广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终460号上诉人（原审被告）：刘可珍，女，汉族，住广东省清远市清城区。上诉人（原审被告）：李燕荣，男，汉族，住广东省清远市清城区。被上诉人（原审原告）：潘彩霞，女，汉族，住广东省清远市清城区。上诉人刘可珍、李燕荣因与被上诉人潘彩霞宅基地使用权纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初1591号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘可珍、李燕荣上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令支持刘可珍、李燕荣不予退回定金10000元；3.判令潘彩霞赔偿损失123640元（砼地面修复56350元、地面平整修复9540元、围墙修复15750元、笋竹15000元、果树7000元、青苗补偿20000元，共计123640元）；4.一、二审诉讼费用由潘彩霞负担。庭审中，刘可珍、李燕荣增加上诉请求：1.判令潘彩霞排除其他村民对该宅基地的侵权行为；2.判令潘彩霞退还宅基地使用证、转让宅基地协议和转让宅基地收款收据；3.判令鉴定费用由潘彩霞负担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人不协助被上诉人办理相关证件，无法正常使用涉案宅基地，属于认定事实错误。上诉人在转让宅基地之前，就已经告知被上诉人该宅基地是从原权属人马*莲手上合法转让得来且具备合法证件，被上诉人知悉该情况后仍多次找上诉人协商并且希望与上诉人订立合同。上诉人以合理的价格转让宅基地和把宅基地权属证明等一并给付被上诉人，应被上诉人的要求订立《农村宅基地转让合同》，该协议明确规定了上诉人应协助被上诉人但并没有在协议中保证被上诉人的其他目的促成，合同订立完成后，上诉人按照合同约定曾多次配合被上诉人去相关部门办理相关手续，但被上诉人未征得相关部门和当地村民的同意就在宅基地上自行施工，致使无法继续实现被上诉人的利益目的，被上诉人以此为由解除合同。不存在被上诉人所说的不协助办理的事实。二、被上诉人应当承担因缔约过失造成上诉人损失的赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。上诉人基于对被上诉人的信赖与被上诉人订立合同，履行了协助义务，现被上诉人认为其自身利益目的不能实现而单方解除合同，造成了上诉人的合法权益受损，违反了诚实信用原则应当承担缔约过失责任，为其过错行为承担主要责任。依照定金罚则被上诉人先前支付的10000元定金不予退还。三、被上诉人应当承担对宅基地造成损坏的赔偿责任。上诉人在占地面积为576平方米的宅基地上用长24米、宽24米、高2.6米的红砖墙包围（包含所转让的200平方米宅基地），地面上铺了15公分砼（包含所转让的200平方米宅基地），被上诉人在未取得权属转让合法登记就擅自在该宅基地上施工，导致原有的围墙被推翻35米和砼地面受损毁530平方米（含所转让的200平方米宅基地和相邻的330平方米地面），以及该宅基地内原有种植的笋竹、果树等经济植物被被上诉人清理；该宅基地现已被当地村民占用耕作。被上诉人对该宅基地造成的损坏和直接经济损失由被上诉人承担。被上诉人应当赔偿123640元。被上诉人潘彩霞辩称，一、一审法院认定事实清楚，判决依据准确。双方签订的《农村宅基地转让协议合同》中明确约定：上诉人保证宅基地没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生转让前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由上诉人负责处理，并承担相应法律责任，由此给答辩人造成经济损失的，由上诉人负责全额赔偿。上诉人违约，本合同即告解除，上诉人应在违约之日起七日内退还已收取的答辩人的所有费用（包括但不限于转让费，订金等），并赔偿上诉人的所有相关经济损失。该合同签订后，答辩人依约向上诉人转账35万元，但上诉人却迟迟未协助答辩人办理相关手续，并且上诉人还因该宅基地与他人存在权利纠纷，导致答辩人一直无法正常使用该宅基地。按照合同约定，上诉人应当退还所有费用并赔偿损失。因此，一审法院判定因该合同取得的财产予以返还的判决合理合法，上诉人应立即无条件返还答辩人35万元（包括订金）。上诉人在上诉状中也清楚的表明，该宅基地现已被当地村民占用耕作，也再次印证上诉人与其他村民存在权利纠纷而导致答辩人一直无法使用该宅基地，更加不可能在该宅基地上施工。因此，答辩人从来没有对该宅基地造成任何破坏，上诉人主张答辩人应对该宅基地造成的损坏承担赔偿责任毫无事实根据。并且，上诉人提出的各种修复费用价码奇高，无凭无据，事实上，上诉人在与答辩人签订合同之前，该宅基地多年来一片荒芜杂草横生，从未产生过经济作物，毫无经济收益可言，并且答辩人从未见过上诉人因该宅基地所谓的经济作物与他人有商贸往来。所以上诉人才将其35万元转让给答辩人从而获得收益，但上诉人却未履行合同的责任义务，因此真正承担缔约过失赔偿责任的应为上诉人。在一审时，上诉人就无法拿出充足的证据支持其诉讼请求，直至目前上诉人也没有证据证明其所提的赔偿请求合理合法，答辩人有理由认为上诉滥用权利，恶意讨要。因此，上诉人要求赔偿123640元实属颠倒事实，无理无据，请求二审法院不予以支持。被上诉人潘彩霞向一审法院起诉请求：1.判定合同解除；2.判定刘可珍、李燕荣退还350000元，并从2018年12月4日起以350000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率（4.35%）计算利息至实际付清之日止；3.由刘可珍、李燕荣负担案件的诉讼费。一审法院认定事实：2018年11月28日，潘彩霞与刘可珍签订《农村宅基地转让协议合同》，刘可珍将涉案宅基地（刘可珍、李燕荣确认该宅基地属清远市清城区****办事处打古村委会，宅基地使用证上登记的户主姓名是马玉*连）转让给潘彩霞，转让价款人民350000元。潘彩霞依约向刘可珍支付了350000元。2019年3月13日，潘彩霞以刘可珍不协助办理相关证件，无法正常使用涉案宅基地为由，向一审法院提出上述诉请。另查明，潘彩霞户籍地是广东省清远市清城区。刘可珍、李燕荣系夫妻关系，双方于1994年11月1日登记结婚。一审法院认为，本案系宅基地使用权转让合同纠纷，因宅基地属于农民集体所有，其使用权的取得和拥有必须是宅基地所属农村集体经济组织的成员，故宅基地使用权具有社会福利性及人身属性，非所属集体经济组织成员无法取得。《国土资源部》第十三条已明确规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。本案中，作为买受人的潘彩霞系城镇居民，故其不具备取得涉案宅基地使用权的资格，其与刘可珍签订的《农村宅基地转让协议合同》违法了国家法律、法规的强制性规定，依法应认定为无效合同。无效合同自始不具有法律约束力，故潘彩霞要求解除合同的请求无处理必要。合同无效，因该合同取得的财产应予以返还。刘可珍、李燕荣系夫妻关系，涉案纠纷发生在夫妻关系存续期间，李燕荣应对刘可珍的债务承担共同清偿责任。故潘彩霞要求刘可珍、李燕荣返还转让款350000元的请求，一审法院予以支持。至于潘彩霞要求利息的请求，因潘彩霞属城镇居民，不具有受让涉案宅基地使用权的资格，在合同签订过程中存在过错，应自行承担利息损失的责任，故其要求利息的请求，一审法院不予支持。诉讼中，刘可珍、李燕荣述称由于潘彩霞动工造成宅基地上的青苗损失，因刘可珍、李燕荣未提供相关依据及提出具体赔偿请求，一审法院不予处理，刘可珍、李燕荣可另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，于2019年7月26日作出判决：一、确认潘彩霞与刘可珍签订的《农村宅基地转让协议合同》无效；二、刘可珍、李燕荣应于判决生效之日起10日内返还潘彩霞宅基地使用权转让款350000元；三、驳回潘彩霞的其他诉讼请求。案件受理费3305元，由刘可珍、李燕荣负担。本院二审期间，上诉人刘可珍、李燕荣提交四组证据：一、转让宅基地协议，拟证明该宅基地是刘可珍转让取得；二、宅基地旧图，拟证明宅基地的原来状况；三、宅基地新图，拟证明宅基地现在的受损状况；四、定金收据，拟证明收到的宅基地转让定金。被上诉人潘彩霞对上述证据不予认可，认为宅基地上的菜不是被上诉人种的，而是其他村民种的。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系宅基地使用权纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。本案中，刘可珍与潘彩霞签订《农村宅基地转让协议合同》，约定刘可珍将涉案宅基地使用权转让给潘彩霞。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”之规定，划分宅基地的基本目的是保障农村村民的基本居住条件，而不是为了土地流转，取得宅基地使用权的必须是该宅基地所属农村集体经济组织成员或村民小组成员。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。潘彩霞系城镇居民，非涉案宅基地所属的集体经济组织成员或该村的村民小组成员，不具备取得宅基地使用权的资格，其与刘可珍签订的《农村宅基地转让协议合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，一审法院对此认定正确。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，潘彩霞与刘可珍签订的《农村宅基地转让协议合同》自始没有法律约束力，刘可珍因该合同取得的财产，包括转让价款、定金应当返还给潘彩霞，李燕荣作为刘可珍的丈夫，与刘可珍承担共同清偿的责任。刘可珍、李燕荣主张潘彩霞应当承担因缔约过失造成刘可珍损失的赔偿责任，但是本案中刘可珍将宅基地使用权转让给所属的集体经济组织或村民小组以外的个人，同样存在过错，应当与潘彩霞各自承担相应的责任。故对刘可珍、李燕荣请求不予返还转让定金的主张，本院不予支持。至于刘可珍、李燕荣主张潘彩霞赔偿宅基地地面、围墙、农作物损失，排除村民占用宅基地耕种等要求，因其在本案一审过程中并未提出，本院不作处理。综上所述，上诉人刘可珍、李燕荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6610元，由上诉人刘可珍、李燕荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年五月二十四日法官助理 梁家惠书 记 员 周 莹附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。