山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2798号 上诉人（原审被告、反诉原告）：江吉积，男，1969年1月21日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李娜，女，1966年5月25日出生，汉族，住青岛市即墨区，系江吉积之妻。 两上诉人共同委托诉讼代理人：刘军，山东文鼎律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：陈书山，山东中青律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李雷，男，1989年5月7日出生，汉族，住山东省兖州市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：兰宁，女，1992年3月31日出生，汉族，住山东省即墨市，系李雷之妻。 上诉人江吉积、上诉人李娜因与被上诉人李雷、被上诉人兰宁房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初4873号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江吉积、李娜上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、五、七项，依法改判；2.支持江吉积、李娜在一审中的反诉请求：（1）解除双方签订的房屋买卖合同；（2）李雷、兰宁搬离涉案房屋，支付房租按1.6万元/年计算至实际搬离之日；（3）双方按各自的过错责任，履行合同约定的补充条款，即返还李雷、兰宁购房款20万元及18万元，总计38万元；3.一、二审诉讼费用由李雷、兰宁承担。事实与理由：一、一审判决主文排序错误，不够严谨。一审判决主文中的一、二、三、四、五、五、六项，应该是一、二、三、四、五、六、七项。二、一审判决认定事实错误，显失公平。一审判决认定“江吉积、李娜构成根本违约，其行为侵害了李雷、兰宁的合法权益”系事实认定错误。涉案房屋前期买卖事宜均由兰宁的父亲出面协调办理，李雷、兰宁未按合同约定时间交付定金，违约在先，后期拒不支付剩余房款，只索要房产证，导致双方产生矛盾分歧。根据涉案《房屋买卖合同》第二条约定：“剩余房款贰拾万元在甲方（江吉积、李娜）房产证办出后付清。”李雷、兰宁至今未支付剩余房款。江吉积、李娜是在要求兰宁的父亲兰新友支付剩余房款未果，又急于用钱的情况下办理的银行抵押，系行使先履行抗辩权，且随时可以解除抵押。从李雷、兰宁提供的录音证据可以看出，江吉积、李娜早与兰宁的父亲兰新友多次沟通，并非办下证后恶意抵押。江吉积、李娜虽然没有明确告知房产证办下来的事实，但李雷也没有明确产权证办下后支付尾款的一项，李雷、兰宁自身存在严重过错。江吉积、李娜的告知义务不是合同约定的义务，是否过户才是判定违约的唯一标准。涉案房屋虽然抵押，但不影响合同继续履行，银行不同意解押，不代表江吉积和李娜不能解押。如李雷、兰宁支付剩余款项，江吉积和李娜随时可以解押。基于其不支付剩余款项并诉至法院，导致江吉积、李娜声誉和心理造成严重创伤，江吉积和李娜才不同意解押。江吉积和李娜对两份鉴定意见分别提出了质证意见，并提出合同面积与房屋实际面积误差补偿，一审法院将举证责任分配给江吉积和李娜，认定房屋系整套出售，不按面积计价，缺乏事实依据，有失公平。一审法院不区分李雷、兰宁的过错责任，也不区分付款比例（合同总价的5/9），判定江吉积和李娜赔偿全部溢价损失和装修损失，有失公平。既然双方同意解除合同，合法占有不应影响江吉积和李娜主张占有使用费，一审法院以李雷、兰宁系合法占有房屋为由，不支持江吉积和李娜主张房屋使用费的请求，有失公平。三、一审法院回避合同中对违约责任的约定，强行干预双方意思自治。合同手写补充条款约定“此房屋为终生价，双方不得反悔，如果甲方反悔，应退还定金壹拾捌万元整，并退首付款。”双方签合同时，李雷、兰宁对涉案房屋没有房产证系知情，手写的补充条款是李雷、兰宁基于对房价的预测、以及能否拿到房产证等因素的考虑达成的。法律规定损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。换言之，订立合同时就预见到了违约可能造成的损失并进行了违约数额的约定，损失赔偿数额就不得超过约定数额。一审法院干预双方意思自治，违背合同法的立法原则。 李雷、兰宁辩称，江吉积、李娜的上诉请求无事实以及法律依据，违反法律规定和合同约定，应驳回上诉、维持原判。一、江吉积、李娜根本违约导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，李雷、兰宁无法取得房屋所有权，并面临合同解除后，将自己装修、居住的房屋返还而无房可住的情形。即使江吉积、李娜按一审判决赔偿房屋差价损失、房屋装修损失亦不足以补偿、赔偿李雷、兰宁的经济损失，李雷、兰宁拿着赔偿的房屋差价损失、房屋装修损失的款项无法购置同等面积、同等位置、同等装修的古城房屋。二、李雷、兰宁支付定金、支付首付款完全是按双方签订的房屋买卖合同来履行的，因此，支付购房尾款也应当按照双方所签订的合同约定来履行，这是双方意思自治、自由，也是为了约束江吉积、李娜按照合同约定将房屋过户给李雷、兰宁必要的约定，这是房屋买卖合同的特殊交易习惯，不能因为李雷、兰宁未支付全部购房款就不支持或少支持房屋差价损失，因为本案系房屋买卖合同纠纷，不是民间借贷纠纷或货款欠款纠纷，不应以支付的购房款为基数按照利息来衡量李雷、兰宁的损失，而应当依照其现在能以什么价格可以购买同等面积、同等位置、同等装修的古城房屋来进行衡量买方损失。三、在当时购买古城回迁安置房屋的价格市场价约为40-50万/套，李雷、兰宁根据房屋面积、位置与江吉积、李娜协商一致所确定的房屋价格就是45万元，此系双方合意且符合当时市场定价，如违约就应赔偿房屋差价损失、房屋装修损失以维护李雷、兰宁的合法权益，以维护市场秩序、法律权威。四、江吉积、李娜系根本违约方，其不具有法定解除权，合同解除与否，依照法律规定，守约方有权选择和确定。五、李雷、兰宁占有房屋是合法占有、有权占有，是买卖双方意思自治的体现，是江吉积、李娜自愿将房屋交付给李雷、兰宁装修、居住至今。六、因过错方是江吉积、李娜，李雷、兰宁自始至终没有违约行为，江吉积、李娜主张双方按照各自的过错责任履行合同约定的补充条款，返还李雷、兰宁购房款25万元及18万元，总计43万元，无法律依据，不符合合同约定，不应得到支持。综上，对江吉积、李娜恶意违约的行为依法应予严惩。 李雷、兰宁向一审法院起诉请求：1.判令江吉积、李娜继续履行与其签订的房屋买卖合同，并支付剩余房款20万元；2.判令江吉积、李娜履行房屋买卖合同所约定的将房屋权属证书登记到江吉积、李娜名下的义务；3.判令江吉积、李娜协助李雷、兰宁办理房屋产权过户登记手续；4.判令江吉积、李娜承担本案诉讼费、保全费。在一审庭审过程中，李雷、兰宁变更诉讼请求：1.判令解除双方签订的房屋买卖合同；2.判令江吉积、兰宁双倍返还定金10万元并返还李雷、兰宁购房款25万元；3.判令江吉积、李娜赔偿李雷、兰宁房屋装修损失76066.96元；4.判令江吉积、李娜支付李雷、兰宁房屋差价损失639240元；5.诉讼费、保全费、评估费等由江吉积、李娜承担。 江吉积、李娜向一审法院提出反诉请求：1.解除2016年2月26日双方签订的房屋买卖合同；2.李雷、兰宁搬离涉案房屋，支付房租按年租金1.6万元计算至实际搬离之日；3.反诉费用由李雷、兰宁承担。 一审法院认定事实：2016年2月26日，李雷、兰宁（乙方）与江吉积、李娜（甲方）签订房屋买卖合同，约定，一、甲方自愿将即墨市古城Ｃ区户的房屋有偿转让给乙方，该房屋面积为90平方米。乙方已对该房屋做了充分了解，同意受让。二、三方协定的本房屋转让金为人民币（大写）肆拾伍万元整（小写：￥450000.00元）。付款方式：1.2016年2月26日付给甲方购房定金人民币（大写）伍万元整（50000.00元）；2.2016年2月29日前付给甲方首付人民币（大写贰拾万元整）。3.剩余房屋贰拾万元在甲方房权证办出后付清，由乙方通过银行贷款支付。……十二条、本合同未尽事项，双方可另行议定以下几条：1.此房屋价格为终生价，双方不得反悔。如甲方反悔，应退还定金壹拾捌万元并退首付款。双方定在2016年2月29日乙方付清首付款之日甲方交接本房屋钥匙。 2016年2月27日、2月28日，江吉积分别为兰新友出具收条两张，分别载明收到兰新友人民币壹拾壹万元整、壹拾肆万整。兰信友是兰宁的父亲，与收条中“兰新友”系同一人。 2018年11月15日，江吉积、李娜就涉案房屋办理了不动产权证，证号为鲁（2018）即墨市不动产权第0024803号，房屋坐落：即墨市莲花东路8号6号楼1单元2003户。双方签订的房屋买卖合同中约定的房屋坐落与房产证登记的坐落系同一套房屋。 2018年12月10日，江吉积以涉案房屋及其名下另一套房屋共同向青岛农商银行即墨支行抵押贷款130万元，并于2018年12月11日办理了抵押登记。第三次庭审时，青岛农商银行即墨支行委托诉讼代理人明确表示无法就涉案房屋单独涤除抵押，如果李雷、兰宁能够向银行偿还130万元，则可以将抵押权涤除。 涉案房屋于2016年2月29日交付李雷、兰宁装修占有使用至今。 因江吉积就涉案房屋办理了银行抵押，李雷、兰宁要求过户的条件无法实现，故李雷、兰宁变更诉讼请求要求解除合同、双倍返还定金、返还购房款及赔偿装修损失和房屋差价损失。经李雷、兰宁申请，一审法院依法委托青岛信永中和工程造价咨询事务所及山东广信达土地房地产资产评估项目管理有限公司就涉案房屋的装修损失及房屋市场价格进行鉴定。经鉴定，涉案房屋的工程造价鉴定值为76066.96元，涉案房屋的房地产单价为11600元/平方米，房地产总价值为1089240元。李雷、兰宁为此分别支付鉴定费6000元和5223元。 一审法院认为，李雷、兰宁与江吉积、李娜签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，在双方当事人之间产生权利义务关系，双方当事人均应恪守。江吉积、李娜明知房屋已经出售给李雷、兰宁，却于房产证办理下来一个月内就向银行捆绑抵押贷款130万元，导致李雷、兰宁要求过户的诉讼请求无法实现，江吉积、李娜辩称多次向李雷、兰宁及其父亲兰信友催要剩余房款，因对方拒不支付而在急用钱的情况下办理了银行抵押贷款，江吉积、李娜未提供充分证据证明其抗辩意见，一审法院认定江吉积、李娜构成根本违约，其行为侵害了李雷、兰宁的合法权益。故李雷、兰宁要求解除其与江吉积、李娜签订的房屋买卖合同于法有据，一审法院予以支持，江吉积、李娜应当退还李雷、兰宁购房款25万元。 关于李雷、兰宁要求的装修损失，鉴定机构认定涉案房屋的工程造价鉴定值为76066.96元，江吉积、李娜质证称，该鉴定书多处数据错误，且费用明细明显不符合装修常理，比如、夜间施工费、雨季施工增加费、环境保护费、文明施工费、危险作业意外伤害保险等。江吉积、李娜的质证意见未提供证据证明，一审法院不予采纳，一审法院认定涉案房屋的装修损失为76066.96元。 关于李雷、兰宁要求的房屋差价639240元（1089240元-450000元），一审法院依法委托鉴定机构对涉案房屋总价进行了评估，江吉积、李娜质证称，对鉴定机构鉴定的涉案房屋总价值数额不予认可。该报告书第八项（四）小项评估依据明显不合理。缺少评估人员市场调查所获得的具体资料，同时应依据青岛近期房地产市场成交信息，而非行情信息。另外，合同约定的房屋面积为90平方米，评估的房屋实际面积为93.9平方米，有3.9平方米的差价面积，李雷、兰宁应当补3.9平方米的房屋差价款。一审法院认为，根据双方签订的《房屋买卖合同》，涉案房屋系整套出售，并非按实际面积计价，所以李雷、兰宁购买涉案房屋的成套价即为45万元，因江吉积、李娜的违约行为造成合同根本履行不能，二人应当弥补房价上涨给李雷、兰宁造成的经济损失，故一审法院对李雷、兰宁的该项诉讼请求予以支持。 关于应否双倍返还定金10万元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院认定江吉积、李娜应当返还李雷、兰宁购房款、赔偿房屋装修损失和房屋溢价损失，该笔款项足以弥补二人的损失，故对李雷、兰宁要求双倍返还定金的主张不予支持。 关于江吉积、李娜的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。李雷、兰宁是基于合法有效的房屋买卖合同占有使用涉案房屋，不存在应当支付占有使用费的情形，且系江吉积、李娜的行为构成根本违约，故其要求对方支付房屋使用费的诉请，一审法院不予支持。但因合同根本履行不能，李雷、兰宁已经主张解除合同，故江吉积、李娜要求李雷、兰宁腾出涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审判决：一、李雷、兰宁与江吉积、李娜于2016年2月26日签订的房屋买卖合同于2019年9月23日解除；二、江吉积、李娜于本判决生效后十日内返还李雷、兰宁购房款250000元；三、江吉积、李娜于本判决生效后十日内赔偿李雷、兰宁房屋装修损失76066.96元；四、江吉积、李娜于本判决生效后十日内赔偿李雷、兰宁房屋差价损失639240元；五、李雷、兰宁待江吉积、李娜将第二、三、四项款项付清后三十日腾出位于即墨市古城Ｃ区户的房屋并交付江吉积、李娜； 五、驳回李雷、兰宁的其他诉讼请求；六、驳回江吉积、李娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费14388元，反诉费525元、保全费2770元、鉴定费11223元，由江吉积、李娜负担。 二审期间双方均未提交新证据。 本院另查明，2020年4月30日山东省即墨区人民法院作出（2019）鲁0282民初4873号民事裁定书，对（2019）鲁0282民初4873号民事判决书中笔误进行补正，裁定将（2019）鲁0282民初4873号民事判决书第9页中“五、驳回李雷、兰宁的其他诉讼请求；六、驳回江吉积、李娜的其他诉讼请求”补正为“六、驳回李雷、兰宁的其他诉讼请求；七、驳回江吉积、李娜的其他诉讼请求”。 本院二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，首先，关于江吉积和李娜的行为是否构成根本违约的问题。江吉积、李娜与李雷、兰宁签订的房屋买卖合同系买卖双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，对双方具有约束力。涉案合同中已就付款方式作出明确约定“剩余房款20万元在甲方产权证办出后付清,由乙方通过银行贷款支付”。依据合同约定，在江吉积、李娜房产证办出之前，李雷、兰宁有权拒绝履行支付尾款的义务。2018年11月15日，江吉积、李娜就涉案房屋办理了不动产权证，并在一个月之内以涉案房屋及其名下另一套房屋共同向青岛农商银行即墨支行抵押贷款130万元，办理了抵押登记。在李雷催问办证情况时，江吉积、李娜刻意隐瞒涉案房屋已办理不动产权证及以该房抵押贷款的事实，其不诚信的行为严重损害了李雷、兰宁的合法权益，导致涉案合同难以继续履行，李雷、兰宁之合同目的无法实现。故江吉积和李娜的行为已构成根本违约。 其二，关于是否应支持李雷、兰宁的房屋装修损失、房屋差价损失的问题。一审法院经李雷、兰宁申请，委托就涉案房屋的装修损失及房屋市场价格进行了鉴定。经青岛信永中和工程造价咨询事务所出具第2019QDECC10010-2019鉴-10号房屋装修工程造价鉴定意见书和山东广信达土地房地产资产评估项目管理有限公司出具山广房评鉴字（2019）第43号房地产估价报告书，明确涉案房屋装修工程造价鉴定值为76066.96元，涉案房屋的房地产单价为11600元/平方米，房地产总价值为1089240元。江吉积和李娜对此虽不认可，但未提交证据证明两份鉴定意见存在鉴定结论明显依据不足的情形，故一审对涉案房屋装修损失为76066.96元和涉案房屋差价为639240元（1089240元-450000元）的认定意见，本院予以认同。对于江吉积和李娜提出的约定房屋面积与评估房屋实际面积的误差问题，涉案房屋买卖合同签订时，该房屋业已建成，江吉积、李娜作为卖方对房屋基本信息的掌握较之买方具备一定优势，但签订合同时双方并未对房屋每平米单价作出独立约定，亦未对是否因房屋面积误差对房屋总价进行调整作出约定，一审法院以整套房屋价格为单位比对确定房屋差价损失并无不当。对于江吉积、李娜提出李雷和兰宁的过错责任及付款比例问题，本院认为，李雷和兰宁在涉案房屋买卖合同履行过程中，履行了支付定金和首付款的义务，在房屋交付后基于对卖方继续履行合同的信任对涉案房屋进行了装修，并对卖方办理产权证作出了积极关注和催促的意思表示，到一审法院起诉时仍请求卖方继续履行合同，并将尾款存入法院账户，故李雷和兰宁在涉案房屋买卖合同履行过程中不存在过错。江吉积和李娜恶意违约，在一审庭审中亦明确表示不同意李雷、兰宁继续支付尾款及为其办理涉案房屋解押和过户手续，故应承担违约责任。涉案房屋买卖合同虽约定如甲方（江吉积）反悔，应退还定金和首付款，但依该违约条款履行明显无法覆盖李雷、兰宁因江吉积和李娜违约所造成的损失。一审法院按鉴定意见支持房屋装修损失和房屋差价损失亦无不当。 其三，关于江吉积和李娜主张李雷和兰宁按1.6万元/年支付房屋使用费的问题。因李雷和兰宁签订房屋买卖合同后依约履行了支付房款的义务，其占有使用涉案房屋符合法律规定及双方合同约定，结合江吉积和李娜恶意违约且对涉案房款亦未及时返还的事实，本院对一审法院驳回江吉积、李娜该项主张的意见予以认同。 其四，关于一审判决主文排序序号的问题，因该序号系笔误，不影响双方权利义务，且一审法院（2019）鲁0282民初4873号民事裁定书已对此笔误作出补正，本院对裁定补正后的顺序号予以确认。 综上所述，江吉积和李娜的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14388元，由江吉积、李娜负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 潘红燕 二〇二〇年五月二十二日 法官助理 钟速成 书记员王繁 书记员胡荣华