四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初10517号 原告：成都千城万家房地产营销策划有限公司，住所地：成都市青羊区提督街1号1栋32层4号。 法定代表人：冯建将，总经理。 委托诉讼代理人：张耀月，北京首信（成都）律师事务所律师。特别授权。 被告：杨波，男，汉族，1982年10月12日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：李梦思，泰和泰律师事务所律师。一般授权。 委托诉讼代理人：毛娟，泰和泰律师事务所律师。一般授权。 原告成都千城万家房地产营销策划有限公司（以下简称“千城万家”）与被告杨波居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告千城万家的委托诉讼代理人张耀月，被告杨波的委托诉讼代理人李梦思、毛娟到庭参加诉讼，现本案已审理终结。 千城万家向本院提出诉讼请求：1．杨波立即支付千城万家中介服务佣金7600元；2．杨波立即支付千城万家违约金16400元；3．杨波赔偿千城万家损失4000元；4．杨波承担案件受理费、公告费等费用。审理中，千城万家明确第3项诉讼请求具体损失为律师费。事实与理由：2019年5月19日，千城万家与杨波签订《独家代理出租居间合同》约定：千城万家独家代理出租成都市金牛区西林巷路22号附7.8号，委托期限从2019年5月20日至2019年5月31日，物业名称：渔游四海。千城万家于2019年5月28日代理杨波与承租人达成租赁定金协议，当日千城万家便通知杨波已签订《租赁定金协议》，杨波可于2019年5月30日前往千城万家处与承租人签订租赁合同。杨波有意拖延签署合同的时间，同时告知千城万家其继续做生意，不租了。后千城万家发现杨波私下与千城万家带去看房的人签订《租赁合同》，杨波已严重违约，侵害千城万家的合法权益。现千城万家为维护自身合法权益，特诉至本院，望判如所请。 杨波辩称，1．其从未与经千城万家介绍过的客户达成租赁合同关系，千城万家未提前告知关于转让费，千城万家无权请求支付中介服务佣金；2．杨波在履行合同过程中无违约行为，无需承担违约责任；3．千城万家诉讼本身自相矛盾，要求杨波赔偿损失缺乏事实及法律依据。 千城万家围绕诉讼请求依法向本院提交了双方身份证明（复印件）、《独家代理出租居间合同》（原件）、《授权委托书与》（原件）、营业执照（复印件）、房产证（复印件）、《房屋租赁合同》（复印件）、《租赁定金协议》（原件）、收款收据（原件）、微信聊天记录及照片（打印件）、视频、员工证明、《民事委托代理合同》及发票（原件）等证据。杨波向本院提交《房屋租赁合同》（复印件）。 本院依法组织了双方当事人进行证据交换和质证，杨波对千城万家提交的《租赁定金协议》、收款收据、与客户伍先生的微信聊天记录及照片、视频，员工证明三性均不认可；对《民事委托代理合同》及发票真实性、合法性予以认可，关联性不予认可；其余证据的三性均予以认可。千城万家对杨波提交的证据三性予以认可。本院经审查对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人提交的证据以及庭审情况，本院认定以下事实：2019年5月19日，出租委托人杨波（甲方）与受托人千城万家（乙方）签订《独家代理出租居间合同》约定：1．甲方委托乙方独家代理出租“成都市金牛区西林巷路22号附7.8号楼”，物业名称：渔游四海。2．委托期限自2019年5月20日至2019年5月31日。3．甲方委托出租的条件：A．出租月租金为7600元。B．租金付款方式付6押1。C．该铺转让费人民币90000元，超出部分全部作为乙方额外的居间服务费（不包含在本合同第七条内）。4．在乙方的服务下，当承租方租房意向的条件达成或优于上述甲方委托出租条件时，乙方可代为收取定金和租赁意向金。甲方应在收到乙方已代为收取定金或租赁意向金通知的3日内，至乙方的店面地址处签订租赁意向协议、定金协议或租赁合同。定金与租赁意向金由乙方代为保管。5．本合同委托其内及期满后3个月内，甲方无论通过任何途径直接或间接与经乙方介绍过的客户达成租赁合同关系，均须向乙方支付本合同第七条所约定的中介服务佣金。委托期内，甲方不可以通过其他中介机构、居间人或其他个人达成租赁合同关系。甲方保证在委托期内为乙方提供看房方便，甲方不得以任何理由阻止或拖延乙方看房或不提供方便。6．甲方保证已取得共有人及相关关系人一致同意出租上述物业，且就上述物业所提供的权利证件合法有效。7．中介服务佣金（居间服务报酬）数额为甲方签房屋租赁合同约定的月租金金额的1倍。8．违约责任：因甲方的原因，没有履行本合同所约定的应由甲方履行的各项义务，甲方应当承担违约责任，赔偿给乙方造成的损失。甲方违反本协议第四条约定的甲方权利义务的任何一条或多条的，或甲方在委托期内由任意解除或终止合同、抬高租金价格、拖延签署合同的时间等行为的，导致乙方介绍的承租方客户无法按时与甲方达成租赁合同关系的，均属甲方违约，甲方须支付给乙方该房屋委托出租月租金总额的2倍，作为违约金，并赔偿给乙方造成的损失。甲方与经乙方介绍的承租人私下签订房屋租赁合同的，甲方构成违约，除按第七条支付居间服务费外，甲方还应赔偿给乙方造成的损失。一方违约应赔偿因此给守约方造成的损失，本合同约定的赔偿损失包括但不限于：守约方为向违约方追偿所支出的律师代理费、诉讼费、差旅费、第三方要求赔偿的费用及其他守约方（承租人）所遭受的直接损失、间接损失。落款处，有千城万家盖章确认，杨波签字捺印确认。 同日，杨波作为渔游四海的法定代表人出具《授权委托书》委托千城万家作为委托代理人，代为签字及收取定金、意向金、进场费。受委托人所作出的意思表示及签章，委托人均予以同意、认可。落款处，有千城万家盖章确认，杨波签字捺印确认。 2019年5月28日，中介方千城万家（丙方）与承租方汪先发（乙方）签订《租赁定金协议》约定：1．甲丙双方已签署《独家代理租居间合同》，甲方所拥有的拟出租给乙方的房屋信息：物业名称为渔游四海，地址为金牛区西林苑22号附7.8号。2．双方商定租金为每月8200元，支付方式为押1付6。在丙方的服务下，若甲方与乙方达成租赁合同关系，甲乙双方均应支付给丙方居间服务报酬：甲乙双方各自支付该租赁合同约定的一个月租金，即8200元。3．乙方为表示诚意，愿支付定金作为达成租赁合同关系的担保。在签订本协议时，乙方支付定金1万元。落款处，有丙方盖章确认，乙方签字捺印确认。 双方认可的微信聊天记录显示：2019年5月22日微信备注名为“杨波做餐饮天然气”（以下简称“杨波”）询问“约好没得小岳”，千城万家工作人员工回复“说了”，杨波回复“礼拜五嘛，搞定了给你发红包哈”。“我的意思是他那边不确定，这边意向的客户多的很，然后直接哪个能够尽快把它确定了，我们可以找任何有意向的客户都可以塞，不一定只是他一个人撒，他不愿意就算了撒。所以你那边跟你同事确定一下，把这个事情早点定下来。”“明天要给一个准确的答复，因为听说你们已经转出去了，我这边所有的货都没有备，这样一直拖起就是我们的损失和时间的浪费。”2019年5月24日，杨波询问“确定5月28号签订转让合同了嘛。”千城万家员工回复“嗯啊”，杨波回复“谢谢！签完合同给你发红包。”2019年5月27日，杨波询问“还是上午十点签嘛”。2019年5月28日，杨波询问“在你们楼下，从哪边上来呀。”“在你门口，人在哪儿，没看到你。”千城万家员工中午回复“房租不包含在转让费里面的哈！他们说的你说的包含在转让费里面的。”2019年5月28日杨波询问“那就约他明天签了算了，免得夜长梦多”，千城万家回复“人家没得那么多钱”2019年5月29日杨波询问“明天几点能签”，千城万家员工回复“明天上午十点，公司”。杨波回复“我刚跟房东联系，他那边这几天没时间，出差了，你看你们这个事情整得，约了几次都没搞定，第一次没成功房东涨房租，第二次没跟客户把细节沟通好，客户反悔不签了，这次我说今天签了，你们又说客户凑钱要等，这一等房东出差了，到底要哪样？我店关这么久，每天都是损失……”后双方就此沟通，2019年5月29日晚上20:06千城万家回复“那边房东好久回来嘛，回来了就去嘛，只能这个样子了”，杨波回答“好的”，千城万家回复“这边确认好了哈，就你，能一回来这边就签约”。2019年6月2日晚上20:57千城万家询问“大房东什么时候回来”，杨波回答“还没联系我”。2019年6月5日下午17:14杨波称“不想转了，是我们合同到期后的决定，在合约期内我们是没得这个想法的……” 审理中，（一）千城万家称居间服务费是根据《独家代理出租居间合同》第四条第一点规定，在委托期满后3个月内与其客户达成《租赁合同》，视为其已履行完毕居间义务；根据《独家代理出租居间合同》第八条第二条规定，杨波故意拖延签订正式《租赁合同》，已严重违约，应支付违约金；根据《独家代理出租居间合同》第八条第四条之规定，千城万家已支付律师代理费4000元，该损失应由杨波支付。对此，杨波称其并非拖延签订租赁合同。首先，《租赁定金协议》约定的转让费条件并未达到。其次，手机聊天记录显示《租赁定金协议》未签订时因客户资金不足与客户多次反悔。（二）千城万家称其带案外人汪先发客户去看涉案商铺，并告知案涉商铺的转让条件后根据杨波授权签订《租赁协议》。汪先发签订后，2019年5月28日千城万家通知杨波签订协议，后杨波一直拖延。（三）千城万家称合同中虽没有提及转让费，但事先告知了汪先发转让费应在正式合同中约定。汪先发同意后才签订了协议，工作人员聊天记录可以证明已告知房租不包含转让费，且聊天记录中可看出杨波知晓已收取定金，承认了出租条件成就。对此，杨波称在举证期限内，千城万家未提交告知汪先发关于转让费的证据，且汪先发未与杨波见过面，《租赁定金协议》并无杨波签字捺印，真实性无法核实。租赁条件未达成，杨波无签订协议的义务。（四）千城万家称杨波与其客户伍先生跳单签订合同，但仅提交了主张为伍先生的微信截图和现场照片。杨波称其在委托期限届满后，与房东达成一致意见，终止了租赁合同关系，据了解目前案涉房屋承租人系谭姓女士，并非千城万家的客户，其与谭女士也未签订任何协议，并不清楚情况，因此与其租赁行为与杨波无关。 本院认为，千城万家与杨波签订的《独家代理出租居间合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律的强制性、禁止性规定，双方居间合同成立，合法有效。 （一）千城万家称杨波与其客户伍先生签订租赁协议属于跳单，本院认为，千城万家提交的证据为微信和视频等证据，但不能核实微信主体身份，其提交的证据不能充分、明确地证明千城万家主张杨波与其客户跳单签订租赁协议，对此本院不予认可。 （二）杨波是否有违约行为。千城万家称根据《独家代理出租居间合同》第三条第二点约定的“当承租方租房意向的条件达成或优于上述甲方委托出租条件时，乙方可代为收取定金和租赁意向金”。杨波出具了《授权委托书》，证明《租赁定金协议》是杨波授权，对其有效。千城万家称在2019年5月28日收到汪先发的定金后，根据杨波承诺其应在5月31日前与客户签订租赁合同，但其一直以房东未在成都为由故意拖延。本院认为，根据双方认可的微信聊天记录显示，杨波在委托期限内多次催促千城万家为其介绍承租人，在找到承租人后也多次询问签约时间、地点，并在曾去到千城万家店铺准备签约，属于积极履行合同的行为。但根据双方微信聊天记录，双方在2019年5月29日晚上因房东未回，协商等房东回来后再签，视为达成一致延期履行合同，后千城万家多次询问，杨波在2019年6月5日表明确示不想转租，其行为与双方协商不一致。但杨波是否应承担违约责任，应结合千城万家提交的《租赁定金协议》是否已达到《独家代理出租居间合同》中约定的甲方委托出租的条件认定，杨波抗辩千城万家未告知汪先发关于转让费，《租赁定金协议》未到达约定条件。对此，本院认为《租赁定金协议》系千城万家与客户签订，根据双方《独家代理出租居间合同》及《授权委托书》中约定，当承租方租房意向的条件达成或优于上述杨波委托出租条件时，千城万家有权代杨波收取定金，但千城万家提交的《租赁定金协议》议中并未对《独家代理出租居间合同》中的转让费进行约定，故千城万家不能充分、明确地证明《租赁定金协议》已达到《独家代理出租居间合同》中约定的甲方委托出租的条件。故委托期限到期，杨波主张不再转租，未违反《独家代理出租居间合同》的约定，故对千城万家主张杨波承担违约责任的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回成都千城万家房地产营销策划有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费500元，由成都千城万家房地产营销策划有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邱 雪 人民陪审员  杨希泉 人民陪审员  苗春香 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  梁江眉