北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初62702号原告：王振龙（兼黄莉萍委托诉讼代理人），男，1988年5月9日出生，汉族，住北京市大兴区，公民身份号码×××。原告：黄莉萍，女，1993年3月15日出生，壮族，住北京市大兴区，公民身份号码×××。被告：北京胜景房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区大钟寺13号院1号楼12层12B11-1，统一社会信用代码91110105MA00GBE701。法定代表人：董瑞，总经理。委托诉讼代理人：李东辉，男，该公司员工。原告王振龙、黄莉萍与被告北京胜景房地产经纪有限公司（以下简称胜景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王振龙（兼原告黄莉萍委托诉讼代理人）与被告胜景公司委托诉讼代理人李东辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王振龙、黄莉萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令胜景公司返还剩余租金516元、押金3100元、中介佣金1200元、维修费720元、违约金7440元，共计12976元；3.本案诉讼费用由胜景公司承担。事实与理由：2019年4月15日双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定将位于北京市海淀区红联北村x号楼xx室次卧出租给我们，月租金为3100元。我们向胜景公司缴纳了6个月租金18600元，押金3100元，佣金1200元。胜景公司将房屋交付给我们使用。在合同履行期间，胜景公司未经我们同意擅自将厨房改造成房屋并出租给他人，且屋内公共设施无法使用也不能按时维修，给我们的生活和安全造成了极大的影响，我们多次找胜景公司，不但没有解决，还被威胁、殴打，故起诉至法院。胜景公司辩称，不同意王振龙、黄莉萍的诉讼请求。1.2019年9月18日王振龙、黄莉萍应该交纳房租，但是至今没有收到，按照合同王振龙、黄莉萍违约，房屋尚欠水费。10月13日王振龙、黄莉萍发短信说搬走了。现在剩余5天的房租和押金共计3616.70元，但是王振龙、黄莉萍违约在先，故不同意退还；2.佣金是王振龙、黄莉萍联系业务员看房产生的费用，不同意退还；3.维修费是王振龙、黄莉萍租住期间我公司提供维修产生的费用；4.因为王振龙、黄莉萍9月18日应交房租但是没有交纳，而且房屋马桶人为损坏，马桶里面有勺子，故不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2019年4月15日，胜景公司（出租人，甲方）与王振龙、黄莉萍（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）就坐落于北京市海淀区红联北村x号楼xx室次卧租赁事宜达成协议如下：甲方提供给乙方房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《房屋交割清单》中具体说明。《房屋交割清单》经乙方查验实物签署确认意见后，作为乙方交还甲方房屋时的验收依据。租赁用途为居住；居住人数为1人，最多不超过2人。房屋租赁期自2019年4月19日至2020年4月18日。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙之后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲方双方应按照原状返还房屋设备及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。租金3100元，支付方式押壹付叁，提前30天支付下期房租，如逾期支付每天按100元收取滞纳金。各期租金支付日：首次2019年4月19日，第二次2019年6月18日，第三次2019年9月18日，第四次2019年12月18日。乙方应按照约定的日期到甲方财务部门缴纳或将租金直接汇入甲方账户。押金3100元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金折抵应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。押金条丢失，押金不退。本合同签订后，租赁代理机构可按月租金100%收取佣金人民币1200元。租赁期内供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、室内设施维修费由乙方承担，如果出租房屋为自供暖则供暖费由乙方承担。乙方负责维修的范围：1、门窗玻璃；2、水龙头，马桶，房屋内水管（不包括主管道），阀门（不包括总阀门），沐浴喷头及软管；3、电灯，开关，门锁；4、电视，冰箱，洗衣机，热水器，空调，饮水机，燃气灶，油烟机，换气扇；5、厨房下水管道疏通，卫生间下水管道疏通；甲方负责维修的范围：1、水表，电表，燃气表，燃气入户管道，改变主体结构，改变暖气及管道，自采暖炉，防水等除以上乙方负责维修的范围之外，均为甲方负责维修的范围。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或保障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的。甲方有权开启门锁，寻找新的客户入住，屋内物品视为乙方自行放弃；2、欠缴各项费用达300元的；3、擅自改变房屋用途的。擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，擅自将房屋转租给第三人的；4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按年租金的20％向乙方支付违约金：乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按年租金的20%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。乙方因使用不当或者其他过错责任造成房屋及附属设施、设备（含家电）的损坏，水灾，火灾及第三方损失，乙方负责维修和赔偿。乙方应当在承租期满当日交还房屋，乙方未交房屋视为违约，乙方须向甲方支付相当于月租金额两倍的违约金，同时应赔偿甲方所受的损失。置留在房屋内的物品，甲方有权按自动放弃处理，甲方不承担赔偿责任。因乙方不遵守国家法律、法规及发生扰民行为造成的损害，损失由乙方负责，甲方有权追究乙方违约的责任。诉讼中，双方均主张上述租赁合同已解除，王振龙、黄莉萍主张因胜景公司违约，故合同解除时间为起诉之日即2019年9月11日，其另于2019年9月18日向胜景公司员工发送短信，内容为“你好，我是红联北村五号楼702次卧租户，前几天你打电话催租金时已经告知你们，因为你们公司私自违反合同，我们已经到法院立案，我们租金交的是4月19号到10月18号，已经缴纳了六个月租金，现在我们住完我们六个月租金，就不住了，也就是10月18号之前，其他问题法院开庭解决”等。胜景公司则主张王振龙、黄莉萍未依约按期交纳房租亦构成违约，故合同解除时间为2019年9月23日；另，双方均认可涉案房屋租金已交纳至2019年10月18日，王振龙、黄莉萍于2019年10月13日搬出涉案房屋。王振龙、黄莉萍称因涉案房屋厨房可以使用故租赁该房屋，但入住后胜景公司将厨房违规改造后出租给案外人杨夕且租赁期内马桶堵塞多次报修无人来修，提交照片、微信聊天记录、北京市公安局海淀分局北太平庄派出所和北京市海淀区房屋管理局第三房屋管理所开具的告知书、杨夕书写证明。胜景公司称在看房时已经告知王振龙、黄莉萍该套房屋厨房不能使用并会进行改造出租，后期亦实际进行了改造出租，但是在行政部门出具告知书后已整改完毕；就马桶堵塞问题，已在接到报修后进行了修理。本院认为，依法成立的合同对于合同当事人均有约束力，签订合同的双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务，同时在履行合同的过程当中，要恪守诚实信用的原则。本案中，胜景公司称双方租赁合同中未约定涉案房屋配有厨房，但考虑到厨房是一般生活居住必备的具有特定功能的区域，且王振龙、黄莉萍入住时厨房亦配有相应灶具，故本院对其该项抗辩不予采信。胜景公司在租赁期内将厨房改造后出租给他人，不仅使得房屋存在一定安全隐患，亦使王振龙、黄莉萍租住房屋的生活功能不能够全部满足，合同目的不能实现，构成违约，王振龙、黄莉萍据此要求解除合同，有事实及法律依据。至于本案房屋租赁合同的解除时间，结合双方陈述及房屋实际腾退时间，本院认定双方租赁合同解除时间为2019年10月13日。解除合同后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故王振龙、黄莉萍要求退还剩余租金及押金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。王振龙、黄莉萍主张胜景公司返还维修费，但未提交相关证据，且依据双方合同的约定，卫生间下水管道疏通的费用应由承租人负担，故其该项诉讼请求本院不予支持；王振龙、黄莉萍主张胜景公司返还中介佣金1200元，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、确认北京胜景房地产经纪有限公司与王振龙、黄莉萍于二〇一九年四月十五日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年十月十三日解除；二、北京胜景房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向王振龙、黄莉萍返还剩余租金516元、押金3100元并支付违约金7440元；三、驳回王振龙、黄莉萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，由王振龙、黄莉萍负担负担9元，已交纳；由北京胜景房地产经纪有限公司负担53元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  石敏敏二〇二〇年五月二十九日书记员  刘志超