湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2042号原告：湖南铭星投资有限公司，住所地长沙市雨花区赤岗北路087号第2栋。法定代表人：康建新，总经理。委托诉讼代理人：韩颖，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢莉莎，湖南金州律师事务所律师。被告：湖南海伦妇产医院有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路218号。法定代表人：黄艳生，总经理。委托诉讼代理人：牛志雄，湖南人和律师事务所律师。原告湖南铭星投资有限公司（简称原告）与被告湖南海伦妇产医院有限公司（简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢莉莎、被告的委托诉讼代理人牛志雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南铭星投资有限公司向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告于2017年9月27日签订的《房屋租赁合同书》和2018年4月25日签订的《湖南海伦妇产医院房屋租赁合同书补充协议》已于2019年8月12日解除；2．判令被告向原告支付租赁物业B拖欠的2019年6月1日至2019年8月12日的租金457185.6元及逾期支付租金的违约金67206.28元（每日按照季度欠缴费用万分之五的标准，自2019年5月27日起暂计至2020年3月16日止）；3．判令被告立即腾退返还房屋，并向原告支付自2019年8月13日起至实际腾房之日止的房屋占用费3149896.05元。（暂计至2020年3月17日，后续房屋占用费按涉案合同租金递增标准计算）；4．判令被告支付解除合同违约金2612817元；5．判令被告在10日内变更工商注册地址及并更《医疗机构执业许可证》注册地址，并赔偿自合同解除之日起占用原告房屋地址作为工商注册地址给原告造成的经济损失；6．判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第5项为：判令被告在10日内变更工商注册地址及变更《医疗机构执业许可证》注册地址。事实和理由：原、被告于2017年9月27日签订了《湖南海伦妇产医院房屋租赁合同书》（简称《租赁合同》），约定原告将长沙市车站南路218号房屋（包括物业A和物业B）出租给被告，被告需要向原告提交《装修进度表》，并按进度完成对涉案房屋的装修工作。合同签订后，原告于2017年10月28日向被告发送《督促函》，督促其加快装修进度并按照涉案合同约定提交《装修进度表》，但被告提交《装修进度表》后依旧未按进度表期限进行施工，且拖欠涉案房屋租金，构成违约。2018年4月25日，因被告违约，双方签订《湖南海伦妇产医院房屋租赁合同书补充协议》（以下简称补充协议），约定被告应当按照2018年4月25日的《装修进度表》于2018年11月30日前完成装修工作并试营业。如果被告未按《补充协议》履行，原告有权无条件解除合同，并不予退还涉案房屋（租赁物业A）已支付的所有租金。期限届满，被告未完成涉案房屋的装修工作，且未按约定支付租赁物业B（2019年6月1日至2019年8月30日）的租金，原告多次向被告发送《租金缴纳通知》，但被告至今未付，构成严重违约。原告于2019年8月5日函告被告，要求被告在2019年8月12日之前缴纳欠付租金并与原告协商合同解除事宜，否则原告将于2019年8月12日起解除涉案合同。被告于2019年8月6日签收函件，但期限届满并未缴纳欠付租金，也没有就合同解除事宜与原告进行协商。原告于2019年9月2日向被告发送《租赁物业清场收回通知》，要求被告于2019年9月10日之前腾退房屋，被告未履行腾退义务。2019年11月26日，原告再次向被告发送《租赁物业收回函》，要求被告腾退房屋，如期限届满不退还将自合同解除之日起计算场地占用费。被告收悉函件后依旧未进行清退工作。2019年12月2日，被告向原告发送《回复函》，要求原告给予其宽限期。鉴于被告多次违约，原告于2019年12月6日发函拒绝其请求。原告认为，根据涉案合同约定，被告作为违约方应当支付违约金、滞纳金。被告一直实际占有涉案房屋，应当支付房屋占用费。涉案合同已于2019年8月12日解除，根据诚实信用原则，被告负有将其注册的企业营业执照及《医疗机构执业许可证》注册地址迁出的合同附随义务，被告在涉案合同终止后未及时迁出企业营业执照和医疗机构执业许可证地址，已经构成违约。被告的违约行为导致原告无法将涉案房屋继续出租，给原告造成了巨大经济损失，被告应当予以赔偿。被告湖南海伦妇产医院有限公司辩称，被告对解除合同没异议，但对于原告主张合同已于2019年8月12日解除有异议。2、对租赁物B的欠付租金数额没有异议，但违约金主张过高。3、被告同意腾退房屋，但原告主张的房屋占用费过高，物业A不存在占用，仅物业B为占用。4、原告主张的解除合同违约金过高，原告至起诉之日并没有损失，且同一事由主张多个违约责任不合理。5、同意变更工商注册地址，但10日内完成做不到。当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对原告诉称的事实予以确认。另查明，1、被告系从案外人处转租涉案物业。2017年9月27日，原告与被告重新签订《租赁合同》，约定：原告出租给被告的长沙市车站南路218号房屋包括租赁物业A和租赁物业B。租赁物业A即租赁范围内建筑物1-3层，每层面积约1111平方米。租赁物业B包含：1、与租赁物业A相连的1、2、3楼，每层279.13平方米，总面积837.39平方米；2、该建筑物南面4、5、6楼，每层面积1360平方米，增加6%分摊后总面积4324.8平方米；免租装修期自2015年12月1日至2016年4月30日；租赁期限自2016年5月1日起至2031年2月28日止；就租赁物业A，2019年5月1日至2020年4月30日租金为244975.5元每月，每两年递增5%，原告认可被告已缴纳了自2016年5月1日至2020年7月31日的租金共计1217.96万元，被告到2020年7月31日还应向原告补缴70924元，到期支付；就租赁物业B，原告认可2017年8月31日之前的租金另行结算，2017年8月31日以后的租金由被告按本合同约定向原告缴纳，2019年3月1日至2021年2月28日租金为190494元每月，每两年递增6%；租金按季度预付，在每季度开始日之前提前五天支付；租赁物业A、B的履约保证金共计80万元，履约保证金在合同期满后，如双方不再续签租赁合同，且在结清所有债权债务后三日内，甲方无息退还给乙方。关于违约责任，双方在合同中约定：若被告逾期不交付租金，须支付逾期付款的滞纳金。滞纳金从欠费之日起算，根据拖欠天数，每超过一天，按季度欠费总额的万分之五计付滞纳金：超过50天以后，甲方有权单方面解除租赁合同，收回出租物，并向乙方追收所欠全部费用；本合同任何一方违约或无故单方面擅自解除合同，违约方应按以下方式向守约方赔偿经济损失：违约金为乙方应付甲方的当期6个月租金，经济损失分为直接和间接损失。被告承租上述物业后，在使用物业A做医疗健康产业的同时拟将物业B装修后一并投入使用。至起诉之日止，物业B一直未能完成装修。2、原告当庭认可被告支付了80万元履约保证金，并认可租赁物业A预交的租金中，包含了2019年8月12日至2020年7月31日的租金2890710.6元。本院认为，原告与被告签订的《湖南海伦妇产医院房屋租赁合同书》及《湖南海伦妇产医院房屋租赁合同书补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照上述合同约定切实履行各自的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告未按约定时间完成租赁物业B的装修，且拖欠物业B的租金，经催告后仍未能履行承诺的行为已构成严重违约，原告诉请解除双方签订的《湖南海伦妇产医院房屋租赁合同书》及《湖南海伦妇产医院房屋租赁合同书补充协议》、由被告腾退返还房屋并向原告支付合同解除后至实际腾房之日止的房屋占用费、变更相关登记的注册地址，均符合合同约定和法律规定，且被告亦予以认可，本院依法予以支持。双方争议的焦点在于合同解除的时间以及违约责任如何承担。关于合同解除时间。由于原告向被告送达了书面通知，告知如未能于2019年8月12日前缴纳所欠租金及协商合同解除事宜，原告将于8月12日解除涉案租赁合同，故本院确认合同解除的时间为2019年8月12日。关于被告拖欠原告租金的数额。被告对于物业B拖欠的2019年6月1日至2019年8月12日的租金457185.6元及整个涉案房屋自2019年8月13日至2020年3月17日的占用费3149896.05元没有异议，上述共计3607081.7元，本院予以确认。关于违约责任的承担。原被告在租赁合同中约定了被告逾期不交租金应按季度欠费总额的万分之五计付滞纳金，并约定任何一方违约应支付守约方“当期6个月租金”的违约金，双方还在补充协议中约定如果被告于2020年7月31日前发生违约导致租赁合同解除，被告不得追索物业A已经预交的租金，上述约定同时适用将过分高于被告的损失，本院综合案件事实，酌情判令由被告支付3个月的租金作为违约金，即1306408.5元（435469.5×3），原告诉请超出部分，本院不予支持。被告就物业A已经预交的租金，亦应可以抵扣被告应支付的占用费，即被告还须支付截至2020年3月17日的占用费259185.45元（3149896.05-2890710.6）。关于履约保证金。双方在合同中约定结清债权债务后可以退还，现被告违约，可以履约保证金抵扣被告应支付的违约金，即被告还须支付原告违约金506407.5元（1306407.5-800000）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告湖南铭星投资有限公司与被告湖南海伦妇产医院有限公司2017年9月27日签订的《房屋租赁合同书》和2018年4月25日签订的《湖南海伦妇产医院房屋租赁合同书》于2019年8月12日解除；二、被告湖南海伦妇产医院有限公司于本判决生效之日起15日内向原告湖南铭星投资有限公司支付（物业B应缴纳的截止2019年6月1日至2019年8月12日）租金457185.6元；三、被告湖南海伦妇产医院有限公司于本判决生效之日起15日内将承租的长沙市车站南路218号房屋（含租赁物业A和B）腾空，并返还原告湖南铭星投资有限公司；四、被告湖南海伦妇产医院有限公司于本判决生效之日起15日内向原告湖南铭星投资有限公司支付房屋占用费（截止2020年3月17日为259185.45元，自2020年3月18日起，按14515元每天计算至实际腾退之日止）；五、被告湖南海伦妇产医院有限公司于本判决生效之日起15日内向原告湖南铭星投资有限公司支付违约金506407.5元；六、被告湖南海伦妇产医院有限公司于本判决生效之日起30日内变更工商注册地址及变更《医疗机构执业许可证》注册地址。七、驳回原告湖南铭星投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27905元，因适用简易程序减半收取计13952.5元，由被告湖南海伦妇产医院有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  林湘邕二〇二〇年五月二十一日书记员  朱冬玲