安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终837号 上诉人（原审被告）：安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路，统一社会信用代码913412255770606574（1-1）。 法定代表人：马超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冷振初，该公司员工。 委托诉讼代理人：庞金超，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：方祥辉，男，1981年4月26日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：张朝阳，阜南县鹿城镇法律服务所法律服务工作者。 上诉人安徽鑫马置业有限公司（以下简称鑫马公司）因与被上诉人方祥辉商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初7827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鑫马公司上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回方祥辉的诉讼请求，或裁定发回重审；2.一二审诉讼费用由方祥辉承担。事实和理由：1.方祥辉不履行合同约定交房义务直接导致逾期交房事实的发生。涉案楼房于2016年5月26日取得竣工验收报告符合合同约定的交房条件后，其及时以快递邮寄的方式将交房通知书送达方祥辉，方祥辉收到后没有前往办理交房手续，也没有按照合同约定的方式履行交房义务，故意拖延交房时间；2.一审判决逾期交房违约金时间与逾期办证违约金时间重合，违背民法总则“一错不二罚”的规定。 方祥辉辩称，上诉人上诉请求不能成立，依法应予驳回。 方祥辉向一审法院起诉请求：1.依法判决鑫马公司向其支付逾期办理房屋所有权证书的违约金10730元；2.鑫马公司支付逾期交房违约金15788.76元（自2017年1月1日起至2018年1月19日止，计174天，每天90.94元计算）；3.本案诉讼费用由鑫马公司承担。 一审法院认定事实：2015年12月27日，方祥辉、鑫马公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201512270006），合同约定：方祥辉购买鑫马公司开发的位于北侧，阜为路西侧的金马中央公馆3号楼4层406号房屋一套，预测建筑面积共94.21平方米，套内建筑面积76.53平方米，分摊共有建筑面积17.68平方米。该房屋单价为每平方米4826.45元，总价款为454700元。合同第七条关于付款方式及期限的约定为：买受人于2015年12月27日前支付首期房价款104700元，余款35万元申请贷款支付。合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列1.2.4项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；4、经综合查验合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条关于交接时间和手续的约定为：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照每日0.02%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第二十条关于房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方协商解决。附件十一补充协议约定：5.买受人同意出卖人采用报纸公告或在本合同房地产所在地一楼单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日。因买受人原因延期办理房地产权证的，买受人承担一切经济损失。 合同签订后，方祥辉按合同约定向鑫马公司交付购房款104700元，余款35万元办理贷款。鑫马公司于2016年5月24日取得涉案房屋《工程竣工验收报告》，于2017年11月21日取得涉案房屋《竣工验收备案表》，于2017年12月4日在方祥辉房屋所在单元张贴公告要求相关业主携带办证材料到金马中央公馆售楼部办理房屋产权证书事宜。方祥辉于2017年6月24日实际接收了房屋，于2018年1月19日取得涉案房屋产权证书。 一审法院认为，方祥辉与鑫马公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 鑫马公司辩称以快递邮寄方式将交房通知书送达方祥辉，系方祥辉自身原因没有办理交房手续，但其提交的邮政特快专递中（快递单号1096284067622），仅有签收日期（12月21日），签收人姓名处无法辨认，方祥辉亦否认接收到该交房通知。根据法律规定，鑫马公司所举该组证据不能达到其证明目的，应当承担法律责任。双方所签订的商品房买卖合同中约定交房日期为2016年12月31日前，方祥辉实际接受房屋日期为2017年6月24日，鑫马公司逾期交房时间应从2017年1月1日计算至2017年6月23日。 涉案房屋在方祥辉办理房屋按揭贷款时，虽已登记在其名下，但其并未实际取得房屋产权证书，涉案房屋在2017年11月21日才取得竣工验收备案表，在未综合验收前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因鑫马公司的原因所致，鑫马公司因不符合办证条件而逾期办理房屋产权证书的违约事实成立，应当承担违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同内容约定，鑫马公司交房时间应为2016年12月31日止，考虑本案实际情况，确定其应为方祥辉办理房屋产权证书的日期应从2017年1月1日起算的90日内。鑫马公司在取得综合验收后于2017年12月4日以张贴公告形式通知方祥辉办理房产证，根据双方合同附件补充协议约定，其已尽到通知义务，自2017年12月4日起十五日期满即视为已向方祥辉送达办证事宜，其违约期间为2017年3月31日至2017年12月19日，对方祥辉请求超出上述违约期间的部分，不予支持。本案中，双方在合同中未约定逾期办理房屋产权证违约金的具体计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、安徽鑫马置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿方祥辉逾期交房违约金15732.62元（违约金自2017年1月1日计算至2017年6月23日）；二、安徽鑫马置业有限公司于判决生效之日起十日内以总房款454700元为基数，按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿方祥辉逾期办理房屋产权登记违约金（违约金自2017年3月31日暂计算至2017年12月19日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，由方祥辉负担54元，安徽鑫马置业有限公司负担78元。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，方祥辉与鑫马公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应忠实履行合同约定的义务。方祥辉依约向鑫马公司支付全部购房款后，鑫马公司未能按照约定及时履行向其交付房屋及为其办理房屋所有权转移登记的义务，依法应承担违约责任。鑫马公司虽上诉称逾期交房、逾期办理房产证的不在于其，其不应承担违约责任，但并未提供充分证据予以证明。故鑫马公司此项上诉理由不能成立，应予驳回。根据合同约定，鑫马公司承担逾期办证违约金的情形是因其原因在房屋交付之日起90日内未办理所有权证书，涉案房屋交付日期为2017年6月24日，逾期办证违约金应以方祥辉接收房屋后90日期满次日，即2017年9月23日开始计算，一审判决认定鑫马公司应当承担逾期办证违约金开始计算日期不当，本院予以纠正。故鑫马公司此项上诉理由成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、维持安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初7827号民事判决第一项，即：安徽鑫马置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿方祥辉逾期交房违约金15732.62元（违约金自2017年1月1日计算至2017年6月23日）； 二、变更安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初7827号民事判决第二项为：安徽鑫马置业有限公司于判决生效之日起十日内以总房款454700元为基数，按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿方祥辉逾期办理房屋产权登记违约金（违约金自2017年9月23日暂计算至2017年12月19日）。 一二审案件受理费288元，由安徽鑫马置业有限公司负担200元，由方祥辉负担88元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年五月十九日 法官助理张婷玉 书记员王京阳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。