广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初21091号原告（反诉被告）：广州宏康房地产有限公司，住所地广州经济技术开发区**连云路****。法定代表人：郭东俊，董事长。委托诉讼代理人：张伟城，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓青霞，广东合邦律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：张权国，男，1960年10月16日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：郑海，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：余玉莲，广东经国律师事务所律师。被告（反诉第三人）：广州市恒居物业管理有限公司，住，住所地广州市荔湾区西华路****/div>法定代表人：杨超，经理。委托诉讼代理人：孙艳丽，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔健颖，广东纵横天正律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）广州宏康房地产有限公司（以下简称宏康公司）与被告（反诉原告，以下简称被告）张权国、被告（反诉第三人，以下简称被告）广州市恒居物业管理有限公司（以下简称恒居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏康公司的委托诉讼代理人张伟城、邓青霞，被告张权国的委托诉讼代理人郑海，被告恒居公司的委托诉讼代理人孙艳丽、孔健颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏康公司向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.解除原告与被告张权国的租赁关系；2.被告张权国腾退涉案物业；3.被告张权国向原告支付自2013年9月起至实际清偿之日止的租金及违约金（按拖欠租金总额的30%计算）；4.被告张权国向原告支付律师费20000元；5.被告恒居公司对上述债务承担连带责任；6.判令本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2013年5月27日，原告（出租方，甲方）与被告张权国（承租方、乙方）、被告恒居公司（担保方、丙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将其名下广州市西槎路同德上步二街27、29号之204号商铺出租给乙方；租期自2013年9月1日至2021年8月31日止；第一年每月租金13687.02元，由2013年9月1日起计租，租金每年递增百分之三，乙方逾期支付租金，按当月租金千分之五计算违约金，若甲方以诉讼方式向乙方追讨租金、违约金等相关责任，乙方需承担甲方支付的诉讼费及律师费。丙方对乙方给甲方造成的损失承担连带责任等。同日，原告与被告张权国就涉案物业签订《广州市房屋租赁合同》。次日，原告与被告张权国签订《商铺移交确认书》。合同签订后，原告依约履行全部责任。被告张权国自2013年9月起，未向原告支付租金。其中扣除2013年9月租金13687.02元及被告张权国垫付水表费38000元以及安装消防逃生楼梯给被告张权国造成经济补偿10000元，暂计至2019年4月被告张权国共拖欠租金937244.06元。经原告多次催告未果。为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼，请求判如所请。不同意被告张权国反诉请求，主要原因为：1.原告已向被告张权国交付涉案商铺，故原告已履行完毕全部义务，被告张权国是否使用涉案商铺、是否产生经营收益与原告无关。2.依据合同约定，涉案商铺消防验收风险由被告张权国承担，且被告张权国因错过消防报建审批最佳时机，致使涉案商铺未能通过消防报建审批，故涉案商铺无法取得消防报建原因在于被告张权国。3.被告张权国一直占有使用涉案商铺，应依约支付租金。4.被告张权国未按时支付租金构成违约，故原告有权依租赁合同约定没收履约保证金，不予退还。5.因被告张权国于原告起诉前未向原告提出退租，并一直占有使用涉案商铺。故装修损失评估应采用2019年5月15日作为评估基准日。被告张权国辩称，1.原告要求支付拖欠租金的诉讼请求已超过诉讼时效,且违约金标准过高。2.双方就广州市白云区西槎路同德上步二街27、29号之204号商铺签订《广州市房屋租赁合同》的事实属实，租赁合同约定涉案物业为商业用途，合同签订后被告张权国依约向原告支付履约保证金41061.06元，并对涉案商铺进行装修。但被告张权国对涉案商铺依据相关规定进行消防报建时，因原告提供的涉案物业未办理土建、消防工程等相关资料，亦未协助配合被告张权国办理消防报建手续，致使涉案商铺无法通过消防报建审批，被告张权国未实际使用涉案物业，亦未就涉案物业获得经营收益，故涉案租赁合同未实际履行，原告要求被告张权国支付租金无事实法律依据。3.2015年12月31日被告张权国完成对涉案商铺的装修，至今未实际使用涉案商铺，故装修损失评估应采用2015年12月31日作为评估基准日。被告张权国据此提出以下反诉请求，请求判令：1.解除原告与被告张权国、恒居公司签订的《商铺租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》；2.原告向被告张权国退还履约保证金41061.06元；3.原告向被告张权国赔偿装修损失1230000元；4.本案反诉费用由原告承担。被告恒居公司辩称：不同意原告诉讼请求。1.被告张权国未于约定的期限内办理商铺承租及经营活动所需的各种证照批文手续，依《商铺租赁合同》约定，该合同应于2013年11月28日终止。2.原告在《商铺租赁合同》终止后，未在法定的保证期间内要求恒居公司承担保证责任，故被告恒居公司的保证责任依法已免除。3.依据合同约定，被告恒居公司仅就涉案商铺安全责任对原告承担担保责任，并未约定对租金支付承担担保责任。4.被告张权国反诉请求与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺坐落于白云区××街××房，规划用途为商业，房地产权属人为原告，层数8层。2013年5月27日，原告（出租方，甲方）与被告张权国（承租方、乙方）、被告恒居公司（担保方、丙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的商铺坐落于广州市西槎路同德上步二街27、29号之204号（现门牌地址：白云区××街××房，使用性质：商业）。该商铺仅限乙方作商业宾馆用途使用。租赁期自2013年9月1日至2021年8月31日止；乙方于每月10日前支付当月租金，乙方逾期缴交租金的，每逾期一日，按当月应缴月租金的千分之五向甲方计付违约金。乙方逾期一个月未支付租金，甲方有权收回商铺，解除合同并保留向乙方追讨租金及其他损失的权利，并有权没收乙方履约保证金（若乙方逾期支付租金导致甲方以诉讼方式向乙方追讨租金、违约金等责任、乙方除承担上述责任外还需全额承担甲方因此支付的诉讼费用、律师费等损失）等等。租金每年递增百分之三，租金标准如下：第一年月租金13687.02元；第二年月租金14097.63元；第三年月租金14520.56元；第四年月租金14956.18元；第五年月租金15404.86元；第六年月租金15867.01元；第七年月租金16343.02元；第八年月租金16833.31元。乙方签订本合同时向甲方交纳41061.06元履约保证金。租赁期间，乙方承担商铺的全部修缮责任，乙方承担商铺的维稳综治，房屋安全、消防安全、治安、计生等全部安全管理。乙方须在签约后立即办理商铺承租及经营活动所需的各种证照批文手续。并在办理各种证照后才能开始营业。在合同签订后六个月乙方仍未能将上述手续办理完成，则本合同立即提前终止，乙方应主动无偿交还商铺给甲方。因乙方违反本合同造成甲方损失的，甲方可从履约保证金中直接扣除。丙方承担商铺的安全管理责任，各方另行签署《消防治安责任书》；乙方在租赁期间产生任何问题，甲方应及时通知丙方配合处理；一旦乙方因各种原因给甲方造成任何损失，均由丙方对该损失承担连带责任。同日，原告与被告张权国就上述租赁合同进行备案并签订《广州市房屋租赁合同》，约定如本合同的正文与补充协议即《商铺租赁合同》中约定的有冲突，则以补充协议即《商铺租赁合同》为准。次日，原告与被告张权国签订《商铺移交确认书》，对涉案商铺交接验收进行确认。合同签订后，被告张权国支付履约保证金41061.06元。房屋租赁期间，被告张权国未向原告支付过商铺租金，由于办证问题导致涉案物业无法正常营业，原被告一直对租金问题进行协商。原告曾以口头、书面等方式向被告张权国催收涉案商铺的租金。其中，2014年12月29日，原告宏康公司向两被告出具《律师函》催收租金，并载明免除2013年9月租金13687.02元，扣除张权国垫付的电表工程费38000元以及安装消防逃生楼梯过程中涉及的部分用户经济补偿10000元。2018年2月24日、2019年3月12日，原告均向被告张权国出具催收租金通知函，就缴纳涉案商铺租金进行催告。2016年2月23日，被告张权国向原告发出《关于协助上步二街27号204房进行消防整改工作的函》，载明：涉案商铺无报土建及消防工程第一手资料，未能通过消防验收，致使涉案商铺无法开业经营。现需对整栋楼安装消防工程，并取得消防验收。因一楼店面内安装消防烟感、喷淋未能得到落实，希望原告找商铺业主协商好相关事宜。原告确认收到此函，但认为被告张权国承租涉案商铺后，应当自行承担经营风险。庭审中，双方确认，被告张权国承租涉案商铺后，对涉案商铺进行了装修，并安装了消防系统，拟用于经营宾馆使用。涉案商铺至今仍未取得消防报建手续，至今未开业经营。2019年6月26日，被告张权国就涉案商铺装修价值向本院提出司法评估申请。同年12月9日，广州市华盟价格事务所有限公司出具穗华价估（2019）402号评估结论书，载明按照评估时点2015年12月31日，涉案商铺的装饰工程、强电工程、弱电工程的装饰装修价值为903187元；按照评估时点2019年5月15日，涉案商铺的装饰工程、强电工程、弱电工程的装饰装修价值为689831元。被告张权国为此评估支出了评估费30000元。同年12月26日，被告张权国申请对涉案商铺一楼消防系统及大堂接待服务台、44个床架、44张席梦思、44个床靠背、16个含摄像头、交换机、主机的监控、40台空调、41台电视等物品的价值进行补充评估。2020年4月8日，广州市华盟价格事务所有限公司出具穗华价估（2020）081号评估结论书。载明按照评估时点2015年12月31日，涉案商铺消防工程价格为99501元、各物品价格为172562元；按照评估时点2019年5月15日，涉案商铺消防工程价格为67228元、各物品价格为38370元。被告张权国为此评估支出了评估费为10000元。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合同无违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。上述合同签订后，涉案商铺未能取得消防验收，致使合同目的无法实现，现原告及被告张权国均要求解除租赁关系，本院予以支持，合同解除后，原告要求被告张权国腾退涉案商铺的诉讼请求合理合法，本院予以支持。虽然原告以被告张权国拖欠租金为由要求解除合同，但原、被告签订的《商铺租赁合同》第六条第六项约定：“被告张权国须在签约后立即办理商铺承租及经营活动所需的各种证照批文手续。并在办理各种证照后才能开始营业。在合同签订后六个月被告张权国仍未能将上述手续办理完成，则本合同立即提前终止，被告张权国应主动无偿交还商铺给原告”，且经查涉案物业无法取得营业证件的主要问题是涉案物业未取得消防验收。据此，《商铺租赁合同》签订时，原被告均预测到涉案商铺可能无法取得消防验收，导致无法办理营业执照，现预测的情形出现，致使租赁关系解除。故本案合同解除的根本原因是双方在合同签订时均已知悉的涉案物业所存在的重大瑕疵。原告与被告张权国在合同无法继续履行的情形出现后，未依约终止合同，及时止损，导致损失扩大。故原告及被告张权国在合同解除及损失扩大方面均存在过错。关于租金及违约金的支付。如上所述，第一，对于2013年10月至同年11月28日期间的租金。虽然涉案物业存在瑕疵，但双方在知悉此情况下仍约定该期间的租金标准为13687.02元/月，是双方的真实意思表示。由于被告张权国至今未支付上述期间的租金，现原告要求被告张权国支付该期间的租金及违约金合理合法，本院予以支持，即26461.57元。【13687.02元+（13687.02元÷30）×28=26461.57元】。合同约定的违约金标准过高，原告起诉要求按照租金总额的30%计付违约金的标准，本院根据租金拖欠的时间，认为合理，予以支持，经计算，该期间租金的违约金为7938.47元。第二，对于2013年11月29日至2020年5月13日的租金。因为双方对该扩大的损失均有过错，故被告张权国与原告对于该租金损失各应承担50%的责任。经计算2013年11月29日至2020年5月13日的租金损失总额为1159848.21元，【13687.02元÷30×2+13687.02元×9+14097.63元×12+14520.56元×12+14956.18元×12+15404.86元×12+15867.01元×12+16343.02元×8+16343.02元÷31×13=1159848.21元】，据此，被告张权国应向原告支付的租金损失为579924.11元（1159848.21元×50%=579924.11元）。由于双方对该期间的租金损失均存在过错，故原告要求被告张权国支付该欠租的违约金缺乏依据，本院不予支持。上述两段期间的租金总计606385.68元，原告主张扣除被告张权国垫付水表费38000元以及安装消防逃生楼梯给被告张权国造成经济补偿10000元的意见合理，本院予以采纳，故被告张权国应向原告支付租金558385.68元，（606385.68元-38000元-10000元=558385.68元）。2020年5月14日之后的租金，双方可参照租赁合同约定的租金标准和上述计算公式计算并协商占用费。协商不成的，可另案起诉。租赁期间原告以口头及书面形式向被告张权国就涉案商铺的租金进行催告，故被告张权国主张涉案商铺的租金已过诉讼时效的抗辩意见无事实依据，本院不予采纳。关于装修损失的承担。同理，原告应承担被告50%的装修损失，对于评估时点，由于合同约定最迟至2013年11月28日双方本该终止双方的租赁合同关系，但双方无视涉案物业的瑕疵，仍然继续履行合同，故此后所产生的装修损失均是双方的损失。经查2015年12月31日，被告张权国完成涉案商铺的装修。故本院采纳评估报告中按照评估时点为2015年12月31日所得出的评估价值。即原告需向被告赔偿装饰工程、强电工程、弱电工程装修现值451593.5元，（903187元×50%=451593.5元）、消防系统现值49750.5元，（99501元×50%=49750.5元），共计501344元。对于涉案商铺内可移动的物品，被告张权国可自行搬离，逾期不搬离的，视为放弃自身权利，故本院对被告张权国要求原告赔偿物品损失的诉讼请求不予支持。对于第一次鉴定费30000元，由原告承担50%即15000元（30000元×50%=15000元）；对于第二次鉴定费10000元，由原告承担消防系统部分鉴定费的50%即1828.64元【99501元/（99501元+172562元）×10000元×50%=1828.64元】，物品价格部分鉴定费由被告张权国自担。上述鉴定费40000元已由被告张权国预付。关于被告恒居公司的责任承担，本案中，因涉案物业未能于2013年11月28日取得消防验收，双方依约定租赁合同应提前终止。但原告与被告张权国在未取得被告恒居公司书面同意的情况下，继续履行合同。故2013年11月29日之后的租金损失，被告恒居公司不承担保证责任。至于被告恒居公司是否对2013年10月1日至2013年11月28日期间的租金承担保证责任的问题。由于合同未就保证期间和主债务履行的期间作出约定，本院根据本案合同关于租金支付的约定及一般的交易习惯，酌情认定双方本应终止合同后租金清算履行届满的时间为2013年11月28日后的2个月内。再根据无约定保证期间，依法应适用6个月保证期间的规定，即保证期间应至2014年7月29日。由于原告未提供证据证实其于2014年7月29日之前要求被告恒居公司承担保证责任，故被告恒居公司保证责任应予免除。综上，原告要求被告恒居公司对被告拖欠的涉案商铺租金承担保证责任的请求，本院不予支持。由于原、被告对租赁关系的解除均存在过错，故本院对原告主张律师费20000元的请求不予支持。同理，被告张权国要求原告返还履约保证金合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日，原告广州宏康房地产有限公司与被告张权国之间就广州市白云区上步二街27号204房形成的租赁关系予以解除；二、在本判决生效之日起十日内，被告张权国将广州市白云区上步二街27号204房腾空交还原告广州宏康房地产有限公司；三、在本判决生效之日起十日内，被告张权国向原告广州宏康房地产有限公司支付欠缴租金558385.68元及2013年10月至2013年11月28日期间欠租的违约金7938.47元；四、在本判决生效之日起十日内，原告广州宏康房地产有限公司向被告张权国赔偿装修损失501344元、返还履约保证金41061.06元；五、驳回原告广州宏康房地产有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告张权国的其他反诉请求。本案受理费15865.8元、反诉受理费8119.8元，由原告广州宏康房地产有限公司负担受理费8487.8元、反诉受理费3465元；由被告张权国负担受理费7378元、反诉受理费4654.8元，于本判决生效之日起五日内向本院缴纳；鉴定费40000元（由被告张权国预付），由被告（反诉原告）张权国负担23171.4元，原告（反诉被告）广州宏康房地产有限公司负担16828.6元（由原告广州宏康房地产有限公司在本判决生效之日起十日内迳付被告张权国）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  崔颖华二〇二〇年五月十三日书记员  苏秋雅任丽霞