广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初1291号原告（反诉被告）：潘惠琼，女，1977年2月6日出生，汉族，住广东省四会市*******委会花瓶新村二巷13号。公民身份号码：441************822。原告（反诉被告）：梁中杰，男，1974年8月19日出生，汉族，住广东省四会市*******委会花瓶新村二巷13号。公民身份号码：441************818。委托诉讼代理人：潘惠琼（原告梁中杰妻子），住广东省四会市东城区**************。被告（反诉原告）：四会市裕丰发展有限公司，住所：四会市******************（首层），统一社会信用代码：914************712。法定代表人：陈泽楷，总经理。委托诉讼代理人：罗敏，广东粤鑫律师事务所律师。原告潘惠琼、梁中杰与被告四会市裕丰发展有限公司（以下简称裕丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，被告裕丰公司于2020年4月16日提出反诉，本院依法合并审理并适用简易程序于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告潘惠琼（同为原告梁中杰的委托诉讼代理人）、被告裕丰公司的委托诉讼代理人罗敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘惠琼、梁中杰向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金75025.04元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年4月10日签订了书面的《商铺买卖合同》，约定原告以136907元的价钱购买被告位于广东省四会市****************，建筑面积共6.36平方米，套内建筑面积3.43平方米。还约定“在本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向四会市*********申办该商铺的交易过户手续…出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依合同约定于2013年7月9日全部支付房款，被告应于2014年2月28日将商铺产权过户至原告名下，但被告于2015年8月27日才完全将商铺产权过户原告名下，逾期了548天，存在违约，就该问题，全部业主多次向四会市信访局等部门主张权利和要求解决，被告于2016年12月14日书面答复全体业主。经原告多次催促，未果。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求如上，希望法院参照同案件（2019）粤1284民初3848号，恳请予以支持原告请求的支持。被告裕丰公司辩称：一、两原告的诉讼请求已过诉讼时效，法院应驳回两原告的全部诉讼请求。根据《中华人民共和国民法总则》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。首先，两原告与被告约定办证期限截止为2014年2月28日，即办证期限截止之日起，两原告就已知道或者应当知道权利受到损害，诉讼时效开始计算。故此，两原告于2020年1月22日向法院起诉已超过法律规定的三年诉讼时效。即使从被告最后交付国有土地使用权证的日期2015年8月26日起算，两原告的起诉也已超过法律规定的三年诉讼时效。因此，请求法院依法驳回两原告的全部诉讼请求。其次，根据《民法通则》第140条“诉讼时效因提起诉讼当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起诉讼时效期间重新计算”，以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”的规定，两原告主张商铺业主多次向四会市信访局等部门主张权利和要求解决问题，其诉讼时效应予以中断。然而关于“诉讼时效”的争议，一系列相关案件已经过四会市人民法院以及广东省肇庆市中级人民法院依法审理认定[例如：（2019）粤1284民初363号民事判决书第13页，（2019）粤12民终1557号民事判决书第11页]，诉讼时效中断，并重新计算的时间为2016年12月5日。即使两原告主张诉讼时效发生中断，从2016年12月5日重新计算也已超过法律规定的三年诉讼时效。故此，法院应驳回原告的全部诉讼请求。二、根据《商铺买卖合同》“产权变更登记手续的办理”条款的约定，被告对逾期办证的事实行为予以确认。但原告主张被告支付逾期办证违约金，违约期间计算错误。1.根据《商铺买卖合同》可知，本合同签订时间为2013年4月10日，约定被告办证时间220个工作日，被告应在2014年2月28日完成商铺的过户手续。被告未在规定期间内完成过户手续，故应承担违约责任，其起始时间应从2014年3月1日计算。2.根据《商铺买卖合同》约定，被告应积极完成商铺的产权过户登记。在2015年3月31日被告已办理完成房产过户，两原告为该商铺的所有权人，此时，应视为被告履行了申办过户手续的义务。故，被告逾期办证的违约期间应为2014年3月1日至2015年3月31日，共395天。三、被告认为约定的违约金计付标准过高，请求法院依法调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，同时，被告自签订本合同之日起，一直积极履行办证义务，从未中断，因办证各相关部门办理进度不一，各种客观原因导致被告逾期完成办证。结合被告的过错程度，根据公平原则，可将合同约定的每日按已付房价款0.1％计付违约金降低为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍[即：一至三年（含三年）同期贷款基准利率为4.75%]计付违约金给两原告。综上所述，两原告的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，应驳回全部诉讼请求，其次，被告逾期违约办证时间共395天，每天71.2元，总计违约金28124元。故被告请求法院在查明案件真实情况的基础上依法驳回两原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告裕丰公司向本院提出反诉请求：1.两原告向被告支付因购买房产面积误差所对应的剩余购房款399元；2.本案的反诉费用由两原告承担。事实与理由：被告与两原告在双方自愿、协商一致的情况下签订了《商铺买卖合同》，合同约定由两原告购买被告的商铺，商铺建筑面积：6.36平方米，套内建筑面积：3.43平方米，总价136907元。并约定，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异，若商铺实际面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%（含6%）以内的房价款由买受人按照约定的单价补足，面积误差比超过6%的房价款由出卖人承担。现经双方实际测算，两原告购买的商铺实际面积大于合同签订的面积，超过面积为0.01平方米，面积误差比为0.29%，故其应付房款补差总额为399元。因此，根据合同约定两原告应支付被告实际超过面积所对应的剩余购房款。两原告针对被告的反诉辩称，2016年以来，我们新港城全体业主的诉求都有通过函件的方式发送给被告裕丰公司，但问题一直没有得到解决，之后我方也没有间断地一直催促被告解决，但是被告一直拖延时间，迟迟不予解决。直到2020年1月22日，我方才到法院起诉，希望支持我方的诉求。我方对被告提出的面积差有意见，根据我方提供的合同第三条第二款第1项约定，面积差不超过6%，我方不用补交购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两原告提交的证据如下：1.两原告《身份证》，证明两原告身份信息；2.《商铺买卖合同》，证明两原告向被告购买位于四会市*****1***2******；3.《收据》5张、《发票》，证明两原告向被告支付房款的时间；4.《房地产权证》、《土地使用证》，证明被告办证的时间；5.《关于新港城全体业主诉求的答复》，证明新港城全体业主曾经到过有关部门信访投诉反映与被告的争议问题。被告提交的证据如下：1.（2020）粤12民终1557号《民事判决书》，证明肇庆市中级人民法院终审判决确认诉讼时效从2016年12月5日重新起算；2.（2020）粤1284民初1040号《民事判决书》、《生效证明》，证明同类案件中，原告起诉已经超过诉讼时效丧失胜诉权，该判决书已经生效。对当事人无异议的证据即原告提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据即被告提供的证据，本院认定如下：经核实，上述两判决书是法院作出的生效文书，本院依法予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月10日，原告潘惠琼、梁中杰（买受人）与被告裕丰公司（出卖人）、案外人广州森泰新港城商业经营管理有限公司（合作人）签订《商铺买卖合同》，约定：两原告购买被告享有产权的位于广东省四会市*********2******（自编）；该商铺属现房，建筑面积共6.36平方米，套内建筑面积3.43平方米，房价款总金额为136907元；根据买卖双方选择的计价方式，以套内建筑面积（本条款中均简称为“面积”）为依据进行面积确认及面积差异处理，计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准，房地产权证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异的，双方同意按以下方式进行处理：（1）若商铺实际面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由买受人按照约定的单价补足，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；（2）若商铺实际面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由出卖人返还给买受人，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人双倍返还给买受人；面积误差比=（实际计价面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%；合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向四会市*********申办该商铺的交易过户手续，买受人、合作人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1.逾期不超过15日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；2.逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并自合同规定的办理期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金；合同自三方盖章或签字生效等内容。签订合同后，两原告向被告交齐全部房款，并领取了涉案商铺的房地产权证（证号：粤房地权证四字第0100047733号），该产权证记载登记时间为2015年3月31日，房屋的建筑面积为5.88㎡，套内建筑面积为3.44㎡；以及国有土地使用证[证号：四国用（2015）第003607号]，该土地证记载出证时间为2015年8月26日。2016年12月5日，新港城（即涉案商铺所在的商场对外宣传的名称）多名业主集体到四会市********反映开发商即被告裕丰公司超期办理证照、商铺消防不合格、实际面积与合同面积不符等系列问题，要求被告给出答复和具体的解决方案并要求与被告的最高负责人进行直接对话。市综治信访维稳中心组织市消防大队、市住建局及裕丰公司代表召开现场协调会，对信访业主反映的上述问题作出解释说明并提出处理意见，要求业主代表撰写诉求书递交给被告，被告应当在收到诉求书后10天内对业主所提诉求逐一答复，并以书面形式回复业主。同月14日，被告作出《关于新港城全体业主诉求的答复》，其中关于产权超期办理证照的赔偿方式，被告答复“《商铺买卖合同》有约定，但可根据实际存在的情况参照有关法律法规进行协商、调解”。因原、被告仍无法达成一致处理意见，遂两原告于2020年1月22日向本院提起本案诉讼。以上事实，有当事人陈述、经庭审质证的证据、庭审记录等证实，本院予以确认。本院认为，两原告与被告签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：一、两原告主张的违约金是否超过诉讼时效；二、两原告是否需要因商铺面积差异补交购房款。一、关于双方争议的违约金是否超过诉讼时效问题。原、被告在合同中约定于合同生效后的220个工作日内办理该商铺的交易过户手续，诉讼中，双方均确认至2014年2月28日前应完成商铺的过户手续，但被告至2015年3月21日才办理完成涉案商铺的房屋所有权过户手续，至2015年8月26日才办理完成涉案商铺的土地使用权过户手续，被告逾期办证的行为已构成违约，自2014年3月1日起，两原告可依法主张被告承担逾期办证违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”，第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行。”根据《商铺买卖合同》的约定，逾期办证系按日计付违约金，该种违约金为继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。被告从2014年3月1日起发生逾期办证的违约行为，本案起诉时间为2020年1月22日，如在无诉讼时效中断、中止、延长等情形的情况下，涉案违约金债权均已超过诉讼时效；但新港城业主代表于2016年12月5日因被告逾期办证等问题向四会市********提出保护权利的请求，被告于同月14日作出《关于新港城全体业主诉求的答复》，明确表示对业主关于超期办理产权证照的赔偿要求，按照《商铺买卖合同》约定并参照有关法律法规进行协商调解，根据《中国人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”，以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”的规定，上述情况符合诉讼时效中断的法定情形，两原告作为新港城商铺业主的一员，诉讼时效中断的效果同样及于两原告，因此，两原告主张的2016年12月5日前两年即2014年12月5日至2016年8月26日期间的违约金债权因诉讼时效中断而均重新计算诉讼时效，2014年3月1日至2014年12月4日期间的违约金债权则已超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，2014年12月5日至2016年8月21日期间的违约金债权，新的诉讼时效应从2016年12月5日起至2019年12月4日止。本案两原告明知其权利已因被告的违约行为受到侵害，但没有提供证据证明其在上述新的诉讼时效期间内向被告主张权利，也没有提供证据证明有其他导致诉讼时效中断、中止、延长的情形，其直至2020年1月22日才向本院提起诉讼，已超过法律规定的诉讼时效，在被告提出诉讼时效的抗辩的情况下，两原告请求被告承担逾期办证违约责任的民事权利丧失胜诉权。因此，两原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。二、关于两原告是否需要因商铺面积差异补交购房款的问题。根据《商铺买卖合同》第三条“计价方式与价款”约定，计价方式以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。本案中，合同约定商铺套内建筑面积3.43平方米，而房地产权证上记载房屋的套内建筑面积为3.44平方米。因此，商铺的实际面积大于合同约定面积，面积误差比为0.29%[（3.44-3.43）㎡÷3.43㎡×100%]故房价款应由两原告按照该商铺单价补足，经本院核算为399.15元（136907元÷3.43㎡×0.01）。被告反诉要求两原告支付上述差价款399元，是对其权利的处分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、驳回原告潘惠琼、梁中杰的诉讼请求；二、原告潘惠琼、梁中杰应于本判决生效之日起五日内向被告四会市裕丰发展有限公司支付因商铺面积差异所对应的剩余购房款399元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1676元、减半收取计838元，反诉受理费25元，合计863元，由原告潘惠琼、梁中杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赵静欣二〇二〇年五月八日书记员  林美霞