广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初27315号原告（反诉被告）：上表企业管理（广州）有限公司，住所地广州市天河区马场路**之****，统一社会信用代码91440101MA5APYUU0E。法定代表人：温适雨，执行董事。委托诉讼代理人：孙烈、卢丽娴，均系该司职员。被告（反诉原告）：广州壬峰物业发展有限公司，住所地广州市天河，住所地广州市天河区天河路**壬丰大厦******91440101683279118M。法定代表人：肖永东，董事长。委托诉讼代理人：吴永贤，系国信信扬律师事务所律师。原告（反诉被告）上表企业管理（广州）有限公司（以下简称上表公司）诉被告（反诉原告）广州壬峰物业发展有限公司（以下简称壬峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上表公司的委托诉讼代理人孙烈、卢丽娴，壬峰公司的委托诉讼代理人吴永贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）上表公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告退回原告租赁保证金及水电周转金共134919.68元及滞纳金（以134919.68元为本金，按照每日0.1%的标准自2019年7月3日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年9月4日为8095.1808元）；二、被告退回原告多支付的违约金11243元（6月支付费用71548元-首月租金60305元）、物业管理费10574.837元及滞纳金（以21817.837元为本金，按照每日0.1%的标准自2019年7月3日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年9月4日为1309.0702元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月，上表公司与壬峰公司签署《广州市房屋租赁合同》及其补充租赁合同，约定如下：（1）上表公司租用壬峰物业2804号房屋用于办公；（2）若上表公司提前退租的，需提前一个月通知壬峰公司，并支付合同期第一个月租金作为违约金。2019年6月初始，上表公司与壬峰公司当面协商一致，壬峰公司同意上表公司提前退租但要求上表公司给予书面通知并多支付一个月的租金作为违约金，上表公司如约履行于2019年6月3日书面通知壬峰公司退租，并于6月4、5日按壬峰公司要求多支付6月份的租金、物业费用91375.82元，壬峰公司于2019年6月14日出具放行条，上表公司于当日搬离房屋。壬峰公司在上表公司书面通知其退租后即开始招租，但至今拒绝退还保证金，还要求上表公司支付7月的租金。壬峰公司上述行为违反了补充租赁合同第四条第4款的约定。同时，合同约定保证金与违约金在功能上存在重叠，没收保证金及支付违约金，属于双重惩罚，应当调整。另外，补充租赁合同属于格式合同，第十条第1款既没收保证金又要求支付解约违约金的约定明显加重合同相对方责任，应当无效，且该条款与第四条第4款约定不一致，按格式条款的解释规则也应按照不利于格式条款制定方解释进行（即按照第四条第4款约定执行）。合同虽未约定壬峰公司逾期退还保证金及其它费用的滞纳金标准，但补充租赁合同第九条第3款第（1）项明确约定上表公司逾期支付费用的应按日以未付款的0.1%计算违约金，基于公平原则，壬峰公司逾期返还保证金及其它费用的应参照此标准计算滞纳金。被告（反诉原告）壬峰公司辩称：一、根据原告的诉讼请求，其中关于保证金是包括了租赁保证金及物业服务费保证金，而租赁保证金与物业服务费保证金及原告第二项诉讼请求中退还的租金及物业服务费为租赁合同法律关系、物业服务合同关系项下的对应费用。根据民事诉讼法的规定，在一个诉讼中只能处理一种法律关系，如果是租赁关系则不应处理物业管理费。二、关于退回租赁保证金的问题，根据原告在起诉状的陈述，本案是原告单方解除租赁合同关系，根据补充租赁合同第10条第1款的约定，被告有权没收保证金。三、关于租金问题，租赁合同与补充租赁合同约定2019年6月租金数额是71548元，所以本案不存在原告多支付租金的事实。根据原告起诉状的陈述，原告在2019年6月份要求解除租赁合同关系，按照补充租赁合同第10条的规定，对于其已付2019年6月份未到期的租金，被告有权不予退还。综上所述，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告（反诉原告）壬峰公司向本院提出反诉请求：一、被告没收原告支付的履约保证金120610元；二、原告支付违约金120610元（相当于两个月的租金）；三、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2018年9月，壬峰公司（甲方）和上表公司（乙方）签署《广州市房屋租赁合同》和《补充租赁合同》约定，壬峰公司向上表公司出租位于广州市天河区天河路XX号的壬丰大厦XX单元物业，租赁期限为2018年10月1日至2021年2月28日。根据《补充租赁合同》第四条约定，上表公司应于每月5日前以现金、支票或转账的方式将当月租金支付给壬峰公司。根据《补充租赁合同》第十条“违约责任”约定：如乙方于租赁期内需提前终止广州市房地产租赁合同和本补充租赁合同的，应提前六个月书面通知甲方。乙方除按《广州市房地产租赁合同》和《补充租赁合同》约定承担责任外，乙方已付当月租金及履约保证金不予退还。如乙方未提前六个月书面通知甲方的，除已付租金与保证金不退之外，乙方还应补交二个月的租金，作为乙方提前解约而给甲方造成空置期经济损失的补偿，空置期实际损失超过两个月租金的乙方应足额弥补。同时乙方应于十四天内按本补充租赁合同要求交回该物业，甲方保留向乙方索偿一切有关费用及损失的权利。现反诉被告未经原告允许，擅自于2019年6月14日解除租赁合同关系，应按照约定承担相应的违约责任。另补充：由于本案是上表公司单方终止租赁合同关系，按照合同第10条第1款的约定，壬峰公司有权没收保证金。由于上表公司没有提前一个月通知，壬峰公司有权要求上表公司再行支付违约金（相当于两个月租金）。原告（反诉被告）上表公司针对反诉辩称：一、根据合同第四条第4款的约定，我方同意支付违约金，但标准应当按照第一个月优惠租金的标准支付。对于保证金，其性质是担保我方在实际使用房屋期间没有破坏房屋的行为，按期交纳租金等，如果没有破坏房屋行为，保证金应当退还给我方，保证金不具有惩罚性。二、在已约定违约金的情况下，再没收保证金不仅与合同约定不符，也违反了公平原则。根据合同第10条第2款的约定，壬峰公司提前解除合同的情况下，只需要退还保证金及多支付的租金，无须双倍返还保证金，这款约定与第1款的约定明显不对等，违反公平原则。三、我方在2018年5月1日已在壬峰公司所有的房屋（2709房）办公，后来才搬到XX房。当时我方承租时考虑到企业发展需要（有可能需要承租大点的面积），后来我方搬到XX房进行办公，我方承租时已向壬峰公司表示可能会提前退租，当时周经理表示可以，届时提前协商即可。2019年6月1日我方的法定代表人与壬峰公司的物业经理周经理面谈提出提前退租的请求，当时壬峰公司是同意的，要求上表公司多支付一个月物业服务费及租金，所以上表公司在2019年6月5日支付了多一个月租金及物业管理费。2019年6月4日壬峰公司给我方发了提前退租申请表的版本，我方填写好后发给了壬峰公司。2019年6月14日壬峰公司出具了放行条给上表公司，我方看到壬峰公司在2019年6月11日已发布涉案房屋的招租信息。四、我方确实是提前退租，违约金应当按照合同第4条第4款的约定计算。经审理查明：2018年9月，壬峰公司（出租人/甲方）与上表公司（承租人/乙方）签署《广州市房屋租赁合同》及其补充租赁合同，约定：甲方将坐落于广州市天河区天河路XX号XX房的房屋（以下简称XX房）出租给乙方作办公用途使用，面积511.06平方米，租用壬峰公司XX号房屋用于办公；租期为2018年10月1日至2021年2月28日，2018年10月1日至2019年2月28日的租金为每月60305元，2019年3月1日至2020年2月29日的租金为每月71548元；租金按月结算，每月五日前按转账方式支付给甲方；乙方向甲方交纳保证金120610元，如乙方有违约，未及时向甲方支付违约金或损失赔偿金的，甲方有权在保证金中将乙方应承担的违约金或损失赔偿扣除；合同期内乙方单方面终止合同或是提前退租的视为乙方违约，乙方必须向甲方缴付合同期第一个月甲方优惠给乙方的租金共计￥/元整，同时甲方保留向乙方追讨因乙方违约导致合同期内物业空置的直接经济损失等权利；乙方须按时支付租金、管理费、电费等费用，如逾期缴交，甲方有权在逾期当日开始按照每逾期一日按欠款总额的0.1%收取违约金；乙方逾期三十天未缴清的，甲方有权解除租赁合同及补充合同；如乙方于租赁期内需提前终止租赁合同和补充合同的，应提前一个月书面通知甲方，乙方除按合同约定承担责任外，其已付当月租金及履约保证金不予退还，如乙方未提前一个月书面通知甲方的，除已付租金与保证金不退外，乙方还应补交二个月的租金，作为乙方提前解约而给甲方造成空置其经济损失的补偿，同时乙方应于十四天内交回物业；如甲方于租赁期内违反合同约定或单方提前终止合同，除应按合同约定承担责任将退回任何乙方已付而未到期之租金、管理费及已付之履约保证金，乙方保留向甲方追讨由于甲方毁约而引致乙方一切有关该物业之经济损失的权利等。上述合同签订后，上表公司向壬峰公司支付了租赁保证金120610元、水电费周转金14309.68元。上表公司亦将案涉房屋交付给壬峰公司使用。上表公司于2019年6月4日向壬峰公司支付租金71548元。上表公司主张其于2019年6月4日提前一个月向壬峰公司出退租申请，并提交微信聊天记录、提前退租申请（均为打印件）、招租广告予以证明。壬峰公司对上述证据的真实性无异议，但认为其发了格式版本给上表公司，但上表公司并没有在填好后交回壬峰公司，且即使上表公司于2019年6月4日提交了书面申请，但租金只支付至2019年6月30日，并未多支付一个月租金，亦不能证明上表公司提前一个月提出退租申请。上表公司、壬峰公司双方确认上表公司于2019年6月14日搬离XX房。壬峰公司表示其同意以2019年6月14日作为租赁合同的解除时间，同意水电费计至2019年6月14日，水电费周转金扣除拖欠的水电费后，同意将剩余款项退还给上表公司。壬峰公司确认于2019年8月29日与案外人签订租赁合同，将案涉房屋自2019年9月1日起出租给该案外人使用。上表公司对壬峰公司主张的该事实不予确认，认为作为承租人的案外人会配合壬峰公司处理合同日期。壬峰公司向本院提交《壬丰大厦前期物业服务协议》，拟证明双方除租赁合同外另行签订了物业服务协议，就物业服务关系约定了双方的权利义务。该协议约定：案涉房屋的物业服务费为28元每平方米每月，包括基本物业服务费、物业空调费；洗手间空调费为0.4元每平方米每月；物业服务费保证金为2个月的综合物业服务费，水电费保证金为1个月的综合物业服务费；甲方（上表公司）应按时交纳物业服务费，水、电、空调冷气费和有偿服务费等。该协议落款处甲方加盖有“上表企业（广州）有限公司”字样公章。上表公司对该证据不予确认，但不申请对该证据进行印章真伪的鉴定。经本院询问，上表公司明确本案以租赁关系作为基础来主张权利。本院认为：上表公司与壬峰公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同解除及违约责任。首先，根据查明事实可知，上表公司于2019年6月14日搬离案涉商铺，双方合同应于此时解除。但上表公司提前退租并未与壬峰公司协商一致，故根据合同约定，其属单方提前解除合同，构成违约，应当承担违约责任。其次，《补充租赁合同》第四条第4款的约定并不具体、明确，且该款中“合同期第一个月甲方优惠给乙方的租金”的内容明显与本案事实不符，而第十条第1款针对提前退租的违约责任约定具体且明确，故本案应当使用该款约定。上表公司所举证据并不足以证实其提前一个月向壬峰公司申请退租，故按照第十条第1款的约定，壬峰公司请求没收上表公司的租赁保证金120610元并无不妥，本院予以支持；上表公司请求退还租赁保证金缺乏理据，本院不予支持。考虑到没收保证金的性质亦属损失补偿，而壬峰公司在并未举出充分证据证明其空置损失的情况下自认案涉房屋于2018年9月1日出租给案外人，故本院酌定上表公司还需向壬峰公司支付违约金30152.5元（相当于半个月租金）；同时，按照该款约定，退租当月租金不予退还，故2019年6月的租金并非违约金，不应予以退还，上表公司请求退还多支付的违约金缺乏依据，本院不予支持。关于物业服务费、电费、空调费等费用的结算。上表公司虽对壬峰公司提交的《壬丰大厦前期物业服务协议》不予确认，但并未提交反证，亦不申请鉴定，故本院对该证据予以采信。该协议就物业管理及相关费用的权利义务进行了详细约定，双方之间就此成立物业服务合同关系，属另一法律关系，相关诉讼请求不应在本案中一并处理，当事人可另循法律途径处理。另外，上表公司在法庭辩论结束后申请变更诉讼请求，不符合法律规定，本院不予准许。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上表企业管理（广州）有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向被告（反诉原告）广州壬峰物业发展有限公司支付违约金30152.5元；二、被告（反诉原告）广州壬峰物业发展有限公司可没收原告（反诉被告）上表企业管理（广州）有限公司的租赁保证金120610元；三、驳回原告（反诉被告）上表企业管理（广州）有限公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广州壬峰物业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3620元，由原告（反诉被告）上表企业管理（广州）有限公司负担；反诉受理费2460元，由原告（反诉被告）上表企业管理（广州）有限公司负担1540元，被告（反诉原告）广州壬峰物业发展有限公司负担920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  麦丽欢人民陪审员  伍建红二〇二〇年五月八日法官助理滕悦书记员何靖文王嘉蔚