广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9859号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市东智健康养生有限公司，住所地深圳市福田区福保街道石厦社区石厦北二街西新天世纪商务中心A802，统一社会信用代码91440300MA5F9FEF1B。法定代表人：李军、总经理。委托诉讼代理人：陈婷，广东晟典律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳中安华物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道流塘社区荔园二路2A101，统一社会信用代码91440300MA5F2F0R23。法定代表人：孙灿。委托诉讼代理人：龚双雁，广东煜双律师事务所律师。上诉人深圳市东智健康养生有限公司（以下简称东智公司）因与上诉人深圳中安华物业管理有限公司（以下简称中安华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初46437号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人东智公司上诉请求：1.撤销原审民事判决书第三、四、五项；2.改判中安华公司承担东智公司停业期间的租金及管理费865.5元、营业损失4000元；3.由中安华公司承担本案一、二审全部诉讼费用。争议金额34102.14元。上诉人中安华公司上诉请求：1.撤销原审民事判决第一项，改判“确认中安华公司与东智公司于2018年8月4日签署的《房屋租赁合同》及补充协议于2019年6月21日解除”；2.撤销原审民事判决第二项，改判“中安华公司不予返还东智公司支付的租赁保证金”；3.撤销原审民事判决第三项，改判“中安华公司不需赔偿东智公司停业期间的租金和管理费损失54元”；4.在原审民事判决第四项判决的基础上再增加判决“2019年6月14日至2019年6月27日期间的租金占用使用费27300元”；5.一审、二审诉讼费用由东智公司承担。针对东智公司的上诉请求，中安华公司辩称：中安华公司按照合同约定向东智公司提供了涉案租赁房屋，东智公司应按照租赁合同约定向中安华公司支付租金，中安华公司并未违约，东智公司才是违约的一方。中安华公司行使合同解除权在2019年6月21日解除租赁合同，东智公司应向中安华公司支付2019年6月1日至2019年6月27日期间的租金。东智公司主张停业期间的租金、管理费损失865.5元和营业损失4000元，没有任何依据。东智公司应向中安华公司支付2019年3月至6月拖欠的电费、空调使用费、空调维修费、房屋维修基金。东智公司是违约方，本案一审本诉和反诉的诉讼费、二审的上诉费等全部诉讼费用均应当由东智公司承担。东智公司未向本院提交书面答辩意见。东智公司向一审法院起诉请求：1.确认东智公司、中安华公司之间的租赁合同关系已于2019年6月1日解除；2.中安华公司双倍退还租赁保证金234000元；3.中安华公司承担本案全部诉讼费用；4.中安华公司返还管理费押金13132元、承担东智公司停业期间的租金、管理费损失共865.5元、营业损失4000元。中安华公司向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议于2019年6月21日解除；2.确认中安华公司不予返还东智公司支付的租赁保证金；3.东智公司向中安华公司支付2019年6月份的租金58500元；4.东智公司向中安华公司支付拖欠的电费、空调使用费、空调维护费、房屋本体维修基金等费用5978.14元；5.本案的诉讼费等费用由东智公司负担。一审法院认定事实：中安华公司于2018年5月29向业主陈丽静承租位于深圳市××北××街西新天世纪商务中心A座801和802房，租赁面积742.12平方米（801和802面积相同），租赁期限自2018年6月3日起到2024年6月2日止。中安华公司承租上述物业后将其中801房改成了801A、801B、801C。2018年8月4日，中安华公司与东智公司签署《房屋租赁合同》及补充协议，中安华公司将其承租的房屋中的802房转租给东智公司，租赁用途为办公，租赁房屋建筑面积372平方米，租赁期限自2018年8月10日起至2020年8月9日止，2018年9月1日至2019年7月30日期间的月租金为58500元。《房屋租赁合同》第十八条约定：出现下列情形之一时，中安华公司可就因此造成的损失要求东智公司恢复房屋原状或不予退还租赁保证金：（一）东智公司拖欠租金达5天以上；（二）东智公司拖欠可能导致中安华公司损失的各项费用达3000元以上的；（三）……。中安华公司除追究东智公司损害赔偿责任或违约责任之外，有权根据上述情形向东智公司提出变更合同条款或解除租赁合同，解除合同通知书一经合法送达，中安华公司有权单方面解除合同登记（备案）。《房屋租赁合同》第十九条约定：出现下列情形之一时，东智公司可就因此造成的损失请求中安华公司双倍退还租赁保证金：（一）中安华公司迟延交付租赁房屋30天以上；（二）中安华公司违反本合同第十一条约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定；（三）中安华公司违反本合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用的；（四）未经东智公司同意及有关部门批准，中安华公司将出租方房屋进行改建、扩建或装修；（五）中安华公司无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的。东智公司除追究中安华公司损害赔偿责任或违约责任之外，东智公司有权根据上述情形向中安华公司提出变更合同条款或解除租赁合同，解除合同通知书一经合法送达，东智公司有权单方面解除合同登记（备案）。补充协议第2条约定：管理费每月为6566元，管理费押金为13132元；电费按物业电费标准收取，每月抄表结算，水电费、空调等每月和租金一同交付中安华公司。东智公司交付中安华公司物业的租赁保证金为117000元，待租赁期满后，东智公司租赁期内无违约且缴清全部应结费用，交还时物业固定装修、空调设施、消防设施、开关、锁具等交付物完好无损坏，双方确认后中安华公司三个工作日银行转账退还东智公司。补充协议第3条约定：承租期内东智公司应及时、足额向中安华公司支付租金，东智公司所交租赁保证金不能当作租金和其它费用抵扣，如东智公司拖欠房租达5天，中安华公司有权断电并锁门，超过7天未支付租金或拖欠可能导致中安华公司损失的各项费用达3000元以上时，中安华公司有权单方面终止本租赁合同，由此造成的一切后果和损失由东智公司承担。补充协议第7条约定：租赁房屋的建筑面积和使用面积最终以房地产主管部门测绘确认的面积为准，本合同约定的租赁房屋建筑面积与最终房地产主管部门测绘确认的面积存在误差的，不视为中安华公司违约，双方无需调整月租金，东智公司仍应根据推定的建筑面积按租赁合同及补充协议的约定向中安华公司支付租金、物业管理费、空调维护费、空调使用费、专项维修基金等所有费用。此外，《房屋租赁合同》及补充协议还就双方的其他权利义务进行了约定。上述租赁合同签订后，中安华公司将案涉物业交付给东智公司使用，东智公司亦向中安华公司支付了租赁保证金117000元和管理费押金13132元，并每月履行向中安华公司支付租金的义务。2019年5月份底，东智公司与业主陈丽静微信沟通中安华公司拖欠租金情况，并了解到业主已向中安华公司解除租赁合同。东智公司在2019年6月1日起未再向中安华公司支付2019年6月份租金。2019年6月7日，业主陈丽静向东智公司法定代表人李淼发出《关于新天世纪商务中心房屋租赁事宜的通知》，称“深圳中安华物业管理有限公司原向本人租赁深圳市福田区石厦北二街新天世纪商务中心A座801、802号物业，据悉其将所租赁的部分物业转租给你方。现因深圳中安华物业管理有限公司拖欠租金及各项费用已构成违约，本人已委托律师于2019年5月31日发函通知其解除租赁合同，并要求其返还租赁场地。有鉴于此，请你方于三日内提供原与中安华物业管理有限公司所签订的租赁合同等相关文件，并与本人（联系电话132××××2880）协商重新办理租赁使用手续，否则应搬离前述本人房屋，你方与中安华物业管理有限公司之间所涉的经济关系请自行理清，概与本人无关。”2019年6月13日，东智公司（乙方）与业主陈丽静（甲方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市××北××街西新天商务世纪中心A座802A房屋出租给乙方使用，租赁期限自2019年6月15日起至2020年5月31日止，租赁期限月租金自2019年7月1日起按23000计算，每月管理费为2965.2元；乙方应于签约当日交付原以深圳市东智健康养生有限公司名义使用802房半个月期间（2019年6月1日-15日）的租金及管理费29250元，以及乙方租用802A房首半个月（6月16日-6月30日）的租金及管理费12982.6元，从2019年7月1日起，乙方应于每月1日前支付当月租金及管理费25965.2元；甲方应于2019年6月15日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续，交付租赁房屋时，双方应就房屋及其附属设施的当时状况、附属财产等有关情况进行确认；后续甲方如需把802A和802B整体出租，乙方需配合搬到801B，乙方在接到甲方通知7天内搬迁到801B，甲方需保证乙方对房屋的使用不受影响……。中安华公司称双方及业主于2019年6月10日还曾协商租金支付事宜，最后协商结果是业主要求次承租人东智公司将租金直接转给业主，然后业主再跟中安华公司进行多退少补的结算。但后来中安华公司在2019年6月13号拟定补充协议找东智公司签署时，东智公司拒绝签署，中安华公司于是将2019年6月份租金在6月13日全部支付给了业主，并要求东智公司直接向中安华公司支付租金及相关费用。中安华公司提交的个人收付款物业回单显示中安华公司法定代表人孙灿在2019年6月13日向深圳市新天时代物业管理有限公司新天世纪商务中心物业管理处支付新天管理费59084.12元、向业主陈丽静支付新天租金127350元。中安华公司提交了2019年3月至2019年6月时间段的具体缴费明细，该明细显示：3月-6月电费分别为316.25元、356.25元、370元、427.50元；3月-6月空调使用费分别为87.50元、31.25元、30元、418.75元；3月-6月专项维修基金均为92.94元；3月-6月的空调维护费均为892.22元。上述金额合计为5978.14元。中安华公司称其中每月固定缴费的按全月计算至2019年6月底，电费和空调使用费计算至2019年6月13日。2019年6月13日、6月17日，中安华公司分别向东智公司发送律师函，催促东智公司在两日内向中安华公司支付2019年6月份租金，但东智公司均未理会。2019年6月21日，中安华公司向东智公司发出律师函，通知东智公司解除与贵方之间于2018年8月4日签署的《房屋租赁合同》，并敦请东智公司在两日内结清6月份租金和管理费等费用并搬离租赁房屋。2019年6月24日，中安华公司向东智公司发出律师函，催促东智公司在2019年6月27日之前搬离。2019年6月27日，中安华公司发现东智公司没有搬离办公场所故派人上门锁住东智公司办公场所，双方发生争议后报警，在警察的调解下约半小时左右中安华公司将门锁打开。另查，中安华公司已将业主陈丽静诉诸一审法院[案号为（2019）粤0304民初49284号]，要求：1、确认双方在2018年5月29日签署的《房屋租赁合同》及相关补充协议于2019年6月28日解除；2、判令中安华公司向东智公司双倍返还租赁保证金734700元；3、判令中安华公司赔偿东智公司损失1075471元；4、本案的诉讼费等费用由中安华公司承担。目前该案正在审理中。一审法院认为，东智公司、中安华公司签署《房屋租赁合同》及补充协议之后，中安华公司将案涉物业交付给东智公司使用，东智公司亦每月向中安华公司支付租金。2019年6月1日双方约定的支付租金期限届至时，东智公司未按照租赁合同约定时间向中安华公司支付租金，因东智公司了解到中安华公司拖欠业主租金且可能因此而导致业主解除与中安华公司之间的租赁合同，故东智公司在此情况下未向中安华公司及时支付6月份租金属于合理行使不安抗辩权，东智公司并不构成违约。2019年6月7日，业主陈丽静向东智公司发出《关于新天世纪商务中心房屋租赁事宜的通知》，通知东智公司其已在5月31日发函通知中安华公司解除租赁合同，并要求东智公司与业主重新协商租赁事宜或搬离租赁场所。业主陈丽静的该行为应视为中安华公司已失去对案涉租赁房屋转租的权利，东智公司、中安华公司双方的租赁合同已经无法继续履行，东智公司此时有权要求中安华公司承担违约责任。因东智公司在收到业主陈丽静发出的《关于新天世纪商务中心房屋租赁事宜的通知》后并未通知中安华公司解除双方之间的租赁合同，东智公司仍继续占有使用租赁物业，故东智公司与中安华公司之间的租赁合同并不当然解除。东智公司于2019年6月13日与业主签署了房屋租赁合同，该行为应视为东智公司以自己实际行动解除了与中安华公司之间的租赁合同关系，因此，东智公司与中安华公司双方解除租赁合同的日期应该为2019年6月13日，东智公司主张双方租赁合同的解除日期为2019年6月1日，没有事实依据，一审法院不予采纳。中安华公司反诉主张系东智公司违约而导致双方之间的租赁合同解除并请求确认双方租赁合同的解除日期为2019年6月21日，无事实依据，一审法院不予支持。关于租赁保证金的退还问题。因一审法院前述是认定中安华公司违约而导致合同解除，故中安华公司应将收取的租赁保证金退还给东智公司。东智公司主张中安华公司双倍退还其租赁保证金，因中安华公司在本案中的违约情形并不符合租赁合同的约定双倍退还租赁保证金情形，而东智公司在解除与中安华公司之间的租赁合同后直接与业主签署了租赁合同，东智公司本身并没有因中安华公司违约而出现任何损失，反而东智公司在与业主签署租赁合同时根据自身经营需要和市场情况缩小了承租物业的面积，东智公司在解除租赁合同之后不但没有受损反而受益，因此，东智公司主张中安华公司双倍退还其租赁保证金没有事实依据，一审法院仅支持东智公司退还租赁保证金的请求，对东智公司多主张一倍的租赁保证金的退还请求不予支持。中安华公司反诉主张不予退还租赁保证金，无事实依据，一审法院不予支持。东智公司主张中安华公司退还管理费押金13132元，双方租赁合同中虽然约定东智公司应向中安华公司支付该项费用，但无证据证明东智公司实际已向中安华公司支付该管理费押金，故对东智公司该请求，一审法院不予支持。东智公司主张中安华公司赔偿其停业期间的租金、管理费损失865.5元，因中安华公司锁住东智公司办公室房门为半个小时，中安华公司该行为确实导致东智公司无法正常使用租赁物业，故一审法院根据中安华公司锁门时间，酌定中安华公司赔偿东智公司租金和管理费损失54元，对东智公司过高的请求，一审法院不予支持。东智公司还主张中安华公司赔偿其运营损失4000元，因东智公司并未提供任何证据证明因中安华公司锁门而导致其损失4000元，故对东智公司该主张，一审法院不予支持。关于中安华公司反诉要求东智公司支付2019年6月份租金58500元，因一审法院前述确认东智公司、中安华公司之间的租赁合同于2019年6月13日解除，故东智公司仍应向中安华公司支付2019年6月1日至6月13日期间的租金25350元，对于解除租赁合同之后的租金，因双方已不存在租赁合同关系，东智公司已无需向中安华公司支付。中安华公司反诉主张东智公司支付2019年3月至6月拖欠的电费1470元、空调使用费567.5元、空调维修费3568.88元、房屋维修基金371.76元，根据租赁合同的约定，上述费用均应由东智公司承担，故对中安华公司该反诉请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认东智公司与中安华公司于2018年8月4日签署的《房屋租赁合同》及补充协议于2019年6月13日解除；二、中安华公司应于判决发生法律效力之日起十日内将租赁保证金117000元退还给东智公司；三、中安华公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿东智公司停业期间的租金和管理费损失54元；四、东智公司应于判决发生法律效力之日起十日内向中安华公司支付2019年6月1日至6月13日期间的租金25350元；五、东智公司应于判决发生法律效力之日起十日内向中安华公司支付2019年3月至6月的电费1470元、空调使用费567.5元、空调维护费3568.88元、房屋本体维修基金371.76元；六、驳回东智公司的其他诉讼请求；七、驳回中安华公司的其他反诉请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案一审本诉案件受理费5080元（已由东智公司预交），由东智公司负担2439元，中安华公司负担2641元；反诉案件受理费656元（已由中安华公司预交），由东智公司负担291元，中安华公司负担365元。经审理查明，一审查明事实基本清楚，对于清楚部分，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：一、涉案租赁合同解除的时间；二、租赁保证金是否退还以及退还的金额；三、2019年6月租金的数额；四、中安华公司应否支付东智公司停业期间的租金和管理费损失以及金额；五、东智公司应否承担空调维护费、房屋本体维修基金和6月份管理费。关于焦点一，中安华公司主张，行使解除权需要有合同约定或者法定的解除权，且采用书面形式并合法送达到对方。在2019年月13日，东智公司能够正常使用涉案房屋，其不享有解除权。而中安华公司在东智公司未按时交纳租金的情况下，享有解除权，且通过律师函的形式通知东智公司解除租赁合同，并送达到东智公司，属于合法解除。因此涉案租赁合同解除的时间是2019年6月21日。本院认为，中安华公司与东智公司签订的《房屋租赁合同》和补充协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应当依照合同约定，全面履行合同义务。因双方在履行合同的过程中，涉案房屋的业主于2019年6月1日，已通知东智公司，其与中安华公司解除了合同，并要求东智公司搬离租赁场所，因此，从该日起，中安华公司已经不享有涉案房屋合法的转租权，双方之间的合同无法继续履行，在此情况下，是中安华公司违约，东智公司享有法定解除权。但是由于东智公司并未明确通知中安华公司解除合同，但是2019年6月13日，东智公司与涉案房屋业主直接签订租赁合同，该行为可视为东智公司以自己的实际行动解除与中安华公司之间的合同，因此，一审法院认定2019年6月13日，双方租赁合同解除，有事实和法律依据，本院对此予以维持。关于焦点二，中安华公司主张，本案系东智公司违约，因此依照合同约定，中安华公司可以不退还租赁保证金。东智公司主张，从2019年6月1日，中安华公司已经不能正常提供租赁房屋，依照合同约定，系延迟交付租赁房产5日以上，因此应当双倍返还租赁保证金。本院认为，如前所述，本案系中安华公司违约，因此，其应当退还租赁保证金。但是东智公司实际占用涉案租赁房屋，不存在无法使用的情况，不存在合同约定双倍返还租赁保证金的情形。关于焦点三，中安华公司主张，2019年6月1日至6月27日，东智公司一直正常占用涉案房屋，因此租金应当计算至2019年6月27日。东智公司主张，从2019年6月1日，中安华公司已经不能正常提供租赁房屋，因此其不应当支付6月的租金。本院认为，如前所述，涉案租赁合同于2019年6月13日解除，中安华公司主张之后的租金，无合同依据。在6月13日之前，双方租赁合同仍有效，且东智公司实际占用涉案房屋并经营，因此，其应当支付6月1日至6月13日的租金。一审对于租金金额计算正确，本院予以维持。关于焦点四，中安华公司主张，2019年6月27日，锁门时并非东智公司正常营业时间，因此没有对其造成损失。东智公司主张，其在6月27日当天，是派出所介入才开门，导致当天都无法正常营业，其停业期间的租金及管理费为865.5元，营业损失4000元。本院认为，当事人应当对自己的主张提供证据予以证明，关于锁门的时长，并未有证据证明，一审对租金和管理费损失予以酌定，并无不妥之处，本院予以维持。关于营业损失，东智公司未提交任何证据，一审对其主张不予支持，符合法律规定。关于焦点五，东智公司主张，双方的合同中，并未约定空调维护费和房屋本体维修基金由其承担，其无需承担该费用。而6月的管理费，中安华公司未能提供物业，因此其不应当提交，另外管理费东智公司已经向业主支付。本院认为，关于管理费，双方解除合同的时间是2019年6月13日，且东智公司占有并使用涉案房屋，一审法院认定，东智公司管理费应当交纳至2019年6月13日，符合法律规定，本院予以维持。而关于空调维护费和房屋本体维修基金，而关于空调维护费和房屋本体维修基金，在补充协议第5条中约定，东智公司应当支付租金、物业管理费、空调维护费、空调使用费、专项维修资金等所有费用，因此，一审法院认定，东智公司应当支付上述费用，有合同依据，对此本院予以维持。经核算，空调维护费为3063.29元（892.22×3＋892.22÷30×13=3063.29），房屋本体维修基金为319.09元（92.94×3＋92.94÷30×13=319.09），一审法院计算有误，本院予以纠正。综上，上诉人中安华公司的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。上诉人东智公司的上诉请求，理由部分成立，对于成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实有无，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初46437号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初46437号民事判决第六项、第七项；三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初46437号民事判决第五项为：上诉人深圳市东智健康养生有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人深圳中安华物业管理有限公司支付2019年3月至6月的电费1470元、空调使用费567.5元、空调维护费3063.29元、房屋本体维修基金319.09元；四、驳回上诉人深圳市东智健康养生有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上诉人深圳中安华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案一审本诉案件受理费5080元，反诉案件受理费656元，由原告负担2730元，由被告负担3006元。深圳市东智健康养生有限公司已预交一审受理费5080元，其多预交的2350元由一审法院退还。深圳中安华物业管理有限公司已预交受理费656元，其还应缴纳的2350元应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。本案二审案件受理费3833元，由上诉人深圳市东智健康养生有限公司负担685元（已预交），由上诉人深圳中安华物业管理有限公司负担3148元（已预交）。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年五月二十七日书记员 付红萍（兼）