吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初5984号 原告：金丹，女，朝鲜族，无职业，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：金莲心，吉林吉延律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金玄福（系原告金丹父亲），男，朝鲜族，延边海洋出入境服务有限公司经理，住吉林省延吉市友谊路。 原告：秋星，男，朝鲜族，无职业，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：金莲心，吉林吉延律师事务所律师。 被告（申请执行人）：吉林天宇建设集团股份有限公司，住所地为延吉市新兴街。 法定代表人：田奎相，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘红，吉林诚途律师事务所律师。 第三人（被执行人）：延边经玮和信置业发展有限公司，住所地为延吉市局子街。 法定代表人：曲元芳，该公司总经理 委托诉讼代理人：崔贵文，吉林延大律师事务所律师， 原告金丹、秋星诉被告吉林天宇建设集团有限公司（以下简称天宇公司）、第三人延边经纬和信置业发展有限公司（以下简称经纬公司）之间案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金丹、秋星的委托诉讼代理人金莲心、金玄福，被告天宇公司的委托诉讼代理人刘红，第三人经纬公司的委托诉讼代理人崔贵文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金丹、秋星诉称：1、依法停止对延吉市局子街88号经纬国际商业广场9栋（1034号，2034号）房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认诉争房屋为原告所有，认购书合法有效；3、本案的案件受理费由被告承担。 事实与理由：2019年9月4日，原告收到贵院送达的（2019）吉2401执异192号《执行裁定书》。原告认为，贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、被告天宇公司所申请保全执行的房屋为原告所有，而不属于被告经纬公司所有。原告与第三人经纬公司，于2013年10月30日签订两份内部《内部认购协议书》，协议约定原告购买被告经纬公司将其开发的位于延吉市局子街88号经纬国际商业广场9栋1034号房屋，建筑面积为116.57平方米，单价为每平方米25,603元，总房价为2,984.542万元，原告另一个购买被告经纬公司开发的位于延吉市局子街88号经纬国际商业广场9栋2034号房屋，建筑面积116.57平方米，房屋价格单价为每平方米25,603元的房屋，总房价为2,984.524万元的房屋。签订合同后，当天原告通过银行转账方式分别将1034房门市房、2034号房门市房价款150万元整（大写：人民币壹佰伍拾万元），合计300万元整，（大写：人民币叁佰万元）转给第三人经纬公司作为购房款的一部分。第三人经纬公司为原告出具了购房款收据，双方约定在2013年11月6日前签署《内部认购协议书》及办理按揭贷款手续。之后，第三人经纬公司将两套房屋的门市房钥匙等实际交付给了原告居住和使用至今。且原告已将商业用门市房两套出租给他人经营并收取了房屋租金，原告交纳了涉案房屋的取暖费、水、电、物业费等费用。但原告多次联系第三人延边经纬和信置业发展有限公司要求按揭贷款支付房款并办理涉案房屋的合同备案手续及不动产登记证书，第三人经纬和信置业发展有限公司以各种理由推脱。二、被告天宇公司对属于原告的财产申请财产保全执行是错误的，其行为没有法律依据。本案涉及的房屋的所有权应该属于原告，被告天宇公司无权对原告的上述财产申请执行，法院对原告提出的执行异议不予采纳是完全错误的，该行为损害了原告对上述财产的所有权。综上，原告认为：原告于2013年10月30日与第三人经纬公司双方签订达成的《内部认购协议书》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，依照物权法等有关规定，原告善意取得争议房屋，第三人经纬公司应当协助原告办理按揭贷款产权过户登记。同时，原告购买涉案房屋商业用门市房后，虽然没有办理按揭贷款产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，很据《物权法》第15条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条之规定，原告取得涉案门市房后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院查封、扣押冻结该财产是错误。为此，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》第227条规定，《最高人民法院关于适用的解释》304条。第305条。第312条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告天宇公司辩称：原告起诉天宇公司为被告是错误的，天宇公司是依法向法院申请保全执行的，其行为合法有据，法院驳回原告的异议适用法律正确，合法有据，涉案房屋至今是在本案的第三人经纬公司名下，原告并未支付全部购房款，原告所称未办理房屋产权证书，其原因是原告与第三人造成的，与天宇公司无关，综上意见，请求法院依法驳回原告的起诉。 第三人经纬公司述称：1、同意停止执行，但不同意通过本案直接判决确认涉案房屋为原告所有，理由是针对涉案房屋，原告与第三人之间目前仅仅是处于合同关系，况且涉案房屋尚未验收，实际办理不了产权登记。另外，2013年最高人民法院公报上明确指出不宜直接判决确认所有权，而应当判决限期办理产权登记手续，而对于该部分的诉请，本案解决不了，原告应当另案起诉。原告在起诉状上也自认，该房屋尚未设立物权，因此不宜在本案中直接判决涉案房屋归原告所有。另外第三人收到的购房款总额为2969400元，并非原告主张300万元。 经审理查明：2013年10月30日，原告与经纬公司签订两份《延边经纬国际商业广场认购书》。第一份协议约定，原告购买经纬公司开发的位于延吉市局子街88号经纬国际商业广场9栋1034号房屋，建筑面积116.57平方米，房屋单价为每平方米25,603元，总房价为2,984.542万元。合同还约定2013年11月6日前支付首付款1494542元，2013年11月30日后签署《商品房买卖合同》，余款149万元办理银行按揭贷款，经纬公司需在2013年11月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。原告于2013年10月30日支付首付款1484700元；第二份合同约定，原告购买经纬国际商业广场9栋2034号房屋，建筑面积116.57平方米，房屋单价为每平方米25,603元，总房价为2,984.524万元的房屋。合同还约定2013年11月6日前支付首付款1494542元，2013年11月30日后签署《商品房买卖合同》，余款149万元办理银行按揭贷款，经纬公司需在2013年11月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。原告于2013年10月30日支付首付款1484700元。剩余房款没有办理按揭贷款手续。 之后，第三人经纬公司将两套房屋的钥匙交付给原告，由原告居住和使用至今。2018年，原告已将商业用门市房两套出租给他人经营并收取了房屋租金，原告交纳了涉案房屋的取暖费、水、电、物业费等费用。 因天宇公司与经纬公司之间的（2018）吉2401民初6990号建设工程合同纠纷一案，本院于2019年9月4日作出（2019）吉2401执894号之二号执行裁定书，查封了包括涉案两套房屋。原告提出执行异议，本院作出（2019）吉2401执异192号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。 认定上述事实的证据有：原告提供的结婚证、二原告与第三人经纬公司签订的认购书两份、第三人经纬公司出具的购买房屋的收据两份、门市房领取钥匙确认单、房屋租赁合同、租赁费收据、宽带收据、本院（2019）吉2401执894号之二执行裁定书；被告天宇公司提供的本院（2018）吉2401民初6990号民事判决书、（2019）吉2401执894号之二执行裁定书、（2019）吉2401执异192号执行裁定书，第三人提供的商品房预售许可证，以及当事人陈述予以证明，本院予以确认。 本院认为：原告与经纬公司于2013年10月30日签订的两份《延边经纬国际商业广场认购书》，系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。原告与经纬公司在法院查封之前已经签订合法有效的买卖合同，且已经交付使用，原告已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，原告应享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告要求立即停止对位于延吉市局子街88号经纬国际商业广场9栋1034号、建筑面积116.57平方米的房屋和位于延吉市局子街88号经纬国际商业广场9栋2034号、建筑面积116.57平方米房屋的的强制执行并解除查封，确认协议书有效的诉讼请求，本院予以支持。原告要求确认所有权的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下： 一、原告金丹、秋星与经纬公司于2013年10月30日签订的两份《延边经纬国际商业广场认购书》合法有效； 二、停止对位于延吉市局子街88号经纬国际商业广场9栋1034号、建筑面积116.57平方米的房屋和位于延吉市局子街88号经纬国际商业广场9栋2034号、建筑面积116.57平方米房屋的执行。 本诉案件受理费100元（原告已预交），由被告吉林天宇建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  李美兰 人民陪审员  于晓虹 人民陪审员  李增英 二〇二〇年五月三十日 书 记 员  郭虹伶