北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39007号原告（反诉被告）：北京鑫福海房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区永定门外高庄138号。法定代表人：王金成，经理，委托诉讼代理人：李志强，男，1973年12月1日出生，汉族，北京鑫福海房地产开发有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张慧，北京市韬远律师事务所律师。被告（反诉原告）：周福友，男，1953年2月23日出生，汉族，北京市大钟寺农工商总公司退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：戴君，北京灿鸿律师事务所律师。原告（反诉被告）北京鑫福海房地产开发有限公司（以下简称鑫福海公司）与被告（反诉原告）周福友房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员赵旭东独任公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鑫福海公司的委托诉讼代理人李志强、张慧，被告（反诉原告）周福友的委托诉讼代理人戴君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫福海公司向本院提出诉讼请求：1．确认鑫福海公司与周福友签订的关于丰台区鑫宝苑小区（现临泓路36号院）2号楼5单元1102号房屋（以下简称1102号房屋）的《商品房买卖合同》无效；2．周福友协助办理将1102号房屋产权变更登记至鑫福海公司名下；3．本案诉讼费由周福友负担。事实和理由：鑫福海公司系丰台区鑫宝苑小区的开发商，委托北京金德龙房地产经纪有限公司（以下简称金德龙经纪公司）销售北京市丰台区鑫宝苑小区1、2号楼房屋。2003年底，金德龙经纪公司的王荣芳、陈晨等因涉嫌诈骗罪、合同诈骗罪，被公安机关先后拘捕并被依法判处无期徒刑。经公安机关侦查了解，王荣芳、陈晨于2002年底至2003年期间伙同他人，以金德龙经纪公司名义与鑫福海公司签订《房屋代理销售协议》，取得北京市丰台区鑫宝苑小区1、2号楼房屋的代理销售权后，王荣芳、陈晨虚构出售股东房、甩卖尾房、承诺“如贷款买房由金德龙经纪公司等单位负责偿还银行贷款”等事实，以金德龙经纪公司、北京金德龙商贸有限公司、北京金德龙房地产开发有限公司的名义，采取与二百余名购房者签订《购房协议书》、《房屋认购书》等合同，将代销房屋以低于代理销售底价的价格销售的手段，骗取其中二十余名购房者支付的购房款共计1188万元。另外，王荣芳还冒用他人名义向银行申请住房贷款，房屋贷款下发至鑫福海公司账户后，因王荣芳及金德龙经纪公司均未按期还款，北京银行将鑫福海公司的保证金账户划扣，致使鑫福海公司损失银行保证金1438万元。至此，鑫福海公司方知王荣芳、陈晨在其不知情情况下，为谋取不正当利益，让周福友与我方就1102号房屋签订《商品房买卖合同》，用于向北京银行办理贷款，贷款金额30万元。2003年8月14日，周福友取得涉案房屋所有权证书。王荣芳、陈晨等为实施诈骗，为实现不正当目的，让鑫福海公司与周福友签订《商品房买卖合同》并向银行贷款。周福友既没有购买房屋的意思表示，从未要求我方交付房屋，亦未实际居住，自始至终未向银行还贷，并且涉案房屋房本一直在我处保留。现实际居住人因无法办理产权证，与我公司矛盾激化。王荣芳、陈晨以合法形式掩盖非法目的，签订虚假购房合同骗取银行贷款，该行为已触犯法律、行政法规强制性规定，不仅构成刑事犯罪，且违反民事法律规定，鑫福海公司与周福友签订的购房合同应被认定为无效合同。因此，为维护我方合法权益，消除社会矛盾、解决历史遗留问题，特诉至法院，望依法裁判。周福友辩称，不同意原告的诉讼请求。我在购买涉案房屋问题上不存在违法犯罪行为，也不存在以合法形式掩盖非法目的。事实上，我早在2001年就向金德龙经纪公司支付了68万元购房款，并在王荣芳的帮助下购得了位于海淀区学院南路一套商品房。此后，基于与王荣芳尚有部分购房款结余，我继续要求王荣芳为我选购便宜房，如此才与原告签订了房屋买卖合同。如果原告认为合同签订意思表示有瑕疵或存在欺诈，原告可以依据合同法第54条要求解除或变更，不能要求认定合同无效。周福友向本院提出反诉请求：1．判令鑫福海公司继续履行《商品房买卖合同》，将1102号房屋交付被告；2．鑫福海公司支付涉案房屋的使用费，按每年3万元从2003年2月30日起至2019年12月10日共计50万元。事实理由：2003年1月18日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》，购买了1102号房屋，价款507658元。2003年8月完成了产权转移登记，房屋过户至反诉人名下。但被反诉人非但没有将房屋交付反诉人，反而在明知涉案房屋已出售的情况下将房屋另行出售给他人，这种一女二嫁的行为严重违反诚实信用原则，应予惩戒。鑫福海公司针对反诉辩称：周福友并无真实购房意愿，且十六年来从未支付购房款、从未偿还银行贷款、亦不清楚具体房号。周福友在公安机关调查时自认没有购房意愿，只是配合王荣芳以自己的名义签署虚假购房合同，办理假按揭手续。其与我公司签订合同系以合法形式掩盖诈骗银行贷款的非法目的，双方签订的《商品房买卖合同》系无效合同，因此取得的财产应予返还。法院应驳回被告的反诉请求。本院经审理认定如下：2003年1月18日，鑫福海公司与周福友签订《商品房买卖合同》，约定由周福友购买1102号房屋，约定首付157658元，余款35万元为商业贷款。2003年4月23日，周福友作为借款人与北京市商业银行股份有限公司西罗园支行签订《个人购房贷款合同》，贷款30万元，贷款期限自2003年4月23日至2013年4月23日。原告鑫福海公司为该合同保证人。2003年8月14日，1102号房屋取得产权证，房屋登记在被告周福友名下，但产权证一直由原告鑫福海公司保管。另查，周福友曾在王荣芳、陈晨诈骗罪刑事案件中接受公安机关询问的笔录中表示：“2003年初，王荣芳给我来电话，说她在鑫宝苑小区售楼，要找几个职工办理贷款卖房，一切首付和月供都不用我们管，只是让我出手续。我当时想反正她欠我的钱，以后关系弄僵了，我收回房子就行了”。侦查人员询问：你们之间讲清做的这套银行贷款的房归谁所用了吗？周福友答：“没有讲清，因为房子算她公司的，但是用的我的名字”。2004年2月，北京市商业银行西罗园支行曾向承办该刑事案件的北京市第一中级人民法院出具《鑫宝苑逾期贷款明细表》和鑫宝苑小区个人住房按揭贷款相关事宜的《证明》，《证明》中称“我支行于2003年6月发现该项目存在一房几卖的假按揭现象，及时采取了以下措施：一、追加保证金账户存款；二、停止继续发放该项目新的按揭贷款；三、派人以保险公司的名义对该项目进行全面实地检查，检查中初步确定有8笔贷款存在假按揭现象”。本院认为，民事法律行为的有效条件之一就是意思表示真实。周福友主张，与鑫福海公司签订购房合同时，其有真实的购房意愿。但在签订合同后，其既不支付合同约定的首付款，也不过问合同余款是否交纳、如何交纳。购房合同约定，出卖人应当在2003年2月30日前，将合同约定的商品房交付买受人。合同约定的交付时间逾期已超过十六年，而周福友却从未向出卖人主张过交付入住。其主张有真实的购房意愿，本院不予采信，其反诉请求，本院不予支持。其在接受公安机关询问时明确表示，签订购房合同只是为了配合王荣芳办理银行贷款，“房子算她公司的”。而王荣芳与金德龙经纪公司通过周福友与鑫福海公司签订购房合同这种合法形式只是为了掩盖向银行骗取购房贷款这一非法目的。鑫福海公司要求确认合同无效并变更登记的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定，判决如下：一、北京鑫福海房地产开发有限公司与周福友于2003年1月18日签订的关于北京市丰台区鑫宝苑小区2号楼5单元1102号房屋的《商品房买卖合同》无效；二、周福友于本判决生效后七日内协助将北京市丰台区鑫宝苑小区（现临泓路36号院）2号楼5单元1102号房屋所有权变更登记至北京鑫福海房地产开发有限公司名下；三、驳回周福友的反诉请求。案件受理费4438元、反诉费6935元，由周福友负担（已交纳6935元，余款本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵旭东二〇二〇年五月十八日书记员  王 楠