江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初7864号原告：宿迁嘉实置业有限公司，住所地宿迁市苏州宿迁工业园区普陀山大道7号C座。法定代表人：邵方明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李新杰、胡溯，江苏厚远律师事务所律师。被告：徐州中润鼎利创业投资有限责任公司，住所地徐州市云龙区和平大道以北、云龙区政府驻地以西、宝龙广场A幢1502室。法定代表人：吴新猛，该公司总经理。委托诉讼代理人：**光、周振山，该公司员工。原告宿迁嘉实置业有限公司（以下简称嘉实公司）与被告徐州中润鼎利创业投资有限责任公司（以下简称中润公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李新杰、胡溯，被告的委托诉讼代理人**光、周振山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉实公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告违约金2250000元；2、被告向原告支付其收取客户的房屋装修定金80000元并承担违约金40000元；3、被告交还嘉实.水某2#楼318和411房间（样板房），并使318、411房间和售楼部房间恢复原状；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年8月17日，原被告签订了《嘉实.水某2#楼合作合同》，合同约定被告独家代理销售并运营原告开发建设的嘉实水某2#楼项目，销售形式为：托底销售，包销。包销期限为13个月，自2018年10月1日起至2019年11月1日。合同第三条关于“托底回款”部分具体约定：被告每月销售回款底线为500万元/月，原告对被告进行阶段性考核，自2018年10月1日起每三个月为一个考核阶段，每一个阶段托底销售回款任务是1500万元。第八条约定违约责任与合同解除，若乙方未完成每个阶段性销售任务，且在每个阶段销售期满后一个月内未补足该阶段款项或自行购买的，乙方按阶段性销售任务未完成部分金额的15%的标准承担违约金。合同签订后，自2018年10月1日至2019年4月底被告经过两个阶段及一个月时间，被告既未完成上述第一、二阶段的销售任务，未售出一套房屋，也未按约定补足阶段性销售任务款3000万元或自行购买价值3000万元的委托销售房屋，被告已经构成违约。原告于2019年5月13日向被告发出《解除合同通知书》，解除双方的合作合同。2019年9月18日，原告又向被告寄去《通知函》，要求被告承担违约金，但被告未有回音。目前，原告为了切实解决问题，结合被告的实际承受能力，仅向被告诉讼主张第一销售阶段（2018年10月-12月）的违约金，即225万元（1500万元×15%）。被告在代理销售期间，作为销售代理人收取客户的购房定金80000元，应交付给原告，同时根据合同第七条第3款的规定，原告向被告主张违约金40000元。另外，被告为销售房屋而使用了该栋楼的售楼部和318、411房间，原告认为，合同解除后，被告应将尚在其控制之下的两间房屋交还原告，并恢复原状。现原告为了维护其合法权益，故诉至法院，请求依法判令。被告中润公司辩称，一、原告诉我方违约与事实不符，事实是合同条款造成我方根本性违约，致使合同无法履行。双方于2018年8月17日签订的《嘉实.水某2#楼合作合同》，合同约定销售房源应处于可售状态，其产权不应存在任何瑕疵，但原告自始至终均没有交付符合标准的房源给答辩人销售。自我方签署合同至2019年5月，原告通知我方解除合同时，涉案房屋的8层、9层9（共计36间，2140.22平方米）的房产完全处于不可售的状态，根本无法销售，原告存在欺诈，故意隐瞒包销房屋产权的真实情况。不能排除原告在与我方签订合同时候存在欺诈的行为，也表明该合同显失公允，根据合同法规定，我方向法院申请撤销该合同。我方在组织销售过程中，原告拒不向已购房源的客户提供购房合同，导致已签订认购合同的客户无法正常签约，进而造成我方与已签认购协议的客户之间产生纠纷，同时也因原告的此行为导致我方销售端无法正常开展销售工作。二、原告要求我方交付收取的房屋定金及违约金与事实不符。我方从未收取过客户房屋装修定金，收取客户房屋装修定金的是宿迁唐珑酒店管理有限公司。三、原告要求我方交还嘉实.水某2#318、411房间（样板间），并让该两间房屋和售楼处恢复原状与事实不符。2019年5月15日，原告方将我方销售人员强行驱逐出售楼处，并将我方装修的2#318、411房间及售楼处封锁，且扣押我方在现场所有物资，这些都是在原告的控制之下，并非我方控制，不存在交还和恢复原状一事。同时合同第5条中并未约定原告单方面解约时广告推广、售楼处样板房装修、印刷材料、销售人员工资等日常支出由我方承担。据此我方主张合同解除后由原告承担上述费用并承担因此给我方造成的直接损失200万元。四、本案诉讼费用应由原告承担。本院经审理认定事实如下：2018年8月17日，原被告就销售嘉实.水某2#楼项目签订《嘉实.水某2#楼合作合同》。合同第一条约定：乙方（被告）作为合作人，托底销售甲方（原告）在宿迁市苏宿工业园区玄武湖西路与虞山路交汇处开发建设的水某2#楼项目（建筑面积约12800平方米，以附件1为准，面积表之外的为甲方预留房源），该项目系期房，性质为商用。乙方以甲方的名义对外销售上述项目的毛坯房屋；第二条约定：双方约定包销期限为13个月，自2018年10月1日至2019年11月1日。在2018年12月31日前，甲方剩余房源（15层至18层）如产权变更通不过，剩余房源全部交与乙方销售，销售时间顺延4个月。合作期内，乙方享有独家销售权，甲方不得再行指定他人进行销售，甲方亦不得自行销售上述房屋；第三条约定:双方约定托底销售房屋的基价为5000元/平方米，乙方享有最终房价确定权，本项目销售超出基价不符的房款收入属于乙方的装修及运营成本归乙方所有。待阶段性销售期限届满，有未售完的房屋的，由乙方按托底基价（人民币5000元/平方米）于该阶段销售期满后一个月内自行购买。自销售之日起，乙方每月托底销售计划回款底线为每个月人民币500万元。甲乙双方约定：对乙方的销售业绩进行阶段性考核，自销售之日起至2018年12月31日为第一阶段，乙方付足托底金额人民币1500万元，自2019年1月1日起，每3个月为一个阶段，即二、三、四、五阶段乙方分别付足每阶段托底金额人民币1500万元（但第五阶段以公寓房剩余房源价值为限），销售若未达到托底金额，乙方根据约定全额补足约定款项，直至项目全部完成；第四条约定：乙方在签订本协议后7日内，向甲方支付人民币100万元作为履约保证金，对本托底销售的履行进行担保。销售期限届满，有未售完的房屋的，该履约保证金直接转为乙方购买未售完房屋的购房款。如乙方在全部销售周期完成该项目的销售业绩，则甲方在7个工作日内退还100万元保证金。乙方销售业绩认定标准为：以客户签订商品房买卖合同且交付首付款后向银行提供相关贷款并审核通过为准。如乙方未及时完成上述约定的阶段性签约额，应由乙方按销售基价自行购买（可暂时不签订正式公寓房买卖合同，或允许乙方有更名权），但乙方必须在阶段性销售周期满半年内与甲方签订商品房买卖合同；第七条约定：乙方在销售过程中须遵循逐层销售的原则，从3层开始，在单层销售量超过70%后方可进入下一层销售，阶段销售计划报甲方备案后执行，否则视为乙方违约；第八条约定：如乙方未完成每个阶段性销售任务，且在每个阶段销售期满后一个月内未补足该阶段款项或自行购买的，乙方按阶段性销售任务未完成部分金额15%的标准承担违约金，并停止下阶段销售计划，同时甲方此时有权单方解除合同。上阶段任务完成后，甲方向乙方发出书面通知，开始执行下一阶段（3个月）销售计划。乙方未履行违约金，甲方有权解除合同。全部销售期满后，未销售部分，乙方拒不按期自行购买的，乙方按未销售部分价值的15%承担违约金。因被告未按约定完成销售任务，原告于2019年5月13日向被告发出《解除合同通知书》。2019年9月18日再次向被告发函，要求被告承担第一考核阶段的违约金225万元（1500万元×15%）。2018年8月24日，被告向原告缴纳履约保证金100万元。嘉实.水某2#楼318、411两间房屋由被告装修作为样板房，103、104、105三间商铺由被告装修用作售楼部。涉案合同约定由被告托底销售的房屋约12800平方米，包括了涉案楼房的8层和9层的面积，但该两层在双方签订合同时候属于不可售状态。被告已收取4位客户共计80000元房屋认购金，但并未签订购房合同。本院认为，合法的债权债务关系受法律保护。本案中，原被告之间的委托销售合同系双方真实意思表示，合法有效，因被告未按约定完成销售任务，原告有权依据合同行使解除权并要求被告承担违约责任。根据合同约定，被告未完成第一阶段的1500万托底销售目标，应承担合同约定的15%的违约金，即225万元（1500万×15%）。对于被告辩称原告在签订合同时存在欺诈行为，被告有权撤销合同，本院认为，构成民法总则中可撤销的受欺诈行为，需被欺诈方的意思表示违背其真实意思，事实上，原被告签约的目的就是销售原告开发的房屋，而该目的是可以达到的，同时合同约定了自3层起追层销售，在单层销售超过70%后可进入下一层销售，合同成立生效后被告便可销售房屋，因此被告以原告未告知被告8层、9层属于不可售要求撤销合同，本院不予支持，况且8层、9层不可售的状态并非不可变更的。对于原告主张被告向其支付客户认购定金并承担该项违约金，本院认为，被告并非以原告的名义收取客户定金，原告并非认购书的合同相对人，故原告的该项主张，于法无据，本院不予支持。对于被告辩称原告不配合提供房屋买卖合同，对此原告不予认可，认为没有缴纳首付款不符合签订买卖合同条件，本院认为，原告的说法符合实际，同时，被告亦无证据佐证其辩解，故被告的该辩称本院不予采信。对于原告主张被告交还嘉实.水某2#楼318、411房间，被告辩称其工作人员已被原告要求离场，并报警处理，原告并未当庭否认，且无证据证明涉案房屋仍由在被告控制下，故原告的该主张，本院不予支持。对于原告要求被告将已使用的嘉实.水某2#楼318、411房间及售楼部恢复原状，本院认为，因被告违约，原告有权单方解除合同，2019年5月，被告收到原告的《解除合同通知书》后，并未提出异议，故该合同已解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案，被告为履行销售合同而使用涉案房屋，在合同解除后，在没有对已装修房屋如何处置的情况下应当将已使用的房屋恢复原状，而涉案房屋的原状系毛坯房，故原告的该项主张本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告徐州中润鼎利创业投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告宿迁嘉实置业有限公司违约金225万元；二、被告徐州中润鼎利创业投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内将其装修使用的嘉实.水云轩2#楼318、411房间及售楼部恢复至毛坯状态；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25760元，由原告负担1304元，由被告负担24456元。保全费5000元由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  程国成人民陪审员  麻彩芳人民陪审员  李 莉二〇二〇年五月二十一日书 记 员  徐文婧法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。