贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终2277号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。被上诉人（一审原告）：刘力敬，男，汉族，1991年7月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：孙进，女，汉族，1991年5月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人刘力敬、孙进商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13889号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘力敬、孙进逾期交房违约金2,075.69元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘力敬、孙进逾期办理房屋权属证书违约金10,247.57元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘力敬、孙进各项开户费共计3,285元并支付利息，利息以3,285元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2019年10月25日起计算至上述费用退还完毕之日止；四、驳回原告刘力敬、孙进的其他诉讼请求。案件受理费155元，由原告刘力敬、孙进负担60元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担95元。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，酌情改判办证违约金至10%；2.撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、上诉人于被上诉人提交完办证资料之日起360内办理转移登记，超过该时间才构成违约，本案被上诉人交齐办证所需资料的时间为向上诉人出具委托书的时间，一审以交房时间认定不当，事实上上诉人于交付后仍通过公告等方式督促被上诉人提交材料。即便认定上诉人违约，根据双方在合同中的约定，设置违约的主要目的是为了赔偿被上诉人的损失，现上诉人已将案涉房屋交付被上诉人使用，被上诉人实质上并无任何损失。且《商品房买卖合同》的出受人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，在七星关辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人即上诉人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，被上诉人已实现了其合同目的，应根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当減少。”之规定，应当结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，办证政策调整等因素，调整逾期办证违约金至10%进行支付。二、三通费是代收性质，上诉人并未实际占有，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制，且不应另行计算利息。被上诉人刘力敬、孙进答辩称：1.上诉人应于2017年2月21日交房后90日内取得初始登记并将办证有关文书交付被上诉人，上诉人于2018年8月13日才取得初始登记，阻碍了办证条件的成就。上诉人与被上诉人之间系委托办证关系，根据补充协议的约定，一审认定被上诉人已于交房时提交完毕办证有关资料与上诉人张贴通知之间并不矛盾，上诉人张贴通知针对的是全小区业主中未提交办证资料的买受人，不能证明被上诉人未提交办证资料。上诉人未依约为被上诉人办理不动产权属证书构成违约，应当承担相应的违约责任。2.合同约定的违约金标准并不过高，二证合一不属于情势变更，上诉人违约系其自身原因导致，其主张不能成立。3.三通费属重复收费，应当退还，且上诉人还应支付占用期间的利息。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，被上诉人于2017年2月21日办理入住手续，但上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住前向被上诉人履行了告知义务，被上诉人未在办理入住手续前提交办证资料系上诉人的原因所致，且上诉人于2018年8月13日才取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书，故案涉商品房逾期未能办理权属转移登记系上诉人原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内具备产权转移登记的条件，上诉人未如期履行构成违约，应当依合同约定承担违约责任，并无不当。一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，亦未明确各款项的具体金额。上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴的各项开户费、交易费，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。但上诉人与被上诉人并未约定上诉人持有上述款项期间应向被上诉人支付利息，亦无上诉人应支付利息的相关法律规定，故一审判决上诉人支付利息不当，本院予以纠正；上诉人关于不应支付利息的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13889号民事判决第一、二、四项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘力敬、孙进逾期交房违约金2075.69元；被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘力敬、孙进逾期办理房屋权属证书违约金10247.57元；驳回原告刘力敬、孙进的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13889号民事判决第三项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘力敬、孙进各项开户费共计3,285元并支付利息，利息以3285元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2019年10月25日起计算至上述费用退还完毕之日止”；三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被上诉人刘力敬、孙进各项开户费3285元;四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费155元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担90元，被上诉人刘力敬、孙进负担65元；二审案件受理费310元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担300元，被上诉人刘力敬、孙进负担10元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年五月十一日法官助理 任云娇法官助理 胡伟科书 记 员 邓 千