湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0105民初1510号 原告：长沙世纪金源物业管理有限责任公司，住所地长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城富湾国际3栋401房。 法定代表人：刘占军。 委托诉讼代理人：王留榜，湖南科云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗凯丽，湖南科云律师事务所实习律师。 被告：雷云，男，1985年4月15日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 被告：罗文娟，女，1984年10月20日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司与被告雷云、罗文娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司委托诉讼代理人王留榜，被告雷云、罗文娟到庭参加诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。 原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告雷云、罗文娟给付湘江世纪城X栋XX号房屋2012年1月1日至2019年12月31日的物业管理费共计17689.92元，违约金3513.55元，合计21203.47元（大写：人民币贰万壹仟贰佰零叁元四角七分）2、请求判令被告雷云、罗文娟承担诉讼费用。事实与理由：2009年6月25日，被告与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订《湘江世纪城商品房买卖合同》，购买了湘江世纪城X栋XX号房屋，面积为133.18平方米。该合同第11页第十八条明确约定由原告对该房屋进行前期物业管理。2009年6月25日，被告就湘江世纪城XX栋XX号房屋签订了《承诺书》，明确表示已经认真阅读了《湘江世纪城临时管理规约》，并承诺遵守该管理公约的约定。《管理公约》第10页第二十五条明确约定业主或物业使用人应在每半年开始前十日内履行交纳义务。《管理公约》第11页第三十六条明确约定违约金为每日千分之三。但是自2012年1月1日至今，被告未向原告缴纳上述房屋的物业管理费，且经原告多次催缴后仍未履行该义务。因此被告的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益。原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼。 被告雷云、罗文娟辩称：房屋漏水严重，原告没有给我们进行维修。有一次大维修，其他住户都维修了，只有我家没有进行维修。且原告多次反悔，在2015年双方已经达成赔偿室内装修4500元的共识，我们去交物业费的时候，原告又反悔。且原告经常更换楼长，导致被告信息不能够得到及时的反馈。 各方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据材料，经本院依法组织各方当事人证据交换及举证质证，就当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据材料及本案诉争焦点，并结合当事人的陈述，本院确认如下事实：原告与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订《湘江世纪城前期物业服务合同》。该合同主要约定：一、服务内容与质量：物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，包括：主体结构、楼梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，包括：共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备；3、物业共用部位和相关场地（包括：道路、化粪池、自行车棚、停车场）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化、花木、建筑小品的养护和管理；5、车辆行驶与停放秩序的管理；6、协助公安部门维护公共秩序和安全防范，包括门岗执勤，定时巡视；7、装饰装修管理；8、物业档案资料管理。二、在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、家庭特约有偿服务；2、维修有偿服务；3、其他便于本小区业主生活的物业管理延伸服务；乙方应当公示特约服务的内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，乙方应当提供质价相符的服务，业主应按约定付费。三、服务费用：本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.4元／月·建筑平方米；本物业服务费用不含共用部位、共用设施设备大、中修及更新改造费用，不含水泵的折旧费，住宅中修费。若政府对收费标准和项目进行调整，则按新规定执行。同时，两被告签署了遵守《湘江世纪城临时管理规约》的承诺书。 被告雷云、罗文娟系湘江世纪城X栋XX号房屋业主，房屋面积为133.18平方米。被告雷云、罗文娟尚欠2012年1月1日至2019年12月31日物业费17899.39元（133.18平方米*1.4元／月/平方米*96月）。原告催款物业费未果，故成此诉。 本院认为：一、原告与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及被告签订的承诺书系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护，对全体业主有效。原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告应按合同约定支付物业费。关于被告主张其房屋漏水问题，原告并非房屋的卖方，对房屋质量没有担保责任。本案中，原告已上门进行过相关维修，被告提供的照片及视频仅能体现拍摄当时房屋的现状，不能证明房屋漏水原因，被告可另诉处理，不能作为其拒交物业费理由。关于被告提出的其他抗辩事由，没有证据证明，本院不予采纳。需要指出的是，及时交纳物业费是保障物业公司正常运转的前提条件。被告从2012起长期拖欠物业费，不利于原告公司正常运转，同时原告亦应努力提高服务质量，尽到协调处理的义务。综合全案情况，本院对原告诉请的物业费予以支持，对诉请的违约金予以驳回。原告主张2012年1月1日至2019年12月31日物业费17689.92元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。因此，被告应向原告支付2012年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费17689.92元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告雷云、罗文娟于本判决生效之日起十日内向原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司支付自2012年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费17689.92元。 二、驳回原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费因适用简易程序结案，减半收取165元，由被告雷云、罗文娟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 (此页无正文) 审 判 员  李漫 二〇二〇年五月一日 代理书记员  刘嵘 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。