江苏省射阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0924民初3330号 原告：薛志慧，女，1976年1月7日出生，汉族，住江苏省射阳县。 委托诉讼代理人：王东，江苏东界律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洪祥，射阳县合兴法律服务所法律工作者。 被告：顾善芹，女，1981年8月15日出生，汉族，住江苏省射阳县。 委托诉讼代理人：柏常胜，江苏德佳律师事务所律师。 原告薛志慧与被告顾善芹租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，适用简易程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。后裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告薛志慧的委托诉讼代理人王东、张洪祥分别于第一次、第二次庭审到庭参加诉讼，两次庭审被告顾善芹及其委托诉讼代理人柏常胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛志慧向本院提出诉讼请求：判令顾善芹承担租赁房屋恢复原状的费用28000元，及占用、恢复期间的租金损失14000元；诉讼费用由顾善芹承担。事实和理由：2018年3月，顾善芹租赁薛志慧位于射阳县幸福华城西塔楼GH楼二单元五楼三间房屋经营“射阳县轻奢逆龄管理中心”，于2018年4月28日双方签订了书面合同，约定了租期及违约责任。租赁合同签订后，双方口头约定合伙经营美容项目，但不久顾善芹因侵害合伙利益与薛志慧发生争议，经法院判决双方清算了合伙事务。后顾善芹既不依约租房，也不修复房屋。为维护自身权益，薛志慧向本院提起诉讼。 顾善芹辩称：1.原、被告于2018年3月成立合伙，经营射阳县轻奢逆龄管理中心，经过商议决定共同租赁原告的三间公寓，而非原告诉称租赁合同签订后才约定合伙经营；2.双方因合伙经营发生纠纷，薛志慧单方面决定并于2018年9月26日关掉店面，结束合伙关系，薛志慧对结束租赁关系是主动的，顾善芹没有违反房屋租赁合同，没有修复的义务；3.因原、被告是合伙关系，且合伙在房屋租赁前发生，即使存在恢复房屋的费用，也是原、被告双方的义务；4.薛志慧主张14000元的租金没有事实和法律依据，自合伙清算的案件判决后，薛志慧在2019年5月21日就将法院判决给我的物品私自搬出案涉房屋，租期也只能算至2019年5月21日，被告与原告共同占用案涉房屋的期限只有23天，根据年租金28000元的约定，23天的租金是1764元，双方各半承担即882元。综上，请求查明后驳回薛志慧的诉讼请求。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月28日，薛志慧（甲方）与顾善芹（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于射阳县幸福华城西塔楼一单元五楼三间房屋出租给乙方作为开设美容院的经营场所，租期三年，自2018年4月28日至2021年4月28日，第一年租赁费28000元，以后租金随行就市。乙方在同等条件下具有先承租权，但承租期限不得低于三年，如违约需将甲方房屋恢复原状，因此产生的费用由乙方承担等内容。2018年4月28日至2019年4月28日期间的租金，双方已结清，之后的租金未付。上述租赁的房屋用作薛志慧、顾善芹合伙经营美容院的场所，合伙期间，双方因经营过程中产生分歧，于2018年9月26日将美容院关门，合伙终止。薛志慧于2018年11月2日向顾善芹发函要求清算未果，于2018年12月10日向射阳县人民法院提起合伙协议诉讼，要求解除合伙关系并清算合伙账目，射阳县人民法院于2019年4月28日作出（2018）苏0924民初6899号民事判决书，认定薛志慧、顾善芹两人对合伙财产和合伙债务各半享有和承担。2019年5月20日，经法院（2018）苏0924民初6899号判决归顾善芹所有的存放于幸福华城西塔楼一单元五楼三间房屋的物品被搬出。2019年6月1日，薛志慧与刘古彬签订房屋改造合同1份，约定对案涉房屋进行恢复。2019年7月12日，薛志慧通过他人的微信发布案涉房屋的招租信息。本案审理过程中，薛志慧陈述已将案涉房屋租出。 本院于2020年4月2日向江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司对双方当事人所诉房屋恢复费用发出咨询函，2020年4月7日，本院组织双方当事人及江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司的工作人员，到案涉房屋，现场确认恢复项目。2020年4月15日，江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司以苏仁中办函[2020]007号对位于射阳县幸福华城西塔楼GH二单元5010、5013、5014室房屋的恢复费用向本院予以了复函，包含了有争议的木地板拆除费用。薛志慧认为咨询意见遗漏项目，顾善芹提出恢复费用过高。薛志慧向江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司支付咨询费2000元。 另，《房屋租赁合同》中载明的射阳县幸福华城西塔楼一单元五楼三间房屋就是射阳县幸福华城西塔楼GH二单元5010、5013、5014室。薛志慧在本案审理过程中陈述“2018年3月顾善芹提出要和我合伙开美容院”。 本案审理过程中，薛志慧向本院提出诉讼保全申请，本院依法裁定对顾善芹留存在射阳县人民法院案款专户中的款项在38000元范围内予以查封，对顾善芹名下的银行存款在4000元范围内予以冻结。后顾善芹向本院案款专户缴纳4000元现金作为等值担保财产，本院依法裁定解除对顾善芹名下银行存款4000元的冻结。 以上事实，有当事人的陈述及薛志慧提交的租赁合同1份、（2018）苏0924民初6899号民事判决书、房屋改造合同等，顾善芹提交微信聊天记录、微信截图等证据在卷证实。 本院认为，原、被告双方在平等、自愿的基础上签订了房屋租赁协议，该协议合法有效，双方应按约履行。顾善芹作为承租方，未按约履行租用不少于3年的约定，属违约行为，该违约行为造成的恢复原状费用及租金损失理应由顾善芹承担。因顾善芹租赁该房屋是用于与薛志慧合伙经营美容院，故顾善芹租赁该房屋违约所产生的各项费用及损失当然依法由顾善芹、薛志慧共同承担，顾善芹应向薛志慧支付应由其承担的部分。具体分述如下：1.关于原、被告双方对房屋租赁合同所产生损失承担责任比例的问题。（2018）苏0924民初6899号民事判决书认定顾善芹、薛志慧两人对合伙财产和合伙债务各半享有和承担，说明该判决认定原、被告双方合伙期间责任相等，故本案中所产生的各项损失也应由双方各半承担。2.关于恢复原状损失数额问题。本院经双方当事人同意后，向江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司咨询恢复费用，并且组织双方当事人和评估工作人员到现场勘察，原、被告对恢复项目进行了确认。本院对江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司于2020年4月15日出具给我院的苏仁中办函[2020]007号函的内容予以采纳，故认定案涉房屋的恢复费用为17614元。双方当事人对该复函提出的异议无事实和法律依据，本院不予采信。对双方有争议的木地板拆除费用483.6元，根据现场勘查情况，本院认定该费用实际发生。3.关于租金损失的问题。薛志慧主张6个月的租金损失期限过长，本院酌情认定房屋租金损失期限为2个月，参照第一年租金28000元的标准计算为4666元。4.关于顾善芹应承担的数额问题。以上各项损失合计22280元，顾善芹应给付薛志慧各项损失总额的50%，即11140元。综上，薛志慧的部分诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告顾善芹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告薛志慧给付房屋恢复原状费用8807元、租金损失2333元，合计11140元； 二、驳回原告薛志慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费850元、保全费440元、咨询费2000元，合计3290元，由原告薛志慧负担1645元，由被告顾善芹负担1645元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  张晓剑 审 判 员  姜海凤 人民陪审员  李** 二〇二〇年五月十三日 法官 助理  秦来娣 书 记 员  杨 婕 附录法律条文 1.《中华人民共和国民法通则》 第三十四条个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。 合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。 第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。 2.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。