重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民初5242号原告：李学敏，女，1963年7月26日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：林刚，重庆圣世律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯潇，重庆圣世律师事务所实习律师。被告：国旅联合重庆颐尚温泉开发有限公司，住所地重庆市北碚区施家梁镇陵峡路98号1幢，统一社会信用代码9150010970940597X6。诉讼代表人：国旅联合重庆颐尚温泉开发有限公司管理人委托诉讼代理人：靳美林，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲泳霖，重庆百君律师事务所实习律师。第三人：重庆上宏物业(集团)有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道24号（金信大厦），统一社会信用代码915001082028339837。诉讼代表人：重庆上宏物业(集团)有限公司管理人。委托诉讼代理人：靳美林，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲泳霖，重庆百君律师事务所实习律师。第三人：重庆重药医药有限公司，住所地重庆市南岸区南坪花园村湖滨路1-4号华竹花园二期第一层，统一社会信用代码91500108673366947H。诉讼代表人：重庆重药医药有限公司管理人委托诉讼代理人：肖汶，男，1993年8月4日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。原告李学敏诉国旅联合重庆颐尚温泉开发有限公司(简称颐尚温泉公司)、第三人重庆上宏物业（集团）有限公司（简称上宏物业公司）、重庆重药医药有限公司（简称重药医药公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月22日受理后，依法由审判员陈秀良担任审判长，与审判员王丽丹、赵克组成合议庭，适用普通程序于2020年5月9日公开开庭进行了审理，原告李学敏的委托诉讼代理人林刚、冯潇，被告颐尚温泉公司及第三人上宏物业公司的委托诉讼代理人靳美林、蒲泳霖，第三人重药医药公司的委托诉讼代理人肖汶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李学敏请求判决：1.确认李学敏享有“两个购房债权”且为优先债权，金额分别为371474元及281661元，判决颐尚温泉公司”及时交付该两套物业并办理过户登记手续”。2.律师费和诉讼费由颐尚温泉公司承担。3.若第1项请求不能得到支持，则请求确认李学敏与颐尚温泉公司、上宏物业公司、重药医药公司签订的《以房抵债协议书》有效，确认李学敏对颐尚温泉公司享有“购房款债权”，并享有已付房款一倍赔偿款债权，两项债权金额均为653135元。李学敏的事实和理由为：李学敏与颐尚温泉公司于2015年12月4日签订两份《颐尚温泉小镇养生合院订制协议书》，李学敏向颐尚温泉公司购买两处物业。同年12月29日，李学敏支付了颐尚温泉公司约定的购房款5万元。2016年3月8日支付了603135元，该公司出具收据。颐尚温泉公司进入破产程序后，李学敏申报了债权，要求公司继续履行交房义务。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据该规定，李学敏支付了全部购房款，属于购房类的优先债权。根据李学敏与颐尚温泉公司、上宏物业公司、重药医药公司签订的《以房抵债协议书》，颐尚温泉公司“作为债的加入人”，用以物抵债的方式清偿债务，该协议合法有效。颐尚温泉公司未按约于2016年12月31日前取得房屋预售许可证并与李学敏签订房屋买卖合同，构成根本违约。由于颐尚温泉公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实与李学敏签订房屋买卖合同，李学敏有权主张已付房款一倍的赔偿款。被告颐尚温泉公司答辩称：1.颐尚温泉公司因开发欠上宏物业公司款项，经过协商颐尚温泉公司同意以正在修建的房屋抵偿上宏物业公司对外欠债。本案争议房产属于抵债房屋。2.李学敏申报的债权两笔共计659075元，管理人已经确认该债权为普通债权(金额603135元)。3.争议房产对应的项目土地为X号权证项下土地，性质为其他商服用地中的文化旅游用地，依法不能办理预售许可证，不能作为商品房销售和交付、办证。此外，该房屋并未竣工，不具备交付条件。4.李学敏对颐尚温泉公司享有的债权“不具备购房者债权性质”，“以房抵债的债权只能通过金钱债权实现”，应认定为普通债权。5.《以房抵债协议书》多处提及项目未取得预售许可证且未竣工，没有欺诈李学敏，李学敏无权请求一倍赔偿。对超出原申报范围的债权，李学敏应当另行申报，不能径直起诉。管理人确认债权正确，诉讼费应由李学敏自行承担。第三人上宏物业公司述称：上宏物业公司欠重药医药公司款项，而颐尚温泉公司欠上宏物业公司款项，因此相关债权人与颐尚温泉公司、上宏物业公司、重药医药公司签订《以房抵债协议书》，上宏物业公司将对重药医药公司的部分债务转移给了颐尚温泉公司，颐尚温泉公司将其房屋抵偿给重药医药公司债权人，以清结各方债务。第三人重药医药公司述称：该公司请求出示李庆梅，吴波，邱承坤，黄秀文，周生顺，吴明清，李景明，赵萍，冉华阳，张进９人的以房抵债协议原件，以查明案件事实。经审理查明：重药医药公司在经营中欠包括李学敏在内的相关债权人款项。上宏物业公司在经营中欠重药医药公司款项。颐尚温泉公司在经营中欠上宏物业公司款项。李学敏与颐尚温泉公司、上宏物业公司、重药医药公司商定，颐尚温泉公司以其在建的房屋抵偿重药医药公司所欠李学敏债务。为达成上述目的，各方分别签署了如下文件。2015年12月29日，李学敏与颐尚温泉公司签署《颐尚温泉小镇养生合院订制协议书》。协议书的相关内容为：1.李学敏购买颐尚温泉公司颐尚温泉小镇养生合院X建筑面积64.3平方米房屋，价款712560元。2.房屋竣工验收后颐尚温泉公司以本订制协议为基础与李学敏正式签订《重庆市商品房买卖合同》，拟在2016年12月30日前交房。同日，颐尚温泉公司向李学敏出具了金额为5万元的收款收据。2016年2月26日，李学敏与颐尚温泉公司签署《颐尚温泉小镇养生合院订制协议书》。协议书的相关内容为：1.李学敏购买颐尚温泉公司颐尚温泉小镇养生合院X建筑面积50.83平方米房屋，价款281661元。2.房屋竣工验收后颐尚温泉公司以本订制协议为基础与李学敏正式签订《重庆市商品房买卖合同》。同年3月8日，颐尚温泉公司向李学敏出具了金额分别为321747元及281661元的收款收据。2016年3月8日，李学敏与颐尚温泉公司、上宏物业公司、重药医药公司签订《以房抵债协议书》。协议的相关内容为：1.截止2016年3月8日，重药医药公司欠李学敏321474元到期债务。上宏物业公司欠重药医药公司相应债务。颐尚温泉公司“自愿作为债的加入人”，以其在建房屋抵偿重药医药公司所欠债务321474元。该房屋尚未办理预售许可证，也未竣工，暂无法签订《重庆市商品房买卖合同》及办理预售登记。抵偿后李学敏对重药医药公司债权清结。2.抵债房屋为34幢住宅，建筑面积64.3平方米，户型C1。3.李学敏与颐尚温泉公司的权利义务以正式的《重庆市商品房买卖合同》为准。同日，李学敏与颐尚温泉公司、上宏物业公司、重药医药公司签订《以房抵债协议书》。协议的相关内容为：1.截止2016年3月8日，重药医药公司欠李学敏281661元到期债务。上宏物业公司欠重药医药公司相应债务。颐尚温泉公司“自愿作为债的加入人”，以其在建房屋抵偿重药医药公司所欠债务281661元。该房屋尚未办理预售许可证，也未竣工，暂无法签订《重庆市商品房买卖合同》及办理预售登记。抵偿后李学敏对重药医药公司债权清结。2.抵债房屋为19幢住宅，建筑面积50.83平方米，户型E3。3.李学敏与颐尚温泉公司的权利义务以正式的《重庆市商品房买卖合同》为准。另查明：争议房产尚未建成竣工验收，批准的用地性质为其他商服用地，尚未取得商品房预售许可证。2017年12月28日，本院根据贺伦江申请，裁定受理上宏物业公司、颐尚温泉公司破产重整。本院指定重庆海川资产清算服务有限公司与重庆百君律师事务所联合担任破产管理人。根据李学敏的申报，管理人确认李学敏的债权为普通债权两笔，分别为281661元(本金)、321474元（本金）。李学敏对确认的债权性质和范围有异议，提起本案诉讼。诉讼中，李学敏就第1项诉讼请求表示，“不需要分钱，只是需要确认权利性质”，第1项诉讼请求是要求“以交房的方式来支付优先债权”。上述事实，有《颐尚温泉小镇养生合院订制协议书》、《以房抵债协议书》、《决定书》、《民事裁定书》、债权申报表、债权核查通知、债权表、收款收据及当事人陈述等证据证实，足以认定。本院认为：根据李学敏对诉讼请求的明确，应当认为其第1项诉讼请求为：请求颐尚温泉公司向李学敏交付房屋并办理过户手续，李学敏的该项权利优先于其他权利。因此，本案争议焦点在于：一、颐尚温泉公司是否应当向李学敏交付房屋并办理过户手续，李学敏的该项权利是否优先于其他权利。二、若前项请求不成立，能否确认《以房抵债协议书》有效，确认李学敏对颐尚温泉公司享有“购房款债权”及已付房款一倍的赔偿款债权。三、律师费及诉讼费应由谁承担。对于前述争议焦点本院分别评判如下。一、颐尚温泉公司是否应当向李学敏交付房屋并办理过户手续，李学敏的该项权利是否优先于其他权利。两份《以房抵债协议书》确认重药医药公司共欠李学敏603135元，上宏物业公司欠重药医药公司相应债务。颐尚温泉公司“自愿作为债的加入人”，以其两套在建房屋抵偿重药医药公司欠李学敏603135元债务。抵偿后李学敏对重药医药公司债权清结。因此该协议属于以物抵债的债务清偿协议，并非房屋买卖协议。李学敏与颐尚温泉公司所签《颐尚温泉小镇养生合院订制协议书》是根据《以房抵债协议书》的安排而为，双方清楚该房屋尚未办理预售许可证，也未竣工，暂无法签订《重庆市商品房买卖合同》及办理预售登记。该订制协议按约不属于正式房屋买卖合同，李学敏也没有实际交付购房款，因此李学敏与颐尚温泉公司并未建立房屋买卖合同关系。按照《以房抵债协议书》，颐尚温泉公司负有向李学敏交房的义务。但是争议房产尚未建成竣工验收，批准的用地性质为其他商服用地，尚未取得商品房预售许可证，至法庭辩论终结仍不具备交付条件，因此李学敏要求交付房屋并办理过户手续的请求不应支持。由于李学敏要求交付房屋并办理过户手续的请求无法支持，她要求确认该项权利优先于其他权利的请求也无法支持。二、鉴于第1项请求不成立，能否确认《以房抵债协议书》有效，确认李学敏对颐尚温泉公司享有“购房款债权”及已付房款一倍的赔偿款债权。《以房抵债协议书》各方意思表示真实，其内容为颐尚温泉公司以其在建房屋抵偿重药医药公司所欠李学敏债务，抵偿后李学敏对重药医药公司债权清结。该协议不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。争议房产至今尚未建成竣工验收，批准的用地性质为其他商服用地，尚未取得商品房预售许可证，颐尚温泉公司即使与李学敏签订《重庆市商品房买卖合同》也无法将该房屋交付李学敏并办理过户手续，《以房抵债协议书》已经履行不能。颐尚温泉公司进入破产程序后，李学敏申报了债权。根据李学敏的申报，管理人确认李学敏的债权为普通债权两笔，分别为281661元(本金)、321474元（本金）。该部分确认与事实相符，应予认定。李学敏主张的另外5万元其依据为与订制协议配套的收据，无证据佐证，此后签订的《以房抵债协议书》并未包含该款，不应支持。李学敏认为颐尚温泉公司未按约取得房屋预售许可证并与李学敏签订房屋买卖合同构成根本违约，属于颐尚温泉公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实与李学敏签订房屋买卖合同，李学敏有权主张已付房款一倍的赔偿款。但是《以房抵债协议书》中各方确认该房屋尚未办理预售许可证，也未竣工，暂无法签订《重庆市商品房买卖合同》及办理预售登记，这表明各方接受以房抵债时清楚前述事实并通过协议加以了确认，不存在颐尚温泉公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实与李学敏签订房屋买卖合同的情形。此外，颐尚温泉公司与李学敏并没有建立商品房买卖合同关系。因此，李学敏主张抵债债权一倍赔偿金缺乏依据，不应支持。三、律师费及诉讼费应由谁承担。李学敏对管理人认定债权的性质和范围有异议，提起本案诉讼。本院审理确认的债权性质和范围与管理人认定相同，管理人的认定建立在《以房抵债协议书》有效基础上，李学敏的其他主张不成立，因此本案诉讼费应由其承担。至于律师费，鉴于前述理由，加之李学敏没有说明并证明律师费已经实际发生的金额，该请求也不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国企业破产法》第四十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、2016年3月8日原告李学敏与被告国旅联合重庆颐尚温泉开发有限公司、第三人重庆上宏物业(集团)有限公司、重庆重药医药有限公司签订的两份《以房抵债协议书》有效；二、原告李学敏对被告国旅联合重庆颐尚温泉开发有限公司享有普通破产债权281661元(本金)、321474元（本金），合计603135元；三、驳回原告李学敏的其它诉讼请求。案件受理费10264.85元，由原告李学敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长  陈秀良审判员  王丽丹审判员  赵 克二〇二〇年五月二十日书记员  谢淑霞