湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0703民初314号原告：伍六云，男，1957年5月29日出生，汉族，居民，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：袁振，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。被告：伍叶辉，男，1986年12月14日出生，汉族，居民，住湖南省新化县。被告：陈浩，男，1989年11月14日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。被告：鼎城区同盟地产中介服务部，住所地：常德市鼎城区玉霞街道常沅社区善卷路2764号。经营者：陈浩。以上两被告的共同委托诉讼代理人：雷志明，常德市鼎城区法律工作者协会法律工作者。代理权限为特别授权代理。第三人：何奇昌，男，1999年12月21日，汉族，居民，湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：何俊杰，男，1970年8月28日，汉族，居民，湖南省常德市鼎城区，系何奇昌之父。代理权限为特别授权代理。原告伍六云与被告伍叶辉、陈浩、鼎城区同盟地产中介服务部（以下简称同盟中介服务部）、第三人何奇昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案，依法适用简易程序，后因案情复杂，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍六云及其委托诉讼代理人袁振与被告伍叶辉、陈浩、同盟中介服务部及被告陈浩、同盟中介服务部的共同委托诉讼代理人雷志明、第三人何奇昌的委托诉讼代理人何俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伍六云向本院提出变更后的诉讼请求：1、撤销伍叶辉与陈浩、同盟中介服务部于2019年7月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》及伍六云与陈浩于2019年8月8日签订的《房地产买卖契约》，伍叶辉、陈浩、同盟中介服务部赔偿伍六云经济损失680000元；2、由伍叶辉、陈浩、同盟中介服务部承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2005年，伍六云购买了位于鼎城区房屋一套，并办理了权利人为伍六云的国有土地使用权证［常鼎国用（2005）第0489号］及房屋所有权证（常鼎房权证武陵镇字第××号），房屋建筑面积132.67平方米。伍六云购买该房屋后未经常居住和使用。2019年7月30日，伍叶辉、陈浩利用伍六云系文盲的情形，采取欺骗手段，恶意串通，隐瞒房屋买卖的事实，通过陈浩经营的同盟中介服务部（居间人），伍叶辉、陈浩、同盟中介服务部签订《房屋买卖（居间）合同》，将伍六云的上述房屋以远低于市场价格的385000元的价格卖给了陈浩，伍六云不知情也没有在《房屋买卖（居间）合同》上签字认可。2019年8月8日，伍叶辉又以该房屋需重新办理不动产权属登记为由，将伍六云骗至鼎城区政务中心不动产登记处，使伍六云违背真实意识在备案的《房地产买卖契约》及不动产登记材料上签名，从而使该房屋过户登记在陈浩名下。2019年8月14日，陈浩又将该房屋以608800元的价格卖给了第三人何奇昌（伍六云当时亦不知情）。2019年9月，何奇昌要伍六云腾房时，伍六云才知晓伍叶辉、陈浩、同盟中介服务部对伍六云的上述房屋共同侵权的事实。综上，涉案《房屋买卖（居间）合同》系伍叶辉、陈浩、同盟中介服务部采取欺诈手段所为（伍六云未签字认可亦不知情），导致伍六云后在不动产登记处备案的《房地产买卖契约》及房屋买卖过户登记材料上作出错误的签字行为，从而使房屋过户卖给了陈浩，严重损害了伍六云的合法权益，给伍六云造成了较大的经济损失。故伍六云向法院起诉，提出上述诉讼请求。伍六云为支持其诉讼请求，主要向本院提交了下列证据：《房屋买卖（居间）合同》原件一份、《房屋（租赁）合同》原件一份，本院2019年12月23日《法庭笔录》复印件一份、2020年4月26日鼎城区税务局第一税务分局《情况说明》原件一份。拟证明伍叶辉、陈浩、同盟中介服务部恶意串通、采取欺诈手段，将伍六云的房屋卖给陈浩、卖房价格显失公平、增值税发票所反映的价格不能作为房屋交易价格的事实。伍叶辉辩称，是伍叶辉为了偿还高利贷，瞒着涉案房屋的产权人伍六云（伍叶辉之父），将涉案房屋卖了，伍叶辉签订《房屋买卖（居间）合同》伍六云确实不知情，到政务中心不动产登记处办理房屋买卖给陈浩的过户登记手续时，也是伍叶辉欺骗伍六云签的字（欺骗理由是“两证合一”需重新进行不动产登记而签字）。请求法院依法判决。伍叶辉就其辩解主张未向本院提交证据。陈浩、同盟中介服务部辩称，第一，涉案房屋登记的所有权人虽为伍六云，但长期由伍六云的儿子伍叶辉居住使用，陈浩购买该房屋是通过同盟中介服务部的业务员丁波与伍叶辉沟通联系的，伍叶辉卖该房屋应该经过了伍六云的同意和认可，否则，伍六云不可能会在不动产登记中心的房屋过户登记手续材料上签字；第二，伍六云与陈浩对涉案房屋的买卖是双方的真实意识表示，不存在欺诈和侵权，在鼎城区政务中心办理房屋买卖过户手续《不动产登记申请书》、《不动产登记询问及风险告知单》、《房地产买卖契约》及完税手续均是伍六云亲笔签字和认可，且购房款的交付也是经伍六云同意认可后交付给伍叶辉的，且房屋的买卖亦不显示公平（陈浩购买的伍六云的该房屋陈旧、无电梯，包括中介费、房产契税亦花费了近50万元），第三人何奇昌亦是从陈浩处善意、合法取得该房屋的所有权。故，请求依法驳回伍六云的诉讼请求。陈浩、同盟中介服务部为支持其辩解主张，主要向本院提交了下列证据：1、伍六云的房屋所有权证、国有土地使用权证各一份。拟证明案涉房屋为伍六云所有的事实；2、《收条》二份、手机银行转账凭证、银行交易明细各一份。拟证明陈浩已按合同约定付清购房款并缴纳税费的事实；3、《常德市鼎城区不动产登记受理通知书》、《房地产买卖契约》、《不动产登记申请书》、《不动产登记询问及风险告知单》各一份。拟证明伍六云对案涉房屋卖给陈浩是自愿的，在不动产登记中心办理过户登记手续是伍六云的真实意思的事实。何奇昌辩称，伍六云的起诉无事实和法律依据，涉案房屋无论是陈浩的买卖取得还是何奇昌的买卖取得，均是双方当事人的真实意识表示，不违反法律规定，也不违反市场经济规律，故请求依法驳回伍六云的全部诉讼请求。第三人何奇昌为支持其辩解主张，主要向本院提交了下列证据：《房屋买卖合同书》、《收条》、《收款收据》、《房屋不动产证》等。拟证明何奇昌系合法善意取得案涉房屋的事实。本案诉讼中，本院依职权依法调取了伍六云将案涉房屋卖给陈浩时，房屋交易契税纳税方面的有关材料，显示该房屋2019年8月8日交易的契税是按存量房（二手房）的该房屋评估价格481300元计收的（不是按当事人之间的交易价格收税），契税7219.5元。对于当事人所举上述证据，各方当事人对他方当事人所举证据自身的真实性均未提出异议，本院对当事人所举上述证据的真实性予以认定。根据当事人庭审举证、质证，结合当事人陈述及本院调查取证，本院经审理认定本案事实如下：2005年，伍六云购买了位于鼎城区房屋一套，并办理了权利人为伍六云的国有土地使用权证［常鼎国用（2005）第0489号］及房屋所有权证（常鼎房权证武陵镇字第××号），房屋建筑面积132.67平方米。伍六云购买该房屋后未经常居住和使用。2019年7月30日，伍叶辉代表卖方伍六云（没有证据证实经过了伍六云同意）、陈浩作为买方、同盟中介服务部作为居间人（业务员为丁波）三方签订《房屋买卖（居间）合同》，约定将伍六云的上述房屋以385000元的价格卖给陈浩（伍六云未在该居间合同上签字），还约定买方向卖方支付购房定金50000元，并于2019年8月15日前将除定金外的购房款335000元支付给卖方。《房屋买卖（居间）合同》签订后，陈浩于2019年7月30日将购房定金50000元支付给伍叶辉，伍叶辉于同日向陈浩出具了50000元《定金收条》一份。为防止房屋买卖最终不能成功后而导致陈浩不能将50000元定金收回，伍叶辉与陈浩又于同日签订了一份《房屋（租赁）合同》，约定出租方（伍叶辉）将涉案房屋出租给承租方（陈浩），租金5000元/年，按10年付一次（租金已一次性付清至2029年7月29日），但该《房屋（租赁）合同》并未实际履行。2019年8月8日，伍六云、伍叶辉与陈浩共同到鼎城区政务中心不动产登记处，伍六云（卖方）与陈浩（买方）就涉案房屋的买卖双方签订了成交价格为350000元的《房地产买卖契约》，并在《不动产登记申请书》、《不动产登记询问及风险告知单》签字备案，后不动产登记中心将伍六云的涉案房屋的权利人过户登记在陈浩名下，2019年8月9日，陈浩支付给伍叶辉购房款335000元，伍叶辉于同日向陈浩出具335000元购房款《收条》一份。2019年8月14日，陈浩未对涉案房屋进行改造修缮又将涉案房屋以608800元的价格卖给了第三人何奇昌，双方签订了《房屋买卖合同》，鼎城区不动产登记中心于2019年8月26日将该房屋的权利人登记在何奇昌名下。另查明，涉案房屋于2019年8月8日伍六云与陈浩之间买卖时，契税是按存量房（二手房）的评估价格481300元计收的（不是按双方的交易价格收税），陈浩共缴契税7219.5元，支付中介费5000元。还查明，同盟中介服务部成立于2018年12月21日，系个体工商户，经营者原为蒋科，因蒋科欠陈浩的借款，便将该中介服务部转让给陈浩（2019年8月16日其经营者工商登记为陈浩）。本院认为，本案各方当事人的争执焦点是：1、涉案《房屋买卖（居间）合同》及《房地产买卖契约》是否合法有效并予撤销的问题；2、伍叶辉、陈浩、同盟中介服务部应否赔偿伍六云经济损失的问题。根据本院审理查明的案件事实，涉案《房屋买卖（居间）合同》系伍叶辉欺诈伍六云所为（伍六云不知情），而涉案《房地产买卖契约》在订立合同时亦显失公平（合同约定房屋成交价格350000元，陈浩实际购买的价格为385000元，仅过几天在未进行任何改造修缮的情况下，转手卖给何奇昌的价格为608800元），根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款（二）项、第二款之规定，均应予撤销。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。鉴于第三人何奇昌已善意取得该房屋的所有权（已登记在何奇昌名下），返还房屋没有必要也不可能，故伍叶辉、陈浩因该房屋买卖合同取得的财产（价款）以实际所得标准分别予以补偿给伍六云，其中伍叶辉补偿385000元，陈浩补偿223800元（608800元-385000元），因伍六云与陈浩之间房屋买卖陈浩所缴的契税7219.5元和所付中介费5000元予以扣减。伍六云诉称的经济损失为680000元，其中的71200元（680000元-608800元）没有事实和法律依据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，不予支持。综上所述，伍六云的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款（二）项、第二款、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销本案2019年7月30日《房屋买卖（居间）合同》和2019年8月8日《房地产买卖契约》；二、伍叶辉于本判决生效后十日内补偿伍六云人民币385000元；陈浩于本判决生效后十日内补偿伍六云人民币211580.5元（已扣减所缴契税7219.5元和所付中介费5000元）；三、驳回伍六云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元，由陈浩负担5300元，伍叶辉负担5300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  朱金平审 判 员  冷德广人民陪审员  罗宏建二〇二〇年五月二十六日法官助理黄雅琪书记员曾星附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。