济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初10184号 原告：高成娥，女，1979年10月18日出生，汉族，无业，住济南市 委托诉讼代理人：彭天志，山东融平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林昱宏，山东融平律师事务所实习律师。 被告：济南美寓物业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：尹某某，执行董事兼总经理。 被告：付莹，女，1989年5月17日出生，汉族，济南美寓物业管理有限公司股东，住山东省新泰市。 原告高成娥与被告济南美寓物业管理有限公司（以下简称美寓物业公司）、付莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高成娥及其委托诉讼代理人彭天志、林昱宏到庭参加了诉讼，被告美寓物业公司、付莹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高成娥向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告美寓物业公司与原告签订的房屋出租委托合同，并将房屋交还原告；2.判令被告美寓物业公司向原告支付租金7500元及逾期违约金225元（暂自2019年8月23日计算至2019年11月23日，实际计算至交还房屋之日）；3.判令被告美寓物业公司向原告支付违约金3万元；4.判令被告付莹在未缴出资范围内承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月21日，被告美寓物业公司与原告签订了房屋出租委托合同，约定原告将其位于济南市历下区山大路197号房屋委托给甲方出租、管理，月租金为2500元，被告美寓物业公司应于2019年8月23日向原告支付第一次租金7500元；合同还约定逾期支付房租，每逾期一日按日租金额的3%承担逾期金，被告违约应向原告支付合同约定的当年租金总额作为违约金。原告于2019年7月21日即按合同约定，将已装修好、能随时入住的房屋交付给被告，但被告至今未按合同约定向原告支付租金，且被告作为专业的房屋出租管理经纪公司，因其自身原因，大范围拖欠委托方房屋租金，甚至拖欠其员工工资。原告多次与被告美寓物业公司股东、经营负责人付莹催要租金，被告先以各种理由推脱，之后更是不接电话，玩失踪。被告的行为已经严重损害到原告的合法权益，被告也以实际行动证明及严重不诚信。 美寓物业公司、付莹未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 高成娥与案外人陈某系夫妻关系。涉案房屋坐落于济南市历下区山大路197号，所有权登记在高成娥名下。 2019年7月21日，高成娥（委托人、甲方）与美寓物业公司（房屋管理机构、乙方）签订《济南市房屋出租委托合同》，约定：甲方将房屋委托乙方进行管理并同意乙方在进行房屋出租时提供经纪服务，甲方授权乙方代甲方管理出租房屋给予出租事项有关的联络接洽等事宜，甲方同意乙方在房屋出租时与房屋使用人签署与该房屋出租使用相关的法律文件；委托期限自2019年8月23日至2022年8月22日，委托代理期限可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同租金标准一致，其中2019年7月23日至2019年8月22日为免租期；甲方于2019年7月22日前将房屋交付给乙方，并签订《物业交接清单》（见附件一）；第一年租期为2019年8月23日至2020年8月22日，每次具体付款日期：第一次：2019年8月23日，金额7500元；第二次：2019年11月23日，金额7500元；第三次：2020年2月23日，金额7500元；第四次：2020年5月23日，金额7500元；第二年租期为2020年8月23日至2021年8月22日，每次付款具体日期……（以此类推）；乙方应当在委托期及延长期满后三个工作日内，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备（含家具家电），依照《房屋设施清单》交还给甲方，正常使用房屋及附属设施、设备（含家具家电）而引起的自然损耗，乙方不承担责任；甲方同意乙方对房屋进行改造、装修，合同期满时乙方将房屋交还甲方，不再对房屋进行拆除、改造或破坏；乙方就受托甲方出租房屋作出以下承诺，并承担因不履行承诺而引起的法律责任和经济损失：依照本合同的约定按期足额支付房租……；乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付日租金3%的违约金（银行系统故障、节假日除外）；合同期内，乙方违约则向甲方支付本合同约定当年租金总额作为违约金。合同第九条约定，有下列情况之一的，甲乙双方可以变更或者解除合同，房屋租金按实际使用时间计算，剩余所有乙方缴纳的费用，甲方须在解除合同后的当日内退还乙方，乙方有权取走乙方配置设施及物品。（1）甲乙双方协商一致的；（2）不可抗力的因素致使本合同不能继续履行的；（3）依照房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的（甲方应提前45天书面通知乙方）。高成娥在“委托人（甲方）签章”处签名、捺印，美寓物业公司在“房屋管理机构（乙方）签章”处加盖公章，“经办人（签章）”处由李钦越签名、捺印。上述合同签订后，高成娥与美寓物业公司办理了涉案房屋的交接手续，高成娥、美寓物业公司的经办人李钦越分别在《物业交接清单（附件一）》上签名、捺印。 后，美寓物业公司（甲方）与案外人胡某（乙方）签订《美寓物业房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给胡某使用，租期自2019年7月24日至2020年7月23日止，住宿费2600元/月，付款方式为12月一付。同时，合同载明的收款账户为“历下区：交通银行（济南槐荫支行）付莹；历城区：兴业银行（济南燕山支行）付莹”，并约定“需要特别提示您的是：除公司以上账号外，其他转账账户视为无效打款，转账成功后，为避免无法查询您的转账，请将转账银行、转账金额及转账人姓名和时间告知您的转账管家”。另，2019年7月美寓物业公司与案外人朱某某签订《美寓物业房屋租赁合同》，将天泰山大e号A栋1单元2405租赁给朱某某，并约定朱某某将租金等费用支付至前述付莹名下银行账户。2019年7月16日，朱某某将租金33000元转至付莹名下银行账户。 因美寓物业公司未按合同约定支付租金，2019年11月10日高成娥向美寓物业公司作出《解除合同通知函》，载明：“……我于2019年7月21日即按合同约定，将已经装修好、能随时入住的房屋交付给贵司，2019年8月23日贵司未按约定支付我租金，后我多次向贵司催要租金，也多次联系贵司负责人付莹催要，但贵司在我多次催要下，拒绝履行合同义务，现在也不接电话，玩失踪；且贵司作为专业的房屋出租管理经纪公司，已无力经营，大范围拖欠委托方房屋租金。鉴于贵司迟延履行主要债务，经我多次催告后在合理期限内仍不履行支付租金义务，我在此郑重通知贵司：1、解除贵司与我签订的《房屋出租委托合同》，将房屋交还于我；2、接函二日内支付拖欠我的租金，并承担违约责任。”2019年11月13日，高成娥通过EMS向付莹、尹某某邮寄了《解除合同通知函》，邮件于2019年11月15日经物业签收。2019年11月15日高成娥与付莹的通话记录显示：付莹：那个是这样子，高姐，年前我这边给你回款，确实我答应你的事我办不到；……高成娥：你收了人家一年的钱，人家到现在在里面住着；付莹：这样吧，姐，咱两个共同来使劲，把租客给弄出去；……高成娥：我们今天给你的快递你看到了吧，快递解除合同；付莹：我看到了都，那个通知……。 另查明，美寓物业公司于2017年11月29日注册成立，股东为尹某某（执行董事兼总经理）、付莹（监事），认缴出资金额分别为10万元、90万元，认缴出资日期均为2048年1月1日。 本院认为，美寓物业公司、付莹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证和质证的权利，对相关事实的认定，应以高成娥的陈述及其提供的证据为依据。本案中，高成娥与美寓物业公司签订的《济南市房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。对于该份合同，双方均应严格依约履行。合同签订后，高成娥依约将涉案房屋交付美寓物业公司，但美寓物业公司至今未向高成娥支付租金，已构成严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，高成娥有权解除涉案《济南市房屋出租委托合同》。关于合同解除时间，高成娥向美寓物业公司的法定代表人尹某某及监事付莹均邮寄了《解除合同通知函》，邮件于2019年11月15日签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本院认定涉案《济南市房屋出租委托合同》于2019年11月15日依法解除。因此，高成娥要求解除其与美寓物业公司签订的房屋出租委托合同并返还房屋，理由正当，证据充分，本院应予支持。 关于欠付租金数额，根据合同约定，美寓物业公司应于2019年8月23日向高成娥支付2019年8月23日至2019年11月22日期间的租金7500元（即2500元/月），至今未付，因涉案《济南市房屋出租委托合同》于2019年11月15日依法解除，故美寓物业公司应向高成娥支付2019年8月23日至2019年11月15日期间的租金6916.67元。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。截至法庭辩论终结时，涉案房屋仍处于美寓物业公司的实际占有、控制中，在涉案《济南市房屋出租委托合同》经本院判决确认解除后，美寓物业公司应将涉案房屋返还给高成娥，并向高成娥支付自2019年11月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。本案中，高成娥虽未直接主张房屋占有使用费，但其所诉请的2019年11月16日起至实际返还涉案房屋之日止的租金，实质上应为房屋占有使用费。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，高成娥要求美寓物业公司按照双方合同约定的租金标准2500元/月支付自2019年11月16日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费，并无不当，本院予以支持。 对于高成娥诉请的逾期违约金225元（暂自2019年8月23日起计算至2019年11月23日止，实际计算至交还房屋之日止）及违约金3万元，美寓物业公司未按合同约定时间向高成娥支付租金，构成违约，依照合同约定应向高成娥支付相应的违约金。虽然双方合同约定“乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付日租金3%的违约金（银行系统故障、节假日除外）；合同期内，乙方违约则向甲方支付本合同约定当年租金总额作为违约金”，但是该违约金过分高于高成娥所遭受的实际经济损失，故本院依法对违约金标准予以调整。根据公平原则及诚实信用原则，结合合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，本院酌定美寓物业公司向高成娥支付违约金（以欠付租金6916.67元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2019年8月23日起计算至实际给付之日止）；对于超出部分，本院不予支持。 关于付莹是否应在未缴出资范围内对美寓物业公司的上述债务承担连带清偿责任，根据高成娥提交的2份《美寓物业房屋租赁合同》，虽然合同是以美寓物业公司的名义与房客所签订，但合同中明确约定房客将租金付至付莹个人名下银行账户，而非美寓物业公司名下的银行账户，据此可以认定美寓物业公司与付莹之间存在资金混同、财务管理不作清晰区分的财产混同情形，构成公司人格与股东人格的混同。因此，高成娥要求付莹在未缴出资范围内对美寓物业公司的上述债务承担连带清偿责任，证据充分，理由正当，本院予以支持。 窗体底端 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 确认原告高成娥与被告济南美寓物业管理有限公司2019年7月21日签订的《济南市房屋出租委托合同》于2019年11月15日依法解除； 被告济南美寓物业管理有限公司将坐落于济南市历下区山大路197号天泰中心房地产开发项目A栋楼2324室[鲁（2019）济南市不动产权第0242125]返还给原告高成娥，于本判决生效之日起三十日内执行； 被告济南美寓物业管理有限公司支付原告高成娥拖欠的自2019年8月23日起至2019年11月15日止的租金6916.67元，于本判决生效之日起十日内执行； 被告济南美寓物业管理有限公司支付原告高成娥房屋占有使用费（按照2500元/月的标准，自2019年11月16日起计算至实际返还房屋之日止），于本判决生效之日起十日内执行； 被告济南美寓物业管理有限公司原告高成娥支付违约金（以欠付租金6916.67元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2019年8月23日起计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起十日内执行； 被告付莹对上述第三至第五项债务在未缴出资范围内承担连带清偿责任； 驳回原告高成娥的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费740元，由被告济南美寓物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  闫 云 人民陪审员  田相英 人民陪审员  张照萍 二〇二〇年五月十一日 书 记 员  亓 瑞