上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初9133号原告：朱俊，男，1979年2月17日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：黄丽峰，女，1980年3月22日生，汉族，住上海市嘉定区。两原告共同委托诉讼代理人：陈巍，上海骏丰律师事务所律师。被告：上海宇田投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：黄建国，董事长。委托诉讼代理人：雷芳，上海开觉律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊妮莎，上海开觉律师事务所律师。原告朱俊、黄丽峰与被告上海宇田投资管理有限公司(以下简称宇田公司)委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人陈巍、被告委托诉讼代理人雷芳、樊妮莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间签订的《委托管理合同》；2、判令被告将位于上海市嘉定区裕民南路XXX号XXX室商铺返还给原告；3、判令被告向原告支付自2017年6月1日至2018年5月31日少付的租金收益4,576.22元；4、判令被告向原告支付自2018年6月1日至解除《委托管理合同》之日止的租金收益(按每天164.71元计算)；5、判令被告支付原告违约金(以年租金收益60,120元为基数，自2018年12月31日至被告实际清偿日止，按日万分之五计算)；6、判令被告支付律师费1,500元。事实与理由：2013年6月6日，原告与被告签订《委托管理合同》，约定原告将其所有的位于上海市嘉定区裕民南路XXX号XXX室商铺(以下简称系争商铺)委托被告进行出租管理，被告应自2017年5月31日后每届满6个月起的30日内将收到的商铺租金收益在扣除10%管理费后支付给原告；被告并承诺年租金收益不低于房款的4%；被告逾期一日支付收益的，应按当年收益每日万分之五向原告支付违约金；违约方并应承担对方因诉讼而聘请律师的费用。合同签订后，原告将商铺交付被告，但自2018年6月1日起，被告就未再向原告支付任何租金收益，原告催讨未果，诉至法院。被告宇田公司辩称，1、同意解除合同及返还系争商铺；2、其已足额支付2017年6月1日至2018年5月31日的租金收益，根据合同约定，租金收益除应扣除10%的管理费外，还应扣除5%的税费，另外由于原告的产证面积有增加，故在第一期的租金收益中扣除了面积差价1,625.82元，原告实际购房总价为1,671,625.82元，此前支付给原告的租金收益也是按此计算方式计算的，原告从未提出过任何异议；3、由于被告与实际承租人已于2018年5月31日解除合同，整个楼面仍为毛坯状态，一直空置至今，原告对此也是明知的，在被告未收取租金的前提下，无向原告支付租金收益的基础，即使合同约定了最低收益的条款，但该条款适用也应以被告能正常收租为前提，故不同意支付2018年6月1日后的租金；4、被告支付租金收益以商铺已出租且收到租金为前提，被告不存在违约行为，不同意支付违约金，且原告计算的年租金收益有误；5、不同意支付律师费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争商铺系朱俊、黄丽峰向案外人购某，总房价款为1,671,625.82元。2013年6月6日，朱俊、黄丽峰(委托方，甲方)与宇田公司(受托方，乙方)签订《委托管理合同》约定：朱俊、黄丽峰将系争商铺委托宇田公司经营管理、对外招租，建筑面积为71.9平方米；期限为自2014年5月31日起10年；其中自2014年5月31日起的前三年，乙方收取前三年租金后无需再支付给甲方；自2014年5月31日起的第四年即2017年5月31日起，乙方有权收取租金收益的10%作为乙方代为管理之报酬及日常管理所支出费用，即乙方有权在收取租金收益后扣除租金的10%后再支付给甲方(该收益产生的税费甲、乙双方按各自取得的收益各自承担，乙方有权在支付租金前预先将税费扣除)；租金的计算方式为同一层楼面的出租总收入减去10%(乙方的管理等费用)除同一层楼面销售总价格得出的系数，该系数乘以甲方的购某系争商铺的价格，即是甲方应得的租金收入；委托管理期限内，甲方向乙方收取租金收益的方式为每半年收取，乙方应当自2017年5月31日后每届满6个月起的30日内将收到的租金收益支付至甲方账户；乙方承诺自房屋交接之日第四年起，乙方受甲方委托招商出租的系争商铺年租金不低于房款的4%；双方承诺放弃《合同法》第410条赋予的任意解除权；任何一方无故提前解约或以行为造成委托合同无法继续履行的，应向另一方支付购某系争房屋总房价的20%作为违约金；如前述违约金不足弥补损失的(损失包括但不限于任何一方履行合同可获得的收益、对实际承租人的赔偿、因诉讼而聘请律师的费用等)，则违约方应承担赔偿责任；乙方无正当理由逾期向甲方交付约定收益的，乙方应按逾期一日依甲方当年收益的万分之五向甲方支付违约金。合同签订后，朱俊、黄丽峰于2014年5月31日将系争商铺交付宇田公司管理，同日签署房屋委托管理交接书。朱俊、黄丽峰于2013年11月25日取得系争商铺的上海市房地产权证。2017年12月18日，宇田公司向朱俊、黄丽峰转账支付2017年6月至2017年11月租金收益26,958.98元。2018年6月27日，宇田公司向朱俊、黄丽峰转账支付2017年12月至2018年5月租金收益28,584.80元。因之后的租金收益宇田公司未向朱俊、黄丽峰支付，故涉诉。2020年1月7日，朱俊、黄丽峰支付律师费1,500元。另查，2016年11月28日，宇田公司与案外人邹某某签订《上海星波购物广场商铺租赁合同》，约定宇田公司将系争商铺在内二楼整层共计建筑面积2096.33平方米商铺出租给邹某某，租赁期限为2016年11月28日至2024年5月31日。合同签订后，由于邹某某经营困难无法继续履行合同，双方于2018年5月31日签署了解除合同协议书，确认双方之间的合同关系于2018年5月31日解除；邹某某未对商铺进行装修，商铺的原状仍为毛坯房，自协议签订之日起视为商铺已交接完毕。后，商铺空置至今，一直未对外出租。审理中，朱俊、黄丽峰表示同意宇田公司在第一期租金收益中代开发商扣减面积补差款1,625.82元，并表示若扣除10%管理费、5%税费的话，则对宇田公司确认的年租金收益为57,169.60元，日租金收益为156.63元无异议，但认为宇田公司无权扣除税费。本院认为，朱俊、黄丽峰与宇田公司就系争商铺签订的《委托管理合同》不违反相关法律法规，应属有效，双方均应按约履行。在合同履行中，朱俊、黄丽峰依约将系争商铺交与宇田公司经营管理及对外招租，宇田公司却未能按约向朱俊、黄丽峰支付租金收益，其行为已构成违约，朱俊、黄丽峰据此解除合同，合法有据，且宇田公司亦同意解除合同，本院予以照准。合同解除之日确定为诉状副本送达宇田公司之日即2020年5月8日。合同解除后，宇田公司应将系争商铺返还给朱俊、黄丽峰。根据合同约定，自房屋交接之日第四年起，系争商铺的租金收益不低于房款的4%即66,865.03元，故即使因系争商铺自2018年6月1日起处于空置状态，宇田公司未收取租金，朱俊、黄丽峰仍有权向宇田公司主张截止合同解除之日的租金收益，宇田公司的该节抗辩意见，本院不予采信。现宇田公司仅支付至2018年5月，故应向朱俊、黄丽峰支付2018年6月1日起至2020年5月8日的租金收益。关于双方争议的租金收益是否应扣除5%税费一节，根据合同约定的计算方式，宇田公司有权在支付租金收益前将管理费及税费扣除，且宇田公司之前支付给朱俊、黄丽峰的租金收益中均按5%计税，朱俊、黄丽峰未提出过异议，故2018年6月1日起至2020年5月8日的租金收益扣除5%税费后为105,959.67元，该款应由宇田公司向朱俊、黄丽峰支付。关于朱俊、黄丽峰主张的少付的租金收益，不予支持。朱俊、黄丽峰按照合同约定的违约责任主张违约金，可予支持，但因考虑到系争商铺确实处于空置状态，宇田公司未收到2018年6月1日后的租金，故本院酌情将违约金计算基数调整为半年租金收益。至于朱俊、黄丽峰主张的律师费，符合合同约定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告朱俊、黄丽峰与被告上海宇田投资管理有限公司间签订的《委托管理合同》自2020年5月8日起解除；二、被告上海宇田投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区裕民南路XXX号XXX室的房屋返还原告朱俊、黄丽峰；三、被告上海宇田投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱俊、黄丽峰2018年6月1日至2020年5月8日期间的租金收益105,959.67元；四、被告上海宇田投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱俊、黄丽峰违约金(以28,584.80元为基数，按日万分之五的标准，自2018年12月31日起计算至实际支付之日止)；五、被告上海宇田投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱俊、黄丽峰律师费1,500元；六、驳回原告朱俊、黄丽峰的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告上海宇田投资管理有限公司负担(被告负担之款应于本判决生效后7日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 史建颖二〇二〇年五月二十九日法官助理 卜文茜书 记 员 王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……