甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终393号上诉人（原审被告）：酒泉市百川物业服务有限责任公司（原酒泉市南方大厦物业有限责任公司）,统一社会信用代码91620900784016886N。法定代表人：肖某。委托诉讼代理人：徐某，甘肃政剑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：酒泉市南方房地产开发有限公司，统一社会信用代码91620902710396900W。法定代表人：肖某。委托诉讼代理人：徐某，甘肃政剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某1，甘肃省酒泉市人，个体工商户，现住甘肃省酒泉市，公民身份号码62210219691228701X。被上诉人（原审被告）：酒泉市南方大厦服务有限责任公司。法定代表人：王某2。上诉人酒泉市百川物业服务有限责任公司（以下简称物业公司）、酒泉市南方房地产开发有限公司（以下简称房地产开发公司）因与被上诉人王某1、酒泉市南方大厦服务有限责任公司（以下简称服务公司）租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初2441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。物业公司、房地产开发公司上诉请求：撤销原判，依法改判或者发回重审。事实和理由：一审法院判决上诉人承担违约责任属于认定事实错误、适用法律不当。1.王某1与服务公司签订了《租赁协议书》，租赁费也由服务公司收取，依据合同的相对性原则，服务公司应对王某1承担违约责任。物业公司和房地产开发公司与王某1之间不存在合同关系，两公司之间也不存在企业合并行为，因此不应承担《租赁协议书》约定的义务。2.房地产开发公司与服务公司之间没有委托授权关系和行为，服务公司与王某1签订《租赁协议书》是单独的法人行为，且王某1租赁车位时物权所有人并非房地产开发公司，地下停车场产权2015年才登记到房地产开发公司名下。房地产开发公司在办理产权手续后并未追认《租赁协议书》的效力。服务公司与物业公司系单独的法人，虽然二公司的业务存在部分一致的情形，但依据法律规定，服务公司与物业公司应各自承担各自行为引发的责任。请求二审查明事实后作出公正判决。王某1辩称，停车位租赁合同是肖某与业主签订的，被上诉人王某1在签订合同之后才发现肖某既是房地产公司的法定代表人，也是物业公司的法定代表人，两公司存在业务混同的情形。因此，原审认定事实清楚、判决公正，请求二审维持原判。服务公司未作书面答辩。王某1向一审法院起诉请求：1.继续履行《租赁协议书》；2.被告赔偿损失57600元（2007年2月9日至2017年6月的租金）；3.被告承担违约金21600元。一审法院认定事实：2007年2月9日，原告王某1与被告服务公司以被告房地产开发公司名义签订了一份《租赁协议书》，协议约定：被告将地下停车场20平方米停车位以租金10800元租赁给原告，原告一次性支付租金；被告不得终止合同，否则承担全额租金两倍违约金。协议签订后，2007年2月13日，原告向被告服务公司交纳停车位租金10800元，被告服务公司未按约定向原告交付停车位，现停车位所在的地下场所已由他人依法占有。另查明：酒泉市南方大厦服务有限责任公司2002年11月11日成立，法定代表人王某2，经营期限2002年11月11日至2022年11月10日；2008年5月19日，被肃州区工商行政管理局吊销营业执照。酒泉市南方大厦物业有限责任公司2006年3月7日成立，法定代表人肖某，2015年11月5日更名为酒泉市百川物业服务有限责任公司，经营期限2006年3月7日至2026年3月6日。被告酒泉市南方房地产开发有限公司，2000年6月8日成立，法定代表人肖某，营业期限2000年6月8日至2020年6月7日。一审法院认为，公司缔约签章需由公司法定代表人决定或经其授权由相关单位、部门以及人员完成，2007年2月9日，原、被告签订的《租赁协议书》，显名出租方为酒泉市南方房地产开发有限公司，签章为酒泉市南方大厦服务有限责任公司。从事实情况出发，该地下停车场的权利主体是南方房地产开发公司，服务公司并非地下车库的所有权人或其它合法占有人，该服务公司登记的营业范围为“居民服务、修理和其它服务业”，由此可以认定是接受所有权人委托管理事务的代理行为，代理人的代理行为必须由被代理人承担；行为人没有代理权、超越代理权实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。即使签章的服务公司超越代理权限签订合同，原告一直主张权利，作为所有权人也没有提出对抗性辩解意见，可以视为对代理缔约行为的追认。合同第一百六十七条规定：代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。作为公司经营者，签订合同首要熟悉合同法的相关条款，违背不得超过20年的规定，代理人与被代理人均应当承担责任。被告南方大厦服务公司的业务工作转移或分配给南方大厦物业公司，权利义务相应也应当转移或分配。其一：原告提交的2007年3月至2009年1月期间交纳的装修电梯费、物业费、水费、电费等收据中，既盖有南方大厦物业公司印章、也盖有南方大厦服务公司印章。据此足以说明，被告南方大厦服务公司与南方大厦物业公司前期经营存在关联性。其二：（2015）酒肃民一初字第1261号原告酒泉市南方大厦业主委员会与被告物业公司返还原物纠纷一案诉讼中，肃州区城市物业监督管理局做出的（2015）71号文件《关于尽快办理南方大厦物业移交手续的通知》明确通知南方大厦物业公司：在接到通知5日内撤离南方大厦物业服务人员，并办清移交手续。根据该通知和业主委员会证明，南方大厦物业公司实际管理南方大厦物业工作。综上两点，被告酒泉市百川物业服务有限责任公司与被告南方大厦服务公司之间权利义务存在继受关系，故被告酒泉市百川物业服务有限责任公司应当对被告南方大厦服务公司应当承担的责任承担责任。对于包括地下停车场在内的物业管理服务业务，两个公司已经完成转移，被告南方大厦服务公司的权利义务已经转移给被告酒泉市百川物业服务有限责任公司，因此，在本案中，被告南方大厦服务公司再不承担责任。综上所述，原、被告签订的《租赁协议书》内容部分有效，合同法第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。双方约定期限30年，超过部分违反明显法律规定。就有效部分，原告按协议约定向被告交纳租金，被告未交付租赁车位，被告酒泉市南方房地产开发有限公司作为出租方应当承担违约责任，收费人也即代理人、物业管理人，应当在过错责任范围内承担连带清偿责任。因原、被告双方在协议书中约定的停车场已由第三人占有，原告要求被告继续履行租赁协议的条件已不复存在。原告要求被告支付违约金21600元的请求，双方在协议中有约定，原告的此项请求，予以支持。原告要求被告承担租金损失57600元的请求，根据合同相对性原理，不能证明该项损失确系被告违约行为导致的直接损失；而且，与赔偿违约金的请求都属于对违约行为造成的损失的弥补，重复救济明显不当，故对原告的此项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第二百一十四条之规定，一审法院判决：一、被告酒泉市南方房地产开发有限公司退还原告王某1租金10800元；二、被告酒泉市南方房地产开发有限公司支付原告王某1违约金21600元；以上两项合计32400元，于判决生效后十日内履行；三、被告酒泉市百川物业服务有限责任公司承担连带清偿责任；四、被告酒泉市南方大厦服务有限责任公司不承担责任；五、驳回原告的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依据本案查明的事实，南方大厦及其地下停车场的开发主体是上诉人房地产开发公司，地下停车场虽然直至2015年才登记到房地产开发公司名下，但在物权登记之前和之后均属于房地产开发公司所有。依据《中华人民共和国物权法》的规定，房地产开发公司对地下停车场依法享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然，本案地下停车场租赁协议是由服务公司与王某1签订，且服务公司收取了租赁费。但服务公司并不是地下停车场的所有权人，其基于物业管理行为代理房地产开发公司签订租赁协议并收取租赁费，其与房地产开发公司之间属于委托合同关系，租赁协议中约定的权利义务应由房地产开发公司承受。因此，房地产开发公司主张租赁协议对其不具有约束力的理由，与本案事实不符。房地产开发公司不履行租赁协议约定的交付租赁物义务，理应依法承担违约责任。一审法院在查明租赁协议已经无法继续履行的事实后，判决房地产开发公司退还收取的租赁费并承担违约金，符合法律规定。根据《物业管理条例》（2007年修订）第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，第二十二条规定“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定”。本案中，房地产开发公司虽未与服务公司和物业公司签订书面的前期物业服务合同，但服务公司与物业公司事实上在南方大厦整个区域从事物业服务工作，故二公司均属于建设单位（房地产开发公司）前期选聘的物业服务单位。根据《物业管理条例》的相关规定，为固定区域内提供物业服务的公司由业主大会选聘或者建设单位委托对区域内物业进行管理、提供服务。《物业管理条例》对从事物业管理的企业在服务、管理活动中应承担的民事责任作出了明确规定。服务公司和物业公司代表上诉人房地产开发公司出租、管理房地产开发公司所有的地下停车位的行为，应属于民事代理行为，其代理行为产生的法律后果应由被代理人承担。虽然，房地产开发公司和物业公司的法定代表人相同，但王某1并未提供证据证明两公司之间存在法律规定的利益关联或者人格、资产混同的情形。因此，一审判决物业公司对房地产开发公司所负债务承担连带清偿责任，证据不足，应予纠正。综上所述，物业公司的上诉请求，依法成立；房地产开发公司的上诉理由，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《物业管理条例》（2007年修订）第二十一条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初2441号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项及诉讼费承担部分；二、撤销酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初2441号民事判决第三项；二审案件受理费610元，由上诉人酒泉市南方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 平审判员 张耀泽审判员 丁丽华 二〇二〇年五月十九日书记员 宫婷婷