北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初815号原告：陈远君，女，1974年5月28日出生，汉族，北京海司大潮商贸有限公司经理，住北京市丰台区。被告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：付英爽，女，该公司行政主管。原告陈远君与被告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋基业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈远君，被告天洋基业公司之委托诉讼代理人付英爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈远君向本院提出诉讼请求：1.要求天洋基业公司协助办理坐落于超级蜂巢9号楼501号房屋的产权登记证书；2.天洋基业公司以总房款1390686元的日万分之一为标准给付违约金（自2019年5月1日起至实际支付之日止，暂计至2019年11月13日为25020元）;3.天洋基业公司返还合同以外的加价39万元；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，陈远君将第3项诉讼请求变更为：天洋基业公司返还偿还合同以外的加价44万元。事实和理由：2017年2月27日，原告购买了超级蜂巢楼盘的14-03-05地块S02#楼5层3501号房屋,现房号变更为9号楼501号，总房价为1780686元，其中开具发票部分为1390686元，未开发票部分为390000元，有银行的转账记录可以证明。双方合同约定，自2017年5月1日交房之日起不超过730天可取得房产证，现已超过期限，要求被告立即按合同执行。天洋基业公司辩称：1.因为房屋是抵押状态，所以无法协助原告办理房产证；2.对违约金的计算基数和违约金的标准认可，但是对起算日期有异议。按照合同约定，应该是自收房之日起730天之后第一天开始计算违约金，应自2019年9月开始计算；3.不同意返还加价，因为这个加价款不是交给天洋基业公司的，原告购买的涉案房屋实际上是从其他人手里转买的，原告的加价是交给了其他人，所以不同意返还。诉讼费我方不承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月27日，天洋基业公司（出卖人）与陈远君（买受人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），约定：陈远君向天洋基业公司购买坐落于房山区房山新城良乡组团14-03-05地块S02#楼5层3501号（现坐落为房山区翠枫路7号院9号楼5层501号，以下简称涉案房屋）；该商品房项目核准名称为蜂巢科技广场，规划性质为商务办公，预测建筑面积60.76平方米，其中套内建筑面积41.02平方米，总价款1389331元。买受人采取一次性付款的方式付款。出卖人应当于2017年5月1日向买受人交付该商品房。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：双方另行约定。《预售合同》第四条抵押情况条款载明：与该商品房有关的抵押为土地使用权抵押，抵押类型为该商品房所占用的土地使用权设定抵押，抵押人为天洋基业公司，抵押权人为恒丰银行股份有限公司北京分行（以下简称恒丰银行北京分行），抵押登记日期为2017年2月20日，债务履行期限为2020年2月19日；该条款未记载在建工程抵押的情况。《预售合同》附件三为恒丰银行北京分行同意抵押房屋办理商品房预售许可证的证明，该证明显示：天洋基业公司开发建设的蜂巢科技广场项目1#楼、S01#楼、S02#楼已抵押给恒丰银行北京分行，该行同意房屋预售。《预售合同》还对双方其他权利义务作出了约定。诉讼中，陈远君主张其向天洋基业公司额外多支付了44万元的购房款，故要求返还。据陈远君陈述，其购房时天洋基业公司的销售人员告知其房屋已经售光，需要自别人手中加价购买，且加价部分不能开具发票，只能出具收据，其表示同意，故与天洋基业公司签订了《预售合同》，并通过在售楼处刷卡的方式先后支付购房款共计1829331元，对超出合同约定部分，其要求天洋基业公司予以退还。为此，陈远君提交了证据1.其名下在中国建设银行账号为×××的账户明细，显示：其于2017年2月12日向北京市富天亿家具科技公司房山店（以下简称富天亿公司）转账50000元，于2017年2月27日向天洋基业公司转账390000元；证据2.案外人钟承胜在中国建设银行账号为×××的账户明细与钟承胜的证明，显示：钟承胜于2017年2月27日代陈远君分别向富天亿公司转账589331元及500000元，向天洋基业公司转账300000元。对陈远君的上述主张，天洋基业公司不予认可，其主张陈远君并未向其多支付房款。天洋基业公司称，涉案房屋系陈远君自他人手中加价转买。原业主曹如仓于2016年5月20日向天洋基业公司缴纳首付款699331元，陈远君于2017年2月27日办理了涉案房屋的签约，并于当日补齐剩余房款690000元，天洋基业公司向陈远君开具了金额为1389331元的房款收据和发票，陈远君所述向富天亿公司转账的款项其并未收取。为此，天洋基业公司提交了证据1.收据三张，显示天洋基业公司于2016年5月20日为曹如仓开具金额为699332元的收据一张，并于2017年2月27日为陈远君分别开具金额为690000元及699331元的收据各一张；证据2.销售登记单一张，载明“陈远君，认购房号3#楼501室，已交金额699331元，现交金额690000元，首付款金额1389331元，备注：2.27补一次性，更名，原曹如仓”。2017年9月9日，天洋基业公司向陈远君交付了涉案房屋。因涉案房屋实测建筑面积60.83平方米，套内建筑面积41.06平方米，房屋总价为1390686元，天洋基业公司收取了陈远君面积补差款1355元。涉案房屋所在楼栋已办理初始登记，陈远君亦向天洋基业公司交纳了涉案房屋的契税、印花税、产权代办费和登记费。截止法庭辩论终结前，陈远君仍未取得房屋所有权证书。天洋基业公司认可系因涉案房屋所在楼栋设有抵押，贷款尚未还清，抵押权人不同意办理房屋所有权转移登记，故无法协助陈远君办理房屋所有权证书。天洋基业公司同意以总房款1390686元为基数，按日万分之一的标准自2019年9月9日起支付逾期办证违约金，对此，陈远君表示同意。另查，天洋基业公司向恒丰银行借款28亿元，双方于2017年1月签订《抵押合同》，约定天洋基业公司以北京市房山区新城良乡组团土地及地上未售在建物作抵押担保。涉案房屋在前述抵押物清单内。因天洋基业公司的借款未还清，前述抵押登记尚未注销。本院认为，陈远君与天洋基业公司就涉案房屋签订的《预售合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。根据《预售合同》的约定，天洋基业公司应当协助陈远君于该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书。根据查明的事实，陈远君于2017年9月9日收房，其应当取得不动产权证书的时间为2019年9月9日前。陈远君至今未能取得不动产权证书的原因系涉案房屋所在楼栋存在在建工程抵押权登记，对此，天洋基业公司应当承担相应的违约责任。鉴于涉案房屋暂不具备办理转移登记的条件，故对陈远君要求天洋基业公司协助办理涉案房屋所有权证书的诉讼请求，本院难以支持。陈远君可待涉案房屋转移登记条件具备后另行解决。关于逾期办证违约金，双方当事人在诉讼中一致确认以总房款1390686元为基数，按日万分之一的标准自2019年9月9日起支付逾期办证违约金，本院对此不持异议，故对陈远君要求天洋基业公司给付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于陈远君要求天洋基业公司退还购房加价款44万元的诉讼请求，根据其提交的现有证据，不足以证明其系向天洋基业公司支付了合同外款项44万元，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条规定，判决如下：一、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效后七日内给付陈远君逾期办理房屋产权证违约金（以1390686元为基数，按照每日万分之一的标准，自2019年9月9日起计算至房屋所有权证书办理完毕之日止）；二、驳回陈远君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4138元，由陈远君负担3915元（已交纳），由北京天洋基业投资有限公司负担223元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  万青二〇二〇年五月二十九日书记员  李淼