湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0381民初200号原告：李丹，男，生于1976年3月26日，汉族，湖北省丹江口市人，无固定职业，住湖北省丹江口市，委托诉讼代理人：白梅，湖北玄岳律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、签收法律文书等。被告：安宜建设集团有限公司。住所地：江苏省宝应县安宜镇宝泰路16号。统一社会信用代码：913210237039098944。法定代表人：简春国，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵小双，湖北郧华律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：李磊，湖北郧华律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：张锐，男，生于1974年7月29日，汉族，湖北省襄阳市人，个体建筑，住湖北省襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：易平，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：代为参与诉讼、进行和解、签收法律文书。被告：湖北昊罡房地产开发有限公司。住所地：湖北省丹江口市沿江路。统一社会信用代码：91420381582493967T。法定代表人：何大秀，该公司董事长。委托诉讼代理人：王胜利，湖北昊罡房地产开发有限公司副总经理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起反诉、代签法律文书等。委托诉讼代理人：刘均，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：张俊红，女，生于1969年12月17日，住湖北省武汉市江汉区。第三人：石易（系张俊红丈夫），男，生于1968年3月25日，汉族，住湖北省武汉市江汉区。张俊红、石易共同委托诉讼代理人：张俊杰（系张俊红胞姐），女，汉族，生于1967年11月14日，住湖北省丹江口市。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起反诉、代签法律文书等。张俊红、石易共同委托代理人：王桂敏，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：范金奎，男，汉族，生于1983年9月26日，住湖北省丹江口市。第三人：肖苹（系范金奎妻子），女，汉族，生于1986年11月14日，住湖北省丹江口市。范金奎、肖苹共同委托诉讼代理人：王桂敏，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：王世金，男，生于1980年9月29日，汉族，住湖北省丹江口市。第三人：代喜妹（系王世金妻子），女，生于1983年11月15日，汉族，住湖北省丹江口市。王世金、代喜妹共同委托诉讼代理人：代丽（系代喜妹胞姐），生于1978年1月10日，汉族，住湖北省丹江口市。代理权限：一般代理。原告李丹诉被告安宜建设工程集团有限公司(以下简称：安宜公司)、张锐、湖北昊罡房地产开发有限公司（以下简称：昊罡公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2019年4月3日作出（2018）鄂0381民初2792号民事判决书，被告昊罡公司不服提起上诉。湖北省十堰市中级人民法院于2019年10月20日作出（2019）鄂03民终2301号民事裁定，将本案发回重审。本院于2020年1月7日立案，依原告李丹申请，本院依法通知张俊红、石易、范金奎、肖苹、王世金、代喜妹为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告李丹的委托诉讼代理人白梅、被告安宜公司的委托诉讼代理人赵小双、李磊、被告张锐及其委托诉讼代理人易平、被告昊罡公司的委托诉讼代理人王胜利、刘均；第三人张俊红、石易及其委托诉讼代理人张俊杰、王桂敏；第三人范金奎及其委托诉讼代理人王桂敏，第三人王世金及委托诉讼代理人代丽到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告李丹向本院提出的诉讼请求：1.依法确认昊罡公司与安宜公司，安宜公司及张锐与李丹签订《以房抵款协议》合法有效。2.确认原告李丹对《以房抵款协议》获得的1#楼2604和2704、3#2204号三套房屋享有取得优先权。3.原审案件受理费、保全费由三被告共同承担。事实与理由：被告湖北昊罡房地产开发有限公司将丹江口市沿江路“外滩·锦秀家园”项目发包给安宜建设集团有限公司施工，安宜建设集团有限公司项目部与原告协商，由原告为该项目供应进户门及防火门安装供货，2015年8月10日原告与安宜建设集团有限公司项目部签订《进户门及防火门销售安装合同》，约定原告为“外滩·锦秀家园”项目的1-3#供应进户门及防火门，并负责安装，结算时按实际安装数量计算，进户门按1080元/樘，防火门570元/㎡，运费包干50000元；付款方式以锦秀家园项目房屋抵付进户门及防火门的销售安装费，抵房房价为开盘价为准，房款和工程款差额多退少补。在合同签订后，原告按照合同约定为安宜建设集团有限公司外滩·锦秀家园项目1-3#楼供应了所需的进户门和防火门并负责安装。2016年8月10日被告湖北昊罡房地产开发有限公司将外滩·锦秀家园1-3#楼其中的65套商品住宅房抵付给安宜建设集团有限公司，用于抵付部分工程款，安宜公司项目部又将其中的1#2604、2704,2#2602，3#2204号房屋作价1349151元抵付给原告，用于抵付应支付给原告的进户门和防火门款及运费，双方在2016年11月8日签订以房抵款协议，协议签订后，原告将其中的2#2602号房屋出售给他人，并通过被告已签订房屋买卖合同及办理房屋网签手续，1#2604、2704,3#2204号房屋原告留作自用，但是在原告去领取房屋钥匙和办理房屋相应手续时，被告拒不配合，由于被告前期有将房屋转卖的行为，故为了防止被告再次将房屋转卖，特具状起诉。被告安宜公司辩称，安宜公司根本没有锦绣家园这个工程项目的存在，但是在与锦绣家园有关的相关文件上所谓的安宜公司的印章均是伪造。安宜公司也没有成立过锦绣家园项目部，安宜公司也不认识张锐这个人。原告诉讼请求中两个以房抵款协议均与安宜公司无关。这两个协议应该是被告张锐与原告及昊罡公司签订的，在湖北省丹江口市人民法院民事判决书（2018）1584号和湖北省十堰市中级人民法院民事判决书（2018）2745号对此事实已经作出了认定，认定张锐以私刻的安宜公司的公章与昊罡公司签订的建设工程施工合同，与张锐签订的工程承包协议，安宜公司未参与，以上合同权利义务应当由张锐承担，安宜公司不是本案合适的被告，请求法院驳回原告对安宜公司的诉讼请求。被告张锐辩称，签订的以房抵款协议是双方真实意思表示合法有效，安宜公司锦绣家园项目部签订的以房抵款协议，昊罡公司将71套房屋抵付给项目部，视为支付工程款，以房抵款协议是真实有效的，协议双方当事人应按照协议约定履行各自义务。锦绣家园项目在2018年9月25日已经全部交付使用，应当视为验收合格。昊罡公司支付的工程款中包含有以房抵款协议中的71套房屋且目前昊罡公司对锦绣家园项目仍然欠有项目工程款没有付清。故昊罡公司将已抵付工程款的房屋另行出售的行为属于无效行为。被告昊罡公司辩称，昊罡公司没有与原告签订任何施工合同，不是合同的相对方，原告诉昊罡公司属于主体错误；昊罡公司与张锐以安宜公司名义签订的施工合同是无效的，张锐以安宜公司的名义和李丹签订的协议也是无效的；对无效的协议不应当再履行；昊罡公司和张锐之间，张锐为实际施工人，和张锐之间工程既没有过工程结算，也没有财务结算，工程没有验收，昊罡和张锐之间的工程纠纷现在正在中院诉讼中，涉及本案争议的三套房屋，因张锐以张丹平的名义在丹江口农商行借款300万元，当时昊罡公司作为担保人承担连带责任，张锐贷款的300万元是张锐自己使用的，张锐向于2017年2月23日向昊罡公司出具承诺书，承诺贷款一年后不能按时还款，昊罡公司可以直接从锦绣家园项目工程款中扣减300万元，以抵偿昊罡公司借款。2018年2月份该项贷款到期后，张锐无法归还该笔借款，此时昊罡公司承担连带责任代为归还300万元，昊罡公司归还后于2018年3月27日向张锐发了通知，通知其在2018年3月31日之前归还300万元，若无法偿还，则以房抵工程款，扣除其71套中的7套房屋来抵偿昊罡公司代张锐还的300万元，7套房屋中包含了原告起诉的3套房屋。至诉讼为止，张锐对昊罡公司扣其7套房屋没有提出任何异议，昊罡公司将7套房屋又分别出售给本案的第三人。昊罡公司不应该就本案承担责任。第三人张俊红、石易陈述，原告请求确认对锦绣家园3号楼的2204号房屋享有取得优先权没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。该房屋张俊红、石易合法购买，并办理了房屋交付手续。安宜公司没有与原告签订以房抵款协议，昊罡公司以房抵款不包含该房屋。第三人范金奎、肖苹陈述，原告请求确认对锦绣家园2号楼2704房屋享有取得优先权没有事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。该房屋有第三人范金奎、肖苹合法购买，并办理了房屋交付手续。安宜公司没有与原告签订以房抵款协议，昊罡公司以房抵款不包含该房屋。第三人王世金、代喜妹陈述，原告和被告张锐、昊罡公司之间签订的协议与我们无关。我们买的锦绣家园1号楼2604号房屋，一次性付款34万元，是在昊罡公司的售楼部是按正规合法的程序买的，2018年10月10日签订的网签协议和交房手续，我们买房跟原告没有关系。经审理查明，2014年8月28日被告张锐以安宜公司名义中标昊罡公司锦秀家园项目工程，并以被告安宜公司名义（承包方）与昊罡公司（发包方）签订《丹江口市锦秀家园项目工程施工合同书》。合同约定工程承包范围为1#、2#、3#楼，全部图纸范围内的所有土建。该合同尾部承包人（公章）处加盖有安宜公司印章，法定代表人或者委托代理人（签字）处加盖有“简春国印”。2015年8月10日，被告张锐以安宜公司项目部的名义与原告李丹签订《进户门及防火门销售安装合同》，约定原告为外滩·锦秀家园项目的1-3#供应进户门及防火门，并负责安装，结算时按实际安装数量计算，进户门按1080元/樘，防火门570元/㎡，运费包干50000元；付款方式以锦秀家园项目房屋抵付进户门及防火门的销售安装费，抵房房价以开盘价为准，房款和工程款差额多退少补。上述协议尾部“甲方（签字盖章）”处加盖有安宜公司项目部印章及“张锐”签名。在合同签订后，原告按照合同约定为外滩·锦秀家园项目1-3#楼供应了所需的进户门和防火门并负责安装。2016年8月1日被告昊罡公司与被告张锐所代表的安宜公司项目部签订《以房抵款协议书》，约定：昊罡公司以在建外滩·锦秀家园1-3#楼65套商品住房（包含1#2604、2704,2#2602，3#2204号房屋），面积6676.72㎡，均价￥3150元/㎡(此房均价不降点)，抵付张锐所代表的安宜公司项目部在建工程部分工程款；2017年2月23日双方又签订一份《以房抵款协议书》，协议约定昊罡公司以在建外滩·锦秀家园1#、2#中7套商品房（见附表），面积896.34㎡，抵付张锐所代表的安宜公司项目部在建工程部分工程款。两份协议乙方处有“安宜公司项目部”印章及“张锐”签名。2016年11月8日，安宜公司项目部与原告李丹签订《以房抵款协议》，协议约定：甲方将开发商抵甲方工程款的住宅：外滩·锦秀家园1#2604、2704,2#2602，3#2204号房屋作价1349151元作为工程款抵付给乙方，工程完工结算后双方多退少补；乙方出具收据。乙方须全力配合甲方及开发商办理按揭贷款等相关手续。乙方收到抵款房后须继续委托售楼部销售，无论实际销售金额高低，均由乙方承担，与甲方无关。该协议尾部“甲方”处加盖了“安宜建设集团有限公司锦秀家园项目部”印章，“乙方”处有原告李丹的签名。原告李丹于同日出具收条“今收到1#2604、2704,2#2602，3#2204号房总价1349151元大写壹佰叁拾肆万玖仟壹佰伍拾壹元整，以此4套房抵付门款1349151元”。协议签订后，原告将其中的2#2602号房屋出售给他人，1#2604、2704,3#2204原告留作自用，但是在原告去领取房屋钥匙和办理房屋相应手续时，被告昊罡公司不配合，遂起诉。另查明，2017年2月23日安宜公司项目部因以张丹萍名义向丹江农商行借款的300万元到期仍需以张丹萍名义续贷，向昊罡公司出具承诺书承诺自续贷之日起12个月内还清全部的本息，如若不能还清，由昊罡公司代扣安宜公司项目部工程款300万元，用以抵偿该笔贷款本息。同年3月8日，昊罡公司（抵押人即甲方）与丹江口鑫诚实业信用担保有限公司（以下简称：鑫诚公司）（抵押权人即乙方）、张丹萍（第三人即借款人）签订《抵押反担保合同》丹鑫保抵字（2017）第（36）号，合同约定：为实现（2017）36号《委托担保协议》中的约定，保障2017年0227号《流动资金借款合同》、2017年02027-1号《担保合同》中保证人的合法权益，甲方应借款人请求，用自己的房产向乙方提供抵押反担保，乙方经审查，同意甲方用房产为借款人提供反担保抵押。2017年0227号《流动资金借款合同》是借款人和丹江口农商行签订的借款金额为贰佰捌拾万元，期限为12个月的客户借款合同；昊罡公司为该笔借款承担无限连带责任。后因安宜公司项目部到期未按时还款，昊罡公司于2018年3月27日向安宜公司项目部发出通知“该贷款已于2018年3月14日到期，限你方于2018年3月31日还清本笔贷款本息，否则湖北昊罡房地产开发有限公司将以房抵款给你方的7套住房（附明细表）进行销售抵扣该笔贷款本息，用以偿还本笔部分贷款本息。”昊罡公司要求以房抵款的7套房屋中包含有1#2604、1#2704、3#2204号房屋。在本案原审中，2018年11月1日，根据原告李丹的申请，本院作出（2018）鄂0381民初2792号民事裁定，查封了登记在昊罡公司名下的外滩·锦秀家园1#2604、2704、3#2204号房屋。再查明，2018年11月15日，第三人张俊红、石易与昊罡公司签订了《商品房买卖合同（预售）》并办理网签，购买了昊罡公司开发的外滩·锦绣家园3幢22层2204号房；价款298000元，2018年9月15日张俊红、石易支付了购房款298000元，昊罡公司开具了增值税发票。2018年9月28日，锦绣家园小区的物业公司丹江口市丹盛物业管理有限公司向张俊红、石易交付了3#2204房屋钥匙。2018年10月15日，第三人范金奎、肖苹与昊罡公司签订《商品房买卖合同（预售）》并办理网签，购买外滩·锦绣家园1幢27层2704号房；价款328610元。同日，范金奎、肖苹支付了购房款328610元，昊罡公司开具了增值税发票。2018年9月28日，锦绣家园小区的物业公司丹江口市丹盛物业管理有限公司向范金奎、肖苹交付了1#2704房屋钥匙。2018年10月10日，第三人王世金、代喜妹与昊罡公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买外滩·锦绣家园1幢26层2604号房；价款340000元。合同已在房管部门备案。2018年10月10日王世金、代喜妹支付了购房款340000元，昊罡公司向其开具了增值税发票，同日向王世金、代喜妹交付房屋。还查明，本院审理的彭生超诉张锐、昊罡公司、安宜公司（2018）鄂0381民初2299号工程建设施工合同纠纷一案中，被告安宜公司申请对《丹江口市锦绣家园项目工程施工合同书》（该合同系被告张锐以被告安宜公司名义与被告昊罡公司所签订）上所加盖“安宜建设集团有限公司”印章（编号为3210230903056，以下简称056号安宜公司印章）以及被告安宜公司法定代表人简春国的私人印章（方形的“简春国印”）与该公司所备案使用的“安宜建设集团有限公司”印章（编号亦为3210230903056）以及该公司法定代表人简春国的私人印章（亦为方形的“简春国印”）是否属同一印章进行鉴定，经湖北中真司法鉴定所出具鄂中司鉴[2018]文鉴字第257号文书司法鉴定意见认为：《检材1-（1-3）》印文【即在《丹江口市锦绣家园项目工程施工合同》第4页“承包人（公章）”处】与《样本1-（1-5）》印文【即《印章鉴定参考式样》的“公章”栏内所加盖的“安宜建设集团有限公司3210230903056”印文）】不是同一枚印章盖印形成的印文；《检材2-（1-2）》印文【即在《丹江口市锦绣家园项目工程施工合同》第4页“承包人（公章）”处所加盖的“简春国印”印文】与《样本2-（1-2）》印文【即《印章鉴定参考式样》的“法人章”栏内所加盖的“简春国印”印文】不是同一枚印章盖印形成的印文。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。张锐在未取得安宜公司代理权的情况下，冒用安宜公司名义与昊罡公司签订《丹江口市锦秀家园项目工程施工合同》，安宜公司未予追认，故张锐以安宜公司及安宜建设集团有限公司锦秀家园项目部的名义签订的合同，对安宜公司均不发生效力。审理中，本院已向原告李丹释明其应变更诉讼请求，李丹坚持要求确认安宜公司及张锐与其签订的《以房抵款协议》有效，没有事实依据，不符合法律规定。至于原告李丹主张确认昊罡公司与安宜公司签订《以房抵款协议》有效的请求，因李丹不是合同相对人，其无权主张确认昊罡公司与安宜公司之间签订协议的有效性。故对李丹该请求，本院不予支持。张锐以安宜公司项目部的名义与李丹签订以房抵款协议后，未交付房屋，未进行房屋登记，李丹并未取得涉案房屋物权。本案第三人张俊红、石易、范金奎、肖苹、王世金、代喜妹与开发商昊罡公司签订商品房买卖合同并办理网签及备案，交付了全部价款，昊罡公司也完成了交付房屋义务，合同已实际履行，且第三人对李丹、安宜公司、张锐、昊罡公司之间纠纷不知情，故第三人张俊红、石易、范金奎、肖苹、王世金、代喜妹对所购买的房屋属于善意取得。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释〔2002〕16号）规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，该工程的实际施工人张锐所享有的工程价款优先受偿权不能对抗本案第三人，原告李丹主张基于与张锐冒用安宜公司名义签订的《以房抵款协议》享有对争议房屋的优先取得权，亦不能对抗第三人的善意取得。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李丹的诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费5000元，合计5100元，由原告李丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判长 王 寒审判员 王汝军审判员 沈文国二〇二〇年五月十六日法官助理杨雪芹书记员谢悦本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。