安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖0104民初2154号 原告：上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司，住所地合肥市蜀山区南二环路3818号天鹅湖万达广场1-8幢8-办2114，统一社会信用代码91340100343829080P。 负责人：陈凤华，总经理。 委托诉讼代理人：金昂，该公司员工。 被告：范广红，男，1966年10月8日出生，汉族，住合肥市蜀山区。 原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司与被告范广红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵卫东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司（以下简称硕雅物业合肥分公司）的委托诉讼代理人金昂，被告范广红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告硕雅物业合肥分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2015年4月1日至6月30日所欠的物业服务费302元；2、判令被告立即向原告支付从2015年7月1日至2018年12月31日所欠的物业服务费4227元；3、判令被告立即向原告支付自违约之日起至被告支付之日，按照合肥市翠竹园小区业主委员会和硕雅物业合肥分公司签订的物业服务合同的约定计算的违约金663元（计算至2018年5月31日）；4、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告系翠竹园B区的物业服务企业，被告在该小区拥有一面积为143.79平方米的住宅用房。原告一直为被告提供不间断的优质物业服务。被告自2015年4月1日（小区自治管理）起至今一直拒付其应付的物业管理费。期间原告多次向被告催交，被告均不予理会。为此，原告特具状法院，请依法判允。 被告范广红辩称：一、答辩人要求原告提供企业法人证明、营业执照、物业管理资质证书原件。二、答辩人要求原告提供在翠竹园小区内进行物业管理服务人员的名单、岗位证书及在原告单位缴费半年以上的社保证明原件。三、原告与翠竹园小区业委会签订的物业管理服务合同无效。原告提供的合肥市中院（2016）皖01民终5724号民事判决书中，二审查明部分的数据不真实，首先公告所称的征求业主意见没有任何地方提到物业服务合同，并不是业主大会表决该合同，其次所谓征求是否同意硕雅物业合肥分公司管理B区也没有实施，因为答辩人看到公告后去保安室填写表决票时，保安声称没有表决票，征求意见的活动不搞了。最关键的是公告上没有任何关于面积的统计，所以要求核查原始表决票，如没有过半数，则物业服务合同无效，应予撤销。原告与翠竹园小区业委会张久玉签订的《物业管理服务合同书》违反法律、行政法规的强制性规定，合同还存在伪造，存在恶意串通，损害集体或第三人利益，存在以合法形式掩盖非法目的情形，该合同无效。四、原告与翠竹园小区业委会签订的《物业管理服务合同书》尚未生效。根据该合同书第十一条声明及保证，甲方并未得到业主大会的授权，乙方经营范围也未得到总公司的授权，更未得到相关部门的批准，所以附生效条件的合同，自条件成就时生效。五、依据《合肥市物业管理若干规定》第三十四条“物业服务合同签订前，业委会应将拟定的物业服务合同公示，充分听取业主意见后再提交业主大会通过，公示时间不少于10日”的规定，原告与原业委会主任张久玉签订的《物业管理服务合同书》在签订之前并未公示，广大业主无法了解物业合同内容，该合同侵犯了广大业主的利益。六、原告起诉的是2015年4月1日至2018年6月30日期间的物业费，已超过诉讼时效。原告提供的原自治小组缴费通知单从未收到，本小区也从未有这样背景的栏，也没有收到催费电话。依据原告提供的合同书的规定，以当年应缴纳的前一天为计费时间点，按此时间计算2018年7月1日前的物业费均已超过诉讼时效。对2015年4月1日自治期间的管理费用是代收费并非转让，即使转让也没有通知被告，对被告不发生效力，且该代收费已超过诉讼时效。七、翠竹园小区实行自治管理，原告没有按照《物业管理服务合同书》的约定提供物业服务，违约在先。实际上原告没有能力也没有提供合同约定的二级服务，被告可以举出很多原告没有提供二级服务的事例。八、张久玉的自治小组成员资格早就被过半业主罢免，原业委会与原自治小组成员已经于2019年10月31日到期，原业委会与自治小组已经解散。可琥珀街道多次要求张久玉交出公章，被张久玉拒绝。琥珀街道已经声明原业委会和自治小组的公章在2019年10月31日以后作废，但张久玉仍然以原业委会的名义发布无效公告。九、本小区物业管理账目、公共部位收益及其去向，广告收益及其去向从未公示，也未予以审计。本人依法要求原告提供本小区公共部位收益及广告收益及其去向，并依据合肥市住宅小区物业服务收费管理办法的规定执行。十、原告没有能力提供二级服务，实际也没有提供二级服务，已经事实上违反了原告与业委会签订的《物业管理服务合同书》，并且合同上规定的超过1000元需另外分摊，违反合肥市物价局物业收费一费制的规定，答辩人根据先履行抗辩权和不安抗辩权的规定，有权拒绝支付物业费，答辩人不存在违约，不需支付违约金。综上请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求，判决原告赔偿本小区东部的毛竹林损毁损失，并予以恢复，诉讼费由原告承担。 经审理查明，范广红系合肥市蜀山区翠竹园小区B区业主，其在该小区拥有一套面积为143.79平方米的住宅（105栋201室）。2015年4月1日至6月30日期间，翠竹园小区B区实行自治管理，相关物业费用由自治小组收取。2015年7月15日，合肥市翠竹园小区业主委员会与原告硕雅物业合肥分公司签订了《物业管理服务合同》，约定自2015年7月1日至2020年6月30日止由硕雅物业合肥分公司为翠竹园小区B区提供物业管理；合同第三条第1.1）约定：多层住宅每月每平方米建筑面积0.7元，小高层住宅每月每平方米1.19元。合同第五条约定，自2015年4月1日B区自治小组接管物业管理起的所有收支项目，整体移交给乙方（硕雅物业合肥分公司）；甲方（翠竹园小区业委会）授权乙方继续收取自2015年4月1日起翠竹园B区自治小组自主管理期间的物业服务等各项费用。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，硕雅物业合肥分公司即进驻该小区提供物业管理服务。 2015年7月15日，作为甲方的翠竹园小区业委会和翠竹园B区自治小组与作为乙方的硕雅物业合肥分公司签订了一份债权债务转让合同书，约定转让的债权为翠竹园B区2015年4-6月份共52户物业费欠费，金额为22804元（见甲方核查确认单）。同日翠竹园B区自治小组和业委会向原告出具核查确认单，载明：翠竹园B区105栋201业主范广红，房屋建筑面积143.79平方米，收费标准为每月每平方米建筑面积0.7元执行，3个月欠物业费合计302元（143.79×3×0.7），该欠费（债权）转让给硕雅物业合肥分公司。该债权转让协议签订后并未通知被告范广红。 又查明，在翠竹园B区部分业主起诉翠竹园小区业委会及硕雅物业合肥分公司确认合同无效纠纷案中，根据合肥中院有关生效判决书认定和查明的事实为：2014年，翠竹园小区召开业主大会，选举成立了合肥市翠竹园小区业主委员会，会议批准通过了议事规则及工作规则。根据议事规则第二章第七条的规定，B区成立自治小组，各区域业主授权各自自治小组成员作为业主代表推选业主委员会委员，决定自治或选聘物业服务企业等内容。2015年3月，原物业公司撤出翠竹园小区B区，B区物业由自治小组实行自治管理。同年6月27日，B区自治小组在该区发布《翠竹园B区调整物业管理模式的公告》，决定选择专业的物业公司管理B区，经洽谈符合条件的物业公司唯有硕雅物业合肥分公司同意小区对物业服务的各项要求等内容。同年7月14日，B区自治小组与硕雅物业合肥公司在小区发布《上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司接管翠竹园B区物业服务的联合公告》，告知硕雅物业合肥分公司于2015年7月15日正式接管翠竹园B区进行物业管理服务以及物业费收取标准等内容。 二审另查明，翠竹园B区自治小组于2015年11月6日以公告的形式向B区全体业主书面征求意见，对是否同意启用本小区房屋维修资金、是否同意自来水出户、是否同意硕雅物业合肥分公司管理本小区进行投票表决。经投票，B区业主共446户，截止2015年12月21日参与投票共343户，其中同意硕雅物业合肥分公司管理本小区的237户，反对的12户，弃权的4户，未作回复的90户。同意的业主占总户数的53.14%，占总面积的55.29%。 再查明，自原告接管翠竹园小区B区的物业管理服务后，原告与部分业主因合同效力、服务质量、收费标准、合同内容违法等产生较多矛盾，原告与业主互有起诉对方。其中在原告以物业服务合同纠纷将多名业主起诉至本院的案件中，原告要求业主给付2015年4月1日至2018年12月31日的物业费及按中国人民银行规定的同期贷款基准年利率的4倍分段计算的违约金，有部分案件经中院二审判决驳回了原告要求给付2015年4月1日至6月30日的物业费的请求；维持了一审法院关于酌情按15%扣减物业费及驳回原告违约金诉请的判决。 庭审中，被告范广红陈述，在业主冯某某起诉翠竹园小区业委会、硕雅物业合肥分公司撤销权纠纷一案中，虽然合肥中院作出了终审判决，但业主不服提起了再审，现省高院已立案受理再审申请，故请求本案延期审理。 上述事实，有原告提供的原告营业执照副本复印件一份、物业管理服务合同书复印件一份、物业费欠费核查确认单复印件一份、债权债务转让合同书复印件一份、催缴物业费照片打印件一张、合肥中院民事判决书复印件一份等，被告提供的省高院受理案件通知书复印件一份、合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准、综合服务费基准收费标准，照片若干、接处警登记表复印件、翠竹园社居委及琥珀街道社区建设部函复印件等证据，结合原被告当庭陈述，足以认定。 本院认为，一、关于原告硕雅物业合肥分公司与合肥市翠竹园小区业主委员会签订的物业管理服务合同的效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。从本案现有证据来看，原告硕雅物业合肥分公司与合肥翠竹园小区业委会签订的物业管理服务合同经B区业主大会的追认合法有效，该合同对包括被告范广红在内的翠竹园B区业主具有法律约束力，本案原被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告在履行了对翠竹园B区的物业管理服务的义务后，被告应当按约履行给付物业费的义务，故对原告要求被告给付物业费的请求本院予以支持。二、关于原告诉请的依据问题。原告主张的2015年4月1日至6月30日期间的物业费302元，系B区自治期间的物业费，该费用虽然系自治小组转让给原告，但该费用的产生并非基于原告与业主间的物业服务合同关系，原告受让的债权与原告为翠竹园小区B区提供物业服务期间形成的债权系两种债权，两种债权性质不同，产生的法律基础不同，债务人享有的抗辩权亦不同。故原告在本案中一并主张受让的债权无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业费4227元，虽然符合合同约定的物业费计算标准，但在原告起诉的其他业主相关案件中，因其在提供服务中存在瑕疵而被中院生效判决确认按15%扣减物业费，根据相同案件相同处理的原则，故本案原告主张的物业费数额应为3593元（4227元×85%），该费用被告应当给付。对原告主张的违约金请求，因系双方就物业服务质量存在争议的情况下，被告逾期未交，不属于恶意违约行为，故对原告的违约金请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告范广红于本判决生效之日起十日内给付原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业费计3593元； 二、驳回原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半后收取25元，由被告范广红负担20元，原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司负担5元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  赵卫东 二〇二〇年五月二十八日 法官助理汪静秋 书记员甘保玲