四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初2116号 原告：南充盛华堂商业管理管理有限公司，住所地：南充市顺庆区文化路75号。 法定代表人：李俐，董事长。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓东，四川泰宇律师事务所律师。 被告：冯国强，男，1980年3月23日生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：宋果，女，1981年11月10日生，汉族，住四川省南充市顺庆区，与被告系夫妻关系。 原告南充盛华堂商业管理管理有限公司（简称盛华堂物业）与被告冯国强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法由审判员冯欢适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛华堂物业的委托诉讼代理人李雄，被告冯国强的委托诉讼代理人宋果到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告盛华堂物业提出诉讼请求：1.判令被告冯国强支付原告2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2304元，生活垃圾处理费234元，共计2538元，并按万分之五/日的标准支付违约金至付清全部费用时止；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系顺庆区玉桂路3号“天地山水”小区7栋2单元4层401号房屋业主，原告系该小区开发商选聘的前期物业服务公司。原、被告签订《前期物业服务协议》《业主临时公约》，双方约定原告对小区提供物业管理服务，被告以房屋建筑面积89.19㎡，按0.58元/㎡的标准向原告交纳物业服务费及相关代收费用，如被告不按期交纳，原告有权要求被告补交并按万分之五/日交纳违约金。2014年12月31日，原告与小区业委会签订《物业服务合同》，物业服务期限为2015年1月1日至2022年12月31日，2017年1月1日原告将物业服务费调整为0.78元/㎡后，被告拖欠物业服务费至今未付，原告故诉至法院。 被告冯国强辩称：前期物业合同约定按0.58元/㎡支付物业费，我每年都按时交纳，因为物管公司在2017年擅自涨价，我才未交纳物管费，2017年3月业委会出了文件，物管公司不应该涨价收费，2016年1月至2017年5月，我的车辆在小区被多次擦挂，因物管公司动用维修基金更换了不合格的摄像头，未尽到安保责任，导致我自费去4S店维修，花费1450元，我多次找原告协商此事，但物业公司态度蛮横、强势，拖延至今，导致我一直未交物业费。 原告提交了以下证据：1.原、被告的主体身份证明；2.商品房买卖合同、业主临时公约、前期物业服务协议、物业服务合同；3.物管费标准调整公告、城市生活垃圾处理费收费标准通知；4.关于继续按新标准收取物管费的情况说明、催收快递单。 被告冯国强向本院提供了关于暂停按新标准收取物管费的通知及交纳物管费的凭据。 根据前述证据，本院认定如下事实： 2006年12月15日，被告冯国强与南充文迪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买位于南充市顺庆区7栋2单元4层401号的多层住宅一套，建筑面积89.19㎡。2006年12月9日，被告冯国强与南充文迪房地产开发有限公司签订《业主临时公约》，第五章第二十六条约定“在业主大会成立之前，同意由我公司在物业管理中代行以下职权：2.选聘前期物业服务企业，并由其进行前期物业管理。”2006年12月9日，原告盛华堂物业与被告冯国强签订《前期物业服务协议》，约定按0.58元／㎡支付物管费。2014年12月31日，天地山水业委会与盛华堂物业签订《物业服务合同》，约定服务期限为八年，自2015年1月1日至2022年12月31日，物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅按0.58元／㎡收取。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的违约金。 2016年12月27日，天地山水小区第二届业主委员会在小区张贴《停车费、物管费标准调整公告》，将住宅物业费按35%的幅度上调，多层住宅物业费由现行的0.58元/㎡/月调整为0.78元/㎡/月，公告从2017年1月1日开始执行。 2017年3月13日，天地山水小区第二届业主委员会在小区张贴《关于暂停按新标准收取物业管理及停车位费用的通知》，载明：“物管方书面提出即使按新标准收费后，2017年依然亏损近7万元，简直欲壑难填。加之业委会和物管方对物业收费和停车位收费标准、内容、支出、分配等方面理解不一致，无法达成共识。因此，若按新标准收费，有违全体业主及业委会的初衷，将严重损害全体业主的利益，不能达到启用新标准收费的根本目的，本着实事求是，维护小区全体业主利益的原则，业委会作出如下决定：一、暂停按新标准收取天地山水小区2017年物管及停车位费用，具体收费时间由业委会另行发布公告。二、根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，物管方在本通知发布后，应严格按照业委会要求执行。”诉讼中，原告盛华堂物业出示了《关于继续按新标准收取物管费的情况说明》，证明业委会同意小区按新标准收取物管费，并没有暂停新收费标准通知。 另查明:2009年6月8日，南充市物价局发布《关于顺庆区城市生活垃圾处理费收费标准的通知》，居民生活用户垃圾处理费按户以6.5元/月收取。 本院认为：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务收费标准属于小区管理的重大事项，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本案中，原告盛华堂物业公司仅在小区张贴《物管费标准调整公告》，将物业费由合同约定的0.58元/㎡/月调整为0.78元/㎡/月，其提供的证据与法律规定的程序相悖，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”之规定，对原告盛华堂物业公司要求被告按0.78元/㎡/月支付物业费的诉讼请求，本院不予支持。 《物业服务合同》约定服务期限为八年，从2015年1月1日起至2022年12月31日止。现原告盛华堂物业公司要求被告按建筑面积89.19㎡，交纳2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。《城市生活垃圾处理费收费标准》规定居民生活用户垃圾清运费为6.5元/月，属物业代收的费用，原告主张按6.5元/月收取，本院予以支持。据此，被告冯国强应向原告盛华堂物业公司缴纳物业管理费1862.29元（89.19㎡×0.58元/月×36个月），垃圾清运费234元（6.5元/月×36个月），上述两项费用相加，被告冯国强应交纳2096.29元。另，《物业服务合同》第二十六条约定：“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的违约金。”本案中，被告冯国强因原告提高收费标准而未交物业费，属正当抗辩事由，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院无法支持。 综上，为构建和谐稳定的物业服务关系，美化小区环境，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下: 一、被告冯国强应于本判决生效后十日内向原告南充盛华堂商业管理管理有限公司支付2016年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费1862.29元及垃圾清运费234元，共计2096.29元。 二、驳回原告南充盛华堂商业管理管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由原告南充市盛华堂物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 冯 欢 二〇二〇年五月六日 书记员 周子莉