河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1722民初166号原告（反诉被告）：骆金香，女，1966年1月10日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人：张听伟，河南豫润律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘永勤，女，1967年3月18日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人：常自华，河南博建律师事务所律师。原告骆金香与刘永勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，在诉讼过程中，被告刘永勤对原告骆金香提起反诉，本院依法组成合议庭，合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）骆金香及其委托诉讼代理人张听伟，被告（反诉原告）刘永勤及其委托诉讼代理人常自华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告骆金香向本院提起诉讼请求：1、判令解除原、被告所签订的房屋租赁合同；2、判令被告偿还原告租金130,251元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2017年签订房屋租赁合同，约定被告将位于白云大道蔡河巷的蔡河洗浴中心一层二层及全部设备设施出租给原告，租金每年12.4万元。原告按照约定2017年交纳租金22万元，2018年因政府要对该路段进行扩建，原、被告商议现交纳11万元，若拆迁被告退回原告房租，若不拆迁原告交纳下余房租。2019年3月13日，被告告知原告自行将锅炉等设施撤除，致使原告无法正常经营。原告找被告协商无果，无奈诉至法院。被告刘永勤辩称，1、涉案合同履行情况，双方签订合同时约定租期、租金及租金交付方式，同时口头约定：合同租赁价格是基于原告两年内交清5年的租金而定，如未按约定支付租金则按合同签订前议定的每年17万元租金计算。合同签订后，原告支付了第一期22万元，对下余租金一拖再拖。2019年8月，原告既不交租金也不来经营，后原告仅结清电费，拖欠水费未交纳，租金也未交，直至2019年9月20日原告说不再经营。原告拒付租金构成根本违约，单方面解除合同，还拒绝交接燃气卡、电卡、钥匙等重要物品，损坏财物也视而不见；2、原告诉请返还租金不应支持。原告未足额交付租金构成违约，原告实际经营至2019年9月共租赁26个月，应交纳租金36.83万元，而原告实交33万元，尚欠3.83万元；3、原告诉称2018年因政府拆迁商议先交11万元不实，事实是2019年3月被告接到政府通知及时进行锅炉整改，未对洗浴经营造成实质性影响，后洗浴也进入淡季歇业，直到2019年9月原告明确不再经营；4、本案为承包经营合同纠纷，案由定房屋租赁合同纠纷不当。反诉原告刘永勤向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告支付拖欠租金3.8333万元；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿因违约行为给原告造成的经济损失5万元（庭审时变更为17,883元）；3、判令反诉被告向反诉原告支付承租期间使用反诉原告蔡河洗浴中心的燃气卡、电卡、钥匙及拔罐2套；4、判令反诉被告向反诉原告支付代其承担的2019年1月至9月水费及滞纳金428.35元、税务罚款50元；5、判令反诉被告向反诉原告赔偿其经营期间损坏反诉原告洗浴中心男、女篜房损失暂定4,000元。事实和理由基本同答辩事实与理由。反诉被告骆金香辩称，1、关于本案反诉原告的诉请，该租赁合同因政府拆迁致合同目的无法实现，反诉被告交纳的租金远远大于使用实际期限，根据双方合同约定应予以退还，而非支付拖欠的租金；2、反诉被告并未对本案反诉原告造成任何损失，诉请第四项计算方式有误，合同于2019年3月份将锅炉拆除后合同就自行解除了，诉请的税费和滞纳金计算到9月份明显有误，诉请第五项损失无事实依据，反诉被告增添的物品和价值高于4,000元，原告不干后没有将该物品拿走。经审理查明，被告刘永勤家庭经营有一处位于上××大道与××交叉口东南角的“蔡河洗浴中心”。2017年，原、被告双方经协商达成房屋租赁协议，被告刘永勤同意将其“蔡河洗浴中心”租赁给原告经营，双方签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：甲方（刘永勤）出租给乙方（骆金香）的洗浴中心位于白云大道蔡河巷一、二层及全部设施，无任何产权债务纠纷；租赁期限5年，自2017年8月1日至2022年7月30日止，期满乙方有优先使用权，应在期满前2个月提前通知甲方协商续订合同；租金交付方式，年租金12.4万元整，五年全部租金分三年三次支付，第一次于2017年9月支付22万元整，第二次于2018年7月底支付20万元整，第三次于2019年7月底支付20万元整，如逾期交付租金，甲方可视为乙方不再租赁或者解除合同，甲方有权租于他人；租赁用途，乙方接受洗浴中心继续经营洗浴业务，甲方应给予乙方合理帮助与支持，提供独立的水、电、气、出入通道；租赁期间的房屋涉及税收由甲方承担，其他行政收费由乙方承担（如环保、城建、水利、综合执法、土地等部门依法收取的费用），依法经营中产生的水、电、气、通讯等费用由乙方承担；乙方为经营需要可以进行装饰、装修须符合政府规定，不得破坏房屋结构，危害房屋安全，否则造成损失由乙方赔偿并解除合同；租赁期间乙方必须爱护甲方的所有物品，设备、设施，如有损坏，按购置价进行赔偿甲方；洗浴中心在乙方经营期间，如遇城市改造拆迁，合同终止，甲方必须退还乙方剩余租金……。合同签订后，原告按照约定于2017年交纳租金22万元。2018年因政府要对该路段及水沟进行扩建整治，蔡河源洗浴中心的锅炉房在政府整治拆迁范围内。经原、被告双方协商，乙方于2018年7月20日向被告交付11万元租金，乙方继续经营。2019年3月，原告在经营洗浴中心过程中，被告根据政府要求将该洗浴中心配套的锅炉房及相关设施予以拆除改建，致使原告停止营业。后原告结清了电费，但拖欠的水资源税未予缴纳，燃气卡、原钥匙至今未交给被告。另查明，该洗浴中心锅炉房及设施由被告进行拆迁改造后，原、被告双方就是否继续由原告经营未能达成一致，2019年9月，被告自行经营该洗浴中心。2019年11月12日，被告向税务机关缴纳了2019年1月至3月份的水资源税388元，滞纳金40.35元，另支付50元其他费用，共计478.35元。被告认为原告未及时告知解除租赁合同，直到2019年9月20日原告才明确不再继续经营，导致被告经营浴池因2019年8月和9月无法预售票给被告造成经营损失。2020年1月15日，被告自行通过河南博建律师事务所委托漯河市恒信联合资产评估事务所于2020年4月13日作出“漯恒信评估字［2020］第004号”资产评估报告，评估结论为：委托申报的经营损失经评估价值取整为15,883元。被告为此支付评估费2,000元。被告还认为原告经营期间致男、女篜房电炉损坏进行更换支付周口浴池汗蒸房桑拿房门市4,000元，但原告否认篜房电炉损坏，且认为篜房电炉更换一个只是一二百元，被告提供的收据应是燃煤锅炉拆除后购买的烧热水的电炉收据非篜房使用。为此，引起本案诉讼。上述事实，由原（反诉被告）、被告（反诉原告）陈述，房屋租赁合同，银行交易明细、收条，锅炉拆除照片及锅炉拆除后该路段及水沟整治照片，蔡河黑臭水体治理公告，资源税票据及银联商务签购单，评估报告书及评估费票据等证据在卷佐证。本院认为，合法有效的民事法律责任关系受法律保护。原、被告双方经协商自愿达成房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。合同达成后，原告按照约定交付了第一笔租金，被告将其洗浴中心房屋及设施交付给原告进行经营。在经营过程中，2018年，政府需要对“蔡河洗浴中心”邻近的蔡河黑臭水体进行治理，该洗浴中心的锅炉房位于治理区域需要拆迁。经原、被告协商，原告向被告交纳了11万元租金由原告继续经营。2019年3月，原告经营过程中，被告根据政府通知将该洗浴中心锅炉房予以拆除，致使原告停止营业。双方《房屋租赁合同》第五条第5项明确约定：“洗浴中心在乙方经营期间，如遇城市改造拆迁，合同终止，甲方必须退还乙方剩余租金”。本案原告经营过程中因蔡河黑臭水体治理，被告根据政府要求对洗浴中心锅炉房进行拆除，致使原告停止营业，符合双方合同约定的情形。因此，原告要求解除合同，退还租金，符合合同约定的条件，本院应予支持。由于原告停业时间为被告拆除锅炉房的时间，原告认为是在2019年3月中旬停业，被告认为是2019年3月份接到政府通知后及时进行了整改，因此，原告实际经营期限应为2017年8月1日至2019年3月共20个月，按照双方约定的租金，原告应交租金为206,667元，原告实际向被告交付租金33万元，被告应退还原告租金123,333元。原关于反诉原告诉称，要求反诉被告支付拖欠租金3.8333万元，赔偿因违约行为给原告造成的经济损失5万元（后变更为17,883元），因合同解除属于双方合同约定的条件，反诉被告并未违约，且根据合同约定，反诉被告所交租金已经超过反诉被告实际租赁期限的租金，因此反诉原告该诉请，证据不足，本院不予支持。反诉原告另诉请反诉被告交付承租期间使用反诉原告蔡河洗浴中心的燃气卡、电卡、钥匙及拔罐2套，因电卡、拔罐2套反诉被告否认持有，原告也未提供证据证明，证据不足，本院不予支持，燃气卡及钥匙，既然合同解除，反诉被告应将持有反诉原告的燃气卡及钥匙交还给反诉原告；反诉原告还诉请反诉被告支付代其缴纳的2019年1月至9月水费及滞纳金428.35元、税务罚款50元，因该水资源税确系2019年1月至3月份反诉被告经营期间拖欠，非九个月的费用，且该款反诉原告确已代付478.35元，按照合同约定该款应由反诉被告予以负担。反诉原告另诉请反诉被告赔偿其经营期间损坏反诉原告洗浴中心男、女篜房损失暂定4,000元，由于反诉被告否认损坏，且反诉原告提供的证据不足以证明该损失4,000元的主张，反诉原告该诉请证据不足，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：解除原告骆金香与被告刘永勤签订的《房屋租赁合同》；被告刘永勤退还原告骆金香租金123,333元；三、反诉被告骆金香给付反诉原告刘永勤代付的水资源税费478元；四、反诉被告骆金香将持有蔡河源洗浴中心的燃气卡及钥匙交还给反诉原告刘永勤；驳回反诉原告刘永勤的其他反诉请求。上述二、三、四项于本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,905元（原告骆金香已经交纳1,553元），原告骆金香负担138元，被告刘永勤负担2,767元；反诉案件受理费2,120元（反诉原告刘永勤已经交纳1,160元），反诉原告刘永勤负担2,070元，反诉被告骆金香负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张耀光人民陪审员  曹景玉人民陪审员  尼福运二〇二〇年五月十五日书 记 员  牛 丹