广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终1260号 上诉人（原审被告、反诉原告）:东兴市鸿通房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区防城港市东兴市景阳路（巨龙医疗器械公司对面）。 法定代表人：艾加勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：向学斌，广西金桂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾宪华，男，汉族，1972年11月12日生，住湖南省邵东县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李德华，女，汉族，1973年2月11日生，住湖南省邵东县。 原审被告（反诉原告）：东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇世纪大道北侧。 负责人：艾加勇。 上诉人东兴市鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通公司）因与被上诉人曾宪华、李德华，原审被告东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司（以下简称鸿通临桂分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿通公司上诉请求：1.撤销（2019）桂0312民初3295号民事判决，改判支持上诉人原审反诉请求；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决遗漏认定事实。《商品房买卖合同》附件五第（2）预收办证费（产权证）：暂定1000元/户（按政府部门实际发生费用执行，多退少补。含办理贷款时的预告登记费及抵押费）。同时，委托书申明明确表示了在办证过程中受托人的行为即代表委托人，并承担相应法律责任，具体到本案，实际发生的办证费用，包含测绘费、宗地测量制图费、抵押费、预告登记费以及办理住宅不动产登记费等费用均应当由被上诉人承担。2.原审判决适用法律错误。双方在《商品房买卖合同》第五条约定中“按房产登记机关实测的面积差异据实结算”，“实测的面积差异”包含实测建筑面积和实测套内面积。上诉人以房屋建筑面积销售房屋，理应按产权证上房屋建筑面积差异多退少补房款。 曾宪华、李德华辩称，请求驳回鸿通公司的诉讼请求。 鸿通临桂分公司未提交意见。 2019年10月14日，曾宪华、李德华向一审法院提交《撤诉申请书》申请撤回本诉，经审查，该申请系曾宪华、李德华的真实意思表示，一审法院依法准许其撤回起诉。 鸿通公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告补交鸿通·世纪华庭5幢一单元13层1号房款2391元给原告；2.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2013年10月28日，原告曾宪华、李德华与被告鸿通临桂分公司签订《商品房买卖合同》，主要内容包括：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于临桂县南侧（交通局与旅游局之间）、编号为（201010）的地块的土地使用权……。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为临桂县房地产管理所，商品房预售许可证号为临房预售字2012-060号。第三条买受人所购买的商品房的基本情况。买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的第5幢1单元13层1号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为三米，建筑层数地上十八层，地下×层。该商品房阳台是半封闭式。该商品房合同约定建筑面积共120.02平方米，套内建筑面积101.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.11平方米……。第四条“计价方式与价款”约定。出卖人与买受人约定按第1种方式计算该商品房价款：1、按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米5028.66元，总价款：￥：512471元……。第五条面积确认及面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示房屋登记机构备案的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。1、根据第四条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30天内退还给买受人已付房款，并按照×利率付给利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（房屋实际面积-合同约定面积）/合同约定面积×100﹪。2、按套（单元或者幢）计价的……；3、双方自行约定：出卖人和买受人最后按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息。第六条付款方式及限期。买受人按下列第2种方式按期付款（货币单位为人民币）2、银行贷款：签订本合同时支付首付款人民币……（￥154471.00）。余款人民币……（￥358000.00）在合同签订之日起10内办理完银行按揭手续，否则按本合同第七条执行（贷款金额和年限以银行最终审批为准）。第七条买受人逾期付款的违约责任……。第八条交付期限……。第九条出卖人逾期交房的违约责任……。等等。”同日，原告曾宪华、李德华与被告鸿通临桂分公司签订《委托书》，主要内容约定“委托人购买主合同内的房屋，在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，同意由出卖方指定专人，全权代理我们办理以下事项：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及打接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。委托人声明：受托人在委托事项范围内的一切行为均代表我们，与我们的行为具有同样的法律效力，对代理人委托范围内的行为，我们均认可并承担相应的法律责任。委托人（盖章）：曾宪华李德华，受托人（盖章）：鸿通临桂分公司。”之后，原告曾宪华、李德华按合同约定支付房价款512471元给被告鸿通临桂分公司。 另查明，被告鸿通临桂分公司为原告曾宪华、李德华提交材料办理不动产权证。2018年6月5日，桂林市临桂区不动产登记局颁发了桂（2018）临桂区不动产权第0005417号不动产产权证，该证载明坐落桂林市临桂区临桂镇世纪东路39-1号鸿通·世纪华庭5幢1单元13层01号，房屋建筑面积120.58平方米，专有建筑面积101.59平方米，分摊面积18.99平方米，权利人曾宪华、李德华。合同约定的商品房已交付给原告曾宪华、李德华。 一审法院认为，原告曾宪华、李德华与被告鸿通临桂分公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反禁止性的法律规定，合法有效,双方当事人应当按照合同履行约定的义务。关于反诉原告要求反诉被告补交房款的争议问题。反诉原告与反诉被告双方签订的《商品房买卖合同》约定了商品房价格按套内建筑面积计价，在产权登记面积与合同约定计价面积发生差异的情形下，双方同意最后按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息，房价按套内面积计算，未约定按建筑面积单价4269.88元/平方米计算，同时反诉原告也未提供证据证实房价应按建筑面积单价4269.88元/平方米计算的事实，应由反诉原告承担举证不能的法律后果，故反诉原告要求反诉被告曾宪华、李德华补交的诉讼请求，与本案查明的事实不符，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条之规定，判决：驳回反诉原告东兴市鸿通房地产开发有限公司、东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司的反诉请求。本诉案件受理费50元，撤诉依法减半收取25元，由原告曾宪华、李德华承担；反诉案件受理费25元，由被告东兴市鸿通房地产开发有限公司、东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司负担。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2018年6月5日，桂林市临桂区不动产登记局颁发了桂（2018）临桂区不动产权第0005417号不动产产权证，该证刊载的房地产权登记勘察平面图载明，涉案房屋套内建筑面积（平方米）为101.59。 本院认为，根据本案《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”约定：“出卖人与买受人约定按第1种方式计算该商品房价款：1、按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米5028.66元，总价款：￥：512471元……”第五条“面积确认及面积差异处理”约定：“3、双方自行约定：出卖人和买受人最后按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息。”从上述条款可以看出，双方是以套内建筑面积计价，因此“按房产登记机构实测的面积差异据实结算房款”应当指的是按房产登记机构实测的套内建筑面积差异结算房款。现实测涉案房屋套内建筑面积为101.59平方米，并未多于《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积。一审判决据此驳回鸿通公司要求被上诉人补交的房款差价并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人东兴市鸿通房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人东兴市鸿通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年五月二十日 法官助理 李立婕 书 记 员 申峰峰