成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初3155号 原告：四川力宝企业管理有限公司，住所地成都市武侯区科华北路62号。 法定代表人：陈松坤，董事长。 委托诉讼代理人：谭晓娟，女，系公司员工。 被告：向巍，男，1981年6月20日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：向东（系向巍父亲），住成都市锦江区。 被告：向轩志（曾用名：向韬），男，1992年8月10日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：向全达（系向轩志父亲），住四川省南充市顺庆区。 原告四川力宝企业管理有限公司（以下简称力宝公司）与被告向巍、向轩志物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告力宝公司的委托诉讼代理人谭晓娟，被告向巍的委托诉讼代理人向东、被告向轩志的委托诉讼代理人向全达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告力宝公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业服务费22231.44元（2018年7月1日至2019年5月31日），违约金23400.61元（截止2019年11月26日）。事实和理由：2008年3月1日，原告与四川盛唐投资置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为力宝大厦项目提供前期物业管理服务，服务期间自2008年3月1日至长期，物业费标准为16元/月/㎡，后于2014年1月1日将物业服务费上调至18元/月/㎡。业主逾期交纳物业费的，以应交纳而未交纳的物业费总额为本金按每天3‰的标准支付违约金，直至结算物业费和违约金。被告作为力宝大厦项目2栋1408号业主，自2018年7月1日起无故拖欠物业费，至2019年5月31日，共计欠费22231.44元。原告多次催收未果。 被告向巍、向轩志辩称，1、原告诉讼无效。原告、被告之间未签订任何物业服务合同，与原告形成物业服务合同关系的是北京世邦魏理仕物业公司成都分公司；2、被告未交物业费是由于原告不作为乱作为导致，由于原告的不作为乱作为，导致业主的物业长达一年不能出租，故而未交纳物业服务费。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年5月25日，二被告与四川盛唐投资置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定二被告购买四川盛唐投资置业有限公司开发的成都市科华北路62号力宝大厦1栋2单元14层8号房屋，出卖人依法选聘的物业管理企业为北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司。2008年3月9日，二被告与北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司签订《前期物业服务协议》，约定由北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司为二被告所购物业提供物业服务。 2008年3月1日，原告与四川盛唐投资置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为力宝大厦项目提供前期物业管理服务，服务期间自2008年3月1日至长期，物业费标准为16元/月/㎡。2013年11月4日，原告发布《关于力宝大厦物业服务费上调的事宜》，载明自2014年1月1日起，物业服务费标准上调至18元/月/㎡。 另查明，一、原告实际入驻力宝大厦提供物业管理的时间为2010年；二、二被告将所购房屋出租，租户正常缴纳物业服务费至2018年6月；三、庭审中，原告提交一份二被告与其签订的《前期物业服务协议》，该协议约定，物业服务费按三个月预收，业主违反协议，不按约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，从逾期之日起就其所欠费用按每天千分之三向物业公司支付违约金。二被告认为该《前期物业服务协议》并非其签署；四、审理中，二被告陈述原告收取其押金5000元，但仅提供北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司出具的金额为3593元的收据，载明内容为“物业保证金”。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》2份、北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司物业保证金收据及当事人陈述笔录等收集在案，予以佐证。 本院认为，原告与四川盛唐投资置业有限公司签订的《前期物业服务合同》（以下简称“合同”）系双方真实意思表示，且无违反法律法规强制性规定的内容，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该《前期物业服务合同》对二被告具有约束力，二被告应按该合同约定向原告缴纳物业服务费。故对原告要求二被告支付2018年7月1日至2019年5月31日期间物业服务费22231.44元的诉讼请求，本院予以支持。 二被告抗辩与其形成物业服务合同关系的主体为北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司，根据查明的事实，二被告于2008年与北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司签订《前期物业服务协议》，原告系2010年开始入住力宝大厦并对该大厦提供物业管理服务，同时承租二被告物业的租户也向原告缴纳物业服务费至2018年6月，故可以认定自2010年后，二被告与原告形成物业服务合同关系，对二被告的该项抗辩，本院不予采纳。 二被告抗辩原告与四川盛唐投资置业有限公司签订《前期物业服务合同》时尚不具备物业服务的资质。经查，2009年2月11日，原告名称由德阳盛唐摩尔物业管理有限公司变更为四川力宝企业管理有限公司，德阳盛唐摩尔物业管理有限公司本身具备物业管理资质。2010年，原告实际为力宝大厦提供物业服务，其具备物业服务有关资质，不存在违规开展物业服务收取物业费的情形，故对二被告的该项抗辩，本院不予采纳。 对于二被告所称押金，并非本案原告收取，二被告可向实际收取单位主张权利。 对于二被告提出的原告存在不作为行为，经查，该情况实际为二被告与邻居之间就物品堆放产生的纠纷，与原告无关，二被告不能以此作为拒缴物业服务费的理由。 对于原告主张的违约金，二被告与原告签订的《前期物业服务协议》约定违约金标准为每日千分之三。二被告称该协议并非其签署，但并未举证予以证明。二被告逾期未缴纳物业服务费，已经构成违约，应承担违约责任。但双方约定的违约金标准过高，本院调整为按每日万分之五计算为宜。因此，违约金计算至2019年11月26日，为5713.48元，之后的违约金，以本金22231.44元为基数，按照每日万分之五的标准继续计算至本金付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告向巍、向轩志自本判决生效之日起五日内向原告四川力宝企业管理有限公司支付自2018年7月1日至2019年5月31日的物业服务费22231.44元及截至2019年11月26日的违约金5713.48元； 二、被告向巍、向轩志自2019年11月27日起，以本金22231.44元为基数，按照每日万分之五的标准继续向原告四川力宝企业管理有限公司支付违约金，至本金付清之日止； 三、驳回原告四川力宝企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费941元，减半收取470.5元，由原告四川力宝企业管理有限公司负担235.25元，被告向巍、向轩志负担235.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 闵 筱 二〇二〇年五月二十九日 书记员 李仕芳