贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终711号上诉人（原审被告）：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省凯里市博南路西侧客运站3号楼2层6号。法定代表人：黄士冯，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：余勇，男，汉族，1975年10月13日出生，住贵州省兴义市。被上诉人（原审原告）：刘春花，女，苗族，1984年4月9日出生，住贵州省凯里市。二被上诉人的委托诉讼代理人：兰银龙,贵州维律律师事务所律师。上诉人凯里碧桂园物业发展有限公司(以下简称“凯里碧桂园物业公司”）因与被上诉人余勇、刘春花商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初3656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯里碧桂园物业公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院在未查明本案基本事实的情况下，判决支持被上诉人的诉讼请求，认定上诉人逾期交房，存在事实认定错误。上诉人修建的涉案房屋已经竣工验收，完全符合《商品房买卖合同》所约定的交付条件。上诉人通过邮寄方式向被上诉人送达了书面的《收楼通知书》，涉案房屋应视为交付。即使上诉人所交房屋有一定程度的瑕疵质量问题，但是瑕疵质量问题不影响交房。被上诉人以非合同理由拒绝收楼，相应的后果应由被上诉人自行承担。2、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件补充协议中的条款为格式条款，对被上诉人不具有法律约束力存在认定事实错误。上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性、有效性都是毋庸置疑的。该补充协议虽对主合同的条款进行了更改，但并没有改变主合同双方的权利义务，仅仅是稍作变通。其中的页次即使没有被上诉人签字捺印，但有被上诉人在补充协议最后签字确认，因此并不能因为没有逐页签字而否定补充协议的完整性及有效性。3、被上诉人要求上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记相关证书产生的违约金的诉讼无依据。被上诉人拒绝配合（受领）上诉人履行交付涉案房屋的义务，在房屋还未交付的情况下，上诉人协助办理转移登记义务的条件当然尚未成就，也不可能成就。在被上诉人恶意拒绝受领房屋的前提下，上诉人又如何履行合同从义务，被上诉人请求的违约金又以何依据进行计算。被上诉人不可同时向上诉人主张逾期交楼和逾期交付办理商品房转移登记相关证书的两个诉求，被上诉人应收楼在先，上诉人交付办理商品房转移登记相关证书在后。上诉人与被上诉人之间合同是否继续履行尚不明确。被上诉人只有在办理本案房屋的收楼手续成为业主后，才达到上诉人与被上诉人所约定的交付办理商品房转移登记相关证书的前提条件之一。故本案中被上诉人在非合理理由拒不收楼的情况下，其不具备要求上诉人交付办理商品房转移登记相关证书的权利，更谈不上赔偿违约金。综上所述，一审法院在审理本案过程中有认定事实不清的情形存在。因此，上诉人请求贵院依法撤销本案一审判决，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。余勇、刘春花辩称，1、一审判决认定上诉人存在逾期交房，构成违约，事实清楚，证据充分。根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人在交房时应向被上诉人出示符合合同约定交付条件的证明文件。即使拟交付的房屋符合交付条件，因上诉人未出示相关证明文件，被上诉人有权拒绝收房，由此产生的逾期交房，上诉人应按照合同第十三条承担违约责任。上诉人欲交付的涉案商品房在查验时，存在地漏堵塞、室内所有木地板不符合质量要求需拆除重新安装、主卫马桶未安装、地砖空鼓破损、阳台未修建完毕、顶棚天花抹灰层脱落等七处质量问题，直至开庭前一天阳台天花顶棚抹灰层仍然脱落，至今上诉人未将整改情况反馈给被上诉人，并再次组织进行验收、交付房屋。2、一审判决认定被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》附件补充协议中的条款为格式条款，对被上诉人不具有法律约束力，认定事实准确无误。3、被上诉人要求上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书产生的违约金，于法有据。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。余勇、刘春花向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付2017年12月31日起至2019年5月24日的逾期交房违约金83344.98元，2019年5月24日之后的违约金以818713元为基数，按照日万分之二计算至商品房符合交付条件之日止；2、判令被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并支付2018年7月1日至2019年5月24日的逾期交付违约金26771.92元，2019年5月24日之后的违约金以818713元为基数，按照日万分之一计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月5日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1、原告向被告购买被告开发的凯里市永丰西路延伸段南侧，清水江北侧原玻璃厂A地块第42幢2单元2层2-2-2号房，建筑面积为186.586平方米，套内面积156.93平方米，房屋总价款818713元，2.第十一条约定出卖人承诺于2017年12月30日前向买受人交付该商品房。交付时该商品房应符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。3、第十三条逾期交房责任约定逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。4、第十四条交接手续约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房至次日起x日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。5、房屋登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。在原告提交的合同中，附件十二补充协议的页面上无内容。在被告提交的合同中，附件十二补充协议载明有十三页的内容。该补充协议第四条载明：（一）关于该商品房的交付条件，买卖双方一致同意不按照合同第十一条第（二）款的约定履行，同意按本款约定履行：该商品房交付时应当符合的条件为出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。出卖人按本补充协议附录四约定的交付标准进行交付。”该页底部无原告签名或捺手印。该补充协议第九条载明：关于房屋登记，买卖双方一致同意不按合同第二十二条第一款、第二款及第三款第（一）（二）（三）项约定履行，按以下约定履行：（一）关于预告登记：由买受人委托出卖人办理该商品房的预告登记。买受人委托出卖人办理该商品房权属登记的具体事宜详见本附录三《委托办理权属登记协议书》的约定。该页底部无原告签名或捺手印。该补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》共有两页内容，第一页载明有：买受人自愿委托出卖人办理“申办买受人所购商品房合同备案登记”、“申办买受人所购商品房预告登记”、“申办买受人所购商品房抵押预告登记”、“申办买受人所购商品房《房屋所有权证》”等事宜。买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交凯里市房管局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门。该页底部无原告签名或捺手印。第二页载明：出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告按照约定向被告足额支付购房款818713元。2018年1月21日，原告刘春花在《收楼意见书》验收情况中指出涉案商品房装修部分存在七处质量问题，故依据商品房买卖合同的约定，拒绝收房。后被告对涉案商品房装修部分存在的质量问题进行了整改，但至庭审之日未将整改情况反馈给原告。至庭审之日，被告尚未与原告办理房屋交付手续，也未交付办理商品房转移登记的有关文书。庭审中，原、被告均同意庭后进行调解，但因意见不统一，本案未能调解结案。案件审理过程中，原告申请撤回要求被告支付2019年5月24日之后逾期交房违约金及向原告交付办理商品房转移登记有关文书的诉讼请求，并表示对撤回的部分，待时机成熟后再另行起诉。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十一条及第十四条的约定，被告在交付房屋时应当出示建筑工程竣工合格证明文件、该商品房面积实测技术报告书等证明文件，但被告提交的证据不足以证明其已履行了该义务。原告在收楼意见书中明确指出存在的质量问题后，被告虽进行了整改，但至今未将整改情况反馈给原告，并再次组织进行验收、交付房屋。综上，原告拒绝收房的理由正当，被告未在约定的2017年12月30日之前向原告交付涉案商品房，应承担相应的违约责任。涉案《商品房买卖合同》附件十二补充协议第四条是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款，该内容明显排除了合同相对方的主要权利，免除了补充协议提供方的主要责任，且被告也未提供证据证明其已就该减轻或者免除其责任的格式条款对原告进行过提示说明，因此，该条款的规定对原告不具有法律约束力。故被告存在逾期交房的违约行为，应该按照合同约定承担向原告支付违约金的违约责任。按照《商品房买卖合同》十三条的约定，违约金按日以原告已付房价款的万分之二自约定的交付期限届满次日即2017年12月31日起计算。本次诉讼，原告仅起诉至2019年5月24日，经计算，原告主张截止至2019年5月24日的逾期交房违约金83344.98元不超出按照约定计算出的数额，该院予以支持。之后的违约金，原告在本次诉讼中撤回起诉，该院依法予以准许。关于逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金问题，原、被告在商品房买卖合同中承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，截止至庭审之日，被告未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故依法依约应承担违约责任。经计算，原告主张截止至2019年5月24日的违约金26771.92元不超出按照约定计算出的数额，该院予以支持。2019年5月25日至实际交付商品房转移登记有关文书之日止的违约金，应以818713元购房款为基数，按每日万分之一计算。涉案《商品房买卖合同》附件十二补充协议第九条及附录三《委托办理权属登记协议书》是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款，该内容明显排除了合同相对方的主要权利，免除了补充协议提供方的主要责任，且被告也未提供证据证明其已就该减轻或者免除其责任的格式条款对原告进行过提示说明，因此，该条款的规定对原告不具有法律约束力。原告自愿撤回要求被告交付办理商品房转移登记的有关文书的诉讼请求，系其对自身诉讼权利的处分，与法不悖，该院予以准许。关于双方约定的预期交房、逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。本案中，因被告逾期交房、办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制，受到的损失客观存在，被告应承担相应的违约责任。因双方在合同中已对违约金的计算标准作出明确约定，在被告没有证据证明约定的违约金计算标准明显过高的情况下，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相比，并不属于过高情形，故应优先适用约定的违约金计算标准确定被告应支付的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告余勇、刘春花2017年12月31日至2019年5月24日的逾期交房约金83344.98元；二、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告余勇、刘春花2018年7月1日至2019年5月24日的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金26771.92元及自2019年5月25日至实际交付商品房转移登记有关文书之日止以818713元购房款为基数，按每日万分之一计算的违约金；三、驳回原告余勇、刘春花的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取的1251元，由被告贵凯里碧桂园物业发展有限公司负担。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2016年11月5日签订的《商品房买卖合同》，在第十一条对涉案房屋的交付时间和条件等作了约定，在第十四条对商品房的交接、查验等事项作了约定，在第二十二条对商品房的转移登记等事项作了约定。而凯里碧桂园物业公司提供的《商品房买卖合同》附件十二补充协议，在第四条对《商品房买卖合同》第十一条和第十四条关于商品房的交付条件、通知义务、查验、交接等约定作了实质性的变更，在第九条及附录三对《商品房买卖合同》第二十二条关于商品房转移登记等约定进行了实质性的变更。经对比，本院认为，显然，凯里碧桂园物业公司是通过签订《商品房买卖合同》附件十二补充协议的方式免除自己的责任、加重购房人余勇和刘春芳的责任。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第四条、第九条及附录三，系凯里碧桂园物业公司提供的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，上述条款应认定为无效条款。双方当事人应当按照《商品房买卖合同》第十一条、第十四条、第二十二条等约定履行交付房屋、办理房产转移登记等义务。上诉人与被上诉人于2016年11月5日签订的《商品房买卖合同》所涉的标的物是包括主体结构、装修装饰等工程在内的商品房建设工程。涉案商品房的主体结构与装修装饰等工程是不可分割的整体，涉案商品房经验收，如主体结构或装修装饰等工程存在质量问题，则涉案商品房不具备交付条件。从2018年1月21日《收楼意见书》、现场照片、凯里碧桂园物业公司返修情况表等证据材料，足以证明涉案商品房在购房人刘春花查验时存在质量问题，不具备交付条件。直至余勇和刘春花将凯里碧桂园物业公司诉至法院后，凯里碧桂园物业公司仍未提供经返修的涉案商品房已具备交房条件、已履行通知购房人余勇和刘春花查验房屋义务等相关材料。凯里碧桂园物业公司未按《商品房买卖合同》约定的期限交付质量合格的房屋、交付办理商品房转移登记相关文书，已构成违约，凯里碧桂园物业公司应按《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。交付房屋、交付办理商品房转移登记的相关文书系两项不同的义务，购房人余勇和刘春花依据《商品房买卖合同》的约定要求凯里碧桂园物业公司承担逾期交房违约金、逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金，一审判决予以支持符合双方的合同约定和法律规定。综上所述，凯里碧桂园物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2502元．由凯里碧桂园物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王山地审判员  刘志红审判员  杨再幸二〇二〇年五月二十五日法官助理罗安松书记员汪玲