上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0115民初83919号 原告：倪玉瑛，女，1967年7月22日生，汉族，住上海市浦东新区。 原告：徐春辉，男，1991年2月15日生，汉族，住上海市浦东新区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：郁韶荣，上海荣弘律师事务所律师。 原告：胡静刚，男，1989年10月6日生，汉族，住上海市浦东新区。 原告：胡红年，男，1967年1月1日生，汉族，住上海市浦东新区。 被告：曹征梅，女，1981年9月14日生，汉族，户籍地安徽省六安市，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：陈秀国，上海市临港律师事务所律师。 原告倪玉瑛、徐春辉与被告曹征梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理，原告倪玉瑛和徐春辉的共同委托诉讼代理人郁韶荣、被告曹征梅及其委托诉讼代理人陈秀国到庭参加了诉讼。因疫情防控原因，本案于2020年1月24日至2020年5月14日中止审理。2020年3月11日胡静刚、胡红年向本院申请作为共同原告参加诉讼，本院经审核后准许其作为共同原告参与本案诉讼，并于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告倪玉瑛和徐春辉的共同委托诉讼代理人郁韶荣、原告胡静刚、胡红年、被告曹征梅及其委托诉讼代理人陈秀国到庭参加了诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。 原告倪玉瑛、徐春辉、胡静刚、胡红年向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2012年12月3日签订的《动迁房转让出售协议书》；2.判令被告将上海市浦东新区金葵路XXX弄XXX号XXX室和1403室返还给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：上海市浦东新区金葵路XXX弄XXX号XXX室和1403室房屋(以下简称系争房屋)系因上海市浦东新区金桥镇王家桥村倪家宅XXX号动迁安置所得，被安置人为四原告。2011年因被告丈夫丁志付引诱原告胡红年赌博并设局让其写下巨额欠条，被告觊觎原告的上述房屋，在此后纠集手下打手屡次上门催讨所谓赌债，逼迫胡红年交出系争房屋钥匙，被告遂占据至今。2012年12月3日被告纠集打手再次上门逼迫原告倪玉瑛、胡红年签订上述房屋的《动迁房转让出售协议书》及出具人民币(以下币种相同)230万元所谓房款的收据，因当时原告徐春辉和胡静刚未在家，被告逼迫原告倪玉瑛、胡红年分别代签名字。原、被告素昧平生，毫无关系，转让房屋绝非原告方的意思表示，所谓的房款原告也未收到过，原告曾诉请系争协议无效未获法院支持。由于被告系外省来沪人员，其名下已有房屋一套，不再具有购房资格，故原告提起本案诉讼。 被告曹征梅辩称，同意解除双方签订的购房协议，但要求原告返还购房款230万元后才愿意归还系争房屋。 经审理查明，2012年12月3日，原告胡静刚、徐春辉、倪玉瑛、胡红年(出卖人)与被告曹征梅(买受人)签订一份《动迁房转让出售协议书》。在该协议书中，买受人与出卖人在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，对系争房屋的买卖事宜，达成一致，买卖双方愿意自觉履行。第一条约定，买卖标的为系争房屋。第二条约定，房屋的总价款230万元，房屋总价已在2012年12月3日已由买受人全部一次性现金交付给出卖人。第三条约定，此协议生效后(即本协议签订后)，系争房屋的占有、使用、收益、处分权利归买受人所有。本合同共3页，一式2份，买受人和出卖人各执一份。在协议书最后出卖人签章处：原告胡红年和倪玉瑛自己签名且原告胡红年代原告胡静刚签名、原告倪玉瑛代徐春辉签名。 同日，原告胡红年、倪玉瑛出具《收条》，内容为“今有胡红年、倪玉瑛收到曹征梅买房款230万元”。 2014年7月8日，系争房屋中的1402室的权利人被登记为原告胡静刚、倪玉瑛，1403室的权利人登记为原告倪玉瑛、徐春辉。 2019年3月1日，四原告曾起诉至法院要求确认原、被告于2012年12月3日签订的《动迁房转让出售协议书》无效[(2019)沪0115民初16605号]，该案审理中，原告胡静刚、胡红年主张系争房屋交付在2012年12月3日双方签订《动迁房转让出售协议书》前，被告曹征梅主张房屋交付在2012年12月3日双方签订《动迁房转让出售协议书》后。法院经审理后认为“协议书签订至今六年有余，原告胡静刚、徐春辉、倪玉瑛、胡红年主张其与被告曹征梅签订《动迁房转让出售协议书》是被告方胁迫所为，未能提供相应证据予以印证，关于被告曹征梅是否向四原告已支付房价款230万元的问题，是合同履行问题，不是合同效力问题，在本案中不予处理”，2019年5月20日上海市浦东新区人民法院作出一审判决，驳回原告的诉讼请求。现该案已生效。 被告为证明其向原告支付了230万元购房款，提供了王某某、胡某某出具的情况说明。王某某在情况说明中称，2012年下半年被告分几次向其借钱，其均是从银行提取现金交付给被告；胡某某在情况说明中称，2012年下半年被告向其借钱买房，其本人也没有资金，所以在2012年11月分几次从朋友谈义坤处借得80余万元现金，并分几次交付给被告。此外，被告还提供了王某某和谈义坤的银行交易明细。 庭审中，被告申请证人王某某和胡某某出庭作证。证人王某某陈述到，其与被告系朋友关系，2012年冬天，被告因资金紧张，王某某就分几次以现金形式借给被告共计八、九十万元，当时其在经营服装厂，每年的利润在300万元左右，这些借款均是其闲置资金，故也没有向被告收取利息；其后三年左右，被告全额归还了上述借款。证人胡某某陈述到，2012年下半年，被告因购房多次向其借款，借款总额大约有八十几万元，其均是以现金形式交付给被告的，在这八十余万元中，其中十几万元是其自有资金，另外七十余万元是其向朋友谈义坤借得再转借给被告的，谈义坤向其借款以及其向被告借款，均未收取利息，被告与谈义坤并不认识；随后几年，被告陆陆续续以现金形式归还了上述全部借款，其也还清了向谈义坤的借款。原告称对上述两名证人的证言均不予认可，其认为证人对于借款的用途、金额、次数均表述不清，不符合常理；证人胡某某在庭审中陈述到其向被告的借款包括自有资金，而在其自书的情况说明中却说均来自向谈义坤的借款。 另查明，坐落于上海市浦东新区新川路XXX弄XXX号XXX室的房屋于2006年3月10日登记权利人为被告。 审理中，原、被告均要求将合同约定的购房款230万作为合同解除的后果在本案中一并处理。原告向本院陈述到其未收到过被告支付的任何房款，且被告名下有房不符合过户条件，合同目的无法实现，故要求解除合同。被告向本院陈述到，确认其系外省市户籍，在上海市已经不具备再行购房资格；其在签订购房协议前，分五、六次以现金形式将230万元房款支付给原告；另，由于时间久远，证人对于借款的时间和金额等细节记不清也是正常的；现两套系争房屋其已经出租给他人使用。 上述事实，由房地产登记簿、《动迁房转让出售协议书》、收条、证人证言、(2019)沪0115民初83919号民事判决书等证据及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。 本院认为，本市自2011年1月31日起执行上海市住房限售政策，被告非本市户籍且已在上海购置有房屋，所以原、被告于2012年12月3日签订的《动迁房转让出售协议书》受限购政策的限制无法办理系争房屋的交易过户手续，现被告亦同意解除协议，故对于原告要求解除双方于2012年12月3日签订的《动迁房转让出售协议书》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。系争房屋现被告占有使用，协议书解除后，被告理应将系争房屋返还给原告，故对原告的该项诉请本院予以支持。对于双方争议的230万元房款问题，被告虽提交了由原告胡红年、倪玉瑛签名的收条，因收条涉及金额高达230万元，被告所称的在签订购房协议前分多次陆续以现金形式支付给原告明显有违常理，且也不符合房屋交易惯例。两名证人陈述到借款均是从银行提现后再将现金交付给被告，但根据银行流水显示，王某某和谈义坤在同一时间段内有多笔与他人之间的银行转账交易，而且胡某某当庭陈述的向被告的借款的资金来源也与其自书的情况说明不符，故本院认为两名证人的证言缺乏合理性，对相应的证言本院不予采信。综上，被告举证的证据尚不足以证明其已实际向原告交付了230万元购房款，故其主张已向原告支付230万元房款的事实本院不予确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告倪玉瑛、徐春辉、胡静刚、胡红年与被告曹征梅于2012年12月3日签订的《动迁房转让出售协议书》； 二、被告曹征梅于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区金葵路XXX弄XXX号XXX室房屋和上海市浦东新区金葵路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告倪玉瑛、徐春辉、胡静刚、胡红年。 案件受理费25,280元，减半收取计12,640元，由被告曹征梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 张 凡 二〇二〇年五月二十五日 书记员 沈佳丽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。