江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初11061号原告：桑兆波，男，1959年8月8日出生，汉族，住新沂市。被告：惠中梅，女，1975年6月6日出生，汉族，住邳州市。被告：沈防震，男，1977年1月11日出生，汉族，住邳州市。以上两被告共同委托诉讼代理人：张光钊，江苏景来律师事务所律师。原告桑兆波与被告惠中梅、沈防震房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行审理。原告桑兆波、被告沈防震及两被告共同委托诉讼代理人张光钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑兆波向本院提出诉讼请求：1、双倍返还定金12万元及中介服务费1万元；2、赔偿房价损失208490元（以评估价为准）；3、赔偿财产损失12967元，合计351450元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：经邳州市人民法院（2018）苏0382民初6974号民事判决书认定,“该协议、合同在实际履行中，房屋买售人桑兆波，并不存在违约行为”。故原双方签订的“合法有效”的合同，因被告将案涉房屋另售他人，造成购房合同因被告的根本违约而无法履行，且造成了原告的利益损失。为此原告主张如下：一、双倍返还12万元的定金即24万元及双倍中介服务费1万元（另案返还12万元）现二项合计主张13万元。二、原购房合同约定的价格为51.74万元，被告毁约的动机是房产升值，另售他人的价格为每平方米5500元，总价为725890元，增值的部分为208490元，被告因此获利是建立在原告房产基础上的，因此，原告主张被告赔偿因此违约造成的直接损失208490元，如果遭受异议，原告将申请价格评估，并以其结果为准。三、根据《二手房购房定金协议》规定，如因被告违约，原告支付的5000元中介费，被告应双倍返还，即原告主张1万元。四、双方合同履行中原告己实际取得了案涉房屋并入住，被告为获利另售他人将原告置办的财物清理不知去向，原告因此报警，并向警方提供了损失财物清单，获得验证，因此财物损失与房屋买卖合同关联，警方接警并取证后告知该项损失由法院一并处理，原告将另行申请调查取证，主张被告赔偿原告财物损失12967元。综上，为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告惠中梅、沈防震辩称，对第一项诉讼请求已经过法庭审理，根据一事不再理原则，应该驳回原告诉请。第二、三项诉讼请求依法无据。综上，请依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2017年5月31日，被告惠中梅、沈防震（甲方、卖方）与原告桑兆波（乙方、买方）签订《二手房购房定金协议》一份，主要内容为：第一条、乙方购买的房屋位于邳州市。甲方已取得该房屋的房屋所有权证（合同号：PZ73354），该房屋建筑面积为131.98㎡。第二条、双方一致同意该房屋成交价为伍拾壹万柒仟肆佰元，其他相关买卖该房屋中产生的费用由乙方承担。第三条、乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币壹拾贰万元年的房屋定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同时，乙方支付的定金转为房价款。第五条、甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。如乙方在此期间反悔违约金不予退还。中介服务费由违约方双倍支付。同日，被告惠中梅、沈防震（甲方、卖方）与原告桑兆波（乙方、买方）签订《二手房买卖合同》一份，主要内容为：第二条、甲方所售房屋的具体情况如下：所售房屋位于邳州市的房屋（合同编号：PZ73354），建筑面积131.98平方米，房屋总价伍拾壹万柒仟肆佰元证（小写：￥517400）包含储藏室。第三条、本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币壹拾贰万元整，作为购房定金。第五条、房价款的支付方式：双方均同意按照第1种支付方式，甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴税当日支付首付款（含定金）人民币壹拾贰万整交给甲方，剩余房贷人民币397400元整申请银行按揭，并于银行放款日付给甲方。第六条、甲方应于收到乙方全部房款之日起1天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将全部费用结清。第十五条、乙方未按本合同期限付款的，应按逾期付款向甲方支付利息，利息自应付款之日起第二天至实际付款之日止，利息按日万分之三计算，逾期30天后，甲、乙双方同意按下列（1）（2）款内容处理，（1）乙方除应支付利息外，还应按逾期未付款的10%向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）甲方有权通知乙方单方面解除合同……。第十八条、如乙方违约，甲方不退还定金，并且支付5万元作为违约金；甲方违约退还定金，并支付乙方5万元违约金。签订合同后，原告桑兆波支付被告12万元。2017年6月1日，原告桑兆波支付中介费5000元。2018年5月25日，被告惠中梅、沈防震取得涉案房屋不动产权证。2018年11月30日，案涉房屋登记至案外人聂新波名下。2018年8月2日，被告惠中梅、沈防震向本院提起诉讼，诉讼请求为：1、依法解除原、被告之间的《二手房买卖合同》；2、判令被告已支付的12万元定金不予退还；3、被告承担本案诉讼费用。本院经审理后，作出（2018）苏0382民初6974号民事判决，判决：一、解除惠中梅、沈防震与桑兆波于2017年5月31日签订的《二手房买卖合同》；二、惠中梅、沈防震于本判决生效之日起十日内返还桑兆波12万元。后桑兆波不服提起上诉，在审理过程中撤回上诉。上述事实，有（2018）苏0382民初6974号民事判决书、收到条及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，被告惠中梅、沈防震与原告桑兆波签订的《二手房购房定金协议》、《二手房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告惠中梅、沈防震应否返还定金的问题。生效的（2018）苏0382民初6974号民事判决认定，“因惠中梅、沈防震已将案涉房屋另售他人，并办理了房屋过户手续，案涉房屋交易客观上已无法履行，故双方签订的《二手房买卖合同》应予解除。”案涉《二手房买卖合同》解除系被告违约所致，原告不存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。及《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。故本案中，被告惠中梅、沈防震应返还原告桑兆波定金103480元（517400元×20%，另案中已返还12万元）。关于被告惠中梅、沈防震应否赔偿损失的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。原告桑兆波主张在双倍返还定金之外，被告应赔偿其208490元房屋差价损失及中介服务费损失，但对于其损失数额已超过定金数额原告未举证证明，该主张本院不予支持。此外，《二手房购房定金协议》中约定“中介服务费由违约方双倍支付”，该条约定支付对象应是中介公司，故原告无权主张双倍支付中介服务费。关于原告桑兆波主张的财产损失问题。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在发现被告将其东西搬出后报警，但未对已搬出的东西处置，对该部分损失，本院不予支持。对于原告主张的其他财物损失，未提供证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、被告惠中梅、沈防震于本判决生效之日起十日内返还原告桑兆波定金103480元；二、驳回原告桑兆波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6572元，由原告桑兆波负担4202元，由被告惠中梅、沈防震2370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  吴 丹人民陪审员  张建银人民陪审员  甘晓山二〇二〇年五月二十五日书 记 员  刘书良