徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初9025号原告：张敏，女，1978年12月16日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：孟楚晗，江苏圣典（徐州）律师事务所律师。被告：陈文云，女，汉族，1949年10月1日出生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴增燕，江苏徐海律师事务所律师。原告张敏诉被告陈文云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理，先由审判员刘振亚独任审判，后依法组成合议庭，于2019年10月21日、2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告张敏及其委托诉讼代理人孟楚晗，被告陈文云及其委托诉讼代理人吴增燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张敏向本院提出诉讼请求：确认原、被告双方达成了关于出售徐州市铜山区房屋的口头协议有效；判令被告于判决生效之日起7日内协助原告办理房屋过户手续；本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年上半年，原告张敏和被告陈文云达成口头协议，协议约定陈文云将位于徐州市铜山区梅园小区四区5号楼四单元302的房屋以10万元的价格出售给张敏（房屋所有权证的地址是铜山新区南京路东，黄河路北），房屋建筑面积108平方米。被告陈文云授权其女儿李燕代为收取了10万元房款后，并将房屋的钥匙交付给原告。原告张敏对于涉案房屋进行了装修，装修过程中，被告向原告交付了水电本，且多次到现场向原告表示其房屋有诸多优点，原告购买其房屋很划算。房屋入住后，原告要求被告履行合同义务，办理过户手续，被告于是将留置在其手中的房产证交付给了原告，同时约定择日过户。至今，原告实际占有并居住该房屋已十余年，原告多次要求办理房屋过户手续，被告均以各种理由进行推脱，拒绝配合。另外被告陈文云于2018年7月以排除妨碍为由诉至铜山法院，要求原告迁出涉案房屋，并支付占有使用费。一审法院认为，被告系将房屋出售给原告，原告已经全额支付了购房款，并将涉案房屋居住十余年，原告已经实际占有并使用所购买的房屋，被告仅凭未办理过户手续的房产证，要求原告迁出房屋无事实依据，遂驳回被告诉请。二审法院亦维持了上述判决。由此可以认定原被告所达成的口头协议有效，被告应当依法协助原告办理房产过户手续。由原告承担过户手续所需要的费用。综上，被告的行为不仅违反了双方最初订立的口头协议，也违背了诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》的规定，请法院查明案件事实，判如所请。被告陈文云辩称，原告诉称的事实理由与真实事实不符，请求法庭依法驳回原告的诉请。理由为：第一点，被告从来没有向原告出售涉案房屋的意思表示，也未授权任何人代理自己出售涉案房屋，根本不存在和原告协商缔约的情况，不存在口头协议。原告所称的授权女儿李燕代为收取10万元房款，将房屋钥匙交给原告以及被告向原告交付了水电费本，约定择日过户等情况也不存在，这是原告为企图达到侵占被告房屋的不法目的而编造的谎言，不是客观事实。第二点，被告曾在铜山区人民法院提起过排除妨碍纠纷诉讼，虽然两审判决未支持被告的诉请，但判决明显错误，因为在涉案房屋的物权没有发生变动，仍然登记在被告的名下，被告当然有权要求排除妨碍。根据《物权法》第35条的规定，妨碍物权或者可能妨害物权的权利人可以请求排除妨碍或者消除危险，但两审判决均回避物权没有发生变动这一客观事实，判决结果显然错误，被告已经就此判决申请再审，江省高院已经接收了被告的诉讼材料，审查程序正在进行之中。本案应当以申请再审的案件判决结果为依据，现在该案尚未作出判决。根据民诉法第150条的相关规定，本案应当中止审理。第三点，原告提起本次诉讼，要求被告履行协助办理房屋过户的手续，足以证明涉案房屋的物权仍然没有发生变动，在物权没有发生变动的情况下。被告对涉案房屋拥有完全的物权，即使原告诉称的口头买卖协议成立，其依据该协议取得的只能是债权而不是物权，不能对抗被告的物权。真实意思表示，是民事法律行为的核心要素。原告从来没有向被告出售涉案房屋的意思表示，也未授权任何人代理自己出售涉案房屋，更未收取过房款，被告因与原告当时具有亲戚关系，将房屋借给原告居住，从未谈过出售房屋的事情，根本不是出售。请法庭查明事实，依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈文云的女儿李艳，与原告张敏的哥哥张永原系夫妻关系。2005年，原告张敏因孩子上学需要，欲在铜山新区购买房子。由于原告与被告系亲戚关系，被告陈文云将位于徐州市铜山区房屋（原房产证号为：铜房字第××号，新房产证号为：铜房权证铜山镇字第××号）交由原告居住。被告女儿李艳将涉案房屋钥匙交给原告，后又将该房屋的房产证、水电本交给了原告。原告张敏对涉案房屋进行了装修后，便入住至今。2007年12月，原告张敏以其名义办理了自来水开户。2011年10月22日，被告陈文云以丢失补证为由重新办理了涉案房屋的产权证。2014年1月1日，原告张敏以其名义办理了涉案房屋的天然气用户使用手册。2017年12月22日，原告张敏之兄张永和被告之女李艳解除了婚姻关系。2018年7月9日，本院以（2018）苏0312民初6501号立案受理陈文云诉张敏、第三人张永、第三人李艳排除妨害纠纷一案，陈文云向本院提出诉讼请求：1、判令张敏迁出徐州市铜山区；2、判令张敏支付房屋使用费用（从2018年4月20日至实际迁出之日止）每月1000元。该案庭审中，原告张敏申请为该房屋装修的工人吴宝珠出庭。该证人证实在原告装修期间，陈文云曾到涉案房屋去过，陈文云去的时候说这个房子卖的可惜，（装修时）门、地不要动。为证实张敏是以10万元价格购买的该房屋，张敏提供其与第三人李艳的录音一份。该录音中张敏问：“我问你房证是你给我的吧，是你亲自给我的不？”李艳答：“对，是。”在谈及10万元款项时，第三人李艳表示“你找你哥去，实在不行我把这个钱我想办法还给你。”庭后，本庭对第三人张永、李艳分别进行了询问。第三人张永证实“原告（陈文云）同意把房子卖了，再给我们添20万买个大房子住”，“我们买的大房子李艳父母亲一共出三十万，二十万的现金，还有十万是卖这个房子的钱”。本院经审理确认了上述事实，本院在（2018）苏0312民初6501号案件经审理认为“……第一，原告（陈文云）于2005年将涉案房屋交由被告（张敏）居住至今，已有十余年的时间。即便原告与被告存在一定亲戚关系，原告长时间将房屋无偿出借给被告使用也不符合常理。按照原告所述，其出借给被告房子的理由系由于被告孩子上学，从被告提供的其子孔潇的毕业证来看，2011年6月孔潇就从铜山区启星外国语学校毕业。而在此后的7年时间里，原告仍无偿将房屋出借给被告使用，亦与常理不符。第二，从被告与第三人李艳的录音证据，以及第三人张永的陈述来看，被告已经交付了购房款10万元。第三，原告通过第三人李艳将涉案房屋钥匙交给被告后，还将涉案房屋的房产证原件以及水电本交给了被告，并由被告办理了自来水的过户手续，这与一般的借用房屋或房屋租赁交易习惯均不相符。以上三点，结合装修工人吴宝珠的证人证言，可共同证实原告系收取被告10万元购房款后，将涉案房屋出售给被告。原告将涉案房屋出售给被告，被告已全额支付了购房款，并在涉案房屋居住十余年之久。被告已经实际占有并使用所购买的房屋，原告仅凭未办理过户手续的房产证要求被告迁出涉案房屋，无事实依据，本院不予支持。”，遂于2018年12月14日判决驳回陈文云的诉讼请求。陈文云不服本院（2018）苏0312民初6501号判决，提起上诉，徐州市中级人民法院以（2019）苏03民终1567号立案受理，二审查明事实与一审查明事实一致。徐州市中级人民法院认为“上诉人陈文云主张涉案房屋交由被上诉人张敏使用是出借而非出售，对该主张上诉人负有举证责任，其应提供充分证据予以证实，在未能提供证据或者证据不足以证明该事实的情况下，应承担法律上的不利后果。结合本案各方当事人的陈述和相关证据可见：一、上诉人陈文云自2005年起将涉案房屋交由被上诉人张敏居住使用至本案诉讼止，已近十三年之久，且其间上诉人从未要求将无偿出借的房屋收回。上诉人不仅将房屋交由被上诉人使用，还将该房屋的产权证原件以及水、电缴费本等一并交给了被上诉人。且被上诉人拿到涉案房屋后，并未立即入住，而是进行了全面装修。双方当事人之间虽然存在姻亲关系，但其双方的行为与借用或租赁房屋的惯常做法均不相符。二、上诉人在明知涉案房屋的产权证已由本案原审第三人即上诉人之女李艳交给被上诉人的情况下，不是向被上诉人要回该证，而是以原证丢失为由向产权部门申请了补办，上诉人此举有悖常理。三、关于10万元购房款的给付问题。在被上诉人提交的其与原审第三人李艳的谈话录音中，被上诉人多次提及以10万元价格购买了涉案房屋，录音中李艳对此并未断然否认，还称“你找你哥去，实在不行我把这个钱我想办法还给你”。由此可以认定，被上诉人确实交付了10万元购房款。截至目前，综合全案案情及上诉人陈文云提交的证据，尚不足以使人形成被上诉人张敏使用涉案房屋系借住的内心确信。一审法院驳回上诉人要求排除妨害的诉请，并无不当。”遂于2019年6月5日以（2019）苏03民终1567号民事判决书，判决驳回陈文云的上诉，维持本院（2018）苏0312民初6501号民事判决。陈文云不服徐州市中级人民法院（2019）苏03民终1567号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院以（2019）苏民申7518号立案，经审查认为“本案中，陈文云主张案涉房屋交由张敏使用是出借而非出售，其负有相应的举证责任，在陈文云未能提供证据或者证据不足以证明该事实的情况下，应承担法律上的不利后果。而根据本案各方当事人的陈述和在卷证据，陈文云尚不能证明其仅是将案涉房屋交由张敏借住而非出售的主张。理由分析如下：第一，陈文云于2005年将案涉房屋交由张敏无偿居住至今已有十几年之久。按照陈文云所述，其将案涉房屋出借给张敏使用系由于张敏孩子上学，但张敏之子孔潇于2011年6月即从铜山区启星外国语学校毕业。而在此后的7年时间里，陈文云不收回房屋仍继续无偿将房屋出借给张敏使用，与常理不符。第二，陈文云不仅将房屋交由张敏使用，还将该房屋的产权证原件以及水、电缴费本等一并交给了张敏，并由张敏办理了自来水的过户手续。此行为与房屋借住的通常做法均不相符。且陈文云在明知案涉房屋的产权证已交给张敏的情况下，不向张敏要回该证，而是以原证丢失为由向产权部门申请了补办，此举亦与常理不符。对上述不合常理之处，陈文云并未作出合理的解释。第三，张敏入住后对房屋进行了装修，在张敏提交的其与李艳的谈话录音中，张敏多次提及以10万元价格购买了案涉房屋，录音中李艳对此并未予以否认，还称“实在不行我把这个钱我想办法还给你”。根据上述证据分析，陈文云所提交的证据不足以证明其所主张的房屋借用的事实存在，故其要求张敏迁出案涉房屋缺乏事实依据和法律依据。一、二审法院驳回陈文云要求排除妨害的诉讼请求，并无不当。”江苏省高级人民法院于2020年3月27日驳回陈文云的再审申请。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”陈文云起诉张敏、第三人张永、第三人李艳排除妨害纠纷一案中，争议的焦点即为双方就徐州市铜山区室）房屋是借用关系还是买卖关系，生效的一审（2018）苏0312民初6501号民事判决、二审（2019）苏03民终1567号民事判决、再审（2019）苏民申7518号民事裁定均认定了双方的行为与借用或租赁房屋的关系不符，陈文云所提交的证据不足以证明其所主张的房屋借用的事实存在，原被告之间当属房屋买卖关系。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原被告间因当时有特殊的关系（陈文云的女儿李艳与张敏的哥哥张永系夫妻关系），对陈文云将房屋交付给张敏使用是基于借用、租赁还是买卖均无书面约定，但是陈文云不仅将房屋交由张敏使用，还将该房屋的产权证原件以及水、电缴费本等一并交给了张敏，并由张敏办理了自来水的过户手续；张敏入住后对房屋进行了装修；在张敏提交的其与李艳的谈话录音中，张敏多次提及以10万元价格购买了案涉房屋，录音中李艳对此并未予以否认，还称“实在不行我把这个钱我想办法还给你”，原被告间的行为已经显示出房屋买卖合同的要件，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故对被告陈文云关于涉案房屋的物权没有发生变动，仍然登记在被告的名下，被告当然有权要求排除妨碍的抗辩主张，本院不予采纳。原告与被告之间作出的口头房屋买卖协议主体明确，标的物为徐州市铜山区室）房屋，价款10万元亦明确，且房屋与价款已经实际交付，原告对该房产享有物权期待权，对于原告请求确认原、被告双方达成了关于徐州市铜山区2室的房屋的口头协议有效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据上述规定，被告作为房屋出卖人负有转移房屋所有权的义务，故对原告要求被告办理房屋过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、确认原告张敏、被告陈文云达成徐州市铜山区2室的房产的口头协议有效；二、被告陈文云于本判决生效后十日将徐州市铜山区2室的房产（原房产证号铜房字第××号4号，新房产证号为：铜房铜山镇字第××号3号）协助过户至原告张敏名下。如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费2300元，由被告陈文云负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并根据当事人人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘振亚人民陪审员  刘 芳人民陪审员  陈冬梅二〇二〇年五月十三日书 记 员  吴瑜婷