福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初232号 原告：蔡文斌，男，1981年5月1日出生，汉族，住福建省将乐县。 原告：王凯婉，女，1986年1月15日出生，汉族，住福建省仙游县。 俩原告共同的委托诉讼代理人:林丽香，福建众益律师事务所律师。 被告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区镇海居委会西社小区，统一社会信用代码913503006603818812。 法定代表人：张建雄，董事长。 委托诉讼代理人：陈丽萍，福建联合信实（莆田）律师事务所律师。 原告蔡文斌、王凯婉与被告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称“正鼎公司”）商品房预售售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法组成合议庭，于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告蔡文斌、王凯婉共同的委托诉讼代理人林丽香，被告正鼎公司的委托诉讼代理人陈丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡文斌、王凯婉向本院提出诉讼请求：1.判令正鼎公司继续履行商品房买卖合同，立即将符合合同约定交付条件的正鼎澜天10号楼606室交付给蔡文斌、王凯婉，并为蔡文斌、王凯婉办理该套房产证的不动产权证；2.判令正鼎公司协助蔡文斌、王凯婉办理公积金按揭贷款手续；3.判令正鼎公司按照合同约定从2017年7月1日起计至实际交付之日止，向蔡文斌、王凯婉支付逾期交房违约金（暂计至2019年7月1日违约金为30935.65元）；4.判令正鼎公司承担本案诉讼费及其他费用。事实和理由：2014年6月22日，蔡文斌、王凯婉与正鼎公司签订商品房买卖合同（合同编号201401834），合同约定：蔡文斌、王凯婉以4710.17元每平方米的价格向正鼎公司购买位于仙游县商品房，建筑面积69.20平方米，总价共计325944元；正鼎公司应在2017年6月30日前，将符合交付条件的商品房交付给蔡文斌、王凯婉使用，如逾期超过90天，蔡文斌、王凯婉有权解除合同，若蔡文斌、王凯婉要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限第二天至实际交付之日止，正鼎公司应按日向蔡文斌、王凯婉支付已付款万分之肆（0.04%）的违约金。合同签订当日，蔡文斌、王凯婉向正鼎公司支付了首付款共计105944元，并约定正鼎公司协助蔡文斌、王凯婉办理公积金贷款支付购房款，但因正鼎公司的原因，该楼盘在公积金中心没有备案，导致蔡文斌、王凯婉不能用公积金申请贷款。2017年3月1日，正鼎公司与蔡文斌、王凯婉签订一份《关于公积金转商业贷款利息差额补贴协议》，约定正鼎公司协助蔡文斌、王凯婉办理公转商贷款，且给予蔡文斌、王凯婉贷款利息差额补贴，蔡文斌、王凯婉亦按照要求提交了银行商业贷款的材料，但因正鼎公司的资信等原因，导致银行至今未向蔡文斌、王凯婉放款。正鼎公司也未履行差额补贴协议的约定向蔡文斌、王凯婉支付利息差额补贴12478元。整个小区也不止一户和蔡文斌、王凯婉一样的业主，都是因为正鼎公司的原因导致不能贷款。 2017年6月30日，合同约定交付日期届满，正鼎公司未能按照合同约定交付。期间，蔡文斌、王凯婉多次向正鼎公司催告，要求正鼎公司及时交房并支付违约金，正鼎公司不予理睬。至今，正鼎公司仍然不能交房也未向蔡文斌、王凯婉支付违约金。截止2019年7月1日，正鼎公司已逾期交房达730天，按照合同约定，正鼎公司应向蔡文斌、王凯婉支付违约金共计105944×0.04%×730＝30935.65元。蔡文斌、王凯婉依照合同法等相关规定，诉至本院，望判如所请。 正鼎公司辩称：1.由于政府部门关闭正鼎澜天所有项目的业务办理，致使正鼎澜天项目无法开展，导致正鼎公司无法及时向业主交付房产，这是因政府行为干预造成的延误交房，而非正鼎公司所能控制的因素导致延误交房的，故按照《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第6项约定，正鼎公司无需为延误负责并对蔡文斌、王凯婉补偿任何费用和损失。2.案涉房产的购房款为325944元，蔡文斌、王凯婉仅支付首付款105944元后，在明知无法办理公积金贷款的情况下，拒不配合办理商业贷款或者现金支付，尚有购房尾款22万元未支付到位，按照双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第1项约定，蔡文斌、王凯婉尚未付清购房款，交房日期顺延至款项付清之日止，故正鼎公司不存在逾期交房的违约行为，也就不应承担逾期交房的违约责任。3.合同约定在商品房交付使用后60日内，办理不动产所有权初始登记，本案案涉房产尚未交付，蔡文斌、王凯婉主张办理不动产权证没有事实依据，应不予支持。综上，请求驳回蔡文斌、王凯婉的诉讼请求。 经审理查明，2014年6月22日，蔡文斌、王凯婉（买受人）与正鼎公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》（合同编号201401834，合同约定：蔡文斌、王凯婉向正鼎公司购买位于仙游县是商品房，建筑面积69.20㎡，每平方米4710.17元，购房款总价325944元。蔡文斌、王凯婉于2014年6月15日缴纳购房定金60000元，在签订《商品房买卖合同》当日缴纳购房款105944元（含购房定金），剩余房款220000元由蔡文斌、王凯婉到正鼎公司指定银行（公积金）申请按揭贷款。正鼎公司应当在2017年6月30日前，将经过竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付蔡文斌、王凯婉使用。如逾期交房超过90日的，蔡文斌、王凯婉要求继续履行合同的，正鼎公司自逾期之日起按已付购房款的每日0.04%支付违约金。合同还约定其他事宜。双方签订的商品房买卖合同附件约定：如在补充协议约定的交房期限届满之日，买受人尚有应付款（包括但不限于房价款和应交的税费）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续。合同签订当日，蔡文斌、王凯婉按约缴交购房款105944元及维修基金5190元。2017年3月1日，因无法办理公积金贷款，正鼎公司与蔡文斌达成一份《关于公积金转商业贷款利息差额补贴协议》，协议约定：由正鼎公司提议，更改贷款方式为商业贷款，并给予蔡文斌、王凯婉公积金贷款与商业贷款两者利息差额补贴12478元，该补贴款仅限于购买“正鼎澜天”住宅商品房或车位时使用。但蔡文斌、王凯婉至今未支付剩余购房款220000元。因涉案房屋至今未能交付，蔡文斌、王凯婉遂2019年1月8日诉至本院请求处理。 以上事实，有当事人陈述，蔡文斌、王凯婉提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收款收据、《关于公积金转商业贷款利息差额补贴协议》、视频、《正鼎澜天全体业主问题的正式答复》、谈话录音及书面整理材料、民事判决书及生效法律文书证明，正鼎公司提供的商品房买卖合同附件、整付零寄交寄清单、告知函等证据在卷佐证，经审查，本院予以认定。 本院认为，蔡文斌、王凯婉与正鼎公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。商品房买卖合同系双务合同。因《商品房买卖合同》约定，付款方式为首付和申请人按揭贷款，剩余房款220000元应由蔡文斌、王凯婉到正鼎公司指定银行（公积金）申请按揭贷款。虽由于正鼎公司原因导致无法公积金按揭贷款，造成蔡文斌、王凯婉至今未支付剩余购房款，但蔡文斌、王凯婉亦应当以善意方式履行义务，可以以公积金数额为依据向金融机构贷款或其他方式履行义务，不能以此为由拒绝履行买受人主要义务即支付商品房价款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，根据《商品房买卖合同》及附件约定，买受人支付商品房价款在先，出卖人交付标的物在后，在蔡文斌、王凯婉未全部支付商品房价款之前，正鼎公司享有先履行抗辩权，其有权拒绝履行交房义务。故蔡文斌、王凯婉请求正鼎公司交付案涉房屋及支付违约金等，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百三十八条、第一百五十九条规定，判决如下： 驳回蔡文斌、王凯婉的诉讼请求。 案件受理费573元，由蔡文斌、王凯婉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑祥熙 人民陪审员  董平忠 人民陪审员  郭美素 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  林 晶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。