广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初657号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司（原名称广州建方房屋租赁管理有限公司），住所地广州市天河东路220号301-335、337-340单元，统一社会信用代码91440101MA5ANGBN2P。法定代表人：周松，董事长。委托诉讼代理人：陈静佳，男，系该公司职员。被告：陈珍，女，1959年4月29日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市斗门区，原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告陈珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员肖録婷独任审理。原告广东建方房屋租赁管理有限公司的委托诉讼代理人陈静佳到庭参加了诉讼，被告陈珍经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告广东建方房屋租赁管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除我司与被告签署的《房屋租赁合同》；2.被告向我司退还已支付的剩余期限租金289917.85元及逾期违约金（剩余期限租金按日租金110.91元的标准，从起诉之日起计至2027年1月21日；逾期违约金以剩余期限租金为基数，按每日千分之一的标准，从起诉之日2019年11月25日计至实际退还之日）；3.被告向我司支付损失24932.93元（损失以剩余期限租金为基数，按0.2‰/日的标准，从租赁起始日2018年9月21日计至起诉之日）；4.被告向我司支付违约金57983.57元（违约金以剩余期限租金为基数，按20%的标准计算）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月19日，我司与被告签订了《房屋租赁合同》，约定我司承租被告位于广州市白云区XXX街XX号XXX房的房屋，租赁期限为2018年9月21日至2027年1月21日，总租金为337609元。租赁期限内，被告欲处分房屋的，应至少提前90日书面通知我司，并取得我司同意，且被告应保证房屋拥有完整、合法有效的所有权，保证我司在租赁期限内不受任何第三方的干扰或影响。否则我司有权单方解除合同，并要求被告退还剩余期限租金，赔偿我司损失及支付违约金。合同签订后，我司于2018年9月30日向被告支付了租赁期限内全部租金，但被告未提前90日书面通知我司，且未经我司同意将房屋转让给第三方，现新业主实际占有该房屋，干扰我司对房屋的使用，给我司造成了严重的损失，被告已严重违反了双方的合同约定。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告陈珍无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月19日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一部分专用条款：甲方同意将座落在广东省广州市白云区XXX街XX号XXX房（以下简称涉案房屋）出租给乙方作居住用途使用，建筑面积124.23平方米；租赁期限为100个月，即自2018年9月21日至2027年1月21日。甲方应在2018年9月21日前将房屋交付乙方；免租期4个月，即自2018年9月21日至2019年1月21日。免租期内乙方无需支付租金；本合同租金总额为337609元，除此外乙方无需另行向甲方支付任何费用等。第二部分通用条款：租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提前90日书面通知乙方，并取得乙方的书面同意。甲方承诺，其处分房屋的行为不得影响乙方依照本合同约定行使权利，甲方应确保新的房屋所有人作为出租人与乙方继续履行本合同；无论何种原因导致本合同终止或解除，甲方均应在合同终止/解除之日向乙方退还剩余期限的租金。否则每逾期一日，甲方应按未退还租金总额的1‰向乙方支付逾期违约金；甲方存在下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方应在收到乙方解除合同通知之日向乙方一次性退还剩余期限的租金（其中：剩余期限租金=本合同提前终止或解除之日起至约定租赁期限届满之日止的天数×日租金标准；日租金标准=租金总额÷租赁期限对应天数），同时乙方有权同时要求甲方承担赔偿损失（损失的计算方式为：剩余期限租金×房屋租赁起始日至本合同提前终止或解除之日止的天数×0.2‰/日）以及按剩余期限租金的20%支付违约金的民事责任……（5）甲方严重违反本合同约定，致使乙方的租赁权遭受不利影响或本合同无法继续履行的等。上述合同签订后，原告于2018年9月30日向被告支付租金共计337609元。原告接收涉案房屋后作为出租使用。期间，被告于2019年8月通过法院在涉案房屋张贴的通知书知悉被告已将涉案房屋出售他人并发生纠纷。另，本院于2019年12月5日收到原告提起本案诉讼的诉状材料，原告表示，其损失包括因无法继续承租涉案房屋造成的租金损失、对涉案房屋进行微改造的花费及资金占用、预期租金损失，并明确其主张的违约金和损失总额以租金总额的20%为限。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。上述合同约定，如被告对涉案房屋进行包括转让等处分行为的，应至少提前90日书面通知原告，并取得原告的同意。现被告在未经原告同意的情况下向他人出售涉案房屋，并导致原告继续使用涉案房屋受到影响，被告的行为已构成违约，现原告要求解除双方签署的《房屋租赁合同》有据，本院予以支持。根据上述合同约定，双方合同解除，被告应在合同终止或解除之日向原告退还剩余期限的租金。现涉案租赁合同在期限届满前解除，原告要求被告退还已支付的剩余期限租金有据，本院予以支持。原告关于剩余期限的租金按日租金从起诉之日，即2019年12月5日起计至合同期限届满之日，即2027年1月21日的意见符合合同约定，本院予以采纳。根据合同约定核算，日租金标准应为110.87元。经核算，剩余租赁期限的租金总额应为2605天×110.87元=288816.35元。驳回原告主张多出上述数额的诉请。关于原告要求被告支付违约金和损失的问题。根据上述合同约定，因被告违约导致合同解除的，原告有权要求被告支付因逾期支付退还剩余租金的违约金、赔偿损失及要求被告按剩余租金总额20%的标准主张违约金，故原告要求被告支付上述违约金和损失的诉请有据，本院予以支持。现原告明确结合其实际损失自愿将其在本案中主张的各项违约金、损失总额调整为按租金总额的20%，即67521.8元计算，经核算，该数额低于原告根据合同约定计算出的违约金和损失数额总额。结合原告明确的损失项目构成，原告主张各项违约金、损失总额以租金总额的20%为限的意见合理，本院予以采纳，故本院确定被告应向原告支付的各项违约金和损失数额共计为67521.8元。现原告要求被告支付违约金、损失共计67521.8元有据，本院予以支持。被告陈珍经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告陈珍于2018年9月19日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、本判决生效之日起五日内，被告陈珍向原告广东建方房屋租赁管理有限公司退还租金288816.35元；三、本判决生效之日起五日内，被告陈珍向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金、损失共计67521.8元;四、驳回原告广东建方房屋租赁管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理6662元，由被告陈珍负担，并于本判决生效之日起五内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年五月二十二日书记员  郑萍军