河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3231号 上诉人（原审被告）：王银某，男，1989年8月23日出生，汉族，住邯郸市广平县。 委托诉讼代理人：李耀东，河北崇业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘某，男，1988年10月13日出生，汉族，住石家庄市高新区。 委托诉讼代理人：温玉某，女，1960年8月27日出生，汉族，住石家庄市高新区，系刘某母亲。 委托诉讼代理人：刘书某，男，1959年6月10日出生，汉族，住石家庄市高新区，系刘某父亲。 被上诉人（原审被告）：张红某，女，1981年2月5日出生，汉族，住邯郸市馆陶县。 被上诉人（原审被告）：李媛某，女，1987年1月28日出生，汉族，住石家庄市行唐县。 被上诉人（原审被告）：武贵某，男，1969年2月15日出生，汉族，住邯郸市馆陶县。 被上诉人（原审被告）：石家庄卓尔房产经纪有限公司，住所地石家庄市高新区湘江道118号花样年华小区底商15-10。 法定代表人：赵金刚。 上诉人王银某因与被上诉人刘某、张红某、李媛某、武贵某、石家庄卓尔房产经纪有限公司（以下简称卓尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初4300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王银某上诉请求：1、撤销石家庄市长安区人民法院（2018)冀0102民初4300号判决。2、改判驳回被上诉人（原审原告）诉讼请求或发回重审。3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人（原审原告）承担。事实和理由：原判决事实认定不清，法律适用错误，具体如下：一、上诉人代理行为有效，其法律效果应当由被代理人承担。根据《公证书》公证内容，被上诉人（原审被告）张红某、武贵某已将涉案房屋委托给李媛某代理出售并办理相关手续。上诉人与李媛某系朋友关系，协助其签订涉案房屋买卖合同。被上诉人刘某（原审原告）在签订房屋买卖合同前，曾多次与李媛某和上诉人联系，沟通确认涉案房屋的买卖事宜，在确信李媛某和上诉人对涉案房屋具有代理权的情况下才签订了《二手房买卖合同》（以下筒称“涉案合同”)。根据原告刘某在一审时的陈述，涉案合同签订时，原告刘某多次与李媛某通话，认可李媛某与上诉人之间的关系，李媛某也知道合同签订的事实，合同签订后，原告刘某和李媛某一同办理房屋贷款手续，由李媛某在房屋贷款合同上签字。根据原告以上自认事实，结合李嫒媛在涉案合同签字、原告同李媛某一块办理房屋贷款、原告向石家庄卓尔房产经纪有限公司（以下简称“卓尔中介”）支付房产交易费用等一系列履行合同的行为，证实各方当事人均认可上诉人的代理效力。因此，上诉人的代理行为有效，其法律效果应当由被代理人承担。涉案合同无法履行的原因系双方无法就政策导致房产税提高协商一致，与上诉人的代理权无关，不能由此否认上诉人的代理效力，其代理效果应当由被代理人承担。二、房产税提高系不可抗力因素，属于法定免责事由。涉案合同签订后，石家庄市房产交易市场发生了合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2017年3月17日，石家庄市人民政府发布《关于加强房地产市场调控的意见》，自2017年3月18日起石家庄市市内四区、高新区范围内实行住房限购措施。由此引起房产税提高，该政府提高房产税的行为是签订合同时无法预料的，系不可抗力，合同当事人可不承担民事责任。双方可协商可变更履行或协商一致解除合同，其法律效果由被代理人承担。三、原告不具有合同解除权，应当承担定金责任及其他违约责任。房产税提高是双方签订合同时不可预见的，改变了合同的签约环境，必然直接影响合同的履行。上诉人根据合同（第九、十、十一条）约定，与原告协商解决房产税提高造成的影响，同时按照约定延续履行合同，其本意仍是维护合同稳定性。且涉案房屋至今仍未向任何第三方出售，仍有继续履行的可能。涉案合同履行中不存在法定解除情形，也没有约定解除情形，原告无任意解除权，其起诉致使合同无法履行，应当承担定金责任及合同约定的其他违约责任。四、涉案购房定金认定不清。定金是约束合同当事人的担保，上诉人接收原告购房定金10000元，是基于双方认可的代理权，相应后果由被代理人承担。即便法院不认可上诉人的代理效力，上诉人没有合法依据收取上述款项，也应当参照不当得利返还，而不应当适用定金条款。原判决对该部分事实认定存在矛盾。五、中介费及其他费用认定不清，不应当由上诉人返还。原告起诉卓尔中介，要求返还中介费及其他费用31033元，结合收款凭证，贷款费、评估费、代办费和买卖中介服务费共计31033元，该款项由卓尔中介收取。原告的诉请是返还中介费及其他费用，其返还诉请是基于先前的收取，因此，应当对卓尔中介的的收取行为作出认定和并针对性作出判决。在原告未变更诉讼请求的情况下，原审法院却判决李媛某和上诉人支付上述款项，转嫁了其他被上诉人的义务，没有事实和法律依据，且超出了原告的诉讼请求，系适用法律错误，依法应当改判或发回重审。综上所述，原判决事实认定不清，法律适用错误。为维护上诉人合法权益，依据相关法律规定，特上诉至贵院，望判如所请。 刘某答辩称，签订合同当事人是上诉人王银某，与被上诉人李媛某为夫妻关系，定金由王银某收取，原卓尔房产经纪人刘某可以作证，房产税的提高，因为上诉人王银某不履行合同所导致，在贷款审批的同时，王银某向卓尔房产索要其房本，在拿到拿走房本之后不予履行过户手续。被上诉人刘某多次与卓尔房产沟通，卓尔房产与王银某联系，王银某拒不办理过户手续，导致2017年5月1日的政策房产税提高，不动产有记录所产生的不可抗力因素，对此卓尔房产经纪人刘某可以作证。合同是在2017年3月份签订的，贷款是在2017年3月办下来的，贷款下来就可以办理过户。 被上诉李媛某答辩同王银某意见。 张红某、武贵某、石家庄卓尔房产经纪有限公司未做答辩。 刘某向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告定金20000元、中介费及其他费用31033元，合计51033元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告刘某提交签订时间为2017年3月7日的编号为ＭＭ0000956号《二手房买卖合同》一份，该合同显示原告刘某在被告卓尔公司的居间下购买被告张红某名下位于石家庄市长安区房产，交易总价为115.5万元。该合同载明“本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币10000元整，作为购房定金”，第三条付款时间与办法载明“合同签订后乙方应在2017年3月7日（或当日前）支付给石家庄卓尔房产经纪有限公司中介费11550元、贷款费11500元、评估费6983元、代办费1000元，共计31033元”，第六条违约责任载明“甲、乙双方合同签订后，若甲乙双方中任何一方中途违约，应书面通知对方，如甲方违约应在3日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，且购房定金双倍返还给乙方，并承担石家庄卓尔房产经纪有限公司全额中介费：全额房款的2%金额为23100元。另外总房款的20%作为违约金赔付给乙方”。该合同抬头显示卖方（甲方）张红某，代理方王银某，买方（乙方）刘某，落款处显示出卖方（甲方）李媛某，代理人（甲方）王银某，购买方（乙方）刘某，该合同显示原告刘某和被告王银某签字捺印确认，庭审中原告称签订合同时李媛某未到场。原告提交的收条显示被告王银某2017年3月7日向其出具收条载明收到原告购房定金1万元，原告提交的收款收据显示原告于2017年3月7日向被告卓尔公司交纳贷款费11500元、评估费6983元、代办费1000元、买卖中介服务费11550元共计31033元。关于被告张红某、武贵某、李媛某、王银某的关系，原告提交河北省石家庄市平安公证处出具的公证书，该公证书显示被告张红某、武贵某、李媛某2017年2月15日在该公证处签订委托书，被告张红某、武贵某委托被告李媛某出售上述房产，代理事项包括“一、代为查询不动产档案、档籍，代为落宗，代办不动产交易登记；二、代为办理签订上述不动产买卖合同；三、代为办理上述不动产的网上挂牌、网签合同、解除网签合同，代签资金监管协议、代开银行账户，代为划转、收取不动产交易价款；四、代为办理上述不动产的出售、转移登记（过户）手续，代缴税费、代结物业费等相关手续；五、代为协助买方办理二手房贷款手续，代收房款”，并明确载明受托人无转委托权。庭审中，原告称签订合同时王银某称其是李媛某丈夫，原告多次与李媛某通话，其认可与王银某之间的关系。另，原告提交贷款程序中卖方承诺书，该承诺书显示被告李媛某在承诺人处签字捺印确认。原告提交2017年3月29日王银某出具的收条显示其收到张红某房本原件1本，现原告刘某以房产税提高被告不支付房产税未履行该二手房买卖合同，导致合同无法履行、合同应予解除为由主张被告双倍返还定金并向其返还购房中介费及其他费用。以上事实，有原告提交的二手房买卖合同、公证书、收条、收款收据等证据及庭审笔录为证，足以认定。 一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人一个月内予以追认，被代理人未作表示的，视为拒绝追认。本案中，被告王银某以被告张红某代理人的名义与原告签订二手房买卖合同，而公证书显示被告张红某、武贵某委托被告李媛某出售上述房产并明确载明被告李媛某无转委托权，故本院认定被告王银某没有代理权，被告王银某应当承担二手房买卖合同的相关责任。原告以房产税提高被告不支付房产税导致合同无法履行为由主张解除该二手房买卖合同，有事实和法律依据，本院予以支持。原告关于被告返还双倍定金20000元并支付中介费等费用31033元的诉请，不超过合同第六条违约责任载明的数额，故被告王银某应向原告返还双倍定金20000元、贷款费11500元、评估费6983元、代办费1000元、买卖中介服务费11550元。原告称被告李媛某、王银某系夫妻关系，且原告提交的卖方承诺书显示有李媛某签字捺印，且被告李媛某经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其自身权利的放弃，故被告李媛某应与被告王银某共同承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、被告王银某、李媛某于本判决生效之日起十日内向原告刘某双倍返还定金20000元并向原告刘某支付贷款费11500元、评估费6983元、代办费1000元、买卖中介服务费11550元，以上共计51033元；二、驳回原告刘某对被告张红某、武贵某、石家庄市卓尔房产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费1076元，由被告王银某、李媛某负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院审理查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案系涉及到代理人代为出售房产产生的房屋买卖合同纠纷，那么作为出售房产的代理人是否具有代理权以及合同解除的损失承担主体系本案的重点审查问题。结合本案的授权证据公证书，有关公证委托书内容载明：被告张红某、武贵某共同委托李媛某为代理人办理查询、落宗、代签不动产买卖合同、办理转移登记、代收房款、受托人李媛某无转委托权等事项。可见，被告张红某、武贵某对李媛某代为出售涉案房产的授权为指定授权，王银某以出卖人身份与刘某签订《二手房买卖合同》的行为也未得到张红某、武贵某的追认，故，一审法院对王银某无代理权的认定并无不当。 本案中，王银某与刘某签订合同后，王银某收取了刘某支付的定金，涉案房产的贷款于2017年3月即已办理，具备了房产过户条件，房产税增加系王银某未能及时配合刘某办理过户手续所致，王银某又不支付增加的房产税，致使该《二手房买卖合同》未能履行完毕，因王银某系无权代理行为，故刘某享有《二手房买卖合同》的撤销权，并要求王银某、李媛某依据合同约定及承诺书承担违约责任。一审判决对此问题认定亦正确。 综上所述，王银某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,076.0元由上诉人王银某负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟志刚 审判员  李荣水 审判员  史兆宏 二〇二〇年五月二十七日 书记员  王金兰 ——