安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖15民终750号上诉人（原审原告）：胡文刚，男，1974年11月27日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：王诚恩，安徽皋陶律师事务所律师。委托诉讼代理人：程光傲，安徽皋陶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：六安中诚置业有限责任公司，住所地安徽省六安市解放中路五牌里皋城商厦，统一社会信用代码91341500738945633E。法定代表人：周铮，该公司执行董事。上诉人胡文刚因与被上诉人六安中诚置业有限责任公司（以下简称中诚置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初5369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡文刚上诉请求：1.撤销原判并改判支持其一审诉请；2.一、二审诉讼费用由中诚置业公司负担。事实和理由：一、一审判决认定本案的法律关系系“以房抵债”没有事实依据，更无证据证明。本案最初确实是因为中诚置业公司欠上海周之锐贸易发展有限公司货款，所以双方达成了以房抵债协议，但最终因为上海周之锐贸易发展有限公司不想要房屋，其是公司员工也是股东，虽然抵付的房屋价格偏高，但毕竟其可暂时无需一次性付款，所以其才决定购买，最后其与中诚置业公司经协商才签订了《商品房买卖合同》，由上海周之锐贸易发展有限公司办理代付款手续，最后由中诚置业公司向其出具购房款收据，因此本案并非真正意义上的以房抵债，而是正常的商品房买卖。二、其与中诚置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》真实、合法、有效，其作为买受人要求法院确认上述合同合法有效，有事实及法律依据。三、既然商品房买卖合同合法有效，中诚置业公司未为其办理备案登记手续，其要求中诚置业公司履行备案登记义务并无不可。本案并非执行异议之诉案件，所谓“物权期待权”系根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的仅适用于金钱债权执行程序的法律用词。本案并不存在其他第三方，不涉及第三方的权利义务，物权期待权并不适用于本案。胡文刚向一审法院起诉请求：1.请求确认其与中诚置业公司签订的商品房买卖合同合法有效；2.判令中诚置业公司立即为其购买的位于六安市金安区房屋办理商品房备案登记手续；3.由中诚置业公司承担本案所有的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月25日，中诚置业公司受铜陵联胜公司委托付款（上海周之锐贸易发展有限公司向铜陵联胜公司供应钢材，铜陵联胜公司欠上海周之锐贸易发展有限公司钢材款2577354元），中诚置业公司因无款支付，与上海周之锐贸易发展有限公司达成抵房协议，中诚置业公司用其开发建设的六安御龙湾小区2#楼110号商铺(面积127.58平方米)、113号商铺(面积157.7平方米)合计285.28平方米，单价10000元每平米，计2852800元用于支付所欠上海周之锐贸易发展有限公司的钢材款2577354元，超出部分上海周之锐贸易发展有限公司以现金或钢材物料支付给中诚置业公司。2019年7月8日，胡文刚与中诚置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定胡文刚购买中诚置业公司开发的六安御龙湾小区2#楼113号商铺及附属213室房屋(面积157.7平方米)，单价10000元每平米，于2019年7月8日前支付20000元，余款1457354元于2019年7月15日前付清。胡文刚没有支付购房款，中诚置业公司于2019年7月25日向胡文刚出具的购房款收据的购房款1477354元，是以上海周之锐贸易发展有限公司对中诚置业公司的上述抵房协议中的债权充抵（胡文刚也没有向上海周之锐贸易发展有限公司支付该购房款项）。后中诚置业公司未能在合同签订后30日内为上述房屋办理备案登记手续。另查，中诚置业公司尚未将六安御龙湾小区2#楼113号房屋交付上海周之锐贸易发展有限公司，也未将房屋交付给胡文刚。中诚置业公司与胡文刚所签的《商品房买卖合同（预售）》，因购房款交付不符合相关政策的要求（按政策规定应将购房款打入资金监管账户），备案登记手续无法办理。一审法院认为，胡文刚与中诚置业公司虽签订有《商品房买卖合同（预售）》，但胡文刚没有实际支付购房款，该《商品房买卖合同（预售）》是基于中诚置业公司与上海周之锐贸易发展有限公司的以房抵债协议所签订，胡文刚实际是以房抵债的受让人，本案诉争的法律关系是“以房抵债”，合同目的是消灭债务，不是买卖房屋，且本案“以房抵债”的债权是普通债权，不享有物权期待权保护，且房屋未交付，备案登记手续无法办理，更未办理产权过户登记手续，故对胡文刚的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告胡文刚的诉讼请求。案件受理费18600元，减半收取9300元，由原告胡文刚负担。本院二审期间，胡文刚提交了两组证据：第一组证据：1、六安市御龙湾2栋预售许可信息；2、六安市御龙湾2栋113号商铺登记信息，证明：1、案涉房屋已经房地产管理部门颁发预售许可证，可以对外销售；2、案涉房屋在房地产管理部门登记拟销售价格为8000元每平方；3、本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》约定价格9368.13元每平方，不仅合法有效，而且客观真实；第二组证据：（2019）皖15民终3054号民事判决书，证明：六安市中级人民法院已就同小区与本案情况相同的周遵兵案作出生效判决，支持了周遵兵的诉讼请求。本院对两组证据的三性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是案涉《商品房买卖合同（预售）》的性质及效力，中诚置业公司应否为案涉商品房办理备案登记手续。首先，中诚置业公司对与胡文刚签订《商品房买卖合同（预售）》以及购房款由其公司所欠上海周之锐贸易发展有限公司钢材款抵付的事实并无异议。其次，从中诚置业公司与上海周之锐贸易发展有限公司签订的《抵房协议》约定看，双方对用于抵顶货款的房屋进行了协商作价，抵顶货款的房屋是确定的。后为履行《抵房协议》，由上海周之锐贸易发展有限公司指定胡文刚与中诚置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同实质是以中诚置业公司所欠上海周之锐贸易发展有限公司的钢材款抵作胡文刚的购房款，此并不违反法律禁止性规定，应为有效。中诚置业公司在《商品房买卖合同（预售）》签订后向胡文刚出具了1457354元的收据，说明中诚置业公司认可以欠款抵付购房款的方式收到了购房款。因此，中诚置业公司应按双方合同的约定，按照房产管理部门的备案要求就涉案房屋预售合同申请登记备案。综上所述，胡文刚的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初5369号民事判决；二、确认胡文刚与六安中诚置业有限责任公司于2019年7月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；三、六安中诚置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内按房产管理部门的备案要求就上述《商品房买卖合同（预售）》申请登记备案。一审案件受理费9300元、二审案件受理费18600元，合计27900元，由六安中诚置业有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 魏晶晶审判员 王 丽二〇二〇年五月十三日法官助理项晗书记员宋贵杰（代）附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。