湖南省新晃侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1227民初45号 原告：王玉珍，女，1953年5月15日出生，住湖南省新晃侗族自治县。 委托诉讼代理人：姚敦华，湖南西南律师事务所律师，一般代理。 被告：王丽霞，女，1963年2月14日出生，户籍地湖南省新晃县。 委托诉讼代理人：袁易海，湖南世勤律师事务所律师，一般代理。 第三人：新晃糖果糕点厂，住所地新晃县。 法定代表人：颜有武，该糕点厂厂长。 原告王玉珍与被告王丽霞及第三人新晃糖果糕点厂物权保护纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，于2019年8月26日作出一审判决，原告王玉珍对一审判决不服上诉至怀化市中级人民法院。怀化市中级人民法院于2019年12月2日作出（2019）湘12民终2594号民事裁定：一、撤销湖南省新晃侗族自治县人民法院（2019）湘1227民初1630号民事判决；二、本案发回湖南省新晃侗族自治县人民法院重审。本院于2020年1月6日立案，依法适用普通程序并另行组成由审判员杨光经担任审判长，与人民陪审员杨鹏、黄俊洋参加的合议庭。原告王玉珍于2020年2月26日向本院提交《追加新晃糖果糕点厂为第三人申请书》，本院于2020年3月2日依法追加新晃糖果糕点厂为本案第三人，于2020年4月8日、2020年5月13日公开开庭进行了审理，原告王玉珍及其委托诉讼代理人姚敦华、被告王丽霞及其委托诉讼代理人袁易海、第三人新晃糖果糕点厂法定代表人颜有武两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王玉珍向本院提出诉讼请求：1、判决被告腾空并交付新晃糖果糕点厂宿舍楼1单元3-2号住房，即判决被告搬离存放在该住房内的什物，交付该住房钥匙；2、诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告要求增加诉讼请求：“请求人民法院依法确认原告与第三人新晃糖果糕点厂在2004年9月16日签订的《售房协议》合法有效”。事实与理由：原告与被告系姐妹关系。2004年9月16日，新晃糖果糕点厂将单位宿舍楼出卖给单位职工。原告购得该宿舍，与新晃糖果糕点厂签订有《售房协议》，但至今未办理产权过户登记手续。该房屋的使用面积为45.46平方米，购买价格为11780元。购买该房后，原告对厕所窗户进行了改造，之后闲置。大约在2006年，原告母亲李翠英从原告手中拿去房屋钥匙，要求原告暂时把该套住房拿给弟弟王召军居住。周围邻居知道王召军入住后，认为王召军是吸毒人员，纷纷提出指责意见，王召军居住一段时间后不再居住。大约在2009年，被告与前夫离婚，因无房居住，被告从母亲李翠英手中拿走房屋钥匙，在该房居住生活。被告进入该房居住后，安装一台热水器，偶尔护理母亲到该房洗澡。2018年10月初7，母亲李翠英去世，丧事操办后，当原告要求被告交付房屋钥匙时，被告一反常态，捏造事实，串通家庭成员讲假话，声称房子是其出资10000元以原告的名义购买的，并把房子出租给他人，为此引发激烈矛盾。原告认为，公民的合法财产受法律保护，被告无正当理由将原告购买的房屋据为己有，严重侵害了原告的财产权，为此，特依法提起诉讼，请求人民法院公正判决。 被告王丽霞辩称：1、原告起诉的内容不符合客观事实，要求无理、无情；2、争议房屋价值猛增加上原、被告母亲于2018年11月去世后才让原告利欲熏心，全然不顾姐妹亲情，反过来诬告被告，原告违背了当初与被告的口头协议。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 第三人新晃糖果糕点厂陈述称：王玉珍曾是新晃糖果糕点厂的正式职工，当时争议房屋是卖给王玉珍的，且卖房子是经过新晃糖果糕点厂职工代表大会开会商讨的，至于王玉珍买房后与王丽霞之间是怎么约定的，第三人不清楚。 经被告王丽霞申请，证人王鑫铭、李伏球、田燕群、黄久元、姚蓉菲、颜壮哉、黄九英、陈新玉到庭作证，陈述内容如下： 证人王鑫铭到庭陈述：其是原告王玉珍的弟弟，被告王丽霞的哥哥，原、被告争议的房屋是2003年的时候，被告王丽霞向我们的母亲借款6000元加上自己的部分钱以王玉珍的名义购买的。2010年至2011年的时候，王丽霞经常通过本人、本人妻子、本人女儿将欠我母亲的买房借款转交给我母亲。我母亲将王丽霞的还款都记录在一本挂历上，后面也是我去给我母亲核对的该笔借款的还款情况，王丽霞直至2011年年底才还清了欠我母亲的借款；王丽霞的房屋在2006年的时候对厕所进行改造，2012年12月左右又进行了一次装修，都是我经手的。2013年，家里亲戚在一块吃饭的时候，王玉珍曾说过“王丽霞你糖厂的房子装修好，该请我们客”的话，但是后来王丽霞没有请客；原、被告的房屋问题，我曾问过我母亲，我母亲讲是以王玉珍的名义在新晃糖果糕点厂买的房子，房钱是我母亲出得多，王丽霞出得少，但我母亲出的钱是王丽霞向我母亲借的。 证人李伏球到庭陈述：我是原、被告的舅舅，原、被告的母亲是我的二姐。王玉珍当时是新晃糖果糕点厂的厂长，原告母亲要原告帮王丽霞购买他们厂里的福利房，王丽霞向她母亲借款6000元，加上王丽霞自己的3000元购买了争议房屋。2016年，我到新晃县是住在争议房屋里的，当时王丽霞没要我出钱，最后我还是付了王丽霞租房费。在我住在该房屋期间，我发现水电费的户头还是王玉珍的名字，就提醒过王丽霞房屋的权属问题，但王丽霞当时说是亲姐妹就没在意。我认为争议房屋是被告王丽霞的，不是原告王玉珍的。 证人田燕群到庭陈述：我是原、被告的表妹，原、被告的母亲是我的二姨妈。新晃县糖果糕点厂的房屋是王丽霞买的，当时王玉珍是该厂的厂长，是王玉珍帮忙购买的。2009年，原、被告母亲过生日的时候，我还让王玉珍帮我也弄一套房屋，王玉珍说房子已经卖完了，没有了。王丽霞曾经让我带500元钱归还给我二姨妈，讲这是还她买房时借我二姨妈的钱。2016年的时候，我曾在王丽霞的房屋里居住过一段时间，王丽霞没有要我的租房费，但为了表示感谢，我购买了一台小天鹅洗衣机放在了房屋里。 证人黄久元到庭陈述：原、被告都是我姐夫王鑫铭的姐妹，我还是新晃糖果糕点厂的职工，住在新晃糖果糕点厂宿舍，即争议房屋楼下。2006年6月，是我通知的王丽霞对宿舍楼卫生间扩建，王丽霞同意了。2018年棚户区改造，社区组织住户开会，也是我通知的王丽霞开会。王丽霞是2004年搬进争议房屋的。 证人姚蓉菲到庭陈述：我与王丽霞是朋友关系，与原告不认识。我曾在2004年12月左右租住了王丽霞在新晃糖果糕点厂的房屋直至2006年，期间房租费是2000元，已经付给了王丽霞，我租房都是与王丽霞联系的。 证人颜壮哉到庭陈述：我是原、被告的表弟，原、被告的母亲是我的姨妈。争议的房屋确实是新晃糖果糕点厂出卖给大表姐王玉珍的，但实际上是我小表姐王丽霞出钱购买的。我舅舅李伏球在2016年来新晃县居住的时候，是住在争议房屋中的，我曾受邀来该房屋吃饭的时候，我舅舅说这是王丽霞从新晃糖果糕点厂购买的房子。我姨妈在世时，我们亲戚一块聚会，我姨妈曾很清醒地说过：“王丽霞，你人不在新晃，房子又在这里，门是不是锁好了。”王丽霞答：“锁好了的”。我表嫂黄九英有一次和王丽霞吵架，将这套房屋的门窗砸烂了，当时还拍了照片发在我们家族微信群里，最后是我和我妻子调解好的，后面黄九英又把房屋门窗修好了。之后在一次家庭聚会上，王玉珍还问过：“王丽霞，你房子打烂的那个门窗修好了没？”，王丽霞回答说：“已经搞好了，姐姐”。还有一次我们几个兄弟姐妹在打牌的时候，还开玩笑讲要住到我小表姐王丽霞那个房子里去，我小表姐王丽霞说：“房子已经租出去了”。 证人黄九英到庭陈述：我是王鑫铭的妻子，与原、被告都是姑嫂关系。这房子是以王玉珍的名义买的，当时她是新晃糖果糕点厂的厂长，这个房子本来是准备买给弟弟王召军结婚用的，但原来我和我“婆婆妈”买了一套老房子，我们不要了，就给了我弟弟王召军那套老房子。后面妹妹王丽霞也离婚了，也下岗了，我“婆婆妈”就借钱给王丽霞买了新晃糖果糕点厂这套房子，我还借了2000元给王丽霞用于买这个房子。我和我妹妹王丽霞几年前闹了点矛盾，就把王丽霞争议的这套房屋的门窗打烂了，当时王丽霞还报了警，110也出面劝解，我丈夫后来帮她修好了门窗，我和王丽霞也通过亲戚的调解和好的。王丽霞房子装修的时候都是我和我丈夫去安排的，装防盗窗的人还是我姐姐王玉珍介绍的。 证人陈新玉到庭陈述：我曾于十多年前被王鑫铭叫到争议房屋里面搞卫生，一共做了4天。 根据本院采信的证据和查明的情况，对于本案的基本事实认定如下： 原告王玉珍与被告王丽霞系姐妹关系，原、被告父母共育有五个子女，分别为王玉珍、王鑫铭、王金铭、王丽霞、王召军（已死亡），原、被告父亲早年去世，母亲也于2018年11月去世。 原告王玉珍曾于1996年11月至2004年11月在新晃糖果糕点厂担任厂长职务。2002年至2004年，新晃糖果糕点厂为解决本单位职工的住房福利待遇问题，决定将单位的19套宿舍房出卖给王玉珍等19名单位职工。2003年，原、被告母亲考虑到王丽霞经济困难，就借6000元给王丽霞以王玉珍的名义购买新晃糖果糕点厂的宿舍房，王丽霞将四处筹借的购房款9000元交予王玉珍，由王玉珍负责购房事宜。此后，原告王玉珍购得新晃糖果糕点厂宿舍楼住房一套，房屋总价款为11780元，其中9000元购房款是抵扣的王玉珍在新晃糖果糕点厂从1998年1月至2002年12月的生活补贴，剩余的购房款由王玉珍在2004年7月6日向新晃糖果糕点厂交纳。房款交纳完毕后，王玉珍与新晃糖果糕点厂于2004年9月16日签订《售房协议》，《售房协议》内容为：“甲方将位于新晃镇人民路26号本单位宿舍房出售给本单位职工，经双方共同协商达成如下协议：一、甲方将本单位宿舍，使用面积45.46平方米，以优惠价格处置给乙方；二、乙方必须一次性支付购房款壹万壹仟柒佰捌拾零元整（￥11780）给甲方；三、乙方一次性支付完购房款后，该房屋所有权归乙方所有，甲方不再拥有其产权；四、因甲方属县级特困企业，乙方系单位职工，由于甲方停产多年及资金问题，无力给乙方办理房屋产权证，但不影响乙方拥有该套住房的所有权；五、甲方今后因政策性改制，此协议仍然有效，并由变更后的法人统一为乙方办理房屋产权手续；六、此协议系双方自愿签订，一式两份，甲乙双方各执一份，签字有效。” 2004年下半年，王丽霞取得上述争议房屋的钥匙，并先后出租给案外人姚蓉菲、曾伟章、李伏球、田燕群、杨爱春等人，由王丽霞收取租金并管理上述房屋至今。2006年，王丽霞对争议房屋进行厕所改造，并支付了厕所改造的费用。2012下半年，王丽霞又委托哥哥王鑫铭对争议房屋进行装修。 本院认为，本案为物权保护纠纷，争议焦点为：1、原告王玉珍与第三人新晃糖果糕点厂于2004年9月16日签订的《售房协议》是否有效；2、被告王丽霞应否腾空并搬离争议房屋。 关于原告王玉珍与第三人新晃糖果糕点厂于2004年9月16日签订的《售房协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”本案中，《售房协议》是原告王玉珍与第三人新晃糖果糕点厂的真实意思表示，双方在平等自愿的基础上签订，王玉珍亦已支付了全部的购房款，但《售房协议》第三、四条违背了上述法律的强制性规定，故《售房协议》除第三、四条无效外，其余部分有效。 关于被告王丽霞应否腾空并搬离争议房屋的问题。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”由此可见，权利人行使不动产返还原物请求权的要件之一为请求权人须为不动产之权利人，二是占有人为无权占有。本案中，争议房屋登记在第三人新晃糖果糕点厂名下，原告王玉珍不是争议房屋的权属登记人，不享有占有、使用、收益和处分该争议房屋的权利，亦不可行使物权排他权利。且从查明的事实及证人证言可见，王丽霞因非新晃糖果糕点厂的职工，不具备购买争议房屋的资格，故委托王玉珍并以王玉珍的名义从新晃糖果糕点厂处购买了争议房屋，实际管理使用争议房屋15年余，王玉珍亦长期未对王丽霞使用管理争议房屋提出异议，虽然原、被告之间存在借名买房的事实，但该关系未经解除或宣告无效，王丽霞基于借名买房关系管理使用争议房屋并未违背当事人意思自治原则，王丽霞使用争议房屋具有合理依据，而非强行侵占使用房屋。王玉珍基于物权保护要求被告王丽霞腾空并搬离争议房屋缺乏处理基础，有违诚信，本院不予支持。 综上所述，对于原告王玉珍的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告王玉珍与第三人新晃糖果糕点厂于2004年9月16日签订的《售房协议》除第三、四条无效外，其余部分有效； 二、驳回原告王玉珍的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由原告王玉珍承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  杨光经 人民陪审员  杨 鹏 人民陪审员  黄俊洋 二〇二〇年五月十三日 法官 助理  杨燕如 代理书记员  江泽锟 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。