广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民终112号上诉人（原审被告）：林威列，男，1994年2月3日出生，汉族，住广东省海丰县城东镇桥东三片332号。身份证号码：441************434。委托诉讼代理人：林汉基(系林威列父亲)，住广东省海丰县***********。被上诉人（原审原告）：海丰东联物业管理有限公司，住所地海丰县城东镇东盛华庭九栋1楼。统一社会信用代码：91441521MA5180LC29。法定代表人：蔡恭展，总经理。委托诉讼代理人：袁远峰，广东展业律师事务所律师。原审第三人：海丰华盛房地产开发有限公司，住所地海丰县*******（东雅楼）11栋1梯201号。统一社会信用代码：914************869。法定代表人：刘某1。上诉人林威列因与被上诉人海丰东联物业管理有限公司（以下简称东联物业公司）及原审第三人海丰华盛房地产开发有限公司（以下简称华盛房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省海丰县人民法院（2019）粤1521民初1836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年03月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。林威列上诉请求：1.依法撤销（2019）粤1521民初1836号民事判决，驳回东联物业公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由东联物业公司承担。事实和理由：1.东联物业公司与华盛房地产公司签订的《前期物业管理委托合同》依法无效。华盛房地产公司违反《物业管理条例》第二十四条第二款的规定未经过招投标的方式选聘了东联物业公司。2.东联物业公司签订《前期物业管理委托合同》时，东联物业公司未取得《营业执照》，该合同依法无效。东联物业公司提供的营业执照登记时间是2019年1月16日。证明2018年1月9日之前，东联物业公司还未依法成立。东联物业公司辩称：东联物业公司是依法成立具有物业管理资质的企业，华盛房地产公司是海丰县*********开发商，《前期物业管理委托合同》是双方真实意思表示。《前期物业管理委托合同》不违反禁止性和强制性法律法规的规定。东联物业公司提供的物业服务未损害国家和林威列的利益。林威列拒不交纳管理费等费用的根本原因在于与开发商在房产税方面的争议。东联物业公司提供物业服务至今已满二年，林威列既接受物业管理，又不交纳管理费，也不成立业主委员会，另选物业管理公司，根本目的在于逃避管理费等费用。东联物业公司向一审法院起诉请求：1.林威列给付2018年9月至2019年8月物业管理费2753.76元，2018年9月至2019年7月水费849.92元；2.林威列按照每日千分之五支付逾期付款的滞纳金2312.7元，直至结清全部物业费及水费；3.林威列承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：东联物业公司的经营范围是物业管理、房屋租赁、停车场经营等。第三人系东盛华庭开发商，林威列是东盛华庭的业主，海丰县城东镇东山开发区住宅A区7栋前座1梯902号居住。2016年12月20日华盛房地产公司（甲方）与林威列（乙方）签订了《物业管理协议》，合同部分条款约定如下：1.物业基本情况：乙方物业座落于海丰县城东镇东山开发区住宅A区A区7栋前座1梯902号，受管理的面积（套内面积+楼梯间通道及阳台分摊面积）共168.83平方米（管理期限以乙方房地产权证的终止日期相同）。2.甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和使用人均应履行本协议条款相应的责任。3.物业管理费甲方按每套的平方数向业主收取。物业管理费按每平方米1.3元收取，增压泵耗电费每户每月10元（如因物价变动，按届时物价收取）。4.乙方每月按时间向甲方缴交物业管理费、车辆管理费，收费标准按第七条约定收取（缴费时间以移交物业时间为准）。5.我公司接县自来水公司给水管道，在小区安装一个总水表，分给各业主为分表。水费及费用收取按县自来水总公司规定按月收取，如业主没按月缴清，按县自来水公司收取滞纳金及有关处理规定停水等。用电由供电局安装电表，电费由各业主到县供电局缴交电费或银行代扣。2018年1月9日华盛房地产公司（甲方）与东联物业公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，约定华盛房地产公司委托东联物业公司实行前期物业管理，管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。合同部分条款约定如下：1.依据《前期物业管理服务协议》的约定，向业主或使用人收取物业管理费用及其他费用。2.本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取，住宅房屋建筑面积每月每平方米1.3元。3.甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.5%按日交纳滞纳金。东联物业公司因此成为东盛华庭住宅小区的物业管理人。2019年5月16日海丰县发展和改革局向东联物业公司作出“关于海丰县********物业服务收费问题的批复”，其中指出：1.物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，档案资料服务管理等，向业主所收取的费用。物业服务收费在业主委员会成立之前实行政府指导价。2.物业服务收费（按法定产权面积）每月每平方米1.3元，不得上浮，下浮不限。已包含住宅小区物业服务区域内道路、设备设施和二次供水服务用电、绿化、保安以及共用部位设施日常维护等费用（不含环卫部门向业主收取的卫生清洁费和生活垃圾处理费）。东联物业公司自2018年1月9日接手东盛华庭住宅小区物业管理服务，并按合同约定向各业主收取物业管理费和水费。2019年6月23日东联物业公司向林威列发出缴费通知，但林威列仍未缴纳物业费和水费。截止至2019年7月份林威列尚欠东联物业公司代为缴纳的水费合计849.92元。自2018年9月份起至2019年8月份，东联物业公司因向林威列催收物业费和水电费未果，遂诉至海丰法院，提出上列诉求。本案在审理过程中，东联物业公司申请追加华盛房地产公司为本案第三人参加诉讼。另查明，涉案房屋建筑面积为155.97㎡。东盛华庭住宅小区尚未成立业主委员会。一审认为，林威列与华盛房地产公司自愿签订《物业管理协议》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，《物业管理协议》依法成立并生效，双方均应按照合同条款全面履行合同义务。签订《物业管理协议》后，华盛房地产公司选聘东联物业公司管理涉案小区，并签订《前期物业管理委托合同》，委托东联物业公司为东盛华庭住宅小区提供物业管理服务。根据《物业管理条例》第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当遵守管理规约予以书面承诺”的规定，在东盛华庭住宅小区业主大会或业主委员会成立之前，华盛房地产公司选聘东联物业公司对东盛华庭住宅小区进行前期物业服务管理，符合法律有关规定。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，林威列以未与东联物业公司签订物业服务合同，东联物业公司未经法定程序选聘为由抗辩东联物业公司主体不适格，证据不足，不予采信。东联物业公司依约为林威列提供物业服务，林威列理应承担缴纳物业管理费的义务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，林威列经东联物业公司催收物业费后仍不缴纳，东联物业公司现起诉至法院请求林威列支付物业费，事实清楚，证据充分，依法应予支持，但物业费计费标准应按实际使用面积也即产权面积计算，而非东联物业公司所称的合同约定的管理面积。林威列名下的产权面积为155.97㎡，即林威列每月实际应缴纳的物业费为1.3元/㎡×155.97㎡＋10元（高压泵费）=212.76元，东联物业公司诉求2018年9月份至2019年8月份共计12个月的物业费应为12.76元×17月=2553.12元。关于东联物业公司请求林威列支付物业管理费滞纳金的问题，因华盛房地产公司与林威列签订《物业管理协议》时未约定滞纳金，故对东联物业公司请求林威列支付拖欠物业费滞纳金的主张，于法无据，依法不予支持。华盛房地产公司与林威列在签订《物业管理协议》时已经明确约定“水费是由小区安装总水表，各业主为分表，并按县自来水公司规定按月收取，如业主没按月缴清，按县自来水公司规定收取滞纳金”。东联物业公司请求林威列返还自2018年9月起拖欠代为缴纳的水费合计849.92元的主张，于法有据，依法应予支持。关于东联物业公司请求林威列支付拖欠水费滞纳金的主张，东联物业公司未提供因林威列未及时缴纳水费被县自来水公司收取滞纳金的证据，故对该项请求，依法不予支持。判决：一、林威列应在本判决生效之日起3日内向东联物业公司支付物业费2553.12元和水费849.92元；二、驳回东联物业公司其他诉讼请求。林威列如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，按简易程序减半收取25元，由东联物业公司负担12元，林威列负担13元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实中，林威列对《前期物业管理委托合同》签订时间有异议，但未能提供反驳证据，对其异议不予支持。一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系物业服务合同纠纷。综合诉辩双方意见及庭审查明事实，归纳本案的争议焦点为：1.《前期物业管理服务协议》是否有效；2.林威列应否向东联物业公司缴纳物业费及水费。关于《前期物业管理服务协议》效力问题。林威列主张东联物业公司在签订《前期物业管理服务协议》时未成立，从查明事实看，东联物业公司成立时间为2018年1月9日，林威列主张与事实不符。华盛房地产公司选聘东联物业公司管理涉案小区，并签订《前期物业管理委托合同》，委托东联物业公司为东盛华庭住宅小区提供物业管理服务，虽未按照《物业管理条例》第二十四条规定的方式选聘物业服务企业，存在瑕疵，但该规定不属于强制性规定,违反该规定不构成应当认定合同无效的情形。林威列据此主张《前期物业管理委托合同》无效不符合法律规定。本院不予支持。关于林威列应否向东联物业公司缴纳物业管理费及水费问题。根据《物业管理条例》第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当遵守管理规约予以书面承诺”的规定，在东盛华庭住宅小区业主大会或业主委员会成立之前，华盛房地产公司选聘东联物业公司对东盛华庭住宅小区进行前期物业服务管理，符合法律有关规定。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案双方当事人具有物业服务合同关系，双方均应按合同约定履行各自义务。林威列以未与东联物业公司签订物业服务合同，东联物业公司未经法定程序选聘为由抗辩东联物业公司主体不适格及东联物业公司物业服务质量问题，无法提供充分证据进行佐证，不予采信。如林威列对东联物业公司提供的服务存在质疑,可依法通过业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业的决定,依法解除物业服务合同。因此，东联物业公司请求林威列支付物业管理费，事实清楚，证据充分，依法应予支持。华盛房地产公司与林威列在签订《物业管理协议》时已经明确约定“水费是由小区安装总水表，各业主为分表，并按县自来水公司规定按月收取，如业主没按月缴清，按县自来水公司规定收取滞纳金”。东联物业公司客观上已为林威列垫付了水费,故其要求林威列返还垫付的水费的诉讼请求,符合法律规定,依法应当予以支持。林威列对东联物业公司乱计用水量、私自更换业主水表的主张未能提交相应的证据予以反驳,不予采信。综上所述，林威列的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由林威列负担50元（已预缴）。本判决为终审判决。审 判 长 黄立靖审 判 员 朱小惠审 判 员 张戊财二〇二〇年五月二十一日法官助理 陈朝敏书 记 员 施辉坚附：相关法律条文《物业管理条例》第二十四条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。