新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵1101民初672号 原告：新疆九鼎富通房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区苜蓿沟北路2990号，统一社会信用代码91650100080223078G。 法定代表人：文学军，公司董事长。 委托诉讼代理人：崔建红，天阳（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李竹子，新疆天阳律师事务所律师。 被告：张磊，男，1993年3月17日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。 被告：王蓓，女，1992年3月22日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市沙依巴克区。 原告新疆九鼎富通房地产开发有限公司（以下简称富通房产公司）与被告张磊、王蓓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告富通房产公司的委托诉讼代理人李竹子到庭参加诉讼，被告张磊、王蓓经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富通房产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房预售合同》；2.要求被告履行《个人购房按揭贷款担保及回购协议》，配合原告办理《商品房预售合同》登记备案注销手续；3.判令被告向原告支付违约金65981.94元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年12月21日，原、被告签订《商品房预售合同》（合同编号：十二师2016预0019871），双方约定，被告购买原告开发的位于乌鲁木齐市沙依巴克区房屋。房款总价329909.7元，被告首付69909.7元，剩余房款按照按揭贷款的方式支付。2017年1月16日被告与兴业银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称“兴业银行”）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，贷款金额260000元。同日，原、被告与兴业银行签订《个人购房按揭贷款担保及回购协议》，约定原告为被告借款合同项下的债务提供阶段性连带保证责任。同时约定被告未按期偿还贷款本息的，由原告回购房产偿还债务，被告应协助原告到房产交易管理部门办理相关手续。2019年，因被告未按期履行还款义务，兴业银行通知借款提前到期，于2019年10月12日向原告出具《兴业银行乌鲁木齐分行回购通知书》，要求原告回购涉案房产，以回购房款支付被告欠付的借款本金及利息。并于2019年10月21日，扣划了原告账户资金250290.57元。由于被告给原告造成了严重的损失，故诉至法院，请求判如所请。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《商品房预售合同》，用于证明被告购买原告开发的九鼎·翼龙华庭小区第X栋X单元X室的房屋，合同总价329909.7元。合同第六条约定了被告付款方式。合同附件五-2按揭贷款补充协议第五条约定因被告不按《个人住房按揭（抵押）借款合同》约定偿还贷款本息而造成借款合同解除，造成原告向银行承担担保责任或回购责任，原告有权向被告进行追偿，同时被告按总房款的20%向原告支付违约金，上述违约金原告有权从应返还被告剩余房款中直接扣留。 2.被告与兴业银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，用于证明被告张磊、王蓓向兴业银行贷款26万元购房，贷款期限240个月，自2017年1月16日至2037年1月16日；原告作为该笔贷款保证人，提供阶段性担保。 3.原、被告张磊与兴业银行股份有限公司乌鲁木齐分行签订的《兴业银行个人购房按揭贷款担保及回购协议》，用于证明，被告张磊向兴业银行申请按揭贷款，原告对被告《个人购房抵押（保证）借款合同》项下的债务提供阶段性连带责任保证。第一条约定被告与原告签订购房合同并支付总房款21%以上购房款后，可向兴业银行申请个人购房按揭贷款，被告和原告应根据兴业银行的要求，提供真实有效的个人购房按揭贷款所需的资料，并接受兴业银行贷款资格审查。第四条约定原告对被告编号为511700024701000《个人购房抵押（保证）借款合同》（下称借款合同）项下的债务提供阶段性连带责任保证。在保证期间，如被告未按借款合同约定归还贷款本息的，兴业银行可直接从原告在兴业银行系统内开立的任何银行账户中扣收资金，直接用于归还甲方欠款。第六条约定在借款合同履行期间，不论被告因何种原因出现未按期偿还兴业银行贷款本息的，兴业银行有权要求原告承担回购义务，被告同意由原告回购该房产，用回购款偿还被告所欠剩余全部贷款本息。第七条约定原告无条件的购回被告购买的房产，并以购房款代替被告归还兴业银行尚未实现的债权。兴业银行尚未实现的债权包括但不限于被告所欠兴业银行的贷款本金及利息、违约金、赔偿金等。第九条约定被告同意原告对回购房产依法处理，并同意由原告直接到房产交易管理部门办理相关手续，如需要被告协助的，被告应协助原告办理相关手续。 4.2017年1月16日原、被告签字盖章的《借据》、乌鲁木齐市公证处（2017）新乌证内经字第007142号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，用于证明兴业银行作为债权人，被告张磊、王蓓作为债务人，原告作为担保人，认可借据经公证证明赋予强制执行效力的债权文书，若债务人未按合同约定按时足额偿还借款本息，经债权人申请，原、被告自愿接受法院的强制执行，不提出任何异议。 5.兴业银行向原告出具的《兴业银行乌鲁木齐分行信用业务提前到期通知书》，用于证明被告张磊、王蓓向兴业银行按揭贷款260000元，因未按合同约定履行还款义务，兴业银行宣布借款于2019年5月17日提前到期。因原告为被告借款承担连带责任保证担保，兴业银行要求被告于2019年5月27日前归还兴业银行的借款本金242485.45元，以及截至2019年5月17日的利息2205.83元，罚息12.87元，合计人民币244704.15元。 6.乌鲁木齐市公证处出具的（2019）新乌中信证执字第000196号《执行证书》，用于证明因兴业银行宣布张磊、王蓓借款提前到期后，被告未按约定履行还款义务，兴业银行于2019年6月28日向乌鲁木齐市公证处提出申请，要求出具执行证书。乌鲁木齐市公证处出具执行证书，兴业银行可向有管辖权的人民法院申请强制执行。 7.乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院出具的（2019）新0103执2836号《执行通知书》，用于证明乌鲁木齐市公证处作出的（2019）新乌中信证执字第000196号执行证书已生效，兴业银行于2019年9月5日向乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院申请强制执行，被执行人为被告张磊、王蓓及原告富通房产公司，执行标的为案款246690.57元；迟延履行期间的债务利息；执行费3600元。 8.兴业银行向原告出具的《兴业银行乌鲁木齐分行回购通知书》，用于证明兴业银行通知原告履行回购义务，于2019年10月12日前回购九鼎翼龙华庭X-X-X室房产，并将回购房产款项用于支付被告剩余借款本金及利息、罚息；在2019年10月14日前未偿还被告贷款本息，兴业银行通过司法途径扣划资金，用于归还贷款。 9.《中国农业银行网上银行电子回单》，用于证明2019年10月21日，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院划扣原告银行账户250290.57元，用于偿还被告欠付的贷款本息。 10.《新疆维吾尔自治区行政事业单位资金往来结算票据》，用于证明2019年11月29日，原告向乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院支付执行费3410.24元。 因以上证据是原、被告在订立、履行房屋买卖合同、借款合同以及未按约定履行还款义务承担相应责任等过程中形成的，能够证明所主张的事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月21日，原告富通房产公司作为出卖人，被告张磊、王蓓作为买受人签订了《商品房预售合同》，约定由被告以商业贷款方式购买原告位于乌鲁木齐市沙依巴克区房屋一套，房屋价款为329909.7元。该《合同》附件五—2按揭贷款补充协议第五条约定，因被告不按《个人住房按揭（抵押）借款合同》约定偿还贷款本息而造成借款合同解除，造成原告向银行承担担保责任或回购责任，原告有权向乙方进行追偿，同时被告按总房款的20%向原告支付违约金，上述违约金原告有权从应返还被告剩余房款中直接扣留。2017年1月16日，被告与兴业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》向该银行贷款260000元。同日，由被告作为甲方，兴业银行作为乙方，原告作为丙方签订《兴业银行个人购房按揭贷款担保及回购协议》，第一条约定被告与原告签订购房合同并支付总房款21%以上购房款后，可向兴业银行申请个人购房按揭贷款，被告和原告应根据兴业银行的要求，提供真实有效的个人购房按揭贷款所需的资料，并接受兴业银行贷款资格审查。第四条约定原告对被告编号为511700024701000《个人购房抵押（保证）借款合同》（下称借款合同）项下的债务提供阶段性连带责任保证。在保证期间，如被告未按借款合同约定归还贷款本息的，兴业银行可直接从原告在兴业银行系统内开立的任何银行账户中扣收资金，直接用于归还甲方欠款。第六条约定在借款合同履行期间，不论被告因何种原因出现未按期偿还兴业银行贷款本息的，兴业银行有权要求原告承担回购义务，被告同意由原告回购该房产，用回购款偿还被告所欠剩余全部贷款本息。第七条约定原告无条件的购回被告购买的房产，并以购房款代替被告归还兴业银行尚未实现的债权。兴业银行尚未实现的债权包括但不限于被告所欠兴业银行的贷款本金及利息、违约金、赔偿金等。第九条约定被告同意原告对回购房产依法处理，并同意由原告直接到房产交易管理部门办理相关手续，如需要被告协助的，被告应协助原告办理相关手续。因被告张磊、王蓓未按约定向兴业银行按期归还借款，兴业银行于2019年5月17日向原告出具《兴业银行乌鲁木齐分行信用业务提前到期通知书》载明：因借款人未按合同约定履行还款义务，其行为已构成《个人购房抵押（保证）借款合同》第十三条约定的违约情形，现我行依据《个人购房抵押（保证）借款合同》第十三条宣布借款于2019年5月17日提前到期。借款人应归还我行借款本金人民币242485.45元，以及截至2019年5月17日的利息2205.83元，罚息12.87元，本息合计人民币244704.15元。请你方于2019年5月27日前归还上述借款本息及后续发生的利息及罚息，否则我行将根据上述合同的约定及《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国公证法》的规定，向公证处申请出具执行证书并向人民法院申请强制执行或向人民法院提起诉讼，维护我行的合法权益。经兴业银行申请，2019年7月16日乌鲁木齐市公证处出具了（2019）新乌中信证执字第000196号《执行证书》。2019年9月5日，兴业银行向乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院申请强制执行。2019年10月21日，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院通过强制执行扣划原告案款250290.57元，用于偿还被告欠付兴业银行贷款本息等各项费用。 另查明，根据原告的申请，本院于2019年12月10日作出（2019）兵1101财保41号民事裁定书，对被告的财产采取了保全措施。原告为此支出保全费2170元。 本院认为，原告与被告签订的商品房预售合同，被告与兴业银行签订的借款合同及原、被告和兴业银行签订的个人购房按揭贷款担保及回购协议，均是合同当事人在平等自愿的基础上签订的，合同的内容不违反法律行政法规的规定，为有效合同，各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。由于被告未按照借款合同的约定，履行还款义务，致使作为保证人的原告向银行履行了担保义务。按照法律规定，原告对担保债务享有追偿权。原、被告及兴业银行签订的《个人购房按揭贷款担保及回购协议》中约定被告同意原告对回购房产依法处理，并同意由原告直接到房产交易管理部门办理相关手续，如需要被告协助的，被告应协助原告办理相关手续，该约定是原、被告双方对于解除双方之间的房屋买卖合同，由原告收回房屋的意思表示。本案中原告依此约定，要求解除原、被告之间的商品房预售合同，并由被告协助办理商品房预售合同登记备案注销手续，以及支付总房款20%的违约金65981.94元（329909.7元×20%）的诉讼请求，符合当事人之间的约定和法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告新疆九鼎富通房地产开发有限公司与被告张磊、王蓓签订的《商品房预售合同》； 二、被告张磊、王蓓于本判决生效之日起三十日内配合原告新疆九鼎富通房地产开发有限公司办理《商品房预售合同》登记备案注销手续； 三、被告张磊、王蓓于本判决生效之日起三十日内向原告新疆九鼎富通房地产开发有限公司支付违约金65981.94元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6044元，保全申请费2170元，由被告张磊、王蓓负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院。 审 判 长  袁 浩 人民陪审员  黄金波 人民陪审员  安革胜 二〇二〇年五月十二日 书 记 员  张 波 1