四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初4812号 原告：邓梅，女，1974年10月7日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 原告：曾睿，男，1985年12月15日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 二原告共同委托诉讼代理人：邱能，四川简兴律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：李志蓉，四川简兴律师事务所律师。 被告：简阳星科医院，住所地四川省简阳市简城街道安象街199号，统一社会信用代码5251208169918740N。 法定代表人：付建中，院长。 委托诉讼代理人：汪旭，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告邓梅、曾睿与被告简阳星科医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓梅和曾睿及其共同委托诉讼代理人邱能、被告简阳星科医院的委托诉讼代理人汪旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓梅、曾睿向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除简阳市永鑫项目投资有限公司与简阳星科医院于2012年3月24日签订的《房屋租赁合同》，由简阳星科医院按照约定无损退还出租房屋；2.判令简阳星科医院立即支付截止2019年3月31日所欠的房租费850,000元；3.判令简阳星科医院立即支付2017年度所欠房租费的利息200,000元；4.判令简阳星科医院立即支付从2019年4月1日起至2019年10月31日止所欠的7个月房租费469,000元；5.判令简阳星科医院承担违约金50,000元；6.判令简阳星科医院承担逾期支付租金的滞纳金1,315,068元；7.判令简阳星科医院按照约定支付从2019年8月1日起至无损退还出租房屋时止的租赁费；8.判令简阳星科医院承担本案诉讼费。诉讼中，原告将第三项诉讼请求变更为：判令简阳星科医院立即支付2017年度所欠房租费的利息160,000元；将第六项诉讼请求变更为:判令简阳星科医院承担逾期支付租金的滞纳金(计算方法：以所欠租金为基数，从欠付之日起按照年利率9%计算到实际支付之日止)；并撤回第五项诉讼请求。事实和理由：2012年1月，简阳市永鑫项目投资有限公司（以下简称：永鑫公司）与四川星辉房地产开发有限责任公司（以下简称：星辉公司）签订《转让协议》，约定星辉公司将自己承租的原四川省医学科学院附属医院房屋转租永鑫公司。2012年3月24日，永鑫公司的法定代表人邓梅授权其丈夫晋伟与简阳星科医院签订《房屋租赁合同》，约定永鑫公司将承租星辉公司的房屋转租简阳星科医院使用，双方分别对下列情况进行了约定：1、对房屋的坐落、面积、装修、设备、设施、租赁时提交资料；2、租赁期限、用途、合同生效期、租金及支付方式、房屋租赁保证金；3、房屋修缮使用、违约责任、合同的解除终止、免责条件、争议解决等。合同签订后，永鑫公司按约将出租房屋交付简阳星科医院使用至今。简阳星科医院从2017年开始拖欠租金，考虑双方合作关系及简阳星科医院的困境，经双方友好协商，简阳星科医院于2018年6月29日出具欠条，承诺拖欠的租金在2019年3月31日前支付。到期后，经多次催收，简阳星科医院继续使用出租房屋且不支付租金。为维护合法权益，邓梅、曾睿诉讼来院，要求支持其诉讼请求。 简阳星科医院辩称，1、简阳星科医院与永鑫公司签订《房屋租赁合同》属实，简阳星科医院至今承租和使用该合同约定的租赁物，在履行合同中欠租金的事实存在，2019.3.31前欠付租金仅有76.32万元；2、本案系给付之诉，应由具有合同关系的当事人作为诉讼主体，永鑫公司虽已注销，但注销权仅在营业范围内不能经营，邓梅、曾睿作为公司股东，越过公司以个人名义起诉，其主体不适格；3、简阳星科医院不同意解除合同，解除合同应先履行通知义务，留给相对方必要的准备时间；4、2017年欠付租金利息20万元利息是以欠付租金为基数，按照年利率30%来计算的，应按年利率24%计算；5、请求法院依法调整违约金和滞纳金，调整的标准按照同期同类银行贷款利率或按贷款利率上浮30%计算损失；6.请求法院扣除简阳星科医院签订合同时交付的5万元保证金。 本院经审理认定事实如下：2010年7月14日，四川省医学科学院附属医院（甲方）与星辉公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有位于四川省简阳市房屋（医院主楼、发电房、配电房、职工食堂、二级泵房、供应室、消毒房、血站综合楼及新办公楼厕所，四栋宿舍，面积17314.03㎡）租赁给乙方使用，租赁期限为2010年7月15日至2020年7月14日。2012年1月，星辉公司与永鑫公司签订《转让协议》，星辉公司将与四川省医学科学院附属医院签订《房屋租赁合同》权利义务转让给永鑫公司。2012年3月24日，永鑫公司（甲方）与简阳星科医院（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条“房屋的坐落、面积、装修、设备、设施情况”约定甲方出租给乙方的房屋位于四川省简阳市附属医院，出租房屋为医院主楼、发电房、配电房、职工食堂、二级泵房、供应室、消毒房共10980.02㎡；第三条“租赁期限、用途及合同生效期”第1条约定房屋租赁期限为2012年4月1日至2020年10月14日；第四条“租金及支付方式”第1条约定房屋租金为：每年租金为50万元，一年度交一次，每年递增五万元，最高八十万元封顶；第二条约定房屋租金支付方式如下：合同签订后五个工作日内付清首付，以后每年最后半月提前支付下一年全额租金；第五条“房屋租金保证金”1项：甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋保证金5万元，交付时间为合同签订后五日与首付甲方租金一并交付；2项租金期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还乙方；第八条“违约责任”1项约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方除按约定租赁保证金被扣除外，乙方向甲方支付违约金五万元，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到全部损失为止……（3）拖欠房租超过15天以上的……；3项约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的5倍支付滞纳金。合同履行过程中，简阳星科医院付清了2016年度的租金，2017年4月1日至2018年3月31日的租金下欠50000元。2018年6月29日，简阳星科医院的法定代表人付建中向永鑫公司的法定代表人邓梅丈夫晋伟出具欠条两张，分别载明：“今欠晋伟简阳永鑫公司2017年度利息贰拾万（小写200000元），简阳骨科医院，付建中，2018.6.29”、“今欠晋伟简阳永鑫投资公司房租捌拾万（小写800000元整）（时间2018年4月1日-2019年3月31日、2017年度房租伍万元整，两项合计85万元。按年底支付。按年息30%计算。简阳骨科医院，付建中，2018.6.29）”。后因简阳新科医院一直占有使用租赁物，不缴纳租赁费用，经催收未果引发本诉。 另查明，邓梅与晋伟系夫妻关系。永鑫公司的法定代表人为邓梅，股东为邓梅、曾睿。该公司工商登记于2011年1月14日成立，于2013年9月24日注销。 以上事实，有原告陈述、被告答辩以及原告提供的如下证据，第一组：原告的身份证复印件、被告的医疗机构执业许可证。证明原、被告主体适格；第二组：2010年7月14日的房屋租赁合同、2012年1月的房屋转让协议、2012年3月24日的房屋租赁合同；第三组证据：晋伟所有的银行卡交易记录、2018年6月29日简阳骨科医院付建中出示的欠条2张。证明被告支付房租费和欠付房租费的情况；第四组：邓梅与晋伟的结婚证复印件、2019年12月9日企业信息查询通知单、（2019）川0180民初3115号裁定书。证明本案原告具有诉讼主体资格。本院依法对原告所举证据的真实性、合法性、关联性予以确认并采信。被告没有举证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，出租人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，承租人可以解除合同。本案中，永鑫公司与简阳星科医院签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法、有效，应受到法律保护，合同双方均应按照合同约定履行自己的义务。现对双方争议问题本院分别作出如下认定。 一、本案主体资格问题。永鑫公司工商登记已注销，其相应的权利义务应由股东行使，邓梅、曾睿作为永鑫公司股东参加诉讼，符合法律规定。 二、是否解除《房屋租赁合同》及腾空交还租赁房屋的问题。首先，简阳星科医院占有、使用案涉房屋，应当按约定按时足额支付租金。因其没有及时支付租金，永鑫公司经催收未果后，双方于2018年8月26日对欠付租金进行了结算，同意简阳星科医院在2018年年底这一合理期限给付。逾期后，简阳星科医院仍未支付租金。永鑫公司要求解除与简阳星科医院签订的《房屋租赁合同》，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。根据本案实际，本院依法确认解除合同时间为邓梅、曾睿起诉之日，即2019年12月2日。因四川省医学科学院附属医院与星辉公司签订《房屋租赁合同》的最后期限是2020年7月14日，被告腾空交还租赁房屋的时间不能超出2020年7月14日，考虑腾退房屋、搬运设备确实需要一定的期限，本院依法确定简阳星科医院腾空交还租赁房屋的时间为2020年7月14日之前。 三、被告所欠租金以及欠付租金利息或滞纳金的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》对租金的约定，2017年4月1日至2018年3月31日欠付租金50,000元、2018年4月1日起至2019年3月31日止的租金为800,000元，以后每年度的租金均为800,000元。简阳星科医院欠付的租金为：2017年度欠付租金50,000元、2018年4月1日起至解除合同时应缴纳的租金、解除合同至腾空交还租赁房屋期间的房屋占用费用，解除合同至腾空交还租赁房屋期间的租赁房屋占用费按照租金标准缴纳。其次，关于欠付租金利息或滞纳金问题。简阳星科医院抗辩2017年度欠付租金利息200,000元是按照欠付租金30%计算，计算标准过高，要求按照欠付租金24%计算，欠付租金滞纳金的计算标准也过高，已超出了损失范围，均要求法院依法调整。对此，考虑合同履行情况及双方过错程度，经本院释明，邓梅、曾睿主张2017年度欠付租金利息按160,000元计算，2018年4月1日以后的欠付租金滞纳金以所欠租金为基数，从欠付之日起按照年利率9%计算到实际付清时止，邓梅、曾睿自认的标准未超过法律规定范围，本院依法对该计算标准予以确认。简阳星科医院抗辩其缴纳的保证金50,000元应当退还，本院予以支持，在其应当缴纳的租金中予以扣减。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一项之规定，判决如下： 一、原告简阳市永鑫项目投资有限公司与被告简阳星科医院签订的《房屋租赁合同》于2019年12月2日解除; 二、被告简阳星科医院于2020年7月14日前将位于四川省简阳市的租赁房屋腾空交还原告邓梅、曾睿； 三、被告简阳星科医院于本判决生效后一个月内向原告邓梅、曾睿支付2017年度欠付租金50,000元、2017年度欠付租金利息160,000元，共计210,000元（扣除被告缴纳保证金50,000元，实际支付160,000元）； 四、被告简阳星科医院于2020年7月14日前向原告邓梅、曾睿支付2018年4月1日至实际腾空交还租赁房屋期间的租金（每年度按800,000元计算）及其相应的滞纳金（以所欠租金为基数，从欠付之日起按照年利率9%计算到实际付清时止）； 五、驳回原告邓梅、曾睿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计14,936元，由被告简阳星科医院负担8,962元，由原告邓梅、曾睿负担5,974元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  袁昌友 二〇二〇年五月二十八日 书记员  陈叔余