广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初799号原告：杨云帆，男，汉族，1984年6月28日出生，住广州市天河区*************，公民身份号码：430***********441。委托诉讼代理人：李兴厚，广东经国律师事务所律师。被告：肇庆市东基团星投资开发有限公司，住所地：四会市***********季金谷（南区）2栋09号，统一社会信用代码：914********0704867。法定代表人：刘木林。委托诉讼代理人：吴志鹏，系该公司的法务经理。委托诉讼代理人：曾祥威，广东恒益律师事务所律师。原告杨云帆诉被告肇庆市东基团星投资开发有限公司（以下简称“东基公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨云帆的委托诉讼代理人李兴厚、被告东基公司的委托诉讼代理人吴志鹏、曾祥威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告恢复四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域北侧道路以北现有围栏作为补救措施以承担违约责任；2.判令禁止被告在四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位；3.判令被告向原告支付赔偿金213620.40元。事实与理由：2014年4月5日，原告受四季金谷别墅区售楼广告彩页吸引，到四季金谷南区售楼处看房，该广告彩页标题为“10万元首付，即拥有四会顶级东南亚美墅”，并配有别墅区平面图，平面图显示别墅区(即第1-2栋商业用房及3-24别墅，下称别墅区)为一独立封闭区域。别墅区共有三个出入口且均集中在南侧，左中右分列，别墅区除商用用房外设有停车位外，其他道路未设置停车位。原告到现场查看时，别墅区已有大量业主入住，别墅区北侧道路为双向道路，道路北侧以一道铁丝网将别墅区与北侧区域隔离，别墅区整体布局和独立封闭现状与售楼广告彩页一致。为提升生活品质，静享别墅的宁静与尊贵，原告决定在此购买房屋。原告于2014年4月13日与被告就购买四会市***********季金谷(南区)21栋09号房(下称案涉房屋)签订了认购书，后于2014年4月26日与被告就购买案涉房屋正式签署了《广东省商品房买卖合同》，其中，第一条“项目建设依据”约定，“四会市*********季金谷。建设工程规划许可证为四城规建第IV-(2013)148号”。第二条“商品房销售依据”明确“商品房预售许可证为四预许字第2014008”。第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定，房屋建筑面积169.54平方米。”第四条“计价方式与价款”约定房屋总价为1068102元。第十条“规划、设计变更”约定，“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确实变更的，出卖人应书面征得买受人同意，不同意变更的买受人可以书面终止买卖合同，出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退还已付购房款及利息…”原告于2015年9月12日办理了收楼手续，装修完毕后入住。被告在别墅区入口位置树立的小区平面图与售楼广告彩页图示一致，该平面图至今仍存。2017年2月底，别墅区北侧区域（下称高层区）动工建设，2017年6月，高层区住宅开始宣传预售。2017年9月有，被告将别墅区东北侧铁丝网开口供购房人穿越、浏览别墅区后至别墅区北侧高层区看房，原告发现，一路上销售人员向购房意向人介绍共享别墅区所能享有的尊贵生活品质，以此吸引购房意向人购房，原告随即又发现被告对高层住宅打出的是“洋房的价格，别墅的享受”的宣传口号，并且还了解到很多高层住宅买受人正是基于可以享有别墅级别的小区环境而决定置业的。由于别墅区为独立封闭区域，销售人员如此突出别墅区对高层业主的吸引力让原告及其他别墅区业主心生疑惑与不安。更让别墅区业主不安的是，被告拟在别墅区北侧及东侧道路增设停车位，这将让原本双向通行的道路变得窄仄不堪，而别墅区业主自身宅前停车位足够，无须增设。为了弄清事实，2018年11月，别墅区业主成亚辉就案涉房屋所属四季金谷(南区)项目的建设规划、总平面图等事项向原四会市住房和城乡规划建设局(现为四会市自然资源局)申请政府信息公开，四会市自然资源局就前述申请答复了成亚辉，此时，原告方得知被告在2017年2月对案涉房屋所在的四季金谷(南区)项目规划进行了大幅调整变更。新规划内容为：计算容积率建筑面积90353.08平米，地下建筑面积6800平米，架空建筑面积320平米，地面机动车停车位497个、地下126个，户数为713户，居住人数2282，绿地率39.6%，容积率为1.37，最高建筑层数26层。原规划中高层区的两栋别墅+3栋11层跃式住宅+两栋23层住宅+中心园林设计变更为两栋18层住宅+两栋26层住宅设计，取消两栋别墅及园林，直接结果是：计算容积率建筑面积增加19465.93平米(增加27.5%)；户数增加267户(增加59.9%)；居住人数增加855人(增加59.9%)；机动车停车位增加126个(增加25.4%)，其中地面停车位从272增加至497，地下停车位从225减少至126；地下建筑面积减少1200平米；自行车停车位增加534个(增加59.9%)；绿地率从54.4%减少至39.6%；容积率从1.07增加至1.37。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，原被告双方签署的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。案涉房屋系依原规划所核发的建设工程规划许可证建设，在2014年获批预售。依据案涉合同第十条之约定，在原告签订案涉合同时，被告的规划变更申请已经被主管机关批准，此时被告亦应当以书面形式征得原告同意，作出按新的规划内容仍愿意签订并履行合同的意思表示。被告隐瞒实情的行为属严重违约，应当承担违约责任。又，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之有关规定，被告就案涉房屋所在四季金谷(南区)别墅区为独立封闭区域售楼广告上所做的图示说明和允诺具体确定，对案涉商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定影响重大，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，对被告有约束力，被告违反的，亦应当承担违约责任。被告将别墅区宣传为独立封闭区域，在订立合同之初，就存在隐瞒重要事实及违反诚实信用原则的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，被告亦应承担损害赔偿责任。即便根据原规划，别墅区与高层区共同构成四季金谷(南区)，两个区域之间以一条双向通行道路及绿化带隔离，两区域亦均可保持相对独立封闭，且高层区由两栋别墅、三栋小高层、两栋高层及中心园林、人工湖、地下车库组成，有充足的绿化面积和园林景观及地下车位，可满足高层区业主的休闲娱乐、居住安全及停车需求，对别墅区不会造成妨碍。同时，别墅区业主还可以共享高层区环境和设施，以增加生活便利。然而前述规划变更产生的直接后果为；高层区大量增加入住人口却大量减少绿化面积和地下车位，导致别墅区直接变为高层区居民的后花园和休闲区；地上停车位增加225个，高层区地面全部取消绿化都无法消化，被告将别墅区域道路占用规划为停车场，导致别墅区人流、车流、噪声、拥挤度大幅增加。规划变更对原告生活质量和居住环境的极大负面影响已然形成，与被告售楼广告宣传的“四会顶级东南亚美墅”严重背离，原告所有的案涉房屋的价值必然受到贬损，严重损害原告权益，且由于高层区建筑已成既成事实，该损害是不可逆的。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之有关规定，被告应就前述违约行为应当承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任。经原告和别墅区其他业主一起与被告多次交涉，被告于2019年5月将别墅区与高层区原隔离用铁丝网改为铁艺围栏，作为补救措施保留别墅区的独立性，并停止设置别墅区道路停车位，该围栏已在2019年11月拆除。因此原告向贵院起诉，诉请之一、二即为要求恢复围栏，并禁止在别墅区道路增设停车位。根据原告与被告签署的商品房买卖合同补充协议，原告导致被告有权解除合同的情形时，需承担购房款总额20%的违约金。而被告未经原告书面同意即变更规划也是合同约定的原告有权解除合同的情形，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条所确立的公平对等原则，原告亦有权要求被告按购房款总额的20%支付违约赔偿金。同时，项目容积率从1.07增加至1.37，在原容积率基础上增加了28.04%，原告认为可视同房屋贬值28.04%。因此，原告现依据公平对等原则，参照合同约定的违约金比例，要求被告按照购房款总额的20%支付赔偿金213620.40元是合理的。综上所述，原告为维护自身合法权益，现向贵院提起诉讼，请求依法公正判决。被告辩称：1、自2017年2月起主管部门及被告就已就案涉房屋所在项目的规划调整方案通过现场公示，张贴公告栏，网站公示等形式予以公示，而且案涉项目此次规划调整绝大部分集中在高层区域，别墅区原有的居住环境和居住条件并无实际改动，原告应该对此知晓，根据高品房销售管理办法第24条的规定只有当商品房的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式和户型、空间尺寸，朝向变更以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业才应当在变更确立之日起十日内书面通知买受人，而本次规范调整并未涉及案涉房屋的前述商品房购房条件、质量或使用功能的调整，鉴于此被告不需要就本次规划调整向原告进行单独的书面通知，不存在原告所主张的隐瞒事实情形。2、无论是原有的规划方案还是调整后的规划方案，案涉项目的别墅区与高层区均为不可分割的部分，两区域共同构成本项目的整体，两区域之间至此不互为构成相对独立的封闭区域，更不存在隔断围栏的建设规划条件，而且双方商品房买卖合同中对此未作约定，因此别墅区与高层区居民均可同等享受本项目整体区域的共同配套，此外在高层区施工前及施工期间，被告确实曾处于安全考虑，对高层区与别墅区接壤处进行了围闭，但高层区施工的安全风险排除后，被告对相应的围闭进行了拆除，因别墅区业主不断以此为由至被告处闹事，为缓和别墅区业主的群体情绪降低高层区施工的风险，被告才再次增设围栏，后来因增设的围栏被主管部门认定为违法建筑，被告已根据责管部门的责令予以拆除。3、案涉项目所在地复杂的地质条件是案涉项目施工的客观阻却事由，也是被告不得已对案涉项目进行规划调整的最主要因素，案涉项目周边的商品房项目包括发现美院，碧桂园翡翠郡，正黄金色悦府等均存在此不利因素，被告不可能置如此大的安全隐患而不顾继续按照原规划建设，在原有的规划方案中地下机动车位的数量原定为225个，但在实际勘验过程中发现案涉项目的地质结构比较复杂，溶洞较多，按照原有条件建设地下车位存在客观技术难度，经过综合评估测算，高层区机动车位在现有技术条件的情况下最大承载量不超过130个，但如果按此最大承载量维持原有规划方案进行报建，则案涉项目的配套机动车位总数便无法达到项目用地规划技术指标的要求，导致无法向主管部门办理相关的报建手续，因此为满足案涉项目的建设用地规划条件限制的技术指标要求完成对高层区域的报建，被告才不得已对原有规划方案进行优化调整，为了保证本次调整不至于损害各区业主的利益，被告已牺牲了自身的经济利益，严格预留了充足的技术指标裕度以保障原告的采光、楼间距、静密度等利益。4、如上所述，原告所主张的赔偿金缺乏相应事实依据，更缺乏法律依据，首先合同约定的20%违约金标准的前提为解除合同在本案中不适用。其次，原告单方面将案涉项目容积率增加与房屋贬值直接同比挂钩，既无相关合同依据更无相关法律法规予以支持，也不符合一般常识，综上被告认为原告的诉讼请求缺乏相应和法律依据，不应当被支持。5、被告认为案涉项目的规划调整已由主管部门于2017年2月27日起进行公示，原告提起本案诉讼时已过当时现行法律规定两年的诉讼时效。原告提交证据如下：1、《广东省商品房买卖合同》；证明原告于2014年4月26日与被告就购买四会市*********季金谷（南区）21栋09号房正式签署了《广东省商品房买卖合同》，其中，第一条“项目建设依据”约定，“四会市*********季金谷。建设工程规划许可证为四城规建第IV-（2013）148号。”第二条“商品房销售依据”约定“商品房预售许可证为四预许字第2014008。”第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定，房屋建筑面积169.54平方米。”第四条“计价方式与价款”约定房屋总价为1068102元。第十条“规划、设计变更”约定，“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确实变更的，出卖人应书面征得买受人同意，不同意变更的买受人可以书面终止买卖合同，出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退还已付购房款及利息…。”2、不动产产权证（复印件，原件办理抵押放在银行）；证明原告系四季金谷（南区）21栋09号房屋产权人。3、购房发票；证明原告为购买四季金谷（南区）21栋09号房屋支付购房款总额为1068102元。4、销售广告彩页；证明被告房屋销售广告彩页标题为“10万元首付，即拥有四会顶级东南亚美墅”，并配有别墅区平面图，平面图显示别墅区为一独立封闭区域。5、（2019）粤广南粤第7858号《公证书》；证明被告在别墅区入口位置树立的小区平面图与销售广告彩页图示一致，显示别墅区为一独立封闭区域，别墅区与高层区之间以铁丝网隔离。别墅区东侧道路未设置停车位。6、四建公开【2018】2号《对的回复》（现在重新提交完整的复印件，因起诉时提交该证据复印件漏复了落款盖章的一页）；证明2018年11月29日，别墅区业主成亚辉向四会市住房和城乡规划建设局（现四会市自然资源局）申请信息公开，该局依申请公开四城规公示字【2013】第03号、四城规公示字【2017】第10号公示文件、《建设工程规划许可证》四城规建字第II-（2017）040号复印件、肇庆高新区-四会产业聚集基地控制性详细规划-XJ05相关图纸。7、四城规公示字【2013】第03号公示文件；证明原告购买房屋的项目建设依据“四城规建第IV-（2013）148号”所依据的项目规划总平面、方案效果图及相关技术指标。其中，计算容积率建筑面积70857.15平米，地下建筑面积9000平米，架空建筑面积350平米，地面机动车停车位272个、地下225个，户数为446户，居住人数1427，绿地率54.5%，容积率为1.07，最高建筑层数23层。1#-24#栋建筑构成的别墅区与25#-31#建筑构成的项目区域均相对独立封闭，中间以双向通行道路及绿化道隔离。高层区建筑由2栋别墅+3栋11层跃式住宅+两栋23层住宅组成，无规划地面停车位，规划有中心园林及大面积绿化和充足地下空间。8、四城规公示字【2017】第10号公示文件；证明被告修改项目规划，变更后的相关技术指标为：计算容积率建筑面积90353.08平米，地下建筑面积6800平米，架空建筑面积320平米，地面机动车停车位497个、地下126个，户数为713户，居住人数2282，绿地率39.6%，容积率为1.37，最高建筑层数26层。原规划中高层区的两栋别墅+3栋11层跃式住宅+两栋23层住宅+中心园林设计变更为两栋18层住宅+两栋26层住宅设计，取消两栋别墅及园林。在别墅区东侧道路增设机动车停车位。直接结果是：计算容积率建筑面积增加19465.93平米（增加27.5%）；户数增加267户（增加59.9%）；居住人数增加855人（增加59.9%）；机动车停车位增加126个（增加25.4%），其中地面停车位从272增加至497，地下停车位从225减少至126；地下建筑面积减少1200平米；自行车停车位增加534个（增加59.9%）；绿地率从54.4%减少至39.6%；容积率从1.07增加至1.37。9、四城规建字第II-（2017）040号《建设工程规划许可证》；证明四会市住房和城乡规划建设局（现四会市自然资源局）依据修改后的项目规划核发高层区所涉建设工程规划许可证。10、肇庆高新区-四会产业聚集基地控制性详细规划-XJ05相关图纸。证明四季金谷（南区）所属区域控制性详细规划内容。11、四季金谷（南区）别墅区北侧围栏、东侧道路起诉时现状照片；证明经原告和别墅区其他业主一起与被告多次交涉，被告于2019年5月将别墅区与高层区原隔离用铁丝网改为铁艺围栏，作为补救措施保留别墅区的独立性，并停止设置别墅区道路停车位。12、（2019）粤1203行初198、199号《行政裁定书》；证明肇庆市鼎湖区人民法院以超过诉讼时效为由驳回别墅区业主关于认定批准变更规划行政行为违法及撤销变更后规划的起诉，变更规划所带来的负面影响已然形成，对原告等别墅区业主的损害是不可逆的。（上述证据第49-56页均为复印件）。2020年3月9日补充提交的证据如下：1、（2020）粤12行终13号《行政裁定书》；2、（2020）粤12行终14号《行政裁定书》；上述证据1-2证明肇庆市中级人民法院已认定（1）原告等别墅区业主最早获悉规划变更的时间是2018年11月27日。（2）四会市自然资源局未依法对审批、核发行为进行批后公示。3、关于政府信息公开申请的答复（2019年6月3日）；4、四城规建第IV-（2013）113号规划许可证；5、四城规建第IV-（2013）114号规划许可证；6、四城规建第IV-（2013）148号规划许可证；7、四建公开【2019】2号《对的回复》；8、预售商品房申报表、预售说明书(四季金谷南区25栋)；9、商品房预售许可证（四预许字2017025号）；10、预售商品房申报表、预售说明书(四季金谷南区26栋)；11、商品房预售许可证（四预许字2017030号）；12、预售商品房申报表、预售说明书(四季金谷南区27栋)；13、商品房预售许可证（四预许字2017031号）；14、预售商品房申报表、预售说明书(四季金谷南区28栋)；15、商品房预售许可证（四预许字2018005号）；16、被告变更规划获利及别墅区房屋对应价值贬损推算表。上述3-16均证明别墅区业主成亚辉、张雅建于2019年5月27日、成亚辉于2019年5月7日两次向四会市自然资源局申请信息公开，四会市自然资源局依申请公开了广东省四会市预售商品房申报表、预售说明书、商品房预售许可证等文件以及四城规建第IV-（2013）113、114、148号《建设工程规划许可证》。根据上述公开材料的记载内容核算：被告通过变更规划增加住宅建筑面积20123.53平米，新增住宅建筑面积可得利润总额达6645101.61元，这些利润是被告通过变更规划侵害别墅区业主利益而得来的。别墅区总的规划建筑面积（含住宅、商业）为40420.64平米，根据不可让违法违约者从违法违约行为中获利的原则，上述新增利润视为别墅区房屋价值损失额均摊至别墅区建筑面积，受损单价达1644.11元，原告房屋对应受损额为278742.93元。上述计算方法还将别墅区商业建筑面积一同计入了分摊面积，若仅将别墅区住宅面积计入分摊面积，原告的受损额还会更高。原告在本案中主张213620.4元的赔偿额，已远低于计算所得的价值受损额，是完全合理、不违公平的。17、规划变更前后重要指标比对表；证明变更后规划在重要指标上均出现大幅度、根本性变化。18、四建公开【2018】2号《对的回复》；证明2018年11月27日，四会市住房和城乡规划建设局（现四会市自然资源局）依申请向别墅区业主成亚辉公开四城规公示字【2013】第03号、四城规公示字【2017】第10号公示文件，原告至此方知被告在2017年大幅变更了项目规划。（补充证据8-15均为复印件。）被告提供证据如下：1、建设项目用地规划条件；证明该项目地块的规划条件与设计技术要求。2、四季金谷南区规划总平图；3.建设工程规划许可证申请表；4.四季金谷（南区）修建性详细规划审查意见书（四住规建审（2017）009号）；上述2-4证明被告本次规划调整的申请合法合规，经主管部门审查同意。5.四季金谷南区项目公示图{四城规公示字[2017]第10号}及公示现场记录；6.25-28号楼同时情况表；上述5-6证明被告本次规划调整的方案，已由主管部门通过多种渠道和方式公示，且主管部门并未收到相关意见或投诉。7.建设项目建筑设计方案基数审查意见书；8.建设项目工程规划设计条件申请表；9.25-28号楼建筑方案审查意见；10.建筑面积计算表、明细表；上述7-10证明被告本次调整方案所涉的各项设计要求、技术经济指标的条件，均符合规划条件要求，主管部门予以确认。11.建设工程规划许可证审批表；12.四季金谷（南区）25-28#工规证；上述11-12证明经综合审查，主管部门最终于2017年5月8日向本次调整所涉及部位的《建设工程规划许可证》。13.现场照片汇总；证明被告已根据本次规划调整方案完成的各项修建性工程，实际并未对原告的利益造成影响。14.责令改正违法行为通知书；证明原告所处的围栏，均未包含在案涉项目的前后两次规划方案中，原有护栏是作为隔离完工区与施工区的安全措施，确认现场不再具备安全隐患便例行拆除。其后，因为安设项目的别墅区业主不断以此为由至被告处闹事，为缓和别墅区业主的群体情绪才不得已增设围栏。增设的围栏已于2019年7月1日被主管部门认定为违法建筑，被告根据主管部门的责令予以拆除。（以上证据均未提交原件）根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月26日，原告杨云帆（买受人）与被告东基公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：14040519），合同约定，原告向被告购买四会市***********季金谷（南区）21栋09房（预售商品房），建筑面积169.54平方米，总价款1068102元；该合同第十条约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意，不同意变更的买受人可要求中止买卖合同，出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息。该合同附件四约定：合同补充协议第二条约定，甲方（东基公司）所做的销售广告、宣传资料、销售人员陈述、沙盘、样板房以及展示区等说明，不构成合同的组成部分，不具备约束力。2016年7月22日，原告取得案涉房屋的不动产权证[粤（2016）四会市不动产权第0002124号]。原告所购的四会市***********季金谷（南区）小区原规划内容为：计算容积率建筑面积70857.15平米，地下建筑面积9000平米，架空建筑面积350平米，地面机动车停车位272个、地下225个，户数为446户，居住人数1427，绿地率54.5%，容积率为1.07，最高建筑层数23层。2017年，被告向四会市自然资源局（原四会市住房和城乡规划建设局）递交上述小区规划调整申请。该局经审查，初步同意被告的调整方案后，在该项目现场、该局大堂公示栏与该局网站进行批前公示（公示文号：四城规公示字[2017]第10号），批前公示内容为：计算容积率建筑面积95353.08平米，地下建筑面积6800平米，架空建筑面积320平米，地面机动车停车位497个、地下126个，户数为713户，居住人数2282，绿地率39.6%，容积率为1.37，最高建筑层数26层。公示征询期自2017年2月23日至2017年3月4日。2017年5月8日，四会市自然资源局为东基公司核发了四城规建字第Ⅱ-（2017）040号《建设工程规划许可证》。2019年7月1日，四会市自然资源局向被告发出《责令改正违法行为通知书》，认为被告未取得《建设工程规划许可证》在东城街道上元塘四季金谷项目南区擅自兴建建筑物、构筑物（铁栏杆）违法，责令被告于2019年12月30日前将上述违法兴建的建筑物、构筑物自行拆除，并恢复原貌；庭审中，原、被告双方确认上述建筑物、构筑物（即原告诉讼主张的位于四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域北侧道路以北围栏）被告已拆除。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷,原被告签订的《商品房买卖合同》,是双方当事人的真实意思表示,其内容未违反法律法规规定,应认定合法有效,受法律保护,原被告应当按照合同约定严格履行各自义务。本案争议的焦点是:1.关于诉讼时效的问题；2.被告拆除四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域北侧道路以北围栏是否违反合同约定，原告要求保留（恢复）该围栏是否有合同依据；3.原告要求禁止被告在四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位是否有合同依据；4.原告要求被告支付赔偿金213620.40元是否有合同依据。1.关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）第一百八十八条第一款规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”按被告所述案涉项目的规划调整已由主管部门于2017年2月27日起进行公示，原告于2020年1月向本院起诉主张权利，未超过上述法律规定的三年诉讼时效。2.关于被告拆除四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域北侧道路以北（即1-24栋与25-28栋之间）围栏是否违反合同约定的问题。诉讼中，原告主张根据被告的售楼广告彩页平面图显示，别墅区为独立封闭区域，该彩页是对别墅区为独立封闭区域作出的具体确定的说明和允诺，该说明和允诺应视为合同内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。本案被告对出卖的商品房在销售广告和宣传资料中，就商品房的性质、设施所作的说明、允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有影响，但根据原、被告双方签订的合同附件四：合同补充协议第二条“双方之间的权利义务以合同及其附件为准。任何口头承诺和未经双方签署的书面文件均不发生法律效力。被告东基公司所做的销售广告、宣传资料、销售人员陈述、沙盘、样板房以及展示区等说明，不构成合同的组成部分，不具备约束力”的约定。原、被告签订的合同、补充协议内容均为双方自愿约定，没有违反法律规定，对双方有约束力。即本案中，被告所做的销售广告、宣传资料、销售人员陈述、沙盘、样板房以及展示区等说明，不构成合同的组成部分，不具备约束力。且被告的售楼广告彩页并未明确表示四季金谷别墅区为独立封闭区域，别墅平面图只是显示别墅区部分的规划图。按规划设计，四季金谷小区由别墅区与高层区共同组成，两者只是设计与功能不同，别墅区并非独立区域。原告主张被告的宣传广告彩页和平面图对别墅区为独立封闭区域作出了具体确定的说明和允诺，别墅区为独立小区，证据不充分，本院不予认定。四季金谷别墅区部分先行建成并出售。别墅区出售时，因当时高层区在建设中，被告先在别墅区与高层区之间设置铁丝隔离带，后又改成铁围栏，将两区隔离，但因违反规划设计，被行政主管部门责令拆除，现别墅区与高层区中间区域为绿化带与临时停车位，符合设计规划。因别墅区本身并非独立封闭区域，原告认为在别墅区与高层区之间应有隔离带，以保持别墅区的独立封闭性，而请求保留或恢复围栏，该主张不但与规划事实不符，也没有合同依据及充分的理由，原告主张该项诉求的理由不成立，本院不予支持。3.对于原告要求禁止被告在四会市*********季金谷(南区)第1-24栋建筑区域内增设机动车停车位是否有合同依据的问题。被告根据调整后的规划，在别墅区与高层区之间绿化带后增设部分临时停车位，一方面该规划是经过主管部门批准，规划经过公示等形式，也在原告等购房前作出了规划，另一方面原告并没有任何证明被告在四季金谷(南区)第1-24栋建筑区域（即别墅区范围）内增设机动车停车位的事实和证据，被告现只根据规划在别墅区与高层区之间绿化带后增设部分临时停车位，该停车位位置并不在别墅区范围内，也没有侵占别墅区使用范围。停车位设置事实上方便了别墅区与高层区业主或访客停放车辆，没有损害原告等利益，没有对别墅区的生活、交通等造成影响。原告主张该项请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。4.原告要求被告支付赔偿金213620.40元是否有合同依据。原告基于认为被告擅自拆除围栏、未取得原告书面同意四季金谷（南区）小区规划进行了变更调整增加了容积率和停车位构成违约，认为被告存在违反《商品房买卖合同》第十条“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同”约定的事实，存在变更规划或签订合同时未将变更规划事实告知原告，损害了原告权利。本院认为，拆除围栏是否违约前述已作阐明，对于被告调整规划是否构成原告主张的根本性违约，从本案现有证据分析，被告对四会市*********季金谷(南区)是分别将别墅区和高层区进行开发建设，别墅区建设在前，高层区建设在后，被告调整的是高层区的规划，该规划的调整被告已履行了法定审批程序，而原告购买的是别墅区房屋，该房屋被告已依合同约定按原规划的设计交付给原告使用，因此，被告高层区规划的调整不当然对原告已购别墅区的房屋构成根本性违约或造成原告权利损害，即原告提供的证据不能证实被告存在根本性违约及因违约侵犯了原告的合法权益，因此，原告主张的该项请求证据不足，理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：驳回原告杨云帆的全部诉讼请求。本案受理费2252元（已减半收取），由原告杨云帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赖累芳二〇二〇年五月七日书记员  杨皓晴