成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初1565号 原告：何佛容，女，汉族，1988年10月20日出生，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：苏泽瑞（夫妻关系），男，羌族，1990年5月20日出生，住四川省茂县。特别授权代理。 原告：苏泽瑞，男，羌族，1990年5月20日出生，住四川省茂县。 被告：成都成泰房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市温江区光华大道三段399号。 法定代表人：吕恩政，职务不详。 委托诉讼代理人：戴诗玉，四川拓泰律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨豪（公司员工），男，汉族，1978年6月4日出生，住北京市海淀区。一般授权代理。 何佛容、苏泽瑞与成都成泰房地产开发有限公司（以下简称成泰公司）关于房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。苏泽瑞、成泰公司委托诉讼代理人戴诗玉、杨豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何佛容、苏泽瑞向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金18248.26元（以房屋总价714274元为基数，按每日万分之零点五，即按日35.7137元，自2018年4月4日起，计算至2019年9月3日，共516天）；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年5月6日签订了商品房买卖合同及补充协议。合同约定，原告以总价714274元购买被告位于成都市温江区住宅。该合同第二十八条约定“因出卖人原因，买受人未在房屋交付后365日内取得该房屋所有权证书，双方同意按照下列2种方式处理”。其2种方式约定为“买受人不解除合同，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房《房屋所有权证》的期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款房款万分之零点五的违约金”。2017年4月2日，原告按照交房通知书要求提交了相关资料和费用后，双方完成了商品房的交付。根据商品房买卖合同第二十八条之约定，被告应在2018年4月3日前为原告办理房屋权属证书，但被告于2019年9月3日才将房屋所有权转移给原告，且房屋所有权证办理均是原告自行前往温江政务中心自行办理。尽管原被告双方在补充协议的第十五条第4款分别约定了房屋所有权证和国有土地使用权的不同取得时间，但在双方合同签订前实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条和三十六条明确了自2016年1月1日起，初始登记及变更登记实行国有建设用地使用权及房屋所有权登记的统一办理规则。同时,该补充协议第十五条第4款符合合同法第三十九条和第四十条的规定，属于无效条款。被告违背诚实信用原则，利用合同格式条款，恶意利用审判规则的行为不应得到法律保护。综上所述，为保障原告的合法权益，惩戒恶意规避法律法规实施，望贵院能够根据公平责任原则依法支持原告的诉讼请求。 成泰公司辩称，1、成泰公司按照两证合一的政策和合同的约定，履行完毕了合同义务，不存在违约事实，依法也不应当承担办理不动产权证书的违约责任。根据双方合同约定，成泰公司应在商品房交付之日起365日内协助何佛容、苏泽瑞办理完毕房屋所有权证书。房屋于2017年3月30日交付，故办理房屋所有权证的截止期限为2018年3月30日。根据双方补充协议第十五条第4款约定，成泰公司在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证，则办理国有土地使用权证截止期限为2021年3月30日，且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后。但根据原成都市温江区国土资源局关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告，成都市温江区从2016年8月22日开始在温江区范围内实施不动产统一登记制度。而双方合同中对于不动产统一登记并无相应约定，但不动产统一登记系对原房屋所有权证以及国有土地使用权证合并，结合双方在合同中约定办理房屋所有权证以及国有土地使用权证的先后顺序，办理不动产权证书的截止时间应以合同约定的办理国有土地使用权证的时间为准，现办理不动产权证书的时间尚未届满。但根据本案查明的事实，成泰公司已在约定的国有土地使用权证时间届满前办理了不动产权证书，何佛容、苏泽瑞主张成泰公司存在违约行为并无相应事实依据。2、关于何佛容、苏泽瑞提出双方签订的合同中关于办理房屋所有权证与国有土地使用权证的约定无效的理由。我们认为，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十五条第4款关于“出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交接手续后的365日内，为买受人办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证。”约定，该条款有明确的义务主体、具体的办证期限，该约定并未免除成泰公司协助办理国有土地使用权证义务，也未排除何佛容、苏泽瑞获得国有土地使用权登记的合同权利，该条款不构成法律规定的无效情形。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求发表了意见，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月20日，何佛容、苏泽瑞与成泰公司就案涉房屋签订了《四川省商品房买卖合同》，合同约定案涉房屋总价款为714274元，成泰公司在房屋交付后365日内为何佛容、苏泽瑞办理完毕房屋所有权证书，案涉房屋于2017年3月30日交付给何佛容、苏泽瑞，房屋的不动产权于2019年9月3日已经转移登记至何佛容、苏泽瑞名下。案涉合同第28条约定了逾期办理房屋所有权证，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点五承担逾期办理产权证的违约金。 《商品房买卖合同补充协议》第十五条第4款约定：“出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交接手续后的365日内，为买受人办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证”。 另查明，成都市温江区国土资源局关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告载明，成都市温江区从2016年8月22日开始在温江区范围内实施不动产统一登记制度。 上述事实有当事人陈述，《四川省商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，何佛容、苏泽瑞与成泰公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。何佛容、苏泽瑞诉请成泰公司支付逾期取得不动产权证书的违约金，则应当审查成泰公司在履行合同过程中是否存在有该违约行为。 根据双方合同约定，成泰公司应在商品房交付之日起365日内协助何佛容、苏泽瑞办理完毕房屋所有权证书。案涉房屋于2017年3月30日交付给何佛容、苏泽瑞，故办理房屋所有权证的截止期限为2018年3月30日。根据双方补充协议第十五条第4款约定，成泰公司在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且何佛容、苏泽瑞交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据何佛容、苏泽瑞的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证，则办理国有土地使用权证截止期限为2021年3月30日，且需要何佛容、苏泽瑞交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后才能办理。但根据原成都市温江区国土资源局关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告，成都市温江区从2016年8月22日开始在温江区范围内实施不动产统一登记制度。而双方合同中对于不动产统一登记并无相应约定，但不动产统一登记系对原房屋所有权证以及国有土地使用权证合并，结合双方在合同中约定办理房屋所有权证以及国有土地使用权证的先后顺序，办理不动产权证书的截止时间应以合同约定的办理国有土地使用权证的时间为准，现办理国有土地使用权证的时间尚未届满，成泰公司已在约定的国有土地使用权证时间届满前办理了不动产权证书，故成泰公司并无违约逾期办理不动产证的行为。何佛容、苏泽瑞主张成泰公司存在违约行为并无相应事实依据。 关于何佛容、苏泽瑞提出双方签订的合同中关于办理房屋所有权证与国有土地使用权证的约定无效的理由。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十五条第4款关于“出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交接手续后的365日内，为买受人办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的3年内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证。”的约定，该条款有明确的义务主体、具体的办证期限，该约定并未免除成泰公司协助办理国有土地使用权证义务，也未排除何佛容、苏泽瑞获得国有土地使用权登记的合同权利，该条款不构成法律规定的无效情形。另外，成都市温江区系在2016年8月开始实施不动产统一登记制度，而何佛容、苏泽瑞与成泰公司签订的合同时间在成都市开始实施不动产统一登记之前，合同中有关办理相关权属证书的约定未违反法律法规的强制性规定，何佛容、苏泽瑞主张办证条款无效的理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 驳回何佛容、苏泽瑞的诉讼请求。 案件受理费减半收取130元，由何佛容、苏泽瑞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 舒 玲 二〇二〇年五月二十一日 书记员 杨李欣 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。