广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初2652号原告：中山市荣顺物业管理有限公司，住所地广东省中山市横栏镇顺兴南路39号鹿茵华庭28栋二楼A区。法定代表人：杜亨栋（TO,HangTungMichael)，总经理。委托诉讼代理人：谢家棋，该司员工。委托诉讼代理人：唐艳飞，该司员工。被告：朱石林，男，1984年9月11日出生，汉族，住江西省南康市************。原告中山市荣顺物业管理有限公司（以下简称荣顺公司）与被告朱石林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月12日公开开庭进行审理。原告荣顺公司的委托诉讼代理人谢家棋、唐艳飞，被告朱石林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣顺公司向本院提出诉讼请求：判令朱石林向荣顺公司支付2018年4月至2019年7月共16个月物业管理费3792元及违约金961.52元（以每月物业服务费237元为基数，分别从欠费当月6日起按每天千分之一交纳违约金，计至2019年7月31日为961.52元）。诉讼过程中，荣顺公司变更诉讼请求为请求判令朱石林向荣顺公司支付2018年4月至2019年7月共16个月物业管理费的违约金961.52元（以每月物业服务费237元为基数，分别从欠费当月6日起按每天千分之一交纳违约金，暂计至2019年7月31日为961.52元）。理由为朱石林已缴纳了拖欠的物业管理费。事实和理由：2010年12月15日，荣顺公司与朱石林签订《鹿茵华庭前期物业管理服务协议》，约定：合同期限从2010年12月15日起至业主委员会未重新聘用物业管理企业时，协议继续有效。涉案物业坐落于中山市**************4*601*，权属人为朱石林，建筑面积为118.**平方米，交楼时间为2010年12月15日。根据《鹿茵华庭前期物业管理服务协议》第四条“物业管理费按建筑面积收取：A、住宅每月每平方米2元收取。交纳费用时间为每月5日前交纳当月物业管理费、车位管理服务费及其它相关费用，付款办法为自动转账或现金支付，若付款方式为自动转账，请乙方在甲方指定银行开立账户（或使用甲方提供的活期存折），并在每月10日前存入足够的支付金额。违约金依据为根据《鹿茵华庭前期物业管理服务协议》第十一条“违约责任：三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从逾期之日起每天按所欠费用的千分之一交纳违约金或有权停止继续提供部分物业管理服务，并向当地人民法院起诉”。欠费时间为2018年4月至2019年7月共16个月，荣顺公司已于2019年7月2日以EMS邮政快递催缴函形式进行催收，据此，荣顺公司向法院提起诉讼，并提出以上诉讼请求。朱石林辩称，朱石林之所以未缴纳物业管理费系因为荣顺公司曾一次性收取10年的户外停车费，小区业主委员会成立后曾要求荣顺公司退还，双方协商时间较长。上述户外停车费于2019年9月退还，在收到退还的户外停车费后，朱石林才缴纳拖欠的物业管理费，朱石林不同意承担违约金，由于荣顺公司有不知姓名的员工承诺可以免除违约金。综上所述，请求法院依法驳回荣顺公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱石林是位于中山市**************************的权利人，房屋建筑面积是115.18平方米。2010年12月*5日，荣顺公司与朱石林签订《前期物业管理服务协议》，约定：朱石林所购房屋为住宅，坐落位置为鹿茵华庭小区1*B单元***房，建筑面积115.18平方米（以《房地产权证》确权面积为准）。由荣顺公司为鹿茵华庭小区提供物业服务，荣顺公司应对设备日常运行做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。公共区域每天保持干净整洁；及时清运垃圾、垃圾箱每天清洗，垃圾房日产日清，垃圾房整洁卫生、无异味；专人定期进行绿化修剪，确保绿化整齐美观、维护管理良好；保持绿化长势良好；绿化养护完好率98%以上。限速行驶、停放有序、道路畅通；负责维持小区内车辆停放秩序，对车辆在非停车区域乱停乱放的行为予以制止。荣顺公司应每6个月向全体业主公布物业管理费用收支账目。物业费按照住宅每月每平方米2元收取，车位：室内停车费为250元每月每个，室外停车费为150元每月每个，含50元每月每个场位管理服务费，车位及其使用费用，按政府物价部门公布的指导价或审定的标准执行。朱石林应在每月5日前交纳当月物业管理费，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，则从逾期之日起每天按所欠费用的千分之一交纳违约金或有权停止继续提供部分物业管理服务，并向当地人民法院起诉；协议还约定双方其他的权利义务。荣顺公司、朱石林分别在《前期物业管理服务协议》上盖章、签名确认。荣顺公司确认朱石林已在2019年9月交纳2018年*月1日起至2019年7月31日期间的物业管理费，但尚欠违约金未缴纳。另查，本院在审理案涉鹿茵华庭小区部分业主物业服务合同纠纷系列案中，其他案件业主提交的证据表明荣顺公司在管理小区过程中存在以下瑕疵，如高压供水不稳、杂草丛生、车辆乱停乱放、卫生不佳、喷泉干枯等，个别业主还提交证据反映存在瓷砖脱落、下水道堵塞、栏杆生锈等情形。荣顺公司在庭审过程中主张已履行物业服务协议所约定的管理义务或针对业主诉求派人处置相关问题，但不能完全杜绝上述情形发生。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。朱石林与荣顺公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。荣顺公司依约为小区提供了物业服务，朱石林也应交纳相应的物业管理费，朱石林在2019年9月已向荣顺公司缴纳2018年4月1日至2019年7月31日期间的物业管理费，荣顺公司亦予确认，故本院对荣顺公司要求朱石林支付拖欠的物业管理费的诉讼请求不予支持。本案争议的焦点在于荣顺公司有无违约行为，朱石林拒交物业管理费的抗辩理由是否成立。朱石林以荣顺公司未退还户外停车费为由拒交物业管理费，由于户外停车费退还与本案拖欠物业管理费系不同的法律关系，朱石林如认为合法权利受到侵害，可另循合法途径予以解决，但不能以此作为拒交物业管理费的抗辩理由。此外，朱石林以荣顺公司工作人员口头承诺免除拖欠的物业管理费违约金，但未提交有效证据支持其主张，且荣顺公司亦不认可，故对朱石林此项辩解主张，本院亦不予采纳。物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业管理费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的部分业主即拒绝交纳物业管理费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业管理费的业主的合法权益。当业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其可通过合法途径向物业公司反映，提出合理化建议，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业管理费。荣顺公司也应虚心听取朱石林等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。关于违约金问题，根据《前期物业管理服务协议》约定，朱石林应于每月5日前交纳当月物业费，若逾期未交纳物业费，则应从逾期之日起每日按千分之一的标准计算违约金，现朱石林违约，故应从违约之日次日即每月6日起支付拖欠的当月物业费的违约金，考虑包括朱石林在内的部分业主对荣顺公司的物业服务质量提出质疑，且荣顺公司提供的物业服务确有不足之处，荣顺公司因朱石林违约所受损失除资金占用利息外暂无其他损失，故涉案合同约定的每日千分之一的违约金标准明显过高，本院将违约金计算方式调整以每月拖欠的物业费237元为基数，从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年7月31日止。对于荣顺公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第六条、第七条第五项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱石林于本判决生效之日起立即向原告中山市荣顺物业管理有限公司支付2018年4月1日至2019年7月31日期间的物业管理费违约金（以每月拖欠的物业管理费237元为基数，从当月6日起计算至2019年7月31日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算，每月利息总额不得超过当月欠费本金）；二、驳回原告中山市荣顺物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告中山市荣顺物业管理有限公司负担46元，被告朱石林负担4元（该款原告中山市荣顺物业管理有限公司已预交，被告朱石林在支付上述款项时迳付4元给原告中山市荣顺物业管理有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李世寅人民陪审员  黄锦兴人民陪审员  李敏兴二〇二〇年五月二十五日书 记 员  孙铭斌