广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1403号原告：广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司。负责人：霍结玲，女，该公司经理。委托诉讼代理人：刘文霞，广东务正律师事务所律师。被告：钟春丽，女，1992年12月29日出生。原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司（下称珠港右岸花园分公司）与被告钟春丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘文霞、被告钟春丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水XXX分公司（下称珠港XXX分公司）与被告钟春丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘文霞、被告钟春丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告珠港XXX分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年10月1日起至2019年11月30日的物业管理费4716.4元、2017年6月1日起至2019年9月30日止的公摊电费516.1元，合计5232.5元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告是专业的物业管理公司，负责佛山市三水区XXX花园小区的物管工作。被告是佛山市三水区XXX的业主，被告拖欠原告物业管理费、公摊电费合计5232.5元。原告多次催收未果，故向法院起诉。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1．物业管理企业备案登记表、营业执照、前期物业管理服务协议、佛山市三水奥米茄房地产开发有限公司（下称奥米茄公司）与原告总公司广东珠港物业管理有限公司（下称珠港公司）签订的前期物业服务合同、中标通知书、佛山市三水区物业管理服务收费备案表、佛山市三水区前期物业管理协议业主（临时）管理规约、佛山市普通住宅物业服务收费政府指导价参考标准、关于解除欧雅XXX前期物业管理服务合作的协议、告示、公告图片、两套以上业主信息统计表、关于欧雅.XXX更换物业管理公司意见征询的情况说明、关于奥米茄地产表决更换物业管理公司的情况说明、关于欧雅.XXX备案户数的说明各一份、委托书两份，证明原告的主体资格，及原告通过合理程序接管案涉小区物业并有权向被告收取物业管理费及分摊电费的依据。2．水电分摊计算方法一份，证明原告对公摊电费已进行张贴公示。3．欧雅.XXX缴费通知书一份，证明被告所拖欠物业管理费及公摊电费的具体时间和数额。4.广东增值税电子普通发票若干，证明原告已向相关部门缴纳分摊水电费。5．不动产登记信息查询结果一份，证明被告是案涉房屋的业主。钟春丽辩称，第一，物业没有尽到职责所在的义务。XXX业主从2018年5月份入住后，2018年7月房屋出现漏水情况，多次通知物业来查看均无反应，后通知装修公司对小阳台进行重新翻砖做防水处理，几个月后还是有漏水至1803房的厨房位置，我方向物业反映情况，每次都无下文。由于漏水严重，我方于2019年8月份找了专业防水师傅进行天花补漏，花费1800元。物业管理公司应当保障业主和房屋使用者的人身财产安全，6座自2016年9月份收楼，三年有效，出现问题理应由物业找到开发商工程部来查看及维修，但物业每次都是推脱。其他楼屋都有漏水情况，说明这几户存在小阳台渗水的质量问题。第二，存在收费、公用、公摊费用不透明的情况。收费单上面从未明确到数量、上月结数、下月结数、具体公摊到哪些费用，对比其他小区本小区公摊费贵一半，丰巢、饮水机、电梯广告、洗车档在业主公共环境里面，收益从未向业主公布，也应当公布分摊到分摊费用里面减扣。第三，物业公司在停车问题上打压业主。XXX物业公司规定，没有购买车位的业主一律不能进入地下车库，临时停放也不行，平时运货都要扛上去。业主公摊面积包括消防通道、电梯、走道这些面积，而现在业主都不能使用，不应缴纳公摊面积费用。物业公司阻挠业主停入车库、花园露天车位，只能停路边，路边车位有限，业主只能被贴罚单，物业公司以此达到协助开发商卖车位的目的。物业公司之前临时停放车库的收费也比其他小区贵。物业公司打压业主，服务态度差，实在令人失望，业主因此拖交物业费。第四，小区卫生环境堪忧。公共地方垃圾遍地，疫情期间也是这样，没有保障业主良好的居住环境。第五，小区车位属于业主所有，但物业公司私自改为洗车档，获取的利益也没有公示。改洗车档没有经过业主同意也没有公示费用及收益。第六，我方拖欠物业管理费5个月的主体是广州珠江物业酒店管理有限公司（下称珠江公司），不是拖欠原告，不应向原告缴纳物业费和分摊电费，即使缴纳也需要物业公司解决我方提出的问题后才会支付。被告围绕答辩意见提交了以下证据：1．前期物业管理服务协议一份，证明与被告签订物业合同的主体是珠江公司。2．发票一份，证明被告居住的房屋漏水，找到物业公司处理，但物业公司一直拖延不处理，同时没有积极与开发商沟通，导致只能被告自己处理，花费1800元，也证明物业公司没有积极提供物业服务，服务不到位。3．图片打印件一组，证明原告公司私设岗亭，对于没有购买案涉小区的业主禁止开车进入车库，不准临时进入车库，但车位、走道等被告都有缴纳物业管理费。经审查，原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性且能相互印证，故本院对原告提供的证据予以采信并在卷佐证。被告提供的证据前期物业管理服务协议，证据真实，来源和形式合法，本院予以采信；对于图片，其内容与被告应否缴纳物业管理费和公摊电费无关，本院对其关联性不予认可；对于发票，仅能反映被告因房屋漏水支出维修费用，与本案的争议事实无关联性，本院对其关联性不予认可。综上，结合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认以下事实：被告钟春丽是佛山市三水区西南街道****的所有人、业主，案涉房屋建筑面积90.72平方米。2016年2月26日，案外人珠江公司与被告钟春丽签订《前期物业管理服务协议》，协议约定物业服务项目、物业服务费用、双方责任及违约责任等内容。2017年上半年，案涉小区的建设单位奥米茄公司通过征询信的方式向业主征询更换物业公司事宜，其中207户同意（业主同意206户，开发商同意1户），面积251334.94平方米；不同意97户，面积9518.30平方米，默认同意832户，面积81500.18平方米。2017年8月24日，案外人珠港公司通过参加竞标成为欧雅XXX前期物业管理的中标单位。2017年8月29日，珠港公司与奥米茄公司签订《前期物业服务合同》，约定奥米茄公司委托珠港公司为欧雅XXX提供前期物业服务，物业服务费用收取标准：住宅2元/月·平方米（不含公摊）。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《佛山市，按照《佛山市物业服务收费管理办法》等法律法规由全体业主或承租人、分摊。物业服务费用按月交纳，业主或承租人在每月10日前交纳当月物业服务费。合同期限自2017年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。珠港公司分别于2017年9月29日、2017年11月1日在佛山市三水区国土城建和水务局与佛山市三水区发展规划和统计局完成物业管理服务收费备案，其中高层住宅备案价为2元/月·平方米建筑面积。原告系珠港公司的分公司，受珠港公司的委托为案涉小区提供物业管理服务并收取物业管理费。2017年9月21日，珠江公司委托原告收取2016年4月1日至2017年9月30日期间业主拖欠的物业管理费用（包括物业管理费、公摊费用）。2017年10月1日起至2019年11月30日，案涉房屋共产生物业管理费4716.4，2017年6月1日起至2019年9月30日，案涉房屋的公摊电费为507.1元。上述款项被告至今未向原告支付。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告是否存在物业服务合同关系，原告是否有权向被告收取物业管理费及公摊电费；二、原告要求支付物业管理费、公摊电费的请求有无依据。有关争议焦点一，钟春丽与珠江公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议对合同双方有约束力，钟春丽未对收费区间提出异议，钟春丽应按约定向珠江公司缴纳2017年6月至2017年8月期间所拖欠物业管理费、公摊费用。又因珠江公司已委托原告向钟春丽收取物业管理费、公摊电费，故本院认定原告有权就2017年9月前钟春丽拖欠的物业管理费、公摊电费主张权利。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”2016年2月26日，钟春丽与珠江公司签订《前期物业管理服务协议》，2017年案涉小区已更换物业管理公司，珠江公司已不是该小区的物业管理公司。建设单位奥米茄公司在更换物业时已征得业主意见并按相关要求进行公示、公开招投标，珠港公司参加竞标成为第一中标单位并完成物业服务收费备案，以上更换程序符合法律规定。奥米茄公司与珠港物业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，该合同对全体业主具有拘束力，应严格履行。珠港XXX分公司作为分公司受珠港公司委托按照上述合同为业主提供物业服务，钟春丽实际接受原告的物业管理服务，故应按合同约定缴纳物业管理费、公摊电费。钟春丽未按时交纳物业管理费及公摊电费，已构成违约，原告有权以自己名义对被告提起诉讼。被告以其并非与珠港XXX分公司签订物业管理协议为由提出抗辩，本院不予支持。有关争议焦点二，被告辩称原告存在怠于处理其房屋漏水造成其需自行维修并支出1800元的问题，本院认为，案涉房屋漏水等问题属于房屋本身的问题，相关维修义务属于钟春丽与案涉房屋卖方之间的房屋买卖合同纠纷，不能作为本案中不交或少交物业管理费的抗辩理由。被告辩称原告小区卫生环境差、未购买车位的业主不能进入地下停车场、未公示收益等问题，被告并未提交证据证明其拒缴物业服务费期间原告提供的服务存在严重缺陷，而拒缴物业服务费的方式无益于改进物业服务，且会影响物业服务质量，进而影响全体业主的权益，对其他按期交费的业主亦不公平，该抗辩意见本院不予采信。有关公摊电费问题，《前期物业服，《**物业服务合同》约定按照《佛山市物业服务收费办法》等法律法规由全体业主或承租人、分摊。原告提交的电费发票显示，原告已实际垫付被告欠缴期间小区公共场所、设备等所产生的电费。原告按照合理的计算方法对公共电费进行分摊，并以《缴费通知书》、《水电分摊计算方法》的方式履行了通知及公示义务。此外，被告在诉讼中亦未提供任何证据证实其已就公摊电费向原告提出异议，故应按合同约定从2017年9月起按期向原告缴纳物业管理费、公摊电费。被告抗辩原告未公示公摊电费上月结数、下月结数等，该抗辩意见本院不予采纳。综上，被告未按时交纳物业管理费及公摊电费，已构成违约，依法应向原告支付所拖欠的上述费用。经本院核算，被告拖欠2017年10月1日至2019年11月30日的物业管理费4716.4元，2017年6月1日至2019年9月30日的公摊电费507.1元。原告主张的公摊电费超过本院核算的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告钟春丽于本判决生效之日起十日内向原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水XXX分公司支付2017年10月1日至2019年11月30日的物业管理费4716.4元、2017年6月1日至2019年9月30日的公摊电费507.1元，合共5223.5元；二、驳回原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水XXX分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元（原告已预交），由被告钟春丽负担。本判决为终审判决。审判员  麦伟斌二〇二〇年五月八日书记员  莫柳君