福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终535号 上诉人（原审被告）：黄荣强，男，1952年11月12日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人（原审被告）：洪秀莲，女，1957年2月9日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：黄镜清，男，1987年11月24日出生，系黄荣强、洪秀莲之子。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：朱宏捷，福建和晟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕国耀，男，1964年8月12日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：林鸿颖，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王虹君，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 上诉人黄荣强、洪秀莲因与被上诉人吕国耀房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄荣强、洪秀莲上诉请求：1.改判双方于2007年9月4日签订的房屋买卖合同无效。2.改判黄荣强、洪秀莲无需为吕国耀办理诉争房产过户登记手续。3.一、二审诉讼费用由吕国耀承担。事实和理由：1.双方之间的房屋买卖关系是在黄荣强、洪秀莲还未取得诉争房产的情况下发生的，而且诉争房产是安置房，五年内是禁止买卖的，故按照城市房地产管理办法等有关规定，房屋买卖行为是无效的。2.诉争房产买卖的实际交易方并不是吕国耀，黄荣强、洪秀莲在2006年3月20日已将诉争房产出售给案外人陈惠芳，虽然黄荣强、洪秀莲与陈惠芳就诉争房产的买卖行为也是无效的，但就此可以看出黄荣强、洪秀莲与吕国耀之间并没有产生实际的房屋买卖关系。3.虽然黄荣强向吕国耀出具了420000元的收条，但黄荣强、洪秀莲并没有收到这笔购房款，吕国耀也未说清楚这笔购房款是怎么支付的。综上，一审法院判决错误，应予纠正。 吕国耀辩称，1.不管是案涉合同订立时还是合同履行过程中，合同的标的都是明确的，即黄荣强、洪秀莲因房屋拆迁而享有的按照拆迁面积选取安置房屋的拆迁权益，法律并未对此进行禁止，应属有效。2.《中华人民共和国房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，是关于房屋物权转让的管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，即未依法登记领取权属证书的房屋，不得进行物权转让，不动产登记部门不予办理变更登记，不产生物权变动，而非禁止交易或认定为合同的生效要件，故不能直接依据该规定认定案涉房屋买卖合同无效。3.根据相关法律规定，出卖人就同一标的物订立多重买卖合同的，如果合同不具有法律规定的无效情形，则每个买卖合同均有效，故即使黄荣强、洪秀莲主张其与案外人陈惠芳的房屋买卖合同成立在先，也不会导致案涉房屋买卖合同无效。4.即使黄荣强、洪秀莲与陈惠芳签订的房屋买卖合同成立在先，但仅签订合同的行为并不会直接导致物权变动，且诉争房产目前仍登记在黄荣强、洪秀莲的名下。5.吕国耀已经依约向黄荣强、洪秀莲支付了共计535234万元的购房款，黄荣强、洪秀莲就此出具了相应的收条，且已将诉争房产交付吕国耀使用。6.吕国耀已经先行合法占有诉争房产，且诉争房产已经于2019年1月10日登记至黄荣强、洪秀莲名下，已经不存在《中华人民共和国房地产管理法》规定的“不得转让”的情形，故黄荣强、洪秀莲应依约办理诉争房产的权属变更登记。综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。 吕国耀向一审法院起诉请求判令：1.确认吕国耀与黄荣强、洪秀莲于2007年9月4日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.黄荣强、洪秀莲继续履行《房屋买卖合同》约定的义务，办理宝秀小区7号楼202室房屋的产权登记手续并协助吕国耀办理该房屋的产权过户登记手续；3.本案的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费应当由洪秀莲、黄荣强承担。 一审法院认定事实：2005年8月31日，黄荣强与泉州市路桥建设开发有限公司签订《泉州晋江大桥丰泽区房屋拆迁补偿安置协议书》，约定拆除黄荣强持有的合法产权证件的住宅建筑面积566.49平方米，以产权调换的方式安置建筑面积566.49平方米。2007年8月27日，黄荣强出具一份收条交吕国耀收执，收条载明：“黄荣强愿将自座落泉州市丰泽区东海办事处宝山社区后坑村因拆迁应安置房屋，持有合法产权证的120平方米卖给乙方，双方议定120平方米房屋价款每平方米按人民币肆仟壹佰元（￥4150元）结算，共计肆拾玖万贰仟元（￥498000元）。今收许金盛定金叁万元。许金盛必在五日内与黄荣强办理交易手续。2007年8月31日，黄荣强在该收条下方注明“同意延期至9月4日签订合同违约取消定金叁万元”。2007年9月4日，吕国耀与黄荣强、洪秀莲签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：1、黄荣强、洪秀莲将其持有合法产权证的拆迁安置房屋的120平方米作价498000元出售给吕国耀；2、购房款分三期支付：第一期在双方签订买卖合同七日内支付488000元，第二期在选房后将钥匙交给吕国耀，吕国耀支付5000元，第三期在双方办理完房产过户手续，吕国耀即日支付5000元；3、合同签订以前，房屋如有应缴纳的一切税收、费用，概由黄荣强、洪秀莲负责。选房后，房屋层次、朝向补差价，由吕国耀自理。当日，黄荣强出具一份收条交吕国耀收执，收条载明：“今收到吕国耀买房款人民币肆拾贰万整（420000）。”黄荣强在收款人处签名按手印确认。2007年9月7日，黄荣强出具一份收条交吕国耀收执，收条载明：“2007年9月7日收到吕国耀购房款（叁万捌仟元整）￥38000元，中国农业银行卡号95×××15胡建全。”黄荣强在收款人处签名按手印确认。2008年1月12日，黄荣强再次出具一份收条交吕国耀收执，收条载明：“兹收到吕国耀先生向我黄荣强购买的宝秀小区7号楼202室125.34㎡套房剩下的余款肆万贰仟贰佰叁拾肆元整（￥42234）……我黄荣强已将7＃202室125.34㎡套房卖给吕国耀先生，今后无条件配合办理过户等有关手续，永不反悔。”黄荣强在收款人处签名按手印确认。2008年5月21日，黄荣强出具收条给吕国耀收执，收条载明：“今收到吕国耀购买宝秀小区7＃202室第二期房款五千元正（￥5000）（按房屋买卖合同）。”黄荣强在收款人处签名按手印确认。诉争房屋由吕国耀占有并使用。2019年1月10日，黄荣强、洪秀莲将诉争的丰泽区东海街道宝山社区宝秀小区7号楼202室登记在其二人名下。吕国耀申请财产保全支出诉讼保全费5000元，诉讼保全保险费3500元。 一审法院认为，吕国耀与黄荣强、洪秀莲签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合同签订时，双方买卖的标的物并非农村集体土地上的房屋，而是拆迁安置补偿权益，故该合同未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，依法应受法律保护。吕国耀诉求判令合同有效，合理合法，予以支持。现黄荣强、洪秀莲已经将诉争房屋办理产权手续并登记在其二人名下。黄荣强庭审时主张其并未收到吕国耀的购房款，但是从黄荣强陆续出具多份收条确认其收到了吕国耀按照合同约定支付的对应购房款及后续诉争房屋自选房至今均由吕国耀占有使用的事实，可以认定，黄荣强主张其未收到款项与事实不符，不予采信。吕国耀已经按照合同约定履行了自己的付款义务，根据合同约定，黄荣强、洪秀莲应当将诉争房屋协助办理过户至吕国耀名下。综上，对于吕国耀的诉讼请求，予以支持。对于诉讼保全费、诉讼保全担保费，均非必要支出，吕国耀主张应由黄荣强、洪秀莲支付，没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条规定，判决：一、吕国耀与黄荣强、洪秀莲于2007年9月4日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、黄荣强、洪秀莲应于判决生效的十日内协助吕国耀办理址在福建省泉州市丰泽区房屋过户登记手续，将房屋产权过户至吕国耀名下，过户的相关税费由吕国耀承担；二、驳回吕国耀的其他诉讼请求。案件受理费8770元，由吕国耀承担100元，黄荣强、洪秀莲承担8670元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，吕国耀与黄荣强、洪秀莲签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且有《收条》等证据佐证，故黄荣强、洪秀莲关于其与吕国耀并未产生实际买卖关系的主张，与查明事实不符，不予采纳。根据案涉《房屋买卖合同》的相关内容，该合同的标的物实际为拆迁安置补偿权益，双方就此进行交易并未违反有关法律、行政法规的强制性规定，故应认定该合同合法有效。黄荣强、洪秀莲关于案涉《房屋买卖合同》无效的上诉请求，缺乏依据，不予支持。黄荣强多次向吕国耀出具收条确认收到相应的购房款项，且黄荣强、洪秀莲已经在选房后将诉争房屋交付吕国耀使用至今，故黄荣强、洪秀莲主张其未收到款项，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，黄荣强、洪秀莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8770元，由黄荣强、洪秀莲承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李翔峥 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 郑玉蒜 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 王佳森 书 记 员 陈文能 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。