广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初31161号原告：唐剑波，男，1989年7月1日出生，汉族，住广东省电白县。原告:陈翠珊，女，1992年11月4日出生，汉族，住广东省惠东县。两原告共同委托诉讼代理人:陈志坚，广东群立弘律师事务所律师。被告：梁伟琪，男，1974年9月8日出生，汉族，住广东省高州市。被告：冯婉霞，女，1978年11月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：梁伟琪，男，系被告的丈夫。被告：佛山市翔联盛创房地产经纪有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人:黄燕鈴，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵淑茵，女，该公司员工。委托诉讼代理人：谭少灵，女，该公司员工。原告唐剑波、陈翠珊诉被告梁伟琪、冯婉霞、佛山市翔联盛创房地产经纪有限公司（以下简称翔联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人陈志坚、被告梁伟琪（系被告冯婉霞的委托诉讼代理人）、被告翔联公司的委托诉讼代理人赵淑茵、谭少灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判定解除两原告与三被告于2019年8月10日签订的房屋买卖合同；2.判决三被告在判决生效五日以内支付两原告所付定金的二倍400000元给两原告、退还首期房款130000元给两原告、退还居间服务费10000元给两原告，承担居间服务费21020元、律师费33000元、履行合同后可以获得的房租收益50000元、房价上涨对两原告造成的机会损失124080元；3.判决由三被告共同承担连带违约责任;4.由三被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：两原告和三被告于2019年8月10日签订一式三份的《房屋买卖合同》和《定金托管协议》，《房屋买卖合同》约定被告梁伟琪、冯婉霞将位于广东省佛山市南海区***（以下简称涉讼房屋）出售给两原告，成交价2068000元。同日，原告唐剑波将定金200000元转账给被告翔联公司。2019年8月12日，被告翔联公司将上述定金转账给被告梁伟琪。2019年8月14日及同年9月17日，原告冯婉霞分别向被告梁伟琪支付首期房款100000元及30000元。两原告在2019年10月16日办理银行贷款，并且取得同贷书。截至起诉日止，涉讼房屋仍然有银行抵押，被告梁伟琪、冯婉霞逾期办理赎契。涉讼房屋于2019年10月23日被法院查封。2019年11月4日，被告梁伟琪、冯婉霞才告知两原告涉讼房屋已被查封。依据《房屋买卖合同》及《定金托管协议》，被告翔联公司在被告梁伟琪、冯婉霞未将房地产权证原件交给其保管，并且涉讼房屋存在于抵押查封状态下，就将定金200000元转给被告梁伟霞、冯婉霞，被告翔联公司已构成严重违约，应承担连带违约责任。由于目前房价暴涨，相同区域内的新房售价、二手房挂牌价均涨幅超过20％;现在原告如购买相同房产，需比签订合同时多付出超过四十多万，从而导致作为守约方的两原告，已经从事实上无法再以签合同时的价格购买相似的房屋。综上所述，请支持两原告的诉讼请求。被告梁伟琪、冯婉霞辨称，出售涉讼房屋的目的是为了解决负债问题，本来已经跟其他的债权人已经沟通好，但是基于疫情原因还没处理好，近期还在谈。我方不同意解除合同及两原告的其他诉讼请求。被告翔联公司辩称，请求法院驳回两原告要求被告翔联公司承担责任的诉讼请求。被告翔联公司无需承担任何违约责任。理由：1.房屋交易无法进行是涉讼房屋因被告梁伟琪、冯婉霞债务问题被查封，是被告梁伟琪、冯婉霞的违约行为导致房屋交易事实上无法进行。2019年8月12日，涉讼房屋查册显示无查封。根据收据显示被告翔联公司已于2019年8月12日收取被告梁伟琪、冯婉霞的房产证原件，且经过两原告和被告梁伟琪、冯婉霞的同意后才转出定金，事后买卖双方也没有提出任何异议，且两原告也继续支付首期房款。2.定金首期房款的收取方为被告梁伟琪、冯婉霞，退还义务也应由被告梁伟琪、冯婉霞承担。关于被告翔联公司收取的10000元居间服务费，被告翔联公司事实上已促成买卖双方房屋买卖合同的签订，并根据后续定金托管、银行贷款等手续，且在买卖双方产生争议时积极协商解决问题，所以被告翔联公司有权收取居间服务费的。即使退一步说，退还义务也应由被告梁伟琪、冯婉霞直接向两原告支付。3.涉讼房屋买卖合同存在两个法律关系，在房屋买卖合同关系中，根据合同相对性原则，被告梁伟琪、冯婉霞对两原告违约，理应由被告梁伟琪、冯婉霞对两原告承担违约责任。在居间合同关系中，被告翔联公司在履行居间义务过程中没有瑕疵，要求被告翔联公司退还已收取的居间服务费不合理，且被告翔联公司保留向违约者主张剩余居间服务费的权利。两原告向本院提交如下证据：1.两原告身份证、被告梁伟琪、冯婉霞身份证复印件各1份、企业信用信息公示报告打印件1份，证明当事人的诉讼主体资格。2.房屋买卖合同、定金托管协议、居间服务费支付承诺书（单方）、签约温馨提示、代办服务确认表原件各1份，证明三被告违反房屋买卖合同、定金托管协议的约定。3.收款收据、银行转账记录原件各1份，证明两原告已按合同约定支付了定金200000元、首付房款130000元，居间服务费10000元。4.网络图片打印件1份，证明佛山市南海区***平均房价每月均上涨6%，三被告应承担因房价上涨对原告重新购房造成的机会损失。5.民事委托代理合同、广东增值税普通发票原件各1份,证明两原告起诉三被告的违约行为，聘请律师支出律师费33000元。6.贷款申请意向书复印件1份，证明两原告已经依约向银行申请贷款，并且取得银行的同贷书。7.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果复印件2份，证明涉讼房屋处于查封、抵押状态。被告梁伟琪、冯婉霞未向本院提交证据。被告翔联公司向本院提交如下证据：1.收据、房产证（粤房地权证佛字第***号、粤房地权证佛字第***）原件各1份，证明被告翔联公司于2019年8月12日收取了涉讼房屋的房产证原件。2.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果复印件2份，证明被告翔联公司在2019年8月12日已经对涉讼房屋进行查册，当时涉讼房屋没有被查封登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据及本院出示的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：两原告提交的证据4来源不明，且无其他证据佐证，本院对其证明内容不予确认；两原告提交的证据5，本院综合认定。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区***，登记的权利人为被告梁伟琪、冯婉霞，两人各占二分之一份额；抵押权人为中国平安财产保险股份有限公司。2019年8月12日，佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果载明涉讼房屋无查封等限制情况。2019年10月23日，广东省高州市人民法院查封了涉讼房屋中梁伟琪的份额。截至本案辩论终结，涉讼房屋存在抵押及查封登记。2019年8月10日，被告梁伟琪、冯婉霞（卖方，甲方）、两原告（买方，乙方）与被告翔联公司（经纪方，丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方出售涉讼房屋，房屋建筑面积91.94平方米，成交价格2068000元；定金为200000元，乙方应于本合同签订当天支付，定金为预付房款，双方同意定金支付方式为签署附件之《定金托管协议》由丙方监管；乙方应在合同签订之日起15个工作日内备齐资料向银行（或住房公积金管理中心）申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必须的所有资料；首期房款（不含定金、交房及户口保证金）422000元，支付时间为递件当天，先递件再付款；甲乙双方确认委托第三方监管交易资金；甲方应在签订合同之日起30个工作日内备齐所有资料及款项，向抵押权人发起申请提前还清贷款。在收到抵押权人还款通知后3日内（含当日）将赎契款存入还贷账户，办理涂销抵押登记；备注：2019年8月13日前补10万首期款；如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以本合同成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，乙方可要求甲方继续履行合同并按签署标准支付违约金直至履行义务位置，也可解除合同并选择要求甲方支付本合同约定该房产转让价总金额的10%的违约金或双倍返还乙方已支付的定金。等等。被告梁伟琪、冯婉霞（卖方，甲方）、两原告（买方，乙方）与被告翔联公司（经纪方，丙方）签订《定金托管协议》，约定：本次交易定金金额以买卖合同约定为准；现甲乙双方同意将定金200000元交丙方托管；甲乙双方同意甲方将房产证原件交给被告翔联公司保管，并查档确认房屋产权无抵押登记、无查封，产权合法有效的；托管期间，丙方对定金的托管不意味着丙方对应付款方的付款义务向另一方承担任何、保管、监督等责任；丙方将托管资金支付后，丙方的托管责任终结，乙方已经知晓房产交易未完全完成时，定金支付给甲方的资金风险；甲乙双方就《房地产买卖合同》发生争议要求丙方放款或不得放款或不予放款，待不利交易的因素消除方可放款；等等。2019年8月10日，两原告出具《居间服务费支付承诺书（单方）》，约定其向经纪方支付居间服务费31200元并应当于买卖双方递件当天支付完毕，先缴费后递件。同日，被告梁伟琪、冯婉霞出具收到两原告定金200000元的收据。2019年8月12日，被告翔联公司出具《收据》，载明收到被告梁伟琪不动产权证原件2份。2019年8月13日，两原告向被告翔联公司支付佣金10000元。2019年8月14日，原告陈翠珊向被告梁伟琪、冯婉霞转账首期款100000元，被告梁伟琪、冯婉霞出具了收据。2019年9月17日，原告唐剑波向被告梁伟琪、冯婉霞转账首期款30000元。2019年10月16日，汇丰银行（中国）有限公司佛山分行出具《贷款申请意向书》，载明同意两原告就购买涉讼房屋的贷款申请。2019年12月16日，两原告提起本案诉讼。2020年1月20日，本案起诉状送达给被告梁伟琪、冯婉霞；同年3月18日，本案起诉状送达给被告翔联公司。诉讼中，两被告陈述双方为夫妻关系。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。两原告、三被告于2019年8月10日签订的《房屋买卖合同》既包含了买卖涉讼房屋的权利义务约定，也包含了基于买卖涉讼房屋建立的居间合同关系的相关权利义务约定，为混合合同，合同约定为当事人真实意思表示、合法有效，各方均应依约全面履行各自义务。现被告梁伟琪、冯婉霞在收取两原告支付的定金200000元、首期购房款130000元之后，未依约履行提前还清贷款手续，且涉讼房屋从2019年10月23日起已被法院查封，客观上已无法完成过户交易，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，两原告诉请解除《房屋买卖合同》理据充分，本院予以支持。两原告请求解除合同的起诉状于2020年1月20日送达给被告梁伟琪、冯婉霞及同年3月18日送达至被告翔联公司，本院据此认定《房屋买卖合同》中有关原、被告权利义务的约定于2020年3月18日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定以及《房屋买卖合同》的约定，在被告梁伟琪、冯婉霞违约导致合同解除的情况下，两原告请求被告梁伟琪、冯婉霞双倍返还定金400000元及返还首期款130000元符合合同约定，本院对两原告该部分诉讼请求予以支持。两原告诉请被告梁伟琪、冯婉霞赔付其支出的中介服务费10000元、律师费33000元，经查，上述款项属于两原告履行《房屋买卖合同》应支出的成本及维权费用，双方并未约定该费用如何承担，且两原告因被告梁伟琪、冯婉霞违约而造成的损失已通过上述违约金得以补偿，故两原告诉请被告梁伟琪、冯婉霞赔付其已支付的中介服务费10000元、律师费33000元，理据不足，本院不予支持。两原告主张被告梁伟琪、冯婉霞支付居间服务费21020元，该笔费用两原告尚未支出，要求被告梁伟琪、冯婉霞承担，理据不足，本院不予支持。两原告主张被告梁伟琪、冯婉霞承担若合同履行其可获得的租金50000元，在被告梁伟琪、冯婉霞因违约行为已承担违约责任的情况下，两原告的该主张，理据不足，本院不予支持。两原告主张被告梁伟琪、冯婉霞承担房价上涨造成的机会损失124080元，两原告提交的证据无法证明涉讼房屋价格在《房屋买卖合同》签订后有较大幅度上涨，本院对两原告的该主张不予支持。被告翔联公司作为《房屋买卖合同》的居间方，已经促成两原告与被告梁伟琪、冯婉霞签订了《房屋买卖合同》，有权收取居间服务费，两原告要求退回居间服务费10000元的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十五条的规定，被告翔联公司也仅在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情况下，才不得主张居间报酬并需要承担损害赔偿责任。本案中，涉讼房屋是在《房屋买卖合同》签订之后才被查封，两原告的举证不能证明被告翔联公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，且《房屋买卖合同》中亦未明确约定在被告梁伟琪、冯婉霞违约的情况下，被告翔联公司需对其债务承担连带清偿责任，故两原告主张被告翔联公司对被告梁伟琪、冯婉霞在本案的债务承担连带责任，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告唐剑波、陈翠珊及被告梁伟琪、冯婉霞、佛山市翔联盛创房地产经纪有限公司于2019年8月10日签订的《房屋买卖合同》中权利义务的约定于2020年3月18日解除；被告梁伟琪、冯婉霞应于本判决发生法律效力之日起十日内返还首期房款130000元予原告唐剑波、陈翠珊；被告梁伟琪、冯婉霞应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金400000元予原告唐剑波、陈翠珊；驳回原告唐剑波、陈翠珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取11672元（原告唐剑波、陈翠珊已预交11672元）,由原告唐剑波、陈翠珊负担2081元，被告梁伟琪、冯婉霞负担9591元。被告伟琪、冯婉霞应于本判决生效后十日内向本院缴纳案件受理费9591元，逾期本院将依法强制执行。两原告预交的案件受理费9591元，在判决生效后经其书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年五月六日书记员  卢丹伦