安徽省霍山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1525民初475号 原告：胡晏林,男,1980年7月23日出生,汉族,住安徽省霍山县。 委托诉讼代理人：罗来玉，安徽盛华达律师事务所律师。 被告：霍山县华宸旅游房地产开发有限公司，住所地安徽省霍山县衡山镇中兴南路44号。 法定代表人:朱斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡德环，该公司员工。 委托诉讼代理人：储银柱，该公司员工。 原告胡晏林与被告霍山县华宸旅游房地产开发有限公司（简称华宸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡晏林的委托诉讼代理人罗来玉，被告华宸公司的委托诉讼代理人蔡德环、储银柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡晏林向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，交付房屋;2.判令被告向原告赔偿违约损失222540元;3.由被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2017年6月20日,原、被告双方签订商品房定购书,原告在被告处订购12#404号房屋一套,建筑面积为148.36m2,单价为4500元/m2,总价为667620元。签订定购书时,原告向被告支付定金30000元，并约定双方在支付定金之日起七日内签订商品房买卖合同。2017年6月27日,原告按照定购书的约定到被告处办理签订商品房买卖合同等手续，支付了首付款105000元。在原告履行了相关手续后,被告却未与原告签订商品房买卖合同,告知年底签订合同,原告却一直未接到签合同通知。2017年9月至2019年,原告多次要求被告签合同,但一直无果。期间,2019年3月11日,原告找到被告销售经理杨忠谈签合同事宜,其同意与原告在一周内签订商品房买卖合同。于是,2019年3月15日,原告到被告公司办理签合同相关手续,并填写了追加首付申请表,随后又无消息。现,原、被告双方签订商品房定购书已有三年时间,被告至今未与原告签订书面商品房买卖合同和履行交付房屋的义务。原告为维护自已合法权益,依法起诉，请求人民法院作出公正裁决,支持原告的诉请。 原告提供了下列证据：1、原告的身份证复印件，证明原告身份信息及诉讼主体适格。2、被告企业信息查询单，证明被告的企业信息情况。3、壹号公馆商品房定购书、收据、银行卡消费单、追加首付申请表、商品房预售许可证复印件、壹号公馆6栋备案价打印件，证明：（1）原、被告双方成立商品房买卖合同关系,原告已应被告要求支付定金30000元、房屋首付款105000元等义务,被告应按约定履行与原告签订书面商品房买卖合同、交付房屋等义务;（2）被告不履行合同义务的行为已构成违约,依法应向原告承担赔偿损失等违约责任；（3）被告在向原告销售房屋时尚未取得涉案房屋商品房预售许可证，系被告原因导致原告在支付定金七日内无法签订商品房买卖合同，被告无权解除商品房买卖关系；（4）壹号公馆6栋503室房屋的备案价格为5820元/m2。 被告华宸公司辩称，一、原告和被告之间签订的商品房定购书已经解除，原告要求继续履行合同不应得到支持。2018年10月底，被告销售人员蔡雪向原告发出通知，告知原告来签约及办理银行贷款的相关事宜，但原告以有事等理由就是没有来被告处签约，然后经被告多次通知，原告仍不来签约，被告迫于无奈就不得不于2019年3月11日通知原告解除定购书，告知解除事宜。二、原告要求被告继续履行合同及交付房屋不应得到支持。本案中，原、被告并未签订商品房买卖合同，且因原告在被告多次通知签约的情况下，却不到被告处签约，于是被告不得不通知原告解除了定购书，故原告要求被告履行合同及交付房屋没有合同和法律依据，不应得到支持。三、原告要求被告赔偿违约损失没有事实和法律依据，不应得到支持。首先，在涉案房产可以签约的情况下，经通知原告多次仍不签约，原告存在违约行为。其次，原告要求赔偿违约损失222540元，没有提供证据证明，而且定购书也未约定违约损失，故此原告的该请求不应得到支持。 被告提供了下列证据：1、壹号公馆商品房定购书，证明原、被告之间的定购关系及定购书约定的内容。2、被告销售人员蔡雪与原告之间的微信聊天记录，证明被告销售人员多次通知原告来签约及办理贷款手续等事宜，原告没来签约，被告于2019年3月11日告知原告解除定购书。3、解除告知函，证明原告经多次通知不来签约，被告销售人员通过微信告知原告解除定购书。 经庭审举证、质证，被告对原告的证据发表以下质证意见：证据1、2，无异议。证据3，壹号公馆商品房定购书，真实性无异议，关联性有异议，只能认定双方存在定购关系，未成立商品房买卖关系；收据及银行卡消费单，真实性无异议；追加首付申请表，真实性、关联性及合法性均有异议，被告置业顾问蔡雪是在休假，销售经理杨忠已经离职，不能确定是否是其二人签字，被告公司是有这样的申请表，但不清楚是否被告公司提供的，庭后核实后回复法庭；商品房预售许可证，真实性无异议，对其关联性有异议，被告方于2018年9月21日取得商品房预售许可证后，多次通知原告来被告公司办理手续，但原告一直都没有来；网上备案打印件，真实性、合法性及关联性均有异议，备案房产不是涉案房产，打印的备案房产的房型与涉案的房型是不一样的，12栋是多层，6栋是高层，价格不一样，且签约价格不一定是备案价格，往往签约价格低于备案价格，原告打印的备案价格不具有参考性，现在市场上多层的房子一般都在6000多元/m2。开庭审理后至今，被告未向本院回复需要核实的相关内容。 原告对被告的证据发表以下质证意见：证据1，定购书的真实性无异议，定购书证明了双方已经成立买卖合同关系，同时双方应在定购人支付定金之日起七日内签订商品房买卖合同及相关手续。证据2，微信聊天记录的内容不能全面反映原告与被告之间的关系，不过从内容上看更加证实了原告的主张，2018年11月1日被告才通知原告签合同，且要求原告增加首付款，原告也在积极准备签合同材料，一直到2018年12月17日原告也在积极准备签合同材料，直到2018年12月的微信记录不能证明原告没有到被告处签约；2019年3月11日，微信信息内容反映出双方已经存在纠纷，虽然被告在2019年3月11日单方向原告发出解除定购书的告知函，但原告没有认可，且双方在2019年3月15日达成增加首付款继续签合同的共识，该份解除告知函，从双方达成共识及签订追加首付款申请表开始就已经被双方否认。证据3，解除告知函不具有真实性、合法性、关联性，也不能达到其证明目的，告知函的内容第一段显示，原告应于2017年7月3日前到被告处签合同，第二段显示多次通知原告，从以上两段内容结合原告提供的交付房款的相关收据看，可以证明是被告未在2017年7月3日前与原告签合同，未签合同的责任和过错不在原告方，故而其告知函第三段引用的定购书第七条，该条款不能在该告知函中适用，实际上是被告占用了原告购房款135000元，是被告一直逾期未与原告签合同。 本院经审理认定事实如下：2017年6月20日,原告胡晏林（定购人）与被告华宸公司（出卖人）就购买“壹号公馆”小区商品房事宜，经平等自愿协商，签订壹号公馆商品房定购书。定购书约定：1、壹号公馆小区位于霍山县，经霍山县房管局批准，现正式对外出售。2、定购人自愿订购壹号公馆小区12栋404号房屋，建筑面积为148.36ｍ2,单价为4950元／ｍ2,总价为734382元。3、以上商品房价格为对外公示价格，定购人按时签订霍山商品房买卖合同时，享受最终优惠价格，优惠后总价为667620元。4、定购人于签订此定购书时，向出卖人支付定金30000元。5、……。6、若定购人选择办理贷款支付房款的，则贷款首付比例不得少于国家相关规定比例。7、定购人同意在支付定金之日起七日内，前来出卖人处签订商品房买卖合同；若定购人逾期未与出卖人签订商品房买卖合同的，定购人不再享受出卖人赋予定购人的所有购房优惠，且出卖人有权不经催告直接解除本定购书，并有权将该商品房另行出售，定购人已经支付的定金不予退还。8、定购人自购房至该房屋交付期间的购房款、贷款等不计利息；定购人需要贷款的，在签约时须贷款材料原件：收入证明（公司盖章）、身份证、户口证明、婚姻证明、定购书、定金收据等材料；若因定购人自身原因不能办理贷款的，定购人须一次性付清房款，不得以无法贷款或无法足额贷款为由拒绝签订霍山商品房买卖合同，定购人无权要求出卖人返还已收取的定金。9、本定购书经双方签字盖章后生效，双方签订商品房买卖合同后本定购书自行终止；签订商品房买卖合同时，定购定金不计利息自动转入购房款。 定购书签订后，原告于当日向被告支付定金30000元，被告出具收据注明预付款。2017年6月27日，原告向被告支付105000元，被告出具收据注明预付款。当日，被告尚未取得商品房预售许可证，故未签订商品房买卖合同。2018年9月21日，被告取得商品房预售许可证。2018年11月1日，被告置业顾问蔡雪微信通知原告首付比例为30%，要求原告于2018年11月7日前办理合同签订及贷款所需手续材料。2018年12月16日、17日，原告与蔡雪在微信中约定于下周办理购房相关手续。因被告要求增加购房款单价600元/m2，双方发生分歧未签合同。2019年3月10日，蔡雪微信通知原告，被告欲解除合约。2019年3月11日，蔡雪用微信向原告发送了解除定购书告知函。2019年3月11日，原告找到被告销售经理杨忠商谈签合同事宜，杨忠同意与原告在一周内签合同。2019年3月15日，原告到被告公司要求签订合同，被告知应追加首付款金额，原告及被告置业顾问蔡雪、被告销售经理杨忠在追加首付申请表上签字确认，但在签合同时再因房价问题未签订。 庭审中，经本院询问，如果本院确认被告解除定购书的效力，原告是否变更诉讼请求。原告陈述，如果法院确认被告解除定购书的效力，则将诉讼请求变更为：1.要求被告向原告返还购房款135000元及利息（按照银行同期贷款利率，按照年利率24%从交款之日计算到本案判决之日）；2.要求被告赔偿购房差价款222540元，并赔偿135000元购房款一倍的损失；3.要求被告承担本案的全部诉讼费。被告表示，同意返还购房款，但认为原告要求赔偿差价和损失没有事实和法律依据。2020年5月16日，本院通知原、被告于2020年5月18日到庭接受询问。2020年5月18日，原告到庭，被告未到庭。原告表示，若被告不同意继续履行定购书，原告则同意解除，按变更后的诉讼请求主张权利。 上述事实，有商品房定购书、预付款收据、商品房预售许可证、微信记录、解除定购书告知函及当事人陈述在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告胡晏林与被告华宸公司签订定购书后，原告已经按约定支付了定金30000元，被告应按约定与原告签订商品房买卖合同。但，双方签订定购书时，以及至约定的签订合同之时，被告并未取得商品房预售许可证，这是被告的原因导致双方不能签订商品房买卖合同，此系被告违约。被告取得商品房预售许可证后，单方增加房价违反了定购书的约定。被告于2019年3月11日通知原告解除定购书,又于2019年3月15日在定购书的基础上追加首付款,双方均已签字确认,应为对定购书内容的补充,但被告不履行签合同义务,庭审中又以定购书已经解除为由进行抗辩，经本院征询原告意见，原告表示，若被告不履行签合同义务则同意解除定购书，按庭审中变更的诉讼请求主张权利，因被告不履行签合同义务，原告同意解除，故双方签订的定购书予以解除，本案按原告变更后的诉讼请求予以审理。被告不履行签合同义务，已经构成违约，依法应承担违约责任，原告要求被告返还购房款，符合法律规定，予以支持。原告与被告签订定购书后，期待着与被告签订商品房买卖合同，期待着得到所购买的房屋，因被告不履行签合同义务，造成原告的购房资金被长期占用，造成原告以相同或相近价格另行购买房屋的时机丧失，因此被告应赔偿原告的损失。被告因违约给原告造成的损失应根据定购书约定的价格、现行商品房价格行情、履行定购书过程中的增价、购房资金占用期间的利息等因素予以综合确定，本院经综合考量，确定原告的损失为90000元，其中包含购房资金占用期间的利息损失。原告以房屋现行销售价格与签订定购书约定的价格差价作为赔偿标准，对被告来说显失公平，本院不予采纳。原告要求被告赔偿已付购房款一倍的损失，因双方未签订商品房买卖合同，故原告的该项诉请缺乏事实根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告胡晏林与被告霍山县华宸旅游房地产开发有限公司于2017年6月20日签订的《壹号公馆商品房定购书》； 二、被告霍山县华宸旅游房地产开发有限公司返还原告胡晏林购房款135000元； 三、被告霍山县华宸旅游房地产开发有限公司赔偿原告胡晏林经济损失90000元； 上述第二项、第三项的履行期限为本判决生效之日起十日内，款交本院转付（账号：34×××10；户名：霍山县人民法院立案庭；开户行：中国建设银行股份有限公司霍山支行；汇款单须注明案号）。 四、驳回原告胡晏林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9626元，减半收取计4813元，由原告胡晏林负担2475元，被告霍山县华宸旅游房地产开发有限公司负担2338元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  姚道龙 二〇二〇年五月二十日 书记员  陈方君 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。