广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1322号 上诉人（原审原告）:车锦坤，男，1993年1月15日出生，汉族，住所地广西苍梧县。 委托诉讼代理人：车益港（系车锦坤的胞兄），男，1981年3月1日出生，汉族，住所地广西梧州市长洲区。 被上诉人（原审被告）：梁颖，女，1986年7月17日出生，汉族，住所地广西梧州市长洲区。 原审第三人：梧州市世华房地产中介有限公司，住所地广西梧州市西堤三路28号第5、6幢二层11号商场，统一社会信用代码91450400340421776L。 法定代表人：余平，公司总经理。 委托诉讼代理人：梁灿鸿，男，该公司员工。 上诉人车锦坤因与被上诉人梁颖、原审第三人梧州市世华房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2018）桂0405民初1588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人车锦坤及其委托诉讼代理人车益港、原审第三人梧州市世华房地产中介有限公司的委托代理人梁灿鸿到庭参加诉讼，被上诉人梁颖经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人车锦坤上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判支持上诉人一审的其他诉讼请求，即判令被上诉人继续履行《房屋买卖合同》约定的义务，并到梧州市房产交易中心履行办理梧州市房屋转让、测绘见证、纳税申报等各项房屋过户手续；原审第三人协助被上诉人到梧州市房产交易中心履行办理有关上述房屋的一切过户手续；被上诉人从2018年8月29日起以成交价750000元为基数，按日千分之一的标准向上诉人支付违约金，直至办妥测绘见证及纳税申报等各项房屋过户手续之日止；被上诉人赔偿因迟延办理房屋过户手续及交房给上诉人造成占用资金的利息损失（利息损失以已付房款250000元为基数，按银行同期同类贷款利率，从2018年8月29日起计至办妥测绘见证及纳税申报等各项房屋过户手续之日止，暂计至起诉之日的利息损失为2294元）；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，理解偏差，有失公允。（一）一审法院混淆上诉人车锦坤的诉讼请求。上诉人车锦坤已依约履行合同义务，而被上诉人梁颖却以“收款后消失逃避履行”的行为明确表示不履行合同，故上诉人车锦坤根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条的规定要求被上诉人梁颖履行合同义务，而非要求直接取得涉案房屋的所有权。（二）一审法院在明确本案房屋买卖合同合法有效的情况下驳回上诉人车锦坤的诉请于法无据。根据不诉不理的原则，房屋过户后产生的法律后果并非诉请内容，而一审法院却以上诉人车锦坤没有诉请的内容驳回合法的诉请，令人费解。而且被上诉人梁颖履行完合同义务后自然产生合同之债，可向上诉人车锦坤追偿余款，不会导致显失公平。二、一审法院驳回上诉人违约金的诉请于法无据。（一）上诉人车锦坤没有入住使用涉案房屋。被上诉人梁颖的父母既非房屋买卖合同的当事人也非房屋的所有权人，无需替被上诉人梁颖履行房屋买卖合同约定的过户等义务。上诉人车锦坤与他们签订补充协议，拿房屋钥匙，纯属私力救济行为，且房屋从未入住使用。而且被上诉人另有外债导致经常有人对宅门进行破坏、喷大字。加之被上诉人梁颖消失，如果其还继续借钱、被诉，房屋被查封甚至被强制拍卖，上诉人车锦坤根本无法也不可能入住。（二）上诉人车锦坤没有取得涉案房屋的所有权。因此，被上诉人梁颖已构成违约。房屋买卖合同中已明确约定违约金的支付与计算方式，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，上诉人车锦坤有权要求被上诉人梁颖支付违约金。三、一审判决已认定被上诉人梁颖以上诉人车锦坤名义向案外人借款182000元用于涉案房屋解押，如今案外人已向广西北海市银海区人民法院起诉要求上诉人车锦坤还款。上诉人诚恳履约如今却一无所有，一审判决对上诉人车锦坤不公平。综上，请求二审法院判如所请。 被上诉人梁颖没有向本院提交书面的答辩意见。 原审第三人梧州市世华房地产中介有限公司述称，对上诉人车锦坤提起的上诉没有意见。 上诉人车锦坤向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告于2018年8月8日签订的编号为WZSHDC××××725《房屋买卖合同》合法有效；2.被告继续履行《房屋买卖合同》约定的义务，并到梧州市房产交易中心履行办理梧州市房屋转让、测绘见证、纳税申报等各项房屋过户手续；3.第三人协助被告到梧州市房产交易中心履行办理有关上述房屋的一切过户手续；4.被告从2018年8月29日起以成交价750000元为基数，按日千分之一的标准向原告支付违约金，直至办妥测绘见证及纳税申报等各项房屋过户手续之日止；5.被告赔偿因迟延办理房屋过户手续及交房给原告造成占用资金的利息损失（利息损失以已付房款250000元为基数，按银行同期同类贷款利率，从2018年8月29日起计至办妥测绘见证及纳税申报等各项房屋过户手续之日止，暂计至起诉之日的利息损失为2294元）；6.被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：被告梁颖为梧州市的所有权人。2018年8月8日，原告车锦坤(买方)与被告梁颖(卖方)签订一份WZSHDC××××725号房屋买卖合同，合同约定：1.买卖的房屋位于梧州市，建筑面积125.81平方米；2.该房屋的成交价为750000元，签订合同时买方同时支付30000元作为定金，由买方为卖方垫资220000元，买方在还贷日直接存入卖方还贷银行卡用于办理提前还清贷款之用，由卖方承担提前还贷所产生的一切手续费用，该垫资款作为首期款，房价余款500000元由买方申请贷款，买方应在办理完监证手续当天起180天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助办理相关手续，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方在银行放款当天以现金支付给卖方；3.三方约定于卖方银行抵押撤押完成7天内到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续，卖方交付房屋给买方使用之日为卖方收齐房款当天；4.买方于本合同签订之日向经纪方支付15000元作为咨询及中介服务费；5.卖方不能按本合同约定将该房屋出售给买方，或者因违约而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作为违约金，卖方逾期交付该房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房屋成交价的千分之一向买方支付违约金。双方签订合同后，2018年8月9日，原告向被告支付定金30000元。2018年8月23日至8月30日期间，原告向被告支付其余购房款。2018年8月30日，被告向原告出具收款收据，确认共收到原告购房款250000元。2018年8月21日，中国建设银行股份有限公司梧州分行出具贷款结清证明，证明被告在该行的贷款340000元已于2018年8月21日结清。被告收到原告的首期购房款250000元后失去联系，没有依照合同约定将房屋过户给原告。2018年11月11日，原告与被告的亲属梁家宁签订一份《补充协议》，双方约定：由于被告本人已失去联系，现在被告亲属同意提前移交该房屋给原告使用。当天被告的亲属将涉案房屋交付给原告使用。由于合同约定，被告收到原告的首期购房款250000元后应将涉案房屋过户给原告，原告取得该房屋的所有权后，由原告向银行申请贷款后再支付其余房款，因被告至今未将涉案房屋过户给原告，故原告诉至法院成讼。 一审法院认为，原告车锦坤与被告梁颖于2018年8月8日签订WZSHDC××××725号《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的新闻路393号第5幢2单元1404房出卖给原告，双方成立房屋买卖合同关系。被告为该房屋的所有权人，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。因此，原告要求确认与被告签订的WZSHDC××××725号房屋买卖合同合法有效，有理有据，该院予以支持。关于原告提出的第二、三项诉讼请求。合同约定原告向被告支付首期房款250000元后，被告将涉案房屋过户给原告，由原告作为房屋的所有权人，通过申请银行按揭贷款的方式支付其余房款500000元。现被告没有依照合同约定将涉案房屋过户给原告，致使原告无法通过申请银行按揭贷款支付其余房款，被告的行为构成违约。现原告要求被告履行合同，将涉案房屋过户给原告。对此该院认为，被告将涉案房屋过户给原告，原告即取得涉案房屋的所有权。虽然合同双方约定原告通过该方式支付其余房款，但该条款实际是对支付其余房款的方式作出约定。如果被告同意在没有收到全部房款的情况下，将房屋过户给原告，可按双方的约定执行；如果被告不愿意履行该条款导致双方无法履行合同，原告可以要求解除合同。现被告已失去联系，该行为表明被告不同意履行该条款，原告在仅支付250000元房款，尚欠被告房款500000元的情况下，要求取得涉案房屋的所有权，属于显失公平。因此，原告要求被告履行办理新闻路393号第5幢2单元1404房的所有权变更登记手续，并由第三人予以协助，理据不足，该院不予支持。关于原告提出的第四项诉讼请求。虽然被告没有依约将房屋过户给原告，但原告亦未支付全部房款；另外被告的亲属已经将涉案房屋交付给原告使用。因此原告要求被告按每日千分之一支付未办理过户手续的违约金，理据不足，该院不予支持。关于原告提出的第五项诉讼请求。对于被告没有依约将房屋过户给原告，原告要求被告支付首期房款的利息损失，因原告在本案中没有提出解除合同并返还首期房款的诉讼请求，故该院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告车锦坤与被告梁颖于2018年8月8日签订的WZSHDC××××725号《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告车锦坤的其他诉讼请求。一审案件受理费11300元，公告费700元，财产保全费4270元，合计16270元，由原告车锦坤负担。 二审期间,上诉人车锦坤向本院提交如下证据：1.广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初681号民事判决书、广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503执432号执行通知书复印件各一份，拟证明被上诉人梁颖以上诉人车锦坤的名义向第三方借款182000元，加上利息21840元，上诉人车锦坤已付房款已达到453840元，已远超当时约定的成交金额750000元的一半，且北海市银海区人民法院已对上诉人车锦坤强制执行，总金额为182000元加上利息21840元；2.不动产登记资料查询结果证明，拟证明涉案房屋的查封情况和抵押情况。对上诉人车锦坤提供的上述证据，原审第三人梧州市世华房地产中介有限公司经质证认为均无意见。原审第三人梧州市世华房地产中介有限公司没有向本院提交新证据。被上诉人梁颖经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼和质证，故本院依法视为被上诉人梁颖放弃举证和质证的权利。本院认为，上诉人车锦坤提供的上述两份证据能够提供原件进行核对，该证据具备真实性、合法性，关联性，本院予以采信。 经本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，根据查询时间为2020年5月13日的《不动产登记资料查询结果证明》显示，梧州市除在本案一审法院的查封以及在中国建设银行股份有限公司梧州分行办理有一笔抵押金额为340000元、抵押期限为2014年1月31日至2034年1月31日的贷款外，并未登记有其他查封和抵押的信息。2018年8月19日，上诉人车锦坤向案外人陈剑借款182000元用于支付上述房屋的购房款。2018年8月21日，被上诉人梁颖收到该笔购房款182000元。 本院认为，双方当事人在二审时的诉、辩意见表明，本案争议的焦点是：1.被上诉人梁颖、原审第三人梧州市世华房地产中介有限公司应否协助上诉人车锦坤将涉案房屋过户到上诉人车锦坤的名下；2.被上诉人梁颖是否应当向上诉人车锦坤支付违约金及赔偿利息损失。 一、关于涉案房屋的过户问题。上诉人车锦坤与被上诉人梁颖、原审第三人梧州市世华房地产中介有限公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定该合同合法有效并无不当，本院予以维持。各方当事人均应按照涉案《房屋买卖合同》的约定履行义务。涉案《房屋买卖合同》约定，上诉人车锦坤需要向被上诉人梁颖支付30000元购房定金及首期房款220000元，被上诉人梁颖在收到上述款项后应当及时办理涉案房屋按揭贷款的提前还贷以及撤销抵押手续，各方当事人在银行撤销该房屋抵押登记后7天内到房屋登记部门办理涉案房屋的过户登记手续，剩余的购房款500000元，则由上诉人车锦坤在重新办理银行按揭贷款手续后，用所得的贷款支付。从上述合同的约定内容来看，被上诉人梁颖在收到上诉人车锦坤支付的购房定金及首期房款后，就负有及时办理提前偿还按揭贷款、撤销涉案房屋的抵押登记手续，以及协助上诉人车锦坤将涉案房屋过户到上诉人车锦坤名等合同义务。根据查明的事实，上诉人车锦坤已依约向被上诉人梁颖支付了购房定金30000元和首期房款220000元，而被上诉人梁颖却未能按照合同约定在提前清偿按揭贷款后及时办理涉案房屋的撤销抵押登记手续和协助上诉人车锦坤办理房屋的过户登记。因此，被上诉人梁颖已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，上诉人车锦坤可依法要求被上诉人梁颖继续履行涉案《房屋买卖合同》。在案证据证实，以涉案房屋作为抵押担保的银行按揭贷款已结清，该房屋已经具备办理撤销抵押登记的条件，且涉案房屋亦无其他法院查封的登记。因此，上诉人车锦坤作为守约方主张被上诉人梁颖和原审第三人梧州市世华房地产中介有限公司应按合同的约定，协助其办理涉案房屋的过户手续，理据充分，本院予以采纳。一审法院判决驳回上诉人车锦坤的该项诉讼请求，明显不当，本院依法予以纠正。 二、关于违约金及利息损失的确定问题。涉案《房屋买卖合同》约定，被上诉人梁颖应在办妥撤销银行抵押登记手续后7日内协助上诉人车锦坤办理涉案房屋的过户手续，但该合同并未对办理撤销抵押手续所需时间作出明确约定，故本院根据当地房地产市场的一般交易习惯以及上诉人车锦坤和原审第三人梧州市世华房地产中介有限公司的意见，酌定被上诉人梁颖自提前清偿涉案房屋银行按揭贷款之日起至办理撤销抵押登记手续止，所需的合理期间为30天，即从2018年8月21日起至2018年9月20日止。鉴于被上诉人梁颖至今没有协助上诉人车锦坤办理涉案房屋的过户手续，故上诉人车锦坤要求被上诉人梁颖承担逾期办证的违约责任，理据充分，本院予以支持。对于逾期办证违约金的计算方式，从涉案《房屋买卖合同》所约定的违约金支付标准来看，该约定的违约金明显过高，且被上诉人梁颖是由于下落不明，而无法参加本案诉讼，表达意见。经综合考虑本案各方当事人关于违约金的约定、上诉人车锦坤因此所遭受的实际损失、被上诉人梁颖的过错程度以及其下落不明等实际情况，本院依法确定被上诉人梁颖应向上诉人车锦坤支付的逾期办证违约金为：以已付购房款432000元（250000元+182000元）为基数，按年利率6%，自2018年9月21日起计付至本案判决生效之日止。对于上诉人车锦坤请求的逾期办证违约金超出上述认定的金额，本院不予支持。 关于迟延办理过户手续及交房造成占用资金的利息损失。本案中，上诉人车锦坤主张继续履行涉案《房屋买卖合同》，并未要求解除该合同，且其亦已经要求被上诉人梁颖承担逾期办理过户手续的违约责任，因此，上诉人车锦坤提出的该项诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。另外，涉案《房屋买卖合同》已约定交付涉案房屋的日期为卖方收齐房款当天，而在案证据表明，被上诉人梁颖的家属在上诉人车锦坤尚未付清所有购房款的情况下，已提前将涉案房屋交付给上诉人车锦坤使用，故上诉人车锦坤主张被上诉人梁颖应向其支付逾期交房的利息损失，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2018）桂0405民初1588号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2018）桂0405民初1588号民事判决第二项； 三、被上诉人梁颖、原审第三人梧州市世华房地产中介有限公司于本案判决生效之日起十日内协助上诉人车锦坤将梧州市过户到上诉人车锦坤名下； 四、被上诉人梁颖于本案判决生效之日起十日内向上诉人车锦坤支付逾期办证违约金（违约金的计算方式：以432000元为基数，按年利率6%，自2018年9月21日起至本案判决生效之日止）； 五、驳回上诉人车锦坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院申请执行。 一审案件受理费11300元，公告费700元，财产保全费4270元，合计16270元，由被上诉人梁颖负担。二审案件受理费4473元，公告费300元，合计4773元（上诉人车锦坤已预交），由被上诉人梁颖负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李友齐 审 判 员 莫 芮 审 判 员 黄 俊 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 叶 丹 书 记 员 刘 莉 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。