湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初373号原告：邹序章，男，汉族，1952年7月27日出生，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：邱凌云，湖南天桥律师事务所律师，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等）。被告：张佳荣，女，汉族，1982年5月25日出生，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：戴兰英，株洲市荷塘区东华法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，签收法律文书等）。委托诉讼代理人：张荣辉，女，汉族，1958年1月4日出生，住湖南省株洲市荷塘区，系张佳荣母亲，代理权限：一般代理。原告邹序章与被告张佳荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹序章的委托代理人邱凌云、被告张佳荣的委托诉讼代理人戴兰英、张荣辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹序章向本院提出诉讼请求：1、判令被告张佳荣向原告邹序章支付各项拆迁补偿款485055元整；2、判令被告张佳荣退还房屋租赁押金10000元整；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年6月13日，原告邹序章委托其侄子武育望与被告张佳荣委托黄正光签订《XX招待所出租合同》。该协议约定：被告将荷塘区合泰汽车南站后门边XXXXXX号XX招待所二层至三层整体出租给乙方经营，租期为两年，从2014年6月16日至2016年6月15日止，租金为每月3000元，同时由原告向被告交纳押金10000元等等内容。合同签订之日，武育望先期交纳了10000元房屋押金，并按时交纳房屋租金。原告承租该房屋后，投入大量资金对该房屋进行改造和装修，并重新制作广告牌、添附住宿设施设备等。2014年12月10日，原告正式将租赁的房屋注册登记成立株洲市荷塘区XX旅社，从事对外经营活动。2015年3月25日，原告承租的房屋被列入政府征收拆迁范围内。2015年11月，被告母亲张荣辉代表被告与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心、株洲市XXX、XXX片区棚改项目征收指挥部签订《株洲市XXX、XXX片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》。约定将包括原告邹序章在内所享有的拆迁补偿款总计为9600152元补偿给被告。鉴于此，原告多次与被告协商处理房屋拆迁款事项，但双方之间未达成一致意见，致使原告的合法权益受到损害。综上，原告认为虽然因政府的征收行为而导致双方租赁合同法律关系终止，但被告应当依据法律和相关政策的规定将属于原告的各项拆迁补偿款支付原告。鉴于被告的行为已严重侵害原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告张佳荣辩称：1、原告不是本案的适格主体，武育望才是租赁合同的承租人；2、本案案涉合同已经终止，合同约定如承租人拒交租金，出租人有权终止合同；3、根据涉案合同，如遇自然灾害及国家建设需要，承租人不能提出补偿，故承租人无权主张房屋拆迁征收各项补偿款；4、被告张佳荣是征收房屋所有权人，是房屋征收款、按期搬迁奖励、提前搬迁奖等各项补偿款的合法受偿人。故原告诉讼请求，没有事实与法律依据。从2003年起，被告家人对XX旅社多次改造装修，购置一整套设施设备，是一个有规模的旅社，且办理了营业执照，一直在经营，原告只是XX旅社的承租人，没有事实和法律依据获得各项补偿。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的证据1中的XX旅社个体工商营业执照，被告提出异议，认为只是为了迎接国检办理的临时执照。本院认为，该执照虽为临时执照，但系工商部门填写发放的，本院对其真实性予以认定；2、对原告提交的证据5装饰装修收条，被告对其三性均有异议，本院认为，该收条没有装修的具体项目和清单，也非正规的发票，收条出具人的职业等均不明确，也没有到庭作证，本院不予认定。3、对被告提交的证据（2019）湘0202民再2号民事庭审视频链接，原告对其三性均有异议，因被告未提交播放视频，本院在此不予认定，但对网络公开的庭审视频的内容真实性本院予以认可；4、对被告提交的证据5商品零售单、证明、谈话笔录、身份证，原告表示有异议，本院认为，商品销售单和证明均系2017年开具的，距离装修已经几年，不能反映装修的具体情形，该证据不符合证据法定形式，本院不予认定，但因在与原告签订《租赁合同》之前被告已经长时间经营XX旅社，可以认定被告对XX旅社存在改造和装饰装修行为。对尹某的谈话笔录，因尹某没有作为证人出庭作证，本院对该证言不予认定。5、本院在（2019）湘0202民再2号卷宗中调取的《XXX、XXX片区棚改项目一二期工程征收房屋测绘图表》、《株洲市XXX、XXX片区棚改一二期项目N188未经登记部分房屋价值咨询意见函》及住改非、住改宾情况说明，（2019）湘0202民再2号案件的庭审笔录。被告对以上两项证据均有异议，本院认为，前项证据为在XXX、XXX片区棚改项目一二期工程指挥部的卷宗中调取，具有真实性和合法性，本院予以认定；对于庭审笔录，系反映该案庭审的真实情况，依法可以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于株洲市荷塘区房屋系被告张佳荣所有，房屋产权登记时间为2001年12月4日，张佳荣委托其母亲张荣辉一直对该房屋进行管理使用。张荣辉为经营旅社，对该房屋进行了改造和装饰装修。2004年7月15日，株洲市消防支队荷塘大队对株洲市荷塘区XX旅社进行了消防安全检查并于次日出具《消防安全检查意见书》，证明其具备消防安全条件，同意营业。2004年8月25日，注册成立株洲市荷塘区XX旅社，经营者张某，经营范围为住宿服务。2014年6月13日，武育望（乙方，系原告邹序章的侄子）受邹序章的委托与受张荣辉转委托的黄正光（甲方，张荣辉的前夫）签订了《XX招待所出租合同》，双方约定：1、甲方现有荷塘区合泰汽车南路后门边XXXXXX号XX招待所二层至三层整体出租给乙方经营，租期为二年，从2014年6月16日至2016年6月15日为止，以后继续使用需另签订合同，并在同等价格下优先出租给乙方；2、租金为每月3800元，租金按半年交，乙方不能以任何理由拒交租金，否则，甲方有权终止合同。乙方须交押金10000元给甲方，待承租期满后不计利息予以退还；3、甲方允许乙方转让，但须经甲方同意，乙方所交押金不退。合同期内，乙方如有特殊情况需要转让，甲方可按前期租价与新方续签合同；4、室内设施为乙方所用，乙方在经营中可根据需要进行装修或增添设备设施，但不能影响房屋质量，不能给甲方带来影响，不能有漏水、漏电等问题，如有，乙方都需修缮好。否则，甲方视乙方违约，甲方有权终止合同，并由乙方负责一切损失；5、乙方使用水费、电费由甲方收取，电1.2元/度,水3.6元/吨,乙方在租期间，如有自然灾害发生及国家建设需要，乙方不能提出补偿，但甲方须将乙方预交房租及押金退还给乙方；6、乙方必须合法经营，如果在经营期间违法乱纪出现安全意外事故，全部由乙方负责，与甲方无关；7、本合同甲乙双方相互遵守，如果乙方中途终止合同或不经营，甲方有权收回全部财产，不退乙方所交押金；如果甲方中途终止合同，甲方除退还乙方所交押金外，还必须按乙方所交押金的同等金额予以赔偿；8、本合同一式两份，双方各执一份，签字生效。同日，武育望代邹序章向张荣辉交纳了房屋押金10000元，并按约向张荣辉交纳了2014年7月至12月共计6个月的房屋租金22800元（月租3800元）。当时为迎接国检，原告邹序章办理了株洲市荷塘区XX旅社的临时执照，注明系个人经营，经营者：邹序章，经营场所：株洲市荷塘区XXX，从事住宿服务。2014年12月16日，武育望代邹序章向张荣辉交纳了2014年12月16日至2015年6月15日的房屋租金21600元。2015年3月25日，株洲市荷塘区人民政府发布房屋征收决定，决定征收位于株洲市荷塘区XXX片区棚改一、二期建设项目（具体以规划用地蓝线为准）范围内的房屋、建筑物、构筑物及附属设施，同时收回该范围内国有土地使用权。张佳荣所有的位于株洲市荷塘区房屋在征收范围内。2015年11月28日，张佳荣授权委托张荣辉办理该房屋拆迁、征收事宜，内容为：1、受托人权限为全权代理（包括签收相关文件、商谈、签署安置补偿协议及办理其他征收补偿相关事宜等，代理委托人行使依据征收拆迁相关法律、法规、规章、制度等文件中规定的委托人的权利、承担相应义务等）；2、本委托书系不可撤销委托书；3、征收补偿款支付至受托人账户。同日，张荣辉代表张佳荣（乙方）与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心（甲方）、株洲市XXX、XXX片区棚改项目征收指挥部（丙方）签订了《株洲市XXX、XXX片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，三方约定了以下主要内容：1、乙方被征收房屋情况。乙方被征收房屋位于荷塘区XXXXXX－1号，房屋产权证号为株字第**，涉征住宅用房为证载400.22㎡，规划39.78㎡，砖混砖木结构；未经登记一体砖混601.19㎡，未经登记一体砖木53.22㎡，未经登记砖木55.15㎡；土地使用权证号为：株国用（2006）第XXXXXX号，土地使用权面积124.90㎡；2、对乙方的补偿金额。（1）被征收房屋价值补偿6445738元；（2）搬迁补偿1000元；（3）临时安置补偿77871元；（4）非住宅房屋停产停业损失补偿0元；（5）附属设施及装饰装修补偿1002659元；（6）货币补偿寻找房源补助3000元；（7）其他奖励和补助，乙方按本协议约定搬迁腾房，则给予下列奖励和补助：按期搬迁奖励259569元、提前搬迁奖励252903元、奖励性补贴1557412元，以上奖励和补助费共计2069884元；（8）以上各项对乙方的补偿金额（不含购房补助卡金额）合计9600152元；3、乙方搬迁期限。乙方应在2015年12月15日前搬迁腾房，并将房屋交给丙方实施拆除，如乙方未按期搬迁，则取消本协议第二条第7款约定的其他奖励和补助；4、乙方自愿购买城区其他商品房或二手房进行安置。（1）在征收协议签订后7日内，乙方将原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及其他有效证明文件交给丙方负责注销，丙方在收到上述资料15个工作日内支付乙方除本协议第二条第7款约定的其他奖励和补助外的补偿金额，合计7530268元整；（2）乙方按期搬迁腾房后，丙方即在10个工作日内一次性向乙方支付本协议第二条第7款约定的其他奖励和补助，合计2069884元整治；（3）乙方申请购房补助款，经甲方、丙方审查符合政策的，由丙方按程序支付给乙方。张佳荣所有的位于株洲市荷塘区房屋征收补偿计算明细如下：1、证载砖混400.22㎡：房屋补偿1928260元、搬迁费1000元、装修费246135元、附属设施补偿318979元（详见附属设施补偿计算表）、按期搬迁奖励96413元、提前搬迁奖88048元、奖励性补贴578478元、临时安置补助28924元、寻找房源补助费3000元，合计3289237元；2、一楼证载砖混住改非113.18㎡：房屋补偿272651元；3、证载部分住改宾287.04㎡：房屋补偿276707元；4、规划面积39.78㎡：房屋补偿182073元、装修费24465元、按期搬迁奖励9104元、提前搬迁奖8752元、奖励性补贴54622元、临时安置补助2731元，合计281747元；5、规划部分砖混住改宾39.78㎡：房屋补偿36399元；6、未经登记一体成型砖混601.19㎡：房屋补偿2751647元、装修费369732元、按期搬迁奖励137582元、提前搬迁奖132262元、奖励性补贴825494元、临时安置补助41275元，合计4257992元；7、未经登记一体成型砖混住改宾584.56㎡：房屋补偿534872元；8、未经登记一体成型砖木53.22㎡：房屋补偿230123元、装修费21288元、按期搬迁奖励11506元、提前搬迁奖11708元、奖励性补贴69037元、临时安置补助3452元，合计347114元；9、未经登记一体成型砖木住改宾53.22㎡：房屋补偿46035元；10、未经登记砖木55.15㎡：房屋补偿99270元、装修费22060元、按期搬迁奖励4964元、提前搬迁奖12133元、奖励性补贴29781元、临时安置补助1489元，合计169697元；11、一楼未经登记砖木住改非55.15㎡：房屋补偿49635元；12、一楼未经登记一体成型砖混住改非16.63㎡：房屋补偿38066元。协议签订后，2015年12月5日，张荣辉代张佳荣从株洲市国有土地上房屋征收中心荷塘中心领取了房屋征收款7530268元；2016年1月8日，株洲市XXX、XXX片区棚改项目征收指挥部对张佳荣予以审批购房补助400000元。此后，张荣辉代张佳荣与株洲市XXX、XXX片区棚改项目征收指挥部办理了搬迁腾房手续，并从株洲市国有土地上房屋征收中心荷塘中心领取了房屋征收款2069884元。2004年8月25日注册成立的株洲市荷塘区XX旅社因房屋征收于2015年6月5日办理了工商登记的注销手续。根据上述征收补偿明细查明：株洲市荷塘区房屋原证内部分面积401㎡，现在房屋实际情况1149.56㎡，其中一楼住改非184.96㎡，住改宾964.6㎡。住改宾包含以下四个部分：1、证载部分砖混住改宾287.04㎡（按4818元／㎡计算），按期搬迁奖69147.94元，提前搬迁奖63148.8元，临时安置补助20744.38元；2、规划部分住改宾39.78㎡（按4577元／㎡计算），按期搬迁奖9104元，提前搬迁奖8752元，临时安置补助2731元；3、未经登记一体成型砖混住改宾584.56㎡（按4577元／㎡计算），按期搬迁奖133776.55元，提前搬迁奖128603.2元，临时安置补助40132.97元，（上述1、2、3部分合计：按期搬迁奖212028.49元，提前搬迁奖200504元，临时安置补助63608.35元）；4、未经登记一体成型砖木住改宾53.22㎡，按期搬迁奖11506元，提前搬迁奖11708元，临时安置补助3452元。原告邹序章租赁的株洲市荷塘区XX旅社位于该栋房屋的二、三楼，面积为：砖混110.98㎡／层×2层＝221.96㎡（占砖混住改宾总面积的24.354%），砖木18.8㎡（占砖木住改宾总面积的35.38%）。在上述房屋征收期间，原告邹序章于2015年10月19日向张荣辉支付款项1000元，2015年11月29日支付600元。在该期间内，原告邹序章一直在上述地点经营株洲市荷塘区XX旅社至2016年2月，因双方就房屋租赁款项问题多次协商未果，原告遂诉至法院。诉讼中，本院向被告释明可以在本案中向原告主张租金，被告明确表示合同已经在原告未交租金时终止，不主张租金。再查明：2017年12月5日，因征收补偿款项发生纠纷，邹序章、武育望以不当得利为由起诉张佳荣、张荣辉、黄正光，要求张佳荣、张荣辉、黄正光返还不当得利1011245.27元，返还房屋押金10000元。本院于2018年3月21日，2018年10月22日作出了（2017）湘0202民初2395号民事裁定书。2019年10月29日，本院作出（2019）湘0202民监3号民事裁定书，裁定对该案进行再审。再审认定双方的纠纷不属于不当得利法律关系，而是租赁合同纠纷，经向原告释明，原告坚持不变更诉讼请求，故本院于2019年12月24日作出（2019）湘0202民再2号民事判决书，依法判决撤销本院于2018年3月21日，2018年10月22日作出了（2017）湘0202民初2395号民事裁定书；驳回邹序章、武育望的全部诉讼请求。双方均未提起上诉。2020年3月，原告邹序章再次诉至本院，要求解决上述纠纷。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案租赁房屋属于株洲市XXX、XXX片区征收范围内，2015年11月28日，被告委托代理人张荣辉与征收指挥部签订了征收补偿协议，且征收指挥部已将全部征收补偿款支付给了张荣辉，原告邹序章没有参与征收补偿协议的签订，产权人与承租人因征收补偿款的分配达不成一致意见，酿成纠纷。现就双方的争议焦点作如下分析：1、邹序章是否具备本案原告的主体资格？首先，根据为迎接国检办理的株洲市荷塘区XX旅社的临时执照，注明系个人经营，经营者：邹序章。其次，本院生效的（2019）湘0202民再2号民事判决书对武育望受邹序章的委托与受张荣辉转委托的黄正光签订了《XX招待所出租合同》的事实予以确认，故邹序章具备本案原告的诉讼主体资格。2、本案的《XX招待所出租合同》是否终止？原告是否有权按照租赁合同的约定获得所诉请的征收补偿款？原、被告双方对该合同的效力均无异议，本院认为，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同第二条约定，承租人不能以任何理由拒交租金，否则出租人有权终止合同，本案中，2014年12月16日，武育望代邹序章向张荣辉交纳了2014年12月16日至2015年6月15日的房屋租金21600元。邹序章拖欠被告的租金，被告有权终止合同，但被告没有证据证明被告向原告口头或书面提出终止或者解除合同的要求，原告邹序章一直经营XX旅社，2015年10月19日和2015年11月29日还向张荣辉支付款项1600元，由此证明双方仍在继续履行合同，合同并未终止。因国家建设需要，政府决定对该地块上所有房屋进行征收，双方的租赁合同无法继续履行。双方合同约定，乙方（邹序章）不得提出补偿，但基于公共利益需要，被告与征收指挥部签订了征收补偿协议，补偿协议中包含了承租人的部分合法利益，只是征收指挥部没有直接与承租人签订相关补偿协议，而是将全部征收补偿款划拨在出租人名下，故原告虽无权向被告提出补偿，但国家按政策给予承租人的补偿款原告有权参与分配。关于原告应分得的征收补偿款，XX旅社在邹序章承租之前一直是提供住宿服务，邹序章承租XX旅社时仅支付租金，原告没有提交相关的证据证明其在经营XX旅社期间对该旅社进行了住改宾和装饰装修的行为，也没有证据证明其为XX旅社添加了附属设施，故原告要求分配住改宾、装饰装修和附属设施补偿款没有事实和法律依据，本院不予支持。关于按期搬迁奖励、提前搬迁奖，因被告与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心、株洲市XXX、XXX片区棚改项目征收指挥部（丙方）签订的《株洲市XXX、XXX片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》包含按期搬迁奖、提前搬迁奖，而搬迁系被告与原告共同义务，现因本案租赁合同未到期，原、被告也按期腾房，基于公平原则，按期搬迁奖励、提前搬迁奖由产权人即被告与承租人即原、被告共同享有，本院酌定由原、被告各分得50%。因无法确定原告租赁的二、三楼不动产性质，本院按照二、三楼的砖混110.98㎡／层×2层=221.96㎡，占砖混住改宾总面积的24.354%；砖木18.8㎡，占砖木住改宾总面积的35.38%的比例来确定，即XX旅社二、三楼的按期搬迁奖为212028.49元×24.354%+11506元×35.38%=55709元，提前搬迁奖为200504元×24.354%+11708元×35.38%=52973.76元。根据各分50%的比例，被告应当支付原告按期搬迁奖55709元×50%=27854.5元，提前搬迁奖52973.76元×50%=26486.88元。对于临时安置补偿，是指拆迁人或者房屋承租人在过渡期可能发生费用的补助，本案中，原、被告均没有其他过渡费，故本院酌定亦按50%分配为宜，因此，被告应当支付原告临时安置补助（63608.35元×24.354%＋3452元×35.38%）×50%=8356.72元。3、押金10000元是否应当返还？原告邹序章与被告张佳荣之间的《XX招待所出租合同》的租赁期限为二年，租赁物因国家建设需要被征收，导致双方的合同无法继续履行，双方对此均没有过错，被告收取的原告押金10000元应当返还。诉讼中，本院向被告释明可以在本案中向原告主张租金，被告明确表示合同已经终止，不主张租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院法院民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张佳荣于本判决生效之日起十日内支付原告邹序章株洲市荷塘区房屋二、三楼（原株洲市荷塘区XX旅社）的按期搬迁奖27854.5，提前搬迁奖人民币26486.88元，临时安置补助8356.72元。合计62698.1元；二、被告张佳荣于本判决生效之日起十日内退还原告邹序章押金人民币10000元；三、驳回原告邹序章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8726元，减半收取4363元，由原告邹序章承担3554元，被告张佳荣承担809元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  游艳二〇二〇年五月十五日书记员  张琴附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。