广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31521号上诉人（原审原告）：深圳市新民居建筑设计有限公司，住所地：深圳市大鹏新区葵涌街道葵政西路28号海语山林商铺1栋201，统一社会信用代码：914403005907038807。法定代表人：徐燕，总经理。委托诉讼代理人：陈炜，广东涵德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勃，广东涵德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市承翰物业管理有限公司海语山林管理处，住所地：深圳市大鹏新区葵涌街道海语山林6栋首层，统一社会信用代码：914403006939815252。负责人：庄小灿。被上诉人（原审被告）：深圳市承翰物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区商报路奥林匹克大厦23C，统一社会信用代码：914403007649552454。法定代表人：庄小灿，总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：彭其，系公司员工。两被上诉人共同委托诉讼代理人：庄子海，系公司员工。上诉人深圳市新民居建筑设计有限公司（以下简称新民居公司）因与被上诉人深圳市承翰物业管理有限公司海语山林管理处（以下简称承翰山林管理处）、深圳市承翰物业管理有限公司（以下简称承翰物业）不当得利纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初13807号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。新民居公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、支持新民居公司的全部诉讼请求；3、本案的一、二审全部诉讼费用均由承翰山林管理处、承翰物业承担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。承翰山林管理处、承翰物业与新民居公司之间合同无效，承翰山林管理处、承翰物业行为已构成不当得利。（一）承翰山林管理处、承翰物业与新民居公司签署的《商铺租赁书》系无权处分，且该出租行为明确被深圳市大鹏新区城市建设局定性为违规，双方签署合同当属无效。（二）除承翰山林管理处、承翰物业无处分权限未获追认外，承翰山林管理处、承翰物业的出租行为也损害了公共利益，双方签署的《商铺租赁书》属于无效合同。（三）双方签署的《商铺租赁书》违反行政法规的效力性强制性规定，应属无效合同。（四）双方签署的《商铺租赁书》无效，承翰山林管理处、承翰物业向新民居公司收取租金和租赁保证金均没有法律依据，应予以返还。二、依据一审法院判决，新民居公司存在被实际房屋所有权人要求支付占有使用费用的风险。三、一审法院判决变相支持了承翰山林管理处、承翰物业的违规行为，不利于社会秩序和法治建设。承翰山林管理处、承翰物业未提交任何答辩意见。新民居公司向一审法院起诉请求：1、承翰山林管理处、承翰物业向新民居公司返还款项122824.51元；2、承翰山林管理处、承翰物业向新民居公司支付资金占用利息（自起诉之日起以122824.51元为基数，按年化利率6%计至承翰山林管理处、承翰物业实际支付之日止）；3、本案诉讼费由承翰山林管理处、承翰物业承担。一审法院认定事实：2015年11月27日，新民居公司与承翰山林管理处签订《商铺租赁书》，约定承翰山林管理处将位于深圳市××鹏新区××街道××路海语山林1栋二层的房屋出租给新民居公司，租赁期限自2015年11月30日至2020年11月31日止，每月租金包含物业管理费及商铺门口停车位为2600元，合同免租期为3个月，计租日自2015年12月1日起算；本合同签订之日起5日内，新民居公司应当向承翰山林管理处交付租赁保证金5200元，承翰山林管理处应当同时开具等额收据（需加盖公司公章）给新民居公司，承翰山林管理处应当于本合同终止或解除之日起7日内向新民居公司退还保证金；水费按5元每立方米计算，电费按1.5元每度计算，管理费按3.5元每平方米计算；承翰山林管理处应于2015年11月30日前将租赁房屋交付新民居公司使用，并办理有关移交手续；合同有效期内，在政府征用、收回或拆除租赁房屋的情形下，允许变更或终止本合同。《商铺租赁书》还约定了其他内容。另查，新民居公司向承翰山林管理处缴纳租金至2018年12月份，缴纳物业管理费和水电费至2019年4月，以上缴纳的租金、物业管理费、水电费共计117624.51元。2018年10月18日，深圳市大鹏新区城市建设局向承翰山林管理处发送《大鹏新区城市建设局关于责令海语山林物业管理处清退公共配套物业的通知》一份，根据该通知，深圳市大鹏新区城市建设局已于2018年9月从深圳市龙岗区政府物业管理中心承接了包括涉案房屋在内的大鹏新区的部分公共配套物业的管理使用权，但涉案房屋被承翰山林管理处违规出租，责令承翰山林管理处于2018年10月31日前清退违规占据的公共配套物业。2019年3月4日，承翰山林管理处向新民居公司发送《关于海语山林1栋二层新民居公司搬离的函告》，承翰山林管理处以《商铺租赁书》约定的“政府征用、收回或拆除租赁房屋”为由与新民居公司终止合同，并要求新民居公司于2019年3月15日前搬离并缴清相关费用。新民居公司已经于2019年4月30日搬离涉案房屋。承翰山林管理处、承翰物业在庭审中确认出租给新民居公司的物业属于公共配套物业，在出租之前并未获得物业管理人或所有权人的授权，也无证据证明其出租时已向新民居公司告知涉案房屋的产权状况。一审法院认为，不当得利指没有法律根据，取得不当利益，造成他人损失，受损失的人有权请求返还不当利益。本案中，《商铺租赁书》系新民居公司与承翰山林管理处双方真实意思表示，未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方有拘束力；新民居公司以承翰山林管理处、承翰物业对涉案房屋无出租权限为由主张合同无效，一审法院不予支持。新民居公司实际占有使用涉案房屋，向承翰山林管理处缴纳租金、物业管理费、水电费等，系基于租赁合同签订后的对待给付；新民居公司以租赁合同无效为由，承翰山林管理处、承翰物业构成不当得利主张承翰山林管理处、承翰物业返还新民居公司已给付的相关费用，于法无据，一审法院不予支持。承翰山林管理处、承翰物业未获出租权限出租涉案房屋所获之租金收益，应归于涉案房屋的所有权人，新民居公司并非承翰山林管理处、承翰物业上述所获租金收益的请求权人。双方因新民居公司提前搬离房屋产生的争议，可另循法律途径解决。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回新民居公司全部诉讼请求。本案案件受理费1378元（新民居公司已预交），由新民居公司承担。经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为不当得利纠纷案件，根据新民居公司的上诉内容，本案二审的争议焦点为：承翰山林管理处、承翰物业是否应向新民居公司返还涉案租金和租赁保证金。本院认为，《商铺租赁书》系新民居公司与承翰山林管理处双方真实意思表示，且不存在违反法律、法规的效力性强制性规定，故本案案涉合同合法有效，对双方有拘束力。新民居公司亦实际占有使用本案涉案房产，其应当依据合同约定向承翰山林管理处缴纳租金、物业管理费、水电费等。综上，新民居公司以租赁合同无效为由，承翰山林管理处、承翰物业构成不当得利主张承翰山林管理处、承翰物业返还其已给付的相关费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于承翰山林管理处、承翰物业违规出租本案涉案房产并获利的问题，本院将向相关主管部门发送司法建议，追究其的相关责任。综上，新民居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2756元，由深圳市新民居建筑设计有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年五月八日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。