北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初47346号原告:北京农信小额贷款有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街27号17层1701。法定代表人：滕晓斌，总经理。委托诉讼代理人：祝建鹏，男，1986年11月12日，汉族，北京农信小额贷款有限公司法务主管，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵庆，男，1979年1月25日出生，汉族，北京农信小额贷款有限公司法务总监，住北京市西城区。被告：黄现效，男，1977年2月19日出生，汉族，无业，住河北省承德市承德县，公民身份号码：×××。被告：尚久元（蔡学云之夫,兼蔡学云诉讼代理人），男，1965年11月20日出生，满族，承德县安匠初级中学老师，住河北省承德市承德县，公民身份号码：×××。被告：蔡学云，女，1979年3月11日出生，汉族，无业，住河北省承德市承德县，公民身份号码：×××。原告北京农信小额贷款有限公司（以下简称农信小贷公司）与被告黄现效、尚久元、蔡学云申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农信小贷公司的委托诉讼代理人祝建鹏，被告黄现效、尚久元（兼被告蔡学云的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农信小贷公司向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）京0108执异29号执行裁定书；2、依法对河北省承德市承德县东小白旗乡东小白旗村林苑家园住宅楼3幢3单元302号房屋继续执行；3、本案诉讼费由黄现效、尚久元、蔡学云负担。事实和理由：北京市海淀区人民法院受理并审理农信小贷公司诉尚久元、董平、张海荣、蔡学云、承德县众兴养猪专业合作社（以下简称“众兴养猪合作社”）借款合同纠纷一案，农信小贷公司向北京市海淀区人民法院提出财产保全申请，北京市海淀区人民法院于2018年11月5日作出（2018）京0108民初51986号民事裁定书，裁定查封、冻结尚久元、董平、张海荣、蔡学云、众兴养猪合作社名下价值269984.18元的财产。2018年11月8日，北京市海淀区人民法院向承德县国土资源局送达了民事裁定书和协助执行通知书，查封了尚久元、蔡学云名下的河北省承德县东小白旗乡东小白旗村林苑家园住宅楼3幢3单元302号房屋（以下简称302号房屋）。黄现效2018年11月13日向北京市海淀区人民法院提出执行异议申请称其已于2017年6月21日与尚久元签订房屋买卖合同，并已支付全部购房款，但未办理房屋过户登记；被执行人尚久元、蔡学云同意黄现效的执行异议主张。北京市海淀区人民法院经过开庭审理作出（2019）京0108执异29号执行裁定书，支持黄现效异议申请，并裁定中止对302号房屋的查封执行。农信小贷公司不同意北京市海淀区人民法院（2019）京0108执异29号执行裁定书，特提起执行异议之诉，具体理由如下：1、本案中黄现效与尚久元签署《房屋买卖协议书》中并无约定交易房产信息，付款记录不能证明付清全款，因此不能确认其交易房屋为本案涉案房屋。黄现效提交的《房屋买卖协议书》中除约定购房金额及过户事宜外，并未约定交易房屋的具体信息（即座落、面积等信息），不符合正常交易的习惯，即便不是非法律专业人士，对此一般的交易常识尤其是对普通人来说如此重大的财产处分房产交易，购房协议如此约定是不符合正常普通人的交易习惯的。黄现效与尚久元的签署《房屋买卖协议书》中并无买卖标的具体信息，汇款300000元的付款记录也未明确付款用途，其余款项50000元通过ATM机取款客观上体现的是黄现效本人提取的，不能证明交付给了尚久元，因此《房屋买卖协议书》及付款记录与本案涉案房产并无明确的关联关系，不能认定为黄现效在法院查封之前已签署合法有效的买卖协议并付清全款。黄现效未能证明在法院查封302号房屋前已以所有权人之身份合法占有该房产。2019年1月24日北京市海淀区人民法院主持关于黄现效与农信小贷公司之间关于涉案房产执行异议的谈话，庭审中黄现效并未向法院提交其已合法占有302号房屋的证据，庭后农信小贷公司也未收到法院关于黄现效向法院提交其占有房屋证据的通知，（2019）京0108执异29号执行裁定书中陈述的黄现效提交的该部分证据未经质证，因此并无有效证据证明黄现效在北京市海淀区人民法院查封之前已以所有权人之身份合法占有302号房屋。3即使假设《房屋买卖协议书》有效，黄现效也未能证明非因其自身原因未办理过户，其怠于行使302号房屋过户权利，因此造成的不利后果应由其承担。黄现效与尚久元于2017年6月21日签署《房屋买卖协议书》，直至农信小贷公司申请北京市海淀区人民法院查封302号房屋后，即2018年11月8日之后才与尚久元办理房屋过户手续，其主张系尚久元办理公积金贷款原因未能办理房屋过户手续，但并未就此主张提供证据予以证明，且办理尚久元公积金贷款并非过户的必经程序。按照常理，买房如此重大财产处分行为，理应尽快办理房屋过户手续且买方会一直催促卖方协助办理房屋过户登记手续，但按照黄现效提供的证据不能证明其积极主动要求尚久元、蔡学云办理房屋过户登记手续，也未能证明非因其自身原因未办理过户，因此，黄现效怠于向尚久元主张房屋过户登记权利，致使被法院查封的不利后果应由其承担。为证明其诉讼目的，农信小贷公司向本院提交以下证据：证据1、保全裁定；证据2、执行异议裁定；证据3、302号房屋的房产证复印件。黄现效答辩称：涉案房产已由黄现效向尚久元、蔡学云购买，属于黄现效的合法财产，不应当被海淀区人民法院执行。首先，尚久元在承德县东小白旗乡的楼房只有302号房屋这一套房屋，并没有其他房产用于买卖。黄现效并非法律人士，也非专业人士，只需在房屋买卖协议在中将买卖房屋的情况写明确给付价款就已完成了买卖的事实。黄现效已经全部付清房款，签署的房屋买卖协议合法有效。其次，黄现效在付清房款后对房屋进行了装修、居住，左邻右舍、房产物业都能证明黄现效早已对此房屋合法占有且使用至今。黄现效提供的则很难根据证明此房屋的水费、电费、物业费都是由黄现效进行缴纳，电费欠收通知信息都是发送到黄现效的手机上进行催交。黄现效早已是该房屋的所有权人，并依法占有使用该房产。再者，农信小贷公司诉称黄现效怠于行使302号房屋的过户权利，事实上黄现效在与尚久元于2017年6月21日签署房屋买卖协议后，多次催促尚久元办理过户手续，只是因为尚久元住房公积金手续未办理完毕未能取得房屋所有权证，所以无法办理过户手续。直至2018年11月5日，尚久元才取得房屋所有权证。黄现效与尚久元于2018年11月12日共同去办理过户手续，发现房屋已于2018年11月7日被北京市海淀区人民法院查封，所以黄现效并不是怠于行使过户权利。综上，黄现效已经依照合法有效的房屋买卖协议付清所有房款，合法占有使用302号房屋，并履行了各项缴费义务，因客观原因未能完成过户手续，但事实上，黄现效已经是涉案房屋的所有权人，该房屋并不是尚久元的财产，而是黄现效一家人的居所，是属于黄现效的合法财产。（2019）京0108执异29号执行裁定书是以事实为依据作出的公正裁决。请求法院驳回农信小贷公司的全部诉讼请求。为证明其答辩意见，黄现效向本院提交以下证据：证据1、房屋买卖协议书；证据2、小区邻居出具的证明；证据3、农村信用合作社对账单；证据4、储蓄取款凭条；证据5、尚久元出具的证明；证据6、微信聊天记录；证据7、承德供电承德县分公司出具的证明；证据8、冀北电信出具的电费记录；证据9、物业公司收据及证明；证据10、物业公司负责人马林柏出具的证明；证据11、杜可忠出具的证明；证据12、承德县光明商店出具的证明；证据13、承德县商品房上市交易审批表及承德县购房资格审批表；证据14、承德人民法院的执行裁定书；证据15、北京市海淀区人民法院出具的执行裁定书；证据16、购房发票；证据17、电信服务费发票；证据18、专项维修资金专用票据；证据19、便民服务站业务凭证；证据20、结婚证；证据21、证人证言。尚久元、蔡学云答辩称：不同意农信小贷公司的诉讼请求。尚久元、蔡学云欠农信小额贷款公司的钱应由尚久元、蔡学云进行偿还，但是涉案房产的所有权已经不属于尚久元、蔡学云了，应为黄现效所有。涉案房产系以尚久元为提取公积金以尚久元、蔡学云的名义购买，但是由于房屋没有在房屋管理部门备案，所以之前未能提取出公积金。因尚久元、蔡学云急需资金，所以就将涉案房产卖给了黄现效。由于尚未办理房产证，尚久元、蔡学云与黄现效签了一份协议，黄现效通过银行转账给付尚久元、蔡学云300000元，又给了尚久元、蔡学云一张中国建设银行的银行卡，里面有50000元。2018年5月，黄现效催尚久元、蔡学云去办理过户，尚久元、蔡学云即准备办理过户手续，并办理了备案，将尚久元的公积金提取了出来。之后，尚久元、蔡学云就与黄现效商量过户事宜。当时农信小贷公司尚未起诉尚久元、蔡学云，尚久元、蔡学云也不存在财产转移的情况。房屋虽然登记在尚久元、蔡学云名下，但是已实际出卖于黄现效，故不同意农信小贷公司的诉讼请求。尚久元、蔡学云未向本院提交证据。经本院庭审质证，因各方对农信小贷公司提交的证据1-3及黄现效提供的证据7、证据9、证据13、证据14、证据15、证据16、证据20。关于黄现效提交的由马林柏、王昊、刘海芹、冯秋娟、宋林军、郭健、王素敏、吕凤林、李海中、李晓芹、任桂侠、谢春霞、王新岭、王延芳、黄现东、杜可忠等人出具的证明，应属证人证言，因证人均未出庭作证，本院对上述证据均不予确认。关于黄现效提交的其他证据，尚久元、蔡学云均予以认可，农信小贷公司虽对真实性提出异议，但未提供相应反证，且黄现效提供的一系列书证及证人证言可以相互印证，足以证明其向尚久元、蔡学云购买并合法占有使用涉案房产，本院对上述证据均予以确认。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月，尚久元向承德立晨房地产开发有限公司购买302号房屋，双方约定房屋总价为290703元。2017年6月21日，尚久元（卖方）与黄现效（买方）经潘某介绍就302号房屋达成《房屋买卖协议书》，约定购房总价款为350000元，一次付清；从签字之日起产权归买方，办理过户手续和物业费等归买方负责（装修押金归还时，退还卖方）；能过户时买方协议卖方办理手续，一切费用归买方支付；如果卖方违约按350000元月息2分付给买方，如果买方违约卖方不退房费。同日，黄现效通过银行转账向尚久元支付购房款300000元。签订上述合同当日，尚久元、蔡学云将302号房屋交付黄现效。之后，黄现效对302号房屋进行了装修，并居住使用至今，302号房屋的水费、电费、物业费、垃圾费、取暖费等一直由黄现效缴纳。2018年7月16日，承德立晨房地产开发有效公司向尚久元开具302号房屋购房款的增值税专用发票，发票金额为290703元。2018年11月5日，尚久元和蔡学云取得302号房屋的不动产权证书（房产证号：冀（2018）承德县不动产权第XXXX号）；权利人为尚久元、蔡学云，共有情况为共同共有。2018年11月12日，尚久元和蔡学云在承德县商品房上市交易审批表中签字并按手印同意出售302号房屋，承德县房屋维修基金管理中心盖章确认公积金已缴齐。同日，黄现效、佟海英向承德县房地产交易管理所提交《承德县购房资格审批表》，审批表载明拟购住房项目名称为东小白旗林苑家园3-3-302室；拟购住房性质为二手住房。2018年11月13日，尚久元出具证明，证明其收到黄现效300000元转账汇款外，还收到一张存有50000元的中国建设银行的银行卡，黄现效告诉其密码，其在自动取款机将50000元取出。本院在审理原告农信小贷公司与被告尚久元、董平、张海荣、蔡学云、众兴养猪合作社借款合同纠纷一案中，依据农信小贷公司的财产保全申请，于2018年11月5日作出（2018）京0108民初51986号民事裁定书，裁定查封、冻结尚久元、董平、张海荣、蔡学云、众兴养猪合作社名下价值269984.18元的财产。2018年11月8日，本院向河北省承德县国土资源局送达了民事裁定书和协助执行通知书，查封了尚久元、蔡学云名下的302号房屋。2018年11月13日，案外人黄现效向本院提交异议申请，请求解除对302号房屋的保全查封。本院于2019年6月10日出具（2019）京0108执异29号执行裁定书，裁定中止对302号房屋的执行。本案审理过程中，黄现效向本院提交了房屋买卖协议书、客户交易明细对账单、河北省农村合作社储蓄取款凭条、存款凭条及银行出具的转账登记表、承德县购房资格审批表、商品房预（销）售合同登记备案表、承德县商品房上市交易审批表及办理涉案房屋相关手续缴纳相关费用的票据、尚久元出具的证明、承德供电承德县分公司出具的证明、承德立晨物业服务有限公司出具的黄现效缴纳302号房屋的水费、物业费、取暖费、垃圾费等费用的收据、证人黄某、潘某、马某的证言等证据，以证明302号房屋系黄现效于2017年向尚久元、蔡学云购买，并由黄现效装修后居住使用至今。本院经审查对上述证据均予以确认。另查，黄现效与佟海英系夫妻关系，于2000年12月13日登记结婚；尚久元与蔡学云系夫妻关系。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据已查明事实，黄现效在本院保全查封302号房屋之前，已与尚久元签订《房屋买卖协议书》，302号房屋的共有权人蔡学云亦表示同意出售该房屋，上述房屋买卖合同合法有效。虽然该合同中未明确所购买房屋的具体信息，但结合黄现效提交的其他证据，可以认定双方签订的房屋买卖协议书中约定的房屋为302号房屋。现黄现效提交的证据足以证明其在本院查封之前已合法占有302号房屋，并已支付全部购房款，因尚久元涉及诉讼涉案房屋被法院查封导致未能办理过户登记。故涉案房屋未能办理过户手续的原因并非黄现效自身原因。本院依据查明事实裁定中止对302号房屋的执行，事实充分，于法有据。现农信小贷公司主张要求撤销（2019）京0108执异29号执行裁定书并继续执行302号房屋的，未能向本院提交充分有效证据，本院对其上述诉讼请求均不予支持。综上所述，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回北京农信小额贷款有限公司的全部诉讼请求。案件受理费70元，由北京农信小额贷款有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 平人民陪审员  石亚华人民陪审员  杨 煦二〇二〇年五月六日书 记 员  刘 笑