新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）新4002民初4752号   原告（反诉被告）：康文华，女，1989年10月2日生，汉族，无固定职业，住陕西省宜君县。委托诉讼代理人：吴帆，新疆伊力佳律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆新天地购物广场经营有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市解放路77号亚欧国际22楼2201室。法定代表人：夏振盈，该公司总经理。委托诉讼代理人：张倩，新疆怀泽律师事务所律师。原告（反诉被告）康文华与被告（反诉原告）新疆新天地购物广场经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康文华的委托诉讼代理人吴帆、被告（反诉原告）新疆新天地购物广场经营有限公司的委托诉讼代理人张倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）康文华向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年3月10日签订的《新疆新天地购物广场经营有限公司商场租赁合同书》；2、被告退还已收取的签约意向金5000元、租赁费8万元、押金1000元，合计86,000元；3、被告赔偿原告装修损失3万元（以鉴定数额为准）；4、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告（反诉被告）康文华放弃主张被告赔偿装修损失3万元。事实与理由：2016年3月10日，原、被告签订《新疆新天地购物广场经营有限公司商场租赁合同书》一份，约定原告租赁被告经营的位于伊宁市××路.8平方米的商铺，年租金为8万元，租赁期为一年，自被告通知原告营业日期为准。合同签订后，被告收取原告签约意向金5000元、租赁费8万元、押金1000元，合计86,000元。原告开始装修，办理营业执照，先后投入资金12万元，但因被告运作失败，商场迟迟未能正常开业，原告多次找被告协商解除合同、退还租金，被告虽口头同意解除合同且将原告列入退场商户名单，但双方对退还租金的数额无法达成协议，故诉至法院。被告（反诉原告）新疆新天地购物广场经营有限公司辩称并反诉称，2016年3月10日，原告与我方签订《新疆新天地购物广场经营有限公司商场租赁合同书》，约定租赁期限为2016年3月10日至2017年3月10日，租金为8万元。租期届满时原告未及时撤场，将自己的物品堆放在我方房屋内至2019年9月10日，导致我方无法对外出租房屋，在此期间应支付房租，故请求依法驳回原告的诉讼请求并提起反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付自2017年3月10日至2019年9月10日止的租金193,335元；2、反诉被告承担本案反诉费。原告（反诉被告）康文华针对反诉答辩，被告的反诉无事实根据。双方于2016年3月10日签订租赁合同后，被告未履行合同义务，新天地购物广场始终没有开业，导致原告不能实现订立合同目的，被告的行为已构成违约，无权要求原告支付租金，请求依法驳回被告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于原告提交的新疆新天地购物广场经营有限公司商场租赁合同书、收据，由于被告对上述证据的真实性均无异议，本院经审查后对上述证据均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交如下证据：1、消防备案抽查结果公告截屏图打印件一份，拟证实合同不能履行的原因是被告的消防验收不合格。被告质证认为：对该组证据不认可，该份证据为打印件，无法核实该组证据的真实性，该工程的消防验收已合格。本院认证：虽该证据的形式为打印件，但该证据能够与原告提交的伊宁市公安消防大队建设工程竣工验收消防备案凭证的内容相印证，被告亦未提供相反证据足以推翻该证据，故本院对该组证据予以采信。2、退款明细复印件一份（未提交原件核对），拟证实众多商户与被告解除合同、退出商场的事实，可以判断是被告的责任。被告质证认为：对该组证据不认可，复印件无法证实该组证据的真实性以及与本案的相关性。本院认证：虽原告称该组证据来源于被告的财务室，但从证据形式上看，并未加盖被告的财务专用章，且被告不认可曾与原告协商退还租赁费等事宜，故无法证实该证据来源合法、真实有效，故本院对该组证据不予采信。3、清场通知书复印件一份（未提交原件核对），拟证实2019年8月22日，被告将商场转租给德松商贸有限公司，故原、被告已无继续履行合同的可能性，该清场通知书张贴于商场。被告质证认为：对该组证据不认可，没有任何签字或盖章，无法核实其来源，无法确定其真实性；载明的通知时间为2019年8月22日，是在原、被告签订合同书并履行完毕之后。本院认证：因德松商贸有限公司并未在该通知书上加盖公章，不符合证据的形式要件，且并不能显示该清场通知张贴于商场内，故本院对该组证据不予采信。4、新疆新天地购物广场经营有限公司商场租赁合同书复印件两份、退租返款协议复印件一份（均未提交原件核对），拟证实被告与原告等商户签订的商场租赁合同书均是被告提供的格式合同，且被告与商户已解除合同。被告质证认为：对该组证据不认可，该组证据是复印件无法核实真实性，且两份合同的相对方不是原告，该组证据包含证人证言的性质，根据法律规定，证人应当出庭接受法庭质询；该合同不属于格式合同，原、被告签订的合同是经过协商后，对双方权利义务的明确，被告提供合同，原告支付租金，权利和义务对等。本院认证：因该组证据均为复印件，原告既未出示原件核对，亦未申请上述两份合同书的承租方作为其证人出庭作证，故本院对该组证据不予采信。5、伊宁市公安消防大队建设工程竣工验收消防备案凭证复印件一份（该证据从伊宁市公安消防大队调取，加盖有此件与原件核对无误再次复印无效章），拟证实被告于2018年3月6日才向伊宁市公安消防大队申请竣工验收消防备案，2018年3月28日消防大队审核通过。被告质证认为：对该组证据不认可，该凭证为复印件，无法证实加盖条章的来源。本院认证：因该组证据系原告向本院申请调查令后，本院指定原告的委托诉讼代理人吴帆至伊宁市公安消防大队调取取得，故本院对该组证据予以采信。6、消防监督管理系统截屏一份，拟证实消防大队于2018年3月28日通过消防验收审核，当时经办人是玉山吾斯曼，提供上述备案凭证的经办人也是该人。被告质证认为：对该组证据不认可，截屏系打印件，不符合法定的证据形式要件，没有原件进行核对。本院认证：因该组证据能够与原告提交的消防备案抽查结果公告的内容相互印证，被告亦未提供相反证据足以推翻该证据，故本院对该组证据予以采信。7、偿还欠款协议书复印件一份（与原件核对无异），拟证实被告在合同期内，将商户整体转租并动员已入住的商户全部与其解除合同并退出商场，被告没有与原告履行租赁合同。被告质证认为：对该组证据不认可，该协议书的债权人并非原告，与本案无关，该协议书只能说明协议各方的权利和义务，协议书的权利并不是原告能享有的。本院认证：因原告已向本院出示该组证据的原件与该复印件核对，且被告并未否认其在该协议书中的权利和义务，故本院对该组证据予以采信。被告针对其辩称及反诉主张，提交如下证据：1、建设工程消防验收意见书彩印件一份，拟证实位于伊宁市××路伊犁亚欧国际建设工程消防验收合格。原告质证认为：对该组证据不认可，该组证据申请人为伊犁阜新房地产开发有限公司，验收工程名称是伊犁亚欧国际建设工程，与本案争议的新天地购物广场不是同一建筑物。从验收意见书的时间和建筑物的名称来看，即便是新天地购物广场在伊犁亚欧国际建设有限公司楼房内，本意见书是针对楼房的建筑、消防进行的验收，而根据公安部第×号令文件规定对于人流密集的大型商场应做专门的消防验收，因此，本意见书不能证实被告向原告出租房屋符合经营要求。本院认证：因该组证据为彩印件，被告并未出示原告与该彩印件核对，故不符合法定的证据形式，且该意见书所反映的需消防验收的工程并非涉案房屋所在的新天地购物中心一层，故本院对该组证据不予采信。本院经审理认定事实如下，原、被告双方无争议事实：一、2016年3月10日，原告康文华（乙方、承租方）与被告新疆新天地购物广场经营有限公司（甲方、出租方）签订《新疆新天地购物广场经营有限公司商场租赁合同书》（以下简称《合同书》），该《合同书》约定甲方将位于伊宁市新天地购物中心一层经营面积为43.8平方米的商铺租赁给乙方经营使用；租赁期限自2016年3月10日至2017年3月10日止；合同期满，乙方经甲方同意可续约，但应于期满前2个月由乙方先行提出书面申请，甲方通过综合考核同意乙方继续经营，第二年租金在第一年租金末月前一个月交付，第三年以此类推；租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期交还；租金为8万元，第一期租金交纳时间为2016年3月10日，第二期租金交纳时间为2016年5月30日；乙方同意在本合同签订同时向甲方支付进驻保证金共计5000元；合同履行期满乙方迁出本商场后，双方办理完毕商场交接手续30天后，如无客户索赔、投诉等问题，且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴有关费用，甲方退还乙方保证金，保证金退还时不计利息；在租赁期间内，因乙方经营所产生的一切费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；在经营过程中所产生的税费，由乙方自行承担交纳；乙方需自行办理各种证、照和营业必备的相关手续，费用由乙方自行承担等。原告租赁该商铺用于经营陕西风味小吃，经被告通知，原告于2016年11月试营业至2016年12月底。合同期满后，原、被告未续签合同，原告未将租赁房屋腾空并交还被告，原告自认至2019年8月其设施、设备仍在租赁房屋内，被告自认其于2019年9月将租赁房屋内装修拆除，原告对拆除一事知晓。二、2016年3月7日、3月10日、5月30日、6月10日，原告分别向被告支付意向金（即保证金）5000元、第一期租金2万元、第二期租金6万元、进场押金1000元，合计86,000元。对原、被告双方存在争议的事实，本院认定如下：一、2017年2月28日，被告与案外人施红、伊犁阜新房地产开发有限公司、窦浩签订《偿还欠款协议书》，该协议书约定被告将新天地购物中心一层经营面积为30平方米的商铺出租给施红，因被告重新规划商场需要包括施红在内的租户拆迁，进而达成拆迁补偿协议。二、2018年3月6日，被告针对伊宁市新天地购物广场一楼、二楼内装修建设工程（涉案商铺在内）向伊宁市公安消防大队申报竣工验收消防备案，同年3月28日审批通过。本院认为，原、被告签订的《合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张解除双方于2016年3月10日签订的《合同书》，因该《合同书》约定的一年租赁期限已于2017年3月10日届满，但原告未于租赁期满后将租赁房屋腾空并交还被告，双方亦未约定租赁期限，视为不定期租赁，根据法律规定，当事人可以随时解除合同，现被告自认其于2019年9月将租赁房屋内装修拆除即以自己的行为明确表示不履行合同，原告对拆除一事知晓，故本院认定双方签订的上述《合同书》已于2019年9月1日解除，故原告无需针对解除合同在本案中进行主张，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告退还已收取的签约意向金（即保证金）5000元，因《合同书》约定如无客户索赔、投诉等问题，且经被告确认原告没有任何违约行为及欠缴有关费用，应当退还保证金，因原告已经按期交纳一年租赁期间的租金，被告亦未当庭提供证据证实原告存在欠缴应付租赁期间相关费用的证据，现原、被告签订的《合同书》已经解除，被告理应退还该笔款项，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告退还押金1000元，因双方未对已付押金1000元的性质或规则作出明确约定，被告亦未当庭提供证据证实原告给其造成财产损失，现被告至今仍未退还押金无理，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告退还租赁费8万元，原告按照合同约定向被告支付了自2016年3月10日至2017年3月10日为期一年的租赁费，但被告于2018年3月6日才针对涉案商铺所在的新天地购物广场一楼装修建设工程向伊宁市××队申报竣工验收消防备案，2018年3月28日消防备案审批通过，致使原告在此前均无法正式经营，现原告自认其经被告通知于2016年11月试营业至2016年12月底，故本院酌定扣减两个月租金13,369.86元（计算方式：年租赁费8万元÷365天×61天=13,369.86元），被告应当向原告退还剩余租赁费66,630.14元（计算方式：年租赁费8万元-13,369.86元=66,630.14元）。被告（反诉原告）主张反诉被告支付自2017年3月10日至2019年9月10日止的租金193,335元，虽原告于《合同书》约定的租赁期限届满后未及时向被告交还租赁房屋，其自认店内的设施设备于2019年8月仍放置租赁商铺内，故原告本应参照双方约定的租赁费的标准向被告支付租赁期满后占有使用租赁房屋期间的租赁费，但因涉案商铺所在新天地购物广场一楼的装修工程的消防验收备案手续于2018年3月28日才审批通过，由此可见，该一楼的商铺经营于消防验收备案手续审批通过之后才能正常进行，原告在明知此前无法正常经营的情况下，继续占用涉案商铺，由此产生的扩大损失理应由其自行承担，故本院认定原告（反诉被告）应当向被告（反诉原告）支付自2018年3月29日至2019年9月1日止的租赁费114,410.96元（计算方式：年租金8万元÷365天×522天=114,410.96元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）新疆新天地购物广场经营有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）康文华退还已收取的签约意向金5000元、押金1000元；二、被告（反诉原告）新疆新天地购物广场经营有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）康文华退还租赁费66,630.14元；三、原告（反诉被告）康文华于本判决生效之日起十日内一次性向被告（反诉原告）新疆新天地购物广场经营有限公司支付自2018年3月29日至2019年9月1日止的租赁费114,410.96元；四、驳回原告（反诉被告）康文华的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）新疆新天地购物广场经营有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1950元，减半收取计975元，由原告（反诉被告）康文华负担152元、被告（反诉原告）新疆新天地购物广场经营有限公司负担823元。反诉案件受理费4166元，减半收取计2083元，由原告（反诉被告）康文华负担1232元、被告（反诉原告）新疆新天地购物广场经营有限公司负担851元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   董 文 二〇二〇年五月十一日 书  记  员   毛钰玮