广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1929号原告：尹耀驱，男，1992年7月14日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：戴少霞，广东华誉品智律师事务所律师。被告：梁炎珍，女，1989年2月17日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：梁满桃，女，1984年6月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告尹耀驱诉被告梁炎珍、梁满桃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹耀驱的委托代理人戴少霞、被告梁炎珍、梁满桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹耀驱向本院提出诉讼请求，一、确认尹耀驱与梁炎珍、梁满桃签订的《房地产买卖居间合同》于2019年12月22日解除；二、梁炎珍、梁满桃共同向尹耀驱返还定金37000元、支付违约金399000元、律师费5000元；三、本案诉讼费由梁炎珍、梁满桃共同承担。事实与理由：尹耀驱与梁炎珍、梁满桃于2019年3月10日签订《房地产买卖居间合同》，约定尹耀驱作为买方向梁满桃购买位于广州市增城区荔城街御景路59号锦绣湖畔豪苑29栋首层106房（套内建筑面积32.56平方米）（以下简称106房）、向梁炎珍购买位于广州市增城区荔城街御景路59号锦绣湖畔豪苑29栋首层105房（建筑面积59.78平方米）（以下简称105房），两房屋总价133万元，等。合同签订后，尹耀驱依约向梁炎珍、梁满桃支付定金37000元。此后，尹耀驱发现因梁炎珍、梁满桃欠多人债务，房屋已被多个债权人申请法院查封。尹耀驱多次与梁炎珍、梁满桃交涉未果，尹耀驱考虑到房屋因被法院查封，造成不具备交易过户条件，合同无法继续履行，遂于2019年12月19日发函向梁炎珍、梁满桃提出解除合同并要求退还定金。解除合同通知函于2019年12月22日寄达梁炎珍、梁满桃，但梁炎珍、梁满桃对此置之不理。尹耀驱认为涉案房屋正被法院查封并执行拍卖，房屋不具备交易过户的条件，根据合同第十一约定同，梁炎珍、梁满桃严重违约。梁炎珍、梁满桃违反诚实信用原则，故意隐瞒房屋被多个债权人查封的事实，严重损害尹耀驱利益。维护尹耀驱合法权益，特诉至法院，请求支付尹耀驱的全部诉讼请求。被告梁炎珍辩称，其与梁满桃是亲姐妹关系。梁炎珍不存在违约，是尹耀驱违约。《房地产买卖居间合同》第五条第二款第三项约定，尹耀驱应当在2019年3月25日向梁炎珍、梁满桃支付74万元用于还清银行贷款，但尹耀驱没有履行该约定；合同第十三条约定，尹耀驱应在2019年4月8日支付36万元给梁炎珍、梁满桃，但尹耀驱仍然未履行该约定。尹耀驱的37000元定金并非是支付梁炎珍的，尹耀驱是直接将款项存到梁炎珍的信用卡，用于解决梁炎珍的征信问题，方便办理房屋过户手续。在签订《房地产买卖居间合同》前，尹耀驱已清楚梁炎珍存在很多债务，尹耀驱在起诉状中陈述的内容都是捏造的事实，尹耀驱违约在先，责任应由尹耀驱承担。梁炎珍同意解除合同，但梁炎珍不是违约方，尹耀驱才是违约方。梁炎珍不同意退还定金，也不同意支付违约金、律师费等。被告梁满桃辩称，与梁炎珍上述答辩意见一致，作以下补充：尹耀驱是一个有经验的房地产经纪人，是尹耀驱直接找到梁炎珍、梁满桃，提出帮我们解决涉案房屋被法院查封、拍卖的问题，尹耀驱当时还提出帮梁炎珍、梁满桃还清房屋的所有按揭贷款以及还清梁炎珍、梁满桃拖欠韩润铜的债务、房屋查封申请以及向广州市海珠区人民法院起诉的债权人李钊鹏的债务，同时尹耀驱还要求梁炎珍、梁满桃打印出人个征信报告，想了解清楚梁炎珍、梁满桃所有的债务情况。梁炎珍、梁满桃当时向尹耀驱表明清楚，涉案房屋已被韩润铜、李钊鹏申请法院查封以及被法院拍卖的情况，但尹耀驱称这些事情不用梁炎珍、梁满桃处理，尹耀驱有经验处理这些债务问题，只要梁炎珍、梁满桃签署买卖合同给尹耀驱，由尹耀驱全权负责出售涉案房屋。后来，尹耀驱要求梁炎珍再打印一份信用卡欠款信息，发现梁炎珍在农商银行的信用卡欠款本金37000多元加利息共34万多，尹耀驱称费用太多处理不了，然后尹耀驱要求梁炎珍一并到农商银行沟通还钱的问题，经沟通后，农商银行同意梁炎珍还清本金即向法院撤诉，所以尹耀驱就要求梁炎珍、梁满桃签一份定金收据，将37000元直接打到梁炎珍的信用卡账户用于还款，也可以方便尹耀驱办理涉案房屋过户手续，所以尹耀驱并没有支付过定金给梁炎珍、梁满桃。37000元这笔款项并不是房款，也不是尹耀驱借给梁炎珍的款项，是尹耀驱帮梁炎珍、梁满桃还清债务的款项。在签完合同一星期后，尹耀驱发出房屋卖不到其理想的价格，尹耀驱就向梁炎珍、梁满桃提出，将信用卡的钱归还给他，但梁炎珍、梁满桃不同意归还。之后双方一直协商，但都没有协商成功。在签完合同一个月后，尹耀驱提出要梁炎珍、梁满桃将涉案房屋空出来给他公司使用，待房屋拍卖后他有办法要回这笔款项，但梁炎珍、梁满桃不同意。再后来，梁炎珍、梁满桃就收到了本案的应诉材料。被告梁炎珍表明与梁满桃答辩意见一致。经审理查明，2019年2月21日，梁炎珍到广州市增城区国土资源和规划局查询106房的登记情况，广州市增城区国土资源和规划局向梁炎珍出具106房的《不动产登记查册表》，载明以下内容：106房的房产登记号：13登记00037787，产权人为梁满桃，建筑面积39.69平方米；2016年9月19日因（2016）粤0183民初5212号案被本院查封，查封时效自2016年9月19日至2019年9月18日；2017年12月13日因（2017）粤0103执保3104号案被广州市荔湾区人民法院查封；2018年7月19日因（2018）粤0105执3915号案被广州市海珠区人民法院查封；他项权利登记有两项，1、抵押权利人黄国雄，登记时间2015年9月21日，债权数额25万元，2、抵押权利人中国光大银行股份有限公司广州海珠支行，登记时间2013年10月14日，债权数额23万元。2019年3月10日，梁炎珍、梁满桃（卖方）与尹耀驱签署《房地产买卖居间合同》，约定以下内容：“……第三条[转让房产情况]1、房地产地址居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于广东省××路××湖畔××房、××房（房地产名称）（以下简称‘该房产）转让事宜达成一致意见并签署本合同。’……第四条[转让总价款与定金]1、买卖双方约定，卖方以人民币￥壹佰叁拾叁万元整（￥1330000.00）的价格将该房产转让给卖方；买方向卖方支付人民币￥叁万柒仟元整（￥37000.00）作为购房定金。2、买卖双方约定，以如下第②种方式支付房款：……②以按揭付款方式支付，转让房产价款由定金、首期房款和按揭贷款三部分组成。第五条[各项款项支付方式及期限]一、定金的支付及领取1、买卖双方约定，买方于签署本合同之日支付购房定金，人民币￥叁万柒仟元整（￥37000.00）……二、付款方式及期限……按揭付款（首期房款、按揭贷款支付）1、买方应在2019年3月25日将首期房款（以银行规定为准）（不含定金）人民币柒拾肆万元整（￥740000.00）存放于：……√卖方收取。2、余款人民币约壹拾玖万叁仟元整（￥193000.00）为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款的方式支付卖方。3、经买卖双方协议，买方同意将首期款人民币￥柒拾肆万元整（￥740000.00）于2019年3月25日给卖方作为还清该银行贷款使用。……第八条[房产的交付]1、交付时间：买卖双方约定：签合同起10日内。……第十条买卖双方陈述与保证……2、卖方保证：合法拥有上述房产，不存在产权争议、债权纠纷、租赁纠纷、过户受限等情形；……3、二手过户产权人由买方指定。第十一条[违约责任]一、承担违约责任的形式1、本合同签署后，任何一方均应善意、全面、诚实信用地履行本合同，否则，违约方即应承担违约责任。2、违约方承担违约责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约损害。3、违约方应赔偿守约方的损失至少相当于本合同全面履行后守约方可获得的利益，另外违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用。二、买卖合同关系中的违约责任（一）买方的违约责任1、买方未按本合同约定期限支付或补足定金，逾期超过3日（含3日），卖方有权单方书面解除本合同，没收买方已付定金，并有权将房产另行出售。买方未按合同约定期限支付剩余房款或首期房款，每逾期1日即应按房产转让价格每日1‰的标准向卖方支付违约金，逾期超过7日（含7日），卖方有权单方书面解除本合同，没收买方已付的定金，并有权将房产另行出售。……（二）卖方的违约责任1、未按本合同约定期限办理交付《房地产权证书》或《不动产权证书》原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费、向买方交付该房产、结清拖欠的相关费用……上述事项每延迟日办理，须按房产转让价格每日1‰的标准向买方支付违约金。卖方逾期办理交付《房地产证书》或《不动产权证书》原件、向买方交付该房产、支付房地产转让的税费、申请房地产转移登记超过7日（含7日），则买方有权单方书面解除本合同，有权要求卖方承担双倍返还定金的违约责任。2、卖方提供虚假产权证明或隐瞒产权导致本合同无法履行或转让房产在转移登记过程中因卖方的原因被司法机关查封或以其它形式限制房地产权转移登记导致本合同无法履行时，买方有权单方书面解除本合同。3、签署本合同当天起，如卖方违约。卖方应双倍返还定金给买方，并按约定成交价30%向买方支付赔偿金。……第十二条[本合同在履行过程中的变更及争议的处理]……2、买卖双方的通讯地址以本合同载明的通讯地址为准。如地址发生变更，应及时通知居间人。未通知或延迟通知的，仍以本合同载明的通讯地址为准。……第十三条[补充条款]买卖双方约定事项：①2019年4月8日前支付叁拾陆万元整给卖方，②二手过户产权人由买方指定。……”。上述合同第一页关于卖方基本信息处填写了梁炎珍、梁满桃的名字及身份证号、通讯地址，但买方的基本信息处空白，未填写内容；合同最后一页卖方落款处有梁炎珍、梁满桃的签名及捺指印，买方落款处空白，尹耀驱在买方代理人处签名及捺指印。同日，梁炎珍、梁满桃签署《收款收据》给尹耀驱收执，《收款收据》的内容为：：“本人梁炎珍、梁满桃……是增城市荔城街御景路59号锦绣湖畔豪苑29栋首层105房、106房（下称‘该物业’）之所有权人（代理人），现收到购房人（代理人）（先生小姐），身份证：交来承购该物业之定金款项，金额为人民币叁万柒仟元整（￥37000.00）。特此立据！备注：以银行实际到账为准。”2019年3月11日，尹耀驱向梁炎珍的信用卡转账汇款37667.43元。2019年12月，因被执行人梁炎珍、梁满桃未在规定的期限内履行（2016）粤0183民初5212号案民事判决的义务，本院作出（2019）粤0118执恢905号案网络拍卖公告，定于在2019年12月17日在淘宝网广州市增城区人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台对105房、106房进行第一次网络拍卖竞价活动。2019年12月17日，尹耀驱与广东华誉品智律师事务所签署《委托代理合同》，约定尹耀驱因与梁炎珍、梁满桃房屋买卖合同一案，聘请广东华誉品智律师事务所委派律师戴少霞担任该案诉讼代理人，第一期律师费为5000元。同日，广东华誉品智律师事务所开具5000元的律师费发票给尹耀驱收执。2019年12月19日，尹耀驱委托广东华誉品智律师事务所向梁炎珍、梁满桃发出律师函，内容为：105房、106房已被法院查封并执行拍卖，不具备交易过户的条件，双方签订的合同无法继续履行，根据合同第十条、第十一条约定，梁炎珍、梁满桃已构成违约，现函告如下，1、自本函达合同记载卖方的通知地址之日，梁炎珍、梁满桃与尹耀驱签订的《房地产买卖居间合同》正式解除；2、梁炎珍、梁满桃在本函寄达之日起3日内向尹耀驱返还定金37000元、支付赔偿金399000元，等。上述律师媣和邮件于2019年12月22日妥投。庭审中，梁炎珍、梁满桃确认有收到上述律师函。2019年12月25日，广州市规划和自然资源局增城分局出具105房、106房的《不动产登记查册表》各一份。其中105房的《不动产登记查册表》载明以下内容：105房的产权人为梁炎珍，房产登记号为13登记00037788，105房有5项被查封的记录，2016年9月19日因（2016）粤0183民初5212号案被查封，2017年12月13日因（2017）粤0103执保3105号案被广州市荔湾区人民法院查封，2018年7月19日因（2018）粤0105执3914号案被广州市海珠区人民法院查封，2018年10月25日因（2018）0118执4511号案被查封，2019年6月18日因（2019）粤0118执3321号案被查封；105房有2项他项权利登记记录，抵押权利人分别有黄国雄、中国光大银行股份有限公司广州海珠支行。106房的《不动产登记查册表》载明以下内容：106房产权人为梁满桃，房产登记号13登记00037787；106房有3项查封记录，2016年9月19日因（2016）粤0183民初5212号案被查封，2017年12月13日因（2017）粤0103执保3105号案被广州市荔湾区人民法院查封，2018年7月19日因（2018）粤0105执3915号案被广州市海珠区人民法院查封；106房有2项他项权利登记记录，抵押权利人分别有黄国雄、中国光大银行股份有限公司广州海珠支行。庭审中，尹耀驱提供梁炎珍、梁满桃签署的关于37000元定金的《收款收据》以及其在2019年3月11日向梁炎珍信用卡转账37667.43元的《业务回执》，拟证明梁炎珍、梁满桃于2019年3月11日已收到尹耀驱支付的定金37000元。梁炎珍、梁满桃对上述证据的真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可，尹耀驱确实帮梁炎珍归还了信用卡的透支款37667.43元，梁炎珍、梁满桃是在2019年3月10日签署了《收款收据》，当时是尹耀驱要求梁炎珍、梁满桃签署的，梁炎珍、梁满桃并没有细看收据中的内容。庭审中，梁炎珍、梁满桃提供尹耀驱从2018年2月起至2020年1月在微信朋友圈发表的信息内容以及梁满桃与尹耀驱在2019年3月至21日、26日的微信聊天记录，拟证明尹耀驱从事房地产经纪行业多年，并非是普通买家，尹耀驱是帮梁炎珍、梁满桃处理涉案房屋被法院执行拍卖的中介人员，以及尹耀驱曾在2019年3月19日下午曾带人到涉案房屋看房的事实。从梁炎珍、梁满桃出示的手机载体可见，尹耀驱于2019年3月19日向梁满桃发微信，称3点半有客户去看房子，以及尹耀驱于2018年2月至2020年1月期间在其朋友圈内发表受托出售的房屋已成交、带客户看房、宣传某某小区的房屋出售以及介绍销售房屋情况等内容。尹耀驱对上述证据的真实性、合法性予以确认，尹耀驱主张其只在好誉办地产做兼职，其是否从事地产中介行业，与本案无关。同时，梁炎珍、梁满桃还出示梁炎珍在2019年2月21日到广州市增城区国土资源和规划局查询106房的登记情况，由广州市增城区国土资源和规划局向梁炎珍出具106房的《不动产登记查册表》，拟证明尹耀驱在签署涉案合同之前已了解到梁炎珍、梁满桃名下的债务以及涉案房屋被执行拍卖的情况。尹耀驱对上述《不动产登记查册表》的真实性、合法性、关联性予以确认，尹耀驱称其在签订涉案合同时，确有看过该查册资料，但梁炎珍、梁满桃称案外人黄国雄的债务已还清，且梁炎珍、梁满桃欠光大银行的债务约71万元，可用首期房款覆盖，欠案外人韩润铜的债务36万元可用第二期房款36万元覆盖，欠案外人李钊鹏的债务67000元可用按揭贷款覆盖，故尹耀驱衡量过，可用133万元购房还清梁炎珍、梁满桃当时向尹耀驱披露的债务。本案审理过程中：一、尹耀驱与梁炎珍、梁满桃均确认105房、106房一套商品房，属于一房两证。二、本院询问，《房地产买卖居间合同》第一页的买方基本信息为何空白？尹耀驱为何在最后一页买方代理人处签名而不是在买方的落款处签名？尹耀驱回答：因梁炎珍、梁满桃在朋友圈发布出售涉案房屋的价格比较优惠，尹耀驱需要买房，当时也不清楚购房政策是否有调整，如办理过户时尹耀驱本人不具备购房资格，有可能会找人代持，所以合同中的买方位置留空，确定代持人时再填写上去，尹耀驱已将上述情况告知了梁炎珍、梁满桃。梁炎珍、梁满桃回答：尹耀驱未告知有代持人的问题。三、本院询问尹耀驱，为何没有按合同约定在2019年3月25日向梁炎珍、梁满桃支付74万元房款，是否基于梁炎珍、梁满桃没有交付房屋而拒绝支付房款？尹耀驱回答：不是的，因尹耀驱当时一直与梁炎珍、梁满桃的债权人韩润铜核实债权数额，所以才没有在3月25日前支付房款；尹耀驱以为归还36万元给韩润铜即可，但韩润铜说其债权有40多万元，尹耀驱觉得梁炎珍、梁满桃披露的欠债情况不真实。四、尹耀驱陈述以下内容：1、尹耀驱是通过朋友介绍才知道梁炎珍、梁满桃要出售房屋，在交易前尹耀驱不认识梁炎珍、梁满桃；尹耀驱购买涉案房屋是用于自居。2、因梁炎珍、梁满桃负债累累，尹耀驱帮梁炎珍归还信用卡款项后，梁炎珍就可以继续使用信用卡透支款项使用。3、虽然涉案房屋有查封的风险，但出售价格较低，尹耀驱衡量过后觉得可以购买，但在签订合同后一个月左右，发现涉案房屋除光大银行外，还有其他查封，直至2019年12月才知道梁炎珍、梁满桃实际欠债情况。五、梁炎珍、梁满桃陈述，1、涉案买卖合同并非其真实意思表示，该合同无效；梁炎珍、梁满桃的真实意思是委托尹耀驱出售涉案房屋。2、涉案合同约定的交易价款133万元是针对梁炎珍、梁满桃当时的对外欠债126万元，根据梁炎珍针对106房的到广州市增城区国土资源和规划局查询的《不动产登记查册表》，房屋共有三个债权人申请查封的情况，涉案合同约定的交易价款用于归还上述三个债权人的债务，若有剩余的部分是支付给梁炎珍、梁满桃的款项。本院认为，梁炎珍、梁满桃主张其与尹耀驱签署的《房地产买卖居间合同》无效，梁炎珍、梁满桃只是委托尹耀驱出售涉案房屋。经审查，尹耀驱与梁炎珍、梁满桃签署《房地产买卖居间合同》内容是关于买卖涉案房屋的约定，不存在梁炎珍、梁满桃委托尹耀驱出售房屋的条款内容，该合同也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故梁炎珍、梁满桃上述主张与查明事实不符，本院不予采纳。上述《房地产买卖居间合同》应属有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于定金的问题。根据查明的事实，梁炎珍、梁满桃在签订合同当日签署了37000元定金的《收款收据》给尹耀驱收执，《收款收据》中备注写明“以银行实际到账为准”。在签订合同的次日，尹耀驱向梁炎珍的信用卡账户转账37667.43元。尹耀驱主张上述款项是支付给梁炎珍、梁满桃的购房定金，梁炎珍、梁满桃已收到尹耀驱支付的购房定金37000元。梁炎珍、梁满桃抗辩上述款项并非是尹耀驱购买涉案房屋支付的定金，也非借款，但是梁炎珍、梁满桃承认尹耀驱将款项存入梁炎珍归还信用卡账户是为了办理房屋过户。根据《房地产买卖居间合同》的约定，结合梁炎珍、梁满桃签署《收款收据》以及尹耀驱向梁炎珍转账支付的37667.43元的行为，足以印证尹耀驱是基于购买涉案房屋才向梁炎珍信用卡转账37667.43元，故尹耀驱主张梁炎珍、梁满桃已收取购房定金37000元的事实，本院予以采信。关于尹耀驱与梁炎珍、梁满桃在履行《房地产买卖居间合同》过程中是否存在违约的问题，本院根据查明的事实，结合《房地产买卖居间合同》的约定，作如下分析：一、尹耀驱在起诉状中主张在签订合同后，发现梁炎珍、梁满桃欠多人债务，涉案房屋已被多个债权人申请法院查封。在本案审理过程中，尹耀区承认在签订合同前，有看到梁炎珍在2019年2月21日到广州市增城区国土资源和规划局查询106房的《不动产登记查册表》，表明梁炎珍、梁满桃在出售涉案房屋前并未隐瞒其对外欠债情况以及涉案房屋被多个债权人申请法院查封的情形。故尹耀驱上述主张，与查明事实不符，本院不予采信。同理，尹耀驱以梁炎珍、梁满桃存在隐瞒债务及涉案房屋被查封为由主张梁炎珍、梁满桃存在违约，理据不成立，本院不予采纳。二、《房地产买卖居间合同》第八条第1款约定，梁炎珍、梁满桃应在签合同起10日内将涉案房屋交付给尹耀驱，但梁炎珍、梁满桃并未履行该约定，故梁炎珍、梁满桃的行为存在违约。三、《房地产买卖居间合同》第五条第二款按揭付款第1项、第2项约定，买方应在2019年3月25日前将首期房款74万元支付给卖方；买卖双方协议，买方同意将74万元首期款给卖方作为还清该银行贷款；《房地产买卖居间合同》第十三条补充条款约定，尹耀驱应在2019年4月8日支付36万元给梁炎珍、梁满桃。事实上，尹耀驱在签约后一直未履行上述约定。尹耀驱在签订合同前已知涉案房屋存在抵押以及被查封的情况，在此情况下，尹耀驱仍然愿意购买，并同意将支付74万元给梁炎珍、梁满桃用于偿还涉案房屋的按揭贷款，表明尹耀驱已清楚知悉购买涉案房屋后所存在的交易风险。然而，尹耀驱在签订合同后，却以梁炎珍、梁满桃未披露其真实债务为由拒绝支付首期款，其行为有违诚实信用原则，也不符合合同约定，已构成违约。此外，根据双方当事人签署的《房地产买卖居间合同》内容可见，尹耀驱作为涉案房屋购买方并未在合同首页买方基本信息处填写其个人相关信息，合同最后一页买方落款处也是空白，尹耀驱仅在买方代理人处签名，尹耀驱签署上述签约行为有违交易常理。根据梁炎珍、梁满桃提供关于梁满桃与尹耀驱的微信聊天记录以及尹耀驱微信朋友圈的内容可知，尹耀驱是从事房地产中介行业的人员，尹耀驱在签约后曾安排他人到涉案房屋看房。由此可见，尹耀驱购买涉案房屋并非用于自住，尹耀驱存在以炒房获利为目的转售涉案房屋的行为，应自行承担相应的风险和法律责任。炒房行为有违公平交易原则，扰乱正常的市场交易秩序，对此种行为应予否定。四、根据广州市规划和自然资源局增城分局在2019年12月25日出具的关于105房的《不动产登记查册表》显示，在尹耀驱与梁炎珍、梁满桃签订《房地产买卖居间合同》后，105房基于梁炎珍的原因在2019年6月18日再次被轮候查封。由于梁炎珍、梁满桃未在规定的期限内履行（2016）粤0183民初5212号案民事判决的义务，导致涉案房屋在2019年12月被执行拍卖。由此可见，由于梁炎珍、梁满桃的原因，涉案房屋被多次轮候查封，并已进入到执行拍卖程序，《房地产买卖居间合同》已无法继续履行，故梁炎珍、梁满桃存在违约。承上文分析，由于尹耀驱未按时履行合同约定的付款义务，以及涉案房屋由于梁炎珍、梁满桃的原因被执行拍卖，导致《房地产买卖居间合同》在事实上已无法履行。尹耀驱委托广东华誉品智律师事务所于2019年12月19日向梁炎珍、梁满桃邮寄发出律师函，提出解除双方的房屋买卖合同关系，梁炎珍、梁满桃也表明有收到上述函件，并同意解除合同，故尹耀驱与梁炎珍、梁满桃签署的《房地产买卖居间合同》自梁炎珍、梁满桃收到律师函之日即2019年12月22日已解除。据此，尹耀驱请求确认《房地产买卖居间合同》在2019年12月22日解除，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，尹耀驱与梁炎珍、梁满桃签署的《房地产买卖居间合同》已解除，梁炎珍、梁满桃基于该合同所收的款项37667.43元应返还给尹耀驱，现尹耀驱只要求梁炎珍、梁满桃返还定金37000元，是对其权利的自行处分，并不违反相关法律法规的规定，本院予以准许。梁炎珍、梁满桃抗辩不同意返还37000元，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，因尹耀驱与梁炎珍、梁满桃在履约过程中均存在违约，双方的违约行为均导致了《房地产买卖居间合同》无法继续履行，故双方均有过错。据此，结合买卖双方的实际履约情况以履约的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，在违约责任互抵之后，尹耀驱主张梁炎珍、梁满桃支付违约金399000元、赔偿律师费5000元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告尹耀驱与被告梁炎珍、梁满桃于2019年3月10日签订的《房地产买卖居间合同》在2019年12月22日解除。二、被告梁炎珍、梁满桃于本判决发生法律效力之日起五日内向原告尹耀驱返还37000元。三、驳回原告尹耀驱的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8385元，由原告尹耀驱负担4192.50元，被告梁炎珍、梁满桃负担4192.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年五月十五日书记员  陈雪冰