北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初28208号原告：姜德臣，男，1955年4月7日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：白如静，北京熙明律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱祖玉，北京熙明律师事务所实习律师。被告：北京政通路物业管理中心，住所地北京市房山区良乡地区渔儿沟村。法定代表人：梁志全，经理。被告兼被告北京政通路物业管理中心委托诉讼代理人：姜小冬，男，1970年11月27日出生，住北京市房山区，系北京政通路物业管理中心经理。二被告之委托诉讼代理人：李艳，北京市博维律师事务所律师。原告姜德臣诉被告北京政通路物业管理中心（以下简称“政通路物业中心”）、姜小冬物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜德臣的委托诉讼代理人白如静，被告兼被告政通路物业的委托诉讼代理人姜小冬、被告姜小冬及被告政通路物业中心的委托诉讼代理人李艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜德臣向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告返还原告位于房山区良乡×路×里×号楼的30间房屋共计1249.38平方米的房产（三层：×1、×2、×3房间，每间66.86平米；×4、×5房间，每间76.64平米；×6号至×7号房间每个房间面积为23.74平米。四层：×8、×9房间每间66.86平米；×10、×11房间每间76.64平米；×12房间面积133.72平米；×13至×14房间每间23.74平米）。事实与理由：2007年11月，被告强行撬开原告位于房山区良乡×路×里×号楼的房子并更换锁芯，被撬开的房屋一共26间，同时原告的另外四间出租房屋，租金也被被告强行收取。十多年间，被告总共强占原告房屋30间，共计1249.38平米。被告在强占的房子里办公，并向租户收取租金和物业费。十余年间，原告不停地找被告交涉，要求归还房屋并支付占用费，被告始终置之不理。被告的行为给原告造成极大损失，故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。政通路物业中心辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告诉称与事实不符。原告诉称“2007年11月，被告强行撬开原告位于房山区良乡×路×里×号楼的房子并更换锁芯，被撬开的房屋一共26间……共计1249.38平米”，该诉称与事实不符。事实是，我中心为房山区渔儿沟村民委员会于2001年全资设立的集体企业，经营范围为接受委托从事物业管理。诉争房屋房山区良乡×路×里×号楼于2001年建成。诉争房屋自建成后，未出售的房屋由原告自行使用，我中心提供物业服务。2007年，因原告拖欠大额债务，×号楼整体被法院查封，但此前原告已经将×号楼的部分房屋以自己或渔儿沟村经联社的名义对外出售。我中心的设立单位渔儿沟村经联社代原告出售的部分×号楼房屋业主找到经联社要求解决，原告当时已经不知所踪。2008年，我中心找到原告后，要求原告出面解决相关事宜。原告因躲避债务不能出面解决，故口头委托我中心出租未出售的房屋，租金由我中心收取。于是我中心于2008年对×号楼3、4层未出售的房屋进行出租。2013年2月3日，为明确双方义务，签订《协议书》，协议约定我中心暂替原告租赁×号楼3、4层部分房间，收取租金由我中心保管……其余租金必须等原告还清×号楼的所有贷款及外欠款，并且把×号楼所有房屋手续办理清楚后，双方才能核对其他租金明细。该协议书签订后，我中心一直代原告出租3、4层的部分房屋，并收取租金至今。原告分别于2010年8月12日、2013年2月3日、2014年5月7日从我中心处领取租金39万元。但因×号楼自2007年就被法院查封，法院查封公告在楼内和房屋门口均有张贴，导致房屋出租并不理想。原告诉称“被告在强占的房子里办公，并向租户收取租金和物业费。十余年间，原告不停地找被告交涉，要求归还房屋并支付占用费，被告始终置之不理”，上述诉称均不是事实。事实是，我中心经原告同意将×号楼3、4层部分房屋进行出租，并未强占房屋，亦未在房屋里办公。因原告未按协议约定偿还债务和协助实际买房人办理过户手续，故双方未对租金等事宜进行核对。原告也未向我中心提出解除《协议书》和返还房屋的要求。原告所述的×15号房屋，我中心从未管过，该房屋系原告自己出租给了隗合启。原告所述的×1与×2号房屋系原告与姜小冬之间的纠纷，我中心未管理该房屋。原告所述的×14房屋，系原告自己出售给了陈建华，与我中心无关。二、原告诉请我中心返还房屋无任何法律依据。2013年2月3日，我中心与原告签订的《协议书》合法有效，该合同对双方具有法律约束力。根据《合同法》第8条的规定，我中心有权代原告出租房屋并收取租金。诉争房屋3、4层部分房间已出租，由承租人实际控制和使用，如果原告要求返还房屋，也应当是要求承租人返还，而不是我中心。部分未出租的房屋处于闲置状态，我中心从未占有和使用，原告想进就可以进，我中心不阻拦。根据《物权法》第34条规定，我中心系基于合同关系代原告出租房屋，未占有该房屋，因此，原告要求我中心返还房屋无法律依据。综上所述，我中心基于原告的授权代为出租涉诉房屋，系合法出租涉案房屋和保管租金，并非无权占有和使用。因此，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院裁定驳回原告的诉讼请求。姜小冬辩称，我作为本案被告主体不适格。我是政通路物业中心的经理，在职期间履行的是职务行为。我从未对×1、×2号以外的房屋进行占有、管理、使用。×1、×2号房间并非原告所有，而是2013年其向我借款后抵账给我的，双方签订了补充协议。如果原告主张要回×1、×2号房屋，其需要把钱还给我，并且支付法律规定的最高的民间借贷的利息，我就把房子还给原告。本院经审理认定事实如下：位于房山区良乡×路×里×号楼登记在姜德臣名下。政通路物业中心称自2008年开始，其与姜德臣达成了口头协议，姜德臣委托其出租×号楼三四层的部分房屋，并在2013年2月3日签订了书面的委托《协议》。经查阅，上述《协议》政通路物业中心为甲方，姜德臣为乙方，具体约定为：“甲方暂替乙方租赁×号楼3层，4层部分房间，所收租金由甲方保管。已于2010年8月12日支付乙方房屋租金肆万元整。于2013年2月4日再支付乙方租金￥200000（大写）贰拾万元整。其余租金必须等乙方还清×号楼的所有贷款及外欠款，并且把×号楼所有房屋手续办理清楚后，甲乙双方才能核对其他租金明细”。姜德臣主张上述《协议》系在政通路物业中心强迫下所签，但未提交证据支持其主张。政通路物业中心分别于2010年8月12日支付姜德臣租金4万元、于2013年2月3日支付姜德臣租金20万元、于2014年5月7日向姜德臣支付租金15万元，合计39万元。2013年8月16日，姜小冬（甲方、贷款人）与姜德臣（乙方、借款人）签订《借款合同》，约定：姜德臣向姜小冬借款人民币10万元，于2013年12月20日前，连本带息还清甲方；借款期限自2013年8月20日起至2013年12月20日止；保证条款：借款方自愿用政通路西里小区×号楼×1室做抵押，到期不能归还贷款，上述抵押物的产权归贷款人所有。乙方应无条件帮助甲方办理产权过户手续。同日，姜德臣出具《借条》，内容为：“今借姜小冬人民币￥100000元（大写：壹拾万元整），为期3个月，2013年12月20日连本带息还清。”姜德臣主张姜小冬未提供借款，姜小冬称其于当日自其银行卡取现金10万元，并在其同事刘燕丽在场的情况下将现金给了姜德臣。姜小冬提交了其名下尾号为4447的工商银行银行卡明细清单，证明其在当日取款10万元的事实。2019年1月18日，姜小冬（甲方）与姜德臣（乙方）签订《补充协议》，载明：“姜德臣2013年8月20日借姜小冬拾万元整，定于2013年12月20日还清，由于借款人姜德臣到期未还，经双方协商定于2014年6月25日前还清，连本带息共计贰拾壹万元整，如到期还未还清，姜德臣自愿把政通西里×号楼×1室和×2室做抵押，自2014年6月26日起抵押物归姜小冬所有，姜德臣应无条件帮助甲方办理产权过户手续。本协议书一式两份，双方各执一份，每份具有同等法律效力。”关于×15房屋，政通路物业中心称从未管理或控制过该房屋，该房屋系姜德臣自己出租给了隗合启。姜德臣庭审后确认该房屋政通路物业中心未侵占。关于×14房屋，政通路物业中心称系姜德臣出卖给了陈建华，并提交了陈建华提交给政通路物业中心支付上述房屋的购房款收据复印件。姜德臣庭审后确认政通路物业中心提交的购房款收据真实性无异议，但称×14房屋因陈建华未足额交付房款，未将该房屋卖给陈建华，该房屋仍在政通路物业中心的控制下。上述事实，有姜德臣提交的开庭笔录、房屋产权证，政通路物业中心提交的支票存根、支出凭单、协议书、购房款收据，姜小冬提交的借条、借款合同、补充协议书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案的争议焦点有：姜德臣主张返还的涉案房屋是否系政通路物业中心与姜小冬无权占有；就姜德臣主张返还的×1房屋与×2房屋，姜小冬是否系无权占有。姜德臣起诉称政通路物业中心与姜小冬共同侵占了其主张返还的30间房屋，经庭审查明，其主张的×15房屋不在政通路物业中心与姜小冬的管理或控制下，其要求政通路物业中心与姜小冬返还该两间房屋没有事实依据。关于×14房屋，根据来源于陈建华的收据，显示陈建华支付了×14房屋与×16房屋的房款，根据现有证据，无法证明×14房屋被政通路物业中心与姜小冬管理或控制，其要求政通路物业中心与姜小冬返还×14房屋没有事实依据。就×1房屋与×2房屋，根据庭审查明的事实，该两间房屋系姜小冬占有，姜德臣要求政通路物业中心返还该两间房屋没有事实依据。就姜德臣主张返还的余下26间房屋，姜德臣称政通路物业中心自2008年就侵占了，政通路物业中心称系姜德臣委托其代为对外出租上述房屋，并提交了《协议》与姜德臣领取房租的凭证。姜德臣称《协议》系受强迫所签，但其未能提交证据证明其主张，且其主张与其在签署《协议》后继续领取房租的行为相矛盾，故本院对姜德臣的主张实难采信，《协议》应当认定为姜德臣的真实意思表示，合法有效。根据《协议》载明的内容，政通路物业中心系接受姜德臣的委托代为对外出租管理26间房屋，不属于无权占有，在《协议》未解除或未终止的情形下，姜德臣主张物权保护，以政通路物业中心侵占了该26间房屋为由，要求政通路物业中心返还上述房屋，没有事实与法律依据，本院不予支持。姜小冬系政通路物业中心的经理，其在处理跟上述26件房屋有关的事宜时，应当属于职务行为，相应的法律后果应当由政通路物业中心承担。在姜小冬不存在依据个人行为无权占有了26间房屋的情形下，姜德臣要求姜小冬返还26间房屋没有依据，本院对其主张不予支持。关于×1房屋与×2房屋，姜小冬称其依据与姜德臣签订的《借款合同》与《补充协议》占有，签署《借款合同》的当日其通过银行取了现金10万元并交付给了姜德臣，姜德臣主张姜小冬未支付约定的10万元借款，故姜小冬属于无权占有，对此，本院认为，双方争议的关键在于姜小冬是否支付了10万元借款。为证明其主张，姜小冬提交了其名下尾号为4447的工商银行借记卡历史明细清单，该清单显示姜小冬在姜德臣签署《借款合同》的当日支取了10万元现金，该情形与姜小冬所述相符，且根据该明细清单，姜小冬在支取上述金额后，其卡中余额为31万余元，姜小冬不属于无资金出借实力的情形。如果姜小冬没有出借10万元，姜德臣在2019年1月18日签署《补充协议》，并在《补充协议》中确认其借了姜小冬10万元未还清、愿意将×1房屋与×2房屋作为抵押物并确认该抵押物自2014年6月26日起归姜小冬所有的行为明显不符合常理。只有姜德臣拿到了10万元借款，其签署《补充协议》的行为才具有合理性。因姜德臣欠姜小冬借款未还清，其自愿将×1房屋与×2房屋作为借款的担保物交付给姜小冬，姜小冬作为担保物权人占有×1房屋与×2房屋不属于无权占有，在姜德臣未清偿借款的情形下，本院对姜德臣要求姜小冬返还×1房屋与×2房屋的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回姜德臣的诉讼请求。案件受理费35元，由姜德臣负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  江正春二〇二〇年五月十九日书记员  刘欣然