河北省兴隆县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0822民初33号 原告：兴隆县鹏程房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91130822758903553Y。 住所地：兴隆县兴隆镇安定西街。 法定代表人：陈朋，职务：经理。 委托代理人：温慧，河北张占群律师事务所律师。 委托代理人：司瑞国，男，1965年10月29日出生，汉族，农民，住河北省承德市兴隆县。 被告：张江，男，1964年3月29日出生，汉族，农民，住河北省承德市兴隆县。 被告：张婷婷，女，1989年8月30日出生，汉族，农民，住河北省遵化市。 二被告委托代理人：卢桂荣，男，1954年7月13日出生，汉族，农民，住河北省承德市兴隆县。 原告兴隆县鹏程房地产开发有限公司与被告张江、张婷婷商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告兴隆县鹏程房地产开发有限公司的委托代理人司瑞国、温慧，被告张江、张婷婷及二被告委托代理人卢桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、要求解除原、被告于2015年3月8日达成的口头《买卖合同》；二、解除原、被告于2016年10月9日签订的《商品房买卖合同》；三、要求二被告给付原告逾期付款的违约金12000.00元；四、要求二被告给付原告2015年至返还房屋之日止的房屋使用费（按争议房屋所在地同地段房屋租金计算）；五、要求二被告立即返还位于兴隆县房屋；六、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2015年3月8日购买了原告开发的位于兴隆县，房屋面积94.5平方米，房屋总价240000.00元，被告仅在购房当天交付60000.00元，剩余房款至今未付。且原告已交付房屋，被告也实际入住，双方形成事实劳动关系，原告于2019年11月30日向被告发出《房屋催收通知》，但被告至今未付剩余房款，遂诉至贵院，望依法判决。 二被告辩称，在2015年初，被告张婷婷想在该开发区购买一处楼房，被告张江与司瑞国联系，司瑞国同意将该小区3单元601房间，94.52平方米，卖给被告张婷婷。之后在2015年3月8日，被告张江与司瑞国达成购买楼房的口头协议:“该楼房6层601号房间，面积94.52平方米，总价款24万元，先付12万元的同时司瑞国给办来房屋产权证，交给买房主，下欠12万元办理货款购楼手续，分期付款。”双方达成口头协议后，由被告张江为其女儿张婷婷于2015年3月28日交付给司瑞国6万元现金，司瑞国将601房间钥匙交给了被告张江。被告张婷婷入住后曾多次催促原告办理房产证，但司瑞国则一直推脱，后经询问司瑞国的合伙人，得知司瑞国无法办理房产证，遂张婷婷于2016年10月9日与原告兴隆县鹏程房地产开发有限公司签订了书面商品房买卖合同，并将剩余60,000.00元预付款打到原告公司账号，现因原告对尚欠的120,000.00元没有明确给付方式，也没有房屋产权证，故拖欠至今，是原告行为造成的，应由原告承担责任，而不应由二被告承担责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人依法提交了证据，原告提交了以下证据：1号证，2019年11月30日还款催收通知一张及张贴照片一张，证明2019年11月30日原告就被告拖欠的房款发出书面的通知并张贴于被告房屋的门口；2号证商品房买卖合同13份，证实如买受人符合银行房屋贷款条件其可以办理房屋贷款。 二被告质证称，对原告提交1号证有异议。房款催收通知应发给购房主本人，而该公司将该通知不知道贴到什么位置，不能作为原告的主张。对2号证有异议，与本案没有关联性。 二被告提交了以下证据：1号证兴隆县蓝旗营镇开发兴煜达小区商品房买卖合同一份，证明被告张婷婷购买了原告开发的楼房的事实；2号证，被告张江代替其女儿张婷婷交付给司瑞国购房款6万元收据，证明被告张婷婷已向司瑞国交付购房款6万元；3号证，兴隆县农村信用合作联社现金纳款单，证明张婷婷第二次向原告缴纳预付款6万元；4号证，赵萍、夏喜泉、潘亚楠、赵金萍四人的书面证明，证明四人都向该公司购楼，都与司瑞国签订的口头协议，口头协议的内容是先预交一半购楼款后由司瑞国办理房屋产权证，四人有全款交付的，但是司瑞国一直没有给办理房产证。四人中也有欠部分的楼房款没有给付。 原告质证称，对1、2、3号证均无异议；对4号证有异议，对真实性、合法性、关联性均不认可。 结合原、被告举证、质证情况，本院认证如下：原告提交的1号，真实性、有效性不予认可；2号证，与本案没有关联性本院不予采信。二被告提交的1、2、3号证，具有真实性、合法性，本院予以采信；4号证，与本案没有关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经质证确认的证据，本院认定事实如下： 被告张江受被告张婷婷委托，于2015年3月8日与原告达成口头协议，约定购买原告开发的位于兴隆县，房屋面积94.5平方米，房屋总价240000.00元。双方协商后，被告张江代替被告张婷婷当日交付原告购房预付款60000.00元。在庭审中被告认可2015年3月28日原告将房屋交付被告使用，原告对此也表示认可。被告张婷婷入住后，于2016年10月9日与原告就上述楼房买卖与原告补签了书面房屋买卖合同，合同约定“第六条付款方式为分期付款：贷款……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的付款时间付款按乐器时间分别处理。1.逾期二十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起五日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过二十日后，出卖人有权解除合同，合同解除自出卖人按买受人提供的联系地址书面通知买受人之日起生效。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金（该违约金出卖人从买受人已付的购房款中扣除），剩余购房款出卖人在解除合同后二十日内退还买受人。买受人愿履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人除交清房价款外，按本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。……第十四条：买受人接收房屋后，产权归买受人所有。买受人在办理房屋权属证件时，出卖人给予协助或提供相关资料……”。签订合同当日，被告张婷婷在兴隆县农村信用合作联社蓝旗营信用社以现金的方式向原告公司账户存入购房款60000.00元。综上，被告张婷婷共向原告支付房款120000.00元，尚欠购房款120000.00元至今未给付原告。二被告在庭审中认可原告在2017年5月份曾向其催要过剩余房款，但被告以原告不为其办理房本，使其无法办理房贷为由拖欠至今。现原告要求与被告解除合同赔偿损失，诉至本院。 本院认为，被告张江接受张婷婷的委托代为购买房屋，双方形成委托关系，因此被告张江与原告签订的口头买卖合同所约定的权利义务均归属于被告张婷婷。被告张婷婷于2016年10月9日与原告补签的书面合同与原口头合同内容一致部分是对合同内容的再次确认，内容不一致部分应按照后合同即书面合同内容确定双方权利义务。本案中，二被告与原告签订的口头以及书面商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，被告自签订涉案商品房买卖合同后并经原告催告后至今一直未交纳剩余购房款，其行为已构成根本违约。另，被告认为其不支付剩余购房款的原因是原告无法办理房本，并不属于不可抗力，不能构成违约责任的免责事由，且被告拒不支付剩余房款的行为，致使原告销售商品房获取商业利益的合同目的落空。综上，原告请求解除双方签订的口头及书面商品房买卖合同的诉讼主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。据此规定，涉案合同解除后，原告再占有被告所支付的购房款120,000.00元已无相应的法律依据，应予退还。同时，由于被告违约，原告有权要求被告按合同约定承担违约责任。原、被告签订的商品房买卖合同第七条明确约定了买受人逾期二十日付款，出卖人有权解除合同，违约金按未付价款的10%支付，故被告张婷婷应给付原告逾期付款的违约金12,000.00元。关于原告要求房屋使用费的主张，于法无据，故本院不予支持。被告认为原告应向其返还房屋装修费的主张，因未提供证据加以证明，故本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十七条、一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告兴隆县鹏程房地产开发有限公司与被告张婷婷于2015年3月8日达成的口头《商品房买卖合同》。 二、解除原告兴隆县鹏程房地产开发有限公司与被告张婷婷于2016年10月9日签订的《商品房买卖合同》。 三、被告张婷婷于本判决生效之日起十日内给付原告逾期付款的违约金12,000.00元。 四、被告张婷婷于本判决生效之日起三十日内将位于兴隆县返还原告兴隆县鹏程房地产开发有限公司。 五、原告兴隆县鹏程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告张婷婷已支付的购房款120,000.00元。 六、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,100.00元，由被告张婷婷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长 王 冰 人民陪审员 田 力 人民陪审员 高凤霜 二〇二〇年五月二十日 书 记 员 刘 畅 附页 一、判决的相关法律依据 《中华人民共和国合同法》 第九十三条合同约定解除当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （1）因不可抗力致使不能实现合同目的。 （2）在履行期限届满前，当事人以自己的行为表明不履行主要债务。 （3）当事人一方迟延履行债务主要债务，经催告在合理期限内仍未履行。 （4）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现目的。 （5）法律规定的其他情形。 第九十七条解除的效力合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条违约责任当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉费用按3,100.00元预交，逾期未交上诉状或者提交上诉状后七日内未预交上诉费用的，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。 （上诉费交费方式：将上诉费交付到中国建设银行股份有限公司承德市车站路支行户名为：河北省承德市中级人民法院；账户为：13×××02，到账查询电话为0314-21××××5，上诉人交款后将交款凭条复印件随上诉状一起交付本院）。 三、申请执行期限及逾期不申请执行的法律后果 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。本案原告自本判决生效后，自动履行期届满之日起两年内应向本院立案庭申请执行。逾期不申请，人民法院即不再强制执行。