重庆市潼南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0152民初387号之一 原告：唐昌应，男，1966年8月12日出生，汉族，住重庆市潼南区。 委托诉讼代理人：夏雪春，重庆市潼南区江北法律服务所法律工作者。 被告：何鲁，女，1963年9月13日出生，汉族，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：苟小龙，重庆伟豪（两江新区）律师事务所律师。 原告唐昌应与被告何鲁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，先后适用简易程序、普通程序公开开庭进行了审理。双方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐昌应向本院提出诉讼请求：1.判令何鲁赔偿装修损失564995元（以2016年4月1日时的装修价值作为参考）；2.赔偿经营损失（暂计10000元，具体以司法鉴定作为参考）；3.装修损失的评估费12932元（以总评估费42000元为基础，按各商铺面积大小分摊）由何鲁负担。事实和理由：唐昌应于2015年4月23日与重庆市圣爵商业管理公司（以下简称圣爵公司）签订了外滩国际城商铺租赁合同，约定圣爵公司将潼南区滨江路外滩国际城6-8楼3层19号商铺出租给唐昌应，用于经营“朗萨家私”品牌家具。2016年7月22日，唐昌应就该房屋与何鲁签订租赁合同，约定何鲁将潼南区滨江路外滩国际城6-8楼3层19号商铺出租给唐昌应。签订合同后，唐昌应按“朗萨家私”品牌装修要求对租赁物进行了装修，并开始经营朗萨家私品牌家具，交纳了相应租金。2016年4月，房屋顶部出现渗漏。唐昌应要求何鲁及物业公司进行维修，但多次协商无果，渗漏面积愈发增大。何鲁于2017年3月着手维修，但屋顶渗漏已造成房屋装修及所经营的家具相当大的经济损失，以致无法按照“朗萨家私”品牌规格进行经营，无法实现合同目的。唐昌应认为，自2016年4月渗漏开始时，已经无法继续经营，之后的经营行为都是为了清理门店内的家具，系减损行为。渗漏开始时的装修价值即是唐昌应的损失之一，应由何鲁负责赔偿，之后存在无法正常经营的情况，所产生的经营损失，也应由何鲁赔偿。 被告何鲁辩称，房屋存在渗漏属实，但并未造成商铺无法继续经营，不同意唐昌应关于赔偿装修价值的主张。影响商家经营的有商家决策、消费者喜好、市场环境等多个因素，即便存在经营收益减少的情况，也并不当然是房屋渗漏的原因。 本院经审理认定事实如下：2015年4月23日，圣爵公司（系外滩国际城项目的招商企业）与唐昌应签订外滩国际城商铺租赁合同，约定圣爵公司将外滩国际城6-8楼3层19号商铺（建筑面积602.79平方米）租赁给唐昌应，用于经营朗萨家私品牌家具，租赁期限十年（2015年5月30日至2025年5月29日）。该19号商铺于2016年初登记至何鲁名下。2016年7月22日，何鲁与唐昌应签订外滩国际城商铺租赁合同，约定何鲁将前述商铺出租给唐昌应，租赁期限为五年（2016年6月1日至2021年5月31日）。 唐昌应于2015年8月8日与重庆市朗萨家私（集团）有限公司签订有一年期的特许专卖合同，合同期限2015年4月1日至2016年3月31日，专卖地址为潼南江北重客隆家居广场和宜美家外滩家居广场。2016年5月28日，双方再次签订特许专卖合同，合同期限2016年4月1日至2017年3月31日，专卖地址仍为潼南江北重客隆家居广场和宜美家外滩家居广场。 自2016年4月起，该19号商铺出现渗漏。何鲁于2016年12月至2017年3月期间对该商铺进行了渗漏治理，但仍存在渗漏情况。2018年8月20日，本院作出（2018）渝0152民初387号民事判决书，以商铺渗漏影响正常使用，需及时修复为由，先行判决何鲁于该判决生效之日起90日内对商铺进行屋顶渗漏水治理。之后，何鲁对该房屋进行了屋顶渗漏水治理。2019年8月16日，经本院委托(梁菊英、赵云、何鲁三案一并委托)，重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司以受损部位的修复费用作为参考，作出了房屋装修损失（漏水、渗水）估价结果报告（征求意见稿），意见为：何鲁案房屋装修损失12204元。唐昌应在收到该征求意见稿后，向本院反馈意见。唐昌应提出，其申请鉴定的装修损失并非修复费用，而是漏水、渗水开始时（2016年4月1日）全部的装修价值，以该价值作为装修的损失数额。经本院向其提醒诉讼风险后，唐昌应坚持主张。2019年12月5日，重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司以房屋装修在2016年4月1日时的价值作为参考作出了房地产估价结果报告（征求意见稿），意见为：何鲁案房屋在2016年4月1日的装修价值为564995元。2019年12月23日，该评估公司作出房地产估价结果报告，意见为：何鲁案房屋在2016年4月1日的装修价值为564995元。因该次评估，唐昌应总计支出了评估费42000元。 另外，唐昌应在诉讼中申请了经营损失鉴定，并向本院递交了其经营期间的订货单作为鉴定检材。经本院审查和组织质证，发现唐昌应提交的2017年7月4日同一交易的卖方存根与由消费者保管的买方存根的订单样式、单号、商品、金额均不一致，该2017年7月4日的订单装订于备注为2017年7月至12月订单薄中，该订单薄整本连号。唐昌应在提交检材时未向本院作专门说明，经本院询问，唐昌应答复因其夫妻之间存在纠纷，其妻未妥善保管订单，原订单薄被水浸泡，订单下部无法辨识，现提交的该组订单系整本重新抄写。 以上事实，有商铺租赁合同、特许专卖合同、民事判决书、估价结果报告、订单（2017年7月4日）、当事人陈述等证据在卷佐证，并经本院审查和组织质证，可以认定。 本院认为，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，唐昌应作为主张装修损失、经营损失存在的一方负有证明损失大小、原因的举证证明责任，但其向本院提交的相关证据无法证明其事实主张，其诉讼请求不能成立。具体理由如下： 一、装修损失 唐昌应在诉讼中向本院提交了关于装修损失的鉴定申请，按照通常理解，装修损失通常以修复所产生的具体费用为参考而确定。评估机构先以修复费用为参考作出了金额为12204元的评估报告（征求意见稿），唐昌应不予认可。唐昌应提出，渗漏开始后（2016年4月1日），装修没有任何利用价值，之后所有的经营行为目的都是商品清仓，减损，进而要求以该时间点的装修价值作为损失参考。但从本院查明的情况看，2016年5月28日，唐昌应与朗萨品牌续签了专卖合同，合同中的专卖地址包括案涉商铺，并且在何鲁取得案涉房屋所有权后，也与何鲁于2016年7月22日签订了商铺租赁合同。该两份合同的订立时间均晚于2016年4月1日。本院认为，唐昌应关于自渗漏开始装修即没有利用价值，之后的经营是为了清仓、减损的主张与之后续签专卖合同、改签租赁合同的事实存在冲突，不符合日常生活经验，并且2016年4月1日的时间节点也并非处于本案租赁合同期间,故就唐昌应所提出的装修损失（以2016年4月1日时的装修价值作为参考）本院不予支持。 二、经营损失 诚然，案涉房屋确实存在长期渗漏、出租人怠于维护的情况，客观上有影响承租人经营收益的可能。关于是否存在经营损失以及具体的数额，可以通过鉴定确定。唐昌应在诉讼中提出了经营损失的鉴定系其正当行使诉讼权利，但其并未全面、准确、诚实的提供鉴定检材。尤其是在提供检材时未就部分订单薄整本重作，不能反映真实订单情况的事实向人民法院作相关说明。在人民法院查实其部分订单薄整本存疑的事实后，唐昌应所作出的该订单薄原件下部被水浸泡，提供的鉴定检材系重新抄写的解释也难以让人信服，促使了对方及本院就其提交的其他订单簿的真实性产生了合理怀疑。因此，在唐昌应所提供的鉴定检材真实性无法确定的情形下，本院对其经营损失的鉴定申请不予准许，相应不利后果由唐昌应自行负担。 三、评估费 鉴于本院对唐昌应的装修损失主张（以2016年4月1日的装修价值作为参考）未予支持，本案所涉的评估费系基于评估2016年4月1日的装修价值所产生，故该评估费用与本案的处理没有关联，欠缺必要性和合理性，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告唐昌应的诉讼请求。 案件受理费9549.95元，由原告唐昌应负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  周致余 人民陪审员  杨啟明 人民陪审员  王维平 二〇二〇年五月十二日 法官 助理  王议晨 书 记 员  李 星