河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初914号原告：洛阳宝泰物业管理有限公司，住所地：洛阳市瀍河区北盟路48号206幢4-102室。法定代表人：裴学勤，该公司经理。委托诉讼代理人：王小恩、张新方（实习），河南明洛律师事务所律师。被告：侯建军，男，1952年8月1日出生，汉族，初中文化程度，河南省上蔡县人，中信重工铸铁分厂退休职工，住洛阳市涧西区。原告洛阳宝泰物业管理有限公司诉被告侯建军为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王小恩、张新方，被告侯建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳宝泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费及违约金共计6821.9元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年10月17日，原告与衡山雅居业主委员会签订为期一年的《物业服务合同》，合同约定原告向衡山雅居业主提供物业服务，物业服务费按照建筑面积每平方米0.36元每月每半年向业主收取，按照每户每月2元的标准代收垃圾处理费，按照每户每月1.5元的标准代收公共电费，供热费用按照建筑面积的90%收取。合同签订后，因衡山雅居供热设施老化，为更好地为业主提供服务，原告为更新热交换站设施花费12余万元。2013年10月31日合同到期后，原告与衡山雅居业主委员会又续签期限为6年的《物业服务合同》，收费标准未变。同日，原告与衡山雅居业主委员会签订补充协议，除对《物业服务合同》表述不明的予以约定外，同时约定业主不按时缴纳物业费用的，物业服务公司可按欠缴数额每日千分之三加收违约金，该约定为业主违反交费义务的违约责任。原告依约向小区业主提供物业服务，但被告自2015年5月1日却拒绝缴纳物业相关费用，被告房屋的建筑面积为88.68平方米，每月应缴物业费31.9元，应缴垃圾处理费2元，公共电费1.5元。截止2019年4月30日，原告欠物业费1532.4元，垃圾处理费96元，电费72元，暖气费1752.7元，过热费434.6元，共计3887.7元，违约金为2934.2元，合计数额为6821.9元。原告多次向被告催要，被告均拒绝支付，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判如所请，维护原告合法权益。被告侯建军辩称，一、根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年。据我所知，原告与之签订物业合同的业主委员会是2011年成立，任期是三年，2013年就已经到期，根据《合同法》第五十二条第（二）款恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以及（五）违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。原告所签订的那一届业委会超出任期签订的合同部分应属无效。同时2015年元月11日衡山雅居第三届业主委员会已经成立，并通过业主大会对原告的物业公司进行了罢免，同年11月3日街道办事处和物业公司管理部门也对原告做出限期撤离通知书，并粘贴在小区每一个楼栋。至此以后原告在衡山雅居的行为已经是不合法了。所以答辩人有权对不合法的物业公司拒交物业费。二、答辩人2015-2016年，已经交了暖气费，所以原告提出的暖气费问题与事实不相符。三、关于过热费，2017年从洛阳市发展和改革委员会获悉，洛阳市已下发《关于取消基本热费政策有关问题的通知》（简称《通知》）。《通知》明确，自2017-2018年采暖期起，取消基本热费政策，所以原告诉求过热费用不应支持。四、关于物业费问题，从2015年9月-2016年8月31日，答辩人交过物业费379元，所以原告诉状中的拖欠物业费是错误的。同时，原告提出的违约金即不符合理也不合法，不应支持。综上所述：原告从2015年初对衡山雅居小区强行霸占物业经营权的行为是违法的，所以答辩人有权拒绝支付物业费。同时原告诉答辩人关于暖气费和过热费等费用与事实不符，故恳请法院依法驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2012年10月17日，洛阳市涧西区衡山雅居业主委员会（甲方）与原告洛阳宝泰物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定：合同期限为一年，自2012年10月起至2013年10月31日止，乙方对衡山雅居（小区）物业进行管理服务。乙方遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容，严格按照洛阳市物价部门核定的收费标注收取费用。2013年10月30日，洛阳市涧西区衡山雅居业主委员会（甲方）与原告洛阳宝泰物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定：甲方委托乙方对衡山雅居小区实行专业化、一体化的管理服务，按洛阳市政府文件《洛发改收费【2009】40号》规定的三级服务标准每半年向业主收取一次，计算标准：物业费用暂按建筑面积每月每平方米0.36元收取，代收生活垃圾处理费每月2元/户，小区楼栋单元梯灯照明电费由物业公司代电业公司收取，按每月1.5元/户。供热费用按建筑面积的90%收取。合同期限为2013年11月1日至2019年10月31日。2013年11月23日，双方又签订了《物业服务合同》补充协议，约定：未按时缴纳费用的，乙方可按欠缴数额每日千分之三加收滞纳金，供热费用修改为乙方按照地方政府公布的收费标准收取。另查明，2015年9月7日重庆路办事处出具《责令整改通知》，要求督促洛阳可馨物业管理有限公司3日内撤出衡山雅居小区等。2015年12月28日，重庆路办事处出具“关于撤销衡山雅居小区业主大会决议的公告”，经核实决定撤销10月25日衡山雅居小区业主大会的决议，由洛阳宝泰物业管理公司继续履行合同，负责小区物业管理工作。原告洛阳宝泰物业管理有限公司催缴物业服务费通知单，显示被告侯建军自2015年5月1日起欠缴物业费等相关费用，截止2019年4月30日，被告欠缴物业费1532.4元，垃圾处理费96元，电费72元，暖气费1752.7元，过热费434.6元，共计3887.7元。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告洛阳宝泰物业管理有限公司为被告侯建军所在小区提供物业服务、且有洛阳市涧西区衡山雅居业主委员会与原告洛阳宝泰物业管理有限公司签订的《物业服务合同》为证，应当依法予以认定。被告侯建军未能按时足额向原告洛阳宝泰物业管理有限公司缴纳物业管理费等费用，应当承担相应的法律责任，故原告洛阳宝泰物业管理有限公司要求被告侯建军支付物业费1532.4元，垃圾处理费96元，电费72元，暖气费1752.7元，过热费434.6元，共计3887.7元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告侯建军庭审中称衡山雅居业主委员会对原告进行了罢免、重庆路办事处也责令整改并要求原告撤出衡山雅居等的陈述，本院认为，其提出的问题凸显出原告洛阳宝泰物业管理有限公司在严格履约方面存在瑕疵，原告洛阳宝泰物业管理有限公司应当依法承担相应的后果并在日后的工作中严格按照双方合同约定履行。因此，对于原告洛阳宝泰物业管理有限公司要求被告侯建军支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告侯建军2015年9月-2016年8月31日的物业费及2015年-2016年采暖费均交予业主委员会的问题，根据重庆路办事处出具的“关于撤销衡山雅居小区业主大会决议的公告”显示洛阳宝泰物业管理公司继续履行合同，负责小区物业管理工作，原告一直在衡山雅居提供物业服务，故被告侯建军应履行合同义务，向原告缴纳物业费等相关费用，被告侯建军向业主委员会缴纳的费用可向业主委员会进行追索。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告侯建军于本判决生效后十日内向原告洛阳宝泰物业管理有限公司支付物业费、电费，暖气费，过热费共计3887.7元（截止2019年4月30日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告洛阳宝泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告洛阳宝泰物业管理有限公司负担20元，被告侯建军负担5元。本判决为终审判决。审判员  毛莹莹二〇二〇年五月八日书记员黄佳华