四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终362号 上诉人（原审原告、反诉被告）：徐怀均，男，1960年6月23日生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：王继飞，四川时代永嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：冷刚，男，1981年1月19日生，汉族，住四川省泸县。 上诉人徐怀均与被上诉人冷刚房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸县人民法院（2019）川0521民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭适用听证程序听取当事人意见。上诉人徐怀均及委托诉讼代理人王继飞到庭参加听证。本案现已审理终结。 上诉人徐怀均的上诉请求：1、请求依法撤销泸县人民法院（2019）川0521民初2087号民事判决，改判确认徐怀均与冷刚于2012年2月28日签订的《房屋转卖协议》有效，并判令被上诉人履行合同、向上诉人给付30万元并承担违约金10万元。2、被上诉人承担一、二审全部案件诉讼费用。事实与理由：一、原判认定事实有误。涉案房屋是泸县潮河镇政府所属、登记在泸县潮河镇企业办公室名下的清和酒厂，该厂房所占用的土地虽名为集体所有，但系经营性的非农业建设用地。泸县潮河农村信用合作联社与泸县潮河镇政府签订以资抵债协议后，已经取得了房屋所占用土地的使用权。上诉人通过公开竞拍的方式最终取得了该房屋的产权及其占用的土地使用权。二、一审判决适用法律错误。原判适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，进而认定合同违反法律的强制性规定而无效，系法律适用错误。就本案而言，被上诉人受让房产后，自行改变土地的使用类型用于商品房开发，与上诉人无关。三、新修订的《中华人民共和国土地管理法》已经将农民集体所有的土地使用权出让、出租合法化了，如果再拘泥于以前的法律而认定案涉的《房屋转卖协议》无效，既不符合生效法律的规定，也与中央的政策方向相佐。四、被上诉人接收受让的房产后，对地上附着的房屋已经拆除，返还原物已不可能，而对被拆除的房屋作损失评估也有一定难度，故一审判决465.12平方米的房屋所作的评估有违客观。 被上诉人冷刚未答辩。 徐怀均向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告冷刚履行合同支付原告30万元（因不能交付房屋的折价款）；2.依法判令被告冷刚承付违约金10万元；3.诉讼费用由被告承担。 冷刚向一审法院提出反诉请求：1.判决确认反诉原告冷刚与反诉被告徐怀均于2012年2月28日签订的《房屋转卖协议》无效；2.判决反诉被告徐怀均向反诉原告冷刚返还房屋成交款280000元；3.判决反诉被告徐怀均从2012年3月2日起按6%的年利率向反诉原告冷刚赔偿损失至全部成交款返还为止；4.反诉诉讼费由反诉被告徐怀均承担。 一审法院认定事实：涉案房屋建于1995年前，泸县房地产监理所于1995年1月办理的产权证。该产权证记载的所有权人为泸县潮河镇企业办公室（清和场上的酒厂房），所有权性质为集体，房屋坐落在潮河××××村，房屋结构为砖瓦，建筑面积465.12平方米。1997年潮河镇政府下属的泸县潮河矸砖厂向泸县潮河农村信用社贷款6万元，潮河企业办公室用涉案房屋及另外一个房屋（面积184.04平方米）作为该笔贷款的抵押担保，因该笔贷款不能按期偿还，2003年5月27日泸县潮河农村信用合作联社与泸县潮河镇人民政府签订以资抵债协议书，双方约定用该笔贷款的抵押物（两个房屋）按照资产价值6万元同额抵减借款人（潮河矸砖厂）在泸县潮河农村信用合作联社的贷款，资产所有权归泸县潮河农村信用合作联社。双方签订协议后移交了资产但没有变更房屋产权。2010年6月23日泸县潮河农村信用合作联社发出资产处置公告，将涉案房屋公开竞买，徐怀均欲参与购买，叫其女婿欧宇报名参与竞买，最终以184000元竞买该房屋。2010年7月6日，由徐怀均出资，欧宇以转账的方式向泸县潮河农村信用合作联社交清了房款。当日泸县潮河农村信用合作联社将该房屋的产权证及取得该房屋的其他材料移交给了欧宇，欧宇将相关手续交给了徐怀均。 被告冷刚通过竞买买到了潮河农机站的房产及土地用于开发，因潮河农机站紧邻涉案房屋，冷刚便找到徐怀均欲购买涉案房屋好一并开发。双方经过近半年的磋商于2012年2月28日签订了《房屋转卖协议》，该协议约定主要内容是：徐怀均将涉案房屋及产权转卖给冷刚，成交价为48万元；签订协议后三日内付款28万元，余款20万元在房屋改建后用一套120平方米的房屋抵偿，并在两年半交付。同时该协议的补充条款第1条约定了徐怀均将涉案房屋交给冷刚后一个月内负责将其房屋的产权办理到冷刚名下；第3条约定了违约金为10万元。该协议还约定了办理过户所需费用等相关问题。协议签订后第三天冷刚向徐支付了28万元，徐将房屋交付给了冷刚。此后，2013年冷刚组织人员对涉案房屋进行拆除。冷刚就该房屋的改建开发到有关部门办理相关手续，因该房屋的土地属于集体性质，改建及开发的相关手续无法办理，冷刚最终只将所购买潮河镇农机站进行了开发改建。涉案房屋被拆除后土地一直空置。 因冷刚购买涉案房屋进行开发的目的不能实现，故对双方签订的合同也未继续履行，徐怀均多次找冷刚要求按合同交付一套120平方米的房屋未果。 另查明，涉案房屋在潮河信用社公开竞买时就已经破烂，不能正常使用，徐怀均在购买时也是主要基于土地价值购买。徐怀均与冷刚均系城镇居民并非涉案房屋所在村社村民。 一审法院认为：本案争议的焦点如下：一、双方签订的《房屋转卖协议》效力；二、已经拆除的涉案房屋的价值如何确定，损失怎样承担；三、原告的本诉请求及被告的反诉请求是否应当得到支持。 一、双方签订的《房屋转卖协议》是否有效。徐怀均、冷刚之间的房屋买卖行为虽系当事人的真实意思表示，但涉案房屋系集体性质土地上的建筑物，其买卖合同不同于一般的合同，买卖行为应受到我国现行法律和政策的规制。涉案房屋根据产权证载明其产权性质为集体，其占用的土地也属于农村集体土地，且双方当事人也均不是涉案房屋所在村社村民。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：…(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，徐怀均与冷刚之间签订的《房屋转卖协议》违反法律行政法规的强制性规定，该《房屋转卖协议》无效。 二、已经拆除的涉案房屋的价值如何确定，损失怎样承担。涉案房屋在起诉前就已经被拆除，导致不能原物返还。针对该房屋的年限及破烂不能正常使用的实际状况，结合徐怀均向泸县潮河农村信用合作联社购买时也是主要基于房屋所占土地的使用价值的实际情况，参考原告向泸县潮河农村信用合作联社购买的价格，法院就该房屋（地上建筑物不含土地）的价值酌定为8万元。徐怀均与冷刚签订的房屋买卖协议，因违反了法律行政法规的强制性规定，导致合同无效，双方均有过错，该房屋系被告在明知土地性质为农村集体土地，没有完善相关土地和建房手续的情况下拆除，对所造成的损失应当承担主要责任，一审法院确定由原告承担2万元损失，被告承担6万元损失。 三、原告的本诉请求及被告的反诉请求是否应当得到支持。1.双方签订房屋买卖合同被确认无效后，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力…”，故徐怀均请求冷刚履行合同支付30万元（因不能交付房屋的折价款）及要求被告冷刚承付违约金10万元，不符合法律规定，诉讼请求法院不予支持。2.依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，徐怀均与冷刚应当相互返还财产，冷刚在签订合同后已经支付了28万元给徐怀均，但因房屋拆除应承担6万元损失，故徐怀均可在返还款中扣除冷刚应承担的损失，只返还冷刚22万元房款。冷刚反诉请求徐怀均按6%的年利率赔偿损失，一审法院认为，冷刚在合同签订过程中，明知该房屋及土地系集体性质，而仍与其签订房屋买卖合同，具有主要过错。故其主张的房款利息，法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定判决如下：一、徐怀均与冷刚于2012年2月28日签订《房屋转卖协议》无效；二、徐怀均于本判决生效之日起三十日内返还冷刚购房款22万元；三、驳回徐怀均的诉讼请求；四、驳回冷刚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3650元由徐怀均承担；反诉案件受理费减半收取2900元，由冷刚负担。 二审庭审中双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为：2019年全国人民代表大会常务委员会修改《中华人民共和国土地管理法》，并于2020年1月1日起施行。本案发生于2020年1月1日以前，因此不适用新修改的《中华人民共和国土地管理法》。依照原《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案涉及的房屋位于集体土地上，虽然办理了房屋产权证，但由于土地性质仍然系集体所有，依照法律规定禁止转让。虽然上诉人主张涉案房屋所占土地为集体建设用地，但上诉人未提交案涉土地的相关资料。该主张本院不予采信。故徐怀均与冷刚签订的《房屋转卖协议》违反法律禁止性规定而无效。上诉人主张案涉合同有效无法律依据，本院不予采信。合同无效后，根据相关法律规定，合同当事人应当返还依照合同取得的财物。同时涉案房屋已被拆除，丧失司法评估基础，加之房屋长期处于无人使用状态，原审法院酌情确定该房屋价值8万元并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求无事实和法律依据。原判认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元由上诉人徐怀均负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇二〇年五月十二日 书记员 唐 繁