四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初6182号 原告（执行案外人）：刘明宣，男，1952年11月11日出生，汉族，住四川省达州市通川区，现住成都市成华区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘宗达，四川虹信律师事务所律师。 被告（申请执行人）：岳丹，女，1973年10月15日出生，汉族，高中文化，住四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：王焕武（被告岳丹之夫），男，1971年8月28日出生，汉族，大学文化，住四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 第三人（被执行人）：张忠杰，男，1958年12月12日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 第三人（被执行人）：朱小华，女，1966年4月20日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 第三人的共同委托诉讼代理人：张育德，巴中市诚信法律服务所法律工作者。 原告刘明宣与被告岳丹、第三人张忠杰、朱小华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘明宣的委托诉讼代理人刘宗达，被告岳丹及其委托诉讼代理人王焕武，第三人张忠杰、朱小华的共同委托诉讼代理人张育德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘明宣向本院提出诉讼请求：1.解除对成华区欣然一街一号浅水半岛10幢2单元16楼1号房屋、地下室****车位的查封；2.中止对成华区欣然一街一号浅水半岛10幢2单元16楼1号房屋、地下、地下室****车位的执行本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由;巴州区法院作出的（2019）川1902执异35号执行裁定书，驳回原告刘明宣对成华区欣然一街一号浅水半岛10幢2单元16楼1号房屋、地下室-2、地下室****车位的解除查封异议申请法律依据。一、原告提起的执行异议完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条规定，依法应予以解除查封。1.2015年5月31日，原告通过中介与本案第三人签订了购房合同，合同约定价款145万元，首付70万元，按揭75万元。后因第三人下落不明，原告与抵押权人成都农商银行高新支行在借款期满后，支付抵押权人本金、利息、违约金100万元达成了涤除权协议，意解除抵押权办理物权转移登记。2.原告与第三人达成售房协议后，第三人将房屋进行了交付，水、电、物业费用均由原告交纳，原告实际居住多年。3.本案房产合同约定仅145万元，原告已支付价款1980756元，远远超出了合同约定的金额。4.本案未能过户登记的原因系本案诉争之房设置了抵押登记，第三人下落不明，原告多次与抵押权人沟通提前代还借款，抵押权人予以拒绝。原告向成华区法院行使过户登记权利过程中，巴州区法院予以查封。并非原告怠于行使权利。二、巴州区法院对案涉房屋的查封系错误查封，其认定未支付购房款以及未办理过户登记系过错应予以纠正。1.本案涉案之房价款145万元，原告已支付1980756元，超过合同约定价格。2.未能办理过户登记的原因，系第三人下落不明，且房屋办理了抵押登记。 原告刘明宣向本院提交以下证据：一、1.巴中市巴州区人民法院（2019）川1902执异35号执行裁定书。二、1.卖方朱小华、张忠杰和买方刘明宣及经纪方满堂红（成都）置业有限公司签订的《房地产买卖及居间合同》；2.成都市成华区人民法院（2015）成华民初字第5717号民事判决书；3.四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终3675号民事判决书。上述证据拟证明原告与第三人签订合法有效的房屋买卖合同。三、1.四川通瑞物业管理有限公司出具的入住证明；2.案涉房屋产权证。上述证据拟证明第三人将案涉房屋产权证交付原告，原告实际占有居住案涉房屋。四、1.第三人朱小华出据的购房款收据；2.银行转账凭证；3.原告代第三人偿还银行抵押贷款转账凭证；4.刘宗达、陈彦名出具的情况说明。上述证据拟证明原告已支付购房款198.0756万元。五、1.成都市成华区人民法院（2018）川0108民初2041号民商事案件受理通知书；2.民事起诉状；3.贷款债权转让协议。上述证据拟证明非因原告原因造成案涉房屋未办理过户登记。六、1.房屋信息查询记录。拟证明截止2018年3月6日案涉房屋未被人民法院查封。 被告岳丹辩称：1.本案不应立案受理，不应适用普通程序，原告应采用审判监督程序，被告不应当承担诉讼费。2.案涉位于成华区欣然一街一号浅水半岛10幢2单元16楼1号房屋、地下室-2层36、地下室****车位登记在第三人朱小华告刘明宣名下，人民法院对房屋采取查封措施，是维护善意第三人岳丹（申请执行人、本案被告）的合法利益，理应予以支持。3.原告刘明宣具有明显过错，未办理过户登记系原告刘明宣自身原因造成的。2015年1月，第三人朱小华、张忠杰以案涉房屋在成都农商银行高新支行贷款70万元，2015年5月31日，原告刘明宣通过中介购买该房屋，原告刘明宣的儿子刘宗达是律师，应当知道首先解除抵押，才能完成房屋交易，让人对交易的真实性、交易款项的准确金额产生怀疑。4.从原告刘明宣提供的相关证据，能直接反映的支付给第三人朱小华、张忠杰的款项为39.8万元，而非其声称的110万元。原告刘明宣声称支付成都农商银行高新支行100万元没有任何依据，而抵押贷款仅70万元，为什么不能依法过户？原因在于原告刘明宣实际支付的款项肯定低于解除抵押所需的款项。5.原告刘明宣不能提交其与第三人朱小华、张忠杰的房屋买卖合同，房屋买卖的真实性不能有效证实。综上，请人民法院根据事实依据法律，公平合理处理本案。 被告岳丹向本院提交以下证据：1.巴中市巴州区人民法院（2018）川1902执9号执行裁定书。拟证明案涉房屋于2018年2月2日被人民法院查封。2.巴中市巴州区人民法院（2019）川1902执异35号执行裁定书。被告认为本案应当依照审判监督程序处理。3.房屋信息摘要。拟证明案涉房屋在人民法院查封前登记在第三人朱小华、张忠杰名下。 第三人张忠杰、朱小华述称：1.原告提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。2.原告与第三人及中介公司签订房地产买卖及居间合同是真实的，但原告支付的购房款应提供证据证明，支付给银行的部分款项系发生在人民法院查封案涉房屋之后。3.案涉房屋现值240多万元。4.原告实际占有案涉房屋属实。5.并非出卖人的原因导致案涉房屋不能过户，第三人张忠杰并非下落不明，原告怠于行使权利，造成今天的结果，自行承担责任。综上，请人民法院妥善处理本案。 第三人张忠杰、朱小华未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 第三人张忠杰、朱小华系夫妻。朱小华购买位于成华区欣然一街1号10栋2单元16层1601号住宅、成华区欣然一街1号地下室（栋）-2层361号车位，分别于2011年10月24日、2013年5月2日办理房屋所有权登记，领取了房屋产权证书。2015年3月6日，张忠杰向成都农村商业银行股份有限公司高新支行贷款70万元，用于住房装修，贷款期限2015年3月6日至2017年2月20日。朱小华提供位于成华区欣然一街1号10栋2单元16层1601号的住宅作抵押担保，办理了抵押登记。 2015年5月31日，第三人朱小华、张忠杰（卖方）与原告刘明宣（买方）及经纪方满堂红（成都）置业有限公司签订《房地产买卖及居间合同》。合同约定，买卖双方就买卖位于成都市成华区欣然一街1号10栋2单元16层1601号（以下简称“该物业”）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业建筑面积为125平方米（以《房屋所有权证》为准），以现状按套售予买方，而买方已全面检查并清楚该物业的所有情况而并无异议。二、买卖双方同意该物业总房价为1450000元。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生之一切费用，付款方式详见附件或相关备注。…备注：此价格是带浅水半岛三期车位（成华区欣然一街1号地下室（栋）-2层361号）出售的价格，总共1450000元。《附件》：一、注销抵押后付款（物业有抵押适用）。1.定金：3万元买方须在2015年6月3日支付给卖方。…3.首期付款（不含定金）：70万元。A、买方出资注销抵押时，买方应在卖方或银行通知还贷扣款之日前，由买方付至卖方贷款账户或银行扣款账户内，到账即视为卖方已收取。…5.注销抵押登记：（1）卖方应在签订本合同后14个工作日内申请办理注销抵押登记（含提前还贷）手续，并自行承担因办理注销抵押登记事宜而产生的相关费用。（2）在买方所付首期款用于注销抵押登记时，该款项一旦划至卖方贷款账户或银行扣款账户内，到账即视为卖方已收取该部分房款，该款项专用于完成注销抵押登记，卖方不得擅自挪用。若因卖方擅自挪用该笔款项，而导致交易无法继续进行的，买方有权要求解除合同，并由卖方支付买方20%的总房款作为违约金，同时应返还买方全部已付房款。若买方所付首期款低于卖方注销抵押登记所需款项金额的，则不足部分由卖方出资补足。6.过户时间及房价余款：（2）按揭付款：买方按揭付款的，买方须在合同签订后7个工作日内提交全部贷款所需资料并签署银行购房贷款抵押合同及支付贷款所需费用，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供协助，配合办理贷款手续。买卖双方应在买方按揭贷款申请获银行审批同意且已完成该物业注销抵押登记手续后7个工作日内到房屋登记机关办理申请递件手续；在领取产权证后应及时将产权证原件交予经纪方或按揭服务机构办理抵押登记（抵押权人为买方的按揭贷款银行），以便卖方能收取房价余款。房价余款将在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。若贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付房价余额的差额，由买方于领取《房屋所有权证》之前支付给卖方。买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。2015年5月31日，第三人朱小华出据收据，收到陈彦名（原告刘明宣之儿媳，下同）支付购房定金3万元。2015年6月29日、2015年8月16日、2015年9月7日、2015年9月17日，陈彦名分别向第三人朱小华银行账户转账10万元、20万元、5万元、20万元。2015年7月15日，刘宗达（原告刘明宣之子，下同）向第三人朱小华银行账户转账7.8万元。2015年7月1日，第三人张忠杰出据收据，收到现金3万元。以上共计68.8万元。2015年6月20日，原告刘明宣入住成华区欣然一街1号10栋2单元16层1601号房屋。 2015年10月13日，成都市成华区人民法院受理原告满堂红（成都）置业有限公司与被告刘明宣居间合同纠纷一案。原告满堂红（成都）置业有限公司诉称，被告通过原告居间介绍购买成都市成华区欣然一街1号10栋2单元16层1601号物业，原告促成被告与房东签订了房地产买卖及居间合同，按照合同约定被告应向原告支付居间服务费25000元，逾期应支付违约金。合同签订后，被告仅支付部分居间服务费。原告满堂红（成都）置业有限公司请求：1.被告支付原告居间服务费15000元，承担违约金；2.本案诉讼费由被告承担。被告刘明宣辩称，案涉房屋没有办理产权变更登记，原告知晓案涉房屋仍处于抵押期间将房屋出售给被告，在抵押权没有解除前被告无法完成房屋产权登记，也无法向原告支付居间服务费。成都市成华区人民法院审理认为，原、被告之间签订居间合同合法有效，被告应当按约支付原告居间服务费，未支付居间服务费的行为构成违约，应当承担违约责任。2015年11月26日，该院作出（2015）成华民初字第5717号民事判决书，判决被告刘明宣支付原告满堂红（成都）置业有限公司居间服务费15000元、违约金1500元，合计16500元。刘明宣不服上述判决，提起上诉，2016年7月18日，四川省成都市中级人民法院作出（2016）川01民终3675号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年3月5日，成都市成华区人民法院受理原告刘明宣与被告张忠杰、朱小华、第三人满堂红（成都）置业有限公司、成都农村商业银行股份有限公司高新支行房屋买卖合同纠纷一案。原告刘明宣提出诉讼请求：1.确认原告代为二被告偿还第三人成都农村商业银行股份有限公司高新支行贷款本金70万元及利息后（解除抵押权成华区欣然一街1号10幢2单元16楼1号），原、被告签订的房地产买卖及居间合同有效，并由二被告办理成华区欣然一街1号10幢2单元16层16楼1号、成华区欣然一街1号地下室（栋）-2层361号房屋所有权转移登记；2.由二被告返还原告代为清偿的第三人成都农村商业银行股份有限公司高新支行贷款35万元（品迭原告应支付的剩余购房款35万元）以及以70万为本金计算的资金利息；3.由二被告及第三人满堂红（成都）置业有限公司承担违约金30万元；4.二被告承担本案的诉讼费。2018年9月3日，原告刘明宣提出撤诉申请，同日，成都市成华区人民法院作出（2018）川0108民初2041号民事裁定书，裁定准许原告刘明宣撤回起诉。 2018年3月31日，成都农村商业银行股份有限公司高新支行收到刘宗达代还张忠杰逾期贷款5万元。2018年9月29日，甲方（转让人）成都农村商业银行股份有限公司高新支行与乙方（受让人）刘明宣签订《贷款债权转让协议》（协议编号：成农商高债转2018002）。协议中约定，鉴于：1.甲方作为经中国银行业监督管理委员会审查批准依法成立并从事经营的商业银行，依法享有对借款人的贷款债权（借款人名称及贷款基本情况详见附件1《贷款债权明细表》），甲方根据有关法律、法规及政府部门的规定，采取下列第（4）种方式处置该贷款债权：（4）其他：卖断式协议转让。第一条定义：6.基准日：指甲方确定且为乙方认可的计算贷款债权项下主债权本金、利息、复利、罚息、诉讼费用余额的截止日，即2018年9月29日。13.该笔债权对应的抵押物涉及查封（已被巴中市巴州区人民法院查封）。第六条转让价款、相关费用及支付：（一）转让价款。乙方确认，其受让本协议项下贷款债权（详见附件1《贷款债权明细表》）的转让价款为840756元。（三）付款方式及付款期限。乙方应按照以下第一种方式向甲方支付转让价款840756元。1.一次性付款方式。乙方应在本协议生效之日起2日内全部一次性付至甲方指定的账户。附件1《贷款债权明细表》载明：借款人：张忠杰；合同本金：70万元；合同利率：同期同档次基准利率上浮60%；借款日：2015年3月6日；到期日：2017年2月20日；抵押人：朱小华；抵押物：成华区欣然一街1号10栋2单元16楼1601号；本金余额（截止基准日）：70万元；欠息金额（截止基准日）：6.9756万元；诉讼费用：0.1万元；违约金：7万元。2018年9月29日，原告刘明宣向成都农村商业银行股份有限公司高新支行支付债权转让款2万元。2019年9月29日，原告刘明宣向成都农村商业银行股份有限公司高新支行支付债权转让款820756元。 2017年11月15日，本院立案受理原告岳丹与被告张忠杰、朱小华民间借贷纠纷一案，在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：被告张忠杰、朱小华偿还原告岳丹借款本金50万元及利息（利息从2013年11月14日起按月息2%计息至还款之日止），此款定于2017年11月18日前给付清借款本息。案件受理费3000元，由被告张忠杰、朱小华负担。本院（2017）川1902民初4049号民事调解书对上述协议予以确认。因债务人未履行生效法律文书确定的债务，申请执行人岳丹向本院申请强制执行。2018年2月2日，本院作出（2018）川1902执9号执行裁定书，裁定如下：一、对被执行人朱小华所有的位于成都市成华区欣然一街1号10栋2单元16层1号住宅一套（房权证号：监证2893294，建筑面积125.07平方米）予以查封。二、对被执行人朱小华所有的位于成都市成华区欣然一街1号地下室-2层361号车位一个（权证号：监证3554799，建筑面积27.84平方米）予以查封。三、被执行人朱小华负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人可以使用被查封的财产，但因被执行人的过错造成被查封的财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得变卖被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。四、查封期限为三年。五、限被执行人在收到本裁定书之日起五日内履行其义务。逾期本院将依法对被查封的财产进行评估、拍卖或变卖。执行裁定书和协助执行通知书于2018年5月10日送达成都市不动产登记中心。刘明宣对执行裁定提出书面异议申请，本院审查认为，裁定书查封的被执行人房产虽系在查封前异议人与被执行人签订了购房协议，异议人接收后实际居住多年，但至今未支付全部房款及办理过户登记，故，本院对被执行人的该房产进行查封并无不当。2019年9月26日，本院作出（2019）川1902执异35号执行裁定书，裁定驳回异议人刘明宣的异议请求。 本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，案外人对驳回异议请求执行裁定书不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，原告刘明宣并非认为原告岳丹与被告张忠杰、朱小华民间借贷纠纷一案的民事调解书错误。原告刘明宣认为其与房屋所有权人（本案第三人）及中介公司签订了合法有效的房地产买卖及居间合同，支付了房屋价款，且实际入住，据此，提出异议请求人民法院解除案涉房屋的查封。在人民法院作出驳回异议请求的裁定后，刘明宣可以提起案外人执行异议之诉。被告关于本案不应立案、按审判监督程序处理、不适用普通程序的辩解意见，不符合法律规定，本院不予采纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告陈述分13笔次共支付购房款198.756万元，本院对其提交证据评析如下：2015年7月12日刘宗达向朱小华转账支付1.6万元，未提交转账凭条，本院不予认定；2015年8月16日张忠杰收取现金19.6万元，未提交张忠杰出据的收款收据，本院不予认定；2015年10月31日朱小华收取现金15万元，未提交朱小华出据的收款收据，本院不予认定；2015年10月31日朱小华出据的收到购房款105万元的收据，第三人否认收到购房款105万元，根据双方大额支付银行转账的交易习惯，原告未提交相应的银行转账交易记录，本院不予认定；2018年4月10日刘宗达向成都农商银行高新支行转账的4万元，未标明系代偿张忠杰贷款，本院不予认定；对原告提交的其他支付证据，本院予以认定。综上，截止2018年3月31日原告刘明宣及亲属向第三人朱小华、张忠杰共计支付购房款73.8万元。原告明知案涉房屋已被人民法院查封，不是将剩余购房款71.2万元交付人民法院执行，而是在2018年9月29日与成都农村商业银行股份有限公司高新支行签订贷款债权转让协议，其向成都农村商业银行股份有限公司高新支行支付的贷款债权转让价款840756元，不能当然视为支付剩余购房款。故，对原告刘明宣的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告刘明宣的诉讼请求。 案件受理费300元，由原告刘明宣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  庞 军 人民陪审员  王凤兰 人民陪审员  赖金华 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员  张 恺