广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初7199号原告：冯志权，男，1979年9月27日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：龙华伟，广东港宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小兰，广东港宏律师事务所实习律师。被告：黄淑玲，女，1941年9月25日出生，汉族，住广州市番禺区。原告冯志权与被告黄淑玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龙华伟到庭参加诉讼，被告黄淑玲经本院合法传唤未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯志权向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理南沙区海××路××号房屋的转移登记手续；2、被告向原告支付逾期交房违约金（以352500元为本金，按每日万分之三的标准，自2017年4月14日起计算至被告实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告儿子吴伟棠因欠债，被债权人多次上门催收，无奈之下，被告及其儿子吴伟棠找到原告要求代偿债务，并承诺会将被告名下四套房屋中的一套卖给原告，因此原告分数笔向吴伟棠指定的债权人支付款项。后原被告签订正式的《房屋转让协议》，被告也通过出具收据的方式确认收到首期房款，并配合原告到房管部门签订了《广州市存量房买卖合同》，且提供了相关资料给原告向税务主管部门申报税费。但税务主管部门告知一定要双方均到场签署资料才能完成缴费，于是原告多次与被告及其儿子吴伟棠联系，要求配合缴税事宜，均未配合拖延至今。原告认为，《房屋转让协议》合法有效，受法律保护，根据合同明确约定，被告应在签订协议后7日内配合原告办理相关过户手续。因此，被告拖延至今未配合的行为，已构成违约，并导致涉案房屋迟迟无法交付使用，严重侵害了原告合法权益，故诉至本院。被告黄淑玲未答辩。经审理查明，被告是位于广州市南沙区海××路××号房屋的产权人，建筑面积164平方米，登记时间为2000年3月29日，所有权取得方式2000年1月继承吴柏祥。原告（受让方）与被告（出让方）签订《房屋转让协议》，内容为“第一条：甲方转让的房屋位于原番禺市××开发区海××路××号。……第三条：房屋转让总额及其付款方式。甲方房屋转让费总金额为60万元整。乙方应于本协议签订之日起2天内先行支付部分交易款30万元整，余下30万元整，在甲乙双方完整办理过户手续，乙方领取了该房屋的新房产权证，并在甲方完整交付该房屋后的3天内，乙方一次性付清给甲方。第四条：交易期限。甲乙双方在签订本协议后的7天内，甲方必须无条件协同乙方到当地国土及房管部门办理相关的过户手续，相关办理过户手续的所有税费均由乙方承担。相关过户期限为当地国土及房管部门颁发新房土产权证给乙方为止。第六条：甲方逾期交房的违约责任。如遇甲方未按照协议约定的期限将房屋交付给乙方使用，按下列方式处理：自逾期之日起，按已付款金额的每日万分之三支付违约金，直至交付该房屋之日为止。……。第八条：房屋交付时间。房屋达到交付使用条件，甲方必须无条件将上述房屋完整给乙方拥有，（本文所指的房屋交付使用条件，即在甲乙双方签订本协议后，相关国土及房管部门核发新的《房地产权证》予乙方的三天内）。第十条：违约责任。（一）如甲方在本次交易中，违反本协议中的所约定的任何一条款均属违约，经乙方通告后10天内依然不予改正的，届时乙方有权即予解除本协议，向甲方追缴乙方已支付的房屋交易款，并同时向甲方追讨本协议房屋交易已交付金额的百分之二十作为甲方的违约金。（二）如乙方在本次交易中违反本协议中所约定的任何一条均属违约，经甲方通告后10天内依然不予改正的，届时甲方有权即予解除本协议。并同时扣除乙方已交付的房屋交易金额的的百分之二十作为乙方的违约金。……第十二条：本协议联同附件共15页，一式两份，甲乙双方各持一份，均具有同等法律效应，均自甲乙双方签字或盖章后即时生效。……”原告于乙方签名栏签名捺指模，甲方签名栏盖有“黄淑玲”印章并捺有指模，但未注明签订日期。吴伟棠、吴雪兴于见证人栏签名捺指模。该合同的附件有《房地产权证》（粤房地证字第××号）复印件、《证明》《收款收据》《声明书》《收条》等，上述《证明》由广州市南沙区南沙街南沙社区居民委员会出具，内容为“兹有我广州市南沙区南沙街南沙社区居委会居民吴柏祥，男，于1997年死亡。吴柏祥父母均先于其死亡。妻子黄淑玲于1941年9月25日出生。吴柏祥与配偶黄淑玲婚生的子女如下：1、长子，吴伟棠于1968年7月11日出生。2、二女，吴雪兴于1970年1月27日出生。……”上述《收款收据》《声明书》盖有“黄淑玲”印章，《收款收据》内容为“本人黄淑玲在此确认，今收到冯志权交来房屋交易转让款首期三十万元整。收款日期2017年1月26日”；《声明书》内容为“本人姓名：黄淑玲。申请办理房屋地址为广州市南沙区海傍路一巷11号的房地产转让有权税务事项，由于本人无法提供该房屋相关的完整、准确和合法有效的房屋原值凭证，导致税务机关不能正确计算房屋原值和应纳税额，现对税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定依职权对本次交易产生的个人所得税实行核定征收无异议。”该《声明书》的落款日期为“2017.1.13”。上述《收条》内容为“今收到冯志权交来位于广州市南沙区海××路××号房屋预付款40000元。”收款人签名为“冯伟棠”并捺有指模。2017年2月24日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《存量房买卖合同》，内容为：甲乙双方约定涉案房屋按整套出售并计价，总金额200000元。签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款：一次性付款：总金额200000元。乙方应过户前向甲方支付。甲乙双方同意涉案房屋交付使用的时间为卖方收交楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。甲方签名栏盖有“黄淑玲”字样印章，原告于乙方签名栏签名捺指模。原告当庭确认双方实际履行的是《房屋转让协议》。关于涉案房款的支付，原告陈述如下:1、其在2017年1月23日支付40000元的预付款；2、在1月24日有债主上门催款，其按要求转账21000元给陆子劲；3、2017年1月26日，被告及其儿子致电原告要求用现金帮其还款，其与案外人张某借80000元现金，本是一次性给齐300000元，所以让被告出具300000元的收据，但实际给付了80000元的现金，后又转账了40000元；4、2017年1月27日转账2000元；5、2017年2月13日被告让原告微信转账500元；6、2017年2月21日债主陈志鹏逼债，被告及其儿子吴伟棠要求其转账150000元给债主陈志鹏；7、2017年1月24日用微信转账19000元给吴伟棠；以上合计352500元。原告另陈述上述陆子劲、陈志鹏均系吴伟棠的债权人，其受吴伟棠的指示向陆子劲、陈志鹏支付的款项，且经过被告的同意确认。为证明上述付款情况，原告提供了证据《微信转账截图》《户口交易明细》并申请证明张某出庭作证，上述微信转账截图显示原告向微信号为×××转账三笔，具体为2017年1月24日转账10000元、9000元，2017年2月13日转账500元；上述《户口交易明细》载明原告通过其账号62×××79分别于2017年1月24日、2017年1月26日、2017年1月27日、2017年2月21日分别向陆子劲转账21000元、向吴伟棠转账40000元、向吴伟棠转账2000元、向陈志鹏转账150000元。证人张某出庭陈述其与原告是朋友关系，在2017年底春节前两三天，原告向其询问是否有80000元，经询问得知原告说要在南沙旧镇买间房子，已经给了部分钱，业主急需80000元，业主因欠钱向原告借80000元打发债主，因其是做建材生意又临近过年，所有家里有80000元现金，于是其随原告一同到达南沙旧镇医院附近业主的家中，进屋看到有三个债主在客厅围着吴伟棠，吴伟棠指着原告说这是买他房子的人叫那些债主不要吵，于是其与原告及吴伟棠进入到一个房间，吴伟棠把钱放进一个抽屉，原告和吴伟棠说了一些听不大清楚的话，最后吴伟棠就写了一张300000元（具体当时没听清）的收据，吴伟棠说过完年再去办网签，当时在场的有其、原告、吴伟棠及吴伟棠的妹妹和母亲。当时被告是坐在轮椅上的，是吴伟棠妹妹推过来的，在房间的办公桌上，吴伟棠及吴伟棠的妹妹各站一边，由被告摁手印，当时吴伟棠对被告说：“妈，你摁个手印就好了，没事的。”吴伟棠的妹妹对被告说：“妈，你就摁个手印啦”，其坐在对面大概离2米远，被告摁手印时手是有点抖的，吴伟棠告诉被告摁手印的位置，被告有与吴伟棠打招呼，期间被告还有点头与他儿女小声说话，当时被告也算是清醒的，也不是特别好的精神状况。证人张某另陈述其认为这个房屋买卖是吴伟棠给原告下的局，其觉得吴伟棠一开始是真心想卖涉案房屋，每次债主逼债，吴伟棠就找原告拿钱给债主。诉讼中，本院向被告女儿吴雪兴进行调查，吴雪兴陈述《房屋转让协议》上“吴雪兴”签名是其本人所签并盖指模，是吴伟棠叫其签的，但具体内容没有仔细看。吴雪兴陈述被告患老年痴呆已经有几年了，在很久之前看病医生说有脑萎缩的现象，大概五六年前被告的疾病就开始严重，脾气开始变得很暴躁，偶尔会乱说话，大概在2017年被告股骨折做完手术后就不能走路了，只能坐轮椅，被告不认得人已有四年多，现在叫她，她也只会笑一下，被告暂时没有什么病痛，就是神志不清所以也没有带她去看医生。吴雪兴对被告上述健康状况未提交相应的证据证明。2019年4月22日，广州市规划和自然资源局南沙区分局向本院出具《关于征询函（2019）粤0115民初7199号的复函》，内容为“……一、经查，南沙区海××路××号房屋（产权证号：××号）为黄淑玲单独所有。经查询广州市存量房网上交易管理系统，系统显示冯志权与黄淑玲于2017年2月24日签订买卖合同（合同编号：17020384159），现时为有效状态。……二、根据现行限购政策规定，限购政策调整前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，仍按原政策执行。即本市户籍居民家庭限购2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同），非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险的缴纳证明的，限购1套住房。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险的缴纳证明购买住房。因贵院只提供了原告冯志权的个人信息，在户籍、家庭情况等资料不全的情况下，我局暂无法判定其购房资格问题。……”诉讼中，原告向本院申请财产保全，本院依据原告申请于2019年10月16日作出（2019）粤0115民初7199号之一《民事裁定书》裁定“查封黄淑玲名下位于广州市番禺区南沙经济技术开发区（现南沙区）南沙区海××路××号的房产【不动产权证书号：粤房地证字××号】。”本院认为，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供的证据以及陈述事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，应当对原告所出示证据的真实性和对证据的陈述均予以确认。首先，从《房屋转让协议》签订的原因看，根据原告自认，签订该协议系“被告儿子吴伟棠因欠债，被债权人多次上门催收，无奈之下，被告及其儿子吴伟棠找到原告要求代偿债务，并承诺会将被告名下四套房屋中的一套卖给原告”。但原告就被告是否有做上述承诺未举证证实，相反，根据证人张某的陈述，整个过程都是原告与吴伟棠进行协商。其次，从合同签订的过程看，涉案合同上并无被告本人的签名，原告提供的《房屋转让协议》《存量房买卖合同》被告签名处均为加盖“黄淑玲”字样的印章，结合证人张某所述“原告和吴伟棠说了一些听不大清楚的话，最后吴伟棠就写了一张300000元（具体当时没听清）的收据，吴伟棠说过完年再去办网签，……。当时被告是坐在轮椅上的，是吴伟棠妹妹推过来的，在房间的办公桌上，吴伟棠及吴伟棠的妹妹各站一边，由被告摁手印，当时吴伟棠对被告说：‘妈，你摁个手印就好了，没事的。’吴伟棠的妹妹对被告说：‘妈，你就摁个手印啦’，被告摁手印时手是有点抖的，吴伟棠告诉被告摁手印的位置，被告有与吴伟棠打招呼，期间被告还有点头与他儿女小声说话，当时被告也算是清醒的，也不是特别好的精神状况。”结合被告女儿吴雪兴在调查笔录中的陈述内容，亦可印证原被告就涉案房屋买卖内容并未进行过协商，被告仅是按照子女的指示在《房屋转让协议》摁手印。第三，从房款的支付情况看，根据原告提供的付款凭证，仅能显示其有向被告儿子吴伟棠转账支付了款项42000元，且原告未能举证证实其向吴伟棠及案外人陆子劲、陈志鹏等付款的行为有经过被告的同意，应承担举证不能的法律后果。据此，可以认定《房屋转让协议》并非被告的真实意思表示，应为无效，故对原告的全部诉讼请求，本院均不予支持。原告就其与实际收款人之间的债权债务关系，双方可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四的规定，判决如下：驳回原告冯志权的全部诉讼请求。本案受理费1680元、财产保全费3896元，由原告冯志权承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判长  邓小春审判员  陈 健审判员  王 健二〇二〇年五月十五日法官助理周书宇书记员梁凤茵