江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终766号 上诉人（原审被告）：吴思云，女，汉族，1991年7月生，职业：澳大利亚XXXXXX旅游局驻上海办事处职员，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：吴艳媚，女，汉族，1965年8月生，住江西省南昌市青山湖区，系吴思云母亲，代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司，住所地：江西省南昌市高新区。 主要负责人：樊迪，公司总经理。 委托诉讼代理人：文丽娟，女，汉族，1990年3月生，住江西省南昌市高新技术开发区，系公司员工，代理权限：特别授权。 上诉人吴思云因与被上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2019）赣0191民初2411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴思云上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一项，另行改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院在判决书中认定被上诉人在提供物业服务过程中存在不足之处，却并未相应减少或免除上诉人缴纳物业费的责任，存在明显不公。2、在别墅区与高层区进行隔离是在当初购买别墅时开发商及物业的承诺，被上诉人所在公司高管在上诉人收房前亦给出实质性承诺。现被上诉人以政府相关部门并未存在规划为由为答复，对上诉人构成引诱购买，有欺诈行为，存在严重过错。3、在房屋漏水问题完全修复之前，上诉人有权拒绝缴纳物业费。4、一审法院在判决书中认定被上诉人在提供物业服务过程中存在不足之处，同时认定业主有权要求公司限期整改。但截至目前为止，未见物业服务有实质性的整改措施。 被上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司辩称：1、一审判决不存在上诉人吴思云所称的“明显不公”。上诉人认为被上诉人无法提供物业服务协议约定的物业服务，但并未提供任何可供支撑其主张的证据材料，被上诉人提供的物业管理服务不存在“不足之处”。一审法院认定被上诉人与上诉人之间签订的《前期物业服务协议》成立且有效，根据该合同第二十三条约定，上诉人如逾期支付物业管理费、公共维修金、水电公摊费等费用，需从拖延之日起每日按欠缴费用的百分之一加收违约金，但一审法院驳回了被上诉人逾期付款违约金10034.8元的诉求。综上，一审法院判决不存在上诉人所谓的明显不公。2、被上诉人未曾向上诉人作出关于小区规划隔离有关的承诺，且被上诉人并非适格主体。被上诉人仅为涉案小区的物业管理公司，在该小区业主入住后，向业主提供物业管理服务；上诉人购买涉案房屋的法律行为系其与开发商之间的房屋买卖合同关系，涉案小区的初始规划问题属于开发商的责任范围，与被上诉人无关，被上诉人没有权利、机会和动机在业主购买该房屋时向上诉人作出与房屋购买、小区规划有关的承诺。3、被上诉人对上诉人的房屋漏水并不具有维修义务，上诉人所称的房屋漏水系其专有部分漏水，不属于被上诉人负有维修义务的小区公共部位或公共设备，被上诉人对上诉人的房屋专有部位没有维修义务。 福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司向一审法院提出诉讼请求：1、吴思云向其支付2018年1月1日起至2019年6月30日的物业费12240元；2、吴思云向其支付延迟交纳滞纳金暂计10034.8元，自欠缴月份当月的16日起按每日千分之三计算至法院判还款之日止；3、吴思云承担一审诉讼费用。 一审法院查明事实如下：2017年9月28日，案外人南昌XX房地产开发公司向吴思云交付位于蓝XXX小区的A11栋101室房屋，该房屋建筑面积为178.94㎡。同日，吴思云与福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司签订前期物业服务协议并约定，别墅物业服务费为3.8元/㎡/月，物业费按季度交纳，业主逾期交纳物业费的，从拖延之日起每日按欠交费用的百分之一加收违约金，福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准的，业主有权要求公司限期整改。福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司在为小区提供物业服务期间，吴思云收房后未入住也未交过物业费，其与福建世邦泰和物业管理有限公司南昌公司确认其应从2018年1月开始交纳物业费，其尚欠2018年1月至2019年6月的物业费12240元（178.94㎡×3.8元/㎡/月×18个月）尚未交纳。 一审法院认为：福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司与吴思云签订的前期物业服务协议成立并生效。福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；吴思云在物业管理活动中，既有根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用的义务，还有监督物业服务企业履行物业服务合同的权利。福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司为案涉小区提供了物业服务，但在提供物业服务过程中存在一定的不足之处，是造成吴思云未按时交纳物业服务的诱因之一，故对违约金的主张，不予支持，对福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司主张的物业费12240元予以支持。关于吴思云提出的别墅与高层之间隔离的问题，福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司回应其咨询了政府部门，政府部门答复建设图纸上未对别墅区和高层的隔离进行规划，别墅区的业主也可咨询开发商和政府相关部门，另外，俗话说远亲不如近邻，小区业主应当一家亲，如开发商在建设之初确实未对区域进行规划，业主之间应当相互理解，福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司应当尊重客观和征求业主意见的基础维护好小区秩序。关于吴思云提出的房屋漏水问题，福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司答复开发商已经维修过2次且已维修好，新出的漏水点开发商会在下个月维修好，希望福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司及时跟进维修进展。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、吴思云于一审判决生效之日起十五日内向福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司支付2018年1月至2019年6月的物业费12240元。二、驳回福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费357元，减半收取计178.5元，由吴思云负担。 本院二审期间，被上诉人于4月17日向法院提交了2组新证据，证据1是小区总平面规划图一份，证明：涉案小区项目在规划初期无别墅与高层的隔离规划，这并非是被上诉人物业公司的责任。证据2是吴思云与南昌XX房地产开发有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》，证明：从该合同第30页的《商品住宅质量保证书》中可知保修及维修由房地产开发企业负责。对于证据1，上诉人对规划图的真实性无法确认，并主张其知道高层和别墅没有规划隔离，但即便是真实的，当时开发商承诺了别墅和高层之间会隔离，业主也有这个需求，所以物业应该满足业主的合理需求。对于证据2，上诉人对其真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，主张物业是业主和开发商之间的纽带，业主有事情肯定是和物业协商，物业再和开发商协商，对房屋的维修，物业也应当负责。本院认为，被上诉人提供的小区总平面规划图虽非原件，但上诉人认可知晓高层和别墅没有做规划隔离，本院对该份证据予以确认；被上诉人提供的吴思云与南昌XX房地产开发有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》，上诉人对其真实性、合法性没有异议，本院对该份证据予以确认。 双方对一审查明的事实均无异议和补充，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人吴思云是否应向福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司足额交纳2018年1月1日起至2019年6月30日物业服务费。上诉人吴思云主张其不应向被上诉人缴纳物业费的原因是小区南门没有开放、高层与别墅没有隔离以及房屋漏水问题没有解决。关于小区的南门，被上诉人称未开放的原因系南门门口的路是市政规划路，直到2019年3月才由市政修好，南门于3月已开放，且上诉人亦认可，南门虽未开放，但物业另行安排业主由从小区西面出入，上诉人虽觉不便但并未实际影响业主的出行。综上，上诉人以南门未开放为由拒交物业费，理由不充分，本院不予支持。关于高层与别墅间的隔离，从小区总平面规划图看，高层与别墅间并未规划隔离，物业未设置隔离并非物业的过错，上诉人以此为由拒交物业费，本院亦不予支持。关于房屋漏水问题，被上诉人在收到上诉人报修后，及时通知开发商或自己进行了相应维修，被上诉人履行了自身的管理义务，上诉人以此为由拒付物业费，理由不成立，本院不予支持。在当今和谐社会，物业和业主之间应相互理解，如上诉人房屋并非自身原因又出现了新的漏水点，不论该漏水情况是否属于物业公司维修范围，物业公司也应帮助协调解决，共建小区和谐环境。综上所述，一审判决并无不当，本院予以维持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费106元（吴思云已预缴），由上诉人吴思云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  沈 伟 审 判 员  陈大奎 审 判 员  龚 江 二〇二〇年五月十八日 法官助理  熊 弯 书 记 员  王 娉