广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0681民初360号 原告：防城港市浩东房地产代理有限公司，住所地广西防城港市港口区友谊大道4号外贸大院内2幢209、210，统一社会信用代码91450602MA5N3YYTXQ。 法定代表人：吕杰，执行董事。 委托诉讼代理人：黄淑宾，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄春园，广西精一律师事务所律师。 被告：广西大都投资有限公司，住所地广西南宁市良庆区平乐大道19号广西建工大厦1号楼第六、七、八层，统一社会信用代码9145010072975523XQ。 法定代表人：邓少新，董事长。 委托诉讼代理人：张桂玉，公司员工。 委托诉讼代理人：陈婷婷，公司员工。 原告防城港市浩东房地产代理有限公司(以下简称“浩东房地产公司”)诉被告广西大都投资有限公司（以下简称“大都投资公司”）委托合同纠纷一案,本院于2020年4月15日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告浩东房地产公司的委托代理人黄淑宾、黄春园，被告大都投资公司的委托代理人张桂玉到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告浩东房地产公司向本院提出的诉讼请求：1.被告支付原告佣金1750366.98元；2.被告支付原告违约金1849366元。事实和理由：2017年11月6日，广西防城港途家房地产顾问有限公司、广西共创锦林房地产营销策划有限公司（以下简称“共创锦林房地产公司”）、防城港市港口区北部湾锦林投资有限公司（以下简称“北部湾锦林投资公司”）三家公司与被告大都投资公司签订《【大都•塞纳湖畔】项目销售代理合同》，约定被告将其开发的位于防城港东兴市项目【大都•塞纳湖畔】物业委托三家公司进行销售并支付佣金。代理合同第6.4.1条约定：“销售代理佣金根据当其成功销售的各住宅单位的回款情况进行支付：1)客户选择按揭贷款或分期方式付款：客户与甲方成功签订了《商品房买卖合同》并缴清首期房款，结算乙方应得佣金的80%;余下房款在银行放款后或者客户交齐余下房款后，结算乙方应得佣金的20%”。代理合同第6.4.2条约定：“甲乙双方每半个月结算一次佣金，乙方将本次佣金结算申请及明细表无误的提供给甲方审核，甲方在5个工作日内审核完毕并通知乙方，乙方开具等额有效发票，甲方在收到发票后5个工作日内支付佣金”。代理合同第6.5条约定：“没收定金支付约定：乙方所销售房屋的客户须于自缴纳定金之日起30日内交齐约定首付款，逾期甲方应没收定金。非甲方原因造成的客户放弃购买，客户原交纳的购房定金不予退还。没收的定金甲乙双方按照甲方得50%，乙方得50%，甲方自确认没收（客户逾期不补款，乙方提交给甲方相关负责人签字确认没收，视为确认没收）之日起10个工作日内支付给乙方，乙方向甲方提供等额发票”。代理合同第7.2条约定：“甲方未按本合同约定时间按时足额支付代理费用的，每逾期一天，应向乙方支付应付而未付款项的千分之五/日的违约金”。 2018年7月19日，原告与三家公司及被告签订《关于的协议》，合同约定三家公司一致同意原告享有2017年11月6日签订的代理合同所产生的所有权利，并与三家公司共同履行代理合同所产生的所有义务。 原告与三家公司依约提供营销策划及销售代理房屋，并与被告结算佣金。截至今日，被告仍欠原告2018年9月销售的49套房屋的佣金500214.17元，欠原告2019年3月销售的38套房屋佣金529108.28元，欠共创锦林房地产公司2018年9月销售的42套房屋佣金721044元，以上共计1750366.98元。均有被告项目客服、财务、总监等人核对签字确认。 2019年7月31日，共创锦林房地产公司与原告签订《债权转让协议》，约定共创锦林房地产公司将其对被告享有的721044.53元的债权转让给原告。 被告未按约定支付佣金，拖欠佣金长达一年，致使原告无法按时支付工人工资及劳务报酬，导致原告严重经济损失。依据《代理合同》第7.2条的约定，被告逾期支付佣金的违约金为1849366.00元(计算方式详见附件）。 综上，截至2019年8月1日，被告所欠佣金及违约金共计3599732.98元。 被告大都公司辩称，1、本案债权转让未通知被告，根据合同法80条，该债权转让对被告不发生法律效力，并且共创锦林房地产公司转让的债权数额是错误的，其中一笔佣金41534.04元业绩七套住房并非共创锦林房地产公司的业绩，而是属于北部湾锦林投资公司的业绩，应在转让的数额中予以扣除。另一笔65000元佣金，应依合同第6.2.2条约定，扣除7.2%的税费4680元；2、原告以自身名义结佣的4笔佣金，其中24000元和10000元，应按合同约定扣除7.2%税费即2448元；3.原告请求的违约金过分高于其实际的损失，应适当调低，按照银行同期利率计算；3、违约金的起算点，在原告提交结拥申请15日后更为合理；4、被告不承担诉讼费。 查明的事实：2017年11月6日，广西防城港途家房地产顾问有限公司、广西共创锦林房地产营销策划有限公司、防城港市港口区北部湾锦林投资有限公司与被告大都投资有限公司签订《【大都•塞纳湖畔】项目销售代理合同》，约定被告将其开发的防城港东兴市项目【大都•塞纳湖畔】物业委托三家公司进行销售。 代理合同第6.2.2条约定：“具体房源的底价详见《大都•塞纳湖畔住宅底价表》（以下简称《底价表》）。本次所委托销售的住宅房源必须以不得低于《底价表》上所载的对应住宅单位的底价的成交价进行销售，同时各销售单位的成交价均不得高于3600元／㎡（即：每套房源的单价不得超出《底价表》上对应房号的溢价+300元／㎡的单价）；乙方因结算佣金所产生甲方营业税等税费由乙方承担，按7.2%核算，并在当期佣金结算时予以扣除”。 代理合同第6.4.1条约定：“销售代理佣金根据当期成功销售的各住宅单位的回款情况进行支付：1)客户选择按揭贷款或分期方式付款：客户与甲方成功签订了《商品房买卖合同》并缴清首期房款，结算乙方应得佣金的80%;余下房款在银行放款后或者客户交齐余下房款后，结算乙方应得佣金的20%”。 代理合同第6.4.2条约定：“甲乙双方每半个月结算一次佣金，乙方将本次佣金结算申请及明细表无误的提供给甲方审核，甲方在5个工作日内审核完毕并通知乙方，乙方开具等额有效发票，甲方在收到发票后5个工作日内支付佣金”。 代理合同第6.5条约定：“没收定金支付约定：乙方所销售房屋的客户须于自缴纳定金之日起30日内交齐约定首付款，逾期甲方应没收定金。非甲方原因造成的客户放弃购买，客户原交纳的购房定金不予退还。没收的定金甲乙双方按照甲方得50%，乙方得50%，甲方自确认没收（客户逾期不补款，乙方提交给甲方相关负责人签字确认没收，视为确认没收）之日起10个工作日内支付给乙方，乙方向甲方提供等额发票”。 代理合同第7.2条约定：“甲方未按本合同约定时间按时足额支付代理费用的，每逾期一天，应向乙方支付应付而未付款项的千分之五/日的违约金。乙方未按本合同约定时间履行乙方义务的，每逾期一天，应从佣金中扣除应付佣金的千分之五/日的违约金”。 2018年7月19日，三家公司与原被告签订〈关于《【大都•塞纳湖畔】项目销售代理合同》的协议〉，一致同意原告享有代理合同所产生的所有权利，并与三家公司共同履行代理合同所产生的所有义务。 2018年10月17日，共创锦林房地产公司向被告大都投资公司提交“大都·塞纳湖畔”2018年10月第一次佣金结算申请报告，申请结佣金额614510.49元；关于塞纳湖畔没收定金的结佣申请，申请结佣金额65000元；“大都·塞纳湖畔”二季度补差佣金结算申请报告，申请结佣金额41534.04元。 2018年11月7日，北部湾锦林投资公司向被告大都投资公司提交“大都·塞纳湖畔”二季度补差佣金结算申请报告，申请结佣金额41534.04元。 2018年12月18日，浩东房地产公司向被告大都投资公司提交“大都·塞纳湖畔”2018年12月第一次佣金结算申请报告，申请结佣金额500214.17元。 2019年3月26日，浩东房地产公司向被告大都投资公司提交“大都·塞纳湖畔”2019年3月第一次佣金结算申请报告，申请结佣金额495108.28元；“大都·塞纳湖畔”2019年3月第一次佣金结算申请报告，申请结佣金额24000元；关于塞纳湖畔没收定金的结佣申请，申请结佣金额10000元。 被告大都投资公司对上述结佣申请均予以审核。 2019年7月31日，共创锦林房地产公司与原告签订《债权转让协议书》，约定共创锦林房地产公司将其对被告大都投资公司享有的代理佣金721044.53元的债权转让给原告。 以上事实有《【大都•塞纳湖畔】项目销售代理合同》，〈关于《【大都•塞纳湖畔】项目销售代理合同》的协议〉，结佣申请报告，结佣金明细表，退房客户明细表，债权转让协议书及当事人庭审陈述等证据足以证实。 本院认为，原被告之间存在合法有效的代理合同关系，双方应当按照约定履行各自义务。原告按照约定完成代理销售任务，被告应当按照约定支付相应数额的代理佣金。关于本案债权转让是否生效的问题。在可以确认债权转让真实性的前提下，受让人直接通过向人民法院提起诉讼的方式向债务人主张权利的，亦可认定为通知债权转让的一种方式，相关诉讼材料送达债务人时，该债权转让通知对债务人发生法律效力。故本案的债权转让对被告大都投资公司已发生效力。被告大都投资公司辩称未收到债权转让通知对其不发生效力，本院不予采纳。关于债权转让数额是多少的问题。其中一笔结佣金额为41534.04元的，被告辩称共创锦林房地产公司和北部湾锦林投资公司均为涉案项目的销售代理公司，2018年10月17日，共创锦林公司提交结佣申请后，被告发现该笔业绩和佣金是北部湾锦林投资公司的，故2018年11月7日由北部湾锦林投资公司向被告提出结佣申请。经本院核实，该笔佣金对应的销售业绩确实为同一笔业绩，被告大都投资公司并能作出合理解释，对被告大都投资公司的主张，本院予以采纳。41534.04元的佣金属于北部湾锦林投资公司，不属于共创锦林房地产公司，应从债权转让数额721044.53元中予以扣除，扣除后债权转让数额系679510.49元。 关于定金是否扣除税费的问题。根据代理合同第6.5条约定：“没收定金支付约定：乙方所销售房屋的客户须于自缴纳定金之日起30日内交齐约定首付款，逾期甲方应没收定金。非甲方原因造成的客户放弃购买，客户原交纳的购房定金不予退还。没收的定金甲乙双方按照甲方得50%，乙方得50%，甲方自确认没收（客户逾期不补款，乙方提交给甲方相关负责人签字确认没收，视为确认没收）之日起10个工作日内支付给乙方，乙方向甲方提供等额发票”。原被告对没收定金的分配明确，各得50%，对没收的定金并未约定扣除税费。而在实际操作中，共创锦林房地产公司、原告浩东房地产公司提交的结佣金明细表中有“应扣税金”一项，即作了扣税处理。在退房客户明细表中没有“应扣税金”一项。对于这两类明细表，被告大都投资公司的项目客服杨敏、项目总监陈煜及项目财务杨婷婷等人员均进行了审核，审核时并未作扣税处理，也未提出异议。同理，对2019年3月25日原告浩东房地产公司提交的结佣申请报告，对应4个车位的业绩佣金，合同亦未约定扣除税费，结佣金明细表中亦没有“应扣税金”一项，被告大都投资公司同样给予了审核。现被告大都投资公司抗辩应按照代理合同第6.2.2条约定按7.2%扣除税费，但该条约定扣除税费的对应房源仅是住宅房源。综上，被告大都投资公司的抗辩无合同依据无事实依据，本院不予采纳。 关于违约金是否过高应否调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告大都投资公司逾期支付佣金，造成原告浩东房地产公司经济损失，其损失实际为利息损失，原告浩东房地产公司未能举证证明其存在其他经济损失，原被告合同中约定按千分之五/日计算违约金确实过高，本案的违约金可参照民间借贷利息计算，即按月利率2%计付。 关于违约金的起算时间问题。本案结佣申请提交的时间分别为2018年10月17日，2018年12月18日，2019年3月26日，对应的结佣金额分别为679510.49元，500214.2元，529108.3元，根据代理合同第6.4.2条约定：“甲乙双方每半个月结算一次佣金，乙方将本次佣金结算申请及明细表无误的提供给甲方审核，甲方在5个工作日内审核完毕并通知乙方，乙方开具等额有效发票，甲方在收到发票后5个工作日内支付佣金”。原告请求违约金起算时间扣除10天，有事实依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第七十九条，第八十条，第八十二条，第一百一十四条，第四百零四条之规定，判决如下： 一、被告广西大都投资有限公司应支付原告防城港市浩东房地产代理有限公司佣金1708832.96元及违约金（违约金计算方法：以679510.49元为基数，按照月利率2%，从2018年10月28日起计至2019年8月1日止；以500214.2元为基数，按照月利率2%，从2018年12月29日起计至2019年8月1日止；以529108.3元为基数，按照月利率2%，从2019年4月6日起计至2019年8月1日止）； 二、驳回原告防城港市浩东房地产代理有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费35598元，减半收取17799元（原告已预交17799元），由原告防城港市浩东房地产代理有限公司负担8109元，被告广西大都投资有限公司负担9690元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内按《国务院诉讼费交纳办法》有关规定缴纳上诉案件受理费35598元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 审判员  王文燕 二〇二〇年五月二十八日 书记员  周 融