四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初1927号 原告：华蓥新源物业管理有限公司，住所地四川华蓥市华蓥广场B去一楼。 法定代表人：谢加财。 委托诉讼代理人：罗透平，女，汉族，生于1956年3月26日，住四川省华蓥市，公司职工，特别授权。 被告：何晓锋，男，生于1985年11月20日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告华蓥新源物业管理有限公司（以下简称新源物业公司）与被告何晓锋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新源物业公司的委托诉讼代理人罗透平到庭参加了诉讼。被告何晓锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新源物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即向原告支付物业费6081.55元及违约金3039.25元（违约金从2012年7月1日起以合同约定的标准0.05%每日计算至2020年3月31日）。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2009年开始为广安区玉兔路社区上甲山水小区业主提供物业管理服务。被告违反原、被告之间的合同约定，至2019年3月31日止共拖欠原告公共物业服务费6081.55元及违约金。被告所欠之物业服务费经原告多次催收无果，严重损害了原告的合法权益，现诉请支持原告之上列诉讼请求。 被告何晓锋辩称，一、他是在2012还是2013年接房，具体时间记不清楚了，他是2013年年底结婚入住的案涉小区，所以原告主张的他方物管费计算时间标准我方有异议。且当时接房的时候第一年是交纳了物管费的；二、他不缴纳物管费的原因是：1、他住在二楼，物业在他楼下修建了一个垃圾池，因为这个垃圾池导致他房屋气味重根本无法住人，这个垃圾池他们找到物管协商了多次未果，后面是他们自己去强制性撤出了垃圾池；2、因为我居住的房屋是靠近业委会办公室和物业办公室，发现业委会办公室滕空用于停放尸体办丧事，他们也是多次报警，警察也是多次出警了的，这个性质就是一个经营性质，物管是没有经营权利的。这些行为导致了业主、学生生活受到严重影响；3、入住后他的车子停在小区内，两次车子车漆被划，当时他找到物业公司，物业公司工作人员来了，也照相取证了的，物业公司工作人员说需要找领导让下午来解决，下午去的时候物业人员说手机坏了没有照片了，因为这个事情还发生了打架纠纷；4、他是二楼，住户下水道堵塞，他家房屋的家具沙发都是被水淹了二次，这个费用都是他自己出钱，他报告物业，物业都是没有进行处理，物业说这个事情与他们无关；5、物管公司与业主委员会将小区的公摊绿化转化为停车场进行收费，这个也是没有得到业主的同意，并且因为停车场收费他也与物业发生过打架纠纷；6、物业公司利用小区场地进行广告收费，这项收费也没有经过业主同意，且收费也没有缴纳给业主委员会，这个费用不知去向；7、他方接房的时候缴纳了收视费押金780元，原告没有退还给他。 本院认定事实如下：2008年6月6日，四川上甲房地产开发有限公司（甲方）与华蓥新源服务管理有限公司（乙方）签订了《前期物业管理服务合同》前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，合同主要约定：1.甲方将上甲山水小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同，委托管理服务事项为共用设施、设备维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、高压汞房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商；2.委托期限暂定于2008年6月10日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；3.物业管理服务费为住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.7元向乙方缴纳，非住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.7元向乙方缴纳，本物业管理费用每月缴纳一次，每次缴纳时间为每月20-30日。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴纳管理服务费的万分之五缴纳滞纳金。 2012年11月12日，委托方上甲山水业主委员会（甲方）与受托方华蓥新源物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，主要约定：1.乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；2.委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼道、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，公共环境卫生，包括公共场所、房屋通用部位的情节卫生、垃圾的收集和清运等；3.委托管理期限为3年，即自2013年1月1日起至2015年12月31日止；4.物业管理服务费用为电梯住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.85元向业主或物业使用人收取。从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五缴纳滞纳金。 2016年1月20日上甲山水小区业主委员会向华蓥新源物业管理有限公司发出了关于上甲山水小区《物业服务合同》延期的函，要求新源物业公司在2015年12月31日物业服务合同到期后延期至2016年3月31日。 合同期满后，委托方广安市广安区上甲山水业主委员会（甲方）与受托方华蓥新源物业管理有限公司（乙方）又于2016年4月22日签订了《物业服务合同》，主要约定：1.甲方将位于广安市广安区物业委托乙方管理，委托服务事项包括房屋建筑公共部位（包括：公共天台、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室）的维修、维护和管理，公共环境清洁、交通与车辆停放的管理、维护公共秩序等方面的管理；2.委托管理期限叁年，即自2016年4月1日至2019年3月31日止；3.物业采取包干制方式收取物业服务管理费，即电梯住宅0.82元／月·㎡、商业物业0.96元／月·㎡、湖西二路露天停车场90元／月·车、小区内露天停车位60元／月·车等；4.违约责任约定甲方违反合同约定，致使乙方未完成管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。任何一方违约，违约方应赔偿守约方伍仟元的违约金，造成经济损失的，还应给予经济赔偿。 新源物业公司于2002年9月13日登记成立，营业期限为长期，经营范围为物业管理、家政服务。被告何晓锋系上甲山水小区的业主。根据原告提供的欠费情况计算表，被告自2013年1月4日起至2020年3月31日，未继续向原告缴纳物业服务费，原告多次催收均无果。被告因其所有的位于该小区的房屋存在各种问题，向原告反映并相互协商但未能解决。另查明，四川上甲房地产开发有限责任公司委托原告方代为收取广电数字初装盒、机顶盒费780元。被告所有的该房屋面积为107.6平方米。 上述事实，有不动产登记信息查询结果证明、营业执照、《物业管理合同》、《前期物业管理合同》、关于上甲山水小区《物业服务合同》延期的函、催收通知单照片、欠费明细、照片、委托书、收据，以及当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，原告与四川上甲房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、与广安市广安区上甲山水业主委员会两次签订的《物业管理服务合同》系合同各方的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。被告何晓锋系广安区上甲山水小区业主，前述合同对其亦具有约束力，故原、被告均应按合同约定履行自己的义务。本案查明的事实表明，原告基本上按《物业管理服务合同》的约定履行了自己的义务，服务中虽存在一定暇疵，但该暇疵不能构成被告不缴纳物业管理费的免责事由。被告应当承担向华蓥新源物业管理有限公司缴纳物业服务费的义务。《前期物业管理服务合同》与之后两次签订的《物业管理服务合同》中对物业管理费的收费标准约定不一致，应按照合同各自的约定计收即自2013年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费按照约定应为每平方米0.85元计算，但原告主张按照每平方米0.75元、以及按照36个月计算，本院予以支持。即：0.75元×36月×107.6㎡=2905.2元；自2016年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费即：0.82元×36月×107.6㎡=3176.35元。因此，自2013年1月4日至2019年3月31日期间的物业服务费合计为6081.55元。从被告方出示的证据来看，原告在履行《物业管理服务合同》过程中确存在暇疵，本院将物业管理费作适当调整，物业管理费按合计应支付款项的80%标准收取，即4865.24元。至于违约金，被告反映的原告在履行合同过程中确实存在各种问题，且未得到妥善解决，因此对原告主张的违约金本院不予支持。被告辩称原告收取广电数字初装盒、机顶盒费780元，从原告方举示的证据显示是代四川上甲房地产开发有限责任收取，且不属于本案审理范围，被告可另行主张其权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告何晓锋于本判决生效后五日内向原告华蓥新源物业管理有限公司支付自2013年1月4日至2019年3月31日期间的物业服务费4865.24元； 二、驳回原告华蓥新源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告华蓥新源物业管理有限公司负担5元，被告何晓锋负担20元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  罗成 二〇二〇年五月二十九日 书记员  黄攀