福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2425号 上诉人（原审原告）：福建天泽房地产开发有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山滨州路209号中天金海岸云顶苑（4#地）4#楼一层01。 法定代表人：陈玉强，董事长。 委托诉讼代理人：陆享民，福建宽达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈振雄，男，1974年11月6日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：**光，福建义雄律师事务所律师。 原审第三人：徐铄，男，1985年8月18日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 上诉人福建天泽房地产开发有限公司（以下简称“天泽房地产公司”）因与被上诉人陈振雄、原审第三人徐铄案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2019）闽0182民初3163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天泽房地产公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持天泽房地产公司的诉求。事实和理由：一、一审法院未能查清天泽房地产公司对案涉房屋被预查封前享有完整所有权的事实，属于事实认定不清。1.天泽房地产公司于2016年10月10日因徐铄违约而发出《解除合同通知书》，按《商品房买卖合同》附件六第六条关于“出卖人根据合同所记载的联系地址向买受人邮寄函件后三日即视为送达买受人”之规定，该通知书在2016年10月13日送达徐铄，故案涉房屋的《商品房买卖合同》于2016年10月13日解除。该解除行为业经（2016）闽0104民初4911号民事判决确认，合法有效。2.案涉房屋的预告登记已于2016年10月13日失效。案涉房屋的商品房买卖合同之债因《商品房买卖合同》解除而消灭，故案涉房屋的预告登记因《商品房买卖合同》于2016年10月13日解除而同时失效。3.天泽房地产公司于2016年10月13日起对案涉房屋享有完整的所有权。天泽房地产公司因合法建造取得案涉房屋的所有权，2013年5月27日，徐铄因与天泽房地产公司签订《商品房买卖合同》取得案涉房屋的物权期待权，并办理了预告登记，该物权期待权及预告登记限制了天泽房地产公司对案涉房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，案涉房屋所有权不因为签订《商品房买卖合同》及办理预告登记而变动，案涉房屋的所有权仍属于天泽房地产公司。2016年10月13日，案涉房屋的《商品房买卖合同》解除，预告登记同时失效，天泽房地产公司对案涉房屋的所有权不再被限制，天泽房地产公司从合同解除及预告登记之日即2016年10月13日起对案涉房屋享有完整的所有权。4.一审法院对案涉房屋预查封的时间为2016年10月31日，而根据天泽房地产公司提供的证据足以证明天泽房地产公司从2016年10月13日起对案涉房屋享有完整的所有权，故一审法院对案涉房屋进行预查封缺乏事实依据。二、天泽房地产公司排除执行异议的依据是一审法院对案涉房屋查封前《商品房买卖合同》已经解除，预告登记已失效，天泽房地产公司对案涉房屋享有完整所有权的法律事实，一审法院未查清该事实，机械地适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，属于适用法律错误。 陈振雄辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，天泽房地产公司上诉请求明显不能成立。1.天泽房地产公司与徐铄于2013年5月27日签订了《商品房买卖合同》，徐铄已经完成合同约定的付款义务，支付了首付款并于2013年7月17日向交通银行股份有限公司福建省分行办理了剩余房款的按揭贷款，银行亦已将剩余房款全部发放给天泽房地产公司。之后案涉房产在不动产登记管理部门办理了商品房预登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，我国法律对预告登记采用了物权保护。案涉房屋已经办理了预告登记，徐铄对于该房屋的权利具有排他性，即徐铄已经取得了房屋的物权保护，天泽房地产公司已不享有案涉房屋的所有权。2.2016年10月31日长乐区人民法院作出(2016)闽0182民初4473号之二民事裁定书，查封了案涉房屋。2017年5月2日福州市仓山区人民法院作出（2016）闽0104民初4911号民事判决，确认解除天泽房地产公司与徐铄签订的《商品房买卖合同》，该判决于2017年5月28日生效。很显然，天泽房地产公司提出排除执行所依据的生效文书是在案涉房屋被查封之后作出，故天泽房地产公司诉请排除案涉房屋的强制执行不能成立。3.一审法院对案涉房屋查封时的执行对象是徐铄在履行《商品房买卖合同》过程中取得的财产权益，案涉房屋已经办理预告登记、并办理了总登记，徐铄已取得案涉房屋的物权保护。福州市仓山区人民法院于2017年5月2日作出的（2016）闽0104民初4911号民事判决书确认解除天泽房地产公司与徐铄签订的《商品房买卖合同》后，亦未办理商品房预告登记撤销手续，即天泽房地产公司并未取得案涉房产的物权；案涉《商品房买卖合同》解除后，天泽房地产公司并未返还徐铄已付房屋价款，必将导致作为申请执行人陈振雄既执行不到被执行人名下的房产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。因此，本案不符合停止执行，解除查封的条件。 徐铄未作陈述。 天泽房地产公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2019）闽0182执异35号《执行裁定书》；2.停止对福州市仓山区中天金海岸47＃楼806单元房产的强制执行，并解除对上述房产的司法查封措施。 一审法院认定事实：2013年5月27日，天泽房地产公司与徐铄签订了《商品房买卖合同》，约定由徐铄以按揭贷款的方式向天泽房地产公司购买位于福州市仓山区中天金海岸47＃楼806单元房产。2013年7月17日，交通银行股份有限公司福建省分行（以下简称交行福建分行）与徐铄、天泽房地产公司签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定由交行福建分行向徐铄提供136万元个人贷款，徐铄以诉争房产作为抵押，并由天泽房地产公司为该贷款提供连带责任保证等内容。2013年7月26日，徐铄与交行福建分行办理了预售商品房抵押权预告登记。 因徐铄未按期归还银行贷款本息，交行福建分行以徐铄及天泽房地产公司为被告向福州市鼓楼区人民法院提起借款合同纠纷诉讼。2017年2月20日，福州市鼓楼区人民法院作出（2016）闽0102民初4930号民事判决书，判决：1.徐铄向交行福建分行偿还借款本金1321523.65元及利息（含罚息、复利，暂计至2017年1月23日为67525.71元，实际应按《个人房产抵押贷款合同》的约定计算至清偿之日止）；2.交行福建分行有权对徐铄所有的位于福州市仓山区中天金海岸2-1＃地47＃楼806单元房产（榕房预ＹＲ字第××号），以折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿第一项判决确定的债权；3.天泽房地产公司对第一项判决确定的债务承担连带清偿责任。 2016年10月17日，天泽房地产公司向福州市仓山区人民法院起诉要求确认徐铄签订的《商品房买卖合同》及相关附件于2016年10月14日解除等诉求。2017年5月2日，福州市仓山区人民法院作出（2016）闽0104民初4911号民事判决书，判决：1.确认天泽房地产公司与徐铄于2013年5月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201134260174）及相关附件已于2016年10月13日解除；2.徐铄应于本判决生效之日起十日内协助天泽房地产公司办理上述合同的备案及预告登记注销手续；3.徐铄按房屋总价款10%的标准向天泽房地产公司支付违约金195200.1元，该违约金天泽房地产公司有权在徐铄已付购房款中直接扣除。该判决于2017年5月28日生效。 2016年10月20日，一审法院受理了陈振雄诉徐铄民间借贷纠纷一案，并于2016年10月31日作出（2016）闽0182民初4473号之二民事裁定书，查封了诉争房产（榕房预ＹＲ字第××）。2017年6月1日，一审法院作出（2016）闽0182民初4473号民事判决书，判决徐铄向陈振雄偿还借款404900元并支付利息（按月利率1.8%，从2015年8月1日算至偿还之日止）。因徐铄未按生效法律文书履行义务，陈振雄向一审法院申请强制执行。执行过程中，天泽房地产公司因不服一审法院查封诉争房产于2019年6月4日向一审法院提出书面异议，一审法院于2019年6月17日作出（2019）闽0182执异35号执行裁定书，驳回天泽房地产公司的异议请求。天泽房地产公司不服该裁定，遂诉至一审法院。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案执行阶段，申请执行人陈振雄依法享有被执行人徐铄的金钱债权，而天泽房地产公司提出排除执行异议所依据的生效文书是在一审法院查封诉争房产之后作出的。根据上述规定，天泽房地产公司的诉讼请求，一审法院不予支持。徐铄无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。综上，判决：驳回福建天泽房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费22368元，由福建天泽房地产开发有限公司负担。 二审中，天泽房地产公司向本院提交如下证据：证据一交通银行福建省分行明细对账单，证据二非信贷不良资产（17931001）收回凭证，以上证据共同证明天泽房地产公司代徐铄偿还了欠交通银行福建省分行的贷款本息共计1543272.74元，履行了生效判决项下的连带责任。陈振雄经质证认为上述证据均与陈振雄无关，对上述证据的真实性与证明对象无法确认。徐铄未发表质证意见。本院经审查认为，天泽房地产公司提供的上述证据均有原件核对，本院对上述证据的真实性予以确认，结合天泽房地产公司在一审提交的《交通银行个贷逾期扣款凭证》，可以认定天泽房地产公司已代徐铄向交通银行福建省分行偿还案涉房产借款本息1526332.74元。 根据本案证据，本院确认一审法院查明的事实属实。另查明，2018年11月6日，天泽房地产公司已代徐铄偿还交通银行股份有限公司福建省分行就案涉被查封的房产产生的借款本息共计1526332.74元。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。本案中，案涉房产仅办理了预售合同的备案登记和商品房预告登记，虽根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定，人民法院有权对案涉房产进行预查封，但案涉房产因尚未办理所有权转移登记手续，徐铄实际并未取得案涉房产的所有权，预查封的执行对象应是徐铄在履行案涉《商品房买卖合同》过程中的财产利益。现徐铄与天泽房地产公司签订的《商品房买卖合同》已被生效判决确认解除，徐铄已无法实际取得案涉房产的所有权，案涉房产的所有权仍属天泽房地产公司，故天泽房地产公司作为案涉房产的所有权人，有权要求停止对案涉房产的执行。一审法院驳回天泽房地产公司该诉讼请求不当，本院予以纠正。天泽房地产公司在本案中诉请撤销（2019）闽0182执异35号《执行裁定书》、解除对案涉房产的司法查封，不属于本案处理范围，不予支持。 综上所述，天泽房地产公司上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销福建省福州市长乐区人民法院（2019）闽0182民初3163号民事判决； 二、不得执行位于福州市仓山区中天金海岸2-1＃地47＃楼806单元房产（榕房预ＹＲ字第××）； 三、驳回福建天泽房地产开发有限公司一、二审其他诉讼请求。 一审案件受理费22368元，由陈振雄、徐铄各负担11184元；二审案件受理费22368元，由陈振雄、徐铄各负担11184元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷