贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0521民初1221号 原告：贵州瑞特尔商业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果项目C区第9（贵阳国际中心3号）栋1单元3层6号[花果园社区]，统一社会信用代码：915201023142972308。 法定代表人：周裕斌，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张晓翠，贵州惟胜道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾星，贵州惟胜道律师事务所律师。 被告：大方水西投资置业有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇云龙村一组，统一社会信用代码：91520521095026202J。 法定代表人：郭婷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘晋，该公司员工。 原告贵州瑞特尔商业管理有限公司（以下简称瑞特尔公司）与被告大方水西投资置业有限公司（以下简称水西公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。各方当事人皆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞特尔公司向本院提出诉讼请求：１、请求判令被告向原告支付拖欠的招商管理服务630000元；２、请求判令被告向原告支付拖欠的招商佣金163726.51元；３、请求判令被告向原告支付律师费50000元；４、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年7月3日，原、被告签订《大方顺德广场商业项目独家招商代理服务合同》，合同约定原告为被告提供招商筹备及独家招商代理服务，独家招商代理服务费用分为招商管理服务费用及招商佣金，其中招商管理服务费用为每月100000元。原告派驻3名招商人员组成的招商团队至被告指定办公地点开展招商工作，先付费后提供服务，每3个月支付一次；招商佣金有保底租金的租户按照相当于3个月之平均月保底租金计提，无保底租金的按照双方确认的整体项目平均月租金作为计算标准乘以面积乘以3个月作为招商佣金。2018年11月30日，原、被告签订《〈大方顺德广场商业项目独家招商代理服务合同〉补充协议》，补充协议约定招商管理服务费用调整为每月60000元，在补充协议签订后5个工作日内，被告向原告支付第二个月50%的月费及第三个月月费，总计90000元；招商佣金有保底租金计提、无保底租金的租户按照第一阶段双方确认的整体项目平均月租金作为计算标准乘以面积乘以3个月计提。原告自2018年7月3日起便为被告提供独家招商代理服务，持续派驻陶治桦等3名招商人员组成的招商团队至被告指定办公地点开展招商，至2019年6月30日。因被告拖欠费用一直未支付等原因，前述招商人员方从被告处离开，在此期间，共产生招商管理服务780000元。此外，原告共计为被告大方顺德商业项目招商28家商户。按照合同及补充协议约定，被告应付原告佣金742456.91元，但至今，被告仅支付了原告招商管理服务150000元、招商佣金350000元以及原告通过收取纸包鱼等4家租户3个月租金作为招商佣金的228730.4元，仍有招商管理服务630000元及招商佣金163726.51元未支付，且经原告多次催促后亦未支付，损害了原告的合法权益，给原告带来了巨大的损失。综上，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定及《大方顺德广场商业项目独家招商代理服务合同》、《〈大方顺德广场商业项目独家招商代理服务合同〉补充协议》之约定，特依法向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉请为感。 被告水西公司辩称，一、被答辩人主张答辩人所欠招商管理服务630000元及招商佣金163726.51元事实不清。１、2018年11月30日答辩人与被答辩人签订《〈大方顺德广场招商代理合同〉补充协议》（以下简称补充协议），该补充协议约定了2018年7月3日签订的《大方顺德广场招商代理合同》（以下简称原合同）中招商管理服务费用从10万元/月调整为6万元/月。截止答辩人所述招商人员停止服务的时间为2018年6月30日，期间服务时间从2018年7月3日开始计算应当为11个月27天，共产生服务费应当为714000元。２、根据原告与补充协议规定，答辩人共招租24户，计提佣金为637964.91元，并非答辩人所述742456.91元。被答辩人所招进商家中，共有1户（肖迪）装修到一定程度后便告知答辩人无资金继续注入取消租赁，该户被答辩人提取租金为17990.10元。共有2户（李易径、李燕）合同签订后未入场，该2户被答辩人提取佣金57038.25元。共有6户在缴纳保证金后经营至答辩人给予的免租期截止后以无力经营、被虚假宣传与承诺为由直接搬离商铺或者关门停业，答辩人未收取到任何租金，该部分被答辩人计提佣金为149565.15元，以下共计212573.25元。被答辩人在招商过程中，以招进商家提取佣金为目的未准确的核实招商对象的投资实力，浮夸宣传，私自承诺，导致招进部分商家未开业、未缴纳租金便搬离商铺导致合同作废，造成答辩人商铺免租占用及佣金计提的损失。根据原合同第六条第3款，若答辩人在招商过程中损害答辩人项目商业形象及其他会对答辩人造成负面影响的情况，则答辩人有权追究被答辩人的法律责任。第三条第7款，若答辩人与承租商户签订正式合同并收到保证金之后，若非答辩人与被答辩人双方原因导致答辩人与租赁户所签署租赁合同无效或作废，不计提服务佣金的约定，被答辩人在佣金计算上，应当扣除上述未形成租赁的佣金。扣除后佣金为413371.41元。３、答辩人可租赁面积为18585.82平方米，原合同签订后6个月被答辩人累计租赁面积为4912.62平方米，占比26%。原合同签订后9个月被答辩人累计租赁面积为5265.14平方米，占比28%。原合同签订后12个月被答辩人累计租赁面积为5265.14平方米，占比28%。根据原合同第四条，被答辩人若在每个考核节点未完成考核指标，则答辩人扣除15%的佣金的约定，被答辩人从未达成合同约定的指标，佣金计算应当在扣除未形成租赁的佣金基础上扣除15%。扣除后佣金为351362.69元。４、被答辩人为答辩人招商过程中，被答辩人未按合同约定，扣除成交共4户商户所缴纳的预缴租金自己部分与答辩人部分共计228730.40元。结合本条第2、3款，答辩人共欠被答辩人佣金122635.30元。5、合同履行期间答辩人共支付服务费用150000元，招商佣金350000元，共支付500000元。根据合同约定答辩人共欠被答辩人服务费714000元，招商佣金122635.30元，共欠846852.511元。抵扣后现共欠336635.30元。二、被答辩人主张的欠款付款条件不成就。2019年4月1日，答辩人与被答辩人在原合同与补充协议的基础上签订《委托协议》，协议中明确约定了答辩人委托被答辩人代收商户首次签约缴纳的费用，该70%用着抵扣被答辩人应当收取的相应的月费及佣金（收取单个商户不足5个月的按3个月收取），剩余30%被答辩人三个工作日内返还到答辩人指定的账户。在协议履行过程中，扣除后不足以抵扣答辩人所欠被答辩人款项的，由答辩人不晚于整体商业80%开业前足额支付给被答辩人。若扣除后足以抵付的，在抵清债务时按原合同约定支付方式履行。《委托协议》签订后，答辩人积极准确的履行协议所约定内容，而被答辩人招商过程中，将4户所有预缴款项全部扣除后便再未向答辩人提供任何服务，消极履行。截止至今，去除招商失败的共4603.13平方米，完成招商占总额比例仅24.76%。根据合同约定，被答辩人所主张欠款支付条件并未成就。三、被答辩人主张律师费50000元无事实支撑。答辩人与被答辩人之间本着互利互惠目的达成合作并签订协议，且双方基于友好协商的前提下签订委托协议，被答辩人故意违约、消极履行，答辩人因考虑到存在债务不予追究。答辩人并未失约的情况下被答辩人无中生有漫天要价并且以诉讼方式诉至法院浪费资源，该行为无事实支撑无支持理由。综上，被答辩人所主张答辩人欠其款项事实不清、付款条件不成就，根据合同法第八条之规定，请法院予以明察，在准确认定事实的基础上依法判决，切实维护答辩人的合法权益。 本院经审理，查明如下事实：2018年7月3日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《大方顺德广场商业项目独家招商代理服务合同》（以下简称服务合同），合同内容为：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，依照甲乙双方已确认的合作意向，现由甲方聘请乙方为其位于大方顺德广场项目进行招商筹备及独家招商代理服务。为了明确双方的权利与义务，双方本着平等互利的原则，特签订本合同如下：一、项目名称：大方顺德广场（以下简称“本项目”）二、乙方服务范围及工作内容１、服务内容：乙方详细服务内容见附件一，该附件为合同组成部分。２、服务时间２.1招商筹备工作：服务时间为本合约经双方签署生效后起2周内。2.2独家招商代理服务：招商筹备工作完成后起12个月。３、服务物业范围：大方顺德广场，建筑面积约8万元平方米……。三、独家招商代理服务费用１、服务月费及支付方式：１）招商管理服务月度费用：招商管理服务费用为每月人民币100，000元整（大写：人民币壹拾万元整）。该费用包括但不限于乙方派驻现场的3位招商团队成员的薪酬及社会福利等费用。２）付款方式：合同签定（订）之日起前12个月内，先付费后提供服务，甲方每3个月支付一次乙方月费。甲方在收到乙方提交的付款通知书及相应符合国家规定的完税发票（普票）后1个工作周内支付服务费用，如乙方未能预先提供相应发票，则甲方的付款时间顺延至乙方提供相应发票开始计算。２、招商服务佣金：１）有保底租金的租户佣金计提，相当于3个月之平均月保底租金。（租赁期内）２）无保底租金（如联营扣点、合作经营、品牌输出）的租房佣金计提，将按第一阶段双方确认的整体项目平均月租金作为计算标准乘以面积乘以3个月作为招商佣金。３）装修期和租赁期内的免租期及甲方给予租户的任何优惠条件及利益均不计算在内。每一个由乙方成功完成的成交方式包括：租房承租商业单元、租户与甲方联合经营，租户输出管理，引入品牌代理等。４）由甲方公司领导及员工联系、引进的租户，如需引进乙方协助谈判，则乙方按约定的佣金标准之50%计提佣金。５）支付方式：招商佣金按考核节点结，每个考核结点结束后十日内，乙方向甲方出具相关完税发票，在甲方收到该节点租户租赁保证金及乙方出具的完税发票后根据乙方完成情况向乙方支付相应应付佣金金额。６）若甲方与承租户签署正式租赁合同且收到该租户的保证金之后，如因非乙方原因导致甲方与承租户所签署正式租赁合同无效或作废，在甲方无需退还租户保证金的情况下，乙方不退还所收佣金。７）若甲方与承租户签署正式租赁合同且收到该租户的保证金之后，如因非甲乙双方原因（包括但不限于自然不可抗力、其他不可抗力等）导致甲方与承租户所签署正式租赁合同无效或作废，不计提服务佣金，且甲乙双方互不承担任何违约责任……。四、招商目标考核１、考核中签约面积是指甲方与承租方签订的三方《房屋租赁合同》记载的面积之和；承租方签署正式《房屋租赁合同》且支付了定金或履约保证金（保证金性质以《房屋租赁合同》约定为准），视为完成签约面积。考核起始时间为第二阶段服务时间开始。２、招商率考核指标：１）第一次考核节点：自考核时间起6个月，乙方完成总招商面积的45%；２）第二次考核节点：自考核时间起9个月，乙方完成总招商面积的75%；３）第三次考核节点：自考核时间起12个月，乙方完成总招商面积的85%；上述考核指标之招商面积（建筑面积）指承租方与甲方签约面积累积之数值，承租方与甲方签约完毕并支付保证金后视为完成招商工作。４、若乙方在每个考核节点如期完成考核指标，则佣金一次性支付乙方，若在每个考核节点未完成考核指标，则甲方扣除15%佣金……。十四、争议解决１、甲乙双方因履行本合同发生的所有争议，应通过友好的方式协商解决；２、如果未能协商解决争议的，任何一方均可向甲方项目所在地人民提起诉讼，守约方因诉讼产生的合理费用，包括但不限于诉讼费、保全费、诉讼保全保险费、公证费、评估鉴定费、审计费、律师费等，由违约方承担。十五、其他事宜：本合同未尽事宜由双方日后协商，以书面的方式签订补充协议，作为本合同的组成部分，具有同等法律效力。同年11月30日，双方又签订《〈大方顺德广场招商代理合同〉补充协议》（以下简称补充协议），内容为：“鉴于甲乙双方于2018年7月签订《大方顺德广场商业独家招商代理服务合同》，经甲乙双方协商一致，对该合同进行如下约定：一、甲乙双方约定招商管理服务费用自调整为每月人民60，000元整（大写：陆万元整）。在本补充协议签署后5个工作日内，甲方向乙方支付第二个月50%的月费及第三个月月费，总计人民90，000元整（大写：玖万元整）。二、销售佣金（如有）：甲方委托乙方为原合同标的部分进行以下独家招商代理服务。就通过乙方买卖成交的客户：１）如为买卖交易的，乙方将收取买卖合同中的买方支付的购置房屋或股权总价的3%作为代理服务佣金；２）支付方式：招商代理服务佣金于正式买卖合同签署次日，乙方向甲方出具等额发票，甲方在3个工作日内向乙方支付应付金额。三、招商佣金：双方协商一致，双方对佣金结算标准做如下说明：１）有保底租金的，面积在1000平方米以下的租户，佣金计提相当于3个月之起始月保底租金。（租赁期内经营免租期后首月计付租金）２）有保底租金的，面积在1000平方米以上的租户，佣金计提相当于3个月之平均月保底租金。（租赁期内）装修免租期和租赁期内的免租期及甲方给予租户的任何优惠条件及利益均不计算在内。每一个由乙方成功完成的成交方式包括：租户承租商业单元、租户与甲方联合经营，租户输出管理，引入品牌代理等。３）无保底租金（如联营扣点、合作经营、品牌输出）的租户佣金计提，将按第一阶段双方确认的整体项目平均月租金作为计算标准乘以面积乘以3个月作为招商佣金。四、本补充协议与原代理服务合同不一致的，以本协议为准，其余条款以原代理服务合同为准。五、本协议一式贰份，双方各执一份，均具有同等法律效力。”合同签订后，原告为被告出具了大方顺德广场临近商业街区市调报告，报告载明总租赁面积为47471平方米。2018年7月11日，原告向被告开具了金额为150000元的贵州增值税普通发票，其中金额为100000元的发票上备注为7月管理费，金额为50000元的发票上备注为8月1日至8月15日的月度管理费。同月16日，被告向原告支付了150000元。后原告为被告招到了24家商户，招商面积为5957.15平方米。该24家商户皆预缴了6个月的租金或者部分保证金，共产生佣金637961.91元，原告已通过扣划和被告支付的方式得到佣金578730.40元。后因双方就月费及佣金产生争议，原告诉来本院，并与贵州惟胜道律师事务所签订委托代理协议，约定由该所就本案为其提供法律服务，并约定前期费用为10000元，后期风险费用以一审裁判文书支持的甲方诉请金额或原告方与对方当事人达成的调解/和解金额，按照贵阳市律师协会《关于印发〈贵阳市律师服务收费平均价格〉的通知》收取剩余部分的律师代理费。 上述事实有原、被告的陈述及双方提交的服务合同、补充协议，原告提交的大方顺德广场临近商业街区市调报告、交通银行电子回单、发票、委托代理协议，被告提交的佣金申请明细、付款凭证、委托协议在卷佐证，足以认定。 本案的争议焦点为：１、双方签订的服务合同中约定的第一个月的招商管理服务费是100000元还是60000元，被告欠付的招商管理服务费是多少？2、原告的诉讼请求是否应当得到法律支持？ １、双方签订的服务合同中约定的第一个的招商管理服务费100000元还是60000元，被告应支付的招商管理报务费是多少？ 本院认为，原、被告双方签订的服务合同约定的招商管理服务费用为每月100000元，服务合同签订后被告向原告支付150000元。后双方在补充协议中约定招商管理服务费为每月60000元，并约定在本补充协议签署后5个工作日内，被告向原告支付第二个月50%的月费及第三个月的月费总计90000元，并未涉及已交纳的第一个月月费，故可认定第一个月月费为100000元，之后的月费为60000元。原、被告于2018年7月3日签订的服务合同，原告于2019年6月30日退场，其提供服务的时间为11个月27天，产生的招商管理服务费为754000元。扣除已经得到的150000元，被告还应支付招商管理服务费604000元。 2、原告的诉讼请求是否应当得到法律支持？ 本院认为，本案中，原、被告皆认可原告招到的商户为24户，但双方计算的佣金数据有一定出入，经核实，该24家商户共产生佣金637961.91元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，被告应按服务合同的约定支付佣金。对被告辩称的原告未达成合同约定的指标，佣金应扣除15%的意见，服务合同第四条第4项约定，若乙方在每个考核节点如期完成考核指标，则佣金一次性支付乙方，若在每个考核节点未完成考核指标，则甲方扣除15%佣金，原告提供的市调报告载明的总租赁面积为47471平方米，而原告从签订合同至今完成的招商面积仅为5957.15平方米，未达到服务合同第四项第2条约定的考核指标，在扣除15%的佣金后，被告应支付的佣金为637961.91×85%＝542267.62元。原告已得到的佣金是578730.40元，应返还被告佣金36462.78元,故对原告要求被告支付招商佣金的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。对被答辩人辩称的部分商户在缴纳保证金后取消租赁后或经营至免租期结束后搬离商铺，该部分商户所收取的佣金应扣除的意见，根据服务合同第三条第2项第6款：“若甲方与承租户签署正式租赁合同且收到该租户的保证金之后，如因非乙方原因导致甲方与承租户所签署正式租赁合同无效或作废，在甲方无需退还租户保证金的情况下，乙方不退还所收佣金”的约定，被告并未提供证据证明租户取消租赁或撤离租赁场所是因原告的原因所致，故被告的该抗辩理由无事实依据，本院不予采纳。对原告要求支付律师费50000元的诉讼请求，服务合同第十四条第2项针对的是守约方因产生诉讼产生的合理费用，本案中，被告未按服务合同约定支付招商管理服务费及佣金构成违约，但原告亦未按服务合同的约定完成招商任务，亦构成违约，故原告要求被告承担律师费的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，被告应支付给原告的招商管理服务费为604000元，原告应返还给原告的招商佣金为36562.78元，相互抵扣后，被告应支付给原告的招商管理服务费为567437.22元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条规定，判决如下： 一、被告大方水西投资置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告贵州瑞特尔商业管理有限公司招商管理服务费567437.22元； 二、驳回原告贵州瑞特尔商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6120元，由被告大方水西投资置业有限公司负担4737元，原告贵州瑞特尔商业管理有限公司负担1383元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员  章 英 二〇二〇年五月二十五日 法官助理  钱程阳 书 记 员  蒋 昕