广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2043号原告：广州长致嘉商业管理有限公司，住所地：广州市天河区************，统一社会信用代码91440101MA59F77Y82。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：罗阳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗林静，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：潘代鸿，男，1988年4月26日出生，汉族，住四川省富顺县***********，公民身份号码510************515。被告：广东鸿投信息咨询服务有限公司，住所地：佛山市南海区**********华南国际金融中心2栋1714房，统一社会信用代码91440605MA521KPH65。法定代表人：张某1。两被告共同委托诉讼代理人：何卓和，广东杰泰律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：杨智辉，广东杰泰律师事务所律师。原告广州长致嘉商业管理有限公司诉被告潘代鸿、广东鸿投信息咨询服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年3月25日进行了第一次公开开庭审理，于2020年4月20日进行了第二次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人罗阳、罗林静、两被告共同委托诉讼代理人何卓和到庭参加了两次庭审。诉讼中，当事人申请和解期，但未能达成协议，和解期依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告潘代鸿向原告支付租金优惠期（2019年8月6日至2019年8月12日）的租金3852元；2.被告潘代鸿支付2020年1月1日至3月3日的租金或占用费35762元及滞纳金（以2020年1月份的租金17056元为本金按日千分之三从2019年12月25日计算至实际清偿之日，以2020年2月份的租金17056元为本金按日千分之三从2020年1月25日计算至实际清偿之日，以2020年3月份的租金1650元为本金按日千分之三从2020年2月25日计算至实际清偿之日）；3.被告潘代鸿支付2019年12月、2020年1月1日至3月3日的管理费18108元及滞纳金（以2019年12月份的管理费5847.6元为本金按日千分之三从2019年11月25日计算至实际清偿之日，2020年1月份的管理费5847.6元为本金按日千分之三从2019年12月25日计算至实际清偿之日，2020年2月份的管理费5847.6元为本金按日千分之三从2020年1月25日计算至实际清偿之日，2020年3月份的管理费565.9元为本金按日千分之三从2020年2月25日计算至实际清偿之日）；4.被告潘代鸿支付违约金159005元（从2020年3月4日至2022年7月31日止租金30%）；5.被告潘代鸿支付2019年11月电费295.99元、2019年12月电费215.78元，电费合计511.77元；6.被告广东鸿投信息咨询服务有限公司变更工商登记住所，不得继续将租赁物业地址作为工商登记住所；7.被告潘代鸿承担本案前期律师费用8000元；8.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年8月5日，原告与被告潘代鸿签订了《佛山市房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定原告将位于佛山市南海区**********华南国际金融中心2栋1314房的房地产（以下简称“租赁物业”）出租给被告潘代鸿作为办公用途使用，建筑面积为243.65㎡，租赁期限为2019年8月6日起至2022年7月31日。①《合同》载明租金款项为：2019年8月6日至2019年8月12日为租赁优惠期，免收租金【《合同》附件三“特别条款”约定：2019年8月6日至2019年8月12日期间应缴租金为[¥3852.00]元人民币，当期优惠租金（实缴租金）为[¥00.00]元人民币，如因乙方原因导致本合同被提前解除，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述租金优惠，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有应缴租金及相应房屋租赁税。】；2019年8月13日至2019年8月31日期间的月租金为10454元；2019年9月1日至2020年7月31日期间的月租金为17056元；2020年8月1日至2021年7月31日期间的月租金为18080元；2021年8月1日至2022年7月31日期间的月租金为19165元。②《合同》载明管理费款项为：按建筑面积每月每平方米人民币24元计收，即月管理费为5586.12元【注：实际上每月收取的管理费为5847.6元】。被告潘代鸿应于每月25日前向原告缴纳下个月的租金及管理费。2019年8月5日，原告将租赁物业交付被告潘代鸿使用，依法履行了合同义务。自2019年12月25日起，被告潘代鸿未能如约履行付款义务。原告通过微信、发催收通知及律师函与被告潘代鸿进行多次沟通进行催收，但截至起诉之日止被告潘代鸿仍未履行付款义务。根据《合同》第十五条第1条约定“甲乙双方同意租赁期间有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，同时违约方应向守约方按照第十六条第3款约定的标准支付违约金：......1.3、除本合同另有约定外，乙方未按约定缴纳租金逾期超过本合同第三条第4款约定的缴费当月最后一日仍未缴纳的，或半年内累计逾期超过25天未能交齐租金的......”。被告潘代鸿未在2019年12月最后一日缴纳2020年1月份租金，《合同》解除条件已成就，原告可解除《合同》并主张违约金。《合同》第十六条第1款约定“如乙方逾期向甲方支付本合同项下的任何款项，甲方除可根据本合同第十五条规定提前终止本合同及追究乙方赔偿责任外，还可以采取下列一项或者多项措施：1.1要求乙方就其迟延支付的应付款项支付滞纳金，每日按应付款项的0.3%收取，滞纳金自逾期之日起算；……”。①被告潘代鸿未在2019年12月25日支付2020年1月份租金17056元，原告有权要求被告潘代鸿支付租金滞纳金，滞纳金自2019年12月26日起计算，暂计至2020年1月31日，共37日，则2020年1月租金滞纳金计算为17,056元/月×37日×0.3%=1893.22元。②被告潘代鸿未在2019年11月25日支付2019年12月份管理费5847.6元，原告有权要求被告潘代鸿支付管理费滞纳金，滞纳金自2019年11月26日起计算，暂计至2020年1月31日，共67日，则2019年12月管理费滞纳金计算为5847.6元/月×67日×0.3%=1175.37元。③被告潘代鸿也未在2019年12月25日支付2020年1月份管理费，原告有权要求被告潘代鸿支付管理费滞纳金，滞纳金自2019年12月26日起计算，暂计至2020年1月31日,共37日，则2020年1月管理费滞纳金计算为5847.6元/月×37日×0.3%=649.08元。《合同》第十六条第3款约定：“租约期内，甲乙任何一方违反本合约约定或提前终止合同的，违约方需要在合同终止15天内向守约方支付违约金。具体计算方式为：按照提前终止时起至本合同期限届满时止的月数（指未到期部分）收取每月租金的30%金额作为违约金。计算方式为：违约月数×每月租金金额×30%……”。被告潘代鸿未按时支付2020年1月份租金的行为构成违约，原告依据前述合同约定有权解除《合同》并向被告潘代鸿主张违约金，违约金计算为：（1）2020年1月1日至2020年7月31日的违约月数6个月×月租金17056元×30%=30700.8元；（2）2020年8月1日至2021年7月31日的违约月数12个月×月租金18,080元×30%=65088元；（3）2021年8月1日至2022年7月31日期间的违约月数12个月×月租金19165元×30%=68994元；被告潘代鸿应付违约金共计164782.8元。此外，截止起诉之日止，被告潘代鸿还拖欠2019年11月水电费295.99元和2019年12月水电费215.78元尚未支付。根据被告广东鸿投信息咨询服务有限公司的工商信息显示，被告潘代鸿原系被告广东鸿投信息咨询服务有限公司的法定代表人，被告潘代鸿承租租赁物业后，被告广东鸿投信息咨询服务有限公司于2019年8月14日将其住所变更为租赁物业。截止2020年1月9日，被告广东鸿投信息咨询服务有限公司的工商登记住所仍为本案租赁物业。被告潘代鸿的违约行为导致被告潘代鸿与原告的租赁关系不能继续存续，原告有权收回租赁物业，并要求被告广东鸿投信息咨询服务有限公司办理住所工商登记变更手续，不得继续将租赁物业地址作为其工商登记住所。《合同》第十六条第4款约定“如若因乙方的违约行为导致的赔偿责任，乙方在甲方发出通知的规定时间内未能清偿所有欠款及其他损失，甲方有权向人民法院提起诉讼，甲方因诉讼行为所产生的费用由乙方承担，包括但不限于甲方的诉讼费、律师费及其他所有相关费用。”被告潘代鸿逾期未付租金的行为构成违约，原告因与被告潘代鸿之纠纷，与原告代理律师签订《委托代理合同》，约定收费方式采取风险收费，前期律师费8,000元，后期收费按实际追回款项的20%支付律师费。基于前述合同约定，原告有权要求被告潘代鸿支付原告因诉讼行为所产生的诉讼费、律师费等相关费用。基于以上事实，为维护原告的合法权益，特向法院起诉。请法院查清事实，依法判决。被告潘代鸿答辩称，1.未交租原因。2019年8月，被告租赁了原告出租的华南国际金融中心2栋1314房进行经营活动。2019年12月份，被告因经营发展的原因有可能需要调整办公场地，与原告佛山分公司的万明明经理（负责涉案租赁物的管理）进行沟通，希望将涉案的1314房转租，但被告暂未找到转租方，因此一直与原告方处于沟通状态，如果无法转租出去，被告亦愿意继续履行合同。根据《佛山市房屋租赁合同》第十条第30款亦可知，合同约定允许双方就转租事宜提前进行协商，而且被告未缴2020年1月份租金亦是因为当时存在可能随时转租的情况下，被告暂处于观望状态，但原告在被告迟延缴纳租金短短5天内（2019.12.30）就已经向被告发送律师函并称已经交由法院立案处理，令被告只能等待法院处理，不敢贸然交租或转租。2.退场时间。原告诉称被告于2020年3月3日退场与事实不符，事实上，被告2019年12月已经将自有物品搬空。其次，因为被告没有按时交租，原告在2020年1月2日下午6点已经作出了清场处理。现其诉称被告直至2020年3月3日才退场，显然与事实不符，更不符合常理，原告作为专业的写字楼出租人，在被告延迟交租5天就已经向被告发送律师函，并称已经移交法院处理，后于2020年1月16日向被告发送解除合同的函件，反应十分迅速，态度极其强硬，被告根本不可能直至2020年3月3日才退场。3.原告没收了被告的押金，同时起诉主张滞纳金、违约金，被告认为存在重复主张且金额过高。①、滞纳金应当理解为违约金，且金额过高。首先，滞纳金不是民事责任形式。第二，根据涉案《佛山市房屋租赁合同》第十六条“违约事件的处理及赔偿”，该条约定了拖欠款项应支付滞纳金，且从原告起诉状滞纳金计算方式可知，滞纳金是一直计算至被告付清为至，是作为拖欠款项的一种惩罚，具有惩罚性质。因此，被告认为原告主张的“滞纳金”应当理解为违约金。另外，该“滞纳金”计算标准为“每日按应付款项的0.3%收取”，该约定经换算即每月9%或每年108%，显然属于约定过高，应当予以调低，最多以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。②、原告主张的违约金，属于重复主张、金额过高且没有事实依据。首先，如上述①所述，滞纳金应当理解为违约金，而且原告再又主张违约金，亦是基于被告未及时交租金而产生，属于重复主张，且金额过高，不应得到支持。其次，原告该违约金的计算方式，按未到期部分租期月份租金的30%计算，没有依据。原告作为专业的出租人，且租赁物1314房各方面条件较好，短期内出租并非难事，一般最长两三个月内的合理期限已经可以将房屋出租。而且，合同关于违约的约定不应该假设未知的损害事实一直存在，即剩余的租期内房屋一直空租（原告主张剩余租期为28个月全空租），显然属于不符合实际的推定。更何况，原告已经于2020年3月16日将涉案租赁物重新出租，因此，原告此项诉求不应得到支持。③被告缴纳了租金、管理费及水电费的保证金（三个月），目前，原告既起诉被告主张滞纳金、违约金，但同时没有退还被告的保证金。根据合同约定，该保证金是合同各款项的担保，原告既然收取了原告的保证金，被告认为，该保证金目前足以抵偿原告的合理损失，原告目前即便假设属于三个月空租的状态，在客观上也不存在损失，因此，请求法院驳回其滞纳金及违约金的请求。4.对于律师费。被告认为，此费用为非必要费用，应当由原告自行承担。退一步讲，鉴于律师费用因标的大小等各种原因而收费不一，原告主张大额诉求，必然导致律师费过高，因此，如果判决需要被告承担该费用，亦应按原告最终胜诉或败诉比例相应计算已实际发生的律师费用。另外，原告应当提交其律师费的实际支付凭证以证实该费用已发生。5.被告确认自2020年1月1日开始未支付租金及物业管理费。被告确认尚欠2019年11月电费295.99元、2019年12月电费215.78元及2019年12月的物业管理费未支付。被告广东鸿投信息咨询服务有限公司答辩称，答辩意见与潘代鸿的答辩意见一致。广东鸿投信息咨询服务有限公司的工商登记地址已经变更了，不再是租赁物的地址。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，对于双方对真实性无异议的证据，经审查，本院确认其真实性并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：原告举证的应付费通知书，两被告质证称无被告人员的签名，不予确认，经审查，该证据为原告单方制作，本院不作为证据采证。原告举证《委托代理合同》、律师费发票及中国工商银行网上银行电子回单，均有原件核对，且能相互印证，本院予以确认。原告举证的退场验收记录表，经审查，有原件核对，两被告虽有异议，但未能举证推翻，本院予以确认。原告举证的商品房买卖合同与原告庭后提交的《不动产登记信息查询结果》能相互印证，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区**********华南国际金融中心2幢1314室，登记权属人冼桐华。2019年8月5日，原告广州长致嘉商业管理有限公司（下简称长致嘉公司）（甲方，出租人）与被告潘代鸿（乙方，承租人）签订《佛山市房屋租赁合同》约定：甲方将坐落佛山市南海区**********华南国际金融中心2栋1314房的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积243.65平方米（含公共区域）。2019年8月6日至2019年8月12日为优惠期；2019年8月13日至2019年8月31日的租金为10454元；2019年9月1日至2020年7月31日的月租金为17056元；2020年8月1日至2021年7月31日的月租金为18080元；2021年8月1日至2022年7月31日的月租金为19165元。租金履约保证金51168元、管理费保证金17661元、水电费保证金5887元。优惠期内，甲方给予乙方7天的租金免除。如乙方原因导致本合同提前终止的，乙方应向甲方补缴优惠期租金3852元。乙方应于每月25日前将下个月的租金存入甲方指定的银行账户内。大厦物业管理费标准为按建筑面积每月每平方米24元计收。乙方须于每月25日前向甲方缴交下一个月的管理费。如乙方逾期向甲方支付本合同项下的任何款项，甲方可以要求乙方就其迟延支付的应付款项支付滞纳金，每日按应付款项的0.3%收取，滞纳金自逾期之日起算。乙方逾期缴费超过合同约定的缴费日后五天内仍未缴费的，甲方有权解除合同。乙方违约，需向甲方支付违约金，租赁保证金、管理费保证金和水电费保证金由甲方没收。违约金的计算方式为：按照提前终止时起至本合同期限届满时止的月数（指未到期部分）收取每月租金的30%金额作为违约金。若乙方的违约行为导致的赔偿责任，乙方在甲方发出通知的规定时间内未能清偿所有欠款及其他损失，甲方有权向人民法院提起诉讼，甲方因诉讼行为所产生的费用由乙方承担，包括但不限于甲方的诉讼费、律师费及其他所有相关费用。双方并就合同的其他事宜进行了约定。2019年12月27日，原告长致嘉公司通过邮寄方式向被告潘代鸿寄送《律师函》要求被告潘代鸿支付2020年1月份的租金及相应违约金，被告潘代鸿于2019年12月30日收到上述《律师函》。2019年12月31日、2020年1月2日，原告长致嘉公司的工作人员通过微信两次向被告潘代鸿发送《应付费通知书》要求被告潘代鸿支付相应费用，并表示逾期支付将进行清场处理。2020年1月16日，原告长致嘉公司通过邮寄方式向被告潘代鸿寄送《解除合同通知书》写明被告潘代鸿的逾期付款行为构成违约，合同于2020年2月1日起解除。被告潘代鸿于2020年1月17日收到上述《解除合同通知书》。另一，原告长致嘉公司提交的《退场验收记录表》显示，原告于2020年3月3日与第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司华南国际金融中心物业服务中心办理退场。另二，原告长致嘉公司因本案支出律师费8000元。诉讼中，原、被告均确认原告收取了保证金51168元、管理费保证金17661元、水电费保证金5887元。原告述称该保证金已作没收处理。两被告辩称若保证金没收，原告就不应再主张滞纳金、违约金。诉讼中，原、被告均确认涉讼的《佛山市房屋租赁合同》于2020年2月1日解除。诉讼中，原告长致嘉公司确认被告广东鸿投信息咨询服务有限公司的工商登记地址已经变更。原告已于2020年3月16日与案外人签订租赁合同，起租日期为2020年4月1日。本院认为，原告长致嘉公司与被告潘代鸿签订的《佛山市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼合同约定被告潘代鸿应当于每月25日前支付下个月的租金、物业管理费，被告潘代鸿逾期支付租金、物业管理费构成违约。合同因被告潘代鸿违约而解除，原告要求被告支付租金优惠期的租金3852元，符合合同约定，本院予以支持。被告潘代鸿主张其于2020年1月2日已将涉讼租赁物返还原告，但未举证证明，本院不予采纳。原告主张其于2020年3月3日收回涉讼租赁物，而被告潘代鸿未能举证证明其在此之前已将涉讼租赁物返还原告，本院确认原告所述其于2020年3月3日收回涉讼租赁物。原告主张被告支付2020年1月1日至2020年3月3日的租金35762元及2019年12月1日至2020年3月3日的物业管理费18108元，本院予以支持。涉讼合同约定被告延迟支付租金、物业管理费，每延迟一日，被告应向原告支付相当于欠费金额3‰的延迟履行滞纳金，该滞纳金实为逾期付款违约金的约定，但该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五，故被告应支付以5847.6元（2019年12月物业管理费）为本金自2019年11月26日起、以22903.6元（2020年1月租金及物业管理费）为本金自2019年12月26日起、以22903.6元（2020年2月租金及物业管理费）为本金自2020年1月26日起、以2215.9元（2020年3月1日至3日的租金及物业管理费）为本金自2020年2月26日起，均至实际清偿之日止按日万分之五计算逾期付款违约金，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告诉请被告支付2019年11月的电费295.99元、2019年12月的电费215.78元，本院予以支持。原告因本案支付了律师费8000元，原告主张被告潘代鸿向原告支付律师费8000元，符合合同约定亦未违反法律规定，本院予以支持。被告广东鸿投信息咨询服务有限公司已变更注册地址，原告关于变更注册地址的诉请，本院不再支持。关于违约金，原告收取了被告潘代鸿的履约保证金并表示要作没收处理，现原告未举证证明因被告潘代鸿违约导致合同解除给原告造成的损失超过了原告收取的履约保证金，原告再要求被告潘代鸿支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告潘代鸿应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金优惠期租金3852元予原告广州长致嘉商业管理有限公司；二、被告潘代鸿应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年1月1日起至3月3日的租金35762元、2019年12月1日起至2020年3月3日的物业管理费18108元、电费511.77元予原告广州长致嘉商业管理有限公司，并支付以5847.6元为本金自2019年11月26日起、以22903.6元为本金自2019年12月26日起、以22903.6元为本金自2020年1月26日起、以2215.9元为本金自2020年2月26日起，均至实际清偿之日止按日万分之五计算逾期付款违约金予原告广州长致嘉商业管理有限公司；三、被告潘代鸿应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费8000元予原告广州长致嘉商业管理有限公司；四、驳回原告广州长致嘉商业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取2222.11元（原告已预交），由原告广州长致嘉商业管理有限公司负担1469.19元，被告潘代鸿负担752.92元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。原告多预交的752.92元，在本判决生效后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年五月八日书记员  成海欣