福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初1355号 原告：莆田市禾盛物业管理有限公司，住所地莆田市城厢区梅园东路长寿小区****。统一社会信用代码：91350304782151494Y。 法定代表人：柯国风，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡龙、许梦，福建聚华律师事务所执业律师。 被告：余一石，男，1943年5月10日出生，汉族，住所地，住所地莆田市城厢区iv> 委托诉讼代理人：陈光伟，福建瀛光律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林淑贞，福建瀛光律师事务所实习律师。 原告莆田市禾盛物业管理有限公司（以下简称禾盛物业公司）与被告余一石物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禾盛物业公司的委托诉讼代理人胡龙和被告余一石的委托诉讼代理人陈光伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 禾盛物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令余一石支付物业费、代垫自来水费用、公摊水电费及其他费用共计8917元及该款自起诉之日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息[其中物业费5720.1元、代垫自来水费用650.01元、公摊水电费640.91元、其他费用1906元(庭审时，经本院询问，禾盛物业公司确认其中包括车位管理费900元、电梯保养费277元、零配件更换费340元、更换电梯配件48元、电梯维保费283元)]；本案诉讼费、公告费、保全费等由余一石负担。事实与理由：自2013年年底开始，禾盛物业公司入驻住友佳园小区提供物业管理服务。2015年1月31日，禾盛物业公司作为乙方与作为甲方的住友佳园业主委员会补充签订《物业管理合同书》，约定：甲方委托乙方对住友佳园进行物业管理；物业管理服务费按照双方约定的标准向业主收取，每月每平方米（建筑面积）1.5元；受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费等代收代缴服务（不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；委托管理期限为3年，自2014年10月16日起至2017年10月15日止。合同到期后，禾盛物业公司仍然继续提供物业管理服务，直至2018年1月1日，禾盛物业公司作为乙方与作为甲方的住友佳园业主委员会再次签订了《合同书》，约定：甲方委托乙方对住友佳园进行物业管理；物业管理服务费按照双方协商的标准向业主收取，每月每平方米（建筑面积）1.6元；商业门店每月每平方米（建筑面积）2元；机动车每个车位每月收取卫生管理费60元；非机动车车棚里电动车每月充电费15元；正常情况下每年对小区下水道系统高压清洗和所有的污水井粪便清理两次，所产生的费用由小区所有住户分摊；小区每月的电梯维保费用和年度年检费由小区里使用该部电梯的使用者分摊；电梯维修费和配件更新费用由该部电梯的使用者分摊；受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费等代收代缴收费服务（不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；委托管理期限为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止。禾盛物业公司一直按照双方协议约定提供物业管理服务。2019年7月3日，禾盛物业公司与住友佳园业主委员会达成协议，并签订《住友佳园小区事项处理协议》，约定：终止双方于2018年1月1日签订的《物业服务合同》；住友佳园业主委员会须配合禾盛物业公司对欠缴的物业费进行追缴，计费时间截止至2019年6月30日。余一石作为住友佳园小区4号楼501室的业主，在余一石提供了合同约定的物业管理服务费情况下，一直拖欠上述各项费用共计8917元。故请求判如所诉。 余一石辩称：1.答辩人缓交物业费事出有因，因为禾盛物业公司服务不到位。住友佳园安装的可视电话坏掉有两三年左右，但是禾盛物业公司不修理，给业主造成很大的不方便。2.业主认为禾盛物业公司的人员自己用水、用电全部摊入业主当中做法不对，该部分费用应当剔除。3.禾盛物业公司要求电梯维修费及年检费应该由使用者分摊是不合理的，业主查询物权法、国务院的相关条例及住建局的专项维修金条例，包括电梯维修配件费、年检费已经由开发商代交，并交给住建局。禾盛物业公司要求答辩人交纳，属于重复收费。4.禾盛物业公司并未按照合同的约定做好本职工作。业主找禾盛物业公司反映问题，禾盛物业公司均不理睬。且按规定禾盛物业公司不可以无理由单方面解除物业合同，但是禾盛物业公司在半夜逃跑。禾盛物业公司服务不周到，应当剔除有瑕疵、不合理的收费。5.业主当时多次找禾盛物业公司反映、协调，但是其均不理睬。6.禾盛物业公司张贴小公报，其内容涉及到侮辱业主。因为住友小区内的20几家业主对禾盛物业公司的服务有意见，缓交物业费是为了找禾盛物业公司讲清楚，但是禾盛物业公司大吵大闹在小区内通道等多处张贴讨债内容。7.答辩人已就禾盛物业公司损害人格权的行为诉诸法律，讨回清白。8.本案是物业服务合同纠纷，签订合同的是业主委员会签订的，不是业主签订的，业主委员会应当作为本案第三人参加本案诉讼。 禾盛物业公司围绕诉讼请求向本院提供：1.《物业管理合同书》《合同书》，欲证明禾盛物业公司自2013年年底起为住友佳园小区提供物业服务，并先后于2015年1月31日、2018年1月1日与住友佳园业主委员会签订合同，相应合同中就物业费标准、服务年限等进行约定。2.《住友佳园小区事项处理协议》，欲证明禾盛物业公司与住友佳园业主委员协商，终止双方于2018年1月1日签订的《物业服务合同》，住友佳园业主委员会须配合禾盛物业公司对欠缴的物业费进行追缴，计费时间截止至2019年6月30日。3.收款收据，欲证明余一石拖欠禾盛物业公司物业管理费、代垫代缴水费、公摊水电费及其他费用（车位卫生服务费、下水道及化粪池清理费、电梯维保费用、电梯零配件更换费用、电梯年检费）共计8917元。4.不动产登记信息查询结果，证明余一石的车库面积为24.79平方米、住宅面积为173.34平方米。余一石质证认为：证据1中的物业管理合同是格式合同，余一石并未签订该合同；证据3中收款收据中的金额不清楚，有异议；对证据2、4无异议。本院审查认为：余一石对证据2、4无异议，本院予以确认；《物业管理合同书》《合同书》虽非余一石所签订，但根据法律规定，业主委员会依法签订的物业服务合同对业主具有约束力；收款收据系禾盛物业公司单方制作，不足以证实其支出相应的费用。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月31日，禾盛物业公司作为乙方与作为甲方的住友佳园业主委员会补充签订《物业管理合同书》，约定：甲方委托乙方对住友佳园进行物业管理；物业管理服务费按照双方约定的标准向业主收取，每月每平方米（建筑面积）1.5元；受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费等代收代缴服务（不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；委托管理期限为3年，自2014年10月16日起至2017年10月15日止。2018年1月1日，禾盛物业公司作为乙方与作为甲方的住友佳园业主委员会再次签订了《合同书》，约定：甲方委托乙方对住友佳园进行物业管理；物业管理服务费按照双方协商的标准向业主收取，每月每平方米（建筑面积）1.6元；商业门店每月每平方米（建筑面积）2元；机动车每个车位每月收取卫生管理费60元；非机动车车棚里电动车每月充电费15元；正常情况下每年对小区下水道系统高压清洗和所有的污水井粪便清理两次，所产生的费用由小区所有住户分摊；小区每月的电梯维保费用和年度年检费由小区里使用该部电梯的使用者分摊；电梯维修费和配件更新费用由该部电梯的使用者分摊；受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费等代收代缴收费服务（不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；委托管理期限为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止。2019年7月3日，禾盛物业公司与住友佳园业主委员会达成协议，并签订《住友佳园小区事项处理协议》，约定：终止双方于2018年1月1日签订的《物业服务合同》；住友佳园业主委员会须配合禾盛物业公司对欠缴的物业费进行追缴，计费时间截止至2019年6月30日。余一石在上述小区的车库面积为24.79平方米、住宅面积为173.34平方米。经禾盛物业公司书面催讨，余一石仍未缴纳2017年10月至2019年6月的物业管理费等费用，禾盛物业公司即向本院提起诉讼。本案审理过程中，余一石申请追加住友佳园业主委员会作为第三人参加诉讼。本院审查认为，住友佳园业主委员会与本案并无利害关系，故于2020年5月8日口头裁定驳回了余一石的申请。 本院认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故禾盛物业公司与住友佳园业主委员会签订的《物业管理合同书》《合同书》对余一石具有约束力，余一石以其并非合同当事人为由进行抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。《最高人民法院》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；本案禾盛物业公司已书面向余一石催讨本案的物业费，但余一石无正当理由拒不交纳，故余一石应支付自2017年10月1日至2019年6月30日止拖欠的物业费；因2018年1月1日签订的《物业服务合同》方将物业费变更为每平方米1.6元，故此前的物业费仍应按每平方米1.5元计算，即余一石应缴纳的物业费为173.34平方米×1.5平方米/月×3月+173.34平方米×1.6平方米/月×18月=5772.2元，禾盛物业公司仅要求余一石支付物业费5720.1元系对自己民事权利的处分，本院予以支持。根据《物业服务合同》，机动车每个车位卫生管理费每月为60元，故禾盛物业公司要求余一石支付2018年至2019年上半年尚欠的车位管理费900元，符合双方的约定，本院予以支持。禾盛物业公司同时要求余一石支付上述款项自起诉之日即2020年4月3日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，亦符合规定，本院予以支持。禾盛物业公司主张的其余费用，仅提供自己单方制作的收款收据为据，缺乏依据，本院不予支持。余一石辩称禾盛物业公司的物业服务不符合约定，但未能提供证据证实，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院 一、余一石应于本判决生效之日起十日内支付给莆田市禾盛物业管理有限公司物业费5772.2元、车位管理费900元，并支付以物业费5772.2元、车位管理费900元为基数自2020年4月3日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息； 二、驳回莆田市禾盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期间为二年。 案件受理费50元，减半收取为25元，由莆田市禾盛物业管理有限公司负担6元，余一石负担19元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  黄金福 二〇二〇年五月二十二日 书记员  卢新莺 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。