内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内09民终62号 上诉人（原审原告）：郑继红，现住山西省五台县。 上诉人（原审原告）：翟燕，现住内蒙古自治区乌兰察布市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杜云飞，山西五峰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：翟海俊，现住内蒙古自治区乌兰察布市。 上诉人（原审被告）：马云龙，现住内蒙古自治区乌兰察布市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：谢全义，内蒙古义利律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：高晓路，现住内蒙古自治区呼和浩特市。 委托诉讼代理人：刘建斌，经世律师事务所律师。 上诉人郑继红、翟燕因与上诉人翟海俊、马云龙以及被上诉人高晓路房屋租赁合同纠纷一案，不服集宁区人民法院（2019）内0902民初1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑继红、翟燕的委托诉讼代理人杜云飞与上诉人翟海俊、马云龙的委托诉讼代理人谢全义、被上诉人高晓路的委托诉讼代理人刘建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑继红、翟燕上诉请求：1.依法撤销集宁区人民法院（2019）内0902民初1589号民事判决第二项、第三项，判令三被上诉人增加赔偿上诉人161378元；2.一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：2016年9月28日，上诉人郑继红、翟燕和被上诉人翟海俊、马云龙签订房屋转租合同，合同明确约定，乙方应付转租金200000元包括装修装饰、设备以及其他相关费用。合同签订后，上诉人郑继红、翟燕支付了转租金200000元，并代被上诉人翟海俊、马云龙向被上诉人高晓路支付了两年的租金共计160000元。2018年9月25日，因该房屋拆迁，上诉人郑继红、翟燕租赁的房屋不能继续营业，给上诉人郑继红、翟燕造成了巨大损失，经乌兰察布市集宁区房屋征收管理办公室对该房屋进行评估，装修损失为181378元。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条是指损失没有得到第三方赔偿的情况下按公平原则分担损失，现房屋拆迁得到补偿，装修部分的补偿应属于上诉人郑继红、翟燕。一审法院按照公平原则酌情支持20000元，来弥补上诉人郑继红、翟燕的部分损失，显然错误。关于一审中第三人高晓路是否应承担责任的问题，既然最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对于转租的情形规定了追加第三人的条款，说明转租纠纷是可以突破合同相对性的。综上，一审判决错误，望二审法院在查明事实的基础上依法作出公正判决。 翟海俊、马云龙上诉请求：1.撤销原审判决第二项，依法改判上诉人翟海俊、马云龙不承担返还被上诉人郑继红、翟燕租金60000元、装修损失20000元的责任；2.一、二审案件受理费由三被上诉人承担。事实和理由：原审已经查明被上诉人高晓路直接收取了被上诉人郑继红、翟燕的租金，现合同无法履行，应由被上诉人高晓路退还未到期租金。现房屋拆迁被上诉人高晓路得到了装修补偿，一审判决上诉人翟海俊、马云龙向被上诉人郑继红、翟燕赔偿20000元装修损失，主体错误，逻辑错误，高晓路获得了不当得利。故恳请二审法院查明事实，依法撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人高晓路辩称，郑继红、翟燕与翟海俊、马云龙之间的租赁合同，仅约束其双方，高晓路作为租赁合同之外的第三人，无需承担责任。高晓路与翟海俊、马云龙之间的合同明确约定，高晓路对其转租及装修事宜不承担责任。郑继红、翟燕与翟海俊、马云龙签订的《房屋转租合同》第三条明确约定，“转租后店铺现有的装修、装饰及其所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有，营业设备等动产归乙方”，所以郑继红、翟燕无权对装修装饰主张权利。 一审原告郑继红、翟燕向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告转租合同，退还原告剩余的租金60000元，赔偿原告的装修损失181378元，共计241378元；2.判令第三人承担连带赔偿责任；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年7月5日，被告翟海俊、马云龙与第三人高晓路签订康桥租赁合同，合同约定：1.租期自2014年6月14日起至2020年6月13日止。2.双方约定租金为2014年6月14日至2015年6月13日160000元；2015年6月14日至2016年6月13日140000元；2016年6月14日至2020年6月13日每年为80000元。3.租金一年一付，每年结束期为6月14日。4.在租赁期间，第三人高晓路同意被告翟海俊、马云龙转租。5.被告装修为自身决策，量入为出，协议终止第三人高晓路无须为被告装修提供任何补偿。2016年9月28日，原、被告双方签订房屋转租合同，合同约定：1.原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中的权利义务。2.转让后店铺现有装修、装饰及其他所有设备全部归原告所有。3.原告付被告转租金200000元，原告已全部付清。原告已支付2018年6月14日至2019年6月14日房租80000元。2018年9月5日，因房屋拆迁，停水停电，此时，店铺无法继续经营。上述事实，有原告提交的康桥租赁合同、房屋转租合同、证人证言、电费交费单、租金收条、房地产评估报告及当事人陈述在案佐证。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，由于城市规划对涉案房屋进行拆迁，属于因不可归责于双方的事由导致合同不能正常履行，双方当事人均无过错。对于原告主张解除原、被告签订的转租合同和退还原告剩余的租金60000元的诉讼请求，符合合同约定，应予支持。对原告主张的装修损失，本案中租赁合同不能继续履行，是因为城市改造不可抗力因素导致，但合同约定租赁期限至2020年6月13日届满，拆迁致使原告经营不能，导致原告未达到当时租赁该房屋的目的，考虑合同剩余履行期限较长且未届满，按照公平原则，酌情支持20000元，弥补原告部分损失。对于被告辨称的转租合同签订后，相关店铺的权利、义务已经由原告与第三人承接，与其无关的抗辨理由，根据合同相对性，对该答辩理由不予采纳。被告在履行给付义务后，可向第三人主张权利。 一审法院判决：一、解除原告郑继红、翟燕与被告翟海俊、马云龙签订的转租合同；二、翟海俊、马云龙在本判决生效后十日内返还原告郑继红、翟燕租金60000元，装修损失20000元，两项合计80000元；三、驳回原告郑继红、翟燕的其他诉讼请求；案件受理费4920元，减半收取计2460元，原告郑继红、翟燕负担1230元，被告翟海俊、马云龙负担1230元。 本院二审期间，上诉人郑继红、翟燕与上诉人翟海俊、马云龙以及被上诉人高晓路均没有向法庭提交新证据。本院二审审理查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，与郑继红、翟燕签订房屋转租合同的是翟海俊与马云龙，现合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，一审判决由翟海俊、马云龙向郑继红、翟燕返还租金并赔偿装修损失并无不当。对于上诉人郑继红、翟燕认为本案可以突破合同相对性，由高晓路承担连带赔偿责任的上诉理由，因没有法律依据，本院不予支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”，故一审法院依照公平原则酌情判令翟海俊、马云龙补偿郑继红、翟燕装修损失20000元并无不妥。至于上诉人翟海俊、马云龙所称被上诉人高晓路构成了不当得利，其可另行主张，本案不作处理。 综上所述，郑继红、翟燕与翟海俊、马云龙的上诉请求均没有事实和法律依据，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费上诉人郑继红、翟燕预交3528元、上诉人翟海俊、马云龙预交1800元，均由其各自负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张文东 审 判 员 郝春雷 审 判 员 刘国婷 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 赵雅婷 书 记 员 郑 伟 附本判决适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；