山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0883民初1527号原告：张仰志，男，1983年1月2日生，汉族，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：韩允亮（特别授权），山东法至上律师事务所律师。被告：邹城市丰嘉置业有限公司，住所地邹城市峄山路326号，统一社会信用代码91370883766691079M。法定代表人：徐涛，董事长。委托诉讼代理人：王安祥（特别授权），邹城中正法律服务所法律工作者。第三人：杭腾，男，汉族，1985年7月10日生，住邹城市。委托诉讼代理人：王晓峰（特别授权），邹城公平法律服务所法律工作者。原告张仰志与被告邹城市丰嘉置业有限公司、第三人杭腾商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行审理,原告张仰志的委托诉讼代理人韩允亮、被告邹城市丰嘉置业有限公司的委托诉讼代理人王安祥、第三人杭腾的委托诉讼代理人王晓峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张仰志向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告之间就军民街96号臻园一品世家0007幢02-302房产买卖合同成立合法有效，并判决被告继续履行合同；2、依法撤销被告将军民街96号臻园一品世家0007幢02-302房产登记在第三人杭腾名下的预售备案登记，并判决被告将该房产预售备案登记至原告名下；3、对原告所交纳242527元的购房款项，按照18%年利率计算标准，判决被告承担从交款之日起算至房屋买卖合同办理完毕登记备案之日期间的迟延履约违约责任（2018年5月12日起算1000元部分；5月16日起算241527元部分）；4、判决被告继续履行交房（含储藏室）的合同义务，并从2019年10月2日起承担同地段同类房屋租金预期交房违约责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月份，原告认购被告开发的臻园一品世家小区7栋2单元302号房产一套，并依约缴纳定金、首付款、储藏室款合计242527元，依照相关规定，被告作为房地产开发销售企业，应当同原告签订商品房预售合同并在法定期限内办理商品房预售登记备案，然被告不但未履行该义务，确以涉案房产已经备案第三人名下事由推诿，后经原告多次交涉，被告才做出于2019年3月6日前办理网签手续及2019年10月1日前交房的承诺，然而截止目前，被告仍然未履行前述合同义务，为维护购房人合法权益提起诉讼。被告邹城市丰嘉置业有限公司辩称：原告购房并缴纳部分购房款属实，但因该案涉工程开发项目的进展因案外人阻挠施工，涉及刑事部分，已经邹城市公安局立案侦查，所以该项目现无法交工。涉案房屋因借款抵押给案外人，原告也知晓抵押的事实，现借款尚未还清，无法办理网签和预售手续。第三人杭腾辩称：1、答辩人于2016年12月22日购买了被告邹城市丰嘉置业有限公司位于军民街96号臻园一品世家0007幢2单元02-302号房产一处，于同日签订了商品房买卖合同，并于2016年12月26日办理了不动产预告登记（鲁2016邹城市不动产证明第0004110号）。根据《合同法》第8条《物权法》第9条、第14条之规定，该合同是双方真实意思表示，也不违背法律规定，是真实合法有效的。2、合同具有相对性，原告与答辩人不是合同相对人，答辩人签订合同在前而原告签订合同在后。根据《合同法》第54条、第74条之规定，原告要求撤销答辩人与被告邹城市丰嘉置业有限公司签订的商品房买卖合同与事实不符，也没有法律依据。因此，原告无权要求撤销答辩人与被告的商品房买卖合同。综上所述，答辩人与被告邹城市丰嘉置业有限公司签订的商品房买卖合同真实合法有效。原告要求撤销答辩人的合同既没有事实依据，也没有法律依据。请求贵院依法查明事实，驳回原告对答辩人的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定如下事实：2016年12月22日第三人杭腾通过被告邹城市丰嘉置业有限公司工作人员按照内部员工优惠价格签订了《商品房买卖合同》，同日将该合同网上联机进行了备案，合同载明商品房坐落与邹城市军民街96号，商品房项目名称为臻园一品世家，房屋位于该小区0007幢2单元3层20-302号，房屋合同约定面积为130.47平方米，商品房单价为2168元/平方米，房屋总价282858.96元，双方约定2016年12月22日一次性付款。第三人陈述将房屋款项交至被告指定人员处，但未向本院提交缴款收据。2016年12月23日，第三人与被告工作人员在邹城市不动产登记中心办理了不动产预告登记手续，2016年12月26日邹城市国土资源局不动产登记管理中心向第三人杭腾颁发了鲁（2016）邹城市不动产证明第0004110号《不动产登记证明》。2018年5月11日，被告邹城市丰嘉置业有限公司再次对涉案房屋进行出售，收取原告张仰志7-2-302号房屋定金1000元，2018年5月15日收取原告补交的房款207444元及7-2-19号储藏室款34083元，并于同日签署了《臻园一品世家储藏室转让协议》，但双方并未签订7-2-302号商品房买卖合同，在被告向原告出具的收款收据中载明该房屋单价位5200元/平方米。原告领取了被告五一售房特惠活动赠品家电和太阳能。由于被告对该小区部分房屋一房两卖，引起部分购房人信访，2018年12月16日在一品世家工作小组的协调下，被告邹城市丰嘉置业有限公司（甲方）与原告张仰志（乙方）签署补充《协议书》一份，该协议书载明：经甲乙双方协商,丰嘉置业公司开发的臻园一品世家7栋2单元302室，该房产2016年由丰嘉置业公司照顾内部人员，已在房管局做完房产网签登记，因公司人员调整，所照顾内部人员已不在丰嘉置业工作，丰嘉置业公司决定把原照顾内部人员的福利房转卖，由于公司资料手续及人员调整的原因，致使张仰志购买的7栋2单元302室一直未办理过户网签手续，邹城市丰嘉置业公司承诺在2019年3月6日前办理从内部人员杭腾过户到张仰志，完成该7栋2单元302室该房产登记备案手续，变更过户费由丰嘉置业公司承担。因丰嘉置业有限公司网签时间拖延，丰嘉置业有限公司承诺给予张仰志在上房时免除两年物业费。如果到2019年3月6日，丰嘉置业有限公司仍未给张仰志办理该房产网签手续，按照银行年利率6.0进行3倍赔偿。1、甲方承诺2019、10、1日前交房。2、乙方要求法人签字盖章。3、如双方打不成协议，一个星期连本加息退款。该协议原告张仰志签字确认，被告加盖了公章，公司法定代表人徐涛签字。被告逾期未履行该协议，涉案房屋至今尚未竣工交付使用。上述事实是通过原告及第三人提供的《商品房买卖合同》、《不动产登记证明》、缴款收据、协议书、储藏室转让协议等认定的。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律登记，未经登记不发生法律效力，发生效力的时间为记载于不动产登记簿之时开始。当事人为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产不发生法律效力。本案中，第三人购买涉案商品房且签订商品房买卖合同均在原告购买该房屋之前，且在不动产部门办理了预告登记，产生了物权效力，未经第三人同意解除商品房买卖合同、撤销预告登记被告不能将该房屋再次出售。原告在本案中仅缴纳了购房定金和部分房款，双方并未签订商品房买卖合同，且在与被告签订补充协议后并未撤销被告与第三人签订的合同和预告登记，因此原告交付房款的行为并不能否定第三人买卖合同及预告登记的效力。因此，原告请求撤销第三人的预告登记无法律依据，本院不予支持。诉讼中本院对原告是否变更诉讼请求进行了释明，但被告坚持诉讼请求，本院认为，原告可就购买房屋不能实现合同目的造成的损失可另行诉讼。综上依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四的规定，判决如下：驳回原告张仰志对被告邹城市丰嘉置业有限公司、第三人杭腾的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张仰志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  冯美桥二〇二〇年五月十三日书记员  周 雯