河北省巨鹿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0529民初181号 原告：孟凡磊，男，1985年12月15日出生，汉族，现住巨鹿县。 委托诉讼代理人：张培波，河北九拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志虎，河北九拓律师事务所律师。 被告：河北昊地房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区中山东路508号东胜广场3单元1102室。 法定代表人：闫伟迪，经理。 委托诉讼代理人：任立锋，北京市诚实律师事务所律师。 原告孟凡磊与被告河北昊地房地产开发有限公司（以下简称昊地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张培波、被告河北昊地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任立锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟凡磊向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行商品房买卖合同，无条件立即交付原告所购买的商品房（含储藏间）及住房钥匙；2、依法判令被告给付原告逾期延迟交房违约金32064元（计算至2019年12月1日）及至交房之日的违约金；3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2014年12月19日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告在巨鹿县开发的御品江山第5幢1单元701号（5-1-701）商品房、储藏间，房款合计384196元，合同中对原被告之间的权利义务进行了详细约定，原告将购房款首付156196元交于被告指定的账户，剩余228000元在银行做按揭贷款。原告依合同履行了买受人的义务，时至今日，原告已偿还按揭贷款5年有余。根据双方商品房买卖合同第八条、九条约定，该商品房于2015年5月1日前验收合格并交付使用，逾期出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5违约金。2019年5月份被告通知原告交房交钥匙了，原告来到售楼处却被告知每平米涨了三百多元让原告补交，否则不交房不给钥匙。被告严重根本违约行为，导致原告至今不能入住其购买的房屋，按合同约定被告应支付延期交房违约金并交付房屋及钥匙，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，望法院支持原告的诉求。 河北昊地房地产开发有限公司辩称，根据原被告之间签订的商品房买卖合同第八、九条约定，非因出卖人过错造成的逾期交房，可据实予以延期，并不承担违约责任。本案中我公司之所以会延期交房，并非我公司过错造成。第一，由于巨鹿县政府政策原因巨鹿县国土资源局未能按照国有土地使用权出让合同的约定，将该块土地的使用权证如期如约发放给被告，而是长达八年分三次才将本该2011年一次性发放的土地使用权证发给被告。在此期间被占用土地的巨鹿县木匠庄部分村民聚众阻挠施工，并提起行政诉讼，造成工期长期停滞，一直到2018年8月村民再次得到补偿后，工程才得以继续。第二，由于上述政府原因导致该小区不能按照原规划建设，根据现有规划许可证该小区现在没有大门口，虽然房屋达到交付条件，但考虑到住户无法出入，所以涉案房屋不能实际交付。第三，该小区的工程建设方因违反了相关的法律规定，拒不配合房屋验收，无奈我公司只能自行申请巨鹿县住建局对该工程的主体进行了检测，至今尚未验收完毕，也因此导致房屋不能交付。综上就是被告至今不能交付房屋的原因，且该原因均非我公司过错所致，因此根据合同约定我公司不承担违约责任，无需支付违约金，且交房时间应当顺延。 原告提交了以下证据：购房合同、收款收据，证明依据合同相对性及合同条款约定与原告已履行合同约定义务，被告应向原告履行合同约定的房屋交付义务，并应向原告按合同约定负违约赔偿责任。 被告质证称：对买卖合同及收据的真实性无异议，但是对原告方的证明目的有异议。按照购房合同约定非出卖人过错造成的逾期交房，可据实予以延期并不承担违约责任。为什么在第八条第二项写了出卖人过错造成的，杨光（2018年之前昊地公司原法定代表人）告诉我当时签订合同时我公司相关人员和购房的原告可能都有一个说明，因为我公司在2011年通过招拍挂取得30.5亩建设用地使用权，巨鹿县国土局应当在2011年10月30日之前给我公司发放土地使用权证，但是截止到签订合同时还未发放。因为不确定因素太多，所以在签订合同的时候只是双方协商。对于原告没有补充协议，而在我公司与很多购房户中又签订一个补充协议，又重新约定交房时间，承诺交房时间是巨鹿县政府承诺办理国有土地使用权证的时间算出来的。以上的房屋未能交付的原因不是我公司的原因造成的。 被告提交了以下证据：第一组证据：2011年10月20日被告与巨鹿县国土资源局签订的成交确认书、2013年4月25日巨鹿县国土资源局向巨鹿县城乡规划和城市管理行政执法局出具的证明、巨国用（2013）第××号国有建设用地使用权证、巨国用（2013）第××号建设用地使用权证、冀（2018）巨鹿县不动产权第××号不动产证，该组证据用于证明2011年10月20日我公司以2011万元的价格取得了编号为2011-16号宗地的国有建设用地使用权，该块土地面积为20312.12平方米，一直到2013年4月25日巨鹿县国土局向巨鹿县行政执法局出具的证明，手续正在办理中。我公司分三次才取得了本该一次取得的国有建设用地使用权证，其中第三个土地使用证是木匠庄八户村民在河北省高院撤诉后，巨鹿县政府才发放的。该组证据综合证明逾期交房的责任不在我方，我公司无过错。第二组证据：河北省高级人民法院（2018）冀行终24号之一行政裁定书、河北省高级人民法院（2018）冀行终24号之二行政裁定书、我司与木匠庄村八户村民的补充协议及情况说明，该组证据用于证明由于政府原因被占用土地的木匠庄村八户村民提起诉讼，导致工期长期停滞的事实，我公司在县政府大力协调压力下于2018年4月20日对该八户村民再次进行了补偿，该八户村民于2018年8月14日向河北省高级人民法院申请撤诉。该组证据同样证明逾期交房的责任不在我方，我公司无过错。第三组证据：由新中远工程设计有限公司设计的有河北省住房和城乡建设局监制的并盖有巨鹿县自然资源和规划局公章的项目规划图，该证据用于证明该小区现在没有大门口，房屋不能实际交付。 原告方质证称：对第一组证据中的成交确认书、2013年12月5日出具的证明、不动产证土地使用权证、规划图均为复印件，无法核实真实性，且从复印件内容显示与本案不具关联性；对第二组证据省高院出具的两份行政裁定书真实性无异议，与本案不具关联性，对木匠庄纠纷解决说明以及九份补偿协议均为复印件，对真实性不予认可，且内容显示均有具体相对人，但均与本案无关，对关联性不予认可。根据合同相对性，合同约定内容与双方合意，被告提交证据无法证明与原告在购房合同以外又重新达成合意对合同进行修改，证据仅能证明被告开发涉案房屋所在小区建设项目中存在过错，与其对原告的违约行为无关，被告应当依据合同约定向原告交付房屋并负违约责任。 本院经审理认定事实如下：原告同被告系商品房买卖合同关系。原告于2014年12月19日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告在巨鹿县开发的御品江山第5幢1单元701号（5-1-701）商品房一套、储藏间（详见合同）。合同约定，总房款384196元，原告将首付款156196元已经交于被告指定的账户，剩余房款228000元银行按揭贷款。合同第八条、九条约定，该商品房于2015年5月1日前验收合格并交付使用，逾期出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5违约金。如果遇到下列特殊原因除双方协商解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、非出卖人过错造成的。合同签订后，原告于2014年12月20日交付了首付款156196元，当日被告向原告出具了收款收据。2019年5月份被告通知原告交房领钥匙，原告来到售楼处后，被告要求原告按照被告提供的付款清单在原来购房合同基础上增加购房款，否则不交房不给钥匙。原告不同意被告的要求，没能办理交房手续。期间，由于部分购房户与被告达成了新的房产交接协议，与被告办理了交房手续，被告已经交房，并有部分购房户已经入住使用。 另查明，被告于2011年10月份，以2011万元从巨鹿县国土资源局竞得20312.12平方米土地使用权，在该块土地上开发御品江山项目。由于与宗地附近居民发生纠纷，该地块2013年颁发了两个土地使用权证，确权面积13355.95平方米，自2016年至2018年，宗地附近居民与巨鹿县人民政府先后在邢台市中级人民法院、河北省高级人民法院进行诉讼，2018年3月底达成和解，2018年10月8日巨鹿县人民政府向被告颁发了剩余的6956.17平方米土地使用权证。2019年3月4日由于住户向河北新闻网阳光理政栏目反映御品江山小区迟迟不交房问题，2019年4月16日，巨鹿县住房和城乡建设局向该栏目做出了反馈，主要内容是：2018年10月8日前，由于小区边界与木匠庄村部分村民有争议迟迟不能解决，原来规划的30亩地只办了20亩地的土地证，致使原设计无法实现。2018年经过巨鹿县协调，土地争议得到解决并于2018年10月8日办理了剩余10亩地的土地证。因为被告公司存在资金问题，被告与河北巨伟房地产开发有限公司达成合作意向，由河北巨伟房地产开发有限公司出资建设一期配套工程，并且完成项目二期的开发建设。由于之前土地问题，配套基础设施一直未完善，在河北巨伟房地产开发有限公司介入前均已经发生，导致交房工作不能进行。现御品江山一期项目已经达到交房标准。2019年2月份被告委托新中远工程设计有限公司制作了新的御品江山小区规划图（该规划图已经巨鹿县自然资源和规划局盖章确认），按照新的规划图，该小区分为东西两部分，小区东部分（御品江山小区一期工程，原告购买商品房在东部分）已经完工，西部分（御品江山小区二期工程）正在施工建设，小区规划的门口在小区西侧目前尚未建设，出入小区需要走消防通道，可以通行。上述事实，由原被告提交的证据证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方订立的商品房买卖合同不违反法律规定，并且截止本案提起诉讼，御品江山项目的土地证、规划许可证、预售许可证等相关行政许可手续已经陆续颁发，原、被告应当遵守合同约定履行。由于交房问题涉及多方因素，不仅包括主楼是否具备入住条件，还包括配套设施是否完备等小区的整体建设问题，在合同约定的交房条件目前并没有完全具备的情况下，原、被告应当抱着理性、包容的心态共同解决现在的问题。 一、关于违约金问题。原、被告订立商品房买卖合同后，原告依照约定支付了购房款，被告没能按照约定的交房时间交房，同时，双方签订的房屋买卖协议明确了迟延交房的违约金的计算方法，原、被告对此均无异议。双方争议的问题是，被告是否可以不承担违约责任及是否减轻违约责任问题。从原、被告双方提交的证据看，由于御品江山小区边界问题一直发生纠纷和诉讼，土地证不能及时颁发，是被告迟迟不能交房的原因之一。双方订立的商品房买卖合同第八条约定，非出卖人过错造成的延期交房，出卖人可以据实予以顺延。由于处理土地边界问题不是被告一方的责任，由此造成的交房时间应当予以顺延，或者减轻被告迟延交房责任。同时，被告迟延交房也有被告资金不足等原因，综合被告过错原因及非过错原因，按照诚实信用原则，就双方合同约定的违约金被告应当向原告支付50%，对原告的其他请求不予支持。 二、关于交房问题。被告建设的御品江山小区一期项目尚没有办理竣工验收手续，部分配套设施尚不具备使用功能，只是主楼已经具备基本的交房条件。建设工程进行竣工验收是被告组织施工单位开展的一项工作，不是被告拒绝向购房户交房的理由，被告不应当以此为由不向原告交房。在被告通知原告等购房户交房，以及被告已经向其他入住条件同样的购房户交房的情况下，原告要求被告交房，应予支持。由于小区整体建设没有完工，小区供暖、地下车库、正式门口及通道等部分配套设施尚不具备使用功能，原、被告应当按照小区建设的实际情况办理交房手续。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起十日内，被告河北昊地房地产开发有限公司向原告孟凡磊交付原告购买的御品江山小区第5幢1单元701号（5-1-701）商品房及储藏间（详见双方订立的商品房买卖合同，按照实际情况办理交接手续）。 二、自本判决生效之日起十日内，被告河北昊地房地产开发有限公司向原告孟凡磊支付违约金16032元。 三、驳回原告孟凡磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费301元，由被告河北昊地房地产开发有限公司与原告孟凡磊各负担150.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 员 王建军 二〇二〇年五月十一日 法官助理 张晓燕 书 记 员 胡伟勇