福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0427民初827号 原告：邓兆德，男，1977年6月12日出生，汉族，住福建省沙县。 被告：彭德生，男，1982年9月17日出生，汉族，户籍地址湖南省常宁市，现住福建省沙县。 原告邓兆德与被告彭德生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓兆德、被告彭德生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓兆德向本院提出诉讼请求：1.判令彭德生支付尚欠租金60180元，电费2435元，共计62615元；2.判令彭德生根据合同约定自2020年2月1日起按月利率2%的标准支付利息，直至还清之日止；3.判令本案诉讼费由彭德生承担。案件审理过程中，邓兆德增加诉讼请求：1.判令彭德生承担房屋转租给第三方造成的损失28000元/年，共计1年半42000元；变更诉讼请求：1.判令彭德生支付2019年10月5日至2020年2月24日尚欠租金和自2020年2月24日起至房屋转租给第三方之日（2020年4月20日）间的损失共计65513.33元；2.判令彭德生支付2020年2月27日前所欠电费2438.86元。事实和理由：2018年9月20日，邓兆德与彭德生签订房屋租赁合同，约定邓兆德将其所有的坐落于福建省沙县滨河路13幢1楼8号店出租给彭德生，租赁期限自2018年9月20日至2021年10月5日止，第一年租金11万元，第二年和第三年租金为12.8万元，每半年支付一次租金，提前两个月付清。若彭德生未按约定支付房租，须按月利率2%支付利息。2019年8月起，邓兆德多次要求彭德生支付2019年10月5日至2020年4月5日的租金，但至起诉之日，邓兆德仅收到11500元，扣除已产生的利息7680元，实际只收到租金3820元。彭德生尚欠房租60180元。同时，彭德生租赁期间，店面尚有电费2438.86元未支付。2020年2月份，经彭德生同意后，店面重新对外招租，空置至2020年4月20日重新租与他人，租金减少为每年10万元。 彭德生承认其与邓兆德签订租赁合同，租赁沙县滨河路13幢1楼8号店面的事实，亦对租赁期间产生的租金和尚欠的电费无异议。但辩称，其租赁后又与黄旭签订了租赁合同，实际承租人为黄旭，实际也是由黄旭向出租人邓兆德支付租金，应由实际承租人黄旭承担本案的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及事实（各方当事人身份证复印件、店面租赁合同、通话录音、委托书、电费发票、补充声明等），本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于邓兆德提供黄旭签署的欠条一份，证明已收取部分租金和利息的事实。邓兆德提供欠条一份，证明其按彭德生要求，直接找实际承租人黄旭收取租金，黄旭共支付11500元，经黄旭与邓兆德结算，扣除已产生的利息7680元，实际支付租金3820元。彭德生对欠条真实性不予认可。本院认为，邓兆德按彭德生要求，直接找实际承租人黄旭收取租金并无不妥，邓兆德自认已收取租金3820元，本院予以确认。邓兆德提供的欠条一份，证明收取7680元利息的事实，无其他证据予以印证，因此，对欠条的真实性及7680元的收取情况和性质本院不予认定。彭德生对支付租金的情况负有举证责任，彭德生并无提供证据证明租金支付情况，综上，本院根据邓兆德的自认，确认邓兆德已收取2019年10月5日起的租金3820元。 依据上述有效证据及庭审笔录，本院确认案件事实如下： 2018年9月20日，彭德生与邓兆德签订店面租赁合同，约定邓兆德将沙县滨河路13幢1楼8号店出租给彭德生，租赁期限自2018年9月20日至2021年10月5日止，第二年即2019年10月5日至2020年10月4日的租金为128000元，租金每半年支付一次，应于租期开始前两个月支付，逾期支付租金，应按月利率2%支付尚欠租金的利息。彭德生承租后，将店面转租给黄旭，由黄旭实际经营。2019年10月5日起的租金，彭德生未按期支付，邓兆德多次催讨，后按彭德生要求直接找实际承租人黄旭收取，黄旭陆续支付租金3820元。邓兆德于2020年2月24日电话联系彭德生，双方协商同意由邓兆德将店面重新招租。2020年4月20日，邓兆德与他人签订租赁合同，店面重新出租，租金减少为每年100000元。彭德生租赁期间，尚有电费2438.86元未支付。 关于本案是否应追加实际承租人黄旭的问题。彭德生认为，店面转租给实际承租人黄旭，并由黄旭向邓兆德支付租金，应追加黄旭参加诉讼。邓兆德认为，其系与彭德生签订租赁合同，与黄旭无关，仅起诉彭德生即可。本院认为，邓兆德与彭德生的租赁关系与彭德生与黄旭的转租关系为不同法律关系，黄旭并非本案必要共同诉讼人。彭德生与黄旭的权利义务关系应依据其与黄旭签订的转租合同另行主张，并非直接以本案为依据。本案中，彭德生作为租赁合同相对方，应当承担合同的责任和义务，虽然彭德生要求邓兆德直接找黄旭收取租金，但并不因此减免彭德生作为支付租金义务人的责任，彭德生仍应当充分了解租金的支付情况，承担相应的举证责任，如果彭德生怠于履行合同义务和举证责任，应当承担相应的法律后果。且本案中，权利人邓兆德认为仅起诉合同相对人即可，为有效保障权利，提高诉讼效率，本院认为不应追加黄旭参加本案诉讼，彭德生与黄旭的权利义务关系应依据其与黄旭签订的转租合同另行主张。 本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金，彭德生应按合同约定支付2019年10月5日起的租金，因双方于2020年2月24日协商同意另行出租，双方租赁合同于2020年2月24日解除。因此，彭德生应按合同约定支付2019年10月5日至2020年2月24日的租金，扣除已收取的3820元，彭德生还应支付租金45958元，并按合同约定以月利率2%支付租金逾期利息，从2020年2月至租金实际支付之日止。本案合同解除，系源于彭德生的违约行为，邓兆德要求其支付租赁店面闲置期间的损失，本院予以支持。本案店面租赁2020年2月24日解除，至2020年4月20日重新出租，店面共闲置一个月二十六天，共损失租金19911元，彭德生应予赔偿。彭德生租赁期间，尚有电费2438.86元未支付，应由彭德生承担。邓兆德主张另行出租后，租金减少的损失42000元，租金减少系因市场行情及疫情影响所致，亦非彭德生签订合同时所能预见，对该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，第一百零七条，第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、彭德生应于本判决生效之日起十日内支付邓兆德租金45958元。 二、彭德生应于本判决生效之日起十日内支付自2020年2月1日起至实际付清之日止，以尚欠租金为本金，按月利率2%计算的利息。 三、彭德生应于本判决生效之日起十日内赔偿邓兆德店面闲置损失19911元。 四、彭德生应于本判决生效之日起十日内支付邓兆德垫付的电费2438.86元。 五、驳回邓兆德的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2499元，适用简易程序，减半收取计1249.5元，由彭德生负担754元，由邓兆德负担495.5元。彭德生负担的诉讼费应于本判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 吴鸿强 二〇二〇年五月十九日 法官助理 石音音 书 记 员 黎 悦 一、本判决所依据法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。