广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初945号原告：开平市长沙街冲澄社区居民委员会庙边经济合作社。负责人：李景堂。该村小组组长。委托诉讼代理人：许亮安，广东潭江律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘逸，广东潭江律师事务所律师。被告：周健春，男，1977年1月19日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：王凤科，广东定海针律师事务所律师。原告开平市长沙街冲澄社区居民委员会庙边经济合作社与被告周健春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告开平市长沙街冲澄社区居民委员会庙边经济合作社的委托诉讼代理人许亮安、刘逸，被告周健春的委托诉讼代理人王凤科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开平市长沙街冲澄社区居民委员会庙边经济合作社向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2014年11月28日签订的《长沙办事处冲澄社区居委会租赁合同》，限期被告将承租位于开平市长沙街冲澄庙边村商铺楼3幢1卡铺位（面积18.5平方米）交回给原告(合同总价值为109692元)；2、判令被告从2019年3月起至交回铺位给原告之日止，按每平方米29.70元支付租金(计至2019年12月31日，租金为5494.5元)及违约金（从拖欠租金之日起至付清租金之日止，按每逾期一日，依欠缴租金数额的万分之五计付给原告，截至2019年12月31日，暂计为813.19元）给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年11月28日签订《长沙办事处冲澄社区居委会租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于开平市长沙街冲澄庙边村商铺楼3幢1卡铺位（面积18.5平方米）。租赁期限十五年，即由2015年2月1日至2030年1月31日止。其中2018年2月1日至2021年1月31日租金按每平方米29.70元计算，每月549.45元，每月租金于当月10日前付清。被告若逾期缴付租金，每逾期一日，依欠缴租金的万分之五向原告支付违约金。被告逾期缴付租金满二个月的，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告依约定将租赁物交付给被告使用。被告自2019年3月未依约定支付租金，截止2019年12月31日被告拖欠租金合共5494.50元。原告曾多次催促被告支付租金，但被告至今仍不支付。综上所述，被告拖欠原告租金的行为已构成违约，原告有权单方解除合同。同时，被告应依合同约定向原告支付违约金。原告为了维护自身的合法权益，特起诉。周健春辩称，没有意见，原告起诉所述属实，由于现在属于特殊情况，被告资金不到位，所以请求原告宽限时间，被告积极筹集资金，希望原告可以撤回解除合同的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月28日，原告(甲方)与被告(乙方)签订的《长沙办事处冲澄社区居委会租赁合同》，约定：甲方将坐落于开平市长沙街冲澄庙边村商铺楼3幢1卡铺位出租给乙方，面积18.5平方米；租赁期限15年，自2015年2月1日至2030年1月31日止；2015年2月1日至2018年1月31日每平方租金为27元，每月租金为499元。2018年2月1日至2021年1月31日每平方租金为29.7元，每月租金为549元。2021年2月1日至2024年1月31日每平方租金为32.67元，每月租金为604元。2024年2月1日至2027年1月31日每平方租金为35.93元，每月租金为664元。2027年2月1日至2030年1月31日每平方租金为39.52元，每月租金为731元；每月租金于当月10日前付清；乙方须依期向甲方缴付租金。乙方若逾期缴付租金，每逾一日，依欠缴租金数额万分之五向甲方支付违约金；乙方逾期缴付租金满两个月或欠缴租金累计数额达到当年租金的两个月租金的，甲方有权单方解除本合同，甲方依据上述情形，向乙方发出结束合同通知，本合同自通知到达乙方时解除。此外，该合同还约定其他事项等条款。以上合同签订后，原告依约交付铺位给被告使用，被告也依约交付截止于2019年2月的租金给原告。但自2019年3月始被告拖欠租金，后经原告多次催讨未果，遂成讼。查，开府集用2011第00866号《集体土地使用证》登记如下：土地使用权人开平市长沙街冲澄社区居民委员会庙边经济合作社。土地所有权人庙边经济合作社。座落开平市长沙区325国道冲澄路段南23号。地类(用途)商业用地。使用权面积516平方米。地字第规划2014133号《建设用地规划许可证》登记如下：用地单位开平市长沙街冲澄社区居民委员会庙边经济合作社。用地位置长沙区325国道冲澄路段南23号。用地性质B1商业用地。用地面积516平方米。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《长沙办事处冲澄社区居委会租赁合同》是双方真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效。本案的争议焦点是：一、关于涉案合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，首先，依涉案合同“乙方逾期缴付租金满两个月或欠缴租金累计数额达到当年租金的两个月租金的，甲方有权单方解除本合同，甲方依据上述情形，向乙方发出结束合同通知，本合同自通知到达乙方时解除。”的约定，原、被告就合同解除予以约定；其次，支付租金是被告作为承租方的义务，但被告自2019年3月始未向原告支付租金；再次，原告于2020年2月25日诉至本院，请求解除涉案合同。本院于2020年3月18日将原告的起诉状副本送达至被告的委托诉讼代理人，应认定被告此时收到原告的合同解除通知；最后，被告在庭审中并未要求确认解除合同的效力。据此，原告主张解除涉案合同，理据充足，应予支持。二、关于涉案铺位的交回。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；……。”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”；《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，涉案合同已经确认解除，被告作为承租人继续占有、使用、收益租赁物的权利也终止，原告作为租赁物的所有权人及出租人有权行使物权保护，据此，原告主张被告限期交回涉案铺位理据充足，应予支持。三、关于租金的支付。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，首先，被告承租原告的铺位后应依约支付租金，但其逾期经催讨仍未予支付，应承担付款责任；其次，由于存在合同解除及铺位返还，被告应支付到期租金及自合同解除之日起至实际交回铺位之日止的占有使用费，而占有使用费可参照租金；据此，自2019年3月至2019年12月31日的租金应为5490元(549元/月×10个月)，原告主张5494.50元显属超出相关计算，对超出5490元部分不予支持。另被告仍应自2020年1月1日起至交回铺位之日止，按每日18.3元(549元/月÷30日)支付租金给原告。四、关于违约金的支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。”的规定，被告逾期未支付租金已构成违约，并致原告存在损失。依涉案合同“每月租金于当月10日前付清；乙方须依期向甲方缴付租金。乙方若逾期缴付租金，每逾一日，依欠缴租金数额万分之五向甲方支付违约金。”的约定，以每月租金549元，分别从3月10日、4月10日、5月10日、6月10日、7月10日、8月10日、9月10日、10月10日、11月10日、12月10日计至2019年12月31日(共1593日)，按每日万分之五计算违约金为437.28元(549元×0.0005×1593日),原告主张813.19元显属数额偏高，对超出437.28元部分不予支持。另被告仍应以拖欠租金5490元为基数，自2020年1月1日起至款项清偿之日止，按每日万分之五计付违约金给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国物权法》第三十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告开平市长沙街冲澄社区*民委员会庙边经济合作社与被告周健春于2014年11月28日签订的《长沙办事处冲澄社区居委会租赁合同》于2020年3月18日解除；二、被告周健春应在本判决发生法律效力之日起三十日内交回位于开平市长沙街冲澄庙边村商铺楼3幢1卡铺位（面积18.5平方米）给原告开平市长沙街冲澄社区居民委员会庙边经济合作社；三、被告周健春应在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金5490元，及自2020年1月1日起至交回铺位之日止，按每日18.3元支付租金给原告开平市长沙街冲澄社区居民委员会庙边经济合作社；四、被告周健春应在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金437.28元，及以拖欠租金5490元为基数，自2020年1月1日起至款项清偿之日止，按每日万分之五计付违约金给原告开平市长沙街冲澄社区居民委员会庙边经济合作社；五、驳回原告开平市长沙街冲澄社区居民委员会庙边经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1246.92元(已由原告预交)，由被告负担。原告预交的受理费1246.92元，由本院予以退回；被告应向本院补缴本案受理费1246.92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 甄灼辉二〇二〇年五月十三日法官助理 梁伟青书 记 员 关嘉欣