广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7237号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈永红，男，1976年10月26日出生，汉族，住广东省南雄市雄州镇郊区**********。委托诉讼代理人：周凤麟，广东永顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：纪曲静，女，1984年4月8日出生，汉族，住广东省怀集县**************。委托诉讼代理人：阮霭芬，广东泓业正杰律师事务所律师。原审第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区******紫马奔腾广场一区6座2层物业，统一社会信用代码914***********547H。法定代表人：李功镇，该公司执行董事。上诉人陈永红因与被上诉人纪曲静，原审第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3912号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈永红上诉请求：撤销一审判决，改判为：1.解除纪曲静与陈永红于2017年9月11日签订的《中山市********服务合同》中的房屋买卖合同部分；2.陈永红收取纪曲静所交付的200000元定金不予返还；3.陈永红一审律师费8000元、二审律师费50000元，合计58000元由纪曲静承担；4.驳回纪曲静的其他诉讼请求。事实和理由：一、在签订涉案合同到开庭前，陈永红从未见过纪曲静，其实真正的买方是乐有家公司工作人员纪曲英，她以妹妹纪曲静的名义签合同，买方“纪曲静”三个字也是纪曲英本人亲笔签名。二、因客观原因涉案房屋产权证还在开发商中山博达房地产开发有限公司处办理，陈永红没有取得。且办理房产证的程序是由开发商收齐同一期报建的几百户合同统一交到房产管理部门办理，房产管理部门也是整批次办理，开发商逐户发放也需要时间，等房产证到手与办证日期就相差几个月了。故同日纪曲静与陈永红又签订了补充协议，对原合同条款作出变更。三、一审采纳纪曲静的主张，推定陈永红于2018年11月30日左右可领取房产证没有事实根据。陈永红妻子邓光秀与纪曲英联系时，系称应该可以在这两天拿到房产证，让纪曲英去核实一下，并没有事实根据，法院不能据此作出推定。四、根据双方签订的补充协议，陈永红只要在2019年10月1日前拿到房产证配合赎楼、按揭就不违约。陈永红为了履约于2019年2月14日办理离婚且通知纪曲静，也告知纪曲静征信报告已经出来了。纪曲静却在2019年2月1日起诉解除合同，实为纪曲静违约。五、至2019年1月25日双方还在协商离婚办理赎楼担保事宜，证明没有12月16日违约之说。六、乐有家公司向陈永红发出的催告函中要求陈永红应于接到该函件之日起15个工作日内配合买方办理银行按揭手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，合理的催告期为三个月。故即使陈永红违约，催促履行合同义务的期限也应为三个月。而催告函发出时间为2019年1月8日，纪曲静于2月1日起诉解除合同，纪曲静在没到三个月催告期的情况下就解约，是纪曲静违约。纪曲静辩称，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。违约方是陈永红，按合同第6条第3款约定，由陈永红委托担保公司赎楼，第8条也约定陈永红自愿承担第11项即赎楼费用。涉案房屋在2018年8月1日出证，但陈永红在乐有家公司多次催促办理赎楼、配合办理纪曲静按揭的情况下，以赎楼款问题不予配合。纪曲静在陈永红不配合办理按揭情况下，仍然单方按约定办理了按揭手续，签订了相关文件，但陈永红拒绝配合，导致无法完成。在赎楼问题上纪曲静多次退让，纪曲静愿意再支付12万元或通过赎楼公司赎楼且纪曲静愿意支付一半赎楼费用，但陈永红拒绝，导致合同无法继续履行。乐有家公司二审期间未发表陈述意见。纪曲静于2019年2月1日向一审法院起诉请求：一、判决解除纪曲静与陈永红于2017年9月11日签订的《中山市********服务合同》；二、判决陈永红向纪曲静双倍返还定金400000元；三、判决陈永红向纪曲静支付律师费损失20000元及保险费损失1260元；以上合计：421260元。一审诉讼中，纪曲静明确其第一项诉讼请求：解除纪曲静与陈永红于2017年9月11日签订的《中山市********服务合同》的房屋买卖合同部分。一审期间，陈永红向一审法院提出反诉请求：1.纪曲静支付陈永红律师费48000元；2.纪曲静赔偿陈永红精神损失费30000元，并书面向陈永红赔礼道歉。一审诉讼中，陈永红撤回第二项诉讼请求，并变更第一项诉讼请求：纪曲静支付陈永红律师费8000元。一审法院认定事实如下：1.2017年9月11日，陈永红作为卖方与乐有家公司作为居间方、纪曲静作为买方签订《中山市********服务合同》，约定：卖方将案涉房屋卖给买方，总价100万元，买方向卖方支付定金20万元；买方意向贷款金额为80万元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2018年4月20日前申请贷款，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；该房产现处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起40个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；卖方在买方取得银行贷款批复函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后）40个工作日内配合担保公司还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续；若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在40个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担；卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后两个工作日内，将房地产证原件交给第三方办理过户；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求卖方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权支出的律师费、诉讼费等由买方承担；合同还约定了其他事项。同日，双方签订《补充协议》，约定如原合同约定按揭付款的，则将原合同约定的“买方申请按揭”的时间变更为“办理出房产证之日起15工作日内”，若原合同约定卖方委托担保公司担保赎楼的，则将原合同约定的“卖方与担保公司签订服务合同并办理委托公证”的时间变更为“办理出房地产证之日起15个工作日内”。纪曲静按照约定向陈永红支付定金20万元。2.案涉房屋办理不动产权证的登记时间为2018年8月1日。纪曲静与陈永红就赎楼款问题产生争议。乐有家公司于2019年1月8日向陈永红发出《催告函》，主要内容：根据陈永红与纪曲静以及乐有家公司签订的合同的约定，陈永红须于2018年8月16日之前履行以下义务：经居间方2019年1月7日核实，案涉房屋已于2018年8月出证，但由于陈永红消极履行合同并未通知居间方及买方出证事实，陈永红应于接到本函件之日起15个工作日内配合买方办理银行按揭手续。否则，一旦诉诸法院，或将可能承担定金罚则或赔偿违约金，并承担其他经济损失。陈永红于次日收到该函件。3.陈永红提交微信聊天记录两组，拟证明纪曲静未按约定履行赎楼义务的违约事实。纪曲静经质证确认该两组微信聊天记录的真实性。经查，其中一组为陈永红的妻子邓光秀与纪曲静的姐姐/乐有家公司员工纪曲英的微信对话，邓光秀于2018年11月30日问“你的钱准备好了吗？”纪曲英回复称“你的证出来了吗？”邓光秀称“我这两天回去应该可以拿到房产证，应该可以，要不你可以去问下”。2019年2月15日，邓光秀称“靓女，我办好了你明天到我家楼下拿”、“征信报告1月底打好了，离婚证也办好了”。另一组微信聊天记录为邓光秀与“乐有家康乃馨”的对话。“乐有家康乃馨”于2018年10月14日称“客户纪曲静也是没有那么多钱帮您赎楼，而且还要准备交十几万的税费，纪曲静的朋友帮忙筹钱后才沟通到位，现在协商沟通好，纪曲静客户等出证后再想办法筹钱约12万帮忙您赎楼”，微信记录未显示邓光秀同意该方案。同年12月10日，“乐有家康乃馨”称“这两天一直在和客户沟通关于贵宅赎楼问题，好不容易说服客户说她可以配合陈小姐找担保赎楼公司赎楼”。邓光秀回复称“我不找，那是她的事情”。同年12月11日，“乐有家康乃馨”称其司一直和纪曲静沟通关于赎楼问题。“客户也是没有钱帮您赎楼，也是要去赎楼公司帮忙赎楼。赎楼费用32万元大约产生2万左右的赎楼费用，客户说愿意各自平分，即业主1万左右，客户1万左右”。邓光秀回复称“当时讲好我实收100万，先收定金20万，其他费用和去银行赎楼费用一切都与我无关，当时阿梅还帮我算好了差银行33万左右，你可以去问阿梅，她介绍的”。2019年1月9日，邓光秀微信称“我问了很多中介，全部都讲是肯定会帮业主赎楼的”。“乐有家康乃馨”称“客户说她原来答应帮您赎楼是除定金20万外，再给您12万，总计约32万（刚好约是贵宅银行按揭欠款），可是陈小姐说自己已经没有钱了（定金已经花光了），银行欠款约33万都需要客户帮忙赎楼。我们公司才又帮您找客户去沟通。客户说，她也没有33万的钱帮陈小姐赎楼。然后，我司秉着沟通协商买卖双方共同友好开心解决问题的原则，又去帮陈小姐找客户沟通协商解决问题。真的好不容易才说服客户，帮忙找担保赎楼公司赎楼，所产生的赎楼费用，客户业主各自承担一半”。微信截图依旧未显示邓光秀回复。同月25日，“乐有家康乃馨”问邓光秀“请问您昨晚回家和您先生商量好是年前还是年后回韶关办理离婚呢？您这边提供了离婚证可以节约很多赎楼费用”。邓光秀回复称“过完年回去办”。次日，“乐有家康乃馨”问“请问您和您先生商量好了吗？大约年后什么时候回去办理离婚证，客户这边说和您商量好签署《补充协议》，请问您今天大约什么时候有时间到彩虹分行签署呢？”陈永红提交的微信记录未显示后续聊天内容。一审庭审中，陈永红主张其于2019年1月18日才取得房产证，但未提交相关依据。陈永红称：因须办理抵押登记手续、业主众多，开发商无法迁就个人发放房产证，且其领取房产证的签收材料均在开发商处留底。纪曲静不予确认，称依据前述微信记录显示，陈永红于2018年11月30日可取得房产证。4.纪曲静提交电脑截图一张，该截图反映案涉房屋于2019年1月26日被录盘至乐有家公司业务系统，售价为120万元。陈永红不确认该电脑截图的真实性。2019年2月1日，纪曲静诉至一审法院，主张前述实体权利。2019年2月14日，陈永红与邓光秀离婚。同年3月8日，陈永红收到本案应诉材料。纪曲静委托广东泓业正杰律师事务所代理本案诉讼发生律师费20000元，另向中国大地财产保险股份有限公司购买诉讼财产保全责任保险，发生保险费1260.03元。陈永红委托广东永隆律师事务所代理本案诉讼发生律师费8000元。纪曲静于2019年2月1日向一审法院申请财产保全，请求对陈永红名下所有价值相当于421260元的财产采取保全措施。担保人中国大地财产保险股份有限公司中山中心支公司出具保函以其财产提供担保。一审法院经审查作出（2019）粤2071民初3912号民事裁定：一、冻结陈永红的银行存款421260元；二、如冻结存款不足额，则以不足的部分为限，查封陈永红名下的案涉房屋相应价值的产权份额。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。陈永红无法提交相关依据证明双方签约时曾口头约定由其实收100万、先收定金20万、其他费用和赎楼费用由纪曲静负担，陈永红应承担举证不能的不利后果，故一审法院认定纪曲静、陈永红与乐有家公司签订的《中山市********服务合同》及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，其内容亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。陈永红主张其于2019年1月18日才取得房产证，但未向一审法院提交依据证实其主张，应承担举证不能的不利后果，故一审法院结合微信聊天记录，采纳纪曲静的主张，推定陈永红于2018年11月30日左右可领取房产证。陈永红领取房产证后，怠于通知纪曲静及居间方，并在15个工作日内与担保公司签订服务合同并办理委托公证，经乐有家公司催告，仍未于接收该函件之日起15个工作日内赎楼、配合纪曲静办理银行按揭手续，虽邓光秀于2019年1月25日称其同意于年后办理离婚以及赎楼事项，但陈永红未提供证据证明双方就延期赎楼达成一致。鉴此，纪曲静主张陈永红违约，要求解除双方于2017年9月11日签订的《中山市********服务合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，一审法院予以支持。基于该认定，纪曲静主张陈永红双倍返还定金400000元、赔偿律师费损失20000元、保险费损失1260元，符合合同约定，一审法院予以支持，并对陈永红主张的律师费8000元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除纪曲静与陈永红于2017年9月11日签订的《中山市********服务合同》中的房屋买卖合同部分；二、陈永红于一审判决生效之日起七日内向纪曲静双倍返还定金400000元，并支付律师费20000元、保险费1260元，以上共计421260元；三、驳回陈永红的诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7618元（纪曲静已预交），反诉受理费25元（陈永红已预交875元），诉讼保全费2626元（纪曲静已预交），以上共计10269元，均由陈永红负担，陈永红于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付纪曲静10244元，一审法院不另收退。一审法院另依陈永红申请退回诉讼受理费850元。本院二审期间，陈永红向本院提交如下证据：证据一，领取不动产权证证明及视频光盘，拟证实陈永红是2019年1月18日领取的房产证，2018年8月只是产权机关出证日期。上述证据载明，2019年1月18日，陈永红在涉案房屋不动产权证复印件上签字并手写注明“本人已领取房产证原证”。证据二，中山市商品房买卖合同，拟证实办证事宜是开发商负责。证据三，补充协议，拟证实房产证已于2019年10月1日前办出，按照补充协议约定卖方并未违约，买方起诉解除合同违约。纪曲静对上述证据质证如下：证据一，领取不动产权证证明没有原件，不确认真实性，即使真实，也不能证明其陈永红于2019年1月18日领到房产证，陈永红一审证据第24页可以证明2018年11月30日可以拿到房产证，双方一直争议的是赎楼款由谁承担，没有提出过产权证何时领取的问题。对视频光盘真实性、合法性、关联性不确认，不知其中的人员是谁。证据二真实性确认，不确认关联性，合同约定720工作日内出具产权证，乐有家公司催告函中告知陈永红2018年8月出具产权证，催告陈永红积极履行合同，但陈永红一直以赎楼问题拒绝履行。证据三真实性确认，纪曲静一审期间已提交过该份证据，双方签订补充协议原因是涉案房屋交易时并未出具不动产权证故将相关时间顺延，买方在得知开发商已办理了不动产权证时，乐有家公司工作人员多次通过微信、电话通知陈永红赎楼并协助办理按揭手续，但陈永红一直以纪曲静赎楼为由拒绝办理，不提不动产权证办理情况，本案违约方是陈永红。乐有家公司未发表质证意见。纪曲静、乐有家公司二审期间未提交新证据。一审查明认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，现本案二审争议焦点在于违约责任应由哪方负担。纪曲静、陈永红与乐有家公司于2017年9月11日签订的《中山市********服务合同》以及三方于同日签订的《补充协议》，系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。依据涉案合同及补充协议约定，卖方陈永红负有还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续的赎楼义务，买方应在办理出房产证之日起15个工作日内申请按揭，卖方也应在办理出房产证之日起15个工作日内与担保公司签订服务合同并办理委托公证手续。首先，根据陈永红一审提交的微信聊天记录内容，双方在签约后曾就赎楼款负担问题重新进行协商，在此过程中买方纪曲静曾表示同意协助卖方赎楼，同意除定金20万元外再向陈永红支付12万元赎楼款，双方平分赎楼费用；2018年12月11日陈永红妻子邓光秀回复称“当时讲好我实收100万，先收定金20万，其他费用和去银行赎楼费用一切都与我无关，当时阿梅还帮我算好了差银行33万左右”；2019年1月9日邓光秀又称“我问了很多中介，全部都讲是肯定会帮业主赎楼的”，而乐有家公司工作人员“乐有家康乃馨”则回复邓光秀称纪曲静说她也没有33万元的钱帮卖方赎楼。上述微信聊天记录反映，纪曲静与陈永红在涉案合同履行过程中并未就赎楼款负担问题重新协商一致，故双方仍应按原合同约定履行，即陈永红仍需履行还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续的合同义务。其次，经查，因涉案房屋已于2018年8月1日办理了不动产权登记，故按照补充协议约定，陈永红应在此后15个工作日内与担保公司签订服务合同并办理委托公证手续。对此，陈永红称因开发商收齐材料需要时间、房产管理部门需整批次办理登记、开发商逐户发放房产证等原因，出证时间与领证时间存在一定时间差，并在二审提交领取不动产权证证明及视频光盘，称其于2019年1月18日才领到房产证。但本院认为，一方面，陈永红妻子邓光秀于2018年11月30日通过微信聊天方式回复纪曲静姐姐纪曲英时称“我这两天回去应该可以拿到房产证，应该可以”，可反映陈永红一方最晚于2018年11月30日已了解到房产证领取时间等情况。另一方面，即使陈永红提交的领取不动产权证证明及视频光盘真实，其证据内容也仅能反映陈永红领取房产证的实际日期，并不能当然证实其未于2018年11月30日前后及时领取房产证是基于合理事由，或者不存在怠于领取的情形。故一审法院采信纪曲静的主张，认定陈永红于2018年11月30日左右可领取到房产证，并无不妥。实际上，在了解到涉案房屋房产证办出情况后，乐有家公司相关工作人员及纪曲静已曾多次催促陈永红一方询问出证情况，但至纪曲静于2019年2月1日提起本案诉讼时，陈永红仍未将具体的出证时间以及其是否已领取到房产证的情况告知纪曲静，也未与担保公司签订服务合同并办理委托公证手续，陈永红上述行为明显与合同约定不符。故一审法院认为陈永红的行为构成违约，判决解除纪曲静与陈永红之间的房屋买卖合同关系，并依据涉案合同约定判决陈永红向纪曲静双倍返还定金400000元以及赔偿纪曲静因维权而产生的律师费损失20000元、购买诉讼财产保全责任保险费损失1260元，并无不妥，本院予以维持。陈永红以纪曲静违约为由要求不予返还纪曲静支付的定金200000元以及要求纪曲静赔偿一、二审律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈永红的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8489元（陈永红已预交），由陈永红负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年五月十一日书记员  廖博睿