辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初1515号原告：营口市金牛山物业服务有限公司，住所地营口市站前区福山花园小区10楼甲-4-5号，统一社会信用代码91210800686630778N。法定代表人：高威，该公司总经理。被告:王金宝，男，1971年12月16日出生，汉族，住营口市站前区。原告营口市金牛山物业服务有限公司与被告王金宝物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人、被告王金宝均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告营口市金牛山物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付物业费5600元；二、被告支付滞纳金1022元；三、被告承担诉讼费。事实和理由：2009年1月1日，原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定由原告为福山花园业主，物业使用人提供物业服务，主要服务内容是：公共环境保洁、公共绿化养护，公共秩序维护，保修期给房屋共用部位，共用设施、设备维修服务。物业服务费按住宅面积每月每平方米0.50元收取业主逾期未交纳物业服务费的，按逾期金额每日万分之五计算滞纳金。被告王金宝住宅面积92.04平方米，从2008年7月1日开始至2019年12月31日，欠交物业服务费时间138个月，欠费金额5600元。被告王金宝辩称，欠费时间和金额属实，2008年7月1日至2019年12月31日没有交过物业服务费。不交物业费理由如下：根据《物业管理条例》第二条规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。然而，我们根据原告在起诉状中的事实与理由，查找所谓的《物业服务合同》，发现我们从未与其签订过任何《物业服务合同》。就此，在部分业主要求下，社区领导带领业主找到金牛山物业调取合同，拿到了五本所谓的“合同”，发现漏洞百出，诸多存疑事项。首先，“业主委员会”从来没有存在过，更不应该存在“业主委员会”的印章，而合同却一直都是以“业主委员会”的名义由街道社区代为签订的，签订合同中的业主委员会代表为项莉，而她并不是小区业主，根本无权签字。而所谓的“业主委员会委员”也对此合同也亳不知情。其次，所谓的“合同”是在全体业主不知情的情况下签订的，并且一签就是十几年，也从未将续签情况及合同相关内容告知业主。因此，这几份所谓的“合同”无论从形式上还是内容上都存在弄虚作假、隐瞒事实、欺诈的嫌疑，同时还存在着私刻公章的行为。目的就是为了套取维修基金，收取物业费。900多户业主的小区，用了三个60多岁的更夫：四五个老年妇女做清洁，掩人耳目，来达到长期欺诈骗取的目的。以上所说的证据已在五月二十日上午提交到木庭。二、如果法庭认为事实合同存在，但就物业服务来说，也远远没有达到合同中的标准，也不可能达到，因为出发点和目的不一样。下面就合同的四项服务标准，阐述一下具体理由：(一)公共秩序维护服务标准1、合同中规定“秩序维护人员着装统一服装，行为规范，讲究仪表，树立良好形象。”而该小区的物业服务人员从未统一着装，可以说是散兵游勇，更谈不到良好形象。保安不像保安，保洁不像保洁，我们甚至都无法区分他们是不是物业的服务人员。2、“采取两班倒方式坚持24小时值班执勤。对重点部位，重点区域每三小时至少巡查一次”。这点就更是笑话，白天没见过巡视，晚上基本睡觉，小区治安有目共睹，外来人员及车辆无人过问。多次发生被盗事件，甚至还发生过夜间在家里有人的情况下潜入屋内盗取财物的事件，令人心惊后怕。公安机关的报案记录笔笔在册。3、“对存在安全隐患的共用部位，共同设施设备设置警示标示”，我们在园区内从未看到过任何警示标示。4、“小区实行封闭式管理，人员出入刷卡，车辆一车一杆通行，外米人员车辆做登记，控制随意进出小区”，关于这点就更要提一提，当时通知业主小区要进行封闭式管理，要求进出办卡，我们每户业主都买了4、5个卡(每个卡15-20元)，刷了几天就不刷了，卡钱也不提不念，就是变相圈钱。5、“对小区内停放各种车辆进行管理”。事实是各种废旧的车辆到处都有。花坛里，门前屋后，树底下到处都有，个人占车位的现象无人去管，路面，人行道上摆满占车位标志，给出行带来了极大不便。(二)公共环境保洁服务标准1、“保洁员着统一服装，每日对楼道内地而扶手表箱等部位彻底保洁一次保持顶棚无蛛网，共用玻璃每半年保洁一次，楼道灯半年保洁一次”。而我们从未看到过保洁人员着装，表箱从来没见擦过，棚顶到处都是蛛网，楼道灯也从来没冇擦过。“道路无较大而积积雪，路灯每月擦一次”，事实是积雪从来没有及时打扫过，路灯也不亮，何谈每月擦一次。2、“落实物业处整治乱搭、乱建、乱占、乱贴乱画的要求，发现有违反行为及时制止及时清除”。小区内最严重的就是乱搭、乱建、乱占、乱贴乱画。其中，光乱搭乱建就达五十处之多。乱占现象更不用说，所有共用地全部被占，改为菜园，物业放任不管，并支持这种行为。因为这样可以减少打扫卫生和绿化的面积。尤其是消防通道被占，业主生命安全得不到保障。小区内出行不便，三个大门只能一个门走车，早晚上下班常常造成小区内堵车严重。(三)公共绿化养护服务标准、“每年补栽补种一次，保持树活、草绿、花艳”，这就是笑谈。不但不补不种，还把原有的草坪和树木给破坏掉，改成菜地，真是草被铲，树被砍。2、“每年对树木草坪修剪一次，适时浇水，及时喷药”。每年到生虫季节，虫子都把树叶吃光了，也不维护，还谈什么打药浇水。现在园区内根本无绿化而言3、“绿化区保持无杂物，无杂草，无蔬菜，无搭占”，当看到这个服务标准时，业主的心都在流血，好好的花园小区被金牛山物业糟蹋成这个样子，看一下提供的图片和光盘就一目了然了。业主们用一生的血汗钱买的这个房子，本想就此安逸居住，没有想到被金牛山物业给毁了。(四)道路破坏严重，坑坑洼洼，道板早已破旧损坏，公共设施不维修，而且还把原有凉亭拆除，多处楼房房檐脱落不维修，人身安全得不到保障。基于上述总总，我认为金牛山物业根本没有尽到一个物业服务公司应有的义务。我停止缴纳物业管理费，也是一种表达不满和抗议的手段，目的是为了让双方能够面对问题，解决问题，而不是为了单纯的欠缴。但金牛山物业却无视我们的意见，不肯解决实际问题，反而在没有任何沟通的情况下，以业主“违约”为由，将我们告上法庭，请问“约”从何来，你们又是否履“约”！这难道不是一种规避矛盾并且极其不负责任的行为吗?！我住顶楼，房顶漏雨，导致墙体发黑霉变；家中承重墙墙体裂缝。找过物业，物业推脱说：这不是他们的管理范围。不管！综上所述原告起诉物业费一案，是歪曲事实，颠倒黑白的行为。业主的行为是为了行使正当的抗辩权，伸张正义，维护公民的合法权益。请求法庭调查事实真相，做出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年10月营口福山物业管理有限公司从福山花园小区撤出并授权给原告继续收取物业服务费，在营口福山物业管理有限公司经营期间，物业费为0.36元每月每平方米。原告经过站前区人民政府物业管理办公司以及营口市物业管理处经过振华社区批准，原告进入该小区提供服务。2009年1月1日，原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会签订物业服务合同，合同有效期从2009年1月1日至2010年12月30日止。2011年1月1日，原告与营口市福山花园小区业主委员会续签了物业服务合同，合同有效期从2011年1月1日至2016年12月30日止。原告与营口市福山花园小区业主委员会又于2017年7月1日续签了物业服务合同，合同有效期从2017年1月1日至2018年12月30日止。该合同到期后，原告与营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会签订了物业服务合同，合同有效期从2009年1月1日至2019年12月31日，上述合同均约定，由原告为福山花园小区业主、物业使用人提供物业服务，主要服务内容是公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护、保修期给房屋公共部分、共用设施、设备维修维护。业主、物业使用人按住宅面积每月每平米0.5元标准缴纳物业服务费。收费方式收费时间为从每年1月1日开始，一次性预收一年物业服务费，业主逾期交纳的，逾期金额每日万分之五计算滞纳金。庭审中查明被告住宅面积92.04平方米，从2008年7月1日开始至2019年12月31日，欠交物业服务费时间60个月，原告主张被告拖欠物业服务费金额为5600元。庭审中，原告向本院提交了其签订的物业服务合同，被告表示2019年1月1日至2019年12月31日这份合同仅仅有营口市站前区跃进办事处振华社区居民委员会的章，不是业主委员会的章，而且2017年1月1日至2018年12月30日合同以及2011年1月1日至2016年12月30日的合同上有营口市福山花园小区业主委员会的公章并有项莉签字，项莉并不是我们小区的业主，她没有权利代签5年的合同。原告表示2009年1月1日福山花园小区业主委员会与原告签订的合同，该合同由振华社区张榜公示。项莉是站前区跃进办事处振华社区的党组书记，是业主委员会的副主任。原告向本院提交数组证据证明原告履行了物业服务义务，被告表示对证据均有异议。被告提交证据照片12页证明被告房屋楼漏水、承重墙有裂缝，原告未予以修理以及小区乱建乱放现象。原告表示室内墙长毛是公共维修基金外的。承重墙开裂不是物业公司的责任，是开发商的责任，关于小区的乱建乱放现象，被告表示已经多次向站前区综合执法局反映，作为物业服务企业已经尽到自己的义务。本院认为，原告经营口福山物业管理有限公司授权，有权收取福山花园小区业主或者物业使用人2008年度的物业费，而且原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会、营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会签订的物业服务合同对全体业主有效,原告作为物业服务提供者应当按照合同的约定全面履行自己的义务,被告作为业主应当按照合同的约定及时交纳物业服务费。根据上述物业服务合同的约定，原告依约为站前区福山花园小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费。原告向本院提交的证据，可以证明原告履行了物业服务企业应尽的义务，故原告主张被告给付从2008年7月1日开始至2019年12月31日物业服务费5600元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付所欠物业服务费5600元的滞纳金的请求，本院认为，首先因其约定的每日万分之五计算滞纳金的标准较高，本院予以适当调整为以5600元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；其次，被告欠缴物业服务费时间长达数年，原告未在合理时间内积极主张自己的权利，故原告应对被告拖欠物业服务费滞纳金的产生承担部分责任，本院酌定被告支付所欠物业服务费5600元的滞纳金，从原告方主张权利之日即2020年3月10日起至被告给付之日，利率按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。关于被告主张的抗辩理由，本院认为，首先，依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定:“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。”因此营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会有权代行业主委员会的职责选聘物业公司,原告在此期间系合法提供物业服务,被告不能因此而拒绝缴纳物业服务费。其次，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会，即使没有业主大会也可以向相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，同时物业服务公司也应当积极的主张权利，不能放任不及时缴纳物业服务费的业主或物业使用人拖欠物业费长达数年时间，否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告王金宝在本判决生效十日内给付原告营口市金牛山物业服务有限公司从2008年7月1日开始至2019年12月31日的物业费5600元。二、被告王金宝在本判决生效十日内给付原告营口市金牛山物业服务有限公司物业费5600元的滞纳金，从2020年3月10日起至被告给付之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25，由被告承担。原告已预交本院，由被告给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  李品二〇二〇年五月二十八日法官助理胡彦彬书记员王珊珊