苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初6841号 原告（反诉被告）：李菲菲，女，1992年11月12日出生，汉族，住河南省罗山县。 委托诉讼代理人：丁仁，江苏日易律师事务所律师。 被告（反诉原告）：毕蓉，女，1982年6月24日出生，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：叶秋褀，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。 第三人：邢勤，女，1939年1月14日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告李菲菲与被告毕蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告毕蓉提出反诉，本院受理后与本诉合并，于2019年9月25日公开开庭审理。原告（反诉被告）李菲菲及委托诉讼代理人丁仁、被告（反诉原告）毕蓉及委托诉讼代理人叶秋褀到庭参诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序并组成合议庭审理。审理过程中，本院依职权追加邢勤为本案第三人，于2020年5月9日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李菲菲及委托诉讼代理人丁仁、被告（反诉原告）毕蓉的委托诉讼代理人叶秋褀到庭参诉讼。第三人邢勤经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告李菲菲向本院提出诉讼请求：1.判令被告毕蓉归还2个月2019年4月、5月的租金12000元及保证金8000元；2.判令毕蓉支付赔偿款121200元；3.判令毕蓉支付违约金8000元；4.案件受理费由毕蓉承担。审理中，李菲菲变更第二项诉讼请求为：判令毕蓉支付装修损失52000元、停产停业损失23260元（按照每平方米400元的标准计算）、搬迁补偿1000元、空调移机费损失800元，其他诉讼请求不变。事实和理由：位于姑苏区XX街1X1号房屋系沿街商铺，房屋所有权人为邢勤。邢勤将案涉房屋出租给毕蓉，但毕蓉转租给了案外人蒋涛涛。2018年7月26日，原告李菲菲找到蒋涛涛，达成店铺转让合意。2018年7月29日，李菲菲与毕蓉达成房屋转租合意，并签订店铺出租协议书一份，载明房屋租期自2018年3月31日至2020年3月31日，每月租金6000元，履约保证金8000元。毕蓉向邢勤租期于2019年3月31日到期，故其于2019年4月、5月将房屋出租给李菲菲，系无权处分，应当返还收取的租金12000元。因毕蓉原因导致合同实际已无法履行，李菲菲实际租赁期为8个月，毕蓉应当按照原告为案涉房屋装修投入总金额的(20-8)/20*100%=60%，计算赔偿金额。按照店铺出租协议书第九条，毕蓉因承担违约金8000元。为维护合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。 被告毕蓉辩称：1.我至今对涉案房屋享有合法有效的承租权，早在2016年我就租赁了邢勤的房屋用于经营饭店，之后数次续租，2019年3月31日租期届满后，我与邢勤口头继续达成了按原合同继续履行的约定，但因案涉房屋所处地段面临政府征收拆迁，存在租赁的不稳定性，故2019年度的房租邢勤要求我两个月一支付。我与李菲菲于2018年7月29日签订了店铺租赁合同，双方约定：租赁期至2020年3月31日，租金为72000元/年，一次性支付一年租金。因政府拆迁，我也放宽要求，让李菲菲租金一个月支付一次。但李菲菲自2019年6月至今的房租未支付。2.我不认识蒋涛涛，也未将案涉房屋转租给蒋涛涛，李菲菲所陈述的损失未实际发生，目前涉案房屋仍由李菲菲承租、掌控并经营。再者，即使今后李菲菲在租赁期间内因政府拆迁行为受到的损失，也应当由政府赔偿（政府拆迁征收公告对征收补偿有明确规定），这属于不可抗力因素造成，我不存在违约情形，不应向李菲菲支付违约金及赔偿损失。基于以上，请求法院驳回李菲菲的诉讼请求。 本院在庭前调查时，第三人邢勤述称，1、案涉房屋已由李菲菲于2019年10月15日归还。2、因为案涉房屋涉及拆迁，所以未与毕蓉签订固定期限的房屋租赁合同，但用一天就需要支付一天的房租。3、对毕蓉转租李菲菲的事情不知情，与毕蓉的租赁合同中约定了禁止转租。 反诉原告毕蓉向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告李菲菲支付2019年6月至2019年10月15日期间的租金27000元（按照每月6000元标准计算）；2.反诉诉讼费用由李菲菲承担。事实与理由：2018年7月29日，反诉原、被告签订店铺转租合同，约定了转租事宜，双方并对租赁期间、租金金额等作出约定。2019年初，案涉房屋被列入征收范围，考虑到该因素，反诉原告要求反诉被告按月结算并将被列入征收范围一事告知了反诉被告，但因相关补偿事宜未能落实，反诉被告自2019年6月开始未向反诉原告支付房租。 反诉被告李菲菲辩称，毕蓉与邢勤的合同早在2019年3月31日到期，因此毕蓉无权继续向李菲菲收取房租或者房屋占有使用费。2019年3月31日之后，即便要支付房租，也应由李菲菲支付给邢勤，之所以现在房屋内还有李菲菲的物品，是因为李菲菲等待邢勤通知，将物品搬出。 当事人围绕本诉、反诉的诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证质证。李菲菲向本院提交了房屋所有权证复印件、租赁合同、收据、个人转账汇款回单、店铺出租协议书、微信转账凭证、微信聊天记录打印件、装饰装修施工合同、上海公司预算单等证据，毕蓉除对收据的真实性、合法性、关联性不予认可外，对其他证据的真实性均无异议。毕蓉向本院提交了微信聊天记录打印件、收条、泡面小食堂照片、房屋征收决定公告、轨道交通6号线（苏州大学站）房屋征收补偿方案、房屋征收分户估价报告（货币补偿）等证据，李菲菲除对毕蓉与邢勤的微信聊天记录真实性无法确认外，对其他证据的真实性均予以认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并留存在卷。根据当事人的陈述，及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区XX街1X1号（以下简称涉案房屋）系沿街商铺，面积58.15平方米，由第三人邢勤所有，现商铺名称为泡面小食堂，张贴“因拆迁暂停营业”字样。 2016年8月31日，邢勤、陈金海（甲方）与毕蓉（乙方）签订租赁合同，约定：租赁期限自2016年9月1日至2017年3月31日止，用于乙方作为徽菜饭店使用，乙方不得分租、转租。租赁期满后，双方于2017年3月8日续签租赁合同，租期一年。2018年3月26日，双方达成续租合意，租期自2018年4月1日至2019年3月31日止，租金56000元，还约定“其余按原合同（执行）”。 双方约定的租赁期间届满后，因案涉房屋可能被征收，故邢勤未与毕蓉再行签订固定期限的租赁合同。邢勤陈述，毕蓉只要用一天就应当支付一天的房租。2019年5月13日，邢勤收到毕蓉支付至2019年5月31日止的房屋租金，并出具收条，收条中还载明“余数下次结清”。 另查明：2018年7月26日李菲菲从案外人蒋涛涛处受让店铺。3日后，李菲菲（乙方）与毕蓉（甲方）签订店铺出租协议，约定：1.甲方将自己位于苏州市姑苏区XX街1X1号的店铺出租给乙方使用；2.租期自2018年3月31日开始至2020年3月31日止，每月租金为6000元；3.支付方式为乙方一次性支付一年租金；4.保证金：乙方应于签约时支付给甲方8000元履约保证金；9.违约处理：甲乙双方在乙方如需提前终止合同，需赔偿对方违约金8000元。合同还作了其他约定。李菲菲按约向毕蓉支付保证金8000元。 2018年8月8日，李菲菲就案涉房屋委托装修公司就店面内部及门头进行装修，李菲菲并支付装修款52000元。装修完毕后，李菲菲还购置了部分家具家电（含空调两台）并另行进行了零星装饰。 审理中，双方确认李菲菲按每月6000元的标准已经支付至2019年5月止的租金。毕蓉自认在2019年3月得知案涉房屋拆迁消息后同意李菲菲按月支付房租。 2019年6月21日，案涉房屋被列入征收范围。根据征收公告，40平方米（含40平方米）以下商业用房的搬迁补偿费按每户500元发放；40平方米以上的，每增加40平方米（不足40平方米按40平方米计算）增加500元搬迁补偿费；停产、停业损失补偿费按被征收房屋合法建筑面积每平方米400元给予一次性补偿；空调移机费400元/台。经征收部门委托评估，案涉房屋的室内装修及附着物在2019年6月21日的重置价值为51326元。 审理中，李菲菲陈述，2019年6月房屋征收决定公布后，李菲菲就基本没有正常使用过案涉房屋；2019年7月左右，李菲菲找到邢勤要求归还房屋，邢勤称不需要归还，要做评估鉴定就维持现状。对于李菲菲的陈述，邢勤未予确认。邢勤自认于2019年10月15日收回了案涉房屋。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，但违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。 本案中，虽然李菲菲与毕蓉之间的租赁合同因未取得邢勤的同意而无效，但案涉房屋自2016年开始便由邢勤租赁给毕蓉使用，对于毕蓉自己使用还是转租他人，未见邢勤予以干涉。毕蓉未能与邢勤继续签订固定期限合同的原因（邢勤陈述，毕蓉使用一天就要支付一天的房租）以及李菲菲未能使用案涉房屋至2020年3月31日的原因均为案涉房屋被征收而非因为邢勤的干涉。 基于上述，针对本案中的各项诉请，分项认定如下： 对于李菲菲要求毕蓉返还租金12000元的请求，因李菲菲占用案涉房屋至2019年10月，故其要求毕蓉返还2个月的房租不符合法律规定，本院不予支持。 对于李菲菲要求毕蓉返还保证金8000元的请求，因双方的租赁合同因案涉房屋的征收而无法履行，李菲菲要求毕蓉返还保证金8000元并无不当，本院予以支持。 对于李菲菲要求毕蓉支付装修损失、停产停业损失、搬迁补偿、空调移机费损失的请求，装修损失、停产停业损失、搬迁补偿、空调移机费损失系房屋征收部门对房屋所有权人进行的补偿，李菲菲对毕蓉提出相关主张的本质原因在于李菲菲认为其虽然不是拆迁安置补偿合同的相对方，但其为上述补偿项目的最终受益方。当案涉房屋被征收时，李菲菲无法使用案涉房屋，此为毕蓉对李菲菲的违约。现毕蓉的违约行为已经产生，李菲菲参照征收公告及装修评估报告要求毕蓉对其适当补偿并无不当，本院予以支持。对于补偿的具体金额，根据李菲菲与毕蓉租赁合同履行的期限、李菲菲对案涉房屋的装修投入情况、实际搬迁人为李菲菲以及两台空调为李菲菲安装的情况，酌情确定毕蓉向李菲菲补偿5万元。如毕蓉认为前述款项应由邢勤承担的，可由毕蓉依据与邢勤的合同另行向邢勤提出相关主张。 对于李菲菲要求毕蓉支付违约金的请求，因双方的租赁合同无效，故双方合同中约定的违约金无适用余地，即便可以适用，毕蓉对李菲菲的上述补偿亦超过了违约金金额，故本院对李菲菲要求必要支付违约金的请求不予支持。 对于毕蓉要求李菲菲支付房租或房屋占有使用费的请求，因李菲菲占用案涉房屋至2019年10月15日，故李菲菲应按照6000元/月向毕蓉支付27000元。对于李菲菲提出的毕蓉无权向其收取房屋占有使用费的抗辩意见，因邢勤未放弃向毕蓉追索租金的权利，故毕蓉亦有权要求李菲菲支付相关费用。对于李菲菲提出的其占有案涉房屋系基于邢勤的要求及评估需要的抗辩意见，因该抗辩意见未得到邢勤的认可，故本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条第一款、第一百一十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、本诉被告毕蓉于本判决生效之日起十日内向本诉原告李菲菲退还保证金8000元并补偿50000元。 二、驳回本诉原告李菲菲的其他诉讼请求。 三、反诉被告李菲菲于本判决生效之日起十日内向反诉原告毕蓉支付27000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2401元，由原告李菲菲负担1076元，被告毕蓉负担1325元；反诉案件受理费476元，减半收取238元，由反诉被告李菲菲负担；双方负担的案件受理费于本判决生效之日起十日相互结算完毕并直接向对方交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  张花锋 人民陪审员  谢永坤 人民陪审员  刘之慧 二〇二〇年五月二十八日 法官 助理  刘 欢 书 记 员  朱静佳