河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终535号上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）：罗建军，男，1964年11月14日出生，汉族，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：邹林壮，上海华勤基信（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：闫继华，女，1964年1月28日出生，汉族，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：翟明伟，河南强人律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）：张宇，男，1981年11月30日出生，汉族，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：孙光亚，河南汇星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河市富达实业总公司，住所地：市区解放路北段219号。法定代表人：郑凯敏，该公司经理。被上诉人（原审被告）：郑凯敏，男，1955年3月7日出生，汉族，住漯河市郾城区。上诉人罗建军、上诉人闫继华因与被上诉人张宇、被上诉人漯河市富达实业总公司（以下简称富达实业）房屋买卖合同纠纷一案，不服漯河市召陵区人民法院（2019）豫1104民初1534号民事判决，向本院提起上诉请求。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗建军及其委托诉讼代理人邹林壮、上诉人闫继华及其委托诉讼代理人翟明伟、张宇及其委托诉讼代理人孙光亚到庭参加诉讼，富达实业、郑凯敏提交书面答辩意见。本案件现已审理终结。罗建军向本院提起上诉请求：1.撤销（2019）豫1104民初1534号民事判决，改判驳回张宇的一审诉讼请求，支持罗建军的一审反诉请求；2.一、二审案件受理费由张宇负担。一、罗建军签订的《承诺保证书》、《三方协议》内容显失公平，严重损害罗建军及该房屋共有人闫继华的合法权益。二、罗建军签署的《承诺保证书》、《三方协议》是因受到张宇及富达实业的欺诈，违背真实意思的情况下实施的民事法律行为。罗建军一审提出反诉，要求撤销《承诺保证书》、《三方协议》符合法律规定，依法应予支持。闫继华向本院提起上诉请求：1.撤销（2019）豫1104民初1534号民事判决，改判驳回张宇的一审诉讼请求，支持闫继华的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由张宇负担。一、罗建军签订的《承诺保证书》、《三方协议》违反法律规定，应当确认无效。案涉房屋系闫继华与罗建军婚后取得，系夫妻共同财产，但罗建军签署的《承诺保证书》、《三方协议》对共有房屋进行处分时，没有告知且经过闫继华同意，不符合法律规定，应当确认无效。二、张宇不属于善意第三人，一审法院适用法律错误。罗建军无条件将其夫妻共有房屋过户给张宇属于显失公平，张宇没有支付任何合理对价并非善意，至今案涉房屋并未办理转移登记手续，张宇显然不是善意第三人。三、一审判决认定事实不清，罗建军的行为不构成表见代理，在一审中，张宇没有提供任何证据证明罗建军的行为构成表见代理。张宇辩称，一、案涉房屋并未夫妻共同财产。原房屋销售方、登记方均认可案涉房屋实际权利人为张宇，闫继华再以夫妻共同财产为由主张侵犯其权利没有事实依据。二、《承诺保证书》、《三方协议》不存在显失公平、欺诈情况，罗建军陈述的由郑凯敏个人借款20万元及利息转化为购房款不真实，借据至今还在罗建军个人手中，不存在转化的事实，罗建军未支付合理对价取得房屋。张宇一直实际占有并使用房屋，但富达实业却将案涉房屋登记到罗建军名下，系罗建军与富达实业串通损害张宇的利益。罗建军从未实际占有过房屋，也从未向富达实业或者张宇主张过任何权利。二、显失公平是合同可撤销的条件，撤销权的行使期限为一年。《承诺保证书》、《三方协议》签订后，罗建军通过微信、短信等形式多次表达积极履行的决心，说明《承诺保证书》、《三方协议》符合当时各方当事人的真实意思表示。三、《承诺保证书》、《三方协议》不存在欺诈情形，一审时罗建军申请对张宇提供的购房合同及收款收据上的印章进行鉴定，鉴定结论时购房合同及收款收据上的印章均是真实的，说明罗建军不存在因欺诈陷入错误认识的可能。富达实业及郑凯敏辩称，富达实业确实没有卖给张宇任何房屋，公司当年全部收款票据没有张宇购房收据底联，富达实业及郑凯敏均未受到张宇的购房款。2016年4月22日签署《承诺保证书》、《三方协议》前，郑凯敏没有如实告知罗建军关于张宇没有给公司和其个人支付购房款的情况，只是告诉罗建军可能是一房两卖，其劝罗建军签字，是为了尽快解决纠纷，让张宇不再胁迫郑凯敏。罗建军就闫继华上诉意见辩称，同意闫继华意见。张宇向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令罗建军立即为张宇办理房产证号为20××25的房屋过户手续，并承担办理过户手续所需的各项税费；2.依法判令罗建军、郑凯敏赔偿张宇各项损失共计20000元；3.本案诉讼费用由罗建军、郑凯敏承担。罗建军向一审法院提出反诉请求：1.依法确认2002年10月17日张宇与富达实业签订的《富达实业总公司和金发建筑公司集资建房协议书》无效；2.依法撤销2016年4月22日张宇与罗建军、郑凯敏签订的《三方协议》及《承诺保证书》；3.依法判令张宇立即返还罗建军位于湘江路与光明××交叉口营宿楼（20号-24号楼）面积为120.45平方米的门面房，并赔偿罗建军损失30000元；4.本案反诉费、鉴定费由张宇承担。闫继华作为有独立请求权的第三人参加诉讼并向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认2016年4月22日张宇与罗建军、郑凯敏签订的《三方协议》及《承诺保证书》无效；2.依法判令张宇立即返还罗建军位于湘江路与光明××交叉口营宿楼（20号-24号楼）面积为120.45平方米的房屋。一审法院认定事实：2002年10月17日，富达实业作为甲方、张宇作为乙方，双方签订《富达实业总公司和金发建筑公司集资建房协议书》一份，协议约定乙方自愿集资购买甲方建设的面临光明南路、南临湘江路的营宿楼门面房120平方米，总金额200000元。该协议书甲方处由郑发殿签字并捺印、加盖富达实业公章，乙方处由张宇签字。张宇向郑发殿先交付了购房款170000元，后又向郑发殿交付了30000元，郑发殿于2002年10月17日给张宇出具了收款收据一份，该收款收据经手人为郑发殿、加盖富达实业财务专用章。2000年7月15日，富达实业、郑凯敏向罗建军借款200000元，并给罗建军出具借条一份。罗建军称双方口头约定该借款利息为月息一分，因该借款一直未清偿，富达实业和罗建军协商将该借款及利息转化为集资购房款。2002年10月26日，富达公司作为甲方、罗建军作为乙方，双方签订《富达实业总公司和金发建筑公司营宿楼集资协议》一份，协议约定乙方自愿集资购买甲方承建的位于湘江路与光明××交叉口东北角的营宿楼20号-24号楼门面房共计120.45平方米，金额240900元，产权归乙方，甲方为乙方代办房产证，甲乙双方分别交付国家规定的房地产交易契税和其他费用。该协议甲方处加盖富达实业公章、郑凯敏个人印章，乙方处加盖罗建军个人印章。上述富达实业与张宇于2002年10月17日签订的集资购房协议书和富达实业与罗建军于2002年10月26日签订的集资购房协议书，两份协议书中约定张宇、罗建军分别向富达实业集资购买的门面房为同一房屋，即本案诉争房屋。该房屋交付后，一直由张宇占有、使用或租赁给他人使用，罗建军辩称购买该房屋时，郑凯敏称当时房子已经有人租用了，到时候房租由郑凯敏给他，他就没有去向承租人要房租，都是向郑凯敏要的房租。后该套房屋办理房产登记时，富达实业将该房屋所有权办理登记在了罗建军的名下，房产证号为20××25。2015年底，张宇发现该房屋被办理登记在了罗建军的名下，遂找到罗建军、郑凯敏协商此事，2016年4月22日，罗建军（甲方）、张宇（乙方）、郑凯敏（丙方）签订《三方协议》，约定：“甲方将位于漯河市××路与光明××交叉口东二百米路北金盆赵营宿楼临街的7号营业房（房产证号：20××25）的房屋权属登记无条件过户至乙方名下，办理房地产权属证所需要的税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由甲方承担。丙方作为本协议的保证人，承诺督促甲方按照协议约定，保证如期将房屋过户至乙方名下。三方必须严格履行本协议，保证乙方能够在协议约定时间取得该房屋的产权证。否则，由此给乙方带来的一切经济损失，均由甲方和丙方共同承担。”该《三方协议》由罗建军、张宇、郑凯敏分别签字并捺印。后罗建军又向张宇出具了《承诺保证书》，内容为“因我罗建军（身份证号：）拥有的位于漯河市××区××路与光明××交叉口东××路北金盆赵营宿楼临街的7号营业房（房产证号：20××25）存在权属纠纷问题，其房屋实际拥有人为张宇（身份证号：）。经协商，我保证在2017年4月20日前，将房屋权属登记无条件过户至张宇名下。保证人：罗建军，2016年4月22日。”但罗建军至今未将该房屋过户至张宇名下，遂导致本案诉讼。张宇为进行本案诉讼支付律师费10000元。本案在审理过程中，罗建军申请对张宇提交的证据《富达实业总公司和金发建筑公司集资建房协议书》及收款收据中加盖的富达实业公章、富达实业财务专用章的真实性进行鉴定，西南政法大学司法鉴定中心接受一审法院委托，于2019年11月18日作出西政司法鉴定中心[2019]鉴字第5200号司法鉴定意见书，评定张宇提交的《富达实业总公司和金发建筑公司集资建房协议书》及收款收据中加盖的富达实业公章、富达实业财务专用章与富达实业提供的富达实业在工商局存档的企业法人年检报告书中加盖的富达实业公章、富达实业财务专用章均是同一公章盖印。另查明，闫继华和罗建军为夫妻关系，于1988年4月1日登记结婚。一审法院认为，富达实业于2002年10月17日、2002年10月26日分别与张宇、罗建军签订两份集资建房协议，将涉案房屋即位于漯河市××区××路与光明××交叉口东××路北金盆赵营宿楼临街的7号营业房（房产证号：20××25）先后卖给了张宇、罗建军，该房屋交付后，一直由张宇占有、使用或租赁给他人使用，但该套房屋办理房产登记时，富达实业却将该房屋所有权办理登记在了罗建军的名下。2015年底，张宇发现该房屋被办理登记在了罗建军的名下，遂找到罗建军、郑凯敏协商此事，2016年4月22日，罗建军、张宇、郑凯敏签订《三方协议》，并由罗建军向张宇出具《承诺保证书》，约定罗建军于2017年4月20日前将涉案房屋（房产证号：20××25）的房屋权属登记无条件过户至张宇名下，办理房地产权属证所需要的税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由罗建军承担，郑凯敏作为本协议的保证人，承诺督促罗建军按照协议约定如期将房屋过户至张宇名下，否则，由此给张宇带来的一切经济损失，均由罗建军和郑凯敏共同承担。但罗建军至今未将该房屋过户至张宇名下，遂导致本案诉讼，张宇为进行本案诉讼支付律师费10000元。以上事实，由当事人各方提供的集资建房协议书、收款收据、三方协议、承诺保证书及庭审陈述在卷佐证，一审法院予以确认。罗建军、张宇、郑凯敏于2016年4月22日签订的《三方协议》及罗建军向张宇出具《承诺保证书》，系各方当事人真实意思表示，协议真实有效，一审法院予以确认。罗建军辩称该协议系其受胁迫签订，但未提供证据予以证明，且罗建军在该协议签订后一年内未行使撤销权，撤销权已经消灭，故对罗建军要求撤销《三方协议》及《承诺保证书》的反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，故罗建军应当按照协议约定将涉案房屋（房产证号：20××25）过户至张宇名下，并承担办理过户手续所需的各项费用。同时，按照《三方协议》约定，如果罗建军未如期将房屋过户至张宇名下，由此给张宇带来的一切经济损失，均由罗建军和郑凯敏共同承担，故一审法院支持罗建军、郑凯敏共同支付张宇因本案诉讼支付的律师费10000元。本案在审理过程中，经鉴定机构评定张宇提交的《富达实业总公司和金发建筑公司集资建房协议书》及收款收据中加盖的富达实业公章、富达实业财务专用章与富达实业提供的富达实业在工商局存档的企业法人年检报告书中加盖的富达实业公章、富达实业财务专用章均是同一公章盖印，并且根据罗建军提供的证据金盆赵土地账单结算单显示，富达实业确实存在委托郑发殿进行卖房的行为，故张宇有理由相信郑发殿以富达公司的名义与其签订《富达实业总公司和金发建筑公司集资建房协议书》进行涉案房屋买卖的行为是经过富达公司授权的，该协议为有效协议，对罗建军的反诉请求，不予支持。涉案房屋系闫继华和罗建军夫妻关系存续期间由借款转化为集资购房款购买所得，属于夫妻共同财产，本案对涉案房屋的处理结果，涉及到闫继华的财产权利，故闫继华在本案审理过程中申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，一审法院予以准许。虽然涉案房屋系闫继华与罗建军的夫妻共同财产，但因闫继华与罗建军系夫妻关系，张宇作为善意第三人，对罗建军与张宇、郑凯敏签订《三方协议》及《承诺保证书》的行为，有理由相信罗建军的行为是经过闫继华同意的，罗建军的行为构成表见代理。闫继华在庭审中认可其知道买房事宜，但称“买完房子后一直认为是空置着，也没有去看房子”，一审法院认为，涉案房屋系罗建军与富达实业于2002年10月26日签订集资购房协议、经借款转化为集资购房款购买，直至本案诉讼时，期间长达十七年之久，而对作为家庭重要财产的涉案房屋，闫继华称其一直没有过问、甚至没有去看过房子，明显不符合常理，且庭审中闫继华亦没有其他证据证明张宇知道或者应当知道罗建军签订三方协议的行为系单方行为，故对闫继华的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决如下：一、被告罗建军于本判决生效后十日内将位于召陵区××路与光明××交叉口向东200米7号的房屋（房产证号：20××25）过户到原告张宇名下，并承担办理过户手续所需的各项费用；二、被告罗建军、郑凯敏于本判决生效后十日内共同支付原告张宇因本案诉讼支付的律师费10000元；三、驳回原告张宇的其他诉讼请求。四、驳回被告罗建军的反诉请求；五、驳回第三人闫继华的诉讼请求。本诉案件诉讼费250元，保全费5000元，共计5250元，由被告罗建军和郑凯敏共同承担；案件反诉费375元，由被告罗建军承担；第三人闫继华的诉讼费100元，由第三人闫继华承担。二审期间，当事人均未提供符合法律和司法解释规定的二审新的证据。本院经审理查明的事实与一审查证的事实相同。本院认为，一、关于张宇与富达实业之间的法律关系。张宇与富达实业于2002年10月17日年签订的《富达实业总公司与金发建筑公司集资建房协议书》，有郑发殿的签字并捺印、富达实业加盖的公章、张宇的签字，以及金盆赵土地账单结算单，足以证明富达实业委托郑发殿卖房，以及郑发殿、富达实业、张宇签署的《富达实业总公司与金发建筑公司集资建房协议书》依法有效成立的事实，且在《富达实业总公司与金发建筑公司集资建房协议书》依法有效成立后，张宇长期实际占有使用租赁案涉房屋，并享有收益权益，张宇是案涉房屋的合法占有人。郑凯敏辩称，没有见到张宇的购房票据存根，属于富达实业的内部管理问题，不能对抗张宇向法院提供的购房证据。二、关于罗建军与富达实业之间的法律关系。富达实业、郑凯敏向罗建军出具的200000元借条，以及因借款本息一直未能清偿，富达实业、郑凯敏与罗建军共同认可的将借款及利息转化为集资购房款，同时签订《富达实业总公司和金发建筑公司营宿楼集资协议》，足以证明，在罗建军与富达实业之间存在两个法律关系，一是民间借贷法律关系，二是以物抵债法律关系，民间借贷是罗建军与富达实业之间的基础法律关系，以物抵债是罗建军与富达实业之间创设的一种债务清偿的方式，而非罗建军与富达实业之间具有真实的买卖房屋的共同意思表示，罗建军与富达实业之间的民间借贷、以物抵债两种法律关系是同时存在的，并非以物抵债消灭民间借贷。三、关于张宇、罗建军、富达实业之间的关系。富达实业作为房屋的销售方，在已经将房屋卖给张宇，且张宇已经实际占有使用租赁收益的情况下，又将房屋以以物抵债的方式卖给罗建军，主观上具有明显恶意。同时，富达实业又在能够办理房屋产权登记的情况下，未将房屋产权办理在在先购买、实际占有的张宇名下，而是办理在没有真实购房意思表示的以物抵债债权人罗建军名下，损害案涉房屋的占有权人张宇的合法权益，罗建军并不当然享有案涉房屋的所有权。而张宇作为在先购买、实际占有的合法占有人，享有要求罗建军、富达实业协助其办理房屋产权过户的权利。四、关于罗建军的权益保护问题。在罗建军与富达实业、郑凯敏之间存在两种法律关系，即民间借贷法律关系与以物抵债法律关系，两种法律关系是同时存在的，以物抵债因损害张宇的合法权益应当认定为无效，但民间借贷法律关系依然存在，富达实业、郑凯敏一直承认该民间借贷法律关系的真实有效存在，罗建军可以另外提起民间借贷诉讼，诉请债务人富达实业、郑凯敏向其清偿200000元本金及利息，以使其利益得到依法保护。五、关于闫继华的权利状态问题。因罗建军并不当然享有案涉房屋的所有权，故阻却罗建军之妻闫继华享有案涉房屋的共同共有所有权，张宇、罗建军、富达实业之间签署的《承诺保证书》、《三方协议》并不损害闫继华的合法权益，不应被认定为无效。六、关于罗建军能否行使撤销权问题。因自张宇、罗建军、富达实业之间签订《承诺保证书》、《三方协议》，到罗建军向人民法院诉请行使撤销权，时间已经超过一年除斥期间，罗建军行使撤销权的诉讼请求不应得到支持。综上所述，罗建军、闫继华的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人罗建军负担；二审案件受理费100元，由上诉人闫继华负担。本判决为终审判决。审判长  宋跃武审判员  于凤鸣审判员  陶京涛二〇二〇年五月二十五日法官助理任伟鹏书记员刘雨桐