四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初4332号 原告（反诉被告）：四川亿兴置业发展有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市青城山镇大三路**。 法定代表人：王建，总经理。 委托诉讼代理人：林方平，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒彦文，四川致高律师事务所律师。 被告（反诉原告）：付忠华，男，1978年10月5日出生，汉族，住四川省都江堰市科技开发区。 委托诉讼代理人：邢伟，四川秉卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢伟，四川秉卓律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川亿兴置业发展有限公司（以下简称亿兴公司）与被告（反诉原告）付忠华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2019年10月24日立案受理，其后付忠华向本院提起反诉，本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亿兴公司的委托诉讼代理人舒彦文，被告（反诉原告）付忠华委托诉讼代理人邢伟、谢伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿兴公司向本院提出诉讼请求如下：1．判令付忠华立即支付欠付租金213882元，以及逾期支付租金违约金612771.94元（暂计算至2019年9月16日，实际计算至付清之日止，计算方式：2017年7月1日至2018年12月31日租金106941元，共逾期887天，违约金为：106941元×5‰×887天=474283.34元。2019年1月1日至3月31日租金为106941元，共逾期259天，106941元×5‰×259天=138488.60元）；2．判令付忠华承担本案全部诉讼费。事实和理由：诉争双方签订《商铺租赁合同书》，约定付忠华承租都江堰市翔凤路168号6号楼2单元2F局部和室外广场，并约定租金、付款时间、违约金等内容。付忠华仅支付2019年4月1日至9月30日租金，尚欠2017年7月1日至2018年12月31日以及2019年1月1日至2019年3月31日租金共计213882元。故涉诉，望判如所请。 付忠华辩称，1．亿兴公司因工程延期导致未按期交房，付忠华实际于2017年12月下旬才取得房屋，按合同约定，租赁期应顺延至2018年1月1日。付忠华第一次付租为2018年1月1日至2019年6月30日，其中免租15个月，实际支付3个月租金，即2019年4月1日至2019年6月30日；2．付忠华付租至2019年12月31日，亿兴公司出具了相应的租金收条；3．因亿兴公司未能按约交房，双方对合同顺延履行已经达成共识，付忠华未违约，请求驳回亿兴公司的诉讼请求。 付忠华向本院提起反诉请求如下：1．判令亿兴公司赔偿付忠华经营损失10万元；2．判令亿兴公司将室外场地向付忠华交付使用；3．诉讼费由亿兴公司承担。事实与理由：诉争双方签订《商铺租赁合同书》，约定2017年6月31日交房，因亿兴公司工程未完工，延迟交付近6个月，亿兴公司严重违约，应当赔偿付忠华逾期经营损失。同时合同约定将室外场地交付使用，但亿兴公司挪作他用，故涉诉，望判如所请。 亿兴公司辩称，1．付忠华不存在经营性损失。合同约定付忠华应在亿兴公司交付房屋后3个月内开业，且付忠华应在签订合同15日内，即2017年4月12日前支付2017年7月1日至2018年12月31日租金，付忠华未履行，属于严重违约，亿兴公司有权延期交付房屋（于2017年8月31日交付）；2．室外场地不属于租赁标的，亿兴公司无需交付，且付忠华在实际使用该场地。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、关于合同的签订情况。2017年3月28日，亿兴公司（甲方）与付忠华（乙方）签订《商铺租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），约定（与本案有关的内容）：第一条、商铺位于都江堰市翔凤路168号6号楼2单元2F局部商铺和室外广场，具体租赁区位见附件1租赁区域范围图。面积1425.88㎡，以都江堰市房屋产权监理处核发的《房屋面积核定报告》载明的实测面积为准。第二条、经营范围为儿童娱乐体验。第三条、租赁期限6年，从2017年7月1日至2023年6月30日（应为30日）止。乙方承诺自接受场地次日起三个月内开业。因甲方原因所致工期延误，则租赁期相应顺延。甲方应于2017年6月31日（应为30日）前完成租赁部分土建和建设消防工程，经甲乙双方确认后向乙方移交租赁场地。如甲方未按上述时间交付租赁标的，则本合同约定的租赁期相应顺延。第四条、租金标准：1．2017年7月1日至2018年12月31日，月租金35647元，年租金106941元，本期租金在签订合同时一次性缴纳；2．2019年1月1日至2019年6月31日（实为30日），月租金35647元，年租金213882元；3．2019年7月1日至2020年6月31日（实为30日），月租金42776.40元，年租金513316.80元……注：租赁期内，乙方可以免费使用甲方的可做儿童户外的场地（位置详见附件2室外广场区域范围图）。本合同执行先付费后使用的原则，在本合同签订后15日内乙方应先支付2017年7月1日至2018年12月31日租金106941元。从第19个月开始，乙方按每3个月缴纳一次的方式支付租金，乙方必须于每期租金到期前30日内交付给甲方或甲方的委托人。第五条、乙方应向甲方支付定金35647元，于签订本合同当日支付。上述定金于双方正式履约之日自动转为履约保证金，在乙方不再续租或经甲乙双方一致同意解除租赁关系后，甲方向乙方无息退还。若乙方未履行合同约定的交费的，甲方可从保证金中直接扣除其未履行费用以及乙方应向甲方支付的违约金，不足部分另向乙方追偿。第八条、甲方应于2017年6月31日（实为30日），将商铺交付乙方，乙方需书面签收。如遇下列原因，甲方可延期：遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方；因乙方未按合同约定履约保证金及其他应付费用的；受法律、法规、规章、政策、政府规划调整、市政配套设施延迟等情形影响。第十一条、乙方有下列情形的视为违约：未按约定支付租金、定金、履约保证金、物管费的；乙方未按约定交纳水电费或其他应由甲方代收代缴的费用。若乙方出现上述违约，逾期超过30天的，甲方不终止合同的，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期应付款的5‰作为违约金。第十三条、乙方关于室外广场的使用，本项目室外区域如要经营儿童游乐相关业态，优先考虑乙方经营……该合同附件中有租赁区域范围图、室外广场意向区域范围、店招及广告位位置示意图。 2017年12月1日，成都亿兴物业管理有限公司公司（甲方）、付忠华（乙方）、亿兴公司（丙方）签订《关于悦熙乐宝贝儿童乐园使用公共区域的相关协议》（以下简称《公共区域协议》），载明（与本案有关的内容）：乙方因生产经营需要，先主动向甲方、丙方提出申请，协议如下：二、使用具体区域为都江堰市上善熙悦熙广场内街六号楼一单元与五号楼之间中心广场公共区域（规划红线范围内），面积约90平方米。三、该资源属于公共区域性质。九、此场地只能乙方使用，不能转让、转租、联营或者变相租赁给其他人使用。 二、关于付款情况。亿兴公司分别于2019年3月28日、2019年7月5日、2019年10月11日各收到“儿童乐园程帅房租106941元”。亿兴公司出具的收据上，分别注明上述租金的期间，分别为2019年4月1日至2019年6月30日、2019年7月1日至2019年9月30日、2019年10月1日至2019年12月31日。 三、关于交房情况。《上善熙悦熙商业广场紧急联络人名单》上载明：联系人1汪**，电话号码135××××0174，联系人1张强，电话号码136××××6460。在该名单的“商户签字”处有程帅的签字捺印。2017年9月2日，汪**签收了《商品房交付验收单》，载明对“上善熙6栋2单元2Ｆ”物业验收合格事宜。亿兴公司提交《上善熙悦熙商业广场装修申请表》（出具时间不详），载明“租户程帅，6号楼二单元2Ｆ局部儿童娱乐城”，装修日期为“2017年9月1日至2017年9月30日”。 四、双方无争议的事实。其一，双方认可《租赁合同》中的首期租期中含15个月的免租期（计算方式：首期约定租赁期18个月-约定年租金106941元÷约定月租金35647元=15个月）；其二，程帅是付忠华的工作人员；其三，付忠华已经支付了如下费用：2017年4月26日缴纳履约保证金35647元，2019年3月28日缴纳2019年4月1日至2019年6月30日租金106941元，2019年7月5日缴纳2019年7月1日至2019年9月30日租金106941元，2019年10月11日缴纳2019年10月1日至2019年12月31日租金106941元。其四，案涉商铺由付忠华使用至今。 以上事实，有当事人的陈述及《租赁合同》、《公共区域协议》、《商品房交付验收单》、《上善熙悦熙商业广场紧急联络人名单》《上善熙悦熙商业广场装修申请表》、收据等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，亿兴公司与付忠华签订的《租赁合同》《公共区域协议》，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，故上述合同依法成立并有效，各方应全面履行合同义务。本案争议的焦点在于：一是案涉商铺的实际交付时间；二是付忠华的租金缴纳情况及违约责任问题；三是亿兴公司是否承担赔偿付忠华实际损失的问题；四是案涉商铺公共区域的交付问题。 一、关于案涉商铺交付时间的问题。亿兴公司主张其于2017年8月31日交付了案涉商铺，但付忠华抗辩称亿兴公司实际交付时间为2017年12月下旬。根据本院查明的事实，亿兴公司向本院出示了《商品房交付验收单》《上善熙悦熙商业广场紧急联络人名单》《上善熙悦熙商业广场装修申请表》等证据，该表记载了案涉商铺的装修日期为2017年9月1日至2017年9月30日，程帅作为付忠华员工签字确认了汪**担任联系人，且由汪**签署了《商品房交付验收单》，而付忠华未就其抗辩向本院提交证据，根据民事诉讼证据证据高度盖然性原则，本院对亿兴公司提出的2017年8月31日交房主张予以确认，此交房时间确实晚于双方合同约定时间。 二、关于付忠华的租金缴纳及违约责任的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”及第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，付忠华作为承租人，应依照租赁合同中关于支付租金的方式、时间和金额的约定支付租金。本案中，《租赁合同》约定亿兴公司交付案涉商铺的时间应为“2017年6月31日”（此处应系笔误，其真实意思应为2017年6月30日），若延迟交付的，该合同约定租赁期作相应顺延。如上所述，亿兴公司实际交房时间是2017年8月31日，故《租赁合同》中第四条案涉租赁期、租金应顺延，变更为：1．2017年9月1日至2019年2月28日，月租金35647元，年租金106941元；2．2019年3月1日至2019年8月31日，月租金35647元，年租金213882元。付忠华向本院提交的租金收据，仅能证明付忠华向亿兴公司支付了2019年4月至2019年底的租金，不能证明支付了截止2019年3月31日前的租金。现亿兴公司仅主张2019年3月31日前的租金，故付忠华应向亿兴公司支付租金为：106941元（2017年9月1日至2019年2月28日）＋35647元（2019年3月1日至3月31日）=142588元。关于违约责任，根据合同的履行情况，亿兴公司也存在逾期交房的违约行为，故亿兴公司要求付忠华支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 三、亿兴公司是否承担赔偿付忠华实际损失的问题。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第二款之规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，付忠华反诉主张亿兴公司逾期交房给其造成实际损失，无证据证明，故本院对其提出的要求亿兴公司赔偿其10万元经营性损失的诉请不予支持。 四、关于案涉商铺公共区域的交付问题。经查明，《租赁合同》约定了付忠华可以“免费使用甲方的可作儿童户外的场地，位置详见附件2室外广场区域范围图”，在《公共区域协议》中约定“使用具体区域为悦熙广场内街六号楼一单元与五号楼之间中心广场公共区域（规划红线范围内），面积约90平方米”，本院认为，诉争双方仅约定付忠华有权免费使用公共空间，并未约定付忠华对上述空间享有排他性使用权。且上述空间性质为公共空间，作为案涉商铺的承租人，对物业的公共空间均有使用权。付忠华于庭审中自认亿兴公司已对室外场地部分交付，但未就其未交付部分的具体空间位置、面积、依据等核心内容举证，故本院对付忠华提出的要求交付室外场地诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）付忠华于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）四川亿兴置业发展有限公司支付截至2019年3月31日前的租金142588元； 二、驳回原告（反诉被告）四川亿兴置业发展有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告（本诉被告）付忠华的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费人民币12066元，减半收取6033元，由原告（反诉被告）四川亿兴置业发展有限公司负担4033元，付忠华负担2000元；反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告（反诉原告）付忠华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 潘秀芳 二〇二〇年五月十一日 法官助理 邓 娟 书 记 员 甘小红