广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33756号上诉人（原审被告）：谢洁洪，男，1991年11月4日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区，上诉人（原审被告）：深圳市高通伟业电子有限公司，住所地深圳市福田区华强北街道振华路高科德电子市场61870号，统一社会信用代码91440300064974904D。法定代表人：陈豹遂，执行董事。两上诉人共同委托诉讼代理人：孙蕙心，广东德博惟度律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈晶伦，广东德博惟度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王艳华，女，1965年6月23日出生，汉族，身份证住址吉林省延吉市，委托诉讼代理人：周自衡，广东星辰律师事务所律师。上诉人谢洁洪、深圳市高通伟业电子有限公司（以下简称高通公司）因与被上诉人王艳华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院(2019)粤0304民初33955号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。谢洁洪、高通公司上诉请求：1.撤销或改判（2019)粤0304民初33955号民事判决第一项、第二项判决；2.本案一审、二审的诉讼费用由王艳华负担。事实与理由：一、原判决认定事实错误，王艳华已于2019年4月28日将涉案房屋实际交付新承租人使用，合同至迟已于当日解除。1.一审中，谢洁洪、高通公司提交的视频证据拍摄于2019年5月29日，可清晰看到新承租人已在房屋内正常办公，新承租人员工也反复承认该房屋2019年4月13日开始装修，2019年4月28日已经正式交付其公司使用。王艳华后补充证据，提交了视频中员工的身份证复印件及其手写证明，承认该视频拍摄于涉案房屋。2.王艳华提交的书面租赁合同是在谢洁洪、高通公司举证后才补充，新承租人与王艳华存在利益关系，该合同极有可能针对视频证据重新补签的。即便该合同并非补签，首先王艳华代理律师也承认涉案房屋位置好，很容易出租，按常理来说王艳华没必要先免费让新承租人使用房屋，再从6月1日起计算租金；其次即便王艳华出于不知名原因与新承租人作了约定，免费期内的租金损失也是王艳华在已明确可挽回租金损失的情况下自愿承担的，与谢洁洪、高通公司无关。故，房屋租赁合同至迟也已于2019年4月28日解除，谢洁洪、高通公司只应支付这期间的未付租金。3.合同约定租期自2016年10月15日起至2019年10月14日止，每月15日支付当月租金，谢洁洪、高通公司已支付完2019年1月15日至2月14日的租金，一审判决认定合同自2019年5月30日解除的情况下，2月-5月租金是67666.67元。二、原判决认定事实错误，王艳华的证据不足以证明其恢复原状需花费45000元。1.王艳华的证据只能证明现场杂物堆积，马桶破碎、一面墙露出小部分墙体、隔断框架、一部外形完好的空调摆在地上、部分电器的电线露出，且该视频经过剪辑应属无效。王某庭审时也只提及了玻璃门、灯、洗手盆、马桶、空调和照明灯的电线（王某明确否认动过屋内其他电线)。谢洁洪、高通公司支付恢复原状的费用只应在该范围内，根据王艳华提交的预算清单，该部分的装修费远不及45000元。三、王艳华拒开发票给谢洁洪、高通公司造成损失，应予以抵扣。1.王艳华收取谢洁洪、高通公司租金1203829.6元后拒开发票，给谢洁洪、高通公司造成了税款损失，双方互负债务的情形下应当予以抵扣。综上，原判决认定事实错误，恳请二审法院查清事实，依法改判或撤销原判决，维护谢洁洪、高通公司合法权益。王艳华答辩如下：一、关于租赁房屋的维修期及新租户起租期。1、维修工程期限为2019年4月1日至2019年5月30日，这有《装修工程合同》为证。2、新租户的起租期自2019年6月1日起，这有《房屋租赁合同》为证。3、谢洁洪、高通公司对上述两项合同的期限的上诉理由仅是猜测，没有证据支持，应予以驳回。二、谢洁洪、高通公司尚欠4个月租金属实。王艳华与谢洁洪、高通公司签订的房地产租赁合同第3.1条约定：租金每月58000元，每月15日前支付当月租金。事实上，实际履行的是：每季（三个月）租金58000元，而且谢洁洪、高通公司经常拖欠。谢洁洪、高通公司的代理人在一审开庭中也承认已付租金至2019年1月14日。此后王艳华再没有收到租金。因此，一审判决谢洁洪、高通公司支付2019年2月至5月租金并无不妥。如果要再仔细计算，谢洁洪、高通公司应是欠2019年1月15日至5月30日共4个月另15天的租金。如果谢洁洪、高通公司坚持其没有拖欠4个月的租金，应对已付租金举证，尤其应举证证明其每月支付58000元租金。三、关于恢复原状维修（装修）费用。谢洁洪、高通公司在租赁合同期未满的情况下擅自搬离租赁房屋并于2019年3月16日夜里，雇佣案外人王某及几名工人，对租赁房屋的室内装修物大肆破坏，连马桶都砸烂。王艳华为此委托装修公司进行维修，工程项目30项，工程款118800元，一审法院酌情判决谢洁洪、高通公司赔偿恢复原状损失仅45000元，只相当于实际损失38%，这已远不及实际损失，但谢洁洪、高通公司仍不满足，仍要继续纠缠，应予驳回。四、本案的租赁合同期为3年，即12个季度，满算租金为69.6万元，况且合同期内提前终止履行，谢洁洪、高通公司实际付租金仅为50万元多点，哪来的缴租金120万元？至于发票，双方签合同时约定：因王艳华大部分时间在国外工作，不便办理发票，税项由承租人承担。正因如此合同履行两年多，谢洁洪、高通公司从未向王艳华要求出具发票，直到王艳华起诉本案之后，谢洁洪、高通公司才提出发票问题。对此应予以驳回。综上，王艳华请求二审法院驳回上诉，维持原判。王艳华一审起诉请求：1、谢洁洪向王艳华给付2019年2月份至5月份共4个月房租77333元，并支付自逾期付款之日起按每日千分之一支付违约金（暂计至2019年4月15日为4639元）；2、谢洁洪向王艳华赔偿租赁房屋遭受破坏所发生的恢复原状经济损失115392元；3、由谢洁洪承担本案的诉讼费、保全费；4、判决高通公司对谢洁洪的上列债务承担连带清偿责任；5、租房押金2万元不予返还。一审法院认定的事实：2016年10月20日，王艳华与谢洁洪签订《房地产租赁合同》，约定，谢洁洪承租王艳华位于深圳市××区世纪××广场商务公寓塔楼××、××、809的物业（以下简称涉案房屋），建筑面积为138平方米，租赁期间为2016年10月15日至2019年10月14日止。租金为每季度58000元，每季度15号前支付。租赁押金为20000元。合同第四条约定，（一）承租方应妥善使用该房地产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担；如系正常使用造成损坏，则出租方应在接到承租方通知后及时组织维修，所需费用由出租方承担。（二）承租方使用该房地产时，不得擅自改变房屋结构和用途，不得储存任何违禁品，不得从事违法活动，未经出租方书面同意不得部分或全部转租给他人，不得在租赁期届满前单方解除租赁合同。有前述行为之一的，出租方有权立即单方面解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，出租方同时有权向承租方进一步追究责任。（三）承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1‰滞纳金。如拖欠租金超过拾天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过人民币陆仟元整，出租方有权立即单方面解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，出租方同时有权向承租方进一步追究责任。第五条约定，物业及设施的交回。如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期届满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起叁日内搬出该房地产，同时结清费用。承租方交回物业时应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。且验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。第八条备注注明，1、家电附有：空调7部（遥控器7个）及电视1部（遥控器1个）；2、业主出2.8万元装修费，租赁期内业主负责：空调、消防、下水道漏水等大件问题；3、租客负责：灯管、门锁、洗手间灯等小件问题；4、天花板因漏水产生费用由双方协商解决。王艳华确认已收取了20000元租赁押金。双方签订租赁合同后，涉案房屋一直由高通公司正常使用至2019年1月。谢洁洪、高通公司主张其在告知王艳华已另行租赁房屋办公的情况下，于2019年1月28日搬离涉案房屋。2019年3月16日，高通公司雇佣案外人王某及几名工人对涉案房屋的装修及相关设施进行拆除。王艳华主张其于2019年3月17日在管理处的通知下赶往涉案房屋现场，发现高通公司在拆除过程中，对涉案房屋及设施进行了损毁、破坏，并立即报警。谢洁洪、高通公司主张其只是正常拆除其自行添附的设施，并未对涉案房屋造成损坏。2019年3月26日，王艳华与案外人深圳市爵典建设集团有限公司签订《深圳市小型装饰装修工程施工合同》，约定对涉案房屋装修，工程价款为总包干价118800元。工程期限为2019年4月1日至2019年5月30日。具体工程项目为：拆卸工程8100元、装修工程57000元、油漆工程12600元、强弱电、灯具安装20500元、其他工程9800元。一审另查明：一、涉案房屋已另行出租给案外人深圳市希创辉科技有限公司，租赁合同约定的租赁期限为2019年6月1日至2024年5月30日。二、王某作为证人出庭作证，陈述2019年3月16日在涉案房屋发生的情况如下：“当天下午五点多一个女孩给我打电话说楼上有个房间要拆除，问我可不可以拆，我说可以，我上楼看，我问需要拆什么东西，他说能拆就拆掉，然后我问多少钱，谈好价格1500元，先支付1000元，他给我转了钱。当时玻璃门、玻璃墙、灯，厨房内的洗手盆都砸掉，马桶是公司的人砸的，我说马桶这么新砸了可惜，可他拿了我的锤子砸了。他们说是能拆掉就拆走。后我弄了很晚才拆完，当天晚上没有放行条，保安不给出，第二天我们去拉东西的时候，房东去了说这些东西是他的，不让拆，我也不知道谁是房东，谁是业主，只是他们让我去拆东西，我就去了。后来房东报警，我们去派出所协助，到了派出所，民警让我写了个过程，我就写了个书面陈述，派出所民警让他们两家调解，但他们没有谈成。”上述事实，有王艳华、谢洁洪、高通公司提交的证据及庭审笔录在卷证实。一审法院认为，王艳华与谢洁洪签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。关于谢洁洪签订涉案租赁合同的行为是否构成职务行为，法院认为，涉案租赁合同的承租人处写明为谢洁洪，承租人签名处亦只有谢洁洪本人签名，无高通公司的公章；结合谢洁洪、高通公司自行提交的《代付证明》里的内容显示，谢洁洪在承租期间大部分租金均为其个人名下的账户支付，故法院认为，谢洁洪签订涉案租赁合同的行为不能认定为职务行为。谢洁洪作为涉案租赁合同的签订一方，应自行履行合同义务。根据查明事实，谢洁洪在租赁期限未届满的情形下，自行搬离涉案房屋，致使涉案合同不能继续履行，双方亦未就合同解除的相关事宜达成一致意见，谢洁洪的行为已经构成违约。因王艳华将涉案房屋另行出租给案外人，租赁合同约定的租赁期限为2019年6月1日至2024年5月30日，故法院认定王艳华与谢洁洪之间的租赁合同已于2019年5月30日实际解除。王艳华请求谢洁洪支付2019年2月1日至2019年5月30日合计4个月的租金77333元，法院依法予以支持。根据合同相对性原则，高通公司并非涉案租赁合同关系的一方当事人，王艳华请求高通公司就谢洁洪的上述支付义务承担连带清偿责任，法院不予支持。关于押金及逾期付款违约金。因谢洁洪在租赁期间届满前要求解除合同，王艳华主张根据涉案租赁合同第四条第（二）款约定，不予返还20000元押金，有事实和法律依据，法院予以支持。法院已对不予返还押金予以支持，对逾期支付租金的违约金不再予以支持。关于涉案房屋恢复原状的损失。王艳华主张因谢洁洪、高通公司拆除涉案房屋的设施给其造成了损失115392元，并提交了现场照片、视频、与案外人签订的装修合同、装修费用发票予以佐证。谢洁洪、高通公司则主张只是正常拆除其自行添附的设施，并未对涉案房屋及设施造成损毁。对此，法院认为，根据王艳华提交的现场照片可以看出，涉案房屋里的天花、墙面上均有多处切断的电线裸露，马桶被砸烂，空调被砸坏，天花板和墙面均有破损；结合证人王某的证言：“公司内有一男一女，他们说是他们装修的，都拆掉”、“能卖钱的都拆掉。电线是他让我拆的，马桶是那个公司的人砸的”、“玻璃门、墙、灯、厨房内的洗手盆都砸掉，马桶是公司的人砸的，我说马桶这么新砸了可惜，可他拿了我的锤子砸了，他们说是能拆掉就拆走”，谢洁洪、高通公司的拆除方式显然超出了正常的、合理的限度。同时，即使谢洁洪、高通公司拆除的装修及设施确实为谢洁洪、高通公司自行添附的，亦应根据涉案租赁合同第五条的约定，在交回涉案房屋时应保证房屋本身及附属设施、设备处于正常使用状态。而单就涉案房屋的洗手间而言，在谢洁洪、高通公司砸烂马桶后就无法正常使用。谢洁洪作为承租人，应就其因不当拆除给王艳华造成的损失承担赔偿责任。王艳华提交了《深圳市小型装饰装修工程施工合同》及装修费用的发票以证明其损失，但未就涉案房屋交付使用时的原始装修状态进行举证，故无法确认《深圳市小型装饰装修工程施工合同》约定的装修项目全部为恢复原状所花费的费用。但考虑到谢洁洪、高通公司的拆除行为确实给王艳华带来了损失，法院酌情支持谢洁洪向王艳华支付恢复原状的费用45000元。高通公司认可由其实际实施拆除工作，故高通公司因不当拆除行为给王艳华造成了财产损失，应与谢洁洪就该损失承担连带责任。另，王艳华请求谢洁洪、高通公司支付保全费，无事实依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决：一、谢洁洪应在判决生效之日起十日内，向王艳华支付2019年2月至2019年5月的租金77333元；二、谢洁洪、高通公司应在判决生效之日起十日内，向王艳华赔偿恢复原状的损失45000元；三、王艳华无须向谢洁洪返还押金20000元；四、驳回王艳华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4410元（已由王艳华预交），由王艳华负担1522元，谢洁洪负担2888元。二审期间，谢洁洪、高通公司提交了下列证据：证据1：谢洁洪、高通公司与王艳华微信聊天记录，证明聊天时间是2016年9月29日，根据一审提供的租赁合同可以确定该时间结点就是双方签订涉案租赁合同时间，王艳华发了一份装修手写数据给谢洁洪、高通公司（王艳华为涉案物业装修），确定装修金额只有2.5万元。证据2：视频光盘（当场播放），内容为谢洁洪、高通公司搬离后还没有找人拆东西之前的状态，证明谢洁洪、高通公司2019年2月25日左右委托中介帮王艳华转租给其他人，通过中介拍的谢洁洪、高通公司搬离后房屋的状态。王艳华质证意见如下：证据1真实性需与当事人核实，该证据不是新产生的证据，微信截图非常简单的几句话无法说明原本该套物业装修费用仅仅是2.5万元。该物业一共有3套房产打通而成，房子面积约140平米，装修费用大约为10来万元，不可能用2.5万元就能把140平米的房子装修好。而谢洁洪、高通公司提供的微信聊天记录仅仅截取了少数部分的内容，根本无法说明实际的装修费用有多少。证据2真实性需与当事人核实，产生的日期应该是2月份。从视频可以看出该物业在谢洁洪、高通公司肆意破坏之前其装修是完整的。一审查明的其余事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方签订的《房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方二审争议的焦点为：1、一审认定谢洁洪应向王艳华支付2019年2月至2019年5月的租金77333元是否正确。2、一审认定谢洁洪、高通公司应向王艳华赔偿恢复原状的损失45000元是否正确。关于焦点1：谢洁洪主张一审认定应向王艳华支付2019年2月至2019年5月的租金77333元有误，理由为其租金已交至2019年2月14日，2019年2月不应按全月租金计；涉案房屋王艳华已于2019年4月28日另行出租，其无须再支付此后的租金。经审查，一审庭审时，谢洁洪、高通公司自认租金支付至2019年1月19日，一审从2019年2月1日起核算应付的租金并未超出谢洁洪、高通公司自认的期间。谢洁洪、高通公司二审时主张租金已交至2019年2月14日，未能提交有效证据证明，并不足以否定其一审时的自认，其据此主张一审认定的租金起算时间有误本院不予采纳。谢洁洪、高通公司主张王艳华已于2019年4月28日将涉案房屋另行出租给案外人，此后的租金不应再由其赔偿。王艳华对谢洁洪、高通公司的主张不予认可。经审查，一审时谢洁洪、高通公司虽提交了一自称是管理处水电工的杨秉机出具的证言，主张其看到涉案物业已于2019年4月29日已装修完毕，案外人希创辉公司已在此办公营业，但谢洁洪、高通公司并未提交希创辉公司在管理处登记的入驻记录或其他相关备案记录证明其主张。王艳华提交了与案外人深圳市爵典建设集团有限公司签订的工程期限为2019年4月1日至2019年5月30日的《深圳市小型装饰装修工程施工合同》，谢洁洪、高通公司也未提交王艳华2019年4月28日后即有租金收入的相关证据，一审认定谢洁洪、高通公司应支付王艳华的租金损失至2019年5月31日并无不当。关于焦点2：谢洁洪、高通公司搬离时雇请王某等人协助进行拆除，王某一审时出庭作证证实拆除时对部分电线进行了拆除，马桶砸了，玻璃门、墙、灯、厨房内的洗手盆都也砸了。王艳华提交的证据也显示：现场杂物堆积，马桶破碎、一面墙露出小部分墙体，隔断框架、一部外形完好的空调摆在地上，部分电器的电线露出等。谢洁洪、高通公司主张仅系拆除其自行安装的部分所产生的损坏明显与事实不符。综合上述事实，可以认定王艳华主张的损坏的事实基本属实。谢洁洪、高通公司向本院申请调查令向派出所具体核实造成的损坏，本院不予采纳。谢洁洪、高通公司主张应根据上述损坏，按损坏哪里修理哪里的原则确定修理费。王艳华对此不予确认。鉴于恢复原状除修复直接损坏的部分外尚应考虑装修的整体性等生活常识，结合王艳华与案外人深圳市爵典建设集团有限公司签订《深圳市小型装饰装修工程施工合同》约定的涉案房屋装修工程总包干价为118800元的事实，一审酌定谢洁洪、高通公司应向王艳华赔偿恢复原状的损失45000元并无不当，本院予以确认。对于谢洁洪、高通公司主张王艳华拒开发票给其造成损失，主张损失应予以抵扣。王艳华对此不予确认。鉴于谢洁洪、高通公司主张的拒开发票给其造成损失属另一法律关系，双方对此意见分歧，谢洁洪、高通公司也未提出反诉。谢洁洪、高通公司关于拒开发票给其造成损失的主张应另循途径解决，本院不予处理。综上所述，谢洁洪、高通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2746.66元(谢洁洪已预交)，由谢洁洪负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 丁    婷二〇二〇年五月九日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。