广东省惠州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤13执复53号 复议申请人（异议人）：惠州市建筑工程有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区恒丰街1号恒丰花园A、B栋2层02号。 法定代表人：梁德成。 委托诉讼代理人：冯计明、冯玖洲，均为广东宇伦律师事务所律师。 申请执行人：李正权，男，汉族，1963年10月20日出生，住址：辽宁省 委托诉讼代理人：罗静雯，广东九韬律师事务所律师。 被执行人：惠州中惠国际投资有限公司，住所地：广东省惠州市江北8号小区一栋4号。 法定代表人：王曙光。 复议申请人惠州市建筑工程有限公司不服惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302执异16号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院查明如下事实：李正权与惠州中惠国际投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，该院作出的（2019）粤1302民初1373号民事调解书已经发生法律效力，根据该法律文书，一、惠州中惠国际投资有限公司尚欠李正权售房款2780757元及违约金；二、惠州中惠国际投资有限公司尚欠李正权XXXX房款5977644.75元（按备案价计算）及违约金；三、上述欠款及违约金李正权同意惠州中惠国际投资有限公司于2019年5月31日前支付，如逾期偿还，李正权有权申请法院强制执行全部未偿还还款项等。该调解生效后，因惠州中惠国际投资有限公司未履行上述调解所确定的义务，李正权向该院申请强制执行。 在案件执行过程中，执行法院作出（2019）粤1302执恢5884号之一执行裁定，拍卖惠州中惠国际投资有限公司名下位于惠州市××层××号、××号、××号、××号、××号（建筑面积分别为41.40平方米、46.17平方米、39.31平方米、39.31平方米、39.31平方米）以及惠州市惠城区XXXX号[建筑面积：335.60平方米]以清偿本案债务。现惠州市建筑工程有限公司主张其为涉案工程的承包人，对该院的上述拍卖有异议，认为该院拍卖部分在建工程必然会引发更多的争议为由，向该院提出执行异议，请求裁如所请。 另查，涉案拟拍卖的房产位于惠州市××城区江北××大道××号中惠国际大厦，已取得商品房预售许可证，证号为惠市房预许（XXXX）XXXX号。 执行法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。因惠州中惠国际投资有限公司未履行生效调解确定的义务，该院根据生效的法律文书拍卖其名下财产于法有据。涉案拟被拍卖的房产由被执行人惠州中惠国际投资有限公司开发，并已取得商品房预售许可证，不属于法律法规禁止拍卖的标的物。因此，该院作出裁定，拍卖该涉案房产，符合法律的规定。异议人以执行法院作出裁定拍卖上述涉案房产必然会引发更多的争议为由，主张中止拍卖，无事实和法律依据，该院予以驳回。至于异议人提到的涉案在建工程系问题楼盘的问题，不是本案审查的范围，由其另循法律途径解决。 2020年3月31日，惠州市惠城区人民法院作出（2020）粤13执异16号执行裁定书，驳回异议人惠州市建筑工程有限公司的执行异议请求。 惠州市建筑工程有限公司向本院申请复议称，请求撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2020）粤1302执异16号执行裁定书，裁定中止对被执行人惠州中惠国际投资有限公司名下位于惠州市惠城区XXXXl层XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号（预售证号：惠市房预许（XXXX）XXXX号，建筑面积分别为：41.40平方米、46.17平方米、39.31平方米、39.31平方米、39.31平方米）以及惠州市惠城区XXXX号（预售证号：惠市房预许(XXXX)XXXX号，建筑面积：335.60平方米）的执行。事由如下：一、涉案房屋为在建工程，至今该建筑未竣工验收，未达到交付条件，依法不能拍卖。在建工程的拍卖与预售房屋存在差别，在房屋预售后，开发商还需要承担向买受人交付综合验收合格的房屋的义务，如果拍卖部分在建工程，由谁来承担向竞得人交付综合验收合格的房屋的责任？故在建房屋属于禁止交付使用的房屋，执行法院在执行中拍卖不能交付使用的房屋不符合法律规定，依法应当中止执行。二、异议申请人惠州市建筑工程有限公司享有的建设工程价款优先于申请执行人李正权享有的金钱债权，异议申请人对本案执行标的享有的优先受偿权利足以排除申请执行人金钱债债权的执行。2014年3月28日，异议人惠州市建筑工程有限公司与被执行人惠州中惠国际投资有限公司签订了《广东省建设工程标准施工合同》，合同签订后，异议人惠州市建筑工程有限公司进场施工，但因被执行人中惠国际公司迟延支付工程款等原因导致中惠国际大厦工程至今也未办理竣工验收。因被执行人中惠国际公司尚欠案外人惠州市建筑工程有限公司巨额工程款，异议人惠州市建筑工程有限公司对拟拍卖标的物含中惠国际大厦全部物业等建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。异议人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，因此，异议人惠州市建筑工程有限公司所享有的建设工程价款优先于申请执行人依据(2019)粤1302民初1373号民事调解书所享有的金钱债权，其对本案执行标的享有的权利足以排除执行。 申请执行人李正权称，案外人惠州市建筑公司对本案执行标的并不享有足以排除强制执行的权利，其请求中止执行没有法律依据。理由如下：一、被执行人中惠公司依法取得涉案房产的预售许可证【《广东省惠州市商品房预售许可证》（编号：惠市房预许(XXXX)XXXX号）】，依法准予预售，涉案房产依法可以进入交易市场，自由买卖，现由人民法院进行评估、拍卖，系该房产通过拍卖这种方式进行交易、流通的形式。在该房产已取得预售许可资质的甚础上，并不会以“未竣工验收，尚未办理产权手续”而影响涉案房产的流通。虽然涉案房产设置有抵押权（抵押给银行），但并不影响其所有权归属于惠州中惠公司，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》，涉案财产上存在抵押权等优先受偿权的，并不影响首先查封该财产的人民法院对其采取拍卖、变卖等处分行为。同时，根据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知，对予未办理初始登记的房屋，人民法院可以处置，既包括现状处置，也包括处置后待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后办理登记手续。因此未进行竣工验收并非中止执行的法定事由。二、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。申请执行人李正权为房屋买受人，根据相关法律规定，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。针对涉案房产的拍卖款项，惠州市建筑公司不享有优先受偿权。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人以及该权利能否排除执行，而关于权利人的认定，对于未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。贵院并未确认惠州市建筑公司对执行标的享有建设工程价款优先受偿权，不存在惠州市建筑公司所称的工程价款优先受偿权的问题。很明显，惠州市建筑公司并非涉案房产的权利人，也不具有排除执行的权利，其以案外人身份要求排除执行没有法律依据。 经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认。 本院认为，涉案房产登记在被执行人惠州中惠国际投资有限公司名下，已取得商品房预售许可证，执行法院拍卖涉案房产，并无不当。复议申请人惠州市建筑工程有限公司提出涉案房产为在建工程不能拍卖，理由不成立。复议申请人惠州市建筑工程有限公司提出其对拍卖款享有优先受偿权的问题，优先受偿权应在执行拍卖分配款中主张，优先受偿权并不具有排除执行的权利。执行法院执行异议审查驳回惠州市建筑工程有限公司的异议，适用法律正确，本院予以维持。复议申请人惠州市建筑工程有限公司的复议请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人惠州市建筑工程有限公司的复议请求，维持惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302执异16号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  黄陈谦 审判员  冯丹宁 审判员  李旭兵 二〇二〇年五月二十八日 法官助理胡亚婷 书记员林捷丽