山西省孝义市人民法院民事判决书（2020）晋1181民初417号原告：武×，现住孝义市。被告：闫×,现住孝义市。被告：山西房多美房产经纪有限公司，统一社会信用代码：91141181MA0KJ6AY7Y。法定代表人：李×，职务：店长。委托诉讼代理人：田×，现住孝义市。原告武×与被告闫×、山西房多美房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武×，被告闫×，被告山西房多美房产经纪有限公司的委托诉讼代理人田×均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武×向本院提出诉讼请求：1、依法判令确认原、被告于2019年12月31日签订的房屋买卖协议无效；2、依法判令被告闫×退还原告购房款455000元；3、依法判令被告山西房多美房产经纪有限公司退还原告佣金4000元及赔偿经济损失5000元。事实与理由：2019年12月29日，经被告山西房多美房产经纪有限公司推荐原告看了被告闫×所有的位于孝义市××庄户的房屋。2019年12月31日双方在被告山西房多美房产经纪有限公司的店铺内签订了房屋买卖协议。2020年3月份，原告看到一份法院公告图片才知道原告购买的被告闫×的房屋已被运城市某法院查封，查封期限至2021年5月。原告遂要求被告山西房多美房产经纪有限公司予以解决，要求被告闫×出示房屋解封公告，但被告无法出示，被告闫×保证房屋没有任何纠纷，并表示等有事才给原告解决。原告多次与二被告协商均未果。原告认为，二被告联合隐瞒房屋已被查封的事实，并非法出售已被查封的房屋，属于违法行为。为维护原告的合法权益，原告提出以上诉讼请求。被告闫×辩称，被告于2014年左右向贾家庄村委购买上述房屋时，村委未告知此房存在纠纷，之后原告也从未收到任何法院送达的查封公告，更没有听说过其房屋已被查封的情况，而且原告购买房屋时是通过多次看房后自愿购买的，现原告要求被告退还购房款，被告不同意且无法律依据。被告山西房多美房产经纪有限公司辩称，当时原告打电话联系公司要购买房屋，被告给原告介绍了几套房屋后原告均不满意，后得知被告闫×的房屋要出售，便带原告去参观了房屋，且查看了房屋的购房合同及付款凭证等手续，并就诉争房屋是否存在经济纠纷、财产共有人是否同意出售进行调查后，双方才签订了购房合同。而原告在购买此房屋之前一直居住在贾家庄小区，知道上述房屋属于小产权房，但是仍愿意购买，被告不存在故意欺骗原告的行为。被告此次提供中介过程中确实收取过原告4000元佣金，但被告不同意退还，也不同意赔偿原告损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告武×针对其主张提供证据如下：1、原告武×身份证复印件1份，证明原告的诉讼主体资格；2、被告闫×身份证复印件1份，证明被告属于适格的诉讼主体；3、原告与被告闫×签订的《房屋买卖协议》1份，证明经被告山西房多美房产经纪有限公司居中介绍，原告（乙方）与被告闫×（甲方）于2019年12月31日签订房屋买卖协议一份，协议约定被告闫×将其所有的位于孝义市××区的位于孝义市××区的位于孝义市××区的位于孝义市××区的位于孝义市××区的位于孝义市××区西户的房屋以455000元的价格卖予原告，约定了付款期限及方式；4、佣金收据1支，微信电子账单1支，证明被告山西房多美房产经纪有限公司收取原告支付的房屋中介佣金4000元；5、编号为NO5346237的收据存根1支，山西省农村信用社电子账单1支，中国邮政储蓄银行电子账单1支，微信电子账单1支，证明原告于2020年1月3日将购房款455000元全部付清，被告闫×给原告出具收据一支；6、照片1张，证明本案所涉房屋已被山西省运城市中级人民法院（2013）运中执字第41号查封公告依法查封，查封期限从2018年5月23日起至2021年5月23日。被告闫×对原告提供的证据真实性均无异议，被告确实收到原告的购房款455000元，但被告不知道诉争的房屋已被法院查封，而且原告作为购买人在购买之前应该对房屋的情况进行了解。被告山西房多美房产经纪有限公司对原告提供的证据真实性均无异议，购房协议确实是通过被告公司签订的，但被告不知道诉争的房屋已被查封，而且在签订购房合同之前曾向被告闫×核实过房屋是否存在纠纷。被告闫×未提供证据。被告山西房多美房产经纪有限公司对其主张提供证据如下：《房屋买卖协议》1份，证明在协议中双方明确约定如房屋有其它纠纷，责任由业主自行承担。原告武×对被告山西房多美房产经纪有限公司提供的证据无异议。被告闫×对被告山西房多美房产经纪有限公司提供的证据无异议。本院依法组织双方当事人进行了举证、质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷予以佐证。本院对原、被告有争议的事实分析认定如下：2019年12月31日，经被告山西房多美房产经纪有限公司介绍，原告武×实地查看被告闫×的房屋后，与被告闫×签订了《房屋买卖协议》一份，协议约定：“卖方（简称甲方）闫×，买方（简称乙方）武×，在平等、自愿、充分协商的基础上就房屋买卖有关事宜达成一致，一、甲方自愿将位于孝义市××区西户，面积129平米出售与乙方；二、房产成交价人民币（大写）肆拾伍万伍仟元元整（455000.00元）；三、签订本认购协议当日即2019年12月31日，乙方同意支付甲方购房款包含定金人民币（大写）贰拾万元整（200000.00元），订购违约责任：如乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金，如甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起三个工作日之内将定金双倍给付乙方；四、因该房屋为山西云天房地产开发集团有限公司开发建造，甲方未能为该房屋办理房屋所有权证，后期如需办理，甲方有义务积极协助乙方尽快办理房屋所有权及更名手续，手续所产生的费用由乙方承担；五、甲、乙双方协商同意于2020年1月3日前交接房屋，甲方将该房屋腾空交于乙方并物业交验。六、甲方同意乙方先付贰拾万元（200000.00元），并配合乙方更名，剩余尾款人民币贰拾伍万伍仟元整（255000.00元），在交房之前打入双方指定的账户，甲方将房屋所带双人床2支、高低床1支、衣柜2组、立体空调1台、沙发1套、茶几1个、电视柜1个、电视1台、滚筒洗衣机1个、冰箱1个、餐桌1个、热水器1台、油烟机1个、燃气灶及固定装修随房留给乙方，甲方最迟2020年1月31日将房屋名下户口迁出；七、协议另约定甲乙双方均知此房屋为山西云天房地产开发集团有限公司开发建造，双方以签订本买卖协议的方式进行交易，本协议签订并交接房屋后，房屋所有权由乙方所有，甲方保证此房屋无任何经济纠纷......；八、被告山西房多美房产经纪有限公司的佣金8000元，由协议双方各支付4000元”。2019年12月31日，原告通过其持有的尾号为6959的山西省农村信用社账户为被告闫×持有的尾号为4712的账户转账198000元，同日以微信转账的方式给付被告闫×2000元，2020年1月3日，通过其持有的尾号为8185的中国邮政储蓄银行账户给被告闫×持有的尾号为6943的账户转账225000元及微信转账30000元。收到上述款项后被告闫×给原告出具收据一支，载明：“今收到武×转账人民币肆拾伍万伍仟元整455000.00收款事由贾庄小区云天上上城25号楼19层04（西户）房款2020年1月3日收款人、：闫×”。协议签订之日，原告通过微信转账的方式支付被告山西房多美房产经纪有限公司中介佣金4000元，被告山西房多美房产经纪有限公司给原告出具收据一支并加盖公司财务专用章。付清房款后被告闫×将房屋腾出并交付原告使用。之后原告要被告闫×协助其在物业办理购房合同更名事宜，但物业拒绝变更买卖合同。2020年3月，原告发现法院公告一份，本案所涉房屋已被山西省运城市中级人民法院（2013）运中执字第41号查封公告依法查封，查封期限从2018年5月23日至2021年5月23日。原告遂多次要求二被告解决诉争房屋的解封事宜未果，双方产生争议，故原告提起诉讼。另查明，诉争的房屋系山西云天房地产开发有限公司孝义公司以抵顶工程款的方式抵顶给被告闫×，价款466800元。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)依法收回土地使用权的；(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(五)权属有争议的；(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”上述规定是城市房地产管理法专项特别法规定的禁止性规定，属于强制性规定。对于合同的效力，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，根据原告提供的查封公告可以看出，诉争的房屋于2018年5月23日被山西省运城市中级人民法院（2013）运中执字第41号查封公告依法查封，查封期限从2018年5月23日至2021年5月23日；而原、被告之间的房屋买卖协议签订于2019年12月31日，双方签订协议之时，诉争的房屋仍在查封期限内。另根据原、被告的当庭陈述和房屋买卖协议的内容可以确认被告闫×在出售诉争房屋时仅有诉争房屋的买卖合同，尚未取得诉争房屋的产权证明。本院认为，被告闫×作为贾庄村村民只能将房屋出售予本集体经济组织的其他村民，不得对外进行转让，故原、被告之间的房屋买卖协议违反了法律的禁止性规定，属于无效的买卖合同，该合同自始、确定无效。被告闫×辩解其不清楚诉争房屋已被法院查封，也不知道存在房屋查封公告，而原告是在清楚明白诉争的房屋由山西云天房地产开发集团有限公司开发建造，没有房屋产权证明，自愿选择以签订买卖协议的方式进行交易，双方之间不存在欺诈行为，故不同意退还购房款的理由不符合法律规定不能成立，闫×应当将收取原告的购房款455000元予以退还。被告山西房多美房产经纪有限公司作为房产中介公司，在提供房产中介服务时应当知道商品房买卖所涉房屋除必须取得产权证明，在有关机关完成过户登记手续并缴纳相应的契税，而被告山西房多美房产经纪有限公司明知被告闫×的房屋仅有房屋买卖合同的情况下，仍然居中介绍原、被告进行买卖交易，致使原告购买的房屋的目的不能实现，不得要求支付报酬，故对原告请求被告山西房多美房产经纪有限公司退还佣金4000元的主张，本院依法予以支持。原告主张要求被告山西房多美房产经纪有限公司赔偿损失5000元，但未能提供证据予以证明其损失，且原告在购买房屋时明知诉争房屋没有产权证明的情况下仍自愿以签订买卖协议的方式进行交易，自身也存在一定的过错，故对其请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十二条、第四百二十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：依法确认原告武×与被告闫×于2019年12月31日签订的《房屋买卖协议》无效；被告闫×返还原告武×购房款455000元；被告山西房多美房产经纪有限公司退还原告武×佣金4000元；驳回原告武×的其他诉讼请求。上述第二、三项，于本判决书生效之日起十五日内付清。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8340元，减半收取4170元，由原告武×承担45元，被告闫×承担4125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。审 判 员 王 红 二〇二〇年五月十四日法官助理 张辉辉书 记 员 杨雅俊