广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2651号原告：何利仲，男，1986年3月24日出生，汉族，住广东省陆丰市***************，公民身份号码441************81X。原告：何美，女，1987年5月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**********************，公民身份号码513************161。两原告共同委托诉讼代理人：张云红，广东常道律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所律师。原告何美、何利仲诉被告佛山盛明置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序于同年4月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张云红、被告的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解但未达成合意，相应和解期限不应计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方于2019年8月16日签订的《解除合同确认书》；2.被告退还原告已支付款项128100元及违约金（以128100元为基数，按日千分之一从2019年1月1日起暂计至2019年11月30日为42273元，要求计算至实际履行之日止）；3.被告承担本案律师费8000元；4.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告撤回诉讼请求第1项。事实和理由：2017年9月14日，原、被告在广东创顺律师事务所律师见证下签订《物业使用权转让合同》（合同编号：3A1114号），双方约定被告将位于佛山市南海区**********************物业使用权转让给原告，总价格199500元；其中首付款106500，剩余93000元在三年内分十二期支付，每期7750元整；同时约定，该物业于2018年12月31日交付毛坯。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总金额30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。本合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原、被告签订《装修协议》及《委托经营管理合同》，约定案涉物业由被告进行装修，装修费60500元，原告于2017年10月4日前一次性支付装修费用；被告于2019年4月30日前将装修完毕并交原告使用。《委托经营管理合同》约定，原告交案涉物业给被告经营管理，期限为6年等。上述合同签订后，支付首期款106500元及装修款60500元（合计167000元），后，原告按约定共支付第一至六期分期款项，合计46500元。至此，原告共付合同款213500元。2019年8月16日，原、被告签订《解除合同确认书》，同意解除上述《物业使用权转让合同》及《装修协议》，同意分三期退还原告已支付款项213500元。然而被告仅支付第一期款85400元，剩余款项128100元，原告多次同被告沟通，结果被告一拖再拖，时至原告起诉之日，被告仍未支付，故提起诉讼。被告辩称，原、被告于2019年8月6日签订的《解除合同协议书》当日已经协商解除双方签订的《物业使用权转让合同》以及《装修协议》，原告亦认可并确认双方签订的《物业使用权转让合同》以及《装修协议》已经协商解除。被告已向原告退还物业使用权转让款共计85400元，尚欠原告物业使用权转让款67600元以及装修款60500元。双方签订的《解除合同协议书》并未就被告逾期退还款项事宜约定相关的违约金条款，原告诉请被告支付违约金无合同依据，更无法律依据。原告已经认可双方签订的《物业使用权转让合同》以及《装修协议》已经解除，原告只能依据《解除合同协议书》的约定向被告主张退还款项的权利，并无任何合同依据原告有权向被告主张违约金。且《装修协议》并未约定任何的违约金条款，原告将装修款60500元纳入至计算违约金的本金中无任何事实与法律依据，应当予以驳回。假设法院认定被告需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告请求法院予以调减。本案中，被告已向原告退还部分款项，原告不存在损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。原、被告签订的涉讼合同并未就律师费承担问题作出书面约定，且律师费并非解决本案纠纷的必要费用，原告诉请被告支付律师费无事实与法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。当事人对对方出示证据的真实性未提出异议的，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年9月14日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编3座A幢1114号物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，乙方按约定付清使用权转让总价款的，则乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为199500元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款106500元于本合同签订当日支付（含定金），余款93000元在三年内平均分12期免息付清，从2017年12月4日至2020年9月4日期间每三个月为一期，每期7750元。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年10月4日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。被告已收取原告上述转让合同约定的转让款153000元及装修协议约定的装修款60500元，上述合共213500元。2019年8月6日，原、被告签订《解除合同协议书》，双方一致同意解除关于涉讼物业的《物业使用权转让合同》，被告退还原告已支付款项213500元，分3期支付，第一期于2019年9月10日前退还85400元，第二期于2019年10月10日前退还64050元，第三期于2019年11月11日前退还64050元；被告如期全额退款之日为双方签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》》正式解除之日，双方就上述合同产生的全部权利义务了结，双方今后互不追究，如被告未按期退款，原告有权采取法律手段，维护自身权益。原告确认已收取上述第一笔退还的款项85400元。原告主张该已退还款项中的60500元属于装修款，其余部分为转让款，被告主张该已退还款项均为转让款。2020年1月22日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告陈述涉案物业尚未办理竣工验收备案。本院认为，原、被告签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原、被告之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日（2018年12月31日）起算至2051年12月30日，实际租赁期限为超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告签订《解除合同协议书》，约定不再履行《物业使用权转让合同》及《装修协议》，其后双方确认未再继续履行上述合同（或协议），双方亦主张转让合同及装修协议在《解除合同协议书》签订之日（2019年8月6日）即已解除，即《物业使用权转让合同》及《装修协议》实际已于2019年8月6日解除。被告应按照解除协议约定继续退还第二、三期款项合共128100元。原、被告并未约定已退还款项85400元的性质属于转让款或是装修款，本院结合装修款与转让款金额、被告违约情况及本案实际情况，认定该已退款项85400元中的60500元属于装修款，其余部分24900元（85400元-60500元）属于转让款，即被告尚应退还第二、三期的款项合共128100元均为转让款。被告虽与原告约定分期还款，但被告并未按期退款，即便涉案转让合同已经协商解除，原告亦有权根据转让合同的约定，向被告主张逾期交付致使合同解除的违约责任，涉案转让合同约定的违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以应退未退转让款128100元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年1月1日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即128100元*30%=38430元）为上限。对原告主张超出部分，本院不予支持。合同并未约定律师费用，结合本院已支持的违约金情况，对原告诉请的律师费用不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让款128100元及支付违约金（以128100元为本金从2019年1月1日起至实际清偿日止按日万分之五计算，违约金以38430元为限）予原告何美、何利仲；二、驳回原告何美、何利仲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1933.73元（两原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对两原告多预交的案件受理费1933.73元，在本判决发生法律效力后，经两原告申请，本院退还予两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年五月二十九日书记员 孙王成欣