江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0214民初5472号原告：郑明凤，女，1965年10月17日生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：姚曙光，江苏兆锦律师事务所律师。原告：林洪亮，男，1965年7月14日生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：姚曙光，江苏兆锦律师事务所律师。被告：无锡嘉盛置业有限公司，统一社会信用代码913202145538429377，住所地无锡市新吴区鸿山街道后宅中路42号。破产管理人：江苏神阙律师事务所、江苏正卓恒新会计师事务所有限公司联合体。负责人：阙强，无锡嘉盛置业有限公司管理人组长。委托诉讼代理人：周海刚，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁佩佩，江苏神阙律师事务所律师。原告郑明凤、林洪亮与被告无锡嘉盛置业有限公司（以下简称嘉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法由审判员胡艳丽适用简易程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告郑明凤、林洪亮的共同委托诉讼代理人姚曙光，被告嘉盛公司的委托诉讼代理人丁佩佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑明凤、林洪亮向本院提出诉讼请求：1.判决嘉盛公司支付逾期交房和办证违约金总计43148元。2.判决嘉盛公司立即协助其办理无锡市水岸观邸第11幢121单元1204室房屋的产权登记手续。3.诉讼费用由嘉盛公司承担。事实与理由：郑明凤、林洪亮与嘉盛公司于2012年8月31日签订商品房买卖合同，约定向嘉盛公司购买水岸观邸第11幢121单元12层1204号房屋，建筑面积为87.89平方米，总价款460000元,郑明凤、林洪亮陆续付清了购房款。合同约定交房日期为2014年7月8日前，由于嘉盛公司的原因，直到2015年9月4日才实际交付房屋，嘉盛公司存在逾期交房的违约情形。此后，其二人多次要求嘉盛公司协助办理案涉房屋的房地产权属登记，但嘉盛公司始终未予配合。2017年10月30日，嘉盛公司进入破产清算程序,为了维护其合法权益，特提起前述诉讼请求。被告嘉盛公司辩称：郑明凤、林洪亮尚有60000元购房款未支付，在郑明凤、林洪亮未完全履行买受人的付款义务之前，嘉盛公司有权拒绝其协助办证的诉请。逾期交房违约金的诉请已超过诉讼时效，请求法院判决驳回郑明凤、林洪亮的全部诉请。经本院审理查明：2012年8月31日，郑明凤、林洪亮与嘉盛公司签订商品房买卖合同（合同备案号为201208310103），载明：郑明凤、林洪亮购买位于水岸观邸第11幢121单元12层1204号房屋，建筑面积87.89平方米，每平方米5233.82元，总金额为460000元整。郑明凤、林洪亮于2012年8月31日付清首付款100000元，2012年9月1日支付首付余款60000元，余款300000元于2012年9月7日前办妥公积金贷款手续，并到账。若未按时到账，则郑明凤、林洪亮按逾期付款处理。嘉盛公司应在2014年7月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经分期综合验收合格的商品房交付郑明凤、林洪亮使用。逾期超过90日后，郑明凤、林洪亮要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，嘉盛公司按日向郑明凤、林洪亮支付已交付房价款万分之二的违约金。嘉盛公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由嘉盛公司提供的资料报产权登记机关备案，如因嘉盛公司的责任，郑明凤、林洪亮不能在规定期限内取得房地产权属证书的，郑明凤、林洪亮不退房，嘉盛公司按已付房价款的1%向郑明凤、林洪亮支付违约金。2012年8月31日嘉盛公司出具金额为100000元的销售发票，2012年9月25日郑明凤、林洪亮通过中国工商银行贷款向嘉盛公司支付购房款300000元，以上合计400000元，郑明凤、林洪亮至今尚余60000元购房款未支付。2015年9月4日，经政府有关部门协调，嘉盛公司交付了案涉房屋。郑明凤、林洪亮称是政府通知嘉盛公司的人员前来处理交房事宜，交房现场有点混乱，嘉盛公司现场负责人根据购房合同交付了房屋，当时没有涉及房款和违约金问题。郑明凤、林洪亮称购房时嘉盛公司业务员表示由他们垫付或打折处理剩余购房款60000元，所以其支付购房款的义务已经履行完毕。郑明凤、林洪亮对此陈述仅能提供交房通知书、业主入住收费一览表，未能其他证据予以证明，但坚持不同意支付剩余购房款。2017年10月30日，新吴法院受理对嘉盛公司的破产清算申请。上述事实，有商品房买卖合同、销售发票、交房通知书、业主入住收费一览表、银行借款凭证、决定书、裁定书等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，嘉盛公司与郑明凤、林洪亮签订的商品房买卖合同合法有效，对双方当事人均具有拘束力，当事人应当按照约定积极履行自己的义务。根据商品房买卖合同约定的各自履行义务的内容及先后履行顺序，郑明凤、林洪亮应于2012年9月1日前支付首付余款60000元，但截至目前为止，两人并未支付剩余房款，也未提供相应证据证明嘉盛公司免除其支付剩余购房款的义务。虽然嘉盛公司已经交付房屋，但郑明凤、林洪亮亦认可是由政府出面协调交房，故不能据此推断嘉盛公司放弃剩余60000元房款的主张权利。法律规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，郑明凤、林洪亮作为先履行义务一方，未依约全面履行买受人的付款义务，故嘉盛公司有权拒绝其主张协助办理房屋产权登记手续的诉请，本院对于嘉盛公司的抗辩予以采信。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到侵害之日起计算。根据郑明凤、林洪亮的自认，其于2015年9月4日受领了案涉房屋，应当知晓权利有无受到侵害，现其并无证据证明存在时效中止或中断情形，于2019年9月提起诉讼主张逾期交房违约金已过诉讼时效，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回郑明凤、林洪亮的全部诉讼请求。案件受理费878元，减半收取439元（此款已由郑明凤、林洪亮预交），由郑明凤、林洪亮共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 胡艳丽二〇二〇年五月八日法官助理 方 华书 记 员 薛 晶本案援引的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明贵任的当事人承担不利的后果。