上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初5711号原告：上海城开集团龙城置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：梁衍峰，董事长。委托诉讼代理人：费华平，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：王卫东，国浩律师(上海)事务所律师。被告：上海天策房地产咨询有限公司，注册地上海市金山区。法定代表人：林韵青，执行董事。被告：上海鼎涵房地产经纪有限公司，注册地上海市金山区。法定代表人：刘朝阳，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海城开集团龙城置业有限公司(以下简称城开公司)与被告上海天策房地产咨询有限公司(以下简称天策公司)、上海鼎涵房地产经纪有限公司(以下简称鼎涵公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王卫东，两被告共同委托诉讼代理人戴佐江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告城开公司与被告天策公司签订的《上海市房屋租赁合同》、原告城开公司与被告天策公司、鼎涵公司签订的《补充协议书》解除；2、被告天策公司支付原告2017年12月16日至2018年3月15日期间免租期租金166,626元(人民币，下同)；3、被告天策公司支付原告2019年5月1日至2019年7月31日期间的房屋占用费166,626元；4、被告天策公司已付的租赁保证金166,626元由原告没收；5、被告鼎涵公司对被告天策公司上述付款义务承担连带责任。事实与理由：2017年12月5日,原告与被告天策公司签订房屋租赁合同,约定：原告将上海市XX路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告天策公司使用,面积为154.75平方米。租赁起始日为2017年12月16日,到期日为2021年3月15日。免租期为3个月,日租金5.90元/平方米,付款方式为押三付一,先付后用。保证金相当于三个月租金之和,若被告拖欠租金,原告有权扣除保证金。若被告违约导致合同解除,则被告承担相当于三个月租金的违约金,且不享受免租优惠。若合同终止后,被告没有搬离,则按租金的1.5倍支付房屋占用费。同日，原告与被告鼎涵公司签订房屋租赁合同，原告将XX路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给鼎涵公司。两份合同内容相同，房屋面积、租金、物业管理费均一致。两被告共支付租赁保证金166,626元。2018年9月，原告与两被告签订补充协议，约定自2018年10月1日起，XXX、XXX室两套房屋均由被告天策公司承租。此后，天策公司支付了截止2019年4月30日的租金、截止至2019年6月30日的物业管理费。2019年4月26日，被告天策公司发函要求退租。原告于2019年5月15日回函同意于4月30日解除合同，但要求被告承担违约责任并按合同约定复原房屋后交还给原告。然而此后，被告天策公司一直未能复原房屋也未返还，原告于2019年8月1日强行收回房屋。现向法院提起诉讼。两被告辩称：原、被告确实签订了房屋租赁合同及补充协议。被告天策公司于2019年3月已口头向原告提出退租，双方达成口头协议，由被告先行整理。租金已支付至4月30日，物业管理费已支付至6月30日。物业管理费是支付给物业管理公司而非原告。后续的租金和物业管理费不需再支付。被告于4月13日搬离涉案房屋，并将房门密码锁的密码告知原告。4月26日，被告再次发函通知原告合同解除，要求退还保证金。5月15日，原告回函表示同意合同于4月30日解除，要求保证金抵冲违约金，保证金不再退还，并且要求被告办理工商登记的地址变更，复原房屋。而事实上，被告承租的房屋本身带有装修。根据合同约定，被告退还房屋时只要符合正常使用状态即可，不需要复原。双方除了对保证金是否退还问题存在争议，其他均无异议。现确认合同于2019年4月30日解除，不同意原告其余诉讼请求。经审理查明，2017年12月，原告城开公司作为出租方(合同甲方)，被告天策公司作为承租方(合同乙方)，双方签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租XX路XXX弄XXX号XXX室房屋。双方同意附件二第一部分“甲方提供标准”作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止或提前终止时乙方向甲方返还该房屋之验收标准。乙方向甲方返还该房屋时，乙方可将该房屋按当时装修，保持可正常使用的状态退还甲方。甲方已将为该大厦提供物业管理服务的管理处告知乙方。乙方应当在本合同签订的同时，与管理处签署《物业管理服务协议》，并按协议约定接受管理处的物业管理服务及向管理处支付物业管理费及其他服务费用。甲方基于本合同有完全的权利委托管理处代甲方行使或履行本合同项下的部分权利和义务。该房屋的装修期内，乙方享有优惠租金，并须支付该房屋的物业管理费及本合同项下乙方应付的其他费用。若本合同由于乙方的原因提前终止，甲方有权向乙方索取装修期租金优惠所减免的租金(5.90元/平方米/天*租赁面积与优惠租金的差额为租金优惠)。于签署本合同时，乙方须向甲方支付租赁保证金。如乙方违反本合同之规定，甲方有权利(但没有义务)扣除全部或部分租赁保证金用于支付乙方逾期支付款项或用于赔偿甲方或第三人的损失等。在甲方按本合同约定用租赁保证金充抵乙方应付的款项的，所持租赁保证少于约定的数额时，乙方须于接到甲方书面通知后三十日内将租赁保证金补足。如乙方未在前述期限内补足租赁保证金，甲方有权立即提前收回该房屋及提前解除本合同，甲方并有权没收租保证金。若租赁保证金不足以补偿甲方所蒙受的损失，甲方有权向乙方追索差额。乙方不得将租赁保证金转让，亦不得将租赁保证金用于抵销其应支付的租金或其他款项，但甲方书面同意的情况除外。甲方有权在下列任何一事件发生后经书面通知乙方而提前终止本合同：乙方在本合同规定的必须支付租金、物业管理费、其他费用的日期后三十天内仍未支付该租金、物业管理费、其他费用(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨)……。若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同，或甲方根据本合同约定提前终止本合同，则在不影响甲方根据法律规定和本合同所享有的其他权利的前提下，乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，并在本合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的金额按该房屋在本合同提前终止时的三个月租金之和计算。甲方可通过不予返还租赁保证金及用乙方根据本合同向甲方支付的租金(末实际使用部分)充抵上述款项。乙方如欲将自用的大件物品运入或运出该大厦，应事先向甲方或管理处发出书面通知，经甲方或管理处书面批准后，按管理处指定的时间、路线进行操作。合同补充条款第12-10条约定：乙方须在本合同租赁期届满或提前终止前与甲方联系交回该房屋事宜。乙方向甲方交还该房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理。乙方应最迟在本合同租赁期届满或提前终止之日17时之前，把该房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下(自然损耗、正常使用损耗除外)，交还甲方。同时乙方须将该房屋所有钥匙及通向该大厦各部分的钥匙(如有)交还甲方。乙方须与甲方或管理处共同对该房屋进行验收。如该房屋或甲方提供的附属物、装置、附加物有损坏或遗失(自然损耗、正常使用损耗除外)，乙方须负责赔偿。若乙方未按本条约定的状态将房屋连同甲方提供的附属物、装置、附加物返还予甲方，甲方有权自行对该房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物作出合适的修缮或代为恢复原状，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担。甲方有权从乙方所支付的租赁保证金中作相应扣除，如租赁保证金不足以抵扣的，则甲方有权把该等开支及费用未获抵扣部分视作债权，向乙方追讨。房屋交付日为2017年12月16日；起租日即为交付日。租期为2017年12月16日至2021年3月15日。应乙方要求，甲方同意在整个租赁期间给予乙方享有4个月装修优惠期，2017年12月16日至2018年4月15日期间支付租金总额相当于一个月的租金；甲方同意乙方在装修完工且各进场手续备齐后，可以在装修期内提前入场办公。房屋实测建筑面积154.75平方米；租赁期内，该房屋的日租金为每平方米5.90元，月租金为27,771元。该房屋的租金按公历月支付，乙方须于每个公历月的第一日或之前向甲方支付当月租金、物业管理费。物业管理费标准为每月每平方米32元，每月物业管理费4,952元。物业管理费按季度支付，乙方须于每公历季度的第一日或之前向管理处支付该房屋的物业管理费。乙方应于合同签署时或之前向甲方支付物业费保证金4,952元。物业管理费起计日与交付日期一致。租赁保证金83,313元。合同对于其他事项亦作了约定。合同附件二“现有装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备约定”中对于甲方提供的该房屋的标准、乙方装修注意事项作了约定。同日，原告城开公司作为甲方，被告鼎涵公司作为乙方，双方签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定，甲方向乙方出租XX路XXX弄XXX号XXX室房屋。合同中包括房屋建筑面积、租金、物业管理费、违约责任等内容均与上述租赁合同相同。合同签订后，被告天策、鼎涵公司分别向原告支付了租赁保证金83,313元，并于2017年12月6日签署涉案房屋进户设备设施交接单。两被告装修后入驻房屋。2018年9月，原告城开公司作为甲方、被告鼎涵公司作为乙方，被告天策公司作为丙方，三方签订一份《补充协议书》，主要内容为：甲、乙双方于2017年12月就XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》，现因乙方经营规划调整，现三方协商约定：1、乙方同意于2018年10月1日，将租赁合同项下原由乙方承租的XXX室房屋让由丙方承租、使用，该房屋所涉租金、物业管理费、电费等费用由丙方承担。2、丙方确认租赁甲、乙双方签订的租赁合同内容，并承诺合同对丙方具有约束力。丙方按租赁合同项下约定履行承租人义务；3、乙方确认，若丙方未按租赁合同约定履行义务的，无论甲方对租赁合同项下的权益是否拥有其他救济权利，其均有权直接要求乙方承担连带责任；4、租赁合同项下的租金不变。剩余租赁期内，月租金总额27,771元，由丙方支付予甲方。此后，被告天策公司支付了截止至2019年4月30日的租金，截止至2019年6月30日的物业管理费。2019年4月26日，被告向原告发出《解除合同通知书》，内容是：天策公司经营调整，决定退租。就解除租赁合同，通知如下：1、房屋租赁合同于2019年4月30日解除；2、我公司(被告)已于2019年4月13日搬出，请尽快寻找新的承租人，以避免扩大损失。3、入门门禁密码：142536。4、请返还保证金166,626元。该通知于次日寄达至原告。原告于2019年5月15日回函，主要内容：1、确认于2019年4月30日解除合同。2、天策公司应结清所欠的违约金166,626元(保证金用于冲抵上述违约金部分费用，不予退还)。3、收到本函后办理完成以租赁房屋为注册地址的工商注销或变更手续(若有)，并将上述注销之证明交由我司(原告)备案。如逾期未办理完成工商注销或变更手续的，每逾期一日，我司将按照租赁期内该房屋租金1.5倍向贵司收取违约金。4、贵司收到本函后应于15日内按照租赁合同约定的房屋交付标准或我司认可的标准交还我司，复原期间正常计算租金等费用。如贵司经我司催告后未在催告期内进行复原的，我司将自行聘请第三方进行复原，由此产生的费用均由贵司承担。若贵司在上述期限内未能给付所欠我司违约金等费用及未按照约定办理注销等手续办理的，我司将通过司法途径追究贵司的违约责任以及向贵司主张我司遭受的一切损失。现原告以诉称理由诉至本院。以上事实，由原告提供的XXX室、XXX室房屋租赁合同二份、进户交接单两张、补充协议1份，两被告提供的解除合同通知函及邮政快递投递信息、原告的回函，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原告与两被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。自2018年10月1日起，关于原告与被告鼎涵公司签订的关于XXX室的房屋租赁合同，承租人主体变更为天策公司，天策公司承继该合同承租人的权利义务，双方应当根据合同之约定充分履行各自义务。在合同履行过程中，被告天策公司因自身原因而要求解除租赁合同，其本身并不享有合同解除权，原告在收到被告的解除合同通知后，回函表示同意合同于2019年4月30日解除，因此本院确认租赁合同于该日解除。三方签订的关于XXX室补充协议是三方就此房屋租赁合同承租人主体变更的约定，确定天策公司成为该房屋租赁合同的承租人，由天策公司履行XXX室房屋的租赁合同，故该补充协议无须解除。被告天策公司提前解除合同而构成违约，根据合同约定原告确实有权没收租赁保证金。原告在回函中也明确提出了没收保证金的意见表示，因此原告此项诉讼请求，本院予以支持。被告天策公司于2019年4月26日发出解除合同通知，提出了解除合同、要求退还保证金的意思表示。原告回函同意解约并提出了相关要求。原告在回函中就合同解除后的后果提出四项要求，即：1、没收被告天策公司的保证金用于冲抵违约金；2、要求被告天策公司办理注销及变更以涉案房屋为注册地的工商登记；3、要求被告天策公司于15日内复原房屋。如果被告不能在期限内实施第2、3项内容，则原告将通过诉讼方式追究被告天策公司违约责任。从原告上述回函内容可以认定，如果被告天策公司在期限内完成第2、3项内容，则就合同的解除责任除原告没收租赁保证金外再无其他争议，原告放弃了向被告追索装修期内减免的租金等权利。但是,被告对于原告关于解除合同后果的处理的回函未予回复,因此不能以此认定原、被告对合同解除的后果处理已达成一致。在被告天策公司违约导致合同解除的情况下，原告有权根据合同约定要求被告天策公司承担违约责任。关于装修优惠期内租金减免，系原告基于合同全面顺利履行从而可以获得稳定、持续的出租收益为前提给予被告的优惠条件。但合同履行仅逾两年时，被告违约解除合同。由此原告提供的装修优惠期内减免的租金成为合同不能全部履行而造成的损失。因此，原告要求被告天策公司支付该期间减免的租金，本院予以支持。本院结合考虑合同已履行了逾两年时间的因素，酌情确定由被告天策公司支付相当于XXX、XXX室两套房屋的一个月租金，即55,542元。根据补充协议约定，被告鼎涵公司对于天策公司的债务承担连带清偿责任。关于房屋复原，原告认为被告天策公司需要将房屋恢复至交付时的状态，被告天策公司认为返还的房屋只需符合正常使用后的状态。根据合同补充条款第12-10条的约定，被告天策公司应当清理房屋并连同原告提供的附属物、装置、附加物有良好使用状态下的情况下退还。此条款之约定的内容并非要求被告天策公司在退还房屋时恢复至原告交付的原状。而事实上，原告收取的被告天策公司的装修保证金，对于被告天策公司的装修行为是明知并予以认可。被告天策公司装修后的房屋不可能与原告交付时的状况完全相同。因此，双方约定被告天策公司退还的房屋除自然损耗、正常使用损耗外，保持良好使用状态即可。换而言之，被告天策公司退还的房屋只要符合正常使用后的状态。被告天策公司在2019年4月26日的通知中已将门禁系统密码告知原告，原告可即时收回房屋。因此，原告现以被告天策公司未恢复房屋原状为由，主张房屋占有使用费的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海城开集团龙城置业有限公司与被告上海天策房地产咨询有限公司就上海市XX路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；二、被告上海天策房地产咨询有限公司已支付的租赁保证金166,626元由原告上海城开集团龙城置业有限公司没收；三、被告上海天策房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司装修优惠期内的租金55,542元。四、被告上海鼎涵房地产经纪有限公司对被告上海天策房地产咨询有限公司上述第三项给付义务承担连带清偿责任。被告上海鼎涵房地产经纪有限公司在承担了连带清偿责任后，有权向被告上海天策房地产咨询有限公司追偿；五、驳回原告上海城开集团龙城置业有限公司其余诉讼请求。案件受理费人民币8,798.17元，减半收取计4,399.08元，由原告上海城开集团龙城置业有限公司负担2,463.48元，被告上海天策房地产咨询有限公司与上海鼎涵房地产经纪有限公司共同负担1,935.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年五月二十二日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。