上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初84121号原告：张林娟，女，1956年4月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：于正川，上海李东方律师事务所律师。被告：曾凡坤，男，1986年1月8日出生，汉族，户籍地安徽省。原告张林娟诉被告曾凡坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告张林娟及其委托诉讼代理人于正川到庭参加诉讼，被告曾凡坤经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。张林娟向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的房屋租赁合同于2019年7月27日解除；2.被告搬离上海市浦东新区听悦路1101弄城丽苑(南苑)36号302、402房屋(以下简称系争房屋)；3.被告支付原告拖欠的2019年7月1日至8月6日的房租人民币1,920元(以下币种同)；4.被告向原告支付房屋使用费(以每月1,600元标准，从2019年8月7日起计算至2020年3月31日止)；5.被告支付系争房屋2019年3月电费3.40元、4月电费14.80元、2018年9月水费6.70元、2019年5月水费10.10元、7月水费6.70元；6.被告支付原告违约金1万元；7.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年3月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告居住使用,合同对租期、租金、违约责任等作了约定。根据合同约定，被告应于2019年6月20日前付清2019年7月1日至9月30日的房租，但被告至今未付。2017年7月27日，原告向被告发送了解约函。另外，被告未经原告同意，于2015年7月10日起将系争房屋租赁给案外人崔某某，也严重违反合同约定。2019年，原告将系争房屋转让于案外人于某某，因被告擅自转租及逾期付租的行为，导致原告补偿下家3万元，且为本案支出律师费5,000元，故要求被告支付违约金1万元，恳请法院判如所请。起诉后，原告自行收回了系争房屋，故其当庭撤回了第二项诉讼请求，并将第三、四项诉请合并为：被告支付2019年7月1日至2020年3月31日的租金及使用费，按每月1,600元计算。曾凡坤未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年3月10日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用；租期为2015年4月1日至2020年3月31日；租金每月1,600元，付三押一，乙方应于每付款期限的前10天支付租金给甲方；乙方逾期付租超过10天的，甲方有权终止合同并没收押金；如有一方执意违约，则违约方应赔偿对方违约金7万元及赔偿乙方装修款。合同签订当天，被告向原告支付了租金4,800元及押金1,600元，之后又向原告转账支付了截止至2019年6月30日的租金。原告表示被告已支付的押金1,600元应冲抵其欠付的租金。2015年7月10日，被告将系争房屋中的302室转租给案外人崔某某。2019年7月1日起，原告多次短信联系被告催讨租金。2019年7月27日,原告向被告邮寄了《解除通知函》，载明因被告拒不支付租金，“现特发此函宣布《房屋租赁合同》提前到期，你我之间的租赁关系终止。……”，该份函件被分别发往系争房屋所在地及安徽省霍邱县夏店镇枣林村龙坊组，其中，寄往系争房屋所在地的函件于2019年7月28日被他人签收，寄往安徽省的函件于2019年7月29日被投递至代理站。同时，原告将上述函件贴于系争房屋大门上。2019年8月31日，因被告欠租及转租且无法联系，原告向上海市公安局浦东分局惠南派出所报案。2020年4月1日，原告自行收回了系争房屋。另查明，原告代被告缴纳了系争房屋2019年3月电费3.40元、4月电费14.80元、2018年9月水费6.70元、2019年5月水费10.10元、7月水费6.70元。原告为本案支出律师费5,000元。以上事实由原告递交的《房屋租赁合同》、收据、银行交易流水明细清单、《解除通知函》、照片、微信聊天记录、EMS快递回单、《租赁协议书》、上海公安局案(事件)接报回执单及支付宝缴费单据以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告已履行交房的义务，被告理应按约支付租金。由于被告欠付租金远超10天，虽经原告催讨，仍未支付，构成违约，故原告要求解除诉争合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告向被告邮寄的解约通知书之一虽然显示为他人签收，但寄送地址为被告承租的系争房屋，应当视为已送达被告，本院据此确认合同解除日为2019年7月28日。合同解除后，被告应按合同约定的租金标准向原告支付截至原告实际收回房屋之日止欠付的租金及使用费。原告主张将押金冲抵被告欠付的租金，并无不当，可予准许。合同因被告欠租而解除，原告要求其承担相应的违约责任，符合合同约定及法律规定，本院予以采纳。本院结合被告的违约程度、因被告违约造成原告的实际损失等因素考虑，原告将合同约定的违约金7万元自行调整为主张1万元，尚属合理，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行抗辩，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张林娟与被告曾凡坤于2015年3月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月28日解除；二、被告曾凡坤于本判决生效之日起十五日内支付原告张林娟2019年7月1日至2020年3月31日的租金及房屋占有使用费共计12,800元(已扣除被告曾凡坤向原告张林娟支付的押金1,600元)；三、被告曾凡坤于本判决生效之日起十五日内支付原告张林娟2019年3月电费3.40元、4月电费14.80元、2018年9月水费6.70元、2019年5月水费10.10元、7月水费6.70元，上述款项合计41.70元；四、被告曾凡坤于本判决生效之日起十五日内支付原告张林娟违约金1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费411元，公告费560元，合计971元，由被告曾凡坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邱连祥人民陪审员  丁国龙人民陪审员  张 鑫二〇二〇年五月二十九日书 记 员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。