广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1852号上诉人(原审原告)：江门市汎港凯旋房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市江海区******。统一社会信用代码：914***********804Y。法定代表人：冯淡开，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑兰英，国信信扬(江门)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽燕，国信信扬(江门)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：谭文艺，男，1979年10月12日出生，汉族，住广东省台山市**********。公民身份号码：440************711。委托诉讼代理人：谭坚良，广东盛鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：何云风，广东盛鹏律师事务所律师。上诉人江门市汎港凯旋房地产开发有限公司(以下简称汎港公司)因与被上诉人谭文艺商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2019)粤0704民初2985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汎港公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判谭文艺立即向汎港公司支付逾期付款违约金38965元；2.本案一、二审诉讼费用由谭文艺承担。事实与理由：一、一审判决认定《商品房买卖合同(预售)》是汎港公司提供的格式合同，并认定谭文艺的合同义务侧重于向贷款银行“申请”，而非“支付”，是认定事实错误。1.谭文艺于2016年2月19日、2016年2月20日向汎港公司支付涉案房屋首期款180000元、10000元，分别逾期64天、65天支付房屋首期款；于2016年8月1日向汎港公司支付涉案房屋余款人民币480000元，逾期137天支付房屋尾款。上述房款支付时间，谭文艺已予以确认。2.双方签订的《商品房买卖合同(预售)》是中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局联合制定的范本，只能签订该范本合同才能够备案登记。涉案合同不是汎港公司为了反复使用而单方制作提供的格式合同，该合同文本的《说明》中“4.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或填加的内容，双方当事人应当协商确定”，而涉案合同的第七条第二款“贷款方式付款”后面全是空格内容，是双方经过协商确定的内容，即“买受人应于2015年12月17日前支付首期款203256元，余款480000元于2016年3月17日前支付”是双方充分协商约定的内容。如果要划分主谓宾的话，主语是“买受人”，谓语是“支付”，宾语是“购房款”，时间及“向银行申请贷款”均是“支付”的定语。涉案商品房预售合同作为买卖合同的一个种类，出卖人的义务是交付合格的商品房，买受人的义务是足额支付价款，至于买受人的购房款是自有资金还是向他人/机构借贷的资金，由买受人自主决定。买受人向贷款机构借款用于支付购房款，是其与贷款机构形成的借贷法律关系，出卖人不是该借贷合同的相对人，不能依据该借款合同向买受人或银行主张借款合同项下的任何权利义务。因此，谭文艺向银行贷款支付房价款而不应止步于向贷款机构提出“申请”，还要确保银行“支付”才能认定为按合同履行了该项义务。本案的一审判决及(2019)粤0704民初716号案的判决使谭文艺获得了建设银行在《借款合同》中延迟发放款项的违约救济----顺延了还款时间，同时豁免了谭文艺在《商品房买卖合同》中逾期支付的违约责任，显失公正。3.依照《合同法》第一百二十五条第一款规定，双方争议条款的真实意思应为谭文艺应按约定的时间即2016年3月17日前通过向银行(贷款机构)申请贷款的方式支付房屋余款480000元，加之涉案合同第七条是关于付款方式及期限的约定，上述解读才是符合合同目的和交易习惯的正确解读。一审法院作出的解读错误，据此认定汎港公司为提供格式条款的一方而作出不利于汎港公司一方的解释，所作出的判决有违事实与法律，有失公正。二、谭文艺应在合同约定的时间内履行买方的付款义务，即应在2016年3月17日前将所有房款支付完毕。买受人即谭文艺的合同义务是支付付款，而不是向银行提交申请贷款。根据《合同法》第一百零七条规定，合同的违约责任不需要当事人具有主观过错，守约方只需举证证明违约方的行为不符合合同的约定，便可以要求违约方承担违约责任。谭文艺逾期支付房屋尾款的事实双方均予以确认，汎港公司提出的谭文艺支付逾期付款违约金请求理应得到支持。三、涉案合同约定逾期付款违约金与逾期交房的违约责任的计算基数不同，逾期付款应按合同中约定的万分之五利率来计算，不能单纯通过比较比例而得出该合同对于违约责任的约定“不平等”的结论。双方合同对于逾期支付房款违约金的利率约定并无触犯法律法规的强制性规定，双方都应尊重合同约定。汎港公司提出的按合同约定的利率计算即按万分之五计算逾期付款违约金请求理应得到支持。谭文艺辩称，一、《商品房买卖合同》约定首期款于2015年12月17日前支付，谭文艺于2016年2月19日支付18万元、2月20日支付1万元，汎港公司于2019年11月11日起诉时已超过请求权的诉讼时效期间。即便其于2019年6月4日提起反诉，仍超过三年的诉讼时效期间，汎港公司请求谭文艺支付首期款违约金无依据。二、《商品房买卖合同》约定购房余款于2016年3月17日前向银行贷款支付，谭文艺已按约于2016年1月21日向中国建设银行江门市分行办理借款手续，履行了合同约定的义务，汎港公司请求谭文艺支付购房余款违约金无依据。汎港公司向一审法院起诉请求：1.判令谭文艺向汎港公司支付逾期付款违约金38965元；二、本案一审诉讼费用由谭文艺承担。一审法院判决：一、谭文艺自判决发生法律效力之日起十日内向江门市汎港凯旋房地产开发有限公司支付违约金2434元；二、驳回江门市汎港凯旋房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费774.14元，减半收取387.07元，由汎港公司负担362.07元，谭文艺承担25元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对汎港公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.谭文艺是否逾期支付购房余款480000元，其逾期付款违约金应以何标准计算；2.汎港公司本案起诉是否超过诉讼时效期间。关于第一个焦点。本案《商品房买卖合同(预售)》是汎港公司采用中华人民共和国住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局联合制定的范本制作后提供给买卖双方使用，其中第七条第3点对购房余款约定为向银行(贷款机构)申请贷款支付，该条款属于汎港公司为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与对方协商，属于格式条款。现双方对该条款约定的余款480000元谭文艺于2016年3月17日前向银行(贷款机构)申请贷款支付的理解产生争议，谭文艺解释为其应于2016年3月17日前向银行提出贷款申请即可；汎港公司则解释为谭文艺应于2016年3月17日前支付购房余款，向银行贷款只是款项的来源，而从该条款的文字来看，确实存在上述两种解释。由于对格式条款有两种以上的解释，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，应当作出不利于汎港公司的解释，故该条款应解释为谭文艺应于2016年3月17日前向银行提出贷款申请，汎港公司主张谭文艺应于2016年3月17日前支付购房余款，理据不足。由于谭文艺已于2016年1月21日签订了借款合同，并于同年8月1日通过贷款银行向汎港公司支付了购房余款480000元，没有超过合同约定的期限，汎港公司请求谭文艺承担逾期支付购房余款的违约责任，理据不足，本院不予支持。一审法院认定谭文艺未按合同约定的期限全额支付首期款203256元，已构成违约，双方当事人均无异议，本院予以确认。《商品房买卖合同(预售)》第八条约定谭文艺逾期付款而汎港公司不解除合同的，违约金应以日万分之五计算；第十二条约定汎港公司逾期交楼而谭文艺要求继续履行合同的，违约金应以日万分之二计算，该条款属于汎港公司为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与对方协商，同样属于格式条款。相较于谭文艺应承担的违约责任，汎港公司应承担的违约责任明显过低，故汎港公司作为格式条款的提供方，存在免除其责任，加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，上述约定的谭文艺逾期付款违约金的计算方式条款无效，但谭文艺逾期付款应当承担违约责任，根据公平原则，逾期交房与逾期付款的违约金标准应当一致，而生效的(2019)粤0704民初716号民事判决已认定汎港公司逾期交房的违约金按日万分之二计算，故谭文艺逾期付款的违约金计算标准亦应按日万分之二计算。据此，一审法院结合谭文艺首期款的逾期支付时间，认定谭文艺应向汎港公司支付逾期付款违约金2434元，并无不当，本院予以维持。关于第二个焦点。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》约定谭文艺分期支付购房款，其中第七条第3点约定，购房余款480000元于2016年3月17日前向银行申请贷款支付。如前所述，该约定仅为贷款的申请期限，并非余款的支付期限，而谭文艺已于2016年8月1日通过银行按揭贷款的方式向汎港公司支付余款，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，如果汎港公司认为谭文艺逾期支付房款应当承担违约责任的，自该日起应当知道其权利受到损害，故本案诉讼时效应自2016年8月1日起计算。汎港公司于2019年6月4日在一审法院审理的(2019)粤0704民初716号案中提起反诉，请求谭文艺支付逾期付款违约金，没有超过法律规定三年的诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……；(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁；……”的规定，构成诉讼时效中断，诉讼时效应从2019年6月4日起重新计算。汎港公司在上述案件审理中撤回反诉，于2019年11月15日起提起本案诉讼，没有超过法律规定三年的诉讼时效期间。谭文艺主张汎港公司本案起诉超过诉讼时效期间，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，汎港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费774.14元，由江门市汎港凯旋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 陈雪娟审 判 员 甄锦源二〇二〇年五月十八日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠