重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2654号上诉人（原审被告）：朱艳芳，女，1966年2月8日出生，汉族，住江苏省无锡市北塘区。委托诉讼代理人：谢孟芸，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程广，男，1979年2月16日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：赵乾伟，重庆森木律师事务所律师。委托诉讼代理人：白贵林，重庆森木律师事务所实习律师。原审第三人：欧阳洁培，女，1965年8月11日出生，汉族，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：谢孟芸，重庆索通律师事务所律师。上诉人朱艳芳因与被上诉人程广、原审第三人欧阳洁培房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱艳芳的委托诉讼代理人谢孟芸，被上诉人程广的委托诉讼代理人赵乾伟、白贵林，原审第三人欧阳洁培的委托诉讼代理人谢孟芸到庭参加了询问。本案现已审理终结。朱艳芳上诉请求：撤销原判，并依法改判；2.一、二审诉讼费由程广承担。事实和理由：一审认定事实错误，起诉时涉案房屋估值不能作为证明程广存在实际损失的依据；一审未对程广扩大损失的事实进行认定，朱艳芳及时履行了通知义务，程广怠于行使权利，有扩大损失的行为。一审适用法律不当，判决的违约金过分高于损失；一审判决朱艳芳承担20%的违约金有失公平。程广辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。欧阳洁培述称，同意朱艳芳的意见。程广向一审法院起诉请求：1.判令解除程广与朱艳芳、龙湖物业服务集团有限公司春森租售中心（以下简称龙湖春森租售中心）于2017年3月28日签订的《物业转让居间合同》项下程广与朱艳芳之间的房屋买卖合同关系；2.判令朱艳芳向程广支付解除合同违约金400000元。一审法院认定事实：朱艳芳委托欧阳洁培办理出售涉讼房屋的相关事宜。2017年3月28日，程广作为乙方、朱艳芳作为甲方、龙湖春森租售中心作为丙方，三方签订《物业转让居间合同》，约定甲方将涉讼房屋出售给乙方，总成交价为2000000元；付款方式为一次性付款，乙方于2017年3月29日向甲方支付定金50000元，于过户当日支付购房款1950000元；甲方指定收款账户为欧阳洁培银行账户；涉讼房屋处于抵押状态，甲乙双方于解押后7日内办理产权转移登记手续，于过户后2日内进行物业交割；当甲方收到乙方支付的定金50000元后该合同生效；甲乙双方应在本合同签订之日起自觉遵守本合同的约定时间及内容，按时履行双方各自的权利义务，如其中一方未能如实履行而导致交易失败，则视为违约，应向守约方支付房屋成交额的20%作为违约金，并承担丙方及房交所已产生应收取的费用。2019年3月29日，涉讼房屋处于“有查封登记正在办理”状态。同日，程广向朱艳芳指定账户转账支付定金50000元。2017年3月30日，因朱艳芳系另案被执行人，涉讼房屋被司法查封。2017年3月31日，欧阳洁培向程广发送短信，告知程广因其在明知交易不能正常进行的前提下仍然支付定金，欧阳洁培将于该日内退还定金。同日，欧阳洁培向程广退还定金50000元。2018年9月7日，重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司出具《司法鉴定报告书》，载明程广起诉时涉讼房屋估值为2599200元，程广为此支出评估费5000元。程广在起诉前未向朱艳芳发出过解除合同的通知。一审法院认为，程广与朱艳芳、龙湖春森租售中心签订的《物业转让居间合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据合同约定，程广应于2017年3月29日前支付定金，支付定金后合同生效；程广依约履行，并不构成不正当促成生效条件，故该合同已生效，对当事人具有约束力。合同履行过程中，涉讼房屋被司法查封，导致合同目的不能实现，程广享有法定解除权。程广在起诉前未向朱艳芳发出过解除合同的通知，并于2018年3月20日当庭变更诉讼请求主张解除合同，视为朱艳芳于该日收到解除合同的通知，故合同于2018年3月20日解除。根据合同约定，朱艳芳违约应当向程广支付违约金，故关于程广主张朱艳芳支付解除合同违约金400000元的请求，一审法院予以支持。一审法院判决：“一、原告程广与被告朱艳芳、龙湖物业服务集团有限公司春森租售中心于2017年3月28日签订的《物业转让居间合同》项下原告程广与被告朱艳芳之间的房屋买卖合同关系于2018年3月20日解除；二、被告朱艳芳于本判决生效之日起十日内向原告程广支付解除合同违约金400000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22800元，减半收取计11400元，评估费5000元，均由被告朱艳芳负担。”二审中，朱艳芳提交《律师调查令申请书》两份：第一份，申请至顺丰速运重庆公司调取2017年3月29日单号为504609502589的邮件送达情况；第二份，申请至重庆市江北区不动产登记中心，调取2017年3月至2018年1月期间程广购买重庆市江北区房屋合同。本院经审查认为，因上述申请与本案双方当事人争议的上诉焦点无关，本院依法不予准许。二审中，程广举示如下证据：1.103房地证2012字第30037号房产证（复印件），拟证明2012年程广购买了春森彼岸小区房屋一套；2.103字第201709241020149号房屋买卖合同登记备案证明(复印件)，渝（2019）江北区不动产权第000608102号产权登记(复印件)，拟证明2017年7月18日程广按揭购买了上述小区的另外一套房屋，该房屋2018年12月底交房，套内面积117.97平米，总价2530102元，但涉案房屋面积136.75平米，总价200万元，程广产生的损失高达53万元；3.室内装饰装修工程设计协议及收据（复印件），拟证明程广为完成房屋的居住功能，在接房后，委托了重庆天古装饰公司对该房屋进行装修，并交付了前期设计费10000元；4.房屋租赁合同以及租金凭证，程广以自己的名义租赁了案外人的房屋供其母亲使用；5.渝中区人民政府征收补偿决定、证明及身份证复印件，拟证明程广的母亲所拥有的渝中区中山四路83号附8号2-1号房屋于2017年6月14日被渝中区政府征用，无房屋居住，程广就以自己的名义为母亲购买房屋。以上证据还共同证明程广购买涉诉房屋的目的是自住，交易若能正常完成，能够最大限度的体现程广的交易目的和交易价值，即为了照顾其母，在朱艳芳无法履行合同后，程广花高价购买了距离更远的、面积更小的期房，并额外产生了租金损失，程广的损失客观存在。朱艳芳、欧阳洁培质证均称，对上述证据的真实性均不认可，且均不属于新证据，证据1与本案无关，证据2不能达到程广的证明目的，即使是同一小区，不同楼层、朝向，是否看江，房屋差价很大，不能证明程广的实际损失；房屋产权证证明了程广在春森小区购买了其他的房屋。装修协议、房屋租赁合同、微信聊天记录、身份证等与本案无关，不能达到其证明目的。本院认为，因程广二审举示的证据均系复印件，朱艳芳和欧阳洁培均不认可其真实性，程广亦未举示其他证据予以佐证，本院对其均不予采信。二审中，各方一致确认，一审查明事实中的“2019年3月29日，涉讼房屋处于‘有查封登记正在办理’状态”系笔误，应当更正为“2017年3月29日，涉讼房屋处于‘有查封登记正在办理’状态”。本院二审查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，结合案件审理情况，双方当事人争议的上诉焦点在于朱艳芳是否应当向程广支付400000元违约金。现评析如下：我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据前述规定，违约金既有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约方的违约行为和补偿守约方所受损失的效果。本案中，双方签订的《物业转让居间合同》约定，双方应在本合同签订之日起自觉遵守本合同的约定时间及内容，按时履行双方各自的权利义务，如其中一方未能如实履约而导致交易失败，则视为违约，应向守约方支付房屋成交额的20%作为违约金。另，结合《司法鉴定报告书》可知，程广起诉时涉讼房屋估值为2599200元，因此，双方约定的违约金数额并未超过程广的实际损失，一审法院据此对程广主张的违约金予以支持并无不当，本院予以维持。朱艳芳上诉称其及时进行了告知，程广怠于行使权利，有扩大损失之嫌，对于该主张，退一步讲，即使程广知晓了涉案房屋处于查封状态，但迟至程广提起本案诉讼，双方的合同并未解除，程广仍有理由相信双方合同尚有继续履行的可能，故对朱艳芳的该项上诉理由，本院依法不予采信。其余认定同一审，本院不再赘评。综上所述，朱艳芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由朱艳芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年五月二十九日法官助理 刘 莉书 记 员 李艾玲