重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终1173号上诉人（原审被告、反诉原告）：李俊岭，男，汉族，1988年4月16日生，住四川省巴中市。委托诉讼代理人：黄敏，重庆合纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周亚兰，女，土家族，1997年7月27日生，住重庆市石柱县。委托诉讼代理人：宋科，北京市京师（重庆）律师事务所律师。原审第三人：重庆弘熙房地产营销策划有限公司，住所地重庆市南岸区广福大道8号附1号2-16号，统一社会信用代码9150010805481750X6。法定代表人：刘世华，经理。上诉人李俊岭因与被上诉人周亚兰、原审第三人重庆弘熙房地产营销策划有限公司（以下简称“弘熙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初1479号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李俊岭上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：上诉人按照合同约定向原贷款银行预约了提前还款，并不存在违约导致合同无法履行的情形，反而是因为被上诉人要求上诉人退还100000元后，没有再履行出资80000元解押资金的义务，导致上诉人没有充足资金向银行解押，上诉人不存在过错。此外，上诉人的房屋一致处于可卖状态，随时都可以继续履行，而被上诉人在短期内就要求解除合同，显然存在不诚心购房而企图骗取违约金的可能，这不利于维护合同的稳定。周亚兰答辩称：被上诉人与上诉人签订合同后，被上诉人按照合同约定向上诉人支付了合同解押款80000元，但由于上诉人还款账户资金余额不足，导致涉案房屋一直未能解押，对此上诉人应当承担合同不能履行的违约责任。被上诉人并未与上诉人达成解除合同的合意，被上诉人不存在任何违约行为。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人弘熙公司陈述：第三人作为涉案房屋买卖合同的中介方已经履行了相应义务。在上诉人与被上诉人签订买卖合同后，按照程序首先审核被上诉人的贷款情况，申请银行按揭贷款，在2018年3月27日前被上诉人向银行申请的按揭贷款已经通过了贷款银行审批同意。2018年3月27日，上诉人与被上诉人及第三人一同到上诉人的按揭贷款银行申请预约还款，同时被上诉人也按照合同约定支付了上诉人解押款80000元，上诉人也将还款余额存入了贷款银行账户，但事后上诉人因故取走其已经存入贷款银行账户中的资金，导致涉案房屋一直未能解押。第三人公司工作人员曾于2018年4月20日左右给上诉人打电话，上诉人就说房屋暂时不考虑出售了。周亚兰向一审法院起诉请求：1、解除周亚兰、李俊岭之间的房地产买卖居间合同。2、李俊岭向周亚兰支付违约金10万元。3、诉讼费由李俊岭承担。李俊岭向一审法院反诉请求：1、周亚兰支付李俊岭50000元违约金。2、反诉费由周亚兰承担。一审法院查明：2018年3月4日，李俊岭（卖方，甲方）与周亚兰（买方，乙方）及弘熙公司（经纪方，丙方）签订了《房地产买卖及居间合同》，主要约定：李俊岭将位于重庆市南岸区丁香路1号5幢5-x号房屋出售给周亚兰，房屋建筑面积43.05平方米，房屋处于抵押状态，甲方应于2018年4月1日或之前到原贷款银行预约提前还款，并于银行同意提前还款的首个还款日之前还清贷款。在银行规定的领证日期后的三天内，将房地产权证明和银行出具的解除抵押的相关资料原件取出，并到土地房屋权属登记中心办妥解除抵押登记手续，将解除抵押登记手续后的《房地产权证》、《国土证》等原件托管于丙方作为办理产权变更登记手续之用。房屋总价482000元，付款方式为：1、乙方于签约当日向甲方支付定金2万元。2、乙方于过户当日，向甲方支付262000元首期款。3、交易余额200000元，由贷款银行直接划入甲方在该贷款银行开设的账户。因签本合同时甲乙双方未交割物业，丙方暂管乙方支付给甲方首期款中的1000元作为物业交割保证金，在物业交割完成当天支付给甲方。乙方支付佣金6000元给丙方，签订按揭合同当日支付2000元，过户当日支付4000元。甲乙双方需积极配合丙方在2018年3月15日之前，备齐个人按揭贷款所需资料及费用交于丙方，并到场办理按揭等相关一切手续，同时提供相应合法证件。合同第八条第4款约定，甲乙双方任何一方拒绝履行本合同或单方违约或违法解除合同，或因其他违约行为导致本合同无法继续履行或不能履行的，守约方有权要求违约方承担违约金5万元。实际损失超过违约金总额的，按实际损失赔偿。丙方收取的中介佣金、按揭服务费不予退还。第6款约定甲乙双方中的任何一方除根本性违约之外的违约行为，违约方应向守约方支付违约金5万元并赔偿相关损失。合同第十条特别约定：甲乙双方协商一致，因该物业为抵押状态，乙方出资八万元解除抵押，出资金额冲抵首付款，剩余解押款由甲方自行出资。上述合同签订后，周亚兰按约向李俊岭支付了定金2万元。另查明，涉案房屋抵押权人为中国邮政储蓄银行，李俊岭在该行贷款余额220000元，贷款期限为2016年8月29日至2036年8月29日，贷款余额为205033.9元。2018年3月27日，周亚兰向李俊岭邮政银行账户转账8万元解押款。同日，李俊岭自行转入128000元，账户余额为208127.92元。2018年3月29日，银行扣除了当月的按揭款1381.16元，李俊岭称已向银行申请了提前还款，但银行未在2018年3月29日扣款。2018年4月2日，该账户转出70000元，账户余额为136746.76元，之后，账户余额一直在减少。2018年5月24日，李俊岭向周亚兰退还了已付款10万元。李俊岭认为系周亚兰主动要求退款，退款即表明双方合同已解除。周亚兰对此予以否认。还查明，周亚兰曾于2018年7月3日向一审法院起诉，要求解除《房地产买卖及居间合同》，该案于2018年11月1日开庭，李俊岭到庭应诉，但因周亚兰未到庭应诉，该案按撤诉处理。一审法院认为，周亚兰、李俊岭和弘熙公司签订的《房地产买卖及居间合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。周亚兰按约向李俊岭支付了定金2万元并于2018年3月27日向其支付了8万元解押款，李俊岭虽认为已申请提前解押，系银行未在2018年3月29日扣款，但其并未举示证据予以证明，且从其银行账户余额看，其后续也并无足额的资金办理解押手续，故应当认为涉案房屋未办理解押手续系李俊岭违约导致。李俊岭辩称2018年5月24日向周亚兰退款即表明双方合同已解除，但周亚兰对此予以否认。李俊岭也并未举示双方协商一致解除合同的证据，对此不予采信。因李俊岭未办理房屋解押的违约行为，导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，周亚兰据此要求解除合同的诉讼请求成立，周亚兰曾于2018年7月3日向一审法院起诉要求解除房屋买卖合同，该案于2018年11月1日开庭审理，李俊岭到庭应诉，故《房地产买卖及居间合同》已于2018年11月1日解除。李俊岭基于其根本违约之行为，根据《房地产买卖及居间合同》第八条第4款之约定，应向周亚兰支付违约金5万元。周亚兰另要求李俊岭支付违约金5万元的诉讼请求，不符合合同第八条第6款约定之情形，不予支持。李俊岭反诉要求周亚兰支付违约金5万元的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，遂判决：一、原告周亚兰与被告李俊岭签订的《房地产买卖及居间合同》于2018年11月1日解除；二、被告李俊岭于本判决生效之日起十日内支付原告周亚兰违约金5万元；三、驳回原告周亚兰其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李俊岭的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1150元，由被告由周亚兰负担575元（已缴纳），由李俊岭负担575元（此款已由周亚兰垫付，李俊岭于判决生效后直接支付周亚兰）。反诉案件受理费525元，由反诉原告李俊岭负担（已缴纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本案二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：上诉人是否存在违反合同约定的情形，应否承担合同不能履行的违约责任。现评述如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案上诉人与被上诉人及第三人弘熙公司于2018年3月4日签订《房地产买卖及居间合同》，鉴于涉案房屋设置有抵押，按照合同约定被上诉人应支付上诉人解押款80000元，由上诉人于2018年4月1日前到原贷款银行预约提前还款，并于银行同意提前还款的首个还款日之前还清贷款。合同签订后，被上诉人按照合同约定于2017年3月27日向上诉人的贷款银行账户存入解押款80000元，上诉人虽然也于同日向其贷款银行申请了预约提前还款，并存入了相应的还款金额，但上诉人尚未在银行规定的一个还款周期届满时，即将存入银行还款账户用于解押的资金陆续取出，致使还款账户资金不足，导致涉案房屋未能还款解押。因涉案房屋还款解押系上诉人的合同义务，而由于上诉人未能履行该义务，导致双方签订的合同无法继续履行，上诉人理应承担相应的违约责任。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，按一审判决执行，二审案件受理费2300元，由李俊岭负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 渝审 判 员  韩 艳审 判 员  申 威二〇二〇年五月二十七日法官助理  周媛媛书 记 员  黄晚秋