒令停业和维修地下室期间的损失由上诉人承担没有法律依据，政府勒令停业并不是上诉人的过错，银畔餐饮公司停业期间的损失与上诉人也不存在因果关系。关于维修地下室的三个月，银畔餐饮公司并没有提供因维修地下室导致其停业的证据，从常理上讲，维修地下室也不会导致停业，更谈不上损失。并且，一审在判决免除十三个月房租的基础上，又判决上诉人承担十三个月期间银畔餐饮公司的员工工资和管理费，不合理不合法，使无辜的出租方承担了不应承担的责任。综上，一审判决存在严重错误，请求二审查清事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。银畔餐饮公司答辩称，一、上诉人汾景管委会提出的不应减免租金的理由不成立。（一）所谓“上级通知要求关停十个月系政府行为，其不存在过错，不应减免租金”。第一，法律明确规定，第三人原因导致的违约，违约责任仍由当事人承担。第二，本案租赁物的特殊性，决定了本案中因政府行为导致停业的租金应当减免。（1）国有资产是国家财产，因此以国有资产为标的签订的租赁合同，真正权利义务主体也应当是国家，签约方仅仅是代表，不是合同的真正权利义务主体。首先，本案的租赁物具有特殊性，其属于国有资产，受《事业单位国有资产管理暂行办法》调整。而根据上述管理办法第三条、第八条第四款规定，国有资产的所有者是国家，国有资产出租后的收益，也归国家。其次，事业单位在国有资产出租过程中，与国家之间是代理关系，代理国家对外以民事主体身份签订合同，履行义务。因此，本案中的房屋租赁合同真正的出租方是国家。（2）政府对国有资产作出的行政决定，对外代表的也是国家行为，最终形成的法律结果承担者也是国家。因此政府机关作为国家的职能机关，对外作出的行为当然代表的是国家。（3）结合本案，在国有资产管理中，国家先委托汾景管委会以事业单位身份出现与答辩人签订租赁合同，然后又委托其他政府机构，将国有资产做关停处理。虽然前后两个主体不同，但其行为都代表国家。如果本案是一起普通的民事案件，那么答辩人完全可以追加租赁物的实际权利义务主体作为诉讼当事人参与案件审理，查清案件事实。但本案具有特殊性，那就是租赁物是国有资产，而国有资产的实际权利义务主体是国家。国家在民事案件中也不能成为诉讼参与人。汾景管委会称关停行为是政府行为，与其无关；但其提起本案诉讼，是为国家主张租金。既然代表国家索要租金，就要先查清国家是否享有本案中关停十个月的租金权利。显然，关停十个月是国家的另一职能代表机构--政府代表国家作出的行为，既然国家让其代理主体作出关停行为，说明本案真正的出租权利义务主体--国家已经违约，不再按照约定提供适格房屋。那么根据合同权利义务对等原则，没有履行出租义务，自然不享有租金收益。所以，一审判令汾景管委会减免十个月的租金合法合理。退一步讲，如果让答辩人支付这十个月的租金，国家的租金得到了保障，但是因为国家的政府行为导致的答辩人十个月关停期间的租金损失，最终仍由国家来承担。在这种情况下，有必要按照汾景管委会的逻辑，让答辩人先支付这十个月租金，再由答辩人向代表国家作出责令关停行为的政府部门索赔吗？显然不合理，不仅没有化解矛盾，解决纠纷，还徒增了当事人诉累，浪费了司法资源。（二）所谓“维修地下室的三个月期间的租金不应当免收，因为维修地下室并不会导致被告无法经营”。一审庭审已经查明，答辩人经营期间地下室、库房不能正常使用。而答辩人的厨房、员工住宿用房均在地下室，维修期间，酒店厨房不仅不能正常使用，且答辩人为解决朝鲜籍员工住宿问题，不得不安排员工住进饭店包间。这种情况又怎么能正常营业？而且上述情况答辩人多次向汾景管委会反映，汾景管委会也认可。所以，其在二O一九年二月十四日的回复函中，将该三个月计算至其打算减免租金的二十八个月中。所以一审以上事实认定正确。（三）所谓“政府修立交桥的十五个月造成的影响，不应当减免租金”。虽然政府修路属于一种商业风险，但这种风险是合同签订时当事人无法预见到的。本案中，政府修路时间长达一年半之久，而答辩人的地理坐落导致其成为政府修路受影响最严重的单位。试想如果客户无法通过正常的道路通行到达答辩人处消费，势必会给答辩人的营业造成极大损失。如果仍然要求答辩人继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。一审法院综合考虑道路建设的期限及对承租人经营的影响程度，对答辩人在修路期间应付租金数额予以适当调整减少，符合民法通则规定的公平原则。而且司法实践中，有大量的案例都支持修路期间租金的减少。所以一审酌情减免租金符合法律基本原则。二、上诉人汾景管委会提出答辩人停业损失不应由其承担的理由不成立。首先，关于“政府勒令停业的损失”，依据合同法第一百二十一条，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。其次，关于“维修地下室期间的停业损失”，根据合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，答辩人之所以要维修地下室，完全是因为汾景管委会没有按照合同约定提供适格的房屋，导致答辩人使用房屋后，不得不自行修缮才能使房屋达到符合合同约定用于商业用途的标准。所以答辩人的损失应由上诉人承担。第三，关于“法院已经减免了答辩人租金，其不应再承担答辩人停业损失”。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，停业期间支出的必要费用当然也属于答辩人的损失。最后，答辩人作为一家经营饭店的承租单位，在承租房屋后不到三个月就被关停长达十个月，后来开了没多久又面临修路，时间长达一年半，后来刚开没多久又开始漏水、维修地下室。答辩人在这种经营环境下，亏损严重。本案中，答辩人在一审没有主张可得利益损失，只是希望能够保住成本不要有亏损。所以希望汾景管委会也能综合考虑本案答辩人的特殊情况，尽量减免答辩人租金。宏图建设公司述称，一审过程中对与我公司有关的事实已经查清，诉讼各方没有异议，一审判决没有判令我公司承担任何义务，上诉人汾景管委会也没有对我公司提出任何诉求，所以我公司对上诉请求不予答辩。一尊皇牛公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。汾景管委会向一审法院起诉请求：1．判令银畔餐饮公司向其支付租金15500000元；2．由银畔餐饮公司承担本案诉讼费。银畔餐饮公司向一审法院提出反诉请求：1．判令汾景管委会向其支付维修工程款425793.37元、停业损失9840050元；2．反诉费用由汾景管委会承担。一审法院认定事实：宏图建设公司原名称为“山西省宏图建设工程有限公司”。二O一三年七月三十一日，汾景管委会为出租方（甲方）、太原市滨河常林服务有限公司为受托管理方（乙方）、宏图建设公司为承租方（丙方）签订《（2013）第3号太原市行政事业单位国有资产租赁合同书》一份，合同约定，甲方将汾河景区内现有一处管理用房出租给丙方使用，甲方授权乙方行使出租资产的管理权，甲乙丙三方协商一致，签订本合同。租赁物为南1#景观楼（3147㎡），框架结构，租赁用途为商业。租赁期限为五年，从二O一三年八月一日起至二O一八年七月三十一日止。租金总额为17900000元，租金支付方式为：二O一三年一月二十日前缴纳2400000元，二O一四年一月二十日前缴纳2700000元，二O一五年至二O一七年每年于当年的一月二十日前缴纳3580000元，二O一八年一月二十日前缴纳2060000元。丙方应于上述租金交付期限前向甲方支付租金。丙方如逾期支付租金，除补交租金外，每逾期一日，应按日租金的二倍向甲方支付滞纳金。出租资产属于国有资产，所有权属国家，甲方是有限期资产使用权出租，乙方代为行使甲方委托的资产管理权，丙方在合同期限内有使用权。合同还约定了双方的其他权利义务条款。合同签订后，宏图建设公司支付汾景管委会租金2400000元。二O一三年八月一日，宏图建设公司（甲方）与一尊皇牛公司（乙方）签订关于《汾河景区项目合作协议》的补充协议，协议约定，甲乙双方合作设立银畔餐饮公司作为经营餐饮项目的经营主体，并将甲方承租的汾河景区南1号景观楼交由银畔餐饮公司使用，使用期限为二O一三年八月一日起至二O一八年七月三十一日止共计五年，并由银畔餐饮公司全面承接甲方在太原市行政事业单位国有资产租赁合同书（2013年第3号）中的全部权利、义务及责任，并独立承担租赁期间产生的全部债权债务。银畔餐饮公司或一尊皇牛公司向房屋出租方及时缴纳租金，五年期的租金总额为17900000元，租金支付方式为：二O一三年一月二十日前缴纳2400000元（已由甲方代为缴纳），二O一四年一月二十日前缴纳2700000元，二O一五年至二O一七年每年于当年的一月二十日前缴纳3580000元，二O一八年一月二十日前缴纳2060000元。合同还约定了其他条款。二O一三年八月二日，银畔餐饮公司在工商部门登记成立，并开始在租赁房屋内经营朝鲜银畔馆（朝鲜文化艺术馆）。二O一三年八月三日，汾景管委会向宏图建设公司出具《关于同意变更缴费单位的函》一份，确认其同意将《（2013年）第3号太原市行政事业单位国有资产租赁合同书》中的房租缴纳单位变更为银畔餐饮公司或一尊皇牛公司。二O一三年八月至二O一三年九月，因银畔餐饮公司维修租赁房屋，朝鲜银畔馆未能正常营业。二O一四年二月至二O一四年十一月，应太原市政府部门的要求，汾景管委会通知银畔餐饮公司将朝鲜银畔馆停业十个月。二O一五年一月，银畔餐饮公司向汾景管委会送达《关于朝鲜文化艺术馆经营困难的紧急报告》一份，主要内容为：“我公司租用汾河景区南1号景观楼经营的朝鲜文化艺术馆项目，经历了两次开业和一次停业，经营受到极大影响，不仅未能收回巨额投资，累计已经亏损6000000元。一、根据汾景管委会二O一四年一月二十七日通知，我馆于当月即关闭，由于我馆情况特殊，停业期间除了支付员工的住宿、饮食费用外，还必须按时支付工资。企业损失很大，停业期间没有任何收入，作为餐饮企业，我们经过前期的投资营销工作，培养的客户资源完全流失，这种损失是致命的，比单纯的财务亏损更严重。二、根据相关部门和管委会的要求和指导，我们对菜品结构和价格进行了相当幅度的调整……同时还投入了500000元人民币资金进行了一楼包间改为大厅的改造工程，进一步加大了企业负担……三、对租赁企业的支持力度不够，电力费高于普通商业用房，缺少配套设施，天然气、通讯线路都无法安装……四、缺少立项报建手续……五、滨河路属于快速路，经营企业无法设立明显的标示引牌，客人找不到经营点……我方提出以下建议：免除企业在特殊时段的租金和费用。根据具体情况重新制定合理的租金和相关费用收取标准。在消防审批、用气、电力、电讯等方面给企业适当帮助……”。二O一五年八月至二O一六年十月，太原市政府修路，朝鲜银畔馆的景区入口被堵，朝鲜银畔馆未能正常营业。二O一五年，银畔餐饮公司曾向汾景管委会送达《紧急情况反映》一份，主要内容为“我店是朝鲜国家体育部投资经营的山西省唯一一家朝鲜饭店，经过山西省外事局、商务局、劳动厅和公安厅特批，是太原市政府特批在汾河公园内合法经营的一家餐厅，现有紧急情况，涉及到朝鲜籍员工的住宿问题以及涉外关系，特反映如下：二O一五年八月初，太原市政在滨河东路学府街口距我店一米处施工，用大型机械作业造成我店地下室整体渗水，朝鲜员工无法居住，影响到身心健康……因其朝鲜驻中国大使馆的关切，朝鲜国家考虑到员工的安全问题，禁止员工离店居住，我们想方设法出资修建员工宿舍……希望得到批准……”。二O一七年八月，因租赁房屋的地下室渗水，银畔餐饮公司维修地下室，朝鲜银畔馆一个月未能正常营业。以上累计在五年的租赁期限内，银畔餐饮公司有两年四个月的时间未能正常经营朝鲜银畔馆。二O一六年七月十日、二O一八年六月二十五日，汾景管委会向银畔餐饮公司送达《关于尽快缴纳所欠房租的通知》各一份，要求银畔餐饮公司缴纳房租。因银畔餐饮公司仍未向汾景管委会支付租金，汾景管委会于二O一八年十月诉来本院，自述考虑到银畔餐饮公司在租赁期间存在停业、地下室渗水、工程建、地下室渗水等因素，在为银畔餐饮公司减免7960000元租金后，要求银畔餐饮公司支付租金7540000元。二O一九年二月十四日，汾景管委会向银畔餐饮公司出具《关于对山西银畔餐饮管理有限公司情况汇报的回复》一份，主要内容为：“……二、为贵公司减免7960000元租金的计算方式：我委在起诉前对贵公司合同执行期间发生的关停整改、暴雨导致地下室渗水、工程建设影响导致贵公司停业和不能正常营业等多种情况进行了综合考虑，由于减免7960000元租金的计算有误，经我单位研究，进行更正，暂按二十八个月即8350000元的房租进行减免，待有关部门对具体关停期限进行认定后，再按认定的关停期限的房租进行减免。三、关于关停、市政建设影响、自费维修地下室期限及经营损失评估。贵公司询问上级通知关停十个月、市政建设影响十五个月、自费维修地下室期限三个月，这三个期限情况属实，我委已向上级有关部门进行请示，申请对关停期间的房租进行减免，至今未获答复。至于关停、市政建设、维修期间员工不能撤离、加盟费用损失、经营损失等费用的计取，由于我委没有核减此项费用的权利，上报给有关部门后也未给予答复。四、经营期间地下室、库房不能正常使用，租金如何减免一事。由于我委没有核减此项费用的权利，上报给有关部门后也未给予答复。”二O一九年四月十五日，汾景管委会变更诉讼请求，要求银畔餐饮公司支付全部剩余租金15500000元。另查明，银畔餐饮公司（乙方）曾与北京五轮银畔公司（甲方）签订《山西省太原市汾河景区项目合作协议》一份，协议约定，根据《国际法》和《中华人民共和国合同法》及中国相关法律规定，乙方积极要求将朝鲜民主主义人民共和国驻华商贸机构北京五轮银畔公司品牌餐饮引进山西省太原市汾河景区内，经北京五轮银畔公司研究决定，达成协议，以兹遵守。合作形式：甲方同意与乙方合作设立“山西银畔餐饮管理有限公司”作为经营项目的经营主体（以下简称为目标公司），并以目标公司名义签署经营场所物业的正式租赁合同；未来目标公司将全面承接甲方的各项权利、义务及责任，并独立承担租赁期间产生的全部债权债务；甲乙双方的合作期限为二十年；双方同意，由乙方负责办理公司设立的各项手续，甲方应予以配合，包括但不限于签署各项授权文件、提供各项资料证照等；目标公司注册后应积极办理合法经营的各项手续，并尽快实施必要的设计、装修及经营准备，目标公司签署房屋租赁合同起租日期开始经营期间所有涉及的债权债务关系由目标公司承担；根据甲方国情情况，乙方必须保证所有员工吃住在经营场所内，乙方对甲方员工安全负责；乙方每月向甲方支付200000元（品牌使用费及盈利部分），乙方不负责亏损，必须按月发放甲方员工工资。合同还约定了双方的其他权利义务条款。二O一九年四月四日，北京五轮银畔公司出具收款证明，证明自二O一三年八月至今，其不间断的收到银畔餐饮公司支付的管理费每月200000元。庭审中，银畔餐饮公司陈述其损失包括维修工程款425793.37元与停业损失9840050元。9840050元停业损失的计算方式为：二十八个月停业期间的管理费5600000元、二十八个月停业期间的中国及朝鲜员工的工资与生活费共计4240050元。4240050元的计算方式为：停业期间留守的中方工作人员（保安、厨师、经理等九人左右）工资995100元及生活费（每人每日生活费按30元计算）216000元，朝鲜员工（四十人，包括店长、经理、厨师、乐队、服务员）的工资2050650元与生活费978300元（每人每日生活费按30元计算）。一审法院认为，涉诉房屋实际由银畔餐饮公司占有使用，其应向汾景管委会支付房屋租赁费。对于银畔餐饮公司应支付的租赁费，通过庭审查明可知，银畔餐饮公司因上级通知关停（十个月）、市政建设影响（十五个月）、自费维修地下室（三个月）的二十八个月内未能正常经营朝鲜银畔馆的情况属实，因此汾景管委会应对其主张的租赁费予以减免，具体为：对关停十个月期间的租金及银畔餐饮公司自费维修地下室三个月的租金，汾景管委会应免于收取。对市政修路建设影响十五个月租金，其系因不可归责于汾景管委会的政府行为致使朝鲜银畔馆无法正常营业，这属于商业经营过程中存在的风险，银畔餐饮公司仍需向汾景管委会支付租金，但对于支付的比例，鉴于涉诉租赁房屋地理位置的特殊性，政府修路势必会给朝鲜银畔馆的经营带来一定的影响，若按照合同约定全额支付租金略失公平，故本院酌定此期间的租金由银畔餐饮公司按照月租金298333元（17900000元÷60个月）的50%向汾景管委会支付。综上，银畔餐饮公司还应支付汾景管委会二O一三年八月一日起至二O一八年七月三十一日期间的租金数额为9384173.5元（15500000元－298333元×13个月－298333元×50%×15个月）。对银畔餐饮公司主张的维修工程款425793.37元与停业损失9840050元，其中维修工程款部分，汾景管委会认可银畔餐饮公司的维修行为，且双方已将相关维修资料提交至政府审核部门进行审核，故此部分费用应待审核部门出具结论后，由汾景管委会直接支付给银畔餐饮公司、或核减于银畔餐饮公司应付的租金中、或给银畔餐饮公司延长租期处理为宜。对于停业损失，银畔餐饮公司因政府关停十个月及为维修租赁房屋的三个月内无法营业，其必定存在损失，现银畔餐饮公司仅就管理费和人工工资等成本进行主张，予以认定。对于管理费部分，汾景管委会认可银畔餐饮公司曾与北京五轮银畔公司签订有《山西省太原市汾河景区项目合作协议》，该协议明确约定银畔餐饮公司每月支付北京五轮银畔公司管理费200000元，且北京五轮银畔公司出具证明认可银畔餐饮公司实际支出该费用，故汾景管委会应将十三个月的管理费共计2600000元赔付银畔餐饮公司。对于人工工资，银畔餐饮公司所经营的朝鲜银畔馆相较于普通饭店具有一定的特殊性，即其部分员工为朝鲜籍员工，鉴于该部分员工系外国务工人员，即使在朝鲜银畔馆停业期间，银畔餐饮公司仍需支付该部分员工的工资，并需负责员工的吃住问题，这在银畔餐饮公司与北京五轮银畔公司签订的《山西省太原市汾河景区项目合作协议》中亦有体现。银畔餐饮公司庭审中提交了相关工资表予以佐证，根据该份工资表显示，朝鲜籍员工人数为四十人，主要为厨师、乐队人员及服务员，根据朝鲜银畔馆的经营规模，银畔餐饮公司的陈述可予采信。对于朝鲜籍员工的工资，银畔餐饮公司所列明的数额亦符合太原市本地的行情，予以采信。另考虑到朝鲜籍员工确实存在不能办理银行卡的客观情况，银畔餐饮公司以现金方式发放工资亦具有合理性，故对银畔餐饮公司所述的在二十八个月非正常营业期间为朝鲜籍员工支出工资及生活费共计3028950元予以采信。故汾景管委会应将十三个月内银畔餐饮公司支出的朝鲜籍员工的工资及生活费共计1406298元（3028950元÷28个月×13个月）赔付予银畔餐饮公司。对银畔餐饮公司主张的停业期间仍需支付部分中方人员工资的陈述，不予采信。对银畔餐饮公司主张的十五个月市政修路期间的相关损失，此系银畔餐饮公司在经营中的商业风险，在本院已判令减免一半租金的基础上，其相关损失再要求汾景管委会承担，缺乏合理性，不予支持。综上，汾景管委会共应支付银畔餐饮公司4006298元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项、第一百四十四条的规定，判决：一、被告（反诉原告）银畔餐饮公司于本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）汾景管委会9384173.5元；二、原告（反诉被告）汾景管委会于本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）银畔餐饮公司4006298元；三、驳回原告（反诉被告）汾景管委会的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）银畔餐饮公司的其他诉讼请求。二审所查事实与一审一致。本院认为，双方房屋租赁合同履行期间，被上诉人银畔餐饮公司因政府通知关停、市政建设、自费维修地下室共二十八个月未能正常经营朝鲜银畔餐馆情况属实。其中，政府关停、市政建设均为双方签订合同时不可预见、不可避免并不能克服的客观情况，依据相关法律规定，可根据关停、修路对餐馆经营的不同影响，全部或部分免除当事人相应责任，由此产生的损失属于当事人自负范围。故一审根据实际情况，免除银畔餐饮公司十个月关停期间的租金，市政修路建设期间共十五个月按50%支付租金，公平合理，并无不妥。上诉人汾景管委会要求按合同约定支付全额租金，有违公平原则。但对于银畔餐饮公司要求汾景管委会承担停业损失9840050元的反诉请求，一审虽只采信了朝鲜籍员工的工资、生活费支出和管理费部分，但判令汾景管委会承担银畔餐饮公司在政府关停十个月期间的上述损失，则无疑将此认定为属于出租方汾景管委会的过错行为，适用法律前后矛盾。双方所签租赁合同中已明确约定“因政策原因使合同提前终止履行，甲方（出租方）不承担责任”。政府通知关停的十个月期间，银畔餐饮公司并未提出解约而持续占用房屋，表明其期待政策调整、改变后可继续经营的意愿，故此期间的成本支出同样属于其经营活动中明知且自愿承受的商业风险；免除银畔餐饮公司关停期间的租金交付义务，即表明汾景管委会须自行承担租金收益减少的后果，再判令其赔偿银畔餐饮公司的经营损失，显然没有法律依据。房屋维修并承担费用系出租人汾景管委会的合同义务，银畔餐饮公司反诉主张维修期间的维修工程款及停业损失，合理正当，原审处理正确。综上所述，汾景管委会的上诉主张的合理部分予以采纳，其他请求不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十七条、第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初203号民事判决的第一项；二、撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初203号民事判决的第三项、第四项；三、变更太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初203号民事判决的第二项为上诉人太原市汾河景区管理委员会于本判决生效后三十日内支付被上诉人山西银畔餐饮管理有限公司924530.36元；四、驳回上诉人太原市汾河景区管理委员会在原审的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人山西银畔餐饮管理有限公司在原审的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉部分案件受理费66050元，由汾景管委会负担26061元，由银畔餐饮公司负担39989元；反诉部分案件受理费41697元，由银畔餐饮公司负担37777元，由汾景管委会负担3920元；二审案件受理费84666元，由汾景管委会负担50800元，由银畔餐饮公司负担33866元。本判决为终审判决。审判长 雷 晨审判员 王 薇审判员 孙广金 二O二O年五月二十六日书记员 齐文姝