广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初358号原告：江绍英，女，1960年1月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区德和南约30号603房，公民身份号码440************024。委托诉讼代理人：谢煜祺，男，1993年8月2日出生，汉族，住广东省广州市海珠区德和南约30号603房，公民身份号码440************912。系原告的儿子。委托诉讼代理人：谢敏仪，女，1987年12月8日出生，汉族，住广州市海珠区德和南约30号603房，公民身份号码440************947。系原告的女儿。被告：佛山市明福市*运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914************870。法定代表人：彭某1。原告江绍英诉被告佛山市明福市*运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人谢敏仪到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年8月18日就加德公馆项目5栋910房签订的《物业使用权转让合同》无效；2.被告向原告返还租金267085元及利息（以267085元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年5月16日起计至被告还清全部租金之日止）；3.被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2018年8月11日，原告向被告支付加德公馆5栋9层10房“公寓定金”30000元；2018年8月13日原告再次就加德公馆5栋9层10房支付被告“公寓定金”20000元。2018年8月18日，原、被告双方签订《物业使用权转让合同》，约定被告将加德公馆项目5栋910房（建筑面积为26.25平方米）的使用权转让给原告，使用期限从2018年6月30日至2058年6月29日止，原告采取分期付款的方式支付被告物业使用权转让款。2018年8月18日原告向被告支付物业转让款（公寓使用权租赁款）152585元；2018年11月17日原告向被告支付物业转让款（公寓使用权租赁款）21500元；2019年2月16日原告向被告支付物业转让款21500元；2019年5月16日原告向被告支付物业转让款（公寓使用权租赁款）21500元。截止2019年5月16日原告共支付被告267085元。根据原告与被告签订的《物业使用权转让合同》中约定被告应在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给原告。原告于2019年8月8日得知于2019年8月7日已有同样购买加德公馆项目物业的业主因加德公馆项目无法按期交楼怀疑受骗到佛山市禅城区政府求助维权，被告并没有派代表到场协商也没有给出说法或解决方案。因此，原告于2019年8月9日到加德公寓项目的施工现场实地查看发现该项目工地没有进行任何施工，地上仍未有建筑物，现场仍然是空地状态。以现场的施工情况、施工进度及正常工期为依据，被告根本无法在合同规定的2019年12月31日前交付物业给原告。原告基于保障个人的合法权益，于2019年8月10日按双方签订的《物业使用权转让合同》的第十条规定，将《暂时停止支付剩余物业使用权转让款项告知书》寄送至合同载明的地址：佛山市禅城区******佛山义乌小商品贸易中心七楼705，告知被告原告将暂时停止支付剩余的物业使用权转让款65500元，以EMS快递发出即视为送达。由于原告了解到被告无法提供涉案土地相关的规划和建设许可合法文件，原告更得知被告这种转让房屋使用权的方式与有关法律规定和佛山政府部门有关土地使用政策精神相悖。原告基于保护合法权益，遂要求被告返还租赁款，但被告拒绝返还。综上，原告认为原、被告双方签订的《物业使用权转让合同》实质为房屋租赁合同，被告在对涉案物业所在地块未取得建设工程规划许可证的前提下就与原告订立租赁合同，目前涉案地块仍为一块空地，存在诈欺行为，而且按目前情况来看，被告无法按合同约定于2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给原告，同时被告向原告承诺原告对涉案物业的使用权期限从2018年6月30日至2058年6月29日，被告的行为已经违反了相关强制性的法律规定，故原、被告于2018年8月18日签订的《物业使用权转让合同》无效。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请法院依法支持原告的诉请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《物业使用权转让合同》《律师见证书》。证明被告转让加德公馆地块二5栋910房的使用权给原告，合同约定的物业使用权从2018年6月30日起至2058年6月29日止。3.收款收据、pos签购单、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、中国工商银行卡、中国建设银行卡。证明原告已按《物业使用权转让合同》中的约定向被告支付了物业转让款267085元。4.《告知书》、EMS寄件单、EMS交寄邮件收据、邮件寄递事宜申明。证明原告已按《物业使用权转让合同》中的约定告知被告暂时停止支付剩余物业转让款项。5.《声明书》。证明原告已按要求更正联系电话。诉讼中，被告未提交证据。本院认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据1-3均为原件或与原件核对无异的复印件，本院对真实性予以确认；证据4中的《告知书》及证据5为原告单方的陈述和主张，于案件事实无证明力，故本院对证据4、5不予采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年8月18日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：0282），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将本项目第5栋910房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为26.25平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2037年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方21年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限1、物业使用权转让款总金额为332585元；2、乙方选择按分期付款方式支付物业使用权转让款……第七条9、乙方应遵守本合同第二条款约定，按时向甲方交还该物业。第八条违约责任1、（2）甲方应于2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”根据原告提供的被告所出具的收款收据可知，原告分别于2018年8月11日、2018年8月13日、2018年8月18日、2018年11月17日、2019年2月16日、2019年5月16日合计向被告支付租赁款267085元。本院受理的相同系列案查明以下事实：2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”2017年7月11日，佛山市****************以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440********0027号）。2018年2月14日，佛山市*****************侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440********0043号）。2018年4月19日，佛山市禅城区****弼唐股份合作经济联合社（下称“弼唐经联社”）出具《办理提前介入的说明》一份，上载：佛山明福加德公馆（地块一、地块二）工程项目，于2018年4月已办理基坑支护、桩基础工程质量安全监督提前介入手续，为了项目顺利推进，需到相关单位部门办理项目土方运输及建筑垃圾处置等手续，请相关部门给予办理。2018年4月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局在该说明盖章并书写“情况属实”。2018年6月8日，弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让于第三方。另查明，弼唐经联社（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，双方协议A、B地块的开发项目所涉及的土地使用权、项目全部开发费用及项目全部资产、收益属乙方所有，甲方按乙方的用地计划向乙方交付土地并以甲方名义协办手续，乙方在接收土地后应自主开发和经营。再查明，佛山市禅城区****侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为弼唐经联社，土地所有权人为弼唐经联社农民集体。根据相同系列案当事人提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。被告在相同系列案中陈述：涉案佛山加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋。涉案佛山加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2017年10月21日桩基础已施工完成。佛山加德公馆项目已售出物业516间。本院认为，涉案《物业使用权转让合同》约定，合同项下交易的标的物为房屋的使用权，由原告向被告支付一定的使用权转让款，使用期限到期后原告需将房屋交还，故上述合同实已具备《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条所规定的租赁合同构成要件，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告在相同系列案中的陈述可确认，涉案房屋位于地块二，故原告与被告于2018年8月18日签订的《物业使用权转让合同》应属无效。原告诉请于法有据，本院予以支持。关于原告诉请返还物业使用权转让款。原告诉请的物业使用权转让款实质为租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告并未向原告交付房屋，故被告应将收取的物业使用权转让款返还给原告。根据原告举证的付款凭证，原告已支付物业使用权转让款合计267085元，原告诉请上述款项于法有据，本院予以支持。至于利息。被告作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定原告损失为被告占用款项的利息损失，从原告支付最后一笔租金之日即2019年5月16日起以267085元为本金计算，原告诉请有理，本院予以支持。至于利息的计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定，2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认被告佛山市明福市*运营发展有限公司与原告江绍英于2018年8月18日就佛山加德公馆第5栋910房签订的《物业使用权转让合同》无效；二、被告佛山市明福市*运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告江绍英返还物业使用权转让款267085元及利息（利息以267085元为本金，从2019年5月16日起计算，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。如果被告佛山市明福市*运营发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3144元，由被告佛山市明福市*运营发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年五月九日书记员  黄帼文附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。