广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5972号原告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码x。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：帅寒露，女，公司员工。被告：佛山劲一工业技术有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码x。法定代表人：严某1。委托诉讼代理人：汪胜斌，广东安南律师事务所律师。原告广东新天鸿物业发展有限公司与被告佛山劲一工业技术有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人帅寒露、被告委托诉讼代理人汪胜斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付剩余房款1808217元；2.被告向原告支付应交房款日起至实际交款日止的逾期付款违约金（暂计至2019年11月30日为447081.65元）；3.本案的受理费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.确认《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2020年4月29日解除；2.被告向原告支付总房款20%的违约金452054.2元；3.被告协助原告办理注销合同的网签及备案手续，并承担注销合同网签及备案手续的费用；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告于2018年5月16日签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定被告购买由原告开发建设的位于佛山市南海区**********，商品房总价款为2260271元。合同履行过程中，被告未能依约支付房款，至今仍拖欠第二期、第三期的房款共1808217元及其逾期付款的违约金。后原告分别于2018年9月30日、2018年12月19日及2019年4月1日向被告通过EMS邮寄了《关于限期付款的通知函》，告知被告其已严重违约，并限期其于2019年4月15日前付清所欠房款、违约金，否则原告有权解除买卖合同。以上三封通知函均已妥投送达。但截至原告起诉日止，被告至今未能付清上述剩余房款及相应的违约金款项。根据《中华人民共和国合同法》相关规定以及《诉讼中，原告补充：1.原告解除合同是依据买卖合同的第八条和补充协议的第一条，因被告逾期支付房款，依约行使单方解除合同，宣告合同于2020年4月29日解除。2.依据补充协议的第一条，原告要求被告支付总房款20%违约金及办理撤销备案手续并承担相应费用，该条并非格式条款，是因为由于被告违约导致合同解除，被告有义务协助原告恢复原状，并承担相应费用。且补充协议的最后一条也约定了该协议并不属于格式合同的条款，是双方明确的条件下依法签订的，故应当按照买卖合同及补充协议的约定支持原告诉请。被告辩称：一、解除合同才是符合定纷止争的最终目的。在（2020）粤0605民初5793号案中，被告以承担被没收高达100000元定金的违约责任而解除合同。被告也在2018年6月16日至2018年8月16日之间就已向原告明确表示不能继续履行合同。原告及时行使单方面解除合同的权力，是防止损失进一步扩大的最佳方法。二、从原告请求继续履行合同并要求被告承担违约金447081元（相当于已支付的第一期房款452054元）来看，完全可以推定原告滥用守约方的权力，也明显违背诚实信用原则。三、在商品房预售市场，购买者无论从订约能力和专业知识能力上讲都属于弱者，而出售方属于强者，如果购买都在自己愿意损失大额定金的情况下都无法解除合同的话，那出售方涉嫌违背《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，即原告有强买强卖的嫌疑。四、根据涉案合同第11条，原告应于2018年10月30日前向被告交付涉案该商品房，并且应在2018年11月9日之前向被告发出交付通知。但直到现在，原告也没有发出该通知，应推定原告至今都不能交付。再根据合同第12条逾期交付责任的规定，逾期超过60日后，被告有权解除合同。同时原告应承担相应的违约责任。诉讼中，被告补充：1.原告确认需要解除合同，被告认为实际解除合同时间为最晚为2018年10月16日，即在第三期付款的截止日期后的两个月。2.首先，买卖合同和补充协议都是属于格式合同，在格式合同中就加重对方责任和减轻自己的责任的条款，如果没有特别的提示应属无效。其次，补充协议与买卖合同同时签订，理应是对买卖合同的补充，对买卖合同约定不明进行解释或者变更，但该买卖合同对双方的违约责任的规定既充分又明确，根本无需进行补充和变更，所以补充协议对违约责任重新约定是无效、重复的。再者，该补充协议是作为买卖合同的附件11，与买卖合同相矛盾的，应以买卖合同为准。最后，买卖合同和补充协议是同时签订的，原告把补充协议放在整个格式文本的最后，是利用了买受人的不专业和信息不对等的劣势，实属欺诈行为。3.被告不同意支付按20%计算违约金，应该按照买卖合同第八条累计应付款的10%计算。4.办理网签手续本身不需要被告配合，被告可以协助注销，但相应的费用应由原告承担。诉讼中，原告举证如下：1.原被告企业信用信息公示系统复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》原件各1份，用以证明双方存在商品房买卖合同关系。3.《关于限时付款的通知函》函件复印件及EMS投递单原件、投递记录原件各3份，用以证明新天鸿公司已多次按合同约定向劲一公司催款未果，新天鸿公司可主张剩余房款及逾期付款违约金。诉讼中，被告举证如下：1.原被告营业执照复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.商品房认购书原件1份，用以证明双方交易的事实、交易的金额、付款方式，双方于2018年5月16日签署正式合同，但新天鸿公司于2018年5月23日拿走全部正式合同的原件，至今拒不给劲一公司一份。3.第一期房款收据原件1份，用以证明劲一公司支付第一期房款的事实，包括定金100000元在内共计452054元。4.律师函原件1份；5.标准快递单及签收情况复印件各1份；证据4、5，用以证明劲一公司要求解除合同并退还352054元房款。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉案房屋位于佛山市南海区**********。2018年5月7日，新天鸿公司（出卖人、甲方）与劲一公司（买受人、乙方）签订一份《佛山华南国际金融中心商品房认购书》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，按一次性付款方式付款，优惠认购价为2260271元；签订认购书时交付定金100000元，首期于2018年5月17日前交付房款的20%，即352054元（已扣除定金），第二期于2018年6月16日前交付房款的30%，即678081元，第三期于2018年8月15日前交付房款的50%，即1130136元；等等。2018年5月16日，新天鸿公司（出卖人）与劲一公司（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买涉案房屋，总价2260271元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；买受人采取分期付款，第一期自本预售合同网上签订之日起0天内支付全部房价款的20%，即452054元，第二期在2018年6月16日前支付全部房价款的30%，即678081元，第三期在2018年8月15日前交付全部房价款的50%，即1130136元；（第八条）除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；（第十一条）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房；（第十二条）除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9％计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的10％向买受人支付违约金；等等。同日，新天鸿公司（出卖人）与劲一公司（买受人）签订一份《补充协议》，约定：《商品房买卖合同》第八条第1款变更为：……如买受人未按约定支付房价款的（或按揭申请不为银行接受、未按约定办妥按揭手续且未获得银行审批通过又不改变付款方式的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同，如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权不予退还已交税费；《商品房买卖合同》第十二条第1款变更为：……逾期超出180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内解除合同，逾期则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1％；等等。同日，新天鸿公司出具收据确认收到劲一公司支付的房款452054元（含定金）。2018年9月26日、2018年12月12日、2019年4月1日，新天鸿公司分别向劲一公司发出《关于限期付款的通知函》，内容均为通知劲一公司将应付的购房款1808217元及相应逾期付款违约金支付至新天鸿公司银行账户，否则，新天鸿公司依法依约可解除买卖协议，收回该房屋，且劲一公司应向新天鸿公司支付相应的违约金和利息，等等。2019年12月9日，劲一公司向新天鸿公司发出《律师函》，告知新天鸿公司在交付第二期房款时经营发生重大问题，无法筹备资金购买涉案房屋，劲一公司依法有单方面解除合同的权利，且劲一公司自愿承担违约责任，即承担定金损失，而新天鸿公司拒不返还首期款352054元是违约行为，通知新天鸿公司在收到本律师函之日即为解除《商品房买卖合同》之日，并在该日期之后十天内向劲一公司返还首期房款352054元。2020年3月10日，劲一公司提起（2020）粤0605民初5793号案诉讼，请求新天鸿公司返还购房款352054元予劲一公司。2020年3月11日，新天鸿公司提起本案诉讼。本院认为，双方签订的买卖合同是双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据本院查明事实及双方陈述，劲一公司应于2018年6月16日前支付第二期购房款678081元，但劲一公司未能按约定付款，劲一公司逾期付款的行为构成根本违约，新天鸿公司依约有权解除买卖合同。买卖合同解除，作为买卖合同附件的补充协议亦应解除。劲一公司在起诉前向新天鸿公司提出解除合同，但劲一公司作为违约方在起诉前没有单方解除权，涉案合同并不因此解除，新天鸿公司在庭审中确认买卖合同和补充协议解除，故本院确认买卖合同和补充协议于庭审之日即2020年4月29日解除。买卖合同和补充协议因劲一公司未按约定支付购房款而解除，劲一公司应承担相应违约责任。本院在（2020）粤0605民初5793号案中已对劲一公司应支付的违约金及新天鸿公司应返还的购房款作出处理，故对新天鸿公司在本案中主张劲一公司应支付违约金452054.2元不再处理。合同解除后劲一公司应配合新天鸿公司办理解约手续，新天鸿公司请求劲一公司配合办理注销合同网签及备案手续合法合理，本院依法予以支持。因注销合同网签及备案手续所需的费用尚未发生，新天鸿公司请求劲一公司承担该费用的金额尚不明确，本院在本案中对该项请求不予支持，新天鸿公司可待该费用发生后再另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告广东新天鸿物业发展有限公司与被告佛山劲一工业技术有限公司于2018年5月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2020年4月29日解除；二、被告佛山劲一工业技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告广东新天鸿物业发展有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》注销网签及备案手续；三、驳回原告广东新天鸿物业发展有限公司其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费12421.2元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年五月二十九日书记员  杜思雨