广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初410号原告:邓锦邦，男，汉族，1989年8月20日出生，住广东省肇庆市高要区************队，公民身份号码4128********05753。委托诉讼代理人：伍瑞莲，广东曜政律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓广贤，广东曜政律师事务所律师。被告:高要市恒福房产发展有限公司，住所地高要市*********，营业执照:441********479。诉讼代表人：高要市恒福房产发展有限公司清算组。负责人：李柏林。原告邓锦邦与被告高要市恒福房产发展有限公司（以下简称恒福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓锦邦的委托诉讼代理人伍瑞莲，被告高要市恒福房产发展有限公司的诉讼代表人李柏林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓锦邦向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告于2016年2月16日签订的《商品房认购书》，房屋价值：486,222元；2.请求判令被告立即向原告退还首期购房款136,222元及利息25,684.47元(利息从2016年2月22日起按人民银行三至五年期利率暂计算至2020年1月19日，实际计算至付清时止);3.请求判令被告向原告双倍退还定金20,000元，以上合计:668,128.47元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因购买被告开发的恒福新城B1座902房，于2016年2月16日与被告签订《商品房认购书》并向被告支付定金10,000元。双方在《商品房认购书》中就房屋基本状况、销售方式、价款的确定方式、总价款、付款方式、付款时间等作了详细约定。2016年2月22日，原告按约定前往被告售楼部签订《商品房买卖合同》和支付首期购房款。当日原告通过自己及父亲的银行账户向被告转账支付首期购房款66,222元和70,000元，合计136,222元。但是，被告却告知原告，由于网签系统出现问题，当日未能签订《商品房买卖合同》，需另行通知合同签订时间。而后，原告一直联系和催促被告，要求签订《商品房买卖合同》，均得不到明确的答复。原告一直通过电话和前往售楼部与被告协商均未果。原告认为被告的行为已构成严重的违约，造成了原告的损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请判如所请。被告恒福公司辩称：一、原告要求按房屋总价值退款没有法律依据，原告只是按合同的约定交了房价的首期146,222元，剩余的房款还没有交付，不可能要求按房价总额退款，这既不合理又不合法。二、原告不享有解除合同的权利，原告购买的商品房不存在抵押等影响交易的情况，被告完全具备继续履行合同的能力，被告同意继续履行合同；原告不享有解除合同的权利，恳请法庭依法驳回原告的起诉。三、原告主张的利息没有法律依据，原告向被告支付购房款属于履行合同约定的义务，被告有权依合同约定收取购房款；被告依约收取购房款的行为并无对原告造成任何损失，原告要求被告支付利息的请求没有法律依据；即使要退款也只能按银行同期贷款利率计付，因为双方签订购房合同时并没有约定要计付利息。四、原告主张双倍返还定金没有法律依据，根据原告与被告签订的《商品房认购书》第三条第(2)款规定，原告需支付146,222元首期房款，原告支付的定金实际已转为购房款，因此，原告主张双倍返还定金没有法律依据。五、本案的诉讼费应由原告承担。综上，恳请贵院依法采纳被告上述答辩意见，依法作出判决。本院经审理查明并认定如下案件事实：2016年2月16日，原告作为乙方（认购方）与作为甲方（出售方）的被告签订了《商品房认购书》，该认购书的主要条款有：第1条乙方认购物业：恒福新城B1座902房……。第2条甲乙双方约定房价：2.1条乙方认购该物业折扣后成交总房价人民币486,222元。2.2条乙方须在签订认购书的同时向甲方付清定金10,000元，作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）的担保。2.3条关于定金的约定：本认购书第2条的定金为立约定金，是为订立《商品房买卖合同》的担保。如甲乙双方在约定时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作房价款的相应部分。如在双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，甲方未经乙方同意擅自将物业另售其他人的，甲方应双倍返还乙方已付定金。乙方须按双方约定履行义务；如乙方未如期支付房款，或乙方未按甲方要求、逾期办妥相关按揭手续的，或因乙方提交资料不合格、咨信状况或其他乙方原因导致银行机构按揭款、公积金按揭款未获批准的，或因乙方原因造成双方无法如约签订《商品房买卖合同》的，甲方不予退还定金给乙方，且有权另行出售该物业。第3条付款方式和期限：乙方选择如下第2种付款方式：（2）按揭付款：……乙方须于2016年2月23日前（即自签订认购书之日起7天内）付清不低于30%的房款，即146，222元（含定金）作为首期房款。并于当日提交相关资料向银行/信用社办理余下70%的房款，即340，000元的按揭手续，同时在甲方指定地点签订《商品房买卖合同》。签订《商品房认购书》当日，原告邓锦邦向被告恒福公司支付了定金10，000元。原告于2016年2月22日通过银行转账方式，分别向被告支付了首期购房款66，222元和70，000元，合计136，222元。事后，虽经原告催促，但被告恒福公司一直未与原告签订《商品房买卖合同》。原告邓锦邦曾于2019年11月21日以同一被告和事实向本院提起过诉讼，后于2019年12月27日撤回了起诉。另查明，恒福新城B1座902房于2016年2月6日被本院另案查封，又于2018年2月1日被本院另案查封。又查明，2019年4月24日，本院以（2018）粤1204民初18号一案依法判决解散被告高要市恒福房产发展有限公司。2019年9月27日，本院以（2019）粤1204清申1号一案依法裁定受理高要市恒福房产发展有限公司的清算申请，并于2019年10月9日决定成立高要市恒福房产发展有限公司清算组，清算组负责人为李柏林。现被告恒福公司仍处于清算阶段。以上事实，有原告举证的原告身份证复印件及户口簿复印件、《商品房认购书》、付款凭证、通话记录、不动产登记资料查询结果证明、（2019）粤1204民初3306号民事裁定书、情况说明、被告企业机读档案登记资料、（2018）粤1204民初18号民事判决书、（2019）粤1204清申1号立案审批表、（2019）粤1204清申1号民事裁定书以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点有：一、双方签订的《商品房认购书》是否应该解除？原告预交的购房款是否应该由被告退还？二、被告应否双倍返还定金20，000元给原告？三、被告是否应该支付原告预交购房款的利息损失？关于争议焦点一：恒福新城B1座902房于2016年2月6日及2018年2月1日被本院依法查封，目前仍处于查封状态。2016年2月16日，原、被告双方签订《商品房认购书》时，案涉房屋已被依法查封且在房地产管理部门进行了查封登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”及《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，案涉房屋不能出售给原告属于法律上不能履行，再根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，由于被告的原因，案涉房屋不能出售给原告，致使原告不能实现合同目的，原告提出解除案涉《商品房认购书》的诉讼请求理据确实、充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，《商品房认购书》解除后，被告收取原告的首期购房款应退还给原告，以恢复到原告购房前的状态。故原告要求被告退还首期购房款136,222元的诉讼请求应予支持。关于争议焦点二：被告应否双倍返还定金20,000元给原告？原、被告双方签订的《商品房认购书》约定：本认购书第2条的定金为立约定金，是为订立《商品房买卖合同》的担保。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务履行后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。……”的规定，因被告的违约行为致使原告不能实现购买案涉商品房的目的，故原告要求被告双倍返还定金20,000元的诉讼请求应予支持。关于争议焦点三：被告是否应该支付原告预交购房款的利息损失？如前所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，由于被告的违约行为给原告造成了已付购房款的利息损失，原告要求被告赔偿已付房款的利息损失的诉讼请求，本院应予支持。因自2015年10月24日以来，中国人民银行公布的一至五年（含五年）的人民币贷款基准利率为年利率4.75%，而自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），故2019年8月20日起的利息应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，据此并结合原告的诉请核算其利息损失为24,995.24元，原告起诉请求的利息损失超出如下计算的利息部分损失，本院不予支持（详见下表）。本金（单位：元）起始日截止日计息日利率利息（单位：元）136,2222016/2/222019/8/1912754.75%22,602.59136,2222019/8/202019/9/19314.25%491.71136,2222019/9/202019/10/19304.20%470.25136,2222019/10/202019/11/19314.20%485.92136,2222019/11/202019/12/19304.15%464.65136,2222019/12/202020/1/19314.15%480.14合计24,995.24被告以原告不享有解除合同权利、主张利息没有法律依据、主张双倍返还定金没有法律依据等辩解理据不足，本院不予采纳。引起本案纠纷，是被告没有与原告签订《商品房买卖合同》所致，被告对引起本案纠纷应负全责，原告起诉请求合理部分应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第五项，第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条的规定，判决如下：一、解除原告邓锦邦与被告高要市恒福房产发展有限公司于2016年2月16日签订的《商品房认购书》；二、被告高要市恒福房产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告邓锦邦首期购房款136,222元并支付利息24,995.24元(利息从2016年2月22日起按人民银行一至五年期利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）暂计算至2020年1月19日，以后计算至付清日止)给原告邓锦邦；三、被告高要市恒福房产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓锦邦双倍退还定金20,000元；四、驳回原告邓锦邦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4431元，由被告高要市恒福房产发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 彭 洪二〇二〇年五月十一日书 记 员 林子茜法官助理 黄柳青