山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终640号上诉人（原审被告）：山西晋隆建设发展有限公司。法定代表人：孙×，董事长。委托诉讼代理人：崔×，山西太初律师事务所律师。委托诉讼代理人：武×，山西太初律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王×，山西省吕梁市方山县人。被上诉人（原审原告）：冯×，山西省吕梁市方山县人。上诉人山西晋隆建设发展有限公司（以下简称晋隆公司）因与被上诉人王×、冯×房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初2906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问公开进行了审理。上诉人晋隆公司的委托诉讼代理人武×到庭参加诉讼。被上诉人王×、冯×经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。晋隆公司上诉请求：1.撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初2906号民事判决第一项,驳回上诉人的该项诉讼请求；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：根据2008年2月1日原住建部《住宅专项维修基金管理办法》关于房屋维修基金的规定，只要购买房屋并办理权属登记的，就应当依法交纳该项基金。该项基金的收取对象非上诉人，而是房管部门。另房管部门收取该项基金并未按户收取，上诉人根据房管部门的要求按批次交纳该项费用。故一审法院判决上诉人归还被上诉人住宅专项维修基金无事实和法律依据。上诉人实际收取的代办房屋产权费500元，系前期被上诉人自愿交付，且已用于办理产权过程中的交通、通信等开支，上诉人无法返还。王×、冯×未到庭，未答辩。王×、冯×向一审法院起诉请求：1.解除原被告于2012年11月17日签订的商品房买卖合同，判令被告返还原告支付的全部购房款554197元；2.判令被告返还原告支付的公共维修基金、燃气入网费、档案证明费、登记费、交易费、测绘费、他项权登记费、产权代办费等共计16636元；3.判令被告向原告支付自交付房款之日起至返还房款之日止银行同期同类贷款利息；4.判令被告赔偿原告装修费用，具体金额以权威部门鉴定为准；5.判令被告向原告返还原告支付的购买车位款110000元；6.判令被告向原告返还原告支付的购买储藏间款12000元。合计金额692833元。一审法院认定事实：2012年11月17日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（房号：6-2-203），该合同约定原告购得被告××区房，房屋总价款为伍拾伍万肆仟壹佰玖拾柒元整，原告通过首付加按揭的方式已结清全部房款。原、被告双方约定的收房日期为2014年5月1日前，被告通知收房日期为2014年5月17日，实际交房时间为2014年6月8日。被告目前取得建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证、建设用地许可证和国有土地使用证。但被告未提供证据证实将办理权属登记的相关材料报相关部门。一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，被告修建和商品房预售已经按规定取得相关部门的许可，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故有效。签订合同后，双方应按约履行各自义务，若违反合同约定，应当承担相应的责任。根据合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2条项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。同时，合同附件四第九条关于“合同”的解除约定“如出现买受人有权提出解除‘合同’的情况，买受人应在知道或应当知道该情形后一个月内提出”。故原告有权行使解除权，但其行使期限已经届满，解除权消灭，不予支持。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十四条“专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据”规定可见，被告是可以向业主代收住宅专项维修资金的，但应当在收取费用时向业主出具当地人民政府统一监制的住宅专项维修资金专用票据，而本案中被告无证据能证明代收的费用已向存至专项维修资金账户，故原告请求被告退还代收的住宅专项维修资金11084元由其自行缴纳予以支持。原告请求被告退还代办产权费用500元由自己办理符合法律规定，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定判决：（一）本判决生效后十五日内被告山西晋隆建设发展有限公司向原告退还代收的住宅专项维修资金11084元及代办房屋产权费500元，共计11584元；（二）驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10728元，减半收取，由被告山西晋隆建设发展有限公司负担。本院二审期间，晋隆公司当庭提供吕梁市房地产管理局住宅专项维修资金收据2张，拟证明该项资金只针对泛华项目的开发商收取，不针对个人，该2张票据只是其已向吕梁市房地产管理局交纳该项资金票据中的一部分。王×、冯×未到庭，未质证。二审经审理查明的事实同一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人晋隆公司应否退还被上诉人王×、冯×代收的住宅专项维修资金；2.上诉人晋隆公司应否退还被上诉人王×、冯×代办房屋权属登记的费用。关于争议焦点一。1.《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”《物业管理条例》第五十三条第二款规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”依据上述规定，维修资金性质上属于专项基金，系为特定目的，即为住宅共同部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而设立的资金。它在购房款、税费、物业费之外，单独筹集、专户存储、单独核算。由其专用性所决定，专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或者法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以维修资金具有公共性、公益性。2.《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；”第五十三条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”依据上述规定，交纳专项维修资金是为特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务。如果允许给某些业主退还专项维修资金而可享有以其他业主的维修资金维护共有部分而带来的利益，其他业主就有可能在维护共有部分上支付超出自己份额的金钱，这不仅违背了公平原则，并将对建筑物的长期安全使用，对全体业主的共有或公共利益造成损害。3.基于专项维修资金的性质和业主交纳专项维修资金的义务，二被上诉人作为泛华盛世小区的业主，对其要求上诉人退还专项维修资金之诉请不予支持。但上诉人作为专项维修资金的代收主体，应按照有关规定将代收的住宅专项维修资金交付有关部门。关于争议焦点二。二被上诉人明确要求解除其与上诉人之间的代办服务合同关系，因上诉人至今仍未按约履行代办义务，且未提供代办产权费已经实际支出的客观证据，故对其辩解不予采纳，该费用应当予以退还。综上所述，晋隆公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十九条、《物业管理条例》第七条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初2906号民事判决第二项；二、变更山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初2906号民事判决第一项为：山西晋隆建设发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向王×、冯×退还代办房屋产权费500元；三、驳回王×、冯×的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10728元，减半收取5364元，由山西晋隆建设发展有限公司负担。二审案件受理费90元，由山西晋隆建设发展有限公司负担5元，王×、冯×负担85元。本判决为终审判决。审判长 马兴华审判员 潘 文审判员 张晓玮二〇二〇年五月二十日书记员 高 羽