安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0603民初1641号原告（反诉被告）：杜学刚，男，1967年1月2日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。原告（反诉被告）：况开侠，女，1966年1月16日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。上述两原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。上述两原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园。法定代表人：吴锐，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。原告杜学刚、况开侠与被告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序审理。在案件审理过程中，德城公司提出反诉，本院受理并决定与本诉合并审理，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告杜学刚、况开侠共同的委托诉讼代理人刘文文，被告德城公司的委托诉讼代理人袁梦玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜学刚、况开侠向本院提出诉讼请求：1、依法判令德城公司继续履行合同，支付逾期办证违约金3686.44元；2、依法判令德城公司立即返还杜学刚、况开侠缴纳的契税、维修基金、办证费合计12683.84元，并以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率，自2015年12月13日起支付占用资金的利息损失，请求至实际返还之日止；3、因本案产生的所有费用均由德城公司承担。事实和理由：杜学刚、况开侠与德城公司系商品房买卖合同关系。杜学刚、况开侠于2015年7月22日与德城公司签署了《商品房买卖合同》，杜学刚、况开侠购买德城公司开发的淮北市相山区新天地广场5幢2层XXX号房屋，购房金额为348644元，并已经按照合同约定履行了付款义务。2017年1月18日将房屋交付给杜学刚、况开侠使用。按照双方购房合同的约定，德城公司应于房屋交付后730日内为杜学刚、况开侠办理产权登记证书，但德城公司以各种理由进行推拖，至今未能办理。双方签订的合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款的1%向买受人支付违约金”。另德城公司在办理交付房屋手续时，违反法律规定收取了杜学刚、况开侠的契税、维修基金、办证费。综上所述，德城公司的行为严重侵害了杜学刚、况开侠的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。德城公司辩称，德城公司未能及时办理产权登记手续，系非主观原因造成，而是由于相关政府政策原因各方面导致，属于不可抗力的因素，而且现阶段已经办理好5号楼的总产取证以及分户产权，德城公司并非主观上恶意违约，应酌情减少违约金数额；德城公司收取的契税及维修基金，系双方合同约定，业主授权德城公司代相关部门进行收取及缴纳，杜学刚、况开侠在未请求解除或变更合同的前提下直接要求退回上述费用没有约定基础和法律基础，应予以驳回，且新天地小区的5号楼已经办理了总产权证，维修基金已经全额上缴给政府管部门，5号楼业主不存在退还维修基金的可能性，所以该诉请也应当予以驳回，其他幢的住户由于维修基金是同意由开发商向物管部门以楼栋数为单位进行缴纳，现在要求返还维修基金等，将导致其他所有业主后续无法办理分户产权以及总产权证，也损害第三方的权益，也应当予以驳回。德城公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令杜学刚、况开侠支付逾期付款违约金8294.49元（368644元×0.03%×75天=8294.49元）；2、诉讼费、律师代理费、公告费等费用由杜学刚、况开侠承担。事实与理由：2015年7月22日，杜学刚、况开侠与德城公司签订的《商品房买卖合同》约定了双方的权利义务，杜学刚、况开侠存在违约的情形，应当依法承担相应的违约责任。合同约定德城公司将新天地广场5幢XXX室房屋出售给杜学刚、况开侠，涉案房屋总价款为368644元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第10条约定：“买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后45日内办妥公积金贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金”，根据该约定，杜学刚、况开侠应当在合同签订后45日内办妥按揭贷款，但直至2015年11月19日，杜学刚、况开侠才将贷款手续办妥，实际违约75日，应按约定向德城公司支付逾期付款违约金8294.49元。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定履行义务，请求法院支持其反诉请求。杜学刚、况开侠针对德城公司的反诉辩称，1.德城公司的反诉请求均已经超出诉讼时效，德城公司在诉讼期之内未提出相关诉讼，故已经丧失法律上要求杜学刚、况开侠承担违约责任的相关权利；2.杜学刚、况开侠在办理案涉房屋贷款时，均是将办理贷款所需材料交付给德城公司由其代为办理，如出现贷款逾期的情况，也系德城公司在办理的过程中存在了时间上的拖延，另办理按揭贷款存在一系列银行放款的客观因素也不是杜学刚、况开侠所能主导的，属于一种不可抗力，杜学刚、况开侠不应当承担违约责任；3.双方签订的商品房购房合同关于逾期办理贷款的违约责任，未出现在主合同条款，而出现在附件中，属于一种格式条款，作为提供合同的德城公司未尽合理提醒义务，导致加重了杜学刚、况开侠的义务，与合同约定的逾期交房的责任来比更重，明显的违反了民法公平公正原则，故杜学刚、况开侠也不应当因为该合同条款承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2015年7月22日，杜学刚、况开侠与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场5幢XXX室出售给杜学刚、况开侠，房屋总价368644元，采用按揭方式付款，2015年7月20日前支付全部房款的67%，即248644元，剩余房款120000元于2015年8月3日前申请办理公积金贷款，并按照按揭方式付款；合同第七条约定：买受人如未按合同约定的时间付款，逾期270日之日，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1违约金，合同继续履行；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；附件四《合同补充协议》第10条约定：买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金；第13条第（5）项约定：住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等内容。合同签订后，杜学刚、况开侠首付248644元，2015年11月19日办清按揭贷款手续，支付了剩余房款。2015年12月12日房屋交付给杜学刚、况开侠，同日杜学刚、况开侠向德城公司缴纳了契税3686.44元、维修基金7373元、办证费170元等费用共计11229.44元。德城公司收取上述费用后，至今未按合同约定期限协助杜学刚、况开侠办理涉案房屋权属登记，杜学刚、况开侠遂诉至本院。因杜学刚、况开侠未在合同约定期限内办妥按揭贷款手续，德城公司向本院提起反诉，请求判令杜学刚、况开侠支付逾期支付购房款的违约金。另，德城公司已取得涉案小区5号楼总产权证，尚未为杜学刚、况开侠办理分户不动产权证。以上事实，有杜学刚、况开侠提交的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、购房款发票、收据、住房贷款合同、德城公司（2017）8号文件，德城公司提交的不动产总权证书、物业专项维修基金交存通知书以及汇款电子回单、商品房买卖合同、银行转账凭证以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。德城公司提交的业主入住登记表、不动产分户权证书与本案无关联性，本院不予采信。本院认为，杜学刚、况开侠与德城公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务。杜学刚、况开侠交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对杜学刚、况开侠要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金3686.44元（368644元×1%），对德城公司称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。关于杜学刚、况开侠请求德城公司返还契税、维修基金等费用及占用资金利息的问题。因德城公司基于合同约定代向杜学刚、况开侠收取契税、维修基金等费用共计11229.44元，属于双方自愿行为，但涉案楼栋已向不动产登记部门缴纳了维修基金，故维修基本不应予以退还，但德城公司收取契税及办证费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，杜学刚、况开侠请求返还契税及办证费用并无不当，本院予以支持。今后，德城公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，再行支付。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2017年12月12日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，杜学刚、况开侠请求支付资金占用利息有理，应予支持，超出部分不予支持。其中维修基金的利息应计算至2020年3月12日。关于德城公司请求杜学刚、况开侠支付逾期付款违约金的问题。杜学刚、况开侠于2015年11月19日办妥贷款手续，自此时起至德城公司提起本案反诉，已超过法律规定的3年诉讼时效，杜学刚、况开侠抗辩有理，应予采信，对该反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定判决如下：一、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付杜学刚、况开侠逾期办理房屋所有权证书违约金3686.44元，返还契税3686.44元、办证费用170元及利息（契税与办证费用的利息，自2017年12月13日起至实际付清之日止；维修基金的利息，自2017年12月13日起至2020年3月12日止，以上费用的利息2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回杜学刚、况开侠的其他诉讼请求；三、驳回安徽省德城投资发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费209元，因本案适用简易程序审理，减半收取104.5元，由安徽省德城投资发展有限公司负担；反诉案件受理费25元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  唐晓芳二〇二〇年五月二十八日法官助理汪坤书记员徐晓芹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。