广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初7440号原告：尹平，男，1977年9月23日出生，汉族，户籍地址湖南省衡东县********，公民身份号码430************314。委托诉讼代理人：洒连志，广东如盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭智丽，广东如盾律师事务所实习律师。被告：惠州市恒业建筑实业有限公司，住所地惠东县*******边。法定代表人：黎勇华，本案被告之一。被告：黎勇华，男，1980年9月16日出生，汉族，户籍地址广东省紫金县**************，公民身份号码441************41X。第三人：曾志勇，男，1973年1月20日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县*******委平新一路，公民身份号码441************512。原告尹平与被告惠州市恒业建筑实业有限公司（以下简称恒业建筑公司）、黎勇华、第三人曾志勇确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尹平及其委托诉讼代理人洒连志，被告恒业建筑公司、黎勇华到庭参加诉讼，第三人曾志勇经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹平向本院提出诉讼请求：1.依法确认2017年4月7日原告与被告恒业建筑公司签订的《地皮转让协议书》无效。2.判令二被告连带返还原告购地款本金27万元，利息37800元，暂从2017年4月7日起至2019年8月7日止，按中国人民银行同期贷款月利率0.5%计算；上述款项合计307800元。3.本案诉讼费、公告费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年4月7日原告与被告恒业建筑公司签订《地皮转让协议书》，协商将位于大岭镇白沙布塘埯新村潮惠高速安置区3间宅基地转让给原告，购地款为27万元。协议签订后，原告按协议约定于2017年4月8向被告全额支付了27万元购地款。原告在涉案宅基地建起了楼房。2019年5月，涉案楼房被政府部门以违章建筑名义强制拆除。现一片瓦砾，给原告造成巨大经济损失。依据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，双方签订的《宅基地转让协议书》应为无效，被告黎勇华系被告恒业建筑公司法定代表人，因公司人格混同，故被告黎勇华应承担连带责任。为维护原告合法权益不受侵害，特向法院提起诉讼。被告恒业建筑公司、黎勇华辨称，对原告的起诉内容没有意见，我方只是中介方，地皮款可以返回给原告，但是需跟土地实际所有权人曾志勇讨论。第三人曾志勇书面陈述称，一、2012年至2013年间，由于潮莞高速的建设征收白沙布村、塘埯村村民的土地，大岭镇政府将涉案土地作补偿，置换给村民，作为安置村民的宅基地。当时的大部分村民土地使用权流转是由惠东县******民委员会出具证明，也有村镇建设用地规划许可申请表，明确了土地使用权可流转和报建。二、原告与被告恒业建筑公司、黎勇华之间买卖合同与第三人无关，第三人不是适格的被告，不应追加答辩人为本案被告。1.答辩人不是涉案土地使用权的实质产权人，涉案土地是D区38-40的地界，而被告黎勇华提供的2017年6月5日的21万元收据并不是购买该土地使用权，而是购买另一块土地使用权的款项。原告与被告黎勇华之间的地皮转让协议书是在2017年4月7日签订的，但当时答辩人并不认识被告黎勇华，是在同年6月份的时候被告黎勇华才与第三人就另一土地发生流转时才认识对方，被告黎勇华将另一购地款的收据作为本案涉案土地的购地款实属无中生有，答辩人不予认可。2.退一步讲，即使该收据是涉案购地款，原告与被告恒业建筑公司、黎勇华之间的买卖合同也与第三人无关，被告黎勇华无证据证明受第三人的委托对外流转土地，第三人也确实未委托或授权被告黎勇华对外流转涉案土地使用权，且第三人根本不认识原告，被告黎勇华与原告流转土地使用权的行为是其与原告发生的民事法律关系，与答辩人无关，不应由答辩人承担责任。三、第三人对原告违章建筑被强制拆除所造成的损失，不应当承担赔偿责任。1.原、被告在流转土地使用权时应是清楚土地性质的，也清楚建造房屋需要报建，根据原告提供的《惠东县***********镇建设用地规划许可申请表》可知，原告未按报建程序向相关部门报建，便在其购买的土地上施建，众所周知，建造房屋是需经过规划、国土等有关部门批准的，原告未经批准建房属于违法建房，由此产生的损失应由原告自行承担，与第三人没有任何关系。2.本案是侵权责任纠纷，答辩人不是本案适格的主体，本案中原告与被告未就答辩人存在过错、侵权行为或存在损害后果及侵权行为与损害后果间具有因果关系等事实举证，第三人也不是本案合同的相对人，更不是原告房屋财产损害的加害方，第三人不应对原告房屋被强制拆除的损失承担赔偿。原告尹平围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告身份证复印件；2.被告恒业建筑公司企业信息；3.被告黎勇华身份证复印件；4.地皮转让协议书、收据；5.惠东县*******民委员会出具的《证明》；6.规划许可申请表。被告恒业建筑公司、黎勇华围绕其辩解依法提交了如下证据：1.见证书；2.地块图纸；3.收据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的质证、陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告恒业建筑公司系于2015年1月23日注册成立的有限责任公司（自然人独资），经营范围为房地产开发、室内外装饰、绿化工程、土方工程、水电工程、建筑工程。被告黎勇华系被告恒业建筑公司的法定代表人及独资股东。2017年4月7日，被告恒业建筑公司（甲方）与原告尹平（乙方）签订《地皮转让协议书》，该协议主要约定：“经双方协商甲方位于大岭镇白沙布村塘埯新村安置区，规格为：占地面积按土地来源证明为准，现转让给乙方长久性使用，定如下协议条约：一、甲方地皮转让给乙方，转让款为大写贰拾柒万元整（￥270000元）付清全款后，乙方拥有使用权和所有权及继承权。二、转让后，今后此地皮如果发生地界争议，甲方应该负责乙方一切经济损失责任。三。此D区38-40号的地界四至范围，按本地皮的村委证明及建设用地界限确认图为准，乙方有权建房及有权转让，如国家征用所有补偿款归乙方所有……注：甲方转让地皮给乙方，只提供村委证明及建设用地界限确认图，作此地的屋地证件。”被告恒业建筑公司在上述协议“甲方签名（盖章）”处加盖公章，被告黎勇华在该协议抬头“甲方”处签名。2017年4月7日，大岭镇白沙布村民委员会及其塘埯村民小组共同出具了一份《证明》，该证明内容为：“兹有我村尹平村民在大岭镇白沙布村委塘埯新村潮惠高速公路村民安置区宅基地叁间，编号为D区38-40号，面积宽12米，长12米，投影面积共144平方米，特此证明。”上述证明有大岭镇白沙布村民委员会加盖的公章及塘埯村民小组小组长周永雄签名。同日，大岭镇白沙布村民委员会在空白的村镇建设用地规划许可申请表中的“村（居）民委员会意见”栏处填写“情况属实，该宅基地是新农村建设用地，望依法依规申报相关手续”，并加盖该村委会公章。2017年4月8日，被告恒业建筑公司出具了一张《收款收据》交原告尹平收执，该《收款收据》载明：“已收到尹平地皮款贰拾柒万元整（￥270000元），已全款付清地址为大岭镇白沙布村塘埯新村安置区D区38-40共三间”。被告恒业建筑公司在上述单据的“收款单位”处加盖公章，被告黎勇华在上述单据的“收款人”处签名。庭审期间，被告黎勇华确认收到上述270000元，并称其中的210000元才是购地款，另60000元系中介费。被告恒业建筑公司称，公司无独立账目，亦没有建设工程施工资质。原告尹平自认于2017年7月在涉案地块打了地基并于2018年10月份开始建房，但是没有报建；现在所建房屋已经被拆了，场地已经清空。被告黎勇华提交第三人曾志勇于2017年6月5日出具内容“今收到黎勇华交来购宅基地款人民币贰拾壹万元整（￥210000）”的《收据》，用于证明涉案地块的实际出卖人系第三人曾志勇。诉讼期间，本院依原告尹平的申请向惠东县********办事处调取了涉案土地违章建筑登记资料。该资料显示，户主为尹平，位于惠东县***************占地144平方米的新建住宅被认定为违章建筑并于2019年5月13日被现场依法拆除。本院认为，本案为确认合同无效纠纷，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案的《地皮转让协议书》的效力如何？二、被告恒业建筑公司是否应向原告返还购地款及赔偿相应的利息损失？三、被告黎勇华是否对被告恒业建筑公司的相关债务承担连带清偿责任？关于焦点一，涉案的《地皮转让协议书》的效力问题。1.《地皮转让协议书》签订主体，被告恒业建筑公司在该协议的甲方落款处加盖公章，并由其法定代表人即被告黎勇华签名确认，涉案协议的签订主体为原告尹平及被告恒业建筑公司。被告黎勇华辩称签订协议为个人行为，与事实不符，本院不予采纳。被告恒业建筑公司、黎勇华共同辩称其仅作为中介，实际转让土地的系第三人曾志勇，但上述协议内容均未提及第三人曾志勇，而第三人曾志勇出具的《收据》亦未载明系收取涉案土地的款项，且被告黎勇华在庭审中亦自认经其手转让出去的不止涉案的这一地块,故被告恒业建筑公司、黎勇华的上述辩解，本院不予采纳。2.涉案的《地皮转让协议书》中涉及的土地位于惠东县************，被告恒业建筑公司在未取得涉案土地使用权证书的情况下而与原告尹平签订《地皮转让协议书》，构成无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，截至本案庭审辩论终结前，被告恒业建筑公司仍未取得涉案土地使用权证书或经有批准权的人民政府同意转让，故涉案《地皮转让协议书》属无效合同。关于焦点二，被告恒业建筑公司是否应向原告返还购地款及赔偿相应的利息损失问题。1.购地款，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”的规定，被告恒业建筑公司因无效合同而取得的购地款27万元，应当返还给原告尹平。2.从涉案《地皮转让协议书》的内容可知，原告在明知被告恒业建筑公司或黎勇华未取得涉案地块的使用权仍与其签订转让协议，存在过错。对于涉案合同的无效，双方应各自承担相应的责任。据此，对原告的利息损失，本院酌定其自行承担50%。即被告恒业建筑公司应支付自原告第一次主张权利之日即2019年11月16日起至还清款日止以270000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计得利息的50%给原告。关于焦点三，被告黎勇华是否对被告恒业建筑公司的相关债务承担连带清偿责任问题。被告恒业建筑公司为一人有限责任公司，被告黎勇华为被告恒业建筑公司的自然人独资股东，被告恒业建筑公司亦自认其无独立的账目，被告黎勇华亦未举证证明公司财产独立于自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”规定，被告黎勇华应对被告恒业建筑公司的上述债务承担连带责任。综上，第三人曾志勇经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告尹平与被告惠州市恒业建筑实业有限公司于2017年4月7日签订的《地皮转让协议书》无效;二、被告惠州市恒业建筑实业有限公司、黎勇华于本判决发生法律效力之日起7日内连带向原告尹平退还购地款270000元及利息（以270000元为基数，自2019年11月16日起至还清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付50%）;三、驳回原告尹平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5917元(原告已预缴)，由原告尹平负担727元，由被告惠州市恒业建筑实业有限公司、黎勇华连带负担5190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄新娣人民陪审员  张雪花人民陪审员  钟思敏二〇二〇年五月二十七日法官 助理  周洁玲书 记 员  赖丽娴