广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1282号上诉人（原审原告）：中山火炬开发区濠头上陂头股份合作经济社，住所地广东省中山市火炬开发区***********，组织机构代码78791942-3。主要负责人：朱立文，该社社长。委托诉讼代理人：张文华，广东中元（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山农村商业银行股份有限公司石岐支行，住所地广东省中山市石岐区*****，统一社会信用代码914***********556T。主要负责人：张立民，该行行长。委托诉讼代理人：杨林福，男，该银行员工。委托诉讼代理人：汪传虎，男，该银行员工。被上诉人（原审被告）：郑加辉，男，1985年11月28日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区*********。被上诉人（原审被告）：中山市板芙镇源辉贸易商行，住所地广东省中山市******************卡，组织机构代码L5573959-3。主要负责人：郑加辉。被上诉人（原审被告）：中山市御豪房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区***委会办公楼，统一社会信用代码914************191。法定代表人：黄某1。上诉人中山火炬开发区濠头上陂头股份合作经济社（以下简称上陂头合作社）因与被上诉人中山农村商业银行股份有限公司石岐支行（于2018年7月6日由中山农村商业银行股份有限公司五桂山支行进行企业名称变更而来，以下简称农商银行石岐支行）、郑加辉、中山市板芙镇源辉贸易商行（以下简称源辉商行）、中山市御豪房地产开发有限公司（以下简称御豪公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上陂头合作社上诉请求：撤销一审判决，依法改判为：确认位于中山市火炬开发区*****期B幢2层的房地产【土地证号：国（2008）第151XXX号；房产证号：C6713XXX号】归上陂头合作社所有；不得对该房地产进行执行，并立即解除和停止对其查封、拍卖等一切执行行为。事实和理由：一、一审判决遗漏并否定上陂头合作社提交证据的证明力，应予纠正。上陂头合作社在一审提交了大量证据以支持自己的主张，而一审判决未将其列明，且否定其对事实证明的充分性，影响案件正确判决，应予纠正。二、一审判决如下事实应予修正。一审判决第8页第三段第四行开始应改为“2006年上半年由上陂头合作社承担。2005年6月，涉案房产建成后由上陂头合作社接收并以自己的名义出租，租户租金由上陂头合作社收取至今。”该事实修正是必要的，因为它可以证明：涉案房产在2005年6月开始就已交付，由上陂头合作社以上陂头合作社名义对外出租收取租金，公开占有和收益至今长达十几年，涉及租户至少几十人，公示效力十分明显，证据证明力是充分的客观的。三、一审判决否定上陂头合作社提交的大量证据，否定适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条确认涉案房产归上陂头合作社所有并据此排除执行，而以《中华人民共和国物权法》第九条为由确认御豪公司是涉案房产权利人，是将行政登记产生不动产权绝对化，是错误理解法律和错误适用法律，导致判决结果错误。1.《中华人民共和国物权法》第九条规定了不动产登记效力，司法实践中便出现了将行政登记作为不动产权利确定唯一标准的错误。为此，《中华人民共和国物权法》实施8年后的2016年最高人民法院颁布实施了《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》，对物权法实施中发现的理解错误作了解释规定。该司法解释第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。这表明：不动产登记虽具有权利推定效力和公示效力，但是不动产权利归属根本仍由基础民事法律事实决定，而非由行政部门登记决定。即使已经进行不动产登记的，如果有证据证明不动产登记情况与真实权利状态不符，登记权利是可以被纠正的。除了行政方式纠正之外，也可以通过司法方式纠正，而不能错误地理解不动产权利绝对由登记产生和终局决定。对于以上理解，从上述司法解释颁布时《最高法院民一庭负责人就该物权法司法解释召开的新闻发布会的答问》中得到证实。而一审判决片面理解《中华人民共和国物权法》登记和公示效力，绝对化公示效力，否定登记不真实的可司法纠正，完全是错误理解法律。2.上陂头合作社一审提供了大量证据可充分证明：涉案房产登记不真实，上陂头合作社才是真实权利人（也可证明涉案房产属于买卖取得，第四部分详述）。（1）相关产权人对涉案房产真实权属归上陂头合作社没有异议。这从协议双方在涉案房产建设前的2001、2002年、建成后登记前的2005年、首次产权登记2008年后的2014年、2017年签署的相关文件可以证明。（2）涉案房产2005年已全部交付上陂头合作社，并以上陂头合作社名义占有、使用、收益、出租长达十几年，涉及租户至少几十人。公示效应十分明显，相关事实真实无疑。（3）这些证据均形成于本案发生的数年前，甚至十多年前，不仅有双方书面协议，还有大量客观第三方（承租方）使用证据（租赁合同、租金收据、证明），更有2002年办理2块土地转让政府登记档案为证。3.需要强调的是，涉案房产是初次建设，权利是初次产生，最初物权约定是谁就应是谁。上陂头合作社作为约定一手物权人，为何是债权？一审法院恣意认定上陂头合作社权利是债权，依据何来？（1）涉案房产属于上陂头合作社，建造参与方在建房前就已约好且从未改变，即使御豪公司暗中将涉案房产首次产权登记于自己名下后，其也从未否认涉案房产属于上陂头合作社的事实。因此，涉案房产登记只是名不符实而已，上陂头合作社享有的就是初设的真实物权。（2）御豪公司违背契约，擅自将涉案房产登记于自己名下，被发现后承诺办理变更过户，只是对违约登记行为的一种纠正，这种纠正不应将上陂头合作社享有的真实物权改变为债权。四、上陂头合作社取得涉案房产，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，结合第二十四条、第二十五条列举，可以判断不属于合作开发，而实质属于买卖合同。一审判决否定其买卖合同性质，否定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条解除查封，属适用法律错误，导致判决结果错误。1.上陂头合作社一审提交的证据，特别是2005年8月12日签署的《补充协议》可以证明：协议虽然表面是“合作开发”，而具体约定上陂头合作社以两块土地投入，御豪公司作为开发商负责资金、建设等，房屋建成后上陂头合作社分得一定数量房产，不承担房产开发的任何风险。2.根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”，结合第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”、第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。可以判定：上陂头合作社不承担合作开发经营风险，因而不属于合作开发合同关系。3.上陂头合作社收取固定数量房屋，实质上是土地使用权转让款的等量变换。即：相当于土地转让—土地转让款接收—房屋购买款支付—房屋取得。因此，涉案房屋实质属于买卖取得，2005年8月12日《补充协议》就是书面买卖合同（土地转让合同+房屋买卖合同）。4.本案御豪公司是开发商，是涉案房产特定出卖人。对于上陂头合作社来讲，涉案房产就是用土地转让款购买了御豪公司预售一手房，是实质性买卖合同。根据上述分析，应当认定涉案房屋属于买卖取得，2005年8月12日签署的《补充协议》就是书面买卖合同，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条解除查封。五、尽管涉案房产办理了抵押登记，但是抵押人御豪公司并不是涉案房产真实所有权人，按照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第113条“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效”规定，该抵押无效，不能成为优先保护理由。上陂头合作社是真实产权人，也是在先权利人，应予保护。六、上陂头合作社在合作之前就约定了为自己办理产权证的要求，并且在房产建成之后不断催促御豪公司办理房产证，但由于御豪公司先是不具备办理房产证条件，然后隐瞒，被发现后承诺更名至上陂头合作社，再后来由于其公司的股东黄某1导致办证在上陂头合作社名下未能完成。但上陂头合作社与御豪公司从合作建设之前的约定到房产建成之后首次办证之前，再到首次办证之后至今诉讼中，都承认涉案房产等9套房产真实权利人是上陂头合作社。案发以后，上陂头合作社才知道涉案房产等9套房产早在多年前已被御豪公司擅自抵押，并且不断续押。此是无法办证的根本原因，不能办证的根本过错在于御豪公司。御豪公司作为发展商需要资金，不通过卖房而通过抵押房产换取资金，该房产本身存在瑕疵不可以出卖，由此可见为其提供贷款的农商行石岐支行充当了帮助行为，也是存在过错一方。案涉房产的首次出证时间是2018年，但在2010年已办理了抵押，足见御豪公司存在隐瞒办证的重大过错。综上所述，一审判决否定适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、否定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条解除查封，属适用法律错误，致判决结果错误，应予改判。这个判决连同其他案件一共9处房产的判决，关系到上陂头合作社数百村民切身利益和生活安定，请求法院公正审理、依法改判。农商银行石岐支行辩称：一、不动产物权变动以登记生效为要件，涉案不动产自始至终登记在御豪公司名下，御豪公司有权自行处分涉案房产。农商银行石岐支行与御豪公司之间的抵押关系真实、合法、有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”不动产物权登记具有公示公信及权利推定的效力。本案中，涉案不动产自始至终登记在御豪公司名下，御豪公司对涉案房产享有所有权，可自行转让、收益、处分自己的不动产。农商银行石岐支行与御豪公司之间的抵押关系真实、合法、有效。而上陂头合作社与御豪公司之间仅设定了债权，该债权行为不发生物权变动的法律效力，上陂头合作社请求确认涉案房产归其所有于法无据。二、上陂头合作社与御豪公司之间是合作开发关系，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的排除执行的条款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定的情形是并列关系，必须同时符合本规定的所有情形才能适用。首先，本案中上陂头合作社与御豪公司签订的协议书无论形式还是内容都是确认双方之间的合作开发关系，并不符合规定中关于买卖合同的认定；其次，涉案房产始终登记在御豪公司名下，上陂头合作社并非涉案房产的产权人，其将涉案房产进行出租和处分没有法律依据，亦不符合常理；再次，上述法律规定支付的全部价款只能是金钱，而上陂头合作社提供土地是其参与合作开发房地产的成本投入，并不符合金钱价款的支付情形；最后，从涉案房产2008年已出产权证，上陂头合作社知道但并未采取有效的方式请求将房产过户至自己名下，作为一个村集体合作社及一个理性的社会经济人，上陂头合作社不应采取放任的方式，长期被动等待对方办证过户，上陂头合作社可以采取财产保全措施，阻止御豪公司进行财产处分，或者直接采取法律途径要求御豪公司继续履行合同，将涉案房产办证过户到其名下，但上陂头合作社一直怠于行使自身权利，导致后来过户不能。法律不保护权利上的睡眠者，上陂头合作社应承担不能办证过户的不利后果。三、即使上陂头合作社诉称的以土地换房产的说法真实，因上陂头合作社怠于行使自身权利，应承担不利后果。即使上陂头合作社与御豪公司之间的以土地换房产的协议真实，但上陂头合作社自身存在重大过错。首先，涉案房产于2008年已经出证，且涉案房产所在楼盘位于上陂头合作社所在的村内，在出证不久后已对外销售，上陂头合作社不可能不知道涉案房产已具备办证条件，但此时上陂头合作社并非采取有效措施向御豪公司主张权利；其次，上陂头合作社称御豪公司于2014年7月向其出具承诺书确认上陂头合作社权利，但御豪公司于2015年4月将涉案房产抵押至石岐支行。若上陂头合作社在2014年7月后积极采取包括诉讼、财产保全等有效的法律途径积极主张自身权利，农商银行石岐支行就不会对御豪公司发放贷款。从2005年房屋建成至2014年被上诉人向上陂头合作社作出承诺前，上陂头合作社本可以采取多种措施维护自身权利，包括自行去国土部门咨询房产出证情况，通过司法途径查封房产等方式，但上陂头合作社一直怠于行使权利。在长达10年之久的时间里，上陂头合作社对于御豪公司陈述的尚未出证的言辞始终未提出合理怀疑，亦不实际去核实相关情况，而麻木相信御豪公司的单方陈述，上陂头合作社未尽合同当事人应尽的义务，怠于行使权利多年，应自行承担不利后果。四、合同具有相对性，上陂头合作社与御豪公司之间的协议对作为善意第三人的农商银行石岐支行不产生法律效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，上陂头合作社与御豪公司之间签订的协议书仅对合同双方产生法律效力，农商银行石岐支行作为善意第三人，已合法取得涉案房产的抵押权。上陂头合作社对御豪公司因履行双方之间的合同产生纠纷，上陂头合作社应向御豪公司主张违约责任，不能随意侵害作为善意抵押权人的合法利益。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请法院依法驳回上陂头合作社的上诉请求，维持原判。郑加辉、源辉商行、御豪公司在二审期间未就本案发表答辩意见。上陂头合作社于2018年11月28日向一审法院起诉请求：确认位于中山市火炬开发区****2期B幢2层的房地产【土地证号：国(2008)第151XXX号：房产证号：C6713XXX号】归上陂头合作社所有；不得对该房地产进行执行，并立即解除和停止查封、拍卖等一切执行行为。一审法院认定事实：1.关于原中山农村商业银行股份有限公司五桂山支行与郑加辉、源辉商行、御豪公司金融借款合同纠纷一案，一审法院经审理作出（2017）粤2071民初8050号民事判决，判决：“……二、郑加辉于本判决发生法律效力之日起七日内向中山农村商业银行股份有限公司五桂山支行清偿贷款本金4800000元以及利息（暂计至2017年4月20日，利息552612.94元，利息含罚息、复息；从2017年4月21日起至实际清偿之日止的利息，按照《最高额抵押担保借款合同》的约定计算）；三、确认中山农村商业银行股份有限公司五桂山支行对御豪公司提供的抵押物即御豪花园2期B幢2层的房地产[土地证号：中府国用（2008）第151XXX号，房产证号：粤房地证字第C6713XXX号，他项权证号：粤房地他项权证中府字第0113013XXX号]折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款享有优先受偿权；四、源辉商行、御豪公司对郑加辉的上述债务承担连带清偿责任；源辉商行、御豪公司承担保证责任后，有权向郑加辉追偿；……”。判决生效后，因被执行人郑加辉、源辉商行、御豪公司未按判决履行确定的义务，申请执行人原中山农村商业银行股份有限公司五桂山支行向一审法院申请执行，执行案号为（2017）粤2071执15479号。执行过程中，一审法院作出（2017）粤2071执15479号执行裁定，于2018年1月12日实际查封御豪公司的御豪花园XXX的房地产。因上述涉案房产首封法院为中山市第二人民法院，该院于2018年6月7日,向一审法院发出移送执行函，将涉案房地产移送一审法院执行。2018年6月21日，一审法院作出（2017）粤2071执15479号执行裁定，拍卖或变卖上述房产，并发出公告，责令上述房产的所有人或使用人限期内自行迁出。上陂头合作社向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2018）粤2071执异312号执行裁定，驳回上陂头合作社的异议请求，上陂头合作社不服该裁定，故提起本案诉讼，主张前述实体权利。2.根据2019年4月22日的中山市不动产登记资料证明表显示，涉案的房地产登记权利人为御豪公司，土地证号：国(2008)第151172号，房产证号：C6713XXX号。2013年6月14日办理抵押登记，抵押权人中山市**信用合作联社五桂山信用社，被担保主债权数额为6874000元。3.涉案房产所占有土地原属于上陂头合作社前身中山火炬开发区濠头管理区上陂头村委会（以下简称上陂头村委会）。2001年8月25日，上陂头村委会与中山市职工实业发展公司（以下简称职工公司）签订《合作建造商住楼协议书》，约定：双方合作原则为由上陂头村委会负责提供属于自有的用地，职工公司负责提供资金，合作建造商住楼；职工公司负责提供该商住楼的全部工程建筑资金及按设计图纸要求施工；职工公司在协议签订后开展项目设计、施工；商住楼工程竣工后，双方按约定比例分配房屋。2002年5月20日，上陂头村委会与中山市超华工贸有限公司（以下简称超华公司）签订《合作建造商住楼合同书》，约定：上陂头村委会负责提供商住用地一块，超华公司负责整个项目全部资金；该项工程进行公开招标，中标者必须于10天内签订建设工程施工合同，承建商必须按设计图纸要求施工；双方按约定比例分配建成的商住楼。2004年底，根据中委［2002］5号文和中开管办［2003］53号文，上陂头村委会推行农村股份合作制改革并成立上陂头合作社，原上陂头村委会的资金、资产、资源、债权债务等权利义务由上陂头合作社承担。2005年6月，涉案房产建成后由上陂头合作社接收并出租，租户租金由上陂头合作社收取至今。2005年8月12日，上陂头村委会与御豪公司签订补充协议，确认由御豪公司承接上述两公司的权利和义务，并同意等确权条件成熟时，协助上陂头村委会办理涉案房产相关产权证和使用证，御豪公司保证上陂头村委会未取得涉案房产《房地产权证》和《土地使用证》前，不得将涉案房产进行抵押或转让。2014年7月30日，御豪公司向上陂头合作社出具承诺书，确认上陂头合作社享有涉案房产权利，并承诺尽快为上陂头合作社办理产权登记手续，但一直没有办理；2017年1月12日，上陂头合作社与御豪公司签订协议书，再次明确涉案房产归上陂头合作社所有，涉案房产虽然登记在御豪公司名下，但涉案房产已交付上陂头合作社使用，所有权归上陂头合作社，上陂头合作社有权将涉案房产进行出租、出借、出让等处分，所得收益全部归上陂头合作社所有，由于涉案房产登记在御豪公司名下，御豪公司承诺无条件配合上陂头合作社办理产权变更手续。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，本案争议焦点为：一是上陂头合作社是否是涉案房地产的所有权人；二是上陂头合作社关于阻却执行的诉求是否成立。关于争议焦点一，即上陂头合作社是否是涉案房地产的所有权人的问题。虽然上陂头合作社的前身原上陂头村委会在2005年8月12日即与御豪公司签署的《补充协议》，双方确认已建设完成的涉案房地产归原上陂头村委会所有。但根据我国《物权法》第九条的规定，房地产作为不动产，其所有权的取得一般经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。而御豪公司并未将涉案房地产办证登记到原上陂头村委会或上陂头合作社的名下，涉案房地产仍登记在御豪公司的名下。根据上述法律规定，上陂头合作社仍未取得涉案房地产的所有权。同时，虽然《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。但不动产物权的登记信息具有公示公信及权利推定的效力，上陂头合作社主张涉案房地产登记的所有权人与实际的所有权人不符，应提供充分的证据佐证。但如上所述，涉案房地产并未登记在上陂头合作社的名下，从房地产的登记情况来看，并不能得出上陂头合作社系涉案房地产的所有权人的结论。此外，虽然原上陂头村委会与御豪公司签订的《补充协议》约定涉案房地产的所有权属于原上陂头村委会所有，御豪公司亦承诺将涉案房地产办证登记至上陂头村委会名下。但上述约定仅在合同双方主体之间设立了债权，即上陂头村委会可主张御豪公司将涉案房地产办证登记至其名下的请求权，该权利具有相对性，以御豪公司为其权利的相对方。上陂头合作社欲取得涉案房地产的所有权，仍有赖于御豪公司履行其办证登记的合同义务。即债权行为（原因行为、负担行为）加上物权行为（登记行为、交付行为）才能产生物权变动的法律效果，仅有债权行为并不发生物权变动的法律效果。故上陂头合作社主张其是涉案房地产的所有权人的说法，理据不足，一审法院不予支持。关于争议焦点二，即上陂头合作社关于阻却执行的诉求是否成立的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上陂头合作社主张即使其对涉案房地产不享有所有权，其仍可依照前述规定的第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定排除执行。一审法院认为，上述法律规定突破了物权“公示公信”的原则，为维护交易的安全性，应严格限定其适用的范围。上述法律规定已明确限定其适用范围为当事人之间已签订“买卖合同”的情形。而本案中，无论是原上陂头村委会与超华公司、职工公司签订的《合作建造商住楼协议书》、《合作建造商住楼合同书》还是原上陂头村委会与御豪公司签订的涉案《补充协议》，从合同约定的合同双方的权利义务的内容来看，双方签订的上述合同不属于房屋买卖合同。所以，上陂头合作社以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定主张排除对涉案房地产的执行，理据不足，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回上陂头合作社的全部诉讼请求。案件受理费24720元（上陂头合作社已预交），由上陂头合作社负担。二审期间，上陂头合作社提交以下新的证据：租赁合同、租金收据，拟证明涉案房产至今由上陂头合作社对外出租并收租，御豪公司对此无意见，且属于对外公示的事实。经质证，农商银行石岐支行称对以上证据三性不确认，其不是合同当事人，无法审查核实三性。农商银行石岐支行、郑加辉、源辉商行、御豪公司均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合上陂头合作社的上诉意见，本案二审争议焦点为：上陂头合作社对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”御豪公司以其名下涉案房产办理抵押登记，农商银行石岐支行作为申请执行人对执行标的即涉案房产依法享有优先受偿权。虽然上陂头合作社的前身上陂头村委会在2005年8月12日与御豪公司签订了《补充协议》，双方约定已建设完成的涉案房产归原上陂头村委会所有，但御豪公司至今未将涉案房地产登记至原上陂头村委会或上陂头合作社名下，根据我国《物权法》第九条的规定，涉案房产登记在御豪公司名下，御豪公司被执行时涉案房产的所有权人仍是御豪公司。依据合同相对性原则，上陂头合作社依据《补充协议》只能向御豪公司主张将涉案房产办证登记至其名下，属于依据双方合同而形成的享有主张合同相对方御豪公司将涉案房产办证登记至其名下的请求权，并非足以排除强制执行的物权权益。因此，上陂头合作社请求确认其系涉案房产所有权人的诉讼请求，缺乏事实基础和法律依据，本院依法予以驳回。农商银行石岐支行作为申请执行人申请强制执行的执行依据即原生效判决已认定申请执行人的抵押登记有效，上陂头合作社如主张抵押登记无效，应另循法律途径解决。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条法律规定旨在保护无过错不动产买受人的物权期待权。本案中，上陂头村委会与职工公司、超华公司签订的《合作建造商住楼协议书》、《合作建造商住楼合同书》以及上陂头村委会与御豪公司签订的《补充协议》，均无约定一方出售涉案房地产，另一方支付出售房地产金钱价款的内容，不符合不动产买卖合同关系的特征。上陂头合作社主张其以土地使用权作为对价取得涉案房地产，其与职工公司、超华公司、御豪公司形成的是房屋买卖合同关系，从而主张其应当受《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的保护，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上陂头合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24720元（中山火炬开发区濠头上陂头股份合作经济社已预交），由上诉人中山火炬开发区濠头上陂头股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  黎 妙审判员  刘 通二〇二〇年五月七日书记员  魏丹丹