上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初3471号原告：夏明红，女，1958年4月8日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：吴全明，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪1(系夏明红丈夫)，男，1957年10月16日出生，汉族，住址同上。被告：邵瀚平，男，1987年1月26日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：程伟，上海汉世律师事务所律师。原告夏明红与被告邵瀚平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告夏明红的委托诉讼代理人吴全明、汪1，被告邵瀚平的委托诉讼代理人程伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏明红向本院提出诉讼请求：1、确认原告夏明红与被告邵瀚平于2019年7月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月10日解除；2、被告支付原告自2019年11月1日至12月10日期间的房屋租金21,333元；3、被告支付原告逾期付款违约金10,666.67元(按合同约定日租金的50%，自2019年11月1日起计算至12月10日)；4、被告支付原告解除合同违约金48,000元；5、被告支付原告2019年11月的电费599元、水费285.70元。原告当庭撤回第5项诉讼请求，本院已经口头裁定予以准许。事实和理由：2019年7月27日，原告夏明红与被告邵瀚平签订《房屋租赁合同》(以下简称合同)，约定由原告将其所有的坐落于上海市徐汇区肇嘉浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)租给被告，租赁期限自2019年8月7日至2022年8月6日，租金为每月16000元，租金以三个月为一期支付，被告每期租金提前7日支付(即先付后用)，逾期支付的，每逾期一日，被告应按日租金的50%支付逾期违约金，合同还约定其它事项。合同签订后，原、被告开始按约履行，原告于2019年8月1日向被告交付房屋，被告于签约当日支付押金16000元，于2019年8月1日支付下一期租金54000元，第二期租金54000元至今未付。期间，原告多次催讨，均未果。故诉讼至本院。邵瀚平辩称：不同意原告夏明红的诉讼请求。同意解除合同，但合同解除的时间应该是12月7日，因为当天被告发出送还钥匙的快递，原告于12月8日收到的。第一期2019年8月7日至2019年11月6日租金已经支付，被告欠付租金应该是2019年11月7日至2019年12月6日的租金。因为原告交付的系争房屋存在瑕疵，有安全隐患，所以被告不应当支付违约金，即使要支付，也认为合同约定过高，要求法院降低。合同上没有约定三个月违约金，合同9.4条约定的是一个月的违约金，被告认为违约金约定过高，要求法院降低。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人为原告夏明红及案外人汪1、汪某2。2019年7月27日，原告夏明红(出租方、甲方)与被告邵瀚平(承租方、乙方)签订合同，约定由甲方将其所有的系争房屋租给乙方；甲方应于2019年8月1日前向乙方交付系争房屋，租赁期限自2019年8月7日起至2022年8月6日止，租金为每月16000元，租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前7日支付(即先付后用)，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的50%支付逾期违约金；租赁期间发生的水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费等房屋使用费用由乙方承担，物业管理费(若有)由甲方承担；乙方支付甲方租赁保证金16000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；合同期间内，房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后5个工作日内上门维修或提供相应替代物，如遇特殊情况,双方协商处理,甲方拒不维修的,乙方可代为维修,费用由甲方承担,乙方根据合同约定直接从租金中扣除相关费用;甲方的违约责任：若甲方有下列情形之一的,乙方可书面通知甲方解除本合同,且甲方应当向乙方支付数额相当于一个月租金的违约金：(1)甲方交付的房屋不符合本合同的约定或不符合6.1款的，不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；乙方的违约责任：(1)如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付日租金的50%作为逾期违约金，乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的150%向甲方支付房屋占用期间的使用费；乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金数额相当于一个月租金，给对方造成损失的，支付违约金数额不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(3)乙方逾期不支付租金累计超过7日的；(4)乙方在合同期限届满前无正当免责理由提前解除合同的。合同还约定其它事项。合同签订后，原告于2019年8月1日将系争房屋交付给被告使用。被告支付原告租赁保证金16000元及2019年8月7日起至2019年11月6日租金。2019年12月7日，被告向原告发送一份快递，其中装有系争房屋钥匙及门禁卡。当天晚上18点27分，被告向原告发出微信，告知原告已经将钥匙、门禁通过EMS快递形式寄还。当天晚上22点33分，被告再次向原告发出微信，告知快递收件地址是出租房屋所在地。在本案审理过程中，被告辩称，在系争房屋使用初期，发现洗衣机中有粪便，煤气灶、热水器有质量问题；另在使用中发生下水道堵塞、阳台窗户漏水、卧室墙壁渗水到吊顶和插座可能漏电、电开关经常跳闸导致电箱被烧等情况。原告诉称煤气灶已经为被告换了一台新的，热水器等问题原告都为被告修理好，而且原、被告当场验房交付房屋，被告在查验房屋无问题后才接收房屋，况且合同中已经写明“查验房屋无问题”；至于下水道堵塞、阳台窗户漏水、卧室墙壁渗水、电开关经常跳闸等情况，是被告自己使用不当造成的，而且原告已经全部予以维修，被告自己提供的维修单已经证明了被告提出的房屋损害问题已经予以修复。原告同意返还租赁保证金16000元。以上事实，除庭审笔录外，另有原、被告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、微信聊天记录、流水交易明细等证据证实，本院予以认定。被告另提供上海万阁装潢有限公司证明，证明系争房屋质量情况；原告质证：上海万阁装潢有限公司是被告自己请的装潢公司，该公司资质不知道，故对该公司出具的情况说明不予以确认。本院认为，涉案租赁合同系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同全面履行自己的义务，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。关于解除权行使的问题。2019年12月7日，被告向原告寄还系争房屋的钥匙及门禁，以自己的行为向原告表示不再继续履行合同的意思表示；被告认为原告交付的房屋存在瑕疵，主要问题是阳台及飘窗漏水，导致漏电跳闸甚至烧坏电箱，原告交付的房屋存在缺陷危及被告安全且不能实现租赁目的；此外，原告先前同意解除合同。原告认为，原、被告当场验房，被告在查验房屋确认无问题后才接收房屋，合同中已经写明“查验房屋无问题”；关于被告提出的煤气灶及电器设备，原告已经更换新的或予以修理；在租赁过程中，被告提出的房屋存在的问题，原告均及时予以修缮妥当，被告自己提供的维修单已经证明了被告提出的房屋损害问题已经予以修复；原告否认之前已经同意解除与被告的合同。本院认为,被告行使解除权并快递房屋门禁卡和钥匙的行为不当,被告提出的房屋及设备设施存在的问题未阻碍被告实现租赁目的，被告自己提供的证据也证明上述损坏已经修复，况且按照合同约定，被告可以自行修复，修复后的费用可以向原告主张赔偿；被告亦无证据证明原告同意解除合同履行。原告于2019年12月8日收到快递及解除合同通知后，于2019年12月10日收回系争房屋，原告以被告逾期支付租金超过7日且提前解约为由，要求确认原、被告之间的房屋租赁合同于2019年12月10日解除，有事实及合同依据，本院予以支持。房屋租赁期限自2019年8月7日起，被告仅支付一期三个月租金，故被告欠租日期应当自2019年11月7日起至原告收回房屋的日期即2019年12月10日。原告请求被告支付欠租的起始日期有误，本院予以更正。虽然按照合同约定，被告每期租金提前7日支付(即先付后用)，逾期支付的，每逾期一日，被告应按日租金的50%支付逾期违约金。原告从2019年11月1日起计算逾期支付租金的违约金有合同依据，但因被告抗辩该违约金约定过高，要求本院调低，本院综合当事人的过错，酌情确定被告承担的数额。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据合同约定，原告行使合同解除权而要求被告承担违约金数额为一个月租金数额，原告诉请要求被告承担三个月租金的违约金无合同依据，本院无法支持。鉴于原、被告之间的合同已经终止履行，原告同意退还租赁保证金，本院在本案中一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认夏明红与邵瀚平就上海市徐汇区肇嘉浜路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年12月10日解除；二、邵瀚平于本判决生效之日起十日内支付夏明红自2019年11月7日至12月10日期间的房屋租金18,133元；三、邵瀚平于本判决生效之日起十日内支付夏明红逾期支付租金违约金5,333元；四、邵瀚平于本判决生效之日起十日内支付夏明红解除合同违约金16,000元；五、夏明红于本判决生效之日起十日内返还邵瀚平房屋租赁保证金16,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计911元，由邵瀚平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇二〇年五月十二日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。