广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终346号上诉人（原审原告）：郭汉龙，男，1948年6月7日出生，汉族，住广东省中山市**********。委托诉讼代理人：刘一帆，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾爽德，山东胜途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：麦有玲，女，1940年2月11日出生，汉族，住广东省中山市港口镇市*******。委托诉讼代理人：黄建学，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎嘉瑶，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何志强，男，1969年2月11日出生，汉族，住广东省中山市港口镇市*******。被上诉人（原审被告）：何庆华，男，1977年8月24日出生，汉族，住广东省中山市********。被上诉人（原审被告）：杨端虹，女，1980年11月27日出生，汉族，住广东省台山市***********。上诉人郭汉龙因与被上诉人麦有玲、何志强、何庆华、杨端虹合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人郭汉龙上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持郭汉龙的一审第一项诉讼请求，即判决麦有玲将中山市港口镇市****巷1号房地产过户至郭汉龙名下，并协助郭汉龙办理相关过户登记手续；2.维持一审判决第一、二项。事实和理由：一、郭汉龙与麦有玲之间签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。该房屋买卖合同除购房款的支付方式与其它的房屋买卖合同稍有区别外，其余所有条款的约定与其它的房屋买卖合同并无二异。一审判决单纯以付款方式就判断该合同的性质为执行和解协议，明显是本末倒置，属认定事实不清。在（2018）粤2071执2725号强制执行案件中，麦有玲并非是该案的被执行人之一，麦有玲名下位于中山市港口镇市****巷1号的房地产，也不是执行标的财产之一；麦有玲自愿将其房产转让给郭汉龙，用卖房款代（2018）粤2071执2725号强制执行案件被执行人清偿该执行案的部分债务属于她的权利处分，不违反法律规定，也不影响房屋买卖合同成立并生效。二、案涉房屋在2019年5月20日已完成交付，双方已做交接手续。郭汉龙出于人道主义考虑到麦有玲的住房问题，酌情同意其借住2年，属郭汉龙在占有房屋后对已交付的房屋进行的权利处分。一审判决将已依法交付占有认定为房产未实际交付，与客观事实不符，属认定事实不清。三、案涉房屋买卖合同签订后一周内，郭汉龙就通过代理人向一审法院执行局递交了房屋买卖合同及另一份协议书，何志强、何庆华也向一审法院执行局提出，要求核算所拖欠的执行款本金、利息、违约金的总额，并表示在扣除85万元后的余额他们会尽快筹钱还款，因为执行款余款按《协议书》的约定是要支付月2%的利息的。四、根据房产买卖合同之约定，麦有玲除非具备中途不卖“及”逾期30天仍未交付房地产两项事由，才可达到合同即告解除的条件。一审判决错误地理解了合同约定，导致事实认定不清。本案中房屋买卖双方主要义务（买方付款、卖方交付）均已履行完毕，合同签订3天后案涉房地产就已交付，自交付之日起，房屋买卖合同主要义务已完成，此后卖方“中途不卖”的基础即已丧失。因此，本案不存在“中途悔约”导致合同解除的事由。综上，涉案房屋买卖合同成立且生效，房屋买卖双方主要义务（买方付款、卖方交付）均已履行完毕；麦有玲拒绝办理过户手续已构成违约，但不构成合同解除的事由，其应当参照违约责任的约定，向郭汉龙支付违约金，同时还需继续履行协助办理涉案房地产过户手续的义务。被上诉人何庆华辩称，何庆华对郭汉龙有欠款，涉案的房款何庆华一直认为是用于清偿何庆华与郭汉龙之间的债务，但执行法院并没有做相应的抵扣。被上诉人麦有玲、何志强、杨端虹于二审期间未发表答辩意见。郭汉龙于2019年6月19日向一审法院起诉请求：1.麦有玲将中山市港口镇市****巷1号房地产过户至郭汉龙名下，并协助郭汉龙办理相关过户登记手续；2.麦有玲向郭汉龙支付违约金100000元；3.何志强、何庆华、杨端虹对前述第二项诉讼请求承担连带清偿责任。一审法院认定事实：麦有玲（甲方、转让方）与郭汉龙（乙方、受让方）于2019年5月17日签订《广东省房地产买卖合同》一份，约定：1.甲方将位于中山市港口镇市****巷1号的房地产（以下简称涉案房产）转让给乙方；2.房产交易价格为850000元，并约定：甲方自愿以应收取的房款850000元替中山市第一人民法院执行案【案号（2018）粤2071执2725号】的被执行人何志强、何庆华、杨端虹向乙方清偿执行款项人民币850000元；双方确认合同签订之日即视为清偿了执行款项850000元；亦确认合同签订之日即视为乙方已完成支付甲方的房款850000元；3.本合同签订之日起三十日内，双方应办理过户手续；……；6.甲方决定中途不卖或及逾期30天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿人民币100000元。同日，何志强、何庆华、杨端虹向郭汉龙写了一份《承诺函》，三人自愿对麦有玲在该房产买卖合同下的全部义务及责任提供连带担保责任，保证期限为该合同的最后履行之日起算两年。麦有玲与郭汉龙于2019年5月20日签订《房屋交接确认书》，双方确认麦有玲于当日将交易房产交付给郭汉龙占有及使用。同日，双方又签订《同意函》与《确认书》，约定郭汉龙将所购买的涉案房产无偿交给麦有玲使用，使用期限为2019年5月20日至2021年5月23日。一审另查明：郭汉龙诉何志强、何庆华、杨端虹民间借贷纠纷一案,一审法院经审理后于2017年6月20日作出（2017）粤2071民初5063号民事判决书，判决：1.何志强、何庆华、杨端虹于判决发生法律效力之日起七日内向郭汉龙清偿借款本金700000元、利息及违约金（利息以700000元为基数，自2014年6月4日起，按年利率15%的标准计付至欠款实际清偿之日止；违约金以700000元为基数，自2014年6月4日起，按年利率9%的标准计付至欠款实际清偿之日止，总额以200000元为限；并扣除已支付的24000元）；2.郭汉龙有权对何庆华、杨端虹所有的位于中山市********的房地产[土地证号：中府国用（2011）第易XXXX号；房产证号：XXXX/XXXX]折价或者拍卖、变卖所得的价款在本案的债权范围内享有优先受偿权；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归何庆华、杨端虹所有；3.何志强、何庆华、杨端虹于判决发生法律效力之日起七日内向郭汉龙支付律师费35000元。该判决生效后，何志强、何庆华、杨端虹未按此判决履行还款义务，郭汉龙申请强制执行，执行案号为（2018）粤2071执2725号。一审法院于2019年2月19日作出（2018）粤2071执2725号之一《执行裁定书》，终结本次执行程序，此裁定书载明：“本案在执行过程中，申请执行人与被执行人达成执行和解，申请执行人同意被执行在2019年5月5日前履行债务，否则继续拍卖被执行人名下房产……”一审庭审中，参与诉讼的当事人确认，麦有玲是何志强的母亲。一审法院认为，本案为合同纠纷。郭汉龙与麦有玲签订的合同，名为房屋买卖，实为执行和解协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。根据合同约定，麦有玲中途不卖，即作悔约处理，合同即告解除。实际情况是，合同签订后，涉案房产并未实际交付，郭汉龙对申请执行标的亦未申请扣减，麦有玲拒绝办理房屋产权过户登记手续，至本案诉讼，麦有玲正式表示悔约，至此合同即告解除。合同解除后，涉案房屋不存在办理过户手续的问题，故郭汉龙要求办理过户手续的诉讼请求，理据不足，一审法院无法支持；郭汉龙要求麦有玲、何志强、何庆华、杨端虹连带支付100000元违约金的诉讼请求，符合合同及何志强、何庆华、杨端虹写的《承诺函》之约定，一审法院照准；麦有玲的代理人称麦有玲今年79岁、身体不好、没有仔细看合同就签字、合同因明显侵犯了老年人合法权益而无效的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条之规定，缺席判决：一、麦有玲应于一审判决发生法律效力之日起十日内向郭汉龙支付违约金100000元；二、何志强、何庆华、杨端虹对麦有玲的上述债务承担连带责任；三、驳回郭汉龙的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13300元、保全费5000元，合计18300元（郭汉龙已预交），由郭汉龙负担11650元，麦有玲、何志强、何庆华、杨端虹负担6650元（麦有玲、何志强、何庆华、杨端虹负担部分于一审判决生效之日起十日内迳付郭汉龙，一审法院不另行收退）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭汉龙向本院提交如下证据：1.中山市第一人民法院（2018）粤2071执2725号执行案档案中存档的《协议书》，拟证明2019年5月17日，在案涉房屋买卖合同签订后，何志强、何庆华、杨端虹与郭汉龙就剩余部分执行款的支付方式也达成了另一份执行和解协议，该协议也已生效，并已提交给执行法院；2.中山市第一人民法院（2018）粤2071执2725号执行案档案中存档的《广东省房地产买卖合同》，拟证明郭汉龙已就麦有玲以卖房款85万元替何志强、何庆华、杨端虹向郭汉龙清偿（2018）粤2071执2725号执行案中的85万元向法院告知的事实；3.中山市第一人民法院（2017）粤2071民初5063号民事判决书，拟证明截止到2019年5月17日，何志强、何庆华、杨端虹仍拖欠郭汉龙本金、利息违约金等150万元左右的事实；4.视频、照片，拟证明2019年5月20日，即案涉房地产完成交付手续当天，麦有玲在该房地产门口将涉案房地产钥匙交付给郭汉龙的现场视频，以及双方商议后续问题的照片。何庆华确认上述证据的真实性。麦有玲、何志强、杨端虹未发表质证意见。麦有玲、何志强、何庆华、杨端虹于二审期间没有提交新证据。本院经审理查明：郭汉龙于2019年5月17日与麦有玲签订案涉房地产买卖合同的当天，又与何志强、何庆华、杨端虹签订协议书，确认：1.麦有玲通过向郭汉龙出售房产替何志强、何庆华、杨端虹向郭汉龙清偿（2018）粤2071执2725号执行款85万元后的该案剩余款项金额应根据生效判决和实际情况计算；2.麦有玲通过向郭汉龙出售房产替何志强、何庆华、杨端虹向郭汉龙清偿（2018）粤2071执2725号执行款项85万元的清偿顺序为先用于清偿截止本协议签订之日的该案所涉利息、违约金及诉讼费，最后用于清偿本金；3.按上述计算并清偿后的剩余本金应自本协议签订之日起按剩余本金金额每月2%计息，何志强、何庆华、杨端虹保证于本协议签订之日起六个月内清偿全部剩余本金并支付剩余本金金额每月2%的利息；4.如何志强、何庆华、杨端虹未按前面条款的约定支付剩余本金及其利息的，郭汉龙有权申请法院恢复执行（2018）粤2071执2725号，并有权要求何志强、何庆华、杨端虹支付本协议第3条约定的利息。郭汉龙于签订案涉房地产买卖合同及上述协议书后，将案涉房地产买卖合同及上述协议书及时提交给执行法院。郭汉龙主张其于提交上述材料的同时，已向执行法院申请抵减850000元执行款。本院另查明：一审法院[（2018）粤2071执2725号案执行法院]于2020年4月8日向郭汉龙出具的（2018）粤2071执2725号执行告知书载明，郭汉龙向该院提出申请，要求核算至2019年5月17日本案执行本金、利息等，依据该院作出的（2017）粤2071民初5063号民事判决书，被执行人应向郭汉龙支付本金、利息等如下：1.利息：520109.59元（2014年6月4日计至2019年5月17日，以年利率15%计）；2.违约金：176000元（总额以200000元为限，已扣除支付的24000元）；3.逾期利息：57207.5元（2018年2月4日计至2019年5月17日，以日万分之1.75计）；4.律师费：35000元；5.案件受理费：7382元。本金700000元，合计以上利息等共计1495699.09元，根据郭汉龙的请求扣减850000元后尚欠本金645699.09元。除本院查明的上述事实外，一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。（2017）粤2071民初5063号郭汉龙诉何志强、何庆华、杨端虹民间借贷纠纷一案已作出生效民事判决，认定何志强、何庆华、杨端虹向郭汉龙清偿借款本金700000元、利息及违约金等。因何志强、何庆华、杨端虹未按上述生效判决履行还款义务，郭汉龙申请强制执行。在（2018）粤2071执2725号执行案件的执行过程中，何志强的母亲麦有玲于2019年5月17日与郭汉龙签订案涉房地产买卖合同，约定：麦有玲将案涉房地产转让给郭汉龙，房产交易价格为850000元，麦有玲自愿以应收取的房款850000元替（2018）粤2071执2725号执行案的被执行人何志强、何庆华、杨端虹向郭汉龙清偿执行款项人民币850000元；双方确认合同签订之日即视为清偿了执行款项850000元；亦确认合同签订之日即视为郭汉龙已完成支付麦有玲的房款850000元。郭汉龙与何志强、何庆华、杨端虹于2019年5月17日签订《协议书》，确认麦有玲通过向郭汉龙出售案涉房地产替何志强、何庆华、杨端虹向郭汉龙清偿（2018）粤2071执2725号执行案的执行款850000元，清偿顺序为先用于清偿截止协议签订之日该案所涉利息、违约金及诉讼费，最后用于清偿本金。郭汉龙在上述房地产买卖合同及协议签订后，及时将上述房地产买卖合同及协议书提交给（2018）粤2071执2725号案执行法院，请求予以扣减执行款850000元。执行法院于2020年4月8日向郭汉龙作出的《执行告知书》载明执行法院已经根据郭汉龙的请求扣减850000元用以清偿（2018）粤2071执2725号执行案截止至2019年5月17日的利息、违约金、逾期利息、律师费、案件受理费及部分本金。另，麦有玲与郭汉龙于2019年5月20日签订《房屋交接确认书》，双方确认麦有玲于当日将案涉房地产交付给郭汉龙占有使用。同日，双方又签订《同意函》及《确认书》，约定郭汉龙将所购买的案涉房地产无偿交给麦有玲使用两年。综合上述事实分析，本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。（2017）粤2071民初5063号生效民事判决认定何志强、何庆华、杨端虹应向郭汉龙清偿的债务履行期限已经届满，麦有玲虽非上述债务人，但其是何志强的母亲，其自愿以其名下的案涉房地产作价850000元以抵偿（2018）粤2071执2725号执行案何志强、何庆华、杨端虹的债务，郭汉龙、何志强、何庆华、杨端虹亦予以同意、确认。故麦有玲与郭汉龙于2019年5月17日签订的案涉房地产买卖合同是双方真实意思表示，郭汉龙具有实际向麦有玲购买案涉房地产的真实意愿，麦有玲亦具有向郭汉龙出售该房地产的真实意愿。当事人的上述交易安排，并不违反法律、行政法规的强制性规定。尽管案涉购房款的支付源于郭汉龙与何志强、何庆华、杨端虹之间存在的借款合同关系，但尊重郭汉龙与麦有玲嗣后形成的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意，故郭汉龙与麦有玲签订的案涉房地产买卖合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。麦有玲的代理人称麦有玲于签合同时已79岁、身体不好、没有仔细看合同就签字、合同因明显侵犯了老年人合法权益而无效，但其于本案中并无提供任何有效的证据证明麦有玲在签订案涉房地产买卖合同时属于无民事行为能力人或限制民事行为能力人，故其以上述抗辩意见为由主张案涉房地产买卖合同无效，理据不足，本院不予采纳。麦有玲主张案涉房地产尚未实际交付，故其主张依据案涉房地产买卖合同第六条第一款“甲方（麦有玲）决定中途不卖及逾期30天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方（郭汉龙），另赔偿乙方人民币100000元”的约定要求解除案涉房地产买卖合同。经查，涉案涉房地产已于2019年5月20日办理了交接手续，郭汉龙在接收案涉房地产后同意麦有玲可以在两年内无偿使用案涉房屋，该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，不能以此认为案涉房地产尚未实际交付给郭汉龙。即麦有玲主张案涉房地产尚未实际交付，理据不足，本院不予采纳。一审对此认定欠妥，本院依法予以纠正。本院认为，双方于案涉房地产买卖合同第六条第一款的约定合法有效，但上述条款的设定并不意味着当事人在任何时候、任何情况下均有解除合同的权利，行使约定解除权应以遵守诚实信用原则为前提。根据本院前述认定的事实，案涉房地产已实际交付给郭汉龙，郭汉龙亦按照房地产买卖合同的约定向执行法院申请扣减（2018）粤2071执2725号执行案何志强、何庆华、杨端虹的85万元债务，而执行法院已根据郭汉龙的申请扣减相应执行款项，即郭汉龙已以扣减部分执行款的方式向麦有玲支付案涉购房款，双方的主要合同义务已履行完毕。郭汉龙作为守约方，对合同主要义务已实际履行完毕具有合理期待。麦有玲在接受对方的履行后，要求行使合同解除权，与之前的行为性质完全相反，属于对权利的滥用，不应得到支持。一审以麦有玲表示悔约为由认定合同即告解除欠妥，本院依法予以纠正。案涉房地产买卖合同明确约定本合同签订之日起三十日内，双方应办理过户手续。麦有玲至今也未协助郭汉龙办理案涉房地产过户变更手续，其行为构成违约，郭汉龙于本案中诉求麦有玲协助其将案涉房地产办理过户登记至郭汉龙名下，理据充分，本院予以支持。至于郭汉龙主张麦有玲支付违约金100000元的问题。经查，案涉房地产买卖合同第六条第一款约定麦有玲承担100000元违约金的前提是案涉房地产买卖合同解除。本院认为，虽然麦有玲未于合同约定的期限内协助郭汉龙办理案涉房地产过户变更手续的行为构成违约，但郭汉龙请求继续履行合同，而案涉房地产买卖合同并没有对合同继续履行情况下的违约责任作出明确约定，郭汉龙亦没有对麦有玲违约所致实际损失进行举证证明，为此，其应承担举证不能的不利后果，郭汉龙主张麦有玲支付违约金100000元，理据不足，本院不予支持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，上诉人郭汉龙的部分上诉理据充分，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16403号民事判决；二、麦有玲于本判决发生法律效力之日起三十日内协助郭汉龙将位于中山市港口镇市****巷1号房地产[粤（2019）中山市不动产权第XXX号]办理过户登记至郭汉龙名下；三、驳回郭汉龙的其他诉讼请求。一审案件受理费13300元、保全费5000元，合计18300元（郭汉龙已预交），由郭汉龙负担6650元，麦有玲、何志强、何庆华、杨端虹负担11650元（麦有玲、何志强、何庆华、杨端虹负担部分于本判决生效之日起十日内迳付郭汉龙，一审法院不另行收退）。二审案件受理费12300元（郭汉龙已预交），由郭汉龙负担1353元，由麦有玲、何志强、何庆华、杨端虹负担10947元（麦有玲、何志强、何庆华、杨端虹于本判决发生法律效力之日起七日内将其负担部分迳付郭汉龙）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇二〇年四月三十日书记员 刘粤湘