安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖12民再22号上诉人（一审被告、申诉人）：李彩云，女，1975年9月28日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：赵振海，安徽弘大律师事务所律师。被上诉人（一审原告、被申诉人）：安徽新天地商业管理有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区人民东路政法楼，组织机构代码55016685-7。法定代表人：张雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘丽涛，安徽丽涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子绫，安徽丽涛律师事务所律师。上诉人李彩云与被上诉人安徽新天地商业管理有限责任公司（以下简称“新天地公司”）经营场地租赁合同纠纷一案，安徽省阜阳市颍泉区人民法院于2013年7月23日作出（2013）泉民一初字第00716号民事判决，已经发生法律效力。李彩云不服，向安徽省阜阳市人民检察院申诉。安徽省阜阳市人民检察院以阜检民监﹝2014﹞34120000053号民事抗诉书,向本院提起抗诉。本院于2014年11月14日作出（2014）阜民抗字第00004号民事裁定，本案指令安徽省阜阳市颍泉区人民法院再审；再审期间中止原判决的执行。安徽省阜阳市颍泉区人民法院于2019年6月21日作出（2018）皖1204民再3号民事判决，李彩云不服，提出上诉。本院依法组成合议庭,于2020年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人李彩云及其委托诉讼代理人赵振海、被上诉人新天地公司的委托诉讼代理人刘丽涛、刘子绫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新天地公司向安徽省阜阳市颍泉区人民法院起诉称，双方2011年6月28日签订《经营场地使用合同》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》，该公司提供给李彩云的经营场地位于：“阜阳市人民东路香港财富广场负一层超市附区区域B1-009号，用于经营崇尊桂林粉”。年场地使用费33000元、年商业营运管理费33000元、物业管理费每月每平方米15元计375元／月、空调费每月每平方米10元计250元／月及其他约定的费用。场地使用费按3个月为一个付款期预付。李彩云应不晚于营业日前十个工作日，向新天地公司支付第一个付款期应付场地使用费及其他费用。之后，每个付款期届满前一个月预付下一个付款期场地使用费及其他应付费用。李彩云不按规定支付场地使用费、商业营运管理费、物业管理费、空调费及其他约定费用的，均应从应付日至结清日每日承担全部迟延付款金额的1.5%的滞纳金（违约金）。因李彩云未按照《经营场地使用合同》（含香港财富广场管理公约）、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》的约定支付场地使用费用、商业营运管理费、物业管理费、空调费及其他应缴纳的费用，违反《经营场地使用合同》第5条第5.5项、《香港财富广场管理公约》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》第1条约定义务。新天地公司依据《经营场地使用合同》第13条第1款第（1）项约定，于2012年8月14日通知李彩云解除《经营场地使用合同》、《补充协议（一）》和《补充协议（二）》。请李彩云于2012年8月19日前清空铺面内物品，搬离可移动物品，并到新天地公司财务部办理交还场地手续，结算并付清拖欠的场地使用费用、商业营运管理费、滞纳金（违约金）及其他费用。同时告知李彩云，若未按期交还铺面、清空物品的，新天地公司将自行处理铺面内所有物品，收回场地。但李彩云非但未在通知的时间内到新天地公司处办理结算手续，而且也未在通知的时间内交还场地。2012年8月20日，在安徽松鼎律师事务所律师现场见证下，收回了李彩云占有的场地。为此，请求：1、判令李彩云支付场地使用费、商业营运管理费、物业管理费、空调费共计64504.23元；2、判令李彩云支付滞纳金64504.23元；3、判令李彩云赔偿因收回场地支出的费用1000元并承担全部诉讼费用。李彩云辩称：其开业时间是2012年5月16日，不是新天地公司所说的2011年11月份;滞纳金过高要求降低；从2011年9月1号至2011年11月1号是免费装修期，费用应该免除；其他无异议。阜阳市颍泉区人民法院（2013）泉民一初字第00716号民事判决查明的事实与新天地公司起诉状陈述的事实基本一致。另查明，2010年12月25日阜阳市万德房地产开发有限公司将香港财富广场所有未出售铺位、附属场地及广场内的公共场地委托给新天地公司经营及管理，新天地公司享有经营权、收益权、管理权、租赁权等。双方签订的《经营场地使用合同》第3.3条约定：乙方应于2011年11月1日正式开始营业（即营业日）。但甲方有权根据购物中心实际情况确定新的营业日，并于新营业日之前30日公告通知乙方。在此情况下，经营场地使用期相应提前或顺延。未经甲方书面同意，如果乙方迟于营业日开业的，每延迟一日，乙方应向甲方支付10000元违约金。第4.1条约定：使用期限为一年，即从2011年11月1日起至2012年10月30日止。第13条第一款约定：出现如下情形之一时，甲方有权选择提前解除本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失……如果甲方选择解除合同，履约保证金将作为违约金不予返还。其中第（1）项，“如果乙方逾期不支付场地使用费用、履约保证金以及其他应由乙方支付的费用，且超过30日的，甲方除有权要求索赔外，有权解除本合同；不论甲方是否提前解除本合同，乙方均应从应付日至每日承担全部迟延付款金额的1.5％的滞纳金。”第二款约定：甲方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知乙方。若乙方仍欠付甲方场地使用费、物业管理等乙方应付费用的，则乙方应在迁离并交回经营场地前30日内补齐；乙方未按时补齐费用的，按日万分之四承担违约金，超过90日的，按日息千分之一承担违约金。此外，乙方还应补交免费装修期和市场培育免费期及其他甲方此前予以减免的全部费用。乙方自行装修部分归甲方所有，甲方不做任何补偿等。新天地公司按照双方签订的合同如期开业经营，后因李彩云未按合同约定支付场地使用费用、商业营运管理费、物业管理费、空调费及其他应缴纳的费用，新天地公司于2012年8月14日通知李彩云解除《经营场地使用合同》、《补充协议（一）》和《补充协议（二）》，请李彩云于2012年8月19日前清空铺面内物品，搬离可移动物品，并到新天地公司财务部办理交还场地手续，付清所欠费用。李彩云收到该通知后，未作任何行动。新天地公司于2012年8月20日，在安徽松鼎律师事务所律师现场见证下，收回了李彩云占有的场地。新天地公司支付代理费1000元。为此，新天地公司提起诉讼，请求支持其诉讼请求。另查明：依据双方签订的《经营场地使用合同》和补充协议的约定，李彩云支付：1、场地使用费为33000元/年,2750元/月，即91.67元/日；2、商业营运管理费33000元/年,2750元/月，即91.67元/日；3、物业管理费375元/月，即12.50元/日；4、空调费250元/月，即8.33元/日。以上合计：6125元/月，204.17元/日。5、李彩云自2011年11月1日至2012年8月19日（共9个月19日）拖欠的费用为59004.23元[（6125元/月×9个月+204.17元/日×19日）。6、乙方应补交免费装修期60日（自2011年9月1日至2011年11月1日）的场地使用费5500元（2750元/月×2个月）。以上合计费用共计64504.23元。该院（2013）泉民一初字第00716号民事判决认为：新天地公司与李彩云签订《经营场地使用合同》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》，系当事人的真实意思表示，合法有效。李彩云未按合同约定支付场地使用费用、商业营运管理费、物业管理费、空调费及其他应缴纳的费用，系违约行为，应承担相应的民事责任。本案争议焦点系计算相关费用的起止时间，支付迟延违约金的标准。本案计算应从合同约定的2011年11月1日正式开始营业（即营业日）之日起开始计算至2012年8月19日新天地公司收回场地之日止；李彩云提出新天地公司确定了新的营业日，新天地公司有异议，认为李彩云所称的开业时间没有依据，且与本案无关联性，故应以双方签订合同确定的开业时间作为定案依据；李彩云认为合同约定的应付款滞纳金（违约金）过高，庭审中请求降低符合法律规定，该院认为应以不超过损失标的30％为宜；李彩云提出从2011年9月1日至2011年11月1日是免费装修期，费用应该扣除，该院认为按照双方签订的《经营场地使用合同》第13条第一款、第二款的规定，由于李彩云违约，新天地公司将不再享有该权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定,判决：一、李彩云支付新天地公司场地使用费、商业营运管理费、物业管理费、空调费共计64504.23元。二、李彩云支付新天地公司违约金19351.27元（64504.23×30％）。三、李彩云赔偿新天地公司因收回场地支出的费用1000元。四、驳回新天地公司的其他诉讼请求。上述一、二、三项，于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由新天地公司负担1450元，李彩云负担1450元。本案判决后双方当事人均未上诉，在执行期间，李彩云申请再审。该院于2014年5月22日裁定驳回李彩云的再审申请。李彩云不服，向检察机关提出抗诉申请。阜阳市人民检察院抗诉认为：—、本案有新的证据，足以推翻原审判决。消防验收合格证属于新证据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十条：“申请再审人提交下列证据之一的，人民法院可以认定为民事诉讼法第一百七十九条第一款第（一）项规定的“新的证据”：（一）原审庭审结束前已客观存在庭审结束后新发现的证据……。”消防验收格证在原审庭审结束前已经客观存在，但是由于保存在新天地公司和消防验收单位，一般商户并不知情，在原庭审结束后李彩云才发现。因此消防验收合格证是属于“新的证据”。二、本案《经营场地使用合同》关于营业时间的约定违反了法律的强制性规定。本案中双方约定的正式开始营业时间是2011年11月1日，而该工程消防验收合格的时间是2012年4月20日。根据《中华人民共和国消防法》第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案:（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”之规定，本案场地的投入使用营业时间应当在消防验收合格之后。综上所述，阜阳市颍泉区人民法院(2013)泉民一初字第00716号民事判决认定事实错误且有新的证据足以推翻该判决，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二项和第二百零八条第一款的规定，特提出抗诉，请依法再审。抗诉机关随卷报送的证据为《阜阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，证明该经营场所于2012年4月20日消防验收合格。李彩云意见同上。其在庭审中认为，其与另一案王雷的情形一样，判决相差几万元，其提出再审申请理由充分，应当予以支持。李彩云再审期间提供的证据有：一、《阜阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书》二、《函告》。证明2012年5月21日，新天地公司通知李彩云交纳2012年1月21日至2012年5月21日空调费、物业费和场地使用费合计2284.8元，其中场地使用费为0元。新天地公司认为：（一）本案中不存在新证据，更不是新发现的证据。（二）该公司只是出租场地的使用权，虽然合同签订时消防未验收，但不影响李彩云使用，在李彩云经营期间，消防通过了验收。消防验收问题所表现的是行政执法，未经验收而使用对应的是行政处罚，并未对合同履行造成影响，更没有影响李彩云任何经营，况且，《场地使用合同》第7条第7.6项，李彩云装修应自行向消防部门申报，按合同约定，履行消防批准手续是申诉人自己的义务，该公司起诉前，李彩云就消防问题未提出异议。新天地公司再审期间提供的证据有：本院（2013）阜民一终字第00714号民事判决书、安徽省高级人民法院（2016）皖民申638号民事裁定书。证明该系列案件中周燕在二审期间提供了《阜阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，证明新天地公司不具备开业条件，认为场地使用费应从消防验收以后进行计算。二审未支持其上诉请求，依法维持原判。周燕对判决不服，向安徽省高级人民法院申请再审，被驳回。一审再审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，2012年5月21日，新天地公司向李彩云发出函告：李彩云商户，根据双方签订的经营场地使用合同第四章第7条第3项之约定，请贵店于2012年5月25日前将5月份空调费268.80元；2012年元月21日至2012年5月21日物业费2016元；自/年/月/日起应缴纳季度场地使用费为/元，合计费用为：2284.80元；交至我司四楼总收款室，逾期不交造成后果责任自负。一审再审认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第九条规定，人民法院对再审申请的审查，应当围绕再审事由是否成立进行。故本案再审争议焦点为：一、《阜阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《函告》是否属于新证据；二、该证据是否足以推翻原判决。针对争议焦点一，《阜阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《函告》在一审庭审时间2013年5月7日前已经存在，双方均未举证该证据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十条：申请再审人提交下列证据之一的，人民法院可以认定为民事诉讼法第一百七十九条第一款第（一）项规定的“新的证据”：（一）原审庭审结束前已客观存在庭审结束后新发现的证据；（二）原审庭审结束前已经发现，但因客观原因无法取得或在规定的期限内不能提供的证据…。该证据符合上述第一项规定的情形，应当属于新证据。针对争议焦点二，该案新证据是否足以推翻原判决。（一）未经消防验收营业场地租赁合同效力。鼓励交易是合同法的重要精神,因此在合同效力认定问题上应当谨慎。新天地公司、李彩云双方签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示,其是否合法有效取决于该合同是否违反了法律、行政法规的效力性强制性规定。《中华人民共和国消防法》第13条强制性规定，旨在管理和处罚违反消防法规定,将依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格,或公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求,即擅自投入使用的行为,但并未明确规定合同签订时存在前述情况将导致合同无效的法律后果。该规定,属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，故不能适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定合同无效。新天地公司提供的经营场地用于经营饭店、商场，李彩云在与新天地公司签订场地租赁合同时,未将租赁标的物经消防验收合格约定为生效的条件,在签订合同后消防验收之前即进行装修并投入使用,租赁标的物是否经消防安全验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件,故双方签订的房屋租赁合同不具备合同无效的法定情形。且新天地公司在消防验收之前擅自将香港财富广场工程投入使用的法律后果是相应的行政处罚，不能影响双方对使用期限约定的效力，故李彩云主张的场地投入使用及营业时间应当在消防验收合格之后的意见不能成立，应不予支持。因此，新证据《阜阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书》并不足以推翻原判决。（二）新证据《函告》是否足以推翻原判决。该《函告》证明了截止2012年5月21日李彩云欠新天地公司费用计2284.80元，故计算李彩云拖欠相关费用应按合同约定从2012年5月22日起计算至2012年8月19日新天地公司收回场地之日止（2个月27日），再加上2012年5月21日前李彩云拖欠费用2284.50元。而原判决认定李彩云应从合同约定的2011年11月1日正式开始营业（即营业日）之日起开始计算至2012年8月19日新天地公司收回场地之日止（共9个月19日）支付场地使用费用、商业营运管理费、物业管理费、空调费及其他应缴纳的费用,明显认定错误。该新证据足以推翻原判决。依据双方签订的《经营场地使用合同》和补充协议的约定，李彩云应支付：1、场地使用费为33000元/年,2750元/月，即91.67元/日；2、商业营运管理费33000元/年,2750元/月，即91.67元/日；3、物业管理费375元/月，即12.50元/日；4、空调费250元/月，即8.33元/日。以上合计：6125元/月，204.17元/日。李彩云拖欠的费用为20047.39元［2284.80元+（2月×6125元／月+27日×204.17元／日）］。因李彩云未按合同约定按时交纳各种费用，明显违约，应当依法支付违约金。李彩云提出合同约定的应付款滞纳金（违约金）过高，该院认为应以不超过损失标的30％为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第九条、第十条、第三十三条第一款、第三十九条第一款的规定，案经该院审判委员会讨论决定，判决:一、撤销(2013)泉民一初字第00716号民事判决。二、李彩云支付新天地公司场地使用费、商业营运管理费、物业管理费、空调费共计20047.39元。三、李彩云支付新天地公司违约金6014.22元（20047.39×30％）。四、李彩云赔偿新天地公司因收回场地支出的费用1000元。五、驳回新天地公司的其他诉讼请求。上述二、三、四项，于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。案件受理费2900元，由新天地公司负担2000元，李彩云负担900元。李彩云不服，向本院提起上诉称，1、2012年5月21日，新天地公司交付给李彩云的《函告》，已经自认双方签订的《经营场地使用合同》支付场地使用费的起点时间为2012年5月22日，一审再审判决虽然认定该事实，但是计算结果错误。2、李彩云没有违约行为，不应当承担违约责任。3、判决李彩云承担1000元律师见证费，没有合同和法律依据。4、李彩云交纳的12000元保证金应当由新天地公司返还或者冲抵场地使用费后，多退少补。5、新天地公司收取商业运营管理费，属于黑恶势力摊派收费。综上，请求二审法院依法撤销阜阳市颍泉区人民法院（2018）皖1204民再3号民事判决和（2013）泉民一初字第00716号民事判决；改判李彩云支付新天地公司场地使用费7956元［33000÷365天×88天（2012年5月22日至2012年8月19日］、空调费268.8元、物业费2016元，合计10240.8元；一、二审诉讼费由新天地公司负担。新天地公司答辩称，1、租赁合同中租赁费用的计算应当按照合同约定。《函告》的内容不能作为计算租赁费用期限的依据。其公司一直认可原一审判决。2、《消防验收意见书》的效力并不导致合同无效，也不影响合同中关于使用期限约定的效力；并且其他生效的民事判决也对消防验收意见书的性质作出了认定，涉案场地并不能从验收之后计算使用期限。3、王雷的案件是新天地公司与王雷之间的租赁合同纠纷，并不涉及李彩云。4、李彩云并未提供证据证明其没有违约，原判决由李彩云承担律师见证费并无不当。5、因李彩云存在违约行为，其交纳的保证金不应退还。6、新天地公司是合法经营的企业，依法提起诉讼维护自身权益。李彩云提出的新天地公司收取商业运营管理费，属于黑恶势力摊派收费是歪曲事实、恶意抹黑。7、本案作为再审案件，审理的范围应该是检察院抗诉的内容。综上，一审判决正确，请求予以维持。二审再审中，李彩云提供了视听资料一组。证明其在接到新天地下发的《函告》后即去交款的事实。新天地公司认为视听资料只能证明王雷等人去找该公司财务计算之前所欠的费用，并不能证明李彩云去交款的事实。本院认为，李彩云提供的视听资料达不到其证明目的，应不予采信。本院二审再审查明的事实同一审再审认定事实一致。本院认为，本案中，新天地公司与李彩云签订的《经营场地使用合同》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》，均系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。李彩云未按合同约定支付场地使用费、商业运营管理费、物业管理费、空调费等费用，系违约行为，应承担相应的民事责任。根据新天地公司向李彩云出具的《函告》，李彩云拖欠相关费用应按合同约定从2012年5月22日起计算至2012年8月19日新天地公司收回场地之日止（2个月27日），再加上2012年5月21日前李彩云拖欠费用2284.80元。李彩云称其曾去交纳相关费用，是新天地公司拒收，证据不足，其应依法支付违约金。安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2018）皖1204民再3号民事判决依据《函告》认定李彩云应支付相关费用的起算时间、数额及违约金数额并无不当，认定新天地商业公司因收回场地支出费用1000元亦正确。关于李彩云认为不应当支付商业运营管理费、要求新天地公司返还12000元保证金的上诉请求，因其未提起反诉，不予支持。综上，安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2018）皖1204民再3号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。李彩云的上诉理由不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2018）皖1204民再3号民事判决。一审案件受理费2900元，由安徽新天地商业管理有限公司负担2000元，由李彩云负担900元。本判决为终审判决。审判长  王廷华审判员  褚颍芬审判员  吕 洁二〇二〇年五月十一日书记员  郑 悦本判决所附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。