云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终495号上诉人（原审被告）昭通大德房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530600059470605L。住所地：昭通市昭阳区锦屏街4号附9号。法定代表人赵庆云，公司总经理。委托代理人龚凯，何秋（实习），云南意衡律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）王龙，男，汉族，1984年12月1日生，云南省昭通市镇雄县人，大学文化，居民，住云南省昭通市镇雄县。被上诉人（原审原告）张艳，女，汉族，1985年7月1日生，云南省昭通市镇雄县人，大学文化，居民，住址同上。上诉人昭通大德房地产开发有限公司（以下简称大德房产公司）因与被上诉人王龙、张艳商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初5325号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月14日立案受理后，因当事人未提交新证据，本院依法组成合议庭，对本案不开庭审理，现已审理终结。原审法院经审理认定的事实：2014年10月5日，原告王龙、张艳与被告大德房产公司签订《商品房购销合同》，约定原告王龙、张艳向被告大德房产公司购买位于昭通市昭阳区房屋，该商品房的面积为115.03平方米，总价款为人民币404884.00元（大写：肆拾万肆仟捌佰捌拾肆元整）。《商品房购销合同》第七条约定：甲方（被告）应于2016年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）。第九条约定：“甲方（被告）如未按合同第七条约定的时间交房，按下列［一］、［二］种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方（被告）按每天30元向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方（被告）按下列［2］种约定承担违约责任。2.甲方（被告）按乙方（原告）已付款的0.08%乘以逾期天数向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。二、如因政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候不可抗力等因素，造成甲方（被告）不能按时交房，甲方应在约定交房之日之前，以公告形式告知乙方（原告）交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任。”第十四条约定：“本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决。协商解决不成时：［1］提交昭通市仲裁委员会仲裁。”原、被告双方签订上述合同后，于当日签订《合同补充协议》，协议第三条约定：“合同第七条和第九条约定的‘交付期限’和‘甲方（被告）的违约责任’是以乙方（原告）交清全部房价款包含银行按揭款项到账，及房价外的契税、印花税、配套费、产权证工本费和维修基金（按国家最新规定执行）为前提，若乙方（原告）未交清上述款项，则甲方（被告）不予办理交接手续且不承担逾期交房的违约责任。”，2014年10月15日，被告大德房产公司将上述合同进行了登记备案。原告王龙于2014年10月5日向被告大德房产公司缴纳了购房首付款人民币124884.00元。2015年1月23日原告王龙作为借款人，被告大德房产公司作为保证人，向贷款人昭通市住房公积金管理中心贷款人民币280000.00元用于购买坐落于“御峰云府”3幢1单元2403号房屋，借款期限为276个月，自2014年11月13日起至2037年11月13日止。2018年6月11日，原、被告双方签订《合同补充协议书》，双方约定原告购买的住房凸窗护栏及客厅推拉门由原告自行安装，由被告大德房产公司补偿原告王龙、张艳人民币800.00元。双方约定争议解决方式：若在履行主合同及本协议过程中发生争议，应友好协商，协商不成的，任何一方有权向当地人民法院起诉。2018年6月11日，原、被告双方签订《收楼书》，由被告大德房产公司将上述商品房交付给原告廖正伟。2019年4月28日，原告王龙、张艳向昭通仲裁委员会申请仲裁，因被告大德房产公司提出管辖权异议，2019年7月17日，昭通仲裁委员会作出（2019）昭仲裁字第76号《裁定书》，驳回原告王龙、张艳的仲裁申请。另查明，原告王龙已于2018年6月11日向昭阳区住建局缴纳了住宅专项维修基金，并于接房之日缴纳了相关的物管费用。现原告起诉至原审法院，一、请求人民法院依法判令被告依照合同约定支付2016年7月1日至2016年8月31日违约金1800.00元；二、判令被告依照合同约定向原告支付2016年9月1日至2018年6月11日（实际交房之日）违约金404884元×0.08%×649天＝121465.20元（按不超过合同价款30%计算）；三、判令被告依照合同补充协议约定支付凸窗护栏款200元、客厅推拉门600元；以上三项合计122265.20元。四、本案诉讼费由被告承担。原审认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2014年10月5日签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同客观真实，合法有效，原、被告双方均应自觉履行。本案中原告依合同约定主张逾期交房产生的违约损失，被告抗辩称其虽将房屋交付给原告居住，但所交付的房屋至今尚未验收合格，实际违约的时间不明确，导致违约金不能准确计算，且原告主张的违约金过高，应以原告的实际损失为准，予以调整。对此原审认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。即在当事人之间不存在另有约定的情形下房屋转移占有即应认定为交付使用，逾期交房违约金的计算应截止至实际交付之日，而不论是否符合交付条件。按合同约定，原告王龙、张艳交付购房款后，被告大德房产公司应于2016年6月30日前将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，但被告于2018年8月2日才向原告实际交付房屋，被告应当按照合同第九条约定承担逾期交房违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金在客观上表现为其不能按期使用该房屋产生的实际损失，本案在审理过程中，原、被告双方均未提供证据证明违约所造成的实际损失，原审结合合同的约定及履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等，并参照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009）40号]第六条：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”的规定予以衡量，故原告依照合同约定主张交房时间届满后的次日至实际交房之日止60天内，按每天30元计算支付逾期交房的违约金1800.00元符合法律规定，原审予以确认。但原告依照合同约定并按照不超过合同价款30%，即要求被告以已付款的0.08%乘以逾期天数主张逾期交房的违约金确实过高，被告要求调整减少违约金的抗辩理由成立，原审应酌情予以调整，即以已付房款404884.00元为基数，结合实际逾期天数，以每日万分之一的标准支付，原审确定被告应向原告支付的违约金为（404884.00元×0.01%×649天=26276.97元），上述费用共计28076.97元。本案在审理过程中，被告大德房产公司认为原告王龙、张艳未按约定缴纳房价外的契税、印花税、配套费、产权证工本费和维修基金，其不应当承担违约责任。对此原审认为，根据合同相对性原则，结合原告已向被告缴纳了相应的购房款项，并向住建部门缴纳了住宅专项维修基金，向物管公司缴纳了物管费，商品房系由被告向原告交付的事实，原、被告双方均已履行了合同义务，被告未向原审法院提交充分有效的证据证明其抗辩事由，对其上述抗辩主张，原审不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”、第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”参照国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条第（一）款“诉讼费由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”之规定，判决如下：一、由被告昭通大德房地产开发有限公司承担逾期交房的违约责任，自本判决生效之日起三十日内，向原告王龙、张艳支付违约金人民币28076.97元（大写：贰万捌仟零柒拾陆元玖角柒分）；二、由被告昭通大德房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内，向原告王龙、张艳支付安装凸窗护栏、客厅推拉门等费用共计人民币800.00元（大写：捌佰元整）；三、驳回原告王龙、张艳的其它诉讼请求。案件受理费2745.00元，由原告王龙、张艳承担2097.00元，由被告昭通大德房地产开发有限公司承担648.00元。宣判后，大德房产公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：（一）一审认定事实不清，证据不足。根据双方签订的补充合同第三条规定，双方签订的商品房购销合同第九条约定的“交付期限”和“甲方逾期交房的违约责任”是以被上诉人交清全部房价款，包括银行按揭款项到账，及房外的契税、印花税、配套费、产权证工本费和维修基金为前提，若被上诉人未交清上述款项，上诉人不承担逾期交房的违约责任。本案被上诉人未提供证据证明其按约定缴清上述费用，而原审法院根据合同相对性，结合上诉人交付房屋及被上诉人缴纳购房款的事实就认定被上诉人履行完毕全部合同义务，是对整个案件事实认定不清。（二）一审适用法律错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条第2款“房地产开发项目竣工，经验收合同后，方可交付使用”以及《中华人民共和国建筑法》第61条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，上诉人交付行为违反了上述强制性规定，且至今不具备交付条件，所以上诉人实际违约时间尚不确定，被上诉人请求支付基于不合法交付计算的违约金不具备合法条件，一审根据不确定的违约时间、不合法的交付判决上诉人支付违约金显然错误。被上诉人王龙、张艳未作二审答辩。在二审中，双方当事人均未提交新证据。原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案争议焦点为：大德房产公司是否应当向被上诉人支付逾期交房违约金？针对本案争议焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：本院认为,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,合同自双方签字盖章时成立并生效,双方均应按约全面履行合同义务。根据双方合同约定，被上诉人在合同约定的交房日期之前已经履行交纳案涉房屋全部购房款的主要义务，大德房产公司应当在2016年6月30日前向被上诉人提供符合交付条件的房屋及通知被上诉人办理接房手续，但大德房产公司于2018年6月11日才向被上诉人交付涉案房屋。在一、二审中，上诉人大德房产公司均未提交证据证明其交付的房屋已经验收合格、报相关部门备案以及涉案房屋符合交付条件，故大德房产公司已经迟延履行合同主要义务，构成违约。虽双方签订的补充协议中约定有被上诉人应交清契税、印花税、配套费、维修基金等费用的义务，但根据合同约定及交易习惯，对于维修基金及契税等费用的缴纳属于涉案合同的附属义务，在交易惯例中该费用在交房时支付亦符合交易习惯。故大德房产公司不能以此条款对抗其未履行按期向购房户提供符合交付条件的房屋及通知购房户办理接房手续的合同主要义务。因此，被上诉人要求大德房产公司承担逾期交房的违约责任并支付违约金有事实和法律依据，本院应予支持。大德房产公司认为被上诉人未缴纳契税、维修基金等相关费用，按补充协议约定大德房产公司不承担逾期交房违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。另，上诉人大德房产公司提起上诉，交纳了上诉费2745元，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，上诉人大德房产公司应交纳的上诉费为521元，对于多收取的2224元，应予退还。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币521元，由上诉人昭通大德房地产开发有限公司负担，对多收的2224元，退还上诉人昭通大德房地产开发有限公司。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇二〇年五月九日法官助理张艺书记员刘明琼