河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1121民初105号原告：孔新奇，男，1981年3月5日出生，汉族，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：孙志乐，河南银海律师事务所律师。被告：舞阳县舞泉直属粮库。住所地：舞阳县。统一社会信用代码：91411121689724817G。法定代表人：杨森，主任。委托诉讼代理人：张亚豪，河南首问律师事务所律师。原告孔新奇与被告舞阳县舞泉直属粮库（以下简称舞泉粮库）合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告孔新奇的委托诉讼代理人孙志乐、被告舞泉粮库的委托诉讼代理人张亚豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孔新奇向本院提出诉讼请求：1、判决被告舞泉粮库返还已付的购买门面地皮款10万元、利息12万元及经济损失8万元，共计30万元。3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年3月30日，原告与被告舞泉粮库达成口头协议，约定原告购买被告的门面房地皮三间，被告承诺办理土地证和城建手续，并统一组织建设门面房。协议达成后，原告孔新奇交付现金10万元，被告出具收据一份。原告交款后，被告舞泉粮库一直未能履行协议，经多次催促，被告以各种理由推脱，后承诺按月息一分给付利息，但是被告至今未履行协议，也不退回已交的款项，并给原告造成经济损失。另外，被告在原告起诉后已经支付的3万元利息属实，同意扣除。特提起诉讼，望判如所请。原告孔新奇针对其诉讼请求，提交如下证据材料：一、身份证复印件一份，证明原告孔新奇的基本信息。二、收据一份，证明原、被告达成门面房地皮买卖的口头协议，约定原告购买舞阳县舞泉第一粮库位于舞阳县××镇××路与××路交汇处的门面房地皮三间，并于2010年3月30日交付价款10万元。三、国家企业信用信息公示报告一份，证明舞阳县舞泉第一粮库成立于2009年5月27日，并于2017年5月11日将名称变更为舞阳县舞泉直属粮库，企业类型为全民所有制，经营范围为粮油购销、储存。四、信访登记材料两份，证明包括原告或者相同情况的人在内的购买上述地皮的个人就如何返还地皮款于2018年、2019年向舞阳县信访局反映，粮库的主管部门舞阳县粮食局作出返还地皮款后，但未落实到位，被告至今未向原告等人退款。五、录音两份，证明包括原告或者家属在内等人对于地皮款如何返还问题曾分别于2017年和时任粮库主任陈来明、于2019年和时任粮库主任杨森进行协商，双方同意返还地皮款的同时对经济损失按照月息一分支付利息。经质证，被告舞泉粮库对证据一、二、三的真实性和所证明的问题无异议；对证据四的真实性无异议，但信访处理结果只是退还地皮款，不涉及利息及损失；对证据五的真实性有异议，录音也不能证明被告同意按照月息一分支付利息、何时支付利息以及如何支付利息。被告舞泉粮库辩称，由于政策原因，双方达成的买卖地皮的协议无效，也无法履行，同意返还地皮款10万元。被告没有承诺办理城建手续和统一组织建设门面房。被告对于造成协议无效不存在过错，双方也没有约定违约行为及其法律责任，所以原告诉请被告支付利息并赔偿损失没有事实根据和法律依据。同时案件受理后，被告已经向原告支付3万元，应从应返还的地皮款中扣除。被告舞泉粮库针对其辩称未向本院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：原告孔新奇与舞阳县舞泉第一粮库达成门面房地皮买卖的口头协议，约定舞阳县舞泉第一粮库将其位于舞阳县××镇××路与××路交汇处的三间门面房的土地使用权转让予原告孔新奇。协议达成后，原告孔新奇于2010年3月30日交付现金10万元，舞阳县舞泉第一粮库向其出具收据一份，内容为：“今收到孔新奇交来门面房地皮款（14号）人民币壹拾万元整”，并加盖有“舞阳县舞泉第一粮库财务专用章”和收款人“李雪山”印章。原告孔新奇交款后，舞阳县舞泉第一粮库和被告舞泉粮库一直未能履行协议，原告孔新奇未对约定土地进行使用。原告孔新奇及其家属等人自2018年起多次到县信访部门反映，要求退还购买门面房支付的价款，主管部门舞阳县粮食局答复以保管费或者改制资金退款，但被告舞泉粮库除在原告孔新奇起诉后支付3万元外，未支付其他款项。另查明，舞阳县舞泉第一粮库成立于2009年5月27日，并于2017年5月11日将名称变更为舞阳县舞泉直属粮库，企业类型为全民所有制，土地取得方式为出让，用途为仓储、办公。本案在审理过程中，多次组织双方调解，原告孔新奇要求返还已经支付的价款10万元，同时要求被告舞泉粮库按照月息一分支付利息，被告舞泉粮库同意返还价款10万元，但认为按照月息一分支付利息太高，双方未达成一致意见。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”和《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案中，舞阳县舞泉第一粮库为全民所有制企业，其取得土地使用权的方式为出让，土地用途为“办公”、“仓储”，根据上述法律规定，其将取得的土地使用权转让与个人用于建设门面房，改变了土地使用权的用途，必须经过县级以上人民政府或者土地主管行政部门、城市规划行政主管部门的同意或者审批，但是其在未经审批的情况下，自行转让土地使用权，违反了法律强制性规定，应属无效行为。庭审中，原告孔新奇与被告舞泉粮库均认为双方达成的门面房土地使用权口头协议属无效协议，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告孔新奇对于应返还已付门面房土地使用权价款10万元的主张，提供了舞泉第一粮库收取价款10万元的收据，且被告舞泉粮库同意返还，本院予以支持。同时，舞阳县舞泉第一粮库作为土地使用权人，在明知改变土地用途需要审批的情况下，未经县级人民政府或者相关主管部门批准却进行土地使用权的转让并收取原告孔新奇的价款，对造成合同无效存在缔约过失责任和主要过错，应承担主要责任。原告孔新奇应知改变涉案土地用途前需经审批而在未经相关部门审批的情况下却向舞阳县舞泉第一粮库支付价款欲取得土地使用权，对无法办理转让变更手续并导致合同无效的后果未尽到相应的注意义务，其自身也存在一定过错，且自交款至今十年有余，虽然通过催促粮库、信访举报等方式要求返还价款，但未及时提起诉讼，对其所受到的损失应承担次要责任。对于原告孔新奇要求被告舞泉粮库赔偿资金占用期间的利息损失的诉请，其主张应当按照月息一分计算，并提交了两份录音予以证明，被告舞泉粮库对录音的真实性有异议，一方面被告舞泉粮库的法定代表人未对利息作出明确答复，且两份录音的内容不能相互印证；另一方面，原告孔新奇亦无其他证据对录音予以佐证，该部分损失可按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率予以计算。同时，根据相关法律规定，该利息自占用之日即2010年3月30日至2019年8月19日的部分应当按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日以后的部分应当按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本案中，结合原、被告在造成合同无效中的过错，被告舞泉粮库应承担该部分利息的60%，其余部分由原告孔新奇自行承担。对于双方均认可的被告舞泉粮库在原告孔新奇起诉后所支付的3万元，但双方对该款应是本金还是利息未作出约定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定，“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”据此，在双方对清偿顺序发生争议且未约定偿付顺序时，应当先偿付利息，再抵充本金。本案中，被告舞泉粮库除支付该3万元外，未向原告孔新奇支付其他款项，按照已付价款的金额和利率计算，该款不足以支付资金占用期间的利息，故该3万元应认定为支付的利息，且应从应付利息的数额中扣减。被告舞泉粮库关于该款系退还门面房土地使用权价款的主张理由不当，本院不予支持。综上，原告孔新奇与舞阳县舞泉第一粮库达成的关于门面房土地使用权转让的口头协议无效，且应当返还原告孔新奇已支付的价款10万元，并承担相应利息损失的60%。同时，本案被告舞泉粮库作为舞阳县舞泉第一粮库的权利义务继受者，应当向原告孔新奇承担返还价款并支付利息的责任。另外，关于原告孔新奇主张的由于合同无效给其造成的经济损失8万元，既未提交事实证据，法律依据又是商品房买卖的相关规定，且被告舞泉粮库对此不予认可，故其该项诉讼请求又于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、原告孔新奇与被告舞阳县舞泉直属粮库达成关于转让舞阳县舞泉镇张家港路与珠海路交汇处三间门面房土地使用权（14号）的口头协议无效。二、被告舞阳县舞泉直属粮库于本判决生效后十日内向原告孔新奇返还土地使用权价款10万元及资金占用期间利息的60%（以10万元为基数，自2010年3月30日起至2019年8月19日期间的部分按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至清偿完毕之日止的部分按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，已经支付的3万元应予以扣减）。三、驳回原告孔新奇的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，财产保全申请费2020元，原告孔新奇负担2040元，被告舞阳县舞泉直属粮库负担5780元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判长  董国新审判员  王 斐审判员  董灵歌二〇二〇年五月二十九日书记员  赵 祎