山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁02民初749号 原告（案外人）：青岛信通达商贸有限公司，×。 法定代表人：孙吉军，×。 委托诉讼代理人：侯天傲，山东青大泽汇律师事务所律师。 被告（申请执行人）：青岛城建裕龙房地产开发有限公司，×。 法定代表人：孔少武，×。 委托诉讼代理人：王晓杰，山东鲁宁律师事务所律师。 第三人（被执行人）：青岛麦迪绅集团有限公司，×。 法定代表人：王笃杰，×。 委托诉讼代理人：贾晓钧，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩云龙，山东德衡律师事务所律师。 原告青岛信通达商贸有限公司因与被告青岛城建裕龙房地产开发有限公司、第三人青岛麦迪绅集团有限公司案外人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人侯天傲，被告委托诉讼代理人王晓杰，第三人委托诉讼代理人韩云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院起诉请求：1、依法确认原告与第三人于2013年8月28日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、依法判令中止（2019）鲁02执913号之二《执行裁定书》对青岛市崂山区辽阳东路8号2号楼1单元801户房产的执行。租赁期内不得向买受人（××）移交占有上述房屋。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年，青岛市中级人民法院作出的（2019）鲁02执913号之二《执行裁定书》，裁定拍卖第三人名下位于青岛市崂山区辽阳东路8号2号楼1单元801户房产（以下简称“涉案房屋”）。原告已合法租赁并使用涉案房屋，且租赁合同未到期。因此，原告对（2019）鲁02执913号之二《执行裁定书》提出书面异议，要求中止（2019）鲁02执913号之二《执行裁定书》对涉案房屋的执行，且不得向买受人（××）移交占有涉案房屋的异议申请。2020年1月17日，青岛市中级人民法院作出（2020）鲁02执异9号《执行裁定书》，认为无法确认租赁合同的真实性、无法证明已支付租金及实际占有涉案房屋为由，裁定驳回原告的异议。现原告向提起执行异议之诉，理由如下：一、原告与第三人于2013年8月28日签订的《房屋租赁合同》合法有效。2013年8月28日，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定第三人将涉案房屋租赁给原告使用，租赁期限自2013年9月21日至2033年9月20日止。租赁合同签订后，原告已向第三人支付租金，并实际使用涉案房屋至今。综上，原告与第三人签订的《房屋租赁合同》为双方自愿签订，且已实际履行至今，原告提供的相关证据足以证明《房屋租赁合同》的效力。因此，《房屋租赁合同》的签订及履行均符合《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规的规定，《房屋租赁合同》合法有效。二、原告已合法占有使用涉案房屋。人民法院应支持原告请求，在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”2013年8月28日，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2013年9月21日至2033年9月20日止。合同签订后，原告向第三人支付租金，并实际使用涉案房屋至今。涉案房屋的查封时间为2017年7月3日。综上，《房屋租赁合同》的签订时间明显早于涉案房屋的查封时间，且该租赁合同系双方自愿签订，租金合理，并合法履行至今，原告与第三人之间不存在恶意串通的行为。因此，上述《房屋租赁合同》的签订及履行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，人民法院应支持原告请求，在租赁期内阻止向买受人（××）移交占有被执行的不动产。 被告辩称，一、原告与第三人之间的租赁关系不真实，明显存在伪造租赁合同，阻碍执行的可能。（一）合同约定的租赁期限过长，10年没有租金递增条款，租金过低，且一次性交纳长达10年租金，不符合常理及一般的商业习惯。其双方签订的租赁合同，长达20年，并且前10年租金没有递增，合同约定租金一次性交纳10年，等等约定，均不符合一般的商业惯例，明显有悖于正常的民商事租赁行为。（二）原告提交的租金支付凭证与合同约定的租金交纳数额、时间不符，数额差距较大，且租赁证明显标注为“往来款”，并非标注租金，不能证明其双方存在合法有效的租赁关系。在原告提交的租赁合同中，合同签订时间为2013年8月6日，约定在合同签订之日起3日内支付保证金25000元；在2013年8月16日前支付第一期10年租金2475000元。而原告仅提供2013年8月14日向被执行人转账500000元、2013年8月19日向被执行人转账50000元，与合同约定的数额、支付时间等均不能对应，且在两份转账凭证中，摘要均为“往来款”，所以该两份支付凭证完全不能证明租户向被执行人支付了约定的租金，不能证明其双方存在合法有效的租赁关系。（三）原告与第三人存在关联关系，具有明显的倒签租赁合同，伪造租赁关系的可能。原告的大股东为田清桐，原法定代表人为王笃杰，而第三人青岛麦迪绅集团有限公司的法定代表人亦为王笃杰，田清桐担任董事长，双方存在关联关系，属于关联公司，其双方建立租赁关系不符合常理，同时双方具备伪造租赁合同，阻碍执行的条件及重大可能。原告不能证明其在查封之前合法占有、实际使用涉案房屋，根据相关司法解释的规定，不符合阻止向受让人移交占有被执行的不动产的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。由此可见，租户申请阻止向受让人移交占有被执行的不动产必须同时具备两个条件，第一，由真实有效的租赁关系；第二，租户在法院查封之前占有不动产。如上所述，原告提交的租赁合同明显不真实，且没有提交任何证据能够证明其占有、实际使用涉案房屋，所以，其不具备阻碍移交的条件。在执行程序中，如发现被执行人与租户通过虚构租赁关系阻碍执行的，执行法院应追究其相关责任，涉嫌犯罪的，应依法移送追究其刑事责任。对于租户与第三人通过虚构租赁关系，对抗法院执行的行为，一经查实，执行法院应该依据《民事诉讼法》的相关规定，对相关责任人予以罚款、拘留，构成拒不执行判决裁定罪等犯罪行为的，应该依法移送，追究其刑事责任。综上所述，原告与第三人没有真实有效的租赁关系，且没有实际占有涉案房屋，存在恶意串通，以倒签长期租赁合同阻碍法院执行的重大可能，所以，原告请求不成立，应依法驳回。 第三人述称，原告所述属实，应予支持。 本院经开庭审理查明，为了证明原告和第三人之间签订过房屋租赁合同，原告向本院提交落款时间为2013年8月28日，原告作为乙方与第三人作为甲方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，第三人将位于青岛市崂山区辽阳东路8号2-1-801户房屋（即本案涉案房屋）租赁给原告，用于居住使用。房屋建筑面积150.43平方米。租赁期限自2013年9月21日起至2033年9月20日止。乙方于合同签订后3日内交保证金1万元，于2014年9月21日前支付第一期租金（2013年9月21日至2023年9月20日）24万元；于2023年9月21日前支付第二期租金（2023年9月21日至2033年9月20日）252000元。该合同落款处无人签字。被告认为该合同系原告和第三人为了阻碍执行编造的合同。 为了证明支付租金的情况，原告向本院提交《中国工商银行业务回单》，回单编号13265000001号，付款时间2013年9月22日，付款人为原告，收款人为第三人，付款金额25万元。被告认可付款的真实性，但认为该笔付款不能证明系支付原告所主张的租金。 为了证明房屋交付及居住使用情况，原告向本院提交青岛太平湾物业发展有限公司收据一宗，时间自2017年3月7日至2020年2月11日，收取涉案房屋的水费、电费、物业费、电梯费。被告认为该组证据所载户名为“2-1-801”，不能证明是原告承租使用涉案房屋。原告还提交青岛增值税电子普通发票一宗，系2018年2月至2020年4月涉案房屋交纳水电费有燃气费的情况。被告认为发票所载购买方均为第三人，且系房屋被查封之后形成，不能阻碍执行。原告提交青岛市国家税务局通用机打发票两张，开票日期分别是2017年5月23日和2018年6月11日，客户名称于菲菲，收款项目为收视费。原告称于菲菲系其职工，由原告安排入住涉案房屋。 另查明，本院在审理（2017）鲁02民初925号民事案件过程中，根据本案被告的诉讼保全申请，于2017年7月3日依法查封涉案房屋。 本院认为，案外人执行异议之诉是案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。提出该异议的主体系当事人以外的案外人，该案外人系认为其法律权益因执行行为而受到损害的利害关系人。本案中，原告作为执行案件的案外异议人，其向本院提起执行异议之诉所对应的执行行为系（2019）鲁02执913号之三执行裁定书裁定拍卖行为，该裁定书裁定的执行内容为：“拍卖被执行人青岛麦迪绅集团有限公司名下位于青岛市崂山区辽阳东路8-2号1-2层、辽阳东路8-7号1-2层、辽阳东路8号2号楼1单元801户、辽阳东路8号3号楼1单元801户、辽阳东路8号2号楼2单元802户的房产。”原告就该执行标的所主张的权利基础系租赁权，但上述执行裁定书确定的执行行为仅系拍卖诉争房产，并未要求原告移交或腾让诉争房产，亦未否定其租赁权，未对原告的租赁权造成损害，原告的租赁权与该房产的执行拍卖并不存在法律上的利害关系。原告的起诉不构成因执行行为损害租赁权权益而提起案外人执行异议之诉的法定要件，对原告的起诉，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告青岛信通达商贸有限公司的起诉。 案件受理费18339元，退还青岛信通达商贸有限公司。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  董则明 审判员  徐 明 审判员  安太欣 二〇二〇年五月二十日 书记员  王 晶 书记员  李珊珊