山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1660号上诉人（原审被告）：张帅，男，1987年8月10日出生，汉族，住山东省高青县。委托诉讼代理人：杨逢逢，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨洲，男，1983年5月22日出生，汉族，现住邹平市。委托诉讼代理人：杨修，邹平环宇法律服务所法律工作者。原审被告：刁惠仙，女，1987年10月1日出生，汉族，住山东省高青县。上诉人张帅因与被上诉人杨洲、原审被告刁惠仙房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院（2019）鲁1626民初5190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张帅上诉请求:1.撤销山东省邹平市人民法院（2019）鲁1626民初5190号民事判决第二项中支付杨洲违约金129200元判项；2.一、二审诉讼费用由杨洲承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。张帅在履行与杨洲《房屋买卖合同》过程中不存在违约情形，承担违约金的事实基础不存在，判决张帅承担违约金129200元失之公正。1.《房屋买卖合同》第七条约定“甲方需将该房产的使用权、租赁收益，交于乙方的时间：乙方交于甲方首付款当日交房，以开发商统一交房日期为准”。该规定明确约定交房以“开发商统一交房日期为准”。该约定为张帅与杨洲的真实意思表示，协议双方均应予以遵守。但截至杨洲起诉之日，该房屋因消防验收不合格尚未到达交房标准且现在处于烂尾可能性，开发商至今未向杨洲交房。同时，若涉案房屋在达不到交付条件的基础上交付房屋，势必存在安全隐患，亦可能会对杨洲造成损失。因此，合同中约定的以“开发商统一交房日期为准”作为交房的标准至今未能达到，杨洲不存在任何违约行为。2.《房屋买卖合同》第六条第2款约定了更名过户事项“如果甲方不能办理变更手续，那待不动产证下证于甲方名下7日内，甲方负责将该房屋过户至乙方名下”。时至今日，该房屋尚未办理不动产证，合同约定的条件未达到，张帅无法为其办理过户。综上，《房屋买卖合同》是张帅与杨洲的真实意思表示，既然合同中明确约定了房屋交付、过户的相应条款双方应一致遵守，张帅在履行合同过程中不存在任何违约行为。一审法院在张帅不存在违约的前提下依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定判令张帅承担违约责任明显属于事实认定错误，请求二审法院查明事实，予以撤销。二、一审法院适用法律错误，认定的违约金数额过高。一审法院仅以合同约定房屋总价款的20%为标准判令张帅承担巨额违约金与2019年11月14日颁布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》以下简称“纪要”第五十条精神严重违背。“纪要”第五十条明确“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益，应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”1.以上规定可以看出，违约金的设立目的以损失补偿为原则，对于违约金数额应当以损失作为基础，过高可予以调整。在确定违约金数额时应兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中，一是合同未全部履行主要原因为合同约定的交房条件未成就，张帅本身不存在任何过错。二是该房屋因消防验收不合格尚未到达交房标准且现在处于烂尾可能性,根本无法交易，对杨洲来讲，不存在预期利益损失。本案中，即使合同解除，杨洲损失为杨洲支付15万元房款的利息损失7811元。2.本案一审法院在审理过程中，法院仅以合同约定“总房款20%”为标准，未综合考虑合同未履行的原因及杨洲损失等因素，简单、直接的判令张帅承担巨额违约金显然与“纪要”第五十条精神相违背。本案《房屋买卖合同》履行过程中，杨洲共支付房款14万元，定金1万元，即使解除合同，杨洲的损失也仅仅七千余元，可一审判决张帅承担违约金金额却高达129200元，这不仅超过杨洲“损失的百分之三十”的标准，而且使杨洲从中获得了巨额利益，这与违约金补偿性原则相违背，也与2019年11月14日刚刚颁布的“纪要”第五十条精神严重违背，更与民法最基本的公平原则相违背。同时，在违约金过高的情形下，一审法院未依据“纪要”第五十条精神就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明，直接判决张帅承担巨额违约金，致使张帅利益严重受损。杨洲辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充足，张帅在履行与杨洲签订的房屋买卖合同过程中存在违约情形，应承担违约责任，一审法院判决张帅承担违约金129200元合法公正，应予维持。首先，合同中约定，杨洲交付首付款当日交房，以开发商统一交房日期为准。张帅称涉案房屋因消防验收不合格未达交房标准且有烂尾可能，存在安全隐患，开发商未向其交房，不构成与杨洲房屋买卖合同约定的交房标准，此乃无中生有。房屋符合交房标准且开发商早已交付房屋，张帅不欲交付房屋故总以开发商未交房，钥匙仍在开发商处为由怠于履行义务应按照合同约定交付房屋而未交付，构成违约，应当承担违约责任。其次，张帅称因不符合同约定条件无法为杨洲办理过户手续与事实不符。合同签订，杨洲积极履行义务，后多次联系张帅沟通开发商准备、办理房屋过户手续，协商沟通解决办法，张帅均以各种理由推拒拖延，构成违约。二、一审法院适用法律正确，张帅认为判决认定违约金数额过高的上诉理由不成立。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方所签房屋买卖合同中明确约定，若张帅方未履行合同条款致合同不能顺利完成，所收取的定金双倍返还并赔偿杨洲方总房款20%的违约金，若因杨洲未履行合同条款致合同不能顺利完成，所付定金归张帅方并赔偿张帅方总房款20%的违约金。约定总房款20%并未违反法律规定且双方同意，双方签订合同时均理所应当知悉违反约定所应承担的责任并均为自由自愿签订合同。合同签订后，杨洲积极履行合同义务、依约支付定金、购房款，而张帅怠于履行义务，不依约交付房屋，亦不配合沟通开发商办理过户事宜，存在违约情形。杨洲思虑再三，决定依法、依约与其解除合同，《合同法》第一百一十六条明确规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”且为两方友好关系考虑杨洲尚未要求其赔付杨洲方需另行购房造成的差价及所耗时间、精力等等，而是按合同约定事项要求张帅返还定金、购房首付款及约定违约金，杨洲依约要求违约金合法合理，一审法院并无不当。根据《合同法》性质、宗旨及相关法律对违约金的规定可以看出，违约金有补偿更有惩罚性，违约金与赔偿并无必要联系，双方据诚实信用原则约定同意的赔偿、惩罚性违约金法院应予以支持，一审法院判决并未违背法律精神，合法合理。刁惠仙未作陈述。杨洲向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同;2.张帅、刁惠仙返还杨洲购房款定金及首付款150000元;3.张帅、刁惠仙赔偿杨洲双倍定金20000元及违约金129200元，两项共计149200元;4.诉讼费用由张帅、刁惠仙承担。一审法院认定事实:张帅、刁惠仙系夫妻关系。2017年1月21日，杨洲与张帅签订房屋买卖合同，张帅同意将其与刁惠仙共有的邹平市黛溪四路博鸿家园1#楼202室出售给杨洲，总售价为646000元。合同签订后，杨洲依约向张帅支付定金10000元，张帅为杨洲出具定金收条1份。2017年2月27日，杨洲将140000元首付款打入张帅指定的王海燕银行账号中，同日张帅出具收条1张。后因张帅、刁惠仙迟迟不予办理房屋过户手续，致杨洲诉来一审法院。一审法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。杨洲与张帅签订房屋买卖合同合法有效，杨洲在合同签订当日向张帅支付定金10000元作为购房担保，张帅以其妻子不知情拒绝履行合同义务，构成违约。杨洲要求解除合同、返还购房首付款140000元及定金10000元，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约的，对方可以选择适用违约金或者定金条款。杨洲要求判令张帅、刁惠仙按照合同约定支付总房款20%的违约金，计款129200元，予以支持。杨洲未提交证据证明涉案购房款系张帅、刁惠仙夫妻共同债务，且购房款数额超过出了家庭日常生活需要，故杨洲要求刁惠仙承担偿还责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十六条、第一百三十条,《中华人民共和国担保法》第二条、第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除杨洲与张帅于2017年1月21日签订的房屋买卖合同；二、张帅于本判决生效之日后十日内支付杨洲定金10000元、首付款140000元、违约金129200元，共计279200元；三、驳回杨洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2894元，保全费2016元，共计4910元，由张帅负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，本案一审时，上诉人张帅系以其妻刁惠仙对卖房不知情且不同意卖房为由进行抗辩，一审法院据此认定张帅存在违约行为正确，张帅上诉主张其不存在违约行为与其一审陈述相悖，不能成立。上诉人张帅作为违约方，主张违约金过高，应当对违约金是否过高承担举证责任，张帅未提交有效证据证实本案违约金过高，且被上诉人杨洲抗辩涉案房屋存在较大增值，故综合本案合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，上诉人张帅主张违约金过高，不能成立。综上所述，宋晓阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5788元，由上诉人张帅负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇二〇年五月二十日法官助理张艺伟书记员战亚玲