北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初44082号原告（反诉被告）：王欢，男，1988年3月21日出生，汉族，北京唇味诱惑餐饮有限公司经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王艳涛，北京罗斯律师事务所律师。被告（反诉原告）：骆然，女，1986年6月2日出生，汉族，首都师范大学附属实验学校教师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵鑫（被告骆然之夫），男，1982年10月25日出生，汉族，中国银行业务经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：管国文，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。第三人：北京市东城区房屋土地经营管理二中心，住所地北京市崇文区绿景苑4号楼中段。法定代表人：康哲才。原告（反诉被告）王欢（下称姓名）与被告（反诉原告）骆然（下称姓名）、第三人北京市东城区房屋土地经营管理二中心（以下简称东城区房地二中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，经审理认为有不适宜简易程序审理的情形，裁定转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。王欢及其委托诉讼代理人王艳涛，骆然及其委托诉讼代理赵鑫、管国文均到庭参加了诉讼，东城区房地二中心未到庭应诉，但向本院提交了书面意见。本案现已审理终结。王欢向本院提出诉讼请求：判令骆然继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，协助王欢将北京市朝阳区1808号房屋（以下简称涉案房屋）过户至我名下，如合同无法继续履则判决骆然返还定金10000元、首付款20000元并支付违约金240000元。事实与理由：自2011年起案外人骆治中将涉案房屋出租给北京东盛置地房地产经纪有限公司（以下简称东盛置地公司），当时我是该公司的法定代表人。后来骆治中以着急用钱为由，让我方提前支付了2016年7月31日之前的租金。再后来骆治中还要求我方提前支付租金，我和骆治中沟通后，双方达成一致，他将涉案房屋出售给我。双方于2013年12月9日就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定房屋总价款1200000元。因涉案房屋无房本且为共有产权住房，骆治中享有67%的产权，北京市崇文区房屋土地经营管理中心享有33%的产权，故骆治中承诺积极配合我办理解除共有事宜，并在解除共有后配合办理房屋产权证。同时，骆治中还承诺在我交付定金及首付款后将房屋交付给我使用，如骆治中违约，按照总房款20%支付违约金，如房屋因共有产权性质导致不能买卖，则由骆治中承担责任。合同签订后，我按约支付了定金10000元、首付款20000元，之后又和骆治中共同前往办理解除共有手续，但相关部门告知可以办理但具体时间不能确定。因为无法办理解除共有的手续，同时骆治中又不能退还已交款项且之后骆治中一直拖延，房屋一直没有办理解除共有产权事宜，2015年起我就联系不上骆治中了。现在，我得知骆治中已经去世，骆然为其唯一继承人，其应当继续履行骆治中与我签订的合同。为了维护自身合法权益，故诉至法院。骆然辩称并反诉称：不同意王欢的诉讼请求。根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》的规定，在涉案房屋在未取得产权证的情形下，骆治中与王欢签订的房屋买卖合同应属无效，即便有效，涉案房屋不具备交易条件，属于法律上和事实上的不能履行，应当予以解除。骆治中不存在违约行为，双方合同约定王欢在支付10000元定金、20000元首付款的情形下即长期占有使用房屋并将租金据为己有，违反了公平原则。我方请求：1、解除骆治中与王欢就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、王欢立即腾退并将涉案房屋及相应购房手续等返还骆然；3、王欢按照每月4500元标准支付骆然自2013年12月9日至房屋实际腾退之日的租金。王欢针对骆然的反诉辩称：不同意骆然的全部反诉请求。本案为房屋买卖合同，骆然提起的反诉主张系租赁合同纠纷，应当另案处理；骆然隐瞒实际情况办理了涉案房屋共有部分的承租人变更手续，其是否具备承租资格尚存争议，本案应当中止审理；此外，现在受到疫情的影响，涉案房屋一直空置着。第三人述称：1、东城区房地二中心下属的东城区物业管理中心现管辖朝阳区弘善家园产权共有及异地承租房屋641套，涉案房屋产权性质为按份共有产权，建筑面积59.74平方米，其中原承租人骆治中（现承租人骆然）享有67%的产权，东城区房地二中心享有33%的产权；2、弘善家园产权共有及异地承租房屋参照直管公房相关规定进行管理，依据《北京市共有住宅租赁合同》第七条及《北京市住房和城乡建设委员会关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》（京建法【2017】206号）文件精神，东城区房地二中心下属物业管理中心于2018年7月收到原承租人骆治中之女骆然提出的更名申请，经查，原承租人骆治中于2016年5月死亡，骆然与骆治中为同一户籍并共同居住两年以上，同一户籍其他成员无异议，经北京市方圆公证处公证，原承租人67%的产权份额由其女儿骆然继承，本着产权共有房屋公有产权与私有产权不得两人（含两人）以上共同承租的原则，我方于2018年8月为符合条件的原承租人之女骆然办理了涉案房屋公有产权部分的更名手续；3、按照与原承租人骆治中签订的购房合同中第二条第（6）项条款“如房屋产权人发生变更，需征得对方书面同意”，房屋租赁合同第二条第2项、第六条第5项条款“该房屋仅限于承租方自行居住，房屋不得转租、转让、转接、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权、私自改变房屋用途、利用住宅进行非法活动”的合同约定，原承租人骆治中在私下进行房屋买卖时并未征得产权共有方的同意，骆然在申请公有产权更名时，亦未提及相关事宜，对此我方对于原承租人作出的违反合同约定的行为不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：骆然为骆治中之女，骆治中与前妻于2003年5月26日协议离婚，骆治中于2016年5月3日去世，父母均先于其去世。2008年2月19日，北京市崇文区城市建设开发公司作为甲方与骆治中作为乙方、北京市崇文区房屋土地经营管理中心作为丙方签订《前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置弘善家园购房合同（按份共有产权）》，约定：乙方与丙方共同购买涉案房屋，其中乙方占有67%的产权份额，丙方占有33%的产权份额，甲方通知乙方入住前，乙方不具备回购能力的，必须与丙方就丙方产权部分签订租赁合同，否则甲方不予办理入住手续。三方还就其他事项进行了约定。2011年11月17日，骆治中与王欢作为法定代表人的东盛置地公司签订《北京市房屋出租托管合同》，约定骆治中授权东盛置地公司将涉案房屋全权托管出租，租期自2011年12月1日至2014年5月31日，租金每月3000元。该合同中同时补充：1、在租赁期内如骆治中违约，需赔付东盛置地公司装修费用等5000元。2、东盛置地公司已将所有房租付清。2013年7月4日，王欢代表东盛置地公司与骆治中续签合同，约定：房屋委托期自2014年6月1日至2019年11月1日，租金每月2500元，总计150000元。2013年12月9日，骆治中作为出卖人与王欢作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，约定：1、房屋成交价格为1200000元，定金10000元，首付款20000元；2、涉案房屋无房本且为共有产权房屋，骆治中积极配合王欢办理解除共有事宜，解除共有资金由王欢垫付并充当购房首付款部分；3、解除共有后，骆治中积极配合王欢办理产权证，所需费用由王欢暂为垫付；4、王欢支付完定金及部分首付款后，骆治中承诺将房屋交付王欢使用，王欢可提前入住并装修也可对外出租，如骆治中违约则赔付装修费用，王欢保留装修票据；5、如骆治中不积极配合办理解除共有、办理房产证的手续或根本违约的，需赔付王欢总房款20%的违约金；6、骆治中同意王欢将房屋转售第三方，如王欢将房屋出租的，则租金归王欢所有；7、涉案房屋为共有产权，如因此原因不能买卖的，由骆治中承担责任。该补充协议签订后，骆治中将涉案房屋的以下材料交付给王欢：房款发票2张（编号为00397900、04659616）、前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置弘善家园购房合同补充协议2张、前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置协议书（编号为6-2-2050）、《前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置弘善家园购房合同（按份共有产权）》（编号为6-2-2050）、《前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置弘善家园购房补充合同（按份共有产权）》（编号为6-2-2050）、房屋租赁合同（产权共有）（编号为第共0174号）。关于房屋出租情况，合同中约定出卖人已将房屋出租，买受人为承租人。2013年12月18日，骆治中向王欢出具收条一份，内容为收到王欢支付的定金10000元、购房款20000元。2018年8月15日，骆然作为甲方与北京市东城区物业管理中心作为乙方签订《房屋租赁合同（产权共有）》（编号为第共0174号），约定：租赁房屋为甲乙双方共有，租赁期限自2018年8月15日至乙方向甲方购买涉案房屋的合同生效之日止，房屋仅限于乙方自行居住，甲方按照3.05元/月/平方米的标准收取租金，每月租金为47.28元。庭审中，王欢向本院提交2012年10月15日的租金收条（金额为10000元）及2013年7月4日的租金收条（金额为30000元），据此证明东盛置地公司已经支付了2016年7月31日之前的租金，但另有15000元的收据已经找不到了，双方签买卖合同时口头约定将东盛置地公司多交纳的房租转换为房款。骆然认可两份收条的真实性，但认为房租标准过低。骆然向本院提交涉案房屋所在小区自2015年至2018年期间的租金查询件，据此证明骆治中与东盛置地公司签订的出租托管合同租金过低，显示公平，并据此主张相应租金。王欢称东盛置地公司与骆治中签订合同时约定的租金标准符合当时的行情而且出租时房屋为毛坯房，东盛置地公司花费15000元进行的装修。经查，涉案房屋尚未办理不动产权属证书。经询，王欢称与骆治中签订房屋买卖合同后，其已将该给东盛置地公司支付的租金及装修费用给了公司，自2013年12月18日开始涉案房屋由王欢进行出租。东城区房地管理二中心称崇文房屋土地经营管理中心现为东城区房地管理二中心。本院认为：依法成立并生效的合同具有拘束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，根据当事人陈述及在案证据，可以认定骆治中与王欢签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋性质为共有产权住房，东城区房地二中心作为共有人对于骆治中与王欢的买卖行为不予追认，且关于公有部分产权份额的买卖尚无相应的政策规定，在此情形下，骆治中与王欢签订的房屋买卖合同及补充协议不具备继续履行的客观条件，关于王欢要求骆然继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。关于骆然要求解除买卖合同及补充协议的反诉请求，本院予以支持。买卖合同及补充协议解除后，王欢应当将涉案房屋及房屋相应手续返还骆然，骆然亦应将房款及定金返还王欢。王欢虽称东盛置地公司多交纳的租金转换为其购买房屋的房款，但并未提交证据予以证明，本院难以采信。关于王欢主张的违约金，涉案房屋买卖合同及补充协议签订时，王欢已知晓该房屋为共有产权，且自合同签订至今，关于公有部分产权的买卖及房屋过户均不具备相应条件，即并非双方的主观原因导致合同无法继续履行，故王欢关于骆治中存在恶意违约的意见，本院不予采信，其要求骆然支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于骆然要求王欢支付租金的诉讼请求，根据《前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置弘善家园购房合同（按份共有产权）》的约定，骆治中占有67%的产权份额并实际承租另外33%的份额（后变更承租人为骆然），王欢自合同签订后即实际控制涉案房屋至今，应当支付相应期间的房屋占有使用费。虽双方在买卖合同补充协议中约定如王欢将房屋出租，租金归王欢所有，但考虑到王欢已付定金和首付款数额及实际控制房屋并转租获益的情况，另结合其在合同签订时了解房屋性质及需要解除共有的形、王欢另行购买房屋的机会损失、涉案房屋所在区域的房屋出租价格变动等因素并兼顾公平原则，本院对房屋占有使用费的标准酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王欢与骆治中就北京市朝阳区1808号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议；二、原告（反诉被告）王欢于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区1808号房屋及相应购房手续【具体包括：房款发票2张（编号为00397900、04659616）、前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置弘善家园购房合同补充协议2张、前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置协议书（编号为6-2-2050）、《前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置弘善家园购房合同（按份共有产权）》（编号为6-2-2050）、《前门地区风貌保护工程搬迁居民定向安置弘善家园购房补充合同（按份共有产权）》（编号为6-2-2050）、房屋租赁合同（产权共有）（编号为第共0174号）】返还被告（反诉原告）骆然；三、被告（反诉原告）骆然于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）王欢购房定金10000元、房款20000元；四、原告（反诉被告）王欢于本判决生效之日起七日内按照月租金3000元标准支付被告（反诉原告）骆然自2013年12月9日至房屋实际返还之日止的占有使用费；五、驳回原告（反诉被告）王欢的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）骆然的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元，由原告（反诉被告）王欢负担2144元（已交纳），由被告（反诉原告）骆然负担306元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费6160元，由被告（反诉原告）骆然负担2053元（已交纳），原告（反诉被告）王欢负担4107元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽审 判 员  陈一铮审 判 员  王 乐二〇二〇年五月二十七日法官助理  李国龙书 记 员  庞晓婷