北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初25626号原告：李贺，男，1989年8月27日出生。委托诉讼代理人：徐世超，北京融开律师事务所律师。被告一：北京隆科新百商贸有限公司。法定代表人：张云斌，经理。被告二：李济含，男，1984年7月8日出生。被告三：北京京宝融文化发展有限公司。法定代表人：李济含，执行董事。北京隆科新百商贸有限公司、李济含、北京京宝融文化发展有限公司之委托诉讼代理人：梁娟娟，北京市正平律师事务所律师。原告李贺与被告北京隆科新百商贸有限公司（以下简称：隆科新百公司）、李济含、北京京宝融文化发展有限公司（以下简称：京宝融文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李贺及其委托诉讼代理人徐世超，被告隆科新百公司、李济含、京宝融文化公司之委托诉讼代理人梁娟娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李贺向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除李贺与隆科新百公司的房屋租赁合同；2、判令隆科新百公司返还李贺房屋租金及押金249160元、赔偿李贺装修损失450000元，赔偿李贺设备损失76486.57元、赔偿李贺员工工资8000元、赔偿李贺加盟费及加盟设备费195000元，赔偿李贺营业损失34723.6元、赔偿李贺预期可得利益240000元(按继续营业三个月每个月营业额80000元计算)；3、李济含、京宝融文化公司对上述款项承担共同退还赔偿责任；4、诉讼费和保全费由被告共同承担。事实和理由：隆科新百公司于2018年4月开始宣传招商，李贺随即和隆科新百进行洽谈，于2018年5月确定租赁隆科新百公司的房屋，并向其支付定金20000元。李贺于2018年5月16日提前将房屋租金60000元转账至李济含指定的其担任法定代表人的京宝融文化公司账号内；双方达成一致，李贺预交的20000元定金转为房屋租金。2018年8月22日李济含指定人员给李贺开具了编号为×××的收据1张，载明收到李贺后院A305儿童水上乐园租金三个月106580元。李贺于2018年8月26日以现金形式向隆科新百公司预付了三个月房屋租金106580元；李贺于2019年5月10日以转账的形式向李济含×××的银行帐号中支付了房屋押金36000元。隆科新百公司于2019年5月10日给李贺出具了编号为×××的房屋租金收据和编号为×××的押金收据1张。至此，李贺共计向隆科新百和李济含支付了房屋租金和押金共249160元。2019年5月10日，李贺和隆科新百公司签订了房山未来小镇租赁合同及补充合同，双方在合同中约定由隆科新百公司将位于北京市房山区城关街道×路×号×层×号房屋租赁给李贺并约定租赁房屋的经营用途为儿童水上乐园，租金标准为每年426320元，租金支付方式为半年付。双方合同签订后，隆科新百公司将位于后院A035的房屋交付给李贺。李贺于2019年6月30日正式开始营业，并陆续开始办理会员卡。在2019年8月4日下午房山区安监局执法大队要求先停业，提供房屋资质。2019年8月5日工商所要求李贺停业，原因是经营地址和注册地址不符。基于上述情况，李贺和被告反映，被告告知李贺所租赁的房屋没有房屋产权证，但可以协调相关行政机关，让李贺继续营业，但如果遇到行政机关的检查还是要停业。综上，李贺和隆科新百公司协商要求解除房屋租赁合同，并要求三被告赔偿李贺相关损失，但三被告迟迟未给予李贺答复，故诉至法院。隆科新百公司辩称：隆科新百公司不同意解除合同，要求继续履行合同。原告是受房山游泳馆氯气泄露事件影响被安监局、工商局查封的，并非租赁场地无产权证影响。原告于2018年承租该场地之前就了解该房产的情况，并且2018年8月开始营业，2019年7月注册了公司开始经营。隆科新百公司可以找相关部门协商解决这事，这期间租金予以免除，被告隆科新百公司希望原告继续在此经营。对第二项诉讼请求要求退还租金押金，应当扣除从2019年6月30日至2019年8月4日期间的租金，以及之后我们替他退还充值客户124062元，这部分钱也要从租金押金中扣除。装修损失450000元，这部分费用不认可。从原告提供的证据只有55000元的有付款凭证，并且装修很简单，如果坚持主张450000元，我们要求对装修进行评估，并且从2018年8月开始营业，期间装修也有折旧。原告说工商查封是因注册地和实际经营地不符，场地是我们从宏达永顺经营服务中心租赁过来的，根据我们双方租赁合同第9条约定。对主张赔偿设备损失7000元多不认可，原告提交的支付宝截图这些不能证明设备是用于租赁房屋开设游泳馆使用。双方之间只存在房屋租赁合同关系，没有约定设备损失方面条款。关于原告主张的人员工资，我们认为没有支付凭证，原告从8月开始不营业，但一直雇佣着人，也没有劳动合同，我们不认可。原告主张加盟费195000元，合同上是不需要加盟费的，只有设备的费用，金额也没有达到195000元的金额。另，8月开始营业，设备也有折旧。对营业损失预期可得利益，不认可，营业损失无事实依据，本身做的是充值，支付方式先充值再消费，前期仅是充值了，还没有消费，这部分不能算是收入。并且，这项目受城关游泳馆事故影响，是否盈利都不好说。双方之间仅存在租赁合同关系，双方按照租赁合同关系行使权利履行义务，承担违约责任。除了上述第一项诉讼请求，其他的赔偿，被告按合同约定承担责任，请法院驳回原告的第二至六项诉讼请求。对原告要求被告二、三承担连带责任，我们认为只是和隆科新百公司有关系。李济含辩称：2018年10月隆科新百委托当时法人李济含用其名下的卡作为隆科新百的未来小镇项目使用，代收租金押金支付相关费用，用于未来小镇项目经营的开支，没有与本人的财务混同，李济含与本案无关。请法院驳回对李济含的个人诉讼请求。并且原告申请把李济含名下银行卡冻结，我们认为是有错误的，如果法院判决与本案无关，原告应该承担李济含的相关损失。京宝融文化公司辩称：我方仅就承担连带责任方面发表意见，其他的意见同隆科新百公司答辩意见一致。隆科新百公司2018年5月刚刚成立不久，还没有开户，2018年5月16日要求是以银行方式支付租金，当时隆科新百委托京宝融公司代收租金，京宝融收到后将款转给了隆科新百的法人账户。我们认为，本案是与京宝融公司无关，不应承担连带责任。经审理查明：李济含原系隆科新百公司法定代表人。2018年5月，李贺经与隆科新百公司协商确定租赁隆科新百公司的位于北京市房山区城关街道×路×号的房屋。2018年5月16日，李贺向京宝融文化公司银行账号内分两次转账26605元、60000元。2018年5月15日，李贺之妻胡某（乙方）与广州某公司（甲方）签订协议书，约定乙方向甲方申请经营优游谷游泳馆项目，甲方同意乙方在北京市房山区城关街道×路×号经营优游谷游泳馆项目，乙方只能在此区域从事经营，该合同还就其他事项进行了约定。2018年6月5日，李贺之妻胡某（甲方）与北京某装饰公司（乙方）签订装饰装修合同，约定北京某装饰公司对未来小镇后院水上乐园进行装修。2018年8月22日，隆科新百公司工作人员为李贺出具收据1张，载明收到胡某交来的后院-A035-儿童水上乐园租金（三个月）106580元。李贺自认自2018年9月至11月期间在涉案场地进行间断性营业，2018年12月份中止营业。2019年5月10日，李贺（乙方）与隆科新百公司（甲方）签订了房山未来小镇租赁合同及补充合同，双方在合同中约定由隆科新百公司将位于北京市房山区城关街道×路×号×层×号房屋出租给李贺，双方约定经营项目为儿童水上乐园，租赁期限自2019年6月5日至2021年6月4日，租金标准为426320元/年，租金支付方式为转账：第一次租金的支付时间为2019年6月5日、第二次租金的支付时间为2019年11月5日前、第三次租金支付时间为2020年5月5日、第四次租金支付时间为2020年11月5日，商场收取每个场地保证金36000元，保证金与租金同时支付；甲方应按约定为乙方提供场地及相关的配套设施和经营条件，保障乙方正常经营；该协议还就其他事项进行了约定。后双方签订补充协议，对租赁期限起止时间及租金交纳时间进行了变更：租赁期限自2019年6月30日至2020年6月29日，共计2年，租金标准为426320元/年，租金支付方式为转账：第一次租金的支付时间为2019年6月30日、第二次租金的支付时间为2019年11月30日前、第三次租金支付时间为2020年5月30日、第四次租金支付时间为2020年11月30日。2019年5月10日向李贺出具收据两张，载明收到押金36000元及租金106580元，其中36000元系李贺向李济含名下银行账户转账支付。2019年7月1日，李贺注册成立北京某公司。在此期间，李贺对外出售水上乐园会员卡若干。因工商部门检查李贺自2019年8月5日停止营业，于2019年8月17日至2019年8月26日营业，2019年8月27日停业至今。现李贺诉至法院，要求解除与隆科新百公司的租赁合同。诉讼中，李贺、隆科新百公司均认可2019年6月30日之前李贺使用涉案场地免除租金，李贺已交纳半年租金及押金。北京某公司停业后，北京隆科新百商贸有限公司代李贺退还客户会员卡费124062元。审理中，李贺提交2019年10月9日北京市房山区城市管理综合行政执法局限期拆除决定书为证，主张涉案房屋为违法建筑，隆科新百公司对此不予认可，提交房政复字[2019]×号行政复议决定书，称房山区人民政府已经撤销了北京市房山区城市管理综合行政执法局做出的上述《北京市房山区城市管理综合行政执法局限期拆除决定书》。关于涉案场地停业原因，李贺主张因北京某公司注册地址与实际经营地址不符被工商部门要求停业，隆科新百公司主张停业系因房山游泳池氯气泄漏事件所引发。本院依李贺申请向北京市工商局房山分局城关工商所进行调查，城关工商所称：因李贺名下北京某公司注册地址与实际经营地址不符，根据相关法律规定，工商所向李贺及隆科新百公司口头告知限期改正异地经营的违法行为，否则处以1-10万元行政罚款。关于李贺主张装修费用450000元，李贺提交装修合同、银行转账记录、装修公司出具的收据、装修公司负责人证人证言等证据进行佐证。隆科新百公司对李贺主张的装修费用不认可，但未提交证据证明。李贺提交的证据显示李贺已给付装修款360000元。经询，原、被告就装修价值均不申请评估。诉讼中，经李贺申请，本院对李济含名下银行账户存款进行冻结，后李济含提出反担保，本院应李济含申请查封李济含名下位于北京市×镇×路×号院×的房产，解除对李济含名下银行账户内存款的冻结。上述事实，有双方当事人陈述，李贺提交的房屋租赁合同、收据、银行转账流水、装饰装修合同、结婚证、某公司营业执照、照片、微信截图、证人证言、施工图纸、报价单、光盘、北京市房山区城市管理综合行政执法局限期拆除决定书，隆科新百公司提交的房山区国有企业（市场）租赁合同、土地使用证、规划许可证、营业执照、购水电明细表、房屋租赁合同、儿童水上乐园退卡明细登记表、房政复字[2019]×号行政复议决定书，京宝融文化公司提交的委托收款委托书、转账凭证及本院对城关工商所工作人员的制作笔录等证据在案佐证。以上证据经法庭审查核实，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李贺与隆科新百公司签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当依约履行。现因北京隆科新百公司实际出租场地不能办理营业执照，北京隆科新百公司向李贺提供的注册地址，导致李贺所经营公司注册地与实际经营地址不一致以致长期无法正常经营，违反了双方在租赁合同中“甲方应按约定为乙方提供场地及相关的配套设施和经营条件，保障乙方正常经营”的约定，现李贺继续租赁该房屋已无法实现租赁目的，故对李贺要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于李贺主张隆科新百公司返还房屋租金及押金249160元，因李贺自2019年6月30日起至2019年8月26日期间已经实际使用涉案场地，故此期间的租金应予扣除，未使用期间租金及全部押金，隆科新百公司应予退还。关于李贺主张的装修费，根据双方合同约定，隆科新百公司应保证李贺的正常经营，自2019年8月26日后涉案场地已不能正常经营，隆科新百公司存在违约，应赔偿李贺相关经济损失。现双方均不要求对涉案房屋装修价值进行评估，故本院结合其提交的装修合同及收据等可认定李贺已花费装修费360000元，考虑李贺对房屋及装修实际使用情况，装修会产生折旧，故本院酌定隆科新百公司应给付李贺装修损失270000元；对李贺尚未实际支出的装修费，本院暂不予支持。关于李贺主张的加盟费及加盟设备费、设备损失，于法无据，本院不予支持。关于李贺主张的员工工资缺乏事实与法律依据，证据不足，本院不予支持，关于李贺主张的营业损失，因李贺自2019年8月5日至2019年8月16日期间因工商部门告知异地经营违法行为停止营业，该期间确实会产生营业损失，故该期间的营业损失，应予支持，具体数额本院结合其提交的客户会员卡收据所载数额及其自行制作的每日营业收入明细酌定为12000元。2019年8月27日之后，李贺未在涉案场地实际经营，故2019年8月27日之后的营业损失，本院不予支持。关于李贺主张预期可得利益240000元，因据李贺提交的其自行制作的每日营业收入明细可见其前期营业主要为办理会员卡，而会员卡系在将来一定期限内的预期消费行为，是否能如期消费还受各种因素的影响，故李贺提交的相关证据不能证明其预期可得利益情况，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于隆科新百公司关于其已经代李贺退还客户会员卡费124062元应在应退李贺租金及押金中扣除的辩称，本院予以采纳。《中华人民共和国公司法》第二十条规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，李济含作为隆科新百公司的法定代表人期间，以其个人账户收取李贺向隆科新百公司的租金及其他款项，且不能证明收取的款项用于公司经营，应视为其滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害了公司债权人的利益，故李济含应当对隆科新百公司的债务承担连带责任，本院对李贺此项诉讼请求亦予以支持。京宝融文化公司代隆科新百公司收取李贺租金后已经将该部分租金转回隆科新百公司，隆科新百公司亦认可，该笔代收款行为不能视为京宝融文化公司与隆科新百公司存在财务混同，故本院对李贺要求京宝融文化公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。李贺其他过高诉讼请求，本院不予支持。隆科新百公司、李济含、京宝融文化公司的其他辩称，合理部分本院予以采纳，不合理部分，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百三十一条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下一、解除李贺与北京隆科新百商贸有限公司签订的租赁合同；二、北京隆科新百商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还李贺租金、押金57938元；三、北京隆科新百商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李贺装修费用、营业损失282000元；四、李济含对北京隆科新百商贸有限公司第二项、第三项给付义务承担连带给付责任；五、驳回李贺其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8040元，由李贺负担5860元（已交纳），由北京隆科新百商贸有限公司负担2180元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费3768元，由李贺负担2747元（已交纳），由北京隆科新百商贸有限公司负担1021元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李小芹二〇二〇年五月十九日书记员  安 雪