四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初818号 原告：何爱琼，女，1973年1月4日出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市。 委托诉讼代理人：何官德，巴中市巴州区英博法律服务所法律工作者。 被告：巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司，住所地四川省巴中市巴州区盘兴物流园区。 法定代表人：黄忠义，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：晏辉，男，1987年6月5日出生，汉族，公司职工，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：王宗福，巴中市巴州区西城法律服务所法律工作者。 原告何爱琼与被告巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司（以下简称“巴中盘兴物流园区公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姝含适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何爱琼及其委托诉讼代理人何官德、被告巴中盘兴物流园区公司的委托诉讼代理人晏辉、王宗福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何爱琼向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.判令被告一次性返还原告购房款318586元及占用资金利息，利息计算方式：以318586元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自收款之日起计算至支付清为止；3.判令被告给原告承担违约金（比照《商品房买卖合同》第九条逾期付款责任，逾期办证按已付款的每日万分之三支付违约金）；4.由被告承担本案案件受理费、保全费。审理中，原告明确其第3项诉讼请求主张的违约金系支付不履行办理案涉房屋不动产登记证书和交付证书的合同义务的违约金。 事实与理由：2015年1月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案编号502338）及附件八《补充协议》，合同约定案涉房屋位于巴中市巴州区，建筑结构：钢混，用途：门面，建筑面积71.78㎡，价款318586元，实行一次性付款。合同订立前被告先与原告订立了房屋认购协议，原告根据认购协议分别于2014年6月29日、2015年1月6日两次通过银行ＰＯＳ机方式已将全部购房款支付完毕。根据合同第十条第一款规定“出卖人应当在2015年1月31日前向买受人交付该商品房”、第十九条第二款规定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交房之日起360日内取得房屋所有权证书，买受人不退房，转移登记时间顺延6个月，若顺延后仍未办理，买受人按月计算支付给出卖人壹佰元违约金。”被告虽名义上交付了房屋但未按合同第十九条（二）项约定履行办理转移登记义务。原告自2015年1月6日以合同形式接房，但至今已5年多时间，被告一直未办理案涉房屋不动产登记证。经多次催促仍无果，2019年2月原告委托平梁法律服务所发函告知解除合同，被告接收后不予答复，在2020年1月21日原告再次给被告负责人黄泳铧电话催促给付不动产登记证，被告答复不能办理，致使原告合同目的无法实现。故原告依法提起诉讼。 被告巴中盘兴物流园区公司辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当继续履行，不得擅自变更或者解除合同。合同的解除前提是合同必须合法有效，且在符合法定或者约定的情形下才能解除，本案双方未协商解除，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除条件。故原告诉称的事实及理由不成立，法院应驳回原告的全部诉讼请求。2.“未能办证”具有多种客观原因，涉及行政机关登记确权，招商引资政策协调等，非被告主观原因不办证。原告执意要纠结办证，坚持办证，可主张行政诉讼，而不是民事诉讼能解决办证。同时原告未能取得案涉不动产登记证书，系因天然气管道政策调整，不是被告原因造成，被告不应当承担违约责任。3.案涉房屋早已建成投入使用，原告也已经获得收益、占用、使用权多年。原告签订《商品房买卖合同》目的是获得房屋，现房屋早已交付使用并获利。办理产权登记，是行政服务的环节，被告只是配合申请登记、提供资料、衔接办理，且被告其他楼栋已有办完产权的成功先例，只是时间问题而已，未办证不是解除合同的理由，违约责任不平等也不是解除合同理由。综上，人民法院应当驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2014年1月24日，被告巴中盘兴物流园区公司取得盘兴中国西部物流园区D5、D6、C6区《商品房预售许可证》。2014年6月29日，原告与被告签订《盘兴大商贸物流园区定购书》，原告定购D5区B栋312号门市及D5区B栋314号门市，同日，原告向被告交纳购房定金140000元。 2015年1月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：502338）及《补充协议》，原告何爱琼购买被告开发的位于巴中市门市（建筑面积35.89㎡，价款160190元）及门市（建筑面积35.89㎡，价款158396元）。该合同中第十条对交付条件约定：（一）出卖人应当在2015年1月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列要件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十九条对产权登记约定：（一）初始登记。出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，初始登记时间顺延6个月，若顺延6个月后仍未办理的且因此导致逾期办理转移登记取得房屋所有权证书的，则应按买受人已付房款的千分之二支付违约金。（二）转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交房之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，转移登记时间顺延6个月，若顺延后仍未办理，买受人按月计算支付给出卖人壹佰元违约金。 《补充协议》第十一条关于合同解除的约定：1.合同登记备案后，买受人依据购房合同及本协议有关条款的约定单方解除合同的，应在解除合同事由发生之日起15日内向出卖人发出书面通知，否则视为放弃解除权，双方继续履行合同。2.合同解除后15日内，买受人有义务配合出卖人共同到房地产交易中心办理本合同登记备案注销手续，否则出卖人有权拒绝退还购房款，并要求买受人支付违约金（每日按房价款总额的0.2‰计）……。 签订《商品房买卖合同》和《补充协议》当日，原告何爱琼补交购房款178586元，并接收案涉房屋。审理中，被告对收取原告何爱琼购房款318586元无异议（该购房款系扣减三年返租租金后实际缴纳的房款）。 2015年1月6日，原告何爱琼（甲方）、案外人巴中大秦巴商业管理有限公司（乙方）、被告巴中盘兴物流园区公司（丙方）签订《商铺委托经营管理协议》，原告将案涉房屋委托乙方统一招商、自主经营，协议有效期三年，自2014年12月31日至2017年12月30日，该期间的返租租金在房款中进行了优惠扣减。2019年8月31日，三方再次签订《商铺委托经营管理协议》，约定：协议有效期三年，自2018年1月31日至2020年12月30日止，该商铺的托管按照现市场行情确定：F3-3层均为11.4元/月﹒㎡。该期间的返租租金，案外人巴中大秦巴商业管理有限公司于2019年12月2日向原告何爱琼支付13910.96元。 审理中，被告提交：2016年9月21日《巴中市巴州区盘兴物流园区管理委员会天然气管道一号线构建筑物专题协调会议纪要》，其中载明“会议指出，因川东北到川西天然气管道一号线及其联络线规划建设经过巴中盘兴物流园区50米宽配套道路、及沿线商业建筑物存在天然气管道安全和居民生活安全距离问题，经综合与会各方意见，现暂停盘兴物流园50米配套道路及沿线两侧商业建筑物的施工验收。相关解决方案由中石化西南石油气分公司邀请专家提出解决方案并报市政府同意后再行施工。……”。2018年6月27日，巴中市安全生产委员会出具巴市安委发【2018】3号文件，《关于挂牌督办盘兴物流园汽贸城段天然气长输管线安全隐患的通知》。2018年10月11日巴中市安全生产委员会办公室出具巴市安办函【2018】80号文件，《关于督促整治盘兴物流园汽贸城段天然气长输管道安全隐患的函》。2018年12月20日，巴中市巴州区盘兴物流园区管理委员会出具巴区盘管【2018】76号文件，《关于川东北至川西输气管道盘兴物流园区管段（6#阀室-辛胡嘴隧道）存在安全隐患屡次信访原因的报告》。被告提供上述证据主要为了证明：原告何爱琼购买的门市所在的D5区属于天然气管道安全隐患范围内，该区的附属工程因受天然气管道安全影响，无法施工导致附属工程未完工，无法取得综合竣工验收，故何爱琼所购买的房屋现未能取得房屋产权登记证书。原告质证认为，对文件和会议纪要的真实性无异议，但对关联性、证明目的有异议，被告提供的文件和会议纪要都是在被告应当完全履行合同约定的办证义务期限之外出具的，同时，根据合同相对性原则，被告未按照合同约定为原告办理产权登记证书，被告已构成违约，其应当承担违约责任。 被告同时提交B5区、C5区的不动产登记证书，主要证明只要解决了天然气管道的改迁问题，案涉的何爱琼所购房屋是可以办理不动产权属证书的。原告认为被告提供B5区、C5区的不动产登记证书与本案无关。 审理中，原告何爱琼提交：2019年2月15日，原告何爱琼委托巴中市巴州平梁法律服务所向被告公司黄泳铧邮寄送达的《函》。该《函》的主要内容为：原告要求被告在接收函告后7日内继续按照合同约定履行各项义务，否则原告有权通过法律程序解除合同，由被告一次性退还原告的全部购房款和占用资金利息，同时承担违约金等经济损失。 上述事实，有原告的诉称、被告的答辩、《商品房买卖合同》、《补充协议》、会议纪要、文件、庭审笔录等证据在案佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。 关于原告请求解除《商品房买卖合同》及其补充协议并由被告返还购房款、利息的问题。 首先，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款对办理转移登记进行了约定，即“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交房之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，转移登记时间顺延6个月，若顺延后仍未办理，买受人按月计算支付给出卖人壹佰元违约金。”，双方已明确约定不退房。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”同时参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，本案中原告何爱琼虽向被告公司黄泳铧邮寄送达了《函》，但根据该《函》的内容系原告催促被告继续履行合同，且该《函》系在2019年2月15日才向被告发出，故根据上述条文的规定，原告何爱琼并未在合理的期限内行使解除权，其解除权已消灭。第三，原告何爱琼所购买的案涉房屋系经营性用房，原告接收房屋后，将该房屋出租给案外人，收取了房屋返租租金，目前案涉房屋仍在出租期间，同时案涉的房屋办理了备案登记，被告未按约定办理案涉房屋的产权登记证书，并没有影响原告何爱琼对商铺的占有、使用、收益的权利。综上，原告提出解除合同，返还购房款及支付利息的理由不成立，本院不予支持。 关于原告请求被告支付逾期办证违约金的问题。被告未按合同约定为原告办理案涉房屋的不动产权证书，构成违约，应当承担违约责任。被告辩称导致不动产权证书未能办理的责任不在被告，因其所提供的证据不构成法律上的免责事由，不能对抗合同约定的义务，应当承担相应的违约责任，故其辩称理由不成立，本院不予采信。双方虽在《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金的约定为“买受人不退房，转移登记时间顺延6个月，若顺延后仍未办理，买受人按月计算支付给出卖人壹佰元违约金”，但根据条款约定的内容应确认为：“买受人不退房，转移登记时间顺延6个月，若顺延后仍未办理，出卖人按月计算支付给买受人壹佰元违约金”。被告应自2016年7月1日起按月向原告支付逾期办证违约金至被告向原告交付产权证书之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十五条、第一百零七条的规定，判决如下: 一、被告巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何爱琼支付逾期办理、交付巴中市巴州区盘兴物流园区12号房屋及14号房屋的不动产权证书违约金，违约金计算方式为：自2016年7月1日起计算至被告巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司向原告何爱琼交付房屋不动产权证书之日止，以每月100元为标准进行计付； 二、驳回原告何爱琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6070元，减半收取3035元，由被告巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司负担2500元，由原告何爱琼负担535元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 刘姝含 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 刘 霞 书 记 员 陈小毅