贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1768号上诉人（原审被告、反诉原告）：高泽环，男，1952年6月24日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市播州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张国军，男，1982年8月6日出生，汉族，贵州省开阳县人，住开阳县。委托代理人：杨亮，贵州十朋律师事务所律师。上诉人高泽环因与被上诉人张国军房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初1592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。高泽环上诉请求：撤销原判，改判双方签订的《房产买卖协议书》有效。事实和理由：涉案房屋2011年10月20日尚嵇镇龙泉社区就书面证明，相关手续正在办理，无违章行为和建筑，双方签订的《房产买卖协议书》应属有效。张国军辩称，本案涉及的《房产买卖协议书》已签订近五年，高泽环未履行办理房产过户手续的义务，且张国军已支付完毕全部房款。在几次诉讼中，高泽环均未提供任何证据证明涉案房屋已经进行了审批及房屋有房产手续，故高泽环上诉理由毫无根据，依法应驳回其上诉请求。张国军向一审法院起诉请求：一、确认双方于2015年2月22日签订的《房产买卖协议书》无效；二、判令高泽环返还因双方签订《房产买卖协议书》无效给张国军造成的损失160000.00元；三、判令高泽环按年利率6％支付张国军从2015年2月22日起至支付完毕上述损失时止的资金占用利息。高泽环向一审法院反诉请求：判决张国军支付高泽环房屋装修费45000.00元。一审法院认定事实：经双方口头协商，高泽环（甲方）自愿将其修建的一栋四层房屋的第四楼（房屋面积136平方米）出卖给张国军（乙方），按约定于2015年2月21日张国军将房款16万元分两次支付给高泽环。2015年2月22日，双方书面签订了《房产买卖协议书》。该协议主要内容为：“1.甲方与乙方经过家属和本人同意，甲方将尚嵇镇张家堰的砖混结构1××136平方米的房屋出售给乙方；2.房屋出售金额160000.00元乙方一次付清；3.甲方承诺房屋质量合格，出现房屋倒塌，墙体破裂由甲方负责，房屋使用过程中，由乙方原因造成的质量问题乙方自己维修，乙方在使用房屋时应遵守法律法规，不违背公序良俗；4.甲方交付房屋只负责进户门以及窗户，其余设施由乙方负责，房屋为毛坯房，装修由乙方自己负责；5.本合同成立后，如因乙方的原因导致合同不能履行，乙方赔偿甲方Ｘ元；如因甲方的原因导致合同不能实现，甲方返还乙方已支付的费用并赔偿Ｘ元；6.甲乙双方应秉承诚实信用、互敬互让、互帮互助的原则充分有效地履行本协议，如有争议之处，应尽量协商解决；本合同一式两份，双方各执一份，每份均有同等效力；本合同未尽事宜，甲乙双方协商解决，由此达成的补充协议与本协议有同等效力。”张国军以高泽环在《房产买卖协议书》第二页下方亲笔写下“房产证如二楼家款清今年可办完，如迟未付清可迟一定时日”的承诺为由，多次催促高泽环为其办理房产证，高泽环以没有义务为张国军办理为由拒绝。高泽环经与张国军口头协商，于2016年对涉案房屋进行装修，但张国军未支付装修费用。装修费用经江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司贵州分公司于2019年7月25日作出的江苏新大陆【2019】贵估字第0146号资产价值咨询报告认定：高泽环委估的尚嵇镇张家堰的砖混结构1××号房屋装饰装修评估价值分析总值为27930.00元。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”我国物权法实质上采取以登记要件主义为原则、登记对抗为例外的规定，因此未办理房屋产权登记手续不影响合同效力，并不必然导致合同无效。但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”和第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”基于不动产物权的关联性，房屋权利受制于土地权利，因此房屋买卖必然关联土地的转让。高泽环未提供土地相关证明文件，涉案土地归属与性质不明。且高泽环在房屋修建过程中未办理相关审批手续，使得房屋建造过程中程序违法，因此该房屋是不被承认权利的事实不动产。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”该房屋属非合法建造，但若房屋依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续，可转化为合法建造。高泽环在一审辩论结束前未补办相应手续，房屋性质未进行转化，不属于合法建造，违反了法律强制性规定。因此张国军主张《房产买卖协议书》无效，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。无效的民事行为自行为开始起无效力，因此取得的财产应予以返还。对于张国军请求支付资金占用费的主张，因双方签订《房产买卖协议书》后，高泽环在收取购房款后将房屋交给张国军管理使用，现合同无效，双方均有一定过错，双方各自返还签订合同时所获得的财产，由此产生的资金占用费等不予支持。对于高泽环请求张国军支付房屋装修费45000.00元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”高泽环与张国军达成合意，且高泽环已履行完装修义务，根据江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司贵州分公司于2019年7月25日作出的江苏新大陆【2019】贵估字第0146号资产价值咨询报告认定高泽环委估的尚嵇镇张家堰的砖混结构1××号房屋装饰装修评估价值分析总值为27930.00元。张国军辩称该评估机构不属于法院指定而否定评估报告的合法性，经审查，江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司贵州分公司具有房地产评估与咨询的经营资格，被告也未提供其他证据予以作证，对该辩称不予采纳。因房屋装修带有个人风格，其费用应由房屋使用人负担，因此对高泽环请求张国军支付装修费的主张，予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，第一百四十六条和第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条和一百零五条之规定，判决如下：一、张国军与高泽环于2015年2月22日签订的《房产买卖协议书》无效。二、由张国军归还高泽环位于尚嵇镇张家堰的砖混结构房屋（1××136平方米）一套。三、由高泽环在本判决生效十五日内返还张国军购房款160000.00元。四、由张国军在本判决生效十五日内支付高泽环装修费27930.00元。五、驳回张国军其他诉讼请求。六、驳回高泽环其他反诉请求。本诉案件受理费30.00元，反诉案件受理费925.00元，由高泽环负担355.00元，由张国军负担600.00元。本院二审期间，双方均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。另，高泽环在一审中认可其修建涉案房屋所占土地无相关审批手续，无办理拆房等审批手续，称建房审批手续正在办理中。本院认为，高泽环虽称涉案房屋的建房手续正在办理中，但至今未提交该房屋的土地审批、规划许可、建设施工许可等相应的证据资料，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，其应对该房屋的合法性应承担举证不能的不利后果。且高泽环亦未举证证明该房屋已办理权属登记，依照《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条第一款第（六）项关于“下列房产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，该房屋未经权属登记，属于依法不得转让的范围。因此，原判依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，确认双方签订的《房产买卖协议》无效，判决高泽环返还张国军购房款160000.00元并无不当，本院予以维持。高泽环关于该《房产买卖协议》有效的上诉理由，依据不充分，本院不予采纳。综上所述，高泽环的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费955元，由高泽环负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 李 成 波二〇二〇年五月二十八日法官助理杨颜穗书记员罗然