广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4083号上诉人（原审被告）：胡小青，女，汉族，住湖南省常宁市。委托诉讼代理人：蓝伟平，广东信步律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晴，女，住湖南省常宁市，系胡小青的女儿。被上诉人（原审原告）：佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：江秋榕，女，公司员工。上诉人胡小青因与被上诉人佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司（以下简称尚筑公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初16165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡小青上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.尚筑公司应当配合胡小青继续履行合同；3.撤销合同中涉及违约金的格式条款，胡小青不应承担违约金；4.尚筑公司承担一、二审所有诉讼费。事实和理由：（一）尚筑公司无权解除合同。2018年3月14日，涉案房屋买卖合同签订后，胡小青已支付第一期房款314044元，所支付价款达到了房款总额的20%。依据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的规定，分期买卖合同中，若买受人已付价款超过20%的，出卖人无权解除合同。尚筑公司任意解除合同，违背法律强制性规定，严重违背契约精神，胡小青有权要求尚筑公司继续履行合同。（二）胡小青有权拒绝承担违约金。涉案商品房买卖合同是格式合同，在网签过程中，尚筑公司未向胡小青尽到任何合理提示义务，尤其是涉及胡小青的违约金等负担加重责任格式条款的，没有采用加黑、加粗、标志下划线等方式提醒胡小青注意。根据合同法司法解释二第六条、第九条的规定，胡小青申请撤销该格式条款的，法院应当支持。尚筑公司随便派遣一个业务员，很草率的要求胡小青在半个小时内赶紧签字。在整个网签过程中，该业务员没有向胡小青作出任何违约金格式条款说明，严重违反格式条款说明义务，导致胡小青从根本上不能注意合同中所涉及的违约金格式条款。（三）胡小青自始至终积极履行合同义务，尚筑公司未明确告知胡小青各种风险，包括但不限于向银行申请贷款的材料。胡小青具备优良的贷款资质，积极履行了支付首期款的义务，并积极申请办理银行按揭手续。当发生不利贷款因素后，胡小青及时与配偶协议离婚，消除不利贷款因素。银行发出的拒绝贷款通知是阶段性结论，并不是终结胡小青的贷款需求，胡小青及时调整后可以继续向银行申请贷款。但尚筑公司根本不协助胡小青继续办理银行贷款。网签备案合同未约定具体的贷款支付时间，只是约定胡小青通过银行贷款方式支付剩余房款。（四）双方签订的补充协议是格式合同，应属无效。尚筑公司依照补充协议的约定解除双方合同及补充协议，无事实和法律依据。补充协议第六条第7项关于违约金的条款与《商品房买卖合同（预售）》相比，明显加重了胡小青的责任，应属无效，应以《商品房买卖合同（预售）》第八条第1项第（2）点的约定为准。（五）《补充协议（二）》（房屋装修及配套服务协议）是虚假的，并非双方当事人的真实意思表示，应为无效。双方实际将涉案房屋的交易价款分为两部分，一部分为买卖合同价款，一部分为装修价款，目的是规避地方政府的房地产调控限价政策，逃避纳税义务，损害社会公共利益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条关于“行为人与相对人以虚假的意思表示事实的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，《补充协议（二）》并未真正履行，且违反相关法律规定而无效。尚筑公司应返还该协议项下的款项并赔偿利息。（六）退一万步讲，即使尚筑公司解除合同符合法律规定，但《商品房补充协议》关于违约金的约定是无效的，一审根据该条款认定胡小青承担违约金148184.4元是错误的，违约金数额应予以调整。被上诉人尚筑公司在二审期间未答辩。尚筑公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认尚筑公司、胡小青于2018年3月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号为201********902）及其补充协议已于2019年5月30日解除；2.胡小青向尚筑公司支付违约金148184.4元（按房款总额1481844元的10%计算）；3.本案诉讼费由胡小青承担。一审法院认定事实：2017年11月26日，尚筑公司分别开具《预收房款专用收据》（编号：0077055、0077069）、《收款专用收据》（编号：0010085），分别确认收到胡小青支付的购买涉讼房屋的定金20000元、首期款199249元、装修款91938元。2017年12月8日，尚筑公司开具《预收房款专用收据》（编号：0077883），确认收到胡小青支付的购买涉讼房屋的二期款94795元。2018年3月14日，尚筑公司、胡小青签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********902），约定：尚筑公司将涉讼房屋以总价1044044元售予胡小青；签订合同前，胡小青已向尚筑公司支付定金20000元，该款于交付首付款时抵作商品房价款；首期款314044元在预售合同网上签订之日起0日内支付；剩余房款730000元应于2018年3月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；胡小青逾期付款的，逾期在90日之内，胡小青按日计算向尚筑公司支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，尚筑公司有权解除合同，尚筑公司解除合同的，应书面通知胡小青，胡小青应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向尚筑公司支付违约金，同时，尚筑公司退还胡小青已付全部房款（含已付贷款部分）；尚筑公司应当在2019年9月30日前向胡小青交付涉讼房屋；商品房交付的条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告；尚筑公司逾期交房的，逾期在90日之内，自合同约定交付期限届满之次日起，尚筑公司按日计算向胡小青支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，胡小青有权解除合同，胡小青解除合同的，应书面通知尚筑公司，尚筑公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退回胡小青已付全部房款（含已付贷款部分），并自胡小青付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，尚筑公司按照全部房价款的10%向胡小青支付违约金；等等。同日，尚筑公司、胡小青签订《商品房买卖合同补充协议》，对前述《商品房买卖合同（预售）》的部分条款作补充约定，其中，关于“付款方式及期限”及“逾期付款责任”补充约定：如胡小青的按揭申请未获得银行接纳的，胡小青需在收到尚筑公司通知之日起10日内一次性付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期胡小青须按每日房价款0.02%的标准承担逾期付款的违约责任，胡小青逾期超过90日的，尚筑公司有权解除合同，还有权向胡小青一次性计收房价款总额的10%作为违约金。同日，尚筑公司、胡小青还签订《补充协议二》，约定：尚筑公司、胡小青双方于2017年11月26日签订《认购书》，由胡小青向尚筑公司购买涉讼房屋，成交总价为1481844元，其中1044044元由胡小青按于2018年3月14日与尚筑公司签订的毛坯交付标准的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议一支付，剩余437800元由双方签署本协议支付；就尚筑公司提供的房屋装修及配套，胡小青应向尚筑公司支付437800元，胡小青应于2017年11月26日前支付91938元，于2019年6月30日前支付345862元；胡小青未按协议约定付款的，每逾期一日，应向尚筑公司支付当期应付未付金额万分之五的违约金，逾期超过90日的，尚筑公司有权解除全部合同，并要求胡小青支付《商品房买卖合同（预售）》项下价款及本协议项下价款总额之20%作为违约金，由此导致尚筑公司其他损失的，胡小青仍应承担由此所导致的一切损失赔偿责任。2018年11月29日，尚筑公司向胡小青邮寄《一次性付款通知函》，主张已接按揭银行通知胡小青不符合按揭银行发放贷款的条件，按揭银行不批准胡小青的按揭贷款申请，故通知胡小青于收到该通知之日起10日内向尚筑公司支付730000元。该邮件于同年12月1日妥投。2019年5月28日，尚筑公司向胡小青邮寄《解除通知函》，认为胡小青逾期支付购房730000元已391天，故通知胡小青解除《商品房买卖合同（预售）》及两份补充协议，并将在胡小青已付购房款中抵扣违约金，要求胡小青自收到该通知之日起5日内联系尚筑公司办理退款手续。该邮件与同月30日妥投。2019年7月10日，尚筑公司提起本案诉讼。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。尚筑公司、胡小青签订《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》《补充协议二》买卖涉讼房屋的权利义务约定是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，胡小青因其个人原因，至庭审之日均未办妥按揭贷款申请事宜。因此，尚筑公司根据双方的约定，在胡小青被拒贷之后通知胡小青一次性支付剩余购房款符合双方约定，胡小青在收到尚筑公司的付款通知之后未在约定期限内付款构成根本违约，故尚筑公司根据约定有权解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，尚筑公司诉请一审法院确认《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》《补充协议二》在胡小青收到其解约通知之日（2019年5月30日）解除理据充分，一审法院予以支持。胡小青辩称其不构成违约与事实及双方的约定不符，且胡小青作为购买方，依约负有主动申请按揭贷款的义务，但其并未提交证据证明其在被拒贷之后有及时重新办理贷款申请，应负相应的不利后果。综上，一审法院对胡小青辩称其不构成违约、尚筑公司应继续履行合同均不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。综合双方的约定，涉讼房屋成交价应为1481844元。经审查，《商品房买卖合同（预售）》关于违约责任的约定公平合理，尚筑公司根据《商品房买卖合同（预售）》约定的计付违约金标准，诉请胡小青按涉讼房屋的总成交价1481844元的10%计付违约金148184.4元公平合理，一审法院予以支持。胡小青关于违约金标准不公平的答辩意见没有依据，一审法院不予采纳。因《商品房买卖合同（预售）》已约定在胡小青逾期付款超过90天且尚筑公司解除合同的，胡小青应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向尚筑公司支付违约金，同时，尚筑公司退还胡小青已付全部房款（含已付贷款部分）。尚筑公司解除合同时，胡小青就购买涉讼房屋已付款项金额为405982元，超过了胡小青应付违约金金额，胡小青应付违约金根据双方约定及尚筑公司在《解除通知函》的主张，应从胡小青已付款项中扣除。胡小青辩称其无需支付违约金理据不足，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认尚筑公司与胡小青于2018年3月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********902）《商品房买卖合同补充协议》《补充协议二》于2019年5月30日解除；二、胡小青应支付违约金148184.4元予尚筑公司（从胡小青已付房款405982元中抵扣）。一审适用简易程序结案，案件受理费19470.26元，减半收取计9735.13元（尚筑公司已预交），由胡小青负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予尚筑公司，一审法院不另收退。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》《补充协议二》是否已于2019年5月30日解除；二、胡小青应承担的民事责任。一、关于合同解除问题尚筑公司请求解除合同的依据是胡小青未支付《商品房买卖合同（预售）》项下的剩余房款730000元。经审查，《商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效。但是，该合同对于剩余房款730000元的支付期限未作约定，仅在第七条“付款方式及期限”约定胡小青应于签订合同当日前即“2018年3月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款”，该期限显然非剩余房款的实际支付期限。双方同日签订的《商品房买卖合同补充协议》对前述第七条约定作了补充约定：如胡小青的按揭申请未获银行接纳的，胡小青需在收到尚筑公司通知之日起10日内一次性付清剩余房款；胡小青逾期超过90日的，尚筑公司有权解除合同。该约定虽是格式条款，但符合房屋买卖的交易惯例，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条关于“加重对方责任”之情形，合法有效，对双方均有约束力。尚筑公司于2018年11月29日发函通知胡小青一次性支付730000元余款，距离双方签订合同已过去八个多月，应认定尚筑公司已给予了充分的时间供胡小青办理银行按揭贷款。但胡小青未举证证明其已获批银行按揭贷款或一次性支付余款，且根据胡小青的陈述，其未能获取银行贷款系自身原因造成，故尚筑公司于2019年5月28日，即通知胡小青一次性付款的半年后，发函通知胡小青解除《商品房买卖合同（预售）》和基于该合同签订的《商品房买卖合同补充协议》《补充协议二》，符合《商品房买卖合同补充协议》关于逾期付款超过90日尚筑公司有权解除合同的约定，应予支持。一审认定上述合同的解除时间为2019年5月30日解除通知函件妥投之日，处理正确，本院予以维持。一审认定涉案房屋的成交价款为《商品房买卖合同（预售）》项下房款1044044元和《补充协议二》项下装修款437800元之和1481844元，符合双方的真实意思表示，双方对此亦无异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》一百六十七条规定：“分期买卖合同的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”根据上述法律规定亦可以推定，如买受人支付的价款未超出五分之四，出卖人可以要求解除合同。现尚筑公司主张胡小青欠付的房款730000元显然超出全部成交价款的五分之一，已支付房款显然未超出全部成交价款的五分之四，尚筑公司主张解除合同符合上述法律规定。胡小青上诉所提与法律规定不符，本院不予支持。二、关于胡小青应承担的民事责任问题胡小青未按合同约定支付剩余房款，并导致合同解除，构成违约，应承担相应的违约责任。尚筑公司主张根据《商品房买卖合同补充协议》第六条第7项关于“乙方逾期超过90日的，甲方有权解除合同，还有权向乙方一次性计收房价款总额的10%作为违约金”之约定，胡小青应按照总房款1481844元的10%支付违约金148184.4元。对此，本院认为：首先，该条款系尚筑公司提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条关于“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确立当事人之间的权利义务”之规定，尚筑公司应当遵循公平原则确立双方的权利义务。尚筑公司和胡小青作为出卖人和买受人，分别承担按时交付房屋和按时交付房款的义务，此系双方的对待给付义务。但将该条款与《商品房买卖合同补充协议》第七条“商品房交付条件”“逾期交付责任”第4项关于“双方一致同意：若出现延期交房的情况，甲方向乙方累计支付违约金总额不超过该商品房总价款的3%”之约定进行对比，胡小青逾期付款时承担的违约责任与尚筑公司逾期交付房屋时承担的违约责任明显不对等，胡小青的逾期付款违约责任显然重于尚筑公司的逾期交房违约责任，故上述约定有违公平原则。其次，该条款和《商品房买卖合同（预售）》对于胡小青逾期支付房款导致合同解除应承担的违约金约定并不一致。《商品房买卖合同（预售）》的第八条第1项第（2）点约定：“（买受人）逾期（付款）超过90日后，出卖人有权解除合同……买受人应当……按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金……”该“累计应付款”应为按合同约定期限应付而未付款项的累加，买受人已依约支付的款项不应作为计算违约金的基数。《商品房买卖合同补充协议》第六条第7项关于“房价款总额的10%作为违约金”的约定与之相比较，明显加重了胡小青逾期付款时应承担的违约金责任，属于《中华人民共和国合同法》第四十条关于提供格式条款一方加重对方责任之情形，应被认定为无效。综合上述情况，本院认定《商品房买卖合同补充协议》第六条第7项无效，尚筑公司请求按照该约定要求胡小青支付违约金148184.4元无事实和法律依据，本院不予支持。《商品房买卖合同（预售）》的第八条第1项第（2）点对胡小青逾期付款导致合同解除之违约责任作出了约定，该约定未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院据此认定胡小青应承担累计应付款的10%作为违约金。根据已查明的事实，胡小青未付《商品房买卖合同（预售）》项下的剩余房款730000元和《补充协议二》项下的装修款345862元，合计1075862元，以1075862元为基数计算胡小青应承担的违约金为107586.2元（1075862元×10%）。尚筑公司诉请超出部分，本院不予支持。一审对此处理有误，本院予以纠正。该违约金可根据双方当事人的意思表示在尚筑公司应退还胡小青的已支付房款中予以扣除。综上所述，胡小青的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初16165号民事判决第一项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初16165号民事判决第二项为：胡小青应于本判决发生效力之日起十日内支付违约金107586.2元予佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司；三、驳回佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9735.13元，由佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司负担2667.43元，胡小青负担7067.7元。二审案件受理费19470.26元，由佛山市丽雅翠湖尚筑房地产开发有限公司负担5334.86元，胡小青负担14135.4元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年五月二十二日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡