湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书湘1202民初1469号原告杨司来，男，汉族，1951年3月6日出生。委托诉讼代理人：熊永东（特别授权），男，湖南兴沅律师事务所律师。被告湖南润兰房地产开发集团有限责任公司，住所：怀化市经开区润兰路2号5楼1号。法定代表人：向懿，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵时运（特别授权），男，湖南五溪律师事务所律师。原告杨司来诉被告湖南润兰房地产开发集团有限责任公司（以下简称“润兰房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年4月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月26日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人熊永东、被告润兰房产公司的委托诉讼代理人赵时运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨司来向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时办理并交付不动产权证书；2、判令被告支付逾期办证违约金26424元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月1日原告购买被告开发的润兰天星商业广场17幢A单元2005号商品房一套，并于当日签订《商品房买卖合同》。根据合同约定，房屋总价款为317990元。被告应当在2017年3月31日前向原告交付房屋。同时根据合同第18条的约定被告应当在向原告交付房屋使用后200日内完成初始登记，初始登记后165日内办理好房屋产权证，如被告违约应当自合同规定的期限的第二天至实际办妥之日止，按日向买受人支付购房款万分之一的违约金。原告依约交清购房款并接收房屋后按照合同约定时间多次要求被告办理并交付房屋产权证书，但时止原告起诉前被告仍未办理号房屋产权证书。原告为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》的规定，向法院提起诉讼，敬请依法公正处理。被告润兰房产公司辩称：一、对于被答辩人要求办理并交付不动产权证的诉讼请求，答辩人认为其主张与基本事实不符，应当被驳回。首先，案涉房屋于2019年11月04日已经办理了不动产权证，答辩人已经尽到自身义务，不存在再要求答辩人办理的问题；其次，根据《不动产登记管理暂行条例》第十五条、第二十条、第二十一条，《条例实施细则》第二十条之规定：办理、核发以及交付不动产权证的主体均为不动产登记机构。即使根据合同约定，答辩人也只有协助办理之义务，由此看该项诉请也与法无据。再者，根据怀政办发（2018）35号文件及通知内容规定：只能是被答辩人自己依法缴纳契税及维修资金，持结清证明等相关凭证领取。这些被答辩人均已明知，却怠于履行应尽义务，还要起诉要求答辩人，明显有违诚实信用原则。二、对于被答辩人要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，答辩人认为仍然没有事实及法律依据，不应当得到支持。首先，合同约定需协助办理两种证：房产证及土地证，而根据现行法律法规及规范性文件的规定，又统一为不动产权证。被答辩人并未明确诉请的究竟是哪一种，不同的诉请所需承担的责任后果不同，根据不告不理的法理原则人民法院又不能超出诉请范围进行审理，故对此类争议较大的诉讼请求，其产生的法律后果应当是被驳回。其次，如被答辩人要求的是逾期办理房产证或土地证，根据怀政函（2016）225号文件规定：怀化市自2016年8月2日起开始实施不动产统一登记，不再办理房产证和土地证。也即因政府行为导致该条款实际履行不能。虽然难以认定为不可抗力，但确因发生了无法预见且不可归责于双方的客观情况变化，根据《合同法司法解释（二）》第二十六条的规定，此种情况属于情势变更，当事双方均可以要求变更或解除。那么，本案在双方未就约定办证条款解除或变更之前，应互不承担责任。第三，如果被答辩人要求的是逾期办理不动产权证的违约金，因为不动产权证系房产证和土地证合并而来，当然应从交房日后再延长730天才符合合同十八条约定的办证截止日期。从约定的2017年3月31日交房至办证，逾期时间仅半年时间，况且被答辩人还享受了答辩人所给的优惠政策，故即使有损失，也应当认为其损失已经得到弥补。三、对于被答辩人诉称的事实与理由，其中对于交房时间及合同十八条内容的表述与基本事实不符。首先，本案被答辩人诉称2016年7月26日交房，答辩人认为不应当以此计算，不仅是因为没有证据支持，事实上因为政府原因导致延期交房，答辩人还为被答辩人赠送了相关物业费用。答辩人希望被答辩人能够向法庭如实陈述，而不是以此来谋取不当利益。其次，合同十八条内容完全被被答辩人拆分曲解，第十八条除约定了办理房产证的时间，同时也约定了办理土地证的时间，而且约定的是如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述两项登记或手续，才同意按第二项处理。被答辩人断章取意有违诚实信用原则。综上，答辩人认为：本案被答辩人的诉请没有事实及法律依据，恳请贵院依法查明事实，驳回被答辩人的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年5月1日，原、被告签订了《怀化市商品房买卖合同》及《补充条款》，合同约定原告购买被告开发的位于怀化市鹤城区润兰天星商业广场第17幢A单元2005号商品房，房屋总价款317990元，付款方式为首付款317990元，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；原告委托被告代办所购商品房权属登记，自行承担相关办证税费。被告应当在商品房交付使用后365日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证，逾期，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日支付原告已付购房款万分之一的违约金。合同签订后，原告交清了全部购房款，原告于2016年5月1日向被告交纳了代办证费1583元，于2016年5月10日交纳契税4，542.72元，于2016年5月10日交纳物业专项维修资金8910元。2018年12月20日，怀政办发(2018)35号《怀化市城区国有土地上房地产项目办证历史遗留问题处理办法》第六条(新建商品房转移登记)规定：纳入遗留问题处理范围的项目办理房屋所有权转移登记需提交下列材料(……契税完税凭证，房屋维修资金交纳凭证……),2019年9月2日，怀房处联办(2019)16号《关于2019年新增处遗办证项目的通知》将本案所涉建设工程项目纳入处遗范围。2019年11月4日,被告代为原告办理好了所购商品房的不动产权证。本院认为：本案庭审中，原、被告均认可已交接所购商品房，但均未提交具体交接房屋时间的证据材料，本院认定被告已依约于2017年3月31日交房，被告依约应在2019年3月31日之前为原告代办理好所购商品房不动产权证(实际交房日2017年3月31日730日后是2019年3月31日)，被告于2019年11月4日才办理好房屋产权证明，已构成逾期办证违约，应支付原告逾期办证违约金6932.18元(317990元×0.0001×218天，2019年4月1日至2019年11月4日共计218天)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湖南润兰房地产开发集团有限责任公司支付原告杨司来逾期办证违约金6932.18元，于本判决生效后7日内付清；二、驳回原告杨司来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取230元，由被告湖南润兰房地产开发集团有限责任公司承担130元，原告杨司来承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  杨志勇二〇二〇年五月七日代理书记员  杨沙沙