河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1522民初5610号原告：胡宗旺，男，1968年2月23日出生，汉族，住光山县。委托诉讼代理人：李朝新，河南通冠律师事务所律师。被告：河南锦鸿升置业有限公司（原河南景峰置业有限公司光山分公司），住所地光山县城海营街光州路。统一社会信用代码：91411522079403522F。法定代表人：陆永勇，总经理。委托诉讼代理人：王建，河南人天律师事务所律师。原告胡宗旺与被告河南锦鸿升置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡宗旺及其委托诉讼代理人李朝新、被告河南锦鸿升置业有限公司（以下简称“锦鸿升公司”）的法定代表人陆永勇及其委托诉讼代理人王建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡宗旺起诉称：1、判令被告交付锦鸿·康泰城×号楼×单元南16层西户115平方米房屋一套；×号楼×单元南25层126平方米房屋一套；×号楼×单元南××层126平方米房屋一套。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：锦鸿升公司开发楼盘发包给河南巨力建筑工程有限公司建筑施工。施工前双方约定，胡宗旺等作为乙方必须购买锦鸿升公司开发楼盘的17套住房，每平方米3800元，总价款8850200元。2015年补签施工合同又确认，该款作为支付款项已经抵付完毕，被告无条件办理相关售房手续。该开发楼盘×号楼×单元南16层西户115平方米房屋一套、×号楼×单元南25层126平方米房屋一套、×号楼×单元南××层126平方米房屋一套，共三套房屋抵付给胡宗旺。原告将×号楼×单元南16层西户115平方米房屋一套出售给胡某，将×号楼×单元南××层126平方米房屋一套出售给韩某。由于被告拒不交付房屋，导致胡某、韩某反悔。事后，原告要求被告交房，被告不履行交房义务。为维护原告合法权益，特具状起诉。被告锦鸿升公司答辩称，1、原告不是案涉房屋的所有权人，与被告不存在房屋买卖合同关系，无权以自己的名义要求被告交付房屋并办理相关购房手续，其原告主体资格不适格。本案诉争的《建筑施工合同》的当事人是锦鸿升公司和河南巨力建筑工程有限公司，胡宗旺不是该合同的一方当事人。如果原告认为自己是该项目的实际施工人，也需要另案诉讼来依法确认。即便如此，因其不具备建筑施工资质而借用河南巨力建筑工程有限公司的施工资质，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条的规定，该施工合同依法应当被认定为无效合同，原告只能在工程验收合格后要求被告参照该施工合同约定来履行支付工程款的义务。被告与河南巨力建筑工程有限公司2015年签订的《建筑施工合同》第七条关于“付款办法”的约定及合同附件《选房确认书》，因不满足《商品房销售管理办法》第十六条关于商品房买卖合同必须具备的主要条款的规定，不能等同于正式的商品房买卖合同。施工合同中以房屋抵付部分工程款仅仅是双方约定的一种支付工程款的方式，现河南巨力建筑工程有限公司与被告施工合同纠纷案件正在重审过程中，双方没有最终结算，也没有任何合同条款或其他证明显示房屋作为支付工程款已经抵付完毕。因此，不能凭此确定双方形成房屋买卖关系。作为合同附件的《选房确认书》，因为原告等实际施工人身份没有依法认定，不能作为合同一方当事人，且该确认书上显示的房屋总套数与合同中不一致，各人所选房屋并不明确，其中分配给原告的房屋是后期手写勾画的，且均是他们内部自行分配的结果，与被告签字当时的内容明显不一致，并没有最终得到被告确认，双方后期也没有就此签署任何结算和确认文件。2、原告提供的案外人胡某、韩某签订的《预定协议》，甲方仍然是锦鸿升公司，胡宗旺仅是作为甲方的销售代表签字，不是一方当事人。即使该协议在实际履行中存在是否有效、是否实际履行合同根本义务纠纷，也是锦鸿升公司与胡某、韩某的问题，与原告毫无关系。且该协议只是一个意向性约定，没有法律关于商品房买卖合同房屋总价款主要内容的约定，被告没有收到任何房款，不能等同于正式的购房合同。3、本案实质上是建筑施工合同纠纷，被告与河南巨力建筑工程有限公司因该施工合同纠纷已诉至法院，该案目前已由河南省高级人民法院裁定发回信阳市中级人民法院重审，现正在审理过程中。在工程实际施工人、已实际完成的工程量、价款支付等基本事实的诉争没有依法解决的情况下，案涉房屋的所有权人仍然是锦鸿升公司，无论是河南巨力建筑工程有限公司还是原告均无权将房屋出售给任何第三人，也不得重复起诉要求被告履行部分合同义务。综上，法院依法驳回原告的诉求或终止本案的审理。原告胡宗旺向本院提交了下列证据材料：1、胡宗旺的身份证复印件，证明胡宗旺属于合法的诉讼主体资格。2、建筑施工合同复印件、胡某和韩某的《预定协议》复印件、2016年元月22号和2016年5月20号潘某某证明，证实有18套房屋抵扣工程款的事实，且该房屋抵扣工程款已经抵扣完毕及×号楼×单元南16层西户115平方米房屋一套、×号楼×单元南25层126平方米房屋一套、×号楼×单元南××层126平方米房屋一套抵扣给胡宗旺。3、光山县人民法院（2019）豫1522民初4499号民事判决书复印件，证实被告应当将锦鸿·康泰城×号楼×单元南16层西户115平方米房屋一套、×号楼×单元南25层126平方米房屋一套、×号楼×单元南××层126平方米房屋一套交付给胡宗旺。4、光山县人民法院（2017）豫1522民初429号民事调解书，证明本案案件事实的存在。5、潘某某等人的证明材料，证明三套房屋抵付给了原告。被告锦鸿升公司向本院提交了下列证据材料：1、锦鸿升公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证，证明诉讼主体资格。2、建筑施工合同，证明原告不是施工合同承包方，无权以自己的名义起诉被告按照合同履行支付工程款等义务；依照合同约定，以房屋抵付部分工程款只是双方约定的一种付款方式，不能等同于房屋买卖合同，双方没有最终结算该款项是否抵付完毕。3、选房确认书，证明签订施工合同时，经被告负责人陆永勇签字认可作为合同附件的选房确认书与原告举证的内容明显不一致，确认书左边显示的结算总面积及房屋总价款是后期原告等人自己写上去的，相应房号后对应的原告名字也是其自己后期写的，该结算数据及房屋的分配均是原告等人的内部私下行为，被告并不知情，也不认可。原告不是主合同的当事人，该确认书的内容具有不确定性，不能认为是合同双方进行房屋买卖的一种合意。确认书上显示的房屋数量18套，与施工合同不一致，结合被告与河南巨力建筑工程有限公司建筑施工合同纠纷一案正在重审，更进一步印证了双方没有就工程款最终结算完毕，以房屋抵付工程款并没有抵付完毕。4、信阳中院民事判决书，河南省高院民事裁定书。证明施工合同的承包方河南巨力建筑工程有限公司与被告锦鸿升公司建筑施工合同纠纷一案由高院裁定发回信阳中院重新审理，案件正在审理过程中，双方对施工合同的实际施工人、已实际完成工程量、已支付工程款等基本事实没有最终认定，也没有达成最终结算意见。本案诉争的标的仅仅是施工合同总标的的一部分，依法不得重复起诉，也不宜重复审理。河南巨力建筑工程有限公司与锦鸿升公司建筑施工合同纠纷一案的审理结果对本案有直接的影响，对本案依法应当中止审理或者驳回。被告锦鸿升公司对原告胡宗旺向本院提交证据质证意见为，1、原告身份证复印件真实性无异议，但证明目的不认同，胡宗旺不是本案适格的诉讼主体身份。2、建筑施工合同真实性、合法性、关联性均无异议。对证明目的有异议，胡宗旺不是合同一方当事人，不能凭此合同要求一方履行合同义务。3、对选房确认书上陆永勇的签字没有异议，但该选房确认书不是双方签订建筑合同时作为附件使用。陆永勇签字认可作为合同附件的选房确认书与原告举证的内容明显不一致。4、对潘某某、胡正康的两份证明真实性、关联性均不认可，涉案房屋的所有权依然归被告所有，胡正康没有权利出具房屋产权归属的证明。5、对4499号民事判决书形式上、真实性、合法性没有异议，对判决结果不认可，判决事实错误，此案也在再审过程中。原告胡宗旺对被告锦鸿升公司向本院提交证据质证意见为，营业执照和法定代表人身份证的真实性无异议。施工合同是真实的，但是本案原告作为现场施工人是客观存在的；约定抵付的工程款已经抵付完毕；选房确认书真实，由现场施工人内部自行分配，被告对原告内部行为认可，光山法院4499号判决也确认。对信阳中院判决书和高院裁定书原告予以认可。信阳中院判决书第8页第9行，其答辩已经支付的工程款包括以房抵付工程款，视为被告的自认行为。同时在该判决书第15页，对锦鸿升付款141万元，18套房屋抵付款含在8102440元中，以房抵付工程款已经抵付完毕。在信阳中院民事判决书中被告已经自认抵付完毕，在判决书第13页第6行，合同签订后胡宗旺等人作为施工的股东开始组织施工，说明本案原告是现场的施工人，被告的举证不能达到其证明目的。本院根据当事人的陈述以及本院认定的证据，认定下列事实：锦鸿升公司开发经营光山县锦鸿·康泰城（熊弄）棚户区改造项目。2014年4月25日，胡宗旺与案外人潘某某、赵某某等8人挂靠光山县城建建筑安装工程有限公司（简称光山城建公司），与锦鸿升公司签订《建筑施工合同》，约定锦鸿升公司将1#楼主楼全部工程以包工包料的形式发包给光山城建公司施工。胡宗旺与案外人潘某某、赵某某、谢文虎等8人出资作为1#楼实际施工人施工。后因光山城建公司建筑资质证被吊销，2015年5月23日锦鸿升公司(甲方)与河南巨力建筑工程有限公司（乙方）签订《建筑施工合同》，该合同与2014年4月25日1#楼的建筑施工合同内容大致相同，胡宗旺与案外人潘某某、赵某某等8人出资作为实际施工人,河南巨力建筑工程有限公司在合同尾页处签章注明“河南巨力建筑公司作为鉴证方督促现场负责人履行本合同的所有条款。”《建筑施工合同》第七条约定：乙方必须购买十七套住宅房，总面积2329平方米，全部按3800元/㎡计算房款，总价款8850200元，如需按揭贷款，甲方必须无条件办理；房款的扣除，依据甲方付乙方工程款比例分期分批抵扣，如主体结构封顶付总工程款55%，依次类推，楼号、房号作为附件二附后。2014年11月，锦鸿升公司法定代表人陆永勇与实际施工人潘某某、赵某某、胡宗旺签订《选房确认书》，将17套房屋的楼层、面积确认给潘某某、赵某某、胡宗旺等人。之后，潘某某、赵某某、胡宗旺内部将17套房屋调配，×号楼×单元南16层西户115平方米房屋一套、×号楼×单元南25层126平方米房屋一套、×号楼×单元南××层126平方米房屋一套抵扣给胡宗旺。胡宗旺联系将×号楼×单元南16层西户115平方米房屋一套出售给胡某，将×号楼×单元南××层126平方米房屋一套出售给韩某，因房屋交付发生争议，胡某、韩某反悔不同意购买房屋。之后，原、被告协商交房未果，遂引起本案诉讼。另查明：河南巨力建筑工程有限公司及胡宗旺等第三人起诉锦鸿升公司建设工程施工合同纠纷一案，由河南省高级人民法院发回重审，信阳市中级人民法院（2019）豫15民初1号民事判决书（第19页）认定：“锦鸿·康泰城1号楼及地下室工程建筑面积为37110.5平方米，锦鸿升公司实际支付巨力建筑公司及第三人工程款2851.357656万元（包含锦鸿升公司于2014年11月10日以18套房屋抵付工程款860.244万元）”。本案原、被告对该判决认定的上述事实无异议；还认可实际支付的工程款2851.357656万元在诉讼请求之外。本院认为，1、关于胡宗旺的原告主体资格。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十四条、第二十五条均规定了实际施工人制度；《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条对实际施工人垫资作出了规定。胡宗旺等8人作为锦鸿·康泰城1号楼的实际施工人并出资，不违反上述司法解释的规定，胡宗旺等8人与锦鸿升公司形成施工合同关系。《建筑施工合同》第七条约定用1号楼的17套房屋抵付工程款，锦鸿升公司法定代表人陆永勇与实际施工人潘某某、赵某某、胡宗旺签订《选房确认书》，将17套房屋的楼层、面积确认给潘某某、赵某某、胡宗旺等人，并且承诺如需按揭贷款无条件办理，是当事人的真实意思表示，对本案的原、被告有约束力，当事人应按《选房确认书》的约定履行。潘某某、赵某某、胡宗旺等人将17套房屋内部调配，没有损害锦鸿升公司的合法权益，该行为有效。据此，胡宗旺具备本案原告的主体资格,形成对锦鸿·康泰城×号楼×单元南16层西户115平方米房屋一套、×号楼×单元南25层126平方米房屋一套、×号楼×单元南××层126平方米房屋一套享有所有权的基础法律关系。2、本案是否重复起诉。信阳市中级人民法院（2019）豫15民初1号民事判决书，认定锦鸿升公司实际支付河南巨力建筑工程有限公司及第三人工程款2851.357656万元中包含18套房屋抵付工程款860.244万元。本院认定不是重复起诉。综上，原告胡宗旺诉请判决被告锦鸿升公司交付锦鸿·康泰×号楼×单元南16层西户115平方米房屋一套、×号楼×单元南25层126平方米房屋一套、×号楼×单元南××层126平方米房屋一套，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百八十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条、第二十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：被告河南锦鸿升置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡宗旺交付锦鸿·康泰城×号楼×单元南16层西户115平方米房屋一套、×号楼×单元南25层126平方米房屋一套、×号楼×单元南××层126平方米房屋一套。案件受理100元，由被告河南锦鸿升置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘忠焰人民陪审员  吕述运人民陪审员  雷莹莹二〇二〇年五月二十九日书 记 员  李 玮