北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初488号原告：乔志钦，男，1968年7月6日出生，汉族，中广电广播电视设计研究院保安，住北京市门头沟区。被告：张洋，男，1987年9月10日出生，汉族，职业不详，户籍地为北京市门头沟区。原告乔志钦与被告张洋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔志钦到庭参加诉讼，被告张洋经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔志钦向本院提出以下诉讼请求：一、请求判令原被告于2019年4月21日签订的《房屋委托合同》于2020年3月21日解除；二、判令被告按照每月3000元的标准向原告支付2019年9月21日至2020年3月21日的房屋租金18032元；三、判令被告按照每月3000元的标准向原告支付2020年3月22日至2020年6月14日的房屋占有使用费8368元；四、请求判令被告按照年租金的百分之十五向原告支付补偿金5400元。事实与理由：2019年4月21日，原被告双方签订《房屋委托合同》，原告将门头沟区永定镇紫金新园三区（小园4地块）*号楼*单元1903号房屋（以下简称1903号房屋）租赁给被告，期限自2019年4月21日至2022年4月20日，月租金为每月3000元。被告交纳了2019年4月21日至2019年8月20日的房租，后续没有再交纳过房租，且通过各种途径都联系不到被告。现双方签订的合同目的已经无法实现，被告构成根本性违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。张洋未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。本院经审理查明以下事实：2012年6月25日，乔志钦与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》，载明：被征收人为乔志钦，被征收人在征收范围内滑石道南坡**排**号有住宅平房1间，建筑面积55．81平方米。被征收人在册人口1人，实际居住人口1人，分别为承租人乔志钦。2019年4月10日，乔志钦与北京市门头沟区房屋征收事务中心、北京正日昌房地产经纪有限公司签订《缴费确认单》，载明：被安置人为乔志钦，安置地块为紫金新园三区（小园4地块），房号为*号楼*单元1903，实测面积为66．71平方米。2019年4月21日，委托人乔志钦（甲方）与租赁代理人张洋（乙方）签订《房屋委托合同》，约定：第一条：房屋基本情况。甲方房屋坐落于小园四地块*号楼位于第19层，共29层，房屋结构为朝南二居，建筑面积为66．71平方米。该房屋用途为居住或者办公使用。第二条：租赁期。（1）房屋租赁期为36个月，即自2019年4月21日起至2022年4月20日。免租期120天。免租期内乙方免费使用，无需向甲方支付租金。（4）甲方应于2019年4月22日前将房屋按约定条件交付给乙方。第三条：押金、租金、年租金、付款方式及账号。（1）该房屋押金为叁仟元整。（2）该房屋月租金为叁仟元整。（3）年租金为叁万陆千元整。（4）经甲乙双方协商付款方式按照季付，并以银行转账支付甲方姓名乔志钦及银行名称工商银行及账号×××。具体付款日期，第一次2019年4月21日（￥3000元整），第二次2019年6月22日（￥9000元整），第三次2019年9月22日（￥9000元整），第四次2019年12月22日（￥9000元整），第五次2020年3月22日（￥9000元整），第六次2020年5月22日（￥6000元整），第七次2020年8月22日（￥9000元整），第八次2020年11月22日（￥9000元整），第九次2021年2月22日（￥9000元整），第十次2021年4月22日（￥6000元整），第十一次2021年7月22日（￥9000元整），第十二次2021年10月22日（￥9000元整），第十三次2021年1月22日（￥9000元整）。第七条：合同的解除以及违约责任。3、乙方违约或不能继续承租本房屋，需向甲方赔偿年租金总和的百分之十五做为补偿。附加条款为定期打款、不许拖欠房款。合同签订后，原告于当日将1903号房屋交付张洋。另查，2019年5月28日，张洋与案外人李明签订《房屋租赁合同》，合同约定张洋将1903号房屋出租给李明使用，租赁期限自2019年6月15日至2020年6月14日，房屋租金每月为人民币2300元，房屋租金交付方式为押一付十二，须提前十五日交纳，具体付款日期为2019年5月28日（27600元整）。补充协议处写有“2019．5．28支付20000元整，2019．8．30前支付10000元整”字样。经本院与案外人联系，李明表示其已经将押金2300元和一年的租金27600元全部支付给张洋。庭审中，原告表示被告交纳了3000元的押金和2019年6月21日至2019年9月20日的租金。为证实其主张，原告向本院提交了乔志钦名下中国工商银行股份有限公司《借记卡账户历史明细清单》，原告表示上述清单载明的2019年4月21日转账到原告银行卡的3000元为被告支付的押金，2019年6月28日、2019年7月15日分别转账到银行卡的5000元和4000元为2019年6月21日至2019年9月20日的租金，该9000元为合同约定本应由被告于2019年6月22日支付的9000元租金。后续被告未再交纳租金。关于免租期，原告表示当时双方口头约定租赁期限的第一年有两个月的免租期，第二年和第三年分别有一个月的免租期，故合同上约定的2019年4月21日应付的3000元为押金，2019年6月22日应付的9000元为2019年6月21日至2019年9月20日期间的房租，相当于2019年4月21日至2019年6月20日为租赁期限第一年的免租期。后续租金的支付应当按照合同约定的支付日期和支付金额执行。案件审理过程中，本院穷尽各种送达方法仍无法送达被告，后依法通知原告，原告坚持起诉并要求公告送达起诉状副本和开庭传票。2020年1月21日，人民法院报刊登本案公告，载明：张洋：乔志钦与张洋租赁合同纠纷一案，本院已立案，现依法向你公告送达起诉状副本、证据材料、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、民事裁定书。自公告之日起经过60日，即视为送达。关于合同解除，原告表示起诉前其未明确通知被告解除合同，主张双方合同于公告送达之日起解除。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张洋经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃当庭答辩和质证的权利。现原告向本院提交了《房屋委托合同》和《借记卡账户历史明细清单》，本院对原告提交证据的真实性予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告双方签订的《房屋委托合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。应当指出，原被告双方签订的合同虽名为《房屋委托合同》，但合同主要内容为租赁物的名称、用途、租赁期限、押金、租金及其支付期限和方式等条款，加之被告以自己的名义对外签订租赁合同并收取房屋租金的事实，能够确认原被告双方之间并非委托服务合同关系而是房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原被告就1903号房屋的租赁事宜达成一致，原告已按约定将房屋交付给被告，现被告不按约定交纳房租，致使原告通过出租房屋收取租金的合同目的不能实现，构成根本违约，故原告有权要求解除合同。因被告下落不明，原告起诉前未明确通知被告解除合同，原告主张公告送达之日作为合同解除日期，即原被告签订的《房屋委托合同》于2020年3月21日解除，该诉求符合法律规定，本院予以支持。关于免租期，本案中，依据原被告签订的《房屋委托合同》，虽合同约定免租期为120天，但合同并未载明具体的免租期限，且合同约定的租赁期限内房租总额为34个月的房租，因合同明确约定了租金的支付时间和支付金额，该约定亦是双方当事人的真实意思表示。现原告自认2019年4月21日至2019年6月20日为免租期，并认可被告已经交纳的9000元系2019年6月21日至2019年9月20日期间的房租，本院对此不持异议。故原告有权要求被告支付其实际占用使用1903号房屋期间的租金和占有使用费。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，合同明确约定了租金的支付时间和支付金额，但被告未依约给付原告合同解除之前的租金，违反了合同约定，故原告要求被告支付2019年9月21日至2020年3月21日期间的房屋租赁费18032元的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。依据本案查明的事实，被告已经将1903号房屋另行出租，依法应当支付房屋腾退之前的占有使用费，故原告要求被告支付2020年3月22日至2020年6月14日期间的房屋占有使用费8368元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告与被告签订的《房屋租赁合同》明确约定年租金为36000元整，如乙方违约，需向甲方赔偿年租金总和的百分之十五作为补偿，故原告要求被告支付赔偿金5400元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、判决乔志钦与张洋于二〇一九年四月二十一日签订的《房屋委托合同》于二〇二〇年三月二十一日解除；二、张洋于本判决生效之日起七日内按照每月3000元的标准向乔志钦支付二〇一九年九月二十一日至二〇二〇年三月二十一日的房屋租金18032元；三、张洋于本判决生效之日起七日内按照每月3000元的标准向乔志钦支付二〇二〇年三月二十一日至二〇二〇年六月十四日的房屋占有使用费8368元；四、张洋于本判决生效之日起七日内向乔志钦支付补偿金5400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百六十元、公告费（具体数额以实际缴纳的人民法院报社发票数额为准），由张洋负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 裴凌晨二〇二〇年五月十二日法官助理 黄聪聪书 记 员 何 鑫-8--1-