广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初3294号原告（反诉被告）：赖伟强，男，1972年10月16日出生，汉族，住韶关市浈江区***************，公民身份号码：440************713。委托诉讼代理人：范志朋，广东德行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈善源，广东德行律师事务所律师。被告（反诉原告）：章焕平，男，1969年3月23日出生，汉族，住浙江省诸暨市**********，公民身份号码：330************015。委托诉讼代理人：王剑涛，广东能法律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖进流，广东能法律师事务所律师。原告（反诉被告）赖伟强与被告（反诉原告）章焕平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖伟强及委托诉讼代理人范志朋、被告章焕平的委托诉讼代理人王剑涛、廖进流到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖伟强向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年6月16日签订的《商品房租赁合同》；2、被告退回原告租金、押金合计45000元；3、被告赔偿原告装修损失110000元，中介费7500元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月16日，原、被告签订了《商品房租赁合同》，原告承租被告位于韶关市浈江区************、7号、8号商铺，并交了押金3万元于被告，2019年7月底交了15000元作为8月份房租（当时是六间商铺），原告于2019年6月底进场装修并于7月底装修完毕准备进场开业，但2019年8月初，浈江区消防部门检查说这里没有消防设施，无法开业，对该情况被告并没有告知原告，造成原告损失巨大，被告无法交付符合消防的商铺给原告使用，已明显违反合同约定和法律规定。经协商赔偿事宜不成。提起诉讼。被告章焕平辩称：被告已依约将涉案商铺交付给原告使用，履行了合同义务，但原告未按合同约定支付租金，且以各种理由拒绝支付租金。原告拖欠租金行为已构成严重违约。因此，被告已依法提起反诉请求。被告章焕平向本院提起反诉请求：1、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2019年6月16日签订的《商品房租赁合同》于2020年2月29日解除；2、原告支付拖欠被告租金49530元（暂计2019年9月至2020年2月，之后按每月8255元支付至原告实际返还租赁物及钥匙之日止）及违约金16510元；3、被告没收原告的保证金（押金）30000元；4、原告立即履行维修租赁物义务，并恢复租赁物原状；5、原告（反诉被告）返还租赁房屋及房屋钥匙给被告；6、原告从2019年7月起按每月569.25元支付物业管理费至实际返还租赁物及钥匙之日止；7、本案诉讼费用由原告负担。事实和理由：原、被告于2019年6月16日签订《商品房租赁合同》，被告将位于韶关市浈江区************（64.39㎡）、7号（50.08㎡）、8号（113.23㎡）商铺共计建筑面积227.7㎡出租给原告，租赁期限自2019年7月1日至2024年6月31日止，月租金为8255元。同时，双方还对保证金、房屋使用要求和维修责任、违约责任等事项进行约定。被告已依约将涉案商铺交付给原告使用，履行了合同义务，但原告以各种理由拒绝支付租金。原告拖欠租金的行为已构成严重违约。原告赖伟强对被告章焕平的反诉辩称：应当以原告起诉之日即2019年12月9日作为解除合同的时间。原告不存在拖欠租金的问题，因在签订合同之后，有一个月的免租期，8月租金交付准备开业时，消防部门和物业来检查，没有消防设施致不能开业，被告于9月安排人员安装消防管道等消防设施，至今未依约定交付符合租赁目的的商铺供原告使用，被告违约无权要求支付租金、违约金、保证金，租赁物玻璃门没有损坏，不存在维修。如解除合同，则返还租赁房屋及钥匙。租赁物不符合交付条件，至今没有营业，原告还投入大量的资金装修，相关费用由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年6月16日，原、被告签订了《商品房租赁合同》，根据合同约定：“原告承租被告位于韶关市浈江区************、7号、8号商铺，实测建筑面积227.70平方米，结构为框架，现有装修、附属设施、设备状况和被告同意原告自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由双方分别在本合同附件中加以列明。租赁房屋作为汽车销售、维修、美容使用。租赁期自2019年7月1日至2024年6月31日止，前一个月为原告装修免租期，商铺每平方米36.25元，共计月租金8255元，租金3年不变，第4年起每两年递增5%租金，原告于每月28日前向被告交付下一个月租金，逾期支付，按日租金的3%支付违约金。被告交付房屋时，原告向被告交付房屋租赁保证金30000元，租赁关系终止时，收取的保证金除用于抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告，租赁期间，使用该房屋所发生的不仅限于水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由原告承担，租赁期间，因原告使用不当或不合理使用，致使该房屋及附属设施损坏发生故障的，原告应负责维修，拒不维修，被告可代为维修，费用由原告承担。除本合同附件外，原告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得被告的书面同意，按规定须向有关部门批准后，方可进行，原告增设的附属设施和设备归属及其维修责任由双方另行书面约定。被告交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或交付的房屋存在缺陷，危及原告安全的；因原告原因造成房屋主体结构损坏的；原告逾期不支付租金累计超过15日的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。原告未征得被告书面同意或者超出书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，被告可以要求原告恢复房屋原状。租赁期间，非本合同规定的情况，原告中途擅自退租的，被告可没收原告的保证金，保证金不足损失的，原告还应负责赔偿。”合同签订后，原告于2019年6月底进场装修并于7月底装修完毕，并向原告缴交了15000元作为8月份租金（含案外其他商铺），期间，原告亦向被告缴纳保证金30000元。原告称其2019年7月底准备开业经营时，2019年8月初，消防部门检查告知没有消防设施，致无法开业，原告认为被告未将该情况告知其，未交付符合消防的商铺供其承租。被告认为其出租涉案商铺依法领取了产权证，并提供了2012年10月消防部门出具的包括涉案商铺在内的消防验收合格《意见书》，产权证记载，涉案租赁物为商铺。2019年9月3日，原告出具《承诺书》，载明：“本人是天泓居小区6-8号商铺的租户，因商铺经营所需，现商铺内搭建阁楼，物业公司工作人员已告知：在原商铺消防设备不变的基础上，需到阁楼下按消防规定加装消防喷淋头等有效消防设施，并需到消防部门办理相关手续，所需相关部门的报建、备案、审批等手续，由本人自己到相关部门办理，由此所产生的一切相关责任和费用由本人自行承担，与物业公司无关。”2019年11月4日，韶关市盛源物业服务有限公司出具了消防整改的告知书，告知至今未收到涉案商户消防整改方案及消防验收报告。2020年3月9日，韶关市*泓*******出具说明，告知涉案商铺自2019年1月1日起至2020年2月29日物业费未缴纳，共计7969.5元。此外，原告称其通过中介与被告签订了合同。诉讼中，本院召集原、被告进行现场查看，涉案租赁物原告改装搭建了阁楼、卫生间、安装了玻璃门及经营需要的相应设施等。被告安装了消防喷淋头等。被告表明，其同意原告装修，但未同意改变结构。此外，涉案租赁商铺及钥匙原、被告未办理交付手续。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商品房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。围绕本案争议焦点，评判如下：1、关于合同的解除。原、被告均请求解除《商品房租赁合同》，本院予以确认。但对合同解除的时间存有异议。原告于2019年12月18日提起诉讼时，以被告不能交付符合消防的商铺给其使用，合同目的无法实现为由请求解除合同，被告以原告未提供证据证明消防不合格，不缴纳租金，构成根本违约反诉于2020年2月29日解除合同，由此，从查明的事实显示，被告提供的涉案租赁物，依产权证记载，于2013年11月27日核准登记，2012年10月即核准登记前消防部门出具了消防验收合格《意见书》，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。可见，涉案租赁物的设立是具有法律效力的。原告于2019年9月3日出具的《承诺书》表明，因商铺经营所需，在商铺内搭建阁楼，加装消防喷淋头等。经本院召集双方现场查看，确实在商铺内搭建阁楼。可见，原告称的消防问题是其改变了涉案租赁物的结构，不能因被告安装了消防喷淋头就推定涉案租赁物原本消防不合格，原告承诺由其向相关部门报建、审批等，一切相关责任自行承担。现原告因其无法报建、审批，在其不能提供涉案租赁物改装前消防不合格的证明材料情况下，即以涉案租赁物消防不合格，无法继续经营为由解除合同，显然不具有法定事由。物业公司针对原告改装涉及消防事宜而发出告知书，并无证据证明是指涉案租赁物在被告出租时存在消防不合格，故原告认为涉案租赁物出租时消防不合格，缺乏理据，本院不予确认。依合同约定，原告于每月28日前向被告交付下一个月租金，逾期不支付租金累计超过15日的。一方可书面通知另一方解除本合同，原告自2019年9月起未向被告缴纳租金，已构成根本违约，被告以原告未依合同约定每月28日前缴纳租金，反诉于2020年2月29日解除合同。根据合同约定，结合本案情形，应确认2020年2月29日解除合同。原告如认为涉案租赁物出租时消防验收不合格或不动产证登记错误，可向相关部门申请解决，本案不予涉及。合同解除后，原告应将租赁商铺和钥匙交付被告。2、关于退回租金、保证金问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告因承租向被告缴纳租金15000元是履行合同义务，原告主张被告退回租金理据不足，本院不予支持。依合同约定，原告中途擅自退租的，被告可没收原告的保证金。由于原告没有法定事由属擅自中途退租，被告收取原告缴纳的保证金30000元不予退还，有合同依据，本院予以采纳。此外，合同仅约定保证金，并非原告所称的押金。3、关于装修损失、恢复原状问题。依合同约定，原告对涉案租赁物装修需征得被告同意，否则被告可以要求原告恢复房屋原状。对涉案租赁物的装修，被告表明同意原告装修，但未提供证据证明同意原告进行改变结构，合同约定租赁期自2019年7月1日至2024年6月31日止，而原告承租后未装修完毕便退租要求被告赔偿装修损失，且提供的装修损失价格，被告亦不认可，原告对装修损失可通过鉴定机构鉴定后另循途径解决，本案不予处理。对于被告主张原告维修、恢复涉案租赁物原状，考虑到合同解除后，被告仍需继续经营，原告如不同意对涉案租赁物恢复原状，被告可自行维修、恢复原状，产生的费用可结合原告装修损失另循途径解决，本案不予处理。此外，原、被告应对涉案装修物及其他方面进行证据固定后办理交付手续，避免扩大损失。至于原告主张被告支付中介费，无合同依据，本院不予采纳。4、关于拖欠租金、违约金等问题。根据合同约定，本案合同解除前，涉案租赁物月租金8255元，原告自2019年9月至2020年2月未缴纳租金合计49530元，已构成违约，应当承担相应的违约责任，但合同约定每日3%计算违约金偏高，且原告承租期限较短，本着公平原则，可按月利率1%计算为宜，此后即2020年3月起原告应按月向被告支付涉案租赁物占用费至涉案租赁物及钥匙交付被告止，占用费参照月租金8255元计，产生的利息以当月占用费8255元为基数，按月利率1%计算。5、关于缴纳物业费问题。根据合同约定，租赁期间，使用该房屋所发生的不仅限于水、电、设备、物业管理等费用由原告承担。因此，被告主张原告自2019年7月起缴纳至实际返还涉案租赁商铺及交付钥匙给被告止的物业服务费，有合同依据，本院予以确认。但考虑到物业服务费由物业部门收取，且具体收费标准、金额等需要与物业部门核对，本案不宜直接处理。综上，依法成立的合同，受法律保护。原、被告应本着诚实信用原则，行使和履行租赁合同确定的权利和义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告赖伟强与被告章焕平2019年6月16日签订的《商品房租赁合同》于2020年2月29日解除。二、原告赖伟强于本判决生效后十五日内将租赁商铺和钥匙交付给被告章焕平。三、原告赖伟强于本判决生效后十五日内支付被告章焕平2019年9月至2020年2月租金49530元及利息（利息以49530元为基数自2019年9月起按月利率1%计付至租金清偿完毕止）；自2020年3月起原告赖伟强支付被告章焕平商铺占用费及利息（占用费按月8255元计付至原告赖伟强实际返还租赁商铺和交付商铺钥匙给被告章焕平止；利息以当月占用费8255元为基数，按月利率1%计付至原告赖伟强占用费清偿完毕止）。四、被告章焕平收取原告赖伟强缴纳的保证金30000元不予退还。五、驳回原告赖伟强的诉讼请求。六、驳回被告章焕平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1775元、反诉费1775元，合计3550元，原告赖伟强负担2800元、被告章焕平负担750元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 刘桂全二〇二〇年五月十五日法官助理 邹叶凤书 记 员 丘美英