北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初39467号原告:北京国宏宾馆有限公司，住所地北京市西城区木樨地北里甲11号。法定代表人:魏洪波，董事长。委托诉讼代理人:陈真，北京载道律师事务所律师。被告:北京闻弦雅意茶业有限公司，住所地北京市丰台区东铁营横六条19号2号楼一层1139号。法定代表人:杨彩霞，总经理。委托诉讼代理人:蒋秀峰，北京市中银律师事务所律师。被告：周财富，女，1981年6月21日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市翠屏区。原告北京国宏宾馆有限公司（以下简称国宏宾馆）诉被告北京闻弦雅意茶业有限公司（以下简称茶业公司）、被告周财富房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国宏宾馆的委托诉讼代理人陈真，被告茶业公司的委托诉讼代理人蒋秀峰到庭参加诉讼。本院在《人民法院报》刊登公告，依法向被告周财富送达起诉状副本及开庭传票，公告期满后，被告周财富无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。国宏宾馆向本院提出诉讼请求：1、判决确认国宏宾馆与茶业公司已经于2018年6月22日解除茶业公司承租的位于北京市西城区木樨地北里甲11号国宏宾馆二层北侧房屋的租赁合同。2、判决茶业公司与周财富搬离北京市西城区木樨地北里甲11号国宏宾馆二层北侧房屋（约206平方米），并以适租状态交付国宏宾馆。3、判决茶业公司与周财富赔偿国宏宾馆自2018年6月1日至实际搬离房屋之日的占用损失，每月按5万元计算。4、判令茶业公司与周财富连带赔偿律师费5万元。5、案件受理费由茶业公司与周财富共同承担。事实和理由：2015年12月5日，国宏宾馆与茶业公司签订《租赁合同》，约定国宏宾馆将位于北京市西城区木樨地北里甲11号国宏宾馆二层北侧约206平方米的房屋出租给茶业公司经营茶社使用。合同签订后，国宏宾馆依约向茶业公司交付了房屋。合同履行中，茶业公司存在诸多违约、违法行为。经国宏宾馆多次催告后，茶业公司仍不改正并提出终止合同。2017年12月16日，双方签订《租赁合同终止协议书》，约定合同于2017年12月20日终止。后茶业公司未搬离涉案房屋，继续占有使用。此后经国宏宾馆数次催告其改正违法行为，并搬离房屋未果。2018年6月22日，国宏宾馆依约向茶业公司发送《解除合同通知书》，通知茶业公司解除《租赁合同》及《补充协议》并要求茶业公司搬离房屋付清全部租金。但茶业公司置之不理。茶业公司的行为给国宏宾馆造成经济损失，应承担违约赔偿责任。另，茶业公司与周财富签订合同，将涉案房屋转租给周财富使用，依据国宏宾馆与茶业公司签订的《租赁合同》约定涉案房屋不允许转租，但茶业公司于2016年12月24日将房屋转租给周财富实际占有使用，故要求周财富共同承担责任。为了维护国宏宾馆的合法权益，请求法院判如所请。茶业公司辩称，我司不同意国宏宾馆的诉讼请求。国宏宾馆的第二项诉请不明确具体，第一项诉请与后面的几项诉请相互矛盾，茶业公司与周财富之间不是连带的法律关系。国宏宾馆与我司之间是租赁关系，与周财富之间没有法律关系。国宏宾馆提供的合同是我司与周财富签署的合同，其内容是我司的经营权承包，并非转租；从合同内容看，周财富向我司支付支付50万元的费用及开票的费用，还要向国宏宾馆支付正常的房屋租赁费用，无论从哪项讲，此合同不是房屋转租合同。周财富并非本案的合格被告，按照国宏宾馆的逻辑及证据，另一被告应为张传生，其自认为我司的实际控制人，掌握我司的公章、合同章、财务章及营业执照副本、组织机构代码证等证照。另，我司与国宏宾馆签订的《租赁合同》没有依法解除，应继续履行。2018年7月以后，国宏宾馆给茶业公司断水断电，造成我司不能继续正常经营，故我司未支付2018年7月以后的租金。我司不存在违约，故不同意国宏宾馆的全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月5日，国宏宾馆作为甲方即出租方，茶业公司作为乙方即承租方，双方签订《租赁合同》，约定：甲方向乙方提供北京市西城区木樨地北里甲11号国宏宾馆二层北侧作为茶社经营，面积共206平方米（使用面积）；租赁期限为自起租日起的十年，2015年12月5日至2025年12月4日止，免租期为2个月（自签订合同之日起）；第一年至第四年租金为每平方米每天6元（含1．2元物业费、中央空调费），即年租金451140元，月租金37595元。第五年至第七年为一调整周期……，每次上调幅度为5-10%……；押三个月付一个月，乙方在订立本合同之日后3个工作日内支付甲方112785元履约保证金……，以后各月租金，应于每月5日之前支付；水电、燃气费，乙方每月按实际发生数，以国宏物业的收费标准支付给甲方，乙方欠款累计总额达到或超过叁个月租金数额时，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并追收欠款，由此给甲方造成的一切经济损失和引发的责任由乙方负责；乙方应独立申办《营业执照》和《餐饮卫生许可证》，甲方有按合同规定予以协助的义务；甲方负责审核乙方的装修方案，并办理相关手续；甲方应保证租赁场所水电、空调、公共卫生设备的正常使用，提供24小时保安服务，定期或不定期的对乙方的服务质量、安全消防、卫生防疫等进行检查、监督，乙方应积极配合，对检查出的问题及时整改；甲方有责任采取合理的措施，制止乙方干扰其他客户休息和违法乱纪行为；甲方向乙方员工提供宿舍、更衣室和浴室，收费以国宏宾馆现行标准执行，并随之调整；乙方应提供给甲方公司营业执照副本、组织机构代码证副本、餐饮卫生许可证复印件备案，并按本合同之约定如期足额交纳租金及其他应交款项；乙方以销售茶叶、茶具和茶社为主要经营，如需变更经营范围乙方应经过甲方同意；乙方在承包场所的外墙或公共区域设置广告时，有关广告的内容和安装位置、面积等，须经甲方同意……；乙方应遵守甲方的有关装修工程的规定，不得随意损坏设备及设施，如需装修及增加设备，需先征得甲方的同意，装修方案报甲方审批，未经甲方同意，擅自进行装修的，甲方有权要求乙方恢复原状或缴纳恢复原状所需的一切费用；乙方不得在公共区域堆放任何杂物，否则，甲方有权予以清除；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行转租、出借、与他人交换或共同使用等一切非乙方自用的行为；甲方行使解除权的情形……乙方擅自改变房屋用途，擅自转租、出借或与他人交换或共同使用该房屋，乙方逾期不支付租金及其他费用超过叁个月，乙方违反合同的其他约定，经甲方提出后五日内，乙方未予以纠正……；乙方行使解除权的情形……甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使不能实现承租目的，甲方违反合同的其他约定，经乙方提出后的十日内，甲方未予以纠正……。2016年3月10日，双方签订《补充协议》，将租赁期限变更为2016年2月8日至2026年2月7日；甲方建议乙方变更工商注册经营范围，增加咖啡饮品等项目。合同签订后，国宏宾馆向茶业公司交付了租赁房屋，茶业公司于2017年6月15日前以北京艺传兴建筑装饰工程有限责任公司向国宏宾馆交纳租金；于2017年8月9日以杜兴元的名义向国宏宾馆支付房屋租金至2018年5月。2018年6月22日，国宏宾馆向茶业公司发出《解除合同通知书》，内容为：茶业公司多次违反我司经营管理和安全管理规定，违反合同约定且拒不改正，并存在违法经营活动，我司人员几经劝导和要求整改，贵司均置之不理。我司通知自2018年6月22日起，与贵公司解除《租赁合同》，该合同终止。请贵公司于2018年7月2日前搬离、腾空租赁房屋，且保证租赁场所符合正常使用的状态，同时结清所有租金及费用……。国宏宾馆主张茶业公司违反合同约定，构成违约，并提供证据1、国宏宾馆向茶业公司送达的日期分别为2017年6月6日、2017年7月11日、2018年2月7日、2018年4月4日的安全隐患通知单4张，存在问题为：使用茶吧洗杯间及西北走道内私拉电源使用电磁炉，茶吧、洗杯间使用电磁炉做饭，导致烟感器报警，烟感器被透明胶布包裹封堵二次；步行梯通道内放有上下床铺及柜子等大量杂物，堵塞、占用消防通道。通知单中被检查部门签字一栏中有谭慧及周星汝（周财富）的签字。茶业公司对证据的真实性及证明目的均不认可，认为安全隐患通知单为国宏宾馆内部的，不认可茶业公司的签字确认，无法确定发生区域。2、2018年5月17日和5月31日的员工违纪通知书2张，违纪经过为茶吧北侧消防通道被杂物占用及茶吧沙发遮挡消防柜。茶业公司对该证据的真实性及证明目的均不认可，认为员工违纪通知书为国宏宾馆内部的，没有茶业公司签字确认，对茶业公司没有约束力。3、2018年1月21日，国宏宾馆向茶业公司发出《通知》，1、贵公司在承租经营区域大厅、各包间内分别安装多台投影设备、大型幕布、音响等影音设备，此行为与其营业执照经营范围不符。贵公司在安装设备前未与我单位进行沟通和报备，且在安装过程中对二层回廊顶部天花板造成一定损坏，投影设备电源线路隐蔽于天花板上方，存在严重安全隐患，现通知贵单位2018年1月20日前停止此项经营，并于1月25日前自行拆除有关设备。2、贵单位安装有四块LED显示屏，此行为未经宾馆部门批准，现通知贵公司2018年1月20日前关闭所有LED显示屏，未经宾馆许可，不得开启。2018年1月21日，周星汝回复1、我单位安装的音箱、投影设备是茶楼配套，不存在违规。2、LED显示屏是茶楼对外宣传窗口，得到当时在职领导批准……。茶业公司对证据的真实性及证明目的均不予认可，称没有茶业公司签字确认，无法确定所发生的区域。4、照片若干张，证明茶业公司未经国宏宾馆许可进行房屋装修，改造，摆放出售饰品、工艺品等违约行为，安装设置广告牌、电子设备，存在火灾安全隐患。茶业公司认为没有原始载体，不予质证。5、合同，2016年12月24日，茶业公司（甲方）与周财富（乙方）签订《合同》，约定：对甲方在国宏宾馆二层廻廊茶吧整体经营权在2017年月1日起交由乙方正式接手经营……；经营期限为2017年1月1日至2026年2月7日，乙方累计向甲方交足50万元二周内，甲方把公司法人更改为乙方及把公司手续全部交给乙方，合同重新与国宏宾馆签订，退还甲方三个月押金，不再跟甲方有任何关系；甲方发票专用章交给乙方保管使用，公章、合同章及财务专用章如需使用，由甲方配合使用……；乙方按时交纳国宏宾馆约定的租金，遵守国宏宾馆相关制度及规定……。证明茶业公司将涉案房屋转租给周财富。茶业公司对合同的真实性不予认可，认为从形式上我司对周财富的签字及公司盖章存有异议，茶业公司的张传生自认其系我司的实际控制人，掌握公章，随时可能配合国宏宾馆伪造合同。从内容上，合同实质为经营权承包，不是转租，经营期限时间为2017年1月1日至2026年2月7日，合同期满，乙方有意续经营权，有优先权。表明合同为经营权并非合同转租。如合同内容是房屋转租，为何周财富除正常支付租金外，还向我司支付50万元的费用，周财富开票3万元以下，不需向我司缴纳税费等等，这些均与房屋租赁合同要件不相符。6、茶业公司于2017年7月28日补领营业执照登记信息、法定代表人均为张传生的艺传兴建筑装饰工程有限责任公司及北京汇泰建筑装饰工程有限公司工商登记信息、张传生的情况说明、转账凭证，证明张传生为茶业公司的实际控制人，将茶业公司转租给周财富，但茶业公司的证照、公章、合同章、财务章均留存在其处，双方产生矛盾后，周财富补领营业执照并以杜兴元的名义向国宏宾馆交纳租金。茶业公司对张传生的情况说明不予认可；对其他证据的真实性认可，不认可证明目的。茶业公司主张国宏宾馆存有违约行为，提供证据1、有周财富签字的2017年11月5日、2018年5月11日、2018年5月23日申请3份及照片，要求国宏宾馆提供产权证，并协助我公司将地址变更为西城区木樨地北里甲1号。因我公司的营业执照地址不在国宏宾馆，我公司已经于2018年5月3日停业整顿。国宏宾馆称没有收到过2017年11月5日的申请，对其他二份申请认为说明了周财富实际占有使用房屋。国宏宾馆没有义务配合茶业公司变更经营地址，且茶业公司此时已经拖欠租金。2、律师函，内容为：根据合同约定国宏宾馆应当保证租赁场所水电、空调、公共卫生设备正常使用的义务同时协助茶业公司办理《营业执照》和《餐饮卫生许可证》的义务。由于贵公司不提供办理所需要的证件，导致2018年5月2日西城区食品药品监督管理局对茶业公司进行检查，目前还要面临行政处罚。2018年7月9日，贵公司又单方面停止租赁区域的水、空调设备的正常使用，致茶业公司无法正常营业，造成严重损失……。要求国宏宾馆恢复供水和空调设备正常使用，提供办理《营业执照》和《餐饮卫生许可证》所需证件等手续…．．。国宏宾馆表示收到律师函，称其没有对茶业公司停水停电，茶业公司一直正常经营。3、责令整改通知书、查封扣押决定书及现场照片，证明2018年5月2日，国宏宾馆拒不配合提供相关证照，导致茶业公司被西城区食品药品监督管理局查封、责令限期改正并扣押相关物品。国宏宾馆对上述证据的真实性认可，不认可证明目的。责令整改通知书、查封扣押决定书体现的查封和要求改正是未经许可从事食品经营，茶业公司超出经营范围，与国宏宾馆无关。查处行为发生在2018年，而茶叶公司的转租行为发生在2016年，茶业公司违反合同约定，国宏宾馆无义务配合。照片不能体现查封是本案中的房屋，封条上没有具体内容，体现不出查封的是茶业公司的大门，茶业公司提交的证据无法相互印证。4、照片及视频光盘，证明国宏宾馆于2018年7月9日将租赁房屋部分水和空调停止提供，导致茶业公司无法正常使用房屋。国宏宾馆对照片及视频光盘的真实性、关联性及证明目的均不予认可，认为照片中的温度计可以随意设置温度。另查，茶业公司要求追加张传生为第三人并提供书面申请。茶叶公司要求对其与周财富签订的《合同》中周财富的签字进行鉴定并提出书面申请。国宏宾馆提供有茶业公司法定代表人杨彩霞签字的《租赁合同终止协议书》、《合同解除通知书》及《声明》，茶业公司对上述证据认为没有加盖公证均不予认可，并对杨彩霞签名的真实性进行鉴定。本院报请北京市高级人民法院随机确定鉴定机构为北京京安拓普文书司法鉴定中心进行鉴定。2019年10月31日，国宏宾馆撤回上述《租赁协议终止协议书》、《解除合同通知书》及《声明》三份证据并撤回对杨彩霞的起诉。同时，要求追加周财富为本案共同被告。茶业公司撤回上述鉴定申请。同年11月4日，北京京安拓普文书司法鉴定中心作出终止鉴定告知书。本院认为，周财富无正当理由拒不参加庭审的行为，不影响本院依据现有证据认定事实并作出判决。国宏宾馆与茶业公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方应依约行使权利、义务。关于合同解除，租赁合同约定国宏宾馆定期或不定期的对茶业公司的服务质量、安全消防、卫生防疫等进行检查、监督，茶业公司应积极配合，对检查出的问题及时整改；国宏宾馆有责任采取合理的措施，制止茶业公司干扰其他客户休息和违法乱纪行为；合同还约定茶业公司不得擅自改变房屋用途、不得擅自转租、出借或与他人交换或共同使用该房屋。合同履行中，茶业公司违反合同约定，国宏宾馆多次向茶业公司发出安全隐患通知书及员工违纪通知书，且茶业公司自2018年6月未按时交纳租金，构成违约。国宏宾馆于2018年6月22日向茶业公司发出解除合同通知书，本院以此时间判定双方合同解除，国宏宾馆要求确认双方租赁合同已经解除的主张，本院予以支持。茶业公司称其与周财富之间签订的合同为经营权承包并非转租的抗辩，本院认为，茶业公司与周财富之间签订的合同从形式上为经营权承包，但实为转租。房屋转租是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益。茶业公司的该抗辩，缺乏事实依据，本院不予采信。合同解除后，茶业公司应将涉案房屋返还国宏宾馆，鉴于周财富为茶业公司的经营者，现实际占有涉案房屋，国宏宾馆要求茶业公司及周财富搬离涉案房屋的主张，符合法律规定，本院予以支持。茶业公司自2018年6月始未付国宏宾馆涉案房屋占有使用费，国宏宾馆要求茶业公司支付房屋占有使用费至实际搬离涉案房屋之日止的主张，理由充分，本院予以支持。房屋占有使用费的具体数额，本院参照租赁合同约定的租金标准判定。国宏宾馆主张按照每月5万元的标准支付房屋占有使用费，缺乏依据，本院不予采信。国宏宾馆要求茶业公司及周财富支付律师费的主张，没有合同依据，本院不予支持。茶业公司称国宏宾馆未按照合同约定协助其办理《营业执照》和《餐饮卫生许可证》所需要的证件，导致西城区食品药监局对茶业公司进行查封并作出查封扣押决定书，责令其改正。茶业公司虽提供了上述证据，但不足以证明其已经向相关部门进行过申请的证据，茶业公司提供的证据不能形成完整的证据链，本院对其抗辩，不予采信。茶业公司称国宏宾馆单方面停止租赁区域的水、空调设备的不能正常使用，致茶业公司无法正常营业，造成严重损失的抗辩，提供了照片及视频，该证据不足以证明其抗辩，本院难以采信。茶业公司要求追加张传生为第三人参加诉讼，缺乏依据，本院不予追加。茶业公司申请对其与周财富签订的合同中周财富的签字进行鉴定，周财富经本院合法传唤未到庭参加诉讼，且合同中是否为周财富本人签字应由其本人提出为妥，从国宏宾馆提供的安全隐患通知书和申请中，均有周财富代表茶业公司的签字，可以证明周财富为茶业公司的实际经营人，本院对茶业公司的申请不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认北京国宏宾馆有限公司与北京闻弦雅意茶业有限公司签订的《租赁合同》已于2018年6月22日解除。二、自本判决生效之日起30日内，北京闻弦雅意茶业有限公司及周财富将位于北京市西城区木樨地北里甲11号国宏宾馆二层北侧房屋腾空，交还北京国宏宾馆有限公司，腾房时不得损坏房屋设施。三、自本判决生效之日起30日内，北京闻弦雅意茶业有限公司及周财富以每月37595元的标准向北京国宏宾馆有限公司支付自2018年6月至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。四、驳回北京国宏宾馆有限公司的其他诉讼请求。如果北京闻弦雅意茶业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由北京闻弦雅意茶业有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费以实际发生额为准，由周财富负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏审 判 员  李 俊审 判 员  韩进红二〇二〇年五月二十八日法官助理  马小龙书 记 员  胡玉亚