广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2880号原告：卢玉麟，男，1954年8月3日出生，汉族，住所地广州市越秀区。委托代理人：王晓元，广东腾程律师事务所律师。委托代理人：林汝通，广东腾程律师事务所实习律师。被告：卢叶玲，女，1955年6月30日出生，汉族，住所地广州市越秀区。委托代理人：林广超，广东一粤律师事务所律师。第三人：卢艳明，女，1981年8月12日出生，汉族，住所地广州市越秀区。委托代理人：林广超，广东一粤律师事务所律师。第三人：卢艳梨，女，1983年9月24日出生，住所地广州市越秀区。委托代理人：林广超，广东一粤律师事务所律师。第三人：卢志镀，男，1985年11月15日出生，汉族，住所地广州市越秀区。委托代理人：林广超，广东一粤律师事务所律师。原告卢玉麟诉被告卢叶玲、第三人卢艳明、卢艳梨、卢志镀物权保护纠纷一案，本院2020年1月7日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王晓元，被告卢叶玲、第三人卢艳明、卢艳梨、卢志镀的委托代理人林广超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告卢叶玲结婚生育了第三人卢艳明、卢艳梨、卢志镀。2008年3月6日，五人签订公证协议书，对广州市海珠区xxxxx首层商铺进行约定，其中原来销售合同面积774.73平方米由五人各占20%；另增加部份的面积所补缴的房款由原告支付，相关的利益风险归属原告；待卢叶玲取得物业房产证后，由卢叶玲协助各方办理相关过户手续。之后，原告已补缴了增加部份面积的房款。2018年8月，卢叶玲已单方取得上述物业的不动产登记证，证载面积774.73平方米，但经广州市房地产测绘所于2018年1月16日出具的测绘成果报告，该物业建筑面积为931.4213平方米。原告已就增加面积支付给了发展商423066.51元。原告通过诉讼，经判决由卢叶玲协助办理将证载面积774.73平方米中的20%过户登记到原告名下的手续后，原告又通知卢叶玲协助办理增加部份的产权登记，但卢叶玲一直未配合办理产权登记手续。为此，现起诉要求：1、被告配合办理广州市海珠区xxxxx首层商铺实测增加面积(暂计156.6913平方米，以不动产登记部门核定为准)的不动产登记手续，并协助配合将该增加面积确认至原告名下；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告卢叶玲辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告在违背诚信原则，以欺诈手段骗取卢叶玲与三个子女签订五方《协议书》。按照原购房合同计算，涉案房产的单价为2700元/平方米，但原告制作的协议书却故意将增加面积的单价调高至4700元/平方米，即需补交房款983569元，导致卢叶玲认为自己没有经济能力支付而无奈在协议中同意由原告负责支付该增加面积的房款并享有该利益。原告是以虚假的价格，欺骗卢叶玲签订的《协议书》应予撤销。二、涉案商铺购买至今30年，《协议书》签定至今12年，合同履行基础已发生了重大变化，继续履行对卢叶玲及三个子女明显不公平，属于情势变更，应予变更或解除部分合同内容。三、本案属房屋产权登记纠纷，而非“确权纠纷”。房屋产权登记仅本质上是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权，是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，当事人是否享有不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系，原告和被告不存在民事实体法律关系，当然不能享有涉案房产产权，现原告卢玉麟提出对步案房产“确权”，没有任何事实依据和法律依据。本案应属房屋产权登记纠纷，而非“确权纠纷”。屋产权登记仅是一种行政审查，于行政确认，而非行政确权，产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，当事人是否享有不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。原告和被告不存在民事实体法律关系，当然不能享有涉案房产的产权。根据房地产登记规定，原告卢玉麟的补缴行是一个债权行为，不产生物权变动的效力。案争议部分房产，只能由被告卢叶玲申请，原告卢玉麟的“补缴房款”的行为没有引起登记的后果，实质是代为支付，后果归于被告卢叶玲，缴款的发票也注明被告卢叶玲的名字。原告的诉求显然是没有事实依据及法律依据，应予以驳回。四、原告卢玉麟未经授权，恶意串通他人以原告卢玉麟名义向开发商“补缴房款”，损害了被告和其他权利人的利益，卢玉麟的相关行为无效。卢叶玲没有收到开发商上述《缴款通知》，该公司也没有通知其缴款，不知道卢玉麟怎么搞到这份《缴款通知》。卢叶玲是该物业的买受人，购房合同也是其签的，按规定应该是其办理缴款手续，卢叶玲没有授权卢玉麟办理上述缴款手续，卢玉麟和该公司串通缴款。卢玉麟这种和他人恶意串通，损害卢叶玲及卢艳明、卢艳梨、卢志镀等权利人利益的行为无效。卢艳明、卢艳梨、卢志镀等权利人也发表了同样的声明，声明不同意卢玉麟私自缴款，其恶意串通缴款行为损害了他们的利益，无效。五、原告卢玉麟和他人在本案中非法收集证据、泄露有关个人信息，涉嫌违法犯罪，原告卢玉麟“补缴房款”等的行为不仅无效，还应追究其法律责任。六、从合同解释的角度，《协议书》原被告卢叶玲等人对超销售合同面积方面约定，要历史地、全面地理解协议本意，协议本意并不是涉案房产产权归于原告卢玉麟。卢玉麟与卢玉玲在离婚协议中已明确各人各占房产的20%，三个子女又各占20%。《协议书》并没有约定超出销售合同面积的房产权属属于原告卢玉麟，“增加的利益”不等于“权属属于原告卢玉麟”，作为那么重要的权利要求，如果当时双方有此意思表示，原告卢玉麟竟然没有明确约定达成合意，也不符合常理，因此，协议书根本没有约定超出的面积权属归于原告卢玉麟，这是原告卢玉麟见利忘义，企图强占被告卢叶玲及其他权利人的财产权。七、本案纠纷法院已经作出判决，现在原告卢玉麟是重复起诉，根据一事不再理原则，依法驳回原告卢玉麟的起诉；房产部门也已经做出不予受理的决定，原告应该走行政诉讼或者行政复议的程序，现在原告明显是起诉错误。第三人卢艳明、卢艳梨、卢志镀述称：同意卢叶玲的意见。经审理查明：1991年12月20日，被告卢叶玲与广州工程承包总公司房产开发公司（甲方，后经改组，名为广州协荣发展股份有限公司)签订《铺位销售合同》，约定甲方同意卢叶玲购买位于海珠区新港中路赤岗新村赤岗xxxxxx首层铺位，建筑面积共为774.73平方米，售价按建筑面积2700元／平方米，总价共计为2091771元等。2008年3月6日，原告卢玉麟与被告卢叶玲、第三人卢艳明、卢艳梨、卢志镀共同签订《协议书》，约定：位于广州市海珠区xxxxx商铺是卢玉麟与卢叶玲夫妻关系存续期间，以卢叶玲名义向广州工程承包总公司房产开发公司购买的夫妻共同财产，已于1991年12月30日交付使用，建筑面积为774.73平方米；卢玉麟与卢叶玲于2003年10月20日协议离婚，离婚时双方协商各占上述商铺的20%，余下的60%分别赠与子女卢艳明、卢艳梨、卢志镀，由其各占20%；因商铺至今未取得房产证，故赠与手续未能完成；经开发商测绘商铺建筑面积为984平方米，比原来合同面积增加209.27平方米，需要补缴纳983569元；现各方达成协议如下，各方同意卢玉麟出资补缴上述增加面积房款，由此增加的利益和风险由卢玉麟享有和承担，其余人不得异议；如上述商铺取得的产权证载明的建筑面积仍是原合同的774.73平方米，则各方均各自占有商铺的20%份额，如证载面积为984平方米的，则由卢玉麟占有37.0136%的份额，其余四人各占15.7466%的份额；签约后，卢玉麟向开发商办妥补缴增加面积房款手续，并负责督促该公司办理产权证；日后领取到以卢叶玲名登记的产权证后，卢叶玲应本协议约定，协助其余四方办理上述房屋变更过户至各人名下手续。该协议书已于同日办理公证手续。2008年8月11日，卢叶玲向本院起诉广州协荣发展股份有限公司，要求协助办理涉案商铺房产证(销售合同面积为774.73平方米)。之后，本院作出（2008）海民三初字第2851号民事判决书，判决广州协荣发展股份有限公司需协助卢叶玲办理涉案商铺的产权过户和房地产登记手续。据2018年1月16日盖具“广州市房地产测绘成果审核专用章”的《报告书》显示，广州市海珠区xxxxx首层总面积931.4213平方米。2018年3月30日，涉案商铺的开发商广州协荣发展股份有限公司向卢叶玲发出缴款通知，称因涉案商铺超出原销售面积156.6913平方米，按照2700元/平方米计算，需要补缴房款423066.51元。现原告提交2018年4月2日的银行转账单，证明其己于2018年4月2日向广州协荣发展股份有限公司补缴纳了上述商铺房款423066.51元。据2018年10月18日查册的《广州市不动产登记查册表》记载：位于广州市海珠区xxxxx首层（证载建筑面积774.73平方米）房屋，于2018年9月4日登记卢叶玲为产权人(单独所有，占有全部)；备注另有4.224平方米、19.182平方米、133.2853平方米未申请权属登记；2018年9月5日，卢玉麟申请异议登记，异议范围为20%。2018年9月12日，原告向本院起诉，要求1、被告卢叶玲按照2008年3月6日《协议书》履行办理广州市海珠区xxxxx首层商铺产权分割手续；2、确认广州市海珠区xxxxx首层商铺中311.6373平方米的份额属于原告；3、卢叶玲协同原告办理广州市海珠区xxxxx首层商铺中属于原告份额的不动产登记手续等。2018年12月3日，本院作出（2018）粤0105民初16044号民事判决，判令一、被告卢叶玲在本判决生效之日起10日内，协同原告卢玉麟到广州市房地产交易所办理广州市海珠区xxxxx首层的产权变更过户手续，将其中20%的产权份额登记在卢玉麟名下。二、驳回原告的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。据原告卢玉麟现持有的《不动产权证》显示，位于广州市海珠区xxxxx首层（建筑面积774.73平方米）房屋，权利人是卢玉麟，按份共有；卢玉麟占有20%，卢叶玲占有80%；附记另有4.224平方米未申请权属登记，另有19.182平方米未申请权属登记，另有133.2853平方米未申请权属登记。另查明，卢玉麟委托律师于2019年8月19日向卢叶玲寄送《律师函》要求卢叶玲配合办理涉案商铺增加面积部份的产权登记手续，但遭到收件人拒收而退件。卢玉麟再向广州市海珠区不动产登记中心申请办理涉案商铺的转移登记业务。2019年7月23日，该中心向卢玉麟发出《不予受理告知书》，认为卢玉麟的申请不符合法定形式，因欠缺卢叶玲到场申请及产权人占有份额变更的权属来源证明材料、登记原因证明文件，要求补充后再行申请。本院认为：根据原告卢玉麟持有的《不动产权证》及不动产查册资料，反映涉案商铺中有4.224平方米、19.182平方米、133.2853平方米是未经申请权属登记，故可以确定该部份面积属于该商铺的合法面积范围。关于被告卢叶玲主张卢玉麟本次起诉有违一事不再理原则，卢玉麟制定的《协议书》构成欺诈且违背卢叶玲的意愿，《协议书》基于情势变更的情形而应变更或解除的意见。虽然生效的（2018）粤0105民初16044号民事判决已驳回了卢玉麟要求卢叶玲配合办理并分割涉案商铺增加面积部分的产权登记手续，但是，在此之后，卢玉麟已书面通知卢叶玲协助办理涉案商铺增加面积部分的产权登记手续却遭到卢叶玲拒收；遭到拒绝后，卢玉麟也自行向不动产登记中心申请登记该部份产权，但因欠缺卢叶玲到场申请等而被不予受理。基于此，案件已发生新的事实，卢玉麟再次起诉主张权利，属于自寻救济途径，符合法律规定。卢叶玲认为有违一事不再理的原则，本院不予采纳。卢叶玲与涉案商铺发展商签订购房合同时，已明确单价2700元/平方米，其作为有完全民事行为能力人，在签订《协议书》时，针对增加部份面积209.27平方米需要补缴纳983569元的表述内容，其应清楚知道所换算的单价远远高于购房单价；同时，当有疑问时，其作为购房人也应有义务和责任去了解发展商将会收取的费用，但卢叶玲却失察于此，现却以卢玉麟构成欺诈，及案件事实已发生情势变更为由，主张该协议应予撤销或解除，理据不足，其中，撤销亦有违一年除斥期间的规定，对此，本院不予采纳。卢叶玲主张《协议书》中“各方同意卢玉麟出资补缴上述增加面积房款，由此增加的利益和风险由卢玉麟享有和承担，其余人不得异议”的内容，并未约定增加面积部份的权属，不能当然确定产权归属于卢玉麟。对此，虽然该部份的表示仅是“增加的利益”，但是结合《协议书》下文中“如上述商铺取得的产权证载明的建筑面积仍是原合同的774.73平方米，则各方均各自占有商铺的20%份额，如证载面积为984平方米的，则由卢玉麟占有37.0136%的份额，其余四人各占15.7466%的份额”的内容，可计算得出当商铺增加面积至984平方米时，卢玉麟占有37.0136%的份额，即面积是364.2138平方米(984×37.0136%)，刚好与购房合同面积774.73平方米的20%与增加面积209.27平方米之和364.216平方米(774.73×20%+209.27)相当。因此，协议中的意思表示已明确表明增加部份面积在卢玉麟付清了房款后，该产权归卢玉麟所有。因此，卢叶玲的该项辩解，本院不予采信。鉴于卢玉麟已举证证明其已付清了增加部份面积的房款，故其要求被告卢叶玲协助办理涉案商铺增加面积部份的产权登记，合理合法，本院予以支持。虽然涉案纠纷因卢叶玲未配合办理产权而起，但考虑到协议书已明确一切的风险由卢玉麟承担，且卢玉麟最终享有了涉案商铺增加面积部份的权利，按照权利义务相对应的原则，本案的受理费宜由卢玉麟承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条的规定，判决如下：被告卢叶玲在本判决生效之日起10日内，协同原告卢玉麟到广州市房地产交易所办理广州市海珠区xxxxx首层房屋中未登记部份(即不动产权证附记中“未申请权属登记面积4.224平方米+19.182平方米+133.2853平方米”)的产权登记手续，将该部份产权(4.224平方米+19.182平方米+133.2853平方米)登记在卢玉麟名下。本案受理费97012元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二〇年五月二十二日书记员  廖钺铃郭倩怡