上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初7105号原告(反诉被告)：吉律文化传播(上海)有限公司，住所上海市公园路XXX号舜浦大厦7层T区。法定代表人：于方蕴，董事长。委托诉讼代理人：沈剑，上海朝闻律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海纺展实业有限公司，住所上海市。法定代表人：邵峰，董事长。委托诉讼代理人：李志广，上海创同律师事务所律师，原告吉律文化传播(上海)有限公司与被告上海纺展实业有限公司及反诉原告上海纺展实业有限公司与反诉被告吉律文化传播(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)吉律文化传播(上海)有限公司的委托代理人沈剑，被告(反诉原告)上海纺展实业有限公司的委托代理人李志广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉律文化传播(上海)有限公司提出的诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告赔偿原告租赁房屋50%装修损失人民币452783元(以下币种均为人民币)；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2017年1月11日签订房屋租赁合同，约定被告将位于上海市普陀区澳门路XXX号XXX幢XXX层4F出租给原告作为办公使用，租期自2017年2月1日至2021年1月31日，租赁面积为415.96平方米，年租金为235443元。由于被告此前将该房屋长期租赁给案外人作为职工宿舍使用，原告无法直接正常使用。原告在征得被告及物业公司同意下，对租赁房屋进行装修。2017年3月，由于租赁的房屋出现顶棚掉落，原告与物业公司协商，由物业公司补贴原告30000元用于对租赁房屋的吊顶进行全面装修。2017年4月，原告委托装修公司对租赁房屋进行装修，装修施工日期从2017年4月5日至2017年4月30日，原告总计投入XXXXXXX元。装修完成后原告对租赁房屋进行使用。2018年4月，被告发通知给原告要求在2018年6月底前完成房屋的清退事宜。为此，双方就搬迁及装修赔偿进行协商，但无法达成和解协议。原告认为，被告此前对外宣称可以长期租赁，原告为此投入大量资金对所租赁的房屋进行改造装修，但一年时间被告便要求原告清退，给原告造成了巨额损失。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼。被告上海纺展实业有限公司辩称：双方之间的租赁合同已于2018年6月30日解除。至于装修费，被告不同意承担。因为，根据合同相关约定内容，已经告知被告承租的房屋无产证，租金为市场化价格，因政府动迁、城市规划用地导致合同无法履行，被告不对原告作任何补偿。相反，是原告自2018年4月1日至6月30日期间欠付被告租金，属于违约在先。故合同解除是因原告不按期支付租金导致，违约责任在于原告。2019年3月4日至法院调解，原告才向被告交还租赁房屋。对于占用房屋期间的使用费和物业费等，原告应按合同承担相应责任。反诉原告上海纺展实业有限公司提出的反诉请求：1、判令双方签订的租赁合同已于2018年6月30日解除；2、判令反诉被告支付反诉原告拖欠的三个月租金(2018年4月1日至2018年6月30日)58833元(每月19611元)、物业管理费24672元(每月8224元)，并自2018年3月22日起按0.5%/日支付滞纳金至实际履行之日止；3、判令反诉被告支付反诉原告房屋占用期间的使用费自2018年7月1日起至实际交还日2019年3月4日止(按日租金644.75元的2倍即每日1289.50元)计275天金额354612.50元和对应的物业费74353.92元；4、判令反诉被告支付反诉原告的租赁保证金55670元不予退还；5、判令反诉被告支付反诉原告水费294.25元和电费7134.40元，合计7428.65元。事实与理由：2017年1月21日，双方签订《房屋租赁合同》。反诉被告违约在先，拖欠租金，并占用房屋，应按合同约定承担违约责任。根据合同第十条，特别告知了承租房屋的性质是无产证的建筑，因此租金是非市场化的低价格。且根据合同第八条的免责条件，反诉原告有免责约定。反诉原告认为，根据相关政府文件，系争房屋属于拆迁范围。反诉被告在签订合同前已经明确清楚，理应承担相应后果。反诉被告吉律文化传播(上海)有限公司辩称：合同应于2018年4月18日解除。至于2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金，反诉被告无需承担。因为反诉原告于2018年4月18日临时通知反诉被告解除合同，应该给反诉被告一定的期限搬迁，故4月19日之后的租金应予免租。2018年4月1日至2018年4月18日的租金，反诉被告同意按照租金标准支付。关于房屋使用费，反诉被告无需支付。因为当时租赁房屋已被相关政府部门认定为违章建筑，双方当事人一直在就合同解除及装修赔偿事宜进行协商，且当时房屋的性质及状况已不再适合反诉被告正常使用。至于租赁保证金，希望法院在本案中一并处理并判令返还给反诉被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、2017年1月21日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将坐落在上海市普陀区澳门路XXX号XXX幢XXX层(以下称系争房屋)出租给乙方，乙方已知晓该房屋现状、周边情况及相邻关系。2、房屋建筑面积415.96平方米。3、租赁期自2017年2月1日起至2021年1月31日止。4、租赁用途为办公使用。5、月租金为19611元，年租金为235332元。6、付款方式，先付后用，按季度付，应于下一支付周期开始前10天支付下期租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方按拖欠租金的0.5%支付滞纳金，逾期超过十天，甲方有权终止本合同。7、乙方应在本合同签订日向甲方支付房屋租赁保证金55670元，租赁关系终止后，甲方收取的保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分凭甲方开具的收款凭证无息退还乙方。8、租赁期间，甲方保证该房屋及附属设施处于正常、可使用和安全的状态；租赁期满或提前终止合同，租赁房屋归还时，应恢复交房时状态或另有约定，甲方对乙方的装修和添加设施等不作任何经济补偿。9、终止解除合同的条件，甲、乙任何乙方提前终止协议，需提前一个月书面通知对方；因不可抗力致使合同不能继续履行的合同自行终止；如遇市政动迁等致使合同不能继续履行的本合同自行终止；乙方无正当理由，拖欠房租十天以上的，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。10、违约责任。租赁期间，因甲方原因提前终止合同，甲方应提前一个月书面通知乙方，并双倍返还房屋租赁保证金，除外不负担一切费用。除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满之日返还房屋。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付房屋占用期间的使用费。11、合同期限届满或因乙方原因合同提前终止、合同解除，乙方承诺无条件退还房屋并同意在承租期间所投入的装潢、装修及其他费用均由乙方自行承担，不向甲方提出任何补偿要求。12、双方同意在租赁期内，由下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：因政府动迁、城市规划用地的需要导致合同无法履行，即合同终止，甲方不对乙方作任何赔偿，乙方应积极配合；该房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的……。13、租赁的房屋，甲方保证在交付时告示产权现状或有事项，在交付后因甲方原因影响租赁使用，由甲方承担责任。14、本合同所涉物业，甲方委托上海国际设计交流中心企业管理有限公司实施物业管理，费用由物业承租人或使用人承担，乙方与甲方委托的物业管理方应同时签订物业管理服务合同。15、双方其他约定：由于甲方已明确告知乙方该房屋无产证，并给予较低的租金价格，故乙方应自行负责其所需的工商注册登记，该登记事项是否获得批准，不作为本租赁合同履行的必要条款，且乙方不得以此作为甲方违约的依据。二、上述合同签订后，被告交付房屋，原告支付租赁保证金55670元及首期租金。三、2018年4月20日，原告收到被告《关于澳门路XXX号房屋腾地清退工作的通知》，主要内容为：接相关部门通知，要求抓紧完成澳门路XXX号建设用地的腾地清退工作，现通知被告在2018年6月底前处理相关房屋的清退事宜(清退完毕)。四、2018年7月20日，被告收到普陀区拆除违法建筑小组办公室等六部门发出的《责令整改通知书》，主要内容为：根据“五违四必”综合整治工作的要求，区相关执法单位将对澳门路XXX号B4F(业主、租赁户)涉及的违法建筑现象进行整治，现要求各业主、租赁户接到本告知后，于2018年8月20日前自行整改，逾期不整改的，相关执法部门将依法采取行政强制措施代为整改。五、自2018年4月20日之后，原、被告双方多次就搬迁和装修损失等事宜进行协商，但均未能达成一致。同年8、9月，被告开始陆续撤离系争房屋。六、2019年3月4日，被告将房屋交还给原告。同年3月14日，双方签署《租赁房屋移交清单》，其中载明：退租日期2018年10月1日；电表抄见数10055和3730，水表抄见数33615；2018年10月1日搬出；2019年3月4日交钥匙。另查明，被告支付租金至2018年3月底。再查明，系争房屋未获得权属证明，亦无建设规划许可手续。反诉部分查明事实同本诉。审理中，原、被告分别提供了内容基本一致的《房屋租赁合同》。不同之处在于：1、被告提供的合同中有双方其他约定“由于甲方已明确告知乙方该房屋无产证，并给予较低的租金价格，故乙方应自行负责其所需的工商注册登记，该登记事项是否获得批准，不作为本租赁合同履行的必要条款，且乙方不得以此作为甲方违约的依据。”原告提交的合同中无该项内容；2、原告提交的合同落款时间双方均为2017年1月11日，被告提交的合同中，其落款时间为2017年1月21日。关于被告的装修费用，经当事人申请，本院依法委托上海沪港建设咨询有限公司(以下称鉴定单位)进行司法审价。2020年1月，鉴定单位出具审价报告，结论为：1、本工程无争议部分施工期当时的造价为638858.09元，有争议部分施工当时造价为16285.2元(门造价)。2、本装修工程折旧年限按8年，即96个月计取。本项目原告主张实际使用月份为2017年10月至2018年10月，共12个月。即无争议部分：638858.19×5%+638858.19×95%×(96-12)÷96=562993.78元；争议部分：16285.2×5%+16285.2×95%×(96-12)÷96=14351.33元。共计577345.11元。本项目被告主张按4年折旧，实际使用月份为2017年4月至2019年3月，共23个月，即638858.19×5%+638858.19×95%×(48-23)÷48=348044.62元；争议部分：16285.2×5%+16285.2×95%×(48-23)÷48=8872.04元；共计356916.66元。经质证，原告认为，争议部分应计入造价，折旧年限应考虑其实际使用期限(12个月)。被告认为争议部分应不计入造价，折旧年限应按合同期限四年折旧。关于争议部分的门造价16285.2元，被告认为房屋内所有门均被原告搬走。原告不予认可。鉴定单位表示，经查验，现场部分门尚在，部分门拆除后现场堆放，部分门现场无，但从现场遗留门框来看，原装饰的确有此施工内容。原告根据上述鉴定结论，表示变更第二项诉请为：要求被告赔偿装修损失327571.69元(鉴定造价655143.39元的50%)。另，被告就其反诉中主张的物业费之诉请予以撤回。本院认为，根据本院查明的事实，系争商铺既无权属证明也未获得建设规划许可手续，因此原、被告就系争商铺签订的《房屋租赁合同》应属无效。本案中，双方当事人主张合同解除之意见本院均不予采纳，至于原、被告之间相关权利义务的结算应当按照法律规定的无效后果处理。关于租赁双方对合同无效的责任认定。本院认为，被告作为出租人对出租租赁物负有瑕疵担保责任，即租赁物的权利瑕疵。显然，本案涉及的系争商铺存在权利的瑕疵，故被告对合同的无效承担主要责任。而原告作为承租人，在合同中明确写明租赁物无产权证的情况下仍继续租赁，对合同的无效应承担次要责任。就本诉而言。法院根据当事人的申请依法委托专业部门对系争房屋装修工程进行审价，鉴定单位出具的审价报告程序合法、内容客观公正，本院予以采纳。关于装修工程造价金额的认定，双方分歧在于争议部分造价16285.2元是否可计入造价。本案中，被告主张该部分工程量(门造价)已被原告拆除并搬离，然并未就此提供相应证据予以证明，本院难以采纳。鉴于鉴定单位根据现场情况确定原装饰确曾有该项目的施工，故该部分应计入造价金额，本院认定工程造价为655143.39元(638858.19元+16285.2元)。关于原告主张的装修损失。本院认为，因合同归属无效，原告业已搬离系争房屋，系争租赁房屋确存在装修事实，被告理应就原告的装修投入进行赔偿。至于赔偿的金额，结合鉴定机构出具的鉴定意见、有关折旧费的计算说明并结合原告搬离的时间(双方在《租赁房屋移交清单》中确定的2018年10月1日)以及双方对合同无效的过错责任认定等因素对赔偿金额酌定。现原告主张赔偿327571.69元，符合酌定标准，本院予以支持。就反诉而言，基于前述合同无效的论述，本院对反诉原告要求确认合同解除的诉讼请求不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付2018年4月1日至2018年6月30日的租金及2018年7月1日至2019年3月4日止的房屋使用费的诉讼请求。根据查明的事实，无论是反诉原告通知反诉被告2018年6月30日前腾退还是反诉被告于2019年3月4日交还部分钥匙，反诉被告均未完全履行交房手续。根据反诉原告提交的《租赁房屋移交清单》及当事人的陈述，反诉被告系于2018年10月1日撤离，但遗留部分物品在系争租赁房屋内，直至2019年3月4日才将房屋钥匙交于反诉原告，并办理房屋交接，故本院根据上述情况，并结合双方就装修赔偿事宜协商过程等事实，确定2018年4月1日起至2018年10月1日期间的房屋使用费按合同约定的租金标准19611元/月计算，2018年10月2日起至2019年3月4日期间的房屋使用费按10000元/月的标准计算。至于反诉原告主张房屋使用费按租金标准的两倍计算，考虑到合同无效以及相关责任的认定等因素，反诉原告要求反诉被告按合同约定承担违约责任缺乏事实和法律上的依据，本院不予支持。关于租赁保证金，由于合同被判定无效，反诉原告主张按合同约定保证金不予返还，于法无据，本院不予支持。鉴于反诉被告要求法院在本案中一并处理保证金，故该笔保证金反诉原告应予以返还。关于水电费，反诉原告向法院提供了《租赁房屋移交清单》，其中载明了水电的抄见数，反诉被告工作人员亦签字确认。反诉原告就上述费用已向相关部门缴纳，现其要求反诉被告按《租赁房屋移交清单》中确定的抄见数支付水费7428.65元，符合事实依据，本院予以支持。反诉被告认为其经办人虽然在《租赁房屋移交清单》签字，但并不确认其中载明的水电表抄见数，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告吉律文化传播(上海)有限公司与被告上海纺展实业有限公司就上海市澳门路XXX号XXX幢XXX层房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海纺展实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告吉律文化传播(上海)有限公司租赁保证金人民币55670元；三、被告上海纺展实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告吉律文化传播(上海)有限公司装修损失人民币327571.69元；四、对原告吉律文化传播(上海)有限公司其余的诉讼请求不予支持；五、反诉被告吉律文化传播(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海纺展实业有限公司2018年4月1日至2019年3月4日止的房屋使用费(其中2018年4月1日至2018年10月1日期间按月租金人民币19611元的标准计付，2018年10月2日至2019年3月4日期间按10000元/月的标准计付)；六、反诉被告吉律文化传播(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海纺展实业有限公司水、电费人民币7428.65元；七、对反诉原告上海纺展实业有限公司其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案鉴定费人民币27000元(原告预付)，由原告负担人民币7000元，被告负担人民币20000元。本案本诉受理费人民币6034元，减半收取计人民币3017元，由原告负担人民币900元，被告负担人民币2117元。本案反诉受理费人民币4415元，由反诉原告负担人民币2215元，反诉被告负担人民币2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇二〇年五月二十九日书记员  汉静附：相关法律条文附：案件引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。