四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初19760号 原告（反诉被告）：罗勤建，男，1982年7月26日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：李晓明，四川坤弘律师事务所律师，特别授权代理人。 被告（反诉原告）：杨秀连，女，1933年12月9日出生，汉族，住成都市高新区。 被告（反诉原告）：李由华，女，1956年10月11日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告（反诉原告）：李由全，男，1952年3月18日出生，汉族，住成都市高新区。 被告（反诉原告）：李由珍，女，1969年4月25日出生，汉族，住成都市高新区。 以上四被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：万姝，四川锦官城律师事务所律师，一般授权代理人。 原告（反诉被告，以下简称原告）罗勤建与被告（反诉原告，以下简称被告）杨秀连、李由华、李由全、李由珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案，于2018年6月25日作出一审判决，后被告杨秀连、李由华、李由全、李由珍不服，上诉至四川省成都市中级人民法院。2018年9月19日，四川省成都市中级人民法院将该案发回重审。后本院于2018年11月14日立案，依法由审判员程洁担任审判长，与人民陪审员李蔚、吴清华组成合议庭于2019年1月8日开庭审理，又于2019年4月29日由审判员程洁担任审判长，与人民陪审员徐敏、吴清华组成合议庭再次开庭审理。后因工作调整，由审判员孙泽海担任审判长，与人民陪审员张明、张骏成合议庭，于2020年4月23日再次开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告罗勤建向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《成都市二手房买卖经纪服务合同》；2、判令被告向原告双倍返还定金共计60000元；3、判令被告赔偿原告房屋差价损失94915元；4、被告赔偿原告中介服务费损失5000元；5、被告赔偿律师费16000元。事实与理由：2017年9月19日，原、被告与案外人成都鑫精诚房地产经纪有限公司（以下简称鑫精诚经纪公司）签订《成都市二手房买卖经纪服务合同》，约定由原告购买被告位于成都市高新区的房屋，该合同对房屋的现状、成交价格、支付方式、居间服务内容、违约责任等作了具体约定。合同签订后原告依约履行了合同义务，但被告告知原告需将房款支付方式变更为一次性付款，原告对此不予认可，后被告明确表示如不能一次性支付房款，则拒绝继续履行合同。由于被告已经明确表示不履行合同义务，构成预期违约，原告要求解除合同并要求被告承担违约责任。从合同签订至今，该房屋涨幅差价94915元，被告应当将该部分损失赔偿原告。原告认为，被告恶意反悔拒绝按照约定履行合同的行为违背了诚实信用基本原则，侵犯原告合法权益，给原告造成重大经济损失。原告为维护自身合法权益，提起诉讼。 被告杨秀连、李由华、李由全、李由珍反诉并答辩称，第一，原、被告双方于2017年9月19日签订《成都市二手房买卖经纪服务合同》，合同就房屋金额、位置、交付房屋时间、解除合同时间、违约责任进行了约定。但是，该合同没有对尾款250000元的支付时间进行明确约定，没有确定不履行该笔款项的违约责任起算时间。合同约定支付首付款的时间为“递件后”，尾款为“乙方通过银行办理贷款支付”，并没有约定具体付款时间，此条款属于付款期限约定不明，所以被告方在合同签订后提出要求与原告方明确付款期限，向原告方提出“请你尽快来协商解决房屋善后事宜”的协商要求。原告方以电话录音的内容为证据，于2017年11月直接向法院提起诉讼，以被告预期违约为由要求解除合同并承担违约责任，在原一审、二审庭审时明确表示不同意继续履行合同。现原告方提出解除合同无法律依据，原告方应当承担违约责任。第二，自始至终被告均无违约及预期违约行为，反而是买方提出解除合同，要求卖方返还定金，不履行合同，到法院提起诉讼要求不履行合同并返还定金，明确不同意继续履行合同，足以证明原告违约，应当由原告承担违约责任。综上所述，原告违约在先，主张解除合同在先，不存在双倍返还定金，可不予退还已交定金；原告提出的房屋损失与本案无关，也不是直接损失，且无事实和法律依据，因此，被告杨秀连、李由华、李由全、李由珍反诉主张原告罗勤建赔偿违约金60000元。 本院经审理认定事实如下： 2017年9月19日，原告罗勤建作为乙方，被告杨秀连、李由华、李由全、李由珍作为甲方，鑫精诚经纪公司作为丙方，签订《成都市二手房买卖经纪服务合同》一份，约定由原告购买位于成都市高新区房屋（该房屋建筑面积57.77平方米，业务件号：权0983296），该房屋上有租约，租期到2017年11月6日止；该房屋成交价格500000元，乙方应于2017年9月19日向甲方交付定金30000元，乙方于房屋产权过户递件后将首付款220000元交付于甲方，剩余尾款由乙方通过银行办理贷款支付；甲、乙双方约定于2018年3月19日前到房产登记部门办理房屋所有权转移登记手续；丙方促成该房屋成交后，应收取乙方佣金7500元；同时约定违约责任：除因不可抗力、法律、法规和相关政策变动致使合同无法履行的外，甲、乙双方任意一方有违约情形的，违约方应按照定金的双倍作为违约金支付给守约方，同时由违约方支付全部佣金给丙方，并支付本次交易已发生的所有费用，若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任；合同履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时通知对方，并征得对方同意后，在约定的时间内，签订补充协议，注明变更事项。合同首部的签约告知事项中还载明：交易过程可能会受到银行贷款、交易登记事项办理进度及有关当事方是否配合等方面的影响。选择办理银行按揭手续的，贷款审批结果（包括贷款金额、期限、利率）及审批所需时间、实际放款时间均存在不确定性。为明确按揭贷款风险的承担，建议另行签订代办贷款服务合同。合同中还约定，本合同经当事人各方签字盖章即生效，本合同一式叁份，当事人各方各执壹份，具有同等法律效力。但在合同中，丙方（中介方）并未签字盖章。 原告罗勤建于签合同当日向被告方指定的收款人李由珍的账户支付了定金30000元，向中介方鑫精诚经纪公司的邓志成支付了5000元居间服务佣金。 交易过程中，2017年11月23日，罗勤建与李由珍进行电话沟通，电话录音中，李由珍要求罗勤建将房款支付方式由银行按揭变更为一次性付款，并多次表示如果不以全款一次性支付房屋价款，将不卖房子给原告。诉讼过程中，被告方表示不卖案涉房屋给原告，同意解除合同。 另查明，案涉房屋登记所有权人为李学成、杨秀连，双方系夫妻关系，李学成已去世，其户口于2009年11月18日注销。被告李由全、李由华、李由珍是李学成、杨秀连的子女。庭审中，被告方承认除李由全、李由华、李由珍外，李学成、杨秀连还存在其他子女。 在签署按揭合同时，鑫精诚经纪公司尚未成立（该公司于2017年11月21日成立，于2018年12月7日注销），案涉合同由鑫精诚经纪公司员工邓志成促成。鑫精诚经纪公司于2017年11月21日成立。2017年11月26日，邓志成签署书面《证明》一份，介绍了案涉合同签订的过程，并载明：“该套房屋为杨秀连和李学成两位老人共有，而李学成老人已去世多年。在过户之前需要杨秀连的所有子女做放弃继承该套房屋的公证，以及由杨秀连老人一个人继承该套房屋的公证，做了这两样公证后，还需要把该套房屋的产权证换到杨秀连老人一个人名下，最后才过户。2017年10月23日，卖方代表李由珍给我打电话说因为派出所查不到其去世30多年的一个姊妹的档案，开不到证明，公证也就做不下来。我把此消息告知买方后，买方提出，为什么卖方在签合同之前没有说清楚这点，做公证拖了这么久。同时买方也积极帮卖方想办法，推荐卖家去成华区公证处试试。卖方做公证的资料还是无法提交完整，也做不了公证。2017年11月5日，李由珍的哥哥李由全给我打电话，说其母亲杨秀连觉得房子卖便宜了，要加价3万元才卖这套房子。我打电话将此消息告知买方后，买方不同意，坚持要求买卖双方需按原合同履行。2017年11月6日，卖方代表李由珍、买方和我面谈房屋的善后事宜，李由珍提出房价不涨仍按50万的总价，但要求买方必须以全款的支付方式购买，否则就不卖这套房子了。买方仍不同意，坚持要求买卖双方按原合同的约定内容来履行。” 2018年2月20日，鑫精诚经纪公司出具《成都市二手房买卖经纪服务合同的》一份，除证明案涉合同内容外，还载明：“1、我公司于2017年开始筹建，准备注册登记的报批手续中，同时开始接受房屋买卖的一些中介服务业务，这已成为一种行业习惯。2017年11月21日取得“成都鑫精诚房地产经纪有限公司”《营业执照》，营业期限为永久。公章也是执照颁发后几天才启用的，因此在签订三方合同时，我们经纪公司没有给三方合同签字盖章。2、杨秀莲出售的房屋系其丈夫李学成的，李学成去世后，继承人有杨秀莲及其李由全（儿子）、李由珍、李由华两女儿一共四人，但房屋未完成继承手续。房屋出售，必须要继承人对房屋的继承意见进行公证，这需要一定时间。办理公证后再上报过户材料，正因为如此，我们在拟定三方合同时，将合同的履行期限定为2018年3月19日。在这当中房屋买卖双方就合同相关事宜进行过多次协商。2017年11月初，双方与我公司三方约定在海椒市街雨荷茶楼进行最后一次协商，协商未果，买方提出走法律程序。我公司营业执照核准和启用公章前，就听说买方已委托律师起诉了。领到执照和公章后，买卖双方均未要求公司盖章和签字。合同签订时，杨秀莲儿子及女儿四人均到场，合同签订时买方向卖方支付了三万元定金，卖方也将房屋产权证交由我公司保管，用于办理公证和过户手续。合同签订不久，听说双方发生了争议，我们中介方要求他们双方协商，没有结果，后又听说买方罗勤建起诉到法院了。”该份情况证明中，加盖有鑫精诚经纪公司的公章及该公司法定代表人王金龙、公司员工邓志成的签字。 在诉讼过程中，原、被告认可案涉房屋的市场价为10000元/平方米。 本院认定的上述事实，有各方当事人提交的证据及在庭审中的陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，针对本案争议的焦点，本院分别评议如下： 一、关于案涉合同效力。首先，根据合同内容来看案涉《成都市二手房买卖经纪服务合同》包含两部分，一部分涉及原、被告之间关于案涉房屋买卖的内容；另一部分是关于原、被告与鑫精诚经纪公司之间的居间服务的内容。原、被告之间协商一致签订该合同，双方之间的房屋买卖的事项已达成合意，双方当事人已签字确认。原、被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效。其次，原、被告双方与鑫精诚经纪公司之间的居间服务内容虽未经鑫精诚经纪公司签字盖章，但鑫精诚经纪公司已经履行居间服务，原告罗勤建已经支付了居间服务费，被告方也将案涉房屋的产权证交由鑫精诚经纪公司保管，各方的行为应当视为对合同效力的追认。第三，在本案诉讼过程中，原告方主张解除合同，被告方同意解除合同，且双方均向对方主张了违约金，解除合同及主张违约的前提应建立在合同有效的基础上，从双方的诉辩意见来看，双方也均认可了案涉合同的效力。综上，本院认为案涉《成都市二手房买卖经纪服务合同》合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行。 二、关于双方在履行合同中是否存在违约的问题。在二手房买卖中，买方的义务主要是支付房产对价及相关费用，而卖方的主要义务是办理房屋过户登记手续（当然也需要买方配合）和交付房屋。本案中，原告罗勤建其在签订合同后按照合同约定支付了定金及中介费，其按照合同约定履行了合同中约定的阶段性义务，不存在违约行为。反观被告方，在收到定金后应当积极履行房屋过户（递件）的合同义务，但在此期间，被告方明确表示须将付款方式变更为全款一次性履行，不再同意原告通过银行按揭贷款的方式支付房款，该行为明显加重了原告的合同义务。对于合同内容的变更，应当由双方当事人协商一致，在原告未同意合同变更的情况下，法律未赋予被告方单方变更合同内容的权利。被告方不接受原告以按揭方式支付房款，明确表示不卖房给原告，即不履行房屋买卖合同的主要义务，构成预期违约。虽被告方辩称案涉合同付款方式仅约定为银行按揭贷款，但并没有约定具体付款时间，被告方担心收款困难。但是，在双方签署案涉《成都市二手房买卖经纪服务合同》时，合同中已载明办理银行按揭手续的，贷款审批结果及审批所需时间、实际放款时间均存在不确定性。因此，被告方担心收款时间不确定的问题在其签署合同时就应当知晓。被告方在签署合同后再以此为由要求合同变更，不符合法律规定和合同约定，应当承担相应违约责任。 三、关于合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。因被告方存在预期违约，故原告主张解除案涉合同的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。因此，本院确定合同解除时间为第一次向四被告送达起诉状副本之日即2018年1月23日。 四、关于损失如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，四被告存在预期违约行为，导致合同解除，四被告应当承担违约责任。按照案涉合同约定，原、被告双方任意一方有违约情形的，违约方应按照定金的双倍作为违约金支付给守约方，同时由违约方支付全部佣金给丙方，并支付本次交易已发生的所有费用，若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告支付了四被告定金30000元，四被告不履行合同约定，应当双倍返还定金60000元给原告。原告方除主张了定金外还主张了房屋差价损失，该损失与定金责任系两种形式，法律并未规定损失赔偿和定金责任不能同时适用。但定金责任和损害赔偿责任并用不应超过全部的实际损失金额。案涉房屋在合同履行过程中有增值，本院参照双方当事人在诉讼中认可的案涉房屋市场价10000元/平方米，确定该房屋价差损失为77700元。另，原告方已支付房屋中介费5000元，因被告方预期违约，该支出也属于原告方的损失，四被告应当予以赔偿。经品迭，扣除适用定金责任所弥补的损失，四被告还应赔偿原告52700元。原告主张的律师费16000元并非必要性支出，且无相应支付凭证及票据，合议庭认为不应予以支持。 关于被告的反诉。前文已述，被告在履行合同中存在预期违约，而现有证据不足以证明原告方在履行合同中存在违约行为，故被告方的反诉请求无事实及法律依据，本院认为不应予以支持。 法院注意还到，因案涉房产的所有权人之一李学成死亡，房产涉及继承的问题，在未办理房屋继承的情况下，案涉房产在过户中存在障碍，从中介方的证明中可知，被告方办理继承过程中的障碍尚未解决。虽被告方抗辩合同履行期限尚未到期，但是，案涉房产交易发生在本地区房价较快增长的期间内，在被告方明确表示不愿按照合同约定的支付方式履行合同的情况下，原告方主张提前解除合同是法律赋予的权利救济途径。若等到合同履行期限届满再行解除合同，将可能对双方造成更大的经济损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）罗勤建与被告（反诉原告）杨秀连、李由华、李由全、李由珍于2017年9月19日签订的《成都市二手房经纪服务合同》于2018年1月23日解除； 二、被告（反诉原告）杨秀连、李由华、李由全、李由珍于本判决生效后十日内双倍返还原告（反诉被告）罗勤建定金60000元； 三、被告（反诉原告）杨秀连、李由华、李由全、李由珍于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）罗勤建损失52700元； 四、驳回原告（反诉被告）罗勤建的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）杨秀连、李由华、李由全、李由珍的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4400元，由原告（反诉被告）罗勤建负担1447元，被告（反诉原告）杨秀连、李由华、李由全、李由珍负担2953元；反诉案件受理费1300元，由被告（反诉原告）杨秀连、李由华、李由全、李由珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  孙泽海 人民陪审员  张 骏 人民陪审员  张 明 二〇二〇年五月七日 书 记 员  胥家玮