河北省廊坊市广阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1003民初130号 原告：路XX，男，1991年6月15日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托代理人：孙海侠，北京银座律师事务所律师。 被告一：河北中洲蓬业房地产开发有限公司，住所地廊坊市广阳区天利得益商务中心一期1-1-612。 法定代表人：谷X，董事长。 被告二：章X，男，1983年7月19日出生，汉族，住北京市海淀区。 被告三：鲁XX，男，1983年8月25日出生，汉族住廊坊市永清县。 委托代理人：孙大伟，河北拓石律师事务所律师。 原告路某某与被告河北中洲蓬业房地产开发有限公司（以下简称中洲蓬业公司）、章某、鲁某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路某某及委托代理人孙海侠、被告章某、被告鲁某某及委托代理人孙大伟到庭参加法庭诉讼、被告中洲蓬业公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 路某某向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《商品认购书》；2.被告一退还原告交纳的首付款240000元，并自2017年3月30日起按照年利率6%向原告支付利息至2019年8月19日，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍至实际付清之日；3.被告二、三退还原告支付的购房款285000元，并自2017年3月30日起按照年利率6%向原告支付利息至2019年8月19日，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍至实际付清之日；4.判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2017年3月30日，原告与被告二签订《个人房屋买卖协议》，约定原告购买“万悦荣和”5-2-301室商品房，前述协议签订后，原告分别向被告二转账42000元，向被告三支付现金105000元，被告一、被告三均向原告出具了收款收据。现因被告一开发的“万悦荣和”项目无法取得预售许可证等手续，且该项目尚未开工建设，原告多次与被告原因不能向乙方出售，现因被告违约导致原告无法实现合同目的，为维护原告合法权益,特依据《合同法》相关规定向贵院提起诉讼。 被告章某辩称，2016年12月20日经朋友介绍，认购这个房子，首付交的是240008元，签的是一个认购协议，2017年3月问房子卖不卖，开发商给我打电话说是回购，回购的价值在我的房款上的10万，后来中间人朋友我加了10万元给了中介，中间人给我联系，2017年3月30日让我去带原告去走了变更手续，4月1日给我打了房款是341828元，在2017年中旬开发商回购房子，在原房价基础上加价16万元，之后就没跟我联系，剩下的就不清楚了。 我中间的差价只收到了101820元，都是中间人操办的，具体的事情不清楚，不同意退还钱款，就是更名，这个房子原告拿不到手，不是我造成的。 被告鲁某某辩称，涉案房屋买卖过程中答辩人是居间人，答辩人的居间行为已经履行完毕，没有过错。2.答辩人并未收到285000元，只是收到了105000元，其中20000元为涉案房屋的定金，于2017年3月24日通过银行转账的方式支付给了原房主章某指定的代收人闫盼盼的账户。 由于当时涉案房屋没有房屋产权证，80000元是由原告委托我认办理到开发商处更名的费用，该费用是在原告直销并且同意的情况下自愿支付的，并且更名事宜已经办理完毕，原告对此也认可，因为该笔费用本身并非房款，也不是答辩人所得。剩余的5000元并非购房款而是我作为居间人所得的费用，因为居间行为已经履行完毕，我已经充分履行了居间人的责任和义务，原告无权要求返还。 被告中洲蓬业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，庭下也未提交任何书面答辩意见。 经审理查明，2016年12月28日原告与被告中洲蓬业公司签订《商品房认购书》。认购书约定，原告购买其开发的万悦荣和小区5-2-301室房屋，成交单价8800元每平米，总价1020008元，首付款210008元，贷款810000元。原告签订本认购书时向被告中洲蓬业公司交付优惠服务费30000元，原告采取按揭贷款方式购房。签订协议后，原告单方要求退房的，包括原告逾期未能按时交付约定的房款、未按时签订买卖合同、办理按揭贷款手续的，服务费不退，本认购书失效。依据银行规定，现首付按总房款的30%收取，银行政策变更，原告应遵守新的政策补交首付。2017年5月18日，被告中洲蓬业公司收取了原告路某某交付的首付款210008元，并向原告路某某出具了一份收据。 2017年3月30日，原告路某某与被告章某签订了一份个人房屋买卖协议，协议书约定，被告章某将位于万悦荣和小区内的5-2-301室，建筑面积115.91平米出售给原告，协议第二条约定被告章某在签订《商品房买卖合同》前，将户名免费更名在原告名下，被告章某在更名时必须到达万悦荣和地产售楼处配合原告进行更名手续，如因被告章某原因未完成更名，被告章某无条件将全部费用退还原告同时赔偿400000元违约金，由于原告无法购买导致协议无法履行，需赔付被告400000元损失，并由原告退还剩余金额。路某某支付全部应交款项后本协议生效，未在协议签署5日内支付全部款项，本协议自动终止。2017年5月18日原告路某某和被告章某签订一份书面证明，证明被告章某自愿将万悦荣和5-2-301室更名为路某某。 2017年3月24日案外人田玉媛向也向原告妻子王玉清出具了一份收据，证实王玉清交付了涉案房屋定金50000元。2017年3月25日被告鲁某某出具了一份收条，证实被告鲁某某收取了王玉清交其的购房定金100000元整。2017年5月18日原告转账给被告鲁某某5000元。 另查明，王玉清与路某某于2017年12月27日登记结婚。涉案房于2016年12月13日被案外人张楠认购，后于2017年4月19日被开发商在原价格基础上加价160000元后购。张楠证实开发商承诺免费更名一次。 上述事实有，商品房认购书、房屋买卖协议、银行业务凭证、刷卡凭单和收据、微信转账记录、银行卡明细及庭审笔录可证。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，被告有出庭质证和辩论的权利。本案被告中洲蓬业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃了上述权利，本院将依据现有证据确定其民事责任。2016年12月28日原告路某某与被告中洲蓬业公司签订的《万悦荣和商品房购房协议》，仅就当事人名称和住所、项目名称、房号、面积、房屋价格、付款方式进行了约定，但对《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要条件（交付使用条件及日期、面积差异处理方式、违约责任等）未作约定，因此该商品房认购书实为《商品房预售合同》。原告诉称，涉案房屋未能交付的原因是项目未能取得预售资格证书，结合原告提交的证据及陈述，本院对该项事实予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。截至原告起诉之日中洲蓬业公司尚未取得商品房预售许可证，不具备订立商品房预售合同的条件，故双方签订的《万悦荣和商品房购房协议》依法认定无效。无效的合同，自始无效，出卖人应当返还因合同取得的利益。即被告退还原告已交付的各项购房款并支付资金占用期间的利息。 依据原告和被告中洲蓬业公司签订的认购书及庭审查明的事实，被告中洲蓬业公司共向原告收取的房价款为210008元，优惠服务费30000元，故此被告中洲蓬业公司共计应向原告返还购房款的数额为240008元，但因原告在诉请中，只要求返还240000元，放弃了对购房款8元的请求权，故被告中洲蓬业公司实际应返还原告的购房款为240000元，并以240000元为基数，按中国银行同期同类贷款利率向原告支付利息，至实际给付之日止。 经查明位于万悦小区5-5-301室房屋系被告章某出卖给原告路某某，双方签订了个人房屋买卖协议，原告路某某向被告章某支付了房价款，双方签订的房屋买卖协议未违反法律的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，系合法有效的合同。双方协议签订后，章某依据协议将涉案房屋的名字变更到原告名下，至此双方订立的合同实际履行完毕。被告章某未违反双方的合同约定，履行了自己的义务，收取自己应收取的房价款系合法行为，原告无权要求被告予以返还。被告中洲蓬业公司开发的项目不能交付，不能归责于被告章某，故此原告要求被告二退还购房款285000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 庭审中被告鲁某某辩称自己提供的是居间服务，但未提交相关证据予以证明。被告鲁某某辩称其收取的10万元是用于涉案房屋更名，但依据双方签订的个人房屋买卖协议、商品房认购书都证明更名是免费的，故本院对被告的该项答辩不予采信。故被告向原告收取的购房定金100000元因与事实不符，应予退还。被告鲁某某辩称将20000元转给案外人闫盼盼，但并未证实其转账行为与本案房款的关联性，故对其该项答辩不予采信。 综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、确认被告河北中洲蓬业房地产开发有限公司与原告路某某签订的商品房认购合同无效。 二、被告河北中洲蓬业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告路某某购房款240000元，并以240000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2017年3月30日起按照年利率6%向原告支付利息至2019年8月19日，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率至实际付清之日止。 三、被告鲁某某于于本判决生效后十日内返还原告路某某购房款100000元，并以100000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2017年3月30日起按照年利率6%向原告支付利息至2019年8月19日，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率至实际付清之日止。 四、驳回原告路某某的其他诉讼请求。 案件受理费13980元，由被告河北中洲蓬业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  何敏乐 人民陪审员  王建敏 人民陪审员  樊德芳 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  王培鑫