湖南省安乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0721民初1723号原告：严小君，女，1959年10月26日出生，汉族，湖南省常德市人，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：彭德林，男，1960年6月23日出生，汉族，湖南省常德市人，居民，住湖南省常德市武陵区。系原告之夫。被告：常德盈嘉资产管理有限公司，住所地安乡县深柳镇文艺中路88号。法定代表人：张斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐解清，男，1953年2月10日出生，汉族，湖南省湘潭市人，经商，住湖南省湘潭市岳塘区。该公司股东。原告严小君与被告常德盈嘉资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭德林，被告委托诉讼代理人徐解清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严小君向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金400000元；2.判令被告承担利息及违约金120000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2011年8月16日签订了《房屋租赁合同》。双方约定：1、甲方（严小君）将12间客房及装修、设备等租赁给乙方（徐解清）经营十年；2、租金每年60000元，在每年10月8日之前支付；3、合同第十一条约定，乙方的违约责任，按照合同年租金的100%向甲方支付违约金。合同签订后，原告完全履行了义务，被告享受权益及收益，但至今被告分文未付。为维护原告合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。常德盈嘉资产管理有限公司辩称，原告所述不合逻辑且不属实，原被告并未签订租房协议，原告现提交的协议及所盖公章均系原告伪造；原告的起诉已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告向本院提交了2011年8月16日房屋租赁合同复印件一份，拟证明原、被告双方约定租赁12套房屋十年，年租金60000元，违约金100%。被告质证称，对该份证据的证据三性均有异议，未见过该份合同，该份合同系原告伪造。本院认为该证据能够证明原、被告之间租赁合同关系，被告认为该合同系伪造，但被告未提交证据加以证明，也不申请鉴定，故对该证据，本院予以采信；2．原告向本院提交了2018年8月23日常德市中级人民法院质证笔录复印件一份，拟证明租赁合同系徐解清本人所签。被告质证称，对该份证据的证据三性均有异议，常德市中级人民法院开庭时驳回了本案原告请求。本院认为该证据能够证明原告因涉及本案房屋租赁曾经提起过诉讼，与本案有关联性，本院予以采信；3．原告向本院提交了2015年5月18日房屋买卖补充协议书复印件一份，拟证明租赁协议真实、有效。被告质证称，对该份证据的证据三性均有异议，两级法院对该案一审、二审均驳回原告请求。本院认为该证据与本案无关联性，本院不予采信；4．原告向本院提交了2013年9月30日通知、2013年10月10日复函、2013年11月11日复函回复声明、2014年10月6日要求履行合同支付租金通知、2015年5月18日补充协议书、2015年10月16日函、2016年8月22日民事起诉状、2017年1月13日开庭笔录、（2017）湘0721民初419号民事裁定书、（2018）湘07民终1001号民事判决书、2019年5月21日仲裁委开庭笔录、（2019）湘民申46号、（2019）湘0721民初748号民事裁定书复印件各一份,拟证明原被告所签合同真实、有效，原告曾多次向被告主张权益。被告质证称，原告提交的以上证据主体均系徐解清，而非本案被告常德盈嘉资产管理有限公司。本院认为徐解清是常德盈嘉资产管理有限公司的联系人，也能够证明原告将涉案房屋交给被告使用的情况，该组证据与本案有关联性，本院予以采信；5.原告向本院提交了2018年4月23日徐解清代理人代理词、2018年4月2日徐解清答辩状复印件各一份，拟证明徐解清称签订《房屋租赁合同》系公司行为，与徐解清个人无关，公司才是适格主体。被告质证称，对该组证据真实性无异议，但对证据目的有异议，公司并未与原告签订租赁协议。本院认为该组证据能够证明原告曾因涉及本案《房屋租赁合同》进行过诉讼，以及徐解清作为常德盈嘉资产管理有限公司的联系人，在这些诉讼过程中的观点，与本案有关联性，本院予以采信；6.原告向本院提交了被告住宿登记卡及客房管理清单复印件若干份，拟证明被告使用租住房屋经营及收益。被告质证称，对该组证据均有异议，在被告经营一年时间里，每月只会住宿几次。原告将几间房安排给了其朋友居住，且未收过房租。本院认为该组证据能够证明涉及本案12间房屋作为宾馆营业的情况，与本案有关联性，本院予以采信；7.证人罗某当庭作证的证言，拟证明原、被告合同真实有效，且被告使用租住房屋经营及收益。被告质证称，证人证言无法达到证明目的，证人系原告亲属，自被告接手公司后不久证人便离职，证人不知原、被告签订合同一事，银嘉宾馆和盈嘉资产管理公司不可混为一谈。本院认为，证人罗某与原告有亲属关系，且无证据显示原、被告签订合同时罗某在现场。该证言存疑，本院不予采信；8.被告向本院提交了2012年12月18日彭德林与徐解清签订的《房屋买卖补充协议书》、2011年8月16日《补充协议》复印件各一份，拟证明两份补充协议不真实，系原告伪造。原告质证称，对该组关联性与证明目的有异议，该份证据是补充协议书而不是房屋租赁协议。本院认为该两份证据与本案无关，本院不予采信；9．被告向本院提交了常德盈嘉资产管理有限公司营业执照复印件一份，拟证明公司注册于2011年8月23日的事实。原告质证称，对该份证据的真实性与证明目的有异议，成立日期2011是真实的，但2015年前法定代表人还是徐解清。本院认为该证据能够证明被告的登记情况，与本案有关联性，本院予以采信；10.被告向本院提交了2011年8月3日彭德林、严小君、徐解清、陈新铭签订的《房屋买卖协议书》、2012年11月19日常德盈嘉资产管理有限公司与郑敏、韩毅然签订的《房屋租赁合同》复印件各一份，拟证明常德盈嘉资产管理有限公司与郑敏、韩毅然从未向原告租过房。原告质证称，对《房屋买卖协议书》真实性、合法性无异议，该份证据恰能证明12套租赁房屋不在房屋买卖协议之列。《房屋租赁合同》与本案无关，该份合同是一份转包合同，转包未经过原告同意，被告存在违约。本院认为该两份证据均与本案没有关联性，本院不予采信；11．被告向本院提交了（2017）湘0721民初886号民事判决书复印件一份，拟证明判决书第七页第三条表明2011年8月16日原、被告未签订协议。原告质证称，对该份证据真实性无异议，但该份证据与本案无关。本院认为该判决并未发生法律效力，与本案没有关联性，本院不予采信；12.被告向本院提交了2013年11月11日复函回复申明、2013年10月10日复函复印件各一份，拟证明2016年8月之前，原告从未向公司提出权利主张，原告主张已超过诉讼时效。原告质证称，对该组证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议。陈新铭与徐解清均系公司股东，二人能够代表公司。2013年复函能证明原告主张过权利。本院认为，该两份证据虽然不能达到被告的证明目的，但能够证明原、被告因涉本案房屋租赁事宜进行过多次信函往来，原告也因租金问题提出过主张，与本案有关联性，可以作为本案定案的依据；13.被告向本院提交了房地产登记信息复印件一份，拟证明原告诉争房屋已出卖他人的事实。原告质证称，对该份证据真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议。在房屋出卖之前，被告仍要给付租金。本院认为该证据与本案有关联性，本院予以采信。根据双方当事人的陈述及对证据的确认，本院可以认定如下案件事实：2011年8月16日,原、被告签订《房屋租赁合同》一份。该合同主要条款是：1、租赁标的物：安乡县深柳镇文艺中路老银嘉宾馆后面九层12间客房，共十年；2、租期：自2011年11月1日起至2021年10月31日止；3、租金：每年60000元，在每年10月8日之前支付；4、违约责任：按照合同年租金的100%向违约方支付违约金。该合同还明确了双方的其他权利义务等。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告以新银嘉宾馆对外营业。因被告未按时交纳租金，原告多次催缴和诉讼无果。2017年12月18日，原告将租赁房屋的所有权转让给陈思颖等人。本院认为，本案争议的焦点是：1.原告诉请是否有事实及法律依据；2.原告的起诉是否超过诉讼时效？一、关于原告诉请是否有事实及法律依据的问题。原告与被告于2011年11月1日签订的租赁合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务。当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。被告关于原告提交的租赁合同及该合同上所盖公章均系原告伪造的辩论意见，因被告未提交合法有效的证据证明，对租赁合同上“徐解清”的签字和被告公司公章的真实性不持异议，也不申请鉴定，因此，对该辩论意见，本院不予采纳。被告未按时交纳租金是形成纠纷的主要原因。对原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。2017年12月18日，是原告将租赁房屋的所有权转让登记在陈思颖等人名下之时，应视为原告收回租赁房屋之日。因此，被告应当支付原告六年的租金，即60000元×6年=360000元。被告未按照约定的期限支付租金，作为违约方应当向原告支付违约金。但原、被告约定按照合同年租金的100%向违约方支付违约金，过分高于造成的损失，应予以适当减少。违约金以所欠租金为基数自逾期支付租金之日起按年利率6%支付资金占用期间利息为宜，即2012年至2017年10月8日期间的利息为（60000+120000+180000+240000+300000+360000）元×6%=75600元，2017年10月8日之后的利息以360000元为基数按年利率6%自2017年10月8日起算至款付清之日。二、关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。原告自2013年起一直在不间断的以发函的形式并多次通过诉讼向被告主张权利，原告的起诉未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院＜关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定＞》第十四条之规定，判决如下：一、常德盈嘉资产管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向严小君支付所欠租金360000元及利息（2012年至2017年10月8日期间的利息75600元，2017年10月8日之后的利息以360000元为基数按年利率6%自2017年10月8日起算至款付清之日）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回严小君的其他诉讼请求。案件受理费元，由常德盈嘉资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  吴炳红人民陪审员  陈清安人民陪审员  杨新华二〇二〇年五月二十日代理书记员  熊 娇附：本案适用法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院＜关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定＞》第十四条权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。