海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初938号 原告:李某，男，1986年10月8日出生，汉族，住山东省平度市，现住海南省三亚市。 委托诉讼代理人：孙某，女，1988年3月20日出生，汉族，住海南省三亚市。 被告：琼海伟家实业有限公司，住所地为海南省琼海市嘉积镇，现办公场所为琼海市嘉积镇。 法定代表人：邢某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何某，海南圣合律师务所律师。 原告李某与被告琼海伟家实业有限公司（以下简称伟家公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人孙某、被告伟家公司的委托诉讼代理人何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：判令被告支付违约金37036元。事实和理由：原告于2013年5月6日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于琼海市××区房，合同约定：房屋面积83.94平方米，总房款470000元；出卖人应当自房屋交付之日起1095日内为买受人办理房屋权属证书，出卖人应当提前15天如实书面告知买受人办理房屋权属证书和办理土地使用权证登记需要由原告提供的资料，买受人应及时提供，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。签订合同后，原告向被告支付了购房款，于2014年3月2日收房，并一次性缴纳了办证相关税费。因办证所需要的资料，被告未书面告知原告，且原告多次询问催促办证进度，被告均回复暂时不缺少资料，待到办证具体流程再让原告提供资料，期间办证流程节点需要原告提供的身份证、户口本、结婚证、贷款合同等资料原告均及时提供给被告，故办证逾期为被告过错。按照约定办证期限应自交房之日起的1095日即2017年3月1日前办理房屋权属证书，直至2019年4月29日，不动产权第0016609号不动产权证书办结，违约金以购房款总额自2017年3月2日至2019年4月29日按日利率万分之一计算为37036元。为维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。 被告伟家公司辩称，（一）原告要求支付2018年4月16日至2019年4月29日期间的违约金没有依据。2018年4月16日，琼海市住房保障与房产管理局（以下简称琼海房管局）出具涉案房屋交易和产权确认书（转让），至此，琼海房管局的办证工作即告完成，随后办理的其他不动产权证书手续为土地使用权证手续。2019年4月29日是涉案房屋不动产权证出证时间，并非房屋权属证书的出证时间。因此，原告要求支付该期间的违约金没有依据；（二）被告办理房屋权属证书迟延系受到不可抗力因素的影响，依法应免除被告的责任。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当自房屋交付之日起1095日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在180日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证及其他事宜。2014年3月2日，被告将涉案房屋交付给原告。2014年4月9日，被告办理完涉案房屋所在楼宇天河人家A栋的房屋所有权证。2014年4月25日，被告开始办理天河人家A栋具体户室的分户证书。2015年3月1日，因国务院颁布的《不动产登记暂行条例》开始实施，规定房屋权属证书和土地使用权证要统一进行登记。2015年6月29日，国土资源部颁布《不动产登记暂行条例实施细则》，规定办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房及占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。海南省及所属各市）随即按上述法律法规的规定启动不动产登记机构的整和工作。2016年3月，被告完成A栋具体户室的测量、完税等工作后，向琼海房管局申请办理涉案房屋在内的A栋部分商品房的房屋产权证书登记手续。琼海房管局收到被告申请及相关资料后，确认涉案房屋的受理编号为琼海市房交转字第201619533号。2016年4月26日，经过整合，琼海市不动产登记中心不动产登记窗口启动运行，琼海市所有商品房权属证书及土地使用权证的登记手续由该中心统一办理，所有未办理完房屋权属证书的商品房要重新按其要求收集提交办理不动产权证书的资料，该中心也按照自己制定的规定及程序重新受理、审核相关的办证资料。按照琼海市不动产登记中心规定，办理不动产权属证不再需要办理房屋权属证书，但要在琼海房管局办理房屋交易和产权确认手续，并取得房屋交易和产权确认书（转让）。然而，由于新的法律法规及办理不动产权证书政策变化的影响，琼海房管局至2018年4月16日才出具涉案房屋的房屋交易和产权确认书（转让）。税后，因原告原来提交的身份证复印件登记的有效期届满，且其电话不再使用，被告联系不上原告，无法及时收集新的身份证、借款合同及抵押权证复印件等原因，直至2019年4月29日才办妥不动产证书。由此可见，在合同约定的2014年3月3日至2017年3月2日办理房屋权属证书期限内，被告就将权属证登记资料提交市房管局，时间是2016年3月，并获得该局的房屋交易与产权确认书（转让）编号，按正常的办证程序，权属证书完全可以在6个月内至一年时间内办理完毕。但是，在该期限内，由于法律法规及注册的变化，自2016年4月26日由于琼海市不动产登记中心启动运行，统一办理不动产权证过户手续，之后，所有的办证程序推倒重来，造成被告直至2018年4月16日取得涉案房屋的房屋交易和产权确认书（转让）。其中，琼海房管局从受理被告提交的涉案房屋的权属登记申请至起出具房屋交易和产权确认书（转让）用了两年的时间，由此可见，造成未能按照合同约定时间办理房屋权属证书系法律法规政策的变化及政府原因造成，属于不可抗力，应免除被告的责任。故原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金没有事实和法律依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和当庭质证，并予以确认在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告系从事房地产开发经营的企业法人。2013年5月6日，原告购买被告开发位于琼海市××区房，双方签订了《琼海市商品房买卖合同》，合同约定：房屋面积83.94平方米，总房款470000元，付款方式为签订合同当日付清总房款的50%，余款向银行按揭贷款支付；出卖人应当自房屋交付之日起1095日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前15天如实书面告知买受人办理房屋权属证书和办理土地使用权证登记需要由买受人提供的资料，买受人应及时提供；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。签订合同后，原告按约定向被告支付了购房款，被告于2014年3月2日交付房屋给原告，原告一次性缴纳了办证相关税费。2014年4月9日，被告办理完涉案房屋所在楼宇天河人家A栋的房屋所有权证（证号：海房权证海字第XXXX号）。琼海房管局根据被告关于办理涉案房屋在内的A栋部分商品房的房屋产权证书登记的请求，于2017年12月20日完成《房产分户图》绘制，于2018年4月16日出具了《房屋交易和产权确认书（转让）》（编号：琼海市房交转字第201619533号）。2018年5月15日，完成《宗地图》制图确认土地使用权后，被告于2019年4月29日为原告办理了不动产权证书〔证号：琼（2019）琼海市不动产权第XXXX号〕。2020年3月23日，原告以被告办理不动产权证书超过约定期限构成违约为由向本院提起诉讼。 另查明，2014年12月22日，国务院公布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市国土资源局（现更名为琼海市自然资源和规划局）于2015年11月6日成立琼海市不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月26日正式受理不动产登记。被告在为原告办理不动产权证登记过程中，因原告的身份证有效期届满而需提交有效身份证件、预留的电话联系不上原告以及需要原告提供抵押贷款合同办理抵押登记等资料，迟延了办证时间，直至2019年4月29日琼海市不动产登记中心才核发了不动产权证书。 本院认为，本案系因商品房买卖合同引起的合同纠纷，争议的主要焦点是：被告是否存在违约情形。本案中，原告主张被告逾期办理房屋权属证书已构成违约、要求被告承担违约责任，双方由此产生争议。而是否构成违约，必须以双方签订的合同约定的条款、被告是否存在过错予以确认。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》约定：出卖人应当自交房之日起1095日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在180日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。该条款约定了被告为原告办证的期限及违约金的计算方法。本案买卖合同为商品房买卖合同，买卖的标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，具体到本案中就是在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据，而不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。原、被告于2013年5月6日签订买卖合同，虽然在合同中约定了被告必须为原告分别办理房屋所有权证、土地使用权证，但随着国家对不动产登记制度的变革，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，属于客观事实发生变化致使合同约定的事项不能实现，而必须以办理不动产登记、取得不动产权证作为取得房屋物权效力的凭证。原、被告在买卖合同中关于“买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的”的约定是双方对取得房产物权效力凭证的约定，双方在买卖合同中约定的“出卖人应当自交房之日起1095日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在180日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”是双方对被告（出卖人）为原告（买受人）办理房屋产权不动产登记取得不动产物权履行期限的约定。因此，该条款系双方在合同中约定被告为原告办理房产物权登记期限即1275日。被告自2014年3月2日交房，按办证期限1275日计算，应在2017年8月29日前为原告办理所购买房屋的不动产权属证书。虽然因国家实施《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后对不动产登记制度产生影响，但自琼海市不动产登记中心于2016年4月28日正式受理不动产登记，按双方约定的办证期限至2017年8月29日前也有足够的时间办理相关申请登记事项。2017年12月20日完成《房产分户图》绘制、于2018年4月16日办理了《房屋交易和产权确认书（转让）》登记手续后即可颁发不动产权属证书，但因原告身份证有效期间届满、需要原告提供相关的贷款抵押合同办理产权抵押登记等资料、其预留的电话不再使用，造成未及时办理好相应的手续，导致于2019年4月29日才为原告办理了不动产权证，系原告个人的原因造成，不能归责于被告过错。综上，被告应在2017年8月29日前为原告办理所购买房屋的不动产权属证书，至2018年4月16日办理了《房屋交易和产权确认书（转让）》登记期间为逾期违约期间，共计230天，以购房款470000元按日利率万分之一计算，应计违约金10810元。原告主张自2017年3月2日至2019年4月29日作为违约期间计算违约金，没有事实依据，依法不予支持。 综上所述，被告应支付给原告逾期办证违约金10810元，原告主张超过部分的诉讼请求，所举证据不足以证明其事实主张，依法应承担不利的法律后果，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告琼海伟家实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告李某违约金10810元； 二、驳回原告李某的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费728元，减半收取计364元，由原告负担258元，由被告琼海伟家实业有限公司负担106元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  王 裕 二〇二〇年五月十五日 法官助理  钟兴珠 书 记 员  杨国强 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。