福建省南平市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）闽07行终72号 上诉人（原审被告）南平市建阳区自然资源局，住所地建阳区新建路1号，统一社会信用代码：11350784MB18620084。 法定代表人叶春华，局长。 委托代理人黄朝辉，福建启新律师事务所律师。 委托代理人鹿梅华，福建启新律师事务所实习律师。 上诉人（原审第三人）陈润生，男，1953年6月26日出生，满族，住福州市仓山区。 被上诉人（原审原告）江文林，男，1964年8月16日出生，汉族，住厦门市集美区，现住建阳区。 委托代理人陈晓东，福建航嘉律师事务所律师。 原审第三人陈焕智，男，1983年3月20日出生，满族，住福州市仓山区。 原审第三人黄志领，男，1954年5月6日出生，汉族，住建阳区。 原审第三人翁杰，男，1988年1月27日出生，汉族，住建阳区。 上述三位原审第三人共同委托代理人陈润生，男，居民，住福州市仓山区。 上诉人南平市建阳区自然资源局、陈润生因不动产行政登记一案，不服福建省南平市延平区人民法院（2019）闽0702号行初19号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，原告江文林系建阳市泓源包装彩印有限公司的股东，第三人陈润生系该公司的法定代表人。2008年12月23日，原告与该公司签订集资修建员工宿舍的《协议书》，协议约定员工宿舍修建在公司综合大楼的3-6层，房屋造价1200元/㎡，封顶时按房产总价80%预交，交款时间为2008年12月25日前，交款的同时确定房号，20%余款交房时交清，原告的集资房房号为北四层401号（即南平市建阳区潭城街道龙翔路616号4层2402号房屋），面积约128㎡。原告依约支付集资款，并入住至今。2011年3月16日，原建阳市土地收购储备中心与建阳市泓源包装彩印有限公司签订《土地征收协议》，征收了建阳市泓源包装彩印有限公司内的房屋和土地。原告江文林未参与该协议的签字。2011年11月28日，原建阳自然资源局将上述收储的宗地进行招拍挂，第三人陈润生等4人以935万元的价格竞得该宗地。双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》。其中，该出让合同的补充条款3.特别事项约定：（1）该地块现有地上建筑物总建筑面积为4683.83㎡，各功能用房建筑面积详见建阳市同济测绘有限公司的“房屋面积测绘计算报告”。如受让方不拆除地块上现有建筑物，则由受让方向相关部门提出申请办理相关手续及产权证，办证一切税费均由受让方自行承担（除7套共885.66㎡和安置陈润生的735.15㎡面积之外），地块上现有建筑物的质量认定问题由受让方自己负责。（2）该地块竞得人须按要求在本次出让地块现有建筑物内提供回迁安置房总建筑面积不少于1680.81㎡的房屋，其中回迁建筑面积731.15㎡的房屋以现有职工食堂（173.88㎡）和综合楼北侧一层、二层（561.27㎡）作为约定安置位置；回迁住宅7套，总建筑面积885.66㎡，安置于现有建筑物北座302#、402#、501#、502#、601#、602#及南座602#。以上面积均含公摊，建筑面积以有资质的测绘公司实测面积为准。该回迁安置房将由出让方根据回迁总面积1680.81㎡，按人民币1925元/㎡与竞得人结算，支付给竞得人，共计约人民币312万元。若因建筑结构原因，最终实测面积与回迁建筑面积存在面积差，则由双方按人民币1925元/㎡对该面积差互为结算。（4）住宅回迁安置房交付使用时间：竞得人须在2013年11月1日前，将符合规定验收合格的安置房交付给回迁人。 2013年6月3日，原建阳市规划建设和旅游局的下属机构建阳市房地产管理处向第三人颁发潭房权证建阳字第××号房屋所有权证（共有，包括原告等7户的回迁房以及杂物间、物业管理用房、商业营业用房、其他用房、成套住宅、车库计37套或间）。之后，第三人陈润生等四人对上述房产进行了分割。2013年7月4日，建阳市房地产管理处根据第三人陈润生的申请，向其颁发潭房权证建阳字第××号《房屋所有权证》，将龙翔路616号4层2402号回迁房转移登记在第三人陈润生名下。原潭房权证建阳字第××号《房屋所有权证》被注销。原告江文林不服，向法院提起行政诉讼，请求法院确认被告将安置给原告的建阳区潭城街道屯翔路616号4层2402室房屋，为四位第三人办理房屋权属证登记【房权证号潭房权证建阳字第××号（已注销）】的行政行为违法。 另查明，2016年9月1日，房产登记的职能由建阳区规划建设和旅游局转为被告建阳区国土资源局行使，因政府职能部门机构改革，原南平市建阳区国土资源局的不动产登记行政职权已整合由新组建的南平市建阳区自然资源局行使。 原审判决认为，本案争议的焦点为：1、原房屋登记机构为第三人办理的房屋所有权初始登记行政行为是否有事实依据并符合相关法律规定？2、原房屋登记机构实施的登记行为有否损害原告合法权益？ 关于第一个焦点问题，《房屋登记办法》第三十条规定“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料:（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”本案中，涉诉房屋系原告江文林等7人先与南平市建阳区泓源包装彩印有限公司签订集资建房协议，原告在房屋建设完成并入住之后，才发生南平市建阳区泓源包装彩印有限公司与建阳市土地收购储备中心签订《土地征收协议》，以及第三人陈润生、陈焕智、黄志领、翁杰与原建阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》的事实。原房屋登记机构在为第三人办理涉诉房屋所有权初始登记时，第三人未按上述法律规定提交完整的申请登记材料。原房屋登记机构对于涉诉房屋实际存在的先集资建房后补办相关手续以及《国有建设用地使用权出让合同》中对7户回迁住宅特别事项约定的事实未予审慎审核，未注意到原建阳市国土资源局与第三人陈润生、陈焕智、黄志领、翁杰签订的《国有建设用地使用权出让合同》中对原告等人对涉诉房屋（回迁安置房）享有物权的特别约定，为第三人陈润生、陈焕智、黄志领、翁杰办理了涉诉房屋所有权的初始登记。原房屋登记机构的房屋所有权登记行政行为，存在不当。关于第二个焦点问题，从第三人陈润生、陈焕智、黄志领、翁杰与原建阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》来看，《国有建设用地使用权出让合同》对于原告江文林等7户集资建房户的涉诉房屋产权及办证事项已有作出特别约定，集资建房协议和土地出让合同均明确了原告江文林等7户集资建房户对涉诉房屋享有权利。原房屋登记机构在实施登记行政行为时，未注意到上述事实并通知原告到场参与共同申请办证，如果原告与第三人对于房屋民事权益有争议，原房屋登记机构应当对争议房屋不予登记，告知争议双方通过协商或民事诉讼解决争议后，再予进行房屋所有权登记。因此，原房屋登记机构在实施登记行为时，未审慎审核和发现问题，为第三人办理了本案涉诉房屋所有权的初始登记，行政行为对原告江文林取得集资建房房屋的物权权益产生了影响。综上所述，被告南平市建阳区自然资源局在实施本案涉诉房屋所有权初始登记时，未能审慎审核和发现问题，作出房屋登记行政行为的事实依据不充分、行政程序违法。因本案涉诉房屋所有权初始登记在后续办理转移登记时已注销，故原告请求确认该行政行为违法的诉请，理由充分，本院予以支持。据此，原审判决：确认被告南平市建阳区自然资源局作出的潭房权证建阳字第××号《房屋所有权证》行政行为违法。 上诉人南平市建阳区自然资源局、陈润生不服一审判决，向本院提起上诉。 上诉人南平市建阳区自然资源局上诉称，1、诉争房屋依第三人申请而办理初始登记，申请材料完整，符合法律规定，原房屋登记机构并非是土地出让的合同当事人，原审判决以原房屋登记机构未审慎审核《国有建设用地使用权出让合同》的约定为由，认定诉争房屋初始登记违法，不符合法律规定，应予纠正。2、原审判决认定诉争房屋办理初始登记对被上诉人江文林取得集资建房房屋的物权权益产生影响，属认定错误，应依法纠正。3、原审判决认定原房屋登记机构办理房屋初始登记的行为违法是不正确的，亦应依法纠正。 上诉人陈润生上诉称，1、一审法院以被上诉人江文林与泓源公司内部签订的集资建房《协议书》作为被上诉人江文林拥有涉案房屋产权的依据是错误的。2、《土地征收协议》、《国有建设用地使用权出让合同》始终明确表达的只有被上诉人江文林有优先回购的权益。3、一审认定《国有建设用地使用权出让合同》中对江文林等人对涉案房屋（回迁安置房）享有特权的特别约定，是对合同条款的曲解。4、从收储到招拍挂到申请办理产权证过程中，被上诉人从未提出异议。 被上诉人江文林未作书面上诉答辩。 经审理查明，本院认定的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案涉诉的南平市建阳区潭城街道龙翔路616号4层2402号房屋是被上诉人江文林购买的集资房，上诉人江文林支付集资款后，入住至今。2011年3月16日，建阳市土地收购储备中心收储了建阳市泓源包装彩印有限公司内的房屋和土地。之后，又将上述收储的宗地进行招拍挂，第三人陈润生等4人竞得该宗地。根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》的补充条款3.特别事项约定的规定，涉诉房屋是作为回迁安置房，用于安置回迁户（即被上诉人江文林）。因此，上诉人陈润生及原审第三人陈焕智、黄志领、翁杰通过竞拍中标土地使用权，而取得该土地上的房屋，并不包括用于安置回迁户的房屋。上诉人南平市建阳区自然资源局将用于安置回迁户江文林的房屋，登记确权给上诉人陈润生和原审第三人陈焕智、黄志领、翁杰等四人共有，并颁发潭房权证建阳字第××号《房屋所有权证》，该行政登记行为，认定事实不清，证据不足。原审鉴于上述《房屋所有权证》已被注销，判决确认被告南平市建阳区自然资源局作出的潭房权证建阳字第××号《房屋所有权证》行政行为违法。并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定。判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人南平市建阳区自然资源局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张文硕 审 判 员 吴良福 审 判 员 张钰梅 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 黄 飙 书 记 员 陈 虹 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。