上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初45471号原告：贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：MEENAZHAO，董事长。委托诉讼代理人：汪涛，上海市勋业律师事务所律师。被告：上海鸿铎餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙一俊。被告：孙一俊，男，1988年01月06日出生，汉族，住上海市徐汇区。上述两被告共同委托诉讼代理人：王以菲，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：贾宁，男，1982年05月18日出生，汉族，户籍地天津市。原告贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司(以下简称贝尔津公司)与上海鸿铎餐饮管理有限公司(以下简称鸿铎公司)、孙一俊、贾宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，并于2020年3月20日公开开庭进行了审理，原告贝尔津公司委托诉讼代理人汪涛、被告鸿铎公司、孙一俊共同委托诉讼代理人王以菲到庭参加诉讼，被告贾宁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贝尔津公司向本院提出诉讼请求：1、贝尔津公司与鸿铎公司签署的《房屋租赁合同》于2019年7月1日解除；2、鸿铎公司支付2019年1月1日至2019年5月31日租金564,375元；3、鸿铎公司支付2019年7月1日至2019年9月30日房屋使用费410,625元；4、鸿铎公司支付2019年2月1日至2019年5月31日物业管理费102,000元；5、鸿铎公司支付2018年12月1日至2019年6月30日的水、电费、空调费69,291元；6、鸿铎公司支付2019年1月至9月燃气费9,880元；7、鸿铎公司支付逾期付款违约金，以拖欠款项702,153元为基数，按日千分之五标准，自2019年5月16日计算至鸿铎公司实际清偿全部拖欠款项之日止；8、鸿铎公司已支付的租赁保证金324,750元作为解约违约金支付给贝尔津公司；9、鸿铎公司向贝尔津公司支付律师服务费100,000元；10、孙一俊、贾宁对前述鸿铎公司的全部款项给付义务承担共同的付款责任。审理中，贝尔津公司根据实际支付金额，变更水、电费、空调费为59,342元，燃气费为11,542.40元。事实和理由如下：贝尔津公司系上海市静安区茂名北路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)的管理人。2017年7月3日，贝尔津公司与鸿铎公司签署《房屋租赁合同》，由鸿铎公司承租系争房屋。合同约定了租赁期限、租金和物业管理费支付标准及违约条款等内容。之后，贝尔津公司将房屋交给鸿铎公司。2018年6月起，鸿铎公司经常逾期支付租金、物业管理费。起初，贝尔津公司对鸿铎公司予以体谅，但自2018年12月起，鸿铎公司开始拖欠租金、物业管理费。后经双方多次交涉，原告与三被告于2019年5月18日签署《房屋租赁合同之补充协议》(以下简称《补充协议》)，三被告对租金、物业管理费等支付周期和时间再次予以确认：鸿铎公司自2018年12月1日起开始拖欠的各类费用；截至2019年5月31日，鸿铎公司拖欠各类费用合计702,153元；鸿铎公司确认自身违约过错，愿意支付欠款，同时继续履行合同；鸿铎公司承诺将分十二期均等支付所欠款项；支付时间与支付下一租赁周期之“租金和物业费”的时间相同；若鸿铎公司未能按约定支付“租金和/或物业费”和/或“欠付款项”，则每逾期一日，将按该租赁周期全额“租金和物业费”之和的千分之五向原告支付违约金；逾期超过五日，则原合同和本协议自第六日起，自动提前终止(解除)，贝尔津公司有权自该终止(解除)日起，即刻收回房屋；贝尔津公司有权要求鸿铎公司支付剩余全部欠款；贝尔津公司行使单方解约权或原合同和本协议因鸿铎公司过错而提前终止或解除，则鸿铎公司基于原合同约定所支付的租赁保证金将作为违约金支付给贝尔津公司；孙一俊、贾宁对鸿铎公司的全部付款行为承担共同付款的责任。《补充协议》签署后，鸿铎公司仅支付了2019年6月的租金和物业费，并于6月28日向贝尔津公司送达《解除合同及撤场通知书》(以下简称《通知书》)，以经营不善为由，通知贝尔津公司于2019年7月1日起单方面解除合同。该《通知书》再次确认截至到2019年6月30日，鸿铎公司拖欠贝尔津公司各类费用合计745,546元，并承诺撤场、恢复物业原状等。时至今日，鸿铎公司仍未履行撤场、恢复物业原状之承诺，恶意造成贝尔津公司经济损失扩大。为维护贝尔津公司的合法权益，贝尔津公司诉至法院，请求法院判如所请。被告鸿铎公司、孙一俊共同辩称，同意租赁合同于2019年7月1日解除。鸿铎公司确实欠付2019年1月1日至2019年5月31日租金564,375元，但鸿铎公司于2019年5月31日、6月3日、6月4日共计支付172,098元，超出6月的租金和物业费之和9,723元应在欠付的租金中予以抵扣。鸿铎公司同意支付2019年7月1日至10日房屋使用费以及102,000元物业管理费。鸿铎公司同意支付2018年12月1日至2019年3月31日水电费35,778元，由于贝尔津公司没有提供2019年4月1日至6月30日的水电费单据，所以不同意支付该期间的水电费。鸿铎公司同意支付1月至7月燃气费用，因鸿铎公司于7月10日搬离，故之后的燃气费不同意支付。鸿铎公司对于逾期付款违约金的本金及起算时间无异议，但贝尔津公司同时主张逾期付款违约金和解约违约金，加重了鸿铎公司负担，且违约金标准过高，要求法院予以调整。贝尔津公司主张的律师费加重了鸿铎公司负担，应予以调减。孙一俊同意承担一般的保证责任，而非共同付款责任。被告贾宁未应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月3日，贝尔津公司(出租方，甲方)与鸿铎公司(承租方，乙方)签署《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方系争房屋，乙方租赁该单元作为供乙方经营Guu品牌的西式日料、酒吧等餐饮用途的商业经营使用。租赁期限自2017年7月15日起至2022年7月14日止。乙方应于合同签订后5日内支付租赁保证金(按租赁首年二个月租金及物业费)以及第一期租金预付款和物业管理费(按租赁首年二个月租金及物业费)，共计649,500元、装修免租期为75日，自该物业交房之日起算免租期。甲乙双方约定，该商铺租金具体如下：自交付日起，该单元的租金按照月保底租金或月营业额提成租金两者取高，由乙方向甲方支付。自2017年7月15日至2019年7月14日，租赁标的物的租金136,875元/月或月营业额的10%；自2019年7月15日至2021年7月14日，租赁标的物的租金146,456元/月或月营业额的10%。物业管理费每月25,500元。在交房前的第一期租金预付款和物业管理费后，以后的租金及物业管理费支付依照先付后用的原则，每1个月为一个支付周期。租金自本合同租期开始即2017年10月1日开始起算，(如因甲方延迟交房则以实际交房日按免租期顺延计算租金起算日)。乙方应于每个支付周期届满前15日向甲方全额支付下一周期的租金。逾期支付租金，甲方发出书面通知催讨但乙方还未支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的千分之五向甲方支付违约金。如乙方逾期支付租金超过三十天，甲方可以有权收回房屋，乙方需支付违约金外，还需按实际占用租赁标的物的时间支付租金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。商铺租赁保证金为324,750元。从交房之日起，使用租赁物所发生的物业管理费、公用事业费用如水、电、煤气、通讯费、空调供应费用由乙方承担，并按单如期缴纳。租赁期间，乙方因经营不善等非甲方违约事由需提前退租的，乙方应提前三个月通知甲方，并向甲方支付2个月租金作为违约金，甲方不予补偿乙方的装饰装修费用。违约金可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付。若因乙方违约甲方行使终止合同权利，即收回租赁标的物时，甲方有权在乙方不到场的情况下进入、占有租赁标的物并处理、移除乙方在上述标的物内的任何财物，且无须对乙方因此遭受的损失、损害承担赔偿责任。如租赁标的物内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、物料、设备或者其他物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品。2019年5月18日，贝尔津公司(出租方，甲方)与鸿铎公司(承租方，乙方)、贾宁(丙方一)、孙一俊(丙方二)签署《补充协议》，确认因乙方违约，自2018年12月1日起，乙方开始拖欠甲方水电费、租金、物业管理费等，截止至2019年5月31日止，乙方拖欠甲方各项费用702,153元。依据合同之约定，乙方还应承担由此产生的相应的违约金。其中：拖欠2019年1月1日至2019年5月31日租金564,375元；拖欠2019年2月1日至2019年5月31日物业管理费102,000元；拖欠2018年12月1日至2019年3月31日水电费35,778元，前述款项合计702,153元。甲方考虑到乙丙双方已经充分认识到欠付款项之违约过错，同意暂缓收取乙方因前述欠付款项所产生的违约金，并同意在符合本协议所约定之条件下，可以免除乙方的前期违约金。乙丙双方承诺，将按如下方式和标准，分期向甲方支付之前的“欠付款项”：1、欠付款项将分十二期，均等向甲方支付；即每期支付的“欠付款项”之金额58,512.80元；2、支付时间与每次乙方应当支付下一租赁周期之“租金和物业费”的时间相同，第一期支付“欠付款项”的时间为“乙方支付2019年6月之租金和物业费的时间，即2019年5月15日及之前”。第五条第1款约定，本协议签署后，如乙方未能按照本协议之约定向甲方及时且足额支付租赁周期之“租金和/或物业费”，则每逾期一日，将按该周期全额“租金和物业费”之和的千分之五向甲方支付违约金；逾期超过五日，则各方确认：无需甲方另行再次书面通知，原合同和本协议自第六日起，自动提前终止(解除)，甲方有权自该终止(解除)日起，即刻收回商铺。双方一致确认，如乙方仅支付租赁周期之部分“租金和/或物业费”，则将视为乙方“未履行付款义务”，此情形下，乙方仍将按照本协议第五条第1款之约定，承担全部的违约责任。如乙方未能按照本协议之约定向甲方及时且足额支付每一期“欠付款项”，则每逾期一日，将按该“欠付款项”之总额702,153元的千分之五向甲方支付违约金；逾期超过五日，则各方确认无需甲方另行再次书面通知，原合同和本协议自第六日起，自动提前终止(解除)，甲方有权自该终止(解除)日起，即刻收回商铺。同时，甲方有权要求乙丙双方一次性支付剩余的全部“欠付款项”及前期违约金。如乙方未能按照本协议之约定时间和金额履行付款义务，包括但不限于租赁周期的租金、租赁周期的物业管理费、租赁周期的水电费，每一期的欠付款项等；或因乙方其他违约过错，导致甲方提前解除原合同和本补充协议，则甲方有权要求乙方立即支付前期违约金。一旦甲方依据原合同和/或本协议之约定，行使单方面解约权，或原合同和本协议因乙方过错而提前终止或解除，则乙方应当于“合同和本协议”解除或终止之日起3日内自行搬离商铺，并将商铺按约定之状态交还给甲方；逾期，则自第4日起，将视为乙方已经将商铺内的所有物品遗弃，由甲方自行处分；甲方因处分乙方的遗弃物品和恢复商铺初始状态，所产生的额外费用，由乙丙双方承担。丙方承诺并保证，丙方有义务督促乙方按合同和/或本协议之约定，履行付款义务；同时，丙方自愿对于乙方在合同和/或本协议项下的全部付款义务承担共同付款的责任……任何乙方违约，守约方有权要求违约方承担相应的违约责任，并同时承担守约方因维护自身合法权益所产生的相关费用，包括但不限于：律师费、调查费、差旅费等。另查，贾宁为鸿铎公司股东。2019年6月28日，鸿铎公司、孙一俊向贝尔津公司发出《通知书》，表示因经营不善，无法继续履行合同，于2019年7月1日起单方面解除合同；并且，鸿铎公司将于合同解除之日起15日内完成撤场工作，包括但不限于搬离物品、申请注销公司工商税务登记等相关事宜；最迟于2019年8月15日前完成商铺恢复原状，并交还给贝尔津公司。鸿铎公司确认截至到2019年6月30日止，拖欠房屋租金、物业费、水电空调等费用合计745,546元。审理中，贝尔津公司表示，贝尔津公司、鸿铎公司曾核对过水、电费，鸿铎公司多付的9,723元已用于抵扣6月1日至21日的水、电费，故贝尔津公司主张的6月份水、电费自22日开始计算，2019年6月的《付款通知书》也仅计算了2019年6月22日开始的费用。贝尔津公司认为，《通知书》明确截至2019年6月30日欠付款项745,546元，其中应当包括租金564,375元、物业费102,000元、水电费69,291元(审理中已变更为59,342元)、燃气费9,880元(审理中已变更为11,542.40元)，鸿铎公司多支付的9,723元已在计算欠费时予以扣除。关于房屋返还日期。贝尔津公司表示，鸿铎公司离场时，系争房屋处于可营业状态。基于对鸿铎公司的尊重和信任，贝尔津公司未立即收回房屋。贝尔津公司于11月换锁，直至12月鸿铎公司仍遗留了餐台、厨房、桌椅等物品在系争房屋内，考虑到贝尔津公司没有及时收房，现贝尔津公司仅主张使用费至2019年9月30日。鸿铎公司确认没有书面通知贝尔津公司其已离场，也未办理交接手续。因为贝尔津公司不予配合，鸿铎公司离场时没有清空桌、椅等物品，但鸿铎公司在微信中表示过，允许贝尔津公司清空场地，由此产生的相关费用由鸿铎公司承担。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《房屋租赁合同》、《补充协议》均系贝尔津公司与鸿铎公司真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，当属合法、有效，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。贝尔津公司、鸿铎公司均同意《房屋租赁合同》于2019年7月1日解除，本院予以确认。合同解除后，鸿铎公司应当支付欠缴的2019年1月1日至5月31日租金564,375元、2019年2月1日至2019年5月31日物业管理费102,000元。租赁关系结束后，承租人应当返还房屋。鸿铎公司自行离场后没有与贝尔津公司办理房屋交接手续，也未履行在2019年8月15日前恢复房屋原状并返还房屋的承诺，应当支付房屋使用费。贝尔津公司于11月将房屋上锁，12月自行收房，现仅主张2019年7月1日至9月30日的房屋使用费410,625元，合法有据，本院予以支持。鸿铎公司在《通知书》中确认截至2019年6月30日欠付租金、物业费、水电费等共计745,546元。扣除租金、物业费后，剩余欠款合计为79,171元。而贝尔津公司在本案中主张的水电费、燃气费等共计70,884.40元，本院对贝尔津公司的该部分主张予以支持。即，鸿铎公司应支付2018年12月1日至2019年6月30日水费、电费、空调费，以及2019年1月至9月燃气费合计70,884.40元。关于鸿铎公司多支付的9,723元是否已在欠付款项中抵扣，《付款通知书》没有计算2019年6月1日至21日的水、电费，结合鸿铎公司支付超出金额的款项后又在《通知书》中认可欠付745,546元，本院认为贝尔津公司陈述的9,723元已抵扣6月部分的水、电费较为符合事实。鸿铎公司逾期支付相关费用且提前退租，构成违约，应当承担逾期付款违约金及解除合同违约金。鸿铎公司提出上述两项违约金标准过高，要求法院调整。本院综合考虑双方履行合同情况、贝尔津公司的实际损失等因素后酌情调整逾期付款违约金为日万分之五标准，以702,153元为本金，自2019年5月16日起计算至实际清偿之日。解除合同违约金的标准尚属合理，鸿铎公司应当支付解约违约金324,750元，根据租赁合同约定，鸿铎公司已支付的租赁保证金324,750元用于抵扣该款项。关于律师费，虽然《补充协议》有关于违约方赔偿守约方实现权利所产生的律师费等费用的约定，但无具体的计算标准，本院认为鸿铎公司支付的违约金已足以抵付律师费等损失，故贝尔津公司主张的律师费，本院不予支持。孙一俊、贾宁自愿对鸿铎公司在合同下的全部付款行为承担共同付款义务，属于合同义务的部分转移，孙一俊、贾宁应与鸿铎公司共同履行付款义务，对鸿铎公司的欠付款项承担共同的付款责任。贾宁经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，故本案作缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第九十三条、第一百一十四条第一款及第二款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司与被告上海鸿铎餐饮管理有限公司就上海市静安区茂名北路XXX弄XXX号XXX室签署的《房屋租赁合同》于2019年7月1日解除；二、被告上海鸿铎餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司2019年1月1日至5月31日租金564,375元、2019年2月1日至5月31日物业管理费102,000元；三、被告上海鸿铎餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司2019年7月1日至9月30日房屋使用费410,625元；四、被告上海鸿铎餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司水费、电费、空调费以及燃气费共计70,884.40元；五、被告上海鸿铎餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司解约违约金324,750元(与被告上海鸿铎餐饮管理有限公司已支付的租赁保证金324,750元抵扣后，被告上海鸿铎餐饮管理有限公司无需再支付该笔款项)；六、被告上海鸿铎餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司逾期付款违约金，以702,153元为本金，按照每日万分之五标准，自2019年5月16日起计算至实际清偿之日；七、被告孙一俊、贾宁对被告上海鸿铎餐饮管理有限公司上述付款义务承担共同付款责任；八、原告贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告上海鸿铎餐饮管理有限公司、孙一俊、贾宁共同负担。案件受理费19,028.30元，由原告贝尔津(上海)企业管理咨询有限公司负担2,300元、被告上海鸿铎餐饮管理有限公司、孙一俊、贾宁共同负担16,728.30元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘志宏人民陪审员  季元颐人民陪审员  赵向明二〇二〇年五月二十六日法官 助理  严骐安书 记 员  向 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。