广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29235号原告：佛山市嘉豪物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区*******，统一社会信用代码914***********498T。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：王欣，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡杰涛，广东信广律师事务所实习律师。被告：王艳琴，女，1968年5月12日出生，汉族，住广州市海珠区*********，公民身份号码620************040。第三人：佛山市钧堡投资发展有限公司，住所广东省佛山市南海区***********御堡国际商务中心13座211室之三，统一社会信用代码914********212578C。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：黄海双，广东创顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢琼，广东创顺律师事务所律师。原告佛山市嘉豪物业管理有限公司（以下简称嘉豪公司）与被告王艳琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年4月2日、5月12日公开开庭进行了审理。第一次开庭后，本院依王艳琴申请依法追加佛山市钧堡投资发展有限公司（以下简称钧堡公司）作为第三人参加诉讼。第一次开庭，原告嘉豪公司的委托诉讼代理人人王欣、蔡杰涛，被告王艳琴到庭参加诉讼，第二次开庭，原告嘉豪公司的委托诉讼代理人王欣、蔡杰涛，被告王艳琴、第三人钧堡公司的委托诉讼代理人黄海双到庭参加诉讼。诉讼中，王艳琴对本案提出管辖权异议，本院裁定驳回异议，王艳琴不服并上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案管辖权异议期间及追加第三人的期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告佛山市嘉豪物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.王艳琴向嘉豪公司支付2018年9月至2019年10月的物业服务费7427.28元；2.王艳琴向嘉豪公司支付2018年9月至2019年10月的垃圾费84元；3.王艳琴向嘉豪公司支付2018年8月至2019年8月的公摊水电费232.52元；4.王艳琴向嘉豪公司支付违约金（以上述拖欠的总费用为本金自2018年11月1日起至实际清偿日止按月利率2%支付违约金，暂计至起诉日为1857.17元）；5.本案诉讼费用由王艳琴承担。事实与理由：王艳琴于2017年9月15日购买了御堡国际商务中心11座306房（以下简称案涉房屋）,王艳琴在收到开发商交房通知后，于2017年12月10日到御堡国际商务中心收楼现场办理了上述物业的相关收楼手续，签收了《物业服费收取告知书》、《入伙通知书》。在办理手续的当天，王艳琴签订了《前期物业服务协议》、《物业管理临时规约》，约定了由嘉豪公司为王艳琴提供物业管理服务，王艳琴按照约定的标准向嘉豪公司支付物业服务费、垃圾费及公摊水电费，费用按期支付，每两个月为一期，如逾期支付应承担违约责任。签订合同及办理交楼手续后，嘉豪公司开始为王艳琴提供了物业服务，由于物业加装电梯，嘉豪公司2018年9月份前减免了王艳琴的物业服务费，王艳琴应自2018年9月起按期支付物业服务费、垃圾费，自2018年8月开始支付公摊水电费。嘉豪公司认为，嘉豪公司提供了物业服务，按照王艳琴与开发商之间的买卖合同及王艳琴与嘉豪公司之间签订的《前期物业服务协议》的约定，房屋自交付之日起，物业服务费、水电费等费用由王艳琴承担，但王艳琴从交付至今未曾向嘉豪公司支付过物业服务费。被告王艳琴辩称，嘉豪公司的案由是不成立的，请求法院驳回嘉豪公司的诉讼请求。王艳琴于2017年4月21日（2019年9月10日改签）购买案涉房屋，合同编号：201********802，定于2017年10月1日前交楼，实于2017年12月10日通知交楼。经核实：御堡国际商务中心11座于2016年1月21日取得商品房预售许可证，2017年12月19日竣工验收，2018年1月18日完成竣工验收备案手续，2019年2月15日办理商品房现售备案手续。因该司在该项目既未完成竣工验收、备案手续，又未报建、取得电梯改建施工许可证，且业主尚未验收收楼等情况下，改建加装电梯位移位（由原定室外天井位变为306室内小房间）。所提供房屋结构、面积与购买时实体房结构、面积存在较大偏差，货不对版!致使王艳琴无法按开发商指定的收楼程序和流程完结手续，并中止于第二环节。2019年11月查证核实，所购买的实体房结构与开发商规划报建、竣工报建、测绘分户平面图、合同平面图均不符。房屋至今尚未验收交付使用。依据《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳。嘉豪公司不具备收取申请人物业管理费条件，王艳琴并未实际收房，不应由承担物业费用。案件的处理结果与第三人钧堡公司具有法律上的利害关系，因钧堡公司原由，未办理不动产登记，物业服务费应该由钧堡公司缴纳。从王艳琴提供的证据显示，涉案物业并未被王艳琴实际收楼，也尚未办理房产证。物业公司并未为王艳琴提供实际物业服务。物业公司存在侵权行为。因本案依王艳琴申请追加了钧堡公司，故诉讼费及物业费用由钧堡公司承担，并请求解除与钧堡公司的合同，退回购房款以及由此造成的损失。第三人钧堡公司述称，一、钧堡公司已实际向王艳琴交付案涉房屋，应当由王艳琴按照物业服务协议的约定向嘉豪公司支付物业服务费。2017年12月8日，钧堡公司向王艳琴发出收楼通知，2017年12月10日，王艳琴到御堡国际商务中心收楼现场办理案涉房屋的相关收楼手续。当天，王艳琴现场签订了不再追究钧堡公司迟延交楼违约责任的承诺书，确认2017年12月8日已达到交付条件，并收取钧堡公司支付的迟延交楼补偿金12000元，签收了《物业服务费收取告知书》、《入伙通知书》。同时与嘉豪公司签订《御堡国际商务中心前期物业服务协议》、《物业管理临时规约》。根据案涉买卖合同和物业服务协议约定，王艳琴应当在收到书面入伙通知后办理完结钧堡公司指定的收楼手续。王艳琴自2017年12月10日确认收到书面入伙通知后，无正当理由拒绝办结相应的收楼手续，拖延至今长达两年之久，应当视为房屋已交付使用，不存在尚未收楼的情况，王艳琴应当按照物业协议支付相应的物业服务费。二、钧堡公司交付的案涉房屋符合合同约定的交付条件。2017年4月21日，钧堡公司与王艳琴签订了《御堡国际商务中心认购协议书》，并同时签订了《室外公共部位修改申请书》，附有一张装修区间示意图。根据该份修改申请书及附件装修区间示意图，钧堡公司在经得全体业主的书面同意后，在业主收楼后按照附件所示，在公共部位处加装公共电梯，王艳琴同意按照附件约定的户型及标准进行房产验收。在签订备案的买卖合同前，钧堡公司已向王艳琴明确告知加装电梯的实际位置，现交付的案涉房屋的电梯安装位置与申请书中的附件一致，王艳琴对全体业主利用公共部位加装电梯的行为清楚知悉并已书面同意加装。其次，加装电梯并未涉及双方买卖合同中约定的套内面积，钧堡公司交付的案涉房屋符合合同约定，与备案买卖合同中的房屋平面图一致。根据王艳琴向政府部门信访投诉的答复可证明，案涉房屋具备交付条件且已备案，案涉电梯按政府相关部门规定进行施工和验收，经验收合格后投入使用。综上所述，王艳琴以案涉房屋未交付或案涉房屋不符合交付条件为由拒绝支付物业服务费无事实与法律依据。本案为物业服务合同纠纷，案涉房屋已实际交付，若王艳琴认为钧堡公司交付的案涉房屋不符合合同约定，应当另行起诉。综上，钧堡公司已按照约定向王艳琴实际交付案涉房屋，不存在尚未收楼的情况。王艳琴应当按照约定支付相应的物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。各方当事人对证据的真实性没有异议，本院予以确认证据真实性。当事人对部分证据的证明内容有异议，本院结合事实认定在本院认为部分再作论述。综合采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：钧堡公司与王艳琴签订了落款时间为2017年9月15日的《商品房买卖合同（预售）》，王艳琴向钧堡公司购买佛山市南海区***********御堡国际商务中心11座6单元3层306室（即案涉房屋）。2017年4月21日，王艳琴认购案涉房屋，并与钧堡公司签订《商品房买卖合同》补充协议。同日，王艳琴在《室外公共部位修改申请书》落款承诺人一栏签名、摁捺指模并递交给钧堡公司，该申请书内容概要为：物业购买人向钧堡公司申请改动：1.室外公共洗手间不装修，2.公共洗手间分隔私家使用，3.加装公共电梯，并委托钧堡公司指定的装修公司按照附件一（装修建议平面图）所示进行变更。2017年12月10日，王艳琴依钧堡公司通知到场办理收楼手续，现场领取入伙通知书；并签署了《承诺书》，确认收取钧堡公司12000元作为延迟交楼补偿金；与嘉豪公司签订《物业管理[临时]规约》及《前期物业服务协议》，其中约定4-13座多层办公楼物业服务费按建筑面积计算为4元/月·平方米，按照《南发改费[2011]38号》文件收取生活垃圾处理费6元/月·户；另签名确认钧堡公司出具的《物业管理费收取告知书》，告知书中明确物业管理费交付时间安排至本期收楼电梯加装完成并取得广东省佛山市质量技术监督局验收证明次日起计，该时间点前收楼应缴纳的物业管理费全部减免，具体由钧堡公司与物业管理公司结算。当日，因王艳琴认为案涉实际交楼的房屋与约定不符合，没有继续完成其他交楼手续。嘉豪公司于2018年7月29日发布公告，通知各业主钧堡公司于2018年7月31日起将御堡国际商务中心园区的公共水电表交接给嘉豪公司管理，即御堡国际商务中心的公共部分水电分摊从交接之时起开始计收。其后，王艳琴就案涉房屋加装电梯、收楼等问题向佛山市南海区住房城乡建设和水利局（以下简称住建局）信访。住建局分别于2019年11月8日及12月2日作出了南建信[2019]0316号、南建信[2019]0378号两份信访回复，其中回复：御堡国际商务中心11座于2018年1月18日完成竣工验收备案手续，具备交付使用条件；御堡国际商务中心11座306单元处加装电梯，根据《建筑工程施工许可管理办法》规定可以不申请办理施工许可证，是否涉及违法建设问题建议进一步向区城管执法局咨询反映。本院认为，嘉豪公司起诉请求王艳琴支付物业服务费、垃圾费、公摊水电费等，本案属于物业服务合同纠纷。王艳琴拒绝交纳相关物业服务费用的理由主要是认为其未实际完成收楼手续，钧堡公司实际交付的案涉房屋与约定不符，不具备交付条件。对此本院认为，一、嘉豪公司与王艳琴签订的《商品房买卖合同（预售）》对房屋交付条件进行了明确约定，王艳琴没有证据证明案涉房屋不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，且住建局在两次信访回复中也明确御堡国际商务中心11座于2018年1月18日完成竣工验收备案手续，具备交付使用条件。二、王艳琴依钧堡公司通知于2017年12月10日到场办理收楼手续，虽然没有完成全部收楼手续，但根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第3项第（1）点的约定：“如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满即视为交付。”即买受人是否实际办理交付手续，并非完成交付的唯一认定方式。三、王艳琴认为钧堡公司实际交付案涉房屋不符合约定，主要是对加装电梯的位置有异议，对此钧堡公司提供了有王艳琴签名摁捺的《室外公共部位修改申请书》，初步证明了加装电梯的具体要求是经王艳琴确认，在本案中王艳琴主张钧堡公司交付房屋不符合约定的依据不足。而且，本案是嘉豪公司与王艳琴的物业服务合同纠纷，钧堡公司非本案物业服务合同当事人，如王艳琴有证据证明钧堡公司交付房屋不符合双方约定，属于王艳琴与钧堡公司间的商品房买卖合同纠纷，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，王艳琴可另案主张权利及相关损失，王艳琴据此拒不交纳物业服务费的抗辩理由本院不予采纳。综上，案涉房屋于2018年1月18日具备交付使用条件，钧堡公司已通知王艳琴办理房屋交付手续，应视为钧堡公司已经向王艳琴交付了案涉房屋，嘉豪公司与王艳琴签订了《前期物业服务协议》，嘉豪公司主张从2018年9月1日起收取物业服务费及垃圾费，从2018年8月1日起收取公摊水电费，本院予以支持。故王艳琴应向嘉豪公司支付2018年9月1日至2019年10月31日物业服务费共7427.28元（132.63平方米×4元/月·平方米×14月），垃圾费84元（6元/月·户×14月），2018年8月1日至2019年8月31日公摊水电费232.52元。因王艳琴与嘉豪公司一直对案涉房屋是否交付、应否缴纳物业服务费问题存在争议，故嘉豪公司请求王艳琴支付拖欠费用的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、王艳琴应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市嘉豪物业管理有限公司支付2018年9月1日至2019年10月31日物业服务费7427.28元及垃圾费84元、2018年8月1日至2019年8月31日公摊水电费232.52元；二、驳回佛山市嘉豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取25元（佛山市嘉豪物业管理有限公司已预交），由佛山市嘉豪物业管理有限公司负担5元，王艳琴负担20元。王艳琴负担的20元应于本判决发生法律效力后十日内迳付佛山市嘉豪物业管理有限公司，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  叶晓青二〇二〇年五月二十二日书记员  肖诗韵