他北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初8249号原告（反诉被告）：北京淳湘源餐饮有限责任公司，住所地北京市西城区西经路XX号2、3、6幢。法定代表人：胡定国，董事长。委托诉讼代理人：吴晓东，北京市中鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京新北纬酒店管理有限责任公司，住所地北京市西城区万明路11号北京东方饭店0333室。法定代表人：刘淳，董事长。委托诉讼代理人：孙玲，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王帅，北京市金杜律师事务所律师。原告北京淳湘源餐饮有限责任公司（以下简称餐饮公司）与被告北京新北纬酒店管理有限责任公司（以下简称酒店公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告餐饮公司的委托诉讼代理人吴晓东、被告酒店公司的委托诉讼代理人孙玲、王帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告赔偿原告经济损失11996901.72元，计算至2018年11月30日，包括：一、门店转让费损失100万元；二、设计费损失40万元；三、装修损失624701元；四、家具损失662316元；五、经营原料损失31909元；六、供应商合同损失183000元；七、停业经营损失4903212元；八、离职补偿员工（6人）损失662368元；九、解除员工（12人）赔偿损失741614元；十、自动离职劝退补偿员工（26人）损失1428826元；十一、现有员工（19人）工资损失1204949元；十二、培训费损失80000元；十三、退存消费损失41823元；十四、挂账款32183.72元。事实和理由：原告与被告是租赁合同关系，标的物房屋位于西城区西经路XX号，于2015年9月30日签订房屋租赁合同，租期至2020年9月30日。在合同履行期间，2016年8月5日，被告单方通知原告合同提前终止，并于2017年1月3日起诉原告腾退房屋。双方诉讼经过二审终审，最终确认被告无权解除合同，双方合同当然有效，继续履行。被告应当依据终审判决确定的内容，即全面依据合同提供水电气等履行行为（2017京0102民初11号民事判决书第2页第四段反诉诉讼请求）。但是，被告于2016年11月1日起，对原告正在正常经营的饭店停水停电停气（三停），直接导致原告无法正常经营。在三停期间，双方多次沟通协商，均未达成一致解决结果，故诉至法院，根据《租赁合同书》第八条第1款“如一方违约给另一方造成经济损失则按另一方实际损失进行赔偿。”合同法第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”等法律规定，请求判决被告赔偿原告停业期间各项经济损失。酒店公司辩称，不同意原告的诉讼请求。酒店公司认为，餐饮公司的诉讼请求没有任何事实和法律依据，第一，《租赁合同书》中并未明确约定酒店公司需向餐饮公司提供管道燃气和热水供应，酒店公司出于施工安全考虑，于2017年4月5日关停了管道燃气，2017年5月1日停止了热水供应，但仍然向餐饮公司提供了燃气罐和正常用水供应，是完全可以满足餐饮公司的正常经营需要的，也是符合合同约定的，并且酒店公司从未对餐饮公司停电，因此，酒店公司在《租赁合同书》项下并不存在任何违约行为，餐饮公司的诉讼请求没有任何事实和法律依据。（一）根据《租赁合同书》的约定，酒店公司不负有向餐饮公司提供管道燃气和热水供应的合同义务，《租赁合同书》第六条第一款“甲方的权利和义务”约定：“…2.支持乙方合法经营，并提供房产证明；……5.甲方负担租赁区域的房产税、土地使用费；6.甲方负责对租赁区域内烟感、喷淋及墙体内各类管线的保养、维修和更换。”根据上述合同约定，酒店公司仅负有支持餐饮公司合法经营，负担房产税、土地使用费及各类管线的保养和维修的合同义务，《租赁合同书》中并未明确约定酒店公司需向餐饮公司提供管道燃气和热水供应，因此酒店公司不负有向餐饮公司提供管道燃气和热水供应的合同义务。（二）酒店公司出于施工安全考虑，于2017年4月5日关停了管道燃气，2017年5月1日停止了热水供应，但仍然向餐饮公司提供了燃气罐和正常用水供应，是完全可以满足餐饮公司的正常经营需要的，也是符合合同约定的，并且酒店公司从未对餐饮公司停电，2017年3月31日，北京新北纬饭店有限责任公司（后名称变更为酒店公司）向餐饮公司发送《告知函》，载明：经上级决定，我公司对业态进行调整并对租赁物及场所院落进行施工……在确保安全的前提下，我公司将在2017年4月5日零时起关闭燃气阀门。2017年4月21日，酒店公司向餐饮公司发送《告知函》载明：我司为保证包含贵司在内的各方社会主体的安全与利益需要，现郑重通知贵司如下：……（三）自2017年5月1日起，因施工原因将无法继续供应北纬如家楼热水。根据上述函件内容可知，酒店公司是出于施工安全考虑，于2017年4月5日关停了管道燃气，2017年5月1日停止了热水供应，但仍然向餐饮公司提供了燃气罐和正常用水供应，是完全可以满足餐饮公司的正常经营需要的，也是符合合同约定的，并且酒店公司从未对餐饮公司停电。另外，事实上，餐饮公司在停止管道燃气和热水供应之后，仍在进行着经营活动，并未受到任何影响。因此，餐饮公司主张酒店公司于2016年11月1日起，对餐饮公司正在正常经营的饭店停水停电停气，直接导致餐饮公司无法正常经营，没有任何事实和法律依据。第二，餐饮公司主张的损失金额显然过高，且其主张的所谓实际损失存在明显的不真实、不合理、无关联等情形，另外，餐饮公司并未采取适当措施防止其损失的扩大，其无权就扩大的损失要求赔偿。（一）餐饮公司主张的所谓实际损失存在明显的不真实、不合理、无关联等情形，第一，关于门店转让费损失、培训费损失、退存消费损失、挂账款，酒店公司认为，上述损失与案件没有任何关联，餐饮公司无权进行主张；第二，关于设计费损失、装修损失，根据原一、二审判决内容可知，酒店公司认为，餐饮公司并未实际进行任何装修工作，不存在任何损失；第三，关于家具损失、经营原料损失、供应商合同损失，餐饮公司提供的合同均为合同范本，合同中并无相对方，也没有加盖任何公司公章，真实性存疑，酒店公司认为其不存在任何损失；第四，关于离职员工补偿损失、解除员工赔偿损失、自动离职劝退补偿损失、现有员工工资损失，餐饮公司仅提供了《劳动合同》和自行统计的发放工资的表格，酒店公司认为，根据其店面其根本无须雇佣多达63人为员工，并且餐饮公司是否与员工签订《劳动合同》及是否实际支付所谓的补偿金存疑，因此不存在任何损失；第五，关于停业损失，餐饮公司并未提供任何证据材料，酒店公司不予认可。（二）餐饮公司并未采取适当措施防止其损失的扩大，其无权就扩大的损失要求赔偿，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据上述法律规定，餐饮公司所主张的损失中，如经营原料损失、供应商合同损失、员工补偿损失等显然是其未采取适当措施防止损失的扩大造成的，因此，酒店公司无须对其扩大损失部分承担赔偿责任。第三，退一万步讲，即便酒店公司存在一定的违约行为，无论根据合同约定还是法律规定，酒店公司无需向餐饮公司赔偿其诉请的实际损失。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发﹝2013﹞462号）第二十六条规定：“因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。”《租赁合同书》第8.4条“本合同约定违约金的计算方法及数额”约定：“除按照本合同条文中明确约定的比例计算外，其余条款约定的应支付的违约金为固定违约金7万元（本合同约定年租金的10%）。”根据上述合同约定和法律规定，即便酒店公司存在一定的违约行为，酒店公司无需向餐饮公司赔偿其诉请的实际损失，而只需根据《租赁合同书》的约定支付一定数额的违约金或赔偿不超过六个月租金的另行寻找替代房屋周转期间所受损失。需要说明的是，酒店公司作为国有企业，为适应上级单位关于业态调整、转型的要求，以及满足施工安全需要，才不得已采取了相关必要措施，并且酒店公司负有保护国有资产不流失的重大责任。酒店公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令确认双方于2015年9月30日签订的《租赁合同书》中关于2019年1月1日至2020年9月30日的租期约定无效；2.请求法院判令餐饮公司立即向酒店公司返还西城区西经路XX号楼北纬饭店如家酒店首层南侧用房及场地；3.请求法院判令餐饮公司向酒店公司支付房屋占有使用费113150.79元（以1917.81元/天为标准，自2019年1月1日起至实际返还西城区西经路XX号楼北纬饭店如家酒店首层南侧用房及场地之日止，暂计至2019年2月28日）。事实和理由：1998年3月7日，北京市房屋土地管理局颁发给北京市北纬饭店的《房屋所有权证书》载明：所有权人为北京市北纬饭店，房屋坐落宣武区西经路XX号（现西城区西经路XX号），楼、平房建筑总面积11238.7平方米。2013年1月5日，北京首都旅游国际集团公司有限公司（后名称变更为北京首旅置业集团有限公司，以下简称集团公司）与酒店公司签订《酒店公司包租北纬饭店协议书》，约定集团公司将北纬饭店以及场地出租给酒店公司经营使用，财产包括全部客房、餐厅、附属的设备设施及家具等，包租期限为自2013年1月1日起至2018年12月31日，租金为每年200万元。2015年9月30日，酒店公司与餐饮公司签订《租赁合同书》，约定酒店公司将位于西城区西经路XX号北纬饭店如家酒店首层南侧商业用房，使用面积约1050平方米出租给餐饮公司用于经营餐饮服务业务。租赁期限为自2015年10月1日起至2020年9月30日止，租金为每年70万元。2017年6月30日，北京市第二中级人民法院作出（2017）京02民终5942号《民事判决书》，其中本院认为部分载明：“酒店公司与餐饮公司签订的《租赁合同书》、《补充协议》约定的内容除租赁期限至2020年超过酒店公司与前手出租人租赁合同约定的租赁期限而无效外，其他部分均不违反法律法规的强制性规定为有效，双方应依约履行合同至酒店公司有权转租的截止日2018年12月31日。”酒店公司认为，根据合同法及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，酒店公司与集团公司之间签订的《新北纬包租北纬饭店协议书》中约定的租期为2013年1月1日至2018年12月31日，而酒店公司与餐饮公司签订的《租赁合同书》中约定的租期为2015年10月1日至2020年9月30日，因此，《租赁合同书》中约定的2019年1月1日至2020年9月30日部分租期，超过了酒店公司承租集团公司房屋剩余的租赁期限，该部分租期的约定是无效的。故酒店公司基于在《租赁合同书》中出租人的法律地位，有权要求餐饮公司立即返还案涉房屋及场地，并有权要求餐饮公司支付至实际返还案涉房屋及场地之日止的房屋占有使用费。餐饮公司针对酒店公司的反诉，答辩称，不同意被告的反诉请求。答辩人认为，酒店公司的反诉请求没有任何事实和法律依据，相反，酒店公司提交的证据证明了反诉请求的不成立。一、关于重复起诉。根据一事不再诉的原则，已经人民法院判决生效认定的事实，当事人再行提起诉讼，人民法院依法予以驳回。酒店公司反诉请求所依据的事实和法律为上一生效判决，应属重复起诉。二、酒店公司提交的包租协议书（集团公司与酒店公司签订）是无效的。该协议出租人集团公司不是出租标的物（西经路XX号）的所有权人，无权签订所谓包租协议。与本案标的物无关联的主体与酒店公司签订的收益处分标的物的协议无证明力，因签订合同主体无权处分而主体不适格属当然无效。此无效协议因与本案争议标的物无关联而不具有证明酒店公司因此而超越权限签订合同的证明力。三、酒店公司无权确认自己签订的合同部分无效，酒店公司应当对合同部分无效承担全部法律责任。北京市第二中级人民法院（2017）京02民终5942号民事判决书中本院认为部分，是针对酒店公司有权转租截止日的判断，该截止日应当由涉案房屋所有权人，即北京北纬饭店有限公司（北京市北纬饭店）确认，而不是由集团公司确认，更不是由酒店公司自己来确认自己签订的合同部分无效。酒店公司自己主张自己签订的合同部分无效，违反了民事行为中诚实信用原则，其主张依法不应当得到支持。四、酒店公司提交的证据证明了反诉请求不成立。酒店公司主张合同部分无效，主张因无权签订而导致租期约定无效。酒店公司提交的房屋所有权人证明、合同签订审批表证明了酒店公司与房屋所有权人的明知关系。房屋所有权人（北京北纬饭店有限公司）和酒店公司（北京新北纬酒店管理有限公司的法定代表人是同一个人刘淳，工商登记高管是同一个人邝霞），酒店公司主张自己签订的合同授权有限租期约定无效不能成立。酒店公司依据的因与包租人约定的租期受限而导致超期租期无效的主张不能成立，反而是酒店公司明知自己是有权利签订租赁合同，请求法院驳回酒店公司的无理请求。五、酒店公司是国有企业，合同审批表证明租赁合同当然有效。酒店公司提交证据合同专用审批表一份，此表为涉案标的物房屋租赁合同审批流程详表，其中，合同文件完整（包括法律意见书等四份附件文件），经理、副总经理、财务部、外部律师、总经理明确签字，而且总经理邝霞同时又是房屋产权人的监事，当然有权利签订收益权的合同。酒店公司现主张一系列经过审批的合同租约无效，是自相矛盾的行为，更是没有事实依据和法律依据的行为，请求法院驳回酒店公司的请求。六、关于返还房屋及支付占有使用费的诉讼请求。此请求为确认合同无效或部分无效的法律后果，合同法第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，缔约合同的过失方和过错方为酒店公司，酒店公司应当赔偿餐饮公司因此所受到的损失，酒店公司不仅无权请求占有使用费，还应当赔偿餐饮公司无效期间的实际全部损失。酒店公司的此项诉讼请求无事实依据（过错方）和法律依据（赔偿请求）。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月5日，出租方集团公司与承租方北京新北纬饭店有限责任公司（酒店公司原名称）签订《新北纬饭店包租北纬饭店协议书》，双方约定：出租方将北纬饭店租与承租方经营使用。财产包括全部客房、餐厅、附属的设备设施及家具等。设备设施和家具等非固定资产，以双方确定的财产明细表为准。包租期限为2013年1月1日至2018年12月31日。2015年9月30日，甲方（出租方）酒店公司与乙方（承租方）餐饮公司签订《租赁合同书》，内容有：“第一条订立合同双方。第二条租赁财产范围和用途，甲方将自己所有的西城区西经路XX号北纬饭店如家酒店首层南侧商业用房，使用面积约1050平方米，出租给乙方用于经营餐饮服务业务。第三条租期，1.考虑到甲方整体规划发展的综合因素，乙方同意把本合同租期定为五年，自本合同生效之日起算；2.本合同租期自2015年10月1日起至2020年9月30日止（含三个月免租期）。第四条租金、履约保证金和约定事项应付费用的支付方式，1.乙方年租金为70万元，乙方每半年支付租金35万元，即每年度租赁期开始日的1月5日、6月1日前分别支付应交租金；2.本合同签署之日起三日内，乙方须向甲方一次性全额支付履约保证金200000元。此保证金在合同期内，不能转为租金或代为垫付其他约定款项使用。本合同正常履行届满（或本合同第三条第1款约定的情形出现）且办理完毕工商变更登记手续后，甲方凭乙方持有的有效凭证，退还履约保证金，但不支付利息。第五条装修免租期，1.经甲、乙双方协商约定，乙方在租期内享有装修免租期，自2015年10月1日起至2015年12月31日止，共计92天。第六条甲乙双方的权利和义务，一、甲方的权利和义务，1.按本合同第四条约定，向乙方收取租金和履约保证金及其他款项；2.支持乙方合法经营，并提供房产证明。二、乙方的权利和义务，1.乙方以自己的名义独立注册经营，自行缴税，自主经营，自负盈亏；2.按照本合同第四条约定向甲方支付租金、履约保证金和其他款项。第七条对乙方经营管理的约定。第八条违约的处理办法及损失赔偿，4.本合同约定违约金的计算方法及数额，除按照本合同条文中明确约定的比例计算外其余条款约定的应支付的违约金为固定违约金7万元（本合同约定年租金的l0％）。第九条关于本合同及其标的物不得转让变相转让、转租的约定。第十条关于本合同标的物的装修，乙方如需对租赁场所（本合同标的物）进行装修装璜（潢），则其施工方案需经甲方书面认可，乙方应承担装修装璜（潢）期间的安全责任和保证合同标的物不被毁损的财产责任，否则，乙方除应承担违约责任外还应对被毁损财产承担赔偿责任。第十一条本合同届满后涉及财产的处置。第十二条本合同的终止、解除、中止或续签。第十三条争议解决。第十四条其它约定。第十五条本合同生效条件。”双方订立前述《租赁合同书》时，酒店公司没有向餐饮公司出示上述《新北纬饭店包租北纬饭店协议书》。上述《租赁合同书》约定的“西城区西经路XX号北纬饭店如家酒店首层南侧商业用房”位于北京市西城区西经路XX号楼首层南侧朝北纬路一侧开有门的房屋。酒店公司收到上述《租赁合同书》约定的履约保证金20万元。酒店公司（甲方）与餐饮公司（乙方）签订《补充协议》，内容有：一、乙方原定于2015年10月1日起至2015年12月31日对公司所属淳湘阁餐厅进行停业装修改造，由于装修方案确认等方面原因，乙方拟延期开工。双方签署的租赁协议中第五条第一款规定的装修免租期自2015年10月1日起至2015年12月31日，共计92天，现申请延期。二、乙方承诺装修动工时间不晚于2016年4月30日前，若晚于此时间，乙方自愿放弃此装修免租期，并于2016年4月30日按新一期合同中所约束的租金金额如数支付租金176438元。2016年4月28日，酒店公司向餐饮公司发出《关于暂停挂账的通知》，所附财务明细显示：至2016年5月餐饮公司的挂账款金额为-32183.72元。在本案诉讼中，酒店公司对挂账款没有异议。2016年8月5日，酒店公司向餐饮公司发出《关于北京新北纬饭店有限责任公司与北京淳湘源餐饮有限责任公司提前终止租赁合同的告知函》：“……通知你公司租赁合同将于2016年10月31日提前终止，并于10日内撤场完毕。请你公司收到此函后5日内，指派专人前往我公司办公室洽商提前终止租赁合同的具体事宜。我公司于2016年7月26日第一次向贵公司发出告知函，贵公司未予签收，现我公司于2016年8月5日再次以特快专递的方式向贵公司发出告知函。”2016年9月7日，酒店公司向餐饮公司发出《通知函》：“由于不可抗力的原因，我公司已经于2016年8月5日通知你公司《租赁合同书》将于2016年10月31日终止。随后，双方于2016年8月25日进行了初步沟通，会上约定你公司于2016年9月1日就解约的事宜提出书面方案，但至今我公司仍未收到你公司的回复。为明确责任和义务，我公司特通知如下：1、双方签署的《租赁合同书》将于2016年10月31日终止；2、你公司应当于2016年11月10日前将租赁房屋腾退交还给我公司；3、我公司将于2016年11月1日停止供应水电气并对出租房屋采取封闭措施；4、请你公司在收到此函后5日内指派专人前往我公司总经理办公室进行腾退房屋、终止协议的确认，逾期确认的，我公司不承担任何法律责任。”后，酒店公司分别于2016年9月21日、10月12日、11月1日以《通知函》、《律师函告》的方式通知餐饮公司终止双方签订的租赁合同并要求餐饮公司腾退租赁房屋。2016年11月15日，酒店公司向集团公司作出停业改造的请示，次日，集团公司作出批复，同意新北纬饭店主楼2016年12月31日停止营业进入装修改造准备及实施阶段。2017年1月3日，法院受理酒店公司与餐饮公司租赁合同纠纷案。酒店公司在该案向法院提出诉讼请求：“1.请求确认原告与被告签署的租赁合同于2016年11月1日解除；2.请求判令被告立即腾退租赁物；3.请求判令被告支付装修免租期期间的租金176438元；4.请求判令被告给付实际占用费（以1917.81元为标准，自2016年11月2日起计付之实际给付之日止）。”餐饮公司在该案向法院提出反诉请求：“请求判令原告继续履行合同（全面依据合同提供水电气等履行行为）。”法院经审理，于2017年4月5日作出（2017）京0102民初11号民事判决：“一、自本判决生效之日起十日内，被告北京淳湘源餐饮有限责任公司给付原告北京新北纬饭店有限责任公司二○一五年十月一日至二○一五年十二月三十一日期间的租金十七万六千四百三十八元。二、原告北京新北纬饭店有限责任公司与被告北京淳湘源餐饮有限责任公司于二○一五年九月三十日签订的《租赁合同书》继续履行。三、驳回原告北京新北纬饭店有限责任公司其他诉讼请求。”酒店公司、餐饮公司均不服判决，均提出上诉。二审法院经审理，于2017年6月30日作出（2017）京02民终5942号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”酒店公司收到餐饮公司支付的截至2020年6月30日前的租金，其中，自2019年1月1日至2020年6月30日租金合计105万元，租赁房屋为餐饮公司实际控制。按照当事人在合同中约定的租金标准计算，日租金为1917.81元。当事人就以下事项存在争议：一、餐饮公司主张设计费、装修费损失，并出示日期2014年4月20日相对人酒店公司和北京百胜钜丰建筑装饰有限公司（以下简称建筑公司）《合同书》及2016年8月8日建筑公司发票6张（金额合计566701元）、日期2015年12月2日相对人酒店公司和北京蔚予恒文化有限公司（以下简称文化公司）《装修设计合同》及文化公司发票32张（金额合计40万元）、日期2016年7月19日相对人酒店公司和北京广泰鸿昊建筑工程有限公司（以下简称广泰公司）《装修工程施工合同》及广泰公司发票1张（金额58000元）佐证。餐饮公司针对《合同书》称“是2014年签的合同，2016年去履行的”，酒店公司称“没有实际装修”。经本院审查，餐饮公司出示的《合同书》中没有约定开竣工日期，约定工程款总金额566701元，签约后即付30％预付款……。而餐饮公司出示的发票均为2016年8月8日，且金额合计为工程款总金额，餐饮公司未出示如何使用2015年的装修设计按照2014年《合同书》约定的施工范围在2016年进行施工的证据。综上，本院认为，餐饮公司出示的上述2014年4月20日《合同书》、2015年12月2日《装修设计合同》对其主张的损失，没有证明力。餐饮公司出示的2016年7月19日《装修工程施工合同》中约定的工程名称、地点、施工内容具体明确，工程价款与发票金额一致，租赁房屋门口确有合同中约定施工的门头古建及门头柱子，对该证据的真实性、关联性、合法性，本院予以确认。诉讼中，本院释明餐饮公司就装修残值申请评估鉴定，餐饮公司拒绝提出鉴定申请。本院多次释明当事人办理租赁房屋交接，餐饮公司均拒绝交接。二、餐饮公司主张家具损失，并出示日期2016年2月23日相对人酒店公司和北京凤军凯迪商贸有限公司（以下简称商贸公司）《淳湘阁家私制家私合同》及商贸公司发票6张（金额合计662316元）佐证。餐饮公司称“家具没有交付”。三、餐饮公司主张门店转让损失，并出示银行转账凭证、2014年1月23日仇红签署的《说明》佐证，餐饮公司法定代表人胡定国称“2014年从别人处接收店铺，支付转让费100万元，支付给了仇红”。餐饮公司出示的上述证据显示：2014年1月22日、23日，餐饮公司原法定代表人仇红收到100万元。本院调取的工商档案材料显示：餐饮公司法定代表人由仇红变更为胡定国，股东变更为胡定国、张红梅。四、餐饮公司主张停业经营损失。关于停止经营问题，餐饮公司称“从2014年接手涉案房屋后开始经营至2016年10月31日，从2016年11月1日以后至今我们承租的房屋没有任何经营活动。2016年9月7日给我们发了正式通知，要求我们于2016年11月10日腾退租赁房屋，要对我们采取封闭措施和停止供应水电气的措施，实际上被告是在2016年11月1日给我们停了水、电、燃气，无法经营，后来诉讼就发生了”。酒店公司称“原告一直正常经营至2017年6、7月份，我们在2017年4月5日关闭燃气，原告后来购买了燃气罐又经营了几个月，原告在2017年7月1日停止经营到现在”。诉讼中，餐饮公司申请对2016年11月1日至2018年12月1日期间的经营损失进行鉴定。经本院释明，餐饮公司仍坚持申请鉴定。经随机抽取鉴定机构，本院于2019年5月委托北京腾骐资产评估有限公司（以下简称评估公司）进行鉴定。2020年3月23日，评估公司致本院《鉴定评估项目申请退回函》内容有：“……资料为涉案原告方北京淳湘源餐饮有限公司历史年度经营财务资料，包括部分年度财务报表、经营账簿以及经营财务记账凭证等。由于历史年度经营财务记账凭证后附财务单据基本为手写白条、无人签字收据等不符合《企业会计准则》的记账资料，我公司无法对原告方北京淳湘源餐饮有限公司历史经营财务资料的真实性，完整性、准确性进行判断，故目前上述资料无法满足资产评估司法鉴证的基本要求。特此，向北京市西城区人民法院至此函申请退回该案件的评估鉴证。”五、餐饮公司主张经营原料、供应商合同损失，并出示日期2017年4月5日《淳湘阁后厨盘点表》2页、日期2016年11月10日甲方张红梅和乙方陈小林《湖南特产专供货合同》及日期2018年1月2日、10日收据各1张（均记载为赔偿款1万元、印章均为“北京潇湘味园商贸有限公司”）、日期2016年8月28日甲方餐饮公司和乙方北京市丰岳金兴副食经营部《调料干货专供货合同》及日期2018年1月9日、13日收据各1张（均记载为赔偿款1万元，收款人均为“刘”）、日期2016年6月3日甲方北京三金合源商贸有限公司和乙方餐饮公司《酒水供货合同》及日期2018年1月3日、22日收据各1张（分别记载赔偿款3万元、1.50万元，印章均为“北京三金合源商贸有限公司”）、日期2016年8月18日甲方“和虎”和乙方张红梅《蔬菜供货协议书》及2018年1月7日、16日收据各1张（分别记载赔偿款1万元、5000元，收款人均为“赵”）、日期2016年10月5日甲方王凤霞和乙方张红梅《牛蹄专供货协议书》及2018年1月5日、12日收据各1张（分别记载赔偿款1万元、5000元，收款人均为“王”）、日期2016年8月17日甲方“彭子*”和乙方张红梅《养鸡、养鸭场供货协议书》及2018年1月12日、20日收据（分别记载赔偿款3万元、2万元，收款人为“刘”、“张”）。六、餐饮公司主张1.离职补偿员工（6人）损失；2.解除员工（12人）赔偿损失；3.自动离职劝退补偿员工（26人）损失；4.现有员工（19人）工资损失；5.培训费损失，并就1.至4.项出示劳动合同、工资条、考勤表、辞职证明佐证，就5.项出示2017年1月9日收据（记载顾问、咨询、策划综合费用金额8万元）。七、餐饮公司主张退存消费损失，并出示《退客人充值余额明细》佐证。酒店公司对餐饮公司主张的上述损失及出示的证据均提出异议。本院认为，餐饮公司与酒店公司签订的《租赁合同书》、《补充协议》约定的内容除租赁期限至2020年超过新北纬饭店与前手出租人租赁合同约定的租赁期限而无效外，其他部分均不违反法律法规的强制性规定为有效，双方应依约履行合同至新北纬饭店有权转租的截止日2018年12月31日。自2019年1月1日起，至2020年9月30日止，租赁期间无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。一、对自2015年10月1日起至2018年12月31日止租赁期间的处理。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。酒店公司作为出租人，应依约保证餐饮公司于合同有效期间正常使用租赁房屋从事餐饮经营合同。酒店公司在租赁期间单方解除合同，属违约；酒店公司通过诉讼解除合同不能，应按照合同约定及法院判决继续履行合同，其于合同履行期间断燃气，是餐饮公司不能继续使用租赁房屋正常经营的主因。酒店公司就餐饮公司“经营至二○一七年六七月份”的陈述未举证证明，就餐饮公司停止经营时间的争议，本院综合已生效判决、当事人陈述、酒店公司向餐饮公司所发函件等，认定自2016年11月1日餐饮公司停止经营。酒店公司应当按照合同约定并依法赔偿餐饮公司2016年11月1日至2018年12月31日无法按合同约定使用租赁房屋营业的损失。二、对自2019年1月1日起至2020年9月30日止，租赁期限无效的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订《租赁合同书》时，酒店公司未向餐饮公司出示其与集团公司签订的《新北纬饭店包租北纬饭店协议书》或告知其与集团公司约定的包租期限，因此，餐饮公司对合同部分无效没有过错。酒店公司应当赔偿餐饮公司因合同无效受到的损失。三、赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。（一）餐饮公司主张的门店转让费损失问题，餐饮公司与酒店公司签订《租赁合同书》前，股东发生变更，胡定国、张红梅出资成为餐饮公司的新股东，并经营餐饮公司，后以餐饮公司承租租赁房屋从事餐饮经营活动。因此，胡定国、张红梅向餐饮公司原股东支付的转让费可纳入餐饮公司停止经营的损失项目，但餐饮公司要求酒店公司赔偿全部转让费，缺乏依据，本院不予采纳，本院根据餐饮公司实际经营情况酌定60万元。（二）餐饮公司主张的家具损失问题，鉴于餐饮公司尚未收到订制的家具，餐饮公司未出示其与卖方之间就《淳湘阁家私制家私合同》处理结果的证据，故对餐饮公司的此项损失，本院暂不予确认，对餐饮公司的此项诉讼请求，本院不予支持。（三）餐饮公司主张的设计费损失、装修损失问题，餐饮公司虽不能证明于2016年按照2015年的装修设计对租赁房屋进行了装修，但考虑到餐饮经营需对租赁房屋进行装修改造、装修投入的客观实际情况，酒店公司应对餐饮公司进行装修残值的补偿，餐饮公司未申请对装修残值评估鉴定，本院酌定为10万元。（四）餐饮公司主张的经营原料损失、供应商合同损失问题，餐饮公司停止营业会产生囤货损失，但餐饮公司出示的证据对其主张的金额缺乏证明力，且餐饮公司亦可通过合理方式处理囤货，故本院酌定损失金额为2万元。餐饮公司要求酒店公司负担其赔偿供货商的损失，依据不足，对餐饮公司的此项诉讼请求，本院不予支持。（五）餐饮公司主张的停业经营损失问题，餐饮公司主张的经营损失为如合同履行所应得到的利益，而本案中餐饮公司从事餐饮经营活动，盈利、亏损为市场规律，餐饮公司未出示其经营必然盈利的证据，餐饮公司虽不能证明其利润收益，但经营者至少要努力收回已支付的租金、转让费等成本，转让费已在他项诉讼请求处理，在此不计，综合合同履行情况、当事人责任等因素，自2016年11月1日至2018年12月31日期间因酒店公司违约造成餐饮公司的损失本院酌定为200万元。自2019年1月1日起至2020年9月30日合同无效期间的损失，餐饮公司虽未予明确，但综合其提出的诉讼请求金额，并以节约诉讼成本“尽可能一次性解决纠纷”为原则，本院在本案中一并处理，酌定金额为162万元。（六）餐饮公司主张的与员工有关的损失包括：1.离职补偿员工（6人）损失；2.解除员工（12人）赔偿损失；3.自动离职劝退补偿员工（26人）损失；4.现有员工（19人）工资损失；5.培训费损失，其中4.项、5.项损失，属餐饮经营成本损失，与餐饮公司前项主张的停业经营损失重复，故不再计入赔偿金额。餐饮公司主张的1.项至3.项损失属停止营业后需遣散人员，因此，餐饮公司应实际发生此项损失，但其主张金额缺乏依据，本院不予确认，并综合实际情况酌定30万元。（七）餐饮公司主张的“退存消费”损失问题，餐饮公司出示的证据表明该项“损失”属停业后将消费者预付款退还的费用，餐饮公司将此款列入损失，没有依据，本院不予采纳。（八）餐饮公司出示的证据显示，在酒店公司处的挂账金额为负数，表明尚有余额，故酒店公司应将挂账款32183.72元退还餐饮公司。综上，本院确定酒店公司赔偿餐饮公司的经济损失金额合计4672183.72元。四、对租赁房屋的处理问题。酒店公司要求餐饮公司返还租赁房屋的反诉请求，不违反法律规定，本院予以支持。鉴于生效判决已经明确租赁合同为部分无效，本案诉讼期间，本院多次释明双方尽快办理房屋交接，以减少损失，餐饮公司仍拒绝办理交接，故应承担房屋占有使用费。对酒店公司要求餐饮公司比照租金支付自2019年1月1日起至实际交还租赁房屋之日止的房屋占有使用费的反诉主张，本院予以支持，鉴于酒店公司已经收到了餐饮公司按照租金标准支付的截至2020年6月30日之前的费用，对此项费用可具实结算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项规定，判决如下：一、北京淳湘源餐饮有限责任公司与北京新北纬酒店管理有限责任公司于二○一五年九月三十日签订的《租赁合同书》中关于自二○一九年一月一日起至二○二○年九月三十日止的租赁期限约定无效；二、本判决生效之日起五日内，北京新北纬酒店管理有限责任公司给付北京淳湘源餐饮有限责任公司经济损失金额四百六十七万二千一百八十三元七角二分；三、本判决生效之日起五日内，北京淳湘源餐饮有限责任公司将位于北京市西城区西经路XX号楼首层南侧朝北纬路一侧开有门的房屋（使用面积约1050平方米）交还北京新北纬酒店管理有限责任公司；四、本判决生效之日起五日内，北京淳湘源餐饮有限责任公司给付北京新北纬酒店管理有限责任公司自二○一九年一月一日起至实际交还位于北京市西城区西经路XX号楼首层南侧朝北纬路一侧的房屋（使用面积约1050平方米）之日止的房屋占有使用费（以每半年三十五万元计算，未满半年，以每日一千九百一十七元八角一分计算，并以北京淳湘源餐饮有限责任公司已支付的二○一九年一月一日至二○二○年六月三十日租金一百零五万元进行抵销）；五、驳回北京淳湘源餐饮有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万六千八百九十一元，由北京淳湘源餐饮有限责任公司负担二四千八百零二元（已交纳）；由北京新北纬酒店管理有限责任公司负担二万二千零八十九元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费七千九百一十三元，由北京淳湘源餐饮有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  周斌二〇二〇年五月十五日书记员  李婷