贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3067号 原告：王安芳，女，汉族，1978年10月6日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：黄虎林，系原告王安芳丈夫。 原告：黄虎林，男，汉族，1978年4月16日出生，住贵州省毕节市。 被告:贵州泰然房地产开发有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区文峰路。统一社会信用代码:91520500573310903W。 法定代表人:陈黎，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:胡义荣,系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人:阮大双,系贵州威迪律师事务所律师。 原告王安芳、黄虎林与被告贵州泰然房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄虎林，被告贵州泰然房地产开发有限公司之委托诉讼代理人胡义荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王安芳、黄虎林向本院提出诉讼请求：一、判决被告按照合同约定交付房屋《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》《房屋实测报告》；二、判决被告属于逾期交房并赔偿原告损失（银行贷款利息15606.5元，根据放贷行中国农业银行股份有限公司毕节七星关支行按揭利率6.37%年利率得出：15606.5元）；三、判决被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权证；四、判决被告向原告支付迟延交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计40967.06元给原告，该违约金以原告已交购房款245000元为基数，2018年5月31日起开始计算，2019年8月19日之前以中国人民银行利率的130%计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，直至被告为原告办理不动产登记证书并交付之日止；五、判决被告退回代收的电入户费520元、燃气入户费2500元、可视对讲入户费500元、有线电视入户费330元、光纤宽带费280元，合计4130元；六、判决被告向原告支付上述四通费实际占用期间（2017年5月31日—2020年2月29日，共33个月）的利息723.47元，计算为4130×6.37%／12×33＝723.47，利息暂计算至2020年2月29日（利息以4130元为基数，按放贷行中国农业银行股份有限公司毕节七星关支行贷款利率计算；利息计算至债务偿还完毕之日止）；七、判决被告承担本案的诉讼费。事实及理由：原告与被告于2016年2月23日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市七星关区。该房建筑面积94.87平方米，套内建筑面积为74.88平方米，按照套内面积计算，单价为3271.90元每平方米，总价款为245000.00元。双方签订的《商品房买卖合同》第四章第十一条约定于2017年5月31日前交付该房屋，原告于2017年5月19日申请收房拿到钥匙取得使用权，但是被告应于2017年5月31日前提供且一直未提供相应交房所需合格证明文件，也未按照约定向原告提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》《房屋实测报告》等文件属逾期交房：根据《贵州省城镇房地产经营管理条例》第五章商品房交付，第三十九条商品房交付使用，应当符合下列条件：1、房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；2、房地产开发项目的公共服务设施和水、电、道路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的投入使用条件，已经明确产权、管理权，并且以书面形式明确管理责任：3、法律、法规规定的其他条件。第四十条房地产开发项目的工程质量、公共服务设施和市政公用基础设施竣工验收合格后，房地产开发企业申请建设、城乡规划等有关部门出具认可文件或者准许使用文件的，有关部门应当在法定期限内出具认可文件或者准许使用文件。第四十一条房地产开发企业交付商品房，应当向买受人出示或者提供下列资料：1、本条例第四十条规定的有关部门出具的认可文件或者准许使用文件；2、住宅质量保证书和使用说明书；3、具有资质的房产测绘机构出具的商品房面积测量证明文件：4、物业共用部位、共用设施设备等资料；5、市政公用基础设施和买受人共有的配套公共服务设施清单；6、法律、法规规定的其他资料。第四十二条房地产开发企业向买受人提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应当根据国家有关规定，载明保修单位、保修范围。保修期限、保修责任、能源消耗指标、节能措施等内容。根据：《中华人民共和国消防法》第二章火灾预防，第十三条，第一款国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。第三款，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用：其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。被告在明知不符合《贵州省城镇房地产经营管理条例》第三十九条商品房交付使用条件，没有取得《贵州省城镇房地产经营管理条例》第四十条建设、城乡规划等有关部门出具认可文件或者准许使用文件：无法提供《贵州省城镇房地产经营管理条例》第四十一条规定的书证、文件资料；并违反《中华人民共和国消防法》第二章火灾预防，第十三条第三款未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用的条件下，授意业务人员引导、诱骗买受人签订《承诺书》拿钥匙入住，以此逃避违约责任的欺骗行为，虽原告实际取得房屋使用权但商品房未达到《贵州省城镇房地产经营管理条例》第四十一条规定仍然不具备交付条件；《中华人民共和国建筑法》第六章，第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；我国《城市房地产开发经营管理条件》第十七条也规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用：我国《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售的有关通知》第三章第十一款明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。根据以上事实及理由，故请求法院依法判决原告与被告2017年5月19日签订的《承诺书》无效，被告以隐匿、欺骗行为交付住房来逃避责任，属逾期交房：由被告承担逾期交房违约责任至2018年5月31日止。（如已办理相关书证时间在2018年5月31日前，以能完整提供《贵州省城镇房地产经营管理条例》第四十一条规定的书证发放时间止。因为2018年5月31日是交付商品房转移登记有关文书截止时间，2018年5月31日后按延迟交付商品房转移登记有关文书的违约金追诉）。因被告逾期交房应承担原告的损失，原告损失为两个部分，一是逾期交房过渡房屋租金8942.5元，按照购房款总价日万分之一计算，245000×1／10000×365＝8942.5，时间为2017年5月31日起至2018年5月31日止，这一部分因原告已取得房屋使用权和收益权，不再追究；二是在此期间购房款银行贷款利息15606.5元；根据放贷行中国农业银行股份有限公司毕节七星关支行按揭利率6.37%年利率得出：245000×6.37%＝15606.5元。该合同第八章第二十二条第三款转移登记项约定：（一）出卖人承诺于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。原告按照合同约定支付了首付房款98000元，并通过银行按揭方式将147000元余款支付给被告，共计支付给被告房款24500元；于2017年5月19日代收房屋维修基金7115元，收办证费用共3950元（其中：契税3675元，印花税5元，交易费190元，产权证登记费80元。）。然而时至今日，被告依然未按照合同约定向原告交付该商品房相关产权证书。2017年5月19日，被告在房屋总价外又另行向原告收取了五通费4130元（即有线电视开户费330元、供电局一户一表生活用电开户费520元、燃气公司天然气一户一表开户费2500元、光纤宽带开户费280元、可视对讲费500元）；关于五通费问题，原告认为被告收取上述五通费用的行为违法，该五通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益和责任约定商品房价格，应包括水电等配套设施的建设安装费用。2014年4月17日贵州省人民代表大会大会法制委员会致省住建厅的关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复已经说明供电、供水、燃气、有线电视的建设安装费用应当包含在商品房销售价格中之，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。而且该五通费是房屋交付前必要的建设及安装设施。故被告收取五通费系违法重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就五通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费。补充协议约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户等费用，买受人委托出卖人代为办理水、电、闭路电视、燃气开户等手续，相关费用买受人自行承担，在签合同时支付。本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述五通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的五通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息。综上所述，自《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅未如期向原告提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》《房屋实测报告》及房屋产权证书，采取隐瞒事实引导、诱骗原告签订明显有失公允的《承诺书》想逃避违约责任，还违法向原告收取五通费用，原告多次与被告协商退还未果，原告认为，被告的行为已严重违约并侵害了原告的合法权益。 被告贵州泰然房地产开发有限公司辩称：1、逾期办证违约金以填平损失为原则，原告未提交证据证实因被告逾期给其造成的损失，其本项诉求不应得到支持；2、关于办理产权证的诉求，因存在不可抗力涉案项目尚未通过消防验收，不具备办证条件；3、关于四通费，被告收取的是入户费而非建设费，且可视对讲费不属于被告的建设安装费用，该项诉求也不应得到支持；4、关于逾期交房违约金，本项目不存在逾期交房的情形，均是按合同约定的期限交房的，被告不应承担逾期交房的违约责任；5、关于交付各种文书，因涉案项目尚未完全验收，部分文书未形成，不具备交付条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的原告提交的《商品房买卖合同》、收据、借款借据，经本院审查认为，该组证据具有证据“三性”，能证明原、被告之间的商品房预售合同关系成立，原告已按合同约定向被告履行付款义务，且被告收取了相关税费的事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月23日,原告王安芳、黄虎林作为买受人，被告贵州泰然房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：“买受人购买出卖人开发的位于贵州省毕节市七星关区；房屋总价款245000元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；合同第二十二条初始登记项下约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办理初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此承担违约责任，如因此导致过期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担过期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。”；转移登记项下约定：“被告承诺于2018年5月31日前，取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”上述合同附件十二补充协议约定，若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到相关部门缴纳以上费用及办理相关手续。上述合同签订后，原告向被告支付完毕全部购房款。 另查明，原告于2017年5月19日从被告处接收到该房屋，但涉案房屋目前未经消防验收合格，且不具备办理转移登记条件。2017年5月19日，被告收取了原告的契税、维修基金、印花税、交易费、产权登记费、电入户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费330元、光纤宽带入户费280元、可视对讲500元。 本院认为，综合原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期交房违约金，并赔偿原告银行贷款利息失的请求是否支持；二、原告请求被告为原告办理涉案房屋的不动产权证的请求是否支持；三、原告请求被告支付逾期交付办理转移登记有关文书违约金的请求是否支持，以及该违约期间、违约金标准如何认定；四、原告请求被告退还入户费电、燃气、可视对讲、有线电视、光纤宽带及承担相应利息的请求是否支持。 关于焦点一的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定被告应在2017年5月31日前向原告交付该商品房，而原告在2017年5月19日就实际收房。虽然原告在收房时涉案房屋并未通过消防验收等，但原告从收房时起就对涉案房屋享有占有、使用及收益等权能，故对原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点二的问题。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。同时，出卖人还应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。但本案无证据显示涉案房屋目前已具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件及办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行办理涉案房屋不动产权属证书，以及向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，现原告请求被告办理涉案房屋产权证书及提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》缺乏事实依据，故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。对于《房屋实测报告》，因合同没有约定，故对原告请求被告交付该报告的请求，本院亦不予支持。 关于焦点三的问题。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》对继续履行合同时的违约金计算没有约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素予以衡量，本院按照已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的130%及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%进行计算。依据《商品房买卖合同》转移登记项下的约定，被告负有在2018年5月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。在案证据显示，若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到相关部门缴纳以上费用及办理相关手续。结合被告2017年5月19日收取了原告相关税费的事实，本院可以认定是被告代为办理不动产权证。鉴于本案是由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关并通知原告即可，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告后不再承担上述违约责任。因此，上述违约金以原告已交购房款245000元为基数，2018年6月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。虽然被告以“涉案项目现在还不具备办理产权证书的条件，因存在不可抗力导致至今未通过消防验收”等为由抗辩不承担上述违约责任，但未提供相应证据予以证明。因此，被告的辩解理由不成立，本院不予采纳。 关于焦点四的问题。被告在《商品房买卖合同》履行过程中，以代收代缴名义向原告收取了入户费电520元、燃气2500元、有线电视330元、光纤宽带280元，该行为并无合同约定及法律规定，且被告也未举证证明已代原告缴纳完毕上述费用。故对原告诉请判决被告退还上述费用的请求，本院予以支持。对于原告诉请判决被告支付利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，故本院不予支持。对于原告诉请被告通还可视对讲500元的诉讼请求。可视对讲系统是安装在住宅小区、单元楼，具有以防止外来人员入侵、确保家居更加安全等功能，而安装该系统涉及该住宅小区、单元楼的各位业主。因此，被告为了增强小区业主的安全，统一收取该费用用于安装上述系统，是原、被告双方共同协商的结果，故对原告请求被告返还可视对讲500元的诉讼请求，本院不予支持。如今后被告仍未履行上述义务，原告可以请求被告予以返还。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十三条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王安芳、黄虎林支付逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款245000元为基数，自2018年6月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 二、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王安芳、黄虎林退还电入户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费330元、光纤宽带入户费280元。 三、驳回原告王安芳、黄虎林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费668元，由原告王安芳、黄虎林负担68元，被告贵州泰然房地产开发有限公司负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年五月十四日 书记员  孙宏杰