山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初1567号原告：世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司，住所地烟台市芝罘区解放路156号。负责人：闫佩伦，该公司总经理。委托诉讼代理人：车方圆，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王晓鹏，山东舜天律师事务所律师。被告：渠光，男，1954年3月19日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：渠秋（系被告之妹），女，1957年10月10日出生，汉族，住烟台市莱山区。原告世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司诉被告渠光物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人车方圆、王晓鹏和被告渠光及其委托诉讼代理人渠秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付原告自2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费37598.40元，并支付违约金11889.20元。事实和理由：原告系烟台世茂海湾1号项目的前期物业服务公司，并与开发商烟台世茂置业有限公司（以下简称世茂置业公司）签订了《烟台世茂海湾1号前期物业服务合同》，约定由原告为世茂置业公司开发建设的烟台市67号滨海景区B地块R1、R2、R3及T1塔楼提供前期物业服务，商务公寓物业服务费收费标准为每月每平方米3元；物业产权人、使用人应当按照《商品房预售合同》中明确的房屋交付之日起计收并按季度进行预交物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起应按照每天3‰的比例支付违约金。合同签订后，原告依约提供了物业服务。被告于2011年9月14日接收坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积174.08平方米。截止至2019年12月31日，被告尚欠物业费37598.40元未付。被告辩称，（一）被告于2011年8月购买烟台世茂海湾3-5806号物业，被告常住地在济南，当时售楼处曾答应无购买车位住户可以在该楼四周地面给予解决停车问题，直至2014年春节，被告在烟台居住期间，原告均按购房时承诺提供了地面停车位。2014年初，被告突发心脏病，6月下旬原告却突然通知不让地面停车了，因被告心脏病严重随时可能出现状况，原告应当给予解决临时就近停车问题，原告后期一直未兑现承诺。（二）被告未按时缴纳物业服务费，是原告物业服务不作为致使被告无法使用涉案房屋造成的，且原告事实上也一直把解决被告停车问题作为被告缴纳物业费的前置条件。被告未缴纳物业费的原因系双方一直未达成优惠数额所致，且一直在调解沟通之中。（三）原告服务不到位，存在诸多问题，比如有一年三、四月份发生过3次火灾；几部电梯同时停运，业主无法上下楼；业主车辆在物业范围内被砸坏、划伤，投诉后原告不予理睬；生活用水水箱超过规定长时间不清洗；公寓内和环境卫生太差，垃圾不能及时清理等。（四）因为原告不作为，致使被告长达五年无法正常使用其高价值物业，原告理应赔偿相应损失，被告不追究其赔偿责任，只要求在物业费缴纳数额上给予部分优惠合情合理。经审理查明，2012年3月16日，上海世茂南京物业服务有限公司烟台分公司（2015年3月18日变更为原告）与开发商世茂置业公司在签订的《前期物业服务合同》中约定：原告为坐落于烟台市67号海滨景区项目提供前期物业管理服务，商务公寓为3元/平方米/月（含公共设施设备、电梯运行费、自来水二次供压费用）；物业产权人、使用人的物业服务费应当按照《商品房销售合同》中明确的房屋交付之日起计收并按季进行预交；逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起应按照每天3‰的比例支付违约金。合同签订后，原告开始为烟台世茂海湾1号项目提供物业服务。2011年9月14日，被告接收涉案房屋。2014年5月16日、2016年3月29日、2017年5月29日、2018年10月26日、2019年11月9日原告分别向被告发送催款单，催促被告交纳物业费。被告向本院提交以下证据：1、2014年6月3日至2014年6月6日期间山东省立医院病人费用汇总及出院记录各一份，证明2014年6月初，被告因患心梗做心脏3个支架，被告需要停车居住。原告对该证据真实性无异议，但认为该证据与本案无关。2、被告与原告处物业代表吴辉辉微信聊天记录截屏9页，载明被告与原告就停车后交物业服务费的交谈过程，证明原告一直将停车问题作为缴费物业费的前提条件，原告也承认物业服务有做的不到位的地方，给被告带来不便，并给被告作了道歉，请被告谅解并答应给被告交费一定优惠。原告称，因该证据系打印件，故其对真实性无法确认，车位问题不能成为被告拒绝缴纳物业费的理由，在诉讼前原告已经和被告进行过多次沟通，希望被告将物业费尽快缴纳，消防单位经常过去检查，因为消防需要原告处不允许地上停车。3、烟台世茂业主群部分聊天记录截屏4页，证明业主停车问题一直得不到解决，是原告服务差的普遍问题。原告称，因该证据系打印件，故其对真实性无法确认，原告作为小区的物业服务单位，在提供了物业服务的情况下，被告作为小区的业主应当按照物业服务协议的约定缴纳物业费。该小区绝大多数业主都是能够按照物业服务协议的约定正常缴纳物业费的，被告所说的小区物业服务差的观点与事实不符。4、涉案房屋购置费收据3张，证明涉案房屋的购置费为160万元。原告对该证据真实性无异议，但系被告购买房屋时的房产税收支出，与本案无关。5、被告与原告处王顾问（电话133××××9720）的微信聊天记录截屏一页，证明原、被告一直在沟通缴纳物业费的相关事宜。6、被告和原告处车方圆经理的微信聊天记录打印件5页，证明原、被告一直在沟通缴纳物业费的相关事宜。原告称，因证据5、6系打印件，故其对真实性无法确认，在起诉前原、被告进行过多次沟通，一直希望被告及时交纳物业费，被告所称的物业费打折的理由原告无法满足，且被告打折理由不符合相关法律规定。原告主张，被告应向其交纳2014年1月1日至2019年12月31日期间涉案房屋的物业服务费37598.40元（按建筑面积174.08平方米、每平方米3元/月计算）。被告称，其对该数额无异议，但认为由于原告过错导致被告一直无法使用涉案房屋，故要求原告按照该物业费数额的50%-55%标准进行收取。经查，涉案房屋所产生的水费由原告代收，2020年4月20日被告通过微信支付方式缴纳2017年1月至2020年4月20日期间水费358.20元，且涉案房屋未报备空置房。本院认为，（一）原告与开发商世茂置业公司在签订的《前期物业服务合同》中明确约定了烟台世茂海湾1号项目的物业服务内容及收费标准等，上述约定内容系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效。被告作为烟台世茂海湾1号小区业主，亦对其有法律约束力。（二）原告为涉案小区提供物业服务，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。被告虽以原告承诺解决车位问题以及原告存在服务不到位等问题为由主张向原告少交物业费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费。被告自2014年1月1日起未依约交纳物业服务费，原告向被告主张2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费37598.40元，于约有据，于法相合，本院依法支持。涉案房屋被告未报备空置房，故被告主张少交物业服务费，于法无据，本院不予采信。（三）考虑到原告作为物业公司，就物业服务问题未与小区业主充分沟通，本身亦有瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、限被告渠光于本判决生效之日起十日内向原告世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司支付2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费37598.40元；二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1037元，减半收取计519元，由原告世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司负担125元，由被告渠光负担394元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 贺 小 静二〇二〇年五月二十七日书记员 王涛（代）