重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1591号上诉人（原审被告）：重庆昭军房地产开发有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区科园二街128-1号A座，统一社会信用代码91500107736567114B。法定代表人：吴怀昭，职务总经理。委托诉讼代理人：何艾，公司员工。委托诉讼代理人：谢品超，公司员工。被上诉人（原审原告）：李傅霖，男，汉族，1994年12月18日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：李会成，男，汉族，1967年5月10日出生，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审被告）：王强，男，汉族，1972年1月9日出生，住重庆市沙坪坝区。上诉人重庆昭军房地产开发有限责任公司（以下简称“昭军公司”）与被上诉人李傅霖、王强房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2018)渝0107民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人昭军公司委托诉讼代理人何艾、谢品超、被上诉人李傅霖及其委托诉讼代理人李会成到庭参加诉讼，被上诉人王强经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。昭军公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：该判决书判决由昭军公司承担责任的时间是2019年5月20日，而（2009）渝仲字第696号调解书中由王强承担业主违约金的调解书于2010年7月16日就已判决生效。因此，该判决认定事实和适用法律错误。李傅霖答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉,维持原判。王强未出庭作答辩。李傅霖向一审法院提出诉讼请求：1.判令昭军公司立即为李傅霖办理重庆市九龙坡区X24-5号房屋所有权证书；2.判令昭军公司支付逾期办理所有权证违约金，从2013年3月1日起至实际办证之日止以已付房款为本金按中国人民银行发布的商业银行基准利率计算；3.判令昭军公司支付逾期交房违约金，从2012年12月31日至2015年2月26日按总房款的万分之一计算为43095元；4.本案诉讼费由昭军公司、王强承担。一审法院认定事实：因昭军公司与蒋斌有建设工程纠纷，昭军公司与蒋斌2012年5月5日签订《X小区未做环境工程协议》，昭军公司以XC栋8套房屋以房抵款，用于支付蒋斌的工程款412.8万元，该案涉案房屋为其中之一抵款房屋。2012年7月3日，李傅霖与蒋斌、重庆中吉房地产经纪有限公司签订《房地产买卖合同》，约定蒋斌将位于重庆市九龙坡区XC幢24-5号房屋以43万元的价格出售给李傅霖，合同中注明房屋为开发商抵款房，双方约定于2012年7月在开发商处转合同，其他事宜以开发商为准。2012年7月3日、7月5日、7月16日，李傅霖通过杨红梅账号分别向付中英转账3万元、20万元、20万元；2012年7月5日，蒋斌向李傅霖出具收条载明收到李傅霖购买九龙坡区XC幢24-5号房屋首付款20万元，付中英代收；2012年7月16日，蒋斌向李傅霖出具收条载明收到杨红梅缴来购买九龙坡区XC幢24-5号房屋总房款43万元，含已付首付款……全付清，由付中英代收。2012年7月5日，李傅霖（乙方）与昭军公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买重庆市九龙坡区XC幢24-5号预售商品房，房屋建筑面积77.6平方米，套内建筑面积63.64平方米；总成交价528129元，合同中对付款方式没有约定；甲方应在2012年12月31日前依照规定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，逾期交房在40日内的，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过40日的，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付不小于已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向乙方支付违约金；在本商品房实际交付使用之日起60日内，双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房产证的申请及相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2012年7月13日，昭军公司向李傅霖出具《销售不动产统一发票》一份，载明李傅霖为付款方，款项为重庆市九龙坡区XC幢24-5号购房款528129元。2012年7月17日，李傅霖缴纳科园五路128号C幢24-5号物业专项维修资金6208元。2012年7月19日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》一份，载明：兹证明买方李傅霖（监护人杨红梅）向卖方昭军公司购买的重庆市九龙坡区XC幢24-5号房，成交金额528129元，已按相关规定在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。2014年11月4日，昭军公司向蒋斌发出接房通知书，要求蒋斌在接到通知书后办理接房手续。庭审中，李傅霖举示的重庆市昭军物业管理有限公司出具的收据载明，从2014年11月6日起计收李傅霖的物管费。庭审中，昭军公司举示了（2008）渝裁（经）字第186号仲裁裁决书，（2009）渝仲字第296号仲裁裁决书和（2009）渝仲字第696号仲裁调解书，以及函告一份，拟证明王强和宏耀公司是争议房屋所在小区的实际投资人，拟证明涉案工程的工程款应由宏耀公司及王强承担，应由王强承担XC栋逾期交房和办证的违约责任，昭军公司不承担任何支付义务。李傅霖认为该裁决书与李傅霖无关。另查明，涉案房屋现权利人为昭军公司。审理中，经一审法院核实，涉案房屋现登记地址为重庆市九龙坡区科园二街121号X1幢25-5，无抵押及查封。一审法院认为，李傅霖与昭军公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。虽然李傅霖未向昭军公司实际支付房款，但涉案房屋系昭军公司通过以房抵款的方式处置给蒋斌，蒋斌另与原告签订了《房地产买卖合同》，且李傅霖已举证其将房款43万实际支付给蒋斌。昭军公司辩称其未与李傅霖发生以房抵款行为，案外人蒋斌与李傅霖之间的以房抵款行为与昭军公司无关，但结合李傅霖、昭军公司签订的商品房买卖合同，且昭军公司向李傅霖出具了全款发票，并将涉案房屋与李傅霖的房屋买卖合同进行备案预告登记，一审法院认定李傅霖已付清合同约定的房款。昭军公司与他人合作建房系另一法律关系，不能对李傅霖产生拘束力，一审法院对昭军公司提出修建房屋的投资人另有其人，李傅霖起诉对象错误、昭军公司不应承担责任的抗辩理由不能成立。李傅霖和昭军公司之间合同约定，在涉案房屋实际交付使用之日起60日内，双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房产证的申请及相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。现合同约定的办证期限已届满，昭军公司应协助李傅霖履行过户义务，对李傅霖的办证请求，一审法院予以支持。且昭军公司逾期办理产权证，应向李傅霖支付逾期办证违约金，故应当自2015年1月5日（实际交付房屋之日2014年11月6日起第61日）起向李傅霖支付逾期办证违约金，双方对违约金标准未约定，一审法院认为，合同没有约定违约金的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故李傅霖请求以中国人民银行发布的商业银行基准利率为标准计算违约金，一审法院予以支持。李傅霖和昭军公司之间合同约定，昭军公司应在2012年12月31日前依照规定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付，逾期交房超过40日的，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，昭军公司按日向李傅霖支付不小于已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向李傅霖支付违约金。李傅霖陈述接房日期为2015年2月26日，但李傅霖举示的物管费收据载明从2014年11月6日开始计收物管费，一审法院依据物管费收据认定接房时间为2014年11月6日，故昭军公司应当支付逾期交房违约金28982元（2013年1月1日至2014年11月5日共674天*430000元*0.0001）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、昭军公司于本判决生效之日起十五日内协助李傅霖办理位于重庆市九龙坡区X25-5房屋的房地产权证；二、昭军公司于本判决生效之日起十五日内支付李傅霖逾期办证违约金，以430000元为本金，从2015年1月5日起按照中国人民银行发布的商业银行同期同类贷款基准利率为标准计算违约金，直至实际取得土地房屋登记机构出具登记受理单之日止；三、昭军公司于本判决生效之日起十五日内支付李傅霖逾期交房违约金28982元；四、驳回李傅霖的其他诉讼请求。案件受理费300元，李傅霖负担150元，昭军公司负担150元。二审中，上诉人昭军公司提供《工程项目施工与合作开发内部承包协议书》一份、《中华人民共和国国有土地使用证》一份、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》一份、重庆宏耀建设（集团）有限公司企业法人营业执照一份、重庆市高级人民法院（2011）渝高法执字第44号文一份等证据，拟证明业主违约金应由王强承担、涉案房屋的产权证应办理在蒋斌名下（以上证据皆为复印件）。被上诉人对上述证据的真实性、关联性、证明力均不予认可。二审查明的事实与一审查明事实一致，予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1、昭军公司是否应承担本案逾期交房和逾期办证违约金；2、涉案房屋的房屋产权证是否应办理在李傅霖名下。现评述如下：关于昭军公司是否应承担本案逾期交房和逾期办证违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，李傅霖与昭军公司于2012年7月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。本案查明，李傅霖已缴纳全部房款及大修基金，昭军公司也向李傅霖出具了房款发票，并配合李傅霖进行商品房预售合同备案，可以认定李傅霖已按照约定履行了其合同义务，因此也应享受合同约定的权利。该买卖合同不仅约定了涉案房屋的交房时间，同时还约定了昭军公司逾期交房及逾期办证的违约责任。但昭军公司在合同实际履行中，未按照合同约定的时间交付涉案房屋及办理房屋产权证，其行为构成违约，依法应承担违约责任。庭审中，昭军公司虽抗辩称涉案房屋的逾期交房、逾期办证违约金应由王强承担，但王强与李傅霖并无合同关系，昭军公司与王强的合作建房关系与本案并非同一法律关系，不属于本案审理范围，昭军公司认为应由王强承担违约责任的，可另案起诉处理。故，昭军公司的抗辩理由缺乏事实及法律依据不能成立。昭军公司未按合同约定按时交房及办理房屋产权证，应当承担逾期交房、逾期办证违约金。一审法院认定正确，本院予以维持。关于涉案房屋的房屋产权证是办理在蒋斌还是李傅霖名下问题。根据双方签订的房屋买卖合同约定，应由昭军公司为李傅霖办理房屋产权证。本案中，昭军公司抗辩称根据《会议纪要》内容，应将涉案房屋产权证办理在蒋斌名下。由于该会议纪要并非房屋买卖合同的组成部分，因而对李傅霖不具有约束力。故，昭军公司应按合同约定协助李傅霖将涉案房屋的房屋产权证办理在李傅霖名下。昭军公司的抗辩理由缺乏法律依据，本院不予认可。综上，上诉人的上诉请求依法不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由重庆昭军房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二〇年五月二十九日法官助理 徐凯思书 记 员 邹 艺