河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初1110号原告：廖海蒙，男，汉族，1982年4月9日出生，户籍地浙江省永嘉县，现住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：温飞飞，河南鼎大律师事务所执业律师。被告：鲍建明，男，汉族，1971年9月25日出生，户籍地河南省洛阳市吉利区，现住河南省洛阳市吉利区。委托诉讼代理人：李玉梅，河南丹诺律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：杨晨光，河南丹诺律师事务所实习律师。被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人：白松朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宏华，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杜翠香，该公司工作人员。原告廖海蒙与被告鲍建明、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖海蒙及其委托诉讼代理人温飞飞，被告鲍建明的委托诉讼代理人李玉梅、杨晨光，被告懿皇公司的委托诉讼代理人王宏华、杜翠香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖海蒙向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除双方于2019年10月21日签订的房屋买卖合同；2.判令鲍建明向廖海蒙支付违约金320000元；3.判令懿皇公司返还廖海蒙佣金32000元及物业交接保证金20000元；4.本案诉讼费用由鲍建明、懿皇公司承担。事实与理由：廖海蒙、鲍建明于2019年10月27日在中介方懿皇公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，鲍建明自愿将位于洛阳市西工区西小屯东涧沟村洛阳升龙广场B区第1幢B座B1单元B1-905号的房屋出售给廖海蒙，总价款160万元。合同签订时廖海蒙支付给懿皇公司佣金32000元及物业交接保证金2万元。合同约定卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，买方有权解除本合同,并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任。合同生效后，廖海蒙和中介多次联系鲍建明，要求鲍建明履行合同义务，鲍建明总以各种理由推诿，拒绝履行合同义务。鲍建明的行为已构成违约，应当按合同约定支付违约金320000元；懿皇公司应当返还廖海蒙已付佣金32000元及物业交接保证金2万元。鲍建明辩称，应驳回廖海蒙的诉讼请求。1.廖海蒙不具备法定或者约定的解除合同条件，鲍建明从未提出不把房屋出售给廖海蒙，鲍建明不存在卖方违反合同约定或者因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方，逾期30天的情形；廖海蒙无权单方解除合同，鲍建明要求各方继续履行合同。2.鲍建明不存在推诿拒绝履行合同的事实，廖海蒙要求鲍建明支付32万元违约金没有事实和法律依据；3.廖海蒙没有按照合同约定支付48万元首付款，构成违约，鲍建明有权解除合同并要求廖海蒙承担20%房屋成交价的违约责任，鲍建明本着善意履行合同，没有提起反诉，但保留权利。懿皇公司辩称，1.廖海蒙和鲍建明在懿皇公司居间下签订的合同系当事人真实意思表示，已经有效成立；2.由于鲍建明的不动产权证没有按时办理，致使合同不能按照原时间点履行，后来廖海蒙表示不再购买该房屋，懿皇公司无任何过错；懿皇公司已经促成房屋买卖合同成立，收取中介费合法有据；3.懿皇公司共收取廖海蒙52000元，其中中介服务费19000元不予退还，其他费用同意返还；4.不承担本案诉讼费用。根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：2019年10月27日，廖海蒙（买方）、鲍建明（卖方）、懿皇公司（居间方）在懿皇公司升龙店签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（合同编号：LY0045047），第一条约定拟转让房产坐洛阳市××西××村××广场××区××单元××号5号，房产用途为住宅，产权性质为商品房，建筑面积133.12平方米；第二条约定房产产权现状处于抵押状态，卖方于签署合同后7日内向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后10—15个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续；第五条约定该房产转让总价款160万元，卖方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2019年11月5日前面签，面签受理后5日内支付首付款48万元至贷款银行监管账户；第九条第三款约定卖方违反合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除合同，并有权向买方追究该房屋成交价的20%违约金；第十三条第二款约定因买卖双方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方收取的佣金不予退还；合同附件一手写部分还载明，卖方承诺此成交价自行解押，卖方承诺于2019年11月5日前办理房产证，卖方办证过程中产生的维修基金自行承担。懿皇公司收取廖海蒙中介服务费19000元、代办过户费2000元、代办贷款费3000元、代收评估费8000元、预留尾款（物业交接保证金）20000元，合计52000元。2019年11月26日，鲍建明与洛阳升龙置业有限公司签订《补充协议》，主要载明：双方签订的涉案商品房的《商品房预售合同》已备案，房屋坐落变更为河南省洛阳市西工区王城大道268号院15幢5—905号，建筑面积实测133.49平方米，总房款831652元，需补交差价2305元。2019年12月24日，鲍建明缴纳了住房专项维修资金，提交办理房产证手续。2019年12月31日，涉案房屋颁发了不动产权证书。懿皇公司和廖海蒙均陈述，廖海蒙原来租住的房子2019年12月19日到期，租金一年一交，因鲍建明未按约定时间点履行本案合同，其间廖海蒙提出想先住进涉案房屋，懿皇公司工作人员及廖海蒙与鲍建明协商未果，后因鲍建明履行合同拖的时间太长，廖海蒙不愿再购买涉案房屋。2020年1月8日廖海蒙诉至本院。2020年3月30日，鲍建明领取了不动产权证书。2020年4月3日，鲍建明填写《洛阳市住房公积金管理中心个人贷款提前结清申请表及回执单》，当日通过审核并提前结清了贷款97423.37元，申请表注明：贷款偿还完毕后，申请人持相关证明到洛阳市住房置业担保有限公司办理退保手续，持《撤押通知书》到房地产交易中心办理抵押的注销手续。同日，洛阳市住房置业担保有限公司向洛阳市房地产管理处、洛阳市不动产登记中心发出同意解除涉案房屋抵押的通知，请协助办理相关手续。本院认为，廖海蒙与鲍建明、懿皇公司2019年10月27日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。涉案房屋系鲍建明以按揭贷款方式从开发商处购买，本案合同签订时处于抵押状态，廖海蒙以按揭贷款方式购买该房屋。合同约定卖方鲍建明于2019年11月3日前申请提前还贷和注销抵押、11月5日前办理房产证，买方廖海蒙于11月5日前办理按揭贷款的面签，时间上相互衔接。鲍建明未在约定时间内办理房产证，直至11月26日才到开发商处签订《补充协议》为办理房产证作准备，12月31日房产证颁发，逾期超过30天；鲍建明也未在约定时间内申请提前还贷和注销抵押，直至房产证颁发时也未申请提前还贷和注销抵押，逾期超过30天，构成违约。据此，合同第九条第三款约定的合同解除条件成就，买方廖海蒙可以解除合同。廖海蒙没有专门通知鲍建明解除合同，涉案合同自鲍建明签收本案起诉状之日即2020年3月13日解除。鲍建明辩解其不存在推诿履行合同的意见与事实不符，辩解廖海蒙无解除权的意见不成立。鲍建明未在约定期限内办理房产证，合同约定的廖海蒙于11月5日前办理按揭贷款面签客观上无法履行，故不存在面签受理后5日内支付首付款48万元的履行问题。鲍建明辩解廖海蒙未支付首付款构成违约的意见不成立。鲍建明违约，应当根据合同第九条第三款的约定承担违约金。综合卖方鲍建明的违约情形、买方廖海蒙的损失以及涉案房屋已于2019年12月31日颁发房产证，本案开庭审理前10天结清了贷款、具备了注销抵押的条件，鲍建明也提出继续履行合同的情况，合同约定的房屋成交价20%的违约金（32万元）明显过高，本院予以调整，酌定支持64000元。懿皇公司作为居间人已经促成合同成立，对合同未能继续履行不存在过错，已经收取的中介服务费19000元不应退还，代办过户费、代办贷款费、代收评估费、预留尾款（物业交接保证金）合计33000元应予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认廖海蒙、鲍建明、洛阳懿皇房产经纪有限公司2019年10月27日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》已于2020年3月13日解除；二、鲍建明于本判决生效后十日内支付廖海蒙违约金64000元；三、洛阳懿皇房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还廖海蒙代办过户费、代办贷款费、代收评估费、预留尾款（物业交接保证金）合计33000元；四、驳回廖海蒙的其他诉讼请求。如鲍建明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3440元（已减半收取），由鲍建明负担2330元、廖海蒙负担1110元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李东晓二〇二〇年五月十八日书记员  金 淦