广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初16368号原告：吴佳东，男，汉族，1996年11月18日出生，身份证住址：福建省安溪县************。公民身份号码：350************536。委托诉讼代理人：赖玮泽，广东嘉骏律师事务所律师。被告：刘亚姬，女，汉族，1975年8月16日出生，身份证住址：广东省电白县*********。公民身份号码：440************146。委托诉讼代理人：胡新玉，广东泰诺律师事务所律师。原告吴佳东诉被告刘亚姬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭、适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴佳东及其委托诉讼代理人赖玮泽、被告刘亚姬及其委托诉讼代理人胡新玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告停止侵害，恢复原状，赔偿原告损失30000元；2.判令被告赔偿招牌费11838元；3.判令被告返还施工影响补偿费50000元；4.判令被告退还进场费15000元；5.判令被告返还押金15000元。原告于庭审中增加诉讼请求6：诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月1日，原告与被告就原告租用被告场地北山商业街低层30、31、32号商铺，签订了一份《北山商业街铺位租赁合同》。双方约定原告租用上述商铺作经营之用。期限从2018年11月20日起到2020年10月30日止。每月租金7500元，垃圾费300元，租金在每月10号前交纳。其他约定：如出现政府统一规划、征收拆迁、改造或村委资产处置等情况，双方应共同争取政府或有关拆迁单位对项目及场所方面的赔偿，赔偿所得双方协商分配。双方还就其他事项进行约定。合同签定后，原告按照合同约定交纳押金及进场费，并委托他人制作招牌。2019年7月，因金琴快线的开工建设，对临街商铺的经营带来诸多不便，并造成不必要的损失。为此，政府对各商户给予补偿。因该补偿款的归属问题双方发生争执，双方矛盾发生，被告无故对商铺进行停水、停电，更为甚者，近几天将原告商铺大门焊上，不让原告入店经营，严重侵犯了原告的合法权益，造成不可估量的损失。为此，依据有关法律、法规，请求人民法院依法判决被告停止侵害，恢复原状，赔偿损失30000元，赔偿招牌损失（23676/24）*12=11838元，支付补偿款50000元，退还押金15000元，退还进场费15000元，本案诉讼费由被告承担。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.租赁合同；2.二份收款收据；3.安装广告的收据清单；4.通知；5.商铺图片及被告封我商铺的图片及被告停我水电的图片；6.购销合同及银行流水明细；7.微信聊天记录。被告辩称：第一，原告主张被告停止侵害、恢复原状、赔偿30000元损失费、退还15000元进场费、押金15000元押金，毫无事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。在租赁合同的履行过程中，被告对原告并不存在任何侵害行为，恰恰相反，反而是原告未按《北山商业街铺位租赁合同》缴纳案涉商铺租金、水费、电费、垃圾费用等管理费用，存在严重违约行为，故被告有权依据《北山商业街铺位租赁合同》予以停水、停电、限令搬迁及收回铺位。根据被告与原告于2018年12月1日签订《北山商业街铺位租赁合同》（以下简称《租赁合同》）第一、二条约定：原告承租被告位于珠海市********侧的（北山商业街）底层30、31、32号商铺；租赁期限2年，从2018年11月20日起至2020年10月30日止；租金7500元/月；原告必须在每月1日前缴纳其铺位当月的租金及有关管理费、水、电费及其他费用，如若原告拖欠缴纳租金，超过时间之部分则按当月的租金及其他费用每日叠加2%的滞纳金，被告并有权停水、停电、委派保安人员限令搬迁；原告拖欠缴纳有关管理费用（包括水费、电费、垃圾运费等）达15天以上的，被告可以单方面终止合同并收回铺位，因此而造成的经济损失由原告赔偿。具体到本案而言，本案的证据可充分证实原告在租赁合同的履行过程中，未按《租赁合同》约定缴纳案涉商铺租金、水费、电费、垃圾费用等管理费用，存在严重违约行为。2019年5月起，因“金琴快线”工程的开工建设需要，相关政府机构要求业主珠海市北山实业有限责任公司对案涉商铺所在地北山商业街门口的一排违建铁皮棚予以拆除，为此，被告主动给予原告2019年5月、6月租金减租（租金由7500元/月减少为5400元/月），后又对2019年7月、8月、9月共3个月的租金予以免租（免收租金及垃圾费，仅交水电费）。上述3个月的免租期到期后，2019年10月初，被告通知原告，10月份租金按减租后的优惠价即5400/月收取，并要求原告立即支付2019年10月租金及垃圾费，但原告仅支付了2019年9月水电费，对2019年10月租金及垃圾费，却予以拒绝支付。2019年11月初，被告再次催促原告缴纳2019年10月租金、垃圾费及11月租金、垃圾费、水电费，并告知若再拖延将按《租赁合同》约定予以停水、停电，但原告仍置之不理。2019年11月12日，无奈之下，被告在租赁商铺门口张贴通知，要求解除合同、责令立即搬走。但此后，原告并未予以搬迁，2020年1月3日，被告到案涉商铺查看时，原告仍在正常经营使用。由此可见，被告对原告并不存在任何侵害行为，且对于原告的上述严重违约行为，被告有权依据《北山商业街铺位租赁合同》予以停水、停电、限令搬迁及收回铺位。第二，原告诉请要求支付施工影响补偿费50000元，毫无事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。首先，根据《租赁合同》合同约定，被告将位于珠海市********侧的（北山商业街）底层30、31、32号商铺租赁给原告经营使用，原告在经营过程中的盈亏应由原告自行承担，均与被告无关。其次，根据被告提供的照片等证据显示，“金琴快线”工程的开工建设，及案涉商铺所在的北山商业街门口一排违建铁皮棚的拆除，并未对原告的经营产生任何实质性影响，且被告已自2019年5月起给予了减租（免租）。故被告认为，原告诉请要求支付施工影响补偿费50000元，毫无事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。第三，原告诉请要求赔偿招牌费11838元，毫无事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。首先，原告提供的照片等证据可充分证实，案涉商铺所在的北山商业街门口的一排铁皮棚是业主珠海市北山实业有限责任公司搭建的违建物，铁皮棚上的“招牌扣板”是被告于2017年11、12月加建，并非原告搭建制作。其次，根据原告提供的《珠海亚核阀门广告清单及价格》显示，该清单是由中山市坦洲镇大维广告礼品经营部于2018年4月28日出具，而被告与原告于2018年12月1日签订《租赁合同》，显然粘贴在铁皮棚“招牌扣板”上的烤漆字，不存在于双方租赁合同存续期间，无本案租赁合同无关。再次，案涉商铺门口招牌的拆除行为也并非被告所为，系因案涉商铺所在的北山商业街门口一排铁皮棚系违建，相关政府机构于2019年7月25日对其予以拆除，之后，业主珠海市北山实业有限责任公司发出通知，将对拆除的铁皮棚将予以修复。故被告认为，原告要求赔偿招牌费11838元的诉讼请求，毫无事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。被告向本院提交以下证据：1.收款收据；2.微信聊天记录；3.照片（4张）；4.通知（2份）；5.视频光盘（拍摄于2020年1月3日）；6.视频光盘（拍摄于2019年7月25日）；7.视频光盘（拍摄于2020年1月7日）；8.视频光盘（拍摄于2020年1月8日）。本院经审理认定事实如下：2018年12月1日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签署《北山商业街铺位租赁合同》，约定乙方向甲方租赁位于珠海市********侧北山商业街底层30、31、32号铺位。租赁押金15000元、每月租金7500元、每月垃圾费300元。租赁期限从2018年11月20日至2020年10月30日止。乙方拖欠有关管理费用（包括水费、电费、垃圾运费等）达15天以上的，甲方有权单方面终止合同并收回铺位，因此而造成的经济损失由乙方承担赔偿。乙方超过两个月以上拖欠租金的，甲方有权封铺和将铺位里面的设备及各物件拍卖作为抵租金及相关管理费等。如因政府统一规划、征收拆迁、改造或村委资产处置、自然灾害等不可抗力因素下，协议自行终止，乙方无条件在规定期限内搬离，甲方不承担任何违约责任，不作任何赔偿；甲乙双方应共同争取政府或有关拆迁单位对项目及场地方面的赔偿，赔偿所得双方协商分配。同日，被告向原告出具两份《收款收据》，载明收到原告支付的商铺押金15000元和进场费15000元。原告提交了一份2019年7月1日《通知》复印件，内容显示为珠海市北山实业有限责任公司下发的《通知》，载明：“商业街各租户，金琴快线工程补偿款已到本公司，补偿细节与承包方协商已落实。而门前的铁皮栅将于2019年7月1日起清拆，特此通知！”原告另提交了一份盖有中山市坦洲镇大维广告礼品经营部章的“珠海亚核阀门广告招牌”的清单和收据，载明“收到珠海亚核阀门广告招牌费”23676元。被告质证对于以上两份证据均不认可的三性。被告提交了两份珠海市北山实业有限责任公司下发的《通知》，其中第一份为珠海市北山实业有限责任公司于2019年7月24日下发的，载明：“各商业街租户，商业街商铺铁皮棚将在明天（2019年7月25日）上午9点拆除，请将堆放在铁皮棚下的杂物及停放车辆在清拆前自行清理及移走。逾期未清理或移走的后果自负。”另一份为珠海市北山实业有限责任公司于2019年11月26日下发的，载明：“因金琴快线工程修路，我公司原拟定于2019年7月15日至2019年10月15日期间，对北山商业街门前的铁皮棚进行清拆、修复还原工程，现由于施工的实际情况需更改施工方案，故修复还原推迟，不便之处，敬请谅解。”另，被告提交了三份视频录影资料，其中内容显示原告于2020年1月3日、1月7日、1月8日可自由进入涉案商铺。原告质证认可上述录影的真实性，但认为其仅进入商铺检查货物，并未正常经营。原告于庭审中陈述，2019年5月、6月租金减了2100元，实际支付5400元，水电费和垃圾费正常缴纳。2019年7月至9月三个月时免租期（免租金和垃圾费），水电费正常缴纳。2019年10月之后没有缴纳租金和垃圾费，但缴纳了2019年9月的水电费。2019年10月之后租金、水电费和垃圾费均未交纳。被告在2019年11月18日封了涉案商铺的门，原告在2020年1月3日自行拆除了，并进入商铺里查勘物品是否有损失，但并未正常经营。被告委托诉讼代理人于庭审中陈述，原告在2019年5月前正常缴纳租金、水电费等费用。2019年7月接到通知金琴快线正式开始施工。2019年11月18日，由于被告未交纳租金等费用，我方将门封了，但原告当天就报警并撬门了，之后也一直正常使用。关于押金和进场费，原告是从一位姓何的上一手租客中承租商铺，并将押金和进场费交付给了姓何的租客，但被告一直未收到。之后姓何的租客走了后，原告不同意再缴交第二次押金和进场费，为了平息理顺双方的关系，被告才出具收款收据。被告并未收到任何政府因施工修路而发放的补偿。本院认为，原告与被告于2018年12月1日签订的《北山商业街铺位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方形成房屋租赁合同关系。双方均应按合同约定履行各自义务。双方的争议焦点主要在于被告是否应就涉案商铺附近修路对原告进行进一步补偿以及就“封铺”对于原告进行赔偿的问题，本院主要分析如下：第一，原告拒付租金等费用的行为实际构成了违约。因涉案商铺附近修路，被告作为出租方于2019年5月至2019年9月期间给予原告减少、甚至免除租金的优惠。自2019年10月起双方并未就减、免租金达成一致协议，原告随后拒绝依据双方的租赁合同约定向被告支付租金及管理费等费用。本院认为，修路为政府统一规划，属于合同履行中不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，无论作为出租方的被告、还是承租方的原告均在该修路的过程中受到不利影响，而上述影响的产生并不能归责于合同中的任何一方。双方应就修路带来的不利影响进行协商，并对相关损失进行合理的分摊。事实上，被告在2019年5月至9月期间对于涉案商铺的租金费用进行减免，已积极并合理地分担了修路带来的相应损失。至于2019年10月之后的租金等费用，如被告予以继续减免属于其对于自身权利的让渡，如不予减免亦并非欠妥，毕竟其已承担2019年5月至9月期间的大部分租金损失，如继续减免2019年10月后的费用相当于修路带来的租金损失全部由被告承担，明显有违公平原则。原告在未征得被告同意减免的情况下应如约交纳2019年10月后的租金等费用，其在继续占有使用涉案商铺的情况下却未交纳租金等费用的行为实际已构成了违约。根据《北山商业街铺位租赁合同》的约定，被告有权在原告未如约交纳有关管理费（包括水费、电费、垃圾运费等）达15天后收回商铺，故其2019年11月封铺并收回商铺有合理依据。且原告随后已实际自行打开了涉案商铺的大门，可自由进出并继续占有使用涉案商铺，故原告主张被告停止侵害、恢复原状并赔偿损失30000元并无合理依据，本院均予以驳回。至于原告主张被告退还进场费和押金，鉴于原告存在违约情形且仍继续占用涉案商铺，本院亦不予支持。第二，关于原告主张被告赔偿招牌费用11838元。诉争中涉案商铺招牌的拆除并非被告所为，系政府基于统一规划进行的拆除，原告主张被告赔偿相关招牌拆除的损失缺乏相应理据支撑。此外，原告仅提交了一份招牌费用清单和收据，并未提交支付凭证和收据等有效证据证明其实际支出了相关招牌费用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告没有完成其证明责任，应承担证据失权的不利后果，故本院对于原告该项主张亦不予支持。第三，关于原告主张被告返还施工影响补偿50000元。原告主张政府因修路的不利影响向被告发放了相应补偿，但其提交的证据并未能证明被告实际已收到了相关补偿，而被告于庭审中亦予以否认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，原告没有完成其证明责任，应承担证据失权的不利后果，故本院对于原告该项主张亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告吴佳东全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2736元，由原告吴佳东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴晓璐人民陪审员  曾祥云人民陪审员  舒兰凤二〇二〇年五月八日书 记 员  梁 縉苏海婷