云南省云县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0922民初386号原告：临沧市云县城永达商贸有限责任公司。住所地：临沧市云县爱华镇商业街新仓库。法定代表人：陈勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：周子熙，云南临疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：临沧市阳晨房地产开发有限责任公司。住所地：临沧市云县爱华镇云州新区滇西南建材市场。法定代表人：刘健亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘锋，该公司员工。代理权限：特别授权代理。第三人：李锦明，男，1966年2月3日生，汉族，初中文化，个体工商户，住云县。原告临沧市云县城永达商贸有限责任公司（以下简称云县城永达公司）与被告临沧市阳晨房地产开发有限责任公司（以下简称临沧阳晨公司）及第三人李锦明所有权确认纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月20日公开开庭审理了本案。原告城永达公司的委托诉讼代理人周子熙，被告临沧阳晨公司的委托诉讼代理人刘锋，第三人李锦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云县城永达公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认坐落于云县商铺的所有权归原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因投资开发云县云州国际新城滇西南建材市场资金紧张，主动找到原告寻求帮助。经协商，原告同意向被告提供借款700万元，2014年10月24日，被告向原告法定代表人陈勇出具借条一份，载明借款金额700万元，其中银行转款650万元，现金给付50万元，借款期限为3个月，口头约定借期利息为月利率5%。被告出具借条后，原告于当天向被告公司法定代表人刘健亮转款650万元，因原告公司现金流紧张，所以未履行50万元现金给付义务。故此，原、被告之间实际借款金额为650万元。2015年11月17日，因被告无力偿还原告到期借款，主动与原告协商，自愿用其开发并取得预售许可的位于云县云州国际新城滇西南建材市场第1幢第1层五间商铺作价586万元抵偿部分到期借款。结合被告的经营状况，原告同意被告提出的以物抵债方案。双方签订了云州国际新城0461号《商品房购销合同》约定，被告将云州国际新城滇西南建材市场第1幢第1层105、106、107、108、109号商铺（建筑面积743平方米）按586万元的市场价出售给原告。合同签订后，被告于2015年12月将上述5间商铺交付原告使用。原告在此成立云南榕霖电子商务有限公司实际占有使用至今。2020年2月，原告收到云县人民法院下发的腾房通知，2016年被告因拖欠第三人到期借款无力偿还，将上述商铺登记备案至第三人名下，第三人已通过诉讼确认对被告享有到期债权，在案件执行过程中，通过拍卖方式受让上述商铺。原告认为，原、被告之间650万元的债权债务关系客观真实，因被告无力清偿到期债务，双方经过协商签订《商品房购销合同》，将已结算确认的586万元借款认定为购房款，双方之间586万元的借贷关系消灭，进而转化为商品房购销合同关系。该商品房买卖合同的订立目的，并不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适法律若干问题的规定》第二十四条的情形，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形外，该商品房买卖合同具有法律效力。加之被告己将涉案商铺实际交付原告占有使用多年。请求人民法院依法确认涉案5间商铺的所有权归原告。被告临沧阳晨公司辩称，该公司于2014年10月24日与原告借款是事实，因2015年无能力偿还欠款即以涉案5间商铺以物抵债，并签订购房合同。之后涉案房屋就由原告实际占有使用。第三人李锦明述称，一、被告于2016年3月7日向其借款，用涉案5间商铺作抵押，刘建亮均告诉原告涉案五间商铺并未出售，亦没有备案登记和设定抵押，当时涉案房屋处于闲置状态。在此情况下其才与被告签订购房合同的，合同签订后到房管部门进行了备案登记。二、原告与被告签订购房合同不实，且未进行备案登记。三、原告诉称2020年2月收到人民法院的通知才知晓此事不实，原告在2016年装修5间涉案商铺时就告知原告其已购买涉案商铺的事实。法院于2017年3月22日主持三方进行调解时，工作人员已明确告知原告，若有异议可寻求救济，在长达三年多的时间原告均未提出异议。现涉案房屋已进入委托评估拍卖环节，原告提起本案诉讼，有妨碍人民法院执行之嫌。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的4组证据，与本案有关联，真实，形式来源合法，能证明原告与被告具有债权债务关系，及不能清偿到期债务后双方签订购房合同抵偿债务等事实，但不能证明原告已依法取得涉案房屋的物权，不予采信。第三人提交的9组证据，与本案有关联，真实，形式来源合法，能证明第三人与被告的债权债务关系，及第三人与被告的整个案件进展过程等事实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告向原告借款700万元，被告于2014年10月24日向原告公司法定代表人陈勇出具借条一份。双方约定，借期三个月，即2014年10月24日至2015年1月24日止，原告通过银行向被告实际转款650万元。债务到期后被告偿还了部分债务，对剩余586万元无力再偿还。2015年11月17日，原、被告双方经协商达成以被告开发的位于云县云州国际新城滇西南建材市场第1幢1层的5间商铺抵偿到期债务的以物抵债合意。并签订合同编号：云州国际新城0461号《商品房购销合同》约定，被告将位于云县，5间商铺（建筑面积743平方米）以586万元出让给原告。合同签订后，被告将上述5间商铺交付原告使用。原告诉讼来院，请求判如所请。另查明，被告曾于2016年3月7日与第三人签订借款合同，约定第三人向被告借款218万元。合同第九条约定，网签房产位置及总面积：为确保被告还款，被告自愿以其名下云州国际新城滇西南建材家居市场铺面1幢1层105、106、107、108、109。实测面积744平方米。财产提供网签抵押。2016年3月4日，被告与第三人签订了5份《商品房购销合同》，约定被告将上述5件商铺出让给第三人。合同签订后进行了备案登记。2016年3月10日，被告向第三人出具收据1份，载明收到李锦明交来的购房款200万元。第三人曾向本院提起诉讼，请求1.依法确认与被告签订的5份《商品房购销合同》合法有效；2.判令被告交房、协助办理相关房屋产权证并支付自2016年3月11日起至2016年9月18日止的违约金33300元（222天×5×30元／天）。本院经审理认为，第三人与被告之间并未真正形成商品房买卖合同关系，双方签订《商品房销售合同》的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖，即双方当事人在签订《商品房销售合同》时并无真正转移案涉房产所有权的意思，其真实意思是设定担保。双方之间的真实法律关系是民间借贷，商品房购销合同只是作为让与担保的一种方式。经本院释明后，李锦明拒绝变更诉讼请求，本院遂依法裁定驳回起诉。再查明，第三人于2017年6月21日向本院提起诉讼，请求1.判令被告临沧阳晨公司归还借款本金2180000元，自2016年6月8日起按照月息2%支付借款利息直至借款还清时止，截止2017年6月8日的利息为523200元，本息合计2703200元；2.判令李锦明对涉案5间商铺拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权；3.判令被告刘健亮对借款本息及律师费承担连带保证责任；4.判令由两被告承担原告为实现债权而产生的诉讼费、保全费、房产评估费、执行费、律师费，其中律师费为500000元。本院经审理认为，原告的诉讼请求部分成立，遂依法作出判决：一、被告临沧阳晨公司返还李锦明借款2180000元，支付2016年6月8日至2017年9月8日止的利息654000元，共计2834000元。于判决生效后一个月内支付。二、被告临沧阳晨公司支付李锦明自2017年9月9日至还款之日止的利息（按本金2180000元为基数，月利率2%计算）；三、判决生效后一个月内，被告临沧阳晨公司未履行生效判决确定的债务，原告李锦明可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，被告临沧市阳晨房地产开发有限责任公司或者李锦明有权主张返还或补偿。四、被告刘健亮对上述第一项、第二项承担连带清偿责任。判决生效后，李锦明向本院申请强制执行，本院依法查封了涉案5间铺面并成功进行了网络竞价拍卖。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该规定，房屋买卖合同系债权合同，房屋物权变动需要包括房屋买卖合同生效、房屋产权登记这两个必要组成部分。这两个部分既相互独立，又相互统一。只有债权行为而无登记或者登记成立而债权行为无效，均不发生物权变动效力。本案中，原告系基于以物抵债签订商品房买卖合同占有涉案商铺，在未经不动产权登记的情况下，原告对涉案商铺仍仅享有债权，而不享有物权。且该债权不存在法律需要优先保护的特殊利益。综上，原告要求确认对涉案商铺享有所有权的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条之规定，判决如下：驳回原告临沧市云县城永达商贸有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告临沧市云县城永达商贸有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审判员  王家跃二〇二〇年五月十八日法官助理彭新美书记员姜永萍