苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初10437号原告：熊晓，男，1989年11月20日出生，汉族，公民身份号码320481198911202238住江苏省溧阳市。原告：郭奕辰，男，1985年10月5日出生，汉族，公民身份号码320303198510054612住江苏省徐州市云龙区。两原告共同委托诉讼代理人：吴秀梅，江苏正文人律师事务所律师。被告：何元新，男，1980年4月20日出生，汉族，户籍所在地江西省横峰县。原告熊晓、郭奕辰与被告何元新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，后因被告何元新下落不明，本案转为普通程序，并依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。庭审中，原告熊晓、郭奕辰及两原告共同委托诉讼代理人吴秀梅到庭参加诉讼，被告何元新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告熊晓、郭奕辰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告返还原告保证金18000元，转让费110526.31元，合计为128526.31元；3、判令被告支付原告逾期违约金（计算方式：以128526.31元为基数，按中国人民银行贷款利率的1.5倍，自2019年4月18日起至实际支付款项之日止，暂计至起诉日为2958.51元）；4、判令被告赔偿原告因重新签订租赁合同导致房租及物业费上涨的损失合计为6494.56元；5、判令被告向原告支付中介费损失9000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月14日，原、被告在苏州乐铺房地产经纪有限公司的居间下签订《商铺租赁合同》，合同约定被告何元新将坐落于苏州工业园区华池街88号晋合广场2幢B06号建筑面积约80平方米的商铺出租给原告使用，租期为19个月，自2018年11月18日至2020年6月17日，租金为18000元/月，物业费2000元/月，转让费150000元。合同还约定被告何元新自合同开始时给予乙方一个月时间作为装修免租期，被告在合同中还确认上述转租合同已征得商场方同意，其有权将此商铺出租给原告经营使用。2018年11月14日，原告向被告转账18000元保证金，此后被告就将该商铺交付给了原告，原告即开始装修使用。2019年5月31日，涉案房屋业主怡合置业(苏州)有限公司给原告发函，并向原告告知被告何元新已经长期拖欠上家的房租，且房东已与其解除租赁合同并进入诉讼程序。该公司还告知，如次承租人（原告）未能于2019年6月17日前与房东就租赁场地事业达成一致，将收回租赁场地。原告遂找到被告何元新协商，但被告却以各种理由搪塞并拒绝支付房租，且不再理睬原告，无奈之下原告只能向房屋业主直接支付租金。原告认为，被告何元新隐瞒其拖欠房租且被房东解除合同的事实，以欺诈形式与原告签订转让协议，导致原告租赁房屋的合同目的无法实现。该违约还造成了原告的经营损失及租金上涨的损失。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告何元新未作答辩。本院经审理查明的事实如下：2018年11月14日，原告熊晓、郭奕辰（乙方、承租方）与被告何元新（甲方、出租方）及苏州乐铺房地产经纪有限公司（丙方、见证方）签订《商铺租赁合同》一份，合同约定两原告向被告何元新承租苏州工业园区华池街88号晋合广场二幢B06号商铺，租赁面积为80平方米，租赁用途为餐饮经营，合同约定的租赁期限为19个月，自2018年11月18日起至2020年6月17日止，租赁保证金为54000元。此外，合同还约定租金标准为18000元/月，物业管理费为2000元/月，转让费为150000元，承租人应支付的中介服务费为9000元。上述合同签订后，被告何元新向原告交付了涉案的租赁房屋，两原告亦向被告何元新支付了转让费共计150000元及保证金18000元。此外，两原告还提交了微信转账记录，证明已就上述房屋的租赁向苏州乐铺房地产经纪有限公司支付中介费9000元。关于租赁合同的履行，原告熊晓、郭奕辰称：上述租赁合同虽部分履行，但在该房屋租期尚未届满时，何元新却因其拖欠房东怡合置业（苏州）有限公司的租金，而导致其与该公司之间的房屋租赁合同被解除。此后，怡合置业（苏州）有限公司还于2019年6月30日向何元新发送《告知函》告知解除双方间的租赁合同并将收回房屋。原告作为次承租人，在此情形下遂与怡合置业（苏州）有限公司直接签订了涉案房屋的租赁合同（两份），第一份租赁合同约定的租赁期限自2019年6月18日至2019年8月17日（租金标准为18736.67元/月，物业费标准为26.95元/月/平米），第二份租赁合同约定的租赁期限为自2019年8月18日至2020年2月17日（租金标准为18736.67元/月，物业费标准为26.95元/月/平米）。两原告还称，其向被告何元新的租金支付至2019年4月17日，此后的租金即直接支付给了怡合置业（苏州）有限公司。就此，两原告还提交了《告知函》、《晋合广场租赁合同》等证据予以证明。以上事实有《商铺租赁合同》、《告知函》、《晋合广场租赁合同》、微信转账记录等以及原告庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告双方签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照该合同约定承担各自权利义务。合同签订后，两原告已依照合同约定支付保证金、转让费以及相应期间的租金，已经依约履行对应的合同义务。而被告何元新却因其拖欠房东的租金而导致其自身的租赁合同提前终止。另根据原告陈述，其自2019年4月17日起即已直接向怡合置业（苏州）有限公司支付租金，又结合《告知函》中所载被告何元新拖欠房东租金的内容，本院认为原、被告双方的租赁合同已实际于2019年4月17日解除。合同解除后，被告何元新应返还收取的租赁保证金，故对于原告主张返还18000元保证金的诉请予以支持。关于原告主张返还的转让费，根据合同约定内容及转让费的性质，该转让费系用于确保原告获得相应期间的租赁权，但涉案租赁合同却因被告何元新的违约行为导致提前解除，故何元新应赔偿原告的该部分损失。至于损失的金额，应参考原租赁时间与实际租赁时间及转让费金额等情况综合确定，根据上述情形，原告主张退还的金额（110526.31元）合理，本院予以认可。关于上述两项费用的逾期返还利息，因双方在合同中并未就此约定相应的计算标准，因此本院认为相应的计算标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，至于起算时间，考虑原告主张返还的情况，应自原告起诉之日（2019年8月29日）起计算为宜。关于原告主张的租金及物业费差价损失，因原告就同一房屋标的与怡合置业（苏州）有限公司签订的合同中所约定的租金标准与原《商铺租赁合同》中所约定的标准间存在差额，且该差额是因《商铺租赁合同》提前解除而导致，故原告可就此主张赔偿，原告诉请的损失金额与其实际损失情况相符，且未超出原租赁合同中约定的租期期限，故对于该损失（两项合计为6494.56元）本院予以支持。关于原告主张的中介费损失，因原告与被告何元新签订的《商铺租赁合同》中对此有明确约定，原告也已实际交纳，而该中介费支付的目的在于使原告获得足额期限的租赁权，承上述分析，合同现已提前解除，该中介费的目的也未能完全实现，被告应就此进行赔偿。至于损失金额，酌情考虑实际租期等因素本院认定为6000元。因此，被告何元新共计应向两原告赔偿租金和物业费上涨损失6494.56元及中介费损失6000元，两项合计为12494.56元。被告何元新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未提供答辩意见，视为其放弃抗辩权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告熊晓、郭奕辰与被告何元新于2018年11月14日签订的关于苏州工业园区华池街88号晋合广场二幢B06号房屋的《商铺租赁合同》已于2019年4月17日解除；二、被告何元新于本判决生效之日起十日内归还原告熊晓、郭奕辰转让费110526.31元、保证金18000元，两项合计为128526.31元及逾期利息（逾期利息计算方式：以128526.31元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月29日起计算至实际支付之日止）；三、被告何元新于本判决生效之日起十日内支付原告熊晓、郭奕辰损失合计为12494.56元；四、驳回原告熊晓、郭奕辰其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，保全费1255元，公告费690元，三项费用合计为7445元，由被告何元新负担7000元，由两原告负担445元，此款已由两原告预交，本院不再退还，被告何元新在判决生效之日起十日内支付原告熊晓、郭奕辰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  徐根元人民陪审员  秦晓明二〇二〇年五月十八日书 记 员  宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。