北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初4183号原告：太原兴四达机电技术有限公司，住所地太原市万柏林区和平南路73号大众机械厂精密齿轮厂热处理工段办公室一层。法定代表人：刘翠芳，董事长。委托诉讼代理人：梁迪，福建天凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：李招奇，福建天凯律师事务所实习律师。被告：中国华电房地产公司，住所地北京市东城区朝内大街124号。法定代表人：宫著铭。委托诉讼代理人：臧铁，北京中策律师事务所律师。被告：刘兵，男，1963年1月2日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：董建，北京市环球律师事务所律师。第三人：刘玉勤，女，1966年8月8日出生，汉族，户籍地北京市西城区。原告太原兴四达机电技术有限公司（以下简称太原兴四达公司）诉被告中国华电房地产公司（以下简称华电房地产公司）、刘兵、第三人刘玉勤确认合同无效纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。太原兴四达公司、华电房地产公司的委托诉讼代理人及刘兵到庭参加了诉讼。刘玉勤经本院依法向其送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告太原兴四达公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认华电房地产公司与刘兵就北京市东城区国旺西巷×××号房产签订的《房屋买卖协议书》无效；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：中国金谷国际信托投资有限责任公司（以下简称金谷公司）曾起诉北京珠达电脑动画公司（以下简称珠达电脑公司）及华电房地产公司，要求珠达电脑公司偿还借款，华电房地产公司承担连带清偿责任。法院经审理判决珠达电脑公司偿还借款600万元，华电房地产公司承担连带清偿责任。判决生效后金谷公司申请执行。在执行过程中，金谷公司将债权转让给海南建信投资管理股份有限公司（以下简称海南建信公司）。海南建信公司获得债权后又将债权转让给太原兴四达公司。后太原兴四达公司申请变更申请执行人主体。北京市第一中级人民法院经审查出具（2013）一中执异字第176号执行裁定书，裁定执行依据（1999）一中经初字第1708号民事判决书的申请执行人变更为太原兴四达公司。2005年3月2日，刘兵与华电房地产公司签署《房屋买卖协议书》，约定刘兵购买北京市东城区国旺西巷×××号房产（以下简称涉诉房屋）。其后，华电房地产公司将涉诉房产过户给刘兵。而华电房地产公司与刘兵的实际成交价为10万元。太原兴四达公司认为，华电房地产公司在被执行中，擅自低价转让涉诉房产，属恶意逃避债务。且转让的行为亦造成国有资产流失。综上，诉如所请。被告华电房地产公司辩称：华电房地产公司不承认与刘兵的协议是合法有效的。华电房地产公司与刘兵并未签订《房屋买卖协议》。当时宫著铭系华电房地产公司总经理，宫著铭未授权任何人在买卖涉诉房产的材料上加盖华电房地产公司的公章，亦未授权任迪去办理过户手续。故华电房地产公司亦认为针对涉诉房产的买卖合同是无效的，但不认可太原兴四达公司所述的事实及理由。被告刘兵辩称：刘兵与刘玉勤原系夫妻关系,双方于2019年3月22日离婚。因涉诉房产系大杂院，均有住户占用。华电房地产公司最初委托刘兵管理涉诉房产。后双方于2004年协商，华电房地产公司以10万元的价格转让涉诉房屋。为此，华电房地产公司与刘兵签订《转让协议》。刘兵付款后，华电房地产公司于2004年11月2号为刘兵出具收到10万元卖房款的收据。为办理过户手续，刘兵与华电房地产公司于2005年3月2日签署《房屋买卖协议书》，约定刘兵购买涉诉房屋。其后，华电房地产公司将涉诉房产过户给刘兵。刘兵认为，涉诉房屋系刘兵合法购得，在购买时，并不知道华电房地产公司欠债的情况。综上，不同意太原兴四达公司的诉讼请求。第三人刘玉勤未出庭陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：刘兵与刘玉琴原系夫妻关系,双方于2019年3月22日离婚。北京市东城区国旺西巷×××号房产（54间，建筑面积897.10平方米）原登记在华电房地产公司名下。1999年5月20日，刘兵就上述房产与华电房地产公司法定代表人宫著铭签订《承包协议》，主要内容是华电房地产公司将其名下的国旺西巷×××号院（B项目）承包给刘兵，B项目住满居民，年久失修，刘兵的主要任务是维持稳定，催缴租金，但不要激化矛盾，并上交承包费总计十万元等。2004年，华电房地产公司与刘兵就上述房产签订《转让协议》，主要约定，甲乙双方经协商同意将涉诉房产按现状转让给乙方，转让费为人民币十万元等。该协议上有华电房地产公司印章、华电房地产公司法定代表人宫著铭签字及刘兵的签字。2004年11月2日，华电房地产公司为刘兵出具收取买房款十万元的收据。为办理涉诉房产过户，中国电子信息产业集团公司资产经营部于2005年1月26日出具说明，内容为北京市东城区国旺西巷×××号，产权证：京XXXX号：×××号。系中国华电房地产公司自主购买以经营为目的的房屋，未列入国有资产。该单位可自主处理房产，无需报国务院机关事务管理局批准。2005年3月2日，华电房地产公司（卖方）与刘兵（买房）签订《房屋买卖协议书》，该协议书约定，房屋坐落，东城区国旺西巷×××号，房号或部位1-23，间数54间，建筑面积897.1平方米，出售价格545万元。协议书卖方处盖有华电房地产公司印章，签字为“任迪”，并注明“代”字。买方处有刘兵签名。刘兵在2012年8月21日曾出具说明，认可购买国旺胡同西巷1号院房产实际支付10万元，并非545万元，卖方签字“任迪代”不是宫著铭的签字，宫著铭也没有授权任迪代签。卖方公章是刘兵出示购房合同（10万元购房款的那份真合同）后，华电房地产公司办公室主任给刘兵在房屋买卖协议书上盖了公章。其后，涉诉房产的产权过户至刘兵名下。刘兵获得产权后又将涉诉房产过户至案外人李重整名下。诉讼中，刘兵称，刘兵与华电房地产公司实际交易价格为10万元，并非545万元。545万元只是为交纳税费的基准价。华电房地产公司称，其并未将涉诉房产卖予刘兵，对相关证据上的华电房地产公司公章及法定代表人宫著铭签字均不认可，本院释明其是否申请相关鉴定，华电房地产公司表示不申请鉴定。另查，金谷公司曾将珠达电脑公司及华电房地产公司诉至北京市第一中级人民法院，要求珠达电脑公司返还借款人民币600万元及利息和罚息，华电房地产公司承担连带责任。该案经审理，作出（1999）一中经初字第1708号民事判决书，判决珠达电脑公司返还金谷公司人民币600万元及利息；华电房地产公司承担连带清偿责任等。（1999）一中经初字第1708号民事判决书发生法律效力后，金谷公司向北京市第一中级人民法院申请强制执行，案号为（2000）一中执字第458号。2010年5月28日，金谷公司与海南建信公司签订债权转让合同，将金谷公司对珠达电脑公司、华电房地产公司的债权转让给海南建信公司。2011年12月21日，海南建信公司与原告太原兴四达公司签订债权资产交易合同，海南建信公司将金谷公司对珠达电脑公司、华电房地产公司的债权转让给原告太原兴四达公司。其后，太原兴四达公司向北京市第一中级人民法院提出申请，请求变更太原兴四达公司为正在执行的金谷公司与珠达电脑公司、华电房地产公司借款合同纠纷一案的申请执行人。2013年1月18日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中执异字第176号执行裁定书，裁定执行依据（1999）一中经初字第1708号民事判决书的申请执行人变更为原告太原兴四达公司。2014年2月14日，北京市第一中级人民法院将上述执行案件委托福建省福州市中级人民法院执行，福州市中级人民法院依法立案执行，并作出（2015）榕执恢字第18-1号执行裁定书，裁定冻结（划拨）被执行人华电房地产公司应当履行义务部分的存款；或者查封（扣押、冻结）其他相应财产。据此，福州市中级人民法院查封了涉诉房产。后案外人李重整对查封的涉诉房产向福州市中级人民法院提出书面异议，福州市中级人民法院认为李重整提出的异议理由成立，遂作出（2017）闽01执异89号执行裁定书，裁定中止对涉诉房产的执行。后太原兴四达公司提起申请执行人执行异议之诉，要求确认华电房地产公司与刘兵的房屋转让行为及刘兵与李重整的房屋赠与行为无效，华电房地产公司对涉诉房产享有所有权益，判令福州市中级人民法院在（2015）榕执恢字第18号案件中准许执行华电房地产公司所有的涉诉房产等。福州市中级人民法院经审理认为，依据相关规定，福州市中级人民法院裁定中止对案涉房产的执行，于法有据。本案系执行异议之诉，审查的是本院作出（2017）闽01执异89号执行裁定书是否有法律依据，申请执行人太原兴四达公司、被执行人华电房地产公司若对李重整取得案涉房产的产权的合法性存疑，应当另行主张。遂作出（2017）闽01民初740号民事判决书，判决驳回太原兴四达公司的诉讼请求。上述事实，有原、被告陈述、《承包协议》、《转让协议》、《房屋买卖协议书》、（1999）一中经初字第1708号民事判决书、（2013）一中执异字第176号执行裁定书、（2015）榕执恢字第18-1号执行裁定书、（2017）闽01执异89号执行裁定书、（2017）闽01民初740号民事判决书等证据在案为证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。刘玉勤经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃答辩及质证的权利。根据已查明的事实，华电房地产公司因涉借款合同纠纷被北京市第一中级人民法院判决承担连带还款责任。在该案执行当中，华电房地产公司与刘兵就涉诉房产达成协议，刘兵以明显低于市场价格的10万元购得涉诉房产，而房屋买卖合同中约定的545万元并非真实交易价款。刘兵以明显低于市场价格的10万元购得涉诉房屋不应属善意取得。华电房地产公司因欠债在人民法院执行当中擅自以低价处置涉诉房产亦有逃避债务之嫌。故华电房地产公司与刘兵就涉诉房产的交易行为侵犯了债权人的利益。现太原兴四达公司要求华电房地产公司与刘兵就北京市东城区国旺西巷×××号房产签订的《房屋买卖协议书》的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：确认被告中国华电房地产公司与被告刘兵就北京市东城区国旺西巷×××号房产签订的《房屋买卖协议书》无效。案件受理费49950元，由被告华电房地产公司、刘兵共同负担（于本判决生效七日内交纳）；公告费260元，由第三人刘玉勤负担（于本判决生效七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 新人民陪审员  李宗新人民陪审员  夏英敏二〇二〇年五月二十五日法官 助理  董 亮书 记 员  陈 朝