西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初2221号原告：陕西西周生态物业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：徐亮，系公司执行董事。委托代理人：郭云飞，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人：白梅，陕西稼轩律师事务所实习律师。被告：王廷义，男，汉族，1973年XX月XX日生，住陕西省西安市雁塔区。委托代理人：刘跃，陕西泽诚律师事务所律师。原告陕西西周生态物业有限公司（以下简称西周物业公司）与被告王廷义物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员何燕依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西周物业公司的委托代理人郭云飞、白梅、被告委托代理人刘跃到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告西周物业公司诉称，被告系西安市雁塔区XX路XX大厦XX层XX户业主（房屋实际面积为198.05平方米），2011年10月1日原告与被告所在的丰泰大厦业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定，原告对被告所在小区提供物业服务管理，并对收费标准、逾期违约金的支付、双方权利义务等内容也作了明确约定。2016年5月21日，西周物业公司与业主委员会及金牌物业公司、崇业社区工作人员召开了丰泰大厦物业服务交接协调会，约定西周物业公司于2016年5月31日终止对丰泰大厦提供物业服务，2016年6月1日起由金牌物业公司对小区进行物业管理，三方办理了相关的交接手续。经原告多次催要，被告仍未支付从2016年4月1日至2016年5月31日的物业服务费等相关费用，已构成严重违约。依照《物业服务合同》第十四条第六款第一项的约定“每延期一日缴纳应付款的千分之五的违约金”，因该约定过高，现酌情按照每日0.67‰向被告主张违约金。被告拒不支付物业费的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付拖欠的从2012年1月1日至2016年5月31日的物业服务费14695.31元、电费19494.8元、水费1368.3元，电梯费6507.92元、生活垃圾处理费636元，合计42702.23元；2、被告向原告支付违约金29521.48元（以42702.23为基数，按照每日0.67‰向原告支付从2016年6月1日起至实际给付之日的违约金，暂计至2019年4月4日）；3、本案诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用由被告承担。被告王廷义辩称，原告主张物业费总体数目不正确，且已经超过了诉讼时效，应予以驳回。物业合同是原告和业委会签订的，原告现在起诉被告个人，主体不适格，并且原告也未履行物业合同义务，故不同意原告诉讼请求。经审理查明，被告系丰泰大厦18层E户房屋的业主，该房屋建筑面积为198.05平方米，原告原系该大厦的物业服务公司。2014年12月2日经工商部门批准，陕西西周实业有限公司将名称变更为陕西西周生态建设有限公司，2015年1月陕西西周生态建设有限公司经工商部门核准将名称变更为陕西西周生态物业有限公司。2011年10月1日，陕西西周实业有限公司即本案原告与丰泰大厦业主委员会签订《物业服务合同》约定业主大会选聘陕西西周实业有限公司对位于西安市雁塔区XX路XX号XX大厦提供物业管理服务事宜，物业类型为住宅，物业服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应对履行该合同承担相应的责任；物业服务的内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；6、车辆停放管理服务；7、房屋装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。原告提供服务质量按《陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准》（试行）二级执行，双方对实际管理效果发生异议的，由双方认可的第三方予以评定。双方约定物业服务费采取包干制，由业主向原告按合同约定标准支付物业服务费用，盈余或亏损均由原告享有或承担，其中物业服务费的标准为高层0.9元/月.平方米、办公1.4元/月.平方米，电梯费住宅为0.20元/月.平方米起，每增加一层加0.03元，办公0.38元/月.平方米起，每增加一层加0.03元；代收代缴的费用标准电费住宅为0.6元/度，水费为3.25元/吨，生活垃圾处理费住宅为6元/户.月。合同中并未对办公用电、用水及垃圾处理费的标准进行约定。对于物业服务费用，业主应在每季度初15日内按季度缴纳物业费和水电费（物业费、电梯费和垃圾费预收，水电费按实际使用结算上季度费用），业主逾期缴纳合同约定的相关费用，每延期1日缴纳应付款的5‰违约金。双方约定该物业服务期限为3年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止。2015年丰泰大厦业主委员会将原告诉至本院要求原告退出该小区并移交物业办公设施及业委会管理资料，本院于2015年7月27日作出（2015）雁民初字第01495号民事判决书判决原告物业公司于判决生效之日起十日内退出丰泰大厦管理场地并向丰泰大厦业主委员会移交相关办公设施及资料，该判决已生效。2016年5月21日，丰泰大厦业主委员会、原告、金牌物业公司、崇业社区工作人员共同召开丰泰大厦物业服务交接协调会决议：“1、根据西周物业公司经理徐亮提议，本次丰泰大厦小区物业交接时间定为2016年5月31日。自6月1日起由金牌物业公司接管。2、三方相关人员5月30日起入户抄水表，5月31日抄电表，6月1日早7：30，西周物业公司合丰泰大厦业主委员会、金牌物业公司三方共同进行人员、设备等交接。3、6月1日之前的水、电费由西周物业公司与水、电公司结清。4、6月1日交接后由丰泰大厦业主委员会通知告知业主，自2016年6月1日起金牌物业公司为小区服务管理，6月之前的物业相关费用，由业主与西周物业公司办理。”庭审中，原告向法庭提交了丰泰大厦业主委员会2016年6月1日发布的公告一份载明：新物业服务公司金牌物业与原物业服务公司西周物业已核清2016年6月1日之前的水、电数字，已完成人员、电梯、设备资料等交接，2016年6月1日之后的物业相关费用由金牌物业收取，2016年6月1日之前的费用由业主与西周物业公司办理。该公告盖有丰泰大厦业主委员会的公章。另原告向法庭提交了服务期间的部分缴费催款通知书证明其已代缴了小区的水电费。根据原告提交的缴费催款通知书及欠费明细可看出2012年1月1日至2016年5月31日被告用电量为25993度，用水量为421吨。被告于2015年10月20日向原告缴纳了15000元。以上事实，有住户登记表、物业服务合同、丰泰大厦物业服务交接协调会、丰泰大厦业主委员会公告、缴费催款通知书、缴费发票等证据及庭审笔录在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，丰泰大厦业主委员会代表全体业主与原告西周物业公司签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方约定物业服务期限为三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止，该合同对双方及全体业主均具有约束力。本院2015年7月27日（2015）雁民初字第01495号民事判决书判决原告物业公司退出丰泰大厦管理场地。根据2016年6月1日召开的《丰泰大厦物业服务交接协调会》的决议内容，2016年6月1日之前的物业相关费用应由业主向原告缴纳。故对于原告要求被告支付2012年1月1日至2016年5月31日期间的物业服务相关费用的请求，本院依法予以支持。因被告自认该房屋类型为办公，故应按照办公标准收取相关物业费用。故被告具体应缴纳的费用为：1、物业服务费：按照高层标准1.4元/月.平方米，被告房屋面积为198.05平方米，故自2012年1月1日至2016年5月31日被告应当缴纳的物业服务费为14695.31元；2、电梯费：按照住宅标准0.38元/月.平方米，每增加一层增加0.03元，被告的房屋为18层，故自2012年1月1日至2016年5月31日被告应当缴纳的电梯费为9342.02元；3、生活垃圾处理费：按照合同约定6元/户.月标准，故自2012年1月1日至2016年5月31日被告应当缴纳的生活垃圾处理费为318元。4、电费：按照代收代缴标准住宅为0.6元/度，自2012年1月1日至2016年5月31日被告用电量为25993度，合计为15595.8元，5、水费：按照3.25元吨标准，自2012年1月1日至2016年5月31日被告用水量为421吨，合计为1368.25元。综上，被告自2012年1月1日至2016年5月31日应向原告缴纳物业服务费14695.31元、电梯费9342.02元、生活垃圾处理费318元、电费15595.8元、水费1368.25元，合计41319.38元。原告承认被告在2015年10月支付了15000元，故被告应向原告支付26319.38元。根据物业服务合同约定，本案被告欠交物业服务相关费用已构成违约，应当承担违约责任，因合同约定“每延期一日缴纳应付款的千分之五违约金”明显过高，现原告结合实际情况主张由被告自2016年6月1日起每延期一日按照日0.67‰缴纳违约金，本院依法予以支持。就被告提出反诉一节，本院不予合并处理，被告可另案主张。综上所述，兹根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王廷义于本判决生效之日起十日内支付原告陕西西周生态物业有限公司2012年1月1日至2016年5月31日的物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费、电费、水费共计26319.38元。二、被告王廷义于本判决生效之日起十日内支付原告陕西西周生态物业有限公司违约金（以26319.38元为基数，按每日0.67‰自2016年6月1日起计算至实际清偿之日止）。三、驳回原告陕西西周生态问物业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1606元，减半后由被告承担500元，原告承担303元。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 何 燕二〇二〇年五月七日书记员 王小波打印：相丽华校对：王小波年月日送达1