上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初4568号原告：徐载展，男，1981年7月23日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：孙安，上海谧竹律师事务所律师。被告：王汉章，男，1964年10月9日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：王飞(系被告王汉章的儿子)，住址同上。委托诉讼代理人：秦雯婷，上海木诚木律师事务所律师。第三人：顾小建,男,1978年4月10日生，汉族，住上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室。第三人：丁建军，男，1976年9月15日生，汉族，住江苏省如东县掘港镇天星村六组55号。原告徐载展与被告王汉章、第三人顾小建、丁建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法先适用简易程序，于2019年3月7日根据原告申请依法追加顾小建、丁建军作为本案第三人参加诉讼，后于2019年4月29日转普通程序审理，先后于2019年2月20日、2019年10月10日公开开庭进行了审理，于2019年12月12日组织双方进行谈话，因疫情影响于2020年1月24日中止审理，于2020年5月9日恢复审理并组织双方谈话。王汉章曾提出反诉，要求徐载展支付装修款等，后因反诉请求所主张的法律关系是装饰装修合同关系，与本案不是同一法律关系，经本院释明后王汉章表示另案起诉。原告徐载展的委托诉讼代理人孙安，被告王汉章的原委托诉讼代理人章芊昊、变更后的委托诉讼代理人秦雯婷及第三人顾小建经本院依法传唤，第三人丁建军经本院依法公告传唤，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐载展提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《合作协议书》；2.判令被告支付占有使用费[自2018年7月1日起至实际搬离之日即2019年2月28日止，按每月人民币(以下币种相同)26,500元计算]；3.判令被告支付逾期付款违约金暂计8,764.64元(以未付占有使用费为基数，自2018年7月1日至2018年10月31日，按年率24%计算，要求计算至实际付清之日止);4、判令被告支付补偿金50万元；5、判令被告支付律师费5万元；6、判令被告支付原告维权损失12,375元；7、判令被告支付原告维权律师费6,000元；8、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：第三人系原告合作伙伴，三人共同与被告签订《合作协议书》，约定由被告经营管理涉案房屋，被告按约支付相应费用。2016年6月13日，原告与上海兴华工具有限公司(以下简称兴华公司)签订《房屋租赁合同》，约定租赁兴华公司位于上海市浦东新区周浦镇横桥村六组(横桥村XXX号、XXX号)房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2016年7月1日至2026年6月30日。原告承租系争房屋后，与第三人签订《个人合作协议》，决定一起合作项目，三方各占33.3%,租金也由三方以占资比例承担,合作协议还对相关权利义务作了明确约定。2018年5月4日，原告、第三人作为甲方与被告签订《合作协议书》，约定将系争房屋租赁给被告,由被告承担自2018年7月1日起的房屋租金。同日，原告还与被告签订《授权书》，约定系争房屋的相关事宜全权授权给被告处理。由于拖欠房租不付，兴华公司与2018年7月起诉原告，要求解除合同并支付拖欠房租及逾期违约金等，现作为主合同的《房屋租赁合同》已经解除，本案涉案《房屋租赁合同》仍有8年未履行完毕，该项目已无继续履行之可能，由此造成原告之投入损失巨大，且原告承担了所有房屋租金，被告至今仍分文未付。故原告诉至法院，要求判如所请。被告王汉章辩称：同意解除《合作协议书》。要求驳回原告的其余诉讼请求。双方签订合作协议书后，被告被城管告知房屋系违章建筑要拆除，所以原告先违约，被告多次要求与原告协商，但原告置之不理。第三人顾小建述称：原告与第三人没有结清装修工程款给被告，后来房屋系违章建筑，不能经营民宿，兴华公司与原告签订租赁协议，与第三人没有关系，所以后来顾小建没参与这些事情。第三人丁建军述称：同意顾小建的陈述意见。主要问题出在原告身上，其与兴华公司之间的合同都是原告去办理的。第三人也投入了很多钱。本院经审理，原、被告、第三人对《个人合作协议》、《房屋租赁合同》、《合作协议书》、《授权书》、民事调解书、《聘请律师合同》、沪房汇字第22127号房屋所有权证、本院(2019)沪0115执973号公告、《周祝公路合作协议遗留问题》、照片、周府(1997)80号《关于横桥村上海兴华工具厂基建项目的批复》、周府(1997)95号《关于横桥村所属上海兴华工具厂等单位基建项目的批复》、出具时间为1997年4月2日的《上海市村镇建设准建证》、出具时间为1997年4月25日出具的《上海市村镇建设准建证》、南土(1988)406号《关于批准周浦乡横桥村建造农机仓库使用土地的通知》、南汇县周浦乡横桥村与薛祥元之间的《合同书》、南汇县周浦乡横桥村出具给上海兴华医疗保健器械厂的收据、南汇县周浦乡横桥村与上海兴华工具厂1994年5月21日签订的《合同书》、上海兴华工具厂1996年2月6日支付房产交易手续费的收据、1989年11月18日出具的《南汇县整顿建筑市场办公室违章罚款通知单》、《出让房屋申请报告》、《购进房屋产权登记申请报告》、《具结书》、南土(1988)406号《关于批准周浦乡横桥村建造农机仓库使用土地的通知》等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告、第三人的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告、第三人的陈述分析认证后，认定事实如下：1、原告、第三人与被告之间的合同关系2018年5月4日，原告、第三人丁建军、顾小建作为甲方与作为乙方的被告签订《合作协议书》，约定：甲方以位于上海市浦东新区周祝公路周浦镇横桥村六组(横桥村XXX号、XXX号)、上海市浦东新区周祝公路周浦镇横桥村三组房屋(以下统称系争房屋)的现状提供经营场所为合作条件，乙方依照主合同开设民宿、酒店等项目；乙方经营业态需办理相关手续和执照的，由乙方自行负责，甲方尽量配合；合作期限为自本协议签订之日起至2026年6月30日止，双方按本协议分配利益，乙方保证甲方的优先收益权，装修期间和合作期间发生的水费、电费、物业管理费等各项费用由乙方承担；为了保证甲方的优先收益权，乙方同意在2019年7月1日起，每半年支付甲方共计165,000元，即甲方每人55,000元经营所得收益金，付款日自2019年开始每年7月1日之前支付下一期合作收益金，如果经营所得不足以支付甲方收益的，乙方愿意承担无限连带责任加以补足甲方的上述收益，超过上述经营所得收益部分，全部归乙方所有；签订本合作协议之日起，乙方支付甲方15万元，甲方三人每人5万元保证金，合作保证金在合作期满后甲方一次性返还给乙方或在合作收益金中扣除；为保证合作顺利，乙方自愿承担主合同《房屋租赁合同》中租赁费用的支付义务，自签订之日起每半年支付下一期支付相应的租金，并将付款凭证以书面及邮件形式送达给甲方；乙方以汇款转账方式支付收益金的，应当按时按数额打入甲方账户(户名徐载展的农行账户)，乙方承担主合同租金的，应当按时按数额打入户名张桂云的农行账户；乙方在装修合作房产中，不得损坏合作房产的结构及主体架构，并保证装修过程中的人身和财产安全，如因此所导致的所有损失，均由乙方负责；双方确认，如合作经营期满后终止合作关系的，乙方在合作房产中投入的装修费用及附属在房产上的不可移动物及墙体附着物全部归甲方所有，甲方不再给予乙方任何补偿；乙方应合法经营，不得从事任何违法、违规的行为，由此造成的损失，全部由乙方负责处理并由乙方承担由此产生的损失；合作期间因发生动迁、征用等事由，双方的合作协议提前终止，双方互不承担违约责任，拆迁补偿金按照甲方三人平分40%，乙方60%计算；未经主合同中甲方书面许可，乙方不得将本合作协议下的权利和义务全部或部分地转让给第三人；甲方应当确保房屋租赁的完整和使用权，以确保乙方能够在本协议履行期间内的正常经营，若甲方三人中有一方过错造成乙方损失或本协议解除的，由甲方过错方某一人导致的过错责任，承担全部责任，和其他甲方人员无关及不承担任何责任，有过错的一方应赔偿因此给无过错方造成的损失；乙方应当及时足额支付合作收益金以及租金，乙方不得以任何理由拖欠收益金和租金的支付，如乙方逾期付款，应当承担应付金额每日百分之五的违约金，超过十日仍未支付的，甲方三人皆有权立即单方面解除本协议，收回房产，并有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的所有损失，包括但不限于律师费、诉讼费、公证费等各类维权费用；乙方未按时将租赁费用打入指定账户而导致甲方权利受损的，或者主合同被解除的，乙方应当承担主合同和本协议项下的违约责任；双方均应严格履行本合作协议，处不可抗力及双方书面认可的，乙方违反本协议条款引起提前终止本合作协议的，除需承担本协议相应的违约责任外，乙方还应向甲方每人支付5万元补偿金，甲方违反本协议条款引起提前终止本合作协议的，除需承担本协议项下的责任外，甲方应向乙方支付15万元违约金；乙方应当遵守合法经营的要求，如在合作期间受到行政处罚或者经济犯罪的，甲方有权立即单方解除本协议，立即收回合作房产，并有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的所有损失，包括但不限于律师费、诉讼费、公证费等各类维权费用；如在合作期间合作房产中发生的水费、电费、物业管理费等各项费用由于乙方未按时足额支付的，造成甲方损失的，甲方有权立即单方解除本协议，立即收回合作房产，并有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的所有损失，包括但不限于律师费、诉讼费、公证费等各类维权费用；乙方如违反以上及其他本协议行为，造成甲方损失的，甲方有权立即单方解除本协议，立即收回合作房产，合作房产中的装修可移动物乙方必须在三日内清场并搬离，否则装修可移动物视为乙方自动放弃归甲方所有，不可移动物及墙体附着物归甲方所有，并有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的所有损失，包括但不限于律师费、诉讼费、公证费等各类维权费用；本协议生效之日起，本协议签订之日前的所有债权债务问题由甲方三人按照《个人合作协议》自行处理；2018年7月1日以后的房租(原告与兴华公司之间约定的房租)由乙方支付，之前的房租由甲方承担。签订《合作协议书》同日，原告与被告共同签署《授权书》，原告将其与兴华公司(张桂云)所签合同中的系争房屋的相关事宜全权授权给王汉章处理。2008年5月4日，原告将系争房屋交付给被告。被告于2018年5月11日出具《周祝公路合作协议遗留问题》给原告方，向原告方说明：出租给被告的系争房屋由于徐载展的多种原因使被告无法进行办理现场的营业执照等其他一切事项，现被告的人员在现场，城管已责令停止一切的施工项目和正常经营，要求尽快处理解决之前遗留的一切问题，给被告一个合法的合作房产。被告以系争房屋被城管查封为由拒付2018年7月1日起的租用费。原告为本案诉讼聘请律师花费5万元。2、原告与案外人兴华公司之间的合同关系2016年6月13日，原告与兴华公司签订《房屋租赁合同》，约定兴华公司向原告出租位于上海市浦东新区周祝公路周浦镇横桥村六组(横桥村XXX号、XXX号)钢混框架结构的房屋(系争房屋中的部分房屋)，出租面积为1,000平方米，租赁用途为民宿、酒店、零售，其中小产证房310平方米，经审批自建270平方米，相邻二层楼200平方米，其他220平方米；租赁期限自2016年7月1日起至2026年6月30日止，共10年，免租期自2016年7月1日起至2016年10月31日共四个月；租金总计为3,282,256元，起租年租金30万元，每两年按6%递增；2018年7月1日至2020年6月30日，年租金为318,000元(半年付159,000元);……。因原告欠付兴华公司租金，兴华公司于2018年9月3日将原告诉至法院，后经本院调解达成调解协议，并由本院于2018年10月17日出具(2018)沪0115民初66537号(以下简称66537号一案)民事调解书，调解主文为：一、解除兴华公司与徐载展之间关于上海市浦东新区周浦镇横桥村六组(横桥村401、402号)房屋的《房屋租赁合同》；二、徐载展应于2018年11月15日之前腾空迁出上海市浦东新区周浦镇横桥村六组(横桥村401、402号)房屋并将房屋返还给兴华公司；三、徐载展应于2018年11月30日之前给付兴华公司欠租10万元，于2018年12月31日之前给付兴华公司自2018年7月1日起至实际搬离之日止的租金及房屋使用费(按每月265,00元的标准计算);四、兴华公司应于徐载展实际搬离之日返还徐载展押金7万元；五、徐载展应于2018年12月31日之前给付兴华公司损失1万元；六、案件受理费4,750元，减半收取计2,375元，由徐载展承担。徐载展为应诉66537号一案支付律师费6,000元。2019年2月19日，本院张贴(2019)沪0115执978号公告，责令徐载展于2019年2月28日前履行66537号一案民事调解书确定的腾空迁出上海市浦东新区周浦镇横桥村六组(横桥村401、402号)房屋并将房屋返还给兴华公司的义务，逾期不履行的，本院将依法强制执行，由此产生的费用由徐载展承担。3、系争房屋的权属凭证1988年12月9日，周浦乡人民政府经批准建造横桥村农机库160平方米、场地200平方米。2001年7月10日，横桥村将位于上海市浦东新区周浦横桥村6组二层楼农机泵房一栋转让给薛祥元，价款5万元。2001年7月12日，上海兴华医疗保健器械厂支付了购房款5万元。填发时间为1996年2月29日的沪房汇字第22127号房屋所有权证上记载：位于上海市浦东新区周浦镇横桥村六组全幢混合结构、3层、12间、314平方米的房屋，属于上海兴华工具厂(现更名为兴华公司)。1997年4月2日，上海兴华工具厂经周浦镇政府批准并核发《上海市村镇建设准建证》，建造用地面积90平方米、建筑面积180平方米的生产用房。1997年4月25日，上海兴华工具厂经审批并经核准建造90平方米辅助用房。本院认为：原告、第三人与被告所签的《合作协议书》，名义为合作协议，实际系有固定租期及固定租金的租赁合同，因此，认定原告、第三人与被告之间建立了关于系争房屋的租赁合同关系。原告从兴华公司承租的房屋系位于上海市浦东新区周浦镇横桥村六组(横桥村401、402号)的房屋(以下简称401、402号房屋)，而原告、第三人向被告出租的系争房屋包括401、402号房屋及上海市浦东新区周浦镇横桥村三组房屋(以下简称三组房屋)。也就是说，原告、第三人向被告转租的房屋超出了原告从兴华公司所承租的房屋范围，且原告未有效举证证明其合法取得三组房屋的租用权。因此，原告、第三人与被告所签的关于有合法权属凭证的部分房屋的租赁合同内容，系双方真实意思表示，且不违反国家强制性效力性法律规定，依法有效;原告、第三人与被告所签的关于三组房屋等无权属凭证及合法使用依据的租赁合同内容，超出了原告与兴华公司约定的租赁房屋范围，依法应当认定无效。原告与兴华公司之间关于401、402号房屋的租赁合同已经本院于2018年10月17日调解解除，因此，原告、第三人与被告之间关于401、402号房屋的租赁合同也应自2018年10月17日解除。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据原告、第三人与被告的租赁合同约定，自2018年7月1日起被告应按照原告与兴华公司约定的租金标准即每月26,500元支付系争房屋的租用费。因原告的原因造成原告、第三人与被告之间关于系争房屋的租赁合同部分无效，且因被城管封堵被告自2018年5月11日起无法正常使用系争房屋，故由本院酌定被告按每月租用费1万元的标准支付原告自2018年7月1日起至401、402号房屋被强制执行之日即2019年2月28日止的租金和房屋使用费。原告要求被告支付其余租用费的请求，不予支持。原告超出其承租房屋的范围转租，造成合同部分无效，且未有效举证证明其有权承租并转租系争房屋中上海市浦东新区周浦横桥村6组一栋160平方米的二层楼农机泵房、其他220平方米等房屋，对合同部分无效及合同部分解除应承担主要责任；被告从原告处承租系争房屋时未全面审查系争房屋的权属情况，对租赁合同部分无效及合同部分解除应承担次要责任。因此，被告因被城管封堵系争房屋无法正常使用系争房屋，致使合同部分不能履行、部分无效，主要责任在于原告，被告因此拒付租用费理由正当，故原告要求被告支付补偿金5万元及要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，均不符合法律规定，不予支持。原告为本案及66537号一案诉讼所花费的律师费56,000元，属于原告因诉讼造成的实际损失，本院根据双方对合同部分解除及合同部分无效的主次责任，酌定被告支付原告律师费16,800元，对原告主张的其余律师费不予支持。原告主张维权损失12,375元。原告未有效举证证明其因被告的原因产生了该维权损失1万元，原告要求被告支付该笔损失，缺乏证据，不予支持。至于其余维权损失2,375元，即66537号一案的民事调解书确定由徐载展承担的案件受理费2,375元。根据66537号一案的民事调解书，徐载展所欠兴华公司的租金包括2018年7月1日之前的租金10万元及2018年7月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费；其中欠付2018年7月1日之前的租金10万元的诉讼责任在于徐载展，欠付2018年7月1日起的房屋占用费的诉讼责任在于王汉章，因此，致使兴华公司诉讼发生66537号一案所发生的案件受理费2,375元应由徐载展与王汉章各半承担，即由王汉章支付徐载展维权损失1,187.50元。原告要求被告支付其余维权损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、确认原告徐载展、第三人顾小建、丁建军与被告王汉章之间关于上海市浦东新区周浦镇横桥村六组(横桥村401、402号)房屋的租赁合同关系于2018年10月17日解除；确认原告徐载展、第三人顾小建、丁建军与被告王汉章之间关于上海市浦东新区周浦镇横桥村三组房屋的租赁合同关系无效；二、被告王汉章于本判决生效之日起十日内支付原告徐载展房屋租用费(租用费的计算方式为：自2018年7月1日起至2019年2月28日止，按每月1万元计算)；三、被告王汉章于本判决生效之日起十日内支付原告徐载展律师费16,800元；四、被告王汉章于本判决生效之日起十日内支付原告徐载展维权损失1,187.50元；五、驳回原告徐载展的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,468元，由原告徐载展负担8,218元，由被告王汉章负担2,250元。公告费260元，由原告徐载展负担182元，由被告王汉章负担78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  田有娣人民陪审员  梅丽华二〇二〇年五月十五日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。