北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初34940号原告（反诉被告）:盛蓉平，女，1966年1月24日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。身份证号：×××。委托诉讼代理人:王慧芳，北京市华文通用律师事务所律师。被告（反诉原告）:刘维华，女，1978年11月7日出生，回族，广东德生科技股份有限公司职员，住北京市海淀区。身份证号：×××。委托诉讼代理人:沈小丽，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人:肖亚晶，北京市炜衡律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层×××。统一社会信用代码：911101057776574230。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李春燕，北京麦田房产经纪有限公司职员，住该单位宿舍。原告（反诉被告）盛蓉平诉被告（反诉原告）刘维华、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛蓉平之委托诉讼代理人王慧芳，被告（反诉原告）刘维华及其委托诉讼代理人沈小丽、肖亚晶，第三人麦田房产公司之委托诉讼代理人李春燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。盛蓉平向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决刘维华向盛蓉平支付物业费用保证金10万元；2、请求法院判决刘维华向盛蓉平支付2018年11月16日至2018年12月31日期间的物业服务费427.8元；3、请求法院判决刘维华向盛蓉平支付违约金2000元；4、请求法院判决刘维华承担本案的诉讼费。事实和理由：双方于2018年6月19日，通过麦田房产公司签订合同编号为：×××号《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同），合同约定：我将名下位于北京市海淀区厢黄旗×号楼×层×单元×室房屋出售给刘维华。合同第五条第二款约定：物业费用保证金，即出卖人同意将购房款人民币10万元作为物业费用保证金，买受人于物业费用结清当日支付。双方于2018年11月15日办理了房屋实际交付手续，我将房屋交付于刘维华时，房屋涉及的水费、电费、有线电视费、燃气费、物业费、供暖费等相关费用均由我结清，不存在欠缴问题。我于2017年12月28日向物业公司缴纳了2018年全年的物业服务费3394元。根据合同第五条第二款约定：房屋交付前发生的各项费用由出卖人承担，房屋交付以后发生的费用由买受人承担。刘维华应向我支付2018年11月16日至2018年12月31日期间的物业服务费427.8元。房屋实际交付完毕后，刘维华迟迟未向我支付10万元物业费用保证金以及房屋交付后的物业服务费，经我多次催要后仍未支付。现刘维华的行为已构成违约，根据合同第十一条第一款规定：我向刘维华主张2000元违约金。为维护我的合法权益，故诉至法院。刘维华辩称，不同意盛蓉平的诉讼请求。一、我未支付盛蓉平物业费用保证金是因为盛蓉平恶意隐瞒了涉案房屋即将面临部分被拆除的事实，且虚假陈述，导致我在违背真实意思的情况下，以高价购买了涉案房屋。（一）盛蓉平与我于2018年6月19日签署了《北京市存量房屋买卖合同》，而盛蓉平于2018年5月就已经收到了物业发放的《关于拆除违章建筑的告知书》，对此盛蓉平恶意隐瞒，没有向我告知。盛蓉平于2018年9月17日再次收到小区物业公示并发放的关于拆除违建的《倡议书》，而盛蓉平与我就涉案房屋约定的网签时间是2018年10月23日，盛蓉平再次隐瞒了该事实，依然没有向我告知。（二）盛蓉平于看房当天重点向我介绍了该露台全部铺设了整体地暖，并且向我展示了电线、电源插座位置、全塑钢窗可上旋开关等细节。盛蓉平不仅隐瞒了该露台系违法自建且即将面临拆除的重要事实，而且以露台为卖点，着重强调这多出来的30余平米的实际使用面积。我因此误以为露台是开发商赠送给顶层业主的一部分，且露台装修豪华，当天就以高价购买了涉案房屋。二、盛蓉平私自加建露台，并由此使得我购买的涉案房屋部分为非法存在，且盛蓉平恶意隐瞒真相，导致我比市场价多支付了至少64万元的购房款。盛蓉平不得因违法行为而获利，应当将相应溢价房款返还给我，并应承担相应的违约责任。（一）根据统计，链家和麦田公司2018年共卖出19套博雅西园小区的房屋，110平米房屋的售价在850万元上下。其中，与本案房屋成交时间点和户型最为接近的是2018年7月26日，由链家公司成交的总价为915万元的109.89平米的两居室（成交均价为83265元/平米），这也是全年二居室的均价最高点。故我购买的117.84平米的房屋正常售价最多不应超过981万元（83265元/平米*117.84平米≈981万元），而当日我以总价1045万元（均价为8.87万元/平米）的价格购买，比正常至少多支付64万元的购房款。（二）我在入住之后才得知多出30多平米的露台部分是违章建筑，而且在房屋成交之前就已经被要求拆除，盛蓉平不得因违法行为而获利，故应当将相应溢价款64万元返还给我。（三）根据盛蓉平和我签署的《北京市存量房屋买卖合同》第八条约定“……交付前既已存在的房屋质量问题由出卖人维修并承担费用，由此给买受人或第三人造成的损失由出卖人赔偿……”盛蓉平在售卖房屋时明知房屋存在违建且面临拆除，仍隐瞒事实，虚假陈述，采取欺诈行为出售给答辩人，应根据合同约定对此承担相应的责任。我一家老小现已经搬离涉案房屋中居住，拆除露台必将影响涉案房屋居住使用，且必然为房屋品质造成巨大损害。我入住得知实情后主动与盛蓉平联系，盛蓉平第一次不慎接通电话后，表示很忙且拒绝面谈和沟通，而后我再也无法联系上她。盛蓉平不仅违约，且性质恶劣，应承担相应的违约责任。刘维华提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人返还反诉人多支付的购房款人民币64万元整；2、请求法院判令被反诉人向反诉人支付违约金人民币12万元整；3、请求法院判令本诉及反诉诉讼费等由被反诉人承担。事实和理由：我因改善居住以方便小孩读书需要，经麦田房产公司居间服务，与盛蓉平于2018年6月19日签订了编号为×××号《北京市存量房屋买卖合同》（含附件一、附件二）（以下简称合同）。按照合同约定，盛蓉平将位于北京市海淀区厢黄旗×号楼×层×单元×号房屋出售给我。双方约定网签备案登记的时间是2018年10月23日，房屋交付的时间是2018年11月30日。后盛蓉平于2018年11月16日将房屋交付于我。然而，我很快得知自己购买的房屋可能涉及违法建筑，经与小区物业核实，得知盛蓉平在与我签署合同前就已经收到了拆除告知书。我爱人就此事与盛蓉平联系，要求见面沟通却被拒绝，后再也无法联系上盛蓉平。我认为，房屋买卖双方应当诚实守信，盛蓉平恶意隐瞒，欺诈我的行为不仅给我造成了严重的经济损失，而且给物品及家中老人的身心造成了很大伤害。故为维护我的合法权益，特向法院提起反诉。盛蓉平对刘维华的反诉辩称，不同意刘维华的反诉请求。一、刘维华主张的反诉请求无法律或合同依据。刘维华和我签订的《北京市存量房屋买卖合同》中就涉诉房屋出售的面积有明确约定，即合同第一条：出卖人所售房屋的建筑面积共117.84平方米。涉诉房屋的所有权证上登记的建筑面积也是117.84平方米，而刘维华所述的“违法建筑”（面积约35平米）是在约定的房屋出售面积117.84平方米之外的面积，并非合同所售的房屋面积。因此我已按合同约定履行了合同出售义务，并不存在刘维华所述的违约行为，更不存在刘维华多支付购房款的问题。二、我按照市场价格向刘维华出售的涉诉房屋。我是按照签约当时涉诉房屋所在小区的市场价格向刘维华出售的房屋，刘维华并没有因额外多出的面积而多支付购房款。刘维华在签约之前已经实地详细了解了涉诉房屋的实际情况，且麦田房产公司也向刘维华详细介绍了房屋情况，最终刘维华与我是在完全自愿的情况下签订的合同，因此不存在刘维华所属的隐瞒和欺诈。因此，恳请法院依法驳回刘维华的全部反诉请求。第三人麦田房产公司述称，听从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年6月19日，盛蓉平（出卖人）与刘维华（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定如下：出卖人所售房屋为楼房，坐落为海淀区厢黄旗×号楼×层×单元×号，建筑面积共117.84平米；该房屋权利性质为商品房；该房屋未设定抵押；出卖人未将该房屋出租；经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为壹仟零肆拾伍万元整；定金为人民币柒拾万元整；出卖人同意将购房款人民币壹拾万元整作为物业费用保证金，买受人于物业费用结清当日支付；物业费用包含：水费、电费、有线电视费、燃气费、物业管理费、供暖费、电话费、车位管理费、能源费、卫生费，如上述费用中某项费用有剩余，则可冲抵同等数额的其他项欠缴费用，冲抵后若仍未结清，则自保证金中扣除；在房屋交付前发生的上述各项费用由出卖人承担，房屋交付以后（含当日）发生的费用由买受人承担，房屋交付当日，买卖双方确认最终的物业欠费数额；物业费用未结清且保证金由买受人持有的，买受人于物业欠费确认完毕后2个工作日内结清，并于结清当日将剩余部分支付出卖人（如有）。物业费用未结清且保证金被监管的，出卖人同意监管方将保证金退还买受人，并配合买受人办理保证金退回手续，物业欠费由买受人于收到保证金3日内结清，并于结清当日将余部分支付出卖人（如有）。保证金不足抵扣物业欠费的，出卖人应负责结清。……买卖双方于2018年10月23日（日期或条件）前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署网签合同等全部文件；买卖双方于2018年11月30内办理缴税手续；出卖人未将房屋出租，应于2018年11月30日（日期或条件）将该房屋交付买受人；出卖人承诺其配偶及其他共有权人，抵押权人均知晓并认可本次交易，该房屋无查封、保全等强制措施，不存在任何优先购买权及租赁纠纷，符合国家及北京市房屋交易的法律法规及规定，且符合上市出售条件；若本次交易所签订的合同及文件，因一方违反本合同及其他相关文件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担房屋成交总价的20%作为赔偿；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约未超过十五个工作日（含），则守约方无权单方解除本合同。每逾期一日，违约方应自逾期之日起按房屋成交总价的0.5‰向守约方支付违约金。上述合同签订后，刘维华按期支付了房屋价款。2018年10月16日，双方共同办理了涉案房屋的网签手续。2018年11月8日，刘维华取得涉案房屋产权证书。2018年11月15日，盛蓉平将涉案房屋交付刘维华。另，盛蓉平主张自己已经结清了涉案房屋自2018年1月1日至2018年12月31日的物业费共计3394元，刘维华应承担自2018年11月16日至2018年12月31日的物业费427.8元并应依据合同约定向其支付物业保证金10万元同时承担相应的违约责任，为证明其上述主张提交物业费交费清单照片、物业费发票等证据为证。刘维华对上述证据真实性认可，但不同意盛蓉平的上述诉请，主张盛蓉平存在违约行为，没有如实披露房屋的真实状态，违反了合同第10条房屋权属及具体状态的承诺，合同中载明的涉案房屋不符合北京市房屋交易法律法规及交易的规定。庭审中，刘维华主张其于2018年11月16日在涉案房屋单元门上发现张贴的《倡议书》，主要内容系相关部门将于2018年9月17日起开始对博雅西园顶楼违法建设进行整治拆除，同时主张盛蓉平在双方签订《北京市存量房屋买卖合同》前即2018年5月就收到了涉案房屋所在小区物业公司发放的《告知书》，但就涉案房屋露台系违建并且即将被拆除一事并未如实告知自己，为证明其上述主张刘维华提交了证明、关于拆除违章建筑的告知书、海淀区博雅西园小区违法建设摸排台账、倡议书、致广大居民的一封信等证据为证。盛蓉平对上述证据的真实性均认可，但表示自己确实于2018年5月在物业公司的海淀区博雅西园小区违法建设摸排台账上签字，但主张当时签字时并不知道是关于露台拆除的通知，而是以为屋顶修复的通知。就涉案房屋露台部分，刘维华主张自己购买涉案房屋时并不知道该部分系违章建筑，双方就露台加建部分的买卖违反了法律法规的行政强制性规定，系无效，盛蓉平不得因违法行为而获利，因此应当返还对应价款64万元同时承担相应违约责任。盛蓉平对此其上述诉请不予认可，主张刘维华在购买时明知露台部分系违章建筑。麦田房产公司主张看房时主要是盛蓉平在介绍房屋的装修情况，其公司提示了刘维华露台是加建部分，当时其公司并没有接到小区露台加建部分要被拆除的通知，涉案房屋内露台比房屋的主体结构还高出一层，明显可以看出是加建部分，整个房屋的价款协商没有做拆分，因为露台进行了封闭装修，当时双方协商的价款是1045万元，考虑到了露台有部分价值。庭审中，双方就涉案房屋露台部分价值无法达成一致意见，刘维华申请对涉案房屋（117.84平方米）在2018年6月19日的市场价值申请鉴定。2019年12月13日，北京京城捷信房地产评估有限公司出具《估价报告书》，估价结果显示评估价值总价为9758095元，单价82808元/㎡。本院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》前，刘维华上门亲自查看过涉案房屋，对涉案房屋内格局已然了解，根据其庭审自述，其当时是想购买涉案房屋所在小区的三居室，但因自身资金缺口问题，麦田房产公司向其介绍涉案房屋是弱三居，加上露台的面积和三居室是一样的，当时其自知露台是盛蓉平自己封闭的，上述陈述足以说明刘维华在购买涉案房屋时是因为涉案房屋存在露台加建部分，该部分既满足了刘维华对房屋面积的需求，同时价格也符合自己的预期。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，双方对于露台部分不包含在涉案房屋建筑面积内一事是明知的，同时结合麦田房产公司的当庭陈述，双方在协商房屋价款时是考虑了露台的部分价值的，可见双方签订的房屋买卖合同不仅包含了房屋产权证书上载明的建筑面积同时也包含了露台加建部分。鉴于涉案房屋的露台加建部分，未依法取得相应的建设规划手续，且被上地街道安全生产办公室、上地街道城市管理科、北京市公安局海淀分局上地派出所、北京市海淀区房屋管理局第六房屋管理所、北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局上地街道执法队五部门下发的《倡议书》定性为顶楼违法建设并要求整治拆除，故双方就涉案房屋露台加建部分达成的买卖合同应属无效。鉴于盛蓉平在双方签订《北京市存量房屋买卖合同》前对露天部分需要拆除已明知，但未如实告知刘维华，刘维华在购买涉案房屋时对露台系加建部分亦明知，故双方对此后果均负有相应的过错，盛蓉平应承担主要责任，刘维华应承担次要责任。盛蓉平应将因露台加建部分所得的房屋价款，依据其承担的主要责任返还刘维华，具体数额本院依据北京京城捷信房地产评估有限公司出具的评估价值即差价部分691905元及双方过错比例酌情判定，鉴于刘维华仅主张退还差价损失640000元，故本院对此计算基数不持异议。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。对于房屋买卖合同露台加建部分无效的后果，应各自承担相应的责任，现双方均要求对方承担违约责任的请求，于法无据，本院不予支持。关于物业保证金，根据双方合同约定，刘维华应于物业费用结清当日支付，现盛蓉平要求刘维华支付物业保证金，符合事实及法律依据，本院予以支持。关于物业费一节，根据合同约定，在房屋交付前发生的物业费由出卖人承担，房屋交付以后（含当日）发生的费用由买受人承担，鉴于盛蓉平已结清2018年1月1日至2018年12月31日的物业费，故自2018年11月16日起刘维华接收涉案房屋后的物业费应由刘维华自行承担，现盛蓉平要求刘维华支付2018年11月16日至2018年12月31日期间的物业服务费427.8元，于法有据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、刘维华于本判决生效后七日内支付盛蓉平物业费用保证金十万元；二、刘维华于本判决生效后七日内支付盛蓉平自二〇一八年十一月十六日至二〇一八年十二月三十一日期间的物业服务费四百二十七元八角；三、盛蓉平于本判决生效后七日内返还刘维华购房款三十八万四千元；四、驳回盛蓉平的其他诉讼请求；五、驳回刘维华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费二万六千八百九十五元，由刘维华负担一万零七百五十八元（已交纳），由盛蓉平负担一万六千一百三十七元（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费二千三百四十九元，由盛蓉平负担四十六元（已交纳），由刘维华负担二千三百零三元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费五千七百元，由刘维华负担二千八百二十元（已交纳），由盛蓉平负担二千八百八十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 倞人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇二〇年五月二十八日书 记 员  马 赫