安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1282民初1928号 原告（反诉被告）：董某某，男，1991年11月18日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 原告（反诉被告）：李某某，女，1992年1月24日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 委托诉讼代理人：张治业，安徽法卫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：界首市汇鑫置业有限公司，住所地界首市人民路南侧，统一社会信用代码：9134128208522415XD。 法定代表人：程学勇，经理。 委托诉讼代理人：胡小平，安徽松鼎律师事务所律师。 原告（反诉被告）董某某、李某某与被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司（下简称汇鑫置业）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年5月8日立案后,被告汇鑫置业于2020年5月14日向本院递交反诉状，提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董某某、李某某的委托诉讼代理人张治业、被告（反诉原告）汇鑫置业的委托诉讼代理人胡小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提起诉讼，请求依法判令：1、被告及时为原告办理房屋所有权证书,并赔偿逾期办理房屋所有权证书从合同约定应当办证之日起至被告履行完毕之日止(房屋所有权证书办理完毕)的违约金,截至起诉日2020年5月6日暂定为41922.9元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:原、被告于2017年1月25日签订《商品房买卖合同》合同约定原告购买被告开发的位于界首市界光路西侧、复兴路北侧“汇金,金域长安”房屋1套,房屋总价468412元,原告依约按时交付了购房款,被告应于2017年4月26日前向买受人交付房屋。但被告直到2017年7月才向原告交付房屋,但至今未能办理房屋所有权证书。根据合同约定“因出卖人的原因,买受人未能在商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”,由于被告原因导致原告无法按时取得房屋所有权证书。根据合同约定,被告应承担逾期备案办证的违约责任,给付赔偿金。原告多次找被告协商解决此事,被告均以各种理由推脱。 原告董某某、李某某为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2.商品房买卖合同（预售），证明原、被告之间存在合法的商品房买卖关系，被告应依约承担相应的违约责任；3.购房款发票、物业费发票，证明原告已经按约定支付全部购房款，没有违约之处；证明被告已经向原告交付房屋，在交接房屋的同时，原告向物业公司缴纳物业服务费等费用；证明根据合同约定被告应为原告办理不动产权证，由于被告至今未能办理不动产权证，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。 被告汇鑫置业辩称，我公司与原告签订的《商品房买卖合同》生效后，我公司于2017年7月份顺利将房屋交付原告使用，并已按合同约定支付了逾期交房的违约金。现原告要求支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，我公司认为原告未能提供办理不动产证必备手续，原告也有违约行为，故诉讼请求不能成立。具体理由如下：一、我公司与原告网签的合同是按照国家有关部门统一制定的2014年4月版制式预售合同，合同约定办理房地产权证书，并非现行的不动产产权证书。现原告要求办理不动产权证书，与合同约定不符，故我公司不存在违约行为，更不应支付违约金。另外由于界首相关部门业务衔接工作量大，又赶上机构改革，致使我公司在2019年7月份才接到办证部门的通知。我公司在2019年7-8月份已通知原告方，到公司另行签订补充协议，共同申请办理不动产转移登记，但原告方存在误解，未进行友好协商，也不配合公司办证。现在起需要双方配合予以完善合同及补充相关资料，然后原告缴纳相关费用后，我公司才能尽快和原告共同申请办理不动产权证。但到现在，原告接到我公司多次通知仍拒来办证，原告方负有责任。二、原告也未缴纳办理不动产权证书的费用。 被告汇鑫置业未向本院提交证据。 被告（反诉原告）汇鑫置业向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付违约金1887.86元；2、反诉费由被反诉人承担。反诉的事实和理由:界首市汇鑫公司在2017年1月25日与董某某、李某某签订了《商品房买卖合同》，在合同履行过程中，双方发生纠纷。现在董某某、李某某无端指责我公司违约，为此提起诉讼，要求我公司向其支付违约金，这是完全不能成立的，我公司已做了答辩，提出了有说服力的证据，事实上是董某某、李某某在履行合同中首先违约，违约的事实是:董某某、李某某办理的按揭贷款32万元应当自合同签订之日起在45天应付到我公司账号内，但由于其手续不齐全，致使其按揭贷款拖延长达74天，逾期长达29天，按照双方生效的《商品房买卖合同》第八条第一款逾期付款责任的约定，董某某、李某某应当按日计算向我公司支付逾期应付款万分之贰的违约金，共计为1887.86元。 被告（反诉原告）未向本院提交证据材料。 反诉被告辩称：一、反诉人提起反诉超过法律规定的诉讼时效期间，应依法判决驳回其反诉请求。根据《民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据双方签订合同的时间约定，即使被反诉人违约，由于反诉人未在法律规定的期间内提起诉讼，其权利不再受法律保护，应依法驳回其反诉请求。二、被反诉人是按反诉人要求支付购房首付款，并在支付首付款当日才签的购房合同，进行备案登记。被反诉人也按要求及时交付办理按揭贷款所需的各种资料，不存在任何延误。而且，必须在反诉人配合下才能在银行规定的合理期限内办理好按揭贷款手续。这个按揭贷款办下来的时间不是被反诉人所能左右的，是银行根据规定在一定期限内发放的，同时也是在反诉人与银行协调下才能办理的，所以被反诉人不存在违约之处，应驳回反诉人的反诉请求。三、根据公平责任原则，即使存在违约情况，承担违约责任，双方承担的违约责任也应该公平公正，而不是反诉人方利用优势地位加重对方的违约责任。开发商违约按万分之一每日承担违约责任，购房人却按万分之二每日承担违约责任，显然显失公平。如果被反诉人承担违约责任也应该按万分之一每日计算违约金。 本院经审理认定事实如下：2017年1月25日二原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发建设的汇鑫·金域长安708号项目2幢1单元9层902号房屋，总价款468412元，付款方式系商业贷款。合同第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后．．．．．．出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第二十条第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第１种方式处理：１.．．．．．．买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之壹的违约金”。第（三）项约定：“因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”。第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。附件十一补充协议第二条第1项约定：“买受人选择按揭贷款（包括商业贷款或者公积金贷款）方式支付本合同项下房款的，并在签订同时向出卖人提供办理按揭贷款所需的所有文件资料；余款由买受人在本合同签订之日起45日内向银行办妥按揭贷款并支付房款。因买受人的责任如提供的按揭贷款资料不真实、不完整，或买受人不到贷款银行签订个人购房借贷合同等原因导致45天内按揭贷款不能完成，或延迟按揭贷款的支付时间的，本合同所涉及的商品房余款支付方式自动转换为一次性付款。买受人应当在合同约定的按揭贷款支付房款期止日起15日内付清全部购房款。同时，买受人应当承担主合同第八条规定的逾期付款的违约责任”。附件十一补充协议第二条第２项约定：“买受人选择按揭贷款（商业贷款或者公积金贷款）方式支付本合同项下房款的，买受人应委托出卖人代办《房地产权证》。在办理商品房交接手续时，买受人向出卖人提供办理产权证所需的契税、维修基金、代办费及预交一年的物业管理费相关等费用”。附件十一补充协议第十二条约定：“主合同一方向另一方送达的任何文件，以及买卖合同约定出卖人应履行的通知义务，以买卖合同中确认的联系地址为送达目的地，以邮政快递寄出为准。如果一方联系地址变更，应以邮政快递邮件通知另一方。否则，邮政快递寄出后第7日视为通知到达”。2017年7月26日，被告将房屋交付给原告。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 一、关于被告辩称的原告要求办理不动产权证书与合同约定的办理房产证不符以及因不动产登记制度在施行过程中存在的问题导致被告不能按期办理登记的问题。《不动产登记暂行条例》系2015年3月1日施行，本案签订《商品房买卖合同（预售）》的时间晚于上述暂行条例的施行时间，且该条例明确规定“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”。汇鑫置业有限公司作为房地产开发公司及商品房买卖合同的提供者理应在合同签订时清楚并理解合同第二十条约定的“房屋所有权登记”义务内容，实为《不动产登记暂行条例》所规定的“不动产登记”义务内容。另根据《国土资源部住房城乡建设部关于做好不动产登记与房屋交易管理衔接的指导意见》的“做好不动产登记与房屋交易管理有序衔接”相关内容的规定，合同第二十条无变更的必要。且被告未提供证据证明房屋产权登记政策的调整增加了当事人的办证义务及导致办证的期限延长。综上，被告上述辩称理由不成立，本院不予采信，其应按照合同的约定继续协助履行办理不动产权登记的义务 二、根据合同约定出卖人根据合同发出的文件均应采用书面的形式及买卖合同约定出卖人应履行的通知义务，均应以邮政快递的方式送达，被告未提供证据证明其已经按照合同约定履行了通知义务。故对被告多次通知原告，原告拒不来办理的辩称，本院不予采纳。 三、关于被告“原告未交纳办理不动产权证书费用”的辩称，根据双方在买卖合同附件十一第二条的约定，不动产产权证书应由被告代办，交房时买受人应向出卖人提供办理产权证所需的契税、维修基金、代办费及预交一年的物业管理费相关等费用，被告未能提供证据证明在交付房屋时原告未提交上述办理产权证书需要费用。故对原告该辩称本院亦不予采信。 综上，被告应按照合同的约定向原告支付逾期办理不动产登记的违约金。原告请求按照合同约定自应当承担违约责任之日起计算至2020年5月6日，共计41922.9元（2017年11月24日至2020年5月6日）。 四、关于反诉原告的反诉请求是否超过诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。”根据合同附件十一补充协议第二条第1项的约定，双方签订合同之日为2017年1月25日，反诉被告应当于2017年3月1日前向银行办妥按揭贷款并支付房款，或最迟于2017年3月16日前付清全部购房款。故自2017年3月17日起反诉原告就应当知道其民事权利受到侵害。反诉原告就本案于2020年5月14日向本院提起反诉，此时已超过三年的诉讼时效期限。另反诉原告未向本院提交证据证明反诉被告存在上述违约及诉讼时效中止、中断情形。综上，对反诉原告的反诉请求，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司继续按照合同约定履行办理不动产产权登记的义务。 二、被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）董某某、李某某逾期办理不动产产权证书违约金41922.9元（违约金按全部购房款日万分之一计算，从2017年11月24日计算至2020年5月6日）。 三、驳回被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取424元，由被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司负担。 反诉费用25元，由被告（反诉原告）界首市汇鑫置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 杨 萍 二〇二〇年五月二十七日 书记员 尹一豪