福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0211民初616号 原告：杜婵娟，女，1980年6月4日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：钟喜华，福建知圆律师事务所律师。 被告：方耀航，男，1975年12月14日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：张明，男，1989年2月5日出生，汉族，户籍地四川省岳池县，现住福建省泉州市鲤城区。 原告杜婵娟与被告方耀航、张明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月7日第一次公开开庭进行了独任审理。原告杜婵娟的委托诉讼代理人钟喜华，被告方耀航到庭参加诉讼。本院于2020年4月9日依法追加张明为本案被告。本案因案情复杂，后转为普通程序审理。本院于2020年5月19日适用普通程序，组成合议庭，第二次公开开庭进行了审理。原告杜婵娟的委托诉讼代理人钟喜华，被告方耀航以及被告张明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜婵娟向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付租金77000元及违约金（以77000元为基数，按日千分之一从2019年6月20日计至实际付清之日止，暂计至2019年10月20日的违约金为9394元）；2.被告支付的履约保证金18000元由原告没收所有；3.由被告承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1.二被告立即向原告支付租金75000元及违约金（以75000元为基数，按日千分之一从2019年6月20日计至实际付清之日止；2.被告支付的履约保证金18000元由原告没收所有；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月28日被告方耀航与原告签订《租赁合同》，约定被告向原告承租位于厦门市集美区店面，租赁期限五年，自2018年9月1日起至2023年9月30日止；月租金为18000元，租金采取季付方式，合同签订之日支付一个季度租金54000元及履约保证金18000元，以后每次提前10天预付下叁个月租金；若逾期支付租金，则每逾期一日支付未付金额的千分之一的违约金；若被告违约，被告支付的保证金由原告没收、不予退还。在《租赁合同》履行过程中，应被告方耀航的要求，由原告与被告张明签订一份备案所用的租赁合同，租赁合同的内容与原告与被告方耀航之间签订的合同一样。因被告经营困难，原告自愿将月租金由18000元调低至16000元，但是在租金调低后被告仍出现不按照约定及时支付租金的情况，在2019年5月份才开始支付部分租金；2019年3月至2019年8月的租金，扣除保证金18000元后，共75000元一直拖延未支付；后被告在2019年8月30日从承租店面撤走。原告认为由于被告未按照约定及时支付租金，故还应按照合同约定以未付租金为基数、按日千分之一支付违约金。被告张明应被告方耀航的要求与原告签订一样的租赁合同，张明应共同承担支付租金的责任。故为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。 被告方耀航辩称：2019年8月27日，原告把租赁店面上锁，不让我继续开店。是原告违约，不应该没收履约保证金，履约保证金不应抵作房租扣除；原告违约，不应收千分之一的违约金。我有装修店面，还有设备在店面里面，这些设备设施要原告赔偿。 被告张明辩称：原告要求我承担房租的义务，我不认可。我不认识被告方耀航，我确认我与杜婵娟签订一份租赁合同，合同签订时间是2018年9月1日。杜婵娟与方耀航签订的合同是2018年8月29日。原告与被告方耀航签订合同在先，原告应该告知我，原告已经和别人签订合同的事实，合同签订后，我没有向原告缴交房租，原告与被告方耀航一直在履行房屋租赁合同的内容。 本院经审理认定事实如下：2018年8月29日，杜婵娟作为甲方与方耀航作为乙方签订了一份《租赁合同》，其中第一条约定：甲方将位于集美区店面的房屋合计建筑面积270平方出租给乙方，乙方自愿承租；第二条约定：租赁期；限为五年，自2018年9月1日起至2023年9月30日止。甲方给予乙方免租金的装修期一个月，租金起算时间为2018年10月1日，若乙方提前解除合同，则装修期一个月的租金乙方应当在合同解除时另行向甲方支付。第三条约定：1.2018年10月1日起至2023年9月30日租赁期间，租赁房屋每平方米租金不含税（因租赁产生的全部税收包括但不限于租金税收等由乙方承担，并由乙方自行缴纳）为月租金（不含税）为人民币18000元，每年租金（不含税）总计为人民币216000元；2.从2021年10月1日起，每年的租金在上年租金基础上递增5%，即2021年10月1日起至2022年9月30日期间的年租为人民币18900元，以此类推，直至租赁期满（因租赁产生的全部税收包括但不于租金税收等由乙方承担，并由乙方自行缴纳）。第四条约定：租金支付方式。1.租金采用季付方式；自合同签订之日，乙方应支付甲方一个季度租金54000元及合同履约保证金18000元；租金采用每次提前10天预付下叁个月的租金的方式。2.若乙方逾期支付租金，则每逾期一日，应向甲方支付未付金额的千分之一的违约金；逾期超过15天未支付，甲方有权解除本合同并收回租赁房屋，乙方的室内外装饰所有权也一并归甲方所有，同时乙方必须缴纳租赁期间乙方应承担的全部费用；乙方支付的履约保证金由甲方没收、不予退还。4.租赁期间，乙方不得将履约保证金抵作租金或其他应支付款项合同期满，乙方把房屋返还给甲方，乙方缴清与租赁房屋有关乙方需要承担的所有费用，同时乙方不存在违约情况下，双方办理好交接手续完整后，则甲方将无息返还履约保证金。若乙方存在违约行为则履约保证金由甲方没收、不予退还。第七条约定：租赁前乙方十分清楚知道甲方出租给乙方的房屋的权属及使用用途，乙方必须遵守法律法规，承租甲方房屋后依约合法使用，不得将租赁房屋用于非法经营场所。租赁期内所有设备（包括配电、消防、供水、管沟）的使用，管理、保养、维护均全部由乙方负责，由此产生的全部费用由乙方承担；乙方因经营需要布置各种设备应符合有关消防、环保等相关部门的要求，相关全部报批手续由乙方自行负责。第十三条约定：违约责任。1.租赁期间任何一方要提前解除合同必须提前三个半月通知对方，并征得对方同意。若甲方提前收回房屋，应赔偿乙方三个月租金，并退还履约保证金。若乙方提前终止合同，应赔偿甲方三个月租金，并放弃所有装修费用的索赔，房屋的装修所有权归甲方所有，同时乙方缴纳的履约保证金甲方也相应不予退还。 杜婵娟作为甲方与张明作为乙方签订了一份《租赁合同》，该份合同内容与上述杜婵娟与方耀航所签订《租赁合同》内容完全一致。2018年9月28日方耀航向杜婵娟通过微信发送内容为：“你再帮我准备一份这个租赁合同，然后晚上我过去拿的时候，这一份会拿去还给你，我要换那个办营业执照跟那个消防证的这个法人过去跟你签，这份的话我晚上会带去给你”。2019年5月21日，方耀航通过微信向杜婵娟发送内容为：“你看这样子行不行？现在就就是押金18000，然后就是说10、11月两个月已经付清，再加上我给你转了1万，是不是？”杜婵娟回复：“收到押金一万八，2018年10月、11月的租金，再加1万元，其余的还欠费中。我这样子没错吧”。方耀航回复：“对对对，是这样”、“因为，也确实说，我之前差了你们这些房租，但是情况确实有点特殊。你们也是忙。没错，我也是尽量在收，尽量处理下”、“你们说实在话，欠账还钱这个倒没错，反正走到哪里都是这个道理，但是你老公也是有时候急性子，一说起话来，真的很难听。但是欠钱这没错，中间好几个月存在问题，我也不愿意担着这个帐，我自己也是很累，是不是？”2019年7月28日，杜婵娟向方耀航催要租金，方耀航向杜婵娟通过微信发送内容为：“交付押金一万八，2019年2月的租金，再加3000元，其余还欠费中”杜婵娟表示不予确认。方耀航回复：“我是想说，因为之前房子，租房子是我找你谈，现在也还差你这些房租，一时间不做也还不起，反正保证每个月付部分，有挣多少付多少”。杜婵娟回复：“你现在这样子，连最起码一个月你基本快保障不到了，陈占和跟我说，你那个执照都注销了，有没有这回事？”方耀航回复：“有，因为之前那个是张明去注册的营业执照，然后现在就是说形势也不是很好。过几天如果说差不多，我知道怎么弄，然后过几天我会找一个法人代表再来注册，重新注册一本，因为张明已经没有那个了，当时那个四川的，张明。”、“这个张明，因为在别的店出了事，所以我让他把营业执照注销掉，因为我不能再用他这个人，我要重新找一个人来注册”。2019年9月5日之后杜婵娟向方耀航发送微信内容为：“你那些东西还没有搬完，你还要吗”，方耀航回复：“不要了”。 2019年8月27日杜婵娟将讼争店面锁闭，方耀航退出讼争房屋。 在庭审中杜婵娟与方耀航确认：租金均是方耀航缴交，租金是每月计租，2019年2月份之前的租金已经付清，2019年3月支付租金3000元，支付至2019年3月6日。杜婵娟当庭确认：合同履行过程中，房屋租金由每月18000元变更为每月16000元。 张明当庭确认其从未向杜婵娟缴交过房租。2018年9月13日，被告张明登记注册厦门市集美区莹心足浴店。 坐落于集美区上的房屋所有权人为杜婵娟。坐落于集美区上的房屋所有权人系杜亚福。杜婵娟陈述：杜亚福与杜婵娟系父女关系。被告当庭确认杜婵娟有权出租集美区之三的店面。 本院认为，本案系因欠付租金引发的房屋租赁合同纠纷。原告杜婵娟就讼争房屋分别与被告方耀航和被告张明签订了完全一致的《租赁合同》。根据方耀航与杜婵娟于2019年5月21日和2019年7月28日聊天记录，杜婵娟一直向方耀航催要租金，方耀航对所欠租金的事实予以确认，并向杜婵娟交付租金。根据方耀航与杜婵娟于2018年9月28日和2019年7月28日的聊天记录以及张明的当庭陈述，本院确认张明与杜婵娟并未履行双方签订的《租赁合同》。婵娟与方耀航于2018年8月29日签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应为合法有效。杜婵娟将讼争房屋交付给方耀航，方耀航向杜婵娟交付房租，双方签订的《租赁合同》也有得到实际的履行。杜婵娟主张方耀航支付未付租金有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，方耀航逾期支付租金超过15天，杜婵娟有权解除本合同并收回租赁房屋，且方耀航支付的履约保证金由杜婵娟没收、不予退还。杜婵娟主张因方耀航逾期支付租金，其缴交的履约保证金18000元抵扣租金，系其权利的处分，本院予以确认。方耀航逾期支付租金，杜婵娟于2019年8月27日锁闭讼争店面，且方耀航退出讼争店面再未使用，本院确认双方租赁合同已于2019年8月27日解除。截至2019年8月27日，按照每月16000元标准，方耀航应支付杜婵娟2019年3月1日至2019年8月27日租金共计93868元（16000元/月×6个月-533元/天×4天），扣除方耀航2019年3月缴交的租金3000元以及抵扣租金的履约保证金18000元，方耀航还需向杜婵娟支付租金72868元。关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方在合同中约定逾期支付租金的违约金标准为每日1‰，即年利率36.5%，结合原告租金的利息损失，本院酌情按照日万分之五的标准计算违约金。本案中，依据合同约定，租金采用每次提前10天预付下三个月的租金的方式，故杜婵娟主张违约金自2019年6月20日起算，本院予以确认。故方耀航应支付杜婵娟房屋租金72868元及违约金（违约金以72868元为基数，按照日万分之五，自2019年6月20日起算至实际付清之日止）。杜婵娟主张张明承担支付租金的责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院》第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告方耀航应于本判决生效之日起十日内支付原告杜婵娟房屋租金72868元及违约金（违约金以72868元为基数，自2019年6月20日起算至实际付清之日止）； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2348元，由原告杜婵娟负担459元（已预缴），由被告方耀航负担1889元。该款被告方耀航应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  庞 敏 人民陪审员  李全忠 人民陪审员  陈婷婷 二〇二〇年五月二十六日 代书 记员  王玉霞 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。