广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初23号 原告：郝亚，男，1987年6月8日出生，汉族，住河南省永城市。 委托诉讼代理人：万星宇，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐连宇，广西广合律师事务所实习律师。 被告：广西霖峰房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区佛子岭路**霖峰壹號**商业楼**商铺，统一社会信用代码：91450000070619685K。 法定代表人：王秀凤，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王伟占，广西南望律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2020年1月2日 开庭时间：2020年4月21日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人万星宇、唐连宇到庭 被告方：委托诉讼代理人王伟占到庭 原告诉请要点 被告向原告支付逾期交房违约金59037.5元（计算方式：以1073409元为基数，按日万分之二，从2016年12月31日起计至2017年10月1日止）； 被告向原告支付逾期办理及交付房屋所有权证违约金（计算方式：按每日10元，自2019年9月21日起计至实际交付房屋所有权证之日止，暂计至2019年12月31日为1000元）； 三、被告为原告办理并交付房屋所有权证； 四、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、涉案商品房买卖合同约定了被告可据实延期交房的事由，依据约定，被告可延期交房76天，其中因停电停工6天、三月三放假延期2天、中高考停工5天、两会一节停工10天、中雨以上天气停工34天、设计变更停工19天。二、原告主张的逾期交房违约金计算标准过高，被告提交了同类型房屋租赁标准评估报告予以参考，请求人民法院依法予以调减。三、被告确实存在逾期办证的情形，待涉案商品房具备办证条件后，被告会及时为原告办理不动产权证。 事实认定 2015年11月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《南宁市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定原告向被告购买位于南宁市x区x路x号x号楼x单元x号房，建筑面积为129平方米，房屋总价款1073409元。合同第九条约定，出卖人应在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设、设计、勘察、施工、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、政府通知停工（如中国-东盟博览会、中考、高考等）、禁止车辆进出该商品房施工场地等影响工期的行为、或气象部门记录降雨量达到中雨以上而影响工期的；4、非因出卖人原因一周内累计停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；5、出现经批准的规划变更及设计变更等，导致工期延长的；……。合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。第十七条约定……3、（1）出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并在取得房屋所有权证书后及时交付给买受人。……4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房的，出卖人按每迟延一日10元计算，向买受人支付违约金。 上述合同签订后，原告依约付清了合同约定的房价款。 2017年9月19日，被告发出《霖峰壹號房屋交（接）房通知书》，通知原告于2017年9月30日办理交房手续。原告收房后，被告未能在合同约定的期限内为原告申请办理房屋所有权证书。此后，原告以被告逾期交房及逾期办证为由，诉至法院，提出前述诉请。 在诉讼过程中，被告辩称合同约定的逾期交房违约金的计算标准过分高于原告的实际损失，应予以调低。为此，被告提交广西明冠房地产评估有限公司作出的《房地产租赁咨询报告》（编号：广明冠房咨[2019]第x号），并要求按评估租金调低违约金。该《房地产租赁咨询报告》载明：咨询目的：为委托方了解房地产租赁价格提供参考依据而评估房地产市场租金价值。咨询对象：南宁市青秀区佛子岭路28号霖峰壹號四套标准户型住宅用途的房地产，财产范围包括建筑物（设定装修档次为普通装修）、分摊的土地使用权及公共配套设施，不包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益；建筑面积及户型分别为89.32㎡（三房两厅）、129.08㎡（四房两厅）、139.75㎡（四房两厅）、166.87㎡（四房两厅）。咨询结果：一、在价值时点2017年6月30日：建筑面积为89.32㎡的房屋月租金为2572元，建筑面积为129.08㎡的房屋月租金为3472元，建筑面积为139.75㎡的房屋月租金为3578元，建筑面积为166.87㎡的房屋月租金为4088元；二、在价值时点2018年6月30日：建筑面积为89.32㎡的房屋月租金为2858元，建筑面积为129.08㎡的房屋月租金为3859元，建筑面积为139.75㎡的房屋月租金为3969元，建筑面积为166.87㎡的房屋月租金为4539元。原告对该咨询报告真实性、合法性、关联性均有异议，认为不应作为本案损失的依据，并主张以已经生效判决确认的华正房地产土地评估咨询有限公司作出的《房地产估价报告》中的估价结果认定实际损失。 在本院受理的业主诉霖峰公司商品房预售合同纠纷系列案中，霖峰公司曾向本院提交广西华正房地产土地评估咨询有限公司作出的《房地产估价报告》（编号：广华正房（估）字第××号）为证，并主张应以该估价报告作为被告逾期交房期间原告实际损失的租金参考。该估价报告是以用途为住宅的涉案霖峰壹號同地段同类型建筑面积分别为88.14㎡、128.03㎡、139.63㎡、166.52㎡共4套户型住宅的房地产作为估价对象，评估目的是为评估同地段同类型房屋月租金标准作为买受人实际损失的依据。根据《房地产估价报告》的估价结果，2016年11月18日为价值时点的上述房屋估价如下：建筑面积为88.14㎡的房屋月租金为3500元，建筑面积为128.04㎡的房屋月租金为3800元，建筑面积为139.64㎡的房屋月租金为4000元，建筑面积为166.52㎡的房屋月租金为4500元。在审理上述纠纷系列案中，本院采纳以上估价报告的估价结果，以确定霖峰公司逾期交房给原告造成的实际损失。以上判决已生效。 另查明，涉案商品房所在的霖峰壹號11号楼住宅部分于2015年4月29日取得南房预字（2015）第062号《商品房预售许可证》，于2017年7月19日经消防验收合格。被告提交的《建设工程质量竣工验收意见书》载明，霖峰壹號11号楼于2017年9月29日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格，原告对此予以认可。 再查明，2016年2月22日，自治区人民政府办公厅下发《关于2016年“壮族三月三”放假的通知》，通知“壮族三月三”节日期间即4月9日、10日，本自治区内全体公民放假2天。 2015年5月26日，南宁市人民政府发布《关于2015年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》，载明：一、高考期间的6月7日8:00至6月8日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月5日至6月7日期间每日12：00至14:30、20:00至次日7:30以及6月8日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业和产生40分贝以上环境噪声的其他行为。二、中考期间的6月24日8:00至6月26日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月22日至6月25日期间每日12：00至14:30、20:00至次日7:30以及6月26日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业和产生40分贝以上环境噪声的其他行为。 2016年5月31日，南宁市人民政府发布《关于2016年高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》，载明：一、高考期间的6月7日8:00至6月8日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月5日至6月7日期间每日12：00至14:30、20:00至次日7:30以及6月8日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业和产生40分贝以上环境噪声的其他行为。二、中考期间的6月24日8:00至6月26日17:00，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月22日至6月25日期间每日12：00至14:30、20:00至次日7:30以及6月26日12:00至14:30，全市范围内禁止从事产生环境噪声影响的各类施工作业和产生40分贝以上环境噪声的其他行为。 2016年8月11日，南宁市城乡建设委员会下发《关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，通知2016年“两会”将于9月11日至9月14日举行，并要求：一、8月25日至9月15日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。二、9月6日至9月15日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。场内堆放的砂、石、水泥等易产生扬尘的原材料100%覆盖，并保持场区清洁，洒水防尘。三、9月6日至9月15日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌广场、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治。 2015年8月17日，广西百捷电气有限公司向霖峰公司发《停电通知》，通知因广西百捷电气有限公司施工需要，南宁供电局停电计划于2015年8月24日7点至18点、2015年8月25日8点至18点停电配合施工，届时会影响霖峰地产翠竹路1、2号基建变。2016年9月2日，经建设、监理、施工单位确认的《工程联系单》、《签证单》载明：霖峰壹号3#地块，现受佛子岭路一带供电影响，8月24日和25日已连续两天分别停电从早上8点到下午18点多，8月28日停电从早上8点到下午23点多，导致工地作业无法进行，应给予工期顺延3天。被告提供的《监理日志》载明：2016年8月24日，工程进度描述：受佛子岭路一带供电停电影响，停工一天。2016年8月25日，工程进度描述：受佛子岭路一带供电停电影响，停工一天。 南宁市气象局气象科技服务中心出具的《地球大气探测资料卡》，载明：2015年11月4日至2016年12月30日期间，中雨以上天气共37天。被告提供的《监理日志》显示，受雨天影响施工的天数共计36天。 又查明，被告还辩称其因A区商业外立面线条部位（工序）施工需进行设计变更，从2016年9月21日至2016年10月9日期间暂停施工，据此可顺延交房19天。被告因此提供经建设、设计、监理、施工单位确认的《工程联系单》（2016年9月20日）、监理单位向施工单位发出的《工程暂停令》（2016年9月21日）、建设单位作出的《设计变更/补充通知单》、《图纸目录》、监理单位向施工单位发出的《工程复工令》（2016年10月9日）以及被告在小区张贴的《关于霖峰壹号项目设计变更公告》为证。 还查明，被告至庭审时止尚未向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记。 判决理由 原、被告于2015年11月3日签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应切实认真履行合同义务。 一、关于被告是否存在逾期交房及逾期天数的认定问题。 《南宁市商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应于2016年12月30日将取得建设、设计、勘察、施工、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》的商品房交付买受人使用，被告提交的《建设工程质量竣工验收意见书》显示涉案楼栋于2017年9月29日经五方单位验收合格，原告对此予以认可。被告通知原告于2017年9月30日办理交房手续，逾期274天（2016年12月31日至2017年9月30日）。 《南宁市商品房买卖合同》第九条约定了被告可据实予以延期的情形，故被告逾期交房的天数应在扣除可据实延期的天数后予以认定。原、被告于2015年11月3日签订《南宁市商品房买卖合同》，对于合同签订前出现的导致工期延误的事由，因在合同签订时就已发生，由此导致延误天数也可以确定。被告作为专业的房地产开发企业，在双方约定房屋交付期限时应当对签订合同之前已经发生的延期事由有所考虑，并据此安排房屋交付时间；况且，双方在合同中未约定在签订合同之前项目所发生的延期情形可以顺延，因此，双方签订商品房买卖合同之前项目发生的延期天数不应计算入顺延日期。 （一）关于被告辩称因2016年8月24日、25日、28日停电，可据实延期交房4天。涉案项目所在地块受佛子岭路一带供电影响停电，属于被告在签订合同时无法预见的情形，且被告提供的《工程联系单》、《签证单》及《监理日志》可以证明存在停工的事实。被告因此导致工期延误，可据实延期交房3天。 （二）关于被告辩称中高考、壮族三月三、两会一节被政府限制停工，或气象部门记录降雨量达到中雨以上天气而影响工期，能否据实延期交房的问题。 1、2016年政府通知中高考期间8:00至17:00的时间段内，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业，但被告未能举证证明涉案工程200米范围内有中、高考考点，故被告主张工期受影响并据此要求延期交房，证据不足，本院不予采纳。 2、2016年壮族三月三虽是广西区内节假日，但被告未提交证据证实政府要求涉案建筑工地需在此期间停工，故被告主张工期受影响并据此要求延期交房，证据不足，本院不予采纳。 3、被告辩称2016年9月6日至15日两会期间被政府限制施工，可据实延期交房10天。因合同明确约定东盟博览会可顺延交房，且东盟博览会于9月11日至9月14日举行，被告可直接延期交房4天。至于其它时间，因涉案工程并不在南宁市城乡建设委员会于2016年8月11日下发《关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》要求停工整治的地区范围内，故被告主张工期受影响并据此要求延期交房，本院不予采纳。 4、根据《地球大气探测资料卡》，从合同签订之日的次日即2015年11月4日至合同约定的交房之日即2016年12月30日期间，气象部门记录降雨量达到中雨以上天气共计37天，但被告提交的《监理日志》记载的受雨天影响施工的天数共计36天，被告因此导致工期延误，可据实延期交房36天。被告主张因下雨停工据实延期34天，属其对实体权利的处分，本院予以照准。 （三）关于被告辩称因设计变更，可据实延期交房19天。涉案工程在施工过程中因施工原因进行设计变更，属于被告在签订合同时无法预见的情形，且被告提供的经建设、设计、监理、施工单位确认的《工程联系单》、建设单位作出的《设计变更/补充通知单》、《图纸目录》、监理单位发出的《工程暂停令》及《工程复工令》可以证明存在停工的事实。被告因此导致工期延误，可据实延期交房19天。 综上所述，扣除可据实延期交房的天数后，被告逾期交房214天。 二、关于被告应支付的逾期交房违约金标准的认定问题。 原告要求被告按照合同第十条的约定，每日按已付房款万分之贰的标准支付违约金。被告则主张违约金的约定过分高于原告的实际损失，要求按租金收益调低违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。我国法律规定违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，其对违约金的数额有一定控制。在原告未能举证证明其实际损失的情况下，被告提出以房屋每月租金收益来确定原告的损失，符合我国相关法律的规定。本案中，被告提交广西明冠房地产评估有限公司作出的《房地产租赁咨询报告》，拟证明霖峰壹號四类户型于2017年6月30日、2018年6月30日的租金价值，原告对此不予认可并主张应以经生效判决确认的广西华正房地产土地评估咨询有限公司作出的《房地产估价报告》作为原告实际损失的租金参考。对此，本院认为，《房地产租赁咨询报告》系被告单方委托评估，在原告不予认可且的情形下，不能以此作为租金损失的标准。《房地产估价报告》虽是以2016年作为评估基准日，系追溯性评估，但原告以此作为租金计算标准，具备客观性与参考性，可以作为租金标准的参考依据。《房地产估价报告》结果显示，与本案房屋建筑面积相似的房屋即建筑面积为128.04㎡的房屋月租金为3800元，被告逾期交房214天，该期间的房屋租金为3800元/30天×214天=27106.67元。而根据合同约定，被告应支付的违约金为45941.9元（1073409元×每日万分之二×214天），确属过高，应当予以酌情减少。故本院依法调整本案的逾期交房违约金为35238.67元（27106.67元×130%）。 三、关于被告逾期办证的责任认定问题。 《南宁市商品房买卖合同》第十七条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并在取得房屋所有权证书后及时交付给买受人。被告于2017年9月30日将房屋交付原告使用，就应在2019年9月20日前履行合同约定的办证义务。直至本案庭审之日，被告仍未完成该项办证义务，已构成违约。被告应继续履行合同义务，为原告申请涉案商品房的不动产权证，并将不动产权证交付给原告。 《南宁市商品房买卖合同》第十七条还约定，因出卖人过错，导致办证手续迟延办理，买受人不退房的，出卖人按每迟延一日10元，向买受人支付违约金。原告要求被告自实2019年9月21日起按上述标准支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告广西霖峰房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内向原告郝亚支付逾期交房违约金35238.67元； 被告广西霖峰房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内向原告郝亚支付逾期办证违约金（计算方式：自2019年9月21日起至被告实际交付房屋所有权证之日，按每日10元计付）； 被告广西霖峰房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起三十日内向房屋登记机构为原告郝亚申请位于南宁市青秀区佛子岭路28号霖峰壹號11号楼1单元十三层4301号房的不动产权属登记，并于不动产登记机构颁发以原告郝亚为产权人的不动产权属证书之日起三日内将不动产权属证书交付给原告郝亚； 驳回原告郝亚的其他诉讼请求。 案件受理费1301元，由原告郝亚负担516元，被告广西霖峰房地产开发有限公司负担785元。 如义务人未在本案生效判决规定的期间内履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  范 俪 人民陪审员  李爱芬 人民陪审员  梁美坚 二〇二〇年五月十一日 法官 助理  甘 剑 书 记 员  杨 璇