山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终2274号 上诉人（原审被告）：山东省潍坊市昌邑市都昌街道西安家埠社区居民委员会。 法定代表人：张志刚，主任。 委托诉讼代理人：付宁波，山东恒昶律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张晓忠，男，1970年11月15日出生，汉族，住昌邑市。 被上诉人（原审原告）：付晓玲，女，1970年5月12日出生，汉族，住昌邑市。 以上二被上诉人共同的委托诉讼代理人：张瑞，山东文宇律师事务所律师。 上诉人山东省潍坊市昌邑市都昌街道西安家埠社区居民委员会（以下简称西安家埠居委会）因与被上诉人张晓忠、付晓玲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2019）鲁0786民初2066号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 西安家埠居委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张晓忠、付晓玲的诉讼请求或将本案发回重审；诉讼费由张晓忠、付晓玲负担。事实与理由：一、案涉回迁房屋系张晓忠、付晓玲自行选定，其自愿选择的高层房屋系集体土地的情况下，张晓忠、付晓玲要求按大产权房屋价款赔偿缺乏事实和法律依据。亦改变了双方回迁协议的本质和初衷，不是回迁安置的本意。张晓忠、付晓玲是恶意不履行合同，一审判令西安家埠居委会承担违约责任没有依据。二、昌邑市人民政府昌政批复字（2015）16号批复文件及昌邑市人民政府专题会议纪要，证明此次回迁系棚户区改造项目，回迁房屋应为大产权房屋，西安家埠居委会无交付张晓忠、付晓玲小产权房屋的故意，相关土地的出让手续正在办理之中，张晓忠、付晓玲的起诉系滥用诉权。一审在判令双方解除合同的同时，应判决张晓忠、付晓玲将27号楼2单元2楼东户及附房交付西安家埠居委会，一审未予判决错误。三、一审委托的评估机构评估人员虽出庭接受质询，仍不能证明其评估的合法性。评估机构并未实地勘验询问价格，未考虑比较对象的建成年份、面积、装修状况，该评估报告不能作为有效证据使用。双方的协议约定张晓忠、付晓玲取得房屋的补差价款是每平方米3800元，一审以鉴定价格确定案涉房屋价款错误。 张晓忠、付晓玲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、张晓忠、付晓玲是按顺序分配取得案涉房屋，并非自愿选择。西安家埠居委会未按协议约定向张晓忠、付晓玲交付大产权房屋，或将张晓忠、付晓玲取得的房屋办理大产权证书，一审认定张晓忠、付晓玲合同目的不能实现有事实和法律依据。二、昌邑市人民政府的会议纪要不能消除西安家埠居委会应向张晓忠、付晓玲交付大产权房屋的义务，张晓忠、付晓玲被拆除的房屋占用的土地是国有出让土地，且协议约定西安家埠居委会应交付大产权房屋，西安家埠居委会应向张晓忠、付晓玲交付大产权房屋。本案一审中，法院明确就合同解除问题向西安家埠居委会释明，西安家埠居委会明确表示不同意解除，亦不提起反诉，一审判决并无不当。三、一审依法委托评估机构就案涉房屋价款进行评估，程序合法，评估人员依法出庭接受质询，该评估报告合法有效，应当作为认定案件事实的依据。 张晓忠、付晓玲向一审法院起诉请求：1.确认解除张晓忠、付晓玲与西安家埠居委会签订的拆迁协议；2.判令西安家埠居委会赔偿张晓忠、付晓玲置换大产权楼房价款815575元，返还装修保证金2000元，支付鉴定费4281元；3.诉讼费由西安家埠居委会负担。 一审法院认定事实：张晓忠、付晓玲系夫妻关系，在昌邑市（现都昌路）东，原有建筑面积75平方米住房一处，张晓忠、付晓玲提供的房屋所有权证显示：该房屋土地权属性质为出让，使用年限至2067年8月20日，房屋所有权人为张晓忠。2013年8月10日，付晓玲与西安家埠居委会签订拆迁协议一份，约定：所有住房一律按（占地面积×0.75＝折后置换面积）置换楼房。按各户折后面积每50平方米赠送附房一平方，按比例以此类推。各户楼房置换后剩余平方米，可按比例抵顶车库及地下附房，再剩余的按每平米1500元退还给本户，协议还进行了其他方面的约定。2013年10月28日，西安家埠居委会为张晓忠、付晓玲出具证明一份，内容为：付晓玲在西安家埠社区回迁楼为大产权房，办理大产权所需的费用由西埠社区承担。以上协议签订后，西安家埠居委会将张晓忠、付晓玲的上述房屋拆除，按照协议约定，西安家埠居委会应交付张晓忠、付晓玲150平方米的置换楼房，但实际交付145平方米的楼房，剩余5平方米，按照1平方米折算1.5平方米附房的计算方式折算后，西安家埠居委会应置换给张晓忠、付晓玲7.5平方米附房，加上按协议约定应置换的3平方米附房，西安家埠居委会应交付张晓忠、付晓玲10.5平方米附房，因西安家埠居委会实际交付张晓忠、付晓玲的附房为15.35平方米，故张晓忠、付晓玲向西安家埠居委会交付对价7760元。上述置换楼房交付后，张晓忠、付晓玲向昌邑市西埠永和家园缴纳装修保证金2000元，涉案楼房未办理不动产权属证书。该楼房所处位置：昌邑市以东、富昌街以北路东27号楼2单元2楼东户及附房，张晓忠、付晓玲提供的昌邑市自然资源和规划局于2019年8月4日出具的证明内容为：位于昌邑市以东、富昌街以北西安家埠27号回迁住宅楼土地属西安家埠村建设用地。 一审法院认定，张晓忠、付晓玲与西安家埠居委会签订的拆迁协议合法有效，西安家埠居委会为张晓忠、付晓玲出具的证明系对拆迁协议的补充亦合法有效，双方均应按照拆迁协议的约定行使权利、履行义务。张晓忠、付晓玲按照协议约定将其原有国有出让土地性质的住房交由西安家埠居委会拆除，但西安家埠居委会交付张晓忠、付晓玲的涉案房屋土地性质为农村建设用地，不但严重违反了协议约定，而且违反了国家有关非本集体经济组织成员不得取得本集体经济组织宅基地的强制性规定，并导致涉案楼房无法办理不动产权属证书，张晓忠、付晓玲的合同目的已无法实现，其有权要求解除拆迁协议，西安家埠居委会的抗辩理由不成立，不予采信。因张晓忠、付晓玲的起诉状具有解除通知的作用，因此，法院确认张晓忠、付晓玲与西安家埠居委会签订的拆迁协议自西安家埠居委会收到法院送达的起诉状之日即2019年7月17日解除。 二、关于张晓忠、付晓玲主张的经济损失问题： 张晓忠、付晓玲要求按涉案楼房土地系国有出让土地的楼房价款赔偿损失，并且返还装修保证金。根据张晓忠、付晓玲申请，法院委托山东信德房地产土地资产评估测绘有限公司对涉案楼房及附房（按国有出让土地）的价值进行评估，该公司于2019年10月4日作出的评估报告的评估结果为：估价对象在价值时点的价值为人民币815575元，住宅评估单价5360元每平方米，附房评估2500元每平方米。本价值包括房屋占用范围内的土地使用价值。为此张晓忠、付晓玲支付估价费4281元，要求西安家埠居委会一并赔偿。西安家埠居委会对评估报告的评估结果有异议，其异议为：评估报告采用的是比较法，但报告中未阐述比较法的比较对象，评估缺乏客观依据。西安家埠居委会因对评估报告有异议，不同意赔偿评估费。 西安家埠居委会申请作出评估报告的估价人员出庭说明，法院依法通知后，该报告的估价师衣鑫出庭并接受了双方的询问，衣鑫对报告所采用的比较法的比较对象，所选择比较对象的理由，所选实例的成交价格等做了说明。但西安家埠居委会仍对评估报告的评估结果有异议。 一审法院认为，评估报告系张晓忠、付晓玲申请，法院依法委托的评估机构作出，针对西安家埠居委会的异议及出庭申请，评估机构已按法院通知到庭接受了西安家埠居委会的询问并对所提异议进行了说明，西安家埠居委会虽仍有异议，但并未就其异议提供证据，因此，对西安家埠居委会的异议不予采信，对该评估报告的效力予以认定，对评估报告的估价结果予以采信。该估价结果可以作为张晓忠、付晓玲主张损失的依据，对张晓忠、付晓玲要求赔偿损失的诉讼请求，予以支持。张晓忠、付晓玲为此花费的评估费，西安家埠居委会亦应予以赔偿。但从张晓忠、付晓玲提供的装修押金收据看，装修押金并非西安家埠居委会收取，张晓忠、付晓玲要求西安家埠居委会返还，不予支持。 三、关于案涉合同解除及涉案房屋返还的释明： 本案庭审结束后，合议庭认为拆迁协议签订后，在协议履行过程中，由于西安家埠居委会违约，张晓忠、付晓玲的合同目的已无法实现，因此，其要求确认协议解除，予以支持，据此法院就合同解除问题向西安家埠居委会释明并征求其是否就涉案房屋的返还提起反诉，西安家埠居委会明确表示不同意解除，亦不提起反诉。法院认为，虽然张晓忠、付晓玲与西安家埠居委会签订的拆迁协议合法有效，但因在协议履行过程中，西安家埠居委会违约导致张晓忠、付晓玲的合同目的无法实现，因此，张晓忠、付晓玲有权要求解除协议，其要求确认协议解除，予以支持。因导致协议解除的责任在西安家埠居委会，故对张晓忠、付晓玲因解除协议造成的损失，西安家埠居委会应予补偿，张晓忠、付晓玲以评估报告的评估结果为依据要求西安家埠居委会赔偿损失及评估费，予以支持。对张晓忠、付晓玲要求返还装修押金的诉讼请求不予支持，其可另行主张权利。西安家埠居委会的抗辩理由不成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、确认付晓玲与山东省潍坊市昌邑市居民委员会签订的拆迁协议解除；二、山东省潍坊市昌邑市都昌街道西安家埠社区居民委员会赔偿张晓忠、付晓玲经济损失815575元、评估费4281元，共计819856元，于判决生效之日起十日内日付清；三、驳回张晓忠、付晓玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11999元，财产保全费4670元，共计16669元，由山东省潍坊市昌邑市都昌街道西安家埠社区居民委员会负担。 二审中，西安家埠居委会提交土地征收补偿安置协议复印件一份，证明双方争议房屋的土地前期已经办理了国有土地转让手续，国土资源局没有变更土地性质是行政机关的一种行政滞后行为，西安家埠居委会并没有将土地上的房屋恶意交付张晓忠、付晓玲的故意。提交照片一张，证明张晓忠、付晓玲挑选的房屋位于道路东侧，属于高层，道路西侧的多层已经办理完大产权手续，张晓忠、付晓玲可以挑选多层大产权楼房，其拒不选择多层，要求解除协议、赔偿损失属于故意不履行拆迁安置协议。张晓忠、付晓玲质证称：土地征收补偿安置协议是复印件，不能作为有效证据使用，且与本案无关联性。双方的协议约定西安家埠居委会应向与张晓忠、付晓玲交付大产权房屋，一审已查明案涉房屋无法办理大产权登记，合同目的无法实现，张晓忠、付晓玲要求解除协议支付价款符合法律规定。对照片的真实性不予认可，与本案无关。 二审审理查明的其他事实与一审基本一致。 本院认为，付晓玲与西安家埠居委会签订的拆迁协议，西安家埠居委会向张晓忠、付晓玲出具的证明，均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。西安家埠居委会向张晓忠、付晓玲出具的证明约定西安家埠居委会向张晓忠、付晓玲交付的房屋为大产权房屋，昌邑市自然资源和规划局出具的证明证实张晓忠、付晓玲取得的案涉房屋占用的土地为西安家埠集体建设用地，无法办理大产权登记。以上事实能够认定张晓忠、付晓玲的合同目的无法实现，一审对张晓忠、付晓玲确认解除拆迁协议、要求西安家埠居委会赔偿损失的诉讼请求予以支持并无不当。西安家埠居委会提交的土地征收补偿安置协议不能证明案涉房屋所占土地已办理国有土地转让手续，亦不能推翻昌邑市自然资源和规划局出具的证明，对西安家埠居委会关于案涉房屋能够办理大产权登记的主张，本院不予支持。山东信德房地产土地资产评估测绘有限公司经法院依法委托就案涉房屋市场价值作出评估报告，西安家埠居委会虽对该评估报告不予认可，但未提交反驳证据，在评估人员依法出庭接受质询的情况下，一审对该评估报告予以采信并无不当。西安家埠居委会在法院行使释明权的情况下，未就案涉房屋的返还提起反诉，一审未判令张晓忠、付晓玲返还案涉房屋不违反法律规定，西安家埠居委会可另行主张权利。 综上所述，西安家埠居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11999元，由上诉人山东省潍坊市昌邑市都昌街道西安家埠社区居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年五月十五日 书记员 张瑞丰