江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0111民初38号原告：南昌市百汇物业有限公司。法定代表人：骆卫明，系公司总经理。委托诉讼代理人：吴玉园，江西华邦律师事务所律师。被告：伍小龙。原告南昌市百汇物业有限公司(以下简称百汇物业公司)诉被告伍小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百汇物业公司委托诉讼代理人吴玉园、被告伍小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百汇物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令百汇物业公司与伍小龙所签订的《租赁合同》自2019年3月19日起解除；2、判令伍小龙立即搬出承租房屋并将房屋归还给百汇物业公司；3、判令伍小龙向百汇物业公司支付拖欠的房屋租金40000元及水电卫生费用8590元；4、判令伍小龙向百汇物业公司支付逾期腾房的占有使用费157500元(该占有使用费按合同约定的月租金标准自2019年3月16日起暂计算至2019年12月15日，具体金额计算至伍小龙搬离承租房屋并将房屋归还给百汇物业公司之日止)；5、判令伍小龙交纳的履约保证金50000元归百汇物业公司所有；6、本案诉讼费用全部由伍小龙承担。事实与理由：2017年12月3日，百汇物业公司与伍小龙签订《租赁合同》一份，约定百汇物业公司将位于南昌市青山湖区解放西路184号的一处店面出租给伍小龙使用，租赁期限为5年，自2018年1月16日起至2022年12月31日止，合同对租赁期间内每年的租金金额及租金支付的时间进行了明确约定，且租赁期间的水电费、卫生费用由伍小龙自行交纳。为保证上述《租赁合同》的顺利履行，伍小龙需向百汇物业公司交纳履约保证金50000元。上述租赁合同签订后，百汇物业公司按照约定履行了相应的合同义务，向伍小龙交付了约定的租赁房屋，但伍小龙却违反合同约定，未能按期向百汇物业公司支付房屋租金。截止至2019年3月15日，伍小龙累计拖欠百汇物业公司房屋租金40000元及相应水电卫生费，伍小龙拖欠租金及水电卫生费用的行为已经严重违反了《租赁合同》的约定，鉴于伍小龙的上述严重违约行为，百汇物业公司于2019年3月4日向其书面发函催缴租金及水电卫生等费用，伍小龙不子履行。2019年3月19日，原告根据租赁合同的约定依法向被告发出解除双方所签订租赁合同的《函告》，并要求伍小龙立即支付拖欠的租金及水电卫生等费用，搬离租赁房屋等，但伍小龙仍然不予理睬。2019年11月30日，贵院依法传唤伍小龙要求其限期搬离租赁房屋，并向其释明不利法律后果，但伍小龙仍然置之不理。经原告多次与被告协商无果，为维护原告合法权利，诉至法院。伍小龙辩称：我每个月都交了房租给原告，每个月少5000元钱是因为我要转让，我也跟他打了报告，他也同意了。后来转让本来成功，后来因为他要求减免的5000元押金要求补上，所以造成转让没有成功。还有原来合同上约定15号交房租，因为门口修路，开始他同意给我半个月，后面他又要我补上。百汇物业公司在举证期限内提供了以下证据：证据1.原、被告身份证，证明目的：双方当事人主体资格；证据2.房屋产权证明材料及《租赁合同》，证明目的：2017年12月3日，原被告双方签订《租赁合同》一份，约定原告将位于南昌市青山湖区解放西路184号的一处店面出租给被告使用，租赁期限为5年，自2018年1月16日起至2022年12月31日止，合同对租赁期间内每年的租金及租金支付的时间进行了明确约定，且租赁期间的水电费、卫生费用由被告自行交纳；为保证上述《租赁合同》的顺利履行，被告需向原告交纳履约保证金5万元；证据3.《催告函》、函告及水电费欠费明细表、新闻报道，证明目的：本案租赁合同签订后，原告按照约定履行了相应的合同义务，向被告交付了约定的租赁房屋，但被告却违反合同约定，未能按期向原告支付房屋租金，洪都大道高架桥早在2017年10月份就正式开工，被告所称高架施工影响生意没有任何依据。截止至2019年3月15日，被告已拖欠原告房屋租金4万元，拖欠水电卫生费用8590元，被告拖欠租金及水电卫生费用的行为已经严重违反了《租赁合同》的约定，鉴于被告的上述严重违约行为，原告于2019年3月4日向其书面发函催缴租金及水电卫生等费用，被告不予履行；2019年3月19日，原告根据《租赁合同》的约定依法向被告发出解除双方所签订租赁合同的《函告》，并要求被告立即支付拖欠的租金及水电卫生等费用，搬离租赁房屋等，但被告仍然不予理睬；证据4.微信记录及照片，证明目的：被告严重违反了《租赁合同》的约定，原告依法向其发生解除租赁合同的通知函，该通知函已经依法送达给了被告；证据5.（2019）赣0111民初1138号案件庭审笔录、（2019）赣0111民初2668号案件庭审笔录、询问笔录及民事裁定书，证明目的：被告已于2019年3月19日收到了原告发出的合同解除通知函，目前租赁物的大门被被告锁住了，被告的上述行为给原告造成了巨大的经济损失。2019年11月30日，贵院依法传唤被告要求其限期搬离租赁房屋，并向其释明不利法律后果，但被告仍然置之不理，被告应当依法按照约定租金的标准承担房屋占有使用费及其他违约责任，原告的诉讼请求应当依法全部支持。伍小龙在举证期限内提供了以下证据：证据1.两位证人证词，证明目的：不欠原告房租，转让未成功的原因；证据2.报告，证明目的：给原告打报告减免5000元房租；证据3.照片三张，证明目的：店门口在修路；证据4.微信转账记录，证明目的：被告已按月支付租金给原告，不欠原告房屋租金。庭审中，伍小龙对于百汇物业公司提供的证据1、2、5无异议；对证据3我不欠原告房屋租金，原来我欠原告6000多元我是认可了的，那时店已经关掉了，这段时间不可能产生水电费；对证据4我知道，他贴在我酒店门上。百汇物业公司对于伍小龙提供的对证据1真实性有异议，是复印件，并且证人未出庭作证，不能达到被告的证明目的；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，因为该报告的内容存在前期条件，店面转租出去了才能减掉相应的租金，但最终未能转让因此不能减免。另外，该租赁合同当中明确约定不能转租，所以本案应当按合同约定计算；对证据3有异议，不能确定拍摄的时间，我方已向法庭举证证明洪都北大道具体修路的时间，这个与本案的诉争纠纷没有直接的关系；对证据4被告转的钱我方认可，以前也对过账。本院经审核原、被告所举与证据，并综合庭审，对本案证据认证如下：对双方当事人无异议的证据，三性均予以认定并采信。对于百汇物业公司提供的证据3、4的三性均予以认定并采信。对于伍小龙提供的证据1因证人未出庭作证，故不予采信，对证据2的三性予以认定并采信，对证据3的真实性、合法性予以认定，但证明目的应结合本案事实予以综合考虑。本院根据上述采信的证据，结合庭审对本案事实认定如下：为了缓解城市交通压力，南昌市于2017年启动了洪都大道快速化改造工程，并于2017年7月10日正式开工。涉案店面门前的道路在改造工程和高架桥工程范围内。2017年12月3日，百汇物业公司（甲方）与伍小龙（乙方）签订了一份租赁合同，合同约定：“甲方将位于南昌市青山湖区解放西路184号一处店面租赁给乙方使用，面积为250平方米，其中一小间有漏水发霉，约20多平方米不算在面积内，送给乙方使用，故以后有漏水问题由乙方自行处理；租赁期限5年，自2018年1月16日起至2022年12月31日止（含合同期满或由甲方无条件收回），期满后租赁场所的建筑物、附加物及装修装饰无偿归甲方所有；在租赁期内，乙方必须按时足额向甲方缴付租金，第一年每月租金15000元（不含税），乙方如需开发票，税费由乙方支付，电费1.3元/度，水费4.8元/吨，卫生费100元/月；五年内租金每月缴付一次，2018年1月16日至2019年1月15日的租金为15000元/月，2019年1月16日至2020年1月15日的租金为17500元/月，2020年1月16日至2021年1月15日，租金为18250元/月，2021年1月16日至2022年1月15日，租金为19000元/月，2022年1月16日至2022年12月31日，租金为20000元/月；乙方在每月的5日前将租金缴付至甲方财务（租金支付方式以银行转账的凭银行转账单日期为准），拖欠租金每延期一天的，乙方须额外向甲方支付所欠租金2%的迟延滞纳金，直到全部付清止；拖欠租金达1个月的，甲方立即解除合同并停水停电，租赁场所内所有物品，由甲方自行处理，乙方因此产生的一切损失由其自行承担，直到提前终止合同后，乙方应无条件退出甲方承租的房产；乙方应在本合同签订之日向甲方缴纳履约保证金50000元，合同期满，如乙方无违约行为、租赁物的设施及相关设备无损坏，且乙方已交清了全部应付的租金、费用的，甲方应将保证金全额无息退还给乙方；乙方如有不履行或不完全履行租赁合同规定义务的情节（如拖延交付租金、不承担维修义务、违反甲方安全管理有关规定等）履约保证金不予退还，且甲方有权终止租赁合同，收回租赁的房屋，并保留对乙方不能履约主张赔偿的权利，乙方必须无条件退出或交还租赁使用的房屋等。”合同签订后，百汇物业公司将租赁房屋交由伍小龙使用，伍小龙在租赁房屋内开设了龙府私坊菜，伍小龙向百汇物业公司交纳了履约保证金50000元并按每月15000元的标准交付租金至2018年10月15日即实质交付至2018年9月份的租金。2018年10月31日伍小龙向百汇物业公司提交报告，写明：“因本店要转让，望老板在三个月内每个月租金降伍仟元，如果转让免伍仟三个月，继续租补上租金，按合同续签。”同日，百汇物业公司的法定代表人骆卫明在该报告书下方写明：“同意按三个月降租金为伍仟元，按壹万元每月租金，期为三个月”。此后，伍小龙以每月10000元的标准向百汇物业公司交纳了2018年10月份至2019年1月份的租金。2018年12月，龙府私房菜停止营业，伍小龙锁闭了租赁房屋。因伍小龙认为店面未转让成功是百汇物业公司造成的，故自2019年2月16日起再未向百汇物业公司交纳租金。百汇物业公司于2019年3月4日在龙府私房菜即租赁房屋正门张贴了催告函，写明：伍小龙应缴的房租和水电费合计为41344元。2019年3月19日，百汇物业公司再次在龙府私房菜正门张贴了函，写明：因伍小龙拖欠房租和水电共计41344元，按合同已构成违约，现本公司再次函告你，本公司已解除了与你方的租赁关系，要求你方立即交还租赁场地。同日，百汇物业公司的经理邹俊将张贴函告的现场照片通过微信的方式发送给了伍小龙。2019年4月26日，百汇物业公司第三次在龙府私房菜正门张贴催告函，要求伍小龙立即交还租赁场地，但伍小龙至今仍未将租赁房屋交还给百汇物业公司。2019年5月百汇物业公司诉至本院，本院作出（2019）赣0111民初1138号民事判决，后经南昌市中级人民法院对该案裁定发回重审，在重审期间本院对伍小龙制作询问笔录，责令其在七日内搬离租赁房屋，并向其释明了如不搬离房屋会造成损失扩大等法律后果，伍小龙仍表示坚决不同意搬离房屋。后因百汇物业公司经本院通知后，未按时缴纳诉讼费，本院作出裁定，按百汇物业公司撤回起诉处理。2019年12月31日，百汇物业公司再次诉至本院，截至庭审止，伍小龙仍未搬离租赁房屋。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且合同约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院对此予以确认。双方均应按合同约定履行各自义务。在双方签订合同时，被告已明知承租店面附近有高架桥施工，对其使用店面可能会产生影响，但仍然与原告签订了租赁合同，且租赁合同中对漏水部分的房屋已写明系赠送给被告使用，并没有计算租金，故被告以高架桥施工及原告提供的房屋漏水为由导致其经营不善的意见，本院不予采信。因被告未按约定交付租金，经催告后在合理期限内仍未履行，原告依据法律规定主张解除合同，并已于2019年3月19日通知了被告，故租赁合同应自通知到达被告时解除，即原、被告签订的租赁合同已于2019年3月19日解除。合同解除后，被告经原告多次催促仍占用租赁房屋，且在本院向其释明法律后果并要求其限期搬离后仍未搬离租赁房屋，造成损失扩大的不利后果应由其自行负担。但2020年2、3、4月，由于众所周知的新冠××疫情这一突发公共性事件，符合不可抗力的成立条件，受疫情防控措施影响，该段时间的损失，双方应共同承担，故本院对这3个月的占有使用费酌情减半。针对2018年10月16日至2019年1月15日期间的租金即实质为2018年10月份、11月份及12月份这三个月的租金，因原告在报告中已同意每月减免5000元，且原、被告也已按报告的约定履行，故对原告要求被告支付该减免的15000元租金的诉请，本院不予支持。关于原告第三项诉请要求被告支付拖欠租金40000元与催告函中租金35000元有出入，是因为2019年1月16日至2019年3月15日这两个月的租金是按照17500元/月计算，而催告函中则是按照15000元/月计算，即产生了5000元的差距，本院以原告催告函中15000元/月租金标准计算拖欠租金为准。其中2019年1月16日至2019年2月15日的租金，因伍小龙交纳了1万元，已不在3个月的减免期内，故应补交该月租金5000元。关于水电卫生费，因被告在庭审中已认可承租房屋的门锁钥匙只有其本人才有，故承租店面一直处于被告的管理和使用中，对承租店面所产生的水电卫生费应由被告负担。但从证据中可以看出，催告函中的水电费为6344元，伍小龙对此无异议，此后增加水电费部分无相关证据进行明确认定，本院仅认定催告函中的6344元。双方在合同中对履约保证金进行了明确约定，本案中伍小龙存在拖延交付租金等违约行为，为违约方，故该履约保证金归百汇物业公司所有。综上，对原告诉讼请求中合法有据的部分，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认南昌市百汇物业有限公司与伍小龙在2017年12月3日签订的租赁合同于2019年3月19日解除；二、伍小龙应在本判决生效后十日内向南昌市百汇物业有限公司支付拖欠的房租20000元（2019年1月16日至2019年2月15日即2019年1月份的应补租金为5000元，2019年2月16日至2019年3月18日即2019年2月份的租金为15000元）及水电卫生费6344元；三、伍小龙应在本判决生效后十日内搬离承租房屋，并将承租房屋交还给南昌市百汇物业有限公司；四、伍小龙应在本判决生效后十日内向南昌市百汇物业有限公司支付房屋占有使用费（自2019年3月19日起至其将承租房屋归还给南昌市百汇物业有限公司之日止，按每月15000元计算，其中2020年2月1日至2020年4月30日期间，每月占有使用费减半计算）；五、伍小龙向南昌市百汇物业有限公司缴纳的50000元履约保证金归南昌市百汇物业有限公司所有；六、驳回南昌市百汇物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2571元，由南昌市百汇物业有限公司负担139元，由伍小龙负担2432元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  黄刚二〇二〇年五月二十五日书记员  张卉