湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终444号上诉人(原审原告)：王友志，男，1984年1月29日出生，汉族，住浠水县。上诉人(原审原告)：万海银，女，1988年2月7日出生，汉族，住浠水县。共同委托诉讼代理人：胡永丰，湖北兆信律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人(原审被告)：浠水威风房地产开发有限公司。住所地：浠水县浠水经济开发区洪山工业园6号。统一社会信用代码：91421125077020704W。法定代表人：张佑来。委托诉讼代理人：胡新文，湖北功竞元律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人王友志、万海银与上诉人浠水威风房地产开发有限公司（以下简称威风房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省浠水县人民法院（2019）鄂1125民初2803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王友志、万海银上诉请求：一、将原审判决第二项改判为威风房产公司赔偿王友志、万海银逾期交房违约金25290元（暂计至2019年7月5日，应自2017年3月15日计算到符合法定条件交房之日，按每日30元标准计算）；二、一、二审诉讼费用由威风房产公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律不当。“商品房必须经过竣工验收合格，方可交付使用”这是威风房产公司向业主交付房屋的前提。一审法院错误认定涉诉商品房“主体工程经验收合格”即符合商品房法定交付使用条件。一审法院认定本案争诉的房屋在没有门、窗或者与邻居没有隔墙、人防、没有消防等情况下就可以交付给业主使用是认定事实错误。故威风房产公司没有按照法律强制性规定和双方当事人的约定，交付房屋已经严重损害了王友志、万海银的合法权益。威风房产公司针对王友志、万海银的上诉答辩称：案涉房屋不存在逾期交房的情形，双方签订合同，王友志、万海银给付按揭款的时间为2017年4月7日，已经收房。威风房产公司上诉请求：一、依法撤销原审判决第一项；二、依法改判威风房产公司不支付逾期办证违约金4345元；三、一、二审诉讼费用由王友志、万海银负担。事实和理由：原审认定事实错误。按照合同约定，威风房产公司作为出卖方只是协助业主办理房产证。王友志、万海银未举证证明逾期办证的责任在威风房产公司。且按照双方签订合同第15条约定业主主张违约金的前提是退房，而王友志、万海银不要求退房，原审按照退房的标准判决逾期办证违约金，违反了当事人的意思自治原则。王友志、万海银针对威风房产公司的上诉答辩称：同王友志、万海银的上诉请求以及事实和理由。王友志、万海银向一审法院起诉请求：一、判令威风房产公司赔偿逾期交房违约金25290元（暂计至2019年7月5日，应自2017年3月15日计算到符合法定条件实际交房之日，每日30元）；二、判令威风房产公司赔偿逾期办理产权登记证书违约金4345元；三、由威风房产公司承担本案所有费用。一审法院认定事实：2017年3月14日，王友志、万海银与威风房产公司签订编号为XS2017-001059《商品房买卖合同》一份，约定由王友志、万海银购买威风房产公司开发的位浠水县清泉镇××大道××号号商品房，建筑面积共计121．36平方米，单价3580元／㎡，总价款434469元；合同约定王友志、万海银应于2017年2月14日付首付款134469元，余款30万元由王友志、万海银于2017年2月14日办理按揭贷款；买受人购买的房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为鄂浠房预字（2015）001号。合同第八条第一款约定，“出卖人应当在2016年10月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。2．该商品房经综合验收合格。3．该商品房经分期综合验收合格。4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……”；第九条约定，“威风房产公司逾期超过交房60日后，每日向买受人支付每套30元的违约金，合同继续履行。”；第十五条约定，“威风房产公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由威风房产公司提供的资料报产权登记机关备案。如因威风房产公司的责任，王友志、万海银不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1项处理：1．王友志、万海银退房，威风房产公司在王友志、万海银提出退房要求之日起30日内将王友志、万海银已付房价款退还给王友志、万海银，并按已付房价款的1％赔偿王友志、万海银损失。2．王友志、万海银不退房，威风房产公司按已付房价款的1％向王友志、万海银支付违约金。”；第二十三条约定，“案涉合同自双方签订之日起生效。”王友志、万海银与威风房产公司双方还对面积确认及面积差异处理及规划、设计变更等等事项均进行了约定。2017年3月16日，案涉合同在浠水县房地产管理局进行了备案。合同订立后，威风房产公司向王友志、万海银交付了2017年3月16日开具的《湖北增值税普通发票》1张，载明威风房产公司收取王友志、万海银交纳的购房款134469元。2017年4月6日，王友志向威风房产公司账户上转账291000元，后威风房产公司向王友志、万海银交付了2017年11月9日开具的《湖北增值税普通发票》1张，载明威风房产公司收取王友志交纳的购房款30万元。2017年4月7日，王友志、万海银向威风房产公司账户存款18245元，当日，威风房产公司向王友志、万海银出具收据一张，载明收到王友志、万海银交来6-2001房屋办证费18245元。王友志、万海银收房入住，入住时间不清楚。至法庭辩论终结前，案涉房屋未办理房屋产权证。案涉威风名居开发项目6号楼主体工程于2015年7月24日已经施工单位湖北华都建筑有限公司、监理单位湖北大成建设监理有限责任公司、勘察单位湖北佳境建筑设计有限公司、设计单位海南南方建筑设计有限公司及建设单位威风房产公司验收合格。一审法院认为：案件的争议焦点为：一、王友志、万海银主张由威风房产公司支付逾期交房违约金的理由是否成立。一审法院认为，王友志、万海银与威风房产公司双方在订立案涉商品房买卖合同时，威风房产公司对案涉楼盘已取得商品房预售许可证；且双方在订立合同过程中，意思表示真实，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故案涉合同应认定为合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”案涉合同第八条约定威风房产公司应当将经验收合格的该商品房交付王友志、万海银使用，故商品房经验收合格是当事人对交付使用条件的特别约定。综合该条款的上下文审查，该验收合格应理解为案涉商品房所在的主体工程经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位的竣工验收合格，不应理解为在浠水县住房和城乡建设局的综合验收备案。案涉6号楼主体工程已于2015年7月24日竣工验收合格，符合合同第八条约定的交付使用条件。本案中，在威风房产公司收取王友志、万海银交纳的首付款134469元及按揭款30万元后，威风房产公司理应按照合同约定交房。当事人订立合同的本意是对双方之间将来的权利、义务及可能发生的风险所做的分配。本案中，王友志、万海银与威风房产公司约定案涉合同自双方签订之日即2017年3月14日起生效，但双方约定商品房交付期限为2016年10月25日，交付期限约定在订立合同之日前，应视为双方当事人对交付期限约定不明确。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”据此，王友志、万海银可以随时要求威风房产公司交付标的物商品房，但是应该给予威风房产公司合理的期限。案涉合同生效时间为2017年3月14日，王友志、万海银没有提供证据证明威风房产公司的实际交房时间，应承担举证不能的法律后果，威风房产公司举证证明已于2017年4月7日交房，并未超出上述法律规定的合理期限。在转移占有房屋时，案涉项目已完成主体建设工程经设计单位等五大家验收合格，故在本案中，威风房产公司无违反合同第八条第一款约定的未经竣工验收合格的情。故王友志、万海银主张由威风房产公司支付逾期交房违约金25290元（暂计至2019年7月5日，应自2017年3月15日计算到符合法定条件实际交房之日，每日30元）的理由因证据不足不能成立，一审法院不予支持。焦点二、王友志、万海银主张由威风房产公司支付逾期协助办证违约金的理由是否成立。一审法院认为，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物商品房的占有使用之义务，而且负有转移商品房所有权及随之一并转移的土地使用权、协助办理商品房权属证书之义务，买受人拒绝配合的除外。案涉合同第十五条约定“威风房产公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由威风房产公司提供的资料报产权登记机关备案。如因威风房产公司的责任，王友志、万海银不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1项处理：1．王友志、万海银退房，威风房产公司在王友志、万海银提出退房要求之日起30日内将王友志、万海银已付房价款退还给王友志、万海银，并按已付房价款的1％赔偿王友志、万海银损失。2．王友志、万海银不退房，威风房产公司按已付房价款的1％向王友志、万海银支付违约金。”因王友志、万海银未举证证明威风房产公司交房的具体时间，对威风房产公司举证交房时间提出异议，案涉商品房实际交付日期为2017年4月7日，则按照合同规定，办理房屋权属登记的期限为2017年4月7日之后180日内，但至本案法庭辩论终结前，威风房产公司仍未协助王友志、万海银办理完毕不动产权属证书，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”虽然王友志、万海银与威风房产公司双方已约定在威风房产公司逾期办证的情形下，王友志、万海银应退房，威风房产公司在王友志、万海银提出退房要求之日起30日内将王友志、万海银已付房价款退还给王友志、万海银，并按已付房价款的1％赔偿王友志、万海银损失，但王友志、万海银仍可以在选择不退房的情形下，依法行使向威风房产公司主张逾期办证违约金的权利。其主张按照已付房价款434469元的1％计算违约金4345元，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。遂判决：一、威风房产公司于判决生效之日起三日内向王友志、万海银支付违约金4345元；二、驳回王友志、万海银其他诉讼请求。案件受理费540元，减半收取计270元（王友志、万海银已预交），由浠水威风房地产开发有限公司负担40元，王友志、万海银负担230元。本院二审期间，王友志、万海银未向本院提交证据。威风房产公司向本院提交如下证据：证据一、1#、2#、3#、6#的建筑工程竣工验收报告各1套，拟证明案涉1#、2#、3#、6#楼的竣工验收时间为2018年1月12日。证据二、不动产产权证书领取表和不动产证，涉案3个人熊培、林小琴、叶金田已经领取证件。证据三、不动产登记申请书、不动产权证书资料各1份，拟证明威风房产公司申请首次登记的时间为2019年9月4日，取得不动产权证书的时间为2019年9月6日。证据四、王友志、万海银的不动产登记信息，拟证明诉争房屋不动产登记的时间为2019年12月6日。经庭审出示，王友志、万海银对威风房产公司提交的证据发表质证意见如下：对证据一的真实性没有异议，但是案涉房屋2019年7月5日才通过竣工验收合格，符合交房条件。对证据二有异议，过了举证期限，且与本案无关。对证据三、证据四的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，威风房产公司提交的证据一能证明案涉1#、2#、3#、6#楼的竣工验收时间为2018年1月12日。证据二与本案无关联，本院不予采信。王友志、万海银对证据三、证据四无异议，本院予以采信。经审理查明，原审查明事实属实。另查明，涉案6#楼的竣工验收时间为2018年1月12日。威风房产公司于2019年9月4日向浠水县不动产登记中心申请首次登记并于2019年9月6日取得编号为鄂（2019）浠水县不动产权第0004171号不动产权证书。王友志、万海银已于2019年12月6日领取了房产证。本院认为，案件的争议焦点为：第一、诉争房屋应具备的交房条件和交付时间如何认定。本案是否存在逾期交房。第二、本案是否存在逾期办证以及逾期办证违约金的计算。关于第一个争议焦点，第一、诉争房屋的交付条件问题。双方在合同中约定交付条件为“该商品房经验收合格”，依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用”，故合同约定的验收合格指的是商品房应经过竣工验收合格方可交付使用，案涉6#楼的竣工验收时间为2018年1月12日，故诉争房屋在2018年1月12日达到交房条件。一审认定案涉房屋于2015年7月24日竣工验收合格有误，本院予以纠正。第二、诉争房屋的交付时间问题。合同约定交房时间为2016年10月25日前，合同签订时间为2017年3月14日，约定的交房时间在合同签订前，约定交房时王友志、万海银尚未购买房屋，双方对于签订合同后应于何时交房亦未约定,故本案认定双方对交房时间约定不明确,依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，王友志、万海银可以随时要求威风房产公司交房，但应给威风房产公司必要的准备时间，本案中王友志、万海银未举证证明其何时向威风房产公司进行催告。根据权利义务的对等原则，结合王友志、万海银的按揭款291000元到账的时间为2017年4月6日，本院酌定交房时间为按揭款到账之日起15日，故威风房产公司应于2017年4月21日前交符合交付条件的房屋交付给王友志、万海银。诉争房屋已实际入住，王友志、万海银对原审认定的2017年4月7日收房未提出异议，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，诉争房屋的实际交付时间为2017年4月7日，交付时间在2017年4月21日前，故本案不存在逾期交房，王友志、万海银主张逾期交房违约金无事实依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，合同约定出卖人应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，诉争房屋的交付时间为2017年4月7日，威风房产公司提交初始登记申请的时间为2019年9月4日，已超过合同约定的180日（2017年10月4日），故威风房产公司应承担逾期办证的违约责任。因合同未约定买受人不要求退房的逾期办证违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，逾期办证违约金的计算方式：以王友志、万海银已付购房款434469元为基数、自2017年10月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年9月3日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，因王友志、万海银一审的诉讼请求要求威风房产公司支付逾期办证违约金4345元，系对自身权利的处分，不违反法律、法规的规定，亦未损害威风房产公司的合法权益，本院予以准许。综上所述，王友志、万海银、威风房产公司的上诉请求均不成立，本院均不予以支持。一审认定事实有瑕疵，裁判结果正确，本院纠正瑕疵后，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费590元，由上诉人王友志、万海银负担540元，由上诉人浠水威风房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  欧阳武审判员  朱 卫审判员     二〇二〇年五月二十日书记员  黄天颖