福建省厦门市翔安区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)闽0213执异11号 案外人：沈大墙，男，1970年6月17日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：卜祥伟，福建方定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康淑芸，福建方定律师事务所律师。 申请执行人：邵强华，男，1965年2月25日出生，汉族，户籍地住址浙江省温州市鹿城区。现住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：朱汝快，福建炼海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任明亮，福建炼海律师事务所律师。 被执行人：黄怣，男，1973年2月15日出生，汉族，住厦门市翔安区。 被执行人：黄青春，女，1973年4月20日出生，汉族，住厦门市翔安区。 本院受理的申请执行人邵强华与被执行人黄怣、黄青春民间借贷纠纷一案，案外人沈大墙就本院（2018）闽0213执54号案件强制执行被执行人黄青春名下位于厦门市翔安区黎安小镇四期店面55号房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人沈大墙向本院提出异议请求：请求依法解除对厦门市翔安区黎安小镇四期店面55号房产的查封。事实与理由：一、法院执行查封的位于厦门市翔安区黎安小镇四期店面55号房产所有权归沈大墙所有。2017年8月19日，沈大墙与黄青春夫妻签订了《店面买卖合同》，双方约定：一、甲方位于厦门市翔安区黎安小镇四期店面55号的店面，自愿出售给乙方。该店面面积为57.42平方米，店面尚未办理产权证，甲方若在产权证办好后应积极协助乙方把产权过户到乙方名下。二、双方约定成交价为甲方实收人民币壹佰陆拾万元整，付款方式为：1、双方约定签订本合同当日，乙方向甲方支付定金人民币捌万元整。2、双方约定于2017年8月20日前，乙方再向甲方支付人民币柒拾贰万元整。3、购买店面余款人民币肆拾万元整，在甲方的一手产权办理出来后并过户给乙方名下当日付清。同时，双方在合同中约定了补充条款；乙方应在2017年11月30日前付给甲方贰拾万元整，在2018年2月30日前再付给甲方贰拾万元整。本店现在甲方已出租，从2017年8月15日至2018年2月15日租金由甲方收。2018年2月15日后租金由乙方收，甲方有一个月的押金应付给乙方。 2017年8月20日，沈大墙向黄青春夫妇支付了购房款80万元，在此后期间，陆陆续续支付了剩余的购房款，截止至2018年7月，沈大墙已经依约向黄青春夫妻支付了购房款121万余元。同时，沈大墙已经将该店面出租给他人，签订了《房屋租赁合同书》并收取租金。 沈大墙作为乙方已经履行了《店面买卖合同》中能履行的所有合同义务，并且是以沈大墙自己的名义将该店面出租给他人，并收取租金。虽存在客观因素导致双方还无法办理过户登记手续，但是沈大墙认为自己已付清了大部分价款并实际占有讼争房屋，沈大墙作为第三人对此没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中不得查封的条件之规定，故请求法院依法解除对厦门市翔安区黎安小镇四期店面55号房产的查封。 申请人邵强华称，一、沈大墙与黄怣、黄青春签订《店面买卖合同》后，先后以数十笔的银行转账支付购房款，该购房款支付方式与常理不符，存在伪造证据之嫌。 首先需要指出的是，沈大墙提出异议的店面与被法院查封的店面并非同一套。沈大墙提供的《店面买卖合同》中列明其所购买的房产是位于厦门市翔安区黎安小镇四期店面55号店面，而翔安区法院《执行裁定书》［（2018）闽0213执56号之一］中所记载查封的房产位于厦门市翔安区。翔安区法院所查封的房产与沈大墙提出执行异议的房产并非同一处。 其次，沈大墙并没有按合同约定履行款项支付的义务。《店面买卖合同》约定房产成交价为160万元，沈大墙应于2017年8月20日前向黄怣、黄青春支付80万元（包括定金8万元）。依沈大墙提交的证据来看，暂且认定沈大墙提交的所有证据均系真实的，截至2017年8月20日，沈大墙亦仅向黄怣、黄青春支付了796000元，与合同中的约定不符。然而796000元中的450000元系沈大墙通过现金支取，并无法认定该笔款项是否已支付给黄怣、黄青春。从沈大墙的证据中可以得知，除前述的45万元外，与黄怣、黄青春的其他资金往来均系通过银行转账或微信转账。如此大的资金，为何不也选择通过银行转账的方式进行，而是以现金交付？答辩人认为该行为值得推敲且该笔款项也并未实际支付给黄怣、黄青春。 再者，沈大墙支付购房款的方式是非常荒唐的。沈大墙称截至2018年7月其已向黄青春夫妻支付了购房款121万余元。而这121万余元里大多为小额转账，小至7500元、1000元、500元。试想一下，如果双方果真存在店面买卖法律关系，结合市场上的交易习惯，怎可能以数十笔，如此之多银行转账、微信转账、甚至现金交付的方式来支付购房款？沈大墙与黄怣、黄青春购买店面的交易方式明显有悖常理。 厦门永辉翔房地产代理有限公司（以下称“永辉翔公司”）作为异议人与黄怣案涉房产买卖的中介方，三方在《店面买卖合同》中第8条明确约定：“甲（黄怣、黄青春）、乙（沈大墙）双方签订本合同后应向丙方（永辉翔公司）支付中介佣金人民币贰万元整，该费用由乙方支付”。据永辉翔公司原法定代表人在法庭上的陈述，确认至今为止异议人未向其支付过2万元的中介费，但异议人却辩称系与永辉翔公司协商好待案涉房产过户后再予支付。按常理来讲，永辉翔公司作为一个房产中介，无一不想早日将中介费收入囊中，且在店面买卖合同对中介费的支付有明确约定的情况下，怎可能会同意待案涉房产过户至异议人后再收取中介费，这明显系异议人与永辉翔公司原法定代表人陈某之间串通后，为做实案涉房产买卖、获取利益所捏造出的理由。 基于以上事实，邵强华认为沈大墙与黄怣、黄青春之间并不存在真实的房屋买卖关系，沈大墙向黄怣所支付的款项也并非用于购置案涉房产，故沈大墙无权请求法院解除对案涉房产的查封。 二、沈大墙对案涉房产并不享有足以排除强制执行的权益，法院依法查封案涉房产并无不当，符合法律规定。 退一万步讲，即使认定沈大墙所提交的证据均系真实、有效的，沈大墙仍不享有足以排除强制执行的权益。早在2018年1月18日，集美区法院就作出了（2018）闽0221执保18号裁定书对案涉房产进行了首次查封，而截至该日，沈大墙并未向黄怣、黄青春履行完《店面买卖合同》约定的所有付款义务。 依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下称“执行规定”）第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。结合沈大墙提交的证据，双方在《店面买卖合同》补充条款中补充约定“2017年8月15日至2018年2月15日租金由甲方（即黄青春）收”。因此可以得知至少在2018年2月15日前，沈大墙并未实际占有案涉房产。虽然之后沈大墙与案外人陈旭光重新签订了《房屋租赁合同书》，但该份合同的签订日期是2018年2月27日，由此可以认定，沈大墙实际上系与案外人重新签订房屋租赁合同之日起才对案涉房产享有“收益权”，才勉强算实际占有了案涉房产。然而，依据邵强华提交的证据中的翔安区人民法院执行裁定书【（2018）闽0213执56号之一】，翔安区法院早在2018年2月1日就对案涉房产进行了查封，系在沈大墙实际合法占有案涉房产之前。 而甚至直至今日，沈大墙仍未向黄怣、黄青春付清全部购房款。无论未付清款项系基于什么原因，也仅系沈大墙与黄怣、黄青春店面买卖合同如何履行的问题，应是他们双方之间应探讨的争议点，并不能以此来作为排除执行的理由。 综合上述事实可以得知，沈大墙既不符合《执行规定》第十七条中法院不得查封房产条件中的“支付全部价款”，亦没有证据证明其对案涉房产的“实际占有”，所以沈大墙以该司法解释为依据对案涉房产提出执行异议的主张不能成立。 综上所述，从沈大墙所提交的所有证据来看，依据相关法律的规定，沈大墙并未享有足以排除强制执行的权益，法院依法查封案涉房产并无不当，符合法律规定。请求法院在查清事实基础上依法裁定驳回沈大墙的执行异议申请，保障执行程序顺利进行。 黄怣、黄青春未到庭参加听证，亦未向本院提交任何书面答辩意见及提供任何证据。 沈大墙提交了《店面买卖合同》、付款凭证、微信聊天记录截图、收条、房屋租赁合同书、银行转账明细及微信转账明细、证人证言及微信聊天记录作为证据材料。本院依法调取了翔安区民政局证明、店面照片、黄怣的银行存款明细、厦门市翔安区向阳向上面包店食品经营许可证、营业执照及执行款专用票据。邵强华质证认为，一、《店面买卖合同》真实性、合法性均无法确定。（一）不能确定黄青春、黄怣是否有签过这份合同；（二）合同第8条约定签订合同后向中介公司支付佣金2万元整，但沈大墙并未出具支付了该笔中介费的证据，所以无法形成一个完整的交易过程，并不能证明该份合同是真实存在且正在履行的。关联性方面，合同第一条中买卖的店面地址与法院查封的房产地址以及厦门市不动产登记中心出具的《商品房买卖合同备案证明》中的房产地址均不一致，故该份证据与本案无关联；二、关于付款凭证、微信聊天记录截图、收条，对付款凭证的真实性、合法性无异议，但关联性有异议。首先，证据第3页的“业务凭证”，该凭证体现的是沈大墙于2017年8月20日从中国农业银行现金支取了45万元，并不能表明他就把这45万元交付给了黄怣、黄青春用于支付购房款。况且，除该笔45万元之外，沈大墙与黄怣的其他大额、小额资金往来均是通过银行转账或微信转账。为何这笔如此大的款项却用最不安全的现金交付？这明显有悖于常理。其次，沈大墙与黄怣之间的资金往来大多是小额转账，虽然从这些银行流水可以确认资金最终有转入黄怣的银行账户上。但并无法确定这些款项就是用于支付购房款。沈大墙提交的微信聊记录证据也无法证明聊天对象就是黄怣，且聊天记录只截取了一小部分，大部分语音信息申请执行人没有听过，无法判断双方是对购房款支付问题在进行沟通。对收条的真实性、合法性、关联性均有异议。从收条上字体的结构、书写习惯等方面无法确定为黄怣书写。而且各收条上所载明的收到款项金额及收到时间与沈大墙转账凭证中的款项完全不对应，无法判读收条对应的就是沈大墙的银行转账情况。综上所述，无法确定沈大墙根据《房屋买卖合同》的约定支付了121万元购房款。三、对于房屋租赁合同书的真实性、合法性、关联性均有异议。无法判断该份合同是否真实存在且正在履行。对于薛秀珍的银行转账明细及微信转账明细，真实性予以确认，但对于案外人与第三人薛秀珍之间的租赁合同的真实性无法确认，对其租金与租赁合同书的约定是否一致也无法确认。四、证人证言，因证人陈某与沈大墙之间存在比较密切的关系，可信度比较低；如果居间已经成功，中介费应当已经收取，但是到现在这个20000元中介费尚未收取，可以看出根本不存在真实的买卖关系；五、微信聊天记录，真实性有异议，无法确定对话人员是黄怣。关联性有异议，即使聊天对象是黄怣，从双方的聊天内容来看，黄怣在语音中多次向异议人借钱，因黄怣自己无法贷款，又多次请求沈大墙以自己的名义帮其贷款，并承诺利息由黄怣支付，而且款项支付之频繁，款项支付数额大小不等，完全不符合一般的房屋买卖合同关系，也不符合《店面买卖合同》约定的支付方式。由此可以得知，微信聊天录音不仅无法证明沈大墙与黄怣之间存在真实的房屋买卖法律关系，而且恰恰证明两者之间存在借贷法律关系。六、民政局证明及店面照片，三性均没有异议；七、营业执照、食品经营许可证，该面包店的经营者显示为薛秀珍，但是不能以此倒推沈大墙与薛秀珍签订租赁合同的事实，根据日常办理营业执照需要办理的材料来看，应该是房屋所有人才享有房屋出租权，因为其产权证没有变更；八、真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，虽然沈大墙向法院缴交了390000元，但并不能证明沈大墙之前有按照合同约定支付购房款，在几个合同的履行过程中，存在一些极其不合理的支付方式，特别是2017年8月20日，沈大墙单方陈述其有支付现金450000元给黄怣，在黄怣没有确认的情况下，不能作为认定支付购房款的依据，而且在此后，支付款项的过程中，存在500、1000、5000等极其不合理的与购房款项完全不对等的支付方式，在黄怣没有出庭确认的情况下，也不能作为认定支付购房款的依据，所以不能以390000元倒推出沈大墙有支付了全部的购房款。 本院查明：原告邵强华与被告黄怣、黄青春民间借贷纠纷一案，厦门市鹭江公证处作出的（2016）厦鹭证内字第46416号《具有强制执行效力的债权文书公证书》已经发生法律效力，该《公证书》证明邵强华与黄怣及其配偶黄青春于2016年10月17日签订了《借款合同》，约定黄怣、黄青春因流动资金周转需要，向邵强华借款人民币40万元整，实际借款金额以借款借据或转账凭证为准；借款期限为自出借人提供借款之日计三个月；利息按照月利率2%计算。因黄怣、黄青春未主动履行生效法律文书所确定的义务，邵强华向本院申请执行，本院于2018年1月9日立案执行。在执行过程中，本院于2018年2月1日对黄青春所有的位于厦门市翔安区采取轮候查封措施。后沈大墙向本院提出上述异议。对于沈大墙陈述支付给黄怣的购店面款，本院统计如下：2017年8月19日，沈大墙转账给黄怣80000元，2017年8月20日，沈大墙从马巷农行取款45万元，2017年8月20日，黄怣在建设银行马巷支行将45万元存入个人银行账户，2017年8月20日，沈大墙转账给黄怣266000元，2017年9月22日，沈大墙转账给黄怣30000元，2017年10月2日，沈大墙转账给黄怣50000元，2017年10月26日，沈大墙转账给黄怣98000元，2017年10月29日，沈大墙转账给黄怣97000元，2017年11月5日，沈大墙转账给黄怣49000元，2017年11月17日，沈大墙转账给黄怣70000元，以上银行转账合计119万元。2018年2月27日，沈大墙微信转账给黄怣1000元，2018年5月2日，沈大墙微信转账给黄怣1000元，2018年6月6日，沈大墙微信转账给黄怣500元，2018年7月1日，沈大墙微信转账给黄怣7500元。以上微信转账合计10000元。2018年7月1日，黄怣发微信给沈大墙，确认“收到沈大墙店面款一百二十一万，争取在两个月左右过户，收款人黄怣。” 同时查明：一、厦门市翔安区的门牌地址为厦门市翔安区五权路55号。经本院现场勘查，厦门市翔安区五权路55号现为厦门市翔安区向阳向上面包店，该面包店营业执照上登记的经营者为沈秀珍。二、2018年8月沈秀珍向沈大墙支付店面租金66000元，2019年8月，沈秀珍向沈大墙支付店面租金66000元。三、2019年9月3日，沈大墙将其所举证《店面买卖合同》项下尚欠黄怣、黄青春的购房款390000元交至本院。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在登记之后方能取得。案涉厦门市翔安区特房黎安小镇Ｃ地块项目Ｃ5＃楼1层104单元房产原系被申请人黄青春于2016年9月向厦门经济特区房地产开发集团有限公司购买，于2016年9月7日向厦门市不动产登记中心提交登记备案，但至今该案涉房屋仍未办理产权登记。沈大墙举证的《店面买卖合同》和《房屋租赁合同书》的效力不宜在本次案外人执行异议审查程序中直接认定。但是，沈大墙在本案执行过程中，经本院通知，已经向本院主动缴交390000元，该金额可以与其关于向黄怣、黄青春购买案涉店面的价格为人民币1600000元，已经支付1210000元的陈述及提供的《店面买卖合同》、银行流水、微信转账记录及微信聊天记录等证据相印证，且其所提供的薛秀珍支付租金的银行及微信转账记录可与其提供的沈大墙与薛秀珍《房屋租赁合同书》相印证。故本院认定沈大墙符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的能够排除执行的情形。对沈大墙的异议理由本院予以支持。而申请人邵强华所作的抗辩无真实、合法、有效的证据支持,按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中关于“谁主张、谁举证”的举证责任分配原则,本院对其抗辩理由不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对特房黎安小镇C地块项目C5#楼1层104单元房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 （胡敬霖） 审判员 （蔡景贤） 审判员 （张 薇） 二〇二〇年五月二十日                      （代）书记员（黄绿洲） 本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。