北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1510号原告：冯淼，女，1993年7月26日出生，汉族，住北京市门头沟区。被告：张怡，女，1975年3月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京中住房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区金沙西街10号院3号楼1层3-2。法定代表人：房建昌，董事长。委托诉讼代理人：刘通，男，北京中住房地产经纪有限公司股东，住北京市门头沟区。原告冯淼与被告张怡、北京中住房地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用小额诉讼程序进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除与中住公司于2019年12月1日就北京市门头沟区金沙西街19号院2号楼1508室（简称1508室）房屋签订的《北京市房屋租赁合同》；2．请求判令中住公司返还住房押金4800元；3．请求判令中住公司退还剩余房屋租金2880元。事实和理由：原告与张怡、中住公司于2019年12月1日签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），合同编号为NO1910070。中住公司为租赁代理机构，合同约定原告承租1508室，每月4800元，其中包括房屋租金4300元，以及500元的地址使用费，租金支付方式为押一付三，租金支付日自2019年12月7日、2020年3月1日、2020年6月1日以此类推。受中住公司的业务员刘通指示通过微信、支付宝的方式，我向刘通支付押金、季付租金、服务费总计人民币20700元。因受疫情之不可抗力的影响，原告无法继续在北京工作生活。且租赁房屋是用于注册公司做美容行业，因受疫情影响给我代办注册公司的人都不上班，注册公司的部门也不上班，遂于季付租金缴纳周期前30天，依照合同约定提前短信通知中住公司的业务员刘通依法解除租赁合同，并向被告发送了《解除租赁合同通知书》。原告将房屋腾空并依约办理了相应的交接手续，但中住公司的业务员刘通以各种理由拒不退还原告租房押金以及已付的剩余租期内的租金。依据《房地产经纪管理办法》及北京市住房及城乡建设委员会的相关规定，中住公司并未办理法律法规规定的备案手续，属于违法违规经营租赁代理业务。经双方多次协商未果且中住公司业务人员刘通态度恶劣。因为被告公司没有给国家交税，也没有备案经纪人，所以我把张怡诉上了，但是不要求张怡承担责任。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告张怡辩称，原告冯淼在起诉状中所述的于2019年12月1日与我及中住公司签订租赁合同与事实不符。我未曾与原告签订过上述合同，并非此合同的当事人，不存在对原告的侵权或者合同违约的情形。我于2019年10月28日与中住公司签订了出租委托代理合同，对1508室进行委托管理。原告在起诉状中所称未退押金和剩余租金的损失与我没有直接关系，该损失也不是我的原因造成的。基于上述事实，我认为我作为被告的诉讼主体不适格，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告中住公司辩称，一、原告冯淼存在违约的行为，不存在不可抗力合同不能继续履行的情况。原告在北京还没有实行外地人员返京需要隔离的时候就已经返京，并一直生活居住在1508室。直至冯淼提出要提前终止合同、办理交接手续，疫情并没有影响她居住使用该房屋。二、冯淼本人觉得疫情期间在北京生活成本较高，所以想提前终止合同。冯淼跟我沟通之后，我方本着疫情期间风险共担的前提，同意提前终止合同，并没有按照合同约定收取其200%的违约金，只是提出房屋押金不退，剩下的租金在扣除房屋损坏的修缮费用后将剩余的款项退还冯淼，冯淼对此不满。三、疫情来得突然，对各行各业对每个家庭、每个人影响都很大，该房屋自冯淼退租至今一直空置。该房屋因此产生的损失都是我们自行承担。冯淼是朋友的朋友，所以在房屋出租前期已经给了很大的优惠，服务费都没有全额收取。我亲自开车去为冯淼办理注册的事宜。综上所述，恳请法院驳回其无理要求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2019年10月28日，张怡与中住公司签订《出租委托代理合同》，合同编号为NO1910068。第一条房屋基本情况。（一）房屋坐落于1508室，建筑面积58平方米。第二条房屋租赁用途。1．租赁用途：居住/办公；如租赁用途为居住的，居住人数不得多于5人。第三条出租代理权限及期限。（一）乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽谈、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。（二）出租代理期自2019年11月1日至2021年12月31日，共计2年2个月。出租代理期限可延长三个月。2019年12月1日，冯淼与中住公司签订《北京市房屋租赁合同》，合同编号为NO1910070，载明出租人（甲方）：张怡，租赁代理机构：北京中住房地产经纪有限公司，承租人（乙方）：冯淼。第一条房屋基本情况。（一）1508室，建筑面积为59平方米。（二）房屋权属状况：甲方持有房屋买卖合同，房屋所有权人姓名或名称：张怡。第二条房屋租赁情况及登记备案。（一）租赁用途：居住/办公；如租赁用途为居住的，居住人数为1，最多不超过5人。第三条租赁期限。（一）房屋租赁期自2019年12月7日至2021年12月31日，共2年1个月。甲方应于2019年12月7日前将房屋按约定条件交付给乙方……第四条租金及押金。（一）租金标准及支付方式：第一年4800元/月，第二年5000元/月，租约合计租金总计：人民币拾贰万贰仟壹佰元整（￥122100）。租金支付方式：押一付三，各期租金支付日期：2019．12．7、2020．3．1、2020．9．1，以此类推，余不列举，最后一期交四个月。（二）押金：人民币4800元整（￥4800），租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条佣金。本合同签订当日，乙方应向租赁代理机构支付月租金的41%，即人民币2000元整（￥2000）作为佣金，支付方式：□现金/□转账支票/□银行汇款。第七条房屋维护及维修……。第九条合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达七日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达七日的。2、欠缴各项费用达月租金额15%元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。8、在居住期间因扰民导致周边邻居、居委会书面投诉或派出所出警协调的。第十条违约责任。（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。第十二条其他约定事项。首月免除地址租金500元，并承诺一个月之内把地址腾出。出租人（甲方）签章处为空白，承租人（乙方）签章处有冯淼签字，租赁代理机构签章处有中住公司签章，业务人员签字处有刘通签字。本案审理过程中当事人均认可冯淼和中住公司为诉争租赁合同的当事人。冯淼通过微信、支付宝的方式向刘通支付20700元，其中包括为押金4800元，服务费2000元，第一月租金为4300元（因诉争房屋地址尚有其他公司使用，第一个月的地址使用费500元，不予收取），第二个月租金4800元、第三月租金4800元。1508室于2019年12月7日由中住公司交付给冯淼，冯淼于2020年2月11日通过EMS向中住公司发出《解除租赁合同通知书》，中住公司于2010年2月12日签收。冯淼于2020年2月19日从1508号搬出，2020年2月20日将房屋钥匙交给中住公司。涉案房屋自2020年2月20日至今一直处于空置状态。2020年2月19日，冯淼与中住公司刘通就合同解除退钱金额沟通，未形成一致意见。在本案审理过程中，经释明，双方当事人于2020年5月25日表示同意先行解除合同。中住公司表示愿意退还剩余租金2560元，不再要求冯淼支付维修费用。另查，1508室房屋所有权证记载用途为商业、商务办公等2种用途。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行的义务，不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同，受法律保护。关于冯淼主张的中住公司不具备从事房产经纪的资格等问题，不影响本案合同效力，中住公司是否具备从业资质亦不属于人民法院主管范围。本案中原被告于2020年12月1日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。冯淼主张新冠肺炎疫情防控原因，无法注册公司并开展经营活动，应属不可抗力，其有权解除合同，中住公司应退还其押金和剩余房租。本院认为，冯淼是否有权以不可抗力为由主张解除合同，应结合双方合同约定的房屋用途、租赁期限、新冠肺炎疫情或疫情防控措施是否对冯淼的经营或居住造成实质性影响、影响大小、因果关系等因素综合判断。首先，双方合同约定诉争房屋的用途为居住/办公，租赁期限自2019年12月7日至2021年12月31日，冯淼主张解除合同时，尚剩余大部分的租赁期限；其次，新冠肺炎疫情发生之前冯淼已经入住使用房屋，新冠肺炎疫情发生后继续使用房屋直至2020年2月19日方搬离；再次，冯淼未提交证据证明其因疫情防控不能注册公司。综上，新冠肺炎疫情以及相关部门为避免疫情扩大采取的积极有效的疫情防控处置措施，客观上会对冯淼开展经营活动造成一定影响，但随着疫情防控处置措施积极效果的显现，新冠肺炎疫情正处于有效控制的局面，故该影响具有时效性，并不必然导致诉争合同无法继续履行，冯淼以不可抗力为由，主张解除合同及退还押金，本院不予支持。因双方均同意先行解除合同，中住公司表示愿意退还冯淼剩余租金2560元，本院不持异议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、冯淼与北京中住房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年五月二十五日解除；二、北京中住房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还冯淼剩余租金2560元；三、驳回冯淼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费二十五元，由原告冯淼负担，已交纳。本判决为终审判决。审 判 员 耿迎涛二〇二〇年五月二十八日法官助理 靳亚真书 记 员 安 萌