广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2112号原告：尹文欢，男，1983年10月2日出生，汉族，住广东省中山市*******************，公民身份号码430************410。原告：彭衡艳，女，1986年7月6日出生，汉族，住湖南省衡南县**********，公民身份号码430************04X。两原告的共同委托诉讼代理人：王锋，广东雅商律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：谢光伟，广东雅商律师事务所实习律师。被告：包泽红，男，1976年9月12日出生，汉族，住湖南省华容县************，公民身份号码430************713。第三人：中山市天扬房地产中介服务有限公司，住所地广东省中山市******************，统一社会信用代码：914************889。法定代表人：杨某1。原告尹文欢、彭衡艳诉被告包泽红、第三人中山市天扬房地产中介服务有限公司（以下简称天扬公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，分别于2020年3月30日、2020年4月29日公开开庭审理了本案。原告尹文欢及两原告的共同委托诉讼代理人王锋到庭参加了诉讼。被告包泽红、第三人天扬公司经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告尹文欢、彭衡艳向本院提出以下诉讼请求：1.被告继续履行原、被告于2017年11月29日签订的关于位于中山市**************的房地产买卖合同；2.原告没收被告缴纳的定金15万元；3.被告立即付清全部购房款108万元及支付利息损失（从2019年7月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；4.被告立即配合将原告名下位于中山市**************的房地产过户至被告名下；5.被告向原告返还中介费1万元。事实与理由：2017年11月29日，原、被告及第三人签订一份房地产买卖合同，约定被告购买原告名下位于中山市**************的房地产，成交价格为128万元。合同明确约定涉案房屋处于房产证待出证状态，待房产证出证后7个工作日内双方办理房屋按揭手续及过户手续。合同签订后，原告向第三人支付了中介服务费1万元并收取了被告定金15万元。2019年2月11日，涉案房屋已办理不动产权属证书，房屋买卖过户的条件已经成就，原告就过户及办理按揭手续等事宜多次与被告及第三人进行沟通。2019年4月18日，被告承诺其于2019年7月20日履行办理按揭及过户手续的义务，并付清全部购房款。被告至今拒不履行合同义务，为维护原告的合法权益，原告起诉至本院，请求法院依法解决。第一次庭审过程中，原告尹文欢、彭衡艳当庭变更其全部诉讼请求为：1.解除原、被告于2017年11月29日签订的房地产买卖合同中关于房屋买卖部分；2.原告没收被告缴纳的定金15万元；3.被告向原告赔偿中介费损失1万元；4.涉案房屋内的装修归原告所有，且原告无须向被告补偿。原告尹文欢、彭衡艳将事实和理由变更为：原、被告双方就涉案房屋所约定的过户条件于2019年2月11日成就，原告多次敦促被告履行合同义务，被告一直拒不履行，其仅在合同签订当日支付了15万元定金及于2019年7月支付了购房款20万元。另外，原告已将涉案房屋交付给被告使用，被告对涉案房屋进行了装修。原告认为被告的行为已构成违约，请求解除双方签订的房地产买卖合同。原告尹文欢、彭衡艳就其诉讼请求及主张的事实向本院提交了以下证据：1.房地产买卖合同；2.定金收据及居间服务费；3.不动产权属证书；4.告知函及微信沟通截图；5.微信聊天截图。被告包泽红及第三人天扬公司在法定的答辩期限内未提出任何答辩意见，也未向本院提供证据。本院认定事实如下：2017年11月29日，原告尹文欢、彭衡艳（作为卖方）与被告包泽红（作为买方）及第三人天扬公司（作为经纪方）共同签订一份《房地产买卖合同》，约定：1.买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市**************的物业，建筑面积为128.84平方米。该房产未出商品房房产证（有中山市商品房销售登记备案），有抵押；2.因该房产还未取得房产证、该房产处于银行抵押状态，卖方应于签署本合同之日起7个工作日内办理还清银行抵押贷款手续，具体的还清贷款手续时间按申请的银行审批时间为准；3.该房产转让成交价实收128万元，付款方式：（1）定金15万元买方在签订合同之日向卖方支付。（2）除已付定金外，首期款为23万元（具体首付以银行同意抵押贷款通知书为准，多退少补），该款项卖方应于办理过户手续当日一次性向卖方付清。（3）剩余房款90万元买方通过按揭贷款方式支付；4.买卖双方须于拿到房产证原件7个工作日内申请银行按揭贷款手续，卖方须提供双方身份证、户口本、房产证、银行卡配合买方提交申请按揭所需的法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；5.卖方须在收完定金当天将房产交付给买方装修使用；6.买方应向经纪方支付中介服务费2万元，签署本合同当日支付1万元，过户当日支付1万元；7.如买方未能履行本合同条款以及本合同不能顺利完成，则已付定金由卖方没收，卖方有权再将房产转让给任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿，同时买方应付该房产成交价3%的中介服务费由买方承担；8.备注：由于卖方房产证未出，待房产证出证后的7个工作日内双方须办理房产按揭、过户等手续。上述房地产买卖合同还约定了其他内容。同日，被告向原告支付了定金15万元，原告向第三人支付了中介服务费1万元。另查，涉案房屋于2019年2月11日办理了不动产权证书，权利人为原告尹文欢、彭衡艳，涉案房屋不存在抵押和查封的情况。庭审中，原告陈述称虽然涉案房屋的不动产权证的出证日期为2019年2月11日，但是原告系于2019年3月才实际从物业处拿到房产证原件。再查，根据原告尹文欢提供的其与被告包泽红的微信聊天记录显示：2019年3月4日15时15分，原告向被告发送消息称“包老板，管理处反馈房产证已出来了，你看看什么时候把剩下的手续办了”，被告随即回复称“好的”；2019年3月21日，原告向被告发送消息称“包老板，我们上周一已去银行那边弄了同贷申请，你大概什么时候回来中山办手续，还有，物业通知说有几个月没交管理费了”，被告随即回复称“好的”。后原告尹文欢多次通过微信催促被告办理按揭贷款及过户手续，被告一直以各种理由拖延。另外，根据原告彭衡艳提供的其与被告包泽红的微信聊天记录显示，原告彭衡艳也多次通过微信催促被告办理按揭贷款及过户手续，被告一直以各种理由拖延。后原告彭衡艳于2019年7月16日通过微信聊天的方式向被告包泽红发送一份告知函，该告知函载明原告已于2019年3月10日从物业拿到房产证并及时办理了买方按揭时卖方应办理的手续，并通过中介告知被告。经原告与中介多次催促，被告均未按时办理按揭及过户手续，原告特发告知函要求被告于2019年7月20日过来中山履行合同义务。庭审中，原告向本院陈述以下事实：1.截止至开庭之日止，被告未依约办理银行按揭贷款及过户手续，尚欠购房款93万元未支付；2.涉案房屋没有存续的抵押和查封，不存在合同履行障碍；3.涉案房屋已于合同签订之日交付给被告使用，被告也对涉案房屋进行了装修，双方口头约定如被告违约导致合同无法继续履行则涉案房屋的装修归原告所有，但原告无法提供书面的证据。另外，原告明确确认已收到了被告支付的定金15万元及购房款20万元，且明确同意在合同解除后将被告已支付的购房款20万元返还给被告。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告尹文欢、彭衡艳与被告包泽红及第三人天扬公司签订的房地产买卖合同是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已依约将涉案商品房交付给被告使用。庭审中，原告陈述称虽然涉案房屋的不动产权证的出证日期为2019年2月11日，但是原告系于2019年3月才实际从物业处拿到房产证原件。本院认为，虽然根据原告提供的不动产权属证书显示，涉案房屋的不动产权属证书于2019年2月11日办理完毕，但考虑到涉案房屋的不动产权属证书系由开发商统一批量进行办理，从不动产权属证书出具之日至原告实际取得原件之日应需要一段时间，且被告对于原告上述陈述的主张亦没有提出异议，故对于原告的上述陈述，本院予以采信。根据双方签的房地产买卖合同的约定，由于卖方房产证未出，双方约定待房产证出证后的7个工作日内办理房产按揭、过户等手续。根据原告提供的两原告分别与被告包泽红的微信聊天记录显示，原告尹文欢已于2019年3月4日通过微信告知被告涉案房屋的不动产权属证书已办理完毕，并从2019年3月4日起至2019年8月30日止多次通过微信催促被告履行办理过户及按揭手续的义务。另外，原告彭衡艳亦通微信多次催促被告履行办理过户及按揭手续的义务，并于2019年7月16日通过微信向被告送达一份告知函，要求被告于2019年7月20日履行办理过户及按揭手续的义务。本院认为，在涉案房屋不存在履行障碍且双方合同约定的被告履行办理过户及按揭手续的条件已成就的情况下，被告包泽红经原告多次催告，至今仍未依约履行办理过户及按揭手续的义务，致使合同目的无法实现，已构成根本违约。原告主张解除原告尹文欢、彭衡艳与被告包泽红及第三人天扬公司于2017年11月29日签订的《房地产买卖合同》中关于房屋买卖的部分，理据充分，本院予以支持。庭审中，原告明确确认已收到被告支付的定金15万元及购房款20万元，对于该事实，本院予以认定。由于被告的违约行为导致合同被解除，被告无权要求返还定金，原告主张被告已支付的定金15万元归原告所有，于法有据，本院予以支持。合同解除后，原告应向被告返还其已支付的除定金外的购房款项，现原告在庭审中亦明确同意在合同解除后将被告已支付的购房款20万元返还给被告，故原告应于合同解除后将上述款项向被告返还。被告包泽红未依约履行办理过户及按揭手续的义务，最终导致双方签订的合同无法继续履行，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。双方签订的房地产买卖合同约定，如被告未能履行本合同的条款以至本合同不能顺利完成，则被告已付定金由原告没收，且原告应付的房产成交价3%的中介服务费由被告承担。根据原告提供的收据显示，原告为促成涉案交易已实际向第三人天扬公司支付了中介费1万元，该中介费作为由于被告违约给原告造成的实际损失，现原告要求被告赔偿中介费损失1万元，理据充分，本院予以支持。关于原告主张涉案房屋归原告所有，且原告无须补偿被告的诉讼请求，原告陈述称双方口头对此进行了约定，但原告未能提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。对于涉案房产的装修问题，可由双方另案解决。被告包泽红及第三人天扬公司经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，应视为其自动放弃举证、质证和抗辩的权利。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四的规定，缺席判决如下：一、解除原告尹文欢、彭衡艳与被告包泽红于2017年11月29日签订的《房地产买卖合同》中关于房屋买卖的部分；二、被告包泽红已支付的定金150000元归原告尹文欢、彭衡艳所有；三、被告包泽红应于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿中介服务费损失10000元给原告尹文欢、彭衡艳；四、原告尹文欢、彭衡艳应于本判决发生法律效力之日起七日内将已收取的购房款200000元返还给被告包泽红；五、将上述第三项判项与第四项判项进行相抵后，原告尹文欢、彭衡艳应于本判决发生法律效力之日起七日内已收取的购房款190000元返还给被告包泽红；六、驳回原告尹文欢、彭衡艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17760元（原告已预交），由原告负担760元，由被告负担17000元，被告应于本判决发生法律效力之日起七日内将应承担的案件受理费17000元支付给原告，该款可从原告返还给被告的购房款中抵扣。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何亦辉人民陪审员  程震冬人民陪审员  吴志勇二〇二〇年五月二十八日书 记 员  卢芷琪梁丽萍