北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初5817号原告（反诉被告）：卞树花，女，1963年9月5日出生，汉族，户籍所在地重庆市渝北区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人（原告卞树花之子）：薛锦亿，1996年4月4日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：郭宁，女，1978年2月4日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告（反诉被告）卞树花诉被告郭宁（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员朱建娜独任审判，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卞树花之委托诉讼代理人薛锦亿，被告（反诉原告）郭宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卞树花诉称：原告与被告于2018年4月10日签订《房屋租赁合同》。依据双方租赁合同第二条第二款与第三条第二款，被告应于2020年1月5日交纳当期租金，但是截至2020年3月26日，被告仍未缴纳租金。依据双方租赁合同第八条第三款的约定，被告延迟支付超过十日，视为自动终止合同。在合同终止后，原告和代理人要求被告归还钥匙、电卡等房屋正常使用所须物品，被告拒绝归还。依据双方租赁合同第九条第三款，在本合同提前终止后，原告无正当理由继续占用租赁房屋，每逾期一日，被告按照双倍当期租金的标准支付给甲方违约金，因此被告的赔偿金额计算公式为：逾期天数（从2020年1月15日合同终止开始到被告归还钥匙、电卡等房屋正常使用必须物品的日期结束）*当期日租金（48000/366）*2（双倍赔偿）。为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求：1.判令被告支付原告违约金27279元，计算标准为每天日租金262.30元，自2020年1月15日至2020年4月28日，共计104天；2.本案诉讼费由被告负担。被告郭宁辩称：我租原告的房是为了经营使用，我已于2020年1月17日将租赁房屋腾退，原告通知我房子要改迁需要腾退，给的时间很短，后来我就把我的东西搬走了，水、电卡房东没给过我，电费平时是固定的日子物业通知我交费，燃气表因为换了智能表，不需要用卡支付。退房后因为原告没有退押金，我也没退原告钥匙。因为房东不是本地人，当时我腾退房子的时候，房东不在现场，但是我已经电话告诉房东我搬走了，我现在住在自己家。我腾退房屋很急，在2020年1月27日左右发现我的东西可能落在租赁房屋，就用钥匙开门去找，发现钥匙已经打不开房屋了。我认为2020年1月17日后的房租我不应该付，我的押金4000元要求原告退回。反诉原告郭宁向本院提出反诉请求：要求反诉被告卞树花退还押金4000元。反诉被告卞树花辩称：不同意退还押金，根据双方合同第八条第三款约定，被告违约支付租金，我方不需要退还押金。本院经审理认定事实如下：2018年4月10日，卞树花（甲方）与郭宁（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方就具体事宜约定如下：第一条，出租房屋及房屋用途。甲方将位于北京市顺义区×××，建筑面积共58.70平方米的房屋（以下简称“案涉房屋”）租赁给乙方。乙方将该房屋做公司办公室之用途,在合同有效期内,乙方不得随意改变房屋用途,且不得将该房屋用于从事非法行业及任何违法活动。第二条，承租期限。房屋租赁期限自2018年4月15日至2021年4月15日止。第三条，租金、及其它费用。1.租金：本房屋年租金:第一年为人民币肆万捌仟元整（RMB48000元）；第二年为人民币肆万捌仟元整（RMB48000元）；第三年为人民币肆万捌仟元整（RMB48000元）；2.租金支付：（1）租金按季度为一期缴付，乙方须在每个交款期前10天交纳下一期租金。乙方第一期的租金应当在签订合同当日交纳给甲方。（2）在房屋租赁期间，物业管理费由甲方支付，其他所有的费用均由乙方支付，其他费用如（包括但不限于）：水费、电费、取暖费、卫生费、装修费燃气费、有线电视费、网络使用费、电话费、税费、契费等。第五条，押金。1.为确保合同的履行，乙方同意在签订本合同之日内一次性支付押金人民币肆仟元（RMB4000），押金在合同期限内由甲方保存,不计利息。甲方应于收到押金之日向乙方出具收据。2.合同期满，双方办理完交接手续，乙方搬出15天后，保证公司地址迁出该租赁房屋地址，且无物业或邻里索赔、投诉等问题且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴各类费用后，押金全额退还乙方。第八条，违约责任。3.乙方迟延向甲方支付租金及相关费用,每迟延一日,需向甲方支付该次应缴金额的千分之五作为违约金。迟延支付超过十日,视为自动终止租赁合同,乙方支付的押金不予退还。第九条，在本合同到期或提前终止后,乙方无正当理由继续占用租赁房屋的,每逾期一日,乙方按照双倍当期租金的标准支付给甲方违约金。上述合同签订后，双方依约履行，直至2020年1月15日双方产生争议。按照合同约定，郭宁应于2020年1月5日交纳2020年1月15日至2020年4月14日的租金，但郭宁直至2020年1月15日未交纳租金。卞树花称其与郭宁沟通是否继续租赁案涉房屋，郭宁于2020年1月16日表示不再租赁案涉房屋。郭宁称其于2020年1月17日告知卞树花不再继续租赁案涉房屋，并于当日中午开始搬离，搬离的时候没有通知卞树花，也未把案涉房屋钥匙给卞树花。关于案涉房屋的腾退交接情况。庭审中，郭宁称因为卞树花强制要求腾退并没有退押金，所以没有把钥匙给卞树花。卞树花称因为郭宁未向其交付案涉房屋钥匙，导致双方未办理腾退交接事宜。关于案涉房屋的营业执照办理情况。郭宁称双方当时签订合同的用途是办公卖床垫，在交付房屋时卞树花告知其可以办营业执照，合同中未约定卞树花有帮忙办理营业执照的义务，因案涉房屋已注册的营业执照一直未能迁出，卞树花一直也未配合办理，所以就没交租金。卞树花称双方签订合同时并未约定为郭宁办理营业执照，当时只是口头约定配合郭宁办理，案涉房屋确实已注册一个公司，是上一个承租人办理的，一直没迁走。因为郭宁表示不再承租，我方也未找上一个承租人将注册公司迁走。2020年4月29日，卞树花与郭宁完成对案涉房屋的交接。上述事实，有房屋租赁合同、不动产权证、短信、照片以及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：卞树花与郭宁签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应属合法有效，双方当事人应该按照约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，卞树花称其与郭宁沟通是否继续租赁案涉房屋，郭宁称其于2020年1月17日告知卞树花不再继续租赁案涉房屋，后卞树花要求郭宁腾退。故本院认为双方于2020年1月17日协商一致解除房屋租赁合同。关于合同解除的原因。郭宁称卞树花一直未能为其办理营业执照，卞树花亦认可双方签订合同时口头约定配合郭宁办理营业执照。因为案涉房屋的上一个承租人已注册一个公司，该公司的手续一直未能迁出。本案中，双方虽未在合同中书面约定办理营业执照，但双方均认可口头约定郭宁为卞树花办理营业执照，从2018年4月10日合同签订至2020年1月5日，卞树花一直未能为郭宁办理营业执照，导致郭宁租赁目的无法实现，故卞树花对于合同的解除存在一定过错。关于案涉房屋的腾退交接。郭宁称其于2020年1月17开始搬离，搬离的时候没有通知卞树花，也未把案涉房屋钥匙给卞树花。由于郭宁搬离时未将案涉房屋钥匙交给卞树花，导致案涉房屋未能腾退交接，造成房屋长期处于占有使用状态，双方直至2020年4月29日才完成交接，因此给卞树花造成一定损失。故郭宁应该按照合同的约定向卞树花支付逾期占用房屋的违约金。本院询问卞树花是否要求对违约金进行调整，卞树花认为双方约定违约金过高，请求法院予以调整。故违约金的具体金额，本院将酌情确定。关于郭宁要求卞树花返还押金一节。因卞树花对于合同的解除具有一定过错，故本院认为卞树花将押金退还郭宁为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郭宁向原告（反诉被告）卞树花支付违约金13640元，于本判决生效之日起七日内执行；二、原告（反诉被告）卞树花向被告（反诉原告）郭宁退还押金4000元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告（反诉被告）卞树花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费241元，由原告（反诉被告）卞树花负担170元，由被告（反诉原告）郭宁负担71元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）卞树花负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 朱建娜二〇二〇年五月十五日法官助理 梁 栋书 记 员 张晓红