广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1568号上诉人（原审被告）：中山市齐家家具有限公司，住所地广东省中山市三乡镇×××。法定代表人：陈伟新，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶祖锋，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秒华，广东瀛凯邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市三乡镇鸦岗经济联合社，住所地广东省中山市三乡镇×××。负责人：陈醒龙，该社主任。委托诉讼代理人：唐丽斌，广东国融律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨泽鹏，广东国融律师事务所实习律师。上诉人中山市齐家家具有限公司（以下简称齐家公司）因与被上诉人中山市三乡镇鸦岗经济联合社（以下简称鸦岗经济联合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初8444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。齐家公司上诉请求：依法改判齐家公司支付的2016年8月至10月的租金按3924.49平方米计算租金。事实和理由：中山市粤城测绘工程有限公司出具的《房产平面图》显示涉案租赁物产权总面积为3924.49平方米，且该《房产平面图》由鸦岗经济联合社提供，其对该测量结果是认可的，鸦岗经济联合社主张涉案租赁物产权面积为4724平方米，没有提供任何证据予以证明，故一审按此计算没有任何依据。鸦岗经济联合社答辩称，双方签订的租赁合同明确约定租赁的厂房和宿舍面积为15395平方米，齐家公司实际上也是按该约定面积而非按测绘面积进行交租的，齐家公司提出按照测绘面积计算其拖欠租金与协议不符合。且2018年9月28日其送达给齐家公司的律师函中，2016年8月至10月份的欠交租金也是按人工度量的4724平方米计算的，齐家公司没有提出异议，直到一审庭审时才提出按测绘面积计算租金，违反了诚实信用原则。请求二审法院驳回上诉，维持原判。鸦岗经济联合社向一审法院起诉请求：1.判令齐家公司向鸦岗经济联合社支付2016年4月至2016年12月尚欠的房屋租金（含管理费、清洁费）共计453255元；2.判令齐家公司向鸦岗经济联合社支付拖欠租金的利息（自2017年1月按同期银行贷款利率计算至齐家公司实际支付之日止）。一审法院认定事实：涉案租赁物位于“三洲”工业区。2013年3月1日，鸦岗经济联合社（出租方即甲方）与齐家公司（承租方即乙方）签订《厂房租赁协议》一份，协议约定：甲方同意将位于“三洲”工业区的厂房和宿舍配套约15395平方米租予乙方作工厂用途；租期为三年，自2013年3月1日至2016年3月1日止；自2013年3月1日至2014年2月28日每月租金为7元/平方米，自2014年3月1日至2016年3月1日7.5元/平方米；乙方应在每月1日前付清当月租金，迟延支付租金按租金每日3‰收取滞纳金，迟延支付租金超过2个月的，按日租金每日5‰收取滞纳金，超过3个月不交租，甲方除追讨所有欠款外还可收回物业另作安排，并不作任何补偿；签署合同之日，乙方须付2个月租金作为按金，租赁期满乙方可退回按金，按金不作租金扣减。合同还约定了其他事项。鸦岗经济联合社确认齐家公司支付了按金175500元。合同到期后，因鸦岗经济联合社需要通过招投标寻找新的承租人，双方口头协商，涉案租赁物暂时由齐家公司使用及清场，此期间以押金作租金。2016年11月30日，鸦岗经济联合社（出租方即甲方）与案外人郑国宏（承租方即乙方）签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：甲方同意将位于三乡镇鸦岗村三洲工业大街四巷3号厂房楼出租给乙方作工业厂房用途，厂房建筑总面积为6125.35平方米；租期为3年，甲方给予乙方1个月装修期，由于原租客未能及时清场，现给予乙方计租时间即从2016年12月1日至2019年11月30日止。同日，鸦岗经济联合社（出租方即甲方）与案外人郑国宏（承租方即乙方）签订《宿舍租赁合同》一份，合同约定：甲方同意将位于三乡镇鸦岗村三洲工业大街四巷3号宿舍楼出租给乙方作宿舍用途，厂房建筑总面积为4190.79平方米；租期为3年，甲方给予乙方1个月装修期，由于原租客未能及时清场，现给予乙方计租时间即从2016年12月1日至2019年11月30日止。2019年3月18日，中山市粤城测绘工程有限公司出具一份《房产平面图》，显示涉案租赁物产权总面积为3924.49平方米，该图盖有中山市粤城测绘工程有限公司资料专用章丁测资字4431204。后鸦岗经济联合社以齐家公司直至2016年12月底才完全搬离涉案租赁物为由，向齐家公司催收租金，并于2018年9月28日向齐家公司送达《律师函》，齐家公司仍未履行付款义务，据此鸦岗经济联合社诉至法院，提出上述诉求。另查，齐家公司在工商管理机关登记为有限责任公司（台港澳法人独资），成立于2003年9月10日，法定代表人为陈伟新，艺家居为唯一企业法人股东，经营范围为：生产经营木家具、木质工艺品、陶瓷工艺品、树脂工艺品、铁器工艺品（电镀工序发外加工），产品境内外销售。又查，鸦岗经济联合社申请的证人冯红东在庭审中述称，其是中山三乡博路德公司的保安，2016年11月15日博路德公司开始使用原齐家公司租赁的三个车间其中的两个车间，剩余一个车间仍有齐家公司的家具未搬出，11月15日至12月齐家公司车间仍在开工，其后齐家公司陆续搬离剩余家具，直至2017年3月份村委不允许其进入方停止，现剩余废弃物已被挪入一铁棚存放，三个车间都由博路德公司使用。一审法院认为，鸦岗经济联合社与齐家公司签订租期从2013年3月1日起至2016年3月1日止的租赁合同到期后，齐家公司继续占有使用租赁物，鸦岗经济联合社亦未提出异议，双方构成不定期租赁合同关系。后鸦岗经济联合社将涉案租赁物租赁给案外人，齐家公司亦以清场的形式不再继续履行租赁关系，双方就此解除了租赁关系。本案的主要焦点为：一、租赁关系解除的时间；二、齐家公司应向鸦岗经济联合社支付2016年4月份之后的租金金额。关于焦点一，鸦岗经济联合社主张其在2016年11月1日通过招投标将涉案租赁物租赁给案外人，并在2016年11月15日交付了厂房，齐家公司在2016年12月底才清空厂房；齐家公司主张清空厂房时间为2016年6、7月份，尚有部分废弃物留在厂房内，双方未办理交接手续。一审法院认为，齐家公司作为承租人，应当对其主张已经于2016年6、7月份交还厂房的时间承担举证责任。但齐家公司并未与鸦岗经济联合社办理交接手续，亦未举证证明其通知鸦岗经济联合社回收厂房，且在庭审中对于自己清空厂房的具体时间亦不清楚，法院无从核实齐家公司离开租赁物的时间，齐家公司应当对此承担举证不能的责任。鸦岗经济联合社主张齐家公司应支付2016年12月的租金，与其陈述的2016年11月15日交付厂房给郑国宏，给予郑国宏1个月装修期，从2016年12月1日计租的事实相矛盾。结合双方陈述及鸦岗经济联合社与郑国宏的厂房租赁合同内容，一审法院认定，鸦岗经济联合社从2016年11月1日已将厂房出租给案外人，并自主给予案外人1个月装修期，是对租赁物的事实处分，故从2016年11月1日起，齐家公司未能再充分完整的享有案涉租赁物承租权。而鸦岗经济联合社确认齐家公司已从2016年8月份已经大幅减少了租赁面积，且合同到期后齐家公司未再支付租金，在此情况下，鸦岗经济联合社有义务关注齐家公司实际使用厂房的情况，及时收回厂房投入生产，避免扩大损失。即使齐家公司未撤离厂房又未支付租金或占有使用费，鸦岗经济联合社亦应当及时通过诉讼等合理手段主张自身权利。从现有证据来看，双方证据均不能证明双方各自主张解除租赁关系的时间，法院亦无法认定齐家公司在2016年11月1日后还继续占用厂房经营的事实。综上，由于齐家公司未能完成举证责任，证明齐家公司在2016年11月1日前将租赁厂房交还给鸦岗经济联合社，齐家公司应向鸦岗经济联合社支付截止2016年10月31日前的租金和房屋占有使用费。鸦岗经济联合社证据亦不能证明齐家公司在2016年11月1日后继续租用厂房经营，鸦岗经济联合社主张齐家公司支付2016年11月1日之后的租金，理据不足，不予支持。关于焦点二，庭审中双方均确认，正常每月租金包含管理费7698元、清洁费2000元、租金115462.5元，合计125160.5元，2016年3月之前的租金齐家公司已全部付清，2016年4月租金支付了49037元。齐家公司未按时缴纳租金，鸦岗经济联合社有权要求其支付所欠租金，如焦点一所述，租金计算截至日期为2016年10月31日。且根据鸦岗经济联合社提交的齐家公司欠款情况表，鸦岗经济联合社主张2016年4月至7月租金按15395平方米面积计算，另加管理、清洁费，2016年8月至10月，租金按4724面积计算，无管理、清洁费，且2016年4月已支付49037元，还应扣除按金175500元。故齐家公司应当向鸦岗经济联合社支付尚欠租金382395元【（管理费7698元/月+清洁费2000/月+15395平方米×7.5元/平方米）×4个月-49037元+4724平方米×7.5元/平方米×3个月-175500元】。齐家公司主张厂区实际面积为14240.63平方米，应按照该面积计算租金。一审法院认为，齐家公司主张与双方合同约定不符，且从齐家公司在租赁期内长期缴纳租金的情况来看，双方早已经确认了租金计算方式及租金金额，故齐家公司的主张，缺乏理据，不予支持。关于利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，齐家公司逾期未支付租金，应当支付利息，鸦岗经济联合社主张自2017年1月起以拖欠租金为本金按同期银行贷款利率计算至齐家公司实际支付之日止的诉求，合法有据，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、齐家公司应于判决生效之日起七日内向鸦岗经济联合社支付2016年4月份至2016年10月份期间的未付租金382395元及利息（利息计算方法：以所欠租金382395元为本金，从2017年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；二、驳回鸦岗经济联合社的其他诉讼请求。如果齐家公司未按判决指定的期间向鸦岗经济联合社履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8799元（鸦岗经济联合社已预交），由鸦岗经济联合社负担1247元，由齐家公司负担7552元（齐家公司负担部分应于判决生效之日起七日内迳付鸦岗经济联合社）。二审中，双方均无新的证据提交。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合诉辩双方的主张，本案的争议焦点是2016年8月至10月齐家公司的计租面积应当按4724平方米计还是按3924.49平方米计。鸦岗经济联合社与齐家公司签订的《厂房租赁协议》约定的租赁面积是15395平方米，租赁期限届满后，齐家公司相继返还了部分租赁物，鸦岗经济联合社认为齐家公司使用的剩余面积应当按照其人工度量的面积即4724平方米计算，但是鸦岗经济联合社自己提交的该部分的测绘面积是3924.49平方米，与其所谓人工度量面积不一致。因此，齐家公司使用的剩余面积已经相关专业机构进行了测绘，测绘面积为3924.49平方米，且双方签订的合同中并没有显示齐家公司在2016年8月之后使用的剩余面积，故本院认为应当以测绘面积即3924.49平方米计算。基于此，齐家公司应当向鸦岗经济联合社支付尚欠租金364406元【（管理费7698元/月+清洁费2000/月+15395平方米×7.5元/平方米）×4个月-49037元+3924.49平方米×7.5元/平方米×3个月-175500元】。综上所述，齐家公司的上诉请求成立。本院对相应判决予以纠正。同时，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本院对于利率标准一并予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初8444号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初8444号民事判决第一项为：中山市齐家家具有限公司应于本判决生效之日起七日内向中山市三乡镇鸦岗经济联合社支付2016年4月份至2016年10月份期间的未付租金364406元及利息（利息计算方法：以所欠租金364406元为基数，自2017年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回中山市三乡镇鸦岗经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8799元，由中山市三乡镇鸦岗经济联合社负担1759元，由中山市齐家家具有限公司负担7040元；二审案件受理费2425.80元（中山市齐家家具有限公司预交），由中山市三乡镇鸦岗经济联合社负担（中山市三乡镇鸦岗经济联合社应负担的该案件受理费，中山市齐家家具有限公司从判决应支付的款项中迳行扣减，本院不另行退收）。本判决为终审判决。审 判 长  徐红妮审 判 员  焦凤迎审 判 员  章文佳二〇二〇年五月二十九日书 记 员  古莉娟法官助理  廖建锋