广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终228号 上诉人（原审被告）：防城港市宝龙房地产开发有限公司，住所：广西防城港市防城镇防钦路三冠小区，统一社会信用代码：91450603782112225F。 法定代表人：林碧容，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许家华，广西南港律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜忠和，男，1951年11月1日出生，汉族，住黑龙江省嫩江县。 委托诉讼代理人：韦德光，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周凌，广西同望律师事务所律师。 上诉人防城港市宝龙房地产开发有限公司（以下简称：宝龙公司）因与被上诉人姜忠和商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宝龙公司上诉请求：撤销一审判决，驳回姜忠和诉讼请求。事实和理由：1．本案所涉土地使用权的年限，不应成为合同不能订立的理由。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十九条明确规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。很显然，土地使用权的年限并不影响房屋的正常使用。房屋作为一种特殊的商品，买受人在购买时，必然经过认真了解，货比三家，慎重选择。姜忠和分期付清全额房款的行为，正好反映其并非冲动消费。２．庭审中，姜忠和明确表示，双方所签订的《防城港【宝龙·大儒尊府】物业认购书》，系在售楼部现场签订的。宝龙公司销售该商品房，完全是按照住建部门的要求，在售楼部现场显眼位置或展示沙盘旁边，设置商品房销售信息公示栏，公示内容包括营业执照、资质证书、国有土地使用权证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、规划总平面图、商品房买卖合同（预售）示范文本等。因此，姜忠和对本案所涉商品房的相关情况是清楚的。３．双方所签订的《防城港【宝龙。大儒尊府】物业认购书》，尽管不属正式备案的《商品房买卖合同》，但其己具备合同的基本要件及条款。姜忠和支付全部购房款后，尚需履行签约备案的义务。其以土地使用权的年限不足为由提出退房退款，依法无据，构成违约。 姜忠和辩称，1．一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确；2．宝龙公司隐瞒了土地使用年限，误导姜忠和签订合同购买房屋，姜忠和已经全部支付购房款，履行了自己的义务。 姜忠和向一审法院起诉请求：1．判令宝龙公司向姜忠和返还双倍定金20万元整，并赔偿损失36,066元；2．判令宝龙公司向姜忠和支付资金占用费2,078.33元（暂计至2019年10月31日，定金10万元到账之日即2019年5月12日起以中国人民银行同期贷款利率4.35%计付利息至宝龙公司实际清偿之日止）；3．判决宝龙公司向姜忠和补偿姜忠和因购房、洽谈退款事宜、聘请律师所支付的差旅费与律师费共14,038.5元；4．判令本案诉讼费、执行费等由宝龙公司负担。 一审法院认定事实：2019年5月12日，姜忠和（乙方）与宝龙公司宝龙公司（甲方）签订《防城港【宝龙·大儒尊府】物业认购书》（认购书编号：0000196）。该认购书约定：一、认购物业。乙方自愿认购甲方开发的宝龙·大儒尊府项目8号楼1单元16层1503号房（以下简称物业）。该物业建筑面积120.22平方米（最终以产权登记机关核定结果为准），标准单价6,660.09元/平方米，标准总价300,676元整，折后单价5,078.53元/平方米，折后总价610,541元整。……二、付款方式。约定：……（2）分期付款。乙方在签订本认购书时向甲方交付购房定金10万元整；……2、乙方若选择分期付款方式，须于认购之日起七天内交付首期房款30万元整（含定金）。并于支付日与甲方签署《商品房买卖合同》，余款310,541元整于2019年6月30日前付清。……4、付款认定：乙方签订本认购书时必须支付定金，在约定之日到甲方售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，付清剩余房款，递交按揭所需相关有效资料（如需要），如逾期，视为违约行为，甲方有权解除本认购书，并有权将该物业另行出售，且无需退还乙方定金。乙方定金及各期房款及付款时间以刷卡或甲方指定账户到账时间为准。……三、其他约定事项。1、乙方对本认购书条款和设计的定义表示已知悉其涵义并予以确认，不因为本认购书涉及格式条款、情势变更、重大误解、显失公平等撤销解除本认购书。2、乙方同意签订本购书前已详细阅读、充分了解即将与甲方签订的《商品房买卖合同》，并对《商品房买卖合同》内容无异议，双方在签订本认购书后乙方所付定金不再返还，在双方签订《商品房买卖合同》后转为房款（首期/全款）的一部分；3、乙方必须按约定的付款方式和期限内到宝龙·大儒尊府售楼部支付房款并签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方违规，乙方已付定金甲方不予退还，甲方有权另行处理该物业，无需另行通知乙方。认购书另对其他事项予以约定。认购书签订当日，姜忠和按照约定向宝龙公司支付了定金10万元。并于2016年5月17日向转账支付购房款17万元，于2019年6月26日向宝龙公司转账支付购房款310,541元，于2019年6月27日向宝龙公司转账支付购房款3万元。姜忠和共计向宝龙公司支付610,541元，已按照认购书约定支付完涉案商品房的全部购房款。2019年6月29日，宝龙公司通过顺丰速运向姜忠和邮寄《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2019103384），并应姜忠和所要求，将姜忠和、姜鑫（姜忠和的孙子）作为共同买受人载明至《商品房买卖合同（预售）》内。2019年7月3日，姜忠和收到《商品房买卖合同（预售）》，经查看合同，发现合同载明其所购商品房所占用的土地用途为商住，土地使用权终止日期为2043年2月12日。姜忠和无法接受其所购商品房的土地使用权仅为24年并非70年，便于2019年8月16日向宝龙公司书面申请退房退款。经宝龙公司相关部门负责人审批，宝龙公司同意为姜忠和办理退房退款手续，并于2019年8月20日向姜忠和银行转账退回房款共计510,541元，剩余10万元作为认购定金未退回。经姜忠和、宝龙公司双方协商无果后，至纠纷成讼。案件审理过程中，宝龙公司向该院提供证照，表示其在销售现场将商品买卖合同样本、建设用地规划许可证、土地使用权证以及预售许可证等证照上墙公开展示。土地使用权证显示，宝龙公司以出让方式取得坐落于冠小区地块的建设用地使用权证，该地块的土地使用权终止日期为2043年2月12日，即在姜忠和、宝龙公司签订《防城港【宝龙·大儒尊府】物业认购书》时，土地使用权剩余年限已不足24年。 一审法院认为，姜忠和、宝龙公司于2019年5月12日签订的《防城港【宝龙·大儒尊府】物业认购书》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，协议双方应当按照协议的约定全面履行各自的权利义务。本案姜忠和、宝龙公司双方在签订认购书后最终未能按约定订立《商品房买卖合同》的原因，在于涉案房屋所在楼盘所附地块的土地使用权剩余年限已不足24年，而这一重要事实姜忠和在签订涉案认购书时并不知情。姜忠和作为普通购房者，在购买商品房前，其了解购买商品房信息的主要渠道一是通过房地产开发商的信息公开、销售人员的介绍，二是通过正规房地产信息网站展示的涉案楼盘的信息。姜忠和与宝龙公司签订认购书时，宝龙公司作为房屋出卖人，有义务也有能力将房屋的基本信息情况明确告知买受人，但本案没有证据显示宝龙公司已经尽到明确告知的义务，而正规房地产信息网站显示的涉案楼盘的信息为涉案房产产权为70年，因此姜忠和在与宝龙公司签订认购协议书时不知道涉案商品房所附的土地使用权剩余年限的相关情况，实属正常。尽管《中华人民共和国物权法》第一百四十九条明确规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，但续期时是否需要补交土地出让金及相关税费，现行法律法规并未作出明确规定，因此，基于土地使用权到期后是否免费自动续期具有不确定性，普通购房者在选购商品房时仍会在意商品房所涉土地使用权的年限，商品房所涉土地使用权年限的长短对于商品房的销售价格有重要影响。故宝龙公司作为开发企业，在对商品房进行销售时，理应对其房地产的土地使用年限不足70年仅余不足24年的重大事实告知买受人，而姜忠和、宝龙公司签订的认购书虽然载有“商品房基本情况”，但对于商品房土地使用权年限的问题只字未提。导致姜忠和、宝龙公司双方在认购书签订时出现了误解，在准备签订正式的《商品房买卖合同》之前，双方对于存在争议的土地使用年限的问题不能协商一致，最终导致合同未能签订。另一方面，姜忠和依照认购书的约定，已全额支付完毕购房款，表明姜忠和确有与宝龙公司签订《商品房买卖合同》的意思表示，而非宝龙公司所述称的违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本案应属于不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同不能订立，宝龙公司应向姜忠和返还定金10万元。本案姜忠和、宝龙公司无法订立商品房买卖合同的原因并非是宝龙公司违约，因此姜忠和诉请宝龙公司双倍返还定金并赔偿资金占用利息，没有事实与法律依据，该院不予支持。至于姜忠和主张的因本案纠纷支出的律师代理费、差旅费等损失费的问题，因没有合同约定和法律依据，该院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、宝龙公司向姜忠和返还定金100,000元；二、驳回姜忠和的其他诉讼请求。本案案件受理费2,541元，由姜忠和负担1,391元，由宝龙公司负担1,150元。 本院二审期间，宝龙公司向本院提交一组新证据：售楼部视频，拟证明售楼部公示的相关证件均是按照住建部门的要求公示。姜忠和没有新证据向法庭提交，对该新证据的三性均不予认可，认为该视频拍摄的时间不是接待姜忠和的时间，其公示内容与宝龙公司的广告也不一致。本院认为，该视频虽具有真实性、合法性，但是系案发后拍摄，不能证明现况与签订认购书时相一致，即无法证明与本案有相关性，故对该证据不予采纳。一审认定属实，本院予以确认。 本案争议的焦点为，宝龙公司退还姜忠和10万元定金是否有事实和法律依据。 本院认为，姜忠和、宝龙公司于2019年5月12日签订的《防城港【宝龙·大儒尊府】物业认购书》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定该认购书合法有效正确，本院予以维持。双方在签订认购书时均明确表示将来还要签订正式的《商品房买卖合同》，因此一审将本案案由定为商品房预约合同纠纷正确。既然是预约合同，表明双方仍可以对未明确的条款进行磋商。姜忠和依照认购书的约定，已全额支付完毕购房款，表明确有与宝龙公司签订《商品房买卖合同》的诚意，而房屋作为一种特殊的商品，其使用年限也是购房者所考虑的重要因素之一，在《防城港【宝龙·大儒尊府】物业认购书》中，宝龙公司并未明确注明使用年限，也无法提供证据证明其在销售时已经向姜忠和充分释明，一审对关于姜忠和没有违约以及《商品房买卖合同》不能签订属不可归责于当事人双方的事由，宝龙公司应当将定金返还姜忠和作了充分正确的论述，本院予以认可，二审不再赘述。 综上所述，宝龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,082元（上诉人防城港市宝龙房地产开发有限公司已预交），由上诉人防城港市宝龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 栾彩云 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年五月七日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建