福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初739号 原告：厦门市福菲物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区七星路****。 法定代表人：李玉江，总经理。 委托诉讼代理人：陈伟泽，男，系公司员工。 被告：张丽，女，1968年1月26日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：张建军（系张丽儿子），住址同上。 被告：商会平，男，1963年7月15日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：张丽（系商会平配偶），女，住址同上。 原告厦门市福菲物业管理有限公司（以下简称福菲物业公司）与被告张丽、商会平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用简易程序三次公开开庭进行了审理。福菲物业公司的委托诉讼代理人陈伟泽，张丽及其委托诉讼代理人张建军参加了第一次庭审；福菲物业公司的委托诉讼代理人陈伟泽，张丽参加了第二、第三次庭审。本案现已审理终结。 福菲物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张丽、商会平支付拖欠的物业服务费、公共维修金等各项费用及相应违约金共计5634.40元【其中物业服务费3264.6元（计费期间为2016年7月1日至2018年12月31日）、公维金816.15元（计费期间为2016年7月1日至2018年12月31日），公摊水费40.8元（计费期间为2016年4月1日至2018年12月31日），公摊电费212.6元（计费期间为2016年4月1日至2018年12月31日），违约金1300.24元，违约金计算至2018年12月31日】；2.本案诉讼费由张丽、商会平承担。审理过程中，福菲物业公司撤回了公摊水费、公摊电费及相应违约金的诉求。事实和理由：福菲物业公司是与厦门鑫大利房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，依合同对位于集美区锦亭北路鑫锦家园二三期小区提供物业管理服务的物业服务企业，依法享有对该小区的业主及使用人收取相应物业服务费等费用及违约金的权利。张丽、商会平是该小区**的业主/使用人，从2016年7月至2018年12月张丽、商会平拖欠物业服务费、公维金合计4080.75元并产生相应违约金，经福菲物业公司多次催讨，张丽、商会平仍拒不支付。为维护福菲物业公司合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。 张丽、商会平辩称，1.对各项费用的计费区间没有异议；2.拒交物业费的原因一部分是福菲物业公司在小区公共管理方面存在问题：是福菲物业公司在“莫兰蒂”台风之后不作为，车棚倒掉、围墙吹倒，经业主多次反馈仍未得到修复，之后福菲物业公司还在围墙内外自行建了二层的占地面积约500平方米的钢架结构作为营业用房，该违章搭盖被强拆之后，遗留的建筑垃圾福菲物业公司也未及时清理，都是业主自行清理建筑垃圾、自筹资金修建围墙；电梯经常坏，多次反映未果，280梯的业主只好自己筹资安装电梯机房空调及安装楼道声控开关；配电房内长期住人，还在里面插电使用冰箱、烧水壶、电风扇等，给小区业主的安全造成隐患；小区滑梯等公共设施被台风损坏之后去向不明且未及时修复重置，还是新物业公司接手管理小区之后才重置的；对小区门口围墙建设重修的招标未在小区公示，没有经过三分之二的小区业主同意，且在工程量上存在虚报，三期围墙只有17根柱子，合同却写着二十几根柱子；福菲物业公司工作人员还存在收取业主费用，默许业主违章搭盖的现象；在福菲物业公司退场之前的一年里，小区公共卫生也无人管理，不是小区人员也可以随意进出，门都没关，但业主装修时福菲物业公司却拒绝让装修师傅进来；保安员值班时睡岗；3.自2016年4月至2018年12月间，福菲物业公司未尽定期疏通公共上下水管及排污管道等应尽服务项目导致张丽、商会平家中多次严重受损，事发后经多次协商未果，且福菲物业公司至今未进行回复和处理，已违反物业服务合同第二条委托管理事项的第2项“房屋建筑本体共用设施设备（公共的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公共照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务”及第七条服务费用的第9项“化粪池清理费用、电梯等公共设施设备保养费用均从公共维修金支出”。综上，福菲物业公司履行物业服务合同存在诸多瑕疵，张丽、商会平未享受到福菲物业公司相关服务且多次遭受损失，故不同意按合同约定的标准支付物业服务费。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.福菲物业公司提供的公开信，拟证明其在退场时曾以公告的方式告知业主需要缴纳的费用。张丽、商会平质证对公告时间无法确认。因该证据系福菲物业公司单方出具，本院对该证据不予认可。2.张丽、商会平提供的现场照片、微信聊天记录、销售单、上岗证、录音光盘，拟证明张丽、商会平家中因下水道堵塞所受损失及福菲物业公司未能有效处置，福菲物业公司质证对真实性、合法性、关联性无异议，但提出福菲物业公司已多次代垫费用进行管道疏通，之所以发生堵塞事件，可能是管道设计问题，或是楼上邻居的不合理使用造成，无法证明是物业的不作为导致。本院对该证据的真实性、合法性予以认可。3.福菲物业公司提供的2017年7月至12月鑫锦家园二三期基金收支情况表及疏通下水管道发票，拟证明福菲物业公司有为案涉小区提供服务，并及时为堵塞的下水管道进行疏通；张丽、商会平质证发票显示疏通管道的时间为2017年11月28日，而其水管堵塞时间发生在2017年11月29日，时间无法对应。本院认为，该组证据无法证明福菲物业公司对张丽、商会平反映的下水道堵塞一事有进行积极疏通处理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月1日，福菲物业公司与厦门市鑫大利房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定厦门市鑫大利房地产开发有限公司委托福菲物业公司对锦园西路501-543号（一期）及位于锦亭北路（二期及三期）的小区住宅进行物业管理，期限为交房之日起至第一届业主大会召开成立合法业主委员会，业主委员会与其所选聘的物业服务合同签订物业服务合同生效时；服务范围包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护、管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，物业规划红线内属物业服务范围的市政公用设施的维修、养护和管理，物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，专项维修资金的代管和使用，公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助维护与服务，等等。合同第五条规定“乙方（即福菲物业公司）的权利义务：1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项服务经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益；。8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；。”。合同同时约定，物业服务参照《厦门市住宅物业服务等级标准》的二级服务标准。《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价（修订版）》中“基础服务标准与收费标准”二级服务内容包含：24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理两天内完成（预约除外）；对业主或使用人的投诉在五天内答复处理；对违反管理规则或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。“共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费标准”二类服务内容包含：“每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好”、“（休闲椅、室外健身设施等）每周两次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）”、“（升降系统电梯）1.保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；2.委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》；物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；3.电梯发生一般故障的，专业维修人员两小时内到达现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。”合同还约定，收费标准按住宅物业服务费1元/月.平方米，公共维修金0.25元/月.平方米，地上车，地上车位服务费60元/月费用，物业服务费、公共维修金按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一月7日前缴费，在交房时预交六个月；业主暨使用人逾期不缴费，福菲物业公司将收取日千分之三的违约金；超过三个月以上的，福菲物业公司可向违约方提起诉讼。2019年1月4日，福菲物业公司退出案涉小区的物业服务。 张丽、商会平是锦亭北路282号201室房屋的所有权人。2020年4月8日上午，本院组织福菲物业公司及部分业主对原违章搭盖的现场及业主自行筹资修建的围墙进行现场勘验及测量，结果显示，围墙外的原违章搭盖占地面积约为二三百平方米。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对物业服务企业及业主均具有约束力。福菲物业公司应依合同约定的标准向业主提供物业服务，张丽、商会平作为小区业主应缴交相应的物业服务费。根据现场勘察结果、城管工作人员提供的违法建设的照片，结合案涉小区其他业主提供的违法建设照片、责令停止违法建设通知书等证据，可以认定“莫兰蒂”台风之后福菲物业公司在履行物业服务合同中存在以下问题：（1）在小区红线内外违法建设，擅自占用小区公共部位，损害业主合法权益，违反了《前期物业服务合同》第五条第一项、第八项的约定；（2）围墙、滑梯等公共设施被台风损坏后未予修复重置、配电房内住人、电梯故障未及时组织维修等等，未达到合同约定的二级服务标准，违反了《前期物业服务合同》第六条的承诺。因《前期物业服务合同》未约定福菲物业公司的违约责任，且物业服务收费按照包干方式收取，本院采纳张丽、商会平降低物业服务费标准的抗辩意见。虽张丽、商会平未提出具体的调整意见，考虑案涉小区的整体情况，统一对“莫兰蒂”台风之后的物业服务费调整至合同约定价格的50%，即按1元/平方米•月的50%计付。因张丽、商会平未交的物业服务费有一部分发生在“莫兰蒂”台风（2016年9月15日）之前，且其未举证证明福菲物业公司在“莫兰蒂”台风之前存在严重违反合同约定的情形，故对2016年9月15日之前的物业服务费仍按合同约定的单价计算。福菲物业公司主张按房屋面积108.82平方米计算，系其对自身权利的处分，本院予以照准。故张丽、商会平应向福菲物业公司支付的物业服务费金额分段计算为：2016年7月1日至2016年9月15日的物业服务费为272.05元（1元/平方米•月×108.82平方米×2.5个月），2016年9月16日至2018年12月31日的物业服务费为1496.28（1元/平方米•月×108.82平方米×27.5个月×50%），合计1768.33元。关于物业服务费的违约金，因福菲物业公司确存在履约不到位的情形，张丽、商会平拒绝支付物业服务费，属行使抗辩权的行为，故对福菲物业公司主张的物业服务费的违约金，不予支持。关于福菲物业公司是否有权向张丽、商会平收取公共维修金，因公共维修金系建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，由业委会委托物业公司收取，现福菲物业公司已退出案涉小区，且其未提供业委会委托其收取公维金的证据，故对其公共维修金及相应违约金诉讼请求一项，不予支持。关于张丽、商会平提出的福菲物业公司未及时处理下水管道堵塞致其损失的抗辩意见一节，其可另行起诉解决。关于张丽、商会平提出的福菲物业公司申请专项维修金程序有瑕疵的抗辩意见，与本案属不同的法律关系，张丽、商会平可另谋途径解决。物业服务是房屋使用价值的延伸，物业服务水平关系到群众的获得感、安全感和幸福感，进而影响到城市的和谐与稳定。福菲物业公司应虚心听取业主意见，严格遵守合同约定，诚实履行合同义务，以积极的沟通和良好的服务来赢得业主的认可。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张丽、商会平应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市福菲物业管理有限公司物业服务费1768.33元； 二、驳回原告厦门市福菲物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告厦门市福菲物业管理有限公司负担14元（已预缴），由被告张丽、商会平负担11元，该款应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦 门市中级人民法院。 审判员  洪娟娟 二〇二〇年五月二十日 书记员  黄勇婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”