广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤2071民初25801号 原告（反诉被告）:白建军，男，1977年6月17日出生，住福建省安溪县************，公民身份号码350************019。 原告（反诉被告）：谢晓萍，女，1971年5月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*****委会，公民身份号码352************160。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：沈继光，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：汤立殊，女，1971年8月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****************，公民身份号码430************920。 委托诉讼代理人：麦键芳，北京京师（中山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓以超，北京市京师（中山）律师事务所律师。 原告（反诉被告）白建军、原告（反诉被告）谢晓萍诉被告汤立殊（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2019年11月15日、2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告白建军及两原告的共同委托诉讼代理人沈继光，被告汤立殊及其委托诉讼代理人麦键芳、邓以超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告白建军、谢晓萍向本院提出以下诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年3月10日签订的土地使用权转让合同书；2.被告向原告退还土地购买款820000元并支付占用资金的利息[计算方法：以820000元为基数，自2017年3月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止]；3.被告赔偿原告中介费5万元；4.被告支付原告违约金100万元。事实与理由：2017年3月5日，原、被告双方签订一份购地合同，其性质为意向书，约定由两原告购买被告名下的两宗土地，且双方同意到国土局查清涉案土地不存在抵押及查封的情况下签订正式合同。在签订购地合同后，原告向被告支付了定金5万元，同时被告将土地证原件交给原告保管。2017年3月10日，在确认涉案土地不存在查封及抵押的情况后，两原告与被告签订一份土地使用权有偿转让合同书，约定：1.被告向原告转让位于中山市******“屯下”的土地使用权证号分别为中府国用（2011）第易3105898号、中府国用（2011）第易3105997号，土地性质为商住；2.合同总价款为人民币312万元，在签定合同前，原告向被告支付定金82万元，土地证交给原告保管并办理报建手续，被告在收到定金当日到国土部门办理将土地抵押给原告的手续，并到公证部门办理全权委托手续；3.原告在报建成功之日前向被告支付第二期转让款160万元，双方同意以银行转账方式支付，余款70万元在涉案土地建好房屋并办理好土地使用证及房产证后按比例付清；4.有下列情形之一的，被告违约，被告需向原告支付违约金100万元：（一）被告不协助原告办理建设工程项目的各项手续、经通知5个工作日成未履行义务的；（二）不遵守本协议！经通知不改正，由于被告原因导致协议无法履行的，除承担违约金赔偿外，还需赔偿原告在上述土地上投资建设项目的费用及损失，包括退回购地款。 上述合同签订后，被告到国土部门办理不动产抵押登记，将涉案土地抵押给原告，原告于2017年3月13日取得抵押的不动产登记证明，并于2017年3月14日向被告支付定金77万元。后由于中山市相关土地报建政策发生改变，涉案土地无法办理报建申请，导致合同履行处于停滞状态，直至2018年10月至11月，中山市土地报建政策再次发生改变，允许涉案土地办理报建手续。但被告一直未主动申办报建，也没有办理委托原告进行报建申请的公证手续，经原告多次催讨，被告均以各种理由拖延，导致涉案土地至今未能向有关部门申办报建手续，合同无法继续，被告的行为已构成违约。为此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 庭审中，原告变更上述第2项诉讼请求为被告向原告返还购地款196000元及支付资金占用利息（以196000元为基数，自2017年3月15日起按银行同期同类贷款利率计算到实际清偿之日止）；变更上述第4项诉讼请求为被告向原告双倍返还定金1248000元。 原告就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.购地合同（原件）；2.中山市不动产登记证明资料证明表（原件）；3.土地使用权有偿转让合同书（原件）；4.国有土地使用证（原件）；5.不动产登记证明（原件）；6.网上银行电子回单（打印件）；7.微信聊天截图（手机打印件）；8.三乡地块开发盈利测算表（原告单方制作）；9.收款收据（原件）。 被告汤立殊答辩称：1.被告认为双方于2017年3月10日签订的土地使用权有偿转让合同书为无效合同。涉案土地使用权不符合《中华人民共和国城市管理法》规定的法定转让条件，属于不得转让。《合同书》约定以光（空）地作为交易标的，已违反法律强制性规定，属于无效合同。原、被告双方为规避国家税收，以虚报的交易价格向国土部门办理转让已违反了国家有关税收规定，因此，双方签订的土地使用权有偿转让合同书为无效合同。2.即使土地使用权有偿转让合同书被认定为有效合同，被告也有权以情势变更原则解除合同。根据原告在起诉状中陈述因为中山市相关部门的政策变化直至2018年10月至11月份期间，涉案土地使用权才可以办理规划报建申请，此期限明显与合同书约定的2018年6月31日不符，该时间已超过了大概4个月的时间，根据相关的报建流程，完成交易的时间已超出了被告依据合同书获取土地转让价款的目的。据此，被告认为，被告有权以情势变更原则要求解除合同。其次，原告自涉案土地权允许报建手续之日起，一直未要求被告协助其办理报建手续，而合同书中也明确约定涉案土地权的报建手续由原告负责，被告只是予以协助。据此被告也不存在违约情形，不应该承担违约责任。 被告汤立殊向本院提供了以下证据：1.中山市不动产登记资料查询结果2张（原件）；2.微信聊天记录截图（手机打印件）；3.房地产交易审核表、发票各2份。 被告汤立殊向本院提出以下反诉请求：1.原告退还涉案的两本土地证原件给被告；2.原告协助被告办理解除涉案两宗土地的抵押登记手续。事实与理由：2017年3月10日，原告与被告签订一份土地使用权有偿转让合同书，约定被告将其名下的两宗土地转让给原告，原告向被告支付定金82万元后，将两宗土地抵押给原告。2017年3月13日，被告协助原告办理了涉案土地抵押登记手续，并将土地证原件交给原告保管。现因合同约定的“双方同意以最低评估价格作为国土部门办理过户的纳税保准”属于以合法形势掩盖非法目的的约定，双方约定虚报交易价格以逃避税务征收，违反了有关税收的法律规定，损害了国家利益，故合同应属无效合同。据此，请求法院支持被告的反诉请求。 被告汤立殊在反诉中提供的证据与本诉一致。 原告白建军、谢晓萍针对被告汤立殊的反诉答辩称：原告认为《土地使用权有偿转让合同书》第4.2条约定了以最低评估价作为过户的纳税标准，并不违反相关法律规定，不存在逃避税务征收的故意，而且依据相关司法解释规定的合同无效，必须是违反效力性的规定。而本案中，土地使用权有偿转让合同书并未违反任何法律行政法规关于效力性的规定，所以被告认为土地使用权有偿转让合同书无效的说法不能成立。双方签订的土地使用权有偿转让合同书依法有效，而是被告拒绝配合原告办理报建手续构成违约，原告诉请解除合同、退回款项并支付违约金应当得到支持。请求法院驳回被告的反诉请求。 原告在反诉中提供的证据与本诉一致。 本院认定事实如下：位于中山市******“屯下”的土地使用权【证号分别为中府国用（2011）第易3105898号、中府国用（2011）第易3105997号】登记的权利人为被告汤立殊。2017年3月5日，两原告（买方）与被告（卖方）及案外人冯小彦（中介方）签订一份购地合同（意向书），约定：1.两原告购买被告名下的上述两宗土地使用权，总价款为300万元；2.签订本合同时，两原告向被告支付诚意金5万元；3.双方到国土部门查清土地不存在抵押及查封情况的时签订正式的买卖合同，2017年3月9日支付45万元给被告，办理完抵押手续，报建成功时再支付180万元，余款70万元在办好房产证时按比例付清。2017年3月6日，原告向被告支付了5万元。2017年3月10日，两原告与被告签订一份土地使用权有偿转让合同书，内容为：1.两原告购买被告名下的位于中山市******“屯下”的土地使用权【证号分别为中府国用（2011）第易3105898号、中府国用（2011）第易3105997号】两宗，总价款为人民币312万元；2.在签订本合同前原告向被告支付定金82万元，土地证交原告保管办理报建手续，被告收到定金当日到国土部门办理将土地抵押给原告的手续（双方签订的借款抵押协议只作抵押登记用途，并无真实的借款事实），并该公证处办理全权委托手续；原告在报建成功之日向被告支付第二期转让款160万元，余款70万元在土地建好房屋并办理好土地使用证及房产证后按比例向被告付清；3.原告要先出资在上述土地上进行开发建设，待建设项目完成后，再将房、地一并过户到原告或原告指定的第三人名下，手续要尽量集中办理，被告在收到原告通知之日起5个工作日内配合原告到相关部门办理过户手续；4.在原告向被告付清定金当天，被告将土地交付给原告进行开发使用，并将土地证原件交给原告，整体项目建设资金由原告承担；5.土地开发涉及的规划、报建、开通水电等手续以被告名义办理，并以被告名义办理房屋所有权证，具体手续由原告负责办理，费用由原告承担，被告无条件予以协助；5.建设开发办理行政手续所产生的一切费用由原告承担，办理产权证及房、地过户设计税费和费用（含双方应缴纳的所有税费、测量费、评估费、手续费）均由原告承担，双方同意以最低的评估价格作为国土部门办理过户的纳税标准；6.原告承诺在2018年6月31日（实为30日）前完成全部工程项目；7.有下列情形之一，视为被告违约，被告应向原告支付违约金100万元：（一）被告不协助原告办理建设工程项目的各项手续，经通知5个工作日内仍不履行义务；（二）被告不依约将房、地过户到原告名下；（三）不遵守本协议约定，经通知不改正的；（四）无故终止或解除本合同的；8.如因被告原因导致合同无法继续履行的，除承担违约金赔偿外，还需赔偿原告在土地上投资建设项目上的费用及损失，包括退回购地款（按违约时的市场评估价计算）。合同还约定了其他内容。原、被告及中介方均在上述合同上签名确认。2017年3月13日，原告与被告到国土部门办理了上述土地的抵押登记手续，登记的抵押权人为原告白建军。2017年3月14日，原告向被告支付了尚欠的定金77万元。2019年9月29日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼中，原、被告双方均确认以下事实：1.原告向被告支付了定金82万元；2.双方在签定合同时均清楚涉案土地使用权为空地，不能直接办理过户手续，故约定由原告出资并以被告的名义办理报建手续，待符合过户手续时一并将土地使用权及建筑物过户至原告名下，办理抵押登记手续也是为了保障交易的顺利进行及保障原告的权益；3.签定合同后，原、被告双方到规划部门申请办理涉案土地的报建手续，但由于涉案土地所在道路需重新规划，暂时不能办理报建手续，直到2018年12月份左右才可以办理报建手续；4.被告将涉案土地使用权的权属证书交由原告保管。 又查：原告主张2018年12月份可以办理报建手续后，原告要求被告协助办理报建手续，但被告要求增加转让价款及变更付款时间（提前），原告不同意，于是被告一直不肯协助原告办理报建手续，导致合同一直无法继续履行。被告称其没有拒不协助原告办理报建手续，只是由于签定合同后拖的时间太长，故要求原告变更付款方式，提前支付一部分转让款，但原告不同意，双方不能就此协商一致，所以一直未办理报建手续。 再查：原告向中介方冯小彦支付了中介费5万元。诉讼中，原告表示同意继续履行合同，并同意按合同约定支付转让款给被告。被告认为原告主张的违约金100万元过高，请求法院调整为按所收取定金的20％作为违约金。 本院认为：本案属建设用地使用权转让合同纠纷。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件”。本案原、被告双方签订的合同买卖的虽为空地，但双方并非约定直接办理空地的过户手续，而是约定由被告以其名义办理报建手续并进行建设，待符合过户条件时再将房地产一并过户给原告，双方的这一约定没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效。双方在合同中约定“双方同意以最低的评估价格作为国土部门办理过户的纳税标准”，经审查，该合同条款属双方恶意串通，规避国家税收，损害国家利益的行为，应属无效条款，但该合同条款无效，并不影响合同的整体效力。因此，原告与被告签订的土地使用权有偿转让合同书除上述合同条款无效外，其余条款均是双方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性禁止性规定，应认定为合法有效，各方均应恪守履行。被告主张双方签订的土地使用权有偿转让合同书为无效合同，理据不充分，本院不予采纳。本案中，原告向被告支付了定金82万元的事实，双方均无异议，本院予以认定。诉讼中，被告明确表示不同意继续履行合同，故对于原告要求解除双方签订的土地使用权有偿转让合同书的诉讼请求，本院予以支持。根据原、被告的诉辩意见，现双方争议的焦点为被告是否存在违约行为，是否应承担违约责任。根据查明的事实，双方签定合同后，原告依约向被告支付定金，并且为了保障合同的顺利履行办理了抵押登记手续，被告也将土地证原件交给原告保管，应该说双方是积极履行合同义务的。后双方到规划部门办理报建手续时，由于政策的原因导致涉案土地无法办理报建手续，合同无法继续继续履行，直至2018年12月份，双方对这一事实没有异议，本院予以认定，并认定这是不能归责于双方当事人的事由造成合同无法继续履行。故被告在合同约定的时间未能协助原告办理报建手续，原告未能按合同约定承诺在2018年6月30日前完成全部工程项目，双方的行为均不构成违约。虽然涉案土地使用权在2018年12月份后可以重新办理报建手续，但此时距原、被告签定合同时已过了近2年时间，此时如继续按合同约定的办理报建手续并进行开发建设及付款，所需时间更长，背离了被告转让土地使用权并尽快收取转让款的合同目的，而且合同约定的“原告承诺在2018年6月30日前完成全部工程项目”，该时间应认定为合同的履行期限，在不可归责于双方的原因导致合同超过了双方约定的履行期限后，双方可以协商是否继续按原合同条款履行，也可以对原合同内容提出变更。在双方未协商确定是否按原合同条款继续履行前，一方不同意继续履行原合同或对原合同部分条款提出修改或变更意见的，其行为不构成违约。本案中，虽然涉案土地使用权在2018年12月后可以重新办理报建手续，合同具备了继续履行的条件，但由于此时已超过了合同约定的履行期限，被告要求变更付款方式，甚至增加部分转让款，均属其实体权利，并不能以此认定被告构成违约。因此，原告认为被告构成违约，并要求被告双倍返还定金及赔偿中介费损失5万元的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。但由于合同解除，被告应退还定金82万元给原告，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用利息给原告。对于被告的反诉请求，因合同解除，原告应将基于合同关系收取被告的涉案土地使用权证返还给被告，并协助原告解除双方因保障合同顺利履行而办理了抵押登记手续。被告的反诉请求，理据充分，本院予以支持。 综上，两原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。被告的反诉请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下： 一、解除原告白建军、谢晓萍与被告汤立殊于2017年3月10日签订的土地使用权有偿转让合同书中关于房地产买卖的内容； 二、被告汤立殊应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告白建军及向晓萍退还定金82万元及支付资金占用利息（利息的计算方法：以82万元为基数从2017年3月15日起计算至实际退还之日止，其中从2017年7月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际退还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）； 三、原告白建军、谢晓萍应于本判决发生法律效力之日起七日内返还证号分别为中府国用（2011）第易3105898号、中府国用（2011）第易3105997号的土地使用权证原件两本给被告汤立殊； 四、原告白建军、谢晓萍应于本判决发生法律效力之日起七日内协助被告汤立殊解除位于中山市******“屯下”的证号分别为中府国用（2011）第易3105898号、中府国用（2011）第易3105997号两宗土地使用权的抵押登记手续； 五、驳回原告白建军、谢晓萍的其他诉讼请求。 本诉案件受理费22311.1元（两原告已预交），由两原告承担11165.55元，由被告承担11165.55元。反诉案件受理费50元（被告已预交），由原告承担。经对比本诉、反诉案件受理费的负担情况，被告应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费11115.55元返还给原告。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审 判 长  何亦辉 人民陪审员  郑秀琼 人民陪审员  郑美琪 二〇二〇年三月二十八日 书 记 员  卢芷琪 陈**龙