福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初1670号 原告（反诉被告）：厦门市集美区宁宝花园第四届业主委员会，住所地厦门市集美区文达路**。 负责人：林鸿伟，主任。 委托诉讼代理人：林秉哲，福建联合信实（集美）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦琪雁，福建联合信实（集美）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：厦门新景风华物业有限公司，住所地，住所地厦门市湖里区嘉禾路**鑫新景地大厦****iv> 法定代表人：钟金灿，董事长。 委托诉讼代理人：陈永厅，福建随寸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李紫欣，福建随寸律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门市集美区宁宝花园第四届业主委员会（以下简称“宁宝花园业委会“）与被告（反诉原告）厦门新景风华物业有限公司（以下简称“新景风华公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月9日公开开庭进行了独任审理。原告的委托诉讼代理人林秉哲、焦琪雁，被告委托诉讼代理人陈永厅、李紫欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁宝花园业委会向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告代垫的宁宝花园小区2018年1月1日至2018年1月31日期间的安保管理及保洁服务费用95600元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月，厦门市集美区宁宝花园业主委员会委托厦门万翔招标有限公司（以下简称万翔公司）对厦门市集美区宁宝花园小区（以下简称宁宝花园）物业管理服务项目进行咨询谈判采购，形成《咨询谈判采购文件》（项目编号XM2017-TZ0766）。在该采购文件的第三部分“技术规格及要求”第五点“报价要求”中明确载明：成交公司必须承担空档期（2018年1月1日至成交物业企业进场期间）所产生的保安保洁等费用96000元整。2018年1月19日，厦门新景风华物业有限公司（以下简称新景公司）向宁宝业委会发出响应即《咨询谈判投标文件》（项目编号XM2017-TZ0766），承诺：成交后各项服务标准、设备配置及人力安排等项目与谈判文件保证无偏差，若存在低于谈判文件的每一项偏差，报价人应根据采购单位意见及时整改……新景公司向宁宝业委会作出《咨询谈判补充承诺书》，承诺：我司完全响应咨询谈判（XM2017-TZ0766宁宝花园物业管理）所有要求，报价文件其他承诺继续有效。2018年1月19日，万翔公司出具了《评审报告》，被告新景公司成为成交供应商。2018年1月26日，宁宝业委会与新景公司签订了《物业服务合同》，对宁宝花园物业管理服务事宜进行约定，合同期限为2018年2月1日至2021年1月31日。由于在上述咨询谈判时，宁宝花园的上一家物业服务企业已经到期撤出，为使小区物业服务衔接顺利，宁宝业委会临时聘请保安及保洁人员对小区提供安保管理和保洁服务（服务期限自2018年1月1日至1月31日），并先行从小区公共收益中，支付保安费用58500元，支付保洁费用37100元，两项合计95600元。而根据上述《咨询谈判采购文件》和新景公司作出的《咨询谈判投标文件》、《咨询谈判补充承诺书》，此95600元保安和保洁费用应全部由新景公司承担。2019年9月17日，原告向新景公司发出《关于空档期物业管理费用、履约保证金及公共收益的函》，载明：业委会已从公共收益中支出了2018年1月物业保安、保洁员工资费用共95600元；请贵司于2019年9月21日前缴交到业委会账户。但新景公司至今未向宁宝业委会支付前述款项。原告宁宝业委会认为，在咨询谈判期间，宁宝业委会发出了《咨询谈判采购文件》（项目编号XM2017-TZ0766），新景公司的《咨询谈判投标文件》、《咨询谈判补充承诺书》作出对该采购文件完全响应的承诺，随后双方也签订了《物业服务合同》，原被告之间的物业服务合同关系依法成立。依照约定，被告新景公司有义务支付小区服务空档期即2018年1月1日至1月31日所产生的保安保洁费用，但被告至今仍未支付，其行为已构成违约，理应承担违约责任，向宁宝业委会返还代垫的保安保洁费用95600元。为维护全体业主的合法利益，现特向贵院提起如上诉请，诚望判如所请。 被告新景风华公司辩称：本诉和反诉的诉讼是相互关联的、密不可分的，如果反诉的诉求能等到支持，对于本诉的诉讼请求予以认可。 反诉原告新景风华公司向本院提出诉讼请求：1.确认由厦门万翔招标有限公司出具的《咨询谈判采购文件》（项目编号XM2017-TZ0766）第五条报价要求第3款、厦门新景风华物业有限公司出具的《咨询谈判投标文件》（项目编号XM2017-TZ0766）第二条报价明细表第3款以及双方签订的《补充协议书》第2条具有法律效力（标的额95600元）；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年1月份，厦门市集美区宁宝花园业主委员会委托厦门万翔招标有限公司对厦门市集美区宁宝花园小区物业管理服务项目进行招标，最终反诉原告作为成交公司，成为该小区的物业服务公司。在双方的招投标文件中，虽然约定成交公司必须承担空档期（2018年1月1日至成交物业企业进场期间）所产生的保安保洁等费用，但是同时也约定了成交人物业服务合同和物业服务费从2018年1月1日起开始收取。比如《咨询谈判采购文件》第五条报价要求第2款和第3款；《咨询谈判投标文件》第二条第2款和第3款。反诉原告与反诉被告在2018年1月26日签订《物业服务合同》，双方当天同时签订《补充协议书》，其中第2条约定，“乙方（反诉原告）自2018年2月1日进场入驻甲方集美区宁宝花园小区，并由乙方负责收取自2018年1月1日至2018年1月31日空档期间及双方合同服务期间产生的费用（2018年1月份的费用以原先收费标准确定的数额为准，合同期间的收费以合同上约定标准为准）”。因此，反诉原告的反诉请求与本诉请求均基于物业服务合同法律关系，亦基于相同事实，且诉讼请求之间具有因果关系，请求贵院依法合并审理并支持反诉原告反诉请求。 反诉被告宁宝花园业委会辩称：一、宁宝花园业委会出具的《咨询谈判采购文件》第五条第3款与《咨询谈判投标文件》第二条报价明细表第3款，该内容已被后来双方签订的《物业服务合同》变更。原告与被告在前期谈判中，一开始约定的就是被告应从2018年1月1日起进场服务，因此相应的物业服务费才会自同时起产生。但在成交后，因被告未能按时进场服务，被告2018年2月1日进场，双方签订的《物业服务合同》才对合同期限进行了变更，重新约定为“2018年2月1日至2021年1月31日”。物业服务合同是物业服务费产生的前提与基础，物业服务合同期限起算点的变更，同时导致物业服务费起算日也发生变更。因此，宁宝业委会发出的《咨询谈判采购文件》第五条第3款与新景公司提交的《咨询谈判投标文件》报价明细第二条第3款内容已经变更，服务期及服务费的收取期间均变更为2018年2月1日至2021年1月31日，《咨询谈判采购文件》第五条第3款与《咨询谈判投标文件》第二条第3款，对双方当事人再无法律约束力。二、《补充协议书》内容不合法，应为无效。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（二）项的规定，“物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。”而《补充协议书》约定，被告在未提供2018年1月1日至1月31日期间物业服务的情况下，却欲收取上述期间的物业管理费用。其内容一方面免除其服务责任，另一方面却加重了业主责任，排除了业主委员会和业主的主要权利，根据上述司法解释的规定应为无效。其次，根据物权法第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项需经过业主共同决定。该《补充协议书》内容也违反了物权法的规定，未经业主过半共同决定而无效。三、《补充协议书》陈述的“乙方负责收取”之“收取”意思也仅是由反诉原告代原告向业主收费而已，并非归其所有。因为双方均已明确，被告不提供2018年1月1日至1月31日的物业服务，由其代收服务费尚可以理解，但由其将此期间的服务费收入囊中侵犯了全体业主的合法权益，违反了法律的规定。小区每月收取物业费是14万元左右，本诉诉求是95600元，并不对等。综上，双方的物业服务合同和物业服务费起点已在《物业服务合同》签订之时变更为2018年2月1日，且双方签订的《补充协议书》内容违法，应为无效。因此，被告要求确认《咨询谈判采购文件》第五条第3款、《咨询谈判投标文件》第二条报价明细表第3款和《补充协议书》第2条有效缺乏法律依据，望予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年1月，宁宝花园业委会作为采购单位、厦门万翔招标有限公司作为采购代理机构就名称为宁宝花园物业管理项目发出一份项目编号ＸＭ2017-ＴＺ0766的《咨询谈判采购文件》，其中第一部分邀请函中载明：“项目编号：ＸＭ2017-ＴＺ0766。咨询谈判采购文件获取方式：2018年1月15日至2018年1月18日（节假日除外）上午08:30至12:00，下午14:00至17:30（北京时间），至厦门市湖里区购买。报价截止时间：2018年1月19日09:00（北京时间）前，将密封好的报价文件交到厦门市湖里区机场北路476号四楼开标厅，逾期收到或不符合规定的报价文件恕不接受。其他：不举行现场会，报价人将文件交到项目联系人并参加谈判（报价以最终谈判结果为准）。谈判时间为：2018年1月19日09:00；谈判时间为每家30分钟（初定）。成交供应商必须凭成交通知书的原件与采购单位签订《采购合同》。报价人一旦递交报价文件，将视为报价人同意咨询谈判原则及谈判须知的所有内容”。第三部分第五项关于报价要求第一条备注中载明：1.以上报价不包含电梯、二次变频供水、智能系统、消防系统、公共照明、清洁绿化等等共用部位和共用设施设备维持正常运行所必需的公摊水电费。2.成交公司必需承担空档期（2018年1月1日至成交物业企业进场期间）所产生的保安保洁等费用（人民币96000元整）。3.成交人物业服务合同和物业服务费从2018年1月1日起。4.项目预算金额：人民币530.7万。5.服务期3年（176.9万元／年）。 2018年1月19日新景风华公司作为投标人出具一份项目名称为宁宝花园物业管理、项目编号为XM2017-TZ0766的《咨询谈判投标文件》，其中提交的报价明细表备注中载明：1.以上报价不包含电梯、二次变频供水、智能系统、消防系统、公共照明、清洁绿化等等共用部位和共用设施设备维持正常运行所必需的公摊水电费。2.成交公司必需承担空档期（2018年1月1日至成交物业企业进场期间）所产生的保安保洁等费用（人民币96000元整）。3.成交人物业服务合同和物业服务费从2018年1月1日起。2018年1月19日，新景风华公司出具《咨询谈判补充承诺书》载明：我司完全响应咨询谈判（XM2017-TZ0766宁宝花园物业管理）所有要求。报价文件其他承诺继续有效。 2018年1月26日，宁宝花园业委会作为甲方与新景风华公司作为乙方签订了一份《物业服务合同》，其中第二章约定：第二条做好小区日常物业管理服务的基本工作。第三条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道。第四条共用设施、设备的维修、养护和运行管理。包括：区域内监控设备系统、共用的上下管道、落水管、共用照明设备、天线、楼道内的消防设施设备、楼梯口大门、抽排烟道、二次供水、电梯、园区露天运动器材设施。但供水、供电、煤气线路、通信设施不属于本合同物业服务范围的由相关单位另行承担。第五条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括：道路、化粪池、沟渠、水池、井盖、停车场。第六条公共绿地、花木、建筑小品、中心广场的养护和管理。第七条公共环境保洁管理。包括：公共场所、房屋共用部位的保洁、垃圾的收集、清运，小区除四害工作。第八条公共秩序管理。包括：物业二次、再次装修管理、交通秩序的管理。第二十五条合同期限：2018年2月1日至2021年1月31日。第二十六条物业管理服务收费标准：1、本小区物业管理综合服务费收取标准：①多层住宅：居住用房按建筑面积每月每平方米0.80元收取；②小高层住宅：居住用房按建筑面积每月每平方米1.40元收取；③店面：商业用房按建筑面积每月每平方米2.00元收取。2、本小区房屋公共维修金标准：①多层住宅：居住用房按建筑面积每月每平方米0.20元收取；②店面：商业用房按建筑面积每月每平方米0.20元收取；③小高层住宅：居住用房按建筑面积每月每平方米0.25元收取。3、空置房屋的物业综合管理服务费和房屋公共维修金，由乙方按建筑面积依照本条第1款和第2款的标准向业主收取。4、本小区公共水电费用按实际发生向全体业主摊销收取。5、二次供水的水电费用；按实际发生依法计算按楼层向业主分摊收取。第二十七条物业费用收取1、物业管理综合服务费和房屋公共维修金、公共水电费的收取由乙方向业主或物业使用人收取，物业使用人拒绝支付的，业主应承担缴交义务，乙方有权直接向业主收取。房屋公共维修金存入专用账户。2、业主或非业主使用人应于每月月底前交纳当月的物业管理综合服务费、房屋公共维修金及公共水电费，业主或物业使用人逾期交纳物业管理综合服务费和房屋公共维修金、公共水电费的，乙方有权要求其限期缴交。可采取公布欠缴户名单的方式追缴，也可以依法向小区所在地人民法院提起诉讼，并依照相关法律规定收取违约金。 同日，宁宝花园业委会作为甲方与新景风华公司作为乙方签订了一份《补充协议书》，第二条约定：为延续甲方小区物业服务管理，甲方于上一任物业服务企业解聘后（即自2018年1月1日至2018年1月31日期间）已先由甲方临时聘请的厦门中警公司及保洁人员暂时进行小区安保管理及保洁服务，现依据招标文件中第五条报价要求的备注条款第二、三项，经甲乙双方协商约定，乙方自2018年2月1日起进场入驻甲方集美区宁宝花园小区，并由乙方负责收取自2018年1月1日至2018年1月31日空挡期间及双方合同服务期间产生的费用（2018年1月份费用以原先收费标准确定的数额为准，合同期间的收费以合同上约定标准为准），双方合同服务期限明确自2018年2月1日起至2021年1月31日止。双方同意每半年为一次账目核对结算点。 宁宝花园业委会支出2018年1月集美区宁宝花园小区保安保洁费用共计95600元。 庭审中原告确认：宁宝花园第三届业主委员会于2018年10月28日离任。 本院认为，根据宁宝花园业委会发出的《咨询谈判采购文件》和新景风华公司发出的《咨询谈判投标文件》，本院确认双方就内容为“成交公司必需承担空档期（2018年1月1日至成交物业企业进场期间）所产生的保安保洁等费用（人民币96000元整）”的条款和内容为“成交人物业服务合同和物业服务费从2018年1月1日起”的条款双方达成了一致意见。且根据双方签订的《补充协议》第二条的约定，双方就上述条款“成交人物业服务合同和物业服务费从2018年1月1日起”进行了确认。新景风华公司承诺负担其未入场提供服务的2018年1月期间的保安保洁费用96000元，宁宝花园业委会承诺2018年1月宁宝花园小区的物业费由新景风华公司收取，二者作为对价，系经原、被告双方协商一致的结果。宁宝花园业委会主张新景风华公司未提供2018年1月期间的物业服务，但收取该期间的物业服务费系”免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利“的条款，应为无效，本院不予确认。虽然双方在《物业服务合同》中就2018年1月期间的物业费的收取未作约定，但《补充协议》作为双方之间《物业服务合同》的补充约定，对上述内容有做明确约定。该约定系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应为合法有效。宁宝花园业委会依据双方达成的一致意见，主张2018年1月期间宁宝花园小区保安保洁费用共计95600元由被告新景风华公司承担，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第二十一条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、本案所涉《咨询谈判采购文件》第三部分中第五条第一款备注第三项、《咨询谈判投标文件》第二部分报价明细表中备注第三款以及原告（反诉被告）厦门市集美区宁宝花园业主委员会与被告（反诉原告）厦门新景风华物业有限公司于2018年1月26日签订的《补充协议》第2条合法有效； 二、被告（反诉原告）厦门新景风华物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）厦门市集美区宁宝花园业主委员会支付宁宝花园小区2018年1月1日至2018年1月31日期间产生的安保管理及保洁服务费用95600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2190元，减半收取1095元，由被告厦门新景风华物业有限公司负担。反诉案件受理费2190元，减半收取1095元，由反诉被告厦门市集美区宁宝花园第四届业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员  庞 敏 二〇二〇年五月二十六日 代书记员  王玉霞 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。