重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初29085号原告：谭书彪，男，汉族，1971年11月11日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：冉启禄，重庆市涪陵区中心法律服务所法律工作者。被告：重庆悦顺实业有限公司，住所地：重庆市沙坪坝区工人村64号附27号B幢5-2，统一社会信用代码：915001067980205959。法定代表人：聂光华，职务：总经理。委托诉讼代理人：李果，重庆渝一律师事务所律师。被告：重庆清源园林景观设计工程有限公司，住所地：重庆市九龙坡区杨家坪正街25号一单元5-1号，统一社会信用代码：91500107765923245M。法定代表人：李显贵。被告：重庆玉莎房地产开发有限公司，住所地：重庆市九龙坡区杨家坪正街25号一单元5-2号，统一社会信用代码：91500107795869155Y。法定代表人：李显贵。第三人：重庆中人实业（集团）有限公司，住所地：重庆市合川区钓办处城北市场F幢三楼，统一社会信用代码：91500117709441989X。法定代表人：刘勇。原告谭书彪诉被告重庆悦顺实业有限公司（以下简称为“悦顺公司”）、被告重庆清源园林景观设计工程有限公司（以下简称为“清源公司”）、被告重庆玉莎房地产开发有限公司（以下简称为“玉莎公司”）、第三人重庆中人实业（集团）有限公司（以下简称“中人公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谭书彪的委托代理人冉启禄，被告悦顺公司的委托诉讼代理人李果到庭参加了诉讼。被告清源公司、被告玉莎公司、第三人中人公司经本院依法公告送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告谭书彪向本院提出诉讼请求，请求判决不得执行查封位于重庆市涪陵区乌江滨江路清溪沟杏林美岸***号房屋；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年1月20日，原告与第三人中人公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了位于重庆市涪陵区乌江滨江路清溪沟杏林美岸***号房屋，采用按揭付款方式，原告支付了首付款154476元、税费15447.6元、大修基金9654.75元、登记费80元。房屋交付原告后，原告装修并居住使用至今。由于第三人中人公司原因未能给原告办理房屋按揭贷款，第三人中人公司承诺原告将余款交清后立即办理房屋产权证，且要求原告用现金支付余款，原告于2017年1月6日一次性用现金支付给第三人中人公司购房余款36万元，但第三人中人公司收款后至今仍未办理房屋产权证。重庆市九龙坡区人民法院于2014年4月24日作出（2012）九法执快字第00478-1号裁定书及协助执行通知书对前述房屋予以查封，并查封至今。后原告对前述房屋被查封提出书面异议，法院于2018年10月19日作出（2018）渝0107执异120号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。现涉案房屋登记在第三人中人公司名下，而非被申请执行人清源公司和玉莎公司。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告悦顺公司辩称，原告虽于2011年1月20日与中人公司签订了商品房买卖合同，但有倒签的嫌疑。原告支付房款的方式不符合合同约定、交易习惯及财务制度。原告虽提供无房证明，但未提供证据其配偶及子女名下无住房。原告举示的占有房屋的相关证据也有瑕疵。虽涉案房屋登记在中人公司名下，但法院查封涉案房并无错误。综上，原告没有对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回原告的诉讼请求。被告清源公司、被告玉莎公司、第三人中人公司未向本院提交答辩状，亦未到庭答辩。经审理查明，悦顺公司与清源公司、玉莎公司借款合同纠纷一案，本院于2012年9月26日作出（2012）九法民初字第05613号民事判决书，判决清源公司、玉莎公司给付悦顺公司关于借款本金的资金占用损失。在执行过程中，本院于2014年4月24日作出(2012)九法执快字第00478-1号民事裁定书及协助执行通知书，查封了涉案房屋。2016年4月11，本院对上述房屋进行了续查封。谭书彪提出执行异议，本院于2018年10月19日作出（2018）渝0107执异120号执行裁定书驳回谭书彪的异议请求。原告遂提起本案诉讼。2011年1月20日，谭书彪与中人公司签订一份《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市涪陵区乌江滨江路清溪沟杏林美岸***号房屋，商品房预售许可证号为涪房管（2010）预字第48号，用途为住宅，建筑面积128.73平方米，总成交金额514920元。同时该合同约定付款方式为按揭付款，首付154476元。2018年9月10日，重庆市涪陵区不动产登记中心出具的档案查询结果记载谭书彪截止2018年9月10日在我辖区内无住房所有权登记记录。庭审中，原告出示收据三份，其中0022748号收据记载入账日期2013年5月22日，交款单位谭书彪，收款方式转账，收款事由杏林美岸***大修基金9654.75元契税15447.6元登记费80元，金额为25182.35元，加盖中人公司财务专用章，经办人袁玉全签字；0022752号收据记载入账日期2013年5月22日，交款单位谭书彪，收款方式转账，收款事由杏林美岸***首付房款，金额为154476元，加盖中人公司财务专用章，经办人袁玉全签字；0021666号收据记载入账日期2017年1月6日，交款单位谭书彪，收款方式现金，收款事由购房款，金额为360000元，加盖中人公司财务专用章。原告同时出示2013年5月22日银行转账凭证（谭书彪转入袁玉全账户201841元）拟证明原告已缴纳了全部购房款，2013年5月22日原告通过转账形式转入中人公司售房经理袁玉全账户款项，中人公司同日向原告出具的两份收据，由于中人公司原因未能给原告办理房屋按揭贷款，中人公司称其账户会被冻结，告知原告向其支付现金，并承诺余款缴清后立即办理房屋产权证，原告为尽快办理产权证遂筹款一次性以现金方式向中人公司支付剩余购房款360000元，中人公司出具了收款收据。被告悦顺公司对于三份收据的真实性、合法性、关联性不予认可，对于银行转账凭证真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，被告悦顺公司认为原告的款项支付形式不符合合同约定及交易习惯。另查明，2017年6月26日，坐落于重庆市涪陵区滨江大道一段52号杏林美岸房屋办理了不动产权证（渝2017涪陵区不动产字第000616214号），该不动产权证记载权利人为重庆中人实业（集团）有限公司，共有情况为单独所有，用途为城镇住宅用地/成套住宅，房屋建筑面积为11514.28平方米，该不动产权证附记记载本次办理该幢房屋第四至十二层共计住宅108套。庭审中，双方均确认本案所涉位于重庆市涪陵区乌江滨江路清溪沟杏林美岸***号房屋包含在上述不动产权证之中。上述事实，有当事人的陈述、（2018）渝0107执异120号执行裁定书、商品房买卖合同、不动产权证、查询证明等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。（一）关于是否符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，原告作为买受人与第三人中人公司于2011年1月20日签订了商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案所涉房屋于2014年4月24日被查封，上述商品房买卖合同的签订时间在查封之前，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。被告悦顺公司虽认为上述商品房买卖合同存在倒签的嫌疑，但未提供任何证据予以证明，被告悦顺公司依法应承担不利的法律后果，另从原告举示的首付款收据记载的时间2013年5月22日也早于法院查封时间。（二）关于所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。本案中，所涉房屋性质属于商品房，用途为住宅，根据重庆市涪陵区不动产登记中心出具的档案查询结果记载谭书彪截止2018年9月10日在辖区内无住房所有权登记记录，由此可以认定原告所购涉案商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋。（三）关于是否已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的问题。本案中，商品房买卖合同约定的合同总价款为514920元。对于原告出示的首付款154476元收据及购房款360000元收据，被告悦顺公司虽不认可其真实性，但未提供证据予以证明，被告悦顺公司依法应承担不利的法律后果，故对于上述收据的真实性本院依法予以采信。上述收据均有第三人中人公司加盖财务专用章，就原告与第三人中人公司之间商品房买卖合同关系而言即表明第三人中人公司已实际收取了上述首付款154476元和购房款360000元，由此可以认定符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。（四）本案所涉房屋包含在（渝2017涪陵区不动产字第000616214号）不动产权证所记载的坐落于重庆市涪陵区滨江大道一段52号杏林美岸第四至十二层共计住宅108套之中，该不动产权证记载的权利人为第三人中人公司，而非作为本案中被申请执行人的被告清源公司及玉莎公司，本案中第三人中人公司并非被申请执行人。房屋消费者物权期待权保护是指在执行中基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。消费者购房的目的是用来居住，在房价高企的当下，有的消费者毕其一生、甚至是两代人的收入，方购得一处安身立命之所，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权。综上所述，谭书彪对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的物权期待权，对谭书彪请求不得执行查封位于重庆市涪陵区乌江滨江路清溪沟杏林美岸***号房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、第一百四十四条之规定，判决如下：不得执行查封位于重庆市涪陵区乌江滨江路清溪沟杏林美岸***号房屋。本案案件受理费8949元，由被告重庆悦顺实业有限公司承担2983元、由重庆清源园林景观设计工程有限公司承担2983元、被告重庆玉莎房地产开发有限公司承担2983元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  付家伟人民陪审员  杨 莉人民陪审员  陈明英二〇二〇年五月二十七日书 记 员  李 霞