山东省烟台高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0692民初140号原告：烟台联东金拓投资有限公司，住所地山东省烟台高新区纬三路**。统一社会信用代码：91370600054986880W。法定代表人：张立凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭戊辰，男，1988年2月18日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：宋兆泽，男，1982年10月22日出生，汉族，住山东省胶州市，系该公司工作人员。被告：烟台品正海珍品有限公司，，住所地山东省烟台市牟平区宁海街道办事处董家疃村统一社会信用代码：913706125965646311。法定代表人：王国政，该公司经理。委托诉讼代理人：柳向东，山东永禄律师事务所律师。原告烟台联东金拓投资有限公司与被告烟台品正海珍品有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭戊辰、宋兆泽，被告委托诉讼代理人柳向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台联东金拓投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金971776元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2017年2月26日签订的合同编号为U谷-烟台-销售-2017-001号《联东【U谷·烟台国际企业港】楼宇销售合同》（以下简称销售合同）约定，被告购买原告位于烟台市高新区的房屋，房款总额为9717760元，被告以按揭贷款付款方式支付房款。但销售合同签订后，被告第二笔款及按揭款均出现逾期支付的情况，经原告催缴，被告至今未支付违约金，故诉至法院。被告烟台品正海珍品有限公司辩称，按照原被告签订的销售合同约定，付款方式为按揭贷款支付，合同签订后被告按约到银行办理按揭，但银行经过审核答复称因原告开发的案涉工业园毗邻二级水源地，国家不允许进行开发建设，且该项目各项手续不齐全，属于违规项目，银行不给发放贷款。原告明知其开发的工业园毗邻二级水源地，国家不允许进行开发建设，却隐瞒真相，以欺诈手段与被告签订房屋买卖合同，现被告因该项目违规无法办理银行贷款，错不在被告，而在原告。另外，双方就原销售合同签订了补充协议，补充协议对原合同按揭贷款条款进行了变更，双方应以后签订的补充协议为准进行履行，原告要求被告支付违约金无事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定事实如下：2017年2月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订合同编号为U谷-烟台-销售-2017-001号《联东【U谷·烟台国际企业港】楼宇销售合同》一份，约定被告购买原告名下的位于烟台市高新区，建筑面积为3737.60平方米的楼宇。合同第三条第二款约定：该楼宇按照建筑面积计价，单价为人民币2600元/平方米，总房价款为人民币9717760元整。合同第四条第一款约定：乙方应按照按揭贷款方式付款：乙方应在本合同签订之日（即2017年2月26日）向甲方支付该楼宇首笔购房款人民币共计1943552元整；乙方应于2017年5月26日前支付房价款人民币共计2915328元整。于2017年5月26日前付至总房价款的50%；剩余房价款4858880元整由乙方向银行申请按揭贷款支付并应于2017年7月26日前到达甲方指定账户。合同第四条第三款约定：如乙方逾期支付任一笔到期应付款的，则自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，乙方应按日计算向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期付款超过90日的，甲方有权解除本合同，并有权要求乙方按合同总价款的百分之十向甲方支付违约金；如乙方逾期付款超过90日，甲方不解除合同的或经乙方请求甲方同意继续履行合同的，则乙方应自应付款期限届满之次日起至实际支付之日止按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，但违约金最高不应超过合同总价款的百分之十。合同第十四条第五款约定：签订本合同时，乙方已充分了解产业园区的相关政策规定，并承诺入住后遵守产业园区颁布的各项政策规定。合同第十七条第五款约定：但因贷款银行政策调整等原因导致乙方未能获得贷款或贷款额度不足以支付剩余房款的，该等情况不属于不可抗力或情势变更的范围，乙方不得据此要求延长付款期限或减免逾期付款的违约责任。附件二《按揭贷款补充协议》第一条第五款约定：如乙方按揭贷款在2017年7月26日前未获得银行放贷的，则自收到未批准贷款通知（包括但不限于书面、口头、邮件形式）之日付款方式自行变更为半年分期付款，单价调整为2600元，总价款人民币9717760元，剩余购房款4858880元的支付方式为：乙方于2017年7月26日前向甲方支付971776元；乙方于2017年8月26日前向甲方支付1457664元；乙方于2017年12月26日前向甲方支付2429440元。合同签订后，被告通过银行转账方式于2017年2月28日向原告支付首笔购房款1943552元，于2017年8月10日向原告支付购房款2000000元，于2017年8月21日向原告支付购房款700000元，于2017年8月23日向原告支付购房款215328元，于2019年8月29日支付8880元。2019年8月30日，被告通过办理银行按揭贷款的方式向原告支付购房款4850000元，至此，被告已向原告支付全部购房款9717760元。2017年10月16日，原告将房屋交付给被告。另，原被告于2019年签订《联东U谷楼宇销售合同》补充协议，就案涉楼宇按揭贷款的办理问题、抵押担保问题等进行了重新约定。本院认为，原被告签订的《联东【U谷·烟台国际企业港】楼宇销售合同》及附件二按揭贷款补充协议均为双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，被告虽主张原告订立合同时未告知其案涉楼宇毗邻二级水源保护地，存在欺诈情形，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院认定该合同及附件二补充协议合法有效。另外，双方虽于2019年签订了《联东U谷楼宇销售合同》补充协议，但该协议并未就购房款付款时间及逾期付款违约金的计算标准进行变更，因此关于购房款的支付节点、违约金的计算等问题，原被告仍应参照《联东【U谷·烟台国际企业港】楼宇销售合同》及附件二按揭贷款补充协议履行。本案中，因被告未能于2017年7月26日前获得银行放贷，故其应按揭贷款补充协议之约定将全部购房款分五笔支付于原告，分别为：于2017年2月26日支付1943552元，于2017年5月26日前支付2915328元，剩余购房款4858880元的付款方式自动变更为半年分期付款，为：于2017年7月26日前支付971776元，2017年8月26日前支付1457664元，2017年12月26日前支付2429440元。经查，被告自第一笔款项开始逾期支付，其行为已构成违约，被告虽主张其向银行申请贷款时银行以案涉楼宇毗邻二级水源保护地贷款风险较高为由拒绝放贷，致使其未能按约办理按揭贷款，违约责任应由原告承担，但其未能提供证据证明，现原告要求被告承担逾期支付房款的违约责任，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金数额问题。按照销售合同第四条第三款关于违约金计算方式之约定，被告逾期付款超过90日，原告不解除合同的或经被告请求原告同意继续履行合同的，则被告应自应付款期限届满之次日起至实际支付之日止按日计算向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，但违约金最高不应超过合同总价款的百分之十，现原告主张若以日万分之五的违约金计算标准进行计算，已超过违约金上限即合同总价款的10%，故其现要求被告支付合同总价款10%的违约金。对此，本院认为，截至立案前被告已将全部购房款支付原告，被告的违约行为未给原告造成明显经济损失，原告主张的违约金数额过高，被告不同意支付违约金可视为其对违约金过高的抗辩，故本院将适当予以适当调整，现本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金调整为自应付款期限届满之次日起至实际支付之日止按年利率4%分八段计算，分别为：以1943552元为基数，自2017年2月27日起至2017年2月28日止按年利率4%计算，共计212.99元；以2000000元为基数，自2017年5月27日起至2017年8月10日止按年利率4%计算，共计16438.36元；以700000元为基数，自2017年5月27日起至2017年8月21日止按年利率4%计算，共计6597.26元；以215328元为基数，自2017年5月27日起至2017年8月23日止按年利率4.35%计算，共计2076.59元；以8880元为基数，自2017年7月27日起至2019年8月29日止按年利率4%计算，共计742.51元；以962896元为基数，自2017年7月27日起至2019年8月30日止按年利率4%计算，共计80619.46元；以1457664元为基数，自2017年8月27日起至2019年8月30日止按年利率4%计算，共计117092.35元；以2429440元为基数，自2017年12月27日起至2019年8月30日止按年利率4%计算，共计162672.64元。综上，酌情判令被告向原告支付逾期付款违约金共计386452.16元。依照《中国人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告烟台品正海珍品有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告烟台联东金拓投资有限公司违约金386452.16元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13518元，减半收取6759元，由原告负担3836元，由被告负担2923元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  吴小鹏二〇二〇年五月二十八日书记员  苗成琳