、湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0191民初2985号原告：赵琪，女，1972年10月28日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：李根，湖北超视距律师事务所律师。被告：胡喜红，女，1979年7月20日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：谢银，湖北正苑师事务所律师。委托诉讼代理人：张秋月，湖北正苑师事务所实习律师。原告赵琪与被告胡喜红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案，适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告赵琪及其委托诉讼代理人李根，被告胡喜红的委托诉讼代理人谢银、张秋月均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵琪向本院提出诉讼请求：1.判令被告胡喜红退还多付房租17,439元，门面延迟开业房租租金6,000元，赔偿门面装修费用15,000元，合计38,439元；2.本案诉讼费用由被告胡喜红承担。事实和理由：2018年12月至2019年1月20日，原告赵琪先后三次支付被告胡喜红经开万达E35号门面转让费合计30,000元整。在此期间，被告胡喜红因不交门面物业费导致物业不予装修，停工一个月余，协商多次后店面于2019年3月21日开业。原告赵琪2019年5月18日再次交纳门面租金至2019年7月31日止。房东在与被告胡喜红合同到期日7月6日要求原告赵琪退出门面，致原告赵琪仅经营三个月余被迫搬离。由此造成的损失原告赵琪要求被告胡喜红赔偿。原告赵琪已付被告胡喜红房租及转让费合计54,600元，抵减每月房租6,000元至7月6日，应退还房租17,439元。因被告胡喜红与房东合同到期，无法继续经营，导致装修经三个月被迫退出，装修损失应与赔偿。门面因被告胡喜红未交物业费，物业不予装修，协商一个月余未开业期间的租金损失6,000元被告胡喜红也应赔偿。现原告赵琪为维护自身权益，诉至本院，请求判如所请。被告胡喜红答辩称，因原告赵琪与被告胡喜红未签订正式书面合同，双方仅有口头约定，且双方实际履行，被告胡喜红在租期内继续让原告赵琪使用房屋。口头协议从2018年12月开始至2019年7月6日，原告赵琪实际交付的房租仅到7月，实际交付房租与其使用房屋时间一致。被告胡喜红已根据口头约定交付房屋且原告赵琪已使用房屋。迟延开店系原告赵琪自身原因，与被告胡喜红无关。被告胡喜红交付的是已装修好的房屋，不存在需原告赵琪装修的问题，且原告赵琪在被告胡喜红未允许的情况下擅自装修，导致房屋部分装修毁损。原告赵琪提交的证据中部分证据说是用于装修但无法证明原告赵琪用于诉争店铺的装修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人均无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院做如下认定：原告赵琪提交的转租协议，被告胡喜红对其真实性无异议，但认为原告赵琪未签字，原告赵琪通过其支付转让费及租金的行为已予以追认，该协议的真实性本院予以认定，但其效力本院依法认定；原告赵琪提交的商铺租赁合同，被告胡喜红认为该合同中出租方、承租方均不是本案原、被告，与本案无关，原告赵琪未能提供合同原件，真实性本院不予认定；原告赵琪提交的门面装修报价单、加盟合同书、被告胡喜红不予认可，认为其均为复印件，且均为动产，可以搬走，且不能看出是为诉争商铺所用，上述质证意见符合法律规定，本院予以采纳；被告胡喜红提交的聊天记录，原告赵琪对其真实性无异议，本院予以认定，但该证据无法证明其拟证明的租赁时间，本院对该证明目的不予认定；被告胡喜红提交的商铺租赁合同，原告赵琪认为该租赁合同真实性无法核实，该合同相对人未到庭，真实性本院无法核实，且该证据对本案认定事实关系不大，本院不予认定。法庭调查过程中，本院将缴纳物业费的举证责任分配给被告胡喜红，被告胡喜红未能在本院延长的举证期限内提交其及时足额缴纳物业费的相关证据，本院依法采纳原告赵琪的法庭陈述，认定因被告胡喜红未能及时缴纳物业费导致原告赵琪无法装修，至2019年3月21日方开业。本院经审理查明认定事实如下：被告胡喜红作为诉争经开万达E35号门面的承租人，将该门面分别出租给本案原告赵琪与案外人李斌林。2019年1月8日，被告胡喜红作为出租方向本案原告赵琪出具由其签字确认的转租协议，约定将该门面先转租后转让，具体办法如下：总转让费68,000元整，2018年12月28日乙方（原告赵琪，下同）已向甲方（被告胡喜红，下同）支付10,000元整，剩余款项乙方向甲方支付约定时间及金额如下：2019年1月10日前付10,000元整；2019年1月20日前付10,000元整；剩余款项于2019年5月1日前付完成，转让结束。在此期间，门面简单装修及证照办理，甲方配合乙方完成。2019年5月1日之前租金4,200元/月，包含物业费；2019年5月1日之后租金4,000元/月，不包含物业费。（具体租金金额以房东签订正式转让协议为主，甲方配合乙方办理）。因被告胡喜红未能及时缴纳物业费导致原告赵琪无法装修，原告赵琪将该门面简单装修后至2019年3月21日方开业。2019年7月6日，诉争房屋房东收回该门面。原、被告就退还租金及门面装修费未能达成一致，原告赵琪诉至本院请求依诉予判。原告赵琪分别于2018年12月28日、2019年1月9日、2019年1月20日各支付10,000元，共计30,000元整转让费，并于2019年2月16日支付房租5,000元，2019年3月1日支付房租7,600元，2019年5月18日支付房租12,000元，房租共计24,600元。另查明：2018年9月3日，案外人李斌林与被告胡喜红签订经开万达E35号门面房屋中约10平方米商铺及店铺内设施转租的租赁合同，合同约定3年，至2021年9月8日终止，月租金2,800元。2019年7月6日，因被告胡喜红租赁到期，诉争门面的业主不同意案外人李斌林继续经营并收回诉争门面。案外人李斌林就转让费、押金与被告胡喜红未能达成一致，诉至本院。本院认为：被告胡喜红未经规划许可将同一门面中的一部分租赁给原告赵琪，将其余部分租赁给案外人李斌林，改变了该门面的规划设计用途，存在安全隐患，该合同应当认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告胡喜红收取的原告赵琪共计54,600元应予以返还；考虑到原告赵琪实际占用诉争门面经营自2019年3月21日至2019年7月6日，本院参照双方约定的月租金标准即2019年5月1日前4,200元/月（包含物业费）、2019年5月1日后4,000元/月（不含物业费）的标准计算2019年3月21日至2019年7月6日间的占用费，原告赵琪主张被告胡喜红返还多付房租17,439元及延迟开业房租租金6,000元并不过高，本院予以支持；原告赵琪主张被告胡喜红赔偿门面装修费用15,000元既无充足证据予以证实，其在签订合同时亦存在过错，该主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告胡喜红于本判决生效之日起十日内返还原告赵琪多付房租17,439元及延迟开业房租租金6,000元；二、驳回原告赵琪的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费760元，减半收取计380元，由原告赵琪负担190元，被告胡喜红负担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李纪钢二〇二〇年五月六日法官助理柯婷书记员陈丹