贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2507号 原告：贵州佳馨物业服务有限公司（原名：贵州省毕节市佳馨物业管理有限责任公司），住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道碧阳国际城C区办公区。 统一社会信用代码：91520502573329196P。 法定代表人：堪林，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：许景浩（特别授权代理）,贵州听盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李永东（一般授权代理）,贵州听盈律师事务所实习律师。 被告:钱声娟，女，汉族，1983年3月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托代理人许景浩，被告钱声娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2015年2月9日至2019年7月9日拖欠的物业费8652.78元（该房屋位于毕节市，建筑面积为136.08平方米，收费标准为1.2元／ｍ2月）;2、本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2014年2月10日，原告（原告为甲方）与被告（被告为乙方）双方签订了《碧阳国际城物业管理委托合同》，合同第三条约定，原告对该小区的相关事务进行物业服务，同时合同第七条第一款约定，乙方所购物业类型为住宅，物业管理费用为1.2元/㎡·月，按乙方房屋产权面积（建筑面积）进行收取。合同签订后，原告一直按照合同约定的相关事项履行了自己的合同义务，但被告自2015年2月9日以来，一直未按时支付物业管理费用，至2019年7月9日，被告已累计拖欠原告的物业管理费，按照被告的房屋产权面积为136.08平方米,计算到2019年7月18日共计8652.78元未支付，至2019年9月29日原告已向被告寄送律师函，催促交纳物业费，但被告至今仍然未支付。 被告辩称，第一，贵州佳馨物业服务有限公司依据与我签订的《碧阳国际城物业管理委托合同》应属无效。一是按照《合同法》及相关规定，未载明合同主要条款的合同应属无效，原告与被告签署的是物业服务管理合同，合同期限应属于合同主要条款，但与被告签署的合同中却无该条款。二是我2014年2月到碧阳国际房开公司领取新房钥匙时，工作人员告知我必须签一些文件履行好手续才能领取新房钥匙。当时就要求签了一份《碧阳国际城物业管理委托合同》，这属于合同法中的格式条款，原告应向被告说明（现要求原告举证说明义务）。按照《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定（四）选聘和解聘物业服务企业”，而原告却钻法律空子故意与被告签订物业服务合同而强制要求业主接受服务，违反了法律规定。三是《碧阳国际城物业管理委托合同》中存在多条霸王条款及错漏，但作为购房者当时不签字就不能领取新房钥匙及法律知识欠缺才被迫签了字。如《碧阳国际城物业管理委托合同》中第五条甲方的权利义务：3.有权开展多种形式的自主经营（小区是全体业主共同所有的，物业公司“有权开展多种形式的自主经营”的依据从何而来？如果损害业主利益怎么办？)。5.制止违反本物业的物业管理制度和《业主守则》、《临时管理规约》的行为，并可采取警告、批评、公开通报、停水、停电等相关措施（只有自来水公司和供电局经法定程序后才有权终止供应水电，物业公司有何法律依据将此条列入合同）。据此，根据《合同法》第五十二条第五款：“违反法律行政法规的强制性规定”，被告认为该物业服务管理合同因违法而无效。四是《碧阳国际城物业管理委托合同》中房屋建筑面积是136.08平方米，但交房实际面积仅为131.05平方米，面积减少了5.03平方米（房开公司2016年底承若退还的12664元一直未兑现）,众所周知套内建筑面积相同，建筑面积减少会导致小区公用部份和绿化面积减少、小区品质下降，原来合同中约定的每月每平方米1.2元的收费标准已经不再适用，且约定的每月每平方米1.2元的收费标准没有物价部门的审批确认，被告不予承认，物管公司应与业主重新协商并签订《物业服务合同》。 第二，2014年2月领取新房钥匙时，被房开公司告知必须提前交纳一年的物管费及装修垃圾中转费（2848.1元）,我全额交纳了，但是当装修入住小区后，我们遇到诸多物业问题并多次向小区物管公司反映都没有得到有效解决，所以第二年我才停止交纳物管费的。同时，我也到市住建局相关科室反映过碧阳国际物业管理服务差的问题，答复是“我们小区可以选举成立业主委员会，由业主委员会解聘贵州省毕节市佳馨物业管理有限责任公司并重新聘请其他物业公司管理小区”。但这显然是我个人无法解决的。在此请返还我提前交纳的一年物管费及装修垃圾中转费(2848.1元）及利息。 第三，对我的《民事起诉状》中所表述的“合同签订后，原告一直按照合同约定的相关事项履行了自己的合同义务”，对此我是坚决反对的，我们业主认为碧阳国际小区的物管公司不作为、乱作为，不为业主提供优质物业服务，导致小区里存在的诸多物业问题严重影响到我们业主的正常生活，我一直苦不堪言并深受其害却无法解决。简单举几个例子： 1.与碧阳国际房开公司狼狈为奸，损害业主利益。从2014年我入住以来，小区内经常白天夜晚施工，很多时候早晨6点过点就开始，晚上11点过才结束，噪音大得严重影响了业主生活，我们多次向物管公司反映，整整6年物管公司不管不问（你们是开发商找来的，可能不敢管，管了就要丢饭碗，但是你们物业公司的不作为给我们业主的身心健康造成了多大伤害，我家搬进来时小孩才两岁。)。我在碧阳国际住了6年多，长期的噪音、小区内行走随时的不安全感，让我都有点神经衰弱了，你们物业公司是否需要承担责任？ 2.不经业主同意任意调高收费标准，物业公司哪里来的权利？业主咨询物管公司，答复是“业主如果对价格有异议，可到有关部门举报，或者召开业主大会进行协商，至于业主们反映的其他问题，只要是职责范围内的，物业公司会尽快处理。”回答的冠冕堂皇，但体现出来的是傲慢和无知。是对国家《物业管理条例》赤裸裸的践踏。小区内任何物业管理费用的调整都必须经过小区大部分业主或业主委员会的同意才行，但碧阳国际小区的物管公司2018年10月不经过业主们的同意私自将小区停车费从50元每月上涨到340元每月，业主不缴纳物业公司就堵路，不让小区业主开车出小区，请问这样的行径和黑社会强收保护费有什么区别？因为此事部分业主还和小区物管发生了多次激烈冲突（2018年10月7日毕节日报全媒体报道过）,最后警察介入处置，甚至出动了武警维持秩序，搞得小区混乱不堪长达几个月，直到现在小区物业公司也没有和业主协商解决。而我家的车都被迫停到了市政府停车场里，我上班去开车都很不方便。（而一街之隔的公务员小区，停车费每月40元、每年480元，用不完的当年底还退还业主，我家2018年在市公务员小区停车全年缴纳480元，年底退了200元，2018年的停车费仅280元，还不到碧阳国际小区一个月的收费标准高。很想问一下碧阳国际小区物业公司，差距咋这样大。)。 3.小区内许多设施设备不合理，物业管理混乱。如我家所住的七栋一单元楼旁边有出小区的步行梯道，开发商擅自更改规划，将步行梯道进出口直接和小区车道进出口连在一起，出小区必须从车道走过去，十分的危险，我们从2014年开始多次向小区物管公司反映，答复是“开发商就是这样设计的，我们也管不了，让我们业主自己找开发商”（直到业主多次找开发商理论，2018年5月开发商才改回来步行梯道进出口）。小区内管理十分混乱，物管公司把岗亭直接设在人行横道上（九栋二单元对面）,行人经过时必须从车道上绕行；小区内的绿化到处被破坏无人管，顶楼和一楼乱搭乱建无人管，商贩占道经营无人管（2018年11月1日微七星关媒体报道过）;小区内建筑垃圾到处乱堆，一放就是几月；小区内车辆乱停乱放，直接停在车道上、人行横道上、甚至是草坪里，无人管无人问；有段时间小区内自来水浑浊，业主咨询物业，答复是：“自来水公司供水的问题，小区内没有实行二次供水”，但一直以来小区物管按照每吨3.5元的水费对全体业主进行二次供水收费（贵州电视台百姓专题报道过）,在此请返还我们业主这么多年来小区物业收取业主二次供水与自来水公司供水之间的差价费用；小区楼道内顶板掉了、电梯旁瓷砖掉了，几年无人维修；小区里有居民不牵绳子巡狗，狗狗随地大小便、吓到小孩也无人管。有一次我听到我家一楼的邻居和人交流养宠物的心得，说他家养的两条小狗好乖，从来不在家里大小便，有需求了就会去创门，一开门它就自己跑出去解决了，不晓得它是在哪里解决的？物管对养宠物的家庭管理过没有？我们带着小孩在小区走都随时提心吊胆、紧张万分，经常都是带小孩到隔壁她外公家住的兰乔圣菲小区玩。问题多多，也不一一赘述，之前几年我们法律意识也比较淡薄，没有时刻收集证据。对于碧阳国际物业服务不好贵州电视台、微七星关、毕节日报全媒体等也有过专门报道，我爱人周末回来听说我要到法院应诉，上周六就在小区内拍了些视频和照片，我也整理并提供给法院。物管公司几次催缴物管费我们每次都答复：“只要你们搞好物业服务，我们是愿意缴纳物管费的，特别是请你们解决好小区内施工噪音及内部管理混乱的问题，为业主营造一个安全良好的生活环境。”据我了解，对于你们物业公司小区里绝大多数业主都是不满意的，并且很多都是拒绝缴纳物管费的，为什么大家都会拒绝缴纳物业费，就是因为你们服务不好（可以由办事处组织民意调查）。如果仅仅只是少部分人不交，那可能说是我们素质不高或者是刁民，但是大家都对你们不满意、都不愿意缴纳物业费，就说明是你们物管公司的问题了！我在市公务员小区有一套房，2016年底交房以来，我每年都是按时缴纳物管费的，因为他们物业管理费用低，服务质量高。 我从2015年3月起就拒绝缴纳物管费，请问你们2015年为什么不起诉我？2016年、2017年、2018年、2019年为什么不起诉我们？现在起诉还不就是因为你们物业公司觉得碧阳国际小区几期工程今年初刚刚全部完工了，施工噪音问题不存在了。建筑垃圾乱堆乱放不存在了。再适当装饰一下，就能掩盖你们物业管理不作为，乱作为的事实，就可以理直气壮的催收业主的物业费了。 我还有一个疑问很疑惑，碧阳国际大多数业主都不满意的物管公司，为什么还能长期在我们小区霸占物业管理业务？合理合法不？我知道你们物业公司是分批起诉我们业主，担心全部一批起诉我们人多力量大。但即使只是起诉我一个人，我也相信法律是公正的。 当然，我们作为守法公民，如果小区物业公司能为我们提供优质的服务，我们一定会按时足额缴纳物业费，但是必须和我们业主共同协商好服务项目和收费标准，重新签订物业服务合同。 庭审中，被告作如下补充：1.我想重申物管与我签订的合同是无效的，没有约定合同主要内容，无合同履行日期，无合同签订日期等漏洞百出。2.物业服务合同属于格式条款，物管公司不该利用购房者交房心切的弱势地位要求签订合同才能交房领钥匙，对此合同被告不清楚权利内容，不予履行。3.按照《物业管理条例》第十一条规定，聘请更换物管应由业主共同决定，而不是单方面签订物业服务合同。 本院经审理查明，2014年2月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《碧阳国际城物业管理委托合同》，合同约定，由被告委托原告对涉案小区提供物业服务，原告提供的物业服务需要达到的标准为：1.小区内楼道、通道不定时清扫保洁，公共场地无陈旧垃圾。化粪池出现溢满给予清掏，做好灭四害工作。2.小区所属绿化，保持整洁常青。3.小区内公共场地路灯随坏随修，一般情况下（不可抗力下除外）修理恢复时间不超过24小时。4.小区护管人员24小时值班、不定时巡逻。发现业主（使用人）的安全及财产受到威胁和侵害时，应尽力采取措施予以制止和保护，尽力减少和杜绝小区内出现重大治安刑事案件。发现黄、赌、毒等问题及时与所属派出所联系并协助处理。5.及时向有关部门反映住户的困难和问题，属甲方职责解决的问题，应及时处理。6.加强小区消防管理，尽力预防火灾事故发生。7.加强小区停车管理，使小区车辆有序停放。8.本小区住宅部分、外墙不得设置标志及广告牌，但政府强制性行为、小区及公益标志除外；在不影响小区业主（使用人）的情况下，设置的广告牌收入计入物业补贴（不属物业管理费）。9.因地制宜地开展社区活动。物业管理费用为1.2元/㎡·月，按乙方房屋产权面积（建筑面积）进行收取。合同签订后，原告按照合同约定为被告提供物业服务，但其物业服务存在一定瑕疵，比如：小区停车管理不规范，出现车辆停放混乱情况。电梯门框周围瓷砖脱落，未及时修复。人行横道出现他人摆摊设点等情形。被告已缴纳2014年2月10日至2015年2月10日物管费，2015年2月11日至2019年7月9日的物管费未予缴纳，经原告多次催收，被告仍未缴纳，因此诉至本院。 另查明，被告居住在贵州省毕节市七星关区碧阳国际城7幢1单元11层4号房，房屋建筑面积为131.05平方米。 本院认为，被告作为居住在毕节市七星关区碧阳国际城7幢1单元11层4号房业主，《碧阳国际城物业管理委托合同》对被告具有法律上的约束力。原告已按照物业服务合同的约定提供服务，被告应当按照合同的约定支付物业服务管理费。鉴于原告在提供物业服务管理的过程中，存在一定的瑕疵，应当承担相应的责任。经综合全案考虑，本院酌情认定原告承担20%的责任。经核算，被告居住的涉案房屋建筑面积为131.05平方米，每月应支付的物业费为157.56元，扣除20%后，每月应付的物管费为125.81元。从2015年2月11日至2019年7月9日，被告应支付物管费为125.81元/月×53个月=6667.93元。对原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告钱声娟于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州佳馨物业服务有限公司物业费6667.93元； 二、驳回原告贵州佳馨物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告钱声娟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年五月十一日 书记员  邓 頔