湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终992号 上诉人（原审原告）：余艳梅，女，1982年11月3日出生。 上诉人（原审原告）：肖某，男，2005年8月11日出生。 上诉人肖某的法定代理人：余艳梅。 以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：李光乔，湖南瀛森律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：郴州市北湖区诚意民间资本服务有限公司。 法定代表人：彭小华，系该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：耒阳市星光房地产开发有限责任公司。 法定代表人：李满成，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王柏湘，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 上诉人余艳梅、肖某、上诉人郴州市北湖区诚意民间资本服务有限公司（以下简称诚意公司）与被上诉人耒阳市星光房地产开发有限责任公司（以下简称星光公司）确认合同有效纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院(2019)湘1002民初7203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人余艳梅、肖某的共同委托诉讼代理人李光乔，上诉人诚意公司的法定代表人彭小华，被上诉人星光公司的委托诉讼代理人王柏湘参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 余艳梅、肖某上诉请求：1.撤销一审判决第二项，维持第一项，改判支持余艳梅、肖某全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由诚意公司、星光公司承担。事实和理由：1.一审程序违法。一审法院未准予星光公司的调查取证申请，该申请调取的内容与本案有关，能证明星光公司与诚意公司之间没有真实的买卖行为。一审法院不予调取的行为违反了民事诉讼法第64条的规定。2.一审以诚意公司已申请仲裁为由，驳回余艳梅、肖某的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据。星光公司与诚意公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，实际上是融资借款担保。即使星光公司与诚意公司之间存在买卖关系，依据相关规定和判例，余艳梅、肖某作为权利人和案涉房屋的实际占有人明显有权要求继续履行合同。最高人民法院会议纪要也明确了一房二卖，买受人要求继续履行合同的优先问题。仲裁机构已经对诚意公司的案件进行了中止审理，且我国也没有先仲裁后民事的规定。 诚意公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判确认余艳梅、肖某与星光公司签订的商品房买卖合同无效；2.一、二审案件受理费由余艳梅、肖某、星光公司承担。事实与理由：1.一审程序错误，不应作出实体判决。余艳梅、肖某与星光公司要求确认有效的合同与诚意公司、星光公司签订的合同（网签备案号201304341614）是同一标的物，星光公司一房二卖，两份合同均约定履行过程发生争议可协商解决，也可向郴州仲裁委员会申请仲裁。诚意公司与星光公司请求房屋买卖合同（网签备案号201304341614）的仲裁申请尚未审结，一审法院即对同一标的物作出实体判决，违反法律规定。2.一审确认余艳梅、肖某与星光公司签订的房屋买卖合同有效，属于适用法律错误。诚意公司与星光公司的房屋买卖合同签订在前，已付清房款，且已办理网签备案，余艳梅、肖某在购买房屋前应该查询房屋状态，星光公司明显一房二卖，余艳梅、肖某与星光公司事实恶意串通，损害诚意公司的合法权益，合同应当是无效的。综上，请求二审法院依法改判。 余艳梅、肖某对诚意公司的上诉辩称，答辩意见同上诉意见一致。 诚意公司对余艳梅、肖某的上诉辩称，余艳梅、肖某与星光公司签订的合同是否有效与诚意公司无关，余艳梅、肖某与星光公司恶意串通损害诚意公司的权益。诚意公司与星光公司签订的合同是双方真实意思表示，不存在合同法规定的合同无效的情形。政府工作组无权变更、处理诚意公司合法购买的房产，其处置行为是违规的。 星光公司对余艳梅、肖某及诚意公司的上诉辩称，星光公司将房屋出售给余艳梅、肖某是客观事实，星光公司认同余艳梅、肖某的诉请，理由是：1.星光公司与诚意公司及股东网签了56套住房和43个商铺，包括余艳梅、肖某买卖的房屋在内，星光公司与诚意公司签订的合同，不是双方的真实意义表示，是以签订买卖房屋买卖合同的名义为诚意公司的融资借款提供担保，也没有一套门面是根据双方合同的约定支付购房款的，但星光公司从未向诚意公司主张买卖合同购房款的权益，也未追究诚意公司未支付或迟延支付购房款的违约责任。且无论是诚意公司还是其工作人员均不需要99套房屋（门面）自住或出租，买卖合同价格也明显低于市场价。2.诚意公司及彭小华主张的房产属于法律规定被追缴的资产，余艳梅、肖某所购的房屋是经政府工作组处置的星光公司的资产，是经过政府工作组反复确认后才出售给余艳梅、肖某入住使用的。星光公司认可与余艳梅、肖某签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示。余艳梅、肖某也不是仲裁案件的当事人，余艳梅、肖某有独立的诉请，仲裁不影响本案的主张。 余艳梅、肖某向一审法院起诉请求：1.确认余艳梅、肖某与星光公司签订的合同编号201304341614《郴州市商品房买卖合同》有效;2.确认余艳梅、肖某与星光公司签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201304341614）优先于诚意公司与星光公司签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201304341614）的履行；3.判令以上星光公司、诚意公司立即向登记部门申请撤销涉案房屋网签在诚意公司名下的行为；4.判令星光公司为余艳梅、肖某所购买的案涉房屋办理网签手续；5.判令星光公司为余艳梅、肖某所购买的涉案房屋办理预告登记；6.判令星光公司为申请人所购买房屋所在栋的商品房办理初始登记；7.本案诉讼费用由星光公司、诚意公司共同承担。 一审法院查明事实如下： 1.2014年期间，诚意公司与星光公司签订多份《郴州市商品房买卖合同》，约定：诚意公司购买星光公司开发的金桥商贸名邸中的数套住房，合同履行过程中发生争议，双方可协商解决，也可向郴州仲裁委员会仲裁。其中，双方对金桥商贸名邸1栋16层1614号住房签订的《郴州市商品房买卖合同》的合同编号为201304341614号。 2.2017年10月27日，一审法院对星光公司、陈现香、李云定、李升犯非法吸收公众存款罪作出（2016）湘1002刑初303号刑事判决，认定星光公司、陈现香、李云定、李升非法吸收公众存款176,355,797元，判决依法追缴陈现香、李云定、李升的违法所得交北湖区处置金桥商贸名邸项目遗留工作组处置。 3.2017年10月31日，星光公司作为出卖人，余艳梅、肖某为买受共有人，双方签订编号为201304341614号的《郴州市商品房买卖合同》，约定：余艳梅、肖某向星光公司购买该公司开发的金桥商贸名邸1栋16层1614号住房，单价为3910元/平方米，总金额523,549元，签订合同之日一次性支付购房款。余艳梅、肖某于合同签订当日支付了全额购房款523,549元。2018年6月1日，星光公司将上述房屋交付给余艳梅、肖某，余艳梅、肖某收房后装修入住至今。 4.诚意公司依据其与星光公司签订的《郴州市商品房买卖合同》向郴州市仲裁委申请仲裁，请求裁决确认合同有效、星光公司继续按照合同履行等，郴州市仲裁委员会于2018年10月15日立案受理，现尚未审理终结。 一审法院认为，本案系确认合同有效纠纷。本案的争议焦点为：本案的审理范围；余艳梅、肖某诉请是否符合法律规定。 一、本案的审理范围 余艳梅、肖某在本案中提出七项诉讼请求，经审查，诉讼请求第1项，即确认余艳梅、肖某与星光公司签订的合同编号201304341614《郴州市商品房买卖合同》有效，该诉请符合法律规定，属本案审理范围，诚意公司并非合同当事人，余艳梅、肖某在本案中列诚意公司为被告不当。 诉讼请求第2、3项，即确认余艳梅、肖某与星光公司签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201304341614）优先于诚意公司与被告星光公司签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201304341614）的履行；判令以上星光公司、诚意公司立即向登记部门申请撤销涉案房屋网签在诚意公司名下的行为。该两项诉请应以诚意公司、星光公司在郴州市仲裁委员会仲裁裁决结果为依据，余艳梅、肖某在本案中起诉不当,一审法院暂不予审理。 诉讼请求第4、5、6项，即判令星光公司为余艳梅、肖某所购买的案涉房屋办理网签手续；判令星光公司为余艳梅、肖某所购买的涉案房屋办理预告登记；判令星光公司为申请人所购买房屋所在栋的商品房办理初始登记。该三项诉请为给付之付的诉请。一审法院认为，商品房买卖合同为物权变动的原因。本案审理的余艳梅、肖某与星光公司签订的商品房买卖合同与郴州市仲裁委员会审理的诚意公司与星光公司签订的商品房买卖合同指向的为同一标的物，在郴州市仲裁委员会对星光公司与诚意公司的合同效力及性质未予以认定、裁决的情况下，余艳梅、肖某提起本案诉讼请求第4、5、6项不当，本案中暂不处理。郴州市仲裁委员会对诚意公司与星光公司签订的房屋买卖合同仲裁裁决后，对两份房屋买卖合同的冲突如何处理，余艳梅、肖某可另案诉讼。 二、余艳梅、肖某的诉请是否符合法律规定 《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故，余艳梅、肖某诉请确认余艳梅、肖某与星光公司签订的合同编号201304341614《郴州市商品房买卖合同》有效符合法律规定，予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、原告余艳梅、肖某与被告耒阳市星光房地产开发有限责任公司于2017年10月31日签订的，合同编号为201304341614《郴州市商品房买卖合同》有效；二、驳回原告余艳梅、肖某的其他诉讼请求。适用简易程序减半收取案件受理费240元，由原告余艳梅、肖某负担200元，被告耒阳市星光房地产开发有限责任公司负担40元。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。诚意公司提交一份郴州市仲裁委员会的裁决书，拟证明诚意公司与星光公司签订的房屋买卖合同经裁决书确认是合法的。余艳梅、肖某质证认为，仲裁裁决书是复印件，真实性不认可。该裁决书是诚意公司与星光公司之间的房屋买卖合同作出的裁判，与余艳梅、肖某没有关联，且裁决书认定事实不清，适用法律错误。星光公司质证认为，需要核对原件，仲裁裁决程序违法，星光公司申请了中止审理和调查取证，但是仲裁庭未准许。仲裁裁决是在没有查清事实的情况下作出的裁决，是违法的。星光公司已向法院申请撤销仲裁裁决，法院已受理。 本院经认证认为，该裁决书是针对诚意公司与星光公司之间的房屋买卖合同进行的仲裁，与本案余艳梅、肖某请求确认其与星光公司签订的房屋买卖合同的效力，不具有关联性，不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案为确认合同有效纠纷。根据双方的辩诉主张，归纳本案的争议焦点为：一、余艳梅、肖某与星光公司签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201304341614）是否有效；二、余艳梅、肖某在一审中诉请的第2、3、4、5、6项请求应否支持。 关于焦点一。本院认为,《中华人民共和国物权法》第十五条规定,“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中余艳梅、肖某与星光公司签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201304341614），房屋购买价格未明显低于市场价，在签订合同当日余艳梅、肖某支付了全部购房款，也无证据证明余艳梅、肖某在购买时知晓案涉房屋已网签在他人名下的事实，故无证据证明余艳梅、肖某与星光公司之间存在恶意串通。该合同是双方之间的真实意思表示，也不存在合同法中规定的合同无效或可撤销的情形，合同有效。 关于焦点二。余艳梅、肖某在一审诉讼请求的2、3、4、5、6项，一审法院以该五项诉讼请求需要以诚意公司与星光公司在郴州市仲裁委案件的仲裁结果为依据，均未作出实体审理，并无不当。故本院对此亦不作审理。余艳梅、肖某可另行主张权利。 综上所述，上诉人余艳梅、肖某及上诉人诚意公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人余艳梅、肖某预交的二审案件受理费480元，由余艳梅、肖某负担；上诉人郴州市北湖区诚意民间资本服务有限公司预交的二审案件受理费480元，由郴州市北湖区诚意民间资本服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖志刚 审 判 员 李惠铭 审 判 员 何双高 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 翁方丽 书 记 员 李东雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。