广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1131号 原告（反诉被告）：李思琪，男，汉族，1992年6月11日出生，住广西合浦县。 被告（反诉原告）：贾文波，男，汉族，1986年6月18日出生，住山西省平陆县，现住广西北海市海城区。 原告（反诉被告）李思琪与被告（反诉原告）贾文波租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李思琪、被告（反诉原告）贾文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李思琪向本院提出诉讼请求：1、请求确认李思琪与贾文波于2018年9月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月24日已解除；2、贾文波退还李思琪押金4744元。事实和理由：因疫情期间在老家导致2020年2月11日到3月24日延期没交房租，疫情期间无收入总总原因，已于2020年3月24日退房，要求贾文波退还原押金9600元减去疫情期间延期的房租水电费(4856)最后应得退还4744元，被告不同意退还4744元，双方退还押金不一致，协商无果。为此诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）贾文波辩称：不同意本诉原告的诉请，本诉被告与本诉原告签订的房屋租赁合同上有约定退租要提前三个月告知，并且本诉原告只是在3月24日才告知本诉被告要退房，请求按照原合同执行。 被告（反诉原告）贾文波同时反诉称：因反诉原告与反诉被告签订的合同中明确约定提前退租解除合同应当提前三个月通知，但反诉被告违反合同约定，私自单方解除合同，未按约定履行提前通知的义务，且拖欠反诉原告租金拒不缴纳，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、请求确认反诉被告按照合同约定履行，直至2020年6月24日解除合同；2、请求反诉被告支付反诉原告拖欠的租金14186元，以每月3200元自2020年2月11日暂计算至2020年6月24日。 原告（反诉被告）李思琪针对反诉辩称：反诉被告提供的证据能够证明反诉被告已提前三个月告知反诉原告，反诉原告也同意反诉被告提前一个月告知就能解除合同。反诉被告2020年3月24日之后不再使用涉案房屋，不同意继续履行合同。 经审理查明，2018年9月11日，贾文波、盛元酒店（甲方、出租方）与案外人黄油信（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方自愿将盛元酒店一楼原便利店出租给乙方使用，月租金3200元，租金每月一付，提前五天付下月租金；押金9600元；租赁期限从2018年9月12日至2020年9月11日止；租赁期间所发生的水、电、煤气、垃圾、物业管理等费用由乙方自行负责；任何一方未能履行该协议规定的条款，另一方有权提前解除协议，所造成的损失由责任方承担；乙方不按时交付房租，每逾期一日，甲方按月租金的10%向乙方加收滞纳金，逾期一个星期仍不交房租的，视为乙方违约，甲方有权采取任何措施清理房间等，且押金不退；如乙方提前退租：（一年内），甲方概不退还押金和租金，（一年后），乙方提前三个月告知甲方退租，甲方只退押金，不退租金。该《房屋租赁协议》还约定了其他内容。贾文波、黄油信分别在该《房屋租赁协议》的甲方、乙方落款处签名。2018年11月24日，上述《房屋租赁协议》的承租方变更为李思琪。黄油信、贾文波、李思琪在上述《房屋租赁协议》上备注“乙方于2018年11月24日由黄油信改为李思琪，双方均同意”，该三人分别在备注下方签名。李思琪在《房屋租赁协议》乙方落款处签名备注“乙方改为李思琪2018年11月24日”。随后，李思琪向贾文波支付了9600元押金。李思琪租赁涉案房屋用于经营美发店。 李思琪主张从签订租赁协议之日起开始使用涉案房屋，因疫情期间待在老家导致2020年2月11日至3月24日延期未交房租，经与贾文波在微信上协商退租事宜，贾文波同意退租须提前一个月告知；李思琪于2020年3月24日搬离涉案房屋，并告知贾文波让其从已交的9600元押金中扣除所欠房租水电费4856元后退还剩余的押金4744元。双方交涉未果，原告遂诉至本院，提出以上诉请。 庭审时，贾文波认可与李思琪之间的租赁关系，也认可收到了押金9600元，曾在微信上同意李思琪提前一个月告知即可退租，并于2020年3月24日收到了李思琪要求解除租赁合同的告知，但其现要求按《房屋租赁协议》“如提前退租，提前三个月告知”这一约定来履行。故提出以上反诉请求。 另查明，李思琪与贾文波庭审时一致确认李思琪另欠付水电费221元。 还查明，2020年1月24日，广西自治区新型冠状病毒感染的××疫情联防联控工作领导小组发布《关于加强新型冠状病毒感染的××防控工作的通告》，载明自治区新型冠状病毒感染的××疫情联防联控工作领导小组决定于2020年1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。 2020年2月24日，北海市新型冠状病毒××疫情防控工作领导小组指挥部发布《关于印发全市企业全面安全有序复工复产的通知》，载明：为确保2月底前自治区层面重大项目全部复工，各类企业在全面落实好疫情防控措施的前提下，提交疫情防控承诺书和本企业的防控预案，即可自行复工复产。 庭审时，李思琪主张疫情防控期间店内工作人员只偶尔开门营业，店铺经营受到了极大影响，要求减免疫情期间的租金。 本院认为，李思琪与贾文波之间存在租赁合同关系。关于涉案《房屋租赁协议》的解除问题。李思琪与贾文波签订的《房屋租赁协议》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行。根据《房屋租赁协议》的约定，双方关于提前退租约定为承租人提前三个月告知出租人。故若李思琪提前退租，须提前三个月告知出租人贾文波，但根据双方在微信上的聊天记录，可知出租人贾文波同意李思琪提前一个月告知即可退租，据此可以认定双方对原约定条款进行了变更，双方达成了提前一个月告知即可退租的意思表示。本案中，李思琪于2020年3月24日搬离涉案房屋并在微信上告知贾文波解除租赁关系，贾文波庭审中亦承认收到了该通知。据此，本院确认双方的租赁关系应于2020年4月24日解除。贾文波反诉请求按原《房屋租赁协议》约定的“退租须提前三个月告知”来履行，系其在作出“退租须提前一个月告知”的意思表示后又擅自作出的变更，有悖于作为承租人的李思琪的信赖利益，且李思琪不予同意，故贾文波反诉请求确认《房屋租赁协议》于2020年6月24日解除，本院不予支持。 本案中，李思琪已支付至2020年2月11日的租金，如上所述，涉案《房屋租赁协议》确认于2020年4月24日解除，故李思琪还应支付从2020年2月11日至2020年4月24日（两个月+13天）的租金共计7787元。贾文波反诉主张李思琪支付超过本院确认部分的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。虽然李思琪经营的理发店并非政府发布停业禁令的行业，涉案房屋可以持续经营，但其持续经营同样受疫情影响而导致收入锐减，从公平的角度出发，可以适当减少租金。故对于李思琪请求减少疫情期间部分租金的诉求，本院予以支持。根据自治区启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应至北海发布全面复工复产的通知期间为时31天，结合本案的实际情况，本院酌情予以扣减疫情期间部分租金1067元。涉案《房屋租赁协议》约定，提前退租只退押金，不退租金，故扣减李思琪应付的租金和欠付的水电费后，贾文波应向李思琪退回押金2659元[9600元-（7787元-1067元）-221元]。 综上所述，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）李思琪与被告（反诉原告）贾文波签订的《房屋租赁协议》于2020年4月24日解除； 二、被告（反诉原告）贾文波退回押金2659元给原告（反诉被告）李思琪； 三、驳回原告李思琪的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告贾文波的其他反诉请求。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由李思琪自行承担；反诉案件受理费154元，减半收取77元，由贾文波自行承担。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交本诉上诉案件受理费50元、反诉上诉案件受理费154元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 陈贞考