北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初24651号原告：北京望京新兴产业区综合开发有限公司，住所地北京市朝阳区利泽中园103号楼。法定代表人：张维，董事长。委托诉讼代理人：徐畅，北京植德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辰瑜，北京植德律师事务所实习律师。被告：北京文英海泰科技有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路170号7号楼15层1509。法定代表人：**，总经理。原告北京望京新兴产业区综合开发有限公司（以下简称原告）与被告北京文英海泰科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐畅，被告的法定代表人**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年7月25日签订的租赁合同，判令被告腾空位于北京市朝阳区利泽中二路某房屋（以下简称涉案房屋）返还给原告；2.判令被告支付自2017年9月25日起至2017年12月24日止的房屋租金18668.74元，并按照每季度19179.99元的标准，支付自2017年12月25日至租赁合同解除之日止的租金；3.判令被告支付延迟支付房租的违约金，按照每季度应付房租的金额分段计算，按照每日万分之五的标准，第一季度以18668.74元为基数，自2017年8月2日起计算至实际给付之日止，其余违约金以每季度19179.99元为基数，自该季度租金起算月第25日起计算至实际给付之日止；4.判令被告按照每季度19179.99元的标准，支付自租赁合同解除之日起至实际腾退之日止的承租物业占用费。事实和理由：2017年7月25日，原告与被告签订租赁合同，约定被告承租涉案房屋，面积50平方米，根据合同约定，租赁期限自2017年7月25日起至2022年7月24日止。租赁期限内，被告享有2个月的装修期，即免租期，但仍应支付物业管理费、装修押金、水费、电费等。根据合同约定，租金起算日为2017年9月25日，应当按照每季度为周期支付租金。被告应于每个付租周期到期前5个工作日内支付下季度租金，第一期租金应当与押金一并在合同生效之日起5个工作日内支付给原告。根据合同约定，被告不按合同约定支付租金的，应当支付违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，收回涉案房屋。因被告长期拖欠租金，故原告诉至法院如上所请。被告辩称：确实是被告和原告签订了合同，公章是被告的公章，但是是康瑞德公司实际使用，庭后可以马上清退，无法确认面积和区域，对于清退房屋之后的房屋占用使用费应当由康瑞德公司承担，对于欠付的租金和逾期违约金只同意支付第一季度的款项。原告应向被告催要相关款项，以减少损失，被告公司原法人也没有告知过现法人本案相关情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年7月25日，原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订租赁合同，约定由被告承租涉案房屋，建筑面积50平方米，租赁期限自2017年7月25日起至2022年7月24日止。2017年7月25日至2017年9月24日为装修期，乙方无需支付租金，但需支付物业管理费、装修押金、水费、电费等，租金自2017年9月25日起算。关于租金标准及支付，双方约定，自2017年7月25日至2020年7月24日，租金为每月6393.33元；自2020年7月25日至2022年7月24日，租金为每月6904.58元。乙方应按季度支付租金，于每个付租周期到期前5个工作日内，通过转账或交付支票方式支付下个付租周期的租金，如乙方通过转账方式付租的，应将租金支付至甲方指定的银行账户。因乙方原因逾期向甲方支付租金的，每逾期一天应向甲方按逾期未付金额的万分之五的标准支付违约金。起租日起第一个付租周期的租金，乙方应随本合同约定押金在合同生效之日起5个工作日内支付给甲方。关于押金，双方约定乙方应于本合同生效后5个工作日内向甲方支付一个月的租金6393.33元作为押金，在租赁期限内，甲方有权在乙方欠付租金或其他应付费用以及不履行本合同义务或应承担违约赔偿责任时，从上述押金中扣除乙方应支付的各项费用或应承担的赔款。此种情况发生时，乙方须于甲方发出书面通知并扣除相应金额后的5个自然日内将扣除的部分押金补足；本合同期满或终止后，在乙方缴清全部应缴费用，且将乙方注册地址迁出承租物业的前提下，甲方将于30个自然日内退还乙方全部已缴押金（不计利息）。关于违约责任，双方约定，甲、乙任何一方因违反合同中约定，导致出现本合同被解除的，违约方应当赔偿守约方相当于一个月租金的违约金。乙方不按本合同约定向甲方支付租金或押金的，每逾期1日，应按照合同约定按照应付金额的万分之五支付违约金，逾期支付租金达30日以上的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，收回承租物业。租赁合同附件有出租房屋（场所）安全协议书、租赁合同廉政责任书。2018年3月12日，原告向被告发出律师函，主要内容有：“2017年7月25日，贵司与望京综开公司签订了租赁合同，履行过程中，贵司长期拖欠房租，至2018年2月24日，贵司拖欠五个月房租共31455.4元，产生违约金953.13元，贵司已经严重违约。望京综开公司多次通过电话、上门催缴，贵司依然未交付房租及违约金。律师函告贵司，接到本函后立即将上述所欠房租及违约金支付给望京综开公司，并按合同约定及时交付应付房租，否则，望京综开公司将依据合同第10.2条同贵司解除合同，要求贵司腾退房屋。请贵司接到本律师函后五日内支付上述款项，否则，律师将代理望京综开公司按合同约定，通过法律途径解决。”2017年9月28日，被告向原告转账支付6904.58元。原告于2017年10月9日向被告开具收据，载收到房租押金（涉案房屋）6393.33元；于2017年10月20日向被告开具发票，载17.9.25-10.24部分房租，金额511.25元。原告称该511.25元租金已经在被告欠付的租金中予以扣除。庭审中原告同意以押金抵扣诉请中被告应当支付部分租金。庭审中，原告提交告知书、客户代表委托书、客户资料卡、验房单、公共场所禁烟工作责任书、消防安全管理承诺书、租户入驻通知单各一份，证明原告已向被告交付涉案房屋。相关材料抬头均为“北京康瑞德医疗器械有限公司”，原告称被告入驻时由该公司统一办理了涉案房屋所在楼层的入驻手续。其中租户入驻通知单系原告向物业公司发出，内容载：“北京康瑞德医疗器械有限公司及其业务关联公司——康瑞德（北京）检测技术服务有限公司、北京文英海泰科技有限公司、北京安美投资管理有限公司入驻涉案房屋，合同起止时间为：2017年7月25日至2022年7月24日。请协助办理相关手续。”本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务，另一方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。租赁合同中明确约定了押金和租金的支付时间及支付标准，被告应当于2017年8月1日前支付第一个付租周期的租金和相当于一个月租金金额的押金。关于被告辩称其并非涉案房屋实际使用人一节，因被告系合同签订一方，且曾以自有账户向原告支付押金，故本院对该答辩意见不予采纳。因被告未依约支付租金属违约行为，且违约情形已达到原告可解除租赁合同的条件，故本院对原告要求解除合同、腾空涉案房屋的诉讼请求予以支持，对于合同解除时间，因原告此前未向被告发出书面通知，故本院将依据原告起诉状送达被告之日为依据确定，即2019年11月11日。关于被告应当向原告支付的租金及物业占用使用费，经核算，自2017年9月25日至2019年11月11日止的被告欠付租金共计162892元，核减被告已支付的押金后，被告实际应付租金为156498.67元。自2019年11月12日起的房屋占用使用费应当按照房屋租金标准支付。关于原告主张的逾期支付房租违约金，被告存在违约行为，原告按照合同约定主张违约金并无不妥。同时，原告主张的违约金计算标准符合法律规定且未超过合同约定，被告亦未就违约金过高进行举证，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告北京望京新兴产业区综合开发有限公司与被告北京文英海泰科技有限公司于2017年7月25日签订的租赁合同自2019年11月11日起解除，被告北京文英海泰科技有限公司应当于本判决书生效之日起十五日内腾空北京市朝阳区利泽中二路某房屋并交付原告北京望京新兴产业区综合开发有限公司。二、被告北京文英海泰科技有限公司应当于本判决书生效之日起七日内支付原告北京望京新兴产业区综合开发有限公司房屋租金156498.67元。三、被告北京文英海泰科技有限公司应当于本判决书生效之日起七日内支付原告北京望京新兴产业区综合开发有限公司延迟支付租金违约金，违约金按照每日万分之五的标准分段计算，其中18668.74元，自2017年8月2日起计算至实际给付之日止；19179.99元，自2018年1月18日起计算至实际给付之日止；19179.99元，自2018年4月18日起计算至实际给付之日止；19179.99元，自2018年7月19日起计算至实际给付之日止；19179.99元，自2018年10月19日起计算至实际给付之日止；19179.99元，自2019年1月18日起计算至实际给付之日止；19179.99元，自2019年4月18日起计算至实际给付之日止；19179.99元，自2019年7月19日起计算至实际给付之日止；9963.33元，自2019年10月19日起计算至实际给付之日止。四、被告北京文英海泰科技有限公司应当于本判决书生效之日起七日内支付原告北京望京新兴产业区综合开发有限公司物业占用使用费，按照每月6393.33元的标准，自2019年11月12日起支付至实际腾空房屋之日止。五、驳回原告北京望京新兴产业区综合开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费3359元，由被告北京文英海泰科技有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费260元，由被告北京文英海泰科技有限公司负担（原告北京望京新兴产业区综合开发有限公司已支付，被告北京文英海泰科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付给原告北京望京新兴产业区综合开发有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李清华人民陪审员  冯于迎人民陪审员  虞 嵘二〇二〇年五月七日书 记 员  柳 叶