山西省原平市人民法院执 行 裁 定 书（2020)晋0981执异15号异议人(案外人）：亢慧颖，女，汉族，1982年2月7日出生，现住山西省太原市杏花岭东华门街7号。委托诉讼代理人：杜丽峰、吴超，山西华炬律师事务所律师。申请执行人：杜新宝，男，汉族，1949年8月7日出生，现住原平市新世纪小区。委托诉讼代理人:杜红英,女,1974年2月14日出生，现住原平市圣煜华庭小区。系申请执行人之女。被执行人：贾建宇，男，汉族，1971年3月7日出生，现住原平市工程路粮食大库小区南楼。被执行人：贾杨霞，女，汉族，1975年3月15日出生，现住原平市工程路粮食大库小区南楼。被执行人：贾雅岚，女，汉族，1995年2月21日出生，现住原平市工程路粮食大库小区南楼。本院在执行申请执行人杜新宝与被执行人贾建宇、贾杨霞、贾雅岚民间借贷纠纷一案中，案外人亢慧颖对我院作出的（2019）晋0981执793号之一执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人亢慧颖称，2016年7月19日，异议人亢慧颖与被执行人贾雅岚签订《购房协议》，约定贾雅岚将其位于太原市马庄南街32号7幢2单元1层0102号房屋以110万元出售给异议人，且异议人已如期将购房价款支付，并按购房协议约定如期支付剩余房贷。异议人的申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条之规定，其权利能够排除执行，请求停止对位于太原市马庄南街32号7幢2单元1层0102号房屋的执行，并解除上述房屋的查封措施。一、异议人的申请符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之情形。贵院在案件执行过程中，于2019年8月27日16点17分查封了被执行人贾雅岚名下位于太原市马庄南街32号7幢2单元1层0102号房屋，查封期限为2019年8月27日至2022年8月26日。但早在2016年7月19日，本案异议人与被执行人贾雅岚签订《购房协议》，约定异议人购买案涉房屋，房屋总价为110万元，签订购房协议时已支付定金3万元，异议人再行支付购房款51万元，剩余房屋贷款、交房费用及办理产权登记费用由异议人负担。异议人的申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定；二、异议人的申请符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之情形。2017年10月23日，异议人将购房款54万元支付给被执行人贾雅岚后，贾雅岚将涉案房屋的《商品房买卖合同》、首付款收据、刷卡小票以及《个人购房借款/担保合同》的原件悉数交付给异议人，至此异议人已实际占有案涉房屋；另，2019年12月13日，太原市小店区人民法院(2019）晋0105民初9694号民事判决书认定“现涉案商品房尚未办理完成竣工验收手续，并不具备法定交付条件”，截止异议人提出执行异议时，该房屋尚不具备交付条件，无法实际入住该房屋。三、异议人的申请符合“已支付的价款超过合同约定总价款的50%”之规定。根据异议人与被执行人贾雅岚签订的《购房协议》约定，房屋总价为110万元，异议人根据合同约定支付购房款54万元，并从2017年8月12日起每月将案涉房屋的按揭款3000元支付至贾雅岚的银行账户（该银行账户即为按揭贷款扣款账户），至今已长达2年之久，异议人的申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条“已支付的价款超过合同约定总价款的50%”之规定，其权利能够排除执行。四、案涉房屋未办理过户登记非因异议人自身原因造成的。异议人购买案涉房屋后，太原市房产管理局于2017年9月13日发布《关于控制二手住房短期交易转让的通知》，明确太原市辖城六区新购住房取得《房屋所有权证》的，自取得《不动产权证》或《房屋所有权证》之日起满2年方可交易转让，故案涉房屋未办理过户登记非因异议人自身原因造成的。综上所述，异议人的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条的规定，异议人的请求符合上述法律规定，其权利能够排除执行，恳请贵院依法查明并支持异议人的异议请求。杜新宝称，首先，2017年3月，杜新宝与贾建宇、贾杨霞、贾雅岚签订借款协议时贾雅岚保证太原市马庄南街32号7幢2单元1层0102号房产权属于本人，没有任何纠纷，不能归还借款时,用此资产偿还(借款协议明确记载);其次，(2019）晋0981民初401号民事判决书判决贾雅岚在太原市马庄南街32号7幢2单元1层0102号房变价范围内承担连带清偿责任。第三、此案件在2018年5月诉讼阶段,杜新宝就已经申请保全了太原市马庄南街32号7幢2单元1层0102号房产，且已通知了三被告，而三被告从未提出有异议。从2019年7月进入执行阶段，执行局工作人员重新查封太原市马庄南街32号7幢2单元1层0102号房产后又通知了贾雅岚,其未提出异议，也没有说此房产已出售。2019年7月至今，执行局工作人员一直在做贾建字工作，说服其卖了太原市马庄南街32号房产后除去杜新宝案款，再给其他债权人解决一部分案款，贾建宇一直说在考虑。2020年4月贾建宇还通过执行局工作人员做杜新宝工作，想先付17万元案款，将房产解封后，卖了房子再给其余案款，当时均未提出此房产已出售。第四、至今贾建字、贾杨霞、贾雅岚没有履行给付杜新宝金钱的义务。第五、2018年4月杜新宝与贾建宇多段通话录音中贾建宇称太原市马庄南街32号房产未出售。所以查封贾雅岚在太原市马庄南街32号7幢2单元1层0102号房产符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2016年4月1日，贾雅岚以总价82万元购得太原市马庄南街32号7幢2单元1层0102号房产一处。当时交首付款25万元，办理银行按揭57万元。异议人亢慧颖现提供购房协议一份，根据协议内容，2016年7月19日，贾雅岚以总价110万元，将太原市马庄南街32号7幢2单元1层0102号房产出售给异议人亢慧颖，先支付定金3万元，另支付51万元现金作为购房款。根据以上事实，发现贾雅岚从2016年4月购得房产到2016年7月售出该房产，短短3个月内，此一偏僻处的期房就赚得差价28万元，比首付款还多。这在2016年太原楼市行情不是很好且开发商又有大批一手房源的情况下，异议人亢慧颖出如此高价购买贾雅岚二手期房的真实性感到怀疑。此购房协议是否真实值得深思。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；合法占有以实际控制为标准，到现在异议人亢慧颖都未实际控制太原市马庄南街32号7幢2单元1层0102号房产。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；异议人亢慧颖到现在都未支付全部房款或将剩余房款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2016年7月，异议人亢慧颖与贾雅岚签订购房协议，2017年9月13日太原房管局发布《关于控制二手住房短期交易转让的通知》，这中间有一年多的时间,足够异议人亢慧颖办理过户登记手续。而一直未办理，明显是异议人亢慧颖的错误所致。另外异议人亢慧颖提供的支付款项明细，首先是转账时间与签订购房协议的时间不符（2016年7月签订购房协议，转账时间是2017年6月到10月)；其次是这些转账款项的用途不能确定是购买房屋。综上所述，杜新宝申请法院查封贾雅岚在太原市马庄南街32号7幢2单元1层0102号房产符合法律规定。而异议人的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，请求驳回异议人的异议请求。贾建宇称，争议房屋确实已经卖给异议人，该事实已经在法院审理阶段告知了办案人员。房屋应属于异议人所有。认可异议人的申请。本院审查查明，原告杜新宝与被告贾建宇、贾杨霞、贾雅岚民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月28日，作出(2019)晋0981民初401号民事判决书，对本案房屋及抵押作出如下表述：“借款协议第三条是将太原德一剑桥城的房产作为借款的抵押，作为该房产所有权人的贾雅岚在该协议签字视为其对房屋为借款做抵押的认可。关于房屋抵押借款合同是否生效的问题，物权法第十五条对抵押合同的效力作出明确规定，未办理抵押登记的，不影响合同效力。本案中原、被告所签协议是双方当事人的真实意思表示，虽然没有办理抵押登记，且在协议签订时，贾雅岚没有出卖房屋，故该抵押合同成立且生效。原告虽然没有取得抵押房屋的抵押权，依据物权法第一百八十七条其丧失的仅是优先受偿权，并没有丧失请求被告贾雅岚承担合同责任的权利。被告贾雅岚对被告贾建宇、贾杨霞的该债务仍应在抵押物价值范围内依约承担连带清偿责任。”判决内容为：一、被告贾建宇、贾杨霞于判决生效后十日内偿还原告杜新宝借款本金340000元，并按月息1.5%支付从2017年9月27日起至付清全部借款之日止的利息；二、被告贾雅岚在太原市迎泽区马庄南街32号7幢2单元1层0102号房变价款范围内承担连带清偿责任。案件受理费7165元，由被告贾建宇、贾杨霞负担。该案执行过程中，我院于2019年8月27日查封了被执行人贾雅岚名下位于太原市马庄南街32号7幢2单元1层0102号房屋，并告知了被执行人，房管部门也作了查封登记。2020年4月26日，异议人提出异议申请，认为于2016年7月19日，异议人亢慧颖与被执行人贾雅岚签订《购房协议》，约定贾雅岚将其位于太原市马庄南街32号7幢2单元1层0102号房屋以110万元出售给异议人，且异议人已如期将购房价款支付，并按购房协议约定如期支付剩余房贷，请求停止对位于太原市马庄南街32号7幢2单元1层0102号房屋的执行，解除对该房屋的查封。并提供了购房协议、交款流水等证据。本院审查认为，首先，该涉案房屋归属问题已被本院(2019)晋0981民初401号民事判决书认定并在第二判项予以明确，即：“被告贾雅岚在太原市迎泽区马庄南街32号7幢2单元1层0102号房变价款范围内承担连带清偿责任”。故异议人提出房屋所属问题，应通过审判监督程序予以解决，不应以执行异议方式予以救济；其次，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查制度。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人提供的现有证据不足以证明其主张且申请人对证据提出质疑，与原判认定存在矛盾，故案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其在执行过程中提出的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十四条、第四百六十五条第一款第一项规定，裁定如下：驳回案外人亢慧颖的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  沈俊杰审 判 员  张福柱人民陪审员  申泰山二〇二〇年五月九日书 记 员  王 玉