广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1803号原告：徐伟生，男，1972年3月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈咏妍，广东宏安信律师事务所律师。被告：吴培戈，男，1986年3月28日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：陈国仔，广东广语堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡沙，广东广语堂律师事务所实习人员。原告徐伟生诉被告吴培戈房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐伟生的委托诉讼代理人曾凡星、陈咏妍，被告吴培戈的委托诉讼代理人陈国仔、胡沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐伟生向本院提出诉讼请求，一、判令吴培戈向徐伟生支付迟延出具同贷书的违约金60000元（自2016年7月31日起，每日按总楼价的千分之一计至2016年9月29日）；二、判令吴培戈向徐伟生支付解除合同的违约金101000元；三、本案全部诉讼费用由吴培戈承担。事实与理由：徐伟生与吴培戈于2016年6月14日签订《房地产买卖合同》，约定徐伟生将位于增城区新塘镇永和荔湖城半山院七街6号101房出售给吴培戈，房价为121万元。双方于合同中备注约定：“买卖双方一致同意在2016年7月31日前出具银行同意贷款书，在出具银行贷款书后十五个工作日内必须过户。2、买方承诺在2016年6月30日前补齐剩余定金壹万元整。合同付款方式为商业按揭支付1200000元。买方应在签订本合同十五日内提交按揭材料。”吴培戈通过联络诚联按揭办理上述房屋全额商贷，徐伟生配合办理，由于吴培戈办理商贷时出现信用问题被拒贷等情况，导致一直未能成功办理商贷。徐伟生多次提醒吴培戈尽快办理，但吴培戈一直拖延，直至2016年7月5日，吴培戈基于原告多次催促，支付了第二次定金10000元。但至今徐伟生仍未收到吴培戈的银行同意贷款书。据了解，吴培戈单方撤回了按揭申请，并于2016年9月29日向法院提起诉讼，请求解除双方的房屋买卖合同。双方的房屋买卖合同关系最终没有实际履行的关键原因在于吴培戈。吴培戈以虚假交易价格198万元向银行以伪造资料的形式申请贷款，在银行最后一轮电话询问中，吴培戈露出马脚，导致银行没有审批贷款。为此徐伟生依然配合了吴培戈办理第二次的银行贷款申请手续，但在徐伟生等待的时间内，吴培戈向法院提起诉讼，要求解除合同，并要徐伟生支付违约金。案件经过一、二审之后，吴培戈又提出要求徐伟生返还定金的诉讼，再次经过一、二审之后，均驳回了吴培戈的诉请。以上行为均表明吴培戈存在不再购买上述房屋的意思表示，属根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，以及双方签订的《房地产买卖合同》，徐伟生有权要求吴培戈承担违约责任。关于徐伟生提出的第一项诉讼请求，依据是《房地产买卖合同》第六条第三点，逾期超过十个工作日未履行，应按总楼价的1‰向守约方支付违约金。吴培戈的违约在于没有按合同第八条备注手写条款履行义务，即吴培戈没有在7月31日出具银行同贷书，故徐伟生从7月31日起按每日1‰的标准计算违约金至吴培戈提出解除合同之日即2016年9月29日。关于徐伟生提出的第二项诉讼请求依据的是《房地产买卖合同》第六条第二款约定，徐伟生要求吴培戈按总价款的10%支付违约金121000元，鉴于徐伟生已收到吴培戈支付的20000房款，故在诉请违约金金额为减去该20000元，现要求被告支付违约金101000元。被告吴培戈辩称，徐伟生的诉讼请求没有事实和法律依据。一、吴培戈不存在违约的事实，双方签署的房屋买卖合同没有履行的主要的原因是徐伟生没有按合同约定的时间提供符合吴培戈申请银行按揭贷款的所有的资料，导致吴培戈没有在合同约定的时间内办妥银行贷款。从吴培戈提交的证据以及要原来案件的查明的事实可见，原告方提供银行贷款条件的材料的时间是2019年7月28日，该时间时间已经超过了合同约定的时间。在吴培戈第二次申请贷款的时候，是自原告方单方面向按揭公司撤回了原来提交给银行所有按揭贷款资料，并且徐伟生明确表示不履行合同。基于根据徐伟生的意思表示，吴培戈才提起诉讼。对此，吴培戈提供相应的聊天记录证实。二、徐伟生提出的第一、第二项所分别适用两种不同的情形，只能选择其一。退一步来讲，即使吴培戈存在违约行为，那么徐伟生的诉讼请求也是没有事实依据和法律依据，理由有两点：第一，徐伟生同时行使合同的两个违约条款，这是不符合合同的约定；第二，正如刚才第一点所说的，吴培戈不存在恶意违约。若卖方跟因为房价大幅涨价，通过违约谋取暴利，属于恶意违约、规避风险，应适用惩罚性的违约条款，承担违约责任。通过这个原则可见，吴培戈存在违约，但只是一般违约。按照合同法的规定，违约金一般是超过造成守约方损失了30%范围以内，当事人请求人民法院或者仲裁机构调整违约金的，人民法院或者仲裁机构应当予以调整。徐伟生主张违约金的明显过高。从本案的事实来看，房屋买卖合同没有履行，徐伟生获取了巨大的利益。合同约定的房屋交易价格是126万，吴培戈在阳光网上查到房屋的交易价格是400多万，可见徐伟生基于涉案房屋已获利，也就是说徐伟生不存在任何损失。三、对于房屋买卖合同的解除是基于买卖双方达成的合意，并不是因为双方存在违约行为而导致合同，该事实已有法院判决已经作出认定。经审理查明，位于增城区新塘镇永和荔湖城半山院七街6号101房于2014年7月17日登记在徐伟生名下，建筑面积为208.02平方米。2016年6月14日，徐伟生（卖方）与吴培戈（买方）、广州市保值房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（含附件），载明“……买卖双方就买卖位于增城市新塘镇永和荔湖城半山院七街6号101房的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、物业概况1、该物业[建筑面积]208.02平方米……2、卖方合法持有《房地产证》，号码为1220339045。卖方保证对上述该物业享有合法独立的所有权……二、买卖双方同意该物业总楼价款为人民币壹佰贰拾壹万零仟零佰零拾零元（￥1210000元）。此价格已包括卖方自买入该物业至本次出售前产生及已支付之一切费用。……三、物业交付1、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭，注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：1、逾期不超过10个工作日的，守约方有权要求违约方每日按总楼价的千分之一向守约方支付违约金；2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。3、逾期超过10个工作日仍未履行，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起按每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发生敦促履行通知之日起五天为履行期限……备注：1、买卖双方一致同意在2016年7月31日前出具银行同意贷款书。在出具银行贷款书后十五个工作日内必须过户。2、买方承诺在2016年6月30日前补齐剩余定金壹万元整人民币。附件：付款方式买卖双方经协商一致同意，选择以下第二种交易方式：……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币贰万元整（￥20000元）作为定金，卖方须协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件/合同等。……3、剩余楼价款人民币约壹佰贰拾零万零仟零佰零拾零元整（￥1200000元）为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款、公积金贷款方式支付给卖方。同贷书出具后，银行同贷金额少于剩余楼款的，买方应在同贷书出具之日起3日内补足差额；银行同贷金额超过剩余楼款的，卖方应在银行发放贷款后3日内将超过楼款部分退回给买方。银行同贷金额与实际放款额存在差额的，双方同意在银行放款后3日内办理多退少补。4、买方应签订本合同十五日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件（如因贷款银行原因无法办理按揭贷款而需另向其他银行重新提交按揭申请的，卖方须继续配合，提交期限为被告知无法办理按揭之日起10个工作日内）。买方因个人信用问题致无法办理按揭贷款的，所造成的责任及损失由买方承担。因银行按揭产生的相关费用由买方支付。银行以书面形式承诺发放的按揭贷款由银行根据银行承诺支付给卖方。5、如该物业需办理注销抵押登记的。卖方应在本合同签订后向银行申请提前还贷，并尽快办理提前还贷以及注销抵押登记。如因买方逾期付款原因导致买方无法提前还贷，所造成的责任由买方承担。……7、若因金融政策性调整或不可抗力因素导致按揭抵押贷款申请未获批准或贷款额度不足，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，买卖双方可解除合同并各自返回楼款。”2016年9月30日，吴培戈就涉案房屋的买卖合同纠纷提起诉讼，请求解除其与徐伟生签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；以及要求判令徐伟生赔偿违约金121000元等，本院受理案号为（2016）粤0183民初5661号。本院经审理后，于2017年2月15日作出民事判决，该判决书载明以下内容：“……经审理查明……2016年6月14日，吴培戈向徐伟生支付涉案房屋的定金1万元。2016年7月5日，吴培戈向徐伟生支付涉案房屋的定金1万元。2016年12月1日，中国工商银行股份有限公司广州环城支行出具一份《房屋贷款结清证明》，该证明记载‘兹有抵押人徐伟生……借款人：黄杰贤……已于2016年6月20日已归还位于增城市新塘镇永和荔湖城半山院七街6号101房的房屋消费贷款，贷款金额为人民币950000元……并已出具涂销抵押手续证明。特此证明。’庭审过程中，一、吴培戈、徐伟生及保值公司均确认，涉案房屋的总购房款是121万元，定金2万元，余款119万元由吴培戈申请商业贷款方式支付，合同上约定的余款120万元有误。二、徐伟生陈述，（一）涉案房屋在出售前办理抵押按揭，徐伟生在2016年6月18日还清涉案房屋的剩余贷款以及申请涂销抵押，并在2016年7月8日完成涂销抵押；（二）2016年6月16日左右，徐伟生提交了除涂销抵押以外的全部按揭贷款的资料给保值公司，2016年7月18日保值公司通过微信发送空白的按揭材料给徐伟生，徐伟生签名后于2016年7月21日将相关按揭材料寄回给保值公司；（三）徐伟生于2016年8月10日得知银行没有通过吴培戈的按揭贷款，据了解，吴培戈以交易价198万元的七成即138万元申请贷款，后银行得知真实交易价为121万元，故未予通过贷款申请。后吴培戈再次要求徐伟生提供按揭贷款资料，于是徐伟生在8月17日将按揭所需的材料送至诚联按揭中心。（四）徐伟生并未表示过不出售涉案房屋；徐伟生对解除涉案合同房屋买卖关系不持异议。三、吴培戈表示，（一）不清楚徐伟生何时办理涂销抵押，根据合同约定，徐伟生在2016年7月1日前就应该提供所有按揭资料，但是其在2016年7月28日才将办理按揭的房产证复印件、夫妻关系证明等相关文件提供给诚联按揭中心，至于其他的按揭材料是在2016年7月21日提供给保值公司，导致吴培戈未能在2016年7月31日前出具同贷书。（二）其是申请了二次按揭贷款，第一次未通过的原因其不清楚，但其确认是以交易价198万元的七成即138万元申请贷款；第二次申请贷款后，在未出贷款审批意见之前，徐伟生就表示不出售涉案房屋，故吴培戈就联系诚联按揭中心，停止了贷款申请。四、保值公司表示，（一）2016年6月16日，徐伟生提交身份证、结婚证、户口本等按揭所需资料给保值公司；（二）2016年7月18日，吴培戈委托保值公司的业务员刘俊杰将空白的《首期款证明》、《承诺书》、《具结书》、《买方划付款授权书》、《二手楼购房意向书》等寄给徐伟生，刘俊杰于7月21日收到徐伟生邮寄的已签名的上述资料；（三）2016年7月8日，刘俊杰与徐伟生共同前往房管部门办理了涂销抵押手续并领取了房产证原件。……本院认为，吴培戈、徐伟生以及保值公司于2016年6月14日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，各方当事人均应恪守履行。……吴培戈主张因徐伟生提供办理按揭资料迟延，导致未能在合同约定的2016年7月31日前取得银行同贷书。然从涉案查明的事实来看，徐伟生系在2016年7月18日才收到须其签名的办理按揭贷款的相关资料，并在同月21日已将前述资料签名后交付给保值公司，故徐伟生并不存在恶意迟延协助办理按揭贷款的情况。……故吴培戈主张徐伟生违约依据不足，本院不予支持。关于吴培戈主张要求解除《房地产买卖合同》的房屋买卖关系，因徐伟生对此不持异议，且不违反相关法律法规规定，故本院对该诉讼请求予以支持。至于吴培戈要求徐伟生赔付违约金121000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。……判决如下：一、解除原告吴培戈与被告徐伟生签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、驳回原告吴培戈的其他诉讼请求。……”吴培戈不服（2016）粤0183民初5661号民事判决，提起上诉，广州市中级人民法院作出(2017)粤01民终10550号民事判决，判决驳回上诉，维持原判；该民事判决本院认为部分载明以下内容：“……其一，吴培戈并未充分举证证明徐伟生在本案诉讼之前曾向吴培戈明确表达不同意继续履行合同的意思表示。虽然吴培戈提交了‘刘俊杰’出具的《情况说明》及吴培戈与‘刘俊杰’之间的微信聊天记录等证据以证明徐伟生曾表示要求解除合同或加价继续履行合同，但‘刘俊杰’未出庭作证，而吴培戈也未能充分举证证明微信聊天记录的真实性。退一步讲，即使《情况说明》及微信聊天记录为真实，徐伟生单方作出的解除合同或加价继续履行合同的意思表示因缺乏合同依据而无法发生相应的法律效果，因此也不足以导致合同无法继续履行。在吴培戈未提供证据证明徐伟生存在其他违约行为的情况下，吴培戈仅以徐伟生曾作出前述解除合同或加价继续履行合同的意思表示为由，主张徐伟生构成违约，依据不足。其二，吴培戈提起本案诉讼主张解除合同，徐伟生表示同意，故可认定双方在本案诉讼过程中就解除合同一项达成一致意思表示。在此情况下，徐伟生在诉讼期间将涉案房屋出售不应构成违约。因此，吴培戈以徐伟生另行出售涉案房屋为由，上诉主张徐伟生构成违约，亦缺乏法律依据。综上，吴培戈以徐伟生违约为由，上诉请求改判徐伟生支付违约金，缺乏事实根据与法律依据，本院不予支持。……”2017年7月26日，吴培戈再次就涉案房屋的买卖纠纷诉讼徐伟生，提出判令徐伟生向其返还20000元定金以及自起诉之日起至返还之日止按银行贷款利率支付利息等诉讼请求，本院受理案号为（2017）粤0183民初5014号。本院经审理后，于2017年12月8日作出民事判决书，判决驳回吴培戈的全部诉讼，判决理由为：“关于涉案《房地产买卖合同》产生的纠纷，原告曾于本案之前起诉被告主张被告违约，但均被（2016）粤0183民初5661号和(2017)粤01民终10550号民事判决书以证据不足为由驳回诉请，现原告亦未能举证证实被告在涉案交易中存在违约行为，相反，根据原、被告提交的证据、以及原、被告的庭审陈述，涉案交易不能进行的原因应为原告未能取得银行通过按揭贷款，不能按《房地产买卖合同》约定支付房款，而对于未能通过按揭贷款的原因，原告却不能作出合理的解释，应承担由此导致交易不能的相应后果。虽然，被告在诉讼过程中对解除合同不持异议，但被告庭审中明确表示需另案追究原告的违约责任，认为定金应该在违约金中扣减，不同意退回定金，故原告诉请被告退还定金，无事实和法律依据，本院不予支持。”吴培戈不服（2017）粤0183民初5014号民事判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2018年5月25日作出（2018）粤01民终5888号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该民事判决书本院认为部分载明以下内容：“本案焦点在于吴培戈主张徐伟生返还定金并支付利息的诉请能否成立。前案中，吴培戈以徐伟生违约提起诉讼，请求解除合同并由徐伟生承担违约责任。经法院审查作出生效判决认定吴培戈主张徐伟生违约的证据不足，但徐伟生基于吴培戈诉请解除合同的意思表示在诉讼中亦同意解除合同，法院据此判决解除涉案房地产买卖合同。综合前案双方的诉辩意见及生效判决查明的事实，吴培戈所举证据不足以证明徐伟生存在单方提前解除合同的违约行为，涉案房屋买卖合同未能履行则是因为吴培戈单方撤回按揭申请并向法院起诉解除合同而导致的。吴培戈该诉讼行为表明吴培戈存在不再购买涉案房屋的意思表示，属根本违约。徐伟生在前案中作出同意解除合同的意思表示并不意味着其放弃向吴培戈追究单方解除合同不再购买涉案房屋的违约责任。并且，徐伟生一审庭审中明确表示需另案追究吴培戈的违约责任，主张以定金在违约金中扣减，不同意退回定金。因此，吴培戈以其在涉案房屋交易中不存在违约为由诉请退回定金，缺乏充分依据，本院不予采纳。”本案审理过程中，吴培戈向本院提交以下证据：1、2016年11月8日吴培戈与按揭公司湛振海的微信聊天记录截图打印件，拟证明按揭费用拖欠是因为徐伟生，并非吴培戈原因拖欠；2、2019年9月9日吴培戈与刘俊杰的微信聊天记录，拟证明徐伟生提出加价6万元或退20000元解除合同的事实；3、2019年9月28日吴培戈与湛振海的微信聊天记录，拟证明徐伟生在第二次申请贷款过程中申请撤回资料的事实；4、“刘俊杰”签名的《情况说明》一份，拟证明在买卖交易的过程中以及徐伟生拖欠按揭费，并要求加价出售房屋的事实。徐伟生对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，吴培戈提供的微信聊天记录不完整，属于断章取义，聊天记录的语音部分也没同时转换成文字，部分内容明显冲突，吴培戈还拒绝提供聊天记录中语音内容作为证据，证明吴培戈试图隐瞒沟通细节，《情况说明》的内容也无法证实徐伟生要求解除合同。本院认为，徐伟生与吴培戈因买卖涉案房屋履行双方于2016年6月14日签订《房地产买卖合同》而产生的纠纷，业经（2016）粤0183民初5661号、(2017)粤01民终10550号、（2017）粤0183民初5014号、（2018）粤01民终5888号四案进行审理，并作出了民事判决，综合上述判决内容，已认定吴培戈的证据不足，驳回其全部诉请。同时，（2018）粤01民终5888号民事判决认定，吴培戈所举证据不足以证明徐伟生存在单方提前解除合同的违约行为，涉案房屋买卖合同未能履行则是因为吴培戈单方撤回按揭申请并向法院起诉解除合同而导致的；吴培戈该诉讼行为表明吴培戈存在不再购买涉案房屋的意思表示，属根本违约。由此可见，涉案合同无法继续履行的原因在于吴培戈的根本违约行为导致。吴培戈主张其违约行为是一般性违约、徐伟生存在迟延提交按揭贷款资料以及存在提高房价的违约行为，但吴培戈在本案中提供的证据不足以证实其主张，结合（2017)粤01民终10550号民事判决的作出的认定，对于吴培戈的上述主张，本院不予采纳。由于（2018）粤01民终5888号民事判决书已认定吴培戈的违约行为导致其与徐伟生的房屋买卖合同关系解除，故徐伟生作为守约方有权依据合同第六条第2款主张要求吴培戈按总楼价10%支付违约金121000元。鉴于吴培戈向徐伟生支付了购房定金20000元，而徐伟生在（2017）粤0183民初5014号案中表明将吴培戈已付的20000元定金在吴培戈应付的违约金中扣减，故扣减后，吴培戈应向徐伟生支付违约金101000元。吴培戈抗辩徐伟生上述诉请的违约金数额过高，理据不足，本院不予采纳。对于徐伟生第一项诉请的违约金60000元，徐伟生主张是依据《房地产买卖合同》第六条第3款约定主张该项违约金，然该条款约定的违约金针对守约方同意继续合同而约定的违约责任，现买卖双方的房屋买卖合同关系已解除，徐伟生依据该约定主张吴培戈违约金60000元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴培戈于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐伟生支付违约金101000元。二、驳回原告徐伟生其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1760元，由原告徐伟生负担656元，被告吴培戈负担1104元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年五月八日书记员  陈雪冰