济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初1862号 原告：康盛，男，1988年9月21日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：崔立庭，山东垠鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔立海，山东垠鹏律师事务所实习律师。 被告：刘水云，女，1964年6月17日出生，汉族，住济南市。 被告：刘乐田，男，1991年6月29日出生，汉族，住济南市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：邢学腾，山东德衡（济南）律师事务所律师。 第三人：陈超，男，1987年8月11日出生，汉族，住山东省冠县。 原告康盛与被告刘水云、被告刘乐田（以下简称两被告）、第三人陈超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告康盛及其委托诉讼代理人崔立庭，两被告的共同委托诉讼代理人邢学腾，第三人陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康盛向本院提出诉讼请求：1.请求判决撤销我与刘乐田的房屋买卖合同；2.请求判决两被告返还已支付房屋购房款62.5万元并自2019年5月28日起至付清之日以62.5万元为基数按月息2分支付利息损失；3.案件受理费、交通费、律师费、公告费、保全费、保全保险费由两被告共同承担。事实与理由：我与被告系房屋买卖关系，两被告系母子关系，第三人陈超系中间人身份。2019年5月份刘水云通过陈超介绍向我出卖刘乐田位于济南市槐荫区恒大金碧新城B2-X号楼2单元2314室房屋，面积55.33平方，双方形成口头合同关系，约定我向被告支付购房款62.5万元，同时第三人及刘水云明确表示楼上为两个卧室的户型，自2019年5月28日至8月8日我分四笔向被告支付全部购房款。2019年12月19日我在办理网签手续时发现户型与第三人、被告所介绍和承诺不符，现二楼户型即为一间卧室，我现要求被告撤销房屋买卖合同，被告返还购房款62.5万元未果。综上所述，我认为刘水云至今未出示刘乐田委托其出卖涉案房屋授权委托书，同时隐瞒户型布局，其行为已构成欺诈行为并严重损害了我的合法合同权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，现依法诉至贵院，请求依法裁判。 康盛在本案庭审中明确，第三项诉讼请求只要求案件受理费，其他费用没有发生。 刘水云辩称，1.我与康盛不认识，亦未与康盛订立任何形式的房屋买卖合同；2.从康盛提交的银行转账流水来看，其所谓的购房款共四笔合计62.5万元均转给了陈超，以上转账跟我没有任何关系，我不是合同的相对人，不应成为本案的被告；3.本案的实际情况是，陈超与我存在房屋认购转让关系，我曾在开发商处购买了一层共计13套房屋，其中2312号房屋的认购权于2018年10月27日转给陈超，涉案房屋2314号的认购权于2019年6月份转让给陈超，陈超如何跟康盛沟通的我不知情，我与康盛没有任何联系。综上，我与康盛不存在任何合同关系，康盛起诉我无事实与法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 刘乐田辩称，我对本案的事实不清楚，我母亲用我名字购买的相关房屋。 陈超述称，对康盛的起诉认可，没有意见，对刘水云提交的证据有异议。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，康盛和刘水云均提交了《济南恒大金碧新城商品房认购书》复印件，康盛提交了微信聊天记录、转账记录，刘水云提交《房屋买卖合同》、转账记录、微信聊天记录、《无理由退房承诺书》。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下： 1.康盛和刘水云在本案诉讼中提交的《济南恒大金碧新城商品房认购书》复印件显示，2017年10月17日，济南西业置业有限公司作为甲方（出卖人），刘乐田作为乙方（买受人），双方签订《济南恒大金碧新城商品房认购书》（编号：0005074）。认购书约定乙方自愿向甲方认购济南恒大金碧新城楼盘B2-X号楼2单元2314室房屋，该商品房建筑面积共计55.33平方米，总金额592352元。认购书还对其他事项进行了约定。 同日，恒大地产集团有限公司为刘乐田出具《无理由退房承诺书》，载明：您所购买的恒大属下公司开发的金碧新城楼盘B2-X幢2单元2314房，若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。 2.2018年10月27日，刘乐田作为卖方（甲方）（该甲方处另有刘水云签名按手印），陈超作为买方（乙方），双方签订《房屋买卖合同》。合同约定，甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方已充分了解房屋具体情况，并自愿购买房屋。甲方房屋坐落于济南市槐荫区济南恒大金碧新城B2-X号楼2单元2312室，位于第23层2312户，房屋结构为复式公寓，房产证面积65.69平方米，出售房屋为济南恒大金碧新城商品房认购书编号：0005072。房屋售价为69万元，乙方于本协议签订之日向甲方支付定金65万元整，余款4万元在房屋过户手续办理完毕之日支付。因此房屋为济南恒大金碧新城的期房，甲方应及时配合乙方（或者乙方指定的人）到恒大金碧新城售楼处办理房屋更名过户手续，费用由甲方全部承担，不得无故拖延。甲方在（明确的日期或者时间）前没有办妥过户手续的，愿意承担违约责任，且乙方有权依法申请办法强制过户手续。交付标准为样板间的精装修标准，房屋朝向为南向，2020年12月31号之前交付乙方。甲方刘乐田在深圳全权委托母亲刘水云出售恒大金碧新城B2-X号楼2单元2312室并代收房屋款。合同还对其他事项进行了约定。合同尾部甲方处无刘乐田签名，由刘水云签名并按手印，乙方处由陈超签名按手印。合同签订当日，陈超向刘水云转账50000元。 3.康盛在诉讼中陈述，其与陈超是朋友关系，其看到陈超在朋友圈帮别人发的售房广告就找到陈超。此后一直是和刘水云接触，没有见过刘乐田。刘水云说她要卖房子，刘乐田是她的儿子，其可以全权代理，只给其提供了二人的身份证复印件。陈超也告诉其刘水云与刘乐田是母子关系。刘水云让其看的样板间。其和刘水云不熟悉，就把定金及房款都转给陈超，陈超再转给刘水云。2019年5月28日交给陈超定金。刘水云不在济南，陈超带其看的房子，其和陈超一起给刘水云打的电话，开的免提。刘水云说她和陈超是多年的朋友。其见过刘水云提供涉案房屋的购房收据、发票。刘水云说因为是期房，还没有网签，在网签之前还有一次更名的机会。房屋刘水云说看样板间就行。第二次去是交完购房款之后，刘水云和她老公一起来的。其提交的认购书为复印件，原件在办理涉案房屋的更名时由开发商“恒大”收回。其与刘水云在“恒大”更名后又进行了网签。该房屋的买方改成了其对象的名字。刘水云是全款买的涉案房屋。其更名与“恒大”网签合同后没有再给“恒大”交款，涉案房屋现在还没有交房。其在朋友圈看到的价格是63万，陈超说的62.5万，其记得房屋价格是陈超给刘水云打的电话。其共计转给陈超62.5万元，不知道刘水云收到59.2万元。涉案房屋均是刘乐田从“恒大”购买，虽然经办人是刘水云，但是真正购房者是刘乐田。其没有和刘乐田直接形成合意，但是刘水云作为刘乐田的代理人，因此其认为与刘乐田存在着房屋的口头买卖合同关系。 康盛要求撤销与刘乐田的房屋买卖合同，其陈述主要原因在于刘水云隐瞒户型布局。网签的时候，刘水云把认购书原件等交给其，其并没有见到房屋平面图。一开始跟其说是“Loft”，让其去看的样板间，是独立卫生间、厨房，上边两个卧室。但和实际面积不一致，实际面积少了大约一块地板砖，不隔的话上面就是一个开放的卧室。2019年12月19日，其和对象办理房屋的网签手续，问工作人员，确定该房屋和样板间存在巨大差距，实际情况为开放式厨房，二层一个卧室，完全不能满足一家人正常生活，其立刻联系了陈超。其还认为，如果刘水云给其退款，“恒大”通知其收房，其可以协商找“恒大”再更名。其认为刘水云存在欺诈，涉案房屋不能满足其实际居住需要。 康盛为证实其主张，提交了陈超与刘水云的微信聊天记录。微信聊天记录载明，陈超问刘水云“刘姐回来了吗”，刘水云回复陈超“回来了”、“关于房子的事咱们都去问了好几遍，他们都是那么告诉我们的，包括那里负责看房子的那个小姑娘也是这么说，突然他们又这么说我们也没有办法，他有两点一销售人员没变，让他问他们为什么现在和原来说的不一样，第二只能交房的时候自己再隔一下”、“我们没有骗他，按照销售说的传达的”，陈超回复刘水云“当时你非常明确的说恒大金碧新城是55.33，这个房子楼上两个卧室，所以我帮你卖房子的时候也是这样告诉对方的，现在人家去售楼处咨询了楼上一个卧室，和你承诺的不一样呀，人家肯定不愿意了，人家要买的是两个卧室，如果是一个卧室人家当时就不买了”、“你购买房子的时候：我相信售楼处告诉你是一个卧室还是两个卧室，我估计应该是售楼处告诉你两个卧室，是这样吗”，刘水云回复陈超“那个时候我们一再问他们，还问了销售又问了管理房间的那个女孩，他们都是这么说的，他们没必要为了销售骗我们，我们只是问问，又没说要买，应该是他们中途改了户型还是根本就不知道这么糊弄我们”、“他们自己应该也问过”、“开始买的时候我没问也不知道，因为我买的整层，后来单个卖的才问什么户型”、“55.33的一层有三套，他们怎么都没有问我的”，陈超回复刘水云“你自己的房子你不知道几个卧室吗？你如果说你的房子是一个卧室的话，我朋友根本不会购买，是你告诉我你的房子是两个卧室，所以我朋友想购房的时候我就转述你房子的情况，人家感觉价格也合适，就购买了，现在出现这个情况，让我在里面也落不出来。所以咱们三个见面解释一下这个事情可以吗”、“是你明确告诉我：55.33的房子楼上两个卧室，我推荐我朋友康盛和他女朋友购买了，推荐成功给我点介绍费，我就赚了一点点茶水费，现在里外不是人。你明天看看在哪里方便我和他去找你一下，咱们把事情说开好吗”，刘水云回复陈超“我买了一层，怎么可能一个个去问什么结构？只是最后这一个你让我去问问，我就问了，销售部这么说的，我没必要胡说”，陈超回复刘水云“但是现在人家购买你的房子和你承诺的户型楼上有两个卧室不一样呀。少了一个卧室呀。我相信你不是有意误导我们的，如果恒大销售处误导了你，那么咱们明天是不是应该找一下售楼处呢，你不能说卖之前说的是两个卧室，虽然卖掉了也更名了，就和你没关系了吧，对吧刘姐”、“刘姐你明天什么时候有空我开车去接你或者我带我朋友去你公司，咱们见面你得给我朋友一个解释呀，你说呢刘姐”，刘水云回复陈超“我在要款，老爷子八十大寿生日，我在定酒店，会所我都一个多月没去了，天天盯着要款”，陈超回复刘水云“那这个事情怎么办？刘姐？你得见我朋友一面”。 4.刘水云对康盛的陈述不予认可，其陈述涉案房屋包括之前的2312号房屋是通过58同城平台向外售卖，陈超从58同城看到信息后与其进行沟通，其前后将2312及涉案2314号房屋转售给陈超。当时是接到陈超电话，按陈超的指示与康盛见面后办理了更名手续，收到陈超的房款59.2万元。其和陈超也签过2314号房屋的买卖合同，当时落到陈超那里了。认购书都是其签字，其出资购房，房款由其交给开发商，只是用了刘乐田的名字。康盛提交的微信聊天记录并不完整。其当时买了一整层，没有注意房屋的具体结构。当时没有谈过具体的户型要求，陈超当时问过一句，而且其和陈超一同去售楼处问过，售楼处说的户型结构也就是陈超所了解的户型结构。其和康盛从未沟通过户型的问题，不存在康盛向其提出户型要求的问题，而且涉案房屋其可以无条件退房。其与陈超不存在约定3万元居间费的问题，从认购书来看房屋的价款是592352元，其收到陈超59.2万元。如果存在3万元居间费，与常理不符。实际是其与陈超约定了房屋转让价格，至于陈超以多少钱处理其不清楚。其当时就是和陈超约定的原价转让。 刘水云为证实其主张，提交了其与陈超的微信聊天记录。该微信聊天记录相比康盛提交的微信聊天记录多了以下内容，陈超问刘水云“刘姐这个房子你准备怎么处理？你不能因为更名了就不管了吧？”、“刘姐姐：房子的事情你还给人家解决吗？你不能收了钱就不管了呀，你这说是二个卧室，现在是一个。货不对版呀。人家要求你给个处理方案”，刘水云回复陈超“我也不知道，再说买之前他们也不是自己没去问过，他们都是同样的说法，现在他们买了不是找我而是去找开发商啊”，陈超回复刘水云“你可是告诉我们这个楼上是2个卧室呀，你卖的时候是这样介绍的，你不难（能）卖掉以后就不管了呀，现在成一个卧室了，几个卧室你不知道吗。不知道的话你卖的时候你怎么说的呢”，刘水云回复陈超“你怎么这么问我？去问的时候你也在，怎么装傻？”，陈超回复刘水云“是你给我说你的楼上两个卧室你不能不认账，房子是你的”，刘水云回复陈超“恒大销售部介绍的时候我记得你也在啊”“再说不管你还是他们还是我都去了好几趟，如果我说谎早就拆穿了吧，因为我只是买房者根本不认识他们，他们没必要替我说谎，对吧？”，陈超回复刘水云“你的意思是恒大忽悠你的了，告诉你2个卧室，然后你告诉我们了。现在是恒大销售的时候故意说得2个卧室，然后你转达给我们了。现在让我们去找恒大，是这个意思吗”，刘水云回复陈超“我根本就不知道他们说得是真是假，他们既然是恒大销售，这么大的开发商不可能忽悠，我当然相信是真”、“我既然卖没必要一个说成两个，还有需要一个的呢，我干嘛胡扯是吧？”。 5.刘水云与刘乐田在本案诉讼中主张为母子关系；双方确认本案所涉房屋系刘水云用刘乐田名义购买。刘乐田在诉讼中陈述其不清楚本案事实。 6.陈超在诉讼中陈述，其与刘水云是朋友关系，其就涉案房屋与刘水云没有买卖关系，其见过刘乐田一次。其与刘水云有2312房屋的买卖关系，买卖过程也是和康盛一样，到“恒大”更名。陈超确认收到了康盛支付给其的购房款62.5万元，其后转给了刘水云59.2万元，有3万元没给刘水云。其主张该3万元是刘水云口头承诺给其的介绍费。陈超对刘水云提交的其向刘水云转账的记录没有异议。其发朋友圈，但是没写价格，交定金之前房款价格是和买方定的。其对刘水云提交的微信聊天记录没有异议。其是看到广告上说的无理由退房，认购书上是59.2万的价格，刘水云实际是54万多购买的，因为刘水云购买的是一整层，如果付清尾款的话，“恒大”会给刘水云折扣。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”；《最高人民法院关于适用解释》第九十条第一款规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。康盛作为原告，在本案诉讼中向本院提出了包括请求撤销其与刘乐田的房屋买卖合同及两被告返还购房款并支付利息损失等诉讼请求，根据以上法律、司法解释的规定，康盛应当就其提出的诉讼请求提供充分、有效的证据，且其诉讼请求得到支持的前提是其与刘乐田之间存在着房屋买卖合同关系（包括康盛所述的口头合同关系）。但就本院查明的事实来看，康盛的诉讼请求缺乏依据，不能成立，理由为：1.《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第十条第一款规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。康盛在本案中主张与刘乐田之间有口头房屋买卖合同关系，其提出的第一项诉讼请求即撤销其与刘乐田之间的房屋买卖合同。但从康盛购买本案所涉房屋的过程来看，其一直是与陈超及刘水云进行交流、协商，其并未实际与刘乐田本人就房屋买卖进行交涉。其虽在诉讼中陈述，刘水云为刘乐田之母并全权代理刘乐田，买房时刘水云提供了两被告的身份证复印件。但刘乐田在本案诉讼中陈述其对本案的事实不清楚，其与刘水云还陈述本案所涉房屋实际是刘水云用其名字购买。刘水云对本案所涉房屋的买卖事实无异议，却主张买方主体是陈超，主张是和陈超建立了涉案房屋的买卖关系。以上各方对房屋买卖关系的主体及相关权利义务均存在着异议。虽然合同法第九条第二款规定，“当事人依法可以委托代理人订立合同”，但康盛未就其主张刘水云全权代理刘乐田买卖房屋提供任何证据，刘乐田对委托售房的事实不予认可。因此，不能认定本案所涉房屋系刘乐田委托刘水云向康盛出卖。本院认定刘乐田并未就本案所涉房屋与康盛进行交涉（包括要约、承诺），则康盛主张与刘乐田之间存在的口头房屋买卖合同也不能确认，因此，康盛要求撤销与刘乐田的（口头）房屋买卖合同自然不能成立。2.通过本案审理，可以确认康盛经与刘水云、陈超协商后，至本案所涉房屋开发商“恒大”处办理了更名手续。所谓“更名”即合同法所规定的合同的转让。合同法第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。本案所涉房屋原为刘乐田（刘水云）购买，刘水云与康盛至开发商处更名，由康盛的对象与开发商另行签订买卖合同，刘乐田（刘水云）原与开发商签订的认购协议被收回，表明刘乐田（刘水云）经过合同相对方开发商的同意，将自己原在合同（认购协议）中的权利和义务一并转让给了康盛的对象。由此，刘乐田（刘水云）不再是房屋买卖合同关系中的一方主体，由康盛的对象成为本案所涉房屋的合同主体，合同另一方为本案所涉房屋的开发商。3.康盛在本案中要求两被告返还已付购房款62.5万元及利息，但依本案审理查明事实，康盛向陈超转款62.5万元，陈超实际并未将康盛的款项全部转给刘水云，仅转给刘水云59.2万元。且康盛在付款后与刘水云一同在本案所涉房屋的开发商处（“恒大”）办理更名，由康盛的对象与开发商签订（网签）合同。在此过程中，康盛及其对象实际未向开发商支付购房款，但开发商依合同约定要向康盛的对象交付房屋，表明刘乐田（刘水云）原就涉案房屋向开发商交纳的购房款已转为康盛或其对象应当向开发商支付的购房款。如果康盛在本案中要求刘乐田（刘水云）退还房款62.5万元的诉讼请求得到支持，则意味着康盛或其对象在未支付购房款的情形下与开发商签订了合同，并即将获得开发商交付的房屋。从这个方面来说，康盛要求返还购房款的诉讼请求不仅证据不足，也显然不具有合理性。综合以上，本院对康盛的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第二款、第六十条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用解释》第九十条第一款的规定，判决如下： 一、驳回康盛要求撤销其与刘乐田的房屋买卖合同的诉讼请求； 二、驳回康盛要求判决刘水云、刘乐田返还已支付房屋购房款62.5万元及利息的诉讼请求。 案件受理费10150元，减半收取计5075元，由康盛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇二〇年五月十四日 书记员  刘书宁