宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4300号 上诉人（原审原告）：冶某，住宁夏回族自治区石嘴山市。 委托诉讼代理人：杨某，宁夏崇源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：银川西夏万某广场有限公司。 法定代表人：黄某。 委托诉讼代理人：胡某，宁夏宁银律师事务所律师。 上诉人冶某与被上诉人银川西夏万某广场有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初2714号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人冶某上诉请求:一、请求依法撤销一审判决，依法支持上诉人一审诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。上诉人自认购房屋起至签订《商品房买卖合同》时，始终不知道涉案房屋已经出租也不知道被上诉人与案外人王某签订《租赁合同》具体内容，且《商品房买卖合同》显示涉案房屋状态“未出租”，由此产生的不利后果不应当由被上诉人承担；2、一审法院适用法律错误。被上诉人应当按照与上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，于2019年5月1日前向上诉人交付涉案房屋，交付不能的，被上诉人应当按照合同约定承担违约责任。综上所述，一审法院认定案件事实与实际不符，适用法律错误。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人银川西夏万某广场有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案房屋的出租现状与上诉人购买时的现状一致，上诉人明知房屋已经出租不能实际交付。被上诉人在签订《商品房买卖合同》后没有任何违约行为，上诉人要求支付违约金没有任何事实及法律依据。 冶某向一审法院提出诉讼请求：1.要求被告立即向原告交付位于银川市××区商铺；2.要求被告立即支付原告违约金351.9元（截止2019年5月8日，共6天），2019年5月8日后的违约金按照合同约定的每天购房款总价的万分之一即58.64元向原告支付；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2018年10月1日，案外人冶永治认购被告开发的××区、1095室、1097室房屋。2018年11月23日，冶永治办理了西夏万某广场D区18号楼1093室、1097室房屋的交接手续，后因无法办理D区18号楼1095室房屋贷款手续，于2019年4月2日将其认购的1095室房屋买受人变更为原告冶某。2019年4月2日，原告（乙方、买受人）作为新认购人与被告（甲方、出卖人）签订《银川市商品房买卖合同》（现售）一份，合同第三条商品房基本情况约定：……3.该商品房为第一条规定项目中的××路……第五条租赁情况约定：未出租。第七条计价方式与价款约定：出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7751元，总价款为586441元。第十二条交付时间和手续约定：1、出卖人应当在2019年5月2日前向买受人交付该商品房；2、该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十三条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：双方按照补充协议的相关约定执行。附件十二补充协议第一条信息公示及确认第2条约定：乙方确认，在本合同签订前已现场全面、仔细、充分查看并了解该房屋及其所处建筑以及房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境的不利影响，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可。第六条关于房屋交付的补充约定第7款约定：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则甲方应按乙方已交购房款的日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约向被告支付购房款586441元，被告于2019年4月14日向原告出具宁夏增值税普通发票一张。至此，被告已收到原告支付的全部购房款，但未依约向原告交付案涉房产。 一审另查明，2018年10月1日，被告与案外人王某就西夏万某广场18号楼1093室、1095室、1097室房屋签订三份《银川西夏万某广场租赁合同》。合同约定被告将位于银川西夏万某广场D-18-1093、D-18-1095、D-18-1097号商铺出租给案外人王某使用；租赁期限共计五年，自2018年10月1日至2023年9月30日止。合同签订后，案外人王某即对上述房屋进行了装修。2018年11月16日，案外人王某成立银川市西夏区梁与祝音乐餐厅并进行注册登记，经营场所为银川市西夏区西夏万某广场D区18号商业楼1093、1095、1096、1097室。至庭审之日，案涉房屋仍由案外人王某占有、使用。 一审法院认为，本案双方争议焦点为案涉房屋是否能够实际交付及是否应向原告支付违约金。关于案涉房屋是否能够实际交付。案涉房屋系现房，原系案外人冶永治认购，被告在冶永治认购的当天即将包括案涉房屋在内的三套房屋（D-18-1093号、D-18-1095号、D-18-1097号）出租给案外人王某，王某于2018年10月1日承租后装修使用至今。在案外人王某占有、使用期间，冶永治于2018年11月23日办理了王某承租的其中两套房屋（D-18-1093号、D-18-1097号）的交接手续，D-18-1095号房屋虽未办理交接手续，但仍在冶永治认购中。至此，冶永治已明知了被告将包括案涉D-18-1095号房屋在内的三套房屋出租给案外人王某的事实。同时，在原认购人冶永治将房屋的认购人更名为原告冶某时，应充分告知原告其认购房屋的现实现状，且原告亦应充分了解其认购房屋的状况。此外，原告于2019年4月2日与被告签订《银川市商品房买卖合同》（现售）时，已距案外人王某租赁、使用达7个月之久，原告签订合同前不了解房屋状况与购买房屋的交易习惯及日常经验法则不符。本案合同约定的价款是586441元，属于购买重大资产，按照日常交易习惯，原告不可能在不明确房屋现实状况的重大事项时就与被告签订该房屋买卖合同。且，原告提交的《银川市商品房买卖合同》（现售）合同第五条与补充协议第一条第2项就房屋现状的约定相互矛盾，不能证实原告主张其购买的房屋为“未出租”的状况。因此，结合双方提交的证据、陈述及法院调取的相关证据，法院确认原告购买案涉房屋前已知晓该房屋被出租的事实。根据庭审查明，案涉房屋已于2018年10月1日由被告出租给案外人王某，该房屋现仍由其占有、使用，且租赁期限尚未届满。庭审中，法院向原告释明房屋已被出租的现实状况，原告仍然要求被告实际交付房屋。根据“买卖不破租赁”的原则，实际交付案涉房屋已不能，故对原告要求被告立即交付位于银川市××区商铺的诉讼请求，法院不予支持。关于被告是否应向原告支付违约金。虽被告在与原告签订《银川市商品房买卖合同》（现售）时存在瑕疵，但该瑕疵不足以排除原告在签订合同时不知晓案涉房屋已被出租的现实状况，原告既已购买已经被出租的房屋，就应承担相应的法律后果。现原告提交的证据不足以证明原告主张，故原告要求被告支付截止2019年5月8日违约金351.9元及按照合同约定购房款总价的万分之一支付2019年5月8日后的违约金的诉请，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告冶某的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（实际收取25元），由原告冶某负担。 二审中，上诉人、被上诉人均未向法庭提交证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中虽记载涉案房屋未出租。但结合一审法院查明的事实，涉案房屋在上诉人与被上诉人签订前七个月即由案外人王某承租，并由案外人装修经营。按照日常交易习惯，买受人在购买房屋时不会不查看房屋的现状。另外，涉案房屋原系冶永治购买的三套房屋中的一套，在其购买时即与案外人王某签订了租赁合同，并在王某租赁期间，办理其他两套房屋的交付手续，由此可以认定其对涉案房屋的租赁情况系明知。冶永治在将涉案房屋更名为其弟弟冶某时，也应充分告知冶某其认购房屋的现实现状。一审结合以上因素综合认定上诉人对涉案房屋已经租赁的事实知晓，并无不当。因涉案房屋已经租赁，根据“买卖不破租赁”的原则，客观上不能向上诉人实际交付，故一审驳回上诉人要求被上诉人实际交付房屋及支付违约金的诉讼请求，并无不当。 综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判； 二审案件受理费50元，由上诉人冶某负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  张旭霞 审判员  任朝霞 二〇二〇年五月二十日 书记员  李天文 附：相关法律条文： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。