山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0613民初2531号原告：张群策，男，1970年9月28日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：项英海，北京市智舟律师事务所律师。被告：刘伟，女，1963年4月8日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：修海南，北京市尚公（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘发强，北京市尚公（烟台）律师事务所实习律师。被告：烟台清泉实业有限公司。地址：烟台市莱山区海霸路66号。法定代表人：张恒佳，董事长。委托诉讼代理人：褚洪文，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，山东鼎然律师事务所律师。原告张群策与被告刘伟、烟台清泉实业有限公司（下称“清泉公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人项英海、被告刘伟之委托诉讼代理人修海南和刘发强、被告清泉公司之委托诉讼代理人王璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿财产损失共计183526元。2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：我和被告刘伟均居住在莱山区，刘伟系我楼上邻居。2019年10月，刘伟所有的1303号房屋因重新装修，将暖气管道全部切割，但未关闭供暖总阀。2019年10月11日，供热公司对供热管道进行试压，1303号房屋暖气管道漏水，导致我所有的1203号房屋泡水。我妻子于2019年10月12日向莱山公证处申请了证据保全。对我的损失刘伟拒不赔偿。被告刘伟辩称，2019年9月24日，我在清泉公司工作人员的指导下办理了2019年供暖报停，已履行应尽的注意义务，我在本次事故中不存在故意或者过失。业主的供热锁闭阀由清泉公司独立管控。2019年10月11日暖气管道试压前，由于清泉公司对阀门疏于管理，导致暖气管道内水流泄漏进而造成原告财产受损。因此，清泉公司的过失行为与原告的财产损失之间具有因果关系。综上，我在此次暖气管道泄水造成原告财产受损的事故中没有过错，不应承担赔偿责任。被告清泉公司辩称，我公司不应当是本案被告。根据物权法规定，供暖管道属于业主建筑物区分所有权的范畴，在本案中原告与被告刘伟所在单元的总阀门以内的用热设施属于全体业主共有，由业主共同使用、管理、维护、保养，我公司对这些管道及阀门既不享有所有权也没有管理权，原告诉称由我公司独立管控没有法律及事实依据。刘伟办理供暖报停是与我方终止本年度供暖合同，是履行供暖合同的行为，也是其合同权利。并非原告所称的注意义务。另外，我公司没有义务为刘伟及其他任何业主关闭供暖阀门，我公司对其所有的用热设施没有管理权，原告及刘伟也未将其管理权移交给我公司。原告的损失是因为刘伟违反法律规定将其屋内供热阀门及供热管道全部切掉，同时未关闭屋外供热阀门，从而导致家里进水，与我公司无关。因此我公司不是本案的侵权人，原告起诉我公司没有任何事实及法律依据，请求依法驳回原告对我公司的起诉。本院经审理认定事实如下：一、原告系莱山区银海路566号南山·世纪华府小区7号楼2单元1203号房屋（下称“1203房屋”）业主，其与案外人杨妍系夫妻关系。被告刘伟系莱山区银海路566号南山·世纪华府小区7号楼2单元1303号房屋（下称“1303房屋”）业主，其与原告系上下楼邻居。被告清泉公司系南山·世纪华府小区的集中供暖企业。2019年9月24日，刘伟至烟台南山物业管理有限公司交纳装修押金5000元。同日，通过“烟台清泉供热”微信公众号报停供暖，后因装修需要将屋内用暖设施全部拆除。2019年10月11日，清泉公司对南山·世纪华府小区进行暖气试压，杨妍下班回家发现因1303房屋暖气漏水导致1203房屋内全是水。次日，杨妍申请莱山公证处对1203房屋受损情况进行证据保全。二、经原告申请，本院委托烟台市嘉信资产评估有限公司对1203房屋因漏水造成的财产损失价值、房屋租金进行评估，烟台市嘉信资产评估有限公司于2020年4月22日出具两份评估结论，分别为：“于基准日2020年1月19日，莱山区1203号受损财产的价值为65465.96元。”“于基准日2020年1月19日，莱山区1203号房屋的租金价格为3200元/月。”原告为此共支出鉴定费5000元。原、被告对上述评估结论均无异议。庭审中，原告主张因本次漏水产生的损失为，财产损失65465.96元、保洁费1200元、处理吊顶天花板费用12000元（尚未产生）、搬家费4500元（尚未产生）、装修后保洁费1500元（尚未产生）。原告还以房屋受损另行租房居住为由主张2019年10月11日至2020年10月10日房租32000元。原告为证明其主张，提交了牟平区东海家政服务处于2019年10月12日出具的收据一份，载明“保洁费1200元”。二被告对该收据的真实性不认可，认为原告应提交发票，且该收据未载明具体的保洁天数、人数等，价格高于市场价格；对尚未产生的费用不予认可；认可原告主张的房租损失。三、南山·世纪华府小区物业公司和被告清泉公司均持有1303房屋所在楼层管道井钥匙，业主未持有该钥匙。1203房屋内有暖气开关阀门。刘伟和清泉公司均称，其在漏水后未更换过管道井内暖气分户锁闭阀。庭审中，刘伟称，楼道管道井里的分户锁闭阀是由清泉公司管理维护的，我和小区物业均不能对该阀门进行操作。2018年度，因我暖气交费账户少0.78元未能自动扣款，故清泉公司在供暖期未予供暖，我于2018年11月26日到清泉公司营业厅交足费用和违约金后，清泉公司才正常供暖。2019年9月24日，我和儿子苏航去物业公司报备装修事宜时沟通过是否可以将暖气片改成地暖，物业公司明确回复说不可以，我们就说那就不安装地暖，再换个款式好看的暖气片，我拆除屋内暖气设施是为了铺墙面大理石。我去清泉公司营业厅办理供暖报停业务，是按照其工作人员的要求通过清泉供热微信公众号操作完成的。装修过程中，装修公司曾问过苏航是否报停供暖，苏航说已经报停了，所以装修公司就拆除了暖气片，我不清楚1303房屋内是否有暖气开关阀门。被告清泉公司则称，我方施工并且管理的范围仅仅到单体建筑楼的入户阀门井，是在本案中每个单元的地下车库，不是每户户外的分户锁闭阀，对刘伟陈述的2018年度供暖情况无异议，但是记不清当时没给1303房屋供暖是不是我公司工作人员关闭的阀门。刘伟报停供暖，我公司有权利检查、监督其关闭阀门，以防私自用热，这是我公司的权利，并非义务。我公司不具有1303房屋的户外分户锁闭阀的所有权和管理权。每年供暖试压当天，我公司工作人员会打开单元入户总阀门，供暖完毕我公司要关闭单元入户总阀门，楼道内分户锁闭阀的关闭与我公司无关。用户如向我公司报停供暖，我公司会在实际供暖后去检查其分户锁闭阀是否关闭。2019年10月11日下午，物业公司发现1303号房屋渗水时分户锁闭阀是关闭状态。我公司未告知暖气用户履行报停手续后需自行关闭分户锁闭阀或联系物业关闭，这是用户的合同义务。用户与我公司中止供暖合同，应当关闭其采暖阀，否则应继续缴纳采暖费。清泉公司为证明其主张，提交如下证据：1、烟台南山置业发展有限公司（甲方）与被告清泉公司（乙方）于2007年签订的南山·世纪华府小区《集中供热协议》，第四条载明：“……乙方收取甲方的配套费，包括从乙方热源厂到甲方用热单位建筑楼入户阀门井的所有管网建设及其维护保养费用。”2、被告清泉公司（甲方）与原告（乙方）签订的1203房屋《城市居民住宅供用热合同》，第四条设施维护管理第10项载明：“从热源（厂、站）至居民用户的单元入户阀门井（含阀门井）为供热设施，由甲方负责维护和保养；其余为用热设施。乙方应注意维护用热设施，不拆卸、改动、增设用热设施。不泄放供热管网中的循环水，不改变热用途和损坏用热设施。”3、2019年10月30日，烟台南山物业世纪华府服务中心出具证明一份，载明：“2019年10月8日，烟台清泉实业有限公司在南山世纪华府小区张贴试压通知，将于2019年10月11日对华府小区进行暖气试压。10月11日下午，我公司工作人员发现7-2-1303业主家中向外渗水，立即通知我公司维修人员，维修人员第一时间赶到现场处理。发现用户室外管道井内暖气供回水锁闭阀都是关闭状态，维修人员紧急关闭1至17层暖气总阀门。”原告对上述证据均无异议。被告刘伟对证据1真实性无异议，但认为该集中供热协议签订于2007年1月28日，是开发商在小区建设过程中签订的前期供热协议，不能证明清泉公司关于后期正式供热入户的所有约定，故该协议与本案无关；证据2的供热合同签订于2010年10月21日，山东省于2014年3月28日出台供热条例，该供热合同与山东省供热条例不相符的条款约定，应适用山东省供热条例，我已于供热前向清泉公司报停供暖，已履行告知的法律义务，不存在妨碍供热设施正常运行和擅自的行为；证据3是物业服务中心单方出具，有推卸责任的嫌疑，且清泉公司认可供回水阀关闭状态，但该户外锁闭阀的管养义务由清泉公司负责。本院认为，公民的合法财产受法律保护，因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，2019年10月11日暖气试压当天，1203房屋因1303房屋漏水产生损失。虽小区物业服务中心出具证明称，维修人员赶到现场时发现室外管道井内暖气分户锁闭阀系关闭状态，但该锁闭阀并未损坏，且漏水后也未更换过，在这种情况下，1303房屋此后未再发生过漏水，故本院认为漏水时分户锁闭阀应处于未关闭状态。本案的争议焦点是，用户履行供热报停手续后，室外分户锁闭阀应由谁关闭。一、清泉公司与南山·世纪华府小区用户签订的用热合同第四条第10项明确约定从热源厂至居民用户的单元入户阀门井为供热设施，由清泉公司负责维护和保养，其余为用热设施，用户应注意维护。该条款进一步明确用户的维护义务就是“不拆卸、改动、增设用热设施。不泄放供热管网中的循环水，不改变热用途和损坏用热设施”，合同中未约定用户需进行一些专业性维护操作，也未约定用户履行报停手续后需自行关闭室外分户锁闭阀。本案中，清泉公司作为具有优势地位的供热方，在用户对室外分户锁闭阀的开闭不具有实际控制权的情况下，应当在用户履行报停手续后，进行后续操作，即关闭分户锁闭阀。清泉公司未履行上述义务，对本次漏水存在过错。二、根据原告与清泉公司的陈述可以看出，1303房屋内有室内暖气开关总阀，刘伟装修前虽履行了报停手续，但其装修需拆除室内用热设施，其未将该事项明确告知小区物业或清泉公司，未对室内暖气水管采取锁闭措施，亦未确认室外分户锁闭阀是否已关闭，其对本次漏水也存在过错。综上，二被告对原告的损失应各承担50%的赔偿责任。原、被告对烟台市嘉信资产评估有限公司出具的两份报告书均无异议，故评估结论可以作为确定原告损失的依据。基于评估结论可以确认1203房屋的财产损失为65465.96元。原告主张的清洁费符合日常生活习惯，且提交证据予以证实，本院对此予以支持。二被告对原告主张的尚未产生的费用不予认可，原告可在实际产生后另行主张。二被告均认可原告主张的2019年10月11日至2020年10月10日期间的房租损失，且未违反相关法律规定，本院予以确认。综上，1203房屋因本次漏水已产生的合理损失为：财产损失65465.96元、2019年10月11日至2020年10月10日期间房租32000元、清洁费1200元，共计98665.96元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张群策因莱山区1203号房屋漏水产生财产损失98665.96元，由被告刘伟赔偿50%部分计49332.98元，被告烟台清泉实业有限公司赔偿50%部分计49332.98元。被告刘伟、烟台清泉实业有限公司于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告张群策其他诉讼请求。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1985元，由原告张群策负担918元、被告刘伟负担533.5元、被告清泉实业有限公司负担533.5元；鉴定费5000元由被告刘伟、清泉实业有限公司各负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  于翠红二〇二〇年五月二十日书记员  隋永逸