河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再142号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：孟四荣，女，1969年12月18日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南省聚合置业有限责任公司。住所地：河南省郑州市金水区燕凤路东、金英路南“聚合国汇中心”806-810号。法定代表人：孟四荣，该公司总经理。二申请人的共同委托诉讼代理人：王彦明，河南金学苑律师事务所律师。代理权限：特别授权。被申请人（一审原告、二审上诉人）：沈桓龙，男，1982年12月21日出生，汉族，住江苏省靖江市。委托诉讼代理人：赵春先，河南则政鼎律师事务所律师。代理权限：特别授权。再审申请人孟四荣、河南省聚合置业有限责任公司（以下简称聚合公司）与沈桓龙房屋租赁合同纠纷一案，河南省郑州市金水区人民法院（以下简称一审法院）作出（2018）豫0105民初13002号民事判决。孟四荣、聚合公司不服，向河南省郑州市中级人民法院（以下简称二审法院）提出上诉。二审法院作出（2019）豫01民终1233号民事裁定，撤销一审判决，发回一审法院重审。一审法院重审后，作出（2019）豫0105民初10243号民事判决。沈桓龙不服，向二审法院提出上诉。二审法院作出（2019）豫01民终19628号民事判决，已经发生法律效力。孟四荣、聚合公司不服，向本院申请再审。本院于2020年1月16日作出（2019）豫民申8499号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年5月19日公开开庭审理了本案。再审申请人孟四荣、聚合公司的共同委托诉讼代理人王彦明、被申请人沈桓龙的委托诉讼代理人赵春先到庭参加诉讼。本案现审理终结。孟四荣、聚合公司申请再审称，1、二审法院对本诉违约责任的基本事实认定缺乏证据证明:（1）2017年8月16日,双方签订《房屋租赁合同书》时,就明确告知沈桓龙所租赁房屋的房产情况,房屋租赁合同书第一页第七、八行也证明沈桓龙充分了解、完全知悉房产性质为仓储。（2）2017年9月20日,沈桓龙在所租赁的房屋地址注册成立河南大城小爱餐饮服务有限公司，装修后营业达半年之久，说明房屋符合其经营要求。（3）2018年3月28日,由于沈桓龙经营的饭店装修后未经公安消防部门安全检查,领取《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，被郑州市金水区公安消防大队责令停止营业。沈桓龙在行政处罚决定书上签名确认了自己违反《中华人民共和国消防法》第五条规定的违法事实。（4）与沈桓龙处于同一幢楼的河南华豫柠檬有限公司(经营维也纳酒店);郑州市拉菲娱乐有限公司(经营歌厅);郑州玉麟健康管理有限公司(经营美容院)都在装修后投入使用、营业前经过消防安全检查,领取了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。目前均在正常营业。因此，沈桓龙经营的饭店营业半年之久被责令停业的真实原因是其违法行为造成的。沈桓龙的损失应当自担。2、二审法院驳回其反诉请求所依据的基本事实认定缺乏证据证明。一、二审法院均认定案涉租赁合同是合同双方的真实意思表示、合法有效。该合同明确约定:承租人应提前30日交纳租金(第二条第①项)。即:沈桓龙应在2018年3月5日向出租方交纳半年的租金。而沈桓龙既不交纳租金,又继续占用租赁房屋至2018年6月10日。其只好依据合同约定(第三条第项第④目)解除租赁合同、收回房屋,并对沈桓龙的财产享有留置权和处置权,沈桓龙无异议。二审法院对沈桓龙违反合同约定逾期不交租金的基本事实不作任何认定,毫无依据地驳回其反诉请求错误。请求撤销二审判决，维持一审判决。沈桓龙答辩称，1、聚合公司和孟四荣提供出租房屋用途和合同约定不符，导致沈桓龙无法办理消防手续，无法正常营业，合同目的无法实现，且未经沈桓龙同意的情况下强行收回房屋、处置资产，聚合公司和孟四荣的行为违约，应当承担违约责任。根据合同约定，聚合公司出租的房屋必须符合商业用途，且应当可以用于餐饮。2、聚合公司实际提供房屋用途为仓储用房，且故意隐瞒出租房屋的实际用途，沈桓龙为了办理消防手续，多次与聚合公司联系要求聚合公司提供消防规划证，但聚合公司迟迟不予提供。3、因聚合公司的案涉房屋规划为仓储，根据沈桓龙提交二审法院的公安部公消（2018）24号《关于明确建设工程消防设计审核和备案有关前置规划问题的通知》，规划用途与使用用途不符，导致沈桓龙无法按照餐饮用途办理消防备案手续，安全检查无法通过。4、聚合公司的行为构成根本违约，其违约行为致使沈桓龙无法实现合同目的，应承担给沈桓龙造成的经济损失。二审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。沈桓龙向一审法院起诉请求：1、孟四荣、聚合公司赔偿沈桓龙装修、设备等各项损失812,327元；2、孟四荣、聚合公司返还沈桓龙租金、租赁押金等432,344元；3、孟四荣、聚合公司支付沈桓龙违约金15万元；4、本案诉讼费由孟四荣、聚合公司承担。孟四荣、聚合公司向一审法院反诉请求：1、解除沈桓龙、聚合公司于2017年8月16日签订的房屋租赁合同，收回租赁房屋；2、沈桓龙支付租金220,976.35元；3、沈桓龙支付违约金15万元；4、反诉费用由沈桓龙承担。一审法院认定事实：2017年8月16日，沈桓龙（承租方）与孟四荣（出租方）签订一份《房屋租赁合同书》，主要约定：沈桓龙租赁孟四荣位于金水区凤鸣路1号院6号楼，面积为443.43平方米，租赁期限为6年，自2017年10月6日起至2023年10月5日止；租赁用途为餐饮；房屋租金为每月每平方米（税后）130元，按建筑面积计算，先交租金后使用。沈桓龙应每半年交纳一次租金，下次交纳应提前30天交纳租金，以此类推。孟四荣保证所出租的房屋没有产权纠纷，协助沈桓龙办理上述房产作为经营使用的相关手续，办理费用由沈桓龙承担。孟四荣协助沈桓龙办理经营、装修、消防等报批相关手续，办理相关手续所需的费用由沈桓龙承担。孟四荣给予沈桓龙50天的免租金装修期。沈桓龙租赁经营和装修期间所发生的工商、税务、治安、消防、水电等费用以及产生的债权、债务、民事和经济法律责任均由沈桓龙承担。沈桓龙应按照双方约定的租金数额、支付时间和方式按时向孟四荣交纳。沈桓龙签订本合同时应向孟四荣交纳第一次应交租金。沈桓龙逾期15日未交纳租金，孟四荣有权单方终止合同，要求沈桓龙补交所欠租金，沈桓龙逾期交纳各项费用，逾期超过15日，孟四荣有权解除合同，收回房屋，并对沈桓龙投资的财产享有留置权及处置权。本合同书履行期满后，沈桓龙应将房屋及附属设施交还孟四荣，沈桓龙投资的不动产归孟四荣，动产归沈桓龙。对所留置的财产，经孟四荣向沈桓龙通知（含邮件、信息、电话通知），沈桓龙应在孟四荣发出通知后7日内到孟四荣处协商处理，逾期不到孟四荣处协商处理的，该留置在所出租房屋内的财产归孟四荣所有，并由孟四荣处置，沈桓龙无异议。沈桓龙需在签订合同1日内向孟四荣交纳一个半月的租赁押金86,469元。租赁押金在合同履行完毕后，孟四荣在七日内退回沈桓龙，或冲抵合同期满前最后沈桓龙应交纳的房屋租金。合同书生效后，双方均应依照约定全面履行，如单方违约，违约方应向守约方承担所造成的经济损失，另支付违约金15万元。该房屋租赁合同书自双方签名按手印并沈桓龙交纳第一次6个月租金345,875元后生效。通知和送达：双方重要的文书均应通过特快专递或电子邮件的方式邮寄到双方确认的地址或邮箱，信件发出后三日内视为送达，电子邮件从发出24小时内以书面的形式通知对方。沈桓龙在合同中留下的送达地址为升龙凤凰城D区3号楼1单元2603。沈桓龙、孟四荣均在落款处签名并按指印。2017年8月16日，沈桓龙向孟四荣交纳租金63,531元。同日，沈桓龙向孟四荣交纳租赁押金86,469元。2017年8月23日，沈桓龙向孟四荣交纳2017年10月6日-2018年4月5日的房屋租金282,344元。2017年8月31日，沈桓龙与湖北红昌宏建筑装饰有限公司河南分公司签订《施工合同》，工程为大城小爱柠檬鱼火锅。工程造价338,000元。沈桓龙提供的收据、银行转账记录证明，其装修、购买设备支出共计812,327元，其中装修费用537,257元，杀鱼机等设备费用275,070元。2017年9月20日，沈桓龙注册成立河南大城小爱餐饮服务有限公司，沈桓龙为法定代表人，注册地位于郑州市金水区××路××院××楼××号，即为沈桓龙所承租的房屋位置。2018年3月28日，郑州市金水区公安消防大队向河南大城小爱餐饮服务有限公司下达《行政处罚决定书》，以该公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业，责令停止营业，并处罚款3万元。沈桓龙称其在2018年3月28日之前营业，之后停业。2018年6月11日，孟四荣自行将房屋收回，并自行将房屋内的杀鱼机等设备卖掉处理，孟四荣称在沈桓龙营业的大门上张贴解除合同通知书及相关手续，沈桓龙称没有见过，因为停产停业了，其是江苏的，未见到张贴的解除合同通知书及相关手续，孟四荣亦认可张贴通知时房屋门锁着，屋内无人。另查明，该案房屋所有权证显示房屋所有权人为聚合公司，房屋坐落于金水区凤鸣路1号院6号楼1层104，设计用途为仓储，建筑面积为443.43平方米。孟四荣系聚合公司法定代表人及自然人股东。沈桓龙提交与消防队内部工作人员的微信聊天记录、与聚合公司张合聚的短信聊天记录、沈桓龙与聚合公司张合聚、叶主任的对话录音、录像资料、房屋所有权证等证据用于证明：在沈桓龙的要求下，聚合公司向沈桓龙提供规划许可证，后沈桓龙携此证等相关资料前往消防部门办理消防备案手续，工作人员告知其房屋的规划用途属于仓储，无法按照餐饮的用途为其办理消防备案手续；聚合公司提交其所出租的房屋已取得的《建设工程竣工验收消防备案表》以及与本案房屋同处同一栋楼、位于其他楼层的河南华豫柠檬酒店有限公司、郑州市拉菲娱乐有限公司、郑州玉麟健康管理有限公司等取得的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，用于证明其所出租的房屋符合消防要求，沈桓龙停业并非聚合公司违约造成。一审法院认为，沈桓龙与孟四荣签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，合法有效。双方当事人应当按照协议的约定履行各自的义务。孟四荣作为聚合公司的法定代表人签订合同，该房屋的所有权人系聚合公司，聚合公司对该合同亦无异议，故该合同的当事人应为沈桓龙与聚合公司，双方因履行合同产生的法律责任亦应由沈桓龙与聚合公司予以承担。现沈桓龙、聚合公司均主张解除合同，该院对解除双方签订的上述合同予以确认。双方在合同中约定租赁用途为餐饮，本案房屋规划用途为仓储，沈桓龙称其所经营的餐饮公司因该原因导致无法办理消防备案手续导致停业，但其提交的用于证明该原因的证据均系个人言论，并非消防部门正式出具的说明，且根据沈桓龙提交的《行政处罚决定书》，其餐饮公司被责令停止营业的原因系未经消防安全检查擅自投入使用、营业，并非该房屋未办理消防备案手续，故沈桓龙提供的证据不足以证明其餐饮公司系因房屋规划用途与租赁用途不符导致无法办理消防证明，沈桓龙称聚合公司违约依据不足，该院不予支持。根据合同约定，沈桓龙应每半年交纳一次租金，下次交纳应提前30天交纳租金，该案沈桓龙已付清2018年4月5日前的房屋租金，但沈桓龙于2018年3月28日停业直至2018年4月5日后，并未向聚合公司交回房屋，聚合公司于2018年6月11日以沈桓龙逾期未交纳租金为由解除房屋租赁合同、收回房屋，不违反合同约定，应视为为减少损失实施的行为，聚合公司主张沈桓龙支付拖欠的租金，该院予以支持，沈桓龙应支付聚合公司2018年4月6日至2018年6月10日的租金，根据合同约定，房屋面积为443.43平方米，租金为每月每平方米（税后）130元，故租金为每月57,645.9元，沈桓龙应向聚合公司支付2018年4月6日至2018年6月10日期间房租124,899.45元（57,645.9元/月×2个月+57,645.9元/月÷30天×5天）。因沈桓龙另支付有押金86,469元，双方解除合同后，该押金应依据约定抵充租金，沈桓龙应再支付聚合公司租金38,430.45元（124,899.45元-86,469元）。聚合公司主张沈桓龙支付违约金15万元，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上述规定，违约金应以实际损失为基础进行确定，因该院已对聚合公司主张的欠付租金予以支持，且聚合公司已于2018年6月11日收回房屋，故其同时主张违约金15万元，显然超出了其实际损失，故该院对其主张的违约金不予支持。沈桓龙主张聚合公司支付违约金15万元，该院亦不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，该案中，沈桓龙请求出租方赔偿装修损失，因沈桓龙逾期未缴纳租金导致聚合公司提出解除合同，故该装修损失应由沈桓龙自行承担。关于沈桓龙请求赔偿的设备损失，因聚合公司以在沈桓龙营业的大门上张贴解除合同通知书及相关手续的方式通知沈桓龙解除合同，沈桓龙称未见到张贴的解除合同通知书及相关手续，孟四荣亦认可张贴通知时房屋门锁着，屋内无人，聚合公司该通知方式不符合双方合同约定，其于此后自行处理沈桓龙的杀鱼机等设备，给沈桓龙造成损失，应予以赔偿。沈桓龙提供的收据、银行转账记录证明，其购买杀鱼机等设备支出费用275,070元，其中虽有部分费用沈桓龙未提供相应转账凭证，但沈桓龙提供了相应收据，其称系以现金支付，因收据载明收款事项为切鱼片机、鱼缸等，鉴于沈桓龙租赁房屋用于经营餐饮，该支出事项应属客观存在的必要支出费用，该部分收据所载费用虽无相应银行交易记录予以印证，亦应属于客观发生的费用，其以现金支付亦不违反交易习惯，故该院予以认定。根据沈桓龙与聚合公司签订的《房屋租赁合同书》，房屋租赁期限为6年，故沈桓龙投入的设备应至少使用6年，因出租方自行将房屋收回，并自行将房屋内的杀鱼机等设备卖掉处理，故聚合公司应对沈桓龙未能正常使用部分的设备投入予以赔偿。沈桓龙购买设备支出共计275,070元，按照合同期为6年，聚合公司应赔偿沈桓龙2018年6月11日至2023年10月5日止共计5年3个月零24天的折价损失243,895.4元（275,070元÷6年×5.32年）。沈桓龙主张孟四荣承担责任，该院不予支持。综上，一审法院于2019年8月27日作出（2019）豫0105民初10243号民事判决：一、解除沈桓龙、聚合公司于2017年8月16日签订的《房屋租赁合同书》；二、沈桓龙于判决生效后10日内支付聚合公司房屋租金38,430.45元。三、聚合公司于判决生效后10日内赔偿沈桓龙设备损失243,895.4元。四、驳回沈桓龙的其他诉讼请求。五、驳回聚合公司、孟四荣的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,352元，由沈桓龙负担14,318元，聚合公司负担3,034元；反诉案件受理费4,369元，由沈桓龙负担453元，聚合公司负担3,916元。沈桓龙不服，向二审法院提出上诉，请求：1．撤销一审法院（2019）豫0105民初10243号民事判决第二、三、四项；2．依法改判支持其一审期间诉讼请求；3．一审、二审诉讼费用由孟四荣、聚合公司承担。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，沈桓龙与孟四荣签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。孟四荣作为聚合公司法定代表人代表公司签订合同，涉案房屋的所有权人亦为聚合公司，故涉案合同的权利、义务应由沈桓龙、聚合公司承担，沈桓龙要求孟四荣承担相应责任的上诉请求，于法无据，该院依法不予支持。关于合同解除问题。一审过程中，沈桓龙、聚合公司均同意解除合同，一审法院已予确认，该院亦予确认。关于违约的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，根据涉案合同约定，沈桓龙租赁涉诉房屋的用途为餐饮，而涉案房屋产权证上登记的规划用途为仓储，两者并不相符，需要变更产权证上的规划用途才能使两者一致，而涉案房屋规划用途变更需要出租人聚合公司的协助、配合，但聚合公司并未履行上述协助、配合义务，造成沈桓龙的消防备案手续无法办理，消防安全检查无法通过，合同根本目的无法实现，且其在未经过沈桓龙同意的情况下强行收回涉诉房屋，已构成违约，理应承担违约责任。又因双方均确认沈桓龙已经交付租金至2018年4月5日，而沈桓龙是在发现无法办理消防备案手续并交涉无果的情况下才未予缴纳租金，沈桓龙的该项行为并非恶意违约行为，不应当承担违约责任。一审法院认定沈桓龙未予缴纳租金构成违约导致聚合公司提出解除合同，确属不当，该院予以纠正。关于装修损失和设备损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，从涉案租赁合同可以看出，沈桓龙系在出租人同意之下进行的装饰装修，租赁合同亦系因聚合公司违约导致被解除，故聚合公司理应承担剩余租赁期内装饰装修的赔偿责任。因涉案合同约定的租赁期限为6年，聚合公司只应在剩余的租赁期限占合同比例范围内承担赔偿责任，即剩余租赁期限为2018年3月29日至2023年10月5日，所占整个租赁期比例为92%［2016÷（365×6）］。沈桓龙主张其装修涉案房屋共花费537,257元，其主张的该部分损失包括向河南省置友物业服务有限责任公司缴纳的装修押金6,651元，故该部分款项应予扣除。因装修设施已被拆除毁损，无法对装修价值进行评估，剩余款项虽超出装修合同价款192,606元，但上述款项均发生于涉案房屋租赁期间，部分费用沈桓龙虽未提供相应转账凭证，但该款项并非大额支出，以现金方式交易符合交易习惯，相应收据标注的用途亦可证明系用于装修涉案房屋，应属于客观发生的费用，故该院依法认定为上述款项为涉案房屋的装饰装修费用。综上，聚合公司应赔偿沈桓龙装饰装修损失488,157.52元［（537257-6651）×92%］。又因聚合公司擅自处理沈桓龙的杀鱼机设备，给沈桓龙造成的损失，应予以赔偿，一审法院根据沈桓龙一审当中提供的收据、银行转账记录证明和设备折旧情况，判决聚合公司赔偿沈桓龙设备折价损失243,895.4元，并无不当，沈桓龙要求按照原价返还上述设备款项，于法无据，不予支持。关于房屋租金与租赁押金的问题。本案中，合同签订时，沈桓龙缴纳租赁押金86,469元，双方解除合同后，聚合公司应予退还上述款项。关于房屋租金问题。因涉案房屋无法正常使用，沈桓龙于2018年3月28日停业，后聚合公司在未经沈桓龙同意的情况下自行将房屋收回，其行为并非是行使合法解除权，应就此承担全部责任。根据在案证据显示，沈桓龙缴纳的租金自2017年10月6日至2018年4月5日为345,875元，因沈桓龙实际使用至2018年3月28日，故聚合公司应退还沈桓龙2018年3月29日至2018年4月5日期间的租金15,203.3元（345,875元÷182天×8天）。关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在合同中明确约定：“本合同书生效后，甲乙双方均应依照约定全面履行，如单方违约，违约方应向守约方承担所造成的经济损失，另支付违约金壹拾伍万元”，因聚合公司的违约行为导致沈桓龙合同目的根本不能实现，故沈桓龙要求聚合公司支付违约金15万元的诉讼请求，于法有据，予以支持。综上所述，对于沈桓龙的上诉请求合理部分依法予以支持，其无事实和法律依据的上诉请求，该院依法予以驳回。二审法院于2019年10月29日作出（2019）豫01民终19628号民事判决：一、维持一审法院（2019）豫0105民初10243号民事判决第一项；二、撤销一审法院（2019）豫0105民初10243号民事判决第二项、第四项、第五项；三、变更一审法院（2019）豫0105民初10243号民事判决第三项为:“聚合公司于判决生效后十日内赔偿沈桓龙装修、设备等各项损失共计732,052.92元。”四、聚合公司于判决生效后十日内返还沈桓龙租金、租赁押金101,672.3元；五、聚合公司于判决生效后十日内赔偿沈桓龙违约金150,000元；六、驳回沈桓龙的其他诉讼请求；七、驳回聚合公司、孟四荣的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17,352元，由聚合公司负担13,637元，沈桓龙负担3,715元；反诉案件受理费4,369元，由聚合公司负担；二审案件受理费21,721元，由聚合公司负担13,637元，沈桓龙负担8,084元。本院再审审理查明的事实除违约事实外，其余与一、二审一致。本案争议的焦点问题：双方是否存在违约行为，损失及违约责任如何承担。关于案涉租赁合同的解除问题。双方在诉讼中，均提出解除案涉租赁合同的诉求，说明双方已经形成解除合同的合意，原审法院确认双方的租赁合同解除适当。关于双方是否存在违约行为的问题。案涉租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”作为出租人的聚合公司，提供的房屋规划用途系仓储，与合同约定餐饮用途存在差异，在2018年2月份之后，对于房屋按照餐饮用途进行消防设计的审批、备案存在一定影响，且未按照合同约定的方式通知沈桓龙解除合同，在没有充足证据证明沈桓龙收到并知悉解除通知的情况下，私自处置沈桓龙的设备等，存在违约行为；而作为承租人的沈桓龙，在合同未解除前，占用房屋却未按照约定支付租金，亦存在违约行为。对于导致案涉合同解除的原因，沈桓龙认为系因聚合公司迟延提供规划文件及案涉房屋的规划用途是仓储，与其餐饮用途不符，无法办理相关消防检查备案手续，但聚合公司提交了同一建筑物内其他商户办理相关手续的证据，另外，沈桓龙认可，其在租赁房屋时未审核房屋有关产权、消防证件，装修案涉房屋之前亦未办理装修设计、施工消防审批，在营业前亦未办理消防安全检查审批手续，其提交的微信聊天记录仅证明向聚合公司要求提供规划证明，并不显示聚合公司拒绝或拖延提供有关证件，因此，沈桓龙主张聚合公司在2018年3月份才提供规划文件无证据证明。沈桓龙提交二审法院的公安部公消（2018）24号《关于明确建设工程消防设计审核和备案有关前置规划问题的通知》系内部通知，不是行政法规，且该通知是对消防设计审核和备案前置规划有关情况进行规范的通知，而本案沈桓龙要求聚合公司提供有关规划文件时已经装修，在该通知第3条规定了使用用途与规划用途不一致仍予办理消防审批备案的例外情形，鉴于其他租用案涉楼房商户相同情况下已经办理了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》且正常营业，沈桓龙提交的证据不足以证明聚合公司迟延提供规划证件及房屋被规划为仓储用途系无法办理消防安全检查合格证继而导致沈桓龙被勒令停业的根本原因。因双方均存在违约行为，对于双方主张对方支付违约金15万元的请求均不予支持。原判认定因聚合公司的原因导致沈桓龙的合同目的不能实现，进而认定聚合公司构成根本违约，判决聚合公司向沈桓龙支付违约金15万元系认定事实和适用法律错误，应予纠正。因此，对于聚合公司请求支付的合同期内的租金，因系作为承租人沈桓龙的基本合同义务，沈桓龙应当按照合同约定支付合同解除前占用房屋期间的租金。因聚合公司要求维持一审判决，原一审判决认定沈桓龙欠付租金为124899.45元，扣减沈桓龙支付的押金86469元，沈桓龙应当支付聚合公司租金38430.45元。关于沈桓龙请求的损失承担问题。因一审判决聚合公司赔偿沈桓龙设备损失243895.4元，聚合公司申请再审请求维持一审判决，本院对此部分损失应当由聚合公司承担予以确认。关于装修损失537257元，沈桓龙租赁案涉房屋，并未审查房屋的产权等证件，在案涉房屋产权证上标注用途为仓储。沈桓龙在对案涉房屋装修前，未将设计图纸提交消防部门审核，也未办理相关消防安全检查合格证，未经消防安全检查即投入使用和营业，存在违反消防法的违法行为。作为经营餐饮业的商主体，未尽到应尽的审慎、注意义务，且存在未办理消防手续即装修、营业的违法行为，系其无法办理消防安全检查合格证、无法继续营业的主要原因，对其装修损失应当负主要责任。而聚合公司房屋规划为仓储在2018年2月之后对于办理消防设计的审核、备案存在一定影响，解除合同未按照约定下发解除通知且擅自处置沈桓龙的资产，亦存在违约行为，对于沈桓龙损失的产生亦有责任。因此，聚合公司主张按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，对沈桓龙的装修损失不予支持的意见不予采纳。综合案涉房屋的状况、双方履行行为、违约和损失状况，本院酌定聚合公司、孟四荣应当承担房屋装修损失的40%。关于装修损失的数额，虽然聚合公司、孟四荣对于沈桓龙提交的损失证据的真实性提出异议，但上述支出均发生在装修期间，沈桓龙提交了与第三方的装修合同，支出大部分有转账记录及收款方加盖财务章的收据，因此，二审认定装修费用真实、客观，并根据租赁和使用期限确定沈桓龙装修损失为488,157.52元［（537257-6651）×92%］并无不当，聚合公司应当赔偿的装修损失金额为195263.01元（488,157.52元×40%）。因此，聚合公司应当赔偿沈桓龙的损失总额为195263.01元+243895.4元=439158.41元。综上，原判认定事实和适用法律均有错误，处理结果不当，应予纠正。聚合公司、孟四荣的部分再审请求成立，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终19628号民事判决和郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初10243号民事判决第四、五项；二、维持郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初10243号民事判决第一、二项；三、变更郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初10243号民事判决第三项为：“河南省聚合置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿沈桓龙各项损失439158.41元”；三、驳回沈桓龙的其他诉讼请求；四、驳回河南省聚合置业有限责任公司、孟四荣的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17352元，由河南省聚合置业有限责任公司负担8184元，由沈桓龙负担9168元；反诉案件受理费4369元，由河南省聚合置业有限责任公司负担3916元，由沈桓龙负担453元；二审案件受理费21721元，由河南省聚合置业有限责任公司负担10244元，由沈桓龙负担11477元。本判决为终审判决。审判长  林秀敏审判员  丁 亮审判员  孙 明二〇二〇年五月二十七日书记员  董奕风