河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0381民初698号原告：中国银行股份有限公司偃师支行，住所地：偃师市华夏路南电视台东50米。统一社会信用代码：91410381871391051Q。负责人：史永伟，该支行行长。委托诉讼代理人：李学军，河南坤达律师事务所律师。被告：赵新芳，男，汉族，1972年9月26日出生，住河南省偃师市。被告：薛淑娟，女，汉族，1974年12月19日出生，住河南省偃师市。被告：河南省中成房地产开发集团有限公司，住所地：偃师市洛神路**。统一社会信用代码：914103811713993514。法定代表人：段献忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨欢，河南洛淳律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司偃师支行（以下简称中行偃师支行）诉被告赵新芳、薛淑娟、河南省中成房地产开发集团有限公司（以下简称中成房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行偃师支行的委托诉讼代理人李学军到庭参加诉讼，被告中成房地产公司的委托诉讼代理人杨欢到庭参加诉讼，被告赵新芳、薛淑娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中行偃师支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赵新芳偿还原告借款本息合计214916.28元（其中本金含拖欠本金和未到期本金213949.11元，利息、罚息967.17元，利息罚息暂算至2019年11月21日）及从2019年11月21日至实际付款完毕之日止按《借款合同》约定利率计算利息（包括罚息和复利，此后利息、罚息以核心系统计算的数据为准）。2、依法判令原告对被告赵新芳名下的房产位于偃师市商都御花园××东北号（偃房押（按）（2010）字第XXXX号所涉房产）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。3、依法判令被告薛淑娟承担连带责任。4、依法判令被告中成房地产公司承担连带责任。5、依法判令原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、邮寄费、公告费、律师费等）由被告承担。事实与理由：2010年9月10日，原告与被告签订了编号为2010年偃按字XXX号《中国银行股份有限公司个人一手房屋贷款合同》，约定原告向被告赵新芳发放贷款320000元（大写：叁拾贰万元整），用于购买偃师商都御花园XXX东北号房产，并就借款期限、利率、还款方式、违约责任等作出具体明确的约定。2010年9月9日，被告赵新芳、其妻薛淑娟以及担保人中成房地产公司与原告签订了房地产抵押合同（偃房押（按）（2010）字第XXXX号）。合同签订后，原告按照合同约定将贷款汇入被告的指定账户。被告赵新芳频繁逾期，经多次催要，被告仍不按期履行还款义务。根据合同约定，被告未按期归还借款本息的行为已经严重违反合同约定，依据合同约定，原告有权要求被告归还本合同项下全部贷款，截止2019年11月21日，被告应偿还原告本息合计214916.28元。为维护原告的合法权益，诉至贵院，请求法院判如所请。被告中成房地产公司辩称：1、从2019年5月27日开始，我们共计向原告代偿保证金20273.86元，承担了上述担保责任，我们也愿意配合原告解决还款事宜。2、关于诉状上的本金利率罚息具体应该以银行业务系统数据为准。被告赵新芳、薛淑娟逾期未答辩。经审理查明：2010年9月10日，中行偃师支行（贷款人）与赵新芳（借款人）、中成房地产公司（保证人）签订了编号为2010年偃按字XX号《中国银行股份有限公司个人一手房屋贷款合同》，约定贷款金额为320000元，贷款期限20年（2010年9月13日至2030年9月13日），用途为被告赵新芳支付其购买坐落于偃师市商都御花园××东北户房屋的购房款，贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15％计息。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15％作为下一个浮动周期的使用利率。按月结息和付息，每月的12日为结息日和付息日。罚息若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50％。按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×日罚息利率。被告中成房地产公司为该贷款提供阶段性连带责任保证。合同附件一《个人一手房屋贷款合同通用条款》第三条第一款约定：借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：（1）向贷款人提供虚假资料、文件、信息或隐瞒重要事实、资料、文件、信息，可能或已经造成损失；（2）未按期归还贷款本息；……等11种情形。该条第二款约定：出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施:（1）要求借款人限期纠正其违约行为；（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；……（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；（6）要求贷款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；（7）有权从借款人在贷款人处开立的其他账户中直接扣划款项用于清偿贷款本息，账户币种与贷款币种不同的，按扣收时贷款人适用的结售汇牌价汇率折算；(8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；（9）行使其他担保物权；（10）要求保证人承担保证责任；……该合同第四条（开发商保证中）约定：1、保证人应按照合同的约定承担保证责任。2、本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。3、如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。4、主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使中，保证人不得以此抗辩贷款人。……7、以下情况之一即构成保证人在本合同项下违约：（1）未按本合同的规定及时履行保证责任；……出现前款规定的违约事件时，贷款人有权视具体情形分别或同时采取下列措施：（1）要求保证人限期纠正其违约行为；……（4）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除保证人与贷款人之间的其他合同；……（6）仅需事先或事后通知，将保证人在贷款人处或中国银行股份有限公司其他机构开立的账户内的款项扣划以清偿保证人对贷款人所负全部或部分债务。账户中的未到期款项视为提前到期。另查明，赵新芳与薛淑娟二人于1997年11月14日登记结婚，偃师市商都御花园××东北户房屋的共有人是薛淑娟，薛淑娟对该笔贷款知晓并签订了承诺书。2010年9月9日，原告中行偃师支行（抵押权人）与被告赵新芳、薛淑娟（××）、中成房地产公司（担保人）签订了编号为偃房押（按）（2010）字第XXXX号《偃师市房地产抵押合同》(按揭)，由被告赵新芳、薛淑娟将其所购上述房地产及相关权益抵押给原告，抵押（按揭）合同期限自本合同签定之日起至贷款本息清偿之日止，并办理了抵押权登记。合同签订后，原告按照合同约定将贷款汇入被告赵新芳指定账户。2019年6月起，被告赵新芳未按约定支付每月当期贷款本息，后被告中成房地产公司为被告赵新芳垫付2019年6月至2020年3月贷款本息，共计20273.86元。截至2020年4月20日被告赵新芳尚余欠原告借款本金207501.87元。上述事实，由原告提交的原告营业执照复印件、被告赵新芳、薛淑娟身份证复印件、结婚证复印件、中成房地产公司企业信用信息公示报告、个人贷款申请审批表、公证书、2010年偃按字XX号《中国银行股份有限公司个人一手房屋贷款合同》、偃房押（按）（2010）字第XXXX号偃师市房地产抵押合同（按揭）、承诺书、财产共有人承诺函、中行个人消费贷款面签见证函、中国银行零售贷款借据、贷款用款凭证、购房发票复印件、赵新芳中国银行扣款账户借记卡复印件、逾期未还款查询单；被告中成房地产公司提交的贷款还款回单打印件及庭审笔录等在卷资证。本院认为，原告中行偃师支行具备经营金融业务许可资格，本案涉讼的《中国银行股份有限公司个人一手房屋贷款合同》、《偃师市房地产抵押合同》(按揭)为当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同的约定履行自己的义务。被告赵新芳未按照贷款合同的约定向原告还本付息，其行为已构成违约，原告有权依照合同约定采取相应的措施以保证自己的合法权益。现原告要求赵新芳归还合同项下余欠本金及利息、罚息符合合同约定，应予支持。薛淑娟作为赵新芳的配偶、房屋的共有人，对赵新芳的贷款行为明知并签订承诺书，应对涉案贷款承担共同清偿责任。本案中，赵新芳、薛淑娟以其所购房产为该笔贷款提供抵押，办理了抵押登记，该登记为抵押预告登记，抵押权并未设立，原告作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故原告无权就拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。中成房地产公司为赵新芳的该笔贷款提供阶段性连带保证责任，根据合同约定，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。2010年9月9日赵新芳将所购房屋办理了抵押预告登记，但并未办理他项权证并将其交付给原告，故作为保证人的中成房地产公司依约应对赵新芳在抵押预告登记之后、贷款人收到他项权证前所发生的债务承担连带清偿责任，中成房地产公司承担保证责任后，有权向赵新芳、薛淑娟追偿。被告赵新芳、薛淑娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有的证据及查明的事实依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵新芳、薛淑娟从2020年5月开始至2030年9月于每月12日按《中国银行股份有限公司个人一手房屋贷款合同》的约定以按月等额本息还款的方式分期偿还原告中国银行股份有限公司偃师支行借款本金207501.87元及利息及罚息（具体数额以中国银行股份有限公司个人信贷系统计算数据为准）。二、被告河南省中成房地产开发集团有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。被告河南省中成房地产开发集团有限公司清偿后，有权向被告赵新芳、薛淑娟追偿。三、驳回原告中国银行股份有限公司偃师支行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2261元，由被告赵新芳、薛淑娟、河南省中成房地产开发集团有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  杨延鹏二〇二〇年五月七日书记员  许笑丹