北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初27883号原告：穆腾阳，男，1991年12月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：中铁嘉业（北京）投资有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：王旭，总经理。委托诉讼代理人：孟程程，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：范鑫，男，该公司法务专员。原告穆腾阳与被告中铁嘉业（北京）投资有限公司（以下简称中铁嘉业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告穆腾阳，被告中铁嘉业公司的委托诉讼代理人孟程程、范鑫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告穆腾阳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金29064.21元、2018年11月25日至2019年8月30日期间的房屋所有权转移登记违约金34677.47元；2.判令被告承担契税12471.34元从2016年11月5日至2017年12月21日中国人民银行同期存款利率0.35%利息49.15元；3.判令被告退还契税差价2.57元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月16日，原、被告签订《商品房合同书》，约定原告购买被告开发的位于房山区城关街道圣水嘉名（现原香漫谷）小区四期xxx号楼xx单元xx层xxx室。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告于2016年11月5日交付了商品房。双方合同明确约定了初始登记和转移登记的办理时间，以及逾期办理被告应当承担的违约责任。现被告未能按照约定履行相应义务，应当按照合同约定向原告支付违约金。双方就上述事宜协商未果，故起诉。被告中铁嘉业公司辩称：对于契税利息问题，按照房屋买卖合同约定，在房屋交付之日，原告应当将契税交给被告，契税是代缴，应该有一段时间去交契税，原告要求契税利息没有依据；对于契税差额问题，被告同意返还契税差额；对于逾期办理初始登记和转移登记问题，逾期办证责任不在被告，2018年4月被告将涉案项目12栋楼材料提交到了房山区不动产登记中心办理初始登记，其他11栋楼已于2018年4月27日、2018年5月9日取得初始登记，涉案房屋所在的3号楼之所以没有按时取得初始登记是由于该楼栋2单元901业主房屋被查封，不动产登记中心不予办理初始登记。加之2018年5月产权登记政策发生变化，对于央企的不动产登记转移到了北京市不动产登记中心，市里办理手续复杂，要求被告提供国管局信息登记函，因此需要到国土部门进行3号楼的面积实测备案。因政策变化程序繁琐，导致办理迟延，责任不在被告，根据相关法律规定，可以减轻或免除逾期办证的违约责任。即使被告有责任，初始登记没有给业主造成任何损失，初始登记违约金约定过高，应当予以调整。转移登记应当以合同约定的交房截止期限为基础计算违约金，不能因为被告提前交房导致被告丧失了应有的权利。此外，两项违约金过高，请求法院综合考虑买受人的实际损失、出卖人的过错程度以及是否适用格式条款等因素，对违约行为重复期间的违约金选择高标准予以支持，而非叠加支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（住宅类），约定原告购买被告开发的位于房山区城关街道圣水嘉名小区YF07-007地块xxx住宅楼xx层xx单元xxx号房屋一套。该房屋预测建筑面积共87.28平方米，房屋总价款1241978元。合同约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；应当在2018年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款1247391元。2016年11月5日，原告向被告交纳12473.91元作为代缴契税款。2017年12月21日，北京市房山区地方税务局为原告出具中华人民共和国税收完税证明，显示涉案房屋的房屋买卖契税金额为12471.34元。被告于2016年11月5日向原告交付了房屋。涉案房屋所在楼栋于2019年8月21日办理了初始登记，涉案房屋于2019年8月30日办理了房屋权属转移登记。本院认为，原告与被告在自愿基础上签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。被告未在合同约定期间办理房屋所在楼栋初始登记和房屋权属转移登记，构成违约，应当承担违约责任。对于逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金，合同约定被告应于2018年12月31日前办理房屋所在楼栋初始登记，而实际于2019年8月21日才办理完毕，且被告的举证不足以证明其存在免责或减轻责任的情形，故被告应当按照合同约定的违约金标准向原告支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记的违约金。对于逾期办理房屋权属转移登记违约金问题，合同约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，则自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。诉讼中，双方争议所在为推算750日的基准日应为合同约定的交房截止日，还是实际交房日。因本案被告属于在合同约定的交房期限届满前交房，被告不应因提前交房行为而丧失办理房屋权属转移登记的期限利益，故应当以合同约定的交房截止日作为推算750日的基准日。经计算，被告存在逾期办理房屋权属转移登记的违约行为，且其提交的证据不足以证明应当免除或减轻其责任，故被告应当按照合同约定的违约金标准向原告支付逾期办理房屋权属转移登记违约金。综上，原告要求被告支付两项违约金的请求，理由正当，本院予以支持，违约金的具体数额本院根据合同约定依法计算确认。原告要求被告支付契税利息的请求，因缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告退还契税差额的请求，理由正当，数额合理，本院予以支持。对于被告合理的抗辩意见，本院予以采纳；不合理的抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、中铁嘉业（北京）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向穆腾阳支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金29064.21元；二、中铁嘉业（北京）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向穆腾阳支付逾期办理房屋权属转移登记违约金5239.04元；三、中铁嘉业（北京）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向穆腾阳退还契税差额2.57元；四、驳回穆腾阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费698元，由穆腾阳负担323元（已交纳），由中铁嘉业（北京）投资有限公司负担375元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖金良二〇二〇年五月二十五日书记员  孔博浩