青海省门源回族自治县人民法院   民事判决书   （2019）青2221民初1628号   原告（反诉被告）：何某。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：华某，青海凡圣律师事务所律师。   委托诉讼代理人：周某，青海凡圣律师事务所律师。   被告（反诉原告）：马某1，青海省门源回族自治县人，现住西宁市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：蔡某，青海辩理律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马某3，青海辩理律师事务所律师。   被告：马某2，青海省西宁市人，现住门源回族自治县。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：蔡某，青海辩理律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马某3，青海辩理律师事务所律师。   原告（反诉被告）何方阔与被告（反诉原告）马银玲、被告马某3房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)何方阔的委托诉讼代理人周建国，被告(反诉原告)马银玲，被告马某3的共同委托诉讼代理人蔡雪瑞、马某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）何方阔向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付所欠的房屋租金1674084元，并赔偿经济损失334391元；（以上合计2008475元）；2、判令二被告承担原告垫付的取暖费50000元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2009年6月10日，原告与案外人青海门源县旭红商贸有限公司签订一份《旭红商贸楼合作开发协议书》，开发建设旭红商贸楼，房屋建成后，按合同约定，商贸楼四层总面积为2430m2，房屋的土地使用权和房屋所有权整体归原告所有，2011年初，原、被告达成口头协议：三层整体出租给二被告；第一年租金330000元，从第二年起房租在上一年租金的基础上每年递增8％，被告承租后负责必要的装修，如原告整体出售案涉房屋，被告所作装修不予赔偿；被告承诺预交第一年的房租330000元和100000元的履约保证金后签订书面租赁合同。但二被告承租后依仗他人势力，公然违约，拒不缴纳租金和保证金，至今未签书面合同。二被告实际承租、转租房屋并受益已多年。但拒不履行合同义务，不支付租金。二被告的不诚信行为和违约行为严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，依据《合同法》及相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告（反诉原告）马银玲、被告马某3辩称：1、主体不适格，原告与被告（反诉原告）马银玲之间确实有租赁合同，但马某3不是承租主体，因个人原因，马银玲委托其姐马某3收取租金。不能就此认定马某3为承租主体。2、原被告达成口头协议，原告称双方约定租金每年330000元，不符合事实。实际情况是，2011年5月21日马银玲向原告缴纳定金100000元，承租日期为2011年6月至2022年6月。2011年5月双方的协议已经达成，2012年4月该商铺满足经营条件，应以此时间为承租日期。马银玲按承租期限为10年进行装修，年租金约定为300000元，本诉原告要求本诉被告找其外甥签订承租合同，但未签订，应归因于本诉原告。本诉原告擅自将案涉房屋出售给他人，造成本诉被告的损失。2016年案涉房屋登记在孔繁泰名下，综上，本诉原告的行为毫无诚信可言，2011年5月21日向原告缴纳租房定金起，总计缴纳776000余元，后因房屋暖气漏水等，给商户造成损失，修理费30000多元，维修义务应当由本诉原告承担。3、双方约定是从承租的第三年起递增，但非8%。承租时间应为2012年6月份，2012年案涉房屋的取暖期限不应由本诉被告承担。故本诉原告所述的租金缺乏事实依据，请法院驳回。   被告（反诉原告）马银玲诉称：1、请求法院判决被反诉人向反诉人支付750000元可得利益；2、本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人于2011年5月21日向被反诉人缴纳租房定金100000元，被反诉人出具收条，双方约定承租期限为2012年3月至2022年3月，基于长达十年的租期反诉人开始装修，并于2012年5月1日与白玉兰、马富贵等人签订了《门源县浩门镇万家福购物广场三楼租赁合同》，其中二人分别约定月租金为每平方米每月23元、20元（诉讼基数以平均数为准），并同时约定租金每两年按8%递增。2016年3月案涉房屋被孔繁良、孔繁泰兄弟二人以该房系孔繁泰所有为名收走，经查案涉房屋于2016年12月9日登记于第三人孔繁泰名下，之后反诉人无权收取租金致使反诉人遭受了巨大经济损失。反诉人认为，被反诉人在与反诉人对于案涉房屋租赁协议尚处于合法有效期间，在未事先告知反诉人的情况下将案涉房屋处分，致使反诉人在2016年3月后至今无法收取租金也无法使用案涉房屋，使反诉人蒙受巨大经济损失，特提起反诉，望判如所请。   原告（反诉被告）何方阔辩称：1、双方约定的租期为7年，2012年6月至2019年5月，并非10年。装修实际由双方完成的。2、房屋实际交付的时间为2012年6月，且马银玲在询问笔录（116页）中称实际交付时间为2012年6月，因此其称在2012年5月与马富贵等人签订的合同为虚假陈述，缴纳保证金的时间并非合同的成立日期。3、马银玲询问笔录114页有关于租金递增的描述，应为按年上涨。罗晓东的笔录为递增8%是每年上涨，并非反诉称的每两年递增。4、原告系受害人，不应承担任何责任。5、根据《合同法》买卖不破租赁的规定，原告出售案涉房屋并不影响原、被告之间的租赁合同，最后因为本诉被告不支付房租，买受人解除租赁合同，与原告没有任何关系，被告主张损失应向买受房屋的第三人主张。6、房屋租期已过4年，根据法律规定，诉讼时效为3年，现时效已过，本诉原告不应承担任何责任。   本院经审理认定事实如下：2012年，本诉原、被告口头协商，本诉原告将门源县浩门镇东大街134号旭红商贸楼三楼商铺（总面积2472.44平方米）租赁给本诉被告，双方未签订书面租赁合同。   根据本诉原、被告的诉辩主张，确定本案的争议焦点为：1.被告马某3诉讼主体是否适格；2.本诉被告马银玲、马某3是否应支付本诉原告何方阔1674084元租金、支付334391元经济损失及50000元暖气费；3.反诉原告马银玲主张的750000元可得利益是否应支持。   （一）、关于被告马某3主体是否适格问题：   本诉原告何方阔认为：被告马某3主体适格，马某3以承租人的名义交纳过租金。   本诉被告马银玲认为：马某3作为马银玲的姐姐，受马银玲的委托，代替她交纳租金，并不是本案的适格主体。   本诉原告为支持自己的主张向法庭提交以下证据：   1、马某3的询问笔录（121页-126页、200页-204页），证明马某3承认和马银玲一起去找过谢某某，且自2012年9月以后没有再支付租金。   2、罗晓东的询问笔录，证明马某3有时也会向次承租人收取租金。   3、短信截图，证明马某3以承租人身份向原告发短信。   4、收据，证明2013年12月5日，原告以承租人身份向原告交了60000元租金。   本诉被告对上述证据质证认为，对证据1.2的真实性予以认可，但对证明方向不予认可，只是授权后处理相关事务；对证据3的真实性、证明方向不予认可；对证据4的真实性认可，对证明方向不予认可。   本诉被告为抗辩原告的主张向法庭提交以下证据：   1、收据6份，证明其中有5份是马银玲交纳的，马某3不是本案被告。   2、马银玲与次承租人马富贵等人签订的房屋租赁合同，证明马银玲是适格被告。   3、调查笔录3份，证明马某3是帮马银玲处理事务，房租起算时间为2012年4月1日。   本诉原告对以上证据质证认为：对证据1中的6份收据中2011年5月27日、2012年4月27日两份收据的三性及证明方向不予认可，本诉被告认可双方达成口头协议时间是2012年6月，但上述时间收取租金不合常理，对2012年5月22日收条的三性亦不认可，理由同上，对2013年12月5日的收条三性予以认可，同时证明马某3是承租人之一，对2011年5月21日的定金予以认可，对2013年12月5日马某3又交的60000元租金因无原件故不予认可；对证据2的三性不予认可，因2012年4月双方还未达成租赁协议；对证据3的三性不予认可，证人应出庭作证。   本院认为：本诉原告提交的4份证据能够相互印证，形成完整的证据链，证明本诉被告马某3参与了案涉房屋的租赁事宜，且马某3交纳租金的收据亦可认定其作为承租人的身份。本诉被告辩称马某3受被告马银玲委托处理租赁事宜，但未提供相应授权委托书，虽提交了调查笔录等证据，但无法证明待证事实，且证人未出庭作证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条：“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证……”规定，对其提交的证据不予认定，故马某3作为被告主体适格。   （二）、本诉被告马银玲、马某3是否应支付本诉原告何方阔1674084元租金、支付334391元经济损失及50000元暖气费；   本诉原告认为，房屋租期共7年，实际租期4年，从2012年6月至2016年5月，租金每年33万元，从第二年起在上一年的基础上递增8%，2013年是356400元，2014年是384912元，2015年是415705元，2016年是187067元。共计1674084元。本诉被告已给付308000元；对违约金，因双方口头约定租金每半年支付一次，直至2016年房屋过户完成，本诉被告未付清租金，已经违约，自2016年6月至2019年10月2日，共1215天，本金1674084*年利率6%*1215天，共334391元；关于50000元暖气费不能确定是哪一年垫付的。   本诉被告认为，房屋租期共10年，实际租期4年，从2012年4月至2016年4月，租金每年30万元，现已支付租金1031522元；对334391元经济损失不予认可，因为本诉被告马银玲一直在不间断支付房租；对50000元暖气费不予认可，不予承担。   本诉原告为支持自己的主张向法庭提交以下证据：   1、《开发协议书》，证明原告有权出租案涉房屋。   2、刑事案卷证据材料，（1）马银玲询问笔录（116页-114页，206页-210页）证明租金每半年支付一次，每年300000元，租金至今未付清；（2）罗晓东的询问笔录（214页-215页），证明双方约定年租金330000元，后每年增长8%，2013年后被告未交纳租金；（3）刑事判决书、裁定书，2019年8月9日生效的裁定书对案涉房屋有认可（217页），刑事判决书2019年8月9日生效，原告无过错。   3、《房屋转让合同书》，证明本诉原告对案涉房屋有所有权。   本诉被告对上述证据质证认为，对证据1的三性予以认可，证明本诉原告对案涉房屋有所有权；对证据2中马银玲认可的年租金300000元予以认可；对罗晓东的陈述不予认可，罗晓东的笔录没有提及房租为330000元；对判决书、裁定书的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可；对证据3不予认可，因为没有原件。   本诉被告为抗辩原告的主张向法庭提交以下证据：   1、5份与次承租人签订的合同，证明租赁期是从2012年4月开始。   2、刑事卷宗中的询问笔录（马银玲、沈花国、罗晓东），证明马银玲交过房租。   3、6份收据及3份建行转账凭证，证明被告通过转账等方式已给付原告租金48万元。   4、罗晓东的询问笔录及租金明细，证明收到租金308000元。   5、马某4的录音调查笔录，证明被告交纳租金65000元。   6、次承租人的损失清单、马林寿、马某4、苏英梅的调查笔录，证明因案涉房屋漏水给次承租人造成损失178522元，本诉原告承诺用此损失折抵租金。   本诉原告对上述证据质证认为，对证据1的三性不予认可，时间点相矛盾；对证据2的三性予以认可，但对证明方向不予认可，不能证明年租金是300000元；对证据3中的5份收据，其中2011年5月21日10万元定金予以认可，2013年12月5日马某3交纳的两笔租金重复，只认可一笔，其中对2017年4月27日收据予以认可，对2012年5月22日收据不予认可，对3份建行转账凭证不认可，认为双方当时约定收到租金后写收据，而该三笔建行凭证无法说明是本诉被告交纳的租金，有可能本诉原、被告之间还有其他经济纠纷；对证据4中的租金明细认可，对罗晓东陈述的308000元认可，但此笔租金包括定金及证据3中认可的收据的款项；对证据5.6均不予认可；   本院认为：本诉原、被告虽未签订书面的租赁合同，但对租赁房屋的事实与实际租期为4年均予以认可，现本诉原告主张租期自2012年6月至2016年5月，但未提交证据予以证实。本诉被告辩称租赁期自2012年4月至2016年4月，并提交了被告马银玲与次承租人马玉萍、马福贵签订的租赁合同，按常理，本诉被告应先与本诉原告签订租赁合同，取得案涉房屋使用权后才能与次承租人签订租赁合同，故此，本诉被告辩称的时间节点与其提供的与次承租人的租赁合同中的时间点相印证，故对本案案涉房屋的租赁期本院认定自2012年4月至2016年4月；关于本诉原告主张的1674084元租金问题，庭审中本诉原告认可被告已给付308000元租金，现本诉原告主张年租金330000元，并从第二年起在上一年租金基础上每年递增8%，对此，仅提交了一份罗晓东的询问笔录，无其他证据相印证，本诉被告对此又不予认可，故对年租金本院以本诉被告认可的300000元认定。在支付的具体数额上，本诉被告提交的证据3中的6份收据，其中2011年5月21日交纳的100000元定金、2012年4月27日交纳的40000元租金、2012年5月22日分别交纳的共计20000元租金、2013年12月5日交纳的60000元租金本院予以认定，对三笔金额为200000元的建行转账、存款凭条，本诉原告不予认可，认为本诉原、被告可能存在其他经济纠纷，但并未提交双方有其他经济往来的证据，故对该笔款项本院认定为本诉被告向原告交纳的租金。对2013年12月5日金额为60000元的收据，因其提供的是复印件，本诉原告对此不予认可，故对此份收据本院不予认定；对本诉被告提交的关于罗晓东的询问笔录中提及收取租金308000元，本诉原告对此予以认可，但认为此笔租金包括被告提交的证据3中的定金、收据及建行转款部分。对此，本院认为，本诉被告称罗晓东在询问笔录中陈述的两次共收取308000元租金，是不包括证据3中提交的已交纳的部分，但对此只有一份询问笔录，无其他证据相印证，罗晓东亦未出庭作证，故对此意见本院不予采信。对马某4的录音调查笔录中证明被告交纳租金65000元的事实，因无其他证据相印证、证人马某4亦未出庭作证，故对此笔租金本院不予认定；对本诉被告辩称的因案涉房屋漏水，致使次承租人遭受损失178522元，本诉原告承诺用此折抵租金，并向法庭提交了损失清单及调查笔录，但该清单系单方书写，上面并无本诉原、被告签名，且3份调查笔录均无法证明案涉房屋漏水时对受损情况的处理，证人亦未出庭作证，本诉原告对此又不予认可，故对本诉被告的此辩论意见，本院不予采信。据此，本院认定本诉被告向本诉原告交纳租金共计420000元。对本诉原告主张的334391元经济损失，本诉原告称本诉被告未履行口头达成的半年一付租金的承诺，故违约，应赔偿相应损失，但未提交相应证据，被告对此不予认可，故本院对其主张的损失不予支持；对本诉原告主张的50000元垫付的暖气费，本诉原告亦未提交相关证据，且不能确定具体是哪一年垫付，本诉被告亦不认可，故本院对其主张亦不予采信。   （三）、关于被告（反诉原告）马银玲主张的750000元可得利益。   反诉原告马银玲认为，原、被告口头达成10年的租赁合同，但承租4年后，原告将涉案房屋出售给第三人，致使被告与次承租人租赁合同不能继续，给被告造成损失，经计算，其可得利益为750000元。   反诉被告何方阔认为，反诉原告主张可得利益已过3年诉讼时效，且本案应视为不定期租赁，本诉原告有权随时解除合同，本诉原告没有违约。反诉原告主张的损失与本诉原告无关，即使反诉原告有所损失也应当向房屋买受人主张。   反诉原告为支持自己的主张成立向法庭提交了以下证据：   1、5份与次承租人的租赁合同，证明可得利益的计算依据。   2、刑事卷宗中马银玲的询问笔录，证明若继续承租，每年可得利益为400000元。   3、通话截图及张律师号码截图，证明主张可得利益的时效未过。   反诉被告对上述证据质证认为，对证据1不予认可，不应以合同推算损失；对证据2的关联性及证明方向不予认可；对证据3质证认为与本案无关。   本院认为：关于反诉原告主张的750000元可得利益，其向法庭提交的3份证据中，证据1是与部分次承租人签订的合同，证据2只是反诉原告马银玲对年可得利益的估算，证据1.2均不能证明其主张，且用于证明时效中止的证据3中其短信截图中的对话人身份不明确，反诉被告对此又不予认可，现反诉原告辩称房屋租赁截止日期为2016年4月，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”的规定，被告主张其可得利益已过诉讼时效，故对原告辩称的诉讼时效问题本院予以采信。   综上，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告（反诉被告）何方阔与被告（反诉原告）马银玲、被告马某3达成口头协议，将位于××门商铺租赁给被告（反诉原告）马银玲及被告马某3，实际承租期为4年，但未签订书面租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”双方之间形成不定期租赁合同法律关系。现原告（反诉被告）何方阔履行了交付房屋的义务，被告（反诉原告）马银玲、被告马某3亦实际承租案涉房屋4年，且认可年租金300000元，故总共应支付租金1200000元，现被告（反诉原告）马银玲、被告马某3已支付租金420000元，剩余780000元未付，应予以支付；对原告（反诉被告）何方阔主张的334391元经济损失及垫付的50000元暖气费，因未向法庭提供相关证据，故对其主张本院不予支持；原告（反诉被告）何方阔辩称被告（反诉原告）马银玲、被告马某3主张750000元可得利益已过诉讼时效，被告（反诉原告）马银玲提交的证据无法证明诉讼时效中断，故对原告（反诉被告）何方阔的辩论意见本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）马银玲、被告马某3共同给付原告（反诉被告）何方阔租金780000元。于本判决发生法律效力之日起三十日内付清；   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   二、驳回原告（反诉被告）何方阔的其他诉讼请求；   三、驳回被告（反诉原告）马银玲的反诉诉讼请求。   本案本诉案件受理费11633.9元；反诉案件受理费5650元，共计17283.9元，均由被告（反诉原告）马银玲、被告马某3负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海北藏族自治州中级人民法院。   审判员 马海花     二〇二〇年五月十二日   书记员 陈文秀