内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0602民初1017号 原告：王某，现住内蒙古鄂尔多斯市，公民身份证号码×××。 委托诉讼代理人：边某，系内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。 被告:鄂尔多斯市凯创房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码XXXXX。 法定代表人：胡某。 委托诉讼代理人:刘某。 原告王某与被告鄂尔多斯市凯创房地产开发有限责任公司（以下简称凯创房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某委托诉讼代理人边某及被告凯创公司委托诉讼代理人刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2011年11月1日签订的《商品房买卖合同》已经于2017年6月16日解除；2、判决被告鄂尔多斯市凯创房地产开发有限责任公司返还原告王某购房款663528元；3、判决被告鄂尔多斯市凯创房地产开发有限责任公司支付原告王某自2012年11月1日起至2017年6月15日止的资金占用损失175602.68元；4、判决被告鄂尔多斯市凯创房地产开发有限责任公司支付原告王某自2017年6月16日起至2020年4月1日止的利息89299.81元（以663528元为基数，自2017年6月16日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20至2020年4月21日，按照中国人民银行同业拆借利率计算）；5、判决被告鄂尔多斯市凯创房地产开发有限责任公司支付违约金13270.56元；6、判决被告鄂尔多斯市凯创房地产开发有限责任公司承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2011年11月11日原被告签订了《商品房买卖合同》，依该合同约定，被告将其开发建设的位于东胜区凯创城市××楼房屋出卖给原告，建筑面积为177.43平方米，房屋总价款为1623528元，首付663528元，剩余购房款960000元，被告承诺以给办理购房按揭贷款的方式支付。合同签订后，原告按约支付被告购房首付款663528元，可被告既未给原告办理购房按揭贷款，也未按照约定向原告交付房屋，无奈原告于2017年3月14日书面催告被告交付房屋，可被告仍未交付。原告的合同目的已无法实现，根据相关法律规定，原告遂于2017年6月16日向被告送达了《解除合同通知书》，与被告解除了《商品房买卖合同》，被告至今未返还已付购房款。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判如所请。 被告凯创房地产公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，原告请求不符合法律规定。1、原告的解除不符合法律规定，对被告不发生解除合同的法律效力：一是如果原告是按照《商品房买卖合同》的约定与被告解除《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原告向被告送达《解除合同通知书》时已超过法定除斥期间；二是如果原告适用法定解除，原告的解除同样不符合法律规定，因为被告的逾期交房，非被告主观原因所致，而是因鄂尔多斯市近些年来的高利贷危机、经济的大环境不好所致，且原告的合同目的完全可以实现，今年房屋就能交付；三是如果原告是因为贷款的原因解除《商品房买卖合同》，那么未能办理贷款的责任更不在被告，因为当时在签订《商品房买卖合同》时，办理贷款的银行工作人员就驻扎在被告的售楼部，是原告自己不提交贷款资料，不申请办理贷款。2、因原告的解除对被告不发生解除的法律效力，《商品房买卖合同》应当继续履行，被告不应返还原告已付购房款。3、即使原告的解除有效，原告的利息请求也没有事实和法律依据。 本院经审理认定如下： 原被告于2011年11月1日签订了《商品房买卖合同》（合同编号为2011-0039077号），约定原告从被告处购买东胜区凯创城市房屋，建筑面积为177.43㎡，单价9150.24元∕㎡，房屋总价款为1623528元。该合同第六条第三项约定，签订合同时，买受人（原告）付清首付款，即人民币663528元，剩余房款即人民币960000元由银行按揭贷款提供。该合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如遇不可抗力不能履行合同的，双方协商解决。该合同第九条第二项约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。该合同第十条约定，买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。 另查明，原告于2011年7月9日、2011年11月1日向被告支付了购房首付款659927元、3601元，合计663528元，余款未办理银行按揭贷款。被告未按照《商品房买卖合同》约定的时间向原告交付验收合格的房屋，至庭审辩论终结前仍未交付房屋，案涉房屋也未取得竣工验收备案表。原告于2017年3月14日通过内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市天骄公证处向被告送达了《催告通知书》，于2017年6月16日向被告送达了《解除合同通知书》，解除的主要理由为被告已严重逾期交付房屋致使合同目的不能实现。被告收到《解除合同通知书》后未请求法院确认解除合同的效力。 以上事实有原告提交且经被告质证对真实性无异议的《商品房买卖合同》（合同编号：2011-0039077）、收据、（2017）鄂天证内民字第262号、第767号公证书及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告于2017年6月16日向被告送达的《解除合同通知书》能否发生解除合同的效力？二、被告应否向原告返还购房款、支付资金占用损失、利息及违约金？ 关于争议焦点一，被告辩称，原告向被告送达《解除合同通知书》时已超过法定除斥期间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方合同约定2012年10月31日前交房，逾期60日原告有权解除合同，该约定属于约定解除权，受一年除斥期间的限制。原告没有在约定期间行使约定解除权，其约定解除权消灭。但，如因一方履行不能，致使合同目的不能实现，守约方的法定解除权不受除斥期间的限制。被告虽称2020年8月30日之前就能够交付案涉房屋，但合同约定的交付时间为2012年10月31日前，逾期交房长达七年之久，被告经催告后在合理期限内仍未交付案涉房屋，且案涉房屋至今未取得竣工验收备案表，未达到法定及约定交付条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，被告逾期交房行为已属履行不能，双方合同目的已然无法实现，符合法定解除条件，故对被告上述抗辩意见本院不予采信。 被告辩称，未办理贷款责任不在被告，是原告未提交相关手续，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。本案中，双方当事人对案涉房屋未能办理按揭贷款的事实无异议，现无证据证明不能办理按揭贷款是原被告双方何方原因，应认定为不可归责于当事人双方的事由未能办理按揭贷款，原告有权解除合同。原告于2017年6月16日向被告送达了《解除合同通知书》，被告未在合理期限内请求法院确认解除合同效力后，该《解除合同通知书》已经发生法律效力，故案涉合同已于2017年6月16日解除。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失之规定，合同解除后，被告应返还原告购房款663528元，原告诉请的利息应从合同解除之日即2017年6月16日起算，原告诉请自2012年11月1日起至2017年6月15日止的资金占用损失无法律依据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第九条第二项约定，原告诉请按照已付款即663528元的2%计算的违约金13270.56元符合法律规定，本院予以支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第二十三条之规定，判决如下： 一、原告王某与被告鄂尔多斯市凯创房地产开发有限责任公司于2011年11月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2011-0039077号）于2017年6月16日解除； 二、被告鄂尔多斯市凯创房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日之内返还原告王某购房款663528元； 三、被告鄂尔多斯市凯创房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日之内支付原告王某利息（以663528元为基数，自2017年6月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至2020年4月1日止，以全国银行同业拆借中心公布的同类贷款市场报价利率计算）； 四、被告鄂尔多斯市凯创房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日之内支付原告王某违约金13270.56元； 五、驳回原告王某的其他诉讼请求。 案件受理费6542元、保全费5000元，由被告鄂尔多斯市凯创房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审判员  于立辉 二〇二〇年五月十九日 书记员  李艺璇 法条链接： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。