福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽05民终2241号 上诉人（原审原告）：泉州市鲤城房地产公司，住所地福建省泉州市鲤城区后城8号楼103室。 法定代表人：黄文明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑宝玉，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：洪秀柿，女，1942年10月26日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，现住福建省泉州市丰泽区。 被上诉人（原审被告）：吕敏，女，1971年12月19日，汉族，住福建省泉州市丰泽区，现住福建省泉州市丰泽区。 原审第三人：泉州骏富房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区温陵北路285号。 法定代表人：许玉英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马莉，女，系公司员工。 上诉人泉州市鲤城房地产公司（以下简称鲤城地产公司）因与被上诉人洪秀柿、吕敏及原审第三人泉州骏富房地产开发有限公司（以下简称骏富地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鲤城地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持鲤城地产公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、洪秀柿作为代表签订《选房结果单》《美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁补偿安置补充协议》（以下简称《补充协议》）后，吕敏和吕红是认可的，吕红支付了相关款项，洪秀柿所选定的安置房已经全部入住并办理了不动产证，不动产证上吕敏为共同共有人，一审判决也认定了《选房结果单》《补充协议》的法律效力。本案诉讼标的等面积补差价款和超面积扩购款等是洪秀柿、吕敏的共同债务，洪秀柿、吕敏应承担连带责任。洪秀柿出具的《承诺书》系其对连带清偿责任的负担，内容不涉及侵害其他共同共有人的利益，一审判决适用法律错误。二、一审判决认定鲤城地产公司没有及时将店铺和车位安置问题与洪秀柿处理清楚系事实认定错误。洪秀柿选取的店铺不属于安置房之内，根据合同约定，洪秀柿只是享有优惠购买的权利。而车位安置问题，无论是《美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《拆迁补偿安置协议》）还是《选房结果单》《补充协议》均未涉及。三、鲤城地产公司一审的诉讼请求标的额已由原来的512000元变更为162847元，一审诉讼费仍按512000元处理错误。四、洪秀柿已就拖欠的诉讼标的额出具《承诺书》，其未能在承诺的期限支付款项应承担相应的违约责任。 洪秀柿辩称，案涉房屋的钱已经交完了，但鲤城地产公司不给车位发票及交房手续。当时签《承诺书》时，因发生车祸，脑震荡，是鲤城地产公司逼迫下签的，内容根本没看。 吕敏辩称，鲤城地产公司骗洪秀柿2019年1月1日前要给办证的发票，结果直到2019年10月份才给，洪秀柿当时就是这样被欺骗的。 骏富地产公司述称对鲤城地产公司的上诉没有意见。 鲤城地产公司向一审法院起诉请求判决：一、洪秀柿立即支付给鲤城地产公司应付款471993元（其中包括超面积扩购房款470220元与等面积安置部分应交补差价款1773元），并支付逾期付款违约金按日万分之三计算自2018年4月5日至实际付清款项之日止；二、洪秀柿立即支付给鲤城地产公司泉州市温陵商贸中心安置区4幢703、4幢508室的物业共用部分、公用设施设备专项维修资金22026元。一审诉讼中，鲤城地产公司以洪秀柿已交清超面积扩购房款、等面积安置部分应交补差价款及物业共用部分、公用设施设备专项维修资金为由，变更诉讼请求为：一、洪秀柿支付逾期付款的违约金156847.84元（以逾期支付金额471993元计付自2016年2月1日起至2019年1月30日止按日万分之三计算，为155049.7元；以逾期支付金额221193元计付自2019年1月31日起至2019年2月26日止按日万分之三计算，为1798.14元）；二、洪秀柿支付律师费6000元。 一审法院认定事实：《拆迁补偿安置协议》（拆协-415）的拆迁人是吕胜利，吕胜利是洪秀柿的丈夫，吕胜利与洪秀柿生育二女，长女吕红，次女吕敏。吕胜利于2012年4月30日去世后，洪秀柿、吕红、吕敏是《拆迁补偿安置协议》（拆协-415）的权利人。2015年7月26日，洪秀柿与鲤城地产公司签订一份《选房结果单》，洪秀柿选取1幢201室（暂定建筑面积156.15㎡）、4幢508室（暂定建筑面积126.60㎡）、3幢507室（暂定建筑面积83.73㎡）、2幢506室（暂定建筑面积83.72㎡）、4幢406室（暂定建筑面积83.71㎡）、1幢店铺36号（暂定建筑面积51.44㎡）作为被拆迁面积的回迁安置房。后来，洪秀柿向鲤城地产公司申请“将原选定的房屋4-406更换为4-703”。洪秀柿（乙方）于2018年3月20日与鲤城地产公司及骏富地产公司（甲方）签订安置房4幢508室、703室房屋的《补充协议》（安协-415-1）。该补充协议载明：乙方等面积安置部分补差价合计1773元，超面积扩购房款合计470220元，乙方应付总金额为人民币471993元，在本协议签订后十五天内一次性付清；物业共用部位、共用设施设备专项维修资金按有关规定由乙方在交房前缴交，甲方代收，计人民币22026元，该款项应于交房前缴交。洪秀柿2018年8月16日出具的《承诺书》载明：“本人洪秀柿（被拆迁人吕胜利的妻子），选择泉州市温陵商贸中心安置区4号楼703、4号楼508号房作为本人原有的丰泽区凤池191号房屋的拆迁安置房，本人应缴等面积安置补差价1773元，超面积扩购房款470220元、专项维修基金22026元，本人尚应缴交贵公司494019元。本人在未缴交应交款项、未办理相关的交房手续的情况下，已自行进入4号楼703号房装修并入住。现本人承诺在2018年8月31日前缴交应交款项244019元，余款250000元在2018年12月31日（办理4号楼508号房屋交房手续前）前缴清。若本人未按上述时间缴清应交款项，应支付逾期付款的违约金，违约金按日按欠款金额494019元的万分之三计算，计算时间自2016年2月1日起至缴清应交款项之日止。若贵公司因本人逾期付款向法院起诉，本人愿意承担贵公司因实现债权而支出的费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费。”2018年8月20日洪秀柿的长女吕红从其公积金账号转账汇款220000元给鲤城地产公司，2019年1月30日吕红通过建设银行从其账号转账汇款250000元给鲤城地产公司，2019年2月26日吕红通过建设银行从其账号转账汇款1993元给鲤城地产公司，合计总金额为471993元，洪秀柿、吕敏已交清鲤城区美食街北延段泉州市温陵商贸中心安置区4号楼508室、703室的等面积安置部分补差价、超面积扩购房款,并办理了洪秀柿、吕敏共有的产权登记手续。 一审法院认为，2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实行，鲤城地产公司在2010年9月6日已取得美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）的《房屋拆迁许可证》。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，本案是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前取得房屋拆迁许可证，应当继续沿用原有的规定办理，因此，本案应当沿用《城市房屋拆迁管理条例》办理。鲤城地产公司在2016年1月11日取得《泉州市鲤城区建设工程竣工验收备案证明书》后，具备了回迁安置交房条件，因此，2010年12月21日鲤城地产公司（甲方）与吕胜利（乙方、已故）签订的《拆迁补偿安置协议》（拆协-415）和2018年3月20日鲤城地产公司（甲方）与洪秀柿（乙方）、骏富地产公司（丙方）共同签订的《补充协议》（安协-415-1），符合《城市房屋拆迁管理条例》第二十八条的规定，合法有效，受法律保护，当事人应当全面履行协议约定的内容。根据2015年7月26日洪秀柿与鲤城地产公司签订的《选房结果单》，洪秀柿选取1幢201室（暂定建筑面积156.15㎡）、4幢508室（暂定建筑面积126.60㎡）、3幢507室（暂定建筑面积83.73㎡）、2幢506室（暂定建筑面积83.72㎡）、4幢406室（暂定建筑面积83.71㎡）、1幢店铺36号（暂定建筑面积51.44㎡）作为被拆迁面积的回迁安置房。目前洪秀柿选取的安置房已全部得到安置，但选取的店铺至今还没有安置清楚，双方为安置补偿问题产生纠纷。因此，洪秀柿逾期付款并非其单方的原因，鲤城地产公司没有及时将店铺和车位安置问题与洪秀柿、吕敏处理清楚，也是洪秀柿、吕敏逾期付款的原因之一，造成洪秀柿、吕敏逾期付款情形的发生，双方均有过错，应各自承担相应的责任。洪秀柿出具给鲤城地产公司的《承诺书》，是对共有财产债务的处分，损害了吕敏的共有权益，参照《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条关于“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”的规定精神，是无效的民事行为，鲤城地产公司据此请求洪秀柿承担支付逾期付款违约金156847.84元和赔偿律师费损失6000元，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，《城市房屋拆迁管理条例》第六条、第十三条、第二十三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，并参照《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条规定，判决：驳回鲤城地产公司的诉讼请求。案件受理费8916元，由鲤城地产公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对鲤城地产公司二审中提供的《选房结果单》、洪秀柿出具的《申请》，因洪秀柿、吕敏、骏富地产公司均无异议，故本院予以确认，可以证明洪秀柿、吕敏申请放弃店铺优惠购买权的事实。经审查，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，根据《拆迁补偿安置协议》《补充协议》及《选房结果单》，案涉房屋被拆迁后，作为继承人的洪秀柿共选取五套房屋和一套店铺作为被拆迁面积的回迁安置，但因双方在合同履行过程中存在店铺安置、不动产发票交付、房屋办证、房屋侵占、车位等问题的纠纷，导致双方未能全面诚信地履行合同，鉴于洪秀柿、吕敏现已交清了案涉4幢703室、4幢508室房屋的等面积安置补差价、超面积购房款，一审判决综合整个被拆房屋的拆迁安置补偿情况认定本案双方均有过错并无不当，予以维持。一审诉讼费因未按鲤城地产公司变更诉讼请求后的标的额计算，存在错误，予以纠正。 综上所述，鲤城地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一、二审案件受理费各3557元，均由泉州市鲤城房地产公司负担（多预交的二审案件受理费5359元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  傅嘉钦 审判员  肖森华 二〇二〇年五月二十二日 书记员  陈威鸿 附注本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。