甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终219号上诉人(原审原告、案外人)：安芳孝。委托诉讼代理人：孙彦生，甘肃经邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：董光武，甘肃经邦律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人)：甘肃省融资担保集团股份有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水中路**。法定代表人：储著贞，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶生奇，该公司法务专员。被上诉人(原审被告、被执行人)：王斌。被上诉人(原审被告、被执行人)：李奋武。委托诉讼代理人：王斌，系李奋武丈夫。原审被告(被执行人)：兰州畅浩商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路街道平凉路******。法定代表人：李奋武，公司总经理。委托诉讼代理人：王斌，系李奋武丈夫。原审被告（被执行人）：兰州金岳装饰有限公司，住所地甘肃，住所地甘肃省兰州市红古区大通路**小区>法定代表人：李耀军，该公司总经理。原审被告(被执行人)：李耀军。原审被告(被执行人)：李玉福。上诉人安芳孝因与被上诉人甘肃省融资担保集团股份有限公司(以下简称省融资担保公司)、王斌、李奋武、原审被告兰州金岳装饰有限公司(以下简称金岳公司)、李耀军、李玉福、兰州畅浩商贸有限公司(以下简称畅浩公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院(2019)甘01民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人省融资担保公司委托诉讼代理人陶生奇，被上诉人安芳孝及其委托诉讼代理人孙彦生、董光武，原审被告王斌并作为畅浩公司、李奋武委托诉讼代理人到庭参加诉讼。原审被告金岳公司、李耀军、李玉福经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。安芳孝上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.一二审诉讼费用由省融资担保公司、王斌、李奋武共同承担。事实与理由：一审对《房屋购销合同》认定事实不清，安芳孝已按约定足额供货，所供货物价值早已达到剩余应付的73345元。二审审理中，安芳孝补充上诉理由：1.王斌取得房产无效，王斌与省融资担保公司签订的担保合同也无效。王斌在亨达公司与安芳孝签订房屋买卖合同后，背着安芳孝给王斌办理产权证，王斌系亨达公司的法定代表人，不属于善意第三人购买房屋的行为。而在2009年亨达公司仍以涉案房屋起诉安芳孝，要求解除合同，恶意隐瞒事实，王斌存在欺骗、恶意行为。2.根据调取房管部门不动产情况表显示，2015年省融资担保公司签订反担保合同时案涉房屋系产权情况有争议。权属有争议的房地产不得设定抵押。庭后，安芳孝放弃主张执行依据错误的上诉理由，坚持按案外人执行异议之诉进行审理。省融资担保公司辩称，对生效法律文书确认的抵押责任的涉案财产，执行法院查封，符合生效法律文书的内容，案外人要求中止对涉案财产的执行其实质是对生效法律文书的不服，不属于执行异议复议审查的范围。案外人因另寻法律途径解决。王斌、李奋武、畅浩公司共同述称，上诉请求及理由不能成立，不应支持。安芳孝向一审法院起诉请求：1．不得执行位于兰州市城关区九州大道189号第2单元5层503室的房产；2．确认位于兰州市城关区九州大道189号第2单元5层503室的房产所有权归属于安芳孝；3．因本案而产生的诉讼费、律师费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2001年6月20日，卖方兰州亨达房地产开发有限公司（以下简称亨达公司）与买方安芳孝签订《房屋销售合同》，约定出售房屋为坐落于兰州市靖远路街道九州大道189号第2单元5层503室(原九州大道45号2幢2单元503室)的房屋，面积为80.74平方米，房款总价82354元，付款方式为分期付款，第一次付款9000元，剩余房款73345由小红机砖抵账，亨达公司需求时安芳孝供给，否则，亨达公司有权收回房屋；亨达公司应于2001年6月21日前向安芳孝交付房屋等。亨达公司随后将房屋交付安芳孝占有使用至今，未办理相关过户登记手续。2009年5月22日亨达公司诉安芳孝商品房销售合同纠纷一案，兰州市城关区人民法院审理后作出(2009)城法民一初字第173号民事判决，认为安芳孝依《房屋销售合同》陆续向亨达公司供应价值39063元的小红机砖，因亨达公司并末提供证据证明按合同约定要求安芳孝供货时其拒不供货，故对亨达公司要求解除《房屋销售合同》、安芳孝腾交案涉房屋并支付违约金的诉请不予支持，安芳孝辩称已供货8141O元一事应另案起诉，判决驳回亨达公司诉讼请求。该判决已发生法律效力。2009年3月31日，亨达公司将安芳孝诉至兰州市城关区人民法院，请求1．解除双方签订的《房屋购销合同》；2．由安芳孝立即腾交九州大道45号楼2栋2单元503室房屋等其他诉请。2009年5月22日，兰州市城关区人民法院作出(2009)城法民一初字第173号民事判决，判决：驳回亨达公司的诉讼请求。2015年12月28日，省融资担保公司与王斌、李奋武签订编号为DBLZ1(2015)142-3《抵押反担保合同》，约定以案涉房屋为金岳公司向省融资担保公司提供抵押反担保。2015年12月31日就案涉房屋办理了抵押登记，并取得了他项权证。2018年1月8日一审法院(2017)甘01民初1049号民事调解书确认省融资担保公司对案涉房屋享有优先受偿权。后因金岳公司未按该调解书履行付款义务，2019年5月24日该院(2019)甘01执恢43号之一执行裁定书裁定将涉案房屋依法拍卖。2019年7月，安芳孝向一审法院提出书面执行异议，该院于2019年8月8日作出(2019)甘01执异555号执行裁定，裁定驳回安芳孝的异议请求。另查明，王斌系亨达公司的法定代表人，2008年1月28日，王斌将位于兰州市城关区靖远路街道九州大道189号(兰州市城关区九州大道亨达小区)2单元503室房屋(建筑面积77．23平方米)办理了产权登记，不动产权证号为房权证兰房(九私)产字第2432号。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案中，安芳孝与亨达公司于2001年6月20日签订售房合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效；且安芳孝在一审法院查封涉案房屋之前已实际入住该房屋，并使用至今。但对于房屋价款是否已全部支付事项，经审查，其一，安芳孝提交的供应小红机砖等建材的证据显示的收货人员是否系亨达公司工作人员，是否系抵顶房款不清。其二，双方未进行结算，供应的货物抵顶房款数额不清。其三，兰州市城关区人民法院作出(2009)城法民一初字第173号民事判决，是以亨达公司未提供证据证明安芳孝拒不供货为主要理由判决驳回亨达公司诉讼请求，同时只认定安芳孝向亨达公司供应价值39063元的小红机砖等材料，并示明安芳孝辩称已供货81410元一事应另案起诉；该判决亦未确认安芳孝付清了全部房款。其四，合同约定的第一期付款9000元是否支付，安芳孝未提交相应证据证明。综上四点，安芳孝未能举证证明其已支付全部购房款，承担举证不利的法律后果。安芳孝申请一审人民法院停止对诉争房屋的强制执行，并确认归其所有的诉讼请求，不符合上述法律规定，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院的强制执行行为符合法律规定。安芳孝的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回安芳孝的诉讼请求。案件受理费1859元，由安芳孝负担。本院二审期间，围绕上诉请求安芳孝提交。1.城关法院判决书和案卷材料及收条，证明安芳孝已付房款62289元。2.《兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单》，证明安芳孝名下没有房屋的事实。3.《不动产产权情况表》，证明房屋的实际面积是77.23㎡，实际房款应该是78774.6元。经质证，融资担保公司对该证据真实性无异议，但认为与本案无关。王斌除对没有公章的收条真实性有异议外，对其他证据真实性均无异议。本院认为，第一，因安芳孝是以向亨达公司供应材料的方式支付购房款，故对安芳孝供应材料总金额的认定即为安芳孝支付购房款的金额。安芳孝主张已付款的收条系王斌担任法定代表人的亨达公司起诉安芳孝商品房销售合同纠纷一案时向兰州市城关区人民法院提交的2009年5月7日加盖有亨达公司印章，由该公司确认安芳孝供材料合计金额39063元的条据，该条据中载明其认可金额由来的收条，且上述收条均未加盖其公司印章，故对其已经自认的事实无证据推翻时，应予以采信。2009年5月7日条据上亨达公司认可收到安芳孝供材料供39063元，依据是其认可的收条1-5计算总额为39063元，其对6未予认可，理由书写为李广信收红机砖，因砖厂未供货未拉。而2001年6月20日李广信书写收条载明：“兹收到甲方安芳孝红机砖（普通）大写壹拾万块。”兰州市城关区人民法院生效判决关于安芳孝实际供应材料金额的事实，仅对亨达公司认可的部分进行确认，对实际供应金额未进行明确认定，并判决驳回亨达公司提出解除与安芳孝合同以及要求安芳孝腾交房屋和承担违约金的全部诉讼请求。故对收条6，生效判决未否定该项事实存在，且从收条中表明，李广信代表亨达公司亦认可收到十万块红机砖，亨达公司称未拉运，王斌未提交证据予以证实，故本院对于2001年6月20日李广信书写收条中载明事实予以确认。第二，《转账支票》，安芳孝主张其向亨达公司出借借款1500元，偿还时是1500元的空头支票，1500元应计算至已付款中。因王斌对安芳孝所举转账支票无异议，故安芳孝认为该笔1500元应计入购房款总额中，本院予以采信。第三，《不动产产权情况表》证实案涉房屋实际面积为77.23㎡，本院予以确认。第四，《兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单》为行政机关出具，本院予以采信。对于《不动产产权情况表》、《兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单》证明目的，本院将综合其他事实在本院认为部分作出认定。本院除对一审判决认定事实予以确认外，另根据安芳孝举证，其他各方当事人质证查明如下事实：2001年6月20日，亨达公司收到安芳孝供应红机砖壹拾万块。2008年1月28日，王斌取得兰州市城关区靖远路九州大道189号第2单元5层503室不动产权证，不动产权证号为房权证兰房(九私)产字第2432号。建筑面积77.23㎡。本院认为，根据当事人的诉辩主张及庭审质证意见，本案争议的焦点为：安芳孝对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，省融资担保公司对诉争执行标的依法享有抵押权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条仅保护的是商品房消费者之外的一般不动产买受人享有的物权期待权，依法对抗的是普通金钱债权人，并不能对抗享有法定优先权或抵押权的债权人。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条和126条之规定精神，为维护抵押权具有优先性的民事权利秩序，安芳孝如欲对执行标的排除强制执行，必须系商品房消费者。否则，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，其主张将难获人民法院支持。作为上述规定的但书除外条款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本院认为，安芳孝系符合上述规定的商品房消费者，理由如下：首先，案涉执行房产被查封前，即2001年6月20日亨达公司与安芳孝已签订《房屋购销合同》，虽然现案涉房屋于2008年登记在王斌名下，但综合本案、兰州市城关区人民法院（2009）城法民一初字第173号案件，可以认定亨达公司系诉争房产实际所有权人，否则王斌既是该公司法定代表人又系房产登记权利人，在亨达公司起诉安芳孝商品房销售合同纠纷一案中，其已明知办理了房产证，不可能对亨达公司起诉行为不知情，仍以亨达公司名义起诉腾交房屋。在王斌办理不动产权证至安芳孝占有使用案涉房屋十多年间，也无证据证明其提出了异议，王斌案涉房屋系其从亨达公司处购买亦未提交证据予以证实。故亨达公司与安芳孝签订的《房屋购销合同》合法有效，亨达公司认为案涉房屋的实际权利人。其次，安芳孝名下再无可供居住的房屋。满足消费者条件。第三，《房屋购销合同》中约定房屋单价1020元/㎡，最终以产权处鉴定面积为准，即77.23㎡，房款总额应为78774.6元。安芳孝所举证据虽无法证实其已全部支付了购房款，但根据现有证据可以证实已付款金额为54563元（39063+14000+1500），满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。一审判决认为安芳孝对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益不当，本院应予纠正。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”买卖双方缔结的以不动产为交易标的的买卖合同，只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果，需出卖方协助履行过户登记义务后，买受人才依法对不动产享有所有权。故通常情形下缔约双方在交易及履行中，对于交易标的所有权归属于出卖方并不持异议，即在买卖双方间不存在权属争议，否则买受人以合同方式受让房屋并取得所有权的合理性也就不存在了。在价款已支付、房产已交付情形下形成的纠纷，并非因物权归属不明或者有争议所致，而是由于出卖人未按约定履行协助变更所有权义务。此种情形下，买受人享有的诉讼权利是依合同请求买受人履行转移过户义务以实现其所有权，而非请求人民法院确认其对交易房屋享有所有权。因据前述理由，双方间不存在根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”之规定所形成的物权归属争议。买受人通过提出确认之诉寻求救济属于路径选择错误。本案中，虽亨达公司与安芳孝已签订《房屋购销合同》，但在买卖合同尚未履行完结时，安芳孝关于确认其享有出卖房屋所有权的诉请，不应纳入物权确认之诉审理范围。综上所述，安芳孝的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决适用法律有误、认定事实不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市中级人民法院(2019)甘01民初671号民事判决；二、不得执行王斌名下的位于兰州市城关区九州大道189号第2单元5层503室的房产，不动产权证号房权证兰房(九私)产字第2432号；三、驳回安芳孝的其他诉讼请求。一审案件受理费1859元，由王斌负担；二审案件受理费1859元，由王斌负担。甘肃省兰州市中级人民法院作出的(2019)甘01执异555号执行裁定于本判决生效之日起自动失效。本判决为终审判决。审判长 唐志明审判员 芦 晨审判员 赵学平二○二○年五月二十二日书记员 杨 洁