北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0108执异71号案外人：谢彬，男，1972年7月28日出生，汉族，住北京市朝阳区，户籍地北京市丰台区。委托代理人：林苏，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托代理人：马兰霞，泰和泰（北京）律师事务所律师。申请执行人：光大财富（北京）投资基金管理有限公司，住所地北京市海淀区北四环中路**海泰大厦**北203-2。法定代表人：王维平，董事长。委托代理人：欧阳继华，北京市中同律师事务所律师。委托代理人：郝喜红，北京市中同律师事务所律师。被执行人：安爱东，女，1968年7月4日出生，汉族，户籍地内蒙古包头市。被执行人：秦亚民，男，1965年8月18日出生，汉族，户籍地内蒙古包头市。被执行人：包头市龙昊物资贸易有限责任公司，住，住所地内蒙古包头市九原区人民政府赛汗街道办事处/div>法定代表人：梁新华。本院依据（2016）京0108民初26350号民事调解书，在执行光大财富（北京）投资基金管理有限公司（以下简称光大财富公司）与安爱东、秦亚民、包头市龙昊物资贸易有限责任公司（以下简称包头龙昊公司）借款合同纠纷一案[执行案号：（2019）京0108执13472号]过程中，案外人谢彬对本院执行位于北京市朝阳区XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查完毕。谢彬述称，请求法院裁定撤销对XXX号房屋的查封。事实和理由如下：2019年8月14日，北京市海淀区人民法院作出（2016）京0108民初26350号执行裁定书，查封登记在被执行人安爱东名下的XXX号房屋。XXX号房屋应属于谢彬所有。2016年6月，因与董艳辉民间借贷纠纷执行一案，安爱东、秦亚民夫妇原共同所有的XXX号房屋曾被法院强制执行查封过。经承办法官和各方当事人同意，拟通过变卖方式出售房屋。谢彬经他人介绍，得知变卖信息。经与安爱东夫妇及董艳辉充分协商，且在执行案件承办法官的主持和监督下，谢彬与安爱东夫妇在2016年7月5日，就XXX号房屋的买卖，签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定安爱东夫妇以410万元的总价向谢彬出售XXX号房屋；当日，双方还签订《房屋买卖协议书》，对具体交易流程予以明确约定。房屋买卖合同及相关协议签订后，谢彬按约定为安爱东夫妇支付了执行案款，一次性代为偿还抵押房屋的银行贷款，先后支付房屋价款共计人民币2245990.14元。2016年7月24日，安爱东夫妇将XXX号房屋交付给谢彬。但在2016年8月25日网签当日，XXX号房屋被光大财富公司申请诉讼保全查封，现转为执行查封。谢彬与安爱东夫妇签订的房屋买卖合同及相关协议均为合法有效的合同，安爱东夫妇应当为谢彬办理房屋过户等手续，且上述事实已被北京市朝阳区人民法院生效的（2017）京0105民初30820号民事判决书认定。谢彬与安爱东夫妇的整个交易事实，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，同时符合《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定。因此，不应当查封XXX号房屋。光大财富公司辩称，请求驳回谢彬的异议主张。事实与理由如下：谢彬提出执行异议所依据的（2017）京0105民初30820号民事判决书判决的是安爱东、秦亚民将XXX号房屋过户至谢彬名下，而不是确认房屋属于谢彬所有。谢彬依据该判决所享有的是一种债权，而不是对房屋的所有权。所以，光大财富公司于2016年8月25日将安爱东、秦亚民名下的房屋申请财产保全查封，于2019年8月14日予以执行续封，符合法律规定。谢彬购买XXX号房屋签署买卖协议时，房屋处于查封状态，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，房屋买卖协议是无效的。（2017）京0105民初30820号民事判决书明显违反法律规定，是违法应当予以撤销的。安爱东、秦亚民与谢彬签订的房屋买卖协议所约定的房屋价格低于市场价格40%，属于恶意低价出售名下财产，逃避债务。截至本案查封XXX号房屋之日，房屋并未转移占有。谢彬此前提交的购买燃气卡的时间是2016年9月24日，其并未提供其他证据证明此前房屋发生了转移占有。至查封时，谢彬也未支付全部房款，房屋仍然登记在安爱东、秦亚民名下没有过户。因此，谢彬的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。谢彬提出异议所依据的（2017）京0105民初30820号民事判决书的审理过程程序违法，未依法受理光大财富公司作为第三人参加诉讼的申请，严重损害了光大财富公司的诉讼权利。本院经审查查明：本院于2018年11月29日作出（2016）京0108民初26350号民事调解书，对光大财富公司与安爱东、秦亚民、包头龙昊公司借款合同纠纷一案，确认双方自愿达成如下协议：一、被告秦亚民于2018年12月29日前向原告光大财富公司支付本金100万元及实现债权的费用116720元，共计1116720元；二、被告秦亚民于2019年5月29日前向原告光大财富公司支付2015年6月10日至2018年9月9日的利息78万元；三、被告秦亚民向原告光大财富公司支付利息，利息以100万元为基数，按照月利率2%的标准自2018年9月10日计算至实际付清之日止；四、被告安爱东、包头龙昊公司对被告秦亚民的上述应偿付的款项向原告光大财富公司承担连带清偿责任；五、被告安爱东、包头龙昊公司承担保证责任后，有权向被告秦亚民追偿；六、如被告安爱东、秦亚民、包头龙昊公司未按期足额履行本调解书确定的支付义务，则原告光大财富公司有权就剩余全部未付款项一并申请强制执行；七、原告光大财富公司与被告安爱东、秦亚民、包头龙昊公司就本案再无其他纠纷。案件审理过程中，本院依光大财富公司的诉讼保全申请，于2016年8月25日查封了登记在安爱东名下的XXX号房屋。2019年8月14日，本院裁定在执行过程中继续查封XXX号房屋。另查，关于谢彬与安爱东、秦亚民房屋买卖合同纠纷一案，谢彬向北京市朝阳区人民法院提起诉讼。该院于2017年10月23日作出（2017）京0105民初30820号民事判决，判决：谢彬解除2016年7月28日就XXX号房屋设定的抵押；安爱东、秦亚民协助谢彬办理XXX号房屋过户手续，将房屋由安爱东名下过户至谢彬名下；谢彬给付安爱东、秦亚民购房尾款185.400986万元；安爱东、秦亚民给付谢彬违约金25万元。判决书查明以下事实：2016年7月5日，谢彬与安爱东签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》以及《房屋买卖协议书》，约定安爱东将其所有的XXX号房屋出售给谢彬，房屋成交价格410万元；截止合同签订之日，双方确认房屋上存在两项抵押人权利，房屋目前正由海淀区人民法院执行中。合同签订后当日，谢彬向安爱东支付购房款定金14万元；合同签订后并经双方与海淀区人民法院协商，由谢彬向安爱东出借130万元供其偿还所负债务，由谢彬直接向海淀区人民法院进行支付；由谢彬向安爱东出借68万元供其偿还所负债务，由谢彬直接向工商银行进行支付；法院解除对房屋的查封后3日内，双方应签订抵押合同并办理抵押登记，抵押权人为谢彬，抵押金额为500万元。谢彬代替安爱东偿还完毕上述债务后30日内，双方办理房屋过户事宜，房屋过户至谢彬名下；双方确认房屋过户办理完成后当日，合同约定的上述款项自动转化为首付款，同时谢彬承诺在过户办理完毕后120日内向安爱东支付剩余房款198万元。2016年6月25日，谢彬向安爱东、秦亚民支付了购房定金14万元。2016年6月29日，谢彬代安爱东、秦亚民向海淀区人民法院支付了案款130万元。后海淀区人民法院解除了对该房屋的查封。2016年7月5日，谢彬将663706.14元打入安爱东账户，由安爱东向中国工商银行提前偿还了XXX号房屋的贷款。后中国工商银行注销了XXX号房屋的抵押登记。2016年7月5日，安爱东向谢彬借款13万元。2016年7月6日，谢彬代安爱东向海淀区人民法院交付了12284元诉讼费。2016年7月28日，XXX号房屋被设定了抵押，抵押权人为谢彬，被担保数额为500万元。2016年8月25日，XXX号房屋因其他案件又被海淀区人民法院查封。XXX号房屋于2016年7月交付给谢彬居住。再查，谢彬于2019年12月18日将1774336元汇入北京市朝阳区人民法院（2018）京0105执3948号案件专户。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初30820号民事判决所查明的事实，案外人谢彬在本案查封XXX号房屋之前，已经与安爱东签订了合法有效的书面合同，依约支付了部分房款，并实际占有XXX号房屋。剩余房款，谢彬已交至北京市朝阳区人民法院可供执行。XXX号房屋未能办理过户登记系因本案查封所致，并非谢彬自身原因导致。关于光大财富公司提出的房屋买卖合同无效的抗辩理由，本院认为，谢彬与安爱东就本院查封房屋签订买卖合同，未违反效力性强制性规定，光大财富公司主张合同无效的理由不能成立。关于光大财富公司提出的谢彬未在本案查封前合法占有XXX号房屋的抗辩理由，本院认为，北京市朝阳区人民法院作出的生效判决已就XXX号房屋于2016年7月交付给谢彬居住的事实作出认定，光大财富公司提交的的谢彬购买燃气卡收据不足以推翻判决认定的事实，谢彬在本案审查中无需就此再次举证证明。综上所述，谢彬对XXX号房屋主张权利，符合法律规定的情形，可以排除本案执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：一、案外人谢彬的异议成立；二、中止对位于北京市朝阳区XXX号房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决错误的，可依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  潘亮洁人民陪审员  岳 维人民陪审员  张占春二〇二〇年五月二十六日书 记 员  郭丽娜