广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初3324号原告：东莞市小微生态科技有限公司，住所地：广东省东莞市*****************，统一社会信用代码91441900MA4WKBHU6F。法定代表人：焦某1。委托诉讼代理人：谢梦琪，广东度明律师事务所律师。委托诉讼代理人：石智豪，广东度明律师事务所实习律师。被告：佛山市鑫恒益资产管理有限公司，住所地：佛山市南海区*********天安南海数码新城5栋1107室之一，统一社会信用代码914406********996M。法定代表人：张某1。被告：张某1，男，1972年1月26日出生，汉族，住佛山市禅城区*******，公民身份号码440************856。共同委托诉讼代理人：朱婉媚，广东捷顺律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：徐震林，广东捷顺律师事务所律师。原告东莞市小微生态科技有限公司（以下简称“小微公司”）诉被告佛山市鑫恒益资产管理有限公司（以下简称鑫恒益公司）、张某1房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序于同年4月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢梦琪、石智豪，被告鑫恒益公司、张某1共同的委托诉讼代理人徐震林到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付违约金10万元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年9月11日，原告与被告鑫恒益公司签订了《天安物业租赁合同（二层）》（以下简称“涉讼合同”），约定原告租用被告鑫恒益公司所有的坐落于佛山市南海区*****************之二、1107之二的物业（以下简称“涉讼商铺”），租期自2017年10月1日至2021年9月30日，租金前两年为每月4万元，余下两年每月4.4万元；涉讼合同还约定“甲方有下列违约情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方除无息全额退还保证金外，还须向乙方支付违约金10万元：1.在合同有效期，乙方并未违反合同约定的情况下，甲方单方解除合同；2.在合同有效期，甲方擅自将租赁物出租给第三方使用的”。涉讼合同签订后，原告积极履行合同义务。2018年12月19日，原告因经营需要，准备调换办公室家具时，受到被告干涉。原告报警，经物业及警方协调，事情才得以解决。当晚，被告强行将原告员工赶走，并将涉讼商铺大门上锁。原告于次日报警及此后多次去派出所报案，但被告一直未交还涉讼商铺予原告使用，且于2019年4月擅自将涉讼商铺另行租给案外人，使原告遭受巨大损失。被告鑫恒益公司的行为属于单方违法解除涉讼合同的违约行为，应向原告支付违约金10万元。被告张某1系被告鑫恒益公司的独资股东，与被告鑫恒益公司财产混同，被告张某1应就被告鑫恒益公司的债务承担连带责任。原告为维护自身的合法权益，故起诉。两被告共同辩称，一、根据涉讼合同约定，拖欠租金累积超过15天，被告有权单方解除合同并收回租赁物。租赁期间，原告几乎每个月都拖欠支付租金，逾期天数累积达150天，已构成根本违约。另外，被告鑫恒益公司向原告提供的是带装修和家具、电器的，原告多次冒用被告的名义偷偷搬走甚至强行搬走被告的物品，被物管公司拦下才没有得逞。二、被告鑫恒益公司向原告发出律师函，明确告知原告支付拖欠的租金，否则将直接收回租赁物。原告收到函件后未支付过任何款项，后原告明确表示不再承租，故双方实际已经解除了租赁合同。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件、被告工商信息打印件及身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.天安物业租赁合同（二层）原件1份、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果打印件2份。3.中国银行交易流水明细清单打印件1份、律师函复印件1份。4.报警回执原件1份、照片打印件4张。5.短信聊天记录打印件14张（当庭出示手机原始载体）。两被告共同举证如下：1.天安物业租赁合同（二层）原件1份、房地权证原件2份。2借记卡账户历史明细清单打印件1份、中国建设银行个人活期账户交易明细打印件1份、交款通知单复印件1份。3.微信聊天记录打印件1份（当庭出示手机原始载体）。4.短信聊天记录打印件1份。本院组织原告、两被告就上述证据进行辩证、质证。经审查，当事人无异议或对真实性无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据本院分析如下：原告提交的证据4报警回执为原件，被告有异议但未能举证推翻，本院确认该证据的真实性，照片的证明力，本院结合其他证据及双方当事人的陈述进行认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：佛山市南海区*********天安南海数码新城5栋1106室、1107室为被告鑫恒益公司单独所有，土地/房屋用途为工业用房。2017年9月11日，原告（乙方）、被告鑫恒益公司（甲方）签订《天安物业租赁合同（二层）》（以下简称“涉讼合同”），约定：甲方将位于天安数码城5栋B座1106之二、1107之二的物业（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方；租赁期限为四年，自2017年10月1日至2021年9月30日止；2017年10月1日至2019年9月30日，每月乙方应付租金为4万元，2019年10月1日至2021年9月30日，每月乙方应付租金为4.4万元；物业租金以先缴后用为原则按月支付，乙方需在每月1日缴纳当月租金；双方约定2017年9月10日至9月30日为免租期，计租时间从2017年10月1日开始；管理费由甲方支付；本合同签订之日，乙方需一次性交付二个月租金的保证金8万元、水电费保证金1.5万元及首月租金4万元共13.5万元，9.5万元的保证金在乙方全面履行合同义务、无违法违约或拖欠税费等前提下，双方合同解除或终止之日起二十日内由甲方向乙方无息返还；甲方出租的物业已装修，并附电器和家具（附资产清单），乙方可使用相关设施，在甲方同意其装修方案的前提下进行二次装修，装修费和附带资产的维护维修费用由乙方负责；租赁合同期满或在租赁期间乙方违约，或经双方同意提前解除合同，乙方应于解除合同之日起三日内将租赁物和附带资产交付给甲方；乙方须依约缴纳租金和其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，如拖欠租金累计超过15天，视为违约，甲方有权解除合同并收回租赁物，且保证金不予退回；甲方有下列违约情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方除无息全额退还保证金外，还须向乙方支付违约金10万元：1.在合同有效期内，乙方未违反合同约定的情况下，甲方单方解除合同；2.在合同有效期内，甲方擅自将租赁物出租给第三方使用；3.在合同有效期内，乙方未违反任何约定的情况下，甲方拒绝收取租金的；乙方有下列违约情形之一的，甲方有权单方解除合同，无条件收回租赁物，保证金不退，乙方还须向甲方支付违约金10万元：1.在合同有效期内，甲方未违约情况下，乙方单方解除合同；2.乙方将租赁物整体或部分转租给第三方的；3.乙方私自更改公司或法人的；4.乙方将租赁物及相关的权利抵押、质押的；等等。2019年1-2月，原告和被告鑫恒益公司的代表分别通过短信、微信沟通了涉讼租赁物及支付租金的情况。原告的员工短信询问被告代表“现在你锁门我怎么做”，被告代表回复“你把1、2月租金缴了就能开门了，如果不租也说一下，我们大家尽快清场”。2019年1月18日，被告鑫恒益公司向原告发送律师函，列明了截至2018年12月，原告每月支付租金的日期，累计逾期天数68天，要求原告于2019年1月20日前支付逾期支付租金的违约金，否则被告鑫恒益公司将收回涉讼租赁物，解除涉讼合同。原告收到该律师函。后原告与被告鑫恒益公司未就原告是否继续租赁涉讼租赁物达成一致意见。2019年2月25日，被告鑫恒益公司代表向原告代表发送短信要求签订解除涉讼合同的协议，原告代表回复“可以：合同发来看看”，被告鑫恒益公司代表发送了合同，原告代表回复“是你锁住了我公司的门，并不是我方违约，按约定，你应该把保证金退还给我”。庭审中，1.原告陈述被告于2018年12月19日将涉讼租赁物上锁，同月20日原告打110电话报警，同月21日去派出所进行报案，后被告张某1派员工开锁让原告员工将私人物品拿走后重新上锁。两被告陈述2018年12月20日报警是因为原告当日将涉讼租赁物内的家具搬离，原告被物管拦下后报警。2.原告确认每月支付租金逾期的天数与被告鑫恒益公司主张的一致。3.被告鑫恒益公司陈述原告租赁的1107号铺于2019年5月已出租给案外人，1106号铺仍处于上锁状态。4.原告、被告鑫恒益公司确认未就涉讼租赁物的租金等费用进行结算。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告和被告鑫恒益公司签订的涉讼合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。原告主张根据涉讼合同的约定，在合同有效期内，在原告未违约的情况下，被告鑫恒益公司单方解除合同或擅自将涉讼租赁物出租给第三人，被告须向原告支付10万元违约金。根据原告员工和被告的代表之间的微信、短信沟通记录可知，双方虽然就涉讼合同的履行情况、原告是否违约存在分歧，但对于解除涉讼合同已经达成一致意见。在此情况下，被告将涉讼租赁物出租给案外人并未违反涉讼合同的约定。原告据此主张被告支付10万元违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告东莞市小微生态科技有限公司的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1150元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年五月八日书记员 邓洁婷