北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初21957号原告（反诉被告）：王云飞，男，1988年5月22日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张如宝，北京市大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢建刚，北京市大地律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：葛剑，男，1983年8月19日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：王卫新，北京首冠律师事务所律师。原告（反诉被告）王云飞与被告（反诉原告）葛剑房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王云飞之委托诉讼代理人张如宝，被告（反诉原告）葛剑之委托诉讼代理人王卫新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王云飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告以143万元为基数支付自2018年2月6日起至实际户口全部腾出之日止按照日万分之五利率基准计算的违约金；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月6日，原告经家属介绍，与被告签订了房屋买卖合同。合同约定原告购买被告位于北京市西城区新安北里X号楼XX层XXX-XX-XXXX的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积59.18平方米，总价款430万元。合同约定被告应于产权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因被告原因未如期将房屋中户口迁出的，应向原告支付2万元违约金。逾期超过10日的，自逾期超过10日起，被告应按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。2017年12月4日，原告一次性付清房款143万元。2017年12月6日，支付了尾款287万元，当天完成了产权过户。按照合同约定，被告应于2018年2月6日前迁出户口。2018年年初，原告赴公安机关核查，得知有三个户口没有迁出，具体是谁没有告知。原告与被告进行沟通，被告口头答应，但至今未将房屋内相关户口迁出，逾期已远超过10日。签订合同时，双方都明知诉争房屋中有户口，被告也口头承诺会尽快将户口迁出。被告的行为已严重违反合同约定。葛剑辩称，不同意原告诉讼请求。房屋买卖合同签订的情况属实，但不认可房屋买卖的合法性。双方除了网签合同之外，还签订有阴合同，实际真实交易价格430万。真实交易价格是430万，该430万是被告从原告处取得的借款。被告曾向原告借款280余万元，具体数额不清楚。房屋买卖合同并非双方真实意思表示，实际系为借款作担保，并且签订合同时为避税，才约定了较低的价格。涉案房屋的户口与被告没有关系，实际上是被告的叔叔。被告不存在违约，签订合同时，被告户口就不在诉争房屋，被告迁出户口的义务已履行完成。合同确实约定了户口迁移的条款，根据合同相对性原则，合同中迁户的义务无法约束被告以外的人员。房屋中其他人员的户口被告没有义务迁出，其他人员户口无法迁出也非被告原因。不同意支付违约金。房屋过户后，被告仍然向王晟支付利息36万元，被告通过王晟认识的原告。原告所述支付143万是在2017年12月4日合同签订当天与事实不符，实际是2017年12月7日支付的。葛剑向本院提出反诉请求：1.确认2017年12月4日原、被告双方签订的网签合同无效。事实和理由：房屋买卖合同不是双方真实意思，而是为了担保原告向被告的借款，所以买卖合同应当无效。被告为了以房抵债，所以才将房屋出售给原告。原告的诉讼请求不成立。王云飞针对反诉请求辩称：原告通过表哥胡青认识的被告。原告有买房需求。2017年12月1日看房后，双方签订了买卖合同。12月6日原告向被告支付了143万元并办理了过户。143万元是胡青帮忙筹集。实际房屋交易价格确实是430万元，除了143万元以外还有280万元。另一合同的约定不清楚。本案的房屋买卖合同属于熟人介绍。143万元支付方式是通过房管局、银行共管账户。2017年12月6日办理了过户手续，支付了287万元。一共房屋总价款为430万元。被告所述12月7日获得143万元房款，与原告方无关，因为具体共管账户何时向被告打款，原告并不掌握。我方认为，双方之间的买卖合同是双方的真实意思表示，内容也不违反法律规定，双方之间根本不存在任何借贷关系。不同意被告的反诉请求。请求法院驳回被告的反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2017年12月4日，原告王云飞（买受人）与被告葛剑（出卖人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同），约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为西城区新安北里X号楼XX层XXX-XX-XXXX，建筑面积共59.18平方米。房屋成交价格为人民币1430000元，其中自有交易结算资金为人民币1430000元。通过北京市西城区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户划转自有资金。买受人应将房价款人民币1430000元存入北京市西城区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金一次性划转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中约定的卖方收款账户。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付20000元的违约金：逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，王云飞向存量房自有交易资金监管账户转账143万元。双方当事人于2017年12月6日办理了涉案房屋所有权转移登记。葛剑于2017年12月7日收到王云飞转账287万元，于2017年12月7日收到监管账户划转资金143万元。实际房屋成交总价款为430万元。此后，王云飞发现涉案房屋户籍中仍有三人户口没有迁出，经催促葛剑迁出相关户口未果。本院认为，王云飞与葛剑作为完全行为能力人，自愿签订房屋买卖合同，并办理房屋所有权转移登记，支付价款，交付房屋，能够确认双方房屋买卖合同关系成立。双方实际房屋成交总价款为430万元，但房屋买卖合同约定的房屋成交价格为143万元，相关条款意思表示不真实，应属无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。双方签订的房屋买卖合同，除上述无效条款外，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。双方均应依约行使权利、履行义务。葛剑未依约完成涉案房屋原有户口的迁出义务，应当承担违约责任。葛剑认为其本人户口已经迁出，涉案房屋上的他人户口与其无关，本院认为，根据合同的相对性，涉案房屋存在他人户口，相应违约责任应由出卖人承担。故对于葛剑的上述意见，本院不予支持。葛剑以双方并非真实房屋买卖，损害国家利益为由主张涉案房屋买卖合同无效。本院认为，双方自愿签订房屋买卖合同，并已实际履行，房屋总价款430万元已实际交付，且已办理涉案房屋所有权转移登记。虽然合同价款的约定属于无效，但其他部分仍属合法有效。葛剑虽主张双方是借款关系，但其提供的证据不足以证明其事实主张。故本院对葛剑的相关主张不予认可，对其反诉请求中不合理部分不予支持。本院对合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的行为予以处理。葛剑已构成违约，应依约向原告支付违约金。诉讼中，经本院向葛剑本人释明，其认为合同约定的违约金标准过高，请求予以酌减。在双方均未就违约造成具体损失提交证据的情况下，本院结合双方合同约定、违约情况、过错程度、预期利益等因素，依法酌情确定违约金数额为6万元。原告主张违约金诉讼请求中合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王云飞与被告（反诉原告）葛剑签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第四条第（一）款约定无效；二、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）葛剑向原告（反诉被告）王云飞支付违约金6万元；三、驳回原告（反诉被告）王云飞的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）葛剑的其他反诉请求。如当事人未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告王云飞负担4640元（已交纳），由被告葛剑负担1160元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费8835元，由原告王云飞负担4418元（本判决生效之日起七日内交纳），由被告葛剑负担4417元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二〇年五月二十九日法官助理 肖彦青书 记 员 胡玉亚