青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终600号上诉人（原审原告）：马追，公民身份号码×××，男，回族，1973年6月8日出生，甘肃省兰州市红古区窑街学校教师，住兰州市。上诉人（原审原告）：赵兰，公民身份号码×××，女，回族，1977年10月14日出生，甘肃省兰州市红古区窑街学校教师，住兰州市。委托诉讼代理人：马追（赵兰之夫）。被上诉人（原审被告）：西宁青发物业管理有限责任公司，统一社会信用代码91630100710419420T，住所地西宁市城东区八一中路23号。法定代表人：袁东升，总经理。委托诉讼代理人：于永，青海泰宏律师事务所律师。上诉人马追、赵兰因与被上诉人西宁青发物业管理有限责任公司（以下简称青发物业公司）合同纠纷一案，于2019年7月22日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求判令1.青发物业公司返还违法收取的壁挂炉8786元、有线及三线合一费550元，并以三倍标准赔偿28008元；2.双方签订的《西宁市商品房预售合同》的第十一条、第十九条第（二）款无效；3.青发物业公司支付延期交房违约金19200元、延期提供办理不动产权证的相关手续违约金49456元、4.案件受理费、误工费、交通费等在内的相关合理费用2000元由青发物业公司承担。西宁市城东区人民法院于2019年9月29日作出（2019）青0102民初3305号民事判决，马追、赵兰不服提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马追、赵兰上诉请求：改判支持其诉讼请求。事实和理由：一审法院故意忽略合同中“交付时供热系统符合供热标配标准并可正常使用”的条款，事实上，没有壁挂炉，地暖不能“正常使用”。合同附件三也被故意忽略，合同附件三对锅炉的品牌、型号和闭路设备没有约定，但有“出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送买受人”的约定。青发物业公司收取的壁挂炉、闭路的设备费用是房价一部分（建设开发成本），不是购房人的交费（天然气、宽带、电视信号的使用费）义务。青发物业公司没有政府部门授权或者购买人合同约定的授权，收费是重复收费，违法、违约。一审判决认定“约定的交房时间在前、签订合同在后，显然有悖事实”是断章取义、自相矛盾。合同约定“在720天之内履行办理房产证协助义务”违反《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，不能作为判决的依据。一审判决用合同第九条第二款的“公共服务及其他配套设施”条款来支持“被告没有延期提供办理房产证相关手续”的事实是“张冠李戴”“答非所问”。一审判决“录音文件能够证明双方就交房就行了沟通，但无法充分证明被告存在欺诈行为”存在故意为青发物业公司开脱责任的嫌疑。很显然，法官没有充分核实相关事实。证据录音与合同、其他证据形成证据链，可以证明青发物业公司违法、违约（欺诈）。一审判决认定的“原告无充分证据证实被告存在违约行为”是故意“混淆是非”，对证明违法违约的大部分证据和最直接、最重要的证据合同多次故意忽略或刻意为之。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条依据的是“上位法”《城市房地产开发经营管理条例》的第三十三条，该条没有“除当事人有特殊约定除外”内容，其规定的90天是法定的时间上限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中“当事人的约定”当然不能突破其《城市房地产开发经营管理条例》规定的90天。涉案房屋所在的青发小区七号楼2017年1月1日通过了竣工验收，薛×1与青发物业公司于2017年9月13日签订合同，至马追、赵兰2019年3月14日收到发票第三联，经过18个月，超过了90天的规定。一审法院适用法律错误。青发物业公司至今没有给马追、赵兰提供答辩状、证据。一审庭审时，马追、赵兰向青发物业公司要答辩状、证据，青发物业公司推辞说庭审后给，法官默许了，事后没有提供。录音证据没有在庭审阶段质证，判决书对录音证据的认定是凭法官的主观意志。一审庭审记录签字没有在庭审后及时进行，而且双方没有同时到场，有法官和青发物业公司串通修改庭审记录的可能。判决书有多处明显错误（文字、逻辑、标点符号），司法的严肃性、严谨性没有体现。综上所述，一审程序违法、认定事实不清或认可违法事实、适用法律不当，以及法官故意删除庭审关键环节、对重要证据孤立看待或不采信，是放纵违约方、漠视弱者的合法权益，明显违反了法律的公平公正原则以及诚实信用原则，侵犯马追、赵兰合法权益。青发物业公司以一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持进行了答辩。一审法院认定事实：2017年12月24日，案外人薛×1与马追签订《预售房权益转让合同》，约定薛×1将位于西宁市××区房屋出卖给马追，马追交付购房款共计40万元。2018年1月2日，马追、赵兰与青发物业公司就案涉房屋签订《西宁市商品房预售合同》。期间，双方就交房事宜进行沟通无果。2018年7月31日，薛×1出具情况说明，同日青发物业公司将房屋交付给马追、赵兰。马追、赵兰接收房屋，并交纳壁挂锅炉费、有线及三线合一费合计9336元。因身份证号有误，双方又于同年8月15日重新签订《西宁市商品房预售合同》，合同内容未予变更。马追、赵兰认为青发物业公司拖延交房给其造成经济损失，诉至法院。另，双方合同约定由马追、赵兰办理房屋所有权转移登记，青发物业公司于2018年8月6日开具办理不动产产权证所需的购房发票，于2019年3月13日将发票邮寄给马追、赵兰，马追、赵兰于次日收到邮件。双方就办理不动产权证过程中履行各自的义务发生争议。一审法院认为，青发物业公司认可收取了壁挂锅炉的安装费、有线及三线合一费，但系代收。根据双方合同第九条（一）基础设施设备中约定，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需要买受人自行办理开通手续并承担开通和使用费用。“一价清”制度系政府物价部门作出的行政性规定，旨在通过“一价清”制度规范开发企业的重复收费、价外乱收费的问题，将代收费用并入到购房款中，属于收费方式的改变，但并未因此免除购房方的交费责任，不能当然取代当事人双方的合同约定，且马追、赵兰无证据证明青发物业公司所收购房款中包含了壁挂锅炉费、有线及三线合一费，进而无法证明存在重复收费问题，故该项诉讼请求没有法律依据和事实依据，不予支持。马追、赵兰认为合同第十一条未约定青发物业公司延期交房违约金，且马追、赵兰解除合同的时间限定为15日，违反了公平原则，应确认无效。青发物业公司认为合同法中没有违背公平原则导致合同无效的情形，马追、赵兰主张合同无效没有法律依据。一审法院认为，案涉合同系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，该条款应属有效。马追、赵兰以该条款违背公平原则要求确认无效，不符合合同法第五十二条合同无效的情形，该项诉讼请求依法不能成立。马追、赵兰认为合同约定办理不动产权证的期限是720日，而根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及关于商品房买卖合同司法解释第十八条第三款关于办理不动产权证是90日，违反了国家强制性规定，有违公平性原则，所以要求确认合同第十九条第（二）款无效。青发物业公司认为双方已按合同约定履行了各自的义务，实现了各自的权利，已不具备无效的法定情形。一审法院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款关于办理不动产权证是90日的规定并非法律强制性规定，不符合合同法第五十二条合同无效的情形。本着契约自由原则，双方有约定的从约定，双方应按约定履行各自的义务，故对该项诉讼请求不予支持。马追、赵兰认为，合同第十条约定出卖人应当在2017年8月1日前向买受人交付该商品房，但青发物业公司不认可其购房者地位，于2018年7月31日才交付房屋，违约一年，给其造成了经济损失。青发物业公司认为，案涉房屋系以工程款抵顶的方式经过了“三手”交易，马追、赵兰与青发物业公司于2018年8月15日签订合同，不可能回退一年前交付房屋，有悖事实也不符合常理。一审法院认为，案涉房屋系马追、赵兰从案外人薛×2购买，马追、赵兰与青发物业公司签订的两份合同中约定的交付房屋的时间均为2017年8月1日，约定的交房时间在前，签订合同在后，显然有悖事实。青发物业公司于案外人薛×1出具《情况说明》后2018年7月31日即交付了房屋，并无证据证实青发物业公司恶意延期交房，故马追、赵兰主张支付延期交房违约金19200元不予支持。马追、赵兰认为，案涉房屋于2017年1月1日已经竣工验收，从薛×1和青发物业公司签订合同的时间2017年9月13日到青发物业公司将为办理不动产权证需要的发票交给马追、赵兰的时间2019年3月14日，中间延迟了18个月，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、商品房买卖合同司法解释第十八条第三款，青发物业公司应当承担支付延期提供办理不动产权证的相关手续违约金49456元。青发物业公司认为，根据双方合同约定，青发物业公司已完成协助办理产权证书的义务，包括办证所必须的网签合同、开具发票等。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。双方合同第九条第二款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，承担违约责任。青发物业公司于2018年7月31日实际交付房屋至2019年3月14日将发票交付给马追、赵兰，并未超过双方约定的时间，故该项诉讼请求不予支持。马追、赵兰认为青发物业公司的违约责任导致其产生包括误工费用、交通费用、诉讼费用等在内的费用，故应由青发物业公司承担。青发物业公司认为，马追、赵兰诉求的损失与本案不属于同一个法律关系，无法律依据。一审法院认为，马追、赵兰无充分证据证实青发物业公司存在违约行为，该诉讼请求不予支持。综上，判决驳回马追、赵兰的全部诉讼请求。本案二审期间，马追、赵兰与青发物业公司对一审查明的基本事实经过无异议，双方的争议就是马追、赵兰的各项主张是否成立。本院对双方均无异议的事实予以确认。本院认为，马追、赵兰购买的商品房并非由马追、赵兰直接与青发物业公司协商洽谈购买，而是马追、赵兰与薛×1协商，青发物业公司配合办理产权登记的结果，所以部分内容并非是马追、赵兰与青发物业公司自行协商，而是马追、赵兰接受了薛×1与青发物业公司的协商结果，青发物业公司接受了马追、赵兰与薛×1的协商结果。马追、赵兰、青发物业公司认可马追和赵兰、薛×1分别与青发物业公司签订的预售合同主要内容一致。根据马追、赵兰与青发物业公司签订的商品房预售合同内容，该商品房采用分户采暖方式供暖，仅约定了室内安装地辐射散热设备，而无安装供暖设备的约定。而且合同附件三关于装饰及相关设备标准的内容中有关锅炉品牌和型号的空格部分用“×”符号代替，表明交付的商品房中并不包括供暖设备壁挂锅炉，需要购房者另外购买安装。交付给马追、赵兰的商品房中已经安装了壁挂锅炉，提供者有索要锅炉款项的合理权利，而且不排除此结果就是薛×1与青发物业公司协商同意的结果。从双方均认可2017年初涉案商品房就已开始交付，薛×1应该知道交付房屋需支付的费用、是否包括壁挂锅炉。马追、赵兰以低于预售合同总价款的价格从薛×1购买尚未办理产权登记的房屋，本身不符合商品房买卖的程序，又在房屋已交付一年，且已经过一个采暖季之后要求返还壁挂锅炉费用缺乏合理性，对其该项主张不予采信。青发物业公司辩称“三线合一”费用550元是指电话、电视和宽带网络的初次开通费用，而根据合同内容，该三项均是交付时线路敷设到户，由购房者自行办理开通并承担开通费用。而且购房者有是否开通通信网络服务的权利，也有选择通信网络提供商的权利，青发物业公司也未提交实际开通服务必须支付开通费的依据，所以不管薛×1是否同意收取此项费用，也不管实际开通服务是否收费，青发物业公司提前收取此项费用缺乏合理依据，属于不合理收费，应予退还。诉讼中，马追、赵兰提交的证据可以认定其二人与青发物业公司存在交付房屋的争议，但无法认定青发物业公司在同意薛×1将房屋转卖给马追、赵兰及给马追、赵兰交付房屋的过程中存在隐瞒事实欺诈二人的情形，对马追、赵兰所谓欺诈不予认定。关于马追、赵兰有关合同第十一条违反了公平原则，第十九条第（二）款违反了公平原则及法律强制性规定而无效的主张，因违反公平原则并非认定合同无效的法定情形，对马追、赵兰以此为由主张合同条款无效不予支持。而合同第十九条第（二）款是有关房屋产权登记时限的内容，根据《城市房地产开发经营管理条例》，条例的确规定了办理房屋所有权登记的期限，但并未排除当事人的自行约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的此项规定与《城市房地产开发经营管理条例》并无冲突，薛×1或马追、赵兰与青发物业公司自行约定办理房屋所有权登记的期限并不违反法律的强制性规定，不属于无效条款。同时，因马追、赵兰已办理了该房屋的不动产权登记，时限也未超过合同约定的最后期限，因此马追、赵兰依据该条款无效，主张青发物业公司支付延期提供办理不动产权证的相关手续，导致其未能在90日内办理产权登记违约金的主张也不予支持。根据双方提交的证据，薛×1与青发物业公司签订购房合同的原因在于青发物业公司拖欠了薛×1所在公司的工程款而以房抵债，再从2017年年初就开始交付房屋而薛×1或其公司并未接收房屋，而是转手出卖给马追、赵兰的事实看，并非是青发物业公司延期交付，而是薛×1或其公司为减少卖房环节和开支，寻找、等待转卖的结果。待马追、赵兰与薛×1商定买卖结果后，青发物业公司为避免薛×1转卖房屋给自己带来风险，要求薛×1或其公司出具相关说明手续并无不妥。而薛×1于2018年7月31日出具情况说明，青发物业公司随即将房屋交付给马追、赵兰，不应认定为延期交付，对其二人主张支付延期交房违约金不予支持。根据上述情况，对马追、赵兰主张的误工费、交通费也不予支持。一审判决书主文理由部分确实存在将合同十九条第二款写成第九条第二款的笔误及错别字的笔误等，的确应该改正，但不影响判决结果。同时，我国民事诉讼法规定，法庭笔录应当当庭宣读，也可以告知当事人和其他诉讼参与人当庭或者在五日内阅读，并未规定签字时当事人必须同时在场，也未强制规定当事人必须提交书面答辩状，所以青发物业公司未提交书面答辩状给马追、赵兰，以及马追、赵兰与青发物业公司未同时在法庭笔录中签字并不违反程序规定，更不能据此认定法官和青发物业公司串通修改开庭笔录。综上，一审判决处理结果基本正确，唯认定青发物业公司可以收取“三线合一”费用错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初3305号民事判决；二、西宁青发物业管理有限责任公司于判决生效后五日内退还马追、赵兰550元；三、驳回马追、赵兰的其他诉讼请求。二审案件受理费2460元，由马追、赵兰负担；一审案件受理费1230元，由马追、赵兰负担1000元，西宁青发物业管理有限责任公司负担230元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 陈志秀审判员 张 薇 二○二○年五月十三日（法官助理 岳文伟书记员 潘 弘 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。