福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初3131号 原告：陈朝阳，男，1969年7月10日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：陈为国、许腾，福建众益律师事务所执业律师。 被告：林喜斌，女，1975年2月1日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：黄赛飞，福建思阳律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林少静，福建思阳律师事务所实习律师。 第三人：翁尾妹，女，1970年1月19日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 原告陈朝阳与被告林喜斌、第三人翁尾妹案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈朝阳及其委托诉讼代理人陈为国、许腾、被告林喜斌的委托诉讼代理人黄赛飞、林少静以及第三人翁尾妹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈朝阳向本院提出诉讼请求：1、不得对其购买的位于莆田市城厢区地产（房屋所有权证号：Ｃ2××95）强制执行并解除对上房产的查封；2、依法确认其与第三人翁尾妹于2010年4月26日签订《房屋买卖合同书》合法有效；3、本案诉讼费由林喜斌承担。事实和理由：陈朝阳以80万元的价格向翁尾妹购买位于莆田市城厢区地产，分别于2010年4月18日、4月21日通过弟弟陈某的银行账户支付购房款共计40万元给翁尾妹。2010年4月26日，陈朝阳与翁尾妹正式签订《房屋买卖合同书》，合同签订当日，陈朝阳按照合同约定以现金方式支付给翁尾妹首付款中的余款10万元，翁尾妹出具给陈朝阳购房款50万元的收条并将房屋交付给陈朝阳。交付房屋后，陈朝阳一直居住在该房屋内至今有九年多。期间房屋的物业服务费、电费等及房屋的按揭贷款均由陈朝阳支付。因林喜斌与翁尾妹民间借贷纠纷执行一案，上述房屋被城厢区人民法院查封。陈朝阳遂提出执行异议但被裁定驳回。因陈朝阳与翁尾妹在诉争房屋被查封前就签订合法有效的《房屋买卖合同书》，且支付了所有应付款项并实际占用房屋长达九年，因房屋按揭贷款尚未还清故不具备办理房屋过户登记手续的条件，非因陈朝阳自身原因造成。其对房屋的实体权益能够排除执行，故请求判如所诉。 林喜斌答辩称：陈朝阳与翁尾妹之间并无真正的房屋买卖关系，其执行异议申请不能成立。第一，《房屋买卖合同书》、《收据》并未得到翁尾妹本人的确认，真实性存疑。并且《房屋买卖合同书》、《收据》未经形成时间鉴定，不能排除二人为逃避债务，捏造虚假交易、损害被告合法权益的可能性；第二，陈朝阳在本案中声称自2010年4月26日起便一直是由其代为偿还房屋贷款，但是其提供的中国建设银行存款凭条上的签名，大多数都是翁尾妹落款，水电物业费的《收款收据》也大多是翁尾妹的签字，故陈朝阳提供的证据反而证明了这房屋并非是由陈朝阳居住使用；第三，陈朝阳所提供的《存款凭条》、《收款收据》、支付宝缴费截屏、支付宝交易记录明细查询时间存在不连续性，如果陈朝阳确有持续入住的话，应当是持续缴费至今，但却未能提供出连续的缴费、还贷记录，说明其并无持续入住的情况；并且林喜斌早在2014年便对该房屋申请保全、2015年申请执行，而该房屋早在2015年便已办理正式的房屋登记，但陈朝阳却一直未主张权利，直至今日才向法院提起执行异议，有违常理，足以说明陈朝阳与翁尾妹之间存在串通，故意制造虚假交易，恶意转移财产，逃避债务；第四，陈朝阳自认房屋的购房款至今未能全部付清，按照现行法律法规规定，尚不能排除执行，先不说其陈述是否属实，退一万步来说，即使属实，也不能因此排除执行；第五，根据陈朝阳提供的《房屋买卖合同书》显示的落款时间是2010年4月26日，彼时翁尾妹尚未取得涉案房屋的权属证书，而根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项规定：“下列房地产，不得转让……（六）为依法登记领取权属证书的……”陈朝阳在明知涉案房屋未依法登记领取权属证书的情况下，仍向翁尾妹购买该房屋，也理应知道购买风险，由此产生的不利后果应当自行承担，其可以另行向翁尾妹主张赔偿；第六，陈朝阳在明知涉案房屋未依法登记领取权属证书的情况下，仍向翁尾妹购买该房屋，其提起本案执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，依法不能得到支持。综上所述，陈朝阳的现有证据无法证明其在2010年便已实际占有并使用至今，其提起执行异议之诉也不符合《中华人民共和国房地产管理法》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定，故应当予以驳回。 翁尾妹述称:其于2010年就将房屋卖给陈朝阳，当时房产证还未出来就把钥匙给陈朝阳了，房子一直是陈朝阳在住，按揭也是他在支付，对陈朝阳向法院提的诉讼请求没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换。双方对以下证据的真实性无异议，本院予以确认：陈朝阳的公民身份证复印件，诉争房屋的房产证及土地证、居民户口簿、建设银行DCC历史流水、翁尾妹名下中国建设银行个人账户交易明细(2017年1月-2017年12月)、中国建设银行存款凭条(2017年12月-2019年12月)。林喜斌对于陈朝阳提供的以下证据的真实性、合法性和关联性均由异议：落款时间为“2010年4月26日”《房屋买卖合同书》和《收据》、《商品房买卖合同》、中国建设银行存款凭条、支付宝生活缴费截图、支付宝交易记录明细查询、莆田市祥发物业有限公司出具的《证明》，收款收据、天溢家园住宅部分业主管理委员会出具的《证明》、固定电话立户信息截图。在本案审理期间，林喜斌向本院申请对时间均为“2010年4月26日”的《房屋买卖合同书》、《收据》的形成时间是否是2014年9月9日之后进行鉴定，但之后福建宏正司法鉴定所和福建中闽司法鉴定所经审查后，分别向本院出具《不予受理函》和《司法鉴定退鉴函》，均无法进行鉴定。本院经审查认为，在司法鉴定所无法组织鉴定的情况下，林喜斌主张《房屋买卖合同书》、《收据》均为伪造但未提供证据证明，其该主张缺乏依据，本院不予采纳。陈朝阳提供的中国建设银行存款凭条系银行的会计档案，对其真实性本院予以确认；支付宝的生活缴费截图、支付宝交易记录明细查询均可通过手机查看载体，故该电子证据的真实性本院予以确认；《商品房买卖合同》和固定电话立户信息截图均没有原件核对，故对该证据的真实性本院无法确认；莆田市祥发物业有限公司出具的《证明》和天溢家园住宅部分业主管理委员会出具的《证明》均有出具者的盖章，故对其形式真实性本院予以确认；载明“2019年1月25日”的《收款收据》虽无原件核对，但结合其他年份的物业费缴费记录，天溢家园住宅部分业主管理委员会出具的《证明》能够佐证陈朝阳已为诉争房屋缴纳至2019年12月13日止的物业费等相关费用，故本院对“2019年1月25日”的物业费收款收据的真实性予以确认。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月26日，陈朝阳与翁尾妹签订《房屋买卖合同书》，主要约定：陈朝阳向翁尾妹购买位于莆田市城厢区地产（现房屋产权证号为：Ｃ2××95），房屋总价值80万元；陈朝阳应先支付50万元，翁尾妹的房屋贷款余款248502元整由陈朝阳支付，房款余额51500元到过户同时结清,房产证5年后办理过户手续，过户费用由陈朝阳负担，等等。同日，翁尾妹于2010年4月26日出具《收据》一份，主要内容其收到上述购房款中的50万元，由陈朝阳的弟弟陈某于2010年4月18日、4月21日汇入其账户40万元，另10万元已于当日收到现金。之后，陈朝阳通过其妻子方美兰、儿子陈超凡等人通过转账或者存款的方式向翁尾妹的账户支付款项用于偿还房屋贷款，金额不等。自2010年5月起，陈朝阳缴纳房屋的物业服务费、公共水电费等物业费用，并于2020年4月9日向本院交纳63421.8元用于清偿上述房屋在建设银行的按揭贷款，其还将购房余款51500元交纳至本院的账户作为代保管款。建设银行已于2020年4月13日来本院办理退款手续并已向本院出具诉争房屋按揭贷款的《结清证明》。 另查，因林喜斌（另案原告）与翁尾妹之间的民间借贷纠纷一案，莆田市城厢区人民法院于2016年10月13日作出（2015）城执字第1728号之一执行裁定书，裁定查封翁尾妹的本案诉争房产。之后，陈朝阳提起执行异议，本院于2019年6月5日作出（2019）闽0302执异5号执行裁定书，裁定驳回陈朝阳的异议请求。证人陈某于2019年12月26日到庭接受本院询问时称其替哥哥陈朝阳转账40万元给翁尾妹作为本案诉争房屋的部分首付款。 本院认为：陈朝阳与翁尾妹签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。林喜斌主张该买卖合同书系伪造但未能提供证据证明，故对其该主张本院不予采纳。陈朝阳持有的银行存款凭条、个人贷款还款凭证、银行流水单和陈某的证言形成证据链，可证明合同签订后陈朝阳已支付给翁尾妹购房款50万元，并由其代翁尾妹向银行偿还按揭贷款的事实。因《房屋买卖合同书》约定房屋在“房产证5年后办理过户手续”且“放款余额51500元到过户同时结清”，但本案诉争房屋于2016年10月被执行查封，而诉争房屋的房产证办出时为2014年7月，故陈朝阳对诉争房屋尚未过户没有过错。陈朝阳提供的莆田市祥发物业有限公司出具的《证明》、天溢家园住宅部分业主管理委员会出具的《证明》、物业费缴纳收款收据以及结合翁尾妹的庭审陈述，可相互佐证陈朝阳已于2010年5月至今实际占用本案讼争房屋。陈朝阳已将剩余的购房款交付法院执行并结清诉争房屋在建设银行的按揭贷款，应视为陈朝阳已支付全部价款。陈朝阳对本案讼争房屋提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其要求中止对诉争房产及应份土地使用权的强制执行，并解除查封，实际上就是要求本院不得执行该执行标的，而因其就该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院不应继续执行该讼争的房产。林喜斌的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。鉴于本案诉讼系因翁尾妹成为被执行人致诉争房屋被执行查封而引起，故本案诉讼费应由翁尾妹负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、确认陈朝阳与翁尾妹于2015年4月8日签订的《房屋买卖协议书》合法有效； 二、本院不得执行陈朝阳与翁尾妹签订的《房屋买卖合同书》项下的莆田市城厢区霞林街道顶墩居委会莆阳东路736号1＃1302的房产（房屋所有权证号：Ｃ2××95）。 案件受理费人民币7445.8元，由翁尾妹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 本院(2015)城执字第1728号之一执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  陈 妍 人民陪审员  黄立立 人民陪审员  林建华 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  郑雅雅 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。