贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初1701号原告（反诉被告）：普安县房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省普安县盘水街道普天大道文笔新苑2号楼，统一社会信用代码：91522323709546588U。法定代表人：罗永泽，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴维平，系贵州福万律师事务所律师，执业证号：15201201910139629。委托诉讼代理人：雷蕾，系贵州福万律师事务所律师，执业证号：15201201911154494。被告（反诉原告）：贵阳市白云区房屋征收管理局，住所地：贵阳市白云区白云北路6号，统一社会信用代码：12520113580658334C。法定代表人：施京，系该局局长。被告：白云至修文道路（白云段）改扩建项目建设指挥部，住所地：贵阳市白云区白云北路6号。负责人：施京，系贵阳市白云区房屋征收管理局局长。二被告共同委托诉讼代理人：吴小兰，系贵州商同律师事务所律师，执业证号：15201198911245425。二被告共同委托诉讼代理人：徐伟铭，系贵州商同律师事务实习律师，实习证号：2301190511356。原告（反诉被告）普安县房地产开发有限责任公司（以下简称普安公司）与被告（反诉原告）贵阳市白云区房屋征收管理局（以下简称白云征收局）、被告白云至修文道路（白云段）改扩建项目建设指挥部（以下简称白修项目部）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案，在审理中被告白云征收局向本院提起反诉，本院依法予以准许。并依法适用简易程序将本诉与反诉公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）普安公司的委托诉讼代理人吴维平、雷蕾，被告（反诉原告）白云征收局及被告白修项目部共同委托的诉讼代理人吴小兰、徐伟铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）普安公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同向原告支付剩余购房款1071327.72元；2、判令二被告共同向原告支付逾期付款违约金至全部购房款付清之日止，现暂计违约金为29984元（以1008052.72元为基数，按日万分之一计算违约金，自2018年12月24日起计算至2019年1月29日，违约天数为36天，违约金为3629元。以1071327.72元为基数，按日万分之一计算违约金，自2019年7月19日起暂计算至2020年3月21日，暂计违约天数为246天，违约金暂计为26355元）。以上暂共计：1101311.72元；3、本案的诉讼费、保全费等费用全部由二被告承担。事实和理由：原告根据白云至修文道路（白云段）改扩建项目建设指挥部2016年8月19日白云至修文道路（白云段）改扩建（以下简称白修线）征收安置房源供应询价会议精神，与被告白修线指挥部签订《白云至修文道路（白云段）改扩建工程房源供应协议》，约定由原告作为安置房房源提供商之一。同时约定，最终以询价会议上的报价按建筑面积（4120元/㎡）作为结算依据。协议同时对房源、双方间义务、付款方式、违约责任等其他事项进行了特别的约定。合同签订后，原告按被告的要求对安置房源进行建设，被告按照建设过程中双方约定的工程进度向原告支付购房款。经计算，购房款总金额为10144099.2元，安置房建设过程中被告白修线指挥部按协议约定共向原告支付了8064718.76元，时至2018年10月左右，原告接到征收项目负责人电话通知，称白修线项目指挥部由贵阳市白云区房屋征收管理局接管，日后所欠的购房款由贵阳市白云区房屋征收管理局向原告进行支付，原告接到通知后，便于2018年12月24日向贵阳市白云区房屋征收管理局报审资料，请求付款，贵阳市白云区房屋征收管理局于2019年1月29日向原告支付了购房款1008052.72元。除此以外，原告于2019年1月29日按照被告贵阳市白云区房屋征收管理局的要求，向其转款白修线超期过渡费1221728.21元。原告所承建的各安置房源已取得商品房所有权初始登记，被征收户已具备办理分户产权登记条件，合同约定的其他义务亦履行完毕，原被告双方间约定的付款条件届已成就，被告应当及时向原告足额支付全部的购房款，至今，被告尚有1071327.72元未向原告支付。原告认为，依据《协议》第四条第四款之约定，及《合同法》107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任之规定，被告未按协议约定的付款时间、付款进度及时向原告付清全部的购房款，其行为已然构成违约，应当向原告承担违约责任。故原告诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）白云征收局对本诉辩称，1、按照原告与答辩人签订的《白云至修文道路（白云段）改扩建工程房源供应协议》，原告逾期交付房屋应向答辩人支付违约金。2、原告申请支付尾款时答辩人要求原告同时履行支付违约金的义务，并要求原告应付违约金与答辩人应付尾款进行债务抵销，但原告不同意，后续未再向答辩人申请支付尾款。3、根据合同约定，申请付款前原告应先提交符合付款条件的材料并通知答辩人，尾款支付条件未达成，答辩人未逾期付款。综上所述，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条、《合同法》等相关法律规定，原告实际逾期交房，在原告申请支付尾款时，答辩人有权要求原告同时履行支付违约金，为实现合同目的简化双方支付途径的程序，答辩人要求从尾款中抵消原告应当支付答辩人的违约金，但原告不予同意承担应付的违约金，因此答辩人为保障自身权益未支付尾款，原告后续未曾向答辩人另行申请支付结算款项，因此答辩人实际并未逾期付款，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）白云征收局向本院提起的反诉请求：1、请求判令被反诉人向反诉人支付逾期交房违约金、利息合计686506.36元（以购房款10080857元为基数，自2017年7月1日起至2019年5月13日，按日0.01%计算）；2、请求判令被反诉人承担本案本诉和反诉的诉讼费等费用。事实和理由：根据被反诉人（乙方）与白云至修文道路（白云段）改扩建项目建设指挥部（甲方）于2016年11月27日签订的《白云至修文道路（白云段）改扩建工程房源供应协议》，第三条第（一）款第1项约定，乙方应按承诺时限即3至5栋2017年6月30日前、6栋2017年12月31日前将竣工验收合格的房屋交付予白修线被征收户，且根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条规定“商品房交付使用，应当符合下列条件：（一）房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案”，若未能按期交付房屋，第三条第（一）款第4项约定，乙方需向甲方按日支付购房款的万分之一违约金。实际被反诉人履行情况为，2018年11月15日被反诉人才向反诉人发送《工作联系函》告知反诉人购买的商品房已具备交房条件，且被反诉人2018年12月13日才取得竣工验收备案表，另外，根据贵阳市白云区房地产市场管理所出具的《情况说明》和《商品房住房交付使用备案证书》（筑商品房住房交付使用备案字第10190035号），被反诉人2019年5月13日才取得商品房住房交付使用备案证书。根据双方于2016年11月11日确认的白修线确定房源表，白修线房源属于3至5栋，符合交付房屋的标准的时间为2019年5月13日，较协议约定的2017年6月30日前交房，被反诉人逾期交房的时间为681天，根据协议被反诉人应向反诉人支付的违约金为686506.36元（10080857×0.0001×681）。反诉人为应诉本案聘请律师并支付了案件代理律师费，被反诉人应向反诉人赔偿上述费用。故反诉人特提出反诉，请支持反诉人的全部反诉请求。原告（反诉被告）普安公司对被告（反诉原告）白云征收局的反诉辩称，1、原告向被告支付超期过渡费，足以弥补被告的经济损失，原告不应向被告承担违约责任。2、如原告需向被告承担责任，被告主张违约金过高，请求法院予以调减。依据合同法，双方可以约定违约金，约定违约金高于实际损失的可以请求调低。3、原告承建工程系民生工程，工程量大工期短，逾期交房非原告本意，双方签订协议中并未约定被告可以从尾款中扣除违约金，故被告要求先扣违约金在付房款没有依据。若被告认为原告应支付违约金，应另行起诉，不可向原告告知扣除违约金，在原告不同意的情况下不支付尾款，该行为对原告造成了经济损失。双方签订的协议并未约定律师费，被告主张的律师费没有法律及事实依据。本院经审理认定事实如下：2016年11月17日，甲方被告白修项目部与原告（反诉被告）普安公司签订《白云至修文道路（白云段）改扩建工程房源供应协议》，约定乙方为甲方安置房源提供商之一，双方最终以询价会议上的报价按建筑面积4120元/㎡作为结算依据；乙方应按承诺的时限即3至5栋2017年6月30日前、6栋2017年12月31日前将竣工验收合格的房屋交付予白修线被征收户，乙方如在此时限内不能按时交房的，应提前2个月书面通知甲方，并自交房时限次月起按国家相关标准向被征收户支付过渡费、超期过渡费直到交房；乙方必须与白修线被征收户签订《商品房买卖合同》，其内容不能与本合同相冲突，并严格执行逾期交房违约金等调控，如有冲突，逾期交房违约责任以本合同约定的为准；如因乙方原因不能按时办理“大产权”的，根据签订的《商品房买卖合同》中相关约定，乙方向白修线被征收户支付逾期办理产权登记的违约金；若3至5栋2017年6月30日、6栋2017年12月31日前不能交房，乙方需向甲方按日支付购房款的万分之一违约金，计算利息（3至5栋从2017年6月30日计算、6栋2017年12月31日计算）；甲方需在合同签订5日内支付乙方部分购房款，在拆迁户签订购房合同后，按乙方承诺的单价向乙方支付完已签购房合同房款的60%，已签订购房合同的房屋所在楼栋主体完工后支付已签购房合同房款的80%，所在楼栋竣工验收后支付已签购房合同房款的90%，尾款10%在乙方取得商品房所有权初始登记（大产权）后，住户具备办理分户产权证条件之日前付清，如甲方未在此时限内付清所有已签购房合同总房款，甲方须向乙方按日支付欠款的0.01%，直至付清款项为止；如因乙方原因导致无法按期交房或不能按时办理“大产权”的，相关支付时间顺延等。经核算，购房款总金额为10144099.2元，被告白修项目部共向原告支付了8064718.76元。后白修项目部由白云征收局接管，由白云区征收局承接白修项目部在涉案合同中的权利和义务，白云征收局于2019年1月29日向原告支付了1008052.72元购房款，尚有1071327.72元未向原告支付。原告于2019年1月29日向白云征收局转款白修线超期过渡费1221728.21元。2018年11月15日，普安公司向白云征收局发送《工作联系函》，函告商品房已具备交房条件、办理交接手续。涉案商品房于2018年10月26日竣工，于2018年12月13日取得竣工验收备案表，于2019年5月13日取得商品房住房交付使用备案证书，于2019年7月19日取得“大产权”，另涉案商品房已交付使用。2019年9月23日，原告向被告送达请款申请，要求被告支付尾款1071327.72元。现双方对总购房款、已付购房款、未付购房款金额无异议，但对未支付购房款和违约金等有争议，故普安公司以其前述理由诉至我院，白云征收局在审理中提起反诉，本（反）诉请如前所述。以上事实，有原、被告的陈述，原告（反诉被告）提交的确认函、《白云至修文道路改扩建工程房供应协议》、普安公司收据、国内支付业务收款回单、中国建设银行回单、关于拨付白云至修文项目安置户超期过渡费的函、贵州省行政事业单位资金往来结算收据、白云区房屋征收补偿审批表、请款申请，被告（反诉原告）提交的《白云至修文道路改扩建工程房供应协议》、按期交房承诺书、工作联系函、房地产市场管理所出具的情况说明、竣工验收备案表、商品房交付使用备案证书在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：合法的商品房销售合同受法律保护。本案普安公司与白修项目部签订的《白云至修文道路改扩建工程房供应协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律法规的规定，应为有效合同，双方应诚信履行合同。关于本诉，涉案协议约定甲方需在楼栋竣工验收后支付已签购房合同房款的90%，尾款10%在乙方取得商品房所有权初始登记后，住户具备办理分户产权证条件之日前付清，如甲方未在此时限内付清所有已签购房合同总房款，甲方须向乙方按日支付欠款的0.01%，直至付清款项为止，现原、被告争议的3-5栋房源已取得商品房所有权初始登记，且具备了办理分户产权登记的条件，原、被告约定的付款条件届已成就，被告应当及时向原告足额支付全部的购房款，现被告逾期付款事实存在，故对原告要求被告支付1071327.72元的诉讼请求，本院予以支持，被告辩解原告逾期交房应当扣抵逾期交房违约金后再支付原告上述购房款，因双方互负债务，应当由双方达成债务抵销的合意才可以进行抵扣，而原告对此并不同意，故对被告的该辩解理由本院不予采信。关于原告主张的违约金，涉案房屋于2018年12月13日取得竣工验收，根据合同约定所在楼栋竣工验收后支付已签购房合同房款的90%，而被告于2019年1月29日才向原告支付1008052.72元，并未按期支付，故被告应支付以1008052.72元为基数从2018年12月13日至2019年1月29日按日万分之一计算的违约金，原告自愿从2018年12月24日起算，本院从其自愿，金额为1008052.72元×0.0001×36天=3628.99元；涉案房屋于2019年7月19日取得商品房所有权初始登记，故本院判决被告以1071327.72元为基数，从2019年7月20日起按日万分之一计算支付至该款付清时止，原告主张的超过部分，本院不予支持。关于反诉，涉案协议约定交房时间为2017年6月30日前，不能按期交房需承担超期过渡费和违约金，实际交房时间为2019年5月13日，普安公司逾期交房事实存在，应按合同约定承担超期过渡费和违约金，普安公司辩称其已支付了超期过渡费，足以弥补白云征收局的经济损失，不应再承担违约金责任，因超期过渡费系原告支付给拆迁户的费用，与逾期交房违约金并不重复，对普安房开的该辩解意见，本院不予采信。关于逾期交房违约金的标准，普安公司认为双方约定按日支付购房款的万分之一的违约金标准过高，请求法院予以调减，因该违约金标准与普安房开主张的逾期付款违约金标准一致，且普安公司也未举证证实该违约金标准高于逾期交房给被告造成的损失，故对普安公司的该请求本院不予采信，反诉原告已付房款9072771.48元，剩余房款至今未支付不应当计算违约金，本院支持违约金为9072771.48元×0.0001×681天=617855.74元，对反诉原告主张的超过部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵阳市白云区房屋征收管理局于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）普安县房地产开发有限责任公司购房款1071327.72元及违约金（违约金：1、2018年12月24日至2019年1月29日期间违约金为3628.99元；2、从2019年7月20日起以1071327.72元为基数按日万分之一计算支付至该款付清时止）；二、驳回原告（反诉被告）普安县房地产开发有限责任公司的其他本诉请求；三、原告（反诉被告）普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）贵阳市白云区房屋征收管理局逾期交房违约金617855.74元；四、驳回被告（反诉原告）贵阳市白云区房屋征收管理局的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币14712元，减半收取人民币7356元，由被告（反诉原告）贵阳市白云区房屋征收管理局负担。反诉案件受理费人民币10666元，减半收取人民币5333元，由原告（反诉被告）普安县房地产开发有限责任公司负担5000元，被告（反诉原告）贵阳市白云区房屋征收管理局负担333元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏民二〇二〇年五月三十日法官助理陈美姣书记员陈明杨