广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终13586号上诉人（原审被告）：廖巧文，女，1989年9月13日出生，汉族，住所地深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：谢汝琼，广东若庭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李雪花，女，汉族，1983年12月15日出生，住所地湖南省衡阳市石鼓区，委托诉讼代理人：钱春涛，广东瑞霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯淙仁，广东瑞霆律师事务所实习律师。原审被告：李家粦，男，1989年11月4日出生，汉族，住所地深圳市福田区，原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行，住所地深圳市龙岗区横岗街道东城中心花园裙楼132、132A、133,统一社会信用代码914403006939521349。负责人：杨多平。委托诉讼代理人：陈子煌，广东嘉得信律师事务所律师。原审第三人：朱碧莲，女，1982年9月27出生，汉族，住所地湖南省邵东县，原审第三人：黄春武，男，1980年9月3日出生，汉族，住所地广东省汕头市朝南区，原审第三人：深圳市中诚致信融资担保有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南大道6019号14C，统一社会信用代码914403007992012591。法定代表人：杜欣。上诉人廖巧文因与被上诉人李雪花、原审被告李家粦、原审第三人中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行、朱碧莲、黄春武、深圳市中诚致信融资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初3341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人廖巧文上诉请求：1.撤销原审民事判决第二项，依法改判；2.撤销原审民事判决第四项，依法改判；3.二审诉讼费由李雪花承担。事实与理由：1.一审法院认定廖巧文撤销涉案房屋按揭贷款的申请行为构成根本性违约是错误的，本案中廖巧文没有过错，不应当承担合同不能履行的违约责任。廖巧文撤销涉案房屋按揭贷款的申请是迫于无奈，廖巧文实际是最大的受害人。廖巧文因资金紧张想借款，但根本没有购买房屋的意思表示，廖巧文是被人欺骗才会签订涉案《房地产买卖合同》。廖巧文是经案外人蒋冲沛及稳盈公司欺瞒才会签署涉案买卖合同、授权委托等资料，廖巧文对于所签署这些资料的详细内容均不知情。直到蒋冲沛及稳盈公司通知廖巧文去不动产登记中心，廖巧文才知道签署的是房屋买卖合同。本案房产交易是不符合常理的，廖巧文已经缴纳中介费和房屋过户税费高达人民币40万元（以下货币均为人民币），房产已经过户到廖巧文名下，廖巧文不可能不计后果地申请撤销涉案房屋按揭贷款。一审法院判令廖巧文承担合同无法继续履行的全部责任对廖巧文不公平。2.一审法院判决书第二项判令的45万元应当撤销，应当改判为承担违约金与定金之间的差额。首先，一审法院综合考虑近期房价涨幅及本案案情酌情调整为廖巧文应当向李雪花支付违约金45万元过高。本案廖巧文迫不得已撤销银行批贷申请，但撤销银行按揭贷款的行为没有给李雪花造成高达45万元的损失。相反，因涉案房屋买卖，廖巧文被案外人欺骗申请了一张40万额度的工商银行信用卡，信用卡中40万元全部被案外人刷走用于房屋过户税费及中介费，目前廖巧文每月都在还1万多元的信用卡。廖巧文认为应当根据本案具体损失情况及廖巧文过程责任大小重新认定违约金是否需要承担。其次，一审法院在计算违约金实际给付问题上应当主动冲抵廖巧文已经向李雪花支付的30万元定金款。3.廖巧文在本案件中是受害者，撤销银行批贷申请是迫于无奈，一审法院判判令廖巧文全部承担将涉案房屋返还给李雪花的过户过程中产生的税费对廖巧文不公平，是没有法律依据和合同依据的。一审法院酌定的45万元是综合考虑本案李雪花造成的全部损失和损害结果的一次性支付金额，45万元的违约金应当包含了在房屋返还过程当中产生的税费。如果一审法院硬要按违约责任分为违约金和税费两个部分来判的话，那么在酌定的违约金范围内和税费的费用方面合计金额也不能超过其认定的酌定金额的45万元。同时，合同已经确认解除，双方不能再根据房屋买卖合同约定的第8条税费由买家承担这一条款处理，在房屋返还当中，税费的如何承担问题应当是按法律的规定，参照买卖方在房屋过户当中法律规定的各自承担的税费处理，而不是简单的由李雪花全部承担。被上诉人李雪花答辩称，1.一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。廖巧文擅自撤销涉案房屋按揭贷款的行为已构成根本违约，应当承担合同约定的违约责任。廖巧文具有完全民事行为能力，其能够判断与李雪花签订房屋买卖合同的行为性质以及应当承担的相应责任。李雪花不认同廖巧文所称的目的为借款，但外表为房屋买卖的意思表示。廖巧文声称其是在蒋冲沛及稳盈公司的期满下才签订了相应文件资料，但廖巧文却从未就此提供相应的证据材料予以证明。2.一审法院酌情调整廖巧文应向李雪花支付违约金45万元是合理的，应予以维持。廖巧文与李雪花的房屋买卖事宜始于2017年9月份，为了履行合同，李雪花花费大量时间和精力。同时，廖巧文向李雪花购买涉案房屋时，廖巧文明确知晓涉案房屋仍处于抵押状态，而李雪花为了交付房产，借款赎楼，至今尚欠借款利息近20万元还未归还，而廖巧文所称遭受的损失纯属是因其自己的违约行为所造成的，与李雪花无任何关系。同时，廖巧文提出的违约金需抵扣定金的观点是混淆了庭审程序与执行程序的区别，并且李雪花向法庭明确，至今李雪花只收到过廖巧文支付的5万元定金，合同约定的其他25万元定金廖巧文并未向李雪花支付。3.廖巧文应当房屋过户登记至李雪花名下所产生的全部费用。依据法律规定，合同解除的，廖巧文就应当恢复涉案房产原始登记的状态，同时本案中买卖合同的解除又是廖巧文的根本违约所导致。因此，廖巧文就应当承担恢复涉案房产原始状态的全部费用，该费用的承担是合同解除后的法律责任的应有之意。原审第三人中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行述称：请求二审法院依法判决，保障中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行的合法正当权益。原审被告李家粦及原审第三人朱碧莲、黄春武、深圳市中诚致信融资担保有限公司经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面答辩意见。李雪花向一审法院起诉请求判令：1.解除李雪花与廖巧文于2017年9月7日签订的《房地产买卖合同》(合同编号N0:2016163)；2.廖巧文将“华美丽苑3栋3单元505”归还给李雪花，中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行协助办理房产转移登记手续；3.廖巧文承担违约责任，向李雪花支付违约金90万元；4.确认李雪花已向廖巧文退还了除定金、交房押金外的剩余首期款147万元；5.李家粦与廖巧文共同履行上述第2、3项诉讼请求所涉之义务；6.本案诉讼费用由李家粦、廖巧文承担。一审法院认定事实：2006年10月12日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向李雪花颁发《不动产权证书》，载明李雪花系涉案的华美丽苑3栋3单元505房产的权利人，份额为100%。2017年9月7日，李雪花作为卖方，廖巧文作为买方，双方签订《房地产买卖合同》，约定：1.买卖交易的房产位于龙华街道布龙公路北侧华美丽苑3栋3单元505室的房产，房地产证号深房地字第××号；2.卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为450万元；3.买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金5万元，在本合同生效之后10日内再向卖方支付定金25万；4.买方须于2017年10月15日前将定金、交房押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号；5.在买方按照本合同第四条约定将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2017年11月7日；6.如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过15日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已经支付的定金；7.如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。随后，李雪花、廖巧文作为甲方（债务人），朱碧莲、黄春武作为乙方（债权人），深圳市中诚致信融资担保有限公司作为丙方，三方签订《借款及担保合同》，约定：1.甲方有借款需求，乙方亦同意借款，丙方为该笔借款提供担保；2.借款用途为资金周转，借款金额为147万元，借款期限为29天；3.乙方将借款划入甲方指定的账号，款项支付至上述账户视为甲方收到，乙方有权委托第三人将甲方的借款支付至上述账户，同样视为乙方出借；4.乙方指定账户为黄春武账户，甲方将乙方的款项支付至上述账户即视为甲方还款。2017年10月17日，廖巧文作为甲方，李雪花作为乙方，中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行作为丙方，三方签订《二手楼交易资金监管协议》，约定：甲乙双方自愿委托丙方对房产交易款项进行监管，交易房产为商品房，房地产名称为华美丽苑3栋3单元505室，监管资金147万元。2017年10月17日，朱碧莲向廖巧文转账支付147万元。同日，廖巧文将该款转入资金监管账户。2017年10月20日，中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行向廖巧文发出《二手楼按揭贷款确认书》，载明：根据买房人与李雪花签订的《房地产买卖合同》，卖房人将自己合法拥有的以下房屋卖给买房人，待房地产过户到卖房人名下，并办理以我行为抵押权人的抵押登记手续，我行同意向买房人发放期限为30年，金额为411万元的贷款。2017年11月2日，深圳市不动产登记中心出具《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》，确认收到李雪花与廖巧文提交的涉案房产转移登记事项的申请材料。随后，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向廖巧文颁发《不动产权证书》，载明廖巧文系涉案的深圳市宝安区民治街道布龙路北侧华美丽苑3栋3单元505号房产的权利人，共有情况为单独所有。2017年11月14日，李雪花收到出售涉案房产的首期款147万元。2017年11月15日，李雪花向黄春武转账100万元、47万元，合计147万元。2018年1月2日，李雪花向廖巧文发出《律师函》，告知廖巧文：确认解除双方之间签署的《房地产买卖合同》，并在收到本律师函之日起两日内联系李雪花以将“华美丽苑3栋3单元505”过户登记至李雪花名下，同时按照《房地产买卖合同》之相关约定承担相应的法律责任；在收到本律师函之日起两日内将相应的房款合计411万元转入李雪花账户。一审庭审中，各方当事人确认如下事实：1.涉案房产以办理抵押登记手续，抵押权人为中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行，抵押权人至今未向李雪花发放涉案的《二手楼按揭贷款确认书》约定的411万元住房按揭贷款；2.涉案房产未交付廖巧文使用，一直由李雪花占有使用，现在处于空置状态，钥匙保存于李雪花处。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。李雪花与廖巧文签订涉案的《房地产买卖合同》，出售涉案房产系李雪花的真实意思表示，廖巧文抗辩称签订涉案的《房地产买卖合同》并非其真实意思表示，廖巧文系受案外人欺诈签订涉案合同，并无购买涉案房产的真实意愿。一审法院认为，行为人故意隐瞒其真意而做出其他意思表示，系真意保留，结合本案事实，即廖巧文签订涉案的《房地产买卖合同》的行为实际为真意保留。但李雪花在签订涉案《房地产买卖合同》的过程中与廖巧文并无意思联络，廖巧文真意保留内部的真实意图并不能对抗涉案《房地产买卖合同》的效力，故涉案的《房地产买卖合同》未违反法律法规的强制性规定，且并不因为廖巧文的真意保留而无效，李雪花与廖巧文签订的《房地产买卖合同》系有效合同。李雪花及廖巧文应按照合同约定履行各自义务。关于李雪花要求解除《房地产买卖合同》的诉求，一审法院认为，涉案合同签订后，李雪花即按照合同约定履行了作为卖方的全部义务，廖巧文亦应按照合同约定依法全面履行义务。现廖巧文单方通知第三人撤销《二手楼按揭贷款确认书》，未按照涉案合同的约定向李雪花支付剩余购房款411万元，一审法院认定廖巧文的行为已经构成根本性违约，李雪花有权选择解除涉案《房地产买卖合同》并主张廖巧文向其支付违约金。一审法院确认涉案《房地产买卖合同》于本案起诉状送达之日，即2018年8月17日解除。关于李雪花要求将涉案房产变更登记至李雪花名下的诉求，一审法院认为，涉案合同已经解除，廖巧文成为涉案房产的权利人已无合同依据，廖巧文应当将涉案房地产过户登记至李雪花名下。涉案房地产存在抵押负担，但根据本案查明的事实，中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行当庭确认并未向李雪花发放抵押贷款，故其在涉案房屋的贷款并未发放前提下仍不注销抵押登记显属不当，第三人一审当庭亦对注销抵押登记手续未持异议，故中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行应注销涉案房产抵押登记。关于过户过程中产生的税费的承担，因廖巧文违约导致涉案合同无法继续履行，故房产过户过程中产生的相关税费，依法应当由廖巧文承担。关于违约金的标准。李雪花诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，廖巧文提出其系在不知情的情况下签署了空白合同，其不履行合同是基于对错误意思表示的纠正，并非违约行为。一审法院认为，廖巧文作为完全民事行为能力人，在签署涉案合同时应尽到审慎的注意义务，且其内心真实的意思表示并不能对抗涉案《房地产买卖合同》的效力，故一审法院对廖巧文的抗辩不予采纳。综合考虑近期房价涨幅及本案案情，一审法院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为廖巧文应当向李雪花支付违约金45万元（450万×10%），李雪花的超额诉讼请求，一审法院不予支持。李雪花要求李家粦对上述债务承担连带清偿责任的诉求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、确认李雪花与廖巧文于2017年9月7日签订的《房地产买卖合同》（编号：2016163）于2018年8月17日解除；二、廖巧文应于判决发生法律效力之日起五日内向李雪花支付违约金45万元；三、廖巧文应于判决生效之日起五日内办理注销抵押登记手续，中国工商银行股份有限公司深圳横岗支行应当协助办理上述注销抵押登记手续；四、廖巧文应当在注销抵押登记之日起两日内将位于深圳市龙华街道布龙公路北侧华美丽苑3栋3单元505室（房产证号为50××62）过户登记至李雪花名下，过户过程中产生的税费由廖巧文承担。五、驳回李雪花的其他诉讼请求。本案受理费12800元，保全费5000元，合计17800元，由李雪花负担6400元，由廖巧文、李家粦负担11400元。案件受理费、保全费李雪花已预交。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案廖巧文主张签署《房地产买卖合同》非其真实意思表示，且受到案外人的欺诈，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”的规定，即使廖巧文的主张属实，但其未提交有效证据证明合同相对方李雪花知道或者应当知道该欺诈行为，也未提出撤销诉请，廖巧文以此主张不应当承担合同不能履行的违约责任，没有事实和法律依据，一审法院认定合同有效以及廖巧文不支付剩余购房款构成根本违约，认定正确，本院予以维持。至于定金问题，李雪花选择违约金则定金应退还廖巧文，由于双方均未就定金单独提出诉请，一审法院对定金不予处理，并无不妥，加之双方对支付的定金数额存在争议，本院也不宜在二审处理，双方可以自行结算，如有争议，廖巧文可另行途径解决。综上所述，上诉人廖巧文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11400元，由廖巧文负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇二〇年五月二十八日书记员 付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。