广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初17291号原告：丁晓岚，男，1970年11月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：韩必东、张欣，均系广东中天律师事务所律师。被告：广州伊美汇医疗管理服务有限责任公司，住所地广东省广州市天河区翰景路**金星大厦****，统一社会信用代码91440101MA5CHW0077。法定代表人：刘静轩，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈震、符丽,均系广东汇俊律师事务所律师。原告丁晓岚诉被告广州伊美汇医疗管理服务有限责任公司（以下简称“伊美汇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁晓岚的委托诉讼代理人韩必东、张欣，被告伊美汇公司的委托诉讼代理人陈震、符丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁晓岚诉称：原告因投资卡拉OK夜总会需要寻找经营场地，于2019年2月中旬经朋友介绍与被告接洽，双方于2019年2月19日签订了《租赁意向书》，约定原告有意承租广州市冼村路11号保利威座北塔三楼自编A单元约5000平方米的房屋，并明确了租赁期限、装修免租期、租金（含物业）、支付方式、物业交付等基本条件；同时约定原告向被告支付50万元的诚意金，如双方于2019年3月1日签署合同，则诚意金转为租金，如双方协商不成，诚意金无息返还。《租赁意向书》签订后，原告于2019年2月19日通过张帅向被告支付了50万元的诚意金，被告于当日向原告出具了收款收据，并通过微信向原告发送了与房屋租赁有关的资料。收到资料后，原告发现被告不是涉案房屋的所有权人，故要求被告提供文件证明其有权出租涉案房屋，但被告直至2019年3月22日才表示其解决了出租人身份问题，并向原告提供了一份租赁合同文本，但该租赁合同依然不能保证被告享有完全转租权，且存在很多苛刻、无理的条款，故原告未与被告签订租赁合同。2019年4月12日，原告依照《租赁意向书》的约定要求被告退还诚意金，但被告不予理睬。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告立即归还原告诚意金50万元及利息（以50万元为本金，按照年利率6%的标准计算，从2019年4月13日起计至归还款项之日止）；2、被告承担本案诉讼费。被告伊美汇公司辩称：一、案外人孙锋军拟开一家娱乐会所，于2018年12月初联系被告磋商租赁涉案房屋事宜。2018年12月13日，孙锋军向被告支付20万元定金，并约定在租赁合同签署后，定金转为履约保证金。2018年12月31日，孙锋军以案外人广州宇晨娱乐有限公司（乙方）的名义与被告（甲方）签订了《租赁合同》，约定在合同签署后5日内支付履约保证金和前三个月的租金合计610万元。但广州宇晨娱乐有限公司未依约支付，被告催促无果后，便在2019年1月16日发函要求广州宇晨娱乐有限公司赔偿租金、隔墙工程费等损失。因广州宇晨娱乐有限公司明显违约且将要承担巨额赔偿，故孙锋军向被告表示会另寻合伙人承租涉案房屋。之后孙锋军便找来了原告继续协商租赁事宜，并以原告名义与被告于2019年2月19日签订了《租赁意向书》，约定在2019年3月1日签署租赁合同；为获取被告信任，孙锋军还于2019年3月15日向被告出具了《个人担保协议》，明确其为承租涉案房屋的负责人，并自愿在租赁合同签署后向被告支付50万元的保证金（即免租期15天的费用）。但此后，被告多次催促孙锋军及原告签订正式的租赁合同，两人相互推诿但又继续与被告磋商租赁事宜，直到4月份原告还向被告表示其有签约意愿。至4月12日前后，原告才以风水问题拒签合同；据被告了解，所谓风水问题也是与孙锋军八字不合；这充分证明磋商相对方为原告和孙锋军，故本案应追加孙锋军作为当事人参与诉讼。二、原、被告已签署《租赁意向书》，预约合同已成立，原告违约解除合同，构成违约，被告有权行使不安抗辩权，没收定金，并有权追究因原告违约给被告造成的损失。三、原告陈述被告没有出租人资格且提供的租赁合同条款苛刻，与事实不符。《租赁意向书》签订前，被告已向原告提供了《同意自行经营及分租、转租的证明》证明被告有合法的转租权；而合同条款上，被告已作出了诸多让步，原告也只是提出过增加免租期的要求；根据被告提交的证据，原告及孙锋军还曾以风水原因拒签合同。综上可知，原告与孙锋军放弃投资才是不签署租赁合同的真实原因，而非原告在本案中主张的理由。四、即使原告无需承担违约责任，但原告恶意磋商，导致被告投入了大量的资金及时间成本，原告也应承担缔约过失责任。经审理查明：2019年2月19日，丁晓岚（甲方/承租方）与伊美汇公司（乙方/租赁方）签订《租赁意向书》，约定：出租场地为冼村路11号保利威座北塔三楼自编A单元（以下简称“涉案房屋”），计租面积约5000平方米（最终以租赁合同确认的为准）；租赁期限14年，从2019年3月1日起租；装修免租期为5个月；租金（含物业）为200元/平方米（含增值税），第二年开始每年递增6%；支付方式为三押一付；物业管理费待定；诚意金50万元，签署该意向书后，甲乙双方协议于2019年3月1日签署合同，如商谈不妥退还诚意金；涉案房屋交付日期为2019年3月1日，交付条件为现状；备注内容为甲乙双方协定，如上述条件符合，将该笔诚意金转为甲方租金，如双方协商不成，诚意金无息返还等。签订《租赁意向书》当天，丁晓岚向伊美汇公司支付了诚意金500000元。现丁晓岚、伊美汇公司确认，双方后未能按《租赁意向书》的约定签署涉案房屋的租赁合同；丁晓岚主张系伊美汇公司无法保证其对涉案房屋享有完全的转租权以及伊美汇公司提供的合同条款过于严苛所致；伊美汇公司则主张系丁晓岚以各种借口拒签合同，实属违约，且存在恶意磋商之嫌，即便不承担违约责任，也要承担缔约过失责任。丁晓岚为证明其主张，向本院提交了：一、丁晓岚与伊美汇公司工作人员刘思思的微信聊天记录，载明：2019年2月20日，刘思思向丁晓岚发出《回复函》，表示“这个是我们经股东会讨论，然后最后的一个结果，真的是，给到最后的这个四个月，我花了真的特别大的精力去说服其他股东，所以如果OK的话我们就尽快”，丁晓岚询问“那三个条件他们答应哪一条呢”，刘思思回复“现在的话是最后一条为主，然后我们再让律师在优化，然后你们也可以让你们的律师优化一下，我们最后碰一下，因为丁总您爽快，我们也特别爽快，我们直接，我直接就更不用说，也不用提什么三个月了，直接就四个月吧，大家就全部敲定下来，我们也尽快地推展进程，这方面的全部都加快速度”，丁晓岚回复“好的”；2019年3月8日，刘思思询问丁晓岚“丁总，你们这边是怎么个回复，因为我们这边有租客想要租你们这个场地了，我希望你们快点给我回复，因为毕竟时间也拖了这么久了，像我免租期也是谈了四个半月……这两天最好你给我个准确的回复”，丁晓岚回复“好的好的，我还没回到来，我是叫他们给你们谈的……”；2019年4月1日，刘思思向丁晓岚表示“丁总，请问今天签约吗？因为拖的时间太久了，如果有情况也希望今天可以答复。谢谢”；2019年4月6日，刘思思向丁晓岚表示“丁总我们每天都需要成本的如果此项目你们不投的话我们也好另作打算对彼此也需要一个交代吧这么久时间我们也损失不少”，丁晓岚回复称“周二前答复你们……拖这么久，我们也不好意思”；2019年4月12日，丁晓岚向刘思思表示“你好，我们的诚意金什么时候可以退回给我们呢？”二、孙锋军与刘思思的微信聊天记录，载明：2019年2月19日，孙锋军向刘思思表示“1、我司直接将伊美汇公司应付给丰伟公司的租金等费用支付给丰伟公司，我司另将租金差额等付给贵司，以保障我司权益，该方式需丰伟公司书面确认同意。2、由丰伟公司出具壹份承诺确认函，我司交予贵司的租金视同为丰伟公司确认收到该标的物租金。3、由我司、贵司、丰伟公司共同签一份三方协议，如贵司和丰伟公司出现违约或经济纠纷，没有按时交租予丰伟公司，我司可将租金等费用直接交予丰伟公司，确保我司可延续租赁合同的所有权益”，刘思思回复“孙总，我收到了，然后我这边律师的话赶紧讨论给个答复”；2019年3月1日，刘思思向孙锋军表示“孙总，你们考虑的怎么样了，已经3月1号了，我也没有能力再帮你保留更久的时间，因为还有其他客户在谈，如果你这边不考虑我们所有商务条件就作废，我们跟其他商户就直接重新谈了”，孙锋军回复“已经在追丁总了，他还在香港”；2019年3月14日，刘思思向孙锋军表示“孙总，我们在香港，把三方协议的事情落定了！你们抓紧时间！我们条件都搞定了……就差你们合同了”；2019年3月15日、16日，孙锋军要求刘思思赶紧发送合同，刘思思回复“律师在出呢”；2019年3月20日，孙锋军向刘思思发出修改过的未签署的《协议书》，并表示“这份三方合同律师过了，你看看没问题先把这份签了，然后等我们工商执照和公章出来后再和律师一起签大合同”，刘思思表示“你这个要我们律师看一下啊，我们律师先看一下”；2019年3月22日，刘思思向孙锋军发出供双方签署的空白租赁合同及附件，同时表示“尽快，已经有客在谈了，确定时间告诉我”，孙锋军回复“这份合同有点苛刻，已经交给律师了”；2019年3月23日，刘思思向孙锋军发出未签署的《租赁关系保证》，同时向其表示“这个就特别简单，不需要是三方去，丰伟出具证明就可以了，就是说，如果说我们跟丰伟发生什么情况，他继续认你这个合同那个，这样就更简单，更明晰……就我们双方签的合同啊，他会认，然后合同那个编号填写上去，他盖章就OK了”。经质证，伊美汇公司对上述微信聊天记录的真实性予以确认。伊美汇公司为证明其主张，亦向本院提交了孙锋军与刘思思的微信聊天记录，载明：2019年4月1日，孙锋军向刘思思表示“他们几个股东今天见面了，然后他那个问题他们肯定还想做的，不用讲了吧，他们非常想做这个项目。然后呢，就明后天约那个大师，见面看，能把这个事情解决了，大师说的这个风水问题。我们这边把钱都全部准备好啦，就等他这个合同一签就打到公司账户去呢，你说搞得烦死我，我比你都烦”，刘思思回复“怎么那么能拖呢，他们真的是磨叽啊”；2019年4月9日，孙锋军向刘思思表示“刘总，丁总让我正式的通知你，这个项目不做了，抱歉！”。经质证，丁晓岚对上述微信聊天记录的真实性不予确认，并表示其不清楚孙锋军与伊美汇公司的沟通情况。另查，2019年8月8日，伊美汇公司向本院提起诉讼，称孙锋军以个人名义向伊美汇公司支付了租房定金，后为逃避个人责任，恶意注册广州宇晨娱乐有限公司并利用该公司的名义进行磋商，在广州宇晨娱乐有限公司与伊美汇公司签订租赁合同后，又未按约定支付租金或租赁保证金，构成严重违约，应依照租赁合同约定承担违约责任；为了进一步逃避违约责任，孙锋军与丁晓岚恶意串通，又以丁晓岚的名义恶意与伊美汇公司磋商，在无真实租赁意愿的情况下，通过签订《租赁意向书》、《个人担保协议》的方式假意磋商，直到4月9日丁晓岚以所谓的风水问题拒签租赁合同；孙锋军、广州宇晨娱乐有限公司、丁晓岚的行为严重违背诚实信用原则，给伊美汇公司造成巨大的经济损失；故要求孙锋军、广州宇晨娱乐有限公司、丁晓岚共同向其支付涉案房屋2019年1月1日至2019年4月9日期间的租金、物业管理费以及涉案房屋的建设工程施工费等；本院后以（2019）粤0106民初32601号案立案受理；目前该案仍在审理过程中。本院认为：丁晓岚与伊美汇公司签订的《租赁意向书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。根据《租赁意向书》备注内容之约定“甲乙双方协定，如上述条件符合，将该笔诚意金转为甲方租金，如双方协商不成，诚意金无息返还”，现丁晓岚与伊美汇公司确认未能就涉案房屋的租赁事宜协商一致，亦未依约签订租赁合同，故丁晓岚有权根据上述约定要求伊美汇公司无息返还诚意金。另根据双方均予确认的微信聊天记录显示，丁晓岚已向伊美汇公司提出了返还诚意金的请求，但伊美汇公司予以拒绝，理由系丁晓岚存在违约或缔约过失，应承担赔偿责任；综合考虑到伊美汇公司已另案向丁晓岚主张赔偿责任，本案判令伊美汇公司依约返还诚意金500000元，但对丁晓岚要求伊美汇公司支付利息的诉讼请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告广州伊美汇医疗管理服务有限责任公司于本判决发生法律效力之日起15日内向原告丁晓岚返还诚意金500000元；二、驳回原告丁晓岚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8830元，由原告丁晓岚负担30元，由被告广州伊美汇医疗管理服务有限责任公司负担8800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  张黛乔人民陪审员  伍建红二〇二〇年五月十三日书 记 员  邱莉晶