广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12355号原告：广州裕洋集装箱服务有限公司，住所地广东省广州市黄埔区南湾西街8号315房。法定代表人：刘锦茂，该公司总经理。委托诉讼代理人：李燕玲、彭莎，均系广东诺臣律师事务所律师。被告：广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社，住所地广东省广州市黄埔区黄埔东路南基工业村自编4栋。法定代表人：周永坚，该社董事长。委托诉讼代理人：林汉明、梁子韫，均系广东南国德赛律师事务所律师。原告广州裕洋集装箱服务有限公司（以下简称裕洋公司）与被告广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社（以下简称南基经联社）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告裕洋公司的委托诉讼代理人李燕玲、彭莎，被告南基经联社的委托诉讼代理人林汉明、梁子韫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裕洋公司向本院提出诉讼请求：1.判令南基经联社向裕洋公司支付建筑物补偿费30930元及附属物补偿款1965074元；2.判令南基经联社向裕洋公司支付利息（利息以1996004元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日即2019年11月15日起计至还清款项之日止）；3.判令本案的诉讼费由南基经联社承担。事实与理由：2009年10月28日，裕洋公司向南基经联社承租位于广州市黄埔区穗东街南湾社区工业村西小区尾东面（土名：鱼坑尾场地）的场地，各方签订了《场地租赁合同》，合同中约定：租赁场地面积为5000平方米，租赁期限自2009年11月1日起至2025年10月底止。合同第6.2条约定：在租赁期内，如遇国家征地或国家政策控制调整等，本合同在国家征地生效时自行终止，裕洋公司（乙方）无条件服从。征地时有土地补偿归南基经联社（甲方）所有，场地有合法手续的地面上盖物的补偿，双方共同拥有，甲、乙双方所占比例为：合同期内前10年为4:6，后10年为5:5，无拆迁补偿的，乙方不得向甲方另要补偿。裕洋公司承租后就在租赁场地内铺建水泥地及其他附属设施，用于货物堆放。2017年5月19日，广州市黄埔区国土资源和规划局和广州市开发区国土资源和规划局发出《征收土地预公告》（穗埔开国土征预字[2017]12号），案涉地块被征收。2019年4月22日，广州开发区重点项目推进中心与南基经联社签订了《南湾产业园地块储备用地项目地上建（构）筑物征收补偿协议》（穗开土发储迁（穗东）[2019]01号），协议中对案涉地块的构筑物评估为2016624元，其中建筑物的补偿金额为51550元，附属物的补偿金额为1965074元，停产停业经营损失补偿368094元，搬迁补偿款为438910元，人员遣散费补偿578685元。南基经联社仅向裕洋公司支付了停产停业经营损失补偿、搬迁补偿款、人员遣散费补偿合计1385689元，对于建筑物及附属物的补偿，南基经联社主张其要与裕洋公司各占50%，裕洋公司不同意。双方对于建筑物的补偿没有争议，但是对于附属物的补偿，双方发生分歧。2019年4月12日，征收实施单位广州商竣建筑工程管理有限公司、广州市黄埔区人民政府穗东街道办事处、广州开发区重点项目推进中心及南基经联社签订的《南湾产业园南基股份经济联合社（广州裕洋集装箱服务有限公司）补偿确认表》中以两个项目分别计算补偿款，南基经联社与裕洋公司签订的租赁合同对附属物的补偿是没有约定的，而附属物是由裕洋公司出资添置的，故附属物的补偿理应全部归裕洋公司所有。为了保障征收顺利完成，2019年8月初，双方签订《南湾产业园清退协议书》，补偿款先由社区代为提存，等待双方就建构筑物及附属物的补偿达成一致意见后，再进行分配该款项。因双方无法达成共识，故裕洋公司诉至法院，望判如所请。被告南基经联社辩称，1.同意建、构筑物补偿款按照《场地租赁合同》第6条第2款的约定进行分配，其中30930元归裕洋公司所有。2.关于附属物补偿款，根据双方签订的《场地租赁合同》第5条第3款的约定，案涉地上附属物属于南基经联社所有，则相关补偿款依法应归南基经联社所有，裕洋公司关于附属物补偿主张无事实和法律依据。根据《场地租赁合同》第5条第3款的约定和《广州市农民集体所有土地征收补偿实行办法》第31条的规定“除房屋外的一般地上附着物的补偿对象为所有权人，如无产权证明，则为建设人、使用人，承包经营协议另有约定的除外。”现双方已经就附属物的产权有明确约定，相关附属物归南基经联社所有，故附属物补偿应归南基经联社所有。3.关于利息，双方是因为分配存在争议，不存在占用的事实。请求法院依法驳回相关诉请。经审理查明：2009年10月28日，南基经联社（出租方、甲方）与裕洋公司（承租方、乙方）签订《场地租赁合同（2009）》，约定甲方同意将坐落在广州市黄埔区穗东街南湾社区工业村西小区尾，东面的闲置场地之一（土名：鱼坑尾场地）（以下简称涉案场地），面积合计5000㎡出租给乙方使用，作堆场用途。租赁期限为壹拾陆年，从2009年11月1日至2025年10月底止。第二条租金的计算、递增及合同保证金的计付：一、自本合同签订之日起计两年内，场地租金的单价为1.70元/㎡/月，即每月租金为8500元，此后，租赁费递增：从第三年开始递增6%，以后租金每三年为一个档次，按上期租金为基数递增6%，如此类推。二、场地租金每月缴交一次，乙方必须在每月5日前主动一次性足额向甲方交纳当月的租金。三、本合同签订之日，乙方向甲方交纳50000元作为合同保证金。合同期满后，如乙方无发生拖欠租金、水电费、工人工资等违约行为，甲方将合同保证金无息退回给乙方。第五条装修条款：1.在租赁期内，如乙方要对原有物业进行装修或改造，必须要征得甲方书面同意后方可进行装修和改造。改建、装修费用由乙方承担。2.如乙方的装修、改建方案可能对租赁场地主结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行。3.装修、改建增加的附属物产权属甲方所有。乙方无权对该主张权利或要求甲方予以补贴。第六条违约责任和合同的终止：二、租赁期内，如遇国家征地或国家政策控制调整等，本合同在国家征地生效时自行终止，乙方无条件服从。征地时有土地补偿归甲方所有，场地有合法手续的地面上盖物的补偿，双方共同拥有，甲、乙双方所占比例为：合同期内前10年为4：6，后10年为5：5，无拆迁补偿的，乙方不得向甲方另要补偿。2017年5月19日，广州市黄埔区、广州开发区国土资源和规划局发布《征收土地预公告》（穗埔开国土征预字[2017]12号），载明：拟征收南湾产业园区地块一，规划用途为工业用地、绿地用地、其他用地（110KV变电站），拟征收土地面积约212.63亩。2019年4月12日，南基经联社、广州商竣建筑工程管理有限公司、广州市黄埔区人民政府穗东街道办事处（以下简称穗东街道办）、广州开发区土地开发储备交易中心（以下简称开发区土储中心）签订《南湾产业园南基股份经济联合社（广州裕洋集装箱服务有限公司）补偿确认表》，载明建筑物补偿金额为51550元，附属物补偿金额为1965074元（具体包括砖砌围墙、铁丝网、水泥地、电线、自来水管和混凝土排污管），合计2016624元。同日，因南基经联社与裕洋公司就补偿金额分配存在争议，双方签订《南湾产业园储备用地项目（裕洋堆场)建筑物及附属物权属情况说明》，约定由南基经联社代签合同并代领补偿款，待争议处理完毕后，南基经联社将相关补偿款拨付至权属人。2019年4月22日，开发区土储中心（甲方）、南基经联社（乙方）、穗东街道办（丙方）、广州商竣建筑工程管理有限公司（丁方）签订《南湾产业园地块储备用地项目地上建（构）筑物征收补偿协议》[穗开土发储迁（穗东）（2019）01号]，约定：第一条：本项目南湾产业园位于黄埔穗东街××墙路以东，港前路以南，按《土地勘测定界报告书》（案号：12007020180001）确定的面积，共征收乙方及乙方下属被征地范围土地权属的股份经济合作社土地面积181725.42平方米，折合272.58813亩。征收地上建（构）筑物及附属物的范围按上述征收土地面积为准。第二条补偿标准及金额：二、补偿内容及补偿金额，南湾产业园项目地块范围内地上的建（构）筑物及附属物、物资搬迁、停产停业损失、员工安置费用的补偿总金额为340.2313万元。第三条补偿款支付方式：在本协议签署之日起15日内丙方代甲方向区财政部门申请一次性将本协议约定的地上的建（构）筑物及附属物、物资搬迁、停产停业损失、员工安置费用的补偿款共计340.2313万元支付给乙方，再由乙方代甲方在10日内将补偿款支付给相关承租户、产权人或使用人。第四条：自本协议签订起，乙方负责解决与承租人、经营户的相关补偿事宜（包括清退工作）。2019年5月27日，开发区土储中心、裕洋公司、南基经联社、穗东街道办、广州商竣建筑工程管理有限公司签订《南湾产业园南基股份经济联合社（广州裕洋集装箱服务有限公司）补偿确认表》，载明搬迁费用为438910元、停产停业损失为368094元、员工安置费用578685元，合计1385689元。裕洋公司确认已经收到上述款项。南基经联社（甲方）和裕洋公司（乙方）还签订《南湾产业园清退协议书》，载明：1.甲方拨付物资搬迁、停产停业经营损失、员工安置费用共计1385689元给乙方；2.甲、乙双方对建构筑物及附属物补偿存在争议，补偿金额为2016624元，此笔补偿款暂由社区代为提存，待甲、乙双方协商解决争议后，再行分配，如协商不成，任何一方均可向黄埔区人民法院提起诉讼；3.乙方应在收到物资搬迁、停产停业经营损失、员工安置费用补偿款后尽量配合在2019年8月15日前清退堆场所有物品，移交给甲方；4.甲方将物资搬迁、停产停业经营损失、员工安置费用补偿款支付乙方，并签订扣除征地面积的补充协议后，乙方不得再以本协议以外的任何理由向甲方提出补偿要求及任何理由阻挠施工。另查，广州经济技术开发区南基开发公司（出租方、甲方）于2005年10月31日与广州裕远集装箱服务有限公司（承租方、乙方，以下简称裕远公司）签订《场地租赁合同（2005）》，约定由乙方租赁甲方位于西小区尾，东面闲置的鱼坑尾场地一块作堆场使用，面积为31891.1平方米，租赁期为20年，由2005年11月1日至2025年10月30日，租赁费为每月每平方米1.60元，即每月费用51025.76元。南基经联社陈述广州经济技术开发区南基开发公司为该社全资管理用于签订合同的公司。裕洋公司主张裕远公司是裕洋公司的关联公司，裕洋公司承继了裕远公司在《场地租赁合同（2005）》中的权利义务，并提交了工商登记信息和《场地租赁合同补充协议（1）》予以证实。工商登记信息显示：裕洋公司成立于2009年，裕远公司的法定代表人刘锦木为裕洋公司的股东。《场地租赁合同补充协议（1）》显示甲方为“南基经联社”，乙方为“裕洋公司（即原裕远公司）”，落款处有南基经联社、裕洋公司、裕远公司的盖章，签订时间为2009年10月28日。该补充协议载明：就乙方租赁甲方涉案场地的租赁事宜，乙方要求开具发票，经双方协商订立本协议。第6条约定：旧合同即2005年10月31日双方签订的合同在新合同签订生效日当天终止。双方确认以下事实：《场地租赁合同（2009）》第六条第2款所约定的“有合法手续的地面上盖物”仅指建筑物和构筑物，不包含附属物；涉案场地的建筑物、构筑物及附属物均无报建手续；第六条第2款中约定的“前10年”为2009年11月1日至2019年10月30日，“后10年”为2019年11月1日至2025年10月底，涉案争议属于前十年；双方争议的涉案场地建筑物及附属物已在2009年签订《场地租赁合同（2009）》前由裕远公司出资建设完成。裕洋公司于2019年8月15日前将涉案场地交还给南基经联社。裕洋公司主张涉案场地在2005年第一次租赁时为空地，裕远公司在2005年至2009年期间建设了补偿确认表中的建筑物及附属物，双方在2009年重新签订的《场地租赁合同》中未约定附属物的归属，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第22条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条的相关规定，附属物补偿应归裕洋公司所有。南基经联社抗辩根据《场地租赁合同（2009）》第五条第3款“装修、改建增加的附属物产权属甲方所有。乙方无权对该主张权利或要求甲方予以补贴”之约定，涉案场地附属物属于南基经联社所有，故相关补偿由南基经联社享有。裕洋公司主张结合《场地租赁合同（2009）》第五条第1款“在租赁期内，如乙方要对原有物业进行装修或改造，必须要征得甲方书面同意后方可进行装修和改造”之约定，对原有物业进行装修或改造的情况下所修建的新的附属物的产权才是归南基经联社所有，涉案场地附属物建造于2009年前，故补偿确认表中所涉及的全部附属物应属于裕洋公司所有。南基经联社提交穗集有（2012）第11000315-5/7号《集体土地所有证》证实南基经联社为涉案场地的所有权人，《集体土地所有证》载明“土地所有权人广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社农民集体，地址广州市黄埔区穗东街道，土地总面积2.9289公顷”。南基经联社拟证实涉案场地已完善相关用地手续，还提交了《“三旧改造”项目（完善历史用地手续）权属的说明》《土地勘测定界技术报告书》《土地违法案件行政处罚告知书》《土地违法案件行政处罚决定书》《广州市非税收入缴款通知书》《支付证明单》等证据，上述证据载明：南基经联社和广州市黄埔区穗东街南基第一至第七股份经济合作社均一致同意由南基经联社名义申请纳入黄埔区“三旧改造”完善历史用地手续并办理土地勘测定界。经南基经联社申请，广州市国土资源和房屋管理局于2012年8月认定南基经联社于1987年3月至2003年10月之间擅自在南湾城中村动工建设的行为构成未报即用违法占地，为实施“三旧”改造完善历史用地手续，根据《土地勘测定界技术报告书》及调查结果，认定南基经联社符合“三旧”改造政策需完善历史违法用地处罚手续，特作出行政处罚，处罚的内容为：非法占用的土地面积为216468.7平方米，罚款金额为432937.4元；2012年8月8日，南基经联社缴纳了上述罚款。经本院调查，穗集有（2012）第11000315-5/7号共有证发证红线（西安80坐标）地块土地利用总体规划为城乡建设用地，不涉及禁建区、限建区和市域四线，现行控制性详细规划中规划为一类工业用地、二类工业用地、城市道路用地、防护绿地，该发证红线总面积为29290.69平方米，已有批文面积14877.34平方米。双方均认为2009年签订的《场地租赁合同》为有效合同，经法院释明，假如法院认定效力与裕洋公司主张的不一样，裕洋公司明确坚持原诉请。以上事实，有《场地租赁合同（2005）》《场地租赁合同（2009）》《征收土地预公告》《集体土地所有证》《调查函复函》《补偿确认表》《南湾产业园地块储备用地项目地上建（构）筑物征收补偿协议》《南湾产业园清退协议书》、工商登记信息、《场地租赁合同补充协议（1）》《“三旧改造”项目（完善历史用地手续）权属的说明》《土地勘测定界技术报告书》《土地违法案件行政处罚告知书》《土地违法案件行政处罚决定书》《广州市非税收入缴款通知书》《支付证明单》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，由于涉案场地上建设的建筑物、构筑物及附属物均未办理报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方于2009年签订的《场地租赁合同》为无效合同。南基经联社同意支付裕洋公司主张的建筑物补偿款30930元，本院予以确认。本案争议焦点为涉案场地的附属物的补偿款应如何进行分配。本院对此分析如下：首先，双方于2009年签订的《场地租赁合同》虽然为无效合同，但双方在合同中就附属物的归属问题及拆迁补偿分配问题的约定仍可视为双方当时就此达成的合意，在本案中可参照适用。涉案建筑物、构筑物和附属物均是裕远公司出资建设，《场地租赁合同（2005）》与《场地租赁合同（2009）》虽然在签订主体、租赁面积、租赁价格等方面发生改变，但根据裕远公司、裕洋公司、南基经联社三方盖章确认的《场地租赁合同补充协议（1）》可知，另行签订《场地租赁合同（2009）》的主要原因是双方对开具发票事宜的变更，且在该补充协议第6条也明确载明“旧合同即2005年10月31日双方签订的合同在新合同签订生效日当天终止”，可见裕洋公司、南基经联社是以《场地租赁合同（2009）》替代了广州经济技术开发区南基开发公司与裕远公司签订的《场地租赁合同（2005）》，且广州经济技术开发区南基开发公司是南基经联社出资成立的公司，裕远公司与裕洋公司也具有关联关系，故应视为《场地租赁合同（2009）》是对《场地租赁合同（2005）》权利义务的承继。由于《场地租赁合同（2005）》对新建的建筑物和附属物的归属问题并未作出约定，应参照适用《场地租赁合同（2009）》的约定。《场地租赁合同（2009）》第五条第三款约定：“装修、改建增加的附属物产权属甲方所有。乙方无权对该主张权利或要求甲方予以补贴”，该条款应视为双方对合同到期后对附属物权属的约定，即合同到期后附属物应归南基经联社所有，此处的附属物不仅包含《场地租赁合同（2009）》签订后新增的，由于两份合同存在权利义务的承继关系，还应包括2009年之前建设的附属物。其次，对于《场地租赁合同（2009）》第六条第2款所约定的“有合法手续的地面上盖物”的理解，双方并无争议，均认为不包含双方在本案中争议的附属物，故应视为双方对附属物的补偿未作出约定。鉴于双方对附属物的补偿如何分配未进行约定，仅对附属物的权属有约定，而涉案租赁合同履行期尚未届满，本院根据公平原则，酌情根据使用年限对附属物的补偿款进行分配。双方确认裕洋公司于2019年8月15日前将涉案场地交还给南基经联社，本院核定其应分配的附属物补偿款为762489.65元（1965074元÷16年÷12个月×74.5个月）。南基经联社未及时将上述补偿款支付给裕洋公司，理应支付利息。本院认定南基经联社应以上述补偿款762489.65元为本金，自起诉之日即2019年11月15日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息直至款项实际付清之日止。对于超出部分，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州裕洋集装箱服务有限公司支付建筑物补偿款30930元、附属物补偿款762489.65元共计793419.65元及利息（利息以793419.65元为本金，自2019年11月15日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止）；二、驳回原告广州裕洋集装箱服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22764元，由原告广州裕洋集装箱服务有限公司负担13715元，由被告广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社负担9049元。本案案件受理费原告广州裕洋集装箱服务有限公司已预缴，被告广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费一并迳付原告广州裕洋集装箱服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  李焕雯人民陪审员  王观华二〇二〇年五月十一日法官助理彭逸婷书记员王汝欣