广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终52号上诉人（原审被告）：朱惠敏，女，汉族，1990年10月1日出生，住广东省清新县**************。上诉人（原审被告）：邓成思，男，汉族，1983年4月30日出生，住广东省清新县**************。委托诉讼代理人：何雅婵，广东翔浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：康林君，广东翔浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱伟杰，男，汉族，1993年2月11日出生，住广东省云浮市云城区*************。委托诉讼代理人：刘滨培，广东言邦律师事务所律师。上诉人朱惠敏、邓成思因与被上诉人朱伟杰买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人朱惠敏、邓成思上诉请求：一、撤销（2019）粤5302民初489号民事判决第二项，依法改判上诉人无需返还转让款及支付违约金给被上诉人；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决上诉人需返还转让款208172.9元及违约金65600元给被上诉人是认定事实不清。一审判决认定“合同的标的物厂房及机械设备一直保存在涉案土地上。童佳于2016年4月25日发《律师函》……本院认定原告使用涉案厂房及机械设备的时间为2015年7月1日至2016年4月25日。”但实际上，被上诉人根本没有与上诉人进行交接，而是一直占用涉案厂房及机械设备。但上诉人于2019年8月25日到现场查看时，发现定位锯、变压器以及其他设备均已经不在厂房内了。上诉人与被上诉人之间的《厂房及设备转让合同》，转让的标的包括：1.位于云浮市云城区****莲花塘尾莲花塘加油站路口直入200米之一卡，土地面积约2660平方米的土地租赁权；2.八台定位锯、一台变压器、一栋两层建筑楼房及厂内设备生产机器附属物件。现在，转让的主要标的八台定位锯、一台变压器、厂内设备生产机器附属物件均已被被上诉人搬走。一审法院在没有查清该事实的情况下就草率判决解除上诉人与被上诉人之间的合同，要求上诉人返还转让款及支付违约金，却没有判决被上诉人返还楼房及机械设备，明显是遗漏了重要的案件事实。既然判决解除合同，那么就应当是双方均需要退回因签订合同而占有的财产，在上诉人退还转让款的情况下，被上诉人亦应同时退回厂房及机械设备。现在，厂内的机械设备已经被被上诉人搬走，被上诉人在不能返还机械设备的情况下，属于违约。在双方均存在违约的情形下，双方应互不承担违约责任。因此一审判决上诉人需支付违约金是判决错误。经上诉人初步估算，涉案的机械设备价值大约为人民币三十多万元，被上诉人在不能返还原物的情况下，应当折价赔偿给上诉人。折价款在与一审判决确定的上诉人需要返还的转让款抵减后，被上诉人还应退还上诉人设备款（具体以评估价格为参考）。综上，请二审法院依法驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人朱伟杰没有向本院提交书面答辩意见。朱伟杰向一审法院起诉请求：1.判决解除朱伟杰与朱惠敏、邓成思签订的《厂房及设备转让合同》；2.判决朱惠敏、邓成思立即返还朱伟杰厂房及机械设备转让款224260元以及违约金65600元；3、判决朱惠敏、邓成思共同承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：一审法院作出的（2017）粤5302民初1298号民事判决查明：朱惠敏、邓成思提交的《转让协议》复印件显示，2013年10月18日，案外人陈冠明（甲方）和案外人祝志豪（乙方）签订上述《转让协议》，载明“甲方将厂内的机械设备（定位锯8台）全部转让给乙方所有，并达成如下协议：1、甲方因经营不善，已于本年十月份向工商局申请注销了其名下的云浮市云城区新明易诚石材厂的营业执照。现甲方将该厂内现有的能够正常使用的机械设备（定位锯），全部转让给乙方所有。2、甲、乙双方约定上述机械设备的总转让款为人民币柒拾万元正（￥：700000元）。3、因甲方于2013年5月9日向乙方借款人民币叁拾万元，尚未向乙方还清款，现甲、乙双方一致同意，甲方以该债务抵消上述部分的转让款，余下的转让款人民币肆拾万元正，乙方于今年的十月一日通过转帐的支付方式支付壹拾伍万元正，余下的贰拾伍万元，乙方应在签订本协议书之日，一次性向甲方支付完毕。4、由于甲方原经营厂的租期未满，甲方与房东协商好如下的租期由乙方承租经营，日后相关的租金税费等由乙方支付。5、甲方将上述机械设备转让给乙方前所产生的债权债务由甲方自行负责，与乙方无关。6、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签名之日生效，具同等法律效力”。朱惠敏、邓成思提交的另一份《转让协议》复印件显示，2015年1月1日，案外人祝志豪（甲方，转让方）和邓成思、朱惠敏（乙方，受让方）签订上述《转让协议》，载明“甲、乙双方本着平等互利的原则，诚实信用的原则，经协商一致就甲方将其厂房及机械设备（8台定位锯）及地上所有建筑物连同附属物件等转让，与乙方及有关事项达成如下协议：第一条、甲方愿将其独资设置于云浮市云城区****莲花塘尾莲花塘加油站路口直入200米之一卡，土地面积为2600平方米。工厂及厂内设备生产机器连同附属物件及地上建筑全部出卖与乙方而乙方愿依约付价承买。第二条、（一）、厂房及厂内机器设备连同附属物件及地上建筑物全部转让共计人民币陆拾捌万元整（金额小写：680000元）（注：乙方已于签立本合同时分多次转账共计人民币53万元汇于甲方祝志豪农业银行账号上，其中余下的15万元人民币是甲方祝志豪代陈冠明用于退还陈冠明于2014年10月份向乙方朱惠敏的借款）。第三条…（二）甲方保证本厂全部所有权并无与他人经过订立转让协议及抵押…”。2015年1月1日，邓成思（乙方）与案外人童佳（甲方）签订了《土地转租合同书》，约定“经甲乙双方共同协商，甲方愿将高峰莲花塘尾莲花塘加油站路口直入200米之一卡，即原云硫石料厂（原云硫养殖场）内的土地（面积2660平方米)出租给乙方作建石厂使用。双方责任和义务：…二、乙方在租用期间，甲方有义务协助乙方搞好出租用地建设及协调地方关系等一切事物工作。……四、租金计算：2015年1月1日至2015年12月31日按6.5元/㎡计算月租、2016年1月1日至2018年12月31日按7.5元/㎡计算月租、2019年1月1日至2020年8月31日按8.5元/㎡计算月租。五、自合同签订生效日起，乙方每年一次交付租金给甲方，在当年的1月15日前一次性交清，每次交纳租金拖欠时间不得超过10天，逾期超过10天不满30天的，乙方还应按拖欠租金额的30%支付违约金给甲方，逾期超过30天的，按乙方自行退租处理，双方签订的合同自行解除，乙方并要赔偿甲方的一切经济损失，且保证金不得退还给乙方，厂内机械设备全部归甲方所有。六、…租赁期满后地上建筑物及一切设施补偿归甲方所有。七、租用期限：从2015年1月1日至2020年8月31日。租期满时在同等条件下优先租给乙方，乙方如不继续租用，乙方在租用时所建下的不动产建筑物（包括水电）不能拆走，机械设备可拆走。乙方在租用期自行退出不租，其所有的保证金和租金不得退回给乙方……八、原承租人陈冠明所支付给甲方的租地押金26600元及用电保证金，视为乙方支付，甲方不再退还给陈冠明，租赁期内，乙方没有违约的，甲方在期满后十天内不计算利息返还租地押金及用电保证金给乙方。九、…”。合同签订当日，邓成思支付了2015年1月1日至2015年12月31日的租金给第三人童佳。可见，涉案土地原由童佳出租给案外人陈冠明，之后陈冠明退出，由第三人童佳与邓成思重新签订了租赁合同，实质上双方已形成新的租赁合同关系。2015年6月28日，朱惠敏、邓成思（甲方）与朱伟杰（乙方）签订《厂房及设备转让合同》，该合同约定：“甲方将位于云浮市云城区****莲花塘尾莲花塘加油站路口直入200米之一卡，土地面积约2660平方米的厂房及机械设备（8台定位锯机）及地上所有建筑连同附属物等转让给乙方。转让标的：1、云浮市云城区****莲花塘尾莲花塘加油站路口直入200米之一卡，土地面积约2660平方米的土地租赁权，甲方应协助乙方办理土地租赁合同的签订；2、该土地现有厂房及机器设备，包括有8台定位锯，共有变压器一台，一栋两层建筑楼房及厂内设备生产机器附属物件全部出卖与乙方，甲乙双方均愿意以约定价格承买。四、经双方协商一致，购买该工厂的总额为人民币（小写）783740元（大写）柒拾捌万叁仟柒百肆拾元，包含2015年7月1日至2015年12月31日的土地租金。另外，土地押金及电费押金则按收据结算，并将收据交由乙方保管。1、第一期在甲方协助办理完成乙方的土地租赁合同的签订后，支付人民币（小写）￥200000元（大写）贰拾万元整。2、第二期在2015年10月1日前支付人民币（小写）￥150000元，（大写）拾伍万元整。3、第三期在2016年春节前支付人民币（小写）150000元，（大写）拾伍万元整。第四期在2016年7月1日前结清剩余款项。合同期签订生效日起，乙方没有按期支付转让费用给予甲方，甲方有权解除转让合同，违约金及因此产生的经济损失由乙方承担。五、甲方保证转让标的无任何产权纠纷，保证转让标的无抵押、无抵账、出卖等影响乙方行使权利的情形存在，否则由甲方消除影响并赔偿乙方因此遭受的一切损失，并赔偿违约金给乙方。六、本协议是双方真实意思表示，双方均应自愿遵守。若有一方擅自违约，违约方应支付给对方总转让费百分之二十的违约金并赔偿对方因此遭受的损失…”。合同还对其他事项进行了约定。因邓成思已经支付了2015年1月1日至2015年12月31日的租金给第三人童佳，故上述转让款783740元直接包含了2015年7月1日至2015年12月31日的租金，朱伟杰无须另外支付上述租金给朱伟杰邓成思或第三人童佳。其中，2016年1月1日起，朱伟杰邓成思并未支付租金给第三人童佳。2016年4月25日，第三人童佳发《律师函》一份给朱伟杰，载明朱伟杰自2016年1月起，未按约定交纳租金，截至2015年4月25日，已经拖欠96425元，违约行为已经损害了第三人童佳合法权益，双方签订的《土地转租合同书》立即解除；在收到律师函五日内向童佳支付计至2016年4月25日的租金96425元等。第三人童佳遂阻止朱伟杰经营涉案厂房和机械设备，并要求收回厂房。朱惠敏、邓成思认为只支付了第一期转让款200000元及部分第二期转让款，剩余转让款并未交纳，也未支付租金，遂将朱伟杰起诉至云城区人民法院请求：朱伟杰立即向朱惠敏、邓成思支付转让款531100元及违约金156748元，承担律师费10000元。一审法院于2016年10月27日依法作出（2016）粤5302民初608号民事判决，认定涉案合同无效，驳回朱惠敏、邓成思的诉讼请求。朱惠敏、邓成思不服提出上诉，云浮市中级人民法院依法作出（2017）粤53民终217号民事裁定，以上述一审判决认定基本事实不清为由撤销上述判决，发回一审法院重审。一审法院于2018年6月26日依法作出（2017）粤5302民初1298号民事判决，驳回朱惠敏、邓成思的诉讼请求。朱惠敏、邓成思不服提出上诉，云浮市中级人民法院依法作出（2018）粤53民终1224号民事判决，认定一审判决认定事实清楚，实体处理正确，判决驳回上诉，维持原判。云浮市中级人民法院（2018）粤53民终1224号生效民事判决对上述事实予以确认，该判决还查明：朱伟杰与朱惠敏、邓成思签订《厂房及设备转让合同》后，朱伟杰支付了部分转让款。双方在该案审理过程中均确认，双方签订上述合同时，朱惠敏、邓成思已将其与童佳签订的租赁合同的主要内容如租金、租期等告知朱伟杰，且双方达成口头协议，朱惠敏、邓成思协助朱伟杰与童佳按其与童佳签订的租赁合同约定的租金及租期签订租赁合同。上述生效判决认定：该案为买卖合同纠纷，涉案《厂房及设备转让合同》合法有效。双方在合同中约定朱伟杰分四期向朱惠敏、邓成思支付转让款，且约定朱惠敏、邓成思协助朱伟杰与童佳签订土地租赁合同后，朱伟杰才需支付第一期款项200000元给朱惠敏、邓成思。因朱惠敏、邓成思出让的厂房建在童佳出租给朱惠敏、邓成思使用的土地上，而朱伟杰向朱惠敏、邓成思购买厂房及机械设备的目的是在该厂生产经营，故朱伟杰是否能与童佳签订租赁合同决定朱惠敏、邓成思与朱伟杰签订的合同目的是否能实现，即朱惠敏、邓成思协助朱伟杰与童佳签订租赁合同是重要的合同义务，现朱惠敏、邓成思未提供证据证实其已履行了协助朱伟杰与童佳签订土地使用权租赁合同的义务，且亦未提供证据证实其已协助但朱伟杰不与童佳签订租赁合同，根据上述法律规定，朱伟杰有权拒绝支付转让款。虽然双方签订的《厂房及设备转让合同》未约定朱伟杰可使用厂房的期限，但根据双方达成的口头协议，朱惠敏及邓成思协助朱伟杰与童佳按其与童佳签订的租赁合同约定的租金及租期签订租赁合同，而朱惠敏及邓成思与童佳签订的租赁合同期至2020年8月31日，故可认定涉案出让厂房至少可使用至2020年8月31日。因童佳已以邓成思未按期交纳租金为由，向邓成思发出解除合同通知，收回土地使用权，根据房随地走的原则，童佳收回土地使用权后，朱惠敏、邓成思无法按合同约定交付厂房给朱伟杰。因朱惠敏及邓成思未能提供证据证实邓成思与童佳已解除合同，邓成思仍可按《厂房及设备转让合同》的约定交付厂房给朱伟杰正常使用。根据上述法律规定，朱伟杰有权拒绝履行再支付款项的义务。朱惠敏及邓成思要求朱伟杰支付转让款及承担违约责任、支付律师费的理由不成立，该院不予采纳。另查明：本案中，朱惠敏、邓成思未提供证据证实其已履行了协助朱伟杰与童佳签订土地使用权租赁合同的义务。《厂房及设备转让合同》约定的转让款783740元直接包含了2015年7月1日至2015年12月31日的租金103740元（6.5元/平方米×2660平方米×6个月）。朱惠敏、邓成思确认收取了朱伟杰的款项共计328000元，一审法院予以确认。关于朱伟杰使用涉案厂房的时间问题。朱惠敏、邓成思主张朱伟杰至今仍未交回涉案厂房给朱惠敏、邓成思，朱伟杰则主张涉案厂房及设备交付给朱伟杰使用的期限为2015年7月1日至2016年2月8日，后因为童佳的阻止导致朱伟杰无法继续使用，合同的标的物厂房及机械设备一直保存在涉案土地上。一审法院认为，朱伟杰和朱惠敏、邓成思之间签订的《厂房及设备转让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点为：1、合同是否符合法定解除条件；2、朱惠敏、邓成思是否存在违约行为及如何承担违约责任。一、关于《厂房及设备转让合同》是否符合法定解除条件的问题。朱惠敏、邓成思未提供证据证实其已履行了协助朱伟杰与童佳签订土地使用权租赁合同的义务，且亦未提供证据证实其已协助但朱伟杰不与童佳签订租赁合同，并因此导致朱伟杰无法继续使用涉案厂房和机械设备，合同目的无法实现。朱惠敏、邓成思的行为已经构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，现朱伟杰据此要求解除涉案合同，合理合法，一审法院予以支持。二、朱惠敏、邓成思是否存在违约行为及如何承担违约责任的问题。《厂房及设备转让合同》约定“转让标的：1、云浮市云城区****莲花塘尾莲花塘加油站路口直入200米之一卡，土地面积约2660平方米的土地租赁权，甲方应协助乙方办理土地租赁合同的签订”，因朱惠敏、邓成思出让的厂房建在童佳出租给朱惠敏、邓成思使用的土地上，而朱伟杰向朱惠敏、邓成思购买厂房及机械设备的目的是在该厂生产经营，故朱伟杰是否能与童佳签订租赁合同决定朱惠敏、邓成思与朱伟杰签订的合同目的是否能实现，即朱惠敏、邓成思协助朱伟杰与童佳签订租赁合同是重要的合同义务，现朱惠敏、邓成思未提供证据证实其已履行了协助朱伟杰与童佳签订土地使用权租赁合同的义务，且亦未提供证据证实其已协助但朱伟杰不与童佳签订租赁合同，故朱惠敏、邓成思已构成违约，现朱伟杰要求解除合同及朱惠敏、邓成思返还转让款，合理合法，一审法院予以支持。朱惠敏、邓成思确认其收取了朱伟杰转让款328000元，一审法院予以确认。关于如何抵扣朱伟杰已使用涉案土地及厂房、设备的费用问题。朱惠敏、邓成思主张朱伟杰至今仍未交回涉案厂房给朱惠敏、邓成思，朱伟杰则主张涉案厂房及设备交付给朱伟杰使用的期限为2015年7月1日至2016年2月8日，后因为童佳的阻止导致朱伟杰无法继续使用，合同的标的物厂房及机械设备一直保存在涉案土地上。童佳于2016年4月25日发《律师函》一份给朱伟杰，载明朱伟杰自2016年1月起，未按约定交纳租金，截至2016年4月25日，已经拖欠96425元，违约行为已经损害了童佳合法权益，双方签订的《土地转租合同书》立即解除。朱伟杰未提供证据证实童佳阻止其使用涉案厂房及机械设备的具体时间，综合上述事实，一审法院认定朱伟杰使用涉案厂房的时间为2015年7月1日至2016年4月25日，2015年7月1日至2015年12月31日的租金为103740元，2016年1月1日至2016年4月25日的租金为16088.71元[（7.5元/平方米×2660平方米×3个月）+（7.5元/平方米×2660平方米×25/31个月）]共计119828.71元，故朱惠敏、邓成思应返还转让款208171.29元（328000元-119828.71元）给朱伟杰。关于朱惠敏、邓成思是否需要支付违约金及违约金如何确定的问题。《厂房及设备转让合同》约定“本协议是双方真实意思表示，双方均应自愿遵守。若有一方擅自违约，违约方应支付给对方总转让费百分之二十的违约金并赔偿对方因此遭受的损失”。现朱伟杰请求按照已支付转让款328000元的20%计算违约金，较为合理，违约金应为65600元（328000元×20%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院判决：一、解除朱伟杰与朱惠敏、邓成思于2015年6月28日签订的《厂房及设备转让合同》；二、朱惠敏、邓成思应于判决发生法律效力之日起十日内返还转让款208171.29元及支付违约金65600元给朱伟杰。本案受理费5648元，由朱伟杰负担242元，朱惠敏、邓成思负担5406元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人朱惠敏、邓成思提交了广州市华盟价格事务所有限公司《关于朱惠敏、邓成思与朱伟杰于2015年6月28日签订的中的机械设备价格评估结论书》，拟证明被上诉人搬走的原《厂房及设备转让合同》中的标的物，即八台定位锯在交易行为时价格为228000元，该费用应当在上诉人应退给被上诉人的费用中扣减。被上诉人朱伟杰没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：上诉人朱惠敏、邓成思是否应返还转让款及支付违约金给被上诉人朱伟杰。2015年6月28日，朱惠敏、邓成思与朱伟杰签订《厂房及设备转让合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，具有法律约束力。《厂房及设备转让合同》约定，朱惠敏、邓成思转让位于云浮市云城区****莲花塘尾莲花塘加油站路口直入200米之一卡，面积约2660平方米的土地租赁权给朱伟杰，朱惠敏、邓成思应协助朱伟杰办理土地租赁合同的签订。由于朱惠敏、邓成思未能支付租金给土地使用权人童佳，履行《厂房及设备转让合同》约定的协助办理签订土地租赁合同义务，导致童佳向邓成思发出解除合同通知，并收回土地使用权，进而造成朱伟杰无法正常生产经营，导致合同目的无法实现。本案中，朱伟杰未提供证据证实童佳阻止其使用涉案厂房及机械设备的具体时间，一审法院结合本案事实，认定朱伟杰使用涉案厂房的时间为2015年7月1日至2016年4月25日，并无不当，本院予以维持。朱惠敏、邓成思已收取朱伟杰转让款328000元，扣减朱伟杰应支付的租金119828.71元，故朱惠敏、邓成思尚应退还208171.29元给朱伟杰。关于违约金方面。《厂房及设备转让合同》约定，若有一方擅自违约，违约方应支付给对方总转让费百分之二十的违约金并赔偿对方因此遭受的损失。朱伟杰请求按照已支付转让款328000元的20%计算违约金，符合双方约定，一审法院判决朱惠敏、邓成思支付违约金65600元给朱伟杰正确，本院予以维持。关于朱惠敏、邓成思上诉主张涉案价值30多万元机械设备被朱伟杰搬走，朱伟杰存在违约行为，应当折价赔偿方面。本院认为，本案审理的是朱伟杰诉朱惠敏、邓成思合同纠纷一案，朱惠敏、邓成思既未提供证据证明朱伟杰存在擅自搬走机械设备的违约行为，也未在一审程序中提出该反诉请求，要求朱伟杰承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，由朱惠敏、邓成思另行起诉，本案不作处理。综上所述，朱惠敏、邓成思的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5407元，由上诉人朱惠敏、邓成思负担。本判决为终审判决。审判长  彭国荣审判员  罗晓红审判员  陈 阳二〇二〇年五月十一日书记员  冯家玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。