云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初170号 原告：卢加建，男，1978年11月26日生，汉族，保山市龙陵县人，现住保山市隆阳区。 委托诉讼代理人：李斐斐，云南旦阳律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：王谦，男，1983年12月20日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 原告卢加建与被告王谦买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢加建及委托诉讼代理人李斐斐到庭参加诉讼。被告王谦经公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢加建向本院提出诉讼请求，一、请求人民法院判决被告将其名下位于保山市隆阳区的房屋（房屋所有权证：保山市房权证隆阳区字第××号；土地使用证：保国用（2015）第01960号）依法过户到原告名下；二、上述房屋的过户费用由被告承担；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月26日，原告购买了被告位于保山市隆阳区的房屋（房屋所有权证：保山市房权证隆阳区字第××号；土地使用证：保国用（2015）第01960号），双方于当天达成了《房地产买卖契约》（下称《契约》）。根据该契约第二项，上述房地产成交价格为466000元，付款方式：购房款分两次付款，第一次付款于2013年7月26日付购房款166000元，第二次付款于房产证、土地证下来退后两个月付尾款300000元给被告。时间不定，以房产证、土地证下来时间为准。交房时间：2014年2月10日前被告将房屋交付原告使用。如果被告不能按要求办理房产证视为被告违约，应支付违约金93200元（违约责任为：违约方应赔偿给对方该房地产成交总价的20%的违约金）。另外，依据该《契约》第七条，上述房产办理过户手续所需缴纳的税费，由被告全部承担。该《契约》签订后，原告按约定于当天将第一笔购房款166000元一次性支付给了被告。剩余的300000元购房款本应在该套房的房产证、土地证颁发退后两个月予以支付的，但被告却多次找原告，称其生病要前往外地看病，急需用钱，遂要求原告提前支付剩余购房款，于是2013年10月2日，原告向被告支付了130000元的购房款，经原、被告双方结算，原告合计已向被告支付购房款296000元，剩余170000元未予支付。其后，被告找原告称其因缺钱无法办理上述房屋的房产证和土地证及两证的过户费，而其本人已向银行借有贷款，故委托原告以其名义向银行贷款50000元有偿给被告使用。对此，2013年11月29日，原、被告双方签订了《委托借款协议书》，约定原告以自己的名义向银行贷款50000元借给被告办理房屋房产证、土地证及两证的过户费用，并约定由被告负责全部的利息及农村信用社协调贷款的所有费用，具体为每年5000元的利息和原告借贷所产生的费用按每年1500元计算，即被告每年总计向原告支付6500元的利息和贷款所产生的费用。同年11月30日，原告如约向被告提供了50000元借款。该50000元借款由原告负责偿还，作为原告向被告支付的购房款。至此，原告尚欠被告购房款120000元。2013年12月21日，因被告急需用钱，在原、被告双方的协商下，原告提前向被告支付了35000元的购房款，仅剩85000元的尾款未支付。次日，原告又向被告支付了5000元的购房款，双方约定尾款80000元于2016年12月30日前付清。2014年3月21日，因原、被告双方购房付款方式多次变化，经协商，双方达成了《房屋买卖补充协议》（下称《补充协议》），根据该《补充协议》，截至2014年3月21日，原告已向被告支付购房款416000元，包括原告代被告归还被告委托原告借贷款的利息20000元以及10000元现金支付，购房尾款仅有50000元未支付。双方约定将违约金的数额由原来的93200元提高到200000元。被告必须于2014年12月30日前将两证办理到原告名下，2015年1月1日开始，每推迟办理半年，被告无条件减免原告房款5000元。剩余的50000元购房款，原告于2014年10月30日前支付10000元，剩余40000元，原告于2016年12月30日前全部付清，前提是被告于2014年12月30日前将两证办理到原告名下。2014年4月9日，原告向被告支付了30000元的购房款，全部购房款剩余20000元。双方约定，被告于2014年底把两证办理至原告名下，原告收到该两证10日内将剩余20000元余款全部付清。在此基础上，原、被告双方于2014年6月6日，重新签订了《房屋买卖协议书》，并在保山市隆阳区兰城法律服务所对该协议书进行了见证。期间，被告陆续以借款名义要求原告提前支付购房款，分别为3000元、7000元和5000元，共15000元，至此，原告仅剩5000元购房款未予支付。但根据双方2014年3月21日签订的《补充协议》，双方约定被告必须于2014年12月30日前将两证办理到原告名下，2015年1月1日开始，每推迟办理半年，被告无条件减免原告房款5000元。2015年1月1日至今已近3年，按照双方签订的《补充协议》，被告须减免原告30000多元购房款，至此原告已超额付清了被告的购房款。为了能顺利办理该套房屋的过户手续，期间原告多次向被告妥协，不断变更付款方式，一再提前支付购房款，但被告并未按约定将房屋过户到原告名下。直到2016年1月原告才得知，被告转让的房屋为经济适用房，需到2019年9月26日才能过户，故双方于2016年2月17日再次签订协议书，约定双方于2014年6月6日签订的《房屋买卖协议书》继续有效，被告王谦须于2019年9月26日将该房屋过户到原告名下，并保障该房的所有权均属于原告，否则承担200000元的违约金。现约定的房屋过户时间已到，被告却迟迟不予配合，故诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告王谦未向本院提交答辩状。 原告卢加建向本院提交以下证据： 1、房地产买卖契约、房屋所有权证、国有土地使用证。欲证实：2013年7月26日，被告自愿将其名下位于保山市隆阳区的房屋所有权证：保山市房权证隆阳区字第××号，土地使用权证：保国用（2015）第01960号出售给原告，房屋成交价格为466000元；双方约定，购房款分两次付清，第一次付款于2013年7月26日付购房款166000元，第二次于房产证、土地证下来时退后两个月支付尾款300000元。 2、2013年7月26日的收条、2013年10月21日的收条。欲证实：2013年7月26日，原告按照约定将第一笔购房款166000元一次性支付给被告；2013年10月21日，原告向被告提前支付了130000元的购房款，经双方合计，原告已向被告支付购房款296000元，剩余170000元未支付。 3、委托借款协议书、2013年11月30日的借条。欲证实：被告称因缺钱无法办理房屋房产证、土地证及该两证过户手续，又因其本人无法再向银行贷款，故委托原告以原告名义向银行贷款50000元，原被告双方签订委托借款协议书，约定以原告名义向银行贷款50000元，被告需负责农村信用社同等利息和与农村信用社协调贷款的所有费用。2013年11月30日，原告向被告提供了50000元，该50000元虽名为借款，实为购房款，至此，原告尚欠被告购房款120000元。 4、2013年12月11日的收条、2013年12月12日的收条。欲证实：2013年12月11日原告向被告支付了35000元购房款，至此购房款尾款为85000元；2013年12月12日原告向被告支付5000元购房款，尾款剩余80000元。 5、房屋买卖补充协议、2014年3月23日的收条。欲证实：截止2014年3月21日，原告已向被告支付购房款416000元，其中包括被告委托原告向银行所借50000元的借款本金和所产生的20000元利息及办理贷款所发生的费用，至此，购房尾款剩余50000元。原被告双方约定，被告必须于2014年12月30日前，将房产证、土地使用证办理到原告名下，2015年1月1日开始，每推迟办理半年，被告无条件减免原告购房款5000元。原被告约定违约金由原来成交总价的20%（93200元）提高到200000元。 6、2014年4月9日的收条。欲证实：2014年4月9日，原告向被告支付了30000元购房款，全部购房款剩余20000元未支付。 7、见证书。欲证实：2014年6月6日，原被告双方重新签订了《房屋买卖协议书》，确定原告已向被告支付了446000元，仍有20000元未支付。当天，原被告双方对该协议在保山市隆阳区兰城法律服务所进行了见证。 8、借条3张。欲证实：被告陆续向原告借款15000元，到期未偿还，抵作购房款。 9、法院传票及受理案件通知书；协议书。欲证实：2016年，原告曾向法院起诉被告，因得知原被告交易的房屋系经济适用房，购买经济适用房不满五年，不得直接上市交易，原告撤销起诉。由原被告另行签订《协议书》，双方约定，被告于2019年9月26日配合将案涉房屋过户到原告名下，否则应向原告支付200000元的违约责任。 被告王谦未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。 本院认为，原告提交的证据1至7、9来源合法，客观真实，能证实本案待证事实，本院予以采信。证据8与本案无关联性，本院不予采信。 被告王谦未向本院提交证据材料。 经审理查明，原、被告双方于2013年7月26日签订《房地产买卖契约》，双方约定原告购买被告位于保山市隆阳区的房屋【《房屋所有权证》证号为：保山市房权证隆阳区字第××号，《国有土地使用证》证号为：保国用（2015）第01960号】，原、被告约定购房款为466000元，分两次支付，即2013年7月26日支付166000元，第二次付款时间为房产证、土地证变更登记为原告之后两个月内支付尾款300000元。原、被告对交房时间、违约责任、办理过户手续所需缴纳的税费由被告全部承担等事项进行了约定。《房地产买卖契约》签订后，原告于2013年7月26日向被告支付购房款166000元。后应被告要求，原告于2013年10月21日向被告支付购房款130000元。2013年11月29日，原、被告双方签订《委托借款协议书》，约定以原告的名义向银行贷款50000元借给被告办理房屋房产证、土地证及两证的过户费用，借款50000元作为原告向被告支付的购房款，由原告负责偿还。原告于2013年11月30日按《委托借款协议书》向被告交付50000元。2013年12月11日，原告向被告支付购房款35000元，被告出具《收条》。2013年12月12日，原告向被告支付购房款5000元，被告出具《收条》，在《收条》中明确确认“尾欠款捌0000元整，根据双方签订买卖房屋协议，于2016年12月30日全部付清。”原、被告双方于2014年3月21日达成《房屋买卖补充协议》（以下简称《补充协议》），原、被告双方在《补充协议》中明确“截止2014年3月21日，乙方卢加建已支付甲方王谦购房款416000元，其中包括甲方王谦委托乙方卢加建向银行所借50000元本金和所产生的20000元利息及办理贷款所发生的费用。剩余房款50000元，乙方卢加建将于2014年10月30日前支付给甲方王谦10000元，剩余40000元乙方卢加建将于2016年12月30日全部支付给甲方王谦，前提是2014年12月30日前，甲方王谦把两证（房产证、土地使用证）办理到卢加建名下。未到时间甲方王谦不得再要求乙方卢加建再支付。”2014年3月23日，原告向被告支付购房款30000元，被告出具《收条》。2014年4月9日，被告出具《收条》，在《收条》中“备注：截止2014年4月9日，乙方卢加建已支付甲方王谦购房款446000元，全部购房款剩余20000元，乙方卢加建将于收到两证（房产证、土地使用证）10日内全部付清给甲方王谦。”原、被告双方于2014年6月6日重新签订《房屋买卖协议书》，并在保山市隆阳区兰城法律服务所对该协议书进行见证。因本案所涉房屋为经济适用房，到2019年9月26日才能过户，原、被告双方于2016年2月17日再次签订《协议书》，双方约定“一、甲乙双方于2014年6月6日签订的《房屋买卖协议书》继续有效，双方继续履行。二、鉴于甲方售予乙方的经济适用房，根据我国相关法律规定，经济适用房购房人拥有有限产权。购满经济适用房不满5年，不得直接上市交易。故甲乙双方另行约定，甲方配合乙方办理该套房屋过户手续的时间定为2019年9月26日……”。现原告以其已支付完购房款，双方约定的房屋过户时间已到，但被告却迟迟不予配合，故向人民法院提起诉讼，一、请求人民法院判决被告将其名下位于保山市隆阳区房的房屋【《房屋所有权证》证号为：保山市房权证隆阳区字第××号，《国有土地使用证》证号为：保国用（2015）第01960号】依法过户到原告名下；二、上述房屋的过户费用由被告承担。 另查明，截止2014年4月9日，原告已支付给被告购房款总计446000元，案涉房屋现由原告管理使用。 本院认为，原、被告双方关于买卖房屋的协议系双方真实意思表示,虽双方签订《房地产买卖契约》时，因案涉房屋系经济适用房未满可以进行交易的年限，但随后原、被告重新签订的《协议书》中约定的过户时间为案涉房屋符合交易的条件后，故原、被告买卖房屋的行为未违反法律、行政法规的规定，合法有效。合法有效的合同对双方当事人具有约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定在相应时间内支付相应的购房款，未支付的购房款系附条件的约定，即在被告将案涉房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》过户到原告名下之日起10日内支付尾款，因该条件未成就，原告的行为未违约，原告已履行了合同的主要义务。原、被告签订房屋买卖合同后，被告已将案涉房屋交付给原告管理使用。同时，被告还应当在原告已按约定完成支付购房款的义务后，按合同约定将案涉房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》到相应的行政机关办理过户手续给原告，但被告未按合同约定的时间履行办理案涉房屋过户的义务，被告的行为已构成违约，故对原告要求被告办理案涉房屋过户及按双方的约定承担过户费用的诉讼请求，本院予以支持。 窗体底端 被告王谦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告王谦于判决生效后二十日内将位于保山市隆阳区的房屋【《房屋所有权证》证号为：保山市房权证隆阳区字第××号，《国有土地使用证》证号为：保国用（2015）第01960号】过户给原告卢加建； 二、由被告王谦承担办理位于保山市隆阳区房屋过户的费用。 案件受理费100元，由被告王谦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审 判 长 杨    幸    丽 人民陪审员 赵燕人民陪审员张玉英 二〇二〇年五月二十日 书 记 员 李    婷    婷