贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2728号 原告：刘瑞，女，汉族，1986年2月17日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人：梁婷（一般代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15224201511135206。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般代理），贵州朗意律师事务所实习律师。实习证号：230713012110735。 原告刘瑞与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人翟进，被告委托诉讼代理人聂萍、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理并交付贵州省毕节市瑞丰新城项目第10幢2单元1006号商品房转移登记的产权证及有关文书；2、判令被告立即支付原告办证违约金，实际违约金以395496元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%自2013年12月31日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止，暂定20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2011年6月12日，原告向被告购买由其开发的位于贵州省毕节市，建设项目为“瑞丰新城”的商品房。同日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：ＧＦ-2000-0171），约定由原告购买被告开发的位于贵州省毕节市，建设项目为“瑞丰新城”的第10幢2单元1006号商品房，合同价款为395496元。同时合同第八条约定：“出卖人应当在2011年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房单体验收合格。”第十条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，交办理全书登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”合同签订后，原告通过现金及银行按揭方式向原告支储了首付款119496元及剩余房款。但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未支付原告逾期交房的违约金。被告的严重违约行为造成了原告的经济损失。原告认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本案中，合同约定的被告应将涉案商品房交于原告使用的时间为2011年3月31日前，则被告应为原告办理并交付涉案房屋的商品房转移登记的产权证及有关文书的时间为2013年3月30日前，但被告至今未办理、交付办理商品房转移登记有关文书，被告违约行为严重损害了原告的合法权益。故此，被告应支付原告的逾期办证违约金标准为：以395496元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%自2013年12月31日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止，暂定20000元。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 被告瑞丰公司辩称：一、根据商品房买卖合同约定，被告应于2013年3月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，至原告提起本案诉讼时，已经超过两年的法定诉讼时效期间，其对超过部分逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。二、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告；三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，不具备支付违约金的事实、法律基础；四、在被告承担违约责任的前提下，违约金应依据合同约定的标准计付至转移登记的有关文书提交至登记机关备案之日即2019年2月13日。五、原告诉请按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算违约金过分高于合同约定的标准，其未被支持部分的案件受理费应自行承担。 本院经审理查明：2011年6月12日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道瑞丰新城第拾幢贰单元1006号房；该商品房总价款395,496元；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同还约定了其他事项。合同附件四补充协议约定：1、办理房屋所在权证等所需的各项费用由买受人承担；买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理相应的委托手续，所需的各项费用由出卖人在签订商品房买卖合同之日一次性代收。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按向被告支付了涉案房屋购房款395,496元。原告还向被告支付了维修基金、办证费和契税。2018年11月12日，被告取得涉案房屋所属瑞丰新城10幢的不动产权证书（幢首登）。2019年2月13日，被告向房屋产权登记机关提交了涉案房屋的不动产登记申请表。原告认为，被告至今未办理、交付办理商品房转移登记有关文书，被告违约行为严重损害了原告的合法权益，故以前述诉请诉至本院。 庭审后，经询问，原、被告确认，被告于2011年12月14日向原告交付涉案房屋。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行提交办理商品房转移登记有关文书的义务。合同补充协议约定原告委托被告办证，现涉案商品房所属楼幢已取得幢首登，可以办理转移登记，故原告诉请被告办理涉案商品房的不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 对于原告诉请的办证违约金问题。根据合同第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”的规定，被告于2011年12月14日向原告交房，则被告应在交房后730日内，即2013年12月13日内能够提交相关办证资料。同时补充协议约定原告委托被告办证，则被告在能够提交办证资料后，还负有通知原告的义务。被告于2018年11月12日取得涉案房屋所属瑞丰新城10幢的不动产权证书（幢首登），已具备办理转移登记的条件，但被告未举证证明其履行了通知义务。而被告于2019年2月13日向房屋产权登记机关提交了涉案房屋的不动产登记申请表，表明被告至迟在2019年2月13日已通知了原告。但此时，已超过合同约定的期限，被告构成违约，应承担违约责任。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张，根据《商品房买卖合同》的约定，该违约金以日为单位累计计算，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如前所述，被告应于2013年12月13日之前能够提交办证资料并通知原告，未按期履行，原则上违约金从2013年12月13日之次日，即2013年12月14日起计算。但原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算。而原告于2020年3月6日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年3月6日）回溯三年即2017年3月6日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形。故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金，从2017年3月6日起计算至2019年2月13日止。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按中国人民银行同期同类贷基准利率的130%计算，被告认为违约金应按合同约定的标准计付。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，原、被告在合同中已对该违约金的计算标准作了明确具体的约定，故原告诉请的违约金按双方合同约定的标准计算。即原告诉请的违约金，以原告已付购房款395,496元的日万分之0.5的标准，从2017年3月6日起计算至2019年2月13日止（709天），具体计算为：395,496元×0.05‰/天×709天=14,020.33元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告刘瑞交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告刘瑞申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘瑞支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金14,020.33元； 三、驳回原告刘瑞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元（已减半收取），由原告刘瑞负担75元；被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年五月二十九日 书记员  张婵婵