福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初1975号 原告（反诉被告）：张丽玲，女，1996年9月6日出生，彝族，住贵州省金沙县。 被告（反诉原告）：倪巧玉，女，1963年4月11日出生，汉族，住福建省连江县。 原告（反诉被告）张丽玲与被告（反诉原告）倪巧玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）张丽玲及被告（反诉原告）倪巧玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张丽玲向本院提出如下诉讼请求：1、被告倪巧玉退还原告张丽玲租房押金2160元并按合同赔偿违约金2400元，合计4560元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月1日原告张丽玲经世茂御龙湾金海岸店房产中介介绍，与世茂上游墅二期66栋1737房东倪巧玉签订房屋租赁合同，约定：租赁期限2019年6月4日到2020年6月4日，每月租金1200元，原告同时交付押金2400元。合同订立后，原告于2019年6月5日正式入住。 2020年3月，因房屋面积太小，原告与被告倪巧玉协商退租，原告记错合同期满日，所以申请2020年5月5日退租，被告倪巧玉当时已同意，并未提醒合同没到期，不退租房押金2400元。2020年4月28日，原告提前搬出房屋，并与被告倪巧玉协商退房退押金，被告倪巧玉告知需要结算入住一年的水费后才退还押金，并且还是未提醒合同没到期不退还押金。原告在4月30日计算完水费240元后，找到被告倪巧玉要求退租，却被告知合同未到期不退还押金，协商无果后原告告知倪巧玉决定继续住到合同到期后退租，被倪巧玉拒绝并在2020年5月3日换掉甘蔗世茂上游墅二期66栋1737门锁租与他人，发现门锁被换之后，原告联系被告，被告拒绝接听电话，也不回信息，原告报警无果后，故向法院起诉。 倪巧玉辩称：原告应当按照租赁合同约定履行义务，原告没有履行完合同就搬走，已经构成违约，应承担违约责任。 倪巧玉向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告赔付反诉原告违约金人民币贰仟肆佰元（￥2400.00元），该费用直接从反诉被告的押金中扣留。2、请求判令反诉被告支付反诉原告垫付水费人民币贰佰肆拾元（￥240.00元）。3、本案诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：2019年6月，反诉被告张丽玲经世茂御龙湾金海岸店房产中介介绍与世茂上游墅二期66栋1737房东倪巧玉签订房屋租赁合同，租赁期限2019年6月4日至2020年6月4日，每月房屋租金1200元，张丽玲交付押金2400元。反诉被告于2019年6月5日正式入住。 《租赁合同》第七条第二款规定：“在租赁期内提前解约或违约，应提前一个月告知对方，违约方应赔偿另一方2400元作为违约赔偿金。”，反诉被告入住后，每月都逾期支付房租，经反诉原告多次催讨后才迟迟交付，最长时达十几天，且反诉被告于2020年3月提出要在2020年5月5日提前解除《租赁合同》，属于租赁协议规定的违约行为，需要向房东，即反诉原告赔付违约金2400元，该笔费用从反诉被告已交付给反诉原告的押金中扣留。 反诉被告从2019年6月入住至2020年5月5日搬出房屋后，经4月30日结算尚欠水费240元未支付，反诉原告多次向其催讨未果，反诉被告拒不支付租房水费的行为已经严重侵害到反诉原告的合法权益，反诉原告迫于无奈只能请求法院依法判决反诉被告向反诉原告支付拖欠的240元水费。 根据《租赁合同》第七条第二款之约定，反诉被告提前解除合同的行为已构成根本性违约。因反诉被告已构成根本性违约，反诉原告有权要求扣留违约产生的律师代理费、诉讼费等。为维护反诉原告的合法权益，故向人民法院起诉，请求人民法院依法公正判决。 张丽玲辩称：1、我入住后，是按时缴纳房租，在2020年1月份的时候，因疫情原因向反诉原告协商，反诉原告协商同意了，延迟4日支付房租。2020年2月份是正常缴纳房租。2020年3、4月也是因疫情原因，与反诉原告协商延迟支付房租，反诉原告也同意了。最长延期只有7日，并非原告所述十几日延迟支付房租。2019年6月4日至2020年6月4日，因为我记错日期，所以我在2020年3月就与反诉原告协商的时候，要求5月5日退租，当时反诉原告已经同意了，并未向我提出提前退租，不退押金。在2020年4月28日，我提前搬出来后，联系反诉原告退租，她当时要我将钥匙给中介，再退押金，我后来钥匙给中介以后，反诉原告又提出结清水费后才退租，在2020年4月30日我结算水费完毕后，与反诉原告协商退押金的时候，此时，反诉原告就以租赁合同未到期为由，拒绝退还押金。因为反诉原告提出租赁合同未到期，我就向其表示，如果没有到期我要居住到2020年6月5日，至到期为止，但是反诉原告拒绝了，拒绝之后，一直联系反诉原告都无法接通。2020年5月3日，合同没有正式到期，我发现租赁的房屋，已经转租给他人，门锁已经更换。当时联系反诉原告，反诉原告均不接电话、不回信息。后续报警联系，反诉原告仍未接听电话。 经审理查明，2019年6月1日，原告张丽玲与被告倪巧玉签订了一份房屋租赁合同，合同约定：被告将其坐落于闽侯县房屋（包括杂物间）和设施出租给原告居住使用，租赁期限从2019年6月5日至2020年6月4日，原告每月6日前支付租金1200元，被告收取原告2400元押金，待原告退租时经被告验收房屋无损坏，所有费用结算清楚，被告将押金如数无息退还给原告。双方还约定，在租赁期内提前解约或违约，应提前一个月告之对方，违约方应赔偿另一方2400元作为违约赔偿金。双方还对其他事项作了约定。 上述合同订立后，原告于2019年6月5日入住上述房屋，入住后每月向被告支付房租。2020年3月，原告决定退租，并通知被告，被告表示同意。4月28日，原告搬离被告的房屋，并要求被告退还押金，被告表示要求原告结算入住后产生的水费，原告对此表示同意。经结算水费为240元，原告表示同意从押金中抵扣。被告表示原告提前解除合同，不予退还押金。原告为此要求继续租住至合同期满为止，但被告表示拒绝。2020年5月1日，被告与他人签订租赁合同，将案涉房屋租给他人居住使用。 本院认为，双方当事人之间的房屋租赁合同关系，事实清楚，本院予以认定。张丽玲在租赁合同届满前向倪巧玉提出解除合同，倪巧玉表示同意，双方之间的租赁合同关系因原、被告的共同合意而解除。张丽玲于2020年4月28日搬离租赁的房屋，倪巧玉随即于2020年5月1日随后将该房屋租赁给他人。在张丽玲提出解除合同时，倪巧玉仅要求张丽玲付清水费，并未要求张丽玲承担违约责任。张丽玲同意240元水费从押金中扣除后，倪巧玉以合同未到期为由不同意退还押金。此时，房屋尚未出租他人，张丽玲要求继续居住至合同期满，倪巧玉予以拒绝，并随即将房屋租给他人，可以认定倪巧玉的行为违反民事交易的诚信原则，应将余下的2160元押金（2400元押金-240元水费）退还给张丽玲。张丽玲要求倪巧玉承担违约金，没有合同依据，本院不予支持。 倪巧玉以双方在合同中约定：“在租赁内提前解约或违约，应提前一个月告之对方，违约方应赔偿另一方2400元作为违约赔偿金”。张丽玲与倪巧玉协商后，双方一致同意解除合同。张丽玲在解除合同前不存在违约情形，倪巧玉请求张丽玲承担违约责任，没有事实依据，本院不予支持。张丽玲确认尚欠倪巧玉水费240元，倪巧玉请求张丽玲支付该项费用，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零九条的规定，判决如下： 一、解除张丽玲与倪巧玉于2019年6月1日签订的《租赁合同》。 二、张丽玲应于本判决生效之日起五日内付给倪巧玉租赁期内的水费240元。 三、倪巧玉应于本判决生效之日起五日内退还张丽玲押金2400元。 四、本判决第二、三项费用相互抵扣后，倪巧玉应退还张丽玲押金2160元，该款应于本判决生效后五日内付清。 五、驳回张丽玲其他的诉讼请求。 六、驳回倪巧玉的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费50元，因以简易程序审结，依法减半收取，实收25元，由张丽玲负担。 反诉受理费25元，由倪巧玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 叶遵义 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 林燕艳 书 记 员 连伟强 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。