太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初8972号原告陈祥，男，1968年4月11日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人高海娟，山西平略律师事务所律师。被告山西智伟基业房地产开发有限公司，住所地太原市小店区通达西街****房，统一社会信用代码：×××。法定代表人李欣，总经理。委托诉讼代理人李建业，男，1955年8月30日出生，汉族，山西智伟基业房地产开发有限公司员工，住太原市小店区刘家堡乡洛阳村南大街****，身份证号×××。原告陈祥与被告山西智伟基业房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案，后作出（2019）晋0105民初181号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服判决，提起上诉，太原市中级人民法院作出（2019）晋01民终3855号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）晋0105民初181号民事判决，发回本院重审。本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈祥委托诉讼代理人高海娟、被告山西智伟基业房地产开发有限公司委托诉讼代理人李建业均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈祥向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原被告签订的《购房合同》和《欣中苑立体车位使用权购买协议书》无效；2、请求返还购款项1453458.5元，利息228071元（暂计算至2018.8.31，利息付至款项全部还清之日；3、判令被告向原告赔偿1391570元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月26日，原告经人介绍认识罗秀萍，罗秀萍称急需用钱愿将其于2015年期间向被告购买的位于太原市小店区寇庄西街109号欣中苑小区B号楼第26层2602号房屋（下称涉案房屋）以及配套立体车位一套以70万元的价格转卖给原告。因与罗秀萍不熟，原告要求罗秀萍直接将其与开发商（即被告）签订的相关《购房合同》、《欣中苑立体车位使用权购买协议书》及交款收据等手续全部变更到原告名下，才同意购买，于是罗秀萍和原告到被告处变更了相关手续，完成变更后原告将款项支付给了罗秀萍。但是近来原告得知被告所售房屋、车位存在未取得商品预售许可证明等合法手续及诸多问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称解释）第二条规定，原被告签订的协议应为无效，被告的违法行为给原告造成了巨大的损失，无奈诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告山西智伟基业房地产开发有限公司辩称，原告诉状中所诉涉案房屋，原告以高利贷形式借给我司70万元，当时直接就扣除了3个月的利息，每月利息28000元，三个月利息共计84000元，原告当时通过罗秀萍的名义办理的，当时以中国光大银行向罗秀萍打款转账616000元，加上预先扣除的利息84000元，共70万元，我方没有向原告借高利贷的手续，按照高利贷行业规则，放贷手续都在放贷人手中，贷款人见不到任何手续，所以当时开具的发票等都是在想要获得原告贷款的情况下，原告放高利贷的行为时以占有我方财产为目的，第一高利贷的手续我方没有；第二要求我方开具收据，一共开了130多万，其理由是因为我方还不起款利滚利，但是我方只以罗秀萍名义收到616000元，中间高利贷债主原告对我方进行闹事，我方拿现金1万元转给了陈祥，罗秀萍实际上是被告股东，原告借款70万元的目的是用于被告经营后偿还债务，同时和原告签订购房合同，车位协议，属于抵押，根本不是买卖关系，因为涉案房屋只有土地证，没有商品房预售许可证，没有和原告产生买卖关系。当时因为原告闹事被告还款1万元是以霍艳红的名义汇款给原告的，霍艳红是被告的员工，被告还款是以罗的名义还的，现原告出具所谓的三笔数字，被告方只收过616000元，没有收过原告起诉的其他诉讼金额，原告是名副其实的职业放贷人，请求法院核实。（2019）晋0105民初816和本案情况相似、标的相同，原告对小店法院的判决不服提出上诉，后又撤回上诉。经审理查明，2017年5月26日，原告陈祥（乙方）与被告山西智伟基业房地产开发有限公司（甲方）签订《购房合同》一份，主要内容为：乙方购买甲方位于太原市寇庄西路109号欣中苑小区（暂定名）B号楼一单元第26层2602号房屋，房屋用途为住宅，建筑面积174.51平方米，房屋单价每平方米7000元，总价款1221570元；付款方式为分期付款，2015年3月23日、5月10日分别支付610785元、610785元（备注已付清）；合同还约定了双方的其他权利义务条款。针对该份合同，原告提交了三张收据，均加盖有被告公司财务专用章，分别为2015年3月23日购房款610785元、5月10日购房款610785元、10月6日配套费61888.5元，交款单位处载明“陈祥（由罗秀萍变更）”。同日，原、被告又签订欣中苑立体车位使用权购买协议书一份，主要内容为原告自被告处购买位于太原市小店区寇庄西路109号欣中苑住宅小区立体车位一套，价格为170000元，付款方式为一次性付清。针对该份合同，原告提交了收据一张，加盖有被告公司财务专用章，内容为2015年10月28日欣中苑立体车位一套170000元，交款单位处载明“陈祥（由罗秀萍变更）”。原告提交了2017年5月26日罗秀萍出具的收据一份，内容为收到原告人民币700000元；提交了同日银行转账记录一份，显示当日原告向罗秀萍转账616000元，转账后账户余额为130156.94元。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告，其后因该套房屋被他人占据并进行装修，期间原告曾报警，现原告无法实际占有该房屋。原告称上述合同原为案外人罗秀萍与本案被告所签订，后因罗秀萍急用钱，才将其从被告处所购房屋及车位以700000元的价格转让给原告，支付方式为转账616000元、现金支付84000元，并与原告一起到被告处将购房合同、车位购买协议书、购房款收据、配套费收据、车位费收据等变更到本案原告名下，日期未变。被告对涉案合同及协议书上的公司公章认可，但称合同、收据上均无承办人签字，其与原告之间无购房关系，亦无购买车位关系，房屋与车位均为抵押，不是买卖；涉案房屋及车位共计1453458.5元，罗秀萍仅以616000元价格转让于原告不合理，二者之间是高利贷借贷关系。庭审中，原告称近来才知道被告所开发的房屋未取得商品房预售许可证等相关手续，因此其与被告签订的购房合同及车位购买协议均无效，被告应退还其购房款、购车位款、配套款，并承担相应的损失。被告辩称，其所开发的欣中苑小区目前确实未取得相关手续，无不动产权证，但这跟本案也无关系，其与原告之间不存在合同关系，只有借贷关系。为查明案件事实，本院对罗秀萍进行了询问，其表示本人非被告公司股东，案涉房产是其在2014年左右在被告处所买，支付方式为部分现金和部分被告拖欠其款项折抵，其后因为急需用钱支付在被告处购买的其他房产，故向原告借款，案涉房产是作为抵押所用，在借款当日与原告一起去被告处办理了更名手续，现在归还不了原告借款；与原告借款之时签订了协议，但无法提交。上述事实，有原告提供的《购房合同》、《欣中苑立体车位使用权购买协议书》、购房款收据、配套费收据、车位费收据、收条等证据复印件，本院对罗秀萍询问笔录以及庭审笔录在案佐证，可以采信。本院认为，本案中被告山西智伟基业房地产开发有限公司对原告陈祥提交的与其签订的《购房合同》、《欣中苑立体车位使用权购买协议书》、由其出具的购房款收据、配套费收据、车位费收据等证据的真实性并无异议，结合原购买人罗秀萍的相关陈述，上述房屋及车位应系罗秀萍自被告处购买后又转让给原告，被告为原告重新签订购房合同、更换收据签名等行为可视为其接受原告与罗秀萍之间的转让事实。现被告将未取得商品房预售许可证明的房屋销售给原告，该购房合同及车位购买协议书依法应为无效合同，在合同无效的情况下，被告应退还原告所收取的款项，故对于原告所提要求被告退还合同及收据载明的购房款1221570元、配套款61888.5元及立体车位款170000元，共计1453458.5元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的由被告对上述款项按照中国人民银行同期贷款利率支付利息的请求，符合法律规定，本院予以支持，按照现行规定，酌定被告应支付原告以1453458.5元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2017年5月26日起至实际退还完毕之日止的利息为宜。关于原告要求被告赔偿购房款一倍损失1391570元的主张，根据法律规定，隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；结合本案事实，原告在购买之时对该房屋的情况应有了解，现其并无证据证明被告存在故意隐瞒情形，故本院不予支持。被告所提本案实为借款的抗辩理由，与实际参与人罗秀萍的说法不符，也无相关证据加以佐证，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告陈祥与被告山西智伟基业房地产开发有限公司于2017年5月26日所签订的《购房合同》、《欣中苑立体车位使用权购买协议书》无效。二、被告山西智伟基业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈祥购房款1221570元、配套款61888.5元、立体车位款170000元，合计1453458.5元，并支付原告该款按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2017年5月26日起至实际退还完毕之日止的利息。三、驳回原告陈祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15742元（原告已预交），由被告山西智伟基业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 赵 龙人民陪审员 符惠仙人民陪审员 张翠萍 二〇二〇年五月二十一日书 记 员 窦 渊