宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初3891号原告：庄守仁，男，1965年12月17日出生，汉族，住宁夏石嘴山市。被告：陈学全，男，1969年2月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：武文昊，宁夏北地律师事务所律师。被告：宁夏元嘉房地产开发有限公司，住所地位于：宁夏石嘴山市大武口区隆湖六站隆湖大道西侧。法定代表人：于文奎（已故），宁夏元嘉房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：赵翠娟，宁夏元嘉房地产开发有限公司会计。原告庄守仁诉被告陈学全、宁夏元嘉房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理。本院依法组成合议庭于2019年12月16日公开开庭进行审理。原告庄守仁，被告宁夏元嘉房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵翠娟，被告陈学全的委托诉讼代理人武文昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄守仁向本院提出诉讼请求：1.依法撤销石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202执异55号执行裁定书；2.依法确认位于××区住宅楼房一套归原告所有，抵顶所欠原告工资款21万元；3.要求依法解除对位于××区的住宅楼房的查封并停止对该房的执行；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告在2015年到2018年底期间曾是被告宁夏元嘉房地产开发有限公司的员工。由于宁夏元嘉房地产开发有限公司拖欠原告的工资，原告辞职。原告于2019年4月18日向大武口区劳动人事争议仲裁委申请仲裁要求宁夏元嘉房地产开发有限公司支付拖欠原告额工资。2019年5月22日，原告与宁夏元嘉房地产开发有限公司在区劳动争议仲裁委的主持下达成调解协议。元嘉公司在2019年5月26日前一次性向原告支付210000元工资。调解书生效后，宁夏元嘉房地产开发有限公司未能在调解书确定的给付期限内支付拖欠原告的工资。2019年7月22日原告向大武口区人民法院申请强制执行。在执行过程中，原告与被告公司达成和解协议一份，并签订了一份《执行和解协议书》；协议约定元嘉公司用其开发但未办理竣工手续的的位××区房屋一套抵顶原告的工资。协议签订后，宁夏元嘉房地产开发有限公司将房屋钥匙交付给原告。由于当时房屋不具备办理产权登记手续，所以没有办理房屋所有权变更登记手续。2019年10月11日大武口区人民法院因陈学全与宁夏元嘉房地产开发有限公司民间借贷纠纷执行一案作出（2019）宁0202执2096号之二执行裁定书将该房屋查封。原告发现后，于2019年10月17日向大武口区人民法院提出执行异议。2019年11月2日大武口区人民法院作出（2019）宁0202执异55号裁定书，驳回了原告的执行异议。现原告诉至法院，请求依法处理。被告陈学全辩称：一、原告就涉案房屋不享有足以排除强制执行的权利，原告并非房屋买受人，不符合关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28、29条的条件，答辩人认为抵顶标的物的受让人不享有买受人物权期待权的保护，原告并非合法取得涉案房屋占有；二、原告对涉案房屋不享有所有权。被告宁夏元嘉房地产开发有限公司辩称：请法庭依法公正、公平审理此案。原告庄守仁围绕其诉讼请求依法向本院提交的证据，本院认证意见如下：。1.交房通知单一份、门牌证一份、钥匙一套、物业费票据一份、购电卡一张、电力公司信息表一份，证明在法院查封涉案房屋之前，原告已实际占有涉案房屋。2.石大劳人仲案字（2019）第49号调解书复印件一份、执行和解协议书一份、执行异议申请书复印件一份、（2019）宁0202执异55号执行裁定书一份，证明在法院查封涉案房屋之前，原告与被告公司签订了合法的合同，且被告公司用房屋抵顶原告的工资是合法、有效的。原告提交的证据1、2来源合法，内容真实有效，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。被告陈学全向法庭提交以下证据及本院认证意见如下：1.人民网领导留言板一份，证明石嘴山市城建局于2019年8月20日通过人民网领导留言板向石嘴山市市民就兴隆园6号楼问题进行答复，答复内容反映涉案房屋所在的兴隆园6号楼截止2019年8月20日尚未竣工验收，基础设施尚未完善，不符合交付条件。2.2019年商品房预售公告（六）一份，证明涉案房屋所在的兴隆园6号楼于2019年8月15日取得商品房预售许可证，石嘴山市住建局于当日在政府网站进行公告，原告自与被告公司签订执行和解协议，至涉案房屋被查封期间有近2个月的时间与被告公司办理商品房预售合同备案，根据被告陈学全申请执行被告公司的情况，涉案6号楼已经办理预售备案合同的房屋，法院均未查封，原告未办理登记应当承担相应后果。被告陈学全提交的证据来源合法，但达不到其证明目的，本院不予采信。被告宁夏元嘉房地产开发有限公司未向法庭提交证据。经审理，本院认定事实如下：原告庄守仁与被告宁夏元嘉房地产开发有限公司于2019年5月22日通过劳动仲裁确定21万元债权、债务。2019年8月10日原告与被告宁夏元嘉房地产开发有限公司签订执行和解协议，确定以涉案房屋抵顶上述债权、债务，被告宁夏元嘉房地产开发有限公司当天向原告办理了交房手续，向原告交了钥匙、电卡并办理了门牌证。2019年10月11日被告陈学全申请法院查封了涉案房屋，2019年10月17日原告向本院执行局申请执行异议，2019年11月2日本院执行局下发55号执行裁定书，2019年11月12日原告起诉至本院。原告与被告宁夏元嘉房地产开发有限公司之间没有签订书面的买卖合同，也未向房管部门办理房屋备案登记，现原告以合法提前占有为由向法院提起执行异议纠纷之诉。本院认为，经审理本案争议焦点问题是：原告庄守仁就执行标的的位××区住宅楼房是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案的执行标的系不动产房屋，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中的被告宁夏元嘉房地产开发有限公司拖欠原告工资，经劳动仲裁部门仲裁裁决生效后，被告宁夏元嘉房地产开发有限公司同意以房屋买卖的方式抵顶双方的债权债务，实际双方已经形成了房屋买卖的意思表示，原告也支付了对价。被告宁夏元嘉房地产开发有限公司向其交付了房屋钥匙，原告也办理了门牌证等能够办理的入住手续。被告陈学全、宁夏元嘉房地产开发有限公司不能提供证据证明庄守仁系违法占有该房屋情况下，应依法推定庄守仁系合法占有。因被告宁夏元嘉房地产开发有限公司的原因，导致涉案房屋一直不能办理备案登记手续，该原因并非原告造成。本地房地产市场低迷的客观情况，导致开发商无法按时竣工验收等客观原因，使真正的权利人无法备案，他们的合法权益应当得到法律的保护。关于原告要求确认房屋系其所有的诉讼请求，因原告与被告公司之间尚未签订书面的买卖合同，缺乏行政机关所必须的书面材料。原告的该项诉讼请求，可在具备条件后予以办理，本院在本案中不予处理。综上所述，为维护民事主体合法财产权等民事权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，判决如下：一、不得对原告庄守仁占有的的位××区房屋进行执行；二、本院（2019）宁0202执2096号之二执行裁定书于本判决生效时自动失效；三、驳回原告庄守仁的其他诉讼请求。案件受理费4450元，由被告陈学全、宁夏元嘉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判长 李海容人民陪审员 王艳玲人民陪审员 孙永珍 二○二○年五月七日书记员 白冰玉附：本判决适用的有关法律条款《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。