广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初4711号原告（反诉被告）：潘永刚，男，1969年10月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********电信局宿舍404房，公民身份号码440************632。委托诉讼代理人：田桂鑫，广东东成律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司，住所地：佛山市南海区*******************，统一社会信用代码914************338。法定代表人：邹某1。委托诉讼代理人：卢淑芬，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。原告潘永刚诉被告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告提起反诉，经审查后，本院将本诉与反诉合并审理，并于2020年4月16日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人田桂鑫、被告的委托诉讼代理人卢淑芬到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请和解期，但未能达成协议，和解期依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告租赁位于佛山市南海区******综合楼首层（自编号C39、C40）商铺保证金420000元；2.被告返还原告租赁佛山市南海区*******综合楼首层（自编号C39、C40）商铺2019年6月1日至2020年2月14日期间被多收取的电费18855元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年11月20日在佛山市南海区***********成功竞得涉讼商铺，并于同年11月23日与被告签订了《租赁合同书》（合同编号：沥资产租赁字[2015]第312号），约定原告租赁涉讼商铺作经营使用，租赁期限至2020年12月31日止。原告租赁该商铺后用于经营电子设备，并按照合同约定支付了420000元保证金及按时支付相关租金和电费等。2020年1月发生了众所周知的武汉新型冠状病毒事件，并迅速蔓延全国，湖北省各市封城，广东省政府迅速于2020年1月23日启动了重大突发公共卫生事件一级响应（最高级别），各级市、区县及乡镇人民政府也都纷纷响应，采取了交通管制、民众限制外出、限制聚餐聚会、限制商场商铺经营等措施，至今疫情持续，相应的防控措施继续实施，时间长短无法预估，该商铺已不具备经营的条件，合同的履行有困难，原告依据涉讼《租赁合同书》第九条第4点的约定向被告提出了解除合同，被告拖延至2020年2月10日才避重就轻回复，原告无奈，只能再次回复现情况符合合同约定的任何一方解除合同的情形，并告知被告原告已于2020年2月12日腾空了涉讼商铺。后双方于2020年2月14日办理了商铺交接手续，并于同年2月18日按照被告的计算交纳了电费，但被告至今尚未返还合同保证金。另，合同约定因不可抗力可以解除合同，疫情属于不可抗力。合同对于保证金的约定亦不平等，因此原告认为没收保证金的约定无效。被告答辩称，一、新型冠状病毒肺炎疫情并不必然导致租赁合同的目的不能实现，不属于涉案合同法定解除的事由。涉案租赁物产权清晰，《租赁合同书》是原告与被告在平等、自由、协商一致的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，原告应当严格按照合同的约定履行其义务。新型冠状病毒肺炎疫情来势汹汹，影响之广，属于不可抗力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”原告与被告于2015年11月23日签订合同，租期从移交租赁物之日起至2020年12月31日。双方于2016年1月6日办理移交租赁物手续，后原告于2017年7月24日设立佛山市南海区凌彩通信设备有限公司大沥凌雍分公司，登记经营场所为涉案租赁物，即佛山市南海区**************C39、C40铺位。合同约定被告将租赁物出租给原告作经营使用，但除了必须合法经营外，合同并未对商铺作何种经营使用有任何限制性约定。因此，新型冠状病毒肺炎疫情虽然给原告的经营造成一定的影响，但不必然导致原告租赁商铺作经营使用的目的不能实现，不属于合同法定解除的事由。根据租赁合同的约定，被告有权没收合同保证金。《租赁合同书》第八条第3款约定，“乙方有下列情形之一的，构成违约，甲方有权解除合同，无偿收回本合同项下租赁物及乙方在租赁物上新建、增建、改建的建筑物、构筑物及其附属物，并没收乙方已交付的合同保证金，同时乙方必须付清尚欠的租金及有关费用：……（9）在租赁期间，非因本合同约定可提前终止的原因，单方面提前解除本租赁合同的……”2020年2月4日，原告向被告提交《关于大沥城南新村综合楼首层（自编号C39、C40）解除合同的申请》，请求租赁合同于2020年2月4日解除，并要求被告全额退回合同保证金420000元。被告于2020年2月10日回函，明确表示不同意提前终止合同。2020年2月13日，原告再次发函要求解除合同和交还租赁物。为避免租赁物因无人管理导致损失进一步扩大，被告无奈于2020年2月14日收回租赁物。因此，合同于2020年2月14日由原告单方提前终止，被告有权依约没收原告已交付的合同保证金。原告使用租赁物而产生的电费应按双方的合意来履行，自原告使用租赁物以来电费一直按1.05元/度收取，双方未就电费的单价达成新的合意。综上，原告单方提前终止合同，缺乏法律和合同依据，因此，被告有权依约没收其保证金，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告提出反诉请求：1.原告立即向被告支付2020年2月1日至2020年2月14日租金37848.28元；2.原告立即向被告支付迟延履行违约金（迟延履行违约金以37848.28元为基数，每日按日息千分之五从2020年2月11日起计算至实际清偿日）；3.本案受理费由原告承担。事实和理由：被告与原告于2015年11月23日签订了编号为沥资产租赁字[2015]第312号（大沥资产公司）的《租赁合同书》，约定由原告承租位于大沥城南新村综合楼首层（自编号C39、C40）的商铺，租期从2016年1月6日起至2020年12月31日，现每月租金为78400元。2020年2月4日，原告向被告提交《关于大沥城南新村综合楼首层（自编号C39、C40）解除合同的申请》，请求租赁合同于2020年2月4日解除，并要求被告全额退回合同保证金420000元。被告于2020年2月10日回函，明确表示不同意提前终止合同。2020年2月14日，原告单方要求将上述商铺交还予被告，被告无奈与原告办理了租赁物交接手续。《租赁合同书》第八条第三款第（9）项约定，在租赁期间，乙方非因本合同约定可提前终止的原因，单方面提前解除本租赁合同的，甲方有权无偿收回租赁物，并没收乙方已交付的合同保证金，同时乙方必须付清尚欠的租金及有关费用。涉案租赁合同于2020年2月14日已由原告单方解除，但2020年2月1日至2020年2月14日租金尚未支付。原告针对被告的反诉答辩称，原告不存在拖欠租金的情况，原告确实没有支付2020年2月1日至2月14日的租金37848.28元，但原告没有支付上述租金是因原告要求返还商铺时并要求被告进行结算，但原告仅收到被告2月18日要求支付电费，并未有要求支付租金的函件，因此原告不清楚是否需要缴纳租金，因此原告认为即使存在支付租金的情形也应当在保证金中予以抵扣。被告主张的迟延履行违约金不应得到支持，因为被告并未告知原告具体的租金金额。原、被告围绕诉讼请求提交了证据。双方对于真实性确认的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：原告举证4的佛山市南海区凌彩通信设备有限公司营业执照及佛山市南海区凌彩通信设备有限公司公示报告，经审查，本院确认其真实性。原告举证4的凌迅通信入职申请表、钱应亮身份证、覃胜武身份证、张雄身份证、汇入汇出款项交易电子凭证、招商银行转账汇款电子回单，与本案无关，本院不予采证。原告庭后提交的照片，本院进行综合认定。本院经审理认定事实如下：涉讼租赁物位于大沥镇水头路段城南新村农科综合楼（首层商铺），登记权属人为南海市大沥农科站。2016年2月3日，原告潘永刚（承租方，乙方）与被告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司（出租方，甲方）签订《租赁合同书》约定：甲方将位于佛山市南海区******综合楼首层（自编号C39、C40）出租给乙方作经营使用；租赁期限从租赁物移交乙方之日起至2020年12月31日止；租赁物每月租金为70000元，租金每满三年在上一期租金基础上递增12%；乙方于每月10日前向甲方缴清当月租金；逾期缴付的，甲方有权自逾期之日起，每日按日息千分之五向乙方收取逾期缴纳部分的迟延履行违约金；自双方签订本合同之日起当日内，乙方应当向甲方交纳420000元作为乙方履行本合同的保证金；合同期满终止时，在乙方没有违约的前提下，甲方在核清乙方没有拖欠任何费用后在30日内将保证金退还给乙方；甲方应在合同签订之日起的6个月内将租赁物移交给乙方使用；甲方在租赁期间非因本合同约定或法律规定的可提前终止的原因而单方面提前解除合同的，视为甲方违约，甲方应当向乙方返还合同保证金；在租赁期间，非因本合同约定可提前终止的原因，乙方单方面提前解除本租赁合同的，甲方有权没收保证金。原、被告并就合同的其他权利义务进行了约定。被告收取了原告保证金420000元。2020年2月4日，原告通过微信的方式向被告的工作人员发送《关于大沥城南新村综合楼首层（自编号C39、C40）解除合同的申请》主张因疫情属于不可抗力要求解除涉讼合同并要求被告退还保证金420000元。2020年2月10日，被告的工作人员通过微信方式向原告发送回函表明原告无权提前解除合同。2020年2月13日，原告通过微信向被告工作人员发送了针对上述回函的复函表明：因疫情原告有权解除合同且原告于2020年2月12日腾空了商铺要求被告于2020年2月14日前办理交接手续，逾期办理视为已交接完毕。水电费在应退还的保证金中予以扣除。原、被告于2020年2月14日办理涉讼商铺的交接手续。另，被告按1.05元/千瓦时再加20%的标准向原告收取了2019年6月1日至2020年2月14日的电费。原告提交的被告出具的2019年6月1日至2020年2月14日的《水、电费缴费通知单》列明了电费的单价标准1.05元/千瓦时、用电的度数、按合同加20%后电费的总额。诉讼中，被告述称涉讼租赁物目前处于空置状态，因疫情原因还没有开始对外招租。本院认为，原告潘永刚与被告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。被告欠付原告2020年2月1日至2020年2月14日的租金37848.28元应予支付。合同虽约定原告逾期支付租金需向被告支付自逾期之日起按日千分之五计算的违约金，但该违约金的约定明显过高，本院调整为按日万分之五计算违约金。本院确定原告应向被告支付以37848.28元为本金自2020年2月11日起至实际清偿之日止按日万分之五计算的逾期付款违约金予被告。原告主张被告按1.05元/千瓦时再加20%的标准收取电费高于供电局实际收取的电费，但原、被告在合同中并未对电费的单价进行约定，而被告向原告收取租金出示的《水、电费缴费通知单》亦列明了电费收取的标准为1.05元/千瓦时再加20%，原告在向被告交纳上述电费时亦未对电费的单价标准提出过异议，本院采纳被告的抗辩理由，原告与被告就电费价格的约定已达成合意，原告的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张其因疫情属不可抗力享有单方解除合同的权利，对此，本院分析如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，不可抗力必须具有不能预见、不能避免、不能克服三项因素。不能克服是指客观情况所造成的损失通过努力仍无法克服的。原告承租涉讼租赁物用于经营电子设备，原告在疫情初期未经与被告协商解决方案的情况下即于2020年2月4日要求解除合同并于2020年2月14日返还了商铺，原告解除合同的情形不构成法律规定的不可抗力的免责事由，原告主张合同因不可抗力解除而要求免除解约责任，本院不予支持。原告单方终止合同履行，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，被告因原告违约解除合同的损失为空租期损失，但被告在原告返还涉讼租赁物后未及时进行招租，其对空租期损失的扩大亦存在过错，据此，本院酌定被告没收原告保证金210000元作为违约金，被告应向原告退还保证金210000元。原、被告在庭审中均表示同意在应退还的保证金中抵扣租金，扣除租金37848.28元及截至2020年4月15日的违约金1230.07元（37848.28×65×0.5‰），被告尚需退还原告保证金170921.65元，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金170921.65元予原告（反诉被告）潘永刚；二、驳回原告（反诉被告）潘永刚的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取3941.41元（原告已预交18800元），由原告负担1716.41元，被告负担2225元。反诉受理费减半收取491.38元，由原告负担388.48元，被告负担102.9元。扣除原告负担部分，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付受理费1836.52元予原告。原告多预交的14858.59元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年五月十五日书记员  成海欣