北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初3958号原告：孙印，男，1955年2月13日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：黄诠胜，北京回龙律师事务所律师。原告：孙向阳，男，1983年8月8日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：黄诠胜，北京回龙律师事务所律师。被告：马健，男，1978年10月31日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，现住北京市昌平区。原告孙印、孙向阳与被告马健房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙印、孙向阳及其共同委托诉讼代理人黄诠胜到庭参加诉讼。被告马健经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。孙印、孙向阳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的《房屋租赁协议》；2.判令被告从昌平区xxx镇xxxx村xx号楼x单元xx3号房屋腾出，并将该房屋交还给原告；3.判令被告支付拖欠租金和房屋使用费（按每月3700元计算，从2019年7月25日起到腾退交付之日止）；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年7月24日，原告与被告签订《北京市房屋租赁协议》，约定将位于北京市昌平区xxx镇xxxx村xx号楼x单元xx3的房屋出租给被告居住使用，租期一年。2014年7月24日，双方签订租期一年的合同。此后，被告一直居住在原告的房屋中，并按时交纳租金，继续保持租赁关系。2019年7月24日，原告通知被告租赁合同已到期，多次与被告协商，要求被告腾退房屋，搬离原告的房屋，被告拒绝腾退，态度蛮横。为维护原告的合法权益，故诉至法院。马健经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但本院于2020年5月22日对其进行了电话询问，在询问中马健认可欠付房租的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：孙印与孙向阳系父子关系。昌平区xx路xxx号院xx号楼x层x单元xx3号房屋（昌平区xxx镇xxxx村xx号楼x层x单元xx3号）登记在孙向阳名下。2013年7月24日，孙印（出租人、甲方）与马健（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，主要约定：房屋坐落于北京市昌平区xxx镇xxxx村xx号楼x单元xx3，建筑面积90平方米；租赁用途居住；租赁期限自2013年7月24日至2014年7月23日共计1年，甲方应于2013年7月24日前将房屋按约定条件交付乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租金标准为2600元/月，租金总计31200元，支付方式为押1个月付1年；押金人民币2600元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方；乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同。《北京市房屋租赁合同》还约定了其他内容。《北京市房屋租赁合同》签订后，孙印向马健交付了房屋，马健交付了租金和押金。2014年7月24日，孙印（出租方、甲方）与马健（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将北京市昌平区xxx镇xxxx村x号楼x单元xx3房屋出租给乙方居住，房屋租赁期限为2014年7月24日至2015年7月24日止；每月房租2600元，总计31200元，天线216元；乙方不按时支付租金及相关费用的，甲方有权解除合同。《房屋租赁合同》签订后，马健交纳了租金并继续使用房屋。2015年7月24日《房屋租赁合同》到期后，双方并未续签书面租赁合同，但马健继续向孙印交纳租金直至2019年7月24日（其中，2015年7月25日至2016年7月24日租金标准为2600元/月；2016年6月3日马健通过银行转账交纳了2016年7月25日至2017年7月24日的租金31500元，标准2625元/月；2017年7月15日，马健通过银行转账交纳了2017年7月25日至2018年7月24日租金36000元，标准为3000元/月；2018年7月30日马健通过银行转账交纳了2018年7月25日至2019年7月24日的租金42000元及天线费200元，租金标准为3500元/月）。孙印收取了上述期间的房屋租金。2019年7月24日之后，马健一直未再交纳租金。庭审中，孙印表示因马健拖欠2019年7月25日起的租金且自己也需要收回房屋使用，故口头要求与马健解除合同，但马健拒绝搬走。2019年8月29日，孙向阳通过微信向马健明确表示：“房子都逾期一个多月了，我家人的意思就是房子到期了我们不租了，你能搬走就这么简单”，但马健拒绝搬离并占用房屋至今。另查，本院向马健邮寄送达了诉状、开庭传票等材料，马健于2020年5月8日签收，但并未如期到庭参加诉讼。2020年5月22日，本院通过电话与马健进行了谈话。马健认可欠付孙印房租，表示因为自己的钱买了网络理财产品，暂时无法取出，所以没有交房租。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》《房屋租赁合同》、房屋产权登记证书、证明信、银行客户回单、微信聊天记录、电话笔录及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：孙印与马健于2013年7月24日签订的《北京市房屋租赁合同》以及2014年7月24日签到的《房屋租赁合同》均系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方《房屋租赁合同》2015年7月24日到期届满后，马健继续使用房屋并交纳租金，孙印收取租金，故双方《房屋租赁合同》仍然有效，但租赁期限为不定期。《房屋租赁合同》明确约定，承租方不按时交纳租金的，出租方可以解除合同。本案中，马健自2019年7月25日后拖欠租金，孙印有权要求解除合同。2019年8月29日，孙印之子孙向阳通过微信表示“不租了”并要求马健搬走，孙印对此予以认可，应视为孙印于2019年8月29日向马健发出解除合同的通知，马健当日收到该微信通知。孙印解除合同的行为有效，双方就xxx镇xxxx村xx号楼x单元xx3房屋形成的房屋租赁合同关系于2019年8月29日解除。对于合同解除之前2019年7月25日至2019年8月29日的房屋租金，马健仍应支付。关于租金的标准，本院参照双方2018年7月25日至2019年7月24日的租金标准3500元/月予以确定。孙印主张按3700元/月标准计算租金，缺乏依据，本院对超过3500元/月的部分不予支持。马健交纳的押金2600元抵扣后，马健仍应支付2019年7月25日至2019年8月29日的租金1483元。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方房屋租赁合同解除后，马健应当将案涉房屋腾退并交还给孙印。孙印主张要求马健腾退房屋并交还的请求，理由正当，本院予以支持。合同解除后，马健仍然占有使用案涉房屋，孙印有权要求马健支付自2019年8月30日至实际腾退之日的占有使用费。对于占有使用费标准，本院按照双方2018年7月25日至2019年7月24日期间3500元/月的标准予以确定。孙印主张超过3500元/月的部分，本院不予支持。马健经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃了答辩和质证的权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认孙印与马健就北京市昌平区xxx镇xxxx村xx号楼x单元xx3房屋（房屋产权证登记地址：昌平区xx路xxx号院xx号楼x层x单元xx3号房屋）形成的房屋租赁合同于2019年8月29日解除；二、马健于本判决生效之日起三十日内将北京市昌平区xxx镇xxxx村xx号楼x单元xx3房屋（房屋产权证登记地址：昌平区xx路xxx号院xx号楼x层x单元xx3号房屋）腾退并交还给孙印；三、马健于本判决生效之日起七日内支付孙印2019年7月25日至2019年8月29日的租金1483元以及2019年8月30日起的房屋占有使用费（自2019年8月30日起计算至实际腾退之日，按3500元/月的标准计算）;四、驳回孙印、孙向阳的其他诉讼请求。案件受理费363元，由孙印、孙向阳负担58元，已交纳；由马健负担305元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李国栋二〇二〇年五月二十八日书记员  郑蝶宜