山东省青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0212民初7003号原告：王风金，男，汉族。被告：青岛摩登置业发展有限公司，住所地青岛市黄岛区。法定代表人：苗纪正委托代理人：刘冬辉，该公司员工。原告王风金诉被告青岛摩登置业发展有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王风金、被告青岛摩登置业发展有限公司的委托代理人刘冬辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凤金向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行协议约定，支付原告2017-2018年需保底收益7037.18元、2018年11月至2019年4月26日托管收入分成款11667元、违约金20000元、延迟支付托管收入分成违约金9000元；共计50037.18元。2、判决被告赔偿电饭煲168元，维修厨房破碎的瓷瓦四处，维修卫生间被损坏的暖气开关一处。3、终止双方于2017年7月14日签订的《房屋托管合作协议》。4、判决被告承担本案所产生的诉讼费、保全费等实现债权的一切费用。事实与理由：2017年7月14日，原、被告签订了《房屋托管合作协议》，原告委托被告经营托管位于青岛市崂山区银盛泰.新空间小区号房物业，被告按协议约定支付原告托管收入分成款。2018年11月至2019年4月期间的托管收入分成款被告一致拖欠未支付，协议中约定的28000元/年的保底收益差7037.18元也没有支付给原告；在原告的多次催促下，被告才将房屋门锁密码交付给原告，但是房屋交接物品中无电饭煲、厨房破碎瓷碗有四处破碎、卫生间暖气开关被损坏，原告经多次索要和要求维修未果。请求人民法院依法保护原告的合法利益。被告青岛摩登置业发展有限公司答辩称，1、被告对原告主张的2017-2018的保底金额补足部分7037.18元是认可的。2、对原告主张的2018年12月至2019年4月28日的托管收入分成款11667元不予认可。因自2018年的12月底开始整个项目都停止运营，包括原告房屋在内的均已经停止对外出租。按照托管协议第五项第二款的约定：实际托管期不足一年，则乙方无需补给。因此被告无需再支付年度保底收益。3、原告主张的违约金过高，被告不予认可。4、电饭煲损失168元认可，其他部分需维修部分，被告可以联系物业进行维修。5、同意终止履行双方于2017年7月14日签订的《房屋托管合作协议》。原告为证明自己的主张，提交证据如下：证据一：房屋托管合作协议，证明事项：原、被告约定了房屋的托管事项、托管的费用和收入、支付时间、软装的价格、最低的保本收入、违约责任、托管期限等事项。证据二：被告2018年10月31日向原告发送的电子邮件截屏（演示电子邮件）。证明事项：2017年8月至2018年8月的收入情况，被告称收入不足28000，需补足保底的差额7037.18元。证据三：银行转款凭证，证明被告分别于2017年12月6日支付2291.14元，于2018年10月15日支付4109.62元，于2018年12月4日支付2069.44元，于2019年2月26日支付757.73元。依据合同约定第一笔款应当于2017年11月15日支付，逾期6天；第二笔款应于2018年9月15日支付，逾期15天；第三笔应于2018年11月15日支付，逾期4天；第四笔应于2018年12月15日支付，逾期58天。证据四：家电配置清单和解约房交接单，证明原、被告于2019年4月28日终止合同的履行，进行了交接。证明原告涉案房屋内的部分物品损害，损失大约在1000元左右。被告质证意见如下：1、对证据一、证据二、证据三、证据四的真实性认可。2、对于屋内的损失:被告愿意按照配置清单的价格160元支付原告电饭煲的损失；对于屋内的其他四处需要维修的部分，被告可以联系物业进行维修。被告无证据提交。原告围绕诉讼请求提交了上述证据，被告对原告提交的证据的真实性、合法性和关联性均予以认可，本院依法予以认定并在卷佐证。依据当事人提交的证据和庭审陈述，本院查明如下事实:2017年7月14日，原告王凤金（甲方、托管方）与被告青岛摩登置业发展有限公司签订了《房屋托管合作协议》，内容：一、托管物业（房屋及附属设施）简况：1.托管物业位于青岛市崂山区银盛泰.新空间小区号房，房型为2房1厅1厨2卫。3.托管物业需按照同等星级酒店客房标准装修，并至少应包括下列附属设施：1)电器类：电视机、机顶盒、冰箱、空调、洗衣机、组合式厨房设备、热水器、微波炉。2)家具类：沙发、茶几、餐桌、餐椅子、电视柜、衣柜、睡床、床垫、床头柜、窗帘纱窗等。4.上述附属设施的详细清单，在甲方交付托管物业时，由双方清点后签字盖章确认，确认清单作为本合同附件，是本合同不可分割的组成部分。（见附件二）三、经营托管权限：针对委托乙方管理经营的物业，甲方授予乙方如下权限：1.乙方具有排他的经营管理权限，自主制定经营和管理模式。2.乙方根据市场需求自主制定物业租赁价格或打折促销策略。3.乙方自主成立管理服务团队，团队人员与甲方无关。4.其他乙方应享有的经营托管物业之权利。四、经营托管期限：1.本次经营托管服务的期限自2011年9月6日起至2022年9月5日止。2.甲方应在2017年7月14日前将符合约定条件的托管物业交付给乙方。乙方在甲方将符合约定条件的托管房屋交付后45日内完成附属设施的配备，7日内予以上线运营，即乙方筹备免租期52天。代理期限届满后，如甲方有意继续托管物业的，同等条件下乙方享有优先权。托管物业收益自上线之日起开始生效。3.本合同履行期满后，若合作双方均未提前一月提出书面解约申请，则合同履行期限自动延长至本合同相应年限，且双方的责任仍按本合同执行。五、托管收入及支付方式：1.甲方与乙方采用“分成＋保底”的分配方式。甲方与乙方采取甲方50%,乙方50%的分配比例，按月分配。甲方与乙方设定的税前年保底金额为贰万捌仟元整。根据该合同约定的托管经营房屋的营业收入需扣除营业税、OTA佣金，手续费等相关经营开支、其他费用后，甲方与乙方在此基础上进行分配。2.甲方与乙方每月按托管房屋的实际收入进行分配，若在协议期内甲方年度收益低于每年度保底金额，由乙方在协议期下一期第一个月内（按照甲方房屋上线日向后推算12个月为一期）将托管收入差额部分补齐。上述年度收益是指协议生效后一年内收益。若实际托管期不足一年，则乙方无需支付年度保底收益。3.甲方当月托管收入于次月15日前由乙方支付到甲方指定的银行帐户。同时，乙方以短信、电子邮件或电话的方式告知甲方。甲方自收到通知之日起三日内确认回复；若自乙方发出之日起三日内，甲方未回复的，则视为甲方已经确认。如遇国家法定节假日和休息日的顺延到节假日和休息日后上班的3天内支付及发出；合同期最后一月的托管收入及其结算则应在租赁代理期限届满后三十个工作日内结清。七、物业（房屋及附属设施）维护：1.经营托管期间，因附属设施自然折旧或质量问题以及小区建筑、物业管理、托管物业装修等原因造成损坏需要维修或重置的，费用由甲方承担；经营托管过程中因乙方使用不当或管理不当造成的意外损坏和丢失需要维修或重置的，费用由乙方承担。乙方有权对托管物业的日常简单维护和维修。物业托管经营期间，发生重大被盗、火灾及人身伤害等事故，乙方应及时通知甲方，并负贵先行处理。因重大被盗、火灾及人身伤害等事故法律责任的承担，由相关国家政府部门确定法律责任承担方。八、双方的权利和义务：1.甲方的权利和义务。1)甲方有权按约定及时收取经营托管收入，除非乙方有正当理由或征得甲方同意逾期支付的。2)甲方应按约定及时将托管物业交付给乙方，并保证在整个托管期内托管资产无使用纠纷，交付时附属资产能正常使用。经营托管期间，如果托管物业所在小区统一改装基础设施（包括但不限于供水、供电、供气设备及管道改造等），由此所发生的改装费和设施设备添置费，均由甲方承担。甲方不得拒绝改装，以免影响乙方对托管物业的经营业务开展，否则甲方应承担违约责任，及赔偿由此给乙方造成的一切损失。4)甲方应保证其对托管物业拥有合法有效的所有权，并保证在整个经营托管期内，乙方能按本合同的约定单独占有、使用和管理经营托管物业，不受非法干涉、侵犯。因甲方原因而发生的托管物业的产权、债务等各类纠纷，均由甲方负责处理，并确保乙方及客人不因此而遭受不利影响，否则应承担违约责任，并赔偿乙方及客人全部损失。5)甲方保证不将本合同项下物业委托乙方之外的第三方托管、代理等，否则应承担因此而给乙方造成的全部损失。6)甲方不能将其与托管经营无关的私人物品留存在托管物业内。7)经营期间，甲方须按时缴纳托管物业的物业管理费用，若甲方未按时缴纳物业费，则乙方有权从甲方收益中代扣代缴，以保证物业能够正常经营。8)经营期间，如因物业公司的干涉等因素，影响到乙方对该物业的正常经营，甲方应及时与物业公司沟通、协调，保证乙方能够正常的经营。9)甲方还依法享有及承担本合同其他条款及日后所签署的相关补充协议所约定的、甲方应享有的其他权利及应承担的其他义务。10)甲方入住乙方旗下所有门店均享有OTA价格8.5折优惠，不限天数。11)乙方为甲方每年免费提供两张青岛大珠山门票。12)甲方在乙方旗下青岛鑫泰大酒店消费均享受8折优惠。13)甲方在2019年起均可享受乙方旗下山东潍坊锦山旅游度假区内门票两张（含滑雪场、四季采摘、游乐场、垂钓、迷宫等项目）。2.乙方的权利和义务：1)经营托管期内，乙方有权利按本合同的约定对托管物业享有单独占有、使用和独立自主管理经营的权利，且不受甲方及他人的干涉和侵犯。2)经营托管期内，乙方对托管物业享有唯一、排他性代理权和经营权。3)乙方必须在办妥各项正规审批手续的前提下依法经营，乙方有权独立自主地利用托管资产开展经营活动。乙方有权在筹备期即房屋上线前验收房屋是否符合运营标准，包括对房屋进行全方位验收、模拟乙方客人体验式入住，在此期间甲方不参与托管收益的分成。5)托管资产在以下情形下发生毁损的，不应归责于乙方：A.乙方按照约定的方法使用托管资产的。B.乙方按托管资产说明书所标明的方法使用托管资产的。C.乙方按托管资产通常的使用方法使用托管资产的。D.托管资产发生的正常损耗、老化、破损、折旧等。6)、因不可归责于乙方的事由，致使托管物业毁损、灭失的，乙方有权直接减少、扣除相应金额的经营托管收入或解除本合同。7)乙方应当在扣除相关费用后按约定及时、足额向甲方支付经营托管收入，在协议到期前一个月，双方协商续签协议。如果协议终止，乙方在托管期满后10日内将托管资产交还甲方。8)乙方还依法享有及承担本合同其他条款及日后所签署的相关补充协议所约定的、乙方应享有的其他权利及应承担的其他义务。十、违约责任：1.本协议生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金贰万元人民币。2.除另有约定外，本协议项下的违约金为贰万元人民币。违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任。3.无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付托管收入分成款超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权提出解除协议。4.无特殊原因且未经乙方同意，甲方延迟交付房屋超过15日的，从第16天起应向乙方支付违约金每天100元。超过30日，乙方有权单方面解除协议。5.双方合作期间，因国家法律法规政策及第三方外围关系、房屋维修、软硬件故障等甲方原因，造成托管物业无法正常使用或出租该房屋，乙方有权从业主的保底金额中扣除相应的部分（保底金额／365*无法运营天数）作为违约金补偿乙方的损失。6.如甲方在合作期内单方终止协议，甲方应赔偿乙方为托管房屋投入的全部费用以及因此造成的损失费用，并支付违约金：人民币贰仟元×合同未履行总月份（不满一个月按一个月计算）。协议签订后，双方开始履行合同。自2018年8月份开始，被告开始延期支付托管收入。依据合同第十条第3项的约定，如果被告逾期支付月托管收入，应从第16天开始计算违约金。依照上述约定，被告于2017年12月6日支付2291.14元，逾期6天；被告于2018年10月15日支付4109.62元，逾期15天；于2018年12月4日支付2069.44元，逾期4天；于2019年2月26日支付757.73元，逾期58天。2018年10月31日，被告向原告发送电子邮件，认可2017年8月至2018年8月收入不足28000，需补足原告保底差额7037.18元。2018年12月，原、被告之间电话沟通了涉案房屋的问题。原告陈述该电话的主要内容为：合同解除、前期费用结算等问题；被告陈述该电话的主要内容为：停止经营和前期费用结算等问题；双方当事人均未提交证据证实自己的主张。庭审中，原告陈述其系从2019年4月10日获知项目停止营业；被告陈述公司初衷是要继续履行合同，但因贷款在2019年年初未能获得审批等原因才于2019年4月与原告协商解约事宜。2019年4月20日，原、被告之间就房屋进行了交接，双方在“解约房交接单”中对屋内设施和物品进行了清点，电饭煲丢失，价值160元；厨房瓷瓦破裂四处、卫生间开关失灵、楼上大衣柜无拉手、墙面开裂3处。本院认为，原、被告签订的《房屋托管合作协议》合法有效，双方当事人均应当按照协议约定履行自己的合同义务。被告作为房屋的经营管理人，对房屋的经营情况负有举证责任。被告虽称于2018年12月底电话告知王凤金停止营业的问题，但是未提交证据证明电话内容，且与其庭审陈述称2019年欲继续履行合同的内容相矛盾，本院以原、被告于2019年4月20日房屋交接日作为认定合同终止履行的时间。因原、被告已经自行终止了合同的履行，本院不再确认。关于原告的损失数额问题。双方合同约定被告支付原告的年度保底收益为28000元，若低于保底金额，应当由被告补足。被告认可2017年8月至2018年8月收入不足28000，因此应当补足原告保底差额7037.18元。依据合同约定，原告的当月托管收入于次月15日前由被告支付到原告指定的银行帐户。被告最后一笔款项系应在2018年12月支付，即被告仅支付原告托管收入至2018年11月。双方终止合同履行时间为2019年4月份，被告还应当支付原告5个月的经托管收入损失11667元（28000元÷12个月×5个月）。上述托管收入合计为18704.18元（7037.18元+11667元）关于违约金的问题。被告有四笔托管收入逾期支付，停止经营事宜亦未及时告知原告，构成违约。按照合同关于违约责任的约定，被告逾期15天支付的，从第16天开始按100元/天支付违约金，被告总计逾期天数为83天（6天+15天+4天+58天），应当支付原告逾期付款违约金8300元。被告认为原告主张的20000元违约金过高。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，年度托管收入的保底仅为28000元，本院已经支持原告逾期付款违约金8300元，对于原告主张的20000元违约金，本院不再支持。对于原告主张的电饭煲损失168元，因《家电配饰清单》中载明的价格为160元，原告没有提交证据证明电饭煲的实际购买价格，本院支持原告电饭煲损失160元。对于原告主张的维修厨房瓷瓦和开关的问题，根据合同关于“经营托管过程中因乙方使用不当或管理不当造成的意外损坏和丢失需要维修或重置的，费用由乙方承担”的约定，因原告未提交证据证明该笔维修费用实际发生，对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛摩登置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告王风金托管收入损失18704.18元；二、被告青岛摩登置业发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王风金违约金8300元；三、被告青岛摩登置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告王风金电饭煲损失160元；四、驳回原告王风金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1055元，原告负担484元，被告负担571元。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  贾瑞红人民陪审员  赵汕可人民陪审员  于雅洁二〇二〇年五月十五日法官 助理  王羽荟书 记 员  于 鑫