广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初3087号原告：廖伟君，女，1980年4月4日出生，住佛山市顺德区*************，公民身份号码440************748。委托诉讼代理人：陈尚安，广东常道律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告廖伟君诉被告佛山盛明置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月6日立案后，依法适用简易程序于同年4月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈尚安，被告的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年9月20日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号:3A401号）及其从合同《装修协议》（编号：3A401）；2.被告立即返还首付款182642元（含122142元首付款和60500元物业装修款）及已付的九期供房转让款共74250元，合计256892元；3.被告支付逾期违约金112093.5元（从2018年12月31日物业应交付之日起暂计算到2020年2日2日起诉之日止共398日，按合同约定转让款及装修款合共总额281642元每日千分之一的标准计算，此后的违约金仍按此标准计算到实际交付之日止）；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年9月10日原、被告于被告的售楼部签订由被告提供的《盛明广场物业使用权转让定金确认单》（NO：0172210）约定被告把其拥有的位于佛山市南海区*********的“3A401”单位转让给原告，转让总价格为281642元，定金100000元其中30000元于当日支付，余款于签订正式转让合同时交付，约定于2017年9月20日签订正式转让合同，100000元定金即转为首付款，另交82642元，合计182642元为首付款，其余转让款99000元分三年12期免息付清。合同签订后原告当即向被告支付了30000定金。2017年9月20日，被告提出为了规避国家限价政策，原转让合同需要拆分为两个合同进行签订，即总价款为人民币60500元的《盛明广场装修协议》（编号：3A401）和总价款为221142元的《物业用权转让合同》。原被告双方在被告聘请的律师的见证下在被告的售楼部正式签订了上述两份合同，两合同的格式条款均由被告提供。其中《物业使用权转让合同》约定被告把其拥有的“西樵镇樵高路82号盛明广场”3座A幢0401号物业的使用权转让给原告，物业建筑面积31.17平方米，总转让款人民币221142元，首付款122142元签订合同当日付清，余款分12期在三年内付清。合同第五条1、第十条2约定被告须在2018年12月31日前将物业交付原告使用，如被告逾期交付超过90天则原告有权解除合同，被告应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按合同约定转让款每日千分之一的标准向原告支付违约金。《盛明广场装修协议》约定原告将位于佛山市南海区*********盛明广场3座A幢0401号全权委托被告装修，总价款为60500元。合同签订后原告当日再次支付了70000元定金及82642元首付款（含60500元装修款），被告出具收据确认收到原告182642元“盛明广场3A401房物业首期转让款”。此后原告按约定依时每三个月向被告支付一期转让款8250元，共支付了九期合计74250元，而被告却并没有按约定在2018年12月31日前准时交付物业给原告使用，被告构成违约，逾期交付超过约定的90天原告可解除合同的期限，被告于2019年4月21日要求原告与其签订《协议书》，该协议书中被告确认其逾期交付的事实，并承诺此后每月补贴2800元给原告。但协议签订后，被告仅补偿了几个后从10月份起又停止了补贴。被告的行为再次构成根本违约，致原告签订合同的目的始终未能实现。2019年11月14日被告再次向原告发出《针对租赁盛明广场物业业主提出的若干问题回复》，确认被告因资问题已停工停建，暂时无法确定交付日期，并表示期从12月起停始发放补贴。被告的违约行为已严重损害了原告的合法利益，使原告合同目的无法实现，按照双方签订的合同约定和法律规定，原告有权解除合同，要求被告退回已收取的款项并赔偿损失。综上所述，为了维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告辩称，《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。涉案物业的使用权基于被告与佛山市南海区******杏头股份合作经济社签订的《集体建设用地使用权出租合同》。案涉物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。被告同意自原告提起本案诉讼之日起解除双方签订的涉讼《物业使用权转让合同》以及《装修协议》，并同时要求解除双方签订的《协议书》。原告诉请被告全额返还已收取的物业使用权转让款以及装修款共计256892元无事实与法律依据。原告在计算被告应当退还的款项时应当扣减被告已向原告退还的补贴款14000元，即原告诉请被告返还的物业使用权转让款及装修款总额应为226392元。被告已经向原告支付了的补贴款14000元，依据《协议书》约定，双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，即原告收取了被告支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告主张逾期交付的违约责任。退而言之，假设法院认定原告主张的违约金合法有依据，且假设法院认定被告已向原告支付的14000元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款或装修款的，则被告已向原告支付的14000元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金.原告既收取了补贴款又同时主张违约金，原告属于重复主张。假设法院认定被告需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告请求法院予以调减。在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。综合上述事实和理由，被告仅须向原告退还物业使用权转让款及装修款总额仅为226392元，关于原告诉请的退款款项超出226392元的部分以及违约金等诉请应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年9月20日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编3座A幢0401号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，乙方按约定付清使用权转让总价款的，则乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为221142元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款122142元于本合同签订当日支付（含定金），余款99000元在三年内平均分12期免息付清，从2017年12月10日至2020年9月10日期间每三个月为一期，每期8250元。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年9月20日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。原、被告确认原告已支付转让合同约定的首期款122142元、前9期分期款74250元及装修协议约定的款项60500元，上述合共256892元。2020年2月6日，原告提起本案诉讼。被告盛明公司于2020年3月20日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，被告陈述涉案物业尚未办理竣工验收备案。原告确认已收取因迟延交付而支付的补贴款14000元。本院认为，原、被告签订《物业使用权出让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原、被告之间形成预约租赁合同关系。涉案物业租赁期限应自交付之日（2018年12月31日）起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予原告，原告依据合同约定诉请解除《物业使用权转让合同》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告之日（2020年3月20日）为合同解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请退还已付转让款196392元的主张，本院予以支持。但原告诉请违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以未退转让款196392元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年1月1日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即196392元*30%=58917.6元）为上限。被告盛明公司支付的补贴款14000元属于违约而已付的款项，应在上述违约金中予以扣减，即违约金计算上限应为44917.6元=58917.6元-14000元。因2019年1月1日起至本案庭审辩论终结之日（2020年4月16日）共472天的违约金46348.5元[196392元*0.0005*472天]已超过违约金上限标准（44917.6元），则本院对原告诉请违约金仅支持44917.6元，原告主张超出部分，本院不予支持。《物业使用权转让合同》已经解除，以转让合同为前提的《盛明广场装修协议》亦应解除，本院确认《盛明广场装修协议》亦于起诉状送达被告之日（2020年3月20日）为合同解除之日。装修协议解除，被告应退还装修款项，原告诉请退还装修款60500元，本院予以支持。对原告就装修款主张计付违约金的诉请，本院酌定支持以60500元为本金从原告起诉之日（2020年2月6日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予原告，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告廖伟君与被告佛山盛明置业有限公司于2017年9月20日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2020年3月20日解除；二、确认原告廖伟君与被告佛山盛明置业有限公司于2017年9月20日签订的《盛明广场装修协议》于2020年3月20日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款196392元及支付违约金44917.6元予原告廖伟君；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及利息（以60500元为本金从2020年2月6日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告廖伟君；五、驳回原告廖伟君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3417.39元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费3417.39元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年五月二十九日书记员 孙王成欣