福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初457号 原告：林荣锋，男，1973年12月1日出生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：许韶川，福建戴云律师事务所律师。 被告：郑少程，男，1964年10月31日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：陈春湖，女，1964年6月21日出生，汉族，住福建省德化县。 以上二被告共同委托诉讼代理人：郑智镑、李秀梅，福建达业律师事务所律师、实习律师。 原告林荣锋与被告郑少程、陈春湖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林荣锋及委托诉讼代理人许韶川、被告郑少程、陈春湖的共同委托诉讼代理人郑智镑、李秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林荣锋向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方于2018年2月21日签订的《房屋买卖协议》；2、请求判令二被告双倍返还定金40万元；3、请求支付中介费用7800元；4、由被告承担诉讼费。事实与理由：2018年2月17日，郑少程与原告达成购买德化县王厝山安置房1号楼东侧10-18层（选取一套）的预约合同，并由原告支付定金200000元给郑少程。2018年2月21日，原、被告之间就原告购买址在德化县王厝山片区棚户区改造产权置换房122平方米出售给原告，双方就此达成协议，被告将安置所有的房屋坐落于德化县王厝山片区棚户区改造1号楼10-18层（选取其中一套），选房顺序号10号，产权面积及房号以乙方选房为准，土地使用权面积以产权证为准。合同签订后，原告依约支付购房定金20万元。 2019年9月9日，德化县王厝山棚户区改造办公室发布选房方案，被告已经选房，但明确表示不将案涉房屋出售给原告，已经构成违约，应当承担违约责任。为此，提起诉讼。 郑少程、陈春湖辩称，原告提出的诉求没有事实和法律依据，应予驳回。1.合同尚存在履行条件，双方签订的《房屋买卖协议》约定，原告购买的是被告拥有尚未确定的安置补偿房屋，因拆迁政策改变导致补偿安置房屋的位置发生变化，答辩人目前尚有补偿安置房屋可出售，不同意解除；2.本案解除合同的请求，系原告单方提出，被告不存在违约。原告要求双倍返还定金没有法律依据。另根据担保法规定，超过合同金额20%，超过部分不能作为定金罚则的数额。3.原告要求赔偿中介费损失不能成立，且该诉求与诉讼请求的第二项定金罚则不能同时适用 本院经审理认定事实如下：2013年3月30日，德化县土地储备中心与方子卯、黄秀勤签订《德化县王厝山棚户区改造房屋征收补偿安置协议》。2017年1月16日，安置产权人方子卯、黄秀勤对座落在德化县王厝山棚户区改造建设安置区可安置房面积753.29平方米进行析分，其中郑少程析分安置房211.35m2及分摊土地使用权。 2018年2月21日，郑少程、陈春湖（甲方）与林荣锋（乙方）签订一份《房屋买卖协议》。协议约定，1.甲方因折迁取得德化县王厝山片区棚户区改造产权置换房，自愿将上述置换房122平方米出售给乙方，甲方因安置所拥有的房屋座落于德化县王厝山片区棚户区改造产权1号楼10-18层（选取其中一套），选房顺序号10号，产权面积及房号以乙方选房为准，土地使用权面积以产权证为准。2.房屋按6500元／平方米出售，总价款人民币793000元。……，4.协议签订之日，乙方支付甲方购房定金人民币20万元等……。2018年2月17日和同年2月22日，林荣锋支付郑少程定金10000元、190000元，合计人民币200000元。2018年2月21日，原告支付德化县百家置业担保有限公司中介费7800元。 2019年9月9日，德化县王厝山棚户区改造建设领导小组公布安置房选房、车位选购及店铺销售方案，被告安置房安置在王厝山和霞田，被告同意将安置在霞田的安置房出售给林荣锋，不同意出售王厝山的安置房。 另查明，郑少程、陈春湖于2002年1月25日办理结婚登记。 上述事实，有原告提供的被告身份证和结婚证复印件、收据、房屋买卖协议、中介费收据、录音文字及录音光盘，被告提供的德化县王厝山棚户区改造房屋征收补偿安置协议、德化县王厝山棚户区改造安置房选房、车位选购及店铺销售方案、德化县王厝山棚户区改造土地和房屋协议征收补偿安置实施方案、析产（分割）协议书等证据及原、被告的陈述为据。 本院认为，郑少程、陈春湖与林荣锋签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法、有效，双方应按协议约定履行。协议签订后，被告支付定金人民币200000元，被告对收取前述定金予以确认。因被告不履行将安置在王厝山的安置房出售给原告，导致《房屋买卖协议》不能按协议约定履行，已构成违约，原告诉请解除双方签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付双倍返还定金400000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告应当双倍返还定金。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”规定，超过部分，不予支持。本案按主合同标的793000元的20%计算，合法的定金应为793000元×20%=158600元，余下的定金200000元-158600元=41400元，被告应予退还原告。因被告未按《房屋买卖协议》履行义务，应双倍返还定金为158600元×2=317200元，并支付中介费人币7800元给原告。被告辩称超过合同金额20%，超过部分不能作为定金罚则的数额的辩解意见予以采纳，其他的辩解意见缺乏依据，不予采信。 综上所述，林荣锋的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除林荣锋与郑少程、陈春湖于2018年2月21日签订的《房屋买卖协议》。 二、郑少程、陈春湖应于本判决生效后十五日内双倍返还林荣锋定金人民币317200元。 三、郑少程、陈春湖应于本判决生效后十五日内退还林荣锋定金人民币41400元。 四、郑少程、陈春湖应于本判决生效后十五日内支付林荣锋中介费7800元。 五、驳回林荣锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，由林荣锋负担1125元，郑少程、陈春湖负担6175元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  郑开明 人民陪审员  徐志刚 人民陪审员  赖开汪 二〇二〇年五月八日 书 记 员  徐凝蕾 速 录 员  郑远军 附：一、本案适用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条第一款第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 2.《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。