重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初28095号原告：重庆新原兴物业有限公司，住所地重庆市江北区建新北路三支路23号，统一社会信用代码91500105622183753K。法定代表人：朱豫东，董事长。委托诉讼代理人：张耕，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兰蝶，重庆坤源衡泰律师事务所实习律师。被告：彭向清，男，1964年1月25日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：李春平，重庆万忠律师事务所律师。原告重庆新原兴物业有限公司（下称新原兴公司）与被告彭向清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告新原兴公司的委托诉讼代理人张耕、张兰蝶，被告彭向清的委托诉讼代理人李春平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新原兴公司向本院提出诉讼请求：请求判决被告支付原告物业管理费193771.60元及违约金46505.18元。事实及理由：原告从2000年至今负责江北区北城天街9号海怡花园的房产住宅、商业用房及车库的物业管理服务，根据重庆市物价局渝价（2000）609号《重庆市物价局关于江北区海怡花园物业管理服务收费标准的通知》，海怡花园商业用房每月每平方米按7.8元收取物管费。被告位于海怡花园物理层第三层5号，名义层负一层5号，面积1129.21平方米的商业用房，从2018年1月1日至2019年10月31日未缴纳物业管理费共计193771.6元。被告彭向清辩称，本案系原告基于与被告物业服务合同提起的物业服务合同纠纷，原被告从未签订物业服务合同，原告基于前期物业管理服务合同向被告主张物业费及违约金不成立，前期物业管理服务合同签字是同一个人签订的，另，原开发商与原告法定代表人系同一人，被告对原告的物业管理费有异议，被告认为前期物业管理服务合同是伪造的，被告不应承担原告所述的物业管理费及违约金。本院经审理认定事实如下：以新原兴经济公司为委托方、甲方，新原兴公司为受托方、乙方，双方签订《海怡花园（大厦）前期物业管理委托合同》（以下简称前期委托合同），约定内容包含：1、甲方将海怡花园（大厦）委托于乙方实行物业管理；2、负责向业主和物业使用人收取物业管理费、代收代缴水电气费；3、委托管理期限为大厦交付使用之日起至二OO二年六月三十日止；4、物业管理费按照重庆市物价局批准的标准执行等。该前期委托合同无具体签订时间。2007年3月12日，以新原兴经济公司为委托方、甲方，新原兴公司为受托方、乙方，双方签订《前期物业管理服务合同》，约定内容包含：1、甲方将江北区北城天街9号海怡花园委托于乙方实行物业管理；2、委托管理期限自2007年3月12日0时起至业委会成立重新签订委托服务合同时止；3、物业管理服务费，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米7.8元向业主或物业使用人收取；4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴费用的3‰交纳违约金等。2019年3月29日，重庆市江北区人民政府观音桥街道办事处出具证明，载明海怡花园住宅和商业用房（含车库）自2000年起一直由新原兴公司提供物业服务至今及海怡花园尚未成立业主委员会等内容。重庆市物价局审批通过的重庆市前期物业服务收费标价表载明：收费单位重庆新原兴物业有限公司海怡花园管理处；商场、门面收费标准7.8元/㎡月；执行起始时间2000年9月18日等。2019年5月13日，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民终8488号民事判决书，载明：“一、关于彭相卿是否应向新原兴公司支付物业服务费及水电费的问题。本院认为，新原兴公司与彭相卿之间成立物业服务合同关系。理由如下：第一，虽然彭相卿作为物业所有权人，没有直接与新原兴公司签订物业管理合同，但从最新一份物业服务合同来看，新原兴公司与案涉物业的开发商新原兴经济公司签订了前期服务合同，约定由新原兴公司向案涉物业所在的海怡花园大厦提供物业服务，服务期限自2007年3月12日0时起至业委会成立重新签订委托服务合同时止；第二，海怡花园大厦所在的街道办事处也出具证明证实海怡花园大厦一直由新原兴公司提供物业服务至今，该证明中同时提到海怡花园大厦未成立业委会，可见前述合同未达到终止的条件；第三，从新原兴公司签订的江北区公共停车场安全管理承诺书、110社区警务宣传灯箱安装维护协议、消防宣传牌布放协议、重庆市江北区海怡花园消防整改工程合同书等，以及支付整改费用的发票、配电箱和大门外围照片等证据能够看出新原兴公司向海怡花园大厦提供了物业服务；第四，目前没有其他证据能够证实案涉物业由其他物业管理公司提供物业服务。综上，在案证据足以证明新原兴公司向彭相卿所有的案涉物业提供了物业服务，新原兴公司与彭相卿之间成立物业服务合同关系，彭相卿理应向新原兴公司支付物业服务费。根据前期服务合同对物业服务费收费标准的约定及新原兴公司的陈述，彭相卿就案涉物业每月应向新原兴公司支付物业服务费8807.84元（7.8元×1129.21平方米），尚欠2016年1月至2017年12月（扣除2016年8月）期间的物业服务费为202580.32元（8807.84元×23个月）未支付。关于水、电费，新原兴公司提交的证据不足以证实彭相卿就案涉物业欠付水、电费的具体金额，对新原兴公司要求彭相卿支付水、电费的请求，本院不予支持。二、关于彭相卿是否应向新原兴公司承担违约责任的问题。新原兴公司按照约定向彭相卿提供了物业服务，彭相卿理应向新原兴公司支付物业服务费，但彭相卿未予支付，给新原兴公司造成了经济损失，应承担相应的违约责任。由于双方并未就支付物业服务费的时间做出约定，新原兴公司亦未就催收物业服务费的事实举证证明，故本院结合彭相卿拖欠物业服务费的时间、金额及前期服务合同中对违约金的约定，以一审法院受理该案的时间即2018年1月1日为违约金的起算时间，确认彭相卿以202580.32元为基数，从2018年1月1日起按照每天3‰的标准向新原兴公司支付违约金，计算至付清之日止，但违约金总金额不超过欠付金额的24%即48619.28元。”庭审中，新原兴公司举示了《建筑消防设施维护保养合同》2份、《重庆市电梯日常维护保养合同》8份，拟证明新原兴公司自2000年开始对涉案房屋所在的重庆市江北区北城天街9号海怡花园商业用房（含车库）等提供了物业服务至今。彭向清对前述证据的真实性均不予认可。庭审中，彭向清举示了新原兴公司要求彭向清签订的空白的物业服务合同，拟证明原告的前期物业管理服务合同是虚假的。新原兴公司对其真实性不予认可，来源不清，达不到彭向清的证明目的，不能证明该空白的物业服务合同是新原兴公司提供的，即使属实，也不能否认前期物业管理服务合同的真实性、合法性。庭审中，彭向清举示了涉案物业现状照片，拟涉案物业长期漏水，给彭向清造成大量损失。新原兴公司对前述证据的真实性、关联性不认可；即使照片真实，其中彭向清所说房屋漏水属于其专有区域，不属于新原兴公司负责的公共区域。庭审前，彭向清在向本院提交了鉴定申请书，要求对《前期物业管理服务合同》中合同的签订形成时间和印章的盖章时间进行司法鉴定，要求鉴定对签字时间、盖章时间是否与合同上的一致。鉴于该合同已经人民法院发生法律效力的裁判文书确定其真实性，故鉴定申请所需鉴定的事项并非待证事实，没有鉴定的必要，本院不准予被告鉴定的申请。另查明，重庆市江北区洋河路9号物理层第三层5号建筑面积为1129.21平方米，在2011年2月19日至2019年12月10日期间的所有权人为彭相卿，在2019年12月11日至今的所有权人为彭向清，彭相卿与彭向清为同一人。2004年5月28日，重庆市人民政府审批通过将建北三支路、洋河路更名为北城天街的意见。以上事实，有《前期物业管理服务合同》、重庆市物价局关于江北区海怡花园酒店式公寓物业管理服务收费标准的通知（渝价2000第609号）、重庆市前期物业服务收费标价表、（2018）渝01民终8488号民事判决书、《建筑消防设施维护保养合同》两份、《重庆市电梯日常维护保养合同》八份以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证。本院认为，新原兴公司与彭相卿之间成立物业服务合同关系，每月应付的物业管理费为8807.84元，前述事实已经（2018）渝01民终8488号民事判决书确定，本院亦确认前述事实的真实性，故在此不再赘述。（2018）渝01民终8488号民事判决书确认新原兴公司提供了物业服务，与《建筑消防设施维护保养合同》、《重庆市电梯日常维护保养合同》的内容可以相互印证；彭向清举示的涉案物业现状照片尚不足以证明新原兴公司存在怠于提供物业服务的情形，故本院认定在本案所涉期间内新原兴公司仍在持续提供物业服务，彭向清应支付从2018年1月1日至2019年10月31日期间的物业管理费193772.48元；鉴于新原兴公司要求支付的金额为193771.60元，系对自由权利的合法处分，不违反法律禁止性规定，本院予以准予，故本院对新原兴公司要求支付物业管理费的请求，予以支持。彭向清未按约定支付物业管理费，已构成违约，应按照“从逾期之日起按每天应缴费用的3‰交纳违约金”的约定承担违约金；鉴于新原兴公司要求支付的金额为46505.18元，低于违约金约定的标准，系对自由权利的合法处分，不违反法律禁止性规定，本院予以准予，故本院对新原兴公司要求支付违约金的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告彭向清于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆新原兴物业有限公司物业管理费193771.60元；二、被告彭向清于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆新原兴物业有限公司违约金46505.18元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9808.32元，减半收取4904.16元，由被告彭向清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张畅二〇二〇年五月十五日书记员  周梨