河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初248号原告（反诉被告）洛阳英和房地产开发有限公司。住所地：洛阳市新区开元大道17号开元时代小区1-1-101。统一社会信用代码：914103005516019106。法定代表人杨林波，总经理。委托代理人张松涛，河南行有格律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人贺培，该公司员工。特别授权代理。被告（反诉原告）侯虎伟，男，汉族，1971年7月5日生，住河南省三门峡市湖滨区。委托代理人庞少伟，河南中冶律师事务所律师。一般授权代理。原告洛阳英和房地产开发有限公司诉被告侯虎伟商品房预售合同纠纷一案及反诉原告侯虎伟反诉反诉被告洛阳英和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭瑜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洛阳英和房地产开发有限公司委托代理人张松涛和被告侯虎伟及其委托代理人庞少伟均到庭参加了本案诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳英和房地产开发有限公司诉称，2016年8月7日，原、被告双方在洛阳市洛龙区××经济开发区××大道××号签订紫悦府认购协议书，约定：甲方洛阳英和房地产开发有限公司，乙方侯虎伟。乙方认购甲方开发的位于洛龙××经济开发区××街××房产，面积295.1平方米，总房款1180105元，交定金5万元，首付款包括定金590105元，余款按银行按揭贷款执行。2018年8月1日，原告通知被告签订商品房买卖合同，被告拖着不与原告公司面签商品房买卖合同，一会儿说按揭，一会儿说全款，导致原告申请在洛阳市房产行政管理网站上网签的商品房买卖合同过期作废。之后，被告让原告把认购房款退回被告原付款账号，原告亦按被告要求将认购房款退还给了被告，但被告又和原告纠缠，要求与原告签订商品房买卖合同。被告反复无常的行为，严重扰乱了原告的经营秩序。认购协议已解除，房款已退给被告，被告要求与原告签订商品房买卖合同已没有依据，为了维护原告的合法权益，提起诉讼，诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2016年8月7日签订的紫悦府认购协议已经解除，判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》在洛阳市房产行政管理网站上的注销登记；2、诉讼费及其他费用由被告承担。被告侯虎伟辩称，双方存在商品房买卖合同关系，2016年8月5日，被告在原告开发的长厦门项目认筹一万元。2016年8月7日，被告选中长厦门项目47幢2单元1101号房屋，和被告公司签订了《紫悦府认购协议书》，房屋总价款1180105元，当日支付4万元，加上认筹金1万元，共支付定金5万元。2016年8月16日，被告向原告支付了540105元，定金转为房款，合计支付首付款590105元（此首付款金额是双方暂定的最低首付款金额），苦苦等待两年多，数十次催促原告签订正式的《商品房买卖合同》或交房，原告以各种借口推脱。2018年9月8日，被告接到原告通知前往签订《商品房买卖合同》时发现，该公司提供合同文本记载的首付款比例仅有25.01%，首付款数额295105元，与已经支付首付款590105元严重不符，为保护自身合法权益，被告要求原告按照《认购协议书》更正相关内容后再行签署，原告拒绝更正，导致《商品房买卖合同》未能签署。期间通过多次索要和去售楼部现场核实到原告在房管局备案的监管账户。2018年9月14日晚，被告突然收到原告发出的落款日期为2018年9月12日的催告函，原告以被告不能提交按揭贷款所需合格资料，也没能一次性付清剩余全部房款为由，通知被告必须于2018年9月15日下午17:00之前一次性付清剩余房款，否则将解除认购协议，被告被逼无奈，于2018年9月15日银行下班之前通过家人账户将剩余全部房款590000元转入原告在房管局备案的监管账户。不知何故，原告认为，被告没有将剩余全部房款付清，在双方没有合意，甚至没有沟通协商的情形下，单方面将首付款退给被告。后发现，被告确实将剩余全部房款付清，仍错上加错，将二次付款退回。原告退款没有通过银监账户，严重违反《洛阳市商品房预售资金监管办法》的规定，是无效行为。期间，被告一直向房管局反映此事，原告向法院起诉，信访事项和行政处理终止。首先，《合同法》第六条、第八条规定，双方之间的《紫悦府认购协议书》是双方真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效。原告通过房管系统企业终端上传的《商品房买卖合同》网签信息除首付款金额及首付比例外，其他内容也是双方真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，同理应为合法有效。双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据上述事实，被告履行了自己的合同义务，原告多次违约，并单方退款，不构成合同解除。其次，《合同法》第九十三条、第九十四条规定，本案中，双方并未就解除合同协商一致，亦未成就双方约定的解除合同条件，被告并未明确表示或以自己的行为表示不履行合同主要义务，亦未迟延履行主要义务或有其他违约行为致使不能实现合同目的。根据《民九纪要》坚持鼓励交易、审慎解除合同会议精神，原告作为违约方，不享有法定或约定解除权。同时由于原告存在恶意违约，原告继续履行合同，并不存在对其不公平，相反至今不交房对被告已经很不公平，被告作为守约方，没有违反诚实信用原则，原告不享有解除请求权。因此，原告作为违约方，主张双方之间的《紫悦府认购协议书》已经解除没有事实与法律依据，不能成立。原告请求判决注销《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。原告的诉求本身就说明，双方相约就签订正式《商品房买卖合同》达成合意，该合同客观存在，原告通过房屋管理系统企业终端上传的《商品房买卖合同》除首付款金额及首付款比例外，其他内容也是双方真实意思表示，主要合同条款和要素已经办理了网签，只需要原告更正后发起合同打印，双方签字或加章并办理备案即可。另外，《商品房买卖合同》网签、备案等属于房产行政权管理和监管的主要内容，不涉及物权变更，原则上司法权不能干涉物权变更之外的行政权。因案涉合同并未解除，且涉及行政管理或监管，故原告诉求判令被告协助办理注销《商品房买卖合同》在洛阳市房产行政管理网站上的注销登记，不能成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告侯虎伟诉称，反诉原告于2016年8月5日向反诉被告支付了一万元认筹金，认筹296m2户型房源，不分楼层一口价3999元/m2。2016年8月7日选中长厦门项目47幢2单元1101号房屋，为签订正式《商品房买卖合同》和反诉被告签订了《紫悦府认购协议书》，房屋总价款1180105元，当日支付4万元，加上认筹金1万元，共支付定金5万元，2016年8月16日，反诉原告向反诉被告支付了540105元，定金转为房款，合计支付首付款590105元，首付款比例超过50%，接下来长达两年的时间内，多次催促反诉被告签订正式的《商品房买卖合同（预售）》并交房，反诉被告以各种理由推脱并不予办理。事后得知，涉案房屋在2018年8月2日在建建筑物抵押才解除，2018年8月10日，法院司法查封解除，在此期间，根本不可能办理网签和签订正式的商品房预售买卖合同。2018年8月，反诉被告通知反诉原告可以办理银行贷款面签手续，经过与相关银行沟通，按揭贷款手续比较繁琐，办理时间较长。反诉原告遂准备全款支付剩余房款，并告知反诉被告按全款支付方式准备相关买卖合同。2018年9月8日，反诉原告携带足够房款到反诉被告售楼部，准备与其签署正式《商品房买卖合同（预售）》时，反诉原告发现，合同文本记载约定的首付款比例仅有25.01%，首付款数额295105元，而实际上反诉人已经支付首付款590105元，和事实严重不符，并且之前反诉被告提供给反诉原告的交款账户并非房管局资金监管账户。鉴于反诉被告在资金监管账户和交房一事上的欺骗行为和不守信的做法，为保护自身合法权益，防止出现资金监管风险，反诉原告要求按《认购协议书》更正相关内容后再行签署，反诉被告拒绝更正首付款比例，导致正式《商品房买卖合同（预售）》未能签署。反诉原告之后也通过多种渠道协调此事，反诉被告拒不修正。2018年9月14日晚，反诉原告突然收到反诉被告的落款日期为2018年9月12日的催告函，反诉被告以反诉原告不能提交按揭贷款所需合格资料，也没有一次性付清剩余全部房款为由，通知反诉原告必须于2018年9月15日下午17：00之前一次性付清剩余房款，否则将解除认购协议。在反诉原告无任何过错的情况下，反诉被告只给反诉原告留了一天时间支付大额房款，而9月15日还为周六、银行跨行大额汇款大多关闭。反诉被告企图使反诉原告出错，故意撕毁协议的恶劣行为昭然若揭。为防止反诉被告撕毁协议，造成巨大损失，后反诉原告克服种种困难，还是于2018年9月15日银行下班之前通过反诉原告家人账户将590000元转入反诉被告监管账户内，反诉被告看到胁迫无果，出尔反尔，捏造事实，将首付款和之后交付的剩余全部房款全部退回给反诉原告，并以此为借口要求法院判令解除协议。事实是，2018年11月初，反诉原告已经向反诉被告发函，要求其签订买卖合同并交付房屋，办理房产证，反诉被告一直不予理会，在反诉原告继续等待回复时，却收到法院应诉文书。反诉被告的上述行为的目的是撕毁认购协议，损害反诉原告正当权益，侵占房价上涨带来的不低于二百万元的收益。同时故意逃避国家资金账户监管，在已经零成本占有使用反诉原告590105元资金长达两年之久的情况下，继续无偿占有、使用。同时，隐瞒不具备交房条件长达两年之久，无偿占有反诉原告巨额资金长达两年之久，反诉被告对自己恶劣的欺诈行为不进行反思和纠正，还要起诉购房人。反诉原告没有任何违约行为，反诉被告一而再再而三的违反诚实信用原则和公平原则，拒不履行合同义务，应当向反诉原告承担违约责任，同时，其应继续履行《紫悦府认购协议书》规定的义务，签订、备案书面的《商品房买卖合同》。反诉请求：1、请求确认双方签订的《紫悦府认购协议书》有效；请求确认双方在洛阳市房产行政管理网站上签约的《商品房买卖合同》（预售）有效；请求判令反诉被告向反诉原告交付长厦门项目47幢2单元1101号房屋（位于洛阳市经济技术开发区××以南、××东路××、长夏西路××、××以东）；2、请求法院判决反诉受理费由反诉被告承担。反诉被告洛阳英和房地产开发有限公司辩称，2016年8月7日，原被告双方签订了认购协议，认购协议约定首付款部分，首付款590105元。购房方式约定按揭贷款，合同约定如果一方反悔，如就商品房预售合同达成一致意见，乙方不能一次性付款，双方认购乙方自愿放弃认购协议，双方的认购协议终止解除。协议签订，首付款590105元，原告通知被告完善贷款手续，先是商定公积金贷款，到2018年9月6日，双方就全额付款形成一致意见，经过原、被告协商，同意先打印合同，后付款。结果，2018年9月15日，被告也没有来签订合同，剩余的房款说付一直没有支付。后电话联系，被告要求房款原路返还，原告按被告的要求将房款返还，后来被告将剩余房款支付给原告，原告用其他账户的款项返还给了被告。被告没有按协议约定签订商品房买卖合同，视为已经解除认购协议。作为网站登记，双方在签字后十日内登记备案，现在没有登记备案。我们所以提出诉讼请求。经审理查明，2016年8月7日，被告侯虎伟作为乙方与作为甲方的原告洛阳英和房地产开发有限公司签订了一份《紫悦府认购协议书》，协议约定被告侯虎伟认购原告洛阳英和房地产开发有限公司开发的位于洛阳市××区××东路小区名称为“紫悦府”47幢2单元1101号房屋，交定金5万元，总房款为1180105元，双方约定的付款方式为按揭贷款。协议约定被告在该《紫悦府认购协议书》签订之日起7日内，签订正式的《商品房买卖合同》前向原告支付首付款590105元（定金转为房款）。协议约定，房屋最终面积以有关主管部门核准为准。该《紫悦府认购协议书》双方签订后，被告当日向原告支付了4万元，加上认筹金1万元，共支付定金5万元，2016年8月16日，被告向原告支付了首付款540105元，定金5万元转为房款后，被告共计向原告支付首付款590105元。2018年9月，原告以被告为买受人在洛阳市房产行政管理网站上下载并签约的《商品房买卖合同》（预售），合同编号为：YS0466936，房屋代码：1189126，该房屋以期房网上签约，买受人为被告侯虎伟。2018年9月12日，原告向被告发出催告函，限期在2018年9月15日下午17：00之前一次性付清剩余房款，被告侯虎伟在规定的时间，向原告监管账户中支付了剩余房款590000元。另外，原告销售人员和被告联系，被告同意首付款原路退还，在2018年11月份，原告将被告所支付的全部款项全部退还给被告。现原告洛阳英和房地产开发有限公司诉至法院，诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2016年8月7日签订的紫悦府认购协议已经解除，判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》在洛阳市房产行政管理网站上的注销登记；2、诉讼费及其他费用由被告承担。反诉原告侯虎伟反诉请求：1、请求确认双方签订的《紫悦府认购协议书》有效；请求确认双方在洛阳市房产行政管理网站上签约的《商品房买卖合同》（预售）有效；请求判令反诉被告向反诉原告交付长厦门项目47幢2单元1101号房屋（位于洛阳市经济技术开发区××以南、××东路××、长夏西路××、××以东）；2、请求法院判决反诉受理费由反诉被告承担。由于原、被告双方意见分歧较大，使本院调解无法达成。本院认为，依法订立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方于2016年8月7日签订的《紫悦府认购协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，协议合法有效，原、被告之间买卖合同关系依法成立，协议对双方当事人均有法律约束力。根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原、被告双方在履行《紫悦府认购协议书》中，对该协议中的主要条款即付款方式条款实际进行了变更，且被告也认同原告的退款。现原告要求解除该《紫悦府认购协议书》，本院予以支持。在该《紫悦府认购协议书》解除后，双方按该协议后续在洛阳市房产行政管理网站上对本案涉案房屋洛阳市经济技术开发区××以南、××东路××、长夏西路××、××以东长厦门项目47幢2单元1101号房屋进行的网签，被告应配合原告变更登记。原、被告之间的《紫悦府认购协议书》属于预约合同，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不构成正式商品房买卖合同。依据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强行加给另一方”和第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，且双方在洛阳市房产行政管理网站上签约的《商品房买卖合同》（预售）未经过双方签字确认。故此，被告侯虎伟要求确认原、被告双方在洛阳市房产行政管理网站上签约的《商品房买卖合同》（预售）有效及要求原告交付位于洛阳市经济技术开发区××以南、××东路××、长夏西路××、××以东长厦门项目47幢2单元1101号房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六十条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）洛阳英和房地产开发有限公司与被告（反诉原告）侯虎伟在2016年8月7日签订的《紫悦府认购协议书》合法有效；二、解除原告洛阳英和房地产开发有限公司与被告侯虎伟在2016年8月7日签订的《紫悦府认购协议书》；三、被告侯虎伟于本判决书生下后十五日配合原告洛阳英和房地产开发有限公司位于洛阳市经济技术开发区古城路以南、宜人东路以北、长夏西路以西、唐坊街以东长厦门项目47幢2单元1101号房屋的注销登记；四、驳回原告洛阳英和房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告侯虎伟的其他反诉请求。本案诉讼费100元，减半收取50元，由被告侯虎伟承担；本案反诉费7710元（已经减半收取）、保全费5000元，共计12710元，反诉原告侯虎伟承担10000元，反诉被告洛阳英和房地产开发有限公司成承担2710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 郭 瑜二〇二〇年五月三日书记员 王淑杰