广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终11674号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓银燕，女，1986年2月20日出生，汉族，住所地深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：杨秋林（系邓银燕配偶），住所地福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：穆宇，广东瑞霆律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟彩英，女，1974年1月8日出生，汉族，住所地广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：何苗，广东深田律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖润，广东深田律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市中投房地产经纪有限公司，住所地深圳市南山区龙珠大道与龙珠六路交汇处皇庭香格里花园112-A。统一社会信用代码914403006875655096。法定代表人：仇政通，总经理。委托诉讼代理人：杨翌亭，广东圳扬律师事务所律师。原审被告：刘伟平，男，1965年3月19日出生，汉族，住所地广东省深圳市罗湖区，上诉人邓银燕因与被上诉人钟彩英、深圳市中投房地产经纪有限公司（以下简称中投经纪公司）及原审被告刘伟平房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初20426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邓银燕上诉请求：1.撤销原审民事判决；2.改判支持邓银燕一审诉讼请求，驳回钟彩英一审反诉请求。被上诉人钟彩英辩称：1.合同签订当时各方均明确合同第四条第二款中的“将房地产原件交与替双方托管交房保证金的第三方处”中的房地产原件指的《深圳市经济适用住房买卖合同》原件。2.涉案房屋性质为经济适用房，钟彩英在办理银行按揭贷款时，抵押的是涉案房屋的《深圳市经济适用住房买卖合同》原件，并非一般意义上的普通商品房证书。3.根据国家和政府相关部门规定，不可能如邓银燕所言的在35天内办理出商品房产权证书，因为这符合经济适用房的交易特性与习惯，办理流程和期限也不可能实现。4.邓银燕在签订合同当时明知该原件指的便是《深圳市经济适用住房买卖合同》。5.钟彩英已按照购房合同充分履行了其作为卖方应尽的义务，邓银燕却未依据合同约定在7天内将税单金额转入中介方账户并用于交税，经钟彩英多次催促，其仍拒绝履行，并单方表示解除双方买卖合同，导致房产无法继续交易，邓银燕行为系根本违约，侵害了钟彩英、中投经纪公司的合法权益，一审判决事实清楚，适用法律正确，并无不当，请求二审法院驳回邓银燕全部上诉请求。被上诉人中投经纪公司辩称：中投经纪公司作为本案居间方，已完全履行居间义务，不存在任何违约行为，也不存在邓银燕所述的连带责任，更不存在邓银燕表述中所称的恶意串通等行为。邓银燕的肆意推测属于诽谤，请求二审法院查清事实，依法判决。刘伟平经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面答辩意见。邓银燕向一审法院起诉请求：1.确认邓银燕与钟彩英合同金额为人民币436万元（以下货币均为人民币）的《房地产买卖合同N0.0006230》已经于2018年7月30日解除；2.钟彩英向邓银燕支付违约金20万元；3.钟彩英、中投经纪公司、刘伟平支付合同期间定金加准备款共计70万元的相应利息损失（按照人民银行贷款利率算）从2018年4月10日暂计至2018年8月10日共122天，之后计算至清偿之日止，钟彩英、中投经纪公司、刘伟平未按期支付的，请求加倍支付延迟履行期间的利息；4.中投经纪公司与钟彩英承担上述邓银燕主张的连带责任；5.案件诉讼费由钟彩英、中投经纪公司、刘伟平承担。钟彩英向一审法院提出反诉请求：1.邓银燕向钟彩英支付违约金872000元；2.本案全部诉讼费由邓银燕告负担。一审法院认定事实：2018年3月26日，邓银燕（买方）与钟彩英、刘伟平（卖方）、中投经纪公司（中介）签订《房地产买卖合同》（编号：0006230)一份，约定：卖方将涉案房屋以436万元的价格转让给买方；买方在签署本合同时向卖方支付定金10万元，本条所约定的定金交由第三人或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；第二部分楼款226万元，买方应于签署本合同之日起卖方办理出红本后3日内（含当日）内付清首期房款以银行贷款承诺书为准（不含已付定金），前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续；买方应于首期房款交付之日起5日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约；该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起35日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处；相关税费全部由买方承担；双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款后15日内；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；本合同自买卖双方签字或盖章之日起生效；备注条款：1.经买卖双方协商同意，买方在卖方办理出绿本且申请出土地上市收益分成税单后七日内买方将税单金额转入中介方用于办理交税。2.如因国家政策原因导致买方首付提升，则双方可自行协商，如协商不一致同意解除该合同，双方均不承担上述合同违约责任；以及其他合同条款。同日，邓银燕支付定金10万元，钟彩英向邓银燕出具收据。一审庭审中，钟彩英、中投经纪公司、刘伟平确认该10万元定金在中投经纪公司处。2008年7月14日，钟彩英和刘伟平以家庭名义购买涉案房屋，后钟彩英就涉案房屋办理银行按揭贷款，签署了《个人购房借款及担保合同》。2016年，钟彩英和刘伟平离婚。2018年4月17日钟彩英将涉案房屋贷款本息还清，并于4月18日将《深圳市经济适用住房买卖合同》原件交付中投经纪公司。2018年6月29日，钟彩英向深圳市住房保障署申请涉案房屋产权资料变更。7月5日，深圳市住房和建设局出具《深圳市局建房权利人变更批复》，因钟彩英和刘伟平离婚，同意其变更房屋权利人。7月11日钟彩英申请办理取得涉案房屋完全产权申请，深圳市住房保障署向钟彩英出具办理涉案房屋过户登记手续的《授权委托书》。7月17日，钟彩英取得经济适用住房上市收益分成缴税通知。7月23日，钟彩英缴纳相关税费。10月26日，钟彩英取得涉案房屋的非市场商品房房产证。2018年8月8日，邓银燕与钟彩英互发信息，邓银燕表示解除合同，钟彩英要求邓银燕付款。14日邓银燕向钟彩英、刘伟平发出合同解除的再次声明，12、13日，邓银燕向中投经纪公司发出合同解除的再次声明和函件。邓银燕提交了微信聊天记录、录音记录，以证明在钟彩英严重违约的情况下，邓银燕已经于2018年6月26日正式再次要求三方面谈，钟彩英躲着不见邓银燕的行为导致邓银燕正式提出要解除合同，且中投经纪公司的两位工作人员均在聊天记录中显示其清楚知道钟彩英关于所出售的房产没有取得绿本的事实，但是在向邓银燕销售该套房产是却做出的相应介绍是已经取得绿本，才会发生在购房合同中明确约定也就是在本案涉及的钟彩英违约即违反“取得房产证后35天内办理注销抵押手续，并将房地产证交予第三方”。其中，在邓银燕与中投经纪公司工作人员张兴的微信聊天记录中载明2018年3月26日12:10分写着1C8F440万，邓银燕问“满五为一？红本？”，对方回答“满五为一，还是购房合同”，且聊天记录中的中投经纪公司工作人员张兴手写的流程图写着4月28日前赎出购房合同、5月15日前转绿本。钟彩英、刘伟平对于上述证据均不予认可。中投经纪公司仅对微信聊天记录的真实性认可，其余均不予认可，且工作人员提出的流程图只是预估时间，不能认定为办证时间。一审庭审中，钟彩英、中投经纪公司、刘伟平和证人均表示合同第四条第2款的房地产证原件指的是《深圳市经济适用住房买卖合同》原件。另查，邓银燕于2018年11月21日收到钟彩英反诉的应诉材料。一审法院认为，涉案房屋虽为非市场商品房，但购买时间已超过五年，补缴相关税费后可取得完全产权，故各方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是卖方应在合同签订后35日内取得的房地产原件指的是《深圳市经济适用住房买卖合同》原件还是非市场商品房产权证书。对此，一审法院分析如下：首先，合同的备注条款已载明“买方在卖方办理出绿本且申请出土地上市收益分成税单后七日内买方将税单金额转入中介方用于办理交税”，且在邓银燕与中投经纪公司工作人员张兴的微信聊天记录中载明2018年3月26日12:10分写着1C8F440万，邓银燕问“满五为一？红本？”，对方回答“满五为一，还是购房合同”，另中投经纪公司工作人员张兴手写的流程图写着4月28日前赎出购房合同、5月15日前转绿本，根据邓银燕与中投经纪公司工作人员的微信聊天记录，可知邓银燕在购买涉案房屋时清楚知道涉案房屋仅有《深圳市经济适用住房买卖合同》，尚未办理非市场商品房产权证书，且可能会在5月15日前转绿本，并非合同约定的35日内即4月30日前。其次，涉案房屋性质为经济适用房，钟彩英在办理银行按揭贷款时，抵押的是涉案房屋的《深圳市经济适用住房买卖合同》原件，并非一般意义上的普通商品房产权证书。再者，参照钟彩英在赎出合同原件、办理缴税及办理非市场商品房产权证书的流程时间远不止35日，而邓银燕提交的中投经纪公司工作人员单方提供的流程图并非是合同的约定，不能作为认定涉案房屋交易时间节点的依据。最后，庭审时卖方、中介以及证人均表示合同约定的35日内取得的房地产原件指的是《深圳市经济适用住房买卖合同》原件。综上所述，涉案房屋买卖合同虽载明的是房地产原件，但实际指的是《深圳市经济适用住房买卖合同》原件。本案中，钟彩英已按照合同约定在4月18日即合同签订后35日内将涉案房屋的非市场商品房产权证书交予中投经纪公司，且之后一直在办理涉案房屋的非市场商品房产权证书，但邓银燕却以钟彩英违反合同约定拒绝支付合同约定的土地上市收益分成税，导致双方合同未能继续履行，邓银燕的行为已构成根本违约，应承担相应的法律责任。邓银燕于2018年11月21日收到钟彩英反诉的应诉材料，鉴于邓银燕、钟彩英、中投经纪公司、刘伟平签订的《房地产买卖合同》中包含了房屋买卖合同和居间服务合同两个法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，一审法院依法确认邓银燕与钟彩英、中投经纪公司、刘伟平签订的《房地产买卖合同》中的关于房屋买卖合同关系于该日解除。邓银燕已构成根本违约，邓银燕诉求钟彩英、中投经纪公司、刘伟平支付违约金和利息损失以及要求中投经纪公司承担连带责任，一审法院均不予支持。根据法律规定合同解除后应当恢复原状、赔偿损失，关于钟彩英反诉的违约金，一审法院以钟彩英和刘伟平的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对钟彩英、中投经纪公司、刘伟平应付违约金予以调整，从而确定邓银燕向钟彩英、中投经纪公司、刘伟平支付违约金10万元。刘伟平对于钟彩英要求邓银燕向其支付上述违约金没有提出异议，一审法院视为刘伟平同意由钟彩英收取。为减少当事人诉累，托管于中投经纪公司处的定金10万元直接充抵违约金并由其直接向钟彩英支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认邓银燕与钟彩英、刘伟平双方于2018年3月26日签订的《房地产买卖合同》中的关于房屋买卖合同关系于该日2018年11月21日解除；二、邓银燕应于判决生效之日起十日内向钟彩英支付违约金10万元（该10万元违约金由中投经纪公司直接支付给钟彩英）；三、驳回邓银燕的其他诉讼请求；四、驳回钟彩英的其他诉讼请求。本诉案件受理费4471.96元，由邓银燕负担；反诉案件受理费6260元，由邓银燕负担718元，钟彩英、中投经纪公司、刘伟平负担5542元。本院认为，邓银燕与钟彩英、刘伟平签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。关于房地产原件具体指的是《深圳市经济适用住房买卖合同》原件还是非市场商品房产权证书。首先，《房地产买卖合同》第四条是“四、卖方的房地产产权现状为（2）……。1、该物业没有设定抵押，……。2、该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起35日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处……”，可见该条是关于卖方的房地产产权现状的描述和相关处理，上诉人邓银燕主张的非市场商品房产权证书已经超出现状范围，与该条内容不一致；其次，根据合同约定、当事人的陈述、证人证言等证据，已经形成完整证据链，即双方约定的是房地产原件是指《深圳市经济适用住房买卖合同》。综上，根据民事证据规则，一审法院认定涉案房屋买卖合同载明的房地产原件实际指的是《深圳市经济适用住房买卖合同》原件以及钟彩英的履约行为符合合同约定，认定正确，本院予以维持。合同有效，即应恪守履行，上诉人邓银燕未按合同约定支付土地上市收益分成税，构成违约，一审法院判处其承担违约责任，处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人邓银燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4471.96元，由上诉人邓银燕负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇二〇年五月二十八日书记员 付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。