北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初5096号原告：樊君，女，1963年12月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人：王子朝，北京市京师律师事务所律师。被告：高军，男，1940年10月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：王磊，北京市安和利律师事务所律师。原告樊君与被告高军物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊君及委托代理人王子朝、被告高军之委托代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊君向本院提出诉讼请求：请求判令高军支付2016年1月1日至2018年9月30日的物业费2000元（已抵扣2015年高军多缴纳面积对应的物业费），以及物业费利息（按照中国人民银行同期贷款利率分段计算，每一年度未缴物业费，自每一年度1月1日起至实际偿还本息之日止）。事实理由：高军同北京市职工住房开发有限公司（以下简称“开发商”）于2000年签订《商买卖合同》，购买位于北京市海淀区恩济庄永安东里×号房屋（建筑面积78.9平方米，以下简称“涉诉房屋”）,并约定由开发商委托的物业公司即北京鸿翔物业管理有限责任公司（以下简称“鸿翔物业公司”）就涉诉房屋所在永安东里小区提供物业服务。2001年10月，高军入住涉诉房屋并同鸿翔物业公司签订《私产住宅管理合同书》，对前述事项予以确认。鸿翔物业公司自永安东里小区住宅交付至2018年9月30日，一直尽职尽责完成其物业服务工作，其物业费收费标准为：（1）每年每平方米12.03元（按房屋建筑面积）；（2）每年每户30元垃圾清运费。每年鸿翔物业公司均在小区公示栏等位置提示众业主按时缴纳物业费。2018年10月1日，永安东里小区由其他物业公司接管；2019年5月8日鸿翔物业公司注销，公司注销时股东为樊君、樊静、樊德安3人；2019年5月29日，樊君等3人协商一致并签订《协议书》，约定原鸿翔物业公司就永安东里小区未收取的物业费等权益全部归还樊君所有，樊君可以通过各种合法形式主张上述权益。经多次催促，截至目前，高军尚有2016年1月1日至2018年9月30日的物业费2000元（已抵扣2015年高军多缴纳面积对应的物业费）未交纳，故诉至贵院。高军辩称，樊君主张的期间我没有缴纳物业费，但是对樊君主张的金额不认可。我不在小区居住，听其他业主说因为物业服务不到位所以不缴费，我方对物业服务不到位的主张参考其他相类似的案子。一、樊君非本案适格主体，本案提供物业服务的公司系鸿翔物业公司，因该公司注销时已将债权债务清理完毕，樊君仅是物业公司股东，无权向业主主张收取物业费用。涉诉房屋所在小区是恩济庄永安东里，该小区物业服务公司是鸿翔物业，该公司已于2019年5月8日被海淀工商分局核准注销，公司注销时成立了清算组对公司债权债务进行了全面清算，清算报告显示公司债权债务也已全部清理完毕，樊君对该事实也已签字认可。故樊君没有权利提起本案诉讼，其不是本案适格原告，请求法院裁定驳回起诉。二、如贵院经过审理，最终认定樊君是本案适格原告，但鸿翔物业公司提供物业服务期间，通过擅自扩大我的房屋面积，多收取我物业费、供暖费共计2313.445元，该金额应冲抵我所欠物业费用。涉诉房屋于2001年交付使用，具体交付时间因时间长久已无法准确记忆，即使按照樊君起诉状所述于2001年10月由我接收，我已交物业费至2015年底，共计171个自然月，供暖费交至2017年。鸿翔物业公司收取物业费、供暖费均系按照建筑面积计算，计算标准是物业费12.03元/年/平米，供暖费是30元/年/平米，涉诉房屋房本所示建筑面积为78.9平米，而鸿翔物业却是按照82.3平米收取上述费用，每项均多收取了3.4平米费用。我至今已多交物业费12.03÷12×171×（82.3-78.9）=579.445元，多交供暖费30×3.4×17=1734元，上述两项合计已多交纳2313.445元。三、鸿翔物业收取垃圾清运费理应包含在物业费中，我与鸿翔物业从未对垃圾清运费有过任何约定，鸿翔物业收取垃圾清运费即无法律依据，亦无合同依据，已经收取的费用理应返还或冲抵物业费。根据《物业服务收费管理办法》第十一条之规定，业主缴纳的物业费包括以下九个方面的内容：1、管理服务人员的工资、社会保险和按相关法律规定提取的福利费等；2、物业的共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等；3、物业管理区域清洁卫生的费用；4、物业管理区域绿化养护的费用；5、物业管理区域秩序维护的费用；6、物业相关服务人员的办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它相关费用。我与鸿翔物业公司从未签订任何物业服务合同，对于垃圾清运费我与鸿翔物业公司并未有任何约定，垃圾清运费理是物业管理区域清洁卫生的费用，理应包含到物业费之中，不应再单独收取。况且，我也未在案涉房屋居住，从未产生过任何垃圾。我已向鸿翔物业公司交纳2001年至2015年共计15年垃圾清运费450元，其理应返还我或用于冲抵物业费用。四、樊君物业费请求金额计算错误，其还是按照错误面积82.3平米计算物业费，应根据房本所示建筑面积78.9平米计算。且其主张2016年1至6月物业费因已过诉讼时效，不能得到支持。樊君主张我交纳2016至2018年物业费用系根据我（乙方）与鸿翔物业公司（甲方）于1999年2月25日所签订的《私产住宅管理合同书》，该合同第3条约定，甲方按月对住户收取水、电、门灯、卫生费等，乙方积极配合按时交纳。根据上述约定，鸿翔物业公司应按每个自然月为单位收取费用，根据《中华人民共和国民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第188条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业公司虽称曾经进行过催缴，但未提交证据证明，在樊君提起诉讼前，我从未被催缴过物业费用，故樊君所主张的2016年1至6月物业费已超过三年的诉讼时效。故高军应支付的物业费用，自2016年7月至2018年9月，共计27个月，12.03÷12×27×78.9=2135.62元。五、鸿翔物业公司提供的物业服务在管理上存在重大过错，小区没有提供任何安全保卫措施，致使我家中被盗，财产遭受重大损失，我本人亦因此事精神上遭受重大创伤。涉诉房屋曾用于存放我家中祖传瓷器古董，2017年我发现家中被盗，家中存放的数件古董均悉数被盗，我立刻向公安机关报警，刑侦大队到现场进行勘查，但因小区内没有任何监控，至今该案件还未找到犯罪嫌疑人，家中被盗古董预估价值达到上亿元。我因担心祖传古董被盗之事被家人知悉，其为此精神上承受了巨大压力，精神抑郁，身心遭受重大创伤。再加上我已近80高龄，此事出现后身体更是每况愈下，我保留向鸿翔物业追偿的权利。六、樊君主张我支付物业费利息，没有合同依据亦无法律依据，不能得到支持。综上，樊君不是本案适格主体，无权提起本案诉讼，即使贵院通过审理查明，最终认定樊君原告主体适格，但因鸿翔物业公司在管理期间存在重大过错，理应减免部分物业费用，另因我往年支付的物业费、供暖费用超出应缴费用2313.445元，超付金额已足以冲抵欠缴物业费用，我为节省诉讼成本，避免浪费司法资源，不再另行提起反诉的主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：高军系北京市海淀区恩济庄永安东里×号房屋业主，该房屋建筑面积78.9平方米。1999年2月25日，高军与鸿翔物业公司签订《私产住宅管理合同书》。鸿翔物业公司于2007年至2018年为北京海淀区恩济庄永安东里小区提供物业管理服务，于2018年10月19日从该小区撤出。2019年5月8日，鸿翔物业公司办理注销登记。注销时股东为：樊君、樊静、樊德安三人。北京市工商行政管理局备案的清算报告显示债权债务已清理完毕；股东会决议中载明：注销后的未尽事宜由全体股东承担。2019年5月29日，樊君（甲方）、樊静（乙方）、樊德安（丙方）签订《协议书》，载明，鉴于鸿翔物业公司多年来为北京市海淀区恩济庄永安东里小区提供物业、供暖等服务，该公司于2018年9月30日，中止为永安东里小区提供前述服务，于2019年5月8日公司注销，公司注销时股东为甲乙丙三方，尚有部分应收物业费、供暖费未结清，基于以上事实，甲乙丙三方达成如下协议：一、原鸿翔物业公司应收而未收取的物业费、供暖费等权益全部归甲方所有；二、甲方可自行或委托他人以收取、主张、追索、催收、公函催要、诉讼等各种合法形式主张上述权益。经询，樊君认可其与樊静、樊德安本人于2019年11月21日在本院另案中接受询问的内容及真实性。在该询问中，樊君、樊静、樊德安三人均表示因营业执照到期，公司一直亏损，故委托第三方机构办理了公司注销手续，对于未收回的物业费及供暖费，三人达成上述《协议书》，均同意按照协议书执行。诉讼中，樊君按照主张物业费含：每平方米每年12.03元物业管理费,以及每户每年垃圾清运费30元。本案中，双方当事人均认可涉诉房屋2015年之前的物业费由高军所在单位缴纳，自2015年起由高军自行缴纳。因涉诉房屋面积核算错误（实际建筑面积78.9平方米核算成82.3平方米），双方当事人认可2015年度高军存在多缴纳物业费及供暖费情形。经询，双方当事人均同意高军2015年度多缴纳的物业费及供暖费按805.19元合并计算，樊君同意从2016年1月1日至2018年9月30日的应收物业费中扣减上述805.19元后，在本案中主张2000元；樊君另主张高军支付拖欠物业费的相应利息。高军抗辩如下：1、为涉诉房屋提供物业服务的系鸿翔物业公司，因该公司注销时已将债权债务清理完毕，樊君对该事实也已签字认可，樊君仅是物业公司股东，无权向业主主张收取物业费用，樊君非本案适格主体；2、樊君主张的期间高军确实没有缴纳物业费，但鸿翔物业公司提供物业服务期间，多收取高军物业费、供暖费共计2313.445元，该金额应冲抵其所欠物业费用；除前述双方认可的2015年度高军多缴纳的物业费、供暖费805.19元以外，高军未对其主张自己多缴纳的其他物业费及供暖费提供任何证据予以证明；3、高军与鸿翔物业公司从未对垃圾清运费有过任何约定，垃圾清运费应包含在物业费中，该项费用的主张即无法律依据，亦无合同依据，已经收取的2001年至2015年共计15年垃圾清运费450元，应当返还或冲抵物业费；高军未在案涉房屋居住，从未产生过任何垃圾。对此抗辩，樊君主张根据相关规定，垃圾清运费由北京市海淀区环卫局向各小区单项收取，不包含在12.03元的物业管理费中；4、樊君主张2016年1至6月物业费因已过诉讼时效，不应得到支持。对此抗辩，樊君主张高军最后一次缴纳物业费的时间是2018年11月15日，因物业服务具有连续性，故应从2018年11月16日起起算诉讼时效；5、鸿翔物业公司提供的物业服务在管理上存在重大过错，小区没有提供任何安全保卫措施，致使高军家中被盗，财产遭受重大损失，高军本人因此事精神上遭受重大创伤；据其他业主反映，鸿翔物业公司物业服务不到位；高军未就其该项抗辩主张提交任何证据予以证明；6、樊君主张物业费利息，没有合同依据亦无法律依据，不应得到支持。本院认为，高军为涉案房屋的实际居住人，虽鸿翔物业公司未与高军签订物业服务合同，但鸿翔物业公司受开发商委托为恩济庄永安东里小区提供物业服务，其与高军形成了事实上的合同关系。鸿翔物业公司提供了物业服务，高军应及时交纳相应服务管理费和服务费。现鸿翔物业公司已注销，该公司未尽事项的权利义务应由其股东共同承担。清算报告中记载鸿翔物业公司的债权债务已清理完毕，系为办理公司注销登记所需载明事项，但并不意味着债权债务归于消灭。公司股东有权主张公司遗漏的债权，亦应当承担公司应付的债务。在鸿翔物业公司或其全体股东无明确表示放弃其债权的情况下，债务人不能因公司办理了注销登记而免除其债务。现鸿翔物业公司全体股东签署《协议书》约定鸿翔物业公司应收而未收取的物业费等权益全部归樊君所有，故樊君有权主张物业费等。本案中，樊君主张高军应缴纳2016年1月1日至2018年9月30日的物业费，鉴于双方当事人均认可2015年度高军多缴纳物业费及供暖费805.19元，且樊君同意在本案应收物业费中抵扣上述805.19元，本院对此不持异议。经核算，樊君主张的金额有误，本院调整后支持上述期间的物业费[（78.9平方米*12.03元+30元）*2年]+[（78.9平方米*12.03元+30元）/12个月*9个月]-805.19元=1887.5元。樊君主张的利息，于法无据，本院不予支持。高军主张除上述805.19元以外，自己还存在多缴纳物业费及供暖费情形，但樊君对此不予认可，高军亦未对其该项主张提交任何证据予以证明，故本院对此不予采信。高军虽主张垃圾清运费应包含在物业费中，不应单独收取，但未就此提交任何证据予以证明，故本院对此不予采信。高军提出时效抗辩，因物业服务具有连续性、持续性的特点，诉讼时效不宜过苛，故本院对高军的时效抗辩主张不予支持。高军主张物业服务不到位，但未能提供证据证明鸿翔物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、高军于本判决生效之日起7日内向樊君给付2016年1月1日至2018年9月30日的物业费1887.5元；二、驳回樊君其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（樊君已预交），由高军负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王媛媛二〇二〇年五月二十日书记员  周宇蕾