河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民初24号 原告（申请执行人）：承德鸿通汇坊典当有限公司，住所地河北省承德市开发区冯营子凤凰御苑10-11#楼109铺-2、209铺-2。 法定代表人：李海滨，董事长。 委托诉讼代理人：孙宁，河北骥腾律师事务所律师。 被告（案外人）：高爱华，女，1953年9月27日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 被告（被执行人）：承德嘉裕房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区迎宾路21号嘉和广场写字楼B塔6层。 法定代表人：孙宏业，董事长。 委托诉讼代理人：王德林，男，1952年9月16日出生，满族，住河北省承德市双桥区。 原告承德鸿通汇坊典当有限公司（以下简称鸿通汇坊公司）与被告高爱华、承德嘉裕房地产开发有限公司（以下简称嘉裕公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告鸿通汇坊公司委托诉讼代理人孙宁、被告高爱华、被告嘉裕公司委托诉讼代理人王德林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿通汇坊公司向本院提出诉讼请求：一、撤销河北省承德市中级人民法院作出的（2019）冀08执异92号执行裁定书。二、继续执行被告嘉裕公司名下位于承德市双桥区房屋。三、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：一、承德中院（2019）冀08执异92号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。被告高爱华没有证据证明其已经实际向嘉裕公司交付了全部购房款，无法证实买卖房产的真实性；且没有办理登记手续,出卖人嘉裕公司和买受人均存在严重过错。所以不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除对该房屋的执行。被告高爱华提供的《商品房买卖合同》不能作为排除执行的依据。被告高爱华仅提供《商品房买卖合同》，并没有向法院出示购买房屋的付款凭证、银行转账记录等交易凭证，以被告的现有证据不能证实其是实际购房者，更不能证明其已经支付了全部或大部分购房款。同时，除本案外还有10件与本案案情完全相同的案件，而且这10件案件的所谓“购房者”也都与本案被告一样，没有提供任何实际支付购房款的证据。并且这11个案件的“购房者”都声称自己都是以现金形式一次性支付的购房款，且无法提供银行的取款记录，这明显不符合常理。另外，被告高爱华在签订合同时，没有尽到合同的注意义务，没有依法依约要求嘉裕公司办理房屋登记手续，存在明显过错,不具备《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的四个条件，原审裁定认定事实不清,适用法律错误。二、被告高爱华未取得被执行房屋的所有权，嘉裕公司才是涉案房屋的所有权人。人民法院为执行生效判决和裁定而查封、执行该房产，并不存在任何错误。根据《物权法》相关规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。本案中涉案房屋的所有权自始至终都是登记在嘉裕公司名下，被告高爱华虽然与被告嘉裕公司签订了房屋买卖合同，但没有依照法律规定进行登记，只是基于合同产生债权效力，没有产生物权变动，房屋的所有人依然是嘉裕公司。嘉裕公司将房屋抵押给鸿通汇坊公司合法有效，且抵押登记对外已经产生了公示的效力和物权效力。根据物权优于债权的原则，被告高爱华的债权不能对抗原告享有的物权优先权。根据上述法律规定，人民法院查封、执行该房产合法合理，不存在任何错误。三、案涉房屋原告享有抵押权的担保物权优先权，优先于被告的债权。2018年1月25日原告与嘉裕公司签订房屋抵押合同，并依法登记备案，原告成为该房屋的抵押权人，抵押登记对外已经产生了公示效力和物权效力。2016年1月2日被告高爱华与嘉裕公司签订所谓的《商品房买卖合同》，虽然签了买卖合同，但只是基于合同产生了债权效力。根据《物权法》和《担保法》相关规定，被告高爱华所享有的债权不能对抗原告享有的物权优先权，被告高爱华应当依据法律规定另行向嘉裕公司主张权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，被告所提出的执行异议申请不应得到人民法院的支持。综上所述，原审裁定认定事实不清，适用法律错误，请贵院依法支持原告诉讼请求。 被告高爱华答辩称，买受人高爱华于2016年1月2日在嘉裕公司销售部购买商品房一套，销售部经理刘海莲给办理了购房手续，签订了购房合同，并于当日全款交付购房款，开具了销售不动产统一发票，然后去办理网签，办事人员讲：“今天是周六，不能办理网签，下周一来吧。”到了周一又讲，公司欠银行的钱还没还呢，解不了押暂时还是签不了，再等几天吧，然后买受人就去找了嘉裕公司王总经理，他讲再等一等，就这样一等就是长达四年多不能获得网签，这四年当中多次去找过嘉裕公司的大小领导，打了几十次电话和短信都没有结果（有手机短信为证）。一直到现在还没有办理，我辛辛苦苦半辈子，攒下的钱买这套房子，难道错了吗？我没有错，错不在我！直到2019年10月11日法院查封了我的房子，原来是嘉裕公司在买受人不知道的情况下，把买受人的房子做了抵押贷款，这才知道不能网签的真正原因。买受人非常气愤，欺骗了我4年多，给买受人身体和精神都造成了极大损害。买受人购买的承德市双桥区公司在承德市自然资源和规划局办理上述不动产抵押登记时间，所以申请执行人对执行标的不享有对抗买受人的担保物权。于是买受人向法院提出异议，2019年12月24日法院举行了听证会，河北省承德市中级人民法院公正执法，裁定中止对承德市双桥区房屋的执行查封。综上所述，答辩人认为，起诉人缺乏事实根据和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。 被告嘉裕公司未进行书面答辩，庭审中口头辩称，一、对原告主张的债务我公司承认，但是对于原告的诉求我们不认可，原告的债务关系是在与被告高爱华签订合同之后产生的，原告已经向公安机关举报我方欺诈。二、我方认可高爱华名下房屋签署的买卖合同真实有效，在原告出借款之前已经签订。三、原告在执行期间除了查封本案涉案房屋外又查封了我方在建的一号楼。我方认为原告既然已经查封了我方在建的一号楼，就应该对本案的涉案房屋予以解押。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告鸿通汇坊公司为支持其诉讼请求向本院提交了两组证据： 证据一、不动产登记证明一份，证明目的：原告对涉案房屋享有抵押权。取得不动产登记证的时间是2018年3月14日，抵押期限为2018年3月12日至2019年3月11日。《最高人民法院》第27条并没有规定抵押的时间，我方可以排除案外人提出的执行异议。 证据二、立案告知书一份，证明目的：承德市公安局双桥分局已经受理了嘉裕公司涉嫌诈骗等罪名的违法违纪行为。 被告高爱华质证意见：对原告出示的证据一、二真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。 被告嘉裕公司质证意见：对原告提供的证据真实性无异议，认为与本案没有关联性。 被告高爱华为支持其答辩理由向本院提交了十组证据： 证据一、商品房买卖合同一份，证明目的：2016年1月2日，高爱华购买嘉裕公司商品房一套，建筑面积123.93平方米，同时签订了购房合同。 证据二、销售不动产统一发票2张；证据三、中国银行交易流水。证明目的买受人高爱华购买商品房已经交款到嘉裕公司销售部经理刘海莲（笔名吴欣）账户并开具了交款发票。 证据四、四年来高爱华与嘉裕公司的王总电子短信通信信息若干条；证据五、嘉裕公司的证明。证明目的：被告高爱华一直与嘉裕公司联系办理网签事宜，因嘉裕公司的原因没有办理网签登记手续。 证据六、住宅小区前期物业服务协议一份；证据七、承德市城市供热合同一份；证据八、居民客户登记表一份；证据九、用电智能缴费协议；证据十、购买水、电、天然气收据10张。证明目的：证明被告高爱华购买房屋后即占有使用至今。 原告鸿通汇坊公司质证意见：因被告提供的证据全部是复印件，对真实性不认可。银行流水和发票数额与买卖合同金额对不上。银行流水记载的收款账户是刘海莲，看不出与嘉裕公司之间的关系，无法证明交付的是购房款。手机短信记录的真实性无法核实。因为嘉裕公司是本案另一被告，缺乏客观性，嘉裕公司出具的证明不能作为本案证据。证据六至证据十是被告高爱华提供的实际占有的证据，这些证据都是可以后补的，对真实性不认可。 被告嘉裕公司质证意见：对高爱华提供的证据均予认可。 被告嘉裕公司未出示证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 因二被告对原告提交证据的真实性无异议，本院予以确认。对被告高爱华提交的证据认定，证据一、二、三被告嘉裕公司认可，证据一、二有原件进行核实，且被告高爱华已经接收使用所购买的房屋，对上述证据本院予以确认并予采信；证据四、五互相印证，且证据四系存于手机内的电子通信记录原件，业经核实，本院予以确认并予采信。证据六至证据十系被告高爱华办理房屋入住及使用期间缴费的相关凭证，均有原件核对，结合高爱华正在使用该楼房的实际情况，该证据客观真实，本院予以确认，并予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月2日，被告高爱华与被告嘉裕公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了本案讼争房屋即河北省承德市双桥区，合同约定总价款1138793.00元，被告高爱华通过中国银行将购房款汇入被告嘉裕公司销售部经理刘海莲账户，合同签订同日，嘉裕公司为高爱华出具销售不动产统一发票两张，总金额1138793.00元，高爱华已支付的购买房屋价款为合同约定总价款的100%。购房后高爱华居住使用该房屋至今，该房屋为高爱华名下的唯一住房，其居住使用期间签订了供热合同、用电缴费协议，缴纳了水、电、天然气等使用费。 2018年1月25日，因被告嘉裕公司向原告鸿通汇坊公司借款，遂将被告嘉裕公司开发建设的包括本案诉争房屋在内的部分楼房在承德市自然资源和规划局办理了不动产抵押登记，抵押权人为鸿通汇坊公司。2018年3月12日进行注销登记又重新进行了抵押登记，取得不动产登记证的时间是2018年3月14日，抵押期限为2018年3月12日至2019年3月11日。 2019年4月9日，因原告鸿通汇坊公司与被告嘉裕公司借款合同纠纷一案，原告鸿通汇坊公司向承德仲裁委员会申请仲裁，承德仲裁委员会于2019年6月12日作出承仲调字（2019）第40号调解书，该调解书确认了本案原告鸿通汇坊公司与被告嘉裕公司的债权数额，并确定了分期偿还的期限。因被告嘉裕公司未能按约定期限偿还借款，原告鸿通汇坊公司申请法院强制执行。 2019年12月16日，在本院执行过程中，查封了涉案房屋，被告高爱华对执行标的（即本案涉案房屋）向法院提出书面异议，本院于2019年12月27日作出（2019）冀08执异92号执行裁定书，裁定中止对本案涉案房屋的执行。原告鸿通汇坊公司对该裁定不服，提起申请执行人执行异议之诉。 2020年4月2日，承德市公安局双桥分局对高彦鹏举报嘉裕公司合同诈骗进行立案侦查。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中原告对涉诉房屋进行抵押登记的时间晚于被告高爱华与被告嘉裕公司签订《商品房买卖合同》购买该房屋的时间，不享有担保物权的优先受偿权，被告高爱华与被告嘉裕公司签订的《商品房买卖合同》并不违反法律规定，且支付了全部购房款，已实际居住使用，又系其名下的唯一住房，故被告高爱华对案涉楼房享有足以排除强制执行的民事权益。原告请求继续执行河北省承德市双桥区嘉和广场小区4号楼2单元1603号楼房的诉讼请求，本院不予支持。承德市公安局双桥分局虽对高彦鹏举报嘉裕公司合同诈骗案进行立案侦查，但该案结果与本案没有必然联系，不符合法律规定中止诉讼的情形，原告鸿通汇坊公司在庭审中提出中止诉讼的请求本院亦不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十九条之规定，判决如下： 驳回原告承德鸿通汇坊典当有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告承德鸿通汇坊典当有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长 袁宝山 审 判 员 徐岩波 审 判 员 刘树国 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 李艳玲 书 记 员 张 艾 ——