山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终164号 上诉人（原审被告）：垦利县胜坨房地产综合开发有限公司，住所地东营市垦利区胜坨镇永莘路北。 法定代表人：张洪亮，董事长。 委托诉讼代理人：王金刚，山东景顼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：车纯英，男，垦利县胜坨房地产综合开发有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：李培田，男，汉族，1977年9月10日出生，住东营市东营区。 被上诉人（原审原告）：隋海娥，女，汉族，1976年11月4日出生，住东营市东营区。 被上诉人共同委托诉讼代理人：周长安，山东齐融律师事务所律师。 上诉人垦利县胜坨房地产综合开发有限公司（以下简称胜坨房地产公司）因与被上诉人李培田、隋海娥商品房预售合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初2899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胜坨房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回李培田、隋海娥的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李培田、隋海娥承担。事实与理由：一审认定事实错误，法律适用不当。一、李培田、隋海娥提供的《商品房预售合同》、收款收据以及贷款合同中加盖的印鉴(公章)，均不是胜坨房地产公司真实印鉴(公章)，而是案外人伪造，使用伪造公章签订的合同依法不能成立。涉案项目的土地证等手续虽然登记在胜坨房地产公司名下，但是该项目系东营市绿海房地产开发有限责任公司（以下简称绿海公司）与案外人陈功明合作开发，项目开发过程中使用的印鉴(公章)均是绿海公司负责人和案外人陈功明等人非法刻制，绿海公司负责人因私刻印章等罪名被东营区人民法院判刑六年六个月，本案不排除案外人涉嫌合同诈骗的嫌疑。针对胜坨房地产公司提出的印章鉴定申请，一审法院未予支持错误，现申请二审法院委托司法鉴定机构进行司法鉴定。二、关于李培田、隋海娥提供的收款收据中加盖的印鉴(公章)，东营市中级人民法院生效的民事判决已经查明认定与胜坨房地产公司无关。在实际运作涉案项目过程中，2014年9月因绿海公司负责人涉嫌犯罪被公安局羁押，由此导致项目被迫停滞。在此情况下，胜坨房地产公司才获悉绿海公司私刻公章、出售房产等事实。此后李培田、隋海娥及其他购房户多达24次到市信访局进行信访，引起市领导的高度重视，市政法委主要领导负责包案督办。为了确保社会稳定大局，胜坨房地产公司不惜代价，出巨资为绿海公司偿还了大量债务，并将烂尾的项目进行了投资建设，对于该事实李培田、隋海娥始终是知情的，也是共同参与的。 李培田、隋海娥答辩称，一审判决事实认定清楚、法律适用正确，请求驳回上诉请求，维持原判。合同的有效性与加盖是否伪造印鉴（公章）具有相对的独立性，胜坨房地产公司与李培田、隋海娥之间的商品房预售合同真实有效。一、作为合同相对一方当事人，李培田、隋海娥通过查验经政府部门公示的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、房屋管理部门备案手续等相关手续可以确定涉案房产的开发商均为胜坨房地产公司，签订商品房预售合同也是胜坨房地产公司签署，合同的相对人只能是胜坨房地产公司，且李培田、隋海娥已支付了全部购房款履行完毕合同义务。商品房预售合同是李培田、隋海娥与胜坨房地产公司真实的意思表示，因此应当认定合同真实有效。胜坨房地产公司上诉中也认可上述手续均登记在胜坨房地产公司名下，胜坨房地产公司主张印鉴（公章）伪造，否定合同效力于法无据。二、根据合同相对性基本原则，李培田、隋海娥与胜坨房地产公司之间签订的商品房预售合同并不能及于胜坨房地产公司主张的案外人，李培田、隋海娥依据合同向合同相对人主张权利义务符合法律规定。胜坨房地产公司与案外人的法律关系也不是本案买卖合同纠纷的争议所在，胜坨房地产公司应当通过其他诉讼或者途径主张其权利。三、胜坨房地产公司与伪造印鉴（公章）的案外人应当构成表见代理，李培田、隋海娥已尽到了合理审查义务，印鉴（公章）的真伪已不再是影响和判断合同意思表示效力的因素，一审判决依法驳回鉴定申请合法合理。 李培田、隋海娥向一审法院起诉请求：1.依法判令胜坨房地产公司交付位于东营市东营区；并支付逾期交房违约金96595.94元（自2015年8月2日起暂计算至2019年6月2日，要求支付至实际交付之日止）；2.依法判令胜坨房地产公司将办理权属登记的材料报产权登记机关备案并协助办理权属证书，并支付权属登记资料逾期备案违约金93495.86元（自2016年7月26日起暂计算至2019年6月2日，要求计算至完成权属登记资料备案之日止）；3.胜坨房地产公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：胜坨房地产公司以出让方式取得位于东营市东营区的土地使用权，出让证号为东国用（2014）第01-1684号。该地块土地面积为2986平方米，规划用途为住宅，土地使用年限2014年1月24日至2082年5月13日止。胜坨房地产公司经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：东利名城。建设工程规划许可证号为建字第370500201400011，施工许可证号为东区37052420140418-01-01。该东利名城商品房建设工程实际系绿海公司以胜坨房地产公司的名义开发建设。 2014年5月10日，胜坨房地产公司作为甲方，与作为乙方的李培田签订《东利名城认购协议书》一份，合同载明：一、乙方自愿预定甲方开发的东利名城项目住宅一套，楼号为3号2单元102室，该房屋建筑面积约为92.62平方米，储藏室建筑面积约为7.14平方米；二、乙方自愿于签订本协议之日向甲方支付定金100000元整，该定金在双方签订正式购房合同时抵作认购方购房款；三……；七、本协议书在甲乙双方签订《商品房买卖合同》后即告失效，房屋定金抵作购房款。上述认购协议书中加盖有“垦利县胜坨房地产综合开发有限公司”印章。 2014年5月27日，买受人李培田、隋海娥与出卖人胜坨房地产公司签订《商品房预售合同》（合同编号：ＹＳ0087286），约定：李培田、隋海娥购买胜坨房地产公司开发的东利名城商品房，该商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为东营市住房和城乡建设委员会，商品房预售许可证号为东房注字第××号，李培田、隋海娥购买的为东利名城第3幢1单元202号房，建筑面积92.62平方米，储藏室为第3幢2单元-1-12号房，建筑面积7.14平方米，房屋总价款为689971元。合同第九条约定，出卖人应当在2015年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。合同第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。该《商品房预售合同》加盖有“垦利县胜坨房地产综合开发有限公司合同专用章”。 李培田、隋海娥于2014年5月10日、2014年5月27日共计向胜坨房地产公司交纳购房款689971元，胜坨房地产公司向李培田、隋海娥出具收据，收据加盖有“垦利县胜坨房地产综合开发有限公司财务专用章（3）”。2018年10月15日，李培田、隋海娥已接收涉案房屋钥匙。 案件审理过程中，胜坨房地产公司认为涉案《东利名城认购协议书》中加盖的“垦利县胜坨房地产综合开发有限公司”印章及《商品房预售合同》中加盖的“垦利县胜坨房地产综合开发有限公司合同专用章”印章均不是胜坨房地产公司印章，并申请对上述印章真伪进行司法鉴定。 一审法院认为，本案的争议焦点为李培田、隋海娥与胜坨房地产公司之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。涉案商品房系绿海公司以胜坨房地产公司名义开发建设，胜坨房地产公司应对外承担民事责任。胜坨房地产公司已依法取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等证件，涉案《商品房预售合同》已在房屋管理部门办理备案手续，能够认定涉案《商品房预售合同》系李培田、隋海娥与胜坨房地产公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 胜坨房地产公司申请对涉案《东利名城认购协议书》及《商品房预售合同》中胜坨房地产公司印章的真伪进行司法鉴定，由于在整个购房过程中，李培田、隋海娥对绿海公司借用胜坨房地产公司名义开发建设涉案商品房并不知情，上述印章无论真伪，均不能推翻胜坨房地产公司与李培田、隋海娥之间已形成合法有效的房屋买卖合同关系的事实，故对于胜坨房地产公司的鉴定申请不予准许。 涉案《商品房预售合同》合法有效，胜坨房地产公司应按合同约定履行相关义务，协助李培田、隋海娥办理房屋权属证书，故对李培田、隋海娥的该项诉求予以支持。根据合同第十条约定，胜坨房地产公司应自本合同规定的最后交付期限的第二天起按日向李培田、隋海娥支付已交付房价款万分之一的违约金。李培田、隋海娥已于2018年10月15日接收涉案房屋钥匙，虽然胜坨房地产公司尚未取得建筑工程竣工验收备案表，但李培田、隋海娥接收房屋钥匙的行为应视为对房屋达到交付条件的认可，胜坨房地产公司将涉案房屋交付李培田、隋海娥的时间晚于涉案《商品房预售合同》约定的房屋交付时间，故胜坨房地产公司应当按照合同约定向李培田、隋海娥支付逾期交房违约金，逾期交房违约金应自2015年8月2日计算至2018年10月15日为80795.6元（689971元×1171天×1/10000），李培田、隋海娥主张房屋实际交付后的逾期交房违约金无事实和法律依据，不予支持。涉案房屋已经实际交付，故对李培田、隋海娥主张的胜坨房地产公司交付涉案房屋及储藏室的诉讼请求，不予支持。 关于逾期办理房屋权属证书的违约金，根据合同第十六条约定，胜坨房地产公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。合同约定涉案房屋应于2015年8月1日前交付买受人使用，故胜坨房地产公司应于2016年7月26日前为李培田、隋海娥办理产权登记，但因胜坨房地产公司的责任，李培田、隋海娥至今仍未取得房屋权属证书，故胜坨房地产应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案合同对逾期办理房屋权属证书的违约金未作约定，李培田、隋海娥要求胜坨房地产公司按年利率4.75%为标准支付自2016年7月26日起至2019年6月2日止的逾期办理房屋权属证书的违约金93495.86元及自2019年6月3日起至完成房屋权属登记资料备案之日止的违约金，未超出法律规定，依法予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、胜坨房地产公司于判决生效之日起十日内协助李培田、隋海娥办理东营市东营区东利名城第3幢2单元102号房屋的权属登记手续；二、胜坨房地产公司于判决生效之日起十日内支付李培田、隋海娥逾期交付房屋违约金80795.6元；三、胜坨房地产公司于判决生效之日起十日内支付李培田、隋海娥自2016年7月27日起至2019年6月2日止的逾期办理房屋权属证书的违约金93495.86元及自2019年6月3日起至实际办理完成房屋权属证书之日止的违约金（计算方式：以689971元为基数，按年利率4.75%计算）；四、驳回李培田、隋海娥的其他诉讼请求。案件受理费4101.84元，由李培田、隋海娥负担340.95元，由胜坨房地产公司负担3760.89元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。 胜坨房地产公司提交2017年2月3日胜坨房地产公司与山东天昊建筑公司、住建局、信访局等综合人员形成的会议纪要，2017年11月21日胜坨房地产公司与山东天昊建筑公司、东营区住办形成的会议纪要，证明：2017年2月3日，在信访局协调下，胜坨房地产公司开始接手并协调处理涉案项目后续进度，并拨付款项。李培田、隋海娥质证后认为，对证据的真实性不予认可，胜坨房地产公司应提交原件核对后依法认定。对证明目的不予认可，在政府公布的经过公示的土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证中，涉案项目均为胜坨房地产公司，因此胜坨房地产公司称2017年才接手介入知晓以上情况，明显与事实不符，而且胜坨房地产公司与李培田、隋海娥之间的商品房预售合同双方当事人明确，应当可以证明胜坨房地产公司与李培田、隋海娥之间的意思表示是一致的，合同真实有效,对双方当事人均具有约束力。本院认为，该两份会议纪要可以证实涉案房屋的建设过程中曾发生过项目烂尾、业主上访、政府协调等事实，至于胜坨房地产公司主张的涉案房屋买卖合同对其的约束力是否受上述事实影响的问题，本院将结合其他事实予以分析。 李培田、隋海娥未提交证据。 本院二审查明，涉案商品房所在小区东利名城项目系绿海公司以胜坨房地产公司名义开发建设，绿海公司经营出现问题导致该项目建设停滞后，就该项目的收尾建设工作，经政府有关部门多次协调，胜坨房地产公司同意于2017年2月3日向项目施工方支付工程进度款160万元，施工方同意于2017年2月16日安排施工人员进场开工；胜坨房地产公司2017年11月21日同意向施工方拨付工程款80万元；2018年5月21日，同意偿还陈功明资金1370万元。 李培田、隋海娥认可其得知涉案房屋无法按期交付后，曾多次到胜坨房地产公司、黄河街道办、东营区政府、东营市信访局等部门反映问题。 胜坨房地产公司认可其与绿海公司关于绿海公司借用胜坨房地产公司资质进行涉案项目开发事宜有口头约定，其知道绿海公司在销售涉案房屋时是以胜坨房地产公司名义进行的。 二审查明的其他案件事实与一审认定的事实一致。 本案的争议焦点为，涉案商品房预售合同对胜坨房地产公司有无约束力,一审对李培田、隋海娥主张的逾期交房违约金及逾期办证违约金的认定是否正确。 本院认为，涉案商品房预售合同系以胜坨房地产公司的名义所签订，因胜坨房地产公司认可其与绿海公司关于绿海公司借用胜坨房地产公司资质进行涉案项目开发事宜有口头约定，胜坨房地产公司知道绿海公司在销售涉案房屋时是以胜坨房地产公司名义进行的，结合涉案商品房预售合同约定的大部分内容均已实际履行的事实，一审判决认定胜坨房地产公司系涉案商品房预售合同的合同主体并无不当，涉案商品房预售合同对胜坨房地产公司具有约束力。另，即使胜坨房地产公司并未实际参与涉案房屋的销售过程，因其对绿海公司以胜坨房地产公司的名义开发并销售涉案项目的行为知情，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定的“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”之规定，无论涉案合同上胜坨房地产公司的印章是否真实，胜坨房地产公司均应当就涉案商品房预售合同承担相应的法律责任，故一审法院对胜坨房地产公司的鉴定申请不予准许并无不当，本院亦不予准许。 关于逾期交房违约金的问题，涉案商品房预售合同对房屋的交付时间及逾期交房违约金的计算方法进行了明确约定，一审法院依据合同约定计算逾期交房违约金并无不当。鉴于本案逾期交房及逾期办证的事实主要系案外人绿海公司违法经营所导致的，胜坨房地产公司系在政府协调下接手涉案房屋所在项目的后续建设工作，胜坨房地产公司在本案商品房预售合同签订时对本案逾期交房及逾期办证事实的发生不能预见亦不能控制，故对该项违约金的认定应适当减轻胜坨房地产公司的责任。本案房屋约定交付的时间为2015年8月1日，实际交房时间为2018年10月15日，在2015年8月1日至2018年10月15日期间，逾期交房与逾期办证的事实同时存在，双方约定的逾期交房违约金已足以弥补李培田、隋海娥的损失，本院在支持李培田、隋海娥逾期交房违约金的情况下对该期间的逾期办证违约金不再支持。根据涉案商品房预售合同第十六条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，因本案房屋交付使用的时间为2018年10月15日，胜坨房地产公司应当在2019年10月9日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，胜坨房地产公司在2019年10月9日之后仍未完成上述合同义务，应当依法承担支付逾期办证违约金的责任。因双方合同中对本案逾期办证违约金的计算方法未作明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因中国人民银行贷款基准利率标准已于2019年8月20日取消,之后应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算,故胜坨房地产公司应自2019年10月9日起至实际办证之日止，以李培田、隋海娥已付房款689971元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准向李培田、隋海娥支付逾期办证违约金，对李培田、隋海娥主张的超出部分，本院不予支持。 综上，胜坨房地产公司的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定事实部分不清，导致判决结果部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初2899号民事判决第一项、第二项； 二、撤销东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初2899号民事判决第三项、第四项； 三、垦利县胜坨房地产综合开发有限公司向李培田、隋海娥支付逾期办证违约金：自2019年10月9日起至实际办证之日止，以689971元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算； 四、驳回李培田、隋海娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4101.84元，由李培田、隋海娥负担2100元，由垦利县胜坨房地产综合开发有限公司负担2001.84元；二审案件受理费4101.84元，由李培田、隋海娥负担2100元，由垦利县胜坨房地产综合开发有限公司负担2001.84元。 本判决为终审判决。 审 判 长  潘 霞 审 判 员  翟玉芬 审 判 员  李 静 二〇二〇年五月十三日 法官助理  张丽颖 书 记 员  李志远