重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初5420号原告：何跃，男，1981年8月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：杨小峰，重庆继维律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙兆梅(系何跃母亲），女，住重庆市渝中区。被告：重庆绿地申浦房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区建新南路382号附2号，统一社会信用代码91500105578976640A。法定代表人：金健，执行董事。委托诉讼代理人：鲁鹏，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯正中，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。原告何跃与被告重庆绿地申浦房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何跃及其委托诉讼代理人杨小峰、孙兆梅，被告绿地公司的委托诉讼代理人鲁鹏、侯正中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何跃向本院提出诉讼请求：1.判决被告将原告在其处购买的位于重庆市江北区鸿恩路X号X幢X-X号房屋整改至符合要求；2.判决被告向原告支付逾期交房的违约金（以569443元为基数，按照日万分之一计算，从2014年6月1日起至整改完毕之日止）。事实和理由：原告于2013年4月14日与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市江北区鸿恩路X号X幢X-X号房屋（以下简称案涉房屋），成交价为569443元。被告应于2014年5月31日前将案涉房屋按合同约定标准交付给原告。接房后，原告在装修过程中发现，案涉房屋出现抹灰层空鼓较多，抹灰质量不符合要求，房屋客厅及主卧室净高不符合渝建质监（2010)005号《重庆市住宅质量分户验收实施指南（第二号）》的要求。后在重庆市江北区质监站的协调下，双方共同委托了重庆交大建设工程质量检测中心有限公司（以下简称交大检测中心）对房屋质量进行了检测，交大检测中心于2018年11月30日出具检测报告对前述问题予以确认，并确定前述问题已经影响了房屋的正常使用。2019年1月25日，交大检测中心又对该检测报告做出了补充说明，进一步明确案涉房屋不符合分户验收的标准。原告认为其已经履行完合同义务后，被告应当将符合法定及约定要求的房屋交付给原告，现被告交付的房屋存在严重质量问题，影响房屋的正常使用和居住，应当承担违约责任。特诉至法院，望判如所请。被告绿地公司辩称，首先，案涉房屋现状净高不符合《重庆市住宅质量分户验收实施指南（第二号）》规定的净高要求，并不能说明被告交房时房屋净高不符合以上规定。案涉房屋于2014年3月19日进行分户验收，分户验收时房屋净高符合要求，并且案涉房屋所在项目已于2014年5月14日竣工验收，并于2014年5月28日办理建设工程竣工验收备案登记证。说明被告于2014年5月31日将案涉房屋交付原告时，房屋净高符合以上规定要求。交大检测中心出具的检测报告第6.2节提到由于该户业主已进行初步装修，客厅、餐厅、主卧及次卧顶板底部均已涂抹腻子灰，客厅、餐厅已局部吊顶，客厅、餐厅已贴瓷砖，房屋净高正负偏差已无法判断。检测机构已在报告中明确案涉房屋净高差值由于受原告装修影响已经无法判断，报告给出的净高为现状净高，系经原告装修改变原状后的净高，不能说明案涉房屋分户验收时不符合以上标准，亦不能证明被告交付原告案涉房屋时存在净高问题。其次，被告将案涉房屋交付原告时墙面抹灰符合要求，并且被告所应当承担的案涉房屋墙面抹灰层的保修责任的期限已过，被告不应当向原告承担保修责任。案涉房屋在分户验收时，墙面抹灰符合要求，交付房屋时原告现场确认验收，并接受房屋，说明被告交付案涉房屋时不存在墙面抹灰问题。另依据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十八条及《重庆市新建商品房质量保证书》约定，案涉房屋保修期自交付业主之日起开始计算，墙面抹灰层保修期限为2年。被告于2014年5月31日将案涉房屋交付原告使用，则案涉房屋的保修期限截止2016年5月31日，案涉房屋墙面抹灰已过保修期的情况下，不应要求被告承担责任。最后，原告向被告主张违约金并无事实及法律依据。违约金的适用应当以双方当事人达成合意为前提，原、被告并未就相关违约金金额或计算方式在合同中进行明确约定，其主张无事实及法律依据。综上，请求裁定驳回原告的起诉或者判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年4月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及附件。《重庆市商品房买卖合同》第三条约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市江北区鸿恩路X号X幢X-X号房屋，建筑面积为81.76平方米，套内面积为65.87平方米，房屋用途为成套住宅，本住宅客厅、卧室、餐厅、书房层高为3米，厨房、卫生间、衣帽间、阳台需要技术降板的其层高不在此范围内（本合同所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板地面或吊地面之间的垂直距离）；第四条约定，总成交金额为569443元；第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2014年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第八条约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；第九条约定，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在90日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；第十八条约定，在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。附件5《商品房买卖合同》补偿协议第六条约定，在房屋交付过程中发生下列情况，不影响双方办理房屋交接手续，甲方不承担延期交房的违约责任且乙方不得以其为理由拒绝办理接房手续：1.质量瑕疵（主体结构质量不合格除外）。2.建筑材料、设备安装、装修标准与合同附件三、四月约定的标准有差异。甲方在交付房屋时提供了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》，即视为甲方已履行交付义务，乙方应签署房屋交接书，该房屋交接书作为办理该房屋的正式产权登记手续必备文件。2014年5月28日，案涉房屋的工程项目取得《建设工程竣工验收备案登记证》。原告于2014年5月接收了案涉房屋，但因原告未支付完购房款，被告并未在接房当日向原告交付《重庆市新建商品房使用说明书新建商品房质量保证书》。原告于2014年11月14日取得了案涉房屋的不动产权证书。2018年3月12日，孙兆梅在重庆市江北区群众接待中心反映，其于2013年上半年购买猫儿石绿地海外滩1期3栋20-8房屋，2014年5月接房，2017年9月开始装修，在装修过程中发现房屋层高存在偏差，于2017年11月17日停止装修，与开发商协商解决方案，至今未解决，还发现存在墙体空鼓，墙面掉灰等问题。要求相关部门协调处理。2018年4月27日，重庆市江北区城乡建设委员会作出《关于绿地海外滩一期3栋20-8业主投诉处理情况的回复》，载明我委质监站在2018年2月7日已接到过相应投诉，并于2月9日会同业主、建设单位、监理单位、设计单位等人员对现场进行了核查，该房屋客厅局部平整度不符合要求，局部墙面有空鼓现象。建设单位愿意立即整改，并愿意据实给予业主一定补偿，但因补偿金额和条件一直没有达成一致，导致迟迟没有进场整改作业。我委质监站在3月28日和4月16日组织业主、建设单位和施工单位分别进行了两次现场协调会，业主提出房价打7折，外加装修误工费等赔偿，建设单位经研究后明确答复业主不同意业主提出的诉求条件。2018年9月14日，重庆市江北区城乡建设委员会作出《关于绿地海外滩一期3栋20-8业主投诉处理情况的回复》，载明我委质监站在2018年3月28日、4月16日、5月16日、7月10日和8月14日组织你、建设单位和施工单位分别进行多次现场协调会，但未达成一致意见。目前，你要求建设单位出具质量问题说明书并做房屋质量鉴定工作，故我委质监站建议双方通过司法程序解决该问题。随后，被告委托交大检测中心对案涉房间净高、墙面抹灰质量进行检测。交大检测中心于2018年11月30日作出《检测报告》，载明本次检测的范围是绿地海外滩一期3栋20-8户客厅、餐厅、主卧及次卧，检测的内容是上述房间抹灰质量及现状净高，并根据检测结果提出相应结论。由于该户业主已进行初步装修，客厅、餐厅、主卧及次卧顶板底部均已涂抹腻子灰，客厅、餐厅已局部吊顶，客厅、餐厅已贴瓷砖，房屋净高正负偏差已无法判定。经与业主方、施工方及房地产公司三方商定，本次检测仅测量客厅、餐厅、主卧及次卧的房间现状净高。结论如下：该房屋客厅、餐厅、主卧及次卧墙面抹灰层空鼓区域较多，抹灰质量不符合要求；该房屋餐厅及次卧现状净高极差值小于20mm，现状净高符合要求；客厅及主卧现状净高极差值大于20mm，现状净高不符合要求；建议对上述检测不符合要求项按相关要求采取整改措施，确保房屋的正常使用。2019年1月25日，交大检测中心作出《关于绿地海外滩一期3栋20-8户检测报告的补充说明》，载明报告结论中“符合或不符合要求”的含义为：施工质量符合或不符合《重庆市住宅质量分户验收实施指南（第二号）》渝建质监（2010)005号文件的要求；检测报告中房屋的净高检测结果为各房间现状地面至顶棚距离测量值，即为房间地面、顶棚间的净高度，地面平整度施工合格的前提下，测量结果一般表明了房间顶棚的平整程度。庭审中，被告举示了《重庆市新建商品房使用说明书新建商品房质量保证书》，载明本商品房交付日期为2014年5月31日，但业主签字栏，没有原告签字。上述事实，有不动产权证书、《重庆市商品房买卖合同》及附件、《建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市新建商品房使用说明书新建商品房质量保证书》、信访事项告知书、《关于绿地海外滩一期3栋20-8业主投诉处理情况的回复》两份、《检测报告》、《关于绿地海外滩一期3栋20-8户检测报告的补充说明》及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，此系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对原告要求被告将其购买的位于重庆市江北区鸿恩路X号X幢X-X号房屋整改至符合要求的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案中，根据原告举示的《检测报告》及《关于绿地海外滩一期3栋20-8户检测报告的补充说明》能够证明案涉房屋客厅、餐厅、主卧及次卧墙面抹灰层空鼓区域较多，抹灰质量不符合要求，且交大检测中心作出《关于绿地海外滩一期3栋20-8户检测报告的补充说明》，载明报告结论中“符合或不符合要求”的含义为：施工质量符合或不符合《重庆市住宅质量分户验收实施指南（第二号）》渝建质监（2010)005号文件的要求，故被告应对上述质量不符合要求的部分进行整改至符合渝建质监（2010)005号《重庆市住宅质量分户验收实施指南（第二号）》的要求。因原告已对案涉房屋进行初步装修，客厅、餐厅、主卧及次卧顶板底部均已涂抹腻子灰，客厅、餐厅已局部吊顶，客厅、餐厅已贴瓷砖，房屋净高正负偏差已无法判定，原告不能证明案涉房屋交付时房屋净高政府偏差不符合要求，故对原告要求对房屋净高正负值不符合要求部分进行整改的诉讼请求，本院不予支持。对被告认为原告主张整改的诉讼请求已超过质保期的诉讼理由，虽然《重庆市新建商品房质量保证书》载明，装修工程（墙面及地面铺装、空鼓、脱落、返潮等）保修期限为2年。但被告并未将《重庆市新建商品房使用说明书新建商品房质量保证书》在交房时一并交付给原告，且并未举示证据证明其交付的时间，而其对于交付《重庆市新建商品房使用说明书新建商品房质量保证书》的时间应负举证责任，故对被告的该诉讼理由，本院不予采纳。对原告要求被告支付逾期交房的违约金（以569443元为基数，按照日万分之一计算，从2014年6月1日起至整改完毕之日止）的诉讼请求，《重庆市商品房买卖合同》约定：被告应当在2014年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，原告确认其已于2014年5月接收案涉房屋，即被告已交付案涉房屋。原告认为被告交付的房屋存在主体质量问题，未能履行交付义务，但原告并未在接房时提出异议，且原告举示的证据亦不能证明案涉房屋存在主体质量问题，案涉房屋已按合同约定交付原告，不存在逾期交房的情形，亦不应支付逾期交房的违约金，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆绿地申浦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内将原告何跃位于重庆市江北区鸿恩路X号X幢X-X号房屋客厅、餐厅、主卧及次卧墙面存在抹灰质量不符合要求及墙体空鼓部分整改至符合渝建质监（2010)005号《重庆市住宅质量分户验收实施指南（第二号）》的要求；二、驳回原告何跃的其他诉讼请求。案件受理费2200元，由原告何跃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王大伟人民陪审员  郭 敏人民陪审员  杜 娟二〇二〇年五月十九日书 记 员  马燕群