广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初13788号原告：萧满福，男,1966年2月20日出生，汉族，住广东省东莞市桥头镇屋厦二队46号，公民身份号码：442************870。委托诉讼代理人：莫文森，广东硕源律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁庆锋，广东硕源律师事务所律师。被告：黄广兴，男，1986年9月3日出生，汉族，住广东省陆丰市*****************，公民身份号码：441************970。原告萧满福与被告黄广兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，后因被告下落不明，本案转为普通程序,于2019年12月26日公开开庭进行了审理，原告萧满福的委托诉讼代理人梁庆锋到庭参加诉讼，被告黄广兴经本院公告送达开庭传票,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告萧满福向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年9月16日签订的房产买卖协议无效；2.判令被告立即返还原告已支付的定金10000元及购房款170000元，共计180000元；3.判令被告向原告支付利息（以180000元为本金，从2017年10月10日起，按照中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经原、被告协商，被告同意以528000元的价格将位于东莞市*********的小产权房东江雅苑2栋705的房屋出售给原告。2017年9月16日,被告向原告收取定金10000元并出具相关凭证。其后，原告分别于2017年9月22日银行转账121750元及现金支付8250元、于2017年10月9日银行转账40000元给被告，被告收取款项后出具相关凭证。原告向被告支付款项合计180000元。原告支付上述款项后，被告将案涉房屋出售给案外人，且案外人已实际占有该房屋。因被告将案涉房屋出售给案外人，原、被告的交易已无法继续履行，且根据相关法律规定，原、被告的房屋买卖合同是无效的，被告理应向原告返还款项及支付利息。但经原告多次催促，被告拒不还款。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告黄广兴未答辩，也未提交任何证据。本院经审理认定事实如下：原告主张和被告存在房屋买卖合同关系，为此提交一份手写出具的凭证，内容为：“现黄广兴东江雅苑2栋705房共156㎡，人民币伍拾贰万捌仟元正卖给萧满福，过户自办，收壹万元定金。2017.9.16.收款人：黄广兴2017.9.22.上午银行转121750元、现金8250元，合共130000元壹拾叁万元正收款人：黄广兴2017.10.9.上午手机银行转肆万元正，黄广兴”。落款“黄广兴”处均手写签名并加盖指印。原告提交了东莞农村商业银行的业务凭证，证明其于2017年9月22日向被告转账支付121750元，于2017年10月9日向被告转账支付40000元。因被告未提出抗辩或提交相反证据，本院采信原告主张，认定原告已向被告交付定金10000元及购房款170000元。另原告提交了由东莞市*******民委员会出具的权属证书，证明东莞市*********2栋705号房屋权属人为黄广兴。原告提交了东莞市*******的网页图片，证明无法在该网站查询到东莞市桥头镇东江雅苑的信息。本院依职权向东莞市**********调查案涉房屋的权属情况，该中心函复称案涉房屋未取得房产证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告黄广兴经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃质证与抗辩的权利，应当承担由此导致的不利法律后果。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定，除由法律规定属于国家所有的以外，农村的土地属于农民集体所有。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，要加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。本案中，原告萧满福并非案涉房屋所在村集体经济组织成员，同时案涉房屋未取得有关部门颁发的不动产权证，不具备合法的交易基础，故本院认定案涉的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，案涉合同无效，被告应向原告返还已收取的定金10000元、购房款170000元及支付相应利息，利息应计算为：以180000元为基数，从2017年10月10日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告萧满福与被告黄广兴签订的案涉房产买卖合同无效；二、限被告黄广兴于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告萧满福定金10000元、购房款170000元及相应利息，利息以180000元为基数，从2017年10月10日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日,从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4226元，由原告萧满福已预交，由被告黄广兴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  丘其军审判员  曾昭串审判员  赖远龙二〇二〇年四月二十日书记员  尹晓婷罗子尤附主要法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。