河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初1581号原告:邵宝善，男，1953年3月2日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托代理人：李娜，女，汉族，1954年8月3日出生，与原告邵宝善系夫妻关系。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍；职务：执行董事。委托代理人：安学锋、罗晓玉（实习），河南焦点律师事务所律师。原告邵宝善诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵宝善委托代理人李娜及被告洛阳尚锦置业有限公司委托代理人安学锋、罗晓玉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邵宝善向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理涧西区珠江路升龙城B区22号楼306室房屋所有权证；2、请求法院判令被告向原告支付违约金14378元（违约金暂计算之起诉之日），以现金方式支付给原告。起诉之日起，被告仍要向原告支付违约金到能够办理好房屋所有权证之日为止；3、要求被告赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费用；4、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月17日，原告与被告签订了房屋买卖合同，根据合同的约定，被告应于2016年5月30日前将我所购买的升龙城22号楼1单元306室交付使用。根据合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，应按已付房价款的万分之0.5/日支付违约金。时至诉讼之日，被告依然未取得房屋竣工验收备案证书，导致原告无法办理房屋所有权证。被告在未办理房屋竣工验收备案证书的情况下，通知22号楼业主于2016年6月1日至6月3日办理房屋交接手续。按照国家相关法规规定，被告单方面组织勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格是不成立的，被告未取得房屋竣工验收备案登记证书就强制交房，属违规行为。截止诉讼之日，被告仍未具备相关验收文件，对入住业主极其不负责任。同时被告指定的物业公司在不具备一级物业服务资质的情况下，强制按照一级物业服务标准（1.35元/㎡一个月）收取物业管理费。我认为，物业管理费的收取应按照其相应资质等级标准，从取得竣工备案证书之日起计算。综上所述，被告的违约行为，已严重侵害了我的和法权益，故诉至法院。被告口头答辩：1、按照法律规定和合同约定，开发商承担的是办证资料报备义务，而非办证义务。2、开发商承担逾期提交办证资料报备义务违约责任的前提，按照《商品房买卖合同司法解释》的规定和预售合同第十五条的约定，要求是"因出卖人"的原因，预售合同附件四补充协议第十二条进一步明确，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。该司法解释的规定还表明，与其他合同类纠纷中一般适用的无过错责任原则不同，在房屋权属证书逾期办理问题上，应适用过错责任原则。答辩人在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。3、造成答辩人至今不能提交办证资料报备的原因在于两个方面，第一，由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人，并向答辩人先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件。在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批；第二，涉案区域控制性详细规划在升龙城项目初期即经政府部门审批，控规的通过意味着包括电力供应等市政基础配套设施应满足项目开发的正常需要。2013年10月30日，被告与河南国网供电公司签订《新建住宅配电工程项目建设协议书》明确约定，被告按照约定支付配套费后，供电公司应于2014年8月1日向升龙城一期供电。但被告足额缴纳配套设施费用后，洛阳国网供电公司于2014年8月26日告知被告，涉案区域珠江路沿线位于"供电红色限报区"，无法接入正式电，进而无法进行消防验收。"政策调整、规划变更、无法接入正式电"这两方面属于原、被告在签订《商品房预售合同》时无法预见的。而政府向答辩人下发的规划许可证、施工许可证等相应证件、通过控制性详细规划的报批手续等行为均具有一定的公信力。许可证的错误下发、审批的错误通过，并非被告能掌控预判的事实，亦不属于被告正常的商业风险。且以上事实答辩人亦无法通过自身努力去克服，从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求答辩人按照《商品房预售合同》的约定期限完成办证资料的报备工作，对答辩人极其不公平。根据《合同法解释二》第26条之规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人明显不公平或不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件实际情况确定是否变更和解除。因此，答辩人认为，应变更合同约定的办证资料报备义务的时间。4、涉案房屋为升龙城二期房屋，接入正式电的时间是2018年9月5日，正常情况下，正式电接入后方可进行消防验收，且消防验收的时间周期为一年左右，因此在接入正式电之后，应给答辩人预留足够的时间进行消防验收。5、答辩人为买受人利益，买受人每使用一度电额外支出0.25元购买高价电，两年多来额外支出2000多万元。升龙城小区已交房业主近4000户，如买受人的诉求获得支持，必将导致公司资金链断裂甚至破产，直接影响到几千户业主房产证的办理，尚未交房的无法交房，最终给业主带来的损失和困难是难以估量的。同时，升龙城项目系城中村改造项目，答辩人负有回迁安置区的建设任务，一期安置房已建成交房，但目前仍有1600户村民安置未解决。一旦资金链断裂，安置房建设工作不能完成，将导致1600户村民无房可回迁，并导致社会秩序的混乱稳定和一方平安。据此，答辩人根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，请求对违约金进行调整。6、物业费的收取主体为物业公司，答辩人并非物业服务合同的相对方，原告无权要求答辩人返还物业费，且返还物业费的诉求与本案商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系。7、因疫情原因，致使答辩人无法复工上班，因此无法办理相应的产权登记手续，造成办证延误，该段时间属于合同中所约定的非自身原因导致的逾期办证，属于不可抗力，依照法律及合同约定，办证期限应继续顺延。8、涉案房屋为升龙城22幢，洛阳市中级人民法院已下发终审判决，要求答辩人自2019年7月6日起算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2014年11月17日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买升龙城B区22栋306号房屋，金额为388598元，交付期限为2016年5月30日前，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议一份，2016年6月1日，原告从被告处接收房屋。原告至今未取得不动产权属证书。另查明，庭审中被告洛阳尚锦置业有限公司称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目的手续审批出现暂停和顺延，造成了业主产权登记手续的滞后和拖延。被告洛阳尚锦置业有限公司称升龙城B区22号楼于2018年9月5日正常供电。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。本院认为，原告邵宝善与被告洛阳尚锦置业有限公司双方签订的《商品房预售合同》与《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。被告洛阳尚锦置业有限公司于2016年6月1日向原告交付房屋后，未按约定提交相关备案资料，原告未能取得房地产权属证书。洛阳尚锦置业有限公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，被告洛阳尚锦置业有限公司应当承担一定的违约责任。关于逾期提交办证资料的违约金问题，涉案房屋在2018年9月5日正常供电，被告办理消防验收、规划核实等手续客观上需要一定时间，且办理时间非洛阳尚锦置业有限公司所能控制，结合全案情况，本院酌定在2018年9月5日正常供电后洛阳尚锦置业有限公司办理消防验收、规划核实等手续的时间为10个月左右，即从2019年7月6日起计算违约金较为符合客观实际。关于原告物业费的诉求与本案不属于同一法律关系，本案依法不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于洛阳市涧西区升龙城B区22号楼的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助原告邵宝善办理升龙城B区22号楼306号房屋（房屋代码746241）不动产权属证书。二、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告邵宝善支付违约金（以388598元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年7月6日起计算至被告洛阳尚锦置业有限公司将洛阳市涧西区升龙城B区22号楼的不动产首次登记办理完毕之日止。）三、驳回原告邵宝善的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费79.5元（已减半收取），由原告邵宝善负担19.5元由被告洛阳尚锦置业有限公司负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛莹莹二〇二〇年五月二十二日书记员  尹婉青