新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院民 事 判 决 书（2020）新2201民初21号 原告：王志芳，女，1972年2月1日出生，汉族，中移铁路哈密分公司职员，住新疆维吾尔自治区哈密市。委托诉讼代理人：黄新民，原告王志芳丈夫。原告：黄新民，男，1971年11月1日出生，汉族，哈密铁路运输法院干警，住新疆维吾尔自治区哈密市。被告：哈密领先房地产开发有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区哈密市伊州区广东路30号领先世纪大厦五楼。法定代表人：张健，总经理。委托诉讼代理人：王新芳，该公司按揭部主管。委托诉讼代理人：厉磊，该公司综合部经理。原告王志芳、黄新民与被告哈密领先房地产开发有限责任公司（以下简称领先房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王志芳委托诉讼代理人黄新民、原告黄新民，被告领先房产公司委托诉讼代理人王新芳、厉磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王志芳、黄新民向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告违约金15,874元（自2016年12月1日至2017年7月17日，按年利率6%计算）；2、判令被告赔偿原告因迟延交付房屋造成的损失4,500元。3、案件受理费及送达费等相关费用由被告承担。事实与理由：2016年9月23日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的哈密领先花园1#2#高层底商住宅楼1003号房屋一套，房屋总价款417,222元。双方约定于2016年11月30日前交付该房屋，2017年3月13日，原告与第三人赵小阵签订房屋买卖合同，将原告方原自有住××路房屋一套出售给赵小阵，并根据被告方的交房时间，原告与赵小阵约定：2017年7月31日前向其交付房屋，如逾期交房每月支付违约金1,500元。后因被告方延迟交付房屋达7个多月，造成原告方向第三人赔偿违约金4,500元和500元暖气费和物业费共计5,000元，该损失应当由被告方承担。同时被告应当向原告支付延期交付房屋的违约金，双方签订的购房合同上载明的按已付房款的日万分之0.1的违约金，明显低于实际损失，显失公平，违约金应当按中国人民银行同期贷款利率计算为15,784元。现被告拒绝向原告赔偿合理的实际损失，为维护原告的合法权益，原告诉至法院请求依法支持原告的诉讼请求。被告领先房产公司辩称：1、被告与原告双方签署《商品房买卖合同》，购买被告开发的哈密领先花园1#2#高层住宅1003号房屋，合同约定总款417,222元，双方合同约定交房时间为2016年11月30日，答辩人实际于2017年7月17日交付房屋。原告因工程建设方原因导致超过合同约定期限交房，此前已与原告协商就逾期交房已达成一致，原告同意被告在2017年7月中旬进行交房。虽当时双方并未签署书面确认文件，但原告正是基于该交房时间，在2017年3月13日与案外人员签署其原有其他房屋买卖合同，并将原有其他住房的交付时间约定至2017年7月31日。根据双方约定答辩人不存在逾期交房违约行为。2、原告诉请被告赔偿违约金金额无事实与法律依据。双方商品房买卖合同约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款日万分之0.1的违约金，即便答辩人存在违约，那么是应该依照当事人意思自治原则，按照合同约定标准计算违约金。现原告并未要求解除合同，应按照合同总额417,222元，从逾期交房第二日2016年12月1日计算至实际交房时间2017年7月17日，逾期时间228天，计算违约金为951.27元。故其要求的违约金15,874元无任何依据，其主张错误。3、要求被告承担逾期交房的损失无事实及法律依据。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”由此法条规定可知，只有在未约定违约金的情况下，按照租金标准进行确定违约责任，约定违约标准的应根据双方合同约定的标准计算违约金，并不适用按照其他方式倒推违约责任。违约金与损失也不应重复计算。本案中原告既要求违约金，又要求赔偿损失，明显与法律法规相悖。况且被告逾期交房也未造成原告损失，原告在被告未依照合同约定的2016年11月30日交房的情况下，在2017年3月13日与案外人签署协议，出售其原有其他住房，与本案没有任何关联关系。综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供原告方与赵小阵2017年7月13日签订的房屋买卖合同书、中国农业银行明细清单、水电确认单、案外人赵小阵书写的证明各一份，证明因被告延迟交房造成了原告给案外人赔偿损失4,500元，被告对上述证据不予认可，认为与本案没有关联性，原告在明知被告已经逾期交房的情况下，还将原有房屋出售约定违约金，属于扩大损失。本院对上述证据不予确认，根据证据规则，证人应当出庭作证，且原告知道被告逾期交房的情况下还与案外人约定逾期交房违约责任与本案缺乏关联性。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月23日，原告出资417,222元购买了坐落于哈密市××区，面积为93.13平方米的楼房一套，并签订了《商品房买卖合同》一份，该合同主要条款摘录如下“第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4,480元，总金额为人民币417,222元（大写肆拾壹万柒仟贰佰贰拾贰元整）；第八条交付期限，出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到异常困难及重大的技术问题不能及时解除，甲方可延期；3、其它非甲方能控制的因素（指热力、通讯、供电、供水、天燃气）等甲方可延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。”合同签订后，原告陆续向被告全额支付房款417,222元，因被告领先房产未按合同约定于2016年11月30日前交房，实际于2017年7月17日交房而引发本案。庭审后，本院多次组织双方调解，但双方意见分歧较大，调解未果。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对此本院予以确认。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。商品房买卖合同签订后，原告依约向被告领先房产交付了购房款417,222元，被告领先房产应按合同约定的期限2016年11月30日前交付房屋给原告。被告领先房产于2017年7月17日向原告交付房屋，逾期交房228天。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被告逾期交房，已构成违约，虽双方签订的合同中已明确约定违约金的给付标准，但在原告交纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，给其造成一定经济损失，因双方约定的违约金标准明显过低，故原告主张提高违约金给付标准的请求于法有据，本院对此予以调整。根据预售合同约定和本案实际情况，法院综合考虑原告因被告迟延交房遭受损失的情况，结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌情对违约金数额予以调整为8,000元。综上，原告的诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。被告公司抗辩意见的合理部分，本院予以采纳；不合理部分，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告哈密领先房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内支付原告王志芳、黄新民逾期交房违约金8,000元；二、驳回原告王志芳、黄新民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费322元（已付161元），减半收取计161元，原告王志芳、黄新民负担100元，被告哈密领先房地产开发有限责任公司负担61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。审  判  员   徐 玥二 〇 二 〇 年 五 月 七 日（法 官 助 理   赵文静书  记  员   曹永娇