湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终440号上诉人（一审被告）：大冶市起华房地产开发有限公司。住所地：大冶市保康路北门**。法定代表人：夏自高，董事长。委托诉讼代理人：朱国栋，湖北维佳律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张绪如，男，1937年4月10日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：张友君，系张绪如女儿。上诉人大冶市起华房地产开发有限公司（以下简称起华公司）因与被上诉人张绪如房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省大冶市人民法院(2019)鄂0281民初4416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。起华公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：1.其未向张绪如交房的原因系张绪如提出种种不合理的要求，不达目的不接收房屋，并非其不交房，故其不应承担通知张绪如交房之后的逾期交房违约责任，一审判决其承担该部分责任错误。2.一审判决其承担违约金的数额过高，请求适当调整。张绪如辩称：其不收房的原因是起华公司想不按合同约定交房，至今都没有向其交房。双方约定的违约金并不过高，一审判决调低违约金数额错误。张绪如向一审法院起诉请求：1.判令起华公司将位于大冶市北××粮食××大楼××单元××120.97平方米的还建房屋交付给其，并将房屋的不动产所有权登记到其名下；2.判决起华公司承担逾期交房租金34200元、违约金10万元等违约赔偿责任，在抵扣其应补房款后，将逾期交房违约金及租金余额115588元支付给其。诉讼中变更第二项诉讼请求为：2.判决起华公司承担按每月300元从2009年8月起至实际交房时的逾期交房租金，并支付其违约金10万元。一审法院认定事实：张绪如委托其女儿张友君于2008年7月3日与起华公司签订了《房屋拆迁还建协议书》一份，约定由起华公司对张绪如所有的74.33平方米的原大冶市粮食局工贸公司职工宿舍楼进行拆迁改造，开发建造“粮食局工贸商居楼”，起华公司按1：1.2的比例返还张绪如89.2平方米的商品房。2008年8月1日，起华公司出具《补充条款》一份，同意在原约定的基础上再补给张绪如商品房面积7.433平方米。2009年6月8日，双方再次签订《补充协议》一份，起华公司同意对张绪如未取得所有权的26.6平方米自建房屋按1：0.5的比例返还14平方米商品房给张绪如。合计起华公司应返还张绪如商品房面积110.633平方米。双方同时还约定，如起华公司返还的房屋超出上述面积，超出部分由张绪如按每平方米1800元购买，不足部分由起华公司按每平方米1800元对张绪如进行补偿。水电开户、房产证、土地证由起华公司负责办理并承担相关费用，新房产权登记的契税，超过还建面积部分由张绪如承担。起华公司在动工之日起12个月内交付商品房，逾期须按每月300元承担张绪如租房费用。任何一方违约，应向对方赔偿因违约造成的一切经济损失，并罚违约金10万元。协议签订后，张绪如于2009年6月8日向起华公司交付了拆迁房屋的所有权证和土地使用权证，起华公司向张绪如支付了2009年7月前的安置和租房费用。起华公司拆迁还建的位于大冶市北门路粮食工贸商住楼已于2014年12月12日取得竣工验收备案证，且已取得商品房预售许可。2015年5月25日，起华公司组织张绪如等拆迁户以抓阄形式确定还建房。张绪如通过抓阄确定的还建房是二单元第七层20702号120.97平方米的房屋，该房面积经大冶市房管局核定为120.48平方米。因该房屋面积超出还建面积，起华公司认为依原约定按每平方米1800元支付超出还建面积房款价格偏低，要求按实际市场价格支付超出还建面积房款，同时要求张绪如承担相关材料费等费用双方发生争议，未能达成一致意见，起华公司亦未实际向张绪如交付房屋，故而成讼。一审法院认为，张绪如与起华公司签订的《房屋拆迁还建协议》及《补充条款》和《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效协议，双方应当全面自觉履行。起华公司未能按约定的时间交付还建房及在其具备交房条件和能力后，又以双方约定的按每平方米1800元支付超出还建面积部分购房款价格偏低为由，而拒绝交付双方采取抓阄方式确定的房屋行为构成违约，应承担违约责任。故张绪如要求起华公司交付二单元第七层20702号还建房并承担起华公司逾期交房租金及违约金的请求，符合法律规定。但鉴于双方约定的10万元违约金数额偏高，根据实际情况并权衡各方利益，酌情调整为8万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、起华公司定于本判决生效之日起三十日内向张绪如交付位于大冶市××××号粮食工贸商居楼二单元第七层20702号房屋一套；对该房超出还建面积（以大冶市房管局核定的120.48平方米面积为准）9.847平方米部分，按每平方米1800元的价款17724.6元，由张绪如于本判决生效之日起三十日内支付给起华公司；二、起华公司应在房屋交付后三个月内，为张绪如办理房屋产权登记手续，相关费用依照双方合同约定承担；三、起华公司定于本判决生效之日起三十日内向张绪如支付违约金8万元；四、起华公司从2009年8月起至还建房实际交付之日止，每月支付张绪如租房费用300元，定于交付房屋后十日内付清；五、驳回张绪如其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11556元，由张绪如负担1953元，起华公司负担9603元。二审中，当事人未提供新证据。经二审审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：一、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，起华公司虽通知张绪如采取抓阄方式确定了房屋房号，但未能按约定的时间交付还建房，且在其具备交房条件和能力后，又以双方约定的按每平方米1800元支付超出还建面积部分购房款价格偏低为由，而拒绝交付双方采取抓阄方式确定的房屋，该行为构成违约，应承担违约责任。起华公司主张未交房原因系张绪如提出诸多不合理条件拒绝收房，与客观事实不符，本院不予采信。二、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，案涉《房屋拆迁还建协议》约定起华公司应在动工后12个月内交房，而起华公司在2009年开始动工拆迁后，至今尚未向张绪如交付还建房屋，逾期交房近十年之久，构成违约，应当根据合同约定向张绪如支付违约金。由于本案所涉合同系拆迁安置补偿合同，不是商品房买卖合同，起华公司逾期交房造成张绪如的主要损失为租房费用损失，故本案计算违约金的数额应以租房费用为基础。因双方约定逾期交房由起华公司每月支付张绪如租房费用300元，而起华公司逾期交房时间长达近十年，租赁房屋市场价格已大幅上涨，每月给付300元租房费用不足以弥补张绪如的租房损失，一审判决根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，权衡各方利益，酌情将双方约定的违约金数额调减为8万元，并无不当。综上所述，起华公司的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11556元，由起华公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二〇二〇年五月八日书记员  田 梦