广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30991号上诉人（原审被告）：李惠模，男，汉族，1968年12月23日出生，住所地：广东省五华县，委托诉讼代理人：李柳雄，广东度量衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市龙岗区第二人民医院，住所地：深圳市龙岗区布吉街道吉华路175号，统一社会信用代码：12440307455835506E。法定代表人：林源泉，该医院院长。委托诉讼代理人：王凯武，广东深湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳滨，广东深湾律师事务所实习律师。上诉人李惠模因与被上诉人深圳市龙岗区第二人民医院（以下简称第二人民医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初7067号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李惠模上诉请求：1、撤销一审判决依法改判；2、第二人民医院承担一审和二审的所有诉讼费用。事实和理由：一、一审未查明以下事实：（一）李惠模已举证证明租赁房屋有严重的漏水等质量问题，给李惠模造成严重的损失，但一审并未予以查明，反而认为李惠模的违约后果已经双方协商解决，忽略了李惠模的合理合法抗辩。（二）一审已认定第二人民医院未获得消防验收合格证而逾期交付完整租赁物的事实；李惠模主张根据合同第十九条、二十条的约定，双方互负违约责任，违约金应予抵消，但一审并未查明，反而判李惠模单方承担违约责任。二、一审判令的违约责任过高，应予调低。（一）第二人民医院也存在违约情形，双方历次补充协议，均未涉及取消第二人民医院的违约责任。（二）租赁保证金是按两个月租金标准收取，既然因第二人民医院的违约双方调低了租金，那么租赁保证金也应相应调低，尤其是要求李惠模承担违约责任而没收租赁保证金时。（三）鉴于本案具体情况，租赁保证金一项已足以补偿第二人民医院的损失。第二人民医院辩称，一审法院认定事实清楚，证据充足，应予以维持。第二人民医院向一审法院起诉请求：1、李惠模立即搬离租赁物业，将租赁场地交还给第二人民医院，第二人民医院已收取的租赁保证金不予退还；2、李惠模向第二人民医院支付拖欠的租金302224.78元，计算至2018年8月15日；3、李惠模向第二人民医院支付合同到期后逾期搬离期间的房屋占用费121794.58元，暂计算至2018年10月31日，按双倍租金标准计算，实际计算至返还租赁物业之日止；4、李惠模向第二人民医院支付拖欠的水费9795.5元；5、李惠模向第二人民医院支付违约金50000元；6、李惠模承担本案诉讼费、保全费等费用。一审法院认定事实：2008年8月15日，第二人民医院作为甲方，李惠模作为乙方，双方签订了《房地产租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市龙岗区布吉街道西环路钱排新村源丰楼5-7层房地产（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方使用，租赁房地产建筑面积共计1339平方米；租赁房地产权利人深圳市龙岗区布吉人民医院，房地产权证书或者证明其产权的其他有效证件名称号码为：房产证60××80、60××75、60××73；租赁房地产的单位租金按房地产面积每平方米每月22元计算，月租总金额29458元；乙方应于2008年8月15日前交付首期租金，金额为29458元；乙方租用租赁房地产的期限自2008年8月15日至2018年8月15日；甲方应于2008年8月15日前将租赁房地产交付乙方使用，并办理有关移交手续，甲方迟于前款时间交付租赁房地产，乙方可要求将本合同有效期顺延，双方应书面签字确认并报合同登记机关备案；甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取贰个月租金数的租赁保证金，即58916元；若乙方欠租金及其他费用或违反该合同条款的，甲方可不予返还保证金；租赁期间，甲方负责支付租赁房地产所用土地的使用费及基地房地产租赁产生的税款、房屋租赁管理费；乙方负责按时支付租赁房地产的水电费、卫生费、房屋管理费、电梯维修及用电费等因使用租赁房地产所产生的其他费用；出现下列情形之一（乙方拖欠租金达30天、乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达40000元以上……），甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金、乙方支付违约金50000元；本合同终止后，乙方应于10日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清乙方应当承担的各项费用并办理有关移交手续，乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金；本合同约定至租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房地产的，应于租赁期届满之日前壹个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房地产有优先承租权。同日，甲乙双方签订《补充协议》，约定：一楼电梯间（共用）大堂由乙方装修使用，电梯用电及维修费用由3-7楼所承租面积平均分摊费用；2008年8月15日至2009年1月15日为该楼装修期，这期间免收租金；该楼主体消防工程施工费用由甲方负责。双方还在《补充协议》中约定了租金的递增时间及递增率。合同签订后，李惠模向第二人民医院支付租赁保证金58916元。2009年4月24日，第二人民医院（甲方）与李惠模（乙方）签订《补充协议（二）》，约定：双方于2008年8月15日签订房地产租赁合同，因多方面原因造成租赁房屋至今未获得该楼主体消防验收合格证，使乙方不能如期办理工商营业执照和不能正常营业及营业所有证件等，因此产生意见分歧，现经双方真诚协商，达成如下协议，以保证原合同继续履行：降低房屋每平方米出租单价，有原每平方米22元降至16元；给予乙方免租六个月，以甲方获得租赁房屋所有消防验收合格证及能办理工商营业执照之日起计算，甲方未能获得租赁房屋所有消防验收合格证之前不再向乙方收取租金；乙方同意甲方拆除租赁房产天面乙方装修铁皮的一半，甲方拆除后需做好天面和墙面防水工程，由甲方负责所有费用。2011年1月10日，第二人民医院（甲方）与李惠模（乙方）签订《关于对源丰楼租赁合同补充协议的说明》，内容为“就2009年4月23日我院与乙方签订的补充协议作如下说明：一、降低房屋每平方米出租单价，由每平方米22元降至16元；二、给予乙方免租六个月，以己方获得租赁房屋消防验收合格证及能办理工商营业执照之日起计算，甲方未能获得租赁房屋消防验收合格证之前不再向乙方收取租金；根据以上协议条款，我院取得该楼主体消防备案受理凭证是2009年6月22日，而李惠模获得个体工商户营业执照时间是2009年8月20日。据此，李惠模向甲方交租金日期是2010年3月份”。2013年11月12日，李惠模向第二人民医院出具一份《承诺书》，内容为“本人（李惠模）于2008年8月15日与贵院签订源丰楼房屋为期10年的租赁合同。截止到2013年10月份，本人已欠贵院租金、水电费合计人民币359193元，其中2011年1月份以前所欠水电费56000元，需要说明的是贵院因为主体消防不合格，使得营业执照无法办理，宾馆无法营业，所以贵院延期到我方办好营业执照日起算租金，即为2009年9月份开始收取租金，递增租金从2012年9月份算起，为此本人做出如下还款计划及郑重承诺：2013年11月30日前一次还欠款40341元；贵院2012年9月份提前收取本人年递增租金12852元，可抵还所欠租金，所剩欠款额为359193-（40341+12852）=306000元；从2013年11月份，每月分期还6000元，另外还有以前双方协商好分期还4000元，合计每月共还10000元；从2013年11月份起，每月按承租合同如数上缴租金、水电费，绝不拖欠；以上各项承诺，如有一项不兑现，本人保证无条件把房屋如数归还给出租房，并保护好室内外一切设施完整无损”。2014年4月1日，第二人民医院（甲方）与李惠模（乙方）签署《补充协议（三）》，协议约定：甲乙双方于2008年8月15日签订房屋租赁合同，合同签订后，甲方依约履行，但乙方却未能按时支付租金及水电费，至2014年3月31日止欠甲方各种费用合计358553元，经双方真诚协商，达成如下协议：对于乙方拖欠的上述费用，乙方承诺2014年4月10日至2014年6月10日分三个月先归还7万元；本协议第一条基础上，从2014年4月10日开始，乙方每月必须向甲方还款10000元，于2016年7月10日前还清所有欠款；对于租赁期间新产生的租金及相关费用，乙方应严格遵守合同约定，每月按时向甲方缴纳租金及所有相关费用，不得拖欠；甲乙双方关于租金递增的计算问题，更正为从2012年9月开始按照原约定的标准递增，原收取的2011年9月至2012年8月的递增租金，共12852元，作为抵扣乙方所欠的租金及费用，无须退回；关于电梯维修及使用费的问题，从协议签订之日起，甲方不再向乙方收取费用，亦不再追缴以前的费用，使用电费由乙方自行负责；原签订的合同、补充协议、说明等与补充协议有冲突的，以本协议为准。2015年3月23日，第二人民医院（甲方）与李惠模（乙方）签订《补充协议（四）》，约定：由于甲方取得该楼主体消防备案受理凭证推迟了，而乙方获得个体工商户营业执照时间也推迟了，所以租金递增日期相应推迟。经双方协商，租金递增执行时间为“2010年3月-2012年8月递增率为0，月租金16元/平方米；2012年9月-2015年9月，递增率为5%，月租金16.8元/平方米；2015年9月至合同期满，递增率为9%，月租金为18.31元/平方米。”2018年10月11日，第二人民医院向李惠模发出了《租赁到期通知书》，内容为“你租赁龙岗区布吉街道钱排村源丰楼五至七层的房于2018年8月15日到期，一审法院根据房地产租赁合同约定，将房产收回。因多次跟你沟通都没有将房产退回，现请于三天内从龙岗布吉街道钱排村源丰楼五-七层的房搬出，并将房租、水电结清”。截至本案一审法庭辩论终结时止，李惠模尚未搬离涉案房屋。第二人民医院向一审法院提交了编号为60××80、60××75、60××73的3本房地产证，证明土地位置位于原深圳市龙岗区布吉镇钱排新村的住宅共七层（建筑面积1080.53㎡）、私宅（建筑面积1095.89㎡）、私宅整栋（建筑面积1084.4㎡）的三个部分房屋为第二人民医院所有。第二人民医院称横排的三个部分建成了一栋楼，总共建了七层，楼顶上建了一个阳台楼梯口，李惠模租赁的即为该栋建筑物的五至七层。李惠模在第一次庭审中未对拖欠的租金数额进行核实确认，在一审法院指定的期限内也未进行回复。第二人民医院在庭后再次向一审法院提交了《李惠模欠费统计》，显示李惠模欠费明细如下：2017年8月欠租金24034.18元、2017年9月至2018年7月欠租金269687.99元（24517.09元/月×11个月）、2018年8月欠租金11863.11元（截止2018年8月15日）、2018年1月至2018年10月欠水费6435元，合计欠费312020.28元。第二人民医院称，因李惠模在2017年12月向第二人民医院交了3360.5元，应作为租金扣除，但在《李惠模欠费统计》中作为水费扣除了，具体的诉讼请求金额是一致的，第二人民医院主张以2018年10月19日提交的《变更诉讼请求申请书》为准。第二人民医院在一审庭后还向一审法院提交了《医院外租户2018年9月26日—2018年10月25日止水电报表》，以作为李惠模所欠水费的依据。李惠模对第二人民医院提交的《李惠模欠费统计》、《医院外租户2018年9月26日-2018年10月25日止水电报表》未提出反驳意见，亦未在一审法院再次指定的期限内回复确认。一审法院认为，第二人民医院、李惠模双方签订的《房地产租赁合同》及后续补充协议均系双方真实意思，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，第二人民医院、李惠模应当按上述合同及补充协议的约定履行合同义务。涉案房屋取得了房地产证，第二人民医院承租的房屋5-7层为合法建筑，即使在房屋天面曾经存在搭建铁皮屋行为，亦不影响本合同的效力。合同约定涉案房屋的租赁期限为2008年8月15日至2018年8月15日，现租赁期限早已届满，第二人民医院亦向李惠模发了租赁到期通知书，李惠模应予立即搬离涉案房屋、将租赁场地全部交还给第二人民医院。第二人民医院主张李惠模拖欠2017年8月至2018年8月15日租金共计302224.78元（其中2017年8月租金24034.18元、2017年9月至2018年7月租金269687.99元、2018年8月租金11863.11元,2017年12月李惠模向第二人民医院支付租金3360.5元），李惠模未提出异议，亦未在一审法院指定的期限内回复确认，应当承担不利的法律后果，一审法院对第二人民医院主张的金额予以确认并支持。关于拖欠的水费，第二人民医院提交了《龙岗区第二人民医院外租户水电报表汇总》予以佐证，李惠模未提出异议，亦未在一审法院指定的期限内回复确认，应当承担不利的法律后果，一审法院采纳第二人民医院的主张。因李惠模于2017年12月向第二人民医院支付的3360.5元已在租金中扣除，对第二人民医院主张的水费，一审法院支持第二人民医院诉请的9795.5元。租赁期限届满后李惠模未搬离涉案房屋，按照双方的约定，李惠模应当就逾期部分向第二人民医院支付双倍租金。第二人民医院主张按每月49034.18元（18.31元/平方米×1339平方米×2）标准从2018年8月16日起计算至李惠模实际搬离之日止，有事实和法律依据，一审法院予以支持。李惠模拖欠租金已远超30天，已构成严重违约，按照双方所签《房地产租赁合同》的约定，第二人民医院可不予退还租赁保证金，并要求李惠模支付违约金50000元，一审法院对第二人民医院的相关请求予以支持。对于李惠模抗辩所称的第二人民医院未履行电梯维修义务、房屋维修义务及因房屋消防验收延迟而应予相应顺延租期等问题，第二人民医院、李惠模已通过多次签署补充协议对此问题进行了解决，第二人民医院并自行签署了《承诺书》对此进行了确认，现第二人民医院恶意拖欠租金且以此为由拒绝搬离涉案房屋，有违诚信原则，一审法院对第二人民医院的抗辩主张不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李惠模于判决生效之日起十五日内搬离位于深圳市龙岗区布吉街道西环路钱排新村的涉案房屋（源丰楼5-7层），将租赁场所全部交还给第二人民医院；二、李惠模于判决生效之日起十五日内向第二人民医院支付拖欠的2017年8月至2018年8月15日的租金302224.78元；三、李惠模于判决生效之日起十五日内向第二人民医院支付房屋占用费（按每月49034.18元标准，自2018年8月16日起支付至李惠模实际搬离之日止）；四、李惠模于判决生效之日起十五日内向第二人民医院支付拖欠的水费9795.5元；五、李惠模于判决生效之日起十五日内向第二人民医院支付违约金50000元；六、第二人民医院不予退还李惠模缴纳的租赁保证金58916元。本案诉讼费5104.8元（第二人民医院已预交），由李惠模李惠模承担。本院二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据李惠模的上诉内容，本案的争议焦点为李惠模是否应搬离涉案物业并支付违约金。本院认为，双方签订的合同期限到2018年8月15日终止，并约定李惠模如拖欠租金达30天以上，第二人民医院有权没收租赁保证金，并要求李惠模支付违约金50000元。合同到期后，李惠模拒绝搬离涉案物业，并拖欠租金，因此，一审判决李惠模支付违约金并无不当，本院予以维持。双方在合同履行期间，李惠模没有向第二人民医院提出过房屋漏水的问题，因此，李惠模的该项上诉内容没有事实依据，本院予以驳回。第二人民医院在涉案房产没有取得消防合格证明之前，多次与李惠模签订了解决问题的补充协议，降低了租金标准，因此，李惠模认为第二人民医院违约的理由不成立，本院予以驳回。综上，李惠模的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5104.8元，由李惠模负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年五月十五日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。