甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终572号上诉人（原审原告）：张宏魁，男，汉族，住甘肃省酒泉市肃州区。委托诉讼代理人：周象文，甘肃玉关律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：酒泉市银达房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省酒泉市肃州区。法定代表人：陆明玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宇，甘肃梓钊律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：肃州区教育局，住所地甘肃省酒泉市肃州区。法定代表人：王设仁，该局局长。委托诉讼代理人：郭海龙，甘肃正天合（酒泉）律师事务所律师。上诉人张宏魁因与被上诉人酒泉市银达房地产开发有限责任公司（以下简称银达房地产公司）、肃州区教育局房屋买卖合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初4528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张宏魁上诉请求：依法改判支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.根据上诉人与被上诉人签订的《商品房订购协议》，约定交房时间为2006年10月30日，但是被上诉人迟交房屋近两年构成违约，所以才免除上诉人剩余34200元房款，被上诉人于2008年向上诉人交付了房屋后也从未向上诉人主张支付剩余房款，故一审判决认定上诉人剩余34200元购房款未支付进而未判决被上诉人支付违约金错误。2.被上诉人因迟交房屋不仅减免了上诉人剩余的34200元房款，而且减免了刘某剩余房款40000元，刘某可以证明被上诉人免除上诉人房款的事实，刘某有房款交清证明，上诉人认为被上诉人是讲信用的故未让其写证明，一审判决以房款未交清为由驳回上诉人的请求错误。银达房地产公司辩称，1.本案涉案合同价款42万元，上诉人在占有使用房屋后，并未交清全部房款，存在违约行为。2.生效的法律文书已经确定本案涉案房屋存在法律上禁止办理产权证的规定。3.即使有产权办理条件，根据合同约定，上诉人有先付款义务，被上诉人有先履行抗辩权，被上诉人不存在违约行为，上诉人请求支付违约金没有法律依据。肃州区教育局辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张宏魁向一审法院起诉请求：1.判令被告给原告办理房屋不动产权证书；2.判令被告承担违约金21000元（房价5%）；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2006年6月29日，甲方（卖方）酒泉市银达房地产开发有限责任公司与乙方（买方）张宏魁签订《商品房订购协议》，约定：乙方自愿购买甲方坐落于酒泉市××区教育局商务楼从北至南第二间商业门点，该门点按套计算，总金额420000元，首付款30万元，剩余12万元交房时一次性付清。乙方交纳定金后，甲方不得在签订合同期内另行出售，否则违约，承担30%的违约金，乙方不履行本协议中途退房或不按约定期限付清房款的，按总房款的30%，承担违约金；以上条款，经双方确认和房款付清后，方可办理产权证。截止2006年7月25日，被告共计收到原告张宏魁案涉房款385800元，剩余34200元未支付。2007年，被告将案涉门点交付原告使用。截止一审审理结束，肃州区教育局尚未办理涉案房屋的不动产初始登记。一审另查明：2006年5月9日，肃州区教育局（甲方）与酒泉市第三建筑工程公司二分公司（乙方）签订了《关于肃州区教育局与酒泉市第三建筑工程公司二分公司联合开发商业门点的协议》，协议约定：甲方在酒泉市××路）有土地一宗，经与乙方协商，双方达成联合开发意向，开发原则为甲方提供土地，乙方出资修建，甲方以出让门点抵顶修建款……五、开发方式：甲方将拟建商务楼两套（每套含一层、二层、地下室各1间）建筑面积约400平方米、价值114.7万元，作为预付工程款，乙方有权预售并自行处理……七、产权手续：工程建成竣工后，甲方抵顶给乙方的两套商务楼产权归乙方，其余部分产权归甲方。甲方负责办理所有房屋的产权手续，乙方配合。与此产生的相关费用各自承担，即：土地出让金等由甲方承担，契税等由乙方承担。该合同乙方法人代表签字处为何志刚所签。2008年7月23日，肃州区教育局（甲方）与何志刚（乙方）签订了《抵顶门店协议》，协议约定：甲方在酒泉市××路，因甲方无力支付修建款，现经双方协商，以门点抵顶给乙方作为修建款，具体协议如下：一、甲方经抵顶给乙方的门点为西关路商务楼，从北向南2#、7#、8#、9#，占地面积154平方米，建筑面积462平方米。二、抵顶给乙方的门点，土地手续有乙方自己办理，土地补偿费有乙方全权承担，所交费用总决算时一并核算。一审法院认为，本案中，原告与被告签订商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，系有效合同，并受法律保护。双方应遵循诚实信用原则，按约全面履行各自的义务。关于诉讼时效问题。关于办理房产证的诉讼时效，原告在已合法占有使用房屋但未取得房屋物权情况下请求办理房屋所有权变更登记的请求权为物权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项的规定，原告的第一项诉讼请求不适用诉讼时效规定；根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”故对于原告主张的自起诉之日倒推三年的违约金即自2016年7月3日起至2019年7月2日止的违约金仍应予以保护，原告的相关诉请中自起诉之日回溯超过三年的部分的违约金应认定为超过诉讼时效期间。关于办理不动产权证问题。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条的规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。首次登记即原建设部《房屋登记办法》第三十条规定的初始登记，是指合法建造房屋而进行的所有权登记，据此，初始登记一般应由开发建设单位申请办理，本案中由于案涉房屋存在的相关问题，至今未办理初始登记，从而客观上无法办理因买卖关系产生的房屋所有权的转移登记，涉案房屋不具备办理房屋产权登记的法定条件，在案涉房屋尚不具备办理初始登记所需全部条件的情况下，民事案件无法以判决方式对办理转移登记的行为作出处理，故该院对原告此项诉请暂无法予以支持。虽因肃州区教育局未积极办理初始登记导致暂时无法办理转移登记，但是被告作为出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据后续房屋初始登记的实际办理情况，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。原告可待办理条件成就，而被告仍拒绝办理的情况下，另行诉讼主张相关权利。关于逾期办证违约责任承担问题。根据已经查明的事实，案涉房屋买卖合同约定“经双方确认和房款付清后，方可办理产权证”，本案双方当事人签订的合同对房款支付金额、支付时间等作出具体明确的约定，可以判断履行该合同义务、交付房屋与办理不动产权证之间的先后顺序，截止起诉之日，原告仅向被告支付385800元购房款，剩余34200元未支付，故原告在本案中未达到合同约定的办证条件，且没有证据证明已与对方重新达成剩余房款不再支付的相关约定，原告的先合同义务并未完全履行完毕，被告基于先履行抗辩权，用原告的合同主要义务未履行来主张免除其应履行的主要义务，符合先履行抗辩权的要件，故对原告要求被告支付违约金的诉请，不予支持。综上，对原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告张宏魁的诉讼请求。案件受理费163元，由原告张宏魁负担。二审期间，上诉人向本院提交了以下证据：1.酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初4531号民事判决，拟证明刘某案件与本案案情相同，被上诉人银达房地产公司与刘某约定免除了剩余未交的40000元房款。被上诉人银达房地产公司对该份证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。被上诉人肃州区教育局对该份证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为该份证据仅能证明刘某案件的房款交付情况，不能证明本案房款交付情况。2.酒泉市银达房地产开发有限责任公司便函复印件一份，拟证明银达房地产公司给刘某出具了房款已交清的证明。被上诉人银达房地产公司对该份证据的真实性不予认可，认为该份证据被多次涂改，不能证明本案事实。被上诉人肃州区教育局对该份证据的真实性、证明目的均不予认可。3.证人刘某的证言，拟证明上诉人与刘某多次要求被上诉人办理产权证及何志刚口头答应免除剩余房款的事实。被上诉人银达房地产公司、肃州区教育局均对证人证言不予认可，认为证人与上诉人存在权益共通，证明效力不足。对上诉人提交的证据2因有涂改，不予采信，对证据1和3，本院将结合双方陈述及其他证据综合分析予以认定。二被上诉人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人要求被上诉人办理不动产权属证书的请求能否成立；二、被上诉人银达房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，是否应向上诉人支付违约金。关于办理不动产权属证书问题。被上诉人银达房地产公司作为房屋出卖人，有义务协助、配合上诉人张宏魁办理不动产权属证书。但本案所涉房屋因建设单位肃州区教育局未办理初始登记，导致被上诉人银达房地产公司无法为上诉人张宏魁办理不动产权属证书，本案所涉房屋办理不动产权属证书的条件尚不具备，一审判决驳回上诉人要求办理不动产权属证书的诉讼请求正确，对上诉人要求办证的请求不予支持。关于银达房地产公司是否存在逾期办证的违约行为问题。上诉人张宏魁与被上诉人银达房地产公司签订的《商品房订购合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。该合同第五条约定“经双方确认和房款付清后，方可办理产权证”，据此可知，上诉人张宏魁履行付清房款义务在先，被上诉人银达房地产公司办理产权证在后。上诉人主张其已向被上诉人银达房地产公司支付385800元购房款，剩余34200元房款是被上诉人银达房地产公司口头答应予以免除，但银达房地产公司不予认可，上诉人二审中提交的（2019）甘0902民初4531号民事判决与证人刘某的证言，仅能证明刘某的房款交付的情况，不能证明上诉人张宏魁的房款已交清。上诉人在自己的在先义务未履行的情况下，要求被上诉人银达房地产公司办证，不符合合同约定，故其以被上诉人银达房地产公司拖延办理不动产权证书为由，要求被上诉人银达房地产公司承担违约金的理由不能成立。综上所述，上诉人张宏魁的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1180元，由上诉人张宏魁负担。本判决为终审判决。审判长 蔺春辉审判员 张小青审判员 赵建兵 二〇二〇年五月十九日书记员 高 阳