新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2323民初567号 原告：何志刚，男，1970年12月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。委托诉讼代理人：卫新荃，新疆景化律师事务所律师。被告：新疆百事能房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县景化阳光小区5-2-501室。法定代表人：江营华，总经理。委托诉讼代理人：牟成丽，女，公司员工。原告何志刚与被告新疆百事能房地产开发有限公司（以下简称百事能公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告何志刚及其委托诉讼代理人卫新荃、被告百事能公司的委托诉讼代理人牟成丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何志刚向本院提出诉讼请求：１、判令被告支付2020年2月1日之前置换门面房的租金880000元；2、判令被告承担逾期交房的违约金30000元。事实与理由：2014年3月19日，原、被告签订《房屋拆迁安置（补偿）协议》、《房屋拆迁安置（补偿）补充协议》各一份，约定：被告征购原告的商铺；由被告给原告置换商铺，置换后的商铺位置是沿园林路大门口第一家商铺算起的一、二层，每层置换的面积均不少于260㎡；被告还应以现金方式补偿原告47万元；被告应在2015年12月之前交付门面房，如在2015年12月之前未交付门面房，被告按市场房租补偿给原告；因被告至今未向原告交付置换的门面房，被告应赔偿原告违约金30000元。截止到2020年2月1日，被告应当向原告支付租金960000元，实际仅支付了80000元。为维护原告合法权益，现诉至法院。被告百事能公司辩称，1、对原告起诉的事实没有异议。2、原告主张的租金数额与实际不符。双方虽约定在2015年12月之前交房，但因个别拆迁户未按时搬迁，造成延期交房。被告按照每月5000元标准已经向原告支付了130000元租金。3、关于给付租金的标准，双方虽在合同中约定逾期交房按照市场价支付租金，但双方在履行过程中，仍然是按照5000元每月支付租金，已经将租金支付至2016年6月10日。被告要求按照双方实际履行的租金标准支付下剩租金。4、原告主张的违约金过高，请求依法调整。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对于双方有争议的事实，本院结合当事人提交的证据认定如下：1、原告提交《房屋拆迁安置（补偿）协议》、《房屋拆迁安置（补偿）补充协议》、涉案物品估价鉴定结论书各1份，拟证明原告按照评估价值主张租金符合双方约定。经质证，被告对该组证据无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。2、被告提交领取表4张及银行凭证2张，拟证明被告向原告支付租金130000元的事实。经质证，原告对领取表中的签名无异议，未签名的领取表中的10000元款项也收到了。本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述以及上述认定证据，本院查明如下事实：2014年3月19日，原、被告签订一份《房屋拆迁安置（补偿）协议》，双方约定：原告同意将自己位于××县的房屋交给被告拆迁安置；2015年12月之前交付门面房，如在2015年12月份之前未交付，则被告按市场房租补偿给原告；双方严格履行本协议，否则违约方须向守约方赔偿人民币三万元。同日，双方签订补充协议一份，主要内容为：协议书中原告所有的房屋面积为1222.8平方米，双方同意按3300元每平方米的价值确定其价值为4035240元，并按4035240元的总价值给原告置换相应的门面房；所置换的门面房的价值一层为8500元每平方米，二层为6500元每平方米。根据该项目规划设计方案及图纸，并结合双方实际，如果实际置换给原告的门面房面积按上述价格计算后的价值达不到4035240元，或者超过该价值，双方同意按照一层8500元每平方米，二层6500元每平方米的价格多退少补；自本协议签订之日至置换的门面房交付原告期间，被告按每月5000元向原告支付房屋租金。原告于2014年4月10日向被告交付拆迁房屋。被告向原告支付了现金补偿470000元。2015年1月6日，原告向被告出具的棚户区改造搬家及补偿费领取表载明时间2014年4月10日至2015年4月10日、合计60000元、领取人何志刚。2015年5月23日，原告向被告出具的棚户区改造搬家及补偿费领取表载明时间2015年4月14日至2015年12月14日、合计40000元、领取人何志刚。2017年5月10日，原告向被告出具的棚户区改造搬家及补偿费领取表载明20000元、领取人何志刚。2018年7月11日，被告填写棚户区改造搬家及补偿费领取表载明时间2016年4月10日至2016年6月10日、10000元，被告通过转账向原告在工商银行账户汇款10000元。2016年7月19日，呼图壁县价格认证中心出具呼价认字（2016）第24号涉案物品估价鉴定结论书，载明园林路呼图壁县学府春天小区门面房租金一层2016年单价40.5元每月每平方米、二层2016年单价为25.5元每月每平方米。本案争议焦点：涉案租金按照何种标准计算？本院认为，原告与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》、《房屋拆迁安置补偿补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。关于本案争议焦点，首先，本案被拆迁房屋系商业用途，原、被告在补充协议中约定拆迁房屋交付给被告后，被告每月向原告支付租金5000元。双方在协议中又对被告逾期交付置换房屋的房屋租金进行了约定，即按照市场房租补偿给原告。从被告向原告交付的房租数额、时间来看，被告系按照补充协议中约定的5000元每月履行交付房租的义务，且自2014年4月10日支付至2016年6月10日。也就是说，原、被告虽在房屋拆迁补偿协议中约定了逾期交付置换房屋按照市场价支付租金，但双方以实际履行行为改变了合同约定。其次，原告向被告交付了估价鉴定书，但被告并未明确表示同意按市场价支付租金或按照市场价实际向原告支付租金。原告接受了被告实际交付的30000元租金。由此行为可以看出，原告以自己的行为表示对被告于2015年12月之后按照5000元每月支付租金的行为予以接受，说明双方对的支付标准达成了一致的意思表示，即2015年12月之后仍然按照5000元每月支付租金。原告提出其与被告约定先付款最后算账的意见，因未提供相应的证据予以证实，故本院对其该项主张不予支持。本院确认，被告按照5000元每月支付2016年6月11日至2020年2月1日期间的租金213000元（5000元×42.6个月），对超出的部分不予支持。关于原告主张的违约金30000元，本院认为，被告未按照约定期限交付置换房屋的行为构成违约，对此给原告造成的损失其应当承担赔偿责任。被告提出本案违约金过高，请求依法予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，根据被告的过错程度，考虑被告在未交付置换房屋期间一直须向原告支付租金，该部分租金也弥补了原告一定的损失，就此本院酌定被告向原告支付违约金20000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告新疆百事能房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告何志刚房屋租金213000元；二、被告新疆百事能房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告何志刚违约金20000元；三、驳回原告何志刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6450元（已减半收取），由被告新疆百事能房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  员   赵丽丽二 〇 二 〇 年 五 月 二 十 日书  记  员   闫 君