济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初6496号 原告：王常胜，男，1986年12月22日出生，汉族，住济南市。 原告：杜海风，女，1986年4月27日出生，汉族，住山东省莘县。 二原告共同委托诉讼代理人：陈家兴，山东招法律师事务所律师。 被告：王国良，男，1969年2月28日出生，汉族，住山东省定陶县。 委托诉讼代理人：张树建，北京市齐致（济南）律师事务所律师。 第三人：山东利泽房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：董在鹏，总经理。 委托诉讼代理人：陈伟，男，1987年9月10日出生，汉族，该单位员工，住济南市。 第三人：王婧雯，女，1993年4月24日出生，汉族，住济南市。 原告王常胜、原告杜海风与被告王国良、第三人山东利泽房地产经纪有限公司（以下简称利泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。在审理过程中，王婧雯以其系涉案房屋共同购买人为由申请作为第三人参加诉讼，本院依法通知王婧雯作为第三人参加诉讼。本院依法公开开庭进行了审理，原告王常胜、原告杜海风及共同委托诉讼代理人陈家兴，被告王国良委托诉讼代理人张树建，第三人利泽公司委托诉讼代理人陈伟，第三人王婧雯到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 王常胜、杜海风向本院提出诉讼请求：1.请求解除王常胜、杜海风、王国良之间的《房屋买卖合同》；2.判令王国良返还已占有的涉案房屋并支付相应租金，暂定为77500元（自2017年4月1日至2019年11月1日，共计31个月，每月2500元）；3.判令王国良承担违约金29.4万元、律师费2万元；4.本案诉讼费用由王国良承担。事实与理由：2017年3月28日，王常胜、杜海风（甲方）与王国良（乙方）经利泽公司（丙方）居间介绍，签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于济南市18号楼1单元1101室房屋出售给乙方，合同总价款为98万元，乙方向甲方支付定金2万元，甲方则自本合同签订时将房屋产权证交丙方保管，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；乙方于2017年4月3日将首付款49万元转入甲方工商账户，后期余款支付方式为乙方用公积金按揭贷款方式由银行直接支付给甲方。甲方在收到乙方首付款后通知乙方进行房屋验收交接。本合同签订后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择）并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）；甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务，缴纳约定税费的义务，除承担上述违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。乙方保证无任何银行不良记录，保证是非限购成员，符合购房条件提供购房资料。合同签订后，王国良按约支付首付款，王常胜、杜海风按约交付房屋。后期，王国良又支付给王常胜、杜海风10万元购房款，剩余39万元至今未付。但在2019年9月份，王常胜、杜海风按约委托利泽公司办理房产证，即第一时间和利泽公司一同通知王国良办理过户，要求王国良履行支付余款义务并办理过户，现该房产证也存于利泽公司处。但王国良以各种理由拖延，迟迟不配合办理过户，严重违约。 王国良辩称，王常胜、杜海风诉讼请求没有事实和法律依据。王常胜、杜海风、王国良签订合同后，王国良和王婧雯按约支付了定金、首付款，后于2019年年初追加了购房款10万元，在王国良履行完首付款义务后，该房屋尚未取得所有权证，王国良无法办理按揭贷款，在2019年9月底，颁发房产证后，王国良开始准备资料办理按揭贷款手续，此过程中，王常胜、杜海风不予配合，并提出解除合同。王国良不同意解除合同。 利泽公司述称，我方要求按照房屋买卖合同履行。 王婧雯述称，我是涉案房屋的共同购买人，应当与王国良享有同等权利。 本院经审理认定事实如下： 王常胜与杜海风原系夫妻关系，共同购买济南市18号楼1-1101号房屋，2015年6月19日登记离婚，《离婚协议书》约定：济南市房产一套，分期付款，已经支付641809元，2015年11月17日还差最后一次房款，金额为140884元，由两人平均支付，男方在买房期间共借债务7万元，由男方自己承担；女方在买房期间共借10.9万元，由女方自己承担，等房产证下发后将房产卖掉，房款金额由两人平分。 王国良与王婧雯系父女关系。王国良原户籍地为山东省定陶县，2019年11月11日，王国良户籍迁入济南市。王婧雯户籍地为济南市，2017年8月7日前即落户。王国良名下有济南市停车位一处，与王婧雯共有济南市住宅一处、停车位一处。 2017年3月28日，王常胜、杜海风、王国良、利泽公司签订《房屋买卖合同》，合同首部载明：出卖人王常胜、杜海风（甲方），买受人王国良（乙方），居间人利泽公司（丙方），约定：甲方自愿将济南市18号楼1-1101号房屋出售给乙方；甲、乙双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为98万元；乙方在合同签订时支付定金2万元；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方保管，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；付款方式为，乙方用公积金方式贷款，于2017年4月3日前将首付款49万元（含定金）存入甲方账户，剩余房款49万元于过户后在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；甲方于收到首付款后通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志。合同第十二条违约责任约定：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务，缴纳约定税费的义务，除承担上述违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。合同第十三条其他约定事项约定：乙方保证无任何银行不良记录，并积极提供银行所需各种贷款资料，乙方保证是非限购成员，符合购房条件提供购房资料；本房产为合同待下证，甲方已告知，乙方已知晓，双方自愿买卖，因交易周期较长，本合同签订的价格及内容不受市场和时间变化等任何因素的影响，否则违约方承担首付款双倍的违约金给相对方；甲方产权人和共有人协商一致，同意将购房款存入杜海风工商银行账户。王常胜在甲方处签字捺印，杜海风在甲方共有人处签字捺印，王国良在乙方处签字捺印并在乙方共有人处签署“王婧雯”名字，利泽公司在丙方处加盖公章。王常胜、杜海风当时即知道王国良签署了王婧雯名字，当时未提出异议。 在审理过程中，王婧雯述称其因工作原因在外出差，由王国良代签名字，其认可王国良代为签名的行为，其系涉案房屋共同购买人。 2017年3月2日，王国良支付定金2万元。同月28日，王常胜、杜海凤出具49万元（含定金）收据，4月2日，王国良向杜海风转款30万元，王国良之妻向杜海风转款17万元。王常胜、杜海风已将房屋交付王国良。 2019年1月30日，王婧雯向王常胜转款5万元，向杜海风转款5万元，杜海风出具收条，载明：追加首付款10万元。 王常胜、杜海风取得填发日期为2019年9月26日的《不动产权证书》后，上述证书交由利泽公司保管。《不动产权证书》载明：权利人王常胜、杜海风，共有情况：按份共有，占有份额50%。 2019年10月30日，王常胜、杜海风与山东招法律师事务所签订《委托代理合同》，约定：山东招法律师事务所接受王常胜、杜海风的委托，指派陈家兴律师作为与王国良房屋买卖合同纠纷案件的代理人，代理费2万元。2019年11月29日，王常胜、杜海风支付律师代理费2万元。 在审理过程中，王常胜、杜海风提交:1.落款为告知人王常胜、杜海风（名字系打印）、代理人陈家兴（手签）、2019年10月31日的《解约通知函》，载明：王国良，我方于2019年9月24日委托利泽公司代为取得房产证，现该证存放于利泽公司。取得房产之后，我方第一时间通知贵方，以便办理按揭贷款等履行支付余款的义务，但贵方迟迟不予办理相应手续、不履行相应支付余款义务，贵方的行为已构成严重违约。贵方的违约行为已严重违反合同约定，现我方通知贵方解除房屋买卖合同，扣除定金2万元和贵方占有房屋期间的租金，并按买卖合同约定主张相应的违约金。我方为此的所有花费（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等费用）均由贵方承担。2.特快专递回执二份，内容显示：王国良签收了王常胜、杜海风发出的特快专递，其中一份未载明签收日期，另一份载明签收日期为2019年11月6日。3.未拆封EMS特快专递信封一个，收件人为王国良（菏泽市定陶县定陶供电局东丰路11号），寄件人王常胜、杜海风，经当庭拆封，内有：落款告知人王常胜、杜海风（名字系打印）、2019年10月31日、代理人陈家兴（手签）的《解约通知函》及陈家兴律师执业证书复印件，该《解约通知函》内容同上述《解约通知函》一致，该邮件因“电话一直不接、单位拒收”被退回。王常胜、杜海风欲以上述证据证明其已经通知王国良解除合同。利泽公司未提出异议，王国良、王婧雯提出异议，认为上述《解约通知函》并不是王常胜、杜海风发出，函件中没有二人的签字，在通知函中签名的是陈家兴，在解约通知函中没有体现出陈家兴有资格代表王常胜、杜海风解除合同，该《解约通知函》无效；对于特快专递回执中的签名，要求庭后核实情况。王国良、王婧雯未在限定的期限内做出答复。 王常胜、杜海风提交音频资料，并诉称系王常胜与王国良于2019年10月19日通话录音，内容为：王常胜：你商量好了吗？王国良：我给杜海风通过电话，中介也给我说了，我想着搞双赢的状态，想多少再拿出来点，再拿4万元。王常胜：什么意思？王国良：房子卖了以后，我再多给你们4万块钱。王常胜：你那意思，我们把这房子过户给你找的那个买家，对吗？王国良：对。王常胜：然后你再多给我们一人4万块钱？王国良：不对，不是一人4万，是总共4万。王常胜：昨天杜海风不是也给你说了吗？王国良：说了，那还不如过户呢。王常胜：你一开始拖着，余款一直不给，从中介签合同就说好了，等办下房产证来，就把余款给我们，你再去办那些东西，哪怕贷款，你现在拖着不给余款，现在咱们还没商量好，你就直接与第三人交易了。王国良：现在我们没有交易。你觉得行，咱就这样办，要不同意，下周我把钱弄清，咱该办手续就办手续，我也不走贷款了，下周五之前，我带着钱去，咱们一块见个面，见面就把过户办了，办我名下，高税我该交交呗。王常胜：一开始，我们给你说的很清楚，你想卖这套房子，我们不反对，你一直拖着，又不给余款，还不配合办贷款，这又变成给现金了，你那时候有现金，就是不给。王国良：我借钱把39万给你们结清，我拿出4万块钱有很大诚意，再不行，我也没有办法。下周五之前，我把钱带过去。你要感觉行，我就再拿4万，你给我个回复。王常胜、杜海风欲以此证实取得房产证后王国良不配合办理过户，且想把房子过户给案外人并给予王常胜、杜海风4万元好处费，让王常胜、杜海风一房二卖。利泽公司无异议。王国良、王婧雯提出异议，要求庭后核实，但未在限定期限内作出答复。 王常胜、杜海风提交视频资料，视频内容系房屋的状况，王常胜、杜海风诉称系王国良将涉案房屋在贝壳网进行挂牌销售，欲以此证实王国良未支付房款，即将涉案房屋进行销售。利泽公司未提出异议。王国良、王婧雯对真实性提出异议，认为不能证明系涉案房屋，因王国良已经支付大部分房款，有权处理涉案房屋。 王常胜、杜海风提交短信聊天记录打印件，内容为：10月18日，对方：稍后给你回电话；星期日，我：抓紧把房子给我腾出来，现在不允许你们在里面住，我最近给你们下责令搬迁通知；昨天，我：房产证下来一个月，我在济南一直都在等着过户给你，你却迟迟不配合过户，一会这样，一会那样，什么意思？王常胜、杜海风欲以此证实取得房产证后通知王国良办理过户手续，要求支付剩余购房款，王国良迟迟不配合，构成严重违约。利泽公司、王婧雯对真实性无异议。王国良提出异议，辩称不知情。 对于合同在涉案房屋取得权属证书后的履行情况，王常胜、杜海风诉称：办理房产证后，一直要求王国良过户，给利泽公司表明急需用钱，但王国良要求将房屋卖给案外人，这样属于一房多卖现象，王常胜、杜海风不同意，后王国良要求公积金贷款，但一直没有提交贷款资料，再后，王国良违约要求过户到其女儿王婧雯名下，并称不过户给其女儿就不支付余款，王婧雯不是买受人，共有人的名字是王国良自己签的；且王国良存在限购行为，明知其限购，还以各种理由推脱，2019年10月31日发过解约通知函。王国良辩称：房产证下发后，王国良、王婧雯委托利泽公司办理贷款手续，因金融政策变化，贷款审批有难度。2019年11月贷款一直未办理下来，王国良、王婧雯要求支付全款办理房屋过户手续，王常胜、杜海风要求解除合同。利泽公司述称：王国良想用公积金贷款，因贷款手续审批缓慢，2019年11月左右要求全款支付，后期约定通知王常胜、杜海风协商，可以全款支付，当时王国良是外地户口，在济南限购，王婧雯是王国良女儿，王常胜、杜海风要求房屋落户给王国良，不同意将房屋落户在王婧雯名下。王国良户口2019年11月迁入后，经协调，通知王常胜、杜海风可以过户，后来王常胜、杜海风未收到尾款，说王国良没有向银行提供资料而且限购。经协调房屋可以正常履行过户，王常胜、杜海风迟迟没有时间。 本院认为，王常胜、杜海风、王国良、利泽公司于2017年3月28日所签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，当事人均应按约履行义务。王国良签订合同时在合同买方共有人处签署王婧雯的名字，王常胜、杜海风知道且未提出异议，王婧雯认可王国良的签名行为，且在合同履行过程中支付10万元购房款，故王婧雯应视为合同当事人，与王国良共同享有权利、承担义务，王常胜、杜海风的诉称理由依据不足，不予采信。王国良、王婧雯按照合同约定履行了支付定金及首付款、购房款的义务，王常胜、杜海风履行了交房义务，因王常胜、杜海风当时没有取得房屋权属证书，双方没有办理过户手续。王常胜、杜海风于2019年9月取得权属证书后，双方发生争议。王常胜、杜海风发出落款日期为2019年10月31日的解约通知函后，于2019年11月提起诉讼，要求解除合同，王国良于2019年11月6日收到解除合同通知后，王国良、王婧雯亦于当月提起诉讼，要求继续履行合同。经审查，2017年3月28日签订《房屋买卖合同》时，王国良符合购房条件，王常胜、杜海风于2019年9月取得涉案房屋权属证书时，因政策调整，王婧雯具备购房条件，而王国良不具备购房条件，王婧雯作为合同当事人，王常胜、杜海风不同意将房屋登记在王婧雯名下，故此时房屋无法办理过户登记，2019年11月11日，王国良取得济南市户籍，合同可以继续履行，根据《房屋买卖合同》中：剩余房款于过户后在银行发放贷款之日由银行直接支付的约定，剩余房款的支付应在涉案房屋登记在王国良、王婧雯名下办理贷款后支付，王常胜、杜海风没有提交充分证据证实王国良、王婧雯存在违约行为，王常胜、杜海风以王国良违约为由要求解除合同依据不足，其要求返还房屋、支付租金、承担违约金、律师费的请求亦依据不足，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回王常胜、杜海风的诉讼请求。 案件受理费13600元，减半收取6800元，由王常胜、杜海风负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李子萍 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 代晨晨 书 记 员 吴 琼