贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初89号原告：贵州省国有资本运营有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区南垭路67号。法定代表人：韩道权，副总经理。委托诉讼代理人：秦开洪，北京市浩天信和（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乾潇，北京市浩天信和（贵阳）律师事务所律师。被告：贵州恒润嘉成汽车服务有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区盐务街35号。法定代表人：罗斌，总经理。被告：戴岗，男，1971年2月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：梁敏（贵州省贵阳市南明区观风台居民委员会推荐），女，1985年11月3日出生，汉族，户籍地贵州省贵阳市云岩区，现住贵州省贵阳市南明区。原告贵州省国有资本运营有限责任公司（以下简称贵州省国资公司）与被告贵州恒润嘉成汽车服务有限公司（以下简称恒润嘉成公司）、戴岗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告贵州省国资公司的委托诉讼代理人秦开洪、李乾潇，被告恒润嘉成公司的法定代表人罗斌，被告戴岗及其委托诉讼代理人梁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州省国资公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原贵州商业高等专科学校与被告戴岗于2012年1月3日签订的《关于商专地下洗车场租赁合同的协议》已于2018年8月21日解除；2.依法判令二被告立即将存放在租赁场地的设备搬离并在腾空租赁场地后立即将租赁场地地下停车场归还给原告，未将租赁场地腾空的，还应向原告支付腾房费用（以实际发生数额为准）；3.依法判令二被告立即支付原告租赁场地租金311663元及违约金41132.03元（违约金以各期租金应缴之日为起算日，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，暂计算至2019年10月28日，金额为41132.03元，之后违约金按照前述标准计算至全部欠款清偿之日止）；4.依法判令二被告按照合同约定租金标准向原告支付2018年9月7日起占用租赁场地给原告造成的租金损失396666元（暂计算至2019年10月28日，之后租金损失按照合同约定标准计算至实际搬离之日止）；5.依法判令二被告向原告支付2018年9月7日起占用租赁场地给原告造成租金损失的资金占用费18588.96元（以各期租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，自各期租金应缴之日起暂计算至2019年10月28日，金额为18588.96元，之后资金占用费按照前述标准计算至全部欠款清偿之日止）；截止至2019年10月28日，前述欠款共计768049.99元。6.本案诉讼费、保全费、邮寄送达费、公告费、财产信息查询费等由被告承担。庭审中原告将诉讼请求变更为：1.依法确认原贵州商业高等专科学校与被告戴岗于2012年1月3日签订的《关于商专地下洗车场租赁合同的协议》已于2018年8月21日解除；2.依法判令恒润嘉成公司立即将存放在租赁场地的设备搬离并在腾空租赁场地后立即将租赁场地地下停车场归还给原告，未将租赁场地腾空的，还应向原告支付腾房费用（以实际发生数额为准）；3.依法判令恒润嘉成公司立即支付原告租赁场地租金311663元及违约金41132.03元（违约金以各期租金应缴之日为起算日，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，暂计算至2019年10月28日，金额为41132.03元，之后违约金按照前述标准计算至全部欠款清偿之日止）；4.依法判令恒润嘉成公司按照合同约定租金标准向原告支付2018年9月7日起占用租赁场地给原告造成的租金损失396666元（暂计算至2019年10月28日，之后租金损失按照合同约定标准计算至实际搬离之日止）；5.依法判令恒润嘉成公司向原告支付2018年9月7日起占用租赁场地给原告造成租金损失的资金占用费18588.96元（以各期租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，自各期租金应缴之日起暂计算至2019年10月28日，金额为18588.96元，之后资金占用费按照前述标准计算至全部欠款清偿之日止）；截止至2019年10月28日，前述欠款共计768049.99元。6.本案诉讼费、保全费、邮寄送达费、公告费、财产信息查询费等由被告承担。事实与理由：2001年6月8日，贵州商业高等专科学校（以下简称贵州商专）与贵州英发房地产开发有限公司（以下简称英发公司）签订了相关协议，约定英发公司享有包括地下二层车库在内的物业经营权。后英发公司与贵州商专解除相关协议后，约定双方于2012年12月30日前完成相关物业的移交，英发公司就地下停车场与第三人签订的租赁协议由贵州商专继续履行。2013年1月3日，被告戴岗与贵州商专签订《关于商专地下洗车场租赁合同的协议》（以下简称租赁合同），双方同意按照被告戴岗与英发公司于2012年4月20日签订的《房屋租赁合同》继续履行，由被告戴岗承租地下停车场，租期至2021年12月31日届满，年租金为34万元，贵州商专自2012年12月1日开始向被告戴岗收取租金。第一次缴费时间是2012年12月30日前，从2013年1月起被告戴岗按每季度8.5万元向贵州商专缴纳租金，缴费时间为季度第一个月的10日前。合同约定，如被告戴岗未按时足额缴纳租金，则贵州商专有权立即解除合同，同时还约定租赁期间被告戴岗对租赁物进行装修的，所产生的费用由其自行承担且在交还租赁物时不得要求贵州商专给予装修补偿。后被告戴岗以地下停车场为经营场所开展汽车服务经营并成立恒润嘉成公司。2015年，贵州商专正式更名为贵州商学院，贵州商学院继续作为出租方履行租赁合同的相关权利义务。2017年7月，贵州省贵民发展投资有限责任公司（以下简称贵民公司）按照贵州省财政厅、贵州省教育厅签发的《关于印发贵州省部分省属高校债务化解方案的通知》（黔财教[2016]3号）以及贵州省人民政府关于省属高校债务化解的工作安排，正式接收管理涉案地下停车场。贵民公司向被告恒润嘉成公司和戴岗就地下停车场权属转让事宜履行了告知义务并要求二被告履行租金缴纳义务，但经多次催收，二被告仅在2018年1月1日向贵民公司缴纳了8.5万元租金，后未再支付租金。贵民公司于2018年8月21日向二被告送达了《关于解除租赁合同的通知》，要求二被告于签收该通知之日起15日内向贵民公司支付2017年10月1日至2018年8月31日的租金共计311663元并腾退场地，但二被告至今未履行上述义务。2019年9月12日，按照《省人民政府关于同意贵州省国有资本运营有限责任公司组建方案的批复》，贵民公司更名为原告贵州省国资公司。二被告的行为已构成违约，且持续给原告造成损失，为维护自身权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告恒润嘉成公司辩称：1.本公司的发起人虽然是罗斌和戴岗，但涉案租赁合同不是以本公司名义，我公司与原告不存在租赁关系；2.原告主张我方实际占用场地，需提供相应证据。被告戴岗辩称：1.原告请求确认戴岗于2012年1月3日与商专签署的租赁合同已于2018年8月21日解除的诉讼请求本身就是错误的，戴岗从未与商专签署上述合同；2.与原告存在事实租赁关系的是恒润嘉成公司并非戴岗，原告诉请应向恒润嘉成公司提出而非戴岗；3.根据民法总则关于租金追偿诉讼时效的规定，原告要求的租金支付请求已过诉讼时效，且其除租金之外的损失主张亦无合同和法律依据，应予驳回。综上，原告将戴岗追加为被告无事实和法律依据，戴岗不是租赁合同的当事人，不应追加为该案被告，亦不应就该租赁合同纠纷承担任何责任。经审理查明，2013年1月3日，原贵州商业高等专科学校（甲方）和被告戴岗（乙方）签订《关于商专地下洗车场租赁合同的协议》，约定甲方将位于贵州商业高等专科学校地下停车场874.28平方米的物业出租给乙方使用，租期自2012年12月1日至2021年12月31日，年租金为340000元，先交款后使用，于每季度第一个月的10日前支付，从2013年1月起乙方按每季度85000元向甲方缴纳租金。乙方如未按时足额缴纳租金，甲方有权立即解除本租赁合同。乙方于本协议签订之日向甲方缴纳履约诚信保证金60000元，若乙方提前解除合同或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时，所付保证金不退。乙方需进行装修时，应提前30日向甲方提出书面申请并附装修方案，取得甲方书面同意后方可进行装修，所产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿乙方不得转租、不得以租赁房屋设置任何形式的抵押、担保，否则甲方有权收回租赁房屋，所产生的法律责任及经济损失由乙方自行承担。2015年，贵州商业高等专科学校更名为贵州商学院。恒润嘉成公司于2017年1月23日成立，法定代表人罗斌，股东罗斌和戴岗为公司发起人。案外人汪世龙于2018年出具《关于恒润嘉成汽车服务连锁方的诉求》载明“本公司于2012年12月31日与贵阳市高等专科学校签订‘关于商专地下洗车场租赁协议’，合同有效期为2012年12月30日—2021年12月30日，一直以个体经营性质开办‘贵州云岩车钰汽车美容服务会所’……2016年9月经我方与合作经营人协商决定贷款对场地进行陈旧设备翻新及装修，再组建‘恒润嘉成汽车服务有限公司’……”。恒润嘉成公司自认汪世龙为公司投资人。2017年1月12日，贵民公司按照贵州省财政厅、贵州省教育厅签发的《关于印发贵州省部分省属高校债务化解方案的通知》（黔财教[2016]3号）以及贵州省人民政府关于省属高校债务化解的工作安排，与贵州商学院签订了《省属高校债务化解合作协议》，涉案资产产权于2017年3月31日整体划转给贵民公司。贵民公司继续作为出租方履行租赁合同的相关权利义务。2017年9月5日，贵民公司向恒润嘉诚洗车场发出《债权债务转让及租赁清退通知书》载明：“我公司与贵州商学院达成债权债务转让协议，于2017年3月31日已取得贵州商学院（盐务小区）的产权证。贵州商学院已将你方的债权依法转让给我公司，与此转让债权相关的其他权利也一并转让”。贵州贵民物业管理有限责任公司在向恒润嘉成公司发出《收费通知单》要求恒润嘉成公司支付2018年1月1日至2018年3月31日租金85000元后，恒润嘉成公司法定代表人罗斌于2018年1月1日向贵民公司账户转账85000元。2018年1月4日罗斌出具《情况说明》称，2017年6-12月房租未付，待商专商讨确认得到回复后，于2018年1月30号前将款项交付原物业方或新物业方。2018年7月26日，贵民公司向恒润嘉成公司发出《律师函》，告知恒润嘉成公司已拖欠2017年7月至12月，2018年4月至6月三个季度的租赁费，应自接到律师函之日起十日内支付拖欠租赁费用，否则贵民公司将单方解除租赁合同，收回租赁物。2018年8月21日，贵民公司向戴岗和恒润嘉成公司发出《关于解除租赁合同的通知》，主要载明：恒润嘉成公司实际经营管理人员之一林文海于2018年8月10日签收《律师函》之日起十日内未缴纳拖欠的2017年10月1日至2018年8月31日的租金共计311663元，租赁合同自本通知书送达之日起解除，请在收到通知之日起十五日内腾退场地、支付拖欠租金。该通知书于当日在租赁场地进行了张贴。另查明，2019年9月6日，按照《省人民政府关于同意贵州省国有资本运营有限责任公司组建方案的批复》，经贵州省市场监督管理局登记，贵民公司更名为原告贵州省国资公司。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、《关于商专地下洗车场租赁合同的协议》、贵州省事业单位登记管理局公告、《收费通知单》、银行转账凭证、《省财政厅、省教育厅关于印发贵州省部分省属高校债务化解方案的通知》（黔财教[2016]3号）、《省属高校债务化解合作协议》、不动产权证书、《债权债务转让及租赁清退通知书》、《情况说明》、《关于恒润嘉诚汽车服务连锁方的诉求》、《律师函》、《关于解除租赁合同的通知》、《营业执照副本》、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1.原告与恒润嘉成公司之间是否存在租赁关系；2.原告租金及违约金的诉请是否过诉讼时效；3.原、被告间的房屋租赁合同是否解除，何时解除；4.原告的诉请是否应予支持。焦点一，原告与恒润嘉成公司之间是否存在租赁合同关系。恒润嘉成公司发起人戴岗与贵州商专于2013年1月3日签订的涉案租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效。依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定，恒润嘉成公司于2017年1月23日成立后实际使用涉案租赁场所，庭审中恒润嘉成公司的法定代表人罗斌及戴岗均认可二人为该公司的发起人，同时，恒润嘉成公司法定代表人罗斌在经原告催收租金后支付了85000元费用，虽该费用罗斌否认为租金，但结合《关于商专地下洗车场租赁合同的协议》约定及原告自认，该85000元费用应当认定为恒润嘉成公司向原告支付的租金。恒润嘉成公司已实际享有合同权利、履行合同义务，原告贵州省国资公司在依法取得涉案场所的不动产权证书后，主张与被告恒润嘉成公司存在租赁合同关系，要求其履行合同义务，符合法律规定，本院予以支持。焦点二，原告租金及违约金的诉请是否过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，按照《中华人民共和国民法通则》规定诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的，义务人的诉讼时效抗辩权系在民法总则施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素考虑，此时民法总则关于诉讼时效规定产生溯及力，不再适用民法通则相关规定，本案应适用三年诉讼时效。本案原告关于租金及违约金的诉请，并未超过诉讼时效。焦点三，原、被告间的房屋租赁合同是否解除，何时解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，因恒润嘉成公司拖欠支付租金，在原告向其发出《律师函》催缴后仍未支付所欠租金，原告享有解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，原告于2018年8月21日向恒润嘉成公司发出《关于解除租赁合同的通知》，故原告主张确认涉案租赁协议已于2018年8月21日解除，要求恒润嘉成公司返还租赁物的诉请，本院予以支持。焦点四，原告的诉请是否应予支持。原告关于被告恒润嘉成公司支付租金311663元根据合同约定，租金每年为340000元，每月为28333.33元，计算恒润嘉成公司欠付11个月租金为311666.67元，原告主张311663元，从其自愿。关于原告请求被告恒润嘉成公司支付自2018年9月7日起暂计至2019年10月28日的租金损失396666元，之后租金损失按照合同约定标准计算至实际搬离之日止的主张，实际为合同解除后的房屋占有使用费，该项主张符合法律规定，本院予以支持。但原告计算有误，应为387506.85元。关于原告请求被告恒润嘉成公司支付违约金和房屋占有使用费的利息损失，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款基准年利率上浮50%、2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准暂计算违约金至2019年10月28日分别为41132.03元、18588.96元的主张，根据合同约定：“乙方于本协议签订之日向甲方缴纳履约诚信保证金60000元，若乙方提前解除合同或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时，所付保证金不退。”被告恒润嘉成公司未按照合同约定履行支付租金，致租赁协议被解除，原告可依协议主张扣除其所交保证金，鉴于在本案中原告并未提出上述诉讼请求，故协议所涉保证金条款不属于本案审理范围。违约金的设立应是损失弥补、利益填平之性质，且应以实际损失为依据，故原告诉请被告恒润嘉成公司支付违约金及房屋占有使用费的利息损失与合同约定不符，对原告该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原贵州商业高等专科学校与被告戴岗于2013年1月3日签订的《关于商专地下洗车场租赁合同的协议》已于2018年8月21日解除；二、被告贵州恒润嘉成汽车服务有限公司自本判决生效之日起十五日内将位于贵州商学院地下停车场面积为874.28㎡的租赁场地返还原告贵州省国有资本运营有限责任公司；三、被告贵州恒润嘉成汽车服务有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告贵州省国有资本运营有限责任公司支付截至2018年8月31日的租金311663元；四、被告贵州恒润嘉成汽车服务有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告贵州省国有资本运营有限责任公司支付自2018年9月7日起至2019年10月28日的房屋占有使用费387506.85元，自2019年10月29日起的房屋占有使用费按照每季度85000元为标准计算至被告贵州恒润嘉成汽车服务有限公司实际返还租赁场地之日止；五、驳回原告贵州省国有资本运营有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5741元，原告贵州省国有资本运营有限责任公司负担515元，被告贵州恒润嘉成汽车服务有限公司负担5226元（案件受理费原告贵州省国有资本运营有限责任公司已预付，被告贵州恒润嘉成汽车服务有限公司在履行本判决时径直向原告支付应承担部分的案件受理费）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  余民燻二〇二〇年五月十一日法官助理卢立瑗法官助理邓玉婷书记员王维