广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初5397号原告：潘康泉，男，1999年11月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码440************819。委托诉讼代理人：潘苗（系潘康泉父亲），男，1970年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码440************019。被告：佛山市顺德区乐从碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲村新吉路碧桂园项目部，统一社会信用代码91440606MA4UJ57E8L。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：江雪，女，该公司工作人员。原告潘康泉与被告佛山市顺德区乐从碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘苗，被告的委托诉讼代理人江雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告过期交楼赔偿原告违约金140095元，及因为过期不能收楼导致产生的物管费及滞纳金3498.75元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买被告的房屋，约定于2019年6月20日交楼。原告于2019年6月22日按通知到收楼处，发现未达到收楼标准，这其中包括电梯安全问题，公用地方积水问题，货不对板，与样板房不符合的问题，已向被告书面提出要求整改，但被告一直没有作出整改。以后的几个月，原告还数次到商品房里查看，发现房号一直都是没有。微信上跟被告的客服联系整改，包括房号的问题。客服用其他房拍的相片以微信发给被告，说已经整改好了房号。被告上去看之后，发现并没有整改好，房号仍然没有。试想而知，原告买的房，连房号都找不到，那怎么收楼呢，房号是最基本的对应条件。后面数次，原告终于联系到了被告负责这楼的管家。于2019年12月14日把房号安装上去了。鉴于被告迟迟没有整改，没达到交楼标准，就要求原告收楼。而且被告对于原告发出的要求整改的通知书，拒绝签收，对于原告提出的要求置之不理。这些都导致到12月14日才达到交楼标准。按照约定，9月20日是合同里说的过期交付90日之内，被告需支付每日万分之三的违约金即72462.94元，合同可以继续履行。90日之后，按照合同约定，如果继续履行合同，需仍按每日万分之三的违约金，计算至12月14日为67632.06元，合计违约金140095元。因为过期了还不能够收楼，物管处已发收催款通知书，要求交物管费及滞纳金3498.75元。据此，原告提起诉讼。被告辩称：一、被告不存在逾期交楼的行为，原告要求被告承担逾期交楼违约金的诉求缺乏事实基础和法律依据。1.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定行使权利和承担义务。2.合同约定案涉商品房的交付条件为被告已向房地产主管部门提交竣工验收合格的备案资料。事实上案涉商品房已竣工验收合格并于2018年11月20日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，在合同约定的交楼日期前达到交付条件。3.案涉商品房应视为已在合同约定的交付日期交付给原告。合同第十一条第三款第3项约定，由于买受人原因导致商品房未能按期交付的，视为出卖人已按期交付商品房，自交付之日起买受人应承担商品房的一切费用（包括物业管理费等）。案涉商品房已符合交付条件，且被告已于合同收楼日期届满前向原告寄发了收楼通知书，通知原告收楼，并于2019年7月25日再次向原告寄发催促收楼通知书，催促原告尽快办理收楼手续。故案涉商品房应视为已按期交付给原告。4.原告并未提供合法有效的证据证明案涉商品房在合同约定的交付日期未达到交付条件。原告在诉状中提及的电梯、公共地方积水、与样板房不一致、房号未整改等问题并无事实依据，且无论前述情况是否属实均不构成原告可以拒绝收楼的理由。该商品房的交付标准应以合同约定为准，而事实上该商品房并不存在与合同约定交付标准不符的情况。另外，合同补充协议第五条第1点第三款也已经明确约定，示范单位（即样板房）并不作为商品房的交付标准，进一步证明原告的主张无理据。二、原告要求被告承担物业管理费及滞纳金，无事实和法律依据。1.如前所述，合同已明确约定，由于买受人原因未收楼的，自合同约定的交付之日起的物业管理费由买受人自行承担。案涉商品房已符合交付条件，原告无理由拒绝收楼，物业管理费应由原告自行承担。2.物业管理费是基于原告作为商品房业主所需支付的费用，物业管理费是物业管理公司为商品房所在小区的公共区域提供物业服务的对价，物业管理公司并不为案涉商品房的专有部分提供物业服务，因此与原告是否入住案涉商品房无关。3.原告因自身原因拒绝向物业管理公司支付物业管理费而产生的滞纳金，是原告自身违约行为所致，应由原告自行承担。综上，被告并不存在逾期交付行为，案涉商品房应视为已按合同约定日期交付给原告，原告的诉请均无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年11月5日，原告与被告签订一份合同编号为Y201********403的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定原告向被告购买坐落于佛山市顺德区乐从镇兴乐社区居民委员会佛山新城同德道19号碧桂园新城之光花园****房的商品房，套内建筑面积112.22平方米，总价款2683812元，定于2019年6月20日交付等内容。《商品房买卖合同（预售）》第九条还有约定，商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件。《补充协议》第五条第1点约定，“该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。…”2018年11月20日，案涉商品房所处的楼房建筑整体取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年6月10日，被告向原告邮寄《期楼收楼通知书》，通知原告于2019年6月20日到被告处收楼。原告前往后发现案涉商品房的门牌号没有安装，还有认为有些房门的门框与墙之间以及部分地脚线的收边均不好等问题，故没有向被告办理收楼手续。另外，原告也在一些微信群中听闻之前电梯有故障，小区附近道路积水等。原告曾要求被告对其提出的问题进行整改，被告有进行过包括安装门牌号等一些整改完善，但原告认为被告整改不及时等。原告于2020年3月2日向本院提起诉讼。诉讼中，原告于2020年3月7日办理了案涉商品房的收楼手续，并向物业管理公司支付了2019年6月至2020年3月该商品房的物业管理费3801.74元、违约金1998.28元、公摊电费33.01元，合计5833.03元。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，应受法律保护。本案原告起诉请求被告支付逾期交楼违约金140095元，其基础是被告当时交付的商品房没有达到交付标准。关于案涉商品房的交付标准，《商品房买卖合同（预售）》第九条和《补充协议》第五条有相应约定，现案涉商品房所在的楼房建筑，在被告通知收楼前已取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，代表该楼房建筑整体包括案涉商品房的工程质量、规划、消防、人防等各方面竣工验收合格，达到总体使用要求，此时已经符合上述约定的交楼标准，故原告不同意收楼的理由不成立。对于案涉商品房在通知收楼时确实存在例如没有安装门牌号等，还有原告认为的其他问题，均只属于商品房质量瑕疵问题，不是严重质量问题且严重影响正常居住使用。对一般的商品房质量问题，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，以要求进行修复的方式来处理，而不足以据此拒绝收楼。另原告也没有宣传单的证据原件证明被告承诺小区有佛山地铁6号线经过附近，样板房不作为收楼标准，原告庭审时也承认在被告通知收楼后没有出现电梯故障问题，而小区外道路积水属于市政管理，应不属被告范围。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”由于原告在本案中不能举证证明被告交付的商品房不符合交付标准，故原告请求被告支付逾期交楼违约金，还有相应的物业管理费和滞纳金，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告潘康泉的诉讼请求。案件受理费3171.88元，减半收取计1585.94元（原告潘康泉已预交），由原告潘康泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  萧永宜二〇二〇年四月二十二日书记员  劳雪清