河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再62号再审申请人（一审原告、二审上诉人、执行案外人)：刘庆友，男，汉族，1963年8月24日出生，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：王高歌，河南良达律师事务所律师。委托诉讼代理人：田亚威，河南良达律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人、申请执行人）：张大明，男，汉族，1957年9月13日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王子万，河南经东律师事务所律师。一审被告（被执行人）：北京市华展伟业房地产开发有限公司。住所地：北京市昌平区沙河镇老牛湾村村委会院内。法定代表人：兰建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王永杰，北京市华展伟业房地产开发有限公司鹿邑分公司负责人。一审第三人（被执行人）：北京市华展伟业房地产开发有限公司鹿邑分公司。住所地：河南省鹿邑县鸣鹿办事处院内。负责人：王永杰。委托诉讼代理人：王永杰。再审申请人刘庆友因与被申请人张大明，一审被告北京市华展伟业房地产开发有限公司（以下简称北京华展公司），一审第三人北京市华展伟业房地产开发有限公司鹿邑分公司（北京华展鹿邑分公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终11600号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月15日作出（2019）豫民申6430号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2020年5月21日公开开庭审理了本案。再审申请人刘庆友及其委托诉讼代理人王高歌、被申请人张大明委托诉讼代理人王子万、一审被告北京华展公司及一审第三人北京华展鹿邑分公司共同委托诉讼代理人王永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘庆友申请再审请求:1、依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初17966号民事判决和郑州市中级人民法院（2019)豫01民终11600号民事判决，依法改判为确认张大明申请执行北京华展鹿邑分公司处的位于鹿邑县真××大道北段西侧××河南岸（华展国际高档住宅小区）7号楼703处房产的所有权归刘庆友所有并停止对上述房产的执行；2、本案一审、二审诉讼费用由张大明承担。事实与理由：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、一、二审法院认为刘庆友仅提交了56万元的购房发票，未提交其支付房款时的收据及转款凭证，未提供资金来源的证据，因此不能证明刘庆友已支付全部房款，该认定是错误的。刘庆友为了证明已经支付房款和占有使用房屋，已经提供了购房发票和房屋装修时相关的票据及物业费票据，能充分证明其已经全部支付了购房款，开发商也已经交付了房屋，房屋已经装修并使用。而且这些都发生在案涉房屋被查封之前。而一、二审法院却在无任何其他相反证据的情况下，在未对开发商进行任何求证的情况下，主观断定未交纳房款。2、二审法院认为购房发票与《内部认购合同书》约定的单价不一致是错误的，发票上的单价是扣除税额后的单价也就是税后单价，加上税额，也就是发票总额除以面积，发票上单价与合同书上的单价是一致的。一、二审法院对该部分事实的认定，显然是错误的。二、原判决适用法律确有错误。本案刘庆友可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条或第二十八条。《执行异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记在其名下的商品房，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”和“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，产生法律适用的竞合。但是该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普通性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，不能因能适用第二十九条就排斥适用第二十八条。三、本案有新证据足以推翻原审判决。一、二审中，作为开发商的第三人均未参与庭审，法院也未向其进行求证，即认定了刘庆友提供的证据不足以证明已足额交纳全部房款。现刘庆友有新的证据，足以推翻一、二审的认定。因之前开发商北京华展鹿邑分公司的负责人胡缤重病后死亡，根本找不到负责具体事务的人处理相关事宜，所以一、二审诉讼期间无法找到北京华展鹿邑分公司的负责人。在二审期间，刘庆友向鹿邑县人民法院提起诉讼，要求开发商为刘庆友办理产权备案及权属登记证书。鹿邑县人民法院通知到北京华展鹿邑分公司的负责人到庭应诉，其对刘庆友已缴纳房款，对房屋享有权益没有任何异议，并在庭后向刘庆友出具了付清购房款的证明。因此，刘庆友有新证据，足以推翻原一、二审法院的判决。张大明辩称，一、二审判决在本院认为部分，既适用了《执行异议复议规定》第二十八条的规定，又适用了《执行异议复议规定》第二十九条的规定，不存在适用法律错误的问题。二、本案不符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定。1、《内部认购协议》系无效合同。刘庆友提交的《内部认购合同书》的出卖人不是案涉房屋所有权人，《内部认购合同书》也不是《商品房买卖合同》，《内部认购合同书》不具有合法性。查封案涉房屋时，经在鹿邑县房地产管理所查询，案涉房屋没有预售许可证，刘庆友在一、二审过程中也未能提交预售证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，即使签订了《商品房买卖合同》，该合同也为无效合同。2、在法院查封之前，刘庆友并未实际、合法占有该房屋；由于《内部认购协议》系无效合同，即使刘庆友占有，也是非法占有。3、刘庆友并未支付全部房款。一审开庭中，刘庆友前后陈述矛盾，不可采信。刘庆友辩称的一次性现金交付房款，无法证明。经了解，北京华展鹿邑分公司在销售房产时，售楼部设置的有刷卡交房款的设施，比如POS机等，不存在现金交房款的情况。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定，不应采信刘庆友辩称的现金交付房款。4、由于案涉房屋没有预售许可证，客观上不可能办理过户登记，对此刘庆友买房时是明知的，刘庆友存在明显过错。案涉房屋登记所有权人为北京华展鹿邑分公司，刘庆友与不具有所有权的北京华展公司签订的《内部认购合同》，且合同约定，出卖人北京华展公司应在2012年3月30日前将案涉房屋交付刘庆友，出卖人应当在商品房交付使用后200日内协助买受人办理权属登记。自出卖人2012年3月30日前交付房屋至案涉房屋查封日期2017年2月14日，远远超过200日，刘庆友并未要求、积极督促出卖人办理过户手续，也未采取其他法律途径要求出卖人办理过户手续，而且刘庆友也未核实案涉房屋的预售许可证。故案涉房屋未办理过户的原因在刘庆友。三、本案不符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定。刘庆友所购商品房并未用于自己居住，并且刘庆友名下还有其他用于居住的房屋，刘庆友在原一审开庭中陈述，其在山西做生意，家人也在山西，在山西有住房，后来来到郑州，并且也有住房。其还陈述，案涉房屋用于其做生意办公用，只用二楼，一楼未用，充分说明刘庆友并未将案涉房屋用于居住，并且其名下还有其他用于居住的房屋。综上，请求驳回刘庆友的再审请求。北京华展公司、北京华展鹿邑分公司述称，购房人刘庆友房款已交，购房手续齐全，对刘庆友的主张予以认可。刘庆友于2018年10月9日起诉至郑州高新技术产业开发区人民法院请求，1、确认张大明申请执行北京华展鹿邑分公司处的位于鹿邑县真××大道北段西侧××河南岸（华展国际高档住宅小区）7号楼703处房产的所有权归刘庆友所有并停止对上述房产的执行；2、本案诉讼费由张大明承担。郑州高新技术产业开发区人民法院一审认定事实，申请执行人张大明申请执行胡缤、北京华展鹿邑分公司民间借贷纠纷一案，执行依据为该院作出的已发生法律效力的（2017）豫0191民初6366号民事判决书。该院依据当事人的申请于2016年12月21日作出（2016）豫0191财保1300号民事裁定书，并于2017年2月14日查封了案涉房屋，2017年7月8日该院立案执行，执行案号为（2017）豫0191执4683号。刘庆友对执行标的提出书面异议，该院作出（2018）豫0191执异992号执行裁定书，驳回刘庆友的异议请求。刘庆友不服该执行裁定书，依法向该院提起诉讼。坐落于鹿邑县真××大道北段西侧××河南岸的华展国际高档住宅小区一期7号楼的所有权人为北京华展鹿邑分公司，案涉房屋为该楼7号楼703处的房产。刘庆友与北京华展鹿邑分公司签订《内部认购合同书》，约定刘庆友认购的商品房为华展*星耀东方第7座西三号房，用途为住宅，总金额为56万元，合同第四条关于付款方式约定买受人刘庆友于2010年12月25日支付28万元，剩余28万元于2014年12月11日前付清。合同第六条约定北京华展鹿邑分公司应当在2012年3月30日前将房屋交付刘庆友使用。2016年11月4日，北京华展鹿邑分公司向刘庆友开具发票一份，显示商品房星耀东方7-703，价税合计560001.08元。2016年4月18日北京华展鹿邑分公司签章确认户主刘庆友的天然气居民报装用气申请表，表明刘庆友提出报装燃气的申请。刘庆友提交的2016年4月18日至2018年4月3日交款人均显示为刘庆友的收据13份，该收据上显示的签章公司并非为同一公司。其中由鹿邑县翔宇物业管理公司签章确认的2份电费收据中载明缴纳电费的房屋位置；显示由北京华展鹿邑分公司签章的收据有2张；由周口市天然气有限公司、鹿邑县天然气有限公司签章的气费统一收据2份，均显示刘庆友缴纳了华展小区7号楼3单元203的燃气费；2018年4月3日鹿邑腾达物业管理有限公司出具的2份收据均载明刘庆友7-西3的物业费，分别显示收款事由2012.4.1-2013.5.1物业费2080元，2013.2.1-2018.12.31物业费13000元；2016年4月18日当天的4份收据，其中3份有鹿邑县华展伟业物业服务有限公司的签章的收据显示收款事由分别为许可证、有线初装、装修垃圾清理费；电初装费的收据上显示无任何公司签章。刘庆友提交的燃气卡、水费缴纳卡、电费缴纳卡，其中燃气卡、电费缴纳卡背面书写有“刘庆友”字样。郑州高新技术产业开发区人民法院一审认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房屋登记在北京华展鹿邑分公司名下，所有权人应为北京华展鹿邑分公司。案涉房屋并未登记在刘庆友名下，即使签订有书面买卖合同并履行部分合同，也仅是对案涉房屋享有物权期待权，并未取得房屋的物权所有权。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，刘庆友提交的内部认购合同能够证明在该院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。但刘庆友仅提交了56万元的发票，并未提交其支付房款时相应的收据及转款凭证予以佐证。另外，刘庆友提交的证据也不足以证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，故刘庆友对案涉房屋享有的权利不能够排除执行。该院于2019年4月19日作出（2018）豫0191民初17966号民事判决：驳回刘庆友的诉讼请求。案件受理费9400元，由刘庆友负担。刘庆友不服，向郑州市中级人民法院上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、张大明承担一、二审诉讼费用。郑州市中级人民法院二审认定的事实与一审一致。郑州市中级人民法院二审认为，一、刘庆友提起本案执行异议之诉，应当就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，刘庆友提交的《内部认购合同书》约定案涉房屋的总价款为56万元，但刘庆友仅提交了开票时间为2016年11月4日《河南增值税普通发票》用以证明其支付了合同价款56万元；其称56万元房款均系使用个人、公司的存款及借用亲朋好友的款项以现金形式交付，但未提供资金来源的证据；其提供的《河南增值税普通发票》系原审第三人单方出具，且该发票上记载的房屋单价与《内部认购合同书》约定的单价不一致。因刘庆友在诉讼中陈述因其祖籍在鹿邑县，为了将来回老家有房居住而购买案涉房屋，平时并不在该房屋内居住。鉴于本案被执行人为房地产开发企业，被执行房产登记在该房地产开发企业名下，且刘庆友不能证明其确已实际交纳56万元房款及涉案房屋系用于居住、其名下无其他用于居住的房屋，则一审法院适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定，判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。二、因刘庆友不能证明其已支付全部房款，亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条第三项规定的情形，所以即使适用该规定第二十八条，也不能证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。该院于2019年6月25日作出（2019）豫01民终11600号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由刘庆友负担。本案再审期间，刘庆友提交以下证据：1、鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初3022号民事判决，主要内容是鹿邑县人民法院于2019年7月3日判决，北京华展公司、北京华展鹿邑分公司为刘庆友办理案涉房屋产权备案手续并协助刘庆友办理房屋权属证书。2、2019年7月1日北京华展鹿邑分公司出具的《证明》，主要内容是刘庆友房款已全部付清。3、2019年7月22日鹿邑县不动产登记中心出具的《证明》，主要内容是刘庆友、杨玉冉在该单位无房屋登记信息。4、2016年10月13日国家税务总局鹿邑县税务局到案涉房屋实地查验的文字和照片资料。上述证据拟证明，在法院查封案涉房屋之前，刘庆友已缴纳全部房款，合法占有并装修使用案涉房屋，且刘庆友夫妇在鹿邑县无其他住房，刘庆友对案涉房屋享有排除执行的权利。张大明质证认为，1、本案的执行异议之诉二审生效判决在前，鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初3022号民事判决书应适用本案的执行异议之诉二审生效判决的判决结果，而不是本案的执行异议之诉再审适用鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初3022号民事判决书，从而推翻本案原审判决。同时，鹿邑县人民法院的该判决存在程序违法的情形。2、北京华展鹿邑分公司出具的《证明》不能证明刘庆友已支付房款，应提供支付凭证或款项来源。3、鹿邑县不动产登记中心出具的《证明》不是新证据，刘庆友的房屋登记信息应在一、二审中提交，刘庆友未提交证据应由其自身承担不利后果。更何况，该《证明》的形成时间是在2019年7月22日，本案执行异议之诉二审判决已经生效，在一、二审过程中刘庆友未举证证明，该《证明》不能作为认定一、二审判决错误的证据。4、第4份证据显示恒达建筑工程有限公司办公地点就在案涉房屋处，故涉案房屋并未用于刘庆友居住，刘庆友不属于商品房消费者，且在法院查封时，案涉房屋仅是简单装修，并没有摆放那么多家具。北京华展公司、北京华展鹿邑分公司质证称，刘庆友的案涉房款已经缴纳完毕。对上述证据的认定本院结合本案其他证据在说理部分综合予以说明。本院再审认定，案涉《内部认购合同书》系刘庆友与北京华展公司签订。再审庭审中，北京华展鹿邑分公司的负责人王永杰称，案涉小区的房屋卖出时，有的是与北京华展公司签订《内部认购合同书》，有的是与北京华展鹿邑分公司签订《内部认购合同书》，对此公司都予以认可。北京华展鹿邑分公司的原负责人胡缤之前由于重病后死亡，导致公司很多具体事务没人负责，本案一、二审期间，公司也未到庭应诉。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。本院再审认为，本案再审争议的焦点是：刘庆友对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。案涉房屋登记在北京华展鹿邑分公司名下,刘庆友主张其已购买并实际占有该房屋,其是基于对案涉房屋享有物权期待权而提起的案外人执行异议诉讼。因此,本案审查重点是刘庆友的物权期待权是否成立并达到优于申请执行人在生效裁判文书等执行依据项下请求权的效力。《执行异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，第二十九条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。虽然北京华展鹿邑分公司系房地产开发企业，但上述司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。故本案主要审查刘庆友对案涉房屋提出的执行异议是否符合《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条规定的情形。首先，《内部认购合同书》能够证明在法院查封案涉房屋之前刘庆友已签订合法有效的书面买卖合同，该事实已经一、二审法院予以认定。对此，张大明主张由于案涉房屋没有预售许可证，且刘庆友不是与北京华展鹿邑分公司签订的，故该内部认购合同无效。但生效的鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初3022号民事判决已认定，2010年11月5日，经鹿邑县房产交易租赁管理所批准，北京华展公司取得周房预售证第17号商品房预售许可证，该许可证记载了房屋坐落的位置及建筑面积。同时，再审庭审中，北京华展鹿邑分公司对案涉《内部认购合同》亦表示认可。因此，本院对张大明的上述主张不予采信，应认定刘庆友在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，根据刘庆友在原审中提交的相关收据显示，在案涉房屋查封前，刘庆友已实际占有该房屋，并申请报装天然气、有线初装，对房屋进行了装修。结合刘庆友在庭审中的陈述，其在老家鹿邑县买房是为了将来养老居住。本案再审期间，刘庆友又提交了鹿邑县不动产登记中心出具的《证明》证实，刘庆友夫妇在该单位无房屋登记信息。虽然刘庆友认可其在郑州市也有住房，但关于《执行异议复议规定》第二十九条第(二)项“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在与案涉房屋同一设区的市和县级行政区无其他用于居住的房屋。故可以认定刘庆友符合《执行异议复议规定》第二十九条第(二)项的规定。最后，关于房款的支付情况，原审法院认为刘庆友仅提交了56万元的发票，并未提交其支付房款时的相应收据及转款凭证予以佐证，且发票上记载的房屋单价与《内部认购合同书》约定的单价不一致，刘庆友不能证明其确已缴纳56万元。张大明主张刘庆友在原审庭审中关于以现金方式支付56万元房款的陈述前后矛盾，不应采信。对此，本院认为：1.刘庆友提交的河南省增值税普通发票的开具时间为2016年11月4日，而案涉房屋系2017年2月14日被查封，即开具发票时案涉房屋并未被法院查封，目前并无证据证实该发票系虚开，刘庆友与北京华展鹿邑分公司不存在恶意串通的可能。2.由于本案一、二审期间，北京华展公司、北京华展鹿邑分公司均未参加诉讼，刘庆友的交款情况未能得到出卖人的确认。再审期间，刘庆友提交了北京华展鹿邑分公司出具的《证明》证实，刘庆友房款已全部付清，且该公司负责人在再审庭审中对刘庆友的付款情况也予以确认。3.案涉发票上记载的房屋单价是税前价款，加上税额后，单价与《内部认购合同书》约定的单价是一致的，原审对此认定错误。综合以上几点，虽然刘庆友陈述的以现金方式支付56万元房款，未能提供该56万元资金来源的证据，但刘庆友陈述款项的来源是自己的积蓄和亲戚朋友的借款，由于时间太久已无法提供证据。结合本案具体情况，在无任何相反证据的情况下，原审认定刘庆友不能证明已支付房款，显失妥当。本院认定刘庆友对案涉房产提出的执行异议符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的应予支持的情形。另，由于北京华展公司、北京华展鹿邑分公司对刘庆友的购房事实予以认可，鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初3022号民事判决已判决北京华展公司、北京华展鹿邑分公司为刘庆友办理案涉房屋产权备案手续并协助刘庆友办理房屋权属证书，但目前尚未办理房屋所有权过户登记手续，故对刘庆友要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。综上所述，原审判决认定部分事实不清，处理结果不当，本院予以纠正。刘庆友的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019)豫01民终11600号民事判决及郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初17966号民事判决；二、不得执行北京市华展伟业房地产开发有限公司鹿邑分公司名下位于鹿邑县真源大道北段西侧涡河南岸（华展国际高档住宅小区）7号楼703处房产；三、驳回刘庆友的其他诉讼请求。一审案件受理费9400元、二审案件受理费9400元，共计18800元，由张大明负担16000元，刘庆友负担2800元。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 邵 炜审判员 卞亚峰二〇二〇年五月二十七日法官助理韩明亮书记员马珊珊