江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终544号上诉人（原审被告）：曹斌，女，1969年3月2日生，汉族，户籍地泰州市高港区，现住泰州市高港区。被上诉人（原审原告）：泰州市姜堰区府西人家物业管理有限公司，统一社会信用代码91321204788878096J，住所地姜堰经济开发区通扬西路78号。法定代表人：陈峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡旭，江苏东银（江北新区）律师事务所律师。上诉人曹斌因与被上诉人泰州市姜堰区府西人家物业管理有限公司（以下简称府西人家公司）物业服务合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初6184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曹斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审错误认定以《物业服务合同》的约定作为收取物业费的标准。上诉人未在《物业服务合同》上签字，被上诉人也不能证明其与业主委员会签订的合同能否代表全体业主，而物业费系涉及全体业主切身利益的重大事项，被上诉人应当提前就该事项向全体业主进行通知。即便合同有效，双方在实际履行过程中也已经以自己的行为变更了物业费的支付标准。上诉人提供的证据能够证明案涉118-10商铺系按照15000元/年的标准支付，与118-15商铺同类户型的其他业主系以1000元/年的标准支付物业费。此外，合同约定乙方未能按照约定提供相应服务造成甲方单个业主经济损失的，乙方应给予业主经济赔偿，但是物业服务一般不会造成业主经济损失，故合同的约定显失公平。2.一审认定被上诉人存在服务瑕疵错误。被上诉人提供的物业台账资料虽然能够证明其提供了一定的物业服务，但仅系其单方制作，不能证明其记载的内容与实际服务是否相符，也不能证明收取的物业费与其提供的服务标准是否相当。上诉人提出的外墙肮脏、下水道堵塞等事实，可以说明被上诉人只收费不办事。被上诉人府西人家公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。府西人家公司向一审法院起诉请求：请求判令1.曹斌立即支付自2016年12月21日至2019年6月20日所拖欠的物业管理费21135元（118-15商铺5072.4元、118-17商铺5072.4元、118-19商铺5072.4元、118-21商铺5917.8元）；2.曹斌立即支付自2016年9月9日至2019年4月8日所拖欠的物业费101562.82元（118-10商铺）；3.曹斌承担本案所有诉讼费。一审法院认定事实：2012年12月8日，府西人家公司（乙方、原姜堰市府西人家物业管理有限公司）与府西人家业主大会（甲方）执行机构府西人家业主委员会签订《物业服务合同》，约定府西人家公司为府西人家小区提供物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业为每月1元/平方米；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；乙方权利和义务：向业主和交费义务人收取物业服务费，根据甲方的决定，申请和使用专项维修基金；合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续；乙方未能按照约定提供相应服务，造成甲方单个业主经济损失的，乙方应给付业主经济赔偿；合同期限自2013年1月1日起至2014年12月30日止；等。府西人家公司按照物业服务合同的约定履行了投诉回访、保安夜巡、人防消防泵房巡查、日常维护工作、疏通下水道、小区监控、车辆进出管理等物业服务。曹斌系府西人家小区118-15、118-17、118-19、118-21、118-10房屋的权利人，房屋建筑面积分别为169.08㎡；169.08㎡；169.08㎡；197.26㎡；3276.22㎡，均为商铺。118-15、118-17、118-19、118-21房屋，曹斌自2016年12月21日起至2019年6月20日止，共计欠缴30个月的物业服务费，分别为5072.4元、5072.4元、5072.4元、5917.8元，合计21135元。118-10房屋，曹斌自2016年9月9日起至2019年4月8日止，共计欠缴31个月的物业服务费计101562.82元。府西人家公司以张贴缴费通知书的形式通知曹斌缴纳物业服务费，但曹斌至今未缴纳，府西人家公司遂诉至法院要求曹斌交纳上述物业服务费。另查明，姜堰市府西人家物业管理有限公司于2014年10月31日更名为泰州市姜堰区府西人家物业管理有限公司。2017年12月8日，府西人家公司法定代表人由花琦变更为陈峰，府西人家公司企业类型由非自然人投资或控股的法人独资（原股东为江苏金润达房地产开发有限公司）变更为自然人独资（现股东为陈峰）。一审法院认为：府西人家业主大会选聘府西人家公司为府西人家小区提供物业管理服务，双方签订的《物业服务合同》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，2014年该合同到期后，根据合同的相关约定，府西人家公司继续管理，该合同自动延续，该合同对包括曹斌在内的小区内全体业主均具有约束力。曹斌作为府西人家小区业主，享有合同中相关权利的同时，也应承担合同义务，受合同条款的规范和调整，曹斌理应向府西人家公司缴纳物业服务费。曹斌辩称其房屋已经出租给他人，按照合同约定，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方，且业主负连带交纳责任；曹斌辩称房屋维修都是其自行办理，且将维修资金交给了住建局，因此府西人家公司不好收取其物业费，一审法院认为，物业服务不等同于房屋维修，按照合同约定府西人家公司有义务根据府西人家业主大会的决定，申请和使用专项维修基金，说明维修基金的使用有一定的条件以及程序规定，曹斌未举证证明其所述房屋维修属于府西人家公司的物业服务范畴，且根据合同约定如曹斌认为府西人家公司未能按照约定提供相应服务，造成曹斌经济损失的，曹斌可另行主张，因此曹斌的辩称意见不能成为其拒绝交纳物业费的理由；曹斌辩称118-10房屋物业费是每年15000元，其未能提交证据证明双方曾就物业费收费标准进行了变更；曹斌辩称府西人家公司物业服务不到位、不提供物业服务，但其当庭并未提交证据予以证实，而府西人家公司提交了2019年的工作台账证明其提供了物业服务，在庭审结束后，府西人家公司及时对曹斌当庭反映的建筑物外墙未清洗的问题进行了整改（府西人家公司提交了外墙清洗照片），府西人家公司在积极履行物业服务义务，同时也反映物业公司在物业服务中确实存在一定的瑕疵，违反了合同的约定，但该义务并非合同主要义务，未构成根本性违约。物业管理工作是一个动态的过程，涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，而不能由点及面、以偏概全的忽略物业公司对小区公共区域提供服所作出的贡献。曹斌拖欠物业费，不但不能解决曹斌所述问题，反而造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，减少物业投入及成本，降低物业服务质量，同时业主的欠缴行为对那些已按约交费的业主也并非公平，因此，曹斌的辩称意见不能成为其拒绝交纳物业费的理由，综合考虑府西人家公司未能按合同约定全面履行物业服务义务，故对曹斌应交纳的物业服务费用根据本案情形可酌情减少10%，其余物业费曹斌应及时交纳。一审判决：一、曹斌于判决生效后十日内支付府西人家公司自2016年12月21日至2019年6月20日所拖欠的物业管理费19021.5元（118-15商铺4565.16元、118-17商铺4565.16元、118-19商铺4565.16元、118-21商铺5326.02元）；二、曹斌于判决生效后十日内支付府西人家公司自2016年9月9日至2019年4月8日所拖欠的物业费91406.5元（118-10商铺）。案件受理费1816元，减半收取908元，由府西人家公司负担90.8元，曹斌负担817.2元（曹斌负担的部分府西人家公司已预缴，府西人家公司同意法院不再退还，由曹斌于判决生效后十日内向府西人家公司直接支付）。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《物业服务合同》系由府西人家业主委员会与府西人家公司签订，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。同时《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，本案《物业服务合同》的效力及于业主曹斌，故府西人家公司、曹斌作为物业公司与业主应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被上诉人府西人家公司在签订上述物业服务协议后，为包括上诉人曹斌在内的小区业主和物业使用人提供了物业服务，上诉人曹斌作为业主理应按约支付相应的物业服务费。上诉人曹斌主张被上诉人府西人家公司在对小区提供物业服务中，存在小区公共环境脏乱差、物业服务不及时不到位等问题，经审理核实，被上诉人府西人家公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，但尚未构成根本性违约，不能作为上诉人曹斌拒交物业服务费的理由，不过，府西人家公司对此应改进服务态度，提高服务质量。综合全案事实，一审在考虑物业服务存在瑕疵的情形下，对合同约定交纳的物业服务费数额酌情扣减10%，作为确定上诉人曹斌应缴纳的物业服务费的数额，具有事实和法律依据。至于上诉人曹斌提出的118-10商铺已经协商变更为物业费15000元/年、118-15等其他四套商铺按照同户型其他房屋物业费标准1000元/年计算认定的诉讼主张，因其未能提供充分的证据证明双方已经协商变更了《物业服务合同》约定的物业费收取标准，故应承担举证不能的法律后果。综上所述，上诉人曹斌的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1816元，由上诉人曹斌负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭审 判 员  缪翠玲审 判 员  顾春旺二〇二〇年五月二十日法官助理  鲁兵兵书 记 员  蒋 琳