广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终461号上诉人（原审被告）：陈北祥，男，1962年7月4日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：黄日森，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德明，广东五邑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江门市新会区会城街天马六联组经济联合社。住所地：广东省江门市新会区。法定代表人：陈文杰，该社社长。被上诉人（原审原告）：江门市新会区会城街道天马村六联组。住所地：广东省江门市新会区。负责人：陈文杰，该组组长。上诉人陈北祥因与被上诉人江门市新会区会城街天马六联组经济联合社（以下简称六联组经联社）、江门市新会区会城街道天马村六联组（以下简称六联组）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初1292号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈北祥上诉请求：1.撤销一审判决，并驳回六联组经联社、六联组全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费由六联组经联社、六联组负担。事实和理由：一、一审判决存在多处错误，与事实不符，缺乏法律依据。（一）一审判决无故变更当事人的诉讼请求，严重违背了不告不理的基本原理。从2019年7月11日六联组经联社、六联组向一审法院提交《诉讼请求变更申请书》可知，六联组经联社、六联组的诉讼请求是“请求确认原告向被告发出通知之日2018年8月21日已解除原、被告之间的租赁关系”，可以明显看出，六联组经联社、六联组只是要求法院对2018年8月21日解除合同通知这个行为的效力进行认定，而非诉请解除双方当事人之间的租赁合同关系，法院也应当只是对解除权人通知解除合同行为效力的认定。然而一审法院却判决“江门市新会区会城街某甲二联组经济联合社于2008年11月13日签订的《租赁土地合同书》自2019年3月14日解除”，在直接变更六联组经联社、六联组诉讼请求根本性质的情况下，判决解除“原、被告之间的租赁关系”，根据我国《民事诉讼法》的相关规定，不告不理原则是法院审理的基本原则之一，法院审理民事纠纷的诉讼内容与标的由当事人确定，法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求，一审法院判非所请，严重违背了我国《民事诉讼法》的基本原理。（二）一审法院判决内容自相矛盾，选择性认定涉案事实，严重损害陈北祥的合法权益。一审法院称：“陈北祥在《租赁土地合同书》约定的租赁期限届满后继续使用涉案土地并自2015年起按照4212元/年的标准向六联组交纳租金，其没有提出异议并予以收取，可视为双方协商一致对合同约定的租金标准进行变更。”陈北祥在原租赁合同到期后而实际继续使用涉案租赁房屋多年，一审法院既然认为双方能够协商一致对合同约定的租金标准进行变更，那针对存在10年续约的事实也应当认可为双方协商一致对租期进行延续。涉案会议记录、证人证言证明双方对租金标准、租赁期限等内容的变更存在口头及书面记录情况下，一审法院选择性地认为双方不能通过协商变更续租为十年是错误的。一审法院认定租金经双方协商一致变更，更应当认定双方经开会协商一致同意续约10年租期的事实。因此，一审法院对事实的认定自相矛盾，双方协商租期续约10年符合事实与法律依据。（三）一审法院对2013年11月20日六联组班子成员会议、六联组老干部会议的内容记录进行断章取义地解读，对整体意思理解错误，不符合事实。一审法院对整个会议记录的局部理解，是对会议要达成协议要约真实意思表示的歪曲，首先六联组班子成员会议已就续租的租赁期限、租金标准、期限届满后地上建构筑物的处理等重要事项提出了具体明确的要求；其次，在会议记录的最后一句“经过磋商，在场人员都同意这样处理的方式比较合理适当，既不损害集体利益，也不损害个人利益”可以明显看出这是同意达成口头协议的真实意思表示。六联组经联社、六联组通过会议对续租的重要事项提出了具体明确的要求，这是正式生效的要约，而最后的“经过磋商，在场人员都同意这样处理的方式比较合理适当，既不损害集体利益，也不损害个人利益”是包含陈北祥在内的各租户作出承诺的意思表示，双方就租赁期限、租金标准等事项达成一致意见。而一审法院恰恰遗漏了这一重要事实，而断章取义地认为这只是所谓的“建议”和“初步意向”。二、本案中，双方存在合法有效的租赁合同及续约协议，继续履行合同符合事实和法律依据，依法应当驳回六联组经联社、六联组的全部诉讼请求。（一）双方具有合法有效的书面合同和口头协议，书面合同和口头协议合法真实有效，具有同等法律效力。根据我国《合同法》第十条的规定，双方当事人就租赁土地的具体事宜约定签订《租赁土地合同书》，并在租赁期满前，在不改变原出租人、承租人、租赁地块、租赁面积、违约责任等条款下，基于原合同就租赁期限续约、租金提升的事宜达成口头协议并形成会议记录，该行为符合我国《合同法》的规定。结合本案和我国《民法通则》第五十五条可知，双方具有合法有效的书面合同和口头协议。（二）陈北祥自始依法按约行使权利和履行义务，六联组经联社、六联组并无解除合同的条件。2008年11月13日，双方签订《租赁土地合同书》后，陈北祥每年按约缴纳租金，从未出现逾期拖欠现象，双方一直保持良好的租赁关系。2013年11月20日，在原租赁合同届满前，基于双方良好的租赁关系，经六联组经联社、六联组集体讨论决定在原合同基础上租期续约10年，从2014年1月1日起至2023年12月31日止，2014年租金不变，自2015年起租金由原来的3510元/年提升为4212元/年。此后，陈北祥每年按约缴纳租金，六联组经联社、六联组亦向陈北祥出具租金收据，陈北祥按约履行至今。根据陈北祥提交的《银行交易凭证》可知，陈北祥早已分别于2018年11月14日、2019年1月15日按约足额缴纳2018年、2019年的租金。现时，六联组经联社、六联组竟向一审法院起诉要求陈北祥支付2018年的租金和滞纳金有违客观事实，违反诚实信用原则。（三）陈北祥依法履约，符合村民集体利益原则，双方继续履行合同，也符合村集体广大群众的利益，有利于保障当地交易市场的稳定。纵观本案，2008年11月13日，双方签订《租赁土地合同书》；2013年11月20日，双方基于不改变原租赁合同基本条款的情况下就租赁期限续约、租金提升的事宜达成口头协议。陈北祥至今按照双方约定按时足额缴纳租金，维持双方一直以来良好的租赁关系，陈北祥的行为自始以村民集体利益为前提，也一直得到村民集体的认可。反观，六联组经联社、六联组作为维护村民合法权益的基层群众自治组织，利用强权和势力，野蛮撕毁当初订立的协议，谎称合同到期并强行收回租赁地，在陈北祥按约足额缴纳租金的情况下，无故对陈北祥提起诉讼，显然违背诚实信用原则，与村民集体利益背道而驰，其提起诉讼的行为是否经过村民集体表决而为不得而知。因此，恳请二审法院查明本案事实，判决撤销一审判决，并驳回六联组经联社、六联组的全部诉讼请求，用法律保障村民利益的最大化，维护陈北祥的合法权益，保障交易市场的稳定。此外，陈北祥在二审调查活动中主要补充以下上诉理由：人民法院在审查村集体提起的诉讼，不但应审查其起诉程序的合法性，还应审查其诉讼请求的实质性、合法性，不能任由村民委员会或者村民小组为了某些特别的原因而损害集体利益及村民利益。六联组经联社、六联组在本案提出的诉讼请求，不但直接毁灭陈北祥正在使用的财产，也毁灭该村集体的租金收益及在续租期限届满后可得的合同利益。六联组经联社、六联组辩称，一、六联组与陈北祥之间的租赁关系应自2019年3月14日解除。陈北祥提出的口头协议虽然也是合同的一种形式，但口头协议必须满足有事后相关合法的、充分有力的证人证言来印证口头协议这一条件。1.首先，口头协议的事后印证方（证人证言）理应有证据证实当时达成的口头协议是租赁合同的合法当事主体。而实际上本案的证人所证实当年的口头协议只是六联组一些退休的老队长、老干部和少部分六联组干部一起进行的意见交流，并不能充分有力地证实是六联组当年的全部在任干部一致决议（一审法院判决书第11页倒数第九行至第八行关于六联组班子成员会议的表述不正确，会议记录上签名的人员并非当年六联组的完整班子成员），所以一审法院认定这只能属于续租的初步意向之观点正确。2.其次，至今为止，陈北祥都不能提供其他有效的证人来证明其主张的所谓“达成口头协议”是租赁合同关系的合法当事人双方一起达成续租的合意。3.再者，作为讨论式会议记录性质的续租意向，并没有也不能必然导致租赁合同的当事人双方签订明确的续租合同或者补充合同，况且更未经过民主表决程序由大多数村民集体表态同意，续租始终未合法、有效地发生。二、六联组经联社、六联组所进行的一切与租赁有关的手续均严格依照三资管理的规定，不能也不会违法、违规进行。三、陈北祥称其始终缴纳租金履行义务，就是符合村集体广大利益，该观点严重错误。因为正是由于陈北祥租期届满后一直不退场，导致六联组经联社、六联组无法顺利地将涉案土地上三资平台根据当时的最新物价状况进行重新发包，这才是对村集体广大利益的严重侵害，其必须向六联组经联社、六联组支付如判决书所述的土地占用费。综上所述，一审判决除前述少量瑕疵外，其他查明事实基本清楚、认定事实基本准确，适用法律、法规正确，恳请二审法院维持一审判决，维护六联组经联社、六联组的合法权益，彰显我国法律公平、公正之核心价值，保障农村集体利益不被无理缠讼方侵害，进而保障地方的稳定、和谐!六联组经联社、六联组向一审法院起诉请求：1.陈北祥向六联组经联社、六联组返还租赁土地和地面上的建筑物；2.陈北祥向六联组经联社、六联组支付自2018年1月至陈北祥向六联组经联社、六联组返还租赁土地和地上建筑物之日止的租金和滞纳金（暂计至2018年12月的租金为3510元、滞纳金为351元，此后按照每年3510元标准计算至返还租赁物之日止）；3.本案诉讼费由陈北祥承担。一审诉讼过程中，六联组经联社、六联组变更诉讼请求为：1.确认六联组经联社、六联组与陈北祥的租赁关系自2018年8月21日起解除；2.陈北祥自判决生效之日起十日内自行搬迁并拆除地上建构筑物，将租赁土地返还给六联组经联社、六联组；3.陈北祥向六联组经联社、六联组支付自解除租赁关系之日（2018年8月21日）起至租赁土地返还之日止的占用费（占用费参照《租赁土地合同书》中约定的292.5元/月计算，暂计至2018年12月为877.5元）；4.本案诉讼费由陈北祥负担。一审法院认定事实：1994年4月7日，某甲管理区六村（现名为六联组）取得《建设用地规划许可证》，该证载明“用地单位”为某甲管理区六村，“用地项目名称”为村民住宅基地、“用地位置”为某甲六村四队某乙围。1994年11月11日，原新会市国土局出具新地政【1994】168号《关于某甲管理区六村农民建房用地的批复》，同意某甲管理区六村（现名为六联组）使用本村第四经济合作社位于某乙（土名）丢荒地（面积21235㎡）作为村民建住宅用地。2008年11月13日，六联组（甲方）与陈北祥签订《租赁土地合同书》，主要约定：甲方将某乙村公路边的土地出租给乙方，租赁期限为2009年1月1日至2013年12月30日止；甲方出租给乙方的土地面积为195平方米，每年的租金为3510元（即每年每平方米18元）；乙方应在每年一月交纳全年租金，如当年过期不交清租金，滞纳金按10%计算，甲方随时有权收回土地，本合同自动失效，乙方的损失甲方不负责赔偿；租期届满，甲方如需用土地，由甲方通知之日起30日内，乙方无条件自行拆除清理，甲方不作任何补偿。如甲方未需要用土地，乙方想继续租，到时双方另行协商。上述租赁合同附租赁地图一份，标明陈北祥所租土地北边长12米、西边宽15.68米、东边宽16.9米，且西边与东边相邻的租赁地相隔1.65米宽的小巷。2009年3月29日，六联组通过民主表决追认上述出租方案。2011年4月18日，六联组（甲方）与陈北祥签订《租赁土地合同书》，主要约定：甲方将某乙村公路边的土地出租给乙方，租赁期限为2011年5月1日至2013年12月30日止；甲方出租给乙方的土地面积为217平方米，2011年的租金为2604元，2012年至2013年每年的租金为3906元（即每年每平方米18元）；乙方应在每年一月交纳全年租金，如当年过期不交清租金，滞纳金按10%计算，甲方随时有权收回土地，本合同自动失效，乙方的损失甲方不负责赔偿；租期届满，甲方如需用土地，由甲方通知之日起30日内，乙方无条件自行拆除清理，甲方不作任何补偿。如甲方未需要用土地，乙方想继续租，到时双方另行协商。上述租赁合同附租赁地图一份，标明陈北祥所租土地北边长15米、西边宽18.3米【其中西南角约13平方米（4米×3.3米）的面积不计算在租赁土地面积内】、东边宽15.6米，且东边与西边相邻的租赁地相隔1.65米宽的小巷。上述出租方案已经六联组村民代表会议民主表决通过。陈北祥租赁上述两块土地后，将两块土地以及两土地中间的小巷一同围蔽起来，在地上建设房屋用作废品回收站，该房屋没有产权登记，陈北祥也没有办理报建手续。陈北祥自2011年起至2014年期间，每年以银行汇款的方式向六联组交纳当年租金3510元，六联组向陈北祥出具《新会区农村集体经济组织统一收据》。陈北祥自2015年起至2017年期间，每年以银行汇款的方式向六联组或六联组经联社交纳当年租金4212元，六联组或六联组经联社向陈北祥出具相应收据。陈北祥于2018年11月14日通过银行汇款方式向六联组经联社支付了8899元（其中4212元作为本案涉案土地的费用），并注明是“陈北祥地租”；又于2019年1月15日通过银行汇款方式向六联组经联社支付了8899元（其中4212元作为本案涉案土地的费用），并注明是“陈北祥地租”，六联组经联社并未就该两次汇款出具收据。另查明，六联组经联社于2009年5月21日设立，其为经营、管理六联组集体所有资产的农村集体经济组织。又查明，2013年11月20日六联组班子成员与陈某甲、陈某乙、陈北祥、陈某丙召开会议，协商续租的事宜，商议结果为：如果继续租赁，必须达成如下条款：续签合同的价格要按现在市价，不能按原来的价格续租；租期为10年，期满后地面上所有物品不能拆走，全部物业归六村集体所有。2014年12月26日，六联组召开老干部会议（驻村律师列席），就政府出台“三资”政策后，陈某甲、陈某乙、陈北祥、陈某丙租赁的土地如何处理商讨处理方案，商议的结果为：按市价进行续租的处理方案比较合理。但两次会议后，六联组经联社、六联组与陈连瑞并未就续租事宜签订书面合同。再查明，因《租赁土地合同书》的附图没有标注明确的四至，故一审法院组织六联组、六联组经联社以及陈北祥到实地进行查看以及指认租赁土地的四至，具体情形如下：陈北祥目前使用的租赁土地位置除2008年11月13日、2011年4月18日签订的《租赁土地合同书》约定的面积外，还使用了两块地中间的1.65米宽小巷，该小巷的面积没有计算进任一租赁土地面积范围内。现陈北祥将两块土地以及两土地中间的小巷一同围蔽起来使用。六联组经联社、六联组以及陈北祥一致确认本案涉案租赁土地的四至范围为：南至绿化带、北至民房（某甲六村某乙245号、248号、249号）南门与陈北祥租赁土地交界的大路、西至陈北祥租赁的两块土地中间的1.65米宽的小巷、东至陈荣纳租赁土地（陈荣纳与六联组于2008年11月13日签订的《租赁土地合同书》约定的租赁土地）。陈北祥租赁土地后，在地上建造房屋用作废品回收站，土地的北侧建有两层简易钢构棚架，土地南侧露天，土地东南角有屋顶遮盖。六联组经联社、六联组认为陈北祥在租赁期限届满后继续使用租赁土地，并在六联组经联社、六联组发出搬迁通知后，仍不交还土地，应当承担相应责任。六联组经联社、六联组于2019年2月1日召开村民代表会议，会议表决通过如下事项：向陈北祥提起诉讼以及相关诉讼请求。六联组经联社、六联组向一审法院提起诉讼后，陈北祥于2019年3月14日收到一审法院送达的应诉资料。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。一、关于六联组经联社、六联组主张双方租赁关系自2018年8月21日起解除的问题。1、关于双方的租赁关系应否予以解除的问题。陈北祥主张《租赁土地合同书》约定的租赁期限届满后，六联组已召开了班子成员会议以及老干部会议，决定就涉案土地与陈北祥签订续租协议，续租的期限为10年，因此六联组与陈北祥的租赁关系不应予以解除。对此，一审法院认为，六联组与陈北祥的租赁关系应当予以解除，具体理由如下：第一，六联组与陈北祥就涉案土地并未达成续租10年的协议。首先，续租协议是指双方当事人在原租赁合同约定的期限届满前或届满后，就标的物签订新的租赁合同，对原租赁期限进行延长以及对在延长期间双方的权利义务进行约定。因此，续租协议实质上是重新签订租赁合同，而非对原租赁合同内容进行协议变更。虽然六联组班子成员会议、六联组老干部会议的商议结果均建议六联组与陈北祥签订续租协议，但该商议结果仅为初步的意向，而非签订协议的要约。即使六联组班子成员会议已就续租的重要事项——租赁期限、租金标准、期限届满后地上建构筑物的处理提出方案，但从会议记录中“如果继续租赁就必须达成以下条款”的记载可知，该方案并非双方已达成一致协议的方案，由此可见，六联组与陈北祥未对续租协议的其他事项进行约定，更未签订续租协议。其次，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。”之规定，六联组如与陈北祥签订续租协议，理应举行村民会议或村民代表会议进行表决，但现有证据均未显示六联组或六联组经联社的村民已对此进行了表决，由此也可以印证六联组与陈北祥并未签订续租协议。最后，如上所述，续租协议实质上是重新签订租赁合同，故续租协议的形式仍应受《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”之规定的约束。陈北祥自认其与六联组达成口头的续租协议，续租时间为10年，故退一步而言，即使六联组确实与陈北祥达成续租协议，该协议亦为不定期租赁协议，陈北祥主张双方达成的续租协议约定了租赁期限为10年，一审法院不予采纳。第二，六联组与陈北祥于2008年11月13日签订的《租赁土地合同书》是双方的真实意思表示，并已经民主表决追认，该合同没有违反法律强制性规定，故该合同依法成立并具有法律效力。虽然六联组与陈北祥并未达成续租协议，但在《租赁土地合同书》约定的租赁期限届满后，六联组经联社、六联组没有随即向陈北祥提出返还土地的主张，陈北祥继续使用涉案土地至今，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，《租赁土地合同书》继续有效，但租赁期限为不定期。六联组经联社、六联组起诉时诉请陈北祥退还租赁土地已包含解除租赁合同关系的意思，陈北祥在2019年3月14日收到一审法院送达的相关应诉资料，可见六联组经联社、六联组已履行了通知义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，六联组与陈北祥之间的租赁合同关系应当予以解除。2、关于双方的租赁合同关系应于何时起解除的问题。六联组主张其与陈北祥的租赁合同关系应当自2018年8月21日起解除。一审法院认为，六联组经联社、六联组提供的证据不足以证明其于2018年8月21日向陈北祥送达了《通知》，并要求其返还涉案土地。陈北祥在2019年3月14日收到一审法院送达的应诉资料，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，六联组与陈北祥之间的租赁合同关系应自2019年3月14日起解除。二、关于六联组经联社、六联组主张陈北祥搬迁并拆除地上建构筑物后，向六联组经联社、六联组返还租赁土地的问题。如上所述，六联组与陈北祥之间的租赁合同关系应自2019年3月14日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，六联组与陈北祥之间的租赁合同关系解除后，陈北祥应将涉案土地予以返还。对于接收主体，一审法院认为，鉴于六联组经联社、六联组实际均由六联组的村民组成，六联组经联社的职能为管理六联组的集体资产，并且该社在成立后亦实际参与到本案《租赁土地合同书》的管理当中（包括收取租金、以其名义发出返还土地通知书等），故六联组、六联组经联社可共同作为接收涉案土地以及租金或其他应付费用的主体。对于返还土地的要求，六联组经联社、六联组主张陈北祥应搬离并清理地上建构筑物后将租赁土地返还给六联组经联社、六联组，一审法院认为六联组经联社、六联组的主张符合双方在《租赁土地合同书》中“租期届满，甲方如需用土地，由甲方通知之日起30日内，乙方无条件自行拆除清理，甲方不作任何补偿。”的约定，一审法院予以支持。综上，陈北祥应在清除地上建构筑物后，向六联组经联社、六联组返还某乙村公路边的土地【面积：195平方米；四至：南至银湖大道绿化带、北至民房（某甲六村某乙245号、248号、249号）南门与陈北祥租赁土地交界的大路、西至陈北祥租赁的两块土地中间的1.65米宽的小巷、东至陈荣纳租赁土地（陈荣纳与六联组于2008年11月13日签订的《租赁土地合同书》约定的租赁土地）】。三、关于六联组经联社、六联组主张陈北祥支付土地占用费的问题。陈北祥在《租赁土地合同书》约定的租赁期限届满后继续使用涉案土地并自2015年起按照4212元/年的标准向六联组交纳租金，其没有提出异议并予以收取，可视为双方协商一致对合同约定的租金标准进行变更。六联组与陈北祥的租赁合同关系解除后，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，六联组经联社、六联组可按照变更后的租金标准向陈北祥主张土地占用费。现六联组经联社、六联组按照原《租赁土地合同书》约定的3510元/年（即292.5元/月）的标准主张土地占用费，是对其权利的合法处分，一审法院予以认可。因六联组与陈北祥的租赁合同关系自2019年3月14日起解除，故土地占用费应从2019年3月15日开始计算。陈北祥在2019年1月15日向六联组经联社支付了4212元作为当年的土地租金，因此2019年3月14日前（含当日）的土地租金陈北祥已支付完毕；陈北祥应自2019年3月15日起，按292.5元/月的标准向六联组经联社、六联组支付土地占用费，直至返还土地之日止。因陈北祥应支付的土地占用费的数额尚未能确定，无法以其多支付的2019年3月14日后（不含当日）的土地租金予以抵扣，故陈北祥多支付的2019年3月14日后（不含当日）的土地租金由陈北祥与六联组经联社、六联组另行协商处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、六联组与陈北祥于2008年11月13日签订的《租赁土地合同书》自2019年3月14日起解除。二、陈北祥应于判决发生法律效力之日起二十日内清除上述《租赁土地合同书》约定的，位于江门市新会区会城街道某甲村六联组四队某乙村公路边的土地的地上建构筑物，并将该土地返还给六联组经联社、六联组【土地面积：195平方米；四至：南至绿化带、北至民房（某甲六村某乙245号、248号、249号）南门与陈北祥租赁土地交界的大路、西至陈北祥租赁的两块土地中间的1.65米宽的小巷、东至陈荣纳租赁土地（陈荣纳与六联组于2008年11月13日签订的《租赁土地合同书》约定的租赁土地）】。三、陈北祥应于判决发生法律效力之日起十日内六联组经联社、六联组支付土地占用费（该土地占用费按292.5元/月计算，从2019年3月15日起计算至土地实际返还之日止）。四、驳回六联组经联社、六联组的其他诉讼请求。一审案件受理费50元（已由六联组经联社、六联组预交），由陈北祥负担。六联组经联社、六联组多预交的一审案件受理费50元，由一审法院予以退回；陈北祥应向一审法院补缴案件受理费50元。二审中，陈北祥提交《证明》一份，用以证明：2015年7月六联组出具《证明》，同意改造涉案四户租赁商铺升高地台，自2015年起至2024年12月31日，改造期与延租期限一致，并要求在改造期内不减免租金，要依时交租，进一步证明双方就延租十年达成一致意见并履行的事实。六联组经联社、六联组表示从来没有见过上述证据且对该证据并不清楚。六联组经联社、六联组在二审没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。陈北祥与六联组于2008年11月13日签订的《租赁土地合同书》，是双方的真实意思表示，且内容并无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。虽然上述合同仅由六联组作为出租方进行签订，但根据在案证据显示，六联组、六联组经联社均有参与该合同的履行当中，且二者的组成人员及财产基础均源自六联组村集体，六联组、六联组经联社在诉讼中也表示二者实际为同一套班子成员，可见，六联组、六联组经联社在涉案租赁交易存在人员、财物、事务等方面的混同。因此，一审法院认定六联组经联社、六联组的本案原告主体适格并无不当，本院依法确认。《租赁土地合同书》所约定的租赁期限于2013年12月30日届满后，陈北祥继续使用涉案出租土地，六联组经联社、六联组没有提出异议并继续收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，一审法院认定《租赁土地合同书》在2013年12月30日后继续有效但租赁期限为不定期，合法有据，本院依法确认。陈北祥主张双方当事人在《租赁土地合同书》约定的租赁期限届满后已达成了续租10年的协议，六联组经联社、六联组对此不予认可，故陈北祥依法应对其主张承担举证责任。经审查，陈北祥提及的涉案土地续租10年，明显属于涉及村民利益的重大事项，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项”的规定，陈北祥理应知道涉案土地的续租事宜须由六联组所属村民民主议定同意后才能办理。从六联组班子成员与陈北祥等租户于2013年11月20日参加的会议内容来看，虽然与会人员就续租年限、租金标准及续租期满后地上物的处理等问题取得共识，但是未能反映出属于六联组所属村民民主议决的意见，且从当中“如果继续租赁就必须达成以下条款”、“续签合同的价格要按现在市价”、“经过磋商，在场人员都同意这样处理的方式比较合理、适当”等内容可知，与会人员当时是在可以续租为假设前提下开展租赁方案的协商，其中的租赁价格仅原则、笼统地表述为按市价，而没有作进一步明确的约定，另外还明确需要续签合同，因此，上述会议内容应认定为六联组班子成员与陈北祥等租户就续租方案进行酝酿所确立的初步意向，六联组于2014年12月26日召开老干部会议就涉案续租事宜征询意见，以及由陈北祥申请出庭作证的证人陈群立提及有关续签合同的相关情况对此也能予以印证。陈北祥上诉认为双方当事人已通过前述2013年11月20日的会议口头达成续租10年的协议，依据不足。虽然2014年12月26日的六联组老干部会议的商议结果表示同意让陈北祥等租户续租，但此仅为六联组在集体内部征求老干部意见的内容，上述商议结果未能产生该村所属村民民主议定同意的法律效果。六联组经联社或六联组在《租赁土地合同书》原约定租赁期限届满后向陈北祥继续收取租金的事实，亦属双方之间不定期租赁的履行范畴，据此未能说明六联组所属村民通过民主议定的方式事前同意或事后追认将涉案土地让陈北祥续租10年。至于陈北祥在二审提交的由六联组于2015年5月28日出具的《证明》，虽然其中提及陈北祥等租户升高商铺地台的改造期从2015年起至2024年12月31日，但该《证明》仅加盖六联组的印章，其出具目的在于由六联组同意陈北祥等租户提出关于升高商铺地台的改造申请，而非用以明确续租期限，且上述期限与陈北祥在诉讼中关于涉案土地续租10年至2023年12月31日期满的主张也不相符合，故不足以证实陈北祥的诉讼主张。综上理由，陈北祥前述关于双方当事人已达成续租10年的协议，依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”《租赁土地合同书》原来约定的年租金为3510元，但陈北祥自2015年至2017年期间按每年4212元的标准向六联组或六联组经联社交纳当年租金，六联组或六联组经联社向陈北祥出具相应收据予以确认，一审法院据此认定双方当事人对租金进行了合意变更，合法有据。陈北祥上诉认为一审判决既然认定租金标准发生变更却不认定续期10年的事实，存在自相矛盾、选择性认定事实的情形，理据不足，本院不予采纳。承前所述，涉案土地租赁自2013年12月30日后属于不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”六联组经联社、六联组在本案起诉要求陈北祥返还租赁土地，实质包含主张解除合同之意，虽然本案于2019年2月22日才正式受理，但双方当事人确认一审法院在2019年1月10日已就本案纠纷组织双方进行诉前联调，之后一审法院在2019年3月14日将包括起诉状副本等应诉材料送达给陈北祥，据此，一审法院认定涉案《租赁土地合同书》自2019年3月14日起解除，合法合理，本院依法维持。进而，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定以及《租赁土地合同书》“租期届满，甲方如需用土地，由甲方通知之日起30日内，乙方无条件自行拆除清理，甲方不作任何补偿”的约定，一审法院判令陈北祥向六联组经联社、六联组清退涉案土地亦无不当，本院依法维持。六联组经联社、六联组在一审中请求确认其与陈北祥的租赁关系自2018年8月21日起解除，该项诉讼请求旨在确定双方的合同已经解除的事实及其解除时间，一审法院经审理后判决涉案租赁合同自2019年3月14日起已经解除，并没有超越当事人的诉讼请求范畴，故陈北祥主张上述判决违背不告不理原则，理据不足，本院不予采纳。如前所述，涉案租赁的相关事宜属于六联组所属村民自治的范畴且牵涉村民利益的事项，依法应由村民通过民主议定原则进行决定。六联组经联社、六联组在起诉时提交了由江门市新会区会城街道某甲村委会出具的有关村民代表表决的证明、村民代表关于起诉的表决签名表，一审法院对个别村民代表的意思表示也经核查属实，以上足见本案诉讼是通过六联组所属村民民主议定同意后才予启动，相应的诉讼请求也是六联组所属村民的主流民意所向。而陈北祥主张续租10年，却未就此与六联组经联社或六联组签订正式的书面协议，也未经六联组所属村民民主议定同意，相应的法律后果及风险应由陈北祥承担。因此，陈北祥上诉认为六联组经联社、六联组的诉讼请求既直接毁灭其正在使用的财产，又导致该村集体涉案合同权利的丧失，进而主张对上述诉讼请求不应给予支持，理据不足，本院不予采纳。关于六联组经联社、六联组主张陈北祥支付土地占用费的问题。由于双方当事人涉案租赁合同关系自2019年3月14日起解除，故上述的土地占用费应从2019年3月15日开始计算。六联组经联社、六联组主张按《租赁土地合同书》原约定的3510元/年（即292.5元/月）的标准计付土地占用费，一审法院予以认可并无不当。因此，一审法院认定陈北祥应自2019年3月15日起至土地实际返还之日止，按292.5元/月的标准向六联组经联社、六联组支付土地占用费，合法合理，本院依法确认。但是，陈北祥于2019年1月15日以交纳当年租金的名义通过银行向六联组经联社汇付了4212元，扣减陈北祥应付2019年3月14日前（含当日）的土地租金861元[4212元×（2个月+14日÷31日）÷12个月]，其实际多预付租金3351元（4212元-861元），由于上述的多付租金及土地占用费均属于土地使用费性质，而陈北祥在应诉中辩称其已交清租金并据此主张驳回六联组经联社、六联组关于支付土地占用费的请求，因此，本案应将陈北祥前述多付的租金从其应付的土地占用费中作相应的抵扣。一审法院以陈北祥应付的土地占用费的金额尚未能确定为由，让双方当事人对陈北祥多付的租金另行协商处理，不符合诉辩原则且可能造成当事人诉累，本院依法予以纠正。综上所述，陈北祥的上诉部分有理，应予支持，无理部分则应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，援引法律条文正确，但实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第十三条、第一百七十条第一款第二项、第三百二十三条的规定，判决如下：一、维持广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初1292号民事判决第一、二项；二、撤销广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初1292号民事判决第四项；三、变更广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初1292号民事判决第三项为：陈北祥应于本判决发生法律效力之日起十日内向江门市新会区会城街天马六联组经济联合社、江门市新会区会城街道天马村六联组支付土地占用费（该土地占用费按292.5元/月的标准从2019年3月15日起计至土地实际返还之日止，先以陈北祥多付的土地租金3351元抵扣）；四、驳回江门市新会区会城街天马六联组经济联合社、江门市新会区会城街道天马村六联组的其他诉讼请求。一审案件受理费50元（江门市新会区会城街天马六联组经济联合社、江门市新会区会城街道天马村六联组已预交），由江门市新会区会城街天马六联组经济联合社、江门市新会区会城街道天马村六联组负担；二审案件受理费50元（陈北祥已预交），由陈北祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  李立辉审 判 员  梁智坚审 判 员  肖文文二〇二〇年五月十九日法官助理  雷楚莹