贵州省遵义市播州区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）黔0321行初139号 原告贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司。住所：贵州省遵义市红花岗区海尔大道花岗路**楼。统一社会信用代码：91520302214795849L。 法定代表人谢俊江，董事长。 委托代理人梁帅，公司员工。 委托代理人李正梅，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 被告遵义市自然资源局。地址：遵义市新蒲新区播州大道**。统一社会信用代码：1152030000950052X2。 法定代表人宋祖禹，局长。 出庭负责人唐应强，副局长。 委托代理人王明，工作人员。 委托代理人郑吉煜，贵州子尹律师事务所律师。 第三人遵义市柏城房地产开发有限公司。住所地：遵义市汇川区天津路水榭花都**。统一社会信用代码：91520301722180752Y。 法定代表人谢黔伟，执行董事。 委托代理人彭洪清、陈钦钦，贵州山一律师事务所律师。 原告贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司（以下简称红花岗农商行）因要求确认被告遵义市自然资源局注销其黔（2019）遵义市不动产证明第0004372号不动产登记证明[以下简称《（2019）0004372号不动产证明》]的行政行为违法，向本院提起行政诉讼。本院于2020年1月20日立案后，依法向被告及第三人遵义市柏城房地产开发有限公司（以下简称柏城房开公司）送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年4月8日公开开庭审理了本案。原告红花岗农商行委托代理人梁帅、李正梅，被告遵义市自然资源局负责人唐应强及委托代理人王明、郑吉煜，第三人柏城房开公司委托代理人彭洪清、陈钦钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红花岗农商行诉称，一、原告有权对《（2019）0004372号不动产证明》项下位于汇川区天津路“水榭花都”Ｃ、Ｄ栋建筑面积9103.84㎡的房产折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿。2009年10月10日，柏城房开公司向原告借款3000万元，并签订合同编号为南关团字2009-01号《借款合同》，合同约定：借款期限自2009年10月20日至2012年10月13日止；本合同项下借款利率根据国家有关规定，确定月息为11.97‰，借款人未按合同约定的还款时间归还借款本息时，贷款人按国家规定对逾期贷款执行利率17.967‰。同日，双方还签订了《抵押合同》，柏城房开公司以其位于遵义市汇川区的“水榭花都”项目在建工程Ｃ、Ｄ栋整体资产进行抵押，并于2009年10月15日在房产部门办理了抵押登记。合同签订后，原告于2009年10月10日向被告发放了借款3000万元。柏城房开公司借款后归还了大部分借款本金及利息，截止2014年8月14日尚欠本金885万元及利息249.0154万元。因柏城房开公司未依约归还借款，原告催收未果遂向遵义市汇川区人民法院（以下简称汇川法院）起诉。2014年10月17日汇川法院（2014）汇民初字第1961号民事判决书判决如下：“一、遵义市柏城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还遵义市红花岗区农村信用合作联社借款本金885万元、支付截止2014年8月14日的利息2490154.00元，并支付2014年8月15日起至借款清偿完毕之日止利息（以借款本金885万元为基数，按月利率17.96‰计算至本息付清之日止）；二、遵义市柏城房地产开发有限公司到期未履行上述第一项给付义务，遵义市红花岗区农村信用合作联社有权对他项权证号为遵房建监字第××号项下的位于汇川区天津路水榭花都Ｃ、Ｄ栋建筑面积为19992.55平方米的房产折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿；三、被告谢黔伟、柯忠对上述第一项承担连带偿还责任”。因第三人未履行偿还本息义务，原告以（2014）汇民初字第1961号生效判决书申请强制执行，汇川法院依法查封了“水榭花都”Ｃ、Ｄ栋房屋（含全部商业用房、车位、住房），并对部分商业用房和车位进行了评估，该法院认为交付评估的商业用房及车位的评估价值能满足原告的债权金额，于2018年6月21日对已查封的“水榭花都”Ｃ、Ｄ栋75套住房予以解除，并根据第三人的申请，被告注销了上述75套住房的抵押登记，并于2019年1月14日重新办理了他项权抵押登记即《（2019）0004372号不动产证明》，抵押房屋总面积：9013.84平方米。二、被告在没有任何事实和法律依据的情形下，注销《（2019）0004372号不动产证明》项下在建工程抵押权登记，造成原告不能行使抵押权以实现债权，严重侵害原告合法权益。原告与柏城房开公司签订的《借款合同》、《抵押合同》合法、有效，对双方均具有法律约束力，且依据汇川区法院（2014）汇民初字第1961号已生效的民事判决书，原告享有柏城房开公司位于汇川区天津路水榭花都Ｃ、Ｄ栋建筑面积为9013.84平方米的房产折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿权。但是，被告依据市委2018年11月15日专题会议纪要（市委办2018-253号，以下简称《市委办2018-253号纪要》）决定及遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组办公室（以下简称市房突办）《关于解除汇川区8个问题楼盘在建工程抵押的通知》注销了柏城房开公司在原告方的在建工程抵押登记，并于2019年7月8日向原告送达了《解除在建工程抵押登记的告知函》及解除抵押登记明细。截至2019年4月12日，柏城房开公司尚欠本金895万元及利息14588664元未偿还，造成原告抵押物优先受偿权丧失，且第三人已进入破产程序，原告无法行使抵押权从而实现债权，严重侵害原告合法权益。根据《房屋登记办法》第六十一条规定：“已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身伤证明；（三）登记证明；（四）证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；（五）其他必要材料。”由此可知，对在建工程抵押权登记证明注销须当事人提出申请，并提交上述材料才能办理。而本案中，并没有当事人提出申请要求注销该在建工程抵押登记证明，《房屋登记办法》也没有规定原告诉称的可对在建工程抵押登记证，进行撤销的情形。原告至今仍持有《（2019）0004372号不动产证明》，并享有该抵押登记证明上的权利，被告撤销该不动产证明在建工程抵押登记，没有事实和法律依据。 综上所述，为维护自身合法权益，特请求：一、依法确认被告注销《（2019）0004372号不动产证明》及项下商业用房、车位的行政行为违法；二、本案诉讼费用由被告承担。 原告提供如下证据证明其主张。第一组：营业执照、法人身份信息及被告身份信息，证明原、被告的主体资格适格。第二组：借款合同（2009-01）、抵押合同（2009-01）、（2014）汇民初字第1961号民事判决书、《关于商请解除“水榭花都”住宅部分在建工程抵押的函》（汇房信处[2018]131号）、《注销房屋他项权证申请书》及注销明细表、（2015）汇执字第526号执行裁定书、（2015）汇执字第526-2号裁定书及附表、《（2019）0004372号不动产证明》，证明原告享有《（2019）0004372号不动产证明》项下9103.84平方米的房产折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿权。第三组：《市委办2018-253号纪要》、《关于解除汇川区8个问题楼盘在建工程抵押的通知》（2019-73）、《水榭花都在建工程抵押信息》、中国邮政特快专递面单、《解除在建工程抵押登记的告知函》及解除抵押登记明细，证明通过在遵义市不动产登记事务中心（以下简称市不动产登记中心）产籍档案处查询结果证明原告的抵押已经不存在，被告注销《（2019）0004372号不动产证明》项下房产抵押权登记的事实；被告的注销登记没有合法依据，程序不合法。第四组：债权申报材料清单及欠息说明，证明柏城房开公司截至目前尚欠本金895万元及利息约1750.6万元。第五组：抵押变更协议及明细表，证明该抵押权来源和变更，因原债权是4000万元，后因第三人偿还部分借款后解封75套房产，2019年重新办理他项权登记，原告方的抵押权一直合法存在。 被告遵义市自然资源局辩称，一、购房人利益优先于抵押权，抵押权不能对抗已经支付购房款的购房人利益，我局注销在建工程抵押着重在于解决民生，维护社会稳定，应当予以维持。依据《最高人民法院关于在建工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿杈优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，在建工程抵押权不得对抗建筑工程承包人的优先受偿权；而建筑工程承包人的优先受偿权不得对抗已经交付了商品房全部或大部分房款的购房人的权利。显然，最高法院也认为支付了全部或者大部分款项的买受人所享有的债权需要更强的优先保护。就本案而言，涉案《（2019）0004372号不动产证明》所设定的在建工程抵押权也应适用该条款。房地产公司开发建设住房的目的是为了满足人民群众的生产生活需要而对外进行销售，本案中的购房户因生产生活需要向柏城房开公司购买涉案房屋，并已经实际支付了全部或大部分房款，购房人并无过错，在符合公益或社会政策、权利所蕴含的价值等级以及社会公平的价值理念下，应当优先保障购房人的合法权益。二、红花岗农商行设定的在建工程抵押权已过抵押登记期限其并未申请变更和延期，致使居屋不能办理转移登记，严重影响购房人的合法权益，我局解除抵押登记并无不妥。《（2019）0004372号不动产证明》所登记的原告对涉案房屋的在建工程抵押期限自2009年10月20日起至2012年10月13日止，原告申请汇川区法院确认其优先受偿权并对在建工程进行查封，汇川区法院依法查封了“水榭花都”Ｃ、Ｄ栋房屋（含全部商业用房、车位、住房），同时对部分商业用房和车位进行了评估，因法院认为交付评估的商业用房及车位的评估价值能满足原告的债权金额，于2018年6月21日对已查封的“水榭花都”Ｃ、Ｄ栋75套住房予以解除。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九十二条之规定，该他项权上的查封登记失效。原告在抵押期限届满以后，并未向我局申请延期或者变更登记。此时在建工程抵押权早已届满，红花岗农商行在抵押权登记期限届满后的近七年时间内，既不行使债权人权利，又未及时变更抵押权，延长抵押登记期限，从而形成“僵尸”抵押权。“僵尸”抵押权阻却了购房人的转移登记，致使70多户购房人缴清了房款长达近十年不能取得房屋所有权，购房人生活所需的基本权益无法实现，不断有购房人上访，造成了严重的社会稳定问题。汇川区法院在审理后认为第三人交付评估的商业用房及车位的评估价值能满足原告的债权金额实现，遂于2018年6月21日对已查封的“水榭花都”Ｃ、Ｄ栋75套住房予以解除，也是为了保证购房人的民生合法权益。根据第三人的申请，我局注销了上述75套住旁的抵押登记，并于2019年1月14日重新办理了《（2019）0004372号不动产证明》，抵押房屋总面积：9013.84平方米。“法律不保护权利上的睡眠者”，红花岗农商行的“不作为”行为明显属于怠于行使权利，其应自行承担不利后果。因此，为保障购房人的权益，我局作出对《（2019）0004372号不动产证明》注销登记的行为事实清楚，符合法定程序，解除抵押权登记，并无不妥。三、被告注销该项在建工程抵押，其目的和宗旨是维护人民群众合法权益，维护社会稳定。柏城房开公司开发建设的“水榭花都”项目成为问题楼盘，购房人无法办理所有权转移登记，致使群众反映强烈，不断有人上访。买房人购买房屋是出于自身生活居住的需要，居住是民事主体的最基本生存权利的体现，应当优先受到保护。况且，从我国的传统上看，老百姓80%左右的个人财产为房产，“房屋所有权”对于我们更有着不同于其他国家的非同一般的重要意义。“人民的安全乃至高无上的法律”，为切实维护人民群众的合法利益，维护社会稳定，根据遵义市委、市人民政府相关会议纪要及文件的要求，我市“问题楼盘”产权登记工作得到有序推进，有效地保障了购房人的合法权益。在此情况下，市房突办向我局下发《关于解除汇川区盘在建工程抵押的通知》（2019-73号），我局遂按照通知的精神，注销涉案项目在建工程抵押登记。因此，被告行政登记行为符合法律规定，也符合市委、市政府有关文件规定及要求，更符合行政法合法合理的比例原则，符合社会公理道德，应当予以维持。另，原告在起诉状中引用的《房屋登记办法》属于法律适用错误。原告并没有穷尽实现其债权的有效途径，其债权尚可通过向第三人的破产管理人申报债权实现，且原告还通过汇川区法院对第三人部分商业用房和车位的资产设定了查封登记，对《（2019）0004372号不动产证明》上9013.84平方米的房产具有优先受偿的债权序位。 综上，我局解除并注销在建工程抵押登记，是基于保障民生，执行党委、政府指令，旨在维护社会稳定，符合法律规定和现实需求。同时，涉案在建工程抵押登记已过期限，红花岗农商行并未申请变更抵押登记和延长抵押期限，该行为已经影响了购房人的合法权益。请求贵院裁判时，充分考量购房人的合法利益及相关社会影响，驳回起诉。 被告遵义市自然资源局为证明其行政行为合法，在举证期限内向本院提交下列证据，并说明其证明目的。 第一组：1、《关于解除汇川区8个问题楼盘在建工程抵押通知》（2019-73）、《关于商请派单解除问题楼盘在建工程抵押的函》[汇信房处（2019）37号]，证明被告根据市政府的指令解除在建工程抵押，事实清楚。 第二组：不动产登记审批表、贵州省不动产登记受理单、不动产缴费清单、遵义市不动产抵押权变更登记申请书、不动产登记询问笔录、柏城公司营业执照、谢黔伟、鄢艺身份证复印件、委托书、抵押变更协议、在建工程抵押明细。证明：1、抵押的抵押期限自2009年10月14日至2012年10月13日，抵押期限已过，原告并未申请变更登记或者延长抵押期限的事实；2、涉案房屋涉及百余户购房人利益，在建工程抵押妨碍购房人的利益的事实。 第三人柏城房开公司述称，2018年9月25日已由遵义市中院裁定柏城房开公司破产，并指定律所为管理人，2019年5月15日召开第一次债权会议，原被告均到场，在会议中认定了原告的债权，当时各方均无异议，也确认了原告的优先受偿权，原告抵押权被注销后，为保障原告的权利我方也积极配合。“水榭花都”是长达10年的问题楼盘，原告的优先受偿权依然存在，应依照市中院生效判决书行使优先受偿权；目前柏城房开公司资产足以清偿原告债务。 第三人柏城房开公司提供两组证据证明相关案件事实。第一组：市中院裁定书，证明市中院裁定第三人进入破产程序并指定贵州山一律师事务所为管理人的事实；第二组：柏城房开公司第一次债权人会议纪要资料，证明第三人将根据市中院裁定书认定原告优先受偿权及金额。 经庭审质证，被告对原告所提交的第一组证据的真实性合法性无异议，对其关联性及证明目的不予认可；对第二组证据中3-9项三性无异议，对其证明目的不予认可；对第三组证据的三性无异议，对其证明目的不认可；对第四组证据的三性及证明目的均不认可。第三人对原告所提交的证据真实性无异议，原告方享有优先受偿权是事实并经判决书确认，管理人已对第三人的债权进行审查，各方均无异议。 原告对被告提交的第一组证据的合法性及证明目的有异议，该通知只能证明被告作出行政行为的依据，但并不是合法依据，对37号函合法性关联性及证明目的有异议，该函和原告主张的车库和营业房无关；对第二组证据的三性均认可，对其证明目的不予认可，该组证据均证明原告的抵押权一直合法存在，该抵押权项下的车库及营业房并没有相应的购房人，该不动产登记项下的资产不存在被告所称的公共利益。抵押权的期限应为始于登记止于注销，在登记后并无任何人申请注销，被告方依职权注销，被告提供的证据证明其行为违法。第三人对被告所提交的证据的真实性无异议。 原告对第三人提交的第一组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议；对第二组证据的三性无异议，证明原告的债权尚未消灭的事实。被告对第三人提交的第一组证据的三性无异议，证明柏城房开公司问题多年，2018年宣布破产，导致购房人无法取得权利的事实；认为第二组证据与本案无关。 本院对双方当事人提供的不持异议的证据予以确认，对其余双方有异议的证据及证明目的，综合全案证据认定本案案件事实。 经审理查明，2008年6月27日，柏城房开公司与原告南关信用社签订《借款合同》（合同编号：南关借字2008-105），向南关信用社借款1000万元，用于“水榭花都”项目建设，期限2008年6月27日至2010年6月26日。2009年10月10日，双方再签《借款合同》（合同编号：南关团字2009-01），柏城房开公司向原告南关信用社借款3000万元（追加借款），累积4000万元，借款期限为2009年10月20日至2012年10月13日，同时签订《抵押合同》约定以“水榭花都”项目在建工程Ｃ、Ｄ栋整体资产抵押，2009年10月15日办理抵押登记。后因第三人偿还部分贷款，原告申请解除了部分抵押房产，对剩余房产面积19992.55㎡办理抵押登记（他项权证号：遵房建监字第2012139082）。2014年8月因第三人未偿还贷款，原告诉请法院判决，汇川区法院于2014年10月17日作出（2014）汇民初字第1961号民事判决，原告对遵房建监字第××号他项权证项下“水榭花都”Ｃ、Ｄ栋建筑面积19992.55㎡房产享有折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿权等。2018年6月21日，汇川区法院作出（2015）汇执字第526-2号执行裁定，解除“水榭花都”Ｃ、Ｄ栋原查封的75套住房。2018年12月双方协议变更登记，2019年1月14日办理《（2019）0004372号不动产证明》，抵押房屋总面积9103.84㎡。2018年9月25日，市中院作出（2018）黔03破申12号民事裁定，受理中铁五局集团建筑工程有限责任公司对柏城房开公司的破产清算申请，并指令汇川区法院审理。 2019年6月20日，市房突办向被告遵义市自然资源局作出《关于解除汇川区8个问题楼盘在建工程抵押的通知》（2019-73），“鉴于以上8个楼盘已纳入本次市级统筹化解的问题楼盘，汇川区处置办报请我办协调你局，根据市委2018年11月15日专题会议纪要（市委办2018-253）决定，解除以上8个楼盘在建工程抵押，涉及有异议并走法律程序的解押项目，由市中级人民法院从维护消费者合法权益的角度，按照有关法律法规的要求作出裁决。”2019年7月1日，市不动产登记中心向原告南关信用社作出《解除在建工程抵押登记的告知函》，“根据市委2018年11月15日专题会议纪要（市委办2018-253号）决定，依据遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组办公室《关于解除汇川区8个问题楼盘在建工程抵押的通知》2019-73，我中心注销了遵义柏城房地产开发有限公司在贵行的一宗在建工程抵押登记，（明细附后）。”即注销了《（2019）0004372号不动产证明》及项下总面积为9103.84㎡房产。据此，原告认为被告注销行为违法，诉来本院，要求判如所请。 本院认为，本案争议的焦点是：被告注销《（2019）0004372号不动产证明》的行为是否合法。房屋登记（包括注销登记）是被告的法定职责，根据《房屋登记办法》第六十一条“已经登记在建工程抵押权变更、转移或者消灭的，当事人应当提交下列材料，申请变更登记、转移登记、注销登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）登记证明；（四）证明在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭的材料；（五）其他必要材料。”的规定可见，在建工程抵押权登记注销需当事人申请并提供相关材料。本案在建工程抵押权并未有消灭的情形，当事人也未申请注销，被告根据市房突办《关于解除汇川区8个问题楼盘在建工程抵押的通知》（2019-73号）注销原告《（2019）0004372号不动产证明》，该通知不能成为被告注销行为合法性的法律依据，其注销行为程序违法。被告关于案涉房产抵押权过期的意见，根据相关规定，案涉房产抵押权不因在登记部门登记的抵押期限过期而消灭，故本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条、第七十四条第一款第一项规定，判决如下︰ 确认被告遵义市自然资源局注销原告贵州遵义红花岗农村商业银行股份有限公司“黔（2019）遵义市不动产证明第0004372号”不动产登记证明及其项下房产抵押权登记的行为程序违法。 案件受理费50元，由被告遵义市自然资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  潘嘉品 人民陪审员  项元亮 人民陪审员  杨 萍 二〇二〇年五月十八日 法官助理李丽莎 书记员刘玉