贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2900号上诉人（原审被告）：贵州兴澄地产置业有限公司，统一社会信用代码915200005609022646,住所地贵州省遵义市红花岗区官井路官井花园。法定代表人：谢德海，总经理。委托代理人：杨盛全，公司法务。被上诉人（原审原告）：遵义市危旧房改造有限责任公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区海尔大道3号小区10号楼10号。统一社会信用代码91520302214792883G。法定代表人：岳辉全，执行董事兼总经理。委托代理人：黎治忠、万力，贵州上善律师事务所律师。上诉人贵州兴澄地产置业有限公司（以下简称兴澄公司）因与被上诉人遵义市危旧房改造有限责任公司（以下简称危旧房改造公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初3925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。兴澄公司上诉请求：撤销原判关于向危旧房改造公司支付逾期交房违约金200000元、逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金807900元，合计1007900元的判决，并判决由危旧房改造公司承担一二审诉讼费用。事实和理由：1.其于2015年11月30日签订安置协议后，就按照该协议第二条约定，协调遵义市房产登记管理部门对代购房屋先行办理了还房设限，将危旧房改造公司所代购的100套房源全部备案，由危旧房改造公司掌控，其除按照指挥部的通知与安置户签订商品房买卖合同外，再无其他权利义务，故其并不存在逾期交房的违约问题；2.其一直按照棚改指挥部规定的《选择政府购买安置房流程》规定的程序办理的，该流程的最后一条明确规定“结算完后到指挥部开具签订合同通知书到房开公司签订购房合同，完善相关购房手续。”其并不存在拒绝与购房户签订购房合同、商品房预售登记或阻拦购房户入住的情形，原判仅以取得涉案房屋所有权初始登记时间晚于安置协议约定时间，即判决其违约不当；3.安置协议签订后，本来一直该房屋设限备案在危旧房改造公司名下，其他人无权改动，该公司却又保全，多花保全费；4.危旧房改造公司原购房价上涨，还要向其索要违约金，有悖商业道德。危旧房改造公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。危旧房改造公司向一审法院起诉请求：1.判令兴澄公司立即向其交付位于遵义市红花岗区（房屋信息详见附件1）;2.判令兴澄公司立即向其交付办理商品房转移登记的有关文书（房屋信息详见附件2）；3.判令兴澄公司向其支付逾期交房的违约金暂计至起诉之日为2916218.6元；4.判令兴澄公司向其支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金807900元；5.本案诉讼费由兴澄公司承担。一审法院认定事实：2015年11月30日，危旧房改造公司（甲方）与兴澄公司（乙方）签订《关于代购红花岗区棚户区及老旧房改造安置房协议书》，约定甲方向乙方代购位于遵义市红花岗区共计100套房屋，用于棚户区改造的还房安置，总面积为8033.66㎡，单价3530元／㎡，总购房款28358819.8元。协议第二条代购房屋基本情况及销售方式第三款约定：“由于甲方代购前述商品房住宅是全部用于棚户区改造还房安置，为确保合同按约履行，甲乙双方同意：本协议签订且乙方收到第一笔房款后5日内，甲乙双方应协调市房产登记管理部门对甲方代购房屋相信办理还房设限。待被征收拆迁安置对象实际选定房源后，由乙方与被征收拆迁安置对象另行签订商品房买卖合同。该商品房买卖合同视为本协议附件。”第五条付款方式及期限约定：“根据甲乙双方所签订的本商品房代购协议。甲方采取一次性付款方式付款：1.甲乙双方签订协议后，甲方在2015年12月31日前，向乙方支付购房款总价的60%，购房款为17015291.88元；2.甲方在乙方交房后5日内扣除购房款总款5%作为房屋保修金并将购房余款9925586.93元一次性付清。3.5%房屋保修金在合同签约交房后一年内支付。如甲方应资金情况不能按前述“一次性付款方式”支付购房款时，则甲乙双方同意甲方采取分期付款方式,即：1.甲乙双方签订协议后，甲方在2015年12月31日前向乙方支付购房款总价的60%；2.甲方在乙方交房后（以乙方通知接房之日起计）1年内将购房余款付清。”第六条交付时间和条件约定：“（一）甲方按本协议约定付款后，乙方应当在2016年3月31日前向甲方交付所购商品房。”第八条逾期交房责任约定“若乙方未按与甲方签订的本《协议》约定的期限和条件将该商品房交付甲方的，乙方应承担因逾期交房而增加的过渡安置补偿费，该过渡安置补偿费在甲方应付的房款中抵扣。过渡费安置补偿费＝所购房屋总面积×10元／平方米／月。”第十三条房屋登记约定“（一）乙方承诺于2016年9月30日前，取得本协议所出售商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给甲方。（二）乙方不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期届满之日起至180日内，乙方不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的3%承担违约责任；2.约定日期届满之日起超过180日以后，乙方仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，甲方有权退房。甲方退房的，乙方应当自收到退房通知之日起30日内退还甲方已付款，并按照购房价款的25%向甲方支付违约金。（三）双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”后，危旧房改造公司向兴澄全额支付了购房款共计28358819.8元，支付情况为：于2016年1月28日支付17010000元，于2016年7月12日支付9920000元，于2018年3月27日支付1428819.8元。案涉房屋于2017年11月28日经遵义市红花岗区住房和城乡建设局取得竣工验收备案登记，于2018年8月27日完成商品房初始登记，于2018年9月5日达到交付条件。之后，兴澄公司根据危旧房改造公司提交的选定房屋的还房户名单，与还房户就其中87套房屋签订了《房屋买卖合同》，并向还房户交付了房屋；其余房号分别为：3-1-1401.3-1-3001.3-1-1002.3-1-2302.3-1-3002.3-1-2503.3-1-2703.3-1-3003.3-2-2103.3-2-2703.3-2-2903.3-2-3103.3-2-190513的房屋因还房户未选中未交付。另查明：本案所涉部分房屋曾因兴澄公司其他债务而被重庆市第一中级人民法院查封，现已经解封。一审中，危旧房改造公司提出申请查封了兴澄公司价值9395882元的房产20套，后又申请解除了对其中七套房屋的查封。一审法院认为，危旧房改造公司自愿撤回第2条诉讼请求，是其对自身权利的处分，应予认可。双方于2015年11月30日签订的《关于代购红花岗区棚户区及老旧房改造安置房协议书》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，应为有效，危旧房改造公司已经按照合同约定全额支付购房款，兴澄公司也应当履行其相应义务。危旧房改造公司主张兴澄公司向其交付13套房屋，兴澄公司不持异议，应予支持。危旧房改造公司主张兴澄公司支付逾期交房违约金2916218.6元，系按所购面积8033.66㎡×10元／㎡／月，从应当交房之日起计算至起诉之日所得。双方在《关于代购红花岗区棚户区及老旧房改造安置房协议书》中约定房屋的交付时间为2016年3月31日前，但兴澄公司所建房屋于2018年9月5日才达到交付条件，兴澄公司逾期交房已经构成违约，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定承担违约责任。危旧房改造公司所主张的违约金计算方式是过渡安置补偿费的计算标准，但并未提交因逾期交房导致增加过渡安置补偿费的相关证据，不能据此计算逾期交房违约金。同时，兴澄公司对违约金提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，对兴澄公司逾期交房违约金原审法院酌情认定为200000元。危旧房改造公司主张兴澄公司支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金807900元。根据双方《关于代购红花岗区棚户区及老旧房改造安置房协议书》第十三条约定，兴澄公司应当在2016年9月30日前取得本协议所出售商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给甲方，在180日内不能交付的，按已付房价款的3%承担违约责任。而兴澄公司所售房屋在2018年8月27日才取得商品房初始登记，与合同中所约定时间不符，已经违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当承担违约责任；同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，根据合同约定，按照危旧房改造公司已付购房款28358819.8元的3%计算结果为850764.59元，危旧房改造公司主张违约金807900元，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、由贵州兴澄地产置业有限公司于本判决生效后十日内向遵义市危旧房改造有限责任公司交付位于遵义市红花岗区（房号为：3-1-1401.3-1-3001.3-1-1002.3-1-2302.3-1-3002.3-1-2503.3-1-2703.3-1-3003.3-2-2103.3-2-2703.3-2-2903.3-2-3103.3-2-1905）；二、由贵州兴澄地产置业有限公司于本判决生效后十日内向遵义市危旧房改造有限责任公司支付逾期交房违约金200000元；三、由贵州兴澄地产置业有限公司于本判决生效后十日内向遵义市危旧房改造有限责任公司支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金807900元；四、驳回遵义市危旧房改造有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费（已减半收取）17095元，保全费5000元，共计22095元，由遵义市危旧房改造有限责任公司承担10970元，由贵州兴澄地产置业有限公司承担11935元。本院二审期间，双方未提交新证据，兴澄公司称，涉案房屋虽然是2018年9月5日才验收合格，但大多数业主在之前已搬进去居住；危旧房改造公司不认可。危旧房改造公司称原判关于查封了兴澄公司价值9395882元的房产20套的认定有误，正确的表述为查封了兴澄公司的房产20套。经审理本院认定如下：一、危旧房改造公司申请一审法院查封了兴澄公司的房产20套；二、其他事实与原判认定无异。本院认为，原判关于由兴澄公司向危旧房改造公司交付位于遵义市红花岗区（房号为：3-1-1401.3-1-3001.3-1-1002.3-1-2302.3-1-3002.3-1-2503.3-1-2703.3-1-3003.3-2-2103.3-2-2703.3-2-2903.3-2-3103.3-2-1905）房屋，双方无异议，本院予以维持。原判关于涉案《关于代购红花岗区棚户区及老旧房改造安置房协议书》有效的认定，符合法律规定，双方无异议，本院予以确认。危旧房改造公司签订前述协议后按照约定支付了全部购房款，全面的履行了合同义务。而案涉房屋于2017年11月28日经遵义市红花岗区住房和城乡建设局取得竣工验收备案登记，于2018年8月27日完成商品房初始登记，于2018年9月5日才达到交付条件，与前述协议约定的兴澄公司交房时间2016年3月31日前，晚了两年多的时间。因此，原判关于兴澄公司逾期交房违约的认定，事实清楚，证据充分，本院亦予确认。兴澄公司关于不存在逾期交房的违约问题的上诉理由，与本案事实不符，本院不予采纳。涉案协议约定，兴澄公司应于2016年9月30日前取得本协议所出售商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给甲方，在180日内不能交付的，按已付房价款的3%承担违约责任。而兴澄公司所售房屋直至2018年8月27日才取得商品房初始登记，与约定时间不符，显属违约行为，原判依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决兴澄公司承担违约责任并无不妥。兴澄公司关于不存在拒绝与购房户签订购房合同、商品房预售登记或阻拦购房户入住的情形，且房价上涨，仅涉案房屋所有权初始登记时间晚于安置协议约定时间，即认定其违约不当的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，兴澄公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34190元，由贵州兴澄地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年五月二十三日法官助理杨颜穗书记员罗然