广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30739号上诉人（原审原告）：杨利，女，汉族，1980年11月20日出生，住所地：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：黄佳兴，广东卓科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阮仕勇，男，汉族，1991年3月4日出生，住所地：湖北省通山县，委托诉讼代理人：张彬，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：董奎杏，广东晟典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王汝兰，女，汉族，1977年10月24日出生，住所地：广东省深圳市，原审第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地：深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2（仅限办公），统一社会信用代码：914403006837904509。法定代表人：杜艳花，总经理。上诉人杨利与上诉人阮仕勇及被上诉人王汝兰、原审第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初18302号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨利上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1、阮仕勇、王汝兰将位于广东省深圳市南山区蛇口XX公寓XX房产（现不动产证号：粤(20XX）深圳市不动产权第XX号）及其附属设施装饰装修相关物品等交付于杨利，并结清物业管理、有线电视、水、电、天然气等相关费用以及办理过户手续；2、乐有家公司协助办理将位于广东省深圳市南山区蛇口XX公寓XX房产（现不动产证号粤(201X）深圳市不动产权第XX号）交付于杨利以及协助办理水、电、物业、有线电视等过户手续；3、阮仕勇、王汝兰将位于广东省深圳市南山区蛇口XX公寓XX房产（现不动产证号：粤(20XX）深圳市不动产权第XX号）所附着的户口迁出；4、阮仕勇、王汝兰共同支付逾期履行合同违约金（以转让总价款380万元为基数，按每日万分之五计算，从2018年7月25日起计算，最终计算至阮仕勇，王汝兰履行完毕包括交付涉案房产在内的全部合同义务之日止）；5、阮仕勇、王汝兰共同向杨利支付其因本案负担的律师费45000无（预估的最低金额）；6、本案一审、二审的案件受理费、保全费、公告费、担保费等全部相关费用由阮仕勇、王汝兰共同承担。事实和理由：一、杨利与阮仕勇的代理人王汝兰于2018年5月15日签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定阮仕勇将涉案房产转让给杨利，转让总价款为380万元，其中，合同第二条第三款明确约定卖方保证承租人于签署本合同前已放弃优先购买权，卖方提前解除原租赁合同并按本合同约定的日期将该房产交付于买方使用。该交易的居间方为乐有家公司，乐有家公司负有办理交房、水电物业有线电视等过户的协助义务。协议还约定了卖方应在2018年9月17日前将涉案房产所附着的户口迁出。因此，杨利的诉讼请求1-3是有事实依据和法律依据的，一审判决却不予支持和不予处理，是不符合实际情况和法律规定的。二、合同中约定了违约方的违约责任，即以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。一审判决将违约金的计算基数调整至以涉案房产转让总价款为基数按日万分之二计算，且将计算期间从2018年7月25日调整计至2019年4月23日，缺乏事实和法律依据。三、《二手房买卖及居间服务合同》还约定，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。依据杨利与律师事务所签订的《委托代理合同》的约定，暂计算至上诉之日的违约金金额为661200元，杨利要求45000元的律师费系合理的。且杨利已实际支出1万元的律师费，一审法院却完全没有支持律师费部分，缺乏事实和法律依据。四、涉案房产实际为王汝兰与阮仕勇共同所有，且根据阮仕勇的陈述及其提交的阮仕勇与王汝兰签订的《买卖房屋过户协议书》显示，王汝兰系涉案房产的实际收益享有者，该房产的相关义务也由王汝兰承担，因此，杨利要求王汝兰与阮仕勇共同承担责任合情合理合法。阮仕勇、王汝兰均未提交任何答辩意见。乐有家公司未提交任何陈述意见。阮仕勇上诉请求：1、撤销一审判决，改判由王汝兰承担违约责任；2、本案诉讼费由杨利、王汝兰承担事实和理由：一、一审法院认定事实错误。阮仕勇并非涉案房产实际产权人，涉案房产实际产权人为王汝兰，实际售房款亦为王汝兰收取，根据权利义务相对等原则，延期交房违约责任应由王汝兰承担。此外，杨利知晓并认可阮仕勇并非实际产权人。二、一审法院适用法律错误。虽然阮仕勇为涉案房产原产权登记人，但事实上在杨利知晓王汝兰为实际产权人，并要求王汝兰承担违约责任的情形下，一审法院判令阮仕勇一人承担违约责任，主观上加重了阮仕勇的责任。杨利、王汝兰均未提交任何答辩意见。乐有家公司未提交任何陈述意见。杨利向一审法院起诉请求：1、阮仕勇、王汝兰将位于广东省深圳市南山区蛇口XX公寓XX房产（现不动产证号：粤(20XX）深圳市不动产权第XX号），以下简称涉案房产]及其附属设施装饰装修相关物品等交付于杨利，并结清物业管理、有线电视、水、电、天然气等相关费用以及办理过户手续；2、乐有家公司协助办理将位于广东省深圳市南山区蛇口XX公寓XX房产（现不动产证号：粤(20XX）深圳市不动产权第XX号）交付于杨利以及协助办理水、电、物业、有线电视等过户手续；3、阮仕勇、王汝兰将位于广东省深圳市南山区蛇口XX公寓XX房产（现不动产证号：粤(20XX）深圳市不动产权第XX号）所附着的户口迁出；4、阮仕勇、王汝兰共同支付逾期履行合同违约金174800元（以转让总价款380万元为基数，按每日万分之五计算，从2018年7月25日起计算，暂计算至2018年10月24日止共92天的违约金174800元，违约金最终计算至阮仕勇、王汝兰履行完毕包括交付涉案房产在内的全部合同义务之日止）；5、阮仕勇、王汝兰共同向杨利支付杨利因本案负担的律师费45000元（预估的最低金额）；6、本案受理费、保全费、公告费、担保费等全部相关费用由阮仕勇、王汝兰共同承担。一审法院经审理查明：2016年2月19日，广东省深圳市南山区蛇口XX公寓XX房产（现不动产证号：粤(20XX）深圳市不动产权第XX号）（涉案房产）由王汝兰转移登记至阮仕勇名下。同日，阮仕勇向王汝兰出具《委托书》，授权王汝兰管理涉案房产、全权办理涉案房产转卖、过户等事项；广东省深圳市宝安公证处对此作出（2016）深宝证字第XX号《公证书》。2018年5月15日，王汝兰作为阮仕勇（卖方）的代理人与杨利（买方）、乐有家公司签订《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定：卖方向买方杨利出售涉案房产，该房产转让总价款为380万元，转让总价款包含附件清单所列交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等价值，以及卖方已支付的装修费、维修基金与水、电、煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费；买卖双方均清楚该房产有租约，租期到2020年1月15日止，月租金为5000元，卖方保证承租人于签署本合同前已放弃优先购买权，买卖双方一致同意卖方提前解除原租赁合同并按本合同约定的日期将房产交付给买方使用；交易定金共计38万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金2万元，本合同签订后3个工作日内再向卖方支付定金36万元；买卖双方同意将定金2万元交由居间方托管；该房产所附着户口，卖方承诺于2018年9月17日前迁出，逾期则依照本合同约定承担违约责任；买卖双方同意卖方须于交房时将家私家电清单所列之物一同交予买方；买卖双方对居间方员工的授权仅限于办理交房、水电、物业、有线电视过户，不得授权居间方员工办理收款、买卖合同签订、按揭、赎楼、产权过户、抵押等事项；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日，买方有权选择解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；及其他内容。2018年5月15日，王汝兰作为阮仕勇（卖方）的代理人与杨利（买方）签订《交易节点确认书》，以及四份《二手房买卖合同补充协议》。其中，《交易节点确认书》约定：卖方应于收到全部房款（除交房保证金外）后5个工作日将涉案房产及钥匙交付买方，与买方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收，结清物业管理、有线电视、水、电、天然气等所有相关费用并办理过户手续，买卖双方签署《交房确认书》至居间方。杨利提交了银行转账记录等用于证明其已于2018年7月17日支付全部购房款，具体包括：杨利于2018年5月15日支付了定金2万元、于2018年5月25日支付了定金17万元、于2018年7月6日支付了定金19万元,银行分别于2018年7月10日、7月7月17日将首期款76万元、贷款266万元发放至阮仕勇账户，以及杨利于2018年8月9日向阮仕勇支付了赎楼短期借款利息11117.79元和赎楼担保费9550元。2018年5月31日，涉案房产由阮仕勇过户登记至杨利名下。2018年8月11日,乐有家公司分别向阮仕勇、王汝兰发出《催告函》，要求其于2018年7月28日之前履行办理交房手续的义务。阮仕勇表示其收到该函件后才知道房屋尚未交付。杨利提交了《委托代理合同》及发票用于证明其已支付基础律师费1万元及担保费700元。阮仕勇表示与其无关。杨利主张，涉案房产交易时存在租约，合同约定阮仕勇、王汝兰负责解除租赁合同并按约定日期交付房产，但阮仕勇、王汝兰一直未履行交房义务，涉案房产过户至杨利名下后，杨利收楼时发现租客仍租住在涉案房产内，杨利曾提出解除租赁合同，但租客予以拒绝，表示不同意提前解约,租赁合同至今没有解除，杨利也没有收取过房租；杨利认为阮仕勇、王汝兰是涉案房产的共同所有人，应共同向杨利承担责任。阮仕勇表示，涉案房产现仍有租客居住，其收到《催告函》后积极联系租客解决相关问题，但租客明确表示不同意提前解约，租赁合同至今没有解除，其现在也无法联系王汝兰。阮仕勇提交了招商银行、兴业银行流水，阮仕勇、杨利与王汝兰的聊天记录等用于证明王汝兰是涉案房产实际持有人，杨利对此知晓，其从未参与涉案房产买卖合同签订事宜，购房款转至其账户后已通过案外人郭哲实际转至王汝兰账户由其收取。杨利对银行流水的真实性予以认可，表示其在起诉之前对此事并不知情，杨利所有的款项均是直接支付给阮仕勇，阮仕勇、王汝兰之间的内部约定不能对抗杨利。一审法院认为，杨利与阮仕勇签订的《二手房买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。阮仕勇为涉案房产登记权利人,其作为卖方与杨利签订买卖合同应承担相应的合同责任，如其认为王汝兰的行为给其造成损失，其对此可另循法律途径解决。杨利购买涉案房产时明知涉案房产带有租约，其理应清楚买卖不破租赁的原则,虽然双方买卖合同约定，由卖方提前解除原租赁合同并按本合同约定的日期将房产交付给买方使用，但该约定系买卖双方之间的约定，没有证据证明双方对此已告知承租人或已取得承租人同意，一审庭审中，杨利与阮仕勇均确认涉案房产仍由承租人居住使用且承租人明确不同意提前解除租赁合同，故在涉案房产的租赁合同未到期且未能解除的情况下,杨利要求将涉案房产交付给其使用，影响了承租人正常租用涉案房产的权利,也违反了买卖不破租赁的法律规定，对于杨利要求阮仕勇、王汝兰将涉案房产及其附属设施装饰装修相关物品等交付杨利的诉求,一审法院对此不予支持,杨利可就涉案房产的使用与承租人另行协商。涉案房产现由承租人居住使用，物业管理费、有线电视、水电等费用的金额不确定，杨利也没有提交证据证明阮仕勇、王汝兰拖欠了上述各项费用；另涉案房产已过户登记至杨利名下，杨利作为涉案房产的产权人可自行办理物业管理费、有线电视、水电、天然气过户手续，杨利要求阮仕勇、王汝兰结清物业管理费、有线电视、水电、天然气等相关费用及办理过户手续，依据不足，一审法院不予支持。本案为房屋买卖合同纠纷而非居间合同纠纷，且《二手房买卖及居间服务合同》并未明确约定乐有家公司负有协助办理涉案房产交付及协助办理水电、物业、有线电视等过户手续的义务，杨利要求乐有家公司协助办理涉案房产交付及水电、物业、有线电视等过户手续，依据不足，一审法院对此不予支持。户口迁移事宜并非法院民事案件的受理范围，对于杨利要求阮仕勇、王汝兰将涉案房产所附着户口迁出的诉求，一审法院不予处理。关于杨利主张的逾期履行的违约金。双方买卖合同约定，卖方提前解除原租赁合同并于收到全部房款（除交房保证金外）后5个工作日将房产交付给买方使用，阮仕勇未按照合同约定条件解除涉案房产租赁合同并交付房产，构成违约，应向杨利承担相应的违约责任。关于违约金的金额。违约金旨在补偿非违约方的损失，杨利未提交充分证据证明其损失数额，而且如前所述，杨利购买涉案房产时明知涉案房产带有租约，其理应清楚买卖不破租赁的原则，且涉案房产已于2018年5月31日过户至杨利名下，在明知租赁合同未到期且承租人已明确表明不同意解除租赁合同的情况下，杨利作为产权人理应通过及时收取租金等方式防止损失的进一步扩大,杨利未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综上，一审法院以杨利的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，对违约金予以调整，酌情将计算基数调整至以涉案房产转让总价款为基数按日万分之二计算，将计算期间从2018年7月25日调整计至本案庭审之日即2019年4月23日止，综上，阮仕勇应向杨利支付延期交房违约金共计207480元（3800000×0.0002×273）。王汝兰作为卖方代理人在《二手房买卖及居间服务合同》中签名，杨利要求其与阮仕勇共同向其承担责任，不符合合同相对性原则，一审法院对此不予支持。杨利并未提交证据证明其已支出律师费45000元，且一审法院已判决阮仕勇向杨利支付违约金，该违约金已足以弥补杨利的损失，对于杨利要求阮仕勇、王汝兰向其支付律师费45000元，一审法院不再支持。王汝兰及乐有家公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、阮仕勇于判决生效之日起十日内向杨利支付延期交房违约金共计207480元；二、驳回杨利的其他诉讼请求。一审案件受理费4597元，由杨利负担257.67元，阮仕勇告负担4339.33元；保全费1619元，由杨利负担90.75元，阮仕勇负担1528.25元。本院二审查明，二审审理过程中，杨利向本院出具《情况说明》，确认其已经于2020年1月16日收回涉案房屋，并自行处理好与涉案房屋有关的水电过户、燃气过户、户口迁移等事宜。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据各方的上诉内容，本案的争议焦点为：1、阮仕勇是否应交付涉案房产；2、应支付逾期交房违约金至何时及支付标准；3、阮仕勇是否应配合杨利办理水、电、燃气的过户手续及将有关户口迁出；4、阮仕勇是否应负担杨利支出的律师费；5、王汝兰是否应对阮仕勇的责任承担连带责任。关于本案二审的第一个争议焦点，本院认为，杨利在二审中确认，已经于2020年1月16日收回涉案房屋，并自行处理好与涉案房屋有关的水电过户、燃气过户、户口迁移等事宜，因此，杨利要求阮仕勇交付房屋的上诉请求不应得到支持，本院对此予以驳回。关于本案二审的第二个争议焦点，本院认为，双方约定了交房的具体日期为卖方收到全部房款后5个工作日，卖方阮仕勇在2018年7月17日收到了银行发放的贷款266万元，应按照约定在2018年7月24日向杨利交付涉案房产。阮仕勇未在2018年7月24日向杨利交付涉案房产，应从2018年7月25日开始支付杨利延期交房违约金至2020年1月16日收回涉案房屋之日止。合同约定的违约金标准过高，一审法院按照日万分之二的标准计算并无不当。经计算，阮仕勇应当支付违约金合计411160元（3800000×0.0002×541）。关于本案二审的第三个争议焦点，本院认为，根据杨利在二审的确认，其已经自行处理好与涉案房屋有关的水电过户、燃气过户、户口迁移等事宜，因此，杨利的相关上诉请求不应得到支持，本院对此予以驳回。关于本案二审的第四个争议焦点，本院认为，合同约定，杨利因维权而产生的律师费、诉讼费等由卖方承担，因此，杨利要求阮仕勇承担律师费、担保费等费用的请求应得到支持。杨利提供了律师费票据1万元以及诉讼财产保全责任保险票据以证明其支出的律师费和担保费金额，本院予以采信，阮仕勇应当支付杨利律师费1万元和担保费700元。关于本案二审的第五个争议焦点，本院认为，虽然阮仕勇主张涉案房产是其代持，王汝兰是涉案房产的实际所有人，但王汝兰在本案中并未确认其与阮仕勇为借名买房关系，故王汝兰在本案中对阮仕勇的责任不承担连带责任。阮仕勇承担相关责任后，可另寻法律途径主张权利。综上，杨利的上诉理由部分成立，本院予以支持。阮仕勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初18302号民事判决第二项；二、变更深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初18302号民事判决第一项为阮仕勇应于本判决生效之日起十日内向杨利支付延期交房违约金共计411160元；三、阮仕勇应于本判决生效之日起十日内向杨利支付律师费10000元和担保费700元；四、驳回杨利的其他诉讼请求。若当事人如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4597元，保全费1619元，均由阮仕勇承担。上述费用已由杨利预交，由一审法院予以退还。阮仕勇应负担的6216元应在本判决生效之日起十日内向一审法院交纳，逾期一审法院将强制执行。二审案件受理费9194元（杨利预交4597元，阮仕勇预交4597元），由杨利承担1834元，由阮仕勇承担7360元。阮仕勇少交纳的二审案件受理费2763元应在本判决生效之日起十日内迳付杨利，逾期杨利可申请强制执行。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年五月二十八日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。