西安市碑林区人民法院 西安市碑林区人民法院民事判决书(2019)陕0103民初6234号原告(反诉被告)：马萍，女，1963年6月3日出生，汉族，住陕西省铜川市耀州区。委托诉讼代理人：赵蓓，系原告之女。被告：李学敏，(反诉原告)，女，1982年12月29日出生，汉族，住西安市碑林区。原告马萍与被告李学敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人与被告到庭参加诉讼。原告委托诉讼代理人陕西潇耀律师事务所律师侯卓参加第一次庭审后，原告解除了与该律师事务所的委托代理关系。本案现已审理终结。原告马萍向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《商铺出租合同》无效；2、判令被告返还原告房租36000元、租房押金6000元及利息；3、判令被告赔偿原告经营投资损失138000元及利息；4、判令被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告于2018年8月5日签订《商铺出租合同》，约定被告将位于“学府首座”的商业用房出租给原告，租赁期限为2018年10月1日至2021年9月30日，每月租金为6000元，租金支付方式为押一付六。被告收取原告房租36000元，押金6000元。原告授权其女儿进行实际经营管理。合同签订后，被告口头承诺为原告装修，装修款据实支付，装修周期为一周，但被告未能按约定交房，致使正式营业日期推迟至2018年11月13日，且被告突然开始频频骚扰原告女儿索要巨额装修费。原告无奈之下要求解除合同，但被告不予理会并将涉案商铺作为其库房使用至今。后原告知悉，涉案商铺并非被告所有且其无转租权。被告的行为严重损害了原告的合法权益，望判如所请。被告李学敏辩称，第一、双方签订的商铺租赁合同有效；第二、被告收到原告房租36000元、租房押金6000元属实，但被告不应当返还原告房租和押金，理由为合同未到期且原告没有给被告支付装修费；第三、原告要求被告赔偿经营投资损失138000元及利息没有事实和法律依据。不同意原告的诉讼请求，并提出反诉，被告的反诉请求为：1、判令原告支付逾期房租25000元(以实际逾期天数为准)及利息；2、判令原告支付咖啡厅装修款38944元及利息；3、判令原告承担诉讼费。事实和理由：双方签订租赁合同后，口头约定由被告装修餐厅的工程队代原告装修经营场地，XX队XX沟通，装修款据实支付。2018年11月13日被告咖啡厅正式对外营业，但装修款一直未付。2018年12月底2019年1月初左右，原告突然口头提出不再经营的需求，但在协商后续事宜的过程中未达成一致，也未再次沟通。被告曾在2019年2月主动联系原告希望能够协商解决租赁事宜，未得到原告答复。请求支持其反诉请求。原告针对被告的反诉辩称，第一、原告已经于2018年12月5日告知被告不再承租房屋，并且被告已经实际使用涉案租赁房屋，原告已经没有实际使用房屋；第二、被告已经逾期交房，合同约定交房日期为2018年10月1日，实际交付日期为2018年11月8日，房屋起租时间应当为2018年11月8日；第三、关于装修款，被告承诺由其承担。因为被告总共租赁了三百余平方房屋，装修房屋时也是整体装修，只给原告分出了50平方米，被告主张装修费不合理。不同意被告的反诉请求。经审理查明，2018年7月6日，被告与西安和居置业有限责任公司(以下简称和居公司)签订《XX座XX街商铺场地、设备租赁及服务合同》约定：和居公司将其拥有所有权、经营权位于西安市碑林区XX路的“XX座XX街”的商铺场地、设备出租给被告作为茶餐厅及相关使用，商铺建筑面积为802.62平方米；和居公司暂定于2018年7月6日向原告交付商铺场地及设备；租赁期限为八年，2018年11月15日至2026年11月15日。2018年7月20日，被告书面向和居公司提出“关于出租部分租赁房屋的申请”，拟将其承租的上述房屋划出建筑面积50平方米出租给原告从事咖啡制作销售服务。和居公司于2018年7月26日同意被告转租。2018年8月5日，原、被告签订商铺出租合同约定：被告将其拥有合法收益处分权的“学府首座”商业用房中的50平方米出租给原告经营咖啡厅，租赁期限为三年，2018年10月1日至2021年9月30日，计租起始时间为2018年10月1日；每月租金为6000元，租金每半年交纳一次计36000元，首期租金在双方签订租赁协议后3日内支付，下一期租金在当期届满前的一个月支付；合同签订之日原告向被告支付6000元履约保证金，并保留至租赁合同期满。该租赁合同签订前，被告于2018年8月1日向原告出具收条、押金收据，收到原告2018年10月1日至2019年4月1日期间的房租36000元，押金6000元。合同履行中，原告授权其女儿即其委托诉讼代理人赵蓓与被告商谈各项事宜。合同签订后，双方口头约定被告代原告装修承租房屋，装修款由原告据实支付。被告完成装修后，原告因对装修费不认可未支付被告装修费。原告承租涉案房屋后，以该房屋作为经营场所于2018年11月28日申请注册登记了西安市碑林区贝斯咖啡馆（以下简称贝斯咖啡馆），经营者为原告。原告经营的该咖啡馆与被告经营的餐厅相通，未完全隔断。原告女儿在2019年1月6日与被告的微信聊天中称其于2018年12月5日让被告收房并告知被告不打算经营了。被告否认原告在2018年12月5日让其收房，辩称其不同意拉东西属实，理由为赵羿系原告开除的员工无权拉东西，且原告未支付装修费和房租。2019年1月30日，西安市工商行政管理局碑林分局作出西工商碑林登记个销字【2019】第000779号个体工商户注销核准通知书，对原告申请贝斯咖啡馆注销登记予以核准。本案审理中，被告申请对涉案原告承租房屋的装修费进行鉴定。经本院委托西安市中级人民法院，该院委托正衡房地产资产评估有限公司鉴定，涉案原告承租房屋的装修费为22500元。原、被告对鉴定结果均无异议。上述事实，有原、被告提供的证据、鉴定报告书及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。涉案商铺系被告依据与和居公司签订的租赁合同从和居公司承租，被告将部分承租房屋转租给原告前已经和居公司同意，原告诉称被告无转租权与事实不符。原、被告签订的房屋租赁合同不违反法律及行政法规的强制性规定，依法应为有效。原告要求判令双方签订的《商铺出租合同》无效于法无据，不予支持。原告承租的系毛坯房，合同明确约定租赁期限为2018年10月1日至2021年9月30日，计租起始时间为2018年10月1日。原告无证据证明起租时间应为2018年11月8日，对此不予采信。原告应按照合同约定从2018年10月1日起支付被告房租。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案租赁合同履行中，原告通过微信聊天明确告知被告其不打算经营要求被告收房的意思表示，被告收到该信息后不同意原告拉走物品系因原告未支付装修费。原告依法可以解除租赁合同，鉴于原告承租的房屋与被告经营的餐厅相通，未完全隔断，原告要求被告收房后被告拒绝原告拉走物品及原告于2019年1月30日申请注销了贝斯咖啡馆的事实，依法认定此后原告未实际使用承租房屋，承租房屋由被告实际掌控。原告应支付被告2018年10月1日至2019年1月30日期间的房租计24000元。被告反诉要求原告支付逾期房租及利息没有事实依据，依法不予支持。扣减原告应支付的房租后，被告应退还原告房租12000元，押金6000元。双方口头约定被告代原告装修承租房屋，装修款由原告据实支付。被告已经履行了装修义务，原告应依据鉴定结果支付被告装修费22500元。本案系房屋租赁合同，原告承租房屋之后的经营与被告无关，且系原告主动提出解除合同，原告要求被告赔偿经营投资损失没有法律依据，不予支持。原、被告其余诉讼请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李学敏于本判决生效后十日内退还原告马萍房租12000元、押金6000元。二、原告马萍于本判决生效后十日内支付被告李学敏装修费22500元。三、驳回原、被告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费6349元(其中案件受理费4849元，鉴定费1500元，原告预交案件受理费4150元，被告预交反诉费699元、鉴定费1500元)，由原告马萍负担5079元，被告李学敏负担1270元，原告于本判决生效后十日内支付被告929元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长     王 玉 叶人民陪审员     陈 丽 萍人民陪审员     薄 少 飞   二Ｏ二Ｏ年四月二十七日 书记员       朱金金 1