山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初1718号原告：李迪，男，汉族，1981年12月24日出生，住济南市。委托诉讼代理人：高国华，山东金盛阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱雨，山东金盛阳律师事务所律师。被告：山东天澍置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴士民，执行董事。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：代夏梅，山东齐鲁律师事务所实习律师。原告李迪与被告山东天澍置业有限公司(以下简称山东天澍公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月12日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告李迪的委托诉讼代理人高国华、钱雨，被告山东天澍公司的委托诉讼代理人汪运现、代夏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李迪向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋、储藏室权属证书暂计算至2019年10月15日的违约金18105.05元、624.64元（应当分别以购房款1163441元、储藏室款40140元为本金，按每年1%的标准计算），合计18729.69元；2.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2014年12月31日，原被告双方签订《济南市商品房买卖合同》一份，由原告购买被告开发的位于济南市历下区经十东路以南、转山西路以西、龙泉山庄以北东方天澍花园5号楼（现为2号楼）2-1902号房屋；2015年1月5日，原被告签订《济南市商品房买卖合同》一份，由原告购买前述房屋配套的5号楼（现为2号楼）2--212号储藏室。前述合同签订后，原告均按照合同约定履行了付款义务，被告未能在合同约定产权登记的期限内为原告办理权属登记。被告怠于履行上述合同义务的行为侵犯了原告的合法权益，故原告提起诉讼。原告李迪为证明其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据1.《商品房买卖合同》两份；证据2.交纳房款凭证一份；证据3.房屋移交协议一份；证据4.房屋权属状况信息一份。被告山东天澍公司辩称，（一）原告未能办理不动产权证并非被告的原因导致，是因楼盘总包单位的原因导致，因此按照合同约定被告不应承担违约责任。东方天澍花园由山东省对外建设工程总公司（简称：“外建公司”）承建2号楼（原5号楼）、6号楼（原1号楼）及中铁十四局集团有限公司（简称：“十四局”）承建1号楼（原4号楼）、3号楼（原6号楼）、5号楼（原2号楼）。由于外建公司、十四局逾期提交竣工资料，导致被告无法向济南市城建档案馆提交相关材料，无法进行楼盘的综合竣工验收备案。《城市建设档案管理规定》第九条规定：“建设单位在取得工程档案认可文件后，方可组织工程竣工验收。建设行政主管部门在办理竣工验收备案时，应当查验工程档案认可文件。”根据济南市综合竣工验收备案的要求必须提交《济南市建设档案移交证明》。因十四局的竣工资料逾期，被告虽已具备全部的综合竣工验收备案的条件，但是只有综合竣工验收备案后，被告才能进行不动产权证的初始登记，故导致被告的办证时期延长。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人才承担违约责任，因此原告未能如期办理不动产权证并非被告的原因导致，而是因楼盘总包单位的原因导致，因此按照合同约定被告不应承担违约责任，应当向十四局主张违约责任。（二）因总包单位原因导致被告逾期交房，被告已向原告支付了逾期交房违约金，应当适用合同法公平原则，不能由被告承担逾期办理不动产权证的违约责任。原告在诉讼请求中再次要求被告承担逾期办证违约金，则要求被告基于同一行为承担两项违约责任，加重了被告的违约责任，违反了《合同法》第5条确立的公平原则，即“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。公平既表现在订立合同时的公平，显失公平的合同可以撤销，也表现在发生合同纠纷时公平处理，既要切实保护守约方的合法利益，也不能使违约方因较小的过失承担过重的责任，还表现在极个别的情况下，因客观情势发生异常变化，履行合同使当事人之间的利益重大失衡，公平地调整当事人之间的利益。恳请法院综合原告获得逾期交房违约金情况、总包单位不提交竣工资料情况等公平合理的处理合同纠纷。（三）原告与被告于2019年12月自愿达成并签订《济南市商品房买卖合同》补充协议，原告已自愿放弃逾期办证违约金。原被告签订的《济南市商品房买卖合同》补充协议系当事人的真实意思表示，真实、合法、有效。协议中明确事实并约定原告作为山东省外建总公司的内部员工，系以低于开发成本的价格团购了涉案房产。涉案房产延迟办理不动产权证又系因省外建总公司逾期提交备案资料所致，故原告予以理解且不再向被告山东天澍公司主张延迟办理产权证的违约责任，原告自愿放弃逾期办证违约金。原告已自愿放弃办证违约金，且被告已协助原告办理了相关的不懂产权证书，故原告无权在向被告主张违约金。综上所述，因总包单位的原因导致无法及时办理房屋产权证书，被告不存在违约行为，不应承担违约责任，且原告已自愿放弃逾期办证违约金，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告山东天澍公司为证明其主张向本院提交证据如下：证据1.《济南市商品房买卖合同》补充协议一份；证据2.房屋移交结算协议一份。原告李迪提交的1-4号证据，真实、合法且与本案具有关联性，本院依法予以采信。被告山东天澍公司提交的1号证据，真实、合法且与本案具有关联性，本院依法予以采信；被告山东天澍公司提交的2号证据与本案没有关联性，本院不予采信。经对原被告提交的证据进行审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认以下法律事实：2014年12月31日，原告李迪与被告山东天澍公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告李迪购买被告山东天澍公司开发建设的位于济南市历下区经十东路以南、转山西路以西、龙泉山庄以北东方天澍花园5号楼2-1902号房屋，合同约定房屋的建筑面积142.23平方米，总价款1163441元，房屋应交付时间为2015年10月31日。2015年1月5日，原告李迪与被告山东天澍公司签订《商品房买卖合同》,合同约定由原告李迪购买被告山东天澍公司开发建设的东方天澍花园5号楼2--212号储藏室，合同约定储藏室的建筑面积8.92平方米，总价款40140元，应交付时间为2125年10月31日。房屋及储藏室交付后730日内,被告山东天澍公司应将办理权属登记的材料报产权登记机关备案，如因被告山东天澍公司原因导致原告李迪不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告山东天澍公司每年按已付房价款的1%向原告李迪支付违约金。上述合同签订后，原告李迪按照约定支付了购房款1163441元及储藏室款40140元。被告山东天澍公司于2016年3月26日交付了涉案房屋及储藏室，未在合同约定交房后730天内办理房屋及储藏室的产权登记。原告李迪请求被告支付自2018年3月26日至2019年10月15日逾期办理房屋及储藏室产权登记的违约金，违约天数共计562天。另查明，2019年12月原告李迪与被告山东天澍公司签订《济南市商品房买卖合同》补充协议，协议约定因原告李迪所购买的房屋系由案外人省外建总公司总包施工，其在施工完毕后提交竣工资料延迟至2019年5月（被告于2019年7月取得不动产大证）导致被告办理不动产大证延迟，原告李迪予以理解，不再向被告山东天澍公司主张延迟办理产权证的违约责任，自愿放弃逾期办理房屋及储藏室产权登记违约金。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”本案中被告山东天澍公司与原告李迪就涉案房屋及储藏室签订的《济南市商品房买卖合同》补充协议，原告李迪主张系为办理产权登记所签订，不是原告李迪的真实意思表示。原告李迪根据上述法律规定可以向人民法院提起撤销之诉，且本院已向原告释明，原告李迪明确表示不主张撤销权。原告李迪在被告山东天澍公司逾期协助办理产权登记的情况下，签订《济南市商品房买卖合同》补充协议，又不申请撤销该补充协议，视为其真实思表示，其表明自愿放弃逾期办理房屋及储藏室产权登记违约金，又要求被告山东天澍公司支付逾期协助办理产权登记违约金，无事实和法律依据，故本院对原告李迪的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李迪的诉讼请求。案件受理费268元，减半收取134元，由原告李迪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 娟二〇二〇年五月十三日书记员 刘洪明