贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0523民初3638号原告：代兴琼，女，1969年9月23日出生，汉族，四川省岳池县人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：陈文才，贵州金瑞律师事务所律师。被告：唐仙财，男，1960年3月25日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人（特别授权）王涛，贵州恒发律师事务所律师。被告：王大章，男，1963年4月11日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人（特别授权）张瑞，贵州省金沙县沙土法律服务所法律工作者。被告：遵义市三元房地产开发有限公司。地址：金沙县沙土镇振兴社区沙三大道。法定代表人：席友元。第三人：李火章，男，1965年10月8日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。原告代兴琼诉被告唐仙财、王大章、遵义市三元房地产开发有限公司及第三人李火章所有权确认、排除妨害、返还原物纠纷一案，本院曾于2018年12月26日作出（2018）黔0523民初2402号民事判决，原告代兴琼不服，上诉至贵州省毕节市中级人民法院，贵州省毕节市中级人民人民法院于2019年8月12日作出（2019）黔05民终3152号民事裁定，撤销贵州省金沙县人民法院（2018）黔0523民初2402号民事判决，将本案发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告代兴琼及委托诉讼代理人陈文才，被告唐仙财及委托诉讼代理人王涛、被告王大章及委托诉讼代理人张瑞到庭参加诉讼，被告遵义市三元房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，第三人李火章经本院公告传唤期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代兴琼向本院提出诉讼请求：1、确认位于金沙县房屋属原告所有；2、判令被告立即停止对金沙县房屋装修活动。案件审理过程中，将第二项诉讼请求变更为：判令被告立即停止对金沙县房屋装修，返还房屋给原告。事实和理由:位于金沙县房屋,系原告于2015年4月10日从遵义市三元房地产开发有限公司签订合同购买。2018年4月20日原告前去查看,发现被告将原告的房屋撬开并进行装修活动,原告多次要求被告停止侵权,被告置若罔闻。综上所述,原告认为,原告对依法购买的房屋具有所有权,被告未经原告同意,将原告的房屋撬开,其行为已侵犯了原告的合法权益,依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定,应承担停止侵害、排除妨碍的侵权责任。为此特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定提起诉讼,请求人民法院予以支持。原告代兴琼为支持其诉讼请求，举证期限内提交了如下证据：1、金沙县商品房买卖合同两份（编号1-5-1、编号1-7-1）。证明2015年4月10日，原告与三元公司签订《金沙县商品房买卖合同（编号1-5-1）》和《金沙县商品房买卖合同（编号1-7-1）》，约定由原告购买金沙县沙土镇城南佳苑1-5-1号房屋，面积108.27㎡，价款20万元；1-7-1房屋面积108.27㎡，价款20万元。被告唐仙财质证意见：原告与开发商是合伙关系，因此不存在所谓的买卖。对该组证据的三性有异议，因为该组证据的真实性因本案被告三元公司未出庭，我们无法知晓其真实情况，而且根据该合同约定，三元公司的交房时间为2016年12月30日前，但是被告三元公司在签订合同时，该房屋未达到预售条件，所以被告方对该合同的真实性不予认可。被告王大章质证意见：真实性有异议，假如该合同客观真实，根据合同第8章的转移登记，本案涉案房屋并未办理登记和备案，原告对涉案房屋不享有所有权的公信力和公示制度，且该合同是否实际履行或者解除，在没有得到其他证据佐证的情况下，均无法达到原告的证明目的。2、《房建工程单包工承包合同》、结婚证、收据。证明唐在兵分包遵义市项目劳务，单价235元／㎡，工程完工付80%工程款，验收合格付余款20%；工程合格交付使用。由于三元公司没有按合同约定付款，双方商定以房抵款，用欠唐在兵的工程款，冲抵唐在兵之妻代兴琼名义购买金沙县沙土镇城南佳苑两套房屋1-5-1、1-7-1号房款共计40万元，并开具了三元公司的收据。被告唐仙财质证意见：我们得到这套房屋的钥匙之后，就在房门和房前喷了此房已售的字以及联系电话。对该组证据的三性不予认可，达不到原告方的证明目的。被告王大章质证意见：与唐仙财代理人的质证意见一致。3、钥匙照片两张、情况说明一份。证明三元公司将城南佳苑1-5-1及1-7-1两套房屋出卖给原告，并交付给原告。情况说明是在一审后原告的丈夫唐在兵在街上遇到李火章，就要求他把这个事情说清楚，然后李火章就出具了这个情况说明，清楚的说明了三元公司欠唐在兵的款，用两套房子抵给了代兴琼。被告唐仙财质证意见：对该组证据的三性均有异议，达不到原告方的证明目的。对于钥匙照片，根据该照片上代表房屋的签纸，该贴纸是贴过两次，所以对于该房号是否真实存在有异议，而且该钥匙是否真实也存在异议，因为根据其签订的商品房买卖合同，记载的时间为2015年4月10日，原告也陈述是签订合同时就得到的钥匙，但是根据该房屋的实际修建情况，2015年4月10日房屋属于未建完状态，根据商品房的修建过程以及交付习惯，房屋未修建完成，未达到交付日期之前，商品房是不可能提前很长的时间或者还没有建完的时候就安装门窗，所以该组证据的真实性不予认可。对于情况说明因为根据原告代理人的陈述是在一审庭后才予以补充签订的，而且是在逮到李火章的情况下，李火章书写的，所以对于该情况说明的真实性是否是李火章真实意思表示以及情况说明的合法性均存在异议，因为在商品房买卖合同中的付款方式部分并未记载付款方式是以欠款进行抵扣，所以其情况说明与原告方所举证的前述第一、二组证据以及交易习惯严重不符，可能存在串通损害我方权利的行为。被告王大章质证意见：与唐仙财代理人质证意见一致。被告唐仙财辩称：原告与遵义市三元房地产开发有限公司就涉案房屋交易行为并不属实；即使原告与遵义市三元房地产开发有限公司签订有买卖合同，仍不能对抗答辩人合法占有取得涉案房屋。房屋是开发商负责人李火章合法交付给我的，我曾经对房屋的占用并不侵犯任何一方的权益。我没有对房屋进行装修，我不是原告诉讼请求中要求停止装修的适格被告。原告陈述在签订合同当日收到钥匙的陈述是不属实的，因为在他们签订的合同中明确约定了房屋的交付时间为2016年12月30日，因此需要原告就房开公司交付房屋这个事实提供证据予以证明。代理人补充：针对原告方所提出的第一个诉讼请求，我方认为我不是第一个诉讼请求适格的被告，因为原告方所诉请本案涉案房屋归她所有，但根据其原一审举证的证据，涉案房屋并未交付给原告，所以其无权要求确认本案涉案房屋合法占有人唐仙财占有的房屋属于原告所有，其应当要求三元公司交付涉案房屋给她；对于其诉讼请求第二项，要求停止侵害，没有事实依据和法律依据，因为本案唐仙财占有本案的房屋，系根据债权以及被告三元公司的意思自治合法占有的本案涉案房屋，原告应当举证证明房屋属于其所有的情况下，才能要求被告唐仙财进行返还；因为本案系发回重审，根据原告所列诉讼请求，我方认为其所列的诉讼请求第一与第二之间应当系递进关系，而非并列关系，其所列的第二诉讼请求应当以第一个诉讼请求为基础，在本案中原告方的第一诉讼请求未得到解决，且其也没有根据物权法的规定合法占有本案涉案房屋，所以她对本案涉案房屋不享有任何物权及其他权利，本案中其第一、二个诉讼请求是否应当在本案中一并进行审理。被告唐仙财为支持其抗辩主张，举证期限内提交了如下证据：1、欠条一张。证明本案诉争的房屋系三元房开在本项目的负责人李火章因修建该项目购买唐仙财的沙石所欠唐仙财91780元，以以物抵债的方式将该房屋抵偿给唐仙财的，唐仙财对该房屋的占有是属于合法占有。原告质证意见：对欠条的三性均不认可，欠款人是李火章，而这个房子的所有人是三元公司，这张欠条以这个房子作抵押，房屋的所有人没有同意的情况下，这个抵押肯定是无效的，换句话说，就是有三元公司给你盖章，李火章没有权利用公司的房子进行抵押，这个欠条不能达到被告方的证明目的。被告王大章质证意见：三性无异议。2、证人唐某出庭作证证言：“我是做水电安装的，我是给王大章做水电安装，王大章拿钥匙给我们，叫我们给他做水电安装，只做了一早上，差不多吃了中午饭回去以后，我去房屋那，就看到原告拿着钥匙从楼上下来。我们进屋在做工的时候，原告来敲门，问我们是谁叫我们进行施工的，我说是王大章，然后我就打电话通知王大章，打电话以后没有做了。”证明原告与李火章是合伙商，本案被告唐仙财占有房屋系合法占有。原告质证意见：不能证明这个房屋属于被告王大章所有，因为她不清楚，也没有看到手续，被告代理人说喷的字，我认为证人估计也记不清楚这些电话号码，达不到被告的证明目的，并且被告把锁换了，肯定钥匙也换了。被告唐仙财质证意见：证人证言客观真实，能够达到证明目的，因为该证人证言与房屋内的实际情况及被告唐仙财的陈述相互能够形成证据链条，证明第三人李火章已将涉案房屋的钥匙交付给被告唐仙财，唐仙财将该房屋出售给被告王大章，王大章已经开始装修，实际占有了本案涉案房屋。被告王大章质证意见：与唐仙财代理人的质证意见一致。被告王大章辩称：针对原告方释明后的诉讼请求和案由答辩如下，原告诉请的是排除妨害，则原告应当举证证明对该涉案房屋享有所有权，本案被告是以唐仙财、赵昌志通过买卖关系获得该房屋，并已经实际履行交付债务，享有对外物权的公信力，因此本案中被告的装修是基于对合法占有房屋的添附，而不应当停止，更不应该返还本案的原告，即便该房屋本案被告涉及到返还关系，被告王大章的返还对象理应是赵昌志、唐仙财，而不是本案原告；本案缺失诉讼参与人，本案的房屋买卖关系有赵昌志、唐仙财是卖方，买方是王大章、何海霞，若本案径直审理，明显会侵害赵昌志、何海霞的权利，且程序上存在瑕疵；本案的涉案房屋的实际装修并非唐仙财，因此原告的诉请唐仙财停止装修与客观事实不符；综上，原告的诉请没有客观事实和法律依据支撑，理应驳回。被告王大章为支持其抗辩主张，举证期限内提交了如下证据：《房屋转让协议》、《收据》、《欠条》复印件各一份。证明涉案房屋系被告王大章在赵昌志、唐仙财的手里面所购得，并合法占有进行装修的事实；基于该房屋的买卖系赵昌志、唐仙财与王大章、何海霞，因此，请求追加赵昌志、何海霞作为本案的被告参加诉讼，以便查明事实真相。原告质证意见：欠条与上面的质证意见一致；针对房屋转让协议、收据的三性不予认可，首先房屋转让协议上的唐先才与诉状中的唐仙财不一致，也没有见到支付款的证据，只是一份收据，没有流水及没有其他证据佐证。被告唐仙财质证意见：三性无异议，能够达到被告王大章的证明目的。被告遵义市三元房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼、未作答辩、未提交证据。被告李火章经本院公告送达相关法律文书，期限届满未到庭参加诉讼、未作答辩、未提交证据。本院依职权调取的证据：金沙县房产管理局出具的《证明》。原告质证意见：对证据的真实性无异议，整个项目的房子销售都没有办理备案登记，所以这个证据不能证明诉争的房屋1-5-1没有销售，这个证据证明了原告方购买房屋在预售许可证申办之后，原告购买房屋是合法的。被告唐仙财质证意见：对该份证据三性无异议，第一个证明目的证明了三元公司与原告签订商品房买卖合同之时未取得预售许可证；第二个证明了原告与三元房开签订的商品房买卖合同，三元公司尚未履行合同义务。被告王大章质证意见：与被告唐仙财质证意见一致。本院对证据的认定情况：对原告提交的1、2、3组证据，经质证二被告虽有异议，但证据来源合法，且证据间能够相互佐证，本院予以确认。对被告唐仙财提交的第1组证据，经质证原告有异议，被告王大章无异议，本院对其真实性予以确认，因无其他证据予以佐证，对其证明目的本院不予确认；对被告唐仙财举证的第2组证据唐某出庭作证证词，无其他证据予以佐证，对其证明目的本院不予确认。对被告王大章提交的《房屋转让协议》、《收据》，经质证原告有异议，被告唐仙财无异议，但因该《房屋转让协议》中房屋受让人栏无人签字，且未提供其他支付凭证予以佐证，本院对其真实性和证明目的不予确认；对被告王大章提交的《欠条》，与被告唐仙财提交的一致，本院对其真实性予以确认，因无其他证据予以佐证，对其证明目的本院不予确认。对本院依职权调取的金沙县房产管理局出具的《证明》，来源合法，系职能部门出具，本院予以确认。本案经审理查明事实如下：原告代兴琼与案外人唐在兵系夫妻关系，2014年5月16日，唐在兵与遵义市项目部签订《房建工程单包工承包合同》，分包了遵义市建筑安装工程总公司第一公司承建的遵义市三元房地产开发有限公司开发的金沙县沙土镇城南佳苑项目劳务，承包单价235元／㎡，结算后尚欠唐在兵工程款40万元。后双方商定以房抵款，用欠唐在兵的工程款，冲抵唐在兵之妻代兴琼名义购买的金沙县沙土镇城南佳苑两套房屋1-5-1号、1-7-1号房款。2015年4月10日，遵义市三元房地产开发有限公司作为出卖人，代兴琼作为买受人，双方签订《金沙县商品房买卖合同》，每套房屋建筑面积为108.27平方米，每套房屋价款20万元，约定交付时间为2016年12月30日前，同时遵义市三元房地产开发有限公司向代兴琼出具了《收据》，载明收到房款，加盖了公司财务专用章。2018年12月25日，金沙县房产管理局查询显示，遵义市三元房地产开发有限责任公司在金沙县项目，预售许可证申请办理日期为2015年7月9日，有效期至2016年7月29日，该小区房号1-5-1属未销售状态。另查明：李火章系遵义市三元房地产开发有限公司金沙县沙土镇城南佳苑项目部负责人。2016年3月22日，李火章出具《欠条》一张，内容载明：“今通过双方决算，尚欠赵昌志、唐仙财石砂款人民币玖万壹仟柒佰捌拾元整（91780元），约定于2016年5月22日前还清此款，并将自己建造的位于沙土镇××大道城南××商住楼（××）房作抵押。若到期未还，此房归赵昌志、唐仙财所有（享有占有、使用、收益、处分的权利）欠款方无任何附加条件办理房产手续。如为此所产生的诉讼纠纷由欠款人支付诉讼及代理费用。（原所有欠条全部作废），以此条为据。（身份证号：×××6370，住址：遵义市红花岗区附19号）。欠款人：李火章亲笔。2016年3月22日。”2018年3月9日，赵昌志、唐先才作为房屋转让人，王大章、何海霞作为房屋受让人，签订《房屋转让协议》，约定赵昌志、唐先才自愿将第三人李火章欠款折抵的位于沙土镇××大道城南××商住楼（××）房屋作价91780.00元转让给王大章、何海霞，且约定本房屋转让协议经双方签字搭迹产生法律约束力，但房屋受让人一栏无人签字捺印。庭审过程中，经本院询问，被告王大章认可现诉争房屋属于其管理，仅装修了部分水电，争议发生后，法院打了招呼，未再继续装修，一直处于停工状态。庭审过程中，被告王大章当庭提出申请追加赵昌志、何海霞作为本案的被告参加诉讼，经审查双方签订的《房屋转让协议》及《收据》，该《房屋转让协议》中“唐先才”与本案被告“唐仙财”名字不一致，且房屋受让人一栏没有房屋受让人王大章、何海霞的签字捺印，仅有房屋转让人赵昌志、唐先才签字捺印，也无其他付款凭证予以佐证，该房屋买卖行为是否生效、是否实际履行均不能确定，因此对该追加请求本院不予准许。本院认为：物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条第一款：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。”第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”由此可见，不动产权属证书是享有物权的凭证，本案诉争房屋未办理预售登记，也未办理不动产权属证书，因此对原告代兴琼诉请确认位于金沙县房屋属其所有的诉讼请求，因涉及房屋登记公示问题，对该诉讼请求本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，依照本条规定，本案原告代兴琼与被告遵义市三元房地产开发有限公司签订《金沙县商品房买卖合同》，用原告丈夫的工程款支付了房款，该房屋价款与市场相符，被告遵义市三元房地产开发有限公司向原告出具了《收据》，加盖了被告公司财务专用章，被告遵义市三元房地产开发有限公司在房屋出卖后取得了商品房预售许可证，因此该房屋买卖合同应认定为有效，诉争房屋虽未办理登记备案手续，但不影响合同效力，原告代兴琼基于该商品房买卖合同，可取得诉争房屋的管理使用权。《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”而被告唐仙财与案外人赵昌志对第三人李火章享有的仅为一般债权，第三人李火章只是遵义市三元房地产开发有限公司金沙县沙土镇城南佳苑项目部负责人，其无权对诉争房屋进行处分，擅自抵押给他人，且该抵押未办理相应合法手续。从该《欠条》所约定内容来看，是一个附条件的民事行为，该条件是否成就，是否履行，被告唐仙财未举出充分证据予以证明。被告唐仙财仅凭《欠条》无法当然取得诉争房屋的处分权，也未举证证明其通过合法方式取得了诉争房屋的所有权，其将诉争房屋出卖给被告王大章，未取得权利人的认可，属无权处分，事后也未得到权利人的追认，况且被告唐仙财与被告王大章所签《房屋转让协议》，被告王大章未签字，依照双方合同的约定，并未生效，因此被告王大章亦无合法正当理由占有诉争房屋，应当承担返还的责任。为此，被告王大章、唐仙财应当将诉争房屋返还原告代兴琼管理使用。对原告代兴琼诉请被告立即停止对诉争金沙县房屋装修，经查，诉争房屋被告王大章仅装修了部分水电后就因本纠纷一直停工至今，因此该诉讼请求据以成立的基础已经不存在，也就是说被告的侵权行为已经停止，原告请求权基础不成立，本院对此予以驳回。为此，原告的诉讼请求部分合法，合法部分本院予以支持，不合法部分予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第十六条第一款、第十七条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告唐仙财、王大章于本判决生效后立即将金沙县房屋返还原告代兴琼管理使用；二、驳回原告代兴琼的其他诉讼请求。案件受理费500.00元，公告费560.00元，由被告唐仙财、王大章负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  胡汝宏人民陪审员  刘 韬人民陪审员  王开钊二〇二〇年五月十四日书 记 员  祁 植