江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初16845号原告：江苏八闽房地产有限公司，住所地沭阳县南湖街道学院路与上海路交汇处（教育园区管委会智慧大厦3楼5、6、7号房间）。法定代表人：吴正建，该公司董事长。委托诉讼代理人：高中新，江苏兆仕禾律师事务所律师。被告：仲其亮，男，1984年1月21日生，沭阳县人，住沭阳县。原告江苏八闽房地产有限公司（以下简称“八闽公司”）与被告仲其亮商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日受理后，依法适用简易程序，后因案情需要，转为普通程序，公开开庭进行了审理，两次庭审原告委托代理人高中新及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告迟延上房期间房屋看护费5340元、2018年度物业服务费791.2元，共计6131.2元；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年5月12日签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发位于沭阳县房屋。双方约定的交付时间为2017年9月30日，交付条件为综合验收合格，案涉房屋于2018年6月26日取得建设工程竣工验收备案表，符合房屋交付标准。原告依合同于2018年9月7日履行交房通知义务，但被告为了不交物业费及相关服务费，一直拖延接受房屋，直至2019年3月10日才办理相关上房手续，给原告带来了经济损失。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议规定：“买受人应在出卖人通知交房通知书规定的期限内到指定的地点付清所应付款项并办理房屋移交手续。逾期未来办理交接的，交房通知寄出挂号函后五日即为出卖人已履行交付义务，买受人应承担本合同项下房屋的一切风险责任同时买受人须承担每日30元的房屋看护费、税费、物业服务费、专项维修资金等费用直至买受人实际收房之日止”。案涉房屋符合交付标准后，原告多次通知被告办理相关上房手续，期间被告一直拖延办理，并无故拖延至2019年3月10日才办理相关上房手续。原告已经按合同约定履行合同义务，被告应承担迟延上房责任。被告仲其亮辩称：原告并没有要求被告支付物业等相关费用的主体资格，该费用应由浙江开元物业管理股份有限公司收取。被告也并不存在原告所称为了不交物业及相关服务费而拖延接收房屋，被告一直于2019年1月15日才收到原告的交房通知，而且原告为了顺利接收房屋，已经足额缴纳了2018年9月7日至2019年3月10日期间的相关物业费用。原告主张的2018年9月7日至2019年3月10期间的房屋看护费，无事实和法律依据。在被告接受房屋时，原告曾提出收取本案主张的房屋看护费，后经被告电话投诉，已经承诺不再收取。案涉房屋也并不存在所谓的看护费，《商品房买卖合同》补充协议中第六条属于格式条款，被告已经足额缴纳期间的物业费，原告也没有因为被告迟延接收房屋产生任何损失，原告约定每天30元房屋看护费标准过高。本院经审理认定的事实：2016年5月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》,被告购买原告开发的位于沭阳县房屋。合同附件四合同补充协议第六条约定：“买受人应在出卖人通知交房通知书规定的期限内到指定的地点付清所应付款项并办理房屋移交手续。逾期未来办理交接的，交房通知寄出挂号函后五日即为出卖人已履行交付义务，买受人应承担本合同项下房屋的一切风险责任同时买受人须承担每日30元的房屋看护费、税费、物业服务费、专项维修资金等费用直至买受人实际收房之日止”。合同签订后，由于原告没有按约交付房屋，被告曾于2019年8月15日向本院提起诉讼，要求原告支付逾期交房违约金，本院于2019年10月30日作出判决，判决书中已认定在案涉房屋符合交付标准后，原告向被告邮寄的交房通知书于2018年9月6日被签收，被告于2019年3月10日至原告处办理了案涉房屋交房手续，该判决已生效。现原告要求被告支付逾期接收房屋期间的看护费、物业费，引起纠纷。另查明：被告在接收房屋的当天已缴纳了2018年9月7日至2019年3月10日期间的相关物业费用。上述事实，有原告陈述、被告答辩、商品房买卖合同、本院（2019）苏1322民初12310号民事判决书、物业费相关票据、智慧佳园交楼通知书等证据证实，足以认定。本院认为：根据被告提供其缴纳的物业费等相关票据，能够证实被告自接到上房通知书的第二天起即2018年9月7日至2019年3月10日期间的相关物业费用已全部缴纳给案涉小区的物业公司，原告方也不是收取物业费的主体，原告要求被告向其支付2018年的物业等相关费用，无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告之间的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于被告辩称合同附件四合同补充协议第六条系格式条款，该条款无效问题。本院认为，所谓格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，合同对开发商迟延交房及购房者迟延接收房屋都约定了违约责任，其权利义务对等，并没有免除或限制一方的责任，故合同附件四合同补充协议第六条虽系格式条款，但并非无效。针对被告辩称迟延接收房屋，并没有给开发商造成损失，每日30元的房屋看护费约定过高问题。本院认为，违约金是否过高的考量基础是违约造成的损失，即违约金的性质主要是补偿性的，有限度的体现惩罚性。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法的过分高于造成的损失，本案原告未能提供证据证实其损失，考虑到被告迟延接收房屋期间物业等相关费用已全部缴纳及违约金有限度惩罚性原则，本院酌定将房屋看护费调整为每天10元。原告于2018年9月6日向被告邮寄交房通知书，被告于2019年3月10日办理了案涉房屋的交房手续。原告向被告邮寄的交房通知书第四条约定：“……逾期未来办理交接的，交房通知寄出挂号函后五日内即视为出卖人已履行交付义务，……”。根据上述约定，被告方迟延接收房屋时间应从2018年9月12日起算，计算到被告接收房屋前一日即2019年3月9日止，共计179天，按每天10元计算，应支付原告迟延上房看护费1790元。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告仲其亮于本判决生效后十日内支付原告江苏八闽房地产有限公司迟延上房看护费1790元；二、驳回原告江苏八闽房地产有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），保全费81.31元，共计106.31元，由原告仲其亮负担40元，被告江苏八闽房地产有限公司负担66.31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元。审 判 长  杨 震人民陪审员  胡方武人民陪审员  陈儒健二〇二〇年五月二十日书 记 员  袁 洋一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号（可扫码支付）。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：62×××96（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。