重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1991号上诉人(原审被告)：朱珠，女，1981年9月6日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：朱传胜，重庆渝高律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：韩贵梅，女，1986年3月29日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：陶秋佚，重庆九言律师事务所律师。原审第三人：重庆城阁房地产信息咨询有限责任公司，住所地重庆市渝中区大坪支路3号101、102。法定代表人：文传宽。原审第三人：张莎，女，1980年2月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。上诉人朱珠因与被上诉人韩贵梅、原审第三人重庆城阁房地产信息咨询有限责任公司、原审第三人张莎房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2018)渝0103民初24253号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱珠上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回韩贵梅的诉讼请求，本案一审、二审案件受理费由韩贵梅承担。事实和理由：朱珠积极为履行合同做准备，但由于被上诉人韩贵梅违约行为导致合同履行困难，最终不能实现双方的合同目的，故朱珠要求解除房屋买卖合同符合法定解除条件。韩贵梅向银行提供的申请贷款的材料真实性存疑，导致未能通过银行按揭审批。2018年7月6日，双方在中介公司协商合同履行事宜，韩贵梅表示没有全款支付购房款的能力，后多次协商，韩贵梅仍不能完成按揭贷款审批也不能全款支付，致使合同无法履行。按照《合同法》第九十四条规定，韩贵梅的行为致使合同目的不能实现，故朱珠向韩贵梅发出了《终止合同通知函》，故双方房屋买卖合同已经解除。韩贵梅二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。重庆城阁房地产信息咨询有限责任公司二审未作答辩。张莎二审述称：我们给韩贵梅发出的《终止合同通知函》已经明确载明，因为韩贵梅申请办理按揭贷款提交的资料是虚假的，导致按揭贷款无法通过，是韩贵梅违约。韩贵梅一审起诉请求：1、请求判令朱珠配合韩贵梅办理重庆市渝中区大坪支路号单元该房屋权属过户登记(产权证号101房地证字第14566号，建筑面积61.13平方米，套内面积47.68平方米）；2、判令朱珠将涉案房屋交付给韩贵梅；3、请求判令朱珠向韩贵梅支付违约金98800元。事实与理由：韩贵梅与朱珠的委托人张莎通过中介公司城阁公司于2018年4月20日订立了房屋买卖合同。合同约定原告购买被告坐落于重庆市渝中区大坪支路号单元号房屋一套(产权证号房地证字第号，建筑面积61.13平方米，套内面积47.68平方米房屋价款为98800元及违约责任等等。韩贵梅于合同订立当日支付定金4万元，并由朱珠的委托人张莎向韩贵梅出具收条。2018年5月，韩贵梅与朱珠共同到渝中区五一路的广发银行进行面签。之后韩贵梅要求朱珠履行合同约定内容，均遭到朱珠的委托人张莎的推诿与搪塞。2018年7月13日，朱珠及其委托人张莎向韩贵梅出具终止合同通知函。因情况紧急为避免财产损失，韩贵梅向贵院提出了诉前财产保全请求贵院查封诉争房屋，贵院于2018年7月13日下发(2018)渝0103财保877号民事裁定书确定查封事宜。由于近期重庆本地房地增值太快，卖家毁约的事件层出不穷，扰乱了市场也损害了买房者的合法权益。韩贵梅为了维护作为一个买房者利益，特向贵院提出诉讼，请求保护韩贵梅的诉讼请求。一审经审理查明：2018年4月20日，合同编号为号的《房屋买卖合同》签订，约定：买卖双方通过经纪方的介绍促成买卖坐落于渝中区大坪支路号单元的物业，建筑面积61.13㎡，包含装修和附属设施；买卖双方协商后确定的实际成交价格为：人民币988000元。付款约定：1.买方于2018年4月20日交付定金人民币40000元（大写：肆拾万整）；2.买方于过户当日交付卖方首付款人民币368000元（大写：叁拾陆万捌仟元整）；3.剩余房款人民币580000元（大写：伍拾捌万元整）由买方向银行申请按揭贷款直接支付。基于经纪方提供的中介服务和咨询服务，买方须支付人民币9900元；买方通过经纪方代理办理银行按揭贷款，买方于签订本合同时另行支付经纪方办理银行按揭的按揭服务费人民币9100元。第六条违约责任：1.任何一方不按或不完全按本合同条款执行时则自动成为违约方，应按违约责任条款追究相应的违约责任；2.因卖方原因（如：延迟交付以及不交付《房地产权证》和相关资料或所交资料缺乏真实性、合法性或个人出售意向有所改变等自己原因或卖方自身造成的第三方原因等任何原因）违约导致无法办理按揭贷款或房地产转让登记手续，卖方除双倍返还定金于买方，并另外向买方赔偿应支付给经纪方的中介服务费。同时卖方除按约定支付经纪方的中介费外。还应赔偿买方总房款的10%作为违约金。买方不可再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失；3.因买方原因（如：延迟或不交预付房款，延迟或不交验证件资料或所交资料缺乏真实性、合法性或个人购买意向有所改变等自己原因或买方自身造成的第三方原因等任何原因）违约导致无法办理按揭贷款或房地产转让登记手续，卖方和经纪方均分买家定金外，买方还须另外向卖方赔偿应付给经纪方的中介服务费，同时买方除按约定支付经纪方的中介费外。还应赔偿卖方总房款的10%作为违约金。卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。附加条款：1.户口为空户；2.过户当月交付房屋于买方使用；3.2018年6月份签订按揭合同。合同对双方的权利义务进行了其他约定。该合同系在城阁公司签订，签订合同当天，朱珠未到场，张莎持有涉案房屋的房产证原件，该合同的抬头售房人/代理人为朱珠，购房人/代理人为韩贵梅，合同落款处卖方的签名“朱珠”系张莎书写。该合同签订后，涉案房屋的房产证原件由城阁公司保存。城阁公司陈述，朱珠通过微信向城阁公司的工作人员送委托书图片，载明：本人朱珠（身份证号码：）委托张莎（身份证件号码：）全权处理重庆英利七牌坊置业公司所建位于渝中区大坪支路号单元的房屋买卖事宜。2018年4月20日，韩贵梅通过支付宝转账的方式向张莎支付40000元，张莎于当日以朱珠的名义出具《收条》，载明：收到韩贵梅购买位于渝中区大坪支路号单元房屋定金40000元整。同日，韩贵梅向经纪方城阁公司支付中介服务费5000元。2018年5月30日，韩贵梅向经纪方城阁公司支付按揭服务费10000元。2018年5月29日，在广发银行申请房屋银行按揭贷款时，朱珠与韩贵梅根据银行的要求重新通过经纪方城阁公司签署《房屋买卖合同》，合同内容与上述2018年4月20日张莎签署的《房屋买卖合同》内容一致，但合同签署落款时间仍为2018年4月20日。韩桂遂梅将2018年4月20日由张莎签署的《房屋买卖合同》撕毁，城阁公司还保留了2018年4月20日由张莎签署的《房屋买卖合同》原件。2018年7月7日，张莎通过微信向韩贵梅发送信息“从银行通知到现在已经一个多星期了，我们也给了你时间想办法！我也是积极主动和你和中介联系寻求解决方法，但是你却一不遂意就自己走了！如果周一之前你还无法解决款项问题我也就无能为力了，只有按约定终止合同！望互相理解为感！”韩桂梅回复“我也没有办法。被别人陷害，出现这种事情以后我也别想从银行贷款买房子。所以这套房子我是不可能放弃的。请你理解一下，因为问题不是我去挑起的。你们也可以考虑通过司法途径。”2018年7月8日，韩桂梅向张莎发微信“如果你们单方面取消合约，我肯定会通过法律程序解决这件事情”“这个电话我很肯定不是我们这边打的。到时候让法庭去调取电话吧。谁打的这个电话自然是有取消交易的嫌疑”““我是受害者，这样害我以后都不能贷款买房”“你们这个房子确实不想卖了，我也不强求，按照合约来就可以了”。张莎回复“我履行完了所有合同约定的该做的，甚至听取中介建议不与计较还作出了不小的让步，但是你还是概不接受中介协调的支付方式，一意孤行坚持己见！……结婚离婚本应是人生大事，结婚证离婚证是国家机关颁发的证件，但却被一些别有所图的人用来当成牟利工具，损害国家利益！”“由始至终我不曾违约，我们已经等了这么久了，按揭不成全款你不干，也给了你这么长时间去解决，中介的建议你也不接受，非要继续办按揭，我们已经履行了我们该做的一切，真的不可能再等了！在此我只能遗憾的和你说合同到此为止！”韩桂梅回复“我一直都是按照当初约定的时间去签的贷款和各种手续，如果实在谈不拢只有通过法律的途径来解决，法院见”张莎回复“我也是按约履行，那样最好”韩贵梅回复“证件的事情不归你们管，到时候法院该怎么处理我认，你们打这个举报电话的目的很明显，我只是追回我消费者的权益”“从你们打了举报电话后，你并没有配合我们去贷款，并且全款我也没有说不干，突然改变交易方式也没有时间给我去准备。”2018年7月9日，张莎向韩贵梅发送微信“何来的突然改变交易方式，你和中介是最先得到消息的，十天时间了还不够吗？那天在中介公司你明白否认了付全款，包括最后这几天拟亦没有答应全款购买……”韩桂梅回复“当初的交易方式是贷款，全款我并没有说不干……”张莎回复“你是答应我全款还是和中介说全款了？现在答应全款了？”韩贵梅回复“我一直都是说的先去贷款，带不下来我就是全款。我是首套房是不可能带不下来的，你们一直没有配合我们去贷款。现在中介是愿意配合我去贷款的。”张莎回复“我也说过从签合同到现在几个月了，我们已经按约贷款过了，不可能又重新来一次！买房卖房不是过家家！”韩桂梅回复“合约写得很清楚6月安排贷款事项。银行审批的时间扣除和发生事情的时间扣除已就剩下几天时间。”“证件的事情不归你们管，相关部门怎样的处罚都接受，现在我跟你只有房子买卖的事情。”张莎回复“既然你愿意接受相关部门对你伪造使用证件的处罚，那我也欣然接受你通过司法途径解决问题！”韩桂梅回复“我全款已经到位到差不多了。我需要买你的房子。谢谢。”张莎回复“差不多是什么意思嘛”韩桂梅回复“就是差一点点哈，国际汇款慢一点。”2018年7月13日，张莎通过微信向韩贵梅发出《终止合同通知函》，载明：韩贵梅女士：你与我方于2018年4月20日签订的关于渝中区大坪支路号单元号房的《房屋买卖合同》，由于你使用伪造离婚证导致向银行申请按揭贷款失败，且到今日为止亦未支付房款给我方，根据合同第六条第3小条你已违约。现我方郑重通知你，你与我方签订的关于渝中区大坪支路号单元号房的《房屋买卖合同》现在终止，并请你按照合同约定赔偿我方损失！落款人为张莎、朱珠。另，2018年7月11日，韩贵梅因与朱珠房屋买卖合同纠纷一案，向本院提出诉前保全申请，要求对朱珠价值988000元的财产采取保全措施，本院于2018年7月13日作出（2018）渝0103财保877号《民事裁定书》，对朱珠名下的渝中区大坪支路号单元房屋采取查封保全措施。韩贵梅于2018年7月16日向本院缴纳了诉前财产保全费5000元。一审再查明，坐落于重庆市渝中区大坪支路号单元所有权人为朱珠，未设立抵押。一审案件审理过程中，韩贵梅将剩余的房款948000元提存至该院的案款账户中。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该案中，朱珠虽然否认向第三人张莎出具委托书，否认委托张莎与韩贵梅签署《房屋买卖合同》，但张莎在2018年4月20日签订《房屋买卖合同》时持有涉案房屋的房产证原件，韩贵梅与朱珠在2018年5月29日重新签署落款时间为2018年4月20日的《房屋买卖合同》与韩贵梅与张莎2018年4月20日签订的《房屋买卖合同》内容一致，且朱珠还配合韩贵梅办理银行按揭贷款，结合朱珠与张莎于2018年7月13日向韩贵梅发出《终止合同通知函》，可以综合认定第三人张莎为朱珠的委托代理人，受朱珠委托与韩贵梅签订涉案房屋的买卖合同，代朱珠收取房款，与韩贵梅进行房屋买卖事宜的协商。朱珠与韩贵梅签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。房屋买卖合同签订后，双方都应当积极履行合同约定的义务，不得擅自变更或者解除合同。该院认为，房屋买卖合同签订后，双方应该积极的促成合同的履行，以达到房屋买卖成交的目的。韩贵梅在广发银行申请按揭贷款受阻后，韩贵梅、朱珠对支付房屋价款的方式进行协商，虽然在协商一次性付款和再次申请贷款的支付方式上双方存在争议，韩贵梅提出准备全款需要一段时间也是合理的要求，最后韩贵梅提出全款支付房屋价款，其是积极促成合同目的的实现，朱珠也应当予以配合，给予韩贵梅合理的准备房款的期限。韩贵梅、朱珠协商房款支付方式的过程大概只有十来天左右，在这样一个时间比较短的过程中，朱珠在没有充分的证据证明韩贵梅不能贷款，也没有给予韩贵梅充分的时间准备房款的情况下，于2018年7月13日以因韩贵梅方使用伪造离婚证导致向银行申请按揭贷款失败，且未支付房款为由，向韩贵梅发出《终止合同通知函》，通知双方签订的《房屋买卖合同》终止，并要求按照合同约定赔偿损失。但事实上韩贵梅使用伪造离婚证向银行申请按揭贷款这一事实并没有确切的证据可以证明，且韩贵梅表示愿意全款支付房款，房屋买卖合同可以继续履行。朱珠向韩贵梅发出《终止合同通知函》不具有合同约定和法定解除合同的事由，不能达到解除房屋买卖合同的效力。因此韩贵梅、朱珠签订的《房屋买卖合同》仍具有法律效力，对双方具有拘束力。关于韩贵梅要求朱珠交付涉案房屋和配合韩贵梅涉案房屋的权属过户登记的诉讼请求。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，该案中，房屋的交付及权属过户登记应当根据合同的约定，以支付相应对价为前提。现韩贵梅已经将剩余的房款948000元提存至该院的案款账户中，故在韩贵梅支付涉案房屋价款的情况下，朱珠应当交付涉案房屋和配合韩贵梅办理涉案房屋的不动产转移登记手续。关于韩贵梅要求支付违约金100000元的诉讼请求。该案中，根据房屋买卖合同第六条第2款的约定，因卖方原因导致无法办理房地产转让登记手续的，应赔偿卖方总房款10%的作为违约金。该院认为，违约金是具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的作用，因韩贵梅、朱珠双方签订的《房屋买卖合同》仍具有法律效力，对双方具有拘束力，合同并未解除，韩贵梅要求交付房屋和转移房屋权属的合同目的可以得到实现，韩贵梅以房屋买卖合同第六条第2款的约定主张违约金，与事实不符，且房屋买卖合同继续履行，韩贵梅并不存在其他损失。故根据该案的情况，韩贵梅的该项诉讼请求，缺乏事实依据，该院依法不予支持。第三人张莎经该院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为放弃相应民事诉讼权利，该院依法可以缺席审理并作出判决。综上所述，韩贵梅的诉讼请求部分成立，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、朱珠在本判决生效后立即配合韩贵梅办理重庆市渝中区大坪支路号单元房屋的不动产转移登记手续；二、朱珠在本判决生效后十日内将重庆市渝中区大坪支路号单元房屋交付给原告韩贵梅；三、驳回韩贵梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费2270元，保全费5000元，由韩贵梅承担案件受理费1000元，朱珠承担案件受理费1270元及保全费5000元。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，朱珠委托张莎与韩贵梅签署的《房屋买卖合同》合同有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，韩贵梅在广发银行申请按揭贷款的环节受阻，后韩贵梅、朱珠对支付房屋价款的方式进行协商，但双方未能达成一致。朱珠于2018年7月13日以因韩贵梅方使用伪造离婚证导致向银行申请按揭贷款失败，且未支付房款为由，向韩贵梅发出《终止合同通知函》，通知终止双方签订的《房屋买卖合同》，并要求按照合同约定赔偿损失。在韩贵梅迟延履行自身义务的情形下，朱珠首先应当催告韩贵梅，给予其合理期限进行履行。但朱珠直接发出《终止合同通知函》，此时距离韩贵梅、朱珠协商购房款的支付只有十余天，韩贵梅提出准备全款需要一段时间亦属合理要求。所以，朱珠向韩贵梅发出的《终止合同通知函》不具有法定解除合同的事由，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，不能达到解除双方房屋买卖合同的效力。因此韩贵梅、朱珠签订的《房屋买卖合同》仍具有法律效力，对双方具有拘束力。故朱珠上诉认为双方签订《房屋买卖合同》已经解除的理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院对朱珠的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2270元，由朱珠负担。本判决为终审判决。审 判 长  申 威审 判 员  苏 渝审 判 员  韩 艳二〇二〇年五月十八日法官助理  徐一佳书 记 员  周 伟