广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初1737号原告：李宇东，男，1982年12月28日出生，汉族，身份证登记地址广东省兴宁市************，公民身份号码441************874。委托诉讼代理人：黄俊鹄，系广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳欣，系广东凯行律师事务所实习律师。被告：江门市金蓝海商业管理有限公司，住所地广东省江门市蓬江区***********至601室全部。法定代表人：李锦志，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁景山、严子奇，系广东华南律师事务所律师。原告李宇东诉被告江门市金蓝海商业管理有限公司（以下简称金蓝海管理公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告李宇东的委托诉讼代理人黄俊鹄，被告金蓝海管理公司的委托诉讼代理人梁景山、严子奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宇东诉称：原、被告于2018年11月10日签订《租赁合同》，双方约定原告将位于广东省江门市蓬江区******金蓝海广场D101室至401室全部一层Ll-OO1号出租给原告经营一芳水果茶品牌，租赁期限自2018年11月15日至2021年11月14日。签订上述合同后，原告以转账方式按照合同约定将合同保证金56000元、水电费保证金4000元、管理费保证金8000元、杂费500元支付给被告。另外，原告应被告要求，以现金的方式向被告支付了100000元装修补助费，被告承诺原告退场后会予以返还。其后，由于客流量过少，原告向被告提出解除上述《租赁合同》，双方经协商一致同意押金抵租金，保证金不予退还。原告于2019年11月14日签收被告作出的《解除合同通知书》及《证明》，双方正式解除上述《租赁合同》。原告认为，原告所支付的保证金足以抵扣其所拖欠被告的租金、管理费、水电费等相关费用，且原告已经退场，原、被告之间仅约定保证金不予退还，没有约定不予退还装修补助金。尤其，被告收取原告装修补助费没有法律或合同的依据，合同解除后应当予以返还。因此，被告应当履行其承诺，向原告返还装修补助费100000元。故原告向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告退还装修补助费100000元；二、本案诉讼费由被告承担。原告李宇东为其主张提供以下证据：1、《租赁合同》；2、收据；3、《解除合同通知书》；4、证明；5、现场照片。被告金蓝海管理公司答辩称：一、涉案标的并没有在双方签订的《租赁合同》中进行约定，本案案由不适用租赁合同纠纷。被告与原告于2018年11月10日签订《租赁合同》，双方约定被告将广东省江门市蓬江区******金蓝海广场D101室至401室全部一层L1-OO1号出租给原告经营一芳水果茶品牌，双方在合同中约定了合同保证金56000元、水电费保证金4000元、管理费保证金8000元、杂费500元等款项。但本案涉案标的“装修补助费”并未出现在合同约定中，根据合同相对性原则，没有在合同进行中列明的款项不应作为租赁合同纠纷进行审理。如上所述，原告的诉讼案由与涉案标的无关，请法院依法驳回。二、涉案标的“装修补助费”实际为入驻前置费用，即日常交易习惯中的“进场费”，并非保证金性质。根据《租赁合同》的约定，被告在租赁期限内的预期租金收入超100万，为了维持双方良好的合作关系，故被告与原告约定入驻前置费用为10万元，而且以“装修补助费”的方式开具收据，该笔费用为装修费用与招商费用的混合费用，其用途包括但不限于对商铺的前期装修、商户经营期间的整修费用、招商费用等。根据《租赁合同》第5.5款的约定，被告对商铺的装修自有一套管理规定的。由于原告经营的是水果茶业务，并且其租赁的商铺临近大门口，原告担心其装修风格未能与商场统一，而且原告从事水果茶行业对设备、管道、电缆等硬件要求较高，原告只能将相关装修业务交由被告跟进以符合被告的装修要求。为了满足原告的需要，被告只能另行寻找有资质且一直与被告有合作经验的承建商进行装修，涉案商铺前期需要预先铺设管道，在开业后也应原告要求对相关电缆进行修改，也产生了一定的装修费用。因原告要求而产生的实际费用已经超过原告支付的10万元入驻前置费用，超出部分已由被告自行承担。且涉案标的收据中列明的是“装修补助费”，从字面意义上理解涉案标的也并非适用保证金用途，用于装修的装修保证金已在合同中约定，被告亦已在原告开业后对装修保证金进行退还。被告在日常交易习惯中一直以来并不会对承租方装修事宜重复设定两笔可退还的保证金或费用的，本案中被告是根据原告的请求而收取的装修费用，符合交易习惯，而且被告看中与原告的长期合作关系，不再另行向原告收取超出部分的装修费用。故被告不予退还涉案标的是具有事实和法律依据的。三、原告从未向被告表示将退还涉案标的，被告提供的证据也未能证明其主张。如上所述，由被告退还进场费用也不符合日常交易习惯，尤其本案是由于原告单方向被告申请解除租赁合同的情况下。本案中是由原告单方向被告申请解除租赁合同，单方面的违约行为给被告带来相当大的困扰与损失，被告在原告开业前与开业期间的实际装修费用已大于原告支付给被告的入驻前置费用，若由被告退还涉案标的将会给被告造成更大的损失。还有，原告在撤场前已签收解除合同通知书和租户撤场情况记录表，在以上两份文件中均无原告提出要求退还涉案标的的记录，证明撤场时双方权利义务已经结清。请法庭在判决中考虑到以上几点。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告金蓝海管理公司为其主张提交的证据有：1、租户撤场申请书；2、租户撤场情况记录表；3、装修保证金收据；4、金蓝海广场商铺装修标准；5、发票；6、企业信用公示报告；7、《金蓝海广场租赁合同审批表》。经审理查明：原、被告双方于2018年11月10日签订了租赁合同，约定原告将位于广东省江门市蓬江区******金蓝海广场D101室至401室全部一层Ll-OO1号商铺出租给原告经营一芳水果茶，租赁期限为2018年l1月15日至2021年11月14日止，被告给予原告25日免租装修期，即2018年l1月15日至同年12月8日；合同签订时，乙方（李宇东）向甲方（金蓝海管理公司）交纳租赁保证金56000元、管理费保证金8000元、水电保证金4000元，进场装修需要交纳装修保证金8000元。2018年11月10日，原告作为商户在《金蓝海广场租赁合同审批表》上签名，该审批表内容包括装修补助费100000元；在该审批表中的财务部一栏记载已收项目包含装修补助费100000元。2018年10月26日，被告向珠海喜乐装饰工程有限公司支付35000元建筑服务费；同年11月8日，被告向新会区会城德添装饰工程部支付10340元室内装修款；同年12月25日，被告向谢X升支付19560元电费敷设工程费。2019年11月14日，双方协商一致解除租赁合同，原告提前撤场，撤场时原告尚欠租金28000元、管理费4000元、电费6417元、垃圾清运费500元，共计38917元。同日，被告向原告发出《解除合同通知书》，通知原告因其违约导致合同被解除，原告交纳的全部保证金不予退还，所欠费用在保证金内扣除。本院认为：本案系原、被告在履行租赁合同过程中引发的纠纷，属租赁合同纠纷。关于该装修补助费是否应当退还的问题。原告主张收取该100000元装修补助费时，未对该款项进行协商，未明确款项用途。被告主张该100000元装修补助费系包括装修费用与招商费用的混合费用，俗称进场费，并提供了装修发票证明其为原告店铺进行装修。本院认为，首先，对被告提出该100000元用于原告店铺装修的主张。一方面，根据《租赁合同》、装修补助费收据、《金蓝海广场租赁合同审批表》可知，原告从2018年11月15日开始承租被告的店铺，被告给予原告25日装修免租期（2018年l1月15日至同年12月8日），且原告于2018年11月17日才向被告交付该100000元装修补助费。另一方面，被告提供的装修发票总额仅64900元，发票日期早于原告支付装修补助费的日期。本院认为，在原、被告签订《租赁合同》前、支付相应款项前，被告自行垫支为原告装修店铺，于常理不合，且若被告已提前为原告装修的话，那也无需给予免租装修期的必要，且被告也未能提供相应的装修合同证明其主张，故对被告提出该100000元装修补助费已用于原告店铺装修的主张，本院不予采信。其次，对于被告提出该100000元装修补助费系进场费的主张。本院认为，一方面，确实存在店铺商家入驻商场时向商场支付进场费的交易习惯，而原、被告也未对该费用的性质、用途作出书面约定；另一方面，原告亦表示其需交纳该笔费用后才能顺利开业，故本院认定该100000元装修补助费的本质即为进场费。进场费是入驻商家需利用商场在市场交易中的优势地位，向商场支付的费用，进场费的确定不仅包含场地的商业价值、合同履行期限、店铺位置等因素，还包括场所提供方的招商、装修等前项投入，且进场费通常是首次合作进场时一次性收取的费用，双方合作期限越长，分摊到每天的金额就越少。原、被告约定租赁期限为三年，而实际上，原告于2018年11月15日入驻被告进行经营，至2019年11月14日原告撤场，租赁合同仅履行了1年。本院认为，该笔费用系原、被告基于双方将建立三年的合作而约定的，现原、被告协商一致解除租赁合同，而未对进场费的退还作出约定，基于公平原则，原告仅需向被告支付使用被告在市场交易中的优势地位的相应对价，故被告应向原告退还合同剩余期间的装修补助费（进场费）66667元（100000÷3年×2年），对于原告超出此数额的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告江门市金蓝海商业管理有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告李宇东退还装修补助费66667元；二、驳回原告李宇东的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元减半收取1150元，由原告李宇东负担383元、被告江门市金蓝海商业管理有限公司负担767元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员 刘素兰二〇二〇年五月二十日法官助理 黎素梅书 记 员 刘洁萍