广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1533号原告：高雪莲，女，1969年6月25日出生，汉族，住中山市东区*************，公民身份号码440************020。原告：黄文静，女，1994年2月13日出生，汉族，住中山市石岐区*************，公民身份号码442************225。委托诉讼代理人：黄浩坤，广东德元律师事务所律师。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，广东恒生律师事务所实习律师。原告高雪莲、黄文静诉被告中山市合生宏景房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄浩坤，被告的委托诉讼代理人林添财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金（以1311360元为基数，按合同约定每日万分之一，从2018年1月1日起计至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止）；2.被告向原告支付逾期办证违约金（以1311360元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年5月18日起计算至被告持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止）；事实与理由：2016年1月30日，原告高雪莲的配偶（即原告黄文静的父亲）黄江勤与被告签订中山市商品房买卖合同,约定：原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区********************，价款为1311360元；被告应当在2017年12月31日前将涉案商品房交付原告使用，并应当在商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，黄江勤按约定向被告付清全部购房款。双方亦于2016年2月6日办理完成网签备案登记。2018年1月23日，黄江勤因交通意外身故，案涉房地产的合法继承人为原告母女二人，原告已继承原合同的权利义务，并取得合同一方当事人地位。被告虽于2017年5月17日将商品房交付原告使用,但截至起诉之日，被告仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其的交房不符合法律规定和合同约定的有效交房，构成逾期交房。同时，被告未依约办证。故被告应就上述违约行为向原告承担违约责任。因合同约定的逾期办证的违约金过低，不足以弥补原告损失，也不能有效督促被告积极履行合同义务，因此，原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算逾期办证违约金。被告答辩称，一、原告不能在本案中同时主张逾期交楼和逾期办证两项违约金。根据合同约定，交楼是办证起算日和前置条件。如逾期交楼状态还在持续，则逾期办证违约金的起算条件未成就。二、原告认为被告交付房屋不符合合同约定，其应当在收楼后一年内行使撤销权，撤销接受被告交付房屋的行为。但原告在2017年6月16日即占有并使用涉案房屋，至今已2年有余，超过撤销权的一年除斥期间。三、原告已收楼并实际使用多年，交楼符合法律规定和司法解释。1.在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号）中，《国务院决定取消的行政审批项目目录》中包括了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，即住宅小区等房地产开发项目已经不再需要进行“竣工综合验收”。中山市住房和城乡建设局亦表示无需办理综合验收。本案中，被告于2013年12月31日已取得涉案楼盘的《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，中山市建设工程质量监督站监督意见明确：根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准、工程质量验收有关规定，该工程土建、设备安装具备验收条件，验收程序合法有效，无异议。因涉案项目已经完成了工程竣工验收，故被告已向原告交付符合合同约定及法律规定的房屋。2.目前法律法规并无禁止性效力规定要求房屋的交付使用必须取得建设工程竣工验收备案登记证，在原告已收楼居住多年的情况下，以备案未办妥否定交收楼行为的合法性，无法律依据。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定除外。”原告占有使用房屋多年，视为对房屋的交付使用。4.《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”四、虽然合同第八条约定交房条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但双方的补充协议（一）第7条约定：“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。”这是对第八条的变更。原告的实际收楼入住行为证明其是遵循合同变更后的交楼约定履行收楼义务，且从无异议。即便交楼手续有不完善的地方，原告只能要求完善交付条件，不能反言交楼无效。五、合同约定的逾期交房违约金过高，应当予以调低。六、因四期原来的规划设计方案不符合现行新的规划设计规范和政策规定要求，被告已经在2018年12月24日向中山城乡规划局火炬开发区分局申请变更合生帝景苑商住小区四期规划设计方案，该设计方案已经在2019年1月4日通过规划局的初审，出具《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》，在第四期入口处进行20个工作日的公示，相关权利人可以在此期间进行陈述、申辩或申请听证，但没有人在此期间提出上述请求，该规划变更已经生效，下一步即可办妥规划验收。但是，根据规划部门的意见，小区规划验收还要征询包括原告在内的三分之二的业主意见后方可办理，而原告等业主一方面通过反对规划验收以阻碍拖延项目的验收进程，另外一方面，却利用拖延验收进程的时间段作为延期办证时间索要高额违约金。在此种严重利益冲突的情况下，法院应免除因原告拒绝配合办理规划变更造成规划验收、竣备及产权登记迟延期间的违约责任，免责期间应从2019年1月4日开始计算至规划验收通过为止。七、2019年11月，被告第三次变更合生帝景苑商住小区四期规划设计方案。但业主拒绝配合。对因业主故意阻挠取得竣备、办证条件成就违约行为，被告不需要承担由此导致的逾期交楼、逾期办证违约责任。八、新型冠状病毒肺炎已经爆发后，广东省已经在2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，被告配合国家防疫防控政策，导致无法继续推进验收流程，属于不可抗力事件导致，目前仍在持续，由此造成规划验收、竣备及产权登记迟延期间的违约责任应予免除，免除责任期间应从2020年1月23日开始计算至新型冠状病毒肺炎疫情清除为止。九、根据双方签订的合同第六条约定，原告应当在2016年1月7日前支付第一期购房款401360元，2016年3月29日前支付第二期购房款910000元，但原告在2016年1月30日才付清第一期房款，累计逾期23日天，根据合同第八条关于交楼期限约定，原告逾期付款的，被告可据实予以延期。同时根据补充协议一第十条约定，原告逾期付款的，被告有权不通知原告，即可据实予以按累计逾期天数相应顺延逾期办证期限。十、1.原告主张计算的违约金，已经违反合同约定的总违约金不超过购房款5%。2.合同约定逾期办证违约金是已付购房款的1%每年，而非原告主张的按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。经审理查明：2016年1月30日，黄江勤（买受人）与被告（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以1311360元向出卖人购买位于中山市火炬开发区********************，如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；出卖人应于2017年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在房产交付使用后720日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向原告支付违约金；买受人应于2016年1月7日前支付第一期购房款401360元，2016年3月29日前支付第二期购房款。合同签订后，黄江勤于2016年1月30日支付了第一期购房款、2016年2月4日支付了第二期购房款。被告于2017年6月16日前将涉案商品房交付给黄江勤使用。另查：黄江勤于2018年1月23日死亡，其父黄振权于2012年12月23日死亡，其母何苏于2018年10月20日对涉案房产作出放弃继承声明，并经广东省中山市香山公证处公证。黄江勤与高雪莲于1992年11月14日登记结婚，婚后于1994年2月13日生育女儿黄文静。其名下涉案商品房的期权份额由原告高雪莲、黄文静继承，黄江勤作为涉案商品房买受人的《中山市商品房买卖合同》已办理登记备案。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。黄江勤、被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。黄江勤死之后，两原告作为其第一顺序的法定继承人，有权继承案涉合同项下的债权债务，有权提起本案诉讼。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:一、原告能否主张自2018年1月1日起至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》期间的逾期交房违约金；二、原告能否主张逾期办证违约金。关于焦点一，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，买受人在被告未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2017年6月16日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定商品房于实际交付时不具备居住使用功能。买受人在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受被告履行的主要合同义务，现原告以商品房不具备交付条件为由主张交付后的逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。关于焦点二，合同约定：被告应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，被告每年按已付房价款的1%向原告支付违约金。本案中，买受人于2017年6月16日收楼，被告应自2017年6月16日起720日，同时因买受人逾期付款23日得以顺延23日，完成上述协助办证义务，即2019年6月29日前完成协助办证义务。被告现未能按合同约定履行上述义务，主张系由于原告等业主反对规划变更导致办证迟延。本院认为，征得业主同意方可进行规划变更是其法定也是合同约定的义务，其以此作为“利益冲突”的理由并要求免除部分期间的违约责任，无法律依据，本院对于被告此项抗辩主张不予采纳。现由于被告原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，其应当承担相应的违约责任。原告要求被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，实际即要求被告继续协助原告办理案涉房产的不动产权证书的义务，合理合法，本院予以支持。关于逾期办证违约金的计算问题。被告主张即使其存在违约，也应按总房价的1%每年计算违约金，且累计不得超过5%上限。原告请求以总房价为基数，按中国人民同期同类贷款利率计算。双方对于违约金计算标准争议较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因被告原因导致无法在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付购房款的1%向买受人支付违约金；而原告如未能按期付款的，则每日按应付款的万分之五标准支付违约金。首先，在主合同中对于双方违约责任约定并不对等，且相差较大（按日万分之五计则年利率超过15%）。其次，双方在补充协议第15条虽约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，但本补充协议另有约定的除外”，但第17条约定：“因买受人违约的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金。”也即签订补充协议亦未使得双方违约责任对等，被告通过补充协议“但书”的方式使得原告违约责任的上限突破了总房价的5%。从已查明的事实来看，被告逾期办证时间较长。如果按合同约定的逾期办证违约金的结算方法，在达到上限后，被告应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进被告履行义务，不利于原告实现其对涉案房屋所享有的物权权益。并且该约定远低于原告违约可能产生的违约金数额，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期办证违约金仅按年利率1%计算且设定上限的条款有失公允。在被告单方严重违约的情况下，作为非违约方的原告以约定违约金过低为由，请求将逾期办证违约金的计付方式调整为以总房价为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算较为合理，但2019年8月19日中国人民银行贷款基准利率已取消，故自2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于计算违约金的起止时间问题。由于合同约定被告应于2019年6月29日前持办理权属登记相关资料到产权登记机关备案，故起止时间应为自2019年6月29日起至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告支付逾期办证违约金（以1311360元为基数，自2019年6月29日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至中山市合生宏景房地产有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告高雪莲、黄文静的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2642元,减半收取1321元（原告已预交），由原告负担1070.5元，由被告负担250.5元（被告于本判决生效之日起七日内迳行支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳二〇二〇年四月二十二日书记员 郑诗琳