广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5506号被告：黄剑鹏，男，1989年8月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区罗村街道下柏东区******，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：张婉媚，广东本务律师事务所律师。委托诉讼代理人：周李明，广东本务律师事务所律师。原代：郑文杰，男，1971年10月30日出生，汉族，住安徽省黄山市徽州区**********，公民身份号码342************。原告黄剑鹏与被告郑文杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人周李明，被告郑文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告立即支付2018年9月至2019年6月期间的租金88000元及利息（利息以88000元为本金，自起诉之日起按日千分之五计算至实际清偿日止）；2.被告向原告赔偿三个月租金26400元；3.要求被告支付2018年7月至2018年11月的电费22150元;4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月30日，被告与原告签订一份《租用合同》，约定由被告承租位于佛山市南海区***的厂房，租赁面积为1000平方米，租赁期限为2014年7月1日至2022年8月30日，每月租金为6000元，前三年租金不变，第四年起增10%。合同签订后，原告依约交付涉案租赁物给被告使用。2017年年底，原被告双方口头约定每月租金为8800元。自2018年9月起，被告未按合同约定支付租金，原告多次催促被告交纳，被告一直推诿不付。2019年6月底，被告在原告不知情的情况下，擅自搬离厂房，至今未支付2018年9月至2019年6月共10个月的租金88000元。原告认为，被告擅自退租并拒不支付租金的行为已严重侵犯了原告的合法权益。因此，原告起诉请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意第1、3项诉讼请求，涉案租赁物没有规划报建手续，于2018年6月28日被停水、10月停电，2018年10月底11月初被告就搬走了。按照双方惯例，若被告拖欠水电费，原告会立即停水电，在被告搬走之前返还厂房时，原告同意退还押金没有说被告拖欠水电费。若被告拖欠水电费，原告不可能让被告搬走。当时电表由被告和另一租户共用。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。被告对原告提交的原告的母亲（思念）与被告的合伙人周*江（随缘）的微信聊天记录截图有异议，因原告出示了该微信聊天记录的手机载体予以核对，本院对该证据真实性予以确认。原告对被告提交的微信聊天记录及光盘真实性有异议，因庭审中被告有出示该微信聊天记录的手机载体，本院对该证据真实性予以确认；原告对证人张光成的证人证言有异议，证人张光成陈述2018年11月之前，其一直有去涉案租赁物找被告买粉末，2018年11月去涉案租赁物时，发现涉案租赁物的隔墙已被拆除，厂房内未有机器设备，本院结合本案其他证据及当事人陈述，对其证明效力予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2014年6月30日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《租用合同》，约定：甲方将坐落于佛山市南海区***的原厂房一座1卡（建筑面积约为1000平方米）及厂房内的用电设施出租给乙方；厂房租赁自2014年7月1日至2022年8月30日租赁期8年2个月（原合同2012年9月1日起至2022年9月1日止，租赁期10年）；被告向原告交纳20000元押金，该厂房月租金为6000元，前三年租金不变，第4年起增10%。2018年11月12日，原告的母亲向案外人周*江发送2018年9月2日至2018年11月5日的电费清单8823元。2018年11月18日，案外人通过微信向被告发送涉案租赁物的情况，并告知把厂里锁了，钥匙还放在办公室抽屉里，又没什么东西了，都搬完了。本院于2019年4月29日受理郑文杰诉黄剑鹏租赁合同纠纷一案，并于2019年10月8日作出（2019）粤0605民初9540号民事判决书，判决：黄剑鹏返还押金20000元予郑文杰并支付该款项为本金从2019年4月29日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予郑文杰。2020年3月5日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述被告已支付至2018年8月31日止的租金及2018年7月-9月的电费13327元。被告陈述其与案外人周*江是合伙关系，不清楚2018年9月租金有否支付。原、被告均确认2018年之后每月租金为8800元/月。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。原、被告均未提供证据证明涉案租赁物已办理规划报建手续或经主管部门批准建设，故涉案租赁物尚不符合租赁条件，双方于2014年6月30日签订的《租用合同》因违反法律强制性规定而无效。合同无效，原告依据涉案合同约定要求被告赔偿三个月租金26400元，依据不足，本院不予支持。虽然原、被告签订的《租用合同》无效，但被告实际使用涉案租赁物，根据公平原则，应参照合同约定的租金标准支付实际使用涉案租赁物期间的使用费予原告。被告未举证证明其有支付2018年9月使用费，故该月使用费被告应予支付。原、被告对涉案租赁物的返还时间发生争议，原告主张被告于2019年6月搬离涉案租赁物，被告辩称其于2018年11月25日左右搬离涉案租赁物，结合双方提交的证据及支付租赁费用的习惯，本院确定被告应支付原告从2018年9月1日至2018年11月25日止的使用费24933.33元（8800元/月×2个月+8800元/月÷30天×25天=24933.33元）。被告逾期支付使用费，给原告造成了相应的资金占用损失，被告应支付以24933.33元为本金从起诉之日（即2020年3月5日）起至实际付清款项之日止按年利率4.35%计算的利息予原告，原告请求超出本院核定部分，依据不足，本院不予支持。原告的母亲于2018年11月12日向案外人周*江发送2018年9月2日至2018年11月5日的电费清单8823元，被告对此未提出异议，亦未举证证明有支付该笔费用，故原告请求被告支付电费8823元，本院予以支持。被告辩解涉案租赁物因原告原因于2018年6月停水，2018年10月停电，但未举证证明，本院对该辩解不予采信。综上，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑文杰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费24933.33元及电费8823元予原告黄剑鹏；二、被告郑文杰应以24933.33元为本金从2020年3月5日起至实际付清之日止按年利率4.35%计算利息予原告黄剑鹏，本项随上列第一项清；三、驳回原告黄剑鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1494元（原告已预交），由原告负担1172.05元，被告负担321.95元。被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年五月二十九日书记员  罗静雯书记员  刘冬花