福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2588号 上诉人（原审被告）：林金瑶，女，1969年6月8日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：郭昌情，德化县群胜法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）林飞明，女，1989年5月14日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：郭燕燕，福建岱仙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：李玉波，男，1985年1月17日出生，汉族，住福建省德化县。 上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴秋水，福建岱仙律师事务所律师。 上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：林燕燕，福建岱仙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：林亮水，男，1966年10月28日出生，汉族，住福建省德化县。 被上诉人（原审被告）：林吓珠，曾用名林银珠，女，1974年10月21日出生，汉族，住福建省德化县。 上诉人林金瑶因与被上诉人林飞明、李玉波、林亮水、林吓珠案外人执行异议之诉一案，不服福建省德化县人民法院(2019)闽0526民初3576号民事判决，向本院提起上诉。本案于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林金瑶上诉请求：1.原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判；2.二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院判决认定事实错误。从原审原告提供的一系列证据材料可以看出，林亮水与林飞明签订的《房屋买卖协议》真实性存疑，不能排除林亮水为了逃避债务，以合法形式掩盖非法目的，与他人签订案涉《房屋买卖协议》的情形，且从支付购房款的证据材料来看，购买方向出售方支付的10万元款项无法通过银行流水账体现，涉及到大额现金的款项支付，没有相关的转账记录凭证，不符合常理。现有的证据材料也无法证实林飞明入户居住并实际占有案涉房屋的事实。故，原审法院判决认定事实错误。二、原审法院适用法律错误。1.林飞明与林亮水签订的“房屋买卖协议”不享有有效阻止强制执行的权利。本案中，人民法院依法查封案涉房屋，于法有据。案涉的德化县浔中镇城东工业项目区城东保障性住房二期(商品房买卖合同证件编号：201800045)房屋登记在林亮水名下。林亮水因未能履行(2018)闽0526民初3743号民事调解书确定的义务而被林金瑶申请执行。2019年8月26日，法院依法查封被执行人林亮水名下址在德化县浔中镇城东工业项目区城东保障性住房二期(商品房买卖合同证件编号：201800045)房屋，于法有据。2.林飞明与林亮水签订的“房屋买卖协议”，真实性无法确认。更无直接的证据材料可以证实购买方今已经实际占有案涉的房屋。案涉的德化县浔中镇城东工业项目区城东保障性住房二期(商品房买卖合同证件编号：201800045)房屋登记在林亮水名下，物权未发生转移变动。购买方在签订”房屋买卖协议”时未尽审查注意义务，存在过错。故，林飞明提出案外人执行异议的主张不符合排除执行的要件。3.案涉房屋系德化县保障性住房。依据我国法律法规以及政策性规定，双方签订的“房屋买卖协议”违反了法律和行政法规的强制性规定，系无效协议。故，原审法院认定适用法律错误，应予以纠正。二审中补充：2018年6月21日双方签订的房屋买卖合同，就没有共有人之一林吓珠签名确认，林金瑶认为该房屋买卖合同无效，一审时林吓珠未到庭参加庭审，未对此进行确认。 林飞明答辩称，一、在人民法院查封之前，林飞明与林亮水签订的房屋买卖协议真实合法有效，且剩余房款18万元也按一审法院的要求交清。二、林飞明在法院查封之前，对案涉房屋已入住并实际占有使用。三、案涉房屋登记在林亮水名下，特权未发生变动，并非林飞明的过错。至今房屋的初始登记还在办理中，客观上无法办理物权转移变动手续。至于共有人是否签字只涉及到物权能否转移，不影响合同效力。原判正确，请求驳回林金瑶的上诉，维持原判。 林亮水、林吓珠经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。 林飞明向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对德化县房产的执行，解除对该房产的查封；2.确认林飞明、李玉波与林亮水于2018年6月21日签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认德化县房产归林飞明、李玉波所有。 一审法院认定事实：林亮水因房屋拆迁安置，于2018年1月3日在德化县城东工业项目区城东保障性住房二期购买商品房一套（商品房买卖合同编号：201800045），即嘉德新苑15幢409室房屋。2018年6月21日，林亮水与林飞明签订《房屋买卖协议》，将案涉房屋出售给林飞明。协议约定：1.甲方（林亮水）所拥有的房屋座落于德化县，建筑面积约92平方米，出售给乙方（林飞明）。2.房屋价款45万元整。3.付款日期及金额如下：（1）协议签定之日起20天内乙方付给甲方23万元，已付的定金10万元自动转入首付款；（2）余下19万元，乙方应按月息6厘付给甲方，乙方应在每个月15号准时还清当月利息；（3）预留3万元免息，待甲方将不动产权证过户给乙方时，乙方应一次性付清此款；过户所需费用由乙方支付；可过户时甲方必须马上过户给乙方，否则乙方不再支付利息。4，甲方不得随意改变房屋现状……。协议签订当日，林飞明通过福建省德化凤凰置业担保有限公司城东分公司向林亮水转账支付购房款10万元，林亮水收款后，当日即将案涉房屋交付林飞明装修。之后，林飞明、李玉波自2018年6月29日至2019年7月6日间多次通过银行转账、微信转账或现金向林亮水支付购房款计17万元，并按约定支付尚欠购房款的利息至2019年8月。2018年12月25日，林飞明与德化广安天然气有限公司签订《管道天然气供气协议（民用户）》，开通并使用天然气入户居住。 审理中，林飞明、李玉波接到法院通知后，于2020年3月16日向法院交清案涉房屋购房款的尾款18万元。 一审法院认为，林亮水将案涉房屋出售给林飞明，双方为此签订了《房屋买卖协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，或具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，因此，《房屋买卖协议》合法有效，受法律保护。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，人民法院可以在审理案外人执行异议之诉案件中，一并对案外人提出确认其权利的诉讼请求进行审理并作出判决。该“权利”应为足以排除强制执行的民事权益,即确认执行标的归属之权利,对合同效力的确认不包括在内,故本案在审查林飞明、李玉波就涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益过程中,对其与林亮水签订的《房屋买卖协议》的效力虽然一并进行审查,但在判项中不作为一项单独的诉讼请求予以确认。林金瑶关于法院不应一并受理林飞明、李玉波确认案涉房屋所有权诉讼请求的主张，与上述规定不符，不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案林飞明与林亮水就讼争的房屋虽然签订了买卖协议书，林飞明按协议约定支付了部分房款，对房屋进行了装修装饰并居住使用，但双方未办理房屋所有权变更登记，依据上述法律规定，林飞明、李玉波对案涉房屋尚未取得所有权。林飞明、李玉波主张房屋归其所有，其对该房屋享有所有权的主张，于法无据。二、林飞明、李玉波对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件,适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”上述规定系在买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时,基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则,该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的,即案外人对被执行房产享有的物权期待权在满足一定的条件时可排除人民法院的强制执行。本案林亮水与林飞明于2018年6月21日签订《房屋买卖协议》后，将房屋交付林飞明装饰装修，林飞明于2018年底入住，早于本院于2019年8月26日裁定查封案涉房屋的时间，且实际占有讼争房屋至今；林飞明、李玉波已按照房屋买卖协议向林亮水支付购房款27万元，并将购房尾款18万元按照法院的要求交付执行;案涉房屋未能办理过户登记手续在于林亮水至今尚未办理初始登记，且暂不符合保障房买卖年限的政策规定，林飞明、李玉波对此并无过错。综合以上事实，本案应当参照上述司法解释，认定林飞明、李玉波对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。林金瑶主张林飞明、李玉波提交的房屋买卖协议、购房款收条、转账记录及微信聊天记录等证据真实性不清楚，林飞明、李玉波与林亮水可能恶意串通排除强制执行，但未能提供足以反驳或支持其主张的证据予以证实，法院不予采纳。林吓珠经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，法院依法缺席审理、判决。 综上，林飞明、李玉波的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、不得执行对德化县浔中镇城东工业项目区城东保障性住房二期嘉德新苑15号楼C梯409室（商品房买卖合同证件编号：201800045）房屋的查封。法院（2019）闽0526执异49号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二、驳回林飞明、李玉波的其它诉讼请求。 二审中，各方当事人没有提交新证据。 经审理查明，一审判决查明认定的事实清楚，本院予以确认。 本案双方当事人的争议焦点：林飞明、李玉波对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？ 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，林飞明、李玉波对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，林飞明、李玉波在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且查封之前已合法占有该不动产并已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，未办理过户登记非因买受人自身原因造成的，符合上述法律规定的情形。林金瑶上诉主张“案涉的房屋登记在林亮水名下，物权未发生转移变动。购买方林飞明、李玉波在签订房屋买卖协议时未尽审查注意义务，存在过错。”的理由缺乏证据支持，本院不予采纳。至于林金瑶审理中另行主张的双方签订房屋买卖合同时，未经共有人之一林吓珠签名确认，并主张该房屋买卖合同无效，属另一法律关系，本院不作审查。 综上所述，林金瑶的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费100元，由林金瑶负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  傅嘉钦 审判员  肖森华 二〇二〇年五月二十五日 书记员  黄钰漩 附本案主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。