中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1602民初551号 原告:滨州市滨城区名仕嘉园业主委员会，住所地滨州市滨城区黄河五路520号名仕嘉园小区2号楼1单元502室。 负责人：高立伟，该业委会主任。 委托诉讼代理人：郭如雪，山东中捷律师事务所律师，特别授权代理。 被告：山东益动置业有限公司，住所地山东省滨州市滨城区黄河五路498号，统一社会信用代码913716007774021057。 法定代表人：管友亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：石慧，女，该公司行政经理，特别授权代理。 委托诉讼代理人：宗非非，女，该公司出纳，特别授权代理。 被告：周利娟，女,1965年11月9日出生,汉族，汉族,住滨城区。 委托诉讼代理人：管曙光，山东纵横家律师事务所律师，特别授权代理。 被告：山东康宜置业有限公司，登记住所地滨州市滨北梧桐四路66号，现办公地点滨州市滨城区春晓南街泰禾大厦4层443室，统一社会信用代码：91371600558905407C1-1。 法定代表人：曹玉芬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：管曙光，山东纵横家律师事务所律师，特别授权代理。 原告滨州市滨城区名仕嘉园业主委员会（以下简称名仕嘉园业委会）与被告山东益动置业有限公司（以下简称益动置业公司）、周利娟、山东康宜置业有限公司（以下简称康宜置业公司）所有权确认纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名仕嘉园业委会的负责人高立伟及委托诉讼代理人郭如雪，被告益动置业公司的委托诉讼代理人石慧、宗非非，周利娟及康宜置业公司的共同委托诉讼代理人管曙光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 名仕嘉园业委会向本院提出诉讼请求：1.确认被告山东益动置业有限责任公司与被告周利娟签订的《商品房买卖合同》无效；2.确认被告周利娟与被告山东康宜置业有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；3.确认名仕嘉园小区全体业主对位于滨州市黄河五路522号名仕嘉园小区东门南侧的两层建筑（含地下一层）享有所有权；4.判令被告支付房屋占有使用费暂计10万元（自2017年3月17日暂计算至2019年12月6日，按49000元/年标准）及自2019年12月7日至实际腾空房屋之日的使用费；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中,原告自愿撤回了其第1、2、4项诉讼请求。事实与理由:2007年，被告山东益动置业有限公司开发建设位于滨州市滨城区名仕嘉园小区，小区建设规划表明位于小区东门南侧独立的两层建筑物规划用途为物业用房，但2008年4月月7日，被告山东益动置业有限公司与被告周利娟签订《商品房买卖合同》，将物业用房擅自编为六号楼出售给被告周利娟。2017年3月17日，被告周利娟又与被告山东康宜置业有限公司签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋租给被告山东康宜置业有限公司，约定租赁期限为2017年3月17日至2020年3月16日，租金为每年49000元。根据物权法第73条，建筑区划内的其他场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此，各被告的行为严重侵犯了全体业生的合法权益，现原告为维护全体业主的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 益动置业公司辩称，益动置业公司未与周利娟签订《商品房买卖合同》，原告递交的证据材料中的《商品房买卖合同》法定代表人私章是伪造的，格式与用章都不符合公司当时范本。公司在2009年1月15日之前的法人是RichardLin，不是陈勤，公章真伪待进一步落实。因周利娟的丈夫刘海锋曾经担任益动置业公司的副总经理，并分管过销售，手上可能持有空白销售合同。益动置业公司未将本案讼争的房屋销售给周利娟，也从未收到周利娟支付的30万元购房款。周利娟无权将讼争房屋出租给他人，应将讼争房屋及所得租赁收益归还给讼争房屋业主。 周利娟、康宜置业公司辩称，1.益动置业公司与周利娟签订的《商品房买卖合同》及周利娟、康宜置业公司之间签订的《房屋租赁合同》是合同当事人之间的真实意思表示，并且两个合同已经履行完毕，不存在《合同法》第52条的情形，不能认定为无效。原告不是以上两个合同的当事人，其无权主张以上两个合同无效。2.滨城区人民法院(2018)鲁1602民初5057号民事判决第6页、第8页对涉案房屋现状的认定为“经查看现场，案涉楼房位于名仕嘉园小区主要入口南侧，一层楼梯南侧为厕所，一层中间、楼梯北侧有办公房屋两间。一层北侧为水泵房。与设计方案不同，案涉房产位置北侧没有建设门卫物管用房，名仕嘉园小区主要入口北侧有门卫房屋；案涉房屋实际为二层楼房。原被告均认可涉案房屋未办理不动产产权登记。两被告主张案涉房屋中一层办公室两间及二层房屋是物业服务用房，属于名仕嘉园全体业主共有，但因建设单位未将上述房屋移交物业公司或业主委员会、房屋未进行产权登记，被告对己方的主张也未提供有效的证据予以证明，《山东滨州益动名仕嘉园住宅小区方案设计》亦仅显示案涉房屋设计一楼为公共活动用房和水泵房，不能证明建成的案涉房屋为物业服务用房，故在两被告就主张未提供有效证据予以证明的情况下，应承担举证不能的责任。该判决的以上两段认定非常清楚的说明：第一，案涉房屋的现状与《山东滨州益动名仕嘉园住宅小区方案设计》显示的设计方案不一致；第二，原告主张案涉房屋属于物业服务用房证据不足。该判决虽然还没有生效(被告已经上诉)，但在生效之前，法院不易作出与该判决相反的判决。3.周利娟对涉案房屋虽然没有进行产权登记，但是有购房合同和缴纳购房款的收据以及已经实际占有该房屋，足以证明周利娟对涉案房屋拥有所有权。没有办理不动产登记的责任不在周利娟，而在于益动置业公司，该公司后来人员撤离，没有开出发票，也不协助周利娟办理不动产手续。综上所述，原告主张涉案房屋属于全体业主共有证据不足，应当依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年1月，益动置业公司所申请的关于滨州益动﹒名仕嘉园住宅小区规划设计方案经主管部门审批通过。滨州市规划设计研究院2007年2月5日益动﹒名仕嘉园小区建筑面积统计表中显示该小区有1＃楼、2＃楼、3＃楼、4＃楼、5＃楼。山东滨州益动名仕嘉园住宅小区方案设计及详细规范设计说明其中载明：业主（委托单位）为山东益动置业有限公司、合作设计单位（编制单位）为滨州市规划设计研究院；名仕嘉园小区住宅小区位于滨州市，东西主干道黄河五路以南；其布局中，考虑到市丝绸公司的宿舍区入口，在本地块东部设计一条6.0米宽贯通南北连接黄河五路的车行路，将本地块划分为东西两部分，本小区西部的主入口、次入口也设在该路上，在基地西部区域平行黄河五路的带有三层裙楼、十层住宅的为1号楼，在其后为三栋十三层的住宅楼，基地东部区域南端为一栋十三层住宅为5号楼。1号楼为二类高层建筑、2至5号楼均为十三层单元式住宅，在小区入口处设有物业管理、公共活动用房，水泵房等公共服务及配套设施。 原被告均认可案涉两层建筑物位于滨州市滨城区名仕嘉园小区主要入口南侧，其布局为：一层楼梯南侧为厕所，一层中间、楼梯北侧两间办公室，一屋北边是供暖的泵房和水泵房；二层系由一个大厅改造成两间用作办公室；建筑物地下一层有一间15平米左右的消防泵房。 诉讼中,原告自愿撤回了其第1、2、4项诉讼请求即：1.确认被告山东益动置业有限责任公司与被告周利娟签订的《商品房买卖合同》无效；2.确认被告周利娟与被告山东康宜置业有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；4.判令被告支付房屋占有使用费暂计10万元及自2019年12月7日至实际腾空房屋之日的使用费。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，本案中，现有证据能够证实位于滨州市滨城区名仕嘉园小区主要入口南侧的案涉两层建筑物（一层楼梯南侧为厕所，一层中间、楼梯北侧两间办公室，一屋北边是供暖的泵房和水泵房；二层系由一个大厅改造成两间用作办公室；建筑物地下一层有一间15平米左右的消防泵房）系该小区的公用设施和物业服务用房，应属于该小区业主共有。故，原告要求确认案涉两层建筑（含地下一层）归名仕嘉园小区全体业主共有的诉请，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 滨州市滨城区名仕嘉园小区主要入口南侧的两层建筑物（含地下一层）归名仕嘉园住宅小区业主共有。 案件受理费1150元，由被告山东益动置业有限公司、周利娟、山东康宜置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  张丽霞 二〇二〇年五月二十七日 书记员  张佳琪