北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初1686号原告：北京百合风情文化传媒中心，住所地北京市顺义区双兴南区33号楼2单元101室，统一社会信用代码911101137667917584。法定代表人：李治国，经理。委托诉讼代理人：田艳平，北京市玖典律师事务所律师。被告：北京金百万餐饮股份有限公司，住所地北京市顺义区府前西街南侧（储备库），统一社会信用代码91110113760126845Q。法定代表人：邓刚，总经理。委托诉讼代理人：王泽希，北京市京师律师事务所律师。被告：刘锁拴，男，1981年11月1日出生，汉族，北京金百万餐饮股份有限公司职员，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京百合风情文化传媒中心（以下简称百合风情中心）与被告北京金百万餐饮股份有限公司（以下简称金百万公司）、刘锁拴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百合风情中心之委托诉讼代理人田艳平、被告金百万公司之委托诉讼代理人王泽希、被告刘锁拴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百合风情中心向本院提出诉讼请求：1.解除《金百万房屋租赁合同》及《追加协议》；2.二被告连带退还原告租金66009元；3.二被告连带赔偿原告装修及投资费用共计275160元；4.二被告连带支付原告违约金8000元；5.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月，我中心欲租赁金百万公司位于顺义区光明北街酒店的房屋，借助双方的客流互相推送销售，达到合作共赢的目的。刘锁拴在金百万公司住所内接待，与我中心协商确定：我中心租赁金百万公司一层临街底商（金百万一层接待台东侧约49平米）的房屋作为接待室，租赁期共5年，前三年年租金80000元，第四、五年房租递增5%，我中心前期装修的时间不计租金，租期从2019年6月16日起计算至2024年6月15日；关于提前终止合同，合同约定：金百万在租赁期间不得以任何理由终止合作，凡在金百万经营期间因其他因素终止合同，金百万须退还剩余房租并补偿相应损失。在房屋租赁期间，任何一方违反本合同规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。就上述内容，双方签订《金百万房屋租赁合同》，刘锁拴在甲方处加盖“北京金百万餐饮娱乐有限责任公司”印章。双方同时签订《追加协议》，关于房屋改造部分约定：(1)金百万酒店联手我中心就金百万酒店三层婚宴厅做合作，关于婚宴厅改造及修补由乙方给予施工方案并施工，婚宴厅设备安装由乙方提供，设备最终归乙方所有。(2)一层门店装修施工由乙方完成。双方还就互推的利益分成进行了约定。2019年4月下旬开始，我中心对合同中约定的金百万一层接待台东侧约49平米房屋和二层一部分及三层婚宴厅进行了装修，至5月中旬基本装修完毕，为经营需要，我中心又批量购入了婚庆用品和鲜花。至2019年正式开业，我中心投入超过275160元。2019年6月13日我中心根据刘锁拴的指示通过李芳的北京农商银行卡，向刘锁拴的中国民生银行卡转入第一年的租金80000元。2019年8月19日,二被告在未通知我中心的情形下突然关闭了三层宴会厅，导致我中心无法正常经营。我中心联系刘锁拴,刘锁拴表示自己不能解决；我中心又联系金百万公司的其他负责人和法定代表人，对方称合同加盖的公章已经作废，对房屋租赁事宜既推诿不知情，又不同意退还剩余租金，拖延不予解决。我中心与二被告屡次协商未果，故诉至法院，请贵院依法公正判决。被告金百万公司辩称：刘锁拴为我公司员工，其从事的相关工作均系履行公司职务的职务行为，如由此产生相应权利义务均应由我公司承担。百合风情中心主张由刘锁拴返还租金、赔偿损失和违约金没有任何事实及法律依据。刘锁拴并非我公司的股东、亦非我公司的法定代表人，仅系我公司员工。根据百合风情中心提供的《金百万房屋租赁合同》，合同当事人系百合风情中心与我公司。根据合同相对性原则，该合同项下的权利义务亦应由我公司承担。我公司同意解除《金百万房屋租赁合同》及《追加协议》，同意返还租金66009元，但不同意赔偿装修及投资费用。我公司没有违约行为，不同意支付违约金。被告刘锁拴辩称：我是金百万公司员工，与百合风情中心签订合同系在履行职务行为。我不同意承担返还租金、赔偿装修、投资费用及违约金的责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：百合风情中心提交的《金百万房屋租赁合同》内容为：出租方（甲方）金百万酒店（顺义店）与承租方（乙方）百合风情中心；第一条房屋基本情况：甲方将自有的坐落在顺义区光明北街金百万酒店一层临街底商（金百万一层接待台东侧约49㎡）的房屋（以下简称涉诉房屋）出租给乙方使用；第二条租赁期限及房租：租赁期共五年，双方约定前三年租金为80000元整、按年结算，第四、五年房租递增5%，甲方从2019年6月16日起将出租房屋交付乙方使用，至2024年6月15日收回；第五条房屋维护养护责任：租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用……第八条违约责任：在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。《金百万房屋租赁合同》尾部加盖有“北京金百万餐饮娱乐有限责任公司”章与百合风情中心章，无落款日期。百合风情中心提交的《追加协议》内容为：“一、房屋权限：（1)双方协议合作期为五年，综上合同期限调整为直到金百万本地合同到期为止，房租三年内不变，房屋使用权归百合风情中心所有。（2)金百万公司与上级在续合同，百合风情中心有优先使用权，甲方需征得乙方同意。双方续签合同。二、房屋改造：（1)金百万酒店联手北京百合风情文化传媒中心就金百万酒店三层婚宴厅做合作，关于婚宴厅改造及修补由乙方给予施工方案并施工，婚宴厅设备安装由乙方提供（包含：LED3×6,灯光架及灯光，舞台）。设备最终归乙方所有。（2)一层门店施工装修由乙方完成，甲方需配合乙方完成施工水、电及手续。三、利益分成：金百万销售反推客户，百合风情按照合同单总金额提成10%付给销售（不含三层婚宴厅所有设备费用和车队费用），百合风情销售反推客户，金百万按照总餐费5%作为分成付给公司账户。”《追加协议》无落款日期。2019年6月13日，“李芳”通过银行转账给“刘锁拴”80000元。百合风情中心表示《金百万房屋租赁合同》与《追加协议》于同日签署，签署日期早于2019年6月16日，认可涉诉房屋交付日期为2019年4月20日，装修起始日期为2019年4月23日，装修期间为免租期；“北京金百万餐饮娱乐有限责任公司”章系金百万公司已作废的印章，且合同签订时刘锁拴没有取得金百万公司的授权，合同签订后较长时间，并未得到金百万公司的认可，因此金百万公司并非《金百万房屋租赁合同》与《追加协议》的合同当事人，刘锁拴作为合同的磋商人、签订人、收款人、房屋交付人、履约过程中的联系人，事实上全面履行了合同义务，百合风情中心亦未就刘锁拴的个人行为提出过异议，因此主张百合风情中心与刘锁拴建立了合同关系；《金百万房屋租赁合同》与《追加协议》具有关联性，80000元房屋租金包括一层房屋租赁费和三层婚宴厅合作费，百合风情中心的员工李芳个人账户支付的80000元系涉诉房屋第一年的租赁费用，收款人为刘锁拴也可以证明《金百万房屋租赁合同》系百合风情中心与刘锁拴个人所签，合同相对方并非金百万公司；一层涉诉房屋是为了三层婚宴厅举办婚庆配套使用，因金百万公司的餐厅2019年8月18日关闭，对百合风情中心业务影响巨大，双方的合作基础及租赁房屋的价值和意义不复存在，合同无法继续履行，故百合风情中心提出自2019年8月19日起解除合同。百合风情中心认为刘锁拴存在违约行为，应承担合同解除的违约责任。金百万公司认可《金百万房屋租赁合同》与《追加协议》真实性，表示签订日期大约为2019年4月，认可百合风情公司陈述的装修期和免租期；刘锁拴是金百万公司顺义店店长，金百万公司授权了刘锁拴签订《金百万房屋租赁合同》与《追加协议》，上述两份合同的主体为金百万公司，“北京金百万餐饮娱乐有限责任公司”系金百万公司变更前的名称；签订合同时金百万公司账户被法院查封，因此授权刘锁拴个人代为收取房屋租金，认可已实际收到百合风情中心支付的房屋租金；80000元房屋租金仅针对一层房屋租赁，与《追加协议》的合作无关；认可三层婚宴厅关闭会对百合风情中心一层业务有影响，同意自2019年8月19日起解除《金百万房屋租赁合同》与《追加协议》，但三层婚宴厅的关闭并不直接导致百合风情中心一层的婚庆业务无法经营，因此金百万公司不存在违约行为。刘锁拴意见同金百万公司一致。对于金百万公司和刘锁拴的上述主张，百合风情中心认为金百万公司自认是合同相对人，属于债务加入行为，金百万公司作为债务加入方，自愿承担赔偿责任，百合风情中心表示同意；不认可刘锁拴在签订《金百万房屋租赁合同》与《追加协议》时经过金百万公司授权、刘锁拴作为金百万公司员工履行职务行为签订合同。百合风情中心主张其对一层租赁场地及三层婚宴厅进行装修花费235160元，为经营采购物品的投资损失估算40000元，刘锁拴作为合同当事人，应承担装修损失和投资损失的赔偿责任；金百万公司作为装修成果的实际受益人，按照公平原则应当补偿百合风情中心的损失。为证明装修损失，百合风情中心提交装修施工合同1份、装修结算单1张、收据2张为证。装修施工合同载明施工单位为北京荣德仁和装饰装潢工程有限公司，工程名称为百合风情中心（婚庆金百万店）一层底商及三层装修，承包总造价235160元。装修结算单显示：钢结构改二层的装修项目包括楼层钢结主架构搭建、楼层钢板搭建、铁艺踏步、打楼层混凝土等，改建后一二层精装修项目包括封石膏板隔断、玻璃门、玻璃隔断、吊格栅顶子、刮腻子刷涂料、铺木地板、做木制展柜等，外部屏风搭建和精装修项目包括户外不锈钢隔断、钢板顶搭建、打楼层混凝土、做防水、吊PVC顶子、屏风铺砖等，灯箱制作和草坪安装项目包括灯箱主体制作安装、发光字制作和安装、草坪安装，另有装修项目拆除原有隔断、拆除旧墙造型、修补隔断底梁、修补柱子缺口、刷涂料、刮腻子、灯箱音箱制作和安装、补木地板等。加盖“北京博洽多闻广告有限公司”章的收据显示百合风情中心交LED户外灯箱制作费及草坪加LOGO门头共10000元。加盖“北京荣德仁和装饰装潢工程有限公司”章的收据显示百合风情中心交金百万工程预付款（现金支付）117580元。为证明投资损失，百合风情中心提交网络订单及自制采购清单为证。自制采购清单的物品包括：彩色手掌印墙3D、茶具、茶几、甜品小盘、沙发、储物柜、架子、吧台、沙发卡座、桌子、运费、墙贴、空调、婚庆用品、绿植鲜花、墙体3D彩绘。经释明，百合风情中心坚持要求按照装修总造价主张装修损失。金百万公司对百合风情中心提交的上述证据真实性均不认可，但认可百合风情中心在涉诉房屋进行了装修添附，同时表示《金百万房屋租赁合同》并未允许百合风情中心超出协议的装修范围在一层租赁场地处加搭楼层、在门外进行扩建，且装修价格虚高，不同意赔偿装修损失。金百万公司提交刘锁拴的劳动合同、社保缴费记录，证明刘锁拴为其公司员工。社保缴费记录显示2017年11月至2019年9月期间，金百万公司为刘锁拴缴纳了社会保险。另，百合风情公司认可一层租赁场地的大门朝向街边，进出不受金百万公司限制。上述事实，有庭审笔录、《金百万房屋租赁合同》、《追加协议》等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：本案争议焦点之一在于《金百万房屋租赁合同》的合同主体。根据《金百万房屋租赁合同》约定的甲乙双方、尾部盖章情况来看，刘锁拴并非合同约定的一方当事人。结合金百万公司为刘锁拴缴纳社会保险，以及金百万公司认可刘锁拴履行职务行为经授权签署《金百万房屋租赁合同》，故，对于百合风情中心主张的《金百万房屋租赁合同》系其单位与刘锁拴个人所签，本院不予采信。鉴于金百万公司认可《金百万房屋租赁合同》系其公司员工刘锁拴经授权签订，也同意百合风情中心要求解除合同和退还租金的请求，本院不持异议，并认定《金百万房屋租赁合同》的签署双方分别为金百万公司与百合风情中心。对于百合风情中心要求刘锁拴承担本案诉讼请求的赔偿责任，本院不予支持。本案争议焦点之二在于《金百万房屋租赁合同》与《追加协议》的关系。百合风情中心主张上述两份合同为一体，具有关联性，且《金百万房屋租赁合同》中的租金费用包含了《追加协议》和合作费用。然，从《追加协议》的内容来看，与《金百万房屋租赁合同》并无直接关联性，也未体现房屋租金包含合作费用，并且合作经营与房屋租赁并非同一法律关系，故，本院对百合风情中心的上述主张不予采信。本案为房屋租赁合同纠纷，关于《追加协议》涉及的权利义务，百合风情中心可另行主张。本案争议焦点之三在于《金百万房屋租赁合同》的解除事宜。虽然百合风情中心主张《金百万房屋租赁合同》与《追加协议》具有相关性，因三层婚宴厅关闭，导致双方合作基础和租赁房屋的意义不复存在，但《追加协议》与《金百万房屋租赁合同》并无直接关联性，即使三层婚宴厅关闭后百合风情中心仍然可以正常使用租赁场地开展婚庆业务。在此情况下，百合风情中心提出解除《金百万房屋租赁合同》，并不能认定为系因金百万公司的违约行为导致合同解除，故，金百万公司无需承担解除《金百万房屋租赁合同》的违约金。百合风情中心和金百万公司均同意自2019年8月19日起解除《金百万房屋租赁合同》与《追加协议》，本院不持异议。金百万公司同意退还百合风情中心房屋租金66009元，本院不持异议。本案争议焦点之四在于《金百万房屋租赁合同》解除后，装修损失及投资损失的认定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，百合风情中心提交的装修施工合同和装修结算单显示装修总造价为235160元，但其提交付款凭证仅系金额为117580元的收据，收据既非正规发票，金额也与前述装修总造价不符。因此，百合风情中心未能充分举证证明涉诉房屋的装修总造价。经本院释明，百合风情中心坚持按照装修总造价主张装修损失，本院不予支持。至于投资损失，百合风情中心提交的证据为自行制作，且物品均可再行利用，其主张依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告北京百合风情文化传媒中心与被告北京金百万餐饮股份有限公司签订的《金百万房屋租赁合同》和《追加协议》；二、被告北京金百万餐饮股份有限公司退还原告北京百合风情文化传媒中心租金六万六千零九元,于本判决生效之日起七日内执行;三、驳回原告北京百合风情文化传媒中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千二百六十九元（原告北京百合风情文化传媒中心已交纳），由原告北京百合风情文化传媒中心负担二千五百四十三元，由被告北京金百万餐饮股份有限公司负担七百二十六元，于本判决生效之日起七日内执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 黄 敏二〇二〇年五月二十六日书记员 范春艳