重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终645号上诉人(原审被告)：尹春蓉，女，汉族，1979年2月22日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：陈龙桥，重庆君知奇律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：林洁如，女，汉族，1971年8月10日生，住广东省揭西县。委托诉讼代理人：赵乾伟，重庆森木律师事务所律师。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司经纬大道分公司，住所地重庆市九龙坡区经纬大道1601号附92号，统一社会信用代码91500107MA5U92NDOM。负责人：周燕。上诉人尹春蓉因与被上诉人林洁如、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司经纬大道分公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2018)渝0107民初16011号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。尹春蓉上诉请求：撤销原审判决，改判驳回保利中汇地产公司诉讼请求，一审、二审案件受理费由保利中汇地产公司承担。事实和理由：一、一审判决认定尹春蓉违约是事实认定错误。（一）林洁如未按照《房屋买卖合同》约定，在尹春蓉通知后五日内支付案涉房屋解押款构成违约。按照《房屋买卖合同》约定，尹春蓉应当在2018年4月1日完成解押手续，并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件。同时该款第三项明确约定林洁如应当在尹春蓉“告知可还款或特定还款日之前五个工作日内”将案涉房屋解押款汇入尹春蓉银行账户，用于解除案涉房屋抵押。2018年3月5日，尹春蓉区银行申请解押并及时通知了林洁如，但林洁如以各种理由拒绝支付解押款，尹春蓉为了遵守《房屋买卖合同》约定，自己垫支解押，此后，尹春蓉多次要求林洁如支付解押款，但是林洁如一直拒绝支付，林洁如应当依法承担违约责任。（二）一审判决认定林洁如没有通过银行审批就没有支付解押款的义务是错误的。林洁如向尹春蓉支付解押款是林洁如的先合同义务，尹春蓉应当在2018年4月1日前完成银行按揭贷款的审批，并支付房屋解押款。即使林洁如没有在2018年4月1日前通过银行按揭审批，也应当在2018年4月1日前向尹春蓉支付解押款。尹春蓉依法可以行使合同履行抗辩权，暂停合同履行，一审认定尹春蓉违约是错误的。二一审判决尹春蓉向林洁如双倍返还定金4万元并支付16万元违约金属于适用法律错误。林洁如二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。到家了公司二审未作答辩。林洁如向一审法院起诉请求：求解除林洁如、尹春蓉在2018年2月27日签订的《房屋买卖合同》；尹春蓉在法院判决生效后3日内退还林洁如2万元定金；尹春蓉法院判决生效后3日内支付林洁如违约金16万元；该案诉讼费由尹春蓉承担。事实和理由：2018年2月27日，尹春蓉将其名下位于重庆市九龙坡区石新路号渝州新城号房屋出售给林洁如，双方签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，林洁如按照约定向尹春蓉转账支付了定金2万元，尹春蓉向林洁如出具了收条。双方合同约定，林洁如通过按揭向尹春蓉付款，在该房屋办理权属转移登记申请并取得回执单支付首付款35万元，通过银行按揭贷款支付42万元（贷款资金不足的由原告现金支付差额部分），尾款1万元在房屋交付时支付。因房屋有抵押，关于办理解押双方约定林洁如须于林洁如向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向尹春蓉交付房款用于解押，合同约定尹春蓉应当接中介通知后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料。合同签订后，中介公司多次电话通知被告前往银行办理贷款申请手续，在2018年4月9日，中介公司书面发函通知尹春蓉办理贷款手续，但尹春蓉没有按照合同约定5日内办理相关手续，尹春蓉多次表示现在房屋已经涨价几十万元，不同意出售房屋。林洁如认为，双方签订的合同合法有效，尹春蓉应当严格履行自己义务，尹春蓉上述行为已经表明不履行合同并严重违约，林洁如有权解除合同。一审经审理查明：2018年2月27日，林洁如（乙方）、尹春蓉（甲方）与第三人到家了公司（丙方）签订《交易各方及房屋留存信息表》及《风险与责任承担告知书》，林洁如（乙方）、尹春蓉（甲方）《房屋买卖合同》。前述文件约定：乙方经丙方居间，向甲方购买位于重庆市九龙坡区石新路号渝州新城号房屋，建筑面积88.27平方米，套内面积71.04平方米；成交总价80万元；付款方式为按揭付款，乙方于签订本合同当日支付定金2万元；首付款35万元，乙方银行按揭贷款42万元由放贷银行支付甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付差额部分；尾款1万元交房时支付；该房屋已设定抵押，抵押权人为中国民生银行，甲方应于2018年4月1日前办理完成解押手续，自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件；权属解押由乙方自有资金解押，乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其它用途，乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋权属情况，如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押；甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内前往银行办理贷款申请手续并交齐所需资料，甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续，乙方须于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理房屋抵押登记手续；甲方应于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付房屋。甲方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装修装饰等相关情况，面积属实、无查封、冻结等限制交易状况；甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；甲方未按照约定时间办理解押或交付房屋的，逾期超过15日的，乙方有权解除合同，合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款，若该房屋已经办理权属转移登记手续，合同解除后，该房屋权属转移至甲方名下产生的所有费用由甲方自行承担。上述合同签订当日，林洁如向尹春蓉支付购房定金2万元，尹春蓉向林洁如出具了收条。合同签订后，2018年3月，林洁如、尹春蓉和中介前往银行办理林洁如按揭贷款的面签手续，因尹春蓉提供的房产证复印件缺少首页，故未能成功面签。2018年3月15日，尹春蓉自行支付完解押款，并从贷款银行领出房产证，尹春蓉陈述其在2018年3月底将房产证资料交与第三人；第三人陈述被告要求林洁如支付解押款，但林洁如未支付，故尹春蓉未向第三人提交资料，后第三人一直在催尹春蓉交资料，尹春蓉在2018年4月中旬才向第三人提交资料；林洁如陈述尹春蓉在2018年4月26日才将办理贷款面签的资料交齐给第三人。2018年3月30日、2018年3月31日、2018年4月7日第三人三次通过手机短信要求尹春蓉提供办理按揭所需的房产证复印件，在2018年4月7日的短信明确载明要求尹春蓉在2018年4月9日前提供相应的资料办理按揭手续，否则将视为尹春蓉违约。2018年4月9日，第三人通过快递向尹春蓉送达《通知函》，该函载明郑重通知尹春蓉在收到本通知之日起5个工作日内向第三人提供银行按揭所需要的产权等资料，如上述期限仍未履行，将面临承担违约责任的风险。尹春蓉陈述收到一份第三人邮寄的通知，但尹春蓉未打开邮件就将通知书丢了，通知具体内容并不知情。林洁如提交尹春蓉与第三人工作人员的微信聊天记录，该记录载明尹春蓉在2018年5月11日自行陈述在2018年4月26日向第三人交齐资料。2018年5月中旬，第三人通知双方再次前往银行就林洁如申请按揭贷款进行面签，但尹春蓉一直未前往银行办理。因尹春蓉未前往办理面签，第三人就合同履行事宜与尹春蓉进行协商，林洁如庭审中举示了第三人工作人员曾银河与尹春蓉的谈话录音，双方对录音的真实性无异议，部分录音内容如下：尹春蓉：是，你签了合同，我晓得，不履行合同，还不是当废纸。第三人工作人员曾银河：你不履行合同，属于违约。尹春蓉：是违约呢，关键是我现在拿不出钱来赔。……尹春蓉：那你给她说，我就是不卖。第三人工作人员曾银河：你就确认渝州新城这个房子不卖，我就喊她该啷个就啷个，但是反正你个人考虑清楚。尹春蓉：我走了。……2018年6月26日，林洁如通过快递向尹春蓉发送《关于解除房屋买卖合同并支付违约金的律师函》，载明：因房屋有抵押，关于办理解押双方约定林洁如须于银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向尹春蓉交付房款用于解押；同时按照合同约定尹春蓉应当接中介的通知后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料，合同签订后中介公司多次电话通知尹春蓉前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料，但尹春蓉没有按照约定5日内办理相关手续，尹春蓉的行为属于违约行为；现林洁如行使解除《房屋买卖合同》的权利，在律师函寄出后即发生法律效力，尹春蓉在收到函后2日内退还林洁如2万元定金，并支付约定房款20%的违约金即160000元。尹春蓉否认收到该函。一审另查明，尹春蓉于2018年7月28日收到林洁如起诉状副本。一审庭审中，尹春蓉举示了其与第三人工作人员何权的电话录音，录音中何权陈述尹春蓉将房产证首页发给何权，尹春蓉要求林洁如提前支付解押款，林洁如同意提前向尹春蓉支付解押款。第三人对该录音的真实性无异议，林洁如否认录音的真实性，且认为只有何权的转述无其他证据予以佐证，林洁如未同意提前支付解押款。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。该案中，林洁如、尹春蓉经第三人居间签订的《房屋买卖合同》，是合同签订方真实意思表示，内容不违反法律规定，对合同签订方均产生法律约束力，合同当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并严格履行义务。关于林洁如请求解除合同的请求。该院认为，当事人对其主张应当提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，应当承担举证责任的不利后果。该案中，尹春蓉辩称林洁如认可提前支付解押款，并认为林洁如未支付解押款已构成违约，但尹春蓉仅以其与第三人工作人员何权电话沟通时何权陈述林洁如答应提前支付解押款来证明该事实，仅有何权的转述而并无林洁如的直接陈述，且无其他证据对此予以佐证，该院认为尹春蓉证据不足，对尹春蓉的此项辩称，该院不予采信。双方合同中明确约定如林洁如贷款购买该房屋，则林洁如须于林洁如向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向尹春蓉交付房款用于解押，林洁如贷款尚未审批通过，故林洁如支付解押款的条件尚未成就，尹春蓉认为林洁如未支付解押款构成违约，该院不予认可，尹春蓉不能以林洁如未支付解押款为由而拒不履行自身义务。双方合同约定：“甲乙双方于接到经纪方通知后5个工作日内前往银行办理贷款申请手续并交齐所需资料；甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。”第三人在2018年5月中旬再次通知尹春蓉前往银行办理贷款手续，尹春蓉认可接到第三人通知，但其始终未前往银行配合办理贷款手续，且尹春蓉在与第三人的谈话中也表示不再出售涉案房屋，尹春蓉的行为已构成根本违约，林洁如可依约行使合同解除权，合同自原告解除合同的意思表示送达至尹春蓉时解除，林洁如无证据证明尹春蓉已收到其发送的《关于解除房屋买卖合同并支付违约金的律师函》，故不能以其该函所载时间作为合同解除时间。林洁如解除合同的意思表示载于诉状，尹春蓉2018年7月28日收到诉状副本，故合同解除时间为2018年7月28日。关于林洁如请求尹春蓉返还定金20000元及支付违约金160000元的请求。该院认为，双方合同明确约定“守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款”。现由于尹春蓉根本违约致合同解除，林洁如作为守约方请求被告返还已付定金20000元，符合双方约定，该院予以支持。尹春蓉根本违约还应当承担相应的违约责任向林洁如支付违约金，合同约定房屋总价20%的违约金标准，是双方的真实意思表示，当事人在违约时应当明确预见其所应承担的后果，结合林洁如、尹春蓉的签订时间、同期重庆市房屋交易的市场行情，该院认为尹春蓉应以约定的房屋总价800000元的20%违约金标准向林洁如支付违约金，即160000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、确认林洁如与尹春蓉在2018年2月27日签订的《房屋买卖合同》于2018年7月28日解除；二、尹春蓉在本判决生效后3日内返还林洁如已付定金20000元；三、尹春蓉在本判决生效后3日内支付林洁如违约金160000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费3900元、保全费1520元，由尹春蓉负担。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，林洁如、尹春蓉经第三人居间签订的《房屋买卖合同》，合法有效，缔约各方均应按照合同约定全面履行各自义务。按照《房屋买卖合同》约定，尹春蓉应于2018年4月1日前办理完成解押手续，权属解押由林洁如自有资金解押，如林洁如贷款购买该房屋，则林洁如须于林洁如向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向尹春蓉交付房款用于解押。根据该条款约定，林洁如、尹春蓉互负义务，且林洁如、尹春蓉履行合同义务有先后履行顺序，林洁如应当及时办理按揭贷款，并在按揭贷款审批后向尹春蓉交付房款用于解押。而尹春蓉则应在2018年4月1日前办理完成解押手续。按照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，作为后履行义务的尹春蓉，享有先履行抗辩权，即当林洁如未履行自己义务的或林洁如履行义务不符合约定的，尹春蓉有权拒绝履行自己义务。尹春蓉在林洁如尚未完成贷款审批手续前，就用自有资金解除涉案房屋抵押，系对自己权利的处分，但这并不能免除尹春蓉按照合同约定配合林洁如办理银行按揭贷款的义务。本案中，当林洁如积极履行银行办理按揭贷款手续时，尹春蓉却拒绝前往银行配合林洁如贷款手续，且尹春蓉在与第三人的谈话中也表示不再出售涉案房屋，尹春蓉的行为已构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任。故尹春蓉关于其没有违约，不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院对尹春蓉的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15550元，由尹春蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长  申 威审 判 员  苏 渝审 判 员  韩 艳二〇二〇年五月十九日法官助理  徐一佳书 记 员  周 伟