北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初24549号原告（反诉被告）：李岩，男，1990年6月12日出生，满族，北京市怀柔区雁栖镇石片村五道河26号。委托诉讼代理人：仲永明，北京市华联律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京鲜牛记餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区夕照寺中街29号3楼8307、8308室。法定代表人：韩永坤，董事长。委托诉讼代理人：于浩，男，北京鲜牛记餐饮管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：宋奎，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）李岩与被告（反诉原告）北京鲜牛记餐饮管理有限公司（以下简称鲜牛记公司）联营合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李岩的委托诉讼代理人仲永明，鲜牛记公司的委托诉讼代理人于浩、宋奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李岩向本院提出诉讼请求：1.判令解除李岩与鲜牛记公司于2018年12月17日签署的《合作经营协议》；2.判令鲜牛记公司返还押金28万元；3.判令鲜牛记公司返还固定资产转让费20万元；4.判令鲜牛记公司返还租金25.4万元、暖气费2.8万元；5.判令鲜牛记公司赔偿损失20万元；6.本案诉讼费用由鲜牛记公司承担。事实和理由：2019年4月，李岩经杜某介绍，认识鲜牛记公司的股东于浩，杜某与鲜牛记公司有合作经营餐饮门店，位址在北京市丰台区海户西里30号。由于杜某经营不佳，介绍李岩与鲜牛记公司重新订立合作经营协议，经营北京海户西里建民饺子城，地址仍在北京市丰台区海户西里30号。2019年4月27日，李岩与鲜牛记公司倒签了2018年12月17日的合作经营协议，约定：以鲜牛记公司提供的门店对外经营，合作期限37个月自2019年1月1日至2022年1月31日，鲜牛记公司占股10%，李岩占股90%等。订立协议期间，李岩向鲜牛记公司交付了28万元押金、20万元固定资产费用及租金共计172万元，另李岩向鲜牛记公司支付水、电、暖杂费45528元。协议订立后，李岩于2019年5月进店开始准备经营，后因为门厅及部分建筑系违章建筑，厨房煤气灶具、罐相关手续不全，致使李岩经营受严重影响。2019年12月5日，涉案门店扩建部分被城管执法局全部拆除，致使李岩无法继续经营。鲜牛记公司未能按照合同约定保证房屋正常使用及保证不会出现拆迁拆除情况，造成李岩无法经营，影响经济及效率，不能达到订立合同最初目的，鲜牛记公司存在过错在先，故诉至法院。鲜牛记公司辩称，一、鲜牛记公司同意解除合同，但不认可李岩主张解除的理由，鲜牛记公司不存在违约情形。二、鲜牛记公司不同意返还押金，因李岩存在严重违约行为，按合作协议约定押金不予退回。李岩未按期交纳押金及租金，至今仍欠2020年1月前的租金2万元未付。李岩未按时交纳2020年2月1日后的租金。李岩以门头被城管部门拆除为由要求解除合同站不住脚，是李岩因经营不善不想再继续经营。涉案门店的门头在李岩接手前就存在，双方签订合作经营协议前鲜牛记公司明确告知了李岩门头仿古建筑要被城管拆除的情况，在这种情况下李岩仍然签订协议，风险应自行承担。鲜牛记公司出租给李岩的标的是房屋，不是门头，房屋的面积、楼层等在合作经营协议中有约定，门头被拆除不影响李岩的经营，不构成合同履行的实质障碍。三、鲜牛记公司不同意退还固定资产转让费，按照合作协议，鲜牛记公司已经将固定资产转让给了李岩，李岩已享有了转让标的物的所有权，且已经实际占有了这么久，双方之间的转让关系已经履行完毕。即使合作经营协议被解除，也不影响转让行为的效力。更何况李岩构成违约，更不应当退还。四、鲜牛记公司不同意退还租金及暖气费。涉案门店一直由李岩占有使用，李岩仍欠鲜牛记公司租金未付。暖气费是李岩使用涉案门店应支付的费用。五、不同意赔偿损失，鲜牛记公司不存在任何违约行为。鲜牛记公司向本院提出反诉请求：1.判令李岩支付拖欠的2020年1月31日前的租金2万元；2.判令李岩支付自2020年2月1日至2020年4月18日的租金36.4万元(如判定解除时间早于2020年4月18日，则主张租金同等金额的占有使用费)；3.判令李岩支付违约金84万元；4.本案诉讼费用由李岩承担。事实与理由：鲜牛记公司与李岩签订了《合作经营协议》，协议约定以鲜牛记公司位于北京市丰台区海户西里30号的“北京海户西里建民饺子城”的名义开展对外经营。门店位于广东茂名大厦一、二层及地下室，建筑面积共842平米，该门店由鲜牛记公司出租给李岩，李岩向鲜牛记公司支付租金，月租金为14万元，半年付。由于前期鲜牛记公司对门店进行了重新装修，李岩向鲜牛记公司支付固定资产费用总计60万元。合同签订后鲜牛记公司依约将涉案门店交付给李岩，而李岩未按约定支付押金及租金，仍欠部分租金未付，已构成违约，故提起反诉。李岩对反诉答辩称：不同意鲜牛记公司的反诉请求。鲜牛记公司主张有2万元租金未付不属实。鲜牛记公司之前有些会员费用未履行完毕包括茂名大厦，双方同意会员单位用餐费抵扣租金尾款，租金尾数因为餐厅部分拆除未能将余额抵扣完毕，双方可以清理结算，不存在李岩不履行合同问题。鲜牛记公司主张的84万元租金及违约金，无事实依据。因鲜牛记公司先行违约，本案起诉前后，仍不能协商解除争议，扩大了损失，责任在于鲜牛记公司。诉讼费是鲜牛记公司不当反诉造成，费用应自担。经审理查明：2018年12月17日，甲方鲜牛记公司与乙方李岩签订《合作经营协议》，约定：甲方是有合法手续且持有优质门店的所有方，能够提供良好的开店基础；乙方是具有连锁品牌且具有良好管理能力的餐饮管理公司；各方一致同意以甲方门店名义开展对外经营；公司名称北京海户西里建民饺子城，门店地址北京市丰台区海户西里30号（以下简称涉案门店）；合作期限为37个月，自2019年1月1日至2022年1月31日止，如乙方提出继续合作，可续约5年；经营准备期：2018年12月15日至2018年12月31日，经营准备期内，房租由甲方承担，物业费、水电燃等能源费由乙方承担；甲方负责提供合法有效的经营证照及外部关系维护，占股10%，乙方负责门店经营管理及全部费用支出，自负盈亏，占股90%；由于前期甲方对门店进行了重新装修，乙方向甲方支付固定资产费用总计60万元（此费用包含门店装修装饰费用、家具、后厨设备等，本合同签订后，门店装修、装饰费用、家具、后厨设备等归乙方所有）分两次支付，合同签订后3日内支付20万元，剩余40万元于2019年3月31日前一次性支付；合作门店由乙方担任日常经营管理者，其他股东只参与分红，不执行门店日常管理事务，但有权监督执行管理事务情况；门店经营产生的收益归双方按比例分配，各方约定，利润分配按季度进行，由门店正式营业之日起计；日常经营费用包括但不限于租金、人员工资、水电能耗、物业费、供暖费、进货款等一切费用，经营亏损由乙方承担，乙方自负盈亏，与甲方无关；所发生的实际水、电、取暖费用根据北京剧院向甲方收取标准来收缴。乙方在收到甲方付款通知后3日内支付、若由于乙方拖欠费用而造成的损失由乙方自己承担；政府按相关规定收取的其它费用（如绿化费、卫生费、暖气费），其中乙方按租赁的面积分摊的费用为：卫生费应付茂名大厦总面积的37%，供暖费应付租赁的面积842m×收费标准；乙方要在每年10月15日之前一次性纳当年的暖气费；门店位于北京市南三环路洋桥海户西里30号广东茂名大度一、二层及地下室共842m（一层大厦大堂、楼梯及楼梯通道除外），用于餐饮；门店租金：月度租金14万元，年租金为168万元；支付方式：半年付，2019年2月1日前要一次性支付半年租金84万元，2019年8月1日前一次性支付半年租金84万元，以后年按2月1日和8月1日两个时间节点前一次性支付下一期租金，逾期一个月不缴，甲方有权终止合同并收回其经营场所，因此而遭受的损失由乙方自行负责；2019年1月1日至2019年1月31日，月度租金14万元，乙方在2019年4月30日前支付给甲方；押金28万元，乙方应于2019年7月1日交纳第二次租金前支付给甲方。合同到期，双方不再续约，押金无息退还乙方，如乙方违约或提前解除本合同，押金不予退回，如乙方在终止本合同的同时找到其他合作方，在甲方不出现损失，门店不出现经营中断及保证本合同约定的费用按要求支付给甲方的前提下，押金可退还给乙方；甲方在2018年12月，将符合本合同约定条件的标的房屋交付乙方；甲方保证标的房屋在合作期内，不会出现拆迁、拆除情况；乙方在合作期间单方要求解除合同的，赔偿按半年度租金总额为标准计算的违约金给甲方；乙方未按合同约定的日期或条件支付租金和其他费用的，造成门店无法继续经营的，甲方有权单方解除本合同，乙方应赔偿按半年度租金总额租金为标准计算的违约金给甲方；甲方联系人为于浩；合同经双方签字，并甲方收到乙方押金后生效。该《合作经营协议》还约定了其他条款。2019年4月27日，鲜牛记公司出具《授权委托书》，载明：鲜牛记公司委托于浩与李岩签订《合作经营协议》，合作经营期间，一切事项均由于浩负责，其行为及承诺均视为鲜牛记公司行为，由鲜牛记公司承担相应责任。2019年4月25日，李岩向于浩支付固定资产转让费20万元。关于《合作经营协议》约定的剩余40万元固定资产转让费，李岩称其交了20万元，杜某交了40万元。鲜牛记公司称李岩和杜某约定剩余的40万元由杜某出，但杜某未支付。2019年4月29日、4月30日，李岩分别向于浩转账26万元、16万元。2019年4月30日，于浩向李岩出具收据，载明：今收到洋桥店合作经营协议第二笔款转账42万元，交款人李岩，收款人于浩。李岩称上述42万元包括28万元押金。鲜牛记公司称该42万元系李岩交纳5月1日至8月1日的租金，直到2019年9月16日李岩才将押金交齐。经询，双方均确认李岩向鲜牛记公司支付了2019年5月1日至2020年2月1日的租金共计124万元，剩余2万元租金李岩未支付，并称双方商量尾款暂时不付，茂名大厦消费后进行冲抵，最后进行结算，鲜牛记公司对此不予认可，称茂名大厦在店里消费是签单，后续会统一付款，不是在租金里扣除。诉讼中，李岩提交银行卡交易明细清单，证明付款情况。其中，2019年7月24日，李岩向于浩转账7万元，摘要/附言为部分房租押金。2019年7月25日，李岩向于浩转账7万元，摘要/附言为押金。2019年11月18日，鲜牛记公司向李岩发送《通知》，载明：结止2019年10月31日，您尚欠如下款，请您接到通知书后于2019年11月19日将欠款汇至我司指定银行中。李岩应付款：未付租金尾款2万元，8月水电费7912.5元，9月水电费4887元，10月水电费暖气40847.5元，7月会员茂名消费-3469.88元，8月会员茂名消费-3983.58元，9月会员茂名消费-665.14元，合计65528.4元。该通知由鲜牛记公司刘某某手写标注：已付45528元，剩余2万元租金尾款未付。2019年11月20日，北京市丰台区城市管理综合行政执法局（以下简称丰台执行局）向“二十四桥农家菜”出具《证据先行登记保存通知书》，载明：你单位涉嫌使用不合格瓶装液化石油气一案，本机关决定将你单位瓶装液化石油所占4罐进行登记保存，保存期限七日，异地保存，保存地点永顺停车场。丰台执行局西罗园街道城管执法队（以下简称西罗园执法队）于2019年12月2日出具《告知书》，载明：海户西里30号楼一层二十四桥商户在门前西侧侵占公共空间，违法搭建仿古建筑，违反了《北京市城乡规划条例》的规定，请于2019年12月5日前自行拆除。逾期未自行拆除的，西罗园执行队将组织人员进行强制拆除。2019年12月5日，涉案门店的门头部分被拆除。诉讼中，李岩提交照片，证明涉案门店门头的拆除前后情况。通过照片，可见，涉案门店超出主体建筑的仿古门头部分被拆除。诉讼中，鲜牛记公司提交录音、微信截图、丰台执法监察局谈话通知书，并申请证人杜某、王某出庭作证，证明双方签订协议前李岩即知晓涉案房屋门头要被城管拆除的情况。李岩对此均不予认可。经查，本案于2020年4月9日开庭审理，鲜牛记公司明确表示同意解除《合作经营协议》。另查，李岩已于2020年4月18日将涉案房屋交还给鲜牛记公司，家具及后厨设备一并留下了。本院认为，李岩与鲜牛记公司签订的《合作经营协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。本案的争议焦点有二：一、鲜牛记公司是否存在违约行为，李岩是否有合同解除权。二、李岩是否存在违约行为。关于焦点一，《合作经营协议》明确约定鲜牛记公司应保证标的房屋在合作期内，不会出现拆迁、拆除情况。涉案门店被拆除的虽仅为门头部分，但双方签订《合作经营协议》时，门头即已存在，且门头与房屋装修装饰合为一体不可分离，故门头被拆除应视为涉案门店出现了拆除情况。鲜牛记公司未能保证涉案门店不会出现拆除情况，其已违反合同约定。鲜牛记公司虽提交证据欲证明李岩在签订《合作经营协议》之前知晓门头要被城管拆除，但结合鲜牛记公司提交的证据内容，不足以证明李岩在签订协议前对此明知，并明确表示即使拆除也不追究鲜牛记公司的违约责任。故本院认为鲜牛记公司存在违约行为。但该违约行为是否必然导致合同目的不能实现。本院认为，门头虽与涉案门店合为一体，但门头确属楼体突出部门，属楼体建成后为起装饰作用的增建部分，该部分已被认定为违章建筑，针对全部涉案门店，门头仅占很小的部分，即使门头拆除，李岩仍可经修复后恢复营业，门头的拆除尚不足以达到合同目的不能实现。故李岩据此要求解除合同，本院不予支持。庭审中，鲜牛记公司明确表示同意解除合同，应视为双方协商一致解除合同，故本院认定合同解除日期为2020年4月9日。合同解除之前李岩应向鲜牛记公司支付租金，合同解除之后李岩应向鲜牛记公司支付占有使用费。结合2019年11月18日鲜牛记公司向李岩发送的《通知》，对于2020年2月1日之前的租金，李岩确有2万元未付，该租金应予支付。李岩要求鲜牛记公司返还租金25.4万元、暖气费2.8万元，本院不予支持。关于焦点二，《合作经营协议》约定，合同经双方签字，并甲方收到乙方押金后生效。关于押金支付的时间，李岩虽表示押金交付时间为2019年4月30日，但结合付款凭证，李岩在后续的转账中备注押金，与鲜牛记公司主张押金未在4月30日支付的陈述相印证，鲜牛记公司主张李岩至2019年9月16日才交齐押金，合同应自交齐押金之日起生效。李岩在合同生效前已支付了租金，故其不存在违约。因李岩于2019年12月12日已起诉鲜牛记公司要求解除合同，双方争议已经发生，故此日期之后的租金未付行为，亦不构成违约。鲜牛记公司反诉主张李岩支付违约金，本院不予支持。关于李岩要求鲜牛记公司返还押金28万元，《合作经营协议》明确约定：合同到期，双方不再续约，押金无息返还乙方，如乙方违约或提前解除本合同，押金不予退回，如乙方在终止本合同的同时找到其他合作方，在甲方不出现损失，门店不出现经营中断及保证本合同约定的费用按要求支付给甲方的前提下，押金可退还给乙方。因李岩提前解除本合同，且未找到其他合作方，故李岩要求返还押金，本院不予支持。关于李岩要求鲜牛记公司返还固定资产转让费20万元，因《合作经营协议》约定固定资产费用为60万元，包含门店装修、装饰费用、家具、后厨设备等，本合同签订后，门店装修、装饰费用、家具、合同设备等归乙方所有，因李岩仅交纳了20万元，故本院结合合同履行期限，家具、设备返还情况，酌情确定鲜牛记公司应返还李岩固定资产转让费5万元。关于李岩要求鲜牛记公司支付的损失，因鲜牛记公司存在违约行为，故本院结合门头拆除对李岩经营饭店可能造成的影响，酌定损失为14万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李岩与被告（反诉原告）北京鲜牛记餐饮管理有限公司签订的《合作经营协议》于2020年4月9日解除；二、被告（反诉原告）北京鲜牛记餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李岩固定资产转让费5万元；三、被告（反诉原告）北京鲜牛记餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）李岩损失14万元；四、原告（反诉被告）李岩于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京鲜牛记餐饮管理有限公司租金34.2万元；五、原告（反诉被告）李岩于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京鲜牛记餐饮管理有限公司占有使用费4.2万元；六、驳回原告（反诉被告）李岩的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京鲜牛记餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6710元，由原告（反诉被告）李岩负担4660元（已交纳），由被告（反诉原告）北京鲜牛记餐饮管理有限公司负担2050元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费7908元，由原告（反诉被告）李岩负担3530元（于本判决生效之日起七日内交纳），被告（反诉原告）北京鲜牛记餐饮管理有限公司负担4378元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李佳佳二〇二〇年五月二十八日书记员  杨 玥