广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2931号原告：叶欣怡，女，1991年3月7日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：杨奕隽，男，2017年1月22日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：杨易熹，男，2020年1月29日出生，汉族，住广州市越秀区。原告杨奕隽、杨易熹法定诉讼代理人：叶欣怡，女，1991年3月7日出生，汉族，住广州市越秀区，系二原告母亲。三原告委托诉讼代理人：欧卡娜，广东定海针律师事务所律师。被告：广州摩伦酒店管理有限公司，住所地广州市番禺区南村镇万惠一路**（南村镇万惠一路**）**，统一社会信用代码：91440113MA59E4UN0H。法定代表人：毛济群。被告：毛济群，男，1974年6月10日出生，汉族，住湖南省隆回县。原告叶欣怡、杨奕隽、杨易熹与被告广州摩伦酒店管理有限公司（以下简称“摩伦酒店”）、毛济群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理，本案原为杨子彦与摩伦酒店、毛济群之间发生的租赁合同纠纷，因庭审结束后杨子彦于2019年12月14日死亡，叶欣怡、杨奕隽、杨易熹作为扬子彦继承人向本院申请变更当事人，本院于2020年3月13日作出（2019）粤0117民初2931号裁定书，裁定准许叶欣怡、杨奕隽、杨易熹代替杨子彦作为本案原告参加诉讼，并依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶欣怡、杨奕隽、杨易熹及其委托诉讼代理人欧卡娜到庭参加了诉讼，被告摩伦酒店、毛济群经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨子彦于2019年7月1日向本院提出诉讼请求：1.确认杨子彦与被告摩伦酒店于2019年6月14日解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.被告摩伦酒店立即支付拖欠杨子彦2019年3月至5月的租金13500元及物业费1424.1元；3.被告摩伦公司立即支付拖欠杨子彦2019年3月至5月租金的滞纳金给杨子彦（滞纳金，以月租金4500元为基数，分别从2019年3月29日、4月29日、5月29日起算，按照月租金千分之三计算每日滞纳金直至付清租金之日止）；4.被告摩伦酒店立即支付违约金4500元给杨子彦；5.被告摩伦酒店立即支付房屋占用费（占用费，以月租金4500元为基数，从2019年6月15日起算至付清占用费之日止）给杨子彦；6.被告摩伦酒店立即退还杨子彦支付的家电配置费36500元；7.被告摩伦酒店立即腾退本案房屋并交还本案房屋钥匙；8.本案诉讼费用由被告摩伦酒店承担；9.被告毛济群对上述诉讼请求承担连带责任。杨子彦死亡之前，在庭审中变更其诉讼请求为：1.确认杨子彦与被告摩伦酒店于2019年6月14日解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.被告摩伦酒店立即支付拖欠杨子彦2019年3月至5月的租金13500元及物业费474.7元；3.被告摩伦公司立即支付拖欠杨子彦2019年3月至5月租金的滞纳金（滞纳金，以月租金4500元为基数，分别从2019年3月29日、4月29日、5月29日起算，按照月租金千分之三计算每日滞纳金直至付清租金之日止）；4.被告摩伦酒店立即支付违约金4500元给杨子彦；5.被告摩伦酒店立即支付房屋占用费14550元给杨子彦（占用费，以月租金4500元为基数，从2019年6月15日起算至2019年9月22日止）；6.被告摩伦酒店立即退还杨子彦支付的家电配置费71500元；7.被告摩伦酒店立即交还本案房屋钥匙一条；8.本案诉讼费用由被告摩伦酒店承担；9.被告毛济群对上述诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2019年1月1日，杨子彦与被告摩伦酒店签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告摩伦酒店承租杨子彦位于广州市从化保利桃花源64栋1楼04房，租期自2019年1月1日至2023年1月1日，杨子彦支付房屋、家电家私配置费，摩伦酒店按月（每月28日）支付租金（第一年每月4500元）、物业费、水电费，摩伦酒店代杨子彦采购家电家私，逾期支付租金需收取滞纳金，违约需支付违约金等。杨子彦已经按照合同约定交付房屋、家电家私配置费等义务，但摩伦酒店却拖欠租金、物业费，且未按照约定购置家电。杨子彦催促摩伦酒店履行合同义务，亦委托律师发律师函给摩伦酒店催促其履行合同义务，但摩伦酒店依旧拖欠租金、物业费及未购置家电。至今，杨子彦未收取过租金，还垫付物业费。杨子彦于2019年6月14日发送《解除房屋租赁合同的告知函》给摩伦酒店，解除双方签订的《房屋租赁合同》。根据杨子彦与摩伦酒店签订的《房屋租赁合同》第十条第（四）款第一项，摩伦酒店不支付租金、物业费、未购置家电的行为严重违约，杨子彦有权解除《房屋租赁合同》。摩伦酒店不支付租金等违约行为亦严重违反了《中华人民共和国合同法》关于合同法定解除的规定，杨子彦有权解除《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，被告毛济群是摩伦酒店唯一的自然人股东，应对公司债务承担连带责任。杨子彦为证明其主张向本院提交了以下证据：1.不动产登记证明；2.房屋租赁合同；3.收据；4.微信聊天记录截图录音及文字译本、房屋照片、扣费截图、企查查截图、租金催款通知书、EMS快件、邮件截图、短信截图、律师函、租金再次催款通知书；5.微信聊天记录截图、EMS快件、邮件截图、短信截图、解除租赁合同告知函。被告摩伦酒店、毛济群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩、质证意见，视为放弃答辩、举证及质证权利。经审理查明：涉案房屋坐落于保利半山花园住宅楼工程13，12,6,2，10幢（自编2区，4-1区，7-1区，8-1区）自编4-1区64栋1层104房，权属人为杨子彦。2019年1月1日，杨子彦与被告摩伦酒店签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：杨子彦应自订立房屋租赁合同之日起，由摩伦酒店代杨子彦到房屋所在地（广州市从化保利桃花源64栋1楼04室）的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续，产生费用由摩伦酒店承担；租赁用途为酒店式公寓出租经营。合同第三条租赁房屋所达到的交付标准约定，杨子彦交付租赁的房屋须按照四星级酒店客房标准装修，并至少应包括下列附属设施：1.电器类：电视机、机顶盒、空调等（由摩伦酒店代业主采购，价格见附录1）；2.家具类：沙发、茶几、电视柜等（由摩伦酒店代业主采购）。合同第四条租赁期限约定，房屋租赁期自2019年1月1日至2023年1月1日。杨子彦应于2019年1月1日前将房屋按约定条件交付给摩伦酒店。杨子彦予以摩伦酒店2019年1月1日至2019年3月1日的免租期，租赁期满或合同解除后，杨子彦有权收回房屋，摩伦酒店应及时返还房屋及其附属物品、设施设备。摩伦酒店返还杨子彦房屋时，需保证八成新交付杨子彦提供的家电家私，如未达标，由摩伦酒店负责支付赔偿。双方应对房屋和服饰物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。摩伦酒店继续承租的，应提前30日向杨子彦提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。合同第五条租金和家电家私费以及支付方式约定，摩伦酒店将房屋租金4500元在合同起租且符合约定条件，并经验收后交付杨子彦。租金按月支付，摩伦酒店于每月28日向杨子彦支付当月租金，摩伦酒店通过转账的方式将租金支付给杨子彦，杨子彦在收到租金后应该告知摩伦酒店。双方合同签订后的3个工作日内，将购置家私、家电所需费用支付给摩伦酒店代购，共计90000元。双方一致协定，自签约起，杨子彦房间内所有的家电家私（包括摩伦酒店购置的）杨子彦具有所有权，摩伦酒店只有使用权。合同第六条其他相关费用的承担方式约定，摩伦酒店承担费用：在租赁期间，因摩伦酒店使用公寓而产生的水费、电费等费用均由摩伦酒店负责按时支付；杨子彦承担费用：1、房屋装修费用；2、购置家电家私所产生的费用；3、非委托摩伦酒店购置的家电家私，所有损坏由杨子彦全额赔偿；4、物业费。以上的费用双方如另有约定，双方按约定承担。合同第十条合同解除约定，摩伦酒店逾期支付租金达60日，经杨子彦书面催告后，10个工作日内仍未支付的，杨子彦有权单方面解除合同并收回房屋。双方在合作期间，如需解约，需提前一个月通过书面、手机短信、微信等渠道通知双方，双方不承担任何违约责任。合同第十一条违约责任约定，摩伦酒店未按约定时间向杨子彦支付租金的，向杨子彦支付一个月租金作为违约金，且每逾期一日应按当月租金千分之三向杨子彦支付滞纳金。合同附加协议约定，合同期内家具家电折旧、损坏由摩伦酒店更新或更换，摩伦酒店负责物业费，家私家电代购款签约时付一半，家具进场付另外一半，家具配置质量、款式与清单一样（款式是欧式双面雕花），总配置费90000元-押金4500元-家具14000元=71500元。合同签订后，杨子彦分别于2019年1月2日支付33575元、于2019年1月30日支付36500元共计70075元给毛济群。摩伦酒店于2019年1月1日、2019年1月30日向杨子彦出具《收据》。其中，2019年1月1日收据上有扣除物业费1425元，支付33575元的记录。另查，2019年5月21日，杨子彦通过EMS向摩伦酒店邮寄《关于支付拖欠房屋租金的律师函》，并于2019年5月22日通过邮件、短信方式向摩伦酒店发送上述律师函。摩伦酒店法定代表人毛济群电话号码为188××******。2019年6月14日，杨子彦以短信形式向摩伦酒店法定代表人毛济群发送《解除房屋租赁合同的告知函》，告知解除与广州摩伦酒店管理有限公司签订的租赁合同。并以微信等方式向摩伦酒店工作人员发送《解除房屋租赁合同的告知函》。庭审中，杨子彦自述其已于2019年9月22日上门收房，发现1楼大厅少了一张餐椅，二楼阳台少了一套藤制品家具。又查，杨子彦向本院提交物业费缴纳情况表一份，该表载明2019年4月至10月的物业管理费469.7元/月，垃圾处理服务费5元/月，合计474.7元。庭审中，杨子彦自述摩伦酒店应自2019年4月开始缴纳物业费。2019年9月初发现被告摩伦酒店预存了物业费3322.9元。再查，被告摩伦酒店为2016年8月3日成立的自然人独资的有限责任公司，法定代表人及股东均为毛济群。2019年12月14日，杨子彦死亡。杨子彦法定第一顺位法定继承人为妻子叶欣怡，长子杨奕隽，次子杨易熹，母亲黄玉清，父亲杨宇东。杨子彦生前未立遗嘱，也未与他人签订遗赠抚养协议。2020年1月3日，黄玉清、杨宇东出具《放弃继承权声明书》，内容为二人自愿放弃对杨子彦中国工商银行存款和利息（卡号：62×××90）以及属于杨子彦所有的其他一切财产的继承权利；2020年1月14日，广东省广州市南粤公证处出具《公证书》，对上述两份《放弃继承权声明书》进行公证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，杨子彦与被告摩伦酒店签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均有约束力。现本案主要涉及以下几个问题：一、关于《房屋租赁合同》的解除问题。根据杨子彦与摩伦酒店双方签订的《房屋租赁合同》约定，杨子彦给予摩伦酒店2019年1月1日至2019年3月1日的免租期，即摩伦酒店应自2019年3月28日起向杨子彦支付租金，但摩伦酒店在杨子彦发出书面催收租金通知后仍未依约支付相应租金，已构成违约。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十条合同解除约定，摩伦酒店逾期支付租金达60日，经杨子彦书面催告后，10个工作日内仍未支付的，杨子彦有权单方面解除合同并收回房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，杨子彦于2019年6月14日通过短信方式向自然人独资的摩伦酒店公司法定代表人毛济群发送《解除房屋租赁合同的告知函》，并通过微信方式向摩伦酒店工作人员发送《解除房屋租赁合同的告知函》，上述短信、微信已成功送达，故，杨子彦与摩伦酒店之间的《房屋租赁合同》已于2019年6月14日解除，对杨子彦有关双方合同于2019年6月14日解除的诉求，本院予以支持。《房屋租赁合同》解除后，摩伦酒店有向杨子彦返还涉案房屋钥匙的义务。二、关于被告摩伦酒店拖欠的租金、滞纳金及违约金问题。关于拖欠租金金额。根据《房屋租赁合同》约定，杨子彦给予摩伦酒店2019年1月1日至2019年3月1日的免租期，即摩伦酒店应自2019年3月2日起向杨子彦支付租金至合同解除之日即2019年6月14日共105天的租金。双方租赁合同约定的月租金4500元，约150元/天，即摩伦酒店应支付的拖欠租金费用为为150元/天×105天=15750元。现杨子彦仅向被告2019年3月至5月份的租金13500元，是对其权利的自由处分，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金及滞纳金。根据《房屋租赁合同》第十一条违约责任约定，摩伦酒店未按约定时间向原告支付租金的，应向杨子彦支付一个月租金作为违约金，同时每逾期一日应按当月租金千分之三支付滞纳金。本院认为，双方上述滞纳金与违约金的约定，均属摩伦酒店未依约支付租金的违约行为应承担的违约责任，该违约责任的约定明显过高。杨子彦并未向本院提交证据证实其因被告违约所遭受的损失情况，遵循公平原则与尊重的当事人意思自治原则，本院认为，摩伦酒店向杨子彦支付一个月的租金作为违约金，该违约金已足以弥补杨子彦损失，故，本院酌定，杨子彦向摩伦酒店支付4500元租金作为违约金，对于杨子彦超出部分的诉求，本院不予支持。三、关于家具、家电配置费用问题。根据双方《房屋租赁合同》约定，家具、家电由杨子彦将款项交给摩伦酒店，由摩伦酒店代为配置。租赁期满或解除后，摩伦酒店归还房屋时，需将家具家电退还给杨子彦。结合双方有关家具家电进场后，杨子彦支付剩余一半家具家电款的约定，杨子彦已交纳全部款项给摩伦酒店，可见摩伦酒店已购买了涉案家具家电。因杨子彦支付的款项已用于购买家具、家电，且根据合同约定，家具、家电归杨子彦所有，故，杨子彦要求摩伦酒店退还全部家具、家电款71500元的诉求，本院不予支持。至于，杨子彦称收房时一楼大厅少了一张餐椅，二楼阳台一套藤制品家具，因杨子彦并未向本院提交被告代为购买家具的清单，其提供的照片不足以证明家具损失情况，故，对杨子彦有关退回相应款项的主张，本院不予支持。四、关于房屋占用费问题。杨子彦主张摩伦酒店支付合同解除后至其实际收房之日止即2019年6月15日至2019年9月22日期间的房屋占用费用14550元。本院认为，如上所述，杨子彦与摩伦酒店之间的《房屋租赁合同》已于2019年6月14日解除。根据双方《房屋租赁合同》约定及庭审情况，合同解除后，涉案房屋内所有的家私家电等均归杨子彦所有，摩伦酒店的退房义务仅为交付钥匙。因此，合同解除后，杨子彦可随时收回房屋，亦应及时收回房屋以避免损失扩大，而杨子彦于合同解除后将近3个月才收回房屋，且杨子彦并未向本院提供证据证明合同解除后摩伦酒店仍实际占用房屋，故，对杨子彦主张摩伦酒店支付合同解除后至其实际收房之日止即2019年6月15日至2019年9月22日期间的房屋占用费用14550元的主张，本院不予支持。五、关于物业费返还问题。杨子彦要求摩伦酒店支付拖欠的物业费474.7元。但庭审中，杨子彦确认摩伦酒店应自2019年4月开始缴纳物业费，但摩伦酒店一直未缴纳。2019年9月初，杨子彦发现摩伦酒店预存物业费3322.9元，但不确定摩伦酒店是何时预存的物业费。并自认该费用抵扣完2019年5月至11月的物业费后，尚多出439.6元。本院认为，杨子彦与摩伦酒店之前的租赁合同已于2016年6月14日解除，杨子彦并未向本院提供证据证实摩伦酒店在合同解除后仍占有使用涉案房屋，故，摩伦酒店的物业费应缴纳至2016年6月。根据杨子彦自述，摩伦酒店预存的物业费抵扣至2019年11月份后，仍有剩余，因此，摩伦酒店不存在需向杨子彦缴纳物业费的情况，其多缴纳的物业费应由杨子彦退还给摩伦酒店，对杨子彦主张返还物业费的诉请，本院不予支持。六、关于被告毛济群的清偿责任问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，在被告毛济群未能提供证据证明公司财产与其个人财产相互独立的情况下，应当对摩伦酒店的上述债务承担连带清偿责任。杨子彦于案件审理过程中死亡，本院依法中止诉讼。杨子彦法定第一顺位法定继承人为妻子叶欣怡，长子杨奕隽，次子杨易熹，母亲黄玉清，父亲杨宇东。黄玉清、杨宇东自愿放弃对杨子彦遗产的继承，且未向本院申请参加诉讼，是对其实体权利和诉讼权利的自由处分，本院予以尊重和确认。叶欣怡、杨奕隽、杨易熹向本院申请参加诉讼，本院裁定三人作为本案原告参加诉讼。杨子彦死亡之前参加的诉讼活动对叶欣怡、杨奕隽、杨易熹继续有效，杨子彦死亡后，其对二被告享有的权利，由叶欣怡、杨奕隽、杨易熹承继。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十六条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：确认杨子彦与被告广州摩伦酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月14日解除；被告广州摩伦酒店管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内退还广州市从化保利桃花源64栋1楼04室的房屋钥匙给原告叶欣怡、杨奕隽、杨易熹；被告广州摩伦酒店管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付13500元租金给原告叶欣怡、杨奕隽、杨易熹；被告广州摩伦酒店管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付4500元违约金给原告叶欣怡、杨奕隽、杨易熹；被告毛济群对本判决第三项、第四项确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告叶欣怡、杨奕隽、杨易熹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1398元，由被告广州摩伦酒店管理有限公司、毛济群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵晓楠人民陪审员  黄晓君人民陪审员  黄小清二〇二〇年五月二十一日法官助理陈越书记员陈振文