大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初6314号原告：陈晓丽，女，1976年8月22日生，汉族，住址大连市甘井子区。被告：大连安邦房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210200736404454R，住所地大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。法定代表人：张仕祥，系董事长。委托诉讼代理人：于永亲，系辽宁甘霖律师事务所律师。原告陈晓丽与被告大连安邦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈晓丽及被告的委托诉讼代理人于永亲出庭参加了诉讼。因案件争议较大，本院依法组成合议庭，再次公开开庭对本案进行了审理，原告陈晓丽及被告的委托诉讼代理人于永亲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告配合原告办理不动产权属登记；2、判令被告承担违约金至其履行合同义务之日止（自2013年10月1日起暂计算至2019年3月31日为65,763.17元）；3、案件诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告与被告于2010年12月23日签订《商品房买卖合同》，合同签订后，原告依约向被告交付了购房款327,669元。合同第15条约定，出卖人即被告应在商品房交付后180日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记的。出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金。被告交房后，原告未办理产权证，多次与被告沟通，要求被告出具由其盖公章的大连市不动产登记申请书等需要被告出具的材料，但被告反复拖延、拒绝配合原告办理不动产权属登记。为此原告诉至法院，请法院依法裁判。被告大连安邦房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，案涉房屋所涉项目是被告与案外人联建的，房屋由被告抵顶给案外人，原告属于购买抵债房的，即安邦公司已将房屋抵顶至案外人的，原告从案外人处购买，又与被告安邦公司签订《商品房买卖合同》的，根据最高人民法院的相关规定，债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证书后出卖给第三人，并办理产权变更登记手续，方能发生物权变动效力，债权人在没有取得房屋权属证书情况下，将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为，第三人虽与开发商签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系，当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任。第二，原告诉请存在诉讼时效的问题，原告诉请超过诉讼时效。第三，案涉小区2014年1月17日就具备办理产权证条件，原告未能办理产权证原因之一是与案外人之间相关费用没有结清所致，拖欠案外人物业费。涉案房屋是抵债房，被告给买受者办理产权证的所有指令来自于案外人即抵房的债权人，而原告与案外人之间就相关费用没有清洁，且被告没有收到案外人指令，故无法配合原告办理相关产权证书。经审理查明，2010年12月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的金柳路XX号房屋，房屋面积35.87平方米，总房款327,487元；出卖人应当在2011年9月30日前交付房屋；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：办理该房屋所有权登记的期限为2年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人的责任，自房屋交付起超过2年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该2年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担赔偿金。合同签订后，原告按约交付了购房款327,487元。现原告称案涉房屋已于2011年年底交付使用。2014年1月17日，被告取得案涉房屋涉及项目的商品房初始登记证明。原告曾于2018年11月16日、2019年2月25日通过电话方式与被告工作人员沟通办理产权证事宜，要求被告配合出具办理产权登记相关材料。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、销售商品房收款专用发票、通话录音、房地产权证及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经本院开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已经按约交付房款取得案涉房屋，被告应当依照合同约定履行配合原告办理产权登记义务，出具应当由其负责出具的相关材料，现被告拒不配合无理。故，关于原告要求被告履行配合原告办理案涉房屋不动产权权属登记的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩称，案涉房屋系抵债房，双方之间并不存在商品房买卖合同关系的意见，被告提供的其与案外人签署的联建协议仅能看出被告与案外人联合开发建设项目，不足以证明案涉房屋系抵债房，故被告的该项辩称意见，没有依据，本院不予采纳。关于被告辩称，因原告拖欠案外人费用未结清，被告未接到案外人指示，不能配合原告办理产权登记的意见，本案系商品房销售合同纠纷，原告与案外人之间物业服务合同法律关系，与本案并非同一法律关系，且依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告是否向案外人交纳物业费与被告应当履行配合原告办理产权登记义务之间没有关联性，不构成被告拒绝履行协助办理产权登记的理由，故被告的该项辩称意见，没有依据，本院不予采纳。关于原告要求被告支付逾期办证违约金诉讼请求。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原告主张被告拒绝出具应当由被告配合出具的材料导致逾期办证，要求被告支付逾期办证违约金。案涉房屋于2014年就已经具备办理产权登记条件，原告自2014年起就应当知道其权利受到损害，但原告提供的证据显示其自2018年才开始向被告主张，且未提供证据证明中间有诉讼时效中止、中断情形，故原告的该项诉请已过法定诉讼时效，应当予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内被告大连安邦房地产开发有限公司协助配合原告陈晓丽办理金柳路61号1-11-3号房屋不动产权属登记；二、驳回原告陈晓丽其他诉讼请求。案件受理费722元（原告陈晓丽已预付），由原告负担622元，由被告大连安邦房地产开发有限公司负担100元，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审 判 长  陈袁媛人民陪审员  张爱华人民陪审员  李 艳二〇二〇年五月二十二日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。