北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初37846号原告：贾雪娟，女，1960年11月12日出生，汉族，住北京市东城区。原告：王旻，男，1984年3月9日出生，汉族，住北京市东城区。二原告共同委托诉讼代理人：李双龙，北京君颜律师事务所律师。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：云亮，男，该公司职工。原告贾雪娟、王旻诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告贾雪娟、王旻的共同委托诉讼代理人李双龙，被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贾雪娟、王旻向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告未交付的公共卫生间所对应的房款17788.73元；2.判令被告赔偿原告公摊的公共卫生间对应的多收物业费2009.76元、供暖费2014元及水电保洁费18250元；3.判令被告支付原告违约金725.81元及未建造公共卫生间造成的经济效益损失9211.7元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年12月8日签订的《北京市商品房预售合同》。合同约定，原告向被告处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X号楼X层X单元XXX室，建筑面积为57.36平方米，其中分摊面积14.11平方米。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2014年原告办理完收房手续后，发现合同中约定涉案房屋所在楼层的公摊卫生间及卫生间前室，被告并未建造。原告认为，涉案房屋用途为办公，公告卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对于办公用房的使用将造成重大影响，导致原告当初签订房屋买卖合同的目的不能实现，原告多次要求被告履行合同义务，均遭到被告拒绝。鉴于以上事实，原告不得不向法院提起诉讼要求赔偿。龙源地产公司辩称：不认可原告所述事实。我公司依照约定建设有公共卫生间，并交付给全体业主使用，不存在原告所说的未建造公共卫生间的情况。原告主张的供暖费、物业费及保洁费没有事实依据，现在未发生，原告要求支付的依据不存在，原告主张的公共设施计算标准不符合双方合同约定，没有事实依据。本院经审理认定的事实如下：2013年12月8日，贾雪娟、王旻（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：该商品房坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼X层X单元XXX。该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公……其预测面积为57.31平方米，其中套内建筑面积为43.18平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.13平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。《北京市商品房预售合同》第五条“计价方式与价款”约定：……出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米16781.82元，总价724639元。……所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。《北京市商品房预售合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人一次性付款。《北京市商品房预售合同》第九条“规划变更”约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。《北京市商品房预售合同》第二十五条“前期物业服务”中约定：前期物业管理期间，物业服务费收费价格为3.16元/月·平方米（建筑面积）。《北京市商品房预售合同》附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应表明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼X层X单元XXX（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层共有三个单元，每单元西侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间西侧均留有一条通往该卫生间及最西侧户型房屋（以下简称“西边户”）的走道；“X#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十二层办公本层分摊的共有部分为卫生间、走道；“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明2层办公分摊的共有共用面积包括卫生间34.53平方米、走道411.39平方米。《北京市商品房预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”中约定：买受人于2012年8月24日前与出卖人签订商品房预售合同并缴付总房款的100%给出卖人作为首期房款，即724639元（含定金2万元）。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。因房屋交付后存在面积补差价，贾雪娟、王旻共向龙源地产公司支付了涉诉房屋房款共计725814元。涉诉房屋所在原X号楼现已变更为X号楼。涉诉房屋的实际建筑面积为57.36平方米、套内建筑面积为43.25平方米。涉诉房屋所在的楼层共有三个单元69套房屋，69套房屋实测套内建筑面积共计3000平方米，六个公共卫生间及六条通往公共卫生间及西边户的走道实测建筑面积共计72.65平方米。贾雪娟、王旻收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。通往卫生间的走道，均由龙源地产公司在建设房屋时进行封闭，并设置了门及门锁，门的上方设置有门牌号，被封闭的部分成为西边户房屋的一部分。根据贾雪娟、王旻所提交票据，截至目前，其已根据其涉诉房屋的建筑面积向有关单位支付了物业费2174.4元（按照57.35平方米计算收取）。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜、董海霞等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所楼层应当有6间公共卫生间、6条通往公共卫生间及西边户的走道。根据当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间及西边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为西边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成西边户的一部分，对于贾雪娟、王旻来说其被占用的公摊面积应为1.047平方米（72.65平方米/3000平方米×43.25平方米≈1.047平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给贾雪娟、王旻。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出贾雪娟、王旻被占用的1.047平方米对应房款为13248.38元（725814元/57.36平方米×1.047平方米≈13248.38元）。对于贾雪娟、王旻主张的退还并赔偿的房款，本院仅支持退还房款13248.38元，其余部分缺乏相应依据，本院不予支持。关于贾雪娟、王旻要求支付多收的50年物业费，因龙源地产公司将贾雪娟、王旻所应分摊的公共卫生间及走道作为西边户的一部分，而贾雪娟、王旻并未享受到相应的公摊面积却已交付了相应的物业费，故龙源地产公司应当予以赔偿，其中应当赔偿贾雪娟、王旻已交物业费39.7元（2174.4/57.35平方米×1.047平方米≈39.7元），对于贾雪娟、王旻主张多于上述数额的尚无证据证明确已交纳的物业费，本院不予支持，其可待确定产生后另行解决。关于贾雪娟、王旻主张的50年供暖费及水电保洁费，因其未提交证据证明以上费用已经产生并由其交纳，故本院不予支持。关于贾雪娟、王旻要求被告按照合同第13条第1款第1项支付违约金的请求，证据不足，本院不予支持。关于贾雪娟、王旻主张龙源地产公司赔偿未建造公共卫生间造成的经济效益损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告贾雪娟、王旻房款13248.38元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告贾雪娟、王旻物业费39.7元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告贾雪娟、王旻其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由原告贾雪娟、王旻负担459元（已交纳），被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担66元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇二〇年五月十一日法官助理 贺 娜书 记 员 刘 钰