江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0424民初31号原告：黄仲信，男，1959年1月27日出生，汉族，住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：王星火，江西东太律师事务所律师。被告：江西银行股份有限公司九江修水支行，住所修水县宁红南路滨江花园2栋37号，统一社会信用代码91360424058841451K。法定代表人：张耀卿，男，1986年6月24日出生，汉族，住江西省九江市开发区，系该支行行长。委托诉讼代理人：李云云，江西柴桑律师事务所律师。第三人：郑焕修，男，1976年1月11日出生，汉族，住江西省九江市修水县。第三人：吴银花，女，1980年2月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告黄仲信与被告江西银行股份有限公司九江修水支行、第三人郑焕修、吴银花案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告黄仲信及其委托诉讼代理人王星火、被告江西银行股份有限公司九江修水支行的法定代表人张耀卿、委托诉讼代理人李云云到庭参加诉讼，第三人郑焕修、吴银花经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。黄仲信向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于修水县室店铺系原告黄仲信所出资购买并享有权利；2.依法判决修水县人民法院执行机关停止对原告位于修水县店铺的执行，并解除网上拍卖；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年7月，原告与第三人郑焕修、吴银花的共同代理人黄荣修签订铺面买卖协议，第三人将位于修水县店铺以140000元出卖给原告，原告分次支付了购房款，第三人将房屋交付原告占有至今。修水县法院在办理申请执行人为被告、被执行人为第三人的执行案件中，查封了原告享有所有权的上述房屋，并裁定驳回了原告的执行异议申请。原告认为，原告与第三人达成的铺面买卖协议合法有效，第三人应当协助原告办理产权过户登记，原告已支付价款并占有店铺至今，未办理产权登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告并无过错。根据物权法第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院不得查封、冻结该财产。江西银行股份有限公司九江修水支行辩称，涉案房屋登记在第三人郑焕修名下，郑焕修系所有权人，原告仅提供案外人黄荣修的收据，但并无证据证明黄荣修有权处置涉案房屋，即使黄荣修系受第三人委托出售房屋，虽然物权未登记不影响合同效力，但物权以登记为公示原则，涉案房屋物权登记在第三人名下，抵押权登记在被告名下，除非法律明文规定，根据物权优先于债权的原则，被告对涉案房屋的抵押权优先于原告的合同债权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1、2条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条是针对实践中存在商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。其中规定的商品房消费者应当仅限于符合纪要第125条规定的商品房消费者，原告不是纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。原告作为一般买受人，亦不得对抗被告就涉案房屋所享有的抵押权，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。郑焕修、吴银花均未作陈述。本院经审理认定事实如下：2012年7月7日，原告（乙方）与案外人黄荣修（甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定原告购买第三人郑焕修在修水县都方向第三个铺面，甲方负责给乙方办理房产证，地面平方以实际丈量为准，甲方交付商铺给乙方使用时，乙方付款80%，另20%房款待交房产证时付清，签协议时乙方付押金50000元，甲方反悔除退还押金，还应另外支付乙方赔偿金50000元，乙方反悔押金不予退还。原告当日支付了50000元押金，同年8月9日支付了66170元，2013年1月7日支付了10000元，2016年8月28日支付了2000元，共计128170元。原告从2013年至今在该铺面内从事个体工商户经营。2013年1月28日，涉案铺面办理了不动产登记，不动产权证书号为3-20131000，登记所有权人为第三人郑焕修、吴银花，登记坐落为庙岭乡集镇103铺面，登记的建筑面积为39.84平方米，第三人一直未将该房屋过户至原告名下。2018年4月，第三人郑焕修因向被告申请贷款，将涉案铺面抵押给被告，于2018年4月23日办理了金额为1000000元的最高额抵押登记。另查明，黄荣修与第三人郑焕修系兄弟关系，庙岭乡交叉路口的六层房屋的建造由第三人郑焕修发包给黄荣修施工，其中部分房屋、商铺的销售也是委托黄荣修代为签订协议或代收房款。第三人郑焕修2019年12月25日向原告出具《确认函》，确认其在2012年委托黄荣修与原告签订协议，向原告出售涉案铺面，收取售房款以及涉案店铺已在2012年交付给原告的事实。黄荣修出庭陈述了第三人郑焕修按750元/平方米的价格将涉案的六层房屋发包给其建造，并委托其出售涉案铺面等事实。本院在办理被告与第三人、修水县鑫诚实业有限公司、穆冬生、徐员娣金融借款合同纠纷强制执行一案中，于2019年11月20日作出（2019）赣0424执1498号之一执行裁定书，裁定对涉案铺面进行网络司法拍卖，原告于2019年12月6日向本院提出书面异议，请求撤销上述裁定，本院于2019年12月11日作出（2019）赣0424执异15号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉，提出前述诉讼请求。本院认为，民事活动应遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用原则。涉案《房屋买卖协议书》系案外人黄荣修受第三人郑焕修委托所签订，合同相对方应为原告与第三人郑焕修，其中涉及黄荣修一方的权利义务应由第三人郑焕修承受，其内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效。不动产权属的登记公示，虽具有权利推定的效力，但并非不动产权属的绝对依据，利害关系人有足够证据证明实际权利人与登记权利人不一致的，可以依据物权法第三十三条请求确认不动产物权的归属和实际权利人。涉案庙岭乡集镇103铺面的权属应根据合同当事人的购买意思表示、房款的支付、房屋的转移占有等事实予以确定。参考第三人出售的同地段其他铺面的价格，可以认定原告已支付涉案铺面的绝大部分价款，第三人郑焕修亦已交付铺面和房屋，双方均已履行主要合同义务，从2013年原告占有使用涉案铺面起，原告即取得了该铺面的所有权，系该不动产的真实权利人，该房屋应属原告所有。为原告办理不动产登记属第三人郑焕修的合同义务，第三人郑焕修明知涉案铺面已售出交付，而将该铺面登记在二第三人名下，有违诚实信用原则，涉案铺面未能登记在原告名下，过错不在原告。原告请求确认庙岭乡集镇103铺面系原告出资购买并享有权利，于法有据，本院予以支持。本案的争议焦点在于，原告对庙岭乡集镇103铺面所享有的民事权益是否足以对抗被告的抵押权，排除人民法院在被告与第三人金融借款合同纠纷强制执行一案中对该铺面的强制执行。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《全国法院民商事审判工作会议纪要》强调上述批复是针对商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作的例外规定，对上述买受人限定为向房地产开发企业购买商品房的商品房消费者，一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。根据“举重明轻”规则，建筑工程价款优先于商品房登记抵押权尚不能对抗商品房买受人的情形下，商品房的登记抵押权更不能对抗上述批复所规定的买受人。根据本案查明事实可以认定，第三人郑焕修建造修水县庙岭乡集镇交叉路口六层房屋其目的在于销售获利，并非自用自住，除不具备房地产开发企业开发建设房地产的资质外，与房地产企业开发房地产的经营目的并无不同，其与买受人签订的合同涉及的权利义务与房地产开发企业与商品房消费者签订的商品房买卖合同的权利义务存在诸多相似。第三人郑焕修就涉案房屋的房地产建造和销售行为亦类似于《全国法院民商事审判工作会议纪要》强调的不规范行为。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《全国法院民商事审判工作会议纪要》对涉及本案的上述个人在房地产方面的不规范经营现象均未作出明确界定和规定，《全国法院民商事审判工作会议纪要》对一般房屋的范围亦未作明确界定，相对商品房买卖而言，涉案房屋的建造、买卖合同的签订，及其权利义务的内容，与房地产开发企业开发销售房地产的经营高度相似，而与其他一般民事主体之间的房屋买卖存在较大差别，本案当事人的权利应参照上述批复的规定确定，被告对涉案铺面的抵押权不能对抗原告。原告非被告与第三人等人金融借款合同纠纷案件的被执行人，对被告无清偿义务。其对庙岭乡集镇103铺面所享有的民事权益，足以排除人民法院在被告与第三人的金融借款合同纠纷强制执行一案中对该铺面的强制执行。原告请求不得执行该房屋，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、确认坐落于修水县铺面［不动产权证书号：3-20131000］系黄仲信出资购买，黄仲信享有所有权；二、不得执行修水县铺面［不动产权证书号：3-20131000］；三、驳回黄仲信的其他诉讼请求。案件受理费3,100元，由郑焕修、吴银花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。本院（2019）赣0424执异15号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  冷跃晖人民陪审员  樊慰慰人民陪审员  陈沾雄二〇二〇年五月二十七日法官助理徐敏书记员张芷若