江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初7882号原告：江西省正荣房地产开发有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区泸州北路599号（御品滨江）。统一社会信用代码：91360902705735039F。法定代表人：黄建，公司执行董事。委托诉讼代理人：吕淑萍，女，1984年7月2日出生，汉族，该公司员工。住南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：邹婧，江西友达律师事务所律师。被告：王玉明，男，1986年10月17日出生，汉族，宜春市袁州区人，身份证住址宜春市袁州区。委托诉讼代理人：魏初军，江西利元律师事务所律师。被告：朱佳青，女，1986年11月28日出生，汉族，江西省高安市人，身份证住址宜春市袁州区。委托诉讼代理人：朱鹤林（朱佳青之父），男，1957年5月5日出生，汉族，江西省高安市人，身份证住址江西省高安市。原告江西省正荣房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告王玉明、朱佳青商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理，依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吕淑萍、邹婧，被告朱佳青及其委托诉讼代理人朱鹤林到庭参加诉讼，被告王玉明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。后本案转为普通程序，于2020年4月24日再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人邹婧，被告王玉明及其委托诉讼代理人魏初军到庭参加诉讼，被告朱佳青经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告办理撤销正荣·御品滨江项目一期8栋2单元501室房屋备案登记手续；3、被告支付原告损失447172.45元及至实际付清日止的利息损失（暂计至本诉状之日的利息为31896.21元）；4、被告支付原告违约金57143.1元及定金10000元；5、本案所有诉讼费用、财产保全费、及保险费、律师费由被告承担。本案审理过程中，原告更正其第三项诉请为要求支付其中利息损失，暂计至本诉状之日的利息为31896.21元。事实和理由：原告与被告于2012年6月28日签订《商品房买卖合同》（编号：20120600757），约定被告向原告购买正荣·御品滨江项目一期8号楼2单元501室房屋，总房价款571431元。被告支付首付款171431元，余款400000元在农行宜春分行办理按揭贷款，并签订了《个人住房借款合同》，原告作为连带责任保证人在借款合同上盖章。贷款发放后，被告于2017年11月开始拖欠月供，银行遂执行保证条款，从原告贷款保证金账户划扣应由被告支付的按揭贷款及利息415276.24元，截止2019年10月25日，该款已经产生利息损失31896.21元。根据合同约定，被告未按期还款导致原告被告扣除阶段性保证金的，原告有权解除合同、没收购房定金1万元并按总房价款的10%计收违约金。被告朱佳青辩称，原告诉称是事实，但是王玉明也要承担责任。被告王玉明辩称，不同意解除合同，原告向银行承担的是贷款保证责任，因此其仅享有保证责任部分向被告行使追偿的权利，而无权收回房屋，事实上双方房屋买卖合同已经完成。原告主张的律师费属于原告自行主张金额，应当由原告自行承担。如解除合同，应当以现有房屋价值进行评估作价，原告应返还被告支付的首付款，已支付的按揭款及利息，及房屋升值部分（按现价1万元每平方计算）、被告装修价值部分32万元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，对方当事人未提出异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：原告与朱佳青、王玉明于2012年7月2日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20120600757），约定朱佳青、王玉明购买原告开发的正荣·御品滨江项目一期8栋2单元501室房屋，房屋建筑面积99.69平方米，单价5732.08元每平方米，总价571431元。朱佳青、王玉明向原告支付了首付款171431元（含购房定金10000元），余款400000元通过银行办理按揭贷款支付。该合同附件四合同补充条款第5条约定：……以按揭付款或公积金方式购房的买受人同意在银行发放贷款后按约定定期归还贷款本息，若因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于接到还款通知之日起七日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人还款之日期间的利息（按日万分之五计算），若买受人在上述约定时间内未还款的，买受人还应按日万分之八支付违约金，买受人累计6个月不交按揭款项，也不向出卖人还款的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，购房定金不予退还，并在按照本合同第七条约定扣除违约金及已发生的相关费用（包括代收并已向相关部门缴付的税费/合同注销费等）后，不计利息退还买受人已支付的购房款（包括代收尚未向相关部门缴付的税费）……。补充条款第11条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款……如果买受人逾期付款的时间超过60日，出卖人有权单方解除合同；出卖人解除合同的，买受人必须按总房款的10%向出卖人支付违约金，并同意出卖人全额没收购房定金壹万元，还需承担出卖人因解除合同而支出的诉讼费用、终止合同费用、律师费等……。后朱佳青、王玉明自2017年11月开始未偿还银行按揭贷款本息。中国农业银行宜春分行营业部催讨朱佳青、王玉明还款未果，于2017年11月5日起至2019年10月5日陆续从原告的贷款保证金账户内划扣应由朱佳青、王玉明支付的剩余按揭贷款本金及利息合计415276.24元。原告向朱佳青、王玉明催讨付款未果，故诉至本院，原告为本案诉讼支付其委托诉讼代理人邹婧律师费10000元。对朱佳青、王玉明已偿还银行按揭贷款本金金额，原告陈述其经向银行查证为25386.83元，朱佳青、王玉明未提交证据证明。王玉明提出如解除本案房屋买卖合同，应对案涉房屋升值部分及装修添附价值部分进行作价，但经法庭释明，其未在法庭限定期限内提交评估申请。另查明，朱佳青、王玉明于2010年2月3日登记结婚，后朱佳青向本院提起离婚诉讼，本院于2017年8月23日立案受理，于2018年6月13日作出（2017）赣0902民初4061号判决，准予双方离婚，该案并判决本案诉争房屋由朱佳青、王玉明各享有50%的份额。现该判决已经发生法律效力。本院认为，案涉《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应遵照履行。根据案涉《商品房买卖合同》合同附件四第5条约定“买受人累计6个月不交按揭款项，也不向出卖人还款的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房”，朱佳青、王玉明自2017年11月开始不交银行按揭贷款款项，在原告承担支付其全部剩余按揭贷款本息的保证责任后，亦不向原告还款，现累计期限超过6个月，双方约定的合同解除条件成就，且朱佳青、王玉明违约情形已构成根本违约，原告据此诉请解除案涉《商品房买卖合同》，有法律及合同依据，应予以支持。合同解除后，朱佳青、王玉明应配合原告办理撤销案涉房屋备案登记手续。由于合同解除，原告收回了案涉房屋，原告同时应返还朱佳青、王玉明已支付的房屋首付款171431元及查明的两人已经偿还的按揭贷款本金25386.83元，两项合计196817.83元。王玉明提出应对案涉房屋自然升值部分及装修添附部分价值进行处理，但由于其未提供证据证明该部分款项的价值金额，且其未在法定期限内申请法院进行评估，故其该项返还请求依据不足，其应承担举证不能的不利法律后果，本院不予支持，相关权利人可另案提起诉讼。由于朱佳青、王玉明违约，导致案涉《商品房买卖合同》解除，两人还应根据合同约定承担相应违约责任。对解除合同后的违约责任，案涉合同附件四补充协议第5条约定为“……出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，购房定金不予退还，并在按照本合同第七条约定扣除违约金及已发生的相关费用”,第11条约定为“出卖人解除合同的，买受人必须按总房款的10%向出卖人支付违约金，并同意出卖人全额没收购房定金壹万元，还需承担出卖人因解除合同而支出的诉讼费用、终止合同费用、律师费等……”。故案涉合同约定由买受人原因导致合同解除前提下，买受人应承担的违约责任包含不退还购房定金、合同总价款10%的违约金及已经发生的诉讼费用、律师费。依据合同法规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案原告同时主张违约金及定金，本院仅对其中违约金57143.1元部分予以支持。原告主张朱佳青、王玉明支付律师费10000元，本院予以支持。对于原告主张朱佳青、王玉明支付其代为支付的按揭贷款本息415276.24元的利息损失，由于该利息损失并非双方合同约定的合同解除前提下朱佳青、王玉明应承担的违约责任，且在案涉合同解除后，原告收回商品房，该款已转变为原告为收回房屋所有权应返还的款项，而不再是朱佳青、王玉明应负担的费用，故朱佳青、王玉明不需承担该款的利息损失，对原告该诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告江西省正荣房地产开发有限公司与被告朱佳青、王玉明于2012年7月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20120600757）；二、被告朱佳青、王玉明于本判决生效后十日内配合原告江西省正荣房地产开发有限公司办理撤销正荣·御品滨江项目一期8号楼2单元501室房屋备案登记手续；三、被告朱佳青、王玉明于本判决生效后十日内支付给原告江西省正荣房地产开发有限公司违约金57143.1元、律师费10000元；四、原告江西省正荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告朱佳青、王玉明支付的购房首付款及偿还的按揭贷款本金合计196817.83元；五、驳回原告江西省正荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14859元，由原告江西省正荣房地产开发有限公司负担8986元，由被告朱佳青、王玉明负担5873元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审判长  吴志辉审判员  张世冬审判员  袁剑琳二〇二〇年五月十五日法官助理万增武书记员  曾 羿