广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初99号 原告：农凤飞，女，壮族，1990年3月5日出生，住广西马山县。 原告：吴凯，男，汉族，1983年4月27日出生，住南宁市兴宁区。 二原告共同委托诉讼代理人：雷凯，广西鼎颂律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：杨婷婷，广西万益律师事务所律师。 被告：李彬，男，汉族，1975年3月5日出生，居民身份证住址湖北省应城市，现住址不明。 第三人：南宁万达茂投资有限公司，住所地广西南宁市邕宁区银峰路**水产畜牧培训中心大楼****，统一社会信用代码91450100310222194T。 法定代表人：吕正韬，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张荣，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：卢达琴，该公司工作人员。 第三人：广西贵人置业投资有限公司，住所地南，住所地南宁市青秀区金浦路**的广西国际金融中心**楼******信用代码91450103094638629F。 法定代表人：陈奕霏，该公司经理、执行董事。 原告农凤飞、吴凯与被告李彬、第三人南宁万达茂投资有限公司（以下简称“万达茂公司”）、广西贵人置业投资有限公司（以下简称“贵人公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，依法组成合议庭，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告农凤飞、吴凯及其委托诉讼代理人雷凯、杨婷婷到庭参加诉讼。被告李彬经本院公告送达开庭传票,逾期拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。第三人万达茂公司、贵人公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审；根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条关于“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”的规定，本院依法继续审理。本案现已审理终结。 农凤飞、吴凯向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认农凤飞、吴凯、李彬签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、请求法院判令李彬在本判决生效后三日内办理案涉房屋的初始不动产权证，万达茂公司应当配合将初始不动产权证登记至李彬名下，请求法院判令李彬继续履行双方签订的《房屋买卖协议》并于本判决生效后十日内将案涉房屋过户登记至农凤飞、吴凯名下；三、请求法院判令李彬向农凤飞、吴凯返还多支付的购房款304957.01元；四、请求法院判令李彬向农凤飞、吴凯赔偿律师费20000元，请求法院判令李彬向农凤飞、吴凯赔偿诉讼财产保全责任保险费；五、本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实和理由：原被告于2018年签订《房屋买卖协议》，约定李彬将案涉房屋出售给农凤飞、吴凯，2018年3月29日，农凤飞、吴凯按约定向李彬支付了购房款900000元。2018年9月13日，因李彬与案外人的债务纠纷，案涉房屋被北海市海城区人民法院查封，导致无法办理初始不动产权证及变更登记手续。为了双方签订的房屋买卖协议得以顺利履行，原被告双方于2019年11月25日签订《补充协议》，补充协议约定：1.卖方确认截止至2019年11月24日止，已收到买方支付的购房款合计920123.38元，尚余购房尾款759876.62元未支付。2.由买方代卖方偿还债权人的欠款390000元以解除北海市海城区人民法院的查封。3.该房屋在中国民生银行股份有限公司南宁分行有抵押按揭贷款674833.63元尚未偿还，买卖双方同意，待北海市海城区人民法院的查封解除后，由买方代卖方偿还该按揭贷款以注销银行抵押。4.本补充协议中的第二条、第三条两项债务合计1064833.63元，买方代偿完毕后，其中759876.62元视为支付给卖方的购房尾款，超出的部分304957.01元卖方应返还买方。上述补充协议签订后，农凤飞、李彬于2019年11月25日向案外债权人支付了390000元，于2019年12月13日代李彬向中国民生银行股份有限公司偿还了674833.63元。目前案涉房屋除了农凤飞、吴凯首封外，其他查封已经解除，银行的抵押权也已经注销。案涉房屋已具备了办理初始不动产权证的条件，但李彬既没有配合到开发商处办理不动产权证以及办理产权变更登记手续，也没有将农凤飞、吴凯多支付的购房款304957.01元返还给农凤飞、吴凯。因此，根据《民事诉讼法》的规定，为维护农凤飞、李彬的合法权益，特向贵院申请变更诉讼请求，望贵院予以准许。 万达茂公司辩称：一、万达茂公司与农凤飞、吴凯之间不存在合同关系，不应承担履行义务。本案属农凤飞、吴凯、李彬因履行《房屋买卖协议》引发的纠纷，万达茂公司并非该协议的合同相对方，故万达茂公司不应承担履行义务。未能办理产权证的责任不在万达茂公司，农凤飞、李彬诉状中表示，涉案房产于2018年9月13日查封，涉案房产被查封后李彬才将办证资料（包括契税票）交给万达茂公司，万达茂公司去递交时收到反馈房产于查封状态下无法办理产权证，直至现在房产仍处于查封状态（农凤飞、李彬申请的查封），故无法办理产权证。二、涉案房产已符合办证条件，但办证义务在于李彬，而非万达茂公司。涉案房产查封是因李彬涉诉，直接导致房产证无法办理，而并非万达茂公司未配合办理。且根据农凤飞、吴凯提供的证据显示，该房产的按揭贷款已结清，故办证方式可选择由李彬到万达茂公司处领取办证资料自行办理，而并非只有万达茂公司才能办理，故待房产解封后，可由李彬自行办理，而不应将办证义务仅归于万达茂公司。综上，万达茂公司并非合同的相对方，不应在本案中承担履行义务，请求法院依法判令驳回农凤飞、吴凯对万达茂公司的诉请。 李彬、贵人公司未做答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。 农凤飞、吴凯提交的证据有：1.结婚证；2.房屋买卖协议；3.委托代办手续合同；4.U优居收款收据；5.桂林银行进账单；6.建设银行交易明细；7.收款收据；8.都市时空装饰集团“整装模式”速算单；9.编号为0262588收据；10.编号为0262589收据；11.编号为0354735收据；12.证明；13.进账单；14.补充协议（2019年9月30日）；15.补充协议（2019年11月25日）；16.《收据》；17.中国建设银行个人账户支出交易明细；18.进账单；19.不动产档案查询告知单；20.委托代理合同及发票；21.广西增值税电子普通发票；22.民事裁定书。 李彬、万达茂公司、贵人公司未提交证据。 对农凤飞、吴凯提交的证据，本院认定如下： 一、农凤飞、吴凯未提交证据证明证据7与本案有关联性，故本院对该证据不予采信。 二、本案其他证据真实、合法、有效，且与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月10日，农凤飞、吴凯办理结婚证。 2018年3月29日，李彬（卖方）与农凤飞（买方）签订《房屋买卖协议》，约定：第一条交易标的及权属情况1.交易之前所产生的纠纷、贷款、债务、税项、租赁、继承、析产等卖方须过户前处理完毕。坐落地址：南宁市邕宁区南宁万达茂X栋X单元XXX号（以下简称“案涉房屋”）。3.买卖双方确认权属性质为处于已验收合格并交付，尚未取得房屋产权证状况，与开发商签署《商品房买卖合同》已在房管部门办理合同备案及办证阶段。4.物业处于抵押状态，未结清的还款额约为680000元，卖方承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况，现双方同意注销处理方式为由买方支付部分楼款并用提前还款解押使用；不足部分由卖方自行负责。第三条物业交付1.现双方确认物业交付标准为空房毛坯。第四条买卖双方的权利和义务1.卖方保证上述房产未被依法查封或者以其他形式限制房产权利。3.买卖双方同意此次房屋产权过户登记落定人为买方指定的任何产权落定人。第六条协议变更、免责及处理争议方式2.争议处理：最终由败诉方（违约方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用。（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等）第九条成交价及付款方式1.该物业成交价为1680000元。2.买方付款方式种类为现金付款。3.第一部分房款【定金款】：320000元，支付方式为签约当天买方须向卖方一次性支付上述定金，并转为购房款，4.第二部分房款【首期款】：580000元。第三部分房款【尾期款】：780000元。同日，李彬（委托方、卖方）、农凤飞与贵人公司（合同之代办方）签订《委托代办手续合同》，约定：委托方就案涉房屋的房屋产权事宜已达成一致协议，现委托代办方办理该物业房屋房产过户手续。（二）委托事项的交易约定。2.该物业成交价为1680000元。3.买方选择交易种类为一次性付款；卖方须无条件配合买方提交交易所需法律文书材料。4.定金320000元支付方式为买方须于签署本合同时向卖方一次性缴纳上述定金。5.首期款580000元支付方式为签订合同当日以银行转账方式或现金支付给卖方。6.尾期楼款780000元。(三)委托事项的权利义务。2.委托方同意在签署本合同当日向代办方支付委托代理服务费。委托方（买方）支付33600元。同日，贵人公司出具《收款收据》，内容为兹收到农凤飞交来购买案涉房屋的房产之佣金；现金支付33600元。 2018年6月5日，都市时空装饰集团出具《“整装模式”速算单》，地址为案涉房屋。，地址为案涉房屋yle="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 2018年9月6日，周永红向北海市海城区人民法院申请诉讼保全。同日，该院作出（2018）桂0502民初3144号民事裁定书，裁定查封案涉房屋。 2019年1月23日，南宁市不动产登记中心出具《不动产档案查询告知单》，内容为截止2019年1月23日9:48:56，案涉房屋抵押、查封情况如下：1.业务关联方为中国民生银行股份有限公司南宁分行[抵押权人]，业务类型为预购商品房抵押权预告登记。2.业务关联方为北海市海城区人民法院[查封机关]，业务类型为预查封（新），业务关联证书号为2018桂05**民初3144号、2018桂05**执保303号。 2019年9月30日，李彬（甲方、卖方）与农凤飞（乙方、买方）签订《补充协议》，约定：2019年9月30日，乙方代甲方偿还案涉房屋房贷2019年7月、8月、9月、10月、11月5个月房贷3980.93×5、2个月滞纳金218.73元。以上合计为：20123.38元。代偿的房款欠款将从剩余房款780000元中扣减，实际剩余房款金额为：759876.62元。 2019年11月25日，李彬（卖方）与农凤飞、吴凯（买方）签订《补充协议》，约定：第一条卖方确认截止至2019年11月24日止，已收到买方支付的购房款合计920123.38元，尚余购房尾款759876.62元未支付。北海市海城区人民法院于2018年9月13日将房屋查封而不能顺利办证过户。现买卖双方同意，由买方代卖方偿还债权人的欠款390000元以解除北海市海城区人民法院的查封。该款项由买方支付至周永红银行账户。第三条该房屋在中国民生银行股份有限公司南宁分行有抵押按揭贷款674833.63元尚未偿还，买卖双方同意，待北海市海城区人民法院查封解除后，由买方代卖方偿还该按揭贷款以注销银行抵押。该款项由买方支付至97×××10账号。第四条本补充协议中的第二条、第三条两项债务合计1064833.63元，买方代偿完毕后，其中759876.62元视为支付给卖方的购房尾款，超出的部分304957.01元卖方应返还给买方。第五条买方替卖方将上述约定的债务代偿完毕后，如需卖方配合办理解除查封、注销抵押及过户等相关手续的，卖方应积极配合。 2020年5月7日，南宁市不动产登记中心出具《不动产档案查询告知单》，内容为截止2020年5月7日14:37:46，案涉房屋抵押、查封情况如下：业务关联方为本院，业务类型为预查封（新），业务关联证书号为2019桂01**民初99号、2019桂01**执保36号。 另查明： 一、农凤飞、吴凯已支付情况： （一）2018年3月23日，吴凯向李彬汇款680000元，备注转账用途购买案涉房屋房款。 （二）2018年3月29日，吴凯向李彬汇款220000元购买案涉房屋房款。 （三）2019年9月30日，吴凯向中国民生银行南宁分行97×××10账号汇款20123.38元代李彬还案涉房屋房贷。 （四）2019年11月25日，吴凯向周永红汇款390000元。同日，周永红出具《收据》，内容为今收到吴凯代李彬偿还北海市海城区人民法院（2019）桂0502执1335号周永红申请执行李彬民间借贷纠纷一案的执行款390000元。 （五）2019年12月11日，吴凯向中国民生银行南宁支行97×××10账号汇款代李彬案涉房屋解押还款（购房款）674833.63元。 二、2018年5月14日，深圳市开元国际物业管理有限公司（以下简称“开元公司”）出具《收据》，内容为兹收到案涉房屋农凤飞物业管理费（2018.4.1-2018.9.30）1397.1元、付多种经营收入（门禁卡）费。 2018年12月21日，开元公司出具《收据》，内容为兹收到案涉房屋农凤飞物业管理费（2018.10.1-2018.12.31）、水费（2018.6）、公摊水费（2017.12-2018.11）、公摊电费（2017.12-2018.11）。同日，开元公司出具《证明》，内容为兹证明农凤飞自2018年4月1日交来案涉房屋的物业费，缴费期限为2018年4月1日至2018年12月31日。 三、2019年11月15日，农凤飞、吴凯（甲方）与广西万益律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：甲方委托乙方杨婷婷律师为本案的诉讼代理人，律师服务费为20000元。 2020年1月21日，广西万益律师事务所出具《广西增值税普通发票》，购买方名称为农凤飞，货物或应税劳务、服务名称为*法律咨询*律师服务费，价税合计20000元。 四、2019年1月8日，农凤飞因本案申请财产保全,向中国平安财产保险股份有限公司广西分公司投保“诉讼财产保全责任保险”,支付保费2700元。 2019年1月24日，农凤飞、吴凯向本院提出财产保全申请。 2019年1月25日，本院依法作出（2019）桂0109民初99号民事裁定，并采取了保全措施，本案核定财产保全申请费为5000元。 2019年2月13日，本院依据上述民事裁定依法作出（2019）桂0109执保36号《结案通知书》，载明本院查封案涉房屋。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有当庭答辩及举证质证的权利，李彬经本院公告送达传票传唤，万达茂公司、贵人公司经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃当庭答辩及举证质证的权利。 一、关于《房屋买卖协议》合法有效的诉讼请求 李彬与农凤飞于2018年3月29日签订的《房屋买卖协议》，系各方当事人真实意思表示，没有违法法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。 二、关于李彬继续履行合同、办理案涉房屋不动产权证书，并协助农凤飞、吴凯办理房屋权属变更手续的诉讼请求 所谓房屋买卖合同,是指买受人支付价款的合同，出卖人将房屋所有权转移给买受人，即买受人有足额给付购房款之义务，出卖人则应承担将房屋所有权转移给买受人的义务。《房屋买卖协议》合法有效，各方应依约行使权力、履行义务。现农凤飞、吴凯已向李彬支付了购房款1680000元，《不动产档案查询告知书》载明查封案涉房屋的业务关联证书均为本案、本案关联案件文书，万达茂公司亦确认案涉房屋已具备办理不动产权证书的条件，李彬有义务将房屋所有权转移给农凤飞、吴凯，协助农凤飞、吴凯办理房屋权属变更手续。综上，农凤飞、吴凯要求李彬继续履行合同，要求李彬办理案涉房屋不动产权证书，并协助农凤飞、吴凯办理房屋权属变更手续，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于万达茂公司应否协助办理不动产权证书。本院认为，农凤飞、吴凯与李彬签订《房屋买卖协议》，万达茂公司不是合同相对人，故《房屋买卖协议》对万达茂公司并不产生拘束力，万达茂公司亦对协助办理案涉房屋不动产权证书有异议，故本院难以认定万达茂公司有义务协助办理案涉房屋不动产权证书手续。农凤飞、吴凯要求万达茂公司协助办理不动产权证书手续的请求，于法无据，本院不予支持。但涉及李彬办理房屋产权登记时，万达茂公司对于房屋登记至李彬名下所需手续仍有协助义务。 三、关于返还多支付购房款的诉讼请求 2019年11月25日，李彬与吴凯、农凤飞签订《补充协议》，约定买方代偿1064833.63元完毕后，超出的部分304957.01元卖方应返还给买方。2019年11月25日，吴凯向周永红汇款390000元。2019年12月11日，吴凯向中国民生银行南宁支行97×××10账号汇款代李彬案涉房屋解押还款（购房款）674833.63元。农凤飞、吴凯已支付上述1064833.63元（390000元+674833.63元），故农凤飞、吴凯请求李彬返还多支付的购房款304957.01元，理由正当，本院予以支持。 四、关于律师费、诉讼财产保全责任保险费的诉讼请求 2018年3月29日签订的《房屋买卖协议》约定“卖方保证上述房产未被依法查封或者以其他形式限制房产权利”、“最终由败诉方（违约方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用。（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等）”。因北海市海城区人民法院查封案涉房屋，并且李彬至今未办理案涉房屋《不动产权证书》，亦未协助农凤飞、吴凯办理案涉房屋的权属变更登记手续，李彬违约，其应当承担农凤飞、吴凯因此产生的律师费、诉讼财产保全责任保险费，本院对农凤飞、吴凯的该请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、原告农凤飞与被告李彬于2018年3月29日签订的《房屋买卖协议》合法有效； 二、被告李彬继续履行原告农凤飞与被告李彬于2018年3月29日签订的《房屋买卖协议》； 三、被告李彬于本判决生效之日起十日内办理位于南宁市邕宁区南宁万达茂X栋X单元XXX号房屋的国有建设用地使用权/房屋(构筑物)所有权证书； 四、自南宁市邕宁区南宁万达茂X栋X单元XXX号房屋的国有建设用地使用权/房屋(构筑物)所有权登记至被告李彬名下之日起十日内，被告李彬协助原告农凤飞、吴凯办理南宁市邕宁区南宁万达茂D7栋1单元4103号房屋的国有建设用地使用权/房屋(构筑物)所有权变更登记手续； 五、被告李彬于本判决生效之日起十日内将304957.01元购房款返还给原告农凤飞、吴凯； 六、被告李彬于本判决生效之日起十日内向原告农凤飞、吴凯支付律师代理费20000元； 七、被告李彬于本判决生效之日起十日内向原告农凤飞、吴凯支付诉讼财产保全责任保险费2700元； 八、驳回原告农凤飞、吴凯的其他诉讼请求。 案件受理费19920元、财产保全费5000元，合计24920元(19920元+5000元)（原告农凤飞、吴凯已预交），由被告李彬负担。由于原告农凤飞、吴凯已垫付，被告李彬于支付上述款项时一并交付原告农凤飞、吴凯。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃毅磊 人民陪审员  刘善芳 人民陪审员  刘士慧 二〇二〇年五月二十日 法官 助理  韦嘉薇 书 记 员  莫姗姗