中华人民共和国广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初17638号原告：广东合生泰景房地产有限公司，住所地广州市海珠区逸景路466号601房。法定代表人：黄治臣，职务总经理。委托诉讼代理人：周凌，该公司员工。被告：广州正巽贸易有限公司，住所地广州市海珠区惠纺街2号201房自编20798号商铺。法定代表人：钟培坚，职务总经理。委托诉讼代理人：余伟权、肖欢，均系北京市康达（广州）律师事务所律师。原告广东合生泰景房地产有限公司诉被告广州正巽贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周凌，被告的委托诉讼代理人肖欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告就位于广州市海珠区惠纺街2号201房自编20798号商铺出租给被告作商业使用事宜签订了《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》、《珠江国际纺织城综合管理服务合同》及《补充协议二》等文件，租赁期限为十五年。根据约定，被告因自身原因需提前解除合同的，同意以全部租赁期限的租金及综合管理服务费用总额的30%向原告支付违约金等。合同签订后，被告接收并实际使用该商铺。2017年8月28日，被告要求提前解除租赁关系。2017年9月20日被告将商铺交还原告。故起诉要求判令：1、被告向原告支付合同解除违约金274485.99元；2、被告承担本案受理费。被告辩称：本案原告在招商中隐瞒了珠江国际纺织城不符合出租条件，被告进驻商场，发现空调无法使用，消防也没有通过验收，商铺的条件不符合办公要求，在商户进驻商场后，原告以各种理由对被告提起诉讼，主张各种不属原告的利益，根本无心经营商场，其他商户无法专心经营纺织经营，经营惨淡，无法盈利，才导致被告向原告申请退铺。被告申请退租并不是个人原因引起。本案合同关于违约金的约定属于格式条款，加重了我方义务，没有特别提示，属于无效合同。租赁合同第四条约定，我方缴纳保证金，如果租期满了就应该退回我方，我方缴纳了保证金，补充协议第六条约定，我们认为违约金的损失应当补足原告的损失的，不是盈利的，30%的违约金远远高于原告的损失。在订立合同，双方对该条款没有协商，原告也没有提示说明，应属于无效的合同条款。被告在租赁涉案商铺，已经支付保证金，保证金可以覆盖2017年半年以上的租金以及管理费，合同解除之后，原告没有退回保证金，合同解除后，原告还要主张违约金，明显是对我方适用双重惩罚。不同意原告的请求。经审理查明：广州市海珠区惠纺街2号201房的房地产权属人是原告，该房屋的规划用途为商业,建筑面积为13560.07平方米，套内建筑面积为11612.89平方米，登记时间为2013年3月26日。2015年12月28日，原告（甲方、出租人）与钟培坚（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区逸景路惠纺街2号201房自编20798号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约35.66平方米；租赁期限2016年3月6日至2031年3月5日,等。2015年12月28日，原告（甲方）与钟培坚（乙方、通讯地址为广东省汕头市潮南区两英镇两英雷路古厝路34号）签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》。2015年12月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城综合管理服务合同》，约定：本合同期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限一致；等。2015年12月28日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订《补充协议二》，约定：原合同约定：租赁期内租金及综合管理服务费总额为916558元，等。2016年1月5日，钟培坚签收了《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，确认其承租的珠江国际纺织城二层自编20798号商铺已具备交付条件，同意接收该商铺。2015年12月28日，钟培坚向原告支付了租金履约保证金19256元、综合管理费履约保证金19256元、租金20744元、综合管理费20744元、印花税459元、租赁合同登记备案费40元。2016年12月27日，钟培坚向原告申请租赁合同变更承租人为被告。2017年1月11日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区逸景路惠纺街2号201房自编20798号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约35.66平方米；双方约定的租赁期限、租金情况如下：2016年3月6日至2017年3月5日月租金为0元，2017年3月6日至2017年9月5日月租金为0元，2017年9月6日至2018年3月5日月租金为1605元，2018年3月6日至2018年9月5日月租金为0元，2018年9月6日至2019年3月5日月租金为1605元，2019年3月6日至2019年6月5日月租金为0元，2019年6月6日至2020年3月5日月租金为1605元，2020年3月6日至2020年6月5日月租金为0元，2020年6月6日至2021年3月5日月租金为1605元，2021年3月6日至2021年6月5日月租金为0元，2021年6月6日至2022年3月5日月租金为1605元，2022年3月6日至2022年6月5日月租金为0元，2022年6月6日至2023年3月5日月租金为1605元，2023年3月6日至2024年3月5日月租金为1926元，2024年3月6日至2025年3月5日月租金为2311元，2025年3月6日至2026年3月5日月租金为2773元，2026年3月6日至2027年3月5日月租金为3328元，2027年3月6日至2028年3月5日月租金为3993元，2028年3月6日至2029年3月5日月租金为4792元，2029年3月6日至2030年3月5日月租金为5750元，2030年3月6日至2031年3月5日月租金为6900元。租赁期限为十五年；乙方向甲方交纳19256元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金扣除乙方应承担的费用后无息退回乙方；乙方拖欠租金超过15日的，甲方可解除合同，收回该商铺，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按逾期支付租金额的1‰向甲方支付违约金；租金标准：租金按套按年计算，2017年1月11日，原告（甲方）与被告（乙方、通讯地址为广东省汕头市潮南区两英镇两英雷路古厝路34号）签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，其中通用条款约定：签订本补充协议前，甲方已告知乙方该物业抵押情况，并已向乙方出示该物业的土地使用权证明、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及甲方的营业执照等，乙方已仔细查阅上述文件且甲方做出详细说明，双方对此不存在任何分歧和误解。甲、乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已知悉该物业的现状和周边环境，对该物业的各项情况作充分及必要的了解和查看，同意承租该物业，并对该物业的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、共享设施、证照情况及其相应的租金、费用等均无异议，不因甲方证照等情况追究甲方任何责任；甲方应不迟于2016年3月6日向乙方交付物业，乙方应当按照甲方交付的时间及附件2交付标准接收该物业。甲乙双方交接该物业时，应当签署收铺确认书。若乙方无合理理由未能在前述约定日期接收该物业并签署收铺确认书的，视为该物业从当日已交付给乙方使用，约定交付日为物业交付日。从该日起，乙方同意本补充协议规定的租赁期限、免租期、租金及其他各项费用开始计算。甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期及该物业交付当日的现状接收该物业。甲方同时为乙方承租该物业提供综合管理服务，签订本补充协议的同时，甲乙双方同时签订《珠江国际纺织城综合管理服务合同》乙方按《综合管理服务合同》约定向甲方支付综合管理服务费。第六条合同解除：1、乙方有下列情形之一的，乙方须以本合同约定的全部租赁期限的租金及综合管理服务费总额的30%向甲方支付违约金，还应赔偿由此给甲方、项目造成的损失，甲方有权单方解除本合同及相关合同文件：⑸未按本合同约定时间交纳租金、综合管理服务费、补足履约保证金或其他应付款项，逾期超过15日的。甲方按本款约定解除合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除，甲方无须另行通知乙方即有权将该物业另行出租、出售或以其他方式处置，甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金；乙方应在解除通知送达后5日内结清所有费用，并按甲方要求办妥解约及退铺手续，乙方按甲方要求办妥解约等手续且交还该物业后30个工作日内，甲方将剩余期限的租金及综合管理服务费在扣除应由乙方承担的费用、违约金、赔偿金等后无息退还乙方，当月租金及综合管理服务费无论承租时间长短，均按整月计算。2、乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前2个月书面通知甲方；乙方同意以本补充协议约定的全部租赁期限内租金及综合管理服务费总额的30%向甲方支付违约金，同时甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金及综合管理履约金；乙方应在解除通知送达后5日内结清所有费用，并办妥解约及退铺手续，乙方按甲方要求办妥解约等手续且交还该物业后30个工作日内，甲方将剩余期限的租金及综合管理服务费在扣除应由乙方承担的费用，违约金、赔偿金等后无息退还乙方，当月租金及综合管理服务费无论承租时间长短，均按整月计算。第七条、乙方如逾期交纳租金、履约保证金、综合管理服务费、其他应付未付款项或未按按揭合同约定偿还银行贷款本息等费用（乙方选择按揭付款的），自逾期之日起，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金,且甲方有权单方解除本合同及相关合同文件。第十四条生效及其他，甲方按本补充协议约定解除合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除;《租赁合同》、《综合管理服务合同》与本补充协议相抵触的内容以本补充协议为准；乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担。甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方;乙方同意自该物业交付之日起，乙方通信地址以该物业为准，鉴于乙方在所承租的该物业内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该物业上，通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知;等。专用条款约定：甲方将位于广州市海珠区逸景路惠纺街2号201房自编20798号物业出租给乙方，建筑面积35.66平方米；租赁期限自物业交付日起算，租赁期限为十五年；免租期内乙方仅免除租金、综合管理服务费，但不免除物业管理费、水电费等其他费用;甲方同意乙方按年支付租金；租赁期限内租金总额458279元；等。2017年1月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城综合管理服务合同》，约定：本合同期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限一致；甲方同意乙方按套按年计付综合管理服务费，其中，2016年3月6日至2017年3月5日综合管理服务费为0元，2017年3月6日至2017年9月5日综合管理服务费为0元，2017年9月6日至2018年3月5日年综合管理服务费为9628元，2018年3月6日至2018年9月5日综合管理服务费为0元，2018年9月6日至2019年3月5日年综合管理服务费为9628元，2019年3月6日至2019年6月5日综合管理服务费为0元，2019年6月6日至2020年3月5日年综合管理服务费为14442元，2020年3月6日至2020年6月5日综合管理服务费为0元，2020年6月6日至2021年3月5日年综合管理服务费为14442元，2021年3月6日至2021年6月5日综合管理服务费为0元，2021年6月6日至2022年3月5日年综合管理服务费为14442元，2022年3月6日至2022年6月5日综合管理服务费为0元，2022年6月6日至2023年3月5日年综合管理服务费为14442元，2023年3月6日至2024年3月5日年综合管理服务费为23108元，2024年3月6日至2025年3月5日年综合管理服务费为27729元，2025年3月6日至2026年3月5日年综合管理服务费为33275元，2026年3月6日至2027年3月5日年综合管理服务费为39930元，2027年3月6日至2028年3月5日年综合管理服务费为47916元，2028年3月6日至2029年3月5日年综合管理服务费为57499元，2029年3月6日至2030年3月5日年综合管理服务费为68999元，2030年3月6日至2031年3月5日年综合管理服务费为82799元。租赁期限内综合管理服务费总额458279元。乙方在签署本合同当日，须支付19256元作为综合管理履约金；乙方因自身原因需提前解除本合同的，按照双方签订的《租赁合同补充协议》的相关条款执行，本合同与《租赁合同》、《租赁合同补充协议》互为不可或缺之组成部分，乙方同意在签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的同时签订本合同，接受甲方统一管理和所提供的综合服务。如任何一方解除或终止本合同或《租赁合同》、《租赁合同补充协议》中的任何一份，则视为该方同时解除或终止该三份合同、协议及相关文件；等。2017年1月11日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订《补充协议二》，约定：原合同约定：租赁期内租金及综合管理服务费总额为916558元，等。2017年1月12日，被告的法定代表人钟培坚签收了《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，确认其承租的珠江国际纺织城二层自编20797、20798号商铺已具备交付条件，同意接收该商铺。2017年6月15日，被告向原告支付了商铺物业管理费7055.40元。2017年6月23日，被告向原告支付电费1000元。2017年8月29日，被告向原告支付了商铺物业管理费2351.80元。2017年8月28日，被告的法定代表人钟培坚向原告提交《申请书》，内容：本人承租的D区二楼20797、20798档口，因经营不理想申请退铺（2017.8.31.退出市场）。验收日期为2017年9月20日的《珠江国际纺织城退铺验收记录表》记载，原告接收了涉案商铺。2018年1月15日，原告（甲方、出租人）与案外人于世萍（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区逸景路惠纺街2号201房自编20798号商铺出租给乙方作商业用途使用，期限从2018年3月26日起。2019年4月24日，原告向被告邮寄送达《关于支付违约金的通知》，内容：贵方承租了我司位于广州市海珠区惠纺街2号（逸景路珠江国际纺织城）二层自编20798号商铺，双方已签订《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》等租赁文件，约定租赁期限至2031年3月5日终止，贵方于2017年8月28日提出与我司解除租赁关系，随后将商铺交还我司。根据《租赁合同补充协议》的约定：贵方提前解除合同的，贵方同意按租赁文件约定的全部租赁期限内的租金及综合管理服务费总额的30%向我司支付违约金。故此郑重函告贵方：请于2019年4月29日前向我司支付全部租赁期限的租金及综合管理服务费用总额的30%违约金274967.40元。贵方在收到本通知后及时与我司协商支付违约金事宜，以息讼止争，避引起不必要的损失。被告2019年4月26日签收了通知.原告于2019年7月24日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：本案中不主张解除合同，认为双方租赁关系已解除。本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》、《补充协议二》和《珠江国际纺织城综合管理服务合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应按合同约定切实履行。现双方已确认上述合同已解除。关于合同解除违约金的问题。双方解除租赁合同后，原告在2018年1月15日已经将涉案商铺重新出租，对于租金履约保证金、综合管理费履约保证金，2016年，钟培坚向原告申请租赁合同变更承租人为被告时，原告没有要求被告重新交纳租金履约保证金、综合管理费履约保证金，钟培坚作为被告的法定代表人，其之前向原告支付的租金履约保证金、综合管理费履约保证金应视为原告认可转为被告缴纳的租金履约保证金、综合管理费履约保证金。由于被告违约，原告已按合同约定没收了被告交纳的租金履约保证金和综合管理履约金，现原告针对同一事由再追究被告解约违约金，根据双方合同约定，该租金履约保证金和综合管理履约金与违约金两者在功能上存在重叠，同时适用将有双重惩罚之嫌，结合本案原告与被告解除租赁合同后半年内重新出租，上述原告没收被告的租金履约保证金和综合管理履约金足以弥补原告的损失。故对于原告要求被告支付合同解除违约金的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广东合生泰景房地产有限公司的全部诉讼请求。本案受理费5417元，由原告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇二〇年五月十五日书 记 员  张诗咏