北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初30598号原告：张敏，1992年10月23日出生，女，汉族，无业，住北京市大兴区，公民身份号码×××。被告：北京中关村科技融资担保有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路甲2号院7号楼4层。法定代表人：杨荣兰。委托诉讼代理人：田建宏，北京中关村科技融资担保有限公司资产保全处职工。被告：英赫世纪农业科技（北京）有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：孙联文。被告：孙联文，1979年8月16日出生，男，汉族，职业不详，户籍地山东省曹县，公民身份号码×××。被告：崔焕江，1966年10月17日出生，男，汉族，职业不详，户籍地北京市丰台区，公民身份号码×××。被告：英赫世纪电气（北京）有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：孙联文。原告张敏与被告北京中关村科技融资担保有限公司（以下简称中关村担保公司）、英赫世纪农业科技（北京）有限公司（以下简称英赫农业公司）、孙联文、崔焕江、英赫世纪电气（北京）有限公司（以下简称英赫电气公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年4月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张敏，被告中关村担保公司的委托诉讼代理人田建宏到庭参加诉讼。被告英赫农业公司、孙联文、崔焕江、英赫电气公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张敏向本院提出诉讼请求：1、解除对北京市×××房的执行，由张敏继续租住在涉案房屋直至租赁合同到期；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：张敏与英赫农业公司于2013年7月6日签订《房屋租赁合同》，张敏租赁英赫农业公司名下位于北京市×××房屋，租期自2013年7月10日至2033年7月9日止，共计二十年。房产的抵押登记在2014年8月14日，张敏的租赁时间在前，且张敏已将全部租金交清，房屋也交付张敏使用至今。张敏据此向海淀区法院提出执行异议，2019年4月4日，张敏收到海淀区法院出具的（2018）京0108执异844号《执行裁定书》，驳回张敏提出的案外人异议，故张敏提起本诉讼。张敏为支持其诉讼请求提交如下证据：1、北京市房屋租赁合同、汇款底单，证明张敏与英赫农业公司之间存在房屋租赁关系，且已支付了租金；2、水电燃气宽带缴费票据，证明张敏实际居住在涉案房屋中；3、出借人服务协议，证明张道常与英赫农业公司存在资金往来，张道常系张敏父亲；4、（2018）京0108执异844号裁定书，证明海淀区法院驳回张敏的执行异议申请。中关村担保公司答辩称：抵押在涉案房屋出租前已经设立；另外，20年租金一次性付清，变相降低了房屋价值，不符合常理。本院组织当事人进行了质证。经质证，中关村担保公司对上述证据未提出异议，本院予以确认。经审理查明：2014年7月24日，（甲方）英赫电气公司与（乙方）中关村融资担保公司、（丙方）英赫农业公司、（丁方）孙联文、（戊方）崔焕江签订合同编号为2014年×××号《还款协议》，约定，乙方与甲方签订2014年×××号《委托保证合同》，乙方与丙方签订2014年×××号《反担保（房地产抵押）合同》，约定丙方以坐落于北京市×××房地产（房屋产权证编号为：X京房权证兴字第×××号）向乙方提供反担保；乙方与丁方签订2014年×××号《反担保（房地产抵押）合同》，约定丁方以坐落于北京市×××房地产（房屋产权证编号为：X京房权证兴字第×××号）向乙方提供反担保；乙方与丁、戊方向乙方提供反担保连带责任保证。一旦乙方承担了保证责任为甲方代偿，有权向甲方、丙方、丁方、戊方（以下将丙方、丁方和戊方称为反担保人）追偿。各方均同意本协议经北京市长安公证处公证并依法赋予强制执行效力。2014年8月14日，北京市长安公证处出具（2014）京长安内经证字第×××号公证书，对前述《还款协议》办理公证并赋予其强制执行效力。2015年7月14日，长安公证处应中关村融资担保公司的申请出具（2015）京长安执字第129号执行证书，确定执行标的：1、代偿款人民币壹仟零贰拾壹万陆仟伍佰捌拾捌元捌角。2、自二〇一五年七月八日起至上述代偿款项全部偿还之日止的罚息（按每日万分之五计算）。3、实现债权的费用。申请执行人中关村融资担保公司对被执行人英赫农业公司提供抵押担保的北京市×××（房屋所有权证号为X京房权证兴字第×××号）的房产、被执行人孙联文提供抵押担保的北京市×××所有权证号为X京房权证兴字第×××号）的房产可以依照法定程序优先受偿。2015年12月23日，中关村融资担保公司依据上述公证书和执行证书，向本院申请执行。本院于2015年12月23日立案，执行案号为（2015）海执字第×××号。另查，X京房他证兴字第×××号他项权利证书载明，房屋他项权利人为中关村融资担保公司，房屋所有权人为英赫农业公司，房屋所有权证号X京房权证兴字第×××号，房屋坐落于×××，他项权利种类为一般抵押，债权数额为人民币2000万元，登记时间为2013年6月19日。X京房他证兴字第×××号他项权利证书载明，房屋他项权利人为中关村融资担保公司，房屋所有权人为英赫农业公司，房屋所有权证号X京房权证兴字第×××号，房屋坐落于×××，他项权利种类为一般抵押，债权数额为人民币2000万元，登记时间为2014年8月14日。执行过程中，本院于2016年8月10日裁定轮候查封602号房屋。2017年8月16日，本院向602号房屋的首封法院北京市东城区人民法院出具（2015）海执字第17803号商请移送执行函，因中关村融资担保公司对602号房屋享有第一顺位抵押权，故商请将英赫农业公司名下的602号房屋移送本院执行。2018年1月4日，北京市东城区人民法院回函，同意依法将602号房屋移送海淀法院执行。2018年10月11日，本院作出（2015）海执字第17803号执行裁定书，裁定如下：强制限期自本院处置的英赫世纪农业科技（北京）有限公司名下的位于北京市×××房屋内腾退，限期十日（自2018年10月11日至2018年10月22日）。2018年10月23日，我院受理张敏对执行英赫农业公司名下位于×××房屋提出的异议。2019年4月2日，我院作出（2018）京0108执异844号执行裁定书，裁定驳回张敏提出的案外人异议。张敏于2019年4月12日提起本案诉讼。再查,2013年7月8日，英赫农业公司与张敏签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定张敏承租英赫农业公司名下的602号房屋，租赁期限自2013年7月10日至2033年7月9日，共计20年。英赫农业公司应于2013年7月8日前将房屋按约定条件交付给张敏。租金标准及支付方式为3万元每年，租金合计60万元，押金8千元。合同中还约定余款汇入英赫农业公司法定代表人孙英账户。同日，英赫农业公司出具收条，载明收到张敏交来滨河北里8号楼4单元602号房屋租金，现金人民币18万元。同时根据张敏名下中国工商银行借记卡账户（卡号：×××，以下简称835账户）历史明细显示，其于2014年8月10日向孙英账户（卡号：×××，以下简称913账户）转账15万元，于2014年9月22日向孙英（卡号：×××，以下简称784账户）转账12万元，于2014年9月30日向孙英784账户转账10万元，于2014年10月23日向孙英784账户转账5.8万元。张敏称上述共计60.8万元即为其支付的租金。然根据张敏名下835账户自2014年8月2日至2014年12月31日的交易明细显示，2014年全年张敏835账户与913账户、784账户存在多笔交易，913账户、784账户累计向张敏835账户转账37.85万元；张敏835账户累计向913账户、784账户转账46.05万元。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，张敏应对其享有可以排除中关村担保公司强制执行的民事权益进行举证。本案中，张敏对涉案房屋主张承租权以排除执行。另依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，对张敏主张的承租权应从其占有使用房屋情况、租金金额及支付情况等方面进行考察。本案中，张敏主张其于2013年7月8日至2014年10月23日已付清全部20年租金，但根据其名下835账户明细显示，张敏主张的用于支付租金的四笔转账交易仅系其与孙英之间多笔交易的一部分，孙英亦于同时期向张敏转账37.85万元。庭审中经询，张敏称该37.85万元系孙英向其的还款，因孙英于2013年向其借取现金48万元，但张敏该项主张无证据支持。据此，因张敏与孙英之间存在多笔资金往来，而张敏仅截取其中四笔，不足以证明系其支付的租金，故张敏提交的证据尚不足以证明其享有可以排除中关村担保公司强制执行的民事权益，对其诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决如下：驳回张敏的诉讼请求。案件受理费70元,由张敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  程 侠人民陪审员  李蜀晋人民陪审员  武剑辉二〇二〇年五月八日书 记 员  齐 钰