江西省广昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1030民初204号原告：廖明富，男，1986年11月3日出生，汉族，务工，住江西省抚州市广昌县。原告：谢海燕，女，1990年7月2日出生，汉族，务工，住江西省抚州市广昌县。被告：江西省广昌供销农商市场开发有限公司，住所地江西省抚州市广昌县旴江镇解放路28号，现地址广昌路星贵民城。统一社会信用代码91361030MA36359H4W。法定代表人：李国华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢斌，江西博衍律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张冠夫，男，汉族，1982年9月1日出生，住址江西省南昌市青云谱区，系该公司销售经理，代理权限为特别授权代理。原告廖明富、谢海燕与被告江西省广昌供销农商市场开发有限公司（以下简称“广昌农商开发公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖明富、被告广昌农商开发公司委托代理人卢斌、张冠夫到庭参加诉讼，原告谢海燕经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖明富、谢海燕向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除廖明富、谢海燕与广昌农商开发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》GF-2014-0171第201800959号合同关系。2.请求依法判令广昌农商开发公司退还廖明富、谢海燕已支付的购房款288351元及购房款实际支付日起至本诉讼结束日止所生产的约定利息。截止到起诉之日计利息20982.27元。3.请求依法判令广昌农商开发公司自2019年7月1日起至本诉讼结束日止所产生的逾期违约金给廖明富、谢海燕。截止起诉之日计逾期违约金7064.6元。4.请求法院判令广昌农商开发公司向贷款银行提前还款并办理解除质押的相关手续。5.请求依法判令广昌农商开发公司归还廖明富、谢海燕实际支付的银行贷款，截止起诉之日按揭贷款18667.83元。6.请求依法判令本案诉讼费由广昌农商开发公司承担。事实与理由：廖明富、谢海燕于2018年3月25日与广昌农商开发公司签订了《商品房买卖合同（预售）》GF-2014-0171第201800959号合同一份。签订合同后因广昌农商开发公司协助廖明富、谢海燕办理银行贷款需要，合同一直由广昌农商开发公司保管。廖明富、谢海燕常年在外工作很少回广昌，贷款手续办理完后未及时拿回合同，于2020年1月20日下午才拿到存放于广昌农商开发公司暂保管的购房合同。廖明富、谢海燕拿回合同后仔细阅读发现，广昌农商开发公司应在2019年6月30日前将该商品房交付廖明富、谢海燕，截止起诉之日，廖明富、谢海燕没有收到广昌农商开发公司本应提供的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，也未出具过该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及该商品房已取得房屋测绘报告。2020年2月11日将退房通知书以邮政EMS快递方式通知广昌农商开发公司，主张解除合同并退房退款。2020年2月12日广昌农商开发公司的工作人员微信联系廖明富、谢海燕咨询相关情况，廖明富、谢海燕表示未收到收房通知书，并表示逾期交房主张退房的意愿。广昌农商开发公司的工作人员称2019年6月25日邮寄了一份通知书，但只是一份《商铺委托经营管理协议》领取通知书，而非收房通知书。2020年2月20日广昌农商开发公司拒收原告邮件，导致投递不成功；2020年2月22日原告当面递交退房通知书，但广昌农商开发公司采取不理睬方式搁置原告的主张，也未联系原告商讨退房事宜。故根据合同约定，原告遂向法院起诉，提出如上诉讼请求。广昌农商开发公司辩称，1.廖明富、谢海燕诉称的与事实不符，广昌农商开发公司是在2019年6月26日通过广昌县邮政快递寄送了通知书给廖明富、谢海燕，廖明富、谢海燕的表姐在6月27日已经签收了通知书，廖明富、谢海燕一直没有来办理交接手续，以及托管的商户的交接手续，并且广昌农商开发公司商户符合交付的条件。2.廖明富、谢海燕要求解除双方签订的买卖商品房合同，这种行为是无效的，依照法律规定和合同约定都不能予以解除。3.双方签订的商品房买卖合同也约定了第11条买受人没有接到交付通知的也应该以约定的交付日届满之日作为办理交付手续的时间，没有通知廖明富、谢海燕也应该在2019年6月30日来办理交付手续。并且双方在签订该商品房买卖合同的时候，广昌农商开发公司的关联公司广昌县供销联合商业运营有限公司与廖明富、谢海燕签订了商户委托经营管理协议，交付开始都是廖明富、谢海燕委托广昌农商开发公司的关联公司进行管理。廖明富、谢海燕的诉请没有事实和法律依据，应当驳回全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对以下当事人无异议的证据：廖明富、谢海燕提供的身份证，结婚证；广昌农商开发公司提供的营业执照、法定代表人身份证明、广昌供销农商市场面积预览表（15号楼）、商品住宅使用说明书、住宅质量保证书、广昌县供销莲合商业运营有限公司的章程。本院予以确认并在卷佐证。对以下有争议的证据和事实，本院认定如下：1.商品房买卖合同，证明双方合同关系。广昌农商开发公司认为合同11条约定2019年6月30日交房，同时约定买受人未收到交房通知就是以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，即使没有通知也应该来办理交付手续。从合同第十一条第一款、第二款的约定，广昌农商开发公司该质证意见，本院予以支持。2.2020年2月11日邮政EMS快递凭证及通知书内容、2020年2月20日EMS快递投递结果，广昌农商开发公司对其真实性无异议，但是质称因处疫情期间，当时公司没人上班，并非原告所称故意拒收。2020年2月正处疫情防控的重点时间段，大部分公司都未能如期开工，故该质称意见本院予以支持。3.2020年2月12日微信截图、2019年6月25日通知书，广昌农商开发公司认为2019年6月25日通知书系向原告发出的收房通知书，但从该通知书的内容来看，该份通知书系通知原告领取商铺委托经营管理的协议，非广昌农商开发公司所说的收房通知书。4.购房交款发票及被告认可的转让交款发票，证明广昌农商开发公司收取房款的事实。广昌农商开发公司对其真实性无异议，但认为即使原告按合同约定交了首付款，也不能证明其符合解除合同的条件。该组证据真实合法，能够证明原告支付了首付款的事实，本院予以认定。5.按揭贷款明细，证明原告支付的按揭贷款。广昌农商开发公司对其真实性无异议，但认为自动还款的话不一定就是还的是按揭款。该证据真实合法，能够证明原告按揭支付房款的事实，本院予以认定。6.金额计算表，证明广昌农商开发公司应支付廖明富、谢海燕的金额。广昌农商开发公司对其三性均有异议。该金额核算表系廖明富、谢海燕单方制作，广昌农商开发公司不予认可，本院依法不予认定。7.房屋建筑和市政基础设施工程竣工完成备案表、广昌县住房和城乡建设局对延迟竣工验收消防备案的情况说明，证明广昌农商开发公司交付的商品房符合商品房买卖合同的约定的交付条件，该商品房于2019年6月1日经五方验收合格，于2019年6月3日就已经向广昌县住房和城乡建设局申请办理工程竣工验收备案，但是由于2019年广昌县各部门涉及机构改革合并重组等客观原因，导致施工工程竣工备案日期注明为2019年9月29日，不是被告造成的，所以原告提出解除商品房买卖合同行为应当确认无效。原告认为备案表和情况说明的时间均超过了约定商品房交付的时间，且未通知原告本人。本院认为该组证据能够证明在2019年6月1日广昌农商开发公司经五方验收合格，并向广昌县住房和城乡建设局申请办理工程竣工验收备案，由于客观因素，导致2019年9月29日才办理完毕。本院对该组证据予以认定。根据经审查确认的证据和当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：1.廖明富、谢海燕系夫妻关系，双方长期在外经商。2018年3月13日，廖明富、谢海燕与广昌农商开发公司签订了《商品房买卖合同》，廖明富、谢海燕购买广昌农商开发公司开发的位于广昌县盱江镇昌夏公路西侧15幢1-105号商品房，合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。同时合同还对房产面积、价格及计价方式、付款方式及期限、逾期付款和逾期交付责任、面积差异处理方式等进行了约定。2.该15幢1-105号商品房面积93.60平方米，单价6072.13元每平方米，总价款568351元。约定2018年3月13日前支付现金288351元，剩余280000元银行按揭贷款。2017年12月21日饶春红代谢海燕支付5000元会费给广昌农商开发公司；2018年2月5日谢海燕支付50000元定金给广昌农商开发公司；2018年3月13日廖明富支付233351元定金给广昌农商开发公司。总计支付购房首付款288351元。后廖明富、谢海燕按期支付了按揭贷款本息。3.2018年3月25日，廖明富、谢海燕与广昌农商开发公司签订了一份《合同补充协议》，协议对产权登记、物业管理、物业所有权、使用权归属、通讯联络、保修责任以及合同第七条进行了补充约定。4、2018年3月25日，廖明富、谢海燕与广昌县供销莲合商业运营有限公司签订了《商铺委托经营管理协议》，协议对托管期限、托管方式、物业及附属设施维护、双方权利义务、违约责任及其他事项进行了约定。5.2019年6月25日，广昌农商开发公司邮寄一份通知书给谢海燕，通知其领取《商铺委托经营管理协议》。6.广昌农商开发公司开发的该商品房于2019年6月1日经五方验收合格，于2019年6月3日向广昌县住房和城乡建设局申请办理工程竣工验收备案，由于2019年广昌县各部门涉及机构改革合并重组等客观原因，导致施工工程竣工备案2019年9月29日才完成。本院认为，廖明富、谢海燕与广昌农商开发公司签订了《商品房买卖合同》及2018年3月25日签订的《合同补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应该全面按照合同约定履行各自的义务。本案中，廖明富、谢海燕按照合同约定支付了购房首付款并按期支付银行按揭贷款，现其以其未收到广昌农商开发公司收房通知，广昌农商开发公司因延期交房构成违约为由，主张解除合同。但合同第十一条第一款和第二款的约定，原告若未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。根据该约定，原告因没有收到交付通知，其应该在2019年6月30日前往被告处办理交付手续，但因为廖明富、谢海燕常年在深圳经商，在约定的交付房屋时间未能前往被告处办理交付手续，也未与被告沟通过交付房屋事宜。且廖明富、谢海燕提供的现有证据不足以证明广昌农商开发公司延期交付房屋，未达到合同解除的条件，故对其解除合同的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回廖明富、谢海燕的全部诉讼请求。本案受理费6326元，减半收取3163元，由廖明富、谢海燕承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员  邹文飞二〇二〇年五月八日法官助理肖平娣书记员黄海燕