北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初4016号原告（反诉被告）：意秀欧(北京)安防科技有限公司,住所地北京市北京经济技术开发区科创十二街8号院2号楼C座1-2层101。法定代表人:钟麟兴,总经理。委托诉讼代理人:刘静，北京市隆安律师事务所律师。被告（反诉原告）:孟冀，男,1961年6月11日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人:刘奕岐，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人:庄图南，北京市浩天信和律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:刘欣燕，女，1963年2月2日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人:刘奕岐，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人:庄图南，北京市浩天信和律师事务所实习律师。原告（反诉被告）意秀欧(北京)安防科技有限公司（以下简称意秀欧公司）与被告（反诉原告）孟冀、被告（反诉原告）刘欣燕（以下均简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。意秀欧公司委托诉讼代理人刘静，孟冀及孟冀、刘欣燕共同委托诉讼代理人刘奕岐、庄图南均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。意秀欧公司向本院提出诉讼请求：1、孟冀、刘欣燕退还意秀欧公司房屋租赁押金48000元；2、孟冀、刘欣燕向意秀欧公司支付延期支付房屋租赁押金的利息(以房屋租赁押金48000元为基数，自2019年5月11日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实和理由：自2011年5月,意秀欧公司承租孟冀、刘欣燕位于北京市朝阳区1001室房屋（以下简称1001室房屋）,租赁期限为一年,随后每一年签订一份租赁合同。至2018年4月24日，意秀欧公司与孟冀、刘欣燕续签的《房屋租赁合同》中约定，租金为24000元/月，年租金为288000元/年。押金为48000元/年；租期为一年，自2018年5月11日至2019年5月10日；同时约定，租赁合同期满或者合同解除后，扣除相应费用后，孟冀、刘欣燕应将押金返还给意秀欧公司。合同履行期间，意秀欧公司按时支付房屋租金，正常使用房屋，并于2019年4月即合同到期前的一个月通知孟冀、刘欣燕不再续签租赁合同，且于2019年5月8日搬离承租房屋，孟冀、刘欣燕同意意秀欧公司搬离。随后意秀欧公司工作人员多次与孟冀、刘欣燕商议退还押金事宜，均遭到孟冀、刘欣燕各种推脱拒绝。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，合同当事人一方没有履行义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。房屋租赁合同解除后，孟冀、刘欣燕应当向意秀欧公司履行返还房屋租赁押金48000元的义务，因孟冀、刘欣燕拖延支付，应向意秀欧公司支付拖延付款的利息927．21元，共计48927．21元。为维护自身权益，依法提起诉讼，请求法院支持意秀欧公司提出的诉讼请求。孟冀、刘欣燕共同答辩称：关于意秀欧公司要求返还房屋押金48000元的诉讼请求，首先，答辩人从未拒绝返还房屋押金，也没有任何推脱拒绝与被答辩人沟通。事实是在被答辩人搬离房屋后，答辩人发现房屋出现了不同程度的人为损坏，例如地板开裂、墙壁损坏等，此时的房屋已经无法达到继续租赁的标准，遂主动与答辩人取得联系，希望其能够赔偿答辩人的损失。根据双方签订的《房屋租赁合同》第5．2．2条约定：“因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任”。又根据本合同第3．2．3条约定被答辩人的押金是具备承担违约赔偿责任功能的。因此，答辩人暂扣被答辩人押金是存在合理依据的。其次，根据《房屋租赁合同》第七条第四款及第八条第一款约定：“乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按押金的200%向甲方支付违约金，甲方并可以要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失”。由于被答辩人不合理使用房屋已经给答辩人财产造成了损失，时至今日却仍旧不与答辩人进行任何有效的沟通也拒不赔偿房屋损失。所以，在被答辩人拒不赔偿的情况下，答辩人暂扣其押金完全不违反双方合同的约定，更是对自身权益的一种保护行为。最后，答辩人在具备获得加倍赔偿的条件下仍旧本着节约司法资源的精神和友好协商的态度多次与被答辩人进行沟通，但被答辩人却始终不愿拿出应有的诚意来承担自己的责任。答辩人多次告知被答辩人当时正身处美国，由于时差原因不方便接听电话，希望被答辩人与答辩人的代理人取得联系。但被答辩人却多次拒绝接听答辩人代理人的电话，也拒绝对答辩人代理人的短信予以回复，并霸道的拿出“一言堂”的《和解协议》强迫答辩人签署，在答辩人已经同意签署的情况下丝毫不考虑答辩人身处美国，现实情况相对特殊，仍旧坚持要求答辩人立即回国签署协议。答辩人主动与被答辩人进行了多次真诚的沟通，希望能友好且高效的解决问题，仅是没有在其要求的日期回国，被答辩人就以此为理由反咬是答辩人各种推脱拒绝，实属歪曲事实，无中生有。根据上文所述，答辩人暂扣被答辩押金是具备合理理由及依据的，也是符合法律规定和合同约定的，并不属于延期支付房屋租赁押金的情况，因此，房屋租赁押金的利息也是并不存在的。此外，孟冀、刘欣燕提出反诉。首先，2019年5月，意秀欧公司表示不再续租、准备搬迁时孟冀、刘欣燕正身处美国，无法查验房屋，孟冀、刘欣燕表示回国后再进行收房查验等工作。为了不影响意秀欧公司的搬迁工作，希望意秀欧公司联系房屋物业公司下属的中介公司，让中介公司人员来协助意秀欧公司搬迁。2019年5月10日，在中介公司人员首次进入房屋后发现房屋地板、墙面等部分出现较为严重的损毁，遂拍摄照片记录。由此可见房屋出现损毁是发生在意秀欧公司租赁期间的，此期间只有意秀欧公司占有、使用房屋，足以证明是由于其不合理使用房屋而导致了房屋损毁。另，由于中介公司将负责日后继续出租房屋的事宜，遂孟冀、刘欣燕告知意秀欧公司可以将钥匙交给中介公司保管，以便带人看房，这也是行业惯例，但从未委托中介公司人员进行收房，仅是为了不耽误意秀欧公司搬迁，才希望中介公司可以协助，这完全是为了考虑意秀欧公司的利益。并且孟冀、刘欣燕从始至终都表示待自己尽快回国后再来进行房屋的查验收房。2019年5月15日，孟冀、刘欣燕亲自来到房屋后，发现房屋墙面、地板等部分大面积毁损，已无法继续使用，更无法达到适租的标准，且该种情况明显系不合理使用所致，孟冀、刘欣燕将毁损情况拍摄照片以作留存。此后，孟冀、刘欣燕本着友好协商的态度多次与意秀欧公司进行沟通，但意秀欧公司却始终不愿拿出应有的诚意来承担自己的责任，并且还蛮横的要求孟冀、刘欣燕尽快退还房屋押金。孟冀、刘欣燕本着化解矛盾的原则，同意扣减意秀欧公司24000元赔偿金额后退还剩余押金，意秀欧公司的代理人又表示《和解协议》不允许任何修改，并拒绝与孟冀、刘欣燕的代理人进行沟通。在孟冀、刘欣燕已经同意签署意秀欧公司出具的《和解协议》后，在商讨具体签约日期时意秀欧公司代理人又突然拒绝接听孟冀、刘欣燕的电话，也拒绝回复孟冀、刘欣燕的微信。在孟冀、刘欣燕主动与意秀欧公司进行了多次真诚的沟通，也同意了赔偿金额的情况下，意秀欧公司却凭空消失，拒绝沟通，可见其缺乏赔偿的诚意，也不愿承担自己的责任。时至今日，意秀欧公司仍旧不愿承担由于自己不合理使用而造成的房屋损毁的赔偿责任，还要求孟冀、刘欣燕尽快返还押金。在意秀欧公司违反合同约定，迟迟不愿赔偿的情况下，孟冀、刘欣燕只能暂扣意秀欧公司的押金，以保障自己的合法权益。其次，在孟冀、刘欣燕积极沟通，期望和解的情况下，意秀欧公司及其代理人多次言语反复，一边表示同意和解，一边给和解制造困难。在孟冀、刘欣燕一再让步同意其一切要求的情况下，意秀欧公司又拒绝沟通，可见其根本没有赔偿的诚意，也明显违背诚实信用原则。最后，根据《房屋租赁合同》第七条第四款及第八条第一款约定：“乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按押金的200%向甲方支付违约金，甲方并可以要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失”。虽意秀欧公司曾向孟冀、刘欣燕口头承诺赔偿，但此行为属于为了逃避过错的恶意磋商，在孟冀、刘欣燕多次信以为真的情况下其又凭空消失，拒绝沟通，现今意秀欧公司提起的诉讼请求也是主张全部押金，并非扣除其赔偿的部分押金。这足以证明意秀欧公司从始至终都是拒绝赔偿孟冀、刘欣燕损失的，其磋商行为也仅是为了逃避过错，消磨孟冀、刘欣燕的意志，以此减轻自己的违约责任。由于意秀欧公司的不合理使用房屋已经给孟冀、刘欣燕造成了财产损失，时至今日却仍旧拒不赔偿，因此，孟冀、刘欣燕有权要求其支付违约金。综上所述，意秀欧公司单方面拒绝履约的行为已经给孟冀、刘欣燕造成了经济损失，现提起反诉，请求判令意秀欧公司支付孟冀、刘欣燕违约金96000元。意秀欧公司针对孟冀、刘欣燕的反诉答辩称：不同意孟冀、刘欣燕的全部反诉请求。孟冀、刘欣燕与意秀欧公司的房屋租赁关系始于2011年5月，租赁合同每一年签订一次，每一年增长房租及押金，2018年5月是双方最后一次签订房屋租赁合同，租期一年，至2019年5月意秀欧公司搬离时，意秀欧公司已经使用房屋八年之久，均用于意秀欧公司办公，未对房屋作出任何装修或者改动。2019年4月，也就是租赁合同届满前一个月，意秀欧公司管理人员李琦电话通知孟冀，租赁合同到期后不再续租。搬家前意秀欧公司按照流程通知建外SOHO物业公司，物业公司核查水电费，没有欠缴，再打电话给孟冀，征得其同意后给意秀欧公司开“出门条”，2019年5月8日意秀欧公司得以顺利搬家。意秀欧公司在使用租赁房屋的8年中，仅做办公，尽量维护房屋，既没有装修也没有改变主体结构，房屋结构完全是租赁之初的样子，更不存在不当保管或者不合理使用房屋附属设施的情况，但是8年之久，磨损和老化都是正常的，且该房在意秀欧公司租赁前还有其他租户居住，交房时为了让房屋看起来更加干净，意秀欧公司还将房屋粉刷一新，并清扫了地面。意秀欧公司不存在租赁合同中的任何违约行为，房屋所有人应承担房屋正常磨损和老化的后果，依约依法，孟冀、刘欣燕都应将意秀欧公司交付的房屋押金退还。至于孟冀反复强调意秀欧公司在协商时没有诚意，是对事实的歪曲和对意秀欧公司的污蔑诽谤。2019年5月初开始，意秀欧公司管理人员李琦与孟冀商谈退还押金时，孟冀拒不返还，表示对房屋状况不满意，为了满足孟冀的要求，意秀欧公司同意为其更换全新的底板，但孟冀对底板的款式，颜色要求极其苛刻，甚至要求找到原地板，因该地板是建外SOHO最初交房时就有的，已经使用十余年（意秀欧公司2011年租房时，之前就有租户居住），经咨询得知该地板质量很差，缺少防磨层，意秀欧公司不辞辛苦找不同的渠道甚至决定找厂家为其定做地板，多次与孟冀联系，均没有回应，电话不接，信息不回，从最初要求意秀欧公司更换地板，等意秀欧公司联系好定做地板厂家，孟冀又不表态，意秀欧公司又提出在押金中扣除一部分，剩余的返还，孟冀还是不回应。自意秀欧公司2019年5月9日搬离后一个多月，孟冀反反复复，无论是意秀欧公司为其更换地板，还是意秀欧公司同意一部分赔偿，孟冀在同意和反悔中徘徊。6月底意秀欧公司更换另一位工作人员游蓉，跟其继续谈判，期望孟冀退还部分押金，尽快解决此事，但是在金额上，孟冀要求过高，只同意退还18000元，也就是扣留30000元，在多次主动找孟冀不畅情况下，游蓉同之前的李琦一样没有放弃，到8月份还在跟孟冀协商，足见意秀欧公司的诚意。自5月至8月，租赁押金迟迟得不到解决，意秀欧公司作为外商独资企业，势必要向股东及上层管理人员汇报，在提出赔偿及补偿方案未果的情况下，意秀欧公司所属集团公司指示9月底之前彻底解决此事，否则进行诉讼程序。意秀欧公司仍不放弃希望，委托公司法律顾问，分别在2019年8月9日和2019年8月15日发出律师函，要求孟冀、刘欣燕在3个工作日内答复。孟冀收到律师函后与意秀欧公司代理人联系，在经过多次电话及微信沟通后，终于口头同意返还24000元押金。意秀欧公司本期待返还30000元，与代理人协商后，也退让至24000元，但是要求立即支付，并立刻告诉孟冀。孟冀表明同意金额，但因人在国外，要求意秀欧公司起草协议并与其代理人联系，意秀欧公司代理人致电孟冀代理人，被告知签订协议和支付欠款均由孟冀本人操作，代理人无权代其签协议并退还押金，因意秀欧公司在做出金额让步时要求即刻支付，最后期限是9月底，意秀欧公司希望促成和解，便向孟冀代理人询问孟冀何时能完成签订合同支付并返还押金，其代理人出言不逊，称“他什么时候回国，跟你有毛关系”。无论是针对意秀欧公司还是针对其代理人，孟冀的代理人已经丧失最起码的尊重和谈判诚意，但是为了促成谈判，意秀欧公司代理人直接与孟冀取得联系，发送协议再次告知其最后期限，协议中仅陈述房租及押金金额，约定返还金额及时间，孟冀收到后由其代理人更改为“人为故意损坏。。。带来不可逆损失。。。等”。双方存在争议的内容，意秀欧公司在租用过程中，从未人为故意损坏房屋，孟冀代理人增加的内容意秀欧公司无法通过并盖章认可，意秀欧公司多次向孟冀告知和解内容的注意事项并提示其最后期限，孟冀坚持保留其修改的争议内容且不同意9月底之前支付押金，至此谈判全面破裂，无法协商，且最后期限已到。自2019年4月中通知其不再续租，至9月底谈判破裂，历时近六个月，意秀欧公司通过管理人员、行政人员、律师，多次反复让步，终因孟冀的不同意，无法和解，但足见意秀欧公司和解的诚意。孟冀及其代理人始终不明白一件事，意秀欧公司委托的任何一个谈判人员提出的和解内容，都是经过公司授权和同意的，代理人并非代表其个人，也无权为意秀欧公司做出任何决定，孟冀、刘欣燕在反诉状中对意秀欧公司代理人不断进行人身攻击，包括第一次开庭时句句针对代理人的行为，是缺乏起码的法律基础知识的表现，代理人是代表委托人的，希望孟冀、刘欣燕代理人停止对意秀欧公司及意秀欧公司代理人的无端指责和诽谤。第二，意秀欧公司不存在违约行为，不应当承担违约责任，孟冀、刘欣燕无权扣留租房押金，更无权要求违约金。孟冀、刘欣燕提出根据租赁合同8．1要求意秀欧公司双倍支付押金，前提是违反第七条第四款的规定：“1，不按照约定支付租金达七个工作日的；2，欠缴各项费用达5000元的；3，擅自改变房屋用途的；4，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5，保管不当或者不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6，利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的”。如前所述，意秀欧公司在这8年中正常办公使用房屋，办公使用而非个人居住，早在2011年谈判时孟冀就知晓并同意，地板放置办公桌椅定有正常磨损而非人为毁损。根据《中华人民共和国合同法》第218条，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。且意秀欧公司没有改造或装修房屋，更不需要恢复原状，因为房屋恢复原状的法律后果，是在未经房屋出租人同意的情况下，改善或增设他物的带来的。在意秀欧公司没有违反法律规定和双方租赁合同第七条第四款的情况下，无需承担违约责任，孟冀、刘欣燕应返还押金并支付迟延利息。综上，意秀欧公司不应对正常办公使用8年之久的自然损耗承担任何责任，租房过程中，不存在不当保管或者不合理使用的行为，不构成违约，请求法院驳回孟冀、刘欣燕的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月11日，意秀欧（北京）建筑五金有限公司（2019年6月20日更名为意秀欧公司）作为承租方（乙方）与孟冀、刘欣燕作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定孟冀、刘欣燕将1001室房屋出租给意秀欧公司使用，租赁期限自2018年5月11日起至2019年5月10日止；每月租金24000元；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结算各自应当承担的费用；押金合计48000元，待此份合同租赁期满或合同解除后，所有押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方将如数返还给乙方。关于房屋维护及维修双方约定：甲乙双方共同保障该房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。关于违约责任双方约定：乙方如有保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按押金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。意秀欧公司和孟冀、刘欣燕之间就1001室房屋曾依次签订多份租赁合同，意秀欧公司自2011年5月起承租1001室房屋，直至2019年5月10日合同届满搬离。庭审中，孟冀、刘欣燕提供1001室房屋照片若干、微信聊天记录截图、空白和解协议二份、杜某出具的情况说明并申请证人杜某到庭，欲证明意秀欧公司不合理使用1001室房屋造成室内附属物品、设备设施损坏且拒绝赔偿应承担押金200%的违约责任。孟冀、刘欣燕另提交《装修合同》欲证明意秀欧公司不合理使用房屋给孟冀、刘欣燕造成的损失。意秀欧公司对于前述证据的证明目的不予认可，主张意秀欧公司于2019年5月8日搬离，不存在不当使用的情形；照片中显示的钩子是用于PPT展示、撤走洗手池下边的管道是因为1001室房屋用于办公室使用，没有使用洗手池的必要性，地板的情况也属于八年间使用中的正常折旧，而且承租方已经通过租金予以补偿，且意秀欧公司搬离后出资对1001室房屋进行了粉刷，并为了和平解决此事，应孟冀、刘欣燕的要求对地板进行取样、以便寻找地板厂家更换地板，而出租人故意拖延，给和解设置障碍；杜某的书面情况说明与当庭陈述前后矛盾，因此证人证言不能采信；是否装修、怎么装修是出租人的权利，即使发生装修费用也不能反过来证明承租人使用不当。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。意秀欧公司与孟冀、刘欣燕签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。现合同届满，意秀欧公司已经将1001室房屋返还孟冀、刘欣燕，孟冀、刘欣燕应退还押金，故对于意秀欧公司要求退还押金的诉讼请求，本院予以支持。结合现有证据，本院确认1001室房屋返还孟冀、刘欣燕时确实存在地板局部磨损、洗手池下水管移除、墙体添加挂钩等情况，但考虑意秀欧公司连续承租1001室房屋用于办公有八年之久，前述情况难以认定系意秀欧公司不合理使用造成，故对于孟冀、刘欣燕要求意秀欧公司承担不当使用的违约的责任的反诉请求，本院不予支持。但是，依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，承租方应在租赁期满后按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，墙体挂钩及洗手池管道变更等情况确实有修复处理的必要，本院对于相关费用予以酌定,由意秀欧公司支付给孟冀、刘欣燕。因为意秀欧公司与孟冀、刘欣燕关于1001室房屋的修复存在分歧，且1001室房屋确有局部处理的必要，孟冀、刘欣燕不存在明显不当占有押金的情形，故对于意秀欧公司要求孟冀、刘欣燕支付押金利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孟冀、被告（反诉原告）刘欣燕于本判决书生效之日起七日内返还原告（反诉被告）意秀欧(北京)安防科技有限公司押金四万八千元；二、原告（反诉被告）意秀欧(北京)安防科技有限公司于本判决书生效之日起七日内支付被告（反诉原告）孟冀、被告（反诉原告）刘欣燕修复费用一万五千元；三、驳回原告（反诉被告）意秀欧(北京)安防科技有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）孟冀、被告（反诉原告）刘欣燕其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费512元，由原告（反诉被告）意秀欧(北京)安防科技有限公司负担112元（已交纳），由被告（反诉原告）孟冀、被告（反诉原告）刘欣燕负担400元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1100元，由原告（反诉被告）意秀欧(北京)安防科技有限公司负担400元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）孟冀、被告（反诉原告）刘欣燕负担700（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二〇年五月二十九日书记员  纪太恒