云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初5022号原告（反诉被告）陈美德，男，汉族，1969年1月6日出生，身份证住址浙江省温岭市，现住景洪市。委托诉讼代理人：邹宁静，云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：西双版纳永兴饭店有限公司。统一社会信用代码：915328006626477864。住所地：景洪市民航路9号。法定代表人：黄勇，职务：董事长。委托诉讼代理人：王鸿，云南律政事务所律师。特别授权代理。原告陈美德与被告西双版纳永兴饭店有限公司（以下简称“永兴饭店”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈美德及其委托诉讼代理人邹宁静、被告永兴饭店的委托诉讼代理人王鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈美德向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告各项经济损失人民币114910元；二、判令被告向原告支付人民币100000元的违约金；三、判令被告向原告返还租金人民币34000元；四、本案全部诉讼费用被告承担。事实与理由：原被告签订租赁合同，约定永兴饭店将其名下门面房屋一间（面积约173平方米）及大棚一间（面积约560平方米）出租给陈美德使用，租期知2017年9月1日起至2021年8月31日止，门面207600元/年，大棚201600元/年，两处房屋四年的租金合计1636800元，每半年平均支付一次即204600元。原告使用门面及大棚进行摩托车销售及维修经营。时至2018年9月10日，被告租给原告的大棚因属于违章建筑被强制拆除，导致原告租赁的门面和大棚接连遭遇严重漏水、漏雨，使原告一个多月不能正常开展经营，造成原告店铺内摩托车、展示台、前台柜、仓库配件、电视电脑等物品遭受不同程度的损坏，给原告造成很大经济损失。且根据合同违定，被告有违约行为，应赔偿经济损失并支付违约金100000元，并返还此期间一个多月的租金34000元。被告永兴饭店口头辩称，双方签订租赁合同，我们将门面和大棚租给原告使用，大棚是加盖的，实际上就是做仓库用。大棚并不是违法建筑，拆的只是二楼的彩钢瓦部份，不是大棚，原告至今还在使用。不认可原告所说导致一个多月无法正常使用的说法。被告没有违约，不应当承担责任。反诉原告永兴饭店向本院提出反诉请求，一、判决解除反诉原被告于2017年9月1日签订的《租赁合同》，由反诉被告将租赁物永兴大饭店11号门面房屋、大棚返还给反诉原告；二、判决反诉被告向反诉原告支付2019年3月1日至2019年12月13日（提起反诉之日）期间所欠的租金270073元，租金依年租金409200元自2019年12月6日起支付至租赁物永兴大饭店11号门面房屋、大棚实际返还给反诉原告之日止；三、判决反诉被告向反诉原告支付违约金100000元，以上共计370073元；四、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告签订《租赁合同》后，反诉被告未按合同约定支付租金。根据合同约定,反诉被告应于2018年9月1日前应支付租金20.46万元、2019年3月1日前支付租金20.46万元，合计40.92万元，但反诉被告仅支付了25.46万元，即拖欠租金15.46万元，且反诉被告未按合同约定支付2019年9月1日应支付的租金20.46万元。截止2019年12月13日（提起反诉之日），按实际租赁日期计算，反诉被告欠反诉原告租金270073元（15.46万元+40.92万元/年÷365天×103天）。反诉原告多次与反诉被告交涉催要未果。请求支持原告的反诉请求。反诉被告陈美德辩称，一、同意解除合同，但前提是基于反诉原告的先行违约行为，租赁物部分不合法，违反合同约定，并且由于非法建筑物被行政机关拆除由此造成损失，被告仍应向原告承担赔偿责任和违约责任。二、反诉被告一直按合同约定支付租金至2019年3月1日之后，反诉原告少支算了反诉被告已经支付过了同年3月1日后的50000元且没有将折抵租金的摩托车价值计入。至少是在2019年5月27日前租金支付时段内，被告并未提出异议，也认可相应的租金数额，原告不存在支付租金的违约行为。2019年7月15日，原告向被告支付了下半年租金50000元。三、2018年9月违法建筑被拆除，在被告早已先行违约的情况下，原告仍支付着租金，原告合法权益遭受损害，被告对原告形成债权，被告履行债务不符约定且拒绝赔偿损失的情形下，原告可以拒绝履行要求，一方面被告在反诉前并未向原告主张有关租金支付事宜，另一方面被告因自身过错应当承担先行违约责任，无权要求原告继续支付租金。四、原告行使正当的合同履行抗辩权，并不构成违约，且在被告违约仍在支付租金，被告不遵守合同约定提供租赁物违法或与租赁物有密切关联的附设施违法，违法合同约定，应当向原告承担违约责任。五、由于被告自身租赁物存在问题，致使合同目的部分得不到实现，应当少收原告租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于解除合同的原因、是否造成损失、应支付租金等相关事实认定。原告认为，被告提供的租赁物大棚属于违法建筑被强制拆除，导致漏水、漏雨导致原告店铺内的摩托车、展示台、前台柜、仓库配件、电脑电脑等遭受不同程度损坏，被告有违约行为，应赔偿经济损失114910元、违约金100000元。原告提供了租赁合同、责令限期整改通知书、强制拆除相关照片、视听资料光盘（视频12个、照片9张）、转让帐凭证、出库单等证据，并申请本院委托鉴定机构对损失进行鉴定以证明其主张。被告认为，租赁大棚系临建特色化改造，不属于违法违章建筑，原告未按约定支付租金，2019年3月1日即拖欠租金15.46万元,构成根本性违约，反诉要求原告支付租金270073元、支付违约金100000元。被告提供了租赁合同、房屋产权证、特色化改造备案表以证明其主张。本院认定，原被告双方提供的证据，能够证明一定的案件事实，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月1日，原告陈美德与被告永兴饭店签订《租赁合同》，书面约定：永兴饭店将位于景洪市门面房屋（面积约173平方米）及大棚（面积约560平方米）发包给陈美德经营管理使用，租赁期限自2017年9月1日起至2021年8月31日止；门面（面积173平方米）每年租金207600元，大棚（面积560平方米）每年租金201600元，四年租金总计1636800元，每半年支付一次，2018年9月1日前支付租金204600元，2020年3月1日前支付租金204600元，2019年9月1日支付租金204600元，2020年3月1日前支付204600元，以此类推……；在租赁期间，应按时交纳租赁金，如超过两个月未交租赁金，另一方有权解除租赁合同；永兴饭店保证对租赁物享有合法产权，如遇政府拆迁或公司整体改造，永兴饭店有权解除合同；如有违约行为，应赔偿对方的经济损失并支付违约金100000元；如有争议，可向合同履行地人民法院起诉。合同签订后，永兴饭店向陈兴德交付了门面和大棚，由陈美德进行摩托车销售及维修经营。2018年9月10日，景洪市城市管理综合行政执法局发出景综执（行）改通字（2018）第Ｃ440号责令限期整改通知书，以永兴饭店未经行政部门批准，擅自搭建临时性建筑物（彩钢瓦）为由，责令在2018年9月12日前自行拆除。临时性建筑物（彩钢瓦）被拆除后，原被告双方协商不能解决，原告遂向本院起诉。另，原告向本院提供的视频显示：原告停放待售摩托车的场所，有严重漏雨现象，部分摩托车遭雨淋后，铁制部位有锈渍、塑制盒体等有雨溅污垢、柜台因避雨挪移摆放零乱等情况。在本案诉讼过程中，原告向本院申请对遭受损失的摩托车及相关物品的损失价值进行司法评估，因未在规定的缴费时间内缴费，鉴定机构作退件处理。又，原告陈美德提供的银行转帐记录显示：其通过景洪市通辉经贸有限公司的帐户（帐号：25×××37）、以货款或房租名义向永兴饭店进行银行转帐：于2018年1月8日支付88680元、2018年5月3日支付100000元、2018年8月21日支付100000元、2018年9月28日支付100000元、2018年11月23日支付109200元、2019年2月1日支付50000元。本院认为，原被告双方2017年9月1日签订的《租赁合同》，是双方真实意思的表现，并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。通过合同约定的租金交纳方式和原告实际支付租金的情况，可以看出，原告有未按合同如期支付租金的行为，而被告提供的租赁物大棚的彩钢瓦被责令拆除，致使原告作为承租人不能对租赁物正常的使用和收益，双方都有违反合同的行为，且都同意解除合同，本院予以解除合同，并以双方一致认可的2019年12月13日为正式的解除合同期限，同时，对一方主张对方承担违约金100000元的诉讼请求，本院不予支持。而自2018年9月13日之后，由于租赁物大棚的彩钢瓦被强制拆除，已经影响了原告陈美德摩托车销售维修的正常经营，又鉴于原告陈美德仍在租赁使用着租赁物，陈美德提出减少租金的要求，对反诉原告永兴饭店主张的2019年3月1日至2019年12月13日的租金，本院酌情予以减少并按70%来计收租金为189051元[154600元+（409200元/年÷365天×103天）×70%]。原告陈美德提供的证据，不足于证明被强制拆除的当月造成停业未经营，对其主张被告返还租金34000元的诉讼请求，本院不予支持。原告陈美德提供的视频和照片，仅能证明部分待售摩托车因受雨淋有锈渍和污垢，一定程度上影响了其作为新车按市价出售，并非整车贬损，而且，该损失固然与漏雨受淋相关，也与原告陈美德在摩托车受淋后未采取积极有效的措施有一定的关系，本院按其主张摩托车价值的30%即27603元（92010元×30%），来作为其损失来予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十八条的规定，判决如下：一、解除原告陈美德与被告西双版纳永兴饭店有限公司2017年9月1日签订的《租赁合同》。二、由被告西双版纳永兴饭店有限公司赔偿原告陈美德经济损失27603元。三、由反诉被告陈美德向反诉原告西双版纳永兴饭店有限公司支付租金189051元。四、由反诉被告陈美德将位于景洪市永兴大饭店11号的租赁物门面房屋、大棚返还给反诉原告西双版纳永兴饭店有限公司。上述二、三、四项义务，限本判决生效之日起三十日内陆履行完毕。五、驳回原告陈美德的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告西双版纳永兴饭店有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5034元，由原告陈美德负担4540元，由被告永兴饭店负担494元。反诉案件受理费6851元，由反诉原告永兴饭店负担2770元，由反诉被告陈美德负担4081元。案件受理费均已预交，本院不另清退，相互结算后，一方应将负担的部分迳付另一方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘文云人民陪审员  刘 武人民陪审员  俞新科二〇二〇年五月二十二日书 记 员  王 芳