广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0109民初561号 原告:曾令美，女，汉族，1983年10月11日出生，户籍所在地广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：韦智文、简琳静，广西桂三力律师事务所律师。 被告：广西恒铁房地产有限公司，住所地南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场20栋一层，统一社会信用代码914501005718040108。 法定代表人：余则钗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋利娜，该公司员工。 原告曾令美与被告广西恒铁房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理后，依法适用小额速裁程序，于2020年3月26日、5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人简琳静、被告的委托诉讼代理人蒋利娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期申请办理不动产统一登记违约金12140元（违约金计算：每日20元，自2017年11月20日至2019年7月20日，逾期607日，违约金为12140元。以后的违约金按每日20元，计至被告向原告交付位于南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场XXX号商品房不动产权证书之日止）；二、判令被告自本案判决生效之日起30日内为原告申请办理位于南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场XXX号商品房的不动产统一登记，并在不动产权证书办结时即将该证书交付给原告；三、本案受理费由被告承担。 事实和理由：原告购买被告开发的瀚林时代广场商品房一套，但被告至今未能按合同约定为原告办理不动产权证，被告依约应为原告办理不动产权证并支付原告逾期办证违约金。 恒铁公司辩称：一、原告违规装修，无法通过规划验收，且未按时提交契税完税发票，导致办理不动产权证延迟，责任在于原告一方；二、根据商品房买卖合同第六条、附件六补充协议第15条的约定，房屋具备办理不动产权证的条件后，在买受人付清面积差异款前，出卖人有权暂不予办理不动产权证，且不视为出卖人违约。三、原告主张的违约金总额超出合同约定，要求调高违约金数额没有事实和法律依据；四、被告从没有回避办理产权证的义务，一直积极与规划局、城管局、房管局等部门就规划验收进行沟通。涉案房屋因业主存在违规装修行为，根据政府部门提出的两种解决方案，考虑到将已经装修的商品房结构恢复到规划图纸的状态给业主生活带来重大影响，被告选择以缴纳罚款的形式来解决该问题，被告缴纳了罚款后，涉案房屋通过规划验收。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦依职权调取了相关证据并组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2015年2月5日，原、被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号XXX），约定：原告购买被告开发的位于南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场XXX号商品房，房屋价款为629696元；该商品房属预售房，按套内建筑面积计价。；该商品房实测计价套内建筑面积与合同约定计价套内建筑面积的差异比绝对值在1%以内（含1%）合同约定的房屋单价不变，据实结算房款总金额，多退少补；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%;合同还约定了其他事项。合同签订后，原告已经按合同约定向被告足额支付购房款，并支付办证费用420元，被告于2015年12月6日向原告交付涉案房屋。 二、2018年1月29日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对被告作出《行政处罚决定书》（西综执规监决字[2018]G003号），认为被告在建设瀚林时代广场项目时，未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定进行建设：其中"18、19号住宅楼"部分户型的阳台利用结构梁间的镂空处进行扩建；飘窗及飘窗侧面的空调板调整为室内空间；住宅楼二层的架空绿化未按已批施工图要求进行建设；建筑平面位置有偏移；顶层与闷顶之间的楼板未按施工图建设，导致顶层建筑层高大于4.4米，且住户已按两层进行改造使用；顶层住户将造型使用的塔楼空间改造为使用空间；部分户型的观景阳台进深尺寸扩大，并将观景阳台改为房间；部分阳台外侧增设空调板或擅自扩大空调板的尺寸；屋面增设太阳能设施钢架，以上超建的建筑面积共计2164.5平方米。瀚林时代广场的其他住宅楼亦存在类似违建行为。基于以上事实，决定对其罚款3985009.1元，并责令被告对部分问题进行整改，涉及行政许可部分依法另行申报。被告于2018年1月30日缴纳上述罚款3985009.1元。被告于2018年4月8日取得了瀚林时代广场19号住宅楼的《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》；于2018年9月29日取得了19号住宅楼的《商品房现售备案证明》（不含超建部分及作为物业管理用房的18号楼19号楼一层102、103、104号商铺及18号楼19号楼一层105号商铺）。 另查明：原告在装修涉案房屋时存在将部分空间改造、封闭导致建筑面积增加的行为。 本院认为：原、被告之间签订的《南宁市商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于被告是否逾期办证的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第3款第（1）项之规定，被告应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并向原告交付不动产权证书。本案中，被告已于2015年12月6日向原告交付房屋，最迟应于2017年11月25日前向房屋登记机构申请办理涉案房屋所有权转移登记。被告至今仍未能按合同约定的期限完成办证义务，并将涉案的不动产权证书交给原告，已构成违约。故原告要求被告办理涉案房屋不动产权证并向其支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。因涉案房屋已具备办理不动产权证的条件，但涉及群体众多，被告准备材料客观上需要一定时间，故被告应在本判决生效后30日内为原告向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产权统一登记手续，并在不动产权证办结时即时将该证书交付给原告。 关于逾期办证违约责任承担的问题。根据南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对被告作出《行政处罚决定书》可知，涉案房屋因存在不符合规划的情形，造成规划验收不合格，导致逾期办证。涉案房屋违反规划的情形主要是因被告承诺给业主赠送面积而改变规划，又未经规划部门审批，因此被告应当对不能通过规划验收承担主要责任。而《行政处罚决定书》中提到的不符合规划的情形有部分确实是业主自行装修时造成的，为此，业主也应当承担部分责任。考虑到被告对解决通过规划验收问题采取积极态度并已经缴纳罚款排除该障碍，使得涉案房屋所涉小区已经具备办理房屋产权证的基本条件，以及原告无需拆除违规封闭空间客观上已经实际获益的情形，酌情认定被告承担60%的责任，原告承担40%的责任。被告主张系原告未按时提交办证所需资料导致无法申请办理不动产权证，但未能举证证明，本院不予采信。原告要求被告承担全部的违约责任，本院亦不予支持。 关于逾期办证违约金计算及上限约定的问题。依据涉案合同约定，违约金应自2017年11月26日起至本判决生效后第30日止，违约金每天20元，由被告承担60%。被告承担的该时间段的违约金上限额为7556元（629696元×2%×60%）。如果被告在本院要求的办证期限内仍然不为业主申请办理不动产权证，则逾期办证的责任全部由被告承担，被告按每逾期一日20元的标准给付违约金，直至不动产权登记机构依法受理涉案房屋不动产权登记申请之日止。如果被告在不动产登记机构通知领取涉案房屋的不动产权证后不即时去领取并交付给原告的，责任亦由被告承担，按每逾期一日20元的标准计付违约金，直至被告将不动产权证交付给原告之日止。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条违约赔偿数额不得超过“违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，酌情认定本案逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%即188908.8元（629696元×30%）。 关于支付房屋面积差异款的问题。被告依据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第15条，主张原告应先支付房屋面积差异款才能为其办理不动产权证，因该主张涉及被告反诉，已被本院以违反专属管辖为由，裁定予以驳回，故原告是否欠被告涉案房屋面积差异款的问题，不在本案中审理，故对于被告该主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起30日内，被告广西恒铁房地产有限公司为原告曾令美申请办理位于南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场XXX号房的不动产统一登记，并在不动产权证书办结时即时将该证书交付给原告曾令美； 二、被告广西恒铁房地产有限公司向原告支付逾期办证违约金（计算方式：自2017年11月26日起至本判决生效后第30日止，按每日20元计算，由广西恒铁房地产有限公司负担其中的60%。广西恒铁房地产有限公司负担的该项的违约金上限额为7556元）； 三、被告广西恒铁房地产有限公司不履行本判决第二项义务时，按每逾期一日20元的标准向原告曾令美继续支付违约金； 四、上述第二、三项计算出的违约金总额，不超过原告曾令美已付房款总额的30%即188908.8元（629696元×30%）。 案件受理费52元，由原告曾令美负担21元，由被告广西恒铁房地产有限公司负担31元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 郭敏东 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 潘柳霞 书 记 员 巫宇薇