吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民初124号 原告（案外人）：刘春山，男，1954年8月17日出生，蒙古族，退休干部，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：贾景国，吉林东镇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于嘉洋，吉林东镇律师事务所律师。 原告（案外人）：张雪艳，女，1973年2月25日出生，汉族，无职业，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：贾景国，吉林东镇律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张殿杰，男，1969年11月29日出生，汉族，无职业，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：宛宝全，吉林迅捷律师事务所律师。 第三人（被执行人）：松原市瑞祥房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市宁江区。 法定代表人：刘蕊，该公司经理。 原告刘春山、张雪艳诉被告张殿杰、第三人松原市瑞祥房地产开发有限公司（以下简称瑞祥房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘春山及其委托诉讼代理人贾景国、于嘉洋，原告张雪艳的委托诉讼代理人贾景国，被告张殿杰及其委托诉讼代理人宛宝全到庭参加诉讼。第三人瑞祥房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘春山和张雪艳起诉请求：1.依法判令对（2018）吉07财保5号民事裁定查封登记在瑞祥房地产公司名下的坐落于松原市宁江区建设街瑞祥综合楼325号房屋、305号房屋不准执行。2.本案诉讼费用由张殿杰负担。事实和理由：刘春山和张雪艳为夫妻关系，二人通过合法途径拥有坐落于松原市繁华路和荣华胡同交汇处220平方米房屋及26平方米门卫室所有权。因瑞祥房地公司开发建设瑞祥综合楼预拆除刘春山和张雪艳拥有的上述房屋。经双方协商，因被拆除房屋原为一层220平方米及门卫室26平方米，而瑞祥房地产公司无法提供一层220平方米的商企，故双方经协商明确一层回迁146.66平方米，剩余面积73.34平方米回迁到二层，以回迁两平米抵顶拆迁一平方米的的方式确定二层为146.66平方米、门卫室回迁为住宅26平方米。2017年6月21日瑞祥房地产公司与刘春山和张雪艳针对上述协商内容签订《房屋拆迁补偿协议书》。约定：第一条，被拆迁人的拆迁房屋坐落于繁华路和荣华胡同交汇处的房屋建筑面积220平方米，门卫室面积26平方米，用地性质为划拨用地。第二条，双方经协商后，同意实行拆一还一原位置安置的原则，拆迁房屋建筑面积即为补偿房建筑面积。回迁房屋一楼面积146.66平方米，二楼146.66平方米，公寓26平方米。第三条，拆迁安置房源为拆迁房屋原地点房屋。第十条，瑞祥房地产公司安置房（即26平方米回迁房）面积大于或者小于拆迁房屋的双方按照建筑成本价互找差价款，该补差房屋款刘春山和张雪艳应于接受回迁房时支付。第十五条，本协议书未尽事宜按《补偿方案》相关规定执行。《补偿方案》未作出相关规定的，由双方另行协商后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。签订上述协议后，刘春山和张雪艳即腾空房屋并向瑞祥房地产公司交付完毕。 2018年7月1日，瑞祥房地产公司因回迁与刘春山和张雪艳签订了瑞祥综合楼105号商企及325号房屋的两份《商品房买卖合同》，对于105号商企相关的买卖合同中载明一层146.66平方米，二层146.66平方米，对于325号房屋载明36.54平方米。2018年9月10日经张殿杰申请，松原市中级人民法院作出（2018）吉07财保5号民事裁定，将瑞祥房地产公司开发建设的瑞祥综合楼商业服务楼1-2层（面积2,149.26平方米）、住宅楼3-5层（面积2,173.87平方米）予以查封。 2019年9月份，刘春山和张雪艳发现瑞祥房地产公司所建瑞祥综合楼105室面积与双方签订合同面积不一致，合同面积为一层146.66平方米，二层146.66平方米，实际建成的105室一楼面积为132.87平方米，二层面积132.87平方米。刘春山和张雪艳找瑞祥房地产公司后，双方针对缺失面积签订一份《协议书》，该协议书载明“按张雪艳与瑞祥房地产公司原动迁协议，回迁房面积应是293.32平方米，实际回迁面积263.77平方米。所差面积补偿该305号房屋，并按实际价值用货币互相找差。305号房屋现在法院扣押，解封后归张雪艳所有。”同日双方针对305号房屋签订了《商品房买卖合同》。刘春山和张雪艳认为，2017年6月21日与瑞祥房地产公司签订了《房屋拆迁补偿协议书》，明确了回迁面积和原址回迁。2018年7月1日双方签订的105号商企、325号房屋的《商品房买卖合同》，对回迁房屋位置予以进一步明确。故105号商企与325号房屋应为回迁房屋，刘春山和张雪艳享有优先取得权。虽然2018年9月10日松原市中级人民法院作出（2018）吉07财保5号民事裁定书，将瑞祥房地产公司开发建设的瑞祥综合楼商业服务楼1-2层、住宅楼予以查封。但刘春山和张雪艳与瑞祥房地产公司于2019年9月5日签订的《协议书》及《商品房买卖合同》，是针对2017年6月21日刘春山和张雪艳与瑞祥房地产公司签订《服务拆迁补偿协议书》的未尽事宜进行的约定，属于《房屋拆迁补偿协议书》的补充协议。105号商企最终形成的建筑面积与合同不相符的责任不在于刘春山和张雪艳，刘春山和张雪艳针对105号商企楼最终的差额面积享有回迁房屋优先取得权。虽然刘春山和张雪艳于2019年9月5日才与瑞祥房地产公司签订《协议书》明确回迁房屋位置，晚于（2018）吉07财保5号民事裁定查封日期，但是瑞祥房地产公司只有这一栋楼，都被张殿杰申请查封，刘春山和张雪艳根本没有选择的余地。综上，刘春山和张雪艳认为瑞祥综合楼105号商企、305号房屋、325号房屋均为回迁房屋，刘春山和张雪艳针对上述三处房屋均享有优先取得权，享有排除执行的权利。 张殿杰辩称，刘春山和张雪艳的诉讼理由不能成立，请求人民法院驳回其诉讼请求。一、张殿杰对（2019）吉07执异1113号执行裁定本身是有异议的，但为了尽快执行，推进拍卖程序并尽快回款，所以张殿杰才没有对该执行裁定提出执行异议之诉。张殿杰认为张雪艳和刘春山所主张的房屋拆迁补偿协议缺乏事实基础，没有明确的被拆迁物，不排除瑞祥房地产公司的另一股东变相侵吞公司财产的可能。二、本案诉争标的物305室的商品房买卖销售合同，签署时间是2019年9月5日，无论该协议是否合法有效，其签署时间均在保全裁定之后，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》所列举的可排除强制执行的条件，都不适用305室的情形，更何况305室在2018年9月10日已经被瑞祥房地产公司抵债给施工单位抵顶工程款了。所以2019年9月5日签订的商品房销售合同是虚假的，也更能印证了张殿杰答辩中所做的论述。三、起诉中书中所提到的325室虽然在合同上体现的时间在查封之前，但根据瑞祥房地产公司给执行法院提交的楼盘表中标注为空白，由此能够证实325室用于回迁是虚假的，至少是应该是晚于楼盘表的形成时间。四、至于刘春山和张雪艳在诉状中对二楼回迁二平方米顶一平方米，合同上并未约定，不能对其超出面积进行合理解释。瑞祥房地产公司一共就两位股东，其中一个股东对拆迁协议和补偿约定并不知情，这并不是瑞祥房地产公司内部管理问题，可能是另一股东联合外部人员损害其他股东利益的问题，是否涉嫌犯罪，请法院予以明查。五、通过305室商品房销售合同以及325室未出现在瑞祥房地产公司给执行法院提交的楼盘表当中予以标注，这都足以说明这两个合同晚于保全裁定书送达之后，根据这种情况至少有一点可以证实，运作这两合同的人应该是拒不执行法院生效判决裁定，涉嫌犯罪。请法院在查清事实的基础上给予移送。因为这个协议都是苏靖琪签的，苏靖棋是否串连其他人来损害公司其他股东利益，涉嫌职务侵占或诈骗犯罪，应移送有关机关。 瑞祥房地产公司未出庭、未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.张殿杰因与祥瑞房地产公司民间借贷纠纷，向松原市中级人民法院提出诉前保全申请，松原市中级人民法院于2018年9月10日作出（2018）吉07财保5号民事裁定：查封瑞祥房地产公司所有的坐落于宁江区建设街瑞祥综合楼商业服务楼1-2层，面积2,149.26平方米；住宅楼3-4层，面积2,173.87平方米。查封期限三年。本案争议的325号房屋和305房屋在查封之内。2019年1月2日松原市中级人民法院作出（2018）吉07民初75号民事判决：瑞祥房地产公司给付张殿杰借款本金10,542,300元及相应利息。瑞祥房地产公司不服，向吉林省高级人民法院提起上诉，2019年6月23日瑞祥房地产公司以“认可原审判决正确”为由申请撤回上诉，吉林省高级人民法院于2019年6月25日作出（2019）吉民终211号民事裁定：准许瑞祥房地产公司撤回上诉。 2.松原市中级人民法院（2018）吉07民初75号民事判决生效后，张殿杰申请强制执行。执行中，刘春山和张雪艳作为案外人提出执行异议，松原市中级人民法院于2019年11月20日作出（2019）吉07执异113号执行裁定：一、中止对坐落于松原市宁江区建设街瑞祥综合楼105号商企房屋的执行。二、驳回刘春山和张雪艳的其他异议请求。刘春山和张雪艳不服该裁定，针对325号和305号房屋，向本院提起执行异议之诉，请求对325号和305号房屋停止执行。 3.张雪艳和刘春山为夫妻关系。2017年6月21日祥瑞房地产公司与张雪艳签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定：第一条被拆迁人张雪艳的拆迁房屋坐落于繁华路和荣华胡同交汇处房屋，建筑面积220平方米，门卫面积26平方米（张雪艳在华联购买20平方米自行塔建6平方米），用地性质为划拨用地。第二条双方经协商同意实行拆一还一原位置安置的原则，拆迁房建筑面积即为补偿房建筑面积。回迁房一楼面积146.66平方米，二楼146.66平方米，公寓26平方米。第十条张雪艳安置房（即26平方米回迁房）面积大于或者小于拆迁房屋的，双方按照建筑成本价互相找差价款，该补差房款张雪艳应于接受回迁房屋时支付。签订协议后，刘春山和张雪艳将房屋交给瑞祥房地产公司拆迁，瑞祥房地产公司开发建设瑞祥综合楼。 4.2018年7月1日刘春山和张雪艳与瑞祥房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人张雪艳购买瑞祥房地产公司开发105号商企楼，一层面积146.66平方米，二层146.66平方米。第四条计价方式与价款注明回迁房屋。同日，张雪艳和刘春山与瑞祥房地产公司签订《房屋买卖合同》，约定张雪艳购买瑞祥房地产公司开发住宅325号，面积36.54平方米。第四条计价方式与价款注明回迁房屋。 5.2019年9月5日张雪艳与祥瑞房地产公司签订《协议书》，内容：按张雪艳与瑞祥房地产公司原动迁协议，回迁房面积应是293.32平方米，实际回迁面积263.77平方米，所差面积补偿该305号房，并按照实际价值用货币互相找差，305号房屋现在法院扣押，解封后归张雪艳所有。同时，张雪艳与瑞祥房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定张雪艳购买瑞祥房地产公司瑞祥综合楼305号住宅，面积26.37平方米。第四条计价方式与价款注明（305号房现由法院扣押，解除扣押后归张雪艳所有）。 6.2018年9月10日祥瑞房地产公司与刘乾标签订《瑞祥综合楼工程款抵账协议》，瑞祥房地产公司将本案涉及的综合楼305号房屋，面积26.37平方米抵账给刘乾标。2019年9月30日瑞祥房地产公司与郝大民签订《商品房买卖合同》，约定将305号出售给郝大民，并在房屋登记机关办理的预告登记。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审理监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据上述法律规定，刘春山和张雪艳对查封的瑞祥综合楼325号和305号房屋请求停止执行，符合提起执行异议之诉的条件，但应就其是否享有能够排除强制执行的民事权益承担举证责任。刘春山和张雪艳主张停止执行理由是325号和305号房屋是其回迁的房屋，并提交了其与瑞祥房地产公司签订的拆迁协议书、商品房买卖合同等证据予以证明，张殿杰认为房屋回迁协议不真实，305号房屋签订的商品房买卖合同和协议书在人民法院查封以后，且305号房屋已经抵账刘乾标并出售给他人。本案争议的焦点刘春山和张雪艳是否享有对325号和305号房屋停止强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件纠纷适用法律问若干规定的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据本条规定，拆迁人对拆迁房屋采取产权调换方式对被拆迁人进行补偿安置的，赋予被拆迁人物权的优先效力，具有对抗第三人的效力。本案中张雪艳和刘春山与瑞祥房地产公司于2017年6月21日签订的《房屋拆迁补偿协议书》，又于2018年7月1日签订《商品房买卖合同》，进一步明确了105号商企房屋和325号住宅为回迁房屋，上述协议书和买卖合同是双方的真实意思，不违反法律和法规的强制性规定，合法有效。且105号商企房屋在执行异议中，刘春山和张雪艳异议理由成立。刘春山和张雪艳主张325号房屋享有阻止强制执行的民事权益应予支持。张殿杰抗辩瑞祥房地产公司向人民法院提交《瑞祥综合楼明细表》和建筑图纸中只标注105号商企房屋为回迁房屋，未注明325号房屋为回迁房屋。经查，瑞祥房地产公司与张雪艳签订拆迁补偿协议中除明确回迁商企房屋外，也明确约定了回迁公寓26平方米，且在2018年7月1日与105号房屋一并签订的《商品房买卖合同》，故325号房屋应认定是回迁的房屋。张殿杰主张该商品房买卖合同虚假没有提交证据予以证明。关于305号房屋。刘春山和张雪艳提交了2019年9月5日张雪艳与祥瑞房地产公司签订《协议书》和《商品房买卖合同》，证明该房屋系回迁房屋面积不足而补充的房屋，但该协议和买卖合同系在人民法院查封之后，根据《最高人民法院关于办理执行异议案和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”且305号房屋已经被瑞祥房地产公司抵顶给刘乾标后，与郝大民签订买卖合同，办理了预告登记，对该房屋刘春山和张雪艳主张排除执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《最高人民法院关于办理执行异议案件适用法律问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得对松原市瑞祥房地产开发有限责任公司所有的坐落于松原市宁江区建设街瑞祥综合楼325号房屋执行。 二、驳回刘春山和张雪艳其他诉讼请求。 案件受理费4,074元，由松原市瑞祥房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年五月十二日 书记员  邹仕尧