北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初19960号原告（反诉被告）：北京博盛宏贸易有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇沟自头村村委会内。法定代表人：易新乾，执行董事。委托诉讼代理人：张沿宁，男，1970年10月22日出生，北京博盛宏贸易有限公司员工。被告（反诉原告）：中华慈善总会，住所地北京市西城区二龙路甲33号新龙大厦。法定代表人：李本公，会长。委托诉讼代理人：吴明，男，1953年8月29日出生，中华慈善总会副秘书长、法务部副主任，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张晓元，北京恒拓律师事务所律师。原告（反诉被告）北京博盛宏贸易有限公司（以下简称博盛宏公司）与被告（反诉原告）中华慈善总会（以下慈善总会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）博盛宏公司委托诉讼代理人张沿宁，被告（反诉原告）慈善总会委托诉讼代理人吴明、张晓元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）博盛宏公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2019年8月28日解除；2、判令被告因擅自单方提前解除合同而承担违约责任，向原告支付违约金519642元（相当于180天的房屋租金），被告已交纳的押金87000元冲抵上述违约金后，被告还应向原告支付违约金432642元；3、判令被告承担原告因签订本《房屋租赁合同》而支付的中介费69150元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月31日，原、被告订立《房屋租赁合同》，博盛宏公司将位于北京市东城区×××号房屋（以下简称涉案房屋）出租给慈善总会用于办公。房屋租赁期自2018年9月26日至2021年9月25日，租期36个月，以房屋实际交付日期计算实际租期。租金支付方式为押一付六，提前一个月支付，第一年每月租金86607元。合同签订后，原告根据被告要求提前于2018年9月4日交付涉案房屋，因此合同租期变更为2018年9月4日至2021年9月3日。被告交付押金87000元，并将租金支付至2019年9月3日。根据合同约定，被告应于2019年2月4日之前支付下一期租金519642元，但被告直到2019年3月1日才付清，超过合同约定的付款日期达24天。为此，原告于2019年3月4日向被告送达了《解除合同通知》，通知被告合同自送达之日起解除。被告为此提起诉讼，要求判令原告的《解除合同通知》不生效，双方继续履行合同。2019年7月9日法院一审判决双方继续履行合同。2019年7月16日，原告向被告送达《房租缴费通知单》和租金发票，告知被告在2019年8月4日前向原告交纳下一期租金。但被告却于2019年7月25日向原告送达了《解除合同通知》，以原告交付的房屋不合格为由，自送达之日解除合同并表示不会再交纳下一期租金。但被告并未搬离涉案房屋，也未向原告交付房屋。2019年8月22日一审判决生效，次日原告致函被告，告知鉴于一审判决已生效，被告发出的《解除合同通知》不生效，原告也不同意解除合同，双方应继续履行合同，如被告单方提出解除合同，则要承担相应的违约责任。但被告仍一意孤行，于2019年8月28日搬离涉案房屋，为避免扩大损失，原告于2019年8月28日与被告办理了房屋交接手续。原告认为被告在没有事实根据和法律依据的情况下，擅自提前单方解除合同，给原告造成了巨大的损失，已严重违反合同约定，被告应按照合同约定承担违约责任和赔偿责任。被告（反诉原告）慈善总会答辩并提出反诉称：双方订立合同情况属实。根据法律规定及合同约定，原告有义务有责任提供安全有保障的合格房屋给被告，并保证被告正常办公环境。但在租赁期间，原告工作人员多次上门骚扰影响被告办公，在3月12日至25日期间5次到涉案房屋要求被告搬家，4月2日、3日、5日每天派人要求被告强行搬家甚至找来搬家公司人员。被告多次报警后原告才勉强有所收敛。原告出租的房屋还存在安全隐患。2019年4月8日原告对涉案房屋进行断电并在停电后向被告发出《线路改造通知函》，直至4月25日期间一直处于停电状态。期间，被告于2019年4月11日、4月24日两次委托律师向原告发送《律师函》要求按照合同约定在24小时内完成相关工作，恢复供电。但原告充耳不闻，无动于衷。直到4月25日原告未采取任何整改措施排除安全隐患，直接恢复供电并向被告发送《通知》。被告认为，原告在明知涉案房屋有安全隐患仍出租给被告，且在被告要求24小时内修复恢复供电的情况下，长达18天的时间原告未采取任何维护修缮措施以排除隐患，而是直接恢复供电，放任安全隐患的存续，使被告工作人员、财产处于安全隐患房屋之中。原告上述行为违反了合同约定，未尽到房屋维护修缮责任严重影响正常使用房屋，在被告提出后仍没有履行维护修缮义务，被告有权解除合同，并要求原告退还押金及承担违约责任。被告不存在任何违约行为，且双方在合同中约定的违约金标准过高。被告提出反诉：1、确认双方《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除；2、判令原告返还房屋押金87000元；3、判令原告返还停电18天期间的房租51964．2元；4、判令原告支付违约金519642元（180天租金）；5、判令原告退还2019年8月29日至9月3日期间的租金；6、诉讼费均由原告负担。针对慈善总会反诉，博盛宏公司答辩称：原告提供的房屋完全符合使用标准，不存在违反合同第十条第三款的情况。停电检修系因被告不予配合，原告不得已采取停电检修措施以便进一步检查。后经物业检查发现该用电接入方式应用于大厦多处位置，不存在安全隐患，所以没有必要再进行改造。被告使用房屋期间没有发生任何异常，完全符合使用标准。即使停电期间，亦未对被告的办公造成影响，不应成为被告解除合同的依据。房屋交接后的租金不应退还，应该直接冲抵违约金。法院判决生效后，双方应正常履行合同，但被告却单方解除合同并搬离，原告没有违约行为，故原告不同意被告所有的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告系北京市东城区×××号房屋的所有权人。2018年8月31日，原、被告订立《房屋租赁合同》，约定博盛宏公司将上述房屋出租给慈善总会用于办公，建筑面积约338．97平方米。租赁期限自2018年9月26日至2021年9月25日（实际交付日期提前时，以实际交付日期计算，从房屋交付之日起计算租赁期限，其他付款期限等也根据实际交付日期相应调整），共计36个月。博盛宏公司最晚应于2018年9月26日9:30前将房屋按照约定条件交付给慈善总会。房租租金每月86607元，押金87000元，第二年开始每年都在前一年的房屋租金基础上上浮3%。租金支付方式为每6个月支付一次，第一期租金519642元于2018年9月25日前支付，第二期租金（2019年3月26日至9月25日）于2019年2月25日前支付，以此类推。慈善总会应提前30天支付下一期租金，博盛宏公司应在慈善总会支付下一期租金前10天向慈善总会提供该期的租金发票。租赁期满或合同解除后五个工作日内，博盛宏公司应如数向慈善总会退还全部押金。退还前如发生慈善总会未按照合同约定支付房屋租金及合同约定的应当支付的费用，经双方确认博盛宏公司可从慈善总会押金中扣除相等的金额，冲抵未支付款项。租赁期满或合同解除后，慈善总会应返还房屋及其原有的附属设施和物品。租赁期内，双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：对于该房屋内基础设施及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，慈善总会应及时通知博盛宏公司修复。博盛宏公司应在接到通知后的10日内进行维修。遇到如漏水、断电等严重影响到慈善总会正常办公的事件，博盛宏公司应及时联系相关单位在24小时内修复。逾期不维修的，慈善总会可代为维修，费用由博盛宏公司承担。如因博盛宏公司维修、改造房屋等情形时，未尽到房屋所有权人的管理或者义务，对慈善总会造成人员安全或者财产损失的，博盛宏公司应进行相应赔偿。因维修房屋影响慈善总会使用的，应按实际影响天数计算，相应减少下一期的租金或延长租赁期限。为房屋或大厦维修、卫生、警卫、防火、救护及其他管理上的必要，博盛宏公司通知慈善总会后，可进入房屋进行检查，并采取适当的措施。紧急情况博盛宏公司可直接进入现场采取必要的措施，但事后尽快通知慈善总会并尽可能的保护其正常工作和财物。合同中违约责任部分约定，慈善总会违反合同逾期支付租金，应自付款之日起至实际支付之日止，按日向博盛宏公司支付逾期应付款千分之一的违约金。慈善总会逾期支付租金超过15日的，博盛宏公司有权解除合同，合同自博盛宏公司的解除合同通知书送达慈善总会之日解除。慈善总会拖欠租金，博盛宏公司依约解除合同的，慈善总会应向博盛宏公司支付180天租金（违约当年）的违约金。博盛宏公司如未尽到房屋维护修缮责任，严重影响慈善总会正常使用房屋，在慈善总会提出后仍没有履行维护修缮义务的情况，慈善总会有权解除合同，同时博盛宏公司应向慈善总会支付180天租金（违约当年）的违约金。违约方如果在合同其他条款中还要承担其他违约责任的，则违约方除承担违约金外，还应按合同其他条款承担违约责任。合同期满或合同解除、终止的，慈善总会迟延返还该房屋每逾期1日，每日应向博盛宏公司支付双倍日租金作为房屋使用费，超过15日，博盛宏公司有权自行将房屋房门封闭并处置该房屋物品，处置期间发生的损失由慈善总会自行承担。慈善总会提前解除合同或者因违约被博盛宏公司解除合同的，除按照约定支付违约金外，还需要承担博盛宏公司因签订本合同而向房屋中介机构支付的中介费用。因不可抗力致使房屋损毁、灭失或造成其他损失的，或者由于国家相关政策的调整，致使慈善总会不能继续使用该房屋的，任何一方有权向对方发出解除合同的书面通知，对方收到通知之日合同终止，双方互不承担违约责任。博盛宏公司了解发生违约而又接受租金时，不能视为博盛宏公司放弃追究违约的权利。如博盛宏公司放弃本合同各条款规定的任何权利，只能以书面签字为据，慈善总会缴付租金或其他款项如有不足额的情况，即使慈善总会接受不足额的款项，均不得视为博盛宏公司同意慈善总会减额缴付，亦不影响博盛宏公司追索不足部分的租金或欠款的权利，更不影响其按合同或法律规定采取其他措施的权利。慈善总会于2018年8月31日向博盛宏公司支付了押金87000元。2018年9月4日，博盛宏公司将涉案房屋交付慈善总会。双方均认可，房屋租赁期限相应调整为2018年9月4日至2021年9月3日，慈善总会已将租金交纳至2019年9月3日。2019年3月4日，博盛宏公司向慈善总会发送《解除合同通知》，表明慈善总会本应于2月4日前支付租金，但其于3月1日才实际支付，已经达到了合同解除条件，因此通知该通知送达之日起解除合同，并要求慈善总会自解除之日起7日内搬离涉案房屋，同时要求慈善总会支付拖欠支付租金的违约金以及解除合同违约金、中介费损失、占有使用费等。2019年3月7日，慈善总会向博盛宏公司送达《关于解除合同通知的回函》，表示不同意解除双方之间的合同。2019年3月11日，博盛宏公司向慈善总会出具《〈关于解除合同通知的回函〉的回函》，重申解除合同的意思表示。2019年4月4日慈善总会向博盛宏公司发送《关于房屋租赁合同纠纷法院受理的通知》，表明2019年3月13日慈善总会已向法院起诉，法院已正式立案（法院已向其送达立案通知书），慈善总会希望博盛宏公司保持克制，不要再干扰其正常办公，在诉讼期间维持现状。同日博盛宏公司向北京国瑞兴业商业管理有限公司发送《关于国瑞城805室电路事宜函》，表明经查涉案房屋入户电源接入方式不明，与大厦用电管理规范不符。出于用电安全管理考虑，申请彻底排查用电情况及入户电源接入方式。如有必要可在明确入户接入方式的基础上，在物业强用电管理区域内另外安置控制开关。2019年4月8日博盛宏公司向慈善总会发送《电路改造通知函》，表明涉案房屋的入户电源接入方式不明，出于用电安全管理考虑，需对接入房间的室外电路进行改造。停电时间自2019年4月8日18:00起，至改造完毕。2019年4月11日慈善总会向博盛宏公司发送《律师函》，表明针对双方房屋租赁合同纠纷已向法院提起诉讼，博盛宏公司不应在明知立案情况下，多次带领搬家公司强行要求慈善总会搬出，且于4月8日强行断电。慈善总会要求在诉讼期间，在法院未作出生效裁判前应保证中华慈善总会合法承租权利，保证正常办公必要条件，不得采取任何干扰、阻挠办公，强行搬家、堵门、断水断电等过激行为；履行合同第六条相关约定，遇到漏水断电等严重影响到乙方正常办公的事件，甲方应当及时联系相关单位在24小时内修复，马上恢复供电，并承担因博盛宏公司造成的一切损失。2019年4月17日博盛宏公司向北京国瑞兴业商业管理有限公司发送《关于强电管井内805室电路改造的函》，表明经排查，确定805室入户电源是直接在8层强电总闸下口接入，为了用电安全，消除隐患，博盛宏公司申请进行改造，针对具体改造方案申请物业进行审批并指定加装设备的具体位置。2019年4月23日慈善总会再次向博盛宏公司发送《律师函》，要求在诉讼期间，在法院未作出生效裁判前应保证中华慈善总会合法承租权利，保证正常办公必要条件，不得采取任何干扰、阻挠办公，强行搬家、堵门、断水断电等过激行为；为维护全国患者利益，确保正常办公条件及员工身心健康，再次要求24小时内恢复供电；如未能在24小时内恢复供电，致使慈善总会被迫搬离产生的新办公用房的租赁费用、搬家费用、布线施工费用、邮箱电话等迁移费用、办公桌椅采购费用等一切费用均由博盛宏公司承担。2019年4月25日博盛宏公司向慈善总会发送《通知》，表明2019年4月，北京国瑞兴业商业管理有限公司巡查中发现涉案房屋的入户电源接入方式不明，存在安全隐患，出于用电安全管理考虑，自2019年4月8日18:00起对该房屋停电改造，并已通知慈善总会。但慈善总会两次以律师函的方式要求恢复供电，博盛宏公司根据慈善总会的要求从2019年4月25日起恢复涉案房屋的供电，由此产生的责任由慈善总会承担。博盛宏公司重申，双方合同已于2019年3月4日解除，慈善总会应承担因违约产生的所有责任，并承担由此产生的搬家、施工、迁移等费用。2019年5月8日慈善总会起诉博盛宏公司要求确认博盛宏公司作出的《解除合同通知》不生效，双方继续履行《房屋租赁合同》。在该案的审理中，博盛宏公司提起反诉，要求确认合同于2019年3月4日解除，并由慈善总会承担支付逾期付款违约金、解除合同违约金、中介费损失、房屋占有使用费并腾退房屋。本院经审理后认为，根据已查明情况，博盛宏公司与慈善总会订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，房屋实际交付日期提前时，以实际交付日期计算，从房屋交付之日起计算租赁期限，其他付款期限等也根据实际交付日期相应调整。现双方均认可2018年9月4日交接涉案房屋，因此涉案合同的租赁期限应为2018年9月4日至2021年9月3日，根据合同文意解释，慈善总会应向博盛宏公司支付第二期租金的最迟时间应调整为2019年2月3日，慈善总会辩称双方未具体约定交纳时间，以及应考虑法定节假日的抗辩意见，理由不足，本院不予采信。根据慈善总会提交的证据，双方确实沟通过迟交租金一事，2019年2月11日博盛宏公司曾向慈善总会催促租金，但慈善总会仅支付应付的部分租金，并表示剩余租金会尽快支付。2019年2月25、26日，博盛宏公司分别以微信、函件形式向慈善总会催促交纳租金，在博盛宏公司已享有合同解除权的情况下，均未提出解除合同的意思表示，特别是在《催款通知》中，博盛宏公司已明确告知慈善总会拖欠租金行为已满足合同解除条件，但博盛宏公司仅要求慈善总会立即支付未付租金以及支付拖欠租金的违约金，并未提出解除合同的意思表示。2月27日，在慈善总会将付款凭证以微信的形式告知博盛宏公司后，博盛宏公司亦仅要求尽快到账。结合上述微信记录、《催款通知》以及3月1日博盛宏公司即收到未付全部租金的情况，博盛宏公司在已享有合同解除权始至慈善总会实际支付租金期间，均要求承租方继续交纳租金，即继续履行合同的意思表示。而慈善总会亦按照博盛宏公司的要求将应付第二期租金全部支付完毕，双方之间的《房屋租赁合同》应继续履行。2019年3月1日后，慈善总会未发生新的违约行为，故慈善总会提出的要求确认博盛宏公司作出的《解除合同通知》不生效，双方继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。博盛宏公司反诉要求确认合同解除，由慈善总会腾退房屋、支付解除合同违约金、中介费损失、支付房屋占用费的反诉请求，依据不足，本院不予支持。但慈善总会确实存在延期支付租金的情况，其应按照合同约定支付延期支付租金的违约金，因此博盛宏公司反诉要求慈善总会支付逾期付款违约金10117元，理由正当，本院予以支持。慈善总会答辩称迟延支付租金已经得到博盛宏公司同意，缺乏证据支持；且慈善总会关于因国家政策调整导致迟延支付租金属于不可抗力，根据合同约定双方互不承担违约责任的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。本院于2019年7月9日作出（2019）京0101民初9079号民事判决书，判决：一、确认博盛宏公司于2019年3月4日作出的《解除合同通知》不生效，慈善总会博盛宏公司继续履行双方于2018年8月31日订立的《房屋租赁合同》；二、慈善总会于本判决生效后七日内向博盛宏公司支付逾期付款违约金10117元；三、驳回博盛宏公司其他反诉请求。上述判决书中记载，在诉讼中博盛宏公司在双方发生纠纷后曾采取过断电措施，断电期间为2019年4月8日下班后至4月25日，后应慈善总会要求恢复供电。在该案的庭审笔录中，慈善总会曾认可其系通过中介和博盛宏公司签订的租赁合同。一审判决后，博盛宏公司不服提起上诉，后其于2019年8月22日申请撤回上诉。2019年7月11日博盛宏公司向慈善总会发送《房租缴费通知单》，表明目前双方的诉讼还没有最终结果，在此之前慈善总会仍应按期交纳下一期房租，要求其在2019年8月4日前交纳下一期房屋租金，逾期不交，需要承担违约责任。同时表明本通知不代表博盛宏公司放弃解除合同的主张。慈善总会于2019年7月16日收到上述通知及发票6张。2019年7月25日慈善总会向博盛宏公司发送《解除合同通知》，以博盛宏公司在明知涉案房屋有安全隐患仍出租给慈善总会，且在慈善总会要求24小时内修复恢复供电的情况下，长达18天的时间原告未采取任何维护修缮措施以排除隐患，而是直接恢复供电，放任安全隐患的存续，使慈善总会工作人员、财产处于安全隐患房屋之中的行为，违反了合同第十条违约责任第三款第三条约定，甲方未尽到房屋维护修缮责任，严重影响乙方正常使用房屋，在乙方提出后仍没有履行维护修缮义务。慈善总会有权解除合同，故其通知博盛宏公司自本《解除合同通知》送达之日起合同解除，博盛宏公司应退还押金、未到期租金、承担断电造成的直接经济损失。慈善总会还表示将博盛宏公司送达的《房租缴费通知单》及6张发票，随本通知一并退回。2019年7月29日博盛宏公司向慈善总会发送《回函》，表明于7月26日收到慈善总会的《解除合同通知》，告知慈善总会该公司已于2019年3月4日行使解除权，合同已解除，慈善总会再次通知解除合同毫无意义；因慈善总会存在违约行为导致合同解除，慈善总会应承担违约责任，没有依据要求退还押金等费用；关于停电一事，房屋交付是合格的，慈善总会亦正常使用。2019年4月物业巡查发现用电接入方式不明，需进一步检查，而慈善总会不予配合。博盛宏公司出于慎重，暂时停止供电，后经慈善总会两次发送律师函要求恢复供电，博盛宏公司不得不停止检查，恢复供电。鉴于慈善总会同意退还房屋，博盛宏公司要求尽快根据合同约定将房屋完好交付。2019年8月19日慈善总会向博盛宏公司发送《关于房屋交接的函》，告知其拟于2019年8月26日搬离，要求博盛宏公司于8月28日到场进行房屋交割，并要求于9月3日前退还押金87000元。2019年8月23日博盛宏公司向慈善总会发送《再回函》，表明慈善总会解除合同无效，如执意搬离租赁房屋系单方面提前解除合同，则要承担相应的违约责任。同时博盛宏公司要求慈善总会按照约定支付下一期租金，否则仍要承担违约责任。2019年8月28日原、被告双方进行了房屋交割手续。2019年9月9日博盛宏公司与北京中加全成科技有限公司签订《消防电气检测合同书》，约定该公司为涉案房屋进行电气安全防火检测、消防设施检测及规定要求的所有项目。2019年9月10日该公司出具《北京市电气防火检测报告》，检测结论为Ⅰ类，该建筑无电气火灾隐患，电气系统安全，本次检测合格。博盛宏公司向该公司支付检测费2000元。2020年1月10日国瑞城物业出具《关于国瑞城805房屋用电情况的说明》，表明2019年4月2日物业接到涉案房屋业主用电报修申请，在巡检过程中发现该房屋用电接入方式不明。后经机电工程人员排查，发现其入户电源直接接入8层强电总闸下口，可能存在安全隐患，并于当日通知业主派人排查。4月8日在物业工程人员配合下，业主对房间入户电源采取了断电处理。2020年1月16日国瑞城物业出具《关于国瑞城805房屋用电情况的说明》，除再次证明断电过程外，还表明断电后，物业巡查了本幢楼的其他楼层，发现上述情况在多个楼层都存在。业主期间虽提出过排查隐患及整改请求，但截止本日，该处用电设施没有做过任何改动。另2018年8月15日博盛宏公司与北京好办科技有限公司签订《写字楼居间服务协议》，约定该公司为涉案房屋寻找承租客户，委托期限为2个月，自2018年8月15日至2018年10月14日。完成委托后，并在博盛宏公司收到第一期租金后10个工作日内，博盛宏公司支付1个月净租金作为佣金。2018年10月19日，博盛宏公司向该公司支付中介费69150元。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。被告虽曾迟延交纳租金，原告因此提出解除合同，但经法院生效判决确认解除合同通知并未生效，双方应继续履行合同。合同中约定：甲方未尽到房屋维护修缮责任，严重影响乙方正常使用该房屋，在乙方提出后仍没有履行维护修缮义务的情形，被告可以解除合同，本案中因涉案房屋入户电源接入方式不明，原告主动要求被告配合停电进行电路改造，被告两次通过律师函表示原告系强行断电并要求24小时之内立即恢复供电，后原告对涉案房屋恢复供电。被告在前一案的审理中并未提及原告停电的行为违反上述合同约定，亦未主张解除合同，而是坚持要求继续履行合同。一审判决后，被告于2019年7月25日以原告违反上述合同约定，达到合同解除条件，向原告送达《解除合同通知》，而被告曾表示在房屋使用过程中偶尔出现跳闸现象，合闸后能正常使用。同时通过查明的事实可看出，涉案房屋虽存在入户电源接入方式不明的情况，因双方改造问题产生纠纷，并未进行任何改造，且经检测涉案房屋无电气火灾隐患，电气系统安全，检测合格。因此有关原告断电一事与合同约定的解除情形并不相符，被告并不因此享有合同的解除权。因此被告主张双方合同于上述解除通知送达原告之日（即2019年7月26日）解除，缺乏依据，本院不予支持。2019年7月29日原告回复被告合同已于2019年3月4日解除，但因生效判决曾确认合同继续履行，故其该意思表示亦缺乏依据，鉴于其在回函中明确表示同意收回房屋，说明其同意被告解除合同的要求，故可认定双方的合同在该日解除。鉴于被告提前解除合同，按照合同约定除支付违约金外，还须负担原告因签订合同而向房屋中介机构支付的中介费用，故本院针对原告主张被告承担违约金、中介费的诉讼请求予以支持。但因违约金的本质是为了弥补因违约造成的损失，双方虽约定180天租金的违约金，但被告主张违约金标准过高，本院将根据实际情况酌情确定违约金数额。根据合同约定，被告交纳的押金可用于折抵其应向原告支付的费用，故被告要求退还押金的反诉请求，本院不予支持。停电虽不构成解除合同的条件，但确实对被告的正常办公造成一定影响，原告应向被告退还部分租金作为补偿，本院根据实际情况酌情确定具体数额。被告要求原告支付违约金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。被告要求原告退还腾退房屋之后的租金，理由充分，本院予以支持。原告主张将此部分租金用于折抵违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京博盛宏贸易有限公司与被告（反诉原告）中华慈善总会于2018年8月31日订立的《房屋租赁合同》于2019年7月29日解除；二、被告（反诉原告）中华慈善总会于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京博盛宏贸易有限公司支付违约金87000元（可用押金87000元进行折抵）；三、被告（反诉原告）中华慈善总会于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京博盛宏贸易有限公司支付中介费69150元；四、原告（反诉被告）北京博盛宏贸易有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）中华慈善总会退还停电期间租金36374．9元；五、原告（反诉被告）北京博盛宏贸易有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）中华慈善总会退还租金17042元；六、驳回原告（反诉被告）北京博盛宏贸易有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）中华慈善总会其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8818元，原告（反诉被告）北京博盛宏贸易有限公司负担3818元（已交纳），被告（反诉原告）中华慈善总会负担5000元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费5280元，原告（反诉被告）北京博盛宏贸易有限公司负担1280元（于本判决生效后七日内交纳），被告（反诉原告）中华慈善总会负担4000元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 静审 判 员  李 颖审 判 员  李晓彤二〇二〇年五月十九日法官助理  刘 娅书 记 员  宋治国