广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0127民初567号 原告：陈青，男，1969年8月16日出生，壮族，住广西横县。 委托诉讼代理人：谢树利，广西桢干律师事务所律师。 被告：龙强，男，1945年7月1日出生，汉族，住横县。 委托诉讼代理人：龙溢快，系被告龙强的儿子。 被告：龙溢快，男，1974年3月7日出生，汉族，住横县。 第三人：黄永权，男，1974年4月5日出生，壮族，住广西横县。 委托诉讼代理人：秦昌任，广西任钒律师事务所律师。 原告陈青与被告龙强、龙溢快，第三人黄永权买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告陈青及其委托诉讼代理人谢树利、被告龙强的委托诉讼代理人龙溢快、被告龙溢快到庭参加诉讼。第三人黄永权经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈青向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的《房屋所有权及土地使用权转让协议》；2、判令被告、第三人协助原告办理相关的房产过户手续；3、判令将尚未支付的房屋价款在评估范围内扣除一押之外的余款直接支付给第三人；4、判令被告向原告支付违约金28万元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。原告陈青在诉讼过程中，把第三项诉讼请求变更为：如果房屋被法院拍卖，合同不能履行，就请求两被告共同退回原告所支付的房款1500000元，并在法院拍卖所得款项里优先支付给原告。事实与理由：2017年7月30日，被告与原告经多次协商，达成《房屋所有权及土地使用权转让协议》，当时被告明确承诺，出让的房屋只抵押给横县石塘信用社。双方签订协议后，原告依照约定支付第一期转让款，其中，1292570元直接转入横县石塘信用社，用于归还被告在横县石塘信用社的抵押贷款；12538元支付横县石塘信用社申请横县人民法院的执行费，余款194892元通过转账及现金支付给被告龙溢快。当横县石塘信用社为房屋抵押办理解除手续，原告拿着房产证要办理房屋过户手续时，不动产登记部门告知原告该房屋还存在二押，第三人黄永权为抵押权人，在第三人没有解除抵押前，不能办理过户登记。原告知道这一情况后，曾要求被告立即联系第三人，原告愿在办理过户登记手续后一次性将合同余款直接支付给第二抵押黄永权，以保护其二押权益。始终没有结果，近日得知，黄永权在得知已经解除一押之后就提起诉讼，并已申请执行。导致合同不能自觉履行，现向本院提起民事诉讼，请法院判如所请。 被告龙强、龙溢快辩称，同意原告诉请及理由。 第三人黄永权书面述称，1、第三人对涉案房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有第二顺位优先受偿权。抵押权是担保物权的一种具备物权的基本属性和法律效力，相对于债权而言具有优先性。被告龙强已于2014年用涉案房屋为案外人沈多年向第三人借款提供抵押担保，各方均到相关部门办理了抵押登记手续，且该案债权已得到横县人民法院的支持和确认，案号（2019）桂0127民初2975号民事判决书判决第三人对涉案房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有第二顺位优先受偿权。2、第三人的债权在没有有得到清偿前，原告请求第三人协助办理涉案房屋过户手续损害了第三人的合法权益，不应得到法院支持。被告龙强早于2014年用涉案房屋为案外人沈多年向第三人的借款提供抵押担保，而原告则于2019年1月才向被告购买涉案房屋，第三人对涉案房屋享有抵押权在前，原告购买房屋在后，被告在明知房屋尚设定抵押权的情况下将房屋出售，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，被告未经第三人同意转让涉案房屋的行为损害了第三人的合法权益，第三人的债权至今亦未得到清偿。因此原告请求第三人协助办理涉案房屋的过户手续没有法律依据，被告无权要求第三人协助办理房屋过户。3、原告在购买涉案房屋过程中存在过失，应自承担为此造成的风险。原告在购买涉案房屋前没有充分履行审慎义务，在没有审查房屋现状的情况下购买已设定抵押权的房屋，原告亦存在一定的过失，原告的过失行为造成的风险不应由第三人承担。综上，请求法院驳回原告诉请第三人协助办理涉案房屋过户手续的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下： 2019年7月30日，被告龙强作为甲方与原告陈青作为乙方签订《房屋所有权及用土地使用权转让协议》（以下简称转让协议）一份，协议约定：龙强（甲方）自愿将位于横县的房屋（房屋登记所有人为龙强、房产证号为横房权石塘字第××号和横房权石塘字第××号）及土地使用权【土地证号：横国用（2007）第00005670号、横国用（2007）第00005684号】整体转让给乙方（陈青），转让款280万元。甲方须协助乙方到相关部门上述房屋的过户手续，该房屋转让所产生的手续费、过户等所有费用由甲方龙强承担。乙方须于2019年7月30日向甲方龙强付第一期150万元，用于偿还甲方在石塘信用社贷款和其他费用，领取抵押房产证和土地使用证。甲方将土地使用证、房产证和准建证移交乙方，乙方在接到土地证、房产证和准建证后即办理过户手续，乙方在办理土地使用证和房产证过户时甲方需保证无偿配合，待土地使用证和房产证过户手续办理完毕后。乙方再付给甲方第二期人民币30万元，甲方收到第二期款后7日内须搬离东西并将房屋移交给乙方，第三期款为乙方向银行贷款放款后再支付给甲方第三期人民币100万元给甲方。双方还就特别事项和违约责任进行了约定：如因甲方隐瞒事实、房屋纠纷及其他原因导致房屋不能顺利过户问题，甲方要赔偿已付款的两倍给乙方。任何一方违约，应支付给守约方成交价10%的违约金。合同签订后，龙强于2019年7月30日出具一张《收条》给陈青，确认收到陈青交来房屋转让费第一期人民币150万元整。 涉案房屋及土地于2013年5月9日向横县农村信用合作联社石塘信用社抵押贷款，担保的债权数额为100万元整（简称一押)；于2014年6月30日，向第三人黄永权抵押借款（登记不动产抵押证号为房他证字第××号、房他证字2014006807号），担保的债权数额为150万元（简称二押)。至今涉案房屋二押没有解除，没有交付给原告陈青管理使用，也没有办理过户手续给原告陈青。因被告龙强没有向第三人黄永权履行担保还款义务，2019年8月30日，黄永权向本院提起诉讼，即（2019）桂0127民初2975号案。本院于2020年1月9日就原告黄永权诉被告龙强、黄秀珍、沈多年民间借贷纠纷一案作出（2019）桂0127民初2975号判决，判项如下：一、被告沈多年归还原告黄永权借款本金1300000元；二、被告沈多年支付原告黄永权利息（利息计算：以1300000元为基数，按月利率2%计，从2014年7月16日起计至付清之日止，扣减已付利息139000元）；三、被告沈多年不履行上述给付义务时，原告黄永权有权对被告龙强提供抵押的位于横县两栋房地产（土地证号：横国用（2007）第00005670号、横国用（2007）第00005684号，房产证号：横房权证石塘字第××号、横房权证石塘字第××号）以折价或者拍卖、变卖所得的价款在第一顺位抵押权优先受偿后的剩余部分享有优先受偿权；四、驳回原告黄永权的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。 本院认为，第三人黄永权经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，视为其已放弃陈述和质证的权利。 被告龙强将登记在其名下的房屋转让给原告陈青，依照《物权法》的规定，被告龙强对涉案房屋有处分权。被告龙强与原告陈青签订《转让协议》主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同双方当事人应当正当履行。 根据合同的相对性以及权利义务对等的原则，被告龙溢快不是房屋买卖合同的当事人，原告陈青仅以通过龙溢快的银行账号或其本人支付部分房屋转让款给龙溢快的父亲，即本案被告龙强，就主张龙溢快作为本案的共同被告并请求龙溢快与被告龙强共同承担民事责任，事实依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”和第一百五十九条的规定“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。”，原告已经按照约定履行了支付房款，但是被告龙强没有履行转移房屋所有权的义务。被告龙强的行为已经构成违约，应当承担相应的民事责任。 被告龙强在签订《转让协议》前已经把涉案房屋抵押给石塘信用社和黄永权作为借款担保，至今未解除抵押。而黄永权与龙强借款抵押的法律效力业经生效判决确认，黄永权与龙强抵押合同的行为直接影响到被告龙强与原告陈青之间买卖合同的履行，被告龙强负有涤除抵押并待具备办理房产登记的法定条件后协助原告办理房地产过户登记的义务。涉案房屋存在他项权利，即第三人黄永权享有对涉案房屋抵押权，涉案房屋的担保债权数额达百万元以上，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。原告陈青作为房屋买卖合同买受人，如其代为清偿债务消灭抵押权的履行费用过高，据此，该转让协议不适合继续履行。虽然原告按照合同约定支付了涉案房屋部分价款，已经实际取得了房屋的物权期待权，但是因双方买卖房屋是未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，房屋买卖双方仍然是一种债的关系，第三人黄永权的担保物权有优先于原告基于合同产生的债权的效力。所以，被告龙强偿还第三人黄永权的借款注销抵押权，这是办理房地产过户手续给原告的前提，鉴于涉案房地产已经办理抵押登记，目前尚不具备办理房地产过户登记的法定条件。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告请求判令被告继续履行双方签订的《房屋所有权及土地使用权转让协议》，办理相关的房产过户手续给原告，本院不予支持。 在这种情况下，原告依法也可以请求解除合同，返还财产并赔偿损失。经本院释明，原告没有异议，请求被告返还支付的房款1500000元；并在法院拍卖该房屋所得款项上优先支付给原告；同时请求被告支付违约金28万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，对原告陈青与被告龙强于2019年7月30日签订的《房屋所有权及用土地使用权转让协议》予以解除。合同解除后，原告请求被告龙强返还已经支付的房款1500000元，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，本院予以支持。但是，债务的优先受偿具有严格的法定要件，原告陈青与被告龙强之间是因房屋买卖关系而产生的合同之债，并不符合优先受偿权，所以，原告陈青主张在法院拍卖所得款项里优先支付房款，缺乏法律依据，本院不予支持。待判决生效后，原告因该判决取得的债权可以向拍卖标的物的法院申请分配。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，因被告在履行合同中存在违约，依法应当承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，合同双方当事人在合同中约定，违约金是成交价的10%，原告据此请求被告支付违约金280000元，符合双方的约定，被告对此违约金数额亦无异议。所以，被告龙强应当支付原告陈青违约金280000元。 综上所述，原告陈青与被告龙强签订的《房屋所有权及土地使用权转让协议》成立有效。鉴于该协议履行费用过高，且履行条件未具备，故原告陈青请求被告龙强继续履行转让协议并办理相关的房产过户手续，本院不予支持。因被告龙强在履行合同存在违约，原告陈青请求被告龙强解除转让协议，返还已经支付的房款1500000元并赔偿违约金280000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 解除原告陈青与被告龙强于2019年7月30日签订的《房屋所有权及用土地使用权转让协议》； 被告龙强返还原告陈青房屋转让款1500000元； 被告龙强支付原告陈青违约金280000元； 驳回原告陈青的其他诉讼请求。 案件受理费29200元（原告陈青已预交），由被告龙强负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费29200元（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李雪波 人民陪审员  麦小云 人民陪审员  韦燕华 二〇二〇年五月二十二日 法官 助理  黄 莹 书 记 员  彭永儿