北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初38082号原告（反诉被告）：北京国韵如天餐饮管理有限公司，住址北京市西城区马连道路14号21号楼601室。法定代表人：李瑾璠，总经理。委托诉讼代理人：霍旭，男，1957年3月14日出生，该公司副总经理。被告（反诉原告）：中版昆仑传媒有限公司，地址北京市西城区茶马街一号院一号楼七层2单元0858。法定代表人：曹剑，总经理。委托诉讼代理人：杨海昆，男，1978年1月24日出生，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：闫小波，北京市浩东律师事务所律师。原告（反诉被告）北京国韵如天餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）中版昆仑传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。北京国韵如天餐饮管理有限公司（以下简称：国韵公司）的委托诉讼代理人霍旭，中版昆仑传媒有限公司（以下简称：中版公司）的委托诉讼代理人闫小波、杨海昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国韵公司向本院提出诉讼请求：1、判决中版公司向国韵公司支付其拖欠的自2019年1月1日至2019年4月15日的房屋租金175000元，同时按同期人民银行贷款利率计算被告拖欠原告房屋租金期间的利息（以175000元为基数，从2019年1月1日起算至实际付清上述费用之日止）。2、判决中版公司支付国韵公司因拖欠房屋租金产生的违约金人民币30000元。3、判决被告支付原告租赁房屋期间因破坏房屋设施给原告造成的损失25350元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：中版公司于2018年1月19日与国韵公司签订了《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），承租了国韵公司位于北京市西城区马连道胡同14号6层的房屋（以下称租赁房屋），租期为2018年1月1日至2019年1月1日。《租赁合同》约定租期届满后，中版公司继续使用租赁房屋直至2019年4月15日，但中版公司一直未向国韵公司支付房租。国韵公司在中版公司承租租赁房屋期间，多次催告中版公司缴纳房租及重新签订租赁合同事宜，并于2019年1月7日、3月4日分别向中版公司送达《通知》，通知中版公司支付使用租赁房屋期间的房租，但中版公司并未履行支付义务。直至2019年4月15日中版公司搬离租赁房屋，中版公司亦未履行支付房租的义务。之后国韵公司于2019年7月1日再次向中版公司送达《催款函》，通知中版公司支付使用租赁房屋期间的房租，但中版公司至今未向国韵公司支付房租，且中版公司在承租期间对租赁房屋内门窗、门锁、墙壁、书柜、门禁等部分物品设施造成损坏至今未予赔偿。中版公司不履行《租赁合同》的约定，经国韵公司催缴后拒不缴纳房屋租金的行为已构成违约并严重侵犯国韵公司的合法权益，国韵公司有权要求中版公司按《租赁合同》约定承担相应的违约责任，同时承担承租房屋期间损坏租赁房屋设施给国韵公司造成的损失。中版公司辩称，不同意国韵公司的诉讼请求。2018年1月19日，中版公司因商务办公所需拟租用位于北京市西城区马连道胡同14号京华茶叶大世界6层房屋，作为承租方与作为出租方的国韵公司签订了《房屋租赁合同》，租期一年，从2018年1月1日起至2019年1月1日止。合同签订后，国韵公司如约支付了600000元租金（含物业费）。随之，开始对相关房屋进行装修，在此期间了解到会议室和员工活动室为私搭乱建，在北京市清理违章建筑之列，只能改变装修计划，由此造成一定损失。另外，在租用过程中，中版公司发现在应使用的办公区内，国韵公司占用602室、其关联企业北京国韵如天文化发展股份有限公司占用603室进行工商登记，导致中版公司无法在租用范围内完成为商务办公所需的正常的企业注册，为解决这一问题，中版公司耗费了大量的精力，仍然未能妥善解决，问题搁置起来。至2018年5月中旬，国韵公司又将租给中版公司的会议室和员工活动室出租给第三方，并通知中版公司合同到期后不再续租。中版公司多次向国韵公司交涉，但一直没有结果，拖延至今。中版公司按照合同约定支付了房屋租金，国韵公司没有按照合同约定的条件提供房屋应有的使用面积，也没有按照合同约定的用途满足中版公司商务办公用房的需要，其明显构成违约，正是由于上述违约行为，给国韵公司造成多支付租金的额外损失，以及无法在租赁房屋内办理企业注册产生的损失，国韵公司应当承担的违约责任，足以抵消其诉讼主张，要求依法驳回国韵公司的全部诉讼请求，同时，中版公司基于上述答辩意见所述事实向法院提出反诉请求：一、判令反诉被告返还未按约定条件提供房屋而多收取的租金248571.42元；二、判令反诉被告支付未按约定条件提供房屋而产生的违约金12428.63元；三、本案的诉讼费用由反诉被告承担。国韵公司不同意中版公司提出的反诉请求，答辩意见如下：1、双方在2018年1月19日签署《房屋租赁合同》，租赁合同签署后，国韵公司按照租赁合同约定，履行了合同约定各项义务；中版公司在此合同履行期间内未就房屋使用面积及公司注册等问题提出过任何异议，此合同至2019年1月1日已履行完毕。2、国韵公司具有合法的房屋管理和出租房屋的权利，中版公司称租用的会议室、活动室是违法私搭乱建不属实。涉案房屋为国韵公司租赁京华得缘有限公司茶叶有限公司（简称“京华”）的房屋，可依据国韵公司与京华公司之间的合同约定就国韵公司办公需求进行装修。中版公司租赁后对活动室的装修属于违反双方签订的合同约定私自改建，活动室原为餐厅附属烧烤间并配有大型烧烤设备，而中版公司私自改建装修，国韵公司保留要求恢复原状并偿还或赔偿烧烤设备的权利。3、中版公司称国韵公司及关联企业占用602、603室注册，导致中版公司无法注册的反诉无事实依据。京华公司提供的房屋没有明确房号，其中包括涉案房屋在内的房号均是根据国韵公司注册需求虚拟分割的房号，且在涉案房屋租赁合同签订前国韵公司就已经注册使用，不存在占用的问题；中版公司租赁六楼房屋是在2018年1月，签署合同时中版公司已在2016年租赁国韵公司七层房屋，在租金期间中版公司未就公司注册向国韵公司提出相关要求；双方签订的租赁合同中也不存在相关约定，故而也不存在中版公司所称的违约之说。4、中版公司在租赁期间正常使用会议室和活动室，国韵公司并未将其出租给第三方，中版公司使用并未受限，中版公司还使用了不属于租赁范围的六楼露台及茶台、大厅会客室，国韵公司并未向其另行收取租金。5、中版公司在合同期满后未续签合同亦未交纳租金，直到2019年4月15日被国韵公司清理出去之前并未对租赁面积及其他事项提出异议。本院经审理认定事实如下：国韵公司作为甲方（出租人），中版公司作为乙方（承租人），双方签订《房屋租赁合同》，甲方将北京市西城区马连道胡同14号6层办公区、会议室及员工活动室共计约350平方米（以实际测量面积为准）出租给乙方商务办公使用。租赁期间为2018年1月1日至2019年1月1日，年租金600000元。租赁期限届满后，对租赁房屋内增设物的处理方法为自行带走。租赁期限届满前，乙方有意继续租赁房屋的，应提前30日与甲方续签合同。租赁期限届满，乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方有权随时解除合同，但应提前30日书面通知对方。双方约定乙方违反合同约定对租赁房屋进行装修、改善或增设他物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。2019年1月7日，国韵公司向中版公司发送通知，告知上述涉案房屋租期已于2019年1日1日届满，中版公司未按照合同约定续约，故国韵公司要求中版公司支付2019年1月的租金并于2019年1月31日前搬离涉案房屋。2019年3月4日，国韵公司再次向中版公司发送通知，要求支付2019年租金，并称如中版公司有意退租尽快完成租赁房屋交接并搬离房屋。上述文件由中版公司人员签收。2019年3月21日，国韵公司向中版公司发送解约通知。2019年7月4日，国韵公司向中版公司发送催款函，要求中版公司支付2019年1月1日至2019年4月15日期间的房屋占用费并要求中版公司支付违约金及损害赔偿。中版公司2019年7月5日向国韵公司发送回复函，称双方未能续租原因为国韵公司提高价格且自2019年4月开始涉案房屋停电无法实现合同目的，因此不同意国韵公司的要求。2019年8月，中版公司出具的《与北京国韵如天餐饮管理有限公司六楼租房纠纷调解方案》中称：“……我方于2016年12月与北京国韵如天餐饮管理有限公司签订办公用房租赁合同……地址为京华茶业大世界7楼……4月15日在未经我方同意的情况下私自清理我方六楼公司物品及私人物品……”。另查，一、庭审中，国韵公司提交房产证复印件、6层平面图以及房屋委托管理证明，证明其对涉案房屋具有出租权利。中版公司认可上述产权证复印件及平面图，但认为上述文件显示会议室和活动室都在露台之内，因此该区域为违建；对于房屋委托管理证明，真实性无法核实，但认可国韵公司系有权出租。二、庭审中，就中版公司搬离涉案房屋的时间，中版公司称于2019年春节过后，因为一直在停电，所以人员撤出，但是物品还在房屋内；国韵公司提交了照片，证明直至2019年3月21日，中版公司仍在涉案房屋中办公；中版公司称照片无法显示拍摄的时间，不认可证明目的。另，国韵公司就其主张中版公司承租期间造成的房屋损失，并称对涉案房屋装修的破坏由新承租人修复，玻璃门由国韵公司进行更换，提交了照片、发票以及证明复印件；中版公司认可玻璃门由其公司人员损坏并认可相应金额，但不认可其他的损害情况，亦不认可下一租户出具的证明复印件。三、庭审中，中版公司提交授权委托书及6层活动室装修合同、明细单及票，证明对6层活动室装修经过国韵公司同意，在未知装修区域违章建筑投入造成损失。国韵公司认可上述委托书的真实性，但认为上述委托书系对保暖处理进行了委托，并未包含其他装修事项，且涉案房屋不存在违建问题。经本院核实，诉争房屋所在楼宇建设规划档案显示涉案楼宇层数为“5～7”，但该楼宇的存档规划图中并未显示本案所涉的活动室和会议室存在结构性屋面。本院认为，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。国韵公司与中版公司签订的《房屋租赁合同》中包含办公区、会议室及员工活动室，但会议室及员工活动室原有规划为该层露台一部分，故在一审法庭辩论终结前国韵公司未能提交经主管部门批准建设的文件，故上述租赁合同中有关会议室及员工活动室出租的约定无效。中版公司反诉称国韵公司未按约定条件提供应有的使用面积，但双方所约定租金并非按照使用面积计算得出，且中版公司在承租涉案房屋前已在该房屋所在楼宇7层承租房屋，其应对涉案房屋面积有一定的了解，双方在签订《房屋租赁合同》时中版公司并未对合同中约定面积提出异议；同时，虽员工活动室及会议室因未取得规划批准存在该部分约定无效的情形，但中版公司实际使用场地部分，应当支付相应的费用。庭审中，中版公司未能提交证据证明国韵公司存在合同期间将上述场地转租或由他人使用的情形，故本院对中版公司该项意见不予采纳。中版公司主张反诉主张因国韵公司及其关联企业将租赁房屋地址进行工商登记，导致中版公司无法在涉案房屋内完成企业注册，但双方在合同并未约定国韵公司负有为中版公司办理企业注册的约定义务，且中版公司所提交证据亦不能证明其在合同履行过程中要求国韵公司为其办理企业注册，故中版公司以其上述理由要求国韵公司返还租金亦缺乏依据，本院不予支持。因中版公司所提交证据不足以证明国韵公司存在违约行为，故本院对中版公司要求国韵公司支付违约金的诉讼请求不予支持。对于国韵公司主张中版公司支付2019年1月1日2019年4月15日期间的房屋租金的诉讼请求，因国韵公司在庭审中认可已于2019年1月1日后将会议室及员工活动室交付给他人使用，故国韵公司无权要求中版公司支付会议室及员工活动室场地的费用；另，中版公司在庭审中称在2019年春节后即已经搬出涉案房屋，但结合在案证据以及中版公司在《与北京国韵如天餐饮管理有限公司六楼租房纠纷调解方案》中的自认，中版公司腾出涉案房屋涉案办公区房屋的时间应当确定为2019年4月15日，因双方合同履行约定租赁到期日为2019年1月1日，故中版公司应当支付国韵公司自2019年1月2日至2019年4月15日期间的房屋使用费。因双方就上述期间租金标准并未协商一致，故国韵公司主张上述期间为租金有误，但为避免诉累，本院将国韵公司所主张上述期间租金纠正为房屋使用费。对于上述期间的房屋使用费，本院结合双方合同约定租金标准以及中版公司使用房屋情况酌定为100000元。对于国韵公司主张的利息损失，因双方对上述期间的房屋使用费未能达成一致，故国韵公司该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。对于国韵公司主张中版公司支付违约金30000元的诉讼请求，因合同期内，中版公司按照约定支付房屋租金，不存在违约支付租金的情形；合同到期后，双方就合同继续履行以及支付租金时间并未能达成一致，故国韵公司要求中版公司支付违约金以及利息缺乏依据，本院不予支持。对于国韵公司主张中版公司支付因破坏房屋设施所造成的损失25350元的诉讼请求，庭审中，中版公司认可其工作人员将承租房屋的玻璃门损坏并认可玻璃门的价格，故本院对国韵公司主张更换玻璃门的费用2268元予以支持；但，对于国韵公司主张的其他损失，因其所提交的证据不足以证明发生损坏由中版公司造成，且国韵公司庭审中亦明确系由之后的租户进行维修，故国韵公司主张上述损失缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，中版昆仑传媒有限公司支付北京国韵如天餐饮管理有限公司自二〇二〇年一月二日至二〇二〇年四月十五日期间的房屋使用费100000元。二、自本判决生效之日起七日内，中版昆仑传媒有限公司赔偿北京国韵如天餐饮管理有限公司损失费用2268元。三、驳回北京国韵如天餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回中版昆仑传媒有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4985元，其中本诉案件受理费2377元，由北京国韵如天餐饮管理有限公司负担1115元（已交纳），由中版昆仑传媒有限公司负担1262元（自本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费2608元，由中版昆仑传媒有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年五月二十二日法官助理 姜 洁书 记 员 孙 萍书 记 员 苏晓明