北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初28807号原告：北京健知美健身有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路5号院北京新天地小区12号楼底商。法定代表人：崔秀芹，经理。委托诉讼代理人：王玉臣，北京金诉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳红，北京金诉律师事务所律师。被告：张莉，女，1992年6月8日出生，汉族，北京赛博园上网服务有限公司执行董事，住山东省青岛市四方区。委托诉讼代理人：张崴，北京市王玉梅律师事务所律师。原告北京健知美健身有限公司（以下简称健知美公司）与被告张莉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。健知美公司之委托诉讼代理人王玉臣、王佳红，张莉之委托诉讼代理人张崴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。健知美公司向本院提出诉讼请求：判令1、确认双方于2015年3月24日签订的《商铺租赁合同》于2018年5月23日解除；2、张莉支付2018年5月23日前的租金589461元；3、张莉支付2018年5月24日至2019年10月20日占有使用费1089339.25元；4、张莉支付拖欠的电费、物业费、供暖费和垃圾清运费155586.2元；5、张莉支付违约金822071元。事实和理由：2015年3月24日，我公司与张莉签订《商铺租赁合同》，出租北京市朝阳区朝阳路北京新天地五号院x号楼的商铺给张莉，年租金3.3元/平方米/天，面积650平方米，期限为2015年3月28日至2025年3月28日，约定拖欠租金累计达30天的，应当赔偿12个月的房租作为违约金。张莉自2016年开始就拖欠租金、电费等。我公司在2017年11月1日、12月3日、2018年1月4日、1月18日、3月14日和4月3日向张莉及其经营场所下达催缴通知书。但张莉仍未支付租金等费用。我公司于2018年5月23日向张莉发出解除合同通知书。张莉辩称，2015年3月24日，我为开办网吧，以个人名义代替公司签订《商铺租赁合同》，后我取得北京xxx上网服务有限公司（以下简称xxx公司）股权，重新以公司名义与健知美公司补签了合同最后的签署页，并由健知美公司、xxx公司加盖印章，日期专门填写为2015年3月24日。之后xxx公司以其自身名义对外经营，并与健知美公司沟通交流、支付各项款项。《商铺租赁合同》主体为xxx公司，案涉房屋的实际承租人、使用人均为xxx公司，并非我个人。健知美公司的转租行为未经产权方同意，转租行为无效。即使合同有效，健知美公司未按照合同约定提供符合约定的房屋，房屋是住宅而非商用，导致我们不能完成消防备案。2016年5月，双方口头约定租金降为5万元每月，若当月受到处罚，则免除当月租金。到2018年5月，朝阳公安局通知断网，网吧已经经营不下去，只能停业，2019年2月经与健知美公司沟通，房屋交由健知美公司使用。综上，请求驳回健知美公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2013年5月31日，健知美公司与北京市朝阳区管庄农工商联合公司（以下简称农工商公司）签订《房屋建筑物租赁协议书》，承租包括案涉房屋在内的房屋（共计2811.24平方米），租赁期限2013年6月1日至2025年5月31日，约定其中2016年6月1日至2019年5月31日期间的年租金为161.62万元。2015年3月24日，健知美公司与张莉签订《商铺租赁合同》转租案涉房屋（面积650平方米）给张莉，约定：租赁期限2015年3月28日至2025年3月28日，免租期2015年3月28日至2015年5月28日；每年租金3.3元/平方米/天，房租每三年递增5%；无故拖欠租金，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿十二个月房租为违约金；承租方拖欠租金累计达30天的，出租方可以中止合同，收回房屋，并依据本合同规定履行赔付。张莉称为开办网吧，先以个人名义代替公司签订合同，后取得xxx公司股权，重新以公司名义与健知美公司补签了合同最后的签署页。就此，张莉提交了加盖有健知美公司印章、xxx公司印章，且健知美公司处有“刘某军”字样签名的签字盖章页予以佐证。健知美公司不予认可，称未与xxx公司重新签订合同，并申请对印章及“刘某军”的签名字迹进行鉴定。本院委托鉴定机构进行鉴定，鉴定意见为：签名字迹不是同一人书写；印章印文有洇散现象，字迹笔画不清晰，无法分辨其细节特征，无法进行鉴定。健知美公司支出鉴定费15300元。庭审中，健知美公司和张莉认可合同于2018年5月23日解除。健知美公司称2016年5月27日之前的租金及相关费用张莉已支付完毕；2016年5月28日起的租金张莉只陆续支付了共计972027.4元；其公司代张莉支付了2017年1月至2018年5月电费、2017年5月至2018年5月物业费、2017年11月至2018年3月供暖费和2017年12月至2018年12月垃圾清运费合计155586.2元；就此，健知美公司提交物业服务协议、短信记录、发票等予以佐证。张莉认可证据的真实性，但称期间双方口头变更租金支付时间和数额，租金降为每月5万元，若当月受到处罚，则免除当月租金，自2018年5月，被相关部门断网，停止经营，2019年2月将房屋交由健知美公司使用，期间的租金和相关费用已支付完毕。张莉提交微信记录予以佐证。健知美公司不予认可，不认可证据的证明目的，称张莉一直在占有使用房屋。2019年10月20日，健知美公司与张莉办理了交接手续，收回房屋。健知美公司另称因张莉逾期支付租金，按照合同约定应当支付违约金。张莉主张健知美公司提供的案涉房屋备案为住宅而非商业用房，不符合合同约定，无法办理消防许可证和网吧开业消防验收，在2016年1月、3月、4月和11月被有关部门责令关停整改，导致长期无法正常运营，并在2018年5月被断网停业。就此，张莉提交了消防备案受理凭证、行政执法检查记录、整改告知书、临时查封决定书予以佐证。健知美公司认可证据的真实性，不认可证明目的，称不存在因消防验收导致不能经营的情况，没有影响张莉经营。另查,农工商公司曾以健知美公司为被告，起诉至本院，要求解除与健知美公司签订的《房屋建筑物租赁协议书》、健知美公司交回承租的房屋、支付2016年6月1日始的租金及滞纳金等。健知美公司辩称农工商公司至今未协助完成消防安全检查手续，导致被多次查封，多次受到行政处罚，2016年4月还遭受贴封条等。本院作出（2018）京0105民初xxxx号民事判决书，认定2016年6月1日以后发生的租金根据现实营业状况予以酌减为每年54万元，判决健知美公司按照每年54万元的标准向农工商公司支付2016年6月1日至腾退房屋期间的租金等。农工商公司和健知美公司均不服前述判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终xxxxx号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。本院认为，健知美公司与张莉签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。张莉主张健知美公司的转租行为因未经产权方同意而无效，张莉的该项主张无法律依据，本院不予支持。张莉主张案涉合同主体应为xxx公司，但其提交的合同最后签署页中健知美公司方的签字并非同一人签字，而印章无法进行鉴定，张莉应当承担举证不能的不利后果，对于张莉的该项主张，本院也不予采纳。健知美公司和张莉均认可《商铺租赁合同》于2018年5月23日解除，本院不持异议。根据合同约定，张莉应当支付健知美公司2016年5月28日至2018年5月23日的租金。根据张莉提交的证据，可以证明张莉因场所经营许可、消防问题等影响了经营使用，健知美公司在（2018）京0105民初xxxx号案件中的主张与张莉的主张事由基本相同，张莉和健知美公司均是从事对外营业的公共场所的业务，（2018）京0105民初xxxx号民事判决根据营业状况对健知美公司承租房屋的租金整体减免，本院参照（2018）京0105民初xxxx号案件，根据张莉承租的面积、受影响的程度确定张莉2016年5月28日至2018年5月23日租金的数额。张莉主张2019年2月已将房屋交由健知美公司使用，健知美公司不予认可，张莉提交的证据不足以证明其主张，且在2019年10月20日才进行了房屋交接，本院对于张莉的该项主张不予采纳，张莉应当支付2018年5月24日至2019年10月20日占有使用费，张莉主张因被断网而被迫停止营业，但就此未举证证明，故本院参照前述标准确定占有使用费。根据张莉陆续支付的2016年5月28日后的租金数额及前述的计付标准，对于健知美公司再主张张莉支付租金和占有使用费的请求，本院不再支持。双方关于租金的支付时间并未有明确具体的约定，张莉使用房屋过程中受到行政处罚等导致经营受到影响，张莉期间陆续支付租金，因此对于健知美公司以张莉逾期支付租金为由主张违约金，本院不予支持。张莉在占有使用房屋期间，应当按期交纳电费、物业费、供暖费和垃圾清运费，现健知美公司已代为交纳，张莉应当支付给健知美公司，对于健知美公司的该项请求，本院予以支持，经核算数额为155565元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告北京健知美健身有限公司与被告张莉于2015年3月24日签订的《商铺租赁合同》于2018年5月23日解除；二、被告张莉于本判决生效后七日内支付原告北京健知美健身有限公司电费、物业费、供暖费和垃圾清运费合计十五万五千五百六十五元；三、驳回原告北京健知美健身有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费15300元，由被告张莉负担（原告北京健知美健身有限公司已预交，被告张莉于本判决生效后七日内给付原告北京健知美健身有限公司）；案件受理费28052元，由原告北京健知美健身有限公司负担24641元（已交纳），由被告张莉负担3411元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  **林审判员  胡莉芬审判员  马 潇二〇二〇年五月二十五日书记员  张默晗