广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初第29547号原告：东莞市大华广场发展有限公司（以下简称“大华广场公司”），住所地：东莞市********，统一社会信用代码：914***********284C。法定代表人：武建良，执行董事。原告：东莞市新世纪房地产开发有限公司（以下简称“新世纪房地产公司”），住所地：东莞市东城区****************新世纪大厦第三层B单元，统一社会信用代码：91441********155X8。法定代表人：卜志云，执行董事。上述两原告的委托诉讼代理人：黄汉荣，广东鼎能律师事务所律师。上述两原告委托诉讼代理人：林晓洁，广东鼎能律师事务所实习律师。被告：郑永光，男，1962年3月1日出生，中华人民共和国香港特别行政区居民，港澳证件号码：H063821(A)。被告：何小玲，女，1966年4月6日出生，中华人民共和国香港特别行政区居民，港澳证件号码：K983364(1)。上述两被告的委托诉讼代理人：何浩彭，广东铭宇律师事务所律师。原告大华广场公司、新世纪房地产公司诉被告郑永光、何小玲商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大华广场公司、新世纪房地产公司的委托诉讼代理人黄汉荣、林晓洁，被告郑永光、何小玲的委托诉讼代理人何浩彭，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大华广场公司、新世纪房地产公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即归还原告租金421731.2元，并支付相应的利息损失（利息按银行同期贷款利率，从2018年3月7日起计至全部款项清偿之日止）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告共同合作开发石龙“大华名店城”。2003年11月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，两被告购买位于东莞市********华名店城第一层128A号商铺。随后双方签订了《返租合同书》和《委托租赁协议》，被告同意将商铺返租（委托）原告统一经营管理。原告已向被告支付租金共计421731.2元。2018年3月7日，东莞市中级人民法院判决解除双方的《商品房买卖合同》，根据合同法的相关规定，原告有权要求被告返还已收取的租金及相关利息，特提起本案诉讼。被告郑永光、何小玲辩称，1.原告无权要求被告返还租金或支付房屋使用费。在合同被判决解除前，被告是取得商铺的占有、使用、收益、处分权的，是合法占有，应当受法律保护。2.原告要求返还租金或者支付房屋使用费没有法律依据。因为原告作为合同的违约方，无权要求赔偿损失。3.合同解除后是否具有溯及力，法律没有明确规定，学术上也有争议和分歧。若法院认为案涉合同的解除具有溯及力，请法院充分考虑合同解除的原因，及案涉商铺因不能按约定办出房产证而解除对被告造成的损失，不要让守约方承担过分的责任。经审理查明，出卖人新世纪房地产公司曾委托大华广场公司于2003年11月10日与郑永光、何小玲签订一份《商品房买卖合同》，约定两被告向原告新世纪房地产公司购买位于东莞市******************，建筑面积49.52平方米，其中套内建筑面积49.52平方米，该商品房属预售，单价每平方米18000元，总房价891360元。同日，被告郑永光、何小玲与大华广场公司签订一份《返租合同书》，约定：被告同意将案涉商铺返租给大华广场公司，期限为10年，从2004年4月1日至2014年3月31日；返租租金的交付：大华广场公司一次性返还被告商铺3年的租金（其中120333.6元在首期款中扣除，再每月支付3342.6元在三年内逐月付清），后七年的租金数额按实际出租所获之租金扣除10%（该10%作为大华广场公司统一经营管理的经费）再返还给两被告，在每月20日前支付。随后出卖人新世纪房地产公司于2004年4月1日将案涉商铺交付给被告。被告在当天交付给大华广场公司。后郑永光又于2014年初与大华广场公司签订一份《委托租赁协议》，约定被告委托大华广场公司对外出租案涉商铺，期限自2014年1月1日至2018年12月31日，并约定了每月租金数额。本案庭审时，原、被告双方确认，大华广场公司在2004年4月至2018年2月间共计向两被告支付租金421731.2元（含抵扣的购房款）。后两被告到东莞市石龙房地产管理所申请办理案涉商铺的不动产权证，并了解到不能按合同约定的面积办理产权登记，故向本院提起诉讼，要求解除《商品房买卖合同》等。本院于2017年5月19日作出（2017）粤1971民初3690号民事判决书。后新世纪房地产公司提起上诉，东莞市中级人民法院于2018年1月15日作出（2017）粤19民终5916号民事判决书，认定案涉房产无法按照约定面积办理产权登记的原因在于房产内面积含公共部分面积，此为建设方不按规划图纸建设所致，故郑永光、何小玲要求解除合同有事实及法律依据，遂判令解除郑永光、何小玲与新世纪房地产公司间的《商品房买卖合同》，由大华广场公司、新世纪房地产公司向郑永光、何小玲返还购房款891360元及相应利息（按年利率4.9%计）。上述判决书已于2018年3月7日生效。东莞市中级人民法院（2017）粤19民终5916号民事判决书生效后，两被告及时向原告返还案涉商铺，两原告亦已向两被告退还了相关购房款及利息。现两原告认为，因与被告间的《商品房买卖合同》已解除，那么被告收取租金没有法律依据，应予返还，故提起本案诉讼。上述事实，有《商品房买卖合同》、《返租合同书》、《委托租赁协议》、本院（2017）粤1971民初3690号民事判决书、东莞市中级人民法院（2017）粤19民终5916号民事判决书及生效证明、本院（2018）粤1971执9586号执行通知书、客户收（付）款入账通知等以及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，因新世纪房地产公司与郑永光、何小玲关于案涉商铺的《商品房买卖合同》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，那么郑永光、何小玲对之前占有使用案涉商铺所获得的利益，构成不当得利，理应返还。再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，结合本案案情分析，即假设案涉商铺的买卖合同能够继续正常履行，被告将获得商铺的所有权，继续合法地占有案涉商铺，但现案涉商铺的买卖合同因两原告违约而解除，被告已经实现的占有失去了合法依据，并为此承担相关使用费的返还义务。因此，从赔偿违约损失的角度看，应由两原告赔偿被告案涉商铺的占有型可得利益损失，该项损失直接体现为被告所承担的商铺使用费的返还。结合以上两点分析，本案中，被告对商铺的占有构成不当得利，并同时产生了可得利益损失，两项债务的给付内容均体现为支付商铺占有期间的市场使用费，且金额相等。因此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”规定，从2004年4月1日起至东莞市中级人民法院（2017）粤19民终5916号民事判决书生效之日止，被告占有商铺期间所产生的不当得利债务与可得利益损失债权互相抵销，双方均不再对此承担给付义务，故对原告主张被告支付2004年4月1日至商铺返还之日止的商铺使用费及相关利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条的规定，判决如下：驳回原告东莞市大华广场发展有限公司、东莞市新世纪房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费10314.65元（原告已预交），由原告东莞市大华广场发展有限公司、东莞市新世纪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  尹玉英人民陪审员  刘慧芬人民陪审员  敖 晴二〇二〇年五月九日书 记 员  黄诗惠附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。