河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1150号 上诉人（原审原告）：尹景林，男，1970年2月17日出生，汉族，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：杨胜利，河北齐心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔旭，河北齐心律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李红亮，男，1976年3月18日出生，汉族，住邢台市临城县。 委托诉讼代理人：李和生，男，1952年10月15日出生，汉族，住邢台市临城县，系李红亮父亲。 委托诉讼代理人：赵金玉，河北周正律师事务所律师。 上诉人尹景林因与被上诉人李红亮租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初2877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人尹景林的委托诉讼代理人杨胜利、崔旭，被上诉人李红亮的委托诉讼代理人李和生、赵金玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹景林上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项判决内容，依法改判被上诉人给付上诉人租赁费1450666.67元及违约金672000元。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，双方应当遵守履行，但一审法院认定该合同租赁费数额已经变更属于认定事实、适用法律错误。具体理由如下：1.一审认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》从未变更。被上诉人没有证据证明合同已经变更，一审仅凭收款证明就“视为”合同已经变更属于认定事实错误。被上诉人提交的缴纳租赁费证明中，缴纳的租赁费数额没有任何规律。被上诉人一审中称租赁费变更为每月15000元或10000元自相矛盾，也不符合市场行情。上诉人提交的《催告函》及《汇总清单》证明租赁费数额未变更。证人王某只是上诉人的员工，其向被上诉人出具的收款证明不能证明合同已经变更。王某只是代为收取租赁费，上诉人从未授权其减收租赁费，该证明只能证明在租赁期限内被上诉人缴纳租赁费的数额，不能证明《房屋租赁协议》约定的租赁费标准发生变更，更不能证明上诉人放弃向被上诉人索要欠缴租赁费的权利。2.一审法院适用法律错误，根据《合同法》第七十八条，双方合同并未变更，被上诉人应按合同约定缴纳租赁费。《合同法》第三十六条规定的前提是合同未采用书面形式订立，本案上诉人与被上诉人已经签订了书面的《房屋租赁协议》。一审法院根据《合同法》第三十六条认定《房屋租赁协议》变更，适用法律错误。二、一审判决第二项内容是正确的，但一审驳回上诉人一审第二项诉求是错误的。因被上诉人自行提前终止租赁合同后，至今没有及时腾清房屋，导致上诉人权益受损，尤其是天然气户主现在仍是被上诉人，至今没有过户给上诉人，造成上诉人无法使用天然气，无法对外出租房屋，一直产生租金损失，故上诉人的第二项诉求应当支持。三、一审法院驳回上诉人主张违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。《房屋租赁协议》第三条明确了违约金的收取问题。因合同未变更，被上诉人违约是不争的事实，由于当时违约金约定数额过高，上诉人根据法律规定，按照30%的标准主张违约金应予支持，一审法院驳回上诉人该项诉讼请求没有任何事实和法律依据。 李红亮提交书面答辩状称，1.从王某向被上诉人出具的11份《证明》看，收到的款项是上半城房费，每份证明均表明收取款项起、止时间段，该时间段房费是多少；从上诉人提供的租金缴纳汇总清单表格看，与王某出具的《证明》完全吻合；从被上诉人提供的转账交易明细看，同样与王某出具的证明完全吻合。上述事实就是双方当事人履行合同的实际、真实过程，实际行为已经变更了原合同的租金和交纳方式。2.上诉人提交的《催告函》封面没有显示邮件内容，未能引起被上诉人重视，被上诉人记不清自己是否签收，更未详看其内容。催告函仅仅是上诉人的单方意思表示或者是上诉人拟设定的一种合约，其函告对被上诉人没有任何法律约束力。3.从王某一审出庭的证言内容看，王某的收款且出具证明行为，都是在尹景林的准许、授意下收取的房费，多少都是尹景林确定的。4.一审驳回上诉人主张违约金的诉讼请求合理合法。涉案《房屋租赁协议》依法被确认无效，原合同约定的违约条款也随之无效，无效的约定当然不受法律保护。况且变更后实际履行并未约定违约条款，上诉人仍依据无效合同约定主张权利无法律依据。 尹景林向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告李红亮向原告尹景林支付自2016年1月15日-2019年8月14日拖欠的租金共计1636666.67元。2、请求法院判令被告李红亮按照《房屋租赁协议》的约定继续支付自2019年8月15日至腾清、返还房屋之日止的租金。3、请求法院判令被告李红亮支付自2016年至今四年的违约金共计672000元。4、本案诉讼费用、保全费、保险公司保函费由被告李红亮承担。在诉讼过程中尹景林变更诉讼请求，第一项诉讼请求由原来的租金数额减少了，变更后的数额为1450666.67元。 原审法院认定事实：2015年10月1日邢台市桥西区泉西街道办事处、邢台市桥西区泉西街道科苑社区出具的《证明》一份,内容：钢铁北路与团结路交叉口东北角，原金海港大酒店向北所有房屋产权归尹景林所有，同意用于商业使用。 2015年1月15日石家庄建设集团公司邢台分公司（甲方）与被告李红亮（乙方）签订了《房屋租赁协议》一份,其中内容为乙方承租甲方门市楼一至三层，房屋1300平方米，年租金560000元；租赁期间为五年，自2015年1月15日起至2020年1月14日止；在本年度交付使用后，乙方提前一个月交清下一年度的房屋租金；逾期不交，每日按年租金的5%收取违约金；超过一个月不交租金，甲方无条件收回房屋，由此给甲方造成的损失，由乙方承担等内容。出租方处加盖了石家庄建设集团公司邢台分公司的公章和王某签字。 2019年12月5日王某出具证明，内容：我是尹景林雇佣人员，李红亮租赁房屋是尹景林的房产。2015年1月15日我与李红亮签租赁协议是受尹景林委托签订的，也是尹景林委托我代为收取被告租赁费用。 李红亮签订房屋租赁协议后，尹景林将该门市交给李红亮，李红亮经营上半城重庆老火锅饭店。李红亮交付了2015年的租金。 2016年1月16日收款人王某出具证明一份，内容：今收到上半城房费伍万元整，卡壹万元整，共计60000元（2016年1月15日-3月14日）。 2016年4月2日收款人王某出具证明一份，内容：今收到上半城房费叁万元整，卡叁万实36000元，付现金叁万元整（2016年3月15日-5月15日）。 2016年6月2日李俊山向尹景林转账20000元，李红亮主张该款项是2016年5月15日至2016年7月15日的房费。 2016年8月20日收款人王某出具证明一份，内容：今收到李俊山房费贰万元整（2016年7月15日-9月15日）。 2016年11月18日收款人王某出具证明一份，内容:今收到9月15-11月15号房费（上半城）储值卡6000，贰万元。 收款人王某出具的证明一份，内容：今收到房费贰万元（2016年11月15日-1月15日）。 2017年1月23日收款人王某出具证明一份，内容：今收到上半城房费贰万元整（2017年1月15日-3月15日）。 2017年4月9日收款人王某出具证明一份，内容：今收到上半城房费叁万元整（2017年3月15日-5月15日）。 2017年6月23日收款人王某出具证明一份，内容：今收到上半城房费叁万元整（2017年5月15日-7月15日）。 2017年8月4日收款人王某出具证明一份，内容：今收到上半城房费叁万元整（2017年7月15日-9月15日）。 2017年11月2日收款人王某出具证明一份，内容：今收到上半城房费叁万元整，9月15日-11月15日。 2018年2月10日李俊山向尹景林转账60000元。2018年5月22日、7月23日、9月15日、11月20日李俊山分别向尹景林转账30000元。 2019年1月20日、3月20日李俊山分别向尹景林转账30000元。2019年3月28日收款人王某证明一份，内容：今收到上半城房费陆万元整（元月15-5月15日）。 2019年9月1日尹景林通过顺丰快递将《催告函》、《2016年1月15日至今租金缴纳汇总清单》邮寄给被告，快递物流信息显示2019年9月2日李红亮签收。李红亮认为邮件的封面上没有显示邮件内部的内容，并且记不清了签收没有，自己没有看内容。 2019年8月16日上半城重庆老火锅饭店停止营业。2019年12月2日王某接收了该门市的钥匙，李红亮当庭表示涉案房屋内剩余的物品不要了。 李红亮未能提交2018年3月15日至5月15日的房费收据或转账记录。 尹景林对2016年11月18日的收据不认可，储蓄卡6000元与王某的笔迹不一致，2万元整也是黑体字写的。尹景林并且认为转账记录不能证明李红亮主张的每月变更租赁费的情况，收款收据上不能证明每个月交付的租赁费数额。因为李红亮给付租赁费的时间及数额是李红亮按照自己的经营状况给的，但是并不是尹景林同意变更的租赁费。 原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因诉争房屋系至今未取得相关建设规划许可证或经有关部门批准建设的临时性建筑，故2015年1月15日王某代表石家庄建设集团公司邢台分公司与被告李红亮签订的房屋租赁协议违反了上述法律的强制性规定，自始应属无效合同。在本院审理的与本案相邻门市的案件中，尹景林作为原告主张房屋租金，且在合同履行过程中李红亮也是通过给尹景林转账支付租金，王某也出庭作证证明其是受尹景林授权签订了租赁合同，故尹景林有权请求李红亮参照合同约定的租金标准支付占有房屋期间的占有使用费。 《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，李红亮按照原租赁合同的约定履行了一年的租金。2016年-2017年王某出具的收款证明中均写明了收取房费的期间，并且除了没有2016年5月15日至7月15日的房费外，后续出具的收款证明中房费的期间是连续的一直到2017年11月15日。2016年6月2日李俊山向尹景林转账20000元，尹景林并未出具对应的收款证明，并且仅是缺少了2016年5月15日至2016年7月15日期间的房费，故李红亮主张上述20000元是2016年5月15日至2016年7月15日的房费，本院予以支持。 首先自2017年3月15日-2017年11月15日李红亮每次支付两个月的租金30000元；其次2018年李红亮共计支付过6个30000元；再者2019年3月28日王某出具的收款收据写明了房费为2019年1月15日-5月15日。上述证据能形成一个完整的证据链条，由此可以推出自2017年11月15日起至2019年5月15日李红亮一直按照每月15000元支付租金。最后，尹景林在合同履行的期间内均未对收款证明中注明的期间提出异议，现尹景林主张王某并无代理权限，本院不予采信。原被告对合同在实际履行过程中支付租金的默认行为，可视为双方以实际行为变更了原合同的租金数额，即每月租金为15000元。 原被告均认可2019年12月2日交接了涉案房屋的钥匙，此时已不影响尹景林对外出租，故李红亮应自2019年5月15日至2019年12月2日共计6.5个月支付租金，按照每月15000元支付；因为李红亮未能提供2018年3月15日至5月15日交纳房费的证据，这两个月的租金李红亮也应支付。所以李红亮应当再给付尹景林租金127500元（15000元×8.5个月）。 双方已经交接了房屋钥匙，尹景林主张房屋内还有其他物品，李红亮当庭表示所有物品已腾清，剩余的物品是不能移动的，所以不要了。尹景林提出如果李红亮不要剩余的物品了，其中燃气设备是需要办理过户手续的，后续的租户才能继续使用，虽然尹景林在诉讼请求中未提出此项要求，但为了尽快、完全地解决本案的纠纷，所以本院要求李红亮协助尹景林办理燃气设备的过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，判决：一、被告李红亮在本判决生效之日起十日内给付原告尹景林127500元。二、被告李红亮在本判决生效之日起十日内协助原告尹景林办理燃气设备的过户手续。三、驳回原告尹景林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25270元，减半收取计12635元，由原告尹景林、被告李红亮各承担6317.5元。 二审审理中，上诉人提交短信截图一份，欲证明涉案房屋合同的租金未变更。被上诉人对该份短信截图的证明目的不予认可。二审对一审查明的案件事实予以认定。 本院认为，本案争议的主要问题是诉讼双方对合同“租金”的给付数额及给付时间是否存在合同变更？因诉争房屋系至今未取得相关建设工程规划许可证或未经有关部门批准建设的临时性建筑，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，涉案《房屋租赁协议》无效，但上诉人参照房屋租赁协议要求合同相对方支付房屋占有使用费的，应予支持。《房屋租赁协议》约定“乙方租赁甲方门市楼…年租金560000元…乙方提前一个月交清下一年度的房屋租金…”被上诉人一次性结清了第一年度（2015年1月15日至2016年1月15日）的费用560000元。依据被上诉人提交的上诉人授权代理人王某出具的2016年1月15日之后的收款证明中明确写明了收取“租金”的数额及对应期间，且注明的给付“租金”期间具有时间上的连续性。自2016年1月15日至2019年5月15日，从王某出具的收款证明及被上诉人的转款记录显示，双方在履行合同过程中对“租金”交纳期间经协商并达成一致意见，即被上诉人每两个月向上诉人交纳一次“租金”。按照本案所涉房屋租赁行业的通常市场交易习惯和日常生活经验法则，如果存在未清偿租金债务，租赁人在后交纳的款额应当用来先行冲抵之前所欠付的“租金”债务。而本案上诉人授权代理人王某出具的收款证明明确显示了被上诉人之后交纳的“租金”数额及对应“租金”期间，足以证明在上诉人开始起收被上诉人的后期“租金”时，双方对前期所欠“租金”数额已进行了协商一致并同意债权债务的清结。上诉人与被上诉人的以上行为系双方当事人在合同履行过程中根据市场行情的变化或被上诉人的实际经营现状对当时对应租赁期间和租赁费用所作的履行变更。双方协商一致并履行完毕的履行协议对当事人有拘束力，上诉人在本案中要求依据合同约定的“租金”数额推翻双方已清结的债权债务，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条的规定，依法成立的合同一经有效成立，即对当事人具有法律约束力，当事人必须严格遵守合同约定，履行各自的义务，非依法律规定途径或者双方协商一致达成新协议，任何一方不得擅自变更合同内容。本案上诉人与被上诉人对2016年1月15日至2019年5月15日期间双方债权债务的清结履行系在双方协商一致前提下所达成的履行变更行为，一审法院以此认定合同内容已变更，于法无据。对于2019年5月15日之后被上诉人所欠付的“租金”债务现无证据证明上诉人明确表示同意或双方已协商一致并达成新协议按照每两个月30000元的数额交纳，故被上诉人仍应依据合同约定的数额向上诉人交纳所欠费用。一审已查明上诉人的授权代理人王某已于2019年12月2日接收了涉案房屋的钥匙，故被上诉人向上诉人交纳的费用应计算至2019年12月2日，共计303333元（560000元÷12个月×6.5个月）。至于2018年3月15日至5月15日的费用因被上诉人对此未提起上诉，本院对一审该判项的合理性不予审查。关于上诉人主张的违约金，因涉案《房屋租赁协议》无效，上诉人据此主张给付“违约金”的诉讼请求无合同依据。综上，上诉人的上诉请求部分成立。被上诉人应向上诉人给付所欠费用共计333333元。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初2877号民事判决的第二、三项； 二、变更河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初2877号民事判决的第一项为：被上诉人李红亮在本判决生效之日起十日内给付上诉人尹景林333333元。 一审案件受理费的负担按原判决执行；二审案件受理费25270元，由上诉人尹景林负担20000元，被上诉人李红亮负担5270元。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年五月二十六日 书记员  刘 静