山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终693号上诉人(原审原告)：梁某1，住山西省左云县。上诉人(原审原告)：梁某2，住山西省左云县。委托诉讼代理人:梁某1，系梁某2姐姐。被上诉人(原审被告)：山西佳家玛房地产开发有限责任公司。法定代表人：朱某。委托诉讼代理人：刁某，山西民仁律师事务所律师。上诉人梁某1、梁某2因与被上诉人山西佳家玛房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初2421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁某2的委托诉讼代理人、上诉人梁某1，被上诉人山西佳家玛房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人刁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁某1、梁某2上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、本案中，在房屋价款中扣减三年租金并不能证明佳家玛公司已经完成了交付,梁某1、梁某2要求佳家玛公司交付商铺的请求有事实和法律依据；二、交付房屋应该具备何种标准，佳家玛公司作为开发商具有告知释明义务，未告知系产权式商铺、故意隐瞒房屋实际状况的，应由其承担责任，且地上划线不具备构造上的独立性，更没有使用上的排他性，设立隔断区分商铺才具有合理性；三、佳家玛公司已涉嫌刑事犯罪，应以非法吸收公众存款罪追究其刑事责任。如佳家玛公司既不交房又不退还房款,应中止审理并将该案移交公安处理；四、佳家玛公司出售房屋是假,实质是以售后包租、返租的形式行非法集资之实，双方签订的合同无效。佳家玛房地产开发有限责任公司辩称：1.诉争双方签订的买卖合同系双方自愿达成，商铺工程质量合格、各项手续齐备，不存在法律规定的无效情形；2.佳家玛公司已按照《商铺租赁合同》将商铺交付给案外人京都商贸公司，商铺占有人并非佳家玛公司，梁某1、梁某2要求佳家玛公司交付商铺、支付违约金于法无据；3.佳家玛公司未实施变相包租返租及非法吸收公众存款行为，且无义务交付有隔断、门的商铺。梁某1、梁某2向一审法院起诉请求：一、判令佳家玛公司向其交付使用位于京都国际广场××座房屋（该房需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格）；二、判令佳家玛公司向其支付违约交房逾期交接违约金32515.40元（以基数197063元按每日万分之三的违约标准计算即从2018年5月1日起计算至2019年10月31日共计18个月，实际承担至交付房屋止）；判令由佳家玛公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月21日，梁某1、梁某2与佳家玛公司签订《京都国际广场商铺认购协议书》。该协议约定梁某1、梁某2自愿认购佳家玛公司开发的位于大同市××区口西北角“京都国际广场”项目商铺第1号楼3329号商铺，建筑面积约22.23平方米，单价11900元／平方米，实际成交总房款为197063元。梁某1、梁某2于2015年3月21日一次付清总房款197063元，佳家玛公司向梁某1、梁某2出具专用收款收据一份。2015年3月21日，梁某1、梁某2与案外人大同市京都商贸有限公司签订《“京都国际广场”商铺租赁合同》，合同约定梁某1、梁某2将上述商铺出租给案外人大同市京都商贸有限公司，租赁期限为三年（从2015年5月1日起计算），并约定梁某1、梁某2全权委托案外人大同市京都商贸有限公司与佳家玛公司办理商铺验收及交付等相关手续。以上事实，有梁某1、梁某2、佳家玛公司提供的证据以及梁某1、梁某2、佳家玛公司的当庭陈述予以证明。一审法院认为，本案的争议焦点是：第一，佳家玛公司是否已经向梁某1、梁某2履行了交付商铺的义务；第二，佳家玛公司所交付商铺的物理形态是否合适。对于第一争议焦点，一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，在房屋买卖合同关系中，“对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。这里的转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。另外，以占有人是否直接占有标的物为标准可以将占有划分为直接占有和间接占有。实践中，房屋的转移占有一般是应将买受人在交房通知上签字及出卖人交付房屋钥匙作为转移房屋占有的必要条件，但是商铺交付应结合具体情况来处理。间接占有是指买受人并非全部为自己使用房屋才为购买，所以也不是亲自为占有行为，买受人直接要求出卖人将房屋交给第三人占有，而第三人可能是同买受人有某种法律关系（如承租人），也可能是买受人委托的占有辅助人，此时买受人虽没有亲自占有，但是可以视为买受人已经有一种间接占有的行为，可以认定出卖人已经履行了“交付使用”的义务。本案中，梁某1、梁某2作为商铺的买受人，虽未签订商品房买卖合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。因梁某1、梁某2、佳家玛公司所签的京都国际广场商铺认购协议书对当事人姓名、身份证号、商铺的基本状况、价款、付款时间、面积差异的处理办法等均有约定，且佳家玛公司已取得该商铺的预售许可证明并已按协议约定收取了梁某1、梁某2购房款，故应当按照法律规定将该认购协议书认定为商品房买卖合同。结合梁某1、梁某2、佳家玛公司签订的商铺租赁合同，可以认定该认购协议书中“京都国际广场”项目商铺第1号楼3329号商铺与大同京都国际广场A座3层3329号商铺为同一标的物。梁某1、梁某2作为商铺的买受人，其在购买商铺、签订认购协议书时就应当知晓其所购商铺将由他人租赁经营的事实，并在房屋价款总额中已扣减了三年租金。同时，根据梁某1、梁某2与案外人大同市京都商贸有限公司签订的租赁合同的约定，由梁某1、梁某2委托案外人大同市京都商贸有限公司与佳家玛公司办理商铺验收及交付等相关手续。而佳家玛公司已经通过整体交付商场的形式向案外人大同市京都商贸有限公司履行了交付义务，现商场已整体正式运营三年，佳家玛公司向第三方交付商铺的行为并无不当。因此，佳家玛公司已经完成了交付商铺的义务，梁某1、梁某2再次要求佳家玛公司交付商铺的诉讼请求没有事实及法律依据。对于第二争议焦点，梁某1、梁某2要求交付的房屋需有隔断墙、有门、有独立使用功能且综合验收合格。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，梁某1、梁某2、佳家玛公司在双方签订的认购协议书与商品房买卖合同中均未对交付的房屋应该具备何种标准进行约定。纵观全案，梁某1、梁某2购买的商铺属于商业综合楼的内置商铺，该商铺系产权式商铺，产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售，并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式。产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界限，或者没有墙壁间隔，但以地钉、划线等作为界限，确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，不确定四至。本案的商铺系现实性产权式商铺，开发商以划线的方式对商铺进行划分。本案争议商铺是其所在商场商铺的其中之一，各商铺面积狭小，位置集中，各业主难以单独经营，个体商铺的经营使用必然依托商场整体正常运营的条件。梁某1、梁某2购买的商铺系商业性房产，取得商铺产权并不是梁某1、梁某2购买的最终目的，其目的在于通过使用商铺取得收益，只有走整体运营的模式，才能实现全体业主的利益最大化。恰恰相反，如果按梁某1、梁某2的诉求设立隔断墙来区分各自商铺，将严重破坏商场现有的运营模式，造成社会财富的极大浪费。判决如下：驳回梁某1、梁某2的诉讼请求。案件受理费613元，减半收取计306.5元，由梁某1、梁某2承担。本院二审期间，佳家玛公司提交了业主选择商铺现场照片、商铺沙盘照片、商场实际照片及商铺交接书，欲证明业主购买的商铺是非独立空间的商铺，且佳家玛公司已将商铺按照上诉人与大同市京都商贸有限公司签定《“京都国际广场”商铺租赁合同》交付给案外人大同市京都商贸有限公司。上诉人认为照片无法证明其承诺销售商铺没有隔断，商铺交接书没有上诉人签字确认，不予认可。双方当事人对一审法院查明事实部分均无异议，本院予以确认。本案的主要争议焦点为：1、梁某1、梁某2主张佳家玛公司向其交付商铺有无事实及法律依据？2、佳家玛公司是否应当承担违约责任？本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方签订的《京都国际广场商铺认购协议书》和《“京都国际广场”商铺租赁合同》意思表示真实，无违反法律强制性规定的情形，应当认定合法有效。梁某1、梁某2主张佳家玛公司以出售房屋为名、行非法集资之实，双方签订的合同无效，但并未提供充分证据证明其主张，本院不予采信。梁某1、梁某2主张涉案商铺无隔断墙、无门、无独立使用性，该主张在双方签订的《京都国际广场商铺认购协议书》中均未作出约定。本案涉诉商场作为一个整体，在物理上虽没有隔断，但在法律上是完全能够划分为不同的单元空间并标明其具体所在区域位置的。这样的特点表明，每个产权单元虽无固定独立的构造予以实际隔断区分，但并不妨碍产权人采用简便的构造自行隔断区分，其在法律和物理上都存在独立使用性。故梁某1、梁某2主张涉案商铺缺乏独立使用性，无事实和法律依据。关于梁某1、梁某2主张应向其交付商铺并承担逾期交房违约责任的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，梁某1、梁某2与案外人大同市京都商贸有限公司签订的《“京都国际广场”商铺租赁合同》，约定将商铺出租给案外人大同市京都商贸有限公司，租赁期限为三年（从2015年5月1日起至2018年4月30日），并约定梁某1、梁某2全权委托案外人大同市京都商贸有限公司与佳家玛公司办理商铺验收及交付等相关手续。佳家玛公司已按照约定将商铺交付给案外人大同市京都商贸有限公司，梁某1、梁某2基于租赁合同法律关系已实际上对涉案商铺间接占有，佳家玛公司已履行了房屋交付使用的义务，故梁某1、梁某2要求佳家玛公司再次交付涉案商铺并承担逾期交房的违约责任，无事实依据，本院不予支持。综上所述，梁某1、梁某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费613元，由梁某1、梁某2负担。本判决为终审判决。审判长 王艳宏审判员 马祖荡审判员 赵学姑二〇二〇年五月十二日书记员 孙 颖