上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初4198号原告：袁建辉，男，1977年5月18日生，汉族。原告：顾佳佳，女，1981年1月28日生，汉族。两原告的共同委托诉讼代理人：张雯，上海恒建律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：陈文涛，上海恒建律师事务所律师。被告：上港集团瑞泰发展有限责任公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨智勇，董事长。委托诉讼代理人：袁青，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁钰，上海市金茂律师事务所律师。原告袁建辉、顾佳佳与被告上港集团瑞泰发展有限责任公司(以下简称“上港公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄文颋独任审判，于2020年4月15日和5月11日分别公开开庭进行了审理。原告袁建辉及两原告的共同委托诉讼代理人张雯，被告上港公司的委托诉讼代理人袁青、丁钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁建辉、顾佳佳向本院提出诉讼请求：判令上港公司就虚假宣传房屋配套公园景观的欺诈行为赔偿人民币200万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2017年7月，袁建辉、顾佳佳与上港公司签订《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)，约定袁建辉、顾佳佳购买上港公司建造的位于上海市宝山区采江路9弄上港滨江城盛东里2号802室房屋(以下简称“系争房屋”)。上港公司在售房广告及宣传册中多次反复强调房屋所在小区配套三大主题公园，其中包括约37,000平米的山坡公园，约33,000平米的瀑布公园和东西走向公园等，袁建辉、顾佳佳后购买了面向东西走向公园的系争房屋。同年12月交房后，袁建辉、顾佳佳发现并无上述东西走向公园，现为G1501隧道入口。袁建辉、顾佳佳认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“商品房司法解释”)第三条的规定，上港公司的上述宣传资料构成预售合同内容，对上港公司具有约束力，其应就虚假宣传、欺诈消费者的行为，对袁建辉、顾佳佳承担违约责任。现向法院起诉，要求判如所请。被告上港公司答辩称：预售合同签订情况如袁建辉、顾佳佳所述，但上港公司不存在虚假宣传及欺诈行为，从未向袁建辉、顾佳佳隐瞒相关事实；系争房屋开盘及认筹期间，上港公司通过白线标记、视频播放、书面提示等方式，告知包括袁建辉、顾佳佳在内的购房者关于隧道等规划变更情况，已充分进行了风险提示；袁建辉、顾佳佳所称的景观公园并非在被告楼盘规划红线内，属于政府规划项目，后该部分规划进行了变更，属于政府对城市公共绿地部分的调整，上港公司无法控制；相关宣传材料属于邀约邀请，并非要约，且预售合同也明确约定，系争房屋所在楼盘周边环境变化应以政府规划为准，袁建辉、顾佳佳诉请无合同依据，请求法院予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月27日，袁建辉、顾佳佳(乙方)和上港公司(甲方)签订预售合同，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂定价为4,631,722元。预售合同补充条款一第一条主要约定，甲方已在销售现场向乙方明示了法律规定应当公示的文件、证书、重要提示及购房指引，并且就房屋项目内部及周边道路及规划情况向乙方进行充分说明，不存在遗漏情况，如项目周边情况(包括不限于绿地、道路、公园、学校等)发生变化，均以政府规划为准，甲方不承担任何责任，乙方对项目内部及周边规划已有充分了解，该房屋可能受到道路、噪音、车辆灯光、粉尘、废气、高压线、飞机航线、铁路等周边不利因素影响，另甲方因客观条件所限，无法告知项目周边所有信息，乙方对以上内容知悉并认可。第十三条关于销售广告及宣传资料、概念展示间、销售员口头介绍的效力条款约定，1、双方的权利义务以合同及其附件和本补充协议为准；2、甲方有销售广告、模型和宣传材料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所有的不利因素公示及其他说明、示范仅供乙方参考之用，不作为合同内容，双方不受其约束，甲方在销售公告、宣传资料中所展示的各类示意图、效果图等仅为展示项目风格示意之用，除非标明为本项目，否则非特指本项目，乙方对此已充分了解；3、因比例和表现方法所限等因素，销售广告、宣传资料、模型等未标明的内容并不代表实际建造的房屋或本物业范围没有根据规划或者设计要求存在相应的设施、设备或配套建筑物、构筑物，乙方对此予以充分理解；4、若在本合同之外，乙方认为有对其购房目的或房价具有重大影响的事项，须要求甲方进行书面确认，甲方未予确认的，不构成合同内容，对甲方无约束力；5、甲方销售人员或代理公司销售人员在房屋销售过程中超越合同及广告宣传书面资料作出的介绍、说明或承诺，以及未经相对人同意的录音、录像，凡未经甲方书面盖章确认的，均不作为甲方的意思表示，不构成合同内容，对甲方无约束力；6、概念展示间(样板房)仅供乙方参考之用，不属于甲方的交付标准或交付条件，不构成合同内容，双方不受其约束。2017年12月22日，上港公司取得系争房屋所在一期楼盘的新建住宅交付使用许可证。同月，系争房屋交付袁建辉、顾佳佳使用。2019年4月18日，系争房屋产权登记至袁建辉、顾佳佳名下。为证明己方主张，袁建辉、顾佳佳向本院提交了如下证据：1、宣传册、沙盘照片、微信公众号宣传截图和现场拍摄照片，证明就富锦东路以南、漠河路以北标记为08、09、10地块，上港公司在销售时宣传为“人工湖和绿地组成的东西走向公园”，但目前为G1501隧道入口，绿地面积大幅减少。2、系争所在楼宇价目表及邻近7幢价目表，证明同期的两幢楼房，因邻近宣传中的绿地公园，系争房屋比7幢相同位置的房屋单价高1,100余元，系争房屋为景观房。上港公司发表质证意见：1、对于宣传册、沙盘照片、微信公众号宣传截图的真实性均予以认可，但不认可袁建辉、顾佳佳的证明目的，袁建辉、顾佳佳诉争的东西走向绿地公园并不在规划红线内，且上港公司制作宣传册及沙盘均在2015规划调整之前，上港公司不存在刻意隐瞒实情；对于现场照片的真实性不予认可，无法确认拍摄时间。2、对于价目表的真实性予以认可，但不认可袁建辉、顾佳佳的证明目的，楼盘售价均通过了市、区两级房地产主管部门的审核备案，系一房一价，其他楼宇的销售价格不能作为系争房屋所在楼宇的价格依据，系争房屋亦非景观房。为证明己方主张，上港公司向本院提交了如下证据：1、现场照片及视频，证明上港公司在2015年规划调整后，即在售楼处现场张贴书面提示，告知规划调整事项，并在楼盘开盘当日的宣传影片中通过航拍影像显示了隧道入口建设现场，袁建辉在录像中出现，证明袁建辉当日即在开盘现场，其已通过视频及书面形式知晓规划调整事宜。2、2011年上海市宝山新城SB-A-4编制单元控制性详细规划和2015调整后的宝山区BSP0-1004单元(原上港十四区)控制性详细规划局部调整图则，其中橙色06-02部分为系争房屋所在一期楼盘规划区域，证明袁建辉、顾佳佳诉争的东西走向绿地公园属于08、09、10地块，不属于上述区域红线内。3、上海市交通委员会的网站新闻稿，证明本案涉及的G1501隧道工程于2014年12月6日开工，隧道口开工时间为2016年4月，袁建辉、顾佳佳在2017年购房时必然能看见隧道口的施工状况，上港公司并未隐瞒实情。袁建辉、顾佳佳发表质证意见：1、对于现场照片及视频均不予认可，照片和视频截图无法证明张贴的告示内容及张贴时间，航拍视频虽显示了隧道口的施工情况，但实际展示时间只有几秒，开盘现场是否播放过该段视频原告亦无法确认。2、对于两份规划的真实性、合法性、关联性均予以认可，但不认可被告的证明目的；规划调整后的绿地面积明显减少，被告曾将绿地公园作为卖点进行宣传，对于原告购房决定产生较大影响。3、对于新闻稿的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为袁建辉、顾佳佳并不知晓隧道口的实际建造情况。关于诉请200万元赔偿金的组成，袁建辉、顾佳佳表示其中40万元是目前同等位置的房屋售价和购入价的差价，15万元是预估做隔音装修的费用，余下145万元是精神损失费和房屋增值的预计可得利益。关于绿地公园对其购买系争房屋和合同订立有重大影响的证据，袁建辉、顾佳佳表示，绿地公园是上港公司的售楼宣传卖点，没有公园就是临街房屋，会影响袁建辉、顾佳佳购房决定；预售合同中关于规划调整以政府部门公示为准的相关约定，为格式条款，应为无效。本院认为，本案的争议焦点为上港公司的宣传内容是否符合商品房司法解释第三条所规定的情形，构成要约以及上港公司是否构成违约，具体分析如下：一、上港公司的宣传内容是否符合商品房司法解释第三条所规定的情形，构成要约商品房司法解释第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据该司法解释，销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请，但在同时满足在商品房开发规划范围内、说明和允诺具体确定、对买卖合同订立和房屋价格确定有重大影响三个条件时，开发商的宣传行为应当视为要约，三个条件缺一不可。本案中，根据在案证据所查明的事实，上港公司宣传册和沙盘展示中的东西走向绿地公园并未在系争房屋所在的商品房开发规划范围内，属于红线之外的设施；相关宣传内容亦未对东西走向公园的概念予以计量化明确；关于绿地公园对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定存在重大影响，袁建辉、顾佳佳并未提供证据予以证明。根据常理分析，影响商品房买卖合同的因素通常主要包括购买能力、房屋坐落、结构及价格等，目前无证据证明袁建辉、顾佳佳在签订购房合同前曾专门就绿地公园查询房屋周边规划图，以避免自己的主要意图落空。作为有正常认知能力的袁建辉、顾佳佳，其关于购买决定完全受宣传和沙盘模型影响的主张明显牵强。因此，本案案情不符合上述司法解释的规定要件，上港公司的宣传内容并不构成要约。另外，本院也注意到，涉及绿地公园的规划早于2015年进行了大幅变更，之后有关部门即开始了隧道施工建设。袁建辉、顾佳佳在购房时，通过查看房屋周边情况即可了解上述变化，因此难以认定上港公司存在欺诈和隐瞒行为。二、上港公司是否构成违约预售合同补充条款一第一条约定，楼房项目周边情况应以政府规划为准。第十三条也明确约定，销售广告及宣传资料等对项目开发规划范围之外的公共设施等事项不作为合同内容，双方的权利义务以预售合同及其附件和补充协议为准。本案中，预售合同中未将袁建辉、顾佳佳诉争的绿地公园作为合同内容予以明确，根据前述约定，应视为双方对于绿地公园并未作特别约定，因此，袁建辉、顾佳佳诉争的绿地公园不构成双方的合同内容，对双方均无约束力，上港公司并不构成违约。关于袁建辉、顾佳佳称上述合同条款为格式条款、应为无效的意见，本院认为，目前商品房销售合同通常为重复使用的制式合同，上港公司与购房者均使用本案预售合同文本，虽然合同文本由上港公司提供，但购房者在仔细阅读合同条款后，同样有权自由决定签署与否，合同条款的制式并不损害袁建辉、顾佳佳的缔约能力。因此，相关合同条款并不构成合同法中所规定的格式条款无效情形，对于袁建辉、顾佳佳的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，上港公司的宣传内容不符合商品房司法解释的相关规定，并不构成要约，诉争的绿地公园亦未作为合同内容予以明确约定。因此，袁建辉、顾佳佳主张上港公司违约的事实和理由，无相关法律和合同依据，对于袁建辉、顾佳佳要求上港公司就虚假宣传绿地公园景观的欺诈行为赔偿200万元的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告袁建辉、顾佳佳的全部诉讼请求。案件受理费减半收取11,400元，由原告袁建辉、顾佳佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 黄文颋二〇二〇年五月二十九日法官助理 鲍仲钰书 记 员 杨 蓉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。