福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0481民初1043号 原告：福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司，住所地：永安市含笑大道永乐佳房****首层，统一社会信用代码：91350481665067605D。 负责人：方与龙，总经理。 委托诉讼代理人：曹秀兰，女，1961年7月29日出生，汉族，原告员工，住永安市。 被告：郑顺枨，男，1978年10月21日出生，汉族，住永安市。 原告福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司（下称鑫九洲公司）与被告郑顺枨物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理，并适用简易程序公开开庭进行了审理，原告鑫九洲公司的委托诉讼代理人曹秀兰、被告郑顺枨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫九洲公司向本院提出诉讼请求：一、判令郑顺枨支付截止2020年3月31日的物业管理费2787.3元，违约金780.44元，截止2020年2月29日期间欠公共能耗149.69元，欠2015年至2017年度电梯年检费103.5元。合计人民币3820.93元；二、本案诉讼费用由郑顺枨承担。事实与理由：2009年9月26日，鑫九洲公司与郑顺枨签订了《永乐佳房前期物业管理服务协议》。合同约定：由鑫九洲公司提供物业管理服务，郑顺枨按建筑面积每月每平方米0.55元交纳物业管理服务费。如果郑顺枨拖欠物业管理服务费，应当按欠费总额每日3‰的标准向鑫九洲公司交纳违约金。签订合同后，鑫九洲公司依约履行了合同约定的管理服务事项和义务。郑顺枨系住永安市含笑大道永乐佳房63幢1单元602室房产的业主，房产建筑面积为88.94平方米，其每月应交物业管理服务费48.9元。从2015年7月1日至2020年3月31日期间，郑顺枨已欠物业管理服务费2787.3元，违约金780.44元，从2019年9月1日至2020年2月29日期间欠公共能耗149.69元，欠2015年至2017年度电梯年检费103.5元。合计人民币3820.93元。鑫九洲公司多次向郑顺枨催讨，郑顺枨均拒绝交纳。 郑顺枨辩称：一、鑫九洲公司没有按约履行合同，违约在先。 1、本人居住的63幢一单元的入户安全门及家里的可视门铃都是形同虚设，交房不久就坏了，反映多次都未派人维修，至今故障依旧。周边围墙也有缺口始终没有修复，任由外来人员随意进出，严重危害业主的财产安全，101业主家被盗就是例子。摩托车及摩托车油被盗也是常有的事，本人停放在小区内的摩托车的油也被盗多次。信箱被破坏也没人来修复。电梯也存在严重隐患，故障频繁，经常自己开关门，甚至多次把人关在里面，按报警铃也没用，打手机没信号。楼梯的过道的灯线裸露，严重存在安全隐患。消防栓被破坏也不曾修复。2、小区绿化带被私自占用没人管理，整个小区车辆乱停乱放，无人管理，业主小车被刮碰是家常便饭。一到下雨天，黄泥巴水到处横流，草坪绿地也是被车子乱停得一坑一洼。随处可见各单元楼私自乱拉电瓶车的充电线，极不安全，易发生火灾，开辉小区就有乱拉充电线而短路发生火灾的事故多起，都未引起鑫九洲公司重视而整改。3、小区北门保安岗亭形同虚设，24小时无人值班已变成放置杂物的仓库，正大门也是任由外来车辆和人员自由出入，从未有保安对可疑人员进行询问过，致使盗窃案件时有发生。4、小区内小车摩托车随意乱停乱放，消防通道也被堵，一旦发生火灾，消防车不能及时到位，后果不堪设想，这个后果谁来负责？进入小区犹如进了迷宫，仅剩一条人车同行的羊肠小道，给老人小孩出入带来很大的安全隐患。本人C8-18车库门口更是天天被堵满车子，不是进不去，就是早上出不来，给出行带来不方便。上课上班迟到。多次找岗亭保安，他说他也没办法。到现在也不给解决。想把车库兑现出去，也因堵问题没法成交。二、业主缴纳物业费鑫九洲公司只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。三、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。四、《合同法》第六十七条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本人2009年9月购买房产同时交纳物业费到2015年6月30日停交物业费，但鑫九洲公司提供的服务一直未符合相关规定，本人也多次要求鑫九洲公司履行物业服务合约，完善物业管理，便会交清物业管理服务费。但都被置之不理。（附U盘录音为证），并且鑫九洲公司很不诚信，当庭承诺的都不履行。 2019年11月13日，永安法院法官对鑫九洲公司起诉本人未缴纳车库物业管理服务费一案进行调解，双方达成共识：本人交清前期的车库物业管理费，鑫九洲公司事后需履行物业管理职责，不再使本人车库门前有乱停放的车辆，保持本人车辆出入畅通。但鑫九洲公司至今都不履行，车库被堵问题依旧。最要命的是车库停不进去停在外面也被堵，有急事要用车却用不了。2020年1月21日小孩凌晨高烧要看急症，车子被堵出不来，急得只能叫滴滴。但半夜滴滴也不好叫，很耽误时间。以至于买了车库起不到任何作用。2018年公示要转让也是没人来接，都是说物不为所用，还浪费资金。综上所述，本人延迟缴纳物业费是因鑫九洲公司首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以本人有权根据《合同法》第六十七条规定，在鑫九洲公司正确履行物业服务义务之前，有权拒绝支付物业服务管理费用。 鑫九洲公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据（复制件）： 证据一：业主入伙会签单、交房手续确认单。 证据二：业主信息登记表。 证据三：郑顺枨身份证复印件。 共同证明：郑顺枨系鑫九洲公司服务区域内业主，是本案适格被告。 证据四：《前期物业管理服务协议》，证明：双方对物业服务内容和物业服务费和其他费用缴纳的约定。 证据五：工作照片，证明：鑫九洲公司履行了物业服务义务。 证据六：催缴物业费用照片，证明：鑫九洲公司通过律师函等方式向郑顺枨催缴物业费用。 证据七：物业费明细表、违约金计算表，证明：郑顺枨欠物业费的情况及因违约应承担的违约金数额。 郑顺枨的质证意见： 鑫九洲公司没有按照证据四的约定履行义务；证据六有收到短信和起诉的告知函，其他的没收到；工作照片都是2019年的；其他证据无异议。 郑顺枨向本院提交如下证据（复制件）： 证据一：截图四张。 证据二：照片11张。 证据三：U盘（录音、截图、照片等）。 以上证据共同证明：鑫九洲公司没有按照《前期物业管理服务协议》的约定履行义务。 鑫九洲公司的质证意见： 照片中体现的电线乱拉，现已经改正；电话录音不予采纳；单元门因时间久了确实有部分坏了，不是所有；私自搭建问题已经叫城管部门来处理了一部分；边门为了封闭式管理从来没用过，只是用门禁卡进入；报箱不是所有都是坏的；充电桩存在乱拉充电的物业可以报警来处理；小区车辆太多，小区停车场经常停的满满的。 鑫九洲公司、郑顺枨提交的证据具备证据属性，本院予以确认，并在卷佐证。 对鑫九洲公司在起诉状中陈述的事实，本院亦予以确认，并作为本院查明的案件事实。本院另查明，永乐佳房小区确实存在部分物业设施破损、私自乱拉充电线、小区车辆乱停乱放占用绿地堵塞通道等情况。 本院认为，鑫九洲公司与郑顺枨签订的《永乐佳房前期物业管理服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。鑫九洲公司在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵，但其已基本履行了合同义务，不存在违法违规收费、完全不履行合同义务或履行合同义务有重大瑕疵及其他违法或明显违约的情况。小区管理秩序存在问题的原因有多种，包括鑫九洲公司的工作人员责任心不强、怕得罪人，鑫九洲公司的工作人员没有执法权、强制执行权，部分小区业主遵章守纪意识不强、文明素质不高，小区功能不能满足业主需求等。因此，建设和谐的小区需要小区业主和物业服务企业的共同努力。其中，鑫九洲公司的工作人员应当切实履行职责，敢抓敢管，能解决的问题及时解决，遇到自身不能解决的问题应当及时向有关部门反映，请求有关部门协助解决。小区业主则应当崇尚文明，自觉服从管理。小区业主如对鑫九洲公司提供的物业服务不满意，可以与鑫九洲公司沟通，要求其履行合同义务、采取补救措施，业主如果遭受损失，可以要求鑫九洲公司赔偿。业主也可以采取向物业服务企业的主管部门投诉、经合法程序解除原物业服务合同，重新选聘物业服务企业等方式解决。但不建议采用拒交或少交物业费的方式，因为，物业费是物业服务企业能够提供物业服务的物质基础，如果动辄以物业服务企业服务不到位而拒付物业费，必将陷入恶性循环的局面，即一方面物业服务企业因物业费交纳不足而降低服务标准，另一方面部分业主因此更不愿意缴纳物业费，如此循环，对物业服务企业及业主均无益处。对及时缴纳物业费的业主而言，小区的物业费事实上全由他们承担，未缴纳物业费的业主无偿获得服务，这对及时缴纳物业费的业主也不公平。同时，由于物业服务存在瑕疵的原因和程度多种多样，所以可以不交或少交物业费的评判标准很难制定和统一，如果轻易判定个别业主可以不交或少交物业费，必然会发生连锁反应，引起该小区物业管理的混乱，还可能被其他小区的业主作为样板，波及其他小区的物业管理。而且，由于无法制定统一的裁判尺度，也会造成裁判的混乱。因此，不宜轻易拒交或少交物业费。本院还认为，鑫九洲公司要求郑顺枨支付的违约金标准虽没有违反合同约定和法律规定，但由于鑫九洲公司在服务中确有瑕疵，且违约金非物业费，不是鑫九洲公司计划内正常的运营资金，免除违约金不会影响鑫九洲公司正常提供物业服务，因此，本院酌情免除郑顺枨的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条的规定，判决如下： 一、郑顺枨应于本判决生效之日起十日内，向福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司支付物业费2787.3元（截止2020年3月31日）； 二、郑顺枨应于本判决生效之日起十日内，向福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司支付公共能耗费149.69元（截止2020年2月29日）； 三、郑顺枨应于本判决生效之日起十日内，向福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司支付电梯年检费103.5元（截止2017年）； 四、驳回福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由郑顺枨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员 陈 斌 二〇二〇年五月十八日 书记员 林永虹 附：本判决适用的主要法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。