广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初364号原告：卓泽敏，男，1981年4月20日出生，汉族，住广东省惠来县，委托诉讼代理人：何沐凝，广东创杰（南沙）律师事务所律师。被告：赵玉兰，女，1980年1月8日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：谢泽河，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾林华，广东品杰律师事务所实习人员。原告卓泽敏与被告赵玉兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓泽敏及其委托诉讼代理人何沐凝，被告赵玉兰及其委托代理人谢泽河到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卓泽敏向本院提出诉讼请求：1、确认被告单方解除《商铺租赁合同》的行为无效；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年1月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》约定被告将位于XX酒店西侧东站路口第三、四格的商铺向原告出租，每月租金为7000元，租期自2018年2月1日起至2022年9月30日止。2018年1月17日，原告与被告继续签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于XX酒店西侧东站路口第一、二格的商铺向原告出租，每月租金为3000元，租期自2018年2月1日起至2022年9月30日止。前述两份《商铺租赁合同》第2条均约定，“（乙方）每月一日以现金的方式交本月铺租及上月的水电费到XX酒店前台，如超期支付甲方有权收回商铺，并没收押金。”2019年10月23日，被告在原告所租赁的商铺门口粘贴《解除合同通知》一份，其中称“由于原告一直拖欠租金未付，己经构成根本违约”，通知原告解除双方的租赁合同，并要求收回出租商铺。但恰恰相反，实际上原告自2019年8月起就曾面临多次催促被告到店领取租金，但被告却不予理会的难题。原告本以为被告只是临时抽不出时间，但根据其2019年10月23日的《解除合同通知》可见，被告纯粹是利用拒收租金的方式以制造原告欠付租金的假象，借此提前解除与原告签订的《合同》，并逃避相关违约责任。原告认为，被告作为商铺租赁合同中接收租金的一方，有义务积极按照合同的约定配合收取租金。但在《合同》履行过程中，被告不仅不履行按照合同约定配合收取租金的义务，还借此提前解除《合同》，逃避违约责任，此举己严重损害了原告的合法权益，故诉至本院。被告赵玉兰辩称：被告解除原被告之间的租赁合同是合法有据的。原告提出的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。原告从2018年10月开始一直以各种理由拒绝、延期履行按时支付房租的义务。2019年1月、3月、6月、7月、8月、9月的租金已超过合同约定的交租时间，被告多次催促原告才履行，至8月，被告在微信上被原告拉黑并拒收被告发送租金《收据》信息。根据涉案合同第（2）条约定，原告严重损害了被告的合法权益并构成根本违约。交纳租金是原告的合同义务，从原告提交的证据《微信聊天记录截图》中也可以证实，按此前的交易习惯都是由原告直接微信转账支付的，可以证明原告主观上不愿意交租，以各种理由不按时履行义务，严重损害被告的合法权益。因原告未按约定支付租金及水电费，被告多次催促无奈之下于2019年10月5日出具《告知函》，又于2019年10月23日出具《解除合同通知》，但原告至今未履行其义务，导致合同目的不能实现，已构成根本违约，严重损害被告的权益。被告已在案号为（2020）粤0115民初665号案件中请求解除《商铺租赁合同》等。综上，原告的行为已构成根本违约，损害被告的合法权益。经审理查明，赵泰来是位于广州市南沙区XX房屋的产权人，建筑面积5299.9221平方米，不动产权证书号为粤（2019）广州市不动产权第XXX号。2020年1月17日登记至广州苍鹤农业发展有限公司名下。2018年1月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》约定被告将位于XX酒店西侧，东站路口第三、四格出租原告。（1）每月租金7000元，租期2018年2月1日至2022年9月30日止。（2）每月一日以现金的方式交本月铺租及上月的水电费到XX酒店前台，如超期支付甲方有权收回商铺，并没收押金。“15号之前不交房租甲方收回铺位”（赵玉兰手写）。（4）乙方自行办理工商费、税金、垃圾清运费等一切费用，如果任何差错或有违法现象，将与甲方无任何关系。“一切装修不作任何赔偿和甲方无关”（赵玉兰手写）。（5）在租赁期间，乙方中途自动退出，甲方不能退回押金。（注：如甲方卖掉XX酒店一切由新房东安排、甲方只退回押金）。同月17日，被告将位于XX酒店西侧，东站路口一、二格铺位出租给原告，双方签订了内容与上述《商铺租赁合同》一致的《商铺租赁合同》。上述合同签订当日，被告将涉案房屋交付给原告使用。后赵泰来出具《声明书》，内容为就涉案商铺其同意被告以自己名义出租、收取租金、签订合同等。2018年1月12日、2月9日、3月17日、4月11日、5月15日、6月16日、7月21日、8月15日、9月21日、10月25日、10月28日、11月20日、12月17日，2019年1月22日、1月23日、2月24日、3月24日、4月26日、5月26日、7月1日、7月30日,原告分别向被告支付租金及水电费，支付方式和金额分别为：转账9000元，转账10000元，现金19000元，转账10000元、现金9000元，转账14923元、现金3026元；转账4000元、转账10214元、现金8000元，现金20363元，转账22168元，转账23433.5元，转账13070元、转账10000元，转账20387元，转账19766.5元，转账10000元、转账9143元，转账18933元，转账13703.5元，现金19673元，转账13021元、转账7000元，转账19563.5元，转账11434元、现金10000元。被告确认涉案租赁物2019年7月以前的租金已付清，该月之后的租金原告未支付。原告确认其未缴纳2019年8月以后的租金。就2018年1月12日所支付的9000元，原告陈述为中介费，被告陈述系原告代上一手租客转交的租金。2019年10月5日，被告于涉案物业门口张贴《告知函》，内容为“致：卓泽敏（以下简称‘你方’）……你方至今已有两个月的房租未支付，已经严重违反上述合同约定，构成违约。为此，本人特向你方发出函告如下：本人将收回向你方出租的上述所有商铺，并要求你方在收到本函件之日起五日内搬离属于你方可移动的物品，否则视为你方放弃商铺内的物品，本人将有权进行处理。”2019年10月23日，被告于涉案物业门口张贴《解除合同通知》，内容为“通知：卓泽敏（以下简称‘你方’）由于卓泽敏一直拖欠租金未付，已经构成根本违约，为此，特发本通知解除双方的租赁合同，限你方三天之内搬走属于你方的商铺内的物品，否则我方将依法进行处理。”被告当庭陈述该通知中所述的合同指原被告之间签订的涉案两份《商铺租赁合同》；原告确认其诉请1中的《商铺租赁合同》指双方签订的涉案两份《商铺租赁合同》，原告另确认其在被告张贴当天知悉上述《告知函》《商铺租赁合同》。原告为证明其多次催促被告到店领取租金被告不予理会及涉案合同的履行情况，被告为证明原告违反合同约定多次逾期或拒绝缴纳租金，双方均提交被告与原告人员的微信聊天记录，其中被告与卓雁正（微信号：×××）的微信聊天记录部分内容如下：2019年4月16日，赵：“……见到那个新房东，他不打算租，因为到时候装修啊，前面这里全部封起来，你们也没办法做生意的，然后我就问他可以给你们多久，可以多久搬？他说可以最多半年给你们搬走，本来我是提议说让他们继续租给你，但是房租不可能一万块，但是他说还是不租。”2019年4月17日，卓：“房地产证过户都不止半年。”赵：“23号正式交接完。”2019年4月25日，赵：“今天25号了，你说25号之前会把房租给我，你还没给我呢”卓：“我不在南沙，看看我过去或你发个农行的账号给我，我转给你咯……”……赵：“最好就转那个微信或者支付宝给我咯，因为这些钱也不是我的钱，是帮那个新房东收到，所以要转到他那里去，所以转到我微信呀或支付宝这里都可以”卓：“……要不就等我过去了，这两天回南沙再给你。”赵：“没事啊，你要是明天回来，你就明天转微信转支付宝给我…”2019年4月26日，卓：“靓女，你过来拿现金吧，那单拿过来。多少钱，把现金给你。我现在叫人过去拿现金，转了要明天才到，所以我叫他把现金拿出来。”赵：“现在，那个现金已经在那里了？我过去直接可以收是不是。”2019年5月6日，被告向原告发送收据图片。2019年5月17日，赵：“老板今天17号了，你要交房租了。给你信息你又不回。”卓：“没看到，你单发过来，这两天给你。”赵：“我早就发给你了，我现在重发一次吧”2019年5月20日，赵：“老板，今天20号了，你还不给房租我呀”卓：“25号给你”赵：“最迟25号了啊，最迟25。”2019年5月26日，赵：“老板，你不是说25号给我钱吗？今天26号了”卓：“明天给你，明天一定交。”2019年6月24日，被告向原告发送收据图片两份。赵：“老板交铺租了，这个月还是我收。”卓：“那就月底给你了。30号给你。”赵：“0K”。2019年6月25日，卓：“到时候你就让新房东跟我签合同就行呗”赵：“我问了新房东，新房东他说不签。”2019年6月30日，赵：“今天三十号了，你要交铺租给我了，你说了三十号给我的。”卓：“好啊好啊，等下让财务看看里面有多少，还一下。”被告与原告（微信号：×××）的微信聊天记录部分内容如下：2019年8月20日，卓：“房东，我就先告诉你一下，这几天就来，好多客人说我这里应该重新装修一下，这些房间这些要重新补装修的”赵：“我已经发了通知给你老爸了，到10月16日号就要交回这个铺位。如果你这个时候装修的话，你自己亏是你自己的。”2019年10月5日，卓：“每月财务叫你过来收房租水电费，你怎么不过来收。没开单过来怎么交，你今天如果不来收是你的事，把以前没开单的开过来一起结清。”赵：“催了多少次，两个月你都没有来交租金，你现在说这些没有用。”卓：“你追谁啊，我从来没有收到你信息。也叫你过来店里拿是你自己不过来拿。既然你这么说，那我现在叫你过来店里拿租金。你过来拿，我在店里。”2019年10月17日，卓：“房东，今天你怎么还没来收租金呢，那你明天过来店收租金了，还有把之前几个月的单拿过来还给我的，我才可以给财务算了。”2019年10月20日，赵：“之前一直让你交租金，你就拒绝交。你已经过了几个月，你这个时候让我去收租金已经违约了。”卓：“每月都有叫你过来拿租金是你故意不过来拿，我爸也有叫你过来拿，财务也有叫你过来拿，你故意不收租金这样就能收回档口吗，找这些借口想收回档口更加免谈，我爸已谈好要加盟面点王餐厅，过几天就要全部装修了。”2019年10月23日，卓：“你自己不来拿租金，以后这些无聊的事就不要随便贴，每个月都叫你开单过来拿租金，你就不来拿。你现在都可以过来结清，以前的单也开过来，我们财务要入账。”被告与卓泽祥（微信号：×××）的微信聊天记录部分内容如下：2019年10月5日，卓：“老板，你今天的通知我看到了，你怎么能说我没交租金？我叫你过来拿租金你都不来拿，你现在随时都可以过来店里拿租金你。房东你过来收房租，前几个月的单也开过来还我水电费的发票也开过来一起结算清楚，每月都有叫你过来收房租并开票过来，你怎么不来收，是什么意思，你这次不过来结清帐将视为你自动放弃，后果自负。租金和水电费你随时可以过来店里跟我拿，我在店里。你自己不来拿租金和水电这是你自己的责任，你要保证我的水电正常营业。”本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告经过产权人同意，将涉案房屋出租给原告，涉案的两份租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应自觉履行。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为被告发出解除《商铺租赁合同》的行为是否有效。本院对此评判如下：其一，从涉案合同的约定来看，双方约定“每月一日以现金方式交本月铺租及上月水电费到XX酒店前台，如超期支付甲方有权收回商铺，没收保证金。15号之前不交房租甲方收回商铺。”原告应于每月15日前交纳当月房租，否则被告有权收回商铺，原被告对合同解除的条件有明确约定。其二，从合同的履行上看，根据双方确认的已缴纳租赁费用的金额及方式，原告主要是通过转账方式支付涉案租赁费用，据此可以认定双方在合同履行中对涉案合同约定的租金及水电费支付方式已经变更，原告可通过现金及转账方式向被告支付租金及水电费，原告自2019年8月起未向被告支付租金，原告所主张的有通知被告到店收取租金并不构成原告缴纳租金及水电费的阻碍，故对其该项主张，本院不予采纳。其三，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告自2019年8月起拒付租金，其行为已经构成违约，合同所约定的条件已经成就。被告据此向原告发出书面的《解除合同通知》并送达原告，涉案的合同在送达之日即2019年10月23日已经解除。据此，原告要求确认上述被告发出《解除合同通知》的行为无效无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告卓泽敏的全部诉讼请求。本案受理费25元，由原告卓泽敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年五月十一日书记员  陈细妹梁凤茵