西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初14033号 原告：汤红洲汤某某，男，汉族，住西安市阎良区。 委托代理人：徐斌，上海秦兵律师事务所律师。 委托代理人：由晨超，天津全唐律师事务所律师。 被告：西安金辉兴业房地产开发有限公司，住所地：西安市曲江新区。 法定代表人：林茂祺，该公司执行董事。 委托代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。 委托代理人：范钦，陕西恒达律师事务所律师。 原告汤红洲汤某某与被告西安金辉兴业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人与被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金12361.5元。2、请求判令被告向原告支付因逾期交房而给原告导致的损失共计39088元。3、判令被告赔偿原告房屋质量贬值损失暂时计至100000元。4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由，原告于2016年期间，与被告达成合意并签署了商品房买卖合同，约定，原告购入被告开发的XX城XX楼XX单元XX层XX号房屋，房屋面积103.94平方米，总价为824098元，被告应于2017年3月31日之前交付该房屋。合同签署后，原告依约将全部购房款交付给被告，履行完全部合同义务，然而，在2017年交房之前，涉案楼栋出现地基下沉，楼栋倾斜等严重质量问题，已不满足交付条件，不能正常使用，被告于约定交房之日，未能如期交付房屋。鉴于上述地基不均匀下沉，楼梯倾斜之缘故，原告所购房已然出现严重房屋价值贬损，并且，被告也未能对上述问题进行任何综合质量鉴定，未能请中立鉴定机构出具鉴定方案，未能请中立检测机构出具检测修复方案之下，擅自进行维修，严重损害楼体总体结构安全，并进一步损害了原告之合法权益，原告之损失巨大，故诉至法院，望判如所请。 被告辩称，被告针对本案所涉整栋大楼出现质量问题后的修复行为符合法律规定，修复后经鉴定确认工程质量合格，已不存在原告所谓的违法修复的事实，大楼的地基也已修复，现在不存在任何问题，原告拒绝收房无事实及法律依据，应由其承担相应责任。原告主张的逾期交房租金损失与合同约定不符，缺乏事实依据，对于原告主张的逾期违约金及赔偿损失的请求，按合同约定，应减少3个月的主张期限。涉案楼栋已经修复，不存在质量缺陷，更不存在法律上因质量缺陷造成的价值贬损，原告主张所谓的房屋质量贬损缺乏事实及法律依据。涉案房屋层高优于住宅设计规范中最低标准，原告主张层高与约定不符的损失缺乏事实及法律依据。综上，原告主张逾期交付的租金损失没有事实及法律依据，被告已对涉案房屋所在楼梯进行整体加固修复，质量达到合格标准，原告拒绝收房的责任应由其自身承担，从法律意义上来看，修复合格后的房屋从法律上不存在价值贬损的损失，原告的主张缺乏事实及法律依据，故要求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审理认定，本院认定事实如下： 2015年11月17日，原告与被告达成合意并签署了商品房买卖合同，合同备案号为Y15137337。合同约定，原告购买被告开发的XX城XX楼XX单元XX层XX号房屋，合同约定面积103.94平方米，单价为7928.59元，合同约定总价为824098元。后实测面积为103.9平方米，总价为823781元。原告支付首付款664098元，余款160000元向银行申请贷款支付，被告应于2017年3月31日之前交付该房屋。合同还约定，出卖人按合同约定发出交付通知，买受人因任何原因未办理房屋验收及交付手续的，视为房屋已经按照合同约定条件交付。买受人未能在交付通知书载明的期限和地点办理商品房交付手续的，以出卖人发出交付通知书规定的交付期限届满之日，视为房屋交付之日。买受人同意在出卖人未按约定交付的情况下，给予出卖人三个月的谅解期，在此期间，买受人不要求出卖人承担违约责任或赔偿损失。出卖人如未按合同约定的交付期限将该房屋交付买受人使用，按逾期时间，分别承担违约责任。逾期不超过360日，自协议约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，出卖人按本条约定支付的违约金最高不超过房屋总价款的1%。 2016年4月23日，被告向原告出具不动产统一发票，票面金额为824098元。 后被告对该项目房屋按计划建设施工，2017年3月17日，被告向原告通过EMS快递发出交房通知和接房物品移交签收表。原告于2017年4月6日收房，并在相关手续上签字。 2017年4月下旬，房屋所在的19幢楼出现地基下沉事宜，被告于2017年5月4日、2017年5月31日通过EMS快递向原告发出初步检测和准备维修的情况。 2017年4月28日，被告开始对该两幢楼进行封楼修理。 2017年5月2日，西安曲江新区管理委员会建设环保局向被告发出了关于妥善处理金辉世界城上东区有关问题的决定，要求被告立即对整个交付区域的地基进行全面检测，并定期通报检测进度及检测结果，在问题妥善处理前，停止该项目16号、19号楼交房等相关事宜。 2017年5月3日，被告向曲江建设环保局发出关于公园里项目业主投诉问题的汇报，表示发现问题、已经委托检测中心进行检测，积极面对，妥善处理。 2017年5月9日，曲江建设环保局第二次向被告发出关于妥善处理金辉世界城上东区项目有关问题的函，要求被告高度重视，迅速有效解决业主关于合同解约，同区域房屋置换等诉求，并制定有效方案，2017年5月12日前将方案报送至环保局。 2017年5月11日，被告向曲江建设环保局做出书面汇报表示，直面问题，采取措施，确保客户安全。及时通报，了解业主诉求，化解矛盾。 2017年5月31日，被告发出了致公园里业主的一封信，除了表示歉意外，还提出两种方案，选择退房的方案和选择不退房的方案。该方案公布后，大部分业主和被告进行了协商妥善处理。 另查明，被告针对16号楼和19号楼出现的地基不均匀沉降的问题，由具有加固施工设计资质的陕西建研结构工程股份有限公司进行加固维修的设计和施工。2017年7月30日，陕西省建筑工程质量检测中心对修复后的工程进行检测鉴定，XX委XX号《检测鉴定报告》，由陕西建研结构设计事务所有限公司对修复方案进行设计，出具修复加固设计图纸。由陕西建研结构工程股份有限公司进行修复施工。2017年12月28日完成施工任务。2018年3月20日，陕西省建筑工程质量检测中心对该施工进行检测后，出具鉴定报告，鉴定结论为金辉公园里一期16幢、19幢楼地基加固维修后现状满足地基加固设计、原图纸设计及相关规范要求，可达到原设计规范使用年限。 2018年3月21日，被告通过EMS快递的形式，向原告通知收房，约定交房时间为2018年3月29日。原告并没有收房。 在本次诉讼中，原告坚持对房屋的层高及层高缩水损失、房屋质量及房屋质量造成的损失进行司法鉴定。2019年4月12日，本院依法对原告进行风险释明谈话，但原告仍然坚持上述司法鉴定。后经陕西秦军国防工业工程建设监理所出具鉴定意见书显示： 1、涉案房屋层高减少了50mm，不符合双方签订的商品房买卖合同约定层高的要求。涉案房屋墙面垂直度超出验收规范允许偏差范围。不符合相关验收规范要求。涉案房屋墙面抹灰层出现裂缝，房屋混凝土地面出现裂缝，不符合相关验收规范要求。房屋混凝土强度回弹勘测，强度换算值均大于40Mpa,符合相关设计混凝土强度等级要求。修复方案为关于层高损失无相关赔付标准，其可自行协商，其他部分的维修费用为33249元。 另查明，本涉案合同约定房屋层高为3米，实际测量层高为2.95米，国家规定层高最低标准为2.80米。 上述事实，有商品房买卖合同、EMS快递单、致公园里业主的一封信、竣工验收备案表、鉴定报告、施工图纸、加固方案、现场照片、曲江建设环保局的函、被告给建设环保局回函、陕秦监鉴字【2019】第27号建设工程鉴定报告及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。 本院认为，原告与被告之间的商品房买卖合同没有违反法律的明确规定，亦是双方当事人的真实意思表示，依法应当认定为有效。合同签订后，原告支付了相应的购房款，被告应当按约定承担按时交付合格房屋的义务。但是由于被告的原因，导致房屋不能按时交付，由此应当承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金为：购房总价款823781元×0.01=8237.81元。因被告违约情节事实严重，故而不再扣除合同约定的三个月的谅解期。 至于原告要求被告承担应当逾期交房而导致的损失39088元一节，因原告并未提交相应证据证明其受到损失，况且被告亦按逾期交房的违约事实承担了合同约定的违约责任，故对原告的该项诉讼请求依法不予支持。 至于原告要求被告赔偿房屋质量贬损的损失，因该房屋所在大楼已经经过维修加固处理，经过检测，符合质量标准，原告的该项诉讼请求没有事实依据。经本院再三释明，原告仍然坚持鉴定房屋的层高及层高缩水损失、房屋质量及房屋质量造成的损失。但这只是房屋的质量瑕疵部分，并不属于房屋整体质量损失，而且完全可以通过维修予以解决，况且现在还在质保范围之内。应当由被告在质保范围之内予以维修为宜。关于层高差距5CM一节，虽然比合同约定降低了，但也远远大于国家标准280CM。亦没有对原告的任何正常使用造成影响，鉴于该事实与原、被告合同约定的层高不符，本院酌情对该部分损失认定为1000元为宜。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告西安金辉兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汤红州逾期交房的违约金8237.81元。 二、被告西安金辉兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，按陕西秦军国防工业工程建设监理所出具的陕秦监鉴字【2019】第27号建设工程鉴定报告第六条第1项的第⑴⑵⑶⑷的内容进行维修处理。逾期不承担维修责任的，则支付维修费33249元给原告汤红洲汤某某。 三、被告西安金辉兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汤红州因所建房屋层高降低而造成的损失1000元。 如未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告汤红州其他诉讼请求。 本案案件受理费3329元，由原告承担3000元，被告承担329元，鉴定费40000元，原告承担30000元、被告承担10000元。因原告已经预交，故被告在履行生效判决时将其承担的案件受理费及鉴定费一并支付于原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  郭天鲁 人民陪审员  卯 杲 人民陪审员  刘 波 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员  李 玎