福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1874号 上诉人（原审原告）：熊仁泰，男，1947年9月26日出生，汉族，住福建省邵武市。 委托诉讼代理人：吕启来，福建协力人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蔡秀艳，女，1949年1月18日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被上诉人（原审被告）：王进美，女，1966年9月23日出生，汉族，住福建省厦门市集美区（二）。 被上诉人（原审被告）：王进霜，女，1970年2月19日出生，汉族，住福建省厦门市集美区（二）。 被上诉人（原审被告）：陈丽燕，女，1972年3月24日出生，汉族，住福建省厦门市集美区（二）。 被上诉人（原审被告）：王宇航，男，1996年9月23日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被上诉人（原审被告）：王玉珊，女，1991年9月12日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 以上六被上诉人共同委托诉讼代理人：刘洋、颜秋芳，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王进德，男，1968年5月3日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上诉人熊仁泰因与被上诉人蔡秀艳、王进美、王进霜、王进德、陈丽燕、王宇航、王玉珊房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2018）闽0211民初2047号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。王文禀在一审判决后过世，其继承人为本案当事人蔡秀艳、王进美、王进霜、王进德。本案现已审理终结。 熊仁泰上诉请求：一、维持“解除王进德、王宇航与熊仁泰于2009年12月20日签订的《房产买卖协议书》”的判决，同时应判决“解除《房产买卖协议书》的法律效力及于王文禀、蔡秀艳、王进美、王进霜、陈丽燕、王玉珊”；二、维持“王进德应于本判决生效之日起十日内退还熊仁泰购房款268270元及利息（以268270元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利息自2010年1月29日计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际退还款项之日止）”的判决，同时应判决“本案其它被上诉人应与王进德共同承担退还熊仁泰购房款268270元及利息的还款付息义务（暂计至起诉之日即2018.4.20利息为132351元）”；三、判令被上诉人向熊仁泰支付“违约金”壹拾伍万元（￥150000）整；四、判令被上诉人向熊仁泰偿付“自行过渡安置补助费”贰拾贰万肆千壹佰肆拾叁元(￥224143)整并支付自2010年3月10日起至实际偿付款项之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利息自2010年1月29日计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际退还款项之日止。暂计至起诉之日即2018.4.20利息为79996元）；五、维持“王进德应于本判决生效之日起十日内赔偿熊仁泰因房价上涨而引起的损失960900元”的判决，同时应判决“本案其它被上诉人应与王进德共同承担赔偿熊仁泰因房价上涨而引起的损失960900元的义务”；六、判令被上诉人向熊仁泰支付因未能按期交房而形成的租金“损失赔偿金”壹拾肆万陆千元（￥146000）整；七、撤销一审判决第四项“驳回熊仁泰的其他诉讼请求”的判决；八、本案上诉受理费依法由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中，王进德的行为已构成表见代理，依法对本案其他被上诉人（蔡秀艳、王进美、王进霜、陈丽燕、王宇航、王玉珊，以下简称蔡秀艳等）发生法律效力，一审法院未依法予以认定、未依法判决蔡秀艳等共同承担责任错误。1、《厦门市集体土地房屋拆迁安置协议书》（下称《安置协议书》）载明的事实证明王进德实施的民事行为依法对其他共有权人蔡秀艳等产生法律效力。《安置协议书》首部“被拆迁人（乙方）”分别为“王文禀、蔡秀艳、王进美、王进霜、王进德、陈丽燕、王宇航、王玉珊”等八人，即本案原审的所有被告；《安置协议书》尾部则仅由王文禀和王进德签名。上述事实说明：从发生拆迁事实开始，王进德即代表所有的其它共有权人行使代理权。在《房产买卖协议书》签订之前，王进德就已向熊仁泰出示《安置协议书》。2、收取购房款的《收据》均载明购房款指向的是讼争房屋，而收据的收款人均是王进德，王进德是讼争房屋的“户主”。此事实可充分证明王进德以“户主”名义代表所有共有权人向熊仁泰收取购房款268270元。3、《“新孙坂路”建设项目被拆迁户过渡费一览表》载明的事实可以证明王进德的行为构成表见代理。该表中，被拆迁人一栏载明的是本案原审的所有被告，而领款签名一栏中，均是王进德代表所有共有权人在所有共23次领款中签名领取了所有的“过渡费”。该领款行为延续时间长达七年多，其它共有权人，即本案原审的所有被告均未提出任何异议，此更加充分有力证明王进德的行为是所有共有权人的共同意思表示。至于王进德在领取上述款项以后款项的最终归宿如何，则属其它法律关系调整的范围，不影响、也不能否认王进德代表其它共有权人领款的事实。4、共有权人之间，即本案原审的所有被告之间存在的直系血亲关系，且在这其中，王进德居于“户主”地位。综上各事实相结合表明：王进德是共有权人中的核心家庭成员，其行为被视为所有共有权人的共同行为符合我国法律关于表见代理的法律规定和本质特征，并由此引起相应的法律后果，因此王进德实施的民事行为依法对所有共有权人产生法律效力。 二、一审判决全盘否定第一份鉴定意见即闽历思司鉴所（2018）文鉴字第143号《司法鉴定意见书》（下称第一份鉴定意见书）的鉴定结论，违背了证据能够证明的事实，是错误的。上述鉴定结论应当作为认定事实的根据并据此认定本案被上诉人应当共同承担法律责任。1、第一份鉴定意见书真实合法。该份鉴定意见书已作出除蔡秀艳外其它人的签名均是申请人本人所签的意见，该事实结合王进德姓名、王宇航姓名均由自己所签，并结合王文禀与蔡秀艳属夫妻关系，王文禀签名即视为其与蔡秀艳有共同意思表示的事实，充分证明出卖讼争房屋是本案所有被上诉人的共同意思表示的事实清楚、证据确实充分。2、后一份鉴定意见书即司鉴院2019技鉴字第1268号《司法鉴定意见书》（下称后一份鉴定意见书）不真实、不客观、不合法。（1）、该份意见书的“鉴定过程及分析说明”部分仅以“书写风貌特征相符、相同单字的写法、笔顺、运笔动作、连笔趋势、搭配比例等笔迹特征上存在诸多符合”为由就得出“王文禀、蔡秀艳、王进美、王进霜、陈丽燕、王玉珊”签名是王进德所写的结论不能令人信服。整个鉴定过程根本没有对“书写风貌特征”、“写法”、“笔顺”、“运笔动作”、“连笔趋势”、“搭配比例”等具体项目是否相符、如何相符进行逐一分析。因此，该“鉴定过程及分析说明”中缺失“分析说明”的具体内容，得出的结论依法不能作为认定事实的根据。（2）、从两份鉴定意见“鉴定过程”及“分析说明”的内容存在巨大差别角度而言，第一份鉴定意见书的“鉴定过程”和“分析说明”共有近六页的篇幅，“笔迹检验”细分为“（1）分别检验、（2）比较检验”两个组成部分，其理由阐述十分充分而具体，而后一份鉴定意见书的“鉴定过程及分析说明”仅为半页多，根本没有任何关于笔迹检验的具体分析意见、更没有检验方式以及基于该检验方式的具体检验过程的叙述。因此，在鉴定结论产生冲突的情况下，就应当参照各方的分析意见是否到位、理由是否充分来认定哪个鉴定意见更接近客观事实。综合分析上述两份结论不同的鉴定意见，无疑应当认定第一份鉴定意见书的鉴定结论。（3）、从申请人及其法律效力的角度而言，第一份鉴定意见书的鉴定申请人是蔡秀艳等，结论作出后，蔡秀艳等并没有依法提出重新鉴定申请，因此，蔡秀艳等依法应对其所举的证据产生的不利结果承担责任，即第一份鉴定意见书已依法产生法律效力。后一份鉴定意见书的申请人是王进德，依法不能作为否认已经发生法律效力的第一份鉴定意见书的依据。（4）、从鉴定机构之间的关系而言，各鉴定机构都是各自独立的机构，它们之间所作出的鉴定结论是基于各自对鉴定对象的分析而形成各自的意见，因此，后一份鉴定意见书不能成为否认第一份鉴定意见书的依据。（5）、后一份鉴定意见书倒数第2页的鉴定人员共有四人，分别是：钱煌贵、孙年峰、叶瑞仁和施少培，而本鉴定意见书7页“检材/样本图片”和6页“特征比对表/检验图片”的制作人均是“王中阳”。因此，鉴定人员的资格并不合法。 三、一审判决“王宇航当时在协议书上的签字不对其发生法律效力”以及“《房产买卖协议书》对王文禀、蔡秀艳、王进美、王进霜、王进德、陈丽燕、王玉珊不发生法律效力”的分析意见不符合客观事实和相关法律规定。1、关于《房产买卖协议书》是否对王宇航发生法律效力的问题。（1）、双方当事人协商确定的房屋价格与当时同类同地段的价格是一致的，不存在价格明显不合理的事实，不存在哪方当事人利益受到损害的事实；（2）、虽然签订协议时王宇航是限制民事行为能力人，但其系在其监护人王进德在场并同意的情况下签订的，符合《民法通则》第十二条、第十九条规定。（3）、没有任何证据证明存在“其主观上并非为了王宇航利益，结果上损害了王宇航利益”的事实，一审法院上述认定毫无事实根据。2、关于《房产买卖协议书》）是否对王文禀、蔡秀艳、王进美、王进霜、王进德、陈丽燕、王玉珊发生法律效力的问题。一审判决仅以“现有证据并不足以证明熊仁泰可以有理由相信王进德有代理权，不足以构成表见代理为由就作出结论，显然属不加分析且缺乏理由的结论。 四、熊仁泰一审诉讼请求均有充分的事实根据和法律依据，一审法院未予全部支持错误。1、前已述及，蔡秀艳等应共同退还“购房款”及相应利息，并应共同支付损失赔偿金960900元。2、各被上诉人存在严重违约和违法行为，《房产买卖协议书》第八条对此有明确约定，因此应共同向熊仁泰支付违约金15万元。3、各被上诉人应共同向熊仁泰偿付自行过渡安置补助费224143及相应利息。《房产买卖协议书》第五条中约定：如甲方（即被告）二零一零年三月九日未将房产交付给乙方使用，则从二零一零年三月十日起，甲方享受的与厦门市后溪镇政府签定的《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》中所规定的自行过渡安置补助费将由乙方享受领取。因此，被上诉人未能在2010年3月9日将房产交付给熊仁泰使用，此后的自行过渡安置补助费应当由熊仁泰享有。各被上诉人已经领取该笔补助费，应当向熊仁泰偿付本息。4、被上诉人应共同向熊仁泰支付未能按期交房的租金损失146000元。根据协议书的约定，被上诉人应在2010.3.9将协议约定的房屋交给熊仁泰，但被上诉人至今未交房，因此被上诉人应按历年月平均租金1500元支付熊仁泰自2010.3.10开始至今的租金损失，其中至2018.4.20为146000元。 蔡秀艳、王进美、王进霜、陈丽燕、王宇航、王玉珊答辩称，一、案涉房屋的买卖系王进德个人行为，未经蔡秀艳等同意或授权，并非蔡秀艳等与王进德的共同意思表示。1.签订《房产买卖协议书》时，除王进德、王宇航，其他被上诉人均未到场签字。熊仁泰也未与王进德以外的被上诉人进行过接触，王进德也始终自认《房产买卖协议书》上蔡秀艳等的签字均由其代签。因此，王进德未经蔡秀艳等同意或授权，擅自处分案涉房屋，相应责任应由王进德个人承担，与蔡秀艳等无关。熊仁泰认为出卖案涉房屋系王进德与蔡秀艳等的共同意思表示与事实不符，依法应不予采信。2.第一份鉴定意见书的检材并不完整，手印与笔迹无法相互对应，且结论与事实不符，一审法院未予采信是正确的。除讼争房屋外，王进德同时还另行出售二套房屋，每套房屋签订一式二份的《房产买卖协议书》，共计六份。三套房屋的买卖合同在同一时间、同一地点签订，就笔迹、指印鉴定所须的检材而言，六份《房产买卖协议书》原件一并送检更具有客观性。而在第一次司法鉴定时，只以其中一套房产的一份《房产买卖协议书》作为检材，在样本不足、检材缺失的情况下，《房产买卖协议书》上多个签字的鉴定结论偏离事实、多个指印无法鉴定出是由谁所按压。该鉴定意见书中，认定王文禀的笔迹是本人所写、指印不是本人所留，明显有违常理、有悖逻辑。3.上海司法鉴定科学研究院在重新鉴定时，将同时签订的六份《房产买卖协议书》原件作为整体检材一并送检。在检材充分的情况下，上海司法鉴定科学研究院采集了王进德的数百个签字，指印样本也做到了充分、完整、规范，由此做出的后一份鉴定意见书结论，与事实相符。此外，由于不认可第一次司法鉴定结论，王进德向一审法院提出重新鉴定申请。重新鉴定程序的启动，以及鉴定机构的选定是在一审法院的主持下依法进行的，程序合法，且上海司法鉴定科学研究院具备重新鉴定资格，人员资质及工程师身份证明材料完整。一审法院综合判断，采纳后一份鉴定意见书鉴定结论的是正确的，符合客观事实。4.王宇航的签字不对其发生法律效力。《房产买卖协议书》签订时王宇航刚满13周岁，为限制民事行为能力人。房屋买卖行为已经远远超过限制民事行为能力人的能力范围，不是与其年龄、智力相适应的民事活动。王进德出售房屋的行为主观上并非为了王宇航利益，结果上损害了王宇航利益。 二、熊仁泰以王进德的行为构成表见代理进而要求蔡秀艳等承担责任的观点与其在一审法院以及上诉状中所陈述的“出卖讼争房屋是八名被上诉人的共同意思表示”自相矛盾。且王进德的行为并不构成表见代理，熊仁泰以表见代理为依据要求蔡秀艳等承担责任缺乏事实和法律依据，依法应不予采信。1、本案一审过程中，熊仁泰认为《房产买卖协议书》的签字是王进德及其他被上诉人本人签署，案涉房产的出售是王进德与蔡秀艳等的共同意思表示，进而要求蔡秀艳等与王进德共同承担责任，其上诉状第二点亦秉持该观点。而上诉状第一点又以构成表见代理为由要求蔡秀艳等承担责任，显然与前述观点自相矛盾，依法应不予采信。2、表见代理的两个构成要件：合同的相对人在主观上必须是善意、无过失的；合同的相对人有理由相信行为人有代理权。本案中，（1）熊仁泰未尽到最基本的审慎义务，主观上存在重大过失。通常情况下，在交易过程中，对共有财产的处分需要共有人共同签字表示同意或出具授权委托书等书面材料授权他人办理相关事宜。讼争房屋为共有房产，熊仁泰自始对此知情，却在与蔡秀艳等素未谋面、没有其他任何接触、没有任何代理表象的情况下疏忽大意与王进德个人单独签订《房产买卖协议书》，全然没有对王进德以外的其他共有人是否同意出售房屋或授权王进德出售房屋进行核实，主观上存在重大过失。（2）讼争房产系被拆迁人今后安身居住的房屋，具有特殊的保障性功能。交易时房产尚未办理产权证，熊仁泰对此类特殊房屋的交易更应尽到审慎注意义务。（3）现有证据不足以证明熊仁泰可以有理由相信王进德有代理权。首先，《安置协议书》系办理拆迁安置所用，实践中由户主和户内主要成员出面处理较为普遍，符合常理。况且办理拆迁事宜和房屋出售是两个独立的民事行为，没有必然因果关系，熊仁泰以《安置协议书》仅有王进德、王文禀的签字来佐证王进德出售案涉房产构成表见代理显然不能成立。其次，购房款收据是熊仁泰与王进德之间单独签署的，蔡秀艳等对房屋出售、签订收据及收款过程根本不知情，不能作为构成表见代理的证据。第三，过渡安置补助费是被征迁对象的权益，由王进德领取不等于其有权代为处分其他人的权益份额，不能作为构成表见代理的事实。第四，不能简单以直系血亲的关系直接认定王进德有处分房产的代理权。第五，一审中，熊仁泰申请的证人在陈述交易过程时称，王进德向熊仁泰和另案上诉人丁美华、熊仁泰同时出售三套房产、签订六份《房产买卖协议书》时，仅王进德、王宇航在场，六份合同由王进德带回家让蔡秀艳等签署。即在交易时，熊仁泰的心理确信是出售案涉房屋需要其他共有人同意，而非相信王进德有代理权。 三、熊仁泰同时主张购房款利息、违约金、自行过渡安置补助费、房屋涨价损失以及未能按期交房产生的租金显然是重复主张，依法应予驳回。1、《房产买卖协议书》因蔡秀艳等未参与签订，亦拒绝追认王进德的卖房行为，致履行不能而解除。《房产买卖协议书》解除后，熊仁泰可追究违约责任，但其主张的购房款利息、违约金、自行过渡安置补助费、房屋涨价损失以及未能按期交房产生的租金，与返还这购房款和赔偿差价损失，均属损失范畴，且显然已超过实际损失，明显是重复主张。案涉房屋系安置房，市场价没有评估依据，亦没有交易成功的价格参考，一审法院以熊仁泰提交的58同城参考报价13000元/平方米作为其损失依据已然偏高。更何况，安置房不能履行交付的情况在实践中大量存在，熊仁泰在交易过程中未尽到合理审慎义务，亦存在相应过错，应自行承担相应的损失。现一审法院既支持购房款的利息，又按13000元/平方米计算房屋涨价损失960900元，与王进德当时收取的购房款268279元相比相差4倍多，熊仁泰再主张违约金、自行过渡安置补助费等，显然缺乏事实依据和法律依据，且无公平合理性可言，依法应予驳回。 王进德答辩称，同意蔡秀艳等的答辩意见，没有其他意见。 熊仁泰向一审法院提起诉讼，请求判令：1、依法解除双方于2009年12月20日签订的《房产买卖协议书》；2、责令八被告退还熊仁泰“购房款”268270元，并支付自2010年元月29日起至实际退还款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息（暂计至起诉之日2018年5月4日的利息为132351元）；3、责令八被告向熊仁泰支付“违约金”150000元整；4、责令八被告向熊仁泰偿付“自行过渡安置补助费”224143元并支付自2010年3月10日起至实际偿付款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；5、责令八被告向熊仁泰支付因房价上涨而引起的“损失赔偿金”960900元整；6、责令八被告向熊仁泰支付因未能按期交房而形成的租金“损失赔偿金”146000元整。 一审法院认定事实：王文禀、蔡秀艳系王进德的父母，王进美、王进霜系王进德的姐姐，陈丽燕系王进德妻子，王宇航、王玉珊系王进德的子女。 2009年3月9日，厦门市后溪镇人民政府作为拆迁人（甲方）与王文禀、蔡秀艳、王进美、王进霜、王进德、陈丽燕、王宇航、王玉珊作为被拆迁人（乙方）签订了NO：厦门（新）站“新孙坂路”住宅01号《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，其中约定：乙方安置房建筑面积为288.27平方米，安置房地点、幢号、房号、面积为碧溪花园1#楼T2梯603室、703室、803室（面积均为96.09平方米）；自行过渡安置补助费从乙方搬迁完毕之日起，按安置房7元/平方米/月计算，过渡期为2年，现预付12个月计24214.68元，之后安置房永祥新城按实际交房日期支付，碧溪花园安置房安置房支付按半年支付，若甲方在两年过渡期限内未提供安置房，逾期半年以内未提供安置房，每月按14元/平方米，若甲方逾期半年以上为提供安置房，每月按28元/平方米计算，逾期不足一个月的，以实际天数计算。乙方搬迁完毕的时间为2009年5月31日。王进德、王文禀作为乙方代表在落款处签字并按手印确认。 2009年12月20日，王进德、王宇航与熊仁泰当面签订《房产买卖协议书》，协议书中甲方即出售方处书写的名字为：王文禀、蔡秀艳、王进美、王进霜、王进德、陈丽燕、王宇航、王玉珊，乙方及购买方处书写的名字为：熊仁泰。签订该合同时，王进德和王宇航（当时刚年满13周岁）在场并在落款处签名，其他被告未到场。见证人吴某亦在协议书中签名。《房产买卖协议书》的尾部落款处亦书写有王文禀、蔡秀艳、王进美、王进霜、王进德、陈丽燕、王宇航、王玉珊及手印。熊仁泰确认其未亲眼见到其他被告签字及按手印。 《房产买卖协议书》约定：1、甲方于2009年3月9日与厦门市后溪镇人民政府签订了《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，该房产座落于厦门市集美区，建筑面积96.09平方米；2、甲方同意将上述房产按照3000元／平方米，总价为288270元出售给乙方，到办理房产过户时，房产面积按房产证的实际面积多还少补；3、付款方式，乙方应于本协议签订之日向甲方支付购房定金10000元，定金支付后抵扣总价款，乙方2010年1月30日向甲方支付258270元，剩余2万元于双方办理完产权过户手续后支付；4、甲方应于2010年3月9日将房产交付给乙方使用，如未交付，则从2010年3月10日起，甲方享受的与厦门市后溪镇支付签订的《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》中第四条所规定的自行过渡安置补助费将由乙方享受；5、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途违约，如甲方违约或因甲方的原因没有及时协助乙方办理产权过户手续，甲方除应退还乙方已付的全部购房款268270元外，另外还需向乙方支付150000元违约金。 王文禀、蔡秀艳、王进美、王进霜、王进德、陈丽燕否认另熊仁泰案中《房产买卖协议书》的签名及指印，认为系王进德自行签字按印，王进德自述除了王宇航签名及手印，其他被告的签名和手印都是由他代签或按手印。为此，王文禀、蔡秀艳、王进美、王进霜、王进德、陈丽燕、王宇航在另熊仁泰案审理过程中申请本院委托相关鉴定机构对上述的签名及指印进行鉴定。本院委托福建历思司法鉴定所司法进行鉴定，福建历思司法鉴定所于2018年10月25日作出闽历思司鉴所[2018]文鉴字第143号司法鉴定意见书，鉴定意见：1、根据委托方提供的现有材料，倾向认为送检的讼争《房产买卖协议书》中“王文禀”、“王进美”、“王进霜”、“陈丽燕”、“王宇航”、“王玉珊”的签名笔迹均是本人所写；2、依委托方提供的现有材料，倾向认为送检的讼争的《房产买卖协议书》中待检的“蔡秀艳”签名笔迹不是本人所写；3、依委托方提供的现有材料，倾向认为送检的讼争的《房产买卖协议书》中待检的“王文禀”、“蔡秀艳”签名笔迹上的指印均不是本人所留；4、依委托方提供的现有材料，均无法认定送检的讼争的《房产买卖协议书》中待检的“王进美”、“王进霜”、“陈丽燕”、“王宇航”、“王玉珊”签名笔迹上的押名指印是否为其本人所留。 因不认可签订鉴定结果，王进德委托本院对《房产买卖协议书》上的“王文禀、蔡秀艳、王进美、王进霜、陈丽燕、王玉珊”签名是否为王进德所写并按指印进行鉴定，本院依法委托司法鉴定科学院研究院就本案的《房产买卖协议书》以及另熊仁泰、熊仁泰案的两份《房产买卖协议书》进行鉴定，司法鉴定科学院研究院分别出具司鉴院[2019]技鉴字第1268号、1269号《司法鉴定意见书》，[2019]技鉴字第1268号《司法鉴定意见书》鉴定意见：三份《房产买卖协议书》上需检的“王文禀、蔡秀艳、王进美、王进霜、陈丽燕、王玉珊”签名均是王进德所写。[2019]技鉴字第1269号《司法鉴定意见书》鉴定意见：一、购买人熊仁泰案件中的《房产买卖协议书》上需检的“王文禀、蔡秀艳”签订的指印是王进德左手拇指所留；“王玉珊”签名处的指印是王进德右手环指所留；无法判断“王进美、王进霜、陈丽燕”签名处的指印是否为王进德手指所留。二、购买人熊仁泰的《房产买卖协议书》上需检的“王文禀、蔡秀艳”签订的指印是王进德左手拇指所留；“王进霜”签名处的指印是王进德右手环指所留；无法判断“王进美、王玉珊、陈丽燕”签名处的指印是否为王进德手指所留。三、购买人丁美华的《房产买卖协议书》上需检的“王文禀、蔡秀艳”签订的指印是王进德左手拇指所留；无法判断“王进美、王玉珊、陈丽燕、王进霜”签名处的指印是否为王进德手指所留。 2009年12月20日，王进德向丁美华、刘慧英、熊仁泰出具《收据》，载明其收到丁美华、刘慧英、熊仁泰购房定金30000元。其中熊仁泰为10000元。2010年1月28日，王进德向熊仁泰出具《收据》，载明，其收到熊仁泰位于厦门市集美区0元。 2018年3月23日，厦门市后溪镇人民支付发出公告通知讼争房产于2018年3月26日至2018年3月31日办理交房手续。 熊仁泰与另案丁美华、刘慧英于2018年3月26日，2018年3月27日、2018年3月29日与王宇航进行了通话，王宇航明确无法交付讼争房屋，通话中曾答应赔偿熊仁泰600000元。最后，双方未达成一致意见。王进德亦自述其曾委托王宇航与熊仁泰等进行交涉。 厦门市集美区人民政府根据厦门（新）站“新孙坂路”住宅01号《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》共向八被告人发放了第1年过渡安置费24214.68元，第2年过渡安置费24214.68元（2010年3月10日至2011年3月9日），2011年3月10日至2018年3月31日期间的过渡安置费共计659426.27元。领款签名人处均系王进德签名。 本案审理过程中，熊仁泰申请本院委托相关鉴定机构对讼争房屋进行差价评估，但厦门大成资产评估土地房地产估价事务所（普通合伙）以讼争房屋还未办理产权证，没有交易记录无法评估为由，予以退件。 熊仁泰提交2018年5月11日网上58同城关于碧溪花园二手房买卖的参考报价（选择该网上报价2则案例为：第9层，面积90平方米，报价13333元/平方米；第6层，面积37平方米，报价11622元/平方米），拟证明碧溪花园安置房现有价格约为13000元/平方米。八被告对此不予认可，认为价格过高，应为每平方米不超过八千元。 八被告当庭陈述其并未进行分家析产。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，现就双方争议的焦点问题递进式分析如下： 一、对于《房产买卖协议书》的效力认定以及责任主体问题。 熊仁泰认为，1、根据王进德与其他被告之间的血亲关系，王进德在厦门（新）站“新孙坂路”住宅01号《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》以及领取过渡费表格上代表签名，王进德实施的行为符合表见代理的法律规定和本质特征，熊仁泰有理由相信王进德有代理权，王进德行为对其他被告发生法律效力。2、应采信第一次的鉴定结论，第二次鉴定机构与第一次鉴定机构之间并无隶属关系，前后两次申请委托的鉴定人不一样，第二次鉴定结论并不能否认第一次鉴定结论。3、无法律规定禁止安置房买卖，故案涉合同系有效合同，并对所有合同当事人发生拘束力。 各被告认为，1、《房产买卖协议书》中除了王宇航签名，其他均为王进德一人行为，其他被告并未授权或者同意，王进德行为对其他被告不发生法律效力，而王宇航当年还未成年，王进德处分财产行为损害了王宇航利益，亦对王宇航不发生法律效力。王进德处分行为无效。2、安置房买卖违背了相关法律规定、违背了社会公共利益，故案涉合同无效。3、应采信第二次鉴定结论，第二次鉴定的鉴定人员资质更高，鉴定检材更为充分，亦更符合事实。 法院认为，1、拆迁安置房买卖效力认定问题。本案所涉及拆迁安置房买卖，拆迁安置房与经济适用房或者保障性住房性质上有差别，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性，买卖拆迁安置房并不涉及扰乱社会公共利益问题，亦未违反法律、法规强制性禁止性规定，拆迁安置房买卖合同应属有效。2、关于案涉合同签字认定问题。案涉合同进行了前后两次鉴定，鉴定结论不相同，而本院之所以在审理过程中同意进行二次鉴定，主要源于以下考量：一是在签订《房产买卖协议书》时，除了王进德、王宇航，其他被告均未到场签字；二是熊仁泰未与其他被告进行过接触；三是王进德始终自认其他人签字由其代签；四是第一次鉴定结果手印与笔迹无法相互对应。结合整个买卖过程只有王进德和王宇航（2009年时年满13周岁）参与，而无其他被告参与，以及前后两次鉴定结论不一样之情形，综合分析，应采纳各被告抗辩为妥当即王文禀、蔡秀艳、王进美、王进霜、王进德、陈丽燕、王玉珊的名字系由王进德书写。3、《房产买卖协议书》是否对王文禀、蔡秀艳、王进美、王进霜、王进德、陈丽燕、王玉珊、王宇航发生法律效力的问题。（1）关于王宇航责任认定问题。协议书签字时王宇航刚满13周岁，还属于限制民事行为能力人。而王进德在本案中处分财产行为，未取得其他共有人同意情况现私自处分共有财产，其主观上并非为了王宇航利益，结果上损害了王宇航利益。依照《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”王宇航当时在协议书上的签字不对其发生法律效力。（2）其他被告责任问题。本案虽然其他被告均为王进德家庭成员，但现有证据并不足以证明熊仁泰可以有理由相信王进德有代理权，不足以构成表见代理。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案王进德没有代理权以代理人名义签订合同，对被代理人不发生效力，由王进德承担责任。综合以上分析，案涉《房产买卖协议书》有效，对王文禀、蔡秀艳、王进美、王进霜、王进德、陈丽燕、王玉珊不发生效力，相应责任应由王进德承担。 二、熊仁泰所主张的各项诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。 （一）解除《房产买卖协议书》问题。 法院认为，案涉其他被告拒绝追认王进德的买房行为，王进德违约行为导致熊仁泰合同目的无法实现，现熊仁泰要求解除《房产买卖协议书》，于法有据，依法予以支持。 （二）是否应退还购房款268270元及利息负担问题。 法院认为，案涉《房产买卖协议书》因王进德违约而解除，王进德亦确认于2010年1月28日前收到购房款268270元，现熊仁泰要求王进德返还购房款268270元，依法予以支持。至于利息，此属于损失范畴，熊仁泰可主张自2010年1月29日起的利息。因自2019年8月20日起，实行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，2010年1月29日至2019年8月19日利息标准按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 熊仁泰所主张的违约金、自行过渡安置补助费、房屋涨价损失、租金损失问题。 法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”以及第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案因王进德违约而导致《房产买卖协议书》解除，现熊仁泰所主张的违约金、自行过渡安置补助费、房屋价差损失、租金损失性质上均属于违约损失赔偿范畴。结合前述法律规定，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，该损失不超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见因违反合同可能造成的损失。本案系拆迁安置房买卖合同，从签订合同之日至今历时近十年，订立合同时双方甚至无法预见可交房时间会在《房产买卖协议书》签订近十年之后以及期间房屋价格出现了几倍增长。此情形下，对熊仁泰所主张的损失赔偿额应进行适当评价，既要考虑熊仁泰实际损失也应当考虑可预见性。关于案涉房屋的价差损失，因案涉房屋整个小区在本案审理委托评估时尚未有成交记录以及尚未办理产权证，评估机构据此认为无法对房屋现有价值进行评估，对本院委托予以退件。鉴于此，结合整个厦门地区的房地产市场行情以及熊仁泰所提供的2018年5月11日58同城网上报价情况，对于熊仁泰主张案涉房屋市场价为13000元/平方米应属合理范围，可予以采信，即案涉房屋价差为：（13000元/平方米-3000元/平方米）×96.09平方米=960900元。该涨价损失数额与订立合同时房屋价格差异较大，以及考虑熊仁泰自身在合同签订时未尽谨慎，该房屋涨价损失赔偿额应可衡平熊仁泰因本案的损失。故本院对熊仁泰主张因房价上涨引起的损失960900元，依法予以支持。至于熊仁泰所主张的违约金、自行过渡安置补助费、租金损失，该三部分损失在已经支持房屋涨价损失情形下，属于法律规定“超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”范围，综合公平考虑，对熊仁泰所主张的约金、自行过渡安置补助费、租金损失依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除王进德、王宇航与熊仁泰于2009年12月20日签订的《房产买卖协议书》；二、王进德应于本判决生效之日起十日内退还熊仁泰购房款268270元及利息（以268270元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利息自2010年1月29日计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际退还款项之日止）；三、王进德应于本判决生效之日起十日内赔偿熊仁泰因房价上涨而引起的损失960900元；四、驳回熊仁泰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费22455元，由由熊仁泰负担6870元，由王进德负担15585元。 二审中，除蔡秀艳等认为讼争房屋附近的碧溪花园是商品房，其价格与讼争安置房无可比性外，各方对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明事实中各方无异议部分予以确认。 各方当事人于二审中均未提交新证据。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕熊仁泰的上诉请求进行审理。 首先，关于蔡秀艳等在《房产买卖协议书》上签字及按压手印是否本人所为，一审法院进行了2次鉴定。因熊仁泰未现场看到蔡秀艳等人签字及按压手印、蔡秀艳等和王进德坚决否认、第一份鉴定意见认定王文禀签字为本人所签，手印却非本人所按压等有违常理，一审法院综合考虑采纳后一份鉴定意见的鉴定结论，本院予以认可。 其次，拆迁安置与出售讼争房屋系两个不同法律关系，熊仁泰以王进德、王文禀代表全家人在《安置协议书》上签字及王进德个人签字代表全家人领取“自行过渡安置补助费”，称其有理由相信王进德有权代表全家人出售讼争房屋，缺乏法律依据，也与《房产买卖协议书》上全家人均签名相矛盾。而收取购房款的《收据》更只是王进德本人收取款项后向熊仁泰出具的证明。因此，熊仁泰称王进德的行为构成表见代理，不能成立。 第三、王宇航在《房产买卖协议书》协议上签字时仅13岁，系限制行为能力人，该出售讼争房产的行为，并非为王宇航利益而为，依法对王宇航不发生法律效力。 第四、综合前述三点，熊仁泰要求蔡秀艳等共同返还购房款及利息，并共同赔偿因房价上涨而引起的损失，缺乏法律依据，不能成立。 第五、熊仁泰主张自行过渡安置补助费的同时，又主张租金损失，系重复主张。自行过渡安置补助费系在可履行合同情况下应支付的款项，并且判令王进德赔偿因房价上涨而引起的损失已超过应支付的违约金，也足以弥补该自行过渡安置补助费，一审法院驳回熊仁泰以上诉求，并无不妥。 第六，一审判决之前，王文禀已过世，一审法院仍将其作为本案当事人不妥。因王文禀的所有继承人均为本案当事人，且均确认并未进行分家析产，因此，该程序性问题并不影响本案的实体处理。 综上，熊仁泰的上诉请求缺乏事实依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22455元，由熊仁泰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇二〇年五月二十八日 代书记员 肖子发 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。