成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初33号 原告:鲁国庆，男，1983年10月1日出生，汉族，住四川省郫县。 原告：罗容，女，1984年6月20日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：严谨，四川广都律师事务所律师。 被告：徐晓琴，女，1987年9月14日出生，汉族，住四川省泸县。 被告：兰小岗，男，1983年9月7日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：徐晓琴，女，1987年9月14日出生，汉族，住四川省泸县，系兰小岗之妻。 第三人：中国银行股份有限公司新津支行。住所地：四川省成都市 x号。 负责人：谭娟。 委托诉讼代理人：徐逸梦、吕丹，四川明之鉴律师事务所律师。 原告鲁国庆、罗容与被告兰小岗、徐晓琴及第三人中国银行股份有限公司新津支行（以下简称“中国银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁国庆及其与罗容的委托诉讼代理人严谨，被告徐晓琴到庭参加诉讼；第三人中国银行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告鲁国庆、罗容向本院提出诉讼请求：1.判令鲁国庆、罗容代兰小岗、徐晓琴向中国银行偿还位于四川省成都市双流区房屋的剩余按揭款。2、判令中国银行在鲁国庆和罗容付清上述款项后协助二人办理前述房屋的抵押权注销手续。3、判令兰小岗和徐晓琴在前述房屋抵押权注销后协助二人办理房屋的过户手续。4、判令兰小岗和徐晓琴支付违约金20000元。事实和理由：2017年4月，兰小岗和徐晓琴与鲁国庆、罗容签订协议，将其位于四川省成都市双流区0元的价格转让给鲁国庆、罗容。合同签订后，鲁国庆、罗容支付首付款和定金，并实际使用房屋。现房屋已进行了不动产权登记，兰小岗和徐晓琴未按约办理结清剩余按揭款，故提起诉讼，呈请如上诉讼请求。诉讼中，鲁国庆、罗容确认，第一项诉讼的所涉及的具体金额以二人实际支付该款时中国银行系统内显示的总金额为准。庭审后，二人向本院提交情况说明，愿代兰小岗和徐晓琴向中国银行偿还执行证书中载明的借款本金、利息、罚息、律师费、公证费等费用。 被告兰小岗和徐晓琴辩称，双方就案涉房屋签订买卖合同属实，二人愿意继续履行合同，对鲁国庆和罗容的第一项、第二项、第三项诉讼请求予以认可，但不同意支付违约金。 第三人中国银行未作陈述。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 鲁国庆、罗容于2017年4月11日与兰小岗和徐晓琴签订了合同，由二人购买兰小岗和徐晓琴位于四川省成都市双流区房屋，双方在该合同中约定待取得房屋所有权证后按本预约合同的约定签订正式的房地产买卖合同。之后，双方在四川省成都市蜀都公证处公证时，签订了房屋转让预约合同，并对该合同进行了公证。 房屋转让预约合同约定，1、兰小岗和徐晓琴承诺待取得位于四川省成都市双流区房屋的不动产权证后20个工作日内与鲁国庆、罗容按本预约合同的内容签订正式的房产转让合同，将该房以1220000元的价格出售给鲁国庆、罗容。2、若兰小岗和徐晓琴拒不签订正式合同、将房产转让他人、提高转让价的，应向鲁国庆和罗容支付房款总额的20%作为违约金，同时，鲁国庆和罗容有权要求其继续履行合同，将房屋转让给二人。除此之外，双方还就税费等问题进行了约定。 上述合同签订后，鲁国庆、罗容向兰小岗和徐晓琴支付部分房款并代二人归还该房的银行按揭月供款共计838483.78元。兰小岗和徐晓琴也将房屋交付给鲁国庆、罗容使用。 2018年5月17日，案涉房屋的不动产权转移登记至兰小岗和徐晓琴名下。 另查明，兰小岗和徐晓琴曾向中国银行贷款690000元，二人以该房为该笔借款提供抵押担保，双方办理了以中国银行为抵押权人、权利价值为690000元的抵押登记。因二人逾期偿还该房的银行按揭款，中国银行于2020年4月16日向新津县公证处申请出具执行证书。执行证书载明，中国银行可就下列费用向有管辖权的人民法院申请强制执行：本金561716.39元、利息7539.07元、罚息142.93元、律师费45551元、公证费1000元、从2020年3月11日至还清之日按合同约定计算的利息和罚息以及中国银行为实现债权所支付的其他费用。 截止2020年4月15日，该房被本院、成都市武侯区人民法院先后采取了查封、数轮轮候查封措施。鲁国庆、罗容在提起本次诉讼前，申请了诉前财产保全，本院依其申请作出（2019）川0116财保68号民事裁定，对该房采取了查封措施，该查封措施为首查封。 庭审后，中国银行出具书面意见，同意鲁国庆和罗容代为偿还执行证书上载明的费用后协助办理该房的抵押权注销手续。 以上事实，有房屋转让预约合同、公证书、个人一手住房贷款合同、收条、转款凭证、房屋信息摘要等证据，以及当事人的当庭陈述，在卷佐证，足以认定。 本院认为，鲁国庆、罗容与兰小岗和徐晓琴签订的协议书系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。成都市人民政府办公厅出台成办发（2017）10号文件，自2017年3月24日起实施二手房限购政策，鲁国庆、罗容不属于限购人员范围，故双方所签合同不受该限购政策的影响。虽然双方在签订预约合同中约定待取得产权证后另行签订正式的房屋买卖合同，但之后双方并未签订正式的合同，而2017年4月11日签订的2份预约合同亦涉及了房屋买卖的重大事项，且双方均认为已经过公证的房屋转让预约合同为正式的房屋买卖合同，故本院认为该预约合同等同于正式的房屋买卖合同，各方应当按该合同的履行合同义务。 虽然双方没有在该合同中约定过户的具体时间，但兰小岗和徐晓琴在庭审中愿意履行协助过户义务，该意思表示真实有效，故本院对此予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，兰小岗和徐晓琴在转让涉案房屋时，虽未经抵押权人即中国银行同意，但庭审中，鲁国庆、罗容明确表示愿意代二人向中国银行还清余下的贷款本息等费用以涤除抵押权，且中国银行对此无异议，故鲁国庆、罗容主张由其代兰小岗和徐晓琴向中国银行偿还债务以涤除抵押权符合法律规定，本院予以支持。虽执行证书载明中国银行可就其为实现债权所支付的其他费用而申请执行，但该行未举证证明为实现债权已支付的其他费用的具体金额，故本院对该行关于该项费用的意见不予采纳。鲁国庆、罗容代二人偿清借款本金561716.39元、利息7539.07元、罚息142.93元、律师费45551元、公证费1000元、从2020年3月11日起至还清之日止按兰小岗和徐晓琴与中国银行股份有限公司新津支行签订的个人一手住房贷款合同的约定所计算的利息和罚息后，中国银行应协助其办理房屋抵押权涤除手续。待涉案房屋的抵押权涤除后，兰小岗和徐晓琴协助鲁国庆、罗容办理房屋过户登记手续。 预约合同约定兰小岗和徐晓琴承担违约金的前提为拒不签订正式合同、将房产转让他人、提高转让价，现鲁国庆、罗容未举证证明二人存在上述行为，故其主张违约金缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、原告鲁国庆、罗容于本判决生效之日起五日内代被告兰小岗和徐晓琴向第三人中国银行股份有限公司新津支行偿还借款本金561716.39元、利息7539.07元、罚息142.93元、律师费45551元、公证费1000元、从2020年3月11日起至还清之日止按兰小岗和徐晓琴与中国银行股份有限公司新津支行签订的个人一手住房贷款合同的约定所计算的利息和罚息（具体金额以原告鲁国庆、罗容实际支付款项时第三人中国银行股份有限公司新津支行处系统内显示的金额为准）； 二、第三人中国银行股份有限公司新津支行于原告鲁国庆、罗容履行完毕上述第一项判决义务后二日内协助二人办理位于四川省成都市双流区房屋的抵押权注销手续； 三、被告兰小岗和徐晓琴应自位于四川省成都市双流区房屋的抵押权注销之日起二日内协助原告鲁国庆、罗容办理该房屋的过户手续； 四、驳回原告鲁国庆、罗容的其他诉讼请求。 案件受理费7980元，诉讼保全费5000元，共计12980元，由被告兰小岗和徐晓琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘宇飞 二〇二〇年五月七日 法官助理 杜凤琳 书 记 员 陶悦瑞