上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24857号原告(反诉被告)：周武泉，男，1986年9月4日出生，汉族，住福建省。被告(反诉原告)：李国强，男，1979年4月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：密某某，女，汉族，住上海市。原告(反诉被告)周武泉与被告(反诉原告)李国强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，李国强提出反诉，本院予以一并审理，均依法适用简易程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周武泉、被告(反诉原告)李国强的委托诉讼代理人密某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周武泉向本院提出诉讼请求：要求李国强返还押金4000元。事实和理由：周武泉向李国强承租上海市桂平路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁期限自2016年9月8日起至2017年9月7日。后周武泉实际承租至2019年9月15日，现已搬离承租房屋。但李国强以房屋墙壁有污渍为由拒不退还押金，故周武泉诉至本院。李国强辩称，因房屋内很多物品被周武泉损坏，故不同意退还押金。李国强向本院提出反诉请求：1.要求周武泉赔偿损毁房屋损失4430元；2.要求周武泉支付拖欠房租的滞纳金22,924元。事实和理由：2016年9月8日，双方签订租赁合同，约定李国强将位于本市桂平路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给周武泉，租期自2016年9月8日至2017年9月7日，每月租金4000元，每三个月一付，除第一次外每次付款应提前7日支付，如有拖欠，按照2%加收滞纳金；因故意或过失造成房屋及配套损坏，应负责恢复原状并赔偿由此造成的经济损失。书面合同到期后，双方约定租金为每月4200元。租赁期间，周武泉多次迟延支付租金。租赁到期交接房屋时，房屋内一片狼藉，有设施设备损坏，但周武泉拒绝清理、维修。周武泉对李国强的反诉辩称，不同意全部反诉请求。租期是从9月8日开始的，为了预防7日忘记支付租金，故约定提前7日支付，7日之后支付才是违约，因而周武泉并未逾期。如果李国强认为周武泉逾期付租，应加以提醒，但李国强从未提出异议，直至周武泉提起诉讼后，李国强才提出支付滞纳金一事，故不能因此主张逾期滞纳金。合同约定每日2%的滞纳金标准过高，要求法院调整。周武泉已承租房屋四年，房屋内设备设施是自然老化损坏，不同意赔偿。本院认定事实如下：2016年8月23日，李国强(出租方、甲方)与周武泉(承租方、乙方)就上海市徐汇区桂平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2016年9月8日起至2017年9月7日止，每月租金4000元，乙方应每三个月向甲方支付12,000元，下次付款应提前7天支付；乙方需支付给甲方租赁保证金4000元；甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方；租赁期间，乙方应负责交付水、电、煤气等费用；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金；租赁期间，乙方应爱惜一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失，乙方在交还房屋时应负责恢复原状。租赁合同签订时，李国强系涉案房屋权利人之一。合同签订后，周武泉支付李国强保证金4000元。前述合同到期后，李国强、周武泉未再签订书面合同，双方继续履行租赁合同，租金标准调升为4200元/月。在合同履行过程中，周武泉分别于2016年12月5日、2017年3月8日、2017年6月5日、2017年9月5日、2017年12月5日、2018年3月5日、2018年6月7日、2018年9月6日、2018年12月5日、2019年3月10日支付租金，于2019年6月10日支付租金1400元、6月15日支付租金4200元、7月15日支付租金8400元。庭审中，李国强、周武泉均确认双方租金已经结清。后李国强、周武泉约定于2019年9月13日交接房屋。交接房屋时，因李国强方提出房屋内有墙面污损、设施设备损坏，双方未能就此达成一致，故李国强拒绝返还保证金。因周武泉入住房屋后更换房屋门锁，李国强在交接房屋时请人更换门锁。因李国强拒绝返还押金，周武泉夺走新门锁钥匙，因而李国强拒绝支付换锁费用，换锁师傅遂拆走新门锁，双方后各自离开(李国强称其另寻他人开锁、安装门锁花费650元，对此周武泉认为，租房期间换锁是对承租人的保障，对再换锁的事情不知情)。2019年9月18日，李国强将有关房屋内设施设备损坏、污损的照片通过微信发送给周武泉。庭审中，对于李国强提出的物品损坏等，周武泉认为：同意支付水电煤费用70元、清洁费85元、遥控器赔偿50元、煤气灶清洗100元，其余不同意支付，因为李国强并未出示房屋承租之初的状况；地板没有注意，大概承租时就有洞；升降衣架一开始就不灵活，后来钢丝起毛无法升降；阳台纱窗是自然老化，未注意卫生间纱窗；墙面污损可能是其造成的，但其已经居住4年，有污损是正常的；电视柜污损不清楚；遥控器盖板是其弄丢了，但遥控器可以使用；洗衣机不下水李国强维修过，又出现问题时，李国强拒绝按照合同约定进行维修，也因此周武泉才迟延支付最后三个月租金；从未使用过阳台洗脸池，池下软管本就没有。以上事实，除双方当事人一致陈述外，另有房屋租赁合同、照片、微信聊天记录、银行流水明细等证据证实，本院予以确认。本院认为，周武泉与李国强签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不违反公序良俗，当属合法有效，双方均应恪守履行。依据法律规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，不能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。周武泉同意支付水电煤费用70元、清洁费85元、遥控器赔偿50元、煤气灶清洗100元，故本院对李国强的有关请求予以准许；墙面污损，根据照片，并非如周武泉所述自然老化，赔偿费用由本院酌定为100元；洗衣机损坏，李国强未能举证证明系周武泉过错损坏，本院对李国强的该项赔偿请求不予支持；周武泉对其余损坏均不予认可，李国强未举证证明设施设备的原始状况，亦未证明损坏系周武泉过错造成，故本院对有关请求不予支持。租赁合同约定“乙方应每三个月向甲方支付12,000元，下次付款应提前7天支付”。周武泉辩称在7日前支付租金均不构成违约，与合同约定不符，本院对该辩称意见不予采信。周武泉认为双方后续未签订书面合同，李国强主张滞纳金无合同依据，本院认为，根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，故本院对周武泉的该项意见不予认可。现周武泉逾期支付租金，构成违约，李国强主张滞纳金，具有事实及法律依据，本院予以准许。周武泉要求调低滞纳金标准，本院以当事人实际损失为基础、结合合同履行情况、当事人过错程度等情况，酌定按日万分之三的标准计算，据此计算周武泉应支付滞纳金共计363.50元。现双方租赁合同已终止，周武泉主张返还保证金，具有法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、李国强于本判决生效之日起十日内返还周武泉保证金4000元；二、周武泉于本判决生效之日起十日内赔偿李国强损失405元；三、周武泉于本判决生效之日起十日内支付李国强逾期支付租金的滞纳金363.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元，由李国强负担。反诉案件受理费减半收取计242元，由周武泉负担7元，李国强负担235元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李理二〇二〇年五月七日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。