广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9813号原告（反诉被告）：广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社，住所地：广州市荔湾区桥中街桥中北路13号。法定代表人：梁广宁，社长。委托诉讼代理人：何俊明，广东穗南律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘细梅，女，1963年12月11日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：邓铭辉，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱光辉，广东广信君达律师事务所律师。第三人：百胜餐饮(广东)有限公司，住所地：广州市环市东路369号友谊商业大厦13楼。法定代表人：赵文欣，总经理。委托诉讼代理人：潘雪芬，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹顺，广东恒益律师事务所律师。第三人：何建彪，男，1961年2月5日出生，汉族，住广州市越秀区。原告（反诉被告）广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社（以下简称河沙六社）与被告（反诉原告）刘细梅，第三人百胜餐饮(广东)有限公司（以下简称百胜公司）、何建彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，适用普通程序进行公开开庭审理。河沙六社委托诉讼代理人何俊明，刘细梅委托诉讼代理人邓铭辉、朱光辉，百胜公司委托诉讼代理人潘雪芬、曹顺，何建彪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河沙六社向本院起诉请求：1.判令确认河沙六社与刘细梅之间就荔××××号房屋及广场配套的租赁合同关系至2019年9月30日止。2.判令刘细梅立即将位于荔××××号的房屋及广场配套交还河沙六社管业。3.判令刘细梅向河沙六社支付从2019年8月至实际交还租赁场地之日止的租金（使用费）及违约金[租金（使用费）按每月231280元的标准计算，从2019年8月暂计至11月的租金（使用费）为925120元；违约金标准为每日按月租金231280元的1%计算，从2019年8月暂计至11月的违约金约为142000元]。4.判令刘细梅向河沙六社支付从2019年8月至实际交还租赁场地之日止按每月1920元的标准支付的垃圾费（从2019年8月暂计至11月的垃圾费为7680元）。5.本案的受理费由刘细梅承担。事实和理由：河沙六社与刘细梅于2006年10月1日签订《房屋租赁合同》，约定由刘细梅承租河沙六社位于广州市荔湾区桥中中路2至4号的房屋（现地址为：荔××××号）。房屋共叁层，建筑面积9600平方米，广场配套面积约2000平方米，房屋用途为商业用途，租赁期限自2006年10月1日至2016年10月1日止。《房屋租赁合同》还约定，房屋每月租金壹拾柒万伍仟陆佰捌拾元整（175680元），每月15日前交付租金，租金前三年不变，租金以每三年按7%递增一次直至合约期结束为止。如刘细梅未按时支付租金的应按月租金的5%向河沙六社支付违约金。合同另注明，如刘细梅投资超一千万以上可续期两年或叁年。2016年6月15日，河沙六社与刘细梅就上述房屋租赁事宜签订《补充协议》，约定租赁合同期限延期至2019年9月30日止。该补充协议也通过了荔湾区“三资交易平台”的核准及备案。上述《房屋租赁合同》签订后，河沙六社已依约将租赁场地全部移交刘细梅使用，但刘细梅从2019年8月开始拖欠河沙六社的租金及垃圾费拒不交纳，并且在租赁合同期满后仍继续强行占用租赁物拒不返还。刘细梅的行为己严重违反双方合同的约定和法律的规定，并造成河沙六社巨大的经济损失。鉴于双方合同中约定的逾期交租违约金过高，河沙六社将违约金标准调整为每日按月租金的1%计算。庭审中，经本院就合同效力释明，河沙六社变更诉讼请求为：1.判令刘细梅、百胜公司及何建彪立即将位于荔××××号的房屋及广场配套交还河沙六社管业；2.判令刘细梅向河沙六社支付从2019年8月至实际交还租赁场地之日止的使用费及违约金（使用费按每月231280元的标准计算，从2019年8月暂计至11月的使用费为925120元，违约金标准为每日按使用费231280元的1%计算，从2019年8月暂计至11月的违约金约为142000元）；3.判令刘细梅向河沙六社支付从2019年8月至实际交还租赁场地之日止按每月1920元的标准支付的垃圾费（从2019年8月暂计至11月的垃圾费为7680元；4.本案的受理费由刘细梅承担。刘细梅答辩：一、我方认为河沙六社隐瞒涉案物业属于临时违法建筑的事实，所导致合同无效的相关损失应当由河沙六社予以承担；二、我方同意在河沙六社承担完相应的损失以后，将涉案物业归还给河沙六社；三、双方所签订的租赁合同总合同以及补充合同，都因为河沙六社出租的物业属于临时违法建筑而无效，河沙六社只能依法主张占用费，我方认为该占用费在另案（2019）粤0103民初7538号中按照我方主张的租金80%计算；四、关于垃圾费，河沙六社的主张没有相应的法律依据，而事实上我方也存在多重缴纳垃圾费的事实。刘细梅提起反诉，请求：河沙六社赔偿刘细梅因合同无效导致刘细梅需赔偿广州市桥城宾馆有限公司损失21386450元及利息229993.45元（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自2019年8月27日起，暂计至2019年11月25日，应即至实际清偿之日止）。事实和理由：2006年10月1日，河沙六社与刘细梅经协商一致签订了《房屋租赁合同》，河沙六社将原地址为桥中中路2-4号（现地址：桥中北路2-4号）汇侨广场租赁给刘细梅，合同期限为2006年10月1日至2016年10月1日止。2010年12月1日，双方经协商一致，签订《补充协议》，一致确认将赁合同的期限延长至2023年10月1日。双方一直按前述主合同和《补充协议》的规定履行合同。2016年6月，河沙六社由于其内部管理原因，要求刘细梅就主合同最后的手写内容“如投资超一千万以上可延续续期两年或叁年”签订《补充协议》。2015年12月1日，刘细梅与广州市桥城宾馆有限公司签订了《租赁合同》，租赁期限至2023年9月30日，河沙六社出具了同意转租的证明。现因租赁场地为临时建筑，且已过期限，由此导致租赁合同无效。而广州市桥城宾馆有限公司基于租赁合同及同意转租的相关文件，投资了大量资金，因合同无效，遭受了重大经济损失，故广州市桥城宾馆有限公司向法院起诉，要求刘细梅赔偿其经济损失，合计21386450元，案号（2019）粤0103民初7559号。由于租赁场地为河沙六社提供，导致合同无效并造成刘细梅及广州市桥城宾馆有限公司损失过错方为河沙六社，上述损失应当由河沙六社承担。河沙六社对刘细梅的反诉发表答辩意见：一、我方认为在本案中不应该受理刘细梅的反诉申请，因为刘细梅的反诉请求是不确定、不具体的，而且并未发生的。该请求涉及（2019）粤0103民初7559号案件的处理结果，但该案尚在审理中，不应该在本案中合并审理刘细梅的反诉请求。且本案审理的是我方与刘细梅之间的租赁合同关系，而刘细梅主张赔偿损失是侵权法律关系，二者属于不同的法律关系，也不应在本案中合并审理刘细梅提出的反诉。二、刘细梅企图通过提起反诉的方式拖延诉讼进程，损害我方的利益。刘细梅从2019年8月开始持续拖欠使用费，并且在租赁期届满后，仍强占租赁物业，拒不交还，造成我方巨大的经济损失。且租金或使用费的收取涉及河沙六社广大社员的根本利益和重要关切，如任由刘细梅非法占用租赁物业，将会进一步造成我方巨大的且难以弥补的经济损失，因此我方请求法院驳回刘细梅方提出的反诉，并对本案从速审理。百胜公司陈述：一、我方与刘细梅于2011年3月18日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，而刘细梅当时已与产权人河沙六社签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，由此享有合法的出租权和转租权，且我方承租的位于广州市荔××××号首层总计使用面积380平方米，建筑面积528平方米的房产已取得建设规划许可和工程验收合格，故而我方与刘细梅签订的《租赁合同》为合法有效，应受到法律保护。我方与刘细梅于2011年3月18日签订《租赁合同》，约定由我方承租位于广东省广州市荔××××号首层总计使用面积为380平方米，建筑面积为528平方米的房产用于开设肯德基连锁餐厅，租期为2011年4月1日至2023年9月30日。刘细梅向我方提供了《建设工程规划许可证：穗城规（荔）建字〔2005〕73号》《工程规划验收合格证：穗规验证〔2007〕271号》《荔湾公安分局桥中派出所情况说明》、刘细梅与河沙六社签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》和河沙六社出具的《同意转租证明》等作为附件材料。二、河沙六社已于2010年12月1日向我方出具《同意转租证明》，如若法院最终判定河沙六社与刘细梅之间的租赁关系截止至2019年9月30日，恳请一并判定由河沙六社承继我方与刘细梅之间的《租赁合同》，以保障我方的承租权。河沙六社于2010年12月1日向我方出具的《同意转租证明》载明“我社同意：在上述《租赁合同》履约过程中，无论何种原因，刘细梅不能继续履行合同，如果百胜餐饮（广东）有限公司届时要求我社接替刘细梅继续履行上述《租赁合同》出租方项下所有权利和义务直至《租赁合同》期满之日，我公司同意将和百胜餐饮（广东）有限公司另行订立协议以承继上述《租赁合同》”，河沙六社应按照该《同意转租证明》内容向我方履行承诺。我方分别于2019年8月2日、2019年10月15日、2019年12月30日致河沙六社的函件中均明确提出：若届时河沙六社与刘细梅因任何原因解除或终止租赁关系，河沙六社应按照该《同意转租证明》内容承接刘细梅与我方签订的《租赁合同》项下的权利义务，与我方签订履约协议，保证我方的承租权益不受影响。由此，如若法院最终判定河沙六社与刘细梅之间的租赁关系于2019年9月30日截止，在我方已多次书面要求河沙六社履行《同意转租证明》承诺的情况下，我方有权恳求法院一并判定由河沙六社承继我方与刘细梅之间的《租赁合同》，以保障我方的承租权。综上，恳请法院依法查明案件事实，保障我方的合法权益。何建彪陈述：一、我方善意、合法、有效取得涉案商铺使用权。我方与刘细梅于2018年4月8日签订《商铺租赁合同》；当日刘细梅提供其与河沙六社2006年10月1日签订的《房屋租赁合同》和2010年12月1日签订的《补充协议》，该补充协议约定租期延期至2023年10月1日。故我方与刘细梅所签订的《商铺租赁合同》约定租期为2018年5月12日至2023年10月1日。二、我方完全履行《商铺租赁合同》约定义务。我方与刘细梅签订《商铺租赁合同》至今，从来未违规违约，准时交纳租金、水电费、管理费等费用。三、我方合法守法经营。我方的酒楼开业至今一直是文明、守法、合法经营，也从来没有违规违法。四、我方请求继续履行与刘细梅签订的《商铺租赁合同》义务。五、我方希望河沙六社、刘细梅协商妥善处理本案纠纷，若河沙六社、刘细梅采取过激、阻挠等非法行为影响我方酒楼正常经营，我方将保留追究其法律责任（包括经济赔偿）的权利。经审理查明，原广州市白云区人民政府松洲街道办事处颁发的四份《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，座落在松洲街河沙村份田（土名）共8749.4平方米的宅基地使用人为河沙六社。2005年12月，河沙六社取得建设工程规划许可，在桥中街桥中路2-4号建设临建1幢。前述建设完成后，河沙六社于2007年2月13日取得了广州市城市规划局颁发的穗规验证〔2007〕271号《建设工程规划验收合格证》，显示桥中街桥中路2-4号为地上3层临建，建筑面积9822平方米；备注“其中第三层扩建建建筑面积3832平方米已经我局‘穗规决（2006）1516号’处罚决定书作出处理，同意临时保留使用”。河沙六社、刘细梅双方确认桥中街桥中路2-4号为前述《农村（墟镇）宅基地使用证》所载宅基地，现房屋门牌为荔××××号。2006年10月1日，河沙六社（出租方、甲方）与刘细梅（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租坐落于广州市荔湾区桥中中路2至4号的房屋为楼房三层，建筑面积9600平方米，广场配套面积约2000平方米（以下简称涉案场地）。装修状况按照本房屋建筑设计图纸要求施工。租赁期自2006年10月1日至2016年10月1日，共计10年，免两个月租金作房屋装修期，免租金期不属于房屋租赁期。租金标准，每月租金18.3元/平方米，每月租金总计175680元，该房屋租金前三年不变，租金以每三年递增一次，按每月租金递增7%，如此类推，直到合约期结束为止；乙方每月15号前支付租金。甲乙双方签订合同日起，乙方先付金额为1000000元，作为房屋租赁保证金和预交水电费、租金备用金，最终房屋租赁保证金为两个月租金，金额为351360元。租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：（一）乙方承担缴交水电费、治安费、垃圾费等费用；（二）房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为乙方在不影响建筑结构质量的基础，可以拆除装修及装饰的物品；返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。乙方需事先征得甲方同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人；乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同。乙方不支付或不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；乙方应按月租金的5%向甲方支付违约金。如乙方投资超一千万以上可延续期两年或三年，等等。前述《房屋租赁合同》签订后，河沙六社向刘细梅交付涉案场地，刘细梅亦向河沙六社支付有关款项,双方正常履行合同。涉案场地承租过程中，刘细梅将部分场地转租给了包括百胜公司和何建彪在内的次承租人。百胜公司、何建彪的转租期限均至2023年9月30日。2019年8月开始，刘细梅停止按《房屋租赁合同》约定向河沙六社支付使用场地的相关费用。因涉案场地三楼部分房屋转租纠纷，案外人广州市桥城宾馆有限公司于2019年8月27日向本院起诉刘细梅及河沙六社，提出诉讼请求：1.确认2015年12月1日签订的《租赁合同》无效；2.判令刘细梅赔偿转让费2500000元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自起诉之日起计算至清偿之日止）；3.判令刘细梅赔偿装修损失（含人工、设备、材料）人民币4497750元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自起诉之日起计算至清偿之日止）；4.判令刘细梅赔偿预期收益自2019年9月30日起算至2023年9月30日为14388700元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自起诉之日起计算至清偿之日止）；5.判令河沙六社对第2-4项诉讼请求费用承担连带责任。本院以（2019）粤0103民初7559号立案，目前该案尚未审结。另查明，因涉案场地租赁纠纷，刘细梅于2019年8月26日向本院起诉河沙六社，提出诉讼请求：1.确认双方于2006年10月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令河沙六社赔偿刘细梅场地装修、设施、设备费损失人民币35804750元及利息（按人民银行规定的金融机构同期同类逾期贷款利率从起诉之日起算至清偿之日止）；3.判令河沙六社向刘细梅返还己支付租金中超过场地占用费部分的金额人民币12995555.7元（包括多支付的场地使用费2142931元，管理费444885元，自建46000元，企业管理3295941元，2010年递增使用147576元，押金852360元，超过场地占用费5198234元，超出的场地占用费的利息867628.7元）。本院以（2019）粤0103民初7538号立案，目前该案尚未审结。2020年1月9日，本院在涉案场地张贴通知，限期要求涉案场地房屋承租人、实际使用人向本院进行登记，但在要求的期限内除了百胜公司、何建彪之外，无其他相关主体进行登记。诉讼中，河沙六社向本院明确其第一项诉讼请求实际是要求刘细梅及实际使用人交还涉案房屋及配套设施，在法院已按法定程序通知涉案物业使用人参加诉讼的情况下，仍有实际使用人未参与诉讼，视为其放弃对本案的相关诉讼权利。河沙六社为主张刘细梅需应向其支付租金、垃圾费的金额，向本院提交了2019年5-7月的租金和管理费发票、垃圾费收据，显示刘细梅前述每月向河沙六社交租金和管理费共231280元，垃圾费1920元。对此，刘细梅确认该收据的真实性，并表示这恰恰证明了河沙六社存在乱收费、多收费的事实，合同并没有约定管理费标准，河沙六社应当退还多收取的管理费、垃圾费用。此外，河沙六社还提交了《补充协议》（其与刘细梅2016年6月15日签订）、《关于都得利广场合同续期报告》《2016年6月15日会议记录》、荔湾区河沙经济联社“三资”交易会议决议及会议签名表、合同台账信息登记表等证据资料。对前述五项证据，刘细梅不确认其真实性，认为其是完全被动地按照河沙六社的要求去履行完善村里所谓的相关管理，其当时的真实意思是涉案物业承租到2023年；前述补充协议等材料因涉案场地属于临时非法建筑而无效。百胜公司在本案中提交了其与刘细梅签订的《租赁合同》，河沙六社与刘细梅2010年12月1日《补充协议》，河沙六社出具的《同意转租证明》以及2019年8月开始其向河沙六社、刘细梅发出的要求保证其继续承租涉案场地房屋的函件等，证明其承租房屋的情况以及在河沙六社与刘细梅就涉案场地发生纠纷后，其积极主张要求河沙六社与刘细梅保证其承租权和餐厅的正常经营。何建彪亦提交了其与刘细梅的《商铺租赁合同》，作为其承租场地部分房屋的依据。庭审中，刘细梅表示其与河沙六社于2010年12月1日签订的《补充协议》，约定双方租赁期限到2023年10月1日。百胜公司陈述，因河沙六社与刘细梅就涉案场地纠纷，双方均向其主张租金，基于其承租涉案场地的事实仅能向有权人支付相应租金，故其暂停向刘细梅支付2019年10月1日后的租金。何建彪陈述其一直依照与刘细梅的合同约定足额支付相关费用。本院认为，根据《广东省城乡规划条例》第四十八条规定，临时建设工程规划许可证有效期不超过二年；使用期限届满确需延期的，应当在有效期届满三十日前向原核发机关申请办理延期手续，延续期限不超过一年。涉案场地属于临时建设，并已超过使用期限，而且无证据显示主管部门批准延长使用期限，因此河沙六社与刘细梅签订的《房屋租赁合同》租赁期限超过临建使用期限的部分无效。合同双方对超期限部分的租赁无效均不持异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。河沙六社作为涉案土地使用权人，在《房屋租赁合同》已超临建使用期限而无效的情况下，其有权要求涉案场地承租人及其他相关使用人向其交还场地。百胜公司、何建彪以和刘细梅存在转租为由要求继续履行各自租赁合同的意见，难以成立，本院不予采纳。作为《房屋租赁合同》承租人，刘细梅也可依照合同无效及相关法律规定主张自己的权利。事实上，刘细梅不仅在本案中提出反诉,要求涉案场地一部分房屋租赁的赔偿，而且也已在（2019）粤0103民初7538号案中提出了其余部分的损失赔偿及整个场地租金超过占用费部分的返还主张；刘细梅的反诉赔偿请求，本案将另行处理。前述双方的主张均是针对租赁合同无效提出的，两者并无先后之分；刘细梅辩称其在河沙六社承担完相应的损失后，将涉案场地归还给河沙六社，缺乏依据，本院不予支持。河沙六社要求刘细梅、百胜公司、何建彪及其他实际使用人返还涉案场地，符合法律规定，本院予以支持。关于场地使用费、违约金及垃圾费问题。在《房屋租赁合同》无效期间承租人使用涉案场地，应向出租人支付场地使用费。刘细梅自2019年8月开始一直未支付场地使用费，其应当承担补交相应场地使用费的责任。河沙六社要求刘细梅支付自2019年8月开始至涉案场地实际交还之日止的使用费，依据正当，本院予以支持。使用费标准可以参照《房屋租赁合同》约定的230280.64元/月标准（175680元/月×1.07×1.07×1.07×1.07）确定；河沙六社主张使用费标准为231280元/月，依据并不充分，本院不予采纳。此外，河沙六社主张租赁无效期间的使用费违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于垃圾费问题，此为双方基于垃圾处理的费用约定，虽然与涉案场地租赁相关联，但独立于场地租赁关系而存在，因此租赁合同无效不影响双方有关垃圾费的约定。河沙六社要求刘细梅支付涉案场地拖欠的垃圾费，依据充分，本院予以支持。虽然《房屋租赁合同》并无关于垃圾费标准的约定，但河沙六社本案所提证据足以证实双方确定的垃圾费标准为1920元/月。刘细梅应当按照前述标准向河沙六社支付垃圾费；刘细梅有关场地使用费及垃圾费的抗辩意见，依据并不充分，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、《广东省城乡规划条例》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告刘细梅、第三人百胜餐饮(广东)有限公司、何建彪及其他场地实际使用人共同将位于广州市荔湾区桥中北路2-4号的房屋及广场配套交还给原告广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社管业；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告刘细梅按230280.64元/月的标准向原告广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社支付自2019年8月1日至广州市荔湾区桥中北路2-4号的房屋及广场配套实际交还之日止的使用费；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告刘细梅按1920元/月的标准向原告广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社支付自2019年8月1日至广州市荔湾区桥中北路2-4号的房屋及广场配套实际交还之日止的垃圾费；四、驳回原告广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费23518元，由原告广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社负担102元，被告刘细梅负担23416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  杨仁义人民陪审员  林穗青人民陪审员  伍少琴二〇二〇年五月二十日书 记 员  魏冬菊陈宇婷