江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初3057号 原告：江苏升辉装饰建材实业有限公司，住所地徐州市三环东路**。 法定代表人：葛东升，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：付旺，江苏汇君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛楠，江苏汇君律师事务所律师。 被告：高海钧，男，1969年4月3日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：李莹，女，1972年1月31日生，汉族，住徐州市。 二被告共同委托诉讼代理人：薛书东，江苏行于思律师事务所律师。 原告江苏升辉装饰建材实业有限公司(以下简称升辉公司)与被告高海钧、李莹租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告升辉公司的委托诉讼代理人付旺，被告高海钧、李莹的共同委托诉讼代理人薛书东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告升辉公司向本院提起诉讼请求：1、请求判令被告高海钧支付欠付租金59448元及违约金10022.93元(违约金以59448元为本金，自2018年8月8日起按照日万分之六计算至被告实际支付之日止，现暂计算至2018年5月15日）;2、请求判令被告高海钧支付摊位占有使用费92240.4元（摊位占有使用费自2018年8月8日起按照租赁合同约定的租金标准计算至被告高海钧实际腾退涉案摊位之日止，现暂计算至2019年5月15日）；3、请求判令被告李莹对被告高海钧的上述欠付款项承担连带清偿责任；4、请求判令被告高海钧立即腾退位于徐州市三环东路2号升辉国际装饰集聚广场家具厅负一层D036号摊位给原告；5、本案诉讼费用由二被告承担。 事实和理由：原告与被告高海钧于2017年1月20日签订《市场摊位租赁合同》一份，合同约定被告高海钧承租原告位于徐州市三环东路2号升辉国际装饰集聚广场内家具厅负一层D036号摊位用来经营家电类商品，租期为12个月，租金每月为9954元。被告李莹对涉案租赁合同项下所有债务和责任承担连带保证。被告高海钧仅于合同签订前缴纳定金6万元，合同签订后未再支付任何租金费用，2018年8月7日双方租赁合同到期后，原告多次通过致函、电话等方式通知被告高海钧前来办理续租手续、缴纳相关费用，被告高海钧均不予理会并一直占用涉案摊位。此后，原告多次发函要求被告高海钧支付相关款项并腾退摊位，被告高海钧接函后均未予理会。现原告依据合同的约定以及相关法律的规定，要求被告高海钧支付租金、违约金、摊位占有使用费并腾退摊位，要求被告李莹对上述款项承担连带清偿责任有事实及合同依据，请求法院依法支持原告的诉请。 被告高海钧、李莹辩称：一、高海钧认可因涉案店铺装修补偿问题、被答辩人营运宣传不力等矛盾欠付公司租金52448元，但违约金过高，请求法院依法调整；认可仅欠付52448元租金，是因为被答辩人在59448元欠付租金中扣除答辩人在商铺装修期间交的装修押金7000元,故答辩人仅欠付52448元租金。二、答辩人不应负担合同到期后的摊位占用费。合同到期前答辩人已经向被答辩人提出到期后不再续租；在到期后还继续声明解除合同，不再续约；重要的是被答辩人事实上通过上锁、保安看管等措施实际收回了店铺，店铺内放置的基本是被答辩人的物品，所以也不存在请法院判决返还店铺的基础，且其后被答辩人也通过快递告知答辩人，被答辩人已经行使了单方解除权；另外，因为被答辩人阻拦答辩人把涉案店铺内的商品、电脑等贵重物品拉走，其实就是扣押，导致商品过了质保期不能售卖、电脑等搁置不通电使用而损毁或贬值，给答辩人造成了重大损失，现在从公平合理案结事了角度答辩人请求法院责令被答辩人准许答辩人拉走商品、物品！且答辩人保留因被答辩人给答辩人造成上述损失而追究其责任的权利。三、现在涉案店铺所在的被答辩人营运区域因为宣传不到位生意很差，大部分空置不营业；本来被答辩人完全可以采取措施防止店铺空置导致扩大损失，正由于多数店铺空置，所以双方事实上合同解除后，扣押答辩人商品、物品在店铺内既给其自己创造理由索要所谓占用费，还不存在任何损失（反正没有生意租不出去，都是空置）。基于以上，被答辩人主张占有店铺使用费违背公平合理原则，没有事实和法律依据。四、涉案租赁合同是被答辩人单方起草的，合同字体极小，全部约束条款均针对被答辩人，没有明确提示签约人，违背公平原则属典型格式合同，请求法院审查就本案用公平原则处理。五、诉讼费用应合理分担，请法院依法判决。 本院经审理查明事实如下：2017年1月20日，原告（出租方）与被告高海钧（承租方）、李莹（担保方）签订《市场摊位租赁合同》一份，租赁摊位位于徐州市三环东路2号升辉国际装饰集聚广场（以下简称“市场”）内家具厅负一层（区）D036号，共计壹个摊位，摊位面积约218.3平方米。摊位交付日期2017年1月20日，租赁期限共12个月，自2017年4月10日至2018年4月9日止。租金标准为9954元/月，租金总额119448元，分别于2017年1月20日、2017年7月22日分两次付清。租赁用途为经营家电类商品，品牌名称为万家乐、红日。合同第十三条违约责任部分约定，承租方违反合同约定未按期足额支付租金费用的，按逾期长短分别处理如下：逾期不超过30天的，每逾期一天，承租方按所欠租金费用总额的万分之六标准向出租方支付违约金；逾期超过30天的，出租方有权解除本合同，承租方应按合同租金费用总额的30%标准向出租方支付违约金。担保方愿意为承租方应承担本合同项下的所有债务和责任提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证期限自承租方履行债务期限届满之日起两年。合同第十五条约定，租赁期限届满或合同终止时，承租方应于租赁期届满当日或合同终止当日将摊位完整的返还给出租方，并办理书面移交手续。否则视为承租方继续租用或占用摊位，承租方应按本合同约定标准继续支付摊位租金、延期租金和相关费用，并赔偿出租方因此遭受的一切损失，包括但不限于出租方因无法按期向新承租人交付该摊位而承担的违约责任，期间，出租方有权随时收回摊位。合同还约定了其他内容。 2018年2月4日、4月9日，原告两次向被告高海钧发送《催款函》，要求被告支付涉案摊位尚欠租金费用约76298元。2018年11月2日，原告向被告高海钧邮寄《催款函》，该函载明：尊敬的高海钧业主：您承租我公司的升辉国际家居广场家具厅负一层D036号摊位已于2018年8月7日到期，至今尚未办理续租手续，也未将摊位移交给我公司并交清延期租金费用，此前，我公司已多次电、函催促，但您至今未来办理。为了切实维护贵我双方的合法权益，即日起我公司视为您自动放弃该摊位优先续租权。请您务必于2018年11月1日前来我公司付清延期租金费用，并将上述摊位腾空后移交给我公司。逾期，我公司将自行收回该摊位，将摊位内剩留的零散“样品”视作无主货物予以清理，并依法采取进一步措施向您追索上述延期租金费用，因此而造成的一切费用和损失均由您承担。 2018年11月24日，原、被告签订《摊位退租退场告知书》一份，该告知书载明：业主姓名：高海钧，告知事项：逾期退场，摊位位置：XJJ厅-1区/层D036号，摊位面积：218.3㎡，合同届满日期2018年8月7日，退租退场原因：因经营困难，找不到营业员，摊位移交日期以实际移交的日期为准，业主签章处有高海钧签字。以下由出租方填写：市场部门意见：该业主合同到期日为2018年8月7日，合同期为尚欠房租78798元及延期至2018年11月24日的延期房租70524元，现业主提出逾期退场，请公司领导批示。招商部门意见：经招商部、市场部联合合同业主洽谈，建议收清延期租金费用和合同欠款后，给予清理退场。招商部另行租赁。领导审核意见：建议办理。 2018年11月28日，原告向被告高海钧再次寄送《致函》一份，要求被告于2018年12月4日前来付清租金78798元及截止发函之日产生的摊位延期租金费用77025元，并将上述摊位腾空后移交给原告。逾期，原告将自行收回该摊位，将摊位内剩留的零散“样品”视作无主货物予以清理。 庭审时，被告提供微信聊天记录截屏显示，2019年2月22日，被告与原告商户管理部工作人员季亚培通过微信联系，高海钧：“由于万家乐公司长期拖欠我公司的经营费用至今，我公司现已启用法律程序，望升辉公司能给我们宽限一下，看能不能分期付房租，先把店铺上交给升辉公司！”季亚培：“这个需要你来一下跟招商部谈。”被告称之后和原告商谈退场情况，原告以撤场影响升辉形象不允许撤，原告称被告没有联系招商部人员。 被告提供2020年3月28日其妻子李荣与原告招商主管何剑通话录音：李：“上次咱这个店里面的人来拉，说不让拉，说是门让恁给锁上了是吧？”何：“对，因为这边欠款没交清。”李：“那就是说想处理想拉里面的货也不能拉吗？”何：“那你交钱吧，钱交到升辉拉走呗。”李：“我上次来了，我怎么看这里边堆的什么彩蛋是恁的东西是吧？”何：“对对，是的。”李：“怎么都堆恁的东西了？”何：“你这是临时放一下”……李：“这个锁是恁锁的还是保安锁的？”何：“这是我们一起锁的，公司锁的。”李：“公司锁的，哪个公司？何：”升辉公司。” 原告提供2020年3月28日其市场部工作人员何剑与被告妻子李荣的通话录音：李：“俺叫东西拉回来你不叫俺拉，俺把东西卖了钱给你房租也行。”何：“可以拉。”李：“你这东西都不让卖。”何：“可以拉，谁说不让拉的，可以拉。”李：“你这锁起来，什么。”何：“没锁，你来。”何：“你想搬什么东西，你现在可以搬，你现在搬是的。” 原告提供的2020年3月31日涉案商铺的照片，显示商铺门头为“红日厨卫”，商铺内还存有被告的橱柜、卫浴等物品。对于商铺上锁情况，原告解释为：本案自立案后，期间被告始终不曾联系原告处理涉案摊位的腾退事宜，为防止损失进一步扩大，原告2020年3月25日接到传票后曾安排工作人员对涉案店铺进行清场，自行收回店铺。所以，在2020年3月26日将用于打包涉案店铺内产品的空箱子先放置于店铺内，并将涉案店铺上锁，但被告在2020年3月27日却主动联系原告要求取回部分物品，原告市场部工作人员何剑在上报公司后于2020年3月28日明确回复被告可以自行拉走自己的物品，当日，原告工作人员将用于打包产品的空箱子收回并将锁具取下。被告称合同到期后没多久店铺就被原告上锁了。对于涉案商铺何时上锁，双方均未提供证据。 庭审中，原告认可被告曾缴纳7000元装修押金，同意在本案中抵扣租金。 本院认为，原、被告签订的《市场摊位租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，真实有效。合同签订后，原告按约提供了租赁房屋，被告高海钧作为摊位的承租人，应当支付租金。关于原告要求被告高海钧支付欠付租金59448元，被告对租金数额无异议，但辩称应当扣除其所缴纳过的7000元装修押金，原告亦同意。装修押金折抵租金后，被告还应当支付租金52448元。双方的租赁合同终止后，被告有义务将租赁商铺腾空，并返还给原告，故对于原告的该诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金，按照合同约定，被告逾期支付租金，应当支付违约金，原告要求被告支付违约金(违约金以59448元为本金，自2018年8月8日起按照日万分之六计算至被告实际支付之日止，现暂计算至2018年5月15日为10022.93元），该计算标准符合双方合同约定，但约定过高，结合被告逾期支付租金给原告造成的损失情况，本院酌定支持违约金以52448元为本金，自2018年8月8日起按照同期银行贷款利率1.3倍计算至被告实际支付之日止。 关于原告要求被告高海钧支付摊位占有使用费（摊位占有使用费自2018年8月8日起按照租赁合同约定的租金标准计算至被告高海钧实际腾退涉案摊位之日止，现暂计算至2019年5月15日为92240.4元）。双方合同约定，租赁期限届满或合同终止时，承租方应于租赁期届满当日或合同终止当日将摊位完整的返还给出租方，并办理书面移交手续，否则视为承租方继续租用或占用摊位，承租方应按本合同约定标准继续支付摊位租金、延期租金和相关费用。双方的房屋租赁合同到期解除后，虽被告欠付原告租金，但仍应按双方合同约定到原告处办理商铺退场手续。原告多次发函要求被告办理退场相关手续，但被告均未按合同约定支付租金及办理退场，是导致涉案商铺租赁合同到期后产生占有使用费的原因之一。根据被告提供的证据，原告有将涉案商铺上锁，以被告未交租金扣留被告物品、不允许被告取走的情形，亦是双方未及时办理退场手续的原因之一。其在给被告的告知函中也有逾期将自行收回摊位的内容，事实上，其并未自行收回商铺。因此，原告对于双方未及时办理退场手续扩大的损失亦有过错。因此，本院酌定原、被告双方对于摊位占有使用费扩大的损失，各自承担50%的责任。从被告提供的微信聊天记录显示，在2019年2月22日，被告曾向原告提出返还商铺，原告回复要和招商部谈，被告未能举证在此之前曾向原告提出腾空商铺并返还而被拒绝。因此，自2018年8月8日至2019年2月22日期间，仍应当按照租金标准支付占有使用费，费用为64701元。对于2019年2月22日之后的占有使用费，本院酌定由原、被告各自承担50%，被告高海钧应按照每月4977元标准支付占有使用费至商铺实际返还之日。 关于原告要求被告李莹对被告高海钧的上述欠付款项承担连带清偿责任，因商铺租赁合同约定担保方李莹保证期限自承租方履行债务期限届满之日起两年，现原告在保证期间主张权利，担保人应承担保证责任，故关于原告该项诉请，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，被告高海钧支付原告江苏升辉装饰建材实业有限公司租金52448元、违约金（以52448元为本金，自2018年8月8日起按照同期银行贷款利率的1.3倍计算至被告实际支付之日止）及摊位占有使用费（截止至2019年2月22日为64701元，自2019年2月23日起至实际返还商铺之日，按照每月4977元标准支付占有使用费） 二、被告高海钧于本判决生效之日起二十日内将位于徐州市三环东路2号升辉国际装饰集聚广场内家具厅负一层（区）D036号商铺腾空并交还原告江苏升辉装饰建材实业有限公司。 三、被告李莹对上述判决第一项债务承担连带保证责任,李莹在承担保证责任后，有权向被告高海钧追偿。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3634元，由原告江苏升辉装饰建材实业有限公司负担634元，被告高海钧、李莹负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 董 莉 人民陪审员 王 娟 人民陪审员 王延凤 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员 耿海涛