北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初77949号原告：田心，男，1988年5月28日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张菲菲，北京市中银律师事务所律师。被告：柳佩辰，女，1971年6月20日出生，汉族，住台湾省台中市北屯区。台湾往来大陆通行证：04856785。委托诉讼代理人：韦辅基，北京敬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡浅浅，北京敬华律师事务所实习律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王明亮，男，1990年4月22日出生，汉族。原告田心与被告柳佩辰、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员文怡昊担任审判长，审判员宋培海、付瑞洁参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员刘菁菁担任法庭记录。田心的委托代理人张菲菲、柳佩辰的委托代理人韦辅基和胡浅浅、我爱我家公司委托代理人王明亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田心向本院提出诉讼请求：要求柳佩辰支付我违约金761820元。根据双方2019年9月8日签订的补充协议第一条算出的这个数字。柳佩辰承担本案保全费和诉讼费。事实与理由：2019年6月18日我与柳佩辰经我爱我家公司居间签订了房屋买卖合同、补充协议，约定了我购买北京市朝阳区都市经典家园小区4号楼4层405房屋（以下简称涉案房屋），总房款是558万元。签约时柳佩辰向我承诺涉案房屋上没有任何户口。当天我付了8万元定金，6月20日我交纳了中介费，6月30日双方达成第二份补充协议，主要约定了付款方式。7月8日我交给柳佩辰150万元首付款，8月14日双方签订了网签合同。8月27日我通过托管账户转了90万元房款和2万元的物业保证金、5万元户口保证金。剩余购房款我方是通过贷款方式支付的，2019年9月下旬贷款就已经到位了，已经支付给柳佩辰了。8月29日我们办理了房产过户，我交纳了所有的税款。房屋过户到我名下以后，我去派出所查户口发现涉案房屋上有案外人吴学华的户口。9月8日涉案房屋交付给我，然后我和柳佩辰开始沟通吴学华户口迁出的事情。当天关于这件事签订了第三份补充协议，重新约定了55万元的户口保证金，但是柳佩辰至今没有履行义务。柳佩辰辩称：双方签订的房屋买卖合同及补充协议中关于前业主迁出户口的相关约定是无效的，无效的理由是我国户口登记条例第十条规定，户口迁出是由户口所有人本人才能办理，而柳佩辰的户籍并不在涉案房屋内。补充协议是田心要求柳佩辰办理户口迁出，在我和田心之间的协议无法约束原业主的行为，故不能强行约定前业主户口迁出。故约定违反了法律的强制性规定，在事实上不存在履行的可能性，应当是无效的。签约当时我对于房屋内存在别人户口的事实并不知情，对于大陆的户籍制度不了解，对于户口迁出存在重大误解，更没有想到即便提起诉讼，法院也不能强制吴学华迁出户口。因为购房款里有一笔户口保证金一直没有给到我，所以我才和中介2019年9月3日去派出所查询，才知道这个房屋内有个户口，是前业主吴学华的。至今5万元户口保证金和2万元物业保证金没有给到柳佩辰。田心诉状中所述柳佩辰拒绝跟田心沟通这一事实与实际不符，我方一直在和田心沟通。诉讼费和保全费应该由田心自己承担。我认为违约金数额太高，要求法院调整。田心索要这笔钱没有任何依据，对于违约行为规定是补偿性的，不是惩罚性的。田心因为户口的事没有任何实际损失。田心自己也知道我对于大陆户口制度是不了解的，在这种情况下还和我签订第三份补充协议，获取55万元的违约金是不诚信的。我爱我家公司述称：田心所述的购房过程基本没有问题，他与柳佩辰之间的买卖合同是在我方居间下完成的，现在确实有7万元还在托管账户里，没有我方允许是给不到柳佩辰的。当时购房的时候柳佩辰承诺涉案房屋上是没有户口的，因为柳佩辰是台湾人，她的户口在台湾，签合同当天约定签完合同后三日内查询涉案房屋内是否有户口，但是签完合同第二天柳佩辰就出差了，她跟大家说随后她去查询，但是她后来也没有去。查询户口必须得本人带着房本和身份证去查询，我们无法代替。经审理查明：2019年6月18日，甲方柳佩辰同乙方田心签订北京市存量房屋买卖合同，约定甲方出售涉案房屋给乙方，该房屋建筑面积94.16平方米。房屋主体价款467万元，家具家电、装饰装修和相关设施折价款91万元。乙方支付定金55万元，第一笔8万元于签约当日支付，第二笔47万元于查档无误且网签完成当日支付。乙方选择商业贷款，拟贷款303万元。余款200万元分期支付，78万元于缴税前2个个工作日内通过资金存管支付。5万元户口保证金于其他缴税前2个工作日内支付。2万元物业保证金于其他缴税前2个工作日内支付。115万元于其他安捷通办理完成后且甲方解抵押前三日内支付。甲方在产权过户后5日内交房屋交付乙方。交易税费全部由乙方承担。甲乙双方最晚于本合同签订之日起90日内共同向不动产登记机构申请办理产权转移登记手续。该房屋现无户口。不履行合同约定义务的，经守约方催告后15日内仍未履行的，如守约方同意继续履行，双方须继续履行，违约方须按照房屋成交价的10%承担违约金。同日田心同柳佩辰又签订一份补充协议，对北京市存量房屋买卖合同中的个别事项进行了补充约定，特别注明：柳佩辰承诺涉案房屋内无户口，如有户口存在，她应当在产权过户前向户籍管理机关办理完成户籍迁出手续，未如期将户口迁出的，甲方应当按日计算向乙方支付房屋成交总价万分之五的逾期迁出户口违约金，直至迁出之日止。田心向柳佩辰支付定金8万元。2019年6月30日，田心、柳佩辰、我爱我家公司又签订一份补充协议，对付款、贷款等问题进行了补充约定。2019年7月8日田心支付柳佩辰150万元首付款，同年8月14日双方签订了网签合同。2019年8月27日田心通过托管账户转了90万元购房款和2万元的物业保证金、5万元户口保证金。剩余购房款我方通过贷款方式已经支付柳佩辰。2019年8月29日涉案房屋过户到田心名下。后田心发现涉案房屋上有案外人吴学华的户口。2019年9月8日涉案房屋由柳佩辰交付田心，田心和柳佩辰开始沟通吴学华户口迁出事宜。2019年9月8日双方签订第三份补充协议，约定甲方柳佩辰承诺产权转移完成后半年内，即2020年2月29日前，前业主办理完成户口迁出手续。甲方承诺自本协议生效后三日内支付给乙方田心户口保证金伍拾伍万元整。如前业主未如期将上述户口迁出，则乙方将户口保证金不予退还甲方，另从2020年3月1日起甲方还应当按日计算向乙方支付房屋成交总价款万分之五的逾期迁出户口违约金，直至户日迁出之日止；若户口在2020年2月29日前迁出完成，则甲方应通知乙方，乙方在收到通知之日起10个工作日内将户口保证金退还甲方。如乙方未如期退还甲方户口保证金，则应当按户口保证金总价款每日万分之五的违约金退还甲方。另查，2019年9月，柳佩辰在本院以吴学华未迁出户口，违反合同约定为由，起诉吴学华。涉案房屋上的吴学华户口至今未迁出。上述事实，有北京存量房屋买卖合同、中国光大银行对账单、补充协议及微信截图、当事人陈述等在案佐证。本院认为：田心同柳佩辰签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议，田心、柳佩辰、我爱我家公司签订的另外两份补充协议均是各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照协议约定全面履行各自的义务。柳佩辰作为涉案房屋的原房主，对房屋的情况更应充分了解，她在北京市存量房屋买卖合同中承诺涉案房屋上没有户口登记，后在补充协议中各方又约定，如有户口存在，柳佩辰应在限定时间内及时迁出户口，否则需要按日向田心支付违约金。现依据在案证据和庭审陈述，涉案房屋上仍存有案外人吴学华的户口，柳佩辰违约事实清楚，理应承担违约责任。考虑到户口迁出的特殊性，以及户口本身对房屋占有、使用等权能影响很小。本院从填补实际损失出发，对田心主张的违约金数额予以调整，确定柳佩辰就违约行为一次性支付田心违约金10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告柳佩辰于本判决生效之日起七日内支付原告田心违约金十万元。二、驳回原告田心的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万一千四百一十八元，原告田心负担五千七百零九元（已交纳），被告柳佩辰负担五千七百零九元（原告田心已支付，被告柳佩辰于本判决生效之日起七日内支付原告田心）。保全费五千元，由原告田心负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  文怡昊审判员  宋培海审判员  付瑞洁二〇二〇年五月十八日书记员  刘菁菁