贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初790号 原告：潘绍球，男，苗族，1986年8月11日出生，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 原告：万静，女，汉族，1989年1月12日出生，住贵州省开阳县。 委托诉讼代理人:黄雪薇（特别授权）、蒙中菊，系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元G层，统一社会信用代码证号：91520500741101589F. 法定代表人：路芳成，系该公司执行董事兼总经理 委托诉讼代理人：李倩。 原告潘绍球、万静与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘绍球、万静的委托诉讼代理人黄雪薇、蒙中菊，被告毕节市三江房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李倩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金86425元(暂计至2019年1月7日,违约金以原告已付购房款394095元为基数,按日万分之三的标准,从2017年1月7日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止)；2、本案诉讼费用由被告负担。 事实及理由:2012年6月9日,原告作为买受人,被告作为出卖人,双方签订《商品房买卖合同》（合同编号:依Ａ-2012-173）。合同约定:买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市新城区,名为依山雅苑Ａ幢二单元八层02号房,建筑面积139.75平方米,套内建筑面积116.2平方米,该商品房总价款为394095元;买受人已依约付清购房款,出卖人承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:约定日期起180日内,出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的,按已付房价款的万分之一承担违约责任;约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第2项处理:（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记:2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用根据国家标准收取,由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后,原告依约向被告付清了394095元的购房款,然被告且至今未按合同的约定于2015年7月26日前取得涉案商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。综上所述,原告认为,原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款,被告未按合同约定期限履行义务,构成违约,应当承担违约责任。原告为维护自身的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院,望判如所诉! 被告毕节市三江房地产开发有限责任公司辩称，第一，涉案房屋至今未办理商品房转移登记是因为房屋开发项目2010到有关部门审批时消防部门对涉案商品房的验收是2010前的消防条例作为验收依据，然而被告开发完毕该项目后消防部门出台了新的验收条例，按常理消防部门应当2010前的验收标准进行验收，然而涉案商品房验收中消防部门应用了新的验收标准进行验收，由于新老条例的标准不一致导致该项目没有验收完毕；第二，政府2010年出台了房产证和土地证合并办证的政策，导致办证部门停止办理房屋产权证一段时间，这并非答辩人可以控制的范围，属于政府政策的因素；第三，原告的诉讼请求已超诉讼时效。 经本院审理查明：原告与被告于2012年6月9日订立《商品房买卖合同》(合同编号:依A-2012-173),合同约定被告将建筑面积139.75平方米、位于依山雅苑A栋二单元八层2号的商品房预售给原告,商品房总价款为人民币394095元。2013年12月31日前交付,2015年7月26日前交付办理商品房转移登记的有关文书,合同还载明若被告未能在约定期限内交付办理商品房产权转移登记的有关文书且逾期超过180天,被告需自约定日期至实际交付办理商品房产权转移登记有关文书之日止、按日向原告支付已交付房价款0.03%的违约金。合同签订后,原告立即向被告一次性交付了该商品房全部价款共394095元,又于2015年按被告要求支付了商品房办证费用。但至开庭前,被告依然未向原告交付办理商品房产权转移登记相关文书。庭审过程中查明，涉案房屋尚不具备办理不动产转移登记的条件。 上述事实，有原、被告双方提交的各项证据，经质在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应于2015年7月26日前为原告办理不动产产权证书，被告未在该期限内向原告办理商品房产权证书,交付给买受人。综合全案来看，被告确实存在违约情形，未在约定的时间内将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人，已构成违约，该当支付违约金，违约金的起算时间从2015年7月27日之日开始计算被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止，被告提出诉讼时效抗辩。原告于2020年1月9日主张权利，所以原告违约金的计算时间该当从2017年1月9日算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋产权手续违约金的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告请求的办证违约金的计算参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故对原告的请求本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘绍球、万静支付逾期交付办理商品房不动产权证书违约金，违约金以购房本金人民币394,095.00元为基数，从2017年1月9日起计付至2019年8月19日止的按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告潘绍球、万静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币980.00元（已减半收取），由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇二〇年五月六日 书记员  邵烨旭