福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初977号 原告（反诉被告）：徐成丽，女，汉族，1992年2月19日出生，住福建省闽清县，现住福州市仓山区。 被告（反诉原告）：王小英，女，汉族，1965年3月18日出生，住福建省闽侯县。 原告（反诉被告）徐成丽与被告（反诉原告）王小英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理，依法适用简易程序于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐成丽到庭参加诉讼，被告（反诉原告）王小英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，王小英的反诉请求，按自动撤回反诉处理。本案现已审理终结。 徐成丽诉讼请求如下：1.解除徐成丽、王小英签订的《房屋租赁协议书》；2.王小英退还押金1500元；3.王小英赔偿违约金1550元；4.赔付被王小英扔弃的物品（价值500元，赔付200元）共计3250元；5.本案所有诉讼费、邮寄送达费用均由王小英承担。 庭审中，徐成丽自愿放弃第三项要求王小英赔偿违约金1550元诉讼请求及第四项要求王小英赔付被其扔弃的物品（价值500元，赔付200元）的诉讼请求。 事实与理由如下：徐成丽与王小英于2018年2月l日签订《房屋租赁协议书》，合同约定：租赁期限从2018年2月1日起至2020年2月1日止。租金为每月1500元，履约押金1500元，第二年递增5%，租金支付时间为每月1日。每月不得超过7天，如超过7天或以上按违约论处。王小英在2019年11月2日在没有告知徐成丽的情况下，私自进入房子换锁并把徐成丽放在屋中物品扔弃。徐成丽在2019年1l月2日报警，经警察介入调解无果。 徐成丽认为，双方签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意愿表示，合法有效，王小英拒不让徐成丽入住、私自换锁等行为已严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害了徐成丽的合法权益，故徐成丽为了维护自身的合法权益，将此事诉讼法院。请求法院依法判决。 王小英书面辩称，徐成丽、王小英2018年2月1日签订《房屋租赁协议书》，合同约定：租赁期限从2018年2月1日起至2020年2月1日止。租金为1500元，履约押金1500元，第二年递增5%，租金支付时间为每月1日。每月不得超过7天，如超过七天或以上按违约论处。甲乙任一方需要提前终止本协议的应提前一个月告知对方，并赔偿另一方等同于一个月租金的违约金。如未能提前一个月告知对方的需赔偿另一方一个月押金的违约金。 但是徐成丽在2019年10月31日在合同未到期前通过电话短信形式明确告知王小英解除租赁合同，交还钥匙。王小英在微信里表示同意，并要求徐成丽将钥匙放在指定地点。 但是，徐成丽解除合同后并未交还钥匙，拒不支付租金，继续占有王小英的房子导致王小英房屋在一个月半的时间内没有租金收入。徐成丽以续租为由非法占用且不支付租金，导致王小英直接租金损失2250元。不但如此，徐成丽在撤离时人为破坏了王小英房间的三个门锁，导致王小英只能请人买锁、换锁（换锁工资300元、锁具130元+50×2个），把王小英宽带线从接口处剪断，造成王小英只能重新安装宽带，因此产生费用300元；徐成丽撤离时尚欠电费70元，带走门禁卡(价格20元），卫生间电灯被破坏（重装价120元），水龙头被损坏（材料和工钱300元）等。因此，违约的是徐成丽。 徐成丽的行为严重违约，其所诉的废物是弃置在王小英房间的，王小英将其移出并不违法。鉴于徐成丽未提前一个月解除合同，已经违约，并导致王小英出租屋延迟出租一个月半，根据合同约定徐成丽应承担房租损失2250元并承担违约金1500元，王小英有权没收其押金1500元，要求其赔偿损失。 综上，徐成丽违约在先，所诉无理。请求依法驳回徐成丽诉讼请求。 徐成丽为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1、房屋租赁协议，证明徐成丽与王小英于2018年2月l日签订《房屋租赁协议书》，合同约定：租赁期限从2018年2月1日起至2020年2月1日止。租金为1500元，履约押金1500元，第二年递增5%，租金支付时间为每月1日。每月不得超过7天，如超过7天或以上按违约论处。 证据2、微信聊天记录，证明在签订合同时，双方口头约定，若徐成丽提前解除合同，只要提前一个月告知王小英，王小英就同意退还徐成丽押金。但2019年9月30日左右徐成丽提前告知不再续租，2019年10月31日，徐成丽告知王小英交接房屋，王小英不愿意过来交接，也不愿意退还押金。王小英在2019年11月2日在没有告知徐成丽的情况下，私自进入房子换锁并把徐成丽放在屋中物品扔弃。徐成丽在2019年1l月2日报警，经公安民警介入调解无果。 王小英在提起反诉期间向本院提供下列证据： 证据1、手机截屏（微信聊天），证据2、锁具、灯具、五金材料等收款收据，证据3、电费单据，证据4、宽带接入费，证据5工人工资。 徐成丽质证意见如下： 对证据1微信聊天记录真实性没有异议。对证据2、5有异议。对证据3没有异议，徐成丽同意在押金里扣除电费。证据4宽带接入费是2020年4月6日产生的，与徐成丽无关。 王小英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对徐成丽所举的上述证据质证权利。 本院根据双方当事人的陈述及其所举的证据，可以确认如下事实：经审理查明，2018年2月1日，徐成丽与王小英签订《房屋租赁协议》，协议约定：王小英将其所有的位于闽侯县房屋租赁给徐成丽作为居住使用，租赁期限自2018年2月1日起至2020年2月1日止，每个月租金为1500元，租金支付方式为每个月1日前现金支付，每年租金递增5%。该合同第六条约定......租赁期满后，同等条件下，徐成丽享有优先续租权，若无续租王小英应退还徐成丽所交的押金1500元。第九条约定甲乙任一方未能按本协议履行或违反政府法令的，另一方可提前解除本协议，所造成损失由责任方负责承担。甲乙任一方需要提前终止本协议的应提前一个月告知对方，并赔偿另一方等同于一个月租金的违约金，如未能提前一个月告知对方的需赔偿另一方一个月押金的违约金。 合同签订后，王小英将上述租赁的房屋交付给徐成丽居住，徐成丽亦向王小英支付押金1500元。徐成丽通过微信告知王小英于2019年10月31日搬走，提前解除合同，王小英表示同意解除合同。 本院认为，王小英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自行放弃质证权和抗辩权，并依法予以缺席审理。徐成丽请求解除与王小英签订的《房屋租赁协议书》，徐成丽已明确告知王小英解除合同，王小英亦表示同意，故本院对其该诉求予以支持。徐成丽要求王小英退还其押金1500元，本院认为，双方合同并未约定提前解除合同王小英有权没收押金，故徐成丽此项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 徐成丽放弃部分诉讼请求，系徐成丽在法律规定范围内自行处分民事权利，本院予以准许。此外，徐成丽同意在押金1500元内扣减王小英电费73元，本院予以准许。 关于王小英反诉部分，其虽然经本院传票传唤未到庭，但其如有确实充分的证据足以证明其主张，亦可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十三条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除徐成丽与王小英于2018年2月1日签订的《房屋租赁协议书》； 二、王小英应于本判决生效之日起七日内退还徐成丽租赁押金1427元（扣减徐成丽支付给王小英电费73元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由王小英负担。反诉费25元，减半收取12.5元，由王小英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 林循沙 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 罗燕圆 书 记 员 朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十三条：原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。