广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6883号上诉人（原审原告、反诉被告）：李丽兰，女，1979年6月23日出生，汉族，住江西省九江市都昌县大树乡枫田村枫树李家3组。委托诉讼代理人：张志源，广东永隆律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵井艳，女，1981年7月17日出生，瑶族，住广东省广州市番禺区石碁镇莲塘路3号七街一座一梯202房。委托诉讼代理人：王国军，男，1978年7月3日出生，汉族，住湖南省宁远县九嶷山瑶族乡盘洞口村17组，系上诉人赵井艳丈夫。上诉人（原审被告、反诉原告）：王国军，男，1978年7月3日出生，汉族，住湖南省宁远县九嶷山瑶族乡洞口村17组。上诉人李丽兰因与上诉人赵井艳、王国军房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初27067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李丽兰上诉请求：撤销一审判决第一项，改判赵井艳、王国军向李丽兰双倍返还购房定金24万元。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、根据中山市的购房政策，李丽兰在签订合同时已具有购买二手房的资格，中介方对此也予以证实。但赵井艳、王国军在明知李丽兰具有购房资格的前提下，仍将是否具有购房资格作为合同履行条件，显然是缺乏事实和法律依据的。二、李丽兰与赵井艳、王国军在补充协议中已明确李丽兰取得贷款购房资格后应在7日内申请按揭贷款，但赵井艳、王国军在明知李丽兰已取得按揭贷款资格的时间前提下，仍故意要求李丽兰在未取得按揭贷款购房资格前申请按揭贷款，目的在于解除合同。赵井艳、王国军以李丽兰未按期申请按揭贷款为由直接通知李丽兰解除买卖合同，其行为显然属于违约。三、尽管赵井艳、王国军于2018年9月26日解除合同的理由不成立，但李丽兰为能够继续购房还正式通过发律师函方式通知赵井艳、王国军，要求继续履行合同配合办理按揭贷款。但赵井艳、王国军在收到律师函后拒不配合办理按揭贷款，拒不履行合同并坚持解除合同，其行为已构成根本违约，应双倍返还定金。赵井艳、王国军针对李丽兰的上诉二审辩称：李丽兰的上诉请求、事实和理由均不符合事实。一、赵井艳、王国军已按照合同约定时间提前还贷款。二、李丽兰9月29日、30日两次拒签赵井艳、王国军寄出的解除函，其知悉解除函事宜后仍然不采取补偿措施。三、出资赎楼责任在于李丽兰，但其拒不出资。四、补充协议是三方共同拟订的，但李丽兰称由赵井艳、王国军拟订，不符合事实。赵井艳、王国军上诉请求：一、撤销一审判决，驳回李丽兰诉讼请求；二、判决李丽兰承担违约责任，定金12万元由赵井艳、王国军没收。事实和理由：一审未查清事实，认定事实错误。一、李丽兰主张的事实和理由是虚假的。赵井艳、王国军已按约定完成提前还贷申请，但李丽兰拒不出资办理赎楼，且因自身过错导致逾期未办妥银行按揭，构成根本违约。从李丽兰在9月29日、30日两次拒签快递函件事实反映，其在9月已知悉合同解除。李丽兰拒签合同后未采取补救措施，仍不理不睬，根据补充协议第5款，李丽兰也没有提出变更购房人名字或其他补全余款购买的方式实现交易，赵井艳、王国军完全有理由认为李丽兰已经放弃购买房屋。二、赵井艳、王国军已依照合同约定完成了提交还贷申请，办妥了交易必要手续。从9月5日沟通录音，结合补充协议第1条，可证实由买方出资赎楼的事实，此不存在争议。三、一审法院认定补充协议的购房资格是贷款资格，该认定有误。中介方在一审诉讼期间作出虚假证言。1.购房资格和贷款资格，两者表意明确，意思独立。补充协议系三方经多次修改才定稿的，即使存在歧义，作为房产专业人员也不应犯如此错误。除非买方和中介方蓄意以文字上可能存在歧义来欺骗卖方取得无期限的拖延购房主动权，明显损害卖方利益，法院应作出不利于买方和中介方的推定或解释。2.9月5日下午的三方沟通协商中，赵井艳、王国军明确提出要求买方在9月15日前出资办理赎楼的要求，在协商确定的稿件中也明确要在10日内申请贷款，此两个时间与最后签订补充协议“确定有购房资格7日内”所表述的时间一致。故买方不仅没有出资办理赎楼，也没有向银行申请办理按揭贷款，赵井艳、王国军已宽限了时间给买方补救时间可能，到9月26日买方仍然没有反馈履行进展，更没有采取任何补偿措施，故赵井艳、王国军根据合同违约责任约定依约提出解除合同，合理有据。3.李丽兰提供的另一份居间买卖合同反映其与中介方之间存在关联的利益关系，故不能采信中介方的证言。4.李丽兰在6月5日签订出售其名下房产，在未办妥过户的情况下，又于6月14日与赵井艳、王国军签订买卖合同，故李丽兰和中介人员从一开始就清楚李丽兰不具备按揭贷款资格，却仍以按揭贷款方式与赵井艳、王国军签订合同，说明李丽兰与中介方对于可能存在按揭贷款不能时所造成违约而必须承担全部责任的风险有充分认知，补充协议第5条对此可予以佐证。二审诉讼过程中，赵井艳、王国军补充称，由于李丽兰的违约行为导致其贷款利息损失超过5000元，李丽兰应赔偿赵井艳、王国军没收定金以外的该部分损失。李丽兰针对赵井艳、王国军的上诉二审辩称：赵井艳、王国军在明知李丽兰在签订合同时具有购房资格的情况下，以李丽兰没有按期申请银行贷款为由解除合同，同时以更高价格出售房屋，赵井艳、王国军意图通过解除合同获取房产增值利益。请求驳回赵井艳、王国军的上诉请求。李丽兰于2018年12月26日向一审法院起诉请求：请求判决赵井艳、王国军连带向李丽兰双倍返还定金24万元。一审诉讼期间，赵井艳、王国军向一审法院反诉请求：1.确认案涉合同已于2018年9月29日解除，李丽兰已支付的12万元定金归赵井艳、王国军所有；2.李丽兰赔偿赵井艳、王国军贷款产生的利息损失72168元。一审法院认定事实如下：2018年6月14日，李丽兰（买方）、赵井艳、王国军（卖方）与中山市恋家房产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖（居间）合同》约定，买卖双方通过经纪方交易卖方名下的中山市南朗镇教育路30号601房及车房，成交总价122万元；该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起90天内还清贷款、办妥解除抵押登记手续；定金12万元为第一部分楼款，经买卖双方协商，买方同意在签署本合同时向卖方支付第一笔定金2万元，在本合同签署后7日内再向卖方支付第二笔定金10万元；110万元为第二部分楼款，其中由买方申请银行按揭贷款83万元，须于2018年9月20日前申请按揭；买方首期款（除已付定金外）为27万元。合同还约定了双方的违约责任。当日，李丽兰向赵井艳、王国军支付定金2万元。2018年6月25日，李丽兰向赵井艳、王国军支付定金10万元。2018年9月5日，李海艳（李丽兰称是其丈夫）作为买方代表与王国军作为卖方代表及李文兵作为经纪方代表签订补充协议约定：1.经买卖双方与中介方协商决定将不再追究原买卖合同中9月15日前完成赎楼的各方责任；2.买方需在确定有购房资格后7日内完成贷款申请并在取得银行同意贷款通知书后，将首期款以借款的形式预先给付卖方（首期款即：购房款总额减同贷书额度减已付定金金额）以协助卖方赎楼；3.卖方需在收到买方以上所指的首期款金额后7个工作日内完成注销抵押之申请；4.因政策原因导致无法交易，买卖双方将解除合同，卖方无条件全额退还买方定金。2018年9月25日，赵井艳、王国军通过顺丰速运向李丽兰及经纪方李文兵寄送《关于解除合同的告知函》，称因买方未履行《房地产买卖（居间）合同》及补充协议约定的义务，截至2018年9月20日，合同约定期满，买方仍未能履行合同义务，已经构成违约，故通知解除上述合同及补充协议。一审法院另查明：2018年7月12日，赵井艳、王国军通过微信联系李文兵要求交流一下时间进展情况与安排。次日，李文兵称：“王哥，我跟业主沟通了，费用他不愿意承担，赎楼公司这边我还再落实”。赵井艳、王国军要求李文兵从速跟进。8月22日，赵井艳、王国军通过微信联系李丽兰：“我们这房的交易事宜，按照合同9月中旬完成过户交易等约定，现在应该要去做赎楼环节了（若再延后，可能会导致合同逾期），您们是如何计划的呢？谢请回复。”李丽兰回复赵井艳、王国军，让其与李丽兰丈夫李海艳联系。8月29日，赵井艳、王国军问李文兵：“他们那套房子办过户了没有？”9月6日、8日、12日，赵井艳、王国军均联系李文兵请其加快跟进买方，催办各事项，并问有何进展，预计哪天去申请贷款，请买方即时依合同和补充协议之约定，切勿延误。赵井艳、王国军并多次将其催告李文兵的微信转发给李丽兰，李丽兰没有回复。9月12日，李文兵发送其与他人的微信聊天截图给赵井艳、王国军。内容为：李问：想请你帮我看看注销抵押什么时候出来？对方回：在走流程啦，因为要走好几个部门的，所以时间会比较久，我们尽快。9月18日，赵井艳、王国军问李文兵：买方的具体情况，手续办理进度如何了？9月29日，赵井艳、王国军联系李文兵：“请把已解押的证明文件，办理已过户的凭证发来看看。”李文兵发送一段4秒的办事窗口视频，并回：“交税过户中。王先生，今天银行会安排人过来评估您的房子，请您安排时间开门配合评估，切勿延误流程，谢谢。”赵井艳、王国军回：“买方已经违约，我方已于告知函内容表意明确。若买方真心诚意，坦诚承担部分违约责任，我方也可以考虑再次进行协调处理。如买方仍无其诚意诚信，我方概以合同和补充协议之内容按章处理，请知悉！”一审法院又查明：赵井艳、王国军提交了网站报道—2017年3月26日南方都市报：“中山限购”全面解读：主要针对一手房，二手房不限购。该报道中并附有中山市人民政府办公室于2017年3月26日发出的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中载有“对非本市户籍居民家庭，暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款。”一审法院再查有：李丽兰及李海艳曾共同共有座落于中山市南朗镇晴朗路8号汇晖名苑2幢502房的商品房一套，产权登记时间为2016年4月26日，该房项下有按揭贷款抵押及其他抵押。2018年6月5日，李丽兰及李海艳与案外人张翠、王树晓及经纪方中山市恋家房产代理有限公司签订《房地产买卖（居间）合同》约定出售及买入该房产。同年10月3日，该房过户至张翠名下。一审庭审中，李丽兰称补充协议中约定的“买方需在确定有购房资格”实为“买方需在确定有贷款资格”，因案涉房地产系二手房不受限购政策影响，李丽兰在签订案涉合同时有购房资格，由于李丽兰先前名下有一套中山的房产，必须将该房产卖掉并且取得无房证明，才能申请得到银行贷款，故而各方约定的就是贷款资格。赵井艳、王国军则坚持字面含义。一审案件审理过程中，李丽兰申请李文兵作为证人出庭作证。李文兵述称：1.我是提供中介服务的，签订补充协议的内容就是要确定贷款资格，并非购房资格，购房资格本来就是有的，不需要协商；2.补充协议是卖方草拟的。（当时为何没有把贷款两个字加上去？）因一起谈论的是贷款资格问题，从6点谈到晚上11点，所以没有在意那么多；3.6月14日的合同约定是卖方赎楼。签合同时大家谈了这个问题，但没有确定方案，就把合同签了，后来买方不同意帮他赎楼，再后来赵井艳、王国军提出要补充协议变更原合同条款，增加不追究赎楼责任的内容，确定买方有贷款资格后再进行贷款申请；4.（买方有贷款资格的内容是谁提出的？）买方提出的。一审法院认为：本案系房地产买卖合同纠纷。李丽兰与赵井艳、王国军签订的《房地产买卖（居间）合同》及补充协议系双方真实自愿的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。根据双方的诉辩意见，一审法院归纳本案争议焦点为：一、李丽兰未在2018年9月12日或20日前申请贷款的行为是否构成根本违约；二、赵井艳、王国军于2018年9月26日提出解除合同，不再履约是否构成根本违约。关于焦点一，原合同约定李丽兰应于9月20日前申请贷款，后双方于9月5日签订补充协议约定李丽兰需在确定购房资格后的7日内申请贷款，此为双方对李丽兰贷款申请时间这一事项先后作出了不同的约定，后约定视为对前约定进行了变更，需以后约定的为准。现赵井艳、王国军认为根据补充协议的约定，李丽兰需在确定有购房资格后7日内申请贷款，而李丽兰本来就有购房资格，故其应在协议签订后7日内即9月12日前申请贷款。对此，一审法院认为，首先，无论在2017年3月26日的“中山限购”政策出来之前，亦或之后，李丽兰作为非本市户籍居民均具有购买本市二手房的资格，此等二手房交易的常识问题，不仅应属提供专业居间服务的经纪方所知悉，在本市进行过商品房买入售出行为的李丽兰亦应有所了解，况且自双方及经纪方于6月签订合同至9月签订补充协议的近三个月间，各方均有充裕的时间和便利的条件来查实李丽兰是否具有购买资格，而不必郑重其事将此作为待定事实进行约定；其次，在各方签订补充协议后，赵井艳、王国军从未关心过李丽兰的购房资格有无确定；最后，根据李丽兰在案涉合同交易过程中出售名下房产的事实以及中山的限贷政策来分析，李丽兰关于只有将名下房产出售过户后才能获得案涉房产的购房贷款以及补充协议约定的“购房资格”实为“贷款资格”的主张符合常理，证人李文兵关于“补充协议一直强调的是贷款资格，不是购房资格”的陈述亦可佐证。综上，一审法院采信李丽兰主张，确定补充协议约定的“购房资格”实为“贷款资格”。李丽兰未在2018年9月12日、9月20日前申请贷款，不构成根本违约，赵井艳、王国军向李丽兰发出的合同解除通知不发生合同解除效力，赵井艳、王国军的反诉诉求，缺乏理据，一审法院不予支持。关于焦点二，在案涉合同及补充协议签订后，赵井艳、王国军一直非常关注李丽兰的履行情况，从赵井艳、王国军询问李丽兰对赎楼环节的计划，赵井艳、王国军的诉讼意见以及双方签订补充协议约定不再追究赎楼问题的各方责任来看，双方对于赎楼的责任方存在争议；在各方签订补充协议后，赵井艳、王国军多次催告李丽兰及时履约，也很关心李丽兰申请贷款的时间，然而，从双方提交的微信聊天记录来看，李丽兰的回应均不积极，不仅不直接回应，且多次不理会赵井艳、王国军。无论是赵井艳、王国军关于“应由买方出钱赎楼”的理解，还是赵井艳、王国军对于“买方需在确定有购房资格后7天内申请贷款”的误解，李丽兰均负有怠于解释、放任赵井艳、王国军紧张焦虑的责任，同时，对于补充协议“购房资格”的表达错误，李丽兰亦未采取任何措施加以补正。由此，李丽兰的过错行为在一定程度上引致赵井艳、王国军萌生解约之意。在此情况下，赵井艳、王国军虽有罔顾李丽兰真实意思的不当，但其严格依据补充协议的字面含义认定李丽兰违约进而解除合同拒绝履约，也符合情理，不构成根本违约。综上，由于李丽兰及赵井艳、王国军均明确表示解除合同，且双方对于履约未成均负有一定责任，但又未至根本违约，故李丽兰及赵井艳、王国军均无需向对方承担违约责任，赵井艳、王国军收取李丽兰定金12万元应予退还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款之规定，判决：一、赵井艳、王国军于一审判决发生法律效力之日起七日内退还李丽兰购房定金12万元；二、驳回李丽兰的其他诉讼请求；三、驳回赵井艳、王国军的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元（李丽兰已预付），由李丽兰承担2200元；由赵井艳、王国军承担2700元（于一审判决生效之日起七日内迳付李丽兰）；诉讼保全费1720元（李丽兰已预付），由李丽兰承担600元；由赵井艳、王国军承担1120元（于一审判决生效之日起七日内迳付李丽兰），反诉费2072元，由赵井艳、王国军承担。二审诉讼期间，李丽兰提交如下新证据：一、证人李文兵对案件事实的补充说明，拟证实卖方拒不履行合同且借口单方解除合同，构成根本违约；二、住房证明，拟证实签订合同前李丽兰已将名下房地产出售给案外人，2018年10月查档显示李丽兰名下无房产，此时已取得购买涉案房屋贷款资格；三、个人购房担保贷款合同，拟证实李丽兰将名下的房地产过户给案外人，且在向银行提供名下无住房的证明及其它相关材料后，于2019年1月22日获得银行住房贷款；李丽兰信用良好，完全具备贷款购买涉案房屋条件，具备履行合同义务所有条件。赵井艳、王国军对上述证据质证如下：对证据一真实性不认可；对证据二真实性确认，关联性不确认，李丽兰提交的材料反映其房产在10月3日已经过户给他人；对证据三的关联性不确认。赵井艳、王国军二审期间向本院提交如下证据：一、提交还贷申请，拟证实卖方已依约完成约定必要履约手续；二、9月5日录音资料4段（光盘），拟证实约定由买方出资购楼，但买方因自身原因不出资或拖延出资的事实；三、9月5日三方达成的原本协议以及最终的补充协议资料（照片），拟证实补充协议由三方共同协商拟稿，约定的购房资格不应作贷款资格理解，买方自身原因违约应自行承担违约损失与责任；四、李丽兰的房产售卖合同（复印件，一审时李丽兰已提交），拟证实买方和中介方在明知自己不具备按揭贷款资格情况下仍与卖方签订合同，存在欺诈行为及能避开相关交易政策规定侥幸心理，买方及中介方对未能按时办理按揭贷款申请时的风险承担应有充分明确认知；五、2019年11月25日催办函及签收证明，拟证实卖方时时跟进交易进度，买方总是不处理、不回应，蓄意拖延或掩盖欺诈意图。李丽兰对上述证据质证如下：证据一是复印件，对真实性、合法性、关联性不确认，根据双方签订的补充协议，李丽兰获得同贷书后才协助卖方申请提前还贷；证据二真实性确认，录音听不清楚，不能反映补充协议的最终协商方案；证据三真实性不确认，是王国军所写；证据四真实性确认，李丽兰与赵井艳、王国军签订合同之前，李丽兰将名下房产出售给案外人，目的是购买涉案房产；证据五真实性不确认，函件的落款日期是11月23日，当时合同早已经解除。一审查明认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。围绕双方的上诉，本院作如下分析：首先，涉案纠纷产生的根本原因系买卖双方对补充协议中约定“买方需在确定有购房资格后7日内完成贷款申请”条款的理解存在分歧。李丽兰认为，根据签约当时的限购政策以及限贷政策，其已具有购房资格但不具备贷款资格，故此处“购房资格”实为“贷款资格”。而赵井艳、王国军则坚称，此处应按字面含义理解。本院认为，在当事人双方对合同用语理解不同的情况下，应以一个理性人处于缔约环境中对合同用语的理解为准，来探寻合同用语的含义。1.根据赵井艳、王国军一审提交的南方都市报报道内容反映，在补充协议签订时，李丽兰作为非本市户籍居民可以购买涉案房产，“限购政策”并未对其购房资格造成限制，但因当时另有一套中山市的房产登记于李丽兰名下，故根据当时的“限贷政策”，李丽兰不能再就涉案二手房交易向银行申请按揭贷款。2.从争议条款的文字表述方式上看，该条款体现了当事人订约时对具体履约日期的认知存在不确定性。而当时的客观情况系李丽兰有购房资格但缺乏贷款资格，则若条款中的“购房资格”仍按字面含义理解为买受人是否具备购买二手房的资格，则双方未在合同中明确记载该重要履约节点，且采用不确定的文字表述对该已知事实进行约定，不符合一般人的用语习惯，也与交易惯例不符。3.根据买卖双方及中介方的微信聊天记录，在合同履行过程中，赵井艳、王国军多次询问并催促李丽兰、中介方办理“赎楼”、“申请贷款”进度事宜，但三方的谈话中却从未提及李丽兰购房资格问题。4.在涉案合同履行过程中，李丽兰出售了登记于其名下的案外房产，此行为也可佐证其关于取得“贷款资格”的主张。综上，一审法院采信李丽兰的主张，认定补充协议约定的“购房资格”实为“贷款资格”，该认定并无不妥，本院予以维持。其次，赵井艳、王国军于2018年9月25日寄发《关于解除合同的通知函》、通知李丽兰解除涉案合同及补充协议时，因李丽兰尚未取得“贷款资格”，结合本院前述认定，补充协议中约定买方贷款申请期限以及首期款支付期限均尚未届满，故赵井艳、王国军此时以李丽兰违反涉案合同及补充协议约定为由提出解除合同，理由不能成立，一审法院认定上述《关于解除合同的通知函》不发生解除合同效力并无不妥。但是，根据三方的微信聊天记录，在三方签约后，赵井艳、王国军曾多次通过微信聊天等方式催促李丽兰及中介方及时履行约定支付义务，但李丽兰对此的回复系多次直接不予回复，或者系让卖方与其丈夫李海艳联系。即在双方对于合同的约定和履行事宜存在分歧的情形下，李丽兰既未有及时作出合理的回应，且对于补充协议中“购房资格”的表达错误，李丽兰从未作任何解释及补正说明，亦由此最终导致赵井艳、王国军严格依据补充协议字面含义对条款进行理解，且李丽兰上述行为引发了赵井艳、王国军一方一定程度上的不安，作出了解除合同的判断结果。上述情形反映，赵井艳、王国军发函解除合同的行为虽然不当，但双方共同签订的合同中所使用的词句和实际意思表示明显不一致，导致双方产生分歧，均有责任，另李丽兰的上述消极作为也进一步引发争议和彼此不信任程度，故李丽兰一方亦应承担部分责任。故在双方一审均明确同意解除合同不再继续履行的基础上，一审法院认定双方虽对履约未成均负有一定责任，但未构成根本违约且均无需向对方承担违约责任，并判决赵井艳、王国军向李丽兰返还定金12万元，不支持李丽兰以赵井艳、王国军根本违约为由提出的双倍返还定金诉讼请求，以及亦不支持赵井艳、王国军以李丽兰根本违约为由要求没收定金及赔偿贷款利息损失的反诉请求，并无不妥，本院可予维持。综上所述，上诉人李丽兰、赵井艳、王国军的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5400元（李丽兰已预交2700元，赵井艳、王国军已预交2700元），由李丽兰负担2700元，由赵井艳、王国军负担2700元。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年五月十二日书记员  易嘉璇