贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初3083号原告：贵州乐业安居物业管理有限公司，住所地：贵阳市云岩区百花山路2号。法定代表人：蒋楚鹏。委托诉讼代理人：陈林超、刘友琴（实习），贵州证衡律师事务所律师。被告：吕震震，女，1976年5月29日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨**，男，1975年2月16日生，汉族，住贵阳市南明区，与被告系夫妻关系。原告贵州乐业安居物业管理有限公司与被告吕震震物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额）程序公开开庭进行了审理。原告保利贵州物业管理的委托诉讼代理人陈林超、刘友琴，被告吕震震的委托诉讼代理人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州乐业安居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告欠付物业费16706元，并向被告承担逾期交纳物业费违约金，直至本金清偿截止（违约金以年度欠费总额为基数，按年利率4.35%计算，暂计算至2019年12月，暂计2903元）以上合计19609元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与贵州省经济适用住房建设发展中心（以下简称“省经房中心”）于2008年5月5日签订《前期物业服务委托合同》，合同约定原告为省经房中心开发建设的金狮小区巫峰组团小区全体业主提供物业服务，被告购买该小区内房屋后于2008年12月7日收房入住，其房屋位于金狮小区巫峰组团37栋1单元6层2号，建筑面积为220.99平方米，之后，原告与被告于2008年12月7日签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，被告按照协议内容所确定的交费义务向原告交纳物业费用。根据《前期物业协议》第三条与第十条约定“物业服务费按0.7元/平方米收取，每次交纳费用的时间在每月15日之前，若被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金”。协议签订后，原告按协议履行了物业管理服务义务，但被告从2011年1月起至今一直未向原告交纳物业费用，截止于2019年12月，被告逾期交纳物业费用已经达到108个月，欠付费用总计10706元（220.99㎡×0.7元/㎡×108个月=16706元），且经原告多次催收后被告仍不交纳物业费用，已对原告构成严重违约。原告为维护自身合法权益不受侵害，特依据相关法律规定诉至法院请求如前。被告吕震震辩称：一、根据相关法律规定，原告起诉被告追讨2011年-2016年的物业管理费，明显超过了法律规定的诉讼时效，请原告提供2017年4月19日前向被告提出履行行为之证据。二、因原告的资质问题越级承接了此物业管理业务，业务水平低下、管理混乱、服务意识淡泊，造成原告与业主矛盾重重，恶性循环；对原告提交的《前期物业管理协议》是否有效有异议，请原告出示并提交原有的物业服务资质及园区方量。三、根据相关法律规定，原告在物业管理中违反《前期物业服务协议》，在房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理方面、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放方面、物业管理费用收支账目的公布、广告收益及停车费收益等方面存在问题。综上，原告物业管理水平低下，服务意识淡薄，其他提出的起诉理由与事实不符，于法无据，请求驳回其起诉。经审理查明，原告是位于百花山路金狮小区巫峰组团的物业服务企业，被告吕震震是百花山路金狮小区巫峰组团37-1-602房屋（建筑面积：220.99平方米）的所有权人。2008年5月5日，原告作为乙方与作为甲方的贵州省经济适用住房建设发展中心签订《前期物业服务委托合同》，该合同主要约定：由原告对金狮小区巫峰组团提供前期物业管理服务；服务期限自2008年5月份起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效为止；本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业企业；物业服务收费标准为多层住宅0.7元/月·平方米、小高层电梯房1.5元/月·平方米。2008年12月7日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《前期物业服务协议》一份，主要约定：双方就前期物业管理服务达成协议；本小区暂按0.7元/平方米收取物业服务费，最终按物价局核准的收费标准进行收费；每次交纳费用时间在每月十五日之前；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金。前述合同签订后，原告即依约为金狮小区巫峰组团提供物业服务。被告未向原告缴纳2011年1月起至2019年12月期间的物业服务费，共计108个月。另查明，原告在提供物业服务过程中，在共用部位、设施设备及其运行的维护、环境卫生服务、公共绿化养护、交通与车辆停放秩序、公共秩序管理等方面存在质量瑕疵。上述事实，有原、被告陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）按时交纳物业服务费用；......”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催交的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原告与建设单位签订的关于物业服务的合同、原、被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，该协议为有效协议，原、被告双方均应按上述协议履行自己义务。原告对被告所在的小区进行了物业管理工作，被告已实际获得了原告提供的物业服务，被告理应向原告缴纳物业管理服务费，原告现向本院起诉要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于被告提出的诉讼时效的意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”的规定，原告于2020年1月17日起诉，其主张2011年1月1日至2017年1月16日期间的物业管理服务费已超过诉讼时效，对于该期间的物业服务费，本院不予支持。被告房屋建筑面积为220.99平方米，被告从2017年1月17日至2019年12月31日期间应缴纳的物业管理服务费为0.7元/月/㎡×220.99㎡×35个月15天≈5491.6元，本院予以支持。关于原告在共用部位、设施设备维护、环境卫生服务、公共绿化养护、交通与车辆停放秩序等方面存在的问题，本院认为，原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未交纳物业服务费的情况下仍对小区提供物业服务，保障该小区的正常运转及日常维护，可以认定原告已履行了物业服务合同的主要义务，被告以此为由拒绝交纳物业服务费依据不足。对于被告辩称原告在提供的物业服务中存在的其他问题，被告可另行主张权利。对于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，致使双方在缴纳物业费用上发生争议，被告并非无故拖欠物业管理费，故本院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吕震震于本判决生效之日起十日内支付原告贵州乐业安居物业管理有限公司2017年1月17日至2019年12月31日期间的物业管理服务费5491.6元；二、驳回原告贵州乐业安居物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，减半收取145元，由被告吕震震负担（该款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员  王琼琼二〇二〇年五月二十一日书记员  徐 丹