贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2301民初9502号 原告：兴义市碧桂园置业有限公司，住所地贵州省兴义市桔山大道兴义商城8栋1单元2401室。 法定代表人:黄士冯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖志银，贵州瀛黔律师事务所律师。 被告：张树波，男，1988年3月21日生，彝族，住贵州省安龙县。 被告：张艳，女，1993年9月12日生，汉族，住贵州省安龙县。 二被告共同委托诉讼代理人：梁辰辰，贵州年成律师事务所律师。 原告兴义市碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告张树波、张艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人肖志银，被告张树波、张艳的共同委托诉讼代理人梁辰辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》以及补充协议;2.判决被告支付违约金202048.5元;3.判决被告承担律师费2500元（因被告违约导致原告主张权利所产生）;4.判决被告配合原告办理注销本案房屋的商品房预售登记;5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号:2018002818）及相关补充协议，同时已办理预售合同登记，约定原告将位于兴义市建筑面积232.61㎡的房屋出售给被告，房屋总价款为1346990元，被告依约支付第一期楼款，第二期楼款即余款约定于2018年3月28日前付清。合同签订后，被告支付第一期楼款（含定金）后，未按约定期限支付第二期楼款即购房余款1070000元，已构成违约，按照《商品房买卖合同》第十条第二款、《补充协议》第四条第二款、第十六条第一款之约定，逾期付款超过90日的，原告有权解除合同，并由被告按照合同约定总房价款的15%向原告支付违约金，以及因被告违约原告主张权利产生的诉讼费、律师费应由被告承担，并且《商品房买卖合同》第二十八条第二款对管辖法院进行了约定，即“依法向房屋所在地人民法院起诉”。综上所述，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条、第一百一十九条等相关法律法规的规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 张树波、张艳共同辩称，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议属实。现原告也没有履行合同意思，被告同意解除合同。但对于原告主张的违约金，被告并不存在违约情形。2018年2月28日原告与被告已经签订了《商品房买卖合同》，根据购买商品房流程可知，需在业主方征信合格后原告才敢收取被告的首付款并签订书面商品房买卖合同，2018年2月28日双方签订商品房买卖合同,能证明被告提供的个人征信信息已经在与原告合作的贵州银行处审核通过并同意给被告贷款。另原告作为房屋出售主体，在商品房没有封顶之前是无法获得银行贷款的，原告作为知名房开对该相关规定是清楚的，但是在与被告签订商品房买卖合同并向被告收取个人征信信息过程中，原告一直隐瞒相关事实真相，最后导致被告无法获得银行贷款，如果原告一开始就本着诚实信用原则将相关情况告知被告，被告不会在得知自己征信有问题的情况下交纳首付款，所以被告未获得银行贷款的过错应该归咎于原告。且在被告已经获得贵州银行贷款审核后擅自变更贷款银行，在半年时间内一直未通知被告，后通过电话通知变更贷款银行，但具体变更为哪家银行也未说明。所以被告不应支付违约金。根据有关法律规定，本案系商品房预售合同纠纷，原告第三项诉请不应得到支持。被告同意配合原告办理注销商品房预售登记手续。本案诉讼费用也应由原告自行承担。 本院经审理认定事实如下：碧桂园公司在兴义市开发建设碧桂园?兴义1号商品房，并于2018年2月11日取得商品房预售许可证。张树波、张艳系夫妻关系。2018年2月28日，张树波、张艳向碧桂园公司认购碧桂园?兴义1号4号楼2单元2501号洋房,并与碧桂园公司签订了《贵州碧桂园兴义1号认购书》，载明认购价为1346990元，付款时间为：定金10000元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款276990元须于2018年2月28日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，须同时办妥按揭申请手续。第二期楼款1070000元须于2018年3月28日前付清（银行按揭款）。双方一致同意，张树波、张艳应于2018年2月28日前携带本认购书、身份证明（身份证、护照或公司印章、公司注册登记等）及本认购书约定的第一期楼款到贵州碧桂园?兴义1号销售中心与碧桂园公司签署合同文件及办理相关手续；如选择银行按揭付款方式的，则应按本认购书所述合同文件约定的办理按揭的时间向按揭银行申请办理按揭手续并提供按揭银行要求的全部资料给按揭银行，……在签订本认购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的放贷条件的全部资料。签署上述合同文件时,本认购书自行终止。碧桂园公司的销售顾问是秦滔。当日贵州银行兴义瑞金支行向张树波出具了《碧桂园客户贷款资料初审确认书》，载明同意贷款，预计贷款金额1150000元。 同日，碧桂园公司作为出卖人，张树波、张艳作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》约定由张树波、张艳购买碧桂园公司开发建设的碧桂园?兴义1号第4号楼2单元25层2-25-1号房屋，建筑面积为232.61㎡，套内建筑面积187.99㎡。按照套内建筑面积计算，该商品房单价7165.22元/㎡，总价款1346990元。第八条付款方式为买受人以银行按揭贷款付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款276990元，余款1070000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或者公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或者少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。第十条逾期付款责任约定，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同还对逾期交房责任、交接手续、面积差异处理等进行了约定。同时双方签署了相应的附件，其中附件十二系补充协议，第三条约定买受人按揭分期付款，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的20.56%给出卖人，即276990元，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2018年3月28日前，付该商品房总房价款的79.44%（银行按揭款项）给出卖人，即1070000元。第四条关于逾期付款责任约定逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。第十六条关于合同解除：1.合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。……3.合同因法定或约定解除的，如该商品房已交付给买受人，买受人必须于合同解除之日起10日内将该商品房完好交回出卖人。4.双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算），另有约定的除外。在此期间内，解除权人行使解除权的，不影响解除权人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权。 合同签订后，张树波、张艳按照合同约定向碧桂园公司支付了276990元首期购房款。2018年6月22日，双方到住建部门办理了案涉房屋的商品房预售合同登记备案。 后因张树波、张艳未能成功办理银行按揭贷款，导致碧桂园公司未能收到合同约定的按揭购房款1070000元。 2019年4月28日，贵州德胜投资管理有限公司（甲方）与贵州瀛黔律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，主要约定甲方碧桂园贵州区域贵阳、遵义等项目公司（公司名单详见附件一）因与业主就商品房买卖合同产生纠纷，聘请乙方提供法律服务。甲方作为原告起诉的套案按件收取律师代理费，具体为每一件案件收取2500元的代理费。附件一中载明碧桂园?兴义1号项目。 2019年5月1日，秦滔出具说明载明其于2017年9月15日加入兴义市碧桂园?兴义1号，……该项目在2018年2月3日开盘，采用微信选房的方式开盘，当天当场的客户特别多。所有的客户都集中在2018年2月的最后3天集中签约，2月3日至2月26日之间的时间给客户打征信，要确保客户的征信没问题，才能给客户转认购，如果客户的征信贷不了款，我们给他转认购，那定金就退不了了。所以公司找了中国银行、农业银行、工商银行、贵州银行四家银行到现场帮忙查看征信，每家银行都在拉客户，只要符合自家银行的贷款要求，就给客户签同贷书，跟客户办理住房贷款的相关手续，办完这些手续后，客户才能去交首付、签合同。4月份整个项目进入清盘阶段，能卖的房屋没有几套了，为此，其于2019年4月12日办理离职手续。 本院认为，碧桂园公司与张树波、张艳签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现碧桂园公司主张张树波、张艳未按照合同约定履行完毕支付购房款的义务而解除合同，张树波、张艳亦同意解除合同，可见双方对合同的解除达成了合意，故碧桂园公司主张解除案涉《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。因双方已经办理了商品房预售合同登记备案手续，合同解除后，张树波、张艳应协助碧桂园公司办理案涉商品房预售合同登记备案的注销手续，庭审中，张树波、张艳亦表示同意配合碧桂园公司办理注销商品房预售登记手续，故对碧桂园公司要求张树波、张艳配合办理注销案涉商品房预售登记的主张，本院予以支持。 另根据合同第八条的约定，无论基于何种原因解除合同，碧桂园公司均应在合同解除后30日内退还买受人已交付的购房款，又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金返还买受人。本案张树波、张艳虽未主张返还已支付的购房款，但案涉合同已解除，按上述合同约定以及法律规定，为减少当事人的诉累、节约司法成本，碧桂园公司应当将张树波、张艳已交付的购房款276990元返还。 关于碧桂园公司主张的违约金，支付违约金的前提条件是张树波、张艳出现合同约定的违约情形，而本案张树波、张艳已经按照合同约定支付了首期购房款义务，对于银行按揭贷款部分，合同第八条载明“买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或者公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续”。从该合同约定看，碧桂园公司有协助、书面通知张树波、张艳办理贷款相关手续的义务，庭审中，碧桂园公司并没有提交其在合同约定期限内书面通知张树波、张艳提交贷款申请材料及到指定银行办理手续的相关证据，可见碧桂园公司没有履行书面告知张树波、张艳相关情况的义务。合同还约定“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同约定的违约责任”。本案中，碧桂园公司亦未举证证明其书面通知了张树波、张艳支付不足款项。可见碧桂园公司在未书面告知张树波、张艳向哪家银行提交申请材料、提交哪些材料以及提交的时间、银行审查情况、不能办理的理由等事项的前提下,得出张树波、张艳未能履行合同付款义务以致构成违约的结论不能令人信服。故碧桂园公司诉请的违约金，没有法律依据,本院不予支持。 关于律师代理费，合同补充约定合同因法定或者约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的款项扣减买受人应当承担的有关费用，包括但不限因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用。如前所述，本案未支付购房款的原因并不能归责于张树波、张艳，故对其主张的律师代理费，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除兴义市碧桂园置业有限公司与张树波、张艳于2018年2月28日签订的合同编号为2018002818《商品房买卖合同》及补充协议； 二、兴义市碧桂园置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还张树波、张艳已付购房款276990元； 三、张树波、张艳于本判决生效之日起三十日内协助兴义市碧桂园置业有限公司办理商品房预售合同登记备案的注销手续； 四、驳回兴义市碧桂园置业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4568元,减半收取2284元，由兴义市碧桂园置业有限公司负担2184元,由张树波、张艳负担100元（由张树波、张艳于本判决生效之日起三十日内直接支付给兴义市碧桂园置业有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈莹莹 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 卢声艳 书 记 员 邹金虎