安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初984号 原告：柯仲勇，男，汉族，1977年10月9日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：张德霞,安徽巢阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张智宇,安徽巢阳律师事务所律师。 被告：合肥葛洲坝置业有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区云外路以西、繁华大道以北安徽电力科研设计大楼，统一社会信用代码913401003280785064。 法定代表人：刘爱平，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：魏洁，公司员工。 原告柯仲勇与被告合肥葛洲坝置业有限公司（以下简称葛洲坝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，适用普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理，原告柯仲勇委托诉讼代理人张智宇，被告葛洲坝公司委托诉讼代理人魏洁均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告柯仲勇向本院提出诉讼请求：1、判令葛洲坝公司立即向柯仲勇支付逾期交房违约金62364元;2、判令葛洲坝公司立即赔偿柯仲勇房屋维修期间租金损失282744元（以评估为准）;3、本案诉讼费用全部由葛洲坝公司承担。 原告柯仲勇诉称的事实与理由：2017年8月15日,柯仲勇（买受人）与葛洲坝公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为Ｇ5-2000-0171），合同约定买受人购出卖人开发建设的坐落于合肥经济技术开发区,建筑面积为166.32平方米,其中套内建筑面积为159.36平方米,单价为每平方米20831.31元,总金额为3464663元；合同八条约定,出卖人应在2018年3月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用;第九条约定,除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理，逾期超过30日后,买受人有权解除合同，买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后,柯仲勇按约支付购房款,但葛洲坝公司并未按照合同约定的交付期限交付房屋,直至2018年5月31日，葛洲坝公司才通知柯仲勇交付房屋,然在交付房屋时,双方发现房屋存在多处渗水、漏水等质量问题,遂双方没有办理交验房手续,由葛洲坝公司进行维修后再交房。2019年10月28日,葛洲坝公司维修完毕,导致柯仲勇在房屋维修期间无法正常出租房屋,造成巨大经济损失。柯仲勇认为,其已按约支付购房款,然葛洲坝公司逾期交付房屋,且交付的房屋存在多处质量问题,致使其长时间无法使用房屋,严重损害了其合法权益。 被告葛洲坝公司辩称：1、柯仲勇违反合同约定，无理拒绝收房期间导致的相关损失，应当由其承担。2017年8月15日，我方与柯仲勇签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定了房屋交付的期限，交接保修等相关的条款，按照合同第11条交接的约定，由于出卖人原因未能按期交付的，自约定的交房日期届满之日起，有关商品房毁损灭失的风险由买受人承担，买受人同时还需要按日向出卖人承担总房款万分之三的违约金，按照合同附件四补充协议第三条第一款的约定。鉴于案涉房屋交房时已取得竣工验收备案表，买受人在交房时对房屋质量有异议的，需要提供经过政府部门或者有资质的专业机构出具的鉴定报告，按照合同附件四，补充协议第四条第二款、第三款的约定，该商品房的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起，由出卖人转移给买受人，对于达到交付条件的房屋买受人在以房屋质量问题拒绝接收房屋的，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。2018年5月28日，我方在案涉房屋具备交付条件后，向柯仲勇出具了入伙通知书，明确告知了柯仲勇集中入伙的时间，但其无理拒绝收房。经过我方长达1年多的催告后，一直到2019年的10月28日，柯仲勇才来办理收房手续，其严重违反了合同约定，故柯仲勇无理拒绝收房期间给其造成的相关损失，应当由其承担。2、案涉房屋渗水并未影响其正常的居住使用，柯仲勇拒绝收房，其相关责任应由其承担。2018年5月28日，案涉房屋已经具备交付条件，且已经政府有关部门验收合格，足以证明房屋的结构在质量方面是没有任何问题的，且柯仲勇也没有证据证明房屋的结构、主体结构或者说有重大的质量问题，柯仲勇在收房时所提出的渗水的问题，应属于质量瑕疵问题，在柯仲勇按照合同履约收房后，我方将按照相关质量保修条款执行，通过修复完全可以被弥补，不影响被柯仲勇出租或是装修使用，但因柯仲勇单方面拒绝收房，导致的相关责任应当由其承担。综上所述，柯仲勇的诉讼请求没有事实和法律依据，我方恳请贵院依法驳回柯仲勇的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年8月15日，葛洲坝公司（出卖人）与柯仲勇（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定买受人以总价3464663元购买出卖人开发的位于合肥经济技术开发区房屋,建筑面积为166.32平方米；买受人应在2017年10月25日前一次性支付给出卖人；合同第八条约定：出卖人应在2018年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设工程规划许可证正本，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金；关于交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；……由于买受人原因，未能按期交付的，自约定的交房日期届满之日起，有关商品房损毁、灭失的风险由买受人承担，导致出卖人未能按期办理房屋所有权证的，出卖人办理房屋所有权证的日期顺延，并由买受人承担全部责任，买受人还需按日向出卖人承担总房款万分之三的违约金并按合同约定交房日期支付物业管理费。合同附件四第三条约定，鉴于该房屋交房时已取得竣工验收备案表，买受人在交房时对房屋质量有异议的，需要提供经过政府部门或者有资质的专业机构出具的鉴定报告，如确系质量问题，双方可协商解决；如不能协商解决，参照本合同第十九条解决。合同附件四第四条约定，……该商品房的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起，由出卖人转移给买受人，对于达到交付条件的房屋买受人再以房屋质量问题拒绝接收房屋的，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。2017年11月20日，合同进行网签备案，备案单号为1708002855。 上述合同签订后，柯仲勇按约向葛洲坝公司支付全部购房款3464663元。 2018年5月28日，葛洲坝公司向柯仲勇发出书面《入伙通知书》，要求柯仲勇于2018年5月31日集中入伙，并办理入住手续。因案涉房屋漏水，柯仲勇并未与葛洲坝公司办理交付手续，但柯仲勇认可案涉房屋已于2018年5月31日交付使用。2019年10月28日，案涉房屋维修完毕后，双方办理交付手续。柯仲勇认为案涉房屋漏水给其造成损失，葛洲坝公司应赔偿相应损失。 本院认为：柯仲勇与葛洲坝公司于2017年8月15日签订《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。 关于逾期交付违约责任，合同第八条约定“出卖人应于2018年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设工程规划许可证正本，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用”，柯仲勇按约支付全部购房款3464663元，但葛洲坝公司于2018年5月28日向柯仲勇发出书面《入伙通知书》，要求柯仲勇于2018年5月31日集中入伙，并办理入住手续，当时双方虽未办理交付手续，但柯仲勇认可案涉房屋已于2018年5月31日交付使用，故葛洲坝公司逾期交付60天，根据合同约定葛洲坝公司应承担逾期交付违约金62364元（3464663元×万分之三×60天）。 关于租金损失，案涉房屋于2018年5月31日交付使用后，由于案涉房屋存在漏水等质量问题，修复工作一直持续到2019年10月28日。对此修复时长，葛洲坝公司予以认可。葛洲坝公司应当赔偿修复期间给柯仲勇造成的损失。柯仲勇主张房屋租金标准为100元每平方米，但通过其提供的与葛洲坝公司工作人员的谈话记录可知，案涉房屋的租金标准约为85-90元每平方米。根据案涉房屋的位置，其交房之初不会立即与他人建立房屋租赁关系，并直接产生租金损失，故本院酌定支持租金损失202577.76元（87元每平方米每月×166.32平方米×14个月）。柯仲勇诉请超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告合肥葛洲坝置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告柯仲勇违约金62363.9元； 二、被告合肥葛洲坝置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告柯仲勇维修期间租金损失202577.76元； 三、驳回原告柯仲勇的其它诉讼请求。 若本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6477元，由原告柯仲勇承担477元，被告合肥葛洲坝置业有限公司承担6000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  孙宗欣 二〇二〇年五月二十日 法官助理李讷 书记员吴晶晶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。