北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初4871号原告：徐佩兰，女，1963年9月4日出生，汉族，北京瑞春电器维修服务中心退休职工，住北京市丰台区。被告：北京长宏盛世房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区宋家庄路苇子坑149北厂5幢三层8506室。法定代表人：李挺，总经理。委托诉讼代理人：赵丽坤，女，北京长宏盛世房地产经纪有限公司法务。原告徐佩兰与被告北京长宏盛世房地产经纪有限公司（以下简称长宏盛世公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐佩兰、被告长宏盛世公司的委托诉讼代理人赵丽坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐佩兰向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付2019年11月1日至2020年2月28日期间的租金25040元；3、被告支付违约金6260元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月17日，原、被告签订《房屋委托合同》，约定原告将丰台区右外开阳里七区1号楼13门602号房屋委托给被告，委托期限自2019年5月2日至2020年5月1日，共计12个月，租金每月6260元。支付方式为季付，分别为2019年5月4日、2019年7月20日、2019年10月20日、2020年1月20日。合同履行半年后，被告电话打不通，租金不付，办公地点搬家。后原告通过租户找到被告，被告以各种借口拖延时间，拒不支付房租，违反了双方合同约定。故诉至法院，望判如所请。长宏盛世公司辩称，同意解除合同，但不同意支付违约金。2019年第四季度租户没有将租金交给我司，所以我司没有义务给原告租金。根据合同约定，合同尚在履行，原告应依约履行。2019年10月20日应支付第三季度租金，因我司不景气，曾与原告协商月付租金，但原告不同意。2020年1月20日之后的租金租户没有交给我司，应该是交给原告了。我司已将租金支付至2019年11月1日，承认拖欠原告2019年11月1日至2020年2月10日租金，但只同意支付一个月租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年4月17日，徐佩兰（甲方、委托方）与长宏盛世公司（乙方、经纪人）签订《房屋出租委托合同》，第二条委托事项甲方将坐落于北京丰台区开阳里4区1号楼13单元602号房屋委托乙方对外出租。第三条委托出租期限委托期限自2019年5月2日至2020年5月1日止。第四条租金、佣金及支付方式1、合同签订后，甲方同意每年预留出15天不计算租金。自委托之日起每年乙方给甲方11个月零15天的房租。2、房屋每月租金6260元，房租按季缴付。具体付款日期，第一次2019年5月4日15650元，第二次2019年7月20日18780元，第三次2019年10月20日18780元，第四次2020年1月20日18780元。第六条违约责任1、委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方一个月的合同约定的月租金为违约金；2、委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方一个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及乙方代理出租客户造成的经济损失。第七条合同争议的解决方法下列情况之一可以变更或者解除本合同，双方均不承担违约责任1、甲乙双方协商一致的；2、不可抗力致使本合同不能继续履行的；3、依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的；4、依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，长宏盛世公司依约向徐佩兰支付了第一次、第二次租金，即租金已支付至2019年10月31日，自2019年11月1日之后的租金未支付。因长宏盛世公司未依约支付第三次租金，同年11月15日，徐佩兰以长宏盛世公司未按约定2019年10月20日的时间及时缴纳房租，构成违约，诉至本院，形成本诉，要求解除双方签订的委托合同；支付2019年11月1日至2020年2月28日期间的租金25040元；支付违约金6260元。庭审中，长宏盛世公司同意解除双方签订的委托合同；认可自2019年11月1日始未付租金。关于租金未付原因，长宏盛世公司称，一是因公司经营不景气，与徐佩兰协商将租金支付方式变更为月付，但徐佩兰不同意。二是因租户未向其支付第四季度租金，故未向徐佩兰支付租金。庭审中，关于违约金，徐佩兰主张因长宏盛世公司未依约支付租金，且在2019年10月28日左右提出退租，依约应承担违约责任，违约金即一个月租金6260元。长宏盛世公司主张未曾提出退租，故不同意支付违约金。关于徐佩兰主张的未付租金时间，徐佩兰称租户已向长宏盛世公司将租金支付至2020年2月28日。徐佩兰已向租户收取自2020年3月1日始的房屋租金，原因在于租户向其表示与长宏盛世之间的租赁合同已到期，因疫情原因无法搬家，长宏盛世公司也不再对房屋和租户进行管理，故租户与其协商直接将租金交给徐佩兰。长宏盛世公司认可自徐佩兰起诉后未再管理房屋，第一次庭审陈述拖欠租金的期间为2019年11月1日至2020年2月10日。第二次庭审陈述租户已将租金交至2020年1月1日且其中一户的租金交至2020年5月1日。关于合同解除时间，徐佩兰主张应自租户直接将租金交付给其的时间，即2020年3月1日解除。长宏盛世公司主张自徐佩兰起诉之日2019年11月15日就已解除。本院认为：徐佩兰与长宏盛世公司签订《房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因双方签订的合同为委托合同。按照法律规定，因长宏盛世公司未按照合同约定时间交纳房屋租金，现徐佩兰要求解除合同，长宏盛世公司表示同意解除合同，本院不持异议。关于合同解除时间，徐佩兰主张自其直接向租户收取租金即2020年3月1日解除，长宏盛世公司主张自徐佩兰起诉之日即2019年11月15日解除，对此本院认为，根据长宏盛世公司的陈述，其第一次庭审陈述拖欠租金至2020年2月10日，后陈述其已收取租户的租金至2020年1月1日且其中一个租户的租金已收至2020年5月1日，即使以其后陈述内容为准，2019年11月15日至2020年1月1日期间双方合同仍在履行，此期间长宏盛世公司未将房屋腾退给徐佩兰，徐佩兰亦未收房，因此，在长宏盛世公司的前后陈述自相矛盾且未举证证明租户已将2020年1月1日后的租金直接交至徐佩兰的情况下，应自行承担举证不能的法律后果，其主张合同自2019年11月15日解除无事实依据，本院不予采信。根据徐佩兰提交的微信聊天记录可以认定其自2020年3月1日始直接向租户收取租金，应视为以自己行为表明不再履行与长宏盛世公司之间的委托合同，故合同解除时间应为2020年3月1日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于徐佩兰主张租金，双方确认自2019年11月1日始长宏盛世公司未向徐佩兰支付租金，长宏盛世公司自认已收取租户租金至2020年1月1日，但未向本院提供证据，应承担举证不能的法律后果，且租户对其的违约行为不足以成为对抗其与徐佩兰之间合同的依约履行，其与租户之间的纠纷可另案解决。故根据上述对合同解除时间的分析，徐佩兰主张长宏盛世公司拖欠2019年1月1日至2020年2月28日期间的租金，有事实及法律依据，本院予以支持。关于徐佩兰主张的违约金，根据合同约定，委托期内，长宏盛世公司提前退租的，应赔偿徐佩兰一个月租金作为违约金。徐佩兰主张长宏盛世公司于2019年10月28日左右提出退租，但未向本院提供证据，在双方未就退租一事协商一致情况下，长宏盛世公司未及时缴纳租金及徐佩兰自行收取租户租金的事实亦不能等同于长宏盛世公司退租，故徐佩兰据此要求长宏盛世公司支付违约金的理由不足，本院不予采纳。关于徐佩兰主张长宏盛世公司逾期支付租金应支付违约金一节，无合同依据，本院不予采纳。本案中，在双方未协商一致解除合同的情况下，徐佩兰自行收取租户租金亦有不当之处，双方对合同履行不能均有责任。故本院综合考虑双方合同履行情况、当事人损失情况、公平原则等因素对徐佩兰要求长宏盛世公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、徐佩兰与北京长宏盛世房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》自2020年3月1日起解除；二、北京长宏盛世房地产经纪有限公司于本判决书生效之日起七日内支付徐佩兰租金25040元；三、驳回徐佩兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费583元，由徐佩兰负担116元（已交纳）；由北京长宏盛世房地产经纪有限公司负担467元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张习文二〇二〇年五月二十日书记员  卢刘华