北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初10655号原告：范雪冰，男，1987年4月20日出生，汉族，无业，住河北省承德市滦平县人。委托诉讼代理人：孙晓莉，北京邦文律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立群（范雪冰之妻），女，1985年2月12日出生，汉族，无业，住天津市滨海新区。被告：毕连军，男，1967年3月6日出生，汉族，无业，住河北省三河市。委托诉讼代理人：刘东江，北京市海泓达律师事务所律师。原告范雪冰（下称原告）与被告毕连军（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告及原告之委托诉讼代理人，被告及被告之委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告之间订立的《公寓房经营承租合同》；2、判令被告返还原告租赁押金150000元，返还房屋租金141444.47元，共计291444.47元。事实和理由：原被告双方于2015年7月25日订立了一份《公寓房经营承租合同》，合同约定原告承租被告的鑫福达公寓房用于出租居住使用，合同期限为2015年7月28日至2022年9月16日。合同订立后，原告依约向被告交纳房屋租赁押金150000元，并依约分次交纳了房租款。北京大兴西红门重大火灾事故发生后，2017年11月19日，原告承租的房屋被查封，致使合同无法继续履行，现涉案房屋已被当地政府拆除。房屋被查封后，原告一直与被告联系，要求被告退还房屋押金和剩余房租，但被告一直推脱，拒绝返还。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。针对原告要求解除双方合同，被告认为合同已经解除。关于第二项诉讼请求，被告认为双方对租赁押金退还问题已经达成协议。为此被告已经支付过原告5万元，双方就租赁事项已作出相应处理，双方不存在原告所诉称的权利义务关系，原告诉请缺乏事实根据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月25日，原告（乙方）与被告（甲方）双方订立《公寓房经营承租合同》，合同约定原告承租被告的鑫福达公寓房（下称涉案房屋）用于出租居住使用，合同期限为2015年7月28日至2022年9月16日。合同约定房租为：前四年为半年付，第五年以后为年付。一、二年每年租金柒拾五万元；三、四年每年租金捌拾壹万贰仟元整；五年租金捌拾柒万肆仟元；六年93.6万；七年99.8万；八年106万元。押金为壹拾伍万元整。合同约定补充条款：如乙方无任何过错前提下，甲方单方违约付乙方违约金壹拾伍万元整，并退押金及剩下租金。经查，合同第一条载明“承包房屋坐落于北京市朝阳区黑庄户乡定辛庄西村北街鑫福达公寓，两栋两层，其中留一间做甲方的办公室，房屋为甲方出资租赁和改建的房产，无产权证。”经询，涉案房屋为临建房，无产权证。合同订立后，原告依约于2015年7月29日向被告交纳房屋租金375000元，并于2015年7月30日向被告交纳房屋租赁押金150000元，被告均出具收据。后，原告依约分次向被告交纳了房租款，原告亦向被告支付2017年下半年租金406000元。2017年11月19日，涉案房屋被查封，现涉案房屋已被拆除。经原告申请，证人范某出庭作证内容如下：我是原告父亲，管理涉案房屋，11月19日拆迁，我和被告商量，被告先答应退还租金，后来又拖时间不给。我们之前支付租金，也拿了现金给他，406000中有6000元当时没给，就拆迁了，但是我还是把6000元给他了。被告一直推脱，合同是原告签的，但是全程都是我管理。被告没有为我们办交接手续，但是我们2017年11月底就交接完了。被告曾退给我5万元租金。是应退押金和租金的一部分。被告说剩下的钱慢慢给我。被告对该证人证言真实性、证明目的均不认可。经原告申请，证人徐某出庭作证内容如下：原告是我老板，我在原告处做保洁。2017年拆迁后被告迟迟不给钱，我们有一次去被告家，原告父亲和被告讨论了关于退还租金、押金的问题。被告承诺不会欠原告钱。被告对该证人证言真实性、关联性、证明目的均不认可。庭审中，被告称由于双方已核算并达成协议，为此向原告支付了5万元。经询，原告称确实收到了5万元。为证明原被告双方签订过书面租赁合同，存在租赁关系，原告提交《公寓房经营承租合同》，被告对该证据真实性、证明目的均认可。为证明原告交纳及被告收到15万元押金的事实，原告提交押金收据，被告对该证据真实性、证明目的均认可。为证明原告2015年多交纳了一个月房租，原告提交2015年7月29日房租款收据，被告对该证据真实性、证明目的均认可。为证明原告已经向被告支付406000元租金，原告提交转账及取款记录。被告对该证据真实性、证明目的均不认可。为证明原告对房屋进行装修，房屋现已拆除，原告提交照片，被告对该证据真实性、证明目的均认可。为证明被告并未否认欠原告钱款，原告提交录音光盘及文件资料。被告认为该证据不能采信，一、该证据来源缺乏合法性，原告是在被告不知情情况下录音的。二、录音内容不完整。三、录音也不能证明待证事实。为证明原告已经支付全部租金406000元，原告提交微信聊天记录。被告对该证据真实性认可、证明目的不认可。为证明转账情况，原告提交情况说明。被告对银行转账认可，给案外人孙雅静的钱不予认可，对于现金不认可。为证明双方已经实际履行权利义务，合同已解除，被告不再欠原告款项。被告提交转账凭证。原告对该证据真实性、证明目的均不认可。为证明被告支付了原告5万元钱，被告提交农行交易明细，原告对该证据真实性、证明目的均认可。上述事实，有《公寓房经营承租合同》、收据、转账及取款记录、照片、录音、微信聊天记录、情况说明、转账凭证，农行交易明细等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干法律问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。本案中，无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，亦无证据证明涉案房屋是经过批准建造的房屋，故原告与被告就涉案房屋订立的《公寓房经营承租合同》应属无效。原告依法解除双方订立的《公寓房经营承租合同》，没有事实和法律依据，本院不予支持。合同无效后，原告要求被告退还押金及租金的诉讼请求，有事实和法律依据。但是应当扣除原告实际占有房屋期间的占有使用费。涉案房屋于2017年11月19日被查封，自此原告已无法实际占有使用涉案房屋。另外，双方签订的《公寓房经营承租合同》约定合同期限自2015年7月28日至2022年9月16日，合同约定第一年租金为750000元，而原告于2015年7月29日向被告支付了375000元租金，原告主张多支付了一个月租金的事实成立。因此，原告要求被告退还押金150000元以及房屋租金141444.47元的诉讼请求，本院予以支持，但应扣除被告已返还原告的50000元租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干法律问题的解释》第二条、第三条、第五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕连军于本判决生效之日起七日内退还原告范雪冰租赁押金及房屋租金合计241444.47元；二、驳回原告范雪冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5671元，由原告范雪冰负担750元（已交纳），被告毕连军负担4921元（原告范雪冰已预交，被告毕连军于本判决生效后七日内支付原告范雪冰）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  罗 淼人民陪审员  卢维东人民陪审员  林克仙二〇二〇年五月二十日书 记 员  沙京泽