福建省漳平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0881民初247号 原告：龙岩天地缘物业管理有限公司,住所地漳平市菁城街道东石路1号二楼，统一社会信用代码91350881070865069P。 法定代表人：夏善勇，职务：总经理。 委托诉讼代理人：贺茂林，女，系该公司员工。 被告：陈荣周，男，1982年7月21日出生，汉族，住漳平市。 原告龙岩天地缘物业管理有限公司与被告陈荣周物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙岩天地缘物业管理有限公司（以下简称“龙岩天地缘物业公司”）委托诉讼代理人贺茂林、被告陈荣周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙岩天地缘物业公司向本院提出诉讼请求：判令陈荣周立即向龙岩天地缘物业公司支付物业服务费6379.3元。事实与理由：漳平市宏盛城上城小区于2015年9月15日由漳平市宏盛房地产开发有限公司，委托龙岩天地缘物业公司接管，双方签订《前期物业合同》合同约定由龙岩天地缘物业公司提供宏盛城上城小区的物业管理，物业服务费按其实际拥有或使用物业的建筑面积收取，多层住宅按0.5元/月/平方，高层住宅按0.8元/月/平房，储物间按0.8元/月/平方，地下车库按60元/月/个，电梯年检及维保费用按实际金额和实际入住业主平均公摊收费。公共用水、用电按实际金额以实际入住业主平均分摊收费。小区于2018年4月23日成立业主委员会，委员会成立后小区物业续聘龙岩天地缘物业公司继续为小区物业管理至2019年6月30日，其收费标准不变。陈荣周系宏盛城上城1号楼201室业主，其住宅面积为120.76平方米，系多层电梯房，龙岩天地缘物业公司对陈荣周居住的小区实施规范管理，为各业主提供完善的物业服务管理，履行自己应尽的义务。但是陈荣周不按《前期物业管理服务合同》约定及相关法律法规规定向龙岩天地缘物业公司缴纳物业服务费，截止2019年6月30日，陈荣周己累计拖欠物业服务费6379.3元。龙岩天地缘物业公司曾多次以多种形式向陈荣周催缴物业服务费，但陈荣周均置之不理。为此，龙岩天地缘物业公司向本院提起诉讼。 陈荣周辩称：陈荣周于2016年9月18日从郑燕坤处购买了位于漳平市的房产。龙岩天地缘物业公司未提供完善的物业管理服务，其所住的房屋及外墙漏水，多次要求物业协调上下楼关系，并查明外墙漏水原因，但龙岩天地缘物业公司置之不理，且多次剪断其入户电源。 本院经审理认定事实如下：龙岩天地缘物业公司于2013年6月9日成立，经营范围为：物业管理；园林绿化；道路清扫保洁及垃圾清运；家政服务；房地产中介服务；房屋修缮；园林景观工程施工；室外场地租赁；电动汽车、二轮、三轮电动车充电桩安装、维修、销售、代理；水电费代收代缴、污水处理、河道保洁、消杀服务、除四害服务。2015年9月15日，漳平市宏盛房地产开发有限公司与龙岩天地缘物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定：龙岩天地缘物业公司为宏盛城上城小区提供前期物业服务。前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通、化粪池的清掏；4、公共绿地、花草树木、建筑等的养护和管理；5、停车场所维护及车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范、消防、交通等事项的管理或协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。龙岩天地缘物业公司应向业主或物业使用人按其实际拥有或使用物业的建筑面积收取物业管理服务费，具体收费标准如下：多层住宅每平方米每月0.5元、高层住宅每平方米每月0.8元、储物间每平方米每月0.8元、地下车库每个每月60元；电梯年检及维保费用按实际金额以实际入住业主平均公摊收费；公共用电及用水收费标准：公共照明用电，按实际金额以实际入住业主平均公摊收费；电梯用电按楼层系数计收（1层至5层系数为1,6层至10层系数为1.2,11层至15层系数为1.4，以此类推综合计算）；水泵用电按用水系数收取；公共用水按每户每月2吨；房屋公享部位共享设施设备的维修、更新、改造费用由使用的业主进行分摊。本合同期限自2015年9月16日起至宏盛城上城业主委员会代表全体业主和新的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。2018年4月23日，漳平市宏盛城上城小区业主委员会成立。 另查明：2016年9月18日，陈荣周与郑燕坤签订1份《房地产买卖合同》，以49万元向郑燕坤购买位于漳平市的房产，并于2016年10月入住该房屋。陈荣周从2016年10月起至2019年6月止未按时交纳物业管理费3190元、公摊水电费、电梯电费171.1元、电梯维保费577.2元、电梯年检费62.9元。龙岩天地缘物业公司于2019年9月19日向陈荣周发出《关于要求限期支付物业服务费的函》，要求其于2019年9月22日交纳拖欠的物业服务费，但陈荣周未在上述期限内交费。宏盛城上城2018年1-3月业主电费分摊为34.76元；2018年4-6月电费分摊为38元；2018年7-9月电费分摊为37.5元；2018年10-12月电费分摊为39.7元，水费分摊1.4元；2019年1-3月电费分摊为36.8元、水费分摊1.5元；2019年4-6月电费分摊为34.5元、水费分摊为2.43元。 本院认为，龙岩天地缘物业公司是具有合法资质的物业管理公司，其与漳平市宏盛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护，该《前期物业服务合同》对宏盛城上城小区的业主均具有约束力。龙岩天地缘物业公司与陈荣周分别作为宏盛城上城小区的物业管理者及业主，应按《前期物业服务合同》的规定恪守各自的义务。龙岩天地缘物业公司已按《前期物业服务合同》的约定向宏盛城上城小区提供物业服务，陈荣周则应按时向龙岩天地缘物业公司缴纳物业服务费。现陈荣周从2016年10月起至2019年6月止不按时缴纳物业服务费，已构成违约。考虑到龙岩天地缘物业公司提供的物业服务存在瑕疵，本院酌定对龙岩天地缘物业公司主张的物业服务费予以减免20%的幅度；其余合理的电梯电费171.1元、电梯维保费577.2元、电梯年检费62.9元、公摊水电费226.59元，以上合计3589.79元（即3190×80%＋171.1＋577.2＋62.9＋226.59＝3589.79）本院予以支持；陈荣周在2016年10月前即不是业主，也不是物业使用人，因此，龙岩天地缘物业公司要求陈荣周支付2016年10月之前的物业管理等各项费用，没有事实和法律依据，本院不予支持；对于2016年10起至2017年12月的公摊电费、2016年10月16日起至2018年9月的公摊水费、配件分摊费用，因龙岩天地缘物业公司未提供相关的证据证明，故，本院亦不予支持。陈荣周辩称龙岩天地缘物业公司未提供完善的物业管理服务，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、陈荣周应于本判决生效之日起十日内向龙岩天地缘物业管理有限公司支付物业服务费等费用3589.79元； 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回龙岩天地缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由龙岩天地缘物业管理有限公司负担10元，陈荣周负担15元。该款限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员  陈燕敏 二〇二〇年五月十三日 书记员  陈巧芬 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。