四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川08民终466号 上诉人（原审原告）王蓉，女，回族，生于1952年12月16日，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审原告）王娅，女，回族，生于1954年12月24日，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审原告）王健，男，回族，生于1956年5月15日，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审原告）王丽，女，回族，生于1957年11月23日，住四川省广元市利州区。 上诉人（原审原告）王进，男，回族，生于1959年4月30日，住四川省万源市。 上诉人（原审原告）王钧，男，回族，生于1963年4月19日，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人吴伟，四川有同律师事务所律师。 上诉人（原审被告）四川高金房地产开发有限公司，住所地：四川省遂宁市滨江南路666号。 法定代表人黄敏，总经理。 委托诉讼代理人宋琳平，四川同方正律师事务所广元分所律师。 上诉人四川高金房地产开发有限公司、王钧、王蓉、王进、王丽、王健、王娅因商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院(2018)川0802民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年04月22日立案受理，同年05月12日通知双方到庭，听取了意见，经合议庭评议后本案现已审理终结。 上诉人王钧、王蓉、王进、王丽、王健、王娅共同向本院提出上诉主张：1.一审判决认定《备忘》合法有效，属认定事实错误；2.一审判决未适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条和第八条的规定，属适用法律不当。请求改判退还购房款487170元并承担资金利息，同时请求支付赔偿金487170元。 上诉人四川高金房地产开发有限公司上诉主张：1.王钧与四川高金房地产开发有限公司之间所涉房屋两套，只有一个车库，已于2015年06月05日通过诉讼方式取得车库款5万元及房款538811元和违约金1万元；2.一审法院忽略了王钧已取得了车库款5万元的事实，仍判决四川高金房地产开发有限公司支付车库款5万元属超出起诉请求范围，请求撤销原判。 王蓉、王娅、王健、王丽、王进、王钧向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：CH-01-0605）。2、请求判令被告退还六原告购房款487170元，并支付资金占用利息（以487170元为基数，自2011年3月3日起按同期银行贷款利率标准计算至全部购房款本金还清之日止），并承担违约金10000元。3、请求判令被告向原告支付赔偿金487170元。4、诉讼费由被告承担。 一审判决认定的案件事实，2011年，被告高金房地产公司因开发建设高金·风琴岚湾项目，须拆除位于广元市利州区的房屋（建筑面积：78.58平米,房产证号：广房权证城Ｆ字第××号，土地使用证号：广国用（房改）字第××号）。房屋权属证书上载明房屋所有权人系王明伦，王明伦于2008年3月7日去世，王明伦配偶何全芬于2007年亡故，原告王蓉、王娅、王健、王丽、王进、王钧系被继承人王明伦的全部第一顺位法定继承人。 2011年3月2日，经原告王钧与被告高金房地产公司协商，被告在原址上修建房屋后按一定比例返还房屋，并签订《商品房买卖合同》，合同约定：返还房屋位于广元市（平桥）“高金·风琴岚湾”XX层XX户型XX号，建筑面积108.26ｍ2,房屋价款：487170元，房屋交付时间为2014年3月2日前。 2011年3月3日，原告王钧（乙方）与被告高金房地产公司（甲方）签订《协议书》，约定：……三、预定拆迁安置补偿1、乙方所选置换房为本项目3号楼A户型（十五层），建筑面积108.36平方米。2、甲方按照800元/月标准给予乙方在拆迁过度期间的临时安置补助费；3、甲方返还乙方房屋一律为清水房（墙面、顶部砂浆水泥抹平）；4、甲方给予乙方人民币2000元/户的搬家费；5、甲方给予乙方人民币3000元/户的搬家奖励；6、甲方给予乙方人民币8万元的装修补偿费……违约责任第2条甲方如不按照本协议规定的地点及面积给乙方安置还建房的，应向乙方支付人民币1万元的违约金；且乙方有权向法院起诉，要求甲方按照协议履行义务。双方并对甲方迟延支付相关费用和乙方不按照协议履行的违约责任进行了约定。 同日，原告王钧（乙方）与被告高金房地产公司（甲方）签订《拆迁补偿协议》，载明：……三、拆迁安置补偿1、甲方原定拆迁补偿标准为：在每户原证载面积的基础上增加20平方米，此20平方米按照1500平方米的建安成本价由被拆迁户向甲方购买；2、经甲乙双方友好协商，乙方同意甲方以货币安置的方法进行安置补偿，补偿金计算如下（78.58＋20）×4500元/平方米－20平方米×1500元/平方米共计413610元）。3、甲方给予乙方人民币2000元/户的搬家费；4、甲方给予乙方人民币3000元/户的搬家补助；5、甲方给予乙方人民币10000元/户的装修补偿费；6、五通（水、电天然气、闭路、电话）对等返还，若乙方差项的要补交所差项费用。四、搬迁本协议签订后，乙方必须在2011年3月20日前搬迁腾空现住房，并将房屋产权证及土地使用权证交于甲方。五、补偿金支付及时间甲方在收到乙方的房屋产权证及土地使用证、办好房屋移交手续后五个工作日内按照本协议第三条第2、3、4、5款约定补偿款共计428610元一次性支付给乙方。 同时，双方签订《补充协议》对《拆迁补偿协议》未尽事宜进行约定：一、乙方原住房房产证证载面积为78.58平方米，选购还迁房为“凤琴岚湾”项目X号楼第XX层X户型；户型面积为108.26平方米；甲方交房标准为清水房。二、甲方安置800元/月的标准给予乙方在拆迁过渡期间的临时安置补助费，过渡时间为从乙方搬出现住房、将房屋交给甲方之日起至甲方项目完工并达到交房条件，通知乙方办理交房手续之日止；协议签订即支付第一年临时安置补助费9600元。三、甲方另行给予乙方现金70000元装修补偿费。四、甲方如不安置本协议规定的地点及面积给乙方安置还建房，应向乙方支付人民币1000元的违约金；且乙方有权法院起诉，要求甲方按照协议履行义务……。 2014年5月5日，原告王钧与被告工作人员王贵安签订一份“备忘”，该备忘的内容：1、违约金每户壹万元，共计贰万元。2、两套房按已销售的实际价格退还给乙方。3、车库按拾万元壹个车位计价，打折0.5，实际价格五万元，补给乙方。2014.5.5。 以上《商品房买卖合同》《协议书》《拆迁补偿协议》《补充协议》载明的乙方为王明伦，均由原告王钧单方签字纳印，原告王蓉、王娅、王健、王丽、王进对合同及协议予以认可。庭审中，被告高金房地产公司出具了《委托书》一份，内容：委托人：王明伦现将我本人名下的住房一套（平桥冷冻厂宿舍X-X-X，面积78.58m2委托给我的小儿子王钧全权办理房屋的所有相关事宜及房屋的处决权等。委托人：王明伦2007元月6号。原告王蓉、王娅、王健、王丽、王进对委托书真实性提出异议，原告王钧陈述该委托书上王明伦签字是由其书写，并非王明伦本人签署。 同时查明，因遗产分割及房屋拆迁相关事宜，原告王蓉、王娅、王健、王丽、王进、王钧意见不一，原告王蓉、王健先后于2011年3月16日、2011年3月30日、2011年4月8日、2011年6月15日向被告出具《关于王明伦房屋拆迁补偿有关事宜的函》《关于王明伦拆迁安置协议有关事宜的函》《关于王明伦还建房及其所属补偿费质押的申请》《关于王明伦房屋处理意见》，表达对房产拆迁安置、房屋安置补偿费的处理意见及提出《委托书》并非由王明伦本人出具，要求被告不再与原告王钧单方处处理房屋事宜。 被告高金房地产公司因开发建设“高金·风琴岚湾”项目，同样需拆迁原告王钧个人所有的住房一套（房产证号：广房权证城字第××号，土地证号：广国用2010字第××号）。原告王均与被告先后签订了《商品房买卖合同》（内容为被告返还原告王钧位于广元市利州区住房一套，面积108.26平方米，2014年3月2日前交付）及《拆迁议书》《拆迁补偿协议》《补充协议》及《备忘》（各份协议内容与本案所涉对应协议基本一致，备忘系属同一份）。2014年4月8日，原告王均以被告将置换房屋出售给第三人为由向一审法院提其房屋买卖合同纠纷诉讼，要求被告返还购房款及承担已付房款一倍的赔偿责任，认定双方以签订备忘的形式对房屋的销售及价格、车库、违约金等调控方面进行了清晰的金钱补偿约定，达成房屋买卖合同变更意见，不再履行原合同，故判决被告支付原告王钧598811元（房款538811元、违约金10000元、车库款50000元），驳回原告王钧其他诉讼请求。原告不服提出上诉，广元市中级人民法院作出（2015）广民终字第61号民事判决书，认定备忘体现王钧与被告的真实意思表示，王钧认为备忘不是《商品房买卖合同》的变更，不符合法律规定及交易习惯的上诉理由不能成立，遂判决驳回上诉，维持原判。2015年6月5日，被告履行了生效文书，原告王钧收到案款598811元。 另查明，2011年3月2日，原告王钧以被继承人王明伦名义向被告交付购房款58560元。同天，被告向原告王钧出具收据，载明：收到王明伦购房款428610元，次日，原告王钧向被告出具收条，载明：收到广元市利州东路297号X栋X-X-X号房屋拆迁补偿费428610元。庭审中原告王钧与被告均认可，虽出具了收据和收条，但428610元原告王钧未交纳，被告亦未实际支付。 “高金·凤琴岚湾”3幢X层X户型房屋共两套，涉诉房屋被告已经出卖给案外人，销售价款538811元。 一审法院审理认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：被告高金房地产公司是否存在一房二卖的违约行为。认定被告是否存在违约行为，关键点在于原告王钧代表王明伦与被告签订的《商品房买卖合同》《协议书》《拆迁补偿协议》《补充协议》及原告王钧与被告工作人员签订的《备忘》的效力问题。 本案原告王蓉、王娅、王健、王丽、王进、王钧对被拆迁房屋享有均等继承权，对遗产处分，需全体继承人协商一致。原告王钧单方处置被拆迁房屋的行为系无权处分。现各原告依据原告王钧以被继承人王明伦名义签订的《商品房买卖合同》提出诉请，表明原告王蓉、王娅、王健、王丽、王进对原告王钧处分遗产的行为予以确认，故而原告王钧与被告签订的协议及原告王钧与被告工作人员王贵安前的《备忘》对各继承人即各原告具有法律约束力。2014年5月5日，原告王钧与被告工作人员王贵安签订的《备忘》经人民法院生效法律文书认定，其系原告王钧与被告的真实意思表达，该《备忘》合法有效，对被告承担违约责任的方式进行了变更，被告双倍返还购房款理由不成立，不予支持。 关于原告诉请解除合同的主张，2014年5月5日，合同当事人以备忘的形式对房屋出售确定为金钱补偿，故可以认定《商品房买卖合同》权利义务已经终止。关于利息，合同终止后，被告应当在合理期限内向原告支付出售房屋的价款538811元，被告至今未付，原告有权主张资金占用费，基于原告的诉请，确认被告从2014年6月5日起以538811元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息至付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第七十七条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告四川高金房地产开发有限公司支付原告王蓉、王娅、王健、王丽、王进、王钧房款538811元及利息（利息从2014年6月5日起以538811元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至房款付清之日止）、车库款50000元；限本判决书生效之日起三十日内支付完毕；二、被告四川高金房地产开发有限公司支付原告王蓉、王娅、王健、王丽、王进、王钧违约金10000元；限在本判决书生效之日起三十日内支付完毕；三、驳回原告王蓉、王娅、王健、王丽、王进、王钧其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、本案诉讼费6772元，由原告王蓉、王娅、王健、王丽、王进、王钧负担3386元，被告四川高金房地产开发有限公司负担3386元。 本案二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。 本院二审认定的案件法律事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，共有房屋中的共有人一人所做出的对房屋权益的处分对其他共有人不产生法律上的约束力。 本案中双方争议的实质是出卖人与买受人所主张的《备忘》效力。经查，2014年5月5日，本案上诉人之一王钧与四川高金房地产开发有限公司工作人员王贵安签订一份“备忘”，该备忘的内容：1、违约金每户壹万元，共计贰万元。2、两套房按已销售的实际价格退还给乙方。3、车库按拾万元壹个车位计价，打折0.5，实际价格五万元，补给乙方。2014.5.5。据此可以认定此《备忘》的实质是对“一房二卖”后的协商结果，从其性质上可以认定为对违约行为承担责任的和解协议。其中涉及到二套房屋，王钧个人所购买的房屋一套，已被生效判决书确认了双方的权利义务，二审中双方对此没有异议，本院予以认可。《备忘》中涉及到的另一套房屋依继承为包括王钧在内的以及王蓉、王进、王丽、王健、王娅六个人共同共有，因此王钧个人与四川高金房地产开发有限公司所达成的和解协议即《备忘》在没有其他共有人授权和事后追认的情况下，对其他共有人不产生法律上的约束力。王钧、王蓉、王进、王丽、王健、王娅共同主张赔偿房款一倍的损失，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条和第八条的规定，应当予以支持。 上诉人四川高金房地产开发有限公司上诉主张王钧与四川高金房地产开发有限公司之间所涉房屋两套，只有一个车库，已于2015年06月05日通过诉讼方式取得车库款5万元及房款538811元和违约金1万元。本案二审中，上诉人之一的王钧对此主张认可，本院对此予以确认。一审判决四川高金房地产开发有限公司车库款50000元，属适用法律不当，应当撤销。 综上所述，上诉人王钧、王蓉、王进、王丽、王健、王娅共同上诉主张的赔偿请求于法有据，应当支持。四川高金房地产开发有限公司上诉主张不应当再支付车库款50000元的上诉请求应当支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第七十七条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条和第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项的规定判决如下： 一、撤销四川省广元市利州区人民法院(2018)川0802民初877号民事判决第一、二、三项。 二、限本判决书生效之日起三十日内四川高金房地产开发有限公司支付王蓉、王娅、王健、王丽、王进、王钧房款487170元及利息（利息从2014年6月5日起以487170元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至房款付清之日止）。 三、限本判决书生效之日起三十日内四川高金房地产开发有限公司赔偿王蓉、王娅、王健、王丽、王进、王钧购房损失487170元。 四、驳回王蓉、王娅、王健、王丽、王进、王钧其他诉讼请求； 一审案件受理费6772元由四川高金房地产开发有限公司负担。二审案件受理费27088元由四川高金房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 林 审 判 员  徐小雁 审 判 员  吕 晶 二〇二〇年五月二十一日 法官助理  康小莲 书 记 员  王汇锋 附本案适用的相关法律：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。