重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终747号上诉人(原审原告）：重庆市鸿禧养老院有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥正街119号1幢6-8，统一社会信用代码91500107MA5U7GTD6L。法定代表人：马晓建，经理。委托诉讼代理人：陈道静，重庆市九龙坡区九龙法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘耕耘，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：重庆精诚医院有限公司，住所地重庆市九龙坡区华玉路玉竹花园444号1、2层，统一社会信用代码91500107070338664B。法定代表人：伍锟，经理。委托诉讼代理人：袁霞，重庆合融律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞，重庆合融律师事务所实习律师。上诉人重庆市鸿禧养老院有限公司（以下简称鸿禧养老院）与被上诉人重庆精诚医院有限公司（以下简称精诚医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初14936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人鸿禧养老院的委托诉讼代理人陈道静、刘耕耘，被上诉人精诚医院的委托诉讼代理人袁霞、张瑞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿禧养老院上诉请求：撤销一审判决并改判支持上诉人的一审诉讼请求；一审、二审案件受理费由被上诉人负担。主要事实和理由：双方当事人系项目合作关系，是项目经营的共同体，因此双方当事人都应该是涉案房屋的承租人。按照约定被上诉人应当承担租金的40%。被上诉人之前与案外人签订的《房屋租赁协议书》中约定，不能擅自转租，因此被上诉人将涉案房屋租赁给双方合作项目，当然无效。精诚医院答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。精诚医院向一审法院提出诉讼请求：请求法院判令鸿禧养老院向精诚医院支付2018年度房屋租金403228元，鸿禧养老院向精诚医院支付资金占用利息损失；鸿禧养老院承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：重庆精诚医院系由重庆精诚医院有限公司设立的医院。2013年11月8日，案外人重庆顺尊商贸有限公司作为甲方、案外人重庆海瑞商贸有限公司作为乙方、重庆精诚医院作为丙方签订了《房屋租赁协议书》，三方约定：甲、乙方自愿将坐落于九龙坡区中梁山玉清寺玉竹花园小区东面房屋一栋，共四层，建筑面积4773.52平方米租赁给丙方作为医疗场所经营使用（其中，甲方3053.52平方米，乙方1720平方米），租赁期限为九年，自2014年2月15日至2023年2月14日；本协议签订之日，丙方向甲、乙方一次性缴纳定金5万元；租金结算方式按先交租金后使用的原则，每半年支付一次，提前十天交纳，该房屋月租金每平方米建筑面积为16元，每三年递增10%；丙方如将房屋转租，必须征得甲、乙方同意，并签订协议，如未经甲、乙方同意擅自转租，甲、乙方可以追究丙方的违约责任，并解除协议。前述协议书签订后，重庆顺尊商贸有限公司、重庆海瑞商贸有限公司将前述四层房屋交付给精诚医院，精诚医院按照约定向其交纳租金，精诚医院使用前述房屋设立了重庆精诚医院。2017年1月1日，精诚医院作为乙方与鸿禧养老院作为甲方签订了《项目合作协议书》，甲、乙双方就“鸿禧医养照护中心”项目以相互优势资源在互信共赢，自愿协商基础上合作经营，就该项目的投入与经营的权利义务，双方达成如下协议：甲、乙双方就甲方营业执照范围内开展“鸿禧医养照护中心”项目服务业务，合作期限为五年，自2017年1月1日至2022年12月30日；“鸿禧医养照护中心”项目适用乙方精诚医院住院场地（具体地点为住院部三楼，随着业务发展需要，双方协商再作场地调整），按房租每月30元/平米，每3年按前一年租金的10%增长支付乙方租金，租赁费及经营中产生的水电费等费用进入项目经营成本，具体以甲、乙双方签订的租赁协议为准；甲方投入资金（第一期投入资金10万元，用于修缮与购置，第二期投入资金/万元，接送车辆一辆）；乙方投入项目租赁的病房现固有的设备及物品；双方责任，甲方为项目的经营方，负责管理技术与服务流程，保障员工培训与业务的拓展，乙方负责提供出租该项目所需场地；甲、乙双方经协商确认共同承担改项目经营的所有赢利与亏损，承担比例确认为甲乙6:4，甲方担受60%，乙方担受40%的项目盈亏，乙方仅在其所获的赢利范围内承担责任；“鸿禧医养照护中心”项目账目按季结算，结算后提出净利润的50%进行分配，如有亏损则不进行分配，下次分配时应先弥补前期亏损；每年一月结清“鸿禧医养照护中心”项目上年度的所有账目，十二月十五日前将该项目赢利进行分配，且将剩余50%的净利润（净亏损）按上述第2款的规定进行分配（承担）；除因不可抗力因素外，本协议确定内容的变更、中止、解除和提前终止需双方书面确认，如任何一方违约，违约方须赔偿守约方违约金10万元。前述《项目合作协议书》正文后附：1、甲方支持乙方的发展，向甲方借资30万元，免利息，借期一年（2018年1月10日前归还）；2、乙方从合作之日起，免收甲方一年房屋租金（2017年1月1日至2017年12月30日）。前述协议书签订后，精诚医院将前述房屋三楼场地（1175.64平方米）交付鸿禧养老院，鸿禧养老院使用三楼场地经营“鸿禧医养照护中心”。2018年8月20日，鸿禧养老院通过其员工李小英向精诚医院的财务人员何平支付2018年7月10日至8月10日的水电费16998.65元。2018年9月17日，鸿禧养老院向精诚医院现金交纳2018年8月10日至9月9日的水电费15334.7元。2018年10月26日，鸿禧养老院通过其员工李小英向精诚医院的财务人员何平支付2018年9月10日至10月10日的水电费8188.95元。2018年11月16日，鸿禧养老院通过其员工李小英向精诚医院的财务人员何平支付2018年10月10日至11月10日的水电费8487.97元。2018年12月21日，鸿禧养老院通过其员工李小英向精诚医院的财务人员何平支付2018年11月10日至12月9日的水电费9962.5元。2019年1月22日，鸿禧养老院通过其员工李小英向精诚医院的财务人员何平支付2018年12月10日至2019年1月9日的水电费19684元。鸿禧养老院的员工李小英分别于2019年1月10日、4月9日、5月10日、6月11日向精诚医院的财务人员何平支付了当月房租35269元。此外，精诚医院的财务人员何平2019年2月2日、3月7日的银行明细均显示进账35269元，备注为“收三楼鸿禧房租费201902”、“鸿养院三月房租款”。鸿禧养老院于2019年3月14日通过其员工李小英向精诚医院的财务人员何平支付了房屋租金2万元。双方当事人在庭审中均认可鸿禧养老院向精诚医院支付了2019年1月至7月的房屋租金，每月租金为35269元，鸿禧养老院亦向精诚医院支付了2019年1月至7月的水电费。精诚医院称2019年3月14日的2万元系鸿禧养老院交纳2018年的房租费，但仅交纳了2万元。鸿禧养老院称交纳2万元系因抵扣了其他费用后交纳了2万元。审理中，精诚医院自愿撤回以下诉讼请求：解除双方当事人因2017年1月1日签订《项目合作协议书》建立的涉及到重庆精诚医院住院部三楼场地的租赁关系，并要求鸿禧养老院退还场地；鸿禧养老院向精诚医院支付自2019年8月起至鸿禧养老院实际退还精诚医院住院部三楼场地之日的租金及资金占用利息；鸿禧养老院向精诚医院支付违约金10万元。一审法院认为，双方当事人于2017年1月1日签订的《项目合作协议书》系双方真实意思表示，合同双方均应当按照协议书的约定行使权利、履行义务。前述《项目合作协议书》中约定，双方当事人在鸿禧养老院营业执照范围内开展“鸿禧医养照护中心”项目服务业务，合作期限为五年，自2017年1月1日至2022年12月30日，“鸿禧医养照护中心”项目适用精诚医院住院部三楼（随着业务发展需要，双方协商再作场地调整），按房租每月30元/平米，每3年按前一年租金的10%增长支付精诚医院租金，租赁费及经营中产生的水电费等费用进入项目经营成本，具体以双方当事人签订的租赁协议为准。上述内容表明了双方当事人之间系项目合作关系，在项目合作关系中包含了精诚医院将精诚医院住院部三楼场地出租给鸿禧养老院，鸿禧养老院向精诚医院按照每月30元/平米的标准支付租金的租赁关系，虽然双方在事后未签订租赁协议，但在协议书签订后，精诚医院将前述住院部三楼交付给鸿禧养老院，由鸿禧养老院用于经营“鸿禧医养照护中心”，双方应当形成了对精诚医院住院部三楼的事实租赁关系。此外，前述协议书中约定了精诚医院从合作之日起，免收鸿禧养老院2017年1月1日至2017年12月30日的租金，该约定亦表明了双方当事人对鸿禧养老院租赁住院部三楼场地的确认，鸿禧养老院应当向精诚医院交纳租金。另，鸿禧养老院自2019年1月至7月按照前述《项目合作协议书》约定的标准35269元/月（每月30元/平米，住院部三楼面积为1175.64平方米）向精诚医院支付了每月租金，直至2019年8月得知精诚医院起诉本案至法院才开始未交租金，前述事实可以表明鸿禧养老院对双方建立的租赁关系及租金标准的确认，故鸿禧养老院应当按照前述标准向精诚医院支付应付租金。鸿禧养老院辩称双方签订前述《项目合作协议书》约定双方系合作关系，精诚医院负责提供住院部三楼的场地，鸿禧养老院负责经营，约定的租金也系经营成本，应当由双方分摊。一审法院认为，前述协议书中明确约定鸿禧养老院投入内容为：资金（第一期投入资金10万元，用于修缮与购置，第二期投入资金/万元，接送车辆一辆），精诚医院投入内容为：项目租赁的病房现固有的设备及物品。前述协议书未约定精诚医院投入的内容还包括住院部三楼的场地，且协议书明确约定租赁费及经营中产生的水电费等费用进入项目经营成本，故从协议书的内容来看，精诚医院住院部三楼场地由鸿禧养老院使用并非精诚医院对合作项目的直接投入，而是精诚医院将场地出租给鸿禧养老院，否则不会明确约定有租赁费。综上，精诚医院住院部三楼的场地并非精诚医院对合作项目的直接投入，该场地应由使用人鸿禧养老院作为承租人向精诚医院交纳租金，一审法院对鸿禧养老院的辩解意见不予采信。鸿禧养老院还辩称因精诚医院内部股东产生矛盾，导致鸿禧养老院经营出现困难，并关了几个月门，直至2018年7月左右才出现开始经营，故鸿禧养老院未交纳2018年1月至12月的租金，后鸿禧养老院于2019年3月14日向精诚医院交纳了2万元，也系双方协商后抵扣了各种费用后共同确认的鸿禧养老院应当交纳的2018年一年租金的金额。一审法院认为，鸿禧养老院陈述的精诚医院股东产生矛盾导致其无法经营，未举示证据证明，故一审法院不予采信。鸿禧养老院称其与精诚医院协商后抵扣了各种费用后确认2018年的租金金额为2万元，现精诚医院并不认可其说法，鸿禧养老院亦未举示证据证明，一审法院对其辩解意见不予采信。鸿禧养老院还辩称即使应当支付租金，2018年的租金也应由鸿禧养老院承担60%。一审法院认为，前述《项目合作协议书》明确了租赁费及经营中产生的水电费等费用进入项目经营成本，故鸿禧养老院应当将租赁费交付精诚医院后，双方再另行结算合作的项目，至于双方盈亏问题并非本案处理范围，故一审法院对鸿禧养老院的辩解意见不予采信。综上，鸿禧养老院应当向精诚医院支付2018年1月1月至2018年12月31日的租金，租金按照35269元/月的标准计算，共计423228元，扣除鸿禧养老院于2019年3月14日支付的2万元，还需支付403228元。双方当事人签订的《项目合作协议书》并未明确约定鸿禧养老院支付精诚医院租金的时间，亦未约定迟延支付租金计算资金占用利息的方式及标准，故一审法院对精诚医院请求鸿禧养老院支付迟延交纳租金产生的资金占用利息损失的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：“一、被告重庆市鸿禧养老院有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆精诚医院有限公司支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金403228元。二、驳回原告重庆精诚医院有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为3674元，由被告重庆市鸿禧养老院有限公司负担。”二审中，双方均未举示新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，双方当事人签订的《项目合作协议书》中明确约定，“鸿禧医养照护中心”项目使用精诚医院住院部三楼，按房租每月30元/平米，每3年按前一年租金的10%增长支付精诚医院租金，租赁费及经营中产生的水电费等费用进入项目经营成本，具体以双方签订的租赁协议为准。由此约定可以看出，双方当事人在项目合作关系中包含了租赁关系，虽然双方事后并未签订房屋租赁协议，但这并不影响双方事实租赁关系的建立。此外，鸿禧养老院自2019年1月至7月已按照《项目合作协议书》约定的标准向精诚医院支付了租金的事实，亦能印证双方房屋租赁关系的建立，一审判决对此认定正确，本院予以确认。鸿禧养老院上诉认为精诚医院应当承担40%租金的理由并不符合双方约定，本院对此不予采信。另外，对于鸿禧养老院认为精诚医院将涉案房屋出租并未经过原出租人（产权人）同意，因此转租行为无效的问题。本院经审查后认为，鸿禧养老院并未举示相应证据证明产权人不同意转租且提出解除房屋租赁协议，同时，鸿禧养老院也已实际占有使用了涉案房屋，因此，鸿禧养老院认为本案租赁关系当然无效的理由并无事实和法律依据，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求和理由均不能成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7348元，由上诉人重庆市鸿禧养老院有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  周 舟审 判 员  段晓玲二〇二〇年五月十九日法官助理  陈 莹书 记 员  杨 静