杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初8773号 原告：祝剑敏，女，1967年11月17日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：石海国，浙江追梦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄伟，1969年2月4日出生，系其丈夫。 被告：杭州转塘万邦旅游开发有限公司，住所地杭州市转塘街道转塘直街**。 诉讼代表人：浙江京衡律师事务所，系杭州转塘万邦旅游开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：毛伟刚，浙江京衡律师事务所律师。 原告祝剑敏与被告杭州转塘万邦旅游开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月8日进行第一次公开开庭审理，于2020年1月19日进行第二次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人黄伟、石海国、被告的委托诉讼代理人毛伟刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告对被告享有破产债权359712元（逾期交房滞纳金债权15000元、逾期交房租金损失债权344712元）；2.确认位于杭州转塘国际大厦（美原中心）3号楼11-12层房屋归原告所有；3.判令被告在判决生效之日起30日内协助原告将上述房屋的产权过户登记至原告名下；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:原、被告于2014年3月24日签订了《合同书》（以下简称案涉合同）一份，并于同日签订了《杭州转塘国际大厦（美原中心）项目转让合同补充协议》（以下简称补充协议）一份，约定原告向被告购买位于杭州转塘国际大厦（美原中心）3号楼11-12层房屋（以下简称案涉房屋），房屋面积636平方米。原告在签订合同之后依约向被告支付了全部购房款共计300万元，但被告并未在合同约定的2014年10月31日交付房屋。2014年12月25日，被告承诺其将于2015年2月15日交付房屋，如再逾期交房，则自2015年1月1日起至房屋实际交付之日，按照每日每平方米2元的标准（每天1200元）向原告赔偿租金损失。事实上，被告直至2015年9月28日才向原告交房，后该房屋由原告占有使用至今。原告与被告多次沟通，被告并未支付任何赔偿款，也未办理房屋产权转移登记手续。现被告已进入破产清算程序，原告就被告逾期交房产生的滞纳金及给原告带来的租金损失向管理人申报债权，但管理人对此不予确认，为维护自身权益，故诉至本院。 被告辩称：1.原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，双方的真实法律关系系民间借贷。双方签订的《合同书》上虽然显示的是房屋买卖的相关内容，但从双方当日签订的补充协议来看，在原告交付购房款之日起被告应按月向原告支付购房款的2%作为补偿款；若被告正常支付补偿款的，原告在房屋产权过户时应向被告补交相当于购房款一倍价格的差价；若被告逾期支付补偿款的，则原告在房屋产权过户时不须补交差价即可以获得房屋产权。上述约定显然有别于一方交付房屋一方支付对价的房屋买卖合同关系，而更接近于出借本金获取利息的借贷关系，房屋在其中起到担保物以及被告违约后原告可以超过24%标准获得非法利息的作用。补充协议中关于原告补交差价的约定也恰好反映出案涉合同中的购房款明显低于市场价，不符合房屋买卖的意图。2.即便原、被告间系房屋买卖合同关系，案涉合同及补充协议也因被告未取得预售许可证且违背公序良俗而无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”案涉房屋所涉项目系10%村级留用地合作开发项目，村级留用地系政府征收土地后对失地农民的一种补偿形式，涉及失地农民的财产所有权、生存权和发展权，村级留用地项目开发销售应严格按照城市房地产管理法等法律法规进行，双方在案涉合同中亦约定了办理房屋产权转移登记依据为城市房地产管理法等法规。同时，杭州市人民政府印发的《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》第二十三条“以招拍挂方式公开出让的合作开发留用地项目，村集体经济组织应分别持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售；合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让、预售和销售，需办理预售许可手续的，项目工程形象进度应达到结顶后方可提出申请。”根据该规定，案涉项目在符合条件的情况下是可以办理预售许可证的。案涉项目未取得预售许可证，案涉合同以及补充协议应属无效。《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》第三十七条第一款、第三款规定，合作开发留用地项目应在通过建设用地复核验收、办理房屋所有权证和土地使用证后，方可按规定析产、转让；为确保村集体权益，属村集体部分的房产与相应的土地份额转移至村集体经济组织名下后，项目公司可转让部分的房产方可进行转让。同时，案涉项目的土地证附记中亦载明，在项目竣工并经土地复核验收后，经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，并由所在乡（镇、街道）、区政府（管委会）审核出具同意转让的书面意见，可转让不超过49%的地上建筑物和土地。因此，案涉房屋在项目享有房地产析产到村集体名下前是不允许转让的，被告无权签订房屋买卖合同。如果允许留用地项目在析产到村集体前进行转让，村集体是否能够享受到留用地的权益将有极大的不确定性，正如本案中，项目公司对外转让房屋，大量举债导致项目烂尾，村集体迟迟无法取得相应的房地产，村民利益被极大损害。因此村集体留用地项目涉及公序良俗，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十一条关于“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效”，以及民法总则第一百四十三条之规定，《合同书》及《补充协议》应认定无效。据此，原告基于逾期交房滞纳金、租金损失主张债权，依据不足。3.原告诉请要求被告将案涉房屋产权变更登记至其名下，于法无据，具体理由如下：（1）双方签订的《合同书》及《补充协议》无效，故原告无权要求变更案涉房屋的产权登记；（2）案涉房屋所涉工程目前仍为在建工程，项目尚未竣工验收，且不具备竣工交付条件，案涉房屋客观上无法办理过户手续；（3）被告已进入破产清算程序，即便原告系真实购房者，因案涉房屋系商业性质，原告并非购房消费者，若被告将案涉房屋产权变更登记至原告名下将构成个别清偿，违反破产法禁止个别清偿的规定。4.原告对案涉房屋不享有所有权。被告已进入破产清算程序，其名下的杭州转塘国际大厦（美原中心）项目尚未完成竣工验收，被告也未将案涉房屋的产权登记至原告名下。根据物权法第九条、《最高人民法院关于适用若干问题规定（二）》第一条之规定，案涉房屋应属于被告财产，原告对此不享有所有权。综上请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告提供了下列证据材料： 1.合同书1份、补充协议1份，用于证明原、被告签订合同的事实； 2.收据1份、银行汇款明细2份，用于证明原告已经支付全部购房款的事实； 3.承诺书1份，用于证明被告单方原因造成案涉房屋逾期交付；被告承诺按照每日1272元的标准补偿延期交房损失的事实； 4.钥匙交接表2份，用于证明被告于2015年9月28日将房屋及产权交付原告的事实； 5.致业主的一封信1份，用于证明被告允许原告对案涉房屋进行简单装修使用的事实； 6.情况说明1份，用于证明原告为案涉房屋合法的购买者的事实； 7.民事判决书1份，用于证明案涉项目于2015年7月23日已具备竣工验收条件的事实； 8.建设工程竣工验收消防备案情况登记表1份，用于证明案涉项目已通过消防验收的事实； 9.债权审查通知书1份，用于证明管理人不予确认原告所申报的债权的事实； 10.授权委托书1份，用于证明被告委托张新办理案涉房屋销售的相关手续的事实； 11.补偿款明细1份，用于证明被告按照补充协议支付原告补偿款525000元的事实。 上述证据经质证，被告对证据1的真实性无异议，但对合法性有异议，认为从补充协议来看，双方并非房屋买卖合同关系，而系民间借贷关系；对证据2的真实性、合法性无异议，但认为原告支付的款项并非购房款，而系借款本金；对证据3形式真实性无异议，但对合法性有异议，认为虽然承诺书中有关于逾期交房和租金损失的约定，但不能改变双方真实的法律关系为民间借贷的性质，而且补充协议中已约定被告每月按照2%的利率标准支付补偿款，如果再算上承诺书中的租金损失，则被告支付的利息已超过月利率24%的标准；对证据4的形式真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为案涉房屋尚未竣工验收，原告所述的交房行为并非法律意义上的交付行为，同时根据物权法的规定，不动产物权的变更以登记为生效要件，物的交付占有并不发生物权变动的效果；对证据5、6的真实性无法确认；对证据7的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，案涉房屋所涉项目的整体竣工验收应以质监站出具的工程质量监督报告为准，该份报告未出具前无法判断案涉工程是否符合竣工验收条件；对证据8的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为案涉项目的消防验收应以消防验收意见书为准，该证据不能证明案涉项目已通过消防验收的事实；对证据9三性无异议；对证据10的真实性无法确认；对证据11真实性无异议，但被告认为该款项为借款利息。 被告提供了下列证据材料： 1.债权申报表1份、债权申报材料1份，用于证明原告向被告申报债权的事实； 2.土地证1份，用于证明案涉项目房产须经过土地复核验收并经三分之二以上村民或村民代表及政府审核同意后才能转让，且可转让的地上建筑物和地下空间的建筑面积不得超过案涉项目总面积的49%。 以上证据经质证，原告对三性均无异议。 原、被告提交的证据，本院作如下认定：原告提交的证据1-4、9、11，被告对真实性无异议，本院予以认定；原告提交的证据5系打印件，被告对真实性未予确认，本院不予认定；原告提交的证据6、10系原件，本院对真实性予以认定；原告提交的7、8，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，但无法证明案涉项目已经具备整体竣工验收之条件。被告提交的证据1、2，原告对三性无异议，本院予以认定。 本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 被告系杭州转塘国际大厦（美原中心）项目（以下简称转塘国际项目）的开发商。2014年3月24日，原、被告签订了《合同书》一份，其中约定：原告向被告购买该项目3号楼11-12层房屋，房屋为商业、办公用途，面积为636平方米，房屋总价为300万元，原告于签订合同当日一次性全额付清购房款；被告将根据《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》（杭政办函〔2008〕183号）等文件和法规进行本项目的建设，按计划将于2014年10月31日之前将符合本合同约定的房屋交付给原告使用，具体交付手续办理方式和时间以被告书面通知为准；被告应在本协议约定之物业取得初始登记权证后20个工作日内向原告发出通知，共同配合杭州市房管局的相关手续；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》（杭政办函〔2008〕183号）等法规以及后续的相关文件，被告承诺在完成房屋初始登记且具备产权转移登记条件后两年内，配合原告共同申请办理房屋产权转移登记给原告的手续。 同日，原告又签订了《杭州转塘国际大厦（美原中心）项目转让合同补充协议》一份，载明转塘国际项目涉及10%村级集体留用地项目，鉴于该项目具体可以析产及房屋产权转移登记给原告的时间有一定的不确定性，为此被告愿按本协议条款向原告支付相应的补偿款，其中补偿如下：1.自原告支付房屋总价款之日起至房屋产权登记至原告名下止，被告每月按照房屋总价2.5%（每月75000元）向原告支付补偿款；2.自房屋产权转移登记至原告名下之日起30个工作日内，原告须补缴给被告房屋转让价差款81.6万元。否则，自房屋产权转移登记至原告名下之日起第31个工作日起至原告付清差款或被告收回房产之日止，原告须每月按照该差款的2.5%向被告支付违约金；3.自原告支付房屋总价款之日起至房屋产权转移登记至原告名下期间，被告逾期支付补偿款累计达两期以上，原告无须补缴房屋转让价差款，被告应无条件办理房屋产权转移登记手续；4.被告按时连续支付原告补偿款累计达40个月尚未出现房屋产权可以转移登记的条件，被告可以停止支付补偿款，但须再配套给原告1个地下车位，原告无需补缴差价即可拥有房产（包括原告拥有转让权）或可选择退房并要求被告退还购房款;5.如被告按时连续支付原告补偿款达300万元后，原告选择继续持有房产或转让房产给第三方，今后无论何时段出现房屋产权可以转移登记给原告情形时，自房屋产权转移登记至原告名下（如原告已转让房产给第三人即登记在第三方名下）之日起30个工作日内，原告（或第三方）仍须按本协议第二条规定补缴给被告房屋转让价差款81.6万等。 后，原告向被告支付了300万元，被告出具了收据。截至目前，被告向原告支付了补偿款共计525000元。 庭审中，原、被告均认可如果案涉房屋办出产权证书，该房屋的市场价明显高于《合同书》中约定的房屋转让价格，约为该合同约定价格的一倍。 后因被告资金短缺，案涉项目无法竣工验收，被告未能按期交付房屋。2014年12月25日被告向原告出具《承诺书》一份，载明案涉房屋需延期至2015年2月15日前交付，如再次逾期交付，则自2015年1月1日起至房屋实际交付之日止按每日每平方米2元的价格对其进行租金损失赔偿。2015年9月28日，被告将案涉房屋的钥匙移交给原告，但案涉项目至今仍未通过竣工验收。 2018年7月26日，被告因不能清偿到期债务，并且明显缺乏清偿能力被本院裁定受理破产清算。2018年8月9日，本院指定浙江京衡律师事务所担任被告的管理人。2018年9月25日，原告向管理人申报债权344712元，并要求办理案涉房屋的产权变更登记手续。2019年7月26日，被告作出《债权审查通知书》认为双方之间的房屋买卖合同无效，对原告申报的债权不予确认。 还查明，案涉转塘国际项目系10%村级留用地项目，由杭州转塘股份经济合作社与合作方台州万邦置业有限公司组建项目公司即被告进行开发。2014年2月21日，杭州市人民政府印发《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》（杭政函〔2014〕35号），该办法规定以招拍挂方式公开出让的合作开发留用地项目，村集体经济组织应分别持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售；合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让、预售和销售，需办理预售许可手续的，项目工程形象进度应达到结顶后方可提出申请；协议出让的留用地项目允许转让部分只能按幢或层分割转让，不得按间或套分割转让；本办法实施前协议出让的合作开发留用地项目应在通过建设用地复核验收、办理房屋所有权证和土地使用证后，方可按规定析产、转让；为确保村级集体权益，属村级集体部分的房产与相应的土地份额转移至村级集体经济组织名下后，项目公司可转让部分的房产方可进行转让。案涉项目的土地使用权证上亦载明：该宗地系利用10%留用地独立开发的建设项目，不得用于经营性房地产开发。在项目竣工并经土地复核验收后，经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，并由所在乡（镇、街道）、区政府（管委会）审核出具同意转让的书面意见，可转让不超过49%的地上建筑物和土地。该项目的地上建筑物和土地转让和再转让，只能按幢或层转让，不得按间或套转让。 本院认为：根据原、被告的诉辩意见，本案存在如下争议焦点： 争议焦点一，原、被告的法律关系如何认定。本案中，双方先后签订《合同书》与补充协议，上述协议的内容与相关条款并不符合民间借贷的特征。民间借贷是指借款人向出借人借款，到期返还借款并支付利息。由此可见，到期归还本金系民间借贷关系的构成要件之一。通观案涉合同及补充协议之约定，除了被告支付40期补偿款后仍未出现房屋可以过户的条件，原告可以选择退款，其他情形下并无约定被告应退还购房款的情况，不符合借贷关系中“到期还本”的特征。而前述原告选择退款的约定，可以理解为合同目的长期无法实现，双方约定解除合同之条款。故被告辩称双方实为民间借贷关系，本院不予采纳。 原、被告间存在有偿转让房屋的意思表示，但有别于典型的房屋买卖合同关系。被告在协议中承担的义务不仅限于交付房屋和转移房屋所有权，还包括每月向原告支付固定金额的“补偿款”。从双方对房屋转让对价、付款条件以及“补偿款”的数额、支付方式、支付期限、违约责任的设置可以得出如下结论：原告能够获得房屋物权的时间越早，被告负担“补偿款”的数额则越少；被告只有每月足额支付“补偿款”，才能按市场价向原告收取房屋转让款，否则只能按市场半价向原告收取转让款。由此可见，房屋买卖的履行与“补偿款”的支付相互影响，相互担保。原告向被告交付款项的真实目的在于获得双重利益——房屋所有权和资金回报，双方并非单纯的房屋买卖行为。 争议焦点二，案涉合同及补充协议是否有效。案涉项目系村集体经济组织与合作方成立项目公司，以项目公司名义合作开发的村级留用地项目。留用地项目上的房屋源于村集体留用地政策，具有极强的政策优待属性。政策规定，项目建成后，村集体经济组织应持有不低于51%份额房产及相应土地使用权，且不得分割转让和销售；合作方可对剩余部分的房产分割转让、销售，但须在通过建设用地复核验收、办理房屋所有权证和土地使用证后才可转让。上述政策规定的目的在于维护交易安全，保障撤村建居村集体经济组织的生存权与发展权。该种留用地项目的经营模式以及物业分割转让的政策限制性规定应当是该区域众所周知的交易常识。在留用地项目尚未建成前，未经村集体同意，原、被告明知违反政策，仍通过签订案涉合同及补充协议的方式对作为村民生存基础的财产进行处分，侵犯了村集体利益，应认定无效。而且，案涉合同及补充协议也并非单纯的房屋买卖合同，还涉及类似融资约定，在被告未能按约每月支付2%补偿款的情况下，原告即可低价获得房屋所有权，就本案而言，原告并非善意的买受人，其与被告的此类交易行为实难得到肯定与保护。故原告主张合同有效，本院不予支持。 争议焦点三，原告对案涉房屋是否享有物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋产权未登记至原告名下，故原告对该房屋不享有所有权。 争议焦点四，原告能否要求办证，是否对被告享有逾期交房滞纳金、租金损失债权。合同法第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始终没有法律约束力。原告依据案涉合同及补充协议，要求被告办理诉争房屋的产权变更登记手续，并就被告逾期交房违约责任要求本院确认其享有债权，本院不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回祝剑敏的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取16839元，由祝剑敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  顾炳木 二〇二〇年五月十四日 书记员  王明丹