上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初20037号原告：上海外高桥保税区联合发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区基隆路XXX号。法定代表人：张浩，董事长。委托诉讼代理人：程岗。被告：上海品庭文化咨询有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区杨高北路XXX号XXX幢4部位三层333室。法定代表人：叶毅玲，经理。原告上海外高桥保税区联合发展有限公司与被告上海品庭文化咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海外高桥保税区联合发展有限公司的委托诉讼代理人程岗、被告上海品庭文化咨询有限公司法定代表人叶毅玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上海外高桥保税区联合发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年6月15日解除；2.被告向原告支付2019年3月1日至6月15日的欠付租金36,337.32元；3.被告向原告支付逾期支付租金的违约金，计算至2020年5月31日为82,373.97元(以应付金额31,186.78元为基数，自2019年2月20日起计算至2020年5月31日；以应付金额5,150.54元为基数，自2019年5月20日起计算至2020年5月31日；均按日千分之五为标准)；4.被告向原告支付解除合同的违约金31,470.30元。事实和理由：2017年4月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区花山路XXX号XXX楼C1部位(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限2017年5月1日起至2020年5月31日，年租金125,881.20元。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，然而被告在租赁期间欠付租金，并提前退租。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。上海品庭文化咨询有限公司辩称，不同意原告的诉请。虽然系争房屋于2019年6月15日复原后归还，但被告认为涉案租赁合同于2019年5月底或6月初已解除；原告诉请第二项欠付租金的金额属实，被告确实未付；对诉请第三项，由于在解除合同时双方为押金是否可以折抵租金发生争议，故逾期支付租金的违约金被告不同意承担。并且原告计算违约金天数的方式错误，合同约定的违约金计算标准亦过高，请求予以调整；被告希望就解除合同的违约金与原告进行协商，金额上予以减免。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋登记的产权人。2017年4月26日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋(建筑面积172.440平方米)出租给被告，租赁期限自2017年5月1日起至2020年5月31日；年租金125,881.20元，租金自2017年5月1日起计算，每3个月为一个支付期间；乙方须预付相当于三个月的含增值税租金作为押金，合计31,470.30元；合同第四条房屋的交接第2项，合同解除或终止，乙方应根据甲方出具的“退租房屋恢复整修通知单”将租赁房屋恢复整修之后向甲方移交租赁房屋，甲、乙双方在交接清单上签字或盖章后，视为租赁房屋交接完毕；合同第十二条违约责任第2项乙方违约，(1)如乙方逾期支付租金、则每逾期一日应向甲方支付相当于逾期未付金额千分之五的违约金……如乙方逾期一个月未全额支付上述款项，则甲方有权解除合同、收回租赁房屋……(3)除不可抗力外，如乙方因自身原因提前退租，或因乙方违约……则乙方应向甲方支付违约金，违约金金额相当于合同约定的全额押金。合同另对其他事项作了约定。2017年4月28日，原、被告签订《房产交接书》，确认原告于2017年4月28日将系争房屋交付被告使用。此后，被告按约支付租金至2019年2月28日，另付押金31,470.30元。2019年6月15日，原、被告签订《退租房屋恢复整修验收确认单》，确认被告于2019年6月15日将系争房屋复原交还原告。审理中，原告陈述，被告因经营状况不好而提出提前退租，经协商后原告同意被告提前返还房屋，故以交房之日即2019年6月15日作为合同解除之日；原告同意以在原告处的押金抵扣第4项诉请中的违约金。被告陈述，对提前解约的事实无异议。本院认为，讼争《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应恪守约定、按约履行。根据合同约定，租赁期限至2020年5月31日。现租赁期限未满，被告提出提前退租，并欠付2019年3月1日起的租金，已经构成了违约，原告于2019年6月15日与被告办理了系争房屋的交还手续，并诉请确认涉案合同于房屋交还之日解除，本院予以认可。被告主张合同于2019年5月底或6月初已解除，鉴于被告并无单方解除合同的权利，且并无相应证据表明涉案合同早于2019年6月15日已解除，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。合同解除后，被告欠付原告2019年3月1日至6月15日的租金36,337.32元，被告应予支付。由于被告违约致使租赁合同提前解除，根据双方合同约定，解除合同的违约金为三个月租金的押金即31,470.30元。原告要求被告支付解除合同违约金31,470.30元，并以押金抵付，本院予以支持。对于逾期付款的滞纳金，被告对欠付金额及应付时间予以认可，但认为合同约定的标准过高请求法院予以调整，对原告计算逾期天数的方式有异议。本院认为，根据合同文意，如被告逾期支付租金超过一个月，则原告有权解除合同、收回房屋，并有权要求被告承担解除合同的违约金即31,470.30元。本案中，原告已于2019年6月15日行使了解除合同的权利，收回了系争房屋，原告已在本案中诉请要求被告承担解除合同的违约责任。故对逾期付款违约金的计算天数，应截止双方合同解除之日。原告诉请计算逾期付款违约金至2020年5月31日有误，本院予以更正。被告另对逾期付款违约金的计算标准请求调整，本院予以准许。综合当事人的过错程度，违约造成的损失等因素，本院酌情确定被告支付原告逾期付款违约金1,500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海外高桥保税区联合发展有限公司与被告上海品庭文化咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月15日解除；二、被告上海品庭文化咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海外高桥保税区联合发展有限公司自2019年3月1日起至2019年6月15日止的租金36,337.32元；三、被告上海品庭文化咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海外高桥保税区联合发展有限公司逾期支付租金的违约金1,500元；四、被告上海品庭文化咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海外高桥保税区联合发展有限公司解除合同违约金31,470.30元(以被告在原告处的押金31,470.30元抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,970元，减半收取计1,485元，由原告上海外高桥保税区联合发展有限公司负担385元，被告上海品庭文化咨询有限公司负担1,100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年五月十一日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。