北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初2157号原告：张琦，女，1992年5月10日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室－81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住所北京市昌平区小汤山镇英才北三街16号院5号楼301。统一社会信用代码91110114344295076Q。法定代表人：潘伟，董事长。上述二被告之共同委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。上述二被告之共同委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告张琦与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张琦之诉讼代理人林琳，被告绿地京纬公司、睿天下公司之共同诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张琦向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除张琦与绿地京纬公司就绿地朗山小室签订的商品房预约合同；2.请求判令绿地京纬公司退还张琦购房款278250元并支付利息（利息分为三部分：以70000元为基数，自2016年4月16日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以100000元为基数，自2016年4月23日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以108250元为基数，自2016年4月30日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费由绿地京纬公司负担。事实和理由：2016年4月16日，张琦与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，购买绿地京纬公司位于北京市密云区绿地朗山小区x号房屋，建筑面积为67.26平方米，原总房价1313172元，成交总价1141250元。张琦共计向绿地京纬公司支付购房款278250元。为维护自身合法权益，张琦诉至法院。绿地京纬公司辩称，1、在解除双方合同关系的前提下，同意向张琦退还房款228250元，不同意张琦的其他诉讼请求；2、双方签订了商品房预约合同，约定在具备签订正式合同的条件下，由双方另行签订正式合同，绿地京纬公司未隐瞒相关事实，没有过错，合同无法继续履行是由于北京市限购政策的影响；3、如法院认定绿地京纬公司需要支付利息损失，应从合同解除之日的次日计算；4、睿天下公司向张琦收取了服务费，与本案不属于同一法律关系，应另案解决。另，该服务费不属于房款，属于张琦购买房屋时的正常开支，绿地京纬公司没有返还的义务，也没有赔偿义务。睿天下公司辩称，睿天下公司为张琦提供了相关的会员服务，并为张琦在购买房屋时提供了居间服务，该费用属于张琦购买房屋的合理开支，不是房款，绿地京纬公司没有赔偿义务。本院经审理认定事实如下：2016年4月16日，张琦与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，该协议载明买受人为张琦，销售房号x，建筑面积67.26平方米，原总房价1313172元，成交单价16968元/平方米，成交总价1141250元。当日，张琦向绿地京纬公司支付购房款20000元，向睿天下公司支付服务费50000元。2016年4月23日，张琦向绿地京纬公司支付购房款100000元。2016年4月30日，张琦向绿地京纬公司支付购房款108250元。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。本院认为，张琦与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，张琦丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现张琦共计向绿地京纬公司支付购房款228250元，对于张琦要求绿地京纬公司退还购房款228250元并支付利息的诉求，正当合理，本院予以支持。因上述购房款系张琦于2016年4月16日、2016年4月23日、2016年4月30日分别支付，故利息也应分别起算。就张琦向睿天下公司交纳的50000元服务费如何定性以及张琦与绿地京纬公司商品房预约合同解除后该50000元服务费如何处理的问题。根据张琦提交的《绿地密云朗山定购协议》中载明的房屋总价款与成交总价的关系，张琦享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，结合绿地京纬公司为张琦出具的收据与睿天下公司为张琦出具的收据的收款人处显示为同一人的事实，张琦有理由相信睿天下公司所收取的50000元系涉案房屋的购房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该50000元应认定为张琦所交纳的定购涉案房屋的房款，绿地京纬公司应当承担返还义务并支付相应期间的利息。对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除张琦与绿地集团北京京纬置业有限公司于二〇一六年四月十六日就绿地朗山x室形成的商品房预约合同关系。二、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还张琦购房款二十七万八千二百五十元并支付利息（利息按照以下标准支付：1、以七万元为基数，自二○一六年四月十六日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以十万元为基数，自二〇一六年四月二十三日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、以十万零八千二百五十元为基数，自二〇一六年四月三十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千七百三十七元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  刘珍君二〇二〇年五月二十七日法官助理  张 冉