山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终3390号上诉人（原审原告）：张澄宇，男，1975年10月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘涛，山东苏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文杰，山东苏润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南快乐晶灵教育咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：冯雪臻，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨帅，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。上诉人张澄宇因与被上诉人济南快乐晶灵教育咨询有限公司（以下简称快乐晶灵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初7843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张澄宇上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判快乐晶灵公司补交2019年租金40008元；3.本案的一、二审诉讼费用由快乐晶灵公司承担。事实和理由：一、快乐晶灵公司超出合同约定的面积装修和占用房产是事实。涉案租赁合同第一条约定，快乐晶灵公司租赁是第一大道A座1－301北向半层，建筑面积607平方米。通过本案一审庭审调查，快乐晶灵公司对租赁物的装饰装修实际占用建筑面积661.8平方米，超出了合同的约定。快乐晶灵公司声称在得知超出面积后对房屋进行了封存，但是封存房屋并不等同于退还，一审法院通过快乐晶灵公司贴封条的房屋照片来认定快乐晶灵公司客观上没有继续占用，完全曲解了占有的法律定义，不仅不符合事实，也不符合逻辑。占有是对动产或不动产的实际控制，超出合同约定面积的部分已经由快乐晶灵公司装修，除非拆除装修后原样返还给张澄宇，否则该区域在快乐晶灵公司封存的情况下任何人无法进入，自始至终都是在快乐晶灵公司的实际控制之下。二、一审法院以双方是否存在过错去裁判合同纠纷，适用法律错误，应当予以纠正。根据《合同法》第一百零七条的规定，违约责任的归责原则是严格责任，而非过错责任。一审法院认为张澄宇有过错、快乐晶灵公司无过错，并以过错责任来评判合同纠纷，背离了基本事实和法律依据。首先，一审法院认定张澄宇以电梯为中线区分南、北区域存在错误认识，导致超出合同约定面积的过错方为张澄宇，且不论过错与否，对于该事实的认定只是一审法院的主观臆断，并没有任何证据佐证，这仅是快乐晶灵公司在一审中的辩解，在无证据证明的情况下一审法院径行将快乐晶灵公司的陈述作为事实采纳有违公平公正。其次，一审法院认为快乐晶灵公司主观上不存在过错，以此驳回张澄宇的诉讼请求。从一审法院的判决可以得出一个结论：“主观无过错，违约无责任。”这将从根本上推翻合同法中最基本的归责原则。三、快乐晶灵公司多占租赁面积给张澄宇造成了租金损失，快乐晶灵公司应当予以赔偿。在南侧承租人租赁之前，张澄宇多次找到快乐晶灵公司要求其退出多占的租赁面积，但快乐晶灵公司拒不退还，最终导致南侧用户租赁面积相应减少。即使现在快乐晶灵公司退还相应面积，该面积在南北侧租户中间，无通道也无法使用，快乐晶灵公司的违约行为已经给张澄宇造成了租金损失，应当予以赔偿。综上，一审法院认定的事实无证据证明、适用法律错误，恳请依法改判。快乐晶灵公司辩称，一、张澄宇所述断章取义，并非事实。首先，快乐晶灵公司在接到张澄宇律师函，得知事情经过后，第一时间将多余房屋区域封存，并回函张澄宇，愿意归还并要求其接收。但张澄宇收到函后拒不理睬，可见张澄宇称快乐晶灵公司“不予退还”毫无道理。其次，快乐晶灵公司封存该区域，正是为了避免纠纷，以便张澄宇接收，张澄宇反而称“封存的情况下任何人无法进入，由始至终都是在快乐晶灵公司的控制之下”令人不解。第三，张澄宇作为诉争房屋的所有权人，理应对建筑面积等房屋具体情况清楚且了解。面积出现错误，其应承担全部责任。快乐晶灵公司本就不需要多出来的面积，对该区域装修也是因为房屋整体装修的需要。二、张澄宇称一审法院适用法律错误属对本案认识错误。首先，《合同法》107条所涉及的无过错责任原则，是违约责任的一般性原则，但在分则中，第189条的赠与合同、303条第1款的运输合同、374条的保管合同等均采用的是过错责任原则。由此可见，在合同纠纷处理的客观案件中，不可简单的冠以采用严格责任、过错责任、过错推定责任来对待具体的法律案件，而需要结合法律的一般性原则以及《合同法》分则的相应规定以及案件的客观事实，把握法律追求公平、正义的本质，对归责原则的具体适用进行分析以确定。其次，本案并未出现违约行为，快乐晶灵公司一直依据双方约定缴纳房租。张澄宇因存在错误认识导致对房屋情况不了解，才导致本次纠纷。张澄宇在上诉状中对违约责任长篇论述似为不妥。第三，张澄宇称“法院认定张澄宇以电梯为中线区分南北区域存在错误认识”是“法院的主观臆断”，令人不解。根据张澄宇一审提交的律师函可以看出，在履行合同半年多后张澄宇才委托测量机构进行测量，因此法院据此认定其存在错误认识不属“没有证据佐证”。三、张澄宇所称的“租金损失”与快乐晶灵公司无关。在南侧承租人租赁之前，快乐晶灵公司已积极与张澄宇联系要求退出多占面积。且张澄宇作为诉争房屋的所有权人，理应对建筑面积等房屋具体情况清楚且了解。因此，张澄宇所称的“租金损失”是因其自身原因所造成，不应由快乐晶灵公司承担。且快乐晶灵公司在不知情的情况下对多出面积进行了整体装修，如需退还该区域面积则该部分装修损失也应由张澄宇承担。请求在查明事实的基础上，驳回张澄宇的上诉请求。张澄宇向一审法院起诉请求：1.判令快乐晶灵公司补交2019年的租金40008元;2.本案诉讼费用由快乐晶灵公司承担。一审法院认定事实：2018年9月10日，张澄宇（甲方）与快乐晶灵公司（乙方）签订《济南市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于济南市历下区经十路38号舜山园二期（第一大道）A座1-301层北向半层建筑面积为607平方米的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方，租赁期限五年，自2019年1月1日至2023年12月31日（2018年9月10日至2018年12月31日为免租期）；租赁期间，前三年租金为2元/天/平米，房屋月租金为36925元；自第四年起租金每两年递增5%（其余内容略）。张澄宇在合同尾部“出租人（甲方）”处签名、捺印，快乐晶灵公司合同尾部“承租人（乙方）”处加盖公章。合同签订后，张澄宇将涉案房屋交付快乐晶灵公司，快乐晶灵公司于2018年9月15日至11月15日期间对涉案房屋进行了装修。2019年4月26日，山东苏润律师事务所根据张澄宇的委托向快乐晶灵公司出具律师函一份，主要内容为：快乐晶灵公司与张澄宇2018年9月10日签订的《济南市房屋租赁合同》中注明快乐晶灵公司租赁舜山园二期A座1-301层北向半层，建筑面积为607平方米。根据山东名仕宜居建设项目管理有限公司于2019年4月15日实地检测，快乐晶灵公司实际占用建筑面积661.8平方米，比合同注明的面积多54.8平方米，致使张澄宇损失自合同签订之日起至今建筑面积110.13平方米的经济损失，请快乐晶灵公司收到本函后3日内恢复多占用的面积或补交多占用面积相应的房屋租金。2019年5月7日，快乐晶灵公司委托北京金诚同达（济南）律师事务所向张澄宇复函，载明：“一、房屋所有人应当对其所出租的房屋有完全的了解和认识。在争议房屋中之所以会出现贵方所认为的实际占有面积不符问题，其根本原因推测应为该层房屋南北不对称。因此，对于贵方所称我方多占面积之事，我方事先毫不知情，也没有过错。在收到贵方律师函后，我方立即将西面两间房屋清理封锁并不再使用，该面积远大于贵方所要求的面积。等待相关问题协调完毕后，即行归还。二、因贵方作为房屋所有人在房屋租赁合同签订时对房屋结构不了解，导致我方在不知情的情况下占用了贵方所称多余面积，并在此面积上进行了一体化装修，对于该装修已事先征得了贵方与物业的认可。现我方愿意退还贵方所称多余面积，但对于该部分的装修损失，根据民法的公平原则及过错原则应当由贵方承担。如贵方愿意协调处理此事，我方愿意与贵方共同承担这部分损失”。另查明，根据2019年4月15日山东名仕宜居建设项目管理有限公司出具的《房屋检验报告》（鲁【检】字（2019）第MSYJ190415-1号），舜山园二期A座1-301层北区建筑面积为661.80㎡，南区建筑面积为551.67㎡。庭审中，快乐晶灵公司主张张澄宇系舜山园二期A座1-301层房屋的购买人，因张澄宇认为房屋以电梯为线南北对称，便将电梯北侧的涉案房屋租赁给快乐晶灵公司，南侧房屋租赁给他人使用，因南侧房屋承租人使用过程中认为房屋面积不对，找张澄宇进行测量后发现涉案房屋多出50多平方米，快乐晶灵公司得知后即将多出的两件房屋封存并同意退还张澄宇。为证明其上述主张，快乐晶灵公司向一审法院提交照片出示照片一宗，用以证明其在得知房屋面积超出后将两间房屋贴上封条、停止使用。照片显示，2019年4月30日快乐晶灵公司在两间房屋房门贴上封条。张澄宇对照片的真实性无异议，但主张快乐晶灵公司如何使用房屋由其自行决定，即使没有使用，也应承担租金。一审法院认为，张澄宇与快乐晶灵公司签订的《济南市房屋租赁合同》系当事人双方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。本案中，张澄宇作为舜山园二期A座1-301层房屋的所有权人，对舜山园二期A座1-301层房屋的建筑面积等房屋具体情况应是清楚且了解的，因其自身对舜山园二期A座1-301层房屋南、北二区的建筑面积存在错误认识，即张澄宇认为电梯是舜山园二期A座1-301层房屋的南北中间界线并以此划分南、北二区，在此情况下与快乐晶灵公司签订《济南市房屋租赁合同》并将电梯北侧的涉案房屋租赁给快乐晶灵公司进行使用，且合同中明确记载涉案房屋的建筑面积为607平方米。快乐晶灵公司在签订合同之初并不知晓涉案房屋实际面积超出约定面积，在得知涉案房屋实际超出合同约定面积时，便将其中两间房屋封存并同意退还张澄宇，故快乐晶灵公司主观上并不存在过错，客观上亦未继续占有使用超出面积的房屋。综上，导致涉案房屋实际面积超出合同约定面积的过错方为张澄宇，张澄宇要求快乐晶灵公司补交2019年租金40008元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告张澄宇的诉讼请求。案件受理费800元，由原告张澄宇负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，张澄宇与快乐晶灵公司的真实意思是以约定的租金租赁约定面积的房屋，快乐晶灵公司并无承租超出合同约定面积房屋的意思表示，故快乐晶灵公司无支付超出约定面积房屋租金的合同义务。张澄宇作为房屋的所有权人向快乐晶灵公司实际交付的房屋面积超出合同约定面积54.8平方米，系其对租赁标的物面积存在误解，张澄宇对自己的误解可依合同法的相关规定进行救济，其要求快乐晶灵公司支付该超出面积的租金依据不足。快乐晶灵公司在接收使用租赁房屋的过程中并不知晓张澄宇实际交付的房屋面积超出合同约定，在得知涉案房屋实际超出合同约定面积时，便将其中两间房屋封存并同意退还张澄宇，快乐晶灵公司未有继续占有使用超出面积房屋意思表示。故一审认定张澄宇要求快乐晶灵公司补交2019年租金缺乏事实及法律依据并无不当。综上所述，张澄宇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人张澄宇负担。本判决为终审判决。审判长  刘彦亭审判员  郭维敬审判员  赵 雯二〇二〇年五月十四日书记员  韩 雪