福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0921民初203号 原代：张小珊，女，1970年11月14日出生，汉族，住福建省霞浦县南阳新村东区96号。 委托诉讼代理人：林少娜，福建爱尚律师事务所律师。 被告：李灵琦，女，1998年11月1日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：缪禹，福建途乐律师事务所律师。 被告：福建东泰佳业房地产开发有限公司，住所福建省霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府17#201。 法定代表人：齐忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗铃忠，福建韩诚律师事务所律律师。 委托诉讼代理人：张华忠，福建韩诚律师事务所律律师。 被告：王金玲，男，1963年3月1日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：邓盛良，福建霞邑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁美铜，福建霞邑律师事务所律师。 原告张小珊与被告福建东泰佳业房地产开发有限公司（以下简称东泰公司）、李灵琦、王金玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小珊及其委托诉讼代理人林少娜，被告东泰公司委托诉讼代理人张华忠、李灵琦委托诉讼代理人缪禹、王金玲委托诉讼代理人邓盛良到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 张小珊向本院提出诉讼请求：1.解除张小珊与李灵琦于2018年1月7日签订的《商业店铺买卖合同》；2.判令东泰公司和李灵琦共同返还张小珊已支付的购房款768000元；3.判令李灵琦返还张小珊向其出具的167000元和100000元的欠条原件两张；4.判令李灵琦向张小珊支付违约金123782元；5.判令王金玲对上述请求第二项承担保证责任。诉讼过程中，张小珊对第二项诉讼请求增加利息部分的主张，要求判令东泰公司和李灵琦共同支付以768000元为基数从2018年4月21日起至款项还清之日止按年利率6%计算的利息。事实和理由：经王金玲介绍,李灵琦将位于霞浦县松港街道“东泰华府”3号楼110室店面出售给张小珊。2018年1月7日,李灵琦与张小珊签订《商业店铺买卖合同》,并口头约定,房屋建筑面积61.4平方米，每平方16800元，总价1031520元，王金玲对上述房屋的交付及购房款的交付承担保证责任。张小珊按约定支付了购房款768000元,并出具了金额为167000元和100000元两张欠条给李灵琦,至此张小珊的购房款已经全额付清。2019年1月23日，上述房屋的买卖及交付购房款的行为经东泰公司确认后,与张小珊签订《“东泰华府”订购单》,并向张小珊出具了收款收据。2019年6月28日，东泰公司却将上述房屋出售给第三人并登记至第三人名下。张小珊认为,东泰公司、李灵琦、王金玲的行为已经构成根本违约,根据《商业店铺买卖合同》及《“东泰华府”订购单》的约定,东泰公司、李灵琦应支付购买店铺全款12%的赔偿金即123782元给张小珊，王金玲对上述购房款的返还及违约金承担连带责任。综上，东泰公司及李灵琦将出售给张小珊的店面又出售给第三人的行为，构成根本违约，致使合同目的无法实现。 李灵琦辩称，1、李灵琦与案外人李仕杰是父女关系，其是基于李仕杰的委托将涉案店面进行出售。李仕杰是东泰公司的隐名股东，以实物分红的方式取得了案涉店面，将该店面挂在王金玲开的房屋中介出售，通过王金玲的联系，李灵琦与张小珊签订了案涉店面的出售协议，双方到东泰公司办理了房屋出售相关手续时，东泰公司提出股东分红取得的店面以低价放在市场上售卖会影响市场秩序，故收回房屋销售权，按照市场价格重新销售，东泰公司与张小珊直接签订了订购单。2、李灵琦收取的款项，由东泰股东内部按盈利分配进行结算，东泰公司已经相应扣减了应分配给李仕杰的分红金额，应当视为相关款项是东泰公司收取，李灵琦不负偿还责任。3、与案涉店面情况相同的另一个店面110号的购买人，曾向公安机关以涉嫌诈骗罪报案，在侦查过程中，东泰公司向公安机关出示了书面证词，证词部分的内容与东泰公司答辩内容基本相同，证词上体现“以上债务与李灵琦无关，目前对外应当由东泰公司承担责任”。综上本案的民事责任不应该由李灵琦承担，故请求驳回对李灵琦的诉讼请求。 东泰公司辩称，1、东泰公司认可与张小珊签订有订购单，并出具收款收据，但因张小珊未支付购房款，致使订购单这个预售合同并未实际履行；2、就订购单所产生的权利义务东泰公司愿意与李灵琦共同承担责任，但以东泰公司实际收到款项为准。 王金玲辩称，1、王金玲作为本案的诉讼主体不适格，应当裁定王金玲退出本案诉讼。2、张小珊的第五项诉请，王金玲仅是中介，不是保证人，不应当承担保证责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。 张小珊向法庭依法提交了如下证据：1.《商业店面买卖合同》，拟证明李灵琦将涉案店铺出售给张小珊并约定相应价款的事实；2.《东泰华府订购单》，拟证明东泰公司确认讼争店铺出售给张小珊的事实；3.收款收据、借条、银行交易明细，拟证明张小珊按合同约定支付讼争店铺购买款及王金玲提供担保的事实；4.霞浦县不动产登记信息证明，拟证明讼争店铺已经登记在第三人名下的事实。 李灵琦质证认为，对证据1形式要件无异议，确实是其委托王金玲在办理店面买卖相关事务，从合同上看，李灵琦与张小珊之间签订的合同名称的本质是李灵琦与东泰公司之间合同主体的变更、权利的转让；权利的主体变成原告，义务主体是东泰公司，故与李灵琦无关，本案是一期还是二期的，合同中约定是二期同步交房，赔偿金问题，约定的是李灵琦作为甲方的交房义务，但在合同的第三期付款中是待房地产交房时，故交房责任是由房地产承担，而不是李灵琦承担；对证据2的形式要件和待证事实无异议；对证据3的形式要件是否有原件核对由法庭确认，2018年1月7日收条明确指向收款对象是东泰华府三号楼110店面，其他款项都是另外的民间借贷法律关系；对证据4无异议。 东泰公司质证认为，对证据1，其并非合同当事人，对真实性无法确认，但从笔迹看李灵琦与张小珊的签字极其相似，有可能是同一个人签字。另外，该证据3《收条》、《借条》、《收款收据》上的李灵琦签字笔迹互不相同，且与该合同上李灵琦的签字笔迹也有很大的差异，因此，对该合同的真实性存疑；对证据2及证据3中的收款收据三性无异议，但这与证据1属于两个合同；对证据3的借条、银行交易明细，因东泰公司不是当事人，对证据的三性无法确认。另外，银行交易明细显示付款账户是何品寿，并非张小珊，收款人无从得知，若无其他证据印证，无法确认该证据与本案有何关联，更无法证明张小珊的待证事实。对证据4的三性没有异议。 王金玲质证认为，其同意李灵琦的质证意见。补充一点，《商业店铺买卖合同》确实是李灵琦与张小珊所签，该合同合法有效，其作为中介，不属于买卖合同的被告。对于借条、收条及借款收据中的“李灵琦”均是王金玲代签的，借条系因当时王金玲作为中介，与李灵琦约定店面出售价格为每平方米13800元，高于此价格的款项作为居间费用，最终购房价格为每平方米16800元，王金玲收取20万元中间费，后因店面被东泰公司出售，王金玲自愿支付10万元给张小珊抵扣张小珊的损失，因款项没有支付，写了1张10万元的借条给张小珊。 本院分析认证认为，对证据1系李灵琦与张小珊在王金玲的居间下签订的店面买卖合同，李灵琦、王金玲对该证据的真实性无异议，本院予以确认。对证据2订购单及证据3收款收据，系东泰公司出具给张小珊收执的材料，东泰公司及张小珊均认可该证据的真实性，且亦确认张小珊并未将购房款汇入东泰公司账户，对该证据本院予以确认。对于证据3借条、收条、借款收据、银行交易明细的真实性王金玲予以认可，且王金玲作为中介，款项、收据等均是王金玲与张小珊进行交接，对该证据本院予以确认。对证据4各方均无异议，本院予以采信。 王金玲向法庭提供了银行汇款记录，拟证明其收到张小珊的款项后转账给了李灵琦518000元，另外50000元的转账记录一时没有找到，但也已经交付给李灵琦。 李灵琦质证认为，其有收到王金玲转过来的款项568000元。 东泰公司质证认为，该证据与其无关。 本院分析认证认为，李灵琦当庭表示其与王金玲之间不存在矛盾，其通过王金玲出售店面并收取款项的事实没有异议，因此对上述证据本院予以确认。 根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下： 李灵琦将坐落于霞浦县松港街道“东泰华府”3号楼110室店面挂在王金玲房屋中介所进行出售，并要求售出价格为每平方米13800元，若高于该价格的，高出部分作为王金玲的居间费。2018年1月7日，通过房屋中介王金玲的居间，李灵琦与张小珊达成买卖协议，并口头约定店面按每平方米16800元的单价，建筑面积61.4平方米，总价1031520元。李灵琦与王金玲内部达成将购房款中的20万元作为王金玲的居间费口头协议。当日，李灵琦与张小珊签订《商业店铺买卖合同》，并将合同总价款写为835000元，实际仍以总价1031520元进行履行。同时，合同约定最终以房开公司签订的商品房买卖合同为准，李灵琦负责提供由房开公司签章张小珊名下的认购书和收款收据，并将上述认购书和收款收据交给张上珊保管。李灵琦中途悔约，则应将已收房款全部退还给张小珊，给张小珊购买店铺全款12%的赔偿金。合同签订后，张小珊按约将购房款支付至王金玲账户，分别于2018年1月7日支付20万元、2018年1月8日支付5万元，2018年4月13日支付10万元、2018年4月21日支付118000元。另外因王金玲个人拖欠张小珊丈夫车辆经营往来款29万元，同意直接转为张小珊的购房款，故在张小珊向王金玲支付1万元后，2018年3月30日，王金玲向张小珊确认其收取张小珊购房款30万元。王金玲合计收取张小珊购房款768000元，在扣除其居间费20万元后，其总计支付给李灵琦568000元。2018年1月23日，李灵琦将由房开公司即东泰公司开具的认购单及收款收据交给张小珊保管。2019年6月28日，案外人陈萝梦通过法院拍卖程序向东泰公司购买了上述房产并变更登记至其名下。 本院认为，从庭审查明的事实，东泰公司与李灵琦之间并没有签订任何关于涉案房产的转让协议，李灵琦将涉案房屋挂到中介进行出售，并在双方的购房合同中明确约定由李灵琦负责提供东泰公司签章张小珊名下的认购书和收款收据，并负责办理备案手续。在庭审中，张小珊与中介王金玲明确该备案手续是东泰公司与张小珊的商品房买卖合同的备案手续，可以确认张小珊与李灵琦均明知该房产所有权人为东泰公司。张小珊相信李灵琦有权对外进行该房产的出售，而张小珊在与李灵琦签完合同后，东泰公司在中介王金玲拿着双方的合同到售楼处时，直接向张小珊开具了订购单和收款收据，说明东泰公司亦认可由李灵琦将涉案房屋出售给张小珊并收取款项的行为。综上，可以认定李灵琦系受东泰公司委托以自己的名义对外进行涉案房屋的出售，并向张小珊披露最终涉案房屋由东泰公司直接变更登记至张小珊名下。李灵琦辩称开始是其与张小珊签订房屋买卖合同，但后面其将合同权利义务转让给东泰公司，由东泰公司与张小珊签订买卖合同的意见，与事实不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”庭审中，张小珊明确与其签订购房合同的相对人是李灵琦，故在张小珊选定李灵琦作为其合同相对人，李灵琦应按合同约定履行义务。现因涉案房产已经被拍卖给案外人，无法完成交付，张小珊的合同目的无法实现，张小珊主张解除其与李灵琦签订的《商业店铺买卖合同》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。张小珊主张要求东泰公司和李灵琦共同返还其已支付的购房款768000元的诉讼请求，因张小珊选定合同相对人为李灵琦，故其只能向李灵琦主张返还已经支付的购房款768000元，对该项诉讼请求，本院予以部分支持。张小珊主张李灵琦支付违约金123782元，根据庭审中张小珊与王金玲的陈述，双方合同实际约定的购房价格为1031520元，并由王金玲向李灵琦收取中介费200000元，故根据双方合同约定“若甲方（李灵琦）悔约，甲方应将已收购房款全部退还给乙方（张小珊），同时付给乙方购买店铺全款12%的赔偿金。”因此，张小珊主张违约金按1031520元的12%计算赔偿金为123782元，合法有据，本院予以支持。张小珊主张及以768000元为基数从2018年4月21日起至款项还清之日止按年利率6%计算的利息的损失，因张小珊已经根据双方合同约定主张违约金，其已付款项的利息损失在违约金中已经得到填补，故对该项主张本院不予支持。张小珊主张李灵琦返还其向李灵琦出具的167000元和100000元的两张欠条原件，因合同解除，欠款的基础法律关系已经消失，不存在欠款的事实，李灵琦应将收取的上述两张欠条返还给张小珊，对该项诉讼请求，本院予以支持。张小珊主张王金玲对返还购房款768000元承担担保责任，因王金玲仅是涉案房屋的中介，其在其中一张收取张小珊的购房款中的借款收据中在担保人处签名，系作为已经收到张小珊款项的担保，并不是为李灵琦不履行合同义务所作担保，故对该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、一百零七条、第一百三十五条，《中华人民中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除张小珊与李灵琦于2018年1月7日签订的《商业店铺买卖合同》； 二、李灵琦应于本判决生效之日起十日内返还张小珊已支付的购房款768000元； 三、李灵琦应于本判决生效之日起十日内返还张小珊向其出具的167000元和100000元的两张欠条原件； 四、李灵琦应于本判决生效之日起十日内向张小珊支付违约金123782元； 五、驳回张小珊其他诉讼请求。 案件受理费12718元，减半收取为6359元，由李灵琦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法:到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  苏玲玲 二〇二〇年五月二十八日 书记员  陈美娥 附注：一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 二、执行申请提示 本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。