福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1928号 上诉人（原审原告）：厦门市古龙花园第三届业主委员会，住所地厦门市湖里区。 法定代表人：黄金春，该业委会主任。 委托诉讼代理人：谢永生，福建传志律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：国网福建省电力有限公司厦门供电公司，住所地厦门市思明区。 负责人：周敬东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈碰友，该公司律师。 委托诉讼代理人：卢少敦，福建兴世通律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：厦门市天地开发建设有限公司，住所地厦门市湖里区。 法定代表人：蔡寿飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈怡，该公司员工。 被上诉人（原审第三人）：厦门古龙房地产有限公司，住所地厦门市思明区。 法定代表人：许福中，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:林珊、黄谋和，该公司员工。 上诉人厦门市古龙花园第三届业主委员会（以下简称古龙花园业委会）因与被上诉人国网福建省电力有限公司厦门供电公司（以下简称厦门供电公司）、厦门市天地开发建设有限公司（以下简称天地公司）、厦门古龙房地产有限公司（以下简称古龙公司）物权保护纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初9905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 古龙花园业委会上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判或发回重审。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、厦门市古龙花园小区归小区全体业主所有，架空层归小区全体业主共有。古龙花园业委会在原审中有提供《商品房买卖合同》用于证明厦门市古龙花园小区归小区全体业主所有。古龙花园业委会在原审庭审中提供的ＧＦ-2000—171、项目：古龙花园、编号：01023429《商品房买卖合同》第一条项目建设依据第二款“该土地面积为19298.76平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2××4-09-01至2074-08-31”。厦门供电公司提供的证据一《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》,2××4年8月9日，案外人古龙公司与厦门市国土资源与房产管理局签订（2××4）厦地合字（挂）02号《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》第三条“出让人根据厦府【2××4】112号文件，出让给受让人的宗地位于江头居住区路东侧，宗地编号为2××4Ｇ02，宗地面积大写壹万玖仟贰佰玖拾玖点零贰壹平方米（小写19299.21平方米）”，两份合同所指的地块是同一地块，但是面积有微小的差别。19299.21平方米-19298.76平方米＝0.0261平方米，《商品房买卖合同》土地面积与《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》中土地面积只相差0.0261平方米，土地面积只相差0.0261平方米可以忽略不计，说明古龙花园小区的土地是古龙花园小区全体业主共有。同时，《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》（2××40）厦地合字（挂）02号第十五条、《建设用地规划许可证》（2××4）厦规用地第0265号明确规定小区底层为架空层，层高3米，架空层应为小区全体业主所有。架空层应为小区全体业主所有的公共空间，是开发商为了盈利，改变架空层用途，违反了土地出让合同和建设规划许可要求把本应该单独划片独立建的开闭所建在架空层内。古龙花园业委会随便拿一本古龙花园业主黄金春的《房产证》、《土地证》来看，《房产证》建筑面积112.27平方米，《土地证》占地面积74.24平方米，而被上诉人提供的证据三说：“涉案物业即乌石埔古龙开闭所位于古龙花园1号楼底层，总建筑面积为107.62平方米。”。房产建筑面积112.27平方米，占地面积就要74.24平方米，开闭所建筑面积为107.62平方米，占地面积应该也要有50-60平方米吧，不会只占土地面积0.0261平方米，0.0261平方米连50平方米的零头都不够可以忽略不计，“皮之不在，毛之焉附”。厦门供电公司的开闭所是建在架空层，架空层是建在体小区业主公摊的土地上，以事实为根据，通过两份合同对比这充分说明整个小区归全体业主所有，厦门供电公司开闭所所占用的土地是小区全体业主公摊。同时，第三人古龙公司、天地公司在庭上说没有证据提交，并说本案与他们无关。古龙公司信口开河说“建设之初开闭所未列入公摊面积，厦门古龙房地产开发有限公司在向业主销售商品房时也没有将这部分列入公摊，因此开闭所不属于全体业主所有。”而从上面两份合同的对照，可以清楚看出古龙公司在销售商品房时将整块地都卖给业主，已将这部分本应预留给厦门供电公司开闭所的土地也列入公摊卖给小区全体业主。同时，古龙公司及厦门供电公司也没有提交其开闭所没有占业主公摊的证据，从《商品房买卖合同》与《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》对照可以看到开闭所所占用的土地占用在小区全体业主的公摊上。以上事实充分说明原审法院认定事实错误。在判决书中写到“本院经审理认定事实如下:古龙公司原名称为厦门古龙集团房地产有限公司.厦门市国土资源与房地产管理局与厦门古龙集团房地产有限公司签订编号为（2××4）厦地合字（挂）02号的《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》，约定厦门市国土资源管理局出让给厦门古龙集团房地产有限公司的宗地位于江头居住区路东侧，宗地编号为2××4Ｇ02.宗地面积19299.021平方米。该合同第十五条约定:本项目须在宗地内设开闭所一间，用地由受让人无偿提供，开闭所的投资由天地公司负责协调电业部门解决。2005年12月1日，厦门市土地开发总公司、厦门电业局思明供电分局、天地公司、厦门古龙集团房地产开发有限公司签署一份《关于乌石浦古龙开闭所费用分摊事宜的会议纪要》，载明遵照目前厦门市“关于大型公共用电设施由供电局投资建设、一般公共用电设施遵循谁投资谁受益的原则，古龙开闭所总建筑面积107.24平方米，总用电容量设计为5230ＫＶＡ.用户包括古龙花园、合兴小区.乌石浦新村、部队用地、天地公司，开闭所房屋的建设由古龙公司负责，开时所的建设面积若未计入古龙花园项目销售公摊面积开闭所建筑面积的地价成本及土建的建安成本在报湖里区财政审核所审定后，按上述公共成本分摊的原则，由天地公司与古龙公司直接结算。2006年8月15日厦门市湖里区发展与改革局作出厦湖发改投［2006］36号《关于乌石浦古龙花园开闭所建设项目的批复》，厦门市湖里区发展与改革局同意天地公司开展乌石浦古龙花园开闭所建设项目，该项目位于“古龙花园”1＃楼底层，总建筑面积107.62平方米，建筑内容包括开闭所房屋建设，项目总投资为370万元，包括房屋建设费53万元，工程设施设备费317万元。根据《关于乌石浦古龙开闭所费用分摊事宜的会议纪要》确定的建设成本分摊原则，天地公司按用电容量比例分摊所需的建设成本186万元，从江头改建区土地基金列支。古龙开闭所建设费用已全部由天地公司、部队及古龙公司分摊。古龙花园共用土地及公用建设面积分摊说明表将开闭所的建设面积单列出来，未计入古龙花园公摊面积。”法院查明厦门供电公司、古龙公司、天地公司等订立协议不假，2006年8月15日厦门市湖里区发展与改革局作出厦湖发改投［2006］36号《关于乌石浦古龙花园开闭所建设项目的批复》、《关于乌石浦古龙开闭所费用分摊事宜的会议纪要》等也不假，但是用来证明古龙花园共用土地及公用建设面积分摊说明表将开闭所的建设面积单列出来，未计入古龙花园公摊面积，这就与事实不符，实际是已占用古龙花园公摊面积。这些协议和批复是建立在全体古龙小区业主的公摊面积上，好比甲方的房子，乙方和丙方未经甲方同意订立协议，在甲方的房子内装修、安装设备，并且也装修了、安装了设备，根据物权法定，物权高于债权，乙方和丙方的债权不能对抗甲方的抗辩权。原审法院在判决书中写到“本院认为，当事人对自己提出的诉论请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。古龙花园业委会对其提出的论争开闭所所在的房产归全体业主所有的事实有责任提供证据加以证明。”古龙花园业委会在原审庭审中有提供一分证据ＧＦ-2000—171、项目：古龙花园、编号：01023429《商品房买卖合同》加以证明，《商品房买卖合同》第一条项目建设依据第二款“该土地面积为19298.76平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2××4-09-01至2074-08-31”，与厦门供电公司提供的证据一《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》,2××4年8月9日，案外人厦门古龙集团房地产有限公司与厦门市国土资源与房产管理局签订（2××4）厦地合字（挂）02号《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》第三条“出让人根据厦府【2××4】112号文件，出让给受让人的宗地位于江头居住区路东侧，宗地编号为2××4Ｇ02，宗地面积大写壹万玖仟贰佰玖拾玖点零贰壹平方米（小写19299.21平方米）”，用于证明两份合同所指的地块是同一地块，但是面积有微小的差别，厦门供电公司的开闭所占用全体小区业主的公摊。古龙花园业委会已提供证据证明。原审判决中写到“根据《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》、《关于乌石浦古龙开闭所费用分摊事宜的会议纪要》、《关于乌石浦古龙花园开闭所建设项目的批复》，厦门市国土资源与管理局在出让土地时特别约定古龙公司设开闭所一间的义务，有关部门就开闭所的使用和建设进行了约定并作出批复。本案论争的开闭所属于公共用电设施，为包括古龙花园业主在内的用户提供电力，该开闭所经有关部门批复建设，建设成本由天地公司、古龙公司、部队分摊，且开闭所建设面积未计入古龙花园公摊面积，开闭所不属于《中华人民共和国物权法》第七十三条所规定的应当属于业主共有道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，亦不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的应当认为业主共有的部分。古龙花园业委会提交照片体现开闭所建设在古龙花园内以证明开闭所所在的房屋归古龙花园归全体业主所有，本院不予采信，其主张厦门供电公司搬离厦门市湖里区乌石浦二里古龙花园168号架空层并支付租金损失，本院不予支持。”从以上内容来看原审法院认定事实错误，适用法律错误。通过两份合同对比，开闭所建设面积已计入古龙花园公摊面积，只是古龙公司违反他们之间的约定，本应给厦门供电公司予留一块土地，但古龙公司将所有的土地都卖给了全体业主，厦门供电公司应找古龙公司而不是古龙小区全体业主，他们之间的协议等对他们有效与古龙小区业主无关。开闭所所占用土地属于《中华人民共和国物权法》第七十三条所规定的应当属于业主共有道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，亦属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的应当认为业主共有的部分。本案中诉争架空层的功能与归属：所谓的架空层按《民用建筑设计通则》的术语解释，指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层，通常可用来设置水、电、煤气等管道设施设备及业主共用休闲设施等。说明架空层通常可用来设置水、电、煤气等管道设施设备及业主共用休闲设施等不能设立开闭所封闭建筑物。关于诉争架空层，规划局颁发的《建设工程规划许可证》已明确其功能为架空公共休闲场所，不能将所有权登记为特定业主。根据物权法第七十条、第七十二条、最高院建筑物区分所有权司法解释第三条第一款的规定，该架空层不属于建筑物的业主专有部分，应属于建筑物的共有部分。该架空层按规划设计为敞开式空间，除铺设必要水电气管道外，应为业主休闲、运动的半户外空间，本身并不具备居住、办公，开设开闭所等室内空间用途。根据《中华人民共和物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。若开闭所属于公用设施的话，应该为古龙花园小区全体业主共有。如厦门供电公司在庭上说开闭所不是他们的，他们只是使用设备收取电费，则开闭所就是古龙花园小区全体业主共有，厦门供电公司使用该设施必须向业主们交使用费和物业管理费。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。古龙花园小区交付后，业主取了房屋土地所有权证，但位于小区一层的架空层未能办理产权登记，架空层为小区的公共场所而属于全体业主共有；古龙花园业委会与被上诉人讼争的古龙小区1幢架空层在建设时，经规划部门批准的用途为公众休闲场所与公共活动空间，属于商住小区内的公共场所。该架空层不分摊土地使用权面积，不计算容积率，也未能登记成为特定业主所有权的客体，应当认定为建筑物专有部分以外的共有部分，属于古龙商住小区全体业主共有。另古龙花园小区1幢架空层虽没写分摊了建筑物的公共面积，但古龙房地产公司是包括架空层出售给业主们，因该架空层的规划用途为公共活动空间，分摊土地使用权面积，故不应以古龙房地产有限公司未写明架空层属业主所有而否定该架空层的共有性质。至于《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》中要求建一开闭所，根据2005年9月12日《厦门电业局高压供电方案答复单》3.“开闭所兼变配电室的位置应满足如下要求：住宅小区的变配电房宜为独立建筑物，......公用配电装置应与用户其他设备（含专用变）以防火墙隔离，并有独立门户。”，从答复单来看，开闭所本应建设在小区高层建筑以外，另独立盖栋或一间。是由于古龙房地产有限公司偷换概念，偷工减料为多赚钱将本应独幢建立的开闭所，建立在架空层内，这不关古龙花园小区业主们的事，厦门供电公司应该自行找古龙房地产有限公司协商。《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》《关于乌石埔古龙花园开闭所费用分摊事宜的会议纪要》《关于乌石埔古龙花园开闭所建设项目的批复》是否包括该架空层面积及架空层是否计入总建筑面积计算容积率和分摊土地面积均不影响该架空层作为公共休闲场所的业主共有性质，开闭所本应建设在小区高层建筑以外，另独立盖一栋或一间。本案业主与古龙公司属于商品房买卖关系，不是委托代建关系，商品房销售价格实行市场价格，小区业主并不是按建设成本购得商品房，古龙公司的建设成本与销售价格并无直接关联，开发商不能以某公有配套部分如道路、架空层等建设成本未分摊到业主专有部分建筑而主张所有权。根据相关的法律法规的规定，与商品住宅有关的各种配套设施设备建设费用必须进入商品住宅成本，不得在销售价格以外向购房者另行收取。所以即使诉争架空层建设时，其建设造价单独计算，也应视为古龙公司为小区业主提供的配套设施，古龙公司现在亦无权向购房者另行收取该建设造价，更无理由据此主张该架空层的所有权。所以，诉争架空层应为小区全体业主共有。二、厦门供电公司是盈利单位不是做慈善公益事业，开闭所建立在小区业主共有的土地上，用途为公众休闲场所的架空城上，应收取租金和物业费。如上面所述架空层的土地为全体业主共有，用途为公众休闲场所与公共活动空间，属于商住小区内的公共场所，只能用于公众休闲活动、小区物业管理、免费慈善公益事业等不能用于盈利性质。电力开闭所是盈利性的，厦门供电公司开闭所建立在架空层，利用开闭所的设施向古龙花园小区及其他小区供电向古龙花园小区业主收电费，并没有给古龙花园小区业主提供福利，应向古龙花园小区业委会交房租和管理费。厦门供电公司在庭上说开闭所不是他们的，他们只是使用设备收取电费，则开闭所就是古龙花园小区全体业主共有，厦门供电公司使用该设施必须向业主们交使用费和物业管理费。被上诉人说2××4年8月9日，古龙公司与厦门市国土资源与房产管理局签订《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》。该合同第16条第二款约定:本项目（即案涉物业“古龙花园＂）须在宗地内设开闭所一间，用地由受让人即厦门古龙集团房地产有限公司无偿提供，开闭所的投资由天地公司（现更名为“厦门市天地开发建设有限公司”）负责协调电业部门解决:受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地。”古龙花园业委会对建设开闭所无异议，但对开闭所的选址有异议。古龙公司为了得到土地审批，同意土地部门在古龙花园小区建立开闭所应在小区划一区域，比如说少盖一栋别墅，盖一栋开闭所，就像2005年9月12日《厦门电业局高压供电方案答复单》中所说应独立建筑物，不是盖在公众休闲活动场所的架空层，牺牲大家的利益，钻空子，欺骗业主。古龙公司同意厦门供电公司在古龙花园小区建立开闭所应发给厦门供电公司产权证，没有产权证就是没有物权，俗话说先有地，才有房，没有了地，哪来房，“皮之不在，毛之焉附”，难道是空中楼阁。谁受益、谁承担责任，古龙公司将土地房产卖给了古龙花园小区业主们，土地房产公摊部分包括架空层是古龙花园小区业主公摊共有的，应由古龙花园小区业主共享。古龙公司应向厦门供电公司承担卖地收款的责任与业主无关。谁受益、谁承担责任，现厦门供电公司的开闭所建在古龙小区业主共有的架空层上，有受益就要向小区业委会交房租和物业费。就向被上诉人所说的上“移动公司和电信公司是公用事业，在小区建机站占用了小区业主公共公摊，要交占地使用租金，而他们没有占用小区业主公共公摊不要交占地使用租金。”从现在的事实来看，被上诉人也占用了小区业主公共公摊的架空层，按其说法也应交占地使用租金。古龙花园业委会提供的证据《关于湖里国投商务中心项目将给古龙花园居民带来的实惠》湖里国投商务中心想从古龙开闭所接电也得为古龙花园小区提供绿化也就是变相出钱。说明有使用就得出钱，厦门供电公司使用古龙花园业委会土地公摊，就要出钱，出完可以向其他使用的小区收或找古龙公司追偿。厦门供电公司提出“古龙公司在签订出让合同时，条件就是要求建立开闭所，若古龙花园业委会有异议应当提起行政诉讼，开闭所是未计入公摊，在销售时这部分未分摊到业主身上。”古龙花园业委会认为签订出让土地的条件是他们之间的事与业主们无关，物权法房产土地是以登记为准。在审批和转让的事，被上诉人认为是行政行为，那是被上诉人与政府的关系，被上诉人应自己找政府，古龙花园业委会谈的是关于物权保护侵权和租金、物业费的事，这是两个不同的法律关系，不能混为一谈。被上诉人在证据一《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》（2××4厦地合字【挂】02号）中提出2××4年8月9日，案外人厦门古龙集团房地产有限公司与厦门市国土资源与房产管理局签订《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》。该合同第16条第二款约定:本项目（即案涉物业“古龙花园＂）须在宗地内设开闭所一间，用地由受让人即古龙集团公司无偿提供，开闭所的投资由天地公司（现更名为“厦门市天地开发建设有限公司”，下同）负责协调电业部门解决:受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地。以此证明开闭所所占用的土地，没有占用古龙花园小区业主们公摊的土地。”通过两份合同中的土地面积对照可以看到厦门古龙集团房地产有限公司已把全部的土地及房产卖给了小区业主们。厦门古龙集团房地产有限公司与厦门市国土资源与房产管理局签订《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》的性质就好像甲有一套写字楼卖给乙，乙又把整套写字楼卖给丙，丙办理房屋产权登记过户手续，拿到房屋所有权，在过户前甲与乙签订一份合同，合同约定乙让丁在写字楼角落有一个位置无偿使用，没有得到丙的同意，根据物权法有关房产、地产以登记为准，根据合同相对性原则，甲乙签订的合同对丙不发生效力，丙有抗辩权，这对古龙花园小区业主们也是同理。被上诉人在证据二《关于乌石埔古龙花园开闭所费用分摊事宜的会议纪要》证明：“厦门市土地开发总公司、厦门电业局思明供电分局、厦门天地开发建设公司和厦门古龙集团房地产有限公司共同确定“乌石浦古龙开闭所”费用的分摊事宜，即由厦门天地开发建设公司作为建设开发主体，并办理开闭所的相关手续:厦门古龙集团房地产有限公司负责开闭所的房屋建设:该开闭所的建筑面积不计入古龙花园项目销售公摊面积，开闭所建筑面积的地价成本及土建的建安成本在报湖里区财政审核所审定后，按“各用户按用电容量比例分摊开闭所的地价成本、房屋建设费用及公共的设施设备费用”的原则，由厦门天地开发建设公司和厦门古龙集团房地产有限公司负责，即与被上诉人无关，也就是说，被上诉人无需承担任何费用。”古龙花园业委会认为：根据物权法有关房产、地产以登记为准，根据合同相对性原则，被上诉人与厦门市土地开发总公司、厦门天地开发建设公司和厦门古龙集团房地产有限公司共同确定“乌石浦古龙开闭所”费用的分摊事宜，在他们之间发生合同效力对古龙花园业委会不发生合同效力，与他们之间有关与古龙花园业委会无关。现被上诉人侵占古龙花园业委会的公共公摊是与古龙花园业委会发生侵权关系，被上诉人应停止侵权并赔偿，被上诉人赔偿后去找两个第三人追偿，这是两个不同的法律关系。被上诉人提供证据三《关于乌石埔古龙花园开闭所建设项目的批复》厦湖发改投【2006】36号证明“案涉开闭所的建设目的是为了完善江头南区的基础配套设施，完善居民居住条件。即，根据厦门市湖里区发展和改革Ｐ19-21局的批复，该开闭所用于江头南区居民的用电需要。2.案涉物业即“乌石浦古龙开闭所”位于“古龙花园”1号楼底层，总建筑面积为107.62平方米:建设内容包括:开闭所房屋建设、安装ＳＭ6环网柜，等等;项目总投资为370万元，包括房屋建设费53万元，工程设施设备费317万元，厦门天地开发建设公司按用电容量比例分摊所需的建设成本186万元，即该费用与被上诉人无关。”所谓的费用就好像不经过别人同意在别人的家中装修安设备，装修安设备的钱当然与别人无关，占用别人的房屋，别人随时可以让安装着恢复原状搬出设备。该开闭所用于江头南区居民的用电需要，而不只是古龙花园小区单独居民的用电需要，开闭所也可以建在其他小区，或单独建设一独立建筑物来建开闭所，不能把政府应承担的责任，而由老百姓来承担，古龙花园小区只能为自己负责，没有必要为他人小区买单，被上诉人是盈利性质不是公益事业，古龙花园业委会也没有得到被上诉人额外的福利，这是被上诉人做为盈利单位的事，与古龙花园业委会无关，不能混为一谈。同时有关房屋建设费53万元，工程设施设备费317万元是被上诉人供电所需要的，被上诉人供电需要什么设施不关古龙花园业委会的事，那是被上诉人份内的事。被上诉人占用古龙花园业委会公共公摊与有关房屋建设费53万元，工程设施设备费317万元是两个不同的概念，不同的法律关系，古龙花园业委会用电也交钱。本案是物权保护关系，被上诉人使用设施占用古龙花园业委会公共公摊与被上诉人有关。被上诉人提供证据四《共用土地及公用建筑面积分摊说明表》证明“福建省测绘院将配电室即案涉物业的房屋面积单列出来，没有分摊给古龙花园业委会所属的所有业主。即古龙花园业委会对案涉开闭所房屋不具有所有权。”古龙花园业委会认为：从《共用土地及公用建筑面积分摊说明表》中可以看到电视机房、电话机房、水泵房、物业用房、变配电室、强弱电、消防控制室、厕所都是服务于整个小区，小区共用，面积单列，并不只是开闭所面积单列，电视机房、电话机房、水泵房、物业用房、变配电室、强弱电、消防控制室都是单列，都是占用小区公摊的，“都是服务于整个小区”说明只对本小区服务，没有服务其他小区，并没有说不占用小区公共公摊，恰恰都是占用小区公共公摊，无偿对小区服务。而开闭所占用小区公摊，盈利性质，还对其他小区服务收取电费。说明被上诉人曲解《共用土地及公用建筑面积分摊说明表》。被上诉人开闭所占用古龙花园业委会的架空层，第三人古龙地产公司违反《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》（2××40）厦地合字（挂）02号第十五条、《建设用地规划许可证》（2××4）厦规用地第0265号之规定小区底层为架空层，擅自将架空层建设为开闭所提供被上诉人使用，厦门供电公司与古龙地产公司共同构成侵权。其是侵权的实际受益者，按同等面积同等地段每月可收租金5000元至7000元不等，为便于计算从2007年1月起算，暂算到起诉之日为750000元，后续按每月5000元交。 厦门供电公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应当驳回古龙花园业委会的上诉。 天地公司辩称，本案的案由是物权保护纠纷，案件的处理与天地公司没有法律上的利害关系，天地公司不应当列为被上诉人，应为原审第三人，但天地公司愿意就有关情况再次进行说明，便于法庭对于案件的审理。因天地公司安置房合兴小区、乌石浦新村、嘉景、园山公寓用电需要，根据土地出让合同，《乌石浦古龙开闭所费用分摊事宜的会议纪要》等，天地公司分摊开闭所投资，具体由古龙房地产公司负责开闭所房屋建设，随后天地公司办理立项审批。《湖里区发展改革局关于乌石浦古龙花园开闭所建设项目的批复》显示该项目为了“古龙花园”1号楼底层。同时，批复明确了天地公司按用电容量比例分摊所需的建设成本186万元，从江头改建区土地基金列支。该工程于2006年9月21日竣工移交供电局送电。综上，在古龙花园开闭所项目上，天地公司只是按出让合同及相关的会议纪要要求，进行投资建设。 古龙公司辩称，古龙公司严格按照国土局签订的出让合同履行的。 古龙花园业委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令厦门供电公司停止侵权行为，搬离厦门市湖里区乌石浦二里古龙花园168号架空层;2.判令厦门供电公司赔偿房屋租金损失(按月租金5000元/月，从2007年1月1日起算至实际支付日止);3.由厦门供电公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实如下：古龙公司原名称为厦门古龙集团房地产有限公司。 厦门市国土资源与房地产管理局与厦门古龙集团房地产有限公司签订编号为（2××4）厦地合字（挂）02号的《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》，约定厦门市国土资源管理局出让给厦门古龙集团房地产有限公司的宗地位于江头居住区路东侧，宗地编号为2××4Ｇ02，宗地面积19299.021平方米。该合同第十五条约定：本项目须在宗地内设开闭所一间，用地由受让人无偿提供，开闭所的投资由天地公司负责协调电业部门解决。 2005年12月1日，厦门市土地开发总公司、厦门电业局思明供电分局、天地公司、厦门古龙集团房地产开发有限公司签署一份《关于乌石浦古龙开闭所费用分摊事宜的会议纪要》，载明遵照目前厦门市“关于大型公共用电设施由供电局投资建设、一般公共用电设施遵循谁投资谁受益”的原则，古龙开闭所总建筑面积107.24平方米，总用电容量设计为5230KVA，用户包括古龙花园、合兴小区、乌石浦新村、部队用地、天地公司，开闭所房屋的建设由古龙公司负责，开闭所的建设面积若未计入古龙花园项目销售公摊面积，开闭所建筑面积的地价成本及土建的建安成本在报湖里区财政审核所审定后，按上述公共成本分摊的原则，由天地公司与古龙公司直接结算。 2006年8月15日厦门市湖里区发展与改革局作出厦湖发改投【2006】36号《关于乌石浦古龙花园开闭所建设项目的批复》，厦门市湖里区发展与改革局同意天地公司开展乌石浦古龙花园开闭所建设项目，该项目位于“古龙花园”1#楼底层，总建筑面积107.62平方米，建筑内容包括开闭所房屋建设，项目总投资为370万元，包括房屋建设费53万元，工程设施设备费317万元。根据《关于乌石浦古龙开闭所费用分摊事宜的会议纪要》确定的建设成本分摊原则，天地公司按用电容量比例分摊所需的建设成本186万元，从江头改建区土地基金列支。 古龙开闭所建设费用已全部由天地公司、部队及古龙公司分摊。 古龙花园共用土地及公用建设面积分摊说明表将开闭所的建设面积单列出来，未计入古龙花园公摊面积。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。古龙花园业委会对其提出的讼争开闭所所在的房产归全体业主所有的事实有责任提供证据加以证明。根据《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》、《关于乌石浦古龙开闭所费用分摊事宜的会议纪要》、《关于乌石浦古龙花园开闭所建设项目的批复》，厦门市国土资源与管理局在出让土地时特别约定古龙公司设开闭所一间的义务，有关部门就开闭所的使用和建设进行了约定并作出批复。本案讼争的开闭所属于公共用电设施，为包括古龙花园业主在内的用户提供电力，该开闭所经有关部门批复建设，建设成本由天地公司、古龙公司、部队分摊，且开闭所建设面积未计入古龙花园公摊面积，开闭所不属于《中华人民共和国物权法》第七十三条所规定的应当属于业主共有道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，亦不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的应当认为业主共有的部分。古龙花园业委会提交照片体现开闭所建设在古龙花园内以证明开闭所所在的房屋归古龙花园归全体业主所有，不予采信，其主张厦门供电公司搬离厦门市湖里区乌石浦二里古龙花园168号架空层并支付租金损失，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回厦门市古龙花园第三届业主委员会的全部诉讼请求。本案一审案件受理费11300元，减半收取计5650元，由厦门市古龙花园第三届业主委员会负担。 二审审理期间，除古龙花园业委会对认定开闭所未计入公摊面积提出异议外，各方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 审理中，古龙花园业委会提交两份土地房屋权证，拟证明宗地面积为19298.76平方米，业主林永日的个人房屋建筑面积为109.31平方米，占用土地面积为72.46平方米。如果开闭所的面积107.62平方米，则占地面积为50平方米以上。厦门供电公司、天地公司、古龙公司质证认为，与本案无关，且占地面积不能直接推出开闭所面积，没有因果关系。本院对该证据分析认为，此为古龙花园业委会并无依据和规范的推论，不能成立。且与开闭所是否计入公摊，是否为小区业主共有没有关联性，故不予采信。 本院认为，古龙花园业委会上诉主张讼争的开闭所属于全体小区业主共有，但根据《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》、《关于乌石浦古龙开闭所费用分摊事宜的会议纪要》、《关于乌石浦古龙花园开闭所建设项目的批复》及有权机关经测绘所出具的《共用土地及公用建筑面积分摊说明表》等证据明确显示，开闭所建设面积未计入古龙花园公摊面积，建设成本由天地公司、古龙公司、部队分摊。古龙花园业委会关于其属于全体业主共有的主张，仅是无依据的推论，不能成立，故古龙花园业委会关于厦门供电公司停止侵权的主张不能成立。相应的，古龙花园业委会关于厦门供电公司赔偿租金的损失亦不能成立，应予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费11300元，由厦门市古龙花园第三届业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （李向阳） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年五月二十二日 代书记员（ 朱巧 婷） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。