四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1352号 上诉人（原审被告）：四川化企实业有限公司，住所地：四川省成都市金牛区金沙路88号02号。 法定代表人：邱兴成，董事长。 委托诉讼代理人：谭洪兵，系公司员工。 委托诉讼代理人：蒲江涛，四川贵博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张青强，男，1977年2月6日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（原审原告）:周琴，女，1988年7月20日出生，汉族，住四川省南部县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：廖从明，阆中市江南法律服务所法律工作者。 上诉人四川化企实业有限公司（以下简称化企公司）因与被上诉人张青强、周琴房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初5413号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 化企公司上诉请求：撤销四川省南部县人民法院（2019）川1321民初5413号民事判决第二项，依据庭审事实、证据重新改判化企公司不承担违约责任。事实与理由：一、一审认为案涉规划调整方案通过时间为2016年7月26日，距今已经三年有余，化企公司消极履行义务，至今未为业主办理房屋不动产权属证书，属于违约，应承担相应的违约责任错误。化企公司不存在违约行为，未能办证完全是由于政府职能部门的管理行为导致，而不是化企公司怠于行使权利不去办理分户产权转移登记。2016年7月26日，南部县人民政府审议通过案涉项目规划调整方案，该行政行为持续至2019年8月6日。南部县自然资源和规划局就向南部县人民政府请示切实解决不动产登记领域历史遗留问题，2019年11月5日，南部县自然资源和规划局才以《南部县自然资源和规划局业务工作内部会审表》审批通过关于案涉项目纳入遗留问题处理的建议，项目规划方才验收完毕并在档案馆备案。商品房建设首次产权登记须经政府职能部门对项目规划验收完毕并在档案馆备案后，房屋产权登记部门才能办理商品房产权首次登记，首次登记后才能办理分户产权转移登记，项目规划验收不能由企业自己进行，只能经政府职能部门依法、依规进行规划验收。化企公司客观上不能掌控政府职能部门依法行政期间的一定时间。案涉项目由于规划调整、扶贫工作、产权颁证部门调整合并造成项目规划验收迟延，影响规划备案等，导致不能办理商品房产权首次登记，也不能协助张青强、周琴办理分户产权的房产证。1.案涉项目经政府相关部门协调，放弃了12号楼的修建，与原先的项目规划许可发生了变化，必须重新规划和验收才能竣工备案，然而重新对已建项目进行规划验收还须经政府各个职能部门按行政审批程序进行通过。恰逢精准扶贫复查验收为政府首要工作，导致政府各职能部门相关人员以下乡扶贫工作而不能顾及化企公司的规划验收申请，直到2019年11月5日南部县自然资源和规划局才以《南部县自然资源和规划局业务工作内部会审表》审批通过关于案涉项目纳入遗留问题处理的建议，项目规划方才划验收完毕并在档案馆备案。此后才能办理商品房产权首次登记，2019年11月18日，化企公司得到政府职能部门的规划调整验收许可后，立即交纳了首次登记相关税费，并于2019年11月20日告知业主近期可以办理分户不动产权登记。2.政府的精准扶贫工作为政府首要工作，案涉项目的规划和验收的政府各职能部门相关人员因下乡扶贫工作而不能顾及化企公司的规划验收申请，迟迟不能对规划调整后的案涉项目进行规划验收、备案，导致首次登记延迟。所以政府规划调整的行政行为从2016年7月26日持续到2019年11月5日。故一审认定化企公司有违约行为错误。二、根据合同法损失填平理念，张青强、周琴主张的违约金是预定的损失赔偿金，应以守约方遭受到实际损失为追究违约方责任的前提。张青强、周琴并无损失，庭审中也未举证证明其损失，其诉请的违约金损失不成立，应依法驳回。同时根据相关法律规定，对违约金过高可以请求减少，因本案张青强、周琴没有损失，根据法律规定，不应支持其该项诉讼请求。 张青强、周琴答辩称：1.案涉的合同关于产权登记的内容分别约定了初始登记与转移登记的办理期限，因为化企公司的责任，导致了办证延期的情形，也分别约定了违约责任。2.化企公司认为延期办证归责于政府行为，但是化企公司所提交的证据不能证明其主张。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定了不可抗力的行为，其中政府行为仅指征收、征用等，没有扩大解释，化企公司错误理解了此项。化企公司提交的南部县人民政府会议纪要和四川省人民政府的会议纪要相关法条，可知责任完全在化企公司，并非政府行为导致。化企公司于2019年11月才被动地缴纳了案涉房屋初始登记的税费，在一审中化企公司也是认可的。以上可知，化企公司未履行办证义务是因为化企公司一直没有缴纳初始登记的税费造成的，责任在化企公司。3.化企公司没有证据证明其已经及时履行了合同办证义务，也没有证据证明逾期办证是合同关系以外的第三方不可归责于化企公司的原因。化企公司没有证据证明其已经履行完了案涉房屋的转移登记，也没有证据证明其未能办理转移登记有任何不可归责于自己的原因，因此化企公司已经构成了办理房屋转移登记的逾期违约。在预售合同中，根据流程，应该由化企公司向相关部门交纳前期资料，再缴纳相关税费后，完成房屋的初始登记工作，化企公司以怠慢、消极的心态一直没有完成义务，化企公司作为开发商应该知道相关法律法规和政策。化企公司没有任何证据证明逾期办证是因为政府造成的，双方签订的合同中，也没有约定政府政策变动是免责事由，化企公司应承担逾期办证的责任。4.关于违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金的适用不以造成实际损失为前提。本案是化企公司没有为张青强、周琴办理产权登记，导致张青强、周琴不能交易，实际上给张青强、周琴造成了损失，同时违约金的适用不以造成实际损失为前提，且一审对违约金的标准做了合理的调整。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审维持一审判决。 张青强、周琴向一审法院提出诉讼请求：1.请求化企公司立即为张青强、周琴办理所购房屋的产权证；2.判决化企公司自2015年7月1日起每日按购房款的万分之一向张青强、周琴支付逾期办证的违约金直至交付房屋产权证书之单日止；3、诉讼费用由化企公司承担。 一审法院审理认定的事实：2013年3月9日，张青强、周琴与化企公司签订《商品房买卖合同》，约定化企公司将其开发的南部县南隆镇石子岭桂博豪庭11幢第8层8-3号住房一套出卖给张青强、周琴，建筑面积98.28平方米，单价为每平方米3,863.93元，总价款为379,747元。该合同第十一条交付条件约定“（一）出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房”；第二十条产权登记约定“（一）初始登记出卖人应当在2015年6月29日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.详见合同附件八；（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起X日内退还买受人全部已付款，并按照X利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。合同签订后，张青强、周琴按合同约定向化企公司交纳了购房款。案涉房屋于2014年完工，张青强、周琴于2014年6月27日接房。因桂博豪庭小区规划调整，化企公司一直未办理桂博豪庭首次登记，亦未为张青强、周琴办理该房屋的权属证书。截至目前，双方未就案涉房屋办理房屋交接，此种情况的出现，双方均认为是对方的过错造成的。 一审法院另查明，《商品房买卖合同》中的附件八为《“桂博豪庭”商品房买卖合同补充协议》。 2016年7月26日，南部县人民政府以南府纪[2016]17号《南部县人民政府会议纪要》同意桂博豪庭项目方案调整，具体为桂博豪庭项目原方案中的12号楼取消，其12号楼取消的面积调整到8、9号楼中（即将原8、9号楼由21层增加至26+1层）；同时需保证建筑整体的安全性。项目调整方案需按程序进行公示。 2019年8月6日，南部县自然资源和规划局就切实解决不动产登记领域历史遗留问题的通知进行请示，并向南部县人民政府出具南自规[2019]159号《南部县自然资源和规划局文件》。2019年11月5日，南部县自然资源和规划局以《南部县自然资源和规划局业务工作内部会审表》审批通过关于桂博豪庭纳入遗留问题处理的建议。 2019年11月18日，化企公司缴纳了办理案涉房屋初始产权登记的相关税费，2019年11月20日，南部县桂博豪庭小区第一届业主委员会在桂博豪庭小区张贴《温馨提示》告知小区业主近日可以办理分户不动产产权证。 一审法院认为，张青强、周琴与化企公司签订的《商品房买卖合同》《“桂博豪庭”商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。化企公司抗辩案涉房屋没有实际交付，因此为张青强、周琴办理不动产权属登记的条件不成就的问题，双方在《商品房买卖合同》及《“桂博豪庭”商品房买卖合同补充协议》中并未约定不动产权属登记办理以案涉房屋实际交付为前提条件，对于化企公司的该项抗辩意见，不予支持。张青强、周琴提出要求化企公司为其办理不动产权属证书的请求，因案涉项目已经完成房屋产权的首次登记，可以为张青强、周琴办理不动产权属证书，故对张青强、周琴的该项诉讼请求依法予以支持。化企公司抗辩因案涉项目规划调整等问题导致不能按期为张青强、周琴办理不动产权属证书的问题，案涉项目规划调整方案经南部县人民政府审议通过的时间为2016年7月26日，距今已经三年有余，在此期间，化企公司消极履行义务，至今未为张青强、周琴办理案涉房屋的不动产权属证书，属于违约，应当承担相应的违约责任。化企公司辩称违约金金额过高，加之桂博豪庭小区规划调整方案于2016年7月26日经南部县人民政府南府纪[2016]17号《南部县人民政府会议纪要》审议通过，化企公司客观上需要一定时间办理桂博豪庭项目产权首次登记，才能为张青强、周琴办理不动产权属证书以及化企公司于2019年11月20日已经以《温馨提示》告知张青强、周琴可以办理不动产权属证书，又因张青强、周琴未举证证明因化企公司延期办理不动产权属证书给原告造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》遵循的损失填平理念，按照张青强、周琴、化企公司之间的合同约定结合化企公司违约的情形，并虑及张青强、周琴的实际损失，确定由化企公司以总房款379,747元为基数，从2017年7月26日起至2019年11月20日止按日万分之零点五的利率向张青强、周琴支付违约金。综上所述，对张青强、周琴的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、化企公司在三十日内协助张青强、周琴办理南部县南隆镇石子岭桂博豪庭11幢第8层8-3号住房一套的不动产权属证书；二、化企公司在判决生效后十日内向张青强、周琴支付违约金（违约金的计算方式：自2017年7月26日起至2019年11月20日止，以379,747元为基数按日万分之零点五的利率计算）；三、驳回张青强、周琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由化企公司负担。 二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的上诉及答辩，本案争议焦点为化企公司应否承担逾期办证的违约金。化企公司上诉的主要理由为本案未能办理不动产权证书的原因系政府职能部门的管理行为导致，包括因规划调整延后、政府扶贫工作延后、部门整合延后等。但经查，一方面，2016年7月26日南部县人民政府审议通过案涉项目规划调整方案，一审并未认定在规划调整前的逾期期限也系化企公司过错导致，且从一审判决来看，违约金的起算时间又据此推迟了一年，即也给予了化企公司一个合理的办理相关手续的期限，一审判决并无不当。另一方面，化企公司认为政府的规划、验收系持续行为，且政府扶贫、部门整合等导致本案规划验收等工作延迟。但化企公司的案涉工程于2014年已完工，其后张青强、周琴亦已接房。按照化企公司的陈述来看，直至通过规划调整方案，案涉项目就应可以办理相关手续；但化企公司未提交证据证明其积极履行了相关申请，也未举证证明系因政府扶贫、部门整合等原因导致未能获得相关手续。对化企公司的该项上诉理由，本院不予采纳。至于一审认定的违约金标准，已综合考虑了张青强、周琴的实际损失、化企公司的违约情形等多种情况，且符合本案实际，本院予以维持。 综上，化企公司的上诉请求，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人四川化企实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇二〇年五月二十六日 书记员 张 佳