安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0522民初35号 原告：任其茂，男，1948年11月8日出生，汉族，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：史国华，安徽华冶律师事务所律师。 被告：崔玉锁，男，1983年3月26日出生，汉族，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：吴一泓，安徽双唯律师事务所律师。 原告任其茂与被告崔玉锁委托合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，由审判员阮法明分别于2020年4月3日、2020年4月28日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告任其茂委托诉讼代理人史国华到庭参加诉讼，被告崔玉锁未到庭参加诉讼；第二次庭审，原告任其茂委托诉讼代理人史国华，被告崔玉锁及其委托诉讼代理人吴一泓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任其茂向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即返还原告委托代理合同房屋款235000元；2、判决被告因低价卖房侵犯原告的权利造成的损失100000元(当时的房价至少3000元每平方米，房屋是精装修房)；3、由被告承担诉讼费。 事实与理由：2017年2月7日,原告与被告到含山县公证处办理了委托书公正，公证书委托内容是委托被告为原告的代理人,代为将位于含山县房屋作如下处理：1、代原告和上述房产的抵押权人金广枝共同前往含山县房地产管理部门办理上述房屋的抵押权注消登记手续，领取上述房产的产权证；2、办理上述房屋出售，包括但不限于签订房屋买卖合同，评估、测绘、权属变更登记等；3、到资金监管中心签字，提供受托人的银行账户，领取售房款等。在上述委托授权范围内，所签署的一切相关文件，本人均予以认可，本委托书仅用于上述房屋销售范围，任其茂决无异议。但被告在房屋售价时是超越本委托书的范围,以低于市场价进行了销售致使原告至少损失了100000元，且至今未能将房屋的售价款给与原告。原告在多次索要无果的情况下，特向贵院提起诉讼,望判如所请。本案在审理过程中，任其茂于2020年4月28日撤回第二项诉讼请求。 崔玉锁辩称：1、原告委托被告销售涉案房产的目的是为了抵消2017年2月7日，原告之子任祥震的120000元借款及其利息；2、原告将房屋委托被告销售产生了84662.02元的费用，该费用应当在销售款中予以扣除。综上，原告诉请不能成立，请求贵院依法驳回原告的全部诉请。 任其茂为支持其诉请，第一次庭审提交如下证据材料：1、原告身份证复印件；2、公证书、委托书、不动产登记证明、房屋买卖合同各一份；3、（2018）皖0522民初912号民事判决书、房屋买卖协议各一份。 崔玉锁因第一次未参加庭审，对任其茂所举证据没有发表质证意见。 崔玉锁为支持其抗辩，第二次庭审提交如下证据材料：1、被告身份证复印件一份；2、原被告双方以及原告之子任祥震共同签署的借款协议和银行流水各一份；3、公证书一份；4、土地出让金缴款通知书、土地出让金发票、税收完税凭证、房屋租赁合同各一份、租赁费收据三份。 任其茂对崔玉锁所举证据质证如下：第一组证据无异议；第二组证据，认为与本案无关，也没有任何授权说房屋的款项可以抵消借款，且该证据为复印件，真实性合法性均无法核实；第三组证据，公证书中没有明确授权有关税费缴纳事项；第四组证据，缴费是事实，但不足以证明该费用是由被告交付的，无任何被告缴款的证据，达不到被告的证明目的，且纳税人、缴款人均为原告，土地出让缴款通知书的形成时间是2017年8月21日，且只是通知书，没有相关缴款记录，且与被告没有任何联系；房屋租赁合同与本案无关，也不在授权范围内，也与本案的原告没有任何关联性，其是被告与案外人的法律关系。 经审查，任其茂提交的第一组证据，具有真实性、合法性和关联性，予以认定；第二组证据，真实性、合法性和关联性，予以认定，能够达到该组证据第一个证明目的。由于任其茂撤回第二项诉请，且无其他证据佐证，达不到该组证据第二个证明目的；第三组证据，真实性予以认定，关联性不予认定。 崔玉锁提交的第一组证据，具有真实性、合法性和关联性，予以认定；第二组证据，与本案不具有关联性，不予认定；第三组证据，具有真实性、合法性和关联性，予以认定；第四组证据，由于任其茂是案涉房屋的原产权人，自然是相关规费的缴纳人，现发票原件在受托人崔玉锁手中，故土地出让金缴款通知书、土地出让金发票、税收完税凭证的真实性、合法性和关联性，予以认定。崔玉锁在对案涉房屋移交过程中，虽需将房屋内动产搬出，但应征得任其茂授权或同意，故该组证据中房屋租赁合同、租赁费收据的关联性不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月7日，任其茂向崔玉锁出具《委托书》一份，委托书的内容为委托人任其茂名下位于含山县房屋，已经抵押给金广枝，因委托人事务繁忙，委托崔玉锁为任其茂的代理人,代为将上述房屋作如下处理：1、代任其茂和上述房产的抵押权人金广枝共同前往含山县房地产管理部门办理上述房屋的抵押权注消登记手续，领取上述房产的产权证；2、办理上述房屋出售，包括但不限于签订房屋买卖合同，评估、测绘、权属变更登记，房屋产权转移预告登记、预告登记撤销等相关手续，并协助买方办理银行贷款手续；3、到资金监管中心签字，提供受托人的银行账户，领取售房款；4、办理该房所涉及的物业管理费、水、电、天然（煤气）气、有线（数字）电视、共维资金等交接及过户。委托人在上述委托授权范围内，所签署的一切相关文件，任其茂均予以认可，决无异议。本委托书仅用于任其茂处理属于任其茂本人的房屋产权部分。受托人无转委托权，任其茂提供给受托人的身份证、户口簿仅供办理委托事项使用，如作他用，由此产生的后果由受托人自行承担。委托期限从即日起至二〇一八年二月六日止。当日，任其茂来到含山县公证处，在公证员面前，任其茂在《委托书》上签名，含山县公证处根据任其茂的申请对《委托书》进行了公正，并出具了《公证书》。 崔玉锁接受委托后，于2017年9月20日，以出卖人任其茂的名义与买受人刘超、徐贤萍签订了《马鞍山市存量房买卖合同》，将上述房屋以235000元成交价卖给了刘超、徐贤萍。在办理上述房屋产权变更过程中，崔玉锁为任其茂垫付了土地出让金37115元，垫付了个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、增值税共计14547.02元。在办理上述房屋交付过程中，因房屋内电器、家具等动产，不属于买受人所有，需搬出另行存放，崔玉锁租赁了他人民房存放，并为此支付了租金。任其茂认为崔玉锁至今未能将售房款给自己，以致成诉。 另查明：2012年12月20日，任其茂及其子任祥震与案外人俞翔签订一份《房屋买卖合同》，将案涉房屋以290000元卖给俞翔。《房屋买卖合同》签订后，任其茂及其子任祥震将房屋交付给了案外人俞翔，并收取俞翔240000元购房款。俞翔接受该房屋后，对房屋进行了装修，并购置了电器、家具等物品，但一直未能与任其茂及其子任祥震办理该房屋产权变更手续。在得知任其茂将案涉房屋另卖他人后，俞翔于2018年4月12日向本院提起诉讼，要求解除与任其茂及其子任祥震签订《房屋买卖合同》，并要求任其茂及其子任祥震返还购房款，赔偿相关损失，并承担违约责任。本院作出的（2018）皖0522民初921号民事判决书，支持俞翔要求解除合同，并判决任其茂及其子任祥震共同向俞翔返还购房款240000元，并共同向俞翔支付违约金40000元。 本院认为：2017年2月7日，任其茂向崔玉锁出具《委托书》，并经含山县公证处公正，崔玉锁接受委托，任其茂与崔玉锁之间形成的委托合同关系，合法有效，双方应严格按合同约定履行自己的义务。2017年9月20日，崔玉锁将案涉房屋以235000元成交价卖给了刘超、徐贤萍，在办理房屋产权变更过程中，崔玉锁支付的相关规费共计51662.02元，属任其茂出售房屋应承担的法定义务和履行《马鞍山市存量房买卖合同》附随义务，该部分费用为崔玉锁垫付，任其茂应当偿还，剩余售房款183337.98元，崔玉锁应转交给任其茂。由于2012年12月20日，任其茂及其子任祥震已将案涉房屋卖给俞翔，且进行了交付，俞翔接受该房屋后，对房屋进行了装修，并购置了电器、家具等物品，对此崔玉锁并不知晓。崔玉锁将案涉房屋卖给了刘超、徐贤萍后，虽在办理房屋交付过程中产生相关费用，但由于本案中崔玉锁未能提交证据证明是受任其茂委托或经其同意，也没有提交因情况紧急，难以和委托人取得联系的证据，不属于本案委托合同审理范围，故崔玉锁要求将租房费用从销售款中扣除的抗辩意见，不予支持。 综上，任其茂诉请部分支持，崔玉锁抗辩意见部分采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十八条、第三百九十九条、第四百零四条之规定，判决如下： 一、被告崔玉锁于本判决生效后十日内，一次性将售房款183337.98元转交给原告任其茂。 二、驳回原告任其茂其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6320元，适用简易程序减半收取3160元，原告任其茂负担700元，被告崔玉锁负担2460元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  阮法明 二〇二〇年五月七日 书记员  唐玲玲 附件：本判决书所援引的法律条款原文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。 第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。 第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。