甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2020）甘08民终437号上诉人(原审原告):卫某，个体工商户，住甘肃省平凉市。被上诉人(原审被告):潘某，住甘肃省平凉市。被上诉人(原审被告):何某，住甘肃省平凉市。被上诉人(原审被告):平凉市崆峒区人民政府中街街道办事处。负责人：王某。委托诉讼代理人：李某。委托诉讼代理人：郭某。上诉人卫某因与被上诉人潘某、何某、平凉市崆峒区人民政府中街街道办事处（以下简称中街办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2019）甘0802民初4020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。卫某上诉请求：1.依法撤销原判，改判潘某、何某共同退还卫某转让费10000元，中街办事处对上述转让费承担连带责任；2.判令中街办事处退还卫某房屋押金3000元；3.一、二审诉讼费由潘某、何某、中街办事处承担。事实和理由：2016年10月21日卫某从何某、潘某处租的中街办事处的临街办公楼门面3号门面房一间，当时支付房屋转让费10000元，房屋押金3000元，几个月的房租3500元。2017年3月20日，卫某接到中街办事处的搬迁通知，后于2017年6月8日卫某就搬出去了，搬的时候中街办事处说是搬完以后就给卫某退3000元的押金，但是到现在还没有退。卫某去找何某、潘某要10000元的转让费，何某、潘某也没有给卫某退。潘某、何某辩称，潘某、何某租赁中街办事处门面房一间做广告材料生意。2016年6月由于潘某发生意外，致头部重伤，做了开颅手术，无力经营生意，准备关停。此时，卫某主动找到潘某、何某，愿意出10000元转让费要这个门面，当时潘某、何某告知卫某原合同还有5个月期限，只能转让原合同。在卫某同意的情况下，何某于2016年10月份将潘某、何某与中街办事处签订的原合同剩余部分转让给卫某。2016年12月26日，中街办事处发出通知，在合同期满后办事处要收回门面房作办公用。合同期满后中街办事处要求潘某、何某交回门面房，潘某、何某让卫某交回门面房，卫某拒不配合，多次协商后，卫某提出要潘某、何某赔付他28000元才肯交房，协商无果。卫某一直拖到合同期满两个月后，中街办事处强行收回门面房。此后，卫某多次打电话恐吓潘某，说如果不给钱就要告到潘某去坐牢。因潘某头部有伤，不敢受刺激，无奈之下潘某、何某拉黑了卫某的电话。此合同纠纷案中，潘某、何某明确告诉卫某转让合同的剩余部分，卫某自愿出的转让费，潘某、何某并没有再与卫某签订其他的转让协议，房屋到期后卫某拒不交房并提出无理要求。合同到期后中街办事处才收回的房屋，潘某、何某履行了与卫某的转让义务，并无过错。中街办事处辩称，中街办事处与潘某2016年4月8日签订的房屋租赁合同约定，此房不允许转租，如转租，立即收回房屋并不退房屋押金。2016年10月左右，中街办事处发现潘某承租的××街面房(由东向西)的门头名称、房屋内设备、经营人员均有变化，即向潘某电话询问是否将房屋转租了，答称“未转租，因她本人身体不适，由自家亲戚代为看护”。又询问店内经营人员卫某，此房是否是潘某转租给他的，并明确告知对方如果是转租的，潘某就构成合同违约，中街办事处将立即终止合同、收回房屋，并且按合同约定不退房屋保证金3000元，卫某答称“没有，是帮亲戚经营”。因怀疑潘某可能将房屋进行了转租，几天之后，中街办事处两名工作人员再次到店中询问是否从潘某手中转来的房屋，当时卫某答称“不要问我，要问什么去找和你签合同的人”，并不理会工作人员的善意提醒，且态度恶劣。之后中街办事处工作人员又去过店中3次，询问房屋是否转租一事，卫某均不予理睬，态度恶劣。期间中街办事处多次电话询问潘某是否将此房转租给了现经营人，回答均是否认。2016年12月中旬，中街办事处因办公用房紧张，口头告知各承租人，2016年签订的合同到期后不再续签合同，对东6号承租人潘某以电话告知。此后除潘某外其他各承租人合同到期后均先后交回承租房并结清房屋手续。2017年3月中旬，中街办事处电话联系潘某并强调合同于2017年3月31日到期，请务必在合同到期时搬离，不能影响中街办事处工作。至2017年4月3日,此房仍在正常营业，中街办事处工作人员再次到潘某承租的房屋内(当时卫某在店中)告知房屋租赁合同已到期，中街办事处要收回房屋，并告知卫某如继续占用此房屋，就属侵权行为，限两日内搬离，卫某回答仍然让找跟中街办事处签订合同之人，不要对他说交房的事。此后中街办事处多次给潘某打电话，但电话均无人接听。与卫某交涉，卫某拒不交房。后经中街办事处工作人员、执法中队多次与卫某交涉，才将该房屋收回，时间长达5个月。中街办事处与潘某签订的房屋租赁合同第八条第二款明确约定，未经中街办事处同意，承租方不得转租、转借所承租的房屋，否则不退房屋租赁押金3000元，并立即收回房屋。故此，中街办事处不承担共同返还转让费及押金的责任。房屋租赁合同明确约定此房不得转租;卫某明知此房屋为中街办事处所有，仍私下与潘某签订了房屋租赁合同，故此，中街办事处不承担卫某的装潢及搬迁损失。诉讼费用中街办事处不承担。卫某向一审法院起诉请求：1.要求潘某、何某、中街办事处共同返还房屋转让费10000元、房屋押金3000元；2.要求潘某、何某、中街办事处赔偿房屋装潢费用8000元、搬迁费用1800元。一审法院认定事实：2016年10月21日潘某、何某未经中街办事处同意将租赁房屋转租给卫某，收取卫某转让费10000元、房租费3500元、房屋押金3000元。另查明：2016年4月8日潘某与中街办事处签订的房屋租赁合同约定，租赁期限12个月，自2016年4月1日至2017年3月31日。租赁费684元／月，整年租赁费8208元于合同签订之日一次性交清。未经中街办事处同意，潘某不得转租、转借房屋，否则中街办事处不退房屋押金3000元，并立即收回房屋。租赁期满，潘某应如期交还房屋。如逾期归还，则每逾期一日应向中街办事处支付原日租金1.5倍的滞纳金。转租时潘某将其与中街办事处签订的房屋租赁合同交与卫某持有。转租后，中街办事处多次询问卫某及潘某，二人均否认转租。潘某与中街办事处签订的租赁合同期限届满后，中街办事处多次与卫某、潘某交涉要求交还房屋均遭拒绝。2017年6月8日，卫某向中街办事处交还了房屋。后卫某要求中街办事处退还押金3000元未果。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”何某转租房屋时即将潘某与中街办事处签订的房屋租赁合同交与卫某，而房屋租赁合同明确约定了租赁期限，即卫某转租时应知转租后的租赁期限至2017年3月31日届满。虽然潘某、何某未经中街办事处同意转租房屋，但在租赁期限内，中街办事处并未行使合同解除权，卫某正常使用房屋至租赁期限届满两月后才将房屋交回给中街办事处。另外转租后中街办事处多次询问卫某是否转租，卫某均予以否认，所以即使卫某自认因转租发生损失，其自身亦存在过错。所以，卫某要求潘某、何某、中街办事处退还转让费、租赁费的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。对于卫某主张的押金，潘某转租房屋的行为违反了其与中街办事处签订的房屋租赁合同的约定，所以对中街办事处不退还押金的意见予以采纳。但在卫某与潘某、何某之间，则应在卫某支付租赁费及其他费用后，将押金退还给卫某。卫某于2017年6月8日交还房屋，应承担2017年4月1日至2017年6月7日期间的房屋租赁费1529元，潘某、何某应退还押金1471元。卫某主张的装修费用系其为经营需要支出，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决：一、潘某、何某于本判决生效之日起三日内退还卫某押金1471元；二、驳回卫某其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，减半收取185元，卫某负担100元；潘某、何某负担85元。二审中，双方当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.潘某、何某应否退还卫某转让费10000元，中街办事处应否对该转让费承担连带责任；2.中街办事处应否退还卫某房屋押金3000元。2016年10月21日潘某、何某将涉案房屋转租给卫某时，潘某将其与中街办事处签订的房屋租赁合同交与卫某持有。潘某与中街办事处签订的房屋租赁合同约定，租赁期限12个月，自2016年4月1日至2017年3月31日；未经中街办事处同意，潘某不得转租、转借房屋，否则中街办事处不退房屋押金3000元，并立即收回房屋；租赁期满，潘某应如期交还房屋。因潘某与中街办事处签订的房屋租赁合同明确约定租赁期限至2017年3月31日，租赁期满，潘某应如期交还房屋，且潘某不得转租、转借房屋，且何某给卫某出具的收条也载明房租费3500元，该费用就是潘某与中街办事处签订的房屋租赁合同剩余的租赁期限。即在转租时，卫某就已知道租赁期限至2017年3月31日，且中街办事处不允许潘某转租。在此情况下，卫某还愿意转租，向何某支付转让费10000元、房租费3500元、押金3000元。现潘某与中街办事处签订的房屋租赁合同已到期，卫某支付3500元房租的租赁期限也已到期，卫某要求潘某、何某退还转让费10000元，中街办事处对该转让费承担连带责任的请求，无事实和法律依据，不予支持。至于押金3000元，因与卫某签订合同并收取押金的是潘某、何某，而不是中街办事处，卫某要求中街办事处退还押金，无事实和法律依据，故不予支持。综上所述，卫某的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由卫某负担。本判决为终审判决。审 判 长 摆建军审 判 员 宫在霞审 判 员 杨振兴 二〇二〇年五月十三日法官助理 徐 芸书 记 员 宋亚丽