辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初663号原告（案外人）：于梅梅，女，1963年6月25日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘万广，辽宁德济律师事务所律师。被告（申请执行人）：兴业银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区。负责人：景嵩，该行行长。委托诉讼代理人：张浩，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告（被执行人）：马欣桐，女，1989年6月28日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：赵铁霞，辽宁锦一佳律师事务所律师。被告（被执行人）：田丽慧，女，1963年9月24日出生，汉族，无职业，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：赵铁霞，辽宁锦一佳律师事务所律师。第三人（被执行人）：康霞，女，1973年5月6日出生，汉族，住辽宁省大连市经济技术开发区。第三人（被执行人）：康会霞，女，1975年9月19日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告于梅梅诉被告兴业银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“兴业银行沈阳分行”）、马欣桐、田丽慧、第三人康霞、第三人康会霞案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于梅梅及其委托诉讼代理人刘万广、被告兴业银行沈阳分行的委托诉讼代理人张浩、被告马欣桐、田丽慧的委托诉讼代理人赵铁霞到庭参加了诉讼。第三人康霞、第三人康会霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。于梅梅向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认坐落于大连市经济技术开发区的房屋归原告所有，并请求法院停止对该房产的执行，解除查封；2.诉讼费用被告承担。事实和理由：2011年6月3日，原告与康霞签订《房屋买卖合同》，约定康霞将其所有的位于大连市经济技术开发区，面积381.49平方米的房屋以370万元出售给原告。由于案涉房屋尚有贷款，无法过户，故一直登记在康霞名下。且原告同意每月贷款由其偿还，贷款偿还完毕后，康霞协助将原告办理权属转移手续。合同生效之日，康霞将案涉房屋交付给原告，同时将房屋产权证、贷款协议等一并交付原告保管。2011年6月4日，双方签订《补充协议》，约定原告应付房款370万元，承担康霞贷款3,464,500.51元本金，利息按国家规定执行，原告再付现金65,499.49元，另外17万元由于光伟承担。2011年6月份开始，原告己开始偿还案涉房屋贷款的本金及利息。后在上述申请执行人与康霞等人金融借款合同纠纷执行案中，原告发现案涉房屋被法院查封。原告认为，案涉房屋已经由康霞在查封之前出售给原告，在买卖合同签订当日房屋也已经交付原告使用，仅仅是因为房屋尚有贷款，无法办理过户手续，原告对案涉房产拥有合法所有权，且足以有效阻止强制执行，故请求依法确认权利归属，并请求停止对该房产的执行。兴业银行沈阳分行辩称，一、法院受理原告要求房屋归其所有的诉讼请求不符合民诉法第227条规定，原告2019年以案外人身份就本案执行行为依据民诉法第225条提出执行异议，贵院作出了（2019）辽01执异162号执行裁定书，该裁定书针对的是原告对执行行为提出异议作出的裁定，现原告起诉到法院的诉请涉及到执行标的和执行行为两项诉讼请求，关于执行标的的诉讼请求未经执行异议程序，因此法院不应受理原告该项诉请。二、涉案房屋截止目前尚欠兴业银行大连分行借款本金约103万，原告没有获得该房屋所有权，因此其要求确认该房屋归其所有无事实及法律依据。三、根据原告起诉状陈述，原告与康霞签订房屋买卖协议时明知该房屋存在银行贷款，其导致该房屋不能归其所有的责任人是其本人，且该协议签订的前提也不符合法律相关规定，原告不能获得该房屋所有权，相应的相应责任应由其自行承担。四、根据原告提供的房屋买卖协议，对原告不能取得房屋的所有权，双方作出了明确约定，该合同第7条约定原告不能取得房屋所有权的违约责任应由康霞承担，因此原告起诉要求确认房屋归其所有，请求法院停止执行行为解除该房屋的查封无事实及法律依据，也不符合民诉法及最高院关于办理执行异议和复议案件的若干问题规定相关规定，请求驳回原告诉请。建议要求原告明确其诉讼请求。马欣桐、田丽慧辩称，一、案外人于梅梅主体不适格，不是利害关系人，无权提起执行异议之诉。案外人于梅梅与康霞之间是房屋买卖合同关系，单纯的债权关系，不享有涉案房屋所有权，与涉案房屋不具有利害关系。于梅梅提供的《房屋买卖合同》第六条关于产权变更的约定载明：“在乙方还清银行贷款时，甲方无条件、及时的协助乙方在房地产产权登记机关办理权属转移手续”。根据《物权法》第五条规定物权法定原则，第六条规定物权公示原则：不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。于梅梅的房屋买卖合同对涉案房屋所有权变动的条件做了明确约定，到目前为止，不动产依法登记的所有权人仍为康霞。因此，于梅梅无权提执行异议之诉，应当依法驳回其诉讼请求。二、案外人提供的房屋买卖合同的真实性存疑。于梅梅提供的房屋买卖合同不具有真实性。根据房屋买卖交易习惯，总价为370万元的巨额标的，于梅梅交付钱款却不收取付款凭证不合常理，其与被执行人康霞之间约定钱款交付康霞，由康霞负责还款，补充协议第6条约定：每月还款康霞不再出收据，款项直接拨给康霞。根据日常法则，人民币占有即所有，在没有其他证据证明的情况下，于梅梅给付康霞的钱款既属于康霞的，康霞向银行还房贷，涉案房屋所有权人登记为康霞，与于梅梅没有任何关系。因此，于梅梅提交的房屋买卖合同不具有真实性，不能证明其享有涉案房屋所有权。三、于梅梅对两处不同房产，以相似房屋买卖合同分别提出执行异议的行为无法排除其与康霞恶意串通以达到康霞逃避债务的合理怀疑。《民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排出合理怀疑的，应当认定该事实存在。恶意串通行为的恶意是指明知某种情形存在。对恶意串通中明知的判断应当适用事实推定，对恶意串通行为的认定，应当根据合同双方当事人之间的关系、订立合同时的具体情况、合同约定以及合同的履行情况综合判断。房屋买卖合同订立的目的是实现房屋所有权的转移，买受人支付对价。但是根据于梅梅提供的房屋买卖合同文本，内容既没有于梅梅支付对价的意思，也没有康霞转移房屋所有权的意思。合同中的“到开发区法院仲裁”说法，也违反普通人的认知，不符合巨额标的物买卖合同签订的谨慎逻辑。并且，在沈阳市中级人民法院审查期间，于梅梅拒绝将购房余款交至法院。因此，该合同的订立和履行情况均不符合常理。于梅梅曾经在2014年8月作为他案案外人余光伟的代理人提起执行异议，同样欲求中止人民法院对康霞房产的执行，提供的房屋买卖合同与本案提供的文本相似。于梅梅代理于光伟执行异议案件的目的同样是阻止人民法院对康霞财产的执行。综合分析于梅梅的两起执行异议案件，其行为显然具有阻却人民法院执行康霞财产的目的。因此，案外人的行为不能排除恶意串通的合理怀疑。四、于梅梅拒绝向法院交付购房尾款，不能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前以合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将神域价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中于梅梅尚未支付全部购房款且不同意将余款按照人民法院的要求交付执行，因此于梅梅不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的情形，应当驳回于梅梅的诉讼请求。综上所述，案外人于梅梅不是案涉房屋所有权人，案涉房屋的所有权人是被执行人康霞，于梅梅的债权人身份不具有排除人民法院执行的效力，案涉房屋依法属于人民法院执行判决书所确定的标的物，请求人民法院依法判决驳回案外人于梅梅的诉讼请求。第三人康霞、康会霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于大连开发区商业房产（建筑面积381.49平方米）于2006年12月4日登记于康霞名下（房证为大房权证开字第××号）。2011年6月3日，康霞（甲方、出卖人）与于梅梅（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：第一条房屋的基本情况，甲方房屋坐落于大连开发区，共2层，房屋结构为混合，建筑面积381.49平方米，房产证号Ａ3××83。第二条价格，按房证面积计算，该房屋售价为人民币370万元整。第三条付款方式，由于甲方目前此房屋有贷款，乙方同意接受甲方的贷款，乙方每月负责偿还此贷款本金及利息直到还完贷款，贷款本金及利息应在每月的1号之前交给甲方，由甲方负责还款，如遇银行利息调整，按银行调整后利息计算。（银行贷款明细及还款见附2）。第四条交付期限，甲方应于本合同生效之日起，将该房屋移交给乙方。将该房屋的产权证书、贷款协议等交给乙方保管。第五条，税费的交纳，本房屋所有权转移所发生的契税、税费均由乙方交纳。第六条，关于产权变更的约定，在乙方还清银行贷款时，甲方无条件、及时的协助乙方在房地产产权登记机关办理权属转移手续。如因甲方的过失造成乙方不能转移房屋手续，乙方的损失由甲方赔偿。赔偿的原则按纠纷发生时周边地区市场价格总房款并上浮30%及乙方装修款等几项赔偿违约金。第七条，双方的违约责任。3.如因甲方的过错导致使交易房屋不能办理产权过户手续，本合同乙方无需通知甲方自动解除。甲方需以合同解除时周边地区同类地段同类房屋的市场交易平均价格赔偿的原则按纠纷发生时周边地区市场价格总房款并上浮30%及乙方装修款等几项赔偿违约金。乙方在收到违约金之日起3日内向甲方交还房屋。在此期间内乙方有权对房屋无偿占有、使用、收益。甲方不得干涉。2011年6月4日，康霞（甲方）与于梅梅（乙方）签订《补充协议》，约定：1.于梅梅应付康霞房款370万元整，承担康霞贷款3,464,500.51元本金，利息按国家规定执行。于梅梅再付康霞现金65,499.49元，另外17万由于光伟偿还（于光伟协议中已经约定）。贷款于2011年6月份开始由于梅梅付贷款本金及利息。2.于梅梅保证按时付银行贷款及利息，如没及时还款所发生的一切责任由于梅梅承担。4.如变更贷款额度，另行贷款，仍由康霞解决，费用由康霞承担。无论是否贷款，利息都按当时银行规定执行。5.如今后康霞的代理人或其他亲人接管此事，仍按此协议执行。6.每月还款康霞不再出收据。款项直接拨给康霞。7.如中途全款还完，或部分还款，则重新计算。其中约定康霞贷款总额218万，于梅梅应还贷款本金2,118,360.66元，康霞已还金额61,639.34元，银行名称为兴业银行；康霞贷款总额100万元，于梅梅应还贷款本金1,000,000元，贷款银行为吉林银行；康霞贷款总额为35万元，于梅梅应还贷款本金为346,139.85元，康霞已还金额为3860.15元，银行名称为浦发银行；合计于梅梅应还贷款本金3,461,500.51元，康霞已还金额为65,499.49元。2011年6月3日，康霞（甲方）与于光伟（乙方）签订《房屋买卖合同》，甲方房屋坐落于大连开发区，共2层，房屋结构为混合，建筑面积381.49平方米，房产证号Ａ4××96。按房证面积计算，该房屋售价为人民币379万元整。第三条付款方式约定，由于甲方目前此房屋有贷款，乙方同意接受甲方的贷款，乙方每月负责偿还此贷款本金及利息直到还完贷款，贷款本金及利息应在每月的1号之前交给甲方，由甲方负责还款，如遇银行利息调整，按银行调整后利息计算。康霞（甲方）与于光伟（乙方）于2011年6月4日签订《补充协议》，约定：1.于光伟应还康霞房款379万元整，加上替于梅梅承担的17万元，共计396万元，承担康霞贷款3,959,208.48元本金，付给康霞211万元贷款本金中的5月份以前的现金11,940.96元，又付给康霞现金791.52元，利息按国家规定执行。其他贷款于2011年6月份开始由于光伟付贷款本金及利息（211万除外）。2.于光伟保证按时付银行贷款及利息，如没及时还款所发生的一切责任由于光伟承担。4.如变换贷款额度，另行贷款，仍由康霞解决，费用由康霞承担。无论是否贷款，利息都按当时银行规定执行。该补充协议另载明康霞出具的《收条》，收于光伟现金12,732.48元。于梅梅提交时间为2012年12月8日，客户名称为“战继胜”，客户号为0306032268，用电地址为“辽宁省大连市开发区翠竹49#网点13#”的电费缴纳收据及时间为2019年9月9日，客户名称为“战继胜”，客户号为0306032268，用电地址为“金州新区抚顺街翠竹小区8-13号”的电费缴纳收据。并提交时间为2014年6月14日户名为“康霞”，水表号为100739，地址为“翠竹40-13公建”的水费缴纳收据。大连德泰自来水有限公司于2019年9月9日出具《证明》，内容：水表证号100739，地址：翠竹49-13公建与房产证地址：大连开发区是同一地址。于梅梅与宋建淮系夫妻关系。大连经济技术开发区平康盲人足疗按摩院于2002年6月10日注册成立，经营者为宋建淮，经营场所为辽宁省大连经济技术开发区抚顺街8-13号。大连金普新区市场监督管理局于2018年10月19日出具《变更登记核准通知书》，载明大连经济技术开发区平康盲人足疗按摩院于2018年10月19日经该局核准变更登记，经营场所由辽宁省大连经济技术开发区翠竹小区7#北单元1#（租赁）变更为辽宁省大连市经济技术开发区丘（地）号10-02-49。于梅梅提交2012年11月11日的平康盲人足疗按摩院消费清单，载明门店地址位于开发区翠竹小区49号8-13号。于梅梅提交其作为大连经济技术开发区平康盲人足疗按摩院的委托代理人于2012年11月26日与大连经济经济技术开发区自来水公司签订的《城市供用水合同》，载明用水地址为大连开发区。于梅梅主张其通过现金支付65,499.49元及其名下兴业银行大连开发区支行银行卡转账支付给康霞房款共计1,577,949.59元，通过其名下兴业银行大连开发区支行银行卡转账方式支付兴业银行大连开发区支行房款共计812,362.17元，通过其名下兴业银行大连开发区支行于2013年3月1日转账给康霞649,700元，并主张另有17万元房款系由于光伟支付给康霞。兴业银行沈阳分行及马欣桐、田丽慧对于梅梅主张的其通过转账方式支付给康霞的1,428,102.2元数额无异议，对于于梅梅主张的现金支付65,499.49元转账明细显示为“一对多”交易的四笔付款共计84,347.6元及通过于光伟支付17万元不予认可，对于于梅梅主张的转账方式支付兴业银行大连开发区支行房款共计812,362.17元数额并无异议。另查明，兴业银行股份有限公司沈阳分行作为原告与被告康霞、康会霞、马欣桐、沈阳银塘商贸有限公司、田丽慧金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月12日作出（2014）沈中民四初字第240号民事判决书，判决：“一、被告康霞于本判决生效之日起十日内偿付原告兴业银行股份有限公司沈阳分行借款本金9,428,407.64元，及2014年10月27日之前的欠付期内利息318,169.89元、欠付罚息17,915.58元；二、被告康霞于本判决生效之日起十日内偿付原告兴业银行股份有限公司沈阳分行借款本金9,428,407.64元自2014年10月28日起至借款付清之日止的逾期利息（以本金9,428,407.64元为基数，借款逾期利率为浮动利率，即按中国人民银行同期贷款基准利率乘以系数1.3后，再乘以系数1.5计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、如被告康霞不履行本判决确定的付款义务，原告兴业银行股份有限公司沈阳分行对沈房他证中心字第××号他项权利证登记的被告康霞、康会霞、马欣桐名下位于沈阳市皇姑区长江街59号甲2的3-12-1、3-12-2、3-12-3、3-12-4、3-12-5、3-12-6、3-12-7、3-12-8房屋，经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。康会霞、马欣桐承担担保责任后，有权向债务人康霞追偿；四、沈阳银塘商贸有限公司对本判决主文第一、二项中确定的被告康霞的付款义务及本案案件受理费、保全费承担连带保证责任。承担了保证责任后的保证人，就其实际清偿部分有权向债务人康霞追偿；五、被告田丽慧对本判决主文第一、二项中确定的被告康霞的付款义务在本金300万元限额内按保证范围承担连带保证责任。承担了保证责任后的保证人，就其实际清偿部分有权向债务人康霞追偿；六、驳回原告兴业银行股份有限公司沈阳分行及各被告的其他诉讼请求。案件受理费99,596元、保全费5000元，由被告康霞承担（鉴于原告已预交案件受理费和保全费，被告康霞于本判决生效之日起十日内直接给付原告兴业银行股份有限公司沈阳分行）。”本院于2015年5月7日立案执行，执行案号为（2015）沈中执字第290号。在诉讼中，本院于2014年8月13日查封了康霞名下位于大连开发区房屋，即涉案房产。于梅梅作为案外人提出执行异议，本院于2019年4月16日作出（2019）辽01执异162号执行裁定书，裁定驳回于梅梅的异议请求。于梅梅对此不服，提出本案执行异议之诉。又查明，于梅梅于诉讼中向本院提出律师调查令申请，申请调取：1.康霞借款与兴业银行股份有限公司大连分行借款合同以及抵押贷款合同；2.康霞与兴业银行股份有限公司大连分公司借款、还款计划书；3.康霞已偿还贷款数额，尚欠借款本金数额；4.自2014年8月起，由于梅梅通过兴业银行股份有限公司大连分行（或兴业银行大连西岗支行）偿还康霞抵押借款本金、利息共计多少钱及其具体明细。经本院作出（2019）辽01民初663号调查令01号后，于梅梅提交：1.康霞作为主债务人与兴业银行股份有限公司大连分行于2011年3月24日签订的《个人经营创业借款合同》及《个人授信额度借款合同》、《个人借款最高额抵押合同》，约定康霞借款211万元，借款期限为2011年3月24日至2021年3月24日，借款用途为股东借款。2.兴业银行股份有限公司大连分行出具贷款人为康霞的从2011年4月11日到2021年3月11日的《个贷还款计划》。3.兴业银行股份有限公司大连分行打印于2020年3月19日的借款人为康霞的《客户还款明细清单》，载明当前余额为1,032,692.57元。4.兴业银行股份有限公司大连分行出具的《于梅梅转入兴业银行其他过渡性款项及偿还康霞贷款明细表》，时间为2014年8月15日至2017年3月21日。再查明，审理中，经本院多次询问，于梅梅表示其同意将剩余房款交付兴业银行股份有限公司大连分行，未表示同意将剩余房款交付法院作为兴业银行沈阳分行的执行款。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案第三人康霞、康会霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭亦未提交书面答辩意见，视为其放弃了答辩、举证、质证及辩论的权利，本院依法缺席判决。本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人于梅梅就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，于梅梅与康霞于法院查封之前即2011年就涉案房产签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，并已实际履行。从于梅梅提交的涉案房产工商登记、水电费用收据及于梅梅与宋建淮的身份关系材料等证据来看，于梅梅于法院查封之前即合法占有使用涉案房产。但从于梅梅提交的其向康霞及贷款银行转账等证据来看，于梅梅并未支付全部房款，且于梅梅于诉讼中未表示同意将剩余房款交付法院执行，故于梅梅对涉案房产享有的权利不足以排除法院的强制执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告于梅梅的诉讼请求。案件受理费36,400元，由原告于梅梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判员 李 妍审判员 金 鑫审判员 丁广昱二〇二〇年五月十二日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。