广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初7865号原告：中山市金手指物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区*****************，统一社会信用代码914********209934Q。法定代表人：巫某1。委托诉讼代理人：梁秋兰，该司员工。委托诉讼代理人：谢明亮，该司员工。被告：陈佰强，男，1961年7月21日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**********，公民身份号码440************532。被告：高少莲，女，1965年8月15日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**********，公民身份号码440************040。委托诉讼代理人：陈佰强，系被告高少莲的配偶。原告中山市金手指物业管理有限公司与被告陈佰强、高少莲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用小额程序，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告中山市金手指物业管理有限公司的委托诉讼代理人梁秋兰、谢明亮，被告陈佰强（同时系被告高少莲委托诉讼代理人）、高少莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山市金手指物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告陈佰强、高少莲向原告中山市金手指物业管理有限公司支付2016年7月至2017年6月期间共12个月物业管理费675.6元。2.被告陈佰强、高少莲向原告中山市金手指物业管理有限公司支付2016年7月至2017年6月期间共12月的梯灯费24元。上述款项合计：699.6元。诉讼中，原告中山市金手指物业管理有限公司撤回第2项诉讼请求。事实与理由：被告陈佰强、高少莲拖欠原告中山市金手指物业管理有限公司物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况:2014年4月30日，原告中山市金手指物业管理有限公司与悦来花园签订《物业服务合同》。合同期限：从2014年6月1日起至2016年12月30日止。物业坐落：中山市南区***************；权属人：陈佰强、高少莲；建筑面积：93.91平方米；交楼时间：1996年7月1日；物业费计收标准：根据《物业服务合同》第11条约定，住宅每月每平方0.6元（摘抄合同条款）；梯灯费根据《物业服务合同》第10条约定，各楼梯灯费每月每户2元（摘抄合同条款）。付费期限：根据《物业服务合同》第12条约定，每月1日-5日前交纳（摘抄合同条款）；违约金依据：根据《物业服务合同》第13条约定，6、(1)从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之3交纳滞纳金（摘抄合同条款）。欠费期间：2016年7月至2017年6月，共12个月。欠费金额：物业管理费每月56.3元，梯灯费每月2元，合计58.3元。被告陈佰强、高少莲共同辩称，请求依法驳回原告中山市金手指物业管理有限公司不合理的请求。理由如下：一、《悦来花园物业服务合同》第三章物业服务费用第十三条物业服务费的补充调整和违约责任中的第5点:乙方(原告)进驻管理后，如在三个月内未有履行完成在投标时所定下的“悦来花园物业服务管理承诺方案”的建设12点项目及配备管理人员15名数量等实施管理的话，乙方已属违约处理(摘抄合同条款)。原告主要存在以下违反《悦来花园物业服务合同》的行为，“悦来花园物业服务管理承诺方案”第一条小区新增补充管理设备及建设项目。第1点约定:小区大门出入口保安处设立成封闭式管理，新安装刷卡器，业主车辆和行人凭卡进入小区。新增小区出入小门口，专供业主行人凭卡进入，并安装自动闭门器。确保门自动回锁安全。(因免设保安员看守)(给每家每户免费发3张)(摘抄合同条款)。事实:小区大门出入口保安处并未形成封闭式管理，且未安装行人闭门器，本人并未收到门禁卡。且即使小区大门出入口保安处设立成封闭式管理，对全小区封闭管理无任何作用，小区西面多处与市政路连通，外来人员随意进入，无设置任何人员看守，形同虚设，给居民居住安全造成极大隐患。由于小区无封闭式管理，导致本人在2017年5月被盗电动车辆(发票价约3600元)。物业人员抱着与其无关的态度，一直没有给予任何答复，由于原告没有对小区进行封闭式管理，导致业主财产损失，原告应负部分责任，赔偿部分损失。(附件:城南派出所受案回执)。第4点约定:小区内平分投放20-26个垃圾桶(带盖)(摘抄合同条款)。事实:并未见该数量垃圾桶，且没有带盖，导致臭味散发，成为蚊蝇鼠滋生的温床。另外，小区一楼部分食店的油烟向小区内排放，污水在路上横流，原告却无人管理。第9点:维修好健身器材等(摘抄合同条款)。事实:自原健身器材由于被征为市政路拆除后，并未重新设置。第12点:完善楼梯消防工作，每梯安装消防灭火器2个(摘抄合同条款)。事实:本人居住的第8栋，并未设置消防灭火器，存在严重消防隐患。以上是本人认为原告没有做到合同的约定，其余部分事项也没有按合同约定时间履行。二、《悦来花园物业服务合同》服务期限:自2014年6月1日起至2016年12月30日止(摘抄合同条款)。未见原告2017年1月至2017年6月的物业服务合同等相关佐证资料，该期间不属于原告的服务期限。三、本人至今未见过告示的管理费用收支账目，原告是否能提供《悦来花园物业服务合同》内服务事项的相关台账凭证。1.15天湿拖楼梯一次、每天清扫楼图一次、每天清理生活垃圾一次、6个月清疏排水系统一次、1个月检修消防设施、设备一次(摘抄合同条款)，上述定期服务的台账。2.原告物业服务的收入项目物业服务费、车辆停放服务费(摘抄合同条款)的台账。3.原告物业服务总支出项目(如管理服务人员工资、保险，设施设备的日常运行、维护费，清洁卫生、绿化养费等等)(摘抄合同条款)的台账。4.每月从小区共用物业用房的总租金收入中提取40％(摘抄合同条款)的台账。5.原告垫付的3.6万元的发票等凭证。6.原告在“悦来花园物业服务管理承诺方案”中新增补充管理设备及建设项目(如加装摄像头、每梯闭门器，购买垃圾桶、节能大灯，增设车位标线、路标指示牌，维修招牌、铁门、围栏，增加充点电，增加消防设施)的支出发票等凭证。7.定期对员工进行消防知识培训和演练的总结和台账，以及消防设备的定期检查、更换台账。8.派驻小区的15人的工资、社保台账，相关职责与制度等。9.每月灭蚊一次，每两个月灭鼠一次，每年清疏化粪池一次的台账记录。其实本人由原告入驻小区后，一直交付物业管理费，直至被盗车辆后，已对原告的服务管理心灰意冷，原告没有履行应尽的义务，所以本人认为不应支付物业管理费用。本院经审理认定事实如下：1.陈佰强、高少莲系中山市石岐区南区***************的产权人；该物业建筑面积为93.91平方米。2.2014年2月10日，悦来花园业委会向中山市房地产行业协会申请备案登记，备案回执载明：位于中山市南区*******的悦来花园项目的第三届业主委员会（任期自2014年1月11日起至2017年1月10日止）备案材料已于2014年2月10日收悉，经形式审查，符合成立条件，现予以备案。2014年4月30日，中山市南区悦来花园业委会（甲方）与中山市金手指物业管理有限公司（乙方）签订物业服务合同一份，约定：甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业；甲方将位于中山市南区*******的悦来花园商住小区的物业委托给乙方实行物业管理；物业服务费按住宅每月每平方0.60元的标准收取，各楼梯灯费每月每户2元；乙方应自2014年6月1日开始实施物业工作，并自2014年6月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月的1日-5日；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之3交纳滞纳金；乙方进驻管理后，如在三个月内未有履行完成在投标时定下的“悦来花园物业服务管理承诺方案”的建设12点项目及配备管理人员15名数量等实施管理的话，乙方已属违约处理，甲方有权终止本合同，甲方要求乙方须在限期三个月内整改补充完善，否则，须立即退出小区管理；物业服务期限为2.6年，自2014年6月1日起至2016年12月30日止；小区门口出入口保安处设立称封闭式管理等；合同还约定了其他事项。陈佰强、高少莲确认每月物业管理费为56.3元。合同期满后，中山市金手指物业管理有限公司继续为悦来花园小区提供物业服务至2017年6月30日，后于2020年3月1日再次入驻悦来花园小区。陈佰强、高少莲办理涉案物业收楼手续后，自2016年7月至2017年6月期间共拖欠12个月物业服务费未缴纳，中山市金手指物业管理有限公司催讨未果后遂诉至本院，主张前述实体权利。陈佰强、高少莲对拖欠上述期间的物业服务费没有异议，并称支付物业管理费没有问题，但是中山市金手指物业管理有限公司应赔偿自己于2017年5月28日在小区遗失的电动车。本院当庭向陈佰强、高少莲释明，若陈佰强、高少莲要求中山市金手指物业管理有限公司赔偿自己于2017年5月28日在小区遗失的电动车，属于反诉，需办理反诉手续，陈佰强、高少莲明确表示不反诉，答辩仅以此作为不应交纳675.6元管理费的理由。中山市金手指物业管理有限公司认为陈佰强、高少莲丢失的电动车不应该由物业公司赔偿。3.中山市金手指物业管理有限公司为证明已按约为涉案物业提供了物业管理服务，向本院提交了车辆出入登记表、保安园区巡查签到表、保安值班记录薄、保洁员上班登记本，以及情况放映、处理、回访登记表等证明，但陈佰强、高少莲拒绝对该部分证据发表意见，且辩称小区的绿化被破坏去种菜。以上事实，有申请备案登记、物业服务合同、中山市不动产登记资料查询结果、受案回执、车辆出入登记表、保安园区巡查签到表、保安值班记录薄、保洁员上班登记本，以及情况放映、处理、回访登记表等及开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，中山市南区****业委会与物业服务企业中山市金手指物业管理有限公司签订的物业服务合同对业主陈佰强、高少莲具有约束力。根据中山市金手指物业管理有限公司提交的车辆出入登记表、保安园区巡查签到表、保安值班记录薄、保洁员上班登记本，以及情况放映、处理、回访登记表等，足以证明中山市金手指物业管理有限公司为陈佰强、高少莲的涉案物业提供了物业服务，陈佰强、高少莲应按约向中山市金手指物业管理有限公司支付物业服务费。经核算，陈佰强、高少莲原本应向中山市金手指物业管理有限公司缴纳的2016年7月至2017年6月期间的物业服务费为675.6元（56.3元/月×12个月）。但，陈佰强、高少莲的电动车确系于2017年5月28日遗失，即中山市金手指物业管理有限公司于2017年5月、6月间存在安保服务不到位的问题，故中山市金手指物业管理有限公司不应收取这两个月的物业服务费，故陈佰强、高少莲应缴纳的上述期间物业服务费为563元（675.6元-56.3元/月×2个月）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈佰强、高少莲于本判决生效之日起七日内向原告中山市金手指物业管理有限公司支付2016年7月至2017年4月期间的物业服务费563元；二、驳回原告中山市金手指物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告中山市金手指物业管理有限公司已预付），由原告中山市金手指物业管理有限公司负担5元，由被告陈佰强、高少莲负担20元（被告陈佰强、高少莲于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市金手指物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员  翟伟国二〇二〇年五月十二日书记员  孙 萌黄应虹