北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初47948号原告（反诉被告）：杜雷，男，1986年6月25日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：李晓明，男，1958年2月24日出生，汉族，个体经营户，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）杜雷（以下简称姓名）与被告（反诉原告）李晓明（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院曾作出（2018）京0105民初89187号民事判决。李晓明不服判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终4890号民事裁定书，认为一审判决事实认定不清，故将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。杜雷、李晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杜雷向本院提出诉讼请求：1、判决解除杜雷与李晓明于2014年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判令李晓明退还房屋租金54438元；3、判令李晓明退还房屋押金50000元；4、判令李晓明赔偿合同违约金65325.6元。事实和理由：2014年9月1日，杜雷与李晓明签订《北京市房屋租赁合同》，约定李晓明将其承包房屋所有人姚某位于北京市朝阳区小红门乡海鸿博市场第三层建筑面积1155平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给杜雷经营蓝月宝石教育培训场所，租赁期限自2014年9月1日至2022年8月30日，月租金54438元，押金5万元。合同签订后，杜雷依约交付租金，租金一直交付至2017年2月28日，并对涉案房屋进行装修，购置了大量图书和文教具设施。2017年1月29日7时30分，涉案房屋发生火灾，将杜雷在涉案房屋的装修设施和屋内物品全部烧毁。同年3月28日，北京市朝阳区公安消防支队作出朝公消火认字（2017）第XXXX号火灾事故认定书。2017年7月2日，北京市朝阳区公安消防支队作出朝公消火重认字（2017）第XXXX号火灾事故重新认定书。火灾发生后，房屋所有人姚某诉讼与李晓明解除了租赁合同，火灾烧毁财物造成的损失导致杜雷无法继续经营，杜雷多次要求李晓明退还房屋押金、租金、赔偿经济损失，均被拒绝，故诉至法院，请求法律保护。李晓明辩称：不同意解除合同。关于原告的第二项诉讼请求房屋租金，海鸿博市场2017年11月29日火灾发生后，李晓明对涉案房屋进行了恢复修缮，达到原来的经营标准，李晓明多次通知杜雷继续经营，杜雷均拒绝继续经营，火灾发生后杜雷多次口头通知李晓明不得另外出租，并于2017年8月10日正式书面通知（在法院判决前保护火灾现场不得破坏、招租）直至现在涉案房屋依然未出租。依据杜雷和李晓明双方签定的《北京市房屋租赁合同》，合同期内，杜雷交给李晓明2017年2月份租金是符合合同约定的，李晓明不应退还租金。关于杜雷的第三项诉讼请求押金，在杜雷结清拖欠李晓明房屋租金后，双方合同解除之日起15日内，杜雷将房屋清空并恢复原状后，李晓明将其押金退还给杜雷。关于杜雷的第四项诉讼请求，因李晓明在合同期内没有任何违约行为，不存在违约情况，所以不承担任何违约金。李晓明向本院提起反诉诉讼请求：1、请求判令杜雷依双方合同约定补交2014年9月1日至2017年2月28日房屋租金216860元；2、请求判令杜雷依双方合同约定交纳2017年3月1日至2019年7月31日拖欠的房屋租金1951667元；3、请求判令杜雷依双方约定交纳2016年9月1日至2019年7月31日拖欠的公寓楼顶租金291667元；4、请求判令杜雷依双方合同约定支付违约金71000元；5、请求判令李晓明和杜雷2015年5月1日签订的补充协议无效。事实和理由：2014年9月1日，李晓明和杜雷签订《北京市房屋租赁合同》。杜雷没有按约定交纳押金及租金，构成违约。杜雷经营的蓝宝石儿童教育培训机构实际占用了海鸿博市场三楼整层，面积约为2300平方米。2015年5月1日，杜雷的合伙人王某退出经营，放弃经营权，杜雷以不腾退实际超出合同约定面积的房屋和不按期交纳租金为由，胁迫李晓明与其签订《补充协议书》。该补充协议签订后并没有实际履行，双方仍按照原房屋租赁合同履行，杜雷依然按照原来的租金标准交纳租金。该协议书是在李晓明受到胁迫的情况下签订的，且没有实际履行，属无效合同，故请法院判令李晓明和杜雷2015年5月1日签订的补充协议无效。2017年1月29日，海鸿博市场火灾发生后，李晓明对杜雷租赁房屋进行了恢复修缮，达到原来的经营标准后多次通知杜雷继续经营。杜雷拒绝继续经营，属于放弃经营。因杜雷承诺按照合同约定按期缴纳租金，所以李晓明一直未将合同约定的房屋另行招租、出租，合同约定的房屋和场地直至2019年7月31日依然保持原状未出租。2019年7月15日，李晓明接房东姚某口头通知：为疏解人口，小红门乡综治办和城管执法队将于2019年7月31日对海鸿博市场进行拆除。后姚某2019年7月31日将海鸿博市场拆除。依据杜雷、李晓明2014年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》第二条第三款，双方签订的租赁合同于2019年7月31日自行终止。杜雷针对反诉辩称：不同意李晓明反诉请求。生效判决书说明合同在着火后已经事实解除。关于违约金问题，二审时李晓明提供了证明合同有效的生效法律文书，二审法官认可，如果合同有效，我要求李晓明赔偿违约金。在这次火灾中，李晓明占30%责任。李晓明所述不成立，李晓明说我欠他租金，并拿出计算数据，但二审开庭时我已经离开那里一年半到两年时间了。二审时我拿出了补充协议，李晓明所述我欠他租金完全是子虚乌有。我交租金已经交到了火灾发生后1个月，也就是2月底，我不欠李晓明任何钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月1日，杜雷、案外人王某（作为承租人、乙方）与李晓明、案外人宋某（作为出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市朝阳区小红门乡海鸿博市场、整体建筑面积约7000平方米（共三层）的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，租赁用途为儿童乐园、儿童用品、培训等其他项目；租期自2014年9月1日至2022年8月30日；租金第一年为71万元、第二年、第三年为76万元、第四年、第五年为82万元，第六年、第七年、第八年为90.2万元；押金10万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应7日内甲方如数返还给乙方；2014年9月1日前付清所欠租金，本合同生效之日起，提前10日内按三个月一次交付租金；交租金日期：2014年8月20日应交2014年9月1日至2014年11月30日共三个月租金，2014年11月20日应交2014年12月1日至2014年2月28日共三个月租金，2015年2月20日应交2015年3月1日至2015年5月31日共三个月租金，2015年5月20日应交2015年6月1日至2015年8月31日共三个月租金，从2015年9月1日交租日期以此类推；甲方保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安等方面的安全条件，不得危及人身安全；甲方违约，应按照年租金的10%向乙方支付违约金，乙方违约，应按照年租金的10%向甲方支付违约金。2014年12月23日，杜雷交纳押金50000元。2015年5月1日，李晓明（作为甲方）与杜雷（作为乙方）签订《补充协议书》，约定：根据甲乙双方2014年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》内容不变，经甲乙双方友好协商签订以补充协议如下：1.甲乙双方同意王某退出，房企经营权（王某原合同签字为证），由杜雷继续履行原合同和本协议义务；2.2015年6月1日，乙方承租面积变更为1100平方米，每日每平米按1.5元计算租金，房屋租金递增率按原合同计算；3.经甲乙双方协商市场公寓顶层，自本协议签订生效起免费提供给乙方使用3年。2017年7月12日，北京市朝阳区公安消防支队作出朝公消火重认字（2017）第XXXX号《火灾事故重新认定书》，最终认定火灾事故基本情况为：2017年1月29日7时48分（接警时间），北京市朝阳区小红门乡海鸿博市场三层发生火灾，无人员伤亡。火灾造成市场三层西侧由徐某承租用于经营的网吧全部过火烧毁，网吧东侧由杜雷租赁用于经营的儿童教育培训，杨某租赁用于经营的鱼乐贝贝婴幼儿水育馆，王某1租赁用于经营的淘气宝儿童娱乐受不同程度烟熏和热辐射损失。经调查，对于起火原因认定为2017年1月29日7时30分许，起火部位位于三层由徐某租赁用于经营网吧的收银台南侧配电箱附近，起火原因可排除外来火源和遗留火种引发火灾的因素，不排除网吧收银台南侧配电箱内电气线路故障引发火灾的因素。2017年8月10日，杜雷向李晓明发送《通知书》，载明：租赁期内，火灾给我带来巨额经济损失，为维护我的合法权益，未经法院判决前，请您保护火灾现场不得破坏、招租，否则承担不利后果。经询，杜雷与李晓明均认可王某、宋某已退出双方签订的租赁合同。又询，杜雷与李晓明均认可原告支付涉案房屋租金至2017年2月28日。被告自述杜雷未按约定按时足额交付租金，杜雷自述其根据李晓明计算出的租金数额按月交付租金。再询，杜雷称火灾发生后其将涉案房屋内物品清理，剩余物品由李晓明清理变卖后对涉案房屋进行装修。李晓明称其于火灾发生10天后对涉案房屋进行装修，装修进行了2个月。另查一，杜雷曾以财产损害赔偿纠纷为由，将李晓明及案外人姚某、徐某、北京铁路公安局北京公安处（以下简称北铁公安处）诉至本院，要求判令姚某、徐某、李晓明、北铁公安处赔偿其经济损失1403990元。本院作出（2017）京0105民初XXXX号民事判决，该判决中查明2014年9月1日，宋某、李晓明将涉案房屋出租给杜雷、王某，之后宋某、王某退出合同。2017年1月29日，海鸿博市场三层发生火灾。经审理认为徐某经营的网吧所使用、管理的配电箱发生电器故障导致火灾，造成杜雷财产受损的事实，徐某存在管理上的过错和疏忽，应当承担侵权责任，李晓明作为海鸿博市场的经营管理者，明知出租的房屋没有消防验收手续，且对徐某经营的网吧配电箱未尽到安全监管义务，对于火灾的发生亦有过错。姚某作为房屋的建设者，房屋未经消防验收就开办便民市场经营，从法院调取的公安机关笔录中未见市场喷淋设施启动的记录，可见姚某对于火灾发生后相关财产损失的扩大存在过错。综上，法院根据徐某、李某、姚某各自的过错程度，酌定其三人的责任比例分别为60%、30%、10%。判决：一、徐某于判决生效之日起七日内赔偿杜雷财产损失42万元；二、李晓明于判决生效之日起七日内赔偿杜雷财产损失21万元；三、姚某于判决生效之日起七日内赔偿杜雷财产损失7万元；四、驳回杜雷的其他诉讼请求。李晓明、姚某、徐某不服一审判决提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终XXXX号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。另查二，案外人姚某曾以房屋租赁合同纠纷为由将李晓明、宋某诉至本院，要求解除姚某与二人签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，二人支付租金567万元、支付拖欠的补充协议房屋租金321133元、赔偿经济损失940000元、支付违约金200000元。本院作出（2017）京0105民初XXXX号民事判决书，判决：一、姚某与李晓明、宋某于2012年10月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年10月30日解除；二、姚某与李晓明、宋某于2012年11月27日签订的《补充协议》于2018年9月20日解除；三、李晓明于判决生效后七日内支付姚某《北京市房屋租赁合同》中的租金513万元；四、李晓明于判决生效之日起七日内支付姚某《补充协议》中的租金238274元；五、李晓明于判决生效之日起七日内支付姚某违约金20万元；六、李晓明于判决生效之日起七日内支付姚某财产损失94万元；七、驳回姚某的其他诉讼请求。庭审中，李晓明提交如下证据：1、短信一份，内容为李晓明通知杜雷对涉案房屋重新装修完毕，要求其接到通知后十日内继续经营、履行合同。2、照片数份，用以证明李晓明将涉案房屋修缮后达到经营标准，同一市场中其他企业已重新开张营业。杜雷未认可上述证据真实性。本院认为：杜雷与李晓明自愿签订的《北京市房屋租赁合同》，约定内容不违反法律、行政法规强制性规定，本院予以确认，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，李晓明应“保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安等方面的安全条件，不得危及人身安全”。本案中，李晓明明知涉案房屋没有消防验收手续，在其未能确保涉案房屋符合消防规定的条件下，仍将房屋对外出租，违反合同约定，且生效判决已认定其对火灾发生应承担过错责任，因此，杜雷要求解除双方之间签署的租赁合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案房屋于2017年1月29日发生火灾后势必导致杜雷无法正常使用涉案房屋，且李晓明于火灾发生十日后即对于涉案房屋进行装修，故本院认定杜雷占有使用涉案房屋至2017年1月29日，杜雷应向李晓明支付至2017年1月29日期间的占有使用费，现双方均认可杜雷已支付涉案房屋租金至2017年2月28日，故杜雷要求退还涉案房屋租金及押金的诉讼请求，本院予以支持。鉴于杜雷未能按合同约定交纳押金、租金，存在一定的违约行为，故对其主张的违约金，本院不予支持。李晓明主张杜雷欠付2014年9月1日至2017年2月28日期间租金，2017年3月1日至2019年7月31日拖欠的租金以及2016年3月1日至2019年7月31日的公寓楼顶租金。本案中，自双方签署租赁合同后，杜雷每月按照54438元的标准支付租金，并无证据证明李晓明就此提出异议，且其主张欠付租金的陈述与其在庭审中所认可的事实即杜雷已将租金交至2017年2月28日相悖。火灾事故发生后，涉案房屋处于无法使用状态，李晓明要求杜雷承担火灾之后的租金于法无据。关于公寓楼顶租金，依据不足。综上，对于李晓明的上述请求，本院均难以支持。李晓明要求杜雷支付违约金，但其未能确保涉案房屋符合消防规定，构成违约，本院不予支持。李晓明主张杜雷胁迫其签署《补充协议书》，且协议并未实际履行，应属无效，现并无证据证明李晓明被胁迫事实，且李晓明所述理由与无效合同构成要件不符，故对于李晓明要求确认协议无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除杜雷与李晓明于2014年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、李晓明于本判决生效后七日内退还杜雷房屋租金五万四千四百三十八元；三、李晓明于本判决生效后七日内退还杜雷房屋押金五万元；四、驳回杜雷的其他诉讼请求；五、驳回李晓明的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1848元，由杜雷负担654元（已交纳），由李晓明负担1194元（杜雷已交纳，李晓明于本判决生效后七日内给付杜雷）。反诉案件受理费13525元，由李晓明负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 乐人民陪审员  何响琴人民陪审员  王焕平二〇二〇年五月二十六日书 记 员  贾宜臻