湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初12010号原告：丁美珍，女，1962年10月10日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区，被告：武汉鸿翔荣商贸有限公司，住所地：湖北省武汉市东西湖区人民政府东山街道办事处东岳村161号（16）。法定代表人：刘瑜平，公司董事长。委托诉讼代理人：程莉群（特别授权代理），湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐嫘（特别授权代理），湖北瑞通天元律师事务所实习律师。被告：武汉市江岸区徐娅服饰店，住所地：湖北省武汉市江岸区钻石大厦1层116、117号商铺。经营者：徐娅，女，1983年8月2日出生，汉族，户籍地安徽省长丰县，委托诉讼代理人：陈小汾（特别授权代理），男，1979年8月6日出生，汉族，系武汉市江岸区徐娅服饰店经理，户籍地广东省深圳市南山区，原告丁美珍诉被告武汉鸿翔荣商贸有限公司（以下简称鸿翔荣公司）、武汉市江岸区徐娅服饰店（以下简称徐娅服饰店）物权保护纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员程晓鸿、危玉霞参加的合议庭进行审理。本案于2019年11月13日公开开庭进行了审理，原告丁美珍，被告鸿翔荣公司的委托诉讼代理人程莉群、徐嫘，被告徐娅服饰店的委托诉讼代理人陈小汾到庭参加了诉讼。因新冠××疫情影响，自2020年1月23日至4月8日期间不计算审理期限。本案现已审理终结。原告丁美珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告鸿翔荣公司、徐娅服饰店共同赔偿原告丁美珍自2018年5月1日至2019年9月30日共计17个月的商铺使用金87,253元，并停止对原告丁美珍的侵权行为；2、判令被告徐娅服饰店立即腾退原告丁美珍的商铺归其使用；3、本案的诉讼费用由被告鸿翔荣公司承担。事实和理由：丁美珍于2003年10月向武汉太平洋置业发展有限公司（以下简称原太平洋置业公司）购买了位于武汉市江岸区江汉路钻石大厦2楼203A号商铺（面积20.53平方米），并于2004年7月取得商铺的产权证。2014年9月丁美珍将此商铺续租给武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司（以下简称嘉年瑞雪公司）使用，期限六年。2018年年初由于钻石大厦的其他业主进行维权，导致嘉年瑞雪公司账户被封，该付给丁美珍的租金也被法院扣押，由此迫使嘉年瑞雪公司于2018年4月底撤离商场。鸿翔荣公司与丁美珍既未签订商铺租赁合同，也未签订买卖合同，但鸿翔荣公司自2018年5月1日入驻使用钻石大厦一期1-3层商场，擅自占用丁美珍的商铺，后又在丁美珍毫不知情的情况下将商铺租给徐娅服饰店使用至今，期间丁美珍曾多次要求与鸿翔荣公司签订租赁合同或腾出商铺，但均遭鸿翔荣公司拒绝。鸿翔荣公司的行为已严重侵犯了丁美珍的权益，故向法院提起物权保护诉讼，望判如所请。被告鸿翔荣公司辩称：1、关于丁美珍提出的停止侵权、恢复原状、腾退商铺的诉讼请求，涉案商铺属于产权式商铺，该商铺作为钻石大厦二楼的一部分，结构上不具有独立性，客观上不能进行物理分割，无法恢复原状。就现状来看，钻石大厦一期1-3层为完整的商业体，承载着森马服饰、纪念日百货等多个知名品牌的运转经营，不仅事关钻石大厦一期所有业主的利益，也与整个江汉路步行街商业整体规划、数百名员工权益紧密相关。钻石大厦项目规划之初就决定了各产权商铺是无法独立分割、独立经营的，丁美珍恢复原状、腾退商铺的要求会危害其他业主的利益，故法院不应支持。2、关于丁美珍要求鸿翔荣公司按照每月5,132.50元的标准支付房屋占用费的诉讼请求，没有事实与法律依据。鸿翔荣公司早在2018年5月就已表示愿意按照丁美珍购买商铺总价的10%标准支付年租金，但丁美珍的要求过高，也与其他业主确定的租金标准不符。鸿翔荣公司承租的是钻石大厦一期1楼116号商铺以西部分，约1楼一半的面积，2楼商铺和3楼商铺，鸿翔荣公司与多数业主签订了租赁合同，均是按照业主当时购房款10%的标准确定的年租金，也是按照该标准实际支付租金的。鸿翔荣公司愿意按照购房款即投资额10%标准向丁美珍支付年租金。丁美珍主张的月租金远高于鸿翔荣公司可以支付的范围。虽然民事主体交易过程中应秉承自愿原则，但由于涉案商铺具有特殊性，其租金是由钻石大厦一期1-3层的61户业主与鸿翔荣公司共同商榷，并参考同一地段、同类商业体的租金基础上作出的，基本上满足了各方利益。因此钻石大厦整体商铺租金标准的确定不是由个别业主决定的。鸿翔荣公司承租的钻石大厦一期商铺的业主中，目前有3户业主不同意按照上述标准出租，丁美珍应服从多数业主的决定，请求法院驳回丁美珍的全部诉讼请求，维护鸿翔荣公司及钻石大厦一期业主的合法权益。被告徐娅服饰店辩称：认可丁美珍是产权方，鸿翔荣公司和徐娅服饰店是政府招商引资进驻的，鸿翔荣公司与徐娅服饰店约定，任何纠纷都由鸿翔荣公司负责解决。丁美珍主张的租金过高，按照其租金标准，没有商家愿意承租钻石大厦一期的整体商铺，将会又重新陷入全体业主都没有收益的状态，损害大多数业主的利益。请求法院驳回丁美珍对徐娅服饰店的诉讼请求。经审理查明，武汉市江岸区钻石大厦项目规划设计为一栋18层商住综合楼，地面一至五层为整体商场，开发商将商用面积分割成产权式商铺对外进行出售，但采取整体出租的方式对外出租，实际各个商铺仍为一个整体，客观上实体商铺无法作物理分割。为了销售钻石大厦一期商铺，开发商原太平洋置业公司以钻石大厦一期项目出资，于2002年7月16日登记成立武汉世界之窗购物广场有限责任公司（2004年3月11日变更企业名称为武汉太平洋购物广场有限公司）。2003年开始，原太平洋置业公司以武汉世界之窗购物广场有限责任公司，后以武汉太平洋购物广场有限公司为包租方，采取售后包租形式面向社会公开销售钻石大厦一期商铺。2004年2月23日，原太平洋置业公司变更企业名称为现代城市地产（武汉）有限公司（以下简称现代地产公司）。但是，现代地产公司仍以原太平洋置业公司名义申办钻石大厦二期项目开发、建设审批手续，并以原太平洋置业公司名义于2004年7月7日取得钻石大厦二期建设工程规划许可证[证号为武规建证字（2004）091号]。为完成钻石大厦二期项目，避免办理房地产项目开发建设更名手续，现代地产公司（即原太平洋置业公司）的控股股东方忠以钻石大厦二期土地使用权出资，于2004年8月向武汉市工商行政管理局申请成立新公司，企业名称、公章与原太平洋置业公司完全相同。武汉市工商行政管理局违反《企业名称登记管理实施办法》第三十一条第（三）项“企业名称与其他企业变更名称未满1年的原名称相同的，不予核准”的规定，于2004年8月10日批准新太平洋置业公司成立。现代地产公司在建设钻石大厦二期项目时，未经行政审批，擅自将钻石大厦二期规划设计变更为商铺，并仍以“武汉太平洋置业发展有限公司”（即原太平洋置业公司、新太平洋置业公司的企业名称）名义采取售后包租的形式继续面向社会公开销售钻石大厦一期、二期商铺。2003年11月15日，丁美珍购买钻石大厦一期二楼203A号商铺，原太平洋置业公司与丁美珍签订《商品房买卖合同》，合同约定：所购商铺建筑面积为20.53平方米，单价每平方米13,183元，总价270,647元；合同还对付款方式、交房期限及条件、违约责任等具体事项进行了详细约定。同日，丁美珍（甲方，委托方）与武汉世界之窗购物广场有限责任公司（乙方，受托方）签订《委托经营管理合同》，将其所购商铺委托给乙方管理，委托管理期限（租赁期限）为10年（自2003年11月15日至2013年11月15日）；托管收益金总额为270,647元，每月托管收益金数额为2,255元；乙方于每月18日向甲方支付月托管收益金2,255元。合同还对双方的其它权利义务进行了约定。2004年，丁美珍取得位于武汉市江岸区钻石大厦2层203A号商铺（建筑面积20.53平方米）的房屋所有权证和土地使用权证。2003年、2004年原太平洋置业公司对外出售钻石大厦一期1-3层商铺价格不一，有部分业主购买商铺价格为每平方米3万元左右。2014年9月，丁美珍将涉案商铺续租给嘉年瑞雪公司使用，2018年4月嘉年瑞雪公司撤离商场。由于商铺无法单独分割出租，在业主代表的协调下，鸿翔荣公司与61名业主达成按购房款即投资额的10%回报作为年租金的方案，租赁了钻石大厦一期1楼116号商铺以西部分，约1楼一半的面积，2楼所有商铺和3楼所有商铺。2018年5月份左右，鸿翔荣公司的法定代表人刘瑜平与钻石大厦一期承租部分的61名业主分别签订了《商铺租赁合同书》，租期20年，自2018年5月1日至2038年4月30日；房屋年租金为业主房屋购买价格即投资额的10%，也即年托管收益金的金额，租金第一年和第二年不变（2018-2019年度），第三年（即从2020年5月1日起至2023年4月30日止）租金按上一年度租金递增6%计算，以此类推；租金支付方式为季付。丁美珍、毛元君、李汉民等业主未与鸿翔荣公司的法定代表人刘瑜平签订租赁合同。2018年5月5日，33名业主签名将钻石大厦一期1-3楼（含地下室）的商铺移交给鸿翔荣公司使用，自即日起，鸿翔荣公司全权管理并使用该商铺。此后鸿翔荣公司按季向61名业主支付租金。刘瑜平承租了钻石大厦一期1-3层61名业主的商铺后，将包括丁美珍所有的涉案商铺在内的承租部分，交由鸿翔荣公司占有使用，鸿翔荣公司与徐娅服饰店合作经营，双方约定租赁相关纠纷由鸿翔荣公司统一处理。上述事实，有原告丁美珍提交的房屋所有权证、土地使用权证、《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》，被告鸿翔荣公司提交的《商铺租赁合同书》61份、租赁商铺移交确认书、银行流水、物业费收款凭证、关于江汉路钻石大厦的情况说明、关于江汉路钻石大厦森马店铺的协议函、钻石大厦一期现状图、（2018）鄂0102民初13986号民事判决书、钻石大厦一期55名业主的购房款凭证（包括发票、判决书、购房合同、收据）等证据及双方当事人当庭陈述在卷佐证，并经法院庭审核实，足以采信。本院认为，丁美珍系钻石大厦2层203A号商铺的业主，对该商铺依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，丁美珍要求鸿翔荣公司、徐娅服饰店向其支付2018年5月1日至2019年9月30日期间的商铺使用金，并腾退商铺，系物权保护纠纷。丁美珍依据与武汉世界之窗购物广场有限责任公司签订的《委托经营管理合同》，对其所有的商铺每月能获得2,255元的收益，但自鸿翔荣公司承租、占有包括丁美珍商铺在内的钻石大厦一期1-3层商铺后，丁美珍未能享有商铺收益，属于丁美珍的直接经济损失；鉴于钻石大厦一期1-3层商铺为一个整体，客观上各个业主的实体商铺无法作物理分割，不具有独立使用性，只能采取整体出租的方式对外出租；且开发商售房时采取售后包租的形式销售钻石大厦一期商铺，出售价格标准不一，差别较大，业主购买的初衷为追求投资回报，并非自行经营使用；鸿翔荣公司的法定代表人刘瑜平与61名业主协商确定的年租金标准为购房款的10%，也即年托管收益金的金额，并与61名业主签订了《商铺租赁合同书》，且实际履行；丁美珍主张按每平方米每月250元即每月合计5,132.50元（250元/平方米×20.53平方米）计算商铺使用金，不符合钻石大厦一期1-3层61名业主商铺的租金状况；综上，本院酌定鸿翔荣公司参照丁美珍与武汉世界之窗购物广场有限责任公司签订的《委托经营管理合同》中约定的标准及鸿翔荣公司法定代表人刘瑜平与61名业主签订的《商铺租赁合同书》约定的租金标准向丁美珍赔偿商铺使用费。鸿翔荣公司自2018年5月1日至2019年9月30日占有、使用、收益钻石大厦一期1-3层商铺，包括丁美珍所有的涉案商铺，应向丁美珍支付上述期间的商铺使用费，上述期间的商铺使用费合计为38,335元（2,255元/月×17个月）。丁美珍关于商铺使用费的诉请部分成立，本院予以部分支持。自2019年10月1日之后的商铺使用费，在鸿翔荣公司继续占有商铺的事实发生、存在时，丁美珍有权继续主张权利。关于丁美珍主张鸿翔荣公司、徐娅服饰店停止侵权、徐娅服饰店腾退丁美珍所有的涉案商铺的诉讼请求，因钻石大厦一期1-3层商铺为一个整体，客观上各个业主的实体商铺无法作物理分割，无法单独使用，腾退丁美珍所有的涉案商铺会影响其他大部分业主的租金收益，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于丁美珍主张由徐娅服饰店承担共同赔偿责任的诉讼请求，因徐娅服饰店使用钻石大厦一期1-3层商铺包括丁美珍所有的涉案商铺是基于鸿翔荣公司的授权同意，鸿翔荣公司占有丁美珍的商铺应向丁美珍赔偿商铺使用费，徐娅服饰店已与鸿翔荣公司另行结算，故对本案不再承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉鸿翔荣商贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告丁美珍支付占有位于武汉市江岸区钻石大厦2层的203A号商铺（建筑面积20.53平方米）自2018年5月1日至2019年9月30日期间的商铺使用费合计38,335元；二、驳回原告丁美珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费673元，由原告丁美珍负担373元，被告武汉鸿翔荣商贸有限公司负担300元。因原告丁美珍已将案件受理费预交本院，故被告武汉鸿翔荣商贸有限公司应于本判决生效之日起五日内将300元款项支付给原告丁美珍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  侯立平人民陪审员  程晓鸿人民陪审员  危玉霞二〇二〇年五月十二日书 记 员  汪 为