陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕08民终1036号上诉人（原审被告）：陕西榆林东恒房地产开发有限公司，住所地：榆林市高。法定代表人:童生,系该公司董事长。委托诉讼代理人：童锦芬，女,1984年10月4日出生，汉族，榆林市人，住榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：王喜平，陕西飞耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柳文文，女，1986年6月13日出生，汉族，陕西省子洲县人，住陕西省子洲县，无固定职业。委托诉讼代理人：高睿，陕西博照律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔瑞瑞，陕西博照律师事务所律师。上诉人陕西榆林东恒房地产开发有限公司（以下简称：榆林东恒公司）与被上诉人柳文文房屋买卖合同纠纷一案，榆阳区人民法院作出（2019）陕0802民初12684号民事判决，榆林东恒公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人榆林东恒公司的上诉请求：1、依法撤销原判，改判上诉人不向被上诉人返还首付款288114元及利息。2、改判上诉人与柳文文之间没有协议关系，解除违法。3、本案的诉讼费用、财产保全费用由被上诉人负担。（上诉人在二审期间当庭变更上诉请求，被上诉人表示不预留举证答辩期限。）事实与理由：1、上诉人与被上诉人之间没有房屋买卖协议，被上诉人柳文文并不是买房人，一审诉讼资格有问题。案外人艾克杰签订的买房合同，没有与被上诉人柳文文签订合同。一审主体错误。2、艾克杰没有办理按揭手续是因为2015年银行停止办理了按揭代理手续，因此上诉人并未违约。案外人艾克杰与被上诉人是否签订房屋买卖协议上诉人不知情，且并没有备案。因此原审判决解除合同和给予购房款及其利息错误。3、被上诉人的起诉诉讼时效已过。被上诉人柳文文辩称，本案涉案房屋最初由案外人艾克杰购买，2017年12月27日柳文文经上诉人同意后转让了房屋，项下的权利义务也转让给了柳文文。根据合同约定付款方式为银行按揭付款，柳文文无力全款购买房屋，上诉人不能为柳文文办理按揭，导致柳文文购房目的不能实现，上诉人构成根本违约，被上诉人可以请求解除合同和赔偿损失。关于本案上诉人是否支付利息的问题，本案双方未约定违约金，一审法院判决正确。关于本案的诉讼时效，因为双方当事人曾与2015年、2019年12月23日就购房事宜协商，故本案的诉讼时效并未发生中断，柳文文的起诉并没有超出诉讼时效。柳文文向榆阳区人民法院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《公园时光商品房定房协议》有效，并判令解除该协议；2、依法判令榆林东恒公司返还柳文文已付房款288114元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿从2011年4月24日起至付清之日止228762元房款的利息损失和2017年12月27日起至付清之日止59442元房款的利息损失；3、本案的诉讼费由榆林东恒公司承担。一审法院查明，2011年4月24日，案外人艾克杰与榆林东恒公司签订《公园时光商品房定房协议》，约定：艾克杰订购榆林东恒公司位于榆林市开发区公园时光项目16号楼1单元8层803号的房屋一套，房屋总价为753672元。艾克杰于定房当日向榆林东恒公司一次性支付定金6万元，可享受总房款优惠5000元。艾克杰在签订定房协议后15内付清首付款228672元，剩余房款520000办理银行按揭贷款。榆林东恒公司应在2013年10月31日前商品房经验收合格后交付买受人使用。协议签订当日，艾克杰按约付清了首付款228672元。2017年12月27日，经榆林东恒公司同意，涉案房屋的买受人变更为柳文文，柳文文于当日交纳了首付款59442元。2018年4月10日，柳文文曾询问按揭贷款办理的进展情况，榆林东恒公司的工作人员答复曰：“现在银行的贷款全停着了，好了我会通知你的”。2019年10月23日，榆林东恒公司的工作人员用短信给柳文文发送了告知书一份，载明：限认购人在本告知书送达之日起15日内，前来签订《商品房预售合同》，逾期即解除双方之间的认购行为等内容。柳文文于2019年11月7日回复榆林东恒公司，如果能办理按揭贷款，其同意接房并签订合同，否则要求退房。双方协议无果，柳文文涉诉到院，并提出上述诉讼请求。柳文文向法院提出财产保全申请后，法院裁定查封了公园时光小区16号楼1单元803号的房屋，查封期限为三年。一审法院认为，经榆林东恒公司同意，原买受人已将其在案涉《公园时光商品房定房协议》中的权利义务一并转让于柳文文，故柳文文已成为该协议的买受人。该协议约定了具体的买受房号、建筑面积、单价、总价、首付款、交付条件及交房日期等内容，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，法院认定双方签订的协议应为商品房买卖合同。该协议系双方真实意思表示，且不存在无效情形，故双方当事人均应当按照协议全面履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”双方约定剩余房款以银行按揭的方式支付。涉案房屋现无法办理按揭手续，无论是榆林东恒公司所致，还是银行的原因，均已使得柳文文无法通过银行按揭贷款支付剩余房款。故柳文文请求解除合同，并返还购房款本金和利息的诉请合理合法，应予支持。柳文文请求以同期银行贷款利率计算其利息的损失，合理合法，对该项主张予以采纳。榆林东恒公司的抗辩主张，缺乏事实及法律依据，对此不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第二十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、柳文文与陕西榆林东恒房地产开发有限公司之间的《公园时光商品房定房协议》有效，于判决生效之日解除。二、本判决生效后十日内，由陕西榆林东恒房地产开发有限公司返还柳文文已付房屋首付款人民币288114元，并按中国人民银行同期贷款利率承担至该款付清之日止的利息损失（228672元的利息损失从2011年11月1日起算，以年利率6.1%计算；59442元的利息损失从2017年12月27日起算，以年利率4.85%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3540元、财产保全费2520元，共计6060元，由陕西榆林东恒房地产开发有限公司负担。二审期间，双方均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，故对一审判决认定事实予以确认。本院认为，2017年12月，经榆林东恒公司同意，原买受人即案外人艾克杰出具委托书确认，涉案房屋的买受人变更为被上诉人柳文文，原买受人将《公园时光商品房定房协议》中的权利义务全部转让于被上诉人柳文文。其后榆林东恒公司直接向被上诉人柳文文通知、联络、协商该房屋相关事宜，说明上诉人认可与被上诉人之间形成商品房买卖合同关系，双方均应按照合同约定履行各自义务。从本案证据可知，双方约定剩余房款的付款方式为银行按揭贷款。在变更买受人时，上诉人的工作人员未明确告知被上诉人按揭无法办理的情形，故上诉人所述上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。涉案房屋现无法办理按揭手续，无论是榆林东恒公司所致，还是银行的原因，均已使得被上诉人柳文文无法通过银行按揭贷款支付剩余房款，商品房买卖合同不能继续履行。故被上诉人柳文文请求解除合同，并由出卖人将收受的购房款本金及其利息予以返还，符合法律规定，应当予以支持。关于诉讼时效的上诉理由，因上诉人在2019年仍向业主送达告知书，被上诉人柳文文及时予以回复，并提出自己的请求，本案并未超过有关诉讼时效的规定。综上，原审法院判决认定事实清楚，处理正确。上诉人所持上诉理由无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由上诉人陕西榆林东恒房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 徐晓炯审 判 员 吴凤凤审 判 员 白成钰二〇二〇年五月十八日法官助理 马晓梅书 记 员 郝改芳