呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初7220号原告：内蒙古自治区人民防空办公室，住所地呼和浩特市呼伦贝尔北路33号人防办院内。法定代表人：许怀云，该单位主任。委托代理人：马坤杰，爱德律师事务所律师。被告：呼和浩特市三和大酒店有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区新华东街462号。法定代表人：刘治江，该公司执行董事。委托代理人：刘建，内蒙古诚安律师事务所律师。委托代理人：云玉婷，内蒙古诚安律师事务所律师。原告内蒙古自治区人民防空办公室（以下简称人防办）诉被告呼和浩特市三和大酒店有限责任公司（以下简称三和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理期间，因本案与本院（2019）内0102民初2582号民事案件存在关联性，而（2019）内0102民初2582号民事案件在二审审阶段，该案件审理结果直接影响本案基本事实的认定，故本院依法中止诉讼，后因上述案件维持了相关案件裁判结果。本案恢复审理。被告呼和浩特市三和大酒店有限责任公司针对原告内蒙古自治区人民防空办公室提交了书面反诉状，并申请鉴定，但在鉴定中发现被告提交的反诉状和申请书、授权材料未按照法律要求加盖被告公司的公章，被告的行为违反法定程序本院视为未提出反诉申请，本案在第二次开庭前被告另行邮寄新的反诉状和鉴定申请但该申请未在法定期限内提出，同时受理该反诉申请会直接影响本案的诉讼周期，将不利于节省诉讼资源，被告可依法另行提起诉讼主张权利。原告内蒙古自治区人民防空办公室的委托诉讼代理人马坤杰与被告呼和浩特市三和大酒店有限责任公司的委托诉讼代理人云玉婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古自治区人民防空办公室提出诉讼请求：1、请求判令被告立即搬离呼和浩特市呼伦贝尔北路33号人防办院；2、请求判令被告对案涉标的擅自改、扩建的部分恢复原状并赔偿损失；3、请求判令被告向原告支付房屋租赁款830万元，并就上述款项自提起诉讼之日起按照年利率6%支付利息至其实际支付之日止；4、请求判令被告自签收《解除房屋租赁合同通知书》之日即2019年2月23日起按照日租金5694.3元/日向原告支付占用房屋费用至其实际搬离之日止；暂计算至截至提起诉之日即2019年9月3日共计190天，占用房屋费用为1081917元；5、请求判令被告依据《房屋租赁合同书》第六条第（三）款之约定向原告支付违约金，违约金数额为自被告签收《解除房屋租赁合同通知书》之日即2019年2月23日至《房屋租赁合同书》约定的租赁期2026年12月31日期限内的全部租金的30%即4953285元；6、请求判令由被告承担本案全部诉讼费用。五项请求合计14335202元。事实和理由：2006年11月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，双方约定由被告承租位于呼和浩特市××路主体和配套设施新建综合楼四周场地，用于被告经营宾馆、酒店。《房屋租赁合同书》就双方权利义务、租期、租金等内容均作出明确约定。《房屋租赁合同书》第二条第（二）款约定“承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回标的物：1、未经出租方许可，擅自将标的物整体或部分转租、转让或转借的；3、不按约定交纳租金的”；第三条第（一）款约定了租金数额和租金缴纳时限与方式，即第1-10年每年租金为150万元，第11-15年每年租金为155万元，第16-20年每年租金为在上一年的基础上递增3%(第16年以150万为基础）；第16年租金为1545000元，第17年租金为1591350元，第18年租金为1639091元，第19年租金为1688264元，第20年租金为1738912元；第三条第（二）款约定“……以后年租金应在上一年的11月30日前全额缴纳下一年度的租金……”。第四条第（二）款第1项约定“承租方违反本合同第二条第（二）款和第三条第（二）款的，出租方有权收回标的物，并按照本合同第六条第（三）款的规定追究承租方的违约责任。由此造成的一切损失均由承租方承担”。第六条第（一）款“承租方未经出租方许可改变本合同标的物约定的用途的，致使标的物手酸，出租方有权解除合同，并要求赔偿损失”第六条第（三）款约定“承租方未按本合同第三条第（一）款和第（二）款的约定向出租方缴纳租金，出租方有权终止本合同，并由承租方承担违约金（违约金为终止合同时间至本合同约定的租赁期未到期期限内的全部租金）”。2007年4月2日，双方又签订《房屋租赁合同书补充协议》，双方约定出租方将坐落在呼伦贝尔北路33号院人防办院内新建综合楼地下室建筑面积1332平方米租赁给被告作为洗浴及其他场所使用，同时将原有办公楼3-4层1830.44平方米也一并租赁与被告用于办公或其他用房，并同意被告在上述3-4层办公楼屋顶加盖一层简易彩板房用于职工住宿等。上述租赁物租期及付款方式同《房屋租赁合同书》，每年租金为50万元。2011年3月24日，双方又再次签订《房屋租赁合同书补充协议(二)》。在该补充协议中，双方约定将《房屋租赁合同书》中约定的租期延长至2036年12月31日。在上述合同履行期间，被告未经原告许可，擅自拆改、扩建承租标的架构、变动人防工程建筑主体和承重结构，对承租标的实施改扩建并进行二次装修，被告甚至在未经原告同意的情形下擅自将租赁物中的部分房屋转租给第三人。由于被告在二次装修过程中对承租标的进行大量改、扩建，致使该二次装修工程未能通过竣工验收并取得《消防许可证》，特别是被告餐饮业在使用天然气方面更是存在较大安全隐患。原告作为承租标的出租方，多次催督被告在具备竣工验收条件后尽快办理《消防许可证》以便尽快消除安全隐患，但被告对反诉原告的崔督却置若罔闻。由于被告法人刘治江欠下巨额債务不辞而别，致使酒店疏于经营管理，至今仍未能取得相应的《消防许可证》。鉴于被告在安全方面存在诸多隐患，原告多次向被告送达《消防整改通知书》，但均如石沉大海。同时被告多次拖延支付租金，为此原告不得不多次委派工作人员向其催讨其欠付及应付的租金。被告面对原告催讨租金的行为不仅不积极履行合同义务，反倒是肆意杜撰原告给其造成的损失，并更是以此为由拒绝支付其应付租金。被告违反诚信原则之行为给原告增添了诸多繁琐，上述问题原告多次与被告协商均未能解决，致使原告之合法权益受到严重侵害。由于被告长期拖欠租金致使原告收取租金的合同目彻底落空，原告为维护自身权益并消除安全隐患，依据双方签订的《房屋租赁合同书》及《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款、第九十四条第（二）、（三）、（四）款之规定于2019年2月22日以邮寄方式向被告发送了《解除租赁房屋合同通知书》，该《解除租赁房屋合同通知书》合法有效。故截至被告签收《解除租赁合同通知书》之日，双方签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书补充协议》及《房屋租赁合同书补充协议二》均已解除。但时至今日，被告仍拒不履行解除《房屋租赁合同书》后的合同义务，目前仍欠付租金并侵占租赁房屋拒不腾退。为此，原告特依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，向法院提起诉讼，望法院查明事实判如所请，以彰显司法公正。被告呼和浩特市三和大酒店有限责任公司辩称，原告的诉讼请求既不符合事实，也没有法律依据，被告在租赁期间不拖欠原告租金，反而是由于原告的违约行为给被告造成了各项损失，除应抵顶外还应当赔偿。1、对于房屋租赁来说，出租人有义务在租赁期间保证租赁物符合约定的用途，能够实现租赁目的。所以，承租人的支付租金和出租人能保证租赁物符合约定的用途都应是合同的主要条款，原告的在被告承租期间强行占用租赁物、维修围挡甚至导致发生火灾等行为，导致被告无法正常经营，己经导致合同目的不能实现，属于根本性违约，被告有权行使履行抗辩权，拒绝支付或延期支付剩余租金，并要求原告赔偿相关损失。2、呼和浩特市中级人民法院（2019)内01民终4121号民事判决，虽确认原告解除通知有效，双方租赁合同己经解除，但是要注意的是，此案是变更之诉，仅变更了双方的租赁合同关系并没有对损失和双方的赔偿部分进行审理，要求另行起诉。所以不能援用判决的内容作为主张租金具体数额的证据，双方也没有约定支付利息，所以不能支持。同时，本案正是在审理损失问题，被告有权提起反诉，合并审理有助于查清事实，解决损失问题。3、因为2008-2009年原告修建地下人防工程给被告造成了经济损失，经过原告认可损失后，双方才签订《房屋租赁合同书补充协议（二)》顺延10年租期。原告一直不认可给被告造成损失，那为什么要签订补充协议二，为什么在协议中己经自认造成损失，岂不前后矛盾。协议中虽然约定顺延十年仍是有偿租赁，但这种做法是符合日常生活惯例的，相当于以预期可得经济利益弥补被告损失。现在合同提前解除，对于原告之前己经确定的损失赔偿方式显然无法起到赔偿的作用，对于该部分损失，原告当然仍负有赔偿责任。另案的一、二审法院也并没有审理清楚进行解决，就判决双方合同己经解除，被告认为是存在问题的，所以被告己经向高院提出再审。那么，本案既然是审理损失问题，就应当审理清楚。对于反诉法庭己经在第一次开庭中受理，被告的损失也申请法院以鉴定为依据进行赔偿。新的反诉属于公章补正，不是新的请求，也未超期。4、合冋法对违约金的的规定侧重于补偿性，同时有限的侧重惩罚性，我们认为被告不应支付违约金，即使支付原告请求的违约金过高，请求法院调整。原、被告双方围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对本案证据及事实，本院认定如下：对于证据中租赁合同、补充协议等证据各方均不持异议，真实性本院予以采信。1、2006年11月10日，原告作为出租人与被告作为承租人双方签订一份《房屋租赁合同书》，合同主要约定的内容为：租赁房屋坐落于呼和浩特市××路主体和配套设施，共计建筑面积8617平方米及新建综合楼四周场地有偿租赁给承租方作为宾馆、酒店及其他商业用房的经营场所；出租方将锅炉房北侧占地130平方米和锅炉房南墙内侧20平方米有偿租赁给承租方作为新建综合楼地下室和地面1-14层供热源锅炉房所用；出租方将新建综合楼14层屋顶有偿租赁给承租方作为放置太阳能和空调设备所用；出租方无偿将新建综合楼1-8层外墙提供给承租方作为广告宣传所用，但广告宣传内容必须合法，需事先征得出租方同意并不得破坏外墙装修，否则，出租方有权收回1-8层的外墙广告权。承租方不得将1-8层外墙面广告权转租给他人，否则，出租方有权收回。租赁期限为20年，即从2007年1月1日至2026年12月31日。合同第二条第（二）款约定，被告存在下列情形之一的，原告可以终止合同，收回标的物：3、不按约定交纳租金。合同还对双方权利义务，违约责任等作出约定。2007年4月2日，原被告再次签订一份《房屋租赁合同书补充协议》，协议中增加了租赁的标的物，租金为每年50万元，并一次性交纳地下室租金40万元，租赁期限及付款方式同《房屋租赁合同书》。2011年3月24日，原被告签订一份《房屋租赁合同书补充协议（二）》，约定顺延租赁期限至2036年12月31日，并对租赁及其他事项作出约定。原告向本院提供被告支付从2006至2018年租金的付款凭证，被告共向原告支付1825万元。双方对租金的支付金额不持异议。被告辩称，被告还支付过租金445万元，对此原告不认可，被告在法庭向其释明的延长举证期限内未能提交任何有关转账或者支付的证据材料，其应承担举证不能的不利法律后果。2、2019年2月2日，原告向被告发出了《租金催交通知书》，该通知书中载明，被告欠缴租金共计380万元，原告要求被告于2019年2月28日之前向原告缴纳租金380万元，如被告在2019年2月28日前，未交清所欠全部租金，原告将依法维护正当权益。3、在上述合同履行期间，被告未经原告许可，擅自拆改、扩建承租的架构、变动工程建筑主体和承重结构，擅自将租赁物中部分房屋转租给第三人等违约行为，同时被告长期拖欠租金导致原、被告双方发生争议，协商未能解决，原告于2019年2月22日以邮寄的方式向被告发送了《解除房屋租赁合同通知书》，告知原告解除与被告签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书补充协议》，被告于2019年2月23日签收该通知书。本院认为，关于双方租赁合同效力问题。呼和浩特市中级人民法院通过（2019）内01民终4121号民事判决书认定原告向被告发出的《解除房屋租赁合同通知书》有效，原被告双方签订的《房屋租赁合同书》已经依法解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，原、被告的合同上的权利义务即告终止，被告作为承租方从合同解除之日即无权再使用租赁物，应立即搬离并返还涉案租赁标的物，并承担从自签收《解除房屋租赁合同通知书》之日即2019年2月23日起按照日租金5694.3元/日（比照原租赁合同）向原告支付占用房屋费用至其实际搬离之日止。关于租赁合同履行中的违约情况的问题。首先，对于双方履行合同是否存在违约情形。原、被告签订书面租赁合同后，被告在租赁期内应支付租金2655万元，但其仅支付1825万元，欠付830万元租金未能及时支付，被告辩称，被告还支付过租金445万元，对此原告不认可，被告在法庭向其释明的延长举证期限内未能提交证据形成证据链条证明待证事实，其应承担举证不能的不利法律后果。被告未能按照合同约定支付租金存在合同违约情形，故被告应向原告支付剩余欠付租金830万元。其次，在双方的租赁合同中明确约定承租方的义务：1、负责对承租的标的物及其设施设备进行维修、保养、保护、管理，保证其完好。被告擅自对涉案房屋地下指挥所代号为“501”工程的结构顶板开洞改为其传菜通道设施之处及拆除涉案房屋外墙巨幅广告牌后拒不对墙体受损的地方进行修复，明显违反上述合同约定，也系对人防工程的随意破坏，故被告应对上述拆改及受损墙体进行恢复原状，对于原告主张的赔偿损失，本院在庭审中对原告主张赔偿的部分，要求庭审后提交书面赔偿明细及依据，但原告未在法庭向其释明的延长举证期限内未能提交，其应承担举证不能的不利法律后果，本院对其主张拆改及墙体破损的赔偿，不予支持。关于原告主张欠付租金逾期损失问题，因该损失系货币利息损失，故本院支持原告按照银行间同业拆借利率计算的从提起诉讼之日起至实际给付之日的逾期利息损失。关于原告主张的解约违约金。本案中，被告欠付租金导致原告行使法定解除权，解除了书面租赁合同，被告的违约行为系合同解除的主要原因，原告根据双方约定的解约违约金条款主张违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。违约金的数额问题，按照双方签订的《房屋租赁合同书》约定第六条第三款：“承租方未按本合同第三条第（一）款和第（二）款的约定向出租方交纳租金，出租方有权终止本合同，并由承租方承担违约金（违约金为终止合同时间至本合同约定的租赁期未到期限内的全部租金）”，现原告主张请求被告支付全部租金的30%，对此被告提出了违约金极高抗辩，本院综合考虑原告实际损失的性质、数额、双方履行合同的具体情况、可预期利息损失大小、止损可能性、已判令支付欠付租金利息等各方面因素，酌定被告应当支付的违约金数额为50万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十九条、第二百二十三条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告呼和浩特市三和大酒店有限责任公司于判决生效后二十日内搬离呼和浩特市呼伦贝尔北路33号人防办院；二、被告呼和浩特市三和大酒店有限责任公司于判决生效后十日内向原告内蒙古自治区人民防空办公室支付房屋租赁款830万元，并以此为基数，支付逾期利息从2019年9月9日至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、被告呼和浩特市三和大酒店有限责任公司于判决生效后十日内向原告内蒙古自治区人民防空办公室支付于2019年2月23日起按照日租金5694.3元/日占用房屋费用至实际搬离之日止；四、被告呼和浩特市三和大酒店有限责任公司于判决生效后十日内向原告内蒙古自治区人民防空办公室支付违约金50万元；五、驳回原告内蒙古自治区人民防空办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费107811元，由被告呼和浩特市三和大酒店有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 甄世伟人民陪审员 张 风人民陪审员 刘敏华 二0二0年五月十三日书 记 员 曹 宏