广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初211号原告：符业昌，男，1998年8月27日出生，汉族，住深圳市福田区皇御苑1期4栋2603房，身份证号码440************013。委托诉讼代理人：符琥珀，男，1972年2月11日出生，汉族，住广东省雷州市***********，身份证号码440************055，系原告父亲。被告：湛江永胜实业有限公司，住所地湛江市********，统一社会信用代码914************593。法定代表人：温某1。原告符业昌与被告湛江永胜实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告符业昌的委托诉讼代理人符琥珀到庭参加诉讼，被告湛江永胜实业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同条款约定，依时交付能正常使用的商铺给原告；2.判令被告依时办理不动产权证过户给原告；3.判令被告支付违约金4951元给原告；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告湛江永胜实业有限公司，在2017年8月24日收取原告符业昌购买湛江义乌小商品批发城1幢2幢3幢4幢5幢6幢商业裙楼4层077号商铺定金20000元，在2018年9月19日收取原告符业昌购买湛江义乌小商品批发城1幢2幢3幢4幢5幢6幢商业裙楼4层077号商铺首付款81258元(含定金20000元)，在2018年9月20日与原告符业昌签订商铺买卖认购合同书，在2019年2月1日与原告符业昌签订商品房认购书，在2019年3月13日与原告符业昌签订商品房买卖合同。2019年3月15日，原告符业昌按照被告湛江永胜实业有限公司要求，在湛江建设银行存入住宅专项维修资金232元。2019年3月15日，湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司与符业昌签订商铺委托经营协议。2019年6月13日，湛江永胜实业有限公司，在湛江市房地产交易所办理商品房买卖合同备案。符业昌与湛江永胜实业有限公司签订商品房买卖合同后，已经按照湛江永胜实业有限公司要求，把办理按揭贷款的所有资料，交给湛江南粤银行京基大厦贷款部门工作人员。因湛江永胜实业有限公司原因，湛江南粤银行到现在还没有办理按揭贷款，湛江义乌小商品批发城也已经停工半年。据了解被告因欠债权人钱不还，债权人已经申请法院查封、拍卖湛江义乌小商品批发城一部分商铺、公寓。符业昌向湛江永胜实业有限公司购买的湛江义乌小商品批发城1幢2幢3幢4幢5幢6幢商业裙楼4层077号商铺，为了防止避免被告债权人申请其他法院不知情查封、拍卖这间商铺，也为了防止避免被告转移财产，使案件在起诉审结后，能得到顺利执行，保护原告的合法利益。现向法院起诉被告，请求法院根据《商品房买卖合同》条款约定判如所请。被告永胜公司既不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩和证据。原告围绕诉讼提交的证据如下：证据1、政府部门公示信息湛江永胜实业有限公司，拟证明被告的诉讼主体资格。证据2、湛江义乌商铺认购协议、定金收据、首付款收据、住宅专项维修基金分户交存凭证、商品房买卖合同备案证明，拟证明原告与被告签订认购协议，由被告购买A区4层077号商铺，原告已向被告支付定金、首付款、专项维修基金，并办理了合同备案。证据3、湛江义乌商铺买卖认购合同书，拟证明原、被告签订了买卖商铺认购合同书。证据4、商品房认购书，拟证明原、被告签订了商品房认购书。证据5、商品房买卖合同，拟证明原、被告签订了商品房买卖合同，原告向被告购买位于湛江市霞山区********湛江义乌小商品批发城1幢2幢3幢4幢5幢6幢商业裙楼4层077号商铺。证据6、湛江义乌商铺委托经营协议，拟证明原告与湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司签订商铺委托经营协议。2020年4月8日，原告补充提交广东南粤银行按揭贷款申请材料复印件，拟证明原告已依约申请按揭贷款。因被告永胜公司未到庭抗辩质证，经本院审查，上述证据真实且能够互相印证，故予以确认并在卷佐证。根据上述确认的证据以及原告的庭审陈述，本院经审理认定事实如下：2017年8月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商铺认购协议》，约定“买方自愿认购A区4层077号商铺，商铺建筑面积34.95㎡，套内面积17.60㎡，总价为245873元，成交总价为161258元，签订本认购协议同时买方向卖方支付商铺购铺定金20000元，并该定金不予退还。”2017年8月24日，原告依约向被告支付定金20000元，被告向原告出具《湛江永胜实业有限公司专用收据》（No：0000629），该收据载明：“兹收到符业昌交来的‘湛江义乌国际商贸城A区4层077号铺位认购定金’。人民币大写：贰万元整，小写：￥20000元。162#抵扣贰仟伍佰元整。缴款方式：银行卡￥17500.-”。2018年9月19日，原告通过银行转账方式向被告支付房款61258元，被告向原告出具《湛江永胜实业有限公司专用收据》（No：0002322），该收据载明：“兹收到符业昌交来的‘湛江义乌国际商贸城A区4层077号铺购铺款’。合计人民币大写捌万壹仟贰佰伍拾捌元整，小写￥81258元，缴款方式：银行卡，#629抵扣贰万元整”。2018年9月20日，原告（乙方）与被告永胜公司（甲方）签订《商铺买卖认购合同书》（合同编号A4-077），约定“乙方认购铺位：湛江义乌A区4层077号商铺，该铺位建筑面积为34.99平方米，套内建筑面积为17.57平方米，总价为人民币245873元，乙方自愿在交纳首期款时与湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司签订《商铺委托经营协议》，同意将所购买的铺位从交付之日起的3年内，即2018年12月31日至2021年12月31日将该铺位使用权、收益权、管理权交由湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司享有，同时甲方一次性给予乙方该铺位公开销售总价24%的折扣，该款项直接在购买铺位公开销售总价中扣除。认购人同意以按揭付款方式向出卖人交付房款：甲方一次性给予乙方24%的折扣优惠，即乙方可享受折扣76折，该商铺实际合同总价为161258元，合同单价为4608.69元/平方米。乙方须于签订本商铺认购合同之日，即2018年9月19日前付清首期购房款81258元，余款80000元整通过银行按揭支付，乙方在签署商品房购买合同后，在甲方安排时间内带齐办理银行按揭手续的相关资料。乙方在知晓办理按揭相关银行需提供手续时，未按时办理相关按揭手续的，由此引发的经济损失及法律责任由乙方自行承担，甲方不承担相关责任。”2019年2月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房认购书》，约定“认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于湛江市霞山区湛江义乌小商品批发城项目中的第1幢2幢3幢4幢5幢6幢商业裙楼4层077号商铺，用途为商业，建筑面积共34.99平方米，其中套内建筑面积17.57平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积17.42平方米。预售许可证号为：湛房预许第0120170097号。该商品房按照套内建筑面积计价，单价为9178.03元/平方米，总房价款为壹拾陆万壹仟贰佰伍拾捌元整人民币，出卖人同意认购人按照贷款方式付款。”2019年3月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2019003970），约定：“第一条、项目建设依据。1.出卖人以有偿（出让）方式取得坐落于湛江市霞山区********湛江义乌小商品批发城地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为粤（2016）湛江市不动产权第0001222号，土地使用权面积为30125.99平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为批发零售用地、住宿餐饮用地、街巷用地、防护绿地，土地使用权终止日期为2056年9月21日，出卖人经批准在上述地块上建设的商品房项目核准名称为湛江义乌小商品批发城，建设工程规划许可证号为建字第4408012016G0089号建字第4408012016G0092号，建筑工程施工许可证号为440************101。第二条、预售依据。该商品房已由湛江市房产管理局批准预售，预售许可证号为湛房预许第0120170097号。第三条、商品房基本情况。1.该商品房规划用途为商业。2.该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土，建筑总层数为10层，其中地上8层，地下2层。3.出卖人出售的商品房为湛江市霞山区********湛江义乌小商品批发城1幢2幢3幢4幢5幢6幢商业裙楼4层077号商铺。4.该商品房预测建筑面积共34.99平方米，套内建筑面积17.57平方米，分摊共有建筑面积17.42平方米。第四条、抵押情况。该商品房的抵押情况为：未抵押。第五条、房屋权利状况承诺。1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给出本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情形。如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。第六条、计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币9178.03元，总价款为人民币161258元（大写壹拾陆万壹仟贰佰伍拾捌元整）。第七条、付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20000元（大写贰万元整）。该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：按揭贷款。买受人应当于2019年3月13日前支付首付房价款人民币81258元（大写捌万壹仟贰佰伍拾捌元整），占全部房价款的50%。余款人民币80000元（大写捌万元整）向×（贷款机构）申请贷款支付。（三）出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为湛江市房地产交易所，预售资金监管账户名称为湛江永胜实业有限公司，账号为020************737（广东南粤银行股份有限公司第一直属支行）。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。第八条、逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的4.9%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。第十一条、交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。第十二条、逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.逾期60天（含60天）交楼的，出卖人按照买受人累计已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金；逾期超过60天交楼的，买受人有权解除合同，出卖人向买受人返还房款，且按照中国人民银行公布的同期活期利率给付利息。（买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按照买受人累计已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金）。买受人解除合同的须在逾期交房超过60日后的3日内提出书面申请，否则视为继续履行合同。第二十八条、补充协议。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件四，关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，第二条关于合同第三章第七条房款支付的补充约定（买受人采用按揭贷款方式付款，按以下方式进行）买受人承诺具备贷款资格以及房款支付能力。买受人应于主合同及补充协议签订之日起3日内向银行提交准确、有效的贷款申请资料，办理完毕按揭抵押贷款手续（含申请手续，贷款合同签订手续及按揭登记手续），若因买受人原因于合同签订之日起30日内未办理完毕上述手续，出卖人有权解除本合同，买受人承担违约责任，并同意按总房价的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人已付房款中扣除该违约金后再自行处理该房产。如因为买受人的原因无法办理贷款。买受人应自银行确定无法办理按揭贷款之日起7日内向出卖人支付剩余购房款，否则，出卖人有权解除本合同，买受人承担违约责任，并同意按总房价的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人已付房款中扣除该违约金后再自行处理该房产。出卖人协助买受人办理房屋抵押贷款（仅限于向已与出卖人签订合作协议的银行申请贷款），贷款申请中所发生的费用由买受人承担。出卖人不保证买受人的房屋抵押贷款申请必然获得贷款银行批准。合同附件十一、补充协议。出卖人（以下简称甲方）和买受人（以下简称乙方）经协商一致，根据本合同（及双方签订的《商品房买卖合同》第二十八条的约定，订立下列补充条款。三、对本合同第十一条交接的补充约定：1、该房屋交付前，乙方必须全部办理完成以下手续：（1）一次性付款签约客户，已付清全额购房款，并办理完成合同登记；（2）贷款签约客户，贷款金额已全部到达甲方账户；（3）买受人验收房屋完毕；（4）足额交清由乙方承担的相关税、费。”合同签订后，原告于2019年3月15日向湛江南粤银行提交《个人借款申请表》《收入证明书》《营业执照》《个人信用报告》《授权书》《中国农业银行个人明细对账单》以及身份证、户口簿复印件等按揭贷款申请材料，申请办理按揭贷款，但原告至今尚未取得湛江南粤银行批准贷款。2019年3月15日，原告（甲方）与湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司（乙方）签订《商铺委托经营协议》（协议编号：A4-077），约定：“甲方将位于湛江义乌小商品批发城A区4层077号铺位从2018年12月31日至2021年12月31日的使用权、收益权、管理权归乙方所有，在此期间，所有经营活动支出以及装修款项由乙方承担……。”同日，原告通过建设银行转账方式向湛江市******维修资金归集专户缴付涉案商铺专项维修基金2379.32元，由中国建设银行股份有限公司湛江市分行向原告开具《湛江市住宅专项维修资金分户交存凭证》及《住宅专项维修资金登记簿》。2019年6月13日，该《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2019003970）已在湛江市*******办理商品房买卖合同备案登记。2020年1月15日，原告向本院提起诉讼。庭审中，原告未能举证予证明湛江南粤银行至今未办理按揭贷款系被告的原因。2020年3月30日，本院依职权向湛江市不动产档案信息管理中心发函查询湛江市霞山区********湛江义乌小商品批发城1-6幢商业裙楼4层077号商铺不动产登记信息。湛江市不动产档案信息管理中心出具《不动产登记信息查询结果证明》，载明湛江市霞山区********湛江义乌小商品批发城1-6幢商业裙楼4层077号商铺的权利人为湛江永胜实业有限公司，但该商铺未办理不动产权登记。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2019003970）是原、被告真实意思表示，未违反国家法律法规的规定，合同合法有效，应受法律保护。原、被告订立的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2019003970）属当事人互负债务合同。根据合同约定，原告应当付清房款，被告才予交付涉案商铺。原告虽依约支付了商品房首付款81258元和专项维修基金2379.32元，合计83637.32元，剩余的房款80000元由原告向银行申请按揭贷款支付，但原告于2019年3月15日申请湛江南粤银行按揭贷款尚未获得批准，原告尚欠房款80000元至今未付清。原告主张湛江南粤银行至今未办理按揭贷款系被告的原因，却未能举证予以证明，本院不予采信。根据合同附件四第二条、附件十一第三条的约定，原告至今尚未取得银行贷款予付清房款，涉案房屋不符合交付的情形，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，原告请求被告交付商铺、办理不动产权证过户及支付逾期交付违约金，于法无据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，其无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告符业昌的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告符业昌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄 毅人民陪审员  欧伟玲人民陪审员  陈伟霞二〇二〇年五月七日书 记 员  李守恒附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。