福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0782民初61号 原告：福建武夷山农村商业银行股份有限公司，住所地武夷山市，统一社会信用代码91350700ＭＡ2ＸＲ1ＲＪ8Ｗ。 法定代表人：郑子才，董事长。 委托诉讼代理人：彭俊仁，福建弘袍律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞慧，女，员工，住武夷山市。 被告：胡爱江，男，1975年2月21日出生，汉族，住武夷山市。 被告：袁忠英，女，1978年9月8日出生，汉族，住武夷山市。 被告：武夷山侨鑫房地产开发有限责任公司，住所地武夷山市迎宾路，统一社会信用代码91350782757362636T。 法定代表人：张进科，系执行董事。 原告福建武夷山农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）与被告胡爱江、袁忠英、武夷山侨鑫房地产开发有限责任公司（以下简称侨鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年5月7日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人彭俊仁、俞慧到庭参加诉讼，被告胡爱江、袁忠英、侨鑫公司经本院依法送达开庭传票等应诉材料，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 农商行提出诉讼请求：1.判令胡爱江、袁忠英共同清偿原告贷款本金8400000元，截止2019年11月1日的利息为3395476.54元，及自2019年11月2日起至实际清偿借款日止按《个人购房借款合同》约定的后续利息、罚息；2.判令侨鑫公司对胡爱江、袁忠英的前述债务承担连带清偿责任；3.若侨鑫公司未能偿还借款，则依法通过拍卖、变卖、折价等方式处置抵押预告登记的房产（详见武房预字第××号），原告优先受偿；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：胡爱江与袁忠英是夫妻关系，胡爱江于2013年12月25日与原告签订《个人购房借款合同》（下称合同）向原告借款840万元用于向侨鑫公司购买位于武夷山市度假区（华侨山庄）21幢-1-3层21商品房。合同约定：胡爱江自2014年12月25日至2028年12月25日分15期偿还贷款本息，若借款人违反本合同借贷条款中的任何条款，借款人陆续三个季度未归还贷款利息或在本合同约定还款期限超过六个月未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿全部贷款本息。侨鑫公司为胡爱江的债务承担连带保证责任，胡爱江以位于武夷山市度假区（华侨山庄）21幢-1-3层21商品房提供抵押担保及其他违约责任等。袁忠英为胡爱江的配偶承诺共同还款。合同签订后，原告就用于抵押的房产办理了抵押权预告登记，亦依约履行了支付贷款的义务，但被告未能依约履行偿还借款的义务。虽经原告多次催告，被告仍继续违约。就案涉房产抵押纠纷，原告于2018年提起诉讼，武夷山市人民法院依法判决“确认福建武夷山农村商业银行股份有限公司对位于武夷山市度假区（华侨山庄）21幢-1-3层21商品房在未完成抵押登记手续前享有排除他人对该房产处分的权利”。原告认为，胡爱江、袁忠英未依约还款构成违约，依法应当履行偿还借款的义务。侨鑫公司为胡爱江的担保人应当与胡爱江承担连带清偿责任。案涉抵押房产已经具备办理抵押登记的条件，虽因三被告恶意导致未能正式办理抵押登记，但基于原告已经办理了抵押权预告登记，且经武夷山市人民法院生效判决确认原告享有排他对该房产处分的权利。故原告对涉案房产享有实际抵押权的利益。据此原告依照我国《合同法》第二百零六条，《担保法》第十八条，第五十三条等法律之规定具状起诉，望判如所请。 被告胡爱江、袁忠英在收到本案开庭传票等应诉材料后，未提交民事答辩状也未出庭，视为放弃答辩的权利。 被告武夷山侨鑫房地产开发有限责任公司经公告送达本案开庭传票等应诉材料后未到庭，视为放弃答辩的权利。 农商行在庭审中提交了下列证据，个人购房借款合同、借款借据、贷款发放凭证、身份证、结婚证、共同还款承诺书、承诺书、股东会同意担保意见书，武房预字第××号房屋抵押预告登记权证，房地产抵押承诺书，处置抵押物同意书、（2018）闽0782民初1841号民事判决书，账户交易查询登记簿，逾期贷款催收通知书。 本院认为，胡爱江、袁忠英、侨鑫公司未到庭，视为放弃质证、举证的权利，农商行提供的证据都是书证，且能互相吻合，故本院予以采信。 结合上述本院采信的证据及庭审记录，可对本案事实归纳如下：胡爱江于2013年12月2日与侨鑫公司签订商品房买卖合同，向侨鑫公司购买位于武夷山市度假区华侨山庄21幢21号的预售商品房买卖合同。第八条约定，侨鑫公司应当在2015年12月31日前交付商品房。第十四条约定，在交付使用后，90日内购房者取得权利证书。胡爱江于2013年12月25日与农村信用合作联社签订个人购房借款合同，向农商银行贷款840万元，自2014年12月25日至2028年12月25日分15期偿还贷款本息，即每年还56万元本金，按月结息。若借款人违反本合同借贷条款中的任何条款，借款人陆续三个季度未归还贷款利息或在本合同约定还款期限超过六个月未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿全部贷款本息。侨鑫公司作为保证人，也签署了合同。合同的主要内容，胡爱江将以所购买的商品房提供抵押担保，设定抵押物需要到房地产行政主管部门进行抵押登记，抵押人应当与贷款人保证人合作。侨鑫公司作为保证人，对胡爱江的债务承担连带保证责任等。袁忠英作为胡爱江的配偶承诺共同还款及抵押。2013年12月25日，办理了该预售商品房抵押权预告登记，（胡爱江产权证明号为201301851、抵押权预告登记证号201302004）。农商行于2013年10月26日，将贷款发放给胡爱江账户后转入侨鑫公司账户。但胡爱江未依约在2014年12月25日偿还本金56万元，此后也未依约每年偿还本金56万元。按月结息方面，自2016年1月后就未按月结息，农商行于2016年7月21日向胡爱江发出了催收通知书，称其结欠本金840万元，结欠利息363837.03元，要求其在5日内清偿全部欠款，但胡爱江至今未清偿。2014年，侨鑫公司办理了包括涉诉房屋在内的华侨山庄权属的权属登记，涉诉房屋的权证号为201403514号。但未将涉案房屋产权转移登记到胡爱江及袁忠英名下。因侨鑫公司债务较多，农商银行为落实其抵押权提起了诉讼，本院于2018年8月30日立案受理了原告农商行与被告胡爱江、袁忠英、侨鑫公司合同纠纷一案（2018）闽0782民初1841号，该案判决结果为“一、武夷山侨鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内将位于武夷山市度假区华侨山庄21幢-1-3层21的商品房转移登记给胡爱江、袁忠英，登记后，胡爱江、袁忠英应立即协助福建武夷山农村商业银行股份有限公司办理该房产的抵押登记手续。二、确认福建武夷山农村商业银行股份有限公司，对位于武夷山市度假区华侨山庄21幢-1-3层21商品房在未完成抵押登记手续前，享有排除他人对该房产处分的权利。”判决生效后，农商行向本院申请了强制执行，因为三被告不协助、拒绝缴纳相应的税费，至今未能办理抵押登记，为收回贷款，农商行诉至本院。 本院认为，农商行与胡爱江、袁忠英、侨鑫公司之间签订的借款合同是其真实意思表示，各方应当依约履行该合同，胡爱江、袁忠英未按照合同的约定履行还款义务，属于违约，农商行有权依约要求其提前全部清偿，农商行有权要求侨鑫公司承担连带清偿责任。关于抵押权问题，本院生效的（2018）闽0782民初1841号民事判决书的判决结果是判令办理抵押权登记，这是物权法第二十条八条所称的导致物权设立的法律文书，该文书生效即发生法律效力，胡爱江、袁忠英、侨鑫公司未履行该判决书不影响其效力，在此基础上，农商行对涉案房产享有抵押权，农商行的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。胡爱江、袁忠英、侨鑫公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、胡爱江、袁忠英应予本判决生效之日起三十日内清偿福建武夷山农村商业银行股份有限公司贷款本金8400000元和截止2019年11月1日的利息3395476.54元，及自2019年11月2日起至实际清偿借款日止按《个人购房借款合同》约定的利息、罚息； 二、武夷山侨鑫房地产开发有限公司对胡爱江、袁忠英的前述债务承担连带清偿责任； 三、若胡爱江、袁忠英、武夷山侨鑫房地产开发有限公司未能如期清偿前述债务，则依法通过拍卖、变卖、折价等方式处置抵押预告登记的房产（武房预字第××号），由福建武夷山农村商业银行股份有限公司优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费92573元，由胡爱江、袁忠英、武夷山侨鑫房地产开发有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  谢 晖 审 判 员  何 岚 人民陪审员  刘贵明 二〇二〇年五月七日 法官 助理  王 萍 书 记 员  陈 丽 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 二、《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。