云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初2972号原告：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波。统一社会信用代码：9153011266264645XF。委托诉讼代理人：王娟，汉族，1994年2月10日生，户籍住址：云南省曲靖市沾益县，系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。被告：谭永斌，男，汉族，1963年4月26日生，户籍住址：云南省昆明市西山区。被告：覃海燕，女，壮族，1966年12月8日生，户籍住址：云南省昆明市西山区。被告：施马利，女，汉族，1987年2月1日生，户籍住地：云南省昆明市西山区。被告：杨瑞青，男，汉族，1989年9月19日出生，户籍住址：山西省长治市壶关县。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）诉被告谭永斌、覃海燕、施马利、杨瑞青居间合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序于2019年8月28日、2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告尊园公司的委托诉讼代理人倪炳超、被告施马利到庭参加了第一次庭审。被告谭永斌、覃海燕、杨瑞青经本院依法送达开庭传票、起诉状副本、应诉通知书、举证通知书拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理，被告施马利经本院依法送达第二次开庭传票，拒不到庭参加第二次庭审。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告尊园公司向本院提出诉讼请求：1.判令四被告立即向原告支付13600元。2.四被告立即向原告支付违约金（以13600元为基数，从2018年3月31日起按日千分之一计算至款项实际付清之日，暂计至起诉之日为3400元）。3.四被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年6月26日，被告谭永斌经核准为白马**园丁花园********房屋的所有权人，房权证：昆房权证（昆明市）字第**。2018年3月10日，经原告居间撮合，被告谭永斌、覃海燕、杨瑞青与原告签订了《房屋买卖暨居间合同》，约定：四被告通过原告出售及购买白马西区园丁花园10幢1单元2层202号房屋，成交价格为68万元、定金2万元；四被告委托原告提供的居间服务为：向双方报告订立物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，原告已促成双方签署本合同，则原告有权收取居间报酬，基于原告签署合同前已提供服务，被告杨瑞青同意在2018年3月30日前向原告支付佣金13600元。若本合同签订后，买卖双方协商解除买卖合同则买卖双方按照协商确定的方式补偿补偿原告，由买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上述佣金总额标准向原告支付佣金损失。上述合同签订后，四被告另行签订合同并办理过户登记手续的，仍视为通过原告订立，四被告应共同连带向原告支付全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。上述合同签署后，被告杨瑞青未能依约支付首付款导致无法办理过户手续，后被告谭永斌、覃海燕将涉案房屋另售，已构成根本违约。四被告之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取佣金13600元的权利。被告施马利辩称,第一，原被告签订的《房屋买卖暨居间合同》第十五条约定居间服务费由买方承担,且原告作为居间人的义务没有履行完毕。第二，被告谭永斌、覃海燕、施马利于2017年12月27日签订《委托合同》并经明信公证处公证，2018年3月10日卖方积极向被告杨瑞青和原告履行了义务，没有违约情形。因为被告杨瑞青无法支付房款导致合同未实际履行，所以违约方是被告杨瑞青。被告谭永斌、覃海燕、杨瑞青经本院依法送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。经本院审理查明，确认以下法律事实：被告谭永斌、覃海燕、施马利于2017年12月27日签订并经明信公证处公证的《委托合同》，约定谭永斌、覃海燕委托施马利代为出售位于白马西区园丁花园10幢1单元2层202号的房屋。该《委托合同》经云南省昆明市明信公证处出具（2017）云昆明信证民字第85362号《公证书》予以证明：兹证明委托人谭永斌、覃海燕与受托人施马利于二○一七年十二月二十七日来到该处，签订的《委托合同》符合法律规定合同双方当事人的签字、指印均属实。2018年3月10日，被告施马利作为被告谭永斌、覃海燕的受托人（出卖方、甲方）与被告杨瑞青（购买方、乙方）、原告尊园公司（经纪方、丙方）共同签订《房屋买卖暨居间合同》（以下简称居间合同），约定：甲乙双方通过丙方出售及购买白马西区园丁花园10幢1单元2层202号房屋，成交价格为680000元、定金20000元。甲、乙双方约定于2018年3月30日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续，并于公证机关签订二手房买卖合同时支付首付款210000元。居间合同第十四条第三款的补充条款约定，乙方承诺4月30日前尾款到达甲方账户，若银行未发放贷款或不够支付房款，乙方应在10日内补足。甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向甲乙双方报告订立白马西区园丁花园10幢1单元2层202号房屋买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币13600元，佣金的支付时间为2018年3月30日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方(或者甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失);由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的,由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。本合同签署后，买卖双方直接或另行通过其他居间方另行签订合同并办理过户登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。合同末尾甲方签字处为“施马利代谭永斌”。另查明：被告施马利于2018年4月2日通过昆明龙图房地产经纪有限公司与案外人陈姣路签订了对白马西区园丁花园10幢1单元2层202号房屋的《买卖合同》，以672000元作为出售房屋的成交价金，约定买方于2018年4月2日付给卖方购房定金20000元，并于2018年4月15日前办理备案手续。2018年4月16日该房屋备案到案外人陈姣路名下。庭审中，经原告与被告施马利一致确认找不到被告杨瑞青（原告称自2018年3月30日、被告称自2018年3月28日）且被告杨瑞青应于2018年3月30日应付的210000元首付款未备足。被告施马利称其联系不上被告杨瑞青，就将房屋挂到其他中介机构出卖房屋，并于2018年4月15日过户登记。以上事实有《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》、《公证书》、《房屋买卖合同》及原告、被告施马利的当庭陈述在卷予以佐证。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案原告与被告施马利、杨瑞青三方签订的《房屋买卖暨居间合同》（以下简称居间合同）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。对于原告请求判令被告支付佣金13600元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案居间合同同时具备买卖合同和居间合同的法律特征，原告作为居间人向被告施马利、杨瑞青报告了订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，原告有权获取相应的居间报酬。但根据居间合同的其他约定，原告还应提供收取并保管涉案房屋有关的证明文件资料；代为收取保管定金、保证金；通知、安排并配合双方完成物权转移登记手续（包括买卖合同公证、产权登记办理）等居间服务，这些义务是房屋买卖合同正常履行的重要环节，亦为居间人获取报酬的主要组成部分，原告在全部完成居间义务的情况下，应获得全部居间报酬，现原告仅促成签订了三方居间合同，完成了部分居间服务，故本院根据合同约定的居间人义务及实际履行情况，酌定被告向原告支付居间合同约定报酬即佣金的60%，即8160元（13600元×60%）。关于原告诉请被告支付佣金13600元的问题，本院认为，本案原告与被告施马利、杨瑞青签订的居间合同中约定：原告与被告施马利、杨瑞青约定于2018年3月30日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续，并于公证机关签订二手房买卖合同时支付首付款210000元，并且被告杨瑞青承诺于4月30日前，向银行贷款支付尾款。本案被告施马利与被告杨瑞青约定的过户时间为2018年3月30日，但并未约定前往公证机关签订二手房买卖合同的时间，故本院按照二手房交易的习惯，认为被告杨瑞青应在2018年3月30日与被告施马利办理房屋权属转移登记手续时向被告谭永斌、覃海燕或被告施马利支付首付款。但本案原告与被告施马利均确认在2018年3月30日前就找不到被告杨瑞青并确认被告杨瑞青未支付首付款210000元。本案被告杨瑞青并未举证证明其已积极办理房屋产权登记手续并已支付首付款。原告与被告杨瑞青也未举证证明三方另行约定了前往公证机关签订二手房买卖合同的时间，故被告杨瑞青违约，被告施马利有权拒绝履行合同义务。原告与被告施马利、杨瑞青签订的居间合同中约定：基于原告签署本合同前已提供之服务，被告杨瑞青同意向原告支付佣金人民币13600元，佣金的支付时间为2018年3月30日前。由于买卖方违约导致居间合同未能顺利履行的,由违约方按上列佣金总额标准向原告支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。居间合同签署后，买卖双方直接或另行通过其他居间方另行签订合同并办理过户登记手续的，仍视为有效利用了居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付居间合同约定的全部佣金。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。本案的违约方为被告杨瑞青，应当由被告杨瑞青承担支付居间报酬的责任。本案被告施马利代理被告谭永斌、覃海燕另行与案外人签订房屋买卖合同,但并非居间合同的买卖双方（即被告施马利、杨瑞青）之间另行签订房屋买卖合同，故被告谭永斌、覃海燕不应承担支付居间报酬的责任。被告杨瑞青与被告谭永斌、覃海燕系委托代理关系，被告施马利在代理权限内，代理行为对被代理人发生法律效力，并由被代理人承担责任，故被告施马利不承担支付居间报酬的责任。对于原告主张的违约金，居间合同第十五条关于逾期支付报酬的违约金的约定过高，故本院酌情判令被告杨瑞青支付原告以8160元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率及按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2018年3月31日起至上述款项实际支付之日止的违约金。被告谭永斌、覃海燕、杨瑞青、施马利经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十六条、第一百一十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨瑞青于本判决生效之日起十日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付佣金人民币8160元及违约金（以人民币8160元为基数，自2018年3月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司对被告谭永斌、覃海燕、施马利的全部诉讼请求；三、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币226元（原告已预交），由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担45元。由被告杨瑞青负担181元（此款于本判决生效之日起十日内向原告给付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  普会峻人民陪审员  郭一入人民陪审员  张静梅二〇二〇年五月六日书 记 员  赵丽君