北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初37218号原告：程兵，男，1975年5月2日出生，汉族，住北京市西城区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：云亮，男，1988年9月4日出生，汉族，北京龙源顺景房地产开发有限公司员工。原告程兵诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告程兵，被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程兵向本院提出诉讼请求：1.请求判令龙源地产公司支付逾期办理产权登记证的违约金22133元，标准为计算2年，房款总额的2%；2.请求判令龙源地产公司退还侵占公共卫生间及走道面积对应的费用20355元及利息（以20355元为本金，自2014年7月13日计算至实际支付之日止）；3.请求判令龙源地产公司支付契税占用利息（从交付给被告之日计算至房屋登记之日止）；4.请求请求判令龙源地产公司承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2013年7月7日签订《北京市商品房预售合同》，合同第二十二条中约定，被告应自交付房屋之日起720日为我办理房屋权属证明，双方同意自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%违约金。原告依约向被告支付房屋价款1106650元，被告于2014年7月7日向我交付房屋，房本登记日期为2018年12月13日，被告已逾期办证两年，应当承担违约责任，支付违约金。另外，原告已于2014年7月13日将33427.11元契税交给被告，被告未及时将契税交至税务部门，实际占用该笔资金四年之久，给原告造成了相应的损失。另外，被告没有按照合同约定，在未经协商的情况下，将共有公共卫生间的面积作为商品房的面积圈为已有，并标有房屋对外出售。开发商单方面变更的行为跟合同约定完全不符，公共卫生间是商住房的必要配套设施，缺少公共卫生间对商住房的使用功能及价值都有重大影响，严重侵害了业主的切身利益以及买房的初衷。原告为了维护合法利益向法院提起诉讼。龙源地产公司辩称，对于原告陈述的收房时间及办证日期认可，同意按照2%计算逾期办证违约金。关于契税占用利息不认可，被告是经过原告的委托代缴契税，被告合理合法占用原告契税款项，原告主张利息没有法律依据。关于公共卫生间，原告享有的公摊面积为0.4平方米，按照原告所享有的该部分面积计算，该部分金额应为7419元。本院经审理认定的事实如下：2013年7月7日，程兵（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：该商品房坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼第X层X单元XXX号。该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公……其预测面积为60.02平方米，其中套内建筑面积为45.22平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.8平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。第五条“计价方式与价款”约定：……出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米24472.58元，总价1106650元。……所称套内面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。第六条“付款方式及期限”约定：买受人采取贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的50.3%，其余价款可以向渤海银行借款支付。第九条“规划变更”约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。第十六条交接手续约定：买受人同意委托出卖人代交契税，并在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人。第二十二条产权登记（二）转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应表明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼X层XXX房屋（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层西侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间西侧均留有一条通往该卫生间及最西侧户型房屋（以下简称“西边户”）的走道；“6#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十二层办公分摊的共有部分包括卫生间、走道；“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明9层办公分摊的共有共用面积包括本层的卫生间34.53平方米、走道411.39平方米。附件五“付款方式及期限的约定”中约定：买受人于2013年5月6日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的50.30%作为首期房款，即556650元（含定金100000元）……其余房款550000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。因房屋交付后存在面积补差价，程兵共向龙源地产公司支付了涉诉房屋房款1114237元。龙源地产公司于2014年7月7日向程兵交付涉案房屋，于2018年12月13日为程兵办理完毕房屋不动产权证书。程兵于2014年7月13日将契税款33427.11元交纳给龙源地产公司，契税入库日期为2018年8月31日。涉诉房屋所在原X号楼现已变更为X号楼。涉诉房屋的实际建筑面积为60.21平方米、套内建筑面积为45.53平方米。涉诉房屋所在的楼层共有三个单元69套房屋，69套房屋实测套内建筑面积共计3010.65平方米，六个公共卫生间及六条通往公共卫生间及西边户的走道实测建筑面积共计73.19平方米。程兵收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜、董海霞等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。按照双方当事人签订的《北京市商品房预售合同》第二十二条“产权登记”第（二）款“转移登记”第二项的约定，如因龙源地产公司的责任致使买受人未能在商品房交付之日起720日取得房屋权属证书的，出卖人应自逾期之日起每满一年向买受人支付已付房价款1%的违约金。程兵于2014年7月7日收房，收房前其已向龙源地产公司交纳了包括产权代办费等在内的相应费用，而龙源地产公司自此日起720日内（即2014年7月7日至2016年6月26日）未能协助程兵取得涉诉房屋的权属证书，直至2018年12月13日才将涉诉房屋的《不动产权证书》为程兵办理下来，故自龙源地产公司已逾期两年以上未将涉诉房屋的权属转移登记至程兵名下，故龙源地产公司应依约程兵支付违约金，程兵要求龙源地产公司支付延期办证违约金22133元的诉讼请求，本院予以支持。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所楼层应当有6间公共卫生间、6条通往公共卫生间及西边户的走道。根据当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间及西边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为西边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道封闭，对于程兵来说其被占用的公摊面积应为1.11平方米（73.19平方米/3010.65平方米×45.53平方米≈1.11平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给程兵。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出程兵被占用的1.11平方米对应房款为20541.49元（1114237元/60.21平方米×1.11平方米≈20541.49元）。对于程兵主张的退赔的房款，不高于本院核定的数额，本院予以支持。因龙源地产公司实际上多收了程兵房款20541.49元，因此在该部分房款被退还之前，必然造成程兵相应的利息损失，龙源地产应予以赔偿。程兵的尾款的支付时间为2014年7月13日，故龙源地产公司应自该日起至被侵占面积所对应房款实际退还之日的利息，以20541.49元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付程兵相应利息，程兵主张的计算基数20355元未超过本院核定基数，本院予以支持。对于程兵主张的契税利息，因其于2014年7月13日向龙源地产公司支付了契税33427.11元，龙源地产公司应及时将该契税交予税务部门，但龙源地产公司直到2018年8月31日才实际将契税交至税务部门入库，显然龙源地产公司占用该笔钱款确已给程兵造成相应利息损失，故龙源地产公司应以33427.11元为算基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付程兵相应利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告程兵逾期办理房屋权属证书的违约金22133元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告程兵房款20355元并赔偿原告程兵相应利息（以20355元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年7月14日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止），均于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告程兵契税利息损失（以33427.11元为计算基数，从2014年7月14日起计算至2018年8月31日止，按照中国人民银行同期贷款利率为标准），于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告程兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费477元，由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇二〇年五月二十五日法官助理 贺 娜书 记 员 刘 钰