四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终520号 上诉人（原审原告）：张菊明，女，1964年8月16日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托代理人：陈鸿辉，男，1971年10月24日出生，汉族，住巴中市巴州区，系巴中市民营经济维权中心工作人员。 委托代理人：李毅，四川九朝律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：平昌奥狮房地产开发有限公司。 法定代表人：刘振利，总经理。 委托代理人：陈浪，国浩律师（重庆）事务所律师。 委托代理人：马恕非，国浩律师（重庆）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆越甲三千房地产营销策划有限公司。 法定代表人：胥军，总经理。 委托代理人：刘东，四川百坚律师事务所律师。 上诉人张菊明因与被上诉人平昌奥狮房地产开发有限公司（以下简称奥狮房地产公司）、重庆越甲三千房地产营销策划有限公司（以下简称越甲营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省平昌县人民法院作出的（2019）川1923民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人张菊明上诉请求：1.请求撤销四川省平昌县人民法院作出的（2019）川1923民初211号民事判决；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审认定事实不清，）（1）一审法院认为“原告张菊明与被告重庆越甲三千房地产营销公司形成居间服务合同关系”与客观事实不符，属于认定事实错误。对于“4000元团购费不抵扣房款”的内容应当判决无效。（2）《签约确认单》上优惠细则中的内容系事后添附。2.一审适用法律错误。根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托地产中介机构在代理商品房时不得收取佣金以外的其他费用。3.一审程序错误，原审超过法定审理期间。 被上诉人奥狮房地产公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，且在案件审理审理过程中不存在违法情形，请求二审法院依法驳回五上诉人的上诉请求。 被上诉人越甲营销公司辩称：1.上诉人已于越甲公司形成事实居间合同关系；2.认购协议不应认定为格式合同，其内容是上诉人真实意思表示；3.收取团购费不违反法律强制性规定，系意思自治的合法商业性；4.越甲公司、奥狮公司已履行了缴4000抵20000的约定义务；5.本案不适用消费者权益保护法，应适用合同法；6.一审法院不存在超期裁判，其超期原因是上诉人申请司法鉴定所致；7.被上诉人均未对签约确认单事后人为添附。 张菊明向一审法院起诉请求：1.确认张菊明与奥狮房地产公司签订交4000元团购费抵20000元房款的补充协议有效，4000团购不抵扣房款的约定无效。2、解除双方签订的上述协议，并按照约定由奥狮房地产公司返还张菊明24000元;3、越甲营销公司承担连带支付义务。 原审法院认定事实：奥狮房地产公司开发修建房地产御江名门小区，由越甲营销公司进行代销，越甲营销公司在代销中推出了“交4000抵2万”的营销优惠活动。2016年9月18日，张菊明与奥狮房地产公司签订《奥狮·御江名门认购协议》，该协议第二条约定：甲乙双方约定，乙方选择一次性付款方式，成交建筑面积单价为3000元，总房款243720元，乙方若改变付款方式价格随之调整，该协议第三条约定：乙方在签订本认购协议时，交付购房定金30000元，同时交付团购费4000元，以此享受第二条约定的优惠后成交价格，4000元团购费不计入第二条约定的总房款。当日，奥狮房地产公司出据收取张菊明团购费4000元。同年9月20日，张菊明与越甲营销公司置业顾问及销售经理签订《签约确认单》，签约确认单中优惠细则栏载明“交4000.00抵2万、特申请优惠19元/㎡、促销9.5折，按揭9.5折”，同时与奥狮房地产公司签订了《商品房买卖合同》。商品房买卖合同履行完毕后，张菊明认为交团购费后没有享受优惠价格，协商退团购费无果，遂诉讼来院。 另查明：奥狮房地产公司出据收取的团购费以佣金的方式转交越甲营销公司。张菊明提供的《签约确认单》（系复印件）优惠细则栏中空白，没有内容。 张菊明为支持其主张，提供了如下证据： 1、原、被告身份证复印件及单位登记信息，旨在证实本案原、被告的身份信息； 2、团购费宣传单，说明二被告组织团购活动的事实； 3、团购费收据，证实奥狮房地产公司在张菊明处收取团购费4000元的事实； 4、《签约确认单》复印件，证明优惠细则栏中空白，没有享受优惠的事实； 5、《商品房买卖合同》，证明双方房屋买卖的事实成立。 奥狮房地产公司、越甲营销公司为支持其答辩意见，提供了以下证据： 1、商品房《预售许可资料》，证明原告张菊明购买的“御江名门”小区4栋31-3号房屋预售价3591元/㎡； 2、《奥狮·御江名门认购协议》，证明原告张菊明已经享受该协议第二条约定的优惠后成交价格，单价为3000元/㎡； 3、《签约确认单》原件，证明该确认单优惠细则栏明确载明“交4000抵2万”，按照团购活动对原告张菊明进行了优惠； 4、《商品房买卖合同》，证明双方房屋买卖的事实存在，合同义务已经全部履行的事实。 对双方证据的分析认定：对张菊明提供的《签约确认单》系复印件，与奥狮房地产公司、越甲营销公司提供的原件内容不一致，审理中奥狮房地产公司、越甲营销公司不予认可，在张菊明不能提供原件的情况下，根据证据优先原则，对张菊明提供的《签约确认单》复印件不予采信，对奥狮房地产公司、越甲营销公司提供的《签约确认单》原件予以认可；对双方当事人提供的其余证据，系书面证据，有双方的签字，庭审中双方认可，故予以采信。 原审法院认为：在商业活动中当事人应当遵守公平、自愿、诚实信用原则。越甲营销公司在代销奥狮房地产公司商品房过程中，推出“交4000抵2万”的购房营销优惠活动，是其一种自主经营行为的选择和自主权利的实现，其目的是商家多卖房，购房者得到优惠。本案中双方争执的焦点是张菊明在购房中是否按照约定享受到优惠。张菊明在购房中自愿交纳团购费4000元参加房屋价格优惠活动，是其真实意思表示，张菊明与越甲营销公司形成服务合同关系，在张菊明与奥狮房地产公司签订《商品房买卖合同》并支付购房款取得房屋后，双方的服务合同已经履行；同时在双方签订的《奥狮·御江名门认购协议》、《签约确认单》明确载明“交付购房定金30000.00元，同时交付团购费4000.00元，以此享受第二条约定的优惠后成交价格”、“交4000抵2万”，从房屋的预售价和实际成交价，可以看出张菊明已经按照约定享受了团购活动优惠价格，现房屋已经交付使用，双方合同已经履行完毕，张菊明诉称没有享受到优惠价格的诉请，没有相应证据对二被告所举证据进行反驳，属举证不力，故其要求奥狮房地产公司、越甲营销公司退还团购费的诉讼请求不能成立，依法不予支持，对其诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条的规定，判决：驳回张菊明的诉讼请求。奥狮房地产公司、越甲营销公司 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人证据交换和质证，上诉人张菊明提交如下证据：（2019）川19行终64号行政判决书，拟证明目：1.奥狮房地产公司在销售房产过程中，收取含上诉人团购费系违法收取；2.二被上诉人与上诉人未形成居间服务合同关系；3.本案涉及普通法和特别法的适用；4。奥狮房地产公司与越甲营销公司形成内部的合作关系，而并没有跟消费者形成居间服务合同关系。 被上诉人奥狮房地产公司对上诉人张菊明提交的证据质证认为，对该份证据真实性和合法性予以认可，但对该份证据关联性不予认可，1.奥狮房地产公司已就该份判决向四川高级法院申请再审，该份证据认定的事实在再审判决未做出之前，不能在本案中引用，同时该份形成判决认定的事实和侧重点，适用的法律与民事案件应查明的事实和法律应存在不同，所以该份证据中的判决事项和认定的内容与本案无关；2.该份行政判决也查明了行政机关在做出行政处罚时未对54户购房者进行全面的调查，且本次诉讼涉及的上诉人不包含在行政处罚的54户购房者中，所以不能对行政诉讼判决认定的事实和法律予以引用。 被上诉人越甲营销公司对上诉人张菊明提交的证据质证认为，1.该行政判决书不属于新证据，该判决书形成的时间是2019.10.12，民事判决作出2019.11.18，该行政判决已在一审判决前已形成，不属于二审中的新证据；2.即便行政违法，但也不一定导致民事行为无效，不能以行政行为对民事行为效力进行评判。 经各方当事人质证，本院对上述证据认定如下：上诉人张菊明提交的上述证据真实性、合法性予以确认。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，上诉人张菊明提出的“4000元团购费不抵扣房款”的协议是否应属无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，上诉人张菊明与被上诉人奥狮房地产公司签订《认购协议》，该协议约定，第二条乙方（张菊明）选择一次性付款方式，成交建筑面积单价为3000元，总房款243720元，乙方（张菊明）若改变付款方式价格随之调整；第三条乙方（张菊明）在签订本认购协议时，交付购房定金30000元，同时交付团购费4000元，以此享受第二条约定的优惠后成交价格，4000元团购费不计入第二条约定的总房款。上诉人张菊明与被上诉人越甲营销公司工作人员签订《签约确认单》，载明原单价3591元，原总价291733元，成交单价3000元，成交总价243720元。上述协议系各方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于上诉人张菊明提出该协议内容违反《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托地产中介机构在代理商品房时不得收取佣金以外的其他费用。因该规定属于原建设部部门规章，而不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）规定的法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。故上诉人张菊明提出的应当确认“4000团购费不抵扣房款”无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人张菊明提出的《签约确认单》上优惠细则中的内容系事后添加的问题，因上诉人张菊明未向人民法院申请鉴定，也未向人民法院提交该确认单优惠细则中的内容事后系添加的相关证据。同时，该《签约确认单》上优惠细则中的内容是否属于事后添加，均不影响该确认单的效力以及上诉人张菊明的相关权益，该确认单已明确原单价3591元，原总价291733元，成交单价3000元，成交总价243720元。结合被上诉人奥狮房地产公司的预售许可资料中，也载明上诉人张菊明所购买房屋原单价为3591元，原总价291733元。上诉人张菊明与被上诉人越甲营销公司签订《签约确认单》，实际单价优惠了591元，成交总价优惠了48013元。即上诉人张菊明与被上诉人越甲营销公司、被上诉人奥狮房地产公司分别签约后，交4000元团购费，实际抵扣已超20000元房款。上诉人张菊明称交纳团购费后没有享受优惠价与现查明的案件事实不符，故上诉人张菊明提出的该条上诉理由不能不成立，本院不以支持。 关于上诉人张菊明提出原审超过法定审限，属程序错误的问题，本案原审立案时间为2019年1月14日，原审判决作出时间为2019年11月18日，但原审审理过程中，因被上诉人越甲营销公司提出了管辖权异议，并对其原审作出的管辖权异议提出了上诉，后经二审法院裁定驳回上诉，维持原裁定。因人民法院审理当事人提出的管辖权异议的期间不应计算在审理期限内，故上诉人张菊明提出该条上诉理由于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人张菊明的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张菊明负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 巍 审判员 许 莉 审判员 孙万明 二〇二〇年五月二十二日 书记员 白茂松