天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初1776号原告：张义坤，男，1969年7月28日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘贵龙，天津唯睿律师事务所律师。被告：潘贵强，男，1967年9月3日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：牛志耘，天津汇川律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫，天津汇川律师事务所律师。原告张义坤与被告潘贵强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张义坤的委托诉讼代理人刘贵龙，被告潘贵强及其委托诉讼代理人牛志耘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张义坤向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即将其承租的原告名下坐落于天津市南开区房屋返还原告；2.请求依法判令被告向原告支付自2019年10月16日至实际腾房之日止，每月按133333元计算的房屋使用费；3.请求依法判令被告赔偿原告违约损失1000000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年7月26日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定被告承租原告名下坐落于天津市南开区房屋用于餐饮经营，租赁期限自2011年7月26日至2019年7月26日，前五年租金为670000元／年，后五年租金为780000元／年。现合同已到期，且原、被告未能达成续租协议，故被告应按合同约定将房屋返还原告，但被告拒不交付房屋，给原告造成了巨大经济损失，故成讼。被告潘贵强辩称，请求法院依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。理由如下：一、被告不是涉案租赁合同的相对方。涉案租赁合同是由原告与案外人山东红日投资管理有限公司（以下简称红日公司）签署的。被告是从案外人红日公司接手经营的。本案为租赁合同纠纷，作为租赁合同的定约一方，红日公司应是本案的共同诉讼参加人。二、红日公司留存在涉案房屋内的资产与被告接手后添置的资产处于混同状态。因租赁合同已到期，故被告对合同的解除没有异议，但腾房的责任人不仅有被告，还应有红日公司，请求法院根据本案实际情况及法律规定对本案作出确定。三、关于原告第2、3项诉讼请求。首先，被告不认可原告与案外人签订了真实的租赁合同，即使租赁合同是真实的，被告也不同意原告以其与案外人在合同中约定的租金标准及违约金标准向被告主张权利。即便原告向案外赔偿过相关损失，也是由原告自身造成的，因为在其未实际控制房屋前，其不应将涉案房屋租与他人。关于延期腾房产生的占有使用费及违约金，应当延续原租赁合同所约定的标准计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年7月26日，原、被告签订《房屋出租合同》，约定甲方（原告）将其拥有的坐落于天津市南开区房屋出租给乙方（被告）用于餐饮经营，房屋建筑面积共1200平方米，租赁期限为8年，自2011年7月26日至2019年7月26日；前五年租金为67万元／年，后五年租金为78万元／年，按季度支付租金，第一次为半年支付，每期房租到期前90日付清下季度租金；租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满后60日内搬离，此期间房租按第四项第一条支付，乙方不得破坏现有设施（墙面、地面、灯具、屋顶等）；符合本合同第九条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的30%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失；乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，乙方按当年租金的30%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。合同另对双方的其他权利义务作出了约定。被告表示其系自红日公司处接手继续承租的涉案房屋。上述合同系其为申领营业执照，以原告与红日公司签订的《房屋出租合同》为模板，重新打印了一份承租方为被告，租赁期限为8年的《房屋出租合同》（因红日公司已履行了两年），并代原告签字捺印。原告对被告代其签字的行为表示认可，亦认可被告为涉案房屋的实际承租人。合同已于2019年7月26日到期，此后双方未达成续租协议，被告亦未将涉案房屋返还原告，仅支付租金至2019年10月15日，故成讼。庭审中，原告向法庭提交了原告（甲方）与案外人吴长利（乙方）于2019年10月18日签订的《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋租予乙方使用；租赁期限自2019年10月16日至2024年10月15日；年租金为1600000元，按季度支付；如甲方不能按约定时间将房屋交付给乙方的，延期交房1天至不超过2个月的，甲方按合同约定年租金的2倍赔偿给乙方，延期交房超过2个月至6个月以内的按照合同约定年租金的3倍赔偿给乙方。据此，原告要求被告按照上述合同标准，即年租金1600000元，支付自2019年10月16日至实际腾房之日的房屋占有使用费。另，该合同虽约定了2倍或3倍年租金的违约金标准，但原告表示其仅向被告主张违约金1000000元。另查，坐落于天津市南开区（579.84平方米）、天津市南开区（690.52平方米）的所有权人为张义坤，设计用途为商业。再查，被告于2011年11月15日申请了的个体工商户开业登记申请书中，载明的字号为天津市南开区南大道红日东方餐饮连锁店。本院认为，因原告对被告代其在《房屋出租合同》中签字的行为表示认可，且双方已实际履行，应认定该合同合法有效，故被告提出其并非房屋出租合同相对方的抗辩理由不成立。据此，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。合同签订后，原告依约履行了全部合同义务，被告支付租金至2019年10月15日。合同履行期限已于2019年7月26日届满，原告明确表示不再续租欲收回房屋，被告亦无证据证明原告同意其续租，故被告理应按期腾交房屋。关于租金、违约金标准一节。根据合同相对性原则，原告无权要求被告参照原告与案外人间签订的合同标准执行，原告亦未提交证据证明被告逾期腾房给其造成的实际损失，故原告仅有权按照其与被告签订的租赁合同约定65000元/月（780000元/年/12月）的租金标准及当年租金的30%，即234000元（780000元/年*30%）的违约金标准向被告主张自2019年10月16日至逾期腾房的房屋占有使用费及违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十五日内，被告潘贵强将坐落于天津市南开区房屋（1200平方米）腾交原告张义坤；二、本判决发生法律效力之日起十五日内，被告潘贵强按65000元/月标准向原告张义坤支付自2019年10月16日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；三、本判决发生法律效力之日起十五日内，被告潘贵强给付原告张义坤违约金234000元；四、驳回原告张义坤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7500元，由被告潘贵强负担，于本判决发生法律效力之日起十五日内直接给付原告张义坤。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  谢莉莉二〇二〇年五月十四日书记员  陈 芸附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。