重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初24517号 原告：施成宏，男，1985年11月18日出生，汉族，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：李银涛，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨鹏，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 被告：王锦玲，女，1987年9月4日出生，汉族，住重庆市铜梁区。 第三人：重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司，住所地重庆市渝中区五一路99号一单元17层3-6#，统一社会信用代码91500103621923318B。 法定代表人：庄泽宝，总经理。 委托诉讼代理人：张超，男，1993年9月17日出生，汉族，住重庆市万州区，该公司员工。 原告施成宏与被告王锦玲，第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司（以下简称中原营销策划公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理。依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员杨礼超、晏平组成合议庭，适用普通程序于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告施成宏及其委托诉讼代理人李银涛，第三人中原营销策划公司的委托诉讼代理人张超到庭参加了诉讼，被告王锦玲经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告施成宏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合同》、《房屋买卖补充协议》中原被告之间的房屋买卖合同关系；2.判令被告承担《房地产买卖及居间合同》及《房屋买卖补充协议》约定的违约责任，即双倍返还原告定金40万元，并按合同总金额的17%支付违约金17.34万元，同时返还原告首付款27万元；3.判令被告赔偿原告用于买房所产生的中介费15300元、贷款手续费8250元；4.判令被告额外支付原告5万元作为赔偿；5.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年3月2日，原被告及第三人亲安定《房地产买卖及居间合同》，2019年6月16日，三方签订《房屋买卖补充协议》，约定被告将位于重庆市渝北区×号房产出售给原告，房款总价102万元，首付款47万元（含定金20万元），尾款55万元以按揭方式支付。合同签订后，原告按约支付了首付款47万元（含定金20万元），并完成了按揭贷款审批手续，但被告未能按约履行解押和过户手续，且拒绝继续履行合同，经多次催告协调未果。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告王锦玲未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 经审理查明：2019年3月2日，以王锦玲为卖方，施成宏为买方，中原营销策划公司为居间方，签订《房地产买卖及居间合同》（合同编号：1066786），主要约定买卖双方交易位于重庆市渝北区×房屋，该房屋房地产权证在银行抵押中；成交价为102万元，在签署合同时买方交定金20万元，第二部分房款82万元由买方办理银行按揭支付，在银行同意贷款后三个工作日内，买卖双方须到房屋交易所办理过户手续。另约定买方须向居间方支付按揭服务费8250元，委托居间方为其申请办理按揭提供服务；买方须向居间方支付居间服务费15300元。该合同第10条约定：……如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款17%的违约金。第13条手写补充约定：①待买方按揭贷款由银行审批通过后，买方支付首付款给卖方，用于该房解押所用；②卖方取得产权证后三个工作日内，买卖双方到房交所办理过户手续……。第16条约定：买卖双方同意并接受，买卖双方在首部填写的联系地址即为任何书面通知包括但不限于通知、函告、法律文书、诉讼文书（含一审、二审、执行）的送达地址。该合同首部载明，王锦玲的联系地址为×。 2019年3月2日，施成宏向王锦玲转账180000元（附言：购房定金），向案外人王遥骏转账20000元（附言：诚意金）。同日，王锦玲出具业主收据一张，载明“本人王锦玲通过重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司居间介绍，出售重庆市渝北区×房屋……现确认收到重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司交付本人的款项20万元整，该笔款项系施成宏用于购买该物业的定金”。 2019年3月8日，案外人吴春梅出具收条，载明“今收到施成宏购买渝北区×按揭服务费8250元”。 2019年3月20日，施成宏向王锦玲汇款27万元（备注用途：购房首付款）。同日，王锦玲出具首付款收条一张，载明“今收到买受人施成宏支付的27万元，用于购买本人王锦玲名下位于重庆市渝北区×房屋的首付款。此据！（手写补充）作为解押所用，不作他用”。 2019年5月21日，施成宏向王锦玲邮寄了《催告函》，主要内容为催告王锦玲于接函之日起五个工作日内向银行还款并领取解押资料，解押并过户。其中寄往地址“××”，联系电话×的邮件被退回。庭审中，施成宏陈述其还以另一地址向王锦玲邮寄了上述《催告函》，邮件被签收。 2019年6月16日，以王锦玲为卖方，中原营销策划公司为居间方，施成宏为买方，签订《房屋买卖补充协议书》，约定，一、卖方、买方、居间方三方对原合同部分内容再次确认：1.2019年3月2日，买方向卖方支付定金20万元；2.2019年3月19日，在卖方协助下，华夏银行审批通过买方对该房产的银行贷款；3.2019年3月20日，买方向卖方支付剩余首付款27万元；4.根据合同约定，卖方应于买房（方）银行贷款审批后3个工作日内，和买方办理产权变更手续，截止至2019年6月16日，卖方未履行合同，未将房屋过户给买方，已经构成严重违约。二、卖方、卖方、居间方补充约定的其他内容：1.卖方必须在2019年9月5日前，将房屋过户给买方，如卖方依然未履行，则卖方需承担以下违约责任：（1）承担《房地产买卖及居间合同》（合同编号：1066786）规定的违约责任；即双倍返还定金合计40万元，并且按本合同总金额的17%支付违约金合计17.34万，同时应返还买方支付的首付款27万元；（2）卖方应赔偿买方用于买房所产生的中介费、贷款手续费、银行利息费以及支付的按揭款费用等；（3）卖方需额外向卖方支付5万元作为赔偿。……4.因诉讼或者该房产纠纷而产生的费用由卖方承担。三、原合同继续有效，本补充协议如与原合同内容有冲突的，以本补充协议为准。 2019年6月19日房屋产权信息显示，渝北区×房屋登记在王锦玲名下，该房屋上有抵押，无查封。 施成宏举示的户室详细情况档案显示，上述房屋于2015年7月31日转移登记至王锦玲名下，该房屋上存在抵押权人为中国工商银行股份有限公司重庆北部新区支行的抵押权登记（登记时间为2015年8月5日）、抵押权人为吴平的抵押权登记（登记时间为2018年12月11日）。 本案审理中，对王锦玲公告送达起诉状副本等诉讼材料，公告于2019年11月10日发出，公告期为60日。 庭审中，施成宏及中原营销策划公司均陈述施成宏尚未支付中介费。中原营销策划公司陈述：我方收到了施成宏支付的按揭服务费8250元；《房屋买卖补充协议书》是我方与施成宏、王锦玲签订；合同签订后，施成宏将定金和首付款支付给王锦玲，但王锦玲一直没有去解押，我司也一直催促王锦玲，其以各种理由一直拖延，直至不接电话。 庭后，施成宏向本院提交书面材料，放弃要求王锦玲对定金20万元进行双倍返还的诉讼请求。 以上事实有《房地产买卖及居间合同》、手机转账记录、业主收据、吴春梅出具的收条、华夏银行个人结算业务申请凭证、首付款收条、《催告函》及退件一份、《房屋买卖补充协议书》、不动产登记信息查询结果、户室详细情况及当事人当庭陈述在案为据。 本院认为，施成宏与王锦玲自愿签订《房地产买卖及居间合同》及《房屋买卖补充协议书》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。结合施成宏向王锦玲的付款证据及《房屋买卖补充协议书》约定内容可见，施成宏已按约向王锦玲支付了定金20万元及首付款27万元，申请了银行按揭贷款并于2019年3月19日通过了审批，而王锦玲未按《房地产买卖及居间合同》履行协助过户的义务，已构成违约。《房屋买卖补充协议书》约定王锦玲应于2019年9月5日前将案涉房屋过户给施成宏，但王锦玲仍未按约定履行过户义务，且案涉房屋上仍然存在抵押登记，王锦玲的行为导致施成宏购买案涉房屋的合同目的无法实现，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，王锦玲有权解除双方签订的《房地产买卖及居间合同》及《房屋买卖补充协议书》中双方之间的房屋买卖合同关系。施成宏在本案起诉时已提出关于解除的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，在施成宏要求解除的通知到达王锦玲时，即本案公告送达的公告期满时（2020年1月8日），上述合同及补充协议中双方的房屋买卖合同关系即已解除。 关于退还房屋首付款。房屋买卖合同关系解除后，王锦玲应将收取的房屋首付款27万元退还给施成宏，故对施成宏该项诉讼请求本院予以支持。 关于定金及违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条中规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。施成宏自愿放弃要求王锦玲对定金进行双倍返还的诉讼请求，即选择适用违约金条款，符合法律规定，本院予以准许。施成宏要求王锦玲支付违约金17.34万元，符合《房屋买卖补充协议书》的约定，本院予以支持，故王锦玲应退还施成宏定金20万元，并支付施成宏违约金17.34万元。 关于中介费、按揭服务费。施成宏为履行合同，委托中原营销策划公司办理银行按揭贷款并支付按揭服务费8250元，该费用系王锦玲违约给施成宏造成的损失，《房屋买卖补充协议书》中明确约定王锦玲如违约则应赔偿该部分损失，故对施成宏要求王锦玲赔偿按揭服务费8250元的诉讼请求，本院予以支持。施成宏并未实际向中原营销策划公司支付合同约定的中介费，故中介费不属于施成宏的实际损失，对其要求王锦玲赔偿中介费的诉讼请求，本院不予支持。 关于额外5万元赔偿。《房屋买卖补充协议书》明确约定王锦玲因其在签订该补充协议前已发生的违约行为，应额外向施成宏赔偿5万元，故施成宏要求王锦玲向其支付该5万元的额外赔偿金符合约定，本院予以支持。 王锦玲不到庭参加诉讼，应承担不举证、不质证的不利法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告施成宏与被告王锦玲、第三人重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司于2019年3月2日签订的《房地产买卖及居间合同》（合同编号：1066786）、2019年6月16日签订的《房屋买卖补充协议书》中原告施成宏与被告王锦玲之间的房屋买卖合同关系于2020年1月8日解除； 二、被告王锦玲于本判决生效后十日内返还原告施成宏定金20万元、房屋首付款27万元； 三、被告王锦玲于本判决生效后十日内支付原告施成宏违约金17.34万元； 四、被告王锦玲于本判决生效后十日内赔偿原告施成宏按揭服务费损失8250元； 五、被告王锦玲于本判决生效后十日内支付原告施成宏额外赔偿金5万元； 六、驳回原告施成宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费12969元，由原告施成宏负担1479元，由被告王锦玲负担11490元；保全费5000元，由被告王锦玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  陈吉彦 人民陪审员  杨礼超 人民陪审员  晏 平 二〇二〇年五月十九日 书 记 员  马 瑞