呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初125号原告:内蒙古鹏昊商贸有限公司,住所地呼和浩特市。法定代表人:胡蕴伟,该执行董事。委托诉讼代理人：苏晓伟，内蒙古慧灵律师事务所律师。被告:内蒙古魏玛企业管理服务有限公司,住所地呼和浩特市。法定代表人:钱满，执行董事。委托诉讼代理人：杨艳花，女，该公司法务。原告内蒙古鹏昊商贸有限公司（以下简称鹏昊公司）与被告内蒙古魏玛企业管理服务有限公司（以下简称魏玛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹏昊公司的法定代表人胡蕴伟及委托诉讼代理人苏晓伟、被告魏玛公司的委托诉讼代理人杨艳花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹏昊公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除鹏昊公司与魏玛公司签定的《经营合同》;2、依法判令魏玛公司向鹏昊公司返还履约保证金10000元、租金29515元、管理费29515元、租金押金2586元、管理费押金2586元、水费押金300元、电表押金300元、合计74802元;3、判令魏玛公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年6月3日鹏昊公司与魏玛公司签订《经营合同》,鹏昊公司承租呼和浩特市赛罕区锡林南路GOMEETPARK三层3025区形象柜,租赁15个月,2019年6月18日-2020年9月17日,15个月的租赁费31032元,15个月的管理费31032元,实际每月租金平均为2068.8元,管理费为每月2068.8元。鹏昊公司自2019年6月18日入场经营,向魏玛公司交纳履约保证金10000元,交纳租金31032元,管理费31032元、物业费9308元,垃圾清运费170元,租金押金2586元,管理费押金2586元，水费押金300元,电表押金300元。因经营地客源稀少,鹏昊公司经营22天，于2019年7月10日向魏玛公司申请撤场并退场,魏玛公司要求多计算3个月的租金、管理费,还要扣除保证金1万元不予退还,对于魏玛公司愿意退还的剩余租金及管理费,魏玛公司以公司没有钱为由不予退还。鹏昊公司认为,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定,违约金不得超过实际损失的30%,魏玛公司提供的格式合同约定租期不到退场的,不予退还保证金的违约条款属于霸王条款,一方面约定提前三个月打申请多收取三个月租金及管理费,另外一方面扣除保证金10000元,这样的扣除方式明显超过实际损失的30%,属于“过分高于造成损失”的情形,按照公平原则,魏玛公司自2019年7月10日退场起预留一个月租金完全可以弥补损失,应当将剩余的租金、管理费、保证金予以退还。综上所述,鹏昊公司为维护自身合法权益,依法提起诉讼。魏玛公司辩称，第一、针对鹏昊公司所述的要求解除经营合同，双方签订的《经营合同》未约定鹏昊公司具有单方解除权，也没有法定解除权，且鹏昊公司解除合同未经魏玛公司同意，所以魏玛公司要求鹏昊公司依法履行合同，不同意解除。第二，根据《经营合同》第三条、十八条的约定，鹏昊公司主**均租金违背了合同约定，不应得到支持。第三，在合同履行期间，鹏昊公司并未经过魏玛公司同意，单方要求解除合同，属于单方违约，鹏昊公司不具有单方解除合同的权利。根据合同第十六条的约定，鹏昊公司撤场申请并未经过魏玛公司同意，鹏昊公司单方违约，因此要扣除10000元的履约保证金。鹏昊公司在诉状中称预留三个月的时间用于魏玛公司出租，但是并不代表魏玛公司的损失为三个月的租金，魏玛公司的损失为鹏昊公司撤场后至魏玛公司实际将房屋出租期间的费用。鹏昊公司应当赔偿魏玛公司的损失，并承担不少于30%的违约金。本院经审理认定事实如下：2019年6月3日，出租方（甲方）魏玛公司与承租方（乙方）鹏昊公司签订《经营合同》一份，该合同约定：“根据乙方申请，甲方同意乙方作为咪棠柚树商业管理（上海）有限公司唐树品牌的授权代理商在位于内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市××区以联营/租赁经营方式，设立品牌商品的形象柜。该位置属于中岛，经双方确认，乙方经营形象柜的经营面积为17平米（该面积为使用面积）；本合同有效期为15个月（不超过资信有效期），自2019年6月18日起至2020年9月17日止，合同期满，即自行终止；缴纳租赁费方式：乙方按5元/平方米/天（使用面积），每月计2586元缴纳。乙方实行缴纳租赁费合作方式的，应按押壹付壹拾贰方式向甲方预押租金收益。即本合同签订之日，按约定向甲方押付13个月租赁费（上浮千位取整数），金额为33618元。第一年租赁期2019年6月18日到2020年9月17日，收取标准5元/日/平米，费用合计叁万壹仟零叁拾元整（31032元）；缴纳管理费方式：乙方按5元/平方米/天（使用面积），每月计2586元缴纳。乙方实行缴纳租赁费合作方式的，应按押壹付壹拾贰方式向甲方预押租金收益。即本合同签订之日，按约定向甲方押付13个月租赁费（上浮千位取整数），金额为33618元。第一年租赁期2019年6月18日到2020年9月17日，收取标准5元/日/平米，费用合计叁万壹仟零叁拾元整（31032元）；履约保证金：签订合同之日，乙方须向甲方押付壹万元履约保证金；合同变更、终止或解除：（一）本合同未尽事宜或内容变更、补充，需经双方协商后订立书面补充协议，补充协议及合同附件与本合同有同等法律效力。（二）因不可抗力因素（如火灾、水灾、战争、国家重大政策变更等，）导致合同无法执行，则本合同即行终止，双方互不承担违约责任。（三）因乙方原因要求撤场的，乙方应提前3个月向甲方提出申请，履约保证金不予退还。（四）乙方被终止合同或违约受到限期撤场处理时，应于甲方送达“撤场通知书”起的48小时内，将乙方商品、设施等撤离甲方场地。逾期不撤的或按本合同地址送达乙方不能，甲方有权实施强行清货撤柜。（五）乙方撤场时仍有欠付甲方费用的，甲方有权从乙方结算货款中全额扣除，未结货款不足以清偿的，可将乙方货品作等值抵扣；合同补充条款：商场给予商户18天装修期，计租日自2019年6月18日起，租金年付赠送三个月免租期，免租方式为延长租赁时间”。合同签订之后，鹏昊公司自2019年6月18日入场经营,2019年6月21日向魏玛公司交纳履约保证金5000元,交纳租金31032元,管理费31032元、租金押金2586元,管理费押金2586元，2019年6月29日向魏玛公司缴纳水费押金300元,电表押金300元，并缴纳物业费9308元及垃圾清运费170元。后因经营不善，鹏昊公司法定代表人胡蕴伟填写《商户退铺申请表》并提交魏玛公司，魏玛公司招商责任人尹舰签字，招商审核孙卫华签字，2019年10月19日运营审核齐图娅签字，财务审核、副总经理审批及董事长审批处未签字，双方就协商解除租赁合同未达成一致。现鹏昊公司诉至法院，请求解除双方之间《经营合同》并返还租金等费用。本院认为,鹏昊公司与魏玛公司因租赁签订的《经营合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”魏玛公司提交建设工程规划许可证、不动产产权证书证明涉案房屋已经取得建设工程规划许可证，涉案房屋租赁合同应为有效，故对于鹏昊公司主张《经营合同》无效不予支持。鹏昊公司与魏玛公司签订合同之后，鹏昊公司依照合同约定向魏玛公司支付了租金、管理费及保证金等相关费用，魏玛公司亦依约交付形象柜，鹏昊公司开始入场经营，合同成立且生效。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”鹏昊公司称《经营合同》约定“因不可抗力因素（如火灾、水灾、战争、国家重大政策变更等，）导致合同无法执行，则本合同即行终止，双方互不承担违约责任；因乙方原因要求撤场的，乙方应提前3个月向甲方提出申请，履约保证金不予退还”。鹏昊公司称其向魏玛公司提交“商户退铺申请表”申请解除双方《经营合同》，魏玛公司已经收到，双方合同应该解除。《中华人民共和国合同法》第九十三规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。鹏昊公司因经营未达预期向魏玛公司提交“商户退铺申请表”申请解除双方《经营合同》，魏玛公司收到鹏昊公司申请表后，就解除合同未与鹏昊公司达成一致，故双方《经营合同》未协商解除，对于鹏昊公司主张魏玛公司在《经营合同》上签字日期为双方《经营合同》解除日期本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”关于《经营合同》约定的“不可抗力因素”，鹏昊公司称2020年1月因爆发新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称“新冠疫情”）导致合同无法执行，需要按约定立即终止合同。本院认为，新冠疫情确实在一定时期内影响了商户的正常经营，但是在疫情结束之后并不影响合同继续履行，鹏昊公司可以要求魏玛公司以减免租金或延长租期等方式弥补因疫情造成的损失，且魏玛公司也表示愿意减免租金或延长租期，双方可以就《经营合同》的继续履行另行协商，鹏昊公司依据不可抗力请求解除《经营合同》本院亦不予支持。综上，鹏昊公司主张与魏玛公司协商一致解除双方之间《经营合同》无事实及法律依据，本院不予支持；新冠疫情的发生并不会导致鹏昊公司依据《经营合同》租赁的目的不能实现，其可以在疫情结束之后要求魏玛公司以减免租金或延长租期等方式弥补因疫情造成的损失；鹏昊公司要求魏玛公司返还履约保证金、租金、管理费、租金押金、管理费押金、水费押金、电表押金等的诉讼请求，因该请求的基础是《经营合同》解除，故对其该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告内蒙古鹏昊商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费835元（原告内蒙古鹏昊商贸有限公司已预交），由原告内蒙古鹏昊商贸有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 迟玉青 二〇二〇年五月七日书记员 武惠敏