北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初15797号原告（反诉被告）：北京市昌平区豆各庄丽康老人福利院，住所地北京市昌平区沙河镇西沙屯村南。法定代表人：朱钢华，院长。委托诉讼代理人：李云峰，北京市京哲律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金河水务建设集团有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇西沙屯。法定代表人：周付春，董事长。委托诉讼代理人：汤宁，北京中勉律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市昌平区豆各庄丽康老人福利院（以下简称丽康福利院）与被告（反诉原告）北京金河水务建设集团有限公司（以下简称金河水务公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丽康福利院法定代表人朱钢华及其委托诉讼代理人李云峰、被告（反诉原告）金河水务公司委托诉讼代理人汤宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）丽康福利院向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告地上物补偿款1161114元；2.判令被告给付原告一次性停产停业损失补偿160万元；3.判令被告给付原告搬家费10万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2009年3月6日，原告与被告公司签订《租赁合同》，原告承租被告公司所属房屋及场地，经营使用，期限自2009年3月6日至2019年3月5日止。2015年6月，被告以开发承建公租房项目建设，诉至法院与原告解除租赁合同，后法院判决解除合同。原告承租期间，投入大量物力与财力，新建及装修房屋，现因被告开发项目被拆除。根据原被告双方《租赁合同》第八条约定，租赁期间如遇占地拆迁，双方共同参与补偿费谈判，房屋土地补偿金归甲方（被告）所有，新建部分、装修、经营补偿为乙方（原告）所有。另，原告经营养老院，有合法的经营资质，被告因开发公租房项目提前解除《租赁合同》，直接造成原告生产经营损失，根据《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》规定，被告应给予原告一次性停产停业损失补偿费。原告租赁期间，依据现行法律法规政策，如遇征地拆迁，开发建设者应当制定相应腾退补偿政策，对原告承租场地内各项设施进行评估，同时包括各项停产、停业补偿及搬家费用，然后与原告签订腾退补偿协议，方能实施拆除腾退。但被告作为房屋场地的出租方，同时又作为公租房项目的建设主体，利用自身建设主体强势地位，拒绝支付原告合理、合法的补偿要求。经多次与被告协商未达成协议，故诉至法院。被告（反诉原告）金河水务公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、本案应当适用双方《租赁合同》第七条第1款约定确定违约补偿金额，不应当适用第八条第1款按占地拆迁处理。1.双方签订《租赁合同》的意思表示真实，内容并不违法，该合同依法成立，双方均应严格依约履行。本案事实是金河水务公司因与市区两级政府达成保障房建设合作关系为实施该项合作而提前要求原告解约停租；该项合作并不存在第三方占地拆迁的情况，土地仍然在金河水务公司名下，因此不应当适用《租赁合同》第八条第1款约定的情形，按照征地拆迁处理，而应当适用《租赁合同》第七条第1款的规定确定补偿金额。2.如果原告认为《租赁合同》第七条约定的违约补偿金明显低于实际损失，应当按照合同法规定请求人民法院适当增加一定金额的补偿。在原告没有提出上述请求的情况下，本案不应当直接适用违背当事人真实意思表示且与事实不符的《租赁合同》第八条第1款确定的补偿事项。3.本案《租赁合同》约定的年租金仅为18万元，即使十年合同期履行完毕金河水务公司收入不过180万元，依权利义务对等原则和公平原则处理本案纠纷，则应当优先按第七条第1款规定适用违约补偿。二、原告不是适用“一次性停产停业损失补偿费”的适格主体，如按其请求金额给予一次性停产停业损失补偿费将造成对金河水务公司极大的不公平。1.原告是靠接受政府运营资助和接收社会捐赠运营的民间非盈利组织，不具备经营获利资格和能力，不具备获得停产停业损失的主体资格。本案先后委托的评估机构也有关于原告作为非盈利组织不存在经营损失的专业意见，因此对原告该项请求应不予支持。2.原告援引的《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第八条的规定，用住宅房屋从事生产经营活动的主体可按照实际经营面积给予一次性停产停业损失补偿费，本案租赁房产并非住宅，其开办养老院也不应视为经营活动。3.本案《租赁合同》第二条约定租赁期限自2009年3月6日起到2019年3月5日止，而原告实际使用房屋到2017年12月20日被法院强制腾退，距离《租赁合同》到期终止仅有不足一年零3个月。如此短的剩余合同期限，如按照原告请求补偿高达160万元，对金河水务公司显失公平。4.任何情况下计算原告的实际“经营”面积，不应包括不能证明为合法建筑的新建面积部分。《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第三条第（一）款对此也有明确规定，因此实际“经营”面积应当以金河水务公司交付的产权房面积为准。三、对《价格评估报告》的意见。1.只有在适用《租赁合同》第八条第1款的情况下，以及在适用《租赁合同》第七条第1款并且原告按照合同法提出增加补偿的情况下，才涉及参考评估报告确定补偿金的问题。2.即便适用租赁合同第八条第1款或原告提出增加补偿，那么原告新建部分（评估报告中的“后建”部分）不属于合法建设，不应当赔偿。3.价格评估报告主要内容是新建和装修，因合同到期后通常会拆除，由于本案合同到2019年3月5日到期，评估基准日2017年6月16日距离合同终止仅有不足一年零九个月，因此报告按60%重置成新率计算余值明显不公平，应适用20%的成新率。5.原告使用房屋一直到2017年12月20日被强制腾退，实际腾退时成新率应更低。四、原告是2017年12月20日被法院强制执行搬离现场的，并未支出搬家费，对原告的该项请求应当不予支持。被告（反诉原告）金河水务公司提出反诉请求：1.判令丽康福利院支付自2015年3月6日至2017年12月的租金和被强制腾退期间的使用费495000元；2.判令丽康福利院支付欠付的水电费共计29733.87元；3.诉讼费由丽康福利院负担。事实与理由：根据金河水务公司与丽康福利院签订的《租赁合同》，金河水务公司将公司大院内东侧四排厂房及所属土地租赁给丽康福利院使用，每年租金为18万元。双方就解除合同发生纠纷后，为促进腾退，金河水务公司暂未收取2015年3月5日之后的租金。现根据法院2017年3月14日作出的（2015）昌民初字第12942号民事判决内容，双方租金合同在判决生效日得以解除，丽康福利院应当连续支付租金至合同解除日；并且由于丽康福利院后因拒不执行该生效判决，租赁合同解除后仍未作出腾退，直到2017年12月被执行强制腾退，故其占用期间的使用费均应向金河水务公司支付。根据双方约定标准，经计算自2015年3月6日起共应支付33个月租金和实际使用费495000元。另外，自2015年3月6日之后丽康福利院未交纳水电费，截至2017年6月共计29733.87元。原告（反诉被告）丽康福利院对被告（反诉原告）金河水务公司的反诉答辩称：不同意金河水务公司的反诉请求。金河水务公司计算的租金和使用费金额没有问题，但是民法总则规定的3年诉讼时效是从2017年10月1日开始实施。民法总则实施之前租金的诉讼时效是一年，被告主张的已经超过了诉讼时效，不能因为新法的实施而改变。使用费不同意，判决解除合同后，我们虽然没有搬走，但是没有实际使用。水电费不同意，金河水务公司之前就已经将水电停了，是我们自己发的电，水是在村里打的水，金河水务公司主张的水电费数额没有证据。本院经审理认定事实如下：一、双方《租赁合同》的签订及履行情况2009年3月6日，金河水务公司（甲方、出租方）与丽康福利院法定代表人朱钢华（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要约定：“一、所在位置及用途1.乙方租赁的土地及房屋位于北京市昌平区沙河镇西沙屯北京金河水务建设有限公司院内，具体位置为公司大院东侧四排厂房及所属土地。2.乙方承租该土地及房屋作为养老托老人员的住宿及办公使用，不得从事高污染、高噪声的生产或另作他用。二、合同期限本合同约定租期为10年，期限自2009年3月6日至2019年3月5日止。三、租金及支付方式1.乙方承租该厂房及土地年租金为每年租金人民币拾捌万元。2.付款方式：每年3月8日前支付。四、关于乙方使用水、电、电话等有关规定1.甲方保证乙方水电供应，并负责将水、电接至乙方承租地总表，承租区域内的水电设施、线路等由乙方自行解决。2.乙方入住后，依照北京市电力管理部门向甲方的用电收费标准加上5%的损耗，每月按照实际用量按时向甲方缴纳。3.乙方用水按4.3元/立方米向甲方缴纳水费，如遇政府价格调整，按同比例上调水费。4.电话由乙方自行安装并承担相应费用。五、对甲、乙双方的规定（一）对甲方的规定：1.将约定房屋土地如期交付乙方使用。2.在正常情况下保证水、电供应，不无故给乙方断电断水。3.协助乙方由于承租房屋及所属土地而需要协调的周边关系，为乙方办理各种必要手续提供必要材料。4.不无故干涉乙方的正常经营活动。5.允许乙方在承租范围内搭建生产需要的临时设施和临时用房，允许乙方在北墙自建大门。……七、违约与索赔。本合同约定租期为10年，在合同期内乙方要求退租，乙方在承租区域内的所建地上物归甲方所有，乙方需再向甲方支付10万元违约金作为乙方对甲方的补偿，反之，在合同期内甲方要求停租，甲方需向乙方支付10万元的补偿金作为对乙方的补偿。如任何一方解除合同，需提前六个月通知对方。八、其它约定1、在租赁期间如因占地拆迁，双方共同参与补偿谈判，房屋土地补偿金归甲方所有，新建部分、装修、经营补偿归乙方所有。2、乙方由于噪音、污染等原因造成扰民的，由甲、乙双方共同解决，所需费用由乙方担负。3、租赁期满后，所有地上设施归甲方所有，乙方新建的面积，甲方按照20年折旧期给予乙方补偿，总面积不超过400平方米。合同还约定了其他条款。合同签订后，金河水务公司依约交付了厂房和土地，双方开始履行合同，丽康福利院依约交纳租金至2015年3月5日。合同履行中，丽康福利院对原承租的四排厂房进行了装修，并新建了部分房屋，但新建房屋未办理建设工程规划审批手续。二、双方《租赁合同》标的物被纳入北京市昌平区公租房项目的情况北京市昌平区人民政府2011年8月21日下发《北京市昌平区人民政府关于同意北京金河水务建设有限公司作为沙河西沙屯南侧局部地块公租房项目建设主体的批复》（昌政函【2011】160号），同意金河水务公司作为沙河西沙屯南侧局部地块公租房项目（含本案诉争场地）的建设主体，已纳入市、区政府签订的《昌平区2011年政策性住房建设任务》。2012年2月3日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会下发《关于加快沙河西沙屯南侧局部地块公租房项目开工建设的通知》督促金河水务公司尽快开工。2013年1月21日，北京市发改委下发《北京市发展和改革委员会关于昌平区沙河镇西沙屯南侧局部地块公共租赁住房项目核准的批复》（京发改【2013】101号）同意金河水务公司开发建设北京市昌平区沙河镇西沙屯村南侧局部地块公共租赁住房项目。三、双方就《租赁合同》产生争议及诉讼解除的情况2014年5月21日金河水务公司向朱钢华和丽康福利院发出《关于解除要求限期搬离的通知》，要求解除《租赁合同》，限期完成搬迁，对于补偿问题按照合同约定协商解决。2014年7月17日，金河水务公司向朱钢华邮寄了《会谈通知》，通知朱钢华与丽康福利院就补偿方案和搬迁事宜进行磋商。2014年8月1日、8月14日、8月29日金河水务公司与丽康福利院、朱钢华进行了三次磋商，形成了《会议纪要》，但最终并未就补偿和腾退达成一致。2015年7月21日，金河水务公司以租赁合同纠纷为由将朱钢华、丽康福利院诉至本院，诉讼请求为：“1、确认金河水务公司与丽康福利院、朱钢华签订的《租赁合同》于2014年5月21日解除，如果这个时间没有解除，请求法院判决解除合同；2、判令丽康福利院、朱钢华立即腾退所租赁的全部房屋、土地，交付原告；3、诉讼费由丽康福利院、朱钢华承担。”经审理，本院作出（2015）昌民初字第12942号民事判决书（以下简称12942号判决书）。12942号判决书认定：《租赁合同》第七条约定的“在合同期内甲方要求停租，甲方需向乙方支付10万元的补偿金作为对乙方的补偿”属于对违约责任的约定，并非对合同单方解除条件的约定，金河水务公司主张2014年5月21日是行使单方约定解除权，依据不足；2014年8月双方虽进行了多次协商，但根据协商形成《会议纪要》，双方未就合同解除和腾退补偿达成一致，无法认定双方已经协商解除；另，丽康福利院并不存在《中华人民共和国合同法》九十四条规定的违约情形，金河水务公司亦不构成法定解除。12942号判决书还认定：金河水务公司主张若《租赁合同》2014年5月21日没有解除，则请求法院判决解除合同。鉴于涉诉的土地已经被市区两级政府确定为公租房项目用地，需要尽快施工，《租赁合同》客观上已不宜继续履行，丽康福利院、朱钢华庭审中亦表示如果合同不能履行的情况下，同意法院根据相关情况判决，并决定就补偿问题另案起诉。故12942号判决书判决：一、解除金河水务公司与丽康福利院于二〇〇九年三月六日签订的《租赁合同》；二、丽康福利院于本判决生效后三十日内将《租赁合同》中约定的厂房及土地腾退给金河水务公司；三、驳回金河水务公司的其他诉讼请求。判决后，丽康福利院不服判决，并上诉至北京市第一中级人民法院，后又撤回了上诉。北京市市第一中级人民法院于2017年6月28日作出（2017）京01民终4252号民事裁定书，裁定准许丽康福利院撤回上诉。2017年8月，金河水务公司就涉案厂房和土地腾退问题申请强制执行。2017年12月20日，丽康福利院被执行腾退。四、双方就《租赁合同》解除后的补偿问题进行诉讼的情况2017年1月，丽康福利院就补偿问题起诉金河水务公司，即（2017）京0114民初473号案件（以下简称473号案件），要求金河水务公司赔偿原有房屋、新建房屋的装修、地上附属物及附属设施补偿、停产停业损失、搬家费等。在473号案件审理中，丽康福利院申请对其承租场地内新建房屋和原有房屋的装修、院内附属设施、停产停业损失进行评估。经摇号，北京市国宏信价格评估有限公司进行了评估，并于2017年11月1日出具了编号为国宏信（民）字2017第170096号《价格评估报告书》（以下简称170096号评估报告），评估结论为：价格评估标的在评估基准日2017年6月16日的价格为1161114元（非争议部分评估价格1030702元，争议部分为130412元）。170096号评估报告另在“价格评估限定条件”中载明“丽康福利院为政府非盈利组织，不存在经营损失，故此次评估结论不包含停业停产损失的价格；因无法确定搬家的运距，无法对其搬家费进行评估，故本次评估结论不包括搬家费”。丽康福利院垫付评估费29780元。2017年11月15日，丽康福利院称自己并非政府开办，属于自然人出资成立，故对170096号评估报告中“丽康福利院为政府非盈利组织，不存在经营损失”不予认可，并再次申请就“停产停业损失”进行补充评估。2018年7月11日，北京市国宏信价格评估有限公司另作出《退案函》，载明“停产停业损失”不具备评估条件，予以退案。后，丽康福利院坚持申请对“停产停业损失”进行评估，本院另行摇号选择北京中源正信资产评估公司，但北京中源正信资产评估公司亦于2018年8月15日作出《退案说明》，称本案“停产停业损失”不具备评估条件，予以退案。另查，2017年4月，丽康福利院以地面施工、地下设施损害责任纠纷为由，将金河水务公司以及恒万实业有限公司诉至法院。经审理，本院作出（2017）京0114号民初7232号民事判决书。后，金河水务公司以及恒万实业有限公司上诉，北京市第一中级人民法院经审理作出（2018）京01民终978号民事判决书，撤销了（2017）京0114民初7232号民事判决书，驳回了丽康福利院的诉请。丽康福利院申请再审，2019年7月16日北京市高级人民法院作出（2019）京民再165号民事判决书，判决撤销北京市第一中级人民法院（2018）京01民终978号民事判决书，维持本院（2017）京0114号民初7232号民事判决书。在本院审理473号案件过程中，丽康福利院2018年10月就473号案件提出撤诉申请，称因与金河水务公司的（2019）京民再165号案件尚未结案，待再审案件结案后再提起诉讼。丽康福利院表示因本案涉案场地已经腾退，再诉时已经无法再行评估，故仍然认可473号案件的评估报告、退案函等评估材料。金河水务公司表示同意。后，本院作出（2017）京0114民初473号民事裁定书，准许丽康福利院撤回了473号案件的起诉。五、本案诉讼及案涉房屋及其它情况2019年7月22日，丽康福利院提起本案诉讼。2019年8月，金河水务公司提起本案反诉。本案中，本院结合丽康福利院平面图、170096号评估报告以及双方陈述就诉争房屋等情况查明如下：诉争标的中，从南向北数共有八排房屋（170096评估报告以及平面图中均按该方位顺序命名）。其中“第一排房屋、第三排房屋、第八排房屋以及锅炉房、洗澡间、茶炉间、办公室”属于丽康福利院在《租赁合同》履行过程中新建；其中“第二排房屋、第四排房屋、第五排房屋、第七排房屋”属于金河水务公司原有的房屋，丽康福利院租赁后进行了装修。（第六排房屋双方无争议，不涉案）。双方对170096评估报告中的“树木部分”无异议。本案庭审中，双方170096评估报告有异议的部分主要有以下四个：其一，“第八排房屋”，金河水务公司称新建的第八排房屋超出了租赁场地范围，丽康福利院则称未超出租赁场地范围；其二，金河水务公司称170096评估报告“第七排房屋”西侧三间不属于租赁范围，是被丽康福利院无偿占用，丽康福利院则称“第七排房屋”均属于租赁范围；其三，170096评估报告中列的“争议项”是“场地西北角的娱乐室、健身室、西北角医务室等房屋”，金河水务公司称“争议项”所列房屋不属于双方租赁场地范围，丽康福利院则称“争议项”所列房屋是建在租赁场地范围中；其四，金河水务公司称170096评估报告认定的“成新率60%”过高，且评估完成后2017年12月20日被强制腾退，仍有较长时间，应当适用更低的成新率。本案审理中，根据金河水务公司的申请，本院向北京昌平区民政局调取了丽康福利院2011年至2018年的年检备案资料档案。该资料档案中附有丽康福利院历年的专项审计报告。其中，丽康福利院历年审计报告分别记载：2010年度的净收益（收支结余）为301118.16元；2011年度净收益（收支结余）为854200.36元；2012年度净收益（收支结余）为233272.75元；2013年度净收益（收支结余）为412774.05元；2014年度净收益（收支结余）为28538.96元；2015年度净收益（收支结余）为-44043.3元；2016年度净收益（收支结余）为65582.99元；2017年度净资产变动为-106269.14元；2018年度净资产变动为-20105.99元。上述事实，有国有土地使用证、不动产权证、《租赁合同》、（2015）昌民初字第12942号民事判决书、（2019）京民再165号民事判决书、（2017）京0114民初473号案件庭审笔录、《价格评估报告书》《丽康福利院平面图》、民政局年检备案资料（含审计报告）以及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：已发生效力的12942号民事判决书认定双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。12942号判决书判决《租赁合同》解除后，本案双方争议系围绕合同解除的法律后果而产生，具体而言双方争议的焦点有四个：一是丽康福利院是否有权依据《租赁合同》第八条之约定主张权利；二是双方争议的“第七排房屋西侧三间”“娱乐室、健身室、西北角医务室（170096评估报告列的争议项）”以及“第八排房屋”是否属于《租赁合同》的租赁范围；三是各项补偿如何认定；四是金河水务公司反诉主张的租金、使用费以及水电费问题。对于上述争议焦点，本院逐一分析认定如下。一、丽康福利院有权依据《租赁合同》第八条之约定主张权利当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。双方《租赁合同》第八条明确约定，在租赁期间如因占地拆迁，双方共同参与补偿费谈判，房屋土地补偿金归甲方所有，新建部分、装修、经营补偿归乙方所有。首先，从该条款的文义来看，第八条约定是“因占地拆迁”的情况下适用，但并未对“占地拆迁”进行特别定义，也未对“占地拆迁”的主体进行限定，应按照通常含义理解。本案中，双方《租赁合同》解除的背景是北京市以及昌平区相关部门根据政策将案涉土地纳入公租房项目建设范围，并作为建设任务积极推进，导致合同不宜履行，故法院综合考虑该背景及双方的意愿判决解除了合同。在合同正常履行期间，“租赁场地被纳入保障房建设而收回”这一事实情况符合“占地拆迁”的通常含义和理解。北京市昌平区人民政府同意金河水务公司作为建设主体建设公租房项目，使得金河水务公司同时具备了“公租房项目建设主体”和“场地出租人”两个主体身份，该情况虽有一定的独特性，但并不能否定“占地拆迁”的通常含义。其次，从《租赁合同》整体和目的来看，第七条约定了“违约与索赔”，第八条则是“其它约定”。第八条与第七条互相独立，体现了双方缔约时的特别考量。再者，从诚实信用原则来看，双方订立合同时就预先对占地拆迁情况下双方的利益进行了明确约定，基于对该约定的合理信赖，承租人合同履行中也对租赁物进行了装修改善、加建而进行经营，并按约定标准交纳租金。丽康福利院现依据第八条约定主张补偿符合诚实信用原则。另，从2014年8月双方协商时形成的《会议纪要》的内容来看，在“涉案场地被纳入公租房项目建设”的背景下，双方就“腾退补偿”“拆迁补偿”的内容、金额进行过磋商，虽未能达成一致，但亦反映双方对于“涉案场地被纳入公租房项目建设”的性质理解，应属于《租赁合同》第八条约定的“占地拆迁”。综合上述分析，应认定丽康福利院有权依据《租赁合同》第八条的约定主张权利。金河水务公司辩称的本案不应适用《租赁合同》第八条约定的观点，有违诚实信用原则，本院不予采信。二、“第七排房屋西侧三间”“170096评估报告列的‘争议项’场地西北角的娱乐室、健身室以及西北角医务室等房屋”以及“第八排房屋”应认定属于《租赁合同》的租赁场地范围当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方《租赁合同》第一条第一款约定，租赁范围为金河水务公司“大院内东侧四排厂房及所属土地（见附图红线区域）”，但庭审中双方均表示《租赁合同》实际并未附图，上述约定也无具体四至和具体面积。签订合同后，金河水务公司交付了厂房和土地，双方开始履行。在合同履行中，金河水务公司也未就租赁范围提出异议。现金河水务公司称上述房屋和土地不在租赁范围且属于无偿使用，其应就此承担举证责任。但金河水务公司既未能举证证明在长达数年的合同履行中曾提出过异议，亦未能举证证明上述房屋超出了租赁场地范围，应当承担举证不能的不利后果。故金河水务公司辩称的上述房屋超出租赁范围的观点，缺乏依据，本院不予采信。根据双方的合同履行情况，应认定“第七排房屋西侧三间”“170096评估报告列的‘争议项’的房屋”以及“第八排房屋”属于双方《租赁合同》的租赁范围。三、各项补偿的认定承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人经出租人同意装修以及经出租人同意加建的，对已经形成的附合的装饰装修和扩建费用处理有约定的，应依照约定处理。双方《租赁合同》第八条对此进行了约定，应依约定处理，即金河水务公司应补偿丽康福利院“装修、新建部分、经营补偿”费用。关于装饰装修和新建房屋费用的补偿金额，根据170096评估报告，“非争议项为评估1030702元，本院予以确认。“争议项”130412元，是新建的“场地西北角的娱乐室、健身室以及西北角医务室等房屋”的价值评估，根据前述认定属于租赁范围，本院亦予以认定。金河水务公司应支付的装修、新建房屋补偿共计1161114元。对于金河水务公司辩称的《租赁合同》到2019年3月5日即到期终止，170096评估报告采用60%成新率过高的观点，根据评估报告，评估办法是按照评估行业规则采用成本法与市场比较法，并非依据合同期限。另，即使《租赁合同》届满也不意味着装饰装修、新建房屋完全失去价值，故该项抗辩观点，缺乏依据，本院不予采信。关于金河水务公司辩称评估基准日为2017年6月16日，实际执行腾退为2017年12月20日，评估采用的成新率应当降低的观点，因170096评估报告作出之日为2017年11月1日，2017年12月20日执行腾退时也未超出评估报告的有效期，故该项抗辩观点，缺乏依据，本院不予采信。关于金河水务公司辩称的新建房屋未取得合法手续不应补偿的观点，双方明确约定了新建部分应予补偿，且该约定并未区分是否取得合法审批手续，故该项抗辩缺乏合同依据，本院不予采信。关于停产停业损失的补偿，双方《租赁合同》约定丽康福利院应获得“经营补偿”，但并未约定计算标准。丽康福利院虽申请就“停产停业损失”进行评估，但因不具备评估条件而被评估机构退案。对此，本院认为，虽不具备评估条件，但并不意味着不存在停产停业损失。金河水务公司辩称丽康福利院属于非盈利机构，不存在停产停业损失的观点，既与双方约定不符，也无法律依据，本院不予采信。丽康福利院主张参照《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（以下简称《补偿暂行办法》）的规定，按营业面积每平方米给予800元标准计算停产停业损失补偿，但上述《补偿暂行办法》第八条规定全文表述为“用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费”，本案涉诉房屋并非住宅，故丽康福利院的该项主张依据不足。关于停产停业损失补偿费的认定，本院依据公平原则，综合考虑丽康福利院正常经营期间的平均收益和《租赁合同》解除之日2017年6月28日至《租赁合同》约定的租赁期限届满之日2019年3月5日的时间因素（约1年零8个月）予以认定。因双方在2010年至2013年正常履行合同，2014年已开始协商解除合同，同时也产生了施工损害等纠纷，对丽康福利院的收益有客观影响，故本院按照北京市昌平区民政局年检备案材料审计报告中2010年度至2013年度的净收益的平均数计算。经计算，2010年度至2013年度丽康福利院平均净收益为450341元/年。结合未履行的合同期限，丽康福利院的停产停业损失计算为750568元。丽康福利院主张金额过高的部分，本院不予支持。关于丽康福利院主张的搬家费补偿10万元，双方《租赁合同》未就搬家费进行约定，该项主张，缺乏依据，本院不予支持。四、丽康福利院应支付2015年3月6日至2017年6月28日的租金及2017年6月29日至2017年12月20日的占有使用费，但占有使用费的标准由本院参照双方约定以及实际情况酌定承租人应当按照约定支付租金。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起算。具体到本案，金河水务公司2015年7月提起诉讼时是主张双方《租赁合同》于2014年5月解除，但该主张未获得本院支持。本院作出的12942号判决书判决解除《租赁合同》后，丽康福利院上诉又撤回上诉，12942号判决书于2017年6月28日生效。2017年6月28日应认定为金河水务公司知道权利受损害之日，租金的诉讼时效应自该日计算。到《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日施行之日，诉讼时效并未届满，丽康福利院尚未取得诉讼时效抗辩权，故本案金河水务公司主张租金应适用《中华人民共和国民法总则》的规定，其诉请未超出诉讼时效。丽康福利院辩称的租金超过诉讼时效的观点，缺乏依据，本院不予采信。按照双方约定的租金标准计算，丽康福利院应支付2015年3月6日至2017年6月28日的租金为412000元。关于2017年6月29日至2017年12月20日的占有使用费，考虑到《租赁合同》解除后，丽康福利院实际已经无法经营使用，且该段时间主要是诉讼评估期间，本院酌情将使用费调整为20000元。故丽康福利院应支付2015年3月6日至2017年12月20日的租金和占有使用费共计432000元，金河水务公司主张过高的部分，本院不予支持。关于金河水务公司反诉主张的水电费请求，丽康福利院不予认可，金河水务公司仅提交了单方制作的表格，并未提交其他任何证据，金河水务公司应承担举证不能的不利后果。金河水务公司主张要求丽康福利院支付29733.87元水电费的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百二十五条、第二百二十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京金河水务建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京市昌平区豆各庄丽康老人福利院地上物（含装修、新建房屋及树木）补偿1161114元；二、北京金河水务建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京市昌平区豆各庄丽康老人福利院停产停业损失补偿750568元；三、北京市昌平区豆各庄丽康老人福利院于本判决生效之日起十日内支付北京金河水务建设集团有限公司2015年3月6日至2017年12月20日的租金和占有使用费432000元；四、驳回北京市昌平区豆各庄丽康老人福利院的其他诉讼请求；五、驳回北京金河水务建设集团有限公司的其他反诉请求。如北京金河水务建设集团有限公司、北京市昌平区豆各庄丽康老人福利院未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费29689元，由北京市昌平区豆各庄丽康老人福利院负担7683元，已交纳；由北京金河水务建设集团有限公司负担22006元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费4524元，由北京金河水务建设集团有限公司负担634元，已交纳；由北京市昌平区豆各庄丽康老人福利院负担3890元，于本判决生效后七日内交纳。评估费29780元，由北京金河水务建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李国栋人民陪审员  卢全利人民陪审员  苏迎春二〇二〇年五月十二日书 记 员  郑蝶宜