云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9167号上诉人（原审原告）:汪义汉，男，1975年10月16日出生，汉族，住湖南省衡山县。委托诉讼代理人：洪日、霍宏昌，湖南天恒健律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南瑞麟置业有限公司，住所：云南省昆明市寻甸回族彝族自治县仁德镇北城区莲花小区西面。法定代表人：彭术文，总经理。委托诉讼代理人：李丽萍，云南东风律师事务所律师，特别授权代理。上诉人汪义汉因与被上诉人云南瑞麟置业有限公司（以下简称：瑞麟公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2019）云0129民初2289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪义汉上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判瑞麟公司立即交付房屋并办理房屋所有权证；3、改判瑞麟公司赔偿违约金142440元；4、一、二审诉讼费由瑞麟公司承担。事实和理由：一审认定债权转让协议书及证明未生效、对以房抵债审核报批通知书不予采信是错误的；根据合同法第79条的规定，云南富皇钢铁有限公司（以下简称：富皇公司）有权转让其债权，汪义汉是瑞麟公司的债权人；一审认为不能认定当事人已进行对账清算，确定房款价格标准，并认定双方无房屋买卖的真实意思表示是错误的，对账单及协议书均确认瑞麟公司欠富皇公司钢材款，足以证明产生对账清算的效力，双方形成以房抵债的意思表示，并通过商品房购销合同予以履行，双方存在房屋买卖的合意，综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。瑞麟公司辩称，双方并没有买卖房屋的真实意思表示，签订商品房购销合同是为四川华海建设集团有限公司（以下简称：华海公司）拖欠富皇公司的债务提供担保，瑞麟公司没有交房和办理产权证的义务，请求二审法院驳回上诉，维持原判。汪义汉向一审法院起诉请求：1．判令瑞麟公司立即交付房屋，并办理房屋所有权证；2．判令瑞麟公司赔偿违约金142,440元（计算至2019年4月30日）及后段的违约金；3．瑞麟公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：富皇公司与华海公司存在钢材买卖合同关系。当事人在本案中均提交《协议书》一份，《协议书》相关约定包括但不限于以下5项内容：1．甲方富皇公司、乙方华海公司、丙方瑞麟公司共同确认：华海公司欠富皇公司钢材款28,000,000元，瑞麟公司同意自愿担保并加入债务，并将其名下一万平方米房产备案至甲方指定人名下，并签订购房协议，进行备案；2．富皇公司有权指定瑞麟公司将房产登记于第三人名下，在法律规定的时间内，如需办理产权登记，瑞麟公司应当提前30日通知富皇公司，并征得富皇公司同意，所得房款抵扣债务；3．瑞麟公司在签订协议后的三个月内，即2015年7月20日前付清款项；4．签订购房协议后，富皇公司有权自行销售房屋，瑞麟公司也有权在确定价格内代为销售，所得房款在总债务中扣除；5．富皇公司有权决定是否用房屋折抵债务，自富皇公司发出折抵通知书之日起抵消与房屋等价债务。2015年11月3日至4日，当事人先后签订关于玉麟瑞府项目1幢803号、11幢202号、12幢1405号、15幢1505号商品房购销合同，并进行商品房买卖合同登记备案。一审法院认为，本案的有关法律关系，分别分析认定如下：一、关于瑞麟公司是债务人还是担保人的问题。瑞麟公司主张其系华海公司对富皇公司的债务担保人，而非富皇公司的债务人，但依据本案《协议书》，其中不仅有瑞麟公司加入债务的文字表述，亦有瑞麟公司于协议签订后三个月内付款的约定，综合《协议书》全文，瑞麟公司的上述主张不能成立，应视为瑞麟公司具有债的加入的意思表示，成为该债的债务人。二、关于汪义汉是否是瑞麟公司债权人的问题。虽然可以认定瑞麟公司的《协议书》所涉债务的债务人身份，但汪义汉主张受让取得对瑞麟公司的债权的依据，即债权转让协议及其证明，不能认定已经生效，故不能认定汪义汉系瑞麟公司的债权人。三、关于本案《商品房购销合同》如何认定的问题。本案中，当事人签订了4套《商品房购销合同》，并办理商品房买卖合同登记备案，该行为无论是针对汪义汉的债权，还是针对富皇公司的债权，均可认定当事人并无买卖房屋的真实意思表示，亦不导致抵押权的成立，但足以认定是履行《协议书》中的相关约定。《协议书》中关于富皇公司有权决定是否以房抵债的约定，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，在当事人协商一致终止债权债务关系，建立商品房买卖合同关系，对债权及利息进行对账清算，并对购房款价格标准进行确认的情况下，并非违反禁止流质的法律规定而当然无效。但在本案中，不能认定当事人已进行对账清算，确定房款价格标准。综上，本案中，首先不能认定汪义汉对瑞麟公司享有债权，其次不能认定当事人已经终止债权债务关系，且清算对账折抵房款，故对汪义汉要求瑞麟公司交付房屋，办理过户登记，支付违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回汪义汉的诉讼请求。案件受理费3,150元，减半收取计1,575元，由汪义汉负担。二审中，汪义汉提交：关于入伙债权的协议书、关于汪义汉受让债权的情况说明、2020年瑞麟公司回购富皇钢铁房屋明细表、银行付款凭证、退房申请、付款委托书、证人证言等证据，欲证明瑞麟公司同意以房抵债；经质证，瑞麟公司对汪义汉提交证据的证明目的不予认可；汪义汉提交云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2019）云0129民初2719号民事判决书，欲证明包括涉案房屋在内的101套房屋是瑞麟公司为华海公司拖欠富皇公司债务提供的担保，经质证，汪义汉不认可该证据的关联性。本院认为，瑞麟公司提交的生效判决能够证明涉案房屋属于为富皇公司的债权提供担保的房屋的一部分，本院予以采信，对于汪义汉提交的证据能否实现其证明目的，本院结合说理部分一并评述。经二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。针对双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：汪义汉要求瑞麟公司交付房屋，办理房产证的诉讼请求是否有事实和法律依据。本院认为，一、关于双方是否达成以房抵债合意的问题。汪义汉提交的《以房抵债审核报批通知书》系复印件，瑞麟公司亦不予认可，其二审提供的证人与案件存在一定的利害关系，无法核实该证据的真实性，且该证据形式上属于瑞麟公司内部文件，不属于双方当事人达成的协议，不足以证明双方就以房抵债形成了合意；汪义汉主张的债权属于富皇公司债权的一部分，根据富皇公司、华海公司和瑞麟公司签订《协议书》的内容，瑞麟公司在签订协议后三个月内清偿债务，富皇公司有权决定自行出售房屋或者以房抵债，该协议订立时，债务是否能够得到清偿，不能清偿时是否直接以房抵债具有不确定性，故没有充分的证据证明双方达成了明确的以房抵债协议。二、关于本案的法律关系及商品房购销合同的履行。本案中双方不存在真实的房屋买卖合同关系，而是以签订购房合同作为债务的担保，故汪义汉基于商品房买卖法律关系主张履行商品房购销合同约定的交房及办证义务没有事实和法律依据；本案的担保方式属于以物担保债权，根据物权法关于实现担保物权的程序要求，在瑞麟公司不同意直接以房抵债的情形下，需要对担保的房屋依法进行拍卖，双方进行债务清算，以避免债权人利用优势地位损害债务人的利益，故一审判决对汪义汉要求直接交付房屋并办理产权证的诉讼请求不予支持符合法律规定。综上，汪义汉的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3150元，由上诉人汪义汉承担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年五月二十二日书记员  蔡 磊