宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初1835号原告：母世军，男，l978年7月21日出生，回族，住宁夏固原市。原告：张瑞其，男，l956年4月26日出生，回族，住宁夏固原市。原告：马新田，男，1949年8月8日出生，回族，住宁夏固原市。被告：李相科，男，1972年9月20日出生，汉族，住宁夏固原市。第三人：宁夏东海房地产开发有限公司，住所地：宁夏固原市原州区。法定代表人：穆保雷，系该公司总经理。委托诉讼代理人:杨爱玲,女,1973年9月25日出生,汉族,系宁夏东海房地产开发有限公司员工，住宁夏固原市原州区。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨小勤，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告母世军、张瑞其、马新田与被告李相科房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本院于2020年3月6日依职权追加宁夏东海房地产开发有限公司为本案第三人参加诉讼。原告母世军、张瑞其、马新田，被告李相科，第三人宁夏东海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨爱玲、杨小勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。母世军、张瑞其、马新田向本院提出诉讼请求：1.被告立即向三原告支付购房款319950.00元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于20l8年6月27日签订了《门面营业房出售合同》，约定三原告将共同所有的位于固原市原州区东海宋家巷中山南街78号的门面房出售给被告；房屋面积初定为150.65平方米，最终以房产证标注面积为准；房屋单价7500/平方米，总房款为1129875.00元（7500元/平方米×150.65平方米）；被告在合同签订之日向三原告支付30万元，门面房竣工交付钥匙后被告再支付50万元，门面房房产证办理下来被告支付剩余购房款329875.00元。门面房交付后，按照房产登记部门实际测量的面积，该门面房的实际面积为153.31平方米，比原、被告初定的面积大了2.66平方米。经原、被告协商，总房款变更为1149825.00元（7500元/平方米×153.31平方米）。被告按照合同约定支付了购房款829875.00元。现该门面房房产证已开始办理，但被告为拖延支付剩余购房款319950.00元，一直推诿不予办理房产证，也一直未支付剩余房款。综上，原、被告签订的《门面营业房出售合同》真实有效，双方均应按照合同约定履行自己的合同义务。现被告在办理房产证的条件成就后，为了拖延支付剩余购房款，拒不配合办理房产登记，其行为已构成违约，严重损害了三原告的合法权益，现三原告提起诉讼，望判如所请。李相科辩称，被告现在无力向三原告支付剩余购房款。如三原告要求被告以现款方式支付购房款，被告只能退房。当时约定可以办理按揭贷款，但没有办理，被告现在没有能力支付。如果现在能够办理按揭贷款，被告同意以按揭贷款方式支付。宁夏东海房地产开发有限公司述称，固原市人民政府（甲方）与第三人（乙方）于2009年12月4日订立了《固原市宋家巷民族特色商业居住区二期改造建设合同》，第三人依法取得了东海宋家巷四区商业楼Ⅱ段、Ⅲ段、Ⅳ段、Ⅹ段、Ⅵ段的建设、销售许可，是东海宋家巷四区商业楼Ⅱ段、Ⅲ段、Ⅳ段、Ⅹ段、Ⅵ段（包括被告所购买的中山街78号营业房）的建设单位。第三人（甲方）与原告马新田（乙方）、河北瀛源建筑工程有限公司（丙方）于2018年4月8日订立了《合作开发房地产合同》，约定甲、乙双方合作开发东海·宋家巷四区沿中山街Ⅱ段、Ⅲ段、Ⅳ段、Ⅹ段、Ⅵ段房屋（共计69间营业房）；对于甲方为该项目已投入的3486万元建设资金，乙方于2018年5月20日前分两次向甲方支付共计2300万元。该《合作开发房地产合同》对房屋销售的方式、程序等其他事项作了约定。截止2019年6月29日，原告马新田向第三人仅支付了建设资金1500万元，其中包括原告马新田委托原告张瑞其通过银行转账支付的800万元和以买受人交付的房屋价款抵交的700万元。原告马新田仍拖欠建设资金800万元。第三人与原告马新田具有合作开发房地产合同关系，而与原告母世军、张瑞其没有任何关系。第三人（出卖人）与被告、张琳珍（买受人）于2018年12月12日订立了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告、张琳珍购买中山街78号营业房，该房屋总价款994290.00元，双方之间具有商品房销售合同关系。经原告马新田确认，以其他人所交款项抵交被告、张琳珍应向第三人支付的首付款694290.00元，第三人向被告、张琳珍出具了收到首付款694290.00元的收款收据，但被告、张琳珍未直接向第三人支付房屋价款。《合作开发房地产合同》对东海·宋家巷四区沿中山街Ⅱ段、Ⅲ段、Ⅳ段、Ⅹ段、Ⅵ段房屋销售的方式、程序等事项作了约定。按照该《合作开发房地产合同》约定，销售东海·宋家巷四区沿中山街Ⅱ段、Ⅲ段、Ⅳ段、Ⅹ段、Ⅵ段房屋，应由第三人与买受人订立《商品房买卖合同》，并由第三人向买受人直接收取房屋全部价款。原告母世军、张瑞其、马新田称其与被告订立了《营业房出售合同》，第三人对该合同不知情，该合同也与第三人无关。原、被告和第三人依法提交了证据。本院对原、被告和第三人提交的证据认定如下：三原告提交的《门面营业房出售合同》1份来源合法，内容真实，能够证明原、被告于2018年6月27日签订合同，约定三原告将固原市中山街78号营业房出售给被告等事项，予以采信；三原告提交的《合作开发房地产合同》1份来源合法，内容真实，能够证明第三人、原告马新田、河北瀛源建筑工程有限公司签订合同，约定第三人、原告马新田合作开发东海·宋家巷四区沿中山街Ⅱ段、Ⅲ段、Ⅳ段、Ⅹ段、Ⅵ段房屋地产等事项，予以采信；三原告提交的《合作建设营业房项目合同书》1份来源合法，内容真实，能够证明三原告合伙建设中山街Ⅱ段、Ⅲ段、Ⅳ段、Ⅹ段、Ⅵ段共计69间营业房等事项，予以采信；三原告提交的《关于中山街营业房有关事宜的通知》1份与本案无关联性，不予采信；被告提交的《门面营业房出售合同》1份来源合法，内容真实，能够证明原、被告于2018年6月27日签订合同，约定三原告将固原市中山街78号营业房出售给被告等事项，予以采信；被告提交的收款收据1张、收条1张来源合法，内容真实，能够证明被告向三原告支付购房款829875.00元，予以采信；被告提交的收款收据3张来源合法，内容真实，能够证明被告向第三人支付购房款694290.00元，予以采信；被告提交的物业专项维修资金交存凭证1份来源合法，内容真实，能够证明被告已交纳了固原市中山街78号营业房的物业专项维修资金19886.00元，予以采信；第三人提交的《固原市宋家巷民族特色商业居住区二期改造建设合同》复印件1份、《补充协议》复印件5份、《企业投资项目备案通知书》复印件1份、国有土地使用权证复印件2份、建设用地规划许可证复印件2份、建设工程规划许可证复印件5份、建筑工程施工许可证复印件1份、商品房预售许可证复印件1份来源合法，内容真实，能够证明第三人系固原市宋家巷民族特色商业居住区二期改造项目的建设单位，予以采信；第三人提交的《合作开发房地产合同》复印件1份、马新田向宁夏东海房地产开发有限公司支付建设资金情况统计表1份、情况说明复印件1份、转账凭证复印件6份来源合法，内容真实，能够证明第三人、原告马新田、河北瀛源建筑工程有限公司于2018年4月8日签订合同，约定第三人与原告马新田合作开发东海·宋家巷四区沿中山街Ⅱ段、Ⅲ段、Ⅳ段、Ⅹ段、Ⅵ段房屋等事项，予以采信；第三人提交的《商品房买卖合同（预售）》复印件1份、收款收据复印件3张、东海·宋家巷客户缴费通知单复印件1张、宋家巷中山街提交售房表复印件1张、宋家巷中山街营业房退款统计表复印件1张来源合法，内容真实，能够证明第三人与被告、张琳珍于2018年12月12日就签订合同，约定第三人将固原市中山街78号营业房出售给被告、张琳珍等事项，被告支付了部分购房款，予以采信。本院经审理认定事实如下：2009年12月4日，固原市人民政府与第三人签订《固原市宋家巷民族特色商业居住区二期改造建设合同》，约定由第三人实施固原市宋家巷民族特色商业居住区二期改造工程项目建设。合同签订后，第三人依法取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。2018年4月8日，第三人、原告马新田、河北瀛源建筑工程有限公司签订了《合作开发房地产合同》（甲方为宁夏东海房地产开发有限公司，乙方为马新田，丙方为河北瀛源建筑工程有限公司），主要约定：甲、乙双方按照本合同的约定合作开发东海·宋家巷四区沿中山街Ⅱ-Ⅵ段房屋（69间商业）；东海·宋家巷四区8#、14#、15#、16#、19#住宅楼业主以该项目遮挡采光为由阻止该项目施工，导致该项目在完成主体框架、部分填充墙砌筑等工程施工后暂停施工至今，甲方没有能力继续施工，由乙方完成后续工程；乙方已与东海·宋家巷四区8#、14#、15#、16#、19#住宅楼业主多次协商，已与全部业主达成协议书，乙方核算对业主给予补偿及人员协调费共需180万元，此项费用由乙方承担；该项目房屋达到预售条件后，由乙方组织销售，销售价格由乙方确定，甲方配合乙方办理销售及贷款手续，甲方按销售额的0.1%收取佣金；对于甲方为该项目已投入的建设资金3486万元，经协商一致，乙方向甲方支付建设资金2300万元，其中于2018年4月20日前支付1000万元，于2018年5月20日前1300万；乙方在销售房屋时，由乙方提供买受人信息，信息准确齐全，甲方在两日内与买受人签订《商品房买卖合同》，乙方开工前，乙方售房所收房款全部打入甲方账户，待乙方将剩余款支付甲方后，买受人以支付全款方式购买项目房屋收取的房款全部打入乙方账户，买受人按揭贷款购买该项目房屋的，首付款打入共管账户，甲方协助买受人办理按揭贷款手续费。第三人、河北瀛源建筑工程有限公司、在合同上签字盖章，原告马新田在合同上签字。2018年4月26日，三原告签订《合作建设固原市原州区中山南街路东面营业房项目合同书》，约定三原告合作进行中山街Ⅱ段、Ⅲ段、Ⅳ段、Ⅹ段、Ⅵ段共计69间营业房后续工程施工。2018年6月27日，三原告与被告签订了《门面营业房出售合同》（甲方即出售人为张瑞其、母世军、马新田，乙方即购买人为李相科），主要约定：甲方同意将中山南街78号营业房售于乙方，面积初步暂定为150.65平方米（不包括负二层45.90平方米，负二层无偿赠给乙方），面积最终以房产局确定的面积为准；出售价格每平方米7500.00元，总购房款为1129875.00元；合同生效时乙方付给甲方30万元，门面营业房竣工交钥匙再付给甲方50万元；甲方无偿为乙方办理房产证，至房产证办下来乙方再向甲方支付329875.00元；本合同经甲乙双方签字生效。原、被告均在合同上签字捺印。后因房屋实际测量面积为153.31平方米，原、被告将总购房款变更为1149825.00元。2018年12月12日，第三人与被告、张琳珍签订《商品房买卖合同（预售）》（出卖人为宁夏东海房地产开发公司，买受人为李相科、张琳珍），主要约定：甲方将中山街78号营业房出售给乙方；房屋预测面积为196.55平方米；单价为每平方米5058.71元，总价款为994290.00元；乙方应当于2018年12月1日前一次性支付首付购房款694290.00元，剩余30万元于2018年12月1日前提供完整真实贷款资料向农行申请贷款支付。第三人在合同上盖章，被告、张琳珍在合同签字。现中山街78号营业房所在工程已竣工验收合格。被告向三原告支付了购房款共计829875.00元，三原告向被告退还了694290.00元，被告向第三人支付了购房款694290.00元（未实际支付，以其他人支付的购房款抵交）。被告于2018年12月3交纳了涉案房屋物业专项维修资金19886.00元。原告马新田于2018年12月将涉案房屋交给被告，被告装修后进行营业。另查明：庭审后，经本院依法向被告释明，被告表示如果本院判决其支付剩余购房款，则其要求三原告、第三人协助将中山街78号营业房的产权办理登记在被告名下。本院认为，第三人与原告马新田、河北瀛源建筑工程有限公司订立的《合作开发房地产合同》，三原告与被告签订的《门面营业房出售合同》均系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。《合作开发房地产合同》第四条（三）约定：“该项目房屋达到预售条件后，由乙方组织销售，销售价格由乙方确定。”根据该约定，原告马新田可以出售涉案房屋并确定出售价格。《合作开发房地产合同》第六条约定：“……乙方售房所收房款全部打入甲方账户……”根据据该约定，原告马新田出售房屋可以先行收取购房款。三原告与被告签订了《门面营业房出售合同》后，第三人又与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，综合原告马新田、被告、第三人的真实意图，第三人与被告、张琳珍签订《商品房买卖合同（预售）》的目的主要是为办理房屋产权登记手续。虽然原、被告约定剩余购房款在办理房屋产权登记手续后支付，但在房屋竣工验收合格后，被告未积极主动要求及时办理房屋产权登记手续，迟滞了原告马新田对剩余购房款的主张，且当事人之间会因此而形成僵局，不利于交易的稳定，同时，原告马新田已将涉案房屋交给被告，被告装修后进行营业，其已支付了大部分购房款并交纳了物业专项维修资金，原告马新田可以要求被告支付剩余购房款。基于上述事实和理由，对原告马新田的诉讼请求予以支持。原告张瑞其、母世军虽然系《门面营业房出售合同》约定的出售人，但因其与第三人之间不存在合作关系，第三人未对其授权，亦未对其出售中山街78号营业房进行追认，其无权处分该房屋，故其要求被告支付剩余购房款的诉讼请求理由不能成立，不予支持。因现确定由被告向原告马新田支付剩余购房款，被告亦表示要求办理房屋产权登记手续，故房屋产权登记手续亦应办理。原告马新田系房屋的出售人，第三人系房屋的开发商，故应由其协助被告办理房屋产权登记手续。因当事人对办理产权登记所需税、费的承担未作约定，故确定按照法律、行政法规等规范性文件规定应由房屋出售人承担的部分由原告马新田承担，应由房屋买受人承担的部分由被告承担。被告称希望三原告能够协助其办理按揭贷款，因办理按揭贷款涉及贷款金融机构的权利，法院不能判决一方当事人协助另一方当事人办理按揭贷款手续，故本案中对三原告是否协助被告办理按揭贷款的争议不予处理。第三人关于其对三原告与被告签订的《门面营业房出售合同》不知情，因《合作开发房地产合同》约定原告马新田出售房屋的两日内第三人与买受人签订《商品房买卖合同》，且第三人已收取了被告支付的购房款，故第三人该述称与事实不符，不予采纳。第三人述称因被告未付清有关款项和费用，其不同意协助办理房屋产权登记手续，因现确定被告向原告马新田支付剩余购房款，房屋产权登记手续应当办理，故第三人该述称理由不能成立，不予采纳。第三人述称被告应当直接向其支付全部房款，因根据《合作开发房地产合同》约定，原告马新田可以出售涉案房屋，也可以先行收取购房款，且购房款数额是按照《门面营业房出售合同》而非按照《商品房买卖合同（预售）》约定计算的，《商品房买卖合同（预售）》主要是为办理房屋产权登记手续而签订的，故第三人该述称与事实不符，理由不能成立，不予采纳。综上所述，原告马新田的诉讼请求成立，原告张瑞其、母世军的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十条规定，判决如下:一、被告李相科于本判决生效后三十日内向原告马新田支付购房款319950.00元；二、原告马新田、第三人宁夏东海房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助将固原市中山街78号营业房的产权办理登记到被告李相科名下，办理产权登记所需的税、费，按照法律、行政法规等规范性文件规定应由房屋出售人承担的部分由原告马新田承担，应由房屋买受人承担的部分由被告李相科承担；三、驳回原告张瑞其、母世军的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6099.00元，减半收取计3049.50元，由被告李相科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 刘汉龙 二○二○年五月二十二日 书记员 金小荣附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。