北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初3424号原告：杨静波，女，1976年3月25日出生，汉族，住北京市丰台区。原告：申振江，男，1965年11月10日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：北京六合成农业有限公司，住所地北京市昌平区崔村镇南庄营村南。法定代表人：孟文生，执行董事。委托诉讼代理人：刘爱京，北京市璟臻律师事务所律师。原告杨静波、申振江与被告北京六合成农业有限公司（以下简称为六合成公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨静波、申振江起诉称：2012年4月初，二原告从推销短信中了解，被告正对外出租北京市昌平区崔村镇南庄营村六合成观光园的土地，随后来到被告公司接待处了解情况。被告利用照片、宣传彩页等资料宣称，所出租的土地可将农业大棚进行装修改造，随意建设各式阳光房、木屋等房屋。二原告遂与被告协商租赁事宜，并于2012年4月15日签订了《农业观光承包合同》，合同约定二原告承包被告位于北京市昌平区崔村镇南庄营村六合成观光园内（种植单元D-23号），占地面积800平方米及相应的地上建筑物，承包期限为30年。当日，二原告向被告支付了201000元。但二原告在签订合同后才了解到，被告当初所宣传的可建设项目因涉嫌违法根本无法建设，即使建设完成也会被政府机关拆除。故二原告起诉至法院，请求法院判令：1、确认二原告与被告签订的《农业观光承包合同》无效；2、被告退还二原告款项201000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告六合成公司辩称：不同意二原告的诉讼请求，被告所发包的农业大棚是从南庄营村承包的，其用途完全符合承包合同的约定，二原告与被告签订农业承包合同的目的是利用农业大棚进行种植，被告并未承诺承包人在大棚内部及外部建设阳光房、木屋等违规建筑，也未准许承包人对承包的大棚进行肆意装修，目前出现的改变用途的状况亦与被告无关。二原告与被告签订的承包协议是双方真实意思表示且未违反法律规定，属于有效合同，故不同意退还承包费，请求人民法院依法驳回二原告的诉讼请求。经审理查明：2012年4月15日，六合成公司（发包方、甲方）与杨静波、申振江（承包方、乙方）签订《农业观光承包合同》，约定：为发展集农业生产和生态休闲观光为一体的现代化自家种植式的生态农业庄园—日光温室，让京城市民享受乡村田园生活，双方协商由乙方自愿承包甲方位于北京市昌平区崔村镇南庄营村六合成观光园种植单元D-23号，占地面积800平方米，承包期限30年，自2009年3月1日至2040年2月28日，交工日期为2012年7月30日，承包费201000元，一次性付清。甲方负责建立农业大棚种植示范园区，成立种植专业合作社，开创自主创新，引进以蔬菜、植物为主的高新产品和技术，保证水、电接入日光温室及正常使用。甲方不得干涉乙方的经营自主权和合法经营活动，甲方有权按期收取物业费4400元/年，代收水费2元/吨,电1元/度。乙方对所承包的土地及地上物享有转让、转包和出租的权利，需按原合同内容经甲方确认办理手续。乙方在不违背国家政策、法律的前提下，自主决定种植项目，但不能影响周围居民的日常生活。承包期间所产生的水电费自行负担。乙方应当合法经营，不得在承包场所内进行任何违反法律法规的活动，如有违反，造成的损失自行负担，乙方不得以此向甲方以任何名义提出赔偿。承包期间，日光温室等地上物的修缮由乙方自行负责。2012年4月15日，六合成公司出具收据，载明收到二原告D区23号大棚租金201000元。庭审中，二原告出示了：六合成公司的宣传彩页，宣传彩页中显示为阳光房造型，宣传照片中标明六合成生态农场、六合成乡村生态酒店、并分类有餐厅、停车场、采摘接待、垂钓园、游乐园、拓展中心等。案件审理过程中，1、本院依据职权向北京市规划和国土资源管理委员会昌平分局查询涉案土地性质，该局于2018年11月5日出具复函（市规划国土昌函【2018】538号），记载“该地块的土地地类分别为：沟渠、设施农用地、农村道路、水浇地、坑塘水面”；2、我院于2018年11月21日前往被告处进行勘验，现场所见，以大门直通道路为界，分为东部和西部，西部片区内大棚均已被拆除；东部片区由西向东分为A区、B区、C区、D区，该四区操作间为重新修建，大棚未做重建，个别大棚拆除，多数大棚保留，大棚编号已经重新编排；D区东部有道路为界，道路东侧为原L区、M区，L区、M区完全拆除。现全区全部闲置，设施拆除时间为2018年6月。庭审中，二原告陈述称，1、基于受被告宣传短信、宣传单和业务员口述的误导，以为承包涉案土地后可建设各式阳光房用于不定期居住生活，且原告曾参观了被告的样板间，业务员宣称只要在航拍的时候拍不到里面的房屋就可以随便建设；2、当时被告要求交物业费，不交物业费就不给通水通电，我们问被告是否能建设房屋，被告只允许在大棚内由被告的人建设房屋，所以我们就没有建设房屋。故被告从来没有给我们通水通电，也从未交付合同约定的地块，我们也从未接手土地进行建设。被告陈述称，发包土地的用途是农业用途；现场有硬化路面和部分大棚装修建设的情况，系二原告的个人行为。本案土地已经于合同约定时间交付给二原告。上述事实，有农业观光园承包合同、收据、六合成生态农场宣传彩页、市规划国土昌函【2018】538号复函、勘验笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。本案中，原被告双方签订的《承包合同》中虽然书面约定为农业种植用途，但被告发放的彩页中宣传为生活居住用途，提供给原告的大棚外修建有围墙、加装有铁门和围挡，大棚内外路面进行了硬化，而原告承租大棚后将其用于生活休闲，被告对此也予以许可。故双方以农业种植承包为目的签订的土地承包合同系伪装行为，当然无效。而双方合意将承包土地用于非农业休闲居住的行为系隐藏行为，该行为将涉案的农业土地用于非农建设，未按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，违反《中华人民共和国土地承包法》第十八条和《中华人民共和国土地管理法》第四条的强制性规定，亦属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方对于合同无效均存在过错，均应对损失承担相应责任。现原告所承包的大棚已经被拆除，无法再继续使用，被告应当将原告未占用大棚期间的承包费退还，故本院对该诉讼请求予以支持。同时，原告应当按现状返还被告其承租的种植单元。关于涉案土地是否认定为已交付以及交付时间点的问题，依据双方陈述及批量类案的交易惯例，在2012年4月15日双方签订合同及交付款项后，二原告就已经取得了支配和使用土地的权利，后双方因是否能够进行建设的问题产生分歧，二原告遂未交纳物业费用导致被告未向其通水通电，由此，二原告故认为其未能完全使用涉案土地即为被告未向其交付土地。对此，本院认为，因原告要求建设受阻后未交物业费导致未能通水通电与被告是否向其完成交付土地系两个不同的问题，二原告本可于合同约定的交工时间2012年7月30日即可占领和使用土地，未能通水通电和未能进行建设并不影响交付行为的成立，且没有证据证明被告又对涉案单元进行了再次处分，故应当认定交付行为已经于2012年7月30日完成。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国土地承包法》第十八条之规定，判决如下：一、确认原告杨静波、申振江与被告北京六合成农业有限公司于2012年4月15日签订的《农业观光园承包合同》无效；二、被告北京六合成农业有限公司返还原告杨静波、申振江款项161608元，于本判决生效后十日内履行；三、原告杨静波、申振江按现状返还被告北京六合成农业有限公司D区23号种植单元，于本判决生效后十日内履行；四、驳回原告杨静波、申振江的其他诉讼请求。如果被告北京六合成农业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2158元（二原告已预交），由原告负担392元，由被告负担1766元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 杨 杰二〇二〇年五月二十五日书记员 刘洋洋