海南省东方市人民法院民事判决书（2020）琼9007民初505号0海南省东方市人民法院民事判决书（2020）琼9007民初505号原告：袁某，女，1969年12月11日出生，汉族，江苏省徐州市人，现住海南省东方市。委托诉讼代理人：孙某，海南鳞洲律师事务所律师。被告：东方永丰生态工程有限公司。住址：海南省东方市琼西路东方海岸商业中心。法定代表人：赵某，该公司董事长。委托诉讼代理人：万某，海南维特律师事务所律师。原告袁某与被告东方永丰生态工程有限公司（以下简称“永丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁某的委托诉讼代理人孙某、被告东方永丰生态工程有限公司的委托诉讼代理人万某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即无条件为原告提供办理产权证的全部资料（被告的法定代表人的证明书、身份证复印件、被告营业执照的复印件、组织机构代码证、不动产权第001342号权属证书，东方市房屋建筑面积实测报告、东方海岸业主备案名单、商品房预售合同备案登记表、不动产登记申请审批表、房屋国有土地使用权分割转让证明书、宗地图、房屋分户平面图、房屋基本信息调查表、房管备案回执）；2.判决被告承担违约金10338元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月28日，原、被告签订《东方市商品房买卖合同》，原告交付了436205元购房款。该合同第十五条约定：“出卖人自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”被告于2016年11月20日交付房屋。合同签订后至2019年7月15日前，被告未能完全具备为原告办理产权证书的相关条件，导致原告办理产权证的时间延迟了237天。原告诉至法院，请求判如所请。被告永丰公司辩称：一、原告第一项诉讼请求无合同基础，请求法院予以驳回。原告起诉时并未以房屋实际交付之日为逾期交房违约金的起算日期，根据合同第十五条约定，我方对交房时间予以抗辩，要求以房屋实际交付使用即业主实际办理入住手续之日为办证期限起点。二、自2016年7月25日起，海南省已经将原有的房产证及土地证合并为不动产权证书，在本案的不动产买卖合同中，除约定房产证办证期限730日外，另外还有30日的土地办证期限。根据我省司法实践以及相关判例，在两证合一但办理两证的手续未做任何减少的情况下，应当将房屋所有权证及土地权属证办理期限相加，作为不动产权证书的办理期限。三、根据国务院《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产权登记机关应当自产权登记人申请之日起30日内为登记人办理完毕不动产登记手续。本案中被告在2019年5月6日向不动产登记机关申请本案涉案的房产大证不动产登记，而不动产登记机关未在法代期限内办理完毕，超期了39天，被告认为不动产登记机关违反《不动产登记暂行条例》导致本案涉案大证不能如期登记完毕的行为非被告所能抗拒，这39天应当从违约期限内予以扣除。综上，请求法院依法查明房屋的实际交付日期及相关事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交的《业主入住办理流程单》《入户资料签收单》《商品房交付使用签收单》《前期物业服务合同》《办理房产证大证资料》；以上证据来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认并采信，但违约起算时间应当根据业主预交水电费或煤气电视初装费等费用的时间为准。根据当事人的陈述和经本院审查的证据确认，本院认定事实如下：2016年6月28日，原、被告签订《东方市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于东方市××镇东侧的东方海岸12#楼1单元15层1-1507房，建筑面积72.09平方米，商品房价款按建筑面积计算，单价为6050.84元/㎡，房屋总价款为436205元，付款方式为一次性付款。上述合同第十五条还约定：出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书；在买受人取得商品房权属证书后，出卖人应当在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告已付清被告购房款436205元。原告于2016年11月20日预交水电费和煤气电视初装费等费用后办理入住。另查明，关于东方海岸小区5#、6#、11#、12#楼，东方市不动产登记于2019年8月2日办结土地分割，于2019年7月16日办结大证。本院认为，本案的争议焦点有二：一是被告是否应当无条件为原告提供办理产权证全部资料；二是原告要求被告赔偿逾期办证违约金是否有事实根据及法律依据。一、关于被告是否应当无条件为原告提供办理产权证全部资料问题。在原、被告双方签订的《东方市商品房买卖合同》中并没有此项约定，而是约定被告协助原告办理产权证，且被告提出已经向不动产登记中心提交了部分业主办理房屋产权证所需的材料并协助部分业主陆续办理了房屋产权证，而原告也并不清楚被告是否已经向不动产登记中心提交了原告办理房屋产权证所需的材料。庭审中，被告表示愿意无条件为原告提供办理房屋产权证需要由其提供的全部资料。原告可以依照被告所述自行要求被告协助提供办证的全部材料。因此，对于该项诉讼请求，本院不予支持。二、关于原告要求被告赔偿逾期办证违约金是否有事实根据及法律依据问题。原、被告签订的《东方市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定切实履行各自的权利义务。合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书；在原告取得商品房权属证书后，被告应当在30日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。由于不动产统一登记后房地一体颁发《不动产权证书》，故按照合同约定，办理《不动产权证书》的期间应为办理房屋权属证书和土地使用权证的时间之和，即应为730日+30日=760日。被告认为“应当将房屋所有权证及土地权属证办理期限相加，作为不动产权证书的办理期限”的辩解意见，本院予以采纳。关于交房时间，原告于2016年11月20日预交水电费和煤气电视初装费等费用后办理入住的时间为交房时间，并以此为计算逾期办证违约金的依据。因此，原告认为2016年11月20日为交房时间，本院予以支持。被告抗辩“以房屋实际交付使用即业主实际办理入住手续之日为办证期限起点”的意见，本院不予采纳。故被告应为原告办理《不动产权证书》的时间应为2016年11月20日之日起760日内即2018年12月19日前。而不动产登记中心为被告办结涉案房产大证的时间为2019年7月16日。因此，原告主张被告逾期办证的截止时间为2019年7月15日有事实根据和法律依据，本院予以照准。综上，被告逾期办证的时间为2018年12月20日起至2019年7月15日止共208日。因合同十五条还约定，如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告已付清被告购房款436205元，故被告应支付原告逾期办证违约金为9073.06元（436205元×日万分之一×208日）。原告主张超出该部分的，本院不予支持。关于被告抗辩称因不动产登记中心的原因办理大证完结时间延迟了39天应从违约期限内扣除的意见，因原、被告双方在合同中并未约定办理大证的时间应在双方约定的办理房屋产权证书的时间内予以扣除，故被告的该抗辩意见缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告东方永丰生态工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告袁某支付逾期办证违约金9073.06元；二、驳回原告袁某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元（原告已预交），由被告东方永丰生态工程有限公司负担51元，由原告袁某负担7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长   高筱妤审判员   马忠诚审判员   程亚奇 二○二○年五月十一日（法官助理   覃珊珊书记员   覃 香附：本案所适用的法律条文内容《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。