广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29697号原告：佛山市星晖新凯物业发展有限公司，住所地：佛山市南海区（住所申报），统一社会信用代码。法定代表人：高海伦，系总经理。委托诉讼代理人：谢冬妮，广东泽康律师事务所律师。被告：洪宇，男，1991年1月22日出生，汉族，住广东省高州市，公民身份号码。原告佛山市星晖新凯物业发展有限公司诉被告洪宇房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年12月11日立案后，本院依法适用简易程序于2020年4月17日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谢冬妮及被告洪宇到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告有权没收履约保证金36540元；2.判令被告立即向原告支付拖欠的2019年5月5日起至2019年10月15日止的租金79562.9元；3.判令被告向原告支付截止至2019年10月15日的违约金2085.73元（自2019年10月16日起至实际支付完拖欠租金，按照欠费金额每日3‰标准另行计算）；4.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月4日，原、被告双方签订《新凯广场商铺租赁合同》（合同编号：），2019年8月19日，原、被告双方签订租赁合同补充协议（以下统称“该合同”）。该合同约定由被告承租位于佛山市南海区、161号铺（以下称“租赁物业”），用于经营米莫的茶品牌。租赁期限自2019年6月5日至2022年6月4日，合同约定装修期为2019年月16日至2019年10月15日，经营优惠期为2019年6月5日至2019年9月4日。租赁物业租金从2019年9月5日至2020年6月4日，每月租金为18270元。合同约定，被告逾期支付租金，每延迟一日，被告应当向原告支付欠费金额3‰的延迟履行滞纳金，延迟超过十五日的原告有权解除合同，收回租赁物业，没收保证金。同时该合同约定，被告妥善履行该合同是原告给予被告装修期和经营优惠期政策的前提；如因被告违约导致原告解除合同，被告应当在该合同终止后7日内按该合同4.1.2条项下期间的租金标准补交装修期和经营优惠期的全部租金。上述合同签订后，原告于2018年5月15日实际交付租赁物业给被告使用。原告完全履行完合同义务，但是被告却并未按照约定按时足额支付租赁费用。此外，被告擅自停止营业，并且于2019年10月7日向原告提交撤场申请书，申请于2019年10月15日撤场。原告于2019年10月15日向被告发送解除合同通知书，同意解除合同及撤场申请。被告逾期支付租赁费用、擅自撤场的行为构成严重违约，根据该合同约定，逾期支付租金，原告有权要求被告按欠费金额每日3‰标准支付延迟履行滞纳金，且原告有权没收保证金，收回场地，要求被告补交装修期和优惠期的全部租金。被告的行为构成严重违约，给原告造成了重大的经济损失。被告辩称，一、被告一直严格遵守合同约定履行自身义务。被告按约定支付了两押一付，接收了不符合交付条件的物业并及时进行了装修。二、原告存在违约行为，导致合同解除。双方签订的合同附件二约定了物业交付标准，但原告未按约定交付物业。原告交付的物业存在诸多问题，被告被迫无奈予以接收。合同约定的试业日起为2018年5月1日，但原告屡次调整开业时间，至2018年12月1日，商城设施未完成，仍处于围蔽状态，不具备经营条件，至2019年6月5日才开业。原告屡次推迟开业已构成违约，拒绝承担违约责任且坚持按不合理的租金计付标准，导致双方合同无法继续履行而解除。三、原告诉求没有事实法律依据，应予驳回。原告推迟开业导致被告不能正常经营，被告有权暂缓缴纳租金。被告不需支付任何租金，被告合计应付租金为25931.6元，被告实际已支付54810元保证金，足以抵付租金。被告主张违约金没有依据。原告和被告多次协商，原告同意延长经营优惠期以抵偿被告损失，双方合同继续履行。被告基于先履行抗辩暂缓交租合法合理。因原告违反诚信原则拒绝承担违约责任，被告已申请以保证金抵付租金。原告既主张违约金又主张没收履约保证金没有依据。且原告主张的违约金也过高，应按同期银行利息计算，且保证金足够支付租金及逾期违约金。原告在诉讼中举证如下：1.原告营业执照、被告身份证复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格。2.不动产权证复印件1份、竣工验收备案表原件1份，证明租赁物业已经验收合格，能够正常使用，且星都汇公司作为权利人，有权进行出租；原告于2018年1月份已取得竣工验收备案表。3.新凯广场商铺租赁合同、交付标准和补充协议、收铺通知书原件各1份、收铺工程条件确认表原件2份、商户信息表原件1份及照片打印件11份、商户确认签收页原件2份，证明原告与被告存在房屋租赁合同关系，且原告已经实际向被告移交租赁物业；被告没有按约定按时足额支付租赁费用且擅自停业，根据合同的约定，原告有权单方解除合同，被告应当根据约定承担违约责任；补充协议重新约定租赁期限为2019年6月5日至2022年6月4日，且租金起算日期亦与原租赁合同不同，变更为2019年6月5日至9月4日为经营优惠期。4.中国银行对公客户收款通知单打印件1份、委托付款书原件1份，证明上述协议签订后，被告实际缴纳了保证金，由于被告违约导致合同解除，原告有权没收该保证金。5.商户缴费通知单原件1份，证明原告有催被告缴纳租金。6.撤场申请书、解除合同通知书原件各1份，（强行撤场）照片打印件5份，证明被告未经原告同意强行撤场，单方解除合同，构成根本违约。7.律师函原件1份及EMS邮寄单原件2份，证明原告同意解除双方签订的租赁合同。被告在诉讼中举证如下：1.开业通知书、补充协议、通知书、解除合同通知书、新凯广场商户沟通函原件各1份，证明原告违约，被告在指定时间内具备开业条件，是原告未能按开业通知书时间开业；被告在撤场前有提前通知原告；租赁期间被告有向商场沟通租赁事宜，商场没有正面回复。经审查，原告的证据1-6，被告证据1,对方当事人均对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据7有原件核对，且邮件向被告合同载明的地址寄送，根据《新凯广场商铺租赁合同》第27.3条的约定视为送达，本院对原告证据7予以采信。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：新凯广场1座于2018年1月17日竣工验收，已通过竣工验收备案。建设单位为原告。2018年4月4日，原告（出租方、甲方）和被告（承租方、乙方）签订《新凯广场商铺租赁合同》，约定甲方将出租给乙方；租赁期限从2018年5月1日至2021年4月30日；自进场日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日；2018年4月1日至2018年4月30日为装修期；物业相关物业管理费、水电燃气、能源费等其他费用均自乙方进场之日起开始计收；计租日为试业日；2018年5月1日至2018年7月31日为经营优惠期，乙方需缴纳每月每平方米50元的物业管理费；2018年8月1日至2019年4月30日每月租金18270元；租金按月支付，于当月的5日前缴交当月租金；合同签署当日，乙方向甲方支付36540元履约保证金；合同项下的进场日为2018年4月1日；合同项下的商场试业日暂定为2018年5月1日（具体按甲方提前通知二个月书面通知为准）；甲方另行书面通知试业日的，以甲方通知为准；乙方延迟缴纳合同项下的租金及其他费用的，每日支付欠费金额千分之三的延迟履行滞纳金，迟延超过十五日的，甲方有权解除合同并没收乙方租赁保证金，收回商铺；因乙方违约而提前终止合同的，甲方有权没收履约保证金。双方特别明确，乙方妥善履行本合同时甲方给予乙方装修期和经营优惠期政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按合同4.1.2条项下期间（每月18270元）的租金标准补交装修期和本合同4.1条项下期间（经营优惠期间）的全部租金，双方并约定其他权利义务。2019年8月19日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《补充协议》，约定甲方已于2018年5月15日将租赁物业交付乙方使用，现变更《新凯广场商铺租赁合同》约定如下：租赁期从2019年6月5日至2022年6月4日；装修期从2019年5月5日至2019年6月4日；2019年6月5日至2019年9月4日为经营优惠期；2019年9月5日至2020年6月4日租金为每月18270元；新凯广场于2019年6月5日开业，等等。2019年10月21日，被告发出《撤场通知》，主张其已于2019年10月17日清空室内物品并停止营业。原告和被告共同确认：新凯广场于2019年6月5日开业；至庭审终结时，被告共支付了履约保证金36540元及一个月租金18270元。被告陈述，被告从2018年5月15日入场装修，2018年8月15日开始经营，至2018年12月底商场处于围蔽状态，被告做外卖经营，无法经营堂食。本院认为，涉讼物业所在的新凯广场1座已办理竣工验收备案，原告和被告签订的《新凯广场商铺租赁合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方在补充协议约定租期从2019年6月5日起算，租金从2019年9月5日起按18270元计付。《新凯广场商铺租赁合同》约定当月租金当月5日前支付。被告已支付的一个月租金用于抵付2019年9月5日至2019年10月4日的租金。被告应于2019年10月5日前支付2019年10月5日至2019年11月4日的租金，但被告没有按约定期限支付2019年10月的租金，且于2019年10月21日搬离涉讼商铺，单方提前解除双方之间的租赁关系，被告的行为已构成根本违约。原告请求没收履约保证金36540元并主张按《新凯广场商铺租赁合同》约定收取经营优惠期和装修期的租金，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。经核算，原告主张收取2019年5月5日至2019年10月15日的租金差额79562.9元，没有超出原告根据约定应付四个月加11日的租金金额，本院予以支持。本院在考量原告的没收保证金请求时已综合考虑原告的损失，对原告的违约金请求不再另行支持。被告辩称商铺所在商场逾期开业造成被告损失，但双方已签订《补充协议》，就商铺开业时间进行重新约定，对计租期、优惠期均予以另行计算并相应顺延，双方权利义务约定和《新凯广场商铺租赁合同》不一致的，以补充协议约定为准。被告辩称按《新凯广场商铺租赁合同》约定的原开业时间认定被告有合理理由抗辩支付租金及可提前解除合同，本院不予采纳。被告从2018年5月15日已接收涉讼商铺并一直占有使用，被告自认并利用涉讼商铺进行外卖经营。本院结合2019年6月5日前期间被告不需向原告支付租金的事实，即使商场没有按《新凯广场商铺租赁合同》约定时间开业，双方也实际通过补充协议的签订对延期开业前的权利义务进行了结算。被告既同意签订补充协议，即接受商场2019年6月5日开业并商场开业后的权利义务按补充协议和《新凯广场商铺租赁合同》约定履行。被告主张商场2019年6月5日开业后的经营优惠期应再延长两个月及原告计算租金错误等抗辩均没有证据支持，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洪宇支付的履约保证金36540元归原告佛山市星晖新凯物业发展有限公司所有；二、被告洪宇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金79562.9元予原告佛山市星晖新凯物业发展有限公司；三、驳回原告佛山市星晖新凯物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1331.89元（原告已预交），由被告洪宇负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年五月八日书记员 谢雯艳