上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初4182号原告：方启平，男，1964年6月18日生，汉族，户籍地新疆阿克苏市。原告：邵晓东，女，1969年2月3日生，汉族，户籍地江苏省启东市。原告：方一弛，女，1997年4月22日生，汉族，户籍地北京市。原告：方一淳，男，2001年7月16日生，汉族，户籍地新疆阿克苏市。上列三原告共同委托诉讼代理人：方启平。被告：黄延展，男，1975年4月24日生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：樊佳强，上海筑业律师事务所律师。被告：上海东方国贸有限公司，住所地上海市。法定代表人：任伟民，总经理。委托诉讼代理人：张伟萍。被告：上海冠芝霖通讯设备有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：陶大海，总经理。委托诉讼代理人：杨文斌。被告：戴成雨，男，1962年12月3日生，汉族，户籍地浙江省。原告方启平、邵晓东、方一弛、方一淳与被告黄延展、上海东方国贸有限公司、上海冠芝霖通讯设备有限公司、戴成雨确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方启平暨原告邵晓东、方一弛、方一淳的共同委托诉讼代理人、被告黄延展、被告上海东方国贸有限公司(以下简称“东方国贸公司”)的委托诉讼代理人张伟萍、被告上海冠芝霖通讯设备有限公司(以下简称“冠芝霖通讯公司”)的委托诉讼代理人杨文斌、被告戴成雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方启平、邵晓东、方一弛、方一淳向本院提出诉讼请求：1、确认被告黄延展与被告东方国贸公司签订的涉及原告方上海市宝山区沪太路XXX号12004号商铺(以下简称“案涉商铺”)的租赁合同及补充协议无效；2、确认被告黄延展与被告冠芝霖通讯公司签订的涉及案涉商铺的租赁合同无效；3、判令黄延展停止对案涉商铺的侵占，腾退商铺，恢复原状，归还原告方；4、判令黄延展归还原告方非法侵占案涉商铺期间的侵权所得(自2017年7月1日起至腾退商铺之日止，按照人民币5,722元/月计算(以下币种均为人民币)；5、判令黄延展赔偿原告方因租赁合同产生的违约实际损失20,000元。事实和理由：原告方启平、邵晓东、方一弛、方一淳系案涉商铺的产权人。2011年原告方向东方国贸公司购置案涉商铺，并与东方国贸公司签订委托经营管理合同。东方国贸公司曾将案涉商铺出租给黄延展，但根据东方国贸公司与黄延展签订的租赁合同及补充协议显示，租赁面积为58㎡，已经超出了案涉商铺的产证登记面积，故合同应属无效。戴成雨与冠芝霖通讯公司签订的房屋租赁合同涉及案涉房屋，根据该份合同显示，案涉房屋的面积也为58㎡，故该份合同中涉及案涉房屋的部分亦无效。即使东方国贸公司与黄延展签订的租赁合同有效，但未经备案登记且未告知过原告方，故不满足“买卖不破租赁”的适用条件。原告方曾就原、被告之间关于案涉商铺的争议申请仲裁，后上海仲裁委员会裁决解除原告方与东方国贸公司的商铺委托经营合同、东方国贸公司返还原告方案涉商铺，但其后黄延展一直侵占案涉商铺且未向原告方支付过任何费用。原告方与案外人签订的商铺租赁合同亦无法履行，导致原告产生了相应的违约损失，故涉诉。被告黄延展辩称，黄延展与东方国贸公司签订的租赁合同与补充协议有效。黄延展与东方国贸公司就案涉商铺于2005年10月签署了租赁合同，先于原告方与东方国贸公司签订的买卖合同，符合“买卖不破租赁”的情形。租赁合同备案亦非强制性规定。合同约定租赁期限20年，黄延展已经按照约定支付了20年的租金，故黄延展有权继续使用案涉商铺，亦无需再向原告方支付租金。戴成雨系受黄延展的委托就案涉商铺与冠芝霖通讯公司签署租赁合同及补充协议，该份租赁合同与补充协议亦有效。冠芝霖通讯公司已经搬离了案涉商铺。目前，案涉商铺由黄延展另行出租给了案外人。综上，不同意原告方全部诉讼请求。被告东方国贸公司辩称，东方国贸公司与黄延展签订的租赁合同有效，双方签订的补充协议中确实涉及部分违章搭建的面积，但并不导致合同无效，故不同意原告方的第一项诉请。原告方其他诉请与东方国贸公司无关。被告冠芝霖通讯公司辩称，不同意原告方第二项诉请。冠芝霖通讯公司与戴成雨签订的租赁合同及补充协议有效，戴成雨系受黄延展的委托就案涉商铺与冠芝霖通讯公司签订租赁合同及补充协议，实际上冠芝霖通讯公司于2018年11月已经搬离了案涉商铺。原告方其他诉请与冠芝霖通讯公司无关。被告戴成雨辩称，不同意原告的全部诉请。戴成雨曾就上海市沪太路XXX号12005号商铺(以下简称“12005号商铺”)与东方国贸公司签订租赁合同，后戴成雨受黄延展委托就案涉商铺及12005号商铺与冠芝霖通讯公司签订租赁合同及补充协议，该份合同与补充协议均有效。原告围绕诉讼请求依法提交了房产证、上海市第二中级人民法院执行案件受理通知书、(2016)沪02执1151号通知、上海市人民检察院第二分院不支持监督申请决定书、(2018)沪0113民初16260号之二民事裁定书、东方国贸公司与黄延展签订的租赁合同及补充协议、黄延展等与案外人麻永珍签署的租赁合同、东方国贸公司出具的提示、情况说明、戴成雨与冠芝霖通讯公司签署的租赁合同及补充协议、原告方与案外人陈某某签订的商铺租赁合同、银行凭证、收据、照片及视听资料等。被告黄延展围绕辩称意见依法提交了黄延展与东方国贸公司签订的租赁合同、收据、租赁凭证、(2019)沪执复81号执行裁定书、东方国贸公司出具的证明等。被告东方国贸公司、冠芝霖通讯公司、戴成雨未提交书面证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年10月被告黄延展与东方国贸公司就案涉商铺签订了20年租赁合同，合同主要内容为：黄延展向东方国贸公司租赁一楼南1#号商铺，面积28㎡，租金22万元，租赁期间自2005年10月1日至2025年9月30日。黄延展向东方国贸公司支付了租金。2008年，黄延展与东方国贸公司签订补充协议，补充协议中载明，东方国贸公司对案涉商铺进行了扩建，扩建后面积为58㎡。2011年4月22日，原告方与被告东方国贸公司签订《上海东方国贸批发城一二期商铺委托经营合同》，合同约定，原告方出资购置案涉商铺，并将案涉商铺委托东方国贸公司经营，委托经营期限为14年，合同并约定了收益的结算方式等。2012年3月8日，原告方启平、邵晓东、方一弛、方一淳核准登记为案涉商铺的产权人。案涉商铺的产证登记建筑面积为41.93㎡。2016年，原告方以东方国贸公司多次违约致使其权利受到侵害为由，向上海仲裁委员会申请仲裁。2016年6月17日，上海仲裁委员会作出(2016)沪仲案字第0820号仲裁裁决：一、解除原告方与东方国贸公司签订的《上海东方国贸批发城一二期商铺委托经营合同》……后原告方就该份仲裁裁决向上海市第二中级人民法院申请执行。上海市第二中级人民法院于2016年11月4日出具执行案件受理通知。2019年1月21日，上海市第二中级人民法院出具(2016)沪02执1151号通知：……我院已在执行中在现场向申请人依法交付了上海市宝山区沪太路XXX号12004号商铺(东方国贸商城内)……被告黄延展曾向上海市第二中级人民法院提出书面异议，请求撤销(2016)沪02执1151号通知。上海市第二中级人民法院于2019年8月16日作出(2019)沪02执异129号异议裁定。黄延展不服该裁定，向上海市高级人民法院申请复议。上海市高级人民法院于2019年12月10日作出终审裁定，驳回黄延展的复议申请，维持(2019)沪02执异129号异议裁定。2017年8月，原告方向本院起诉要求被告东方国贸公司支付租金、返还商铺并支付水电费等。本院于2017年10月17日作出(2017)沪0113民初15796号民事判决：一、被告东方国贸公司按照每月9,990元的标准向原告方支付自2016年5月21日至判决生效之日止的使用费(扣除已支付的1万元)，并承担上述期间的管理费、水电费、空调费；二、对原告方其他诉请不予支持。原告方不服该判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，上海市第二中级人民法院于2018年2月1日作出终审判决，驳回原告方上诉，维持原判。2018年8月，被告黄延展向本院起诉方启平等[(2018)沪0113民初16260号]，要求方启平等继续履行黄延展与东方国贸公司签订的租赁合同。该案庭审中，方启平述称，在购置案涉商铺时，东方国贸公司曾经带方启平去现场看过案涉商铺。后黄延展就该案向本院申请撤诉，本院依法予以准许。2019年1月，被告黄延展、戴成雨以原告方启平破坏案涉商铺为由向本院起诉，要求方启平赔偿损失。本院于2019年8月5日作出(2019)沪0113民初1355号民事判决，判令方启平赔偿黄延展玻璃损失10,400元。方启平不服该判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2019年11月19日作出终审判决，驳回方启平上诉，维持原判。庭审中，东方国贸公司称其与黄延展签订的租赁合同中载明的一楼南1#号营业铺位即案涉商铺，对此，原、被告各方均予以确认。合同中载明的面积28㎡系实际使用面积。东方国贸公司确认案涉商铺确实存在扩建的情况，扩建部分未办理相关手续，但东方国贸公司认为扩建不影响其与黄延展签订的租赁合同及补充协议的效力。庭审中，原告方提供其与案外人陈某某签订的商铺租赁合同、银行凭证及收据。原告方称因黄延展占用案涉商铺拒不归还原告方，原告方无法履行该份合同，导致原告方赔付了案外人违约金20,000元。被告方均认为该组证据与本案无关。本院认为，本案的争议焦点在于黄延展与东方国贸公司就案涉商铺签订的租赁合同及补充协议的效力。原告方主张租赁合同无效的理由在于：租赁合同与补充协议中载明的商铺面积与产证登记面积不符。租赁合同中载明的商铺面积为28㎡，并未超出产证登记面积，东方国贸公司亦表示28㎡系案涉商铺的实际使用面积，故本院认为原告据此主张租赁合同无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于补充协议，协议中载明东方国贸公司对案涉商铺进行了扩建，扩建后的面积为58㎡。东方国贸公司在庭审中自认扩建部分未办理相关建设手续，相关部门亦出具了整改通知书。本院认为，对建筑物进行扩建的，应当办理相应的建设手续。现东方国贸公司未办理相应的建设手续，扩建部分被相关部门认定为违章建筑，本院对此予以确认。本院认为补充协议所载明的58㎡中虽有小部分面积涉及违章搭建，但违章搭建的拆除与否并不影响东方国贸公司与承租人签订的租赁合同的履行，原告方以存在部分违章搭建为由主张租赁合同及补充协议无效的依据不足。综上，原告方要求确认黄延展与东方国贸公司就案涉商铺签订的租赁合同及补充协议无效的诉请，本院不予支持。原告方基于相同的理由要求确认被告戴成雨与被告冠芝霖通讯公司签订的租赁合同及补充协议中涉及案涉商铺部分无效，本院亦不予支持。关于原告方要求被告黄延展恢复原状、返还商铺并支付相应期间收益的诉请。本院认为，黄延展在原告方向东方国贸公司购置案涉商铺之前已经向东方国贸公司承租了案涉商铺并支付了租金，根据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告方诉称租赁合同未经备案且未告知过原告方案涉商铺的租赁情况，故本案中不适用“买卖不破租赁”原则。但原告方启平在另案中明确表示其在购置案涉商铺之前东方国贸公司曾带方启平看过案涉商铺，方启平作为具备完全民事行为能力的成年人，其在购置商铺之前已经实地查看了案涉商铺，理应了解购置之前案涉商铺的情况，故本院对原告方所述的对案涉商铺的租赁情况不了解的意见实难采信。鉴于原告方与东方国贸公司签订的委托经营合同已经解除，原告方作为案涉商铺的产权人，应当继续履行黄延展与东方国贸公司签订的租赁协议。原告方要求黄延展停止侵权、恢复原状、腾退并返还商铺的诉请，本院不予支持。鉴于黄延展已经支付了其与东方国贸公司签订的租赁合同的租金，原告方要求黄延展支付相应期间收益的诉请，本院难以支持。原告方可另案主张其权利。关于原告方主张的其因租赁合同违约产生的损失。本院认为，被告黄延展已基于租赁合同占有使用案涉商铺多年，原告方在相关纠纷未能解决之前，贸然与案外人签订合同，其应自担风险，不能归责于黄延展，故对于原告方该项诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：驳回原告方启平、邵晓东、方一弛、方一淳全部诉讼请求。本案受理费减半收取2,066.50元，由原告方启平、邵晓东、方一弛、方一淳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陆建泉二〇二〇年五月十八日书记员  蒋亦涵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。