广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终704号 上诉人（原审被告）：广西三江众鑫房地产开发有限公司，住所地：广西三江侗族自治县古宜镇桐漏坪。统一社会信用代码：91450226664847087G。 法定代表人：秦某，董事长。 上诉人（原审被告）：广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司，住所地：广西融水苗族自治县融水镇桥西开发区3区31号，统一社会信用代码：91450225593217888G。 负责人：朱某，总经理。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：吴华，广西至和律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：莫仙，广西至和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：游某，女，1972年4月29日出生，汉族，住广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：韦华忠，广西佳卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫伟贤，广西佳卓律师事务所律师。 上诉人广西三江众鑫房地产开发有限公司（以下简称众鑫房开）、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司（以下简称众鑫融水分公司）因与被上诉人游某商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2019）桂0225民初1633号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人众鑫房开、众鑫融水分公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人已于2019年11月向被上诉人开具了商品房销售发票，原审判决第一项判决已无事实依据。二、原审判决第二项判决两上诉人向被上诉人支付逾期备案违约金15611元与事实和法律相悖。1.根据案涉《商品房买卖合同》第十五之约定，未能在该条款规定的期限内（即商品房交付使用后90日内），将办理权属登记需要由出上诉人提供的资料报产权登记机关备案的责任不在于上诉人，而是由于政府行为等其他原因导致。2.被上诉人无证据证实逾期备案导致其有损失及损失多少。3.一审判决将该项违约金利率调整为按原告已付房款的每日万分之一，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、第十八条的规定，一审判决引用前述司法解释作为判决依据是理解和适用法律错误。三、上诉人正积极办理案涉房产权属登记备案手续，需要政府部门的配合及时间，原审判决第三项判决已无事实依据。综上所述，一审判决认定事实及适用法律方面均有错误，应予纠正。上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人银行没有放款，按合同约定的交付房屋的期限届满之时，被上诉人尚未足额支付购房款，甚至是在房屋实际交付的时候，部分被上诉人且尚未足额支付购房款，相应的期限应当扣除。 被上诉人游某答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 游某向一审法院提出诉讼请求：1、判令众鑫房开、众鑫融水分公司立即向游某出具金额为285389元的不动产销售税务发票；2、判令众鑫房开、众鑫融水分公司立即为融水县融水镇滨江路“苗韵水乡”楼盘办理整体竣工验收手续并向游某提供经建设行政主管部门批准的《商品房竣工验收备案表》复印件；3、判令众鑫房开、众鑫融水分公司立即为融水县融水镇滨江路“苗韵水乡”楼盘办理房屋产权初始登记；4、判令众鑫房开、众鑫融水分公司立即将办理融水县融水镇滨江路“苗韵水乡”1栋2单元804号房不动产权证须由众鑫房开、众鑫融水分公司提供的资料报送融水苗族自治县不动产登记局备案；5、判令众鑫房开、众鑫融水分公司向游某支付逾期办证违约金27682.73元，2019年8月1日以后的违约金计算至众鑫房开、众鑫融水分公司将办理融水县融水镇滨江路“苗韵水乡”1栋2单元804号房不动产权证须由众鑫房开、众鑫融水分公司提供的资料报送融水苗族自治县不动产登记局备案之日止。 一审法院认定如下法律事实：2017年8月3日游某与众鑫房开签订《商品房买卖合同》，约定游某购买众鑫房开出售的位于融水县商品房。该商品房建筑面积共98.41平方米，总金额285389元。第八条交付期限：出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理:(1)出卖人逾期交房不超过160日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)出卖人逾期交房超过160日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签收房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，中途退房，按总房款3%付违约金给出卖人。买受人应在出卖人发出房屋交付通知之日起30日内，与出卖人办理房屋交付手续，逾期不来办理则视为出卖人已将房屋正式交付买受人并被接收，该房屋的权利义务与风险责任也随即转移给买受人。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。 合同签订后，游某履行了付款义务。众鑫房开于2017年10月31日将游某所购房屋交付游某使用。至开庭之日，众鑫房开尚未将由其提供的资料报产权登记机关备案，游某认为众鑫房开、众鑫融水分公司违约导致其遭受了损失，为此游某提起本案诉讼。 另查明，至游某收房时，其已付房款为65389元，付清所有购房款的时间为2017年12月4日。部分房款进入众鑫融水分公司账户。 一审法院认为，关于众鑫房开通知交房时间如何确认的问题。游某认为众鑫房开、众鑫融水分公司没有取得《竣工验收备案表》，没有达到交付条件，房屋至今没有交付。一审法院认为，双方约定交付的条件是达到“五方”验收合格，现该条件已经成就，故房屋已经具备双方约定的交付条件。众鑫房开、众鑫融水分公司抗辩应当以其电话通知的时间视为通知交房时间，根据双方合同的约定，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。但众鑫房开、众鑫融水分公司未能提供相关证据证实。故对众鑫房开、众鑫融水分公司抗辩理由一审法院不予支持。庭审中双方均认可游某实际取得钥匙的时间是2017年10月31日，一审法院确认游某取得房屋钥匙的时间为众鑫房开交房的时间。一审法院确定本案众鑫房开、众鑫融水分公司的实际交房时间为2017年10月31日。 关于逾期交房违约金如何确定，是否应当调整的问题。双方在合同中约定，第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理:(1)出卖人逾期交房不超过160日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)出卖人逾期交房超过160日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。在游某诉请既有逾期交房违约金又有逾期办证违约金的情况下，一审法院酌情调整约定利率相对过低的逾期办证违约金，对逾期交房违约金一审法院不再调整。本案中，双方约定交房的时间为2017年12月30日，游某实际取得房屋时间为2017年10月31日，众鑫房开没有逾期交房，故对游某诉请众鑫房开、众鑫融水分公司支付逾期交房违约金，一审法院不予支持。 关于游某诉请要求众鑫房开支付逾期办证违约金如何理解、其起算日和游某主张调整违约金计算方式如何确定及是否支持后续逾期违约金的问题。首先，从合同第十五条的约定的内容和游某的本条诉请内容看，游某主张的违约金应该系因出卖人过错，导致买受人不能取得相关权属产权证书产生，该违约金是因出卖人逾期提交相关办证材料备案所导致，因此该损失一审法院按逾期备案违约金处理。其次，按合同约定，众鑫房开2017年10月31日交房后90日内（即2018年1月29日前）未将应由其提供的材料向办理产权的登记机关备案，故逾期备案违约金起算日确定为2018年1月30日。 另外，游某认为合同约定逾期备案的违约金明显过低，该违约金应该按年利率6%进行调整。一审法院认为，原则上逾期备案违约金应该根据合同约定来计算，现游某主张调整该违约金，但未能提供相关的具体损失的证据，其损失一审法院难以确定，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对于损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故一审法院酌情将该违约金利率调整为按游某已付房款的每日万分之一计算。截止游某诉请的确定的2019年7月31日，众鑫房开共计违约547天，其应支付的逾期备案违约金为285389元×547天×1÷10000=15611元。对游某诉请超出部分，一审法院不予支持。2019年7月31日之后产生的违约金，待备案日确定后，游某可另行起诉，一审法院对游某诉请的2019年7月31日后续逾期备案违约金不予支持。 由于游某的第二至第四项诉请内容均属于提交备案登记材料的一部分，故一审法院仅支持众鑫房开向不动产登记机关提交办理不动产权证书登记材料，对其他诉请不再重复支持。 关于游某要求众鑫融水分公司共同赔偿相关逾期交房违约金、逾期备案违约金并提交办理不动产备案资料的请求。一审法院认为，该分公司虽然不是直接合同相对人，其不具备法人资格，但是其收取了部分房款，根据权利义务相一致原则，该分公司应承担相应义务，故该分公司应当与众鑫房开共同向游某支付相关违约金。游某对该分公司的其他诉请，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、广西三江众鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内向游某开具销售商品房的发票；二、广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司共同向游某支付逾期备案违约金15611元；三、广西三江众鑫房地产开发有限公司于本案判决送达之日起三十日内向融水苗族自治县不动产登记机关完整提交办理“苗韵水乡”小区第1幢1栋2单元804号房不动产权属证书登记所需的材料；四、驳回游某的其他诉讼请求。案件受理费492元，减半收取246元（游某已预交），由游某负担108元，由广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司共同负担138元。 上诉人二审期间提交如下证据：1.发票及签收表1份，拟证明上诉人已于2019年底向被上诉人开具发票，开票的诉请无意义；2.融水苗族自治县气象局证明1份，拟证明自案涉《商品房买卖合同》签订之后融水县连续2日以上下雨的天数(具体天数详见统计表)；3.（2018）桂02行终75号行政判决书1份，拟证明案涉房屋所属的“苗韵水乡”1栋因涉及行政诉讼事宜，导致整栋楼房无法办理产权登记，无法按期办理产权备案登记，与上诉人无关；4.案涉房屋首次登记证明1份，拟证明案涉房屋已经完成首次登记手续，产权备案登记无意义。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人争议的事实和证据，本院分析认定如下：上诉人提交的融水苗族自治县气象局证明，因没有施工、监理日志进行佐证，不符合合同中约定的“据实延期”条件，本院不予采信。上诉人提交的（2018）桂02行终75号行政判决书因与本案无直接联系，不能作为定案依据。 综上，一审查明事实属实，本院予以确认。 另查明，被上诉人对发票及签收表、案涉房屋首次登记证明没有异议并认可上诉人已履行一审判决中开具销售商品房的发票和完整提交办理案涉房屋不动产权属证书登记所需的材料的义务。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。 关于发票的问题，被上诉人购买商品房，开具发票属于上诉人的附随义务，根据二审查明事实，被上诉人认可上诉人已履行一审判决中开具销售商品房的发票的义务，对于一审判决第一项，本院予以确认。 逾期交房违约金问题。根据合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。被上诉人实际取得钥匙的时间是2017年10月31日，且具备勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，因此约定交房的时间为在被上诉人实际领取房屋钥匙的时间，众鑫房开没有逾期交房行为，因此一审法院不支持被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求，被上诉人对此并未提起上诉，本院予以维持。 产权登记备案问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；……。”因上诉人未在约定的时间内完成资料报备义务，构成违约。一审判决上诉人于本案判决生效之日起三十日内向融水苗族自治县不动产登记机关完整提交办理案涉商品房不动产权属证书登记所需的材料正确，本院予以维持。根据二审查明事实，被上诉人认可上诉人已履行完整提交办理案涉房屋不动产权属证书登记所需的材料的义务，本院予以确认。 逾期备案违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。上诉人未在约定的时间内完成资料报备义务，构成违约，应向被上诉人支付违约金。对于被上诉人主张《商品房销售合同》中约定的违约金过低，并要求上诉人按照总房价款×违约天数×万分之一/每日计算违约金的诉讼请求，一审法院结合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素予以支持，该处理符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院予以维持。 综上所述，上诉人广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费190元（广西三江众鑫房地产开发有限公司已预交），由广西三江众鑫房地产开发有限公司（以下简称众鑫房开）、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  黄智文 审 判 员  赵舒颖 二〇二〇年四月二十八日 法官助理  覃永慧 代书记员  刘秋琼