北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初60666号原告：中国佛教协会，住所地北京市西城区阜内大街25号，统一社会信用代码：51100000500000787W。法定代表人：演觉，佛教协会会长。委托诉讼代理人：彭彦斌，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：申露斐，女，北京市京师律师事务所实习律师。被告：吴年生，女，汉族，1950年3月3日出生，中央社会主义学院退休干部，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：蔺音，吴年生之女，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李莉，北京市中同律师事务所律师。第三人：吴政，男，1984年9月20日出生，汉族，北京昊泽朗星国际教育科技有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李莉，北京市中同律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秋亮，男，北京市中同律师事务所实习律师。原告中国佛教协会（以下简称佛教协会）与被告吴年生、第三人吴政房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佛教协会之委托诉讼代理人彭彦斌、申露斐与被告吴年生之委托诉讼代理人蔺音，第三人吴年生之委托诉讼代理人王秋亮，被告吴年生与第三人吴政之共同委托诉讼代理人李莉到庭应诉。本案现已审理终结。佛教协会向本院提出诉讼请求：1、判令解除我方与吴年生之间的不定期房屋租赁合同；2、判令吴年生、吴政腾退北京市海淀区晴冬园×号楼207号房屋；3、判令本案诉讼费由吴年生与吴政承担。事实理由：我方系北京市海淀区晴冬园×号楼的产权方。吴年生调到北京后形式上以我方为单位，但实际是中央社会主义学院（以下简称中央社院）的教师，非我方员工。1995年6月25日，吴年生与我方的委托管理单位签订《房屋租赁契约》（以下简称合同一），约定我方将北京市海淀区塔院小区晴冬园×号楼207号房屋（以下简称207号房屋）租给吴年生使用。因房屋租金调整原因，北京市第一城市建设开发房屋管理经营公司第二房屋管理处（以下简称第二房管处）于1995年12月27日与吴年生签署北京市公有住宅租赁合同（以下简称合同二）。合同履行期间，我方于1999年12月实施房改。当时由于吴年生非我方职工，未参与房改。后吴年生自中央社院购得海淀区万寿寺甲×号×区×号楼×层3号房屋（以下简称3号房屋）。我方与吴年生的租赁合同显示租期为1996年1月1日至1998年4月30日，此后双方并未继续签订书面的租赁合同。依据合同法相关规定，双方建立了不定期房屋租赁关系，我方可随时解除租赁关系。此后，我方多次与吴年生沟通，提出收回房屋使用权，吴年生承认该房屋系租用我方房屋，但拒不腾退。经与小区物业核实，该房屋现由第三人吴政即吴年生之子居住。我方就房屋收回事宜多次与吴年生、吴政沟通，但其均拒不搬离，侵犯了我方的所有权，故诉至法院。吴年生辩称，不同意佛教协会全部诉求。我认为佛教协会并非合同二的出租人，其作为原告主体不适格。涉诉房屋性质为直管公房，系带有福利性质的公有住宅。公房租赁不等同于一般租赁关系。我的父亲吴×先生是应佛教协会的要求来该协会担任所长工作，我与吴政占有使用207号房屋是有特殊的历史原因和合同依据的，该房屋是佛教协会分配给我的。我于1995年正式来京在佛教协会工作。我没有参加1999年房改不是因为不在佛教协会工作。购买3号房屋的情况与本案无关。我与佛教协会之间并非平等主体之间形成的民事法律关系，不属于人民法院民事诉讼受案范围。根据合同二的约定，租期内我履行合同约定的义务，租赁期满，我需要继续承租的，出租方应继续出租，即决定是否继续承租该房屋的权利在我，其无权决定是否出租。该约定符合当时国务院宗教事务局及佛教协会向吴×先生及家人分配房屋的初衷。我不认可双方之间是不定期租赁合同，我们一直履行的是公有住宅租赁合同，我一直在交纳租金，一直在续租。这符合目前北京市公有住房管理现状。我对该房屋的占有为有权占有。合同履行期间，我仅在2018年收到过一封律师函，但律师函中无联系方式，且我从没有收到佛教协会工作人员的沟通意见。由于本案房屋的性质，如果要腾退房屋，会造成我的家庭居住困难，吴政一直和我一起在此居住，其至今没有独立住房。第三人吴政述称，答辩意见与吴年生一致。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：207号房屋产权方为佛教协会。1991年3月3日，佛教协会聘任吴×为佛教协会的下属单位中国佛教文化研究所所长（属聘用，不列为在编人员），未转工资、行政关系。吴年生系吴×之女，吴年生与蔺湘东为夫妻关系，育有一子一女，分别为吴政、蔺音。1994年12月24日，中共湖南省社会主义学院党组向国务院宗教事务局发函，函件主要内容为：因吴×同志年事渐高，生活上需要照顾。为了让吴×先生潜心从事佛教研究，经该院党组研究同意吴年生调入国务院宗教事务局工作。1995年6月20日，国务院宗教事务司向湖南省人民政府人事厅出具函件，载明：国家人事部已批准湖南省社会主义学院吴年生同志调佛教协会工作，其配偶蔺湘东同志随调，随迁子女2名。同年7月5日，湖南省社会主义学院人事秘书处向国务院宗教局人事司出具干部调动介绍信，载明：兹介绍吴年生同志到佛教协会工作，请接洽。吴年生的党组织关系亦一并转入佛教协会。吴年生及吴政主张吴年生在1993年即入住207号房屋，但对此未提交相应证据，本院对此主张不予采信。1995年6月25日，吴年生承租佛教协会的207号房屋，并签订合同一。该合同附有207号房屋的住房证，加盖有佛教协会行政科印章，载明吴年生单位系佛教协会。后该合同被注销。1995年12月27日，第二房管处（甲方、出租方）与吴年生（乙方、承租方）就207号房屋租赁事宜签订合同二，该合同载明吴年生工作单位为佛教协会，租期自1996年1月1日至1998年4月30日，月租金自1996年1月1日至1996年12月31日为82.53元，自1997年1月1日之后为114.35元。双方议定事项中第六条载明：租期内乙方履行合同规定的义务，租赁期满，乙方又需要继续承租的，甲方应继续出租，并重新签订租赁合同。第十四条载明：甲乙双方任何一方违反本合同造成纠纷时，甲乙方均有权诉请人民法院解决。第十五条载明：原签订的《公有住宅租赁合同》同时废止。吴年生称其自1996年6月自佛教协会调入中央社院，207号房屋就是佛教协会分配给其居住使用的。对此其提交了1996年6月13日佛教协会办公室及人事室向社院人事处出具的函件两份，函件一内容为：“我会接收干部吴年生，自去年调京至今，我会没有套改其工资，现将吴年生的工资关系证明单转去，请予套改其工资，请将套改工资情况告诉我会，以便予补发吴年生自1995年9月至1996年5月的工资。1996年6月工资请你院发给”。函件二主要内容为：我会接收调京干部吴年生，根据贵院调函前往贵院报到，请接洽。吴年生表示佛教协会之后将函件所述期间的工资进行了补发。佛教协会认可该证据的真实性，但认为吴年生当时只是借用佛教协会名义调入，实际接受单位一直都是中央社院，上述证据无法证明吴年生在佛教协会正式履职，佛教协会9个月都没有向吴年生发工资可以对此佐证。207号房屋实际是考虑吴×借调到佛教研究院担任所长时人事与工资关系都没有转过来，无法作为单位职工对待，在征得吴×本人意愿后，将207号房屋承租给吴年生用于周转。对此，佛教协会提交了佛教协会1995年7月至10月期间的工资表，证明该单位无吴年生的工资档案及员工档案。吴年生及吴政对此不予认可。佛教协会提交的上述证据不足以证明其所述吴年生自始至终未在佛教协会履职的事实，对于其上述主张，本院不予采信。关于207号房屋的缴费情况，吴年生向法院提交了2002年、2005-2007年、2009年-2016年、2018-2020年租金交纳收据、发票以及2008年-2016年、2018年-2019年的供暖费发票，其中2019年12月30日，吴年生收到服务名称为公房租金2020年的租金发票。佛教协会对上述证据的真实性认可，但认为其缴费显示并不连续。吴年生表示不记得自己在1999年前是否系自行缴纳供暖费。1999年之后，207号房屋的租金、供暖等费用是其自行缴纳的。现吴年生、吴政已交纳租金至2020年12月31日。另查，1997年，中央社院将3号房屋分配给吴年生居住。1999年12月，佛教协会出售公有住宅房屋，开展房改。吴年生没有参与此次房改。经询问，吴年生表示没有购买207号房屋的原因系经济紧张，无力购买。2000年12月7日，吴年生作为中央社院干部自中央社院处购得3号房屋，本次购房使用了吴年生夫妇19年的工龄。经询问，在吴年生至中央社院任职时、吴年生在中央社院享受福利分房以及吴×去世时，佛教协会及吴年生等均未就207号房屋的后续事宜进行协商。吴×担任该研究所所长至2003年3月，之后受佛教协会聘请担任中国佛教文化研究所顾问，直至2009年去世。期间，吴×一直居住在207号房屋。2018年8月30日，佛教协会向吴政发出律师函，要求其腾退房屋。吴年生及吴政表示收到该律师函。目前，207号房屋由吴年生及吴政夫妇一起居住。本院认为，合同二系佛教协会与吴年生之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。第二房管处作为委托代管单位，代理佛教协会签署合同二，吴年生、吴政以佛教协会非合同二的相对方为由，主张佛教协会非本案适格原告的抗辩意见，本院不予采信。合同二租赁期间届满，吴年生继续使用租赁物，佛教协会没有提出异议，合同二继续有效，但租赁期限为不定期。本案争议焦点有二：一是本案是否属于法院主管范围；二是若属于法院主管范围，佛教协会行使解除权的行为是否有效。因在单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围。本案中，佛教协会及吴年生签订的合同二系采取市场经济手段对案涉房屋进行管理，双方就此达成了租赁合同关系，且双方在合同二中约定了各自的权利义务，并明确双方任何一方违反合同造成纠纷时，甲乙方均有权诉请人民法院解决。由此可知，合同二是佛教协会与吴年生作为平等主体之间签订的租赁合同关系，法院应予以受理。吴年生、吴政关于本案并非法院受理范围的抗辩意见，本院不予采信。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，不定期租赁合同中双方当事人享有任意解除权，该解除权旨在排除此类合同对双方当事人产生永久束缚的可能性。但该权利的享有不应否定合同相对方当事人对租赁关系在“合理期间内”仍然持续的合理信赖利益。因此行使任意解除权的一方当事人需在合理期间内通知相对方，使得相对方得以有时间适应新的法律状态。综上，不定期租赁合同中，当事人行使任意解除权是否发生效力需结合权利行使方式、期限等因素综合考量。本案中，合同二租期届满后，吴年生继续使用该房屋，并按期向佛教协会交纳租金等费用，佛教协会对此未持异议，故双方间租赁关系继续有效，租赁期限为不定期。佛教协会享有随时解除合同的权利，但其需在合理期限内通知承租人。佛教协会虽已于2018年8月30日向第三人吴政发出律师函，要求其腾退房屋，并向法院提出解除合同的诉讼请求，但在吴年生作出要求继续承租的意思表示后，佛教协会继续收取了吴年生向其交纳的2020年度的租金，并出具相应票据。对此，本院认为，佛教协会在作出解除合同的意思表示后再行收取合同相对方交纳的租金的行为，不可避免地导致对方当事人会产生双方租赁关系履行至2020年12月31日的合理预期。在此情况下，因存在保护相对方合理信赖的必要，其行使解除权的行为并未发生其法律效力。佛教协会关于解除其与吴年生之间的不定期房屋租赁合同并要求吴年生、吴政腾退207号房屋的诉讼请求，没有依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：驳回中国佛教协会的全部诉讼请求。案件受理费70元，由中国佛教协会负担，已交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二〇年五月二十七日书记员 张慧聪