河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初1846号原告:尤红宇，男，1969年11月3日出生，汉族，住洛阳市涧西区。原告：赵青梅，女，1972年8月16日出生，汉族，住洛阳市涧西区。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍；职务：执行董事。委托代理人：安学锋、罗晓玉（实习），河南焦点律师事务所律师。原告尤红宇、赵青梅诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尤红宇、赵青梅及被告洛阳尚锦置业有限公司委托代理人安学锋、罗晓玉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告尤红宇、赵青梅向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告商品预售合同违约；2、请求法院强制被告履行合同义务为原告办理房屋所有权证；3、请求法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判决被告支付逾期为未办理房屋所有权证的违约金49000元；4、要求被告承担本案诉讼费用和其它费用。事实和理由：2014年9月2日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，并按时支付全部付房款，人民币合计752494元整。根据商品房预售合同的第八条约定，出卖人（即本案被告，下同）应于2016年12月31日将原告所购买的升龙城5幢1单元1-2403室交付买受人（本案原告，下同）使用。根据《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案。截止2017年12月26日，被告在商品房交付原告使用后360日内未办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，因此被告已造成违约，《商品房预售合同》“第十五条关于产权登记的约定，附件四：《商品房买卖合同》补充协议十二条”的违约金计算方法明显违背《中华人民共和国合同法》的公平原则，属于显失公平。依据商品房预售合同“附件四第十二条”的内容，被告违约“出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金”，原告违约“则买受人须按预期办理天数每日向出卖人支付按购房总额日千分之一的违约金。”按照这种计算方法，因被告的责任，无论拖延办理房屋所有权证时间多久，被告违约金总额仅仅不超过752.5元，在原告的责任情况下，却是按每天向被告支付752.5元。如此显失公平，是被告利用自己优势和利用原告没有经验，以不可更改的、打印的格式合同，签订明显有利于被告的合同，只是双方权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“订立合同时显失公平，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”对于这种显失公平的合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”及第十八条“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起超90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算。”请求法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判决被告“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”支付逾期未办理房屋所有权证的违约金。我国目前基准贷款利率是年4.35%，逾期贷款利率再增加30%-50%，截止到2019年12月，被告最少要支付42553.54元违约金，最多不超过49100.23元违约金。因被告的违约，原告不得不起诉被告，因此要求被告承担本案诉讼费用和其他费用。被告的违约行为，已严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告当庭答辩称：1、按照法律规定和合同约定，开发商承担的是办证资料报备义务，而非办证义务。2、开发商承担逾期提交办证资料报备义务违约责任的前提，按照《商品房买卖合同司法解释》的规定和预售合同第十五条的约定，要求是"因出卖人"的原因，预售合同附件四补充协议第十二条进一步明确，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。该司法解释的规定还表明，与其他合同类纠纷中一般适用的无过错责任原则不同，在房屋权属证书逾期办理问题上，应适用过错责任原则。答辩人在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。3、造成答辩人至今不能提交办证资料报备的原因在于两个方面，第一，由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人，并向答辩人先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件。在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批；第二，涉案区域控制性详细规划在升龙城项目初期即经政府部门审批，控规的通过意味着包括电力供应等市政基础配套设施应满足项目开发的正常需要。2013年10月30日，被告与河南国网供电公司签订《新建住宅配电工程项目建设协议书》明确约定，被告按照约定支付配套费后，供电公司应于2014年8月1日向升龙城一期供电。但被告足额缴纳配套设施费用后，洛阳国网供电公司于2014年8月26日告知被告，涉案区域珠江路沿线位于"供电红色限报区"，无法接入正式电，进而无法进行消防验收。"政策调整、规划变更、无法接入正式电"这两方面属于原、被告在签订《商品房预售合同》时无法预见的。而政府向答辩人下发的规划许可证、施工许可证等相应证件、通过控制性详细规划的报批手续等行为均具有一定的公信力。许可证的错误下发、审批的错误通过，并非被告能掌控预判的事实，亦不属于被告正常的商业风险。且以上事实答辩人亦无法通过自身努力去克服，从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求答辩人按照《商品房预售合同》的约定期限完成办证资料的报备工作，对答辩人极其不公平。根据《合同法解释二》第26条之规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人明显不公平或不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件实际情况确定是否变更和解除。因此，答辩人认为，应变更合同约定的办证资料报备义务的时间。4、涉案房屋为升龙城一期房屋，接入正式电的时间是2017年8月29日，正常情况下，正式电接入后方可进行消防验收，且消防验收的时间周期为一年左右，因此在接入正式电之后，应给答辩人预留足够的时间进行消防验收。5、答辩人为买受人利益，买受人每使用一度电额外支出0.25元购买高价电，两年多来额外支出2000多万元。升龙城小区已交房业主近4000户，如买受人的诉求获得支持，必将导致公司资金链断裂甚至破产，直接影响到几千户业主房产证的办理，尚未交房的无法交房，最终给业主带来的损失和困难是难以估量的。同时，升龙城项目系城中村改造项目，答辩人负有回迁安置区的建设任务，一期安置房已建成交房，但目前仍有1600户村民安置未解决。一旦资金链断裂，安置房建设工作不能完成，将导致1600户村民无房可回迁，并导致社会秩序的混乱稳定和一方平安。据此，答辩人根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，请求对违约金进行调整。6、物业费的收取主体为物业公司，答辩人并非物业服务合同的相对方，原告无权要求答辩人返还物业费，且返还物业费的诉求与本案商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系。7、涉案房屋为升龙城5幢，生效判决认定违约金标准按已付房价款的百分之0.1。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2014年9月2日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买升龙城B区5幢1单元1-2403号房屋，房屋代码934505，金额为752494元，交付期限为2016年12月31日前。当日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议一份，《商品房买卖合同》与补充协议中约定：出卖人应当在商品房交付使用后，360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再约定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件四本合同补充协议第十二条执行，《商品房买卖补充协议》第十二条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务。如因出卖人的责任未能在约定时间将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，买受人不退房，继续履行本合同。出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。如因买受人提供的资料不齐全等原因造成不能再规定期限内取得房地产权属证书的，其责任由买受人承担，出卖人不承担违约责任。2016年12月31日，原告从被告处接收房屋。原告至今未取得不动产权属证书。另查明，庭审中被告洛阳尚锦置业有限公司称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目的手续审批出现暂停和顺延，造成了业主产权登记手续的滞后和拖延。被告洛阳尚锦置业有限公司称升龙城B区5号楼于2019年12月10日取得不动产权证，具备办证条件。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。本院认为，原告尤红宇、赵青梅与被告洛阳尚锦置业有限公司双方签订的《商品房预售合同》与《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。洛阳尚锦置业有限公司于2016年12月31日向原告交付房屋后，未按约定提交相关备案资料，原告未能取得房地产权属证书。洛阳尚锦置业有限公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，洛阳尚锦置业有限公司应当承担一定的违约责任。涉案房屋在2019年12月10日取得该楼不动产权证，具备办证条件，故被告洛阳尚锦置业有限公司应协助原告尤红宇、赵青梅办理升龙城B区5号楼1单元1-2403号房屋不动产权属证书。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方约定被告洛阳尚锦置业有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金，故被告洛阳尚锦置业有限公司应向原告支付违约金752.5元（752494元×0.1%），本院予以支持。驳回原告其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于洛阳市涧西区升龙城B区5幢楼的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助原告尤红宇、赵青梅办理升龙城B区5幢楼1单元2403号房屋（房屋代码934505）不动产权属证书。二、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告尤红宇、赵青梅支付违约金752.5元。三、驳回原告尤红宇、赵青梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费512.5元（已减半收取），由原告尤红宇、赵青梅负担112.5元，由被告洛阳尚锦置业有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛莹莹二〇二〇年五月二十二日书记员  尹婉青