湖南省中方县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1221民初205号原告：汪繁弟，女，1990年11月1日出生，汉族，住湖南省中方县。委托诉讼代理人：李建桥（系原告汪繁弟的丈夫），男，住湖南省中方县。委托诉讼代理人：张美钦，湖南启剑律师事务所律师。被告：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所地湖南省中方县中方镇。法定代表人：高秀彬，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗本璞，男，系该公司工作人员。原告汪繁弟与被告湖南省福兴房地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告汪繁弟的委托诉讼代理人李建桥、张美钦到庭参加诉讼，被告湖南省福兴房地产集团有限公司的委托诉讼代理人罗本璞到庭参加诉讼。现已审理终结。原告汪繁弟向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房违约金3084.20元；2、判决原、被告双方签订的“《商品房买卖合同》第十五条中如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”条款予以变更为：买受人不退房，出卖人按已付房款的银行同期贷款利率（年利率4.75%向买受人支付违约金。）3、判决被告支付原告自2014年1月31日至取得产权证书之日的逾期办证违约金（至2020年3月5日违约金暂计为72019.81元）；4、本案所有诉讼费用均由被告承担（上述一至三项请求金额合计75104.01元）。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原、被告于2013年5月9日签订《商品房买卖合同》：原告以人民币总价248726元购买被告开发的中方县秀峰路鸿福嘉园6栋1单元304号房商品房一套；原告于2013年5月9日将首付款人民币78726元付至被告指定账户，并于2013年10月9日将房屋按揭贷款人民币170000元付至被告账户，合计248726元。原告于2013年10月25日向被告支付两证费人民币1430元、维修基金人民币4975元、契税人民币4975元、代办服务费人民币498元。被告于2014年1月1日告知怀化福祥物业服务有限公司向原告转达交房通知，原告收到通知并缴纳物业费后入住装修，但至今未办理房屋产权登记手续。综上，根据原被告双方签订的《房屋买卖合同》第九条约定，除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金，合同继续履行。因此，被告应支付原告逾期交房违约金3084.20元。另原被告《房屋买卖合同》中第七条约定买受人逾期付款的违约责任，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三；第十五条约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金客观上，双方缔约地位不平等，在交易过程中违约责任原告无自主权；主观上，合同内容明显违反公平、等价有偿原则导致双方权利义务严重失衡。根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第七十二、《合同法》第五十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十八条之规定，原被告双方签订的《房屋买卖合同》中买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金条款应认定为显失公平，原告请求人民法院将该条款变更为买受人不退房，出卖人按银行同期贷款年利率4.75%向买受人支付违约金。以及根据中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，被告应向原告支付取得产权证书之日的逾期办证违约金（至2020年3月5日违约金暂计为72019.81元）。截止原告起诉之日，原告曾多次向被告提出根据合同约定办理房地产权属证书的请求未果，被告的行为已经侵害了原告的合法权益，给原告造成了严重的经济损失。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，诉至贵院，希判如所请。被告湖南省福兴房地产集团有限公司辩称，1、原告从2014年1月1日到2020年3月5日起诉，相隔5年多的时间，要求逾期违约金3084.2元，根据法律规定早已过了诉讼时效，应当驳回起诉；2、办证违约金应该按照双方签订的合同来办，约定是双方签订的《商品房买卖合同》的规定，按总房款的1%计算违约金；3、按照举证的规定这两个证人已经过了举证的期限；4、这两个证人不能证明是鸿福嘉园的业主，后面这个证人她还不认识汪繁弟；5、后面这个证人证明是2017年以前去催办的，按这个已经过了诉讼时效了。本院经审理认定事实如下：2013年5月9日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告位于中方县秀峰路鸿福嘉园6栋1单元304号商品房一套，总价款为248726元，付款方式为按揭付款，约定在2013年10月30日前交付房屋，逾期不超过30日，自合同规定交房日的第二日至交房日，被告按日向原告支付房款万分之2的违约金。同时还约定了，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等违约责任。原告按照合同约定向被告支付了相关的房价款、办证税费。被告于2014年1月1日将房屋交付给原告，被告至今未给原告办理房屋权属证书，双方形成纠纷。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律和政策性规定，该合同真实有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项，本案原告已按照合同约定履行了付款义务，被告亦将房屋交付给原告使用，但被告至今未给原告办理房屋权属证书，已构成违约，被告应当按照合同约定向原告支付房价款248726元的1%的违约金2487.26元。对于原告要求被告按已付房款的年利率4.75%自2014年1月31日至取得产权证书之日支付逾期办证违约金的诉讼请求，经审查，原、被告签订的合同已约定原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金，故原告超出合同约定部分的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求判决被告支付逾期交房违约金3084.20元的诉讼请求，因原告提供的证人只证明了被告未办房产证的违约责任未超过诉讼时效，未证明被告逾期交房的违约责任未超过诉讼时效，故原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定，判决如下：一、限被告湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效后10日内支付原告汪繁弟逾期办证违约金2487.26元；二、驳回原告汪繁弟其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1678元，减半收取839元，由原告汪繁弟负担789元，被告湖南省福兴房地产集团有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数及其代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员 韩 芳二〇二〇年五月二十五日书记员 欧阳辉附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。