辽阳市太子河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1011民初173号原告：辽宁盈昌置业有限公司，住所地辽阳市太子河区繁荣路中段。法定代表人：陈陆游，该公司董事长。委托代理人：李晓明，男，该公司员工。委托代理人：邱娜，辽宁同方律师事务所律师。被告：马岩，男，1984年5月10日出生，汉族，住辽阳市白塔区。原告辽宁盈昌置业有限公司（以下简称盈昌置业）与被告马岩商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盈昌置业的委托代理人李晓明、邱娜，被告马岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盈昌置业诉称，2014年7月，被告向我公司购买位于太子河区辽阳国际汽车城X号商铺，双方签订了商品房买卖合同。合同约定，房屋的单价为4602.5元/㎡，建筑面积为120.63㎡，总房款共计555200元。被告以首付款加贷款方式支付该商铺首付款285200元，剩余270000元贷款。后我公司如约交付上述房屋给被告使用，但被告至今只支付了285200元，剩余房款至今未付。经辽阳市房地产行政主管部门测绘，案涉房屋的实际面积是120.66㎡。故被告尚欠房款本金270138元，经我公司多次催要上述款项，被告仍不给付，现原告诉至法院，要求被告继续履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，向原告给付剩余购房款270138元，并向原告给付违约金，以270138元为基数，按日万分之一标准从2015年10月29日计算至实际付清之日止。被告马岩辩称，根据合同约定，原告不具备交付房屋的资格，交付房屋时没有向我提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，而且交房不是正式交房，只是把钥匙给我了。这个房屋我一直没有使用，大概2到3个月去看一次。合同自生效之日起30日内，原告没有到房产处备案。汽配城当时对外宣传的整个汽配城商圈的配套设施并不具备。2014年10月份，开发商曾经弃管过一次，我们这些业主曾经到市政府上访过，市政府给我们拒绝了我们就回去了。我当时要求退房，但是找不到人。原告于2017年8月向我下达破产通知书，我认为原告就是没人管了。我只是对首付的这部分所谓我的个人资产进行保护。本院经审理查明，原告盈昌置业系开发商。2014年7月被告马岩向原告购买位于太子河区网点，原、被告签订了一份商品房买卖合同，但无合同签订日期，合同明确该房屋的单价为4602.5元/㎡，建筑面积为120.63㎡，房屋总价款555200元。双方约定支付房款的方式为签订合同时，被告向原告支付首付款285200元，余款270000元由被告申请银行商业贷款。合同第五条明确，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定面积误差在3%以内的，据实结算，总价款以合同约定总额为准。合同第七条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第十一条约定，所购商品房为住宅的，需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十五条约定，原告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。合同第二十四条约定，商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由原告向辽阳市房产产权产籍管理处申请登记备案。在附件四第二条约定，买受人应积极办理按揭贷款，应向出卖人指定的银行提交符合按揭贷款需要的完整、真实、合法有效的文件材料，签署按揭合同及完成有关手续办理，并承担相关费用等，否则视为买受人违约。2014年7月18日，被告支付了首付款285200元，原告按照合同约定时间将网点交付被告使用，2015年10月29日被告预交水电费，2016年11月9日被告缴纳取暖费，但贷款手续一直未办理，270000元至今未支付。2017年8月21日，辽阳市中级人民法院受理了申请人对原告的重整申请，后指定辽宁弘旨律师事务所担任管理人，管理人依法履行通知、催缴债务等职责。2018年1月24日，包括被告在内的26户与原告签订商品房销售合同的业主到辽阳市太子河区信访局，反映辽阳市国际汽配城不能正常营业的问题，因不属于信访受理范围，辽阳市太子河区信访局告知上述业主不予受理，应当通过诉讼、仲裁等法定途径解决。2018年5月重整申请被中级人民法院驳回，原告恢复正常经营。2019年上述商铺取得辽（2019）辽阳市不动产权第X号（坐落太子河区，房屋建筑面积120.66㎡）不动产权证。不动产权证确定的房屋面积超出合同约定，按照单价4602.5元/㎡计算，该房屋总价款应为555337元，被告未付房款应为270138元。该网点现挂有“辽普婚车”的牌匾，牌匾上的联系电话为被告所有。上述确认事实依据有商品房销售合同、收款收据、不动产权证、照片及当事人陈述在卷佐证。上述证据经庭审举证、质证、认证，本院予以采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告盈昌置业与被告马岩签订的商品房销售合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效。原告将网点交付被告使用，但被告没有按照约定办理贷款给付购房款，故原告主张被告继续履行合同给付剩余购房款及支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于房款金额部分，合同约定的“面积误差在3%以内的，据实结算，总价款以合同约定总额为准”相互矛盾，视为约定不明，按法律规定应据实结算。被告辩称原告不具备交付房屋资格，交付房屋时没有提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。因质量保证书和使用说明书针对的是住宅，本案争议房屋为网点并不适用，故对该辩解本院不予采信。被告辩称原告没有自合同生效之日起30日内登记备案，属于违约，其一直主张退房。但原告对被告主张退房予以否认，被告亦未提供一直主张退房的证据。根据合同约定及法律规定，30日内未登记备案不影响合同效力，没有约定及法定的违约责任承担，并且原告已经履行主要的付房义务，所以未登记备案虽然违约但不产生违约后果。结合房屋现状，在双方当事人没有协商一致的情况下，被告未按照约定提交贷款手续也未支付房款的行为不能证明其合法主张退房，也不能改变生效合同对双方的约束，所以改变不了被告未支付购房款构成违约的事实，如确有纠纷应该通过合法程序和手续予以解决，故对该辩解不予采信。关于原告主张的违约金部分，按合同约定计算，因实际房屋总价款高于约定总价款，超出部分的违约金双方并未约定，故违约金本金按照合同约定金额即270000元计算，因合同中未约定贷款部分房款的给付时间，被告不能如实回答法庭发问，在辩论阶段认可收到管理人通知，结合本院审理的其他同类案件中查实，原告的指定管理人辽宁弘旨律师事务所于2017年12月28日向债务人送达了催款通知书，故管理人下达催款通知之日为原告主张之日，原告主张之次日为本案违约金计算的起始日期。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、第十四条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马岩拖欠原告辽宁盈昌置业有限公司购房款270138元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告马岩给付原告辽宁盈昌置业有限公司逾期付款的违约金，以270000元为本金，按日万分之一的标准自2017年12月29日起计算给付至实际付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5997.56元，由被告马岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  冀秋菊人民陪审员  李绍春人民陪审员  王春一二〇二〇年五月二十九日法官助理袁毓宏书记员谭天明