北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初5760号原告（反诉被告）：王天一，男，1992年3月14日出生，汉族，吉林省长春市人，现住北京市密云区。委托诉讼代理人：李敏，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峰（王天一之父），1970年3月19日出生，汉族，住北京市密云区。被告（反诉原告）：北京云电电气有限责任公司，住所地北京市密云区密云镇110KV变电站院内。统一社会信用代码x。法定代表人：常新，经理。委托诉讼代理人：王滢潺，女，北京云电电气有限责任公司职工。委托诉讼代理人：高亚南，北京嘉翰律师事务所律师。原告（反诉被告）王天一与被告（反诉原告）北京云电电气有限责任公司（以下简称：云电公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。王天一的委托诉讼代理人李敏、王峰到庭参加诉讼。云电公司的委托诉讼代理人王滢潺、高亚南到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王天一向本院提出诉讼请求如下：1.依法确认双方之间签订的《房屋场地租赁合同》无效；2.判令云电公司依法赔偿我装修费609722元；3.判令云电公司赔偿我购买设备款334515元；4.判令云电公司赔偿我经营损失费787500元；5.判令云电公司退还我租赁费20万元；6.诉讼费由云电公司承担。事实及理由：2015年1月22日，云电公司与我签订了房屋场地租赁合同，云电公司将位于密云区经济开发区x路门面房二层出租给我使用，期限自2015年4月1日至2020年3月31日，年租金5万元，每年4月15日之前交纳租金。我承租后根据需要对所租赁房屋进行了装修，支付装修费609722元，并按合同约定交付了租金。装修完后要办理营业执照时，因云电公司提供不了房屋产权手续，故不能办理营业执照，致使无法经营。在我使用房屋过程中，发现房屋主体多处渗漏，经多次维修后依然渗漏，故诉于法院。诉讼过程中，王天一变更第2项诉讼请求为：判令云电公司依法赔偿我装修费524343.69元；变更第3项诉讼请求为：判令云电公司赔偿我购买设备款273370元、安装工程款85378.31元。云电公司辩称：双方所签合同情况属实，该合同签订后，双方已实际履行达4年之久，根据合同法第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效，该合同的签订是双方当事人真实意思表示，且实际履行又不违反法律，该合同是合法有效的，理应受法律保护；根据合同第4条、第8条约定及相关法律规定，王天一主张的装修费、设备款及经营损失均应由其自身承担。因此其第2至5项诉讼请求，缺乏事实及法律根据；对于涉案场地的权证情况，王天一是明知的，其一直在涉案场地占用、经营，即使王天一认为是可撤销合同，也应在合同签订后一年内提出，而不是在合同签订近五年，已几乎履行完毕的时候。在合同未到期的情况下，如果王天一要求提前终止合同，应交齐所欠房租并承担违约责任。综上，不同意王天一的诉讼请求，并提出反诉请求：要求王天一支付我公司所欠租赁费5万元。王天一就云电公司提出的反诉请求答辩称：我所租赁云电公司的房屋无产权证明，且存在质量问题；双方签订的房屋租赁合同无效，云电公司不应主张租赁费；涉案房屋的签订给我造成重大损失，故请求驳回云电公司的反诉请求。本案经审理认定的事实如下：2015年1月22日，云电公司（甲方）与王天一（乙方）签订了《房屋场地租赁合同》，合同约定：云电公司将其位于密云区经济开发区x路门面房2层（建筑面积420平方米）出租给王天一作为办公使用，租赁期限自2015年4月1日至2020年3月31日，年租金5万元，每年4月15日之前交纳年租金100%。合同第4条约定：根据房屋情况，在租赁合同签订后，乙方在承租期间，在不损坏房屋主体结构的情况下，征得甲方同意乙方可以进行改造装修，其费用由乙方承担。承租期满如不再承租，房屋及室内外设施应完好无偿保留给甲方。乙方在承租期内，对所承租房屋的正常维修负责，其费用由乙方承担。如一方需要对房屋进行大规模改造或搭建临时建筑，必须经双方协商征得甲方同意后方可施工。王天一承租后对所租赁房屋进行了装修，装修后用于经营餐饮会所（已实际经营），并按合同约定交付了前4年的租金。合同履行过程中，云电公司与王天一签订两份补充协议，内容分别为：因门脸房公共部分房屋屋顶多处出现漏雨情况，经协商由承租方负责维修，对房屋防水进行全面维修后，承租方承诺承租期内如果房屋屋顶出现漏雨情况，由承租方自行负责维修，房屋屋顶防水费用从2015年租金中扣除；因门脸房暖气管道破裂造成多处损坏情况，经协商由承租方负责维修，对房屋损坏部分进行全面维修后，承租方承诺承租期内如果房屋损坏部分再有损坏的情况，由承租方自行负责维修，房屋屋顶防水费用从2016年租金中扣除。房屋维修费用总计：陆万叁仟陆佰柒拾肆圆整。现王天一以涉案房屋无产权证明，不能办理营业执照为由，认为双方签订的房屋租赁合同无效，故诉于本院。王天一为证明其主张，向本院提交证据如下：1、《房屋场地租赁合同》，拟证明双方签订房屋租赁合同的事实；2、发票10500元，房屋维修费39500元折抵第一年租金。证明其缴纳租金的事实；3、承租房屋的照片，证明房屋出现渗漏，无法正常经营，导致合同目的无法实现；4、装饰装修施工合同；5、收据；6、报价明细表，证明其未开展经营花费装修费609722元；7、收据及发票；8、香河家具城买卖合同，证明其为开展经营购买设备花费334515元；9、防水合同；10、收据，证明其修缮承租房屋的事实。经质证，云电公司对证据1的真实性予以确认；对证据2缴纳租金及维修费用抵顶租金的事实予以确认；对证据3、4、9房屋渗漏照片及装修合同予以确认，但认为已通过抵顶租金的方式解决了房屋问题；对证据5、6、7、8装修及购置家具情况的真实性、关联性、合法性均不认可。云电公司向本院提交证据如下：1、房屋产权说明，主要内容：北京市密云区经济开发区x路x号房屋所属权为北京云电电气有限责任公司。2003年北京云城电气设备有限公司为密云经济开发区一期建设提供电气设备,因开发区无资金支付,经双方协商一致,密云经济开发区将x路x号房屋与x公司电气设备款相抵。因x公司2006年清算关闭,由北京云电电气有限责任公司投资成立x1公司。原x资产由x1承继。2012年x1清算关闭后,该房屋产权归北京云电电气所有。因历史原因,该房产一直未能办理房屋产权证。落款：北京云电电气有限责公司。2019年5月29日；2、商品房买卖合同两份。主要内容：合同1、甲方：x3公司。乙方：北京云城电气设备有限公司。乙方购买甲方建筑面积280平米商业门面房，每平方米2500元，总金额70万元，2003年10月31日前将房屋交付乙方使用，房款由甲方欠乙方工程款中冲抵等；合同2、乙方购买甲方位于众勤公寓门洞上方房屋建筑面积140平米商业门面房，乙方认可该商品房总金额15万元，2003年10月31日前将房屋交付乙方使用，房款由甲方欠乙方工程款中冲抵等。上述证据，王天一在辩论时称：上述证据说明，云电公司不持有合法的产权证明，也未提供合法的权属证明，所述涉案房屋场地的来源及公司变更情况未提供相应证据证明，无法证明在签订本案租赁合同时具有合法的出租方地位，与涉案房屋无法办理营业执照有直接关系。就涉案房屋建设问题，本院向x3公司法务部进行调查咨询，该公司法务部部长刘x述称：涉案房屋的地块属于x3公司下属企业x4公司的综合服务楼，有综合服务楼总体规划图，建设工程规划许可证。涉案房屋为北面临街二层楼房，王天一承租后用于经营餐饮。同时向本院提交x4公司的综合服务楼（含涉案房屋）的建设规划许可证及房屋规划图。上述证据经质证：王天一对上述证据的真实性及合法性予以认可，但认为一栋合法建筑物的建设，不仅需要规划许可证，还需取得施工许可，经验收合格后取得产权证明，因此涉案房屋不属于合法建筑，云电公司明知此情况仍将房屋出租给王天一，造成涉案租赁合同无效并给王天一带来巨大经济损失。诉讼过程中，王天一申请对涉案房屋装修装潢的市场价格进行评估，本院依法委托北京求实工程管理有限公司进行鉴定，鉴定意见为：一、确定部分：698771.20元；二、不确定部分：184320.80元。鉴定意见书出具后，云电公司提出异议，北京求实工程管理有限公司出具的复议结论为：鉴定结论金额没有变化。王天一支付鉴定费52200元。本院认为，归纳总结双方的诉辩意见，本案的争议焦点主要为：一、关于涉案房屋租赁合同的效力；二、王天一与云电公司在履行合同过程中谁存在违约行为。一、关于涉案房屋租赁合同的效力。目前，涉案房屋租赁合同涉及的房屋未办理不动产权属证书。但根据本院调取的《建设工程规划许可证》及附图等证据，足以证明涉案房屋的建设经过了行政管理部门的规划许可。王天一以涉案房屋无产权证明为由主张涉案房屋租赁合同无效，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。诉争双方签订的涉案房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。二、关于违约行为问题。本案中，王天一称云电公司在签订合同时隐瞒涉案房屋没有权属证书的事实，导致其无法进行工商登记注册及合法经营，进而主张云电公司赔偿装修、营业损失并退还租金。云电公司称王天一对涉案房屋没有权属证书的事实是明知的，因王天一未履行支付最后一年租金的主要合同义务，据此反诉王天一支付租金5万元。首先，根据查明事实，双方在租赁合同中并未约定云电公司有任何义务协助王天一办理营业执照；而且，根据王天一在诉讼中称“对方告诉我们能办”，可以认定王天一在签订涉案合同时知晓涉案房屋尚未办理产权证书。王天一作为完全民事行为能力人，且其租赁房屋的目的系经营使用，在租赁房屋时对于房屋的实际情况应有所了解，对于房屋尚未办理产权证书的后果应有预期。王天一称云电公司曾一直承诺办理房屋产权证，一方面无有效证据证明，另一方面也不能免除自己签订合同时的审慎义务。故，王天一承租未办理产权证书的房屋经营，相应的合同风险应自行承担。其次，王天一称涉案房屋没有权属证书导致其无法注册、经营。但合同中明确约定云电公司将涉案房屋出租给王天一作为“办公使用”，云电公司不能提供涉案房屋权属证书，不影响租赁房屋的实际使用。而事实是，王天一也一直实际使用、经营餐饮至今已四年之久。最后，关于王天一称涉案房屋渗漏致无法正常经营的主张，因双方在合同中约定，承租房屋的正常维修由王天一负责，在补充协议中也约定由王天一对渗漏情况进行维修，相关费用从租金中扣除，且维修后再出现漏雨情况，由王天一自行维修，即涉案房屋的维修义务人为王天一，其未尽到自己的维修义务产生的相应风险应自行承担。综上，虽然涉案房屋目前尚未办理涉案房屋不动产权属证书是事实，但并非云电公司履行涉案合同的违约行为，王天一要求赔偿装修、经营损失并退还租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。而王天一未支付最后一年的房屋租金，违反了合同约定，故对云电公司要求王天一支付租金5万元的反诉请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王天一的诉讼请求。二、原告（反诉被告）王天一于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京云电电气有限责任公司租金五万元。鉴定费五万二千二百元，由王天一负担（已交纳）。案件受理费二万一千六百三十五元，由王天一负担（已交纳）。反诉费五百二十五元（北京云电电气有限责任公司已预交），由王天一负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  **勇人民陪审员  李宗芬人民陪审员  张瑞连二〇二〇年五月二十一日法官 助理  王雅静书 记 员  周雨琦