贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1405号上诉人（原审被告）：贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市桐梓县娄山关镇马鞍山南部新城。法定代表人：陈丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：令狐荣飞，贵州名城(桐梓)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎欣欣。被上诉人（原审原告）：欧国凯，男，汉族，1972年11月25日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被上诉人（原审原告）：先秋芳，女，汉族，1972年10月9日生，贵州省赤水市人，住赤水市。委托诉讼代理人：黄建雄，男，桐梓县高桥镇法律服务所法律工作者。上诉人贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司（以下简称中城房地产公司）因与被上诉人先秋芳、欧国凯合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初3869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中城房地产公司上诉请求：请求撤销遵义市桐梓人民法院（2019）黔0322民初3869号民事判决书第二项判决，查清事实后依法改判。本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对案涉房屋产权证的办理不存在违约，上诉人不应承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第四款之规定，虽然双方合同约定由上诉人代缴费用，但是双方并没有选择具体的代缴具体费用，因此该条款应适用第二种方式，即由被上诉人自行缴纳相关费用后将票据交付上诉人代为办理产权证。又根据方签订的补充协议第一条关于购房价格的补充约定、第八条办理合同登记备案、产权登记的补充约定、第十三条约定可知，补充协议对《商品房买卖合同》第十四条第四款的部分内容进行了明确约定，即将案涉商品房的交易税明确约定为由上诉人负责缴纳，被上诉人在签订《商品房买卖合同》时将应由自己承担的部分预付给上诉人，若被上诉人未按约支付相关费用或提交完整的产权办理所需资料的，上诉人有权延期、拒绝按期办理，且不承担违约责任。从双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议可知，被上诉人的合同义务包括向上诉人支付购房款和预付应由自己承担部分的交易税、自行向有关单位缴纳维修基金、向上诉人提供完整的符合规定办理产权登记所需的资料等。这些合同义务是上诉人履行产权办理的所必须的条件。在合同履行过程中，被上诉人未履行完毕自己的合同义务，违约在先，首先，被上诉人在签订《商品房买卖合同》时并没有向上诉人维纳维修基金，也未自行向有关单位缴纳维修基金，其次，被上诉人未向上诉人提供符合规定的办理产权所需资料，截止2016年1月28日，被上诉人才去缴纳契税1504.44元，被上诉人违约在先，上诉人无法为案涉房屋办理产权，导致案涉房屋产权办理逾期；二、上诉人履行了办证通知义务，先后通过手机信息和邮政快递方式通知被上诉人提交办证资料，被上诉人收到上诉人办证通知后未提交办证资料导致办证延后，上诉人不应当承担违约责任。在被上诉人已经接收房屋的前提下，上诉人余下的合同义务必定是办证，向被上诉人发生手机信息和邮寄书面通知必定是与办证相关的法律文件。一审法院对该事实置若罔闻显然错误。协助履行原则系合同履行的重要原则，被上诉人未尽到履行义务，应自行承担法律后果；三、即便认定上诉人存在违约行为，违约金起算日期也认定错误。根据《商品房买卖合同》的约定，由上诉人办理产权证有两个前提条件，即上诉人将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房产行政主管部门，而被上诉人需要向上诉人提供办理产权登记所需的全部资料和税费。缺少前述任中一项条件都无法由上诉人办理产权证。一审中被上诉人未举证证明其于2016年1月28日完成了契税缴纳义务后立即将相关票据交付给上诉人，应承担举证不能的责任，并且办理产权也需要时间才能办理完成。参照相关法律规定，上诉人履行办理房屋产权登记手续的期间从约定的2015年6月30日前变更为上诉人收到被上诉人提供的办理产权登记所需的全部资料之日起90天以内；四、即便认定上诉人存在违约行为，在被上诉人未按约定向上诉人提交办理产权登记所需的全部资料和税费，违约在先，导致上诉人逾期办证，根据补充协议的约定，上诉人不应承担违约责任或应减轻上诉人的违约责任。在双方都存在违约的情形下，如果完全要求上诉人承担违约责任，不考虑被上诉人的违约责任，违背了合同法的公平原则。请查清案件事实后依法作出公正判决。先秋芳、欧国凯二审期间答辩称：涉案房屋的契税、维修基金等费用已经由被上诉人在接房时一次性交付给上诉人由上诉人履行代缴义务。但在后期履行中，上诉人为避免违约行为的事实，将契税及维修基金费用退还给被上诉人，再由被上诉人按照上诉人要求自行缴纳。被上诉人缴纳契税的行为是上诉人已经构成违约的情形下所发生的。上诉人所称的第十四条四款是对交房事项的约定，而非办理转移登记条款的约定，上诉人称被上诉人存在未提交办证资料的违约情形并不存在。上诉人未提交相关证据证明其已经履行了通知义务。双方合同明确约定办理转移登记后由上诉人履行交付相关文书给上诉人的义务，而上诉人未按照约定办理，明显构成违约。审理本案应当从尊重合同约定、尊重契约精神的角度出发，从法律规定的角度出发，上诉人应当对此承担应有的责任。欧国凯、先秋芳向一审法院起诉请求：一、判决被告立即向原告交付位于桐梓县转移登记有关文书，并自2015年6月30日起，以150444元为基数，按日万分之一向原告支付违约金至该房屋所有权转移登记文书交付之日止（至2018年10月30日为18324.08元）；二、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桐梓县房屋，建筑面积为41.79平方米，房屋总价款为150444元，付款方式为一次性付清。双方所签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项：转移登记约定：（一）“出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的相关文书，交付给买受人”；（二）“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第①项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金”；即买受人不退房的，未对违约金作具体约定。合同签订后原告按约定向被告全额支付了购房款；原告于2016年1月28日缴纳了契税1504.44元；现原告以被告未按合同约定将涉案房屋的产权证相关文件办理好交付给原告，为此原告起诉要求判决支持上述请求。另查明，原告的房产证已于2019年1月17日办理完毕。一审法院认为，原、被告双方自愿协商签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应按约全面履行。本案中，原告已按约支付了全部购房款，而被告中城房地产公司却未能按约定于2015年6月30日前将商品房转移登记的相关文书交付给买受人，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，故中城房地产公司已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告立即向原告交付涉案房屋的商品房转移登记有关文书和支付违约金的请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院予以支持，由于原、被告双方在《商品房买卖合同》中未明确约定买受人不退房的违约金如何计算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告主张要求被告按日万分之一标准计算违约金，明显低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，故对原告要求被告按已付购房款的日万分之一标准计付违约金的请求，原审法院予以支持，即从约定的2015年6月30日起至涉案房屋产权证等相关手续办理完成之日即2019年1月17日止共计1296天为19497.54元（150444元×1／10000×1296天）。据此判决：一、贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司于本判决生效后立即向欧国凯、先秋芳交付位于桐梓县转移登记有关文书。二、贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司在本判决生效后立即支付给欧国凯、先秋芳违约金19497.54元。已减半收取的案件受理费129元，由贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交了以下证据：第一组：小区业主唐忠福、郑益飞、文晓琴、李建新的《证实材料及身份证》、《通知》、《发短信通知记录手机记录》、《手机短信截图》。拟证明2016年12月27日，上诉人已通过短信及邮寄方式通知被上诉人及小区其他业主提交购房人身份证、结婚证、查房证明、户口簿、商品房买卖合同、专项维修基金、契税发票等材料到中城房地产公司处办理涉案房屋所有权转移登记，被上诉人收到通知后未及时向上诉人提供办理案涉房屋所有权转移登记所需的资料。该房屋所有权转移登记逾期办理的原因系被上诉人的自身原因造成，上诉人不应承担逾期办理案涉房屋所有权转移登记的违约责任；第二组：情况说明。拟证明被上诉人于2019年1月20日将办理案涉房屋所有权转移登记所需的资料提交给上诉人，上诉人于2019年1月21日将案涉房屋所有权转移登记所需的资料提交给桐梓县不动产登记事务中心，从2019年1月21日后的逾期办证行为系桐梓县不动产登记事务中心的原因造成，上诉人不对2019年1月21日后的逾期办证的行为承担违约责任，不应向被上诉人支付违约金；第三组证据：相关同类型案例。证明违约金的计算标准，下调到万分之零点二。被上诉人的质证意见为：对上诉人方提交的第一组《证实材料及身份证》中证实材料的三性均不予认可，不符合证据规则，证人应该出庭接受法庭的询问，同时依据其陈述内容，2016年12月27日在此之前，本案的被上诉人均完全提交了所载明的材料内容。对《通知》的三性不予认可，是对方公司自行制作，制作时间是2016年12月29日，应当在一审提交，不应当作为二审的新证据。对《发短信通知记录手机记录》、《手机短信截图》，没有显示具体时间，同样也没有具体的短信内容，非有效证据，达不到上诉人的证明目的，合同约定应当是书面通知。对情况说明的真实性合法性不持异议，也恰好能印证上诉人从合同约定的2015年6月30日颁证，因其自身原因，才于2019年1月21日向不动产登记事务中心提出办证申请，更能说明房开商的违约事实。对于案例的真实性没有异议，但是与本案没有任何关联性，我们国家没有实行案例法，即使存在这样一批案件的发生，该批案件的争议焦点与本案没有统一性，所以不能作为本案的认定依据，甚至是参考依据。被上诉人的代理人在二审中提交以下证据：置业预算表和收款收据，证明购房者在购房时已经向上诉人缴纳了维修基金、办理房产证的相关税费收据以及必要费用，上诉人已经构成违约。上诉人的代理人对该证据的质证意见为：对证据没有意见，但是需要说明的是他们购买时间是2015年6月19日，因为办产权有一个合理时间，不可能在10之内就能办理房产证，所以计算时间不应从此时开始计算。且被上诉人自行申请退回契税由他们自行缴纳，在被上诉人未向房开提供契税交付完毕的发票之前，上诉人不承担任何的违约责任。本院经审理查明，被上诉人与上诉人在《商品房买卖合同》第十四条第（四）项第1小项中约定：被上诉人同意委托上诉人向相关单位缴纳下列费用：专项维修基金、契税、第二十三条约定的物业服务费、供暖费和办理按揭、备案登记、产权证的相关费用以及水、电、天然气开户费。被上诉人同意委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋可能性转移登记。被上诉人于2016年1月16日向上诉人出具的契税承诺书载明：被上诉人向上诉人申请退回所交契税4513元，由自己向税务部门申报缴纳，并承诺因自己申请退回契税，如在税务部门因时间问题所产生的一切滞纳金及相关罚款，自行承担，与上诉人无关。被上诉人在二审期间称已于2016年1月28日缴纳了契税并将发票交给了上诉人，上诉人未出具收条，但其未提供证据证明已将契税发票交给了上诉人。上诉人和被上诉人在补充协议中约定：如被上诉人未提供完整的符合规定的登记资料或未付清规定应缴纳的相关税、费等，上诉人有权拒绝按期为被上诉人办理合同登记备案和产权登记，并不承担逾期办理的违约责任和可能给被上诉人造成的损失。上诉人于2019年1月10日向桐梓县不动产登记事务中心提交了被上诉人购买房屋的产权办理申请材料，被上诉人的不动产权证书已于2019年1月17日颁发，因系银行按揭贷款，被上诉人尚未领取。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：上诉人是否存在违约行为；上诉人是否应承担逾期办理不动产权证的违约金；违约时间从什么时间开始起算，违约金应按什么标准计算。针对本案争议焦点，本院认为，上诉人和被上诉人自愿协商签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按约全面履行。结合双方合同约定和本院审理查明的事实，应认定上诉人主张的商品房转移登记的相关文书为不动产权证书。本案中，被上诉人已按约支付了全部购房款，而上诉人未按约于2015年6月30日前将不动产权证书交付给买受人，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条之规定。故上诉人已构成违约，应承担相应的违约责任。被上诉人要求上诉人支付违约金的请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院予以支持并无不当，本院予以确认。由于被上诉人、上诉人在《商品房买卖合同》中约定：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第一项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方约定按第一项（1）处理。由于被上诉人选择不退房，双方在《商品房买卖合同》中未明确约定买受人不选择按约定事项（1）处理时违约金如何计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。由于双方在合同第一项（2）中对买受人不退房的，出卖人违约所产生的损失已约定了具体的计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，可以参照双方在合同第一项（2）中的约定计算违约金。因被上诉人要求上诉人按日万分之一标准计算违约金，明显低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，原审法院予以支持并无不当，本院予以确认。由于双方在合同中约定由被上诉人承担办理商品房转移登记的相关文书的有关费用。本案中，被上诉人于2016年1月16日向上诉人出具的契税承诺书载明：被上诉人向上诉人申请退回所交契税4513元，由自己向税务部门申报缴纳，并承诺因自己申请退回契税，如在税务部门因时间问题所产生的一切滞纳金及相关罚款，自行承担，与上诉人无关。证明被上诉人已将契税退回。虽然被上诉人称已于2016年1月28日缴纳了契税并将发票交给了上诉人，上诉人未出具收条。但其未提供充分证据证明其已将契税发票交给了上诉人，而上诉人不认可已收到被上诉人的契税发票。因此，导致不能按期办理房屋转移登记的责任在被上诉人。根据双方在补充协议中约定：如被上诉人未提供完整的符合规定的登记资料或未付清规定应缴纳的相关税、费等，上诉人有权拒绝按期为被上诉人办理合同登记备案和产权登记，并不承担逾期办理的违约责任和可能给被上诉人造成的损失。因此，被上诉人要求上诉人承担其退回契税之后的逾期办理房屋转移登记的违约金不符合双方合同约定，本院不予支持。但双方在签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定：（一）“出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的相关文书，交付给买受人”。因上诉人未在2015年6月30日前将商品房转移登记的相关文书交付被上诉人，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。故上诉人应承担被上诉人2015年6月30日到2016年1月16日之间逾期办理不动产权证书的违约金，共计184天为1263.73元（150444元×1/10000×184天）。虽然按付购房款的日万分之一计算违约金过高，由于上诉人并未请求调减，故不应调解。原审法院要求上诉人支付被上诉人从2015年6月30日起至2019年1月17日止的违约金不当，本院予以纠正。上诉人上诉主张其已履行了办证通知义务，被上诉人收到办证通知后未提交相关办证资料导致办证延后，上诉人对案涉房屋产权证的办理不存在违约，不应承担违约责任。因上诉人未提供充分证据证明其主张，其提供的证人证言未出庭接受法庭询问，不能作为证据使用，且证人证言只能证明证人收到短信通知，不能证明被上诉人收到短信通知。上诉人制作于2016年12月29日的《通知》，是其自行制作，不能证明已送达被上诉人，达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。上诉人的提交的《发短信通知记录手机记录》和《手机短信截图》，没有显示具体时间，也没有具体的短信内容，亦不能证明被上诉人收到短信通知，达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。故上诉人上述上诉主张与本院查明事实不符，本院不予采纳。对原审法院认定的其他事项，各方当事人均未提出异议，本院予以确认。综上所述，贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实不清，判决不当，应予改判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初3869号民事判决；二、贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司向先秋芳、欧国凯支付逾期办理不动产权证书的违约金1263.73元。三、驳回先秋芳、欧国凯其余诉讼请求。一审案件受理费129元，二审案件受理费258元，共计387元。由贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  易大刚审判员  周亚琼审判员  何 容二〇二〇年五月二十二日法官助理马琇峰书记员张剑