成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7713号 原告：潘志英，女，1942年5月16日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：贾国伟、罗勇，四川思诚律师事务所律师。 被告：成都红福莱云房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街办荷塘南街115号。 法定代表人：胡云清。 第三人：兰发盛，男，1964年10月1日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：龚跃武、顾杨波，北京大成（成都）律师事务所律师。 原告潘志英诉被告成都红福莱云房地产开发有限公司（以下简称“红福公司”）以及第三人兰发盛商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘志英及其委托诉讼代理人贾国伟，第三人兰发盛的委托诉讼代理人龚跃武到庭参加诉讼；被告红福公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘志英向本院提出诉讼请求：1、确认潘志英与红福公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。2、判令红福公司所售的鸿福名苑小区1栋3单元3楼X号房屋归潘志英所有。3、撤销兰发盛对前述房屋的备案登记。4、判令红福公司为潘志英办理前述房屋的备案登记。事实和理由：2009年10月6日，潘志英与红福公司签订《商品房买卖合同》，约定由潘志英以202640元的价格向该司购买其位于成都市双流区东升街道西南巷鸿福名苑小区1栋3单元3楼X号商品房一套。同时，该合同和附件对款项支付、房屋交付和产权办理等进行了约定。该司在潘志英付清全部房款后交付房屋，并由潘志英使用至今。后因红福公司涉嫌刑事案件，潘志英才知晓该司将案涉房屋备案至兰发盛名下。根据2016川01刑终1053号刑事判决，红福公司将该房备案至兰发盛名下系基于其向兰发盛的借款而进行的抵押，双方并无真实的买卖行为。该行为直接影响了潘志英的权益，导致落户、医疗和子女教育等问题无法解决。因此，为维护自身的合法权益，故提出如上诉请。诉讼中，潘志英确认其第3、4项诉讼请求的实质分别为：要求红福公司和兰发盛协助履行撤销案涉房屋备案登记、红福公司协助履行将案涉房屋备案登记至潘志英名下。 红福公司未作答辩。 兰发盛述称，潘志英与红福公司签订的商品房买卖合同的效力与兰发盛无关。现案涉房屋已出售给兰发盛并办理了合同签约备案登记，该房应归兰发盛所有。故请求驳回潘志英的第2、3、4项诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2009年10月16日，潘志英与红福公司签订《商品房买卖合同》和补充协议。该合同约定，1、潘志英购买红福公司开发的鸿福名苑楼盘1栋3单元3楼303号住宅，潘志英一次性支付房款202640元。2、红福公司应当在2010年2月28日前交付该商品房。该房交付时应当已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，以及若该商品房为住宅的，红福公司还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。3、潘志英同意委托红福公司代交专项维修资金、契税、产权办理的手续费和登记费以及共有人登记费、其他办理房屋登记所需费用。4、潘志英无偿委托红福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因该司的责任以致潘志英未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，该司按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定承担法律责任。5、本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性。 补充协议约定，红福公司自商品房交付使用之日起184日内将办理商品房权属登记的资料报送产权登记机关备案。该司在取得商品房所有权证（大产权）之日起的181日内按政府规定程序协助潘志英或按其委托办理房屋过户手续。除此之外，双方还在房屋面积、产权登记、房屋交付、房屋质量、共有权益、装饰装修以及违约责任等方面进行约定。 上述协议签订当日，潘志英付清房款202640元。2010年2月，潘志英收房后入住至今。 另查明，红福公司与兰发盛于2010年4月13日签订《商品房买卖合同》，约定兰发盛以167258元的价格购买鸿福名苑1栋3单元3楼X号房屋。该合同于2010年4月14日进行商品房买卖合同签约备案（备案号为：201419），备案的房屋建筑面积为64.33㎡，备案的房屋总价为167258元。双方在该合同中约定，设计变更、面积差异处理、共有权益、装饰和设备标准方面的约定详见补充协议。 2010年4月15日，红福公司形成股东会决议，同意对兰发盛团购鸿福名苑楼盘住宅实行优惠政策，以产权面积1564元/㎡进行销售，如不能如期协助兰发盛取得房地产权属证书，红福公司以产权面积1564元/㎡进行回购。同日，红福公司出具委托划款函，要求兰发盛将1100000元购房款转账至指定的银行账户。兰发盛遂支付含1栋3单元3楼X号房屋价款在内的房款共计1100000元，红福公司的会计冷艳为此出具编号为0019607的收据。 又查明，除本案涉及的1栋3单元3楼X号房屋外，红福公司还将鸿福名苑楼盘1栋1单元10楼X号（备案号为：164683，签约备案时间为2009年9月15日，建筑面积为：156.29㎡）、1栋1单元12楼X号（备案号为：164684，签约备案时间为2009年9月15日，建筑面积为：156.29㎡）、1栋1单元14楼X号（备案号为：164685，签约备案时间为2009年9月15日，建筑面积为：156.29㎡）、1栋1单元4楼X号（备案号为：201414，签约备案时间为2010年4月14日，建筑面积为：156.29㎡）、1栋1单元5楼X号（备案号为：201415，签约备案时间为2010年4月14日，建筑面积为：156.29㎡）、1栋1单元12楼X号（备案号为：201416，签约备案时间为2010年4月14日，建筑面积为：90.32㎡）、1栋1单元5楼X号（备案号为：201418，签约备案时间为2010年4月14日，建筑面积为：87.99㎡）、1栋2单元2楼X号（备案号为：201420，签约备案时间为2010年4月14日，建筑面积为：60.02㎡）、1栋1单元4楼X号（备案号为：201417，签约备案时间为2010年4月14日，建筑面积为：87.99㎡）共计9套房屋的商品房买卖合同签约备案至兰发盛名下，签约备案对应的房屋价款分别为：406354元、406354元、406354元、406354元、406354元、265768元、228774元、156052元、228774元，签约备案的房屋单价均为2600元/㎡。红福公司和兰发盛未就上述房屋办理预告登记，红福公司也未向兰发盛公司交付房屋。 再查明，原四川省双流县人民检察院于2013年10月25日以胡云清犯合同诈骗罪向本院提起公诉后，又以红福公司为该案单位犯罪补充起诉。本院于2016年10月19日作出（2015）双流刑初字第01277号刑事判决，认定红福公司和其法定代表人胡云清在鸿福名苑楼盘的销售过程中犯合同诈骗罪。后，胡云清不服，提起上诉。2017年12月18日，四川省成都市中级人民法院作出（2016）川01刑终1053号刑事判决，判决红福公司和胡云清无罪。 （2016）川01刑终1053号刑事判决中的二审审理查明部分载明，红福公司因修建鸿福名苑楼盘时因资金不足而在百联安公司、杨红、孙飞宇等处融资借款，将出售给购房者的51套住房作为抵押备案登记给兰发盛、胡志正、周洪蓉、胡颖、吴均、李艳冰、杨红、孙飞宇、杨春伟、庞俊以及成都傣家风情餐饮娱乐中心。 诉讼中，本院要求兰发盛就编号为0019607的收据所涉及的房款1100000元的构成进行说明。兰发盛在庭审后向本院出具说明，该1100000元为以下5套房屋的房款并提交了对应的商品房买卖合同签约备案登记：1栋3单元3楼X号（备案号201419）、1栋3单元3楼X号（备案号201419）、1栋2单元2楼X号（备案号201420）、1栋1单元4楼X号（备案号201414）、1栋1单元5楼X号（备案号201418），对应的房款分别为：167258元、228774元、156052元、406354元、228774元。 并且，本院依职权调取（2015）双流刑初字第01277号刑事案件的卷宗材料。根据本院调取的材料显示，兰发盛于2012年5月3日到原双流县公安局经侦大队报案称，其于2010年4月以团购价1564元/㎡在红福公司开发的鸿福名苑楼盘购买且已备案登记的7套房屋中有5套被转售他人，所购房号分别为：1栋1单元4楼X号、1栋1单元5楼X号、1栋1单元5楼X号、1栋1单元12楼X号、1栋3单元3楼X号、1栋3单元3楼X号、1栋2单元2楼X号，房款共计1100000元已经全部付清至红福公司在委托划款函中列明的指定银行账户并由红福公司出具了收据，红福公司转售他人的房号分别为：1栋1单元4楼X号、1栋1单元5楼X号、1栋1单元12楼X号、1栋3单元3楼X号、1栋3单元3楼X号，并称其与红福公司所签的商品房买卖合同载明的价格虚假。同时，除编号为0019607的收据外，红福公司的会计冷艳还于2009年9月16日向兰发盛出具了编号为0013469、0013472的收据，于2010年4月15日出具了编号为0019608的收据，分别载明收到兰发盛购房款500000元、719062元、1842004元；编号为0013472的收据背后背书“此收据仅作撤销备案使用”；编号为0019608的收据背后也进行了背书。 上述事实，有《商品房买卖合同》和补充协议、收据、《商品房买卖合同》、（2016）川01刑终1053号刑事判决书和本院依职权调取的（2015）双流刑初字第01277号刑事案件的卷宗材料等证据，以及双方当事人的庭审陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，潘志英与红福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，属于有效合同。潘志英主张红福公司与兰发盛就案涉房屋形成了抵押担保合同关系，兰发盛则抗辩其与红福公司就案涉房屋建立了商品房买卖合同关系。因此，红福公司是否与兰发盛就案涉房屋建立了真实的商品房买卖合同关系、本案就案涉房屋应当维护的合法权益的对象是谁成为本院审查的争议问题。 红福公司和其法定代表人胡云清曾因在鸿福名苑楼盘的销售过程中涉嫌刑事犯罪而被提起公诉，其刑事案件一审、二审中查明的事实亦涉及本案的第三人兰发盛。为查明本案事实，本院依职权调取了该刑事案件的相关刑事卷宗材料。根据本院调取的材料显示，鸿福名苑楼盘备案在兰发盛名下的房屋共计10套，本案涉及的房屋仅为其中之一，且兰发盛也针对所购的全部房屋进行打包付款。因此，前述争议问题就不能成为个案而单独审查，应当纳入双方就备案登记在兰发盛名下的鸿福名苑楼盘的全部房屋是否形成商品房买卖合同关系这一问题中进行整体性审查。 就该问题，根据查明的事实，本院不能认定兰发盛就备案在其名下的鸿福名苑楼盘的全部房屋与红福公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。理由如下： 第一，按照日常生活经验，自然人对购房等涉及财产支出数额较大的重大事件作出决定时慎之又慎，尤其在购房时通常会根据自身的经济能力作出判断。兰发盛作为具有完全民事行为能力人，对行为内容应具有认知能力，其在与红福公司就鸿福名苑楼盘的房屋签订商品房买卖合同之时不可能不在已结合自己的经济实力对欲购房屋的数量和价格以及对应的房款等重大事项进行充分了解后知晓自己所购房屋的数量、房号、所支付房款的组成。根据本院依职权调取的卷宗材料显示，兰发盛在2012年5月3日向原双流县公安局经侦大队报案时称其在鸿福名苑楼盘所购房屋的数量为7套，但原双流县房地产管理交易中心的查询信息显示登记备案在其名下的鸿福名苑楼盘的房屋共计10套；同时，其在报案时称所付的房款1100000元由此7套房屋的房款组成，但在本案中却陈述已付房款1100000元由5套房屋的房款组成，1100000元由10套房屋还是7套房屋亦或是5套房屋的房款构成不明。兰发盛不能对上述情况作出合理解释。更为重要的是，无论是按兰发盛报案时陈述1100000元由7套房屋的房款组成，还是按其在本案中陈述的该款由5套房屋的房款组成，即使均按其报案陈述的实际成交价1564元/㎡计算，根据原双流县房地产管理交易中心的查询信息显示的对应房屋的建筑面积，7套房屋建筑总面积703.23㎡对应的总价款应为1099851.72元，5套房屋建筑总面积456.62㎡对应的总价款应为714153.68元，上述金额不仅均与兰发盛提供的编号为0019607的收据所载明的购房款1100000元不一致，更与本院依职权调取的（2015）双流刑初字第01277号刑事案件中编号为0013469、0013472、0019608的收据所载明的金额不一致。无论本院如何组合上述编号收据所对应的金额，得出的数据均不能达到1099851.72元或714153.68元。并且，兰发盛不能就5套房屋按1564元/㎡计算得出的总房款为714153元而其实际支付此5套房屋的总房款1100000元的原因作出合理解释。因此，本院认为，兰发盛不仅对自身在鸿福名苑楼盘所购房屋的套数不明，还就已付房款1100000元所对应的房屋指向前后陈述不一，更对所购房屋的实际成交价、付款原因不清楚，其行为表现完全与正常的商品房买卖交易中买受人的表现不符。故本院不能判断其就鸿福名苑楼盘所购房屋所作陈述的真实性。 第二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定，国家实行房地产成交价格申报制度，不得瞒报或作不实申报。该法第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。在前述规定之下，房地产企业将商品房买卖合同在相关行政管理部门进行商品房买卖合同签约备案时的房屋价格即为当事人协商议定的实际成交价格。红福公司和兰发盛在商品房买卖合同签约备案后重新议定在鸿福名苑楼盘所购全部商品房的成交价格，该行为不仅违反上述行政法规的规定，而且还明显异于正常的商品房买卖合同的价格交易习惯。 第三，通常情况下，商品房买卖双方都会在商品房买卖合同之外签订补充协议，围绕商品房买卖合同中的付款方式和期限、贷款、办理权属所涉及的资料提交和期限以及相应的违约责任、设计变更和共有权益等未尽事宜进行补充和完善。本案中，兰发盛与红福公司签订的商品房买卖合同中约定部分事项以补充协议为准，其称购买数套房屋，但未提交其与开发商签订商品房买卖合同补充协议，显然有异于正常的商品房买卖合同的订立习惯。 第四，红福公司于2010年4月15日就兰发盛团购鸿福名苑楼盘房屋所形成的股东会决议载明，如以后不能如期协助兰发盛取得房地产权属证书则以产权面积1564元/㎡进行回购，该内容明显与其他的商品房买卖合同中开发商逾期办证的违约责任不同，明显偏袒于兰发盛，大大弱化了红福公司作为房地产企业在商品房交易过程中享有的合法权益。并且，本院依职权调取的（2015）双流刑初字第01277号刑事案件中编号为0013472的收据背后背书“此收据仅作撤销备案使用”，编号为0019608的收据背后也进行了背书。正常的商品房交易中，房地产企业会在买受人支付购房款后向其出具收款凭据，但绝不会在其出具的收款凭证后背书“此收据仅作撤销备案使用”。如果兰发盛和红福公司之间为正常的商品房买卖合同关系，红福公司就没有必要削弱自身合法权益和在收款凭据上背书撤销商品房买卖合同签约备案的内容。因此，本院认为兰发盛与红福公司就鸿福名苑楼盘的房屋签订商品房买卖合同的背景有异于正常的商品房买卖合同。 第五，房地产企业以营利为目的，其经营开发活动不可能脱离营利这一最终目的。因此，其公布的房地产项目的销售价格必然是以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，充分考虑了利润、成本、税费、企业管理等因素，参照当地市场价格后评估制定。在国家对享受优惠政策的居民住宅实行政府指导价或政府定价政策的前提之下，即使房地产企业给予买受人一定的购房价格优惠，都不可能出现买卖双方的实际成交价畸低于当地房地产市场的销售价格或者房地产企业以成本价销售商品房的情形。本案中，红福公司和兰发盛将兰发盛在鸿福名苑楼盘所购全部房屋的价格重新约定为1564元/㎡，该成交价格不仅远远低于2010年双流房地产市场的销售价格，而且明显低于潘志英购买案涉房屋的单价202640元÷64.33㎡=3150元/㎡,属于畸低价。即使红福公司和兰发盛约定的1564元/㎡为红福公司在鸿福名苑楼盘的成本价，红福公司也基于兰发盛所购房屋数量而给予一定的价格优惠，按兰发盛报案所述共计购买7套房屋，红福公司将7套房屋全部以成本价销售，优惠力度如此之大，涉及的金额如此之高，其利润空间从何而来？这显然与正常的商品房交易合同中由买受人支付商品房对价的表现形式不符，有悖于房地产企业将营利作为其从事房地产开发活动的目的。 综上，本院认为红福公司与兰发盛之间就鸿福名苑楼盘所存在的种种异常情形，均不符合正常的商品房买卖合同的交易习惯，其签订合同的目的明显有异于由买受人支付商品房对价、以交付房屋并转移所有权为目的的正常的商品房买卖合同，故不能认定双方存在真实的商品房买卖合同关系，其涉及的商品房买卖合同的签约备案登记应当予以注销。 现潘志英先于兰发盛与红福公司签订商品房买卖合同和使用房屋，本院认为应当优先保护先购者的权利。红福公司至今未将案涉房屋的商品房买卖合同签约备案至潘志英名下，已构成违约，应承担相应的违约责任。故该司应在履行完毕与兰发盛协助办理撤销双方签订的《商品房买卖合同》的签约备案登记（备案号为：201419）义务后，协助办理其与潘志英于2009年10月16日签订的《商品房买卖合同》的签约备案登记。 即使红福公司和兰发盛就鸿福名苑所购的全部房屋存在真实的商品房买卖合同关系，双方也仅办理了商品房买卖合同的签约备案登记，并未办理《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定的预告登记，不能产生物权公示效力。就此而言，兰发盛也仅享有债权，而不享有物权。潘志英就案涉房屋先于兰发盛与红福公司签订商品房买卖合同和使用房屋，从优先保护先购者权利的角度出发，兰发盛所购的案涉房屋的商品房买卖合同签约备案登记也应在撤销后，再签约备案至潘志英名下。 根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为生效要件，未经登记，不发生物权效力，除非法律另有规定。现案涉房屋的所有权并未登记至潘志英名下，物权效力尚未发生，故本院对潘志英主张案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告潘志英与被告成都红福莱云房地产开发有限公司于2009年10月16日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告成都红福莱云房地产开发有限公司与第三人兰发盛自本判决生效之日起五日内，协助原告潘志英办理撤销该司和兰发盛于2010年4月13日签订的《商品房买卖合同》的商品房买卖合同签约备案登记（签约备案号为：201419）； 三、被告成都红福莱云房地产开发有限公司在履行完毕前述第二项判决义务后五日内，协助原告潘志英办理双方于2009年10月16日签订的《商品房买卖合同》的商品房买卖合同签约备案登记； 四、驳回原告潘志英的其他诉讼请求。 案件受理费2170元，由被告成都红福莱云房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘宇飞 二〇二〇年五月十日 法官助理 付 静 书 记 员 陶悦瑞