西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初8168号原告：王军强，男，1964年12月19日出生，汉族，住西安市碑林区平房。原告：张萍，女，1964年3月27日出生，汉族，住西安市碑林区平房。共同委托诉讼代理人：范克远，陕西德伦律师事务所律师。被告：王睿，女，1983年10月23日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：靳萌，陕西德茂律师事务所律师。第三人：陕西建工第五建设集团有限公司，住所地陕西省西安市浐灞区。法定代表人：冯弥，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨东虎，男，系公司法务。原告王军强、张萍与被告王睿、第三人陕西建工第五建设集团有限公司（以下简称五建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张萍及委托诉讼代理人范克远、被告委托诉讼代理人靳萌及第三人的委托诉讼代理人杨东虎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王军强、张萍诉称，2011年7月20日，原告和王某某签订了《房屋买卖合同》，约定：原告购买王某某所有的位于陕西省西安市XX路XX号XX小区XX号楼XX层XX号房屋，房屋总价款386750元，合同签订后，原告依约支付了房款，王某某依约交付了房屋。房屋交付后，原告进行了装修并居住至今，但房屋过户手续至今未办理。2018年，王某某去世，原告从第三人处了解，涉案房屋已经具备办理房产证的条件，故应由王某某的女儿即本案被告作为继承人配合原告办理房屋过户手续。因过户过程中及办证需要第三人配合，故原告现诉至法院，请求依法判令：1、被告和第三人配合原告办理陕西省西安市XX路XX号XX小区XX号楼XX层XX号房屋的过户手续； 2、诉讼费由被告承担。被告王睿辩称，一、原告所购房屋无法过户，系履行不能，故原告的诉讼请求不能成立，应予以驳回。原告于2011年7月20日与王某某签订《房屋买卖合同》，约定将王某某的房屋出售给原告。后王某某于2017年12月4日去世，其女王睿系其独生子女且是唯一的合法继承人。对于该房屋的性质，答辩人曾多次向第三人了解情况，据悉该房屋为单位福利性购房，购房人为单位职工，他人并无权利购买，该房屋也未有相关产权手续，产权手续至今并未办理。原告作为非单位员工无权购买该房屋，且答辩人的父亲在买卖该房屋时既未取得房屋所有权，亦未告知单位，故答辩人与原告双方的房屋买卖合同系履行不能；二、原告支付的房屋对价款明显低于市场价格，显示公平，损害了国家集体的利益，买卖合同应属无效。原告明知购买的房屋为答辩人之父单位福利性质分房，明显低于市场价格，且原告作为非单位人员购买第三人单位的房产，占用的是与第三人身份有关的权益，侵害的是单位的集体利益，使国家遭受损害，根据我国《合同法》之规定，答辩人之父与原告之间签订的合同损害了国家、集体的利益，该合同应属无效。第三人述称，原告要求其协助办理房产证的请求没有事实及法律依据。1、涉案房屋是第三人为职工修建的福利性住房，仅允许内部销售，不允许以任何形式向第三人职工以外的人员销售；2、本案发生后，第三人才知晓被告职工王某某将涉案房屋转卖出去，在此之前第三人并不知情涉案房屋转卖的事实情况，第三人在出售房屋时，已明确规定仅限于内部职工购买，公司职工以外任何人没有购买的权利，更不允许内部职工购买后私自对外出售或者转卖房号，从买卖合同的法律关系来讲，王某某与原告存在合同相对性关系，原告应当向其合同相对方即王某某主张权利，而不是要求第三人履行任何义务。由此可见涉案房屋的交易、过户等情况也是由合同产生的，合同履行的所有法律后果应由其承担风险，第三人没有配合或者直接办理的义务。经审理查明，被告王睿系王某某之女。2011年7月13日，第三人五建公司作为甲方与王某某作为乙方签订了《XX路XX小区XX房合同》，约定甲方在西安市XX路XX号建设职工经济适用房，定名“雅苑小区”，并将该小区4#楼4-6（南户）7层房屋出售给乙方，总面积77.35平方米，房款总金额197382元，代封阳台费用1437.8元。房屋交付期限为2010年10月30日。2011年7月4日，第三人五建公司向王某某出具收据，收4-6户7层房款198819.53元、大修金5921.45元、房证费80元。2011年7月20日，王某某作为卖方（甲方）与原告张萍、王军强作为买方（乙方）、案外人薛某某作为见证人签订了《房屋买卖合同》，约定甲方所卖房屋位于西安市XX路XX号，陕西五建雅苑小区4号楼7层6号，建筑面积77.35平方米。甲方愿意将上述房屋以386750元的价格转让给乙方永久性使用和拥有。付款方式：第一笔款为拿钥匙付256750元，第二笔款为2011年12月底付3万元，第三笔款为2012年5月底前付10万元，全部付清，甲方在收款时应主动向乙方出具收款收据。甲方应于合同生效日起当日内，将房屋支付乙方使用。房屋交付后，甲方应协助乙方办理房产证，办理房产证相关费用由乙方承担。合同签订后，原告张萍于2012年5月4日向王某某转账9万元。同日，王某某向原告张萍出具收条载明：今收到张萍买房款376750元。2011年8月，原告张萍开始对涉案房屋进行装修，并居住至今。2017年12月3日，王某某去世。原告要求被告及第三人协助办理产权过户登记手续未果，遂诉至本院，形成本诉。另查明，现涉案房屋所有权已登记在第三人五建公司名下，房屋坐落及房号为:西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室，产权登记号为117XXXXXXX-5-0-4-10706～0。另,王某某父母均已去世。王某某与被告王睿母亲已离婚多年。再查， 2020年1月8日，本院向涉案《房屋买卖合同》的见证人薛某某调查，薛某某称：其与王某某是邻居关系，也是同事关系，与原告张萍是同事关系。2011年单位给王某某分了一套房子，王某某欲出售该房屋，请其帮忙找买家，后通过其将房屋出售给原告张萍，房屋总价款387650元。合同签订后，张萍将20余万元的房款支付给王某某，其和王某某一起将该款存入单位指定的工商银行，单位就将房屋交付给王某某，王某某又将房屋交付给张萍。后原告通过其已经将房屋余款全部支付给王某某。本案在审理过程中，经询问，被告王睿称不放弃对涉案房屋的继承权。   以上事实有《XX路XX小区XX房合同》、《房屋买卖合同》、支付凭证、收款收据、装修单据、调查笔录等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无异议，可以作为认定案件事实的依据。本院认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告与王某某签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。双方在履行办理产权过户登记手续前，王某某过世，致产权过户登记没有正常完成。就王某某继承人的问题，经本院查明，被告王睿系王某某之女，王某某父母均已去世，与王睿母亲也已离婚多年，其是否再婚或育有其他子女，无法查明。故被告王睿是本院能查明的唯一的合法继承人。根据《中华人民共和国继承法》第二条、第九条、第十条之规定，自王某某死亡之日起王睿即对王某某的财产享有法定继承权。被告王睿在庭审中也明确表示不放弃对涉案房屋的继承权。根据我国《继承法》第三十三条之规定，继承人在继承遗产的范围内对被继承人的债务承担清偿责任。应当指出，此条规定的“债务”并非专指金钱债务，亦包括被继承人生前订立的合同项下的义务。被告王睿不放弃对涉案房产的继承权，就应当继续履行其父亲王某某在《房屋买卖合同》中的相关义务，配合原告办理涉案房屋的过户手续。 关于第三人是否有义务配合原告办理过户手续的问题。首先，根据原告与第三人提供的《XX路XX小区XX房合同》、《房屋买卖合同》、支付凭证、收款收据、装修单据以及案外人薛某某的证词，并结合原告已在涉案房屋居住的事实，可以说明原告为涉案房屋的实际所有权人。其次，涉案房屋已具备办理不动产权证的条件，办理产权转移登记并不存在客观障碍。原告虽未直接与第三人五建公司签订房屋买卖合同，但鉴于涉案房屋办理不动产权登记时需先由第三人先办理至王某某的继承人王睿名下，而王睿如果怠于行使其权利，不予办理涉案房屋的不动产权证，则原告将无法主张自己的权利，其合法权益无法得到保护。故根据公平原则，对原告要求第三人配合其办理涉案房屋过户手续，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：被告王睿、第三人陕西建工第五建设集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告王军强、张萍将位于陕西省西安市XX路XX号XX小区XX号楼XX层XX号房屋（不动产证号：117XXXXXXX-5-0-4-10706～0）的产权过户至原告王军强、张萍名下。 如被告、第三人未按本判决指定的期间履行其义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告负担。因原告已预交，故被告应在履行上述给付金钱义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。         审  判  员    申  国  英                          二〇二〇 年五月 十 五 日                         书  记  员    陈      静 打印：赵珍        校对：刘婷婷     2020年  月  日送达 1