安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初559号 原告（反诉被告）：淮南民生新城物业服务有限公司，住所地淮南市潘集区潘三新村2小区7栋206室,统一社会信用代码91340400670917686X。 法定代表人：汪浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈桂芳，女，1975年10月23日出生，汉族，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市田家庵区，系淮南民生新城物业服务有限公司员工。 委托诉讼代理人：周宗辉，安徽震一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘静，女，1968年9月19日出生，汉族，山东省巨野县人，大专文化程度，退休职工，住安徽省合肥市蜀山区。 原告（反诉被告）淮南民生新城物业服务有限公司（以下简称民生物业公司）与被告（反诉原告）刘静物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，刘静于2020年3月3日对民生物业提起反诉，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月16日公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)民生物业公司的委托诉讼代理人周宗辉、被告（反诉原告）刘静到庭参加诉讼。因反诉原告刘静经本院依法送达预交反诉费通知书，未在合理期限内预交反诉案件受理费，本院于2020年3月25日依法裁定本案反诉按反诉原告刘静撤回起诉处理。本案现已审理终结。 民生物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费3226.2元、违约金1573元（违约金以295.2元为基数，按日万分之三标准计算至被告实际履行完毕之日止，暂计算至2020年6月30日违约金为1573元），合计4799.2元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2008年6月1日，原告通过合法招投标程序成为被告居住小区的合法物业服务单位，其后原告实际进行物业管理，全面履行了被告居住小区物业管理服务的义务，并多次荣获市、区优秀小区称号，但被告作为业主至今未履行缴纳物业费的义务。被告拖欠2011年1月1日至2020年6月30日共114个月，建筑面积56.62㎡，物业服务费标准0.5元/㎡/月，物业服务费合计3226.2元，根据《前期物业服务合同》第三十一条之规定，被告应赔偿原告违约金1573元。原告认为原告提供了优质物业服务，被告未履行缴费义务，应当及时足额支付欠付物业服务费用，同时被告应承担违约责任，现原告为维护自身合法权益，起诉至法院，望判如所请。 刘静辩称，1、原告诉讼主体不合法，应裁定驳回起诉；2、被告诉讼主体不合法。答辩人虽购买了争议的房屋，但被告始终居住合肥市，该房屋一直由被告父母居住，只有使用人交纳双方签订的物业合同中的服务费用；3、被答辩人提供的前期物业服务合同不合法；4、被答辩人前期合同主张的物管费采用“全包干”收费，可附加的约定，违背“包干制”的核心，缺失公平、合理、合法的依据；5、被答辩人没有提供需要每年审核的具有法定效力的《服务价格登记证》，没有履行合法收费程序；6、被答辩人的物业管理收费与服务水平不符合相适应原则，应该下浮服务费率，赔偿损失；7、被答辩人按照0.5元/平方米收取物业费，与其实际的物业管理服务质量不适格；8、被答辩人违约金的主张缺乏合同和法定依据；9、被答辩人失职，不定期清理化粪池，造成答辩人父母自2014年入住前，房屋里的木地板、墙体等被污水倒灌浸泡，财产损失高达万余元；10、被答辩人的诉讼时效已过期，应判决驳回被答辩人的起诉。综上，本案原、被告均无诉讼主体资格，应裁定驳回起诉，实体上原告的前期物业合同无效，收费无合法依据，被答辩人物业服务意识差、乱收违约金，应判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对民生物业提交的《商品房网上备案确认单》，刘静提交的刘静身份证复印件、民生物业公司营业执照、法定代表人身份证明，因原、被告双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、民生物业公司提交的证据： 1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份；证明：原告的诉讼主体资格及诉讼主体适格。刘静质证意见：有异议，事实上，民生物业公司已经破产了，公司已经脱壳转让给汪浩了，全部的债权债务关系已经转移完毕，我认为民生物业公司及法定代表人汪浩均没有资格起诉我。本院认证意见：经本院核查，目前民生物业公司的法定代表人系汪浩，公司仍在存续状态，确系案涉小区的物业服务公司，故对该组证据本院依法予以确认。 2、2011年8月20日及2014年9月2日的《民生淮河新城一期前期物业服务合同》原件各一份；证明：原告系涉案小区合法物业服务企业，已经进驻到淮河新城进行物业服务，不存在任何违法行为。刘静质证意见：对2011年8月20日的合同真实性、合法性均有异议，对2014年9月2日经过备案的《民生淮河新城一期前期物业服务合同》真实性无异议，合法性有异议。本院认证意见：对该组证据的真实性依法予以确认。 3、物业费缴费通知函照片打印件一组；证明：被告自2011年1月1日起拖欠原告物业费的事实，没有超过诉讼时效。刘静质证意见：真实性、合法性、关联性均有异议，已经超过了诉讼时效。催款缴费通知单没有原件，看不清楚日期，数据都是错误的，违背了催要的告知程序，应当先催要再处罚息，且原告的诉讼请求是万分之三和原告的罚息是万分之五不一样，故不能作为证据使用。本院认证意见：对该组证据的真实性依法予以确认。 4、原告公司服务价格登记证原件、物业费缴费通知函照片彩印件5张；证明：原告公司有物业服务许可证，具有收取案涉小区物业费的资格以及按照公司流程向业主刘静催收物业费并张贴《物业费缴费通知函》的情况。刘静质证意见：对原告公司的服务价格登记证原件真实性无异议，但与本案无关，原告公司的备案是2014年，原告应提供2016年之前的服务价格登记证，2008年6月原告公司获得案涉小区收费许可，应提供2008年6月至2016年6月的服务价格登记证，该服务价格登记证应具有连续性。对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，照片没有拍摄日期，也没有告知我本人，物业费缴费通知函内容不合法，应该提前给我收费通知。上面写2008年6月1日向我提供的物业服务，但是我的购房合同上的时间是2008年6月30日，且我所在小区整栋楼的房屋是在2009年4月27日通过竣工验收，原告收费函上的日期与事实不符，是不真实的。本院认证意见：对该组证据的真实性依法予以确认。 二、刘静提交的证据： 1、民生物业公司2011企业法人营业执照复印件（法人代表李荣春）、民生物业公司2012企业法人营业执照复印件（法人代表李南）、2019年核准的淮南民生私营企业基本注册信息查询单（法人代表汪浩）；证明：2011年反诉人就房屋进水索赔，当时无人受理解决，物业管理不规范。我一直在主张索赔的事情。民生物业公司质证意见：对证明观点有异议，达不到反诉原告证明索赔的事实。本院认证意见：该组证据不能证明刘静的证明观点，本院对该组证据依法不予确认。 2、2020年1月7日盖章的民生物业公司法定代表人身份证明、授权委托书；证明：原告公司的法定代表人身份证明、授权委托书不真实，该公司未遵守诚实守信原则，主体不适格。民生物业公司质证意见：三性无异议，不同意其证明观点。本院认证意见：被告公司已当庭提交法定代表人为汪浩的证明书，该组证据不能证明刘静的证明观点，本院依法不予确认。 3、费用清单（淮南展艺装饰有限公司）照片复印件及受损照片复印件一组；证明：受损的实物我一直在保存着，受损的家具等被污水池反水浸泡，物业公司没有尽到定期清淤的义务，对我造成了损失。民生物业公司质证意见：受损清单反映不出物品损失的真实、确切的价值，且无法反映出照片上的物品属于反诉原告本人所有，即便反诉原告存在损失也与民生物业公司无关。本院认证意见：费用清单系照片复印件，无法反映其真实性，且无其他证据能够佐证照片上的物品与刘静有关，故本院仅对受损照片的真实性依法予以确认。 4、疫情期间拍摄的照片2张、本诉原告提供的证据一组、监控设备被撤掉的照片1张；证明：1、到目前为止我家还在受到反水损失，物业公司不作为，烟道不清理，没有尽到其应尽的服务义务；2、本诉原告虚假诉讼；3、案涉小区我家门口的监控设备没有了，导致我找不到相关监控记录追究合法报案，物业公司管理不合法。民生物业公司质证意见：对2张照片的三性及证明观点均有异议，房屋反水不属于物业公司的维修范围，反诉原告花盆被盗，属于业主房屋内的物品，不属于物业公司的设施，也不属于物业公司的维修范围。对监控照片的真实性有异议。本院认证意见：对该组证据的真实性依法予以确认。 5、《商品房买卖合同》原件一份；证明：刘静购买案涉小区房屋的日期是2008年6月30日，原告民生物业公司却说2008年6月1日就对我提供了服务，该说法不真实，且《商品房买卖合同》中从未告知《前期物业合同》，也没有原告民生物业证据中说的履约书。民生物业公司质证意见：真实性无异议，证明观点有异议。被告刘静理解错误，原告提供的物业服务是面对整个小区，虽然物业进驻小区被告还未收房，但原告要求被告支付物业服务费也是在被告收房之后，合情合理。本院认证意见：对该组证据的真实性依法予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 民生淮河新城项目是由淮南民生置业有限公司在淮南市田家庵区投资、开发的项目，该项目共分为五期。刘静系淮南市田家庵区民生淮河新城一期一组团9栋107室房屋的业主，该房屋建筑面积为56.61㎡。2011年8月20日，淮南民生置业有限公司（甲方）与民生物业公司（乙方）签订一份《民生·淮河新城（一期）前期物业服务合同》，约定：“民生物业公司提供淮河新城一期小区前期物业管理服务，第六条约定物业服务管理费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.5元/月.平方米（包含物业管理区域内的公共水电能耗）；小高层住宅1.1元/月.平方米（包含物业管理区域内的公共水电能耗）……第七条约定业主应于甲方正式通知业主入住之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按半年交纳，首次交纳半年，第二次交付到6月底或12月底，之后业主或物业使用人应在每年1月20日，7月20日前履行交纳义务。第三十一条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按从逾期之日起按每天应交款的万分之三的标准向乙方支付违约金。第三十六条本物业管理服务期限为3年，从本物业入住之日起计算，即从2011年9月1日至2014年9月1日。”2014年9月2日，淮南民生置业有限公司（甲方）与民生物业公司（乙方）签订一份《民生·淮河新城（一期）前期物业服务合同》，约定：“第十条物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定如下：多层住宅0.5元/月.平方米；高层住宅1.2元/月.平方米……第十二条物业服务费按半年（月、季度、半年）交纳，业主应在1月10日,7月10日履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分五收取滞纳金。如单个业主与乙方另有约定的，从其约定。物业服务费可以预收，但预收期限不得超过6个月。第十三条业主应于房屋销售合同约定的交付日期起的次月交纳物业服务费用。”2014年9月30日，该合同经淮南市房地产管理局物业管理办公室备案。合同签订后，民生物业公司对淮河新城一期小区提供了前期物业管理服务。2009年7月1日-2009年12月31日刘静预交了6个月的物业管理服务费169.9元。2011年1月1日起刘静未按时交纳物业管理服务费，2016年12月、2017年12月民生物业公司分别向刘静所在的案涉小区住址张贴了《物业费缴费通知函》，但刘静至今仍未交纳物业管理服务费。2020年1月21日，民生物业公司诉至本院，请求：1、判令被告支付原告物业服务费3226.2元、违约金1573元（违约金以295.2元为基数，按日万分之三标准计算至被告实际履行完毕之日止，暂计算至2020年6月30日违约金为1573元），合计4799.2元；2、被告承担本案全部诉讼费用。案件审理过程中，被告刘静向本院提出反诉，要求：1、判令赔偿反诉人（本诉被告）未履行物业应尽义务造成的家具和木地板材料、人工费用，维修费用等损失金额17532元；2、驳回被反诉人（淮南民生物业服务公司）因主体不合法提出的经济赔偿请求；3、被反诉人承担本案全部诉讼费用。反诉原告刘静在本院依法送达《预交诉讼费通知单》后，未在七日内预交案件受理费，本院按反诉原告刘静撤诉处理。 另查明，根据民生物业公司提交的《服务价格登记证》记载载明，淮河新城一期依据淮价房[2007]3号规定，住宅区物业综合服务费（多层）的收费标准为0.5元/㎡/月。2019年9月3日，民生物业公司向淮南市田家庵区人民法院申请支付令，要求刘静支付所欠综合物业费人民币2886.6元。本院于2019年9月3日做出（2019）皖0403民督567号支付令，限令刘静在收到支付令之日起十五日内支付民生物业公司人民币2886.6元。2019年9月19日，刘静向本院提出支付令异议。2019年9月25日，本院做出（2019）皖0403民督567号民事裁定书，裁定：“终结本案的督促程序。本院（2019）皖0403民督567号支付令自行失效。”2020年1月6日，民生物业公司起诉至本院，要求刘静支付物业服务费3056.4元、违约金1650.4元，合计4706.8元。本院于同日做出（2020）皖0403民初163号民事裁定书，裁定：“准许原告淮南民生新城物业服务有限公司撤回起诉。” 根据原、被告双方的举证、质证及诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、本案原、被告的诉讼主体是否适格；2、原、被告之间是否存在物业服务合同关系，民生物业公司是否具有收费许可证，刘静应否支付物业服务费；3、民生物业公司是否尽到了物业服务义务，刘静能否以此为由拒缴物业费；4、本案是否超过诉讼时效，民生物业公司要求刘静给付物业服务费3226.2元及违约金1573元是否有事实与法律依据。 针对以上争议焦点，通过证据的分析和认定，以及庭审查明的事实，本院评判如下： 一、关于本案原、被告的诉讼主体是否适格的问题。 本院认为，判断主体是否适格，需审查是否与本案有直接的利害关系。直接利害关系是指公民、法人或者其他组织的财产权、人身权或者其他权益直接遭到他人的侵害或者直接与之发生权利、义务归属的争执。本案中，刘静系淮南市田家庵区民生淮河新城一期一组团9栋107室房屋的业主。经本院审理查明，民生物业公司自2008年1月11日成立，法定代表人虽经多次变更，但目前公司仍系在业状态、正常经营。自《物业服务合同》签订后，民生物业就对该小区实际提供了物业服务。2009年7月1日-2009年12月31日，刘静预交了6个月的物业管理服务费169.9元，2011年1月1日起未按时交纳物业管理服务费，故本院认为，本案原、被告的诉讼主体适格，对刘静认为其不是本案适格主体的相关辩称，不符合事实，且无法律依据，本院依法不予支持。 二、关于原、被告之间是否存在物业服务合同关系，民生物业公司是否具有收费许可证，刘静应否支付物业服务费的问题。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，原、被告之间虽未签订书面的物业服务合同，但自2011年8月20日原告与淮南民生置业有限公司签订《民生·淮河新城（一期）前期物业服务合同》后，民生物业公司就实际对案涉小区提供物业服务。被告刘静作为案涉小区9栋107室房屋的业主，在2011年之前也一直缴纳物业费用，应视为双方之间成立了合法、有效的物业服务合同关系。本案中，原告民生物业公司已对被告刘静居住的淮河新城一期小区提供了物业服务，被告刘静作为小区业主在接受了服务后理应履行交纳物业管理服务费的义务。对被告认为原告没有提供具有法定效力的《服务价格登记证》，没有履行合法收费程序的相关辩解。原告庭后向本院提供了涉案小区的《服务价格登记证》，经审查，能够证明原告提供的服务价格登记上的淮南市田区国庆西路与广场北路交口向北300米实际是登记证上的单位住址，且主要收费项目为住宅区物业综合服务等级收费，亦能够证明原告收取淮河新城小区物业管理服务费经物价部门备案登记并许可。故对被告认为原告系违法收费的辩解意见，缺乏事实依据，本院不予支持。 三、关于民生物业公司是否尽到了物业服务义务，刘静能否以此为由拒缴物业费的问题。 本院认为，每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，对业主反映的物业服务问题，物业服务企业应及时改善服务、加强管理、提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中，被告刘静虽提交了照片以证明原告民生物业公司存在物业管理不到位的情况，但对小区公共权益的维护，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，服务管理上的瑕疵不能作为被告刘静拒付物业服务费的依据。故对被告刘静认为原告未提供合格有效的物业服务，拒绝支付物业费的相关辩解，于法无据，本院依法不予支持。 四、关于本案是否超过诉讼时效，民生物业公司要求刘静给付物业服务费3226.2元及违约金1573元是否有事实与法律依据的问题。 本院认为，物业管理服务合同具有不同于其他民事合同的公共服务性和强制继续履行的特点，除物业服务企业明显怠于行使追索物业费权利的，应认定物业服务企业在服务期间在持续主张权利。本案中，原告民生物业公司向本院提交的物业费缴费通知函照片打印件能够证实其以张贴催费通知单的形式向被告刘静要求给付物业管理服务费用，未超过诉讼时效，故对被告刘静认为的本案已经超过诉讼时效的辩解意见，本院不予支持。 《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案中，因案涉《民生·淮河新城（一期）前期物业服务合同》明确约定了物业费收取方式、收费标准等内容，刘静作为小区业主在享有物业服务的前提下理应及时、足额支付物业服务费。2011年8月20日，民生物业公司与淮南民生置业有限公司签订的《民生·淮河新城（一期）前期物业服务合同》第三十六条约定民生物业公司于2011年9月1日开始入住涉案小区，故2009年7月1日-2009年12月31日，刘静预交的6个月的物业管理服务费169.9元应予扣除。本院认为，原告按照每月每平方米0.5元的标准计收物业费，未超过服务价格登记证的约定，但起算日期有误，应从2011年9月1日民生物业公司入住涉案小区之日起计算至2020年6月30日，共计105个月。故对原告民生物业公司要求刘静给付物业服务费3226.2元的诉讼请求，本院依法更正为2802.13元[（0.5元/月/㎡×56.61㎡×105个月）-169.9元]。对于原告要求被告刘静支付违约金1573元的诉讼请求，民生物业公司虽然实际对案涉小区提供了物业服务，但经审理查明，并参照与刘静同小区业主在同类案件中提供的证据来看，原告公司提供的物业服务还存在部分不全面、不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告刘静于本判决生效之日起十日内一次性支付原告淮南民生新城物业服务有限公司自2011年9月1日至2020年6月30日期间的物业服务费2802.13元； 二、驳回原告淮南民生新城物业服务有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告淮南民生新城物业服务有限公司负担21元，由被告刘静负担29元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  卢 红 人民陪审员  张怀德 人民陪审员  王祥跃 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  王清艳 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。