北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0107民初16118号原告：北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口六宿舍院内。法定代表人：李枝春，经理。委托诉讼代理人：李洁，女，1987年2月26日出生，北京首欣物业管理有限责任公司员工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张颖，女，1986年6月24日出生，北京首欣物业管理有限责任公司员工，住北京市石景山区。被告:北京天仕博科技有限公司，住所地北京市西城区新街口外大街8号12幢006室（德胜园区）。法定代表人：万玲霞，副总裁。委托诉讼代理人：张彩凤，女，汉族，1985年11月8日出生，北京天仕博科技有限公司员工,住公司宿舍。原告北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称首欣物业公司）诉被告北京天仕博科技有限公司（以下简称天仕博公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成由法官吕文静担任审判长，人民陪审员康书根、赵燕茹参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告首欣物业公司之委托诉讼代理人李洁、张颖，被告天仕博公司之委托诉讼代理人张彩凤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告首欣物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令天仕博公司支付物业费220572．08元、电费57852．02元、服务管理费660元、避雷检测费200元，合计279284．1元；2．判令天仕博公司承担本案诉讼费。事实与理由：首欣物业公司与北京中关村软件园发展有限责任公司（以下简称中关村公司）签订了物业服务合同，合同约定首欣公司为中关村公司信息中心大厦提供物业服务，天仕博公司于2013年9月起承租信息中心大厦A108、105作为办公场地。首欣物业公司与天仕博公司签订了物业使用管理合约书，合约书第二条约定天仕博公司承租的房屋面积为1438．71平方米；第十五条约定物业管理费标准为18．16元/月/建筑平方米，每季结束前10日缴纳下季度物业管理费；第十七条约定电费标准为1．3/千瓦时。根据合约书约定，天仕博公司应支付2018年9月至2019年6月30日期间的费用，故首欣物业公司诉至法院。被告天仕博公司辩称：不同意首欣物业公司的诉讼请求。2019年4月1日至2019年6月30日的费用不认可，2019年4月初开始天仕博公司就没人办公了，因为物业公司对于天仕博公司的工作有干扰导致无法办公。后，天仕博公司发出了解除租赁合同的函，2019年4月之后天仕博公司不再享受首欣物业公司的物业服务。故，请求法院驳回首欣物业公司的诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下：2016年8月30日，中关村公司与天仕博公司签订了《房屋租赁合同》，约定中关村公司将北京市海淀区东北旺中关村软件园信息中心A105、106、107、108房屋出租给天仕博公司，租期为2016年9月1日至2019年9月30日，物业管理费由天仕博公司缴纳。首欣物业公司受中关村公司委托，对北京市海淀区东北旺西路8号中关村软件园1号楼进行物业服务管理，物业服务期限为2019年1月1日至2020年12月31日。基于上述合同关系，首欣物业公司与天仕博公司签订《物业使用管理合约书》，约定由首欣物业公司向天仕博公司提供物业管理服务。其中，服务面积为1438．71平方米；服务期限与租赁合同一致；物业管理费标准为18．16元/月/建筑平方米；物业管理费实行按季预付款制，78380．92/季度，即313523．68元/年；每季结束前10日缴纳下季度物业管理费，逾期缴纳的从逾期之日起按物业管理费的3‰乘以逾期天数支付滞纳金，直至付清所有费用止；物业管理费根据物业管理服务的实际成本上升，每年可酌情调整，但物业管理费的调整方案应取得业主方事先确认；首欣物业公司代收天仕博公司自用部位能耗费，费用按实际使用数按月计算交纳，收费标准遵从发改委规定（综合电价暂定为1．30元/千瓦时，如供电公司调整收费标准，从调整之日起，按新标准核算收取）；每月自用部分能耗费应在接到收费通知之日起10日内交纳，逾期未交所造成的一切费用（供电、供水公司的罚金）由延迟交费方负责承担。上述合同签订后，首欣物业公司开始向天仕博公司提供物业服务。期间，首欣物业公司于2018年7月17日提供更换36W灯管、一托一镇流器服务一次，费用65元；2018年12月5日提供安装安全指示灯服务一次，费用595元。2018年10月9日至2019年4月9日，首欣物业公司多次向天仕博公司发出缴费通知单，其中，2018年10月9日缴费通知单载明：2018年10月1日至2018年12月31日物业费总额为78380．92元；2018年8月31日至2018年9月30日的电费用总额为9454．90元；服务管理费65．00元；合计87900．82元。2018年11月5日缴费通知单载明：2018年9月30日至2018年11月1日用电度数共计6499度，电费总额为8448．70元。2018年12月3日缴费通知单载明：2018年11月1日至2018年11月30日用电度数共计6516度，电费总额为8470．80元。2019年1月2日缴费通知单载明：天仕博公司楼顶空调室外机共2台，每个系统点位检测费为100元，检测费共200元。2019年1月3日缴费通知单载明：2019年1月1日至2019年3月31日物业费总额为78380．92元；2018年11月30日至2019年1月2日用电度数共计7190元，电费总额为8957．30元，服务管理费595元，合计87933．22元。2019年2月11日缴费通知单载明：2019年1月2日至2019年2月1日用电度数共计6550度，电费总额为8159．99元。2019年3月1日缴费通知单载明：2019年2月1日至2019年3月1日用电度数共计3656度，电费总额为4554．64元。2019年4月9日缴费通知单载明：2019年3月1日至2019年4月1日用电度数共计5705度，电费总额为7107．29元。另外，首欣物业公司称，2019年4月1日至2019年6月30日，天仕博公司应交物业服务费为63810．24元，电费为2698．4元。天仕博公司称，2019年4月1日之后公司就已经没有人办公了，对上述费用不认可。庭审中，天仕博公司提交2019年4月15日其向中关村公司、首欣物业公司发出《解除房屋租赁合同函》，载明：2019年4月9日，首欣物业人员非法锁扣天仕博公司车辆×××，且多次非法搜查出入天仕博公司员工的私人包。后双方经协商未能解决问题。鉴于此，造成天仕博公司在租赁地无法正常经营，因此天仕博公司提出于2019年4月15日起解除与中关村公司签署的办公场地租赁合同及首欣物业公司服务合同。由于首欣物业公司非法扣车等危险原因，致使天仕博公司及员工车辆实际无法停放在租赁车位，因此要求首欣物业公司返还天仕博公司已经交纳的4-7月的停车费。对此，首欣物业公司称没有见过这个函。天仕博公司另提交公司办公场所被锁的照片，用以证实公司没有人办公。首欣物业公司称，物业公司上锁是在2019年7月1日之后根据中关村公司的通知实施的。本案审理过程中，首欣物业公司称，中关村公司曾于2019年因房屋租赁合同纠纷，将天仕博公司起诉至北京市海淀区人民法院。经查，北京市海淀区人民法院于2019年10月29日作出（2019）京0108民初33009号民事判决书，该院认为：天仕博公司长期拖欠租金，构成根本违约，中关村公司于2019年5月31日行驶解除权，且此时天仕博公司已不再实际使用涉案房屋，故双方租赁合同应于此日解除。对中关村公司主张的天仕博公司拖欠的2018年7月1日至2019年5月31日的租金，该院予以支持。判决后，双方均未上诉。基于上述判决结果，首欣物业公司自认物业服务费及电费的截止日期均变更为2019年5月31日，诉讼请求变更为：1．判令天仕博公司支付物业费199302元、电费57620．31元、服务管理费660元、避雷检测费200元，合计257782．31元；2．判令天仕博公司承担本案诉讼费。上述事实，有《物业委托管理合同》、《物业使用管理合约书》、首欣物业公司工程维修单、《通知》、《缴费通知单》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同解除通知》、《解除房屋租赁合同函》、照片、（2019）京0108民初33009号民事判决书及当事人庭审陈述等证据材料在案佐证。本院认为：首欣物业公司与天仕博公司基于首欣物业公司与中关村公司签订的《物业委托管理合同》及天仕博公司与中关村公司签订的《房屋租赁合同》所签之《物业使用管理合约书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。天仕博公司作为《物业服务管理合约书》的一方当事人和涉诉房屋的实际使用人，应受《物业使用管理合约书》的约束，且首欣物业公司在诉争期间为天仕博公司提供了相应的物业服务，故，天仕博公司应交纳相应的物业管理费用。现首欣物业公司要求天仕博公司支付物业管理费及其他各项费用的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。天仕博公司称其公司员工2019年4月1日之后因首欣物业公司原因无法正常进出，且已于2019年4月15日已向中关村公司发出了解除房屋租赁合同的通知，不同意交纳2019年4月1日之后的物业费和电费，因未提交有效证据予以证实，对其该项抗辩意见，本院不予采信。首欣物业公司基于中关村公司与天仕博公司的房屋租赁合同已于2019年5月31日解除，仅向天仕博公司主张截止到2019年5月31日的物业服务费及电费，系其对自身权利的合法处分，对此本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告北京天仕博科技有限公司于本判决生效后七日内向原告北京首欣物业管理有限责任公司支付物业费199302元、电费57620．31元、服务管理费660元、避雷检测费200元，以上共计257782．31元。如果被告北京天仕博科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5492元（原告北京首欣物业管理有限责任公司已预交），由被告北京天仕博科技有限公司负担（于本判决生效后七日内直接给付原告北京首欣物业管理有限责任公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吕文静人民陪审员  康书根人民陪审员  赵燕茹二〇二〇年五月二十八日法官 助理  周 涵书 记 员  李 鑫