河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终455号上诉人（原审被告）：临颍建业城市建设有限公司，住所地：临颍县新城路与繁昌路交叉口西南角。法定代表人：李晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：席悦，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵风军，金博大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王志刚，男，1972年1月15日出生，汉族，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：韩志刚，河南蓝标律师事务所律师。上诉人临颍建业城市建设有限公司（以下简称建业公司）因与被上诉人王志刚房屋买卖合同纠纷一案，不服临颍县人民法院（2019）豫1122民初2393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人建业公司的委托诉讼代理人席悦、赵风军，被上诉人王志刚的委托诉讼代理人韩志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建业公司向本院提起上诉请求：1.撤销原审判决，改判案涉合同真实、合法、有效，不予撤销；2.全部诉讼费用由王志刚负担。事实和理由：建业公司与王志刚签订的《商品房买卖合同》合法有效，商铺交易一房一价是房地产市场交易规则，一审判决认定显失公平系事实认定不清，法律适用错误。双方于2014年5月20日签订的《商品房买卖合同》是各方真实意思表示，合法有效。建业公司在销售案涉商铺时已明确告知王志刚交易价格，王志刚签约并依照合同约定履行付款义务。王志刚购买商铺时，商铺已经建成竣工，对商铺的位置、周边环境均已充分了解。购买商铺本身是一种商业投资行为，商铺一房一价，这是行业交易惯例和基本交易规则。一审判决认定显失公平的依据，是一审法院要求建业公司提供的其他四份商品房买卖合同，理由是该四份合同房屋价格低于王志刚房屋价格，而上述四份合同所涉房屋与案涉房屋系不同地段，且是不同时间发生的交易，两者没有可比性。根据合同法和民通意见，显失公平是指订立合同时显失公平，一方当事人利用优势或利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。案涉合同内容、双方交易均符合法律规定和房地产销售行业惯例，王志刚是在充分了解案涉房屋情况后才签约履行，自2014年5月20日购房后从未提出过异议，一审判决却以建业公司和王志刚的交易价格与一年、二年后的其他商铺的交易价格差异较大而认定显失公平，系法律适用错误。二、王志刚的撤销权因超过除斥期间而丧失撤销权。王志刚辩称，一、案涉《商品房买卖合同》对其显失公平，其请求判决撤销符合法律规定。王志刚一直在漯河市居住，对案涉房屋的具体销售背景并不知情，出于对销售人员的信任及对房屋售价、均价的错误认识，与建业公司签订《商品房买卖合同》，且销售人员也未向其纰漏相邻房屋售价、均价等真实情况，正是建业公司利用买受人在信息掌握上的不对称，违背了合同交易过程中的诚实信用原则，故案涉商品房买卖构成显失公平。其举证证明自己购买的房屋，每平方米售价9000元，而一墙之隔的邻居购买的房屋售价仅为每平方米5000元，每平方米相差4000元，价格悬殊巨大，应当认定为商品房买卖合同约定的价格对其显失公平，其可以诉请人民法院撤销该合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、其起诉未超过一年时效，撤销权应当适用合同法第五十四、五十五条规定，双方《商品房买卖合同》签订于2014年5月20日，直到2019年6月，其欲出售该房时，才被中介机构告知该地段房产均价相关信息，从知道到起诉没有超过一年时效。王志刚向一审法院提出诉讼请求：1.撤销其与建业公司2014年5月20日签订的合同编号BS022《商品房买卖合同》；2.要求建业公司返还购房款3764520元，并赔偿损失，以中行漯河分行贷款利息、违约金损失为准。3.本案诉讼费由建业公司负担。一审法院认定事实：2014年5月20日，王志刚、建业公司签订合同编号为BS001与BS002购房合同各一份，王志刚购买建业公司位于临××南侧新城路西侧××、××房，单价为每平方米9000元，总计3764520元。王志刚于2014年5月22日一次性缴纳50%首付款1882260元。2015年10月28日王志刚与中国银行漯河分行签订住房贷款合同，2015年11月3日向中国银行漯河分行按揭贷款1880000元，该贷款转到建业公司账户。王志刚按揭贷款还款至2019年5月28日，因提起本案诉讼不再按时还款。2019年6月28日中国银行漯河分行起诉王志刚还款。2016年9月28日S5栋103号业主张湜媛与建业公司签订的SA-0668号商品房买卖合同，每平方米单价5000元，王志刚因搬家至漯河居住，想出售此涉案房屋，被中介告知房产价格仅仅不到6000元/平方米，王志刚又到建业公司售房处询问后，引起本诉。庭审中，王志刚申请一审法院依法调取2014年5月份建业公司的销售合同，便于确定同期同地段商品房买卖价格。一审法院要求建业公司提供相关买卖合同，建业公司提供的合同每平方米价款有6198.75元、6035元、6162.5元、5000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院撤销”。同一时期、同一地段、同一户型，王志刚购买的商品房价格明显高于他人购房的价格，并且王志刚是在中国银行漯河分行按揭贷款并将贷款直接转到建业公司账户上的。2014年5月20日，王志刚、建业公司签订的房屋买卖合同显失公平。故王志刚请求撤销该合同，返还购房款3764520元成立，一审法院依法予以支持；王志刚要求建业公司赔偿损失成立，即：建业公司占用王志刚首付款1882260元期间的中国人民银行同期同类贷款利息及王志刚在中国银行漯河分行贷款本金1880000元及利息是王志刚的损失，建业公司应当承担并返还王志刚。其他不成立，一审法院依法不予支持；建业公司辩称与事实不符，一审法院依法不予采纳。一审法院判决：一、撤销原告王志刚与被告临颍建业城市建设有限公司于2014年5月20日签订的《商品房买卖合同》；二、被告临颍建业城市建设有限公司于本判决生效后五日内返还原告王志刚购房款3764520元及利息（其中现金1882260元，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自2014年5月22日起算至清偿之日止；贷款本金1880000元，按中国银行同期同类贷款计，自2015年11月3日起算，均至清偿之日止）；三、驳回原告王志刚的其他诉讼请求。案件受理费36916元，由被告临颍建业城市建设有限公承担。二审期间，各方当事人没有提交符合法律和司法解释规定的二审新的证据。本案二审的争议焦点是：是否符合因显失公平行使撤销权的法定条件。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，王志刚自认，且提交证据显示：王志刚与建业公司签订《商品房买卖合同》的时间是2014年5月20日，王志刚发现案涉房屋售价与相邻房屋售价存在差异的时间是2019年6月，一审受理时间是2019年7月16日。王志刚与建业公司签订的《商品房买卖合同》的成立时间是2014年5月20日，即王志刚与建业公司之间关于商品房买卖的民事法律行为发生的时间是2014年5月20日，行使撤销权的时间是2019年7月16日，王志刚自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权，则王志刚所享有的撤销权消灭，王志刚的诉讼请求不应得到人民法院的支持。综上所述，建业公司的上诉请求事实清楚，于法有据，应予支持；一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省临颍县人民法院（2019）豫1122民初2393号民事判决；二、驳回王志刚的诉讼请求。一审案件受理费36916元、二审案件受理费36916元均由王志刚负担。本判决为终审判决。审判长 宋  跃  武审判员 于  凤  鸣审判员 陶  京  涛二〇二〇年五月六日书记员 任伟鹏（兼）