济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初154号原告：济南市槐荫房屋建设综合开发总公司，住所地济南市。法定代表人：郑睿，总经理。委托诉讼代理人：张兵，山东沃德律师事务所律师。被告：吴志红，男，1958年9月13日出生，汉族，系济南长兴建设集团有限公司职工,住济南市。被告：吴志涛，男，1966年5月16日出生，汉族，系济南长兴建设集团有限公司职工,住济南市。以上两被告共同委托诉讼代理人：吕晓，男，系济南长兴建设集团有限公司职工，由该单位推荐。以上两被告共同委托诉讼代理人：吴连喜，男，系济南长兴建设集团有限公司职工，由该单位推荐。第三人：杨哲，女，1988年9月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨寿才（第三人父亲），住济南市。委托诉讼代理人：郑杜飞，山东睿扬律师事务所律师。第三人：张艳，女，1969年2月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：时培闯，山东舜元律师事务所律师。第三人：张杰驷，男，1995年10月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张春普（第三人父亲），住济南市。原告济南市槐荫房屋建设综合开发总公司(以下简称房屋建设公司)与被告吴志红、吴志涛，第三人杨哲、张艳、张杰驷合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告房屋建设公司的委托诉讼代理人张兵，被告吴志红、吴志涛的委托诉讼代理人吕晓、吴连喜，第三人杨哲的委托诉讼代理人杨寿才、郑杜飞，第三人张艳的委托诉讼代理人时培闯，第三人张杰驷的委托诉讼代理人张春普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房屋建设公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2008年7月18日所签的《协议》；2.依法判令被告依法返还坐落于济南市槐荫区腊山中华世纪城4号楼4单元601室(84.14平方米)阁楼(68.96平方米)；地下室(13.53平方米)、4号楼2单元601室(84.14平方米)阁楼(77.13平方米)地下室(13.53平方米)、6号楼2单元601室(84.29平方米)阁楼(69.54平方米)地下室(13.49平方米)【抵工程款总价款详见协议】；3.诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：原告在开发位于济南市济齐路14-9、14-10号文苑花园1号楼工程项目中，承包商为济南长兴建设工程有限公司(以下简称承包商)并由被告实际施工建设。由于原告在开发该项目中资金不足，在工程结算时尚欠承包商工程款(未详细核算)及借款(200万元)，为了解决原、被告及承包商之间的拖欠工程款的矛盾，为此，在被告的强烈要求下，原告与被告签订了《协议》一份，其主要内容就是以房抵工程款，并由被告承诺将以房抵工程款的事实及冲抵的工程款数额，在原告与承包商签订的《工程承包合同》中涉及的工程款中扣除(即在拖欠的工程款中减去以房冲抵的工程款数额1266478.5元)，所扣除款项部分与承包商在发生任何问题由被告全部负责。后，承包商于2009年，以原告拖欠工程款为由在济南市长清区人民法院依法诉讼开庭，经审理后下发(2009)长民初字第344号民事判决书，判令本案原告依法支付拖欠的工程款，并不认可本案原告和被告的以房冲抵工程款的《协议》，在该工程款中未减去原告以房冲抵工程款的数额。判决生效后，承包商依法进行强制执行，原告多次找被告要求履行双方签订的《协议》约定内容，被告一拖再拖，直至本案起诉日止被告也未依约履行。经原告落实。两被告已将涉案房屋售与本案三第三人。为此，原告特诉至贵院，望贵院依法裁判，以实现原告之诉求。吴志红、吴志涛辩称，一、涉案协议签订为2008年7月18日，(2009)长民初字第344号民事判决书是2010年5月21日作出，即日起原告已经知道权利被侵害，但是原告没有在法定的时间内依法保护自己的权利，被告认为原告已超过诉讼时效；二、合同法第七十五条规定撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭；三、被告是实际施工人，原告欠付被告工程款事实清楚，该协议是以房抵债抵顶被告应得到的人工费，是法律允许的，原告请求撤销协议没有法律依据；四、该房产已经转卖第三人多年，第三人已经居住十几年，原告撤销协议不符合情理也不利于政府稳定大局以人民群众利益为主的方针政策；五、原告与济南长兴建设集团有限公司的判决及有关材料，被告不知情，与被告无关，原告可继续协调处理，毕竟原告尚欠工程款至今未付，自己的利益没有损失；六、被告在2009年2月11日代原告交纳房款10万元，请求原告返还。杨哲述称，第三人杨哲和两被告的购房合同合法有效，支付全部购房款，第三人实际居住使用十余年，购买房屋世纪中华城4号楼4单元601及阁楼、地下室，杨哲为涉案房屋的所有权人。2、原告对于2009年长民初344号案件涉及的未减去以房抵账事宜存在自身过错，而基于原被告签订的抵房协议以及原告出具的过户声明可充分认定第三人杨哲对于涉案房屋的购买是善意的，应受法律保护。张艳述称，第三人张艳与两被告于2010年2月8日签订的房屋买卖合同即购买世纪中华城2单元601及阁楼、地下室，该合同合法有效。两被告在取得抵顶房屋后又出售给第三人张艳，我方已支付全部购房款并合法占有实际居住使用至今，现为该房屋的所有权人，我方作为善意第三人，我方权益应当优先收到保护。原告在2009年被济南长兴建设工程有限公司起诉时就知道两被告对以房抵顶工程款的协议违约事宜，直到2020年才提起诉讼，其解除权已经超过除斥期间，请求法院驳回原告诉求。张杰驷述称，情况与上面两个第三人一样，我方购买的是世纪中华城4号楼2单元601及阁楼、地下室，已经支付了全部购房款。在原告处签订办理的房屋过户协议。房子尚未办理产权登记证书。本院认定事实如下：2003年3月26日，济南市长兴建设集团有限公司、房屋建设公司签订建筑施工合同一份。由济南市长兴建设集团有限公司承建房屋建设公司开发的槐房文苑花园1#、2#、3#、4#楼，至2005年1月竣工。2006年8月4日，双方对文苑花园1#楼工程款进行结算，在扣除预付款、材料款、水电费，预留保修费用284927.79元后，尚欠工程款1600966.66元未付。2007年4月30日双方对文苑花园2#、3#、4#楼工程价款进行结算，其中2#楼在扣除预付款、材料款、水电费、预留保修金151223.62元后，房屋建设公司尚欠济南市长兴建设集团有限公司工程款564289.94元；3#楼工程价款总计4603181.84元，扣除预付款1542600元，材料款1754172.84元，水电费67513.29元，预留保修费230159.09元，后房屋建设公司尚欠济南市长兴建设集团有限公司工程款1008736.62元；4#楼工程款总计2841836.80元，扣除预付款1035100元，材料费1270321.13元，水电费67047.44元，预留保修费142091.84元后，房屋建设公司尚欠济南市长兴建设集团有限公司工程款327276.39元。上述四个楼的预留保修费和欠款总计4309671.95元。结算后，房屋建设公司又支付了济南市长兴建设集团有限公司300000元工程款。余款4009671.95元至今未付。吴志红、吴志涛为1#楼实际施工人。2008年7月18日，房屋建设公司与吴志红、吴志涛签订《协议》一份，协议载明，房屋建设公司开发的位于济齐路14-9、14-10的文苑花园工程1号楼由吴志红、吴志涛施工建设，至今尚欠吴志红、吴志涛工程款，双方达成如下协议：一、房屋建设公司将位于腊山中华世纪城4号楼4单元601室、4号楼2单元601室、6号楼2单元601室房屋抵偿给乙方，作为吴志红、吴志涛文苑花园1号楼的施工工程款项。二、上述房屋坐落于腊山中华世纪城4号楼4单元601室，3050元/平方米，面积为84.14平方米，阁楼面积68.96平方米，2000元/平方米，地下室13.53平方米，1600元/平方米；4号楼2单元601室，3050元/平方米，面积为84.14平方米，阁楼面积77.13平方米，2000元/平方米，地下室13.53平方米，1600元/平方米；6号楼2单元601室，3050元/平方米，面积为84.29平方米，阁楼面积69.54平方米，2000元/平方米，地下室13.49平方米，1600元/平方米；以上房屋总价款为1266478.50元。三、1.本协议签订之日起4日内将上述房屋交付吴志红、吴志涛；2.房屋建设公司给吴志红、吴志涛抵偿的房屋，待能办理房产证时，房屋建设公司负责办理过户手续，办证涉及的相关费用按国家归规定双方各自承担；3.因文苑花园是由房屋建设公司与济南长兴集团签订的工程承包合同，该协议签订后，吴志红、吴志涛负责本协议中所抵偿的工程款在房屋建设公司与济南长兴集团签订的工程承包合同中涉及的工程款中扣除，所扣除款项部分与长兴集团再发生任何问题由吴志红、吴志涛负责。协议签订后，房屋建设公司便将抵债房屋交付吴志红、吴志涛。2009年，济南市长兴建设集团有限公司向济南市长清区人民法院提起诉讼，要求房屋建设公司向其支付文苑花园1#、2#、3#、4#楼的工程款余款4009671.95元及利息，房屋建设公司辩称其向刘曰奎以房屋抵顶的工程款应当在欠款中扣除。济南市长清区人民法院经审理认为，房屋建设公司与济南市长兴建设集团有限公司的项目经理刘曰奎所签订的用房屋抵顶工程款的协议，是在房屋建设公司、济南市长兴建设集团有限公司签订《工程款结算手续约定》之后，双方已就工程款的结算达成协议，房屋建设公司仍然在事先未通知济南市长兴建设集团有限公司的情况下，就与项目负责人签定用房屋抵顶工程款的协议，事后也未能与济南市长兴建设集团有限公司协商办理有关工程款的抵顶结算手续，因此房屋建设公司这一行为是明知违反双方约定的情况下而为的行，房屋建设公司不能以不当的违约行为来对抗双方合同的有效约定，故房屋建设公司用房价款抵顶工程款的主张，法院不能支持。2010年5月21日，济南市长清区人民法院作出（2009）长民初字第334号民事判决书，判决济南市槐荫房屋建设综合开发总公司给付济南长兴建设集团有限公司工程款4009671.95元及相应利息。2010年1月18日，吴志红、吴志涛与杨哲签订购房合同，吴志红、吴志涛将抵债的位于济南市槐荫区腊山中华世纪城4号楼4单元601室及阁楼、地下室作价34万元卖与杨哲。现上述房屋由杨哲使用。2010年2月8日，吴志红、吴志涛与张艳签订房屋买卖合同，吴志红、吴志涛将抵债的位于济南市槐荫区腊山中华世纪城6号楼2单元601室及阁楼、地下室作价34.5万元卖与张艳。现上述房屋由张艳使用。2010年2月份，吴志红、吴志涛与张杰驷签订房屋买卖合同，吴志红、吴志涛将抵债的位于济南市槐荫区腊山中华世纪城4号楼2单元601室及阁楼、地下室作价41万元卖与张杰驷。现上述房屋由张杰驷使用。本院认为，发包单位向实际施工人支付工程款不违反法律规定。房屋建设公司与吴志红、吴志涛签订的以房抵债协议是双方真实意思表示且已履行完毕，吴志红、吴志涛已将涉案房屋售予他人，现已不具备返还房屋的条件。退一步讲，即使吴志红、吴志涛未转售房屋，济南市长清区人民法院于2010年5月21日作出的民事判决书中未将以房抵债的工程款扣除，房屋建设公司应当及时的行使权利维护自己的合法利益，但自济南市长清区人民法院判决之后的第十年，在房价已发生巨大增长的情况下，房屋建设公司才起诉要求解除协议返还房屋，显失公平，故对房屋建设公司请求解除以房抵债协议并返还房屋的诉请，本院不予支持。对于房屋建设公司的损失，其可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定,判决如下：驳回济南市槐荫房屋建设综合开发总公司的诉讼请求。案件受理费16198元，减半收取8099元，由济南市槐荫房屋建设综合开发总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李明亮二〇二〇年五月二十七日书记员  赵珊珊