贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终2691号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈永，男，1976年11月16日出生，汉族，住贵州省赫章县。被上诉人（一审原告）：曾言，女，1980年9月15日出生，汉族，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人（特别授权）：梁松、曹泽永，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人陈永、曾言商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14649号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告陈永、曾言逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款388945元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年11月4日计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告陈永、曾言开户费及交易费共计3786元及利息，利息以3786元款项为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年11月4日起计算至上述款项退还完毕之日止；三、驳回原告陈永、曾言的其他诉讼请求。案件受理费569元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，酌情改判办证违约金为4000元；2.撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、涉案房屋已于2020年1月13日取得办证条件，上诉人承担逾期办证违约责任的截止时间为2020年1月13日。二、上诉人向被上诉人交付案涉房屋的时间为2016年2月29日，交房后360日应为2017年2月24日，一审误写为2016年2月24日，应予纠正。根据双方所签《补充协议》第八条的约定，上诉人于被上诉人提交完办证资料之日起360内办理转移登记，超过该时间才构成违约，本案被上诉人交齐办证所需资料的时间为向上诉人出具委托书的时间，至今未超360日，上诉人并未违约。即便认定上诉人违约，根据双方在合同中的约定，设置违约的主要目的是为了赔偿被上诉人的损失，现上诉人已将案涉房屋交付被上诉人使用，被上诉人实质上并无任何损失。且《商品房买卖合同》的出受人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，在七星关辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人即上诉人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，被上诉人已实现了其合同目的，应根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，应当结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，办证政策调整等因素，调整逾期办证违约金至10%进行支付。三、三通费是代收性质，上诉人并未实际占有，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制，不应另行计算利息，且应扣除交易费。被上诉人陈永、曾言二审未作答辩。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的法定义务。依据双方所签《商品房买卖合同补充协议》第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房转移登记的一致意思表示。为此，被上诉人需向上诉人移交应由买受人提交的办证资料。从本案实际情况看，双方仅明确了出卖人向不动产登记机关递交办证资料的期限，而未约定买受人向出卖人移交办证资料的时间。结合补充协议第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定看，上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，亦当确保被上诉人不因上诉人原因，不能及时向其移交应由买受人提交的办证资料。至一审法庭辩论终结前上诉人均未举证证明案涉商品房已具备办证条件，由此可见，被上诉人未能在办理入住手续前提交办证资料是上诉人的原因所致，上诉人未履行在先义务，阻碍了本案办证条件的成就，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审法院认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内，为被上诉人办理商品房转移登记，符合本案实际。上诉人向被上诉人交付案涉房屋的时间为2016年2月29日，则应于2017年2月24日前向被上诉人交付案涉商品房转移登记相关手续，上诉人逾期未履行义务构成违约，应当自2017年2月25日起承担违约责任，一审表述错误，本院予以纠正。上诉人主张案涉房屋已于2020年1月13日具备办证条件，但未提交证据予以证明，一审认定上诉人应当承担违约责任的截止日期为交付完毕办理商品房转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人之日未损害上诉人利益，案涉商品房如确已取得办证条件，上诉人可在执行过程中据实主张。一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。上诉人关于不应向被上诉人退还“三通费”的上诉理由不能成立。但上诉人与被上诉人未就上诉人持有上述款项期间应向被上诉人支付利息进行约定，亦无上诉人应支付利息的相关法律规定，故一审判决上诉人支付利息不当，本院予以纠正；上诉人关于不应支付利息的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14649号民事判决；二、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人陈永、曾言逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以被上诉人已付购房款388945元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年2月25日计算至上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知被上诉人陈永、曾言之日止）；三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被上诉人陈永、曾言开户费及交易费共计3786元；四、驳回被上诉人陈永、曾言的其他诉讼请求；五、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费569元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担500元，被上诉人陈永、曾言负担69元；二审案件受理费1138元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担1000元，被上诉人陈永、曾言负担138元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年五月二十二日法官助理 任云娇法官助理 胡伟科书 记 员 邓 千