上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初13551号原告：上海市四岔河监狱，机构地址江苏省盐城市大丰区新丰镇四岔河上农二村XXX号。负责人：唐传贵，监狱长。委托诉讼代理人：陈激扬，上海顾友律师事务所律师。被告：上海范仕达实业发展有限公司，住所地上海市宝山区，经营地上海市黄浦区。法定代表人：樊艺，董事长。委托诉讼代理人：陈辉，上海市东高地律师事务所律师。原告上海市四岔河监狱与被告上海范仕达实业发展有限公司(以下简称范仕达公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告上海市四岔河监狱的委托诉讼代理人陈激扬、被告上海范仕达实业发展有限公司的委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市四岔河监狱向本院提出诉讼请求：1.被告将上海市浦东新区浦东大道2552号(门牌号浦东大道2550号)房屋腾清并将房屋交还原告；2.被告支付原告2018年10月1日至2019年7月31日期间的租金798,333.33元；3.被告赔偿原告逾期付款利息损失：以798,333.33元为本金，按全国银行间同业拆借中心同期公布的贷款市场报价利率为基数上浮50%计算，自2019年7月1日起计算至判决生效日止；4.被告支付原告房屋占有使用费：按每天2,624元计算，自2019年8月1日起至实际交还房屋日止。事实和理由：上海市浦东新区浦东大道2552号(门牌号浦东大道2550号)房屋(以下简称系争房屋)，原属上海市上海农场所有，2009年市政府将该房屋所有权划归上海市第一劳动教养管理所(即现在的原告)。2006年8月18日上海黄海农贸总公司(以下简称黄海公司)经房屋权利人上海市上海农场授权，作为出租方与承租人上海浦东范氏实业投资发展有限公司签订《房屋租赁合同书》将系争房屋出租给上海浦东范氏实业投资发展有限公司，租期从2007年8月1日至2017年7月31日止。同年11月20日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定因承租人全额出资200万元对房屋副楼进行改造，改造后增加的面积承租人可使用50%,使用期限与主合同约定的使用期限一致。2009年11月24日上海市隆福实业总公司(以下简称隆福公司)与上海范氏实业投资发展有限公司签订《房屋租赁合同(补充)》。通过该合同的签订，明确隆福公司作为系争房屋的统一管理单位，成为原租赁合同的出租方，原租赁合同承租方的关联企业上海范氏实业投资发展有限公司成为新的承租人继续履行原租赁合同及补充协议。2011年10月19日双方签订《房屋租赁补充合同书》约定将租赁期限从2017年7月31日延长至2019年7月31日。2012年12月隆福公司、上海范氏实业投资发展有限公司、被告三方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定原承租人上海范氏实业投资发展有限公司将系争房屋的租赁合同及补充合同中所有权利义务概括转移给被告，被告成为新的承租人，继续履行相关合同义务。2012年12月上海市第一劳动教养管理所(后更名为原告)作为出租方与被告签订《房屋租赁合同(补充)》，明确因原告上级机关的要求，系争房屋划归原告自行管理，故约定系争房屋原合同与补充合同中出租方的权利义务由原告继受，同时进一步明确了租金金额及支付方式。被告于2018年10月起至今未支付上述房屋的租金，且至2019年7月31日租赁期限届满后仍占据房屋不退还。原告多次催告，未果。为此，原告诉至法院，诉请同前。被告上海范仕达实业发展有限公司辩称，原告多次对次承租人经营网吧的业态进行干扰，导致网吧于2017年8月提前退租。网吧退租后，被告欲将面积300多平方米的网吧返还原告，原告拒收。被告认为网吧已向原告返还，在之前向原告预付的租金中包括了多付的网吧租金231,720元，应当扣除该笔租金后再支付后期租金。原告不同意。为此，被告未付后续租金。对原告计算房屋使用费的面积基数不认可。主楼三层网吧(300平方米)已于2017年8月返还，该部分房屋面积不应当计算使用费。涉案租赁合同到期时，部分租赁房屋已经清空，被告提出将该等房屋返还给原告，原告却以系争租赁房屋需整体返还为由拒收。原告该做法属于扩大损失。对于部分未清空的房屋，在合同到期后，被告采取诉讼等方式积极向次承租人收回。从公平合理的角度，对这部分被告已清空原告拒收的房屋面积，应从计算房屋使用费的面积基数中扣除。目前尚待清空返还的房屋有：副楼宾馆(784平方米)、主楼5、6层公寓(620平方米)、主楼底楼牛肉拉面店(20多平方米)，上述未返还房屋的面积共计1424平方米左右。被告认为应以1424平方米作为计算房屋使用费的面积基数。其中对于公寓，被告已经起诉其迁出，现处于二审阶段。另外两家已经谈妥，可以直接返还原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身反映的内容及与关联性认定本案事实。本院经审理确认如下事实：上海市浦东新区浦东大道2552号房屋所有权人登记为上海市上海农场，房屋所有权证中房屋状况一栏记载二幢房屋，其中1号房屋，3层，建筑面积为784平方米；2号房屋，6层，建筑面积为1861平方米。2006年8月18日黄海公司作为出租方(甲方)与承租方上海浦东范氏实业投资发展有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同书》。合同第一条约定：甲方提供位于上海市浦东新区浦东大道2550号办公楼一幢，建筑面积1861平方米、副楼784平方米，院内场地面积约390平方米左右(自测)，甲方提供的主楼、副楼均为使用权。第二条约定：乙方出资约400万元左右，对该办公楼进行改造和装修，将该办公楼装修成现代化的商务楼和宾馆，通过改造和装修后，该办公楼资产增值部分归甲方所有。第三条约定：经甲、乙双方协商一致，甲方将该办公楼租赁给乙方使用，租期期限和租金标准为：1.甲方租赁给乙方使用的上述房屋，因海事大学租期延迟至2007年7月31日止，甲方经与乙方商定，2006年8月1日起至2007年7月31日为乙方装修期，甲方收取乙方装修期内租金78万元；2.甲方租赁给乙方使用的上述房屋，租期10年，租赁期限从2007年8月1日起至2017年7月31日止；3.前五年按年租金78万元标准(2007年8月1日起至2012年7月31日止)五年租金不变，每年先付后用，第一年合同签订时，先付一年租金，第二年起先付后用，租金每半年一付，甲方收取乙方租金后，应出具有效凭证；4.后五年在前五年价格的基础上涨10%，后五年按年租金85.50万元标准(2012年8月1日起至2017年7月31日止)五年租金不变，先付后用，租金半年一付；……。第七条约定：甲方的办公楼移至后院二、三层，由乙方出资按甲方方案装修(面积与主楼第四层总面积相当即可，确保甲方正常办公使用)，装修标准与主楼相同，甲方使用副楼300平方米左右面积时，乙方免收甲方物业管理费和停车费，免收期限与本合同租赁期限相同。第十三条约定：租赁期内，为引进有实力的相关业态企业,提升经营业绩,甲方必须同意乙方有权对本物业进行转租,乙方对外转租合同的期限必须控制在本合同的有效期内。第十四条约定：租赁期间，乙方在本物业内添置的家电设备、办公家具等归乙方所有，但乙方安装使用的空调归甲方所有，届时双方应派员进行清理，甲、乙双方必须在租赁期满时，及时办理移交手续，本合同即予终止。2006年11月20日黄海公司(甲方)与上海浦东范氏实业投资发展有限公司(乙方)就系争租赁房屋签订《房屋租赁合同补充协议》，内容为：由于甲方提供的上海市浦东大道2550号副楼建筑面积784平方米(见产证)现已是危楼，为保证乙方正常使用，就甲方副楼改造事宜双方达成协议如下：一、由乙方全额出资200万元左右，依原样重建，甲方不承担任何重建费用；……三、重建后所增加的建筑面积约398平方米(工程完工后，甲、乙双方自测确认，若有争议也可由第三方测量实际面积为准，甲、乙双方另签补充协议予以确认)，改建后增加面积甲、乙双方各占比例50%；四、改建后增加的建筑面积乙方使用的50%,只能使用该副楼的顶层(第四层)，其乙方的使用期限与该楼的使用权期限一致；……。签订上述协议后，2006年至2007年间，在保留涉案租赁房屋副楼主体结构的基础上，承租人出资对副楼一至三层予以扩建并加建了第四层。2009年11月24日隆福公司(甲方)与上海范氏实业投资发展有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同(补充)》，合同约定：根据相关部门的会议精神，系争房屋归口市劳教局并委托隆福公司管理，自本合同生效日起，乙方与黄海公司于2006年8月18日、2006年11月20日签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》中关于黄海公司所有权利义务由甲方继受；原租赁合同第七条约定的浦东大道2550号办公楼副楼约300平方米面积由黄海公司使用，上述房屋现由乙方承租，租赁期限从2009年4月1日起至原租赁合同租赁期结束日止，并由乙方按照10万元每年向黄海公司支付租金到2009年9月30日，从2009年10月1日起乙方向甲方缴纳上述房屋的租金，租金标准为年租金10万元；租金支付方式与原租赁合同一并调整为每三个月一付，先付后用，为了保持与原租赁合同中其他部分租金支付期限的一致性，并考虑上海农贸公司与乙方在租赁期内未兑现的一些实际情况，甲方同意在09年未支付的租金余款中一次性减让部分租金，乙方在本协议签订之日起7日内将年内租金支付完毕计5万元；自2010年1月1日起，后续租金和原租赁合同租金一并履行支付，所有租金一律采用按季度支付的方式，每季度上旬5号前以银行划账方式支付到甲方账户。2011年10月19日隆福公司(甲方)与上海范氏实业投资发展有限公司(乙方)签订《房屋租赁补充合同书》，合同约定因受自2011年3月起浦东大道封闭施工的影响，甲乙双方协商一致系争房屋的租期从2017年7月1日延长至2019年7月31日，租金支付标准按每年95.80万元计算，支付方式从原约定，其他租赁条款均无变化。2012年12月隆福公司与上海范氏实业投资发展有限公司、被告签订《房屋租赁补充协议》，协议约定隆福公司同意上海范氏实业投资发展有限公司将上海市浦东新区浦东大道2550号办公楼主、副楼签订的房屋租赁合同及补充合同中的所有权利和义务概括性转移给被告，由被告按该合同及补充协议履行权利和义务。2012年12月上海市第一劳动教养管理所(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同(补充)》，合同约定原先由隆福公司管理的系争房屋现由房屋产权人上海市第一劳动教养管理所自行管理，被告与黄海公司、隆福公司原签订的租赁合同与补充协议中的所有权利义务由甲方继受；乙方应向甲方交纳房租，甲方提供的房屋使用权与原租赁合同与补充合同一致，租金现调整为每年958,000元，支付方式为季度结算，先付后用；自2013年1月1日起，后续租金采取每季度第一个月10号前支付的方式。2014年6月14日上海市第一劳动教养管理所(上海市第一强制隔离戒毒所)更名为上海市四岔河监狱即原告。2017年10月上海隆光经贸服务中心在系争房屋张贴《告知函》，称系争房屋租赁期到2019年7月31日止，我单位将于租赁到期后收回整幢大楼，所有物业一律不再对外出租。2018年3月6日上海隆光经贸服务中心在报纸上张贴公告，载明系争房屋2006年8月1日出租给上海浦东范氏实业投资发展有限公司，租期至2019年7月31日，租赁期满后该房产将不再出租。2019年6月11日范仕达公司起诉上海晨家投资管理有限公司(以下简称晨家公司)提出双方之间的租赁合同及补充协议于2017年11月1日解除；请求晨家公司返还上海市浦东新区浦东大道2552号2幢5楼、6楼(门牌号为浦东大道2550号、2552号)房屋并支付房屋使用费和水电费。2019年12月19日法院作出一审判决，晨家公司不服提起上诉，现该案在二审阶段。2019年7月24日上海隆光经贸服务中心向被告发出《房屋收回告知函》，言明系争房屋租赁合同的租期于2019年7月31日到期，租赁到期后，将收回房屋，通知被告做好房屋移交准备。2019年8月26日上海隆光经贸服务中心向被告发出《关于浦东大道2550号房屋收回的函》，称被告承租的系争房屋已于2019年7月31日租赁到期，上海隆光经贸服务中心于8月15日派员至租赁房屋现场张贴房屋收回告知函，8月19日又与被告工作人员见面洽谈，但双方对房屋收回的意见分歧较大。现要求被告明确具体交房日期，立即支付自2018年10月至今拖欠的租金，如实陈述二楼网吧关闭的原因及相应诉求；关于改建后增加的建筑面积，根据租赁合同约定，租赁合同到期后，被告不再对改建后增加的建筑面积拥有使用权。2019年10月8日上海隆光经贸服务中心再次函告被告支付拖欠租金并交还租赁房屋。2019年10月19日被告向隆福公司发出《回复函》，提出由于二楼网吧于2017年8月1日提前退房，前期支付的租金中包括了网吧的租金，希望隆福公司同意在以后支付的租金中扣除该笔租金，并表示被告愿意配合隆福公司收回租赁房屋的提议，但双方对被告提出的意见仍存在差距望继续商议并附上网吧费用明细。2019年11月14日原告出具《授权委托书》追认上海隆光经贸服务中心作为原告的代理单位代表原告管理系争房屋。2020年5月19日被告向原告返还了系争房屋，双方并签署了《房屋交接书》。庭审中，原告表示合同到期后，被告确实想将已经清空的部分房屋返还给原告，原告以租赁房屋需整体返还为由拒收。对被告陈述的三家未清空的租户和租赁面积无异议。此外，原告撤回了要求被告将上海市浦东新区浦东大道2552号(门牌号浦东大道2550号)房屋腾清并将房屋交还原告的诉请，并将逾期付款利息的起算日变更为2019年8月1日。本院认为，涉案租赁合同的租期至2019年7月31日届满。原、被告之间的租赁合同关系因租期届满而终止。合同终止后，被告应及时结清租期内的欠费。关于网吧的租金能否扣除的问题。本院认为，合同具有相对性，被告与次承租人间租赁合同的履行情况不影响被告履行涉案租赁合同项下支付租金义务。被告主张的次承租人退房的时间在涉案租赁合同约定的租期内，该部分网吧房屋在租期届满前不具备提前返还的条件。因此，被告主张从应付租金中扣除预付的网吧租金的意见，缺乏依据，本院不予采纳。2018年10月1日至2019年7月31日期间租金798,333.33元，被告应予支付。被告逾期支付租金造成原告资金占用损失，原告请求被告支付逾期付款利息损失的请求，本院予以支持。原告计算利息损失的本金和起算日期，并无不当，本院予以准许。至于逾期付款利息的利率标准，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率(LPR)计算。本案是租赁合同纠纷，原告主张按照全国银行间同业拆借中心同期公布的贷款市场报价利率为基数上浮50%计算，没有依据，本院不予采纳。合同终止后，被告继续占用租赁房屋的，应当支付房屋使用费。原告请求被告支付房屋占有使用费的诉请，本院予以支持。至于房屋占有使用费的标准。合同到期后，被告欲将已清空部分的租赁房屋返还给原告，原告却以租赁房屋需整体返还为由拒收。各次承租人租赁的区域之间相互独立，已清空部分的租赁房屋具备单独返还的条件。原告拒收房屋的行为客观上扩大了房屋空置期间的损失。并且被告通过诉讼方式积极推进租赁房屋返还的进程。原、被告亦已于2020年5月19日办理了租赁房屋返还交接手续。为此，本院参照合同约定的租金标准，综合考虑已清空租赁房屋与未清空房屋之间的面积占比，当事人的过错程度，酌情将房屋使用费标准确定为1,228元/天。房屋使用费的截止日计算到2020年5月19日，金额为359,804元。原告撤回要求被告返还租赁房屋的诉请，系其对自身诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海范仕达实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海市四岔河监狱2018年10月1日至2019年7月31日期间租金798,333.33元；二、被告上海范仕达实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海市四岔河监狱逾期付款利息损失：以798,333.33元为本金，自2019年8月1日起至本判决生效之日止，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率(LPR)计算；三、被告上海范仕达实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海市四岔河监狱房屋占有使用费359,804元(自2019年8月1日起至2020年5月19日止，按1228元/天计算)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,061元，减半收取计7,530.50元，由被告上海范仕达实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  黄 政二〇二〇年五月二十一日法官助理  王晔璐书 记 员  朱晓晨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。