北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初4574号原告：孙朝花，女，1972年9月10日出生，汉族，河北省三河市居民，住北京市东城区，身份号码×××。被告：北京福劳尔花卉有限公司，住所地北京市顺义区北务镇庄子村木燕路18号，统一社会信用代码91110113666914298D。法定代表人：王雷，总经理。委托诉讼代理人：许士明，男，1983年4月13日出生，汉族，北京福劳尔花卉有限公司员工。原告孙朝花诉被告北京福劳尔花卉有限公司农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙朝花、被告福劳尔公司之委托诉讼代理人许士明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙朝花向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的百合庄园认养合同无效；2.判令被告返还原告合同款15.2万元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2012年6月25日签订的百合庄园认养合同，合同约定原告认养被告的种植单元，认养费用及管理费为15.2万元。后政府下达限期拆除决定书，确认该单元为违法建设。合同签订时，被告并没有遵守诚实信用原则，未履行告知义务。政府下达限期拆除决定书后，原告才得知涉案种植单元属于违法建设，故双方签订的合同无效。原、被告签订的是认养合同，但实质是被告以认养形式出售违法建设。被告对外转租种植单元未经过村委授权，故合同亦应属无效。故诉至法院，望判如所请。被告福劳尔公司答辩称，同意孙朝花的第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求。由于福劳尔公司原股东周奕为解决资金问题，在未得到涉案土地及建筑合法手续的前提下，与孙朝花、丁俊签订了认养合同，该合同实质为大棚（土地）租赁合同，由于福劳尔公司后续也未能取得涉案大棚的合法出租手续致使类似认养合同归于无效。孙朝花和丁俊同为承租方，双方没有约定所占租赁物的比例及份额，丁俊以书面形式表示放弃全部权利，并未表示将在认养合同中的权利转让或授权给孙朝花。孙朝花和丁俊在未有说明的情况下平均持有合同中的权利和义务，丁俊表示放弃权利，意味着孙朝花仅能对认养合同中的50%的利益行使权利。虽然合同无效，但孙朝花实际占有使用标的物的时间约为8年，应扣除使用期间的费用。2000元维护费已经实际发生且孙朝花存在欠付的情况，福劳尔公司不同意退还。孙朝花在签订合同时未尽到审查义务，自身存在过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院予以综合认定。经审理查明：2012年6月25日，孙朝花、丁俊与福劳尔公司签订了《百合庄园认养合同》。该合同约定：甲方为福劳尔公司，乙方为孙朝花、丁俊。为响应国家关于建设社会主义新农村的号召，发展集农业生产和休闲为一体的现代化自家种植花园的生态农业庄园，让城市市民亲身享受田园生活和田园风光。乙方签定本合同的目的：为了亲近自然，享受绿色植物带来的身心愉悦的需求，就乙方认养百合庄园园中种植单元的花卉等植物用于自用的有关事宜，甲乙双方出于内心真实意愿，自愿达成合意如下：第一条、乙方认养位于福劳尔公司经营地（本合同内称为百合庄园）内种植的植物，种植单元编号为H35号的种植单元。该种植单元占地面积520平方米，具备立即种植的条件（现场状况见附件一《种植单元》）。期限为26年，自2012年6月2日起至2038年6月1日止。第二条、双方约定乙方认养该种植单元的认养费用为人民币15万元。乙方于签定本合同时一次性全部付清，甲方为乙方出具收据。第三条、甲方同意在收取乙方全部认养费用后于2012年11月30日之前，将符合本合同约定的种植单元交付乙方使用，乙方用于种植。乙方自行决定、自行改变种植植物的品种和数量，但国家禁止种植的植物除外。第四条、甲方的权利义务1.甲方有权依约收取认养费用；2.按照乙方实际使用的水、电等向乙方收取相应费用，收费标准见甲方公司公告；3.甲方根据乙方提出的要求提供种植指南、提供代种、代收、配送上门等服务，收费标准见甲方公司公告；4.甲方将种植单元交付给乙方后，甲方不负责乙方专用部分地上物的自然损耗。如需维护修理乙方可自行解决；乙方也可另行委托甲方维护、修理，费用依据甲方公司收费标准确定；5.因每个种植单元栽培品种的需要，甲方负责百合庄园全部公共设施、道路、绿化带、排水等整体维护、修理。双方约定乙方每年向甲方支付公共部分维修费用（价格构成：包括保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施、设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费）2000元起（以后每五年在上阶段基础上递增10%）。乙方于签订合同之日支付第一年的公共部分维护费用，以后应在合同签订后的每年第一个月内向甲方付清当年的公共部分维护费用。逾期支付的，每日按当年费用的千分之三向甲方支付违约金。逾期超过一年视为乙方提前解除本合同，乙方剩余年限的认养费用不予退还。第五条、乙方的权利义务1.在本合同履行期限内，因乙方认养种植单元内植物的行为，乙方享有该种植单元内植物的所有权，故亦应享有该种植单元内土地的占有权、使用权、受益权。2.乙方在出租、转让、继承认养的种植单元前，需征得甲方书面同意。3.乙方保障认养期限内农业设施始终处于安全状态，乙方承诺保障乙方人员安全，在乙方工作的人员与甲方不存在劳动关系。若乙方认养单元发生漏水、漏电、火灾、财产损失、人身伤亡等一切事故由乙方负责，因此产生的全部损失，乙方承诺承担是最终赔偿义务人。4.乙方有权从事种植各种花卉等植物，乙方不得改变种植单元的现状，不得新建、改建、扩建原有设施，否则由此带来的一切责任和后果由乙方自行承担。5.合同届满后同等条件下乙方享有优先认养该种植单元的权利，认养费用依照当时当地标准确认。6.乙方不得擅自改变种植单元的使用性能，本协议终止或解除后乙方应恢复原貌。2012年6月25日，孙朝花、丁俊向福劳尔公司交付了大棚认养费15万元、管理费2000元。涉诉土地被认定为存在违法建设。孙朝花称合同签订后，福劳尔公司只是告诉孙朝花这块地归孙朝花了，但并没有告诉孙朝花什么时候可以用，也没有交接手续，孙朝花还没有开始使用土地就被拆了，时间在2013年左右。福劳尔公司称其使用的土地涉及三个村子，每个村子的政策不一样，涉诉大棚在2013年被拆也是有可能的，孙朝花现在主张权利，已经超过诉讼时效。2015年5月1日，丁俊出具承诺书载明：本人丁俊郑重承诺自愿放弃位于北京市顺义区北务村福劳尔百合庄园的租赁认养权利。丁俊明确表示，承诺书的意思是丁俊退出，所有的合同的权利义务都转给孙朝花，同意孙朝花单独作为原告向福劳尔公司主张权利。福劳尔公司对外出租大棚未获得发包方的许可。本院认为：孙朝花与福劳尔公司签订的合同对于土地用途的约定，违反国家关于土地管理的规定，且福劳尔公司的转租行为未征得发包方的同意，故原、被告签订的合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。丁俊明确表示其承诺书的意思是丁俊退出，所有权利和义务转给孙朝花，故孙朝花可以单独作为原告向福劳尔公司主张全部权利。孙朝花确认合同无效，继而主张返还合同款项，合同无效是合同效力的一种状态，其确认不受诉讼时效的限制。合同效力确定后，依据确定的合同效力要求返还合同款项，其诉讼时效并未届满。故对福劳尔公司对诉讼时效的意见，本院不予采纳。认养合同中约定福劳尔公司应于2012年11月30日之前将土地交付给孙朝花，但现并无证据证明福劳尔公司交付了涉诉土地。故对福劳尔公司主张扣除使用期间费用和2000元管理费的意见，本院不予采纳。对孙朝花要求福劳尔公司退还15.2万元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告孙朝花与被告北京福劳尔花卉有限公司于二〇一二年六月二十五日签订的百合庄园认养合同无效；二、被告北京福劳尔花卉有限公司向原告孙朝花退还十五万二千元，于本判决生效之日起七日内执行。如果被告北京福劳尔花卉有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千六百七十元，由被告北京福劳尔花卉有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王琼希二〇二〇年五月十八日书记员  赵 菲