广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终511号 上诉人（一审被告）：黄奇才，男，1962年8月11日出生，汉族，住广西钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：黄万扶，广西众源律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：陈其广，男，1955年10月10日出生，汉族，住广西钦州市钦南区。 上诉人黄奇才因与被上诉人陈其广租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初3155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄奇才的委托诉讼代理人黄万扶、被上诉人陈其广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人黄奇才上诉请求：撤销钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初3155号民事判决，发回重审或直接改判。事实与理由：一、一审判决认定事实有误。上诉人租用被上诉人的房子是事实，但已于2017年国庆节前停租，但被上诉人还计算租金至当年年底。在2017年12月29日，被上诉人还向上诉人发手机短信内容为“房租计到12月30止，共三个月另25天，共租金3833元加水电费311元，总共4144元，减去押金1300你应付2844元”。之后，被上诉人就用更换大门和房门的方式，阻止上诉人搬走房间内的东西，但同时又一直计算租金至起诉之日，计算方式就是在上述确认所欠费的基础上每月加1000元的租金。上诉人所欠水电费一直是“311元”，说明上诉人已经不在那里居住了。二、一审判决适用法律有误。因被上诉人怠于行使合同的解除权，以至扩大双方的损失，被上诉人应负一定的责任，所以不能依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条规定要求上诉人继续支付租金。三、一审判决程序违法。一审没能通过合法有效的方式通知上诉人参加诉讼活动，上诉人不能及时应诉和提出抗辩。综上，请二审法院查明事实后改判。 被上诉人陈其广辩称，一、一审法院认定事实清楚，上诉人就其抗辩和主张均未能举证证明，应驳回其上诉请求。(一)上诉人称已于2017年国庆节之前停租，与实际情况不相符。上诉人一直以来都在占用被上诉人的出租屋，还分别于2018年6月11日在出租屋内以现金方式补交2017年10月、11月两个月的租金2000元给被上诉人，被上诉人于2018年8月10日就上述款项开收据给上诉人。2019年2月3日，上诉人仍在出租房内以现金方式补交2017年12月一个月的租金1000元。上诉人至今还有生活用品和其他物品滞留在被上诉人的出租屋，长期占用被上诉人的房屋。被上诉人一直以来不间断向上诉人进行房屋租金追索，并要求上诉人搬离出租屋、交还出租房、偿还房屋租金。被上诉人在追索上诉人的所有手机通话和短信内容中，提及上诉人占用被上诉人的房屋和拖欠被上诉人的租金及租金数额，上诉人没有过抗辩的意愿和否定的表述。在每次追索过程中上诉人均采取欺骗、拖延的手段，恶意拖欠房屋租金，并拒不腾退房屋、交还租赁物品，到二审庭审为止，尚未见上诉人与被上诉人之间办理过任何退房、退租的手续，也没有办理过上诉人与被上诉人之间的房屋租金、水电费的结算，更没有办理过租赁房屋和租用物品及房屋钥匙的物业移交。至今上诉人还继续占用被上诉人的物业，一审和二审被上诉人提交的电话录音可以证实。(二)上诉人在上诉状中所提到的短信，经查被上诉人在此时间未曾发过如此内容的短信，上诉人也未能作出举证，因此，上诉人的上诉理由是为逃避责任而捏造的。(三)在一审和二审提交的电话录音中，上诉人从未提出过影响上诉人搬走东西的请求，一直以来都是被上诉人催促上诉人搬离出租房、交还出租屋。上诉人租用的房屋位于钦州市，是被上诉人私人住宅楼的第四层，其所承租第四层的房屋门锁从未更换过。该栋楼在一楼设置有二个出入口，分别为前大门和后小门，前大门和后小门是贯通的，所有的租户如无钥匙或忘记带钥匙都可以从前大门进入直接上楼。后小门因已使用十一年，门扇破烂不堪，为了保障住户和他人的安全，被上诉人于2018年8月6日将后小门更换为不锈钢门，这是正常的物业维护，更换后被上诉人于2018年8月10日将后小门钥匙交给上诉人，上诉人能自由在出租房进出。并且，除了后小门，一楼的前大门每天早上9点到晚上22点都是敞开的，该楼所有住户都可以不用钥匙、不用验证，从前大门进入直接上楼，不存在出入不方便的情况，因此上诉人以此作为逃避债务的理由不成立。(四)上诉人一直都是一个人在被上诉人出租房居住，居住时间不定，断断续续，偶尔半夜回来，早早出去，因此上诉人所用的水电计量与正常居住的计量有很大的差别，更不能与此来改变上诉人占用被上诉人房屋的事实。二、一审判决程序合法，应予维持。一审时上诉人拒不签收起诉材料和开庭传票，一审法院依法进行公告送达，公告期间被上诉人也电话通知和短信告知上诉人到钦州市钦南区人民法院签收传票并告知了该案书记员联系电话，公告期满开庭审理，上诉人拒不到庭应诉，也未向法院提交答辩状和证据材料，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等权利，一审法院依法缺席审理和判决，程序合法。综上，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 陈其广向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告2015年12月1日之间签定的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告租金21000元；3、判令被告支原告滞纳金6930元、水电费311.5元；4、判令被告立即搬离滞留在原告出租屋内属被告的物品；5、本案的诉讼费用由被告负担。庭审中，原告变更第4诉讼请求为“判令被告在判决生效后立即搬离原告的出租屋。”。 一审法院认定事实：原告与被告于2015年12月1日签定《房屋租赁合同》，约定：由原告出租位于钦州市房屋给被告，每月租金为1000元，租期从2015年12月5日至2016年12月5日。在租赁期内，被告逾期交纳本合同约定应由被告负责的费用的，每逾期1天，则按总额的10%支付滞纳金给原告。合同到期后，双方未续签合同，该房屋由被告继续承租，租金交至2017年12月5日，水电费交至2018年8月26日。经原告多次电话催告，被告一直未搬离涉案的房屋及滞留带物品在涉案房屋内，也未交付相应的租金和水电费，为此原告诉至一审法院。 一审法院认为，原、被告双方于2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，并没有违反相关法律法规的规定，该合同合法有效。合同约定的租赁期限届满后，原、被告双方没有签订新的租赁合同，但是被告仍然租用原告的房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，因双方没有续签书面的租赁合同，双方的租赁合同关系转为不定期的租赁合同关系。对不定期房屋租赁，出租人可随时解除。原告多次电话通知被告缴纳房租并办理搬离手续，已经给予其合理的期限。故原告关于要求与被告解除合同主张，予以支持。租赁合同解除后，被告应搬离原告的出租屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的约定，双方均应该按照约定全面的履行自己的义务，本案中原告履行了交付房屋的义务，则被告应该向原告支付对应的租金，但是被告自2017年12月6日起至今未支付租金，已经构成了违约，对于原告请求的租金及违约金，根据双方合同的约定，涉案房屋的租金为1000元／月，因此原告请求被告支付自2017年12月5日起至2019年9月5日的租金21000元，予以支持。原告主张按月利息3%支付滞纳金，没有超过双方合同的约定，但该请求过高，一审法院调整为按月利息2%支付滞纳金。关于原告主张被告结清所欠水电费用的主张，原告提供的证据是其手抄的水电度数，考虑原、被告是私人住宅租赁，根据实际情况，一审法院酌情支持水电费300元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告陈其广与被告黄奇才于2015年12月1日之签定的《房屋租赁合同》；二、被告黄奇才支付原告陈其广租金21000元及滞纳金（滞纳金计算方式：从2017年12月6日计算到实际还清欠款之日；从2018年1月6日计算到实际还清欠款之日；从2018年2月6日计算到实际还清欠款之日；从2018年3月6日计算到实际还清欠款之日；从2018年4月6日计算到实际还清欠款之日；从2018年5月6日计算到实际还清欠款之日；从2018年6月6日计算到实际还清欠款之日；从2018年7月6日计算到实际还清欠款之日；从2018年8月6日计算到实际还清欠款之日；从2018年9月6日计算到实际还清欠款之日；从2018年10月6日计算到实际还清欠款之日；从2018年11月6日计算到实际还清欠款之日；从2018年12月6日计算到实际还清欠款之日；从2019年1月6日计算到实际还清欠款之日；从2019年2月6日计算到实际还清欠款之日；从2019年3月6日计算到实际还清欠款之日；从2019年4月6日计算到实际还清欠款之日；从2019年5月6日计算到实际还清欠款之日；从2019年6月6日计算到实际还清欠款之日；从2019年7月6日计算到实际还清欠款之日；从2019年8月6日计算到实际还清欠款之日。上述均以1000元为基数，按月利息2%计付）；三、被告黄奇才支付原告陈其广水电费300元；四、被告黄奇才在本判决生效之日起三日内搬离原告陈奇广的出租屋。案件受理费706元，由被告黄奇才负担。 本院二审期间，上诉人黄奇才围绕上诉请求依法提交了证据：短信内容抄录及截图，拟证明在2017年12月29日，被上诉人向上诉人发手机短信内容“房租计算到12月30日止，共三个月零25天，共计租金3833元加上水电费311元，总共4144元，减去押金1300元，你应该支付2844元”之后，一直计算租金至起诉之日，计算方式就是在上述确认所欠费的基础上每月加1000元的租金，所欠水电费一直是“311元”，证明上诉人自2017年12月29日后已经不居住在上诉人的房子，水电费也一直没有变，如果居住的话不可能不产生水电费。 被上诉人陈其广依法提交了证据：1、手机通话录音光盘，拟证明被上诉人与上诉人一直有电话联系，催上诉人交房租；2、手机短信记录光盘，拟证明证实被上诉人催上诉人交房租；3、租房家具清单表，拟证明既然上诉人不再继续租房，应该移交家具给被上诉人，但是现在上诉人没有移交家具以及房子给被上诉人。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被上诉人陈其广对上诉人黄奇才提交的证据质证认为，催缴租金和水电费是事实。 上诉人黄奇才对被上诉人陈其广提交的证据质证认为，对证据1，被上诉人是一直催上诉人交房租；对证据2，无异议，与上诉人的证据相吻合；对证据3，家具清单是被上诉人自己房内的家具，上诉人不在那里住就一直留在房间里面。 对当事人提交的证据，本院认定如下：对上诉人黄奇才提交的证据，具有真实性；对被上诉人陈其广提交的证据1-3，具有真实性。 经二审审理查明，与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一审判决上诉人应该按照合同约定支付所欠的房租和滞纳金是否有事实和法律依据。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定的租赁期限至2016年12月5日，租赁期满后，上诉人继续使用涉案房屋并缴纳后续的租金和水电费，被上诉人对此也无异议，因此，双方签订的原房屋租赁合同有效，租赁期限为不定期，上诉人应当支付不定期租赁期间的房屋租金。因房屋租赁期限为不定期，被上诉人可随时收回租赁房屋。同时，上诉人没有按合同约定交纳租金，已构成违约。至被上诉人起诉前，上诉人占用涉案房屋，未对涉案房屋内上诉人个人物品进行腾退，也未返还钥匙及支付相应的租金和水电费，因此，一审判决上诉人按原合同支付所欠的房租，有事实和法律依据，应予支持。上诉人以被上诉人于2017年12月29日发送的短信主张其已经于2017年12月29日起不在房屋内居住，本院认为，被上诉人发送的短信记录仅能证明被上诉人催缴租金及水电费，并不能证明上诉人已于该时间不再房屋内居住，另外，从被上诉人提交的短信及通话记录看，被上诉人多次对上诉人发送催缴租金和水电费的短信并打电话进行催收，上诉人从未对租金和水电费提出异议。因此，上诉人以其于2017年12月29日起不在涉案房屋内居住主张不应缴纳租金，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，上诉人不履行缴纳租金的义务，应当承担赔偿损失的违约责任，一审法院按照合同约定结合损失大小，判决按照月利息2%支付滞纳金，应予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费706元，由上诉人黄奇才负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄应锐 审 判 员 阮 真 审 判 员 何 海 二〇二〇年五月十一日 法官助理 杨雯民 书 记 员 陆瑞丽