贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初887号原告：贵州深宏业物业服务有限公司，统一社会信用代码915201036754283393,住所地贵州省贵阳市云岩区虎门巷9号华谊苑11单元F号。法定代表人：陈俊文，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦黎明，贵州宗屏律师事务所律师，执业证号15201201710582920，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：高林，贵州宗屏律师事务所律师，执业证号15201201811033815，代理权限为特别授权代理。被告：陈思强，男，1981年5月26日出生，现住址：贵阳市乌当区。原告贵州深宏业物业服务有限公司（以下简称深宏业公司）与被告陈思强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人秦黎明、被告陈思强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.判令二被告向原告支付物业管理服务费用9601.8元以及逾期利息约308.97元，合计9910.77元（逾期利息以中国人民银行同期贷款利率为准，按拖欠物业管理服务费用的金额为基数自2018年12月1日起计算至2019年8月30号；最终实际计算至付清物业管理服务费用之日止）；2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年9月原告与贵阳荣达房地产开发有限公司签订了《悦景新城委托合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，合同约定了收费标准和其他事项。合同约定的物业服务收费标准为：住宅房屋由原告按建筑面积以1.2元/平方米/月为标准向业主或物业使用人收取；合同签订后，原告接管悦景新城小区的物业管理工作，为该小区提供物业管理服务，原告接管悦景新城物业管理工作时间同时受让了前物业（以下简称卓品物业公司）包括业主欠缴的物业费在内的全部债权。被告系悦景新城21栋5单元1403号房屋的业主，该物业的建筑面积为109.61平方米，物业性质为住宅房屋。截止2018年11月30日，被告共欠缴物业管理服务费9601.8元，原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告陈思强辩称：1、深宏物业与房开公司签订的物业协议为无效协议。2、深宏物业在入驻我小区期间，未能提供相应的物业服务也未提供相应的财务支出明细，不应作为事实服务的证据。3、从物业公司公告“终止物业服务”后的这段时间不应计算物业费。4、如果深宏物业在我小区能算作“事实服务”，那么这个“事实服务”也应是一个有重大缺陷且不合格的“事实服务”，不能按深宏业物业与房开公司签订的收费标准来收取物业管理费。5、深宏物业无权继承我和卓品之间的债务关系。6、我的房屋面积不对，应是108.79㎡。经审理查明：2010年3月17日，贵阳荣达房地产开发有限公司与被告陈思强签订《商品房买卖合同》，约定被告购买贵阳荣达房地产开发有限公司开发悦景新城21-1栋5单元14层3号房屋（产权证面积为108.79㎡）。2011年7月23日，被告办理了房屋接收手续。房屋交付时，贵阳荣达房地产开发有限公司作为涉案房屋的建设单位与案外人贵州卓品物业管理有限公司签订了前期物业服务协议，约定由贵州卓品物业有限公司向包括被告在内的悦景新城小区全体业主提供物业服务。2015年9月25日，原告深宏业公司与贵阳荣达房地产开发有限公司签订《悦景新城委托合同》，约定由原告自2015年10月10日起至2018年10月9日止为被告所在小区提供物业服务，住宅物业服务费按建筑面积每月1.2元/㎡向业主或物业使用人收取，并约定了其他相关事项。合同签订后，原告按约定于2015年10月10起开始为悦景新城小区业主提供物业服务。物业服务合同约定期限届满后，因双方未续签合同，原告遂于2018年11月22日终止向涉案小区提供物业服务，并撤离涉案小区。原告服务期间被告陈思强未交纳物业管理费。另查明，原告于2017年11月21日发布《终止物业服务通知》，内容为：致各位业主，经公司查实自2015年10月起至2017年12月，很多业主家物业管理费用尚未交纳。导致我公司无法支付各项费用，现我物业管理中心只针对缴纳物业费的业主提供物业服务，由此给不交物业费的业主带来的不便，请谅解。上述事实，有原、被告陈述、原告提供的双方当事人身份信息、委托合同、公告、处置协议、垃圾清运承包协议、工程竣工验收证明、工作联系函、电梯定期检验报告、图片、商品房买卖合同、楼宇交接书、被告提供的房产证、照片、发票、收据、终止物业服务通知等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。本院认为：关于物业服务费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，贵阳荣达房地产开发有限公司作为涉案小区的建设单位，在该小区未成立业主委员会，也未依法选聘物业服务企业提供服业服务的情况下，与原告深宏业公司签订的《悦景新城委托合同》具有前期物业服务合同性质。因该委托合同系贵阳荣达房地产开发有限公司与原告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故对原告和小区业主均具有约束力。原、被告双方应按照协议约定行使权利和履行义务。因原告深宏业公司已经按委托合同的约定实际为小区业主提供了日常的垃圾清运、电梯日常运营的维护、小区安保及环境卫生事务等主要的物业服务工作，故被告方应按委托合同约定标准向原告支付物业管理费。现被告方未按委托合同的约定履行交纳物业管理费的义务，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”之规定和委托合同的约定，对原告要求被告方向其支付其提供物业服务期间的物业管理费的诉请，本院予以支持。对于原告要求被告支付卓品物业公司在案涉小区提供物业服务期间被告未交纳的物业管理费的诉请，因原告提供的《关于悦景新城物业预收费用等处置协议》上卓品物业公司未盖章，该协议对卓品公司不发生效力，故对原告的该项诉请，本院不予支持。原告深宏业公司于2017年11月21日发布《终止物业服务通知》明确其自2017年12月底以后只针对已交纳物业费的业主提供物业服务，考虑物业服务主要是对小区公共区域环境的维护和管理，即便自此后不再对未交纳物业费的业主提供提供专有和个性化服务，未交纳服务费的被告仍然可以从深宏业公司提供的公共区域物业服务中受益。关于被告应支付原告物业管理费的金额，时间为原告对案涉小区提供物业服务的期间为2015年10月10日起至2018年11月22日，房屋面积为被告房产证上所示面积108.79㎡，按合同约定标准计算，本院认定被告应缴纳的物管费为：自2015年10月10日至2018年1月10日期间的物业费按合同约定的标准计算：即108.79㎡×1.2元/㎡·月×27个月=3524.80元；自2018年1月10日至2018年11月22日期间（10个月又12天）的物业费按合同约定物业收费标准1.2元/㎡·月的30%计算，即108.79㎡×1.2元/㎡·月×10个月×30%＋108.79㎡×1.2元/㎡·月÷30天×12天×30%=407.31元。两项合计为3932.11元。关于逾期利息的问题。因原告在实际提供物业服务期间确实存在未及时更换楼道灯，未及时修复单元门、电梯及对小区内违章搭建等行为未积极协调相关部门处理等服务瑕疵，故对逾期利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、被告陈思强于本判决生效之日起五日内支付原告贵州深宏业物业服务有限公司2015年10月10日至2018年11月22日期间的物业服务费3932.11元；二、驳回原告贵州深宏业物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费25元，由原告贵州深宏业物业服务有限公司负担15元，由被告陈思强负担10元。（此款已由原告预交，被告承担部分由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审判员  冯树东二〇二〇年五月二十五日书记员  罗 雯