北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初36725号原告：大稿国际文化有限公司，住所地北京市通州区梨园镇怡乐中路114号。法定代表人：楚智程，董事长。委托诉讼代理人：王金茜，北京通美律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘向东，北京通美律师事务所律师。被告：北京金丝草文化艺术传媒有限公司，住所地北京市通州区梨园镇怡乐中街422号2幢01号。法定代表人：李红凯，董事长。被告：李红凯，男，1981年5月1日出生，汉族，北京金丝草文化艺术传媒有限公司董事长，住北京市朝阳区。被告：黄贞，女，1976年8月26日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告大稿国际文化有限公司（以下简称大稿公司）与被告北京金丝草文化艺术传媒有限公司（以下简称金丝草公司）、被告李红凯、被告黄贞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨宇独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告大稿公司的委托诉讼代理人王金茜、被告李红凯（同时系金丝草公司的法定代表人）、被告黄贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大稿公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告大稿公司与被告金丝草公司签订的租赁合同于2019年6月12日解除；2、要求被告金丝草公司和被告李红凯支付原告自2018年4月1日起至2019年6月11日止拖欠的租金及物业费53万元；3、要求被告金丝草公司和被告李红凯支付自2019年8月21日起至实际足额支付之日止的滞纳金，以53万元为基数，按照每日千分之五计算；4、被告黄贞对第二项和第三项诉讼请求承担连带保证责任。5、诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年3月22日签订合同编号为20170322号的《租赁合同》，约定原告将位于北京市通州区怡乐中路xxx号（现门牌号为xxx号）的房屋内（面积约为490平方米）出租给被告，租赁期限自2017年3月22日起至2021年12月31日止，该合同还约定了其他事宜。合同签订后原告按照约定履行了交付该房屋的义务，但被告自2018年4月1日起拖欠原告租金，原告多次催要，被告均推脱。2019年6月21日，被告李红凯向原告出具《欠条》，承诺其本人拖欠原告房屋及物业费共计53万元于2019年8月20日前还清，滞纳金按每日千分之五计算。2019年6月26日，被告黄贞向原告出具《担保承诺书》，其本人向原告承诺愿为李红凯所欠的53万元提供担保。还款期限届至后原告多次主张该笔欠款，三被告拒不履行还款义务，故起诉至法院。被告金丝草公司辩称：租赁合同的届满日期是2021年，我公司认为合同并没有解除，原告也没有提交合同解除的书面材料，租赁合同还是有效的。滞纳金金额过高，支付能力有限，要求超出规定范围的滞纳金减缓。被告李红凯辩称：同大稿公司答辩意见一致。我是代表公司做的承诺，应当属于公司行为，由公司承担赔偿责任。被告黄贞辩称：我签订保证书的时间是6月，当时只见过王总，别人都不认识，之所以签保证书是想让金丝草公司能够经营下去，但是没多久场地又租出去了。后来原告让我重新签，我说签不了，我的房本也放在原告手里了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月22日，大稿公司（甲方，出租方）与金丝草公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方将位于北京市通州区怡乐中路xxx号x座xx号一、二、三层厂房（以下简称该物业）的现有状况出租给乙方作为办公使用事宜达成一致。第一条、租赁标的：1.1大稿国际艺术区坐落于北京市通州区怡乐中街xxx号（现门牌号为xxx号），是由甲方整体运营、统一管理的当代艺术区（以下简称艺术区），该物业位于艺术区的x座xx号一、二、三层，出租面积约为490平方米，其中一层210平米，二层140平米、三层140平米具体位置见平面图。1.2该物业仅限用于餐饮、音乐工作室（仅限于文化创意产业相关行业），未经甲方同意，不得用作其他用途。第二条、租赁期限（含免租期，下同）：2.1租赁期限共约5年，自2017年3月22日起（起租日）至2021年12月31日止；2.2在签订本合同前，甲方已将该物业交付给乙方。装修期为60天，无论是否装修或者装修未完成，均按照起租日起算租金，乙方也不得以任何事由或者任何理由推延起租日。2.3租赁期限届满，乙方如需续租应提前三个月提出，经甲方书面同意后，甲乙双方重新签订租赁合同（乙方在同等条件下享有优先续租权。价格按艺术区当时平均价格确定）。若双方未就是否续租达成一致协议，则视为未续租。第三条、租金及支付方式：3.1甲乙双方议定，自2017年3月22日起至2017年12月31日止，该物业租金为2.20元/平方米/日，租金为307230元；自2018年1月1日起至2018年12月31日止，该物业租金一层为3.2元/平方米/日，二层为3元/平方米/日,三层为2.50元/平方米/月,年租金为526330元；自2019年1月1日起至2019年12月31日止，该物业租金一层为3.2元/平方米/日，二层为3元/平方米/日，三层为2.8元/平方米/日，年租金为541660元（该租金不含物业管理费、水电费、供暖费以及其他等费用）；自2020年1月1日起至2021年12月31日止，该物业租金按照艺术区统一价格协商调整。3.2租金按3个月为一个支付期，先支付后使用。首期租金支付时间为本合同签订之日，2017年3月22日起至2017年6月21日金额为98367.50元，乙方必须在每一支付期开始的10日前全额付清租金。鉴于甲方仅就该物业的现有状态出租给乙方，乙方无权以物业、水电及供暖等任何事由或任何理由作为抗辩以致拖欠和拒付全部或者部分租金。第四条、保证金：4.1为确保该物业及附属设施安全完好及租赁期限内相关费用如期支付，乙方同意于签订本房屋租赁合同的同时支付给甲方相当于2个月租金金额，即65578元，作为乙方履行本合同义务的保证金，甲方在收到保证金后应开具书面收据给乙方；4.3因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金，甲方可在保证金中扣除，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后五日内补足。若乙方未在指定期限内补足保证金的，每逾期一日，应支付未补足部分的千分之五作为违约金给甲方；超过一个月乙方仍未缴纳上期租金或租金违约金，甲方有权从租金保证金中扣除租金及租金违约金，并有权解除合同并收回该物业。4.4出现下列情形之一的，保证金不予退还：4.4.1出现乙方违约，根据本合同的约定甲方可单方解除合同的情形；4.4.2乙方违反本合同的约定或违反有关法律法规的规定，甲方有权要求乙方限期改正，逾期没有改正的情形。第九条、本合同的变更、解除、终止：9.2在租赁期限内，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同并不返还乙方保证金，同时乙方应自本合同解除之日起五日内迁出该物业。如乙方拒不迁出，甲方有权采取相关措施（包括断水断电、换锁及将该物业内物品清出至第三方位置存放或公证处提存等方式），同时乙方应按照本合同第十一条11.3条款承担违约责任：……9.2.3乙方延迟支付全部或者部分租金累计超过30日的；9.2.4甲方按照本合同约定从保证金中扣取租金及违约金后，乙方在一个月内未按约定补足保证金。9.2.5乙方延迟支付全部或部分物业管理费或水、电、供暖费及其他费用累计超过30日；……合同第9.2条款所约定的以上情形，甲方书面解除通知书送达乙方时，合同立即解除。乙方如果不服可以向人民法院提起诉讼，但不能继续占用该物业。第十一条、违约责任：11.3租赁期满或合同解除后，乙方须将该物业无条件且无偿地交还给甲方（应当符合正常使用后的状态），同时保证按照乙方原已装修、改造的主体结构状态（包括但不限于已改造的楼层主体结构、门窗改造、隔离墙、地砖等一切固定附属设施）交还给甲方，不得拆除和损毁，如有违反，应照价赔偿。逾期交还该物业的，每逾期一日（“逾期滞留”），乙方则应向甲方缴纳滞纳金（相当于日租金及物业管理费的总额的300%。但甲方收取该滞留金并不代表甲方认可乙方的逾期滞留）。此外，即使乙方支付上述滞留金，甲方有权对于该物业内的所有物品及附属物（乙方在此同意放弃该财物的所有权任由甲方或者物业公司管理公司处置）在不作另行通知的情况下，截断该物业的水电、电话及其他供应，并有权收回该物业。此外，租赁期满或合同解除后，甲方有权拒绝乙方或其雇员、代理人、授权人、客户或者访客进入该物业；11.4在租赁期限内逾期或不足额逾期交付水、电及物业管理等其他费用的，每逾期一日，每日应支付相当于未支付款项5‰的违约金。逾期交纳或者不足额逾期交纳超过30日的，甲方有权采取措施切断相应能源的供应，由此造成的一切经济损失和相关法律责任由乙方自行承担。合同还约定了其他内容。同日，大稿公司将租赁场地交付给金丝草公司。双方同时签订了《艺术区物业费、其他费用及相关事宜确认书》、《消防安全责任书》，并约定物业费为1.98元/平/月，面积为490平方米，2016年度冬季供暖为43元/平/供暖季，面积为490平米，2017年的冬季供暖费，按照国家规定的标准执行。上述合同签订后，大稿公司和金丝草公司即开始实际履行。金丝草公司对租赁房屋进行了装修。履行中因金丝草公司拖欠2018年4月1日至2019年4月租金，大稿公司于2019年4月开始催缴房租，并要求其腾退房屋。2019年6月11日金丝草公司搬出租赁场地，搬入大稿公司为其安排的周转场地进行经营。双方于同年6月21日进行结算，金丝草公司法定代表人李红凯个人向原告大稿公司承诺并出具《欠条》，载明：2018年4月1日至2019年6月11日，本人李红凯欠大稿公司房租及物业费共计53万元，滞纳金5‰/天计算，并约定2019年8月20日前还清。庭审中，李红凯表示之所以以其个人名义签订《欠条》，是因为其为金丝草公司法定代表人，租金也系其个人交纳。双方均认上述欠缴租金53万元已经扣除了金丝草公司的房屋租赁押金。2019年6月26日，黄贞出具《担保承诺书》，载明：本人黄贞自愿为金丝草公司法人李红凯欠款53万元进行担保，并将位于朝阳区xx路xxxx的房产（不动产权第0098xxx号）抵押给大稿公司，本人黄贞愿意承担所有的经济责任与法律责任。庭审中，黄贞对《担保承诺书》上其签字和手印的真实性认可，但表示其担保的金额仅为本金53万元，且担保时并未承诺还清时间，其对没有日期的担保不认可。在审理过程中，大稿公司变更53万元滞纳金计算的起始时间为2019年8月21日。被告李红凯认为滞纳金约定数额过高，要求予以减少。金丝草公司认为2019年6月11日搬离租赁房屋并不表示其同意解除合同关系。大稿公司认为属于双方协商解除后搬离。且大稿公司已将该涉案房屋对外出租，李红凯并未提出异议。对于金丝草公司对涉案租赁房屋改造装修费用问题，经本院释明其权利，金丝草公司表示保留诉权另行解决。上述事实有双方当事人签订的《租赁合同》、被告李红凯签署的《欠条》、黄贞签署的《担保承诺书》及当事人双方当庭陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告大稿公司与被告金丝草公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。大稿公司按照约定将租赁物交付被告金丝草公司使用，金丝草公司应当按照约定支付租金，2019年4月因被告金丝草公司因未如期交付租金，经原告大稿公司催告后仍未履行合同义务，故此，金丝草公司同意搬离原租赁房屋，搬至大稿公司为其提供的其他住所进行经营。此后双方进行了租金及物业费结算。此后大稿公司将该房屋对外进行出租，应当视为双方协商解除租赁合同。现原告大稿公司要求确认原告大稿公司与被告金丝草公司签订的租赁合同于2019年6月12日解除，证据充分，理由正当，本院予以支持。按照李红凯为大稿公司出具的欠据，可以证明金丝草公司欠大稿公司租金及物业费53万元，李红凯个人为大稿公司出具欠据，应当信守承诺共同与金丝草公司承担给付责任。现原告大稿公司要求被告金丝草公司和被告李红凯支付原告自2018年4月1日起至2019年6月11日止拖欠的租金及物业费53万元，依法有据，本院予以支持。双方当事人约定的滞纳金计算标准过高，被告金丝草公司和被告李红凯要求减收，符合法律规定，本院根据大稿公司实际受损失情况予以酌定。故此本院对大稿公司要求被告金丝草公司和被告李红凯支付滞纳金的合理部分，本院予以支持，过高诉讼请求，本院不予支持。关于53万元滞纳金起算时间，大稿公司变更为2019年8月21日起算，较为合理，本院不持异议。《担保承诺书》证明黄贞自愿为上述金额承担担保责任，现大稿公司要求黄贞对53万元承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持，对于大稿公司要求黄贞对53万元滞纳金承担连带保证责任的诉讼请求，与黄贞承诺的事项不符，无法律依据，本院不予支持。金丝草公司表示对涉案租赁房屋改造装修费用问题保留诉权另行解决，本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条第一款、第二款《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，判决如下：一、原告大稿国际文化有限公司与被告北京金丝草文化艺术传媒有限公司签订的《租赁合同》于2019年6月12日解除；二、被告北京金丝草文化艺术传媒有限公司及被告李红凯共同给付原告大稿国际文化有限公司2018年4月1日至2019年6月11日租金及物业费530000元，第三人黄贞对上述款项承担连带给付责任，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京金丝草文化艺术传媒有限公司及被告李红凯于本判决生效之日起七日内共同支付原告大稿国际文化有限公司自2019年8月21日至其实际给付530000元本金之日止的利息（以530000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；四、驳回原告大稿国际文化有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4700元，由被告北京金丝草文化艺术传媒有限公司及被告李红凯负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  杨 宇二〇二〇年五月二十八日法官助理  邹金宏书 记 员  李 杰