广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初781号 原告：杨某某，男，1962年4月29日出生，汉族，住辽宁省抚顺市xxx。 委托诉讼代理人：赵某某，广西某某律师事务所律师。 被告：丁某某，女，1983年7月14日出生，汉族，住吉林省靖宇县xxx，现住广西桂林市临桂区xxx。 委托诉讼代理人：黄某某，广西某某律师事务所律师。 被告：某某房产经纪有限公司，住所地广西桂林市临桂区xxx，统一社会信用代码:xxxxxxx。 法定代表人：丁某某。 案由：居间合同纠纷 立案时间：2020年3月16日 适用程序：简易程序 开庭时间：2020年4月10日 原告诉称：1、解除原、被告之间委托购房协议；2、判令两被告连带归还原告支付的80000元款项；3、判令两被告承担违约责任并连带向原告支付人民币80000元的赔偿责任；4、由两被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2018年3月初，原告到被告公司，意向购买房屋，被告推荐临桂花样年二期xxx一套给原告，原告同意购买，并于2018年4月5日签订了委托购房协议，并支付了八万元款项，已经履行了付款义务，根据签订的相关协议，当房主已经收到该款项，继而特为定金合同协议，现原告已支付相应款项，而被告却不能履行过户房产的行为，现被告已根本违约，根据合同相对性，被告应当承担相应的违约责任，归还原告交付款项，并承担双倍定金的退还。原告所以购买房屋标的为68万元，定金协议部分没有过高，请求法院予以支持。综上，原告认为，原、被告之间签订的委托购房协议是自愿真实有效的，被告收到原告款项后，并未履行相关义务，致使交易停滞，构成根本违约。被告的这些行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时也严重损害了原告的利益。为维护自己的合法权益，诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告丁某某辩称：第一，原告诉请无事实与法律依据，应当驳回其诉讼请求；第二，本案被告主体并不适格，请法院依法裁判，另外，被告丁某某在庭前向贵院提交了申请追加第三人的申请书，被追加人为彭某某，也就是原告诉状上陈述的临桂花样年二期xxx房主，但贵院于庭前向丁某某下发了裁定书驳回了其申请，我方坚持认为彭某某与本案的审理有利害关系，请求法庭予以考虑。 被告某某房产经纪有限公司的辩称意见与被告丁某某的辩称意见相同。 原告为支持其诉讼请求，提交以下证据: 证据1、《委托购房协议》，用于证明该委托协议是原被告之间真实意思的表示，约定了原告以68万元购买涉案房屋，同时约定了2018年8月1日前签署房屋买卖合同； 证据2、中国银行转款记录，证明原告已经履行了合同付款义务； 证据3、被告丁某某出具给原告杨某某的收条，证明丁某某已经收到原告的购房定金80000元； 证据4、微信聊天记录、收条，证明原告交的80000元已经转换成定金。 被告丁某某对原告提供证据质证情况: 1、对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，但对其证明内容不予以认可，该合同第二、三、四条的内容已经约定了并确定了被告的身份是经纪人而不是房屋卖方，那么被告丁某某及另一被告临桂xx公司均不应当承担退还原告购房款的义务，更不能承担返回双倍定金的义务； 2、对证据2中30000元的银行转账凭证予以认可，对另外一张转账凭证因无法看清收款人，所以无法确认收款人为丁某某； 3、对证据3的真实性、合法性、关联性不予以认可，另外该收条上仅有收款人系本人签字，其余内容均非丁某某所写，且收条上的“订金”而不是“定金”，按我国法律规定，只有是定金才应当承担双倍返还的义务； 4、对证据4的真实性、合法性、关联性予以认可，该组证据恰恰证明了真正的收款人系案外人彭某某，要说明的是收条上签名的“彭某某”系涉案房屋所有人彭某某的姐姐，同时也证明了该案的审理与案外人彭某某有利害关系，就算是要退款要赔偿也应当由案外人彭某某承担，而不是由被告承担。 被告某某房产经纪有限公司对原告提交证据的质证意见与被告丁某某质证意见一致。 被告丁某某为证实自己的答辩主张，提交以下证据: 证据1、丁某某身份证复印件，证明被告丁某某的身份信息； 证据2、原、被告之间签订的《委托购房协议》，证明原被告之间签订了委托购房协议，根据该合同第三、第四条的约定，退款义务和赔偿义务不应当由两被告承担，该协议约定为房屋卖方承担； 证据3、被告临桂xx公司与案外人彭某某签订的委托协议，证明案外人彭某某将房屋委托给被告出售的事实； 证据4、彭某某出具的收条原件，在此先说明彭某某是彭某某的姐姐，在本案中与彭某某有利害关系，同时彭某某为彭某某代收了原告支付的60000元购房款并出具了收条，因此退款义务和赔偿义务不应当由两被告承担； 证据5、情况说明、转账凭证，证明被告临桂xx公司为办理涉案房屋的产权证明分别三次花费办证费用4900元（其中微信转账1900元，现金3000元）的事实；另向彭某某转账6984元的事实（该款彭某某用来归还涉案房屋的银行月供）。 原告对被告丁某某提供证据的质证情况: 1、对证据1的真实性、合法性、关联性无异议； 2、对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，该合同只有原被告的签字，根据合同相对性，原告履行了自己的义务，而被告没有履行自己的义务，已经构成违约，不能将责任推脱给案外人； 3、对证据3的证明内容不认可，只能证明临桂xx经纪房产公司与案外人的关系，与本案无关； 4、对证据4的真实性予以认可，但该笔款并不是原告直接给付彭某某，同时该收条原件也由被告丁某某提供，这应当是被告与案外人的经济关系，与原告无关； 5、对证据5不认可，与本案无关。 被告某某房产经纪有限公司对丁某某提交的证据表示认可。 被告临桂xx经纪房产有限公司为证实其答辩主张，向法庭提供公司的营业执照，用于证明公司具备营业资格。 原告对被告临桂xx经纪房产有限公司提交的证据无异议，表示认可。 经审理查明，2018年4月5日，原告与被告临桂xx经纪房产有限公司签订了委托购房协议(买房诚意金)，主要约定:一，原告委托被告公司协助原告购买该物业；二，对该物业交易的意向为:房屋面积约为128平方米，成交价格为68万元，交易日期为2018年8月1日之前签署房屋买卖合约，原告同意支付13600元服务费给被告公司；三，原告同意向被告公司交付5万元诚意金作为购买该物业之意向，且之前原告已实地勘查过该物业并予以认可；四，卖方同意交易意向出售物业的，则原告同意被告公司无需另行指示，即可代为将诚意金作为购房定金支付卖方，卖方收到诚意金后，本协议作为定金协议成立，则原告即确认交易已成立及居间完成；五，另对原告拖延不配合购房和卖方不同意交易条件的违约情形作出了约定；其余详见委托购房协议。后在后在协议上作了备注:4月10日，收到订金1万元，收到办证服务费2万元，总计8万元。由原告执笔写下收条，载明“今收到杨某某购买花样年楼房订金款计人民币捌万元整(80000元)、(花样年二期xxx)”被告丁某某在收款人栏签名，日期为2018年4月5日。收条交由原告收执。原告于2018年4月5日通过银行汇款5万元给被告丁某某，原告于2018年4月11日通过银行汇款3万元给被告丁某某，2018年4月10日，被告某某房产经纪有限公司与房屋卖方彭某某签订委托协议，主要约定:一，卖方将落座于临桂区花样年花样城二期34幢l单元1701号房屋委托给被告公司销售；二，卖方以人民币66万元委托被告销售，高出差额为被告公司佣金、服务费等；卖方签名为彭某某代彭某某，具体条款详见委托协议。后因不能如期签约，原告找到被告公司，被告向原告出具了房屋卖方出具的收条，收条载明“今收到杨某某订购花样年二期34幢1单元1701订金陆万元，另收办证服务费2万元，签定合同过户须支付剩余的陆拾万元，收到定金后如有违约，按订金合同法卖方需双倍定金返还给买方，买方如出现违约订金不退，卖方需全力配合经纪方完成房屋交易过程，收款人:彭某某”。后来原告在丁某某出具的收条收款人栏下方写上附注，载明“附2018年10月，房主本人彭某某回国办理此房屋过户手续，并于买房人杨某某办理此房屋的买卖手续，一次性过户到买房人杨某某的名下，如有违约，按合约规定双倍赔偿”。后被告公司用卖方的2万元办理房屋产权证，在2018年国庆前办下产权证，并将剩余款项6984元通过银行转账付给卖方彭某某。因不能进行买卖房屋交易，原告找被告协商未果。2020年3月16日，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为: 〈一〉，本案原、被告签订的委托购房协议，符合居间合同的法律特征，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任，被告既然作为公司，应严格按照合同法中有关居间合同的规定办理居间事项，超出居间合同规定的部分条款，应视为对双方无约束力。 〈二〉，对本案争执焦点是否解除双方委托购房协议，本案中，原被告双方于2018年4月5日签订委托购房协议，而被告公司与房屋出卖人于2018年4月10日签订委托协议，因此对委托购房协议中约定的物业交易的意向是无法完成的，出卖人尚未委托被告公司，原告就无法实地查看交易房屋，且在签订协议时，交易的房屋尚未完成产权登记，虽后该交易的房屋完成产权登记，现产权人迟迟不予办理签约，应解除原被告双方委托购房协议。 〈三〉，对本案争执焦点是否由被告归还原告支付的款项80000元，本案中，被告收到原告款项80000是事实，有银行转账凭证和收条为凭，被告既然开设公司进行经营，理应按合同法中的居间合同规定办理事项，被告及公司不把促成交易合同成立收取报酬为主要居间事项，反而把代收诚意金和收取办证费用为主要事项，本身已造成交易不安全，并且在诚意金收取退还上仅与委托人约定，未与出卖人约定，被告与出卖人彭某某签订委托协议，被告把收取原告的款项付给了既不是共有人也不是授权委托人的彭某某，原告也无法得知彭某某与彭某某是何关系，被告隐瞒情况，使原告付出款项80000元，已损害原告利益，应当返还。 〈四〉，对本案争执焦点是被告及公司是否按双倍返还定金赔偿80000元给原告，本案主要法律争议是诚意金的收取退还或者诚意金能否转为定金，我国合同法中没有诚意金的法律规定，居间合同亦没有诚意金规定，当事人在居间合同中超出合同法则规定增加收取诚意金、意向金、保证金等，势必会造成交易极不安全，难以防止当事人串通造成不交易后收回诚意金难或者适用定金法则进行索赔现象，本案中原告作为委托人，被告作为居间人，与房屋出卖人，三方未达成购买意向，被告作为代收诚意金50000元后转交房屋出卖人的行为，是原被告协议中的守约方，不能成为协议的违约方，按双方协议房屋出卖人真正收到诚意金后才能转为定金，房屋出卖人才能成为定金法则的违约方，原告在被告所写收条上附加内容未经协商，视为单方意思表示，本案中，被告在未得到房屋出卖人委托的情形下提前与原告签订协议，况且当时房屋产权尚未办理登记，被告隐瞒行为，已给原告带来一定损失，该损失不适用定金法则进行一倍赔偿，而适用给付款项的利息损失，从双方协议附加内容和收条内容显示，双方同意20000元用于办证费用，该笔不应支付利息，余款60000元，被告应从收款之日2018年4月10日按年利率6%支付利息给原告，作为损害赔偿。 〈五〉，对本案争执焦点是否追加房屋出卖人为第三人，本案是原告提起的居间合同诉讼，以上〈一〉〈二〉〈三〉〈四〉已作出认定，而且委托人居间人和出卖人三方未达成购买意向，委托人和出卖人也未签约，出卖人不能成为原被告合同争议的当事人，被告可就与出卖人的委托协议另行主张。 〈六〉，本案中，被告丁某某与被告某某房产经纪有限公司出现个人代公司收取款项、开具收条等财经活动，存在财务混同情形，两被告应承担连带清偿责任。 〈七〉，对原告提出由被告返还款项80000元的诉讼请求，以上〈三〉已作出认定，原告诉请合法，本院予以支持。 〈八〉，对原告提出由被告赔偿80000元的诉讼请求，以上〈四〉已作出认定，本院只支持被告从2018年4月10月起以款项60000元为基数按年利率6%支付利息给原告，其年请求，应予驳回。 〈九〉，对被告提出要求驳回原告诉请，被告主体不适格应追加出卖人为第三人的主张，以上已作出认定，不再重复，对被告主张，本院不予采纳。 综上，判决如下: 一、解除原告杨某某与被告某某房产经纪有限公司于2018年4月5日签订的《委托购房协议》； 二、被告某某房产经纪有限公司、丁某某在本判决生效之日起10日内归还原告杨某某款项人民币80000元； 三、被告某某房产经纪有限公司、丁某某在本判决生效之日起10日内支付原告杨某某利息，利息以款项60000元为基数按年利率6%计算，从2018年4月10日起算至实际还清款项之日止； 四、被告某某房产经纪有限公司与被告丁某某互负连带清偿责任。 五、驳回原告杨某某其余诉讼请求。 案件受理费3500元，依法减半收取1750元，甴原告负担750元，二被告负担1000元。 义务人应按本判决指定的期间履行给付金钱义务，逾期未履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决指定的期限届满之日起二年内申请法院强制执行。 法律依据:《中华人民共和国合同法》九十四条第一款第〈四〉项、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条和《中华人民共和国公司法》第二十条第三款。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交案件受理费3500元（收款单位：桂林市中级人民法院：桂林市中级人民法院，账号:20×××16，开户行:农行桂林高新支行)，上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  赵创福 二〇二〇年五月八日 书记员  谢翠花