海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终664号上诉人（原审被告）：海南家诚物业服务有限公司，统一社会信用代码91460100578737412Y。法定代表人：李柏杨，总经理。委托诉讼代理人：毛园，海南外经律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海口市琼山区椰岛华庭小区第一届业主委员会。负责人：林明伟，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：陈泽雄，海南维特律师事务所律师。上诉人海南家诚物业服务有限公司（以下简称家诚公司）因与被上诉人海口市琼山区椰岛华庭小区第一届业主委员会（以下简称椰岛华庭业委会）物业服务合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初2464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。家诚公司上诉请求：撤销一审判决第一、第二、第四项；本案的诉讼费用由椰岛华庭业委会承担。事实和理由：一、一审判决认定业主委员会根据业主大会的授权，聘请海南海润达物业管理有限公司（以下简称海润达公司）为小区提供物业服务，该事实不清。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，选聘和解聘物业服务企业须由业主共同决定（业主大会人数/面积过半数）。法院应审查椰岛华庭业委会是否召开解聘、选聘物业的业主大会，大会是否有过半数业主参加，表决事项是否经过业主过半数（人数/面积），只有前述条件均成就才能认定经业主大会授权。椰岛华庭业委会仅提交前期及新的物业服务合同，证明前期物业合同终止，新物业合同生效。而一审判决未经审查即认定家诚公司的前期物业服务于2018年9月1日终止。家诚公司从街道办调取的业主大会备案资料显示，虽然椰岛华庭业委会于2018年6月24日召开了关于选聘或续聘物业的业主大会，但是大会表决事项根本未通过。2018年8月12日，椰岛华庭业委会与海润达公司签订《物业管理服务委托合同书》，后椰岛华庭业委会将家诚公司赶出小区，家诚公司为维护小区秩序，不得已被迫于2018年9月退出，随后运用法律维护自己合法权益。家诚公司曾诉请确认椰岛华庭业委会与海润达公司签订的《物业管理服务委托合同书》无效，法院又以正在审理业主撤销权（业主撤销业委会成立等）纠纷为由告知家诚公司待该案的判决生效即业委会主体资格确定后，再决定是否受理。二、一审判决未对椰岛华庭业委会提交的证据《业委会、业主签名起诉家诚物业补充事项》予以实质审查，并将提交证据原件的责任由家诚公司承担。首先，椰岛华庭业委会当庭提交该证据，证明其提起诉讼业经授权；但是该证据中表决签名时间为2019年4月7日，而起诉状落款时间系2019年3月25日。也就是说，提起诉讼后椰岛华庭业委会再召开表决提起诉讼的业主大会，椰岛华庭业委会在伪造证据。其次，该证据系复印件，家诚公司当庭要求核对原件，其始终无法出示。一审判决以家诚公司未提出相反证据予以否定，对其真实性予以认定，明显有违法律规定。三、一审判决认定家诚公司应支付违法占用物业管理用房期间使用费34200元，属于事实认定错误，且金额明显过高。（一）一审法院认定1栋201房属于物业管理用房的事实不清，椰岛华庭业委会在2栋架空层已有规划的物业管理用房。案涉小区《商品房买卖合同》中约定“该商品房所在小区未分摊面积的所有权归出卖人所有”，一审判决既已认定1栋201房属于未分摊面积，但又忽视合同约定，直接认定属于全体业主所有，属于事实错误。根据合同约定，1栋201房应当属于开发商所有，因小区还未综合验收，现被开发商用作办公用房。家诚公司提交的证据《海南椰岛华庭住宅小区一层平面图（竣工图）》《海南省建筑设计院琼勘设甲字A104600579号图纸》显示物业服务用房位于架空层处，且该房实际于2018年9月1日起，作为物业管理用房及业委会办公用房。（二）家诚公司不存在违法占用的事实。首先，新物业服务合同未生效，前期物业服务合同仍然有效，家诚公司仍是合法的物业服务单位，不存在违法占用。其次，家诚公司不存在所谓的“占用”。“占用”即占有并使用，而家诚公司被迫退出物业管理后，因退还部分业主已交物业费之需要，向开发商借用该房钥匙用于退费。1栋201房实际被海南宾盛房地产开发有限公司（以下简称宾盛公司）用于存放小区规划报建资料，并非被家诚公司实际占有。（三）一审判决按照每月3800元标准支付使用费明显过高。尽管家诚公司提交《房屋租赁合同》，参照案涉小区相同面积的房屋每月3800元的租金标准，要求家诚公司支付每月5000元的租金，但家诚公司仅将该房用于退还业主预缴的物业管理费等费用，与出租房屋后收取租金的行为存在本质区别。房屋租金与装修、租赁期限、楼层等密切相关，而一审判决直接以相同面积房屋租金为标准认定支付标准明显过高。二审法庭询问中，家诚公司补充上诉理由称：一、海润达公司未经业主大会过半数同意即与椰岛华庭业委会签订《物业管理服务委托合同书》，程序违法，合同无效。椰岛华庭业委会是否召开选聘海润达公司的业主大会，其未提交证据。即使召开了业主大会，大会是否有过半数业主参加，表决事项是否经过业主过半数（人数/面积）通过，更是不得而知。《椰岛华庭第一届业主委员会第二次业主大会投票表决备忘录》《椰岛华庭第二次业主投票大会业主投票名单》关于第二次业主大会参与投票户数为147户，小区业主345户。《椰岛华庭第一届业主委员会第三次业主大会投票表决备案录》显示椰岛华庭业委会仅召开了关于选聘物业企业方案的《公开招标公告》业主大会。需要说明的是，审议该公告的大会未经过半数业主参加（参会人数122人，小区实有业主户数345户），表决事项未通过。而且，招标方案的落款日期为2018年7月28日，召开第三次业主大会的时间为2018年7月22日，也就是说，业主大会所需要表决的内容竟形成于业主大会之后，时间存在冲突，解聘、续聘物业表决事项根本未经业主大会通过。二、椰岛华庭业委会主张依据业主大会授权提起诉讼，但其提交的证据时间矛盾，而且其关于提起诉讼的事项根本未通过。一审过程中，椰岛华庭业委会主张依据业主大会授权提起诉讼，并当庭提交证据《业委会、业主签名起诉家诚物业补充事项》及《选票》。但前述关于《补充事项》的业主大会系2019年4月7日召开，而一审起诉状落款时间系2019年3月25日，起诉在前，表决起诉在后，椰岛华庭业委会不可能在提起诉讼前经过业主大会表决通过。在椰岛华庭业委会未提交原件且家诚公司提出异议的情况下，一审法院竟然直接认可该份时间矛盾的证据。即使此次业主大会真实召开，但从证据可以看出参会业主人数仅为59人（小区实有业主345户），而且第一次业主大会之后的所有会议，均未有过半数的业主参加，没有提前15日通知全体业主，没有会议记录，表决事项根本不可能通过。椰岛华庭业委会辩称：一、一审判决关于家诚公司服务合同终止，椰岛华庭业委会具备诉讼主体资格等事实的认定非常清楚，证据充分。2014年10月20日，椰岛华庭小区的开发商宾盛公司与家诚公司签订《前期物业服务合同书》，约定家诚公司为椰岛华庭小区提供物业服务，物业管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。2018年4月15日，椰岛华庭小区业主大会召开，并投票选举产生椰岛华庭第一届业主委员会，表决通过《椰岛华庭小区业主管理规约》及《椰岛华庭小区业主大会议事规则》。2018年8月12日，椰岛华庭业委会与海润达公司签订《物业管理服务委托合同书》，委托该公司提供物业服务，期限自2018年9月1日至2023年8月31日。2018年9月1日，海润达公司正式进驻椰岛华庭小区。2018年9月3日，海口市琼山区凤翔街道办事处（以下简称凤翔街道办）向家诚公司发出《关于要求海南家诚物业服务有限公司办理移交物业管理手续的通知》，载明椰岛华庭小区第一届业主委员会已于2018年4月15日成立并在街道办备案。业主委员会根据业主大会的授权，选聘海润达公司为小区提供物业服务，并签订了物业服务合同，合同于2018年9月1日起生效。家诚公司签订的前期物业服务合同终止。2018年9月1日之后，家诚公司退出椰岛华庭小区。一审判决以上所查与事实相符，并无不清。二、一审判决关于物业管理用房位于二楼架空层的事实认定清楚。《海口市房屋建筑面积竣工测绘报告》（2016年10月15日）载明：椰岛华庭1、2号商住楼共有建筑面积中包括1层架空层45.6平方米、2层管理用房96.88平方米，两部分均属于未分摊面积，该报告加盖了“海口市住房和城乡建设局房产测绘成果采信专用章”。家诚公司提交的《海南省建筑设计院琼堪设甲字A104600579号图纸》（2011年10月）、竣工图（2016年7月10日）均显示物业服务用房位于二楼架空层。基于椰岛华庭业委会与家诚公司提交的上述充分的证据，一审判决认定了家诚公司占用的涉案用房性质属于物业服务用房，该认定完全符合客观情况。三、一审判决适用法律正确。根据《物业管理条例》第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，结合业主已经与新的物业企业海润达公司签订物业服务合同的事实，认定家诚公司前期物业服务合同于2018年9月1日终止，认定业主委员会有权请求家诚公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。该判决适用法律正确。业主以何种方式选聘物业，选聘哪个物业，物业服务合同终止后，由业主委员会向人民法院诉请物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金等业主活动，均属业主的自治范畴。家诚公司并非小区业主，其以小区业主选聘物业，物业服务合同的权利义务终止后业主所进行的自治活动不规范为由拒不搬离小区，其该抗拒行为以及诉讼抗辩均于法无据。业委会与新的物业公司所签订的物业服务合同符合小区业主的利益，未违反法律强制性效力性规定，当属合法有效，一审判决对相关法律的适用并无不当。综上，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回家诚公司的上诉，维持原判。椰岛华庭业委会向一审法院起诉请求判令：1.家诚公司向椰岛华庭业委会移交物业管理用房以及相关设施设备资料，并撤出小区物业管理范围；2.家诚公司向椰岛华庭业委会返还其向小区业主收取的电费194360.45元，水费5294.44元，两项共计199654.89元；3.家诚公司向椰岛华庭业委会支付因逾期缴纳电费造成的损失5303.11元；4.家诚公司向椰岛华庭业委会返还小区公共收益共计68500元（包括电梯广告费9000元、地面停车费59500元）；5.家诚公司向椰岛华庭业委会返还物业管理用房并支付违法占用期间的使用费暂计45000元（以5000元/月为标准，自2018年9月暂计至2019年5月）；6.本案诉讼费由家诚公司承担。一审法院认定事实：2014年10月20日，椰岛华庭小区的开发商宾盛公司与家诚公司签订《前期物业服务合同书》，约定家诚公司为椰岛华庭小区提供物业服务。物业管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。2018年4月15日，椰岛华庭小区业主大会召开，并投票选举产生椰岛华庭第一届业主委员会，表决通过《椰岛华庭小区业主管理规约》及《椰岛华庭小区业主大会议事规则》。2018年8月12日，椰岛华庭业委会与海润达公司签订《物业管理服务委托合同书》，委托该公司提供物业服务，期限自2018年9月1日至2023年8月31日。2018年9月1日，海润达公司正式进驻椰岛华庭小区。2018年9月3日，凤翔街道办向家诚公司发出《关于要求海南家诚物业服务有限公司办理移交物业管理手续的通知》，载明椰岛华庭小区第一届业主委员会已于2018年4月15日成立并在街道办备案。业主委员会根据业主大会的授权，聘选海润达公司为小区提供物业服务，并签订了物业服务合同，合同于2018年9月1日起生效。家诚公司签订的前期物业服务合同终止，要求家诚公司于9月4日上午在椰岛华庭小区现场办理移交。2018年8月14日、8月20日、8月23日、8月26日，椰岛华庭业委会四次向家诚公司发出通知，要求家诚公司办理退出手续，并进行下列材料的交接：1.移交保管的物业服务档案；2.提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；3.移交物业服务、管理用房；4.清算预收、代收的有关费用；5.移交小区区规划图、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，地下官网竣工图等竣工验收资料和规划设计等有关资料；6.移交公共部位属于业主收益部分资金；家诚公司在本小区进行物业管理期间的历年收支明细账簿等有关资料；7.移交运转正常的公共设施设备，如有损害等请在交接前维修好；8.移交其他重要的资料。2018年9月1日之后，家诚公司退出椰岛华庭小区，但因办理向业主退还水电费事宜，仍使用原物业管理期间的办公室，即1栋201房。在该房屋门口，尚存在“家诚物业椰岛华庭物业服务中心”标记字样。椰岛华庭业委会与海润达公司在小区2栋架空层处办公。另查明，2018年9月18日，椰岛华庭小区存有住户水余量15531、商铺水余量390、住户电余量108494、商铺电余量10256，折合款项为136851.30元；因家诚公司在物业管理期间拖欠电费57509.15元，该小区业主自筹资金61362元，由海润达公司垫交家诚公司所欠的电费及滞纳金。家诚公司自认在物业服务期间取得电梯广告收益9000元。2018年3月28日、2018年4月5日，家诚公司与宾盛公司签订《椰岛华庭小区停车场承包合同书》《椰岛华庭小区停车场承包补充协议》，约定家诚公司承包椰岛华庭地下室负一、负二层停车位、地面露天商业停车位、地面架空层停车位。地下负一、二层停车位共计229个，按150元/月计算，每月承包金334350元；地面露天商业停车位、地面架空层停车位由家诚公司根据市场行情自行管理。承包期限自2018年4月1日至2033年3月30日。椰岛华庭小区地上停车位共计30个，家诚公司在物业服务期间一直实际管理。再查明，椰岛华庭业委会提交的《海口市房屋建筑面积竣工测绘报告》（2016年10月15日）载明：椰岛华庭1、2号商住楼共有建筑面积中包括1层架空层415.60平方米、2层管理用房96.88平方米，两部分均属于未分摊面积，该报告加盖了“海口市住房和城乡建设局房产测绘成果采信专用章”。家诚公司提交的《海南省建筑设计院琼堪设甲字A104600579号图纸》（2011年10月）、《竣工图》（2016年7月10日）均显示物业服务用房位于二楼架空层。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷，根据椰岛华庭业委会的诉请和家诚公司的答辩，双方的争议焦点为：椰岛华庭业委会是否具备本案的诉讼主体资格，如果具有，椰岛华庭业委会提出的各项诉讼请求是否应予支持。关于椰岛华庭业委会是否具有本案的诉讼主体资格问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，家诚公司作为椰岛华庭小区前期物业服务单位，虽与开发商约定了物业管理期限，但根据上述规定，在业主委员会与新的物业企业签订合同后，前期物业服务终止。结合本案相关证据材料，一审法院认定家诚公司的前期物业服务于2018年9月1日终止。在家诚公司物业服务合同的权利义务终止后，椰岛华庭业委会作为椰岛华庭小区业主委员会，依照上述司法解释的规定提起诉讼，具备原告诉讼主体资格。家诚公司抗辩称业主大会召开的程序违法，椰岛华庭业委会未经业主大会决定无权提起诉讼的理由与前述司法解释的规定不符，故该抗辩意见无事实和法律依据，不予采信。关于椰岛华庭业委会要求家诚公司移交物业管理用房以及相关设施设备资料，并撤出小区物业管理范围的问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。椰岛华庭业委会在诉讼中明确诉争的物业管理用房系1栋201房。关于该房屋的归属，双方均提出不同的证据。椰岛华庭业委会提交的《海口市房屋建筑面积竣工测绘报告》显示该201房以及架空层作为共有建筑进行面积测绘，该证据已由房地产行政管理部门采信，作为所有权登记的依据。一审法院认定该证据的证明力高于家诚公司提交的竣工图纸，且无论物业用房是1栋201房还是架空层区域，依照上述物权法的规定均属于全体业主共有部分。家诚公司抗辩称其经宾盛公司同意，偶尔使用1栋201房办理向业主退费事宜，一审法院认定家诚公司的该行为属于对全体业主共有的房屋占有、使用，应视为侵权行为。家诚公司应在本判决发生法律效力后，停止使用1栋201房并将该房屋移交椰岛华庭业委会管理、退出物业服务区域。家诚公司终止物业服务后，其持有的物业管理期间的物业服务档案、有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的资料、物业管理期间的历年收支明细账簿应当移交椰岛华庭业委会。椰岛华庭业委会在诉讼明确的其他移交设施、设备、资料应首先证明已由家诚公司保管，方可进行主张。现椰岛华庭业委会未举证证明除上述列举的物业服务档案、设备运行资料、财务账册等物业服务所必需的相关资料外由家诚公司实际占有，故应承担举证不能的责任，对其该项诉讼请求部分，不予支持。关于椰岛华庭业委会主张家诚公司返还其向小区业主收取的电费194360.45元，水费5294.44元，共计199654.89元以及椰岛华庭业委会支付因逾期缴纳电费违约金损失5303.11元的问题。椰岛华庭业委会向家诚公司主张返还水电费包括两部分：一是家诚公司已收取的水电费；二是家诚公司在物业服务期间欠缴的电费；对于前者，因家诚公司收取水电费的形式为由业主向储值卡里充值，该部分费用由业主直接向家诚公司交纳。家诚公司的收取与退还，影响到业主个人利益，而非公共利益，故椰岛华庭业委会作为业主委员会，非因公共利益需要，无权就该部分款项向家诚公司主张权利；对于后者，本案现有证据能够证明，向供电部门补缴的电费来源于业主自筹，但垫付主体为海润达公司，而不是椰岛华庭业委会，故该款项及损失应由实际垫付人向家诚公司主张，对椰岛华庭业委会的该部分诉讼请求不予支持。椰岛华庭业委会提交的证据不足以证明椰岛华庭业委会购买柴油是用于发电，故该项诉讼请求，无事实依据，不予支持。对于椰岛华庭业委会要求家诚公司返还小区公共收益共计68500元的问题。家诚公司自认提供物业服务期间产生电梯广告收益9000元，该收益属于全体业主共有，依法应予返还。对于停车位收益部分，根据法律规定，小区内的公共收益应归全体业主所有。本案中，椰岛华庭业委会并无充分、确切的证据证明椰岛华庭小区自入住后地上停车位的实际出租率、租金标准及实际收益，其按照现物业海润达公司的收费标准计算家诚公司物业服务期间的地上车位收益缺乏事实和法律依据，不予支持。关于椰岛华庭业委会要求家诚公司支付违法占用物业管理用房期间的使用费45000元（以5000元/月为标准，自2018年9月暂计至2019年5月）的问题。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或其他方式计算”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，椰岛华庭业委会举证证明椰岛华庭小区与物业服务用房相同面积的房屋对外租金每月3800元，该租金金额在合理范围内，予以照准。家诚公司应自2018年9月1日起，按照每月3800元标准向椰岛华庭业委会支付占用费至2019年5月，总计为34200元（3800元×9个月）。椰岛华庭业委会诉讼请求金额超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，一审法院判决：一、家诚公司于本判决生效之日起十日内将椰岛华庭小区1栋201房移交给椰岛华庭业委会管理并退出椰岛华庭小区物业服务区域；二、家诚公司于本判决生效之日起十日内向椰岛华庭业委会返还物业管理期间的物业服务档案、有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的资料、物业管理期间的历年收支明细账簿；三、家诚公司于本判决生效之日起十日内向椰岛华庭业委会返还物业管理期间的电梯广告收益9000元；四、家诚公司于本判决生效之日起十日内赔偿椰岛华庭业委会占用物业服务用房损失34200元；五、驳回椰岛华庭业委会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2961元（椰岛华庭业委会已预缴），由家诚公司负担900元，椰岛华庭业委会负担2061元。二审中，家诚公司提交以下证据：证据1.《中标通知书》《备案通知》；欲证明家诚公司经过招投标并经过海口市住房和城乡建设局备案，系椰岛华庭项目小区合法有效的物业服务单位。证据2.《椰岛华庭第一届业主委员会第二次业主大会投票表决备忘录》《椰岛华庭第二次业主投票大会业主投票名单》；欲证明：1.第一届业主委员会以其于2018年5月24日成立为由，通知家诚公司物业服务合同自动终止，该通知无事实和法律依据；2.根据《物业管理条例》第十二条及《业主大会议事规则》第十条之规定，业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加并表决通过，关于解聘家诚公司的表决事项的第二次业主大会未经过半数（人数和面积）业主参加表决通过，家诚公司仍然是合法有效的物业服务单位。证据3.《椰岛华庭第一届业主委员会第三次业主大会投票表决备忘录》；欲证明：1.业委会在街道办备案关于选聘海润达公司的《公开招标公告》未经过半数业主（人数和面积）参加，表决事项未通过；2.第一届业主委员会未召开选聘海润达公司的业主大会，即使签订《物业服务合同》，其未经法定程序，应属无效。证据4.《钥匙退还单》；欲证明1栋201房钥匙已经交还宾盛公司，家诚公司不实际占有使用。经质证，椰岛华庭业委会认为四份证据均不属二审中的新证据，对证据1、2、3的三性没有异议，对证据4的三性有异议，对四份证据的证明效力均有异议。本院经审查认为，因椰岛华庭业委会对证据1、2、3的证据三性无异议，本院确认其证据三性；而证据4有原件核对，本院对文本的真实性予以确认。二审中，椰岛华庭业委会向家诚公司出示从凤翔街道办调取的《业委会、业主签名起诉家诚物业补充事项》。家诚公司质证称，对真实性无异议，对关联性有异议；认为起诉在前，召开表决起诉的业主大会在后，因此业委会起诉未经业主大会表决通过。该证据一审法院组织当事人进行了质证，在椰岛华庭业委会未出示原件且家诚公司对其真实性有异议的情况下，一审法院确认其真实性虽有不当，但椰岛华庭业委会在二审中出示了原件，家诚公司对其真实性亦无异议，因此，一审法院确认其真实性并无不妥，本院不再重复认证。二审查明，椰岛华庭小区的规划建筑面积为51324.55平方米，海口市房屋建筑面积竣工测绘报告记载椰岛华庭小区包括1、2号商住楼、3号商住楼及地下室总建筑面积共计50771.12平方米。该总建筑面积具体为椰岛华庭小区1、2号商住楼总建筑面积为24162.86平方米（其中公用建筑不分摊面积为512.48平方米），总套数为242套；3号商住楼总建筑面积为10718.33平方米（其中公用建筑不分摊面积为356.76平方米），总套数为115套；地下室总建筑面积为15889.93平方米（其中公用建筑不分摊面积为3233.92平方米；其中，地下仓库有7个，分别为地下二层3个，总建筑面积2115.08平方米，地下**4个，总建筑面积2404.92平方米）。2018年4月15日，椰岛华庭小区召开业主大会，选举产生椰岛华庭第一届业主委员会，表决通过《椰岛华庭小区业主管理规约》及《椰岛华庭小区业主大会议事规则》。经报凤翔街道办备案，该办于2018年5月22日发布《关于海口市琼山区椰岛华庭小区第一届业主委员会备案的通知》，备案事项如下：业主总人数345人，总投票权数44553票。一、业主委员会委员（林明伟、刘海燕、廖楠、王俏颖、田晓玲、何军、韩冠元）分别取得的同意业主人数和同意投票权数占总票数比均超过50%。二、表决《椰岛华庭业主大会议事规则》的同意业主人数和同意投票权数占总票数比分别为73.6%、55.1%。三、表决《椰岛华庭管理规约》的同意业主人数和同意投票权数占总票数比分别为73.6%、55.1%。凤翔街道办备案的《椰岛华庭小区业主大会议事规则》第十四条规定，业主大会采用以下第一种形式进行表决；（一）设投票箱，在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（业主大会筹备组）统计汇总，公布表决结果。......（四）未参与表决的业主，其投票权数将计入已表决的多数票。......椰岛华庭业委会于2018年6月24日召开第二次业主大会，共有147户业主参加会议并投票表决物业的续聘及重新选聘新的物业公司等内容，同意选聘新的物业公司有141票，票权数面积31115平方米，续聘票数6票，票权数面积2896平方米。椰岛华庭业委会于2018年7月22日召开第三次业主大会，共有122户业主参加会议并投票表决是否同意按《海口市椰岛华庭小区物业服务项目公开招标公告》选聘物业服务企业，是否授权业委会按大会通过的选聘方案选聘物业服务企业，参加会议的业主均投了同意票。2018年11月29日，椰岛华庭业委会通知业主，将于2018年12月16日召开第四次业主大会，（一）对起诉：前期物业家诚公司返还业主预付的电费、因家诚公司欠缴电费致供电公司停电，海润达公司自主发电购买柴油费、进行表决投票；（二）议事规则条例的补充，在议事规则中补充一条，本小区今后若有诉讼需求，需业委会三分之二成员签名同意以及五十名业主签名同意即可进行诉讼。第四次业主大会通过的议事规则补充条例列为《椰岛华庭小区业主大会议事规则》第十四条第五项，并于2019年1月5日至1月9日在小区公示5日。椰岛华庭业委会2019年3月21日通知业主，将于2019年4月7日对起诉家诚公司补充进行签名表决事项：家诚公司与业委会、海润达公司共同办理物业移交手续并退出小区，返还小区公共收益电梯广告费9000元、商铺停车费59500元，返还业主自筹代缴电费61362.26元，支付占用物业管理用房8个月房租费40000元，加上第四次业主大会表决通过的两项，此次诉讼维权主张6个项目，共计307312.26元。2019年4月7日，共有椰岛华庭业委会的7位委员及另52户业主参加投票，参加投票的业主均投了同意票，2019年4月9日至4月13日，小区内公示了业委会、业主同意起诉前物业投票名单。诉讼中，家诚公司提交钥匙退还单，以证明其于2019年9月16日将1栋201房的办公室钥匙退还给了宾盛公司。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：本案二审中的争议焦点为：椰岛华庭业委会选聘海润达公司的程序是否合法，双方签订的物业服务合同是否有效；家诚公司应否向椰岛华庭业委会赔偿占用物业服务用房损失34200元。关于第一个争议焦点。第一，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主大会共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。虽然椰岛华庭业委会召开关于续聘及重新选聘新的物业公司、选聘海润达公司的《公开招标的公告》的业主大会，参加业主大会并表决同意的业主未达到双过半的规定，但根据《椰岛华庭小区业主大会议事规则》第十四条第四项规定，未参与表决的业主，其投票权数将计入已表决的多数票，因此，参加业主大会并表决同意的业主的人数符合上述规定，椰岛华庭业委会选聘新的物业服务企业即海润达公司的程序合法。椰岛华庭业委会与海润达公司签订的物业服务合同所约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同生效后，海润达公司于2018年9月1日正式进驻椰岛华庭小区提供物业服务，家诚公司亦退出了该小区的物业服务，椰岛华庭小区的业主接受物业服务并未提出异议，故应予认定该合同合法有效。家诚公司主张该合同无效，本院不予支持。第二，根据《物业管理条例》第二十六条的规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。同时，家诚公司与宾盛公司签订的前期物业服务合同中亦约定物业管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。因此，椰岛华庭业委会与海润达公司签订的物业服务合同于2018年9月1日生效时，家诚公司的前期物业服务合同即终止。虽然椰岛华庭业委会以其成立为由通知家诚公司的前期物业服务合同终止不当，但一审认定家诚公司的前期物业服务合同于2018年9月1日终止，有事实依据，符合法律规定，本院予以确认。第三，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。故椰岛华庭业委会提起本案诉讼，具备原告诉讼主体资格。而为提起本案诉讼，椰岛华庭业委会亦召开过业主大会，经过到会业主的全票通过，符合业主议事规则的提起诉讼的程序性要求。即使存在征求业主对起诉的意见是在起诉之后补充，亦因经过了业主同意，视为经过业主追认即取得了业主的授权。因此，家诚公司主张椰岛华庭业委会提起本案诉讼未经业主同意，并无事实依据。一审判决支持椰岛华庭业委会的诉讼请求，判令家诚公司退出椰岛华庭小区物业服务区域，向椰岛华庭业委会返还物业管理期间的物业服务档案、有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的资料、物业管理期间的历年收支明细账簿，符合法律规定，本院予以维持。家诚公司上诉请求撤销该判项，本院不予支持。关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此，家诚公司使用的物业管理用房1栋201房属于业主共有。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，家诚公司退出椰岛华庭小区的物业服务后，应向椰岛华庭业委会移交该房屋，家诚公司拒不向椰岛华庭业委会移交，构成侵权。一审判决家诚公司按每月3800元标准支付占用使用费并无不当，本院予以维持。家诚公司主张该房屋属于宾盛公司，以及按每月3800元标准计算占有使用权过高的理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，家诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5872元，由海南家诚物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何姿玲审判员 谭晓梅审判员 陈淑良二Ｏ二Ｏ年五月八日（法官助理 汪园圆书记员 周 娟速录员 杨建悦附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：......（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；......决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。