福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2624号 上诉人（原审被告）：陈金水，男，1968年7月15日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被上诉人（原审原告）：福建中超实业有限公司，住所地泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**，统一社会信用代码91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宗同健，男，该公司员工。 上诉人陈金水因与被上诉人福建中超实业有限公司（下称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈金水上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中超公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定陈金水与中超公司签订的《商品房买卖合同》附件六第七条合法有效并判令其支付中超公司违约金是错误的。1.《商品房买卖合同》附件六第七条违反双方之间签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，依法不应当对陈金水产生约束力。2.一审法院对陈金水提供的证据审理和一审答辩未进行处理，存在严重的程序违法。3.《商品房买卖合同》附件六第七条违反法律规定，该条款系格式条款，加重了陈金水的责任，与《商品房买卖合同》第二十二条冲突，依法应对认定无效。4.陈金水已经函告中超公司交付办理权属证明所需材料，书面要求解决双方之间的委托办证关系，无需承担逾期委托的违约责任。5.中超公司主张违约责任期间，陈金水并没有逾期还款，并不存在损害中超公司合法权益的事项，中超公司没有实际损失。6.中超公司交付的房屋存在严重的质量问题，不符合办证条件，一审判决逾期委托办证违约金，严重损害陈金水合法权益。7.中超公司提供的红线图、房产分户图尺寸与合同中图纸尺寸、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》图纸尺寸有重大出入，房产分户图计算面积未按《泉州市城市规划管理技术规定》2013年修订版计算面积；也与合同约定不相符，造成办证延期责任应由中超公司承担。8.中超公司主张违约金调整按每日购房款万分之一支付，并无法律依据。陈金水并不存在损害中超公司合法权益的事项，中超公司没有实际损失。 中超公司辩称，一审法院认定事实清楚，法律关系定性及运用法律准确，适用证据恰当，审判程序合法，应予维持。1.《商品房买卖合同》关于办理房屋所有权登记的约定条款是双方真实意思表示，未违反法律的规定，是合法有效的条款。2.一审法院已对陈金水的辩称进行了认定，不存在程序违法问题。3.一审法院认定事实清楚，陈金水未按时办理委托手续，且其至今仍未缴纳契税，陈金水已构成了实质的违约。4.陈金水主张的其未逾期还款，并不存在损害中超公司的合法权益的事项，中超公司没实际损失，是缺乏法律依据的强词夺理。5.中超公司交付的房屋是否存在质量问题，以及质量问题是否严重影响产权登记的办理需要相关专业部门进行认定。6.中超公司向陈金水主张的违约金数额公平合理，不属于主张金额过高的情况，一审法院认定事实清楚，法律适用正确。 中超公司向一审法院起诉请求：判令陈金水支付中超公司逾期委托办证违约金86035.39元（以购房款764759元为基数，按购房款的日万分之一计算，自2016年12月2日起至2019年12月31日止共计1125天），并继续支付自2020年1月1日起至实际交纳契税之日止的逾期委托办证违约金。 一审法院认定事实：2014年4月21日，陈金水与中超公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈金水向中超公司购买址在中超·水木春天Ａ地块第5号楼2613号商品房，总购房款为764759元。合同约定，首付款234759元，余款530000元以向银行贷款方式支付。合同签订后，陈金水依约支付了首期款334759元（经双方协商一致，增加首期款100000元），余款430000元，陈金水与中国农业银行泉州丰泽支行于2014年11月20日签订一份《个人购房担保借款合同》，约定向该行贷款430000元用于支付诉争房屋的购房款，中超公司为该笔借款承担阶段性保证责任，保证期间为：“自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止”。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”；合同附件六第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续，选择银行按揭贷款付款方式的买受人还应于银行办妥其所购买商品房的抵押贷款手续。2、买受人未及时提供办理产权登记所需证件、资料并付清办理产权登记所需税费的，出卖人可相应顺延办理产权登记手续的时间，同时，买受人自出卖人通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一向出卖人支付违约金”。另查明，中超公司于2017年3月30日将诉争房屋交付给陈金水，并于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋已具备办理分户产权登记的条件。2016年11月18日，中超公司按照陈金水在合同中确定的送达地址“浙江省东阳市”，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月22日签收。一审庭审中，陈金水确认有收到上述通知书，但直至2019年4月12日才与中超公司签订《商品房产权证代办委托协议》，且截至本案法庭辩论终结时止，尚未缴清办理诉争房屋权属证书所需契税。 一审法院认为，据陈金水与中超公司签订的第七条第1款的约定，中超公司接受陈金水的委托代为办理诉争房屋的权属证书，但陈金水应在约定期限内向中超公司提供委托代为办证所需的资料并付清办证所需缴纳的税费，否则应按该条第2款的约定，向中超公司支付逾期委托办证违约金。该第七条第2款的约定，系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应认定为有效。中超公司于2016年11月2日取得《开发项目首次登记证明》，诉争房屋具备了办理分户产权登记的条件。2016年11月18日，中超公司按照陈金水在合同中确定的送达地址，以特快专递方式向其邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该邮件于2016年11月22日送达陈金水。按第七条第2款的约定，陈金水应自中超公司“通知办理产权登记手续之日后10日起的每日按照购房款的千分之一”向中超公司支付违约金。鉴于该约定的违约金过高，中超公司亦明确表示同意调整为每日按陈金水已付购房款的万分之一支付，该标准与合同主文约定的中超公司应承担的逾期协助办证违约金的标准相当，符合公平原则；且陈金水并不主张对该违约金标准进行调整，故其应按已付购房款764759元的日万分之一向中超公司支付自2016年12月2日起至付清办理产权登记所需税费之日止的逾期委托办证违约金，暂计至2020年1月3日本案起诉之日止为1128天×76.4759元／天＝86265元。据此，判决：陈金水应于本判决生效之日起十日内向福建中超实业有限公司支付逾期委托办理址在泉州市丰泽区商品房权属证书的违约金86265元，并按总购房款764759元的日万分之一继续支付自2020年1月4日起至其缴清办理产权登记所需契税之日止的逾期委托办证违约金。本案受理费1957元，减半收取978.5元，由陈金水负担。 本院二审期间，中超公司提供（2017）闽0503民初6375号民事判决书壹份，欲证明中超公司因按揭贷款会承担连带担保责任的风险。对此，陈金水认为该证据与本案处理无关。对该证据的认证意见于判决理由一并分析。一审判决查明的事实正确，予以确认。 本院认为,据中超公司提供（2017）闽0503民初6375号民事生效判决，陈金水以按揭贷款方式支付部分购房款，产权登记与抵押登记密切相关，确实会影响中超公司的责任承担与风险。双方当事人基于该项事实，在合同附件六第七条约定买受人不按出卖人通知时限办理权属登记相关手续应承担相应的违约金，该约定具有督促性质，未加重陈金水的责任，未违反主合同的相关约定，也未违反法律法规强制性效力性规定，该约定系双方真实意思表示，合法有效。陈金水主张该条款无效，不予支持。陈金水至今仍未履行上述约定的义务，其行为已经构成违约，一审判决确定其应承担逾期委托办证的违约责任，并无不当。关于违约金标准，陈金水未能提供证据证明违约金过高，应承担举证不能的法律后果，一审对此处理并无不当。陈金水主张原审违反法定程序及因房屋存在质量问题而不符合办证条件，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 综上，陈金水的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1957元，由陈金水负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋秀华 审 判 员 蔡凌轩 审 判 员 郑 励 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 林 维 书 记 员 庄雯茜 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。