重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0156民初251号原告：重庆鼎科物业管理有限公司，注册地重庆市渝北区财富大道3号24层6号，办公地重庆市武隆区仙女山镇银杏大道57号戴斯大卫营小区物业管理办公室，统一社会信用代码915000006814517707。法定代表人：何绍清，该公司经理。委托诉讼代理人：姜德明，男，1974年3月12日出生，该公司职工，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：传国云，男，1964年12月1日出生，该公司职工，住重庆市武隆区。被告：向益民，男，1968年8月22日出生，住重庆市万州区。原告重庆鼎科物业管理有限公司（以下简称鼎科物业公司）与被告向益民物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后，被告向益民在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院作出(2020)渝0156民初251号民事裁定，裁定驳回被告向益民的异议申请。本院依法适用小额诉讼程序进行审理，后在审理过程中发现不宜适用小额诉讼程序进行审理，遂依法转为简易程序，由审判员安昌荣独任审判，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告鼎科物业公司的委托诉讼代理人姜德明，被告向益民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鼎科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年2月28日前的物业服务费15000元，2019年3月1日至2019年12月31日止的物业服务费2233元，以及公摊水费50元、公摊电费50元、代收代缴的市政垃圾处理费42元，共计17375元。2.判令被告支付原告违约金，该违约金分三部分计算，第一部分违约金以15223.3元/每月为基数，自2019年3月1日起至2019年9月30日止，按每日千分之三的标准计算，被告于2019年9月29日支付10000元；第二部分违约金以45737.72元/每月为基数，自2019年10月1日起至2019年11月30日止，按每日千分之三的标准计算；第三部分违约金自2019年12月1日起至付清之日止，按每日千分之三的标准计算。3.取消向益民在XXXX小区XX栋X-X底层花园、露台的管理、养护和使用的权利。4.本案案件受理费由被告承担。庭审中，原告自愿撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：被告通过武隆区人民法院司法拍卖取得了被执行人重庆远大置业有限公司（以下简称远大置业公司）所有的“XXXX”小区XX栋X-X房屋。武隆区人民法院在拍卖公告中明确告知买受方要依法缴纳被执行人远大置业公司欠付的物业费用，但被告在买受却拒绝缴纳。后通过武隆区人民法院执行局多次沟通，原、被告达成共识后形成《执行笔录》，约定2019年2月28日前的物业服务欠费包括违约金由被告一次性按15000元支付给原告，之后的物业服务费由被告正常缴纳。但被告在2019年9月29日支付了10000元后对剩余物业服务费又拒绝缴纳，现原告诉至法院，望判如所请。被告向益民辩称，1.原告要求被告支付15000元无依据，因为既没有物业服务合同，也没被执行人重庆远大置业有限公司未缴费的依据；2.被告未缴纳从2019年3月1日起至2019年12月31日止的物业服务费是事实，但是原告按1.8元/月·㎡收取，标准过高，应按0.39元/月·㎡收取；3.被告对应缴纳水、电公摊费共计100元无异议；4.原告要求被告支付违约金没有依据。经审理查明，原告系远大置业公司开发的“XXXX”小区中标且经主管部门登记备案的前期物业服务企业。2011年12月1日，原告（乙方）与远大置业公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》第四章物业服务费用第六条第二款约定：住宅物业以建筑面积按3元/月·平方米计算。第八条第一项约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用甲方全额交纳。《前期物业服务合同》第五章双方的权利义务第十五条甲方应履行的义务约定：1.在销售物业之前，制定《业主临时公约》，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人认可书面承诺遵守《业主临时公。》第九项约定：交付已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费。后以远大置业公司为建设单位，与购买房屋业主签订了《业主临时公约》。《业主临时公约》第七章物业服务费用第四十二条约定：物业服务费用标准以建筑面积按3元/月·平方米计算。第四十三条约定：公共用水用电，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。《业主临时公约》第八章违约责任第四十七条约定：若业主、使用人违反约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准支付违约金。2012年4月12日，原告向武隆县发展和改革委员会申请物业服务费收费价格备案，武隆县发展和改革委员会同意原告的物业服务收费标准为1.8元/平方米，其中物业类型为高档住宅。2019年，被告通过本院公开拍卖从被执行人远大置业公司处依法取得“XXXX”小区XX栋X-X房屋的所有权。后因涉及房屋交付及物业服务费缴纳问题，经本院执行局主持，原告与被告及另两套房屋的买受人协商，形成《执行笔录》。《执行笔录》载明，在协商中，原告陈述道：“该三套房屋自2013年1月1日至2019年2月28日止，物管费用共欠16524.2元、水电公摊费共欠740元。现在就一口价你们各自缴纳15000元。”三套房屋的买受人均答：“同意。”各方当事人在《执行笔录》上签名捺印予以确认。另查明，涉案房屋的建筑面积为124.03平方米。再查明，向益民于2019年9月29日支付了涉案房屋物业服务费10000元后再未支付物业服务费。本院所确认的以上事实，有原、被告的当庭陈述、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《重庆市前期物业服务合同备案申请》、《武隆县物业服务收费（市场调节价）备案表》、《执行笔录》、欠费明细表等证据在案为凭。上述证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本案争议的焦点是：一、被告应否缴纳物业服务费，如应缴纳，物业服务费如何计算；二、鼎科物业公司主张逾期支付物业服务费的违约金如何支持；三、鼎科物业公司主张代收代缴的市政垃圾处理费42元应否支持。关于被告应否缴纳物业服务费，如应缴纳，物业服务费如何计算的问题。本院认为，鼎科物业公司与远大置业公司签订的《前期物业服务合同》以及远大置业公司与全体购房业主签订并实行的《业主临时公约》系合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《前期物业服务合同》和《业主临时公约》约定，远大置业公司应当对已竣工但尚未出售涉案房屋的物业服务费承担交纳责任。后涉案房屋被本院依法拍卖用于清偿被执行人远大置业公司的债务时，在拍卖公告中明确告知参与竞买人涉案房屋尚有未交纳的物业服务费应由买受人承担，被告也当庭表示明知该情形。被告在竞买成功后，经本院主持协商，原、被告达成对2019年2月28日前的物业服务费及违约金、公摊水电费尽等费用达成支付15000元的合意，对此，原、被告均应恪守诚实信用原则，按约履行各自义务。故对原告要求被告支付2019年2月28日前物业服务费15000元的诉讼请求本院予以支持，对原告要求被告按照每日3‰标准计付2019年2月28日前的违约金的诉讼请求不予支持。在2019年2月28日后，原、被告虽未签订书面的物业服务合同，但因原告继续为涉案房屋提供物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，被告作为房屋买受人，应当按照之前远大置业公司应承担的物业服务费标准缴纳物业服务费。经计算，从2019年3月1起至2019年12月31日止的涉案房屋物业服务费为2233元（1.8元/月·㎡×124.03㎡×10个月）。被告共计应缴纳17233元物业服务费，但被告已在2019年9月29日缴纳了10000元，故实际还应缴纳7233元物业服务费。关于鼎科物业公司主张逾期支付物业服务费的违约金如何支持的问题。本院认为，根据约定，向益民应每月缴纳交纳当月物业服务费，逾期则按每日千分之三的标准向鼎科物业公司支付违约金，向益民未按约交纳物业服务费，应当向鼎科物业公司支付违约金。但《临时管理规约》中约定的违约金计算标准明显过高，本院结合向益民的违约情形，对向益民逾期支付物业服务费的违约金计算标准依法调整为从2019年3月1日起，以15000元为基数，逐月递增223.3元，并述款项按中国人民银行发布的同期同类贷款利率累加计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起至2019年9月29日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。前述计算基数从2019年9月30日起，在扣减10000元后，逐月递增223.3元，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年12月31日止。关于鼎科物业公司主张的代收代缴的市政垃圾处理费42元应否支持的问题。本院认为，原告主张要求被告支付市政垃圾处理费42元，但该费用属代收费用，且被告在本案中并未实际交纳，故本院对原告主张的市政垃圾处理费42元不予支持。至于被告辩称原告的物业服务费标准应当按照0.39元收取涉案房屋的物业服务费，因涉案房屋属高档住宅，应当实行市场调节价进行收取，收费标准应当按照经价格主管部门备案同意的标准收取。故被告的该辩称理由，本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告向益民在本判决生效之日起五日内支付原告重庆鼎科物业管理有限公司截至2019年12月31日止的物业服务费7233元、公摊水电费100元，共计7333元；二、被告向益民在本判决生效之日起五日内支付原告重庆鼎科物业管理有限公司逾期交纳物业服务费的违约金（违约金计算方式：从2019年3月1日起，以15000元为基数，逐月递增223.3元，并述款项按中国人民银行发布的同期同类贷款利率累加计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起至2019年9月29日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。前述计算基数从2019年9月30日起，在扣减10000元后，逐月递增223.3元，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年12月31日止）；三、驳回原告重庆鼎科物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费234.38元，减半收取117.19元（原告已预交），由原告重庆鼎科物业管理有限公司负担17.19元，由被告向益民负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  安昌荣二〇二〇年五月二十五日书记员  印 妮