广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初28434号原告：广州市华南机筛厂，住所地广州市海珠区江南大道北瑞仁大街11号。法定代表人：蒋和平，职务经理。委托代理人：黄静怡，系原告职员。委托代理人：李怡敏，系原告托管单位的职员。被告：李坚清，男，1977年9月15日出生，汉族，住所地广东省广宁县，原告广州市华南机筛厂诉被告李坚清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市华南机筛厂的委托代理人李怡敏到庭参加了诉讼。被告李坚清下落不明，经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市华南机筛厂诉称，2018年5月3日，原告与被告签订了《物业租赁意向书》，之后签订了《广州市房屋租赁合同》。原告将位于广州市海珠区江南大道北公正南路4号的房屋（面积56㎡）租赁给被告使用，租金费用双方均有约定，租赁日期自2018年6月1日起2020年5月31日止。由于被告拖欠租金，原告现要求被告返还位于广州市海珠区江南大道北公正南路4号房屋租赁物。从2019年5月起，被告陆续拖欠原告房屋租金，至2019年9月l0日，被告共拖欠原告房屋7月至9月的租金共计￥12348元。依照《租赁合同》第三条第2款、第十条第3款，被告需向原告支付租赁违约金9361.32元（其中：违约租赁保证金￥7840元，违约租金￥1226.57元（暂计2019年7月1日至2019年9月18日），水电费违约金294.76元（暂计2019年2月1日至2019年7月31日）。从2019年5月起，原告多次通过电话及微信方式通知被告交纳租金，在租赁房屋现场张贴《催收函》，并分别于2019年8月28日通过信函件方式通知被告，被告均没有领取函件，且至今未有减低拖欠原告房屋租金金额的实际行动，令原告的合法权益受到损害。故原告特提起诉讼，请求：1、确认解除原被告之间签订的《广州市房屋租赁合同》；2、判令被告向原告返还位于广州市海珠区江南大道北公正南路4号房屋租赁物；3、判令被告偿还原告自2019年7月至2019年9月的房屋租金12348元；4、判令被告向原告支付租赁违约金9361.32元；5、判令被告向原告支付自2019年2月起2019年7月期间房屋所产生的水电费1386元；6、判令被告承担自合同解除之日起至被告实际交还房屋给原告之日按合同约定的租金标准向原告支付占有使用费；7、判令被告承担自2019年8月起至被告实际交还房屋给原告之日止所产生的水电费；8、判令被告就上列款项自逾期交纳之日起至还清之日止，每逾期一天按欠交金额的2‰向原告支付违约金；9、判令被告承担本案诉讼费用。被告李坚清没有提出答辩意见以及证据。经审理查明：2018年5月3日，原、被告签订了《物业租赁意向书》，之后原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，载明：甲方为位于广州市海珠区江南大道北公正南路4号租赁物的产权人或权利人，甲乙双方一致确定租赁物建筑面积为56平方米；租赁期限为2年，自2018年6月1日至2020年5月31日至；租金标准为2018年6月1日至2019年5月31日每月租金为3920元，2019年6月1日至2020年5月31日每月租金为4116元；租金按月缴纳，乙方应于每月的10日前向甲方一次性足额支付本月租金；租赁期间，乙方使用的租赁物所发生的水、电费等费用按相关部门规定计征，由乙方向甲方缴纳；乙方拖欠租金或费用超过45天，或存在拖欠租金或费用行为累积超过两次的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物；乙方逾期交纳租金、水电费或其他费用的，每逾期一天按欠交金额的2‰收取违约金；逾期45天仍未交付租金、水电费或其他费用的，甲方有权解除本合同，收回租赁物，所收保证金及相关款项不予退还；等。庭审中，原告表示被告缴纳租金至2019年6月30日，之后就没有缴纳了，因联系不上被告，其向被告发出了缴纳租金及水电费的催交函，并张贴在涉案房屋门口。另外，原告表示涉案房屋没有产权证，其不清楚有无建设工程规划许可证，在本院指定的期限内原告亦未能提供涉案房屋的产证证明文件及相关的报建审批手续。原告为证明其主张，提供了以下证据：1、《物业租赁意向书》、《广州市房屋租赁合同》；2、《关于要求立即支付租金事宜的函》、照片；3、三栏明细账；4、快递单；等。诉讼中，原告广州市华南机筛厂撤回了第7、8项诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。广州市华南机筛厂在法庭辩论终结前未能提供案涉房屋已经进行产权登记或者已经取得建设工程规划许可证或经建设部门批准建设的相关证据，因此广州市华南机筛厂与李坚清签订的《广州市房屋租赁合同》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。广州市华南机筛厂现要求李坚清返还案涉房屋，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。本案中，原告主张李坚清自2019年7月开始拖欠租金，李坚清没有提交答辩意见及反证，故本院对原告的主张予以采信。原告要求被告支付2019年7月至2019年9月的租金12348元，有理有据，本院予以支持。对于原告主张被告按照约定的租金标准支付占有使用费至实际交还房屋止的请求，本院亦予以支持。关于租赁违约金的问题，因涉案租赁合同无效，故原告主张按照合同约定要求被告支付违约金，理由不足，本院不予支持。关于水电费的问题，原告主张被告拖欠2019年2月至7月的水电费1386元，被告未到庭抗辩亦未提交反证，上述水电费金额亦属合理，本院对原告该项主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州市华南机筛厂与被告李坚清签订的《广州市房屋租赁合同》无效；二、被告李坚清在本判决发生法律效力之日起十五日内腾空位于广州市海珠区江南大道北公正南路4号房屋并将房屋交还给原告广州市华南机筛厂；三、被告李坚清在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市华南机筛厂支付2019年7月至2019年9月的占有使用费12348元；四、被告李坚清在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市华南机筛厂支付2019年10月1日起至上述房屋实际交还给原告之日止的占有使用费（按4116元/月的标准计算）；五、被告李坚清在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市华南机筛厂支付水电费1386元；六、驳回原告广州市华南机筛厂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费932元，由原告广州市华南机筛厂负担141元，被告李坚清负担791元。上述受理费932元已由原告预缴，被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二〇年五月十二日书记员  李敏燕陈丹纯