福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终691号 上诉人（原审被告）：吴端端，女，1949年9月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：苏煤炭，福建安厦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王玉仁，男，汉族，1950年8月24日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：陈树荣，福建金灶律师事务所律师。 上诉人吴端端因与被上诉人王玉仁房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初18193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3与顾3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴端端上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回王玉仁对吴端端的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由王玉仁负担。事实和理由：王玉仁的起诉没有事实根据，双方的房屋租赁合同已经自2018年7月25日解除。请求二审人民法院依法撤销原判，改判驳回王玉仁的全部诉讼请求。一、市场上在同等条件下，租赁合同的租金计算依据主要是以面积计价的，也即房子面积越大租金越高，王玉仁出租的房子为了不当收取租金，隐瞒真相，虚报面积。吴端端在2017年元月15日签订了租赁合同，房租交到2018年7月25日以后，在下季度到来之前到物业交管理费时才发现王玉仁出租的房屋面积只有129.33平方米，与合同约定的158平方米相差29平方米，也就是整整少掉了一间单身公寓的面积，对于王玉仁的欺诈行为，一贯诚信示人的吴端端根本无法接受，当时即腾空房屋并电话通知王剑解除合同，王剑表示解除合同可以，但要求增加的卫生间要拆除恢复原状。《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”，吴端端经王玉仁同意增设的两个卫生间本不存在要拆除恢复原状，但吴端端为了圆满处理合同解除的事宜，也及时办理，精心恢复，恢复效果比原状还好。从出租方（王玉仁）要求承租方（吴端端）对原同意增设的卫生间拆除恢复原状足以说明双方已一致同意解除合同。二、双方就解除合同后违约、赔偿问题产生争执，吴端端认为王玉仁虚报面积，存在欺诈行为，无法达到吴端端的使用目的，造成吴端端严重的经济损失及装修投入的损失，要求赔偿，王玉仁认为是吴端端提前解除合同，要支付附加的违约金，吴端端认为，所谓的附加违约金是约束出租方的，因为承租方投入了装修未能使用，所以才会对此补充约定，在违约金叁万元的后面备注了（装修款），而出租方的损失按合同约定就是支付一个月的租金作为违约赔偿金。最后双方协商一致同意，租赁合同自2018年7月25日解除，吴端端的5500元押金不退，另弥补一个月的租金作为甲方寻租期间的空租期损失，吴端端也信守约定，即在7月25日前腾空房屋，并四处借款凑齐5500元于2018年8月18日通过微信转账支付给王玉仁。并将物业费等缴交到2018年8月份。三、租赁合同解除后，吴端端要归还钥匙，因王玉仁讲门锁要换，无须交付钥匙，吴端端也认为在理。吴端端自2018年8月以后就未再使用该房屋，也未支付租金及各项管理费用，对此，王玉仁也从未进行主张，双方一致认可合同已经实际解除，房屋归还王玉仁。即使因房屋原漏水造成楼下陈南良补偿维修款的问题，王玉仁的代理人王剑要求吴端端赔偿3000元的事情，并三方协商处理，吴端端为息事宁人而在2018年10月28日支付赔偿款。这时离双方解除合同已经过了3个月，王玉仁也未曾要求吴端端要支付所谓租金及水电费等，这说明，王玉仁认可房屋租赁合同已经在2018年7月25日解除，双方再没有其它争执。四、吴端端后来为慎重起见，又于2018年12月28日通过邮政挂号信函，2019年1月2日又通过邮政快递向王玉仁的代理人王剑邮寄解除合同通知函，对此有挂号信函收据及快递邮寄单足以证明，王玉仁恶意拒收，对此有邮局退回的拒收信函为据，吴端端为此又通过短信向王玉仁发送解除通知。以上事实及证据都证明合同早已经解除，吴端端没有再支付租金的义务，一审法院仅凭钥匙未交（王玉仁不收）认为合同未解除，判决吴端端房屋租金要全额支付到所谓的实际返还房屋之日止是不妥的。五、一审判决没收吴端端支付的押金5500元，同时又判决吴端端要支付违约金30000元是错误的，且是重复的。双方租赁合同明确约定：租赁期间，提出解除合同的一方支付壹个月的租金作为违约赔偿金，该规定不仅是双方的合同约定，也是厦门市房屋租赁合同的市场行情做法。本案合同备注的如出租方提早收回房屋需赔偿违约金30000元（装修款），是特指吴端端作为承租方在承租房子后投入的装修损失额的计算方法约定，王玉仁作为出租方则没有对应的这方面的损失，一审法院将该约定也作为违约金的约定判决要求吴端端支付，不仅是重复的判决，也是显失公平的，更何况本案引起合同的解除是因为王玉仁虚报房屋面积，存在欺诈行为而引起。因此，判决吴端端支付30000元违约金显失公平，请求二审法院撤销该判决。 王玉仁辩称，一、本案的租赁合同是吴端端与王玉仁在双方自愿合法的基础上订立的，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。二、租赁合同中的面积部分不仅是吴端端为有利于合同期内更好转租而自行填写的，而且是吴端端为了掩盖违法改造房屋理应要承担赔偿责任所填写的。1.在租赁合同签订前，吴端端已多次约王玉仁到现场实地详细、仔细查看过房屋及配套设施，吴端端对此都非常满意，并且认真、仔细查看过房产证原件、身份证原件并保留复印件后才签订租房合同，吴端端在签订租房合同前就很清楚地知道房屋产权的实际面积。吴端端亲自担任厦门豪宸房地产代理有限公司法人代表，并已从事房地产中介业务40多年。吴端端经营房产中介的经验相当丰富，怎么可能会事先不查看房产证原件就签订长达6年租房合同。正常人租房肯定首先是要房东先提供房产证原件、身份证原件核实清楚房产面积真实情况才会签订租房合同。更何况像面积误差30平方已有2个卧室大，吴端端于租房前多次现场详细、认真查看房屋，不可能看不出来。2.在该合同履行2个月后，因厦门金砖会议召开，当地派出所从安全考虑，要求所有出租房屋的房东和租客必须携带房产证原件、双方身份证原件及复印件到当地派出所办理租房备案。2017年3月25日，吴端端要求王玉仁带上房产证原件、身份证原件及复印件，双方共同到当地派出所查验资料做租房登记备案，当地派出所已将双方签字确认相关资料进行封样存档，吴端端再次查看过房产证原件并再次保留复印件，吴端端在此期间仍未对房屋面积提出过任何质疑，且仍然继续履行着合同。3.租赁合同中的面积部分是吴端端为有利于转租及把责任转嫁给王玉仁而自行填写的。王玉仁从未告知吴端端主张的面积。4.事实上，租赁合同实际已经履行了一年半时间，吴端端连续按时缴纳18个月物业管理费，而物业费是按房屋实际面积计算，吴端端也很清楚的知道房屋的实际面积，吴端端在此期间也从未对房屋面积提出过任何疑问仍然继续履行了18个月合同，由此可见，吴端端对房屋实际面积是知晓的、也是认可的。5.得知房屋被擅自违法改造后，王玉仁儿子王剑多次前往厦门催促吴端端要按厦门城管要求及时拆除违法改建，并按租赁合同约定恢复房屋原状并交清所拖欠租金、物业管理费等等费用，吴端端都是以各种借口无故拖延，在此期间吴端端也从未对房屋面积提出过异议。6.吴端端没有任何证据证明，合同上的建筑面积是王玉仁告知。合同上的面积是吴端端查看过房产证原件后，事先就想把责任嫁祸给王玉仁而故意人为自行填写，这点可以做笔迹鉴定。吴端端所述的“王玉仁出租的房子为了不当收取租金，隐瞒真相，虚报面积…王玉仁的故意欺诈行为”等陈述，完全是违背事实的。三、吴端端主张租赁合同已经自2018年7月25日解除，没有事实和法律依据，王玉仁的诉请于法有据。1.租赁合同中的面积部分是吴端端为有利于转租及嫁祸给王玉仁而自行填写的。退一万步说，即使面积不符，也对吴端端整体使用租赁房屋未造成根本性阻碍，不构成根本违约，故吴端端以面积不符为由主张解除合同，没有事实和法律依据；2.王玉仁购买此房屋已是用尽人生全部养老积蓄，目前每月仍在偿还银行贷款还款压力是比较大，实在是出于减轻还款压力不得已才将房屋出租给吴端端。在起诉前，王玉仁已多次联系吴端端协商处理，吴端端多次采取恐吓、胁迫王玉仁，声称自己是房产中介法人代表已从事房产中介40多年有的就是对付房东经验，手上控制100套房子没有一个房东敢和她大声，并早已经在合同面积等方面上做了手脚，在法院也是人脉关系畅通，打官司肯定是王玉仁输，绝对不会将房屋归还王玉仁，王玉仁也休想多拿到一分钱房租和赔偿损失，还不如乖乖将房产交由吴端端直接卖掉还可以赚上一大笔钱。此时，王玉仁才恍然大悟终于明白吴端端签订长达6年长租合同真正目的不单纯只是简单为了违法擅自改造成单身公寓出租赚取更多房租，吴端端不可告人的阴谋就是通过故意霸占房屋，长期拖欠王玉仁房租从而最终迫使王玉仁无力偿还银行贷款又无法收回房屋最终不得不由实际控制着房屋的吴端端变卖房产，吴端端从而进一步赚取巨额卖房差价！吴端端强抢豪夺、蛮横无理就是黑社会性质抢劫，王玉仁因签订了长期租房合同也是被逼无奈，一方面要想方设法筹钱偿还银行贷款，另一方面双方多次协商均无果，王玉仁又要准备起诉事项，因此心力交瘁也被气病倒，花费大量医疗费用。3.吴端端主张讼争合同于2018年7月25日已解除，但提供的快递寄出时间却又是2019年1月2日，这明显是自相矛盾！王玉仁从未收到吴端端的快递，吴端端所谓的解除合同书上没有吴端端的任何签名，也无法证实快递邮寄的内容就是吴端端提交的《解除合同通知》。事实上，吴端端未依约支付租金已经远远超过半个月，吴端端单方解除合同的行为亦无依据，已经构成违约，且吴端端确认未归还房屋钥匙，该房屋仍处于吴端端控制之中，王玉仁有权要求解除合同、返还房屋、支付租金占用费、违约金及物业费。吴端端诉称：“租赁合同解除后，吴端端要归还钥匙，因王玉仁讲门锁要换，无须交付钥匙，吴端端也认为在理”，完全是没有事实的信口雌黄!正常房东收回房屋前肯定是会要求先收回租客钥匙，这是最起码租房常识和交易行规，连最起码房屋钥匙都未交还，也直接证明房屋租赁合同仍未解除。4.合同期内，因吴端端擅自违法改造房屋导致漏水，楼下1302业主陈南良要求赔偿3000元，在王玉仁多次与吴端端沟通协调下，最终吴端端于2018年10月18日才同意赔偿给陈南良。此事实再次证明吴端端提出2018年7月25日房屋租赁合同已解除，与事实明显不符。5.2018年7月25日厦门城管对吴端端违法改造执法过程当中。厦门城管要求吴端端必须拆除所有违法改造，王玉仁也多次与吴端端沟通要求必须配合城管执法，但是吴端端一直不愿意主动配合，后经厦门城管多次上门强制执法下吴端端才在不得已情况下才勉强同意，但是仍是采取拖延时间，将拆除过程拖延至2019年年底才陆陆续续拆除其中部分违法改造。此事再次直接证明2018年7月25日房屋租赁合同仍未解除。6.在租赁期间，吴端端未经审批和王玉仁同意，擅自违法改造房屋，在卧室、客厅改造多间单身公寓并在每间房内增加淋浴房、卫生间和洗衣池等等，改变房屋建筑设计使用功能。因此，王玉仁要求依约没收押金，并支付3万违约金于法有据。吴端端粗暴拆除违法改造后，仅仅进行最为简单粗制滥造的处理，根本无法达到王玉仁交付使用前的装修质量。王玉仁在出租前一天进行拍照保留了出租前原装修质量及配套实施完好的重要证据，包括现场被损毁后王玉仁也一一拍照，照片都是同一房间可直观看出房屋已王玉仁恶意损毁程度有多么严重基本上成了毛坯房。根据《合同法》第222条，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。同时王玉仁与吴端端签订的合同第九项也明确约定租赁期间承租人应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成出租房屋及配套损坏，应负责恢复原状并赔偿由此造成的一切损失。王玉仁要求委托专业鉴定机构鉴定吴端端恶意毁坏房屋所造成的一切损失，并由吴端端按合同约定负责赔偿给王玉仁造成的一切损失，并由吴端端自行承担鉴定费用。四、根据《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王玉仁要求吴端端支付代交的物业费应当得到支持。在吴端端上诉期间的2020年3月6日，王玉仁收到厦门大洲物业经营管理有限公司发出的《催缴欠费通知》，要求王玉仁必须在2020年3月23日前缴清已经拖欠物业费用，如逾期将通过诉讼、强制执行等法律途径解决。无奈，王玉仁只得代交讼争房屋2018年9月至2020年3月的物业管理费共计4930.8元，因吴端端至今未归还讼争房屋，该房屋仍处于吴端端控制之中，吴端端理应承担该费用。 王玉仁向一审法院提出诉讼请求：1.吴端端将坐落于厦门市思明区房屋恢复原状并返还给王玉仁；2.确认王玉仁与吴端端于2017年1月15日签订编号为00007090的《房屋租赁合同书》自起诉之日起解除；3.吴端端支付王玉仁从2018年8月25日起至2019年8月21日止的租金68000元、物业管理费2689.7元、公维金504.4元、水电公摊费164.8元，以及自2019年8月21日起至实际交房之日止的占用费，按原租金标准计算，以及上述日期的物业管理费、水电费、公维金；4.吴端端所缴纳的押金5500元作为违约金归王玉仁所有；5.吴端端支付王玉仁滞纳金（从2018年7月25日起至拖欠租金付清之日止，每月按拖欠租金的2%计算）；6.吴端端赔偿王玉仁经济损失5680.5元（即看房时的交通费用、因吴端端违建导致王玉仁支付的交通费、住宿费）及违约金30000元；7.吴端端承担本案保全费用1146元。 一审法院认定事实如下：厦门市思明区湖滨东路94号1402室（以下简称讼争房屋）登记在王玉仁名下，建筑面积为129.33平方米。 2017年1月15日，王玉仁委托王剑（甲方）与吴端端（乙方）签订一份编号为0000709的《房屋租赁合同书》（以下简称讼争合同），约定：甲方将厦门市思明区建筑面积为158平方米的房屋出租给乙方，租赁期限自2017年1月26日至2023年1月25日；每月租金5500元，乙方应于每季度向甲方支付人民币16500元，第二次付款应提前7天付清。合同第四条约定“合同签之日，乙方向甲方交付人民币伍仟伍佰元整作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退换乙方”；合同第六条约定“租赁期间如有拖欠租金每日按拖欠租金的0.3%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。”合同第七条约定“租金期间，双方均不得借故解除合同，当事人乙方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金”。甲乙双方在合同书的备注栏中约定“如出租方提早收回房屋需赔偿违约金30000元（装修款），违约方赔偿叁万元；增加2个卫生间，甲方同意转租，承租方在租赁期内提前解除合同需向出租方赔偿叁万元”。合同签订后，吴端端支付了押金5500元，并支付租金至2018年8月25日，并支付物业费、公维金等费用至2018年8月。 另查明，王玉仁因本案支付保全费1146元。 一审审理中，王玉仁陈述租金及占用费均按每月5500元的标准计算，并提交以下证据：1.《告知书》，载明2017年12月，王玉仁在对讼争房屋建设过程中存在违法改动行为，被厦门市思明区城市管理行政执法局处以行政处罚。2.《收条》，系案外人陈建良于2018年10月28日出具，载明“今收到湖滨东路94#1402用户一次性支付94#1302房屋漏水维修补偿款3000元整”，拟证明王玉仁因吴端端改建房屋导致漏水支付的赔偿费用。3.照片，拟证明讼争房屋租赁前的情况。4.车票，拟证明吴端端因违法改造导致王玉仁处理该事而支付的往返厦门的费用损失。吴端端的质证意见为：1.《告知书》，确认，但违建是原来就有的，且双方在城管的组织下已经协调处理。2.《收条》，予以确认。3.照片，不是讼争房屋现在的照片。4.车票，与本案无关，王玉仁要求吴端端方赔偿没有依据。 吴端端陈述讼争合同上的建筑面积系由王玉仁告知而自行填写，确认未归还讼争房屋钥匙，并主张讼争合同已于2018年8月25日解除，并提交《解除合同通知》与快递单，载明吴端端通知王剑以房屋老化且面积不符为由主张讼争合同于2018年8月25日解除，该通知于2019年1月4日由他人代收。王玉仁的质证意见为：其从未收到该快递，在起诉前，王玉仁多次联系吴端端协商处理该事情，但双方协商未果。此外，从函件的内容看，没有任何吴端端的签名，无法证实所邮寄的内容就是该解除函。 一审法院认为，王玉仁与吴端端签订的讼争合同系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方应依约履行。讼争合同中的面积部分系吴端端自行填写，其主张该面积系由王玉仁所告知，但未能举证证明该主张，不予采信。且面积不符不构成根本违约，对王玉仁整体使用讼争房屋亦未造成根本性阻碍，故吴端端以面积不符为由主张解除合同，于法无据，不予采纳。吴端端未依约租金已超过半个月，其单方解除合同的行为亦无依据，已构成违约，且吴端端并未归还讼争房屋钥匙，该房屋仍处于吴端端控制之中，王玉仁有权要求解除合同、返还房屋、支付租金占用费及违约金。鉴于讼争房屋实际面积确与约定不符，对租金的约定构成影响，王玉仁作为合同相对方负有一定责任，故其要求吴端端支付逾期支付租金滞纳金的主张，不予支持。鉴于厦门市思明区城市管理行政执法局已查明违法改建行为系发生在租赁期间，应认定违法改建行为系吴端端所为，故王玉仁要求依约没收押金的诉求，于法有据，予以支持。王玉仁未能证明房屋原状，亦自认吴端端已拆除两个改造的卫生间，故王玉仁要求吴端端恢复原状的诉求，缺乏依据，不予支持，其主张吴端端赔偿处理违建所产生的交通费等费用，亦无依据，不予支持。王玉仁未能举证证明其代垫物业管理费等费用，故该费用不属于本案处理范围，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除王玉仁与吴端端于2017年1月15日签订编号为00007090的《房屋租赁合同书》；二、吴端端于判决生效之日起十五日内将厦门市思明区房屋返还给王玉仁；三、吴端端于判决生效之日起十日内向王玉仁支付租金及占用费（按每月5500元的标准，自2018年8月25日起计算至实际返还房屋之日止）；四、吴端端于判决生效之日起十日内向王玉仁支付违约金30000元和保全费1146元；五、王玉仁有权没收吴端端支付的押金5500元；六、驳回王玉仁的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2510元，由王玉仁负担510元，吴端端负担2000元。 二审审理期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院补充认定事实如下：双方在本院于2020年4月15日的调查和调解中，吴端端明确其愿意于当日将房屋交还给王玉仁，并称已经腾空房屋，也带来钥匙。王玉仁以房屋受损，吴端端未履行一审判决中支付占用费和违约金为由，拒绝接收讼争房产。 审理中，王玉仁提交如下证据：1.厦门大洲物业经营管理有限公司的《催缴欠款通知》；2.发票及转账记录4张，拟证明王玉仁已经代缴从2018年9月至2020年3月的物业管理费。吴端端质证认为，对上述证据的真实性予以认可，但与本案无关。本院经分析认为，对真实性予以确认，但王玉仁对一审法院驳回其诉求吴端端支付物业管理费的主张并未提起上诉，故在二审中不予处理，且王玉仁的举证已经超过举证期限，对王玉仁的证明主张不予采纳。 本院认为，首先，吴端端上诉主张认为王玉仁虚报面积，存在欺诈行为，但讼争合同以整套承租，且该面积为吴端端所填写，故对该上诉主张不予采信。其次，吴端端上诉主张双方讼争合同已于2018年7月25日解除，其自2018年8月未使用讼争房产，但其于发出的解除通知并非送达至王玉仁的地址，且吴端端当时已经构成违约，故其上诉主张于2018年即解除合同的主张不能成立。吴端端在一审中确认其未向王玉仁交还钥匙，故应计付占有使用费。但在二审审理中，吴端端与2020年4月15日明确表示其愿意腾退房屋，且已经腾空并当场愿交接钥匙。王玉仁所主张的房屋受损，但其对一审中仅判决吴端端返还房屋，驳回其恢复原状的诉求并未提起上诉，现再已房屋受损为由，拒不接收房屋，缺乏依据。至于其又称吴端端未履行一审判决中支付占用费和违约金，从而拒不接收房屋，更缺乏依据。王玉仁系故意阻却吴端端履行义务，其应当对扩大部分的损失承担责任，故吴端端占有使用费计至2020年4月15日。最后，吴端端上诉主张没收押金和支付违约金，但因吴端端存在违法改建，又存在未依约支付租金及提前解除合同等情形，故一审判决没收押金及支付违约金，于法不悖，应予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审中出现新的事实，故予以变更原判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初18193号民事判决第一、二、四、五、六项； 二、维持厦门市思明区人民法院厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初18193号民事判决第三项为:吴端端于本判决生效之日起十日内向王玉仁支付租金及占用费（按每月5500元的标准，自2018年8月25日起计算至2020年4月15日止）； 三、驳回吴端端的其他上诉请求。 本案二审案件受理费2000元，由吴端端负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （李向阳） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年五月二十一日 代书记员（ 朱巧 婷） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。