北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初25592号原告：谢伟，女，1987年12月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：程鹏伟，男，1987年8月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：陈晨，女，1985年2月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王巍，北京瀛和律师事务所律师。第三人：谷鹏飞，男，1984年1月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告谢伟、程鹏伟（以下称姓名，一并提起时称二原告）与被告陈晨（以下称被告）、第三人谷鹏飞（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员马潇独任审判，公开开庭进行了审理。二原告、被告及其委托诉讼代理人王巍、第三人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向我们交付坐落于北京市朝阳区常营中路某号房屋；2、被告向我们支付逾期交房违约金（自2019年11月26日起至实际交付房屋之日止，每天按照1987．5元计算）。事实和理由：我二人系夫妻关系，通过北京某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）向被告购买位于北京市朝阳区常营中路某号房屋（以下简称涉案房屋）。合同约定房屋成交总价款为3975000元，在2019年11月10日前共同办理不动产转移登记手续，不晚于2019年11月25日交付涉案房屋。合同签订后，我二人积极履行支付全部购房款等各项合同义务。但被告至今未向我二人交付涉案房屋。被告的行为已经严重损害了我的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，不同意二原告的全部诉讼请求。我不存在违反房屋买卖合同约定的行为。我已配合二原告将涉案房屋过户，且已在合同约定的交房期限之前通知房屋借用人第三人搬离。我已经完成作为出卖人的交房义务。第三人逾期不搬离涉案房屋的行为，属于非法侵占，非我所能控制。此时我已非涉案房屋的产权人，无法通过正规的司法程序主张第三人腾退房屋。我已通过向公安机关报案等形式敦促第三人腾退涉案房屋，对于要求第三人腾房，我已属于权利用尽的状态。房屋买卖合同签订之前，我已明确告知二原告涉案房屋存在借住情况的事实。在合同签署前的意向阶段，第三人作为房屋的借用人与二原告共同协商了交房日期，二原告在相信第三人会按期腾房的情况下签署了房屋买卖合同，故对于第三人不按期腾房，二原告作为涉案房屋的产权人，应主动行使自己的权利。二原告怠于向第三人行使权利，其自身也应承担一定责任。我与第三人之间就涉案房屋系借用关系，而非租赁关系。因涉案房屋的前任房主有债务纠纷，经常有人上门打扰第三人的正常生活，我出于好心与第三人在形式上签署了一份租赁合同，但双方并无对租赁的真实意思表示，且第三人也从未向我支付过任何形式的财物。因此第三人不适用“买卖不破租赁”的保护原则，其应按照与二原告协商的时间搬离涉案房屋。若法院认定我存在违约，我认为二原告主张的违约金过高，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，请求法院予以适当减少。涉案房屋同小区、同户型、同面积的房屋近期的出租单价为每月5500元至6500元左右。综上，恳请法院充分考虑双方的过错分摊比例、二原告的实际损失及保障二原告权利的执行可能性，根据公平原则进行裁决。第三人述称，我与被告就涉案房屋系租赁关系，并非借用关系。2019年5月，我向被告承租涉案房屋，因我与被告的哥哥认识，说是可以长租，我就搬过来了。一开始也没有签订租赁合同，后来我觉得不妥，就与被告还是签订了租赁合同，约定租期到2020年5月底。当时我一次性以现金的方式向被告支付了租金10万元，因为双方比较熟悉，所以没有让被告打收条。在租赁期间，还有案外人来换了涉案房屋的门锁，说是因为被告欠钱，当时我报警了，警察联系被告，被告说的就是我和她是租赁关系。涉案房屋我现在腾不了房，合同约定的租期还没有到，我交纳的租金也是远超过合同约定的租期的，再者现在是疫情期间，我没有地方搬。被告说追究我违约责任，我认为这是没有道理的。我与被告的租赁还没有到期，她卖不卖房与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月29日，谢伟（乙方）与被告（甲方）在某公司（丙方）居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及补充协议，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，成交总价3975000元，其中房屋成交价格为1500000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为2475000元。甲乙双方同意，在2019年11月10日前（具体时间以建委预约为准），共同办理房屋不动产转移登记手续。乙方不晚于2019年11月25日将涉案房屋交付给乙方。双方同意乙方从购房款中预留20000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失。甲方逾期交付房屋，逾期超过15日后，乙方有权解除合同，甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退乙方全部已付款，并按照成交总价款的20%向乙方支付违约金。乙方不解除合同的，甲方自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向乙方支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。2019年9月18日，二原告与被告签订《变更买受方协议书》，将原合同买受方谢伟变更为二原告。2019年9月27日，二原告与被告签订《变更协议书》，将房屋成交价格变更为1440000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为2535000元，将拟贷款金额变更为930000元。2019年10月9日，二原告与被告再次签订《变更协议书》，将付款时间及方式进行了变更。上述合同签订后，二原告按时足额向被告支付了购房款。2019年10月29日，涉案房屋过户至二原告名下。涉案房屋至今仍由第三人占有使用。现二原告以被告未按合同约定交房构成违约为由要求被告交付房屋并支付违约金。庭审中，第三人主张其与被告就涉案房屋存在租赁关系，为此，第三人提交了《房屋租赁合同》，该合同显示签订时间为2019年5月20日，租期自2019年5月22日至2020年5月21日，租金每月6000元，第三人交付首期租金72000元，交付房屋租金为12个月支付一次。被告认可该合同系其所签，但称双方没有成立租赁关系的真实意思表示，双方就涉案房屋成立的是借住关系。二原告表示自看房到成交，第三人一直参与其中，某多次向被告及第三人询问，其二人均称就涉案房屋是借住的关系，且从未向其二人出示过该份租赁合同，故对于该份租赁合同不予认可。第三人认可未向二原告出示过租赁合同。关于房屋交付时间，二原告、被告及第三人均认可在房屋交易过程中，三方共同协商确认交房的时间为2019年11月25日，在该日期未能交房成功的情况下，三方再次协商交房的日期为2019年12月2日。第三人表示因其与被告就腾房的赔偿没有达成一致，故其未在该日期搬离涉案房屋。诉讼中，二原告与被告均申请了某公司职员辛某出庭作证，辛某在庭审中称在房屋交易过程中第三人表示其与被告就涉案房屋是借住关系。签合同时，二原告、被告及第三人都在场，几方都同意在2019年11月25日前交房。到交房时，有了一些纠纷，三方又再次协商了交房日期，但第三人又不同意交房了，就拖到了现在。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。二原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，双方均应按约履行。本案中，被告作为涉案房屋的出卖人，其主要义务为配合办理过户手续并交付房屋。这种交付房屋是以实现居住目的的占有及使用的交付，即保证买受人可以正常占有使用涉案房屋。现涉案房屋仍由第三人占有使用，被告并未向二原告履行完交房义务，已经构成违约，依约应当承担违约责任。被告与第三人虽就是否存在租赁关系存在争议，但根据该份租赁合同所记载的租期也已届满，二原告要求被告交付房屋，于法有据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，被告存在逾期交付房屋的违约行为，应当向二原告支付违约金。此前最后一次明确的交房时间为2019年12月2日，故对于二原告主张的逾期交房违约金的起算时间，本院予以调整。现被告主张违约金过高，本院综合考虑合同整体的履行情况以及二原告实际损失等因素，对于违约金的标准酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告陈晨于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区常营中路某号房屋交付给原告谢伟、程鹏伟；二、被告陈晨于本判决生效后七日内向原告谢伟、程鹏伟支付自二〇一九年十二月三日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，每日按照三百五十元计算；三、驳回原告谢伟、程鹏伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39427元，由被告陈晨负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  马 潇二〇二〇年五月二十八日法官助理  倪世欣书 记 员  秦欢欢