广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1022号上诉人（一审被告）：李金，男,1983年12月31日出生,汉族,住广东省珠海市斗门区************2*，居民身份证号码：441************414。委托代理人：赖雪梅，广东正拓律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海市红旗糖厂，住所地：广东省珠海市红旗镇三板。法定代表人：廖文锦，总经理。委托诉讼代理人：郑社，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永耀，广东莱特律师事务所律师。一审第三人：张巍，女,1970年9月27日出生,汉族,住广东省珠海市香洲区***19*1*4B房，居民身份证号码：420************028。上诉人李金因与被上诉人珠海市红旗糖厂（以下简称红旗糖厂）、一审第三人张巍返还原物纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初3768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李金的上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回红旗糖厂一审诉求。二、由红旗糖厂承担一、二审诉讼费用。事实和理由如下：一、李金不存在应当搬离案涉房屋的情形。1、首先，李金是系通过珠海市华洪拍卖有限公司公开拍卖，从第三人张巍处合法取得了涉案房产的使用权，已支付合理对价，李金的占有系合法占有。2、其次，红旗糖厂并未取得案涉房屋的权属登记。（2018）粤0404民初1563号、（2019）粤04民终1756号判决书只是认定了农业银行珠海红旗支行与张巍签订的《房屋权益转让协议书》及张巍与李金签订的《房屋权益转让协议》因未经过政府审批而违反法律强制性规定而无效，并没有确认涉案房屋的所有权或使用权归属于红旗糖厂，在李金未取得涉案房屋所有权或使用权的情况下，其主张被告腾退无事实及法律依据。3、再者，根据《物权法》第一百零六条规定；“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格让…;受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条指出:“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”李金是善意第三人，应当维护李金的合法权益。李金在本案中没有过错，李金是通过公开拍卖、支付合理对价有偿的方式合法的取得房屋使用权并投入了巨额费用进行了装修改建后居住；因房屋曾是国有农业银行的营业网点，李金在购买房屋时无论如何也想不到10年之后其与第三人张巍签订的《房屋权益转让协议》最终会被认定无效，国有的农业银行会构成无权处分，这已超过常人所能尽到的注意义务。李金知晓房屋可能存在不能办理房产证的风险并不等于李金存在错。二、一审法院判决李金支付房屋使用费没有依据。1、李金是支付了合理的对价取得了房屋的使用权，是善意第三人，并非非法占用。2、李金没有任何过错，在本案中是最大的受害者。红旗糖厂自认在2003年就知晓农行红旗支行已搬离了房屋，但一直至2018年6月份，中间长达15年时间，红旗糖厂未向任何人主张权利，因红旗糖厂的过错，才会导致房屋能进行几次转让，才会让李金能购买到房屋。几次的《房屋权益转让协议》最终被认定无效，系红旗糖厂怠于行使权利自身原因造成的，如系因红旗糖厂自身重大过错导致了其自身有损失，应由其自身来承担，或向案外人农业银行红旗支行来进行主张。而不是由李金来承担。李金在已支付了合理对价购买的房屋中居住还需要支付占用费，不但没有事实和法律依据，对李金也非常的不公平。3、使用费每月2000元的标准没有证据证明。红旗糖厂在一审中主张的使用费为每月2000元的数额，不但没有提交任何的证据证明，也未申请评估鉴定，红旗糖厂应承担举证不能的后果。一审在没有任何证据及红旗糖厂未申请评估使用费金额的情况下就认定使用费为每月2000元的金额无事实和法律依据。三、一审期间我方对诉讼时效进行抗辩，但是一审法院对此没有进行审理，属于程序上错误。综上所述，一审法院在事实认定上错误、适用法律错误，导致判决错误。请求贵院支持李金的诉求，在查明事实的基础上予以纠正，依法改判一审判决。红旗糖厂答辩称：一、李金称其是“善意第三人”，对案涉房屋“合法占有”，这完全没有事实和法律依据。《物权法》第106条规定了善意取得制度，依据该条明文，对不动产的善意取得，必须符合该条文必备的三个条件，即“受让人受让该不动产时是善意的、以合理的价格转让、转让的不动产依照法律规定已经登记”。从本案已查明的事实看，首先，案涉房屋由红旗糖厂建造且房屋用地属于红旗糖厂，(2019)粤04民终1756号民事判决书认定红旗糖厂对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，农业银行红旗支行没有合法的依据处分涉案房屋，构成无权处分(民事判决书第28页)。鉴于此，李金受让的案涉房屋依照法律规定根本无法办理产权移转登记手续。其次，从是否“以合理的价格转让”也可以判断受让人在受让该不动产时是否为“善意”的。涉案房屋坐落于珠海市金湾区***********旁，共三层，建筑面积224.22平方米，李金居然以超低价格25万元人民币竞买成交！如此低价，在闹区买入200多平方米三层楼宇委实“不合理”。再次，作为本案的受让人李金，在购买涉案房屋时，轻易信赖转让方而不去相关单位了解涉案房屋权属情况，更没有考虑转让方对涉案房屋是否有“处分权”，交易的标的也只局限于受让房屋的“权益”。显而易见，本案李金在受让该房屋时不构成“善意”，其不能依善意取得制度取得涉案房屋的所有权。二、李金以红旗糖厂“怠于行使权力”为由拒绝返还涉案房屋理由不成立。毫无疑问，占有之事实并不是产生占有权能的根据，应当基于法律规定或生效法律文书裁判来确定当事人有无占有权。所有权是对物的独占的支配权，而占有只是对物进行控制的事实状态。只要物的所有权归属已经确定，即使物已为他人所占有，占有人非依法律规定也不能成为所有权人。显然，(2019)粤04民终1756号民事判决已认定红旗糖厂对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，同时也认定李金与张巍在2009年7月11日签订的《房屋权益转让协议》为无效。我国《物权法》第34条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”既然李金无权占有涉案房屋，红旗糖厂作为涉案房屋的所有人，理应有权要求李金搬离返还案涉房屋。即使红旗糖厂没有及时行使返还原物请求权，也不能成为李金非法占有案涉房屋的理由。至于李金与张巍签订的《房屋权益转让协议》为无效合同所造成的损失如何弥补的问题，李金应行使合同缔约过失请求损害赔偿之诉来实现，但这是另一个法律关系，而李金事实上也已对涉案房屋转让人张巍等提起了索赔之诉。况且，李金在竞买涉案房产时，应当知晓案涉房产没有确权且成交价比市场价明显畸低可能存在的交易风险，如此导致可能损失理应由李金承担。三、一审裁定李金应向红旗糖厂支付房屋使用费并无不当。既然(2019)粤04民终1756号认定红旗糖厂对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，同时该判决书亦认定了李金与张巍在2009年7月11日签订的案涉房屋《房屋权益转让协议》无效，那么李金对涉案房屋无疑构成无权占有。当红旗糖厂的物权的圆满状态受到妨害时，红旗糖厂作为物权人，当然有权请求妨害人即李金返还原物，并应当向红旗糖厂支付房屋使用费。该使用费的支付标准，一审已充分考虑到本案的实际情况，尽可能照顾到了李金一方的困难，按每月2000元的标准计算使用费实属明显偏低，所以一审对此所作出的自由裁量权并无不当。综上，一审事实清楚，适用法律准确，实体处理适当，李金提起上诉没有事实和法律依据，恳请二审驳回李金的上诉请求。张巍答辩称：一、请求法院追加中国农业银行股份有限公司珠海金湾支行作为第三人参加诉讼，理由如下，涉案房屋是中国农业银行股份有限公司珠海金湾支行通过合法的拍卖程序卖给我，然后再通过合法的拍卖程序卖给李金，整个过程与珠海市红旗糖厂没有一点关系。即使法院认定这种转让关系无效，也应该是李金将涉案房屋退还给我，我再把涉案房屋退还给中国农业银行股份有限公司珠海金湾支行，红旗糖厂无权让李金搬离涉案房屋。二、中国农业银行股份有限公司珠海金湾支行不服珠海市中级人民法院作出的（2019）粤04民终1756号民事判决，已向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院对该案裁决结果会极大影响本案的最终处理结果，恳请法院综合考虑各种因素是否能等到广东省高级人民法院的最终裁决后再审理此案。本人是无过错方，通过合法途径获得涉案房屋权益，再通过合法途径将涉案房屋权益转让给李金，当我获得涉案房屋以后对其进行了装修，涉案房屋转让给李金的相关费用没有任何盈利，但是现在这一场场诉讼严重地影响了我的工作和生活。这本来就是中国农业银行股份有限公司珠海金湾支行和珠海市红旗糖厂之间关于涉案房屋权益纠纷，却连累我和李金这样无辜的人，我们的损失又该来谁承担，恳请法官在法律的框架下保护弱势群体的利益红旗糖厂向一审法院起诉请求：一、判令李金立即搬离非法占用的位于珠海市金湾区***********边、占地面积74.74平方米、总建筑面积224.22平方米的房屋；二、判令李金向红旗糖厂支付李金非法占用房屋期间的使用费24.6万元（以每月2000元的标准，从2009年7月11日暂计至房屋实际归还之日止）。一审法院认定事实：2018年6月4日，红旗糖厂作为原告，以李金、张巍、中国农业银行股份有限公司珠海红旗支行（以下简称农业银行红旗支行）作为被告，向一审法院提起诉讼。诉请判令：1.确认农行红旗支行与张巍于2007年7月31日签订的《房产权益转让协议书》和李金与张巍于2009年7月11日签订的《房产权益转让协议》无效，认定位于珠海市金湾区***********旁涉案争议的办公楼及住宅房屋所有权归属红旗糖厂所有；2.李金立即搬离占用的涉案房屋。一审法院于2018年12月12日做出（2018）粤0404民初1563号民事判决书，该判决书查明事实如下：“位于珠海市金湾区红旗镇三板南的一块城镇土地工业用地使用权属红旗糖厂所有，红旗糖厂于1991年在该土地上建造了房屋，于1995年11月21日获批取得该土地使用权证，但建造的房屋至今尚未办理产权证。农业银行红旗支行在案涉房屋处设置了一个营业网点，于2003年搬离。2007年7月31日，张巍在珠海市富绅拍卖有限公司举办的拍卖会上通过公开竞价方式成功竞拍涉案房屋，成交价为188,000元。张巍与珠海市富绅拍卖有限公司签订的《拍卖成交确认书》上并备注：该地块为红旗糖厂厂区用地，农行仅有房屋使用权。同日，农行红旗支行（甲方）与张巍（乙方）签订《房产权益转让协议书》一份，载明：位于珠海市********旁，占地面积74.74平方米，总建筑面积224.22平方米的房产权益，即甲方将其于1991年12月18日与珠海市红旗糖厂签订《代建房合同》项下的房产权益按现状转让给乙方，该房产占地面积74.74平方米，总建筑面积224.22平方米；甲方以乙方竞买成交价188,000元的价格将红旗糖厂门前农行网点权益转让给乙方。尔后，张巍对涉案房屋进行了装修但没有居住。2009年7月11日，李金在珠海市华洪拍卖有限公司举办的拍卖会上通过公开竞价方式成功竞拍涉案房屋，成交价为250,000元。李金与珠海市华洪拍卖有限公司签署了《拍卖成交确认书》。同日，张巍（甲方）与李金（乙方）签订《房屋权益转让协议》一份，载明：甲方于2007年7月31日从珠海市富绅拍卖有限公司拍卖会上拍得原中国农业银行珠海市红旗支行所属红旗糖厂东面马路旁办公楼及住宅用房一座的房产权益，截止本协议签署日，上述房产没有办理产权证，房产现为甲方使用。农行提供《代建房合同》显示，房产坐落于珠海市********旁，共三层，占地面积74.74平方米，总建筑面积224.22平方米，其中底层为办公，面积74.74平方米；甲方以乙方竞买成交价250,000元的价格将红旗糖厂门前农行网点房产权益按现状转让给乙方。随即，李金装修了涉案房屋居住至今。”该判决书判决如下：一、确认农行红旗支行与张巍于2007年7月31日签订的《房产权益转让协议书》无效；二、确认李金与张巍于2009年7月11日签订的《房屋权益转让协议》无效。对与红旗糖厂提出的要求李金搬离案涉房屋，一审法院认为属于另一法律关系，未予审处。农业银行红旗支行、张巍不服一审法院作出的上述判决，向珠海市中级人民法院提起上诉。珠海市中级人民法院于2019年8月27日作出（2019）粤04民终1756号民事判决，该判决书认定：“涉案房屋虽然未办理房地产权证，但该房屋由红旗糖厂建造且涉案房屋建造土地属于红旗糖厂所有，因此红旗糖厂对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，农行红旗支行没有合法的依据处分涉案房屋，构成无权处分。涉案房屋所在土地系国有划拨土地，而案涉房屋两次转让并未经过政府审批，违反上述法律强制性规定，因此农行红旗支行与张巍在2007年7月31日签订《房产权益转让协议书》及张巍与李金在2009年7月11日签订的《房屋权益转让协议》应为无效”，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。上述民事判决书生效后，红旗糖厂于2019年9月12日向李金出具《限期腾退归还房屋通知书》，限李金在收到本通知之日起一个月内将案涉房屋腾退移交给红旗糖厂。红旗糖厂称，红旗糖厂长期处于停业状态，所以对于企业的经营管理没有人负责。红旗糖厂于2018年才发现案涉房屋被非法占用。李金称，红旗糖厂虽然没有生产，但是其物业较多，红旗糖厂的管理人员还是正常上班的，上班就要经过案涉物业，红旗糖厂是怠于行使其自身权利。一审法院认为，根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.李金是否应当搬离案涉房屋；2.李金是否应当向红旗糖厂支付房屋使用费。一审法院评判如下：一、李金是否应当搬离案涉房屋《中华人民共和国物权法》第二十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”。珠海市中级人民法院作出的（2019）粤04民终1756号民事判决认定，涉案房屋虽然未办理房地产权证，但该房屋由红旗糖厂建造且涉案房屋建造土地属于红旗糖厂所有，因此红旗糖厂对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，农行红旗支行没有合法的依据处分涉案房屋，构成无权处分。涉案房屋所在土地系国有划拨土地，而案涉房屋两次转让并未经过政府审批，违反上述法律强制性规定，因此农行红旗支行与张巍在2007年7月31日签订《房产权益转让协议书》及张巍与李金在2009年7月11日签订的《房屋权益转让协议》应为无效。在珠海市中级人民法院认定张巍与李金在2009年7月11日签订的《房屋权益转让协议》无效后，李金属于无权占有案涉房屋，红旗糖厂红旗糖厂作为案涉房屋的所有人，有权要求李金搬离案涉房屋。二、李金是否应当向红旗糖厂支付房屋使用费本案中，李金是通过公开竞拍的方式，以总价人民币25万元从珠海市华洪拍卖有限公司竞得案涉房产权益。该标的为权益买卖，李金已经实际支付了权益对价，并实际占有、使用案涉房产至今。李金在竞买案涉房产时，应该充分了解案涉房产可能存在不能办理房地产权证及房屋权属可能存在争议的风险。但李金在珠海市中级人民法院于2019年8月27日作出（2019）粤04民终1756号民事判决和红旗糖厂于2019年9月12日向李金发出《限期腾退归还房屋通知书》，限李金在一个月内将案涉房屋腾退移交给红旗糖厂后，明知案涉房屋属于红旗糖厂仍继续占用房屋，因此，李金提出红旗糖厂主张2019年之前的房屋使用费已超过诉讼时效的理由不成立，李金应当向红旗糖厂支付房屋使用费。红旗糖厂主张涉案房屋的使用费每月2000元，与涉案房屋的面积、所处位置而言也较为合理。但案涉房屋长期李金占用，也与红旗糖厂未能及时行使自身权利不无关系，红旗糖厂自身也有一定过错，为此，一审法院酌定李金自2019年10月13日起，按每月2000元的标准，向红旗糖厂支付占用房屋的使用费，直至李金腾退归还案涉房屋之日止。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、李金于判决生效之日起十五日内搬离无权占用的位于红旗糖厂东面马路边、占地面积74.74平方米、总建筑面积224.22平方米的房屋。二、李金于判决生效之日起七日内按每月2000元的标准向红旗糖厂支付占用房屋使用费，从2019年10月13日起计直至李金腾退归还案涉房屋之日止；三、驳回红旗糖厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2545元，由红旗糖厂负担1272.5元，由李金负担1272.5元。二审期间，各方均无证据提交。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为李金是否腾退案涉房屋以及是否支付占有使用费的问题。本院生效（2019）粤04民终1756号民事判决认定，涉涉案房屋建造土地属于红旗糖厂所有且涉案房屋由红旗糖厂建造，因此虽然红旗糖厂未对涉案房屋办理房地产权证，但不影响红旗糖厂对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，据此红旗糖厂有权要求李金腾退案涉房屋。农业银行红旗支行在无法证实代建事实基础上将涉房屋予以处分，构成无权处分，其无权对李金主张权利，因此张巍认为李金返还涉案房屋，其再返还中国农业银行股份有限公司珠海红旗支行，并无合法依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，因此红旗糖厂有权向李金主张返还涉案房屋，并不能以涉案房屋未办理房地产权证为由而否定红旗糖厂上述权利，李金该上诉理由，理据不足，本院不予支持。鉴于（2019）粤04民终1756号民事判决已经对红旗糖厂与中国农业银行股份有限公司珠海红旗支行关于案涉房屋是否存在代建事实进行认定，因此张巍请求在本案中追加农行红旗支行作为第三人已无必要，本院不予准许，一审法院程序并无不当。李金主张其依据2009年7月11日的《房屋权益转让协议》购买案涉房屋，支付相应对价，因此其享有合法使用权，对此本院认为，2009年7月11日的《房屋权益转让协议》已经被（2019）粤04民终1756号民事判决认定无效，因此李金占有使用涉案房屋并无合法依据，其应当予以返还。关于李金以其为善意第三人为由拒不腾退案涉房屋，对此本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形，受让人取得该补充产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，通过善意取得方式获取不动产所有权必须同时满足上述三个条件，根据本案查明事实显示，虽然案涉房屋李金支付合理对价且长时间居住，但是一直并未进行产权登记，因此并不符合上述法律规定善意取得制度。虽然李金在购买案涉房屋过程中处于善意态度且支付合理对价，但是基于不符合上述善意取得条件，其无法取得涉案房屋所有权，亦无在涉案房屋继续居住合法依据，红旗糖厂有权要求其腾退。关于李金是否应当按照每月2000元标准支付占有使用费问题。根据上述分析，李金并无在涉案房屋居住合法依据，在红旗糖厂提出腾退要求后仍然继续居住涉案房屋，作为涉案房屋权利人红旗糖厂有权要求李金支付占有使用费，一审法院根据《限期腾退归还房屋通知书》发出时间确定从2019年10月13日发出支付占有使用费，理据充分，本院予以确认。李金在一审中抗辩占有使用费超过诉讼时效，本院认为，本案在2019年10月25日立案，故一审法院确定2019年10月13日开始支付的占有使用费并未超过诉讼时效，对李金该抗辩本院不予采纳。至于占有使用费标准问题，虽然红旗糖厂并未证实该地段房屋租金水平，但考虑案涉房屋总建筑面积为224.22平方米，有三层可以使用，一审法院根据客观事实综合该地段房屋租金市场行情确定占有使用费标准为每月2000元标准，符合客观事实，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人李金理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费人民币150元，由上诉人李金负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年五月十四日书记员  程 敏