广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初5740号原告：中山市嘉乐实业有限公司，住所地广东省中山市板芙镇民溪口，统一社会信用代码914***********070L。法定代表人：古志明，总经理。委托诉讼代理人：黄炳星，广东**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜紫盈，广东**海天律师事务所实习律师。被告：胡东英，女，1976年4月15日出生，瑶族，住广东省珠海市斗门区白蕉镇小托村北区***，公民身份号码440************04X。委托诉讼代理人：徐沙龙，广东品政律师事务所律师。委托诉讼代理人：李罡，广东品政律师事务所律师。原告中山市嘉乐实业有限公司（以下简称嘉乐公司）诉被告胡东英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告嘉乐公司的委托诉讼代理人黄炳星、杜紫盈，被告胡东英的委托诉讼代理人徐沙龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉乐公司向本院提出以下诉讼请求：确认原、被告签订转让中山市*************（又名板芙镇北路54号嘉乐花园2幢一层）的房产转让协议已解除。事实与理由：原、被告于2011年5月3日签订房产转让协议一份，由被告以人民币1627730元向原告购买位于中山市*************的房屋。协议约定，房价款分三期支付，首期70万元在协议生效当日汇入原告指定账户，第二期50万元解除房产证所在土地证瑕疵时支付，第三期余款在国土局出证时支付。协议还约定，在签订此合同时，双方都知晓该房地产证所在地土地证有涉及诉讼等瑕疵，如果因土地证原因而无法完成此交易目的，则双方互不追究违约责任，原告有返还被告已支付款项的义务。协议签订后，被告支付了首期款80万元，原告也将房屋交给被告使用。但涉案房屋及土地此前抵押涉及的诉讼无法解决，且物权已发生变动无法办理房屋过户手续，被告也没有支付第二、第三期房价款，致使无法实现合同目的。原告为此于2018年2月5日通知被告解除房屋转让协议，被告收到通知后没有提出异议，也没有对解除协议的效力提起诉讼，应确认该转让协议己依法解除。原告已依法通知被告解除了房产转让协议，根据《中华人民共和国合同法》第96条的规定，应确认上述协议已依法解除。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。原告就其主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有：1.被告胡英东身份证复印件；2.房产转让协议书；3.房地产权证；4.地址变更证明；5.通知书、快递回执、邮件全程跟踪查询；6.中山市不动产登记资料查询结果；7.中级法院民事裁定书，8.第一法院的民事裁定书。被告胡东英答辩称：1.原告不享有该合同的解除权，无权提起本诉讼解除合同，本案中原告的行为属于无权处分，根据合同法第51条规定，在实际权利人交通银行未对此事作出表态前，本合同效力待定，不存在解除合同问题，同时被告认为不应适用最高人民法院关于买卖合同纠纷案件的司法解释，本案发生于2011年5月3日，该司法解释出台是在2012年5月10日，所以不应直接认定合同有效。2.即便认定本合同有效，原告亦没有合同解除权，由本案合同内容可知，该交易房产权属存在瑕疵，原告应尽其所能将房产依约向被告办理过户，但原告并无相关证据证明其自签订合同之日起其履行相关义务，其行为已构成为违约，不符合双方合同中列明的合同解除事项，原告无权主张依约解除本合同，其次，原告向被告出具的承诺书载明原告于2010年10月27日向第三人交通银行购回房产权等内容，被告当时有理由相信，原告已排除该房产所有权瑕疵，可以完成本次交易行为，否则原告的行为属于合同诈骗，被告认为本协议未达到原告主张的因土地证的原因无法完成交易的条件，该合同不影响合同目的的实现，原告无权解除合同。根据承诺书的目标是实际上变更了原合同，关于协议解除的内容，原告不得根据不存在的原因解除合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告胡东英向本院提供了以下证据：1.收据；2.承诺书。本院认定事实如下：2011年5月3日，原告与被告签订一份房产转让协议，约定：1.原告将位于板芙镇北路54号嘉乐花园2幢一层（房产证登记地址为中山市*************的房屋）转让给被告，价款为1627730元；2.房屋价款分三期支付，首期70万元在协议生效当天支付，第二期50万元在解除房产所在土地证瑕疵时支付，第三期余款在国土局出证时支付，过户费用由原告承担；3.在签订此合同时，双方均知晓该房地产所在土地证有涉及诉讼等瑕疵，因此，如因土地证原因而无法完成此交易的，则双方互不追究违约责任，原告有返还被告已支付款项的义务。合同签订后，被告于当天向原告支付的首期款70万元，原告将涉案房屋交付给被告使用至今。2012年7月19日，被告又向原告支付了购房款10万元。但由于涉案房屋涉及的抵押等问题一直未解除，双方至今未能办理涉案房屋的过户手续。2018年2月5日，原告向被告发出一份通知书，通知被告解除双方签订的上述房产转让协议。2020年3月11日，原告提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。诉讼中，原告明确不同意继续履行与被告签订的上述房产转让协议。被告也明确表示对于其向原告支付的购房款及可能涉及原告的违约责任问题，被告不在本案中主张解决。另查：在原、被告签订上述房屋转让协议前，原告以涉案房屋作为抵押物向交通银行中山分行及交通银行中山分行竹苑办事处申请贷款，并且办理了抵押登记手续。由于原告未能依约归还借款，交通银行中山分行诉至中山市中级人民法院。中山市中级人民法院作出（1998）中中经初字第424号民事判决，判决嘉乐公司归还借款本金300万元及利息，交通银行中山分行对嘉乐公司的抵押物享有优先受偿权。后由于嘉乐公司未履行生效判决确定的义务，交通银行中山分行向中山市中级人民法院申请执行。1999年10月16日，中山市中级人民法院作出（1999）中中执字第122－2号民事裁定，将本案涉案房屋按拍卖底价以物抵债交付给交通银行中山分行。本院认为：原告与被告签订的房产转让协议是双方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应恪守履行。本案中，原告在与被告签订房屋转让协议前，以涉案房屋作为抵押物向交通银行中山分行借款，由于原告未履行还款义务，中山市中级人民法院通过裁定将涉案房屋以物抵债给了交通银行中山分行。法院将涉案房屋以物抵债裁定给交通银行中山分行的司法行为，依法产生物权变动的效力。虽然现涉案房屋仍登记在原告名下，但应认定其实际权利人为交通银行中山分行而非原告。原告与被告签订房屋转让协议，将涉案房屋转让给被告，属于无权处分行为。原告在签定合同时明知自己对涉案房屋没有所有权，事后也未从交通银行赎回涉案房屋以便履行与被告签订的房产转让协议，导致合同至今无法继续履行，主要责任在于原告。虽然原告在2018年2月5日向被告发出一份通知书，通知被告解除双方签订的上述房产转让协议，但经审查，原告要求解除合同的通知不符合约定或法定的单方解除合同的情形，不产生解除合同的效力，故原告请求确认双方签订的房产转让协议已解除的诉讼请求，理据不能成立，本院不予支持。但原告请求确认合同已解除的实质为不再继续履行合同及解除合同，现由于原告并非涉案房屋的产权人，合同客观上无法继续履行，而且原告在诉讼中也明确不同意继续履行合同，故可判决解除双方签订的房产转让协议。至于解除合同后，对于被告向原告支付的购房款及可能涉及原告的违约责任问题，被告明确不要求在本案中解决，故本案对此不作处理，被告可以另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：解除原告中山市嘉乐实业有限公司与被告胡东英于2011年5月3日签订的房产转让协议。案件受理费100元，减半收取为50元（原告已预付），由被告承担。被告应在本判决发生法律效力之日起三日内将应承担的案件受理费50元支付给原告。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年五月二十日书记员  卢芷琪梁丽萍