吉林省汪清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2424民初1406号 原告：郭晓海，男,汉族，1975年6月9日生，个体工商户，现住汪清县。 被告：崔丕库，男，汉族，1965年8月26日生，个体工商户，现住珲春市。 委托诉讼代理人：郑玉成，北京市鑫诺（长春）律师事务所律师。 被告：汪清明正房地产开发有限公司，住所地汪清县。 法定代表人：黄益明，公司董事长。 原告郭晓海与被告崔丕库、汪清明正房地产开发有限公司（以下称明正公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭晓海、被告崔丕库及其委托诉讼代理人郑玉成到庭参加诉讼，被告明正公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 郭晓海向本院提出诉讼请求：1、停止对天桥岭南路春光小区2号楼4单元XXX室和5单元XXX室、2号楼北门XXX号车库的查封，总价∶434,000元；2、确认该房屋归案外人郭晓海所有。事实与理由：汪清县人民法院（2019）吉2424执异26号执行裁定书是错误的。天桥岭镇南路春光小区2号楼5单元XXX室、4单元XXX室、2号楼北门XXX号车库，我于2015年7月14日购买，且有与被执行人签订的商品房买卖合同，签订合同的当日支付了购房款，房屋和车库是我合法取得的财产，购买之后我对房屋进行了装修并已经入住，车库从购买使用至今，法院在没有查清事实的前提下，擅自查封是错误的。基于以上事实和理由，请求法院判决撤销汪清县人民法院（2019）吉2424执异26号执行裁定和（2019）吉2424执583号执行裁定，解除对天桥岭南路春光小区2号楼5单元XXX室、4单元XXX室，2号楼北门XXX号车库的查封。依法判令天桥岭南路春光小区2号楼5单元XXX室、4单元XXX室，2号楼北门XXX号车库归原告（案外人）郭晓海所有。 崔丕库辩称，一、（2018）吉2424民初704号判决认定被告明正公司拖欠崔丕库工程款666万元及利息，并确认其实际施工人的身份，随后，答辩人根据（2019）吉2424执583号裁定申请执行天桥岭南路春光小区2号楼4单元XXX室和5单元XXX室、2号楼北门XXX号车库。因明正公司至今未取得土地、建设等行政主管部门审批，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。据此，被答辩人与明正公司签署的《商品房买卖合同》无效，不能产生物权变动的效力，故不应对涉案房屋停止查封。二、被答辩人申请对涉案房屋确权无法可依。房屋系不动产，其物权设立、变更须经登记方能发生效力，明正公司未取得开发审批许可，不能取得开发建设春光小区的所有权。被答辩人与明正公司签署的《商品房买卖合同》违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。因此，答辩人不能取得涉案房屋所有权。请求驳回原告的诉讼请求。 明正公司没有答辩，亦未提供证据。 原告郭晓海为证实其主张，向法庭提供了以下证据： 1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。 2、汪清县人民法院（2019）吉2424执异26号裁定书，证明汪清县法院在执行崔丕库与明正公司建设合同纠纷一案中，查封了天桥岭镇南路春光小区2号楼4单元XXX室和5单元XXX室、2号楼北门XXX号车库，郭晓海作为案外人，提出了执行异议，法院驳回了郭晓海的执行异议。 3、商品房买卖合同及付款收据两份，车库合同及付款收据复印件各一份，证明郭晓海买了明正公司两套住房、一个车库，已经交付了全款。 被告明正公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经质证，被告崔丕库对证据1、2没有异议，予以采信。崔丕库对证据3提出，该证据并不能证明买卖行为具有合法性，也就是说房屋销售单位已经取得销售许可，或者预售许可，付款收据应当附有交易流水，以证明付款的真实性，经查，该证据与原件无异，故对该证据予以采信。 被告崔丕库没有提供证据。 根据以上采信的证据及当事人在庭审陈述中的认可，确认以下事实： 明正公司在未取得土地、建设等行政主管部门审批的情况下，于2014年在汪清县天桥岭镇开发建设春光小区，明正公司将汪清县天桥岭镇延吉百货大楼天桥岭超市工程和两栋回迁楼工程发包给崔丕库建设施工，合同总造价1700万元。因工程建设进度缓慢，双方均被有关部门要求退出施工工地。为此，双方于2014年11月18日达成补偿协议，对退出工地的时间及崔丕库的投资承担进行了约定。 2019年9月7日，明正公司与崔丕库签订了一份《天桥岭延百工程决算书》，确认崔丕库实际完成的工程量及工程价款为1343万元，明正公司已付工程款674万元，尚欠工程款666万元，双方同时认定崔丕库施工建设的工程视为验收完毕，同意决算。2016年9月8日，崔丕库将汪清县天桥岭镇春光小区1、2号楼所有住宅的钥匙交给了明正公司法定代表人黄益明。 因明正公司没有向崔丕库支付拖欠的工程款，崔丕库向本院提起诉讼，本院作出（2018）吉2424民初704号民事判决，判令明正公司在判决发生法律效力后立即向崔丕库支付拖欠的工程款666万元。该判决发生法律效力后，崔丕库申请执行，本院依崔丕库的申请，于2019年10月14日作出（2019）吉2424执583号执行裁定书，查封了明正公司开发位于汪清县天桥岭镇春光小区的1号楼71户住宅，一个门市房，2号楼50户住宅、24个车库，查封期限为三年。 另查明，原告郭晓海于2015年7月14日、7月30日、2016年4月21日分别与被告明正公司签订商品房、车库买卖合同，购买了明正公司开发的位于汪清县天桥岭镇南路春光小区2号楼5单元XXX室及4单元XXX室、2号楼北门XXX号车库，房款于合同签订之日付清，2号楼4单元XXX室已装修入住，2号楼北门XXX号车库也已使用，2号楼5单元XXX室空闲。 郭晓海购买的上述两套住宅、一个车库包含在本院（2019）吉2424执583号执行裁定书查封的房产范围之内。 郭晓海于2019年10月15日向本院提出执行异议，请求解除对其购买的两套房屋、一个车库的查封。本院于2019年10月29日作出（2019）吉2424执异26号执行裁定，驳回了郭晓海的异议。郭晓海于2019年11月15日向本院提起诉讼。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”,案涉房屋、车库尚未办理产权登记，不能确认原告郭晓海对此享有所有权，因此，对郭晓海提出的确认案涉房屋、车库归其所有的请求不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中，郭晓海虽提供了商品房买卖合同，但至郭晓海起诉时明正公司尚未取得商品房预售许可证明，故应认定该合同无效，因此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，郭晓海对案涉房屋、车库不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告郭晓海的诉讼请求。 案件受理费7810元，由郭晓海负担，公告费900元，由郭晓海负担600元，崔丕库负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  邵金山 审 判 员  潘庆鑫 人民陪审员  姜金伟 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  赵 云