福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1232号 上诉人（原审被告、反诉原告）：南安市华益房地产开发有限公司，住所地福建省南安市柳城帽山工业区。 法定代表人：林小乐，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈荣哲，福建诚全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄佩萍，福建诚全律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林清江，男，1976年11月17日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人南安市华益房地产开发有限公司（以下简称“华益房地产公司”）因与被上诉人林清江商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初8465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华益房地产公司上诉请求：撤销原判，改判驳回林清江的诉讼请求，支持华益房地产公司的反诉请求。事实和理由：一、根据《合同补充协议》第一条约定，林清江应于2015年12月17日前办理完毕按揭手续，但其直至2016年4月29日才办理，存在违约，应当承担违约责任。办理按揭贷款是林清江的合同义务，林清江应当自觉履行，提供办理按揭所需全部资料，华益房地产公司负有的仅是协助义务。一审法院未支持华益房地产公司的反诉请求是错误的。二、因林清江逾期付款，华益房地产公司有权根据《商品房买卖合同》第七条及《合同补充协议》第一条约定，拒绝交付房屋且不承担逾期交房责任。三、一审法院就顺延交房期间的认定有误。1.就天气、停水、停电等因素，华益房地产公司在一审中已提供证据予以证明，一审法院仅顺延71日有误；2.南安市城东污水管理工程-柳东片区污水管道工程施工期间的316日，根据《商品房买卖合同》第八条约定，可据实顺延。 林清江辩称，华益房地产公司未配合林清江办理按揭贷款，同一楼栋至今仍有很多户银行按揭贷款无法办理。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 林清江向一审法院起诉请求：判令华益房地产公司支付逾期交房违约金（自2017年1月1日起至实际交房之日止，每日按已付购房款的万分之一计算，暂计至起诉之日止为53816元）。华益房地产公司提出反诉请求：判令林清江支付逾期付款违约金5109元。 一审法院认定事实：华益房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司，并取得南安市柳城帽山工业区创力·悦湾1＃、2＃楼的商品房预售许可证。2015年12月7日，林清江与华益房地产公司签订《商品房买卖合同》1份，该合同包含附件六《合同补充协议》。本案合同约定，林清江购买华益房地产公司开发的址在南安市，建筑面积共127.54平方米，总金额560000元。买受人按下列第3种方式按期付款：……3、银行按揭付款，详见附件六。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理：……2、买受人逾期付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。且出卖人有权拒同买受人交付该房屋，直至买受人付清房款并承担违约责任时为止。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人按日支付买受人已付款万分之一的违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；中、大暴雨，台风及六级以上大风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。其他可能出现的非出卖人所能控制的延误时间。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、出卖人逾期交房，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。附件六《合同补充协议》约定，买受人于2015年12月7日向出卖人支付首期购房款170000元，余款390000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款。买受人应在合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续。若贷款银行未批准按揭贷款或者批准的按揭贷款金额低于本补充协议第一条约定的按揭金额的，买受人必须在接到贷款银行或出卖人通知的期限内以现金形式一次性向出卖人支付全部余款或买受人申请贷款金额与银行批准贷款金额的差额款；如买受人在提交了按揭资料或办理了相应的贷款手续的，银行在审批过程中要求买受人补充材料或重新办理按揭贷款手续的，买受人必须在接到贷款银行或出卖人通知的期限内补齐材料或重新办理按揭贷款手续，因此造成延误的视为逾期付款，买受人仍应按合同第七条2款约定承担逾期付款的违约责任。合同签订后，林清江于2015年12月7日前支付首付款170000元，于2016年4月29日向中国建设银行股份有限公司南安支行办理按揭贷款390000元，中国建设银行股份有限公司南安支行于2016年5月12日发放贷款。华益房地产公司至今未将本案商品房交付给林清江使用，且该商品房所在工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，也未经消防验收。 一审法院认为，华益房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，林清江向华益房地产公司购买址在南安市，在商品房预售许可证的预售范围之内，双方签订的《商品房买卖合同》主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。林清江在2015年12月7日合同签订时已支付首期购房款170000元，虽附件六《合同补充协议》约定买受人应在合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续，林清江直至2016年4月29日才办理按揭贷款手续，但因林清江在办理按揭贷款时需要华益房地产公司的协助，而华益房地产公司未能提供证据证明其已履行了协助办理按揭贷款手续的义务，以及未能在合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续是林清江单方原因造成的，故华益房地产公司以此主张林清江存在逾期付款行为不能成立，其请求林清江支付逾期付款违约金5109元，缺乏依据，不予支持。根据《商品房买卖合同》第八条约定，华益房地产公司应当在2016年12月31日前，将符合条件的商品房交付林清江。合同约定遭遇中、大、暴雨、台风及六级以上大风、停水、停电等因素造成无法施工，华益房地产公司可以据实予以延期。华益房地产公司提供的《天气资料分析报告》《关于南安市柳城街道柳东片区停水说明》《关于南安市柳城街道柳东片区停电说明》，分别来源于气象局、自来水公司、供电局，其证据来源合法，予以认定；该证据可以证明本案工程从2015年12月7日双方签订合同之日到2016年12月31日双方合同约定交房之日遭遇台风及六级以上大风、中、大、暴雨天气、停水因素共67日，即华益房地产公司的交房时间可以顺延到2017年3月8日；该期间又遭遇上述原因3日，可以再顺延到2017年3月11日；该期间又遭遇上述原因1日，可以再顺延到2017年3月12日交房。停电说明中仅记载停电几天，并未载明具体时间，故无法确认停电的具体时间，不能直接作为延期交房的依据。本案商品房至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及消防验收合格，也未交付林清江使用，故华益房地产公司的行为已构成逾期交房，依法应承担逾期交房的违约责任。按照合同约定，华益房地产公司应自2017年3月13日起至实际交房之日止，每日按林清江已付购房款560000元的0.01%计算支付林清江逾期交房违约金，林清江诉讼请求中符合法律规定的该部分，予以支持；对于超过法律规定的其他部分，不予支持。华益房地产公司辩称，因污水管网工程造成华益房地产公司无法施工，应顺延交房时间316日，并提供《南安市城东污水管网工程-柳东片区污水管道工程施工说明》及照片予以证明。就此，南安市给排水管理中心在周边道路进行施工，虽会对本案建筑项目的施工造成一定的不便，但不足以造成其无法施工，华益房地产公司在合同约定的交房时间前自身尚不具备其本应具备的全部交房条件，污水管道工程的施工不能作为华益房地产公司不承担逾期交房法律后果的直接依据，华益房地产公司应对其逾期交房的违约行为承担相应的法律责任，故华益房地产公司提供的上述证据不予采纳，其辩称也不予采纳。林清江的诉讼请求，予以部分支持；对华益房地产公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、华益房地产公司应支付林清江自2017年3月13日起至华益房地产公司将符合法律规定和合同约定条件的南安市柳城街道柳东滨江景观路创力·悦湾第1幢4-505号商品房交付林清江使用之日止，每日按林清江已付购房款560000元的0.01％计算的逾期交房违约金（自2017年3月13日起至判决生效之日止的违约金应于判决生效后30日内付清）；二、驳回林清江的其他诉讼请求；三、驳回华益房地产公司的反诉请求。案件受理费1145元，减半收取计573元，由林清江负担50元，华益房地产公司负担523元；反诉受理费25元，由华益房地产公司负担。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提供的证据，本院认定如下：华益房地产公司二审提供的《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、销售不动产统一发票，真实、合法且与本案有关联，可以证明本案《商品房买卖合同》于2015年12月9日进行合同备案及预告登记，以及案涉商品房首付款发票于2015年12月8日开具的事实，予以采信；《创力·悦湾商品房定购单》的真实性予以确认，因双方已订立正式合同，故双方的商品房预售合同权利义务应以《商品房买卖合同》及附件的约定为准，该订购单与本案处理结果不存在关联性，不予认定。除上述事实外，一审法院其余认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《合同补充协议》第一条约定，购房余款390000元由林清江向银行申请按揭贷款支付，应在合同签订之日起10日内即2015年12月17日前办理完毕按揭手续，林清江直至2016年4月29日才办结按揭贷款手续，违反上述合同约定，其行为可认定为逾期付款行为，应根据《商品房买卖合同》第七条约定承担逾期付款违约责任，华益房地产公司反诉请求林清江支付违约金5109元（390000元×0.01%×131日），理据成立，予以支持。因林清江承担的违约金数额低于华益房地产公司承担的违约金，故上述5109元可在执行中直接抵扣华益房地产公司应承担的逾期交房违约金。林清江主张华益房地产公司未履行协助办理银行按揭贷款义务，其不构成违约，但根据二审补充查明事实，华益房地产公司于2015年12月8日开具案涉商品房首付款发票，2015年12月9日进行合同备案及预告登记，而林清江又未能具体说明除上述事项外，华益房地产公司还应履行何种约定或法定的协助义务，故对其主张不予采纳。本案逾期交房系因案涉商品房至今未符合交房条件所致，林清江在合同约定的交房时间届满前已付清购房款，华益房地产公司亦已接受，现华益房地产公司据上述逾期付款违约金问题主张免除其逾期交房违约责任，不符合《中华人民共和国合同法》第一百二十条有关“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”规定，故不予采纳。一审法院就其余顺延交房情形及顺延天数的认定及处理，理据充分，二审予以确认且不再赘述，华益房地产公司的该部分上诉主张，不予采纳。 综上所述，华益房地产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初8465号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初8465号民事判决第三项； 三、林清江应于本判决生效之日起30日内支付南安市华益房地产开发有限公司违约金5109元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1145元，减半收取计573元，由林清江负担50元，南安市华益房地产开发有限公司负担523元；反诉受理费25元，由林清江负担。二审案件受理费1046元，由南安市华益房地产开发有限公司负担996元（多预交的174元予以退还），林清江负担50元（于本判决生效之日起5日内交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  傅嘉钦 审判员  肖森华 二〇二〇年五月二十九日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。