襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初2869号原告（反诉被告）：王成，男，1987年9月8日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：邹雯彬，女，1989年2月6日出生，汉族，住谷城县，系王成之妻。被告（反诉原告）：襄阳名城碧桂园房地产有限公司，住所地襄阳高新技术产业开发区中原路70号1幢2幢。法定代表人：高雪峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：任旭鹏，湖北创佳律师事务所律师。原告王成与被告襄阳名城碧桂园房地产有限公司（以下简称襄阳碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案，案号（2019）鄂0691民初2869号；原告襄阳碧桂园公司与被告王成商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案，案号（2019）鄂0691民初3374号。因襄阳碧桂园公司与王成分别向本院提出的诉讼请求依据同一法律事实，具有一致性，在民事诉讼法原理上属于可以客观合并的诉，本院裁定将（2019）鄂0691民初3374号案件并入本案审理，并经双方当事人同意，王成提起的诉讼为本诉，襄阳碧桂园公司提起的诉讼为反诉。本案依法适用普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王成经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告（反诉原告）襄阳碧桂园公司的委托诉讼代理人任旭鹏到庭参加诉讼。本案本诉已经本院裁定按王成撤诉处理。本案现已审理终结。襄阳碧桂园公司向本院提出反诉请求：1.确认王成于2019年8月18日向襄阳碧桂园公司发送《解除（委托装修合同）通知》的合同解除行为无效;2.襄阳碧桂园公司与王成于2018年11月4日签署的《委托装修合同》继续履行;3.王成支付拖欠的装修费100000元、违约金3040元（暂定至起诉日，实际违约金应自2019年5月5日起，按100000元的日万分之二计算到清偿完毕止）;4.王成负担案件受理费。事实和理由：襄阳碧桂园公司在襄阳市碧桂园嘉悦城，取得鄂襄审批预售字（2018）30号《湖北省商品房预售许可证》。2018年7月28日，襄阳碧桂园公司作为甲方，王成作为乙方共同签署《认购书》，主要约定：“乙方王成认购碧桂园嘉悦城12幢1单元12层12-1-12-4号商品房一套，面积104.44平方米，单价7696.94元/平方米，房价总款为803868元”。同时约定：“甲方在乙方认购该物业（房屋）前，已告知乙方该物业虽毛坯出售，但由甲方襄阳碧桂园公司统一装修后交给乙方，乙方应付装修费为208880元，故乙方自愿同意，在本认购书约定的合同文件签署之日（2018年7月31日），乙方应同时与甲方襄阳碧桂园公司签署《委托装修合同》”。2018年11月4日，双方同时签署《商品房买卖合同（预售）》和《委托装修合同》。其中《委托装修合同》主要约定：“王成作为甲方、襄阳碧桂园公司作为乙方，经协商一致，甲方自愿将所购毛坯房交乙方装修，装修费208880元，在2018年11月4日首付108880元，在2019年5月4日前向甲方支付装修费100000元”。同时，双方对“逾期付款的违约责任”作出约定：“逾期支付装修款的，每逾期一天，甲方应按逾期应付款的万分之二向乙方支付违约金。”目前，王成尚欠付装修费100000元，襄阳碧桂园公司对王成所购房屋的装修施工已完成90%工程量。2019年8月18日，王成通过邮政快递向襄阳碧桂园公司发送《解除（委托装修合同）通知》，以《中华人民共和国合同法》第二百六十八条定作人身份，要求解除与襄阳碧桂园公司签署的《委托装修合同》。襄阳碧桂园公司不同意王成单独解除《委托装修合同》，并认为，王成在认购物业时已明知所购买的是经襄阳碧桂园公司统一装修后交付的商品房，并在签署《委托装修合同》之前已确认装修的价格，双方交易的标的物是带装修的商品房，而不是单独的装修行为，《认购书》《商品房买卖合同（预售）》《委托装修合同》构成一个相互关联的有机整体，王成不享有对《委托装修合同》的任意解除权，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。襄阳碧桂园公司根据《中华人民共和国合同法》规定，诉至人民法院，望判如所请。王成未作答辩。襄阳碧桂园公司围绕反诉请求依法提交了《营业执照》《湖北省商品房预售许可证书》《襄阳碧桂园嘉悦城认购书》《商品房买卖合同（预售）》及附件、《委托装修合同》及附件、《解除（委托装修合同）通知》、广告发布照片、装修费收据、购房定金、首付款、银行按揭收据等证据，王成未到庭应诉，视为放弃对襄阳碧桂园公司举出的上述证据质证的权利。襄阳碧桂园公司举出的上述证据与本案事实相关、证据的形式、来源符合法律规定、证据的内容真实，各证据之间相互印证，且与襄阳碧桂园公司陈述相吻合，本院均予以确认并在卷佐证。王成针对襄阳碧桂园公司的反诉未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2018年7月28日，襄阳碧桂园公司作为出售方、甲方，与作为认购方、乙方的王成签订《襄阳碧桂园嘉悦城认购书》（以下简称案涉认购书）一份，认购书主要约定，乙方向甲方认购的物业的基本情况：襄阳市碧桂园嘉悦城（Y297型）洋房（以下简称案涉商品房），建筑面积104.44平方米（其中套内建筑面积83.52平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.92平方米），交楼日期2019年12月30日，合同建筑超标单价7696.94元/㎡。乙方向甲方认购的物业的认购价为803868元。乙方选择的付款方式为期楼洋房按揭六个月（首付30%）（装修款首付30%）。乙方的付款时间为：定金30000元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款243868元须于2018年7月31日前付清（含定金）；如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款560000元须于2019年1月31日前付清（银行按揭款）。乙方应于2018年7月31日前与甲方签署上述合同文件及办理相关手续。甲方在乙方认购该物业前，已告知乙方该物业虽毛坯出售，但由襄阳碧桂园公司统一进行装修后交给乙方，乙方应付的装修费为208880.00元。故乙方自愿同意：在本认购书约定的合同文件签署之日，乙方应同时与襄阳碧桂园公司签署《委托装修合同》。乙方拒绝签署的，甲方有权将认购物业另行出售，并不予返还乙方已付的认购定金。2018年11月4日，襄阳碧桂园公司作为出卖人，与作为买受人的王成签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称案涉预售合同）一份。合同主要约定，襄阳碧桂园公司将上述认购书中约定的案涉商品房预售予王成，建筑面积、套内面积、分摊共有面积、单价、合计价款、首付款、尾款付款方式、交付时间均同认购书。案涉预售合同签订的当日，王成作为甲方、委托方，与作为乙方、承接方的襄阳碧桂园公司签订《委托装修合同》（以下简称案涉装修合同）一份。合同主要约定，甲方购买乙方开发的案涉商品房，根据案涉预售合同的约定，乙方交付该房屋给甲方的标准为毛坯，现甲方委托乙方装修该房屋。双方一致确认乙方按本合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》对该房屋进行装修装饰。甲方应向乙方支付的装修费为208880元，甲方于2018年11月4日前向乙方支付装修费108880元，于2019年5月4日前向乙方支付装修费100000元。根据买卖合同的约定，乙方交付该房屋给甲方的期限为2019年12月30日前，甲乙双方一致同意，甲方应于该期限届满之日起3天内前往乙方处办理收楼手续，同时将该房屋交给乙方装修。乙方于该房屋给乙方装修之日起90天内完成该房屋的装修装饰。甲方逾期支付装修费的，每逾期一天，甲方应按逾期应付款的万分之二向乙方计付违约金。由于乙方除根据本合同的约定受甲方委托对该房屋进行装修外，还受该项目其他业主的委托对项目的商品房进行批量装修，本合同一生效乙方即需开始准备装修的相关工作，故甲乙双方一致同意，甲方在该房屋交付给乙方装修前擅自解除本合同取消对乙方的装修委托的，甲方应向乙方支付装修费用总额30%的违约金（从已收取的装修费用中扣除）。本合同在以下条件全部具备时生效：1.买卖合同已生效；2.本合同经甲、乙双方签字（盖章）；3.本合同附件一、附件二经甲、乙双方签字（盖章）。本合同生效后，如买卖合同因法定或约定解除的，本合同于买卖合同解除的同时解除。王成与襄阳碧桂园公司还共同签署了附件一装修户型平面图、附件二装修内容和设备标准。2018年7月28日，王成向襄阳碧桂园公司支付装修款108880元，履行了案涉装修合同约定的装修费的首付款支付义务。对装修费余款100000元，王成至今未依约支付。2019年8月18日，王成向襄阳碧桂园公司发出《解除〈委托装修合同〉通知》一份，以“合同第五条第三款第一项约定：甲方可以在该房屋交付给乙方装修前解除本合同取消对乙方的装修委托。《中华人民共和国合同法》第二百六十八条规定：定作人可以随时解除承揽合同”为由，通知襄阳碧桂园公司解除案涉装修合同。襄阳碧桂园公司于2019年8月19日收到上述通知。另查，案涉商品房所在项目“碧桂园嘉悦城一期”于2018年7月25日取得《湖北省商品房预售许可证书》，证号：鄂襄审批预售字（2018）30号。襄阳碧桂园公司登记的经营范围包括建筑装修装饰工程施工。再查，襄阳碧桂园公司为案涉商品房发布的户外广告中，带有“地暖精装洋房”字样。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于王成是否有权解除案涉装修合同，其解除案涉装修合同的行为是否有效。当事人从事民事活动，应当负有审查、预见、注意、规避等审慎义务。买受商品房对绝大多数人事关重大，从一般常理来讲不可能轻易为之。按照社会习惯，有购房意向的当事人当充分考察当地多处楼盘，从而选择自己中意的商品房买受之。在签订商品房买卖合同之前，买受人也应当与出卖人多次、全面谈判、协商商品房楼层、面积、价格、交付时间、交付状态等合同重要内容，从而达成商品房买卖合意。从案涉认购书“甲方在乙方认购该物业前，已告知乙方该物业虽毛坯出售，但由襄阳碧桂园公司统一进行装修后交给乙方，乙方应付的装修费为208880元。故乙方自愿同意：在本认购书约定的合同文件签署之日，乙方应同时与襄阳碧桂园公司签署《委托装修合同》”约定并结合案涉装修合同内容可知，王成在与襄阳碧桂园公司协商一致，由王成认购案涉商品房、尚未签订案涉预售合同时，襄阳碧桂园公司已经告知、王成已经知道案涉房屋是以“王成委托襄阳碧桂园公司装修”的方式的精装修房而非毛坯房，从而可以认定，双方关于案涉商品房买卖的合意，是上述精装修房而非分离的毛坯房和“委托装修”。襄阳碧桂园公司虽与王成分别签订案涉预售、装修合同，但襄阳碧桂园公司发布的案涉商品房广告为“地暖精装洋房”，且如前所述，案涉房屋系精装修房，属“带装修出售”。根据双方在案涉认购书中的“乙方拒绝签署的，甲方有权将认购物业另行出售，并不予返还乙方已付的认购定金”约定，如果双方未签订案涉装修合同，还可能影响到案涉认购书、预售合同的效力。案涉装修合同是双方达成案涉购买商品房预售合意的重要组成部分，不能单独而当综合评价。根据案涉装修合同及其附件一、二内容可见，襄阳碧桂园公司与王成签订的装修合同，不同于通常的由合同双方就装修风格、功能使用、材料品牌、质量要求、装修价款等内容经过充分协商后形成的装修合同，而是按照同一户型统一装修模式、统一装修合同内容签订，襄阳碧桂园公司与王成对装修内容约定不够深入、细致、具体，对很多诸如装修基础水电材料、卫浴、板材、油漆、地板砖、木地板、天花吊顶、水盆、电器等品牌和价格没有约定，甚至没有双方认可一致的装修效果图，而是笼统将装修价格定为208880元，不符合订立装修合同的一般要求和习惯。足见双方当事人签订案涉装修合同时，相对装修内容和装修价格，更为关注的是房屋在一定装修的基础上的每平方米的单价，因此可以认定，案涉装修合同约定的装修费208880元并非真实装修价款，而是案涉商品房价款的一部分，其与案涉预售合同所约定的价款共同构成案涉精装修商品房的总价款。综上可见，襄阳碧桂园公司与王成签订的案涉装修合同的真实意思不是在案涉预售合同之外另行订立并独立履行案涉装修合同，而是为了实现带装修商品房买卖的合同目的。故双方当事人签订的案涉装修合同属于虚假的意思表示，隐藏的民事法律行为是进行带装修商品房买卖，双方当事人真实的、隐藏的民事法律行为是带装修商品房买卖合同关系。襄阳碧桂园公司与王成签订的案涉认购书、预售、装修合同的本意和目的，是由襄阳碧桂园公司出卖、王成买受案涉带装修商品房。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”规定，案涉带装修商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，当属有效而受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，当事人应当本着诚实信用原则，全面履行合同。案涉装修合同不能单独解除，否则无法实现双方买卖带装修商品房的真实合同目的。王成并未主张解除案涉预售合同，故其仅请求解除案涉装修合同没有事实依据和法律依据。因此，虽王成根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定向襄阳碧桂园公司通知解除合同，但襄阳碧桂园公司对解除合同行为效力有异议并亦根据上述法条规定，在法定期间内向本院提出确认王成解除合同的行为无效的诉讼请求。故王成仅主张解除案涉装修合同的行为无效，其向襄阳碧桂园公司发出的《解除〈委托装修合同〉通知》并不发生法律效力。王成若认为案涉预售、装修合同具有解除的法定或约定事由，可一并主张解除。关于王成是否应当承担继续履行案涉装修合同、支付违约金等违约责任。案涉装修合同约定，王成应当于2019年5月4日前向襄阳碧桂园公司支付装修费100000元、王成逾期支付装修费的，每逾期一天，应按逾期应付款的万分之二向襄阳碧桂园公司计付违约金，现合同约定的装修款支付期间届满而王成无正当理由拒不履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，王成应当向襄阳碧桂园公司承担继续履行、支付违约金的违约责任。综上所述，对襄阳碧桂园公司的全部反诉请求，本院予以支持。王成作为反诉被告，经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条规定，判决如下：一、确认王成解除案涉《委托装修合同》的行为无效；二、王成与襄阳名城碧桂园房地产有限公司签订的《委托装修合同》继续履行；三、王成向襄阳名城碧桂园房地产有限公司支付装修费100000元，并以100000元为基数，从2019年5月5日起至付清之日止，按照日万分之二向襄阳名城碧桂园房地产有限公司支付违约金，于本判决生效之日起十日内履行。本诉案件受理费2560元，减半收取计1280元；反诉案件受理费4430元，减半收取计2215元，合计3495元，由王成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，账号：17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陶华兰人民陪审员  刘爱华人民陪审员  吕焕云二〇二〇年五月十一日法官助理亢建书记员王靖