长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0112民初199号 原告：李国丽，女，1963年3月12日生，汉族，医生，现住长春市双阳区。 委托诉讼代理人：王艳阳，吉林恒连律师事务所律师。 原告：范立新，男，1969年12月8日生，汉族，医生，现住长春市双阳区。 委托诉讼代理人：王艳阳，吉林恒连律师事务所律师。 被告：裴玉良，男，1963年12月10日生，汉族，无职业，现住长春市双阳区。 第三人：左范，男，1959年2月21日生，汉族，无职业，现住九台市。 第三人：左志国，男，1979年12月14日生，汉族，医生，现住长春市双阳区。 第三人：王玉平，女，1980年10月5日生，汉族，护士，现住长春市双阳区。 原告李国丽、范立新及其委托诉讼代理人王艳阳与被告裴玉良、第三人左范、左志国、王玉平案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告范立新、原告李国丽、被告裴玉良、第三人左范、第三人左志国、第三人王玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范立新、李国丽向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令停止对左志国名下位于150中学以以西，甲三路以东,通阳路以北，丘地号13-1/401-3535(110），面积为185.26平方米,权利证号1300834的房屋财产的执行,并解除查封。2.请求依法判令确认位于150中学以以西，甲三路以东,通阳路以北，丘地号13-1/401-3535(110），面积为185.26平方米,权利证号1300834的房屋属于原告所有。3.诉讼费用由被告承担。事实与理由:贵院在执行关于被告与左范、左志国、王玉平民间借贷纠纷案中的（2017）吉0112民初681号民事判决书确定的债权过程中，拟评估拍卖左志国名下位于150中学以以西，甲三路以东,通阳路以北，丘地号13-1/401-3535(110），面积为185.26平方米,权利证号1300834的房屋财产，因该财产属于原告所有，继续执行该财产会侵害原告的合法权益。原告范立新与左范系朋友关系。由于第三人承包建筑工程项目，需要资金，于2014年7月至2015年3月间，第三人向原告借钱，为了帮忙，解决第三人的资金困难，原告开始只是每次借给第三人2-3万元，后来第三人的资金还是不够，在第三人的请求下，原告通过向亲戚朋友借钱，帮助第三人解决资金困难的问题，截止到2016年3月21日，第三人已欠原告本息90.4万元，同时第三人给原告出具了90.4万元的欠条。然后，第三人与原告说，他现在还需要百八十万，要把在他儿子左志国名下上和城的二层门市卖给原告，让原告再给他100万元。原告嫌贵没有同意，然后第三人商量原告，最后双方同意以总价185万元成交，约定原告再向第三人支付94.6万元。之后，原告就筹款，向亲戚朋友借款，至2016年4月9日，原告筹到了80.6万元，还差14万元没有筹到，第三人同意以后再给，因此于2016年4月9日双方签订了房屋买卖合同。后于2016年4月22日、5月24日原告将尾款14万元支付给第三人。原告于2016年11月份接收房屋，实际占有并使用该房屋，由原租户继续租赁该房屋，并由原告收取该房屋的租金。2017年10月份，原租户曲洪英不再经营，出兑给现租户张秋菊，于2017年11月26日原告与现租户张秋菊重新签订租房协议。由于该房屋因开发商的原因，迟迟不能办理产权证，因此也无法进行更名过户，没有办理更名过户不是原告造成的。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被告无权申请强制执行原告已经购买的登记在第三人名下案涉房屋。 裴玉良辩称，一、原告与第三人签订的买卖合同真实性无法确定。《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。同时第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。因此即使原告提供的合同为真实的，也仅仅成立债权，物权并未发生变动，即原告仅可通过买卖合同向第三人主张合同权利。二、原告无证据证明未能办理产权变更登记己方无过错。按照《物权法》第三十一条之规定，第三人在进行物权处分时应依法办理登记，但其并未进行任何变更登记。这说明：第一，原告与第三人虚构买卖关系，属于恶意串通损害我的权益。第二，即使该合同为真实，因未办理登记，不发生物权变动效力，原告无权就该房屋主张无权。第三、原告与第三人签订房屋合同时该房屋已经在产权部门登记备案，达到办理正式产权标准，原告可到产权部门办理房屋过户手续，而原告并没有办理产权过户。按照相关法律规定，能办理不办理，出现过错的，由当事人自行承担后果。三、原告提供的证据及证明并不足以证明房屋买卖关系的真实性和已经实际履行。原告与第三人之间系借贷关系（原告已在民事诉讼状里表述的很清楚），原告提供的相关证据不具有证明力。第三人于2013年在中国建设银行双阳支行已该房屋设定抵押，取得按揭贷款55万元，贷款期限10年，截止目前现剩余贷款金额约24万元左右。原告与第三人在银行设定房屋限制条件的状况下进行交易，违背常理，不符合交易规则，违反有关法律规定，应认定合同无效。综上所述，原告与第三人恶意串通，掩盖借贷事实，伪造房屋买卖合同，对抗法院查封和执行，损害我的合法权益，请求法院查明事实，判决驳回原告诉讼请求。 左范述称，我的房子是在施工的时候用工程款顶替过来的，款项不够，用左志国的名办理的按揭贷款，贷了55万元，房子实质是我的，我确实是和范立新在2016年4月份签订的合同，借款90.4万元，因为2016年我去榆树市搞工程需要用钱，当时让左志国和范立新签订协议，约定借款三个月后偿还，如不能偿还，将房屋给范立新，三个月后钱没有偿还，7、8月份的时候讲房屋给了范立新。按揭贷款的款项我们还偿还了，还差20多万元就还完了。该房屋和我的200万元贷款没有关系，那200万元早已经还上了。 左志国述称，对原告起诉我没有意见，房子本身不是我的，我只是担个名，卖给谁我们也不清楚。 王玉平述称，房子不是我俩的，我们只是担个名，具体事情我们不清楚。 李国丽、范立新围绕诉讼请求提交了以下证据： （一）房屋买卖合同一份、收据一份、收款凭证一份、商品房买卖合同网签一份、借条一份。证实2013年6月5日第三人左志国从吉林省中深发地产开发有限公司购买了案涉房屋，每平方米6380.00元，总价款1181959.00元，首付款632469.00元，余款550000.00元办理银行按揭。2012年8月23日左志国向吉林省中深发地产开发有限公司交付首付款632469.00元，吉林省中深发地产开发有限公司出具收款凭证一枚。2016年3月21日，左志国为借款人、左范为担保人给范立新出具90.4万元借条一枚。2016年4月9日左志国、王玉平与李国丽签订《房屋买卖合同》一份，左志国、王玉平将案涉房屋出售给李国丽，出售价款1850000.00元，约定合同签字后欠款一次付清，交房日期为2016年7月30日前。2016年4月10日左志国出具收据一枚，内容为“今收到长春市双阳区上和城葡京小区35栋A110门市（150中学以西，甲三路以东，通阳路以北葡京小区35、35A栋0单元110），面积185.26平方米出卖给乙方，购房款壹佰捌拾伍万元整。收款人：左志国收款时间：2016年4月10日”。 （二）曲洪英书面证人证言一份、曲洪英出庭证言，证实其与原告李国丽、范立新或被告裴玉良、第三人左范、左志国、王玉平无亲属或其他特殊关系。其2015年10月份租的上河城35栋A110门市，其是从林强手里兑来的。2016年10月份，原房东左志国领着李国丽和范立新到店里和其说这个房子他卖出去了，卖给李国丽和范立新，让其把下一个季度的房租交给李国丽和范立新。李国丽和范立新同意维持原租赁合同。2017年9月份其把汗蒸房兑给张秋菊了。 （三）门市房租赁合同一份、张秋菊证人证言一份、张秋菊出庭证言，证实张秋菊与原告李国丽、范立新或被告裴玉良、第三人左范、左志国、王玉平无亲属或其他特殊关系。上河城35栋A110门市是张秋菊从曲洪英手里兑过来的，兑的时间是2016年10月份，租到现在。张秋菊把房租交给范立新了，楼上的两次维修都是范立新维修的。张秋菊没有见过李国丽、范立新的前房主，其兑店的时候曲洪英告诉自己的，兑店的时候还有曲洪英和原房主的合同都交给自己。 （四）张艳杰证人证言一份，张艳杰出庭证言，证实其与原告李国丽、范立新或被告裴玉良、第三人左范、左志国、王玉平是否有亲属或其他特殊关系。其在2016年10月份在曲洪英的汗蒸馆汗蒸，后来这汗蒸馆兑给其朋友张秋菊了。当时房子交接房费，房费交给范立新。谈房费交给范立新是张秋菊说的，其没见过原房主，其见过范立新，在此之前也没见过原房主，其朋友接过店的时候就见到过新房主。 （五）吉林省中深物业服务有限责任公司情况说明一份，证实案涉房屋买受人为左志国，目前案涉房屋所在小区正在办理初始登记阶段，暂时不能办理产权。 （六）农村商业银行存款明细账一份、建行交易明细一份、农村商业银行存款明细账三份，证明2015年1月22日范立新通过农商行尾号2517账户向左范农商行尾号4335账户转款13万元，范立新通过农商行尾号7250账户向左范农商行尾号4335账户转款5万元；2015年8月24日、2015年9月22日范立新通过农商行尾号2517账户分别向左范农商行尾号2966账户转款94000.00元、80000.00元；2016年4月22日、范立新通过建行尾号4725账户向左范尾号4160账户转款130000.00元；以上共计支付该左范48.4万元。 （七）房立文个人记账凭证一份、房立文出具的证明一份、房立文出庭证言，证实其和原告范立新是连襟关系。范立新在2015年10月在该人处借款15万元，借款已经还了。借款时说是买楼给左范的钱。其出借的钱记得是我从银行取的卖楼钱。 （八）结婚证登记证复印件，证实李国丽与范立新是夫妻关系。 （九）邹平出具的证言一份、邹平出庭证言，证实其与范立新是连襟关系。2015年3月至2015年12月间因该人欠范立新100元万元，左范向范立新借钱时，范立新手头没钱，从该人处多次拿钱，每次2-3万元，截止2015年12月共拿25万元，也就等于其向范立新还款25万元。2016年4月范立新说要买做饭的房子，继续用钱，其又还给范立新20万元。 （十）谷晶证明一份、谷晶出庭证言，证实李国丽是其舅舅家的姐姐。李国丽在2015年5月左右向其借了10万元，钱已经还给自己了，当时不清楚借钱的用途，当时出了借条，现在借条没有了。 （十一）李淑文证明、李淑文出庭证言，其和李国丽是朋友关系。2016年4月份李国丽买房子在该人这里拿了10万元，借钱时不知道买谁的房子。 （十二）李子东证明一份、李子东出庭证言，证实李国丽是其侄女。2016年4月份李国丽、范立新在该人这里借款25万元，说是买左范上河城的门市房，这钱现在还完了。 （十三）王佳民证明一份、王佳明出庭证言，证实其与范立新是叔侄关系。2016年4月份李国丽、范立新向其借款10万元，当时说是借钱买房子，买哪的房子，买谁的房子不清楚。这钱已经还完了 （十四）黄庆峰证明一份、黄庆峰出庭证言，证实其和李国丽、范立新是朋友关系。2016年4月份李国丽、范立新在该人处这借款10万元，当时说是买左范的房子。借款已经还完了。 裴玉良对证据（一）房屋买卖合同、收据一份、借条一份提出：日期是伪造的，对商品房买卖合同无异议。对证据（二）曲洪英书面证人证言一份、曲洪英出庭证言提出：没有证明怎么转租交付款项，不足以证明该证明的真实性，租赁期间物业费水电费应该由谁付证人没有说清楚，证人证明的问题和本案无关，是伪证。对证据（三）门市房租赁合同一份、张秋菊证人证言一份、张秋菊出庭证言提出：交款没有交付凭证，原告和证人签订的合同是伪造的，和发生的时间不符，因为房子是左志国的名，签订的合同得有左志国和他妻子的同意，合同不属实。对证据（四）张艳杰证人证言、张艳杰出庭证言提出：证人说辞颠倒，文字和口述不相符。对证据（五）提出：吉林省中深物业服务有限责任公司情况说明提出：中深物业没有权利证明该房屋的买卖关系，应由中深房地产有权证明该房屋办理各项手续的说明，据我了解该房屋不能办理产权过户，原因是开发商的问题。对证据（六）农村商业银行存款明细账一份、建行交易明细一份、农村商业银行存款明细账三份提出：不能证明此款用于买房，原告与第三人左范是借贷关系，不是买卖关系。对证据（七）房立文个人记账凭证、房立文出具的证明、房立文出庭证言提出：该证据不能证明买卖关系，原告与第三人是借贷关系，证人和原告是借贷关系，和本案无关。对证据（八）结婚证登记证复印件无异议。对证据（九）邹平出具的书面证言、邹平出庭证言提出：证人和原告是借贷关系，和本案无关。对证据（十）谷晶书面证明、谷晶出庭证言提出：证人和原告是借贷关系，和本案无关。对证据（十一）李淑文书面证明、李淑文出庭证言提出：证人和原告是借贷关系，和本案无关。对证据（十二）李子东证明一份、李子东出庭证言提出：证人和原告是借贷关系，和本案无关。对证据（十三）王佳民书面证明、王佳民出庭证言提出：证人和原告是借贷关系，和本案无关。对证据（十四）黄庆峰书面证明、黄庆峰出庭证言提出：证人和原告是借贷关系，和本案无关。 第三人对证据（一）、（二）无异议，对证据（三）左范提出不清楚。左志国提出其带李国丽、范立新找的曲洪英是属实的，具体的时间记不清了。王玉平提出其没有参与，不清楚。对证据（四）提出没参与，不清楚。对证据（五）左范提出其知道那一片都没办，其他的不清楚。左志国、王玉平无异议。对证据（六）左范提出尾号4160确实是自己的卡，自己多次向原告借款，有现金、有转账交付。左志国、王玉平提出不清楚。对证据（七）左范无异议，左志国、王玉平提出不清楚。对证据（八）无异议。对证据（九）、（十）、（十一）、（十二）、（十三）无异议。 为查清案件事实，本庭调取了（2017）吉0112民初681号民事判决书、（2017）吉0112民初681号民事裁定书、（2019）吉0112执异112号执行裁定书，经质证各方当事人均无异议。 综合以上证据，本院认定事实如下：2012年8月23日第三人左志国向吉林省中深发地产开发有限公司购买中深上和城35栋110号门市房交付首付款632469.00元，吉林省中深发地产开发有限公司出具收款凭证一枚。2013年6月5日左志国从吉林省中深发地产开发有限公司购买了案涉房屋，并签订《商品房买卖合同》，约定每平方米6380.00元，总价款1181959.00元，首付款632469.00元，余款550000.00元办理银行按揭。该合同在房地产交易中心已经备案登记在左志国名下。 左范自2015年1月起多次向范立新、李国丽借款，至2016年3月21日，左范共欠范立新、李国丽85.4万元本金、5万元利息计90.4万元，左志国为借款人、左范为担保人给范立新出具借条一枚。同日，范立新、李国丽与左范达成协议，将左志国名下位于长春市双阳区上和城葡京小区35栋A110号185.26平方米门市房出售给范立新、李国丽，作价185万元，扣除欠款抵债90.4万元，由范立新、李国丽再支付给左范94.6万元。至2016年4月9日，范立新、李国丽陆续向左范支付补差价款81.6万元，左志国、王玉平为甲方，李国丽为乙方，双方签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》，左志国给范立新、李国丽出具185万元收据一枚，2016年4月22日范立新将剩余购房款13万元支付给左范。自2015年10起左志国将该房屋出租给曲洪英，2016年10月左志国带领李国丽和范立新来到案涉房屋，交代曲洪英将下季度房租交给李国丽、范立新。2017年11月该房屋兑给张秋菊，张秋菊与李国丽签订《门市房租赁合同书》，约定租赁期限至2019年11月26日。 裴玉良与左范、左志国、王玉平因民间借贷纠纷，本院作出（2017）吉0112民初681号民事判决书，判决左范偿还裴玉良借款本金50万元及利息，左志国、王玉平承担连带责任。诉讼中，裴玉良申请财产保全，2017年4月14日本院作出（2017）吉0112民初681号民事裁定书，查封了案涉房屋。2017年8月日裴玉良申请执行，本院作出（2017）吉0112执830号执行裁定。2018年5月2日本院裁定（2017）吉0112执830号案件终结本次执行。2019年7月25日本院恢复（2017）吉0112民初681号民事判决的执行，执行案号为（2019）吉0112执恢276号。李国丽、范立新提出书面异议，本院作出（2017）吉0112执异112号执行裁定，驳回了李国丽、范立新的异议请求，李国丽、范立新诉至本院。 本院认为，本院2017年4月查封案涉不动产，2016年4月9日左志国、王玉平与李国丽签订《房屋买卖合同》，因无证据证明该《房屋买卖合同》存在无效事由，故应认定查封前签订的该合同有效；李国丽、范立新支付了全部购房价款的事实，除有左志国出具的收据外，还有向左范转款48.4万元的银行流水及款项出借人邹平等证人出庭证言等证据佐证，同时也佐证了买卖房屋的事实存在；在查封之前案外人已经合法占有案涉房屋的事实，有房屋承租人曲洪英、张秋菊出庭证言等证据佐证；案涉房屋非因买受人自身原因未办理过户，申请执行人承认是由于开发商原因，且有中深物业服务有限责任公司出具的情况说明予以佐证。以上事实及证据证实案外人李国丽、范立新对案涉房屋享有合法的物权期待权，该物权期待权将来可过渡为物权，故可排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照上述规定，对案外人李国丽、范立新主张排除执行案涉房屋的请求，应予支持。申请执行人裴玉良虽提出房屋买卖合同、收据、借条日期是伪造的，银行流水不能证明此款用于买房，出庭证人证言不能证明是房屋买卖关系，曲洪英、张秋菊证言及门市房租赁合同是伪证等意见，但其没有提供任何反驳证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依照该司法解释的规定，裴玉良提出的反驳意见没有提供任何证据支持，故不予采纳。裴玉良提出左志国存在剩余按揭贷款未还清，在银行设定房屋限制条件的状况下进行交易，违背常理，不符合交易规则，违反有关法律规定的意见，因并无证据证实左志国未按期支付按揭贷款存在违约事实，故对该意见不予采纳。李国丽、范立新请求确认案涉房屋归其所有，因其对案涉房屋仅享有物权期待权，该权利尚未过渡为现实的物权，故对其该主张不予支持。其主张解除查封的请求，不属本案中的审理范围，不予审理。 依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 一、在本院（2019）吉0112执恢276号执行一案中停止对左志国名下位于150中学以以西、甲三路以东、通阳路以北、丘地号13-1/401-3535(110）、面积为185.26平方米、权利证号1300834的房屋的执行； 二、驳回原告李国丽、范立新其他诉讼请求。 案件受理费21450.00元，由被告裴玉良负担，于本判决生效后十日内给付原告李国丽、范立新。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  王晶明 人民陪审员  李 克 人民陪审员  安笑云 二〇二〇年五月六日 书 记 员  王 健 —14— —13—