广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初32504号原告王毅，男，1989年9月3日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人徐骋，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人廖晓斌，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告周秋文，男，1977年6月19日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县，原告王毅诉被告周秋文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人廖晓斌及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2018年10月26日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告2501的物业，每月1日缴交租金115584元，并承担相应的管理费、电费和空调费。被告欠交了2019年2月以及3月1日至15日的租金以及管理费的等费用。原告多次联系被告，但被告均以各种理由拖延支付。原告于2019年3月15日上门到被告承租的物业，希望协商解决问题，但发现被告已擅自搬离租赁房屋。被告长期拒交租金的行为已经严重违约。原告认为，被告拒交租金的行为已经违反了合同以及相关法律的规定。因此，原告诉至法院请求判令：一、解除原被告双方签订的房屋租赁合同；二、被告向原告支付欠缴租金、管理费、电费等固定费用合计201223.5元；三、案件受理费、保全费、公告费等诉讼费用由被告承担。原告在庭审时明确第二项诉讼请求为：被告向原告支付2019年2月1日至3月20日期间的租金及固定费用（管理费、维修基金）合计201223.5元。原告另在庭审时确认放弃向被告主张第二项诉讼请求中的电费。被告辩称，被告已经向原告支付了两个月租金金额的租赁保证金，原告诉求被告再支付两个月租金等相关费用金额过高。经审理查明，2018年10月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于深圳市××区××路与××路交汇处××滨河时代大厦××2501的房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用，租赁期限自2018年10月26日至2021年10月31日，月租金为115584元，每月1日前支付。合同第九条约定，甲方交付租赁房屋时，向乙方收取两个月租金金额的租赁保证金即231168元；甲方向乙方返还保证金的条件为：1、租赁期满时，乙方结清租赁期间各项费用；2、乙方在使用房屋过程当中，无破坏房屋装修及主体结构。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1、租赁期未满，乙方未经甲方书面同意擅自提前退租；2、乙方在使用房屋过程中，有破坏房屋装修及主体结构。合同第十八条约定，出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，向乙方请求损害赔偿及不予退还租赁保证金：1、乙方拖欠租金达5天以上；2、乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达20000元以上；3、乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；4、乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的；5、乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房地产或设备严重损坏的；6、未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修；7、乙方擅自将租赁房屋转租第三人的。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方注销房屋租赁登记备案。合同第二十条约定，本合同终止后，乙方应于当日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。合同第二十五条约定，乙方的送达地址为深圳市××区××路与××路交汇处××滨河时代大厦××2501单元。送达地址未经书面变更通知，一直有效。一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达。如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。同日，原告与被告又签订了《补充协议》，约定，一、本合同第五条约定乙方租用租赁房屋的期限自2018年10月26日起至2021年10月31日为固定租期，乙方必须租满，不能提前退租：2018年10月26日起至2018年1月15日为装修免租期，乙方不需要支付租金，但需要支付管理费、电费等相关费用。二、租赁期间每月租金明细如下：2018年10月26日至2019年10月31日每月租金为人民币115584.00元／月（实收）；2019年11月1日至2020年10月31日每月租金为人民币124830.00元／月（实收）；2020年11月1日至2021年10月31日每月租金为人民币134817.00元／月（实收）；本大厦物业管理费为每平方米23元，本体维修基金每平方米0.25元，根据租赁面积688平方米计算，每月固定费用为15996元，该笔费用乙方应于每月1日与租金一并交由乙方。电费为每度电1.2元，空调使用费为按流量计算，具体根据每月使用情况结算。三、租赁期间，因乙方违约而导致合同无法履行或逾期拖欠租金5日以上的，甲方有权单方解除租赁合同，并可单方面到租赁所注销租赁合同，另行出租该租赁房屋；解除合同以书面方式通知乙方，要求乙方于逾期拖欠租金超过10日需无条件迁离该租赁房屋；若乙方逾期拖欠租金达10日以上并没有主动迁离该租赁房屋，则视乙方自动放弃存放在该租赁房屋内所有的物品，甲方有权强行开门进入租赁房屋内，清空该租赁房屋内之所有物品，并追究乙方的其它违约责任。四、如租赁期结束，乙方有优先承租权，但乙方必须在本租赁期结束前一个月与甲方提出续租要求并重新签订合同，否则视乙方自动放弃优先承租该租赁房屋，甲方有权重新放租并与第三方重新签订租赁合同，乙方需按本合同条款约定搬出该租赁房屋。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告依约向原告支付了租赁保证金。此后，被告向原告支付了2018年12月份及2019年1月份的租金及管理费等相关费用，但自2019年2月起开始拖欠租金。被告主张因原告停水停电，其已于2019年2月10日自行搬离，但办公家私仍然滞留在案涉房屋内。原告主张因被告拖欠租金，其曾停水停电，并主张不清楚被告何时搬离，其于2019年3月15日上门查看时才得知被告已搬离。2019年3月20日，原告向被告在合同中约定的地址寄送了《解除房屋租赁合同通知函》。该函件于2019年3月27日因未妥投而退回。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。根据查明事实，被告拖欠租金达五日以上且自行搬离案涉房屋，以其行为表示不再履行合同义务，构成根本违约。原告于2019年3月20日向被告约定的地址寄送解除合同通知函，系合法行使合同解除权，该函件于2019年3月27日退回，根据案涉租赁合同第二十五条的约定，退回之日视为送达之日，故案涉租赁合同及补充协议已于2019年3月27日解除。原告诉请判决解除案涉租赁合同已无必要，本院不予支持。因被告确认其未支付2019年2月1日后的租金及固定费用，而对于合同解除前的租金及固定费用，被告仍应继续予以支付。经核算，原告请求被告支付2019年2月1日至3月20日期间的租金及管理费、本体维修基金合计201223.5元，不超过其可主张的范围，本院依法予以支持。被告主张其支付的租赁保证金应在拖欠的租金等费用中予以抵扣，无合同依据，本院不予支持。另，原告在庭审时放弃向被告主张电费，系对其自身权利的处分，本院予以准许。原告诉请由被告承担本案的公告费及保全费，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周秋文应在本判决生效之日起十日内，向原告王毅支付租金、管理费及本体维修基金合计201223.5元；二、驳回原告王毅的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4318.35元（已由原告预交），由被告周秋文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 詹  荣  泉人民陪审员 何  小  娟二〇二〇年五月六日书 记 员 庄晓玲（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。