湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1224民初687号原告：吴传雄，男，1972年9月29日出生，汉族，住溆浦县。原告：向森莲，女，1976年6月27日出生，土家族，住溆浦县。二原告共同委托诉讼代理人：韩韬，溆浦县中心法律服务所法律工作者。被告：玖联（新晃）置业有限公司，地址：新晃县人民路176号。法定代表人：吕圣楚，该公司董事长。委托诉讼代理人：周成华，湖南世勤律师事务所律师。原告吴传雄、向森莲与被告玖联（新晃）置业有限公司(以下简称玖联置业)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴传雄、向森莲的委托诉讼代理人韩韬，被告玖联置业的委托诉讼代理人周成华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴传雄、向森莲向本院提出诉讼请求：一、判决被告及时将经验收合格的商品房交付给原告使用；二、判令被告自2019年1月1日起至达到交房条件后实际交房日止，按日向原告支付已付房款万分之一点五的违约金（自2019年1月1日至2020年3月1日违约金为673953＊0.00015＊425＝42964.5元）。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判决被告立即将经验收合格的商品房交付给原告使用。事实和理由：2017年12月30日原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于溆浦县，总金额为673953元。原告按约向被告支付了房款，被告应当于2018年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。然被告至今未将经验收合格的商品房交付给原告使用。根据《商品房买卖合同书》第九条第一款第（2）项的约定，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之一点五的违约金。被告至今仍不具备交房条件，未按约定向原告交付房屋，被告已经违约，应当承担违约责任。被告玖联置业辩称，1.被告在修建溆水外滩项目的过程中，由于罕见阴雨恶劣天气的原因，影响了正常的施工，导致延期交房可以免除相应的违约责任；2.被告投资开发的溆水外滩项目已经克服恶劣自然灾害的影响，房屋经验收合格，现已经交付房屋，故无需再承担违约责任；3.根据原告与被告签订的补充协议，若被告延期交房，延期交房的违约金不超过已付购房款的2%，该约定是双方真实意思的表示，且没有违反相关法律规定，故若是被告需要承担违约责任，其违约金的总额不应该超过原告已付房款的2%，而非原告诉讼请求的金额；4.被告在当前房地产经济不景气的情况下，仍尽己所能为溆水外滩的业主提供建筑质量合格、园林绿化优美、物业管理人性化的理想居住环境，虽有延期交房的情况，也希望业主能够谅解。综上，希望法院能够驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据1商品房买卖合同及补充协议各1份，拟证明原、被告签署协议，原告购买了溆水外滩16栋1单元1101号住房，双方约定了延期交付房屋免责的情形；证据3溆浦县气象局资料统计1份，拟证明自2018年11月至2019年3月，连续阴雨的恶劣天气累计126天，属于严重自然灾害，根据商品房买卖合同的规定，可以延期交付，且无需出售方承担违约责任；证据4《关于延期交付的函》及快递单1份，拟证明因恶劣天气影响，导致无法正常施工，被告向原告送达了延迟交房的通知，根据合同规定，无需承担延迟交房的违约责任；证据5竣工验收备案表2份，拟证明2019年3月底，经五方（勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位）主体联合验收，溆水外滩住宅小区经验收合格，已具备交付条件，2019年7月报备，2019年12月30日溆浦县建设局出具备案意见；证据6《溆水外滩业主验房表》2份，拟证明2019年9月23日，原告对溆水外滩16栋1单元1101号住房进行了验收；证据7《溆水外滩物业相关资料、物业移交表》1份，拟证明原告对房屋进行验收后，于2019年9月23日接收了房屋。原告质证后认为被告提交的证据1中的补充协议附件一第六条系格式条款，明显免除或者是限制了被告方的责任，在补充协议上也没有就格式条款处进行加宽加粗，被告工作人员也没有就此处进行提示说明，因此，补充协议第六条属于无效条款；证据3.4与本案不具有关联性，该证据证明的阴雨天气是2018年11月-2019年3月，合同约定交房日期是2018年12月31日，这段时间房屋主体都应已经建成，不影响被告施工建设，且商品房买卖合同第八条约定的内容不包括阴雨天气，不能免责；证据5.6.7真实性无异议，但这些证据不能证明被告的房屋在合同约定的时间内经验收合格，也不能证明原告于2019年9月23日接收了房屋。本院认为，补充协议系原、被告双方自愿签订，系双方真实意思表示，对补充协议的内容予以认定；连续阴雨天气不属于商品房买卖合同第八条约定的被告免责事由，无法达到被告的证明目的；关于延期交房的函，无法确认原告是否收悉，且函上的内容不属于被告可以延期交房免责的事由，不能达到被告的证明目的；原告对竣工验收备案表、《溆水外滩业主验房表》、《溆水外滩物业相关资料、物业移交表》真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月21日原告吴传雄、向森莲与被告玖联置业签订商品房买卖合同，合同约定了商品房项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限和交付标准、规划、涉及变更的约定、交接等方面的内容。原告以673953元的价格购买被告所有的位于溆水外滩16栋1单元1101号房屋，合同签订时被告取得了商品房预售许可证。商品房买卖合同第八条约定被告应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。同时也约定了若被告遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.出卖人在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决的，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。商品房买卖合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。签订商品房买卖合同后，原、被告又签订了一份合同补充协议，补充协议附件一第六条约定如下：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人违约金支付总额，不超过买受人已交付价款的2%。补充协议附件二第六条约定，补充协议是商品房买卖合同的组成部分，具有同等法律效力。原告按照合同约定交付了房款673953元，被告却未按照约定的时间在2018年12月31日将经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案的房屋交付给原告。被告于2019年9月23日向原告吴传雄送达了入户通知书，约定原告吴传雄的物业管理费从2019年10月1日开始收取，并且将住宅使用说明书、住宅质量保证书、指纹锁使用说明书、楼宇对讲机使用说明书、业主临时规约、物业服务指南、物业服务合同、指纹锁钥匙移交给了吴传雄，原告吴传雄对房屋进行了接收。被告于2019年12月30日取得了竣工验收备案登记表。根据溆浦县气象局统计的气象资料显示，2018年2月-2019年3月，晴天日数为162天，阴天日数为45天，下雨日数为217天。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告就涉案房屋签订的商品房买卖合同及合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，双方当事人应当按照合同约定执行。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款，被告亦应当按照约定在合同规定的期限内交付符合合同约定条件的房屋，被告未按照合同规定的期限交付房屋，应当按照约定向原告支付违约金。被告辩称因2018年11月-2019年3月阴雨天气过多，影响了施工进度，可以延期交房，不计算违约金，本院认为，商品房买卖合同第八条规定的据实延期的情形仅包括遭遇了不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害或者是在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决，而被告所答辩的阴雨天气过多不属于上述延期的情形，故应当按照商品房买卖合同约定的时间交付房屋。被告逾期交房超过90日，原告不要求解除合同，故被告应当按日向原告支付已交房款万分之一点五的违约金，违约金起算日期为2019年1月1日，截止时间为2019年12月30日，但因原告于2019年9月23日已经收房，原告收房后可以酌情降低被告的违约金支付标准，故2019年9月24日至12月30日的违约金本院酌定按照已交付房款的万分之一支付，但上述违约金的支付总额，不超过原告已交付房价款的2%。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告玖联（新晃）置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告吴传雄、向森莲违约金13479元；二、驳回原告吴传雄、向森莲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费874元，减半收取计437元，由原告吴传雄、向森莲负担369元，由被告玖联（新晃）置业有限公司负担68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  何红玲二〇二〇年五月二十二日法官助理蒋珊代理书记员  罗辉辉