广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初292号原告：程子福，男，汉族，1941年7月21日出生，住肇庆市端州区*************，公民身份号码：441************012。委托代理人：程晓舟，系原告女儿。被告：邹亚英，女，汉族，1967年7月19日出生，住肇庆市鼎湖区*****************，公民身份号码：450************523。委托代理人：古励妍，广东七星律师事务所律师。原告程子福诉被告邹亚英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程子福及其委托代理人程晓舟，被告邹亚英的委托代理人古励妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系肇庆市鼎湖区**********酒家的所有权人。原告与被告的丈夫系相识多年的老朋友。2015年1月1日，原告与被告签定房屋租赁合同一份，约定：原告将上述房屋租给被告，租金每年1元，租期5年（从2015年1月1日至2020年1月1日）；租赁按金30000元，租赁期内被告不得擅自拆除、破坏原有房屋结构，房屋被告用于从事白鸽、鹌鹑饲养。租期内，被告不得擅自破坏整体建筑，如破坏恢复原建筑结构或赔偿。签定上述合同后，原告将上述房屋交付被告使用，被告为了饲养方便，擅自拆除首层的所有间墙（承重墙），破坏本楼房的力学结构，造成此楼宇危楼（经不住四级地震）。合同到期后，被告忘恩负义，无向原告交纳租金，经原告多次追讨，都拒绝腾退房屋归还原告，并且拒绝恢复砌回原房屋的间墙。为此，特提起诉讼，请求判令：1、被告立即搬出肇庆市鼎湖区**********酒家，将房屋归还原告；2、被告向原告支付租金5元，以后的使用费从2020年1月2日起，按每月5000元计至被告搬出之日止；3、原告没收被告所交租赁按金3000O元，并归原告所有；4、被告赔偿原告修复间墙费用30000元；5、本案一切诉讼费由被告承担。原告提供证据如下：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、被告户籍人口信息查询资料，证明被告主体资格；3、房屋租赁合同，证明租赁事实；4、集体土地使用证，证明涉案房屋的权属是原告；5、照片，证明被告为了饲养方便，擅自拆除首层的所有间墙（承重墙），破坏本楼房的力学结构，造成此楼宇危楼。被告辩称：一、本案并非房屋租赁合同纠纷，而是房屋买卖合同纠纷。原告曾在鼎湖区莲花镇依坑美食街经营“又一村酒家”，由于经营不善而停止营业，并欠银行的借款及他人的债务，急需资金还债。其与被告的丈夫李锡清（已亡故）商谈转让该幢房屋，李锡清于2004年10月3日支付了该房屋首期款40000元给原告，达成上述房屋转让费为95000元的协议。原告亲笔写下收据，确认“李锡清已交来房屋转让首期款四万元。关于此屋转让双方经协商并无反悔，特立此据。待付清尾数时一并办理转让手续”。后原告的妻子曾木带又收取李锡清房屋转让费30000元。被告邹亚英丈夫李锡清共支付了该房屋转让费70000元，原告随即将该房屋交付给李锡清。经过修缮，李锡清及被告全家于2004年12月入住该房屋。由于当时该房屋并没有办房屋契证，因此，原告委托李锡清全权办理该楼宇的屋契事宜，待办理房屋契证后再办理过户手续。但李锡清在办理该房屋契证过程中，于2005年5月13日，不幸车祸身亡，导致手续无法完成，造成该房屋至今尚未办理过户手续。因此，原告要求被告搬出鼎湖区莲花镇依坑美食街经营“又一村酒家”房屋没有事实和法律依据。二、原告与被告于2015年1月1日签订的房屋租赁合同应属无效合同，且没有实际履行。被告在丈夫去世后，独自携带年仅8岁的女儿在该房屋居住生活近十年，原告并没有提出过任何异议。但在2014年底起，被告曾多次受到原告及家人的骚扰，并指使邻近村的无业人员闯到家中恐吓，态度十分恶劣，令人发指。直到2015年1月1日，被告在原告女儿的恐吓下，被逼签下租金1元一年的不符合常理的租赁合同。且该合同的内容也违反常理，不符合交易习惯，合同约定每年1元租金，将房屋首期款30000元转为租赁按金，这也与事实不符。李锡清向原告已支付了房屋转让费70000元，原告才将房屋交付李锡清及家人使用。因而租赁合同约定将房屋首期款30000元转为租赁按金与李锡清己向原告支付了房屋转让款70000元是相互矛盾，不符合事实真相的。该租赁合同不是被告真实意思表示，且也未经被告女儿的同意及在租赁合同上签名。原告起诉后，被告经了解，得知原告在经营“又一村酒家”时用该土地证向银行贷款被收去原件，导致李锡清无法办理房屋契证，也能办理过户手续。而原告于2014年9月才以遗失补办的形式办理了该房屋的集体土地使用证。该房屋租赁合同是被告被原告胁逼签下的，应属无效合同。且房屋租赁合同没有实际履行，原告要求被告支付租金及没收按金30000元没有事实和法律依据。三、原告起诉要求被告支付修复间墙费用30000元没有事实和法律依据。被告丈夫李锡清2004年10月3日向原告购买了该房屋，交付使用时，由于该房屋曾被人盗窃，房屋的门、窗、水管、电线等其他设施，均需维修才能入住。聘请维修工进行维修，共花费30000元。且是被告2004年购买修缮入住该房屋，并非签订了这份房屋租赁合同才进行的修缮，因此，被告根本无须支付修复间墙费用。综上所述，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告提供证据如下：1、结婚登记证，证明被告与李锡清是夫妻关系。2、火化证，证明李锡清于2005年5月13日因车祸去世，并于同年7月29日火化的事实。3、购买房屋收据，证明原告与被告丈夫李锡清（已死亡）商谈转让该幢房屋，李锡清于2004年10月3日支付了该房屋首期款40000元给原告，原告的妻子曾木带收取了被告丈夫30000元房屋转让款，共70000元。达成上述房屋转让费为95000元的协议的事实。4、委托书；5、外国居留证件；6、身份证；证据4-6共同证明由于当时该房屋并没有办房屋契证，因此，原告委托李锡清全权办理该楼宇的屋契事宜，待办理房屋契证后再办理过户手续的事实。经审理查明：原告取得了位于鼎湖区莲花镇依坑二村委会美食街一幅农村宅基地的使用权，在1988年领取集体土地使用证（证号：333598），并建房经营又一村酒家。2004年8月2日，原告委托李锡清（与被告于2000年4月25日登记结婚）代为办理上述又一村酒家的屋契事宜，并出具了委托书。后来，原告又与李锡清达成了以95000元的价格转让上述房屋的协议，2004年10月3日，原告向李锡清出具收据，称收到李锡清房屋转让首期款40000元，关于房屋转让双方经协商并无反悔，待付清尾款时一并办理转让手续。收据并注明房屋转让款为95000元。曾木带并在该收据上注明“今收到首其款叁万元正”。随后，被告和李锡清一家便在该房屋居住。2005年5月13日，李锡清因车祸死亡。被告和其女儿在上述房屋居住至今，并在该房屋饲养鹧鸪。2013年11月15日，原告在《西江日报》上刊登《程子福的集体土地使用证遗失声明》，为上述土地办理遗失登记，补办土地证书。领取了肇庆市国土资源局于2014年9月15日核发的5个集体土地使用证（证号分别为：肇鼎集用（2014）第0020142、肇鼎集用（2014）第0020143、肇鼎集用（2014）第0020145、肇鼎集用（2014）第0020146、肇鼎集用（2014）第0020147）。2015年1月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告以每年租金1元将上述又一村酒家的房屋出租给被告，租期5年，从2015年1月1日至2020年1月1日。被告前夫（已故）支付的30000元转为租赁按金，合同期满或终止后在被告不擅自拆除、不破坏原有房屋结构的前提下，按金如数归还。租期内，房屋只从事白鸽、鹧鸪饲养，不得更改租赁用途，不得转租或转让或借用及与他人合伙等形式加以他人使用，不得擅自破坏整体建筑，如破坏须恢复原建筑结构或赔偿。房屋及土地如列入国家征收范围或买卖交易，被告无条件配合原告终止本合同。房屋租赁条件及协议以本合同为准，以前手写或口头条文一律作废。租赁合同签订后，被告至今没有向原告支付过租金。2020年3月9日，原告提起本案诉讼。案经本院调解，调解不成。本院认为：李锡清虽然与原告达成了房屋买卖协议，并向原告支付了一定的款项及使用了涉案房屋，被告与李锡清是夫妻关系，因李锡清已于2005年5月13日死亡，原、被告于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定租金每年为1元，由被告租赁涉案房屋，并约定房屋租赁条件及协议以本合同为准，以前手写或口头条文一律作废。因此，双方已明确将李锡清与原告的房屋买卖合同关系变更为原、被告的房屋租赁合同关系。上述租赁合同合法有效，双方应依合同约定履行义务和行使权利。租赁期满后，被告至今没有支付租金，也没有将租赁的房屋归还原告，其行为已构成违约，应负违约责任。故原告主张归还房屋和支付租金5元，理据充分，本院予以支持。原告主张按每月5000元计付从2020年1月2日起至归还房屋日止的使用费，明显过高，本院不予支持，被告应参照租赁合同约定的年租金1元计付使用费给原告。结合原、被告的租赁合同约定的内容和被告的违约事实，原告主张没收按金30000元，理据不足，本院不予支持。原、被告在租赁合同签订时，没有办理租赁使用的交接清点手续，原告提供的证据不能证明是被告拆除了首层的所有间墙，因此，原告主张修复间墙费用30000元，理据不足，本院不予支持。被告认为租赁合同无效，但没有提供证据证明，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告邹亚英在本判决发生法律效力之日起十五日内将位于鼎湖区莲花镇依坑二村委会美食街又一村酒家的房屋归还给原告程子福。限被告邹亚英在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告程子福支付租金5元，并按年租金1元计付从2020年1月2日至归还房屋日止的使用费给原告程子福。驳回原告程子福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费712.57元，由原告程子福负担687.57元，被告邹亚英负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈小凤二〇二〇年五月十一日书记员  邵仲强