江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初2496号原告：井洁，女，1985年3月13日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：黄道修，江苏三诚律师事务所律师。被告：马琴，女，1967年4月20日生，汉族，户籍在江苏省江阴市,现住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：戴建慧、潘靖勤，江苏庆源律师事务所律师。原告井洁与被告马琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告井洁及其委托诉讼代理人黄道修，被告马琴及其委托诉讼代理人戴建慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。井洁向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告2018年11月29日签订的《无锡市存量房买卖合同》；2、判决确认无锡市金色商业广场1-3102室房屋归井洁所有；3、判决马琴协助将无锡市金色商业广场1-3102室房屋过户登记至井洁名下，过户所产生税费由马琴负担。事实和理由：井洁原系无锡市金色商业广场1-3102室房屋所有权人，该房屋系井洁及其女儿唯一住房，马琴以泄漏井洁女儿为私生女相要挟，于2018年11月29日强迫井洁将该房屋作价1000000元出卖给马琴，该房屋当时市价为1700000元。井洁遂被迫签订了《无锡市存量房买卖合同》，并协助将房屋过户登记至马琴名下，但马琴未能按约支付购房款1000000元。井洁多次催讨后，马琴仍拒绝支付购房款，已构成严重违约，故要求解除《无锡市存量房买卖合同》，并收回房屋所有权。本案审理中，井洁变更诉讼请求，要求判令马琴支付购房款1000000元及利息损失（以1000000元为基数自2018年11月30日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。马琴辩称，双方签订的合同不存在欺诈与胁迫，井洁请求解除合同，没有事实和理由。双方签订房屋买卖合同后，形成口头的抵销协议，井洁结欠马琴的1600000元欠款抵充本案房屋购房款，故马琴已经付清房款，其无需再行支付，请求驳回井洁的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。确认事实如下：2018年11月29日，井洁作为出卖方与马琴作为买受方签订格式化的《无锡市存量房买卖合同》，归纳约定内容如下：1、井洁将无锡市新吴区金色商业广场1-3102室房屋出卖给马琴，成交总价为1000000元，由马琴于2018年11月29日前一次性付清1000000元；2、井洁应当在2019年3月30日前将房产交付给马琴，买卖双方在签订合同后2日内共同到不动产登记机构办理房屋转移登记手续。《无锡市存量房买卖合同》中的其他格式条款均为空白未填。上述合同签订后，井洁协助马琴在2018年12月中旬办理了房屋过户登记手续，房屋登记至马琴名下，但马琴未向井洁支付购房款，在马琴要求井洁交付房屋过程中，双方多次发生纠纷，马琴采取了断水断电等措施，但井洁仍占有房屋。2019年4月28日，井洁诉至本院。关于签订《无锡市存量房买卖合同》的背景及合同履行情况，双方当事人有争议，系本案事实争点，审查如下：（一）井洁陈述：其与案外人钱德飞系情人关系，双方自2010年初开始交往，期间于2012年12月5日生育女儿井馨予，双方于2015年12月13日终结交往关系。钱德飞系江阴市某医院负责人，在两人交往期间，钱德飞给予井洁及女儿一些钱款用于生活，井洁于2014年2月19日向开发商购买案涉金色商业广场1-3102室房屋，房款为855000元。马琴系钱德飞表妹，马琴第一个知晓井洁与钱德飞关系，马琴于2013年夏天打电话给井洁，要求井洁将女儿井馨予送人，井洁不同意，马琴就一直打电话逼迫井洁。在2014年7月，井洁才第一次见到马琴，钱德飞要求马琴前来见面，让马琴参与处理两人情人关系，后马琴经常通过微信劝井洁将女儿送人，并逼迫井洁做亲子鉴定，认为女儿井馨予与钱德飞无关，导致井洁与马琴关系一直不好。2015年12月13日，井洁与钱德飞终结情人交往关系，两人在钱德飞兄弟钱德忠见证下签订书面《协议》，约定“由钱德飞一次性补偿井洁和女儿人民币柒万贰仟元整，今后双方互不联系，永远分开，以前钱德飞给予的永不收回”。井洁陈述：在2018年5月6日，马琴拿出单据要求井洁签字，单据写着井洁借潘锡娟（潘锡娟系钱德飞妻子）1600000元，井洁不同意签字，后马琴在2018年5月10日拿出一份《借条》，其上写着借马琴1600000元，逼着井洁签字，并威胁井洁如若不签字，将打断腿，并将井洁与钱德飞私生女的事情传播出去，让井洁无法在小区内生活，井洁就在《借条》上签字，但并未实际借款。后来马琴又三番五次打电话，要求井洁向其出售案涉金色商业广场1-3102室房屋，作价1000000元，并告知井洁事后即可与女儿轻松生活，井洁出于保护女儿目的，就答应将房屋按1000000元出售，办理了房屋过户手续，但一直未收到相应购房款，后马琴多次逼迫井洁从房屋内搬走，并断电断水，双方为此多次发生纠纷。井洁还陈述：在井洁与钱德飞交往期间，钱德飞多次给予井洁及女儿井馨予钱财，其中井洁2012年12月底在无锡东亭花样年小区购买一套房屋，房款744000元由钱德飞出资，后该房屋被泡水，于2015年8月作价750000元卖出，井洁2014年2月购买案涉金色商业广场1-3102室房屋，房款855000元亦由钱德飞出资。当时钱德飞在2014年2月18日向井洁转账138000元、2月19日向井洁转账100000元和1000元、3月3日向井洁转账200000元、3月4日向井洁转账200000元、3月5日向井洁转账200000元。另外，钱德飞在2015年5月14日通过银行本票向井洁转账400000元和820000元，钱德飞当时担心井洁不会办理本票存钱，就带领井洁到中国银行江阴支行办理本票转账手续，由钱德飞在中国银行的朋友侯晓玲接待。本案审理中，井洁为证实上述陈述事实，提供女儿井馨予出生医学证明、井洁与钱德飞2015年12月13日签订的《协议》、2014年2月19日商品房买卖合同、井洁与钱德飞银行交易流水清单等证据，本院审查上述证据属实，并确认在卷佐证。（二）马琴陈述：其经营医疗器械公司，与钱德飞系表兄妹关系，钱德飞是江阴河塘医院院长，马琴与该医院有医疗器械或医疗试剂业务关系。马琴在2011年认识井洁，井洁当时在足浴店工作，两人关系很好，平时一直打电话约吃饭，井洁与钱德飞在做足浴时认识，后来两人就在一起，井洁与钱德飞的第一个孩子流产，马琴当时知晓了两人情人关系。井洁与钱德飞生育的女儿井馨予喊马琴姑姑，井洁与钱德飞关系一直持续到2015年结束，双方不再联系，女儿由井洁抚养。井洁在2014年3月第一次向马琴借款，借款用以买房子与抚养孩子，马琴向井洁出借400000元，马琴通过钱德飞向井洁分两笔200000元转账，还有一次在2015年5月，马琴向井洁出借1220000元，系通过钱德飞本票交付给井洁，两笔分别为400000元与820000元，当时井洁为换房子借款，将无锡东亭房屋置换成万科金色商业广场1-3102室房屋。这些借款原来均有借条，井洁共向马琴借款1620000元，在井洁重新出具2018年5月10日《借条》后，原有两次借款的借条均已当面撕毁。由于井洁向钱德飞要钱，钱德飞没有钱，井洁就向马琴借款，钱德飞也让马琴借款给井洁，但马琴只相信钱德飞，不相信井洁，要求钱德飞直接将钱转给井洁，若以后有事马琴可以直接去找钱德飞。至于马琴要求钱德飞转款给井洁，马琴也没有再付款给钱德飞，两人之间另行结算。2018年5月10日《借条》中约定将案涉房子抵押给马琴，当时第一次去办理过户手续，由于期限未到要多交50000多元税款，就未办理过户手续，后就在2018年12月17日办理了房屋过户手续。由于井洁迟迟不肯搬出案涉房屋，马琴就采取断水断电措施并报警，后井洁同意在2019年5月10日前搬出。本案审理中，马琴提交2018年5月10日《借条》作为证据，该借条内容为马琴书写，载明“今借马琴人民币壹佰陆拾万元整（￥1600000元），目前无偿还能力，现把无锡金域缇香房产一套2号楼（2802室）和奔驰汽车一辆作抵押。房产证号：（空白），车牌号：（空白）”。井洁在马琴书写的“借款人”处签名。马琴陈述，由于当时比较着急，1620000元借款就写成1600000元，房屋门牌号也是按井洁陈述所写，所以出现写错情形。马琴提交钱德飞银行流水清单与卡卡转账清单作为证据，反映钱德飞在2014年3月3日向井洁转账200000元、3月4日向井洁转账200000元、在2015年5月14日通过银行本票向井洁转账400000元与820000元，证明马琴通过钱德飞向井洁转账交付借款1620000元，后井洁与马琴达成口头抵销协议，约定井洁将案涉房屋过户给马琴，房款及所有税费与借款债权相抵销。经质证，井洁对其在《借条》上签名的真实性无异议，但认为双方不存在真实借款关系，系被逼迫在《借条》上签字，双方关系长期不和，其从未向马琴借款，认为马琴提供的钱德飞转账记录属实，但这些款项均是钱德飞支付给井洁及女儿井馨予，与井洁认可的钱德飞给钱记录一致，认为马琴所述借款目的与事实相悖，井洁在2014年2月即购买了案涉房屋，不存在向马琴借款购买房屋的需要，也不存在2015年5月向马琴借款置换房子的事实。井洁认为，其被迫将案涉房屋出卖给马琴，但从未收到购房款，也不存在借款与房款抵销的口头约定，如果存在房款与借款抵销事实，则《借条》原件应该返还给井洁或销毁，而不是由马琴继续保存《借条》原件。（三）本案审理中，马琴提交钱德飞的情况说明作为证据，本院通知钱德飞到庭作证，钱德飞到庭陈述如下：其与井洁在2010年认识后成为情人关系，双方关系持续到2015年12月结束，期间井洁生育女儿井馨予，但钱德飞不确定与井馨予是否有血缘关系，钱德飞知晓井洁怀孕，但不知道何时生育。在两人关系存续期间，钱德飞给予井洁多少钱已记不清，大部分都是通过现金或转账支付，期间未添置大额财产，也从未为井洁购买过房屋。井洁起先租住在公寓内，后住在自购的无锡东亭花样年小区房屋内。钱德飞与井洁成为情人关系后不久，就介绍井洁与马琴认识，两人大概在2010年认识，具体交往如何不清楚。井洁曾因买房向钱德飞借款，钱德飞未同意。2014年马琴向钱德飞借款，钱德飞询问为何借款，马琴告之系井洁借款买房，钱德飞就同意出借给马琴，马琴要求钱德飞直接转账给井洁，钱德飞在2014年3月分两笔向井洁转款400000元，在2015年5月，马琴又向钱德飞借款，且表示还是井洁要借款，钱德飞就申请了两张银行本票共计1220000元，并将银行本票直接带到花样年小区房屋内交给井洁，但不清楚井洁如何处置该笔借款。钱德飞从未问过井洁为何向马琴借款，也不清楚她们之间有无写借条，没有过问这些事情。马琴总共向钱德飞借款1620000元，没有任何借款手续，目前已经归还210000元。在2014年，井洁向马琴借款400000元买房，房款依然不够，就到钱德飞处吵闹，钱德飞又陆续转款给井洁，具体多少金额已记不清。在2015年12月13日钱德飞与井洁签订书面《协议》后，双方就未再往来。经质证，井洁认为钱德飞证言不可信，其陈述内容与马琴陈述内容互相矛盾，且钱德飞多处陈述内容与事实不符，1220000元银行本票系钱德飞与井洁一起到银行做转账手续，并非在井洁住处交接，钱德飞给予井洁及女儿钱款符合常理，井洁与马琴并不熟悉，马琴不可能借钱给井洁。经质证，马琴认可钱德飞所述内容，认为井洁在2018年5月10日重新出具《借条》后，并以房抵债，借款与购房款形成债务抵销。综上，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，马琴认为其与井洁存在民间借贷关系，且主张借款与案涉房款进行了抵销，马琴对其主张的事实负有举证义务。本院审查认为：首先，马琴未能证实井洁曾在2014年3月、2015年5月向其借款1620000元，除马琴陈述与钱德飞证言之外，马琴未提供其他证据证明双方存在借款合意，而且马琴所述借款经过与钱德飞陈述内容存在多处自相矛盾（譬如马琴关于井洁向钱德飞借款，钱德飞没钱的陈述，与钱德飞关于借款给马琴，再由马琴借款给井洁陈述，就存在矛盾；又如马琴陈述钱德飞劝其借款给井洁，与钱德飞陈述其从未过问井洁为何向马琴借款，也存在矛盾），马琴关于井洁借款买房的陈述，与井洁实际购房时间亦存在矛盾，故马琴单方陈述与钱德飞证言内容互相冲突，两人陈述内容的证明力较低。钱德飞在2014年2月3月期间，短期内向井洁多笔大金额转账，与井洁陈述内容能相互印证，假若将其中两笔转账单独认定系钱德飞代马琴转账，则需其他证据予以加强佐证。故本院对马琴关于通过钱德飞向井洁交付借款的意见不予采信。其次，2018年5月10日《借条》亦不能证明井洁与马琴之间存在借款关系，该《借条》载明“今借”，但马琴并未实际交付借款，且载明借款金额与其陈述的之前交付金额亦无法对应，《借条》上载明房屋号码亦与实际不符。再次，马琴未能证实其与井洁存在债权抵销合意，《借条》载明的房屋抵押权并未实际设立，马琴一则陈述《借条》项下借款与购房款债务相互抵销，另则又自行掌握《借条》原件，不符合债务清偿的常理，面对井洁的质证反问，马琴亦未能给出合理解释，故本院对马琴关于债权抵销的辩称意见不予采信。综述，马琴所提供证据不足以证明其事实主张，本院对马琴辩称以借款抵销购房款的意见不予采信。因此，根据《无锡市存量房买卖合同》付款时间约定，马琴应在2018年11月29日前付清购房款1000000元，由于马琴未支付相应购房款，已构成违约。现井洁要求继续履行房屋买卖合同，由马琴支付购房款1000000元并支付利息损失，则符合法律规定，本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、马琴于本判决发生法律效力之日起十日内支付井洁购房款1000000元及利息损失（以100000元为基数，其中自2018年11月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；其中自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回井洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10050元、财产保全费5000元，合计15050元（此款已由井洁预交），由马琴负担（井洁同意其预交的诉讼费15050元由马琴向其直接支付，本院不再退还，由马琴在本判决发生法律效力之日起十日内向井洁支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  戴 雷二〇二〇年五月十一日法官助理  赵 蔚书 记 员  钱冰清本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。