北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初1404号原告：世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店326。负责人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：吴桐，男，世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司法务。被告:杨永鹏，男，1982年4月22日出生，汉族，户籍地北京市东城区，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：周文婧（系杨永鹏妻子），女，1982年4月2日出生，汉族，户籍地山西省隰县，现住北京市房山区。原告世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司（以下简称世茂公司）与被告杨永鹏物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告世茂公司之委托诉讼代理人吴桐，被告杨永鹏及其委托诉讼代理人周文婧到庭参加诉讼；第二次开庭，原告世茂公司之委托诉讼代理人吴桐，被告杨永鹏的委托诉讼代理人周文婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世茂公司向本院提出诉讼请求：判令杨永鹏向世茂公司支付2019年物业服务费9088.8元。事实和理由：杨永鹏所有的世茂维拉小区xx号楼x单元xxx室房屋（建筑面积为154.58平方米）由世茂公司提供物业管理服务，根据前期物业服务合同／前期物业服务协议的约定，世茂公司有权按建筑面积向被告收取4.9元／月??平方米的物业服务费。杨永鹏拖欠2019年1月1日至2019年12月31日物业费9088.8元。世茂公司已多次发送物业费催缴通知函，催缴无果，故而诉至法院，望判如所请。杨永鹏辩称，不同意对方的诉讼请求。第一，我方已经支付过70%的物业费，物业公司经理表示，我方可以暂缓缴纳物业费，对有争议的物业费待物业服务改善之后再行支付。故我方不存在拒绝缴纳物业费的情况。第二，世茂公司物业团队极不稳定，导致物业基础管理呈现长期、持续、系统性混乱；世茂公司对公共部位的管理、维修存在严重问题，在绿化养护、环境卫生、安全管理方面未达到合同约定的标准。第三，世茂公司服务不达标、与业主不能良性互动，导致与业主矛盾突出。世茂公司物业服务存在重大瑕疵，其要求我方全额支付物业费有失公允，故请求驳回世茂公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年11月5日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司北京第二分公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：开发建设单位委托世茂公司对案涉小区提供前期物业管理服务，服务期限为自签署之日起生效，至管理区域在符合规定的情况下成立业主委员会并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》之日终止；物业服务收费为包干制方式，依建筑面积交纳，两限房为每月每平方米2元，高层洋房为每月每平方米2.8元，叠拼为每月每平方米4.9元；物业费交纳时间为每年12月31日前和6月30日前按每半年或一年预交。2015年2月9日，上海世茂南京物业服务有限公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司；2015年3月16日，上海世茂南京物业服务有限公司第二分公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，即本案中用名。北京市房山区艺林北街xx号院xx号楼x单元xxx房屋系杨永鹏所有，该房屋建筑面积为154.58平方米，已交纳2019年1月至2019年12月期间的物业服务费用6362.16元。双方对上述事实均无争议，本院予以确认。世茂公司向本院提交前期物业服务合同、日常保洁养护委托合同、绿化养护委托服务合同。杨永鹏不认可上述证据的真实性、合法性、关联性，无法证明物业服务达到标准。杨永鹏提交如下证据：1.致物业公司《函件》；2.《函件》送达物业经理及管家的微信截图；3.关于交纳物业费的微信聊天记录；4.交纳物业费的《交易明细》；5.北京市前期物业服务合同；6.物业服务事项和标准；7.2017-2019年度主要物业工作人员明细；8.租金损失凭证；9.2017年装修垃圾清运费返还凭证；10.2018年物业费发票，证明曾酌减20%的物业费；11-12.北京市住房和城乡建设委员官网截图；13-15.关于公共区域照明、玻璃、道路维修与物业管家的微信聊天记录；16.行政处罚决定；17-18.关于污水排放和绿化保洁与物业管家的微信聊天记录；19.公共区域绿化、环境照片；20.物业电话录音；21.小区业主微信群聊天记录。世茂公司发表如下质证意见：不认可证据1-4的真实性、关联性、合法性，认可双方就物业费缴纳问题进行多次沟通；认可证据5-6的真实性，不认可证明目的及关联性，主张世茂公司已履行了相关物业服务义务；不认可证据7-9的真实性、合法性、关联性；不认可证据10的关联性，主张2018年的物业交费记录不能证明世茂公司2019年的物业服务情况，且2019年世茂公司的服务质量大有改善；对证据11-15,18-21的真实性、关联性、合法性均不认可；不认可证据16-17的关联性及合法性。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。具体到本案，小区开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与世茂物业公司签订的前期物业服务合同，对杨永鹏具有约束力。世茂公司与开发建设单位签订的前期物业服务合同对叠拼的物业服务费用标准作出约定。现世茂公司要求杨永鹏按照4.9元/平方米/月的标准支付相应的物业服务费用，具有事实和法律依据。杨永鹏称其不同意全额交纳物业费的原因是世茂公司在物业服务过程中，在物业团队管理、公共设施维修、绿化、环境卫生、安保等方面存在问题。关于物业团队管理，属于物业服务企业内部管理事项，杨永鹏亦未举证证明人员的更换对服务质量造成实质影响，世茂公司亦予以否认，杨永鹏以此抗辩，本院不予采信。关于杨永鹏所陈述的公共设施维修、绿化、环境卫生、安保等问题，杨永鹏提交微信聊天记录、北京市住房和城乡建设委员会官网截图、照片及2018年物业费发票等证据，2018年物业费发票显示杨永鹏于2018年12月25日交纳2018年物业服务费7270.8元，备注一栏注明为2018.1.1-2018.12.31物业费，依房屋面积计算，世茂公司减免了杨永鹏2018年度约20%物业服务费。本案中，物业服务费用标准为4.9元/平方米/月，在房山地区属于较高水平，业主对物业服务的相关要求相对较高应属合理。经庭审审查，2019年杨永鹏反映的部分问题仍然存在，鉴于世茂公司提供的物业服务存有瑕疵，且提供的证据不足于证明其对上述瑕疵全部进行了整改,杨永鹏的物业服务费可予适当减免。关于物业服务费数额，杨永鹏欠付2019年1月至2019年12月期间的物业费，具体数额本院根据双方签订的《前期物业服务合同》列明的标准，酌减20%后予以确定，依法核算确认为7271.44元，杨永鹏已交纳6362.16元，仍需交纳2019年物业服务费909.28元。但需强调的是，本次酌减物业费并不代表下次仍然酌减物业费，世茂公司应当针对本次判决认定的物业服务瑕疵，及时进行整改，并注意留存证据，如杨永鹏仍未按时交纳下一期物业费，法院将根据双方当事人举证质证情况决定是否酌减物业费。应当指出，物业管理是一种同时具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益。小区居住环境的改善和提升需要物业公司和业主之间相互理解、相互支持、相互配合、共同努力，对业主提出的物业服务质量瑕疵和相关问题，世茂公司应积极整改、及时回应。业主拒交物业服务费的初衷是督促物业公司提高服务质量，是否减免物业服务费，还要考虑物业服务的性质、违约的情节，并给予物业公司整改的机会。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，判决如下：一、杨永鹏于本判决生效后七日内支付世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司2019年物业服务费909.28元；二、驳回世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由杨永鹏负担5元（于本判决生效后七日内交纳），由世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司负担20元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  何双全二〇二〇年五月二十八日书记员  李圆君