贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初5857号原告：罗国涛，男，1963年6月2日出生，仫佬族，住贵州省凯里市。原告：姜新兰，女，1968年8月29日出生，汉族，住贵州省凯里市。二原告共同委托诉讼代理人：吴红亮，贵州宏强律师事务所律师。代理权限为一般代理。二原告共同委托诉讼代理人：补云雪，贵州辅正（雷山）律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，住所地：凯里市文化南路**，统一社会信用代码：91522600215902853E。法定代表人：张守亮，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨泽慧、邓成，贵州七律律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告罗国涛、姜新兰与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称“中建伟业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗国涛、姜新兰共同委托的诉讼代理人吴红亮和被告中建伟业公司的委托诉讼代理人杨泽慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗国涛、姜新兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告移交产权证时，强令原告在《协议书》上签署的免责条款无效；2.判令被告支付逾期交房违约金7365元（404670×0.0001×115天=4654元）；3.判令被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金25575元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的凯运大道29号“中兴廊桥水岸”3栋14层14-3号商品房，逾期交房按日计算支付已付房价款万分之一的违约金。被告同时承诺于2017年3月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日计算已付房价款万分之一的违约金。合同签订时，双方口头约定原告付清全部购房款时，被告交付房屋给原告。2016年9月5日，原告按揭贷款到位后，被告却未依约交房。2016年12月30日，原告办理了交房手续，被告逾期交房115天。被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书632天，其强行原告签订《协议书》才肯移交《不动产权证》。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告中建伟业公司辩称：一、原告诉请被告支付逾期交房以及逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金的诉讼时效已经过，被告不应向原告支付上述违约金。原、被告签订合同时间为2016年7月2日，合同约定交房时间为2016年6月28日，与实际不符，故应视为双方未约定交房时间。二、《协议书》非格式条款，应为合法有效，系双方当事人在公序良俗下契约自由的体现。《协议书》体现了合同双方当事人处分自己权利义务的意思表示，而非被告作为提供格式条款的一方在拟定格式条款时将义务和责任全推给对方，将权利全留给自己。如果法院认为被告要承担逾期交付房屋权属转移登记有关文书的违约责任，应当根据实事求是的原则计算违约金。凯里市财政局的《收款收据》可以证明被告已于2018年11月27日前就向贵州省住房行政管理部门申请办理不动产登记证资料，由于行政管理部门的原因，办理的不动产登记证资料一直未能取得，导致被告未能向原告履行交付房屋权属转移登记有关文书的的义务。这种情况属于《商品房买卖合回》第二十七条规定的不可抗力情形。2018年11月27日起不能向业主提交办理房产权证材料的责任已不在是被告，故违约金的计算时间应从2017年4月1日计算至2018年11月27日止。鉴于，因原告已入住并无实际损失，恳请法院适当酌减被告逾期办理不动产登记证资料产生的违约金。综上所述，恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。根据原、被告所举证据及陈述，本院经审理认定事实如下：原告（买受人）与被告（出卖人）于2016年7月2日签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的凯里市“中兴廊桥水岸”3栋14层14-3号房，总价款404670元；交房时间为2016年6月28日前，被告于2017年3月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告；被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告从交付期限届满次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过90日后，原告不退房的，则被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2016年9月5日付清了全部购房款404670元。2016年12月30日原告接收涉案房屋。2018年12月27日，原告罗国涛（乙方）与被告中建伟业公司（甲方）签订一份《协议书》，内容如下：“甲方为“廊桥水岸”小区的开发商，乙方为“廊桥水岸”小区的购房业主，现双方经协商达成如下协议：乙方确认收到甲方交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为0017651的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任，有关房屋质量的保修责任由甲方按《住宅质量保证书》履行。2019年6月24日，原告曾向本院提起诉讼，主张被告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书及逾期交房违约金。2019年9月10日原告申请撤回起诉，同日本院裁定准许原告撤回起诉。2020年4月27日，原告向本院提起本案诉讼。庭审时，因被告不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，系合法、有效的合同。关于《协议书》是否合法有效的问题。原告在收到办理商品房权属转移登记有关文书时与被告签订一份《协议书》是事实。双方在签订上述《协议书》前，被告已经存在违约行为，但其在将办理商品房权属转移登记有关文书时单方将预先拟定的合同要求原告签订，且对同一小区的买房业主接受移交办理房屋权属转移登记有关文书时重复使用，系被告单方制作的格式条款。同时《协议书》载明“双方确认互不负违约责任”，在该案中，根据被告所举证据不能得出原告存在违约行为而需负违约责任，故该约定明显是被告为免除其责任、排除对方主要权利而设定的合同内容。被告未能提供证据证明协议书是双方经过平等协商达成一致意见才签订的，且已对免责条款进行了充分说明和加以重点提示。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”综上，《协议书》中关于约定免除违约责任的内容应当无效。关于原告主张逾期交房及逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金是否超过诉讼诉讼的问题。《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年6月28日前向原告交付商品房，约定的交房时间在合同签订之前，该约定明显违背自然常理，故应视为没有约定。根据交易习惯，被告应在2016年9月5日原告付清全部购房款后交付房屋，故被告于2016年12月30日向原告交付商品房属逾期交房。《商品房买卖合同》约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告于2018年12月27日才交付办理转移登记的有关文书系逾期交付。原告在提起本次诉讼前，曾于2019年6月24日向本院提起诉讼，主张被告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书及逾期交房违约金。庭审后，原告于2019年9月10日申请撤回起诉。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”及第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；”之规定，原告向人民法院请求保护的时间为2019年6月24日，故原告主张2016年9月6日至2016年12月29日期间的逾期交房违约金以及2017年4月1日至2018年12月26日期间的逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金，并未超过诉讼时效。关于被告请求调低逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金的问题，因被告所举证据未能证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，故被告的辩称证据不足，本院不予采纳。综上，原告主张逾期交房违约金4654元（404670元×115天×0.0001）符合法律规定，本院予以支持。原告于2018年12月27日取得办理转移登记的有关文书，逾期时间635天，现原告主张逾期632天的违约金25575元（404670元×632天×0.0001），系其对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、原告罗国涛与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于2018年12月27日签订的《协议书》中“在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”的内容无效；二、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗国涛、姜新兰逾期交房违约金4654元；三、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗国涛、姜新兰逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金25575元；四、驳回原告罗国涛、姜新兰的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取312元，由被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担286元，原告罗国涛、姜新兰负担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  王金贵二〇二〇年五月二十一日书记员  文生燕