成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初35号 原告:徐伟，男，1973年11月12日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告：高明英，女，1974年4月9日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：陶云秀、姚云洁，四川致高律师事务所律师。 被告：林运香，女，1985年2月22日出生，汉族，住四川省金堂县。 第三人：成都九业房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市武侯区万寿西路177号附33号。 法定代表人：汪万洪，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢宇，男，1990年12月9日出生，汉族，住四川省邻水县，系公司员工。 原告徐伟、高明英诉被告林运香以及第三人成都九业房地产经纪有限公司（以下简称“九业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高明英及其与徐伟的共同委托诉讼代理人姚云洁，被告林运香，第三人九业公司的委托诉讼代理人谢宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐伟、高明英向本院提出诉讼请求：1、解除与林运香签订的成都市存量房屋买卖合同、补充协议、关于合同（编号：ＭＭ3190166）的补充协议。2、判令林运香退还房款393000元，并支付违约金128800元。3、判令林运香赔偿佣金19320元、贷款服务费2800元、评估费3864元、担保服务费1250元。4、判令林运香支付律师费16000元。事实和理由：徐伟、高明英和林运香在九业公司的居间下于2019年7月26日签订成都市存量房屋买卖合同，林运香将其位于双流区0元的价格出售给徐伟、高明英。合同签订后，徐伟、高明英支付房屋定金和首付款共计393000元，并支付了佣金、贷款服务费、评估费。在徐伟、高明英银行贷款申请通过后，林运香拒绝配合办理按揭贷款手续和不动产转移登记，构成根本性违约，徐伟、高明英有权要求解除合同并要求其承担违约责任。故提起诉讼，呈请如上诉讼请求。庭审中，经释明，徐伟、高明英不再就第3、4项诉讼请求进行主张。 被告林运香辩称，双方签订房屋买卖合同属实，林运香同意解除该合同和相应的补充协议、返还徐伟、高明英已支付的房款393000元，但房款需在双方解除后由林运香将此房抵押贷款后才能退还。对于其主张的违约金、佣金、贷款服务费、评估费、担保服务费，林运香不同意支付，理由为：1、徐伟、高明英委托九业公司办理公积金和商业组合贷款，该司在办理过程中并未告知林运香贷款办理的真实情况致使该贷款停办2月，最终于2019年12月18日才通过审核，属于迟延贷款。正常情况下，林运香在11月就可以收到余款。九业公司没有告知真实情况和进行风险提示，增加了林运香不能全额收取房款的风险。2、林运香也曾与高明英的亲属就解除合同事宜进行过协商，双方曾达成一致但高明英事后反悔，以致未能达成最终的一致意见。3、上述费用系徐伟、高明英自身失误造成，故不应由林运香承担。现双方同意解除房屋买卖合同，故要求九业公司退还林运香佣金12880元、房屋的产权证和购房合同。 第三人九业公司述称，因林运香出售的房屋系按揭购买，房屋的权属证书存放于银行，徐明、高明英办理的是组合贷，故需注销该房抵押权后二人才能申请贷款。因还贷时间较长，林运香花费30余天才取得产权证原件，之后就发生了公积金中心停贷。又因银行贷款审查需一定的时间和流程，故徐明、高明英的贷款于12月中旬才通过审核。在贷款审核通过前，林运香要求二人支付全款，双方未能达成一致，故审核通过后林运香拒不配合过户。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 位于四川省成都市双流区住宅系林运香所有。2019年7月20日，该房的不动产权登记于林运香名下。 2019年7月26日，林运香和高明英在九业公司的居间下签订成都市存量房屋买卖合同和补充协议。双方约定，1、林运香将前述房屋出售给徐伟、高明英，房屋的总价为1288000元，徐伟、高明英在签定合同时支付50000元作为购房定金。2、徐伟、高明英在过户递件完成后当日支付338000元，按揭尾款900000元由贷款银行直接支付给林运香，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准。若银行实际贷款额不足以支付房款，徐伟和高明英在过户递件当日补足差额。如因政策原因未获得银行或公积金管理中心批准的，本合同终止，林运香返还已付房款和定金，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由徐伟和高明英承担。3、买卖双方应在九业公司通知后3个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续。林运香在2019年8月10日前办理完成解除抵押手续、承担相关费用，并取回注销抵押权登记后的房屋所有权证（具体取回时间以抵押权人通知为准）。4、买卖双方在贷款机构批准通过且符合过户条件后，在九业公司通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内到房管部门办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内按九业公司的通知到房管部门办理过户取件手续。5、徐伟、高明英和林运香逾期履行房屋评估、申请购房贷款、还款解押、权属转移登记的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。6、林运香出现其提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给徐伟、高明英或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致徐伟、高明英无法取得房屋所有权的；徐伟、高明英出现其提供的证件等购房所需的资料不真实、不完整或无效，拒绝购买该房导致无法办理所有权转移登记的，构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方向守约方支付房屋成交总价10%的违约金。 除此之外，双方还于当日签订关于合同（编号：MM3190166）的补充协议。该协议约定，徐伟、高明英在林运香结按当日将首付款（或其中一部分）288000元支付给林运香用于办理银行结按（具体金额以实际欠款金额为准，不足部分由林运香自行补足）；签订合同当日徐伟、高明英支付定金50000元，在2019年7月30日前支付定金50000元。 上述合同签订后，徐伟、高明英支付定金。2019年9月17日，徐伟办理公证，将购买案涉房屋的相关事宜委托给高明英办理。之后，二人协助林运香结清其银行按揭贷款，所付款项（含二人已付定金）共计393000元。 2019年11月13日，徐伟、高明英申请公积金贷款和商业贷款，向成都市住房置业融资担保有限公司缴纳1250元的担保服务费，林运香协助二人办理了贷款申请。该贷款申请于2019年12月18日通过担保机构审批。贷款申请审核期间，林运香于2019年12月5日以未通过贷款审批为由，要求解除房屋买卖合同，不向徐伟、高明英出售案涉房屋，双方自此发生纠纷。2019年12月6日，林运香作出催告函，认为自身已全面履行合同义务，要求二人若不能在收到该函后10日内办理完毕贷款审批手续支付余款900000元，则在2020年1月10日前一次性支付剩余房款并办理过户手续；逾期将解除合同并追究二人的违约责任。2019年12月17日，林运香到徐伟、高明英申请贷款的银行取消了按揭审批并提走相应的资料。2019年12月18日，林运香询问徐伟、高明英能否现金支付剩余房款，九业公司告知林运香已通过贷款审批、可以办理过户手续，林运香拒绝，要求现金支付余款。2019年12月22日，徐伟、高明英发出履约通知书，要求林运香在2019年12月25日前办理权属转移登记。 经核实，四川华西安装工程有限公司在2017年9月—2019年8月期间为徐伟在成都市武侯区缴纳社保。徐伟、高明英在成都市22个区市县范围内无房屋查询记录。 庭审中，林运香认为徐伟、高明英主张的违约金过高，请求调整减少。 以上事实，有不动产权证、成都市存量房屋买卖合同和补充协议、关于合同（编号：MM3190166）的补充协议、公证书、催告函、履约通知书、社保缴纳明细等证据，以及当事人的当庭陈述，在卷佐证，足以认定。 本院认为，根据成都市人民政府办公厅出台的《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》中“在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：（一）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。（二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有一套以下（含一套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房”的规定，在本区域内购房以家庭为单位，虽然徐伟、高明英的户籍不在本区域之内，但徐伟的社保在该政策出台时已由四川华西安装工程有限公司连续2年向成都市武侯区社保机构缴纳，二人在成都市22个区市县范围内无房屋查询记录，故徐伟、高明英在签订该房屋买卖合同时不属于成都市人民政府办公厅规定的限购商品住房或二手住房人群范围。双方所签合同为有效合同，各方应按约履行各自的权利、义务。 虽然双方在提起本案诉讼前已就合同解除进行过沟通，但双方未能达成一致意见，且庭审中双方已就成都市存量房屋买卖合同、补充协议、关于合同（编号：MM3190166）的补充协议的解除达成一致，故本院以庭审之日即2020年4月8日作为双方所签合同的解除之日。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方所签合同解除后，林运香应当退还徐伟、高明英已付款393000元元。因双方合同并未就徐伟、高明英支付尾款的时间进行明确具体的约定，仅约定为在贷款机构批准通过且符合过户条件后，在九业公司通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内到房管部门办理过户递件手续。在双方履行合同的过程中，林运香要求二人一次性支付尾款，变更了付款方式，属于变更合同的重要条款，该行为应取得二人的同意。但徐伟、高明英并未同意一次性支付剩余房款，林运香仍坚持该意见且发出催告函，构成违约。徐伟、高明英的贷款申请于2019年12月18日通过担保机构审批，九业公司于当日告知林运香已通过贷款审批、可以办理过户手续，根据双方约定，林运香应在该司通知后协助办理过户递件等手续，林运香拒绝办理且不愿出售房屋，构成根本性违约，故应按约承担相应的违约责任。双方所签合同就此进行了约定，林运香应当支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，违约金以弥补损失为主、惩罚为辅，本院结合合同实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定林运香应承担的违约金以40000元为宜较为恰当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告徐伟、高明英与被告林运香于2019年7月26日签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《关于合同（编号：MM3190166）的补充协议》于2020年4月8日解除； 二、被告林运香于本判决生效之日起五日内退还原告徐伟、高明英已付款393000元； 三、被告林运香于本判决生效之日起五日内向原告徐伟、高明英支付违约金40000元； 四、驳回原告徐伟、高明英的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4620元，诉讼保全费3270元，共计7890元，由原告徐伟、高明英负担1650元，由被告林运香负担6240元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘宇飞 二〇二〇年五月十四日 法官助理 杜凤琳 书 记 员 陶悦瑞