山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民初2997号原告：张爱兰，女，1964年5月29日出生，汉族，住台湾地区花莲县，台湾居民居住证公民身份号码：，台湾居民来往大陆通行证号码：05117588。委托诉讼代理人：宋宏来，山东昊舜律师事务所律师被告：刘为国，男，1952年5月16日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：韩帅，山东祥天律师事务所律师。原告张爱兰与被告刘为国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张爱兰及其委托诉讼代理人宋宏来，被告刘为国委托诉讼代理人韩帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张爱兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理房屋所有权证；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2007年3月24日签订《房屋买卖合同》，约定：被告将坐落于济南市历下区转山路的历下区政府建委宿舍10号楼一单元202室（现为济南市历下区福地街518号2号楼1单元202号），建筑面积约195平方米（附属物：地下室13平方米、车库26平方）出售给原告；总价款（含附属建筑物）为人民币壹佰万元；支付方式为买方在合同签订之日支付5万元定金，拿到钥匙开始装修前支付房价的70%，在所有手续办完之后付清剩余房款；卖方负责办理房屋购买手续（卖方承诺将购房手续直接办到买方名下）；卖方保证上述房产合法，权属清楚，若发生与原告有关的纠纷，概由卖方负责，并承担民事责任，由此给买方造成的经济损失，卖方负责赔偿；购房手续如不能顺利办到买方名下，卖方保证在国家规定的最佳时间将双方过户手续办妥。双方又于2008年6月22日签订了《补充协议》，约定：甲方（被告）自愿将房屋卖给乙方（原告），双方议定的卖房价款无论市场如何涨价，该房屋房价不变，并承诺不能反悔；鉴于甲方经济困难，欠账较多，乙方同意将剩余房款一次性付给甲方；甲方协助乙方尽快办理房产合法手续，并在今后房屋使用中主动帮助乙方处理好与物业管理的各项业务关系。合同签订后，原告如约支付了定金和房款共计100万元，于2008年5月拿到房屋钥匙并入住至今。2018年以来，该房屋登记条件已成熟，小区内其他业主都办理了房屋登记，原告多次要求被告为原告办理房屋登记，但是被告至今拒绝为原告办理房屋登记。原告无奈，依法向人民法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告刘为国辩称，1.涉案房屋买卖合同无效，现合同目的无法实现，也不符合为张爱兰办理房屋所有权证的条件，根据《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》【建房（2010）186号】以及《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》【建住房（2006）171号】，各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房还应查验有关部门出具的境外个人在境内工作超过一年的证明，在境内工作、学习时间超过一年的个人可以购买符合实际需要的自用自住的商品房，涉案房屋买卖合同签订时原告即明知不符合上述条件，双方签订的买卖合同是无效的，即便合同有效，直到现在原告仍不在大陆居住，无相关工作、学习、居留的证明，不具有购房资格，涉案房屋买卖合同目的无法实现，应予以解除。根据济南市的相关政策，境外个人在济南具有两年以上工作、学习加缴纳税金及养老保险的证明以及安全部门的证明才能予以登记，根据上述规定，现在也无法办理房屋产权登记手续。第二、涉案房屋并没有完全交付，张爱兰并未将购房款支付完毕，双方签订房屋买卖合同后房屋并未完全交付，被告为涉案房屋又缴纳了追加房款、土地补偿款、电梯安装费、维修基金、电表安装及欠电费、房屋契税、不动产房产增值税及手续费共计268000余元，上述款项原告没有支付，综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，对双方无争议的事实，本院认定如下：2007年3月24日，原告张爱兰与被告刘为国签订《房屋买卖合同》，约定：第一条：刘为国将坐落于济南市转山路的历下区政府建委宿舍10号楼1单元202室（现登记为济南市历下区福地街518号2号楼1单元202号，本院注），建筑面积约195平方米（附属物：地下室13平方、车库26平方）出售给张爱兰。张爱兰已对上述房产作了充分了解，自愿承买。第二条：双方议定上述房地产（含附属建筑物）的总价款为：人民币100万元。买方应予合同签订之日向卖方支付人民币5万元定金，该定金将自动转入购房款。第三条：经双方协商，以下列方式付款：买方于拿到房屋钥匙开始装修前将购房首付款（房价的70%）交付卖方，同时卖方负责办理房屋购买手续（卖方承诺将购房手续直接办到买方名下）。买方并在所有手续办完之后将剩余房款交付卖方。第四条：卖方保证上述房产合法，权属清楚。若发生与卖方有关的纠纷，概由卖方负责，并承担民事责任，由此给买方造成的经济损失，卖方负责赔偿。第五条：在履行合同过程中，若发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成时，可向济南市仲裁委员会申请仲裁或直接向人民法院起诉。第六条：本合同自双方签订之日起发生法律效力，双方不得违约。违约责任：1.如买方违约，定金不退；2.如卖方违约，定金双倍返还。第七条：本合同一式二份，双方各持一份。第八条：双方约定的其他事项：1.购房手续如不能顺利办到买方名下，卖方保证在国家规定的最佳时间将双方过户手续办妥。2.买卖双方各自承担国家规定的买卖房屋中所发生的相关费用。2008年6月22日，刘为国、刘桂琴作为甲方与张爱兰作为乙方签订《补充协议》，约定：根据甲乙双方签订的卖房协议，经双方协商，续签补充协议如下：一、甲方自愿将房屋卖给乙方，双方议定的卖房价款无论市场如何涨价，该房屋房价不变，并承诺不能反悔。二、鉴于甲方目前经济困难，欠账较多，乙方同意将剩余房款一次性付给甲方。三、甲方协助乙方尽快办理房产合法手续，并在今后房屋使用中主动帮助乙方处理好与物业管理的各项业务关系。2007年3月24日，张爱兰向刘为国支付购房定金5万元。张爱兰分别于2007年6月22日、8月14日、9月14日、10月16日，2008年2月4日、7月2日向刘为国支付20万、15万、20万、15万、15万、15万元共计100万元。案涉房屋系济南市历下燕山工业区开发建设总公司开发建设，2005年8月26日，刘为国与济南市历下燕山工业区开发建设总公司签订《购买商品房协议书》。案涉房屋于2008年5月份交付，登记的房屋所有权人为刘为国，目前由张爱兰及其亲属实际居住。本院认为，原告张爱兰系台湾地区居民，本案是涉台纠纷，应参照涉外程序进行审理，双方当事人均选择适用大陆法律作为准据法，本院予以确认。刘为国与张爱兰签订的《房屋买卖合同》以及刘为国、刘桂琴与张爱兰签订的《补充协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效协议，双方均应依约履行。刘为国主张合同无效没有法律依据，本院不予采纳。关于张爱兰是否具备购房及办理产权证书的条件问题。刘为国称，张爱兰没有在境内工作、学习超过一年的证明，不符合购房及办理产权证书的条件。经查，建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局于2006年7月11日发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》【建住房（2006）171号】第十条规定：“境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房”。住房和城乡建设部、国家外汇管理局于2010年11月4日发布的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》【建房（2010）186号】第二条规定：“各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：1.有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；2.境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺”。上述规范性文件对于港澳台居民在境内购房均未有工作或学习超过一年的限制。目前，张爱兰已经取得公安机关为其制发的中华人民共和国台湾居民居住证，公民身份号码为：，住址为：济南市。该居住证即可以作为张爱兰在大陆的居留证明。对于刘为国辩称张爱兰不具备购房及办理产权证书的条件，合同应予解除的主张，本院不予采纳。本案审理期间，刘为国主张其在案涉合同签订后，为办理有关手续又支付款项268134.98元，该款项应由张爱兰支付。对此，张爱兰不予认可。本院认为，双方合同约定房屋价款为100万元，张爱兰已实际向刘为国支付105万元，刘为国主张的其为办理有关手续支付的款项，因刘为国在本案中未提起反诉，本院不予处理，刘为国可另寻救济途径。综上，张爱兰已经向刘为国支付了合同约定的房屋价款，目前案涉房产的产权证书登记在刘为国名下，现张爱兰要求刘为国履行协助办理产权过户义务，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告刘为国于本判决生效之日起十五日内协助原告张爱兰将位于济南市历下区福地街518号2号楼1单元202号的房屋所有权过户至原告张爱兰名下。案件受理费13800元，由被告刘为国负担。如不服本判决，原告张爱兰可以在判决书送达之日起三十日内，被告刘为国可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国山东省高级人民法院。审判长  李耀勇审判员  王京波审判员  高 静二〇二〇年五月二十五日书记员  程晓燕