广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5447号原告：刘新锋，男，1978年5月15日出生，汉族，住广东省蕉岭县**********，公民身份号码441************313。原告：周梅珍，女，1975年9月23日出生，壮族，住广东省蕉岭县******泉一，公民身份号码452************523。两原告的共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市***********锦标路口对面，统一社会信用代码91442********8647N。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。原告刘新锋、周梅珍与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘新锋、周梅珍的共同委托诉讼代理人赖初帆，被告棕榈公司的委托诉讼代理人洪池池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘新锋、周梅珍向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以总购房款361630元为基数，按每日万分之一的标准自2017年4月16日起计至被告取得建设工程竣工验收备案登记证且将涉案商品房实际交付给两原告之日止）。事实和理由：2014年5月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议（二），约定原告以总价款361630元向被告购买其开发的位于中山市**************皓玥花园1期1幢803房的预售商品房，被告应当在2015年12月31日前交付涉案商品房。合同签订后，原告已依约向被告支付全部购房款361630元，然被告至今并未能按约将涉案商品房交付给原告使用。涉案合同是由被告提供的格式合同，合同约定的双方违约金明显不对等，原告逾期付款违约金为每日万分之三，被告逾期交房违约金为每日万分之一，最高不超过3%，明显不对等，而且并没有对该部分限制两原告权利的协议条款加粗或者下划线等明显方式提示，因此原告请求调整逾期交房违约金不设上限。原、被告签订了违约金支付协议书，被告已经向原告支付了部分违约金，但原告并没有明确放弃追索后续逾期交房违约金的权利。被告棕榈公司辩称，原、被告已经签订了违约金支付协议书，并且被告已经按照约定向原告支付了逾期交房违约金，履行完毕逾期交房的违约责任，原告无权再行向被告主张逾期交房违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2014年5月24日，刘新锋、周梅珍以361630元的价格购买了棕榈公司开发的位于中山市**************皓玥花园1期1幢803房，双方签订中山市商品房买卖合同，第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%。合同签订后，刘新锋、周梅珍付清了全部房价款。同日，刘新锋、周梅珍和棕榈公司还签订了补充协议（二），第1.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第八条第一款约定的交付条件和交付期限变更为：出卖人应当在2015年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用。2018年1月7日，棕榈公司（出卖人）与刘新锋、周梅珍（买受人）签订违约金支付协议书，约定因出卖人未能根据商品房买卖合同约定日期向买受人交付商品房，现就逾期交楼违约金的支付事项，买卖双方经友好协商，达成本协议，以资共同遵守：一、买卖双方一致同意：出卖人于本协议订立之日起十个工作日内向买受人支付违约金10848.9元，作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任；二、买受人收取前述违约金后，同意继续按照商品房买卖合同及补充协议继续履行。2018年1月23日，棕榈公司将前述款项支付给刘新锋、周梅珍。棕榈公司迄今未取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证。刘新锋、周梅珍未办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘新锋、周梅珍与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。权利的放弃必须以明示的方式作出。刘新锋、周梅珍在与棕榈公司签订的违约金支付协议中，并未承诺收取棕榈公司支付的逾期交房违约金后不再追究棕榈公司逾期交房的违约责任，棕榈公司在签订违约金支付协议的合理期限内未积极履行合同约定的交房义务，迄今无法确定涉案商品房何时能达到合同约定的交楼标准取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，违约情况较为严重，对刘新锋、周梅珍占有使用处分涉案房屋的权益造成一定损害。故，本院认为，刘新锋、周梅珍请求不受合同约定的违约金上限和已签订的违约金支付协议书的限制，要求棕榈公司继续承担逾期交房的违约责任，增加违约金，理据正当充分，应予支持。中山市商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。刘新锋、周梅珍选择于2018年1月7日与棕榈公司在该日签订违约金支付协议书并收取逾期交房违约金10848.9元，应视为刘新锋、周梅珍同意棕榈公司截止该时间点应承担的违约责任为逾期交房违约金10848.9元。刘新锋、周梅珍主张签订协议之前的逾期交房违约金，理据欠缺，本院不予支持。如从次日起算违约金，本院认为，亦有违双方签订该协议的初衷，因为签订协议的彼时，刘新锋、周梅珍已清楚知悉涉案商品房不具备合同约定的交付条件，而涉案商品房显然不可能次日即达到合同约定的交楼条件，刘新锋、周梅珍对棕榈公司之后一定时间内的违约行为是有预判的，在此情况下，刘新锋、周梅珍仍然选择与棕榈公司签订违约金支付协议书，并在协议中约定“作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任”，应视为其给予了棕榈公司合理的时间履行交楼义务；只有超过该合理时间，其方可再向棕榈公司主张逾期交房违约金。结合本案具体情况，本院酌定该合理期间为三个月。刘新锋、周梅珍主张逾期交房违约金按日万分之一的标准计算，符合合同约定，本院予以支持。故，棕榈公司应向刘新锋、周梅珍支付逾期交房违约金，计算期间从2018年4月8日起至案涉商品房实际交付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘新锋、周梅珍支付逾期交房违约金（违约金以361630元为基数，自2018年4月8日起按日万分之一的标准计算至房屋实际交付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费790元，减半收取395元，由原告刘新锋、周梅珍负担128元，被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担267元（该款两原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年五月二十日书记员 詹绮婷王静