重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初5407号 原告：重庆苏宁小店销售有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街59号（建设大厦），统一社会信用代码91500107MA5YPYFQ44。 法定代表人：刘其志，总经理。 委托诉讼代理人：徐斌，重庆康实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏玥，重庆康实律师事务所律师。 被告：孙仁超，男，1988年9月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：薛瑶，重庆远博律师事务所律师。 原告重庆苏宁小店销售有限公司（以下简称苏宁小店公司）诉被告孙仁超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏宁小店公司的委托诉讼代理人徐斌、被告孙仁超的委托诉讼代理人薛瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏宁小店公司向本院提出诉讼请求：被告立即向原告返还已付未用的租金34757.87元及装修保证金5000元，并自2019年10月31日起至清偿之日止，按人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失；诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年12月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告向被告承租位于重庆市北部新区昆仑大道100号7幢2-商业厅23号商铺，租期自2018年12月20日至2023年12月19日，租金先付后租，每半年支付一次，首期租金为143715元（2018年12月20日至2019年12月19日）。同时合同约定，原告有权提前解除合同，但应当提前30日书面通知被告，自解除合同通知到达被告之日起满30日之次日作为合同解除日，原告已支付的租赁保证金17500元作为违约金，除此之外，不再承担其他责任。合同签订后，原告按约支付了首期租金126215元、保证金17500元及装修保证金5000元，双方办理了房屋交接手续。2019年9月30日被告签收了原告邮寄的解除合同通知函，但被告表示不愿意退还已付未用租金。原告认为《租赁合同》已于2019年10月30日正式解除，原告已腾空房屋返还钥匙并承担了违约责任，被告应当返还租金及装修保证金，故原告起诉来院。 被告孙仁超辩称，同意退还租金，但金额有异议；保证金5000元是支付给物管公司，需要物管公司退还给被告后才能退还给原告，目前尚未达到退还条件；资金占用损失不同意支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《租赁合同》、《补充协议》、中国建设银行客户专用回单、《关于要求退还已付未使用租赁费用及装修保证金的函》及EMS邮寄凭证和快递查询、发票等本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据和事实，本院认定如下：对邮寄钥匙的EMS邮寄凭证和快递查询，该快递查询结果显示为“已签收，协议信箱”，但被告称并未收到。原告向相同地址、电话号码邮寄的《关于要求退还已付未使用租赁费用及装修保证金的函》被告已收悉，快递查询结果显示为“邮寄投递到心海湾小区速递易A99包裹柜”。该邮件的邮寄地址、电话均为被告所有，且通过快递柜代收邮件系正常收取方式，故本院依法对该组证据予以采信。 经审理查明：2018年12月15日，以被告为出租方（甲方）、原告为承租方（乙方），签订《租赁合同》一份，主要约定：就甲方向乙方出租位于重庆市北部新区昆仑大道100号7幢2-商业厅23号的房产有关事宜达成一致如下：第二条，租赁房屋计租面积共计190平方米，其中产权证面积为147.39平方米，使用面积为190平方米，租金价格按照实际使用面积计算；第三条，2、甲方为乙方提供进水口直径不小于2.5CM的用水量和不少于40KW的用电量（现有电量30KW，需增加10KW），甲方负责电量增容；第五条，本合同租赁期限为5年，自2018年12月20日至2023年12月19日，2018年12月20日至2019年1月19日为装修免租期（免租期内乙方仅承担水电能源费及物业管理费），首个租赁年度为2018年12月20日至2019年12月19日，此后每12个月为一个租赁年度；本合同的租赁保证金为17500元，甲方须在收款后5个工作日内提供相应金额的保证金收据，本合同终止后5日内甲方无息退还该保证金；第六条，本合同项下租赁物的租赁费用具体各期间的租赁费用如下表（单位：万元）：租赁起止日2018年12月20日至2019年12月19日，月份11+1，租赁费用24.9105；租赁起止日2019年12月20日至2020年12月19日，月份12，租赁费用25.7545……租赁费用采取“先付后租”的方式按半年提前15日以电汇付至银行账户的方式支付，首期租赁费用143715元，乙方应于本合同签订后十个工作日内向甲方支付定金143715元（内含租赁保证金17500元），前述定金待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用及租赁保证金，此后正常每年租赁费用支付日为6月5日、12月5日，支付日期如遇节假日、双休日顺延；甲方在收取租赁费后5个工作日内向乙方提供相应金额、符合税法规定的5%租赁费用增值税普通发票，甲方如延迟提供相应发票，乙方有权相应延迟支付租赁费用，乙方也有权按扣除不低于下期租赁费用的25%支付，后期若甲方提供合同约定的发票且未给乙方造成损失的，乙方在七个工作日内予以补付所扣除的租赁费用；租赁费用已包含物业管理费，不含水电费等其他租赁物相关费用，免租期内物业费与水电费由乙方自行承担；乙方进场装修，需向物业公司缴纳装修保证金5000元，由乙方交给甲方，甲方代缴至物业公司，在装修完成3个月后，在无违规情况下由物业公司全额退予甲方，甲方退回至乙方；第十三条，乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方保证金不退；第十四条，乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，甲方需予以配合，乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复，租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后五个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用，乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。 当日，原告向被告转账支付143715元，被告就租金开具了金额为126215元的发票。原告向被告支付了装修保证金5000元，被告将该装修保证金支付给了案涉房屋物管公司。 2019年6月24日，以被告为甲方、原告为乙方，签订《补充协议》，主要约定：甲乙双方就位于重庆市北部新区昆仑大道100号7幢2-商业厅23号的房屋及附属场地、设施签订了《租赁合同》，后期签订了相关补充协议（以上所有合同及协议统称“原合同”）。现经双方协商一致，对租赁费用相关事宜进行如下调整：1.原合同各期间租赁费用调整如下表：（单位：万元）租赁起止日2018年12月20日至2019年12月19日，月份12，租赁费用（不含税）20.468，租赁费用（含税）22.763；2019年12月20日至2020年12月19日，月份12，租赁费用（不含税）18.029，租赁费用（含税）19.345……租赁费用以不含税金额为准，含税金额随税率变化相应调整，双方另签补充协议明确；乙方租赁费用已按原合同支付至2019年6月19日，甲方已开具2019年6月20日前的相应发票，租赁费用发票提供仍按原合同不变；2.本协议与原合同有冲突的，以本协议为准，本协议未约定的，以原合同为准。 2019年7月9日，原告向被告转账支付101415元。被告向原告开具代开增值税普通发票一张，名称为原告，金额为101415元。 2019年9月30日，被告收到原告解除合同通知书。 2019年9月27日，原告向被告邮寄了《关于要求退还已付未使用租赁费用及装修保证金的函》，载明：贵我双方于2018年12月15日就我司承租贵方位于重庆市北部新区昆仑大道100号7幢2-商业厅23号，面积共计190平方米的房屋签订了《租赁合同》及相关补充协议，现鉴于贵我双方租赁合同已于2019年10月26日解除，且我司将于2019年10月30日前将租赁物交还给贵方，但我司尚有5000元保证金及多付35308.26元租赁费用在贵方处。故请贵方于收函后5日内与我司签订解约协议并向我司退还5000元保证金及多付35308.26元租赁费。邮件查询显示2019年9月30日该函件由快递柜签收，被告认可收到该函件。 2019年10月29日，原告向《关于要求退还已付未使用租赁费用及装修保证金的函》相同的邮寄地址、电话邮寄了租赁房屋钥匙，邮件查询显示2019年10月30日由快递柜签收。被告称并未收到该邮件。 庭审中，双方确认装修保证金物管公司尚未退还。原告称，租金应当按照扣除免租期一个月全年11个月计算，退款应按照含税金额计算，被告可以自行去退税；原告在2019年10月30日前已将租赁门市腾空。被告称，原告于2018年12月15日支付的143715元，包含了保证金17500元、电力增容费20000元，剩下的才是租金；被告已经缴纳了相应的税费，无法退税；因为没有收到原告邮寄的钥匙，被告无法进入门市查看，即便门市是玻璃门也因为门市较深看不清楚是否搬空；仅同意退还一个月租金16902.5元（101415元÷6个月）。 本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于合同解除的时间。《租赁合同》约定，原告可以提前解除合同，须提前30日书面通知被告，以解除合同书面通知送达被告之日起满30日之次日作为合同解除的日期，保证金不退。被告在2019年9月30日收到原告的解除合同通知书，故合同解除日期为2019年10月31日。2019年10月29日，原告给被告邮寄了案涉门市钥匙，邮件查询显示2019年10月30日由快递柜签收，被告否认收到钥匙，但原告向相同的邮寄地址、电话邮寄的其他函件，被告收悉，且也由快递柜签收，通过快递柜代收邮件系正常收取方式，故本院认定被告已在2019年10月30日收到了原告退还的钥匙，原告向被告交还了房屋。 关于已付租金。被告称原告支付的143715元中包含了保证金和电力增容费20000元，但被告并未举示证据证明原告需向被告支付电力增容费，且《租赁合同》中约定“甲方负责电量增容”，故对被告的该项主张本院不予采信，应认定原告已支付租金金额为227630元（143715元-17500元+101415元）。 关于租金标准。第一租赁年度的租金《租赁合同》中约定为249105元/年。但在《补充协议》中，双方将第一租赁年度的租金变更为了不含税204680元/年，含税227630元/月，并约定租赁费用以不含税金额为准，含税金额随税率变化相应调整，原告租赁费用已按原合同支付至2019年6月19日，甲方已开具2019年6月20日前的相应发票。该《补充协议》并不是仅变更了第一租赁年度下半年的租金标准，而是变更了第一租赁年度整年的租金标准，且原告实际已支付第一租赁年度的租金为227630元，被告也开具了227630元的发票，与《补充协议》中约定的整年租金（含税）金额相符。原告已向被告支付了2018年12月20日至2019年12月19日的租金，故被告应向原告返还合同解除后2019年11月1日至2019年12月19日的租金。 第一租赁年度包含免租期1个月，即11个月的租金为《补充协议》中约定的204680元，根据当年的税率，原告实际支付租金227630元，被告亦缴纳了相应的税费向原告开具了代开发票，故因税金已经缴纳，被告应按照不含税租金标准向原告返还租金204680元/年÷（365天-31天）×49天=30027.9元。 关于装修保证金。合同约定装修保证金在无违规情况下由物业公司全额退予被告，被告退回至原告。装修保证金5000元已经交付至案涉房屋所在小区物管公司，尚未退还给被告，且装修保证金能否全额退回尚不可知，故原告要求被告返还装修保证金的诉讼请求本院不予支持。 关于资金占用损失。被告应在合同解除时向原告返还多收取的租金30027.9元，逾期返还的应向原告支付资金占用损失，故被告应以30027.9元为基数从2019年11月1日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付资金占用损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告孙仁超于本判决生效后立即向原告重庆苏宁小店销售有限公司返还已付未用的租金30027.9元和以30027.9元为基数从2019年11月1日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用损失； 二、驳回原告重庆苏宁小店销售有限公司的其他诉讼请求。 如果被告孙仁超未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费808元减半收取404元，由原告重庆苏宁小店销售有限公司负担99元、被告孙仁超负担305元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  黄明真 二〇二〇年五月二十二日 书记员  陈 实