福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终172号 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶佳，女，1940年10月15日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：高锦辉，男，1978年7月10日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：卜祥伟、康淑芸，福建方定律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈素芳，女，1984年8月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陶京铭、蔡明钦，福建合贤律师事务所律师。 原审被告：厦门置宏房产行销策划有限公司，住所地厦门市同安区。 法定代表人：黄光荣，总经理。 上诉人叶佳、高锦辉因与被上诉人陈素芳，原审被告厦门置宏房产行销策划有限公司（以下简称置宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初4722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶佳、高锦辉上诉请求：请求撤销一审判决第一项、第二项、第四项，并依法改判认定叶佳、高锦辉与陈素芳签订的《房产买卖居间协议书》已解除，判令叶佳、高锦辉勿需返还陈素芳定金10万元以及改判支持叶佳、高锦辉要求陈素芳支付违约金32.176万元及律师费1万元的反诉请求。事实与理由：一、本案一审法院以重大误解撤销叶佳、高锦辉与陈素芳2017年9月3日签订的讼争合同，属于法律适用明显错误。“重大误解”而做出的民事行为一般具有以下构成要件：1.误解一般是因为受害方当事人自己过错造成的，而不是受他人欺骗或不当影响造成的。主要是受害当事人因缺乏必要知识、技能、信息或交易经验而造成的，从而导致合同与当事人自己的真实意思相违背。2.当事人的误解必须对行为的主要内容构成重大误解。如果仅是行为的非主要条款且不影响当事人权利义务关系，不应作为重大误解。同时对订约动机的判断错误不应构成重大误解。3.误解直接影响到当事人所应享受的权利的承担的义务。行为一旦生效，将会使误解方的利益受到损害。对照以上重大误解的构成要件，显然陈素芳并不符合重在误解的条件。首先，陈素芳在签约之前已明知案涉房屋结构发生改变，存在使用到隔壁房屋部分面积的事实。对此一审法院已查明确认。既然陈素芳签约之前已知道该情况，叶佳、高锦辉也没有隐瞒，那显然陈素芳就不可能构成误解。其次，该案涉房屋因结构发生改变，可能会对今后两套房屋的产权人产生纠纷隐患，该情况并不属于误解范围。误解针对的是已发生错判的客观事实，并不包括今后可能发生的隐患情况。第三，案涉房屋多占隔壁4平方米的情况，显然对陈素芳权利并不产生不利影响。叶佳、高锦辉按案涉房屋产权面积47.86平方米出售给陈素芳，对于陈素芳来说，该多出的约4平米面积本不包含在合同之内。所以无论今后该约4平方米面积能否进行使用，都没有超出陈素芳签约时可预计的范围。第四，关于高锦辉是否违反限售政策问题，该情况更不能作为陈素芳重大误解的事由。陈素芳在起诉状中并没有将高锦辉违反限售政策作为重大误解的事由之一，一审法院对此进行审查，违反了“不告不理”原则。此外，叶佳、高锦辉是否将该情况告诉陈素芳，根本不会造成陈素芳的实际权益受到损害。叶佳、高锦辉两人共同与陈素芳签订案涉房屋买卖合同，充分保证与陈素芳签订合同的效力，并保证陈素芳今后实际取得房屋的合法权利。所以，陈素芳不可能因为这个环节而导致房屋购买受阻。因此，叶佳、高锦辉是否违反限售政策，充其量涉及到合同效力问题，并不属于重大误解的评判条件。综上，一审法院以“重大误解”为由判令撤销本案合同，显然法律适用错误。二、一审法院在以重大误解撤销本案合同后，又依据《合同法》第58条之规定，采取“过错”角度对叶佳、高锦辉的行为进行评价，显然法律适用错误。《合同法》第58条合同被撤销后的过错赔偿，应当主要针对一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危订立合同后的损害赔偿。而作为因重大误解被撤销的情形，其过错则主要在于受害方当事人自己，是受害人受限于自己的认知水平而做出的违背本意的错误判断，这并不能归责于另一方的欺骗或不当影响造成的。重大误解的条款适用只是对有过错的受害人本身的一种“弱者保护”而已。本案中，如果一审法院认为叶佳、高锦辉一方存在向陈素芳隐瞒叶佳将案涉房屋卖给高锦辉的事实而作出撤销讼争合同的决定，那应当以叶佳、高锦辉存在欺诈行为角度而撤销合同，却不能以陈素芳重大误解撤销合同。陈素芳在一审起诉时并未主张叶佳、高锦辉欺诈，一审法院超越审理范围作出法律评价，且在事实认定及法律适用方面存在自相矛盾之处。三、叶佳、高锦辉有证据证明陈素芳不履行讼争房屋买卖合同并非出于“重大误解”而履行不能，而是因为陈素芳拒不支付购房款而主观违约。陈素芳签约后，即向叶佳、高锦辉表态无力支付购房款。为此，叶佳、高锦辉也多次给予陈素芳协商机会，但陈素芳最终仍拒不履行讼争房屋买卖协议。因此，陈素芳主观违约是真，“重大误解”抗辩是假。 陈素芳辩称，陈素芳是首次购房，之前并不清楚国家不动产买卖登记的相关规定，也不清楚厦门市相关限购政策。陈素芳在中介方置宏公司的积极撮合下，且对房子很满意，便草率地与叶佳、高锦辉签订了买卖合同。签订之后陈素芳咨询了解到，案涉房屋是上诉人私自改变结构，虽然多了四平方多的面积，但是改变了房屋结构。经过咨询，陈素芳得知擅自改变户型在变更登记时是没办法进行变更登记。基于这样的事实，陈素芳在了解后不再进行交易，导致纠纷。一审对基本事实认定是没有错误的。陈素芳对于产权变更制度的不了解是客观存在的，导致误解属于法律规定的重大误解，以存在重大误解解除合同是合理的。 置宏公司未作陈述。 陈素芳向一审法院提出诉讼请求：1.撤销陈素芳与叶佳、高锦辉、置宏公司签订的《房产买卖居间协议书》；2.叶佳、高锦辉共同返还陈素芳支付的定金10万元；3.共同赔偿陈素芳10万元；4.置宏公司返还陈素芳支付的佣金20800元。 一审法院认定事实如下：2014年10月20日，坐落在本区凤祥五里192号的1703室住宅于登记在叶佳名下，建筑面积为47.86平方米，土地房屋权证号为厦国土房证01191164号。2017年6月20日，叶佳将该房屋的出租、出售（包括代为收取售房款）等权利公证委托给高锦辉代理。2017年9月3日，在丙方置宏公司的居间下，叶佳及高锦辉共同作为出售方（甲方），陈素芳作为购买方（乙方），三方签订一份《房产买卖居间协议书》。协议第一条载明，甲方将坐落于同安区凤祥五里192号1703室的房产出售给乙方，土地房屋权证号为厦国土房证01191164号，建筑面积47.86平方米……乙方经过查阅甲方提供的相关权属凭证原件和丙方现场踏勘房屋，对甲方所出售房产以充分了解，愿意购买上述房产。第二条载明，上述房产成交价为人民币1608800元，乙方应分两次将定金10万元支付给甲方，其中于2017年9月3日付3万元，于2017年9月5日付7万元。第四条载明，乙方将上述购房款分四次支付给甲方，其中应于2017年9月12日前支付30万元（含定金）；于2017年9月25日前付20万元；于2017年10月20日前付298800元；余款81万元乙方向银行申请贷款，由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款五日内将差额部分以现金方式支付给甲方，同时由丙方依据本协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续。第六条载明，甲方应于收到全部购房款将房产交付给乙方使用。甲方交付的房产应保证室内整洁，无结构性损坏……。第七条载明，甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；……若因甲方或甲方的委托代理人原因致本房屋买卖合同无效或被撤销的，甲方、甲方的委托代理人自愿向乙、丙方分别相当于定金和中介费的标准承担过错责任。第十条载明，乙方应向丙方支付中介费详见佣金确认书；乙方应向丙方支付代办手续费800元……第十一条载明，甲乙双方签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约责任外，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。若甲乙双方自愿协商解除或终止履行合同的，中介费用已全额支付的，丙方不予退还……第十三条载明，甲乙双方保证备齐资料于2017年9月12日前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》；否则，每逾期一日应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金。若于2017年9月前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。该协议还约定了其他内容。高锦辉代理叶佳在甲方签名处签名，陈素芳和置宏公司也分别在乙方、丙方签名处签名、盖章。同日，高锦辉向陈素芳出具了10万元定金收条，置宏公司向陈素芳出具了20800元佣金收条。之后，陈素芳在约定的支付首付款及办理产权交易登记日之前，以案涉房格局与产权面积有出入，以及案涉房是高锦辉购买、合同不合法等理由，向高锦辉提出其不能继续履行合同，要求高锦辉向其返还10万元。高锦辉则要求陈素芳继续按照合同约定，于2017年9月12日前准备首付款及备齐资料前往办理案涉房产权交易登记手续。2017年9月12日，高锦辉到同安行政服务中心等待陈素芳前来办理案涉房产权交易登记未果。次日，高锦辉通过手机短信告知陈素芳属于单方违约，如果陈素芳准备好了资金及过户资料，其仍原意继续按原价将房屋出售给陈素芳，否则其只好重新选择购买方。2017年9月16日，高锦辉在等待陈素芳履行合同未果后，遂通过手机短信告知陈素芳从即日起解除合同。 另查明，本案各方当事人对上述1703室房屋在装修时隔入了相邻的1701室房屋约4平方米面积均无异议。高锦辉、置宏公司对分别收到陈素芳购房定金10万元、佣金20800元没有异议。陈素芳亦承认其在签约购买1703室房屋之前，到现场查看该房屋结构，知道该房屋经过装修改动有使用1701室约4平方米面积。 再查明，2017年3月24日，厦门市出台并公布了《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知规定，新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易。经一审法院向高锦辉调查，高锦辉陈述上述1703室和相邻的1701室房屋是其于2017年4月28日向叶佳的儿子叶爱水购买后，再通过置宏公司的居间介绍向陈素芳出售。因为1703室房屋权属当时登记在叶佳名下，所以通过叶佳的公证委托，以叶佳及其本人为甲方与乙方陈素芳、丙方置宏公司签订上述《房产买卖居间协议书》。高锦辉还陈述，其在解除与陈素芳签订的上述《房产买卖居间协议书》之后，已于2017年12月9日将1703室房屋出售并过户给了其他人。 一审法院认为，案涉《房产买卖居间协议书》由陈素芳、叶佳、高锦辉、置宏公司于2017年9月3日自愿签订，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。但据高锦辉自认，该房屋系其于2017年4月28日购买后，再于同年9月3日向陈素芳出售，因此高锦辉向陈素芳出售该房屋的行为，违反了厦门市2017年3月24日出台的住房限购限售政策。同时，1703室房屋经过装修，使用了1701室部分产权面积，房屋结构发生了改变，对该两套房屋今后的产权人制造了纠纷隐患，故陈素芳以其与甲方叶佳、高锦辉及丙方置宏公司签订《房产买卖居间协议书》构成重大误解，予以采纳。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项规定，因重大误解而订立的合同，当事人有权请求人民法院撤销。该法第五十八条规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，陈素芳请求撤销上述《房产买卖居间协议书》及要求叶佳、高锦辉返还10万元，予以支持。陈素芳并未举证其具体损失数额，且其明知其要买的1703室房屋经过装修改动，使用了1701室部分面积；以及通过高锦辉、叶佳共同作为案涉房的出售方（甲方），应当知道高锦辉也是房屋出售人，但其仍然签订上述合同，自身也有过错，其要求叶佳、高锦辉赔偿其10万元，证据和法律依据不足，不予支持。上述合同签订之前，叶佳已将案涉房卖给了高锦辉，但叶佳、高锦辉均未举证证明其有将该情况如实告诉陈素芳，且装修时随意改变房屋结构，导致陈素芳产生重大误解而签订上述合同。因此，叶佳、高锦辉过错明显，其反诉请求，均不支持。陈素芳在签订上述合同前，已经知道1703室房屋使用了1701室房屋部门面积的情况，且陈素芳并未举证证明置宏公司事先知道叶佳已将1703室出售给了高锦辉，故置宏公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，陈素芳要求置宏公司向其返还佣金，缺乏事实和法律依据，不予支持。叶佳委托高锦辉代理售房，应对高锦辉的代理行为承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十四条第一款第（一）项、第五十八条、第四百二十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、撤销陈素芳与叶佳、高锦辉、厦门置宏房产行销策划有限公司签订的《房产买卖居间协议书》；二、叶佳、高锦辉应于本判决生效之日起十日内返还陈素芳定金10万元；三、驳回陈素芳的其他诉讼请求；四、驳回叶佳、高锦辉的全部反诉请求。本案一审案件本诉受理费4612元，由陈素芳负担2716元，叶佳、高锦辉负担1896元；反诉受理费6276元，由叶佳、高锦辉负担。 二审审理期间，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。各方当事人均未提交新的证据。 本院认为，陈素芳在一审中陈述其在购买1703室房屋之前，到现场查看该房屋结构，知道该房屋经过装修改动有使用1701室约4平方米面积，但在案证据无法显示其对该房产与1701室属同一家庭户口内人员所有有所知晓。叶佳、高锦辉对此亦无证据证明向陈素芳予以明确告知。叶佳所出售的1703室所占用的4平方米系从其子叶爱水所有1701室所分割，因其系母子关系，则双方之间不会产生纠纷。陈素芳购买之时对此并不知情，而对其是否可以无障碍使用该4平方米亦无从判断。因存在占有其他房产面积的情形，极易引发纠纷，又因该4平方米已经装修进入1703室，必对陈素芳是否能正常整体使用1703室产生直接影响。综上，陈素芳对使用该4平方米，乃至嗣后是否能正常使用17803室产生重大误解而签订合同。现高锦辉又将1703室另售他人，故一审判决撤销该《房产买卖居间协议书》存在事实和法律依据，应予以维持。且为防止日后产生纠纷，以撤销合同为宜。鉴于叶佳违规改造房屋，与高锦辉又未向陈素芳披露房产全部情况，故对其反诉请求亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费8172元，由叶佳、高锦辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （李向阳） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年五月十四日 代书记员（ 朱巧 婷） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。