江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初4031号原告：张全根，男，1953年5月13日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：孔伟，上海吉亚律师事务所律师。被告：常州来阳置业有限公司（原名常州高成莱阳置业有限公司），住所地常州市茶山乡常春村委孙家小组。法定代表人：钱忠秀，系该公司董事长。被告：常州互动商业管理有限公司，住所地常州市天宁区天鹅湖花园一期11幢301室。法定代表人：张志明，系该公司总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：上官俊杰、包怡人（实习），江苏常元律师事务所律师。原告张全根诉被告常州来阳置业有限公司（以下简称来阳公司）、常州互动商业管理有限公司（以下简称互动公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，因案情复杂，依法转为普通程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告张全根的委托诉讼代理人孔伟、被告来阳公司、互动公司的共同委托诉讼代理人上官俊杰、包怡人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张全根向本院提出请求：1、判令被告以总房款1053478元回购该套商铺；2、判令被告支付约定收益84278元；3、判令来阳公司承担违约金3792.51元。上述三项共计1141548.51元；4、判令两被告承担连带责任；5、判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2011年6月25日签订商品房买卖合同（简称“合同”）及委托经营管理合同（简称“托管合同”）。“合同”约定了原告购买来阳公司开发的坐落在常州市，购买价格分别为400322元及400322元。该房于2012年交房，之后取得房产证。该房实际上从原告购买后就一直在交给两被告托管经营，按照“托管合同”第二条约定，被告经营管理的期限为十年，自2012年1月1日起算；第三条约定被告承诺采取十年返租的模式来保障原告的利益；第四条约定经营管理收益按年结算，违反承担违约金；第九条约定原告在八年最后一个月内提出转让房屋所有权申请，被告将以购房价回购该商铺。在“托管合同”履行前期，被告还能按照约定支付经营管理收益租金。但在2016年期间被告就开始不能正常交付约定的租金给原告，形成了事实上的违约。2016年7月22日，被告统一给业主代表写下了“补充协议”，被告郑重承诺：一是每年租金平分四次，每季度前一个月付清。二是明确房屋回购事宜等事项。该次会议后，被告补足了拖欠业主2016年以前的租金。被告统一回复并向业主代表承诺，所有“天鹅湖广场”的业主缴纳租金由每年的一月三十日前付清改变为每季度前一个月付清，被告实际上在将每年初一次性缴纳全年的租金的义务改为每年分四次缴纳，客观上侵害了原告的合法权益。但即使业主们的善意妥协态度也没有换取被告的履行合同之行为，更甚者至今被告都没有缴纳2019年度的租金。一方面被告拒绝面谈，另一方面被告安排一般工作人员进行传达信息和没有任何实质意义的安抚，最后发展到拒绝沟通。为此原告强烈要求被告对于其恶意拖欠原告的房屋出租收益款一租金，应当如数按期支付；对于合同约定及被告承诺的年底前无条件按购房总价回购房屋，应当切实履行。故特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告来阳公司、互动公司共同辩称：1、承认原告拖欠委托经营收益的事实；2、违约金过高，要求法院予以调整；3、关于来阳公司的回购义务，根据委托经营管理合同中关于回购商铺的约定需要原告在八年委托经营管理期限届满的最后一个月内提出转让房屋所有权的申请，而合同中约定的经营管理期限是自2012年1月1日起算，而原告诉请回购房屋的期限还没有到，故请求判决依法驳回原告诉讼请求一；4、关于来阳公司是否要承担担保责任，来阳公司认为，虽然在委托经营管理合同中有相关的保证条款，但在此合同中没有来阳公司的签字或盖章，所以来阳公司并不承担担保责任，即不承担连带责任，故请求判决驳回原告诉请四。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2011年4月15日，高成公司向有意向购房者发出《郑重承诺》一份，内容为：天鹅湖广场是高成公司开发建设的大型综合性商业广场，总商业面积为10万平方。喜多街区是天鹅湖广场内众多业态之一，建成后将成为服务于婚庆产业的专业街区。为保障喜多街区投资者的利益，开发商聘请互动公司负责喜多街区未来经营管理，并保证给与投资者《委托经营管理合同》所约定的经营回报。同时，开发商深刻了解，无论互动公司未来经营状况如何，喜多街区作为天鹅湖广场成员之一，都是整体商业的一部分，开发商必将全力维护其兴旺。在此高成来阳公司郑重承诺，互动公司在《委托经营管理合同》中许诺投资者的回报，如未来发生不能兑现的情况，高成公司将承担兑现责任。2011年6月25日，原告张全根与高成公司订立《商品房买卖合同》两份，两合同约定，张全根购买常州市，购买价格分别为400322元及400322元。补充协议还约定，买受人至签订本合同起，满八年后30天之内书面向出卖人提出回购申请，出卖人须无条件按本合同约定之购房总价回购，但买受人超出回购申请日期出卖人不予受理。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交常州仲裁委员会仲裁。同日张全根（甲方）与互动公司（乙方）签订《委托经营管理合同》两份，两合同约定，甲方将天鹅湖花园商业部分692号、695号铺位（建筑面积分别为15.74平方米、15.74平方米，总房价均为528549元）委托乙方经营管理，第一年至第三年的8%（累计24%）126417元一次性从房款里扣除，甲方在八年委托经营管理期届满的最后一个月内如提出转让房屋所有权申请，开发商高成公司将以购房价回购该套商铺，逾期开发商不再受理回购申请。对上述事实两被告予以认可，本院予以确认。2014年8月1日，张全根向高成公司支付了常州市天鹅湖花园商业1-1幢692号购房款397016元及695号购房款397016元。2015年5月25日，张全根办理了房屋产权证，登记在张全根、李红宝名下，房屋由互动公司代为收房、代办理产权证、占有使用至今。2016年7月22日，高成公司（甲方）、互动公司（乙方）、李红宝、张全根（丙方）三方签订《补充协议》一份，约定：乙方、丙方双方签订的委托经营管理合同，甲方予以认可，并且承担乙方相应的义务和责任。甲、乙、丙三方继续履行。委托经营管理合同与本协议不一致的，以本协议为准。同时，甲方郑重承诺，互动公司在委托经营管理合同所约定的返租、回购，如未来发生不能兑现的情况，高成公司将承担兑现责任。还约定：1、每年返租金平分四次，每季度前1月付清。如果延迟支付，每天按支付金额的万分之五支付违约金。迟延支付达到30日以上，业主有权采取相关维权行动。2、买受人于2019年12月1日至2019年12月31日期间向出卖人提出书面回购申请，买受人超出此期限，出卖人不再受理。出卖人在收到买受人的书面回购申请于2019年12月31日前无条件按购房总价回购，将回购款打入买受人指定账户。购房总价为买受人实际支付金额加应付返租款，即委托经营管理合同中确定的总房价。如果超过期限，每天按支付金额的万分之五支付违约金。延迟支付达到30日以上，业主有权采取相关维权行动。此后互动公司按照一年四次支付租金收益。经本院实地查看，案涉房屋位于高成天鹅湖小区内部，在1幢与4幢之间，2幢与5幢之间的空地处，为一层挑高形式平房，分为A、B、C三个区域，共500余个铺位，铺位之间无隔断，铺铺相连无墙界。目前绝大部分铺位处于空置状态，绝大部分铺位自始没有出租过。另查明，高成公司于2019年8月2日变更名称为来阳公司。2019年9月24日，本院作出（2019）苏0402民初4031号民事裁定书，驳回张全根要求来阳公司、互动公司回购商铺的起诉。张全根不服本院裁定，上诉于常州市中级人民法院，常州市中级人民法院于2019年11月18日作出（2019）苏04民终3983号民事裁定书，撤销本院作出（2019）苏0402民初4031号民事裁定，由本院继续审理。2019年12月23日本院开庭中，张全根向来阳公司提出了房屋回购申请。上述事实，有商品房买卖合同、委托经营合同、购房发票、房屋所有权证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，一、关于房屋回购的请求。房屋回购系原告与来阳公司之间的买卖合同关系，是基于原告与来阳公司商品房买卖合同关系而产生的从合同关系，原告与来阳公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系各方真实意思表示，合同不违反法律禁止性规定，应属合法有效。各方当事人应按照合同的约定履行各自义务。本案中，按商品房买卖合同约定，买受人至签订本合同起，满8年后30天之内书面向出卖人提出回购申请，出卖人须无条件按本合同约定之购房总价回购。按此约定在签订商品房买卖合同满8年后一个月内提出回购申请，本案商品房买卖合同订立于2011年6月25日，至2019年6月24日满8年。原告与来阳公司、互动公司签订的补充协议约定，原告于2019年12月1日到2019年12月31日限期内提出书面回购申请，来阳公司无条件按购房总价回购，购房总价为买受人实际支付金额加应付返租款。原告于2019年12月23日向来阳公司提出回购申请书，来阳公司应按照合同及补充协议约定按购房总款回购商铺，常州市天鹅湖花园商业1-1幢692号、695号商铺购房总价均为实际付款397016元+返租款126417元=523433元，两套商铺总款为1046866元。款项付清后，由原告配合来阳公司办理商铺交付手续，税费根据税收法律法规规定的原则，各自承担相应税收，故原告要求回购商铺的请求本院予以支持。被告应向原告支付两套商铺回购款1046866元。二、关于支付保底收益及利润分成的请求。原告与互动公司签订的《委托经营管理合同》是当事人双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当依约履行。《委托经营管理合同》约定，互动公司承诺采取十年返租的模式来保障购房者的利益：⑴第一年至第三年的8%(累计24%)126417元，一次性从房款里扣除;⑵第四年至第五年按8%返还即42139元/年：⑶自第六年至第八年，在保底收益8%即42139元/年的基础上，经营管理利润超出部分3:7分成，即原告享有70%，互动公司享有30%。⑷第九年至第十年，按经营实际租金收入1:9分成，即原告享有90%，互动公司享有10%。委托经营管理收益按年结算，互动公司应在每年的1月30日前付清当年的委托经营管理收益。《委托经营管理合同》至今未解除，现原告主张按约支付房价8%的保底收益，符合法律规定，本院予以支持。对原告主张经营管理利润的请求，庭审中被告陈述房屋绝大部分空置，自始没有出租，无利润可以分配，且提供互动公司损益表加以佐证。经本院现场查看房屋确实大部分空置，且自始没有出租过。因此原告对其主张的利润分成需进一步提供证据证明，原告未向法庭提供可分配利润为多少，故原告要求分配利润请求，证据不足，本院不予支持。由于房屋预售面积与实际面积有出入，原告根据实际面积支付房款，被告支付相应保底收益，互动公司已支付了前期收益，现按照实际房屋面积计算收益，常州市天鹅湖花园商业1-1幢692号、695号商铺收益均为41791元。三、关于支付违约金的请求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《委托经营管理合同》中约定如互动公司逾期支付保底收益，应每日按总房价万分之二支付违约金。目前互动公司已经按约支付了前四期的收益，最后一期保底收益未能按期支付，属于违约行为，应当支付违约金。本案中每日按总房价万分之二的标准计算违约金，折算年利率为7.3%，该标准与原告的收益标准（总房价的8%）相当，远超出原告收益的利息损失，也超出原告支付的律师费用，甚至有可能超过原告的收益。来阳公司答辩提出该约定标准过高，请求法院酌情调整，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中约定的违约金标准明显超过原告的损失，本院酌情予以调整。鉴于喜多街区作为一个整体在管理、运营，绝大部分购房者与互动公司签订《补充协议》约定逾期违约金按照应付款项每日万分之五支付，该标准没有明显过高，故本院酌情统一调整按应付款项每日万分之五向购房者支付违约金。四、关于来阳公司对互动公司的义务承担连带责任的请求。在房屋销售时来阳公司向不特定的购房者作出《郑重承诺》，该承诺是来阳公司自愿承担担保责任的意思向有意购房者的一种公示或宣告行为，是影响购房者决策的重要因素。现原告与来阳公司签订商品房买卖合同，与互动公司签订委托经营管理合同，在上述两合同中来阳公司表示，保证在全盘考虑买受人所购房产所属整个商业的整体价值提升前提下，优先满足买受人的租金回报要求和投资周期要求；来阳公司愿对互动公司的经营管理进行担保，保证合约期限内互动公司按照约定的比例和时间支付经营管理收益给购房者，若合约期限内发生统一经营管理受托方的改变，来阳公司负责为互动公司按时支付未付完的年收益，直至合约结束。郑重承诺内容与房屋买卖合同、委托经营管理合同中的相关条款意思相一致，是一个完整的过程，一起对原、被告具有约束力，在该过程中来阳公司始终作为主体之一参与其中，并在多场合以多种形式向购房者表示保证购房者的投资收益，对互动公司的义务承担保证责任。综上，原告请求被告来阳公司对互动公司的义务承担连带责任的请求，本院予以支持。经审委会研究讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、常州来阳置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付张全根商铺回购款1046866元。常州来阳置业有限公司款项付清后，张全根配合常州来阳置业有限公司办理涉案商铺过户手续。二、常州互动商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付张全根两套商铺委托经营收益83582元并支付自2019年1月31日起至实际给付之日止每日万分之五的违约金。三、常州来阳置业有限公司对常州互动商业管理有限公司的上述给付义务承担连带清偿责任。四、驳回张全根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15074元，由张全根负担147元，由常州互动商业管理有限公司、常州来阳置业有限公司共同负担14927元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋魁山人民陪审员  居尔岵人民陪审员  季晓明二〇二〇年五月十五日法官 助理  符 诗书 记 员  童安琪