文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初10490号原告：重庆三人行物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区含谷镇谷中街2号1-7-1，统一社会信用代码91500107736552481E。法定代表人：张怀，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱瑛，重庆大渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊先奎，重庆星全律师事务所律师。被告：赵俊，女，1964年2月11日生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：杨展，重庆汇博律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兰，重庆汇博律师事务所律师。原告重庆三人行物业管理有限公司诉被告赵俊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆三人行物业管理有限公司（以下简称三人行公司）委托诉讼代理人朱瑛、熊先奎，被告赵俊委托诉讼代理人杨展、张兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆三人行物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告自2004年11月1日起至2018年10月31日的物业服务费56973.6元；2、判决被告支付原告逾期付款违约金5600元（以前述期间每月应缴纳的物业服务费890.825元为基数，分别自前述期间每月1日始至付清之日止，按照每日千分之三计算）；3、判决被告支付自2017年10月16日至2018年5月16日的电费8.3元；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告三人行公司自愿撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：2002年3月18日，原告与重庆恒润置业有限公司签订《香格里拉前期物业管理委托合同》，约定由原告为重庆恒润置业有限公司开发的西郊庄园小区提供物业管理服务，物业服务费按照房屋建筑面积2.5元/平方米/月计收，缴费时间为每月月底，若逾期缴费，则每天按应缴费用的千分之三缴纳违约金。合同签订后，原告按约为被告所在小区提供物业管理服务。被告房屋建筑面积为356.33平方米，每月物业服务费为890.825元，而自开始缴费至2018年9月30日，被告每月实际缴费仅为555元，每月差欠335.825元，截止2018年9月30日，被告共应向原告补缴物业服务费56082.775元，同时被告尚欠2018年10月份物业管理费890.825元。合同履行至今，原告按约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告作为涉案房屋（建筑面积356.33平方米）业主，应当向原告足额缴纳物业服务费。经原告催收，被告未予缴纳，为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。被告赵俊辩称：1、原告计算物业管理费标准有误，涉案房屋物业服务费应以2.5元/平方米/月，按222平方米计算，金额为555元/月，且被告已经按该标准支付了所有物业管理费；原告现主张补缴物业管理费早已超过诉讼时效，无权要求被告支付。2、原告无故撤离被告小区，且撤离前两个月就已经未按合同约定履行合同义务，整个小区的物业管理处于停滞状态，已经严重违约，原告无权依据合同约定收取物业费，被告不应向原告交纳10月物业费也不应承担逾期支付物业费的违约责任。3、为维护被告及小区业主的共同权益，在政府协调下，被告已经支付了截至2018年10月31日前的所有物业费、水电费共计563.3元，并未拖欠物业费、电费。4、综上所述，原告的诉讼请求没有任何法律依据和事实依据，依法应当驳回。本院经审理认定如下事实：2002年3月18日，原告与案外人重庆恒润置业有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定：1、重庆恒润置业有限公司委托原告对位于重庆市九龙坡区含谷镇建新村香格里拉住宅小区进行物业管理，物业服务费按建筑面积以每平方米2.5元计算；2、小区业主、物业使用人于每月月底将当月物业服务费交到物业公司办公室或物业公司指定账户，逾期未交者，从逾期之日起按每日应交服务费的3‰交纳滞纳金；3、共用部分、共用设施设备的用电、用水及其损耗，其费用均由业主公摊；4、前期委托管理期限为三年，自2002年3月18日起至2005年3月17日。2002年5月25日，被告与案外人重庆恒润置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定重庆恒润置业有限公司将其开发的位于重庆市九龙坡区含谷镇香格里拉别墅14号预售给被告，别墅建筑面积为347平方米。2004年11月2日，被告就该房屋申请办理产权登记，登记权利人为被告，房屋建筑面积为356.33平方米。庭审中，被告举示一份2015年3月2日《物业服务协议》，该《物业服务协议》共七页，第七页甲方落款处加盖“重庆三人行物业管理有限公司”印章，委托代理人签名显示为“姜庆平”，乙方落款处签名显示有“赵竣”。原告对甲方处“重庆三人行物业管理有限公司”印章真实性无异议，称姜应平曾系公司员工。该《物业服务协议》主要内容为：原告接受香格里拉物业建设单位的委托，香格里拉别墅进行物业管理，物业服务费：按本幢房屋建筑面积及花园面积222平方米，物业服务标准为2.5元/平方米每月，合计每月555元/月，如果被告无故拖欠费用，从欠费次月的5号起，原告按约定每天以应缴费金额0.3%收取滞纳金。庭审中，原告申请对《物业服务协议》第1页至第7页是否同机打印及形成时间进行鉴定。经本院委托，西南政法大学司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、不能确定《物业服务协议》第1-6页与第7页是否同一台机具输出形成；2、《物业服务协议》第1-6页与第7页不是一次性连续复印形成，且第7页的装订次数多于第1-6页，不能确定上述材料的具体形成时间；3、《物业服务协议》第1-6页与第7页在字号、行间距的文档编辑排版上不同。原告垫付鉴定费7800元。庭审中，原告主张该鉴定费应由被告承担。2016年9月7日，原告向小区业主发出《致谦信》，载明：困本公司新购入《乐天物业管理系统》使用需录入业主房屋信息，作为各项管理服务的原始依据，故该软件供应商根据原开发商存档资料提供的不动产登记信息，进行了原始数据的整体输入，自动生成物管收费单据。现发现录入的产权登记面积与原部分业主缴费面积不符，没有与原收费比对，造成涨价的误解，是我们工作的失误，在此表示歉意。但按产权证登记面积收费，才有法律依据。也便于小区统一收费标准，修改以往工作的错误，有质疑的业主，提供自己手中的产权证复印件，缴费时来物管处备案。我们以尊重原收费依据为准。今在《乐天物业管理系统》增加实际计价面积项目，用以实现此目标。截止2018年9月份，原告一直以555元/月标准向被告收取物业服务费，被告也一直按此标准缴纳物业服务费。2018年10月31日，原告向涉案小区业主委员会发函，决定终止物业服务并从小区撤场。被告举示小区业主委员会公告及情况说明，称：小区未实现“一户一表”，业主每月产生水费由物业公司（即原告）代缴后，再由物业公司（即原告）向业主收取；2018年10月31日原告突然离场，未结清自来水公司水费，导致小区业主被停水，后经政府部门协调，由小区业主委员会向业主代为收取款项后统一缴纳至自来水公司；被告已经根据要求将被告2018年10月份欠费563.3元（含物业服务费555元、水费8.3元）缴纳给了小区业主委员会。2019年3月13日，原告通过邮政EMS向被告寄送缴费通知单和补缴物管费通知单，要求被告补缴2007年11月至2018年9月物业服务费及电费，并要求被告缴纳2018年10月物业服务费。上述事实，有《商品房买卖合同》、《物业服务协议》、《前期物业管理委托合同》、房屋登记信息查询证明及庭审笔录等证据在案为凭，并经本院审查属实，足以认定。本院认为：本案争议焦点为：一、《物业服务协议》能否作为认定案件事实的根据；二、涉案房屋物业服务费是应按房屋登记的建筑面积356.33平方米还是应按《物业服务协议》约定的222平方米计算；三、涉案房屋是否拖欠原告物业服务费及是否应承担逾期付款违约金；四、鉴定费7800元应如何承担。本院对此评析如下：一、关于争议焦点一。第一，从证据形式上看，该《物业服务协议》共7页，只在第7页处加盖原告印章及被告签名，未加盖骑缝章；另根据鉴定意见，不能确定合同前6页与第7页系同一机具输出形成，前6页与第7页不是一次性连续复印形成，且第7页的装订次数多于前6页，第7页的字号、行间距的文档编辑排版也与前6页不同。上述事实表明，《物业服务协议》欠缺证据的形式要件，故不能作为认定原被告双方物业服务关系的根据。第二，从内容上看，该《物业服务协议》系业主个人与物业服务企业签订的物业服务合同，除物业服务费计算标准与《前期物业服务合同》约定的标准一致外，合同大部分内容与《前期物业服务合同》的内容存在不一致，庭审中，被告并未举证证明该不一致的内容系被告与物业服务企业基于特殊原因所达成的，故基于全体业主公平角度考虑，被告与原告之间物业服务合同关系应以《前期物业服务合同》为准。二、关于争议焦点二。首先，业主应当履行按时缴纳物业服务费用的义务，但应按房屋登记面积缴纳还是以其他面积缴纳，法律并未作出规定，实践中通常情况是，物业服务费用按房屋登记面积计算；其次，在法律未作出规定的情形下，物业服务费用按何种面积计算，属于物业服务企业与业主可自由协商的事项，即双方可协商一致按何种面积计算物业服务费用。本案中，《商品房买卖合同》补充协议、《前期物业管理委托合同》均未明确约定是以房屋登记面积缴纳还是以其他面积计算物业服务费用，自2002年被告购房至今，一直按房屋建筑面积222平方米向原告缴纳物业服务费，2016年9月，原告知悉一直收取物业服务费用的房屋面积与房屋登记的建筑面积不一致后，仍自愿认可以原来的房屋建筑面积计算物业服务费，且在之后的物业服务费收取中，不但未提出异议，反而一直按此标准向业主催收物业服务费，这足以证明双方已经以实际履行行为一致认可物业服务费按222平方米计算。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。涉案《致谦信》系原告向小区业主公开作出，内容为物业服务费用计价标准问题，根据上述规定，可认定为该《致谦信》系原告公开作出的服务承诺，应当认定为物业服务合同的组成部分，故涉案房屋物业服务费应按原收费标准计算，而原收费标准即按建筑面积222平方米计算物业服务费。综上，原被告已经以实际履约行为一致认可涉案房屋物业服务费按222平方米计算，故涉案房屋物业服务费应按222平方米计算，对原告要求按房屋登记面积计算物业服务费，本院不予支持。另外，被告一直按222平方米标准缴纳物业服务费，原告物业服务费的权利并未受到损害，不存在适用诉讼时效制度的条件。三、关于争议焦点三。庭审中，原被告一致认可涉案房屋物业服务费已经支付至2018年9月，本院予以确认；对于2018年10月物业服务费，原告履行了基本物业管理服务，被告理应支付；虽被告称已经向业主委员会缴纳，但并无证据证明业主委员会有权代原告三人行公司收取上述费用，故被告缴纳上述费用的义务不因此而免除，被告应支付原告上述费用555元。另外，关于原告主张的逾期付款违约金，第一，《前期物业管理委托合同》有效期限为2002年3月18日至2005年3月17日，在此有效期限内，被告已足额缴纳物业服务费用，原告并无充分证据证明被告存在违约，故不应承担违约责任；第二，《前期物业管理委托合同》到期后，业主未选聘新的物业服务企业而由原告三人行公司继续提供物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，双方基于该《前期物业管理委托合同》的权利义务终止，《前期物业管理委托合同》中违约条款不再适用。综上，原告三人行公司要求被告承担违约责任无事实及法律依据，本院不予支持。四、关于争议焦点四。原告对《物业服务协议》中原告印章真实性无异议，认可其委托代理人姜庆平曾系公司员工；申请鉴定事项系由原告提出，如上所述，鉴定意见不能作为认定本案事实的根据，故申请鉴定由此产生的法律后果应由申请方承担，即应由原告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第六条之规定，判决如下：一、被告赵俊于本判决生效之日起十日内支付原告重庆三人行物业管理有限公司物业服务费555元；二、驳回原告重庆三人行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1366元，由原告重庆三人行物业管理有限公司负担1316元，由被告赵俊负担50元；鉴定费7800元，由原告重庆三人行物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  蒋陆军人民陪审员  罗 梅人民陪审员  郭长红二〇二〇年五月二十九日法官 助理  刘章平书 记 员  杨小梅