贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初2395号原告：李相菊，女，汉族，1983年10月8日出生，住址：贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：宋茂松，代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，系该公司法人。委托诉讼代理人：朱妍。委托诉讼代理人：田甜。原告李相菊诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告李相菊以及原告李相菊之诉讼代理人宋茂松到庭参加诉讼，被告合纵置业公司之委托诉讼代理人田甜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付自2016年12月30日起至被告实际办理转移登记文书之日止的违约金（以购房款645389元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，暂计算至2020年4月28日，共计1261天，合计金额:81384元）。二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年5月31日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于贵阳市白云区房屋一套，建筑面积144.71平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5615元，总价款645389元。以银行按揭方式付款，首付195389元，余款450000元通过银行贷款方式支付给被告。同时约定：被告应当在2017年12月30日前将已取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。逾期超过60日，被告应当按照原告全部已付款的0.01%向原告支付违约金。在合同第二十二条第三款被告承诺于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起60日以后被告仍不能交付，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金。合同签订后，原告已经向被告付清了全部购房款，直至今日，被告并未向原告办理交付商品房转移登记的有关文书，经原告多次催促仍未履行合同义务，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告贵阳合纵置业有限公司辩称：1、被告交付商品房转移登记文书的时间是应从实际交房后计算24个月；2、双方签订了商品房买卖合同及补充协议，已明确约定即便被告存在逾期办证的情形，违约金上限不超过商品房总价款的百分之1；3、违约金的诉讼时效应从立案之日起向前计算三年，超过诉讼时效的部分不应得到支持。根据当事人的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：2013年5月31日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于贵阳市白云区房屋一套，建筑面积144.71平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5615元，总价款645389元。双方在合同第二十二条第三款明确约定被告在2016年12月30日前，取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同第二十二条第三款约定逾期办证责任：（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定办理：1、约定日期内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房款价款承担违约责任；2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起／日内退还买受人已付款，并按照利率支付利益。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的0.01%的违约金。上述《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定，“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续……”。另，案涉房屋被告至今未取得所有权初始登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。被告辩称根据补充协议约定办证时间和条件不成就不应支付违约，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未取得商品房所有权初始登记，已经构成违约应承担违约责任。对于被告提出的交房之日起24个月内办理转移登记手续的辩解意见，由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2016年12月30日前，故对于该辩解意见，本院不予采纳。对被告关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见本院也不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。本案双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就应当知道其权利受到侵害，原告就应该向被告主张权利并开始计算诉讼时效。原告2020年4月28日提起本案诉讼，未提供证据证实本案存在诉讼时效中断的情形，故本院仅支持其起诉之日前三年的违约金，超过三年的部分已经超过诉讼时效不予支持，被告的该项辩解意见成立。截止2020年4月28日，原告应得到支持的违约金为：645389元×0.01%/天×365天/年×3年＝70670元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李相菊支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止2020年4月28日为70670元，2020年4月29日起继续以64.5389元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司向原告马锐敏交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；二、驳回原告李相菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费917元（已减半，原告已预交），由原告李相菊负担117元,被告贵阳合纵置业有限公司负担800元,。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘佳玲二〇二〇年五月二十七日法官助理刘宁书记员罗元勋