宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初862号原告：何斌，男，1991年10月3日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：宁夏鸿天房置业有限公司，住宁夏回族自治区银川市兴庆区南薰东街康民巷37号。法定代表人：苟胜利，该公司总经理。委托诉讼代理人：王文燕，女，1991年11月12日出生，该公司员工。原告何斌与被告宁夏鸿天房置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何斌、被告宁夏鸿天房置业有限公司的委托诉讼代理人王文燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何斌向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告逾期交房违约金39859元（自2015年10月30日至2017年5月22日，按0.1‰／日计算），并按0.1‰／日继续支付购房款701742元自2017年5月22日至实际交付房屋之日止的违约金；2．被告履行与原告签订的商品房买卖合同约定的交房义务，向原告交付符合合同约定交付条件的房屋及房屋内配套设施（即可视门铃）；3.被告向原告支付承诺的赠送房屋内配套壁挂炉设施金额为5500元、可视门铃及安装费500元；4．被告为原告办理涉案房屋的产权登记手续；5．被告按0.1‰／日向原告支付购房款701742元交付房屋之日起至办理房屋所有权证止的违约金；6．本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请撤回第二诉讼请求中要求被告安装配套设施及第四项诉讼请求。事实和理由：2014年9月1日,原、被告就位于银川市兴庆区某号签订了《银川市商品房买卖合同》,约定,甲方(出卖人)宁夏鸿天房置业有限公司,乙方(买受人)何斌;建筑面积129.76平方米,认购总价款701742元;乙方应当于2014年9月1前支付首付款281742元、于2014年10月1日前付贷款420000元；出卖人应当于2015年10月30日前交付房屋,逾期交房超过60日后,原告要求继续履行合同的,被告应当向原告支付全部房价款0.1‰/日的违约金以及支付全部房价款0.1‰/日的逾期办理房屋所有权证违约金。合同签订后，原告按照合同约定交付了房款,但被告延期交付涉案房屋以及房屋内配套设施，且原告自行购买壁挂炉，故原告诉至法院。宁夏鸿天房置业有限公司辩称，被告已经向原告交付了房屋，没有交房义务。原告主张的壁挂炉没有证据证实。逾期办证违约金约定不超过房屋总额的2%。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年9月1日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的天都十六区某室（套内面积103.14平方米，公摊面积26.62平方米，建筑面积129.76平方米），总价701742元，被告应于2015年10月30日前交付房屋。交付条件为：1、取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》；2.领取房屋钥匙视为房屋已交付。逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自合同规定的交房期限次日起至实际交付之日止向买受人支付已付购房款每日万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。装饰、设备标准的约定：供暖及采暖方式：壁挂炉分户采暖，地辐热；安防系统：楼宇可视对讲门禁系统。该买卖合同后附《银川市商品房买卖合同》补充协议，约定，商品房交付期限届满时，买受人需已付清所有应付款（包括违约金等，如有）...若因买受人未按时付款或办妥按揭手续及未完全履行合同约定的其他义务而导致出卖人未按合同约定时间为买受人办理交付或协助买受人办理房屋产权证的，出卖人不负延期交付或延期办证的法律责任；关于商品房权属登记：买卖合同第十七条所述的“出卖人的责任”仅指：（1）如买受人自行办理权属登记，出卖人未在本条第3款约定期限内具备办理权属初始登记条件…；若由于出卖人原因违反前款规定，买受人不解除合同。每延期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，违约金最高不超过房屋楼款总额的2%。合同签订后，原告向被告支付了购房款701742元，被告分别于2014年10月28日、2016年8月6日分别向原告开具《销售不动产统一发票》，金额分别为281742元、420000元。2017年5月23日，原、被告签订《补充协议》一份，约定原告购买的涉案房屋，因房屋合同面积与实测面积存在误差，被告有逾期交房的行为，双方同意面积差价款与逾期交房违约金相抵顶，抵顶后，原告欠被告的款项必须在办理交房手续时交清，被告欠原告的款项在房屋具备办证条件时结算，原告同意逾期交房违约金自被告每批交房通知之日截止，不再追究被告的违约责任。另查明，2017年9月7日，被告向原告出具《天都十六区西区壁挂炉的承诺》，内容为：……鉴于我公司面临较严重的经济困难，为完成交房工作付出了非常艰辛的努力，后续的项目竣工验收工作仍面临诸多困难，暂无力解决壁挂炉的供应。公司与供应商（含安装、维保、开具发票）已商定：由业主暂垫款购买，我公司在2018年11月15日前偿还给业主。因天然气公司对壁挂炉的技术参数有要求，公司壁挂炉供应商提供的品牌已完善相关手续，不愿意使用该品牌而自己选择其他品牌的业主，请事先咨询天然气公司，以免给自己造成损失。最终我公司按下列定价对业主支付价款，壁挂炉品牌为史麦斯：20KW（120㎡以下的房屋）价款3780元/台，24KW（120㎡以上的房屋）价款3980元/台。被告于2017年5月22日向原告交付房屋，原告已正常入住，并于2017年9月9日购买壁挂炉花费5500元。现原告以被告未交付房屋且未能协助原告办理产权登记为由，起诉至法院，请求依法判如所请。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》真实、合法、有效，双方应当严格按照合同约定履行义务。合同约定被告应于2015年10月30日前交付房屋，因被告于2017年5月22日交付房屋，已构成违约，被告应承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算标准问题，合同约定：逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自合同约定的交房期限次日起至实际交付之日向买受人支付已付购房款按每日万分之一支付违约金，该约定不违反法律规定，故本院支持被告按照0.1‰/日的标准向原告支付已付房价款701742元自2015年10月31日至2017年6月22日期间的逾期交房违约金39859元。原告主张要求被告履行交房义务的诉讼请求，因房屋已于2017年5月22日交付，故本院不予支持。被告承诺由住户先行购买3980元（120㎡以上）的壁挂炉，被告于2018年11月15日前偿还业主垫付款，原告所购房屋实际建筑面积超过120平方米，故本院支持被告支付原告壁挂炉垫付款3980元，对超出部分不予支持。对于原告要求被告支付可视门铃及安装费500元，因原告已主张被告向其安装可视门铃，故本院不予支持。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定，被告未在商品房交付使用后90日内将办理权属登记即2017年8月21日内取得房屋所有权证的，每延期一日，被告按已付房款的0.1‰/日向原告支付违约金，违约金最高不超过房屋总价款的2%，涉案房屋总价款为701742元。截止起诉时，逾期办证违约金已超过房屋总价款的2%，故被告应按照房屋总价款701742元的2%向原告支付逾期办证违约金14034.8元，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告宁夏鸿天房置业有限公司于本判决书生效之日起七日内支付原告何斌逾期交房违约金39859元；二、被告宁夏鸿天房置业有限公司向原告何斌支付壁挂炉费用3980元；三、被告宁夏鸿天房置业有限公司于本判决书生效之日起七日内为向原告何斌逾期办证违约金14034.8元；四、驳回原告何斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费946元，减半收取计473元，由被告宁夏鸿天房置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 贺晶婕 二〇二〇年四月十六日法官助理 蔡 霞书记员 熊 瑞附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。