河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初9890号原告（反诉被告）：济源市正兴玉米开发有限公司，住所地：济源市207国道东侧东天浆村北。诉讼代表人：巨冬明，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：魏美鸽，河南凌峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南快大饲料有限公司，住所地：济源市轵城镇东天江村北。法定代表人：赵保军，该公司经理。委托诉讼代理人：李凯杰，济源市天坛法律服务所法律工作者。原告济源市正兴玉米开发有限公司（以下简称正兴公司）与被告河南快大饲料有限公司（以下简称快大公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中快大公司提出反诉。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。正兴公司的委托诉讼代理人魏美鸽，快大公司的法定代表人赵保军及委托诉讼代理人李凯杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2012年5月30日签订的《租赁合同》、2012年6月1日签订的《仓库租赁合同》、2014年3月1日签订的《仓库租赁合同》；2、判决被告立即腾退租用场地及仓库；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月30日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于正兴公司院内西至餐厅仓库、东至围墙、南至出厂大路、北至污水处理厂南墙的场地出租给被告使用。租期20年（2012年5月30日至2032年5月29日），20年租赁费40万元。2012年6月1日，原、被告又签订了《仓库租赁合同》，约定原告将位于正兴公司院内大路西侧仓库由被告租用，租期13年（2012年6月1日至2015年5月30日），租赁费每年30000元，每年6月1日前交清下年租赁费。2014年3月1日签订的《仓库租赁合同》，约定原告将位于院内大路西侧仓库由被告租用，租期10年，租赁费每年30000元。上述三份合同履行至今被告均未实际交纳租金。双方约定以欠款抵租金。2016年6月23日原告进入破产清算程序，后原告多次通知被告腾退租用的场地及仓库，均遭到被告拒绝。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院。快大公司辩称，原告诉状中所述签订合同的事实存在。2012年5月30日所签订合同交纳20年租赁费40万元，有原告出具的收据为证，其余两份合同也按约定交纳了租金。现原告要求解除合同，被告租赁期限均未到期，原告应当退还2012年5月30日交纳租赁费40万元中的24万元。2012年5月30日所签订租赁合同所涉场地不属于原告的破产范围，该土地并未登记在原告名下，也不在拍卖范围，原告无权要求腾退土地。快大公司向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告退还反诉原告租赁费24万元；2、本案一切诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2012年5月30日，反诉原告租赁反诉被告场地建快大饲料厂，合同约定租期20年（2012年5月30日至2032年5月29日），20年租金40万元，反诉原告一次性交给反诉被告，反诉被告出具了收据。现反诉被告破产，反诉原告租赁期限未满，由此反诉被告应将反诉原告未到期的租赁费退还给反诉原告。正兴公司对快大公司的反诉辩称：1、反诉原告主张的24万元租金是基于2012年5月30日双方签订的租赁合同，该合同约定的租金40万元反诉原告并未实际交纳，而是以前股东李寅生的一般债权来冲抵20年租金，所以不存在返还租金的情况。2、40万元债权冲抵之外的年限折合的租金，反诉原告可以直接向管理人申报债权。3、双方签订的仓库租赁协议，反诉原告并未按照协议约定的时间按期交纳租金，仅向反诉被告交纳了80000元，从2012年6月1日至今的仓库租赁费用已达23万元，扣减反诉原告已经交纳的80000元，下欠15万元，两份合同租金冲抵之后剩余90000元，该90000元债权反诉原告可以直接向管理人申报债权。请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、正兴公司提交的与快大公司法定代表人赵保军的约谈记录，快大公司对其本身的真实性未提出异议，本院对其真实性予以认定；2、正兴公司提交的赵保军、李寅生债权申报书，债权明细表（一），与本案原、被告争议无关，不与涉及；3、快大公司提交的2012年5月10日的收据，本身具备客观真实性，本院对其真实性予以认定；4、快大公司提交的其公司化验室资产明细表、实物统计表、项目资料，与本案原、被告的请求无关联性，本案不予涉及；5、快大公司提交的石永军2019年11月11日出具的领到条，2014年7月15日及2015年3月1日正兴公司出具的收据，2016年7月15日及2016年9月8日石永军出具的借条，证明快大公司交纳仓库租金的情况。因租赁费的交纳数额与本案正兴公司的诉讼请求无直接关联，而快大公司要求正兴公司退还租赁费的反诉请求，本案中不予处理，故对该证据，本院不予涉及。本院确认案件事实如下：2012年5月10日，正兴公司给快大公司原股东李寅生出具收据一份，载明收到李寅生快大饲料公司租赁费40万元。2012年5月30日，正兴公司（甲方）与快大公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于正兴玉米开发有限公司院内西至餐厅仓库、东至围墙、南至出厂大路、北至污水处理厂南墙的场地出租给乙方使用。租赁期限为20年，自2012年5月30日至2032年5月29日。租赁费用为40万元，乙方一次性缴纳20年租赁费40万整。租赁期内，乙方可以对租赁场地进行转租，甲方不得以任何理由，收回乙方承租权。乙方在合同签订后，未按时缴纳租赁费用的，甲方有权依法解除合同。2012年6月1日，正兴公司（甲方）与快大公司（乙方）签订《仓库租赁合同》，约定：甲方将位于正兴玉米开发公司院内大路西侧仓库由乙方租用，租赁时间暂定13年（2012年6月1日至2025年5月30日），租赁费每年30000元，每年6月1日前交清下年房租赁费。乙方在租赁期间甲方如有不可抗拒的原因不能使乙方租用的，应提前一个月给乙方打招呼，乙方应交还甲方，所产生的费用由甲方承担。租赁费按天计算，甲方应将多余的租金退还乙方。2014年3月1日，正兴公司（甲方）与快大公司（乙方）再次就正兴公司院内大路西侧仓库签订《仓库租赁合同》，约定：甲方将位于正兴玉米开发公司院内大路西侧仓库由乙方租用，租赁时间暂定10年（2014年3月1日至2024年3月1日），租赁费每年30000元，乙方在租赁期间甲方如有不可抗拒的原因不能使乙方租用的，应提前一个月给乙方打招呼，乙方应交还甲方，所产生的费用由甲方承担。租赁费按天计算，甲方应将多余的租金退还乙方。上述协议合同后，快大公司按合同约定使用场地及仓库。2016年6月23日，本院作出（2016）豫9001民破（预）字第3-2号民事裁定书、（2016）豫9001民破字第3-3号民事决定书，裁定受理正兴公司破产清算一案，指定济源市明兴会计师事务所有限公司担任正兴公司管理人，巨冬明担任管理人负责人。2017年12月12日、2018年1月31日、2019年2月20日、2019年8月8日，正兴公司管理人四次发出公告，通知正兴公司大院各占用户与正兴公司签订的合同已经解除，要求各户迁出正兴公司大院。正兴公司大院土地及地面所载物在正兴公司进入破产程序后开始拍卖，2018年5月24日、2018年8月24日两次流拍，2019年11月27日网络竞拍成交。本院认为：正兴公司和快大公司于2012年5月30日签订的《租赁合同》，2012年6月1日签订的《仓库租赁合同》，2014年3月1日签订的《仓库租赁合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效合同。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，正兴公司进入破产程序后，该公司破产管理人公告解除案涉租赁合同，符合法律规定，案涉租赁合同已经解除，故对正兴公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以确认。合同解除后，快大公司应当腾退租用的场地及仓库。快大公司辩称，2012年5月30日所签订租赁合同所涉场地不属于正兴公司的破产范围，该土地并未登记在正兴公司名下，也不在拍卖范围，正兴公司无权要求腾退土地。但对其主张，其并未提交相关证据，且其使用所涉场地的依据是其与正兴公司的签订的租赁合同，双方合同解除后，其也应当腾退场地。快大公司提起反诉，要求正兴公司退还租金24万元，系个别给付诉讼请求，按规定其应当先向正兴公司管理人申报相关债权，故本案中对快大公司的反诉请求不予处理。依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、原告济源市正兴玉米开发有限公司与被告河南快大饲料有限公司于2012年5月30日签订的《租赁合同》、2012年6月1日签订的《仓库租赁合同》、2014年3月1日签订的《仓库租赁合同》解除；二、被告河南快大饲料有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退租用原告济源市正兴玉米开发有限公司的场地和仓库。案件受理费100元，由被告河南快大饲料有限公司负担；反诉费2450元，依法予以退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  王苗苗人民陪审员  杜跃进人民陪审员  杜素梅二〇二〇年五月二十七日书 记 员  吴小磊