河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终642号 上诉人（原审被告、反诉原告）：河北建兴房地产开发有限公司，住所地石家庄市高新区湘江道26号。 法定代表人：墨建平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘国霞。 委托诉讼代理人：张正坡，河北龙洲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈某，男，汉族，1997年9月7日出生，住河北省南宫市。 委托诉讼代理人：陈清胜，男，汉族，1971年6月25日出生，住河北省南宫市，系陈某父亲。 委托诉讼代理人：张春雨，北京慕公律师事务所律师。 上诉人河北建兴房地产开发有限公司（以下简称河北建兴公司）因与被上诉人陈某房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省南宫市人民法院（2019）冀0581民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人河北建兴公司的委托诉讼代理人刘国霞、张正坡，被上诉人陈某的委托诉讼代理人陈清胜、张春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北建兴公司上诉请求：撤销原判，依法解除2015年10月1日双方签订的商品房买卖合同。事实和理由：本案的争议焦点为被上诉人是否存在违约行为及上诉人是否有权解除《商品房买卖合同》，上诉人为此特提起上诉。一、2015年10月1日双方签订的商品房买卖合同依法应予以解除。2014年1月9日被上诉人及其母亲薄兰锁在上诉人开发的在水一方建设项目中订购了3号楼2套房屋，分别是3-2-1001和3-2-301，并分别签订了《预定房协议书》，各交订金5000元，其中3-2-1001用的是薄兰锁的名字，于2014年7月24日签订商品房买卖合同，并办理完按揭贷款，2015年7月已交付使用；本案诉争房屋3-2-301,《预定房协议书》购买人先用的是薄兰锁的名字，后改用陈某（当时未满18周岁）的名字，也采用按揭贷款方式。2015年10月1日双方签订商品房买卖合同。由于被上诉人既不办理按揭贷款，也不交剩余的房款，故被上诉人存在违约，上诉人有权解除合同。二、一审法院适用法律错误。三、一审法院的判决书还存在以下错误。1、一审判决给了被上诉人两种选择结果，不具备判决的确定性；2、一审法院为了袒护被上诉人，用判决的方式变更了双方签订的商品房买卖合同，属于法院强制变更了该商品房买卖合同，有滥用权力之嫌；3、即使一审法院判决双方继续履行合同，但该判决遗漏了被上诉人应依照《商品房买卖合同》第七条第1款第（1）项的约定，承担按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金的违约责任。综上所述，一审判决事实不清、适用法律错误、判决结果不具备确定性，为此特提起上诉，望依法公正处理。 陈某辩称，一审法院审理的案件事实清楚，考虑在合同履行过程中双方的过错，为维护市场秩序，正当履行合同的原则，我们认为是正确的。上诉人提交的2015年10月1日签订的合同我们不认可，因为我方所持有的合同只有我方的签字，没有具体的日期，一审法院对于合同的时间也没有认定。对于上诉人提出来的被上诉人逾期贷款有权解除合同的问题，被上诉人认为，由于双方签订的合同没有具体的日期，没有起止时间，因此不存在逾期的问题。对于上诉人提出的第二个问题也就是按揭贷款的问题，我方认为上诉人在与被上诉人签订合同时，明知被上诉人未满18周岁不具有贷款的资格，因此不存在按照合同进行贷款的可能性。同时在第一次办理银行按揭未完成时，上诉人作为开发商，也没有及时的要求被上诉人办理按揭贷款，同时由于房屋价格上涨，被上诉人的父亲多次与上诉人的工作人员进行沟通，其工作人员相互推诿，且明确声明由于房屋涨价，不能再办理按揭贷款，拒绝签署合同，因此上诉人的上诉不成立。 陈某向一审法院起诉请求：1.依法判令被告继续履行合同编号为ＧＦ-2000-0171的商品房买卖合同，将位于南宫市的房屋交付给原告，并将上述房屋过户备案至原告名下；2.本案的诉讼费由被告承担。 河北建兴公司反诉请求：1、依法解除2015年10月1日双方签订的商品房买卖合同；2、反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2014年1月9日原告（反诉被告）及其母亲薄兰锁在被告（反诉原告）开发的在水一方建设项目中订购了3号楼的2套房屋，分别是3-2-1001和3-2-301，并分别签订了《预定房协议书》，各交订金5000元。其中的3-2-1001，用的是薄兰锁的名字，双方于2014年7月24日签订商品房买卖合同，并办理完按揭贷款，2015年7月交付使用；本案诉争房屋3-2-301，《预定房协议书》购买人先用的是薄兰锁的名字，后改用陈某（当时未满18周岁）的名字，也采用按揭贷款方式，约定首付缴纳房屋总价款30%,即105168元人民币，2014年11月30日前交房，原告（反诉被告）陈某在乙方处签名捺印，被告（反诉原告）在甲方处盖章，经办人郝静敏。次日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）转账支付100168元，共计105168元。 为办理按揭贷款，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订未备案《商品房买卖合同》进行按揭贷款预审查，编号为ＧＦ-2000-0171，合同主要内容为：原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的在水一方3-2-301号房，建筑面积共122.25平方米，总价额345168元，首付125168元，贷款22万元。原告（反诉被告）陈某在买受人处签名捺印，被告（反诉原告）在出卖人处盖章，法定代表人墨建平签章。因原告（反诉被告）已支付100168元，原告（反诉被告）又补交2万元，2015年10月1日被告（反诉原告）给原告（反诉被告）父亲开具了125168元的收据。原告（反诉被告）陈某去中国建设银行股份有限公司南宫市分公司办理按揭贷款时，因未满18周岁，未能成功办理，然后原告（反诉被告）陈某2015年9月1日参军入伍，贷款之事暂时搁置。 陈某满18周岁即2015年9月7日后，被告（反诉原告）和建行未再通知原告（反诉被告）办理按揭贷款。随着房价上涨，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）协商过多次，原告（反诉被告）要求按合同交清房款，被告（反诉原告）要求涨价，双方协商未果，一直拖延至今。2017年3月29日被告（反诉原告）给原告（反诉被告）父亲陈清胜发短信，内容是：“陈某你好，南宫在水一方售楼部最后一次提醒，你于2014年1月9日购买我项目3-2-301房屋，总房款345168元，已交首付款125168元，剩余22万元整应在交清首付款后35天内办理银行贷款手续，因你至今仍未办理贷款，逾期长达三年以上，早已违反已签署预定房协议书相关规定，属于恶意拖欠，且我单位多次约谈协商，你方均不理睬且未到场，现最后一次提醒，2017年3月30日十八点前，若你方不到售楼部协商，我单位将按照已签署预定房协议书第三条第三项之规定单方解除合同关系，房屋将另行出售，此信息作为通知凭证留字，在水一方售楼部，2017年3月29日”，陈某回复“赔偿违约金12.5万，如果不给违约金，我没完”。双方继续为此事争执不下，直至2019年5月23日原告诉到本院。 以上事实由原告（反诉被告）和被告（反诉原告）提交的证据及双方当庭陈述等在卷佐证，经庭审质证，本院予以采信。 现双方争执的焦点问题是两份《商品房买卖合同》的真假及效力问题。原告（反诉被告）提供的《商品房买卖合同》与被告（反诉原告）提供的《商品房买卖合同》基本相同，只是第八条交付期限不同，原告（反诉被告）提供的合同交付期限为2015年6月30日，被告（反诉原告）提供的是2015年12月31日。原告（反诉被告）提供的合同没有签订时间及被告公章，只有陈某的签名，但被告（反诉原告）提供的合同有签订时间为2015年10月1日并有被告（反诉原告）合同专用公章和法定代表人手戳，被告（反诉原告）称此合同是银行在按揭贷款不能办理的情况下退回的。本院认为，两份合同的主要内容双方无异议，只是对房屋的交付时间和合同签订时间有争议，根据被告（反诉原告）陈述，被告提供的合同是因按揭未办成银行退回的，可以说明双方签订此合同的目的之一是为了进行按揭贷款，所以签订时间要写到陈某满18周岁后，房屋交付时间相应也要变更，公章、签字等俱全，符合实际情况，因为2015年9月1日陈某已去部队服役，不可能签名，合同的具体签订时间虽不能确定，但不影响合同主要内容的效力。 在案件审理过程中，为查明案件事实，根据原告（反诉被告）申请，本院向南宫市房屋交易与产权管理中心取证，证实诉争房屋在水一方小区3-2-301号房屋无销售备案信息。另外，本院自南宫市发展和改革局调取了商品房销售目表，经查，诉争房屋建筑面积成交价为5958元，建筑面积成交总价为714066元，未出售。2019年9月6日本院对建行南宫支行工作人员师志杰进行了调查，其称：陈某曾持有关材料来办理按揭贷款，因未满18周岁未办成，并告知其满18周岁后再来，同时将该情况通知了开发商，后就没来过。双方对本院调取的证据均无异议，本院予以采信。 一审法院认为，原告（反诉被告）被告（反诉原告）双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，虽然两合同上交付期限及签订时间不一致且与实际时间不符，但合同的主要内容是真实有效的，也不违反法律规定，双方应按合同全面及时履行自己的义务和行使自己的权利。 根据双方合同约定，原告（反诉被告）有交够房款的义务而被告（反诉原告）有交付房屋的义务。造成房款未及时交付的责任主要在原告（反诉被告），因为原告（反诉被告）虽已交付了首付款，但在按揭贷款不能办理的情况下，其应按时交齐全款或者经被告同意待原告满18周岁后再办理，但其均未办理，应承担主要责任，原告称其年满18周岁后，被告未通知其再办理按揭贷款，此情况虽属实，但不能据此免除其交付剩余房款的责任。原告又称2015年10月在贷款不成的情况自己曾向被告要求交齐房款，但被告已不同意按原合同履行，要求涨价，因证据不足，本院不予采信。另外，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）不能及时足额交齐房款，也有一定责任，因为被告（反诉原告）未及时行使自己的权利，双方签订《商品房买卖合同》后，对原告（反诉被告）因不满18周岁不能办理按揭贷款被告是明知的，但原告（反诉被告）陈某满18周岁即2015年9月7日至2017年3月29日间，被告（反诉原告）既不通知原告（反诉被告）解除合同、退还已交首付款，也未要求原告（反诉被告）继续履行合同，交齐所欠房款，直到2017年3月29日被告（反诉原告）才以短信的形式向原告（反诉被告）之父发送通知，要求继续协商此事，直至2019年5月23日原告（反诉被告）诉到本院，双方多次协商仍然未果。从2014年到2019年，长达5年的时间，诉争房屋的房价一直上涨，从订立合同时的345168元，现已涨为714066元，使原告（反诉被告）丧失了其它购房机会，同时被告（反诉原告）长期占用原告（反诉被告）的购房款进行盈利，所以被告（反诉原告）对此应承担一定的责任。根据案件的实际情况、双方的过错程度，本院酌定由原告（反诉被告）承担70%，被告（反诉原告）承担30%。 经查，诉争房屋现并未出售，且原告（反诉被告）已支付部分房款，虽双方就合同履行问题产生争议，但尚未达到解除合同的程度，该合同有继续履行的条件，只要原告（反诉被告）补齐房款，被告（反诉原告）即可继续履行合同。原告（反诉被告）已交房款125168元，占原房价的36%，剩余64%按现房价为714066元×64%＝457002.24元，原告（反诉被告）承担70%为457002.24元×70%＝319901.57元，因此本院依法支持双方继续履行《商品房买卖合同》，在原告（反诉被告）交清房款319901.57元房款后，被告（反诉原告）将位于南宫市城街北侧、腾飞路西侧、富强路东侧，在水一方小区第3-2-301号的房屋交付给原告（反诉被告），并依照合同约定办理相关手续；如果原告（反诉被告）未在规定的期限内交付上述房款，则视为同意解除合同，如果合同解除，另行解决。对被告（反诉原告）要求解除双方《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院暂不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、在本判决生效后十五日内原告（反诉被告）陈某向被告（反诉原告）河北建兴房地产开发有限公司再交付购房款319901.57元后，双方继续履行编号为ＧＦ-2000-01701的《商品房买卖合同》，被告（反诉原告）将位于南宫市的房屋依照双方的约定三十日内交付给原告（反诉被告）陈某，并依照合同约定办理相关手续；二、如果原告（反诉被告）陈某未在本判决规定期限内交付上述房款，则视为同意解除双方的上述《商品房买卖合同》；三、驳回被告（反诉原告）河北建兴房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费100元，反诉费50元，共计150元，由被告（反诉原告）河北建兴房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，二审法院围绕上诉请求的范围进行审理。陈某与河北建兴公司提交的二份《商品房买卖合同》基本相同，陈某也按合同约定向河北建兴公司交付首付款125168元，双方存在房屋买卖合同关系。由于陈某在去办理按揭贷款时不满十八周岁而未能办理按揭贷款，但这并不能免除陈某支付下欠房款的责任。陈某应在满十八周岁后按合同约定办理按揭贷款手续，或向河北建兴公司支付下欠的房款，而陈某未采取上述方式履行其付款义务，因此，一审认定陈某负主要责任正确。因陈某手中的《商品房买卖合同》上签订时间为空白，且河北建兴公司在陈某符合贷款条件后也没有通知其办理按揭贷款，故建兴公司对陈某没有支付下余的房款也有过错。《商品房买卖合同》第7条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同”。附件四第3.2条约定：“出卖人应积极配合买受人办理贷款手续，若因买受人原因导致贷款银行不能在本合同签订之日起二十天内发放贷款，河北建兴公司未收到相关款项，则视为买受人逾期付款”。《最高人民法院》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。依据一审法院对银行工作人员的调查笔录和购房合同，河北建兴公司对陈某无法办理按揭贷款手续的事实是明知的，河北建兴公司自其知道陈某不能办理按揭贷款之日起一年内有权行使解除权。本案证据显示，河北建兴公司首次向陈某行使解除权已超过法律规定的一年。故河北建兴公司要求解除与陈某之间的《商品房买卖合同》于法无据，本院不予支持。判决书主文必须明确、完整并具有可执行性。一审判决第一项在履行期限上不明确，且案涉合同编号与一审所查明的不一致，本院予以更正。河北建兴公司已超过了行使解除权的期限，故对一审判决第二项内容予以撤销。 综上所述，河北建兴公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省南宫市人民法院（2019）冀0581民初964号民事判决； 二、本判决生效之日起十五日内陈某向河北建兴房地产开发有限公司交付剩余购房款319901.57元，双方继续履行编号为ＧＦ-2000-0171的《商品房买卖合同》，河北建兴房地产开发有限公司在收到319901.57元购房款之日起三十内向陈某交付位于南宫市的房屋，河北建兴房地产开发有限公司配合陈某依照合同约定办理相关手续； 三、驳回河北建兴房地产开发有限公司反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元，反诉费50元，共计150元，由河北建兴房地产开发有限公司负担。二审案件受理费150元，由河北建兴房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年五月二十五日 书记员  刘 静