四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初1851号 原告：冯艳，女，1971年2月2日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告：吴春雷，男，1965年4月28日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：四川鑫恒盛置业有限公司，住所地成都市金堂县三星镇橘乡路92号。 法定代表人：彭周兵，执行董事。 委托诉讼代理人：钟营，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：罗莎，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 原告冯艳、吴春雷与被告四川鑫恒盛置业有限公司(以下简称“鑫恒盛公司”)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告冯艳、吴春雷，被告鑫恒盛公司的委托诉讼代理人罗莎、钟营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯艳、吴春雷向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金34008元（暂按自2019年1月1日至2020年4月8日计算，全部违约金计算至验房整改修复合格后实际收房止，合同约定延迟交房按日万分之一支付违约金）；2.判令被告向原告支付因逾期交房造成的房屋租金收入损失30000元（暂按每延期交房一个月2000元租金至2020年3月共15个月计算，全部计算至验房整改修复合格后实际收房止）；3.判令被告承担因被告延迟交房造成的原告收房、诉讼期间的误工费、差旅费3000元（暂按两人五天往返，300元/人﹒天*2人*5天）；4.判令被告减免或承担延迟交房期间的物管费；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月27日，原、被告签订了《四川省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的案涉房屋，总价款为734384元，交房时间为2018年12月31日前，若逾期交房，被告按日向原告支付全部房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约履行了交付全部房款的义务。2018年12月28日，被告发出交房通知，告知于2019年1月12日开始交房，2019年1月18日到项目现场收房时发现被告未公示交房证明文件，在原告坚持下，被告仅出事了有勘察、设计、建立、施工、建设五个单位出具的签字盖章表格，告知这就是购房合同约定的交房条件“建设工程竣工验收合格证明”，原告认为不符合法律法规及合同约定的商品房交付条件拒绝收房，并于2019年1月23日向被告出具了书面“拒绝收房告知书”。2019年2月9日，被告工作人员电话通知收房，原告前后两次到售楼部，均因无“房屋验收备案表”而未能收房。2019年10月10日，收到被告寄送的“交房通知书”催促原告收房，原告于2019年10月13日再次到项目部现场收房，发现存在房屋门窗与墙壁缝隙过大、变形无法关闭、阳台门锁不能上锁、临近平台墙壁内侧返碱鼓包严重质量问题，物管公司工程部人员对上述存在的问题作了记录并承诺整改，交房仍未能完成。2019年11月21日，原告第五次前往收房仍未整改，直至2020年4月8日仍未整改结束而无法收房。 综上所述，原告认为，被告通知交房，但因不符合《四川省城镇房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门提出竣工验收申请。房地产主管部门应当......”及《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许适用文件报建设行政主管部门或者其他部门备案”的规定，因此案涉房屋不符合交房条件，被告应当承担逾期交房的违约责任及由此造成的损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告鑫恒盛公司辩称，一、鑫恒盛公司不存在逾期交房的事实，原告主张的逾期交房违约金没有事实和法律依据。理由如下：1.2018年7月11日，金堂县遭遇历史第二大洪水，市政管网发生大面积停水、停电，直接导致案涉项目无法按期竣工交付。金堂县7·11洪水已经构成不可抗力，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十八条第（一）款第（1）项及其补充协议第五条之约定，鑫恒盛公司将案涉房屋的交付期限延长至2019年1月13日，不构成逾期交房，不应承担违约责任。2.案涉《商品房买卖合同》第十五条第（一）项约定：“该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。被告分别于2018年12月17日、2018年12月18日，取得了《房屋建筑面积测绘成果报告》、《工程竣工验收报告》，由建设、勘察、设计、施工及监理五方责任主体盖章确认，并载明：“规划、公安消防、技术监督、环保等有关部门专项验收合格”、“本工程质量验收合格”。由此可见，房屋未能按期交付是由于原告违约拒不对房屋进行交接验收导致，不存在被告逾期交房的事实。二、原告主张被告赔偿其房屋租金收入损失及其计算标准没有事实和法律依据。1.被告不存在逾期交房的事实，无需赔偿原告损失。2.案涉房屋用途为住宅，原告在与被告签订商品房买卖合同时，并未约定该房屋用于出租。原告主张其存在租金收入损失，没有事实和法律依据。三、原告主张被告应赔偿其收房和诉讼期间的误工费、差旅费损失没有事实和法律依据。1.原告没有合法理由拒绝收房导致案涉房屋未能按期交付，根据案涉《商品房买卖合同附件》第六条第1款“若乙方在甲方《交房通知书》中确定的交房日期届满15天后，或在本买卖合同约定的交房日期届满15天后，仍未进行交接验收，则视为甲方已于上述期限届满第二日起将合同项下商品房交付乙方。乙方的物业服务费、住宅质量保修期也从此交付之日计算。自交付之日起，合同项下商品房的风险责任转移给乙方，乙方全面承担因未按时收房造成的费用及损失”之约定，原告因逾期收房产生的费用，应当由原告自行承担。2.根据上述合同约定，被告已经于2019年1月29日将房屋交付乙方，此后该房屋发生损坏、灭失的风险应当由原告自行承担，原告称被告未能完成整改导致无法收房，没有事实和法律依据。四、原告主张被告减免或承担延迟交房期间的物管费，没有事实和法律依据。1.如前所述，案涉房屋已经于2019年1月29日交付原告，原告的物业管理费应当自交付之日起计算，原告要求被告承担物业管理费，没有事实和法律依据。2.物业管理费依法只能由物业管理公司收取，原告向被告主张减免，主体不适格。 综上所述，由于原告没有正当理由拒绝按期办理交接验收，导致案涉房屋未能按期交付，至今已经超过90日。原告要求被告承担逾期交房的违约责任，没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回其全部诉讼请求。 原告为证明主张的事实及支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1.原告身份证、被告工商信息，证明当事人主体适格； 2.EMS邮寄回执单、“拒绝收房告知书”，证明2019年1月23日向被告寄送拒绝收房告知书，证明案涉房屋因不符合交付条件而拒绝收房； 3.2019.11.18日微信聊天记录，证明曾与楼栋管家陈国婷及星岛售楼人员的进行微信聊天，主要内容：案涉房屋有质量瑕疵，需要处理，楼栋管家回复已经在处理中，证明2019年10月18日前往案涉房屋收房，但因质量问题未处理好，未能收房； 4.照片6张，房屋渗水质量问题，证明房屋存在严重质量问题； 5.《四川省商品房买卖合同》，证明双方存在商品房买卖合同关系及约定双方权利义务。 被告对原告举示的上述证据的质证意见为：对证据1无异议。证据2真实性、合法性无异议，但关联性有异议，日期显示2019年1月24日寄出，与原告陈述不符。没有受送达方签收的证据，是否签收无法核实。故，“拒绝收房告知书”系原告单方出具，其内容与双方合同约定不符，不能达到原告证明目的。证据3三性不予认可，原告陈述微信聊天记录时间与打印出的照片时间不符，聊天内容证明原告也并没有到现场，对原告2019年11月21日前往验房的陈述不符。证据4三性不予认可，因该照片进行了编辑，无法辨别出拍摄时间、地点，如为原告陈述的时间，依约早已交付了房屋，则风险已经转移，应当原告自行承担相应责任。照片上显示出的问题均非合同约定的交付条件内容，并不是房屋主体结构质量问题，不是原告拒绝收房理由。证据5三性认可，该合同另还有补充协议，合同第12页十五条，约定的交付条件已经达到，原告主张交付条件超出合同约定。 被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据： 1.《四川省商品房买卖合同》，证明双方存在商品房买卖合同关系，并对案涉商品房的交付条件、不可抗力延期、违约责任等权利义务进行了约定，且双方签订的合同合法有效，被告不存在逾期交房的违约行为，以此证明原告无正当理由拒收涉案房屋； 2.《商品房买卖合同附件》，其中《商品房买卖合同》补充协议对无正当理由拒绝交接验收的情形等进行了具体约定。证明：原告因合同约定以外的原因未在合同约定的期限内完成该房屋交接验收，根据合同约定，应视为被告在2019年1月29日已经将案涉房屋交付原告，该房屋的风险亦同时转移给原告； 3.延期交房告知书，证明被告于2018年12月20日在四川经济日报报纸上发布了公告，因金堂县发生7.11水灾导致市政管网停水、停电长达1个月左右，交房日期延迟至2019年1月12日、1月13日； 4.EMS快递单，2018年12月30日，被告鑫恒盛公司向原告发出交房通知书。证明：金堂县7.11水灾已经构成不可抗力，根据合同第十八条第（一）项之约定，被告将交房时间延迟至2019年1月13日不构成违约； 5.竣工验收报告（从金堂县建委档案室调取），证明案涉房屋于2018年12月18日竣工验收合格； 6.房屋建筑面积测绘成果报告（节选）原件，2018年12月17日，被告鑫恒盛公司取得四川准量行测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测绘成果报告》。 上述证据证明，被告在通知原告的交付日期已经达到交付条件，原告拒绝对房屋进行交接，无事实和法律依据。 经质证，原告对被告举示的上述证据的质证意见为：对证据1.2.3.4的真实性、合法性、关联性不持异议，证据5竣工验收报告真实性无异议，但不能替代双方合同第十五条第一项约定的交付条件，证据6三性无异议。 本院认证如下：关于原告举示的证据，证明双方主体的证据1，因被告不持异议，应予确认。证据2因原告未举示收件回执，被告不认可收到该邮政快递，本院也无法确认被告是否收到该邮件。故，对该证据不予采信。证据3，虽然被告以原告陈述微信聊天记录时间与打印出的照片时间不符不认可其三性，但并未否认该微信聊天记录的真实性，且原告当庭举示了微信聊天记录的载体手机，该电子证据载明了双方就房屋质量瑕疵进行沟通的相关事实，故对该证据应予采信。证据4因原告未举示形成照片的原始载体，不属于原件，且被告抗辩该照片进行了编辑，不认可该证据的三性，故对该证据不予采信。证据5，因与被告举示的证据一致，且该证据系双方商品房买卖的基本证据，载明了双方的权利义务，故本院予以采信。关于被告举示的证据，因原告对被告举示的证据1.2.3.4.6均不持异议，本院予以采信。关于证据5，原告对其真实性不持异议，因该证据与被告的交付条件直接相关，本院予以采信。前述采信的证据的证明力，将在相关说理部分进行阐述。 根据上述采信的证据，本院认定事实如下：2017年9月27日，冯艳、吴春雷（买受人）与鑫恒盛公司（出卖人）签订了《四川省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件，约定冯艳、吴春雷购买鑫恒盛公司开发的坐落于三星镇××大道××号“星岛新时区”X幢X单元X号房屋，预测建筑面积131.61㎡，总价款为734384元。与本案权利义务相关《四川省商品房买卖合同》内容包括：第十五条商品房交付条件（一）该商品房交付时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明√】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；2.其他非甲方的原因导致的延期交房的。（见《商品房买卖合同》附件十三）。《商品房买卖合同》附件包括：附件十三《商品房买卖合同》补充协议、附件十四《住宅使用说明书》、附件十五《住宅质量保证书》、附件十六建筑、装饰、设备标准。《商品房买卖合同》补充协议六、关于合同第十八条的补充约定：1.......若乙方在甲方《交房通知书》中确定的交房日期届满15天后，或在本买卖合同约定的交房日期届满15天后，仍未进行交接验收，则视为甲方已于上述期限届满第二日起将合同项下商品房交付乙方。乙方的物业服务费、住宅质量保修期也从此交付之日计算。自交付之日起，合同项下商品房的风险责任转移给乙方，乙方全面承担因未能按时收房造成的费用损失。前述合同签订后，冯艳、吴春雷依约支付了购房款。2018年12月17日，四川准量行测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测绘成果报告》。2018年12月18日，案涉房屋经建设、勘察、设计、施工及建设方验收，出具《竣工验收报告》，意见为：本工程质量验收合格。2018年12月20日，鑫恒盛公司在四川经济日报上发布了“延期交房告知书”公告，主要内容为：因金堂县发生7.11水灾导致市政管网停水、停电长达1个月左右，交房日期分别延迟至2019年1月12日、2019年1月13日，案涉房屋交付时间延迟至2019年1月13日。2018年12月30日，鑫恒盛公司向冯艳、吴春雷发出“交房通知书”。2019年1月18日，冯艳、吴春雷到项目现场收房，要求鑫恒盛公司出具房屋符合交付条件的证明文件，鑫恒盛公司向冯艳、吴春雷出具了项目竣工验收报告，冯艳、吴春雷主张需提供“房屋验收备案表”。为此，双方发生争议，冯艳、吴春雷拒绝收房。2019年10月10日，冯艳、吴春雷收到鑫恒盛公司催促交房通知，冯艳、吴春雷于2019年10月13日到项目现场收房，冯艳、吴春雷以案涉房屋存在房屋门窗与墙壁缝隙过大、变形无法关闭、阳台门锁不能上锁等质量问题为由拒绝收房。 另查明，一、2018年7月11日，金堂县发生水灾导致市政管网停水、停电长达1个月左右。二、《四川省商品房买卖合同》说明载明：1.本合同文本为示范文本，参照中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国工商行政管理总局制定的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）,由四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局结合我省实际制定。7.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。 本院认为，原、被告签订的《四川省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，系当事人真实合意，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法、有效，合同当事人应当依约履行各自的义务。综合原被告的举证、质证及相关陈述，本案的争议焦点为案涉商品房是否符合交付条件。根据查明的事实，双方合同约定的交付条件为：1.该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明√】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同》说明第7条载明“本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；......”的内容，双方在对商品房交付条件第1项选定为：建设工程竣工验收合格证明。被告已分别于2018年12月17日及2018年12月18日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》、《竣工验收报告》，《竣工验收报告》载明案涉房屋工程质量验收合格，且在《竣工验收报告》的竣工验收条件及检查情况规划、公安消防、技术监督、环保等有关部门验收情况栏载明：有关部门专项验收合格。《竣工验收报告》表明案涉商品房质量合格，证明案涉商品房满足双方约定的交房条件之一：商品房已取得建设工程竣工验收合格证明。同时，因被告在取得《竣工验收报告》前一日取得了《房屋建筑面积测绘成果报告》。故，被告开发的案涉工程项目具备交付条件，即原告购买的案涉商品房已于2018年12月18日具备合同约定的交付条件。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条对城市房地产的交付使用规定如下：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。案涉项目，在施工单位竣工后，被告（建设单位）已按上述故意的组织了勘察、设计、施工、工程监理共同对案涉项目进行了验收，且经规划、公安消防、技术监督、环保等有关转向部门验收为合格，已具备交付使用的条件，即案涉项目符合法律规定的交付条件。故，案涉房屋符合法定及约定的交付条件，原告关于涉案房屋不具备交付条件的主张不能成立。根据《商品房买卖合同》补充协议六、关于合同第十八条的补充约定，原告在被告《交房通知书》中确定的交房日期届满15天后，或在本买卖合同约定的交房日期届满15天后，仍未进行交接验收，则视为被告已于上述期限届满第二日起将合同项下商品房交付原告。原告的物业服务费、住宅质量保修期也从此交付之日计算。故，原告要求被告减免或承担延迟交房期间的物管费的诉讼请求不能成立。原告的其余诉讼请求，因其关于涉案房屋不符合交付条件的主张不成立，缺乏事实依据，本院不予支持。关于案涉房屋存在质量瑕疵的问题，因原告并未举示证据证明涉案房屋的质量瑕疵足以影响正常使用功能，且质量瑕疵并非双方合同约定的房屋交付条件，不影响涉案房屋的交付。对前述质量瑕疵的整改，系被告应承担的维修保养义务。原、被告陈述的其余事实及主张，因与本案查明的事实不符或于法无据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告冯艳、吴春雷的诉讼请求。 案件受理费738元，由原告冯艳、吴春雷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐诗进 二〇二〇年五月二十日 书记员  张婵娟