重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终742号上诉人（原审原告）：王莎莎，女，1987年10月22日出生，土家族，住重庆市酉阳县。委托诉讼代理人：涂丁，国浩律师（重庆）事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵兴志，女，1963年9月16日出生，汉族，住重庆市江北区。被上诉人（原审被告）：江炳全，男，1962年1月3日出生，汉族，住重庆市綦江区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：江莹，女，1986年10月12日出生，汉族，住重庆市綦江县，系二被上诉人之女。二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐龙，男，1971年1月7日出生，汉族，住重庆市綦江县，系二被上诉人之婿。上诉人王莎莎因与被上诉人赵兴志、江炳全房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初20868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王莎莎及其委托诉讼代理人涂丁，被上诉人赵兴志、江炳全的共同委托诉讼代理人江莹、唐龙到庭参加了询问。本案现已审理终结。王莎莎上诉请求：1.撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由赵兴志、江炳全承担。事实和理由：一审不支持王莎莎主张的违约金错误；一审认定王莎莎主张的装修损失未举示相应证据错误；一审程序不当。赵兴志、江炳全辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。王莎莎向一审法院起诉请求：1.判令解除王莎莎与赵兴志、江炳全签订的关于位于重庆市江北区房屋的《房屋买卖合同》；2.判令赵兴志、江炳全向王莎莎退还购房款330000元；3.判令赵兴志、江炳全向王莎莎支付违约金196000元；4.判令赵兴志、江炳全赔偿王莎莎居间服务费损失14700元；5.判令赵兴志、江炳全赔偿王莎莎贷款服务费损失9750元；6.判令赵兴志、江炳全赔偿王莎莎装修费损失21360元；7.判令赵兴志、江炳全赔偿王莎莎资金占用损失（以330000元为基数，从2018年6月29日起至退还前述购房款日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。一审法院认定事实：赵兴志、江炳全原系夫妻关系，育有一女江莹。2012年8月6日，赵兴志、江炳全签订《离婚协议》，约定将其婚内共有的位于重庆市江北区房屋赠与江莹。2018年4月5日，王莎莎作为乙方、赵兴志、江炳全作为甲方、重庆到家了网络科技有限公司江北区中兴段分公司（以下简称“到家了公司”）作为丙方，三方签订《交易各方及房屋留存信息表》，约定甲方将前述房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为84.31平方米；各方确认本页所列信息适用于本交易中的全部文本，包括《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》《物业交割清单》《风险与责任承担告知书》。赵兴志代江炳全在甲方落款处签名。同日，王莎莎作为乙方、赵兴志、江炳全作为甲方，双方签订《房屋买卖合同》，约定本次交易总成交总价为980000元；定金20000元由乙方于签订本合同当日交付予甲方；乙方交首付款180000元用于该房屋解押；首付款100000元双方自行交接；乙方银行按揭贷款680000元由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付差额予甲方；若该房屋已设定抵押，抵押权人为招商银行，甲方应于丙方通知后5个工作日内办理完成解押手续、自行承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件，解押方式为乙方资金解押；甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续；甲方应于签订合同后10个工作日内将该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等交付予乙方；甲方保证系该房屋的合法产权人，且已取得共有人同意，拥有完全的处分权，因甲方原因造成该房屋不能办理权属转移登记手续或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任；甲方同意该房屋合同项下新的产权人为乙方本人或乙方指定的人员，新产权人可为一人或共有权人，甲方同意以乙方指定人员的名义办理贷款申请和权属转移登记；甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。赵兴志代江炳全在甲方落款处签名。同日，王莎莎向赵兴志支付定金20000元。2018年6月3日，王莎莎向赵兴志支付购房款200000元。2018年6月29日，王莎莎向赵兴志支付购房款110000元。2018年4月5日，王莎莎作为乙方，赵兴志、江炳全作为甲方，到家了公司作为丙方，三方签订《居间服务合同》，约定乙方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费14700元。赵兴志代江炳全在甲方落款处签名。同日，王莎莎向到家了公司支付部分居间服务费4000元。2018年4月16日，王莎莎与重庆随遇房地产经纪有限公司签订《房地产按揭服务协议》，约定该公司为王莎莎提供购买涉讼房屋的信息咨询及办理银行按揭贷款手续的服务，王莎莎应支付按揭服务费9750元。同日，王莎莎向该公司支付了按揭服务费9750元。2018年7月12日，赵兴志、江炳全作为甲方，王莎莎与案外人蒲石、袁葛兰、石慧敏作为乙方，双方签订《重庆市房屋买卖合同》，约定甲方将涉讼房屋出售给乙方。2018年8月10日，赵兴志、江炳全将涉讼房屋转移所有权登记至江莹名下。庭审中，王莎莎陈述，根据合同约定，王莎莎可以指定房屋过户登记的产权人；赵兴志、江炳全陈述，王莎莎系将涉讼房屋转卖给蒲石、袁葛兰、石慧敏。一审法院认为，本案主要涉及以下几个问题：1.合同主体问题。虽然前述《房屋买卖合同》甲方落款处“江炳全”签名系赵兴志代签，但结合《重庆市房屋买卖合同》以及当事人陈述，足以推定江炳全知晓并同意出售涉讼房屋给王莎莎的事实，故该合同主体实际为王莎莎与赵兴志、江炳全。2.合同效力问题。赵兴志、江炳全原系涉讼房屋产权人，有权处分该房屋；且前述《房屋买卖合同》亦不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故该合同有效。3.合同解除问题。如前所述，王莎莎与赵兴志、江炳全签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同履行过程中，赵兴志、江炳全将涉讼房屋过户给江莹，致使合同目的不能实现，构成根本违约，王莎莎享有法定解除权。王莎莎在起诉前未向赵兴志、江炳全发出过解除合同的通知，并于2018年12月30日诉至一审法院，一审法院于2019年1月25日向赵兴志、江炳全送达起诉状副本，视为赵兴志、江炳全于该日收到解除合同的通知，故《房屋买卖合同》于该日解除。合同解除后，赵兴志、江炳全应当向王莎莎退还已收取的购房款330000元（包含定金20000元），故关于王莎莎主张赵兴志、江炳全退还购房款330000元的请求，一审法院予以支持。4.违约责任问题。合同并未约定在根本违约的情形下，违约方应承担何种违约责任，王莎莎主张赵兴志、江炳全承担约定解除的违约责任没有事实和法律依据，故关于王莎莎主张赵兴志、江炳全支付违约金196000元的请求，一审法院不予支持。赵兴志、江炳全违约，应当赔偿给王莎莎造成的实际损失，具体包括居间服务费损失4000元、贷款服务费损失9750元，关于王莎莎主张赵兴志、江炳全赔偿该两项损失超过前述金额部分的请求，一审法院不予支持。王莎莎主张赵兴志、江炳全赔偿装修费损失，但未举示充分证据予以证明，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。合同解除后，赵兴志、江炳全应即时向王莎莎退还购房款，逾期应支付资金占用损失，具体标准为以330000元为基数，从合同解除次日即2019年1月26日起至退还前述购房款日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，关于王莎莎主张赵兴志、江炳全支付资金占用损失超过前述期间及金额部分的请求，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、原告王莎莎与被告赵兴志、被告江炳全签订的关于位于重庆市江北区房屋的《房屋买卖合同》于2019年1月25日解除；二、被告赵兴志、被告江炳全于本判决生效之日起十日内向原告王莎莎退还购房款330000元；三、被告赵兴志、被告江炳全于本判决生效之日起十日内向原告王莎莎赔偿居间服务费损失4000元、贷款服务费损失9750元；四、被告赵兴志、被告江炳全于本判决生效之日起十日内向原告王莎莎支付资金占用损失（以330000元为基数，从2019年1月26日起至退还前述购房款日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；五、驳回原告王莎莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费27200元，减半收取计13600元，由原告王莎莎负担6800元，由被告赵兴志、被告江炳全负担6800元。”二审中，双方当事人均未举示新的证据。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，结合案件审理情况，双方当事人争议的上诉焦点在于王莎莎主张违约金是否有合同依据，以及赵兴志、江炳全应否赔偿装修损失。现评析如下：1.关于王莎莎主张违约金是否有合同依据问题。双方合同约定，任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。合同履行过程中，赵兴志、江炳全将涉讼房屋过户给案外人江莹，系以不正当方式阻止办理权属转移登记的条件成就，该行为实际上也达到了阻止办理产权转移登记的目的，买卖双方自然无法再按约办理权属转移登记申请手续，购房人以此为由主张卖方根本违约，并请求违约方支付违约金符合上述合同约定，应予支持。据此，本院对王莎莎提出的赵兴志、江炳全支付违约金196000元的上诉请求予以支持。同时，我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据前述规定可知，违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约方的违约行为和补偿守约方所受损失的效果。本案中，本院判定赵兴志、江炳全因其根本违约行为应按房屋成交价的20%向王莎莎支付违约金，该违约金已足以弥补王莎莎因对方的违约行为所遭受的各项损失，且王莎莎主张的居间服务费损失、贷款服务费损失、资金占用损失亦无相应的合同依据，故本院对其该部分请求均不予支持。2.关于赵兴志、江炳全应否赔偿王莎莎装修损失问题，一审法院已作充分阐释，理由恰当，本院不再赘评。至于王莎莎针对一审程序问题提出的异议，《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条规定：“……双方当事人申请庭外和解的期间，不计入审限。”本案中，一审法院于2018年12月30日立案，2019年9月29日作出民事判决，扣除当事人两次申请和解期限（共计六个月），本案的审理并未超过法定审限。据此，本院对于上诉人的该项异议不予支持。综上所述，王莎莎的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初20868号民事判决第一、二项；二、撤销重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初20868号民事判决第三、四、五项；三、限赵兴志、江炳全于本判决生效之日起十日内向王莎莎支付违约金196000元；四、驳回王莎莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13600元，由王莎莎负担3600元，由赵兴志、江炳全负担10000元。二审案件受理费27200元，由王莎莎负担7200元，由赵兴志、江炳全负担20000元。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年五月二十二日法官助理 刘 莉书 记 员 李艾玲