北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初2618号原告：张丽云，女，1952年11月14日出生，回族，北京继电器厂退休工人，住北京市房山区。委托诉讼代理人：高鹏，北京市中坤律师事务所律师。被告：史冰，男，1978年6月1日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孔磊，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，北京市东元律师事务所律师。原告张丽云与被告史冰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽云及其委托诉讼代理人高鹏，被告史冰及其委托诉讼代理人孔磊、王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丽云向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告未按照约定时限办理房屋权属转移登记手续的逾期违约金398190元；2.被告赔偿原告因逾期交房所产生的房租77500元、赔偿原告租房中介服务费3100元；3.被告赔偿因延期办理房屋权属转移登记手续导致原告契税票过期而多支出的契税、印花税58352.50元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月25日，原、被告经中介公司介绍签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将自己名下位于北京市丰台区晓月中路1号院8号楼1层5-102号房屋作价389万元出售给原告。按照买卖合同的约定，原告陆续支付被告购房定金9万元和购房款69万元，同时根据买卖合同第八条第一款的约定：买卖双方最晚应于合同签订之日起150日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该条第二款（2）项约定：如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移手续，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际房屋产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五/日向买受人支付逾期违约金。同时双方在买卖合同第六条第一款（1）项约定：办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，出卖人于15个工作日内将该房屋交付给买受人。在买卖合同履行过程中，被告一直拖着拒不办理买卖房屋的抵押注销手续，后原告将被告起诉至北京市丰台区人民法院，双方达成民事调解书，被告承诺于2017年11月5日前协助原告办理产权转移登记手续，但后来被告仍然未按照上述的调解结果予以实际履行。后原告再次将被告诉至法院，北京市丰台区人民法院和北京市第二中级人民法院现已经作出生效判决，判决被告将涉案房屋产权转移登记至原告名下，但被告仍然未按照判决结果履行，并且一直占据涉案房屋，导致原告自行出资在外租房居住，给原告造成很多的租房经济损失，对此被告作为严重的违约方应当依法予以赔偿。为维护原告合法权益，诉至法院。被告史冰辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原被告双方未在约定时限办理涉案房屋缴税、过户手续原因，在于原告不愿意按照涉案房屋真实交易价格389万元进行网签、缴税。为了达到少缴税的目的，原告坚决要求被告配合其违反国家法律，以远低于房屋真实交易价格155万元办理房屋的缴税、过户手续。故迟延的原因在原告，原告主张违约金没有事实及法律依据。此外，因原告原因导致房屋缴税、过户延迟，使得被告迟延收到涉案房屋尾款311万元，利息损失严重，被告保留追究原告法律责任的权利。二、因为被告的坚持，原告最终按照税收规定，全款纳税，后被告积极配合原告于2019年11月13日，办理了涉案房屋的缴税手续，并于同一天配合原告办理了涉案房屋的过户手续，于2019年12月21日办理了房屋的交接手续。逾期交房的原因不在被告，在原告。三、涉案房屋现在的市场价格高于389万元，原告是交易的受益方，现原告在受益的情况下仍然要求被告承担违约责任，有违民事交易的公平原则。四、原告于2019年10月29日向法院提交起诉状，2019年11月13日，被告配合原告办理涉案房屋的缴税、过户手续，故并不是被告违约了，而是因为原告必须按照真实价格缴税，原告恼羞成怒诉到法院。张丽云围绕诉讼请求提交房屋买卖业务签订文件合订本、账户交易明细、调解书、房屋租赁合同、证明、民事判决书、结婚证、完税证明、刷卡凭条、买卖合同；史冰提交存量房屋买卖合同、笔录、短信记录、网页截图、调解书、银行明细；本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月25日，张丽云与史冰经北京存房房地产经纪有限公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定史冰将其所有的位于北京市丰台区晓月中路1号院8号楼1层5-102房屋出售给张丽云，房屋成交价1590000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价2300000元，合计3890000元，史冰应于2016年12月1日前办理抵押注销手续，抵押金额为700000元，张丽云于签订本合同1日内支付定金90000元，本次交易应缴纳的所有税费由买受人张丽云承担，买卖双方最晚应于合同签订之日起150日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起160日内取得房屋所有权证书的，如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五/日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付。同时就违约条款、合同解除条款等予以约定。同日，张丽云与史冰签订《全款付款方式补充协议》，约定诉争房屋成交总价为3890000元，并就定金、物业交接保证金、剩余购房款的支付方式、期限等明确约定。该合同签订后，张丽云依约向史冰支付定金90000元，史冰未按合同约定于2016年12月1日前办理诉争房屋解除抵押手续，致使房屋交易程序无法进行。2017年3月，张丽云对史冰提起起诉，诉讼中经法院主持调解，2017年8月1日，张丽云向史冰支付690000元，史冰用该款项解除诉争房屋抵押手续。2017年9月5日，双方经（2017）京0106民初7936号民事调解书达成如下协议：一、史冰于2017年11月5日之前协助张丽云办理北京市丰台区晓月中路1号院8号楼1层5-102号房屋的产权转移登记手续，张丽云于办理产权转移登记之日向史冰支付剩余购房款311万元；二、如史冰未配合履行第一款规定义务，则双方合同解除，史冰于合同解除之日起十日内退还张丽云全部已付购房款78万元并赔偿张丽云违约金200万元；三、如因张丽云方原因未在第一款规定的时限内完成上述涉案房屋的产权转移登记手续，则双方合同解除，张丽云于合同解除之日起十日内赔偿史冰违约金200万元；四、史冰于张丽云支付全部购房款之日起十五个工作日内向张丽云交付北京市丰台区晓月中路l号院8号楼1层5-102号房屋；五、史冰向张丽云支付违约金6750元（已履行）；六、案件受理费18960元由史冰负担，保全费5000元由张丽云负担。庭审中，原、被告表示调解书第五项约定的违约金系对史冰此前的违约行为的结算。2017年9月21日，张丽云与史冰签订合同编号C1552369《存量房屋买卖合同》，约定史冰向张丽云出售诉争房屋，房屋抵押情况为未设定抵押，经双方协商一致，该房屋成交价格为1550000元。后史冰主张网签合同的成交价格并非实际交易价格、张丽云存在规避税收为由，要求张丽云按照实际交易价格389万元缴税，双方就此未达成一致意见，故未于调解书约定的2017年11月5日前办理涉案房屋的产权转移登记手续。后张丽云向本院提起诉讼，请求法院判令张丽云与史冰于2017年9月21日签订的网签C1552369合同有效并请求法院判令史冰继续履行合同，积极配合张丽云办理涉案房屋的产权变更登记手续。本院经审理后认定，网签系房地产相关部门出于行政管理的需要而规定的对房屋交易进行登记备案、网上公示的程序，其目的是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房二卖”的情况发生。因此，是否网签及网签是否有效均不影响房屋买卖合同的效力及履行。但网签合同仍属交易双方为设立房屋买卖合同关系所达成的协议，具有合同法上的效力问题。本案中，张丽云与史冰于2017年9月21日签订合同编号C1552369的网签合同，后史冰以网签合同约定的房屋价格与买卖合同中房屋成交价格不一致，张丽云存在规避税收为由拒不履行缴税、过户义务，对此本院认为，即使房屋买卖中存在规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的情形，该价格条款无效，但不影响合同其他部分的效力，双方签订的房屋买卖合同仍应继续履行，史冰所述应按实际交易价格补缴税款的问题，可依据相关政策向相关行政部门反映处理，故张丽云要求确认双方签订的编号为C1552369的网签合同有效的诉讼请求，本院予以支持。张丽云与史冰于2016年8月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，合同双方当事人均应按照约定履行相应权利义务，现史冰拒不履行协助缴税、过户义务的行为应属违约，故张丽云要求史冰协助其办理诉争房屋产权转移登记手续的请求，本院予以支持。本院于2019年7月8日作出（2019）京0106民初1337号民事判决书，判决：一、张丽云与史冰于二〇一七年九月二十一日签订的合同编号为C1552369《存量房屋买卖合同》有效；二、史冰于本判决生效之日起十日内协助张丽云办理北京市丰台区晓月中路1号院8号楼1层5-102号房屋（房屋所有权证证号：京房权证丰私字第XXXX号）产权转移登记手续，张丽云于办理产权转移登记之日向史冰支付剩余购房款3110000元。史冰不服一审判决结果，提起上诉，要求按照389万元为计税价格办理房屋转移登记手续。2019年9月29日，北京市第二中级人民法院出具（2019）京02民终11458号民事判决书，认定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。一审判决确认张丽云与史冰签订的合同编号为C1552369《存量房屋买卖合同》有效应继续履行，双方对此不持异议，本院不再赘述。双方亦同意继续履行房屋买卖合同。关于史冰主张以389万为计税价格办理房屋权属转移登记手续的请求。张丽云与史冰间存在房屋买卖合同关系，在该法律关系项下，张丽云负有支付剩余购房款的义务，史冰负有配合张丽云办理房屋产权转移登记手续的义务。即便双方对于缴纳契税的价格基准存在异议，但并不构成合同不能履行之障碍，双方应继续履行合同义务。即使房屋买卖中存在规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的情形，该价格条款无效，但不影响合同其他部分的效力，双方签订的房屋买卖合同仍应继续履行，史冰所述应按实际交易价格补缴税款的问题，可依据相关政策向相关行政部门反映处理。此外，本案一审审理范围系基于张丽云继续履行合同诉求项下的合同权利、义务审查，交纳契税的核价问题非此项下的审理范围，亦非民事案件之审查内容。综上所述，史冰的上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；判决：驳回上诉，维持原判。2019年11月13日，张丽云以389万元为计税金额缴纳了涉案房屋的契税58350元及印花税2.50元。2019年11月14日，涉案房屋的产权转移登记至张丽云名下。庭审中，张丽云还提交其于2016年9月30日与刘旦华签订的《存量房屋买卖合同》、2016年11月3日刘旦华缴纳房款的发票及京政发[2003]3号文件及《国家税务总局关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告》（国家税务总局公告2017年第8号），拟证明其出售已购公有住房（西城区爱民里13号楼4层9门941号）后一年内新购涉案房屋，原本按照规定应按新购商品房与出售已购公有住房成交价的差额计征契税，其可以不用缴纳涉案房屋的契税，但因为史冰不配合办理缴税及过户，导致其超过一年期限，无法享受税收优惠。史冰对此不予认可，表示延期缴税和过户是因为张丽云不同意按照房屋真实交易交割进行缴纳税费所致，与史冰无关。庭审中，张丽云还提交北京市房屋租赁合同、证明及缴费凭证，拟证明其因史冰拒不协助其办理房屋缴税、过户手续，导致其自2018年3月12日至2020年3月11日在外租房，产生租金损失77500元、中介服务费损失3100元。本院认为：当事人在房屋实的交易价格，该价格条款无效。（2017）京0106民初7936号民事调解书已就史冰此前的违约行为进行调解确认，双方当事人重新确定过户时间为2017年11月5日之前，后原、被告双方未能在2017年11月5日前办理涉案房屋的过户手续，系因双方对缴税价格存在争议。根据查明的事实，2017年9月21日双方签订的合同编号C1552369《存量房屋买卖合同》中约定的155万元并非涉案房屋的真实交易价格，系真实交易价格与网签价格不一致的阴阳合同，史冰要求张丽云按照真实交易价格进行缴税并无不当，双方系因网签价格及税费缴纳问题发生争议致无法按约履行，并非因史冰违反合同约定导致未按约履行。综上，因张丽云主张的诉讼请求的基础为史冰违约导致逾期过户，故其据此主张的全部诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回张丽云的诉讼请求。案件受理费4241元，保全费5000元，由张丽云负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郑娟二〇二〇年五月二十五日书记员  高桐