浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0802民初6486号 原告：陈宝友，男，1971年1月10日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 原告：蒋巧艳，女，1976年1月12日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：陈宝友，身份情况如前，系蒋巧艳丈夫。 被告：温州市聚一堂房产事务服务有限公司（自然人独资），统一社会信用代码：913303045957843332，住所地：浙江省温州市瓯海南白象曙东路53号（第5层第2间）。 法定代表人：徐锋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈信国，浙江天赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨娟琴，浙江天赞律师事务所实习律师。 第三人：衢州市中梁创置业有限公司，统一社会信用代码：91330800MA28F46M96，住所地：浙江省衢州市柯城区白云中大道9号慧谷大厦1405室。 法定代表人：谢家兴，总经理。 委托诉讼代理人：刘美双，浙江天赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝心洁，浙江天赞律师事务所实习律师。 原告陈宝友、蒋巧艳与被告温州市聚一堂房产事务服务有限公司（以下简称聚一堂公司）、第三人衢州市中梁创置业有限公司（以下简称中梁公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员姚冬琴独任审判，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为适用普通程序，组成合议庭，于2020年4月15日再次公开开庭进行了审理。原告陈宝友，被告聚一堂公司的委托诉讼代理人陈信国、杨娟琴，第三人中梁公司的委托诉讼代理人刘美双到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈宝友、蒋巧艳向本院提出诉讼请求：1、确认《房屋改造申请暨承诺书》无效；2、诉讼费由第三人承担。事实和理由：2016年12月15日，原告夫妻与第三人中梁公司签订《商品房买卖合同》，购买中梁望府10-6号排屋，合同对排屋上证面积和层数等做了约定，第三人还对赠送的花园面积、阁楼、露台、地下室、车位等内容对原告作出了承诺。2017年9月2日，原告在第三人处按第三人的要求办理了由中梁公司单方拟定、未经协商的《中梁望府地下室车位协议》的签名。后，第三人拿出事先打印好的《房屋改造申请暨承诺书》，告知原告承诺书只是公司内部管理使用，公司要求所有排屋业主都要签名，否则无法交付销售时的承诺内容。原告看了一眼，承诺书只有概括的改造内容，也不涉及费用问题，当即按第三人的要求当场签名了，落款年份是事先打印好的2016年，按第三人要求填写了12月15日。该承诺书被第三人收回，且不许原告拍照留存。2018年11月，原告从衢州市综合行政执法局发布的《告知书》得知，原告购买尚未完成交付的排屋涉嫌违建，停止办理不动产登记、抵押、转移等手续。2019年5月至9月期间，原告多次向第三人要求退回承诺书，均被拒绝，后从行政执法部门获取了复印件。该承诺书内容主要有二：原告无条件授权被告聚一堂公司对房屋进行改造、调整，并对改造调整后承担不利后果也不得有任何异议；二是向被告承诺放弃对小区公共部位的外立面、屋面、露台的使用权等合法权益。承诺书排除了原告的主要权利，免除了被告一切责任，是基于第三人对原告的欺骗行为所致，是原告不真实的意思表示。第三人以公司内部管理需要为由，要求原告签署的承诺书是双方虚假的意思表示，原告与被告自始至终没有任何联系，也没有任何业务往来，依法应当确认承诺书无效。 被告聚一堂公司辩称，原告主张的诉请无事实与法律依据，原告委托被告选定专业的公司对房屋进行改造，双方构成委托改造关系。承诺书的签署不存在合同法第52条规定的合同无效的情形，系双方真实意思表示，为有效合同。 第三人中梁公司述称，第三人并非合同主体，不是民事诉讼法规定的第三人，主体不适格，应当驳回对第三人的起诉。诉讼费由败诉方承担，原告无权要求第三人承担诉讼费。 本院经审理认定：原告陈宝友、蒋巧艳系夫妻关系。第三人中梁公司开发建设中梁首府小区，在销售房屋时宣传建筑面积170平方米左右的排屋在花园、地下、阁楼、露台等均有赠送面积，具体户型为：阁楼层有健身房、露台，地上三层有主卧、卫生间、书房各一间以及观景阳台两个，地上二层有卧室三间、卫生间两间、阳台两个，地上一层有私家花园、客厅、餐厅、厨房、卫生间各一间，地下夹层为保姆房、兴趣屋，地下一层为会客厅、酒窖。2016年12月15日，两原告与第三人中梁公司签订《浙江省商品房买卖合同》，购买中梁望府10-6号房产，建筑面积169.9平方米，每平方米18246.03元，总价款310万元，合同中包含的“房产分层图”只有地上一层、二层、三层的平面图，并没有标明还有其他楼层，且一至三层的面积与宣传的户型图相比也都有删减。 此外，两原告还签署了一份《房屋改造申请暨承诺书》，主要内容为“温州市聚一堂房产事务服务有限公司：本人向衢州市中梁创置业有限公司购买了中梁首府项目栋单元号房屋（以下简称上述房屋）。为提高房屋实用性，在衢州市中梁创置业有限公司办理竣工验收备案手续后的120天内，特授权具有房产事务专业服务能力的贵司代表本人选定工程公司对上述房屋进行优化改造。为此，本人特不可撤销的向贵司申请并承诺如下：一、申请贵司代表中梁首府项目全体业主选定专业的工程公司对该幢房屋公共部位进行如下改造、调整……。二、申请贵司代表本人选定专业的工程公司对上述房屋的专有部位，包括但不限于门窗、阳台、客厅、卧室、设备平台、门厅等进行优化改造、调整。三、申请贵司代表中梁首府项目全体业主选定专业的工程公司对该项目所涉及全体业主共有的如下部位进行优化改造、调整……”。该承诺书落款时间亦为2016年12月15日。 2018年8月14日，衢州市综合行政执法局作出衢综行（罚）决字（2018）9号行政处罚决定书，对中梁公司依法作出行政处罚，认定中梁公司在中梁首府项目开发建设中未按规划许可进行建设，擅自在中梁首府项目对主体已竣工的1#、3#、4#、7#、8#、13#、14#、22#、23#-28#、31#、32#、33#、35#、36#共18幢楼屋顶层构架进行建设。 2019年10月21日，衢州市综合行政执法局作出衢综行（罚）决字（2019）第14016号行政处罚决定书，对中梁公司依法作出行政处罚，认定中梁公司在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自于2018年7月至12月间对原有建筑物实施扩建、改建等建设行为，其中对9幢联体排屋进行改建、扩建的具体内容为：①9幢联体排屋通风采光井的顶部通风口全部采用钢筋混凝土进行封闭；②58套住宅的北侧外立面（二层阳光投影线下）和南侧外立面入户门厅分别新建隔墙及柱；③56套住宅（2-1号、5-1号除外）的通风采光井进行了隔层，室内加建了钢筋混凝土层板，将通风采光井内部分隔成三层。衢州市综合行政执法局还查明，小区开工时间是2016年8月，竣工验收时间为2018年6月至7月间，小区住宅开始交付业主的时间是2018年12月，29幢两户样板房在2016年下半年已经完成改建、扩建，其余违法建设产生的时间是项目竣工验收之后、交付购房人之前，即2018年7月至12月之间。中梁公司不服该决定，已依法申请复议。 以上事实，有双方当事人的庭审陈述及原告提交的宣传图纸、《浙江省商品房买卖合同》、《房屋改造申请暨承诺书》、衢州市综合行政执法局告知书、衢州市综合行政执法局处罚决定书等予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，《房屋改造申请暨承诺书》主文为电脑打印，在中梁首府售楼部由工作人员提供给原告，原告签名捺印。本案争议焦点为《房屋改造申请暨承诺书》是否当事人真实意思表示。根据双方的陈述及本院查明的事实，可认定第三人中梁公司在销售涉讼房屋宣传的房屋层数、面积、户型等远远超出了合同的约定，为按宣传约定交付房屋，中梁公司在竣工验收之后、交付购房人之前对房屋进行违法改造。对于改造事宜，原告只需在承诺书中签字，但改造时间、范围、图纸等均由中梁公司处理，费用亦由中梁公司承担。由此可见，原告虽在承诺书中签字，但实际并无委托被告选定公司改造房屋的意思及行为，该承诺书系中梁公司为规避法律、转嫁责任要求原告签订的，不具有法律效力。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款之规定，判决如下： 原告陈宝友、蒋巧艳签订的落款时间为2016年12月15日的《房屋改造申请暨承诺书》不具有法律效力。 本案受理费80元，由被告温州市聚一堂房产事务服务有限公司负担，于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  姚冬琴 人民陪审员  陈小伟 人民陪审员  余河洲 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  朱云芳