吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初7450号 原告:李正鹤，男，朝鲜族，无职业，现住敦化市大石头镇。 委托诉讼代理人：蔡明活，吉林檀君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔光哲，吉林檀君律师事务所律师， 被告：延边长荣房地产开发有限公司，地址：延吉市局子街。 法定代表人：朱永魁，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：金勇民，吉林吉延律师事务所律师。 第三人：延边逢盛房地产开发有限公司，地址：延吉市。 法定代表人：李林，该公司总经理。 原告李正鹤与被告延边长荣房地产开发有限公司（以下简称长荣公司），第三人延边逢盛房地产开发有限公司（以下简称逢盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李正鹤的委托诉讼代理人蔡明活、崔光哲，被告长荣公司的委托诉讼代理人金勇民到庭参加诉讼。第三人逢盛公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李正鹤向本院提出诉讼请求：1,确认原告与逢盛公司签订的商品房买卖合同无效；2，判令延边长荣房地产开发有限公司返还购房款279,062.90元及2015年12月24日起至实际履行之日止的违约金（按人民银行同期贷款利率的标准支付）；3，案件受理费由被告承担。 事实与理由：2014年7月14日，原告与逢盛公司订立商品房买卖合同，约定逢盛公司将其开发的福泰佳苑6幢1单元602室（面积97.8平方米）卖给原告。每平方米5,020元，总价款为590,956元。按照约定李正鹤分别在2014年7月14日和2015年12月24日，向被告逢盛公司交付了房款15万元、129,062.9元，共计279,062.90元。2016年3月14日由逢盛公司与被告长荣公司签订《T2-21A》项目转让协议，长荣公司接受全部逢盛公司的项目并承担其债务5,192.4万元，该债务包括李正鹤房款279,062.90元。逢盛公司至今未完成其开发的小区动迁工程，也未取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同无效，逢盛公司应当返还房款279,062.90元并承担违约责任。因逢盛公司将返还房款的义务转移给长荣公司，根据《合同法》第八十六条规定，长荣公司应当承担返还责任。 被告长荣公司辩称：1，与李正鹤签订商品房买卖合同的当事人是逢盛公司，因此根据合同相对性原则，基于该买卖合同所产生的法律责任应当由逢盛公司承担。长荣公司与逢盛公司签订的是承接T2-21A项目开发的项目转让协议书，根据该转让协议书内容和法律性质，长荣公司并没有承接逢盛公司在上述商品房买卖合同中出卖人责任的法律义务，因此返还房款以及利息损失等都是因逢盛公司违法行为造成，与长荣公司无关。2，T2-21项目转让协议的转让标的是T2-21棚改项目，因此该转让协议书法律性质并非债务转让协议，而是房地产项目转让协议，在结合该转让协议书的签订主体是长荣公司和逢盛公司，原告并非该转让协议书的当事人，原告无权根据该转让协议书向长荣公司主张权利。3，并非逢盛公司所有违规售房取得的房屋预收款均由长荣公司承担，其前提条件必须是该部分违规售房款确实实际发生并且应当是已经用于T2-21棚改项目支付的款项，这一点在吉林省高级人民法院（2019）吉民申718号民事裁定书中予以了确认，在该民事裁定书第三页“关于涉案商品房买卖合同中高峰支付的购房款及利息应由谁承担问题”的论述中明确了长荣公司所承担的逢盛公司827万元违规售房款的前提条件是该部分违规售房款应当是已经用于项目支出的款项，并非逢盛公司所有违规售房取得的房屋预售款。同时，在该民事裁定书第二页“关于原审判决认定逢盛公司向延吉市征收局支付的30万元动迁费中包含高峰支付的15万元且用于项目支出是否正确的，以及对长荣公司举证责任分配是否违反司法解释规定的问题的”论述中已经明确了是否用于T2-21棚改项目的支出的举证责任在逢盛公司而非长荣公司。因此，在原告李文学无法证明实际缴纳购房款且逢盛公司未提出证据证明购房款已经用于棚改项目上的证据情形下，长荣公司不应承担返还责任。同时，涉案房屋所属项目属于延吉市人民政府棚改项目，长荣公司负责代征代建。目前该棚改项目牵扯到广大回迁户能否回迁的问题，法院应当严格遵照前述吉林省高级人民法院裁判规则审理本案。逢盛公司至今没有将原告李文学所谓交纳的购房款移交给长荣公司，也没有提供过将该款项用于棚改项目的证据，因此长荣公司不应承担法律责任。4，原告与逢盛公司之间的商品房买卖合同和房款收据的真实性有异议，由于逢盛公司对外出具了许多与本次棚改项目无关的虚假合同或收据，但没有实际支付过房款。仅凭原告出具的买卖合同或者房款收据根本无法证实其交付了相应款项的事实。5，原告在诉讼请求中主张的返还房款诉请已经超过了诉讼时效，不应得到法院采信和支持，综上，请求法院驳回原告对长荣公司的诉讼请求。 第三人逢盛公司未陈述。 本院经审理认定事实如下：2014年7月14日，原告与被告逢盛公司订立商品房买卖合同，约定逢盛公司将其开发的福泰佳苑6幢1单元602室、面积97.8平方米的房屋卖给原告。每平方米5,020元，总价款为590,956元。按照约定，李正鹤分别在2014年7月14日和2015年12月24日，向被告逢盛公司交付了房款15万元、129,062.9元，共计279,062.90元。 2016年3月14日，逢盛公司（甲方）与长荣公司（乙方）签订了《T2-21A》项目转让协议，约定坐落在延吉市延南街、铁南路南侧、长胜胡同西侧，土地使用面积12,015平方米，已批准建筑面积地上32,803平方米、地下5,000平方米项目由于逢盛公司无资金投入、严重资不抵债等原因无力继续代征代建《T2-21A》项目、回迁户补助资金，现将该项目转让给长荣公司；经甲、乙双方确认现《T2-21A》项目债务合计为5,192.4万元，由乙方承担；在本协议生效后1个月内，乙方应将项目转让款项中3,854.4万元，支付给借款人朴成模、魏家禹、金永豪、玄光燮，包括借款投入项目的资金3,127.4万元，拖欠工程款567万元和朴成模、魏家禹、金永豪、玄光燮等人为逢盛公司承担的债务160万元；乙方承担甲方占用回迁户超面积款671万元和甲方违规售房827万元；乙方同意在政府相关部门的监管下使用征地和拆迁补偿专项资金995万元，用于项目建设；协议第十条约定：1.乙方承担用于项目投入的借款3,127.4万元，甲方占用回迁户超面积购房款671万元，逢盛公司违规售房款827万元（其中包括B区违规售房款95万元），甲方所欠该项目施工款567万元，共计5,192.4万元债务；甲方承担逢盛公司为与本项目无关的李春龙和延边延兴房地产开发有限公司旧债务提供连带保证担保部分6,551万元；2.除本项目之外形成的全部债务由甲方自行承担，包括但不限于甲方原有债务、对外提供担保形成的或有负债、违规售房取得的房屋预售款、甲方法定代表人及股东自身债务、所欠税金、劳务费、工程款等债务；3.甲方同意将征地和拆迁补偿款返还给乙方，乙方在政府相关部门监管下用于项目建设。 逢盛公司至今未取得原告所购房屋的商品房预售许可证。后经逢盛公司统计，逢盛公司共向包括原告在内的30余户违规售房。吉林省高级人民法院曾就与本案类似的案件作出吉民申718号民事裁定书，该文书的第三页论理部分曾论述：“原审法院并无义务查明具体哪些购房户的房款用于项目支出”。 认定上述事实的证据有：原告提供的《房屋买卖合同》、收款收据，（2016）吉延诚信证字第116号公证书，（2019）吉2401民初3624号案件的认购房屋移交书、庭审笔录；被告长荣公司提供的吉林省高级人民法院（2019）吉民申718号民事裁定书、延边州中级人民法院（2018）吉24民终1844号民事判决书及各方当事人的陈述。 本院认为，原告与逢盛公司签订的房屋买卖合同，因逢盛公司并未取得商品房销售许可证，属于违规售房，该商品房买卖合同无效，本应由逢盛公司返还原告的购房款并支付利息。但逢盛公司与长荣公司签订了项目转让协议时明确约定，逢盛公司的违规售房款827万元由长荣公司承担，且逢盛公司对30余户违规购房人进行了界定。因此，长荣公司应按照其与逢盛公司的协议，在包括原告在内的该30余户购房人及房款827万元范围内承担责任。原告主张2016年后原告多次找到二位被告要求解决返还房款问题，庭审中原告还陈述其曾作为业主代表参与政府组织的协调工作。对此长荣公司并无异议。可见原告并未间断向二被告主张权利，故对长荣公司就原告的诉讼请求已超过诉讼时效的主张本院不予支持。故对原告要求长荣公司返还房款的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告主张违约金的利息按年利率6%计算没有事实和法律依据，参照上述规定，违约金应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十七条之规定，判决如下： 被告延边长荣房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告李正鹤返还购房款279062.90元及违约金（以15万元为基数，自2014年7月15日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以129062.90元为基数，自2015年12月25日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以279062.90元为基数，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,486元（原告已预交），由被告延边长荣房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  边万龙 人民陪审员  刘延荣 人民陪审员  王慧琴 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员  刘 帅