黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑0103执异57号案外人：朱某，男，汉族，1964年12月8日生，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：范婷婷，黑龙江林大人文律师事务所律师。申请人：明某，男，汉族，1981年11月5日生，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：宋玉立，黑龙江威翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭睿，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被申请人：周某，男，汉族，1965年9月17日生，住哈尔滨市南岗区。本院在审理原告明某诉被告周某民间借贷纠纷一案中，案外人朱某对本院查封被申请人周某名下位于哈尔滨市道里区群力××号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人朱某称，请求法院解除对异议房产的查封。事实与理由：2014年12月4日，案外人与周某签订购房协议书，案外人向周某购买其拥有独立产权的位于哈尔滨市道里区某房屋（房屋建筑面积161.77平方米）和一个地下车位，总计人民币140万元整。合同约定，周某负责办理购房票证转移手续并承担相关的费用，付款期限分为两次，第一次付款120万元整，于签此协议当日给付周某，周某同时将房屋及相关资料交给案外人。第二次是在周某将该房产过户到案外人名下后，由案外人付清余款20万元整。协议签订后，案外人履行协议转给周某购房款人民币120万元整。2015年9月2日，周某以办登记手续用钱又让案外人给其转款人民币15万元。2014年12月4日，协议签订及第一次转款后，周某将房屋及车位交付案外人居住使用至今，期间水、电、电梯费、物业管理费、包烧费及车位使用费均由案外人交付。2019年12月11日，案外人与周某在办理产权过户手续时，不动产登记部门告知，交易房被查封，变更不了，经案外人向相关管理部门走访才得知，哈尔滨市南岗区人民法院在2019年12月9日作出（2019）黑0103民初17464号民事裁定，将异议房产查封，查封金额以90万元为限。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款，并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，案外人已经全部付清房款，并经过合法交接实际占有了异议房屋，虽然没有办理过户登记手续，但案外人对此无任何过错，因此法院对异议房产的查封违反了最高院的规定，是错误的。法院的查封行为虽然发生在案件的审理阶段，但是仍然适用该规定，因为审判庭承办财产保全裁定的执行就是执行行为，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》（试行）第三条明确规定，人民法院在审理民事、行政案件中，作出的财产保全和先予执行的裁定，由审理案件的审判庭负责执行。该规定中对财产保全和先予执行裁定的执行做了分工，由此可以看出，财产保全和先予执行裁定的执行属于人民法院审理执行工作，应遵循该规定。综上，法院对异议房产的查封属于执行行为，该行为违反了最高人民法院的相关规定，案外人提出异议，要求解除对异议房产的查封。案外人提出书面异议并提交：1.购房协议书一份；2.哈尔滨银行个人业务凭证二份；3.收条二份；4.保证书一份；5.结婚证一份；6.户口簿一份；7.房屋所有权证一份；8.物业费、电梯费收据五份；9.热费收据五份；10.手机截图二十份；11.电信交费发票一份；12.支付宝收支明细证明七份；13.电脑截图十五份；14.提示客户交付电费通知单十份。申请人明某称，不同意案外人意见，请求法院驳回其异议请求。理由:一、明某申请财产保全符合法定程序，依法应予支持。明某诉周某民间借贷案件尚在审理过程中，现还未下发判决，异议房产尚登记在周某名下，产权属于周某所有，明某依法向法院提出保全申请，并提供相应的保函，财产保全完全符合法定程序。二、案外人朱某并未支付房产全部房款，人民法院可以进行保全。朱某购买周某房产，但至今并未进行过户，所以朱某并未将全部购房款支付给周某。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款，并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”三、案外人朱某与周某未办理过户登记手续存在过错，应当驳回其异议请求。周某与朱某系同学关系，据申请人所知，朱某也是国家工作人员，异议房产属于群力公务员小区，是公务员认购房产，根据黑龙江省省直机关职工住房项目建设领导小组办公室发布的《关于印发的通知》第七条第六项规定：“实行实名制认购，不得用他人姓名认购和进行产权登记，5年内不得出售或转让，若有出售或转让的由省直机关局原价收回，另行配售。”该公告在认购、进户时也都告知了各业主，周某系处级干部，异议房产属于“处长楼”，案外人朱某也是国家工作人员，完全知道异议房产5年内禁止交易的事实，所以他们内部交易时候选择过户才给付尾款，这都能完全印证案外人和周某未办理过户存在严重过错。案外人朱某和周某明知异议房产禁止交易，却仍然进行买卖，这种买卖行为不仅违反了认购规定，还侵犯了明某的合法权益。综上案外人朱某不仅未缴纳全部房款，还对未进行更名过户有过错，异议房产权利人也并不是案外人，案外人也未取得异议房产的所有权。所以，请求法院依法核实事实，驳回案外人异议请求。申请人向本院提交黑龙江省省直机关职工住房项目建设领导小组办公室《关于印发的通知》一份。被申请人周某称，同意案外人意见，案外人所述属实。1.本人与朱某于2014年12月4日签订购房协议书，约定本人名下位于哈尔滨市某房屋出售给朱某，房屋售价140万元，卖方承担更名过户所需全部税费，朱某签订合同之日支付房款120万元，剩余尾款20万元，约定待更名过户后给付。2015年9月2日，由于本人急需资金周转，因此朱某又给付本人15万元，剩余尾款5万元，约定更名过户后给付。2.本人于2015年9月2日将房屋交付朱某居住使用，交付后因房屋产生水、电、煤气、供热、物业费均由朱某交纳。3.2018年10月，朱某联系本人要求更名过户，由于当时本人工作繁忙，因此直到2019年12月11日双方才到不动产登记中心办理更名手续。4.依据合同约定，房屋更名过户涉及税费由本人承担，不动产登记中心要求将税费全部存入一方名下账户中，本人与朱某协商，将全部税费存入朱某银行账户。2019年12月11日，本人以微信转账方式给付朱某6万，以现金方式给付2万，又用剩余尾款5万元抵做税费款，双方将13万元存入朱某账户用于缴纳税费，实际税费金额，本人多退少补。5.2019年12月11日，双方在办理更名过户递件时，被告知房产被法院依法查封，因此未能完成过户手续。综上，根据本人与朱某关于税费缴纳的约定，朱某剩余5万元尾款已经协商抵做更名过户税费，因此，朱某已向本人支付了全部购房款，购房协议书约定房屋售价款已全部支付完毕。被申请人周某向本院提交收条一份、手机截图一份。本院查明，明某起诉周某民间借贷纠纷一案，诉讼请求为要求周某支付明某欠款本金及利息。本院于2019年12月9日作出（2019）黑0103民初17464号民事裁定，裁定查封被申请人周某名下位于哈尔滨市××大道××单元××房产档案，于当日实施了查封措施。本案异议房产非诉讼争议标的房产。另查明，2014年12月4日，案外人朱某与被申请人周某签订《购房协议书》，约定周某将异议房产及房屋内物品和一个地下车位以140万元出售给朱某，约定付款分两次进行：第一次付款120万元整，于签此协议时交给周某，周某同时将房屋及相关资料交付朱某；第二次是在周某将该房过户到朱某名下后，由朱某付清其余款20万元整。协议约定由周某负责办理购房（或房屋所有权）票证转移手续，并承担相关的费用。2014年12月4日，朱某通过其名下哈尔滨银行卡向周某转账120万元，2015年9月8日，朱某妻子胡立霞向周某转账15万元，以上两笔款项由周某出具收条。关于交付房屋时间，案外人在异议申请书中称周某于2014年12月4日即签订协议及第一次转款后将房屋交付案外人，后又向本院提交补充情况说明，将该时间更正为2015年9月2日，即交付15万元购房款时。案外人向本院提交的物业费、取暖费发票交款人处名称虽均为被申请人周某，但根据其提交的案外人朱某之子朱小某名下支付宝账号截图显示，2017年6月，朱小某即通过其支付宝账户交纳异议房产电费，可以证明案外人一家已占有使用异议房屋。被申请人周某于2019年9月4日出具保证书，称因前几次办理失信，故承诺于9月6日午（13:30）到交易中心办理过户，其向本院提交书面意见中亦称未能办理更名过户系由于其工作繁忙。2019年12月11日，案外人朱某出具收条，收条载明：今收到周某转给本人捌万元房屋过户税款（其中现金贰万，微信转账陆万元），准备明天过户时存到本人一张卡上统一缴税。本院认为，案外人朱某从被申请人周某处购买异议房产，关于买卖合同，案外人与被申请人签订书面买卖合同时间早于本案查封异议房产时间，且并无证据证明该合同存在无效或可撤销事由；关于案外人占有异议房产情况，案外人两次书面意见中所主张的交付时间虽存在出入，但根据案外人提交证据，案外人之子朱小某自2017年6月即通过其支付宝账户交纳异议房产电费，早于本院查封异议房产时间，可以认定案外人在本院查封之前已占有异议房产；关于购房款交付情况，案外人共已支付135万元购房款，案外人和被申请人均称尚未支付的5万元购房款系用于缴纳异议房产更名过户税费，本院予以采信；关于未办理过户登记的原因，被申请人曾给案外人出具承诺书，被申请人亦称未办过户登记系因其工作繁忙，非因案外人自身原因。综上，案外人所提异议理由能够排除本案对异议房产的执行，对其异议请求，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对被申请人周某名下位于哈尔滨市道里区××号房产[产权证号：黑（2019）哈尔滨市不动产权第***号]的执行。案外人、当事人如对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 曹 辉审判员 张宏伟审判员 侯 婧二〇二〇年五月二十二日书记员 徐浩哲