福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1813号 上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道**，统一社会信用代码913500008581400041。 负责人：刘丽华，行长。 委托诉讼代理人：谢汝兴、郑瀛，系中国建设银行股份有限公司福州城南支行员工。 被上诉人（原审被告）：许章平，男，汉族，1966年8月24日出生，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审被告）：郑玉翠，女，汉族，1966年12月14日出生，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审被告）：福建龙江房地产开发有限公司，住，住所地福建省闽侯县上街镇沙堤村一社会信用代码9135012161133371XJ。 法定代表人：江和金，执行董事。 上诉人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“福建建行”）因与被上诉人许章平、郑玉翠、福建龙江房地产开发有限公司（以下简称“龙江公司”）金融借款合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初1856号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人福建建行上诉请求：1、维持一审判决第一、二项；2、撤销一审判决第三项；3、改判支持上诉人有权依约处分本案抵押物（即位于福建省闽侯县龙江云山墅6＃楼03联排住宅及其土地使用权）；4、本案的一、二审诉讼费用由各被上诉人承担。事实和理由：一审法院在事实认定上相互矛盾，上诉人在取得讼争房屋抵押权预告登记证明后，即可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，对讼争房屋行使优先受偿权。案涉房产在办理预购商品房抵押权预告登记且已具备物权登记条件的情况下，债权人银行应享有优先受偿权。 被上诉人许章平、郑玉翠、龙江公司未作答辩。 福建建行向一审法院起诉请求：1、判令许章平、郑玉翠共同向福建建行偿还借款本金2729609.86元及利息99351.11元（含罚息、复利）（利息暂计至2019年3月25日，此后至债务清偿完毕之日的利息依合同约定另计）；2、判令福建建行有权以许章平、郑玉翠名下位于福建省闽侯县龙江云山墅6＃楼03联排住宅及其土地使用权折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿本案债权；3、判令龙江公司对许章平、郑玉翠上述债务承担连带清偿责任；4、判令许章平、郑玉翠、龙江公司承担本案诉讼费用（含案件受理费、财产保全费、公告费等）。 一审法院认定事实：2017年4月10日，福建建行与许章平、郑玉翠、龙江公司签订一份编号为350101585-2012-20171199236《个人住房借款合同》，约定：许章平、郑玉翠向福建建行借款288万元，用于购置位于福建省闽侯县龙江云山墅6＃楼03联排住宅，借款期限为180个月，从2017年5月7日起至2032年5月7日止，借款年利率为基准利率下调10%，借款人选择等额本息还款方法归还本息，许章平、郑玉翠以上述所购房产作为抵押物担保还款，龙江公司对本案全部债权提供连带保证责任。借款若逾期，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。贷款人为实现债务而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担。龙江公司保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文书正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。本合同项下贷款发放后，福建建行授权中国建设银行股份有限公司福州城南支行，办理贷后变更与服务事项，包含但不限于提前还款、逾期催收、变更还款账号、变更还款方式、缩短贷款期限、诉讼的业务。解决争议的方式为向合同签订地人民法院起诉，合同签订地为福州市台江区。合同还特别约定了送达条款，即本合同各方间任何与本合同有关的通知、要求及诉讼、仲裁相关法律文书以快递或挂号信方式寄送至本合同记载的许章平、郑玉翠、龙江公司住所，即视为送达。合同签订后，许章平、郑玉翠及福建建行于2017年4月20日到闽侯县国土资源局对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记【闽（2017）闽侯县不动产证明第0023361号】。之后，福建建行依约为许章平、郑玉翠发放了288万元贷款。但许章平、郑玉翠未依约履行按月还本付息义务，截止2019年3月25日，许章平、郑玉翠尚欠福建建行借款本金2729609.86元，利息94058.2元，罚息5292.91元。龙江公司亦未按合同约定履行其阶段性保证责任。 一审法院认为：福建建行与许章平、郑玉翠、龙江公司签订的《个人住房借款合同》，系各方当事人真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定合法有效。福建建行已依约向许章平、郑玉翠发放了贷款，但许章平、郑玉翠未按合同约定偿还贷款本息，福建建行有权依合同约定宣布借款全部提前到期，对福建建行要求许章平、郑玉翠立即归还借款本息及为实现债权而支出的律师费用的诉请，一审法院予以支持。龙江公司作为本案《个人住房借款合同》的连带责任保证人，其保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，故龙江公司应依合同约定对许章平、郑玉翠的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，预告登记并非物权登记，而是为预告登记权人将来登记物权所设定的请求权。根据预告登记法律制度的规定，预告登记不等同于物权登记，相应的抵押预告登记亦不能等同于抵押登记。预告登记法律制度所赋予抵押预告登记权人的权利为设立抵押登记的请求权，即当抵押登记条件成就或约定期限届满时，可以要求义务人办理不动产抵押登记并可以对抗他人针对所登记不动产的处分行为的权利，而非直接赋予优先受偿的法律效力。因此，福建建行要求对办理了抵押权预告登记的房产行使优先受偿权的诉请，于法无据，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、许章平、郑玉翠应于判决生效之日起十日内偿还福建建行借款本金2729609.86元及逾期利息99351.11元（正常利息94058.2元+罚息5292.91元）（逾期利息仅计算至2019年3月25日，此后至款还清之日止的逾期利息按《个人住房借款合同》约定另计），并支付福建建行为实现债权而支出的财产保全费5000元；二、龙江公司对判决第一项债务承担连带偿还责任，并在承担保证责任后，有权向许章平、郑玉翠追偿；三、驳回福建建行的其他诉讼请求。一审案件受理费29431元，由许章平、郑玉翠、龙江公司共同负担。 二审中，双方均没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实。 另查明，2015年2月28日，闽侯县房地产管理局向龙江公司发出《初始登记通知书》，通知内容为：你公司申请闽侯县上街镇国宾大道598号龙江云山墅房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积72893.37平方米。 本案争议焦点在于，案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记，预告登记权利人即福建建行能否对商品房处置价款行使优先受偿权，龙江公司对案涉债务保证责任如何认定。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满后免除保证责任。本案中，案涉房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人许章平、郑玉翠怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人许章平、郑玉翠负有协助办理抵押登记的义务，龙江公司应督促其办理。本院确定许章平、郑玉翠应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 购房人许章平、郑玉翠若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理案涉房产的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人福建建行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，许章平、郑玉翠虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于许章平、郑玉翠财产，客观上应作为许章平、郑玉翠责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房者却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应当参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人福建建行有权处分购房人许章平、郑玉翠于商品房买卖合同项下的合同权利，而许章平、郑玉翠取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故福建建行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人福建建行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 关于龙江公司的保证责任问题。因福建建行与保证人龙江公司约定的保证期间为“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，在抵押权未能依登记而设立情况下，龙江公司的保证期间延续，其对于抵押权成立之前已产生的到期债务及逾期罚息等仍应当继续承担保证责任，并在承担保证责任后有权向许章平、郑玉翠追偿。而本案抵押权因抵押登记手续办妥或因本院限定的三十日期限届满而成立后，龙江公司的阶段性保证责任则应终止，对上述债务其不再承担保证责任，福建建行仅有权对上述债务行使抵押权，而无权再选择要求龙江公司承担保证责任。 综上，福建建行的上诉理由成立，应予支持；依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初1856号民事判决第一项； 二、撤销福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初1856号民事判决第二项、第三项； 三、许章平、郑玉翠应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福建省分行办理不动产（位于福建省闽侯县龙江云山墅**楼03联排住宅及其土地使用权）抵押登记手续，福建龙江房地产开发有限公司应督促许章平、郑玉翠并配合其办理抵押登记； 四、福建省闽侯县龙江云山墅6＃楼03联排住宅及其土地使用权抵押登记办妥后，或在本判决第三项所限定的期限届满许章平、郑玉翠仍未办理抵押权登记的，中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以上述房产及其土地使用权拍卖、变卖所得价款，对福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初1856号民事判决第一项确定的债权优先受偿； 五、福建龙江房地产开发有限公司对福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初1856号民事判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在实际履行担保责任后，有权向许章平、郑玉翠追偿，但自前述房屋及土地使用权抵押登记办妥之日起，或在本判决第三项所限定的期限届满因许章平、郑玉翠原因未办理抵押登记，中国建设银行股份有限公司福建省分行根据本判决第三、四项对前述房屋及土地使用权享有优先受偿权之日起，对《个人住房借款合同》项下的债务不再承担保证责任。 一、二审案件受理费各29413元，均由许章平、郑玉翠、福建龙江房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏 昀 审 判 员  王燕燕 审 判 员  林星星 二〇二〇年五月六日 法官助理  康芳玲 书 记 员  郭 峥