襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初2089号原告：李梅，女，1978年12月15日出生，汉族，住襄阳市樊城区。原告：闫明洋，男，汉族，1974年5月15日出生，汉族，襄阳市樊城区。共同委托诉讼代理人：谭寅，湖北亘恒律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：谭柏翔，湖北长久律师事务所律师。被告：湖北同利投资有限公司。住所地：武汉江汉区国贸新都****。法定代表人：赵毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：覃松，湖北联帮律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗锋，湖北联帮律师事务所律师。第三人：祝砚萌，女，1995年3月18日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：李彩云，湖北美仑律师事务所律师。原告李梅、闫明洋与被告湖北同利投资有限公司（以下简称同利公司）、第三人祝砚萌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李梅、闫明洋的委托诉讼代理人谭寅、被告同利公司委托诉讼代理人覃松、第三人祝砚萌的委托诉讼代理人李彩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李梅、闫明洋向本院提出诉讼请求：1.判令同利公司与李梅、闫明洋签订的《商品房买卖合同》继续履行，在条件成就的情况下及时协助办理不动产权证明；2.本案诉讼费用由同利公司承担。事实与理由：李梅与闫明洋系夫妻关系，与同利公司签订了《商品房买卖合同》，约定李梅、闫明洋以640000元的价格购买香榭丽舍（原绿洲花园）项目E512的别墅，之后，李梅、闫明洋支付了全部购房款，同利公司将该别墅交付李梅、闫明洋后，同利公司未如期为李梅、闫明洋办理相应的手续，未全面履行其义务，应继续履行上述合同。李梅、闫明洋为维护自身合法权益，特诉至法院。同利公司辩称，对李梅、闫明洋主张的案件事实没异议，对其诉讼请求同利公司已完成房屋交付，同意在具备办证条件情况下协助李梅、闫明洋办理不动产权证明。第三人祝砚萌向本院提出诉讼请求：1.判令同利公司与继续履行与杜鹃于2008年12月28日签订的《商品房买卖合同》，并在提交具备的情况下为祝砚萌办理“绿洲花园”（香榭丽舍）E幢512号房及土地的产权登记手续；2.诉讼费由同利公司承担。事实与理由：2008年12月28日，杜鹃与同利公司签订了《商品房买卖合同》，约定杜鹃以200000元的价格购买其开发的“绿洲花园”项目E幢512号房屋，杜鹃于第二日付清了房款。签订合同后不久，同利公司将该房屋交付了杜鹃。2017年3月10日，杜鹃因病去世，祝砚萌作为杜鹃的唯一合法继承人继受了杜鹃与同利公司签订的《商品房买卖合同》下的权利和义务。2018年5月，祝砚萌按例检查房屋时，发现其装的门锁被撬，有人在装修房屋，祝砚萌才得知同利公司擅自将该房屋出售给李梅，后祝砚萌报警，但未解决房屋归属问题。祝砚萌的合法占有、付款、合同签订等法律行为发生时间均早于李梅、闫明洋，同利公司应继续履行与杜鹃签订的《商品房买卖合同》。案涉的E-512房屋应归祝砚萌所有，并由同利公司办理案涉房屋及土地的产权登记手续。为维护自身合法权益，特向法院申请参加诉讼。另外，针对李梅、闫明洋的主张，祝砚萌陈述，李梅、闫明洋与同利公司签订的商品房买卖合同系虚假合同且未支付对价，不应当继续履行，其作为该房屋的买受人应享有诉争房屋产权，同利公司应履行与其母亲杜鹃签订的房屋买卖合同。同利公司辩称，对祝砚萌主张的杜娟与同利公司签订购房合同事实予以认可，但是合同签订时间并非第三人主张的2008年，实际签订时间应在2015年左右，截止目前，同利公司未收到全部购房款，对于祝砚萌主张已交付房屋给杜娟的事实，同利公司不予认可，同利公司从未向杜娟及祝砚萌交付过房屋。现因同利公司已将房屋交付给李梅、闫明洋占有并装修使用，在客观上已经无法履行同利公司与杜娟签订的购房合同。李梅、闫明洋辩称，1.祝砚萌之母杜娟与同利公司签订商品房买卖合同并未履行，更没有办理房屋过户手续，在物权上该房屋不属于杜娟，该房屋产权不能由祝砚萌继承。2.祝砚萌及杜娟均未履行付款义务，同利公司没有义务与其继续履行合同，根据合同约定同利公司应当与祝砚萌解除合同。3.杜娟与同利公司签订合同后一直到去世，同利公司都没有将该房屋交付给她，更没有将房屋交付给祝砚萌，祝砚萌的主张要求同利公司办理正式房屋交接手续更加能够说明同利公司并没有向杜娟及祝砚萌交付过该房屋，而通过其主张同利公司排除其他人对该房屋占有也说明李梅、闫明洋已实际合法占有该房屋。4.同利公司已将该房屋合法交付给李梅、闫明洋，且李梅、闫明洋已经实际合法占有并使用，同利公司不应当实际上也不能和祝砚萌继续履行合同。5.李梅、闫明洋在接收该房屋后，已投入大量的精力和金钱，且已开始使用，判决同利公司继续和李梅、闫明洋而不是祝砚萌履行，更加符合尊重事实、减少损失和矛盾的原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年，武汉江城置业有限公司（以下简称江城公司）取得襄阳鱼梁洲“绿洲花园”项目开发所需的国有土地使用权证、用地规划许可证、建筑规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销(预)售许可证，并建成五栋别墅后，与同利公司签订合作开发合同（经湖北省高级人民法院生效判决认定，双方名为房地产合作开发，实为房地产项目转让合同）。武汉江城置业有限公司襄阳分公司（以下简称江城公司襄阳分公司）是江城公司下属分公司，法定代表人均为江成雨。2007年5月,同利公司、江城公司、江城公司襄阳分公司开始对外预售房屋。同利公司将“绿洲花园”更名为“香榭丽舍”,但未在房管部门备案。2015年,同利公司与祝砚萌的母亲杜鹃签订《商品房买卖合同》，约定:1.杜鹃购买香榭丽舍（绿洲花园）E-512号房,该商品房用途为住宅，房屋计价200000元;2.付款方式,采用一次性付款的办法。买受人于签订本合同时一次性支付房款200000元整;3.逾期付款违约责任,买受人如未按本合同规定时间支付房款,逾期在30日之内,从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,向出卖人支付逾期应付款的日万分之二违约金,合同继续履行;逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,向出卖人支付逾期应付款的日万分之三的违约金;4.交房期限,出卖人应当在2009年6月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;5.产权登记约定,出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,等等。合同尾部载明的签订日期为2008年12月29日。同利公司还向杜鹃出具收据一份，载明“杜鹃交来E512房房款，人民币贰拾万元整”，其上载明的入账日期为2008年12月29日。其中“512”三个数字有涂改的痕迹。针对上述合同实际签订日期及房号的涂改，祝砚萌述称，上述商品房买卖合同签订日期实际为2015年，其母亲杜鹃曾在2008年购买香榭丽舍小区的E-511号房，当时所签购房合同是杜鹃以祝砚萌表姐张红琴（现更名为张红勤）名义所签，同利公司给杜鹃出具了购房款收据，后杜鹃发现该房屋被一房二卖，于是联系同利公司的法定代表人赵毅将所购房屋更换为E-512号房，同利公司也将收据上的房号改为E512。对此，同利公司无异议。张红勤述称，诉争房屋一直未交付给杜鹃，杜鹃亦未入住。2017年3月10日，杜鹃因病死亡。2019年5月11日，祝砚萌向湖北省襄阳市襄阳公证处申请办理继承权公证，申请继承杜鹃与同利公司签订的上述商品房买卖合同的权益。湖北省襄阳市襄阳公证处制作了（2019）鄂襄阳证民字第4271号公证书，认定：被继承人杜鹃遗留的上述房屋合同项下的权利和义务由其女儿祝砚萌一人继承。2016年9月23日,同利公司与李梅签订《商品房买卖合同》，约定:1.李梅购买香榭丽舍（绿洲花园）的房屋,该商品房用途为住宅，房屋按套（单元），总价款为640000元;2.付款方式,采用一次性付款的办法。买受人于签订本合同时一次性支付房款;3.逾期付款违约责任,买受人如未按本合同规定时间支付房款,逾期在30日之内,从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,向出卖人支付逾期应付款的日万分之二违约金,合同继续履行;逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,向出卖人支付逾期应付款的日万分之三的违约金;4.交房期限,出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;5.产权登记约定,出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,等等。同日，同利公司向李梅出具收据一张，其上载明：“今收到李梅交来香榭丽舍小区E512号房购房款640000元”。该收据右上角标明“以全款到账为准”。2017年12月27日，李梅通过其中国建设银行62×××69账户向赵毅62×××88账户转款340000元，2018年1月30日，李梅再次通过上述账户向赵毅转款300000元，合计640000元。同日，李梅与同利公司签订《商品房买卖合同补充协议》，主要载明，同利公司同意在2018年1月30日前将李梅约定购买的E512号房屋交予李梅。目前同利公司已经完成了该小区的所有房屋结构性安全鉴定，李梅认可该鉴定书结论符合交房条件；但鉴于该项目的特殊情况，双方约定：该房屋办理产权证的时间为自该房交予李梅之日起720天，最长不超过1080天。2018年3月29日，襄阳聚居缘物业服务有限公司(以下简称聚居缘物业公司，系香榭丽舍小区的物业服务公司)与李梅签订《装修服务协议》、《前期物业管理服务协议》,收取了李梅E-512房的装修押金、水电押金、物业费、垃圾清运费等费用,并出具了相应的《收据》，李梅亦在《楼宇交接书》中签名，其中载明，聚居缘公司与李梅确认，自2018年3月29日起，该房由聚居缘公司交付给李梅。其后，李梅对诉争房屋进行了装修。2018年5月20日，祝砚萌发现诉争房屋被装修后，向襄阳市公安局鱼梁洲开发区分局水上派出所（以下简称水上派出所）报警，民警告知可找开发商和对方购房人协商解决或走法律途径解决。随后祝砚萌将诉争房屋上锁，2018年6月1日，祝砚萌发现房屋门锁被撬，于是再次向水上派出所报警，处警经过及结果显示，民警了解到该房屋被一房多卖，经解释劝说，报警人已开始与小区开发商联系协商。另查明，2002年9月28日，李梅与闫明洋登记结婚。本院认为，依法成立的合同自成立时生效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的,应当承担相应的民事责任。本案中,同利公司与杜鹃签订的《商品房买卖合同》及与李梅签订的《商品房买卖合同》，皆系合同双方真实意思表示，属有效合同。应平等受到法律保护。同利公司辩称杜鹃未支付全部购房款的意见，与同利公司给杜鹃出具的收到全部购房款的收据相悖，且其述称的付款情形未提交证据证明，故对该意见，本院不予支持。因案涉房屋属一房二卖，按照《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应当按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位……”的精神，综合对比本案双方当事人各自履行合同的情况，首先，案涉房屋双方都未办理所有权变更登记，此处不存在权利保护的顺位先后。其次，从房屋占有情况来看，同利公司述称已将诉争房屋移交李梅、闫明洋占有。另外，李梅、闫明洋与同利公司签订的《商品房买卖合同补充协议》、与聚居缘物业公司签订的《装修服务协议》、《前期物业管理服务协议》、《楼宇交接书》及对诉争房屋进行装修等证据，皆可以证实李梅、闫明洋已经合法占有诉争房屋，而祝砚萌未提交证据证明诉争房屋由其或杜鹃合法占有，故李梅、闫明洋对案涉房屋享有的权力顺位保护在祝砚萌之前，同利公司应当向李梅、闫明洋履行合同。故对李梅、闫明洋主张同利公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并协助办理不动产权证明的主张，本院予以支持。但在办理房屋权属登记时，需由买卖双方承担的费用，由双方按照相关法律法规的规定自行缴纳。对于祝砚萌主张同利公司继续履行案涉商品房买卖合同，在条件具备的情况下为其诉争房屋及土地的产权登记手续的请求，因其合同事实上已履行不能,且本院向祝砚萌释明后，其不变更诉讼请求，故本院对其请求予以驳回。祝砚萌述称同利公司与李梅签订的购房合同系虚假合同且未支付对价的意见，虽然同利公司与李梅签订的购房合同中未标明所购房屋房号，但综合同利公司给李梅出具的收据、双方签订的商品房买卖合同补充协议、物业公司给李梅出具的物业费收据等证据，可以认定李梅、闫明洋所购房屋系本案诉争房屋。而李梅、闫明洋提交的转款明细，虽然收款人是赵毅，但因赵毅系同利公司法定代表人，同利公司也向李梅、闫明洋开具了收款收据，李梅、闫明洋有理由相信赵毅收款系代表同利公司，故对祝砚萌该意见，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项,《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、湖北同利投资有限公司继续履行与李梅签订的襄阳鱼梁洲“绿洲花园”(香榭丽舍)E512号《商品房买卖合同》，并于本判决生效之日起三十日内协助李梅、闫明洋办理襄阳鱼梁洲“绿洲花园”(香榭丽舍)E512号房屋的不动产权登记手续;二、驳回祝砚萌的全部诉讼请求。李梅、闫明洋预交的案件受理费80元，由湖北同利投资有限公司负担。祝砚萌预交的案件受理费80元，减半收取计40元，由祝砚萌与湖北同利投资有限公司均担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17×××56。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，在判决规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  钟 阳人民陪审员  沈照强人民陪审员  崔险峰二〇二〇年五月七日书 记 员  王红伟