广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0109民初341号 原告：雷海林，男，壮族，1976年2月1日出生，户籍所在地广西上林县。 委托诉讼代理人：莫海峰、陈利蓉，分别为广西创想律师事务所律师、实习律师。 被告：广西三能投资有限公司，住所地南宁市江南区亭洪路48-1号南宁江南万达广场A3号楼十二层1220号，统一社会信用代码9145010309654938XB。 法定代表人：梁炳深，执行董事。 委托诉讼代理人：杜培荣、蓝咏铭，分别为广西广合律师事务所律师、实习律师。 原告雷海林与被告广西三能投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日受理后，依法适用简易程序于2020年4月16日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人莫海峰、陈利蓉，被告的委托诉讼代理人杜培荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告于2018年11月2日签订的《龙岗星耀国际合作建房合同》无效；2.判令被告向原告返还已收款184000元；3.判令被告向原告支付资金占用期间利息损失10384.15元（以184000元为基数，自2018年11月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以上利息现合并暂计至2020年2月25日，为10384.15元）；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：原告与被告签订一份《龙岗星耀国际合作建房合同》，约定原告与被告在属于大村坡一队的划拨商服用地上合作建房，项目名为星耀国际。合同约定被告完成合作建房任务，并将房屋交付原告使用。合同还对房屋的使用年限、房号、单价、建筑面积、房屋价款、付款方式、交付期限及条件、违约责任等内容均作了约定。合同签订后原告按总房款的40%向被告支付了购房首付款。目前，该房屋尚未动工进行建设。 原告认为，涉案合同应认定为房屋买卖合同。被告未依法办理相关土地利用、规划、建设和销售等手续，即在集体土地上建设房地产项目，并在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售诉争房屋，违反了法律、行政法规的强制性规定。因此，双方签订的合作建房合同应为无效合同，被告应将因涉案合同取得的首付款返还原告，并赔偿原告遭受的资金占用损失。 被告辩称：一、涉案合同是房屋使用权买卖合同。原告依合同取得房屋使用权，原、被告之间是房屋用益物权交易，不存在转让房屋所有权的情形，不属于商品房预售合同；二、涉案合同合法有效。双方签订的合同属于合作建设模式，没有损害国家、集体、第三人的利益，有利于村民的利益，法律没有禁止，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的；三、房屋施工进程延迟是因为大村坡一队少数村民恶意阻拦，带头阻挠的村民已被公安机关立案处理。现在政府已经将涉案土地三通一平，施工已经在正常进行；四、被告认为原告要求返还购房款并按银行同期利率计算利息是合理的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《龙岗星耀国际合作建房合同》（合同编号：18110201），主要内容：（1）第一条合作建房模式：乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与龙岗村民委员会大村坡一队的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定房屋在约定年限内的使用权。（2）第二条合作建房的土地基本情况与合作事项：甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于交汇处的三产用地建设资格，规划用途为商服用地，经批准，在上述地块上建设房屋，现定名星耀国际。（3）第三条合作建房的房屋基本情况：本合同合作建房的房屋为本合同第二条规定的项目中：3栋4层410号房。（4）第四条双方权利、义务：乙方对其出资合作建房之房屋享有使用权，使用年限为2017年6月30日起至2064年6月29日止。乙方在使用房屋期间不得对该房屋的产权进行任何处分，不得改变房屋结构以及擅自接驳水电、网络；但可以出租房屋、转让房屋使用权。（5）房屋总价款为460000元，乙方于本合同签订之时交纳总价款的40%，即184000元，甲方为乙方出具等额收据。（6）第十条逾期交房的违约责任：逾期超过120日的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款项。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方则按同期中国人民银行一年定期存款利率的1.5倍对乙方进行赔偿。（7）第十二条其他约定：乙方在本合同履行期间单方解除合同，已支付的建房款甲方不予退还。本合同为合作建房，甲乙各方对此均有清晰认识，各方均不得以此为无效理由提出解除本合同。 2018年11月2日，被告出具收据确认收到原告交纳的首付款184000元。 另查明，涉案房屋并未取得商品房预售许可证明。该房屋所属建设项目的建设用地为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村大村坡第一村民小组的集体建设用地。 本院认为：一、关于涉案合同的性质问题。双方签订的《龙岗星耀国际合作建房合同》由于约定了原告一方仅提供资金而分配房屋，不承担经营风险，其实质并不属于合作建房的性质。从双方签订的涉案合作建房合同内容来看，虽然约定了原告取得的仅是房屋的使用权，但是从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，且被告出具的收据也注明款项性质为首付款，合同的本质目的仍是由出资方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，但并不足以改变被告向原告出售房屋的本质属性，又由于原告实际向被告购买的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的涉案合作建房合同为商品房预售合同。 二、关于涉案合同的效力问题。由于双方签订的涉案合作建房合同实质为商品房预售合同，而被告作为出卖人，未提供证据证明其已取得涉案合作建房合同所涉案房屋的预售许可证明，因此涉案合作建房合同应属无效。原告主张确认涉案合作建房合同无效，于法有据，本院予以支持。被告辩称合作建房有利于村民集体的利益，法律没有禁止，涉案合同合法有效，没有依据，本院不予采纳。 三、关于原告要求被告返还购房款并支付利息损失问题。 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因涉案合作建房合同无效，因此原告主张被告返还已付购房款184000元，符合法律规定，本院予以支持。 对于利息损失，被告未能提供涉案房屋预售许可证明，导致本案合同无效，被告对此负有主要过错。原告在订立合同时已明确知道涉案建设用地的土地性质和原告受让标的为房屋使用权等事项，以明显低于同类同段市场价购买房屋，未尽到审慎注意义务，对合同订立亦有过错，故本案根据双方的过错比例，酌情认定被告向原告支付利息损失的70%。原告的利息损失应以184000元为基数，自2018年11月2日起至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以年利率6%为上限，从2019年8月20日起至退清购房款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，以年利率6%为上限。 综上，原告主张确认合同无效并返还购房款于法有据，本院予以支持。原告主张利息损失按照上述方式计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告雷海林与被告广西三能投资有限公司于2018年11月2日签订的《龙岗星耀国际合作建房合同》（合同编号：XXX)）无效； 二、被告广西三能投资有限公司返还原告雷海林购房款184000元； 三、被告广西三能投资有限公司支付原告雷海林利息损失的70%（利息计算方式：以184000元为基数，自2018年11月2日起至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以年利率6%为上限；从2019年8月20日起至退清购房款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，以年利率6%为上限）。 案件受理费2094元，由被告广西三能投资有限公司负担。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日履行完毕。义务人如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  韦 希 二〇二〇年五月八日 法官助理  潘柳霞 书 记 员  巫宇薇