福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0305民初932号 原告：莆田市秀屿区豪居物业管理服务有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区笏石镇秀山街**。统一社会信用代码：913503056850788381。（以下简称豪居物业公司） 法定代表人：曾雪花，执行董事。 委托诉讼代理人：刘杰，福建莆秀律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：潘惠镰，福建莆秀律师事务所实习律师。 被告：林志忠，男，1975年10月26日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 原告豪居物业公司与被告林志忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告豪居物业公司的委托诉讼代理人刘杰、潘惠镰，被告林志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 豪居物业公司向本院提出诉讼请求：判令林志忠支付豪居物业公司拖欠的物业费6337元、水电费329元、公摊电费2525元、逾期付款违约金4506.09元。事实与理由：林志忠系豪捷国际公馆小区（以下简称豪捷小区）3号楼2梯1204室业主，该物业面积90.93㎡。2014年1月18日，该小区开发商莆田市豪捷房地产开发有限公司与豪居物业公司签订《前期物业管理委托合同》，约定该小区委托豪居物业公司实行物业管理。合同到期后，由于豪捷小区尚未成立业主委员会，豪居物业公司继续提供物业服务。但林志忠未按合同支付物业费，2015年2月18日至2019年10月17日，共欠豪居物业公司物业费6337元、水电费329元、公摊电费2525元。林志忠的行为已经构成违约，豪居物业公司于2018年6月22日向林志忠发出律师函催收物业费，但林志忠拒不支付。 林志忠辩称，1、案涉房屋存在质量问题，豪居物业公司及开发商相互推诿，导致案涉房屋至今无法入住。2019年开发商支付林志忠3000元要求林志忠自行维修。2、豪居物业公司不作为，存在严重违约行为。第一，豪居物业公司未尽合理监管，导致小区多处违建，影响房屋安全。第二，豪捷小区长期存在垃圾未及时清理，部分卫生角落长期未打扫的情况。第三，豪居物业公司未实行全封闭式管理，安保措施未落实，陌生人可随意出入小区，小区曾发生多起失窃事件。第四，门禁等部分设施损坏长期未维修、消防设施缺失。第五，绿化养护缺位，导致小区绿化恶化。第六，豪居物业公司在豪捷小区收取的停车费、广告费等未公示。 豪居物业公司提供以下证据： 1、物业欠费清单一份，欲证明林志忠拖欠物业费用共计9191元的事实。 经质证，林志忠认为该证据系豪居物业公司自行制作，公摊电费、水费等不准确。 2、律师函一份，欲证明豪居物业公司曾向林志忠发律师函催讨物业费的事实。 经质证，林志忠主张其并未收到该律师函。 3、提前占用通知书、楼房接收书、商品房买卖合同一组，欲证明林志忠已于2012年1月27日入住豪捷小区、由豪居物业公司提供物业服务的事实。 经质证，林志忠对商品房买卖合同没有异议，但认为办理交房手续时其尽在空白文件上签字，且由于房屋存在质量问题又将钥匙交由物业公司电工处以进行维修，至2013年10月才实际领取钥匙。 4、前期物业管理服务协议一份，欲证明豪捷小区由豪居物业公司提供物业服务以及物业费收费标准等事实。 经质证，林志忠对该证据没有异议。 5、案涉房屋房产证复印件一份，欲证实案涉房产业主系林志忠，房屋建筑面积为91.07㎡的事实。 经质证，林志忠对该证据没有异议。 6、物业服务合同备案表一份，欲证实案涉前期物业服务合同已经在住建部门备案的事实。 经质证，林志忠认为该合同备案期限仅至2011年3月。 7、发票一组，欲证明豪居物业公司为豪捷小区的业主垫付了2015年至2019年公摊电费的事实。 8、整改通知书回执、《秀屿区城管执法局关于对“两违”案宗停水、停电的函》一组，欲证明对业主反映的违建问题，豪居物业公司曾进行劝阻并向城管执法局反映。 林志忠提供以下证据： 1、豪捷小区内照片一组，欲证明豪居物业公司未尽管理义务，豪捷小区的卫生、安防、违建均存在重大问题的事实。 经质证，豪居物业公司对该组照片的真实性、合法性、关联性均提出异议。豪居物业公司认为该组照片未体现拍摄时间，无法确认是否豪捷小区真实情况的反映；对于豪捷小区存在的违建情况，豪居物业公司已经进行劝阻并向秀屿区城管执法局反映。 2、房屋验收确认书、协议书、楼房材料接收书、房屋照片一组，欲证明案涉房屋存在质量问题，豪居物业公司也未将房屋钥匙交付给林志忠，导致案涉房屋林志忠至今无法居住。 经质证，豪居物业公司对房屋验收确认书、楼房材料接收书的真实性没有异议，认为房屋验收确认书载明的质量问题已经整改到位，庭审时林志忠亦确认于2013年已经领取房屋钥匙；豪居物业公司对协议书的真实性提出异议，认为该协议书并无甲方署名；豪居物业公司对照片的真实性提出异议，认为无法确认是否房屋现状，且房屋质量问题与豪居物业公司无关。 本院经审查认为，豪居物业公司提供的第1组证据系当事人陈述，本院将结合其他证据予以分析认定。豪居物业公司未能举证证明实际向林志忠送达律师函，故该律师函不予认定。豪居物业公司提供的第3至6组，林志忠提供的房屋验收确认书、楼房材料接收书客观真实，经质证双方对证据的真实性均无异议，应予认定。豪居物业公司提供的第7、8组证据林志忠虽未予以质证，但该两组证据客观真实，应予认定。林志忠提供的第1组照片确实拍摄于豪捷小区，应予认定。林志忠提供的其房屋照片与本案不具有关联性，不予认定。 根据上述有效证据及庭审调查，本院认定本案事实如下： 位于莆田市秀屿区由福建省豪捷房地产开发有限公司开发。2011年4月5日，林志忠向开发商购买了该小区3号楼1204室房屋。2012年1月27日双方办理房屋交付手续。当日，林志忠与豪居物业公司签订《前期物业管理服务协议》。合同约定：1、物业管理服务质量为清洁卫生实行岗位责任制，实行标准化清洁保洁，房屋共用部位保持清洁并无乱贴、乱画；花草树木定期修剪，绿地无改变使用用途和破坏；实行封闭式管理，建立24小时值班及巡逻制度；消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时启用等。2、物业服务费按建筑面积计算，高层住宅1.2元／月；3、业主应于每月10日之前交纳物业服务费；4、业主未能按时足额支付物业服务费，豪居物业公司有权要求补交并按照日千分之五支付滞纳金。林志忠购房时合同载明面积为90.93㎡。后经核实，该物业建筑面积为91.07㎡。自2015年2月18日起，林志忠未依约交纳物业费。另查明，1、办理房屋交付手续时林志忠在房屋验收确认单中载明案涉房屋存在墙面开裂、空心，水源未接到厨房、洗手间，房屋防水未到位等8项问题。2、豪捷小区确实存在多处违建、绿化维护不当、卫生清理不到位等问题。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。 本院认为，豪居物业公司系物业服务公司，与林志忠签订的前期物业服务合同合法有效，双方均应遵照执行。豪居物业公司为林志忠等业主提供了物业服务，即使豪居物业公司提供的服务存在不尽如人意之处，但保证了豪捷小区的正常运转。若业主任意以物业服务不周为由拒付物业费，最终只能使物业公司无法运转而影响小区的正常生活秩序。林志忠拖欠物业服务费逾期不付，显属不当，故豪居物业公司要求林志忠支付合同期限内的物业服务费之主张，于法有据，本院予以支持。2015年2月至2019年10月计56个月，物业费应为1.2元/㎡×91.07㎡×56=6119.9元，该部分物业费，林志忠应予缴纳。豪居物业公司主张其代缴了水电费329元、电梯年检费185元、电梯维保费609元，但未提供任何证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。豪居物业公司主张其为业主垫付了公摊电费，其中林志忠应分摊2525元，但根据豪居物业公司提供的缴费发票，缴费单位为开发商福建省豪捷房地产开发有限公司，而非豪居物业公司；豪居物业公司也未合理解释该公摊电费的分摊方法，故豪居物业公司的该主张不予支持。豪居物业公司主张林志忠应支付逾期缴费的违约金4506.09元，由于豪居物业公司确实存在未能完全履行管理服务义务的情况，应认为双方均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。豪居物业公司要求林志忠支付违约金缺乏依据，不予支持。林志忠辩称案涉房屋存在质量问题导致其至今无法入住。由于案涉房屋于2012年1月即办理交付手续，庭审时林志忠亦确认在2013年10月正式收到案涉房屋钥匙。时不论林志忠是否实际入住，其所有的案涉物业实际接受了豪居物业公司提供的管理服务。林志忠、豪居物业公司之间的物业合同关系与林志忠、福建省豪捷房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系系不同法律关系。若福建省豪捷房地产开发有限公司销售的案涉房屋存在质量问题导致林志忠产生包括本案物业费在内的损失，林志忠可向开发商主张权利，而不能以此对抗其向豪居物业公司缴纳物业费的义务。 综上所述，为维护当事人的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、林志忠应在本判决生效之日起五日内支付给莆田市秀屿区豪居物业管理服务有限公司物业服务费6119.9元； 二、驳回莆田市秀屿区豪居物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费142.4元，减半收取71.2元，由莆田市秀屿区豪居物业管理服务有限公司负担46.2元，林志忠负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  方慧敏 二〇二〇年五月二十七日 书记员  林 晶 附相关法律条文及法官提示： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。