重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初564号 原告：重庆新隆信物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号，统一社会信用代码915001077530560415。 法定代表人：高仲，董事长。 委托诉讼代理人：朱明友，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张娟，女，该公司工作人员。 被告：李艺，女，1982年12月6日出生，汉族，住重庆市渝北区。 被告：张俊峰，男，1982年5月22日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：李艺（与被告张俊峰系夫妻关系），女，1982年12月6日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告重庆新隆信物业管理有限公司与被告李艺、张俊峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，因新冠疫情期间扣除审限，后恢复审理，依法适用简易程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告重庆新隆信物业管理有限公司委托诉讼代理人朱明友、张娟，被告李艺（同时系被告张俊峰的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆新隆信物业管理有限公司向本院提起诉讼请求:1.判令被告支付原告2015年3月20日至2019年7月31日期间的物业管理费23232.72元；2、判令被告支付原告2015年12月1日至2019年6月30日期间的公摊水电费434.55元；3、判令被告支付原告违约金6969.82元。事实和理由：原告是××小区的物业服务公司，被告是该小区业主。被告从2015年3月20日开始未交纳物业管理费，从2015年12月开始未交纳公摊费。经原告催收未果，特诉至法院。 被告李艺、张俊峰辩称，欠费时间和金额不正确，原因是2015年3月被告开始入场装修，装修时预付了3个月物业费，还交了2000元装修保证金，一直未退也作为物业费抵扣了。原告的服务和原告的价格不匹配。小区公共收益未向业主公示分配，原告未对楼下搭玻璃棚进行告知和征求被告意见，2018年电梯坏了维修了一个月，这个月的物业费应该降低。小区无公共健身设施，春季很多毛毛虫，小区业主和外来人员经常接公共用水，还有人用公共用电对车辆进行充电。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人提供的证据本院认定以下事实：原告重庆新隆信物业管理有限公司原名重庆隆鑫物业管理有限公司，于2019年11月28日名称变更为重庆新隆信物业管理有限公司。被告李艺、张俊峰系房屋所有权人，该房屋系一期电梯洋房，建筑面积为148.66平方米。 2012年2月22日，原告作为乙方，与作为建设单位的甲方重庆天江坤宸置业有限公司签订了《××前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对××小区进行物业管理服务。该合同第六条约定，××一期电梯洋房物业服务费标准为3元.月/平方米（不含共用部位、公共设备设施能耗费，含电梯费，不含二次供水费）。该合同第十七条约定，合同期限为：自合同签订之日起至业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与新选聘（或续聘）的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。该合同还对物业服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。 上述合同签订后，原告对被告房屋所属的××小区进行了物业管理服务，但服务质量存在一定瑕疵。审理中，经询问，原告陈述公摊费为据实分摊，被告李艺、张俊峰对尚欠公摊费472.25元无异议。被告李艺、张俊峰认为原告服务质量不到位，也举示了照片，视频等证据予以证实。因被告未交纳物业管理费，原告催收未果，诉至本院。 另查明，经询问，原告陈述被告李艺、张俊峰于2014年12月3日交纳了2229.9元，是2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费，当时是半价收取；2015年3月16日交纳了1600元现金，是被告实际接房时交纳的，包含被告的欠费和预收的物业费，这笔就交到了2015年3月20日的物业费，还包含了预收的100元或200元公摊水电费。2015年3月20日交纳了保证金2000元，除渣费892元，保证金还没有退。被告的房屋在2015年3月16日之前都是半价收取。被告对原告陈述的事实无异议。被告认可从2014年1月1日开始产生物业费。 上述事实，有隆鑫·鸿府前期物业服务合同、准予变更登记通知书、产权信息、催费记录表、律师函、快递单、照片，当事人陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》合法有效，对包括被告在内小区所有业主均具有法律约束力。上述合同签订后，原告为××小区提供了基本的物业服务，但物业服务质量存在瑕疵，被告作为业主，应向原告履行缴纳物业服务费的义务，被告的辩解意见不能成为其拒绝交纳物业费本金的正当理由。 关于物业费问题，在2014年1月1日至2015年3月16日期间，被告的物业费应按半价计算，共计产生物业费3233.36元（1.5元/月/平方米×148.66平方米×14.5个月,2015年3月计0.5月），在这期间，根据双方陈述，被告于2014年12月3日交纳了2229.9元的物业费，又于2015年3月16日交纳了1600元现金，其中1600元原告虽然陈述预交了100或200元的水电公摊费，但因原告在审理中未举示证据证明该期间公摊费是否实际产生，该1600元应认定为物业费。被告共计交纳的物业费为3829.9元，扣减产生的物业费3233.36元，还剩余596.54元。再扣减2015年3月17日至2015年3月19日共产生物业费43.16元（3元/月/平方米×148.66平方米×3日÷31日），还剩余553.38元。该金额应在之后产生的物业费中予以抵扣。 2015年3月20日至2019年7月31日期间共产生物业费的金额为23363.6元（3元/月/平方米×148.66平方米×12日÷31日+3元/月/平方米×148.66平方米×52个月），扣减553.38元，被告应支付的物业费为22810.22元。 被告对尚欠公摊水电费434.55元的事实无异议，本院对原告要求被告支付公摊费434.55元的诉讼请求予以支持。因在审理中查明原告物业服务质量存在一定瑕疵，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李艺、张俊峰在本判决生效之日起五日内支付原告重庆新隆信物业管理有限公司2015年3月20日至2019年7月31日期间的物业管理费22810.22元； 二、被告李艺、张俊峰在本判决生效之日起五日内支付原告重庆新隆信物业管理有限公司2015年12月1日至2019年6月30日期间的公摊水电费434.55元； 三、驳回原告重庆新隆信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费282元（已减半收取），由原告重庆新隆信物业管理有限公司负担68元，被告李艺、张俊峰负担214元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 冉 阳 二〇二〇年五月二十六日 书记员 李文婧