河南省信阳市平桥区人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫1503民初6094-1号原告董守俊，男，汉族，1970年12月16日生，住信阳市平桥区。委托代理人李洪斌，河南天宾律师事务所律师。被告张广良，男，汉族，1972年12月16日生，住信阳市浉河区。委托代理人孔涛，河南申威律师事务所律师。原告董守俊诉被告张广良租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董守俊的委托代理人李洪斌，被告张广良及其委托代理人孔涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董守俊诉称，原、被告于2009年07月23日签订《房屋租赁合同》(以下简称主合同)。主合同约定甲方即被告将位于平桥区中心大道西侧一场地内一幢三层综合楼(毛坯房建筑，面积约2800平米)租给乙方即原告用于休闲美食娱乐经营，同时约定了院内可使用(空地)面积(入东大门至西墙为界)地址：信阳市羊山新区新二十四大街99号(平桥镇两庙村)。主合同约定：租赁期限，暂定15年，从2009年10月1日开始计算房租，前五年租金为23万元/年。经相关部门批准和被告同意，原告对毛坯房进行了装修，修整了空场地内的道路，对空场地进行了绿化、经批准新建了约2500㎡房屋，用于羊山会馆经营使用，总共投资1300余万元。主合同履行5年后，根据社会经济发展和公司成长需要，原告调整了经营范围，拟兴办幼儿文化教育事业。因被告要求增加租金，原、被告于2015年08月19日签订了《房屋租赁补充合同》(以下简称补充合同)，租金由23万元/年提高到55万元/年，期限按主合同约定的剩余期限10年签订。从2016年10月1日起，年租金开始递增，即每年依据上一年的租金递增9%。基于补充合同确定的10年租期，原告又多方筹措资金，相继投入500余万元，重新按幼儿园标准进行了装修。被告从2016年2月17日信阳市2016年政府工作报告中得知(该报告指出2016年信阳市“十件实事”具体安排意见，其中第三项城市公园、湿地保护项目(4项)1、羊山公园项目涉及主合同中房屋和场地的征收拆迁)羊山公园项目建设用地将要征收主合同中的房屋及场地。原告正在装修过程中，被告以欠租赁费为由提出终止合同，并于2016年3月1日张贴公告，要求终止合同，让原告搬出。在此期间，原告与被告多次协商并承诺，待(幼儿园)装修完开业后马上支付租赁费。被告为独得原告新建房屋和装修等设施的征收补偿款，遂向法院提起诉讼，要求终止合同。法院以原告欠55万元租赁费为由判决终止了合同履行。因法院的判决，原告合作方撤资退出，致原告遭受巨大损失。按照主合同第十三条之3约定：“因政府房屋租赁政策，或法律及政府行为规定等因素必须终止的，乙方因此所有投资款及经营损失甲方应保证和配合政府赔偿给乙方到位。因甲方原因造成拆迁、拍卖、转让等不能正常履行合同给乙方造成损失由甲方赔偿乙方金额损失”。原、被告双方签订的租赁合同属有效合同，法院判决终止履行，但未对合同规定的合同终止后的清算赔偿款进行处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告认为，被告不顾原告对租赁的房屋(毛坯房)装修、新建房屋、整修场地道路、绿化、重新装修用于幼儿事业、相继投资1800余万元的事实，以暂欠55万元房租为由，利用法律程序，达到强行终止合同的目的。其真实意图是要独占原告租赁期间添置的附着物、增建房屋和装修等项目的征收补偿款。合同终止，按照合同的约定，因拆迁造成的损失，甲方不配合赔给原告。经多次找被告协商不成，被告拒赔。综上所述，根据羊山会馆被政府征收补偿的事实，按照合同约定和相关法律规定，甲方应赔偿原告损失。该损失已由信阳市政府批准赔偿在被告名下，因为被征收主体是被告。按照合同约定和法律规定，被告应将政府征收补偿款中属于原告增建房屋、装修、停产停业损失、货币补偿方式项下自行安置费对应部分的征补款(按比例拆迁奖励金额)赔给原告。综上所述，诚实信用必须被信守，约定必须被遵守，为维护社会公平正义，维护守法守约公民的合法权益，为此，特诉至法院，请求：1、判令出租方甲方即被告将承租方即乙方（信阳阳城休闲娱乐游戏公司）新增房屋所得征补款和装修及添置物财产等征补项目所得款项赔付给原告（暂按13657120元计，具体以征收补偿协议确定的赔偿项目、标准及数额为准），详见清单；2、本案诉讼费用由被告承担。被告张广良辩称，一、原告诉请租赁房屋添置物赔偿款归其所有，没有事实依据。请求依法判决驳回其诉讼请求。首先、原告诉请租赁添置物赔偿款归其所有，但目前政府并没有对租赁添置物进行拆迁、征收、补偿，自然也不存在赔偿款归其所有这一基础事实。其诉称“综上所述，根据羊山会馆被政府征收补偿的事实，按照合同和相关法律规定，甲方应赔偿原告损失。该损失已由信阳市政府批准赔偿在被告名下…被告应将政府征收补偿款中属于原告增建房屋等征补款赔给原告”等与事实不符。目前羊山会馆并没有被政府所征收，也没有给予一分钱补偿，政府征收只是一个意向，最终征收方案目前尚未确定，不存在政府已征收补偿的事实，原告所诉请的赔偿根本尚不存在，其请求归其所有也自然无中生有。其次、原告诉称租赁添置物应归其所有，与事实不符。根据合同约定及原告的承诺应归被告所有。双方于2009年7月23日签订的《房屋租赁合同》第七条“房屋的交付及返还：2、返还：租赁期满或合同解除后，乙方(原告)新增固定资产房屋建筑部分等不动产的产权和添置的相关设施，除甲方愿意接收乙方以上装修、装饰、添置物外，乙方应负责将不愿意接收的附着物自行拆除以恢复原状”。2015年8月19日，双方再次签订《房屋租赁补充合同》，第四条再次明确约定“四、房屋装修及设施处置：2、租赁期满，乙方(原告)不再继续租赁的，可移动设备等乙方增设部分归乙方所有，乙方建设部分不可移动设备如依附于墙体的装饰物、依附于地面的地板等归甲方(被告)所有，乙方在经营中种植的花草、树木归甲方所有，不再恢复原状”。因此，从双方合同约定来看，对于合同期内添置物动产归原告所有，不动产应归被告所有。而且，因原告拖欠租金，于2016年4月6日给被告出具一份《承诺书》，承诺于2016年5月1日前交清2016年度租金，否则同意解除合同，退出房屋。后原告又以手机短信方式要求延长宽限期至2016年5月15日，并称“资金再不到位我们空人出门”。但原告仍未按时交付租金，被告遂诉起诉至法院请求解除合同，平桥区人民法院于2017年4月10日以上述事实和理由作出(2017)豫1503民初629号民事判决：解除合同，返还租赁房屋及场地；被告董守俊向原告张广良支付租赁费55万元及后期租赁费。该判决对上述原告的承诺及发短信承诺的事实已予以确认。故根据原告的承诺“空门出人”，显然租赁其间的添置物应归被告所有。且因原告未按判决退还房屋及场地，支付租金，被告申请法院强制执行，2017年8月9日，双方达成《执行和解协议》，原告于2017年8月12日，将租赁房屋及场地退还给被告，双方进行了交接，原告并未提及要求对添置物进行主张权利，充分说明其是认可添置物归被告所有的。再者、原告主张依据《房屋租赁合同》第十三条第3项约定，添置物应归其所有是错误的。该条约定“因政府房屋租赁政策，或法律及政府行为规定等因素必须终止的，乙方(原告)因此所有投资款及经营损失甲方应保证和配合政府赔偿给乙方到位”。显然，该约定是指在合同期内，因政府行为导致合同终止时添置物归其所有。但是，平桥区法院于2017年4月10日已作出(2017)豫1503民初629号民事判决：解除合同。且于2017年8月12日经执行和解原告将房屋返还给被告。在此之前，政府并没有进行征收而导致合同终止。事实上在原告将租赁房屋交还给被告后，被告又于2017年9月16日将房屋重新租赁给张德玲，直到2018年6月11日，羊山新区羊山公园征地拆迁指挥部才发出拆迁《通知书》，欲对租赁费进行拆迁，但时至现在也没有实际进行拆迁、补偿。很显然，被告与原告的合同解除在先，政府拆迁通知在后，并非是因为政府行为所导致原、被告双方的租赁合同终止，而是因为原告违约而导致法院判决解除合同的。故不适用《房屋租赁合同》第十三条第3项之约定，而应适用该合同第七条第2项及补充合同第四条第2项之约定及原告自己的承诺，应认定租赁其间添置物应归被告所有。同时，因判决解除合同在先，拆迁通知在后，故原告诉称“被告为独得新建房屋和装修设施征收补偿款，起诉要求终止合同”“利用法律程序，达到强行终止合同的目的，真实意图是要独占添置物征收补偿款”等严重与事实不符，系无中生有。法院判决解除合同是因为基于合同的约定及原告的承诺和被告违约交租的事实，而不是其所诉称的上述理由。而且，如果是被告欲通过解除合同达到“独占添置物赔偿款”，那么，法院判决合同解除后，被告已实现“目的”，可又为何再将租赁物重新租赁给别人，进而导致一旦被拆后，还要对新的承租人进行赔偿？充分说明，被告对政府要进行拆迁是不知情的。二、原告诉请赔偿1365万更无事实依据。其诉称“新建了约2500平米房屋，用于羊山会馆经营使用，总共投资1300余万元”及“重新装修用于幼儿事业、相继投资1800万元”等与事实不符。其只是投资建了一些简易房，按照政府拆迁赔偿标准840元/平米，也只不过100多万元，且原告还拖欠租金100多万元。因此，即便添置物归原告所有，赔偿款也不足抵偿所欠租赁费。综上，特提出以上答辩，认为原告所诉拆迁赔偿的事实不存在，且租赁其间的添置物根据双方合同约定及原告的承诺及行为等事实，证明应归被告所有，其诉请赔偿1300多万元没有事实和法律依据，请求依法判决驳回诉讼请求，以维护被告的合法权益。本院经审查认为，原告诉请要求被告赔付其新增房屋所得征补款、装修及添置物财产等征补项目所得款，双方之间系征地拆迁补偿纠纷，被告作为房屋出租方未接到房屋被征收或拆迁的正式通知，亦未签署征收（拆迁）安置补偿协议或收到补偿费用，该房屋拆迁征收事实尚未发生。目前，拆迁方、受偿人等均不明了，原告在其中处于何种地位等，均不清楚，因此，其作为原告主张安置补偿款的主体资格不能确定。而被告既不是拆迁人，又未获得安置补偿款，其作为被告主体资格也不能确定。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告董守俊的起诉。原告董守俊实缴本案受理费30000元予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  易松审判员  何俊审判员  彭洁二〇二〇年五月十二日法官助理段月姣书记员陈翔