北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初635号原告：刘美英，女，1971年6月22日出生，汉族，个体户，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：单巧莲，北京市亚太律师事务所律师。被告：北京京西百灵房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区龙泉镇龙泉务村委会办公楼303-13。法定代表人：王爱武，总经理。委托诉讼代理人：吴宏利，男，系该公司顾问。委托诉讼代理人：乔立冬，男，系该公司总工程师。原告刘美英与被告北京京西百灵房地产开发有限公司（以下简称百灵公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘美英及其委托诉讼代理人杨练兵,被告百灵公司委托诉讼代理人吴宏利、乔立冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘美英向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2016年12月21日签订的编号为Y1995527的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）（以下简称《预售合同》）及双方于2016年12月13日签订的《商品房预售意向合同》（以下简称《预售意向合同》）；2.百灵公司返还刘美英已付购房款3495120元并给付利息（以3495120元为基础，自2017年6月14日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20至房款实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.百灵公司赔偿刘美英经济损失（以7元/平方米/天的标准，面积按69.84平方米计算，自2017年8月1日起计算至实际给付之日止）。事实和理由：百灵公司与刘美英于2016年12月13日签订《预售意向合同》，于2016年12月21日签订《预售合同》，约定刘美英购买百灵公司开发建设的位于北京市门头沟区龙泉镇大峪村小白楼二期x地x楼x层101号（以下简称101号）底商，面积69.84平方米，房屋总价款6495120元。付款方式为商业贷款，刘美英支付房屋总价款的53.81%，剩余价款向北京农村商业银行股份有限公司门头沟支行贷款支付。合同签订后，刘美英依约履行了首付款义务，但因百灵公司的问题至今未办理完毕贷款手续。合同中还约定交房时间为2017年7月31日前，但该日期百灵公司未向刘美英交房。后百灵公司于2018年6月7日向刘美英发函称，交房日期延迟至2019年4月30日，但至今仍未交房。刘美英认为，百灵公司逾期交房已构成根本违约，且不交付房屋的行为致使合同目的无法实现，给刘美英造成了巨大经济损失，经多次沟通无果后，刘美英诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。如法院认为刘美英主张的利息损失与房租损失有冲突，刘美英同意优先主张利息损失。百灵公司辩称：我公司不同意解除合同。房屋可以继续交付，不存在不能交付的情形。我公司不存在主观延期交房的情况，101号房屋系因我公司与施工方存在争议，导致无法竣工验收。我公司已经提起诉讼，要求施工方配合我公司完成竣工验收，现该诉讼尚在审理中。等诉讼结束后，施工方履行了相应义务，我公司即可向刘美英交付房屋。并且，按照合同约定，刘美英如选择退房，应在逾期交房后40日内向我公司发送书面通知，如未按期提出书面退房通知，视为合同继续履行，刘美英不再享有合同解除权。我公司不认可刘美英主张的各项损失，也不同意赔偿。本院经审理认定事实如下：2016年12月13日，刘美英与百灵公司签订《预售意向合同》，2016年12月21日，刘美英与百灵公司签订《预售合同》，上述合同约定:刘美英购买百灵公司开发的101号房屋，预测建筑面积共69.84平方米，套内建筑面积为67.9平方米，房屋总价款共计6495120元，付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的53.81%;买受人应于2016年12月20日前按出卖人提供的收款信息，一次性向出卖人支付的购房定金总计1220765元，于2017年1月15日前再支付剩余首期购房款共计人民币2274355元；买受人采用商业贷款方式支付除上述购房款之外的全部剩余购房款，贷款总计金额为3000000元，买受人应在联机备案合同签订后3日内向购房贷款银行或其指定的律师事务所进行初审；出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人需在逾期之日起40日内作出是否退房的选择，并以书面形式通知出卖人；如买受人未在上述期限内将书面退房通知送达出卖人的，则视为买受人放弃约定的退房权利，双方应当按照约定继续履行本合同；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内或自预售合同网签注销手续办理完成后15日内退还买受人已付房款，并按照买受人全部已付款的0.1%比例支付违约金；买受人要求继续履行合同的或买受人未能如期作出退房选择的，视为合同继续履行，自2017年7月31日交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；如果买受人不退房，上述条款中约定的违约金最高限额不超过买受人全部已付款的1%。刘美英于2017年6月13日前向百灵公司支付了购房款3495120元。2018年6月7日，百灵公司向北京市门头沟区住建委出具《关于延期交房的说明》，主要内容为：我司与刘美英于2016年12月23日签订了101号房的《预售合同》，合同约定2017年7月31日向买受人交付房屋；由于该项目的总承包单位拒不配合进行工程相关事宜及竣工验收工作，我司于2018年1月向法院提起诉讼，要求其立即配合进行工程相关事宜及竣工验收的相关工作，目前案件正在审理中；依据案件审理进程和竣工验收程序要求，我司承诺交房时间不晚于2019年4月30日，依据双方签订的《北京市商品房预售合同》及相关协议，我司承担约定的违约责任。刘美英亦在该说明中签字。百灵公司于2018年1月3日向北京市第一中级人民法院起诉北京市日盛达建筑企业集团有限公司（以下简称日盛达公司）建设工程施工合同纠纷一案，其中部分诉讼请求为要求日盛达公司完成101号房屋所在的4#楼工程并配合完成竣工验收备案相关手续。至本案法庭辩论终结时，该案尚在审理过程中。庭审中，经询问，当事人均认可101号房屋不能交付的原因即为房屋未办理竣工验收手续。至本案法庭辩论终结时，百灵公司表示不能确定101号房屋交付的时间。百灵公司于2019年12月4日收到本案起诉书。对以上无争议事实，本院予以确认。双方当事人对如下事实存在争议：一、逾期交房后双方的协商情况。刘美英主张，2017年7月31日逾期交房后，其找到百灵公司协商此事，百灵公司于2018年6月给刘美英发了一份延期交房说明，承诺不晚于2019年4月30日交房，刘美英同意将交房时间推迟到2019年4月30日，但未免除百灵公司的逾期交房违约责任；百灵公司在2019年4月30日亦未能交房，2019年6、7月份的时候，刘美英的爱人张殿波与百灵公司的委托代理人吴宏利进行多次电话沟通，要求百灵公司就交房及赔偿问题给一个方案，如果给不了方案就退房，百灵公司一直没有给出方案，后刘美英便向法院提起诉讼。百灵公司主张，2017年7月31日逾期后，刘美英向我公司表示继续要房，我公司已向刘美英说明了延期交房的原因并承诺不晚于2019年4月30日交房；刘美英的爱人张殿波在2019年7、8月份的时候给我公司吴宏利打电话问官司是什么情况，房屋什么时候能交，吴宏利也把案件进展告诉他，也告诉他会按合同约定的补偿；刘美英从未提出过要退房。双方当事人均未就自己的主张向法院提交相应证据。二、刘美英的损失情况。刘美英主张，百灵公司逾期交房使其无法按期使用该房屋，百灵公司应按照101号房屋出租收益的标准向其赔偿损失。刘美英主张101号房屋的房租标准为7元/平方米/天。百灵公司对该标准不予认可。刘美英为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.案外人北京国泰银安百货有限公司与北京嘉士达兴旺餐厅签订的《门头沟老家肉饼租赁合同》及北京嘉士达兴旺餐厅（法定代表人为姜宝春）的营业执照，该租赁物业位于北京市门头沟区新桥大街xx号国泰百货门头沟店一层，租期自2016年4月26日至2021年4月25日，免租期为2016年3月1日至2016年4月25日，租金标准为7元/平方米/天起租，每年递增0.5元,刘美英称姜宝春系其朋友；2.案外人北京华拓旅游开发有限公司与张殿波签订的《房屋租赁合同》及北京嘉士丰宏达餐厅（法定代表人为张立秋）的营业执照，该租赁物业位于北京市门头沟区滨河居住区x号x层部分单位，租期自2016年12月15日至2021年12月14日，免租期为2016年12月15日至2017年1月14日，租金标准为6元/平方米/天，每两年递增8%，刘美英称张立秋系其亲戚；3.案外人北京裕华宏峰科技有限公司与北京嘉家峪发餐饮管理有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》及北京嘉家峪发餐饮管理有限公司（法定代表人为刘美英）的营业执照，该租赁物业位于北京市门头沟区龙泉镇大峪村黑山地块xx-B商业楼x层x号商铺，租期自2019年12月17日至2022年12月16日，免租期为2019年11月26日至2019年12月17日，起租金标准为5.6元/平方米/天，自第三年开始每年递增5%；4.案外人北京连捷商贸有限公司与张殿波签订的《房屋租赁合同》及北京上园人家餐饮管理有限公司（法定代表人为张殿波）的营业执照，该租赁物业位于北京市门头沟区永定镇小园地块xx商x部分，租期自2018年5月17日至2023年5月16日，房屋面积为173.1平方米，每年租金为379089元，首次缴纳租金免两个月房租；5.案外人徐培松与刘美英签订的《租赁合同》及北京稻禾人家餐饮管理有限公司（刘美英为法定代表人）的营业执照，该租赁物业位于北京市门头沟区S1-xx地块安置房项目曹各庄x地块x层101，租期自2019年4月10日至2022年4月9日，其中免租期为30天，第一年租金标准为6.5元/平方米/天，第二年租金在前一年基础上递增10%，第三年租金在前一年基础上递增5%；6.58同城网上查询的商铺承租价格网页截图三张，显示门头沟区大峪地区一处22.2平方米，5.4米层高的商铺租金标准为10元/平方米/天，门头沟区大峪一处15平方米的商铺租金标准为14.44元/平方米/天，门头沟区城子街道一处689平方米的商铺租金标准为7元/平方米/天。经质证，百灵公司对上述证据的真实性及证明目的均不认可，且认为上述证据与本案无关。百灵公司未就101号房屋的租金标准向本院提交相应证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《预售合同》及《预售意向合同》系刘美英与百灵公司真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，当属有效。《预售合同》约定，百灵公司应于2017年7月31日前向刘美英交付101号房屋。百灵公司逾期后，其向刘美英承诺不晚于2019年4月30日交房，刘美英亦认可将交房时间推迟至2019年4月30日，故2019年4月30日之前，刘美英并不享有合同解除权。但百灵公司未能依其承诺于2019年4月30日前交房，刘美英主张其爱人张殿波在2019年6、7月份向百灵公司委托代理人吴宏利提出交房和赔偿的要求，百灵公司亦认可张殿波曾向吴宏利询问交房情况，该等情况应视为刘美英在百灵公司履行迟延后对其进行催告。但至刘美英起诉时，百灵公司仍未履行，且至本案法庭辩论终结时，百灵公司亦表示无法确定履行时间。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。故对于刘美英要求解除《预售合同》及《预售意向合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除时间为本案起诉书送达百灵公司的2019年12月4日。百灵公司主张，《预售合同》约定，逾期交房后买受人选择退房的，应当在有权选择退房之日起40日将书面退房通知送达出卖人，刘美英未向百灵公司送达书面退房通知，故不享有合同解除权。对此，本院认为，该项约定是针对首次逾期交房（即2017年7月31日交房）所作的约定，不能推定适用于百灵公司再度逾期（即2019年4月30日交房）后的情形。故对于百灵公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。《预售合同》及《预售意向合同》解除后，百灵公司应向刘美英退还已付购房款3495120元。对于刘美英的该项诉讼请求，本院予以支持。一方当事人不履行合同义务，给对方造成损失的，应当向对方赔偿损失，损失赔偿应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。百灵公司违约造成《预售合同》解除，其占有购房款期间确给刘美英造成了利息损失，故对于刘美英要求百灵公司以已付房款为基础，按中国人民银行同期贷款利率支付2017年6月14日至2019年8月19日期间的利息及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付2019年8月20日至房款实际返还之日的利息的诉讼请求，本院予以支持。刘美英主张的房租损失，系履行利益的损失，在计算履行利益损失时，应扣除守约方取得该利益需要支出的必要成本，该成本包括购房款可产生的利息。刘美英主张101号房屋租金标准为7元/平方米/日，并提供了刘美英、张殿洪及其亲友在门头沟区经营的其他商铺的租赁合同予以证明。百灵公司虽对刘美英提交的证据不予认可，但未提出相反证据。本院参考刘美英提供的相关证据，并综合考虑101号房屋所在的地段、逾期交付的时间、合同履行情况、违约方的过错程度，认为刘美英主张的房租损失未高于其为获得该利益而应支出的利息成本。且刘美英亦表示如利息损失与房租损失相冲突，其优先主张利息损失，故在支付利息损失的基础上，本院对刘美英主张的房租损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘美英与北京京西百灵房地产开发有限公司于二〇一六年十二月十三日签订的《商品房预售意向合同》和二〇一六年十二月二十一日签订的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）（合同编号Y1995527）于二〇一九年十二月四日解除；二、北京京西百灵房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还刘美英已付购房款项3495120元并支付利息损失（以3495120元为基础，自二〇一七年六月十四日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至房款实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回刘美英其他诉讼请求。如果北京京西百灵房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28633元，由北京京西百灵房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  赵 琳二〇二〇年五月二十八日法官助理  李宗阳书 记 员  彭 赛-10--1--2--1-