沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初5221号原告：陈立勋，男，汉族，1973年5月10日出生，住址：沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：关宏静，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦慧，辽宁申扬律师事务所律师。被告：王跃生，男，汉族，1976年3月4日出生，住址：沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张猛，辽宁同泽律师事务所律师。被告：季秀艳，女，汉族，1975年12月22日出生，住址：沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张猛，辽宁同泽律师事务所律师。原告陈立勋与被告王跃生、季秀艳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈立勋及其委托诉讼代理人关宏静、李彦慧，被告王跃生、季秀艳的委托诉讼代理人张猛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈立勋诉称，2008年，被告王跃生、季秀艳房屋动迁，获得50平方米的回迁房权。2008年12月，被告王跃生、季秀艳与原告达成了购买回迁房屋的意向。2009年1月17日，原告交纳了增补16.34平方米面积的房款以及入住的各项费用。同日，被告王跃生、季秀艳向原告陈立勋交付了案涉房屋，原告花费4万元进行了装修后入住该房屋至今。2017年6月，该房屋可以办理房屋登记过户手续，原告找到被告王跃生、季秀艳拟办理过户手续，但是被告以各种理由拖延。原告于2018年6月30日诉至沈阳市和平区人民法院，诉中获悉二被告已将房屋办理抵押贷款。2018年8月14日，沈阳市和平区人民法院判决原被告签订的房屋买卖合同有效，但是因有抵押权无法办理过户手续，驳回了原告的过户请求。原告上诉至沈阳市中级人民法院，该院于2018年10月19日作出判决，虽然维护原判，但是二被告不能协助原告办理过户手续而给原告造成的损失原告可另行主张权利。二被告将房屋卖与他人后，不但不履行合同约定的义务，反而恶意对房屋作出了无权处分，办理了抵押贷款，致使原告不能办理房屋过户手续，给原告造成了巨大损失，原告向二被告请求索赔无果，无奈诉至贵院，望贵院裁如诉请。诉讼请求：1、判令二被告赔偿原告不能过户的违约金（自2017年7月9日起至过户完毕之日止，暂定计算至诉讼之日87,252元）；2、判令二被告赔偿原告因二被告违约而产生的诉讼费、律师费共计45,950元;3、诉讼费由被告承担。庭审中,原告变更诉讼请求为:1、判令被告王跃生、季秀艳赔偿原告不能过户的违约金（2017年7月9日至2020年5月7日为145,325.37元，即房屋价值844,097元×6%年利率÷360天×1033天，并自2020年5月8日起计算至实际过户完毕之日止）;2、判令被告王跃生、季秀艳赔偿原告因二被告违约而产生的上诉费7,300元（原审上诉产生）、原一审律师费5,000元、原二审律师费20,000元，本次诉讼律师费10,000元、本次诉讼保全费1,220元、保函费800元、评估费4,200元、本次诉讼费。被告王跃生、季秀艳辩称，不同意原告的诉讼请求，针对原告第1项诉讼请求，双方的房屋买卖协议对不能过户并未明确约定有违约金，原告的此项诉请没有法律依据也没有合同依据，违约金不是损失，需要在合同中明确约定，而双方合同并无任何约定，故原告所称的6%的年利率是没有任何依据的。案涉房屋一直由原告居住，也没有产生任何的所谓损失，双方原来房款是14万，现在却要求总计20万的违约金，这房子等于白送还要送钱，显然没有任何道理。至于原告所称的商品房买卖合同的解释，根据该解释第1条，该解释仅适用于房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖关系，不适用于本案。而且，王跃生与季秀艳已经于2017年7月5日离婚，涉案的房产是归季秀艳所有，故与王跃生没有关系。季秀艳将该房产作为抵押房产并非恶意，而是当时拖欠的其他人的较大数额的外债，对方要债非常紧急，有可能采取非常规的手段，所以才用这个房产做抵押贷款还了外债。针对原告第2项诉讼请求，诉讼费与保全费由人民法院根据案件的判决结果进行裁定，而律师费与保函费为非必要产生，原告主张此项没有任何法律依据。另，我方要求对原告出具的借条形成时间进行司法鉴定。综上，请求人民法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2009年1月13日，（2009）沈和证字0005号《公证书》载明“第（XJPC-056）号协议书持有者王跃生选出的住房为楼号金6、单元4、层4、号1”。2009年1月17日，长白岛村屯改造工程指挥部向被告王跃生下发《房屋准住通知单》。2010年5月9日，原告陈立勋（乙方）与被告王跃生、季秀艳（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定“一、甲方愿将其拥有的位于沈阳市和平区金沙湾小区172-4号4单元4层1号的房屋以人民币140,000元整出售给乙方。二、因甲方房屋为回迁分配房，在政策允许时，甲方要即时通知乙方办理产权过户手续，但相关费用由乙方承担，在乙方办理相关手续时甲方无条件配合……”。协议签订后，原告履行了给付140,000元房款的义务，且在该诉争房屋居住使用至今。另，被告王跃生与季秀艳于1998年3月5日登记结婚，于2017年7月5日离婚。《离婚协议书》载明“3、房产处理：房产共两处1.位于和平区长白街172-4号4-4-1，建筑面积66.1㎡私有房产，离婚后归女方所有……”。涉案房屋登记在被告季秀艳名下，为单独所有，房产证下发时间为2017年7月9日。2017年9月7日，被告季秀艳为涉案房屋设定抵押权，抵押权人为平安银行股份有限公司沈阳分行，他项证号0317394，主债权数额260,000元，债务履行期限2017年8月31日至2037年8月31日。经查,该抵押权至今仍未涂销。2018年，原告陈立勋因涉案房产所有权更名过户问题，向本院提起诉讼，经审查，本院制发了（2018）辽0102民初9121号民事判决书，内容载明“原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现涉案房屋已办理至被告季秀艳名下，共有情况为单独所有，故依据《房屋买卖协议》中关于“协助更名过户”的约定，被告季秀艳负有协助原告将位于沈阳市和平区长白街172-4号4-4-1，建筑面积66.1㎡房屋产权更名过户至原告名下的义务。但基于涉案房屋已设定抵押权，并不具备更名过户的条件，故对于原告的诉讼请求，本院暂不予支持……判决：一、确认2010年5月9日原告陈立勋与被告王跃生、季秀艳就位于沈阳市和平区长白街172-4号4-4-1房屋签订的《房屋买卖协议》合法有效……案件受理费3,650元（已减半收取），由被告季秀艳承担”。宣判后，原告陈立勋不服判决，上诉至沈阳市中级人民法院，该院制发（2018）辽01民终11216号民事判决书，内容载明“因案涉《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，故一审法院确认该合同为有效合同正确。本案双方当事人的诉争焦点为陈立勋要求王跃生、季秀艳协助办理房屋所有权更名过户登记的诉请能否得到支持。本案中，虽案涉《房屋买卖协议》被确认合法有效，而王跃生、季秀艳协助陈立勋办理房屋所有权更名过户登记亦应为其法定义务，但鉴于该房屋因季秀艳借款而设定抵押权，且抵押权至今尚未涂销，暂不具备办理更名过户条件，故一审法院暂不予支持陈立勋的该项诉请并无不当。如王跃生、季秀艳未能协助办理房屋所有权更名过户登记或因季秀艳借款而将案涉房屋设定抵押权的行为给陈立勋造成损失，陈立勋可依据案涉房屋买卖协议另行主张权利……二审案件受理费7,300元，由上诉人陈立勋负担”。案件审理过程中，原告陈立勋向本院提出涉案房产的价值评估鉴定申请，本院依法定程序选定辽宁天勤房地产土地评估咨询有限责任公司进行房屋价格评估事宜，该公司于2020年3月25日制作房地产司法估价报告一份，内容载明“根据估价目的，按照估价程序，遵循估价原则，结合估价对象具体情况，采用科学的估价方法，测算出估价对象在价值时点2020年3月20日的估价结果为：房屋坐落：和平区长白街172-4号（4-4-1）；建筑面积：66.10平方米；评估单价：12,770元/平方米；评估总价：844,097元”。因本案诉讼，原告支出财产保全费1,220元，房产价值鉴定费4,200元。庭审中,被告提出对原告提交的借条证据的形成时间进行司法鉴定。上述事实，有公证书、房屋准住通知单、房屋买卖协议、（2018）辽0102民初9121号民事判决书、（2018）辽01民终11216号民事判决书、票据、房地产司法估价报告以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。案涉《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示,且内容未违反法律及行政法规的强制性规定,应为合法、有效,双方均应依约履行。另，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案房产产权证书于2017年7月9日办理完毕。根据协议约定，被告王跃生、季秀艳应即时通知原告陈立勋办理产权过户手续，但被告季秀艳却将涉案房产设定抵押权，该抵押权至今仍未予涂销。被告的上述违约行为，致原告在交付了全部房款的前提下，无法办理房屋产权证书，无法对涉案房产进行相应处分，造成原告的损失，故被告应向原告承担违约金。违约金的数额本院根据房产现值、被告的违约情况并结合案件实际，确定以844,097元为基数，以年利率6%为标准，自2017年7月10日起计算至房屋产权证书更名至原告名下之日止；关于承担责任的主体问题。二被告虽辩称“二人已于2017年7月5日离婚，涉案房产归季秀艳所有”，但涉案房产的买卖行为发生于二被告婚姻关系存续期间，且二被告在办理离婚关系时，原告已交付了全部购房款，二被告之间对涉案房产的处分行为存在瑕疵，侵害了第三人即本案原告陈立勋的合法利益，故被告王跃生亦应承担赔偿责任；关于原告提出的诉讼费、保全费、鉴定费问题。因上述费用的产生均系二被告违约行为所致，故二被告应予负担；关于原告提出的律师费、保函费问题。因上述费用原、被告双方并未进行约定且并非诉讼发生之必然费用，故对于该项诉求，本院不予支持；关于被告提出的对原告提供的借条进行笔迹鉴定的问题。因本案中，原告并未主张该项损失，故无论该借条的真实与否，均不影响本案裁判结果，所以，对于被告的该项请求，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王跃生、季秀艳于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈立勋因房产无法办理房屋产权更名过户的违约金（以844,097元为基数，按照年利率6%的标准，自2017年7月10日起计算至2020年5月7日止，为143,215.12元；自2020年5月8日起，以844,097元为基数，按照年利率6%的标准计算至房屋产权证书更名至原告陈立勋名下之日止）；二、被告王跃生、季秀艳于本判决生效之日起十日内给付原告陈立勋（2018）辽01民终11216号案件产生的案件诉讼费7,300元；三、被告王跃生、季秀艳于本判决生效之日起十日内给付原告陈立勋鉴定费4,200元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告陈立勋的其他诉讼请求。案件受理费2,088元（已减半收取）,保全费1,220元，均由被告王跃生、季秀艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 张 伟二〇二〇年五月二十九日书记员 郭潇月本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。