北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初15529号原告：郑某，女，2018年5月4日出生，汉族，住北京市顺义区。法定代理人：李某（郑某之母），女，1984年7月24日出生，汉族，清水湾（北京）技术有限公司工程设计事业部总经理。被告：北京西国贸大物业管理有限公司，住所地北京市丰台区莲花河东侧路1号院2号楼。法定代表人：袁金玲，总经理。委托诉讼代理人：顾鹏，男，1978年10月6日出生，汉族，北京西国贸大物业管理有限公司职员。原告郑某（以下简称原告）与被告北京西国贸大物业管理有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代理人李某，被告的委托诉讼代理人顾鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1．判令被告立刻更换水表，并承担因其拒绝更换水表所造成的误工费损失3000元，并支付直至更换水表之日止每天万分之五的滞纳金。2．判令被告赔偿因交涉更换、退换水表、物业不合理勒索水费所造成的房屋租金损失、交通费3000元；3．判令物业费为2．15元/每平米/每月，原告仅承担接受赠与后持有期间（2018年11月2日-2018年12月27日）物业费用，其前期与后期物业费与原告无关，并在法院主持下交纳结清物业费，出具结清物业费用证明；4．判令结清原告持有期间物业费用后，物业立刻将原告与敖某的房屋买卖合同中的物业交割部分完成，不得以物业费未交为理由恐吓、阻止买卖双方的物业交割；不得再以2018年12月27日以前物业费为理由，影响物业为新业主敖某提供正常物业服务；5．判令被告正式告知每月无论是否使用热水都交纳6吨热水费用标准为非法，明确在原告持有期间热水水费按表数读取，确定合理用水量数字。事实与理由：原告在2018年11月2日接受赠予位于北京市朝阳区xx路xx房屋（以下简称涉案房屋），并将房屋保持延续出租状态，当时物业专业人员多次检查了水表数字，并未对水表状态提出任何异议。在2018年9月21日房屋租约到期时，我们请物业专业人员在租户和业主代表都在场时，检查了水表数字，物业专业人员出具表示水表没有任何问题。原告与当时租客按照物业提供水表数字进行了水费结算后，将房屋继续出租给新的租户。在新租户租住当天，又请物业来检查了水表，并记录了水表数字，当时物业专业人员也表示水表没有任何问题，原告与新租客履行了租房合约。2018年底我们将房屋卖出后，在与新业主进行物业交割时，物业突然告知水表坏了，以此勒索我们交纳5、6万元水费。并且拒绝更换对方称坏了的水表（由我们出水表费和更换水表的人工费），物业提出，我们必须支付完毕自2005年以来每月6吨（40元/吨）热水费用，合计42320元的水费后，才给更换水表（自费380元）的不合理要求，无论是否用过热水，都需要原告与当时现有租户必须缴纳每月6吨的热水费（40元/吨），直接造成租户的提前解约。物业称6吨每月用水量，为北京市家庭平均用水量，以四口之家为标准。无论我方如何解释，此一居室房屋狭小，使用面积仅有47．79平方米，只能住一人，最多不超过2人，北京市家庭平均6吨/月用水量不适用，均遭到物业无理拒绝，并且在物业交割过程中，要求原告交纳2005年至今的物业费用。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告的第一、第二、第五项诉讼请求不存在事实依据，不予认可。对于第三项诉讼请求，被告的物业费收费标准没问题，自该房屋由原告父亲购买后至今，发生了多次交易及赠与，这几次赠与与交易都是在原告近亲属和关系密切的人员之间发生的，原告的近亲属一直拖欠物业费，根据原告父亲购买房时由其母亲王某签订的《业主临时公约》第26条约定，业主交易房屋时应结清物业费，向物业公司进行书面报备，一切与物业的纠纷，出让人承担连带责任。自2005年购买涉案房屋后至2018年底，发生了四次房屋过户交割，均在原告近亲属间交易，多年欠缴服务费也未向物业报备，原告要求只承担2018年11月2日至12月27日期间的费用，存在恶意串通的情况；根据《业主临时公约》原告也应该承担连带责任。对于第四项诉讼请求，原告没有结清之前需缴纳的物业费，物业也不存在与新的购房人交割问题。原告就其主张向本院提交以下证据：1．房屋产权所有证复印件；2．被告的费用催缴单；3．案外人郑某2向被告转账合计3901．88的两张中国建设银行刷卡单；4．原告母亲李某的请假证明；5．交通费截图；6．租房合同；7．同小区租金的网页截图；8．录音光盘及视频资料。被告对原告提交证据的质证意见如下：对证据1，被告称其登记的产权人一直是郑某1，直到本案原告起诉才知道产权人已变更为原告；对证据2的真实性不认可，被告没有查到这张单据的记录，但被告曾经在2018年10月20日贴过催缴单，金额与原告提交的是一致的；对证据3的真实性认可；对证据4、证据5、证据6、证据7的真实性、合法性、关联性均不认可，这些证据与本案无关，加油的票据看不出使用的主体；对证据8未发表意见。被告就其主张向本院提交以下证据：1．买受人为案外人郑某1的房屋买卖合同复印件；2．王某签署的业主临时公约复印件；3．郑某2向被告转账的凭条；4．被告催缴费用单据的照片。原告对被告提交证据的质证意见如下：对证据1，认可房屋最开始的产权人是郑某1；对证据2的真实性不认可，王某不是业主，由其签署的临时公约要么是作假要么是不合规；对证据3的真实性无异议；对证据4不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：原告曾系涉案房屋业主，涉案房屋于2018年11月2日至12月27日期间登记在原告名下。被告系涉案房屋所在小区的物业服务企业。被告称涉案房屋于2007年4月8日至2018年12月27日期间的物业费无人交纳，认为在涉案房屋登记在原告名下之前，其登记所有权人均系原告的亲属，根据原告祖母王某于2005年办理入住时签署的《业主临时公约》约定，业主转让物业时应结清物业费，否则物业继受人一切与业主共同利益有关的纠纷，物业出让人均付连带责任，故原告应承担2007年4月8日至2018年12月27日期间物业费的连带责任。原告不认可王某签署的《业主临时公约》对其有效。审理中，应被告申请，本院调取了涉案房屋的产权登记信息及交易记录，显示涉案房屋于2018年11月2日由原告祖母王某名下变更到原告名下，后又于2018年12月27日变更到案外人敖某名下。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，原告提出的诉讼请求中，“判令物业费为2．15元/每平米/每月，原告仅承担接受赠与后持有期间物业费用，其前期与后期物业费与原告无关，并在法院主持下交纳结清物业费，出具结清物业费用证明”“判令结清被告持有期间物业费用后，物业立刻将原告与敖某的房屋买卖合同中的物业交割部分完成，不得以物业费未交为理由恐吓、阻止买卖双方的物业交割不得再以2018年12月27日以前物业费为理由，影响物业为新业主敖某提供正常物业服务”以及“判令被告正式告知每月无论是否使用热水都交纳6吨热水费用标准为非法，明确在原告持有期间热水水费按表数读取，确定合理用水量数字”的诉讼请求均属于原告与被告或被告与案外人敖某之间应自行协商解决的范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院不作处理。原告提出的要求被告立刻更换水表的诉讼请求，因其已非涉案房屋业主，与该项请求不具备直接利害关系，本院亦不作处理。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。此外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，原告曾系涉案房屋所有权人，在涉案房屋登记在其名下期间其与被告之间虽然存在事实上的物业服务合同关系，但未签订正式的书面合同。原告以物业服务合同纠纷为由要求被告承担误工费损失及滞纳金、房屋租金损失、交通费损失的请求，既无合同依据，原告所提交的证据亦不足以证明相关损失存在且与本案有关。故对于原告要求被告承担误工费损失及滞纳金、房屋租金损失、交通费损失的请求，本院均不予支持。需要指出的是，建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力。为了避免争议的发生，物业公司应当在物业管理工作中加强与业主沟通，接受业主对物业管理工作的批评和建议，积极完善管理制度，提高整体管理水平。希望被告在以后的管理与服务中能够不断提升服务理念，优化服务举措，设身处地为业主着想，采取的服务措施涉及个别业主权益时，应充分评估实施方案的合理性并加强与业主之间的沟通，考虑业主的感受，听取业主的诉求，并予以积极回应及改进，以期提高自身物业管理服务水平，为业主提供更优质的物业服务，营建和谐的物业管理与服务关系。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告郑某全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告郑某负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  史 震审 判 员  谷培培审 判 员  柯 岩二〇二〇年五月二十九日法官助理  邓嘉男书 记 员  佟 飞