吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0602民初66号 原告（反诉被告）：浑江车站劳动服务公司。住所：白山市火车站。统一社会信用代码：91220601125611390X。 法定代表人：王静国，该公司经理。 委托诉讼代理人：麦仁秋，吉林鸿乔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘金禄，男，1970年4月17日生，汉族，无职业，白山市浑江区。 委托诉讼代理人：刘仁琳，吉林开继律师事务所律师。 原告浑江车站劳动服务公司（以下简称劳动服务公司）与被告刘金禄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，被告刘金禄在法定期限内提出反诉，本院依法合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）劳动服务公司法定代表人王静国及委托诉讼代理人麦仁秋、被告（反诉原告）刘金禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 劳动服务公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告房屋租赁合同关系，判令被告立即腾出租赁原告的房屋，并付清租赁费7万元（计算方式为：2013年只交了5,000元，欠1万元，2014年欠1.5万元，2015年至2019年每年欠9,000元，共7万元）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年1月1日签订房屋租赁合同，原告将其管理的白山市火车站货场东侧大墙外原告院内南北通道以东的办公室房屋及厂房租赁给被告使用，租赁期限从2013年1月1日至2013年12月31日，年租金为壹万伍仟元，租金的支付期限为2013年1月10日前一次性交付。合同逾期，被告继续租赁原告房屋，但双方没有续签租赁合同，应属于不定期租赁。被告从2013年至2019年末，累计欠缴租金7万元，原告多次催收未果。原告于2019年11月6日向被告送达“关于解除房屋租赁合同的通知书”，并在租赁的房屋处张贴通知，限被告于2019年11月15日前将租赁的房屋腾出，但时至今日被告仍未腾出。故原告诉至法院。 刘金禄辩称，1、被告未支付租金的行为系原告双方协商待拆迁后办理，并非被告无故拖欠。2、被告要求继续履行合同，因为被告在租赁该场地时投入大笔基金建造房屋及库房，如解除合同将给被告造成重大损失。 刘金禄向本院提出反诉请求：1、反诉被告补偿反诉原告建造房屋及修缮房屋等各项损失80万元（数额以鉴定报告为准）；2、反诉被告赔偿因反诉原告将场地租给他人给反诉原告造成的损失（按鉴定的市场租赁价格为准）；3、诉讼等费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告在2006年租赁反诉被告位于白山市火车站货场东侧大墙外反诉被告院内南北通道以东的办公房屋及厂房。当时租赁价格为每年1万元，租期为3年。后陆续签订了两份租赁合同，在2014年后没有签订租赁合同，按照反诉被告所称的应属于不定期租赁合同，双方延续到2019年末一直没有解除合同。在2019年12月份，反诉被告作为原告起诉反诉原告，要求解除合同并支付所欠的租赁费。但事实上，在双方没有解除合同的前提下，反诉被告却在2015年7月30日将反诉原告租赁的房屋和场地又租赁给了王熙岩，王熙岩一直使用至今，给反诉原告造成重大损失。反诉原告认为，反诉被告允许反诉原告在其场地上建造房屋和厂房，如果解除合同就应当对反诉原告所建造的房屋等各项设施予以补偿。双方在合同租赁没有解除的情况下，反诉被告又将租给反诉原告的房屋租给他人，给反诉原告造成重大损失，应当予以赔偿。 劳动服务公司辩称，刘金禄反诉的事实与理由不成立。一、刘金禄请求我公司补偿其建造房屋及修缮房屋等各项损失80万元（数额以鉴定报告为准）的事实与理由不成立。1、刘金禄从2006年租赁我公司的房屋，但从白山市土地管理局八道江分局1995年12月12日颁发给通化铁路分局的（1995）字第01412号《国有土地使用证》的测绘图可以证明，该地上物用地为铁路用地。2、如果刘金禄在我公司使用的土地上自建房屋，应当由有关部门批准其建设才是。3、如果是刘金禄自建的房屋，为何还要与我公司签订租赁合同。4、刘金禄租赁房屋后进行修缮是为了租房所用，其修缮费用已在2013年以前的租赁合同中履行。二、刘金禄请求我公司赔偿其租赁房屋又租给王熙岩造成其损失进行赔偿的事实与理由不成立。1、刘金禄2013年1月1日与我公司签订的房屋租赁合同第三条约定：租金壹万伍仟元整，第四条约定租金的支付期限为2013年1月10日前一次性交付。2、刘金禄在合同签订后只交付了5,000元租金，其余未交，在此情况下，我公司为减少损失，2015年7月30日我公司与王熙岩签订了房屋租赁合同，将刘金禄租用的部分房屋又租给了王熙岩，租期至2016年7月31日，合同约定租金每年1万元，后由出租房原任经理应允将每年收王熙岩的租金调整为6,000元。3、由于从刘金禄租赁我公司的房屋中又将部分租赁给王熙岩，所以从2015年开始到2019年，将刘金禄所租赁的房屋又转租给王熙岩一部分的做法，是在找不到刘金禄的情况下，为避免扩大经济损失而采取的措施，我公司于情于理都说得过去。因此，刘金禄请求赔偿损失的理由不成立，请法院驳回其反诉请求。 经审理查明：刘金禄与通化车务段浑江站（以下简称浑江车站）于2006年4月1日签订《工程队院内厂房租赁协议》，主要约定：浑江车站将工程队院内南北通道以东的厂房及办公室租赁给刘金禄做仓库使用；由于浑江车站库房已损坏，由刘金禄维修后使用，产权归浑江车站所有，租期从2006年5月1日起至2009年12月31日止，租金交付方法：2006年5月1日至12月31日止，租金由刘金禄维修房屋使用，不再向浑江车站交纳，2007年1月1日至2009年12月31日止，交付方式为每年元月前刘金禄向浑江车站交付当年租金壹万元。刘金禄与沈阳铁路局通化车务段白山市站（以下简称白山市站）于2010年1月1日签订《租房协议》，主要约定：白山市站将工程队院内南北通道以东的厂房及办公室租赁给刘金禄做仓库使用；租期从2010年1月1日起至2012年12月31日止；年租金壹万叁仟元，每年元月份前刘金禄向白山市站交付。刘金禄与劳动服务公司于2013年1月1日签订《房屋租赁合同》，主要约定：劳动服务公司将白山市站货场东侧大墙外劳动服务公司院内南北通道以东的办公房屋及厂房租赁给刘金禄使用；租赁期限从2013年1月1日至2013年12月31日；租金壹万伍仟元整，2013年1月10日前刘金禄向劳动服务公司一次性交付。2013年12月10日劳动服务公司出具《收条》，载明：今收刘金禄交来房费伍仟元整￥5,000.00元（上系2013年房费）欠8,000.00元动迁后办理。劳动服务公司在收款人处加盖公章，当时的法定代表人唐锦杰签字。劳动服务公司与王熙岩于2015年7月30日签订《房屋租赁合同》，主要约定：劳动服务公司将白山市站货场东侧大墙外劳动服务公司院内南北通道以东的办公房屋及厂房租赁给王熙岩使用；租赁期间自2015年8月1日至2016年7月31日；租金每年一万元整，自签订合同之日，将一年租金一次性交到劳动服务公司财务。劳动服务公司于2019年11月6日对刘金禄作出《关于解除房屋租赁合同的通知书》，要求解除与刘金禄的反诬租赁合同关系，并要求刘金禄将2013年至2019年累计欠公司的租金7万元付清。 以上案件事实有当事人陈述及经过庭审质证的《工程队院内厂房租赁协议》《租房协议》《房屋租赁合同》《收条》《关于解除房屋租赁合同的通知书》等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。 本院认为，关于本诉部分，2013年12月31日劳动服务公司与刘金禄间的《房屋租赁合同》到期后双方未再续签合同，但刘金禄一直占用承租的部分房屋，因此，此后双方系不定期租赁。虽然2013年《收据》记载当年剩余的8,000元租金要在拆迁后办理，但案涉场地至今未被拆迁，基于公平原则，该《收据》的记载也不构成刘金禄一直拖欠租赁费的理由。因此，刘金禄一直未交纳租赁费的行为属于违约，劳动服务公司作为出租方有权解除合同。2015年劳动服务公司将刘金禄承租的部分房屋租给王熙岩，属于劳动服务公司解除了其与刘金禄间部分租赁合同。2019年11月6日劳动服务公司作出《关于解除房屋租赁合同的通知书》，表明其要求解除其与刘金禄间全部的租赁合同。因此，对于劳动服务公司要求解除租赁合同的诉讼请求本院予以支持。对于租赁费问题，虽然2013年《房屋租赁合同》约定的年租金为1.5万元，但劳动服务公司收取2013年租金的《收据》表明当年的租金仅欠8,000元，因此，2013年的租金数额应当以后出具的《收据》的记载为准，刘金禄尚欠2013年租赁费8,000元。因此后双方系不定期租赁关系，因此，此后租金数额应当参照2013年《房屋租赁合同》的约定，即1.5万元，故刘金禄欠2014年租金为1.5万元。2015年劳动服务公司解除了部分合同，刘金禄仅占用一部分房屋和厂房，且依据劳动服务公司与王熙岩的《房屋租赁合同》的约定，王熙岩承租部分房屋的租金为1万元，因此刘金禄从2015年到2019年每年欠租金仅为5,000元（1.5万元-1万元），共计2.5万元（5,000元/年×5年=2.5万元）。综上，刘金禄应当支付2013年到2019年所欠的租金合计4.8万元（8,000元+1.5万元+2.5万元=4.8万元）。 关于反诉部分，刘金禄要求劳动服务公司向其支付建造和修缮房屋的补偿费，即便刘金禄修缮或建造房屋花费的款项高于2006年5月1日至12月31日期间的租金，但根据2006年4月1日刘金禄与原承租房屋的管理方签订的《工程队院内厂房租赁协议》的约定，2006年5月1日至12月31日的租金不需交纳，用于刘金禄维修房屋使用，现刘金禄主张补偿费的事实依据不充分。对于刘金禄要求因劳动服务公司将场地租给其他人的损害赔偿问题，如上所述，由于其不交租赁费，劳动服务公司有权解除全部或部分的租赁合同，故对于其该项主张本院不予支持。故对于刘金禄申请对其建造的库房、大修的库房和办公室，增加附属设施和铺设、垫高场地的价格予以评估，以及申请对2015年7月30日至2020年1月30日该场地库房等全部的租赁的市场价格予以鉴定的申请均不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、解除浑江车站劳动服务公司与刘金禄关于白山市站货场东侧大墙外浑江车站劳动服务公司院内南北通道以东的办公房屋及厂房的不定期租赁关系。 二、刘金禄于本判决发生法律效力后立即腾出其所承租的白山市站货场东侧大墙外浑江车站劳动服务公司院内南北通道以东的办公房屋及厂房。 三、刘金禄于本判决发生法律效力后立即向浑江车站劳动服务公司支付其所欠的2013年至2019年的租赁费共计4.8万元。 四、驳回刘金禄的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1,550元减半收取，由浑江车站劳动服务公司负担244元，刘金禄负担531元。 反诉案件受理费11,800元减半收取，由刘金禄负担5,900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。 审 判 长  于青平 人民陪审员  李志杰 人民陪审员  刘艳波 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  李文博