甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2020）甘0982民初291号   原告：马某1，住甘肃省敦煌市。   委托诉讼代理人：路某，甘肃鸣沙律师事务所律师。   被告：国网甘肃省电力公司敦煌市供电公司，营业场所甘肃省酒泉市，统一社会信用代码xxx。   负责人：闫某，总经理。   委托诉讼代理人：张某，法务。   委托诉讼代理人：温某，甘肃方域西涛律师事务所律师。   第三人：敦煌市自然资源局，住所地甘肃省敦煌市古城北路295号，统一社会信用代码xxx。   法定代表人：马某2，局长。   委托诉讼代理人：杨某，敦煌市自然资源局不动产登记事务中心主任。   原告马某1与被告国网甘肃省电力公司敦煌市供电公司（以下简称：敦煌市供电公司）、第三人敦煌市自然资源局合同纠纷一案，本院于2020年3月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某1的委托诉讼代理人路某，被告敦煌市供电公司的委托诉讼代理人张某、温某，第三人敦煌市自然资源局的委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   马某1向本院提出诉讼请求：判令马某1与敦煌市供电公司之间的《房地产买卖协议》不成立。   事实和理由：2003年6月，马某1将其位于敦煌市××镇平房（房产证号：A字第XXXX号，建筑面积144.56平方米）出租给敦煌市供电公司使用，一次性收取15年租赁费45000元。2018年租赁期满后，马某1要求敦煌市供电公司返还房屋，因拒绝返还，马某1提起诉讼。在庭审过程中，敦煌市供电公司称该房屋权属已于2005年转移登记至敦煌市供电公司名下，法院随即依法调取了该房屋的产权登记资料，资料显示：2005年12月6日，涉案房屋通过敦煌市房管局办理过户登记，过户后的房产证号为敦房权证其他产字第XXXX号；2018年2月26日，敦煌市自然资源局将转移登记后的房产证更换为甘（2018）敦煌市不动产权第XXXX号不动产权证，房屋建筑面积3882.71平方米。马某1经过核对发现，过户资料中的《房地产买卖协议》中卖方的签字并非马某1书写，该协议系伪造材料，而且过户资料中没有当事人的身份证复印件、授权委托书等必需材料。随后，马某1向瓜州县人民法院提起行政诉讼，认为敦煌市自然资源局办理过户登记程序违法，要求确认敦房权证其他产字第XXXX号过户行为违法、撤销甘（2018）敦煌市不动产权第XXXX号不动产权证中马某1房屋部分。在庭审过程中，敦煌市自然资源局提交的涉案土地变更材料中有上述伪造的《房地产买卖协议》的复印件，马某1对此不予认可。在庭审结束后，敦煌市自然资源局于2019年10月9日向马某1出具《关于沙州镇党河北路电厂家属院1号院房屋产权及土地使用权登记情况的说明》，该说明载明：经过对档案资料详细核查和对比分析核对，2005年敦煌市电力公司将房屋变更登记为敦房权证其他字第XXXX号，变更登记过程中并不涉及马某1名下产权证号为A字第XXXX号的房屋；2011年敦煌市供电公司将公司原土地和马某1房屋对应土地使用权合并登记，登记后土地使用权证号为敦国用（2011）第112号；2018年敦煌市供电公司房产和土地使用权合并登记为（2018）敦煌市不动产权第0000568号不动产权证书，该不动产权证书中包含马某1房屋的土地使用权面积，不包含房屋产权（建筑）面积。结合该情况说明，由于马某1起诉要求确认违法、撤销的房屋变更登记行为不存在，故马某1撤回行政诉讼。现马某1认为，敦煌市供电公司在马某1不知情的情况下，用伪造的协议在敦煌市自然资源局办理土地使用权过户属违法行为，且由于《房地产买卖协议》系伪造材料，该协议不能成立，故诉至法院，请求法院依法判令马某1与敦煌市供电公司之间的《房地产买卖协议》不成立。   敦煌市供电公司辩称，马某1的诉讼请求缺乏相关事实及法律依据，应当予以驳回。一、马某1与敦煌市供电公司签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，依法成立并生效。（1）敦煌市供电公司与马某1在2003年5月就涉案房产买卖协商达成一致意见，在办理房产证之前，由敦煌市供电公司起草《房地产买卖协议》后，交由马某1签字，该协议书一式两份，马某1与敦煌市供电公司各执一份。（2）马某1所谓敦煌市供电公司伪造《房地产买卖协议》的诉请理由无任何证据予以证实，系马某1的片面之词，应当不予采纳。（3）《房地产买卖协议》约定的内容不违反相关法律规定，合同主要条款明确，内容完整，经双方签字盖章，依法成立并生效。二、就涉案房产实际履行的情况来看，敦煌市供电公司与马某1之间并不存在租赁合同关系，双方之间确定为买卖合同关系，且《房地产买卖协议》约定的权利义务已经完全履行。（1）马某1已于2003年6月4日向敦煌市供电公司出具领据，其内容明确记载马某1在敦煌市供电公司处领取房款45000元。敦煌市供电公司于2003年6月5日通过银行转账方式向马某1支付房款45000元。（2）马某1已于2003年6月4日向敦煌市供电公司交付买卖房产以及房屋产权证书，且已于2005年12月6日办理完成涉案房产产权变更登记手续，于2011年12月31日办理完成土地变更登记手续，于2018年2月26日办理完成房产及土地合并不动产登记。（3）敦煌市供电公司购买涉案房产后，涉案房产用做职工食堂。且在2015年11月至12月期间对涉案房产进行修缮改造，修缮期间马某1在敦煌市供电公司任职企业管理人员。如涉案房产系敦煌市供电公司租赁的，马某1不可能不对涉案房产修缮提出任何异议。（4）依据涉案房产的自来水缴费凭证，涉案房产缴纳水费的户主明确为敦煌市供电公司，如双方之间为租赁关系，则不可能发生水费户主变更的情况。   敦煌市自然资源局辩称，马某1的诉讼请求与敦煌市自然资源局无关。   经审理，本院认定事实如下：   马某1系敦煌市供电公司职工。1993年6月9日，敦煌市人民政府为其颁发A字第XXXX号甘肃省敦煌市房产所有证，记载：坐落于××镇的平房（10间，建筑面积144.56㎡）的产权人为马新民，产权性质为私有。1998年8月，敦煌市人民政府为马某1颁发敦国用（1998）字第1590号国有土地使用证，记载：坐落于××镇土地使用者为马某1，用途为住宅，用地面积239.3㎡。2003年6月4日，马某1在领据上签字，领据内容：“今领到水电公司房款人民币（大写）肆万伍仟元正，￥45000元，领款用途说明：房款”。次日，马某1在中国农业银行支票存根上签字，支票存根记载：收款人：马某1，金额：45000元，用途：房款。马某1收到45000元后，将上述A字第XXXX号甘肃省敦煌市房产所有证交由敦煌市供电公司持有。2011年12月31日，敦煌市自然资源局（原敦煌市国土资源局）在给敦煌市供电公司办理坐落于敦煌市北门外、宗地编号为29-15-1的土地使用权变更登记时，依据敦煌市供电公司提交的相关材料，将敦国用（1998）字第1590号国有土地使用证所载明的土地，与敦煌市供电公司原土地合并登记，土地总面积26020.71㎡，登记后的国有土地使用证号为敦国用（2011）第112号，土地使用权人为敦煌市电力公司。2015年11月，上述房屋被敦煌市供电公司修缮，用作职工餐厅。2016年6月马某1退休。2018年2月26日，敦煌市自然资源局（原敦煌市国土资源局）依据敦房权证其他产字第XXXX号房产证和敦国用（2011）第112号国有土地使用证，将相关产权合并登记，给敦煌市供电公司颁发了甘（2018）敦煌市不动产权第XXXX号不动产权证书，记载：国有建设用地使用权宗地面积26020.71㎡，房屋建筑面积3882.72㎡。   2018年9月12日，马某1以敦煌市供电公司为被告提起诉讼，请求敦煌市供电公司返还位于敦煌市××镇。2018年11月6日，本院依申请从敦煌市自然资源局（原敦煌市国土资源局）调取《房地产买卖协议》复印件1份、甘肃省敦煌市房产所有证（即A字第XXXX号）复印件1份、领据（即马某1于2003年6月4日签名的领据）复印件1份，后马某1以需另案提起行政诉讼撤销权属转移登记为由，申请撤诉，本院依法准许。   2019年5月21日、28日，马某1以敦煌市自然资源局为被告，以敦煌市供电公司为第三人提起行政诉讼，请求撤销敦煌市自然资源局给敦煌市供电公司颁发的甘（2018）敦煌市不动产权第XXXX号不动产权证中包含马某1所有的房屋登记部分、请求确认敦煌市自然资源局将马某1所有的房屋转移登记在敦煌市供电公司名下的变更登记行为违法。2019年10月9日，敦煌市自然资源局向马某1出具关于沙州镇党河北路电厂家属院1号院房屋产权及土地使用权登记情况的说明，说明位于××镇房屋产权实际并未登记在敦煌市电力公司名下。2019年10月14日，马某1以起诉的房屋登记行为不存在为由，申请上述两起行政案件的撤诉，瓜州县人民法院依法准许。2020年3月3日，马某1提起本案诉讼，请求判令上述《房地产买卖协议》不成立。   以上事实由马某1向本院提交的甘肃省敦煌市房产所有证（A字第XXXX号）复印件、敦国用（1998）字第1590号国有土地使用证原件、敦煌市人民法院（2018）甘0982民初2322号民事裁定书复印件、2003年6月4日的领据复印件、甘（2018）敦煌市不动产权第XXXX号不动产权证复印件、瓜州县人民法院（2019）甘0922行初9号、13号行政裁定书复印件、敦煌市自然资源局关于沙州镇党河北路电厂家属院1号院房屋产权及土地使用权登记情况的说明复印件，及敦煌市供电公司向本院提交的2003年6月4日的领据复印件、2003年6月5日的中国农业银行支票存根复印件、甘肃省敦煌市房产所有证（A字第XXXX号）复印件、敦房权证其他产字第XXXX号房产证复印件、敦国用（2011）第112号国有土地使用证复印件、甘（2018）敦煌市不动产权第XXXX号不动产权证复印件，以及本院所调取的（2018）甘0982民初2322号马某1诉敦煌市供电公司房屋租赁合同纠纷一案的民事审判卷宗予以证实。   本院认为，围绕马某1于本案中所提出的判令《房地产买卖协议》不成立的诉讼请求，其实质在于马某1与敦煌市供电公司间是否存在房地产买卖关系、买卖合同是否成立，即双方是否就标的物的转移占有和接收付款达成了合意。通过（2018）甘0982民初2322号马某1诉敦煌市供电公司房屋租赁合同纠纷一案审判笔录及本案所查明的事实可知，涉案房屋的所有权证原件（即A字第XXXX号）和涉案房屋已于2003年6月5日由敦煌市供电公司持有、占有，马某1已于2003年6月5日领取45000元，且领取款项时，马某1已注意到领据及支票存根上用途一栏所标注的“房款”二字，马某1虽辩称其对“房款”二字的理解系租房款的意思，其与敦煌市供电公司系租赁关系，非买卖关系，但依据通常理解及“房款”二字的文义解释，“房款”应指买卖房屋的费用，且如若双方系租赁关系，马某1亦无向敦煌市供电公司交付房产证的必要，故在马某1无确凿证据对其主张加以佐证的情况下，本院认定马某1从敦煌市供电公司处所领取的45000元系购房款，而非租房款，双方已通过履行行为与受领行为就房屋买卖达成了合意，故双方间的房屋买卖合同应认定为已成立。   对于《房地产买卖协议》甲方（卖方）处“马新民”的签字是否为马某1本人所签字的问题。诉讼中，马某1以《房地产买卖协议》系伪造，“马新民”的签字非马某1本人所签为由申请鉴定。起初，本院对其鉴定申请予以准许，并指定期限由马某1提供鉴定样本。期间，经对本案现有证据再次审查后，本院于2020年4月15日依法作出不予准许申请鉴定通知书。本院认为，承诺生效时合同成立，除法律、行政法规要求必须签订合同书，当事人要求签订合同书的，一般应当在合同成立之前提出，在承诺生效后提出签订合同书的，对方当事人可以拒绝，因为合同已成立，合同书只是作为合同成立的证明，即，即便《房地产买卖协议》甲方（卖方）处“马新民”的签字非马某1本人所签，也不影响双方间买卖合同成立并履行的事实，故马某1申请鉴定的事项与本案待证事实无关联，本院不予准许。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二十五条、第一百二十五条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款之规定，判决如下：   驳回马某1的诉讼请求。   案件受理费926元，减半收取计463元（马某1已预交），由马某1负担。   如不服本判决，可于判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审判员 杨风乐     二〇二〇年五月二十日   书记员 巩晓慧