广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终297号 上诉人（原审被告、申请执行人）：马影侦，男，1967年12月1日出生，壮族，住广西钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：黄磊，广西源群律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：陆致军，女，1982年4月3日出生，壮族，住广西上思县。 委托诉讼代理人：陆金富，广西心田律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：许冠伟，男，1967年2月27日出生，壮族，住广西上思县。 原审第三人：许冠洋，男，1965年10月30日出生，壮族，住广西上思县。 原审第三人：苏敏，女，1974年7月10日出生，壮族，住广西上思县。 上诉人马影侦因与被上诉人陆致军及原审第三人许冠伟、许冠洋、苏敏案外人执行异议之诉一案，不服上思县人民法院（2019）桂0621民初1341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马影侦的委托诉讼代理人黄磊，被上诉人陆致军及其委托诉讼代理人陆金富到庭接受询问，原审第三人许冠伟、许冠洋、苏敏未到庭。本案现已审理终结。 上诉人马影侦上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回陆致军一审诉讼请求;二、本案诉讼费用由陆致军负担。事实和理由：一审判决认定陆致军对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益错误，陆致军请求停止对涉案的房屋的查封无事实和法律依据，其主张不应得到支持。一、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案的房屋产权属于许冠伟、许冠洋、苏敏所共有，即使该三人与陆致军在2018年7月13日签订有《契约书》，将涉案房屋转让，但因该房屋至今未办理产权变更手续，根据物权公示原则，未依法进行登记，不发生物权变动的法律效力，因此陆致军对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。二、许冠伟、许冠洋、苏敏将涉案房屋转让给陆致军的行为是为了逃避债务，其民事行为无效。马影侦与许冠伟民间借贷纠纷一案，一审法院已于2018年6月8日立案受理。许冠伟明知人民法院已受理该案件，仍于2018年7月13日将涉案房屋进行转让，明显是为了逃避债务而将财产进行转移，损害债权人合法利益的行为。许冠伟与陆致军就房屋转让存在恶意串通，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，应当认定该房屋转让行为无效。无效合同自始不发生法律效力，陆致军即使签订有《契约书》并占有该房屋，亦不享有足以排除强制执行的民事权益。退一步说，即使《契约书》合法有效，但仅能约束签订合同的双方当事人，不能对抗善意第三人。根据《契约书》的约定可知，该房屋的转让款为77万元，涉案房屋为六层见天带地砖混结构楼房，按目前房地产行情，仅土地就不止这个价钱，许冠伟、许冠洋、苏敏以上述价格转让该房屋，明显是不合理的低价转让财产行为。为了逃避债务而低价转让财产的行为不应当得到法律保护。三、陆致军与原审第三人签订买卖房屋契约书时间在2018年7月份，双方在契约书上约定过户等相关内容，因此陆致军对房屋需要产权过户的事实是清楚，但在长达将近一年的时间里没有办理涉案房屋产权过户手续。陆致军如需要过户，那么应由陆致军通知原审第三人办理过户手续，但陆致军没有举证证明其曾通知原审第三人办理过户手续，陆致军对此存在过错。四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。涉案的房屋登记在许冠伟、许冠洋、苏敏名下，一审法院依法作出(2019)桂0621执147号《执行裁定书》，裁定查封涉案房屋并无不当。 被上诉人陆致军辩称，一、陆致军与原审第三人签订房屋买卖合同，已付清全部房款并合法占有房屋，且均在一审法院作出查封裁定之前。根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或合同有约定外，至合同成效时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。陆致军已取得该房屋所有权，没有登记并不影响其在法律上对涉案房屋享有物权上的占有权、使用权、收益权。陆致军享有原审第三人应配合办理房屋过户的物权期待权。二、马影侦将原审第三人与陆致军合法买卖房屋当成恶意逃避债务没有事实和法律依据。购房前，陆致军与原审第三人互不相识，由于双方各自有需求，陆致军通过原审第三人发布到报纸上的房屋出售信息，与原审第三人联系商谈，最终达到买卖房屋意向及协议。签订房屋买卖契约书及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原审第三人许冠伟不归还马影侦借款，是许冠伟的态度问题，不是能力问题，他完全可以将卖其他房屋得到的款项偿还尚欠马影侦的几万元借款。三、登记在原审第三人名下的房屋在陆致军依约支付全部房款后，陆致军就享有请求原审第三人协助办理该房屋过户登记手续，取得房屋所有权的物权期待权，合法占有是物权中最重要的权利，也是一种排他权利的公示。 原审第三人许冠伟、苏敏、许冠洋既未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃辩论等诉讼权利。 陆致军向一审法院起诉请求：一、中止对上思县的房产[国有土地使用权证：上国用（2012）第008530号，房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号]的查封；二、本案诉讼费用由马影侦承担。 一审法院认定事实：涉案房屋坐落于上思县，为许冠伟、许冠洋、苏敏按份共有，许冠伟占50%，许冠洋、苏敏各占25%，许冠伟持有上思房权证思阳镇字第××号房屋所有权证书，许冠洋持有上思房权证思阳镇字第××号房屋所有权证书，苏敏持有上思房权证思阳镇字第××号房屋所有权证书。2018年7月13日，许冠洋、苏敏、许冠伟作为甲方（转让方）与陆致军作为乙方（承购房）签订《契约书》，约定如下内容：甲方自愿将本户拥有的一栋楼房（六层）及楼地转让给乙方，乙方也愿意承购该栋楼房；甲方该栋楼房六层（及地皮）转让总价为七十七万元整；乙方按七十七万元支付给甲方成交，甲方收款当面写收款收据给乙方保存，甲方同时将该楼房的各种证件及楼房交给乙方保存使用；如乙方需要办理过户手续的，甲方主动无偿配合乙方到有关单位办理，但办理所需各种费用全部由乙方承担；乙方购楼房后权属永远归乙方所有，乙方的子孙后代享有楼房的继承权，甲方家族的子孙后代无权收回；从甲方将楼房交给乙方的当天起永远归乙方所有……许冠伟、许冠洋、苏敏在甲方签字处签字，陆致军、黄臣在乙方签字处签字，同时，许凯峰、许耿豪、黄水江在空白处签字。同日，许冠洋、苏敏、许冠伟作为甲方（转让方）与陆致军作为乙方（承让方）签订《补充协议》，协议主要介绍房屋的位置和情况简介，许冠伟、许冠洋、苏敏、黄水江在甲方家庭成员签名处签字，陆致军、黄臣在乙方家庭成员签名处签字，许凯峰、许耿豪在空白处签字。在签订《契约书》及《补充协议》当日，许冠伟、许冠洋向陆致军出具收据，载明“今收到陆致军交来购仁甫路房屋转款七十七万元整（¥770000元），特列此据。收款人：许冠伟、许冠洋，收款日期2018年7月13日。”2018年8月，上思县自来水公司出具证书，证书内容为“原用户名许冠伟，用户编号526324于2018年8月份起变更名为陆致军用户”。2018年9月18日，陆致军作为甲方（出租方）与案外人黄特作为乙方（承租方）签订门面出租合同，达成如下协议：“位于仁甫路（关仁甫故居左面第二间门面）面积约30平方米。一、乙方租赁门面做牛杂使用；……三、在租赁期内因租赁门面所产生的水电卫生费等其他费用由乙方自行承担；……十四、租赁期限本合同租赁期为两年，租金一年支付一次，租金2500元一个月，押金5000元。”陆致军在甲方处签字，黄特在乙方处签字。同日，收款收据（№3000159）载明“门面租金2018年9月18日-2019年9月18日，金额为¥30000元，押金¥500元，合计金额¥35000元，填票：黄特，收款人：陆致军。”2019年9月18日的收款收据（№8044927）载明“门面房租从2019年9月18日至2020年9月18日止，金额¥30000元，水¥378元，金额合计¥30378元，填票：陈国艳、黄特。收款人：陆致军。” 另查明，因未履行生效判决书确定的义务，马影侦向一审法院申请执行许冠伟及案外人许凯峰的财产，该院于2019年6月4日作出（2019）桂0621执147号执行裁定书，查封被执行人许冠伟名下位于上思县房地产[国有土地使用权证：上国用（2012）第008530号，房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号]。陆致军向一审法院提出执行异议，该院于2019年10月23日作出（2019）桂0621执异18号执行裁定书，裁定驳回异议人陆致军的异议。为此，陆致军向一审法院提起案外人执行异议之诉，形成本诉。 庭审中，许冠伟、许冠洋均认可陆致军曾多次拨打其手机号，但许冠伟主张通话内容与过户无关，主要为修理电器。许冠洋认可在房屋被查封后陆致军曾要求其协助办理过户手续。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陆致军与许冠伟、许冠洋、苏敏于2018年7月13日就涉案房屋签订《契约书》及《补充协议》，约定将涉案房屋的楼房及楼地以77万元的价格转让给陆致军，许冠伟、许冠洋亦于合同签订当日出具收据确认收到陆致军的房款77万元。《契约书》及《补充协议》的签订系合同当事人的真实意思，内容不违反法律法规的强制性规定，依法有效。故陆致军在一审法院于2019年6月4日查封前已经签订合法有效的书面房屋买卖合同，并且已支付全部价款。陆致军于2018年8月已经变更缴纳水费的用户名，并于2018年9月18日将涉案楼房的门面对外出租，结合案件证据及日常生活经验，可以认定在陆致军支付完全部转让款后，许冠伟等三人已将房屋交付给陆致军，在2019年6月4日查封前，陆致军已经合法占有涉案房屋。 关于过户登记的问题，许冠伟、案外人许凯峰未履行生效判决书确定的义务被债权人马影侦申请执行。许冠伟持有上思房权证思阳镇字第××号房屋所有权证书显示许冠伟与许冠洋、苏敏按份共有涉案房屋，许冠伟占有涉案房屋50%的份额，因此一审法院于2019年6月4日裁定查封国有土地使用权证号为上国用（2012）第008530号的国有土地使用权以及房屋所有权证号为上思房权证思阳镇字第××号的房屋。许冠洋及苏敏并非被执行人，其二人与许冠伟按份共有该房产，且共占50%的份额。许冠洋亦认可陆致军曾要求其协助办理过户手续。《契约书》约定“如乙方需要办理过户手续的，甲方主动无偿配合乙方到有关单位办理，但办理所需各种费用全部由乙方承担”，因其按份共有的房产的土地及房屋被查封，故未能办理过户登记非因买受人陆致军的原因。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”陆致军已经支付全部价款并实际占有，本案中亦无证据证明陆致军对未办理过户登记手续存在过错。综上，陆致军就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对陆致军要求停止对上思县的房产[国有土地使用权证：上国用（2012）第008530号，房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号]查封的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一审法院在执行（2019）桂0621执147号执行案件中不得执行上思县的房产[国有土地使用权证：上国用（2012）第008530号，房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号]。案件受理费100元，由马影侦承担。一审法院（2019）桂0621执异18号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 本院二审期间，双方当事人均没有新证据提交。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案房屋转让协议（契约书）是否合法有效；二、涉案房屋至今没有办理过户的原因是否在于陆致军；三、陆致军对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，关于第一个焦点问题。陆致军与许冠伟、许冠洋、苏敏于2018年7月13日就涉案房屋签订《契约书》及《补充协议》，是在一审法院2019年6月4日作出（2019）桂0621执147号执行裁定书之前签订，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。马影侦主张存在许冠伟以不合理的低价转让财产从而逃避债务的行为，属于合同可撤销的情形，并不属于合同无效的情形，因此，马影侦主张许冠伟以不合理的低价转让财产从而逃避债务导致涉案合同无效，理由不成立，本院不予支持。 关于第二个焦点问题。涉案《契约书》约定，如陆致军需要办理过户手续的，许冠伟、许冠洋、苏敏主动无偿配合陆致军到有关单位办理，但办理所需各种费用全部由陆致军承担。根据约定，许冠伟、许冠洋、苏敏有主动配合办理过户登记手续的义务，本案亦无证据证明陆致军存在故意不办理登记等明显主观恶意，因此，无法办理涉案房屋过户登记手续的事由不可归责于陆致军，马影侦认为房屋至今没有办理过户的原因在于陆致军的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于第三个焦点问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。陆致军在2019年6月4日法院查封之前已与许冠伟、许冠洋、苏敏签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部价款77万元给许冠伟、许冠洋、苏敏。陆致军通过变更水表缴款登记用户名、出租涉案房屋门面的方式开始行使房屋的使用权、收益权，结合本案案情，可以认定陆致军已合法占有该涉案房屋。且陆致军非因自身原因未办理过户登记。陆致军满足上述四个要件，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，马影侦的上诉请求不成立，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人马影侦已预交），由上诉人马影侦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 静 审 判 员  禤汉奇 审 判 员  李启宁 二〇二〇年五月六日 法官助理  王景山 书 记 员  廖 兰 附本案判决所依据的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。