文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初10485号原告：重庆三人行物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区含谷镇谷中街2号1-7-1，统一社会信用代码91500107736552481E。法定代表人：张怀，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱瑛，重庆大渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊先奎，重庆星全律师事务所律师。被告：龙思远，男，1956年11月7日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：杨展，重庆汇博律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兰，重庆汇博律师事务所律师。被告：李冬梅，女，1961年11月30日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：杨展，重庆汇博律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兰，重庆汇博律师事务所律师。原告重庆三人行物业管理有限公司诉被告龙思远、李冬梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆三人行物业管理有限公司（以下简称三人行公司）委托诉讼代理人朱瑛、熊先奎，被告龙思远、李冬梅共同委托诉讼代理人杨展、张兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三人行公司向本院提出诉讼请求：1、判决二被告共同支付原告自2007年11月1日起至2018年10月31日的物业服务费73427.68元；2、判决二被告共同支付原告逾期付款违约金7300元（以前述期间每月应缴纳的物业服务费1509.99元为基数，分别自前述期间每月1日始至付清之日止，按照每日千分之三计算）；3、判决二被告共同支付自2018年9月16日至10月18日的电费318.2元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年10月26日，原告与重庆恒润置业有限公司签订《西郊庄园前期物业管理委托合同》，约定由原告为重庆恒润置业有限公司开发的西郊庄园小区提供物业管理服务，物业服务费按照房屋建筑面积3元/平方米/月计收，缴费时间为每月月底，若逾期缴费，则每天按应缴费用的千分之三缴纳违约金。二被告系前述小区业主，房屋建筑面积为503.33平方米。合同签订后，原告按约为二被告所在小区提供物业管理服务。二被告每月应向原告缴纳物业服务费为1509.99元，而自开始缴费至2018年9月30日，二被告每月实际缴费仅为961元，每月差欠548.99元，截止2018年9月30日，二被告共应向原告补缴物业服务费71917.69元，同时二被告尚欠2018年10月份物业管理费1509.99元。另二被告所在小区未实现水电一户一表，电费缴纳先由电力公司按物业公司的总表读数计收，再由物业公司抄取各个业主分表的读数，按国家规定的阶梯电价标准计收。自2018年9月16日至10月18日，二被告共计用电498度，应支付电费318.2元。综上，二被告未足额缴纳物业服务费及电费，原告催收，二被告未予缴纳。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告龙思远、李冬梅辩称：1、原告计算物业服务费标准有误，物业管理费标准应为961元/月，且被告已经按该标准支付了所有物业管理费；原告现主张补缴物业服务费早已超过诉讼时效，无权要求被告支付。2、原告无故撤离被告小区，且撤离前两个月就已经未按合同约定履行合同义务，整个小区的物业管理处于停滞状态，已经严重违约，原告无权依据合同约定收取物业服务费，被告不应向原告交纳2018年10月份的物业服务费也不应承担逾期支付物业服务费的违约责任。3、为维护被告及小区业主的共同权益，在政府协调下，被告已经支付了截至2018年10月31日前的所有物业服务费、水电费共计1362元，并未拖欠物业服务费、电费。4、综上所述，原告的诉讼请求没有任何法律依据和事实依据，依法应当驳回。本院经审理认定如下事实：2005年10月26日，原告与重庆恒润置业有限公司签订《前期物业管理委托合同》，主要约定：1、重庆恒润置业有限公司委托原告对位于重庆市九龙坡区含谷镇含金村西郊庄园住宅小区进行物业管理，物业服务费按建筑面积以每平方米3元计算；2、小区业主、物业使用人于每月月底将当月物业服务费交到物业公司办公室或物业公司指定账户，逾期未交者，从逾期之日起按每日应交服务费的3‰交纳滞纳金；3、共用部分、共用设施设备的用电、用水及其损耗，其费用均由业主公摊；4、前期委托管理期限为三年，自2005年10月26日起至2008年10月25日止。2007年8月18日，二被告与案外人重庆恒润置业有限公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，主要约定：重庆恒润置业有限公司将其开发的位于重庆市九龙坡区X镇独立别墅预售给二被告，别墅建筑面积为321.3平方米（含分摊），物业服务费为3元/平方米，交房之日起收半价，装修开始时收全价。2009年，二被告上述房屋办理房地产登记，登记房屋建筑面积503.33平方米。2016年9月7日，原告向小区业主发出《致谦信》，载明：困本公司新购入《乐天物业管理系统》使用需录入业主房屋信息，作为各项管理服务的原始依据，故该软件供应商根据原开发商存档资料提供的不动产登记信息，进行了原始数据的整体输入，自动生成物管收费单据。现发现录入的产权登记面积与原部分业主缴费面积不符，没有与原收费比对，造成涨价的误解，是我们工作的失误，在此表示歉意。但按产权证登记面积收费，才有法律依据。也便于小区统一收费标准，修改以往工作的错误，有质疑的业主，提供自己手中的产权证复印件，缴费时来物管处备案。我们以尊重原收费依据为准。今在《乐天物业管理系统》增加实际计价面积项目，用以实现此目标。截止2018年10月份，原告一直按961元/月标准向被告发送缴费通知单，其中最后一份缴费通知单显示时间为2018年10月21日，物业服务费金额为961元、水费82.8元、电费318.2元，共计1362元，房屋建筑面积503.33平方米。庭审中，原告认可被告已经按961元/月标准将物业服务费支付至2018年9月份。2018年10月31日，原告向涉案小区业主委员会发函，决定终止物业服务并从小区撤场。被告举示小区业主委员会公告及情况说明，称：小区未实现“一户一表”，业主每月产生水费由物业公司（即原告）代缴后，再由物业公司（即原告）向业主收取；2018年10月31日原告突然离场，未结清自来水公司水费，导致小区业主被停水，后经政府部门协调，由小区业主委员会向业主代为收取款项后统一缴纳至自来水公司；被告已经根据要求将被告2018年10月份欠费1362元（含物业服务费961元、水费82.8元、电费318.2元）缴纳给了小区业主委员会。2019年3月13日，原告通过邮政EMS向被告寄送缴费通知单和补缴物管费通知单，要求被告补缴2007年11月至2018年9月物业服务费71917.69元、缴纳电费318.2元、缴纳2018年10月物业服务费1509.09元。上述事实，有《商品房买卖合同》及合同补充协议、《前期物业管理委托合同》、缴费通知单、房屋登记信息查询证明及庭审笔录等证据在案为凭，并经本院审查属实，足以认定。本院认为：本案争议焦点为：一、涉案房屋物业服务费是应按房屋登记的建筑面积503.33平方米还是应按321.3平方米计算；二、涉案房屋是否拖欠原告物业服务费、电费及是否应承担逾期付款违约金。本院对此评析如下：一、关于争议焦点一。首先，业主应当履行按时缴纳物业服务费用的义务，但应按房屋登记面积缴纳还是以其他面积缴纳，法律并未作出规定，实践中通常情况是，物业服务费用按房屋登记面积计算；其次，在法律未作出规定的情形下，物业服务费用按何种面积计算，实则属物业服务企业与业主可自由协商的事项，即双方可协商一致按何种面积计算物业服务费用。本案中，《商品房买卖合同》补充协议、《前期物业管理委托合同》均未明确约定以何种房屋面积计算物业服务费用；再次，自2007年被告购房至今，一直按《商品房买卖合同》中约定的房屋建筑面积321.3平方米向原告缴纳物业服务费，2016年9月，原告知悉一直收取物业服务费用的房屋面积与房屋登记的建筑面积不一致后，仍自愿认可以原来的房屋建筑面积计算物业服务费，且在之后的物业服务费收取中，不但未提出异议，反而一直按此标准向业主催收物业服务费，这足以证明双方已经以实际履约行为一致认可物业服务费按321.3平方米计算。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。涉案《致谦信》系原告向小区业主公开作出，内容为物业服务费用计价标准问题，根据上述规定，可认定为该《致谦信》系原告公开作出的服务承诺，应当认定为物业服务合同的组成部分，故包括涉案房屋在内的物业服务费应按原收费标准计算，而原收费标准即按建筑面积321.3平方米计算物业服务费。综上，原被告已经以实际履约行为一致认可涉案房屋物业服务费按321.3平方米计算，故涉案房屋物业服务费应按321.3平方米计算，对原告要求按房屋登记面积计算物业服务费，本院不予支持。另，二被告一直按321.3平方米标准缴纳物业服务费，原告物业服务费的权利并未受到损害，不存在适用诉讼时效制度的条件。二、关于争议焦点二。庭审中，原被告一致认可涉案房屋物业服务费已经支付至2018年9月，本院予以确认；对于2018年10月物业服务费961元、电费318.2元，二被告并未向原告三人行公司缴纳，虽二被告称已经向业主委员会缴纳，但并无证据证明原告三人行公司曾授权或者委托业主委员会代收取上述费用，原告三人行公司并未收到上述费用，故二被告缴纳上述费用的义务不因此而免除，被告应支付该月物业服务费961元、电费318.2元，共计1279.2元。另，关于原告主张的逾期付款违约金，第一，《前期物业管理委托合同》有效期限为2005年10月26日至2008年10月25日，在此有效期限内，二被告已足额缴纳物业服务费用，原告并无充分证据证明二被告存在违约，故不应承担违约责任；第二，《前期物业管理委托合同》到期后，业主未选聘新的物业服务企业而由原告三人行公司继续提供物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，双方基于该《前期物业管理委托合同》的权利义务终止，《前期物业管理委托合同》中违约条款不再适用。综上，原告三人行公司要求被告承担违约责任无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第六条之规定，判决如下：一、被告龙思远、李冬梅于本判决生效之日起十日内共同支付原告重庆三人行物业管理有限公司物业服务费及电费共计1279.2元；二、驳回原告重庆三人行物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1828元，由原告重庆三人行物业管理有限公司负担1778元，由被告龙思远、李冬梅负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  刘章平人民陪审员  罗 梅人民陪审员  郭长红二〇二〇年五月十日书 记 员  杨小梅