广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0111民初31301号原告：彭翠连，女，1962年6月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：黎焰荣，男，系原告儿子。被告：昌芒，女，1970年9月15日出生，汉族，户籍地址广州市番禺区，委托诉讼代理人：李欣怡，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李骁胤，广东伯方律师事务所实习人员。被告：陈勇军，男，1969年2月27日出生，汉族，户籍地址广州市白云区，本院受理的原告彭翠连与被告昌芒、陈勇军物权保护纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭翠连及其委托诉讼代理人黎焰荣，被告昌芒的委托诉讼代理人李欣怡、李骁胤到庭参加了诉讼。被告陈勇军经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告彭翠连向本院提出诉讼请求：1.确认两被告之间签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告昌芒及其他不明人员立刻搬离广州市白云区XXX路XXX号XXX房，搬离前需缴清霸占期间与房产直接或间接相关的水电煤气物管等一切费用。如屋内有损坏，承担赔偿责任和相关法律责任；3.被告昌芒按照市场价格支付自2019年6月28日起的占用费；4.本次所有诉讼相关费用由被告承担。事实与理由：2019年3月，我通过竞拍获得广州市白云区XXX路XXX号XXX房的房产，并根据白云区人民法院（2018）粤0111执恢933号执行裁定书，取得上述房产的所有权及相关其他权利，现已完成房产过户手续。根据两被告签订《房屋租赁合同》显示，两被告就上述房屋签订租期为15年截止时间是2028年6月19日的租赁合同，且租赁期间的全部租金在合同签订三个月内全部付清至陈勇军名下。据悉，上述房屋于2015年被法院查封，却在被拍卖前数个月说申请北海市仲裁。我已通过律师多次要求其腾退并已发律师函，但至今仍未搬离，且被昌芒勒索巨款。我认为，两被告签订《房屋租赁合同》涉嫌恶意串通以占用上述房产，理由如下：首先，住宅租赁合同正常为1年1签或3年1签，而且租赁期最长不会超过6年，租金一般是押1月付3月。但两被告的租赁合同显示租赁期限为15年，且说3个月内支付完15年全部租金，明显为恶意串通。其次，我不确定该租赁合同是否经仲裁，如仲裁地真为北海市，但两被告工作居住地和房产所在地均在广州，为何不在广州仲裁，有违常理。接着，该《房屋租赁合同》于2013年签订，该合同是否经过备案，是否按国家税法规定要求缴纳税金。最后，被告昌芒曾口述两被告为表兄妹关系，被告昌芒帮助陈勇军向我勒索，且陈勇军已被多个法院多次定义为老赖。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告昌芒辩称，我不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.我与被告陈勇军签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，签订该合同时涉案房屋未被查封且无抵押，且实际履行过程中我也依约向被告陈勇军支付了15年的租金及租赁保证金609194元，并实际使用了该房屋。故该租赁合同不存在违反强制性法律规定的情形，合法有效。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。即使原告已通过司法拍卖平台够得涉案房屋，我作为房屋的合法承租人，有权根据《房屋租赁合同》的约定继续占有使用该房屋，原告无权要求我办理房屋并支付房屋占用费。另外，涉案房屋的拍卖公告也已依法披露了涉案房屋由我承租，承租期至2028年6月19日及我对房屋享有优先购买权等信息，我也作为优先购买权人参与了涉案物业的竞拍，只是因竞拍价格超过了我的预期而放弃竞拍。原告在竞拍时不仔细阅读拍卖公告、不详细了解拍卖物业情况，反而在购得房屋后指责我恶意串通霸占房屋，显然于法无据、于理不合。原告应自行承担相应的法律后果。3.我与被告陈安勇签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限、租金属于双方自由约定的范围，双方上述约定是基于房屋使用的需要和当时房地产市场行情所做的考量，并不能因此认为恶意串通。租赁合同是否备案不影响租赁合同的效力，且我已履行了租赁涉案房屋的主要义务，因此上述租赁合同合法有效。综上，我是涉案房屋的合法承租人，有权继续占用涉案房屋，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。被告陈勇军无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区XXXX路XX号XXX房（以下简称涉案房屋）的房产原系被告陈勇军名下的房产，房屋建筑面积138.48平方米。后因被告陈勇军与案外人诉讼纠纷，涉案房屋被本院依法拍卖。原告作为竞买人以3349720元的最高价竞得涉案房屋。2019年5月21日，白云区人民法院作出（2015）穗云法执字第8077号、（2018）粤0111执恢933号执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人陈勇军名下位于广州市白云区凯旋路32号503房房产的查封措施，并涂销抵押登记。二、注销广州市白云区XXX路XXX号XX房产的原房产证。三、广州市白云区凯旋路32号503房产的所有权及相应的其他权利归买受人彭翠连所有。该房产的财产权自本裁定送达买受人彭翠连时转移。四、买受人彭翠连可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2019年6月28日，原告取得涉案房屋的不动产权证。诉讼中，原告表示其在竞拍涉案房屋时之所以在拍卖公告明确有租约，且期限至2028年6月的情况下还参与竞拍，主要是当时觉得拍卖公告中提及的两被告之间的租约太长不符合一般交易习惯，且房产在广州，两被告却在北海仲裁委员会仲裁有违常理，两被告存在妨碍司法公正，想敲诈勒索买家而实施的串通行为，这种行为最终是无法得到社会道德和法律支持的，且当时确实因孩子需要上学，所以最终决定竞拍。另原告提交：1.两被告于2013年6月20日签订的《房屋租赁合同》拟证明两被告之间签订的合同是虚假合同，损害了其合法权益，该合同约定被告陈勇军将涉案房屋出租给被告昌芒使用，租赁期限从2013年6月20日起至2028年6月19日止，共15年，月租金2750元，15年租金共计594000元，房屋押金为15194元，承租人应在签订合同之日起三天内支付房屋押金，并在合同签订之日起三个月内支付完毕全部租金。租赁期间，水费、电费、燃气费、物业费等费用由承租方承担；2.通话录音，拟证明被告昌芒承认其与被告陈勇军是表兄妹关系，并因此向其提出勒索。被告昌芒对上述租赁合同予以确认，对通话录音不予确认，并表示该录音属于偷录双方电话谈话内容，形式上不具备合法性，应当依法予以排除，即便该录音内容真实合法，也只能说明其与被告陈勇军是“老表”关系，与本案的争议焦点无关。被告昌芒为证明上述合同合法有效，且双方已实际履行合同义务，提交1.银行转账明细拟证明签订合同后已支付了合同约定的全部租金及保证金；2.司法页面截图（拍卖公告、拍卖须知）、通知、竞买号截图拟证明涉案房屋在司法拍卖公告中已明确其为涉案房屋的承租人，并享有优先购买权。其作为享有优先购买权的承租人也参加了涉案房屋的竞拍。其中拍卖公告对涉案房屋按现状交付进行了说明，第5点显示“根据北海国际仲裁院作出的（2018）北国仲字第9604号调解书，第三人昌芒承租上述标的物，承租期至2028年6月19日止，本案执行过程中，第三人昌芒向本院申请行使优先购买权。经审查确认第三人昌芒对该标的物享有优先购买权。”；3.银联小票、转账回单、缴费凭证拟证明其在使用涉案房屋期间承担了物业管理费、电费。原告对上述证据1真实性不予确认，并表示即使存在转账也无法证明是为支付租金而转账给被告陈勇军的事实，对证据2无异议，但表示虽被告昌芒参与了竞拍，但从其提交的竞拍号显示，在60多次的竞买中该竞拍号却从未有过出价。对证据3认为从物业管理费、电费的缴纳时间看是在涉案房屋被拍卖之后，之前一直由陈勇军支付，故上述证据无法证明被告昌芒自2013年6月开始使用涉案房屋的事实。另本院根据被告昌芒的申请，依法在（2018）粤0111恢执933号案中调取了北海国际仲裁院于2018年8月14日作出的（2018）北国仲字第9604号调解书和该案于2018年11月21日询问昌芒是否向本院申请优先购买权的执行笔录各一份。上述调解书调解内容主要为继续履行陈勇军与昌芒于2013年6月20日签订的《房屋租赁合同》直至合同期满。本院认为，原告通过法院拍卖取得涉案房屋，法院在拍卖涉案房屋前已在拍卖公告中明确根据北海国际仲裁院做出的（2018）北国仲字第9604号调解书，涉案房屋存在租赁期限至2028年6月19日的租约，并因此确认了被告昌芒作为承租人享有优先购买权的权利状态，故现原告要求确认两被告之间就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》无效，实质是要求本院在本案诉讼中否定北海国际仲裁院做出的（2018）北国仲字第9604号调解书作出的两被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》直至合同期满的裁决结果以及否定法院对涉案房屋的执行拍卖行为。原告陈述其在通过拍卖公告得知涉案房屋有长期租约的情况下，还选择了竞拍涉案房屋，主要基于当时已觉得拍卖公告中提及的两被告之间的租赁关系存在敲诈勒索买家的主观嫌疑，将无法得到法律支持的考虑，但原告并未在拍卖过程中对拍卖公告中的内容提出过异议，即应视为原告接受涉案房屋不交吉拍卖的法律后果。房屋拍卖的交付状态往往决定了拍卖成交的价格，法院拍卖时已在拍卖公告中明确涉案房屋因存在未到期的租约不交吉拍卖，故众竞拍人在竞拍时的出价也受涉案房屋上存在长期租约的影响，涉案房屋的成交价也有别于交吉拍卖的价格。原告现试图通过本案诉讼否定法院作出拍卖行为所依据的基本事实，有损其他竞买人和债权人的权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条第一款规定：“执行过程中，当事人、利害关系人认为执行法院的执行行为违反法律规定的，可以依照民事诉讼法第二百零二条（修改后为第二百二十五条）的规定提出异议。”依据上述法律规定可知，当事人对执行法院执行行为提出异议，应当通过上述程序寻求救济。执行行为已经结束的情况下，当事人提出的异议也应通过申诉途径进行解决。因原告在本案中主张确认两被告签订租赁合同无效的理由属于当事人对于执行行为的否定，故原告应依据上述法律规定另寻其他救济途径处理。被告陈勇军经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告彭翠连的起诉。本案受理费550元，退回原告彭翠连。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  陈惠玲人民陪审员  王苏娟二〇二〇年五月十四日书 记 员  陈玉梅