广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初441号 原告：中国农业银行股份有限公司防城港防城支行，住所地：防城区防东路41号，统一社会信用代码：91450603901185735Q。 负责人：刘威，行长。 特别授权委托诉讼代理人：彭秋华，女，中国农业银行股份有限公司防城港防城支行客户经理。 被告：梁秀妹，女，壮族，1983年10月8日出生，户籍所在地：南宁市邕宁区。 被告：张克彪，男，壮族，1983年4月22日出生，户籍所在地：南宁市邕宁区，系梁秀妹丈夫。 被告：广西龙叶贸易有限公司，住所地：防城港市防城区防城镇群星路319号，统一社会信用代码：91450600593228990T。 法定代表人：黄福光，执行董事。 特别授权委托诉讼代理人：刘振亮，广西万通律师事务所律师。 特别授权委托诉讼代理人：黄珺宁，广西万通律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司防城港防城支行（以下简称：农行防城支行）与被告梁秀妹、张克彪、广西龙叶贸易有限公司（以下简称：龙叶公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告农行防城支行的委托诉讼代理人彭秋华、被告梁秀妹、被告龙叶公司的委托诉讼代理人刘振亮到庭参加诉讼，被告张克彪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行防城支行向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告梁秀妹于2015年11月24日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150078833）；2.判令被告梁秀妹向原告偿还借款本金300624.85元及相应利息、罚息、复利1395.09元（利息、罚息暂计至2019年11月12日，以后利息、罚息按合同约定另计至清偿完毕之日止），本息合计302019.94元；3.判令被告龙叶公司对上述被告梁秀妹所欠债务承担连带清偿责任；4.判令原告对处置被告梁秀妹名下位于广西防城港市防城区所得价款在上述被告梁秀妹所欠债务范围内享有优先受偿权；5.本案诉讼费由上述三被告共同承担。事实和理由：2015年11月24日，被告梁秀妹与原告签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150078833），约定被告梁秀妹向原告借款人民币370000元整，用途是购房，以登记在被告梁秀妹、张克彪名下位于广西防城港市防城区的房产作抵押，由被告龙叶公司为该笔借款提供阶段性保证担保；合同约定借款期限为20年，借款执行以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定（该笔借款发放时借款执行利率为5.39%），借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整的借款执行利率按合同约定的调整周期进行调整，借款采用等额本金递减还款法分期按月还款。合同签订后，原告与被告梁秀妹、张克彪于2015年12月25日办理预抵押登记手续（预购商品房抵押权预告登记编号：防港房预防城区字第D220151445号）。 原告已于2016年1月11日依约向被告梁秀妹发放了借款370000元借款。根据合同的约定，被告梁秀妹采取等额本金递减还款法首月应偿还借款本息3203.59元，但从2016年8月11日起，被告梁秀妹开始不按期偿还借款本息，经原告多次催收被告梁秀妹也不履行还款义务，故期间原告根据《个人购房担保借款合同》及《一手房贷款业务银企合作协议》[编号：农银（防）房合字（2013）第WD001号]的约定从被告龙叶公司保证金账户中扣收了被告梁秀妹所欠的逾期贷款本息。截至2019年11月12日，被告梁秀妹已拖欠原告的借款本金及相应利息共计302019.94元。 被告梁秀妹未按合同约定偿还借款本息，已经构成根本违约；而被告广西龙叶贸易有限公司为借款提供阶段性保证担保，应为被告梁秀妹所欠原告的债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求法院判如所请。 被告梁秀妹辩称，当时确实是签订了合同，我们没有钱还，对于解除合同没有意见。 被告龙叶公司辩称，1.涉案房屋已经于2015年9月6日具备办理不动产权证到被告梁秀妹、张克彪名下的条件，因为被告梁秀妹、张克彪怠于办理才未办理下来；2.原告的复利、罚息是重复计算不应该支持；3.本案存在物的担保和人的担保并存的情形，我方仅对涉案房屋变卖拍卖折价后不足清偿债务的部分承担清偿责任，不应对本案全部债务承担清偿责任。 被告张克彪无正当理由拒不到庭参加诉讼，也无答辩意见，无质证意见，亦未向法庭提交证据，视为其放弃答辩和举证、质证的权利。 综合本院庭审调查及当事人提交的证据，本院对原告诉称的事实予以确认。 另查明，被告梁秀妹与原告于2015年11月24日签订的《个人购房担保借款合同》，借款人系梁秀妹，抵押人系梁秀妹、张克彪，龙叶公司作为保证人在该合同上签章。双方在合同中约定，保证方式为阶段性连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年；若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。 本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》系原、被告各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，也没有损害国家、集体和其他人的合法权益，应认定为合法有效，对各方当事人均有约束力。原告已依约将370000元贷给被告梁秀妹，已履行了合同约定的义务。被告梁秀妹未按约定按时向农行防城支行偿还借款本息，已构成违约，应承担违约责任。现原告请求解除原告与被告梁秀妹签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150078833），被告梁秀妹同意解除合同，且不违反法律规定，本院予以支持。《个人购房担保借款合同》解除后，并不影响合同中结算、清理条款的效力，被告梁秀妹仍应继续履行支付欠款本息的义务。据原告提交的《中国农业银行贷款还款试算信息贷款基本信息》显示，截止2019年11月12日，被告梁秀妹应还本总金额为300624.85元，应还息总金额为1395.09元，未结清罚息总金额为0元，未结清复利总金额为0元，故原告请求被告梁秀妹偿还借款本金3000624.85元及相应利息、罚息、复利1395.09元（利息、罚息暂计至2019年11月12日，以后利息、罚息按合同约定另计至清偿完毕之日止），有事实和法律的依据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；……”的规定，本案中，被告龙叶公司作为被告梁秀妹与原告借款合同的保证人，自愿承担连带责任保证，且在合同中约定“贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权”，故对被告龙叶公司辩称的其仅对涉案房屋变卖拍卖折价后不足清偿债务的部分承担清偿责任的意见不予采纳，原告请求判令被告龙叶公司对被告梁秀妹的上述债务承担连带清偿责任，证据充分、理由成立，本院予以支持。 关于原告对预购商品房抵押预告登记的房屋是否享有优先受偿权的问题。本案当事人在涉案房屋上设立了抵押预告登记，预告登记是保全债权实现的措施，其不同于发生物权变动的本登记，抵押权预告登记所备案的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋正式抵押权设立登记之前，其享有抵押登记条件成就前办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。本案中，预告登记后，本案当事人并未向登记机关办理抵押权正式登记，不能产生抵押权效力。故原告主张对处置被告梁秀妹名下位于广西防城港市防城区所得价款在被告所欠债务范围内享有优先受偿权，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司防城港防城支行与被告梁秀妹于2015年11月24日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150078833）； 二、被告梁秀妹向原告中国农业银行股份有限公司防城港防城支行偿还借款本金300624.85元及相应利息、罚息1395.09元（利息、罚息暂计至2019年11月12日，之后的利息、罚息按原合同约定另计至贷款清偿之日止），本息合计302019.94元； 三、被告广西龙叶贸易有限公司对上述被告梁秀妹所欠债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司防城港防城支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 案件受理费5830元，减半收取2915元（原告已预交），由被告梁秀妹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5830元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 骆超营 二〇二〇年五月十五日 法官助理 龚彦丹 书 记 员 邓春瑶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。