贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初803号原告：肖聪，男，1983年3月3日出生，汉族，住贵州省赫章县。原告：邹盼盼，女，ｌ987年5月6日出生，汉族，住贵州省赫章县。二原告委托诉讼代理人：肖远龙，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201510760600。被告：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区明湖路67号，统一社会信用代码：91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖志银，系贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201910078163。原告肖聪、邹盼盼与被告六盘水实地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，因新冠病毒疫情影响，扣除审理期限一个月，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖聪、邹盼盼及其二人的委托诉讼代理人肖远龙，被告六盘水实地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖志银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖聪、邹盼盼向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付迟延交付房屋违约金80855元[526400元×2÷10000×768=80855元(从2017年10月1日算至2019年12月8日计768天)]给原告方;2、请求判令被告支付迟延办证违约金43217元[526400×1÷10000×821=43217元(从2017年11月30日算至2020年2月29日计821天)]给原告方，并判令被告从2020年3月1日始，至被告将涉案房屋所有权证交付给二原告之日止，以526400元为基数，日万分之一的计算方法计算迟延办证违约金，并支付给原告方；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年5月31日，原告方与被告签订了《商品房买卖合同》。合同第七条约定商品房总价款为526400元。合同第十一条第(一)项约定：“出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房”；第十三条第1项第(2)约定：“逾期超过90日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起，至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条第三款第(一)项约定：“出卖人承诺于2017年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”；第(二)项第2约定：“约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理---(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告方按约定于2017年5月31日、2017年6月29日、2018年4月25日分别向被告支付购房款166400元、110000元、250000元。合同签订前，被告将该涉案的商品房土地使用权抵押贷款，合同签订后未取得建筑工程竣工验收证明文件，以及涉案商品房存在渗水、滴漏等质量原因，不能按约定交付，原告方不得已于2019年9月l7日提起诉讼后，诉讼期间被告于2019年12月8日将房屋瑕疵交付给原告方。时至今日，被告未将办理商品房转移登记的有关文书及原告委托其办理的商品房所有权证交付给原告方。原告方就违约金支付与被告协商未果，故提起诉讼，请判决支持原告诉请。被告六盘水实地房地产开发有限公司辩称，1、原告购买该房屋是用于自身居住使用，因此其损失应当以六盘水同地段的租金指导价来计算，故原告请求的违约金过高，请求法院进行减少及调整。同时根据合同约定原告在合同签订之日2017年5月31日支付首付款，同时根据合同约定原告应当在2017年7月3日支付第二期房款，因此原告方自身存在逾期付款的行为，根据合同约定，在原告并未将款项交清之前被告可以不交付房屋给原告。经过计算得知，原告共计违约322天，应当在原告计算的违约天数中对该天数予以扣除。双方在合同中约定逾期办理产权证的违约金计算，为万分之一，有失公平，请求法院调整并且被告自愿按万分之零点三承担该违约金，同时根据补充协议第四条第二款的约定，关于该房屋的初始登记，由被告方代原告方自行申请，也约定被告不向原告承担该逾期的违约责任，因此其请求没有事实约定。本案当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，对原告提交的身份证复印件二份、信息查询单复印件一份、商品房买卖合同一份、收据五张；六盘水实地房地产开发有限公司提交的营业执照复印件、法人代表身份证明书、身份证复印件各一份，商品房买卖合同、收据5张，各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对各方有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的照片7页、期楼收楼通知书一份，因该组证据中的照片，本院无法核实是否为涉案房屋，故本院对照片7页不予认定；对期楼收楼通知书，因能证明被告于2019年12月8日将涉案房屋交付给原告的事实，故本院对该证据予以确认；2、对被告提交的补充协议一份，因系双方签订，对相关事项进行补充约定的，故本院对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月31日，原告肖聪、邹盼盼与被告六盘水实地房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的位于贵州六盘水碧桂园-1层-101铺（建筑面积56.1平方米，套内建筑面积54平方米）出售给原告；总价款为526400元，单价每平方米9748.15元。于合同签订之日支付首期房款276400元，余款250000元以银行按揭支付。该合同第十条逾期付款责任约定：逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应捐款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。……”该合同第十三条逾期交房责任约定：（1）逾期在90日内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满至次日其至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金。该合同第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2017年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，同时合同还对其他权利及义务等进行了约定。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还就其他事项进行约定。双方还签订了附件十二《补充协议》，该补充协议中第六条逾期交付责任第二点中约定：买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%；该《补充协议》第十条约定：“……。关于初始登记：出卖人自行申请办理该商品房所有权初始登记，出卖人不向买受人承担初始登记逾期办理的违约责任。”。双方还签订了《委托办理权属登记协议书》，约定委托被告办理相关备案登记、预告登记等事宜。《商品房买卖合同》签订当日原告肖聪、邹盼盼支付购房款166400元给被告，合同签订后于2017年6月29日支付110000元购房款给被告、于2018年4月25日支付购房款250000元给被告。因被告逾期交付房屋给原告使用，故原告诉至本院。另查明，被告六盘水实地房地产开发有限公司于2019年12月8日将涉案房屋交付给原告肖聪、邹盼盼。本院认为，本案争议焦点为：1、原告诉请的违约金及迟延办证违约金有无事实及法律依据？2、原告主张的违约金是否过高？针对第一个争议焦点，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是原被告双方的真实意思表示，合同内容也未违反法律法规的强制性规定，故合法有效，对双方均有约束力，原被告双方应按合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定交付时间为2017年9月30日前，因该合同系被告提供的格式合同，说明被告是在考虑成熟的情况下作出的该约定，被告辩称“根据合同约定原告应当在2017年7月3日支付第二期房款，因此原告方自身存在逾期付款的行为，根据合同约定，在原告并未将款项交清之前被告可以不交付房屋给原告。”，但双方签订的《补充协议》第三条中约定买受人必须在2017年7月3日支付第二期房款的前提是如买受人选择合同第八条第3种按揭付款方式（银行按揭）的，因原告所支付购房款非银行按揭方式支付，故2017年7月3日支付第二期房款的规定对原告不产生效力。而双方对原告的付款期限未进行明确约定，故原告不存在逾期付款而违约的行为，故对被告该辩称意见本院不予采信。因双方约定交房时间为2017年9月30日，而二原告于2018年4月25日才支付完毕所有购房款，故被告最迟应在原告支付完毕所有购房款时即2018年4月25日将涉案房屋交付给二原告，而被告于2019年12月8日将涉案房屋交付给二原告，其已逾期超过90日，根据双方签订的合同约定，逾期交房，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%，因该约定系双方之间对于逾期交房的明确约定，被告辩称原告要求计付违约金的标准过高，要求法院予以调整降低，但对此被告未能提供有力证据说明依照合同约定标准计付的违约金过分高于其给原告造成的损失，故对被告的该辩称本院不予采信。对二原告所提要求被告支付迟延交房违约金80855元的诉讼请求，因二原告已支付的购房款为526400元×15%=78960元，超出部分本院不予支持；对原告所提要求被告支付迟延办证违约金43217元的诉讼请求，因双方约定被告应于2017年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但因二原告于2018年4月25日才支付完毕所有购房款，故被告最迟应在原告支付完毕所有购房款时即2018年4月25日办理所有权初始登记，因被告逾期，故应按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金，即526400元×1÷10000/天×675天(即2018年4月25日至2020年2月29日)=35532元，超出部分，本院不予支持。因被告至今未办理初始登记，故2020年3月1日至实际办理初始登记之日止的违约金仍以已交付房价款526400元为基数，按日万分之一予以计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告肖聪、邹盼盼逾期交房违约金78960元；被告六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告肖聪、邹盼盼逾期办证违约金35532元（以526400元为基数，按日万分之一自2018年4月25日算至2020年2月29日，2020年3月1日至实际办理初始登记之日止的违约金以已交付房价款526400元为基数，按日万分之一予以计算）；如被告六盘水实地房地产开发有限公司未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2782元，因适用简易程序减半收取1391元，由原告肖聪、邹盼盼负担107元，被告六盘水实地房地产开发有限公司负担1284元（原告肖聪、邹盼盼已预交，被告六盘水实地房地产开发有限公司应负担部分在本判决生效之日起十日内连同上述款项一并返还给原告肖聪、邹盼盼）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向本院申请强制执行。审判员  刘娇娇二〇二〇年五月二十九日书记员  刘彩兰