湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初11954号原告：武汉地产控股有限公司，住所地武汉市江汉区新华路25号伟业大厦13层。法定代表人：明伟，董事长。委托诉讼代理人：金永浩（特别授权代理），湖北天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茁原（特别授权代理），湖北天明律师事务所律师。被告：武汉乐庭商业投资管理有限公司，住所地武汉市江岸区汉口花园1栋8号（商网）。法定代表人：徐江涛。委托诉讼代理人：何正海（一般授权代理），北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告武汉地产控股有限公司（以下简称地产公司）诉被告武汉乐庭商业投资管理有限公司（以下简称乐庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告地产公司的委托诉讼代理人金永浩，被告乐庭公司的法定代表人徐江涛及委托诉讼代理人何正海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告地产公司向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告2014年7月签订的《汉口城市广场商铺租赁合同》于2018年5月23日解除。2．判令被告支付原告租金、营销费、物业管理费266,082.73元（保证金80,000元己用于抵扣相应的租金、物业管理费及营销费）。3．判令被告支付原告2018年5月24日至2018年6月30日的商铺占用费100,645.92元（占用费以租金、品牌推广费和物业管理费的租赁费用标准计算）。4．判令被告支付原告违约金144,000元。5．判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月，被告向原告租用汉口城市广场商业A区第二层第A-2-11-1/12-1/13-1/14/15/16/30/31/40号商铺，用于经营家居家纺“乐庭国际家纺城”，商铺的租赁面积为1276.45平方米，租赁期限为4年，从2014年9月1日起至2018年8月31日。被告享有90天的装修免租期、12个月的经营免租期，免收租金和物业管理费。租金按销售额比例计提，第二个租赁年度月租金按销售额的10%计提，月保底销售额为30万元；第三个租赁年度月租金按销售额的11%计提，月保底销售额为30万元；第四个租赁年度月租金按销售额的12%计提，月保底销售额为40万元；物业管理费按24.07元/平方米/月的标准计收。另外，被告应于2014年9月1日开始，按1元/平方米/月的标准缴纳营销费。原、被告双方还约定，被告每月5日前向原告提交上月的销售报表并按月支付租金、物业管理费等费用。另，自汉口城市广场开业至今，原告一直委托运营公司武汉双联创和置业有限公司（以下简称双联创和公司）负责运营管理该项目至今。2018年5月23日，因被告长期拖欠原告租金、物业管理费等费用，原告委托的运营公司双联创和公司向被告发函解除了双方签订的租赁合同，合同解除后，被告仍占用原告商铺经营，直至2018年6月30日才将商铺返还原告。综上所述，被告长期拖欠原告租金、物业管理费等费用己经构成了严重违约，原告有权解除合同并要求被告结清全部租赁费用和承担违约责任。另，合同解除后被告仍占用原告的商铺，对此，被告应当按照合同约定的租赁费用标准向原告支付占用费。截至目前，被告仍未结清原告的租赁费用及占用费，原告为维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告乐庭公司辩称，对原告主张的被告拖欠租金、营销费、物业管理费、商铺占用费、品牌推广费、违约金等请求不予认可。2014年9月被告进驻商铺后至今并不拖欠任何费用和存在违约行为，一、双联创和公司属于独立法人,并非原、被告之间签订商铺合同的主体之一，该公司以商铺租赁主体之一的名义即“贵我”双方身份发送解除腾退通知的行为无效，根据合同法第八十八条合同主体变更及合同权利义务转让必须经过当事人同意，原告未经被告同意，双联创和公司以“贵我”双方名义向被告发送解除合同通知不能起到原告向被告发送腾退通知主张的作用。二、原告主张的相关费用均已超过诉讼时效，原告主张的其他物业管理费等，被告退场时已经支付完毕。三、原告主张的商铺占用费不属实，原告指使他人强制清退被告铺面，并将被告铺面上锁、断电，被告自2018年5月24日之后未占用经营铺面。四、商铺租赁合同签订后被告用心经营至2018年5月23日。在商业有起色时，原告在租赁合同未到期情况下违约指使他人清退，并给被告铺面上锁，原告在与被告合同期内将被告租赁铺面租赁给第三方并装修使用，致使被告商铺装修损失亏损，被告赔偿第三方租赁费用数额巨大，原告在租赁期未满前上锁构成对被告违约，被告保留追究原告违约的权利。综上，原告的请求没有事实根据，请法院依法驳回。经审理查明：地产公司系位于本市江岸区后湖大道111号汉口城市广场二期商业A区商铺的权利人。地产公司自2012年8月15日起委托双联创和公司全权负责汉口城市广场商业部分的定位策划、招商运营及物业管理的各项事宜。双联创和公司在其授权范围内签署的一切有关文件及收取的相关款项，地产公司均予以认可。2014年7月，出租方地产公司（甲方）与承租方乐庭公司（乙方）签订《商铺租赁合同》。双方约定，鉴于甲方对汉口城市广场二期项目商铺进行统一经营管理，乙方有意承租甲方统一管理经营下的汉口城市广场二期项目商铺。就乙方承租甲方汉口城市广场二期项目商铺及相关物业管理等事宜达成如下条款：商铺位于汉口城市广场××区××／××／××号商铺（位置见附图标注区域……）。乙方承租的该商铺建筑面积为1276.45平方米。乙方承租的该商铺用于经营家居家纺，经营品牌为乐庭国际家纺城（罗莱、富安娜、梦洁、博洋等）。合同租期为肆年，租赁期间为2014年9月1日至2018年8月31日止，如汉口城市广场二期项目实际开业日与租期起始时间不一致以汉口城市广场二期项目实际开业日为准，并对租期起止日期进行相应调整。乙方按甲方规定的时间进行装修的，享有装修免租期90天（免除相应租金及物业管理费）。项目开业后，乙方享有经营免租期共12个月，乙方分别在记租后的2014年9月—2015年8月享有经营免租期（免除相应租金，免除物业管理费）。乙方以基准租金与以销售额为基数提成租赁费用（包括租金和品牌推广费）之间取较大值的方式向甲方支付租赁费用及物业管理费。“销售额”指乙方在商铺经营场所范围内，所有商品和服务的销售总额（此销售额为每月税前销售额）。“品牌推广费”系指为培育商业繁荣和品牌营销的推广，在项目整体开业之日起前三年按如下协议收取：乙方按建筑面积向甲方（或经甲方授权的运营管理公司）支付下述费用，各租赁年度具体费用如下：第2个租赁年度（2015年9月1日至2016年8月31日）租金为月税前销售额提点10%（销售额保底30万/月），实际销售额≤30万/月时，按照30万/月的10%计提；实际销售金额＞30万/月时，按照实际销售金额的10%计提，以较高者为当月应缴租金。第3个租赁年度（2016年9月1日至2017年8月31日）租金为月税前销售额提点11%（销售额保底30万/月），实际销售额≤30万/月时，按照30万/月的11%计提；实际销售金额＞30万/月时，按照实际销售金额的11%计提，以较高者为当月应缴租金。第4个租赁年度（2017年9月1日至2018年8月31日）租金为月税前销售额提点12%（销售额保底40万/月），实际销售额≤40万/月时，按照40万/月的12%计提；实际销售金额＞40万/月时，按照实际销售金额的12%计提，以较高者为当月应缴租金。乙方向甲方缴纳商铺物业管理费，该商铺的物业管理费为每月每平方米24.07元，乙方每月应缴纳物业管理费合计41,498.36元。物业管理费包含该商铺应分摊的商场公共区域的水、电能源费及保安费、保洁费、绿化维护费、公共设施设备的维修保养等。乙方需按月向甲方支付租赁费用，乙方须于每月5号前向甲方提供上月销售额的数据报表，甲方收到乙方提供的销售额报表后向乙方发出《缴费通知》，乙方在收到甲方《缴费通知》的3个工作日内将上月的租赁费用直接汇入甲方账户，甲方在收到乙方租金之后的5个工作日内提供上述相应金额的票据给乙方。乙方需按月向甲方支付物业管理费，物业管理费的支付时间与租金的支付时间同步。为促进本商业项目整体的繁荣，需投入相应的营销推广费用，本合同有效期内，甲方从第一年起按照1元/平米/月（建筑面积）向商户代收营销费，用于项目整体营销。营销费不计入租金核算，营销费的支付期限同租金期限。乙方在合同签订同时向甲方一次性缴纳租金保证金共计25,000元。缴纳贰个月物业管理费作为物业管理保证金共计25,000元。缴纳经营管理保证金10,000元作为乙方遵守《经营管理制度》的保证金。若乙方逾期缴纳租金、其他约定费用、物业管理费或发生违反《经营管理制度》的行为而应承担违约责任的，甲方有权从租金保证金、物业管理保证金、经营管理保证金中直接扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索。逾期交纳出现三次的，甲方有权解除租赁合同。合同租期内，如果乙方全面履行本合同的约定，并且在租期终止后乙方按约定将商铺交还给甲方的，甲方应在乙方办理完撤离手续后7日内，将租金保证金和物业管理保证金余额无息返还；经营管理保证金用于产品售后保证，如乙方退场后三个月内无任何消费者投诉乙方产品质量问题或主张损害赔偿责任的，甲方应予乙方退场三个月期满后的5个工作日内将经营管理保证金无息返还给乙方；如发生消费者投诉乙方产品质量问题或主张损害赔偿责任的，甲方有权直接从该保证金扣减相应的金额赔偿消费者，余额无息返还乙方。如该经营管理保证金不足以赔偿给消费者造成的损失或相关生效法律文书确定由甲方先行承担了赔偿责任的（即使是在乙方退场六个月后），甲方有权向乙方追偿。乙方若拖欠租金、物业管理费、营销费、各项保证金、其他费用及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金。违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算。商铺装修时，乙方应将装修方案事宜先交甲方书面审查，并缴纳装修保证金20,000元，装修方案经甲方审批同意签字后方可实施；甲方在收到装修方案后的7个工作日内做出书面回复，乙方装修完毕，经甲方审核合格验收后，甲方于15个工作日内将装修保证金无息退还给乙方。因乙方违约导致合同解除的，甲方有权立即回收商铺，不返还保证金及乙方已交纳的其他款项，并要求乙方支付不低于三个月租金的赔偿金，乙方应在合同解除后7日内向甲方支付该赔偿金，如乙方未能按时支付该赔偿金的，甲方有权按本合同第六条约定向乙方加收逾期付款违约金。自甲方发出解除合同通知书之日起三日内或合同不续签等自然终止日前，乙方须在保留该商铺墙面、天棚（含灯具）、地面装修、玻璃门或卷闸门及灯箱等固定设备完整性的前提下，清除其他可移动物品和装修附着物；或恢复至甲方出示交付乙方时商铺的状态，并将商铺交还甲方；否则，甲方有权自行进行上述清除工作，并在乙方所缴纳的保证金中扣除相关费用（包括但不限于甲方代乙方进行上述清理工作的费用以及甲方所遭受的其他损失），乙方无权因此向甲方主张任何权利，由乙方自行承担全部损失。租金结算日期应计算至乙方将符合约定条件的商铺交还甲方的当日为止。2014年7月18日，乐庭公司向双联创和公司交纳装修保证金20,000元，租赁保证金50,000元及经营管理保证金10,000元。2014年7月28日，乐庭公司申请对案涉商铺装修，工期为2014年7月28日至2014年8月31日。2014年7月29日，地产公司与乐庭公司签订《补充协议》，协议除对“交纳物业管理保证金”的条款进行了修改外，其他内容主要涉及经营、管理方面等事项。乐庭公司进场经营至2015年8、9月，因经营转型，乐庭公司向双联创和公司工作人员口头提出对2015年12月至2016年3月期间的租金、物业管理费予以免交，并向双联创和公司提交书面申请。此后，乐庭公司仅于2015年12月4日向双联创和公司交纳营销费12,764.50元，至2016年5月26日才开始向地产公司、双联创和公司分别交纳2016年4月起的租金、物业管理费、营销费。尔后，乐庭公司均存在每月延迟交费的情况。2018年4月17日，乐庭公司交纳相应费用后未再交费。2018年5月23日，双联创和公司汉口城市广场运营中心向乐庭公司发送《解除合同及腾退通知》，内容记载：“贵方承租我司汉口城市广场A区2层11-1/12-1/13-1/14/15/16/30/31/40号商铺并于2014年7月29日签订了《汉口城市广场商铺租赁合同》。依照租赁合同的约定：贵司应于2018年5月23日前向我司交付2015年9月1日至2016年3月31日的租金，2016年1月1日至2016年3月31日营销费，2018年2月1日至2018年4月30日的租金及物业管理费等费用；现贵方已经逾期支付租金及物业管理费等费用超过7日，且贵方还存在停止营业多日的违约行为，贵方的行为已经构成根本违约，我司有权单方解除租赁合同并按《汉口城市广场商铺租赁合同》第十三条的约定进行处理。现我司就解除合同等相关事宜郑重通知贵方如下：1、自本函件到达之日起解除贵我双方之间于2014年7月29日签订的《汉口城市广场商铺租赁合同》。2、贵方应于2018年5月30日22时前清空A区2层11-1/12-1/13-1/14/15/16/30/31/40号商铺，并按照租赁合同要求将空铺交还给我司。如贵方未按时交还，我司将进行强制清退（包括但不限于断水、断电、直至封铺、强制搬迁等强制措施），由此造成一切损失由贵方承担。3、按《汉口城市广场商铺租赁合同》第十三条的约定进行处理贵方的违约行为，并保留进一步向贵方主张违约赔偿责任的权利。同日，乐庭公司退场并将案涉商铺交给双联创和公司。因乐庭公司经营的“家纺城”仍有部分商户在经营，案涉商铺并未呈整体交还。另查明，本案审理中，地产公司自认截至2018年6月5日，乐庭公司向地产公司、双联创和公司支付租金、营销费、物业管理费以及相应保证金合计1,790,436.70元。地产公司认可乐庭公司于2018年6月5日向双联创和公司支付200,000元作为租金等费用结算的事实。乐庭公司认可案涉租赁合同已于2018年5月23日实际解除。地产公司陈述第二项诉请为“剔除免租期的租金、物业管理费后，整个费用计算至合同解除之日2018年5月23日，应缴费用为2,056,519.43元，扣除乐庭公司已付保证金80,000元，实缴费用1,710,436.70元，欠缴266,082.73元。因乐庭公司每月交纳费用金额不等，故没有分项计算。”“乐庭公司退场后，有部分经营户仍在经营，至6月初和7月底才退出。地产公司不清楚经营户租赁的面积和期限，也无法判断乐庭公司退场后所剩面积。合同约定是整体归还，因此选择折中时间6月30日主张商铺占用费。”地产公司同时还陈述“合同约定乐庭公司每月应缴纳物业管理费‘41,498.36元’系笔误。”依地产公司核算，自2014年9月1日起至2018年5月23日止，乐庭公司应付租金等费用合计2,056,519.43元，其中租金1,085,612.90元（2015年12月1日至2018年5月23日）；营销费57,110.84元（2014年9月1日至2018年5月23日）；物业管理费913,795.69元（2015年12月1日至2018年5月23日）。地产公司提交的《乐庭国际家纺城租赁费用核算明细表》记载“2014年9月1日—2014年11月30日为90天装修免租期，免租金及物业费；2014年12月1日—2015年11月30日为一年经营免租期，免租金及物业费。”上述事实，有《商铺租赁合同》《双联创和公司收款收据》《汉口城市广场装修申请表》《补充协议》《汉口城市广场招商授权委托书》《解除合同及腾退通知》《乐庭公司报表》《购电明细报表》《招商银行户口历史交易明细表》《乐庭国际家纺城租赁费用核算明细表》以及通话录音、当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：地产公司与乐庭公司签订的《商铺租赁合同》《补充协议》，合法有效。合同履行期届满前，因乐庭公司屡次延迟交纳租金等费用，双联创和公司作为地产公司的受托人向乐庭公司发出《解除合同及腾退通知》，乐庭公司亦于收到通知后进行了部分清场。本案审理中，乐庭公司认可案涉租赁合同已于2018年5月23日解除，故本院确认地产公司与乐庭公司在2014年7月签订的《商铺租赁合同》《补充协议》已于2018年5月23日解除。乐庭公司在合同履行期内申请免交2015年12月至2016年3月期间的租金、物业管理费，属于变更合同主要条款。根据地产公司的授权，双联创和公司可在物业管理范围内行使相应权利。虽然双联创和公司未就免交事项给定书面意见，但乐庭公司未交2015年12月至2016年3月期间物业管理费的事实客观存在，结合双联创和公司在2018年5月23日发出的通知中未将此期间物业管理费列入，可认定乐庭公司与双联创和公司已就免交2015年12月至2016年3月期间物业管理费的内容协商一致。因租金事项不在授权范围内，双联创和公司无权作出减免决定。乐庭公司亦无充分证据证明与地产公司就租金减免的内容协商一致。故，乐庭公司仍负有交纳2015年12月至2016年3月期间租金的义务。经地产公司核算，自2014年9月1日起至2018年5月23日止，乐庭公司应付租金等费用合计2,056,519.43元，其中租金1,085,612.90元（2015年12月1日至2018年5月23日）；营销费57,110.84元（2014年9月1日至2018年5月23日）；物业管理费913,795.69元（2015年12月1日至2018年5月23日），扣除乐庭公司已付保证金80,000元，实缴费用1,710,436.70元，欠缴266,082.73元。地产公司核算的金额有合同依据，但前述欠缴金额还应扣除2015年12月至2016年3月期间的物业管理费122,896.60元（30,724.15元×4个月）。乐庭公司实际欠缴金额为143,186.13元（266,082.73元－122,896.60元）。地产公司主张的商铺占用费，实质上是租赁合同解除后对其造成的租金等费用损失。地产公司提交的证据证实在合同解除后仍有部分商户在经营，乐庭公司未将商铺整体交还，应承担相应的民事责任。但受托人双联创和公司在发出腾退通知时，未给予合理的腾退时间，本院审查合同履行情况，参照月租金、营销费、物业管理费的费用标准，乐庭公司应支付一个月的商铺占用费，即80,000.60元（48,000元＋1,276.45元＋30,724.15元）。合同履行中，乐庭公司存在屡次延迟交纳租金等费用的情况，属违约行为。但该延迟行为造成多大实际损失，地产公司并未举证证明，且双方约定的违约金标准明显过高，根据合同法司法解释的有关规定，本院调整违约金按欠缴金额143,186.13元的10%计算，即14,318.61元。民法通则规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。虽然乐庭公司欠付大部分租金等费用的时间发生在2015年12月至2016年3月，但乐庭公司在2018年6月5日向双联创和公司支付200,000元作为租金等费用结算的事实，可视为乐庭公司同意履行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款的规定：“诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。”乐庭公司抗辩地产公司请求租金等费用的主张已超过诉讼时效的理由，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第三百九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、第二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告武汉地产控股有限公司与被告武汉乐庭商业投资管理有限公司在2014年7月签订的《汉口城市广场商铺租赁合同》已于2018年5月23日解除；二、被告武汉乐庭商业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告武汉地产控股有限公司支付租金、营销费、物业管理费143,186.13元；三、被告武汉乐庭商业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告武汉地产控股有限公司支付商铺占用费80,000.60元；四、被告武汉乐庭商业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告武汉地产控股有限公司支付违约金14,318.61元。五、驳回原告武汉地产控股有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,907元，由原告武汉地产控股有限公司负担4,810元，被告武汉乐庭商业投资管理有限公司负担4,097元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  罗 松人民陪审员  贵汉利人民陪审员  丁红霞二〇二〇年五月二十日书 记 员  林慧娟