上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初1576号原告(反诉被告)：张艳红，女，1976年1月18日出生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)：陈瑞琼，女，1977年2月3日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)张艳红与被告(反诉原告)陈瑞琼房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，陈瑞琼提出反诉，本院予以合并审理，均依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原、被告(反诉原、被告)均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张艳红向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还上海市老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋并交还钥匙；2、要求被告支付2019年10月房租3200元；3、要求被告支付逾期返还房屋的使用费，自2019年10月30日至实际返还房屋之日，按每月3200元计算；4、要求被告支付违约金3200元。审理中，因原告自行上门收回房屋，故撤回第一项诉讼请求。事实和理由：原告及家人名下的老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋于2019年10月29日与被告的租房合同到期,被告于2019年10月30日擅自将房门用封条封住,拒绝交房。原告经与被告协商未果，故诉至法院。陈瑞琼辩称，同意返还房屋，交接房屋的时候该被告承担的水电费，被告同意支付。2019年10月的租金当时与原告协商，原告同意以押金抵扣，故不存在被告不支付租金。房屋使用费不同意支付，当时与原告多次沟通，如果不处理好之前空调漏水造成的损失，被告是不会交房的，但是原告置之不理，房屋内的家具家电都完好无损。2020年2月18日，被告提出要交房，但是又考虑到把钥匙交给原告，里面有问题也说不清，房屋内还保留漏水现状，要保存证据，等事情解决了被告就不需要原告的房屋了。关于违约金，被告认为用押金抵扣租金是双方说好的，不存在逾期支付，故不存在违约金；房屋的门锁是损坏的，能从外面打开，房屋其实能直接进去，原告不去收房是因为现在疫情，无法出租。陈瑞琼向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告赔偿因2018年7月26日空调漏水导致的经济损失22,200元(包括干洗衣物费1000元、钢琴检查费500元、钢琴报废损失12,000元、衣物折损5000元、逾期19个月不赔偿损失的滞纳金3700元)；2、要求反诉被告支付不协助办理居住证违约金3200元；3、要求反诉被告退还一年房租共计38,400元。事实和理由：2018年7月26日凌晨2点左右，陈瑞琼发现租赁房屋内卧室地板都是水，原因是空调漏水，空调下面的大衣柜和钢琴也遭漏水，衣柜里衣物全都浸湿，和张艳红联系后，其自知空调一直存在问题就主动买了一个新空调，因空调漏水导致钢琴被水淹，花费500元找维修师上门检修，三个琴键没有声音、音准变了，不能恢复，该钢琴目前已经报废；衣柜里的羊绒大衣、羽绒服、真丝连衣裙等、还有5套四件套、2个品牌女包及很多毛巾，衣物总价值估算在16500元，这些衣物经清洗后有些勉强能穿、有些洗破变形了，很多衣物上的霉点洗不掉，干洗衣物花费1000元左右。其次，按照双方租赁合同约定，张艳红需协助办理居住证，2019年7月30日，双方约定去街道事务中心办理，但因流程变更，未办成，之后多次和张艳红约定，其都推脱在出差不同意协助办理，故其构成违约。第三，租赁房屋三年期间，房屋内发生浴缸漏水、热水器爆燃、煤气泄漏、水管漏水、空调漏水等事件，导致本人无法正常生活，浴缸漏水导致楼下302住户多年漏水，张艳红拒不处理，导致积怨太深。之后发生水管漏水，经过居委会调解才解决，之前房屋整体维修说好的款项和浴缸维修的垫资，张艳红间隔一年半之后才支付。但是之后又发生空调漏水，相关赔偿张艳红同样置之不理，因此诉请退还一年房租。张艳红辩称，不同意反诉诉请。2016年10月至2018年7月陈瑞琼居住期间，除了空调制热有些问题，都没有反应其他问题，2018年7月26日，陈瑞琼说空调漏水，我立即购买了新空调进行安装，当时陈瑞琼说衣物被弄湿了，钢琴有进水，想请钟点工处理，我都同意的，但之后陈瑞琼也没有找我报销钟点工费用，也再没有提起空调漏水赔偿之类，合同到期后，陈瑞琼就以空调漏水问题拒绝交房，一开始要求赔偿3000元、几天后变成5000元，现在又诉请赔偿2万多，空调漏水是及时发现的，不可能造成如此之大的损失。关于居住证办理，我是配合去办理的，当时因为办理流程变了就没有办成，合同约定办理居住证相关费用是要承租人承担。关于浴缸漏水的事情，楼下XXX业主反映有漏水情况，浴缸是有些老旧，2017年1月我请人上门维修，但是陈瑞琼不让人进门，最后陈瑞琼自己找人修好了，我也把费用结算给陈瑞琼了，水管漏水的事情经过居委会调解后，我请人维修好了，热水器爆燃的事情我也维修了，换过一次管道。陈瑞琼所称的房屋问题，我都配合维修了，费用也是我承担，陈瑞琼居住期间一直和我抱怨房子的问题，我也表示可以提前搬离不算违约，但是2018年7月底到2019年9月期间，陈瑞琼都没有找我，说明房子没什么问题，不同意返还租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张艳红系上海市徐汇区老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权人之一。2016年10月22日，张艳红(出租方、甲方)与陈瑞琼(承租方、乙方)及居间方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积40.70平方米，甲、乙双方约定，该房屋租赁期限自2016年10月30日起至2019年10月29日止，月租金3200元，租金三个月一付，乙方每期租金提前3日向甲方支付。租赁保证金为3200元，租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息返还乙方。6.3甲方保证在租赁期内,该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护,应提前7日通知乙方。检查养护时,乙方应予以配合。甲方应尽量减少对乙方使用该房屋的影响。6.4合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项,乙方应及时通知甲方,甲方自接到乙方通知后的3个工作日内上门维修或提供相应替代物,如遇特殊情况,双方协商处理。甲方拒不维修的,乙方可代为维修,费用由甲方承担,乙方有权根据合同约定直接从租金中扣除相关费用。6.6返还房屋后,乙方留置在房间内的物品,视为放弃,甲方有权处置。合同另有约定的除外。7.4在乙方承租期内,发生的水、电、煤燃气费、卫生费、公摊费、有线电视费等相关费用由乙方自行负担的情况,乙方应在期满(退租)时自行结清。乙方应保留承租期内的所有缴费单据,期满(退租)时提交给甲方进行核对，如乙方未及时结清的,甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用。7.7租赁期满,乙方应即日将承租的房屋及设施交还甲方,结清相应款项,并保证房屋设施完好,房内清洁。8.1乙方应在本合同的租赁期限届满之后的7日内返还该房屋,未经甲方同意逾期返还该房屋的,每逾期一日,乙方应以日租金的120%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。9.1(2)租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修与养护义务,致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的,甲方应承担赔偿责任。9.2若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除本合同,且甲方应当向乙方支付数额相当于1个月租金的违约金：(1)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定或不符合6.1款的,致使不能实现租赁目的的;或甲方交付的房屋存在缺陷,危及乙方安全的;(2)甲方未按时交付该房屋,经乙方催告后3日仍未交付,或在合同期限届满前,甲方无正当免责理由提前解除合同的。9.3乙方的违约责任：(1)如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一天,须向甲方支付日租金的120%作为逾期违约金;乙方逾期返还该房屋的,每逾期一日,乙方应以日租金的120%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。9.4乙方有下列情形之一的,甲方可书面通知乙方解除本合同,且乙方应向甲方支付违约金,违约金的数额相当于1个月的月租金,给对方造成损失,支付的违约金不足以抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……3)乙方逾期不支付租金累计超过3日的。合同手写部分约定：乙方办理居住证，甲方配合提供产证等相关材料，所有费用乙方承担(包括租赁税)。合同签订后，张艳红向陈瑞琼交付了涉案房屋，陈瑞琼告按约支付租金至2019年9月，并支付租赁押金3200元。2019年10月7日，张艳红发微信询问：何时能退房；陈瑞琼表示：应该按合同可以退给你；张艳红又问：这个月房租还没有交，麻烦先交一下；陈瑞琼表示：有押金还在你手里的，而且空调漏水造成的巨大损失，你有积极地解决过吗？10月26日，张艳红又发微信询问：计划什么时候交接房子；陈瑞琼表示合同到期正好交接，里面还有很多东西没有清理完，到时候会再具体通知你。10月29日，张艳红微信询问：今天收拾好了么，晚上可以交房吗？陈瑞琼表示：明天晚上交房。10月30日，陈瑞琼向张艳红发送涉案房屋大门贴玻璃胶封条的照片，并表示：房子里我故意留了一些特别贵重、重要的东西，你们的一些被我也故意搬走了，门已经被我封上了。2019年11月9日，张艳红就本案至本院诉前调解中心申请立案。2020年2月18日、2月20日，张艳红与陈瑞琼微信沟通交接房屋事宜，因疫情影响，双方协商以快递方式交接房屋钥匙，张艳红提供快递地址，最后陈瑞琼未寄送钥匙。庭审中，张艳红向本院提交2018年3月21日人民调解记录及微信支付记录，表示这个是完整的，后面还附有陈瑞琼计算的费用单，当时经居委会调解当天就将相关维修费用支付给陈瑞琼，还补偿了半个月租金，之后又找师傅上门维修水管。陈瑞琼对此表示这都是之前的事情，在居委会协调后都解决了，原告支付的费用就是原告应当承担的。庭审中，张艳红表示因房屋没有交接，水电煤尚未结清，不同意一并处理租赁押金。庭审中，就房屋交接问题，陈瑞琼表示不同意交房是因为考虑如果张艳红不赔偿损失，房子交了就没有保障了，从开庭日到法院判决期间的租金其同意承担，房屋不在其控制之下，房屋与其没有关系，里面的东西也可以说不要了，张艳红自己收房就是她自己收的，不代表陈瑞琼交房。以上事实，除双方当事人庭审陈述外，另有房屋租赁合同、微信记录等证据证明，本院予以确认。审理中，张艳红书面确认其于2020年4月6日至涉案房屋将房屋收回，陈瑞琼实际控制房屋至2020年4月5日。审理中，陈瑞琼向本院提交了照片及洗衣凭据、2019年11月11日购物单，证明其因2018年7月26日空调漏水造成的损失。张艳红对此表示不能直观反映钢琴因漏水导致损失，1000元洗衣凭据不予认可，2018年7月30日干洗300元费用虽然无法直接证明这些衣物是因漏水受影响，但同意承担这部分费用，购物单与本案无关。陈瑞琼还提交手写钢琴购买说明及照片，证明2016年购买二手韩国品牌钢琴现金12000元，张艳红表示从照片显示钢琴并没有直接在空调下面，不能证明钢琴因空调漏水损坏。本院认为，原、被告(反诉原、被告)就系争房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。张艳红主张因陈瑞琼逾期支付租金应承担违约金3200元以及陈瑞琼反诉主张因张艳红不配合办理居住证应承担违约金3200元，本院认为，原、被告(反诉原、被告)所主张的违约金按合同约定为解约违约金，现双方租赁合同已经履行完毕，已不存在解约违约金，故原告该诉请及被告反诉请求，于法无据，本院均不予支持。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，不能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。陈瑞琼抗辩称双方约定以押金抵充10月份租金，但未提供证据证明，本院不予采信。张艳红要求陈瑞琼支付2019年10月份租金的诉请，合法有据，本院予以支持。租赁合同到期后，承租人负有向出租人返还房屋的义务。陈瑞琼在租赁合同到期后并未与张艳红交接房屋，且根据其当庭陈述的不返还房屋的理由，不具合法性，张艳红于2020年4月6日自行将涉案房屋收回，陈瑞琼应支付占用期间的房屋使用费至2020年4月5日。故张艳红诉请按照租金标准支付使用费，于法有据，本院予以支持。因合同约定承租人有7天的搬离期，故占有使用费应自2019年11月6日起算。租赁合同约定出租人保证在租赁期内,该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项,出租人自接到承租人通知后的3个工作日内上门维修或提供相应替代物,如出租人拒不维修的,承租人可代为维修,费用由出租人承担。陈瑞琼主张因2018年7月26日空调漏水导致其损失22,200元。根据审理查明的事实，2018年7月26日涉案房屋内的空调的确发生漏水，张艳红接到陈瑞琼反映后及时更换了空调，但陈瑞琼主张的钢琴损失、衣物折损，张艳红均不予认可。本院认为，2018年7月26日空调漏水在凌晨及时发现，而漏水距今已经发生一年以上，就目前证据看，难以证明钢琴报废、衣物折损与该次空调漏水之间存在直接的因果关系以及因漏水造成物品损失的具体程度，故该两项损失赔偿，本院难以支持；陈瑞琼主张的损失滞纳金，于法无据，本院亦不予支持；衣物清洗费，张艳红认可承担300元，本院予以准许。陈瑞琼主张因房屋发生浴缸漏水、热水器爆燃、煤气泄漏、水管漏水、空调漏水导致其不能正常使用房屋，要求退还一年租金。根据审理查明的事实，该些房屋设施设备维修事项张艳红已进行修缮或支付相应维修费，已履行合同约定出租人义务，双方也经过2018年3月21日居委会调解解决，现租赁合同已经履行完毕，陈瑞琼再诉请要求退还租金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于租赁押金，因双方未结清水电费，张艳红要求不在本案中一并处理，陈瑞琼也未提出反诉，故本案中本院不予处理。张艳红撤回部分诉讼请求，系当事人自行处分权利，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、陈瑞琼于本判决生效之日起十日内向张艳红支付2019年10月租金3200元；二、陈瑞琼于本判决生效之日起十日内向张艳红支付自2019年11月6日至2020年4月5日的房屋占有使用费16,000元；三、张艳红于本判决生效之日起十日内赔偿陈瑞琼清洗费300元；四、驳回张艳红的其余诉讼请求；五、驳回陈瑞琼的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元，由张艳红负担10元，陈瑞琼负担15元；反诉案件受理费减半收取计698元，由陈瑞琼负担695元，张艳红负担3元。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 徐红二〇二〇年五月七日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。