四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1621民初185号 原告：横店影视股份有限公司，住所地浙江省东阳市横店镇横店影视产业实验区商务楼，统一社会信用代码91330700681654885B。 法定代表人：徐天福，董事长。 委托诉讼代理人：孙超亚，浙江横店律师事务所律师。 被告：四川岳池利华房地产开发有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇大西街中段九龙建司综合楼**，统一社会信用代码915116213457612869。 法定代表人：阙中阳，总经理。 委托诉讼代理人：周辉（公司员工），男，生于1967年7月25日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告横店影视股份有限公司与被告四川岳池利华房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告公司的委托诉讼代理人孙超亚、被告公司的委托诉讼代理人周辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同书》；2.判令被告返还定金20万元整，并以此为基数自2017年7月3日起至实际付清日止，按中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用费，暂计算至2019年11月3日的资金占用费2.8万元整；3.判令被告向原告支付违约金83.8万元整（按租赁合同第9.3条，应以实际付租第二个租赁年度的租金金额为标准）；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告双方于2017年6月26日签订《房屋租赁合同书》一份，原告租赁了被告位于四川省广安市岳池县的房屋用于开设电影院，合同签订后原告依合同约定向被告支付了定金20万元整。按照租赁合同7.1条约定的交房日期为2019年5月1日前，但被告至今未能向原告交付标的房屋。原告认为，原被告双方签订的房屋租赁合同，应受法律保护。被告长时间逾期交房，原告有权按照租赁合同第9.3条约定解除双方的租赁合同，并有权要求被告退还定金和资金占用费，以及以实际付租第二个租赁年度的租金金额（按照8.3.1条约定，实际付租第二个租赁年度的租金金额为83.8万元整）向原告承担违约责任。为维护自身的合法权益，原告特此向贵院提起诉讼，请依法判如所请。庭审中，原告增加一项诉讼请求为判令被告支付装饰设计费15.5万元和消防设计费1.4万元，事实理由是：原告为了履行房屋租赁合同书，在2018年7月分别与卓郎装饰设计有限公司和上海新建设建筑设计有限公司签署了建设工程设计合同即装饰设计合同和消防设计合同，由于被告违约行为造成了原告的设计费损失，应由被告承担。 被告公司辩称，1.案涉租赁合同已于2019年7月26日因原告公司发出解除合同通知函而解除，我方在3个月内未提出异议，合同已经解除；2.原告发出解除合同通知事由不符合租赁合同约定的解除条件，租赁合同约定逾期交房180日，乙方可以要求解除合同，但当时我方逾期未交房未达到180日，原告就发出了解除合同通知函，其理由不符合合同约定，属于原告单方违约解除，原告应当承担违约责任，合同解除后，原告交付的定金应当不予退还，我方保留对原告追究相关赔偿的权利；3.原告本次起诉要求解除合同，没有履行相关催告义务，不符合法律规定，即使我方未履行合同，按照法定解除事由，原告也应当履行催告义务，才能解除合同，如果我方未在合同约定的2019年5月1日交房，有一定的违约行为，但不至于达到解除合同的后果，如果违约责任约定过高，请求予以调整。 经审理查明，2017年6月26日，被告公司作为出租人（甲方）与承租人（乙方）原告公司签订《房屋租赁合同书》，约定原告公司租赁被告公司所有的位于四川省广安市岳池县侧交叉处的“师大天街”（暂定名）项目商业楼地上第三层房屋用于开设电影城，计租面积约2328平方米，7.1条约定“该房屋租赁期限为15年，起租日参照本合同8.3.1条约定。甲方于2019年5月1日前向乙方交付房屋，并提前二个月通知乙方准确交场时间。租赁房屋交付之日起的6个月为乙方的装修免租期”，8.1条约定“本合同签订后十个工作日内，乙方向甲方支付人民币贰拾万元（20万元）整的定金，此定金在影院正常开业后转为履约保证金。乙方所支付履约保证金直接冲抵最后一期租金”，8.3.1条约定“第7月至第3年，保底租金（含物业管理费）每年83.8万元”，9.3条约定“在本合同签订后，非因可以归责于乙方的事由或不可抗力，甲方违反第7.1条约定逾期180日不能交房，乙方有权解除本合同，甲方除退还定金外，还应以实际付租日第二个租赁年度的租金赔偿乙方的经济损失”。租赁合同签订后，原告公司于2017年7月3日向被告公司支付定金20万元。2019年7月17日，被告公司向原告公司发函告知其对租赁物有优先购买权，否则将出售他人。2019年7月26日，原告公司向被告公司发出《关于解除房屋租赁合同的函》，主要内容是“我司不主张对承租物业的优先购买权”“按照租赁合同第7.1条约定，贵司应于2019年5月1日前将租赁标的房屋交付我司，且贵司交付租赁标的房屋应当符合租赁合同附件二约定之条件，但贵司至今未向我司交付。故我司要求解除租赁合同，退还定金贰拾万元及资金占用成本。请贵司收到此函后10个工作日内与我司联系，协商办理相关合同解除的具体事宜”。2019年8月13日，被告公司向原告公司发出《关于横店影视解除房屋租赁合同的复函》，主要内容是“一、对贵司不主张对承租物业的优先购买权表述理解。二、对要求解除房屋租赁合同，恳请贵司进行重新考虑并保持沟通联系。三、维持双方于2017年6月26日签订的《房屋租赁合同书》，并积极共商影城开业相关事宜，确保各方利益”。2019年9月29日，租赁物购买方四川世纪安泰实业有限公司向被告公司发出《通知函》，主要内容是“现租赁合同涉及相关房屋已由我司购买，房屋权属已改变，根据相关法律规定，我司同意继续保持与横店影视股份有限公司的租赁关系，但为确保房屋租赁事宜能有效实现，维护三方权益，我司特通知贵司和横店影视股份有限公司尽快与我司进行洽谈，并在原租赁合同主要内容不变的前提下，三方签订新的租赁协议，以资共同遵守”，当日，被告公司根据该通知函和原告公司的复函向原告公司发出《联系函》，主要内容是“为更好履行师大天街影院的租赁合同书，特请贵司明确并派员进行洽谈，签订原定租赁合同主要内容不变的新租赁协议，务实推进合作”。2019年11月8日，原告公司向本院提起诉讼，请求解除《房屋租赁合同书》、返还定金20万元及资金占用费、支付违约金83.8万元。庭审中，原告公司增加一项诉讼请求为判令被告支付装饰设计费15.5万元和消防设计费1.4万元，原告公司为此请求提供了2018年分别与卓郎装饰设计有限公司签订的《建设工程设计合同》和上海新建设建筑设计有限公司签订的《建设工程设计合同（消防）》。 以上事实，有《房屋租赁合同书》《付款收据》《建设工程设计合同》《建设工程设计合同（消防）》《关于解除房屋租赁合同的函》《关于横店影视解除房屋租赁合同的复函》《通知函》《联系函》以及原被告双方庭审陈述等证据证实，以上证据经庭审举示质证,本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉《房屋租赁合同书》是原被告双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按约履行。关于案涉合同解除问题，根据租赁合同约定，被告公司应当于2019年5月1日前向原告公司交房，并提前二个月通知原告公司准确的交场时间，逾期180日不能交房，原告公司有权解除合同。在合同履行过程中，原告公司在被告公司发函告知租赁物所有权将发生转移是否行使优先购买权时，于2019年7月26日向被告公司发函提出解除租赁合同，此时原告公司并不享有合同解除权，在未得到被告公司同意时该函件不发生解除合同的法律效力。结合被告公司向原告公司的复函及联系函判断，被告公司并未明确表示同意解除合同，因此，此时合同并未解除，被告公司认为该合同于此时系原告违约解除与查明的事实不符，本院不予支持。在合同尚未解除时，被告公司一直未按照约定通知原告公司接房。2019年11月8日，在约定交房的180日宽延期后，原告公司向本院提起诉讼请求解除合同，此时原告公司享有解除权，原告公司请求解除合同本院予以支持。由于被告公司未按时向原告公司交付房屋，构成违约，导致合同解除，原告公司请求返还定金本院予以支持。原告公司在请求返还定金时，没有选择适用定金条款请求双倍返还定金，可以请求违约金赔偿条款。违约金具有补偿性、有限度的惩罚性。根据现有证据判断，原告公司向被告公司支付定金后，应当产生资金占用费损失；关于装饰、消防设计费，虽然原告公司提供了两份装饰设计合同，被告公司质证时提出质疑，经审查，由于设计合同没有具体的签订时间，没有设计成果和设计费支出票据等履行设计合同相关证据，结合原告公司解除合同函件判断，原告公司在提出解除合同时，仅仅要求被告公司返还定金及资金占用成本，并没有产生设计费损失，因此，原告公司装饰、消防设计费损失证据不足。原告公司依据租赁合同第9.3条约定请求支付违约金83.8万元，被告公司认为该约定标准过高请求调整，由于租赁合同没有实际履行，原告公司在支付定金后，并未再支付其他费用，结合原告公司资金占用费损失，参照定金条款，本院酌情调整为20万元。原告公司诉请支付定金的资金占用费和装饰、消防设计费损失，租赁合同没有相关约定，在本院已经支持原告公司部分违约金主张时，不再支持原告公司其他损失赔偿请求。由于原告公司支付违约金、赔偿损失请求中部分请求没有得到本院支持，应当承担相应诉讼费用。 综上所述，原告公司请求解除合同、返还定金本院予以支持，被告公司辩称因原告违约单方解除合同、定金不予返还本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起，解除原告横店影视股份有限公司与被告四川岳池利华房地产开发有限公司于2017年6月26日签订的《房屋租赁合同书》； 二、被告四川岳池利华房地产开发有限公司向原告横店影视股份有限公司返还定金20万元； 三、被告四川岳池利华房地产开发有限公司向原告横店影视股份有限公司支付违约金20万元； 四、驳回原告横店影视股份有限公司其他诉讼请求。 以上债务限于本判决书生效后十日内履行，义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,915元，由原告横店影视股份有限公司负担5,915元，被告四川岳池利华房地产开发有限公司负担10,000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  孙 勇 人民陪审员  杨岳生 人民陪审员  吴秀华 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  吴 平