文书内容广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初31862号原告：深圳市春江庐山大酒店有限公司，住所地深圳市罗湖区春风路3023号庐山大厦A座31层，统一社会信用代码91440300192187657Q。法定代表人：林俊成，董事长。委托诉讼代理人：贺天强，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：高佳敏，女，系该公司员工。被告：绿益前海（深圳）环境科技有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码914403003595472489。法定代表人：范杰。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市春江庐山大酒店有限公司委托诉讼代理人贺天强、高佳敏到庭参加诉讼，被告绿益前海（深圳）环境科技有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年4月30日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议；2.判令被告腾空并搬离仍在使用的涉案租赁房产；3.判令被告支付所欠租金、物业管理费等费用731728.19元（暂计至2019年8月31日，实际计至搬离租赁房产之日）；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。根据原告提交的明细表，上述731728.19元包含租金、管理费、电费、水费、有偿服务费、维修基金及滞纳金。事实与理由：2018年4月30日，原告与被告一签订《深圳市房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》，约定原告将名下位于深圳市××春风路××大厦××室的房屋出租给被告作为办公使用，总面积539.69平方米，月租金39206元，每月物业管理费为10794元，水电费按实收取，租赁期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止；合同约定被告应于每月1日前向原告支付本月租金，否则将按每天3‰收取滞纳金。合同签订后，原告将租赁房产交付被告使用。租赁初期被告会依约支付租金，虽有欠交，经催收尚能交清，但从2018年11月起被告就开始欠租，截止2019年8月31日被告合计欠费731728.19元（租金、管理费、水电费等合计488723.17元，滞纳金243005.03元），经原告多次催收无果。租赁期限届满后被告口头向原告表示续租，并实际使用租赁房产至今。如上所述，原告己依约交付租赁房产供被告一使用，但被告未按约付费并一直占用租赁房产至今。被告的行为己构成严重违约，原告特诉至法院，恳请人民法院支持原告的全部诉讼请求。原告在庭审中明确2019年9月1日之后的费用仅主张租金、物业管理费和维修基金。被告未作答辩。本院经审理查明如下事实：一、原告为深圳市罗湖区春风路庐山大厦A座十二层房产业主。二、原、被告于2018年4月30日签订一份《房屋租赁合同》，原告将深圳市××春风路××大厦××室出租给被告，租赁面积为539.69平方米，租金为72.65元/平方米/月，月租金总额39206元，被告应于每月1日前交付租金；租赁期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止；用途为办公。租赁保证金为100000元、水电保证金为5000元，返还租赁保证金必须同时满足以下条件：1.合同期满结清所有费用，2.不损坏房屋主体结构，3.被告无其他违约行为；如有下列情形之一，原告可不予返还保证金：1.合同期未满未结清所有费用，2.损坏房屋主体结构，3.因被告原因导致合同提前解除，4.被告未能按时支付租金及其他费用，5.被告存在其他违约行为。被告负责按时支付租赁房屋水电费、卫生费、物业管理费等因使用房产所产生的其他费用。被告拖欠租金达30天以上的，原告可不退还租赁保证金，除追究损害赔偿或违约责任外，原告有权依据被告违约向被告提出解除合同，解除合同通知书一经送达即视为解约成功。合同终止后，被告应于当日迁离并返还租赁房屋，逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权收回租赁房屋，并就逾期部分向被告收取相当于双倍租金的赔偿金。双方还约定了其他权利义务。三、原、被告于当天又签订了一份《房屋租赁补充协议》，约定被告缴纳物业管理费为20元/平方米/月，合计10794元；被告按0.25元/平方米/月缴纳维修基金，每月费用为134.92元；电费按1.3元/度收取，水费按6元/吨收取；被告需在每月1日缴纳本月房租，否则按每天3‰收取滞纳金。四、原告于2019年3月26日向被告出具一份《关于房屋租金等费用的催收通知书》，载明被告自2018年11月1日起开始拖欠房租、管理费、维修基金等费用，截止2019年3月26日，共欠费用257752.78元，被告于2019年2月11日缴纳20000元，尚欠237752.78元，欠费行为导致滞纳金59705.79元；费用明细包含了截止2019年3月的租金、管理费、维修基金及截止2019年2月的水电费。被告法定代表人签收了该份通知书，未在签收处提出异议。原告主张被告自2018年7月至2019年8月的欠费明细详见附表，其中每月所列电费均指上月发生的电费。被告于2018年12月4日支付50000元；原告用于抵扣2018年10月的租金及管理费，被告于2019年2月11日支付20000元，原告用于抵扣2018年11月租金。被告向原告缴纳水电保证金5000元。五、原告提交一份录音，主张系其工作人员与被告法定代表人范杰于2019年6月20日的对话，主要内容为：1.被告确认拖欠原告费用，原告工作人员明确被告自2018年10月至今共8个月，租金管理费已拖欠四十多万，被告回复“嗯，好的”；2.范杰称“你们不是要签合同吗，我们先把合同签了”“我下午办完事过来签合同”“先签一年、两年都行”。原告于2019年8月22日向手机号152××××2888发送短信，主张系被告法定代表人联系电话，内容为：被告自2018年5月1日起承租涉案房产办公，自2018年11月起一直欠租，经数次催收无果，被告于2019年8月21日承诺15日内交清欠款，原告要求被告信守承诺，并提出被告大部分时间锁门，提醒被告明确是否继续承租，如不续租需办理终止手续并腾房。原告同时将内容与上述短信一致的《关于催收租金及是否续租的通知》张贴于涉案房产门面，并向被告的工商登记地址邮寄。六、经勘查现场，涉案房产已空置未经营使用，但仍摆放若干办公桌椅、会议桌椅及沙发。原告主张上述办公家具为被告所有。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。双方签订的合同虽于2019年4月30日到期，但原告提交证据形成证据链的高度盖然性，结合涉案房产的现状，本院对原告关于合同到期后被告继续租赁、占有使用涉案房屋的主张予以采信，并认定双方的租赁期限为不定期。针对不定期租赁，任何一方当事人人均可以随时解除合同，且原告提交的证据，足以证明被告拖欠原告租金等费用的事实，因此，原告请求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，依法有据，本院予以支持，同时，对原告要求被告搬离涉案房屋的请求予以支持。关于被告拖欠的费用，原告主张2018年7月至2019年8月的欠费明细中，2018年7月至2019年3月的明细与被告法定代表人确认过的《关于房屋租金等费用的催收通知》记载一致，本院予以采信，2019年4月至2019年8月中除固定缴纳的租金、管理费及维修基金，只产生少量电费，故本院对2019年4月至2019年8月的欠费明细亦予以采信，其中，维修基金应为专项维修资金。根据明细表，结合被告2018年12月4日支付50000元、2019年2月11日支付20000元以及被告缴纳水电保证金5000元的情况，被告仍拖欠截止2019年8月的租金372060元（431266-39206-20000）、管理费107940元（118734-10794）、专项维修资金1484.12元，并拖欠截止2019年7月的电费2071.5（7071.5-5000）元、水费37.29元及有偿服务费130元。被告应当依法向原告支付上述费用，2019年9月1日之后的租金按照每月39206元的标准、管理费按照每月10794元的标准、专项维修资金按照每月134.92元的标准支付至被告实际搬离涉案房屋之日止。关于滞纳金，双方仅对房租的迟延支付约定了滞纳金，因此，计算滞纳金的基数应为每月的房租金额即39206元。双方约定滞纳金的标准过高，应当予以调整，本院酌情调整滞纳金按日万分之五的标准计算。其中2018年10月的滞纳金以39206元为基数自2018年11月1日起计算至2018年12月4日止；2018年11月的滞纳金以39206元为基数自2018年12月1日起计算至2019年2月11日、以19206元（39206-20000）为基数自2019年2月12日起计算至全部款项清偿之日止；2018年12月起，滞纳金以当月应付租金为基数，自次月1日起计付至款项付清之日止。对原告超出上述标准的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告深圳市春江庐山大酒店有限公司与被告绿益前海（深圳）环境科技有限公司于2018年4月30日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》；二、被告绿益前海（深圳）环境科技有限公司应当自本判决生效之日起五日内搬离深圳市罗湖区春风路庐山大厦A座1208室；三、被告绿益前海（深圳）环境科技有限公司应当自本判决生效之日起十日内向原告深圳市春江庐山大酒店有限公司支付截止2019年8月的租金372060元、管理费107940元、专项维修资金1484.12元；四、被告绿益前海（深圳）环境科技有限公司应当自本判决生效之日起十日内向原告深圳市春江庐山大酒店有限公司支付截止2019年7月的电费2071.5元、水费37.29元及有偿服务费130元；五、被告绿益前海（深圳）环境科技有限公司应当自2019年9月起，按照租金39206元/月、管理费10794元/月、专项维修资金134.92元/月的标准每月向原告支付租金、管理费、专项维修资金至被告绿益前海（深圳）环境科技有限公司实际搬离深圳市罗湖区春风路庐山大厦A座1208室之日止；六、被告绿益前海（深圳）环境科技有限公司应当按照日万分之五的标准向原告深圳市春江庐山大酒店有限公司支付拖欠租金的滞纳金（其中2018年10月的滞纳金以39206元为基数自2018年11月1日起计算至2018年12月4日止；2018年11月的滞纳金以39206元为基数自2018年12月1日起计算至2019年2月11日、以19206元（39206-20000）为基数自2019年2月12日起计算至全部款项清偿之日止；自2018年12月起，滞纳金以当月应付租金为基数，自次月1日起计付至款项付清之日止）；七、驳回原告深圳市春江庐山大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11118元，由原告负担2900元、由被告负担8218元。原告已预付案件受理费11118元，由本院予以退回8218元；被告应当自本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费8218元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  王志刚审判员  黄晓美审判员  李业旺二〇二〇年五月二十一日法官助理刘早磊书记员巴小品附表：            时间              租金              管理费              维修基金              电费              水费              有偿服务              合计                  2018年7-8月                                                           3255.2                                            3255.23                  2018年10月              39206              10794              134.92              746.2              5.85                             50886.97                  2018年11月              39206              10794              134.92              686.4              11.95                             50833.27                  2018年12月              39206              10794              134.92              663.88                             130              50928.8                  2019年1月              39206              10794              134.92              350.02              19.49                             50504.43                  2019年2月              39206              10794              134.92              663.85                                            50798.77                  2019年3月              39206              10794              134.92              410.39                                            50545.31                  2019年4月              39206              10794              134.92              166.62                                            50301.54                  2019年5月              39206              10794              134.92              82.66                                            50217.58                  2019年6月              39206              10794              134.92              15.5                                            50150.42                  2019年7月              39206              10794              134.92              15.5                                            50150.42                  2019年8月              39206              10794              134.92              15.5                                            50150.42                  合计              431266              118734              1484.1              7071.8              37.29              130              558723.16