山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1321号上诉人（原审被告、反诉原告）：山东嘉联商业有限公司，住所地滨州市渤海八路533号。法定代表人：马新江，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹玉栋，山东黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹尚阳，山东黄河律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：滨州市滨城区彭李街道办事处王家居民委员会，住所地滨州市渤海九路513号。法定代表人：王利华，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：张凤英，山东元格律师事务所律师。上诉人山东嘉联商业有限公司（以下简称嘉联公司）因与被上诉人滨州市滨城区彭李街道办事处王家居民委员会（以下简称王家居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉联公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项关于责令嘉联公司支付购房款利息的内容并改判；2.一、二审诉讼费用由王家居委会承担。事实与理由：一、本案房屋买卖合同履行过程中王家居委会交房违约，嘉联公司行使后履行抗辩权，不构成违约，一审法院判决嘉联公司承担未全部付款给王家居委会造成的违约利息损失不正确。（一）本案客观事实：2005年7月4日，嘉联公司与王家居委会签订了经彭李街道办事处见证的营业房买卖合同一份。双方约定，由嘉联公司购买王家居委会开发建设的位于渤海九路以东“汇源商贸城”内38套营业用房，并约定了房屋总价为304万元及付款方式，交付房产证的时间等权利与义务。嘉联公司依合同约定于合同签订当日支付15万元订金，于当年10月13日分2次支付10万元，于06年10月27日支付房款20万元，共计交付房款45万元。2005年7月24日因王家居委会不能按时交房，在见证人彭李街道办事处信泽学主持下，嘉联公司与王家居委会双方共同达成《会议纪要》，主要内容为：1.王家居委会承诺一个月内修复被盗房屋交付嘉联并将涉案房屋出租帐目理清交接给嘉联；2.王家居委会退回已支付的137万元房款，待交房时嘉联另付；3.截止到2005年9月1日止，王家不交房承担全部违约责任；4.王家同意自2005年8月1日起按年租金8000元/套抵顶嘉联应付购房款，直至王家交房为止。按以上约定，王家居委会将137万元房款退回嘉联公司。但至今仍未交房，涉案房屋仍由王家居委会控制并出租（一审判决书第5页10行确认的事实）。（二）王家居委会至今未交付房屋严重违约。在不考虑《会议纪要》对涉案房屋买卖合同的影响，仅就涉案买卖合同履行进行分析，房屋交付时间虽没有明确的约定，但从涉案买卖合同条款内容结合合同法61条之规定，可以认定合同中确定的2005年7月15日前办理完该房屋的产权证并交付乙方，届时乙方再付购房款1370000元，是交付房屋及产权证的最后时间。而在此日期之前，双方都未违约。一审法院认定至今仍未交房，涉案房屋仍由王家居委会控制并出租，这也是本案的客观事实，这也体现了王家居委会至今未交付房屋严重违约的客观事实。（三）在王家居委会严重违约的情况下，嘉联公司享有后履行抗辩权。在王家居委会严重违约的情况下，嘉联公司虽然拿到了房产证，但没有实际控制房屋。合同中确定的2005年7月15日前办理完该房屋的产权证并交付乙方，届时乙方再付购房款1370000元，是交付房屋及产权证的最后时间。也就是王家先交付房屋及产权证是前履行义务，届时嘉联再付购房款1370000元。依据合同法第67条之规定，嘉联公司作为买方享有后履行抗辩权，这也就是为什么嘉联公司仅在05年10月13日支付10万元以及06年10月27日支付房款20万元的原因。在多次要求交付房屋不能的情况下，谁可能再全部交付房款?故一审对于利息的判决不正确。二、不考虑嘉联公司后履行抗辩权的情形，在合同对于付款违约责任及损失计算无明确约定的情况下，司法审判惯例是逾期货款利息的起算时间应为出卖人主张权利之日。相对于本案，也就是在王家居委会起诉要求赔偿损失的日期来确定利息的计算起点。综上所述，王家居委会至今未交付房屋已严重违约，应继续履行合同的交付义务，嘉联公司未全部交付房款有法定的后履行抗辩权支持，故一审对利息的判决错误，应予撤销并改判。王家居委会辩称，一审判决支持王家居委会的利息请求正确，应予维持。一、一审判决嘉联公司向王家居委会支付利息有法律依据和事实依据。根据合同约定，嘉联公司将订金150000元于2005年7月2日前交付王家居委会，王家居委会于2005年7月15日前办理完房产证并将房屋所有权证交付嘉联公司，届时嘉联公司再付1370000元给王家居委会，余款1520000元于2005年12月31日前付清。王家居委会依约于2005年7月15办理了房产证交付给嘉联公司，嘉联公司仅支付了45万元后再未依约付款，尚欠2590000元，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。嘉联公司尚欠的259万元房款自2005年7月15日至今十五年的时间，王家居委会的巨额利息损失是嘉联公司的违约行为造成，所以王家居委会的该项主张，依法应得到支持！二、《会议纪要》系串通伪造，意在谋取私利，损害王家居委会全体居民利益。首先，根据《会议纪要》记载，参会人员众多，但实际签字者仅有王素华与马新江二人。滨州市中级人民法院对当时的会议主持人信泽学做了询问笔录，信泽学只说调解过嘉联公司欠王家居委会租赁费和房款一事，并未达成所谓的书面的《会议纪要》。其次，王家居委会的法定代表人是居委会的主任王少青，而王素华时任书记，在没有居委会明确授权也未经民主议定的情况下，无权代表王家居委会签字如此处分居委会的集体财产，致使王家居委会一出一进近300万元的集体财产被王素华的签没了。本案的相关卷宗里，王家居委会提交了嘉联公司的工商登记材料，证实王素华之妻持有嘉联公司的股份。在滨城区法院一刑事案件中，王素华犯受贿罪和犯诬告陷害罪，被判处有期徒刑五年。马新江犯骗取贷款罪和诬告陷害罪，判处有期徒刑三年六个月。其中马新江的骗取贷款罪就是以涉案房产作抵押，由此可见王素华与马新江的关系。再次，《会议纪要》内容与嘉联公司行为明显前后矛盾，不符合常理。该《会议纪要》会议内容记载“2005年7月22日山东嘉联按购房合同支付王家137万房款”，但这137万支票为空头支票！该《会议纪要》第三条的约定“截止到2005年9月1日为止，王家若不交房给嘉联，王家承担全部违约责任”，庭审中，嘉联公司既说王家居委会未交付房屋，又于2005年10月13日、2006年10月27日支付20万元的房款。除此之外，该《会议纪要》第四条约定“原告同意自2005年8月1日起按年租金8000元/套抵顶被告应付原告的购房款，至原告交房时止”。该《会议纪要》形成时间为2005年，当时房子2000元/套的年租金价格都很难出手，怎会约定按年租金8000元/套抵顶嘉联公司购房款？即使现在的租金也不足8000元/套年租金。约定8000元/套的年租金价格事实依据是什么？综合以上，《会议纪要》明显系伪造！不能作为定案依据。三、《会议纪要》程序不合法，为非法处分。根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十条之规定，涉及全本居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定。汇源商贸城内营业房属王家居委会全体居民所有，房屋买卖等重大事项必须经居民会议讨论决定。王素华以个人名义在《会议纪要》上签字，约定对本案38套营业房的重大处分行为因没有经过民主议定程序，没有经过法定代表人的确认与居委会授权，为非法处分。四、一审法院判决王家居委会向嘉联公司支付房屋占用费2946000元没有事实依据。1.滨州铭泰资产评估事务所在王家居委会会计陪同下去了办事处核算中心查了有关账目，但是却不以账目为基础，评估结果却与实际租金相差几近一倍！自2005年月7月作为计算起点至2019年7月底，王家居委会共计收取租金1473900元，但是滨州铭泰资产评估事务所自2005年月7月15日至2019年7月14日却评估了2946000元。一是房子不是自2005年月7月15日一天就全部租出去的，二是嘉联公司作为违约方，十几年来不支付房款也不来收房子，无奈王家居委会只好以租金弥补购房款收不上来带来的巨大亏空。王家居委会只收取了1473900元，却要向嘉联支付2946000元租金，是不是这么多年嘉联公司还应向王家居委会支付王家居委会为其招租、出租的管理费呢？2.评估范围内的幢号为南的房产中有3套房产分别由王大勇、基督教会和王建方无偿使用，财务资料中也未查到三人的租金。本次《司法技术鉴定委托书》也明确了鉴定要求：是对涉案38套营业房自2005年7月15日起至今的经济损失进行司法评估。但是该部分房产王家居委会并无任何收益，嘉联公司完全可以自行使用而不使用的损失不应由王家居委会承担。综上所述，一审判决支持王家居委会的利息请求正确，应予维持，判决王家居委会支付房屋占用费2946000元没有事实依据；《会议纪要》不应被采纳。请求贵院查明事实，驳回上诉，还应追究伪造证据者的法律责任。王家居委会向一审法院起诉请求：1.判令嘉联公司支付王家居委会购房款2590000元；2.判令嘉联公司向王家居委会支付违约金259000元及嘉联公司付清时的利息（自2006年1月1日起，按照同期贷款利率计算）；3.本案一切诉讼费用由嘉联公司承担。嘉联公司向一审法院反诉请求：1.王家居委会履行合同约定的交付义务，交付38套房屋并支付至2017年7月31日房屋占用费1058000元，逾期交付时按年租金8000元/套计算房屋占用费至交付日止；2.反诉费用由王家居委会承担。诉讼过程中，嘉联公司明确诉讼请求为：判令王家居委会履行合同约定的交付义务，交付38套房屋，并支付至2019年7月14日房屋占用费356000元及评估费30000元，逾期交付时按年租金8000元每套计算房屋占用费至交付日止。一审法院认定事实:2005年7月4日，王家居委会（卖方、甲方）与嘉联公司（买方、乙方）签订营业房买卖合同，约定，嘉联公司购买王家居委会开发建设的位于滨州市滨城区汇源商贸城的38套营业房（单套建筑面积约54.69平方米，总建筑面积2078.22平方米），房屋总价款为3040000元；付款方式：合同签订后，乙方将订金150000元于2005年7月2日前交付甲方；甲方应于2005年7月15日前办理完该房产的房产证并交付乙方，届时乙方再付购房款1370000元，余款1520000元于2005年12月31日前付清；若甲方未按合同约定的时间办理房产证，应按乙方累计已付款的10%向乙方支付违约金，合同继续履行；若乙方未按合同约定的时间向甲方支付房产交易款，应按累计应付款的10%向甲方支付违约金，同时甲方保留收回房产另行处理的权利等。合同签订后，嘉联公司于2005年7月4日向王家居委会支付购房款订金150000元，于2005年10月13日支付购房款100000元，于2006年10月27日支付购房款200000元，共计450000元。后王家居委会办理涉案38套房产的产权证书（产权证号：20××42），并于2005年7月15日将上述产权证书交付嘉联公司，产权登记所有人为山东嘉联商业有限公司。涉案房屋至今未予交付，由王家居委会对外出租，收取租金。根据嘉联公司申请，一审法院依法委托滨州铭泰资产评估事务所对嘉联公司购买的位于滨州市渤海九路以东汇源商贸城38套营业房2005年7月15日起至今的经济损失参照同地段年租金进行司法评估。滨州铭泰资产评估事务所依法作出资产评估报告，载明汇源商贸城38套营业房2005年7月15日起至2019年7月14日的租金共计2946000元，其中2005年7月15日-2006年7月14日租金176000元，2006年7月15日-2007年7月14日租金176000元，2007年7月15日-2008年7月14日租金184000元，2008年7月15日-2009年7月14日租金184000元，2009年7月15日-2010年7月14日租金184000元，2010年7月15日-2011年7月14日租金184000元，2011年7月15日至2012年7月14日租金192000元，2012年7月15日-2013年7月14日租金192000元，2013年7月15日-2014年7月14日租金192000元，2014年7月15日-2015年7月14日租金226000元，2015年7月15日-2016年7月14日租金226000元，2016年7月15日-2017年7月14日租金264000元，2017年7月15日-2018年7月14日租金264000元，2018年7月15日至2019年7月14日租金302000元。嘉联公司因此支出鉴定费30000元。一审法院认为，一、本诉部分：王家居委会与嘉联公司签订的营业房,买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应依约履行己方义务。根据合同约定，嘉联公司将订金150000元于2005年7月2日前交付王家居委会，王家居委会于2005年7月15日前办理完房产证并将房屋所有权证交付嘉联公司，届时嘉联公司再付1370000元给王家居委会，余款1520000元于2005年12月31日前付清。嘉联公司于2005年7月4日向王家居委会支付购房款订金150000元，于2005年10月13日支付购房款100000元，于2006年10月27日支付购房款200000元。嘉联公司于2005年7月15日收到产权证书后，未依约支付房款，仅支付300000元，尚欠2590000元，构成违约。嘉联公司应向王家居委会支付购房款2590000元，王家居委会的该项主张，一审法院依法予以支持。关于王家居委会要求嘉联公司支付违约金259000元及自2006年1月1日利息的主张。王家居委会于2005年7月15日将涉案房屋产权证书交付，嘉联公司未依约支付购房款，构成违约，给王家居委会造成损失，应承担违约责任。考虑必要的交易成本，结合王家居委会的主张、合同约定及法律规定，利息以1370000元为基数，自2005年7月16日起至2005年10月12日止；以1270000元为基数，自2005年10月13日起至2005年12月31日止；以2790000元为基数，自2006年1月1日起至2006年10月26日止；以2590000元为基数，自2006年10月27日起至履行之日止；均按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。经计算，截至2019年7月14日，利息为2205147.40元。王家居委会所主张的利息损失及违约金均是基于嘉联公司逾期付款这同一违约行为，其所主张的利息损失和违约金均属于损害赔偿的范畴，两者性质和功能相同，都具有补偿性，不应当并存。该利息损失赔偿额足以弥补王家居委会主张的违约金，其要求嘉联公司支付违约金的主张，不予支持。二、反诉部分：关于嘉联公司要求王家居委会交付房屋38套并支付至2019年7月14日房屋占用费356000元及评估费30000元，逾期交付按年租金8000元每套计算房屋占用费至交付日止的主张。一审法院认为，王家居委会于2005年7月15日将涉案产权证书交付嘉联公司后，至今未将涉案38套营业房交付嘉联公司，构成违约。根据嘉联公司申请，一审法院依法委托滨州铭泰资产评估事务所对涉案38营业房自2005年7月15日起的经济损失参照同地段年租金进行司法评估。滨州铭泰资产评估事务所依法出具评估报告，载明汇源商贸城38套营业房自2005年7月15日起至2019年7月14日的租金共计2946000元。结合嘉联公司主张及评估报告，自2019年7月15日起至王家居委会交付涉案营业房之日止，按照年租金302000元计算房屋占用费。嘉联公司的该项主张，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、山东嘉联商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付王家居委会滨州市滨城区彭李街道办事处王家居民委员会购房款2590000元及利息（包括：截至2019年7月14日金额为2205147.40元；以2590000元为基数，自2019年7月15日起至履行之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；二、驳回滨州市滨城区彭李街道办事处王家居民委员会的其他诉讼请求；二、滨州市滨城区彭李街道办事处王家居民委员会于本判决生效之日起十日内交付山东嘉联商业有限公司营业房（产权证号：20××42）38套；三、滨州市滨城区彭李街道办事处王家居民委员会于本判决生效之日起十日内支付山东嘉联商业有限公司房屋占用费（包括：截至2019年7月14日金额为2946000元；自2019年7月15日起至滨州市滨城区彭李街道办事处王家居民委员会交付涉案营业房之日止，按照年租金302000元计算）；四、驳回山东嘉联商业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费46637.03元，财产保全费5000元，反诉受理费7161元，鉴定费30000元，共计88798.03元，由滨州市滨城区彭李街道办事处王家居民委员会负担37161元，山东嘉联商业有限公司负担51637.03元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，涉案营业房买卖合同并未约定王家居委会先交付房屋、嘉联公司后付款的履行顺序，嘉联公司以王家居委会未交付房屋主张后履行抗辩权，无合同及法律依据，不能成立。涉案营业房买卖合同明确约定了购房款付款时间，嘉联公司未按合同约定支付购房款，一审判决嘉联公司自逾期之日起支付逾期付款利息并无不当，嘉联公司主张自起诉之日起计算逾期付款利息，不能成立。综上所述，嘉联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24441.18元，由山东嘉联商业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇二〇年五月十三日法官助理张艺伟书记员战亚玲