呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初8732号原告：赵世民，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：苏雅拉图，内蒙古蒙杰律师事务所律师。被告：内蒙古晨蕾游乐有限公司，住所地内蒙古呼和浩特市赛罕区丰州路49号鹏欣金游城。法定代表人：李博华，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴岩欣，内蒙古上都律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世清，男，系内蒙古晨蕾游乐有限公司总经理。被告：呼和浩特鹏达投资置业有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州南路49号4号楼4层。法定代表人：彭毅敏，该公司总裁。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。原告赵世民与被告内蒙古晨蕾游乐有限公司（以下简称晨蕾游乐公司）、呼和浩特鹏达投资置业有限公司（以下简称鹏达投资公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告赵世民委托诉讼代理人苏雅拉图，被告晨蕾游乐公司委托诉讼代理人戴岩欣、李世清，被告鹏达投资公司委托诉讼代理人赵明程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵世民向本院提出诉讼请求：1.依法判令晨蕾游乐公司、鹏达投资公司对其晨蕾儿童水上乐园游泳池的渗水漏水点和其房屋防水设施设备进行维修，确保不再渗水漏水，立即停止侵权，排除对赵世民房屋的妨碍；2.晨蕾游乐公司、鹏达投资公司赔偿赵世民经济损失10万元，并判令晨蕾游乐公司、鹏达投资公司互相承担连带责任；3.诉讼费用由晨蕾游乐公司、鹏达投资公司承担。2020年1月6日，赵世民变更了诉讼请求：1.依法判令晨蕾游乐公司、鹏达投资公司对其晨蕾儿童水上乐园游泳池的渗水漏水点和其房屋防水设施设备进行维修，确保不再渗水漏水，立即停止侵权，排除对赵世民房屋的妨碍；2.晨蕾游乐公司、鹏达投资公司赔偿赵世民经济损失到开庭日为2628502元人民币，直至二楼房屋租金损失每日按1784.12元计算至停止侵权为止（确保不再渗水漏水），并判令晨蕾游乐公司、鹏达投资公司互相承担连带责任；3.诉讼费用由晨蕾游乐公司、鹏达投资公司承担。事实与理由：在2014年11月30日赵世民与被告鹏达投资公司签订了《商品房买卖合同》，赵世民购置了位于呼和浩特市××区交汇处西南角呼和浩特金游城商业公寓楼S9号楼116号168．15平米房产和117号168．15平米房产(一层和二层)。由赵世民交付房款后房屋交付于赵世民使用。赵世民将房屋装修后多次发布租赁广告欲将该商业用房向外出租，从而缓解贷款压力并获取房屋收益。然而，由于二楼房顶漏水，多次有上门租赁意愿的承租户均未予以承租。后来发现，是晨蕾游乐公司经营的晨蕾儿童水上乐园的游泳池漏水渗水，而其承租的房屋防水存在质量问题所导致。由此，多年来一二楼无法整体出租，已经给赵世民造成巨大经济损失。据了解，晨蕾游乐公司经营的晨蕾儿童水上乐园的房屋是租赁开发商鹏达投资公司的房产。期间，赵世民多次找晨蕾游乐公司、鹏达投资公司协商房顶漏水事宜均未果。在审理过程中，赵世民申请法院委托鉴定机构作出因果关系鉴定，经鉴定晨蕾游乐公司和鹏达投资置业公司均有责任。赵世民认为房顶漏水多年迟迟得不到解决，给赵世民造成巨大经济损失，故依据《民法通则》、《物权法》和《侵权责任法》之相关规定，晨蕾游乐公司、鹏达投资公司应该依法承担停止侵权、排除妨碍、赔偿经济损失的民事责任。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算，赵世民将一层、二层单独分解后，将一层以每年30万元出租于王某开的威尔浪服装店，可以证明房屋租金损失为每日1784.12元，故房屋租金损失的具体计算方式为：一楼租金损失自2014年11月30日至2018年5月4日，损失为1057137元；二楼租金损失自2014年11月30日至2020年1月9日，损失为1571365元，合计2628502元。请求人民法院依法支持赵世民的全部诉讼请求。晨蕾游乐公司辩称：1.赵世民主张的房屋租金损失与房屋漏水不具有因果关系，无法确定因房屋漏水造成的直接损失的具体数额。内蒙古衡正通价格评估有限责任公司的价格评估报告书中确定赵世民申请的房屋装修损失通过现场勘验后并未发现，房屋租金属于预期利益，赵世民并无证据证明因房屋漏水导致其房屋二层无法出租，且晨蕾游乐公司提供的2016年11月15日金游城商场照片可见，S9-110至S9-115、S9-118、S9-119均未出租，可见房屋漏水与房屋能否租赁及能否取得租金无直接因果关系。事实上，自晨蕾游乐公司2015年7月26日开业时，赵世民涉案房屋整体都用于咖啡馆经营使用，直至本案立案前赵世民处房屋二层才空置，但是一层一直由威尔浪裤业使用至今，赵世民应进一步为其主张的诉讼请求进行举证，究竟房屋漏水和房屋租赁之间是否具有直接因果关系、赵世民房屋未能出租的真实原因和未能出租具体期间（包括开始时间以及结束时间），以及最终因漏水受到损失的实际数额和计算方式，否则承担因举证不能的后果；2.2018年9月晨蕾游乐公司店面升级时全部重新加固制作防水层，更不应当存在防水失效的问题，晨蕾游乐公司收到鉴定意见后，已经多次找到制作防水层的公司，要求对方查找漏点并进行维修。因此，2018年10月前晨蕾游乐公司店面升级改造前肯定不存在侵权行为；3.赵世民要求晨蕾游乐公司、鹏达投资公司之间承担连带赔偿责任无事实及法律依据。首先，根据内蒙古建筑科学研究院有限公司司法鉴定中心的《司法鉴定意见书》中所描述的内容“露台局部构造不合理致使雨水渗入防水层下部”，可知，赵世民处房屋漏水的主要原因是雨水渗入防水层下部及地暖管存在漏点。其次，对于鉴定意见中所描述的晨蕾游乐公司“防水层可能因局部铺贴不到位，细部结构处理不当，局部损坏等因素”的原因鉴定中的描述均使用可能性的字眼，但是最终却能得出晨蕾游乐公司地面防水失效的确定性结论，本身存在错误。最后，鉴定意见中描述晨蕾游乐公司造成漏水的滴水速度非常慢，再加上“雨水渗入防水层下部”的结论，可知晨蕾游乐公司并非造成漏水的主要原因，过错非常小，即便承担赔偿责任，也应当按照过错大小结合实际损失按比例承担责任。鹏达投资公司辩称：第一，赵世民购买鹏达投资公司的房屋，在完工初期经过多方验收，不存在质量问题，双方在签订房屋买卖合同及交付房屋时，赵世民已经对房屋进行过验收，在验收之后也并没有就房屋质量向鹏达投资公司提出过异议，上述事实说明鹏达投资公司交付的房屋不存在质量问题，否则赵世民不可能接收；第二，鹏达投资公司的房屋验收合格，订单部分也经过法定验收，不存在质量问题。并且地暖已经经过质量保修期，在保修期间，鹏达投资公司的房屋及相邻的房屋地暖不存在漏水的问题；第三，鹏达投资公司对于鉴定报告作出的阳台存在漏水的结论不予认可，鹏达投资公司的阳台有符合设计规范的排水系统，且2018年对案涉阳台部分进行了闭水实验，证明不存在漏水的问题；第四，地暖漏水和阳台漏水都有一定的季节性，赵世民陈述房屋漏水的情况是常年持续的，鹏达投资公司认为房屋质量合格，地暖及阳台也均不存在漏水的情况，漏水的原因系房屋相邻人晨蕾游乐公司泳池工程不合格造成的；第五，赵世民房屋交付的时间是2016年，晚于赵世民诉请赔偿数额的起算时间，在赵世民尚未取得房屋的情况下，不存在租金收益；第六，赵世民一层的房屋一直处于出租状态，在本案进行鉴定的过程中，法院工作人员也能见证房屋出租的事实，故一层部分不存在租金损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院综合认定如下：对于鹏达投资公司提出的房顶漏水损害与其之间无因果关系的意见，因2019年7月12日内蒙古建筑科学研究院有限公司作出内建科司鉴[2019]建渗鉴字第26号《司法鉴定意见书》，对原告房屋漏水的因果关系作出了认定，是因晨蕾游乐公司地面防水失效导致，也因鹏达投资公司交付房屋的地暖管存在漏点导致，该鉴定系具有鉴定资质的鉴定机构依法作出，并将鉴定结论通知各方当事人，故本院对于该鉴定报告依法予以采信。对于侵权时间的认定，赵世民提供的证据无法证明其购买的房屋漏水自鹏达投资公司交付房屋之日（2014年11月30日）起开始，综合全案证据，有证据证明房屋漏水最早的时间自2018年7月，晨蕾游乐公司提供的三方谈话录像光盘可以印证该时间点，故本院支持自2018年7月起计算的因房屋漏水给赵世民造成的损失。对于计算损失的标准，因在审理过程中，各方当事人共同参与了赵世民申请本院委托的专业的价格评估机构作出了内衡（呼）评字[2019]第601号《价格评估报告书》，该《价格评估报告书》依法定程序作出，并依法送达各方当事人，应按照该《价格评估报告书》认定的价格标准计算赵世民的损失，对于该《价格评估报告书》本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月30日，赵世民与鹏达投资公司签订了两份《商品房买卖合同》（YS（2016）00015891、YS（2016）00015884），赵世民购买了鹏达投资公司位于呼和浩特市××区、116号房屋，该房屋系一二两层。2014年8月18日，鹏达投资公司与晨蕾游乐公司的法定代表人李博华签订了房地产租赁合同，李博华承租了鹏达投资公司的S9-301至S9-304、S9-307至S9-391的房屋（位于原告S9号楼117、116号房屋楼上），用于经营晨蕾儿童水上乐园。2015年7月26日，晨蕾游乐公司经营的晨蕾儿童水上乐园在该承租的房屋内开业。在审理过程中，赵世民于2018年10月23日向法院提交了财产损失因果关系司法鉴定申请书，2019年7月12日内蒙古建筑科学研究院有限公司作出的内建科司鉴[2019]建渗鉴字第26号《司法鉴定意见书》，结论为：1.三楼露台雨水渗入室内导致涉案房屋二层顶漏水；2.三楼儿童戏水乐园地面防水失效，游泳池或淋浴区有渗漏导致涉案房屋二层顶漏水；3.地暖管存在漏点，若三楼儿童戏水乐园地暖加压注水会导致涉案房屋二层顶漏水。2019年8月7日，赵世民向法院提交了财产损失司法鉴定申请书，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司于2019年10月15日作出了内衡（呼）评字[2019]第601号《价格评估报告书》，结论为：呼和浩特市赛罕区金游城商业公寓楼S9号楼116号和117号整体房屋于2014年10月31日至2019年8月19日的租金价格为人民币1050480元，其中2014年10月31日至2014年12月31日，每月每平米为37元，总平米数336.3元，评估总额24886.2元；2015年1月1日至2015年12月31日，每月每平米为41.44元，总平米数336.3元，评估总额167235.26元；2016年1月1日至2016年12月31日，每月每平米为45.56元，总平米数336.3元，评估总额183861.93元；2017年1月1日至2017年12月31日，每月每平米为52.95元，总平米数336.3元，评估总额213685.02元；2018年1月1日至2018年12月31日，每月每平米为68.54元，总平米数336.3元，评估总额276600.02元；2019年1月1日至2019年7月31日，每月每平米为67.22元，总平米数336.3元，评估总额168876.41元；19天租金总额为15335.28元。（根据委托内容，经现场勘验装修部分未有损失，故不予评估）。赵世民为此支付因果关系鉴定费60000元、财产损失鉴定费20000元。另查明，各方当事人第一次协商处理漏水问题的时间为2018年7月。再查明，赵世民位于一层的房屋与王瑀（案外人）签订了《房屋租赁合同》，租赁期为2018年5月4日至2021年5月4日止，租金为每年30万元，赵世民取得了该一层房屋的租金。本院认为，公民合法享有的个人财产受法律保护，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，损害他人财产的应当恢复原状或者赔偿损失。根据内蒙古建筑科学研究院有限公司作出《司法鉴定意见书》，晨蕾游乐公司地面防水失效导致赵世民位于呼和浩特市××区顶漏水，鹏达投资公司的地暖管有漏点导致上述房屋二层楼顶漏水，故晨蕾游乐公司、鹏达投资公司应停止对赵世民的侵权,并连带赔偿赵世民因此受到的损失。对于晨蕾游乐公司提出的应按过错大小按比例承担侵权赔偿责任的答辩主张，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十一条的规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任，本案的因果关系鉴定报告可以看出三楼晨蕾游乐公司地面防水失效，鹏达投资公司建设的房屋地暖管存在漏点均能导致赵世民二层楼顶漏水这一侵权事实的发生，故晨蕾游乐公司、鹏达投资公司应对赵世民的损失承担连带赔偿责任。对于晨蕾游乐公司提出的赵世民主张的租金损失为预期损失的答辩意见，本院认为赵世民主张的租金损失虽为房屋漏水侵权导致的间接损失，但赵世民的房屋因漏水无法正常向外出租，其主张租金损失应当予以支持，对于赵世民请求的房屋租金损失的诉讼请求，本院经计算自2018年7月至2019年8月19日的租金损失为161256元，对于赵世民请求蕾游乐公司、鹏达投资公司赔偿原告自2019年8月20日至停止侵权之日止的房屋租金损失，待实际发生后另行予以主张。依据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十一条、第十三条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告内蒙古晨蕾游乐有限公司、呼和浩特鹏达投资置业有限公司对原告赵世民停止侵权，排除妨碍；二、被告内蒙古晨蕾游乐有限公司、呼和浩特鹏达投资置业有限公司连带赔偿原告自2018年7月至2019年8月19日因房屋漏水产生的租金损失共计人民币161256元；三、驳回原告赵世民的其他诉讼请求。如被告内蒙古晨蕾游乐有限公司、呼和浩特鹏达投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27829元（原告已预交），由原告赵世民负担26122元，由被告内蒙古晨蕾游乐有限公司、呼和浩特鹏达投资置业有限公司共同负担1707元。因果关系鉴定费60000元，由被告内蒙古晨蕾游乐有限公司、呼和浩特鹏达投资置业有限公司共同负担。财产损害鉴定费20000元，由原告赵世民负担16930元，由被告内蒙古晨蕾游乐有限公司、呼和浩特鹏达投资置业有限公司共同负担3070元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 袁 苑人民陪审员 乌日娜人民陪审员 王建军 二〇二〇年五月十九日书 记 员 刘国荣