四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初22号 原告：乐山花城物业服务有限公司，住所地乐山市市中区致江路236号。统一社会信用代码：915111007297964881。 法定代表人：王桥，董事长。 委托诉讼代理人：肖斌，四川创实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彧，四川创实律师事务所律师。 被告：李传福，男，1948年7月21日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 原告乐山花城物业服务有限公司与被告李传福物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告乐山花城物业服务有限公司委托诉讼代理人李彧、被告李传福到庭参加诉讼。因疫情原因扣减审理期限两个月。本案现已审理终结。 原告乐山花城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业服务费5754元，并从2016年1月1日起至付清之日止按合同约定向原告支付违约金（暂计算至2019年6月30日的违约金为1022.9元）；2.被告向原告支付垃圾清运费432元（2013年1月1日至2018年12月31日）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了嘉州花城小区房屋一套，房号为米兰花园9栋1单元3楼1号，房屋面积124.86平方米，原告与被告所在小区业主委员会签订了《嘉州花城物业服务合同》至今。原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，该物业服务的受益人为该物业的全体业主，受益人应依照合同约定按房屋面积按季度向原告支付物业服务费用。被告从2016年1月1日起未向原告支付物业服务费，截至2019年6月30日被告尚欠物业服务费用人民币5754元未付，原告多次向被告进行催收无果，根据合同约定被告还应当向原告支付违约金。另外，原告还自2013年1月1日起至2018年12月31日止接受乐山市市容环境卫生管理局委托代收代缴嘉州花城小区的垃圾清运费，根据该局收费标准为2元/人.月，原告已按时足额向该局代缴了嘉州花城小区的垃圾清运费，但被告从2013年1月1日起未向原告支付垃圾清运费432元。原告认为：按时足额向原告交纳物业服务费和原告已代缴的垃圾清运费，是被告应尽的义务，被告拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，被告仍以各种理由拒绝缴纳，被告的行为已构成违约，被告除应当向原告结清所欠费用外，还应根据物业服务合同约定向原告支付逾期付款违约金。据此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告李传福辩称:原告诉被告所谓“拒绝交纳物管费”系无中生有。按双方协商约定原告已收的收费标准，被告应支付原告物业服务费是4195.30元（按双方协商约定收费标准0.80元/㎡.月，即：0.80元/㎡.月×124.86㎡×42月=4195.30元）。而原告硬要索取5754元,无正当理由和合法依据,2016年6月被告去交物业费，是原告不收,被告按双方协商约定收费标准0.8元/㎡.月支付物业服务费，而原告不收硬要索取1.10元/㎡.月，是原告违约在先，2019年12月13日作为证据交到海棠法庭复印件资料所谓“物业服务费催缴函”，三张所谓证据，就是作弊作假，物业服务费催缴函格式作弊作假（没有骑封印章）、时间日期作弊作假、物业服务费金额作弊作假（由8100.81元变成了2877元后又变成5754元），垃圾清运费也是作弊，嘉州花城物业服务合同也是作弊作假，被告有事实证据证明。是原告违约在先，多处作弊作假，所以就不存在原告诉被告的所谓“拒绝交纳物管费”之说法，请求法院驳回原告无理要求。原告没有经过业主大会选聘，2015年、2017年所谓“嘉州花城物业服务合同”违反中华人民共和国物业管理法、《国务院物管条例》第34条：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”。最高人民法院关于处理物业服务纠纷的解释第一条：“业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力”。而原告没有经过业主大会依法选聘。所以原告所谓签的合同，对业主就不具有约束力。中华人民共和国物业管理法第5条、《国务院物管条例》第5条：“国务院建设行政主管部门负责全国的物业管理活动的监督管理工作、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”《四川省物管条例》是中华人民共和国物业管理法以法律赋予的权利，是国务院以法规形式授权监督管理四川省辖区内的物管工作，是有约束力的。《四川省物管条例》第45条明文规定“业主大会成立后，业委会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，前期的物业合同自行终止”。2015年、2017年花城业委会与没有经过业主大会选聘的原告订立合同，根据中华人民共和国物业管理法、《国务院物管条例》第34条及《四川省物管条例》第45条，实属违法违规，请求撤销。《国务院物管条例》第40条明确规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。《中华人民共和国物业管理法》第5条、《国务院物管条例》第5条，以法律赋予权力，以法规授予权力，《四川省物业管理条例》第50条明文规定：物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。由合同双方当事人予以约定。《中华人民共和国物业管理法》第5条、《国务院物管条例》第5条，以法律赋予权力，以法规授予权力，乐山市中区发改局、建设局（2015）17号文件第4条也明确规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与建设单位或物业服务企业在物业服务合同中约定具体收费标准”，不是你业委会。2015年、2017年嘉州花城业主没有与原告在物业服务合同中约定具体收费标准。《国务院物管条例》第11条，由业主共同决定的事项共七项，其中没有涉及物管费、《国务院物管条例》第15条，业委会是业主大会的执行机构，履行职责共五款，也未涉及到物管费。以上国家和地方的法律法规明确规定物业服务费，是由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定具体收费标准，业主谁约定谁负责。而不是业委会与物业服务企业在合同中约定。《国务院物管条例》第19条“业主大会，业主委员应依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”。2015年、2017年原告与业委会以掩盖其业主二次书面征求意见，物业服务费由0.8元/㎡.月涨到1.1元/㎡.月过程中，违反国家多项法律法规，弄虚作假、造假的客观事实，在合同中约定收费标准，更是违反《国务院物管条例》第40条等国家法律法规。《国务院物管条例》第19条“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或街道办事处，乡镇人民政府应当责令限期改正或撤销其决定，并通告业主”。请求法院撤销。被告没有违约，被告按双方协商收费标准0.8元/㎡.月支付物业服务费，原告不收。被告守约按协商约定支付服务费，是原告违约。如：卫生不达标，平时树叶、垃圾将绿化带覆盖了，多日不清除，环境脏乱差，在乐山市全市《创国家双文明城市》期间，都比一般街道、小区搞的差。徐家扁社区单位（物业小区）卫生检查评比活动红黑榜（2019年5月），嘉州花城是黑榜公示。关于垃圾费事宜：乐山市市容环境卫生管理文件“授权委托书”显示：原告所管理辖区有14个物业小区，原告所提供票据金额是14个小区的总上缴乐山环卫局的垃圾清运费数据。有些票据无年、月、日期，更不能说明原告足缴了嘉州花城小区的垃圾费，没有证据证明原告足交嘉州花城小区垃圾清运费收据凭证，请法庭不支持无凭无据的诉求。2015年嘉州花城物业服务合同是仿签汪水清签字笔迹，并且“汪水清”变成“汪水情”，合同作弊作假。原告多处作弊作假，假的，假的事实证据实属铁证如山。据此，为维护业主的合法权益，原告违反法律法规，缺乏真实证据，请求法院驳回原告无理要求。 本院经审理认定事实如下：被告购买了嘉州花城小区房屋一套，房号为米兰花园9栋1单元3楼1号，房屋面积124.86平方米，该房2005年3月30日交付，业主资料登记表载明居住3人。 原告从前期物业服务至今一直在该小区从事物业服务工作，前期物业服务费是0.60元/㎡.月，之后至2015年10月31日为0.80元/㎡.月。 2015年10月30日，2017年10月25日，原告与乐山嘉州花城业主委员会先后签定《物业服务合同》二份，约定合同期限分别为2015年11月1日至2017年10月31日和2017年11月1日至2019年10月31日，二份合同均约定：多层住宅服务费是1.10元/㎡.月，物业服务费每季度交纳一次，交纳时间为每季度首月的前10个工作日，超过每季度末月的最后一天开始收违约金，从逾期之日起每天按应交物业服务费的1%交纳违约金；还约定：乙方（即原告）接收环卫等政府主管部门的委托代收垃圾清运费等费用的，业主、物业使用人应按照环卫等部门的规定，按时交纳垃圾清运费等有关费用。原告实际按住宅服务费1.10元/㎡.月收费从2016年1月1日开始执行，被告仍按原收费标准0.80元/㎡.月交纳物业服务费未被原告接受，致被告物业服务费至今未交纳,至2019年6月30日，共42个月14个季度，欠交物业服务费5754元。2016年7月1日、2018年1月22日、2019年8月6日、2019年8月23日原告向被告分别发出催缴函和律师催告函，被告仍未交纳。 2018年7月30日，包括被告在内的19名业主向本院起诉原告、乐山嘉州花城业主委员会，以未召开业主大会及被告和乐山嘉州花城业主委员会恶意串通损害业主权益为由，主张确认2015年10月30日、2017年10月25日所签定二份《物业服务合同》无效。本院于2019年3月13日作出（2018）川1102民初3765号民事判决书，驳回了19名业主的诉讼请求，15名业主上诉后，乐山市中级人民法院作出了驳回上诉，维持原判的判决，后15名业主向四川省高级人民法院提出再审申请，2019年9月25日四川省高级人民法院作出民事裁定书，驳回再审申请。 另查明，原告自2013年1月1日起至2018年12月31日止接受乐山市市容环境卫生管理局委托代收代缴嘉州花城小区的垃圾清运费，其收费标准为2元/人.月，原告已按时足额向该局代缴了嘉州花城小区的垃圾清运费，但被告从2013年1月1日起未向原告支付垃圾清运费432元。 再查明，该小区在2019年5月第二周徐家扁社区（物业小区）卫生检查评比活动中被评为中。 上述事实，有物业服务合同、房屋交接合同、业主资料登记表、房屋信息记录、城市生活垃圾有偿运输协议书、乐山市市容环境卫生管理局授权委托书、代收协议书、垃圾处理费征收宣传资料、记账凭证、收费票据、催缴函和律师催告函、卫生状况照片、民事判决书、民事裁定书及双方当事人陈述等予以证实。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。嘉州花城业主委员会与原告于2015年10月30日，2017年10月25日签定的《嘉州花城物业服务合同》,其合同为有效合同，已被法院生效判决所确认，被告对合同效力方面的辩称理由无事实和法律依据，合同明确了双方的权利义务，原告应依合同全面履行物业服务义务，被告也应依照合同约定向原告缴纳相关的物业服务费。被告主张小区卫生不好的照片，虽然仅能证明瞬间环境状况和小区卫生瑕疵，但结合社区卫生评比结论，能够证明原告没有全面履行好物业服务的义务，因此物业服务费应适当扣减。物业管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，而不是指向某一特定的业主。难以迎合每一个特定业主的要求，但物业服务企业应有服务至上、业主合法利益至上的理念，在物业服务的过程中，对于业主善意提出的一些服务瑕疵问题，也应当尽量加强改进、尽量提高服务质量，并应当经常及时与业主沟通，以增进小区的安定团结和环境建设。在原告依约提供了物业管理服务的情况下，不能拒交物业服务费，原告要求被告支付尚欠的2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费5754元及2013年1月1日至2018年12月31日期间的垃圾清运费432元，因原告履行物业服务义务有瑕疵，根据证据确定的情况，本院确定扣减10%的物业服务费，被告还应支付物业服务费5178.60元，垃圾清运费系行政收费且在物业服务合同中有约定，虽未约定具体的收费标准，但根据《关于乐山市中心城区征收垃圾处理费的通知》（乐市价费[2003]232号）文件的规定，原告主张按照6元/月（2元/人×3人）属于合理的诉请，故所欠垃圾清运费432元被告应当给付原告。原告主张支付违约金，因被告未缴纳物业服务费的原因并不是拒缴物业服务费，而是因与原告之间就物业服务费的收取标准存在分歧，且原告又存在未能全面履行物业服务义务的情形，故对违约金的诉讼请求，本院不予支持，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条、第十二条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李传福在本判决生效之日起十日内向原告乐山花城物业服务有限公司支付物业服务费5178.60元和垃圾清运费432元； 二、驳回原告乐山花城物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由原告乐山花城物业服务有限公司负担5元，被告李传福负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  陈志清 二〇二〇年五月二十五日 书记员  汪文倩