广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0126民初85号 原告:中国工商银行股份有限公司宾阳县支行，住所地：宾阳县宾州镇商贸城社区中段14号，统一社会信用代码：914501267114635542。 负责人：覃县庆，该行行长。 委托诉讼代理人：李嵩辉，该行客户经理。 被告：韦琛霞，女，1978年11月11日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 被告：南宁市宾阳城建集团有限公司,住所地：宾阳县商贸城广场综合大楼，统一社会信用代码：91450126711463562W。 法定代表人：覃国昭，董事长。 原告中国工商银行股份有限公司宾阳县支行（以下简称工行宾阳县支行）与被告韦琛霞、南宁市宾阳城建集团有限公司（以下简称宾阳城建公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行宾阳县支行的委托诉讼代理人李嵩辉到庭参加诉讼，被告韦琛霞经本院合法公告传唤，被告宾阳城建公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工行宾阳县支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的编号为A[按]字邕行[宾阳]支行[2009]年[0705]号《个人购房借款/担保合同》；2、判令被告向原告归还借款本金89571.60元，利息1816.99元[该利息为截止2019年5月17日的利息（含罚息），往后利息另计]；3、判令原告有权以被告韦琛霞所有的位于宾阳县房屋折价或者拍卖、变卖之价款优先受偿；4、判令被告宾阳城建公司对上述债务承担连带清偿责任；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告韦琛霞以购房资金不足为由，向原告申请借款，经审查，原告同意向被告韦琛霞发放贷款。为此，原告与被告韦琛霞、宾阳城建公司于2009年7月27日签订了１份编号为A[按]字邕行[宾阳]支行[2009]年[0705]号《个人购房借款/担保合同》，约定：借款金额110000元，借期从2009年9月8日至2039年9月8日止，期限为360个月；借款利率为借款发放日所对应的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%确定，执行年利率4.158%；贷款发放后遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整时，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的执行利率，如借款人未按合同约定按时还款，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上加收50%罚息，直至本息清偿为止；还款方式为按月等额本息还款，还款日为贷款发放日的对应日；借款采用阶段性连带责任保证担保加上抵押担保方式，保证人为宾阳城建公司，保证期限自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。以被告韦琛霞购买的位于宾阳县房屋作抵押担保。抵押担保的范围：全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。之后，原告依约于2009年9月8日向被告韦琛霞发放贷款110000元，履行了合同义务。2009年9月17日，原、被告到宾阳县房地产管理所办理预告抵押登记。被告韦琛霞获得贷款后，自2019年5月开始拖欠贷款不还，截止2019年5月17日，被告韦琛霞已经连续8期不还贷款，且累计违约达42期，尚有借款本金余额89571.60元，逾期利息1816.99元，严重违反了合同约定。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 原告就其主张，在举证期限内提供的证据：1、原告《营业执照》及身份证等文件，证明原告的主体适格；2、被告《营业执照》、身份证、无婚姻登记记录证明及户口簿等，证明被告的主体资格；3、《个人购房借款/担保合同》及借款凭证，证明被告韦琛霞向原告借款11万元的事实；4、他项权证书（宾阳房预2009字第20091891号），证明用于抵押的房产已经办理预告抵押登记；5、借款详细信息页面，证明被告尚欠的贷款本金和利息金额。 被告韦琛霞、宾阳城建公司未作任何答辩，也未提供证据。 本案的调查重点：1、是否应当解除《个人购房借款/担保合同》？2、原告要求被告韦琛霞偿还借款本金89571.60元及利息是否有事实和法律依据？3、原告是否有权以抵押物宾阳县宾州镇都市花园C8幢1单元103号房产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿？4、被告宾阳城建公司是否对上述债务承担连带清偿责任？ 证据的分析和认定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方提供的证据进行质证的权利，被告韦琛霞经本院合法公告传唤，被告宾阳城建公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，对原告的主张和提供的证据也不作答辩和质证，视为其对上述诉讼权利的放弃，应依法承担对其不利的法律后果。原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。 根据上述确认的证据，本院经审理查明：被告韦琛霞因购房资金不足，向原告申请借款。2009年7月27日，原告与被告韦琛霞、宾阳城建公司签订了１份编号为A[按]字邕行[宾阳]支行[2009]年[0705]号《个人购房借款/担保合同》，约定：借款金额110000元，借期从2009年9月8日至2039年9月8日止，期限为360个月；借款利率为借款发放日所对应的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%确定，执行年利率4.158%；贷款发放后遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整时，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和合同约定的借款利率浮动幅度确定新的执行利率，借款人未按合同约定按时还款，贷款人有权加收50%罚息，直至本息清偿为止；合同第10.2条规定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。划款方式为借款人在贷款人处开立结算账户（62×××38），借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人的账户（户名：宾阳城建公司，开户行：工行黎塘支行，账号21×××38），借款人承诺贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金；还款方式为按月等额本息还款，还款日为贷款发放日的对应日；借款采用阶段性连带责任保证担保加上抵押担保方式，保证人为宾阳城建公司，保证期限自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。以被告韦琛霞购买的位于宾阳县房屋作抵押担保。抵押担保范围：全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。借款合同签订后，原告依约于2009年9月8日向被告韦琛霞发放贷款110000元，依约履行了合同义务。2009年9月17日，原、被告到宾阳县房地产管理所办理预告抵押登记。被告韦琛霞获得贷款后，自2019年5月开始拖欠贷款不还，截止2019年5月17日，被告韦琛霞已经连续8期不还贷款，且累计违约达42期，尚有借款本金余额89571.60元，逾期利息1816.99元。 另查明，本案开庭前韦琛霞未取得上述涉案房产的权利证书。 本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》，是原、被告双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，为有效合同，原告与被告均应按合同约定正确履行义务。关于合同是否解除的问题，本案中，被告韦琛霞连续八个月(8期)未按时足额偿还借款本息，违反了《个人购房借款/担保合同》第10.2条的约定，其行为已构成违约，原告要求解除合同，于法有据，理由成立，本院予以支持。因此,原告要求被告韦琛霞归还尚欠借款本金及利息有事实和法律依据，本院予以支持。在本案中，被告宾阳城建公司至今尚未为被告韦琛霞办妥房屋所有权等权利证书，根据合同约定，被告宾阳城建公司对被告韦琛霞的债务仍应承担连带保证责任。关于本案优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生的抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非享现实抵押权，因此，预抵押登记并不产生抵押权设立的效果，原告对处理预抵押登记的商品房所得价款并不享有优先受偿权，因此原告主张对处理预抵押登记的商品房所得价款优先受偿，没有法律依据，对该项诉讼请求予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司宾阳县支行与被告韦琛霞、南宁市宾阳城建集团有限公司签订的编号为A[按]字邕行[宾阳]支行[2009]年[0705]号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告韦琛霞归还原告中国工商银行股份有限公司宾阳县支行借款本金89571.60元及利息（截止2019年5月17日的利息为1816.99元，往后利息,从2019年5月18日起至借款实际清偿之日止，以本金89571.60元为基数，按合同约定的利率计付）; 三、被告南宁市宾阳城建集团有限公司对被告韦琛霞的上述债务承担连带清偿责任。承担责任后，有权向被告韦琛霞追偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司宾阳县支行的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费2500元，由被告韦琛霞、南宁市宾阳城建集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张少文 人民陪审员  卢青梅 人民陪审员  阮耀雄 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  柳贝贝