广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初794号 原告：广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司，住所地：贺州市鞍山西路83号。 法定代表人：岑美坤，公司总经理。 委托诉讼代理人：邱文博，广西灵丰律师事务所律师。 被告：李新光，男，1981年9月24日出生，汉族，户籍地址：贺州市八步区，现住贺州市八步区。 原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司与被告李新光物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，于2020年4月24日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邱文博，被告李新光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费、电梯维护费等各项费用合计22421.5元及违约金（违约金分段计算，以被告欠款总额为基数，按每日3‰标准，从2016年2月1日计至被告付清款项之日止，违约金暂计至2020年1月1日共计39867.03元）;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于贺州市鞍山路与星光路交汇处贺州·桂东汇豪国际城商品房第5幢2单元302号房的原业主系案外人蒋忠华及伍慧，该房屋建筑面积为124.2平方米。2015年6月1日，原告与开发商广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，委托原告具体负责贺州·桂东汇豪国际城小区一期2#楼、3#楼、4#楼、5#楼及6#楼的前期物业服务管理。后，原告（甲方）与原业主即案外人蒋忠华及伍慧（乙方）签订了贺州·桂东汇豪国际城《业主临时公约》及《前期物业管理服务协议》，约定：由原告为乙方提供物业服务，乙方依据本协议和政府物价部门核准的物业管理服务费用的收费标准向甲方交纳物业管理费用，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月每平方米0.7元；电梯维护费每户每月30元；每次交纳时间每月首5日内，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。自贺州桂东汇豪国际城小区一期5#楼交房以来，原告按照《前期物业管理委托合同》的约定提供了符合约定标准的专业物业管理服务。根据贺州市物价局、贺州市房产管理局印发的《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则(试行）》的规定，原告报请前述两部门批准备案的物业服务等级和收费标准具体如下：1.物业服务费，服务等级为一级，对住宅执行1元/㎡/月收费标准，对产权车位、车库执行0.19元/㎡/月收费标准；2.电梯维护费，服务等级为一级，执行0.3元/㎡/月收费标准。2014年11月7日，原告在小区公告栏及显目位置告示张贴《关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知》，明确告知小区全体业主自2014年12月1日起，汇豪小区执行贺州市物价局、贺州市房产管理局批准的前述收费标准。此后，绝大部分小区业主均按照前述收费标准向原告交纳物业管理费、电梯维护费等各类小区物业支出项目。经原告调查核实了解，该房屋原业主即案外人蒋忠华及伍慧已于2014年12月8日与被告李新光签订了《房屋买卖合同》，由被告李新光取得了该房屋的全部权利及义务。但自2016年2月起，被告便拒绝依照原告通知内容交纳物业管理费及其他服务费用，截至2019年11月31日，欠费明细如下：物业管理费5713.2元(单价为1元/㎡/月，124.2元/月）、电梯维护费1715.8元（单价为0.3元/㎡/月，37.3元/月）、电费12742.6元、水费1551.2元、电梯年检费80.9元、电梯专业维护保养费355.3元、城市生活垃圾处理费262.5元，以上欠费共计22421.5元。原告多次通知被告限期支付前述欠付费用及相关违约金，但被告至今未履行。为此，原告诉至本院。 原告对其陈述事实在举证期限内提交的证据有：1.《商品房买卖合同》；2.《贺州市房产测绘成果报告》；3.贺州·桂东汇豪国际城《业主临时公约》；4.贺州·桂东汇豪国际城《前期物业管理服务协议》；5.2015年6月1日《前期物业管理委托合同》；6.贺州市物价局、贺州市房产管理局《关于印发（实行）的通知》；7.《贺州市物业服务等级标准备案表》；8.《贺州市桂东汇豪国际城住宅小区物业服务等级和收费标准备案表》；9.2014年11月7日《关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知》；10.公示照片；11.《广西桂东电力股份有限公司结算通知单》；12.《发票》；13.《5#楼住户2017年水电详细清单》；14.《5#楼住户2018年水电详细清单》；15.《5#楼住户2019年水电详细清单》；16.《贺州市人民政府办公室关于印发的通知》；17.2015年12月25日《维修公示》及公示照片；18.2017年1月11日《维修公示》及公示照片；19.2018年4月2日《维修公示》及公示照片；20.2019年2月1日《维修公示》及公示照片；21.《欠费明细表》；22.2014年12月8日《房屋买卖合同》；23.李新光《房屋所有权证》；24.李新光身份复印件。 被告李新光辩称：原告的诉讼请求无事实、法律依据，应予以驳回。理由：1.原告未提供相应的物业服务，因此被告拒绝交纳物业管理费，但愿意交纳水电费、生活垃圾费、电梯维护费等费用，但在被告只交纳部分项目费用的情况下原告拒收。2.原告提供三、四级服务却以一级标准收费，应要求原告按降级处理收费或限期提高服务标准并达到一级标准。3.原告的《前期物业管理委托合同》因业主大会选聘了新的物业公司已自动终止，应依法退出，停止收费，原告却坚持继续收费，超标准、超范围收费，重复收费。4.被告认为不是欠原告的服务费问题，而是原告应返还乱收多收被告的服务费问题，应由原、被告和业主委员会三方协商确定各项收费标准和截止时间，计算出补、退服务费金额，现在处于补、退不清状态。 被告为其辩称向本院提供的证据有：1.照片6张；2.反映小区情况的照片15张、小区其他业主拍摄的视频；3.无障碍坡道设计规范（中国残疾人联合会印发的网络文件）；4.《无障碍环境建设条例》；5.贺州市中级人民法院桂11民终993号民事判决书。 经开庭质证，被告提供的证据1，不能证明存在原告未按约定向被告提供相应物业服务的事实，本院不予认定；证据2不能证明目前原告在涉及小区环境、安保、公共设施维护方面存在瑕疵的事实，对该证据本院不予认定；证据3、4与本案无关联，本院不予认定；证据5，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为从2016年起，小区管理质量有了提升且得到了大部分业主的认可，人民法院后续作出的判决亦支持原告按照一级服务标准收费，本院认为，该证据的真实性本院予以认定，但不能证明原告存在多收费、乱收费及超出服务标准收费的问题。原告提供的证据，被告对真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，对原告主张的事实，本院亦予以认定。另查明，2015年9月26日，案涉小区举行业主大会，选举产生业主委员会。2016年7月14日，贺州市房产管理局作出《关于撤销贺州市汇豪国际城小区业主委员会备案的决定》。后广西壮族自治区住房和城乡建设厅作出桂建复决[2016]39号行政复议决定书，决定如下：维持贺州市房产管理局作出的《关于撤销贺州市汇豪国际城小区业主委员会备案的决定》。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，各方均应恪守。被告提出涉案《前期物业管理委托合同》因业主大会选聘了新的物业公司已自动终止的意见，因无证据证实，本院不予采纳。根据《前期物业管理服务协议》第四条第7项“物业管理服务费用标准根据社会经济变化，管理实需费用，物价变动进行调整，按物价部门核准的最新标准收取”的约定，原告根据其服务等级相应调整收费标准，上述调整并未违反《物业收费管理办法》以及《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》。原告提供的证据可以证实贺州市房产管理局、贺州市物价局已于2014年10月同意贺州桂东汇豪国际城小区的一级物业服务等级，收费基准价为：按建筑面积计算每月每平方1.00元。原告已于2014年11月7日向业主发出《关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知》，将新的收费标准在小区公示栏进行公示。小区绝大部分业主按通知内容进行缴纳物业费，可推定为原告与业主对该物业收费标准达成一致意见。被告从2015年11月至今未享受过物业服务的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。综上，原告主张被告支付2016年2月至2019年11月期间拖欠的物业管理费5713.2元（124.2元/月×46个月）、电梯维护费1715.8元、电费12742.6元，水费1551.2元、电梯年检费80.9元、电梯专业维护保养费355.3元、城市生活垃圾处理费262.5元，合计22421.5元的诉请，理据充分，本院予以支持。 关于原告主张被告给付逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求。被告逾期缴纳物业费用，本应按合同约定计算违约金，但案涉小区部分业主对新的收费标准存在争议，双方沟通不够及时或不顺畅，并且案涉小区于2016年存在更换物业、后被撤销的情形，多种因素导致本案诉讼的产生，存在一定的过错，综合上述因素，原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下: 一、被告李新光向原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司支付2016年2月至2019年11月拖欠的物业管理费、电梯维护费、电费、水费、电梯年检费、电梯专业维护保养费、城市生活垃圾处理费共计22421.5元。 二、驳回原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1357元，减半收取679元（原告已预交），由被告李新光负担。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 李兰英 二〇二〇年五月六日 法官助理 黄春梅 书 记 员 徐小苗 王京醒