湖南省龙山县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3130民初618号原告：陈某某，女，汉族，湖南省龙山县人。被告：龙山县湖湘商贸有限公司。法定代表人：张岚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张勇，湖南凌旭律师事务所律师。被告：龙山县湘村物业有限公司。法定代表人：张岚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张勇，湖南凌旭律师事务所律师。原告陈某某诉被告龙山县湖湘商贸有限公司（以下简称湖湘商贸）、被告龙山县湘村物业有限公司（以下简称湘村物业）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员伍应召独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈某某、被告湖湘商贸、湘村物业的委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告湖湘商贸签订的湖湘商贸广场2栋一层56号商铺购买协议“《商品房买卖合同》签呈单”以及原告与被告湘村物业签订的“湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议”；2、判令被告湖湘商贸退还原告购买商铺的预付款134138元及该资金占用利息；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由，被告湖湘商贸业务员多次与原告联系要求原告购买商铺，并强调若原告购买商铺则由湖湘商贸对整体商铺全权代理招商引资，并委托第三方物业管理，对购买的商铺依商铺租金返还银行贷款本息，商铺马上就要装修开业。原告与被告湖湘商贸多次协商，于2016年10月28日与被告湖湘商贸签订了预售合同（商品房买卖合同）签呈单，同时与湖湘商贸及湘村物业签订了《湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议》，原告根据双方签订的签呈单向被告湖湘商贸预付房款134138元，并与被告湖湘商贸口头约定，2017年6月30日湖湘商贸向原告交商铺时正式签订购房合同，直到现在，被告已逾期两年多商铺没有开业，商铺闲置，原告多次催促被告交房，而没有交房，致使正式购房合同无法签订。被告明显违反协议的相关约定，致使原告迟迟得不到该商铺，《湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议》也无法履行，现请求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》签呈单和《湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议》，由被告退还原告交纳的购房款134138元及资金占用利息。被告湖湘商贸有限公司及湘村物业口头辩称，1、被告湖湘商贸与原告签订“商品房买卖合同签呈单”属于购房合同的缔约阶段，因原告的征信出现问题，被告不能为原告向银行成功办理按揭贷款，导致未能签订正式购房合同，因此被告在缔约阶段没有过失过错责任，原告主张被告违约，没有扎实的证据证明。2、原告主张要求被告退还其134138元购房预付款，应减去代收税费5498元，实际交纳的购房款为128640元。双方当事人为支持自己的主张，当庭向法庭进行了举证。原告陈某某向法庭提交如下证据：1、《商品房买卖合同》签呈单复印件及相关发票、票据，主张证明双方签订呈单，原告给龙山县湖湘商贸有限公司交纳了134138元购房款。2、《湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议》及收据二份，主张证明被告湖湘商贸约定了向原告交付商铺及签订正式购房合同时间。以及约定购买的商铺统一由被告湘村物业经营管理。3、广告单一份，主张证明被告湖湘商贸为促销商品房销售，购房户可以在银行进行按揭贷款，以及所需资料，原告已向被告方提供其征信报告，证明原告的征信没有问题。被告湖湘商贸有限公司向法庭提交了如下证据：《商品房买卖合同》签呈单复印件一份，主张证明原告给被告支付的商品房预付款134138元中包含了5498元代收税费款，实际被告商品房预付款只有128640元。上述证据经当庭举证、质证，被告湖湘商贸有限公司对原告的证据1、2真实性没有异议，对预交购房款的金额提出异议，认为原告没有把购房款与税费分开；原告提供的证据3与本案没有关联性，与本案无关。原告陈某某对被告湖湘商贸有限公司证据真实性没有异议，认为被告湖湘商贸有限公司已收原告预付购房款134138元，湖湘商贸未能按约交付商铺，属被告违约。经审查认为，原告陈某某对被告湖湘商贸提供的证据无异议，被告湖湘商贸对原告提供的广告单提出异议，但该广告单系被告方制作，其目的为销售商铺，与本案有关联性，符合证据三性，应认定为有效证据。原、被告提交的上述证据来源合法、客观真实，并与本案相关联，应认定为有效证据。根据上述证据及双方当事人当庭陈述，经审理查明，2016年10月28日，原告陈某某与被告湖湘商贸有限公司签订《商品房买卖合同》签呈单，该签呈单已明确原告陈某某购买湖湘商贸广场2栋1层56号商铺，商铺面积18.37平方米，商铺总价416000元，首付款216000元。根据商铺的返利原告已向被告湖湘商贸交纳首付款128640元及代扣的税费5498元，共记134138元，同日，原告陈某某作为甲方与龙山县湘村物业有限公司（乙方）、龙山县湖湘商贸有限公司（丙方）签订了“湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议”（以下简称管理协议），约定甲方将龙山县湖湘商贸广场2栋1层56号商铺（约定为物业）委托乙方统一经营管理，委托经营期限为6年，自商业整体开业之日起计算，且丙方承诺开业时间最迟不超过2017年6月30日，在委托经营期间，甲方享有该物业的6年收益分别为该物业合同总价的7%、7%、8%、9%、10%、11%，乙方承诺该物业在商业整体开业之日起计算委托收益，开业之日后的第5-6年实际是丙方给予甲方的该物业的装修款，且在甲方签订“湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议”时，甲方提前一次性充抵购买该物业的首付款；开业之日起第1-4年年度委托收益由乙方按季度返还给甲方。甲方自开业之日起第7年可自行经营、招租或委托乙方代为招租等，无论采取任何形式，均须无条件服从丙方或政府相关职能部门的统一经营管理。签订“购房签呈单”的当日，被告湖湘商贸有限公司按签呈单的约定抵减了原告租金（协议约定自开业之日起后第5-6年丙方给予甲方该物业的装修款）87360元，由于被告湖湘商贸的所有商铺没有正式开业，原、被告未能正式签订购房合同，致使返利没有实现，原告陈某某实际给被告湖湘商贸支付商铺购买款首付款128640元及代交的税费款5498元，由于正式合同没有签订，该税费款湖湘贸没有向相关收费部门缴纳，该款仍在被告湖湘商贸公司账内。另查明，被告湖湘商贸广场负一楼规划为农贸市场和超市经营场地，经营未能形成市场，一直处于歇业状态。本院认为，原告陈某某与被告湖湘商贸有限公司双方签订《商品房买卖合同》签呈单，已确认了商品房（商铺）单价、总价、首付款数额及给付时间、剩余购买款给付方式等，被告方已收取了原告的预付款，并认可原告陈某某到被告湖湘商贸处办理了购买商品房的相应手续，双方意思表示真实，符合商品房买卖合同特征，且不违反法律规定，合法有效，依法予以确认。原告与两被告签订的《湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议》亦是各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，依法予以确认。当事人各方均应当按照《商品房买卖合同》签呈单、《湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议》确定的内容全面履行约定义务。原告依约支付了合同约定的购买商铺首付款，已履行了合同义务，被告湖湘贸有限公司、被告湘村物业没有依照约定将原告陈某某委托的湖湘农贸市场摊位进行经营，属于被告方违约。被告方辩称因原告的征信出现问题导致被告方不能为原告成功向银行申请按揭贷款，致使正式购房合同不能签订，属于原告的过错，但被告方在本案中未提供原告存在征信问题的相关证据，也未能证明其在双方签订《商品房买卖合同》签呈单后被告方履行了办理按揭贷款出现问题时告知原告的义务，被告的观点不能成立。湖湘商贸未能在合同约定的时间内交付商铺，致使委托湘村物业对商铺进行经营不能实现，视为被告湖湘商贸方违约；由于被告方的违约行为，导致原告与被告方签订的《商品房买卖合同答呈单》、《湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议》无法继续履行，故原告陈某某的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第（四）项，第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告陈某某与被告龙山县湖湘商贸有限公司签订的《商品房买卖合同签呈单》、解除原告陈某某与被告龙山县湘村物业有限公司签订的《湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议》。二、判令被告龙山县湖湘商贸有限公司于本判决生效后十五日内退还原告陈某某向其交纳的商铺购买款134138元（含代收的税款），并按中国人民银行同期贷款利率（自2017年6月30日起计算至被告实际给付之日止）向原告陈某某支付资金占用利息。三、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2980元，减半收取1490元，由龙山县湖湘商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  伍应召二〇二〇年五月十二日法官助理莫艳君书记员唐荣彪附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。