重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初3893号原告：唐颖杰，男，汉族，1975年8月17日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：唐明清（系原告唐颖杰父亲），男，汉族，1947年3月6日出生，住重庆市万州区。被告：重庆市万州区镇桥商贸有限公司，住所地重庆市万州区五桥安顺路72号，统一社会信用代码91500101762670967M。法定代表人：谭地云，董事长。委托诉讼代理人：谭伟，重庆凯豪律师事务所律师。原告唐颖杰与被告重庆市万州区镇桥商贸有限公司（以下简称镇桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告唐颖杰的委托诉讼代理人唐明清、被告镇桥公司的委托诉讼代理人谭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐颖杰向本院提出诉讼请求：1.判令镇桥公司返还租赁的12号商铺；2.判令镇桥公司赔偿从2019年2月10日起至交还商铺之日止，每年按购房款45035元的20%计算的损失；3.诉讼费由镇桥公司承担。在诉讼过程中唐颖杰变更诉讼请求为：1.判令镇桥公司支付唐颖杰自2019年2月9日起至2020年4月17日止共14个月的房屋占有使用费10500元；2.诉讼费由镇桥公司承担。事实和理由：2006年2月8日，唐颖杰将购买的重庆市万州金鼎物业开发公司（以下简称金鼎公司）开发建设的国贸二层A区12#商用房出租给镇桥公司使用，2019年2月9日租期终止，但镇桥公司并没有将房屋腾空后返还唐颖杰。因金鼎公司存在一房二卖的情形，导致唐颖杰不能取得房屋所有权，故通过诉讼已判决解除了唐颖杰与金鼎公司的房屋买卖合同。镇桥公司从2019年2月9日租期终止至买卖合同解除之日一直使用涉案房屋，但未支付占有使用的费用。因此，唐颖杰诉至法院要求镇桥公司支付房屋占有使用费。被告镇桥公司辩称：唐颖杰与金鼎公司已经解除了房屋买卖合同关系，涉案房屋不再属于唐颖杰，因此唐颖杰不存在损失。如果法院判决认定唐颖杰确实存在损失，损失的计算时间只能是从2019年2月9日起至2019年5月5日止，即唐颖杰另案起诉镇桥公司的立案时间；损失标准也只能按照之前的租赁费用3468元/年计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2006年2月8日，唐颖杰（乙方、买方）与案外人金鼎公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要内容为：“第一条，本商品房土地使用权状况及项目名称。本商品房项目的土地使用权为出让方式取得，并进行了土地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为×，×。该地块土地面积为10420㎡，规划用途为综合用地；第三条，乙方所购商品房的基本情况，坐落地址为万州区×，套内建筑面积12.42㎡，套内单价3626元/㎡，用途为商用；第四条，计价方式与价款。1.按套内建筑面积计算，该商品房总成交金额为45035元整；第五条，付款方式及期限。2006年2月8日付房款35035元，余款10000于2006年2月15日付清……”。双方还就逾期付款、逾期交房、面积差异处理等问题进行了约定。签订合同时，金鼎公司向唐颖杰出具了国贸广场二层平面图，并明确标注了A区12号商铺的位置。唐颖杰于2006年2月8日向金鼎公司支付购房款13468元；于2006年2月9日向金鼎公司支付了购房款31567元，共计45035元。唐颖杰与金鼎公司签订商品房买卖合同的同日，另行与镇桥公司签订《房屋租赁合同》，约定唐颖杰将万州区五桥国贸大厦二层A区12号房屋租赁给镇桥公司；租期13年，从2006年2月10日起至2019年2月9日止；年租金3468元。2014年8月12日，金鼎公司与镇桥公司签订《重庆市商品房买卖合同》，金鼎公司将包含案涉房屋在内的重庆市万州区五桥万顺路72号国贸大厦二层E号房（建筑面积1776.67平方米）出售给镇桥公司。唐颖杰曾于2011年提起诉讼，要求金鼎公司办理国贸广场二层A区12号商用房的房屋所有权证，并要求金鼎公司支付违约金及损失145000元。该案经本院主持调解，双方达成如下调解协议：“被告金鼎公司于2012年2月1日前为原告唐颖杰办理国贸广场二层A区12号商用房一间的房屋所有权证；原告唐颖杰自愿放弃其他诉讼请求”。2013年，唐颖杰提起诉讼，请求金鼎公司赔偿因未能办理国贸广场二层A区12号商用房房屋所有权证，导致唐颖杰不能将该房屋转移登记而产生的损失136620元。本院作出（2013）万法民初字第08410号民事判决书，判决“驳回原告唐颖杰的诉讼请求。”2018年，唐颖杰再次提起诉讼，要求金鼎公司交付国贸广场二层A区12号商用房，并支付逾期交房违约金。本院作出（2018）渝0101民初6048号民事判决书，判决“驳回原告唐颖杰的全部诉讼请求”。唐颖杰不服该判决，提起上诉。重庆市第二中级人民法院以（2018）渝02民终2327号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判。”2019年5月5日，本院受理唐颖杰诉金鼎公司、镇桥公司商品房预售合同纠纷一案，唐颖杰请求：1.请求判令解除原告与被告金鼎公司签订的商品房买卖合同；2.判令二被告退还原告购房款45035元；3.判令被告向原告支付自2006年2月9日起至2019年6月13日止以已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；4.判令二被告赔偿原告损失140700元；5判令二被告支付原告违约金54000元；6.判令二被告承担一房二卖赔偿责任562800元；7.鉴定费3000元及本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，唐颖杰放弃了第5项诉讼请求，并变更第6项诉讼请求金额为45035元。本院于2019年12月5日作出（2019）渝0101民初6043号民事判决：一、解除原告唐颖杰与被告重庆市万州金鼎物业开发有限公司于2006年2月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告重庆市万州金鼎物业开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告唐颖杰已支付的购房款45035元；三、被告重庆市万州金鼎物业开发有限公司于本判决生效后十日内向原告唐颖杰支付自2006年2月9日起至2019年6月13日止以已付购房款45035元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；四、被告重庆市万州金鼎物业开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告唐颖杰房屋差价损失95665元，并另行支付原告唐颖杰赔偿金45035元；五、被告重庆市万州金鼎物业开发有限公司于本判决生效后十日内向原告唐颖杰支付评估费3000元；六、驳回原告唐颖杰的其他诉讼请求。金鼎公司不服该判决，上诉至重庆市第二中级人民法院。重庆市第二中级人民法院于2020年4月7日作出（2020）渝02民终199号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。（2020）渝02民终199号民事判决已于2020年4月17日生效。本院认为，唐颖杰与镇桥公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，双方之间已形成租赁合同关系，该合同对双方当事人均具有约束力。双方签订的《房屋租赁合同》于2019年2月9日到期，期满后镇桥公司继续占用房屋，应参照原租赁合同约定的租金向唐颖杰支付占有使用费。唐颖杰与金鼎公司签订商品房买卖合同后，又将涉案房屋登记到镇桥公司名下，导致唐颖杰不能取得涉案房屋的所有权，金鼎公司的行为构成一房二卖。现唐颖杰与案外人金鼎公司的商品房预售合同一案已经生效判决解除，该判决书生效时间为2020年4月17日，即唐颖杰与案外人金鼎公司的《重庆市商品房买卖合同》于2020年4月17日解除。因此唐颖杰主张的自2019年2月10日起至2020年4月17日之间的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。2019年2月9日，尚在租赁合同期内，不存在房屋占有使用费，本院不予支持。因唐颖杰与镇桥公司约定的2006年2月10日至2019年2月9日的租金标准为3468元/年，因此本院参照该标准计算镇桥公司应支付2019年2月10日起至2020年4月17日期间的房屋占有使用费为4114.10元（3468元/年÷365天×433天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：被告重庆市万州区镇桥商贸有限公司在本判决生效后三日内支付原告唐颖杰房屋占有使用费4114.10元；二、驳回原告唐颖杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，由原告唐颖杰负担38元，被告重庆市万州区镇桥商贸有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  冉 建人民陪审员  高晓红人民陪审员  张 娟二〇二〇年五月二十五日法官 助理  罗 凌书 记 员  熊学艳