苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初9731号 原告（反诉被告）：邓凤江,男，1971年5月23日出生，汉族，户籍地福建省沙县。 委托诉讼代理人：黄微微，江苏凡创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹晶焱，江苏凡创律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：苏州哆喀餐饮管理有限公司，住所地江苏省苏州市虎阜路999号虎丘婚纱城A区1层1F1011、1022号。 法定代表人：李佳栋。 委托诉讼代理人：郭文友，江苏正盛律师事务所律师。 原告（反诉被告）邓凤江与被告（反诉原告）苏州哆喀餐饮管理有限公司（以下简称哆喀餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法由审判员沈录印适用简易程序公开进行审理。审理中,哆喀餐饮公司提起反诉，本院审查后决定与本诉合并审理，并于2020年5月11日公开开庭进行了审理。邓凤江的委托诉讼代理人黄微微、哆喀餐饮公司法定代表人李佳栋及其委托诉讼代理人郭文友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邓凤江向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还餐饮、食品质量保证金、服务质量保证金5万元；2.判令被告退还天然气押金3万元；3.被告承担本案诉讼费用。审理中，原告增加诉讼请求：要求被告支付原告经营损失8万元。事实与理由:被告将位于虎丘婚纱城市场内的哆喀美食城9号档口租赁给原告经营餐饮，双方签订了《租赁合同》，约定租赁期限为2015年12月30日至2018年12月30日。合同订立后，原告按约向被告支付了履约保证金5万元及天然气押金3万元。然合同期满后，被告未能在约定的合同期满之后的六十日内将上述保证金和押金退还于原告。且由于被告自2018年期间无故撤回了原告档口的收银机，导致原告无法正常经营造成一定的经济损失。现原告为了维护自己的合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告哆喀餐饮公司辩称，由于邓凤江在履行租赁合同过程中存在擅自停业的违约行为，故按合同第三条约定，保证金不予退还。请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告哆喀餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失285000元；2.反诉被告承担反诉案件受理费。事实与理由：哆喀餐饮公司将虎丘婚纱城市场内的哆喀美食城9号档口租赁给邓凤江经营餐饮，双方签订了《租赁合同》，按合同约定哆喀餐饮公司在邓凤江每月销售额中提成作为房租，同时约定不得私自停业，否则每天赔偿哆喀餐饮公司500元损失。然合同签订后至2017年6月邓凤江便停止营业并占用承租的档口至合同期满，给哆喀餐饮公司造成很大经济损失，故请求法院支持反诉原告的诉讼请求。 针对反诉邓凤江辩称，1.邓凤江不存在擅自停业的事实。由于哆喀餐饮公司将邓凤江租赁的档口处收银机撤掉了，导致邓凤江无法正常经营；2.根据租赁合同约定，如果邓凤江私自停业三天以上哆喀餐饮公司有权收回场地。从规定和哆喀餐饮公司实际行为可以推定并非邓凤江私自停业；3.对于哆喀餐饮公司提供《档口销售统计表》系单方制作，真实性不予认可，但同时却能证明在邓凤江停业期间，哆喀餐饮公司的经营收入并没有因此受到影响，因此邓凤江的停业没有给哆喀餐饮公司造成损失。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了提供了《租赁合同》、收据、微信聊天记录、照片，档口销售统计表及双方当事人庭审中陈述予以证实。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下： 2015年11月29日前，哆喀餐饮公司（甲方，出租方）与邓凤江（乙方，承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于虎丘婚纱城市场内的哆喀美食城9号档口租赁给乙方经营餐饮，租赁期限为3年，自2015年12月30日至2018年12月30日止。合同第二条第2项管理方式约定：甲方对美食城进行统一管理，配备经理、财务、收银、保安、保洁等，为各商户及美食城进行管理和服务。甲方对乙方的销售进行统一收银，全部刷卡销售。第三条相关费用约定：乙方须缴纳餐饮、食品质量保证金、服务质量保证金、设备、设施保证金5万元、天然气押金3万元，合同终止六十天内，如无损坏及其他违约责任，质保金如数退还（不计利息），乙方凭甲方开具的质保金单据办理退款手续。第四条结算约定：哆喀美食城实行统一收款，甲方每月30日向乙方结算销售货款；乙方销售额以甲方收银记录为依据，结算时，甲方按销售标准收取20%收益后，向乙方发出《结算对帐通知》，乙方确认后，开具收据，送交甲方。约定：乙方在合作期间内，因私自停业，给甲方造成的经济损失，乙方须承担赔偿经济责任，每个档口每天赔偿甲方500元，超过三天时，甲方有权收回经营场地。邓凤江按约向哆喀餐饮公司交纳了保证金5万元、天然气押金3万元，哆喀餐饮公司收款后，分别向邓凤江出具了收据。 上述合同签订之后，哆喀餐厅公司按约将虎丘婚纱城市场内的哆喀美食城9号档口交于邓凤江用于经营老北京炸酱面，至2018年12月30日租赁期限届满，邓凤江撤离上述市场内的哆喀美食城9号档口。 审理中，哆喀餐饮公司提供《档口销售统计表》，时间自2015年1月至2018年11月，依据该统计表显示2015年12月至2017年5月期间邓凤江经营期间平均销售额为7393.85元，自2017年6月起邓凤江经营的老北京炸酱没有销售记录。 审理中，邓凤江陈述称，其经营至2018年春节前夕，后因哆喀餐饮公司将其档口上的收银机撤走，导致其无法正常经营，按每月经营收入8000元计算，停业十个月损失8万元，并提供与哆喀餐饮公司的法定代表人李佳栋之间的微信聊记录佐证。微信聊天记录显示2018年7月15日邓凤江要求哆喀餐饮公司明天把收银机装好，李佳栋回复：来不及，星期三吧，电脑还要重新装系统。邓凤江回复：我这店明天不能开了，先去整理卫生。李佳栋又问，为什么你店不能开了呢？我现在也快撑不住了。之后哆喀餐饮公司并未在星期三将收银机安装到位。 审理中，哆喀餐饮公司陈述称，2017年6月起邓凤江就擅自停业，我们一直要收回档口，而邓凤江一直想继续开下去，过了一年多时间我们不可能把收银机放在台上。微信聊记录显示双方还在谈继续经营的事，2018年7月份邓凤江来了，要装收银机，后来我们周三给他装好的。 本院认为：邓凤江与哆喀餐饮公司之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。 关于保证金5万元。审理中，哆喀餐饮公司提供的档口销售统计表，显示邓凤江经营的老北京炸酱面自2017年6月起不再有销售记录，邓凤江对该档口销售统计表的真实性不予认可，但未能提供相关证据予以佐证，本院结合邓凤江与哆喀餐饮公司之间签订的租赁合同约定的经营管理方式和结算约定，对哆喀餐饮公司提供的档口销售统计表真实性予以确认，据此，依据该统计表可以认定邓凤江自2017年6月起停业直至2018年12月30日合同期满，停业时间达19个月，邓凤江的行为应认定已构成违约，其应当向哆喀餐饮公司承担违约责任。然，哆喀餐饮公司在邓凤江停业长达19个月的时间内，并未按双方之间签订的租赁合同第七条第3项约定，及时向邓凤江收回档口，损失扩大亦应承担一定责任。邓凤江停业造成的租金损失，本院酌定依据哆喀餐饮公司提供的档口（2015年12月至2017年5月期间）销售统计表，经合同约定20%收益计算租金损失，确定邓凤江向哆喀餐饮公司赔偿停业损失14048元，哆喀餐饮公司反诉请求超出部分本院不予支持。综上，哆喀餐饮公司应按双方之间签订的租赁合同第三条约定，在扣除邓凤江赔偿款后，退还余款35952元（50000元-14048元）。 关于天然气押金。依据租赁合同约定天然气押金3万元，在合同终止六十天内，如无损坏及其他违约责任应如数退还。现哆喀餐饮公司未能提供邓凤江在使用天然气时存在损坏或其他违约责任，应当在租赁合同期满即2018年12月30日之后的六十日内退还该3万元，故对邓凤江要求哆喀餐饮公司退还该天然气押金3万元的诉请，本院予以支持。 关于邓凤江主张损失8万元。审理中，邓凤江认为由于哆喀餐饮公司撤走了档口的收银机导致其无法正常营业，但仅提供了与李佳栋之间的微信聊天记录，且该记录无法证明哆喀餐饮公司最初撤走收银机的原因，故仅凭微信聊天记录无法确定邓凤江停业的系哆喀餐饮公司造成，故对邓凤江的该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、被告苏州哆喀餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告邓凤江保证金35952元、天然气押金3万元； 二、驳回原告邓凤江的其他诉讼请求； 三、驳回苏州哆喀餐饮管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3500元，减半收取1750元，由原告邓凤江负担1026元，被告苏州哆喀餐饮管理有限公司负担724元；反诉案件受理费2788元，由反诉原告苏州哆喀餐饮管理有限公司负担2711元，反诉被告邓凤江负担77元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  沈录印 二〇二〇年五月十五日 书记员  朱晶雯