河南省巩义市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0181民初685号原告：李向阳，男，1987年6月16日出生，汉族，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址：河南省巩义市郎曼新城3号楼1203。委托诉讼代理人：康建乔，河南星光律师事务所律师。被告：王泰兴，男，1975年4月18日出生，汉族，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址：河南省巩义市人民路117号巩义市人民医院。委托诉讼代理人：刘卫丽，河南魁达律师事务所律师。原告李向阳与被告王泰兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李向阳的委托诉讼代理人康建乔、被告王泰兴的委托诉讼代理人刘卫丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李向阳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋转让协议》；2．判令被告返还原告购房款540,000元及该款从2019年7月19日起至实际还款之日止按银行同业拆借贷款市场利率计算的利息；3．本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。在诉讼中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告返还原告购房款480,000元及该款从2020年3月16日起至实际还款之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。事实与理由：2016年10月份，原、被告经魏继伟介绍，由原告购买被告持有、购买王建平的位于巩义市东方现代城9栋1单元1205号房产，总价款620,000元，原告应向被告支付房款480,000元，银行未付清的按揭贷款140,000元由原告代为支付。后被告将该房屋的原始购房合同、银行还款存折、钥匙交付给原告。原告于2016年12月25日向被告支付购房款400,000元，双方于2017年1月26日正式签订《房屋转让协议》，同时原告向被告支付现金80,000元。现该房产因被告的原因被拍卖执行，致使原告不能实现购买该房屋目的，原告多次催要被告返还购房款未果。王泰兴辩称，原告的诉讼请求缺少事实依据，无权提起解除合同的诉求。被告按约定交付房屋，原告已入住、占有和使用。被告积极配合原告办理产权手续，没有违约行为。在整个交易过程当中，原告未尽到注意义务，未及时办理过户手续。原告有维护自身利益的渠道和路径，但是自行放弃，导致房屋被拍卖，后果应由原告承担。房屋买卖发生在2016年的10月份，原告在2020年3月份提起诉讼，超出诉讼时效。综上应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：王建平、王红光系夫妻关系。2015年12月21日，王建平、王红光与被告签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定：被告从王建平、王红光处购买位于巩义市东方现代城第9幢1单元1205号房产一套，房屋价款为800,000元等。2017年1月26日，经魏继伟介绍，原告与被告签订《房屋转让协议》一份。该协议载明：2016年10月10日，原告购买王红光位于巩义市东方现代城9栋1单元1205号房产一套，购房合同户名王建平，未办房产证，面积153平方米，房屋价款620,000元；原告应支付被告购房款48万元，剩余银行贷款140,000元也由原告代为支付；房产钥匙已于2016年10月10日交付，房屋的水电费、物业费等由原告负担；被告在房产证办理后半年内配合原告办理完毕过户手续，如不能完成，一切损失由被告承担。在原告提交的《房屋转让协议》上写有“王泰兴贰拾万元已收到魏继伟1月27日”。原告于2016年12月15日通过转账分别支付给被告王泰兴转款200,000元、魏继伟265,000元。转给魏继伟的265,000元中200,000元是购房款，原告经被告王泰兴同意，直接把该200,000元转给魏继伟，剩余65,000元是原告欠魏继伟的款。另外购房款80,000元，原告在2017年1月26日签协议当天，以现金方式支付给被告，被告当日在原告《房屋转让协议》的背面给原告书写了收到房款480,000元的收据。综上，原告付被告房款480,000元。原告于2016年10月10日收到被告钥匙，后入住该房。原告又按合同约定先后偿付该房产的银行贷款50,000余元。另查明：本院在审理王帮杰与王建平、王红光买卖合同纠纷一案中，于2018年11月14日查封了王建平位于巩义市××路××楼××单元××（××）房产，于2018年12月12日作出（2018）豫0181民初8532号民事判决书，判决王建平、王红光于本判决生效之日起十日内支付王帮杰货款260,669元及利息。因王建平、王红光未按期履行还款义务，王帮杰向本院申请执行。2019年4月11日，本院作出（2019）豫0181执1347号执行裁定书，将查封的房产进行拍卖。原告李向阳向本院提出执行异议，本院作出（2019）豫0181执异83号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告于2019年5月28日向本院提起执行异议之诉，请求解除对涉案房产的查封等。本院于2019年7月19日作出（2019）豫0181民初4811号民事判决，驳回原告的诉讼请求。现该判决已生效，涉案房产2020年2月1日已被本院拍卖，执行。本院认为，原、被告于2017年1月26日签订的《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方应依协议严格履行各自的义务。被告系涉案房产的出卖方，负有涉案房产所有权转移、与他人无争议、不被执行等基本义务。原、被告也在《房屋转让协议》中明确约定被告王泰兴在房产证办理后半年之内配合原告李向阳办理完毕过户手续，如不能完成，一切损失由被告王泰兴承担。尽管被告已将涉案房产的钥匙交付原告，原告已实际居住占用，但因被告未取得所购房产的所有权，因原所有权人王建平、王红光欠他人债务未结清，涉案房屋被法院查封拍卖。所以被告应承担不能交付房屋的根本违约责任。现原告无法实现合同目的，可依法解除合同，要求被告返还购房款。本院将原告解除合同的起诉书于2020年3月23日送达被告，可视为原告履行了解除合同的通知义务。本案合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案原告在买卖房产的过程中，明知王建平、王红光未取得房产所有权证而购买系争房产，存在一定的交易风险。另外该房产设定有其他人的抵押权登记。原告没有尽到合理的注意义务，未能及时涂销抵押权，导致房产长期未办理过户登记，对该纠纷的产生也有过错。原告结合自己的过错，放弃部分购房款（该房产的部分按揭贷款），仅要求被告返还购房款480,000元及该款从2020年3月16日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，本院根据合同履行情况，双方的过错程度等，对原告的该项请求依法予以支持。被告辩称被告未违约，原告无权解除合同等辩解理由本院不予采信。被告认为原告起诉超过诉讼时效，因涉案房产于2018年11月14日被查封，2020年2月1日被拍卖，原告2020年3月16日提起诉讼，未超出法律规定的3年诉讼时效，对被告的该辩解理由本院也不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、解除原告李向阳与被告王泰兴于2017年1月26日签订的《房屋转让协议》；二、被告王泰兴于本判决生效之日起10日内返还原告李向阳购房款480,000元及该款从2020年3月16日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。如被告王泰兴未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行债务期间的债务利息。案件受理费8,500元，减半收取4,250元，申请费3,280元，合计7,530元，由被告王泰兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。交费账户：郑州市财政局收款专户；账号：92×××82；开户行：郑州银行营业部。审判员  魏清正二〇二〇年五月二十日书记员  李晓菲