广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终830号 上诉人（原审原告）：莫玉姣，女，1975年9月7日生，壮族，住河池市宜州区。 委托诉讼代理人：潘现勇（系莫玉姣丈夫），男，1971年2月15日生，壮族，住河池市宜州区。 委托诉讼代理人：韦锋，广西真意律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：卢清，男，1970年5月17日生，瑶族，住河池市金城江区。 被上诉人（原审被告）：卢荣鲲，男，1983年8月1日生，瑶族，住河池市金城江区。 二位被上诉人共同委托诉讼代理人：卢以宁，男，1977年9月22日生，瑶族，住河池市金城江区。 上诉人莫玉姣因与被上诉人卢清、卢荣鲲确认合同无效纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院（2019）桂1281民初1657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 莫玉姣上诉请求：维持一审判决第一项，撤销第二项，改判卢清、卢荣琨将宜集用（2005）第4419号集体土地使用证退还莫玉姣，由莫玉姣退还卢清、卢荣琨购地款1.8万元。事实和理由：一、一审法院对部分案件事实认定错误。1、一审认定诉争标的物于2014年7月23日被宜州市国土资源局征收是毫无根据的。卢清、卢荣琨提供的《征收庆远镇宜畔村委立新屯土地补偿明细表》已经清楚的表明莫玉姣被征收的土地类型是旱地，根本不是涉案宅基地和房屋。莫玉姣也提供了庆远镇宜畔村委出具的证明，明确证实涉案的宜集用（2005)第4419号宅基地及房屋至今尚未被政府部门征收的事实。2、一审法院故意混肴本案诉争标的物。本案合同明确为《房屋买卖协议书》，开编就写明甲方莫玉姣将位于的房屋出卖给乙方卢清、卢荣琨，同时明确该房屋有土管部门发给的集体土地使用证，院内用地只是一并由乙方卢清、卢荣琨自由使用而已。这就很清楚的证明了双方买卖的是宅基地而不是土地，因为2005年1月30日签协议时该宅基地正在申请办证当中，所以无法在协议中写明面积。直到2005年5月18日莫玉姣才获得土地使用证号为宜集用（2005）第4419号、使用面积为150.04平方米的宅基地，并将该集体土地使用证交给卢清、卢荣琨的代理人卢以存保管。所以，本案诉争标的物就是宜集用（2005）第4419号使用面积为150.04平方米的宅基地，而不是如一审法院故意混肴的没有界限没有面积的所谓“土地”。3、一审认定卢清、卢荣琨委托卢以存将院内土地平整并砌了围墙添加了院墙门是错误的。本案诉争宅基地上的房屋、院内围墙、院门等设施全部是案外人卢荣良出资建造的，根本不是卢清、卢荣琨及卢以存投入和施工的。现在卢荣良可以把这些建筑物每个部位用什么材料做，如何做都说得一清二。4、一审认定诉争土地被征收并由卢荣良领走土地补偿款274672.31元，并在莫玉姣的协助下将三宗安置地出卖获款816000元是错误的。本案诉争宅基地及房屋没有被征收，被征收的是宅基地及房屋周边的集体土地。这些被征收的集体土地有一部分是莫玉姣原本的自留地，一部分是莫玉姣与本村村民交换的自留地。这部分土地就是卢清、卢荣琨提供证据《征收庆远镇宜畔村委立新屯土地补偿明细表》中列明的2.937亩旱地。因为在征收前莫玉姣与卢荣良达成由其长期租用这部分土地的口头协议，卢荣良也把5万元租金付给了莫玉姣，于是莫玉姣就允许卢荣良领取该部分补偿款。这些补偿款跟涉案宅基地及房屋没有任何关系。5、一审认定2018年卢清、卢荣琨得知土地被征收后找卢荣良索要土地征收款，但卢荣良仅给付卢清、卢荣琨350000元是错误的。事实是卢清、卢荣琨采取威胁又向公安机关报案卢荣良诈骗的手段迫使卢荣良不得不舍财免灾，为了此事莫玉姣及其丈夫均接受公安人员调查。如今公安机关已经给出了调查结论，证明了部分案件事实，请二审法院予以明察。 二、一审判决结果部分错误。一审判决驳回莫玉姣的其他诉讼请求是错误的。1、一审认为涉案土地已经被征收且莫玉姣通过卢荣良将征地款及安置地转让款转交卢清、卢荣琨，如返还将给卢清、卢荣琨造成更大损失，这个说法是无法成立的。如上所述，一审法院将诉争标的物之外的被征收土地补偿款及安置地说成是诉争标的物征收补偿款，这是最基本的错误！诉争标的物周边被征收土地的政府承诺安置地目前都没有踪影，莫玉姣面临被买家追索购地款的危险，况且私自转让安置地也是不合法的。既然公安机关已经认定卢清、卢荣琨当时的确是支付了1.8万元，合同确认无效那就应当判决莫玉姣将该款项退还。如果卢清、卢荣琨认为其存在损失，可以另行起诉维权，这根本不是判决相互返还的障碍。2、一审认为莫玉姣未提供证据佐证已将土地使用证交给卢清、卢荣琨也是错误的。土地使用证办好后已经交给了卢清、卢荣琨的代理人卢以存。如卢清、卢荣琨提供给一审法院的宜州市公安局城南派出所《呈请撤销案件报告书》中认定，卢荣良将122600元购买涉案宅基地的定金转到卢以存帐上，过后又补交1万元给卢以存。莫玉姣了解到此后卢以存便将该土地使用证交给卢荣良保管。但卢清、卢荣琨转卖房屋给卢荣良是另外一个法律关系，莫玉姣是将土地使用证直接交给卢清、卢荣琨一方的，只能要求卢清、卢荣琨返还。虽然目前该证的确在卢荣良手上，但由莫玉姣向卢荣良追讨不符合交易规则。所以，莫玉姣只能依法要求卢清、卢荣琨返还。一审法院不依法判决清、卢荣琨返还土地使用证是错误的。 卢清、卢荣琨辩称，1.一审认定事实正确，诉争标的物已被国家征收。2.莫玉姣称一审法院故意混淆诉争标的物毫无根据，不符合事实。3.莫玉姣称标的物是卢荣良建的，纯属捏造事实。4.莫玉姣称将土地处置款交给卢清、卢荣琨是错误的，毫无根据。5.莫玉姣称卢荣良因受威胁被迫给付卢清、卢荣鲲35万元，是无中生有。6.一审判决符合客观事实。7.应依法改判合同有效。 莫玉姣向一审法院起诉请求：1、确认莫玉姣于2005年1月30日与卢清、卢荣鲲签订的《房屋买卖协议书》无效；2、判令卢清、卢荣鲲将宜集用（2005）第4419号集体土地使用证退还莫玉姣，由莫玉姣退还卢清、卢荣鲲购地款1.8万元；3、本案全部诉讼费由卢清、卢荣鲲承担。 一审法院认定事实：卢清与案外人卢以存系同胞兄弟，案外人卢以存与卢荣鲲系父子关系。2005年1月30日，卢清、卢荣鲲委托卢以存与莫玉姣签订《房屋买卖协议书》，购买莫玉姣位于的房屋，协议主要内容为：“1、甲方（莫玉姣）自愿将房屋出卖给乙方（卢荣鲲、卢清）。该房屋有土管部门发给的集体土地使用证，并由乙方保管；2（略);3（略);4、甲方自愿将出卖房屋围院内用地一并由乙方自由使用，并享有带来的利益；5、出卖金额总共为贰拾伍万元，在协议签定时一次性交清；6、房屋出卖以后，乙方修造建筑物及从事生产、经营，因国家征收该宅基地及院内用地时，各项补偿费属于乙方拥有；7（略)；8、房屋出卖以后，若有政策将该宅基地及院内用地转为国有土地时，归乙方拥有，甲方负责为乙方办理相关手续，费用由乙方支付；9（略)；10（略)”签订合同当日，卢清、卢荣鲲支付给莫玉姣购房款1.8万元，莫玉姣出具收款收据一张给卢清、卢荣鲲，收据内容为：“今收到卢荣鲲和卢清购买房屋款人民贰拾伍万圆整（250000元），特立此据。收款人：莫玉姣（捺指印），2005年1月30日”。房屋交付后，卢清、卢荣鲲委托卢以存将院内用地平整并砌了围墙添加了院墙门。2010年8月，卢以存因脑溢血卧床，该土地的管理及基础建设均由卢以存的侄子卢荣良帮忙处理。2014年7月23日，上述土地被宜州市国土资源局征收，莫玉姣获得土地补偿费、安置补助费210027.81元，青苗补偿费500元，地上附着物补偿费49459.5元，共计274672.31元及安置地三宗（每宗60平方米）。2014年8月20日，卢荣良持案外人吴忠代卢以存签名的委托书向莫玉姣领取了上述补偿款共计264000元，并在莫玉姣的协助下将上述三宗安置地出卖，获款816000元。因卢清、卢荣鲲长期在外打工，对土地被征收一事并不知情。2018年间，卢清、卢荣鲲得知此事后，找卢荣良索要土地征收款，但卢荣良仅给付卢清、卢荣鲲350000元。2019年7月9日，莫玉姣向一审法院提起诉讼，提出如上诉请。 另查明，本案涉诉土地被征收前土地性质为集体土地。卢清、卢荣鲲均不是宜州区庆远镇村民。 再查明，卢以存因脑溢血后遗症意识不清、行动不便，无法作为本案第三人参加诉讼。 以上事实，有莫玉姣提交的《房屋买卖协议书》、证人证言、卢清、卢荣鲲提交的《收款收据》、《征收庆远镇宜畔村委立新屯土地补偿明细表》、《呈请撤销案件报告书》及本院庭审笔录为证。 一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案诉争土地的性质为集体土地，隶属于集体经济组织，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。卢清、卢荣鲲不是宜州区庆远镇村民，故莫玉姣与卢清、卢荣鲲签订的《房屋买卖协议书》无效，莫玉姣要求认定《房屋买卖协议书》无效，有事实和法律依据，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方合同履行时间较长，卢清、卢荣鲲也对诉争土地进行平整并增添了院墙门等，现诉争土地已被政府征收，莫玉姣亦将征地款及三宗安置地转让款通过案外人卢荣良转交卢清、卢荣鲲，如果返还将给卢清、卢荣鲲造成更大的损失，所以，此种情况属于《中华人民共和国合同法》规定的没有必要返还的情形；又因在买卖合同签订后，卢清、卢荣鲲也已经支付了一定的对价，亦不存在折价补偿的问题。莫玉姣要求卢清、卢荣鲲将宜集用（2005）第4419号集体土地使用证退还给其，但未提交证据佐证其已将该证交付卢清、卢荣鲲，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认莫玉姣与卢清、卢荣鲲于2005年1月30日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、驳回莫玉姣的其他诉讼请求。案件受理费250元，减半收取125元，由莫玉姣负担100元，卢清、卢荣鲲负担25元。 本院二审期间，莫玉姣提交《石花地转让协议》、《收条》各一份，拟证明房屋周边的石花地是在签订房屋买卖协议之后才向本村村民购买得来的，莫玉姣本次被征收的土地是这部分土地，并不是房屋买卖协议中的宅基地和房屋。卢清、卢荣鲲对《石花地转让协议》的真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，该协议是卢清、卢荣鲲在建设院墙时为解决院内界线与银景秀、银景立的地块界线纠纷而订立的，且与面积无关；对《收条》真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关，但钱是卢清、卢荣鲲付的。卢清、卢荣鲲提交下列证据：1、《征收土地协议书及地面红线图》，拟证明一审认定事实清楚，诉争标的物已被国家征收，范围清楚。2、派出所《询问笔录》、《辨认笔录》拟证明诉争标的物范围清楚，处置款归属卢清、卢荣鲲，莫玉姣恶意诉讼，与卢荣良编造事实。3、功德碑照片，拟证明卢清、卢荣鲲到立新屯安家置业。莫玉姣质证意见：1、《征收土地协议书及地面红线图》是宜州国土局征收土地总图，无法反映涉案房屋是否包含在里面，实际上房屋是未被国家征收。2、《询问笔录》、《辨认笔录》，该份问话并不能证明诉争房屋被国家征收，派出所是笼统的问话，潘现勇也是笼统回答，并没有细分。莫玉姣有村委签字盖章证明诉争房屋未被国家征收。3、功德碑与本案无关联性。本院认为，上述证据拟证明的事实并非本案审理范围，故对上述证据本院不予认定。 本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，一审判决以莫玉姣将集体土地使用权转让给非本集体经济组织成员的卢清、卢荣鲲，违反了法律、行政法规的强制性规定为由，确认双方所签订的《房屋买卖协议书》无效，有事实和法律依据，本院予以确认。 本案二审争议的焦点为：一、卢清、卢荣鲲应否退还莫玉姣地土地使用证；二、一审未判令莫玉姣退还卢清、卢荣鲲1.8万元购地款是否正确。 关于争议焦点一，莫玉姣作为向卢清、卢荣鲲交付土地使用证的义务人，依法应当对其已交付土地使用证的事实承担举证责任。但莫玉姣至今未能提供证据证明该事实，故一审驳回其关于判令卢清、卢荣鲲退还土地使用证的诉请，并无不当，本院予以维持。 关于争议焦点二，本院认为，人民法院审理案件应当就当事人的诉讼请求范围进行审理。卢清、卢荣鲲作为购地款的返还请求权人，其在本案中并未提出由莫玉姣退还购地款的反诉请求，人民法院不宜判决购地款的返还义务人莫玉姣退还购地款。故一审判决驳回莫玉姣该项诉讼请求正确，本院予以确认。 另外，本案中莫玉姣并未主张卢清、卢荣鲲返还征地款及三宗安置地转让款，一审判决却对征地款及三宗安置地转让款应否返还的问题进行了评判，超出了当事人的诉讼请求范围，是错误的，本院予以纠正。 综上所述，莫玉姣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费250元，由莫玉姣负担。 本判决为终审判决。 审判长  李剑峰 审判员  韦海平 审判员  陈一峰 二〇二〇年五月二十九日 书记员  蒋晓琳