文书内容湖南省衡山县人民法院民 事 判 决 书民事判决书窗体顶端（2019）湘0423民初1179号原告：衡山县联盛气站，个人独资企业，住所地：湖南省衡山县白果镇岳北村云塘岭。投资人：刘爱吾。委托诉讼代理人：罗水云，衡山县法律援助中心律师。被告：周红梅，女，1963年6月8日出生，汉族，湖南省衡山县人，住湖南省衡山县。被告：李亮，男，1985年8月2日出生，汉族，湖南省衡山县人，住湖南省衡山县。委托诉讼代理人：赵润琪，湖南华方律师事务所律师。被告：李清华，女，1994年1月25日出生，湖南省衡山县人，住湖南省衡山县。原告衡山县联盛气站（以下简称“联盛气站”）与被告周红梅、李亮合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。庭审过程中，本院查明李家声除李亮之外还有一个与周红梅生育的女儿李清华，遂于2019年12月24日通知李清华作为被告参加诉讼。2020年1月14日，本院再次公开开庭对本案进行了审理。原告联盛气站的经营者刘爱吾及其委托的诉讼代理人罗水云、被告周红梅、被告李亮及其委托的诉讼代理人赵润琪到庭参加了诉讼。被告李清华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告衡山县联盛气站向本院提出诉讼请求：1.依法判决原告有权无偿拆除被告于1997年搭建在原告租赁土地上一间两层房屋，收回所占租赁土地自用。被告不得有妨碍原告行使拆除房屋、收回租赁土地使用权的行为；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告投资人刘爱吾于1997年1月租赁衡山县白果镇岳北村原果林场场地，用作经营衡山后山片液化气及相关配套业务使用。1997年10月，被告周红梅的丈夫李家声（现已逝世）以经营预制板业务需要临时吃住房与工具放置房，请求原告准许其在燃气站房屋旁、原告租赁的土地上搭建一间两层简易房（上层吃住、下层放工具），被告李家声夫妇口头承诺：如日后原告需要利用此处土地时可以随时收回自用，二人将无条件将所搭建的房屋交由原告自行处置。因被告当时确有需要，原告也暂时不用此处土地，在被告夫妇作出承诺后，原告同意被告的请求。被告夫妇因此搭建了一间两层房屋。2008年被告建了住宅，不再需要所搭建的房屋，就将上层退归原告使用、下层闲置。2019年3月，白果镇人民政府批复同意原告改建职工临时住房，需要拆除被告所建的两层房屋，为此，原告于2019年4月1日找被告周红梅协商拆除其1997年所建房屋一事，被告周红梅同意原告拆除用于改建职工临时住房，并提出拆除房屋时的完好水泥砖归被告所有，原告予以同意。但在原告准备实施拆除时，李亮却出面加以阻拦，经村、镇、派出所等做工作无效，致使原告无法拆除本案所涉房屋、收回土地自用。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告周红梅辩称：原告诉称属实。其不反对拆房子，村里要收土地其也没有意见，但是要拆房子的话需对其适当补偿。被告李亮辩称：请求人民法院判决驳回原告诉讼请求并确定由原告自行承担本案诉讼费。李家声建房不需要经原告准许，而是请求岳北村同意其在岳北村的土地上建立的一间两层房屋。该土地并非原告租赁土地，而是岳北村的集体土地。原告诉称是周红梅和被告李家声口头作出承诺不属实，没有相关依据和证据。2008年李家声建了新房屋后并未将上层退归原告使用而是将该层租赁给原告使用，并且付了房租，下层是被告自己在使用。原告未经与李亮协商即强行拆除被告家的房屋属侵权。周红梅所称只要完好的水泥砖，李亮不同意。李亮阻拦原告拆屋是保护自己的合法权益。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据1系两份租赁合同，被告李亮对其真实性、合法性和关联性均持有异议，认为岳北村村民委员会将村集体土地出租给刘爱吾未经村民会议讨论决定，且协议不能证明李家声所建房屋是否在租地范围内。本院经审查认为，两份租赁协议均系岳北村村民委员会与刘爱吾基于真实意思表示签订，客观真实、来源合法且与案件有关联，应予认定。至于诉争房屋是否在刘爱吾租地范围内系本案需要查明的事实，和该证据是否与案件有关联并无关系，李亮异议不成立。对该证据本院予以认定；证据2系当事人周红梅本人的陈述，李亮对其真实性持有异议。本院经审查认为，周红梅在接受原告代理人询问时的陈述内容和自书陈述内容与其当庭陈述大体一致，且与原告单位投资人刘爱吾诉称基本一致，本院予以采信；证据3系白果镇人民政府的批复文件，被告李亮对其三性均持异议，本院经审查认为，李亮异议成立，该证据与案件无关，本院不予认定；证据4岳北村村民委员会的工作联系函，李亮对其合法性持有异议，本院认为，该证据客观真实、来源合法、与证据1互相印证，本院予以认定；原告方当庭提交了岳北村村民委员会关于岳北果林场的决议，被告李亮对其合法性提出异议，本院经审查认为，该证据客观真实，来源合法，与案件有关联，李亮异议不成立，对该证据本院一并予以认定。被告李亮提交了证人证言笔录作为证据，原告方就该四份证据的合法性、真实性提出了异议，本院经审查认为，四份证据关于李家声依靠联盛气站房屋旁边共一堵墙建房的事实内容一致，对该事实本院予以确认。有关岳北村出租给刘爱吾的土地是村集体还是小组集体土地与本案无关，若有争议，利害关系人可以另案向人民法院起诉，本案对此不作认定。为查明案件事实，本院于2020年5月9日到诉争房屋现场进行了勘查，同时对刘爱吾和李亮进行了询问，勘查和询问经衡山县白果镇岳北村党支部书记刘红斌见证并制作了笔录。根据经审查认定的有效证据，结合当事人的陈述，本院查明如下案件事实：原告投资人刘爱吾与案外人廖红省于1996年11月30日与出租人白果镇岳北村村民委员会签订了租赁合同。此后，二人在合同约定的土地上共同兴办了联盛气站。1997年10月，李亮之父李家声和周红梅夫妇经与刘爱吾协商一致，共同在气站范围内建造了一栋三空的房屋，其中一空由李家声、周红梅二人建造，该空房屋与刘爱吾建造的另两空房屋中的一空共墙。房屋建造前，双方约定若日后刘爱吾需要利用此处土地或者岳北村集体要求收回土地时，刘爱吾有权收回自用，房屋也交由刘爱吾处置。若刘爱吾不再办气站，就把整栋房屋都送给李家声夫妇，但相关手续由李家声夫妇自己办理。本案诉争房屋建成后长期由李家声、周红梅居住使用。二人于2002年另行建好房屋后，该房屋第二层交由气站使用，第一层长期闲置。2019年，刘爱吾因气站改建需要，在仅征得周红梅同意的情况下对诉争房屋的瓦面进行了拆除，因李家声已经死亡而李亮不同意拆除房屋，双方酿成纠纷。另查明，岳北村村民委员会曾于2019年6月致函刘爱吾，责令其于2019年8月1日前收回未经村集体同意给他人使用的村集体土地。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。自然人死亡的，其权利义务由其继承人继受。本案有两个焦点问题：1.联盛气站投资人刘爱吾与李家声、周红梅夫妇之间的口头约定是否有效；2.诉争房屋使用土地是否系刘爱吾租赁的土地。关于第一个焦点问题，经审理查明，联盛气站的投资人刘爱吾与李家声、周红梅夫妇于1997年对双方在刘爱吾租赁衡山县白果镇岳北村用于兴办气站的土地上共同建造房屋进行协商并达成了口头协议，双方之间关于房屋建造和使用的合同已经成立。该合同系无名合同、非要式合同，合同内容系双方的真实意思表示且不违反法律规定，自成立时即发生法律效力。李亮以村集体出租果林场土地未经村民会议讨论决议为由主张租赁合同无效。本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》至2010年修订始规定“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”经村民会议讨论决定方可办理，在此之前对村民委员会以租赁方式处分村集体财产的情形并无规定，而岳北村村民委员会与刘爱吾签订合同发生在1996年，无法预见十数年后法律将如何修改。且法律修改后虽然对此进行规定，但该规定系管理性规定而非效力性强制规定，不必然影响村民委员会与他人签订租赁合同的效力。再退一步讲，即使租赁合同无效，刘爱吾及其经营的联盛气站也已经实际占有使用租赁合同标的土地。根据法律规定，当事人一方以另一方在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。且双方之间的合同早已成立并且实际履行，则无论租赁合同是否有效，无论刘爱吾及其经营的联盛气站对上述土地是否有处分权，其与李家声、周红梅之间的协议都合法有效。李亮的辩驳主张不能成立，本院不予采纳。李亮还辩称周红梅存在与刘爱吾恶意串通损害其利益的可能性，但未提供有效证据予以证明。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，依法应当承担不利的后果。故对李亮的该项辩驳主张，本院亦不予采纳。关于第二个焦点问题，李亮主张其父李家声与周红梅建房使用的土地并非刘爱吾租赁的土地。本院经现场勘查查明，诉争房屋完全位于村民委员会签订的租赁合同标的土地范围内。经审理查明，岳北村村民委员会与刘爱吾签订的第一份《租地合同》附2明确约定97年1月1日丈量“其四止以围墙为界”。从本院现场勘查情况来看，联盛气站靠李亮家新房大门一侧的围墙明显超过李亮家大门所在墙的平行线且完全包围诉争房屋。虽然朝向李亮家的一端的围墙已经不复存在，但拆除痕迹和砖石尚在，经当场询问刘爱吾和李亮，可以确定该端围墙系2008年才拆除，拆除之前完全包围诉争房屋。此外，靠近李亮家新屋一侧且与李亮家大门垂直方向的围墙末端延长线在李亮家厅屋内且围墙末端明显有拆除痕迹，这与刘爱吾和周红梅的陈述内容相吻合，即李家声、周红梅建新屋系拆除联盛气站的厨房才建成。李亮主张该面围墙曾拆除过，系后来新建。本院经勘查认为，该围墙之内有一排整齐的树木，其中一株巨木高达20余米，明显非后来移栽，即使围墙曾进行翻新也是在原界址之上重建。该项情况亦足以印证诉争房屋完全在刘爱吾租赁土地四止范围之内。故李亮的该项辩驳主张亦不能成立，本院不予采纳。综上，联盛气站的投资人刘爱吾与李家声、周红梅关于双方在联盛气站范围内共同建造房屋的合同合法有效，对双方有约束力。现合同相对方之一的李家声死亡，其生前享有且尚未处分的权利和尚未履行的义务应由现有的第一顺位继承人周红梅、李亮和李清华继受。联盛气站据此诉请周红梅、李亮、李清华退出诉争房屋并将房屋及其附着的土地交由联盛气站使用于法有据，本院予以支持。但该房屋系经双方协商一致所建且有一定价值，若按双方彼时约定的“无条件”返还土地和退出房屋对周红梅、李亮、李清华显失公平。本案审理过程中，周红梅表示若拆除房屋，则砖和瓦应归其所有。李清华则经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。李亮经本院释明坚持只要房屋不要补偿，且坚决不同意对房屋进行评估。为妥善化解纠纷，本院依法对联盛气站投资人刘爱吾单方面进行了调解。经过劝说，刘爱吾以书面形式表示愿意最多补偿对方50000元。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院对此予以认可。被告李清华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其对诉讼权利的自行处分，不影响本案的公正审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国继承法》第三条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第3条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周红梅、李亮、李清华自本判决生效之日起十日内退出李家声、周红梅二人于1997年在原告衡山县联盛气站用地范围内建造的一空两层房屋并将该房屋交由联盛气站处分；二、原告衡山县联盛气站于本判决生效之日起十日内支付周红梅、李亮、李清华房屋补偿款50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，原告联盛气站自愿负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  宋德中人民陪审员  周水泉人民陪审员  周锦屏二〇二〇年五月十九日书 记 员  陈建婷            校对责任人：宋德中                    打印责任人：陈建婷      附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》3．公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。