云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0381民初1826号原告：罗丽，女，1973年5月1日生，汉族，高中文化,居民，云南省宣威市人，现住宣威市。未到庭。委托诉讼代理人：张明乐，云南乐超律师事务所律师。特别授权代理。被告：宣威市工人文化宫。统一社会信用代码：12530381431773670H。地址：宣威市振兴街130号。法定代表人：何祥磊，系该单位主任。委托诉讼代理人:刘东峰,云南言承律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人:施辉力,云南言承律师事务所律师。特别授权代理。原告罗丽与被告宣威市工人文化宫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗丽及其委托诉讼代理人张明乐、被告宣威市工人文化宫法定代表人何祥磊及其委托诉讼代理人刘东峰、施辉力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗丽向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告宣威市工人文化宫及时向原告支付征收部门已付其属于原告享有的房屋征收补偿费、搬迁费、停产停业补偿费、早签约奖励等共计80万元；2.本案诉讼费及其他诉讼费由被告承担。庭审中，原告罗丽放弃要求被告支付早签约奖励、搬迁费及停产停业补偿费的诉讼请求；增加要求被告宣威市工人文化宫承担测绘费3888.41元、评估费8502元的诉讼请求。事实与理由：原告自1997年起每三年与被告宣威市工人文化宫续签一次《房屋出租协议》，承租被告宣威市工人文化宫房间12间作餐饮业经营活动，并依法办理了工商登记相关的经营许可进行合法经营活动。原告据此依照《物权法》的相关规定取得了宣威市工人文化宫出租场地的用益物权。原告取得该场地的用益物权后，为实现合同目的即在承租的房屋上装修、增设经营设施、设备等。在合同履行期间，因宣威市人民政府实施宣威市棚户区改造项目，原告所承租的工人文化宫空地上的建筑物、构筑物及其它设备属于宣威市人民政府确定的征收范围。根据《宣威市城市棚户区改造房屋征收补偿方案》第三条第（四）项及《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，原告认为，这些建筑物、建筑及其它设施、设备的所有权属于原告所有，原告依法应当属于被征收人。而宣威市工人文化宫在获得棚改指挥部对原告“被征收物”补偿后，一直未与原告提出任何协商补偿的意见和方案，仅在其诉原告解除租赁合同的诉讼中表示可以向原告适当补偿几万元。根据《物权法》第一百二十一条，《合同法》第二百二十五条，《宣威市城市棚户区改造房屋征收补偿方案》和《补充事项的通知》的有关规定，征收部门已向宣威市工人文化宫支付的属于原告所有的“被征收物”的征收补偿费、搬迁费、早签约奖励等，应当由宣威市工人文化宫全额向原告补偿。为此，特向法院提出前述诉讼请求。被告宣威市工人文化宫辩称，根据双方合同约定来处理。按合同约定，合同第8条约定，最后一次合同在2018年11月30日到期，解除合同时，合同还没有到期，对固定资产的处理没有约定，根据剩余未到期租赁期限，可以适当给予补偿。原告罗丽为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、《房屋出租协议》复印件两份（第二份租赁合同于2015年12月1日签订的，期限为三年），用以证实原告租赁被告房屋12间，并在房屋上进行装修，经营管理权及所有权属于原告所有；2、营业执照、卫生经营许可证、税务登记证复印件各一份，用以证实原告租赁该场地所实施的行为是合法的；3、《宣威市城市棚户区改造项目房屋征收补偿方案》复印件一份，用以证实该方案公布时间是2017年9月11日，补偿对象、征收对象是房屋所有权人，征收内容是国有土地上的的房屋及附属设施。对没有合法产权的房屋，给予一定标准的助迁费补偿；4、棚户区改造指挥部与被告签订的《征房补偿及评估结果明细》复印件一份，用以证实原告在租赁场地上的建筑物及构筑物助迁费已经补偿给了被告，但该明细表中无法判别属于原告的部分;5、关于罗丽租赁工人文化宫土地自建经营性用房及构筑物的测绘报告、房屋拆迁补偿的评估价值各一份，用以证实房屋拆迁补偿的资产评估证实评估报告4-6，评估固定资产资产为827411.60元，绿化2274.61元，合计850189.61元。在明细表汇总表4-6-1中看出，1-6项有单价的自建部分，其中3、7、8、9、10的是装修部分，12是搬迁费。适用的单价标准是依照棚改指挥部确定的助迁费标准计算的。在明细表4-6-2是构筑物部分，是根据原值折旧得出的净值。6、宣威市人民法院及曲靖市中级人民法院判决书（2017）云03民终1964号复印件各一份，用以证实判决结果要求腾退所租用被告工人文化宫的房屋12间。经质证，被告宣威市工人文化宫对原告提交的所有证据的真实性没有意见。但是被告认为水池及水泵房属于被告，该部分补偿应扣除。测绘表上明确备注属于被告原有建筑。面积上确认评估报告上的评估结果。对《棚户区改造项目西河片区分户评估结果明细表》中装修部分的7/8/9/10项的评估严重超过补偿标准，从《棚户区改造项目西河片区分户评估结果明细表》上来看，装修的最高价格是600元/平方米，就算都按600元/平方米计算，原告的评估结论也是严重超过补偿标准。对《棚户区改造项目西河片区分户评估结果明细表》中第2-6项都认可评估标准，7-10项按450元/平方米算较为合理，对11项的玻璃房（是原告自建的）的评估标准按800元/平方米计算过高，应按500元/平方米算较为合理，第12项属于原告放弃的范畴，园林景观绿化，总表上没有补偿标准，只有对树按棵及大小进行补偿，有五种标准，10元、20、30、50元、60元进行补偿。但是原告有多少树也不清楚。资产评估报告与测绘报告是接近的，但我方认为应以棚改指挥部的测绘结果为准。对测绘发票没有意见，但是在该案中被告没有违约，测绘损失应由原告自行承担。本院认为，因被告宣威市工人文化宫认可原告提交的八组证据的真实性，且上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信并作为本案定案依据。根据庭审、举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：1997年，原、被告双方首次签订《房屋出租协议》。合同订立后，被告宣威市工人文化宫即按合同约定将房屋交由原告罗丽管理使用。原告罗丽遂在房屋上进行房屋建设及装修，用于餐饮经营。合同到期后，原、被告双方多次签订《房屋出租协议》。双方最后一次订立合同时间为2015年12月1日，合同于2018年11月30日到期，双方即未再行签订合同，但该房屋及场地一直由原告罗丽使用至今。原告提交的所有书面合同对场地面积、使用期限、租金等均做了明确约定。同时，双方约定约定：如因市政建设整体规划及其他政策性因素，致使项目终止，双方必须服从。合同签订后，被告依约交付租赁房屋及场地，原告罗丽在所承租的场地上添设了自建经营性玻璃房屋1幢及附属设施，房屋总面积为114.73平方米。2017年9月5日，宣威市政府下发了关于印发《云南省2013--2017年城市棚户区改造省级统贷项目（四期）--宣威市城市棚户区改造房屋征收补偿方案》的通知，确定了此次征收的部门为：宣威市城市棚户区改造项目建设指挥部。征收范围为：纳入云南省2013--2017年城市棚户区改造省级统贷项目（四期）--宣威市西河片区、西片区、东门海子片区棚户区改造项目规划范围内的房屋及附属物、土地及附着物、公共设施等。其中原告罗丽所承租的经营场地在本次拆迁范围。在拆迁补偿过程中，2018年5月3日，被告宣威市工人文化宫与宣威市棚户区改造项目建设指挥部签订了云南省2013--2017年城市棚户区改造省级统贷项目（四期）--宣威市城市棚户区改造房屋征收补偿协议书，并领取了全部补偿款。之后，原、被告双方就补偿款归属问题协商未果。为此，2019年3月28日原告罗丽向本院起诉，提出上述诉讼请求。本院认为，原告罗丽与被告宣威市工人文化宫签订《房屋出租协议》，且约定了租赁物的名称、租赁期限、租金及其租金支付方式、租赁期内的权利义务等，约定的内容准确具体，意思表示真实，双方的租赁合同关系依法成立，合法有效。2017年9月5日，宣威市政府下发了关于印发《云南省2013--2017年城市棚户区改造省级统贷项目（四期）--宣威市城市棚户区改造房屋征收补偿方案》的通知，确定了此次征收的部门为：宣威市城市棚户区改造项目建设指挥部。征收范围为：纳入云南省2013--2017年城市棚户区改造省级统贷项目（四期）--宣威市西河片区、西片区、东门海子片区棚户区改造项目规划范围内的房屋及附属物、土地及附着物、公共设施等。其中原告罗丽所承租的经营场地在本次拆迁范围。原、被告双方签订的《房屋出租协议》于2018年11月30日到期。宣威市政府下发的关于印发《云南省2013--2017年城市棚户区改造省级统贷项目（四期）--宣威市城市棚户区改造房屋征收补偿方案》通知的时候，原告被告双方的租赁合同还没有到期。被告宣威市工人文化宫于2017年11月1日作出书面通知原告搬离，原告书面通知后未搬离，被告因此向我院提起民事诉讼，要求原告立即腾空并搬离该承租场地。经我院一审、中院二审判令原告罗丽搬离承租场地及房屋。庭审中，原告罗丽向本院申请要求放弃对第三人宣威市棚户区改造项目建设指挥部的起诉，本院予以准许。本院认为，公民的合法民事权益，受法律保护。本案根据原告罗丽与被告宣威市工人文化宫签订的房屋租赁《合同书》能够证实，双方的租赁关系从1997年就已经建立，罗丽在租赁期间经出租人宣威市工人文化宫同意对承租的房屋进行了装修、添附和改造。双方签订的合同虽然是多次签订，但双方之间事实上已形成长期租赁关系。在租赁期间，宣威市人民政府下发了《宣威市城市棚户区改造项目西河片区房屋征收决定》，原告罗丽所承租经营的房屋在本次拆迁范围，该征收补偿方案第十条规定了补偿范围。根据补偿方案第十五条第十一项的规定属于违法建筑的，不予补偿，但在《宣威市人民政府关于进一步加强西河片区用地及建设控制的公告》发出之日前已经存在的违法建筑，被征收人在规定的时限内签订协议并搬迁交房的，给予适当的助迁费。本案因双方之间对拆迁时搬迁补助费及搬迁房屋上的附着物、建筑物等未作明确约定，故对上述费用的补偿应根据搬迁政策规定的补偿费用性质、补偿对象等予以确定。临时安置补偿款、搬迁补助费系对被拆迁房屋拆迁时居住、经营受到的损失给予的补偿、补助费用，本案诉争场地的租赁人即罗丽系被拆迁对象的实际使用人，因诉争场地上的建筑物、附属设施、机器设备等被拆迁，其经营受到影响，需另行进行临时安置、搬迁，依法应享有上述费用，但是本案因政府的征收行为，不可归责于双方的原因导致双方不能履行合同，应根据公平原则，结合宣威市政府的宣威市城市棚户区改造房屋征收补偿方案及本案的实际情况进行处理。因此，被告对上述所领取的补偿款项应归原告占70%，被告占30%比较适宜。故原告所主张的拆迁补偿费即为本案中宣威市政府下发了关于印发《云南省2013--2017年城市棚户区改造省级统贷项目（四期）--宣威市城市棚户区改造房屋征收补偿方案》的通知中第十五条第十一项规定的对违法建筑补偿的助迁费。据此，该补偿费用本院依法确认为：房屋助迁费59906元（其中：棚户区改造项目西河片区分户评估结果明细表中附属设施部分第13项的石棉彩钢瓦房114.73㎡，按500元/㎡计算，合计57365元；附属设施部分第14项砖砌体8.47m3，按300元/m3计算，合计2541元）、树三棵60元（附属设施部分第15项的树20元/棵）、装修面积补偿516671元（其中：棚户区改造项目西河片区分户评估结果明细表中装修部分第6项的3栋1层面积775.07㎡，按600元/㎡计算，共计465042元；装修部分第8项的4栋1层装修面积114.73㎡，按450元/㎡计算，共计51629元），各项合计576637元。因此，原告要求被告宣威市工人文化宫支付征收补偿费、搬迁费合计800000元及测绘费3888.41元、评估费8502元的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持，本院仅支持由被告宣威市工人文化宫支付附属设施费、装修评估费总额的70%，即403645.9元；测绘费及评估费由原告承担30%，被告承担70%较为适宜。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（四）项之规定，判决如下：一、由被告宣威市工人文化宫于本判决生效之日起十日内向原告罗丽支付房屋附属设施、征收助迁费等共计403645.9元。二、测绘费3888.41元、评估费8502元，合计12390.41元，由原告罗丽承担3717.12元，被告宣威市工人文化宫承担8673.29元。三、驳回原告罗丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11800元，由原告罗丽负担3540元，被告宣威市工人文化宫负担8260元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  朱 浩人民陪审员  范美玉人民陪审员  林 勇二〇二〇年五月二十日书 记 员  张 倩