湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初6859号原告：武汉峰靖物业管理有限公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区。法定代表人：池诚，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭凡，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志强，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：廖海涛，男，1974年12月2日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，原告武汉峰靖物业管理有限公司（以下简称：物业公司）诉被告廖海涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法由审判员杜厚胜独任审判，适用简易程序（小额诉讼），于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人彭凡，被告廖海涛，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：原告通过合法程序取得XX社区的物业管理资格，并于2015年1月28日与开发单位签订了《景源里前期物业管理服务协议》，被告于2012年12月22日取得景源里社区的房产两处，房号为：XX室、XX室，并与原告于2012年12月22日签订了《前期物业服务管理协议》，《前期物业管理协议》第四条明确约定：“乙方交纳费用期间：从《入伙通知书》的规定入伙次日起，向甲方交纳物业管理费，物业管理费周期为一年一次。交纳标准：住宅1.20元/㎡/月（按建筑面积收取），每次交纳时间：每一年度末前一个月”。同时第十一条约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰—3‰交纳违约金；连续三个月未缴纳物业管理服务费等费用的。物业管理有限公司有权采取相应的催缴措施，直至向人民法院提起诉讼”。根据双方签订的《前期物业管理协议》约定“物业费缴费标准为1.20元/㎡/月，违约金标准为每天1‰—3‰”，原告本次诉讼主张按照0.70元/㎡/月，违约金按照1‰计算，故被告应向原告支付该期间产生的物业服务费6720元及拖欠物业费期间产生的违约金2452.80元，共计9172.80元。被告2014年12月31日之前的物业管理费已交，但是被告从2015年1月1日起至2018年12月31日期间未能再如期缴纳本应承担的物业管理服务费，且欠费之间长达四年之久。在此期间，原告已多次向被告催缴所欠物业管理费，被告均不予履约。故诉至法院，请求判令：1、请求判令被告廖海涛向原告武汉峰靖物业管理有限公司一次性支付2015年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业服务费6720元及拖欠物业费期间产生的违约金2452.80元，共计9172.80元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用及其他费用。被告廖海涛辩称：对原告物业公司主张的房屋位置、房屋面积、物业费单价无异议；原告物业公司在电梯中有广告收益，该收益属于业主；被告方签订协议的相对方是武汉谷丰宏泰物业管理有限公司，不是原告物业公司，原告无权起诉。经审理查明：被告廖海涛系武汉东湖新技术开发区九峰街·景源里社区XX室（以下简称：1604房屋）、XX室房屋业主（以下简称：801房屋），上述两套房屋建筑面积均为100平方米，性质为住宅，系农村还建房。2012年12月22日、2013年2月15日，被告廖海涛就1604房屋及801房屋分别与武汉谷丰宏泰物业管理有限公司（以下简称：谷丰宏泰公司）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定谷丰宏泰公司为该房屋所在小区提供物业管理服务，住宅按建筑面积每平方米每月缴纳物业管理服务费1.20元，物业管理服务费按一年收取，每次交纳时间为每一年度末前一个月。2015年1月28日，原告物业公司与武汉东湖新技术开发区XX中心（以下简称：社区服务中心）签订《物业服务承包合同》一份，约定：物业公司为被告廖海涛所居住的XX社区提供物业管理服务，案涉房屋的物业管理服务费为每平方米每月1.20元，其中每平方米每月向业主收取0.70元，其余每平方米每月0.50元由社区服务中心向物业公司支付；合同期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止；XX社区内所有的广告收入包括电梯广告、车位广告、社区广告等各种形式的广告收入以及利用社区公共部分进行租赁所产生的收入由甲乙双方按每方50%均分；等内容。2015年3月17日，社区服务中心与谷丰宏泰公司签订《景源里社区物业移交协议书》一份，约定：谷丰宏泰公司于2015年1月31日不再与社区服务中心续约；物资及财产交接以交接清单为准，双方签字确认后有效；往来账项、经营事项及清单所列债权债务以交接清单为准，双方签字确认后转由社区服务中心承担负责，未列入清单的债权债务由宏泰公司负责处理；等内容。2015年1月25日，武汉XX社区居民委员会发布公告：“2012年12月1日至2015年1月31日景源里社区物业服务工作由武汉谷丰宏泰物业公司负责，现合同即将期满交由武汉峰靖物业管理有限公司接管，经两家公司协商，武汉谷丰宏泰物业公司在XX社区提供物业服务起价的所有债权债务全部转移至武汉峰靖物业管理有限公司，特此公告。”2019年4月28日，武汉东湖新技术开发区九峰街道办事处出具情况说明：“XX社区物业服务2012年12月1日到2015年1月31日由武汉谷丰宏泰公司负责。合同期满后，2015年2月1日起由武汉峰靖物业管理有限公司接管景源里社区物业服务工作至今。”原告物业公司根据上述合同的约定为案涉房屋所在的景源里社区提供物业管理服务至今。因被告廖海涛未及时向原告物业公司交纳物业管理服务费，经原告物业公司催要后，被告廖海涛仍未交纳物业费，故原告物业公司诉至本院，要求判如所请。本院认为：案涉小区在成立业主大会业主委员会前，由九峰街办事处社区服务中心与原告签订《物业承包合同》，该签订合同的行为系属为了案涉小区业主利益，不存在侵害业主利益的情形，合法有效。上述合同签订后，原告物业公司已为被告廖海涛在内的小区业主提供了物业服务。就被告廖海涛提出的未与原告物业公司签订协议，不存在物业服务合同关系的抗辩理由，本院不予支持。关于被告廖海涛提出的广告收益属于业主的事项，涉及全体业主、业委会等多方主体，不宜在物业服务合同纠纷中一并处理。关于原告物业公司主张的物业费计算时间问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。原告物业公司陈述根据清算表其与谷丰宏泰、九峰街道办事处进行了交接，谷丰宏泰的债权债务直接转移给了原告物业公司，认为被告廖海涛应从2015年1月1日起缴纳物业费，但原告物业公司未就廖海涛与谷丰宏泰物业公司的债权债务关系进行举证，故对主张的物业费从2015年1月1日起算的主张，本院不予认可。根据原告物业公司提交的交接协议书、情况说明等证据材料，可以确定原告物业公司于2015年2月1日正式进入案涉小区提供物业服务，故其主张的物业服务费应从2015年2月1日起算。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告物业公司为案涉房屋所在的景源里社区提供物业管理服务，与被告廖海涛之间形成了物业管理服务合同关系，被告廖海涛应根据前述合同向原告物业公司支付物业管理服务费，被告方在经计算1604房屋和801房屋自2015年2月1日至2018年12月31日之间共计47个月的物业管理服务费6580元（100平方米×0.70元/月每平方米×47月×2）。关于原告物业公司主张支付违约金的诉讼请求，本院综合合同约定、履约情况及基本事实，酌情免除被告廖海涛支付逾期交纳物业服务费违约金的义务。综上，为保护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告廖海涛于本判决生效之日起十日内向原告武汉峰靖物业管理有限公司支付2015年2月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费6580元；二、驳回原告武汉峰靖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告廖海涛承担。（此款原告武汉峰靖物业管理有限公司已预交，被告廖海涛于本判决生效之日起十日内直接向原告武汉峰靖物业管理有限公司支付案件受理费25元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇二〇年五月十三日书记员  颜晓霞