江西省吉安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0821民初296号 原告：肖萍，女，1989年12月10日出生，汉族，江西省吉安县人，住江西省吉安县。 委托诉讼代理人：谢光伟，江西同和律师事务所律师。 被告：刘惠宏，男，1961年10月28日出生，汉族，江西省吉安县人，住江西省吉安县。 委托诉讼代理人：彭筱燕，江西文冠律师事务所律师。 原告肖萍与被告刘惠宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖萍向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、判令被告支付违约金16000元；3、判令被告双倍支付履约保证金96000元；4、判令被告承担原告办园装修、购置设备设施等财产损失820000元；5、判令被告赔偿原告六年半经营可得利润损失1105000元；6、判令被告返还收取2019年的门店租金15000元；7、判令被告赔偿误工费等费用5000元，以上合计2057000元；8、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年4月27日签订《房屋租赁合同》1份，被告将吉安县敦厚镇君山大道北侧原糖厂宿舍区1栋8层楼房的1至5楼租赁给原告开办幼儿园及住宿，并于2017年8月6日签订《补充协议》1份。租赁期为10年，前5年每年租金96000元，每半年支付1次租金。原告共交纳房租336000元及保证金48000元。原告在签订租赁合同后投入资金1100000元用于申报办园手续及装修、购买设备等各种办园所需物品。幼儿园自2016年8月至2020年1月共办园7个学期，平均每学期招生130人，每学期获利85000元。现该房屋3至7楼已被法院拍卖并强制原告搬出3至5楼的物品，幼儿园停办造成所有装修及专用设施巨大损失。被告在签订合同时未告知房屋已经抵押贷款的事实，致使原告在不知情签订长期租赁合同造成不可挽回损失。因被告有过错并违反法律规定，其行为构成根本违约，为此原告诉至法院请求支持全部诉请。 被告刘惠宏辩称：1、被告没有隐瞒房屋抵押的事实，在签订合同时向原告提供房屋产权证复印件，原告在签订租赁合同时已知房屋设立抵押权，原告因抵押权实现造成的损失应自行承担。2、被告同意解除租赁合同，因被告不存在违约，故无需支付违约金和误工费。3、双方未约定保证金的定金性质，原告主张被告支付双倍保证金于法无据。4、原告在合同履行中存在违约转租的事实，故双方在补充协议中约定转租合同终了后，原告放弃转租店面的使用权并退还给被告。被告依法行使店面使用权收取的租金无需返还给原告。5、原告的装修范围与项目未经被告书面同意，原告要求被告赔偿装修损失依据不足且装修残值损失难以认定，而房屋抵押权实现后并不必然导致原告不能续租，原告不愿意与新房主签订租赁合同理应承担因此扩大的损失。请法院查明案件事实，驳回原告不合理的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告对原告提交的装修清单、购置设备票据、招生广告费票据有异议，认为系原告单方面提供无法判断其真实性；因上述票据系装修及购买物品所开具的原始凭证，被告虽有异议但未提供证据加以反驳，虽然票据在形式上不规范存在一定瑕疵，但结合本地实际情况，本院对该组证据予以采信。2、被告对原告提交的办学收入及开支清单有异议，认为系原告单方面制作没有会计及工作人员签章认可；因办学开支所有清单均系原告单方面1人书写签名，并无幼儿园其他工作人员签名确认，且未提供相关证据予以佐证，故本院对该组证据不予采信。3、原告对被告提交的证人肖某、段某、郭某的证言有异议，认为证人未出庭作证不符合法律规定；因证人未出庭接受当事人质证，证人证言内容无法核实，故本院不予采信。4、原告对被告提交的店面租赁合同、民事判决书的关联性有异议，认为与本案无关；因店面租赁合同、民事判决书的相关内容与本案需要查明的事实存在关联性，故本院对该证据予以采信。 本院经审理认定事实如下：原告肖萍与被告刘惠宏于2016年4月27日签订《房屋租赁合同》1份，双方均在合同上签名确认。租赁合同约定：被告将吉安县敦厚镇君山大道北侧原糖厂宿舍区自建房屋1至5楼出租给原告用于开办幼儿园与住宿；租赁期自2016年9月1日起至2026年8月31日止；租金前5年每年96000元，后5年租金在前1年租金基础上上浮10%，按半年支付租金，在每年9月1日和次年2月1日交付租金；原告向被告支付房屋租赁保证金48000元，租赁合同终止时，保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告；原告需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得被告的书面同意后方可进行，提前终止合同或者合同到期，依附于房屋的装修和留下的附属设施及设备归被告所有，被告不需另行支付装修或附属设施和设备的补偿费；未经被告许可，原告不得将该房屋部分或全部转租给他人，否则被告有权提前终止合同、收回房屋并追究责任。有下列情形之一的，一方有权随时通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；（1）被告交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，或房屋存在缺陷危及安全的；（2）原告未征得甲方书面同意擅自改变房屋用途的；（3）因原告原因造成房屋主体结构或其他损坏的；（4）原告擅自转租、改变房屋转租权或与他人交换各自承租房屋的；（5）原告擅自改变合同规定的租赁用途，或利用房屋进行违法违章活动的；（6）原告逾期支付租金超过1个月的。租赁期间双方不得无故解除合同，如被告无故终止合同，要退还原告已交纳的租金并赔偿原告装修费；如原告无故终止合同，原告已提前交纳租金没收给被告，同时租赁房内装修归被告，原告不得拆除损坏。原告未征得被告书面同意或者超出书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，被告可以要求原告恢复房屋原状并赔偿损失。租赁合同签订后，原告于2016年5月开始对租赁房屋1至5楼进行装修以及办理申报吉安县小哈佛幼儿园办学许可证手续，申报材料包括本案所涉房屋产权证复印件。经吉安县教育局审批向原告颁发民办学校办学许可证，有效期限自2017年11月24日至2021年8月31日。 房屋租赁期间，原告与案外人陈书琪于2017年1月13日签订《店面租赁合同》1份，原告将其承租的房屋1楼店面约52平方米转租给案外人陈书琪开店。原告的转租行为事后得到被告同意，为此原、被告还于2017年8月6日签订《补充协议》1份。补充协议约定：被告协助原告办理开办幼儿园所需各项手续（消防等部门检查）使其过关，并保证幼儿园的必备使用条件；原告同意幼儿园1楼店面房屋转租合同到期后，原告放弃1楼店面房屋使用权将其退还被告；被告同意原告将房屋北面楼梯打通至1楼作安全通道，同意房屋4层以下外墙可以装饰喷绘，外墙装饰须经被告同意。案外人陈书琪未经许可于2018年6月1日擅自将该店面又转租给案外人刘圣滨开店。为此原告诉至法院请求解除双方租赁合同，吉安县人民法院于2019年3月28日判决解除肖萍与陈书琪签订的店面租赁合同。此后被告刘惠宏便收回上述1楼店面并自行租赁给案外人刘圣滨开店，租赁时间自2019年2月16日至2020年2月15日，被告收取案外人刘圣滨1年租金及保证金共计16000元。 另查明，原告已交纳自2016年9月1日至2020年1月31日期间计3.5年房屋租金336000元及租房保证金48000元给被告。本案所涉房屋因被告在银行贷款办理房屋抵押登记手续，该房1至2层面积640平方米办理抵押登记手续，设定期限2015年3月30日至2017年3月29日；该房3至7层面积1875平方米办理抵押登记手续，设定期限2015年11月9日至2020年11月8日；房产证附记栏均加盖他项权利登记专用章。被告因未能偿还银行贷款被起诉至法院，法院于2019年9月10日公开拍卖本案所涉房屋3至7楼所有权，并于2020年1月14日强制原告腾房及搬迁3至5楼物品，致使原告不能实现租赁房屋开办幼儿园目的。原、被告在庭审中一致同意解除租赁合同。因双方协商解决未果，故原告诉至法院请求解决。 关于原告开办幼儿园的装修及购置设备设施损失，结合原告的诉请，本院确认如下：设计费2600元，泥工278500元，木工87870元，卫生间隔断4300元，加气轻质砖10500元，瓷砖4430元，水泥11160元，沙9120元，内外墙粉刷48800元，水电安装54800元，厨房电表323元，自来水表安装1464元，防盗网38200元，围栏双开门800元，地塑地毯21899.8元，地垫36000元，窗帘3287元，镜子玻璃门5600元，消防器材2620元，橱柜门460元，合计622733.8元。因原告租赁房屋5层面积计1765平方米（640平方米+1875平方米÷5×3），折算装修单价为352.82元/平方米，根据本地装修市场价格的实际情况，该装修单价未超出本地的装修市场价，故本院予以确认原告的装修及购置设备设施价值损失为622733.8元。以上损失按照签订租赁合同10年期计算，扣减已履行3.5年尚剩余6.5年的装修及购置设备设施残值损失为404776.97元（622733.8元×65%）。原告诉请的摄像头、交换机、音箱、打印机、大风车游乐玩具、被子、床、厨房用具、一体机、空调、电视、文件柜、舞台支架和教学设备等物品属于未形成附合的装饰装修物可以由原告拆除，不能纳入原告的损失范畴；广告费用系幼儿园每年为招收新生所产生的宣传费用，系幼儿园办学期间的日常开支，亦不能纳入原告的损失范畴。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应当受到法律保护。本案的争议焦点为被告有无书面告知原告房屋抵押权问题。因原告在2016年5月申报办理幼儿园审批手续时已经明确表示收到房产证复印件；而房屋办理抵押手续时房产证附记栏会加盖他项权利登记专用章，原告作为完全民事行为能力人在使用房产证办理申报幼儿园审批手续，可以推定原告业已知晓房产证附记的全部内容；且房屋租赁合同于2016年9月1日才开始正式履行，可见原告在房屋租赁合同履行前已经知晓房屋办理他项权利登记抵押状况；故被告交付给原告书面房产证复印件的行为可视为在合同履行前已经尽到书面告知房屋已抵押的义务。本案中被告虽然已履行房屋抵押告知义务，但其明知房屋设置抵押权仍然将房屋出租并与原告签订10年长期租赁合同，被告应当可以预见将来在租赁合同履行期间房屋可能实现抵押权而导致不能继续履行租赁合同，且房屋通过司法拍卖实现抵押权造成原告不能实现租房目的致使产生较大损失，其行为已构成合同缔约过失责任，在本案中应当承担较大的过错责任；原告在合同履行前业已知晓本案所涉房屋已经办理抵押手续的事实，仍然花费大额资金对租赁房屋进行装修致使产生较大损失，其对损失亦需承担相应的合同缔约过失责任；本院综合考虑本案发生的起因、损失结果及双方的过错程度，依法确定被告在本案中对原告的损失承担60%赔偿责任，其余损失由原告自行承担。 被告辩称没有隐瞒房屋已被抵押的事实并向原告提供房屋产权证复印件的辩解意见，因原告在申报幼儿园手续时已使用房产证复印件可推定其已知晓房屋抵押事实，故本院对该辩解意见予以采纳。被告辩称双方未约定保证金的定金性质、原告主张被告支付双倍保证金于法无据的辩解意见，因双方在租赁合同中对双倍返还保证金并无明确约定，本院对该辩解意见予以采纳。被告辩称收取店面租金无需返还给原告的辩解意见，因双方在《补充协议》中约定转租合同终了后由原告放弃转租店面的使用权并退还给被告，被告收取店面租金的行为未违反合同约定和法律规定，故本院对该辩解意见予以采纳。被告辩称原告的装修范围与项目未经其书面同意及要求赔偿装修损失依据不足且装修残值损失难以认定、请求驳回原告不合理诉请的辩解意见，因原告装修房屋已逾3年，被告一直未提出异议可视为默示认可原告的装修范围及项目；因原、被告双方在本案审理中均未对房屋装修的残值损失申请司法鉴定，且本案所涉房屋3至5层已被法院强制执行腾房，房屋内装修遭到破坏致使装修残值损失难以通过正当途径进行核算；现原告租赁房屋5层面积计1765平方米，按照原告提交的装修价格折算后装修单价为352.82元/平方米，根据本地装修市场价格的实际情况，该装修单价未超出本地的装修市场价，本院根据本案现有证据依法确认原告的装修及购置设备设施价值损失为622733.8元，故对被告该项辩解意见不予采纳。 原告要求被告赔偿6.5年经营幼儿园可得利润损失1105000元的诉请，因该可得利润损失尚未发生且具有不确定性，只要原告采取与新房东协商租赁部分楼层或者重新租赁办学地点等补救措施就可能避免发生上述损失；但原告在本案所涉房屋诉讼、执行拍卖逾半年时间内没有采取适当补救措施防止损失的扩大，故原告不得就扩大的损失要求赔偿，原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。原告要求被告返还2019年门店租金15000元的诉请，因原告与转租人陈书琪的租赁合同已经依法解除，按照《补充协议》约定转租合同到期后原告放弃1楼店面房屋使用权将其退还被告，被告在转租合同解除后收回店面并重新出租的行为未违反法律规定，原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。原告要求被告赔偿误工费用5000元的诉请，因原告未举证加以证明，原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。 综上所述，原告要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉请，被告在庭审中亦表示同意解除租赁合同，未违反法律规定，本院应予准许。原告要求被告支付违约金16000元的诉请，因被告不能交付房屋致使原告不能实现租赁开办幼儿园目的，按照租赁合同约定需按月租金的两倍支付违约金，该项诉请符合法律规定，本院应予支持。原告要求被告双倍支付履约保证金96000元的诉请于法无据，本院不予支持；因租赁合同已经解除，被告应当按照合同约定退还原告保证金48000元，但被告在双方解除租赁合同后可以另行主张要求原告依合同约定承担水电费等相关费用。原告要求被告承担办园装修、购置设备设施财产损失的诉请，因被告存在合同缔约过失责任，按照租赁合同约定支付的违约金不足抵付一方损失的还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，该项诉请符合双方签订的房屋租赁合同约定和相关法律规定，本院应予支持。原告开办幼儿园的装修及购置设备残值损失为404776.97元，被告应当承担60%损失即242866.18元（404776.97元×60%），扣减违约金16000元，还应支付226866.18元（242866.18元-16000元），其余损失由原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、准予原告肖萍与被告刘惠宏解除双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》； 二、被告刘惠宏应于本判决生效后二十日内支付原告肖萍的违约金16000元； 三、被告刘惠宏应于本判决生效后二十日内支付原告肖萍的装修及购置设备设施等财产损失赔偿款226866.18元； 四、被告刘惠宏应于本判决生效后二十日内返还原告肖萍的房屋租赁保证金48000元； 五、驳回原告肖萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28248元，由原告肖萍负担24248元，被告刘惠宏负担4000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长  周涛裕 人民陪审员  罗青华 人民陪审员  肖冬凤 二〇二〇年五月九日 书 记 员  肖景霞 附法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。