文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0233民初86号原告：刘娜，女，1988年5月14日出生，汉族，住重庆市忠县。原告：杨贵平，男，1992年5月1日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：刘娜（杨贵平之妻），系特别授权。被告：重庆北世房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇香山路88号，统一社会信用代码91500233676141356J。法定代表人：胡军省，该公司总经理。委托诉讼代理人：成天荣，男，该公司职工。原告刘娜、杨贵平诉被告重庆北世房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法由审判员付荣慧独任审判，适用简易程序于2020年1月15日公开开庭审理。原告刘娜、原告杨贵平的委托诉讼代理人刘娜，被告重庆北世房地产开发有限公司的委托诉讼代理人成天荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿房屋层高不足3米，缩水部分的损失25516.1元；2、判令被告赔偿合同违约的违约金，即总房款的30%为153096.9元；3、判令被告承担包含诉讼费在内的一切相关费用。事实和理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》并在2019年8月12日完成了房屋交付。后原告发现房屋存在实际层高与合同约定不符，房屋漏水等瑕疵。原告认为房屋层高不足会造成通风、采光、使用功能和居住感受降低等。因此，对买受人的影响较大，需要违约方承担相应经济损失赔偿责任。因现行法律、法规对此未明确规定，需类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的规定处理。计算赔偿金方式为按层高缩水比例赔偿，即（合同楼层高度-实际楼层高度）÷合同楼层高度×100%，具体：缩水率：3米-（净高2.76米+楼板厚度0.12米）÷3米×100%=4%，总房款510323元×3%+总房款510323元×1%×2=25516.1元。另根据《合同法》107条规定；当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此要求赔偿总房款30%（510323元×30%=153096.9元）为维护原告合法权益，现诉至本院，请求判如所请。被告辩称：1、该房屋设计、备案、施工的层高均按2.92米进行，并非被告故意变更层高高度，仅仅是因工作人员的疏忽在《商品房买卖合同》中将层高2.92米误写为3米，且误差比例也未超过3%，原告要求赔偿公式不成立；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条是针对房屋面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的情形，而本案涉及层高并非面积，故本案不适用此条规定；3、原告要求按总房款30%支付违约金不合理，本案涉及的问题对房屋使用空间、采光、通风、使用功能、居住感受等未造成实质性影响，并未造成实际的经济利益损失；4、被告已经与案涉房屋所在小区类似情形的绝大部分业主按照总房款1.5%的比例达成赔偿协议并支付了补偿款，对于原告的诉求也应按照前述标准解决。经审理查明，2018年2月9日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同主要约定：原告购买被告开发的位于忠县某房屋；该房屋用途为成套住宅，钢筋混凝土结构，房屋建筑面积103.91平方米，套内建筑面积82.33平方米，层高3米；房屋总成交金额为510323元，原告在2018年2月9日支付首付房款153323元，余款357000元办理银行按揭贷款。合同还对其他事项进行了约定。房屋经竣工验收合格后，被告于2019年8月通知原告接房。原告以房屋层高与合同约定不符为由拒绝接房。双方为此多次协商解决未果，故诉至法院。庭审中，原告与被告均确认案涉房屋的层高为2.92米。另查明，被告开发修建的某楼盘11、13、16、17号楼设计的房屋层高为2.92米，修建完工后竣工验收的房屋层高也为2.92米。被告在销售某楼盘11号楼、16号楼的过程中，在其他《商品房销售合同》中也存在将房屋层高填写为3米的情形。经政府主管部门组织调解，其他部分业主与被告达成了按照合同约定的房屋总价款的1.5%进行赔偿。上述事实，有原、被告在庭审中的一致陈述，原告提交的《商品房买卖合同》，被告提交的某楼盘11、13、16、17号楼《施工图设计文件审查合格书》、《施工图设计文件审查备案书》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工规划核实确认书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《调解记录》、《补偿协议》、《商品房买卖合同》等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效。原、被告双方应依约行使各自的权利、履行各自的义务。原告与被告在《商品房买卖合同》中约定案涉房屋层高3米，但被告向原告交付的房屋实际层高为2.92米，低于合同约定的房屋层高，被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。因双方签订的《商品房买卖合同》对层高的违约责任并没有约定，且我国《住宅设计规范》第3.6.1规定，普通住宅层高宜为2.8米，案涉房屋实际层高2.92米，已符合国家标准。原告亦无证据证明案涉房屋影响其居住、使用和造成的实际损失。原告主张参照合同约定的面积差额处理方式计算层高差额，得出其误差比绝对值为4%，并依据面积差额违约金计算方式计算出房屋层高差额赔偿金25516.1元。本院认为房屋建筑层高并非构成房屋售价的决定性因素，原告以层高比例计算要求被告赔偿房屋层高不足的损失并无法律依据，且原告并未提供证据证明其损失的具体数额，故本院对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求不予支持。原告要求被告按照房屋总价款的30%支付违约金，但合同中并无房屋层高不足违约金条款的约定，而被告又确实存在违约行为，应当承担违约责任。被告抗辩原告主张的违约金数额较高，并请求予以调减。本院依法可以根据被告的请求酌情予以调整。鉴于涉案商品房已经建筑工程竣工验收，系合格工程，表明该商品房已达到住宅用途，且原、被告在《商品房买卖合同》中并未约定房屋层高减少的违约责任和违约赔偿数额条款，本院依据楼房的市场价格、楼房缩水的程度及楼房使用价值的影响以及本地经济生活水平，相同情形政府部门调解情况等因素，确定被告向原告赔偿以购房总价的1.5%计算的损失，以体现公平正义。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告重庆北世房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘娜、杨贵平支付房屋层高缩水赔偿金7654.85元。二、驳回原告刘娜、杨贵平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3874元，减半收取1937元，由原告刘娜、杨贵平负担774.8元，被告重庆北世房地产开发有限公司负担1162.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。审判员  付荣慧二〇二〇年五月二十六日书记员  李克桢