西安市阎良区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0114民初56号 原告：樊青青，女，1985年2月16日出生，汉族，现住西安市阎良区。委托诉讼代理人：张晓，西安市阎良区新兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：姜红，西安市阎良区新兴法律服务所法律工作者。被告：宋艳红，女，1976年12月1日出生，汉族，现住西安市阎良区。被告：吴小平，男，1973年3月6日出生，汉族，现住西安市阎良区。被告：西安美颂房屋中介有限公司，住所地：西安市阎良区南侧（千禧家园B座11幢11151室）。法定代表人：刘靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建庄，西安市阎良区148法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵小华，西安市阎良区148法律服务所法律工作者。原告樊青青与被告宋艳红、吴小平、西安美颂房屋中介有限公司（以下简称中介公司）居间合同纠纷一案，本案于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊青青及其委托诉讼代理人张晓、姜红、被告宋艳红、吴小平、中介公司委托诉讼代理人王建庄、赵小华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告樊青青向本院提出的诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的居间服务合同有效；2、依法解除原、被告签订的居间服务合同；3、请求被告连带返还原告定金20000元；4、请求被告连带赔偿原告4000元；5、请求被告连带承担原告诉讼费及律师费。事实与理由：原告通过被告中介公司购买被告宋艳红及吴小平夫妻共有房屋一套，该房屋位于阎良区XX路XX段XX苑XX幢XX单元XX层XX户XX室。2019年11月29日，原、被告签订房屋中介合同一份，原告当日向被告中介公司支付居间服务佣金12500元，支付被告宋艳红及吴小平卖方20000元定金。2019年12月3日，被告中介公司通知原告与被告宋艳红夫妇签订正式房屋买卖合同，因被告宋艳红及中介公司将房屋评估报告未做出来，致合同未签订成功。2019年12月5日，银行贷款初审意见通过，被告中介公司再次通知被告宋艳红夫妇与原告签订房屋买卖合同，因被告宋艳红反悔不同意出卖，致原告购房利益无法实现，造成原告经济损失，故诉至法院，请求依法处理。被告宋艳红辩称，与被告吴小平不是夫妻关系，未与原告签订居间服务合同，至今未收到原告支付的定金，故不能办理过户。被告吴小平辩称，被告中介公司在明知其与宋艳红不是夫妻关系的情况下，存在欺诈，原告没有给我支付定金，我拿诉状保留起诉他们的权利。被告中介公司辩称，吴小平存在重大缔约过失责任，合同约定20000元定金由居某某收取，我方不应承担责任；原告陈述双方合同有效，根据合同第4条、第8条的约定，我方不承担任何责任。本院经审理查明的事实：被告宋艳红口头委托被告吴小平找一房产中介了解房屋买卖情况，后原告樊青青通过被告中介公司与被告吴小平就被告宋艳红名下房产买卖事宜进行协商，于2019年11月29日，原告樊青青（买方）与被告吴小平（卖方）、被告西安美颂房屋中介有限公司（居某某）签订《居间服务合同》一份，约定：“中介公司作为居某某，原告樊青青购买位于西安市阎良区XX路XX段XX苑XX幢XX单元XX层XX户XX室房屋一套；房产交易金额为460000元；买方应在本合同签字之时，支付定金20000元以确定买卖关系，此定金经买卖双方同意由居某某收取；违约责任：本合同经买卖双方签字认可后，如因买方事由解除或终止合约者，其已付全部定金不予退还，如因卖方事由解除或者终止合约者，卖方需返还本合同第五条买方所付金额双倍；因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用，由违约方承担”。合同落款处“宋艳红”为被告吴小平所签。同日，原告支付房屋定金20000元，被告中介公司向原告出具收据，认可收到该款项；原告向被告中介公司支付服务佣金12500元。另查，2019年12月4日，原告支出房屋评估费2000元。后因对于买房事宜产生分歧，被告中介公司向原告退回定金20000元、服务佣金12500元。2020年1月6日，原告诉至本院，要求解除居间服务合同、被告连带返还定金20000元，并赔偿损失。原告为主张权利，支出代理费3000元。庭审中，因原、被告意见分歧较大，致调解不成。上述事实，有居间服务合同、收据、增值税发票、当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，1、关于案涉合同的效力问题。经查，本案居间服务合同系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同依法成立，受法律保护；被告吴小平受被告宋艳红的委托，将被告宋艳红所有的房屋提交中介公司挂牌出卖，被告吴小平、宋艳红、中介公司及原告樊青青共同参与案涉房屋的实地考察，评估等案件事实，足以证明，被告吴小平存在有代理权授予的外观，原告对被告吴小平有代理权形成了合理信赖，被告吴小平的行为构成表见代理，因此，本案签订的居间服务合同对被告宋艳红具有约束力，被告宋艳红应对居间服务合同承担民事责任；案涉合同虽名为居间服务合同，实际合同内容既包含居间服务内容，又设定有房屋买卖合同主要条款，各方当事人分别成立居间服务法律关系和二手房买卖法律关系。被告中介公司主动加入原告樊青青与被告宋艳红的二手房买卖法律关系，并依合同设定己方权利，实际中，又依合同约定，行使二手房买卖法律关系主要权利，即收取买房的合同定金20000元，对此事实，应视为被告中介公司与被告宋艳红为房屋共同出卖人，承担合同权利义务。2、关于被告是否应按“定金罚则”向原告双倍返还定金的问题。经查，原告在向本院起诉前，已与被告因买房事宜产生分歧，原告支付的定金20000元及服务佣金12500元已由中介公司返还，现原告起诉要求被告按“定金罚则”支付双倍定金40000元，扣除已返20000元，现主张20000元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依据《居间服务合同》约定，“本合同经买卖双方签字认可后，如因买方事由解除或终止合约者，其已付全部定金不予退还。如因卖方事由解除或者终止合约者，卖方需返还本合同第五条买方所付金额双倍”，可见，原、被告就所付款项约定由卖方双倍返还，合同中虽无第五条，但该条款并不影响双倍返还的约定，故原告要求被告双倍返还20000元定金的诉讼请求，应予支持。3、关于原告的其他诉讼请求。另查，居间合同签订后，原告已按合同约定履行了合同义务，从原告支付定金及评估费的行为来看，原告购房的意思表示明确，不能实现合同目的原告无过错，被告宋艳红、中介公司存在根本违约，应承担相应的违约责任，因此原告因不能实现合同目的造成的损失即支出评估费2000元、代理费3000元，被告宋艳红、中介公司应予赔偿。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，要求被告方赔偿经济损失12000元至13000元，经查，原告的诉讼请求，不违反法律规定，其自行处分权利有利于矛盾的化解。结合本案被告中介公司已在诉讼前退还原告购房定金20000元、服务佣金12500元的事实，从减少当事人诉累，及时解决纠纷的角度出发，本院酌情确定被告方赔偿原告经济损失12500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定，判决如下：一、2019年11月29日签订的《居间服务合同》有效；二、解除2019年11月29日签订的《居间服务合同》；三、被告宋艳红、被告西安美颂房屋中介有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告樊青青经济损失12500元；四、被告吴小平在本案中不承担责任；五、准予原告樊青青放弃其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延给付的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由被告宋艳红、西安美颂房屋中介有限公司负担，被告宋艳红、西安美颂房屋中介有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告樊青青；其余200元，由本院退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审判员  董  新    二〇二〇年四月三十日 书记员  谷晓妮1