河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初566号原告:侯乐子，男，汉族，1970年8月20日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：田辉，河南广文律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：韦铭轩，河南广文律师事务所执业律师。被告：段德梅，女，汉族，1963年3月24日出生，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：王大展（系段德梅之夫），男，住洛阳市涧西区。原告侯乐子与被告段德梅合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。侯乐子及其委托诉讼代理人田辉、韦铭轩，段德梅均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。侯乐子向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告返还原告所缴纳的保证金4万元；3.依法判令被告返还自2019年3月至6月被告不当得利6万元；4.依法判令被告赔偿原告损失暂计金额为30万元（具体损失以评估机构评估鉴定金额为准）；5.依法判令被告承担本案诉讼费用、评估鉴定费用等。庭审中原告变更第三项诉求为要求被告返还不当得利79286.8元。事实与理由：2015年6月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于王城大道旁升龙广场B区11号商铺一楼一层出租给原告商用，原告向被告支付保证金4万元，该4万元在退租时一次性退还给原告。双方约定的租金34380元/月，因市场行情及被告夸大房屋面积因素，最终调整为15000元/月。合同签订后，原告依约履行合同，被告保证产权自有，无纠纷。双方对租赁期限口头约定为长期。原告租赁该房屋后开始装修，2015年前期装修花费110余万元，用于开设洛阳市西工区星尚小吃店（后改为洛阳市西工区秦三皮饪飨饭馆）。因升龙广场的商业整体未按照承诺开放，导致原告生意惨淡，长期处于亏损状态。2019年，随着升龙广场入住率提升，原告的餐馆有所起色，原告告知被告要重新对房屋进行装修，被告回复只管收房租其他不管。2019年7月5日起，原告停业一个月，花费18万余元将房屋重新装璜。2019年8月22日，洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）向原告店铺张贴《搬离通知书》，要求原告在2019年9月30日前搬离房屋，否则停水停电。经原告了解，2013年8月15日，被告与升龙公司签订《商品房预售合同》，被告购买涉案房屋，其中首付款5815303元，从银行贷款580万元，升龙公司为该笔贷款提供连带保证责任。2015年1月10日，升龙公司将房屋交付给被告。2015年5月原告租赁涉案房产并花费110余万元进行装修。2016年5月段德梅开始停止偿还银行贷款，银行从升龙保证金账户中扣划保证金。2017年1月，升龙公司在西工区人民法院起诉被告，要求解除合同并支付违约金，被告同意解除购房合同但关于违约金等事宜未能与升龙公司协商一致。2018年7月西工区人民法院作出判决，依法解除段德梅与升龙公司签订的《商品房预售合同》。2019年2月22日中院维持西工法院判决。这期间升龙公司、被告均未告知原告涉案的《商品房预售合同》已被解除的事实。另了解，2015年12月28日，洛阳天鑫园林绿化工程有限公司（以下简称天鑫公司）向洛阳银行借款270万元，被告作为担保人。2017年6月，洛阳银行在洛龙区人民法院起诉天鑫公司及段德梅，同时申请查封了涉案房屋。2017年12月洛龙区人民法院作出判决，要求段德梅承担连带还款责任。原告认为，涉案房屋早在2017年1月便因被告的违约行为被开发商升龙公司起诉要求解除合同。在2017年中旬又因被告的另一起违约行为被洛龙区人民法院查封。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》现第八条第一项、第二项之规定，及双方合同第一条的约定，被告存在明显的违约行为。另外，因升龙公司在《商品房预售合同》被解除后，要求原告腾房并将房屋恢复原状，原告因此无法经营饭店。若原告按照升龙公司要求，重新拆除所有装饰装修将带来更大损失，无奈原告放弃店内全部财物净身出户。被告在出租涉案房屋期间，未能保证房产无纠纷，更因其违约行为给原告造成了巨大的经济损失。依据《合同法》第一百零七条之规定，被告依法应当承担原告的全部损失，该损失包括原告2015年装饰装修的残值、2019年7月至8月装饰装修期间的花费、以及店内全部财物。段德梅辩称，1.解除与原告签订的《房屋租赁合同》，原告结清所欠房租，腾空所租房屋；2.原告诉被告赔偿损失30万元应由其自行承担；3.本案的诉讼费，评估鉴定费由原告自行承担。事实与理由：1.被告已于2019年10月16日向原告通过书面及微信形式出具了合同终止通知书，请求法院依法解除双方签订的《房屋租赁合同》，原告结清所欠房租，腾空所租房屋，限期搬离，恢复房屋本来面貌。2.原告在起诉书中诉被告此房屋牵扯两起复杂的民事纠纷，被告在洛阳市不动产登记中心打出的该房屋预告登记情况记载表中载明，此房屋一直为被告所有，并未被升龙公司收回，即被告与升龙公司签订的商品房预售合同未解除。因此原告起诉的因房屋纠纷而对其造成的损失不存在。煌家好厨房至今仍在营业中，洛阳市西工区秦三皮饪飨饭馆的营业执照仍存续中。3.原、被告签订的《房屋租赁合同》，已经给予了原告45天的装修期，在租赁期间原告因经营情况更名进行的再装修，期间产生的费用跟被告无关，被告不干涉原告的任何经营行为，只收取房租。4.升龙公司出具的搬离通知书中称：法院判决我司与原业主段德梅签订的升龙广场B区第一栋商业群房5单元5-1层011号房屋的《商品房预售合同》已解除，该房屋现归升龙公司所有，此说法与事实不符。如果原告相信升龙公司与被告已解除《商品房预售合同》，该房屋归升龙公司所有，请原告出示升龙公司持有的该房屋的所有权证明。即使被告与升龙公司解除《商品房预售合同》，升龙公司也无权解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。原告并未与升龙公司签订《房屋租赁合同》，擅自相信升龙公司的搬离通知书，由此造成的一切损失均由原告自行承担。5.洛阳尚锦物业与升龙公司为两个独立公司，升龙公司出具搬离通知书，原告于2019年10月25日却将清单上的物品交于洛阳尚锦物业公司抵偿费用，而洛阳尚锦物业作为物业公司只能收取物业费和水电费。在搬离通知书上，升龙公司已经明确说明让原告结清相关的物业费和水电费，所以原告交于尚锦物业的物品是抵偿物业费和水电费，这些费用与被告无关。6.原、被告未解除房屋租赁合同，在原告的经营期间应付被告房租。6万元为原告所付房租不是不当得利。因为原告长期拖欠房租，押金4万元已充抵房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定如下：1.2015年6月1日，段德梅（甲方、出租方）与侯乐子（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，段德梅将坐落于王城大道旁升龙广场B区11号商铺一楼一层出租给侯乐子使用，合同约定甲方保证产权自有，无纠纷。乙方给甲方缴纳租房保证金肆万元整，在乙方退租时，应该保证房屋完好，水、电、气、物业费等全清的情况下，甲方一次性退还乙方。甲方给乙方45天装修期。从2015年6月1日-2017年5月31日按每月180元每平方米收取。每月房租180元×191平方米=34380元，每季度103140元。2017年6月1日-2019年5月31日按每月210元每平方米收取。以后每两年每平方米上涨20元。上不封顶。在乙方租赁期间，房屋租赁税金由乙方承担。乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金103140元，租金按季度结算，由乙方按每租期的最后一个月的15日交付甲方。如延期交付应付租金，甲方有权将房屋另行处置。由此造成的一切损失均由乙方承担。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方缴纳年租金的30%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金。2.2018年6月21日，本院作出(2017)豫0303民初170号民事判决书、2019年2月22日，洛阳市中级人民法院作出（2018）豫03民终5386号民事判决书，判决解除段德梅与升龙公司于2013年8月15日签订的编号为YS0209932的《商品房预售合同》（包含合同附件及补充协议）。3.升龙公司于2019年8月22日向侯乐子经营的煌家好厨房商户发出《搬离通知书》，载明：根据洛阳市西工区人民法院（2017豫0303民初170号）、洛阳市中级人民法院（2018豫03民终5386号）《民事判决书》，我司与原业主段德梅签订的升龙广场B区第1幢商业裙房5单元5-1层011号房屋（编号YS0209932的《商品房预售合同》）已解除，该房屋现归升龙公司所有。贵司在未与我司协商并签订租赁合同的情况下，擅自使用上述房屋用于经营，侵犯了我司的财产权利。鉴于此，我司郑重通知如下：请贵司立即停止使用升龙广场B区第1幢商业裙房5单元5-1层011号房屋，并至迟于2019年9月30日前搬离上述房屋，并结清相关物业、水电费。贵司如期搬离的，我司免除追索期间的房屋占用费。逾期，我司将采取停水停电等措施收回房屋，并通过法律途径追究贵司侵占我司房屋的法律责任。4.侯乐子提交的清单载明：升龙置业（洛阳尚锦物业)：洛阳市西工区秦三皮饪飨饭馆接到升龙广场（尚锦物业）要求对升龙广场B区011号商铺“于2019年9月30日前恢复原状，自行搬离”的通知后，由于拆除和恢复费用巨大，且目前已经停水停电，无法经营，经自己测算和衡量后决定：放弃剩余物品，交于升龙物业公司抵偿费用。现清单如下：1、空调6台（其中10匹2台5匹3台1匹1台）2、电脑3台（收银2台办公1台）3、高清电子显示屏一套4、暖气设备一套（含11套暖气片）5、监控音响各一套6、餐桌餐椅共计28套（其中餐桌28张餐椅126个)7、消毒柜4台8、冷菜柜4台9、冰柜8台(其中6门一个2门7个)10、炒灶5台（4个双灶1个单灶）11、操作台5台12、排烟静化设备一套（烟囱设备)13、天然气安装及报警设备各一套14、水槽4个15、下水道改造及安装费用16、吧台一套17、开水设备一套18、各种餐具19、店面装修（2015年5月装修残值可评估、2019年7月有装修合同）以上物品为洛阳市西工区秦三皮饪维饭馆搬离时交接的物品。洛阳市西工区秦三皮饪飨饭馆及洛阳尚锦物业服务有限公司升龙广场BCE区服务中心在清单下方加章，侯乐子在清单下方签字按印。经向升龙公司及洛阳尚锦物业服务有限公司核实，《搬离通知书》及清单尚未实际履行，升龙公司尚未收回涉案商铺，洛阳尚锦物业服务有限公司尚未实际接收清单上的物品。5.段德梅以侯乐子为被告在本院另行提起诉讼，请求判令终止双方所签订的房屋租赁合同，要求侯乐子支付房屋租金958545元、支付违约金287563.5元。该案于2020年4月2日作出（2020）豫0303民初562号民事判决书，判决：一、解除段德梅与侯乐子签订的《房屋租赁合同》；二、侯乐子于本判决生效之日起十日内支付段德梅自2015年6月至2019年2月期间拖欠租金31869元；三、驳回段德梅的其他诉讼请求。在该判决中，对双方《房屋租赁合同》解除及《房屋租赁合同》涉及的自2015年6月至2019年2月期间的租金争议进行了处理。6.案件审理期间，侯乐子申请对涉案房屋内全部财物进行评估(包含第一次装修残值、第二次装修价值、设备及物品残值)，我院委托洛阳永道凯桥资产评估事务所进行评估鉴定，由于原、被告双方对涉案房屋内全部财物有较大争议，且申请人侯乐子亦无法提供该所要求补充的相关资料，致该所已无法正常进行资产评估司法鉴定，该鉴定被退回。侯乐子提交的《装饰装修工程施工合同协议条款》、洛阳亚鹏装饰工程有限公司收据、转账凭证等，欲证明2019年7月份其对涉案商铺进行了装修，花费18.2万元。7.庭审中，段德梅认可侯乐子还有4万元保证金在其处。2019年3月至2019年8月，侯乐子向段德梅支付租金5.5万元。段德梅提交的企业信用信息公示报告显示洛阳市西工区秦三皮饪飨饭馆经营者为侯乐子，侯乐子称后来换了个门头以煌家好厨房的品牌经营。本院认为，关于租赁合同解除问题。在段德梅诉侯乐子合同纠纷一案中，本院于2020年4月2日作出（2020）豫0303民初562号民事判决，已解除了段德梅与侯乐子签订的《房屋租赁合同》，本案中不再重复解除。关于侯乐子要求段德梅返还保证金及不当得利的问题。2019年2月，段德梅与升龙公司经生效判决解除商品房买卖合同。自2015年6月至2019年2月期间，段德梅对案涉房屋系有权处分，生效判决作出之后，段德梅对案涉房屋系无权处分状态。现双方《房屋租赁合同》已解除，侯乐子所缴纳的保证金4万元段德梅应予退还。因段德梅无权收取2019年3月及以后的租金，侯乐子在2019年3月份后向其支付的5.5万元租金应由段德梅返还给侯乐子。关于侯乐子要求段德梅赔偿损失的问题。侯乐子虽然提供了《搬离通知书》及清单，但现有证据不足以证明其损失已实际发生，故对其该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、段德梅于本判决生效之日起十日内向侯乐子返还保证金4万元；二、段德梅于本判决生效之日起十日内向侯乐子返还租金5.5万元；三、驳回侯乐子的其他诉讼请求。如段德梅未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3795元（已减半），由侯乐子负担2894元，由段德梅负担901元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王中亮二〇二〇年五月二十九日书记员  谭玉丹