广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初791号 原告：卢秀静，女，1983年6月26日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：刘建航，广西观复律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈凤兰，广西观复律师事务所律师。 被告：广西正浩置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区东葛路66号2栋1单元3号，统一社会信用代码914501003158121426。 法定代表人：袁永贵。 委托诉讼代理人：袁承林，系该公司员工。 委托诉讼代理人：庞晓健，系该公司员工。 原告卢秀静与被告广西正浩置业投资有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告卢秀静的委托诉讼代理人刘建航、陈凤兰，被告广西正浩置业投资有限公司的委托诉讼代理人袁承林、庞晓健，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢秀静向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告与被告于2017年9月2日签订的《洪福花园大食代美食广场合作建房合同》（合同编号：1号楼1层M-16号铺）无效，合同价值126000元；2.被告向原告返还合作建房款101000元及利息9544.5元（计算方法：至2020年1月6日的利息为9544.5元，此后计至实际清偿之日止，以本金101000元为基数，按年利率6%计付）；3.本案案件受理费、公告费（如有）由被告承担。事实与理由：2017年9月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订虽名为“合作建房合同”，实为商品房预售合同的《洪福花园大食代美食广场合作建房合同》（以下简称《合同建房合同》），因为该合同主要内容约定：商铺的基本情况，原告向被告付款的时间、方式，被告向原告交付商铺的期限、逾期交付商铺的违约责任等内容，符合房屋买卖的特征，且该合同并未约定原告须要承担合作建房项目的经营风险，不符合合作开发房地产合同中关于各方当事人共同投资、共享利润、共担风险的特点，反而是原告在合作建房中以出资形式最终获得一间5.88平方米的商铺，符合房屋买卖合同的性质。涉案商铺在原、被告签订合同时尚未建成，应当认定原告与被告之间成立商品房预售合同关系。原、被告签订《合作建房合同》的当日，被告强制要求原告按照《合作建房合同》的约定，与其指定的广西南宁芸姑坊餐饮管理有限公司签订《洪福花园大食代美食广场委托经营合同》，经营合同约定铺面经营业态为特色小吃，现铺面用于菜市场经营，被告对此存在过错，违背诚实信用原则也违反了合同约定。原告履行了《合作建房合同》约定的义务，即原告按照合同约定向被告交纳合作建房款（含合作定金）共计101000元。被告当初向原告承诺有取得商品房预售许可证明，且《合作建房合同》第五条第（二）项中的第2点明确约定涉案项目用地可以出让方式变更为国有建设用地，被告应为原告办理相关手续。原告基于被告的承诺以及合同的约定，才与被告签订合同并交纳款项。现涉案项目已经建成并开始招商，被告仍未取得商品房预售许可证明，原告的预期目的已经无法实现，《合作建房合同》应为无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告在原告起诉前未取得商品房预售许可证明导致《合作建房合同》无效，存在重大过错，其应将因其过错导致合同无效取得的财产返还原告，也应赔偿原告因此遭受的损失。 被告广西正浩置业投资有限公司辩称：1.根据原告在“起诉状”提及的关于双方签署的《合作建房合同》合同条款约定基本情况上的有关于乙方出资后获得商铺使用权及收益权、出租权的事宜，被告在该合作建房合同的双方确认前是已经确认并认可《合作建房合同》条款后才按约定出资而获得商铺在合同内条款的条件同时当场出资的行为是证明原告已经认可的前提下签订的合同，被告已经履行了合同完成商铺的建设目前达到的经营的标准，且被告认为原告内容上所述的内容提到所谓“符合房屋买卖的特征”存在错误，因为在双方所签署的《合作建房合同》上并未提到任何关于“买卖”的事宜，合同条款都以双方应履行的义务的事项说明去保障双方的权利。这么明显的合作合同条款是在原告都认可的才签署盖章的合同是有效的；2.关于原告提到“被强制要求签署《洪福花园大食代美食城委托经营合同》”的说法是不存在的，委托经营的事宜必然是在双方认可并熟知才签订的合同，而原告提及的“经营合同约定铺面业态为特色小吃，现铺面用于农贸市场经营，被告存在过错违背诚实信用原则和合同约定”的说法是不存在的，首先《委托经营合同》内第一条：乙方可根据市场运营管理，自行调整商铺用途，经营业态，被告完全是按合同约定条款去根据实际情况去调整商铺业态的，且委托经营合同的期限是5年，按合同在该年限内运营公司可按收益和保障的实际情况进行调整，毕竟委托合同上收益部分是有原告所得；3.就原告在起诉上提及的关于“预售证及土地变更”的事宜是没有按该《合同建房合同》的内容去讲述，被告在合作建房合同条款是根据南宁市政府对三产用地的使用及投资方式依据去拟定，且原告在签约前是十分清楚合同条款并签字确认的，且在合作建房合同内容中并没有条款提及“取得预售许可证及产权证”的条款，原告在签署该合同是完全知晓的，且合同第五条第2点：“如该项目所占集体三产用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担出让金及其他税费的情况下甲方应为乙方办理有关手续，具体费用及办证事宜，以届时有关部门的规定为准”；4.原告于2017年8月1日支付20000元作为合同建房款定金，2017年9月2日交付56000元的合作建房款，并当天在《合同建房合同》中最后亲笔签字盖手印确认“本人对该协议及合作建房合同内容无异议，同意按合同协议执行”，同时合作合同生效。原告在履行该合同，于2019年6月17日继续支付合作建房款25000元。原告现提出该合作合同无效，并要求退还合作建房款及利息，属于严重违约行为。综上所述，被告请求法院按双方实际签订的合作建房合同执行，被告不退款，不承担任何利息及诉讼费。 当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2017年9月2日，原告与被告签订一份《洪福花园大食代美食广场合作建房合同》（合同编号：1号楼1层M-16号铺），合同主要约定：1.被告以筹集、出资合作建房的模式取得坐落于南宁市江南区回建地综合楼用地的建设资格，该地块总占地面积为14865平方米，土地用途为商住用地,项目地址为南宁市江南区那洪大道8号,项目名称为【洪福花园】大食代美食广场；2.原告参加合作建房之商铺是【洪福花园】所属【大食代美食广场】项目的商铺，位于项目1号楼1层M-16号铺，建筑面积5.88平方米（含公摊），建筑结构为框剪结构；3.原告对其出资合作建房之商铺自交付之日起享有使用权，即自2018年12月31日起至2068年12月31日止；4.原告按其商铺的建筑面积承担合作建房款，该商铺的合作建房款单价为21428.57元/㎡，总金额为126000元；原告按分期付款方式按期向被告付款，原告于本合同签订之时交纳首付款76000元（含定金20000元），原告于项目主体建设封顶后3天内交纳第二期款25000元，原告于项目交付后3天内交纳第三期款25000元；在原告按期支付合作建房款的情况下，被告应于2018年12月31日前完成合作建房任务，并将原告之商铺交付使用；原告逾期支付合作建房款的，应承担相应的违约责任；被告逾期交房的，应承担相应的违约责任。 原告于2017年8月1日向被告交付定金20000元，此后，原告又分别于2017年9月2日、2018年6月17日向被告交付合作建房款56000元、25000元。被告向原告出具三份《洪福花园收款收据》，确认收到原告上述款项。 另查明：被告未取得案涉项目的商品房预售许可证明，且原告与被告签订《洪福花园大食代美食广场合作建房合同》时，案涉项目尚未建成。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关于案涉《洪福花园大食代美食广场合作建房合同》的性质及效力问题。原告与被告签订的合同虽冠以“合作建房合同”的名义，但从合同约定的内容进行分析，该合同约定了商铺的基本情况，原告向被告付款的时间、方式，被告向原告交付商铺的期限、逾期交付商铺的违约责任等内容，符合房屋买卖的特征，且该合同并未约定原告须要承担合作建房项目的经营风险，不符合合作开发房地产合同中关于各方当事人共同投资、共享利润、共担风险的特点，反而是原告在合作建房中以出资形式最终获得一间5.88平方米的商铺，符合房屋买卖合同的性质。结合案涉商铺在双方签订合同时尚未建成的实际情况，应当认定原告与被告之间成立商品房预售合同关系。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，明文解释。截至本案开庭之日，被告尚未取得商品房预售许可证明，原告要求确认双方签订的《洪福花园大食代美食广场合作建房合同》为无效合同，符合上述司法解释的规定，本院予以支持。 关于原告诉请被告返还款项的问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。案涉《洪福花园大食代美食广场合作建房合同》为无效合同，被告因该合同取得原告的101000元款项应予以返还，故原告要求被告返还101000元，符合上述法律的规定，本院予以支持。 关于原告诉请被告支付利息的问题。原告作为完全民事行为能力人，其在与被告签订合同时，未清晰了解项目土地性质、商铺性质、合同性质等情况，便与被告签订合同，其自身亦存在过错，应承担相应的责任，故原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告卢秀静与被告广西正浩置业投资有限公司于2017年9月2日签订的《洪福花园大食代美食广场合作建房合同》（合同编号：1号楼1层M-16号铺）无效； 二、被告广西正浩置业投资有限公司向原告卢秀静返还101000元； 三、驳回原告卢秀静关于要求被告广西正浩置业投资有限公司支付利息的诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1505元，由原告卢秀静负担106元，由被告广西正浩置业投资有限公司负担1399元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄友双 二〇二〇年四月二十七日 书记员  梁祝凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ——