广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0922民初294号 原告:黄仁君，男，1984年7月5日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县。 原告:黄美榕，女，1985年9月7日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县。 被告：陆川中浩房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区陆川县城城东新区三峰东路北面18栋第一层B2商铺。 法定代表人：温威，总经理。 委托诉讼代理人：林刚，男，陆川县九洲法律事务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：覃雪莹，女，陆川中浩房地产开发有限公司副总经理。 原告黄仁君、黄美榕诉被告陆川中浩房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月15日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月14日作出(2019）桂0922民初222号判决，被告陆川中浩房地产开发有限公司不服，向玉林市中级人民法院提出上诉，2019年10月16日玉林市中级人民法院作出(2019）桂09民终1361号民事裁定书以二审审理期间出现了新证据、新情况，有可能对案件事实有影响，有撤销原判决，发回重审的必要为由，撤销陆川县人民法院(2019）桂0922民初222号民事判决，发回本院重审。本院重新组成由审判员刘伟忠担任审判长，人民陪审员丘雪筹、易伟锋参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄仁君、被告陆川中浩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林刚、覃雪莹到庭参加诉讼。原告黄美榕经本院传票传唤不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄仁君、黄美榕请求人民法院依法判令：1、判决被告支付逾期交房的违约金28885元（暂计至起诉之日止），违约金从2018年6月1日起以房款总价493768元为基数按每日万分之叁的比率计算至实际交房之日止；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买中浩·地王国际商业中心1幢2单元18层2-1803号套间,建筑面积140.22平方米。合同约定该商品房价款为每平方米3521.38元，总价款为人民币493768元。合同第四章第九条约定商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、经建设、施工、监理、设计、勘察五家单位联合验收合格；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第四章第十条商品房相关设施设备交付条件约定为：（一）基础设施：1、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、交付时纳入城市供电网络并正式供电；（二）公共服务及其他配套设施：1、小区内绿地率：2018年5月31日达到17%。合同第四章第十一条交付时间约定为：出卖人应当自2018年5月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条的交付责任约定：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约定履行了付款义务。2018年5月31日，被告通知原告收房，原告检查后发现该商品房存在以下问题：1、室内墙面空，卫生间排污管与楼板脱空；2、供电未纳入城市供电网络并正式供电，电表没有安装；3、卖方未能提供房屋测绘报告，不知道房屋的实际面积；4、卖方未能提供房屋验收合格证，备案证明也没有；5、卖方未能提供消防验收合格证；6、绿化没有。该商品房根本不具备《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件及国家规定的法定条件，故原告向被告出具了拒收函并要求被告及时进行整改，被告于2018年6月4日收到拒收函后一直未整改，至今未向原告交房。根据我国相关法律的规定，商品房的交付、使用的最低质量标准是包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收和消防专项验收均为合格，但是被告交付的商品房并不符合上述条件，已构成违约。原、被告之间签定的合同是双方真实意思的表示，合法有效，被告违约应当按照合同的约定承担违约责任支付逾期交房违约金，从2018年6月1日起以房款总价493768元为基数按日万分之三支付违约金至实际交房之日止。为维护原告的合法权益，特诉至法院处理。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交如下证据： 1、原告身份证。证明原告的诉讼主体资格适格； 2、《商品房买卖合同（预售）》。证实原告向被告购买商品房，双方之间存在合法的合同关系，按照合同约定，逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应每日向买受人支付万分之三的违约金至实际交房之日止； 3、收据、按揭贷款材料。证实原告按照合同的约定向被告履行了购买商品房的全部付款义务； 4、商品房网上备案确认单。证明涉案商品房的产权情况； 5、被告的商品房交付通知书、原告的商品房拒收函、邮寄回执。证实被告通知原告于2018年5月31日收领不符合交房条件的商品房，原告予以拒绝并通知被告的事实； 6、涉案商品房照片。证实涉案商品房工程至2018年12月31日未达到交房条件的事实； 7、涉案商品房消防水箱照片（附有当时人民日报）。证明涉案商品房的消防水箱至2018年12月31日止都没有通水，没有完成。 8、涉案商品房电表照片（附有当时人民日报）。证实涉案商品房至2018年12月31日止都没有通电，尚未工作。 9、扫黑除恶重大联名举报信及光盘，证明被告欺压、打压业主的事实。 被告陆川中浩房地产开发有限公司答辩称，原告的诉求缺乏事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。理由如下：涉案商品房已具备交付条件，原告不存在违约行为。涉案商品房于2017年12月30日经建设、施工、监理、设计、勘察五家单位联合验收合格，于2018年5月30日取得了房屋测绘报告，我公司也出具了《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》。迟延取得建设工程竣工验收备案证明文件的原因是因供电部门以所在区域供电能力不足为由暂缓受理用电申请，交房时涉案商品房已具备用水及临时供电使用条件。根据本案合同第十一条延期条款，在非出卖人所能控制的事项内，出卖人可据实予以延期，因供电原因属供电局造成，超出我公司的控制范围。我方延期取得建设工程竣工验收备案证明文件，符合双方的合同约定，此外，根据合同约定:出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受(以政府接到资料日期为准)等待验收或丈量所需的时间，出卖人可据实相应延期。本案因合同约定的特殊情形发生，故我方不存在违约行为，原告要求我方承担违约责任缺乏事实和法律依据，应当判令驳回其诉讼请求。如被告不构成免责抗辩，被告请求法院对违约金过高依法进行调整。 被告向本院提交如下证据： 1、营业执照及法定代表人身份证复印件，证明被告及其法定代表人的身份信息。 2、商品房买卖合同（预售），证明被告已经完成了交房义务，且交房时已经通水、通电，不影响房屋的实际装修及入住，被告不存在违约行为，由于电力不足导致被告建设工程消防验收、竣工验收备案登记等后续程序无法进行，这是政府限制性行为导致的，被告对此不存在过错。 3、暂缓用电受理通知书，证明中浩地王国际商住小区的区域供电能力不足，暂缓办理该小区的用户申请，中浩公司对于不能接入市电不存在过错。 4、陆川县消防大队出具的关于陆川地王国际商业中心和龙腾华府一期消防验收环节涉及用电消防验收咨询事宜的答复意见，证明由于项目未接入市电的原因，消防部门无法办理验收，被告对于不能接驳市电不存在过错，不应当承担违约责任。 5、回执单，证明因缺少消防验收文件，导致陆川县建设工程质量安全监督站不能办理备案，被告对于此不存在过错，不应承担违约责任。 6、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明被告所开发小区房屋经5方单位验收合格，已经完成竣工验收备案登记。 7、陆川县住房和城乡建设局出具的关于“中浩·地王国际商业中心”小区竣工验收的咨询函的复函，证明小区因为没有接入永久性的市政用电，所以达不到验收条件，无法办理建设工程竣工验收备案。 8、陆川县住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书，证明涉案房屋工程消防设施经验收已经达到合格标准。 9、原告购买房屋现场状况照片，证明原告所购买套房已经通水、通电，且原告丘丽英、庞力、黄仁君3户已经接收房子，已经搬有泥沙、水泥、瓷砖等装修材料在房屋内，庞力房屋内有火砖、瓷砖等物品。 10、原告丘丽英、庞力写给被告的商品房拒收函，证明原告提出涉案套房存在不符合验收房子所具备的证明条件，并提出被告何时具备条件何时再通知原告来验收房屋。 11、配套费凭证，证明被告依法依规缴交配套费，但因为无法接入市电而无法完成消防验收及取得竣工备案，不是被告所能控制的原因。 12、关于陆中东校区和城东片区供电线路建设问题的请示，证明由于供电部门的因素导致小区房屋无法接入市电而无法取得竣工备案。 13、微信截图，证明施工单位每天给陆川供电局汇报工程进度，截止2019年8月9日变电站尚在施工，导致地王项目只能接入临时用电。 14、工作联系函，证明被告项目内部消防设施已经完善，但因为供电问题没能完成消防验收。 15、商品房交付再次领房通知书及邮寄快递回执单，证明被告于2020年4月30日再次通知原告来验收房屋。 经公开开庭质证，被告对原告提供的证据1-9的真实性均无异议，但对原告提供的证据5-9的证明目的有异议，认为被告延迟取得备案证明但如期交房是因为供电受限的因素导致，被告不存在违约行为，已按合同约定延期交房。原告对被告提交的证据均有异议，认为这些证据无法证实被告交房时是符合交房条件的，认为供电部门是企业，不是政府的下属部门，被告把责任推到了供电部门是不合理的，这本就是开发商自身的问题。且原告没有拿到钥匙不知道为什么有装修材料在房屋里面。被告再次邮寄给原告的验收房屋通知书，原告确实已经收到，但原告拒绝领取房屋，因为案件还在法院审理中，被告这时候发验房通知是不合理的，而且房屋也不符合交付条件。 根据当事人的举证和质证及本院审查所确认的证据，本院认定事实如下: 2015年11月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买中浩·地王国际商业中心1幢2单元18层2-1803号套间,建筑面积140.22平方米。合同约定该商品房价款为每平方米3521.38元，总价款为人民币493768元。合同约定商品房交付条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、经建设、施工、监理、设计、勘察五家单位联合验收合格；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第四章第十条商品房相关设施设备交付条件约定为：（一）基础设施：1、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、交付时纳入城市供电网络并正式供电；如果在约定期限内基础设施未达到交付使用条件，双方同意按照第（2）种方式处理:可通水、通电即交付。合同第十一条交付时间为：出卖人应当自2018年5月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任约定：出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约定履行了付款义务，被告亦于双方约定的交房时间前即于2018年5月23日向原告发出书面《商品房交付通知书》，通知原告收房。原告接到被告交房通知书后，认为房屋有问题而拒收房，但并没有在拒收函上签名，要求被告待所有房屋合格后再通知原告来验收房屋。 查明，2019年8月26日陆川县住房和城乡建设局出具给玉林市中级人民法院关于“中浩.地王国际商业中心”小区竣工验收的咨询函的复函,第三条第3点证实,被告于2018年10月22日才将竣工验收备案登记流程进行网上申报完成。被告向原告交付商品房时在交付条件方面，除该商品房迟延取得建设工程竣工验收备案证明文件外，其余已具备：1、建设工程质量竣工验收意见书（经建设、施工、监理、设计、勘察五家单位联合验收合格）；2、该商品房的房屋面积测绘报告，3、《住宅使用说明书》，4、《住宅质量保证书》。在商品房相关设施设备交付条件方面，按合同约定供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。供电方面，因供电部门原因，交付时暂未能纳入城市供电网络，但该商品房具备了用水及临时生活用电条件。 根据《商品房买卖合同（预售）》第四章第十一条第二款第二项约定:如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，可据实予以延期:。4、其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令等；不可抗力包括但不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电停水、市政建设影响施工等，出卖人可据实相应延期交房。6,出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受(以政府接到资料日期为准)等待验收或丈量所需的时间，出卖人亦可据实相应延期交房。 本院认为，原、被告之间已形成了商品房买卖关系，且双方签订了商品房预售合同，对各自的权利、义务作了约定，合同的内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。原、被告双方在合同签订后应全面履行各自的义务。被告虽按合同约定的时间通知原告交付商品房，但因没具备合同所约定的交房条件而被原告拒收房屋，使该商品房至今未能实现交付，导致迟延交付。对迟延交付是否属于违约并承担违约责任问题，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中有明确约定:出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受,等待验收或丈量所需的时间，出卖人亦可据实予以延期。但作为交付条件之一的建设工程竣工验收备案证明文件,被告没有在双方约定的交房时间即2018年5月31日之前，向有关部门进行申报，而是在通知原告交房后，才于2018年10月22日将竣工验收备案登记流程进行网上申报完成。此段时间(2018年6月1日至2018年10月22日）的迟延，属于被告自身的原因造成的，不符合双方约定迟延交房的特殊原因。因此，被告应承担此时间段的违约责任。2018年10月23日后因被告已完成竣工验收备案登记流程申报，属于等待政府有关部门验收所需要的时间，符合双方合同约定迟延交付的特殊原因，2019年9月11日经有关单位综合验收，被告取得建设工程竣工验收备案证明文件。但原告在被告可迟延交付期间内于2019年1月15日向本院起诉要求被告支付逾期交房违约金，不符合双方合同约定，对原告的这部分请求本院不予支持。被告认为原告诉请的违约金日万分之三是指逾期交房违约，而被告按时交房，但原告以被告竣工验收备案证明文件尚未取得而拒领房屋，造成迟延交房，且原告对迟延交房也有一定的过错，故对违约金不能适用日万分之三的约定，请求法院依法进行调整。 关于违约金如何计算问题，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。由于原告未能举证证明被告违约给其造成损失的证据，因此，原告的损失只能按房屋租金标准计算，被告提出违约金过高，要求减少并以专业评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，符合法律规定，应予支持。根据上述法律规定，经本院派员对有资格的房地产评估机构就诉争房屋的同类地段、同类房屋，面积在140平方米左右的房屋租金情况进行调查，以有资格的房地产评估机构出具的房屋租金作为参考值，经综合考虑，本院按房屋每月租金以1650元计算为宜，被告支付给原告的违约金以原告的购房建筑面积140.22平方米按每平方米11.77元、每天55.01元计算，从2018年6月1日起计算至2018年10月22日止共144天，违约金为人民币7921.44元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告陆川中浩房地产开发有限公司支付违约金7921.44元给原告黄仁君、黄美榕。 二、驳回原告黄仁君、黄美榕其他诉讼请求。 本案案件受理费522元（原告已预交261元），由原告黄仁君、黄美榕负担200元,由被告陆川中浩房地产开发有限公司负担322元。 上述债务，义务人应当于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息直至债务清偿为止。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的数量提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  刘伟忠 人民陪审员  丘雪筹 人民陪审员  易伟锋 二〇二〇年五月二十一日 书 记 员  党海莉