上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初29711号原告：上海述舜投资管理有限公司，住所地上海市金山区廊下镇景乐路******。法定代表人：任丹，执行董事。委托诉讼代理人：张海明，浙江永鼎律师事务所律师。被告：楼明哲，男，1981年11月1日出生，汉族，户籍地浙江省浦江县南街道体育场西路**江南住宅区**。被告：李飞莲，女，1970年6月9日出生，汉族，户籍地浙江省浦江户籍地浙江省浦江县前吴乡塘岭金村塘岭下**。iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：洪兴贤，浙江泽大律师事务所律师。原告上海述舜投资管理有限公司(以下简称述舜公司)诉被告楼明哲、李飞莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，并依法组成合议庭审理。本院于2020年3月18日组织双方进行证据交换，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告述舜公司的委托诉讼代理人张海明，被告李飞莲的委托诉讼代理人洪兴贤到庭参加诉讼。被告楼明哲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告述舜公司向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原告和两被告于2016年4月20日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、判令两被告赔偿原告装修损失618,000元；3、判令两被告支付违约金533,208元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告和两被告于2016年4月20日通过中介公司上海保业房地产经纪有限公司签署《上海市房屋租赁合同》一份，原告向两被告承租上海市南京西路XXX号/铜仁路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，共730.42平方米毛坯房屋，原告租赁该房屋作为商务中心出租模式使用，租赁期限为6个年度，即2016年8月1日至2022年7月31日，同时约定2016年5月1日两被告交付该房屋，并给予原告三个月免租装修期。合同签订后，原告按约履行自己的义务，并花费大量人力、物力、财力对所租赁房屋进行精装修。系争房屋装修后，原告根据合同约定用途进行转租，并与相关单位签订《房屋租赁合同》，其分别是贝加艾奇(上海)建筑设计咨询有限公司、北京翼鸥教育科技有限公司、诺远普惠咨询有限公司、上海鹰才信息科技有限公司等单位。在本案房屋租赁过程中，由于两被告分别在多家银行签订最高额保证合同和抵押合同，经法院判决两被告承担连带清偿责任等，系争房屋被查封。2019年以来，原告陆续收到浙江省义乌市人民法院《执行通知书》和《公告》，承租系争房屋的有关单位得知上述消息，纷纷要求退租，这导致当初原告和两被告签订的租赁合同的目的无法实现。原告与两被告协商，要求解除双方之间房屋租赁合同关系，同时赔偿原告相关经济损失，并承担违约责任，但两被告置之不理。故原告诉至法院，请求判如所请。审理中，原告表示系争房屋已经法院拍卖，经法院强制执行，原告腾退系争房屋，故原告主张合同于2019年11月15日解除。原告变更上述第2项诉讼请求为，要求被告赔偿办公家具损失126,000元、装修损失209,200元。被告楼明哲辩称，根据补充协议一，原告主体不适格，双方约定原告公司名称要变更，补充协议上也有原告公司变更后的公司公章。因为原告主体不适格，被告不发表答辩意见。其在向本院提交的答辩状中陈述，原告提起租赁合同纠纷诉讼，系主体错误，应依法驳回其起诉。原告主张违约金无事实和法律依据,同意被告李飞莲的意见。合同中约定，甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系，签订本合同前，甲方已告诉乙方该房屋有设定抵押贷款。因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应该赔偿。被告提前告知原告房屋有设定抵押贷款的情形，表明原告应该清楚系争房屋在将来有被拍卖的风险，房屋被拍卖中断合同的履行是完全有可能的。系争房屋被查封和拍卖是法院依法依职权进行的司法行为，不能归责于被告，被告没有过失。原告主张的赔偿装修损失没有事实依据。被告李飞莲辩称，同意合同于2019年11月15日解除。根据合同第十条第二项约定，被告于出租前已经告知原告系争房屋设有抵押，故被告免责。认可原告解除合同的事实，确实因为法院的强制执行导致原告无法再继续使用系争房屋。对于家具损失，一部分原告已经拿回，还有一部分其同意由其他公司使用，故不存在损失。关于装修损失，出租给原告前系争房屋有装修，且原告提供的证据不能充分证明其存在装修损失。根据合同第十条第二项的约定，被告已经告知抵押事项，即便存在装修损失，被告也不承担责任。如果按合同第九条解除合同，被告对违约金计算标准无异议，但被告认为不存在违约情况，且本案解除合同不适用合同第九条。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋原权利人为楼明哲、李飞莲。2016年4月20日，楼明哲、李飞莲作为出租方(甲方)与述舜公司作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)，约定：房屋坐落南京西路XXX号/铜仁路XXX号，名义楼层23楼04、05、06室，实际楼层20楼02室。建筑面积730.42平方米。甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告诉乙方该房屋有设定抵押贷款。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商务中心出租模式使用。租赁期限自2016年8月1日起至2022年7月31日止。甲乙双方约定，2016年8月1日至2019年7月31日，该房屋每日每平方米建筑面积租金为8元，月租金总计为177,736元。2019年8月1日至2022年7月31日，该房屋每日每平方米建筑面积租金为8.64元，月租金总计为191,954元。保证金533,208元。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；租赁期间，因甲方原因，导致乙方不能正常使用该房屋的。……因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。审理中，双方当事人确认楼明哲、李飞莲收取述舜公司保证金533,208元，述舜公司支付租金至2019年3月31日。2018年3月28日，双方当事人签订《补充协议一》，约定：由于公司发展需要，“上海述舜投资管理有限公司”名称变更为“上海篆隶企业管理中心(有限合伙)”，届时原公司所有业务由“上海篆隶企业管理中心(有限合伙)”继续经营，原公司签订的合同继续有效，公司名称变更后不影响原合同其他权利义务及约定事项的执行，执行期限与主合同一致。同日，双方当事人签订《补充协议二》，就收款账户变更作了约定。2018年11月1日《补充协议三》约定：根据情势变更原则，该房屋租赁合同中暂收的房屋租赁保证金533,208元转变为2019年4月、5月、6月租金，并不在收取保证金。……李飞莲在甲方处签名，乙方处空白。审理中，楼明哲及述舜公司对该《补充协议三》予以认可。2019年1月29日，浙江省义乌市人民法院作出执行裁定，拍卖被执行人楼明哲、李飞莲所有坐落于上海市静安区南京西路XXX号2002室的房地产。2019年4月17日，该院张贴公告，责令被执行人及其相关人于2019年5月6日前将系争房屋内物品腾空。经该院司法拍卖，2019年8月12日，该院作出执行裁定，原被执行人楼明哲、李飞莲共有坐落于上海市静安区南京西路XXX号2002室的房地产的所有权及相应的其他权利归买受人洪康所有。原被执行人楼明哲、李飞莲共有坐落于上海市静安区南京西路XXX号2002室的房地产的所有权自本裁定送达买受人洪康时起转移。2019年11月15日，浙江省义乌市人民法院对述舜公司占有使用系争房屋办公区域部分进行腾退，于当日腾退完毕，相关办公用品已全部搬运至杭州市下沙开发区14号大街XXX号。以上事实，有当事人的陈述，及述舜公司提供的《上海市房屋租赁合同》、(2019)浙0782执734号执行案件材料，楼明哲提供的《补充协议一》，李飞莲提供的《补充协议三》等证据为证，并经庭审查证属实，依法应予确认。本院认为，述舜公司与楼明哲、李飞莲签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。因楼明哲、李飞莲作为被执行人被浙江省义乌市人民法院强制执行，系争房屋被该院司法拍卖，经执行，该院于2019年11月15日对述舜公司占有使用系争房屋进行了腾退，述舜公司主张租赁合同于2019年11月15日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。楼明哲、李飞莲抗辩，合同中约定，签订合同前，甲方已告诉乙方该房屋已设定抵押贷款。因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应该赔偿，故依据该约定其不应承担赔偿责任。本院认为，合同中仅约定了未告知存在抵押的情况下造成承租人损失的，出租人应承担赔偿责任，但并未明确约定已告知存在抵押，但因房屋被拍卖，致使承租人无法使用系争房屋的情况下，出租人不承担违约责任，故楼明哲、李飞莲的该项主张，本院难以支持。因楼明哲、李飞莲的原因致使法院对系争房屋予以腾退，导致述舜公司无法租赁使用系争房屋，故楼明哲、李飞莲构成违约，述舜公司要求其按月租金三倍支付违约金533,208元，有合同依据，应予支持。审理中，双方一致确认保证金533,208元抵扣2019年4月1日至2019年6月30日期间三个月租金，于法不悖，本院予以确认。述舜公司要求赔偿办公家具损失126,000元，浙江省义乌市人民法院在执行中已将相关办公用品全部搬运至杭州市下沙开发区14号大街XXX号，述舜公司在审理中表示该院仅将部分的办公家具运送至其指定的地点，还有部分家具配合执行法院工作给其他公司暂时使用，故其主张虽然已收回办公家具，但仍要求楼明哲、李飞莲承担办公家具损失，于法无据，本院不予支持。述舜公司要求赔偿装修损失209,200元，并提供了《工程合同》、《施工合同》及银行转账凭证加以证明，本院予以确认，考虑装修折旧，本院酌定楼明哲、李飞莲应赔偿装修损失94,430元。楼明哲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证及质证等权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海述舜投资管理有限公司与被告楼明哲、李飞莲于2016年4月20日签订的《上海市房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)于2019年11月15日解除；二、被告楼明哲、李飞莲应于本判决生效之日起十日内向原告上海述舜投资管理有限公司赔偿装修损失94,430元；三、被告楼明哲、李飞莲应于本判决生效之日起十日内向原告上海述舜投资管理有限公司支付违约金533,208元；四、原告上海述舜投资管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,161元，由原告上海述舜投资管理有限公司负担6,895元，由被告楼明哲、李飞莲负担8,266元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  冯 旭人民陪审员  梁钟芳人民陪审员  施立富二〇二〇年五月二十五日书 记 员  潘 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。