甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘1102民初660号原告（反诉被告）：王风彩，女，汉族，1955年10月20日出生，城镇居民，住定西市安定区。委托代理人：贵国栋，甘肃通源律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋小平，女，汉族，1971年12月2日出生，城镇居民，住定西市安定区。被告（反诉原告）：王鹏亮，男，汉族，1992年10月21日出生，城镇居民，住址同上，系宋小平儿子。二被告（反诉原告）委托代理人：杨振民，系定西市安定区中华路法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）王风彩与被告（反诉原告）宋小平、王鹏亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日作出（2019）甘1102民初3694号民事判决，宣判后，宋小平、王鹏亮不服提出上诉，定西市中级人民法院审理后于2019年12月4日作出（2019）甘11民终1486号民事裁定，撤销了我院（2019）甘1102民初3694号民事判决，将案件发回重审。本院依法另行组成合议庭重新公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王风彩及其委托代理人贵国栋，被告（反诉原告）宋小平、王鹏亮的委托代理人杨振民均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，2014年4月30日，王风彩将其丈夫丁贤祖名下位于定西市安定区中华路××号门面房二至四层出租给王鹏亮、宋小平（系母子关系）经营招待所，并于当日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年5月1日起至2024年8月1日止。双方同意2014年5月1日至2014年7月31日王鹏亮、宋小平装修期间免收租费。2014年至2019年8月1日期间的年租费每年为180000元，2019年8月1日起至2024年8月1日期间的年租费每年为220000元，第一年的年租费在合同签订之日起以银行转账方式一次性缴纳，以后每年的年租费在每年7月5日之前以转账方式一次性缴纳，乙方（王鹏亮、宋小平）在2014年10月前将租房押金人民币10000元一次性缴纳，合同还约定了其他条款。王鹏亮、宋小平在经营期间向王风彩缴纳了四年的租金及押金，2018年双方因故发生争议，协商解除合同未果。2019年7月王风彩在生活向导报上广告出租该房屋没有成功，现王风彩要求确认签订的合同有效并由王鹏亮、宋小平给付2018年8月1日至2019年7月31日的房屋租赁费180000元及违约金8550元，并承担诉讼费用。王鹏亮、宋小平反诉王风彩请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，由王风彩赔偿其价值300000元的装修费用，并承担反诉费用。原审认为，王风彩与王鹏亮、宋小平签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法应予保护。王鹏亮、宋小平应按合同约定向王风彩给付实际经营期间的房屋租赁费，故对王风彩的该项诉讼请求本院予以支持，但应扣减除押金；王鹏亮、宋小平称签订合同时王风彩有欺诈行为、所出租的房屋不符合消防安全的相关规定，但从2014年承租后至今在经营，故对其在经营期间2018年至2019年7月30日之间不给付房屋租赁费的辩解理由本院不予采纳；王风彩诉请的由王鹏亮、宋小平给付违约金的理由不足本院不予支持；对于双方争议的解除合同的诉请，2018年双方因消防通道等已协商解除合同的相关问题，但因故双方未达成协议，2019年7月王风彩已打广告向外出租该租赁房屋，本院认为现解除合同的条件已经成就，故对王鹏亮、宋小平反诉王风彩要求解除合同的诉讼请求予以支持；对王鹏亮、宋小平反诉请求的由王风彩赔偿其装修费用300000元的诉讼请求，因王鹏亮、宋小平所举证据不能证明该项请求的成立，其理由不足本院不予采纳。现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除王风彩与王鹏亮、宋小平之间签订的《房屋租赁合同》；二、由王鹏亮、宋小平于本判决生效后十日内向王风彩交付租赁房屋；三、王鹏亮、宋小平于本判决生效后三十日内给付王风彩2018年7月1日至2019年7月31日的房屋租赁费170000元（房屋租赁费180000元，扣减押金10000元）；四、驳回王风彩的其他诉讼请求；五、驳回王鹏亮、宋小平的其他反诉请求。案件受理费4071元，因适用简易程序减半收取2036元，由王鹏亮、宋小平负担1800元，王风彩负担236元；反诉案件受理费2900元，因适用简易程序减半收取1450元，由王风彩负担150元，王鹏亮、宋小平负担1300元。案件重审时王风彩诉称事实与原一审一致，诉讼请求变更为：1、依法确认原告与被告于2014年4月30日签订的《房屋租赁合同》有效；2、依法判决被告王鹏亮、宋小平共同向原告给付2018年7月1日至2020年4月17日期间的房屋租赁费354166.67元；3、依法判决被告王鹏亮、宋小平共同向原告给付违约金22569元；4、案件受理费由宋小平、王鹏亮承担。为支持其主张，王风彩提交以下证据：1、居民户口簿（来源于定西县房地产管理局）复印件3张(见本院（2019）甘1102民初3694号卷第26-28页)，证明丁贤祖生前与王风彩系夫妻关系，王风彩主体适格。2、房权证定西县私字第××号《中华人民共和国房屋所有权》（来源于定西县房地产管理局）复印件5张（见本院（2019）甘1102民初3694号卷第29-31页），证明原告向宋小平、王鹏亮出租的坐落于中华路××号房屋具有所有权，该租赁房屋系商业街用房的事实。3、《房屋租赁合同》复印件6张（见本院（2019）甘1102民初3694号卷第32-37页），证明王风彩将其座落于中华路××号房屋二至四楼（不包括彩钢房）出租给王鹏亮、宋小平经营宾馆。租赁期限自2014年5月1日起至2024年8月1日终止，共计十年零三个月；2014年5月1日至2014年7月31日装修期间免收租费，2014年5月1日至2019年8月1日的年租费每年为人民币180000元，2019年8月1日至2024年8月1日期间的年租费每年为220000元，第一年的年租费在合同签订之日以银行转账方式一次性缴纳；以后每年的年租费在每年7月5日之前以转账方式一次性缴纳；逾期缴费，逾期一年按年租金0.3%缴纳违约金；租赁期间日常房屋及附属设施、设备的维修及费用由宋小平、王鹏亮负责，水、电、暖气、通信、网络、物业等费用均由宋小平、王鹏亮负责；租赁期间，任何一方提出终止合同需提前三个月书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，在终止合同书签订前乙方经营所产生的一切费用由乙方自理；租赁期满后，依附于房屋的装修、基本设施、设备的所有权归还原告所有，宋小平、王鹏亮不得已拆除且原告不予补偿；若因政府拆迁，原告应退还宋小平、王鹏亮未经营但已缴清的房租费，评估的装潢赔偿归宋小平、王鹏亮。4、短信截图3张，证明2019年7月，宋小平、王鹏亮因经营不善，提出解除租赁合同的事实。5、工作笔记一次性用品记账单复印件33张、美团住宿登记复印件27张，证明被告截止2019年11月2日对通过美团预定住户的客人进行登记，被告利用租赁房屋依法经营东辉宾馆的事实。6、《停供通知》复印件2张，证明2019年12月20日被告因拖欠定西市鸿运能源科技有限公司暖气费涉案租赁物被停止供暖。7、安定区旅馆注销申请表1张，证明宋小平于2019年12月25日向定西市公安局安定分局申请停止经营东辉宾馆的事实。8、照片2张，证明被告在装修租赁房屋时，在二楼、三楼通道处的墙壁开设消防通道的事实。9、照片30张，证明2020年4月17日，宋小平、王鹏亮向王风彩交付的租赁房屋存在漏水、渗水，供暖管破裂的事实。10、银行存贷款基准利率表1张，证明按照1-5年期贷款年基准利率4.75%计算，宋小平、王鹏亮承担逾期给付租金承担违约金责任的事实。案件重审时宋小平、王鹏亮辩称：2020年4月17日，在双方当事人及其各自委托代理人均在场的情况下，经法院调解双方当事人达成协议，宋小平、王鹏亮当场已将涉案房屋、设备等财产全部移交给王风彩，现王风彩对调解协议反悔，请求判决：1、解除王风彩与宋小平、王鹏亮签订的《房屋租赁合同》；2、宋小平、王鹏亮将涉案房屋、房屋内的所有财产、电卡、水卡等移交给王风彩（已移交）；3、宋小平、王鹏亮支付的押金10000元，王风彩不予退还；4、案件受理费由王风彩承担。宋小平、王鹏亮除原一审提交的2017年12月19日定西市公安消防支队安定区大队作出的安公（消）行罚决字【2017】0040号《行政处罚决定书》、2018年7月2日定西市安定区综合执法局作出的安综执（规划）行催告字【2018】26号《履行行政决定催告书》、2019年7月4日生活向导报等证据外，案件重审期间未提交新证据。对王风彩提交的证据，经质证，宋小平、王鹏亮认为2020年4月17日本案双方当事人已达成协议，王风彩虽然反悔，但宋小平、王鹏亮已按照协议内容履行完毕，原告也已接收，故对原告提交的证据不做质证，并对本次开庭的全部过程不发表任何意见。对本院依职权调取的证据：1、2020年4月3日宋小平调查笔录；2、2020年4月9日王风彩委托代理人贵国栋调查笔录；3、2020年4月17日调查笔录；4、原一审开庭笔录。经质证，王风彩对第1组证据有异议，其他无异议；宋小平、王鹏亮无异议。案件重审查明：王风彩出租给宋小平、王鹏亮的房屋明确约定用途为经营招待所，该租赁房屋共四层，宋小平、王鹏亮租赁的是二、三、四层，王风彩出租的房屋只有二、三层有安全消防检查合格证，第四层没有。宋小平、王鹏亮经营期间，定西市公安消防支队安定区大队于2017年12月19日对该租赁房屋因四层安全出口数量不足而对宋小平、王鹏亮做出行政处罚5000元的处罚，定西市安定区综合执法局于2018年7月2日向宋小平送达《履行行政决定催告书》，要求宋小平、王鹏亮自收到《履行行政决定催告书》后10日内自行拆除违法建筑，并按照规定期限到指定银行缴纳行政处罚金6804元。还查明，2019年7月，王风彩在生活向导报上发布租赁广告，将涉案房屋公开招聘出租。还查明，原一审时，宋小平、王鹏亮申请对自己投入到涉案房屋的装饰、装修等财产鉴定评估作价，案件重审期间即2020年4月9日，宋小平、王鹏亮再次向本院申请对自己投入到涉案房屋的装饰、装修等财产鉴定评估作价。4月17日，本院组织双方当事人及其各自委托代理人对涉案房屋现场勘查后，王风彩表示同意接收涉案房屋及现存全部财产，不再主张租赁费，宋小平、王鹏亮缴纳的10000元押金不予退还，本案诉讼费用其自愿承担，宋小平、王鹏亮表示同意。同日，宋小平、王鹏亮按照协议内容将涉案房屋的钥匙、房屋内的所有财产、电卡、水卡全部移交给王风彩。4月20日，王风彩对4月17日达成的协议反悔，请求判决：1、依法确认2014年4月30日签订的《房屋租赁合同》有效；2、依法判决王鹏亮、宋小平共同给付王风彩2018年7月1日至2020年4月17日期间的房屋租赁费354166.67元；3、依法判决王鹏亮、宋小平共同给付王风彩违约金22569元；4、案件受理费由宋小平、王鹏亮承担。宋小平、王鹏亮请求判决：1、解除合同；2、宋小平、王鹏亮移交王风彩涉案房屋、房屋内房屋内的所有财产、电卡、水卡（已移交）；3、宋小平、王鹏亮支付的押金10000元，王风彩不予退还；4、案件受理费由王风彩承担。还查明，王风彩同意解除与宋小平、王鹏亮签订的《房屋租赁合同》，但对接收的财产不申请价格评估。审理查明认定的其他事实与原一审一致。认定上述事实，有原一审王风彩提交的《房屋租赁合同》，宋小平、王鹏亮提交的定西市公安消防支队安定区大队安公（消）行罚决字【2017】0040号《行政处罚决定书》、定西市安定区综合执法局安综执（规划）行催告字【2018】26号《履行行政决定催告书》、2019年7月4日生活向导报，案件重审时本院依职权调取的原一审开庭笔录、2020年4月3日宋小平调查笔录、2020年4月9日原告委托代理人贵国栋调查笔录、2020年4月17日调查笔录、原一审开庭笔录，当事人陈述等证据在卷予以证实。案件重审后本院认为，王风彩违反诚实信用原则，将不符合有关规定的涉案房屋租赁给宋小平、王鹏亮经营旅社，双方签订的《房屋租赁合同》无效，现双方同意解除应予支持；王风彩在2020年4月17日接收宋小平、王鹏亮移交的涉案房屋及其相关财产后反悔，但不申请对接收财产进行价格评估，导致无法确定其接收财产的价值，故对王风彩的诉讼请求不予支持；宋小平、王鹏亮已按照2020年4月17日协议履行了义务，对宋小平、王鹏亮的请求应予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王风彩与被告（反诉原告）宋小平、王鹏亮签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）宋小平、王鹏亮于判决生效后立即交付原告（反诉被告）王风彩涉案房屋及设备、财产（2020年4月17日已交付）。三、被告（反诉原告）宋小平、王鹏亮缴纳的定金10000元，原告（反诉被告）王风彩不予退还。四、驳回原告（反诉被告）王风彩的其他诉讼请求。案件受理费4071元，由原告（反诉被告）王风彩承担；反诉案件受理费2900元，由被告（反诉原告）宋小平、王鹏亮承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审 判 长  窦月英人民陪审员  牟亚平人民陪审员  陈锦娥二〇二〇年五月二十日书 记 员  刘玉婷