广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初1452号 原告：广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司，住所地：柳州市航一路1号6幢1层9号，统一社会信用代码：91450204571822278J。 负责人：匡奕青，经理。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗东萍，女，1974年5月8日出生，汉族，住广西柳州市柳南区，该公司职工。 被告：卢海英，女，1978年10月30日出生，壮族，住广西柳州市。 委托诉讼代理人：李海东，男，1975年5月17日出生，汉族，住广西柳州市。 原告广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司（以下简称：瀚新物业）与被告卢海英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告瀚新物业的委托诉讼代理人吕宏科、罗东萍、被告卢海英及其诉讼代理人李海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瀚新物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告卢海英立即向原告支付其所拖欠的2014年8月7日—2017年9月期间的物业服务费3974.8元；2014年8月7日—2017年9月期间的公共用电分摊费1853.78元；2014年8月7日—2017年9月期间的公共用水分摊费20.4元；2014年8月7日—2017年9月期间的专项维修费18元；违约金2000元；以上合计7866.98元。2、本案诉讼费用、公告邮寄费用、房产档案查询费等涉案全部费用由被告承担。 事实和理由：2010年12月31日原告总公司的前身广西南宁宏祥物业服务有限公司（以下简称：宏祥公司）与柳州望泰房地产开发有限公司（以下简称：望泰公司）签订了《望泰-龙城华府前期物业服务合同》、《望泰-龙城华府物业管理委托管理协商备忘录》，望泰公司聘请宏祥公司从2011年1月1日起对龙城华府一二期进行前期物业管理，合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用等进行了约定。合同签订的第二日即2011年1月1日，宏祥公司接管物业。同年1月14日，宏祥公司变更为广西南宁瀚新物业服务有限公司（即原告的总公司）。2011年9月22日，原告接受望泰公司的委托，对龙城华府已建成的一二期进行物业管理，双方签订了《龙城华府前期物业服务合同》，合同对服务事项均进行了明确的约定。原告自2011年1月1日接管物业后，一直按照合同约定进行物业管理，至今已有六年之久。被告房屋的建筑面积为105.61平方米，被告从原告接管物业之日起就拒交物业费，虽经原告多次催收，但一直以各种理由拒交物业管理费等各项费用，其拒交行为已严重影响了原告公司业务的开展。2017年9月30日原告退出涉案小区的物业服务。原告认为：按照《物权法》、《物业管理条例》及其《实施细则》的规定，被告享受了原告提供的物业服务，理应支付服务费用。原告多次催交，被告置之不理。为维护原告的合法权益，也为物业公司正常开展物业服务，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告卢海英辩称：1、我和原告没有签署合同，原告和龙城华府房开签署的合同没有向业主公示过；2、原告提供的物业服务存在瑕疵；3、电梯无法正常使用；4、有许多业主不交物业费，反映出物业没有满足业主的基本诉求；5、原告诉讼时效已过。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采纳并在卷佐证。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与望泰公司签订的前期物业服务合同不违反法律规定，该合同合法有效，对原告和全体业主均具有约束力，原告为该小区提供物业服务，被告作为小区业主，享受了原告提供的物业服务，应履行交费义务。根据庭审查明的事实，被告卢海英于2014年8月6日购买案涉房屋即柳州市航一路1号龙城华府2栋1单元3楼3室房屋，被告对此未予抗辩，本院予以采信。根据前期物业服务合同的约定，房屋的买受人应交纳物业服务费。被告卢海英在庭审中表示物业费交至2015年12月，但未提交相关材料予以证实，故本院对被告的主张不予采信。对于被告关于诉讼时效的主张，本院予以采纳。经审查，原告于2018年12月15日在龙城华府小区内张贴催费通知向本案被告催缴物业费，故对2015年12月前的物业费，本院不予支持。因原告提供的服务存在瑕疵，故其主张的物业服务费应当适当予以扣减，故本院确认被告卢海英应当支付原告2015年12月至2017年9月期间的物业服务费1725.14元（0.99元/月·平方米×105.61平方米×22个月×75%）。原告主张要求被告支付公共用电、用水分摊费及专项维修费，但未能提供充分证据证实该费用的产生和计算方式，故本院对于该项诉讼请求不予支持。关于违约金一节，因原告未完全履行其物业服务的义务，且在前期物业服务合同中未明确约定物业服务费如何扣减，故本院对原告根据业主逾期缴纳物业服务费而主张收取违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告卢海英向原告广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司支付物业服务费1725.14元； 二、驳回原告广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司负担19.5元，由被告卢海英负担5.5元并迳付原告广西南宁瀚新物业服务有限公司柳州分公司。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  欧韦苇 二〇二〇年五月十五日 书记员  谢柳爱 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。