广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24796号上诉人（原审原告）：高旭，男，1970年8月25日出生，汉族，住所地广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪婷婷，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢方荣，女，1978年3月7日出生，汉族，住所地广东省深圳市南山区。被上诉人（原审被告）：徐位才，男，1975年12月5日出生，汉族，住所地广东省深圳市南山区，被上诉人（原审被告）：蔡伟喜，男，1965年10月29日出生，汉族，住所地广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：张文，广东时文律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳自本，广东时文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐惠绿，女，1975年8月12日出生，汉族，住所地广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：张文，广东时文律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳自本，广东时文律师事务所律师。上诉人高旭因与被上诉人卢方荣、徐位才、蔡伟喜、徐惠绿案外人执行异议之诉一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初9200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高旭上诉请求：1．撤销原审民事判决，支持高旭的诉讼请求；2．由卢方荣、徐位才、蔡伟喜、徐惠绿承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1．涉案《房屋买卖合同》真实合法有效，且订立在法院查封之前。2．在涉案房屋被查封前，上诉人便已经合法占有该房屋且按照约定支付了全部价款。3．涉案房屋于2015年1月30日获得《取得安居房全部产权的批复》，具备办理房产证及过户手续。被上诉人蔡伟喜、徐惠绿答辩称：一审法院认定高旭不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议及复议案件若干问题》的规定第28条规定完全正确，高旭与徐位才、卢方荣就涉案房产所达成的转让合意，不符合事实并有悖生活常理的，因违反法律法规及深圳市人民政府的规章强制性规范应属无效。蔡伟喜、徐惠绿在起诉徐位才等民间借贷纠纷中，曾申请财产保全，深圳市南山区人民法院于2014年9月17日作出（2014）深南法民一初字第550、551号民事裁定，查封、冻结涉诉房产，其后涉诉房产一直处于查封状态，现高旭又拿出2015年1月30日的《取得安居房全部产权的批复》毫无意义。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求二审法院依法驳回高旭上诉请求，维持原判。被上诉人卢方荣、徐位才经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。高旭向一审法院起诉请求：1.停止对位于深圳市××乡镇××路东侧XX阁X单元XXXX号房产（房地产证：50××38）的执行措施；2.确认位于深圳市××乡镇××路东侧XX阁X单元XXXX号房产（房地产证：50××38）所有权归高旭所有。一审法院认定事实：2005年5月13日，原深圳市宝安区住宅局（卖方）与徐位才、卢方荣（买方）签订310074014XXXX1号《深圳市安居房买卖合同》，将深圳市宝安区XX区XXX村XX栋XXXX房（涉诉房产）以人民币425787元（以下货币均为人民币）的价格出售给徐位才、卢方荣，合同约定：房价类别为社会微利房价安居房；买方经市（区）住宅管理部门审核，按全成本微利房价或社会微利价购买上述住房，付清房款并按有关规定缴交税费后，取得住房全部产权；买方在取得住房全部产权后，拥有该住房的使用权、占有权、收益权和处分权；买方在取得住房全部产权之前，拥有该住房的使用权和占有权；及其他内容。2005年5月，徐位才（借款人）、中国光大银行（贷款人）及深圳市宝安区住宅局（保证人）签订个人贷款合同，由徐位才向中国光大银行借款255000元，借款期限为2005年5月30日至2020年5月30日。2013年9月23日，深圳市××乡镇××路东侧XX阁X单元XXXX号房产登记至徐位才、卢方荣名下，土地用途为社会微福利房，房地产证号：深房地字第××号，建筑面积130.37平方米，房地产证他项权利摘要及附记一栏载明：“非市场商品房；业主于2005年5月13日向深圳市宝安区住宅局购买社会微利房价安居房”。2015年1月30日，深圳市人民政府住房制度改革办公室向徐位才、卢方荣（申请人）出具QF201500XXX号《取得安居房全部产权批复》，表示同意申请人取得住房全部产权，申请人应缴交相关税费并换领市场商品房《房地产证》。高旭主张，其与徐位才、卢方荣于2006年5月达成合意，由徐位才、卢方荣将涉诉房产转让给高旭，2014年5月12日，双方就该合意补充签订了协议证明。为此，高旭向一审法院提交了徐位才、卢方荣（出让方）与高旭（受让方）签订的《关于深圳市宝安区XX区XXX村XX栋(XX阁)X单元XXXX房的转让协议证明》，该协议证明约定：本协议证明中的转让及受让目标为深圳市宝安区XX区XXX村XX栋(XX阁)X单元XXXX房；出让方徐位才及其配偶于2005年5月向深圳市宝安区住宅局购买上述XXXX房，作价总计425787元；徐位才及其配偶（以下简称徐位才）选择首付170787元，并于2005年5月向中国光大银行深圳东海支行做个人住房按揭贷款方式支付剩余部分房款，金额255000元，贷款期限180个月；2006年5月，出让方徐位才因当时个人经济财务状况，需求现金周转，而此XXXX房因为各种原因，不够交易条件和手续，无法在市场上出售转售及抵押贷款；此种状况下，出让方徐位才与受让方高旭达成本转让协议证明；出让方徐位才将此XXXX房作价455787元转让给受让方高旭，受让方高旭一次性支付现金232526元给出让方徐位才，该款组成部分：首付款为170787元，2005年5月至2006年5月期间XXXX房月供总和31739元，双方协议溢价3万元；2006年6月起，受让方高旭承接向光大银行按照原贷款合同逐月偿还贷款，直至贷款偿还合同完成结束；因为上述提到的XXXX房手续和交易条件限制原因，高旭继续履行偿还原合同内光大银行房贷，但是还款人及账号资料不变，仍为徐位才及相关账户；期间及此后如有任何房价上升或下降状况出现，无论幅度或金额，双方皆不得作出任何改变或任何金钱金额退、补要求；期间及此后此XXXX房如有因为任何国家或深圳市层面的相关房屋政策影响，以至于此房无法成为普通可交易商品房时，双方皆不得作出任何改变或任何金钱金额退、补要求；当XXXX房手续达到允许条件或者交易条件时，徐位才须无偿协助完成完善一系列必要的所有手续，并将XXXX房按照徐位才与深圳市宝安区住宅局购买价格425787元，作交易手续转让给高旭或高旭指定人员；如因受让方高旭自身财务状况发生断供或其他状况，所有损失皆由高旭自行独自承担，与徐位才一概无关；届时一应产生的相关XXXX房的税收税款由高旭承担；由此该XXXX房实际拥有人及资产拥有者为高旭；因协议双方当时系口头协议，后补加书面协议，签署日期为2014年5月。关于购房款的支付情况，高旭当庭称：2006年3月，高旭向徐位才支付140205元作为首付款的一部分，剩余首期款92321元，双方协商以徐位才欠高旭的5万元借款冲抵一部分，其余42321元，高旭以现金支付；从2006年3月份开始，高旭承担了所有的月供以及提前还贷的费用。为证明其上述主张，高旭提交了如下证据：（1）招商银行交易明细，显示高旭于2006年3月24日向徐位才转账140205元；（2）时间为2008年4月12日、2008年6月9日、2008年8月6日、2008年10月12日、2008年11月19日、2009年2月20日的数份光大银行存款凭条及一本通对账单、招商银行汇款回单及贷款结清通知书，拟证明其向贷款扣款账户存钱，并于2014年9月19日向扣款账户汇款96238元，光大银行于2014年9月25日书面通知徐位才贷款已经于2014年9月19日还清。高旭称其自2014年1月搬入涉诉房产居住，并提交了深圳市宝晨物业管理有限公司XXX村物业服务中心2017年8月21日出具的证明、实收报表、收据、发票、收款凭证，物业服务中心出具的证明载明：XX阁（XXX村XX栋）X单元XXXX号自2006年6月起至2017年8月的物业管理费及税费已缴清，缴纳人为高旭。高旭提交了刷卡凭条、完税凭证，拟证明其于2013年12月23日为涉诉房产支付了两笔税费12773.61元、40元。高旭另提交了深圳市政策性住房换证登记申请书、询问申请人记录、公证委托书，拟证明其代理卢方荣、徐位才申请换证。一审法院在执行申请执行人蔡伟喜、徐惠绿与被执行人卢方荣、徐位才民间借贷纠纷案件【案号：（2017）粤0305执恢163-164号】过程中，高旭向一审法院提出书面异议，请求一审法院撤销对涉诉房产评估拍卖的执行行为，解除查封。2018年2月28日，一审法院作出（2017）粤0305执异122-123号执行裁定，驳回高旭的异议请求。另查，在蔡伟喜、徐惠绿与徐位才的民间借贷案件审理过程中，一审法院依蔡伟喜、徐惠绿的申请，于2014年9月28日查封了涉诉房产。蔡伟喜、徐惠绿确认其一直申请续封。截至本案庭审之日，涉诉房产仍处于查封状态。高旭表示，因被法院查封，涉诉房产至今未能办理绿本转红本的手续。本案审理过程中，一审法院就涉诉房产的限制交易情况向深圳市宝安区住房和建设局调查，深圳市宝安区住房和建设局向一审法院作出深宝住建函(2018)767号《关于协助调查政策性住房有关事项的复函》，表示：2005年5月13日，徐位才与卢方荣夫妻向原深圳市宝安区住宅局购买了宝安区XX区XXX村XX栋XXXX号社会微利价政策性住房；根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府令第88号）第三十七条，经市房改办依本规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权；根据前述规定第七十五条，安居房上市前，违反安居房管理规定，转卖安居房的，由住宅管理部门或原产权单位按原价收回其转卖的安居房，同时由市住宅管理部门处以其违法所得三倍以下的罚款，并可依法予以行政处分。一审法院认为，涉诉房产系社会微利房价安居房，原深圳市宝安区住宅局（卖方）与徐位才、卢方荣（买方）2005年5月13日签订的《深圳市安居房买卖合同》明确约定，买方在取得住房全部产权后，拥有该住房的使用权、占有权、收益权和处分权；买方在取得住房全部产权之前，拥有该住房的使用权和占有权。另根据深圳市宝安区住房和建设局向一审法院作出的复函，依照《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第三十七条，经市房改办依本规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权；在安居房上市前，违反安居房管理规定，转卖安居房的，由住宅管理部门或原产权单位按原价收回其转卖的安居房，并可处以罚款。本案中，涉诉房产于2013年9月23日取得了绿本房地产证，房产性质为非市场商品房；2015年1月30日，深圳市人民政府住房制度改革办公室向徐位才、卢方荣（申请人）出具《取得安居房全部产权批复》，表示同意申请人取得住房全部产权，申请人应缴交相关税费并换领市场商品房房地产证；而截至本案庭审辩论终结前，涉诉房产尚未取得市场商品房房地产证。高旭称其与卢方荣、徐位才于2006年5月达成转让涉诉房产的合意，并于2014年5月12日就该合意补充签订了协议证明。综上，卢方荣、徐位才在向高旭转卖涉诉房产时，涉诉房产尚未换领市场商品房房地产证，卢方荣、徐位才尚未取得房屋全部产权，而在取得全部产权之前，其享有占有、使用权，不享有收益、处分权，故在此期间，卢方荣、徐位才不得将涉诉房产转卖。高旭称其与徐位才、卢方荣约定的涉诉房产交易价格为455787元，首期款为232526元，并称其在2006年3月便向徐位才支付了部分首期款140205元，就剩余首期款92321元，高旭主张部分以徐位才的欠款抵扣，部分以现金支付，但未对此进行举证。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。高旭未能证明其满足上述规定情形，一审法院在执行案件中对涉诉房产进行查封，于法有据，高旭请求解除对涉诉房产的执行措施，并请求确认涉诉房产归其所有，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回高旭的全部诉讼请求。一审案件受理费46800元、保全费2648.93元，由高旭负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，高旭目前居住地址与涉案房产为同一栋楼，最初业主是以低收入人员身份申请到其居住房屋，其确认之前整栋楼都是微利房。本院认为，根据深宝住建函(2018)767号《关于协助调查政策性住房有关事项的复函》，涉案房屋属于社会微利价政策性住房，该函明确指出根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》的相关规定涉案房屋转为市场商品房前转卖将予以处罚，可见案房屋转为市场商品房前的买卖行为损害社会公共利益，高旭与徐位才、卢方荣的签订的买卖合同为无效合同，高旭据此买卖合同主张权利不能够排除执行，一审法院认定正确，本院予以维持。综上所述，上诉人高旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人高旭负担。本判决为终审判决。审判长  傅新江审判员  张 睿审判员  吴春泷二〇二〇年五月二十五日书记员  付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。