四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初3045号 原告(反诉被告)：成都经济技术开发区国有资产投资有限公司(原名成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司)，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉玉扬路302号。 法定代表人：张晓峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾理，北京康达(成都)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋戈，北京康达(成都)律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙华江，女，1989年9月8日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：谢安，泰和泰律师事务所律师。 原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司(以下简称国投公司)与被告孙华江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，被告孙华江提起反诉，本院适用简易程序，公开开庭对本、反诉进行了审理。原告国投公司的委托诉讼代理人曾理和被告孙华江的委托诉讼代理人谢安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国投公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2017年1月4日签订的编号为ＺＬ-2016-1076的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即将位于成都市龙泉驿区项目3楼17栋附308、309号和17栋附305、306、307号房屋返还给原告；3.判令被告向原告支付自2018年11月13日起至合同解除之日止的租金，合同解除之日起至实际返还之日止按每日585.55元支付房屋占有使用费；4.判令被告按每日千分之一支付应付未付租金自2018年10月23日起至实际付清之日止的逾期支付租金的违约金，判令被告向原告支付合同解除违约金24837.28元。事实和理由：原告作为出租方，被告作为承租方，双方于2017年1月4日签订编号为ＺＬ-2016-1076的《房屋租赁合同》，约定：原告将自有的坐落于龙泉驿区洪河城市花园（楠博苑五期）项目3楼17栋附308、309号和17栋附305、306、307号的建筑面积为650.32平方米的商铺两间出租给被告作艺术培训用途使用；租赁期限自2017年1月12日至2022年1月11日止；单价12元／㎡·月，第一年年租金标准为93646.08元，第一年月租金标准为7803.84元；租赁期限内的租金逐年递增，每年年租金按上一年年租金3%的比例递增；被告自租金起算日起按每3个月为一期缴纳租金，每期租金应于上一期计租时间的最后一月的第1日至第10日内缴纳；被告应于合同终止或解除之日三日内返还出租房屋，逾期返还的，自合同终止或解除之日起每日按合同租期内最后一月日租金的2倍支付房屋占有使用费；被告逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，自逾期之日起，每日按应付而未付租金的千分之一向原告支付违约金，原告还有权单方解除合同，同时被告应按违约当年三个月租金金额向原告支付违约金。《房屋租赁合同》签订后，双方于2017年2月13日办理租赁物交割，被告未缴纳自2018年11月13日起的租金，经原告多次催收无果。被告的违约行为已严重侵害原告的合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。 孙华江辩称，原告的诉讼请求均不成立。被告租赁房屋后办了“舞美”培训部，被告不支付租金的原因是房屋漏水，漏水期间支付了部分租金，有3间房屋存在漏水情况无法使用，自2018年7月11日开始漏水，租金支付至2018年11月，被告要求原告扣除漏水期间的租金，原告一直不同意。对于欠付的3楼17号附308、309号房屋的租金被告愿意全部支付，对于305、306、307号房屋自2018年7月11日至2019年1月31日的租金被告不愿意支付，其他违约金、占有使用费也不愿意支付。 孙华江向本院提出反诉请求：1.判决双方于2017年1月4日签订的编号为ZL-2016-1076的《房屋租赁合同》合法有效，双方应继续全面履行该租赁合同；2.判决被告不向原告支付305、306、307号房屋在2018年7月11日至2019年1月31日期间的房屋租金、物业费和违约金，共计49734元；3.判决原告向被告支付305、306、307号房屋在2018年7月11日至2019年1月31日期间的经营损失、教师工资损失，共计140673元。反诉的事实和理由：双方于2017年1月4日签订《房屋租赁合同》后，被告以所租赁房屋为住所申办了工商营业执照，并合法有序地开始运营“舞美”少儿舞蹈培训，为此投入了大量的资金。在房屋租赁过程中，被告自觉履行合同义务，按照约定支付了2017年1月4日至2018年11月13日的租金。2018年7月11日，由于天降暴雨，且原告出租房屋排水系统本身存在重大缺陷，致使被告承租的305、306、307号房屋因严重漏水而受损，被告及时向原告反映，原告也多次派人到现场查看，确认漏水属实。被告此后多次要求原告及时维修，但原告久拖不决，直到2019年1月31日才将漏水房屋维修完毕。由于房屋漏水事故，造成被告大量学员退费退学，被告所经营的“舞美”培训机构遭到了极大的经济损失。漏水事故发生后，被告仍然按照约定支付了4个月租金，由于原告长时间不对房屋进行维修，被告才开始停止支付租金。由于房屋漏水事故的发生，被告要求原告扣减305、306、307号房屋从漏水之日到维修完毕之日的租金，并适当赔偿损失。经协商，原告基本同意被告的意见，但房屋维修完毕后，原告对扣减租金和适当赔偿损失一概不认。双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告不是不按合同支付租金，而是原告违约在先，且出尔反尔，不遵守双方协商解决方案，希望支持被告的反诉请求，驳回原告的诉讼请求。 国投公司对孙华江的反诉辩称，被告反诉所称双方签订了租赁合同、被告用所租赁房屋开办培训部并办理工商登记的事实属实，其余陈述不是事实。关于2018年7月11日起至2019年1月31日，原告没有确定期限，只是确定几个时间点。被告应该支付305、306、307号房屋在2018年7月11日起至2019年1月31日期间的租金，物管合同不是与原告签订，也不支付给原告，关于不支付物管费的诉请不应该支持。只有306号房屋部分漏水，不影响被告正常使用，被告主张的老师工资和损失也不应该支持。综上，应该驳回被告的反诉请求。 双方当事人围绕本、反诉的诉讼请求依法提交了证据，国投公司提交了以下证据：1.双方于2017年1月4日签订的编号ＺＬ-2016-1076的《房屋租赁合同》，拟证明双方的有关约定；2.《证明》，拟证明原告对案涉房屋享有所有权；3.《租赁物交割清单》，拟证明原告于2017年2月13日将案涉房屋交付给被告使用；4.《催款通知》，拟证明原告于2019年2月28日通知被告缴纳案涉房屋2018年11月12日以后的租金及违约金；5.证人周某的证言，证人作证时陈述，自己是原告公司下面的项目的承建方，2018年7月18日接到通知到现场对漏水问题进行了处理，只有一间房屋漏水，且只影响到房屋的一面墙，被告的要求比较苛刻，要求将整个房屋全部进行重新施工，被告在维修施工中不配合，工人到场后以各种理由推辞进而拖延施工，耽误了时间，证人后来按照被告的要求进行施工，所有的东西维修完毕，被告认可的时间大约在2019年1月15日或2019年1月16日，被告配合的话维修只需要十多天，证人在下班时间去过两次，没有看到305、306、307号房屋在使用，拟证明漏水和维修情况；6.《申请书》，系打印件，无签名、盖章，拟证明被告于2018年11月18日才提出维修申请，并申请免30000元房租。孙华江提交了以下证据：1.《营业执照》，载明龙泉驿区大面街办舞美课外培训部的经营者是被告，经营场所为龙泉驿区大面街道蒲草路1800号洪河城市花园17栋305、306号，注册日期为2017年2月17日，拟证明被告租赁房屋开办“舞美”培训部；2.照片16张及视频，显示了相联两间房屋靠墙部分漏水并导致地面积水、部分吊顶坠落的情况，拟证明租赁房屋漏水受损的情况，漏水是全面的；3.被告于2018年7月16日制作的《维修整改申请书》，要求路桥公司及时处理2018年7月11日承租房屋渗水受损的问题，拟证明被告要求原告进行维修；4.被告与路桥公司工作人员谈话的两段录音和被告的员工陈××、任××的书面证言，拟证明租赁房屋漏水事实和被告要求原告维修、被告受损的事实、双方多次协商的过程；5.《四川增值税普通发票》一张，拟证明被告按合同约定支付租金到2018年11月12日；6.《711漏水损失》，系被告制作的损失计算清单及计算方法，305、306、307号房屋面积按446.82㎡计算的，并附有向原告交违约金的《结算票据》，拟证明被告因漏水受损的项目、金额及理由；7.《音舞美大面校区学生花名册》，拟证明有部分学生要求退费；8.被告的《现金日记账》，拟证明被告经营培训班的收入开支。 孙华江对原告提交证据的质证意见为：对第一组证据的“三性”认可；第二、三、四组证据是真实的，但原告要对房屋质量承担责任，合同约定了承租房屋设施设备等的损耗维修由原告承担，案涉房屋漏水后根本无法使用，原告没有尽到维修义务，合同对违约金约定过高，被告不存在违约行为，不应该支付违约金；对第五组证据，证人陈述的漏水时间、维修结束时间属实，原告派人维修后已经承担了维修责任，但证人说了几点谎话，所说漏水只影响到一个房间不符合客观事实，证人对于被告使用的地板胶有特殊要求不清楚，被告在维修期间积极配合了；对第六组证据的真实性不认可。 国投公司对被告提交证据的质证意见为：1.对第一组证据的“三性”认可；2.对第二组证据中照片的“三性”认可，但看不出具体哪间房屋受损，且漏水在房屋边角，不影响正常使用，对视频的真实性、关联性认可，合法性不认可；3.对第三组证据的“三性”不认可，原告没有收到该证据；4.对第四组证据中录音的真实性、关联性认可，合法性不认可，不能证明被告的观点，证人没有出庭作证，且均为被告工作人员，对证言的“三性”均不认可；5.对第五组证据的“三性”认可；6.对第六组证据中的结算票据“三性”认可，正好说明被告支付了延期支付租金的违约金，证据的其他部分系被告单方制作，原告不认可证据“三性”；7.第七组证据系被告单方制作，不认可证据“三性”；8.第八组证据系被告单方制作，而且若没有股东入账，就没有结余，对证据“三性”不认可。 本院对国投公司提交证据的认证意见如下：第一组至第四组证据具有证据“三性”，本院予以采信；证人周某与原告有业务往来，且其所述房屋受损情况与原告认可的证据证明的事实明显不一致，对其证言的证明力应从严把握，本院对证言中被告认可的原告安排了人对漏水的房屋进行维修和维修结束的时间予以采信，对其余证言不采信；第六组证据无被告的签名、盖章，又没有其他证据佐证系被告提交，对该证据的真实性不能认定，本院不予采信。本院对孙华江提交证据的认证意见如下：第一组、第五组证据的“三性”原告已认可，本院予以采信；第二组证据并不存在不合法的情形，且原告对证据的真实性、关联性认可，本院予以采信；第三组、第七组、第八组证据系被告单方制作，没有其他证据佐证，对证据的真实性不能认定，本院不予采信；第四组证据中录音的谈话双方并非原告的工作人员，录音与本案无关联性，证人未按要求出庭作证，对本组证据均不予采信；第六组证据中的《结算票据》原告无异议，本院予以采信，被告主张305、306、307号房屋面积按446.82㎡计算，因该房屋系原告所有，原告持有能证明该房屋面积的材料却不提交，本院对于被告主张的房屋面积予以确认，该组证据中的其余内容系被告单方的意见，没有有效证据予以证实，本院不予采信。对前述已采信证据证明的事实，本院结合全案证据及事实综合认定。 根据当事人的陈述及本院采信的证据，本院经审理认定事实如下：原告作为出租方，被告作为承租方，双方于2017年1月4日签订了编号为ZL-2016-1076的《房屋租赁合同》，合同约定：原告将自有的坐落于龙泉驿区洪河城市花园(楠博苑五期)项目3楼17栋附308、309号和17栋附305、306、307号的建筑面积为650.32平方米的商铺两间出租给被告作艺术培训用途使用；租赁期限自2017年1月12日至2022年1月11日止，租期五年，以实际移交房屋时间起算；计租面积650.32平方米，单价12元/㎡·月，第一年年租金标准为93646.08元，第一年月租金标准为7803.84元；租赁期限内的租金逐年递增，每年年租金按上一年年租金3%的比例递增；被告自租金起算日起按每3个月为一期缴纳租金，每期租金应于上一期计租时间的最后一月的第1日至第10日内缴纳；若被告承租房屋主体结构或所在小区公共设备自然损坏，被告应及时向原告反映，并配合原告或物管公司的修缮安排，否则造成的人身财产方面的损失，由被告全部承担；被告应于合同终止或解除之日起三日内返还出租房屋，逾期返还的，自合同终止或解除之日起每日按合同租期内最后一月日租金(月租金÷30)的2倍支付房屋占有使用费；被告逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，自逾期之日起，每日按应付而未付租金的千分之一向原告支付违约金，如逾期15日以上，原告还有权单方解除合同，同时被告应按违约当年三个月租金金额向原告支付违约金。《房屋租赁合同》签订后，双方于2017年2月13日办理了租赁物交割。被告将所承租的房屋用于青少年课外文艺辅导服务，并且以所租赁房屋为经营场所为其经营的“龙泉驿区大面街办舞美课外培训部”申办了营业执照。2018年7月11日，由于天降暴雨，被告所承租的房屋因自身存在的缺陷而局部漏水，致使306、307号房屋部分吊顶坠落、电线下坠，305、306、307号房屋的地面被水浸泡，部分地胶变形。被告于2018年9月5日向原告交纳了2018年8月13日至2018年11月12日的房屋租金22965.59元和违约金530.51元。原告对漏水受损的出租房屋进行了维修，所有维修工作完成的时间为2019年1月16日。2019年2月28日，原告向被告送达了《催款通知》，要求被告接到通知之日起3个工作日内缴纳所欠租金和违约金，并告知了不缴纳的后果，但被告未按要求缴纳费用。 本院认为，原、被告自愿签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属于有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告出租的房屋因存在缺陷于2018年7月11日漏水后，原告应当及时履行维修义务，被告也应当按照合同约定时间缴纳租金。事实上被告在原告完成受损房屋维修前，仍然向原告缴纳了2018年8月13日至2018年11月12日的房屋租金和违约金，说明其并没有违反合同约定的故意，而是因双方对于漏水损失赔偿问题存在争议造成被告没有按时缴纳后来的租金，虽然被告的行为存在过失，但鉴于起因是原告提供的出租物存在缺陷并且没有及时维修而引起，对原告要求解除《房屋租赁合同》、返还房屋、支付合同解除及逾期支付租金的违约金的诉讼请求，本院均不予支持，双方应继续履行《房屋租赁合同》。被告用承租的房屋进行青少年文艺培训，对于青少年的身体健康和安全问题应当高度重视，被告即使因为担心可能给学员造成伤害而没有使用因漏水受损的房屋也在情理之中，而且原告的证据不足以证明被告阻挠进行维修、在维修完成之前使用了漏水的房屋，因此本院认定被告在2018年7月11日至2019年1月16日没有使用受损的房屋。305、306、307号房屋实际上是一间商铺，位于中间的306号房屋受损后，要求被告使用305、307号房屋未免过于苛刻，因此305、306、307号房屋维修期间的租金均应减少，减少的金额为34240.71元(446.82㎡×12元/月·㎡×1.03×6.2月)。原告与被告之间并无物业服务合同关系，被告也没有举证证明原告收取了被告物业费，被告反诉请求判令不支付原告物业费没有事实依据，本院不予支持。被告反诉主张的经营损失和教师工资损失因证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零九条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款、第八十五条、第九十条、第九十五条之规定，判决如下： 一、反诉原告孙华江与反诉被告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司于2017年1月4日签订的编号为ZL-2016-1076的《房屋租赁合同》为有效合同，双方继续履行该合同； 二、反诉原告孙华江不向原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司支付龙泉驿区洪河城市花园(楠博苑五期)项目3楼17栋附305、306、307号房屋2018年7月11日至2019年1月16日的租金34240.71元； 三、在本判决生效之日起十日内，扣除本判决第二项确定的34240.71元租金后，被告孙华江按照《房屋租赁合同》约定的标准将龙泉驿区洪河城市花园(楠博苑五期)项目3楼17栋附308、309号和17栋附305、306、307号房屋从2018年11月13日起至本判决生效时已到期的房屋租金交纳给原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司； 四、驳回原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告孙华江的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1809元，减半收取计904.5元，由原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司负担624.5元，被告孙华江负担280元(此款已由原告预交，被告在履行上述给付义务时将此款一并付给原告)；反诉案件受理费2054元，减半收取计1027元，由原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司负担185元，被告孙华江负担842元。前述案件受理费叠加后，被告孙华江应支付原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司预付的案件受理费95元，在本判决生效后十日内支付给原告成都经济技术开发区国有资产投资有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢贤云 二〇二〇年五月六日 书记员  左楠楠