广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1992号原告：广州保利丰现代物业发展有限公司，住所地广州市海珠区洪德路195号6楼601房。法定代表人：李新玉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许勤，广东洛亚律师事务所律师。被告：廖凤玉，女，1955年7月23日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广州保利丰现代物业发展有限公司与被告廖凤玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州保利丰现代物业发展有限公司的委托诉讼代理人许勤，被告廖凤玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州保利丰现代物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业管理费4981.09元（从2012年5月1日起至2019年2月28日止，按39.19平方米×1.55元/平方米/月计算）；逾期交纳物业管理费的违约金（以每两月为一期，以121.49元为本金，自逾期之日起，即每年的3月、6月、9月、12月的18日开始计算前两个月物管费的违约金，按当期逾期金额每日千分之一计算至支付之日）；2、被告支付代交水费2730.97元（从2012年7月1日起至2019年2月28日止）；支付代缴公摊电费（包括电梯、水泵、梯灯照明三项）1191.27元（从2012年7月1日起至2018年6月4日止）；支付代交垃圾处理费400元（从2012年7月1日起至2019年2月28日止）；支付专项公共维修公摊费262.08元。上述费用逾期交纳的利息（利息自起诉之日起，按拖欠总额为本金计算利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至支付之日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与广州市海珠区保利丰花园的开发商签订了《物业委托管理合同》和《补充协议》，取得了对该楼盘物业服务的资格。被告于2007年1月30日入住保利丰花园水仙阁714房，入住时曾与原告签订《前期物业服务管理协议》，但被告入住后从2008年3月开始拒交物业管理费及公摊水电费、垃圾费等费用。原告多次催收，被告都不肯缴纳。被告廖凤玉辩称，我方不同意原告的诉讼请求。1、我方原是居住在海珠区××号，该房屋是房管局出租的公房。该房屋被广州洪德置业有限公司征用拆迁。洪德公司违约拖欠我方临迁费，又不安排回迁，2007年政府通过协调才安排我方入住涉案房屋。我方入住后，洪德公司、房管部门均没有与我方签订租赁合同，也没有收取租金。我方并非房屋的产权人，仅是临迁居住，也没有与原告签订过物业服务合同，没有义务缴纳物业管理费。2、法律规定，保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告的起诉已经超过了诉讼时效。3、涉案大楼至今未通过验收，房屋出现破损，向原告反映后，原告不给予维修。4、原告没有公示公摊电费如何计算。5、我方之前是愿意缴纳水费和垃圾费的，但原告要求与物业管理费一起捆绑缴纳，才导致我后续没有缴纳水费、垃圾费。本院经审理认定事实如下：原告是有资质的物业服务企业。2003年5月26日，原告（乙方）与广州洪德置业有限公司（甲方，以下简称洪德公司）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将广州市海珠区洪德路保利丰花园委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2003年8月1日起至2006年8月1日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；本物业的管理管理费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.55元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三交滞纳金；等。该合同经房管部门登记备案。2006年7月1日原告（乙方）与洪德公司（甲方）签订《补充协议》，约定：因保利丰花园未成立业主委员会，故双方对上述合同进行补充，甲方继续委托乙方对保利丰花园的全部物业履行管理服务职责，直至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止；中途，政府若有新规定则从新规定；原合同中所有条款继续有效；等。原告曾因被告未支付物业管理费等费用向广州市海珠区人民法院提起诉讼，案号为（2012）穗海法民三初字第2068号。在该案中，该院查明以下事实：2007年1月30日，被告在一份《收楼程序执行表》中的回迁户签名确认处签名并入住保利丰花园水仙阁A714房，该表载明：回迁户姓名为被告的妹妹廖凤葵；使用面积为30.57平方米，建筑面积为39.19平方米；等。同日，被告在《保利丰花园业主房屋验收（交楼）表》中的业主处签名，并按建筑面积每月每平方米1.55元的标准向原告预交了3个月管理费。之后，被告按上述标准向原告缴纳了截至2008年2月止的物业管理费。该案中，双方当事人确认以下事实：1、物业管理费的缴费周期为：逢单月底前收取前两个月的物业管理费、水电费、公摊费，业主凭原告派发的缴费清单缴费。2、房屋实际由被告使用，廖凤葵没有使用该房屋。审理后，该院作出民事判决：一、被告向原告支付从2010年9月1日起至2012年4月30日止的物业管理费（按每月39.19平方米×1.55元/平方米的标准计算）。二、被告向原告支付所欠的水费、公摊电费、垃圾处理费、专项维修资金公摊费（电梯维修公摊费）。被告不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院于2013年8月7日作出（2013）穗中法民五终字第1301号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案庭审中，对于双方是否有签订物业服务合同问题，原告提供了下列证据：1、被告签署的《业主签领资料物品清单》，该清单上显示签收的文件包括《前期物业管理协议》。2、其他水仙阁业主在2007年与原告签订的《前期物业管理服务协议》，该协议约定物业管理费标准为1.55元每平方米每月。被告认可签署了《业主签领资料物品清单》，但认为没有与原告签订《前期物业管理协议》。对于被告拖欠的水费、公摊电费、垃圾费等费用数额问题，原告提供了大楼缴纳水费、公摊电费等费用的发票。被告对该证据的真实性予以认可，但认为公摊的水费、电费不知道是如何分摊的，且这些费用应该由业主负责缴纳。对于诉讼时效问题，原告认为每两个月都会催收一次物业管理费和其他费用，小区每次收费的通知模式为：首先是把通知贴在门岗，其次是把各户的缴费明细单放在保安岗由住户自取缴纳，在缴费截止日前未缴纳的，原告会将缴费明细单送达到户。被告认为从来没有收到催收函。另查，原告于2019年8月1日向广州市海珠区人民法院提起本案诉讼[案号：（2019）粤0105民初19893号]，后广州市中级人民法院指定本案由本院审理。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。被告虽然否认与原告签订过《前期物业管理协议》，但根据原告提供的《业主签领资料物品清单》，可以反映被告有领取《前期物业管理协议》，结合被告在2008年2月前均有向原告支付物业管理费的事实，本院认为，原、被告之间即使没有签订书面的物业服务合同，但被告曾经自愿支付服务管理费，表明原、被告之间已形成了事实上的物业服务合同关系，并且双方均已实际履行。被告虽然不是涉案房屋的业主，但由于双方已形成了事实上的物业服务合同关系，故被告在原告提供了物业服务的情况下，应当依照合同向原告支付物业管理费。本案中，在原告主张的期限内，原、被告之间仍存在物业服务合同关系，则被告仍应按合同以及生效法律文书确定的标准履行支付物业管理费的义务。被告未及时履行支付上述物业管理费的义务，已构成违约，并造成了原告的损失，故原告要求被告支付物业管理费及支付迟延支付物业管理费的违约金，合法有理，本院予以支持。本案处理的费用仅是前案费用的延续，物业管理费及违约金标准也应以生效判决（前案）确定的标准支付。对于水费、公摊电费、垃圾处理费、专项公共维修公摊费问题，原告已向本院提供了水电费、电梯维修等费用的发票，可以证明其已向供水供电部门及维修单位垫付了相关费用，被告是水、电、电梯的实际使用者，应当将原告已代垫的相关费用返还给原告。关于诉讼时效问题，原告是物业服务企业，其通过提供服务获得对价。长期对欠费行为不进行追缴，与正常的商业行为不符。原告曾经通过诉讼要求被告缴纳欠费，该事实可以反映原告是积极主张权利。由此，原告主张其每两个月都会通知被告缴纳各项费用，本院予以采信，对被告抗辩从来没有收到缴费通知不予采信。被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告廖凤玉向原告广州保利丰现代物业发展有限公司支付从2012年5月1日起至2019年2月28日止的物业管理费（按每月39.19平方米×1.55元/平方米的标准计算），并向原告广州保利丰现代物业发展有限公司支付迟延支付上述物业管理费的违约金（每两个月为一期、每期均以60.7×2=121元为本金，按每日1‰的标准，从2012年7月至2019年3月期间单月的19日起分别计至该期的物业管理费付清之日止；各期违约金以本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告廖凤玉向原告广州保利丰现代物业发展有限公司支付从2012年7月1日起至2019年2月28日止的水费2730.97元；从2012年7月1日起至2018年6月4日止的公摊电费1191.27元；从2012年7月1日起至2019年2月28日止的垃圾处理费400元；专项公共维修公摊费262.08元，并向原告广州保利丰现代物业发展有限公司支付迟延支付上述款项的利息（以拖欠总额为本金，自起诉之日起即2019年8月1日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至上述款项付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费615元，由被告廖凤玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  马文洁人民陪审员  戴兰英人民陪审员  许晓娟二〇二〇年五月二十九日书 记 员  宋嘉杰卢健华