广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终612号上诉人（原审原告）：刘梦，女，1988年6月28日出生，汉族，住广东省深圳市福田区***************。委托诉讼代理人:罗少龙，广东元善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卓杨，男，1990年5月6日出生，汉族，住广东省中山市东区******************。委托诉讼代理人：方嘉欣，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘朝霞，广东载信律师事务所律师。原审第三人：中山市越秀地产物业管理有限公司，住所地广东省中山市南区**********之二（二楼205室），统一社会信用代码9144*****814069808。法定代理人：杜凤君，该公司经理。委托诉讼代理人：戴学，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张晓，女，该公司员工。上诉人刘梦因与被上诉人卓杨、原审第三人中山市越秀地产物业管理有限公司（以下简称中山越秀物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。刘梦上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或改判卓杨向刘梦支付违约金330000元及律师费25000元。事实与理由：一、一审认定事实错误。（一）卓杨向银行提交贷款资料缺失，不配合办理网签合同，实际上并未完成按揭申请手续。且在刘梦通过律师多次督促后，仍以各种理由恶意推脱，迟迟不继续办理按揭申请手续。其行为依据合同已构成根本违约，应当承担违约责任。刘梦于2019年6月22日领取案涉房屋不动产权证书后，立即于次日将不动产权证书交给中介方中山越秀物业公司，以促成房产交易过户。期间，刘梦多次致电卓杨，但卓杨均未接听。后双方约定于2019年7月3日共同到银行办理按揭贷款手续，但当日刘梦办完相关手续后，卓杨仍未到场。2019年7月5日，中山越秀物业公司通知刘梦称卓杨已经向银行提交了按揭贷款资料。随后刘梦联系贷款银行，贷款银行回复卓杨提交资料有缺失。后卓杨称不同意网签，需要更换贷款银行，需要刘梦再次到中山配合办理手续。但之后卓杨却以各种理由推脱不办理贷款手续，电话亦无法联系。2019年8月6日，刘梦通过律师发函给卓杨，敦促其尽快履行合同义务，该函件由卓杨签收，但未有回复。2019年9月6日，刘梦第二次发律师函给卓杨，卓杨采用拒收的方式，不予理会。卓杨提交的银行按揭资料缺失，不配合办理网签合同，恶意推拖交易，可以认定其未履行合同义务，已构成根本违约。（二）卓杨迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，其行为构成根本违约，应当承担违约责任。二、一审判决法律适用错误。房屋买卖合同作为双务合同，履行合同义务有先后顺序，卓杨迟延履行主要义务（获得银行贷款承诺或向刘梦直接支付楼款），经刘梦催告后在合理期限内仍未履行，刘梦依法享有解除权并有权追究卓杨的违约责任。本案应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，确认刘梦享有法定解除权。卓杨答辩称：一审法院事实认定正确，法律适用正确，请求驳回刘梦的请求。二、刘梦以卓杨未获得银行贷款承诺或未向刘梦直接支付楼款为由，解除合同，无任何事实、法律、合同依据。1.一审庭审中刘梦已经确认卓杨在合同约定的时间内向交通银行递交了按揭申请资料，也即完成了按揭申请手续。但刘梦认为卓杨根本违约的理由是卓杨没有获得银行出具的贷款承诺函，这是刘梦对合同条款理解错误。合同中所约定的完成按揭申请手续的十个工作日是指在这个时间内向银行递交按揭申请，而贷款是否成功由银行决定。即便不成功，卓杨还可以通过向其他银行重新贷款、将房屋转让给符合购买资格的第三人、一次性支付购房款等途径继续履行合同。2.双方一致沟通重新贷款的事宜，刘梦对此也知悉并同意。双方从未沟通过要支付方式转为一次性付款，合同履行尚未到办理交易递件的步骤，因此卓杨的最终支付期限未到，而且支付尾款也并不是继续履行合同的唯一选择，卓杨不构成根本违约。3.刘梦提交的证据形成于一审开庭前，非本案新证据，应不予采纳。刘梦一、二审主张的违约理由、解除理由前后不一致，言辞前后矛盾，不具有采纳性。4.刘梦要求卓杨承担违约金、律师费及诉讼费，于法无据，请法院予以驳回。刘梦于2019年9月26日向一审法院提出诉讼请求：1.解除刘梦与卓杨以及中山越秀物业公司于2018年6月29日签订的合同编号为中山越物合字（0000057）号的《房屋买卖合同》及《房屋买卖附加协议》；2.卓杨向刘梦支付违约金330000元；3.卓杨向刘梦支付律师费25000元，以上共计355000元。一审法院认定事实：2018年6月29日，刘梦（卖方）与卓杨（买方）及中山越秀物业公司签订合同编号为中山越物合字（0000057）号的《房屋买卖合同》及《房屋买卖附加协议》，合同约定：卖方将中山市东区*******品峰花园3期21幢1504房以165万元的价格转让给买方；买方需于2018年6月29日向卖方交付定金10万元；其余楼款，办理交易递件的申请手续当天支付30万元（买方必须在房管局缴纳完应缴税金后自行向卖方支付，凭支付凭证办理交易递件手续），尾期楼款125万元，于完成交易手续并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方的收款帐户，买方自行承担办理按揭的费用；买方需于合同签订之日起10个工作日内完成按揭申请手续。合同第九条约定违约责任：“签订合同后，买卖任何一方不按约定或者交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方索求赔偿损失：……2、违约方逾期超过十天仍未履行，守约方有权选择以下任意一方式处理：①解除合同，违约方须承担定金责任或者按总成交价的20%支付违约金，且违约方应承担守约方应向经纪方支付的中介服务费。守约方应向违约方发出解除合同通知书……”合同还约定了其他事项。此外，《房屋买卖附加协议》第10条约定：“房子交易手续以领取房产证当日开始计算”。合同签订当日，卓杨向刘梦支付了定金10万元。2018年7月4日，刘梦提前还款并结清贷款，后领取了产权证号为粤（2019）中山市不动产权第XXX4号不动产权证书，并于2019年6月23日将不动产权证书交第三人中山越秀物业公司收执。2019年8月6日，刘梦委托广东德盈律师事务所向卓杨邮寄《律师函》（EMS邮单号1174681448790），要求卓杨在收函后三日内办妥按揭申请手续，继续履行合同，否则将行使合同解除权。2019年9月6日，刘梦再次委托广东德盈律师事务所向卓杨邮寄《律师函》（EMS邮单号1066444605229），通知解除双方于2018年6月29日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖附加协议》。一审另查明：刘梦为本案向广东元善律师事务所支付了律师费25000元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。各方当事人于2018年6月29日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖附加协议》为当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于双方当事人对解除合同无异议，一审法院照准。关于违约责任。根据合同第三条约定，买方按揭款125万元应于完成交易过户手续，并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方的收款帐户；若买方的贷款申请未能获得银行批准，买方必须在房管局缴纳完应缴税金后自行向卖方支付，凭支付凭证办理交易递件手续。目前，涉案房屋并未完成交易过户手续，买方的最终支付期限未到，其还可以现金支付，故仅凭买方未办理按揭手续（或者未办妥按揭手续）这一点，无法得出其根本违约的结论，刘梦要求卓杨承担违约责任并支付律师费的诉讼请求，理据不足，一审法院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除刘梦、卓杨及中山越秀物业公司于2018年6月29日签订的合同编号为中山越物合字（0000057）号的《房屋买卖合同》及《房屋买卖附加协议》；二、驳回刘梦的其他诉讼请求。案件受理费6625元，减半收取为3312.5元,诉讼保全费2295元，共计5607.5元（刘梦已预交），由卓杨负担（卓杨应于一审判决生效之日起七日内迳付刘梦，一审法院不另行收退）。二审期间，刘梦向本院提交如下证据：1.刘梦与中山越秀物业公司陈美旋微信聊天记录；拟证明刘梦自取得涉案不动产权证后积极履行合同所约定的义务，并与中山越秀物业公司沟通、督促其协助推进房屋买卖交易进度，但根据中山越秀物业公司业务员陈美旋反馈，第一次递交按揭申请，卓杨拒绝办理网签手续导致未能获得银行的贷款承诺函。后来，刘梦一直催促中山越秀物业公司尽快协调办理按揭手续以期尽快完成交易手续，但得到的回复均是卓杨没有空或者未予回复。由此可见，卓杨迟延履行合同付款义务导致合同目的无法实现，应当承担违约责任。2.刘梦代理人与卓杨短信记录，拟证明刘梦代理人自2019年8月16日起，一直试图与卓杨沟通，以期推进交易进程，但卓杨均以各种理由推托，拒不办理按揭手续，甚至根本不予回复。卓杨的质证意见为：上述证据不属于现行民事诉讼规则第41条新证据的情况，不是一审庭审结束后才发生的新证据，依据该规定第43条规定，不应采纳。微信聊天记录真实性予以确认，说明卓杨已按时完成了按揭手续，是由于银行执行“三价合一”政策导致卓杨的贷款未获批准。对短信记录的真实性、合法性、关联性均不予确认。中山越秀物业公司的质证意见为：对微信聊天记录的真实性确认，对短信记录不清楚。卓杨、中山越秀物业公司于二审期间没有提交新证据。二审查明：案涉房屋买卖合同第三条付款方式约定，若买方的贷款申请未能获得银行批准，买方必须在房管局缴纳完应缴税金后自行向卖方支付，凭付款凭证办理交易递件手续。房屋买卖附加协议约定，经买卖双方协商，因其中一方导致本合同不能顺利进行，则守约方可向违约方追索律师费、诉讼费等产生的实际费用；若因国家政策调整，导致不能顺利按揭，不视为双方违约。二审另查明：根据刘梦提交的其与中山越秀物业公司员工的微信聊天记录显示，刘梦2019年7月至8月期间多次询问中介公司员工关于卓杨申请贷款进度情况，中介公司员工回复卓杨想更换贷款银行、并多次以工作原因、身体不适等理由表示稍后会联系刘梦。直至2019年9月26日，中介公司员工回复称卓杨想用其妈妈的名义申请贷款，并约刘梦有时间到银行办理申请贷款的手续。卓杨、中山越秀物业公司对刘梦提交的微信聊天记录的真实性均予以确认。二审再查明：卓杨表示收到刘梦于2019年8月6日发出的律师函，但没有及时书面回复，但有与中介公司联系约刘梦办理按揭。刘梦委托律师于2019年8月16日起发短信给卓杨的手机号码就办理银行按揭事宜进行沟通，刘梦的代理律师多次催促卓杨尽快申请银行按揭，卓杨在收到信息后，要不不予回复，要不承诺马上办理，但却从未实际履行。除本院二审查明的上述事实以外，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：卓杨是否存在违约行为及应否向刘梦承担违约责任。对此，本院具体分析如下：刘梦与卓杨以及中山越秀物业公司签订的房屋买卖合同及房屋买卖附加协议是各方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据已查明的事实可知，刘梦在签订案涉合同后，随即于2018年7月4日提前偿还了房屋贷款，并于领取房屋不动产权属证书之次日即2019年6月23日将不动产权证书交予中山越秀物业公司收执。至此，刘梦为案涉房屋能够顺利过户完成交易履行了相应义务。按照合同及附加协议约定，卓杨应当于刘梦领取案涉房屋不动产权证书之日起10个工作日内（即2017年7月6日前）完成银行按揭的申请手续。双方对卓杨曾于2019年7月5日向交通银行申请办理按揭贷款手续，但未获银行审批通过的事实均无异议，本院予以确认。从刘梦提供的微信聊天记录可知，卓杨在其银行按揭申请未获交通银行批准后，提出要求更换银行重新办理按揭手续，刘梦对此不持异议，并表示予以配合，视为刘梦同意卓杨更换银行重新办理按揭手续，这可视为双方对此达成合意。从刘梦于2019年8月6日向卓杨寄发律师函催促卓杨尽快办妥银行按揭贷款手续，卓杨于2019年8月8日经他人签收并且其确认收到该律师函的事实可知，卓杨最迟应于2019年8月8日知悉刘梦同意其更换银行重新办理按揭贷款手续的事宜。在双方没有对更换银行重新办理按揭手续的时限作出新的约定的情况下，推定适用合同原来的关于申请办理银行按揭手续的时限约定，即卓杨应于10个工作日内（即2019年8月21日）前完成按揭申请手续。但从本案的证据可知，卓杨并未于上述期限内向任何一家银行提交按揭申请，且经刘梦代理律师的多次催促，卓杨要不不予回复，要不承诺马上处理，但却从未实际履行。期间，刘梦亦通过微信多次询问中介公司员工关于卓杨申请银行按揭贷款的进度情况，中介公司员工回复称卓杨多次以工作原因、身体不适等理由表示稍后会联系刘梦。但直至刘梦于2019年9月6日向卓杨寄送解除合同的律师函之前，卓杨仍未向银行递交资料办理按揭手续，显然卓杨怠于履行合同义务，其行为已构成违约。至于卓杨主张其按揭申请之所以未获交通银行审批通过，是因为交通银行实行“三价合一”的新政策，故根据案涉房屋买卖附加协议第7条“若因国家政策调整，导致不能顺利按揭，不视为双方违约”的约定，卓杨已履行了申请银行按揭贷款的义务，其行为不构成违约。对此，本院认为，“三价合一”政策指的是银行贷款申请价、实际成交价、网签备案合同价三者一致，该政策的推行应是对之前存在的一些不规范的房屋交易行为进行规范管理，以规范房地产交易市场及保障国家税收，该政策的推行不应理解为卓杨不能顺利办理按揭的原因，故本院对卓杨的该主张不予采纳。根据案涉房屋买卖合同及附加协议的约定，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方赔偿损失，违约方逾期超过十天仍未履行，守约方有权选择解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的20%支付违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书。守约方可向违约方追索律师费、诉讼费等产生的实际费用。本院前述已经认定卓杨未于期限内完成银行按揭手续的行为构成违约，且刘梦亦在卓杨逾期超过十天后于2019年9月6日向卓杨发出解除合同通知书。即刘梦作为守约方，在积极履行了相应的合同义务后，有权对违约方卓杨行使单方合同解除权。因本案房屋买卖合同及附加协议实际包含了两个民事法律关系，一是刘梦与卓杨之间的房屋买卖合同关系，二是买卖双方与中山越秀物业公司之间的居间合同关系。而本案实际上是刘梦与卓杨在履行房屋买卖合同过程中产生争议而引发的诉讼，故本案为房屋买卖合同纠纷，并不涉及居间合同部分。故刘梦诉求解除案涉房屋买卖合同及附加协议，实际上是解除房屋买卖合同及附加协议中关于房屋买卖合同部分，并不涉及居间合同部分。按照上述违约责任的约定，刘梦于本案中诉请卓杨支付总成交价的20%的违约金即330000元（1650000元×20%），及支付律师费25000元，理据充分，本院予以支持。因卓杨已于2018年6月29日向刘梦支付了定金10万元，为避免当事人诉累，本院于本案的违约金数额中直接扣减卓杨已支付的该10万元，即卓杨尚需向刘梦支付违约金230000元（330000元－100000元）及律师费25000元。至于卓杨辩称合同约定其还可以将房屋转让给符合购买资格的第三人、一次性支付购房款等途径继续履行合同。本院认为，合同约定卓杨办理银行按揭手续的履行顺序在前，只有买方贷款申请未获银行批准后，卓杨才需向卖方于办理过户递件前支付剩余购房余款，但卓杨在双方达成更换银行重新办理按揭手续的合意后，却没有于约定的期限内向任何一家银行履行办理按揭的义务，且对刘梦的合理催促采取消极应对或干脆不予回复的态度，在刘梦于2019年9月6日向其发出解除合同的律师函前，卓杨从未向刘梦证明其有一次性付款的能力及提出其可以采取一次性付款等其他履行方式以清除合同履行的障碍。故卓杨的上述抗辩理由，理据不足，本院不予采纳。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，刘梦的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律有误，处理结果不当，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条，第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25501号民事判决；二、解除上诉人刘梦与被上诉人卓杨及原审第三人中山市越秀房地产物业管理有限公司于2018年6月29日签订的合同编号为中山越物合字（0000057）号的《房屋买卖合同》及《房屋买卖附加协议》中的房屋买卖合同部分；三、被上诉人卓杨于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人刘梦支付违约金230000元及律师费25000元；四、驳回上诉人刘梦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6625元，减半收取为3312.5元，诉讼保全费2295元，共计5607.5元（刘梦已预交），由刘梦负担1570元，由卓杨负担4037.5元（卓杨负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付刘梦）；二审案件受理费6625元（刘梦已预交），由刘梦负担1855元，由卓杨负担4770元（卓杨负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付刘梦）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇二〇年五月十八日书记员 李玉琴