黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初923号原告:中国铁路哈尔滨局集团有限公司大庆车务段（以下简称大庆车务段），住所地大庆市让胡路区西虹路38号。法定代表人：刘晓伟，职务段长。委托诉讼代理人：杨紫薇，女，1993年11月16日出生，汉族，中国铁路哈尔滨局集团有限公司大庆车务段法律顾问，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：张田田，女，1982年11月10日出生，汉族，中国铁路哈尔滨局集团有限公司大庆车务段客运副主任，住杜尔伯特蒙古族自治县。被告：张艳芳，女，1973年2月16日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：阚留成，黑龙江四维律师事务所律师。原告中国铁路哈尔滨局集团有限公司大庆车务段诉被告张艳芳合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告大庆车务段委托诉讼代理人杨紫薇、张田田，被告张艳芳及委托诉讼代理人阚留成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆车务段向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即赔偿商铺租赁合同违约金91750.00元。2.承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年我段将大庆西站基本层进站广厅西侧210平方米的商铺出租给张艳芳，并于2016年11月15日签订了租赁合同，租赁期限为三年，从2016年11月15日至2019年11月14日，2018年11月26日被告张艳芳书面提出终止合同，但是我方要求对方履行合同约定，支付违约赔偿金，但是张艳芳迟迟不履行约定，为维护原告合法权益，请法院依法判决被告立即赔偿商铺租赁合同违约赔偿金。被告张艳芳辩称：1.2016年11月15日，答辩人与大庆车务段签订了关于大庆西站原职工食堂的租赁协议（大庆西站）。2.（1）在签订租赁合同之前，大庆车务段宣传的客流量以及经停大庆西站与签订租赁合同后严重不符，即经停车次减少导致客流量减少，达不到被告的经营预期效益；（2）由于众所周知的情况，一楼车辆无法进入，70%以上的旅客都直接从二楼进站候车，很少的旅客从一楼进站，导致被告在经营效益锐减；（3）原告允许其他经营者“水吧”经营项目与申请人的经营项目相一致，这在原被告签订合同之前，与原规划不符；（4）候车室三楼多家商户倒闭，剩下的两家超市现已搬到二楼，与原来的规划不符。综上原因，被告经营效益严重下滑，在处于严重亏损的状态，且被告在经营期间多次以《减少租金申请书》的形式向原告单位反映，在2018年11月份，被告在无奈的情况下解除合同。3.原被告签订的租赁合同总期限是3年，而已经履行了近两年，那么应当根据合同履行的情况调整违约金，即合同约定的违约金过高，应予以调整。4.被告实际使用租赁物的时间应以原告、被告交接确认为准，而非合同的签订时间或者合同的约定时间。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年11月15日，原告大庆车务段（甲方）与被告张艳芳（乙方）签订《商业经营场所租赁合同》，双方在合同中约定的部分内容：1.大庆车务段将位于大庆西站基本层进站广厅西侧210平方米的商铺出租给被告，被告用于经营餐饮；2.租赁期限为三年，自2016年11月15日至2019年11月14日，经营场所免租期为30天，自2016年11月15日至2016年12月14日，自2016年12月15日起计算房屋租金（装修免租期之次日为起租期）；3.因甲方原因导致乙方装修施工受阻，甲方应负责解决，免租期和租赁期限可相应顺延；4.合同所称“租赁年度”，均指自起租日起，向后推满十二个月为一个租赁年度，初始计租月按当月实际承租天数计算。租赁期限内最后一个计租月如不足月，按当月实际承租天数计租；5.租金：基本租金单价4.78元／平方米／日（年租金367000元整，其中2016年度16088.00元，2017年度350912.00元），第二年租金367000元整，第三年租金367000元整；6.甲方于2016年12月15日前将经营场所按现状交付乙方（如遇特殊情况时，甲方另行通知交付时间），办理经营场所交接手续时，甲方应通知乙方，双方应即时签订经营场所交付确认书。如甲方未能按时交付本合同约定的经营场所，免租期及租赁期限可相应顺延；7.乙方可向甲方提前1个月发出书面通知提前解除本合同，乙方支付给甲方当月租金的三倍金额作为赔偿金，乙方同意甲方以履约保证金抵扣该款项，如履约保证金不足以抵扣该款项，乙方同意以现金或支票方式补足。2016年12月21日，原告与被告的丈夫张永宏就所租赁的商铺进行装修施工签订了《安全协议》，协议中明确乙方的施工时间为：2016年12月22日至2017年1月22日。另查明，《商业经营场所租赁合同》签订后，被告向原告支付租赁保证金30000元，被告于2018年2月26日向原告支付年度租金367000元。再查明，被告于2018年11月26日向被告提出书面申请，以大庆西站车次调整，旅客减少等原因，2018年亏损15-16万元，无法继续经营为由，要求解除双方签订的合同。原、被告庭审中一致确认双方合同解除的时间为2018年11月26日，并同意剩余租金按日计算冲抵违约金。以上事实有原告提交的《申请解除合同申请书》、《商业经营场所租赁合同》、《告知书》；被告提交的《商业经营场所租赁合同》、《安全协议》、租赁费发票、大庆西站高（普）速旅客列车时刻表、证人张某的证人证言，及双方当事人相关庭审陈述在卷为证，足以证实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《商业经营场所租赁合同》、《安全协议》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照双方的约定履行各自的义务。被告以车次调整，旅客减少，无力继续经营为由，于2018年11月26日向被告提出书面申请，要求解除合同，原告同意解除合同，被告应按双方在《商业经营场所租赁合同》10.5条款中的约定，向原告支付当月租金的三倍金额为赔偿金，此赔偿金的性质实为违约金，违约金应为91750元（计算式为367000元÷12月×3月），本院予以认可。被告辩称因经停车次减少导致客流量减少，达不到被告的经营预期效益。以及因被告进站候车规划、允许其他经营者与原告经营项目相同等事项与原规划不符，因根据合同履行的情况下调违约金，缺少事实依据和法律规定，本院不予认可。关于起租时间问题，原、被告双方虽在《商业经营场所租赁合同》2.1条款中约定：经营场所免租期为30天，自2016年11月15日至2016年12月14日，自2016年12月15日起计算房屋租金（装修免租期之次日为起租期），但在4.1条款中又明确原告应于2016年12月15日前将经营场所按现状交付被告，双方应即时签订经营场所交付确认书,4.2条款中亦约定：如甲方未能按时交付本合同约定的经营场所，免租期及租赁期限可相应顺延，从双方合同约定的内容上可以看出，双方在案涉商铺的交付时间上并未固定在免租期首日即2016年11月15日之前，故本案在确定案涉商铺交付时间上应结合其他证据予以认定实际交付商铺的时间，从而确定商铺的免租期及起租日。原告作为租赁商铺的出租方，交付租赁商铺系原告履行租赁合同的主要义务，原告应对租赁商铺交付给被告的时间承担举证责任，但庭审中原告并未向本院提交商铺交付确认书等能够证实商铺交付时间的证据，应承担举证不能的法律后果，而被告提交的双方签订的《安全协议》，协议中明确原告对租赁商铺的装修施工起止时间为：2016年12月22日至2017年1月22日，该施工期间也符合原、被告双方在《商业经营场所租赁合同》中关于经营场所免租期为30天的约定，故被告的起租时间应为装修免租期满之次日为起租期即2017年1月23日，合同期内第二年度租金起算时间为2018年1月23日。关于违约（赔偿）金计算问题：1.被告于2018年2月26日向原告支付年度租金367000元，该租金对应的租赁期间应为2018年1月23日至2019年1月22日，原、被告庭审中一致确认双方合同解除的时间为2018年11月26日，故原告已支付给被告的2018年11月27日至2019年1月22日期间共计56天的租金56306.85元（计算式：367000元÷365日×56日），属租赁合同解除后剩余租金，在被告承担违约赔偿金的情况下，该剩余租金应由被告返还原告，庭审中原、被告均同意剩余租金按日计算冲抵违约金，不违反法律规定，本院予以认可；2.原、被告在《商业经营场所租赁合同》10.5条款中，有关被告同意原告以履约保证金（被告已支付给原告30000元履约保证金）抵扣违约赔偿金，如履约保证金不足以抵扣该款项，被告同意以现金或支票方式补足，不违反法律规定，本院予以认可，该履约保证金应对原告要求被告支付的违约金予以抵扣。经前两项事由对原告主张的违约金折抵后，被告尚需向原告支付折抵后违约金5443.15元（计算式：91750元﹣56306.85元﹣30000元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张艳芳于本判决生效之日起十日内一次性给付原告中国铁路哈尔滨局集团有限公司大庆车务段违约金5443.15元。二、驳回原告中国铁路哈尔滨局集团有限公司大庆车务段其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1047元，由原告中国铁路哈尔滨局集团有限公司大庆车务段负担985元，由被告张艳芳负担62元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  王洪宇二〇二〇年五月二十八日法官助理刘雪雯书记员葛纯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。