广东省东莞市第二人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤1972民初1273号原告：东莞市**镇河田股份经济联合社。住所地：广东省东莞市**********。组织机构代码为61833583-0。理事长：方寿彭。委托诉讼代理人：苏咏诗，广东宇云律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚宇云，广东宇云律师事务所律师。被告：东莞市大匠皮具有限公司。住所地：广东省东莞市*************。统一社会信用代码为914************074。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：方凯靖，广东同门律师事务所律师。原告东莞市**镇河田股份经济联合社（以下简称河田经联社）与被告东莞市大匠皮具有限公司（以下简称大匠公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法由审判员林雄东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河田经联社的委托诉讼代理人苏咏诗、被告大匠公司的委托诉讼代理人方凯靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河田经联社请求本院判决：1.原告与被告于2014年8月26日签订的《集体土地租赁合同书》无效；2.被告立即向原告返还位于原河田第一工业区靠近S256省道民宅旁的租赁物；3.被告按每月租金26209.40元为标准向原告支付占有使用费，自2019年10月1日起暂计算至2019年10月31日，并顺延至被告返还租赁物之日止；4.被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告明确其第2项诉讼请求中的“租赁物”包括案涉土地及地上建筑。事实与理由：2014年8月26日，原告与被告就位于原河田第一工业区靠近S256省道民宅旁的地块使用权租赁事宜签订了《集体土地租赁合同书》。双方约定，租赁土地使用权面积为1080.8平方米，租赁期限31年4个月，自2014年9月1日起至2045年12月31日止，免租期限自2014年9月1日至2016年8月31日，该土地每月租金26209.40元。被告应在每月5日前支付当月租金。若被告逾期支付租金的，逾期一个月，应按每期缴纳租金的10%向原告支付违约金，逾期超过两个月，仍未按合同规定缴齐应付的款项，原告有权解除合同，并可向被告索赔因此遭受的经济损失。但原告与被告所签订的《集体土地租赁合同书》是属于无效的合同。首先，原告与被告所约定的租赁期限已违反了合同法第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的约定，原告与被告超越20年租赁期规定的约定是属于无效的约定。其次，案涉租赁物属于集体土地，其性质属于农村集体资产，依据《东莞市**(社区)集体资产管理实施办法》第五十条“集体资产的出让、出租、发包等资产交易行为,应当遵守公开、公平的原则,实现阳光交易。各镇(街道)应建立健全农村(社区)集体资产交易平台,完善交易规则和相关制度,规范集体资产交易活动。除法律、法规和相关管理制度规定外,集体资产交易应当按照有关规定通过农村(社区)集体资产交易平台进行”的规定，而案涉集体土地租赁事宜并未在东莞市**（社区）集体资产管理网上公开投招标，案涉的租赁合同签订程序违反了《东莞市**(社区)集体资产管理实施办法》的规定，故案涉租赁合同应属于无效的合同。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。被告大匠公司答辩称：案涉《集体土地租赁合同书》是原、被告双方真实的意思表示，且是自愿签订的，是合法有效的，并不存在无效的情形。理由为：其一，租赁期限虽然长于20年，但不应直接认定超出20年部分无效，案涉土地出租是经由民主程序进行表决并同意出租的，出租期限为31年4个月，在原告同意上述出租年限的前提下，不应直接认定超出20年部分无效。其二，关于原告认为案涉租赁合同的签订程序违反《东莞市**(社区)集体资产管理实施办法》的规定而无效，但该实施办法是管理性规定，并不能直接影响案涉租赁合同的效力。其三，案涉土地是原告所有的，根据厚街镇住房规划建设局的复函可知，案涉的土地已办理建设用地规划许可证，申请单位是厚街镇河田村村民委员会。案涉土地是可以建设的，并没有违反土地管理法的相关强制性规定。其四，2014年8月19日，经原告两委干部的同意，将案涉属于原告的土地出租给被告，后原、被告签订了案涉租赁合同，案涉的土地出租已经由民主程序进行表决。其五，被告自签订案涉租赁合同后，按时足额缴付租金，且租金均高于市场价格，但后因原告提起本案诉讼，拒收被告支付的租金，故案涉土地出租给被告并未损害村民利益。综上，案涉租赁合同是合法有效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院查明：2014年8月26日，河田经联社作为出租方，与承租方大匠公司签订了《集体土地租赁合同书》一份，约定：河田经联社将位于原河田第一工业区靠近S256省道民宅旁的，面积为1080.8平方米的集体土地使用权出租给大匠公司使用；土地租赁期限从2014年9月1日起至2045年12月31日共31年4个月，免租期两年，计租期从2016年9月1日起至2045年12月31日止共29年4个月；租金标准为每平方米每月24.25元，该地块的年租金总额为314512.8元，月付租金26209.4元，每5年（不计免租期）为一个递增周期，递增幅度为10%，租金连续递增三个递增周期封顶，之后租金不再递增；大匠公司于每月5日前将当月租金转入河田经联社的银行账户或以现金形式缴交，逾期超过两个月仍未按合同规定缴齐应付的款项，河田经联社有权解除合同及索赔；等等。此前，东莞市**镇河田社区*委会两委干部共9人出席会议，表决通过了上述租赁合同的主要内容。另查明，本院曾于本院受理的（2019）粤1972民初374号案件中查询案涉土地及地上建筑物的相关情况，东莞市**镇人民政府住房规划建设局于2019年3月27日向本院函复：“经调查，来函所附东莞市建设工程监督登记表编号2015-B-010，坐落于厚街镇河田社区河田大道，用地面积1351.6平方米，批准1幢3层综合楼，总建筑面积2820平方米。该地块已办理建设用地规划许可证（证号：2006-11-00015），申请单位厚街镇河田村村民委员会，项目名称厚街镇河田农贸市场，办证面积9898平方米。但该幢建筑未办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证”。庭审中，双方确认该复函所涉及的土地与原告诉请返还的土地为同一地块，并确认案涉土地最初出租给被告时并没有地上建筑物，地上建筑物是被告所建，建筑层数达到六层。还查明，被告曾于2019年10月向原告支付租金，但被原告退回。以上事实，有原告河田经联社提交的《集体土地租赁合同书》，被告大匠公司提交的河田社区两委干部会议讨论决议、东莞市**镇人民政府住房规划建设局关于（2019）粤1972民初374号调查函的复函，及当事人的陈述等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据广东司法实践，人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。具体到本案，根据东莞市**镇人民政府住房规划建设局关于（2019）粤1972民初374号调查函的复函，案涉土地所在的地块虽然已办理建设用地规划许可证（证号：2006-11-00015），但地块上面的建筑物并未办理建设工程规划许可证，亦未按批准的“1幢3层综合楼”进行建设，实际建筑层数达到六层。因此，河田经联社应就上述问题先向行政主管部门申请处理后，才可以就案涉纠纷向人民法院提起民事诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告东莞市**镇河田股份经济联合社的起诉。本案受理费227.62元，退回给原告东莞市**镇河田股份经济联合社。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  林雄东二〇二〇年五月二十九日书记员  陈颖仪