安徽省蚌埠市淮上区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0311民初510号原告（反诉被告）：蚌埠市碧盈房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区国购广场二期6号楼1单元2404室。法定代表人：孙继召，公司执行董事。委托诉讼代理人：洪明明，安徽南山松律师事务所律师。委托诉讼代理人：张跃，安徽南山松律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：周倩，女，1993年3月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：沈明玥，安徽辉泰律师事务所律师。原告（反诉被告）蚌埠市碧盈房地产开发有限公司（以下简称碧盈公司）与被告（反诉原告）周倩房屋买卖合同纠纷一案，原告（反诉被告）碧盈公司于2020年3月25日向本院提起诉讼，被告（反诉原告）周倩于2020年4月7日向本院提起反诉。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）碧盈公司的委托诉讼代理人洪明明、张跃，被告（反诉原告）周倩的委托诉讼代理人沈明玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）碧盈公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令周倩向碧盈公司支付剩余购房款80万元及违约金92400元（暂计算至2020年1月9日），此后违约金以80万元为基数自2020年1月10日起，按日万分之三的标准计算至购房款付清之日止；2.本案诉讼费用由周倩负担。事实和理由：碧盈公司先后与周倩签订了关于蚌埠碧桂园19幢1单元302商品房买卖的认购书、买卖合同、补充协议等，双方约定：周倩向碧盈公司购买涉案房屋一套，总价为1143339元；付款方式及期限为周倩应于2018年9月21日前支付首期房款343339元，余款800000元由周倩以商业银行按揭贷款方式于2018年12月20日前支付给碧盈公司（周倩须办好按揭申请手续)；如因周倩原因导致贷款机构不予审批同意其贷款申请或最终批准的贷款金额与周倩申请的贷款金额存在差额的，周倩必须按照合同约定将该差额款项自行支付给碧盈公司，若逾期支付的，按应付而未付款的每日万分之三计付违约金；若非因周倩原因导致贷款机构不予审批同意其贷款申请或最终批准的贷款金额与周倩申请的贷款金额存在差额的，双方又未签订变更付款方式的补充协议且未按约定期限将差额款项及时足额支付给碧盈公司的，按应付未付款的每日万分之三计付违约金。上述协议签订后，碧盈公司除收到周倩支付的购房定金50000元及首期购房款外，至今未收到周倩所欠缴的购房余款80万元及因逾期付款产生的违约金，碧盈公司多次催收并寄发催款函无果。碧盈公司认为，周倩拖欠购房余款属实并已构成违约，碧盈公司要求其支付剩余购房款及违约金的诉讼请求有合同和法律依据。被告（反诉原告）周倩答辩称，1.其未能办理购房贷款是由于碧盈公司的销售人员在售房时未清楚告知办理贷款的相关条件，为了促成销售对其进行误导，让其以为一定可以办成贷款；2.本案剩余应付购房款多达80万元，在不能办理贷款的情况下，其不具有履行的可能性，碧盈公司要求继续履行合同只会导致履行不能，形成合同僵局，其已对此提出反诉，要求解除合同；3.其即使存在违约行为，碧盈公司主张按日万分之三的标准计算违约金也过高，其认为应当按照全国同业拆借中心规定的逾期贷款利息标准计算违约金，请求法庭对此予以调整。被告（反诉原告）周倩向本院提出反诉请求：1.解除周倩与碧盈公司签署的《商品房买卖合同（预售）》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》；2.碧盈公司返还周倩已交购房款343339元；3.碧盈公司负担反诉案件诉讼费。事实与理由：2018年9月周倩与碧盈公司签署了《商品房买卖合同》（预售）及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，合同约定周倩购买碧盈公司的蚌埠市碧桂园19幢1单元302室商品房一套，周倩为此支付首付款343339元。因碧盈公司的销售人员未清楚告知周倩办理贷款的相关条件，导致周倩在后期办理贷款过程中因银行流水不足而被拒贷。现剩余应付购房款多达80万元，周倩不具有一次性付清的能力，碧盈公司要求周倩继续履行《商品房买卖合同》只会造成履行不能，形成合同僵局，对合同双方均不利，请求法院支持周倩的反诉请求。原告（反诉被告）碧盈公司答辩称，1.周倩要求解除《商品房买卖合同（预售）》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》并返还已交购房款的主张，无约定、法律及事实依据。（1）根据双方签订的《蚌埠碧桂园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》等协议约定，周倩剩余房款由其向银行申请按揭贷款，并于2018年12月20日前以按揭贷款的方式支付给碧盈公司；如因周倩原因导致贷款未获审批，则周倩应于付款期限前自行支付剩余房款；如非因周倩原因导致贷款未获审批，则周倩应于付款期限前自行支付剩余房款或与碧盈公司协商变更付款方式。根据上述协议，周倩向银行申请了按揭贷款，无论基于何种原因导致贷款未获审批，周倩也应采取其他方式支付剩余购房款，而无权主张解除商品房买卖合同，周倩主张解除合同无约定依据。（2）《合同法》第九十四条规定了当事人可以解除合同的情形，但周倩主张解除合同的事实及理由不符合《合同法》规定的任何一种情形。（3）民事案件的处理原则是“有约定，从约定；无约定，从法定”。根据双方签订的合同约定，在剩余房款以按揭贷款未获批准的情况下，由周倩自行支付或协商变更付款方式，双方对剩余房款支付方式的约定并非仅限于以担保贷款的方式支付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定的情形适用于商品房买卖合同约定买受人仅以担保贷款方式支付剩余房款的情形，与本案并不相符。周倩以贷款未获审批为由主张解除合同，缺乏事实及法律依据。（4）即使不考虑双方签订的合同对贷款未获审批而由周倩自行支付的约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的买受人可以解除合同的条件有两个：一是因出卖人的原因或“因不可归责于当事人双方的事由”，二是“导致商品房买卖合同不能继续履行”。周倩仅以贷款未获批准为由主张解除合同，无事实及法律依据。（5）结合前述最高院司法解释的规定，即使本案贷款确实存在未获审批的情形，也没有证据证明双方的买卖合同就不能继续履行。依法、及时、全面履行合同即支付购房款是周倩作为买受人的合同法律义务，而办理银行贷款并非唯一的付款方式，周倩可以通过其他途径筹措资金继续履行付款义务，无法办理银行贷款并不当然导致合同不能继续履行。周倩对合同不能继续履行未尽举证责任，其要求解除合同的诉请，无事实及法律依据，不应支持。（6）周倩要求解除合同已过一年除斥期间。根据《合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一第13条第四款约定：“双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）”，根据双方约定，即使周倩有解除合同的权利也已经超过一年除斥期间，其无权要求解除合同。2.周倩有继续履行合同的能力，无权以履行不能解除合同。在审理过程中，双方曾在法院的主持下进行调解且就剩余购房款的支付达成了一致意见，周倩同意在三个月内分批支付剩余购房款，只是在诉讼费承担方面没有达成一致意见而未能和解。从双方调解的过程中可以看出，周倩有履行支付剩余购房款的能力，合同目的能够实现，周倩无权以履行不能解除合同。3.周倩应继续履行双方签订的商品房买卖合同及相关协议的约定，向碧盈公司支付剩余购房款和违约金。双方签订的《蚌埠碧桂园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》等协议，均是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依据上述合同及协议的约定全面、善意地履行各自承担的义务。一是周倩已举证贷款未获审批是自身原因造成，但未能举证涉案合同在没有按揭贷款情形下就不能继续履行，周倩作为房屋买受人应继续履行双方的房屋买卖合同，支付剩余购房款并承担逾期付款的违约责任；二是周倩贷款未获审批且未获审批的原因已经查明，根据双方《银行按揭及公积金付款方式补充协议》的约定，周倩应向碧盈公司自行支付购房款或协商变更付款方式，但周倩既不付款，也不与碧盈公司进行协商，显然违背了双方合同的约定，构成违约，应承担继续履行和支付违约金的责任。综上所述，请求驳回周倩的反诉请求，支持碧盈公司的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2018年9月20日，周倩与碧盈公司签订《蚌埠碧桂园认购书》认购蚌埠碧桂园19幢1单元302（YJ190型）洋房一套。2018年9月26日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201809210080）一份，合同约定周倩向碧盈公司购买蚌埠碧桂园19幢1单元3层01032号商品房一套，总价款1143339元。付款方式为贷款方式付款（商业贷款）：2018年9月21日前支付首期房价款343339元，占全部房价款的30.03%，余款800000元向银行申请贷款支付。如买受人未按照约定时间付款，逾期超过90日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，该违约金总额不超过合同约定总房价款的10%，等等。该合同附件还约定，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的30.03%给出卖人，即343339元。买受人必须在2018年12月20日前，付该商品房总价款的69.97%（银行按揭款）给出卖人，即800000元。非因出卖人原因导致合同解除的，买受人应当向出卖人支付总房价款10%的违约金。双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算），解除权人放弃行使解除权的，不影响解除权人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权，等等。另外，碧盈公司（甲方）与周倩（乙方）于2018年9月20日签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》一份，协议约定如因乙方原因导致贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将差额款项自行支付给甲方。若乙方逾期支付该差额款项的，按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款10%的违约金。若非因乙方原因导致贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择将差额款项自行支付给甲方或与甲方签订补充协议、变更付款方式。乙方未与甲方签订变更付款方式的补充协议、且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给甲方的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方，逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款10%的违约金，等等。首期购房款343339元周倩已支付完毕。2019年12月20日碧盈公司以挂号信方式向周倩邮寄《已到期应缴款通知书》要求其于2019年12月27日前支付银行按揭房价款800000元及逾期违约金87600元。2019年12月26日周倩因银行流水不符合贷款要求被中国邮政储蓄银行股份有限公司蚌埠市分行三农金融事业部做拒贷处理。上述事实有碧盈公司提交的商品房预售许可证、《蚌埠碧桂园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、《买卖合同重要事项告知书》、碧桂园集团通用机打收据2份、《已到期应缴款通知书》，周倩提交的《拒贷说明》及双方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。按照上述合同、协议约定，周倩支付首期房款后，剩余房款通过向银行申请贷款支付，但在合同履行期内，周倩因银行流水不符合贷款要求而未获得银行贷款，后其未按补充协议约定用自有资金支付剩余房款，也未与碧盈公司就变更付款方式协商一致。周倩主张其在未获贷款的情况下无能力自行支付剩余房款，反诉要求解除商品房买卖合同及补充协议，周倩的以上行为表明其已无继续履行合同的意愿。虽碧盈公司抗辩称周倩有继续履行合同的能力，根据周倩提交的《拒贷说明》，商品房担保贷款合同未能签订的原因是其银行流水不符合银行贷款要求。银行流水是银行审查贷款人还款能力的依据之一，周倩因银行流水问题被拒贷说明其还款能力不符合银行贷款要求，结合其在签订商品房买卖合同时选择以按揭贷款形式支付剩余房款的付款方式，与其主张无能力自行支付剩余房款的陈述可相互印证。因此，周倩以自己的行为明确表示不再支付剩余房款，双方合同目的已无法实现，双方签订的商品房买卖合同及补充协议应予解除为宜。关于碧盈公司抗辩称周倩要求解除合同已过一年除斥期间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”周倩按照银行贷款规定向银行提供相关申请材料，因银行流水不符合银行贷款要求而未获批准，其原因并非周倩自身征信问题或存在其他过错，能否获得贷款是由银行审批决定，周倩既然选择了首付款与银行按揭贷款相结合的付款方式，未获得贷款对其履约能力有重大影响，属于因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形。根据双方补充协议约定“双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）”，周倩已提供证据《拒贷说明》证明了解除权的发生时间，故其反诉要求解除合同并未超过一年除斥期间，对碧盈公司此项抗辩，本院不予采信。合同解除后，双方应返还因合同取得的财产并履行各自义务。周倩已交的343339元购房款，碧盈公司应予返还。庭审中经本院释明后，碧盈公司仍坚持要求周倩继续履行合同支付剩余房款及违约金，对于其因合同解除所造成的损失，可另行主张。另，在合同履行过程中，周倩的违约行为导致双方合同目的无法实现，碧盈公司并无违约行为，因此本院认为因本案而产生的诉讼费用应由周倩承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）蚌埠市碧盈房地产开发有限公司与被告（反诉原告）周倩签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201809210080）及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》；二、原告（反诉被告）蚌埠市碧盈房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内返还被告（反诉原告）周倩已支付的购房款343339元；三、驳回原告（反诉被告）蚌埠市碧盈房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）周倩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12724元，减半收取计6362元，反诉案件受理费3225元，合计9587元，由被告（反诉原告）周倩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  董雯二〇二〇年五月十二日法官助理刘治国书记员陈晓宇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。