北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初3344号原告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：郭慧，河北燕祥律师事务所律师。被告：李凯，男，1988年5月8日出生，汉族，住北京市房山区。原告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋基业公司）与被告李凯房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天洋基业公司的委托诉讼代理人郭慧，被告李凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天洋基业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2018年6月2日签订的《租赁合同》；2、请求判令被告向原告支付自2019年4月1日起至房屋实际腾退之日止的租金暂计38730.15元；3、请求判令被告支付自2019年4月1日起至房屋实际腾退之日止的物业服务费暂计5080.54元；4、请求判令被告支付违约金（以诉讼请求第2项、第3项所确定的金额为基数，按日千分之五的标准，自2019年4月1日起计算至实际付清之日止，暂计为10000元）；5、请求判令被告在保持良好使用状态下腾退承租房屋并返还原告。诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月2日，原、被告签订《租赁合同》，约定：“1、被告承租北京市房山区×号院×号楼×层×号商铺，用于经营餐饮项目，品牌为‘阿芮烤鸡爪’，租赁面积为70.74平方米；2、租赁期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止。租赁培育期共7个月，自2018年7月1日起至2019年1月31日止；3、租赁培育期内，原告给予被告优惠租金条件，若因被告原因导致本合同无法继续履行的或因被告违约导致原告单方解除本合同的，则被告不再享受培育期的租金优惠，被告应按租赁合同约定的第8个月的租金标准即2元/天/平方米向原告支付租赁培育期内租金；4、租赁期限内，物业服务费现行收取标准为人民币7.98元/月/平方米；5、被告未能按本合同约定支付保证金、租金、物业服务费或其他费用的，每逾期一天，按应付金额的千分之五支付违约金。”现被告自2019年4月1日起拒不向原告交纳商铺租金，也不按照《租赁合同》约定向原告指定的账户交纳物业服务费，已构成根本违约，导致《租赁合同》无法继续履行，严重损害了原告的合法权益。鉴于此，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。李凯辩称，被告不欠原告房屋租金，房屋租金每月都按时交纳，直到2019年5月31日。2019年5月31日，被告向原告提交了退租申请，原告也已经受理了被告的退租申请，并进行了备案，所以被告不再欠原告房屋租金，也没有违约。因此，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2018年6月2日，天洋基业公司（甲方、出租方）与李凯（乙方、承租方）签订租赁合同，约定甲方将位于北京市房山区×号院×号楼×层×号商铺，租赁面积（建筑面积）70.74平方米出租给乙方用于商业，从事餐饮经营项目。租赁期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止。关于租赁培育期，合同约定租赁培育期共7个月，自2018年7月1日起至2019年1月31日止。租赁培育期内，甲方给予乙方优惠租金条件，但乙方应正常支付该物业的物业服务费及其他费用。关于租金，合同约定自2018年7月1日起至2019年1月31日止，日租金为0.86元/天/平方米，月租金为1850.44元/月。自2019年2月1日起至2021年6月30日止，日租金为2元/天/平方米，月租金为4303.35元/月。租金采用先付后用的形式，自2018年7月1日开始计算，乙方应于本合同签署后5日内一次性向甲方支付首期租金（7个月）共计12953.08元。其余租金以3个月作为付款周期，乙方应于每一付款周期届满前15天支付下一期租金。合同还约定了租金收款指定账号。关于物业服务费，合同约定物业服务费现行收取标准为7.98元/月/平方米。乙方应于本合同签署后5日内向甲方指定的物业管理公司支付首期物业服务费及押金（相当于6个月的物业服务费），共计3387.03元。除首期物业服务费外，以3个月作为付款周期，乙方应于上一期物业服务费届满前15天向甲方指定的物业管理公司支付下一期物业服务费。合同还约定了物业服务费收款指定账号，收款人为河北天融物业服务有限公司北京分公司（以下简称天融物业公司）。关于保证金条款（“押付”条款），合同约定乙方在本合同签署当日向甲方支付保证金8606.7元（相当于该物业2个月的租金）。在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息（保证金的收取以第8个月的租金为标准）。保证金不具有定金性质，仅用于确保乙方遵守本合同约定并履行合同义务。当乙方拖欠租金、物业服务费、能源费、违约金、赔偿金及其他费用、或产生延期退房的房屋占用费或违反本合同其他约定的，甲方有权从保证金中扣除相应金额，甲方应于扣款前向乙方发出书面扣费通知，剩余部分（如有）应于本合同届满时90日内无息返还给乙方。甲方根据本合同约定从保证金中扣除相应金额的，乙方应在30天内补足保证金。关于物业交付，合同约定乙方应在2018年7月1日前进场或甲方另行通知的进场时间，到甲方办理该物业交接手续、签署交付凭证并按本合同的约定支付所有相关费用。关于违约责任，合同约定因甲方原因造成合同解除的，甲方应向乙方返还保证金，退回已付但尚未发生的租金及其他费用。乙方未能按本合同约定支付或补足保证金、支付租金、物业服务费或其他费用的，每逾期一天，按应付金额的千分之五支付违约金。关于合同解除，合同16.1约定本合同经甲、乙双方协商一致达成书面协议后解除。16.2约定乙方不得擅自解除本合同。若乙方在租赁期内提前终止本合同的，乙方应提前6个月书面通知甲方，并向甲方支付其实际使用该物业期间应付而未付的一切款项，同时甲方有权没收乙方的全部保证金。若乙方未按合同规定提前6个月向甲方提出书面解约的，甲方有权解除本合同，并没收乙方全部保证金及另行收取3个月的租金（以合同解除时月租金标准计算）作为违约金，若前述违约金不足以弥补甲方由此遭受的全部损失，甲方有权进一步追偿。16.3约定如发生下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并没收乙方全部保证金。甲方解除本合同应以书面形式通知乙方，乙方应在前述通知规定时间内腾空该物业返还给甲方，否则甲方有权按本合同第14.2款规定追究乙方延期返还责任：（1）乙方未按合同约定支付租金、物业服务费、保证金、能源费、违约金或其他费用，逾期达15日的；（2）乙方违反本合同约定擅自改变租赁用途、经营项目的；（3）乙方违反本合同约定擅自转租、退租的；（4）因乙方原因造成该物业或其附属设施、设备等严重损坏的；（5）乙方进行违法活动、或乙方营业执照被吊销、或乙方破产或进入清算程序（因重组或合并原因进行清算者例外）、或该物业因乙方涉诉而被法院查封、强制执行的；（6）乙方构成本合同约定的根本违约情形的。该租赁合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，天洋基业公司向李凯交付了涉诉房屋。李凯向天洋基业公司交纳了2018年7月1日至2019年1月31日的租金12953.08元，保证金8606.7元。在合同履行过程中，经天洋基业公司同意，李凯用保证金8606.7元折抵了2019年2月1日至3月31日的租金。2019年6月20日，李凯向天洋基业公司交纳了2019年4月1日至5月31日的租金8606.7元。合同签订后，李凯向天融物业公司交纳物业服务费及押金各1693.51元。租赁期间内，李凯又依约交纳了2018年10月1日至2019年2月28日的物业服务费共计2822.52元。后李凯用物业服务费的押金1693.51元折抵了2019年3月1日至5月31日的物业服务费。2019年5月31日，李凯以北京凯瑄餐饮服务有限公司的名义向天洋基业公司递交了退租申请，退租申请载明：“因客流量少，无法正常营业，导致经营不善，故将北京市房山区×号院×号楼×层×号申请退租，申请退租时间2019年5月31日。”天洋基业公司认可收到了退租申请，认可北京凯瑄餐饮服务有限公司系李凯在涉诉房屋处申请开办的公司。但是，天洋基业公司称李凯没有按照合同约定要求解除合同。审理中，李凯认可于2019年6月20日搬离涉诉房屋，并将涉诉房屋返还给天洋基业公司。天洋基业公司否认接收了涉诉房屋，认为应该按照合同约定办理房屋返还手续。上述事实，有租赁合同、退租申请、交费发票、收据及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，天洋基业公司与李凯签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，2019年5月31日，李凯以北京凯瑄餐饮服务有限公司的名义向天洋基业公司递交了退租申请，天洋基业公司也认可已经收到退租申请。该退租申请应理解为李凯向天洋基业公司发出的解除合同通知，而天洋基业公司主张李凯没有按照合同约定提前6个月通知其解除合同，没有按照合同约定要求解除合同。租赁合同约定“乙方不得擅自解除本合同。若乙方在租赁期内提前终止本合同的，乙方应提前6个月书面通知甲方，并向甲方支付其实际使用该物业期间应付而未付的一切款项，同时甲方有权没收乙方的全部保证金”。根据查明的事实，租赁合同履行届满期限为2021年6月30日，且李凯于2019年6月20日付清了至2019年5月31日的租金。因此，退租申请符合合同约定的条件，故李凯有权解除合同。合同法第93条第2款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第96条规定，当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，李凯于2019年5月31日向天洋基业公司送达了退租申请，天洋基业公司也已收到，故天洋基业公司与李凯在2018年6月2日签订的租赁合同于2019年5月31日解除。现天洋基业公司仍要求判决解除双方签订的租赁合同，缺乏法律依据，本院不予支持。租赁合同解除后，李凯失去了继续占有使用涉诉房屋的合同依据和法律依据，其应当将涉诉房屋返还给天洋基业公司。审理中，李凯称2019年6月20日已将涉诉房屋返还给天洋基业公司，天洋基业公司及物业公司的工作人员将涉诉房屋锁好，而天洋基业公司坚持否认接收了涉诉房屋。根据查明的事实，李凯于2019年5月31日向天洋基业公司递交了退租申请后，又于同年6月20日补交了2019年4月和5月的租金，此时天洋基业公司并未要求李凯交纳下一阶段的租金，由此可以认定李凯已将涉诉房屋返还给了天洋基业公司，故天洋基业公司要求返还涉诉房屋的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于天洋基业公司要求李凯支付2019年4月1日起至房屋实际腾退之日止的租金的诉讼请求，2019年5月31日，租赁合同已经解除，天洋基业公司要求李凯继续支付租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。但是，李凯认可于2019年6月20日才搬离涉诉房屋，故李凯应向天洋基业公司支付2019年6月1日至6月20日的房屋占有使用费。关于天洋基业公司要求李凯支付物业服务费的诉讼请求，根据李凯提供的收取物业服务费的收据，其收款人和出票人均非天洋基业公司，且其与本案也并非同一法律关系，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于天洋基业公司要求李凯支付违约金的诉讼请求，因天洋基业公司未能提供证据证明李凯存在违约行为，故该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李凯于本判决生效后10日内给付北京天洋基业投资有限公司房屋占有使用费2829.6元。二、驳回北京天洋基业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费573元，由北京天洋基业投资有限公司负担548元（已交纳）；由李凯负担25元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 闻海鹏二〇二〇年五月二十一日法官助理 任 瑕书 记 员 刘 乐