湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初674号原告（反诉被告）：熊芬，女，1984年10月21日出生，苗族，凤凰县人，大专文化，吉首市路丰旅游发展有限公司员工，住吉首市。委托诉讼代理人：田聪，湖南民生律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨金萍，女，1955年10月25日出生，汉族，凤凰县人，大专文化，古丈县医药公司退休人员，住古丈县。被告（反诉原告）：彭杨，男，1981年1月19日出生，土家族，株洲市人，本科文化，公司员工，住长沙市开福区，系杨金萍之子。两被告委托诉讼代理人：张明保，吉首市东升法律服务所法律工作者。原告熊芬（反诉被告）与被告杨金萍（反诉原告）、彭杨（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理。依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。熊芬及其委托诉讼代理人田聪，杨金萍及其杨金萍、彭杨的共同委托诉讼代理人张明保到庭参加诉讼，其余当事人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊芬向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告之间签订的《房地产买卖（居间）合同》；2.判令被告退还原告购房款人民币50万元整，并按月息一分支付资金占用期间的利息；3.本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实及理由：2019年3月原告为公司购买办公室需要，通过湘西品众房地产顾问有限公司（以下简称品众公司）就购房事宜与被告杨金萍协商，并在2019年3月12日将20万购房款支付给被告杨金萍。后在2019年3月27日被告杨金萍与原告及品众公司签订《房地产买卖（居间）合同》。该合同约定被告将中铁金桥世纪山水置业有限公司（以下简称中铁置业世纪山水）60栋601、602、603、604号房（建筑面积约1225.96㎡）出售给原告（因被告杨金萍与被告彭杨为母子关系，被告杨金萍称603、604号房为被告彭杨向开发商中铁置业世纪山水购买，杨金萍代彭杨与原告签订合同）。因被告杨金萍称己为本案所涉4间房屋支付开发商240万元及支出楼面隔板费30万元，且开发商同意其出售以上4间房屋，双方协商原告共需支付270万元给被告。原告支付购房款50万元后，得知被告不仅就卖房事宜未征得开发商同意，601、604房更逾期多年未向开发商支付购房款（原告以为被告为四间房共付了240万，但事实上601房分文未付，604仅付了部分），被告杨金萍已向开发商出具《承诺函》，承诺于2019年3月31日前向开发商支付余款4431557元，若逾期未付，开发商有权解除与两被告的房屋买卖合同。基于被告的欺诈行为，原告未将后续购房款交付给被告。直至2019年7月23日开发商分两案起诉本案两被告，其中601房被告杨金萍未支付任何购房款，尚欠2723545元，604房被告彭杨只付499853元，尚欠1708012元，最终本案两被告与开发商达成调解协议，解除601、604房的购房合同并承担违约金。后原告多次向两被告主张退回购房款，但两被告却不愿退还。综上所述，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，向法院提起诉讼，请求判如所请，依法维护原告合法权益。杨金萍、彭杨辩称，一、原告诉讼两答辩人出售涉案4间房屋未征得开发商同意，且601、604房逾期未付房款及基于答辩人欺诈行为，原告未将后续购房款交付答辩人的事实与理由不能成立。本案中，两被告向开发商购买了四间房屋，截止2018年12月11日，已付整体购买款2333333元，尚欠购买款4431557元。虽然开发商要求答辩人出具了一张承诺书，承诺在2019年3月31日前支付余额4431557元，逾期有权解除商品房买卖合同并依约追究违约责任。但在此期间，该公司口头同意答辩人卖房，并且宽限期限延长至2019年6月31日止。因此，答辩人有权出售房屋并征得开发商同意延长，不存在欺诈行为。二、因原告违约，逾期支付答辩人购房款220万元，导致开发商以逾期支付购房款将答辩人诉至法院。根据双方签订的合同约定，原告仅支付了定金20万元及在3月29日付款30万元，共支付款50万元。2019年4月29日到期后原告未按约定支付第三笔款220万元，已构成违约。因原告违约导致答辩人未能在2019年6月30日前支付开发商购买款，故开发商于同年7月23日将两答辩人诉至吉首市人民法院，答辩人为此支付开发商44万元违约金，因此，因原告的违约导致答辩人被诉至法院造成合同解除及经济损失共44万元。三、原告违约，其诉求退还50万元不应支持。因原告未按约定支付购房款，给答辩人造成违约经济损失另反诉处理，对于其诉请退还50万元的诉求不应支持。该50万元中，其中20万元系定金，根据定金法则，给付定金方不履行合同的，无权要求返还定金。另30万元系支付装修的隔离板费用，该费用的损失开发商在收回房屋时未给予补偿，属实际损失，该损失因原告单方违约造成，应由原告承担该损失责任。综上，答辩人在本案中没有违约，不应承担违约责任。因原告违约造成不能实现合同之目的，应当由其自行承担违约责任，故原告的诉求依法不应支付，请求驳回其诉请。杨金萍、彭杨向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告熊芬支付反诉原告杨金萍违约造成的损失27万元，支付反诉原告彭杨违约造成的损失17万元，共计44万元。2.本案反诉费用由反诉被告熊芬负担。事实与理由：2019年3月，反诉被告通过品众公司联系反诉原告杨金萍协商购房事宜。2019年3月27日，反诉原告与反诉被告及品众公司签订了一份《房地产买卖居间合同》，约定，反诉原告（甲方）将位于中铁置业世纪山水60栋601、602（杨金萍），603、604（彭杨），建筑面积为1275.96㎡的房屋出售给反诉被告。购房总价款为6742780元，购房款支付方式为分期付款，签订合同时支付定金20万元。另外，补充事项约定，反诉原告已付开发商房款240万元，己付装修隔离板30万元，共270万元，该款项反诉被告分期支付反诉原告。第一笔20万元已支付，第二笔30万元于2019年3月29日前支付，第三笔220万元于2019年4月29日前支付，逾期赔偿20万元。第三笔款项支付完毕后办理前期合同变更手续，原告自行办理后期按揭贷款。同时约定了权利义务等其他事项。合同签订的当天，反诉被告支付了定金20万元，同年3月29日支付了购房款30万元。2019年4月29日逾期后，反诉被告未按约定支付第三笔款220万元，构成违约。因反诉原告有部分款项未付，中铁置业世纪山水同意反诉原告卖房，最后的宽展期为2019年6月30日，逾期解除合同退房，并追究违约责任。因反诉被告违约逾期支付房款，导致中铁置业世纪山水于2019年7月23日将反诉原告诉至吉首市人民法院，经调解，解除了反诉原告杨金萍房屋买卖合同，并支付违约金27万元，解除反诉原告彭杨买卖合同，并支付该公司违约金17万元，两案造成反诉原告直接经济损失共44万元。综上，因反诉被告违约，使反诉原告造成重大经济损失，依法应当承担违约责任。为维护反诉原告合法权益，特向贵院提起反诉，请依法公正判决。熊芬反诉辩称，一、反诉被告不构成违约。本案所涉的601、604号房，反诉原告未按与开发商中铁置业世纪山水签订的《吉首市商品房销售合同》约定，在2013和2014年将银行按揭贷款手续办理完毕。杨金萍在2018年12月11日向开发商出具《承诺书》，承诺于2019年3月31日前将余款付清，否则开发商有权解除合同并追究违约责任。反诉被告签订《房地产买卖（居间）合同》之日并不知晓以上事项，直至2019年4月后方才知晓。为避免钱房两空，反诉被告基于不安抗辩权告知反诉原告其若未与开发商协调一致，当年4月29日将不再支付余款。但反诉原告仍未与开发商协商延期付款，更在当年7月23日与开发商调解解除协议后，未将反诉被告购房款退还。二、反诉原告的损失应由其自行承担。首先，在反诉原告未按《吉首市商品房销售合同》约定的期限办理银行按揭贷款手续之时就应明知违约后果，且其出具的《承诺书》更再次表明其知晓违约损失。反之，反诉被告在签订合同之时是无法预见到反诉原告的损失。最后，反诉原告并未就卖房征得开发商同意，开发商也未将宽展期延期至2019年6月30日。因此，反诉原告的损失与反诉被告无关联，在反诉被告行使不安抗辩权的前提下，不能因为其与反诉被告签订有《买卖合同》，就将其损失转嫁给反诉被告。综上所述，反诉原告的诉讼请求没有事实及法律依据，恳请贵院驳回其诉讼请求。熊芬为证明其主张向本院提交下列证据：1、湘西品众房地产顾问有限公司《房地产买卖（居间）合同》（合同编号000315），2、中国建设银行网上银行电子回执、中国建设银行股份有限公司活期存款明细账，３、《吉首市商品房销售合同》（20130045604、20130045601）、承诺书、世纪山水60栋销售表，4、（2019）湘3101民初1971号、（2019）湘3101民初1972号调解笔录；被告为证明其主张向本院提交下列证据：1、《吉首市商品房销售合同》，2、房地产买卖（居间）合同，3、（2019）湘3101民初1971号民事调解书，4、（2019）湘3101民初1972号民事调解书，5、收据（5张），6、承诺书，7、电话录音说明。上述证据，经当庭举证、质证及认证，经审查，并结合庭审查明案件事实，本院认为被告提交的证据7即该电话录音说明不符合证据的三性，达不到被告所要证明的目的，本院不予采信。原、被告双方提交的上述其他证据，与本案具有关联性，本院予以确认，作为定案的依据，并在卷佐证。根据上述采信的证据，结合庭审查明的事实，本院确认以下法律事实：2013年10月31日，彭杨与中铁置业世纪山水签订二份《吉首市商品房销售合同》，购买中铁置业世纪山水60栋603（215.79㎡，房款1186845元）、604（396.85㎡，房款2182675元）号房屋二套。2014年5月5日，杨金萍与中铁置业世纪山水签订二份《吉首市商品房销售合同》，购买中铁置业世纪山水60栋601（495.96㎡,房款2727786元）、602（117.36㎡，房款645480元）房屋二套。之后，被告陆续向中铁置业世纪山水交纳购房款合计2333333元，并花费资金对房屋装修隔离板。因被告一直未将其余的房款交清，被告杨金萍在2018年12月11日，给中铁置业世纪山水出具一份承诺书，写道：本人于2013年10月31日在中铁置业世纪山水售楼部同贵司签订了《吉首市商品房买卖合同》四份，购买贵司开发的中铁置业世纪山水60栋601、602、603、604号商品房。合同约定如下：60#-601：2014年5月5日付清款1367780元，余款136万元于2014年6月5日前办理完银行按揭手续。60#-604：2013年10月31日付清首付款1092675元，并签订商品房销售合同，余款109万元于2013年11月底前办理完银行按揭贷款手续。截止目前，本人已支付房款2333333元，本人承诺2019年3月31日前支付房款4431557元，若逾期未支付，贵司有权解除商品房买卖合同，并按照合同内相关条款追究违约责任。2019年3月27日,原告（乙方）与被告杨金萍、彭杨（甲方）就购房事宜进行协商并签订《房地产买卖（居间）合同》，合同约定：一、产权现状，甲乙双方自愿通过经纪方出售及购入位于中铁置业世纪山水60栋601、602、603、604号房屋，建筑面积为1225.96㎡；房地产价格及支付方式，该物业成交总价为6742780元，以开发商买卖合同为准,乙方须在签订本合同时支付购房款定金20万元交予甲方，该定金由经纪方保管并开具定金保管收据给甲方，待产权过户手续，物业交接手续全部完毕到经纪方财务部一并结清；甲乙双方支付佣金义务，基于经纪方在促成甲乙双方交易中提供服务，甲方应向经纪方支付佣金67428元，乙方应向经纪方支付佣金134856元；补充事项，1、甲方与开发商签订的商品房买卖合同，已支付给开发商约240万元整（以开发商开的收据为准），另加甲方已支出楼面隔板费30万元，共计270万元，该房款分次支付给甲方，第一笔20万元已支付，第二笔30万元整于2019年3月29日前支付给甲方，第三笔220万元于2019年4月29日支付给甲方，若逾期未支付，则乙方须赔偿甲方20万元等。合同签订的当天，原告支付20万元给杨金萍，当月3月29日，原告又支付杨金萍30万元。之后，原告在了解到被告给中铁置业世纪山水支付房款和出具承诺书的情况后，便停止向被告支付剩余的房款。另查明，由于杨金萍没有按照其书写的承诺书向中铁置业世纪山水交纳购房款，中铁置业世纪山水于2019年7月23日向吉首市人民法院提出诉讼，诉请被告杨金萍、彭杨交纳购房款并支付违约金，经调解双方达成协议。在吉首市人民法院（2019）湘3101民初1971号民事调解书中，双方协议解除中铁置业世纪山水与被告彭杨签订的《吉首市商品房买卖合同》（合同编号：20130045604），并于本调解协议生效之日起三日内办理解除房屋备案手续，被告彭杨支付原告中铁置业世纪山水违约金17万元等，同样在吉首市人民法院（2019）湘3101民初1972号调解书中，双方协议解除中铁置业世纪山水与杨金萍签订的《吉首市商品房买卖合同》（合同编号：20130045601），并于本调解协议生效之日起三日内办理解除房屋备案手续，杨金萍支付中铁置业世纪山水违约金27万元等内容。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，本案双方争议的焦点是：一、能否撤销双方签订的《房地产买卖（居间）合同》；二、被告的反诉能否支持。一、能否撤销双方签订的《房地产买卖（居间）合同》。本案所涉的房地产买卖（居间）合同，是原、被告双方通过协商后签订的，被告在出售房屋时没有如实将所出售房屋尚未办理银行按揭及交款情况告知原告，更没有将其向开发商承诺在2019年3月31日前支付房款4431557元一事向原告进行说明。原告按照合同支付部分款项后，了解到被告欠付购房款并向开发商出具承诺且面临即将被解除合同的事实真相后，停止向被告支付余款，是对其自身利益的保护。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第六十八条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案被告的这种行为存在隐瞒原告的故意，将会导致原告陷入一种错误的认知及作出错误的判断。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款（二）项规定，原告诉请撤销原、被告之间签订的《房地产买卖（居间）合同》有法可依，本院予以支持。双方签订合同后被告收取原告50万元的购房款，现原告诉请被告退还50万元购房款，理由正当，本院予以支持。由于双方在签订合同时并未约定利息，原告诉请被告按照月息一分支付资金占用期间的利息，证据不足，本院不予支持。二、被告的反诉能否支持。由于被告未履行与中铁置业世纪山水签订的《吉首市商品房买卖合同》中约定的义务，中铁置业世纪山水将两被告诉至法院，被告对宽限期内未履行付款承诺不持异议，并与中铁置业世纪山水达成调解协议，解除双方签订《吉首市商品房买卖合同》并由被告支付中铁置业世纪山水违约金共计44万元。因被告没有提交证据证明已将中铁置业世纪山水的宽限期告知原告，原告为避免财产受到损失行使不安抗辩权，符合当时面临的情形。被告以原告在2019年4月29日未按约定支付第3笔款220万元，构成违约为由提起反诉要求原告支付违约金的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案当事人双方在签订房地产买卖（居间）合同后，原告按照合同约定履行了义务，但被告没有如实履行告知义务，没有将出售房屋所面临的到期期限一事告知原告，致使原告的财产受到损失，被告的行为有损原告的利益。本案纠纷应由被告承担责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第五十六条、第五十八条、第六十八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨金萍（反诉原告）、彭杨（反诉原告）在本判决书生效后十五日内退还原告熊芬（反诉被告）购房款50万元；二、驳回原告熊芬（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告杨金萍（反诉原告）、彭杨（反诉原告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，减半收取4400元，反诉案件受理费3950元，合计8350元，由杨金萍（反诉原告）、彭杨（反诉原告）承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  田 健二〇二〇年五月二十八日代理书记员  庄舒捷附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。