河北省南宫市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0581民初250号 原告（执行案外人）：南宫市金宇房地产开发有限公司。 住所地：南宫市凤凰南路111号。 法定代表人：金复宇，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：李正君，女，河北同欣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔丽君，女，河北同欣律师事务所律师。 被告（申请执行人）：南宫市农村信用联社股份有限公司。 住所地：南宫市青年街110号。 法定代表人：冯进波，男，公司董事长。 委托诉讼代理人：刘曼，女，河北周行律师事务所律师。 第三人（被执行人）:卢春娜，女，1982年2月10日出生，汉族，住南宫市。 原告南宫市金宇房地产开发有限公司与被告南宫市农村信用联社股份有限公司、第三人卢春娜案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用普通程序，利用互联网公开开庭进行了审理。原告南宫市金宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人乔丽君、被告南宫市农村信用联社股份有限公司的委托诉讼代理人刘曼、第三人卢春娜参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宫市金宇房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法中止执行、判决撤销对第三人卢春娜商品房预售合同名下的南宫市房屋查封裁定、撤销对该房屋的拍卖（或变卖）。2、依法确认原告对南宫市屋具有所有权。3、由被告负担全部诉讼费用。 事实与理由：2020年1月19日，原告接到了南宫市人民法院邮寄送达的（2020）冀0581执异2号执行裁定书，原告认为该裁定书认定事实不清，适用法律错误，现依法提出执行异议之诉。第一，南宫法院在裁定书第四页中认定“对被执行人卢春娜名下位于南宫市产进行查封的行为，不违反法律规定。”，南宫法院裁定书的这一表述本身与事实不符，卢春娜只是与原告签订了《商品房买卖合同》并进行了预售备案登记，在登记部门明确的是办理了预售备案登记，涉案的房屋所有权是否会登记到卢春娜名下所有，从“预”字就可以明确，而非南宫法院认定的“卢春娜名下位于南宫市产”，显然这种认定与事实不符。在南宫法院的裁定中，对于原告所提的理由及预售合同中的内容只字不提，南宫法院将真正的事实甩到了案件之外，甩到案件之外的事实才是本案真实存在的事实，即法院的查封是依据最高人民法院的规定，预查封的是债权，而非卢春娜名下的房产这一物权。《商品房买卖合同》进行预售登记，是法定的格式条款，将来是否会按照《商品房买卖合同》之约定将房屋产权办理到卢春娜名下是有条件的，这一点在《商品房买卖合同》中的第八条、附件四均有明确的约定。按照这些约定，如果卢春娜在未办理完毕抵押登记前，因卢春娜的原因而使原告向银行承担连带责任的，《商品房买卖合同》依法可以解除，此时该商品房是不能够登记到卢春娜名下的，因此，南宫法院认定为卢春娜名下房产，显然无事实依据。最高人民法院《关于依法规范人民法院执行和国土资源部房地产部门协助执行若干问题的通知》第15条第三项规定，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封，从这一法律规定中可以看出，对于办理了商品房预售合同登记备案的本案的涉案房屋可以“预查封”，预查封的房屋是查封的房屋所承载的财产权益，即卢春娜名下的已付房款的金额及已付贷款部分，而不是查封整个房产，也是指法院查封对应的不是因房屋而取得的物权，而仅是债权。南宫法院查封拍卖本案诉争之房产更是无法律依据，“预查封”与“查封”虽是一字之差，其含义差之千里。南宫法院的查封、拍卖没有任何的法律依据，无事实依据无法律依据的查封是违法查封。第二，已备案的《商品房买卖合同》中明确写明了卢春娜只是缴纳了20%房款，剩余的房款为抵押房产向银行进行贷款，因为抵押贷款手续未办理完成，但这并不能否认抵押贷款事实的存在。《商品房买卖合同》中对于哪些是卢春娜的，哪些不是卢春娜的均做了明确的说明，这种说明的备案，就是公示，已经众所周知的事实，法院却以《商品房买卖合同》部分内容作为依据使用，显然是错误的，断章取义也是法律所不允许的，更不是人民法院应当认可的。如果这样断章取义，我们在适用法律时岂不是可以一条一条的用，一句话一句话的用，法律会被分解的面目全非。第三，查封裁定的早晚与原告依合同约定解除与卢春娜之间的《商品房买卖合同》没有法律上的关联性。第四，南宫法院认定“原告作为卢春娜的担保人，可以保证人身份依法行使其相应权利，以相应程序进行维权”，这一表述与裁定自身相互矛盾，《合同法》中明确要以双方的约定来履行，在国家制式的《商品房买卖合同》中约定的维权就是依法解除合同。南宫法院依据合同中的一句话认定涉案的还未登记到卢春娜名下的房产为卢春娜所有，将合同其他内容甩到了案件事实之外，将债权变为了物权，如果签订合同就可以认定为拥有物权，那土地房产的登记机关就可以不用存在了，显然断章取义的认定原告以保证人身份行使权利是错误的，在本案的合同中原告并不是单纯的保证人保证。 综合以上四点，应当依法中止执行、判决撤销对第三人卢春娜商品房预售合同名下的南宫市房屋查封裁定，撤销对该房屋的拍卖（或变卖），依法确认原告对南宫市屋具有所有权。故原告根据相关法律规定提起案外人执行异议之诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告南宫市农村信用联社股份有限公司辩称，原告诉讼请求无事实根据和法律依据，依法应当予以驳回。一、南宫市人民法院对第三人（被执行人）卢春娜名下涉案房产进行查封的行为，不违反法律规定，且程序合法。南宫市人民法院根据（2016）冀0581民初655号民事判决书、答辩人的强制执行申请及《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》、最高人民法院《关于依法规范人民法院执行和国土资源部房地产协助执行若干问题的通知》的相关规定，对第三人（被执行人）卢春娜名下涉案房产进行查封的行为符合法律规定，程序合法。另根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，预查封的效力等同于正式查封。二、原告对涉案查封房产不享有房屋所有权，不能排除强制执行。涉案查封房产在查封前，第三人（被执行人）卢春娜已经与原告签订了书面的《房屋买卖合同》，支付全部购房款并已经完成实际交付与入住，因此，第三人（被执行人）卢春娜已经具备了准物权及物权意义上的优先权，之所以仅进行了房屋买卖合同的备案登记而未进行房屋产权登记，并非第三人（被执行人）自身原因导致，进而不能因不可归责于第三人（被执行人）的因素而否定第三人（被执行人）作为买受人对涉案查封房产所应享有的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，在同时具备（房屋查封前已签订真实合法有效书面房屋买卖合同、支付全部价款并实际交付占有房屋、非因买受人自身原因未办理产权登记）条件时，即使未进行产权登记，也能够产生排除强制执行的效力，因此第三人（被执行人）在完全具备上述条件时，其本身已经被法律赋予了查封房产的准物权。三、被答辩人与第三人在涉案房产查封以后，通过协议的方式解除《商品房买卖合同》，具有恶意串通达到占有房屋涨价部分价值的目的，严重损害了答辩人的合法权益，该解除不能对抗法院查封的效力，协议解除的方式也无法产生物权效力，目前涉案房产依然备案登记于第三人名下，答辩人有权依据在先的生效法律文书对第三人（被执行人）名下房产申请强制执行。 第三人卢春娜述称，我同意原告的意见。涉案房产我是2017年贷款买的，支付了首付和两年的房贷，产权应该归开发商。关于2009年我名下50万贷款的事，一开始我并不知道这件事，是我的弟弟卢立甲伙同信用社的人，用我的身份证贷的款，贷了50万元，先还了信用社那个人的借款，剩余的款项给了我的弟弟卢立甲。判决书上说50万元贷款打到我的卡里，不是事实。我保留对那个案子上诉上访的权利。 原告南宫市金宇房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提供了下列证据： 1、南宫市人民法院（2019）冀0581执恢19号裁定书。 2、南宫市人民法院（2020）冀0581执异2号裁定书。 3、商品房买卖合同一份，以证明原告与卢春娜之间存在房屋买卖关系。 4、贷款提前到期通知书一份，以证明卢春娜同意提前归还计至2019年9月16日止的中国农业银行股份有限公司南宫市支行的贷款本息330943.57元。 5、担保人履行责任通知书一份、扣款通知书一份、扣划凭证一份，以证明卢春娜没有及时偿还中国农业银行股份有限公司南宫市支行的贷款导致原告承担了连带担保责任，偿还了卢春娜的贷款330984.04元。 6、解除合同通知书一份，以证明原告与卢春娜协商解除合同编号为YS0004767的《商品房买卖合同》。 7、卢春娜照片一份。 被告南宫市农村信用联社股份有限公司、第三人卢春娜对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人、第三人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南宫市农村信用联社股份有限公司与卢春娜、卢立甲金融借款合同纠纷一案,本院于2016年6月15日作出（2016）冀0581民初655号民事判决书，判决：被告卢春娜于本判决生效后十日内偿还原告南宫市农村信用联社股份有限公司借款本金50万元及利息460244.25元（计算至2016年4月21日），共计960244.25元。2016年4月21日以后的利息计算至清偿之日，利率按日万分之3.9825计算。本院于2017年11月3日作出（2017）冀0581执204号执行裁定书，查封了卢春娜名下位于南宫市，因卢春娜拒不履行生效法律文书，南宫市农村信用联社股份有限公司于2019年3月14日向本院申请恢复执行，本院作出（2019）冀0581执恢19号执行裁定书，裁定：拍卖（或变卖）被执行人卢春娜名下位于南宫市。在执行过程中，南宫市金宇房地产开发有限公司向本院提出异议，要求撤销对南宫市产的拍卖（或变卖）裁定。2020年1月13日，本院作出（2020）冀0581执异2号执行裁定书，驳回了南宫市金宇房地产开发有限公司的异议请求。2020年2月3日，南宫市金宇房地产开发有限公司向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2017年2月20日，卢春娜与南宫市金宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为ＹＳ0004767），约定原告将南宫市以总价453635元的价格出售给卢春娜，卢春娜于2017年2月20日前支付首期房价款93635元，余款36万元向中国农业银行股份有限公司南宫市支行申请贷款支付，由南宫市金宇房地产开发有限公司提供担保，承担连带保证担保责任，卢春娜已将全部房款支付给南宫市金宇房地产开发有限公司，该房产也按合同约定交付给卢春娜。合同附件四第4条规定：“在办理完毕抵押登记前，如因买受人原因导致出卖人承担连带担保责任代为偿还贷款本金、利息、滞纳金等情况的，买受人除应在出卖人被划扣之日起十日内偿还出卖人全部被扣款项外，还应按照《商品房预售合同》第八条的约定承担违约责任”。该《商品房买卖合同》在房产管理部门作了备案登记。2019年9月17日，南宫市金宇房地产有限公司收到了中国农业银行股份有限公司南宫市支行的扣款通知书、担保人履行责任通知书、贷款提前到期通知书、保证金还款银行扣划业务凭证各一份，中国农业银行股份有限公司南宫市支行将卢春娜应偿还的贷款本息共计330984.04元从南宫市金宇房地产开发有限公司的银行账户中扣划。2019年9月18日，南宫市金宇房地产开发有限公司向卢春娜发出《解除合同通知书》，要求解除双方于2017年2月20日签订的合同编号为ＹＳ0004767的《商品房买卖合同》，卢春娜以书面形式表示同意解除合同。 本院认为，南宫市金宇房地产开发有限公司将南宫市以总价款453635元的价格卖给卢春娜，卢春娜已支付全部房款，南宫市金宇房地产开发有限公司也已经将该房产交付给卢春娜使用并在产权登记机关备案，登记在卢春娜名下。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”，最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，该《通知》第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。……”，据此，南宫市人民法院依据申请执行人南宫市农村信用联社股份有限公司的申请作出（2017）冀0581执204号执行裁定书，对卢春娜名下位于南宫市产进行查封的行为不违反法律规定，2019年3月14日经南宫市农村信用联社股份有限公司申请，本院恢复执行，作出（2019）冀0581执恢19号执行裁定书，拍卖（或变卖）上述房产亦不违反法律规定。卢春娜未能按照贷款合同偿还银行贷款，南宫市金宇房地产开发有限公司承担担保责任后解除与卢春娜签订的商品房买卖合同，涉案房产的所有权并不能归属南宫市金宇房地产开发有限公司。 综上所述，南宫市金宇房地产开发有限公司请求判决中止执行、撤销对第三人卢春娜商品房预售合同名下的南宫市房屋查封裁定、撤销对该房屋的拍卖（或变卖）、确认其对南宫市屋具有所有权，于法无据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，判决如下： 驳回原告南宫市金宇房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告南宫市金宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  孙保仲 人民陪审员  赵 青 人民陪审员  苗振东 二〇二〇年五月十四日 法官 助理  范 杰 书 记 员  张 汉