河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1268号 上诉人（原审被告）：韩红茹，女，1968年10月27日出生，汉族，住河北省保定市唐县。 上诉人（原审被告）：甄俊才，男，1964年1月5日出生，汉族，住河北省保定市唐县，系韩红茹的丈夫。 二上诉人的委托诉讼代理人：周树中，保定市莲池区天熙法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陈淑梅，女，1967年6月4日出生，汉族，住河北省保定市唐县。 被上诉人（原审原告）：李红匣，女，1989年9月11日出生，汉族，住河北省保定市唐县，系陈淑梅与李中印长女。 被上诉人（原审原告）：李红连，女，1990年9月11日出生，汉族，住河北省保定市唐县，系陈淑梅与李中印次女。 三被上诉人委托诉讼代理人：康世尊，河北法蓝律师事务所律师。 原审被告：李中印，男，1956年8月17日出生，汉族，住河北省保定市唐县。 上诉人韩红茹、甄俊才因与被上诉人陈淑梅、李红连、李红匣、原审被告李中印确认合同无效纠纷一案，不服河北省唐县人民法院（2019）冀0627民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 韩红茹、甄俊才上诉请求：一、依法撤销河北省唐县人民法院(2019)冀0627民初839号民事判决，予以改判或发回重审。二、一二审诉讼费应由三被上诉人负担。事实与理由：一、唐县人民法院(2019)冀0627民初839号民事判决(以下称一审判决)，存在适用法律的错误情形。一审判决书第6页倒3行至第7页正6行中称“本院认为……本案李中印与韩红茹签订的宅基地转让协议虽系双方的真实意思表示，该协议已成立，但根据相关法律规定，宅基地使用权不得单独转让，依‘地随房走’的原则，诉争的宅基地使用权只能随宅基地上七间房屋产权的转让而转让。本案诉争的七间房屋是在原告陈淑梅与被告李中印共同生活期间所建，应为夫妻共同共有，被告李中印不能擅自处分。另外，被告韩红茹、甄俊才在答辩中也称‘二答辩人辩明指出的是，原告陈淑梅与被告李中印生活好多年后，不知什么原因带着两个女儿即另二原告李红匣、李红连离开李中印家出走’。据此证明被告韩红茹、甄俊才明知被告李中印其他家庭成员及与陈淑梅关系的存在，即使陈淑梅、李红匣、李红连离家多年，陈淑梅作为夫妻共同财产共有人，其财产所有权利不能因离家时间长短而自然消失。韩红茹、甄俊才受让涉案宅基地及地上房产后，在一定时间未依法变更登记。综述，被告李中印与被告甄俊才、韩红茹间的宅基地转让协议(含房产)应属无效。”对此二上诉人诉明的是，二上诉人与原审被告李中印所签案涉《宅基地转让协议》不存在违反法律、法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”据此，法律并未禁止农村村民出卖(转让)房屋，而是对出卖房屋后，不再另行批准宅基地。虽然李中印案涉的宅基地转让给韩红茹、甄俊才夫妻二人后，未办理宅基地使用权变更登记，但是按照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十五条的规定，李中印与韩红茹所签案涉协议(合同)已生效。我国著名民商法学家、物权法专家郭明瑞教授担任主编的《物权法》释义中对该法第一百五十五条“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”之条文的释义指出〔本条主要包括三个层次的含义:第一，宅基地使用权已经登记是办理变更登记或者注销登记的前提;第二，宅基地使用权发生转让或者消灭，是办理变更登记或者注销登记的事由;第三，在宅基地使用转让或者消灭的法律事实发生后，已经登记的宅基地使用权应当及时办理变更登记或者注销登记。目前有的地方的宅基地使用权的登记制度不够完善，有的宅基地还没有登记。这一现状尽管还没有引发大的矛盾和纠纷，然而在宅基地使用权发生变动时就有可能对受让宅基地的人带来潜在的风险。本条考虑到我国广大农村的实际情况以及登记制度的现状，虽然没有明确要求所有宅基地使用权一旦发生变更一律登记，但是对于已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，则明确规定了应当及时办理变更或者注销登记〕。根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，上诉人与原审被告所签案涉协议(合同)具备其合同的有效性。上诉人认为一审法院对案涉《协议》认定无效，其判决在合同(协议)效力的认定上，混淆了合同违反的是法律强制性规定，还是法律管理性规定的概念。一审法院认为二上诉人受让的原审被告案涉宅基地及地上房产后，在一定时间未依法变更登记，进而作出认定案涉《宅基地转让协议》应属无效的判决，有悖《中华人民共和国物权法》和《土地管理法》的有关规定。二、一审判决将二上诉人与原审被告列为共同被告，且将被上诉人陈淑梅作为一审原告，存在适用法律错误。原审被告李中印与上诉人韩红茹、甄俊才三人既不是同一家庭成员关系，亦不存在合伙关系，更不存在连带侵权责任及合同担保责任，那么对本案案涉的宅基地的使用权和七间平房的所有权，就不存在其三人共同共有的权利，也没有共同义务可言。按照法律规定共同权利人因行使物权的处分权发生纠纷，可将共同权利人中的一人或多人列为被告主张诉权，而不应将处分权所涉标的物的第三人作为共同被告。《物权法》第九十六条规定“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”最高人民法院关于《民法通则》若干问题的意见第89条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有的财产的人赔偿”。据此，被上诉人将韩红茹、甄俊才夫妻二人与原审被告李中印列为本案共同被告，显属主体不适格，以本案案由和法律性质及法律关系，二上诉人韩红茹、甄俊才应系本案中的第三人，一审法院不应将二上诉人列为被告主体参与本案诉讼。再者被上诉人陈淑梅与原审被告李中印并非合法夫妻关系，《中华人民共和国婚姻法》第八条中规定，“取得结婚证，即确立夫妻关系。未办理结婚登记的，应当补办登记”。最高人民法院《关于适用新的〈婚姻管理登记条例〉的通知》“自1994年2月1日起，没有配偶的男女，未经结婚登记以夫妻名义同居生活的，其婚姻无效，不受法律保护”。据此，被上诉人陈淑梅作为一审原告的主体亦不适格，因此一审判决在诉讼主体上存在适用法律错误。综上所述，一审判决将上诉人与原审被告所签的《宅基地转让协议》认定无效，并将二上诉人与原审被告列为共同被告，且将被上诉人陈淑梅作为一审原告，均存在适用法律的错误。为维护上诉人应有的合法权益，请求二审法院依法裁判支持二上诉人上诉主张。 陈淑梅、李红匣、李红连辩称，一审法院判决认定事实和适用法律均无不当。二审法院应驳回上诉，维持原判。 陈淑梅、李红匣、李红连向一审法起诉请求：1、依法判决被告韩红茹与李中印2017年6月19日签订的宅基转让协议无效。2、诉讼费由被告承担。 一审中，原告为支持其主张向法庭提供证据如下：1、宅基地登记表一份2页，证明三原告诉争宅基地属于家庭共有。2、唐县长古城镇××村村民委员会证明一份，证明三原告与被告李中印一家在长古城镇××村只有一处住宅。3、宅基转让协议一份，证明存在非法转让事实。4、李红匣与李中印的户口簿。5、证人李某出庭证明案涉宅基地房屋系原告陈淑梅与被告李中印夫妻二人于2000年共同盖的。被告李中印对三原告提供的证据的质证意见为：对三原告提供的宅基地登记表复印件不认可；对村委会证明有异议，现三原告户籍没有在田家庄村，田家庄村出具的宅基地证明已经超出了权限，不符合法律规定。对宅基地转让协议认可；对户口本有异议，现李中印手中户口簿就两个人，一个是李中印，一个是李红匣。被告甄俊才、韩红茹对三原告提供的证据的质证意见为：对宅基地登记表有异议，没有加盖土地管理部门的印章，对合法性不认可；村委会证明存在瑕疵，“只有这一处”是哪一处，且村委会干部没有签署姓名；对转让协议认可；对户口本不发表意见。被告李中印向法庭提交2019年1月3日签发的户口簿，证明户口簿中记载为李中印、李红匣。三原告对被告李中印的证据质证为对证明目的不认可，原告李红匣主体适格。被告甄俊才、韩红茹对被告李中印的证据不予质证。 被告甄俊才、韩红茹向法庭提交的证据如下：1、宅基地转让协议一份。2、李中印收据一份，证明李中印收到韩红茹宅基地转让费180000元。3、甄俊才户口簿、韩红茹户口簿及二人结婚证，证明二人系夫妻及家庭成员关系。三原告对被告甄俊才、韩红茹提交的证据发表质证意见：对宅基地转让协议发表质证意见为，依据合同相对性，该协议并没有被告甄俊才签字，该款项系宅基地单独转让费，本案涉及标的有地上附着物房屋，在二被告的答辩中二被告承认房屋的合法建筑成立于事实婚姻期间，因此，依据物权法相关规定，房屋系家庭成员共同共有。收据是伪造的，收据与宅基地转让协议相矛盾，是起诉后才补的收据，要求对收据进行鉴定。对结婚证真实性没有异议。对甄俊才的户口簿真实性没有异议。韩红茹的户口簿真实性没有异议，作为本案的受让主体不适格，因为她并非涉案房屋所在的集体村委会集体成员。2、对被告李中印提供的2019年1月3日签发的户口本的证明目的不认可，李红匣主体适格。被告李中印对被告甄俊才、韩红茹提交的证据均无异议。 对以上原、被告无争议的宅基地转让协议的真实性一审法院予以认定并在卷佐证。对有异议的证据一审法院认定如下：1、对原告方提供的证据认定：1、原告提供的二页宅基地登记表虽为复印件，但其登记在户主、家庭人口数（含李中印母亲）的内容与起诉状、李中印答辩状内容中陈述所称家庭人口、建房状况、原告提供的2006年12月9日户口本记载的家庭人口关系等相互印证；唐县长古城镇××村村民委员会证明亦能与其提供的其他证据形成完整的证据链，所以对原告提供的证据均予以认可。2、对被告李中印提供的2019年1月3日签发的记载李中印、李红匣的户口本系公安机关所颁发，予以认定。3、因原告方未提供证据证明李中印所写的收据系伪造，故被告甄俊才、韩红茹提供的李中印书写的收据及二人的户口簿、结婚证予以认定。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，一审法院认定事实如下：1988年下半年原告陈淑梅与被告李中印经人介绍以夫妻名义同居生活，1989年9月生育长女李红匣（本案原告），1990年9月生育次女李红连。被告甄俊才与被告韩红茹系夫妻。2000年原告陈淑梅和被告李中印在共同生活期间在涉案宅基地上共同建房7间居住。2017年6月19日被告李中印以18万元将案涉宅基地及地上7间房转让给被告甄俊才、韩红茹，并立有宅基转让协议。转让协议载明：甲方：李中印（捺印）。乙方：韩红茹。1、甲方愿将宅基一处长期转让给乙方南临李进考，北临李木中，西至李胜其，东至道。2、转让费壹拾捌万（捺印）元整（捺印）。3、乙方将转让费一次性付清。4、双方同意特立此协议，本协议一式两份，甲乙各执一份。5、双方签字：李中印（捺印）。韩红茹（捺印）。证明人：李书永（捺印）。代笔人：李胜永（捺印）。2017年6月（捺印）19日（捺印）。收据记载：今收到韩红茹宅基地及平房七间转让费180000元整，壹拾捌万元整。收款人：李中印（捺印）2017年6月19日。另查明，被告甄俊才、韩红茹现已对涉案房屋装修入住。 一审法院认为，合同是协议，必须有两个以上当事人的意思表示。合同最主要的法律特征在于，合同是双方或多方意思表示一致的民事法律行为。但合同不得违反法律强制性规定或社会公众利益。《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”第七条规定：“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。”因此，凡是损害国家、集体或者第三人利益的合同，违反法律或者社会公共利益合同，以合法形式掩盖非法内容的合同，均是无效合同。本案李中印与韩红茹签订的宅基地转让协议虽系双方的真实意思表示，该协议已成立，但根据相关法律规定，宅基地使用权不得单独转让，依“地随房走”的原则，诉争的宅基地使用权只能随宅基地上七间房屋产权的转让而转让。本案诉争的七间房屋是在原告陈淑梅与被告李中印共同生活期间所建，应为夫妻共同共有，被告李中印不能擅自处分。另外，被告韩红茹、甄俊才在答辩中也称“二答辩人辩明指出的是，原告陈淑梅与被告李中印生活好多年后，不知什么原因带着两个女儿即另二原告李红匣、李红连离开李中印家出走”。据此证明被告韩红茹、甄俊才明知被告李中印其他家庭成员及与陈淑梅关系的存在，即使陈淑梅、李红匣、李红连离家多年，陈淑梅作为夫妻共同财产共有人，其财产所有权利不能因离家时间长短而自然消失。韩红茹、甄俊才受让涉案宅基地及地上房产后，在一定时间未依法变更登记。综述，被告李中印与被告甄俊才、韩红茹间的宅基地转让协议（含房产）应属无效，无效合同双方应负互相返还义务，被告李中印应当返还转让金180000元给韩红茹的同时，韩红茹与甄俊才将涉案宅基地及房产返还给李中印。韩红茹、甄俊才因装修房屋产生的损失可在双方互相返还后另案解决。原告李红匣、李红连在建房时尚未成年，不属于房产的共同所有人，作为本案的原告不适格。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）、（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定，判决：被告李中印与被告韩红茹签订的宅基地转让协议无效，被告李中印于判决生效之日起十日内一次性返还被告韩红茹转让款180000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告李中印负担，自判决生效之日起七日内缴纳。 二审中，上诉人提交田庄村委会证明一份，证实上诉人在甄俊才家生活，有生产收入，有承租地，已经成为田庄村委会集体成员。被上诉人提交如下证据：1.李中印与李兴彬协议一份，证明李中印已将地卖给了李兴彬；2.证人李建立、刘某书面证明各一份，证明在陈淑梅的主持下对诉争房屋进行了装修；3.李连瑞等人证明一份，证明甄俊才至少有一处房产，不具备买宅基地的条件；4.董爱儒出庭证言，证明案涉房屋由李中印、李中印妻子、李中印大哥建造，院子是李中印妻子垫的。双方对对方当事人提交的证据均以形式不合法为由不予认可。本院所查明的其他案件事实同一审判决查明部分。 本院认为，上诉人韩红茹与被上诉人李中印在中人李书永见证下所签订的协议虽名为《宅基地转让协议》，但该协议中的“宅基地”并非单纯的宅基地，而是宅基地上面已建有房屋。从《宅基地转让协议》内容约定来看，所转让的标的既包括宅基地使用权，又包括其上建造的房屋。故此，根据“房地一体”的原则，双方当事人所转让的标的实质为农村房产。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予支持。”据此，法律并未对同一经济组织村民之间房屋买卖的行为禁止。《中华人民共和国合同法》第二条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。具体到本案上诉人韩红茹与被上诉人李中印所签订的《宅基地转让协议》的效力问题，应依《中华人民共和国合同法》第五十二条作为判断依据。该法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，上诉人韩红茹与被上诉人李中印之间的宅基地及房屋买卖协议是在中证人在场见证的情况下基于真实意思表示达成，无关社会公共利益，也不违反法律、行政法规定的强制性规定。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，出卖人对出卖的标的物是否具有处分权或完全的处分权并不是决定合同效力的因素。故此，韩红茹与原审被告李中印所签订的协议属于有效合同。具体到处分行为是否有效则是另一法律问题。关于一审判决将二上诉人与原审被告列为共同被告是否存在适用法律错误问题，本院认为本案原审原告提起的是确认合同无效之诉，而案涉合同的签约主体为二上诉人与原审被告，故一审判决就此不存在适用法律错误问题。关于陈淑梅作为一审原告是否主体不适格问题，最高人民法院《关于适用新的〈婚姻管理登记条例〉的通知》规定：“自1994年2月1日起，没有配偶的男女，未经结婚登记以夫妻名义同居生活的，其婚姻无效，不受法律保护”，而本案中陈淑梅与原审被告李中印于1988年下半年即以夫妻名义同居生活，属于事实婚姻，一审法院认定二人系夫妻并无不当。 综上所述，韩红茹、甄俊才的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省唐县人民法院（2019）冀0627民初839号民事判决； 二、驳回原审原告陈淑梅、李红匣、李红连的诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人陈淑梅、李红匣、李红连负担。 本判决为终审判决。 审判长  常金星 审判员  庞 茜 审判员  张 力 二〇二〇年五月八日 书记员  刘 金