云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终2943号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地昆明市西山区日新中路广福城A11-3幢6b号。法定代表人：李云波。委托诉讼代理人：王娟、罗琦琴，女，公司员工。被上诉人（原审被告）：盛川芮吉，女，傣族，1992年2月25日出生，住云南省普洱市思茅区。原审被告：黄媛，女，傣族，1963年8月5日出生，身份证住址:云南省普洱市思茅区。原审被告：郭俊，男，汉族，1985年2月12日出生，身份证住址：云南省曲靖市陆良县。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）因与被上诉人盛川芮吉，原审被告黄媛、郭俊居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初6363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序审理了本案，现已审理终结。尊园公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求。主要上诉事实和理由：一审法院认为订立涉案《房屋买卖合同暨居间合同》后，买卖双方并未于公证机关签订正式《房屋买卖合同》系自己解释法律，创设规范，损害了尊园公司的权益。双方约定了居间合同的权利义务，双方均应当按照合同履行义务。尊园公司已经促成了买卖合同成立，有权利按照约定收取居间报酬。盛川芮吉未发表答辩意见。黄媛答辩称，不认可尊园公司的上诉意见，认可一审判决。郭俊答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。尊园公司向一审法院起诉请求：1.盛川芮吉、黄媛、郭俊共同支付21980元；2.盛川芮吉、黄媛、郭俊共同支付违约金（以21980元为基数，从2018年9月16日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计算至起诉之日为3956元）；3.盛川芮吉、黄媛、郭俊共同承担本案诉讼费用。一审法院经审理确认以下事实：2018年3月14日，黄媛（即甲方、出售方）、郭俊（即乙方、购买方）、尊园公司（即丙方、经纪方）签订《房屋买卖暨居间合同》约定，甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市高新区房屋［房屋产权证号：云（2016）五华区不动产权第0001275号］，建筑面积108平方米，成交价格为109.9万元；甲乙双方约定于2018年9月15日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续；签订合同时，乙方支付购房定金3万元，于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款35万元，除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方；甲方应于办理过户当日向丙方支付交房保证金2000元整，该款由丙方代为保管，待交房手续办理完毕以及相关费用结清后退还甲方；甲方于2018年8月30日前自筹资金还贷赎证完毕（处于无抵押无查封的权利状态）；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金），基于丙方签署本合同前已提供的服务，乙方同意向丙方支付佣金21980元，佣金支付时间为2019年9月15日过户当日，若合同签订后，买卖双方协商解除合同（或者不能确定违约方时解除），甲、乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金标准共同补偿丙方佣金损失），由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）；合同还约定经甲乙双方友好协议，甲方征得产权人和共有权人同意将房屋出售给乙方，丙方会将此房办理完成房屋交接和贷款手续，如若丙方不配合完成手续，甲方收不到尾款，由丙方负责，乙方贷款74万元，如若国家政策不给交易三方取消交易及甲乙双方约定于7月5日做定金公证，定金公证时乙方付甲方首付款等主要内容。另查明，盛川芮吉于2016年11月24日办理委托公证，委托黄媛代为出售涉案房屋，且黄媛自认因无法自筹资金清偿银行贷款导致涉案房屋无法解除抵押，未在《房屋买卖暨居间合同》约定的期限内赎回不动产权证进行房屋交易。再查明，黄媛、郭俊自认已于2018年11月13日达成合意，解除双方之间的《房屋买卖暨居间合同》。一审法院认为，本案争议的是涉案居间合同法律关系，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，尊园公司与黄媛、郭俊签订《房屋买卖暨居间合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。根据合同约定，黄媛，即卖方应当在2018年8月30日前自筹资金还贷赎证，黄媛逾期未能赎证，导致涉案《房屋买卖暨居间合同》的买卖双方并未于公证机关签订正式《房屋买卖合同》，也导致尊园公司未促成正式《房屋买卖合同》的成立，虽黄媛、郭俊又协商解除了双方之间的《房屋买卖暨居间合同》，但涉案《房屋买卖暨居间合同》系因黄媛违约导致无法履行，郭俊不应承担相应违约责任。尊园公司在进行居间活动时明确知晓盛川芮吉与黄媛的代理关系，黄媛又以自己名义与尊园公司签订《房屋买卖暨居间合同》，故该合同应当直接约束尊园公司及盛川芮吉，黄媛作为受托人，其履行行为所产生的法律后果由委托人，即盛川芮吉承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，尊园公司无权要求盛川芮吉支付报酬，但考虑到尊园公司前期进行的部分居间活动，有部分必要支出，根据本案案件事实及公平原则，一审法院酌定支持尊园公司居间费用3000元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第四百零二条、第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定判决：一、盛川芮吉于判决生效之日起十日内向尊园公司支付居间费用3000元；二、驳回尊园公司的其他诉讼请求。案件受理费448元，由尊园公司负担88%，即394.24元，由盛川芮吉负担12%，即53.76元。二审中，双方均未提交新证据。双方对一审法院确认的案件事实均无异议，本院予以确认。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：盛川芮吉是否应当支付尊园公司21980元及违约金？本院认为：虽然双方签订的《房屋买卖暨居间服务合同》第十五条约定，尊园公司的居间服务仅为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现尊园公司已促成双方签署本合同，则其有权收取居间报酬。但根据案涉居间合同的其他约定，尊园公司还应提供收取并保管诉争房屋有关的证明文件资料；代为收取保管定金、保证金；通知、安排双方完成交易物权转移登记手续（包括买卖合同公证、产权登记办理）等居间服务，这些义务是合同正常履行的重要环节，亦为居间方获取报酬的主要组成部分。故本院认为，由于《房屋买卖暨居间服务合同》系尊园公司拟定，当前述第十五条之约定与合同其他条款约定尊园公司的服务内容相冲突时，应当采信对其不利的解释，即尊园公司的服务内容不仅包含报告机会、提供订立合同的平台，还包含了其他服务内容。尊园公司在全部完成居间义务的情况下，方应获得全部居间报酬。现盛川芮吉在签订居间合同后违约导致该份合同无法履行，尊园公司提供的居间服务仅促成签订三方居间合同，完成了部分居间服务，在此情况下，一审法院酌定盛川芮吉向尊园公司支付3000元并无不当。综上，尊园公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费448元，由昆明尊园房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 杨 雪审判员 邓林春审判员 姚 丹二〇二〇年五月二十一日法官助理王本福书记员王雨薇