广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初39105号原告（反诉被告）：涂乐，男，1979年12月1日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：江溢斐，广东图道律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄纬琪，女，1966年12月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：田党胜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告涂乐与被告黄纬琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人江溢斐，被告的委托诉讼代理人田党胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《广州市存量房买卖合同》，配合原告办理广州市越秀××××房的房屋产权转让登记手续。2、被告向原告交付上述房屋。3、被告向原告支付逾期办证违约金，以成交价1135000元为基数，按照每日万分之五的标准，从2019年8月23日计算至实际办证之日止。事实和理由：原告与被告于2016年9月7日签署《广州市存量房买卖合同》、《存量房买卖合同附件》，约定原告以113.5万元的价格购买被告黄纬琪名下位于广州市越秀××××房的房屋（以下称涉案房屋），交易方式为按揭付款，双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。合同签订后，原告按约支付了5万元定金，向银行申请贷款，并于2016年12月12日取得兴业银行股份有限公司广州分行出具的《个人贷款承诺书》，同意对原告购买涉案房屋提供78.5万元的贷款，但被告黄纬琪却因房价上涨拒绝继续交易。为维护自身合法权益，原告于2017年1月2日向广州市越秀区人民法院起诉，要求黄纬琪继续履行涉案合同，该院经审理后判令被告协助原告到房管部门办理将涉案房屋转移登记至原告名下的相关手续。被告不服一审判决，于2017年9月向广州市中级人民法院上诉。在二审期间，被告提交（2017）粤1323民初3678号民事裁定书等证据，称因与案外人欧XX发生民间借贷纠纷，涉案房屋已于2017年10月13日被该案查封。二审法院考虑到涉案房屋被查封，涉案合同无法继续履行的情况下，判决驳回原告诉请，同时明确原告在涉案房屋法律障碍消除后再行主张继续履行合同。经核实，案外人欧XX查封涉案房产所依的其与黄纬琪的民间借贷纠纷经惠州市惠东区人民法院、惠州市中级人民法院两审终审，均判令改民间借贷不成立，该民间借贷并非真实的借贷，而是人为制造的保护性查封，以阻却涉案房屋过户至原告名下。现涉案房屋的保全措施已解除。被告辩称，我方认为原告的诉请没有法律依据，涉讼房屋现在存在查封。我方根据越秀区人民法院（2018）粤0104民初3000号民事判决书以及中院（2019）粤01民终11727号判决书，已经向原告支付了逾期办证违约金16800元，案件受理费50元，购房本金50000元。逾期办证违约金法院此前的3000号判决书及11727号判决书已经判决了，原告现在又提出，我方认为属于重复起诉。被告向本院提出反诉请求：解除原被告于2016年9月7日签订的买卖广州市越秀××××房《广州市存量房买卖合同》。事实和理由：（2018）粤0104民初3000号民事判决书以及（2019）粤01民终11727号判决书生效后，被告与原告协商达成一致，双方同意和解，经过核对，原告确认被告应向其支付逾期办证违约16800元及退还购房定金50000元。原告于2019年8月29日将收款建行银行账户发给被告，被告于2019年8月29日支付逾期办证违约金16800元、案件受理费50元及退还购房定金50000元，以上共计66850元。原告同意并接收被告退还购房定金，故双方之间房屋买卖合同关系已解除，现原告要求被告继续履行房屋买卖合同没有事实和法律依据，故被告提起反诉。原告对被告的反诉请求辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，我方至今没有存在违约行为，相反被告至今仍存在违约。我方是守约方，被告是违约方，被告无权提出解除合同。关于被告提出的已经将双方的合同了结的事实不存在。被告提出的短信证据，我方也提交了完整的短信记录，在短信中，被告提出的是按照2019年11727号判决履行义务，我方收到本金后也表示同意，将账号告知被告。但是被告在支付款项的时候，自行将原告交付的50000元定金退回给原告，这个退款的项目在此前的判决书是没有该项的，这是被告自作主张。我方也没有予以认可。2019年9月27日也明确告知被告，这个付款是不符合判决内容的，我方要求退回50000元给被告，但被告拒绝收回。经审理查明：被告是广州市水荫二横路XXXXXX房（建筑面积40.5209平方米）的登记产权人。2016年9月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定由乙方购买上址房屋，房屋使用性质为住宅，该房屋不存在抵押等他项权利情况，交易方式为按揭付款。该房地产以现状售予乙方，吉屋（不附带家私家电），不带租赁合同，无户口。该房地产按整套出售并计价，总金额1135000元。付款方式：按揭付款，定金50000元乙方须在2016年9月7日支付给甲方，首期楼款（不含定金）300000元，乙方于递件成功当天支付甲方，乙方应于2016年9月20日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料。甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内，到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因政府部门或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。楼价余款：（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的账户内。若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余额的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方。乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款。甲乙双方于签订本合同后7天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用。第四条：交楼时间：双方同意房屋交付使用时间为甲方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。第十一条:迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行；等。同日，被告向原告开具《收款证明》，确认收取原告购房定金50000元。2016年10月28日，中国工商银行股份有限公司广州西华路支行向原告发出《个人二手房贷款初审结果通知书》，载明：您因购买位于越秀××××房的房产与售房者黄纬琪签订了《购房意向书》（或（《商品房买卖合同》），并向我行提出了贷款申请。根据工行有关规定，贷款现已初审通过……在买卖双方办理上述房产产权交易过户手续、补充我行要求的其他文件或资料、落实贷款担保后，我行将按照与您签订的《个人购房借款/担保合同》的约定发放贷款785000元用于支付购房款，并划入售房者的收款账号。若发生因借款人提供的资料不真实、隐瞒重大事实、涉及经济纠纷或买卖价格等贷款风险及其他足以影响贷款人资金安全的情形，本行将取消发放贷款并且不承担任何责任；等。2016年12月8日，原告及案外人江XX作为债务人，与债权人兴业银行股份有限公司广州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，抵押房产为涉讼房屋，借款金额为785000元。同月12日，兴业银行股份有限公司广州分行向原告发出《个人贷款承诺书》，载明：买方涂乐，卖方黄纬琪，经审查，借款人申请以广州市越秀××××房（房屋的评估价值1142041元，交易价格1135000元）的住房（商用房）作为抵押，向本行申请个人贷款，基本符合贷款条件。本行同意在借款申请人与本行办妥贷款的相关手续，办理上述所列地址抵押物的有效抵押登记，由本行收执抵押登记权利凭证原件后发放二手按揭贷款，商业性贷款金额78.5万元，期限15年……等。因双方的房屋买卖合同纠纷，原告曾于2017年1月2日向本院起诉被告，要求：1、判令被告立即协助原告办理广州市水荫二横路XXXXXX房的递件过户手续。2、判令被告向原告支付违约金，自2017年1月3日起算至被告协助办理递件过户手续之日止，每日按总房价款1135000元的0.05%计算违约金。本院于2017年6月13日作出（2017）粤0104民初281号民事判决书，判决内容为：一、被告黄纬琪应在本判决发生法律效力之日起七日内，协同原告涂乐到房管部门办理将广州市越秀××××房的房屋产权转移登记到原告涂乐名下的相关手续。二、原告涂乐应在房管部门出具成功受理上址房屋交易过户的递件回执当天，一次性向被告黄纬琪支付剩余房款1085000元。三、驳回原告涂乐的其他诉讼请求。判后，被告不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2017年12月19日作出（2017）粤01民终18698号民事判决书，其中查明：广东省惠东县人民法院于2017年10月13日作出（2017）粤1323民初3678号民事裁定，以申请人欧XX与被申请人黄纬琪民间借贷纠纷一案，欧XX申请财产保全为由，裁定在价值1600000元范围内，查封黄纬琪名下的位于广州市东山区水荫二横路27号13A15房（房地产权证号：粤房地证字第××号）的房产一套，查封期限为三年。2017年10月19日，涉讼房屋被广东省惠东县人民法院以（2017）粤1323民初3678号民事裁定书及协助通知书查封。并认为：二审期间，黄纬琪因与案外人民间借贷纠纷，涉讼房屋被法院查封，致使一审判决合同继续履行出现法律上的障碍，故本院基于该项事实对一审判决予以改判。鉴于涉讼房屋在本案二审期间因黄纬琪另案涉诉而被法院查封，故属黄纬琪一方的原因导致双方之间的《广州市存量房买卖合同》无法继续履行，应由黄纬琪承担相应的违约责任。涂乐可在涉案房屋法律障碍消除后再行主张继续履行合同或基于合同无法继续履行的事实另行主张解除合同、赔偿损失等。鉴于二审出现新的事实，遂予以据实改判：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初281号民事判决；二、驳回涂乐的全部诉讼请求。后原告于2018年向本院提起诉讼，要求判令：1、被告向原告支付逾期办证违约金（以成交价1135000元为基数，按日0.05%的标准，从2017年10月19日起至广州市越秀××××房转移登记之日止）；2.原告代被告向第三人欧XX清偿（2017）粤1323民初3678号案件项下被告的债务1600000元（暂定为1600000元，实际以原告代偿金额为准）；3.原告代被告清偿债务1600000元后，被告向原告返还1600000元及利息（返还金额及利息计算基数暂定为1600000元，实际以原告代偿金额为准；利息以1600000元为基数，按人民币银行同期贷款利率计算，从原告实际支付之日起计算，计至被告返还1600000元之日止）；4.第三人欧XX在实现（2017）粤1323民初3678号案件项下债权后，解除对广州市越秀××××房的查封；5、广州市越秀××××房的查封后，被告继续履行《广州市存量房买卖合同》，配合原告办理广州市越秀××××房的房屋产权转让登记、交房、办理水电过户等合同约定的所有交易手续。本院于2018年9月10日作出（2018）粤0104民初3000民事判决书，其中认定：“在第三人未到庭参与诉讼，未发表答辩意见的情况下，原告要求代被告向第三人清偿相应的债务后、由第三人申请解封等诉讼请求，均应在广东省惠东县人民法院的诉讼保全程序中处理，不属于民事诉讼案件审理范畴，故对原告其他的诉讼请求，本院均不予调处。”并判决：一、被告黄纬琪应在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告涂乐支付自2017年10月19日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金（每日按50000元的0.05%计付，违约金总额以不超过50000元为限）；二、驳回原告涂乐的其他诉讼请求。判后，原告不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年8月19日作出（2019）粤01民终11727号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2019年8月22日生效。另查明，欧XX于2017年向广东省惠东县人民法院提起诉讼，要求黄纬琪归还借款本金160万元，以及欧XX依法享有对广州市东山区水荫二横路XXXXXX号房的优先受偿权。广东省惠东县人民法院作出（2017）粤1323民初3678号民事判决书，认定欧XX借给黄纬琪160万元的证据不足，判决驳回欧XX的诉讼请求。判后，欧XX不服，提起上诉。广东省惠州市中级人民法院于2018年10月23日作出（2018）粤13民终4320号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。根据广州市规划和自然资源局于2020年3月13日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广东省惠东县人民法院以（2019）粤1323执保986号民事裁定书及协助执行通知书解封，收件日期为2020年1月20日。广州市中级人民法院以（2020）粤01执保35号，（2017）粤01民终18698-1号民事裁定书及协助执行通知书解封，收件日期为2020年2月21日。本院以（2018）粤0104民初3000-1号民事裁定书及协助执行通知书解封。原告为证明其具备一次性支付剩余房款的经济能力，向本院出示了《中国建设银行个人资信证明书》（签发日期：2020年4月13日），载明原告持有储蓄存款1205386.90元。原告明确表示同意在递件当日一次性支付房屋余款，也同意在本案中一并处理房款支付问题。为证明双方的协商情况，原告提交了短信聊天记录，其中显示：8月28日：被告：“我们的新达城房产官司已经判下来，把你的银行账户给我，我们按法院的判决汇款给你。”8月29日：原告：“建行62170XXXXX8900”。8月29日、9月1日：被告：“收到”、“下星期转账”、“违约金672天共16800，受理费50元，本金5万元，共汇款给你66850元，如果计算正确的话，我就按这个金额汇过来了。”9月1日：被告：“（2019）粤01民终11727号执行款已汇到你提供的建行账户。”（附图显示转账金额为66850元）。9月27日：原告：“经法院确认，（2019）粤01民终11727号判决书于2019年8月22日生效，根据该生效判决，你方需向我方支付违约金16800元，受理费50元。你方共计支付66850元，多支付了5万元。麻烦提供一下银行账户，我将你方多支付的5万元返还你方。”被告：“没有多付给你呀，打款前发了二次对账单给你，你没有异议了我才打款过来的。”、“5万购房定金＋16800元违约金＋50元受理费。”原告：“我不接受你退回的购房定金5万元，请你协助提供收款账户，以便我方返还给你。我方已另行起诉继续履行。”10月8日：原告：“你将伍万元定金退回给我系对原审判决的误读，我没有提出该诉请，生效判决也没有该判项，我更未对你的结算表示过同意。你我双方合同并未解除，我方已再次诉请继续履行合同，请尽快提供收款账户，否则我只能将该笔伍万元款项返还你的原付款账户。”被告：“请你把信息看清楚，我是跟你对了两次账，以后我再打钱给你的。”、“你以为这个钱你想要就要，想退就退的。”被告对该证据的真实性无异议。诉讼过程中，被告表示，若合同继续履行，被告不要求收回5万元定金，要求原告一次性支付全部房款1135000元。本院认为：原告与被告签订的《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告反诉称双方已就解除合同达成一致，其理由为原告已实际收取了被告返还的定金50000元，但据双方的短信聊天记录来看，被告向原告汇款的50000元并未征得原告同意，且原告在收到款后已明确表示不接受被告退还的50000元并要求被告提供账户予以返还，可见，双方并未就退还定金以及解除合同达成一致意见，被告反诉要求解除双方的买卖合同关系缺乏依据，本院不予支持。因涉案房屋现已不存在除原告自行申请本案保全外的查封等法律障碍情况，原告要求继续履行合同合法有理。从合同的履行情况来看，原告在向被告支付了定金50000元，已于同日向亿达按揭公司交付办理按揭手续的相关费用，积极履行申请按揭贷款的义务，现原告明确表示同意按一次性付款方式继续履行合同，积极要求继续履行合同。根据诚实信用原则，从保护房地产市场交易秩序安全稳定的角度出发，现原告主张以一次性付款的方式继续履行合同，要求被告协助原告办理涉讼房屋的递件过户手续，于法有据，本院予以支持，原告应在房地产行政机构出具涉案房屋转移登记至原告名下的递件回执之日，一次性向被告支付剩余房款1135000元。根据合同约定，房屋交付使用时间为被告收齐楼款当天，因此，在被告收齐剩余房款之日，应向原告交付涉案房屋。经已生效的民事判决认定，合同此前无法履行的违约责任在于被告，故对原告主张自2019年8月23日起依据合同约定的每日0.05%标准支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，该违约金应计至房地产行政机构出具涉案房屋转移登记至原告名下的递件回执之日止。但鉴于原告至今仅向被告支付了定金50000元，根据公平合理原则，逾期办证违约金的基数应按50000元计算。因违约金总额应以不超过本金为限，此前生效判决已判令被告向原告支付2017年10月19日起至判决生效之日止的逾期办证违约金，被告亦实际向原告支付了生效判决对应的该违约金16800元，故本案的违约金总额以不超过33200元为限（按50000元-16800元计得）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告黄纬琪应在本判决发生法律效力之日起十日内，协同原告涂乐到房地产行政机构办理将广州市越秀区水荫二横路XXXXXX房的房屋产权转移登记到原告涂乐名下的相关手续；二、原告涂乐应在房地产行政机构出具上址房屋转移登记至原告涂乐名下的递件回执之日，一次性向被告黄纬琪支付房款1135000元；三、被告黄纬琪应在收齐房款1135000元当日，向原告涂乐交付广州市越秀区水荫二横路XXXXXX房；四、被告黄纬琪应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告涂乐支付自2019年8月23日起至房地产行政机构出具上址房屋转移登记至原告涂乐名下的递件回执之日止的逾期办证违约金（每日按50000元的0.05%计付，违约金总额以不超过33200元为限）；五、驳回原告涂乐的其他诉讼请求。六、驳回被告黄纬琪的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费15015元，由原告涂乐负担100元，被告黄纬琪负担14915元；反诉受理费50元，由被告黄纬琪负担。保全费5000元，由被告黄纬琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  黄 文人民陪审员  谢炜权二〇二〇年五月七日书 记 员  徐浩龙