福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初792号 原告:石惠伟，男，1978年10月17日，汉族，个体工商户，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：包水英，福建包水英律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢翠凤，福建包水英律师事务所实习律师。 被告：周玉明，男，1973年10月21日，汉族，个体工商户，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：杨政福，福建万融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈兴漂，福建万融律师事务所律师。 原告石惠伟与被告周玉明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石惠伟委托诉讼代理人包水英、谢翠凤，被告周玉明委托诉讼代理人杨政福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石惠伟向本院提出诉讼请求：判令解除石惠伟与周玉明于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》。事实和理由：石惠伟与周玉明于2012年3月2日签订《商铺租赁合同》，该合同约定：石惠伟承租周玉明坐落于梅列区，店面号为1035号，建筑面积39.694㎡，租赁期限自2012年4月1日起至2022年3月31日止。2016年3月15日双方另签订《补充协议》，补充约定变更2016年至2017年租金金额。受新华都超市撤场重大影响，以及互联网及市场经济整体下行的客观因素，阳光城商场业遭受严重冲击。商场经营户无力维持，中途退租，商铺长期空置。石惠伟长期处于亏损状态，无力负担高额房租，合同签订时的目的已无法实现，继续履行合同将对石惠伟显失公平。石惠伟于2018年12月起多次向周玉明提出解除租赁合同，且根据周玉明要求于2019年2月完成了商铺的恢复原状工作，配合周玉明将其联系方式张贴于商铺门店上，于2019年3月1日将商铺交付周玉明，但周玉明迟迟不接收商铺且拒绝协商。案涉商铺至今已空置一年有余，合同已事实上无法履行，双方陷入僵局。 周玉明辩称，石惠伟的诉讼请求无事实和法律依据，其不同意解除该租赁合同。双方签订的租赁合同租期是2012年4月1日至2022年3月31日，合法有效，双方应按合同约定履行。石惠伟所述的经营不好，不管是否真实都是其自身经营问题，之前所租店铺好经营时其也不会多交房租。自负盈亏、自担风险是法律的基本准则规定。石惠伟所述都不是合同能单方解除的条件和法律规定，其不同意解除本租赁合同。另外，其也从来没有同意解除的意思表示过，石惠伟两次邮寄的联络函其均未同意解除，而是要求石惠伟将所欠的租金支付完毕，继续履行合同，但至今石惠伟仍拖欠周玉明的租金，石惠伟严重违约。对于本案的同一事实及石惠伟的诉讼请求，已经（2019）闽0402民初3626号民事判决书判决驳回石惠伟的诉讼请求，然石惠伟又一模一样的重复起诉，显然更应驳回石惠伟的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1.2012年3月2日，石惠伟与周玉明签订《商铺租赁合同》，约定：出租商铺坐落于梅列区，店面号为1035，建筑面积39.694㎡；石惠伟有权将该商铺的全部或一部进行转租、分租、自主经营、联销经营、与他人使用、与他人共同使用以及委托经营管理等方式使用该承租商铺；租赁期限自2012年4月1日至2022年3月31日止，石惠伟如承租该房屋进行非法活动损害国家利益及社会公共利益、故意拖欠租金且累计时长达60天经书面催讨无果，周玉明有权终止合同，收回商铺；租金缴纳方式为逐年递增模式，依次为每年3413元、3584元、3764元、3952元、4149元、4357元、4575元、4803元，周玉明不提供租赁费发票；每月支付一次，于每期前一个月支付；交纳租金押金20000元，合同解除后无息退还；石惠伟应如期缴纳租金，给予15天宽限期，超过宽限期仍逾期支付的，周玉明有权收取应付租金金额日3％的逾期违约金；在对方未违约的情形下，一方提前解除合同，应视为违约并应支付对方违约金100000元。合同签订后，周玉明将商铺交付石惠伟，石惠伟向周玉明支付押金20000元并缴纳租金至2018年12月31日。2.2016年3月15日，周玉明与石惠伟签订减租补充协议，约定：2016年4月1日至2017年12月31日止，租金调整为3584元／月；当月租金当月10日底前支付，未按规定执行，该协议作废。3.2018年12月31日-2019年2月28日，石惠伟退出案涉商铺并开始对案涉商铺恢复原状。4.2019年3月20日，石惠伟致函周玉明称：因市场低迷，门店业绩下滑严重，其工作人员曾于2018年12月电联周玉明协商终止租赁合同，约定2019年3月1日交还商铺；现再次恳请终止双方签订租赁合同，同意石惠伟于2019年2月28日终止合同，商铺恢复工作已完成，2019年3月1日起商铺由周玉明自行租赁。2019年3月22日，含周玉明在内的5位业主共同回函石惠伟，确认石惠伟致函于2019年3月21日收到，并称：石惠伟拖欠租金，应结清；合同未到期解除须双方签订终止协议，终止时间以双方签订终止协议时间为准，石惠伟单方提出不予认可；商铺回收须周玉明等验收合格；石惠伟提前解除本合同，应当另行支付违约金100000元，己方保留追讨的权利。5.石惠伟2019年4月29日再次致函周玉明等业主，恳请周玉明等业主同意于2019年2月28日终止租赁合同。周玉明等业主于2019年5月6日回复石惠伟，认为商铺收回须验收合格但石惠伟未能达到要求，双方未协商提前解除合同违约金事宜、拖欠租金未缴清等，未能同意2019年2月28日终止合同意见。6.原告石惠伟与被告周玉明房屋租赁合同纠纷一案，原告石惠伟于2019年7月3日向本院提出诉讼请求，要求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年3月1日解除，本院组织双方进行诉前调解无果后于2019年9月6日正式立案，于2019年12月3日作出（2019）闽0402民初3626号民事判决，判决驳回石惠伟的诉讼请求。石惠伟于2020年4月7日向本院提出诉讼请求：判令解除石惠伟与周玉明于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》。7.坐落于梅列区，店面号为1015号，建筑面积59.719㎡，分别于2015年8月11日、2019年2月21日减租，租金由5531元／月降至1194元／月。8.本案审理过程中，周玉明诉讼伊始坚持要求继续履行合同，经法律释明后，本院指定期限即于2020年5月21日让双方办理案涉商铺的交接手续。上述事实有石惠伟提供的《商铺租赁合同》、商铺分布平面图、减租补充协议，2019年3月20日联络函、2019年3月22日联络函复函、2019年4月29日联络函、2019年5月6日4联络函复函、商铺恢复照片、恢复费用清单及付款收据，商铺租赁合同（周边1015号商铺）、2015年减租补充协议（周边1015号商铺）、2019年减租补充协议（周边1015号商铺）、1015号商铺银行支付业务回单，周玉明提供的本院（2019）闽0402民初3626号证据目录、民事判决书，及石惠伟、周玉明的陈述等证据予以佐证。上述证据经庭审核实，本院予以确认。 对于当事人双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.本案是否应解除石惠伟与周玉明于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》的问题。 本院认为，石惠伟与周玉明签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的合同义务。行使合同解除权解除合同须符合法律规定或合同约定，一方发出解除合同的通知时人民法院须审查发出解除通知的一方是否享有约定的或者法定的解除权，继而认定合同应否解除，不享有合同解除权的一方向另一方发出解除通知，除另一方同意解除外，其行为不发生解除合同的效果。合同双方亦可依据双方约定的解除条件解除合同，约定的解除条件成就时，也可解除合同。本案中，双方未约定合同解除条件，故无法依据合同约定的条件解除合同。周玉明在合同履行过程中已将房屋交付石惠伟使用至今，期间并无违约行为，故周玉明为守约方；租赁期限未届满，石惠伟在未与周玉明达成一致意见时即清空商铺并停止支付租金已构成违约，系违约方，石惠伟亦无权单方通知解除合同，故石惠伟欲达成解除合同目的必须与周玉明协商一致。石惠伟向周玉明送达《通知函》欲解除合同，但周玉明回函明确表示不同意解除，双方就解除合同未形成一致意见，石惠伟向周玉明送达《通知函》的行为不具有解除合同的法律效力。本院于2019年12月3日作出（2019）闽0402民初3626号民事判决，判决驳回石惠伟要求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年3月1日解除的诉讼请求，石惠伟后于2020年4月7日向本院提出诉讼请求：判令解除石惠伟与周玉明于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》。因前诉为确认之诉，本案为解除之诉，故周玉明关于本案是重复起诉的辩解，本院不予支持。 实践中，对于判断能否继续履行，除了法律规定外，还应根据合同的性质、案件的实际情况及强制履行是否会导致明显的不公等进行综合考量。本案经综合考量，应解除租赁合同为宜。其一，从租赁合同的性质来看。租赁合同属于典型的继续性合同，继续性合同由于将一定期间状态的存续或维持作为合同目的，因而当事人之间的依赖关系便成为合同的实质性要素。因此，在租赁双方已无依赖关系的情况下，继续强制履行既不合理也不现实。其二，从合同履行的角度来看。合同的履行需要成本，但是当履行的费用过高时，法律允许以替代方式为之。本案中，石惠伟在租赁期限内擅自搬离，以其行为表明不再履行双方间的租赁合同。同时，考虑到商铺人流量、消费水平、周边配套等实际情况，强制其继续履行租赁合同，既不能实现租赁合同的目的，还会造成新的不公平。其三，从权利救济的角度来看。解除合同并不意味着救济的缺失。根据《合同法》的规定，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，另一方还可通过采取补救措施、赔偿损失等措施，以实现权利救济。本案中，对于周玉明而言，其可以依照租赁合同约定的“在对方未违约的情形下，一方提前解除合同，应视为违约并应支付对方违约金100000元”的内容主张违约责任，以弥补因石惠伟擅自搬离造成的经济损失。周玉明未就损失提起反诉，仅作声明保留追讨损失和所欠房租的权利，故在本案中不予审理，周玉明可通过另案诉讼的途径解决。 2.石惠伟与周玉明间合同解除日如何确定的问题。 本院认为，应结合合同履行、双方过错等，公平、合理确定合同解除日。其一，本案纠纷始于石惠伟违约，石惠伟并无合同解除权，其擅自搬离的行为并不产生合同解除的效力，若以该日期为合同解除日，显然对出租人周玉明不公平。其二，若以本案判决生效日为解除日，则会带来以下弊端。一是，一审判决后，任何一方上诉，本案均进入二审程序，在二审结案前，合同解除的时间尚处于未明状态，合同何时解除可能受制于一、二审结案进度的影响；二是，以判决生效日为解除日还可能导致文书表述上的困难，因解除日未明，故基于合同解除而主张的租金及相关的利息、违约金等均无法在判决文书中明确表述，造成裁判困惑。其三，考虑如下本案事实：石惠伟在诉讼中，配合周玉明在案涉店铺张贴店铺出租和周玉明联系方式的告示，积极寻求下家；周玉明诉讼伊始坚持要求继续履行合同，经法律释明后，本院指定期限即于2020年5月21日让双方办理案涉商铺的交接手续。其四，当事人一方违约后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施防止租金的进一步损失的，不得就扩大的损失要求赔偿。周玉明明确其不同意办理交接手续，因其怠于交接若产生商铺空置损失，系周玉明未采取适当措施造成，该损失应由周玉明自行承担。综上，考虑到本案实际情况、合同履行、双方的过错、利益平衡等，最终确认合同解除日期为双方办理交接手续的日期2020年5月21日。 综上所述，本院认为，石惠伟与周玉明于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的合同义务。实践中，对于判断能否继续履行，除了法律规定外，还应根据合同的性质、案件的实际情况及强制履行是否会导致明显的不公等进行综合考量。本案经综合考量，应解除租赁合同为宜。石惠伟要求解除其与周玉明于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。同时，考虑到本案实际情况、合同履行、双方的过错、利益平衡等，最终判定合同解除日期为双方办理交接手续的日期2020年5月21日。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下： 一、解除石惠伟与周玉明于2012年3月2日签订的《商铺租赁合同》； 二、确认2020年5月21日为该租赁合同解除之日。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2289元，减半收取计1144.5元，由周玉明负担，于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  杨伟光 二〇二〇年五月二十一日 书记员  罗舜华 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。 （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适用强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内要求履行。