广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初423号原告：胡永胜，男，1951年1月14日出生，汉族，住广东省深圳市南山区*****************，公民身份号码230************015。委托诉讼代理人：陈奇俊，广东德纳律师事务所律师。被告：余金忠，男，1980年8月24日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区***********************，公民身份号码441************011。被告：惠州市琉璃广告装饰有限公司，住所地惠州市河南岸骡子湖第二栋B座底层101房。法定代表人：刘桂明，执行董事。原告胡永胜与被告余金忠、惠州市琉璃广告装饰有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告胡永胜及其委托诉讼代理人陈奇俊、被告余金忠及被告惠州市琉璃广告装饰有限公司的法定代表人刘桂明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡永胜向本院提出以下诉讼请求：1.依法解除原告与被告一于2017年10月16日签订的《合作建房合同》（合同编号：HT17101308）；2.被告一向原告返还合作建房首付款人民币186795.00元及资金占用期间的利息17,991.99元，合计204786.99元（利息以186,795.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年12月1日起，暂计至2019年12月1日）；3.被告二就前项返还合作建房首付款及利息向原告承担连带责任；4.二被告共同承担本案全部诉讼费用。总标的：204786.99元。在诉讼过程中，原告请求变更第一项诉讼请求为确认案涉合同无效。事实和理由：2017年10月16日，原告与被告一签订《合作建房合同》（合同编号：HT****），约定：一、原告与被告一合作共建项目《1号公馆》，项目位于惠州市惠东县**********公堂门；二、被告一提供《1号公馆》13层08房（2房2厅住宅），建筑面积约81.98平方米（包括公共分摊）给原告使用，原告对该住宅拥有按国家相关规定的物业所有权和使用权，原告支付合作建房款264,795.00元给被告一；三、合作建房款付款方式为分期付款，即签订本合同之日起5个工作日内付全款的70%（包含定金），即186,795.00元，框架封顶时（预计2017年11月30日前）付全款的30%，即78,000.00元。当天，原告将合作建房首付款186,795.00元通过POS机付至被告一指定的被告二银行账户。嗣后，涉案房产未能在约定时间内完成框架封顶，且停建至今。据原告事后获悉，惠东县国土资源局、*山镇人民政府早已于2017年1月22日发布《关于严厉打击非法买卖、占用土地行为的通告》，规定：“凡在*山镇辖区，特别是亚婆角和环太公路周边地段非法买卖、占用的土地上施工建设的建（构）筑物，业主必须立即停工、停建，并自本通告发布之日起7日内自行拆除地上的一切建（构）筑物和其他设施，恢复土地原状；逾期不拆除的，将依法强制拆除，并由此承担相应的行政法律责任。”原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，被告一故意隐瞒涉案房产已为当地政府明令打击的违法建筑，而仍与原告签订《合作建房合同》并收取合作建房首付款186795.00元，乃属严重违约，合同目的由此至终亦不能实现，原告可行使法定解除权解除《合作建房合同》，被告一应返还合作建房首付款及资金占用期间的利息。被告二作为实际收款人，应向原告承担返还合作建房首付款及利息的连带责任。被告余金忠答辩称，我们合作建房是因为资金不足，邀请第三方共同投资，然后委托中介办理这件事情。现在因为政府的原因导致房子只建设到一半，无法继续建设，也交不了楼，由此造成现在的纠纷。被告惠州市琉璃广告装饰有限公司答辩称，我与本案原告及被告余金忠均不认识，也没有委托办理过POS机，纯属是被告余金忠盗用我公司的名义。公司从2017年2月份注册后没有委托过别人办理这些业务，不存在原告主张的这些问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.关于当事人存在合同关系，原告向本院提交《合作建房协议书》。该《合作建房协议书》系于2017年10月16日由原告胡永胜与被告余金忠签订，其中原告胡永胜作为乙方，被告余金忠作为甲方，约定双方就合作建房事宜达成协议如下：一、甲乙双方合作共建项目位于惠州市惠东县**********公堂门，项目定位《1号公馆》。二、甲方提供《1号公馆》13层08号房（2房2厅住宅），建筑面积约81.98平方米（包括公共分摊）给乙方使用，乙方对住宅拥有按国家相关规定的物业所有权和使用权。乙方对该住宅拥有按国家相关规定的物业所有权和使用权。乙方支付合作建房款贰拾陆万肆仟柒佰玖拾伍元整（小写：¥264795元）给甲方，并按以下方式支付建房款。三、合作建房款付款方式：……分期付款：签订本合同之日，乙方支付定金万元整，并于5个工作日内付全款的70%（包含定金），即人民币壹拾捌万陆仟柒佰玖拾伍元整（小写：¥186795元）；框架封顶时（预计2017年11月30日前）付全款的30%，即人民币柒万捌仟元整（小写：¥78000元）。乙方付清上述建房款后即对上述住宅拥有七十年所有权和使用权，乙方付完全部房款（框架封顶后），甲方必须在30个工作日内协同乙方办理律师见证书，律师见证费用1000元整。四、双方权责：（一）甲方权责……3.上述住宅内部为无装修毛坯房，甲方负责提供水电到入户门边接口与安装一个入房门给乙方（即乙方要求其他装配费用由乙方承担）。4.本楼房由甲方指定的人或单位进行物业管理，乙方在使用房屋期间，必须服从物业统一管理，管理费暂时定为每月每平方1.5元，任何一方不得强行占有公共通道、公共场地，乙方应按时缴纳水费、电费、物业管理费，公共设施维护费由住房公摊，否则物业管理人有权利对乙方停止水、店供应处理。5.本合同签订时，乙方清楚知道该住宅暂时不能办理房产证，在政策条件允许的情况下，甲方协助乙方办理产权证，但产权证所需一切费用（含补地价款）由乙方负责。……（二）乙方权责1.乙方保证在本合同生效后按照约定及时付清本协议第三条约定的建房款给甲方，否则每逾期一天，乙方应按应付款未付数额的1‰计付违约金给甲方，如乙方逾期超过30天未付清上述款项，则甲方有权单方解除本协议，且甲方不退回已交的合作建房款。如甲方在约定时间内不按时交付房屋时，按乙方价款总额的银行利息按月交罚金赔偿乙方。……3.甲方自向乙方交付物业之日起，乙方对上述房屋拥有七十年所有权和使用权，在使用期限内，乙方有权对该房屋进行使用、收益、转让、出租、抵押、担保等权利，甲方无权干涉乙方。……五、不可抗力：1.楼房竣工交给乙方使用后，如因不可抗力的自然灾害原因，造成任何损失由乙方承担，甲方不退还乙方按本协议交付给甲方的合作建房款项……。被告余金忠主张上述协议书并非其本人签署，但陈述系其委托他人签订，并认可其中内容。另，上述协议书所附宣传资料上存在“同在一个滨海，共享星级配套”、“1号公馆82-120㎡海景投资户型”、“特供限量房源2880元/㎡起”等内容。2.关于付款问题，原告提交了收款收据、借记卡账户银行明细清单、终端交易平台查询信息显示等证据。⑴收款收据载“今收到胡永胜¥186795作为1号公馆1308房交来合作建房款首付（封顶前12月底交78000）”，收款单位为“袁文勇”，落款日期为2017年10月16日。⑵原告提交的借记卡账户银行明细清单显示，原告账户于2017年10月16日通过POS机交易转账100000元、86795元。被告余金忠认可收到原告相关款项，上述款项系原告根据中介的指示进行转账，中介扣除佣金后向原告转账约150000元。经本院询问，被告余金忠不能提供中介名称或相关个人信息。⑶中国工商银行星海名城支行的终端交易平台查询信息显示，上述100000元、86795元交易所涉及的POS机终端号为460********9991，交易场所简称为惠州市琉璃广告装饰有限公司，交易对方账户、交易对方户名、交易对方账户行名均为空白。被告惠州琉璃广告装饰有限公司陈述案涉POS机并非其公司向银行申请，也未实际控制，案涉款项也并未进入其公司账户，系被他人盗用。本案二被告在陈述互不认识对方。3.被告余金忠陈述，案涉房屋所在土地为村民自留地，并未提交相关权属证书，没有进行相关报建手续。4.原告主张被告余金忠拒不还款，向本院提交了其与手机号码为137*****398的机主的聊天记录，但被告余金忠表示该号码并非其名下手机号码。本院认为，本案原告胡永胜与被告余金忠签订的《合作建房协议书》，从合同内容看，被告系将案涉“惠州市惠东县**********公堂门《1号公馆》13层08号房”这一特定房屋出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，况且宣传资料内容上亦未房屋买卖宣传，因此，原被告之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。关于涉案2017年10月16日原、被告签订的《合作建房协议书》的效力问题。从现有证据看，被告余金忠不能提交该《合作建房协议书》项下的权属证书，并陈述案涉项目没有任何相关报建手续，且根据该协议书记载案涉房屋暂时不能办理产权证。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告胡永胜与被告余金忠签订的涉案《合作建房协议书》应为无效合同。关于被告余金忠应否向原告返还购房款及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告诉请被告余金忠返还186795元购房款，理由充分，本院予以支持。关于利息的诉请，从本案的交易过程来看，原告作为涉案协议书的合同主体，是具有完全民事行为能力的自然人，其在交易过程中未保持审慎的态度，对土地的性质、使用状况等问题进行查询核实，亦未要求合同相对方出具相关的权属证明如建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，其对自身损失的产生存在过错，应承担相应的责任。据此，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，及结合从自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）的规定，被告应支付原告以186795元为基数从立案之日即2020年1月10日起至还清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息，对于原告诉请超过的部分，本院不予支持。关于被告惠州市琉璃广告装饰有限公司是否应当承担连带责任的问题，原告提交的终端交易平台查询信息仅显示案涉交易的交易场所为惠州市琉璃广告装饰有限公司，交易对方账户、交易对方户名、交易对方账户行名均为空白，被告惠州市琉璃广告装饰有限公司否认收取相关款项，现有证据不能证明被告惠州市琉璃广告装饰有限公司是实际收款人。即便被告惠州市琉璃广告装饰有限公司确系实际收款人，但其并非案涉合同的合同相对人，收取款项的行为应当认定为不当得利，与本案合同关系并非同一法律关系，原告亦应另循途径解决。综上，原告主张被告惠州市琉璃广告装饰有限公司承担连带责任，理据并不充分，本院不予支持。综上所述，对当事人的主张，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告胡永胜与被告余金忠于2017年10月16日签订的《合作建房协议书》无效；二、被告余金忠于本判决发生法律效力之日起7日内向原告胡永胜返还186795元及利息（以186795元为基数从2020年1月10日起至还清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告胡永胜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5272元，由原告胡永胜负担272元，由被告余金忠负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吴润明人民陪审员  刘国清人民陪审员  庄巧华二〇二〇年五月九日法官 助理  黄丽娴书 记 员  张景波