江西省乐安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1025民初152号 原告：廖爱英，女，1978年06月13日出生，汉族，住乐安县。 委托诉讼代理人：杨建华，男，1976年10月17日出生，汉族，住址同上。系原告廖爱英丈夫。代理权限：特别授权。 被告：江西炜基置业有限公司，住所地：乐安县鳌溪镇前坪路1号。 表人：谢乐忠，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：游高宗，江西国赣律师事务所律师。代理权限:特别授权。 原告廖爱英诉被告江西炜基置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖爱英及其委托诉讼代理人杨建华、被告委托诉讼代理人游高宗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订《唯康.翰林世家选房意向认购书》；2、请求判决被告向原告双倍返还房屋定金10万元；3、请求依法判决被告赔偿原告经济损失200000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月份开始，被告通过散发宣传单、微信等各种渠道宣传，称其开发的翰林世家楼盘项目有别墅出售。2017年4月5日，原、被告签订《唯康.翰林世家选房意向认购书》，约定原告意向购买被告开发销售的唯康翰林世家C1-C9栋C1号房，建筑面积约233.31平方米，单价为每平方米5000元，总价为1166550元，折后价为1106550元。认购书签订后，当天原告依约向被告缴纳了定金5万元，按照认购书第五条的约定，被告应及时通知原告签订《商品房买卖合同书》，但一直未接到被告要求签订合同。 2017年6月至8月间，原告多次找到被告沟通有关签订《商品房买卖合同》事宜，被告一直承诺可以签订《商品房买卖合同》，并办理产权证，只是需要一定时间。2018年9月，原告又找被告协商购房的有关事宜，被告突然告知，由于涉案房屋为仓储，政府禁止买卖，只能租赁，所以只能签订租赁合同，不能签订买卖合同，且不能办理产权证，由于原告要求购买的是商品房住宅，所以原告拒绝签订租赁合同。被告明知涉案房屋所占土地性质不能作为商品房开发销售，仍然按商品房的格局设计建造，并以商品房的性质和价格进行宣传和销售。在与原告签订认购书时，刻意隐瞒涉案房屋的性质为仓储，并承诺可以转让和办理产权证书，被告的行为违反了国家有关土地管理的法律法规，也对消费者构成恶意欺诈。被告的违法行为，导致原告与被告之间无法就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，原告更不能获得涉案房屋的产权，耽误了原告到别处购买房屋的最佳时机，造成房价上涨的巨额经济损失。 被告辩称：被告同意解除选房意向认购书，同意双倍返还定金共计10万元，诉讼费按规定处理，原告要求赔偿的20万元不合理,请法院驳回。理由：原、被告双方签订的是选房意向认购书，不是商品房买卖合同，根据相关法律解释的规定，原、被告在签订选房意向认购书的时候收取的5万元是定金，因被告的原因造成不能签订商品房买卖合同的，双倍返还定金，除双倍返还定金外，不存在另外赔偿损失，原告要求另外赔偿损失是没有法律依据。双倍返还定金实际上是赔偿了原告的损失，请法院依法驳回原告的第3项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，原告提供的：1、《唯康.翰林世家选房意向认购书》及定金收据原件各一份。本院予以确认并在卷佐证。 当事人有争议的事实的质证和认定情况。 原告提供的证据：1、涉案房屋销售广告单复印件一份,涉案房屋销售员陈六英微信朋友圈截图复印件5份，案涉房屋内外结构实拍图复印件4份。证明被告一直把涉案房屋作为商品房（别墅）进行宣传、销售和建造。被告质证认为，对该组证据的“三性”均有异议，同时也不能达到原告的证明目的。本院认为，结合本案的其他证据，该组证据能够与《唯康.翰林世家选房意向认购书》及本院调查的情况相吻合，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认，作为本案证据使用。 2、国有建设用地使用权网上拍卖出让须知复印件一份，2017年4月21日乐安县住建设局、城管局、房管局函告复印件一份。证明被告一直把涉案房屋作为商品房（别墅）进行宣传、销售和建造。被告质证认为，对该组证据的“三性”均有异议，同时也不能达到原告的证明目的。本院认为，该组证据符合证据“三性”原则，予以确认,作为本案证据使用。 3、乐安县房地产管理局答复意见书复印件一份。证明涉案房屋用地为仓储用地，不能办理预售许可证，不能办理不动产登记证。被告质证认为，对该份证据的“三性”均有异议，同时也不能达到原告的证明目的。本院认为，本案涉案房屋于2018年8月29日已办理用途为仓储的赣（2018）乐安县不动产权第0008277号不动产权证书，但涉案房屋系仓储用地，未办理预售许可证，故对涉案房屋用地为仓储用地，不能办理预售许可证的证明目的，予以确认；对其他证明目的，不予以确认。 4、江西炜基置业有限公司通知函复印件一份。证明原告由于被告的过错导致双方不能签订《商品房买卖合同》。被告质证认为，对该份证据的“三性”均有异议，同时也不能达到原告的证明目的。本院认为，2018年9月25日，被告向原告出具了通知函，通知函载明：“由于我司原因，将不能售卖的仓储误认为可以销售，现我司经过商讨决定对已缴纳诚意金进行退仓储、退款处理。”该份证据能够达到原告的证明目的，予以确认，作为本案证据使用。 5、同地段同类型商品房销售价格复印件一份。证明原告与被告无法签订《商品房买卖合同》导致原告的损失。被告质证认为，对该份证据的“三性”均有异议，同时也不能达到原告的证明目的。本院认为，该份证据系复印件，无法确认真实性，本院不予以确认。 6、原告与被告协商照片、回复函复印件各一份。证明原告积极与被告进行协商，并对被告函告了原告提出的诉求。被告质证认为，对该组证据的“三性”均有异议，同时也不能达到原告的证明目的。本院认为，结合本院认定的证据和调查情况，原、被告在诉讼中均陈述双方曾多次进行协商，本院对其真实性、合法性和关联性予以认定，作为本案的证据使用。 被告提供的证据：1、赣（2018）乐安县不动产权第0008277号证书复印件一份。证明被告对涉案房屋办理了产权证书，对该房享有合法权利；江西增值税发票复印件三份。证明与本案双方意向要买卖的房屋相近不远的山林美墅近三年房屋售价基本没有上涨。原告质证认为，对该组证据不认可。本院认为，对赣（2018）乐安县不动产权第0008277号证书予以确认，作为本案证据使用；江西增值税发票中无法反映房屋的面积、单价，无法达到被告的证明目的，本院不予以确认。 2020年5月6日，本院向乐安县房管局调取了有关证据，并制作了调查笔录，乐安县房管局工作人员证实，根据乐安县房地产信息网查询，2017年度乐安县房价为4026.2元/平方米，2018年度为4874.8元/平方米。对上述证据，原告质证认为，法院依职权调取的材料是法院的权利，被告的房屋不能买卖。被告质证认为，不清楚，对“三性”无法确认。本院认为，调查笔录系本院依职权调取，故予以确认，作为本案证据使用。 根据本院认定的证据并结合庭审情况，查明以下事实： 2017年4月5日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《唯康.翰林世家选房意向认购书》，合同约定：一、原告购买被告开发销售的唯康.翰林世家C1-C9栋C1号房，建筑面积约233.31平方米（面积以房管部门最后测量为准），单价为每平方米5000元，总价为1166550元，折后价为1106550元。二、原告自愿缴纳人民币50000元，作为认购金。三、乙方须在接到甲方通知的10天内，需带本意向认购书至甲方售楼处，与甲方签者《商品房买卖合同》，上述所交款额在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时，由甲方抵作该房屋的正式购房款。四、本意向认购书不是《商品买卖合同书》的内容及其组成部分，仅作为客户保留房源的目的使用。当事人之间的权利、义务及房屋的各种标准，以今后双方签订的正式的《商品房买卖合同书》的约定为准。五、在本协议签订之日至甲方正式通知乙方签约10天内，甲方须为乙方保留该房屋的购买权，不得与第三方签订该房屋之《商品房意向认购办议》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。六、甲方将以电话或书面通知乙方办理商品房买卖手续。如甲方发出通知后10日内乙方不签订《商品房买卖合同书》，则视为客户已放弃选择购买该房屋。公司有权另行处置，认购金不予迟还。认购书签定后，原告于当天向被告缴纳了定金50000元。现原、被告双方均同意解除《唯康.翰林世家选房意向认购书》，被告也同意返还原告定金5万元，根据乐安县房地产信息网查询，2017年度乐安县房价为4026.2元/平方米，2018年度为4874.8元/平方米，对比上升幅度为21.08%。2016年5月23日，被告通过网上拍卖形式取得位于县城南环路与前坪路交叉口的一块110.16亩的国有建设用地使用权，其中仓储用地为20.16亩，住宅、商服设施用地90亩，涉案房屋的土地属20.16亩仓储用地的其中。2017年4月21日，乐安县住建设局、乐安县城管局、乐安县房管局联合向被告发出函告：贵公司开发位于县城南环路与前坪路交叉口的翰林世家项目，C1#至C45#建筑的二层报建施工蓝图的分隔露台部分未经县城市规划委员会审定方案文本的露天走廊绘制，现责令贵公司必须按照通畅的露天走廊施工，且不得改变仓储用地性质及建筑功能。但被告接到该函告后未及时告知认购人。被告至今对涉案房屋未取得商品房预售许可证。2018年8月29日，被告对坐落在乐安县南环路与前坪路交叉口翰林世家C1号房屋办理了用途为仓储的赣（2018）乐安县不动产权第0008277号不动产权证书，权利人为被告。因对涉案房屋产生纠纷，原、被告多次协商未果。 诉讼中，本院已向原告释明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，因被告在起诉前也未取得商品房预售许可证明，原、被告签订的《唯康.翰林世家选房意向认购书》应认定无效。 因本案涉案房屋无预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。故原、被告所订立的《唯康.翰林世家选房意向认购书》属于无效合同，根据《合同法》的规定，无效的合同自始没有法律约束力，但因该合同取得的财产应当予以返还。故原告要求被告返还定金50000元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求适用定金罚原则由被告赔偿50000元的诉讼请求，本院不予支持；对于原告提出要求被告赔偿200000元损失的诉讼请求，根据2017与2018年度乐安房屋价格相比，上升了21.08%，综合考虑原、被告在买卖涉案房屋的过错程度及乐安房价的上升额度，本院认为被告应赔偿原告损失50000元较合理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告廖爱英与被告江西炜基置业有限公司签订的《唯康.翰林世家选房意向认购书》无效； 二、被告江西炜基置业有限公司于本判决生效之日起3日内返还给原告廖爱英认购金50000元； 三、被告江西炜基置业有限公司于本判决生效之日起3日内赔偿给原告廖爱英经济损失50000元; 四、驳回原告廖爱英其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告江西炜基置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员  晏城 二〇二〇年五月二十五日 书记员  陈良