安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终304号 上诉人（原审被告）：霍邱县长宇置业有限公司,住所地安徽省霍邱县蓼城路青年嘉园,统一社会信用代码913415220852330729。 法定代表人:周晨钟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈仁奎，安徽兴隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭劲松，安徽徽安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汤长阔,男,1969年4月2日出生,汉族，住安徽省霍邱县。 被上诉人（原审原告）：鲍正平，女，1967年12月1日出生，汉族，住安徽省霍邱县，系汤长阔妻子。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：王康健，安徽中仪律师事务所律师。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪巍，安徽中仪律师事务所实习律师。 原审第三人:霍邱县新店镇人民政府,住所地安徽省霍邱县新店镇街道，统一社会信用代码1134142300323665X7。 法定代表人:聂明合,该镇镇长。 委托诉讼代理人：陈伟，安徽兴隆律师事务所律师。 上诉人霍邱县长宇置业有限公司（以下简称长宇置业公司）因与被上诉人汤长阔、鲍正平，原审第三人霍邱县新店镇人民政府（以下简称新店镇政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省霍邱县人民法院（2019）皖1522民初6697号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人长宇置业公司的委托诉讼代理人陈仁奎、谭劲松，被上诉人汤长阔、鲍正平共同委托诉讼代理人王康健、汪巍，原审第三人新店镇政府委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人长宇置业公司上诉请求：1、撤销安徽省霍邱县人民法院（2019）皖1522民初6697号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人为拆迁相对人，签订的《协议》系双方真实意思表示违背事实，于法相悖。案涉宗地系集体土地经过政府征收转为国有土地出让，根据规定和约定，政府部门作为土地出让方依约交付的土地应为无权利瑕疵的净地。上诉人作为房地产开发企业，法律定位既不是征收主体，也不是拆迁人，在依法取得《国有土地使用权证》、《建筑工程施工许可证》的情况下，开发建设行为是合法的、正当的，不应承担因拆迁安置补偿而产生的民事责任。如果存在征收补偿未到位情形，其责任应由征收人承担。另外，根据涉案协议内容，三方当事人对出让后的涉案土地上有简易房的事实无异议，该简易房的存在致使上诉人在竞得土地上无法顺利进行开发建设。本案第三人作为行政机关，交付的土地不符合规定条件，并将拆迁补偿义务强压转嫁给上诉人，既违反相关政策和法律，也违背合同约定，侵害了上诉人的合法权益。由于第三人未依约交付净地，上诉人在开工建设过程中，遭到被上诉人的阻碍施工，迫于工期压力，无奈之下签订涉案协议，为了体现非真实意思表示、以及表达对协议签订的抗拒，上诉人加盖了临时性材料用章而非合同专用章。因此，一审法院认定协议合法有效是错误的。二、一审法院认为被上诉人被拆迁房屋有48平方米是门面房和99平米住宅房的证据不足，认定错误。一审法院忽略了协议中载明“需拆除乙方简易房”这一根本事实，将商品房与简易房等同，并以此界定房屋的性质、面积，明显违背了民事证据的评判规则。三、一审法院认定涉案房屋价值53.49万元并判决上诉人支付拆迁安置补偿费41.49万元的依据不足，判处失当。涉案房屋征收补偿价值与协议项下房屋的市场交易价值不能等同。简易房的实际价值为82838元，一审法院认定简易房价值数十万元没有依据。假设涉案房屋为商品房，拆迁主体依法应为政府部门。退一步讲，如果上诉人是拆迁主体，与被上诉人签订的协议具有安置补偿属性，也就是说2017年8月26日拆迁安置补偿完毕。然而，政府又分别于2017年9月12日、10月12日对涉案房屋再次支付补偿款；以此可以确定，对于涉案房屋被上诉人先后获得两次拆迁安置补偿。即使上诉人应承担拆迁补偿责任，其最终支付数额也应剔除政府已兑付的82838元。从涉案协议内容上看，双方根本未约定为拆迁安置补偿协议，实为房屋买卖合同，因标的房屋已经出售，在合同目的不能实现的情况下，应解除协议，由于双方未约定违约责任，均不应承担解除后的相应法律后果。进一步讲，根据权利义务对等原则，涉案房屋已由政府部门安置补偿完毕，虽然协议项下的房屋市场交易价格53.49万元，但协议价款仅为12万元，如果继续履行，被上诉人将获取不当得利41万余元，显然违反了民法公平原则。 被上诉人汤长阔、鲍正平辩称：一、一审法院认定的事实清楚，适用的法律是正确。二、上诉人长宇置业公司上诉理由不能成立。 原审第三人新店镇政府认为：一、新店镇政府不应作为本案第三人，新店镇政府仅是合同见证人，只证实案涉合同签订的真实性，不是该合同权利义务主体，且对争讼的利益无利害关系和独立的权益。二、案涉宗地的征收、补偿、出让主体非新店镇政府，土地出让合同中由新店镇政府负责交地的约定，因新店镇政府非出让合同当事人对新店镇政府无拘束力。三、新店镇政府见证的原因是案涉宗地在新店镇辖区，基于化解矛盾考虑做了见证，一审对新店镇政府法律地位的分析合法有据。综上三点，请二审维持一审法院对新店镇政府的判项。 汤长阔、鲍正平向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拆迁安置补偿费414900元；2、判令被告自2019年2月3日起,以414900元为基数,按照中国人民银行同期贷款年利率计算至拆迁安置补偿费414900元付清之日止的利息；3、本案的诉讼费用、保全费用、保全保险费用由被告承担。 一审法院审理查明，汤长阔、鲍正平夫妻原居住于霍邱县，前面有48平方米是门面房，后面有99平方是住宅房。2017年4月26日因城市建设需要，霍邱县人民政府国土资源局与长宇置业公司签订“国有建设用地使用权出让合同”，出让人：霍邱县国土资源局，受让人：长宇置业公司。出让位于霍邱县交叉口面积为16750平方米地块，出让宗地编号为“霍国土出［2017］19号”。该地块用于商业开发，项目名称“东方一品城”。新店镇政府受霍邱县政府委托处理涉及拆迁中的纠纷及拆迁中测量、公示等相关事宜。两原告所拥有的门面房、住宅房及其他附属房屋,位于长宇置业公司开发的霍邱县东方一品城项目地块内,也在拆迁范围。在第三人新店镇政府的见证下,原被告双方于2017年8月26日签订拆迁补偿安置协议。原被告双方约定被告以12万元的价格出售东方一品城开发项目内的4号楼2单元9层903房屋给原告,作为对两原告房屋的拆迁补偿,双方约定于2018年12月前交房,协议签订后两原告一日内清空并拆除房屋。两原告门面房及其他附属房屋已被实际拆除后,遂要求长宇置业公司交付房屋时,发现长宇置业公司于2019年2月2日已经将东方一品城4号楼2单元9层903房以4576.88元／平方（面积116.87平方）出售给了他人，导致原被告订的拆迁安置补偿协议无法实际履行。两原告通过新店镇政府共同多次与长宇置业公司协商,欲通过以东方一品城其他同面积大小房屋作为替换房屋,继续履行原被告签订的拆迁补偿协议，但长宇置业公司拒不履约。 另查明：两原告案涉房屋被拆迁后，汤长阔、鲍正平先后于2017年9月12日、2017年10月12日从霍邱县城区专项资金中领取拆迁补偿款56838元和26000元，合计两原告共计领到拆迁补偿款82838元。原被告又多次协商无果，两原告遂具状诉至本院,并提出前述请求。 一审法院认为，本案的争议焦点： 焦点之一、（一）长宇置业公司是否是本案适格的被告。霍邱县国土资源局（出让人）与长宇置业公司（受让人）签订“国有建设用地使用权出让合同”属行政合同，出让人与受让人之间是行政法律关系，与本案没有关联性。而引起本讼是因为两原告与长宇置业公司签订“拆迁补偿安置协议”的履行问题，是平等民事主体之间民事法律关系。故长宇置业公司符合本案被告的诉讼主体资格。（二）新店镇政府是否是本案适格的第三人。新店镇政府只证实原被告双方合同签订的真实性，与合同双方争讼的权益没有法律上的关系。新店镇政府在本案中不承担任何的民事责任，新店镇政府只是受霍邱县政府委托处理涉及拆迁中相关事宜。因此，新店镇政府在本案中不具有诉讼主体资格，当然不能作为第三人。 焦点之二、原被告所签订的“拆迁补偿安置协议”是否合法有效。汤长阔、鲍正平与长宇置业公司签订“拆迁补偿安置协议”是在新店镇政府见证下所签，系双方真实意思表示。汤长阔、鲍正平已按协议履行拆迁义务，长宇置业公司应当履行给付房屋义务。长宇置业公司无证据证明签订协议系受两原告胁迫和违背真实意思的情况下签订，也没有在法定期限内行使撤销权。故原被告所签订“拆迁补偿安置协议”是合法有效的。 焦点之三、协议约定长宇置业公司以12万元价款将东方一品城4号楼2单元9层903房(面积116.87平方)出售给两原告，是否属不合理低价，显失公正。从表面上看房屋买卖价格明显低于市场价，然而，两原告被拆迁房屋有48平方米是门面房和99平方住宅房，其实际市场总价值达数十万之多。是与其他被拆迁户一样由政府委托相关机构按一定标准确定参考价值，并经公示。两原告仅领到拆迁补偿款82838元是远远不够的。所以协议约定长宇置业公司以12万元价款将一套价值40多万元房屋出售给两原告，多出的价值部分是两原告应得拆迁补偿款。长宇置业公司通过政府拿地用于商业开发，政府给与政策上支持，作为开发商的长宇置业公司按协议低价的房屋出售给拆迁户以弥补拆迁损失符合当前我国各地拆迁安置补偿的通例。因此，“拆迁补偿安置协议”无“显失公平”之说，对原被告均具有约束力。 综上，两原告与被告签订的“拆迁补偿安置协议”系双方当事人真实意思表示，依法成立并已生效。该协议对原被告均具有约束力，双方均应当按协议履行相关义务。由于被告没有按协议将东方一品城4号楼2单元9层903房(面积116.87平方)交付给两原告，被告应当以该房卖与他人的实际价值534900元扣除两原告应当补交12万元，被告尚应向两原告支付拆迁补偿款414900元。故原告诉请第一项合法、合理，应予支持。原告又诉请被告以414900元为基数负担利息，因原被告在“协议”中就违约责任并没有明确约定，故原告该请求不予采纳。关于原告诉请保全保险费由被告负担，因原告缴纳该费用系为实现保全目的，且保险费在到期后保险公司全额退还。故原告该诉请，本院不予支持。被告辩称：被告作为征收补偿协议主体显然不适格，不应承担因拆迁补偿而发生的相应民事责任和义务。被告虽不是征收主体，但与原告是拆迁人与被拆迁人的相对双方，双方所签“协议”显然是平等民事主体之间真实意思表示，且合法有效。被告又主张是被迫和违背真实意思的情况下与原告签订“协议”，如履行既与法相悖，也显失公平，损害被告的合法利益，该“协议”对被告无约束力。被告并无证据证明是在受到原告或他人胁迫下签订“协议”，也未在法定期限内行使撤销权。因此，被告主张驳回原告诉请，无事实和法律依据。第三人意见：第三人只是原被告相应协议的见证人，只证实原被告双方合同签订的真实性，与合同双方争讼的权益没有法律上的关系。原被告间拆迁安置补偿协议，是原被告平等民事主体间的权利义务的约定。第三人仅是见证合同签订真实性的一方，在本案中不承担任何的民事责任，亦没有独立请求权。第三人的意见论理充分，合法有据。本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第七十五条、第七十六条、第一百零七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条，第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一项之规定判决：一、原告汤长阔、鲍正平与被告霍邱县长宇置业有限公司所签订的“拆迁补偿安置协议”合法有效。二、被告霍邱县长宇置业有限公司向原告汤长阔、鲍正平支付拆迁安置补偿费414900元，于本判决生效后五日内一次性清讫。三、驳回原告汤长阔、鲍正平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7524元减半收取3762元，诉讼保全费3020元，合计6782元。由原告汤长阔、鲍正平负担680元，被告霍邱县长宇置业有限公司负担6102元。 本院二审期间，上诉人长宇置业公司向法庭提交了二组证据：证据一、霍邱县新店镇房屋及附属物拆迁补偿项目勘测评估确认表、鲍正平（长有建材厂地块）资产评估补偿花名册、新店镇长有建材厂项目房屋及附属物补偿领款花名册、直接支付凭证，证明1、案涉被征收房屋系违法建设的简易房，面积46.9㎡，补偿标准520元/㎡；2、房屋附属物数量和补偿标准；3、安置补偿款共计82838元被上诉人已领取。证据二，照片2张，证明1、案涉被征收房屋及附属物概貌，2、房屋结构、面积、房型和用途与一审法院判决认定不符。补充一下：关于第一个证据补偿款花名册，增加证明主要补偿的主体应当是由新店镇人民政府，预算单位都是政府。 被上诉人汤长阔、鲍正平质证意见：两组证据共同质证。一、该两组证据系上诉人当庭提交，依据证据规则，应已过举证期限。二、该两组证据材料与本案无关联性，仅能证明被上诉人与新店镇政府达成的相应的补偿内容和补偿金额。而本案中，被上诉人与上诉人方系平等的民事主体关系，所诉争的拆迁安置补偿协议，是上诉人与被上诉人之间的协议内容，与上诉人方所举证据没有任何的关联性，故上诉人的两组证据不能达到其相关的证明目的。 原审第三人霍邱县新店镇政府质证意见：对于上诉人提供的两组证据真实性不持异议，该两组证据不能证实上诉人的其中一项证明目的，即不能证实案涉的土地的补偿主体是新店镇政府，法律规定征收的主体是县级人民政府，新店镇在该宗土地的征收中，只是存在帮助行为，不是征收的权利和义务主体，出让的主体是霍邱县国土局，不是本案的第三人新店镇政府。 被上诉人汤长阔、鲍正平及原审第三人霍邱县新店镇政府没有提供新证据。 各方当事人对一审举证、质证意见同一审。 对双方存在争议的事实和证据，本院结合归纳的本案争议焦点进行分析评判。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是：长宇置业公司与汤长阔、鲍正平签订的协议是否有效以及汤长阔、鲍正平要求长宇公司按照协议支付相应的对价款是否有事实和法律依据。经查，2017年4月26日因城市建设需要，霍邱县人民政府国土资源局与长宇置业公司签订“国有建设用地使用权出让合同”，新店镇政府受霍邱县政府委托处理涉及拆迁中的纠纷及拆迁中测量、公示等相关事宜。2017年8月26日，在新店镇政府的见证下长宇置业公司与汤长阔、鲍正平签订拆迁安置补偿协议，约定长宇置业公司以12万元的价格出售东方一品城开发项目内的4号楼2单元9层903房屋给汤长阔、鲍正平,作为对汤长阔、鲍正平房屋的拆迁补偿，汤长阔、鲍正平于协议签订后一日内清空并拆除房屋等内容。嗣后，汤长阔、鲍正平按协议履行拆迁义务，长宇置业公司没有按协议履行补偿义务。长宇置业公司上诉提出拆迁安置补偿协议是其在受到胁迫情况下签订的，该协议无效，但没有提供相关的证据予以证明。故一审法院认定长宇置业公司与汤长阔、鲍正平签订的拆迁安置补偿协议是双方平等民事主体之间的真实的意思表示，合法有效，符合法律规定。由于长宇置业公司没有按协议将东方一品城4号楼2单元9层903房(面积116.87平方)交付给汤长阔、鲍正平，一审法院认为长宇置业公司应当以该房卖与他人的实际价值534900元扣除汤长阔、鲍正平应当补交的12万元，向汤长阔、鲍正平支付拆迁补偿款414900元，并无不当。 综上所述，霍邱县长宇置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7524元，由上诉人霍邱县长宇置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 王 丽 审判员 魏晶晶 二〇二〇年五月十八日 法官助理陈坤柱 书记员熊贤茹 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。