重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1719号上诉人（原审被告）：赵明春，男，1974年1月26日出生，汉族，住重庆市綦江区。被上诉人（原审原告）：重庆凯逸物业服务有限公司，住所地重庆市江北区建新东路243号3幢6-3，统一社会信用代码915001055721011811。法定代表人：赖义福，总经理。委托诉讼代理人：罗国灿，男，该公司员工。上诉人赵明春因与被上诉人重庆凯逸物业服务有限公司（以下简称“凯逸物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2019)渝0110民初8037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赵明春，被上诉人凯逸物业公司的委托诉讼代理人罗国灿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵明春上诉请求：撤销一审判决并予以改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人提供的物业服务未尽到基本义务，管理上不作为；上诉人家中被盗，但被上诉人不予理睬，小区安保如同虚设；被上诉人曾经以同一事实理由起诉过上诉人，但后又撤回起诉；被上诉人的诉讼请求已经过了诉讼时效。凯逸物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人提供的物业服务符合约定。被上诉人曾撤诉不是对权益的放弃。被上诉人进行了有效催收，本案诉讼请求没有过诉讼时效。凯逸物业公司向一审法院起诉请求：判令赵明春支付凯逸物业公司2015年4月至2019年8月的物业服务费6449元和物业服务费违约金3728元、二次供水费477元、公摊费530元；本案诉讼费由赵明春承担。在一审开庭审理中，凯逸物业公司放弃了要求赵明春支付违约金的诉讼请求。一审法院认定的事实：2012年12月14日，凯逸物业公司与阳光奥韵小区业主委员会签订了物业服务合同，该合同约定：管理事项为，物业共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿化、花木、建筑小区等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、排水管道（沟）及生化池的疏通、清掏等；交通与车辆停放秩序和管理等。管理期限为2年，即从2013年1月起至2015年12月31日止。物业管理服务费按建筑面积按月收取：1、住宅物业费高层按1元/平方米（一、二层0.8元/平方米）；2、商业物业费按1.5元/平方米；3、代收二次供水费；4、车库物业费按物业相关法律法规和约定标准收取、业委会协助；5、公共设施设备水、电公摊费据实分摊。同时，该合同约定了双方的其他权利义务和违约责任等内容。该合同还对物业管理中的其他事项作了约定。2016年2月21日，凯逸物业公司与阳光奥韵小区业主委员会重新签订綦江区阳光奥韵小区服务内容协议。该协议约定：一、凯逸物业公司公司必须按规定管理好小区消防设备、设施，消防水畅通，防火，防盗。做好小区火灾隐患的排查，严禁火灾的发生。二、必须搞好小区的安保工作，刷卡进门，非小区住户进行出入登记，保安室24小时不得离人，保安人员配备要足额满员，保安人员在上班期间不准睡觉和做与保安职责无关的事。三、必须搞好监控更新设备、设施。监控图像必须清晰，监控视频最少保存一个月以上的记录，以备查询。做好各栋楼电子门锁安装完好，保证前后大门正常用运转。……。五、认真做好小区内区域的公共卫生，人行道及楼道卫生，每日垃圾应及时处理运走。……。六、小区绿化必须认真管理、修枝，补栽花草树林，及时清除杂草。把绿化带中的各种杂物清理干净。……。十三、按2015年物业服务收费标准执行收费。……。十五、本协议从2016年3月1日起至2017年2月28日止（如未违反本协议条约，将自动续签，并签两年正式合同）。由于2017年该小区业主委员会成员任期已满，故与凯逸物业公司未续签合同，该小区现仍由凯逸物业公司在进行物业管理。现凯逸物业公司对水电公摊费实际按每月10元收取，二次供水费按每吨0.6元收取。赵明春系重庆市綦江区文龙街道白玉街2号阳光.奥韵小区X号房的业主，从2015年4月至2019年8月赵明春拖欠物业服务费6449元，二次供水费477元，水电公摊费530元。同时凯逸物业公司认可消防栓无水问题是事实。2017年5月凯逸物业公司对小区进行安全检查时发现消防管道漏水，由于消防管道深埋于绿化带下，无法找到漏点，更换消防管道需要较大的资金。凯逸物业公司向国土局，消防大队均多次汇报此事。现小区业主委员会任期已满，未能成立新的业主委员会，故该问题现在未能得到解决。该小区内确有电子门损坏未修好、楼道卫生做得不到位等现象。另外，由于该小区车库的产权为开发商，开发商将该车库交由另一物业公司管理，故小区楼房的电梯不能直达负一楼属实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。业主委员会是由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。凯逸物业公司与阳光奥韵小区业主委员会签订的物业服务合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。该合同对全体业主和物业服务企业均具有法律约束力，当事各方均应当按照合同的约定诚信地履行自己的义务；否则，应承担相应的法律责任。在凯逸物业公司对该小区提供了相应物业管理服务后，包含赵明春在内的整个小区业主均应按约定支付凯逸物业公司物业服务费用。凯逸物业公司按约定完成了主要的物业管理事务，并确保了大多数管理服务的质量，赵明春未按时向凯逸物业公司交纳相关费用，但凯逸物业公司仍对赵明春的住宅物业提供服务，履行了主要义务。赵明春的理由不足以对抗物业服务费用的交纳。故一审法院对凯逸物业公司请求赵明春交纳2015年4月至2019年8月物业服务费6449元，二次供水费477元，水电公摊费530元予以支持。关于违约金问题，赵明春未按时交纳物业管理费用的行为属违约行为，但在庭审中了解到凯逸物业公司的服务质量上的确存在一定的瑕疵，以上瑕疵的形成原因很多，虽不能全部归咎于凯逸物业公司，但凯逸物业公司对业主反映的问题重视程度不够，解决方法单一，且与业主沟通渠道不畅通，业主以不交物管费予以对抗，并非恶意拖欠，故对违约金的诉讼请求一审法院不予支持。虽然一审法院在本案中支持了凯逸物业公司要求赵明春支付物业服务费的请求，但凯逸物业公司物业管理中也存在一定的问题，希望凯逸物业公司对物业管理中已发现的问题，特别是赵明春提出的问题，要高度重视，尽快予以妥善解决，及时整改，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，增强员工的服务意识和责任意识，加大与业主的沟通交流，避免类似纠纷的发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，遂判决：“一、被告赵明春于本判决生效后五日内支付原告重庆凯逸物业服务有限公司2015年4月至2019年8月物业服务费6449元，二次供水费477元，水电公摊费530元；二、驳回原告重庆凯逸物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费39元，由被告赵明春负担。”二审中，双方当事人均未举示新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，根据凯逸物业公司和阳光奥韵小区业委会签订的物业服务合同，凯逸物业公司有提供约定标准的物业服务的义务，赵明春有缴纳物业服务费的义务。本案中赵明春主张凯逸物业公司管理不作为，未尽到基本义务。但本院综合双方陈述及各自提交的证据，凯逸物业公司提供的物业服务并无重大瑕疵和明显违约行为，本院对赵明春不缴纳物业费的理由不予采纳。对于赵明春上诉认为凯逸物业公司提起本案诉讼超过了诉讼时效期间的问题。本院经审查后认为，诉讼时效的抗辩应在一审审理过程中提出，赵明春在本案一审审理过程中未提时效抗辩，本案中对此不予处理。另外，凯逸物业公司曾在2018年起诉过赵明春后又撤回起诉的事实与本案的处理并无直接关系。综上所述，赵明春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵明春负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  周 舟审 判 员  段晓玲二〇二〇年五月二十六日法官助理  陈 莹书 记 员  杨 静