重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0118民初2586号原告：刘新生，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住武汉市江汉区.委托诉讼代理人：陈渝，重庆钜沃（永川）律师事务所律师。被告：重庆远澜房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区文昌路898号，统一社会信用代码915001180661923838.法定代表人：邹淑媛，总经理。委托诉讼代理人：刘惬，男，系重庆远澜房地产开发有限公司员工。被告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路4号附1号二楼，统一社会信用代码91500103203322720E。法定代表人：汪香橙，总经理。委托诉讼代理人：王进，重庆合煌律师事务所律师。原告刘新生与被告重庆远澜房地产开发有限公司（以下简称远澜公司）、被告重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称天骄公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘新生及其委托诉讼代理人陈渝，被告重庆远澜房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘惬，被告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的委托诉讼代理人王进到庭参加诉讼，本案曾因法定事由扣除审理期限，现已审理终结。原告刘新生向本院提出诉讼请求：1、判令被告远澜公司支付2017年6月28日至2017年10月30日期间的延期交房违约金13622元；2、判令被告远澜公司、天骄公司赔偿原告怠于维修导致的各项损失费用共计131802.96元。事实和理由：原告于2016年9月20日向被告远澜公司购买位于协信中心兴龙大道XX号XX幢XX及XX号房屋，双方签订《商品房买卖合同》，约定被告远澜公司应于2017年6月28日前向原告交付房屋，逾期交付则按万分之二支付违约金。因房屋存在诸多质量问题，被告远澜公司直到2017年10月30日才正式将房屋交付给原告。2018年1月底，原告装修完毕后发现房屋大梁开裂，房屋存在质量问题，不敢使用。经三方协商决定，由被告远澜公司委托被告天骄公司进行维修。但直至起诉之日止，两公司仍未完成对大梁开裂的维修工作。二被告的拖延行为给原告造成了租金损失和物业管理费损失。二被告是关联公司，被告天骄公司虽没有与原告签订前期物业管理合同，但却是房屋的实际管理人，应当与被告远澜公司共同赔偿原告因房屋质量问题产生的损失。被告重庆远澜房地产开发有限公司辩称，远澜公司是在2017年6月28日将房屋交付原告，并未逾期交付；远澜公司按约定时间交付房屋后对房屋的表面瑕疵进行了整改，并于2018年3月将整改后的房屋交付给了原告，维修过程中也没有影响原告的使用，故原告并不存在任何损失，要求驳回原告的诉讼请求。被告重庆天骄爱生活服务股份有限公司辩称，被告天骄公司不是本案适格主体，本案案由为商品房买卖合同纠纷，而被告天骄公司并非合同当事人；被告天骄公司对于案涉房屋质量问题不承担维修义务，被告天骄公司是在原告完成对房屋装修竣工验收的次日即2018年3月9日接到原告反映称其房屋存在大梁裂痕的情况，被告天骄公司当日立即派工作人员现场查看，了解情况，与原告沟通，并拍摄照片，并向房屋建设单位致函反映情况，请求建设单位派人解决问题。被告天骄公司已经积极履行了协助、配合、沟通、跟进等物业服务义务。原告在接房后本应当缴纳物业管理费，但被告天骄公司考虑到原告多次反映房屋存在问题，故将原告所交的2017年6月28日至2017年10月30日期间的物管费实际作为原告后期的物管费进行冲抵，这个期间的物管费实际上已经免除。房屋的质量问题是否影响原告使用与被告天骄公司无关，且经了解，原告已经将房屋出租给他人使用。经审理查明，被告远澜公司系永川协信中心的建设单位，被告天骄公司系经重庆市永川区国土资源和房屋管理局在2013年12月18日备案的永川协信中心前期物业管理企业。二被告签订的《永川协信中心前期物业服务合同》约定被告天骄公司提供的物业服务主要内容为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的运行、维修、养护管理；物业共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；装修管理等。同时约定，因远澜公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由远澜公司全额缴纳。2017年6月6日，原告作为乙方与作为甲方的被告远澜公司签订两份《重庆市商品房买卖合同》，约定原告向被告远澜公司购买永川协信中心XX幢XX和XX号两套房屋，房屋用途为非住宅，属于办公用房。两份合同第七条第一款约定，甲方应于2017年6月28日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第二款约定，本商品房交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条第一款约定，验收交接后，双方应当签署房屋交接单，被告远澜公司还需提供《新建商品房屋质量保证卡》和《新建商品房房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交付责任由甲方承担；第二款约定，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交房使用之日起视为已交付。合同第十八条约定，在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。第二十一条规定，甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应当详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容，乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。合同签订同时，原告仍作为乙方与作为甲方的被告签订了补充协议，协议第五条对交付手续的补充说明第二款中约定，对合同第八条第二款约定的乙方可拒绝办理接房手续之“正当理由”是指：不可抗力导致乙方无法按本合同约定的期限与甲方办理房屋交接手续；该商品房不符合主合同第七条第二款约定的交付条件；甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，或出示不齐全的。除上述正当理由外，乙方以其它任何理由和原因未按约定期限履行接房义务的，自甲方书面交房通知确定的交付期限届满之日起视为该商品房已交付，甲方不承担逾期交付的责任。第三款约定，在甲方交付该商品房时，若该商品房符合合同第七条第二款的约定即表明该商品房已达到交付条件，若在接房查验时发现有本合同第七条第二款约定以外的其他问题的，乙方仍应在本合同约定的交付时间内办理完毕接房手续，甲方应按照国家和重庆市有关工程质量的标准负责修复，乙方应当积极配合修复事项的完成；甲方出卖的商品房在本合同约定的期限内具备了本合同第七条第二款约定的房屋交付条件的，即使在该商品房交付后发现上述及其他质量问题，甲方也不承担逾期交房的责任。2017年6月22日，案涉房屋取得竣工验收备案登记证。同月28日，原告按合同约定前往房屋现场接房，发现两套房屋存在业主可互通、空调位的墙体有缝、玻璃与地面底有缝，于是原告在《业主接房验收表》上签署“拒接房”的意见。验收表上由工作人员填写了存在的问题并填写“整改期1个月”。此后，被告远澜公司进行了整改。2017年10月30日，原告再次前往收房，并与被告远澜公司签订《收楼书》，其中载明永川协信中心项目XX幢XX单元XX号房业主刘新生已于2017年10月30日在远澜公司和天骄公司相关人员陪同下对房屋进行了验收，同意接收该房屋，为此双方确认自2017年6月28日起该房屋由被告远澜公司交付业主，业主确认收到远澜公司发放的《重庆市新建商品房屋使用说明书》和《新建商品房屋质量保证书》，质量保证书载明地基基础和主体结构、墙体开裂的保修正常完成时限为1月内。当日原告向被告天骄公司缴纳了2017年12月7日至2018年3月6日的物管费555.3元。被告天骄公司向原告出具了收款收据。该收款收据上手写备注：2017.6.29-2017.12.6物管费抵扣修补地面与玻璃间隙的材料费用。2017年11月8日，原告向被告天骄公司提交《永川协信中心装修申请表》，申请对案涉两套房屋进行装修，并交纳了装修保证金5000元。2018年1月23日，原告完成房屋装修，被告天骄公司进行了一次验收。同月，案涉房屋大梁存在开裂，原告将这一情况告知了被告远澜公司和天骄公司。2018年3月8日，被告天骄公司对原告的装修进行二次验收。2020年3月15日，原告将案涉两套房屋出租给了案外人肖海，月租金4167元，并将租赁合同交到被告天骄公司备案。庭审中，原告举示了其与案外人钟友明签订的《房屋租赁合同》以及钟友明出具给原告的收条，拟证明其于2017年11月29日与案外人钟友明约定将案涉两套房屋出租给钟友明，租赁时间为2018年2月3日至2020年2月2日，租金5000元/月，后因房屋存在质量问题，原告无法向钟友明交付房屋，故与钟友明协商终止了租赁合同，并赔偿了钟友明10000元。原告称其主张的损失由三部分组成，一部分是2018年2月至2020年1月的租金损失12万元，第二部分是向钟友明支付的赔偿金10000元，第三部分是2017年6月至2017年10月30日期间的物管费1802.96元。被告远澜公司称在2018年6月至2018年11月期间对案涉房屋进行过不少于三次维修，2018年11月之后没有进行过任何维修，每次维修的具体时间和维修耗时没有做记录。原告称被告远澜公司在2018年、2019年期间均在陆续维修。本院认为，本案争议焦点是被告远澜公司是否逾期交房、房屋存在的房梁开裂问题的维修时间以及是否给原告造成损失。对此，本院分别评判如下：一、关于被告远澜公司是否逾期交房的问题。在商品房买卖合同中，交付质量合格的房屋是出卖人依据法律规定或当事人约定交付标的物的主要义务，该义务是法定义务。本案中，合同约定的交付条件是案涉房屋取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》以及被告远澜公司能够提供《新建商品房屋质量保证卡》和《新建商品房屋使用说明书》。在合同约定的交房日即2017年6月28日，上述条件均已满足，案涉房屋符合交付条件。同时合同补充协议约定，甲方出卖的商品房在本合同约定的期限内具备了本合同第七条第二款约定的房屋交付条件的，即使在该商品房交付后发现上述及其他质量问题，甲方也不承担逾期交房的责任。原告在2017年6月28日接房时发现的三个问题并非房屋主体结构质量问题，而是一般的质量瑕疵，属于房屋质量保修期限内由出卖人承担修复责任的范畴，并不足以严重影响房屋的正常居住使用，原告可依据保修条款要求被告远澜公司承担保修责任，若因此导致实际损失，原告也可依法主张，但不能以此作为拒绝接房的理由。同时，原告在《收楼书》上也签字确认房屋于2017年6月28日交付。因此原告要求被告承担逾期交房违约金的理由不成立，本院不予支持。二、关于房屋存在的房梁开裂问题的维修时间以及是否给原告造成损失。就2018年1月发现的房梁开裂问题，被告远澜公司予以确认，并称已完成整改。按照房屋质量保证书中载明的保修正常完成时限，对于主体结构质量问题，被告远澜公司应当在1个月内完成整改。但被告远澜公司自认在2018年6月至11月期间进行了不少于三次整改，至少能够证明2018年11月之前，案涉房屋存在的房梁开裂问题并未完全修复。原告购买的房屋为办公用房，目的是为出租后获取收益。2018年1月原告即完成装修，次月即可投入使用并获得收益。但因装修完成时便出现房梁开裂问题，而房梁属于房屋的主体结构部分，对于房屋的安全性能至关重要。就普通人而言，房梁出现问题极大可能引发安全隐患而影响居住使用。在房梁问题得到彻底修复以前，原告无法正常使用房屋，事实上也没有使用房屋，被告远澜公司应当对修复期间的租金损失予以赔偿。被告远澜公司称2018年11月以后并未进行维修，而原告称2019年仍在维修，但却没有举示相应的证据证明。现房屋已能正常使用并产生收益，本院据此推定案涉房屋在2018年11月已修复完毕。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。在发现质量问题时，原告已经占有使用房屋，能够及时获悉被告远澜公司的整改进展及整改效果，并据此及时主张权利。但原告在被告远远超出正常维修时限的时间内仍未完成修复的情况下，本应当本着诚实信用原则自行采取措施防止损失扩大，如自行维修，或者委托专业人员出具房屋是否能够正常使用的意见，而不是消极等待被告远澜公司继续维修或者行政部门对维修情况作出答复，以致损失扩大。考虑到被告远澜公司履行了维修义务，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定原告因涉案房屋质量问题不能使用的时限为10个月（2018年2月至11月）。原告举示的钟友明的房屋租赁合同及收条缺乏客观真实性，且原告未将该租赁合同交给被告天骄公司备案，本院对此实难采信。原告主张的租金损失标准，本院酌情按照原告与案外人肖海约定的租金4167元/月计算，共计41670元（4167元/月×10个月）。原告主张的物管费损失，因原告举示的物管费收款收据上的备注内容书写人不详，原告也并未实际支付2017年6月28日至2017年10月30日的物管费，故对物管费损失，本院仍不予支持。被告天骄公司仅仅是案涉房屋的物业管理公司，其服务内容不包括对业主专有部分的维修，该公司也不是商品房买卖合同的当事人，本院对原告要求被告天骄公司赔偿损失的请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、由被告重庆远澜房地产开发有限公司支付原告刘新生整改期内的损失费41670元；二、驳回原告刘新生的其他诉讼请求。案件受理费3158元，减半收取1579元，由原告刘新生负担1158元，被告重庆远澜房地产开发有限公司负担421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 杨 茜二〇二〇年五月二十七日书记员 石长清