北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初62707号原告：周红，女，1960年5月12日出生。委托诉讼代理人：胡文友，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王大军，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京市朝阳区英特公寓小区业主委员会，住所地北京市朝阳区某号楼A座一层。负责人：陶玲，主任。委托诉讼代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：林波，男，1979年12月18日出生。被告：北京银达物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区东中街9号首层。法定代表人：薛福志，总经理。委托诉讼代理人：李洋，北京市中伦（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洁娴，北京市中伦律师事务所律师。被告：陶玲，女，1966年1月26日出生。委托诉讼代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。原告周红与被告北京银达物业管理有限责任公司（以下简称银达公司）、被告北京市朝阳区英特公寓小区业主委员会（以下简称英特公寓业委会）、被告陶玲确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周红及其委托诉讼代理人胡文友、被告银达物业的委托诉讼代理人周洁娴、被告英特公寓业委会的委托诉讼代理人杨刚、林波、被告陶玲的委托诉讼代理人杨刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周红向本院提出诉讼请求：要求确认银达公司与英特公寓业委会及陶玲于2014年9月29日和2017年9月27日签订的两份《英特公寓小区物业服务合同》无效。事实和理由：周红系英特公寓小区的业主，银达公司系该小区的物业服务企业。2018年小区维权业主询问小区供暖费过去六年大约有422万元流失问题，在查阅相关文件时周红发现英特公寓业委会和银达公司原来签订的物业服务合同到期后，在2014年9月29日签订的《英特公寓小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）中，将合同中原来第十四条后半段明确约定的“物业公司单项支出超过20000元以上的，应当向业委会提出申请并且说明具体使用情况（日常合同支付和发生紧急情况需要抢修除外）”进行了删除，而删除该条款没有经过小区业主大会审查同意，也没有经业主委员会全体委员开会讨论。另外，按照英特公寓管理规约的规定“签订物业服务合同应当有业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会或业主委员会公章”，而该合同的签署只有业主委员会的主任陶玲一个人签字，没有其他委员的签字。陶玲的签字没有得到业主委员会的授权，属于违规签字。故上述物业服务合同的条款删改违反了《英特公寓议事规则》、《物权法》等规定。而上述物业服务合同条款的删改放弃了全体业主对于交纳费用的监督，给小区业主造成了巨额的经济损失，上述合同应当属于无效合同。2017年9月27日，英特公寓业委会和银达公司又续签了《物业服务合同》，续签的合同中仍然将第十四条后半段进行了删除，且仍然由陶玲一个人违规签字，亦违反了法律规定。周红认为上述两份《物业服务合同》均属于无效合同，故诉至本院。英特公寓业委会辩称：不同意周红的诉讼请求。在签署涉诉两份《物业服务合同》时，英特公寓业委会成员对于2014年9月29日的合同在签署之前进行了讨论，合同条款的修改是经过了业主委员会委员讨论的，业主委员会的委员对于合同内容的修改是知情的，且在当时并未提出异议。而在实际签约时，虽然只有陶玲一个人签字，但是到场的业主委员会委员人数达到了三分之二的比例，对合同内容也是认可的。2017年的物业服务合同内容与2014年的物业服务合同除履行期限等条款外，内容基本一致的，当时业委会的五位委员对于合同内容无异议，且签订合同时亦有四位委员到场，人数也达到了三分之二。两份合同并不存在损害业主利益的情形，也不存在无效的其他情形，应属有效。银达公司辩称：第一、银达公司为英特公寓业委会合法选聘的物业服务企业，英特公寓业委会执行业主大会的决议事项，代表业主与银达公司分别于2014年、2017年签订物业服务合同。按照合同约定，合同经签署后即日生效，不违反法律的强制性规定，也不损害业主的利益，应属有效；第二、截止目前，2014年的物业服务合同已经履行完毕，2017年的物业服务合同已经履行了将近两年；第三、两份物业服务合同签署当天都是有三分之二的委员到场，并且加盖了业委会的公章，银达公司合理信赖英特公寓业委会签署的物业服务合同，合同应属有效；第四、自英特公寓业委会成立以来共签订过五次物业服务合同，都是由英特公寓业委会盖章，主任签字，已经形成了签署惯例；第五、英特公寓的管理规约由业主大会制定，只是业主内部自治性的规定，有关业委会委员签字的规定，只是业主督促业委会委员履行职责，该规定不是物业服务合同的生效条件，即使英特公寓其他业委会委员未在物业服务合同上签字，也不影响合同效力；第六、银达公司自2001年开始为涉诉小区提供物业服务，长达20年，自2005年成立英特公寓业委会以来，每次物业服务合同届满，业主大会都表决通过同意同银达公司续签合同，已经连续续签五次。银达公司一直合法经营，全心全意为业主提供物业服务，每年都向全体业主公示物业收支项目的情况和下年度的物业管理预算，充分保护业主的知情权等权利，周红的主张不符合全体业主的利益，请求驳回其全部诉讼请求。陶玲辩称：意见同英特公寓业委会及银达公司一致。另外，我方并非本案适格被告，本案诉讼是以确认合同无效为案由，《物业服务合同》的签约双方只有英特公寓业委会及银达公司，我方并非涉诉合同的签约主体，故并非适格被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周红系北京市朝阳区某号房屋房屋的所有权人，为英特公寓小区的业主。2012年9月30日，英特公寓业委会作为甲方、银达公司作为乙方，签订《英特公寓小区物业服务合同》（以下简称2012年合同），约定，乙方为甲方提供物业服务，物业项目名称英特公寓，坐落位置北京市朝阳区某号。物业服务期限自2012年10月1日至2014年9月30日。该合同第十四条约定“乙方为小区提供物业服务的管理岗位名义工资每月超过5000元的，应当将岗位报甲方备案；乙方单项支出超过20000元的，应当向甲方提出申请并说明具体使用情况，甲方应在5日内予以批复（日常合同支付和发生紧急情况需要抢修除外）。”该合同的落款处除有英特公寓业委会和银达公司加盖公章外，还有几名业委会委员和业委会主任的签字。2014年6月，英特公寓业主委员决定召开业主大会，讨论决定与北京银达物业管理有限责任公司续签《英特公寓小区物业服务委托合同》以及银达物业公司申请将住宅物业费恢复到以前3.95元/平方米/月的收费标准事宜。经过召开业主大会，并对表决结果进行统计，2014年9月10日，英特公寓业委会作出关于英特公寓小区2014年业主大会投票表决统计结果的公示，显示：1、同意与银达物业公司续签物业服务合同通过率双过半。2、同意物业费恢复原有标准（即3.95元/月/平方米）通过率双过半。以上两项表决事项形成有效决议，符合相关法律、法规之规定。2014年9月29日，英特公寓业委会作为甲方与银达公司作为乙方继续签订《英特公寓小区物业服务合同》（以下简称2014年合同），约定乙方为甲方提供物业服务。物业项目名称英特公寓。坐落位置北京市朝阳区某号。物业服务期限为3年，自2014年10月1日起至2017年9月30日止。该合同十四条约定“乙方为小区提供物业服务的管理岗位名义工资每月超过5000元的，应当将岗位报甲方备案。”2012年合同中十四条的后半段“乙方单项支出超过20000元的，应当向甲方提出申请并说明具体使用情况，甲方应在5日内予以批复（日常合同支付和发生紧急情况需要抢修除外）”被删除。该份合同落款处由英特公寓业委会和银达公司加盖公章，并有业委会主任陶玲的签字。2017年，英特公寓业委会又组织召开业主大会，就是否同意与银达公司续签物业合同事宜进行表决。2017年9月5日，英特公寓业委会作出《关于英特公寓小区2017年业主大会投票表决统计结果的公示》，显示，根据有关法律法规的规定，经英特公寓小区业主大会表决，开箱验票结果如下:同意与银达物业公司续签物业服务合同通过率双过半。以上表决事项形成有效决议，符合相关法律、法规之规定。2017年9月27日，英特公寓业委会作为甲方与银达公司作为乙方又签订《英特公寓小区物业服务合同》（以下简称2017年合同），约定物业服务期限为3年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止。合同第十四条约定的内容与2014年合同相同，与2012年合同的十四条相比，亦删除了后半段。该份合同由英特公寓小区业委会和银达公司加盖公章，并有业委会主任陶玲的签字。庭审中，周红主张2014年合同以及2017年合同无效，其表示2014年合同以及2017年合同中将十四条后半段删除的行为未经过业主委员会讨论决定，也未召开业主大会。并表示英特公寓小区的管理规约明确规定“业主大会与其依法选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同，应当由业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会或者业主委员会印章”，而2014年合同和2017年合同仅有业委会主任陶玲的签字，没有其他委员的签字，两份合同的签署违反了管理规约的规定。关于合同无效的理由，周红表示除上述问题外，两份合同的签署实际上是以合法形式掩盖了非法目的，通过续签的形式达到改签并把监督条款去掉的目的，以使银达公司逃避业主的监督；并表示改签后的合同损害了小区业主的利益，上述条款删除后，银达公司将收取的业主的供暖费通过租赁的名义给了开发商，造成了小区供暖费的流失，并表示银达公司连续多次违法使用公共维修基金，侵害了小区业主的利益，而小区业主的利益是公共利益的一部分，故上述合同最终也侵害了社会公共利益。英特公寓业委会对此不予认可，表示2014年合同和2017年合同的续签已经召开过业主大会，且达到了法律规定的通过条件，故英特公寓业委会才与银达公司续签合同，两份合同虽然删除了十四条后半段，但是在2014年合同修改的当时，向各个业委会委员通过邮件均发送了修改前的合同和修改后的合同，业委会委员也均收到了邮件，但是所有的委员均未提出异议。2014年合同加盖了双方的公章，在签署当时，有四名委员到场，虽然只有陶玲一人签字，但其他委员对于合同的签署也未提出异议，故上述合同的签署和修改过程并不违反法律的规定。2017年的合同条款基本未做任何改动，在与银达公司签署合同时，亦有四名委员到场，且均未提出异议。上述合同的签署程序并不违反法律的规定。另，英特公寓业委会表示本案中双方签署合同的目的就是为了继续进行物业服务，并不符合以合法形式掩盖非法目的的情形，而小区业主的利益并非社会公共利益。公共维修基金的支取亦与本案合同中删除的条款无关。庭审中，英特公寓业委会申请业委会委员王某和赵某某出庭作证。经询，王某表示其在2014年9月份为业委会委员，2014年的合同条款的修改其知情并同意，2014年的合同的签署其虽未到场，但亦知情且同意。赵某某表示其2014年至2018年为业委会委员，2014年合同条款的修改其知情并同意，2014年合同签署时其本人到场，也同意续签合同。2017年的合同签署虽未到场，但是亦知情并同意。庭审中，经询，双方均认可2014年合同签署时履职的业委会委员有6名，到场的委员有4名。2017年合同签署时履职的业委会委员有6名，到场的有4名。银达公司对周红的主张亦不予认可，其表示与英特公寓业委会签署合同是双方真实意思的表示，也符合法律规定的程序。在正式签署合同之前，修改后的合同通过邮件的方式发送给了业委会的委员，当时并没有人提出异议。在签署合同时，到场的业委会委员虽然没有签字，但是也未提出异议。而英特公寓管理规约属于小区内部自治的规定，对合同效力不产生影响，且2014年的合同现已经履行完毕。两份合同中删除的条款在实践中均未使用过，该条款的删除并未影响小区业主的利益。银达公司签署合同并没有非法的目的。关于周红所述侵害小区业主利益一节，银达公司表示两份合同仅涉及物业服务合同关系，供暖费如何使用并不受该合同约束，故供暖费的使用与本案无关，公共维修基金的支取亦与本案合同中删除的条款无关，在提供物业服务的过程中也不存在侵害业主利益的行为，并表示小区业主利益不能直接等同于公共利益。陶玲对周红的主张亦不予认可，其表示同意英特公寓业委会的意见，并表示其本人并非2014年合同和2017年合同的主体，并非本案适格被告。本院认为：按照法律规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。依法成立的合同，自成立时生效。但是，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，周红主张2014年合同和2017年合同系由英特公寓业委会、银达公司、陶玲三方签订，并以合同的修改未经过业委会委员讨论，未召开业主大会，合同签署过程违反了管理规约规定的程序，存在以合法形式掩盖非法目的和损害社会公共利益的情形等理由主张两份合同无效。关于合同的主体问题，根据2014年合同和2017年合同的内容可知，合同仅有两方主体，甲方为英特公寓业委会、乙方为银达公司，合同的权利义务也主要约束英特公寓业委会和银达公司。陶玲虽然在合同上签字，但系作为英特公寓业委会主任的身份签字，并非代表其本人，故陶玲并非2014年合同和2017年合同的主体，两份合同的主体为英特公寓业委会和银达公司。关于合同效力问题，对于周红主张的合同修改未经过业委会委员讨论，未召开业主大会，合同签署过程违反了管理规约规定的程序一节。根据本院查明的事实可知，英特公寓小区对于是否继续聘用银达公司作为本小区的物业服务公司召开了业主大会并进行了投票表决，表决结果为同意续聘，上述程序符合法律的规定。2014年合同和2017年合同是双方当事人的真实意思表示，虽然合同内容进行了部分改动，删除了十四条后半段，但此种修改并不属于应当由业主共同决定的事项。而修改后的合同内容在合同签署前已经告知了英特公寓业委会的委员，大部分委员未提出异议。两份合同虽然并没有其他委员的签字，但是银达公司和英特公寓业委会均加盖了公章，且两次合同签署时均有三分之二的业委会委员到场。合同签署过程虽然没有严格遵守管理规约的规定，但是管理规约属于内部自治规范，上述行为并不足以影响合同的效力。故对于周红的该项主张，本院不予支持。对于周红主张的上述两份合同存在以合法形式掩盖非法目的一节，以合法形式掩盖非法目的是指当事人实施的行为在形式上是合法的，但在缔约目的或内容上是非法的，当事人在实施行为过程中故意表示出来的形式或故意实施的行为并不是要达到其目的，也不是其真实意思，而只是希望通过这种形式掩盖和达到其非法目的，“非法”应指违反法律强制性规定。本案中，2014年合同和2017年合同的主要内容仍然是由银达公司为英特公寓小区提供物业服务，并不违反法律的规定。周红主张两份合同存在非法目的，但是未提供充分证据予以证明，故对于周红的该项意见，本院亦不予支持。关于周红主张上述两份合同存在损害社会公共利益的情形一节，周红提供的证据不足以证明两份合同损害了小区业主的利益，且小区业主的利益并不能直接等同于社会公共利益，本院对其该项意见亦不予支持。故周红以上述理由主张2014年合同和2017年合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周红的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告周红负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇二〇年五月二十八日书记员  张 晨