河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终953号 上诉人（原审被告）:郭楠楠，男，1980年7月31日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：吴莹，北京方佳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司保定分公司，住所地河北省保定市涞水县府前街303号（西苑华庭A区13号商铺）。 法定代表人：杨健峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王亚军，男，该公司法务。 上诉人郭楠楠因与被上诉人金碧物业有限公司保定分公司（以下简称金碧物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省涞水县人民法院（2019）冀0623民初2489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。 郭楠楠上诉请求：1.撤销河北省涞水县人民法院（2019）冀0623民初2489号民事判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付2018年2月1日至2019年12月31日期间的物业费请求；2.本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.根据上诉人与建设单位于2014年1月25日签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，前期物业服务企业为涞水元辰物业服务有限公司（以下简称元辰物业），涉案房屋的物业服务标准暂定为：1.98元/月/平方米，该收费标准在《商品房买卖合同》及其补充协议签订后，对合同签订方及元辰物业即产生约束力；2.依据《河北省物业服务收费管理办法》的规定，涉案房屋属于别墅，收费方式应为市场调节，故物业费价格需要业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。被上诉人提交的《关于阅唐山水别墅区物业服务收费标准申请备案的批复》，该批复的时间是2015年6月1日，当时的物业服务合同依据只有建设单位与上诉人签订的《商品房买卖合同》补充协议中有关物业费的约定，涉案房屋应当按照1.98元/月/平方米备案，元辰物业擅自以3.15元/月/平方米备案，违反了《河北省物业服务收费管理实施办法》；3.保定市卓正物业服务有限公司（以下简称卓正物业）于2016年1月19日与上诉人签订了《前期物业管理服务协议》。因建设单位与卓正物业称如不签订并支付未来一年的物业费就不交房，上诉人为收房只能被迫签订该协议。卓正物业擅自将物业费定为两年后执行3.15元/月/平方米，但上诉人已于签订之时提出异议，并在物业费条款处注明“购房合同约定物业费为1.98元/米”，说明上诉人并不认可该协议中对物业费标准的约定。而卓正物业对上诉人的标注并未提出异议，应视为卓正物业认可了上诉人标注的收费标准；3.依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，元辰物业及卓正物业擅自提高收费标准，属于违规收费；4.根据被上诉人一审提交的《京南半岛已交物业费明细表》，被上诉人针对同类型、不同业主执行不同的收费标准，故被上诉人明显存在违规收费、差别收费，即使法院认定被上诉人系涉案房屋所在物业管理区域的合法物业服务企业，涉案房屋的物业费标准也应当按照1.98元/月/平方米计算；5.一审判决上诉人应当支付物业费的起始时间有误。涉案房屋的交房时间为2016年1月19日，上诉人支付了一年物业费，即2016年1月19日至2017年1月18日的物业费。2018年8月上诉人在非自愿的情况下，按照3.15元/月/平方米的标准支付了一个月的物业费。故即使法院判决上诉人支付物业费，也不应将2018年2月1日作为起始时间。 被上诉人金碧物业辩称，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回，被上诉人同意一审判决。 金碧物业向一审法院起诉请求：1.请求判令郭楠楠支付2018年2月1日至2018年12月31日期间的物业费13074.05元，滞纳金4157.54元（滞纳金自2018年2月1日起，按日万分之五计算，至实际付清时止，暂计至2019年10月29日）；2.请求判令郭楠楠支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费14262.6元，滞纳金2153.65元（滞纳金自2019年1月1日起，按日万分之五计算，至实际付清时止，暂计至2019年10月29日），以上两项合计33647.84元；3.本案诉讼费用由郭楠楠承担。 一审法院认定事实：2014年7月25日，郭楠楠与涞水利华房地产开发有限公司（以下简称利华公司）签订《商品房买卖合同》，购买该项目B-15-A号房屋，并于2016年1月19日进行了收房。合同约定，前期物业管理期间，本物业管理区域内的物业费标准暂定为：联排/双拼每平方米每月1.98元。2016年1月19日，郭楠楠与卓正物业签署了《前期物业管理服务协议》，约定了销售合同约定物业费为1.98元/月/平方米的一年后执行2.98元/月/平方米，两年后执行3.15元/月/平方米。自第二年起，乙方应在物业服务管理费到期之前30日，向甲方一次性交清下一年度物业费及其他费用；业主和物业使用人逾期交纳物业费及其他费用的，从逾期之日起每天按应交费用的万分之五交纳滞纳金。涞水县物价局于2015年6月1日作出《关于阅唐山水别墅区物业服务收费标准申请备案的批复》，对以下收费标准予以备案：1.独栋别墅：3.98元/月/平方米；2.双拼、联排别墅：3.15元/月/平方米；3.洋房：2.58元/月/平方米。2016年11月23日，利华公司、元辰物业与金碧物业签订《北京恒大京南半岛小区(原阅唐山水)物业管理交接协议》，协议约定：自2016年10月1日，小区的物业管理由金碧物业正式接管。利华公司与金碧物业签订《前期物业服务合同》，合同第六条约定：房产证办妥之前，物业费由业主按照本物业《房屋买卖(预售)合同》中约定的销售建筑面积交纳，具体标准如下：别墅：4元/月·平方米(含公共水费、电费分摊)。第三十二条约定：未能按时足额交纳物业费等费用的，应从逾期之日起按每天欠费总额的千分之一向乙方支付违约金。另查明，本案涉案小区尚未成立业主委员会。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力……”现金碧物业承接了北京恒大京南半岛小区的物业管理服务，为郭楠楠提供了物业服务，郭楠楠有按约缴纳物业费的义务。郭楠楠逾期不履行义务，显属违约，一审法院对金碧物业要求郭楠楠支付物业费的诉讼请求予以支持。郭楠楠抗辩称应按《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的流程更换物业服务企业，且业主才是有权更换物业服务企业的主体，但至今该小区业主委员会尚未成立，在原物业公司主动放弃对该小区的物业管理权的情况下，建设单位可以更换物业服务单位。郭楠楠抗辩称根据《物业管理条例》第三十九规定，物业服务企业不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。但在本案中，金碧物业是基于和利华公司房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同提供物业服务，而非受物业服务企业的委托，因此郭楠楠的抗辩理由不成立。郭楠楠抗辩称物业费过高，但金碧物业提供的证据可证明其收费标准合约合法，郭楠楠的该项抗辩理由不成立。郭楠楠抗辩称其不应支付违约金，虽合同中对违约金有约定，但因该条款系格式条款，该约定加重了业主的负担，金碧物业未提交证据证明对郭楠楠履行了提醒注意及详细解释说明的义务，且郭楠楠并非恶意拖欠物业费，而是因物业费标准和金碧物业一直在沟通协商，因此对郭楠楠不支付违约金的抗辩意见一审法院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条的规定，判决如下：“一、被告郭楠楠于本判决生效之日起十日内支付原告金碧物业有限公司保定分公司2018年2月1日至2019年12月31日期间的物业费27336.65元；二、驳回原告金碧物业有限公司保定分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320.6元，由被告郭楠楠承担。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院所查明的事实与一审无异。 本院认为，本案的二审争议焦点为上诉人交纳物业费的标准。上诉人与利华公司签订的《商品房买卖合同》明确约定“物业费标准暂定为：联排/双拼：1.98元/月·平方米（建筑面积）”，2018年1月前上诉人一直按照此标准交纳物业费,卓正物业及被上诉人对此并未反对，应当视为同意。被上诉人接管本案所涉小区物业管理后，主张按照《前期物业管理服务协议》变更物业费收费标准，被上诉人应当履行告知义务，而被上诉人未提交证据证明其已经将通知有效送达到上诉人处，故应视为被上诉人要求变更物业费收费标准的通知未送达到上诉人处，对上诉人不产生法律效力。而现被上诉人通过诉讼的方式主张物业费，可以认定其正式通知到上诉人，该变更主张应于本案起诉之日（2019年10月30日）的次月起生效。综上，上诉人自2018年2月1日至2019年10月31日应当按照1.98元/月/平方米的标准交纳物业费，2019年11月1日至2019年12月31日应当按照3.15元/月/平方米的标准交纳物业费，故2018年2月1日至2019年12月31日，上诉人应当交纳物业费的总数应为1.98元/月/平方米×377.32平方米×21月+3.15元/月/平方米×377.32平方米×2月＝18066.08元。关于上诉人应当支付物业费的起始时间，因被上诉人一审诉讼请求为要求上诉人支付2018年2月1日至2019年12月31日的物业费，而上诉人未提交证据证明其已经交纳过该期间的物业费，故一审法院认定上诉人拖欠物业费的起始时间为2018月2月1日，并无不妥，本院予以维持。 综上所述，郭楠楠的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省涞水县人民法院（2019）冀0623民初2489号民事判决第二项； 二、变更河北省涞水县人民法院（2019）冀0623民初2489号民事判决第一项为郭楠楠于本判决生效之日起十日内支付金碧物业有限公司保定分公司2018年2月1日至2019年12月31日期间的物业费18066.08元； 三、驳回金碧物业有限公司保定分公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费320.6元，由金碧物业有限公司保定分公司负担148.46元，郭楠楠负担172.14元。二审案件受理费641元，由金碧物业有限公司保定分公司负担217.38元，郭楠楠负担423.62元。 本判决为终审判决。 审判长 牛   育   红 审判员 孟庆池审判员马媛 二〇二〇年五月二十日 书记员 张   炎   圻