沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初20655号 原告：华润置地（沈阳）物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区青年大街286号8层，统一社会信用代码：9121010068746963X3。 法定代表人：金永，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏槟，男，1988年1月24日出生，满族，该公司辽宁省抚顺市新宾满族自治县301室。 委托诉讼代理人：杜慧娟，辽宁均秉晟律师事务所律师。 被告：张树尧，男，1955年1月19日出生，沈阳市皇姑区-174。 委托诉讼代理人：孙亚军（张树尧妻子），女，1956年11月9日出生，沈阳市皇姑区-6-2。 原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司（以下简称“华润物业公司”）诉被告张树尧物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李东皞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华润物业公司的委托诉讼代理人杜慧娟，被告张树尧的委托诉讼代理人孙亚军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华润物业公司诉称，原告与业主委员会于2017年11月签订物业服务合同。合同约定枫景名城小区物业服务管理费按建筑面积每平方米每月2.1元。被告系原告管理的业主，该房屋建筑面积179.56平方米。根据达成的物业服务协议之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2017年11月18日起至2019年10月31日无故拖欠物业费等各项费用。被告拖欠物业管理费严重损害原告与其他业主利益，原告曾多次以短信方式向被告催交物业费，但其未予理睬。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据相关法律规定诉至法院，望依法支持。诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费8,834.96元；2、判令被告承担本案诉讼费用。 被告张树尧辩称，1、对拖欠物业费的事实予以否认，我去交了，原告不收；2、我按1.2元缴纳物业费，原告不收；3、原告物业服务不达标，服务企业并非华润置地，园区内水质不达标，蓄水池内垃圾成堆，电梯需要排队且没有监控录像，园区内部安全管理存在隐患，原告不公布物业合同，不公布收支账目，进驻时有虚假承诺，至今未提高服务质量。 经审理查明，被告张树尧系位于沈阳市和平区南四马路28-11号1-8-5，建筑面积179.56平方米房产的所有权人。涉案房产所在园区为枫景名城小区，该小区所在社区为洪福社区。 2017年8月23日，枫景名城小区业主委员会出具《关于设定物业收费标准的情况说明》，向园区业主告知了物业服务收费区间及业主大会召开情况。 2017年9月1日，枫景名城小区业主委员会出具《关于枫景名城小区业主大会投票表决结果的公告》，对《枫景名城小区业主大会议事规则》、《枫景名城小区管理规约》、小区管理方式、物业收费标准区间、《枫景名城小区物业服务企业选聘方案》等事项的表决结果进行了公告。 2017年11月8日，原告华润物业公司被选聘为枫景名城小区的物业服务企业，物业服务费标准住宅为2.1元/月/平方米（含电梯费用）。 2017年11月17日，洪福社区、枫景名城小区业主委员会及原告华润物业公司就涉案房产所在园区物业服务工作召开讨论汇报会。为解决枫景名城园区居民日常居住的基本条件，经洪福社区、业主委员和物业公司三方商议，原告华润物业公司提前入场。园区未结清的水电费及2017年度的电梯年检费由社区进行筹措和交纳，园区的消防系统及需要维修的32部电梯由洪福社区和枫景名城小区业委会启动维修基金维修合格后交由原告物业公司管理，在未修复之前出现与消防设备相关的事故或电梯未检验合格期间出现的事故均与物业公司无关，同时物业公司不承担由电梯带来的人身、经济、行政等责任和处罚，并且业主不得以此为由拒交物业费，代管期间产生的全部费用由社区和业委会共同确定，并由社区向广大业主公示，由代管部门进行收取；原告华润物业公司根据约定对大门、车牌识别、小区照明等设施设备进行修缮，原告前期进场开展的弱点设备修缮和车牌识别维修等电气类的投入均在物业费中列支，关于消防系统和电梯系统在启动维修基金前需要维修的项目，均由维修基金或本小区补充维修基金中列支；原告华润物业公司与社区签订的物业合同终止后，只对自己接收部分和自己能整理部分进行移交；本小区内全部法定应予启动维修基金的维修事项，业委会、社区将积极主动的按照法定程序启动流程，配合物业公司工作，确保及时完成维修，如业主大会及业主委员会不积极主动启动维修基金，对需要维修的项目暂停保持原状，物业公司不承担由此带来的全部责任。 2017年11月17日，枫景名城小区业主委员会（甲方）与原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司签订《枫景名城物业服务合同》。合同约定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就物业服务事宜，协商订立本合同；物业服务期限为三年，自2017年11月18日至2020年11月17日；本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅收费标准为2.1元/平方米/月（含电梯费）；业主应当按年度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年度首月；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金；合同履行过程中发生正义的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地有关部门申请调解的方式解决，不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼；合同经甲乙双方签订并盖章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。 原告华润物业公司分别于2018年11月15日、2019年2月25日、2019年2月27日、2019年4月10日、2019年4月26日、2019年7月20日、2019年7月21日就园区存在的高空高风险危险源、启动应急资金维修消防系统、物业管理用房改变用途所得收益归属问题、园区公共部位、共用设施设备正常使用风险、园区1号楼外墙抹灰脱落高空坠物、消防系统大修、屋面防水老化启动应急维修资金维修、园区启动住宅专项维修资金维修消防系统、园区启动住宅专项维修资金维修外墙的问题分别发函给园区业委会或和平区太原街道办事处。 原告华润物业公司自2017年11月18日起为涉案房产所在园区提供物业服务，现被告张树尧未缴纳2017年11月18日至2019年10月31日期间的物业服务费，故原告起诉至法院。 上述事实，有房屋电子登记（簿）查询证明、枫景名城小区业主委员关于设定物业收费标准的情况说明、枫景名城小区业主委员会公告（2017年第2期）、中标通知书、枫景名城物业服务合同、华润置地（沈阳）物业服务有限公司对枫景名城小区物业服务工作讨论汇报会、关于枫景名城高空高风险危险源告知函、关于枫景名城启动应急维修资金维修消防系统的告知函、关于枫景名城小区物业管理用房改变用途所得收益归属问题的提示函、关于枫景名城小区共用部位、共用设施设备正常使用风险的告知函、关于枫景名城1#楼外墙抹灰脱落高空坠物的函、关于枫景名城消防系统大修的提示函、关于枫景名城屋面防水老化启动应急维修资金维修的函、关于枫景名城小区启动住宅专项维修资金维修消防系统的函、关于枫景名城小区启动住宅专项维修资金维修外墙的函、原告及被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，涉案房产所在园区业主委员会即枫景名城小区业主委员会与的原告华润物业公司签订的《枫景名城物业服务合同》是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。被告张树尧系涉案房产业主，原告基于前述该物业服务合同为被告房产提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业管理费的权利，被告亦应按时履行给付原告物业服务费的义务。现被告未履行交费义务，应承担民事责任，故对原告华润物业公司要求被告支付2017年11月18日至2019年10月31日期间的物业服务费的诉求，本院予以支持。 关于被告提出的原告提供的证据都是假的意见，庭审中，被告未提供相应证据对前述证据的真实性予以否认，故对于被告的前述意见，本院不予采纳。 关于被告提出的原告并非华润物业的意见。庭审中，原告已提供加盖原告印章的营业执照、会议纪要及若干合同等证据，且会议纪要是在业委会、社区参与之下形成。前述证据足以证明其主体资格。故对于被告上述答辩意见，本院不予采纳。 关于被告提出的电梯需排队使用的问题。庭审中，被告虽提供了相应证据对其主张予以证明，但依据《中华人共和国物权法》第七十九条之规定，电梯系共有设施；依据《辽宁省物业管理条例》第七十四条第三款、第四款之规定，“保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同约定承担。”“电梯、消防等涉及人身、财产安全并有特定要求的设施设备，应当按照有关法律、法规规定，由共有人或者实际管理人履行管理义务，委托专业机构定期维修和养护，确保使用安全。”本院认为，首先，现有证据证明原告在电梯运营过程中确实存在能耗、维修、保养等支出；其次，原告在2017年即已通过会议纪要形式与涉案园区业委会、园区所在社区确认了电梯现状及维修方式。该约定对于业主具有约束力；最后，现有证据可以证明原告已就现有情况采用购买保险、委托维修保养、启动维修基金等方式予以应对。故，对于被告的答辩意见，本院不予采纳。 关于被告提出的物业服务不达标的意见。本院认为，物业服务是依合同约定针对园区多项目、不间断的服务。原告提供的现有证据可证明原告以分包保洁、绿化、环卫清掏、电梯维护及运营保险、广告补贴物业服务支出、包干服务并获取定额酬金等方式履行物业服务。业主不能仅依据个别部位、个别时间出现的瑕疵作为拒缴物业服务费的理由，也不能以不同主体在不同时间、不同情况下签订的不同约定来衡量评价现有约定。故对于被告的上述答辩意见，本院不予采纳。 关于被告提出电梯没有监控录像、进驻时虚假承诺、未公布物业合同及收支账目的意见。本院认为，首先，庭审中被告未提供证据对其主张予以证明；其次，现有证据能够证明，原告已采用书报架公示物业服务报告的方式履行公示义务；最后，原告在2017年即已通过会议纪要形式与涉案园区业委会、园区所在社区确认了园区现状、原告应承担的义务。该约定对于业主具有约束力。故对于上述答辩意见，本院不予采纳。 关于被告提出的园区蓄水池垃圾成堆、水质不达标的问题。庭审中，虽然被告提供了相应证据予以证明，但依据《辽宁省物业管理条例》第十五条之规定，“新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；验收合格后，建设单位应当将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。已投入使用的设施设备及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的，物业行政主管部门应当组织专业经营单位按照国家有关规定进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收；验收不合格的，由市、县人民政府组织相关单位整改合格后，专业经营单位应当接收。移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其维修、养护、更新和改造等费用，由专业经营单位依法承担，不得从物业服务费和住宅专项维修资金中列支。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。”本院认为，首先，供水系专项经营项目且有相应的行政主管机关。蓄水池的维护、管理及水质是否达标，并非民事案件审查范围；其次，原告在2017年即已通过会议纪要形式与涉案园区业委会、园区所在社区确认了供水、供电、消防设施现状及原告应承担的义务。该约定对于业主具有约束力。故对于被告上述答辩意见，本院不予采纳。 关于被告需要支付的物业服务费的数额问题。《中标通知书》和《枫景名城物业服务合同》中均约定物业服务费住宅收费标准为2.1元/平方米/月（含电梯费），被告张树尧若认为原告华润物业公司提供的物业服务与该收费标准不相符合，可向园区业主委员会反映，由业委会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由被告自己单独判定，亦不能成为被告不交或少交物业服务费的理由。故被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为8,836.15元（179.56平方米×2.1元/平方米/月×23个月13天），原告主张该期间的物业服务费为8,834.96元，不违反我国相关法律、法规的规定，故本院予以支持。 另外，需要强调的是：一个园区环境的良好与否与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。原告作为涉案园区的物业服务单位，应当根据法律规定、合同约定乃至力所能及的范围，积极主动履行自己的职责；被告作为涉案园区的业主之一，应明确不同的民事主体、不同的约定以及不同机关的权力义务，在按照法律规定和合同约定履行自己的义务同时，采用正确的方式、向正确的对象维护自身合法权利。拒缴物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，也会损害其他已缴费业主的利益。原、被告双方应换位思考并加强沟通，互相尊重与理解，共同努力，以提升园区、房产品质、提高服务品牌口碑。 综上所述，依照《中华人共和国物权法》第七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条，《辽宁省物业管理条例》第十五条，《辽宁省物业管理条例》第七十四条之规定，判决如下： 被告张树尧于本判决生效后十日内给付原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司2017年11月18日至2019年10月31日期间的物业服务费8,834.96元。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告张树尧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员  李东皞 二〇二〇年五月十五日 书记员  黄 妍 判决所依据的相关法律规定 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人共和国物权法》第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 《辽宁省物业管理条例》第十五条新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；验收合格后，建设单位应当将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。 已投入使用的设施设备及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的，物业行政主管部门应当组织专业经营单位按照国家有关规定进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收；验收不合格的，由市、县人民政府组织相关单位整改合格后，专业经营单位应当接收。 移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其维修、养护、更新和改造等费用，由专业经营单位依法承担，不得从物业服务费和住宅专项维修资金中列支。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。 《辽宁省物业管理条例》第七十四条建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限，承担保修责任。物业服务企业对业主专有部分和共用部位、共用设施设备保修期内出现的质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。 建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业、业主可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法监管。 保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同约定承担。 电梯、消防等涉及人身、财产安全并有特定要求的设施设备，应当按照有关法律、法规规定，由共有人或者实际管理人履行管理义务，委托专业机构定期维修和养护，确保使用安全。