广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终836号 上诉人（一审被告）：来宾市万裕花边服饰有限公司，住所地：来宾市河南工业园标准厂房**团**，统一社会信用代码：914513005984107169。 法定代表人：廖裕林，执行董事。 委托诉讼代理人：罗天主，广西桂来律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：广西来宾工业投资集团有限公司，地，地址：来宾市兴宾区荣和路**产业投资大厦一社会信用代码：91451300667031972R（1-1）。 法定代表人：陈前平，董事长。 委托诉讼代理人：董萍，公司员工。 上诉人来宾市万裕花边服饰有限公司（以下简称“万裕公司”）因与被上诉人广西来宾工业投资集团有限公司（以下简称“来宾工投”）房屋租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万裕公司上诉请求：撤销一审判决第二项的租金数额，应予核减多收租金212960元；案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定租金起始时间错误，从而计算租金数额错误。根据来宾工业建设开发有限公司2016年10月27日《关于按时缴纳租金的通知》及附件《标准厂房租金情况明细表》的备注栏中说明：“原租赁合同于2015年1月14日到期，由于水电未通等原因，租赁合同从2012年9月1日起开始履行，合同顺延至2015年8月31日截止……”，且该表所列租金也是从2013年9月1日起算。按照双方合同约定，第一年免收租金，即2013年9月1日之前不收取租金，一审法院遗漏了这一重要内容，未予认定因水电未通而顺延的租赁期，导致多计算了8个月租金计106480元；2.一审认定租金金额错误。由上述可知计算第二年租金时间是2013年9月1日至2014年8月31日，该期间的租金按合同约定是收取一半（即3元/m2月），而被上诉人在明细表中从2014年1月15日起收取全部的（即6元/m2月）租金。一审法院对此未认真核对，支持了被上诉人的错误请求，多计收了8个月租金，每个月13310元，共计106480元。以上两项相加即为212960元；3.由于计算租金数额错误，所以计算违约金也是错误的，请二审予以核算；4.上诉人承租期届满后的2015年1月15日第一次补交40000元;2015年11月26日补交54000元；2018年6月补交45000元，共计263000元。这是补交租赁合同期限内的租金。而承租期届满后的2015年8月31日至2019年4月的租金未付，就未付的这部分租金，被上诉人提交的交纳租金通知显示，2017年3月2日发出通知，上诉人未交付。直至时隔一年3个月之后的2018年6月7日才又发出缴纳租金的通知。根据《民法通则》第一百六十四条“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”的规定，被上诉人提起本案诉讼己超过诉讼时效。 来宾工投答辩称，从未授权工建公司有变更合同租赁期的权利，2016年10月27日的错误租金通知已通过后续万裕公司签收的正确通知及时纠正，且万裕公司从未提出异议，因此万裕公司上诉所称顺延8个月的租金等计算方法不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 来宾工投向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付从2013年1月15日起至交还租赁物之日止的租金(暂计至2019年4月14日）共计人民币1573780元（详见附表)；2.判令被告向原告支付从2012年1月15日起至2012年12月31日止的管理费，共计人民币27347元（详见附表)；3.判令被告赔偿原告违约金199927元（详见附表)；（上述三项共计1801054元）4.判令被告于判决生效之日起10日内将其租赁原告的来宾市河南工业园标准厂房一期A组团1-8栋第一、二、三层内的设备、物品搬迁完毕并将其承租的厂房交付原告；5.本案受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年9月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《标准厂房租赁合同》（编号：CF0031)，约定：“第一条、租赁物的基本情况：1.1租赁物：甲方依据本协议约定向乙方提供的租赁物为甲方位于来宾市河南工业园标准厂房一期A组团1-8栋，建筑面积共4436.64平方米(以下简称“租赁物”，租赁物交付清单详见本协议附件一)；第二条、关于租赁期限的约定：2.1租赁期：本协议租赁期从2012年1月15日起至2015年1月14日止；第三条、关于租金、租赁保证金、管理费的约定：3.1租金按照乙方承租的租赁物建筑面积4436.64㎡计算，租金标准为按6元/㎡·月(租金不含管理费)；第一年免收租金，第二年收取一半(即3元/㎡·月)，第三年起按6元/㎡·月执行，共计319440元；3.2租赁保证金：本协议的租赁保证金50000元，租赁保证金不计利息；乙方必须按本合同第一条租赁物用途使用房屋，否则甲方将有权解除合同，并不予退还承租人支付的租赁保证金。租赁期限届满或合同解除前，待乙方向甲方清偿了应付的租金、违约金、管理费等费用、并清偿所欠水、电费等出乙方使用期间产生的费用以及清偿完毕因履行本合同产生的全部债务，并按合同第十五条约定向甲方交还租赁物后，甲方在15个工作日内向乙方一次性退还租赁保证金；3.4管理费收费标准：按租赁建筑面积4436.64㎡计算收取，2012年1月15日起至2012年6月12日止为0.60元/㎡/月，2012年6月13日起至2014年9月30日止为0.48元/㎡/月；第四条、付款方式：4.1乙方应于本协议签订后5个工作日内，向甲方一次性支付全部租赁保证金；4.2甲乙双方同意采取先付款后使用的租赁原则，乙方按每3个月为一个支付周期向甲方交付租金，并在前一个支付周期届满前10日内向甲方支付下一期租金。第1至4缴费期（第一年)免收租金；第5至8缴费期（第二年)每期的租金为39930元；第9至12缴费（第三年）每期的租金为人民币79860元，十二期共计479160元；4.3管理费与租金同时支付，即采取先付款后使用的租赁原则，乙方按每3个月为一个支付周期向甲方支付管理费，并在前一个支付周期届满前10日内向甲方支付下一期管理费。第一个缴费期每期的管理费为7986元；第二缴费期的管理费为7436元：第三至第十二个缴费期每期的管理费为人民币6389元，共十二期，共计79312元，第一期的管理费应于本合同签订后五个工作日内支付；4.4乙方逾期交纳租赁保证金、租金、管理费的，除应如数补交外，每延迟一天，按未交数额0.5%的比例向甲方支付违约金；第十四条、协议的中止及解除：14.1乙方有下列情形之一的，甲方有权解除协议，收回租赁物且不退还租赁保证金，造成其他损失的乙方还应承担相应的赔偿责任。……④乙方不按时足额支付租凭保证金……③欠缴各项费用达人民币10000元以上的；14.2在租赁期限内，如乙方欠交租金累计超过30日，在甲方向乙方送达催缴欠款的书面通知后，乙方在5个工作日内仍未付清所欠租金及违约金的，甲方有权暂停乙方使用租赁物及有关设施包括但不仅限于拉闸停电、断水，出此造成的一切损失出乙方自行承担；14.3如乙方累计欠交租金超过60日，在甲方向乙方送达催缴欠款的书面通知后，乙方在5个工作日内仍未付清所欠租金及违约金的，甲方有权解除协议且不退还租赁保证金；15.1本协议终止或解除后，乙方在30个工作日内将设备及物品搬迁完毕、将租赁物清扫干净，完成撤离工作并将符合正常使用状态后的租赁物交付给甲方，并按实际占用时间向甲方支付租金，否则视为乙方未履行交付租赁物的义务，乙方应按实际占用时间向甲方支付双倍于同期租金数额的违约金，如导致甲方其他损失的，乙方还应承担相应赔偿责任；15.2甲、乙双方在《房屋移交清单》（见附件二）“返还确认”栏签字盖章后视为乙方已履行租赁物的交还义务。”合同签订后，原告已按合同约定向被告交付租赁物，但在租赁期间，被告未支付过原告任何一次租金与管理费。 合同到期后，被告既没有清偿欠缴租金、管理费与违约金，也没有将租赁物交还给原告而是继续使用租赁物，租金按照正常标准6元/㎡·月计算，即每期79860元；因政府新政策要求，被告的租金从2015年10月1日起，第一层为5元/㎡·月，第二层为4.5元/m2·月，第三层为4元/㎡·月，每期租金=(5+4.5+4）/3×4436.64×3=59895元。从2015年1月15日暂计算至2019年4月14日，被告共欠合同约定租期外租金为1074999元。 2015年1月15日至2018年6月4日，被告共计补缴租金263000元，之后再无支付，尚欠原告合同期内租金共计216160元（479160元-263000元），故从2013年1月15日起暂计至2019年4月14日，被告欠缴原告租金共计1291159元(即216160元+1074999元）；尚欠原告从2012年1月15日至2012年12月31日的管理费共计27347元。按照双方合同约定，截至2015年1月14日，被告因逾期支付租期内租金而尚欠的违约金为187812元；截至2012年12月31日，因逾期支付管理费而尚欠的违约金为31349元。（该段数据详见附表） 另查明，原告前身为广西来宾市工业投资有限责任公司，2014年12月25日，原告更名为广西来宾工业投资集团有限公司。原告委托来宾市兴园资产管理有限公司（以下简称兴园公司）对来宾市河南工业园标准厂房进行管理，兴园公司负责管理并收取该片厂房租金等费用。2016年10月至2019年4月，兴园公司屡次向被告万裕服饰公司发出缴纳租金的通知，催缴被告尚欠的租金及管理费等。 一审法院认为，原、被告签订的《标准厂房租赁合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则须承担相应违约责任。关于诉讼时效的问题，原告多次催缴租金已形成有效的诉讼时效中断。如在2016年10月27日的《关于按时缴纳租金的通知》中，原告明确通知被告在2016年11月5日前缴纳从2014年3月1日至2016年9月30日期间的租金，被告已签收该份通知，且每份催缴通知中原告均明确告知被告应在何时之前缴纳租金，该租金不仅包含当期应缴租金，还有过往欠缴租金在内。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”租金催缴行为已有效的形成了诉讼时效的中断，即从2014年3月1日至2016年9月30日期间的租金仍在诉讼时效范围内。故被告关于2015年1月到2019年4月期间的租金已超过诉讼时效的辩解，依据不足，不予采信。 原告诉请解除与被告签订的《标准厂房租赁合同》，被告亦同意，予以支持。关于违约责任的承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失解除”，被告尚欠原告租金1291159元、管理费27347元，合同解除后被告应向原告支付该部分费用，原告诉请合法有据，予以支持。关于违约金计算问题，合同中双方关于“逾期交纳租金、管理费的，除应如数补交外，每延迟一天，按未交数额0.5%的比例向甲方支付违约金”的约定中计算违约金的利率过高，本院依法酌情调整为年利率24%。本案中原告仅诉请被告支付尚欠合同约定租期内租金的违约金，经计算应为24696元；被告尚欠管理费的违约金按照前述利率计算为4126元，综上，被告应支付原告违约金28822元，诉请超出部分不予支持（上述计算方式详见附表）。此外，被告在合同解除后应在合理期限内腾清所租赁厂房，将其返还原告。根据双方在租赁合同中的约定：“协议终止或解除后，乙方在30个工作日内将设备及物品搬迁完毕，将租赁物清扫干净，完成撤离工作并将符合正常使用状态后的租赁物交付给甲方”，原告诉请被告在本判决生效后十日内腾房，时间过短，依据约定及本案案情延长至三十个工作日。 一审法院判决：一、解除原告广西来宾工业投资集团有限公司与被告来宾市万裕花边服饰有限公司于2012年9月17日签订的《标准厂房租赁合同》；二、被告来宾市万裕花边服饰有限公司向原告广西来宾工业投资集团有限公司支付租金1291159元，以后另计至被告来宾市万裕花边服饰有限公司返还租赁物之日止； 三、被告来宾市万裕花边服饰有限公司向原告广西来宾工业投资集团有限公司支付管理费27347元；四、被告来宾市万裕花边服饰有限公司向原告广西来宾工业投资集团有限公司支付违约金28822元；五、被告来宾市万裕花边服饰有限公司于本判决生效后三十个工作日内将来宾市河南工业园标准厂房一期A组团1-8栋第一、二、三层内的设备、物品搬离，将所承租厂房返还原告广西来宾工业投资集团有限公司；六、驳回原告广西来宾工业投资集团有限公司的其他诉讼请求。 二审期间，双方未提交新证据。 经审理查明，一审法院查明的法律事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于2016年10月27日的《关于按时缴纳租金的通知》及附件《标准厂房租金情况明细表》，来宾工投已在一审作出书面情况说明：从未授权工建公司有变更合同租赁期的权利，上述错误通知已通过后续万裕公司签收的正确通知及时纠正，且万裕公司从未提出异议。根据本院查明的事实，双方并未就租赁期间达成新的补充约定，或签订补充协议，故来宾工投上述说明理由正当，应予采信，一审法院据此计算租金及违约金等，经核算并无错误，本院予以维持。至于诉讼时效，来宾工投的催缴租金行为构成了合法有效的诉讼时效中断，万裕公司上诉理由不充分，本院不予支持。 综上，万裕公司上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4494元，由来宾市万裕花边服饰有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马翠柳 审 判 员 韦海燕 审 判 员 蓝东桃 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 黄 剑 书 记 员 覃 辉 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；