江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初2605号原告：中国人民银行南昌中心支行，住所地：江西省南昌市东湖区。负责人：张某某，该银行行长。委托诉讼代理人：蔡曦炜，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201110200309。委托诉讼代理人：吴云辉，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201810075220。被告：南昌市诚卉商务酒店有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。法定代表人：杨某。原告中国人民银行南昌中心支行与被告南昌市诚卉商务酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国人民银行南昌中心支行委托诉讼代理人蔡曦炜、吴云辉到庭参加诉讼，被告南昌市诚卉商务酒店有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民银行南昌中心支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按月租金5526元的标准向原告支付自2019年4月1日至2019年11月13日止的房屋占用费41076.6元；2、判令被告向原告支付自2019年4月1日至2019年11月13日止的逾期归还房屋违约金82153.2元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：位于南昌市东湖区的房屋系原告享有合法产权的房屋。2016年3月28日，原告与被告就租赁上述房屋事项签订了《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》，约定：被告承租原告坐落于南昌市东湖区的房屋，租赁期限3年，2016年4月1日至2019年3月31日止，第一年月租金4295.55元，第二年月租金4912元，第三年月租金5526元，被告于签订合同后7日内向原告缴纳首季度租金，此后应于每季度的首月5日前向原告支付当季租金；被告如逾期支付租金，每逾期1日，需按合同日租金千分之一向原告支付违约金，租赁期满，被告未经原告认可取得续租权的，应如期交还承租房屋，被告逾期归还，则每逾期1日，应按合同日租金的两倍向原告支付违约金，被告还应承担因逾期归还给原告的损失，合同另对资产修缮责任、防火安全、免责条款等事项进行了约定。2019年3月31日合同到期后，被告没有按照约定向原告返还房屋至2019年11月13日止，为维护原告合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。被告南昌市诚卉商务酒店有限公司未到庭应诉，也未提交书面答辩状。根据当事人的陈述和审查确认的房产权证、地址信息证明函、资产租赁合同、告知函、收房通知、照片、收房表等证据，本院认定事实如下：坐落于东湖区（原某号）房产系原告所有。2016年3月28日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了一份《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》，约定：一、租赁范围及配套设施，（一）乙方承租甲方坐落在南昌市某号的房屋，计建筑面积614平方米，租赁给乙方使用。本租赁物的功能为经营商务宾馆等乙方经批准的经营项目，出租给乙方使用。（二）乙方按时根据实际使用数向供电、供水部门或甲方交纳相关费用，如乙方违规用水、用电，由此引起的一切责任由乙方承担。二、租赁期限，乙方承租上述房屋有效期为叁年。即从2016年4月1日至2019年3月31日止。合同期满，甲方有权无条件收回该房屋，乙方应如期交还甲方。如甲方将该房屋继续出租，乙方可根据自己的需要平等参与竞争，在同等条件下，乙方可优先续租。三、租金及缴纳方式。（一）乙方承租上述房屋月租金4295.55元……各租赁时间段租金金额分别为：第一年：从2016年4月1日至2017年3月31日，月租金4295.55元，年租金额51546.6元；第二年：从2017年4月1日至2018年3月31日，月租金4912元，年租金额58944元。第三年：从2018年4月1日至2019年3月31日，月租金5526元，年租金额66312元。（二）乙方合同签订后七日内，应按照合同金额一次性向甲方缴纳首季租金12886.65元。此后乙方应于每季度的首月5日前向甲方支付当季租金……。该合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告依法使用房屋，在合同期限内，被告均按约向原告支付了租金。2019年1月28日，原告向被告发出一份《关于房屋租赁合同即将到期的相关问题的告知函》。合同履行期届满后，原、被告未续签租赁合同，被告继续占有涉案房屋，自2019年4月1日起，被告未再向原告支付租金。2019年4月25日，原告向被告发出一份《收房通知》，要求被告缴清租金并将涉案房屋交回。2019年10月31日，被告法定代表人杨平签署一份《收房表》，载明“本人已将上述出租房屋清空，请人行南昌中支收回房产……”。因被告逾期归还涉案房屋的行为构成违约，原告遂提起本诉。庭审中，原告陈述，被告于2019年11月13日将涉案房屋交还原告，双方办理了交接手续，《收房表》中被告签署的时间2019年10月31日系其倒签日期。庭审后，被告法定代表人杨平到本院陈述，其于2019年3月28日就向原告提出交回涉案房屋，同年5月5日将涉案房屋的钥匙交于原告，但原告以需办理交接手续为由将涉案房屋钥匙退回了被告，《收房表》的签署时间是2019年10月31日。本院认为，原、被告签订的《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，该合同履行期届满后，被告理应将涉案房屋及时返还给原告。2019年10月31日，被告向原告出具《收房表》，将涉案房屋返还给原告，故被告应向原告支付自2019年4月1日至10月31日的房屋占有使用费。被告庭后陈述其已于2019年5月5日返还涉案房屋的意见，但未能举证证明，且该意见与其签署《收房表》的事实不符，《收房表》的证明力明显更优，对被告庭后陈述意见本院不予采纳。原告主张交房时间为2019年11月13日，2019年10月31日系被告倒签，原告提供了照片，用以证明被告倒签日期的事实，但由于《收房表》系原告提交的证据，且原告也未举证证明其对被告在《收房表》签署2019年10月31日的行为表示反对，本院认为应认定为2019年10月31日为妥，对原告该意见不予采纳。原告诉请要求被告支付自2019年4月1日起至2019年11月13日止的房屋占用费，本院予以部分支持，即被告应支付自2019年4月1日起至2019年10月31日止的房屋占有使用费即38682元（5526元×7个月）。对原告主张的被告逾期归还房屋违约金82153.2元的诉请，双方在租赁合同中约定“乙方逾期归还，则每逾期一日，应按合同日租金的两倍向甲方支付违约金”，被告主张该违约金条款约定过高，本院认为，原告的实际损失为房屋占用费损失，被告欠付房屋占有使用费38682元，原告主张的违约金明显过分高于该损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，本院依法对违约金适当调整,对原告该诉请予以部分支持，酌定由被告按应支付的房屋占有使用费38682元的30%向原告支付违约金，即11604.6元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南昌市诚卉商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民银行南昌中心支行自2019年4月1日至2019年10月31日期间的房屋占有使用费38682元；二、被告南昌市诚卉商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国人民银行南昌中心支行支付违约金11604.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告中国人民银行南昌中心支行预交案件受理费2760元，由被告南昌市诚卉商务酒店有限公司负担1126元，由原告中国人民银行南昌中心支行负担1634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张文军人民陪审员  张晓茜人民陪审员  陈 冬二〇二〇年五月二十六日书 记 员  宋 歌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。