吉林省柳河县人民法院民事判决书（2020）吉0524民初378号原告：姜兴良，男，1968年10月25日出生，汉族，住柳河县。委托诉讼代理人：雷传义，吉林惠群律师事务所律师,代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：郑哲，吉林惠群律师事务所律师,代理权限为一般代理。被告：丁宝库，男，1967年4月22日出生，汉族，住柳河县。委托代理人：孙昌奎，吉林秦英杰律师事务所律师，代理权限为参加庭审、代收法律文书。第三人：柳河金年轮房地产开发有限责任公司，住所地柳河县柳河镇。法定代表人：崔承焕，执行董事兼经理。原告姜兴良与被告丁宝库、第三人柳河金年轮房地产开发有限责任公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜兴良及其委托代理人雷传义、郑哲，被告丁宝库及其委托代理人孙昌奎到庭参加诉讼，第三人经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜兴良向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2020）吉0524执监1号执行裁定书，维持（2017）吉0524执异76号执行裁定书的效力。2、请求继续执行案涉房屋。3、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年12月26日，第三人向原告借款人民币100万元，借期三个月。2014年12月27日，第三人与原告签订《商品房买卖合同》，将位于××区商业用房出售给原告。2015年12月22日，柳河县人民法院做出（2015）柳民初字第892号民事调解书，确认第三人金年轮公司偿还原告借款本金96万元及利息。在强制执行过程中，柳河县人民法院于2017年6月2日做出（2016）吉0524执635号执行裁定书，查封案涉第三人名下位于××区产权证号00074056商业房屋。被告作为案外人针对柳河县人民法院查封案涉房屋提出了执行异议，柳河县人民法院于2019年3月25日做出了（2017）吉0524执异76号执行裁定书，驳回了丁宝库的请求。丁宝库在法定期限内放弃提起执行异议之诉权利后，又以相同事由再次向柳河县人民法院提起执行异议申请，柳河县人民法院于2019年8月12日做出（2019）吉0524执异84号执行裁定书，驳回丁宝库的异议申请，丁宝库不服向通化市中级人民法院申请复议后又撤回，通化市中级人民法院于2019年9月18日做出（2019）吉05执复83号执行裁定书，准许撤回复议申请。被告丁宝库在两次放弃执行权利后，以（2017）吉0524执异76号执行裁定书存在错误为由，又向柳河县人民法院提出申诉，而柳河县人民法院无视丁宝库排除执行案涉房屋依据不充分，以及案涉房屋已执行终结事实，做出（2020）吉0524执监1号执行裁定书，原告认为，在同样是以物抵债情况下，确认被告的房屋买卖协议有效而享有特权期待权，进而驳回了原告对案涉房屋的强制执行权利，损害了原告的合法权益。故提出上述诉讼请求。丁宝库辩称，被告于2014年7月3日与金年轮公司签订购买了案涉房屋，交付了全部房款，2014年7月6日签订了正式的《商品房买卖合同》后接收了该涉案房屋实际占有、使用、管理至今，并支付了该房屋的物业费、水电费、取暖费等费用，房屋买卖合同成立并生效。法院在执行姜兴良与金年轮公司民间借贷纠纷案件查封扣押了被告购买案涉房屋时错误的，该房屋所有人为丁宝库，（2017）吉0524执异76号执行裁定书以买卖合同无法确认为由驳回丁宝库的异议请求是错误的，（2020）吉0524执监1号执行裁定书正确。柳河金年轮房地产开发有限责任公司未答辩。本院审理查明的事实如下：2015年12月22日，本院作出（2015）柳民中初字第892号民事调解书约定：金年轮公司偿还姜兴良借款本金96万元及利息。姜兴良依据该调解书申请本院执行，本院于2016年7月5日受理后，于2016年11月8日以无财产可供执行作出（2016）吉0524执635号执行裁定书裁定：终结本次执行。后于2017年6月2日作出（2016）吉0524执635号执行裁定书裁定：查封案涉房屋即金年轮公司开发并登记在其名下，位于××区.44平方米，产权证号为00074056商业房屋等四座房屋。2017年7月22日丁宝库作为案外人书面申请提出执行异议，本院于2019年3月25日作出（2017）吉0524执异76号执行裁定书裁定：驳回丁宝库的异议请求，在法定期限内丁宝库没有提起执行异议之诉；后丁宝库于2017年10月23日丁宝库再次作为案外人又再次向本院提起执行异议请求，本院于2019年8月12日作出（2019）吉0524执异84号执行裁定书裁定：驳回丁宝库的异议申请，丁宝库不服向通化市中级法院申请复议，后又撤回复议申请，通化市中级法院于2019年9月18日作出（2019）吉05执复83号执行裁定书裁定：准许撤回复议申请。现丁宝库向本院提出申诉，要求撤销（2017）吉0524执异76号执行裁定书（即提到的70号裁定书），并排除对案涉房屋的执行。现在本案经过本院院长提交审判委员会讨论决定，认为却有错误应予以纠正而另行组成合议庭作出了（2020）吉0524执监1号执行裁定书裁定：撤销（2017）吉0524执异76号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行，姜兴良在法定期限内提起本案执行异议之诉即本案。2018年8月22日本院作出（2018）吉0524执恢151号执行裁定书裁定：拍卖上述四座房屋。2019年5月31日在淘宝司法拍卖网络平台上公开拍卖，由姜雁坤竞得。2019年6月3日本院作出（2018）吉0524执恢151号执行裁定书裁定：该房屋所有权归姜雁坤所有。该涉案房屋已经登记在姜雁坤、刘长荣名下，共同共有，登记号为吉（2019）柳河县不动产第0004955号。2019年7月本法院向丁宝库送达腾空房屋通知书，但尚未滕迁完毕，该执行案件裁定终结本次执行。查明，2014年7月3日，丁宝库与本案第三人柳河金年轮房地产开发有限责任公司签订《河北新区综合市场订单》，2014年7月6日签订《商品房买卖合同》，金年轮公司给丁宝库出具了购房款收据；丁宝库还提供了该涉案房屋的物业费、取暖费、电费等收据，土地分割证明，2016年7月7日以该涉案房屋为经营场所登记的工商营业执照，证明占有该房屋。而姜兴良于2014年12月27日签订的《商品房买卖合同》。丁宝库提供的《河北新区综合市场订单》，主要记载内容包括：房号为A13号楼111号门市、面积为174.44平方米、单价为每平方米5，800元、一次性房款总额为1，011，752.00元；丁宝库提供的《商品房购房合同》记载：签订于2014年7月6日，本案第三人以出让方式将其开发的中华大街河北新区综合市场A13-111商业用房，建筑面积174.44平方米，单价每平方米5800元，总金额1011752.00元，出卖给丁宝库，编号为：GF-2000-0171，合同号为2205240008933324007，出卖方委托人处有张国新签名。姜兴良提供的《商品房购房合同》记载：本案第三人以出让方式将其开发的中华大街河北新区综合市场A13-111商业用房，建筑面积131.14平方米，单价每平方米4000元，总金额524640.00元，出卖给姜兴良，合同编号为：GF-2000-0171，合同号为2205240008933324007，出卖方委托人处没有张国新签名。姜兴良签订的《商品房买卖合同》系因其向第三人借款而用此房屋抵债而签订；丁宝库签定的《商品房买卖合同》系丁宝库作为投资人的吉林省鑫绿化工程有限公司在第三人处工程款抵顶的该涉案房屋；丁宝库的绿化公司与本案第三人于2012年2月28日签订金达莱小区的《绿化工程承包合同》合同约定工程总造价即4,107,573.00元；2019年9月24日、10月15日《金达莱绿化工程决算表》记载工程总造价为14，083，123.00元，公司欠工程款3,908,146.19元（含税金）。另查明，2016年7月7日在工商局登记成立的《柳河县柳河镇袁伍物质直销处》以该涉案房屋作为经营场所，经营钢材、建材、电料、理石等批发和零售，于2019年3月22日歇业注销。注册电话：7659677系丁宝库留用。当事人围绕诉讼请求提交的证据如下：原告提供：1、借据一张和（2015）吉柳民中初字第892号民事判决书，证明金年轮公司向原告借款的事实；2、《商品房购房合同》，证明2014年12月27日原告与第三人签订房屋买卖合同，属于履行借款提供的抵押担保合同性质；3、（2018）吉0524执634号执行裁定书，证明在对（2015）吉柳民中初字第892号民事判决书执行中，依据（2016）吉0524执635号执行裁定书查封涉案房屋，依据（2018）吉0524执634号执行裁定书拍卖该房屋执行；4、（2017）吉0524执异76号执行裁定书，证明丁宝库对案涉房屋提出执行异议申请被裁定驳回未提起异议之诉，视为放弃权利；5、（2019）吉0524执异84号执行裁定书和（2019）吉05执复83号裁定书，证明丁宝库再次提起异议被驳回，提出复议又撤回，放弃权利无权在提出申请；6、（2018）吉0524执恢151号执行裁定书和通知书，证明案涉房屋依法拍卖给姜雁坤，执行终结，丁宝库无权再提出任何权利；7、吉（2019）柳河县不动产第0004355号不动产登记证，证明案涉房屋被依法执行拍卖后，变更登记在姜雁坤、刘长荣名下，执行终结；8、（2020）吉0524执监1号执行裁定书，证明丁宝库的合同性质是以物抵债，一般债权，原告与金年轮公司执行案件终结，丁宝库无权提起异议，裁定无事实依据；9、柳河地税局情况说明两份：一份来源于（2016）吉0524民初23号案件，另一份来源于国家税务总局柳河税务局，证明金年轮公司2014年年初至2017年年末期间因欠税其税控机被锁定的情况下，作为其开发的房屋购买人可以到税务大厅代开发票并完成房产过户，其有过错；10、刘永军笔录一份，来源于（2016）吉0524民初23号案卷，证明欠税的金年轮公司所售房产可由地税代开发票，认证丁宝库未办理过户的过错；11、孙玉海、崔学哲房产证和购房增值税发票复印件各一份，冯薇、谢金媛、赵伟宝购房增值税发票复印件各一份，证明上述购买金年轮公司的买受人在金年轮公司欠税后其依县政府政策到地税部门办理的代开发票并完成相应过户，认证未完成过户有过错；12、金年轮公司为丁宝库出具的证明一份，证明丁宝库以物抵债，属于一般债权，与姜兴良和第三人之间债权性质是同一层级。被告提供：1、丁宝库购房订单（河北新区综合市场订单）；2、购房合同；3、2019年7月19日金年轮公司出具的证明；4、房款、物业费、垃圾清运费和取暖费收据四张；5、土地分割证明；以上1-5证明丁宝库完成房屋交易并开始占有使用；6、《鑫润河建材农资市场房屋价目表》（红圈处）证明每平方米5800元；7、《河北新区综合市场抵押表》（红圈处），来源于第三人提供，证明原告借款抵押物为A13-4091011不包括案涉房屋，证明原告合同虚假；8、（2017）吉0524执异70号执行裁定书；9、（2017）吉0524执异76号执行裁定书；10、（2018）吉0524执恢151号执行裁定书；11、（2019）吉0524执异84号执行裁定书；以上裁定书也是原告提供，同质证意见；12、姜兴良提供的购房合同（伪造的），质证意见已经说明；13、柳河县人民法院（2018）吉0524民初1690号（丁宝库A13-109号房屋胜诉）裁定书，证明同案不同判。14、绿化工程相关证据（包括部分工程的合同、结算单、拨款明细、账页、抵顶房屋等）。15、以袁伍注册的工商执照。法院调取：1、丁宝库两份异议申请书；2、柳河县柳河镇袁伍物质直销处工商档案相关信息材料；3、第三人法定代表人崔承焕询问笔录。4、（2018）吉0524执恢151号执行裁定书及送达回证。本院评判如下：一、关于原、被告分别与第三人签订的《商品房买卖合同》的性质，即原告签订的系为其借款的抵押，被告签订的系以物抵债。理由如下：原告签订的《商品房买卖合同》其自己承认系借款以房抵押性质；审查本案涉诉的（2015）柳民中初字第892号民事调解书记载：2014年12月26日第三人在原告处借款100万元用于偿还欠姜雁坤工程款，签订的该《商品房买卖合同》时间为2014年12月27日，可以认定名为买卖，实为借贷。而被告与第三人签订的《商品房买卖合同》虽然被告第一次开庭陈述称系真实购买，理由为：工程款抵顶购房款，并且在该房屋处办理过工商执照；但是第二次开庭宣读本院调取的合同相对方即本案第三人金年轮公司法定代表人崔成焕询问笔录质证时明确没有异议，而崔承焕在该笔录明确回答丁宝库取得涉案房屋系以工程款抵债即以物抵债而不是《商品房买卖》。同时，之前的较大额度的绿化工程款用房屋抵顶了多套房屋，该涉案房屋抵顶符合常理。被告提供的以袁伍名义在该涉案房屋处办理的工商执照，系合同形成两年后的2016年办理，不足以证明系买卖房屋事实。在未提供其他证据证明真实的购买了该房屋情况下，认定以物抵债合同性质。二、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》的效力原告姜兴良仅提供了《商品房买卖合同》，而被告除了提供《河北新区综合市场订单》和《商品房买卖合同》之外，还提供了房款、物业费、垃圾清运费和取暖费四张收据，以及涉案房屋的《土地分割转让证》，本案第三人于2019年7月19日出具的《证明》，以及2016年7月7日以涉案房屋为经营场所登记的《柳河县柳河镇袁伍物质直销处》。同时，该两份《商品房买卖合同》经过比对：合同签订的时间、房屋建筑的面积、单价、总价和合同委托人处签名完全不一致；从两份《商品房买卖合同》签订时间看，丁宝库的2014年7月6日早于姜兴良的2014年12月27日；《土地分割转让证》记载的建筑面积看，与丁宝库签订合同的建筑面积均为174.44平方米相一致；《河北新区综合市场订单》，与丁宝库《商品房买卖合同》除了建筑面积等一致外，还在委托人处均有张国新签名，而原告的《商品房买卖合同》没有张国新签名，而涉案房屋建筑面积确实为174.44平方米。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定:“原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应证据。”第十八条规定：“审判人员对全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”以及第八十五条、第八十七条、第九十条的规定，综合认定丁宝库提供的多份证据的证明力明显大于姜兴良提供的唯一《商品房买卖合同》的证据的证明力，且被告合同签订时间早于原告合同签订时间，丁宝库提供的房款、物业费、垃圾清运费和取暖费四张收据记载的时间均早于原告合同签订的时间，故应当认定该涉案房屋抵顶给了丁宝库。三、丁宝库以物抵债取得涉案房屋没有办理登记过户没有过错，理由如下：从原告提供的第9、10组证据即柳河地税局情况说明两份和地税局工作人员刘永军笔录一份均证明：因本案第三人开发的涉案建材城房屋欠税而税务局税控机被锁无法开具购房发票，可以携带购房合同，到税务大厅办理完税后开具购房发票，这说明办理登记过户需要补缴对应的过户房屋开发商欠缴的税金，该笔税金不是买房人法定应当缴纳的，丁宝库作为房屋过户权利人对于完税环节有选择权，故没有办理登记过户过错不在丁宝库。四、被告的以物抵债合同是否可以阻却原告的申请执行涉案标的执行，即原告的诉讼请求应否予以支持，系本案争议的重点。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理的过户登记。”参照《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》吉高法（2017）118号问题十九规定：“不动产以物抵债受让人是否可以提起执行异议之诉？金钱债权执行中，以物抵债受让人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其异议被驳回的，可以提起异议之诉。满足下列条件，以物抵债受让人主张排除执行的，人民法院可以支持：（一）以物抵债受让人提供的证据足以证明该以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满；（二）在人民法院查封之前签订合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产；（三）以物抵债受让人提供的证据足以证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定；但存在高额利息的，视为其未支付全部价款；（四）非因受让人自身原因未能办理过户登记。”本院认为，本案丁宝库在原告申请执行查封该涉案房屋之前已经与本案第三人签订了书面的《商品房买卖合同》，在查封之前已经用其开办的独资绿化公司2012年2月28日签订的《绿化工程承包合同》在金年轮公司结算的工程款抵顶了全部购房款，并且已经交付占有该房屋，由2016年7月7日以该涉案房屋A13-111号门市作为经营场所在工商局登记的《柳河县柳河镇袁伍物质直销处》个体工商户执照，房款、物业费、取暖费、垃圾清运费收据，以及执行过程中向丁宝库发出的腾空涉案房屋通知等足以认定在查封之前已经占有；未办理过户登记过错不在丁宝库；以物抵债客观存在，达成以物抵债时绿化工程已结算的工程款足以抵顶涉案房屋房款，金年轮出具的证明已经说明；以每平方米5800元单价抵顶涉案房屋房款，高于原告合同单价4000元，属于支付合理对价。综上，原告申请执行涉案房屋虽然已拍卖过户到买受人名下，2019年12月16日本院与买受人姜雁坤谈话笔录还要求本院予以滕迁，但并没有滕迁执结完毕即发现错误而以（2020）吉0524执监1号执行裁定书予以纠正，而此案被裁定中止执行，故被告丁宝库以物抵债合同可以阻却原告对涉案房屋的继续执行，原告的诉讼请求不能得到支持。综上所述，本案经本院第三次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、三百一十三，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第十八条、第八十五条、第八十七条、第九十条的规定，判决如下：驳回原告姜兴良的诉讼请求，不得执行柳河县柳河镇河北建材综合市场（鑫润河建材城）A13幢0111号门市房。案件受理费13400.00元，由原告姜兴良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。审判长 薛文龙审判员 刘淑宏审判员 罗 丹 二〇二〇年五月二十九日书记员 赵思文