襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初3729号原告：潘永祖，男，1964年8月27日出生，汉族，襄阳市人，住宜城市。原告：龚家香，女，1965年10月29日出生，汉族，襄阳市人，住宜城市。二原告委托诉讼代理人：曾勇、李晓飞，湖北三顾律师事务所律师，代理权限：一般授权代理。被告：襄阳市樊城区苏格缪斯酒吧。住所地：襄阳市樊城区解放路拉美步行街凯得银河商业投资公司租房。经营者：李霞。委托诉讼代理人：杜英明，湖北高见律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。第三人：襄阳虹景实业有限公司。住所地：襄阳市樊城区丹江路12号。法定代表人：姜永新，系该公司经理。原告潘永祖、龚家香与被告襄阳市樊城区苏格缪斯酒吧（以下称苏格酒吧）、第三人襄阳虹景实业有限公司（以下称虹景公司）排除妨碍纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘永祖、龚家香的委托诉讼代理人曾勇、李晓飞，被告苏格酒吧的委托诉讼代理人杜英明到庭参加了诉讼。第三人虹景公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘永祖、龚家香向本院提出诉讼请求：1.判决被告排除妨碍，立即从原告位于樊城区××步行街××室商铺的房屋搬出，并将房屋恢复原状，返还给原告；2.判决由被告承担本案的诉讼费等相关费用。事实和理由：原告系樊城区××步行街××室商铺的业主。房屋购买后，签订了委托协议，租赁协议期至2012年12月30日。协议到期后，该房屋空置。在原告不知情的情况下，原告的商铺由被告苏格酒吧实际占有并使用。被告以与第三人虹景公司签订有租赁协议为由不予解决，要求共同委托律师签订合同以解决此事。2017年11月26日，原告及该商铺相邻29名业主共同委托律师进行多次协商无果，引发纠纷。故诉至法院，请求判如所请。被告苏格酒吧辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的起诉。1.被告与虹景公司签订有租赁协议，使用本案房屋有合法依据，不存在妨碍问题；2.原告将房屋交给虹景公司，委托虹景公司整体经营管理（包括出租），对此原告是知情的；3.由于虹景公司欠他人债务，将对被告在租赁使用中应收的租金，作为债权已经转让给他人。同时樊城区人民法院也因虹景公司的其他案件，多次对被告下达协助执行通知，要求提取虹景公司在被告处应收的租金。在被告租赁使用房屋的过程中，由于虹景公司提供的房屋及服务存在重大瑕疵，也给酒吧经营造成重大影响，被告也属于受害人；4.为解决纠纷，被告与原告方业主在政府和法院主持下多次进行调解，被告提出按原承租协议的条件直接与原告业主签订租赁协议，但因部分业主反对或提出条件过高，导致本案纠纷一直搁置至今；5.本案中的房屋属于不可区分的摊位，在构造上不具有独立性，无法明确区分，同时原告的房屋在使用上也不具有独立性，不具有排他使用的条件。因此在本案中原告的房屋只能整体出租或整体主张权利，不应单独判决或作为个案处理，应当作为共同诉讼主张权利。第三人虹景公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面陈述意见。本院经审理查明:原告潘永祖、龚家香购得襄阳市××区××步行街××室商铺，建筑面积36.58平方米，其中套内面积21.84平方米。2012年12月18日，房屋管理机关为该商铺颁发了房屋产权证书，房产证号为襄阳市房权证樊城区字第××号。房屋所有权人为潘永祖，共有人龚家香。另据法院生效判决查明，星苑公司开发的拉美步行街商铺，有A1、A2二栋楼房的地上三层，共有926户商铺，根据商品房买卖合同所附的房屋分层平面图和当事人的陈述，其在销售时，将其功能定位为产权式商铺，被分割成若干紧密相连的长方形面积，每层中间面积被分割成若干个区域，每个区域中都被分割成紧密相连的长方形面积，区域间有公共通道。除在图纸上有分界线外，最初的规划设计、施工、后期的销售中都没有设立明确的四面围墙。2007年该商铺销售后，襄樊市拉美商业管理公司与商铺业主签订为期五年的联营协议，实由襄樊市拉美商业管理公司租赁，前三年租金抵付购房款，后二年租金如实支付；此后部分联营协议收回，改签为委托租赁协议。2007年10月1日，原告同其他众多拉美步行街商铺业主一同与襄樊市拉美商业管理公司签订《委托租赁协议》，将其购买的A2栋1楼1099号商铺租赁给襄樊市拉美商业管理公司统一经营，期限为二年，自2010年12月30日起到2012年12月30日止。合同到期前，襄樊市拉美商业管理公司于2012年8月18日用报纸公告、邮寄送达等方式告知业主合同到期后不再续租或承租，通知原告等业主办理商铺的清收手续。《委托租赁协议》到期后，也曾征询业主意见是分割商铺还是整体招租，业主表示整体招租。后因商铺不能整体招租空置，部分业主聚集上访，经政府部门协调由襄樊市拉美商业管理公司另支付二个月的租金。商铺一直空置。2014年至2016年，拉美步行街商铺的业主将商铺1至3层整体出租给第三人虹景公司经营管理，其中644户陆续与虹景公司签订了书面租赁合同，约定租赁期限从2014年2月8日起至2032年2月8日止，并明确了双方的权利义务关系，另159户未签订书面合同，但权利义务参照已签订的书面合同履行。本案原告潘永祖、龚家香作为2幢1层1099室商铺业主，属未签订书面租赁合同。2014年10月17日，湖北凯得银河商业投资管理有限公司（虹景公司的关联公司）与苏格缪斯企业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将拉美步行街的部分商铺出租给苏格缪斯企业管理有限公司经营使用；租赁期限10年,合同期限截止2024年10月17日。房屋的实际使用人为本案被告苏格酒吧。原告的2幢1层1099室商铺在合同约定范围之内，由被告苏格酒吧实际使用。原、被告之间因房屋使用纠纷协商未成，导致诉讼。还查明，因第三人虹景公司欠他人外债，2015年12月16日，湖北欧英装饰工程有限公司（原湖北凯得银河商业投资管理有限公司）和虹景公司向苏格缪斯企业管理有限公司发出《债权转让通知书》一份，将其应收的房屋租金200万元转让给债权人宋新生。2016年11月24日、2017年1月24日，本院亦向苏格缪斯企业管理有限公司下达了（2016）鄂0606执协1377号之一、（2016）鄂0606执协1378号之一、（2016）鄂0606执协1305号之二协助执行通知书，自2016年始，每年提取该公司与湖北凯得银河商业投资管理有限公司（现为湖北欧英装饰工程有限公司）签订的房屋租赁合同约定的年租金的20%，直至提取706390元、750000元止。2016年12月20日，拉美商铺业主与第三人虹景公司发出终止合同声明一份：“因襄阳虹景实业有限公司未履行合约义务，违约在先，今特发声明终止合同，原签约业主可保留合同执行期间权益追索权。”部分业主在上述声明中签字认可。本院认为，原告潘永祖、龚家香购买的房屋为产权式商铺，除在图纸上有分界线外，在现实的使用中没有明确的围墙，也不能独立的成体使用，只能用于整体的规划、出租使用，才能体现出价值。2014年至2016年第三人虹景公司与众多拉美步行街商铺业主协商整体租赁商铺，极大多数业主与之签订了租赁合同，发挥商铺的最大用途，实现商铺的最大价值。在第三人虹景公司与众多业主签订租赁合同后使用的房屋，原告的房屋亦含在其中。原告虽未与第三人虹景公司签订书面租赁合同，但也未提出异议，表述反对。因该商铺房屋不可分割和不可界定独立成体为租赁物整体，第三人虹景公司为发挥租赁房屋的价值，实现众多商铺业主的利益，将整体租赁的商铺规划后招商，其中部分出租给苏格缪斯企业管理有限公司，由被告苏格酒吧经营使用，并签订有《房屋租赁合同》，该合同不违反法律规定，属合法有效。被告苏格酒吧使用包含原告商铺在内的房屋具有合法依据，不构成侵权行为。原告诉称的既未与第三人虹景公司签订商铺租赁协议，也没与被告苏格酒吧签订商铺租赁协议，被告苏格酒吧使用原告的商铺属违法使用，构成侵权，应排除妨碍返还房屋，与本案查明的事实不符。但是，由于2016年12月20日第三人虹景公司与拉美步行街商铺业主发出终止合同声明，解除了与拉美商铺业主签订的租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”，根据上述规定，在转租关系中，转租是以承租人存有租赁权为基础的，在承租人的租赁权因合同解除、终止等原因消灭时，次承租人不能向出租人主张租赁权。如次承租人因不能得到租赁权而受到损害时，次承租人只能向承租人请求赔偿。本案中，拉美步行街商铺业主与第三人虹景公司存在租赁合同关系，拉美步行街商铺业主系出租人，虹景公司系承租人，之后虹景公司的关联公司又与苏格缪斯企业管理有限公司签订租赁合同，将部分商铺转租给苏格缪斯企业管理有限公司。现拉美步行街商铺业主与第三人虹景公司联合声明解除了双方之间的房屋租赁合同，该合同解除的效力及于次承租人苏格缪斯企业管理有限公司。故苏格酒吧无权继续占有、使用涉案商铺。加之其中部分商铺业主已通过诉讼主张腾退返还了虹景公司承租的商铺，也致使虹景公司与苏格缪斯企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》在事实上不能履行。故被告苏格酒吧应向潘永祖、龚家香返还该租赁商铺房屋。对原告潘永祖、龚家香请求被告苏格酒吧将其所有的位于樊城区××步行街××室商铺的房屋返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。被告苏格酒吧可另行向第三人虹景公司主张权利，故对其辩称主张，本院不予支持。对原告潘永祖、龚家香主张的恢复原状诉请，因原告并未向本院提交证据证明租赁房屋出租前的原始状况，故对其要求恢复租赁房屋原状的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，判决如下：一、被告襄阳市樊城区苏格缪斯酒吧于本判决生效之日起二十日内，向原告潘永祖、龚家香返还位于襄阳市樊城区解放路特52号拉美步行街2幢1层1099室商铺；二、驳回原告潘永祖、龚家香的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告潘永祖、龚家香承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长  王建萍审判员  匡江山审判员  肖 军二〇二〇年五月八日法官助理高璇书记员张夏霖