内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民再7号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郝某，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份证号：×××。委托诉讼代理人：杨某，内蒙古巨鼎律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杜某1，现住内蒙古自治区通辽市。公民身份证号：×××。委托诉讼代理人：张某，内蒙古润贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜某2，现住内蒙古自治区通辽市。公民身份证号×××，系杜某1父亲。原审第三人：通辽市天福房地产开发有限责任公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：石某，北京市道成（通辽分所）律师事务所律师。再审申请人郝某因与被申请人杜某1及原审第三人通辽市天福房地产开发有限责任公司(以下简称天福公司)案外人执行异议之诉一案，不服本院（2019）内05民终36号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2019年11月1日作出（2019）内民申3665号民事裁定，裁定指令由本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郝某申请再审称，原审认定事实错误。涉案房屋已在2013年3月29日由天福公司卖给了再审申请人，并且签订了房屋买卖协议，给付房款75万元。该房屋买卖协议生效后，双方又签订了正式房屋买卖合同。该事实已在（2015）科民初字第3930号判决书确认，郝某与第三人签订的房屋买卖协议有效，同时判决由杜某1在该判决发生法律效力后返还天福公司坐落于通辽市××区第6号楼编号110室（包括210室）房屋。由于天福公司开发的“吉祥三宝花园”小区因客观原因没有对工程组织验收，暂时不能办理房屋过户手续，是天福公司的原因导致房屋不能过户。再审申请人于2014年实际占有该房屋。再审申请人与第三人无论是双方签订房屋买卖合同，交付房屋，占有时间以及购房款的交付时间，全部都发生在2015年12月2日查封保全之前，因此，再审申请人享有该房屋物权期待权。原审中，再审申请人已提供了第三人开具的物业费收据、供热费缴费证明、维修证明，能够证明在被申请人查封该房屋之前，该房屋已被郝某实际占有使用。而被申请人杜某1在原审中提供的交纳物业费收据不是涉案的房号，与涉案房屋无关。且被申请人属非法抢占，所交纳费用均是非法的。原一、二审法院以非法抢占房屋的时间来认定被申请人占有的时间先于再审申请人郝某，据此驳回郝某的诉讼请求，属于枉法裁判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提出再审申请，请求依法撤销一、二审判决，依法改判；停止对通辽市科尔沁区“吉祥三宝花园”小区6号楼面积118.78平方米、编号110室房屋执行，并解除查封。杜某1辩称，本案一审、二审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回再审申请人郝某的再审申请。原审第三人天福公司辩称，与再审申请人郝某的诉讼请求意见一致。郝某向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对通辽市科尔沁区“吉祥三宝花园”小区6号楼110室，面积118.28平方米的房屋执行，解除查封。2、本案发生的各项费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人天福公司与被告杜某1、原告郝某返还原物纠纷一案，本院于2015年11月20日作出（2015）科民初字第3930号民事判决认定：天福公司与杜某1于2011年11月2日订立《商品房认购书》。按照《商品房认购书》约定，由杜某1购买天福公司开发建设的“吉祥三宝花园”小区第6号111室（分两层，含二楼211室），建筑面积地上约117.24平方米，地上面积协议价格为每平方米8500.00元，最终以房产局测绘面积为准。《商品房认购书》还约定，签署本认购协议时，买受人向出卖人交付定金879300.00元，该款在签署正式《商品房买卖合同》后转为购房款。2012年3月15日，通辽市环球房地产测绘有限公司受天福公司委托对涉案房屋（即杜某1占有的房屋）进行测绘，作出《房屋测绘结果报告书》，测绘结果在通辽市房产局进行备案登记，登记档案对涉案房屋位置进行编号，编号号码为110室。此后，杜某1将编号为110室（含二楼210室）房屋占有使用至今，并在占有使用期间缴纳相关物业费用。另查明，天福公司曾向郝某借款750000.00元，还款日期为2013年3月29日。2012年11月29日，天福公司与郝某订立《房屋买卖协议》，协议约定，天福公司将“吉祥三宝花园”小区第6号楼110室（含二楼210室，面积118.28平方米）以750000.00元价格出售给郝某，如果天福公司2013年3月29日借款到期不能返还借款，则《房屋买卖协议》生效。本院于2016年1月6日立案受理了（2016）内0502民初173号原告郝某诉被告通辽市天福房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，原告郝某于2016年3月7日向本院提出撤诉申请，本院作出准予撤诉裁定。本案被告杜某1与第三人天福公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年2月15日作出（2015）科民初字第6348号民事判决，被告天福公司不服该判决，上诉至通辽市中级人民法院，通辽市中级人民法院于2016年7月11日作出（2016）内05民终771号民事裁定书，发回我院重审。本院重新审理后作出（2016）内0502民初5374号判决认定：本案被告杜某1与第三人天福公司于2011年11月2日订立《商品房认购书》。按照《商品房认购书》约定，由杜某1购买天福公司开发建设的“吉祥三宝花园”小区第6号楼111室和211室，建筑面积地上约117.24平方米，地上面积协议价格为每平方米8500.00元，总房款为996540.00元，最终以房产局测绘面积为准；签署本认购书时，买受人向出卖人交付定金879300.00元，该款在签署正式商品房买卖合同后转为购房款，总房款879300.00元，先付300000.00元，于2011年11月6日支付400000.00元，剩余房款于2011年12月10日前付清。合同订立后，原告杜某1按照约定的期限支付给被告天福公司房款合计879300.00元，被告天福公司交付杜某1房屋，杜某1在占有使用房屋期间，向被告天福公司缴纳相关物业费用，包括电表费300.00元，预存电费300.00元，水表费500.00元，预存水费202.00元，垃圾清运费600.00元，装修保证金5000.00元，取暖费3705.00元，物业费2850.00元，维修资金4750.00元，上述款项合计18207.00元。杜某1占有使用的房屋在房产局登记号码却是110室和210室（该房屋已经由人民法院生效判决书判决由杜某1返还天福公司），而在房产局登记号码为111室和211室房屋已经由天福公司于2012年10月17日出售给徐志芳，并被徐志芳占有，导致《商品房认购书》无法履行。另查明，案外人韩某系被告天福公司的股东，涉案房屋是韩某与被告天福公司合作开发，被告天福公司与韩某签订了协议，韩某负责销售。再查明，原告杜某1于2011年11月2日与被告天福公司签订“商品房认购书”以87.9万元的价格认购吉祥三宝小区6号楼111、211室，此房不涉及科尔沁区公安局办理的韩某涉嫌合同诈骗案。本院认为，天福公司与杜某1订立的《商品房认购书》具备了商品房买卖合同的主要内容，而且出卖人已经按照合同约定收取购房款，天福公司与杜某1订立的《商品房认购书》意思表示真实，不违反法律规定，合同应受法律保护。在订立合同后，天福公司将房屋出卖给他人并被他人实际占有，致使杜某1无法取得所购房屋，不能实现合同目的，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，杜某1有权请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；同时，根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，原告杜某1有权请求被告双倍返还定金。依照《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金不得超过主合同标的额的20%。本案中主合同标的额为879300.00元，20%为175860.00元，依照上述规定，本院确定杜某1支付的定金为175860.00元，双倍返还定金应当是351720.00元，剩余款项即703440.00元为购房款，利息为168825.00元（自2011年12月10日至2015年12月10日，按照年利率为6%计算）。对于原告请求因天福公司违约行为造成的物业费等损失，由于杜某1对其占有的房屋使用，已经享受相关物业服务并消费水、电、暖等资源，因此杜某1请求被告赔偿物业费等损失18207.00元的诉请本院不予支持。对于天福公司辩解的“杜某1所签订的合同是与案外人韩某二人签订的，将款项全部交给了韩某，原告涉案的房屋交房款应该向韩某主张权利”因在本案中案外人韩某与天福公司合作开发涉案小区，天福公司与韩某签订了协议，韩某负责销售，可见案外人韩某是有销售权的，且本案不涉及科尔沁区公安局办理的韩某涉嫌合同诈骗案。故本院对天福公司的辩解不予采纳。综上所述，杜某1请求解除合同、返还已付购房款及利息、承担已付购房款一倍的赔偿责任以及双倍返还定金的诉请成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决：一、解除杜某1与天福公司签订的《商品房认购书》；二、天福公司返还杜某1购房款703440.00元，支付利息126619.00元（截止2015年12月10日），双倍返还定金351720.00元，赔偿购房款703440.00元，合计1885219.00元，于本判决发生法律效力后立即执行。天福公司不服提出上诉，通辽市中级人民法院作出（2017）内05民终1809号裁定予以维持。2015年12月2日本院作出（2015）科民初字6348-1号民事裁定，对杜某1与天福公司商品房预合同纠纷一案中，根据杜某1的申请，对天福公司所有的坐落于通辽市××区房屋进行了查封。原告郝某与本案第三人天福公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月15日作出（2017）内0502民初7659号判决。本院经审理认定事实如下：2013年3月29日，原告郝某与天福公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告郝某以750000.00元的价格购买了被告天福公司开发建设（商品房预售许可证号为2012-011-803）的坐落于通辽市××区）商业用房，建筑面积为118.28平方米。双方在合同中未约定交付房屋日期，也未明确出卖人逾期交房的违约金标准。合同出卖人处加盖有“天福公司”，并加盖法定代表人王某个人名章；买受人处有原告郝某签名摁印。天福公司为原告开具了“天福公司售房物业专用收据”，并注明“购买吉祥三宝小区6号楼110号商业用房房款”，加盖有“天福公司财务专用章”。判决认为，原告郝某与天福公司于2013年3月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告杜某1在申请执行过程中，原告郝某提出案外人执行异议。在该执行异议裁定中，本院认定的事实为：杜某1与天福公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年12月2日作出（2015）科民初字6348-1号民事裁定书，裁定查封了被执行人天福公司所有的坐落于通辽市××区房屋。2013年3月29日，案外人郝某与被执行人天福公司就涉案房产签订了《商品房买卖合同》,郝某给付天福公司购房款750000.00元。2017年12月15日，科尔沁区人民法院作出（2017）内0502民初7659号民事判决书，判决“郝某与天福公司于2013年3月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效”。另查明，案外人郝某未实际占有涉案房屋。裁定驳回了案外人郝某的异议请求。案外人郝某不服该裁定，起诉到人民法院。另查明，通辽市房产遗留项目办证问题协调领导小组办公室出具《关于核查吉祥三宝项目规划手续的通知书》内容为：天福公司开发建设的位于东郊办事处吉祥三宝项目，系我市房产办证的遗留问题项目，现申请办理不动产权证，该项目共有433户未办理产权证。在本案涉案房屋查封以前，原告郝某并未实际占有房屋。一审法院认为，本案的争议焦点问题为原告郝某主张要求法院判决立即停止对通辽市科尔沁区“吉祥三宝花园”小区6号楼110室，面积118.28平方米的房屋执行，解除查封的诉讼请求是否有法律依据。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权的设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承担和保护的依据。原告郝某就涉案房屋未取得不动产物权登记。本案中，被告杜某1申请执行的房屋登记在第三人天福公司名下，且在查封涉案房屋之前因被告杜某1曾与第三人天福公司签订了购买房屋的合同，由第三人天福公司将涉案房屋交由被告杜某1占有、使用，后于2015年第三人天福公司以与被告杜某1在购房合同中约定的房屋非涉案房屋经过诉讼要求被告杜某1对占有物返还，该案中第三人天福公司认为对涉案房屋享有权利提出了诉讼主张。本案原告郝某提出诉讼请求认为其与第三人天福公司之间存在民间借贷的法律关系，后经双方确认在债务到期后又形成了《房屋买卖合同》的法律关系。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”对于原告郝某与本案第三人福公司形成该《房屋买卖合同》以后，因“吉祥三宝小区”遗留问题，原告郝某未能到房产管理部门办理过户口登记手续，但双方亦未办理房屋预告登记手续；原告郝某、本案第三人天福公司认可于2013年3月29日签订了《房屋买卖合同》并收取了物业费等费用，与本院作出（2016）内0502民初5374号判决认定的内容相互矛盾，该判决已发生法律效力。本院作出的（2016）内0502民初5374号判决认定第三人天福公司将涉案房屋交付杜某1时，杜某1在占有使用房屋期间，向天福公司缴纳相关物业费用，包括电表费300.00元，预存电费300.00元，水表费500.00元，预存水费202.00元，垃圾清运费600.00元，装修保证金5000.00元，取暖费3705.00元，物业费2850.00元，维修资金4750.00元。后天福公司起诉杜某1返还房屋，能够说明在涉案房屋查封以前原告郝某并未实际占有房屋。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中第三人天福公司提供有效的证据证实，其在2013年3月29日与原告郝某签订《房屋买卖合同》之后未办理房产登记原告郝某不存在过错。但双方亦未办理房屋预告登记手续，同时其《房屋买卖合同》系基于民间借贷法律关系确定的权利义务关系未按时履行之后进行签订的，原告郝某未实际占有房屋，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将该价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，原告郝某提出的异议不能够排除执行。原告郝某与第三人天福公司对该以民间借贷形成的权利、义务关系形成的《房屋买卖合同》未实际进行履行完毕，对此由原告郝某承担不利的后果。同时根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”因此，其依据本院作出确认《房屋买卖合同》有效的判决并提出本案主张无法律依据，本院不予支持。就原告郝某与第三人天福公司之间的法律关系应依据债权、债务纠纷进行处理。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十条一款、第三百一十二条第（二）项的规定，判决：驳回原告郝某的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告郝某负担。郝某不服一审判决，上诉至本院。郝某上诉请求：一、依法撤销原审判决；二、依法改判停止对通辽市科尔沁区“吉祥三宝花园”小区6号楼编号110室，面积118.78平方米的房屋执行，并解除查封。三、本案的诉讼费用由被上诉人承担。二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实，二审法院予以确认。本院二审认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权的设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承担和保护的依据。郝某就涉案房屋未取得不动产物权登记。本案中，杜某1申请执行的房屋登记在第三人天福公司名下，且在查封涉案房屋之前因杜某1曾与天福公司签订了购买房屋的合同，由天福公司将涉案房屋交由杜某1占有、使用，后于2015年天福公司以与杜某1在购房合同中约定的房屋非涉案房屋经过诉讼要求杜某1对占有物返还，该案中天福公司认为对涉案房屋享有权利提出了诉讼主张。本案郝某提出诉讼请求认为其与第三人天福公司之间存在民间借贷的法律关系，后经双方确认在债务到期后又形成了房屋买卖合同的法律关系。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”对于郝某与本案天福公司形成该《房屋买卖合同》以后，因“吉祥三宝小区”遗留问题，郝某未能到房产管理部门办理过户口登记手续，但双方亦未办理房屋预告登记手续；郝某、天福公司认可于2013年3月29日签订了《房屋买卖合同》并收取了物业费等费用，与原审法院作出（2016）内0502民初5374号判决认定的内容相互矛盾，该判决已发生法律效力。原审法院作出的（2016）内0502民初5374号判决认定天福公司将涉案房屋交付杜某1时，杜某1在占有使用房屋期间，向天福公司缴纳相关物业费用，后天福公司起诉杜某1返还房屋，能够说明在涉案房屋查封以前郝某并未实际占有房屋。二上诉人主张郝某在2014年实际占有该房屋，缺乏事实依据，不予采纳。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中天福公司提供有效的证据证实，其在2013年3月29日与郝某签订《房屋买卖合同》之后未办理房产登记郝某不存在过错。但双方亦未办理房屋预告登记手续，同时其《房屋买卖合同》系基于民间借贷法律关系确定的权利义务关系未按时履行之后进行签订的，郝某未实际占有房屋，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将该价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，郝某提出的异议不能够排除执行。郝某与天福公司对该以民间借贷形成的权利、义务关系形成的《房屋买卖合同》未实际进行履行完毕，对此由郝某承担不利的后果。同时根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”因此，二上诉人依据原审法院作出确认《房屋买卖合同》有效的判决并提出停止涉案房屋的执行，解除查封的主张无法律依据，不予采纳。综上所述，郝某、天福公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人郝某、天福公司分别负担100元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：经审理查明的事实及采信的证据与一、二审一致，予以确认。再审期间，被申请人杜某1出示再审申请人郝某在通辽市科尔沁区人民法院（2016）内0502民初5374号杜某1诉天福公司商品房预约合同纠纷一案中保全异议申请书一份，郝某在该份申请书中陈述与天福公司签订商品房买卖合同的时间为2016年1月16日，因该证据对再审申请人所主张的与天福公司签订商品房买卖合同签订的时间相矛盾，又没有其他的证据证明，故不予采信。本院再审认为，一、郝某因与天福公司发生借款后，由于天福公司未履行还款750000.00元的义务，双方于2013年3月29日签订了《房屋买卖合同》。根据合同约定，天福公司将本案诉争的××园），以750000.00元的价格卖给郝某，双方在合同中未约定交付房屋日期，也未明确出卖人逾期交房的违约金标准。合同签定后，双方并未到房屋产权部门办理过户登记手续，天福公司亦未将涉案房屋交付郝某。而在2011年11月2日天福公司与杜某1订立了购买“吉祥三宝花园”小区6号楼编号111室（含211室），《商品房认购书》后，杜某1按约定支付了总房款879300.00元。在2014年3月天福公司将诉争房屋交付杜某1后至2015年12月2日通辽市科区人民法院以（2015）科民初字6348-1号民事裁定书查封涉案房屋期间，涉案房屋登记在天福公司名下，且由杜某1实际占有。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将该价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中因郝某在人民法院查封涉案房屋前未合法占有，其对涉案房屋不享有足以排除执行的权利。二、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，2017年12月15日通辽市科尔沁区人民法院以（2017）内0502民初7659号判决中，虽然确定了郝某因与天福公司签订的涉案房屋的《房屋买卖合同》有效，但该生效法律文书是在涉案房屋被查封后作出的，因此，郝某依据《房屋买卖合同》有效的判决并提出本案主张无法律依据，不予支持。综上所述，再审申请人郝某的再审请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(一）项的规定，判决如下：维持本院（2019）内05民终36号民事判决。本判决为终审判决。审判长 巴 图审判员 晏云升审判员 郑旭然 二〇二〇年五月二十八日书记员 刘冬晖