四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初151号 原告：李卓航，男，汉族，生于1989年7月8日，住四川省资阳市雁江区。 被告：王明军，男，汉族，生于1974年4月7日，住四川省江油市。 被告：江油正信房地产经纪有限公司，住所地四川省江油市城区解放中路碧水花园一区1楼东-4号，统一社会信用代码91510781MA65HWRH3K。 法定代表人：缪春梅。 委托诉讼代理人：吕延桂，该公司职员。 原告李卓航诉被告王明军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，2020年3月30日本院依据原告李卓航的申请并审查后，依法追加江油正信房地产经纪有限公司（以下简称“正信房产经纪公司”）为本案被告。2020年4月21日本案依法由审判员邹艾岑适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李卓航、被告王明军、被告正信房产经纪公司法定代表人缪春梅及其委托诉讼代理人吕延桂到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李卓航向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告王明军立即退还原告房屋租金18,000.00元、押金3,000.00元、中介费1,500.00元以及租房合同约定的违约金3,000.00元，合计25,500.00元，并解除《租赁合同》；2.被告正信房产经纪公司退还中介费1,500.00元，并先行承担原告的损失即租金18,000.00元、押金3,000.00元，同时按照每日0.048元赔偿利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告王明军于2019年12月9日在正信房产经纪公司与原告签订江油市诗仙美郡B区2栋2单元《房屋租赁合同》，原告一次性支付被告王明军一年的租金及押金21,000.00元，支付正信房产经纪公司中介费1,500.00元。原告拿到房屋钥匙后准备入住，被告妻子蒲琼明确表示拒绝租赁此房屋，并在此房屋门上贴条威胁原告不能入住，原告只能将此房钥匙退还被告妻子，原告经多次与被告协商，被告拒绝协商又不退款。被告正信房产经纪公司未尽职责，未调查该房共有人是否同意出租，存在疏忽，租赁合同未履行，造成原告损失。现特提起诉讼。 被告王明军辩称：原、被告系房屋租赁关系，被告给原告提供房屋，原告应支付租金；签订合同是属实的，原告交了上述款项也是属实的；出租的房屋是被告王明军与其妻蒲琼共有的，蒲琼此前说房屋可以出租；被告王明军已经与蒲琼分居很久了，正在闹离婚，出租房屋的时候未将房屋出租的事告知蒲琼，被告王明军要看病、吃药，是不得已才将房屋出租，出租款用于自身看病、吃药和还自己的债务，被告王明军也未将房屋出租所得的租赁费交给蒲琼，也未将租金用于共同生活，蒲琼才回来要房屋。房屋是通过中介公司出租的，出租时中介公司并未要求被告王明军出示身份证、结婚证及房屋买卖合同等；目前租赁房屋是空起的，是原告自己不去居住；原告起诉的款项，被告王明军不应退还。 被告正信房产经纪公司辩称：签合同时，原告与被告王明军都在场；公司当时核实该房屋系被告王明军与蒲琼共有，被告王明军称他妻子蒲琼在外地，就没有向蒲琼本人核实，但王明军表示蒲琼愿意出租该房屋，合同上也写明要王明军向共有人核实；原告一次性向公司缴纳了中介费1,500.00元，房屋交接的时间不清楚。几天后原告找到公司，称蒲琼不要原告居住该租赁房屋，原告实际上还未搬进房屋蒲琼就找来了，蒲琼也明确表明不出租该房屋；之后一直找不到被告王明军，租房的款项和中介费都应由王明军退还。 经审理查明：2019年12月9日，被告王明军（出租方，甲方）、原告李卓航（承租方，乙方）及被告正信房产经纪公司（经纪方，丙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：被告王明军将拥有的诗仙美郡B区2栋2单元房屋出租给原告李卓航；租赁期限自2019年12月11日至2020年12月10日，共1年；该房屋每月租金为1,500.00元，租金每12个月支付一次，乙方向甲方支付的首次租金合计18,000.00元，在本合同签订之日起7日内付清；乙方于本合同签订之时向甲方缴纳押金3,000.00元，租期届满，房屋及设施、设备无人为损坏、遗失且水电气费、电话费……等费用结算完毕，甲方于当日内将押金（无息）退还给乙方；乙方应在签订本合同当日向丙方支付居间服务费1,500.00元；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：迟延交付房屋达10日的；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的；违约责任：甲方有上述乙方有权单方解除本合同下的情形之一的，应按月租金的两倍向乙方支付违约金并退还押金；甲方须征得该房屋共有人同意后方可签订本合同，甲方须保证该房屋权属无争议，若发生权属纠纷而影响乙方使用该房屋，则由甲方承担一切责任，并赔偿由此给乙方造成的经济损失；租赁期内甲方须提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前1个月通知对方，并按月租金的两倍支付违约金，甲方还应退还相应的租金及押金；若甲乙任何一方未执行本合同之约定而使合同无法履行的，则违约方须承担甲乙双方应付经纪方的全部佣金等。《房屋租赁合同》附《收据》一份，载明：兹收到李卓航按本合同约定交来首次租金18,000.00元及押金3,000.00元，合计21,000.00元。被告王明军在该收据上签名捺印确认。 签订租房合同后，被告王明军于2019年12月13日将房屋钥匙等交付给原告。原告准备入住时，被告王明军的妻子蒲琼知晓房屋出租后，在房门上贴上字条，让原告联系蒲琼否则后果自负。后原告联系蒲琼，蒲琼明确表示自己并不知晓房屋出租的事，也不同意出租。2019年12月16日，蒲琼向原告出具《情况说明》，表明案涉房屋系蒲琼与原告王明军共有，王明军在未征得蒲琼同意的情况下私自将房屋出租，蒲琼拒绝将此房屋出租。原告在无法租住的情况下，在2019年12月17日与蒲琼履行了房屋交还手续，蒲琼向原告出具收条，载明：收到李卓航退还诗仙美郡B区2栋2单元房屋钥匙、门禁卡、电卡，并确认该房屋及房屋物品均无任何损失。 另查明：被告正信房产经纪公司垫付了本案的受理费219.00元。 诉讼过程中，案外人蒲琼向本院陈述，蒲琼与被告王明军从2019年开始分居，在签订《房屋租赁合同》时，被告王明军与案外人蒲琼系夫妻关系，租赁房屋系两人共同共有，该房屋的房产证还未拿到，现只有购房合同，其提交的《商品房买卖合同（预售）》载明购买人为王明军和蒲琼。被告王明军出租诗仙美郡的案涉房屋蒲琼不知情，王明军收取的租房款蒲琼也未收到及使用。 被告正信房产经纪公司陈述：在房屋出租时，被告王明军未提交合同，而是公司到售房部进行了核实，但并未向蒲琼核实并询问其意见。 以上事实有：原、被告的身份证复印件、被告的营业执照、《房屋租赁合同》、收据、情况说明、收条、《商品房买卖合同（预售）》，本院对蒲琼的询问笔录及原、被告陈述等证据在案佐证。 本院认为：原、被告间签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效，本院予以确认。双方应当按约履行合同。 本案中，原告李卓航已经按照合同约定向被告王明军支付了租金及押金，也向被告正信房产经纪公司支付了中介费，被告应当保证原告能够使用房屋。而根据租房合同的约定，出租方须征得房屋共有人的同意后方可签订本合同，被告王明军明是应当知晓该约定。虽然被告王明军称此前蒲琼同意出租房屋，但并无证据予以证实，其也确认在出租时并未告知共有人并征得同意，出租的款项也是其自行使用，被告王明军未按合同约定未征得共有人同意，应属违约行为。蒲琼在得知房屋出租后明确表示不同意出租，且要求原告退还房屋，导致合同不能履行，租赁合同目的不能实现，原告现要求解除合同，本院予以支持。 共有人蒲琼在房屋交付后几天，发现房屋被出租，即要求原告李卓航退还并搬离，原告也未居住。是因被告王明军的违约行为导致合同解除，依照合同约定，被告王明军应当退还原告李卓航所交的租金和押金21,000.00元，并承担原告李卓航已支付的中介费1,500.00元，并向原告支付违约金3,000.00元。 因合同对违约的责任承担有约定，原告要求被告正信房产经纪公司承担退还中介费和先行承担租金和押金的损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张利息，因合同约定了违约金，原告也主张了违约金，违约金即已包含因被告王明军违约造成的损失在内，原告再另行主张利息的诉讼请求不予支持， 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告李卓航与被告王明军、被告江油正信房地产经纪有限公司于2019年12月9日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告王明军在本判决生效后十日内向原告李卓航退还房屋租金18,000.00元、押金3,000.00元、居间服务费1,500.00元、违约金3,000.00元，合计25,500.00元； 三、驳回原告李卓航的其他诉讼请求。 本案已收案件受理费438.00元，减半收取219.00元，由被告王明军承担。 院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 邹艾岑 二〇二〇年五月六日 法官助理 梁 杉 书 记 员 杨莉君 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。” 第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。” 第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。” 第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。” 第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途” 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”