河北省秦皇岛市北戴河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0304民初209号 原告：陈冬坡，男，1960年2月5日出生，汉族，现住秦皇岛市北戴河区。 被告：秦皇岛和嘉房地产开发有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区工农里34-2-301，统一社会信用代码91130300601252326G。 法定代表人：孙雅萍，系公司总经理。 委托诉讼代理人：宋扬，河北晟秦律师事务所律师 被告：秦皇岛创联房地产开发有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区燕山大街****，统一社会信用代码9113030209682605X9。 法定代表人：朱凌平，系公司总经理。 委托诉讼代理人：张晓光，河北君德风律师事务所律师。 原告陈冬坡与被告秦皇岛和嘉房地产开发有限公司（以下简称和嘉地产公司）、秦皇岛创联房地产开发有限公司（以下简称创联地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告陈冬坡、被告和嘉地产公司委托诉讼代理人宋扬、被告创联地产公司委托诉讼代理人张晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈冬坡向本院提出诉讼请求：1、判决被告和嘉地产公司及创联地产公司承担连带责任，双倍返还原告支付的购房定金10万元；2、本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：2011年11月，原告与被告和嘉地产公司达成口头协议，协议约定原告购买被告开发的满岭新民居房屋一套，被告于2014年10月31日交付房屋,原告付清全款。如果被告逾期交房超过30日，原告有权解除协议，被告退还定金5万元并承担违约责任。原告依协议向被告交付了购房定金5万元，被告却出现违约违法行为：1、没有取得政府相关部门批建手续和商品房预售许可证，2、未能按约向原告交付房屋。原告多次找被告及有关部门，后经了解，被告和嘉地产公司将该建设项目和项目权益转让给了被告创联地产公司。因被告和嘉地产公司在原告不知情的情况下将该小区项目转让给被告创联地产公司，现又不能向原告交付房屋。故依法提起诉讼，要求二被告承担连带责任，双倍返还原告购房定金10万元。 被告和嘉地产公司辩称，和嘉地产公司不应承担返还房款义务。理由为：1、和嘉地产公司并非向原告出售房产和收取购房款的主体。按照和嘉地产公司与创联地产公司签署的《项目合作协议》和《协议书》等证据，满岭新民居建设项目全部权利和义务已经转给了创联地产公司，说明与原告签订《新民居供房协议》的是创联地产公司，而非和嘉地产公司。2、和嘉地产公司并未收取原告购房款，即使返还房款，亦应由实际收取人创联地产公司给付。3、抚宁县国土资源局做出的行政处罚决定对和嘉地产公司并不具有法律约束力，其实质也并非认定满岭新民居建设项目属非法用地。该项目建设系合法合规的，属于新民居重点项目，2011年列入省级新民居建设示范村，并得到了政府机关的批准，不存在擅自占地建房、违法售房等情形。4、创联地产公司申请确认2013年4月13日《项目合作协议》及2014年7月10日《协议书》无效的仲裁案，秦皇岛仲裁委员会于2019年12月17日裁决驳回了创联地产公司的请求。综合上述，和嘉地产公司没有向原告返还房款义务，法院应驳回其对和嘉地产公司的诉讼请求。 被告创联地产公司辩称，原告与和嘉地产公司签订房屋买卖协议时，创联地产公司并未依法成立，原告要求创联地产公司承担责任于法无据。创联地产公司与和嘉地产公司虽签订过协议书，但因抚宁县国土资源局对满岭新民居项目作出罚没的行政处罚，创联公司并未取得满岭新民居的所有权，根据权利义务对等原则，创联地产公司不应承担返还原告房款的责任，请求法院驳回原告对创联地产公司的诉求。 原告就主张事实提供主要证据为：1、满岭新民居审批手续复印件；2、原告向和嘉地产公司交购房定金5万元的收据；3、抚宁县国土资源局的《行政处罚决定书》；4、和嘉地产公司与创联地产公司等签订的《协议书》。 被告和嘉地产公司就辩称事实提供证据为秦皇岛仲裁委员会（2019）秦仲裁字第142号裁决书。 被告创联地产公司就辩称事实提供证据为：1、抚宁县国土资源局的《行政处罚决定书》及抚宁区人民政府向河北省国土资源厅报《关于履行没收地上建筑物的情况说明》；2、创联地产公司成立的营业执照复印件。 对于原告提供的证据，被告和嘉地产公司的质证意见为:收款收据上的公章属实，但不能证明原告与和嘉地产公司之间存在房屋买卖合同关系，收据内容不清晰，陶李只是担任过和嘉公司的股东，并非法定代表人。被告创联地产公司的质证意见为：原告提供的收据显示收款主体也是和嘉地产公司，并非创联地产公司。 本院经审理认定事实如下：2010年11月24日，被告和嘉地产公司与抚宁县牛头崖镇满井村村民委员会及岭上村村民委员会签订《新民居承建协议》一份，约定由和嘉地产公司在满井村东建设新民居。2013年4月13日，和嘉地产公司与创联地产公司法定代表人朱凌平签订《项目合作协议》一份，约定和嘉地产公司负责新民居项目开工前的一切手续，朱凌平负责该项目的所有建筑（包括外网配套），项目建设在和嘉地产公司统一要求下进行，并对项目进行质量监督，朱凌平负责和嘉地产公司前期所发生的费用4500万元等。2014年7月10日，朱凌平、朱凌平并代表创联地产公司、梁燚代表和嘉地产公司、吕大民代表施工方签订《协议书》一份，约定和嘉地产公司与朱凌平于2013年4月13日签订的秦皇岛市北戴河火车站西项目（满岭新民居）合作协议，朱凌平同意和嘉地产公司将项目整体转让给创联地产公司，转让费4500万元，朱凌平已向和嘉地产公司支付2000万元，另一部分用此楼房抵付400万元，2400万元视为创联地产公司支付。 原告提供的购房款收据日期为2013年12月2日，内容为收陈冬坡房款定金伍万元，收据盖有和嘉地产公司公章及“陶李”签字。与原告类似其他购房人提供有和嘉地产公司盖章的《新民居供房协议》，协议约定售方逾期交房的违约责任：1、除不可抗力的原因外，甲方如不能按期交房，每延误一天向乙方支付违约金（按已交房款在银行的每天利息计算）。2、超过30天，乙方有权解除合同，甲方应当退还已交全部房款，并按银行储蓄利息支付违约金。 2015年4月8日，原抚宁县国土资源局向和嘉地产公司作出抚国土资罚字（2015）第71号行政处罚决定书，认定和嘉地产公司未经批准，擅自于2013年占用牛头崖镇满井村集体土地建设住宅楼24栋，占地面积63406.6平方米。处罚内容为：一、责令退还非法占用的土地；二、没收在符合规划部分63317.86平方米土地上新建建筑物和其他设施；三、拆除不符合规划部分88.74平方米土地上新建建筑物和其他设施；四、并处罚款1585165元。2019年，秦皇岛盘恒房地产开发有限公司通过招标取得原满岭新民居项目的土地及地上罚没建筑物的权益，于2019年5月20日与秦皇岛市抚宁区自然资源和规划局签订了《国有建设用地使用权出让合同》及地上罚没建筑物使用权的补充条款。 本院认为，原告主张与被告和嘉地产公司达成协议，约定原告购买满岭新民居的房屋。2015年4月8日，抚宁县国土资源局向和嘉地产公司作出抚国土资罚字（2015）第71号行政处罚决定书，认定和嘉地产公司未经批准，擅自于2013年占用牛头崖镇满井村集体土地建设住宅楼24栋，说明和嘉地产公司不具有对外销售房屋的合法资格，故双方达成的“新民居供房协议”无效且不能履行。原告提供的交房款收据盖有和嘉地产公司公章，故原告要求和嘉地产公司返还购房定金5万元有事实和法律依据。因和嘉地产公司提供证据证明其与创联地产公司法定代表人朱凌平于2013年4月13日签订《项目合作协议》，合作建设满岭新民居项目，后2014年7月10日与朱凌平、朱凌平代表的创联地产公司等签订《协议书》，将满岭新民居项目整体转让给创联地产公司，故对原告要求创联地产公司共同承担返还购房款的请求亦应支持。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力。原告交付购房定金虽未签订购房协议，但与原告类似的其他购房人与被告和嘉地产公司签订的《新民居供房协议》明确约定卖方如不能按期交房则按银行同期存款利率支付违约金，故本案违约金亦应参照该协议按银行同期最高存款利率计算，对于原告要求双倍返还定金的请求不能支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条规定，判决如下： 一、被告秦皇岛和嘉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈冬坡购房款5万元并支付自2013年12月2日至判决生效履行日按中国人民银行同期最高定期存款利率计算的利息； 二、被告秦皇岛创联房地产开发有限公司对上述应返还原告的购房款及利息承担连带给付责任，于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告秦皇岛和嘉房地产开发有限公司、秦皇岛创联房地产开发有限公司负担575元，由原告陈冬坡负担575元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  毕起平 二〇二〇年五月十八日 代理书记员  李静云