天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初5509号原告：刘长红，女，1977年12月5日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：何连强，宝坻区鼎城法律服务所法律工作者。被告：天津德恒房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区大口屯镇津围公路东。法定代表人：侯庆珠，执行董事。委托诉讼代理人：项福生，天津环岛律师事务所律师。被告：李志强，男，1991年6月15日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。被告：李兆强，男，1977年8月9日出生，汉族，农民，户籍地天津市宝坻区。被告：天津市爱房房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区周良街道京津新城上京熙园商铺201D。法定代表人：**光。原告刘长红与被告天津德恒房地产开发有限公司（以下简称德恒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，于2019年8月19日适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，并依原告刘长红的申请，依法追加天津市爱房房地产经纪有限公司（以下简称爱房公司）、李志强、李兆强为本案被告参加诉讼，于2020年5月7日公开开庭进行了第二次审理。原告刘长红及委托诉讼代理人何连强，被告德恒公司的委托诉讼代理人项福生，被告李志强，被告李兆强到庭参加诉讼。被告爱房公司经公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘长红向本院提出诉讼请求：1、依法确认刘长红与德恒公司签订的龙湾福泰花园商品房认购确认单即商品房买卖合同有效；2、判令德恒公司为刘长红办理房屋产权证书，并承担相关费用；3、判令德恒公司赔偿刘长红逾期未办理产权证书的违约金，自2017年6月14日起以总房款428076元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，给付至实际办理产权登记为止；4、判令爱房公司、李志强、李兆强连带责任返还刘长红房屋差价款233496元，并以该款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向刘长红支付自2017年3月13日起至判决确定给付之日止的利息；5、诉讼费用由德恒公司、爱房公司、李志强、李兆强承担。事实和理由：2017年3月13日，刘长红与德恒公司签订龙湾福泰花园商品房认购确认单，确认刘长红向德恒公司购买龙湾福泰花园小区11-1-501房屋，确认单约定房屋建筑面积为97.29㎡，单价4400元，总房款428076元，定金30000元。但该房屋实际价格6800元每㎡，实际房款为661572元，付款方式为刘长红先补足合同价格与实际价格的差价款233496元，再按照合同约定向德恒公司交付定金30000元，再按照合同约定向被告支付首付186318.86元，另缴纳契税、公维金、燃气初装费、登记费13681.14元，这两笔款项合计200000元。后刘长红又交纳了剩余房款211758元（原预计贷款部分），此款与之前交纳的定金30000元由德恒公司合并出具收据金额为241758元。刘长红另交纳了垃圾清运费、路灯费、物业费、取暖费、水费等。刘长红已履行了支付全部购房款及配套附属款项的义务，德恒公司仅是按照合同约定向刘长红交付了房屋，但未按照合同约定为刘长红办理房屋产权证书，连正式的商品房买卖合同都未与之签订。另，德恒公司与爱房公司订立龙湾福泰花园小区《独家底价包销合同》，李兆强系爱房公司包销德恒公司龙湾福泰花园小区项目的负责人，李志强系直接负责接待并指示刘长红办理购房业务的业务员，并指示刘长红在龙湾福泰花园小区售楼处用POS机刷卡253400元并收取现金96元，上述款项为涉诉房屋的差价款及定金。刘长红为维护自身合法权益，因此呈讼。德恒公司辩称，不同意刘长红对德恒公司的全部诉讼请求。一、刘长红与德恒公司只是签订商品房认购确认单，并没有按照天津市商品房买卖的规定签订商品房买卖合同，因此刘长红所提诉讼请求第一项没有法律依据。双方没有签订商品房的买卖合同，因此不存在商品房买卖合同是否有效的问题。二、双方并没有签订商品房买卖合同，因此并不存在德恒公司为刘长红办理房屋产权证书的义务。三、刘长红要求德恒公司给付违约金，没有事实和法律依据，最根本的原因双方并未签订商品房买卖合同，也未就商品房的产权登记的时间进行约定，更不存在违约等诸多法律规定的内容。经德恒公司查询，刘长红所述费用缴纳的问题与事实不符，刘长红只交纳了首付款186318.86元及部分房款241758元，德恒公司并未收到刘长红所述的其他费用。刘长红针对德恒公司的诉请没有法律和事实依据，请求依法驳回诉讼请求。李志强辩称，其只是爱房公司的员工，也仅是带着刘长红看房，房款一分钱没有给付李志强，其不应承担连带责任；宝坻法院审理的刘朝晖案件中存有爱房公司为其出具的材料，法院可以调查案卷。李兆强辩称，我不承担连带责任，其为爱房公司员工，仅是职务行为，不应承担连带责任；爱房公司有规定，只有办完产权才发放业务提成，其现在尚未没有拿到销售提成，刘长红要求其和李志强承担连带责任，不符合法律的精神；刘朝晖的案子其也参诉了，卷宗里面有对其职务的认定。爱房公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：德恒公司从事房地产开发经营、物业管理相关业务，其在宝坻区项目。2012年7月18日，德恒公司取得龙湾福泰花园11号楼商品房销售许可证，并于2015年7月27日取得津建房许宝坻-龙湾福泰花园11号楼新建住宅商品房准许交付使用证。2015年3月24日，德恒公司将其所建设的坐落在天津市宝坻区设定抵押登记，抵押人为德恒公司，抵押权人为卢宇光，不动产登记证明号为124041501888，抵押范围97.29㎡。2018年5月11日，河北省三河市人民法院作出（2018）冀1082民初3912号民事裁定书，查封坐落在天津市宝坻区房屋，申请人为卢宇光，查封期限自2018年5月11日至2021年5月10日。至本案2020年5月7日开庭审理之日，涉诉房屋仍处于抵押、查封状态。被告德恒公司与被告爱房公司于2016年订立《独家底价包销合同》，约定：委托方为甲方德恒公司，受托方为乙方爱房公司；甲方委托乙方对其开发建设的“龙湾福泰花园”项目进行销售代理工作，该项目可售住房房源83套，每平米销售底价不得低于4400元；甲方委托乙方为独家销售代理，对该项目进行全程营销服务；乙方负责项目总体营销推广策略的制定，并由甲方审批确认后方可实施，营销推广费由乙方负担；代理期限为2016年7月20日至2017年10月15日；代理方式：采用独家底价包销的销售方式，乙方所获得的推广服务费是最终成交价超出底价的溢价部分，溢价部分不计入该套物业甲方与客户之间签订的合同价格，由乙方单独以服务费或电商费的形式向购买该物业的购买人收取，收取后作为乙方的服务费；购房客户在购买后发生退房的，若由于甲方违反《商品房买卖合同》约定导致合同解除而退房的，乙方无需退还所收取的推广服务费或电商费。若乙方原因导致退房的，该客户推广服务费或电商费在客户完成退款当日退还该购房人；乙方负责制定双方确认的推广计划书（包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等）并经甲方审批。刘长红经案外人天津市荣兴家园房地产经纪中心孙雪娟、林连波介绍得知涉诉房屋销售信息（刘长红在本案中对孙雪娟、林连波无诉讼请求），2017年3月13日，由爱房公司销售顾问李志强经办，刘长红与德恒公司订立《商品房认购确认单》，约定：1、刘长红（乙方）自愿认购德恒公司（甲方）开发建设的龙湾福泰花园小区11-1-501室；建筑面积97.2平方米；认购单价每平方米4400元，总价428076元；2、付款方式为贷款，首付比例30%，含税总金额1517.14元（含房款首付138076元，契税6421.14元，手续费7元，公共维修基金4280元，登记费80元，燃气初装费2900元，贷款金额290000元；3、如乙方在本确认单所规定的交付首付款或全款的日期前要求退房，甲方有权不予退回已交定金，如乙方未能在本确认单规定的日期内向甲方交纳本协议第2条所约定款项即视为乙方违约及放弃房屋的所有权益，甲方不予退回乙方已交付的定金，并将该房屋另行出售；4、本协议一式三份，甲方财务部、销售部各执一份，乙方执一份，自双方当事人签字（盖章）并交付定金之日起生效；5、双方当事人在履行该确认单过程中如发生争议，可协商解决，如协商不成或当事人不愿协商，任何一方均可向商品房坐落地的人民法院提起诉讼；6、本确认单最终解释权为公司所有，未尽事宜参见《商品房认购协议书》和《天津市商品房买卖合同》。在该确认单下方落款处，被告德恒公司加盖了公章，原告刘长红签字确认，李志强在销售顾问一栏签字确认。2017年3月13日，《商品房认购确认单》签订后刘长红交纳定金30000元（含林连波、孙雪娟转交的购房意向金10000元），李志强代收，刘长红另交纳“房屋差价款”233496元，李志强出具收据确认。2017年3月15日，刘长红通过天津农商银行向刘青山6228480028062547873汇款200000元，用途为购房款，当日李志强出具收据确认，载明“今收到刘长红交来11-1-501贰拾万元整”；2017年3月16日，德恒公司为刘长红出具往来收据二份，编号2004629号收据载明“今收到刘长红首付款（11-1-501）186318.86元”，编号2015079号收据载明“今收到刘长红（11-1-501）契税+公维金+燃气初装费+登记费13681.14元”，上述两张收据合款200000元。后刘长红未贷款，以现金补交方式交纳剩余购房款，2017年5月24日，德恒公司出具编号为6006651号往来收据，载明“今收到刘长红交来补交房款（11-1-501）241758元。另查，2018年3月23日，另案原告刘朝晖以德恒公司、李兆强、爱房公司为被告，张淑芬为第三人，提起商品房销售合同纠纷，该案中爱房公司委托公司员工李志强参诉并提交了其与德恒公司签订的《独家底价包销合同书》，德恒公司对该证据无异议。2018年8月2日，本院作出（2018）津0115民初2652号民事判决书，认定：李兆强为爱房公司员工，其收取“房屋差价款”为职务行为，“房屋差价款”实为爱房公司收取的服务费，并对德恒公司、爱房公司应承担的责任予以认定、裁判，现该判决书已发生法律效力。本案中关于原、被告争议事实的认定：一、李志强、李兆强的责任问题。刘长红购买涉诉房屋时，李兆强时任爱房公司客户经理，李志强时任爱房公司销售代表，该事实在已发生法律效力的民事判决已予以认定，因此，在刘长红的购房过程中，李志强、李兆强参与经办的行为应认定为履行职务行为，该行为的法律后果应当由爱房公司承担。二、签订《商品房认购确认单》时，德恒公司、爱房公司是否将房屋已经设定抵押的事实告知刘长红。爱房公司、李志强、李兆强对此未提交证据，德恒公司提供的证据亦不能证实德恒公司及爱房公司在与刘长红洽谈购房过程中及订立《商品房认购确认单》时已向刘长红涉案房屋已经被德恒公司设立抵押登记的情况，所以德恒公司的该项主张本院不予采信。本院认为，刘长红与德恒公司订立《商品房认购确认单》时，德恒公司对涉诉房屋已经取得销售许可资格，具备销售条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。刘长红与德恒公司订立《商品房认购确认单》约定了定金、首付款金额的支付及余款的付款方式，具备了商品房买卖合同的性质，应认定为商品房买卖合同。该《商品房认购确认单》约定销售的房屋虽附载有抵押，但不影响合同的效力，仅是合同标的物所有权及其他物权暂时不能转移，故应认定为有效合同。因涉诉房屋附载有抵押并被有权机关查封，无法办理涉诉房屋的产权登记。因此，刘长红请求德恒公司为其办理房屋产权证书，本院不予支持。关于刘长红付款款项性质的认定。刘长红与德恒公司签订的《商品房认购确认单》约定，涉诉房屋认购单价每平方米4400元，总价428076元。2017年3月15日，刘长红通过天津农商银行向刘青山6228480028062547873汇购房款200000元，其中首付款186318.86元，5月24日补交房款241758元，实际共计向德恒公司交纳购房款428076.86元，该事实与德恒公司出具编号为6006651号、6006651号往来收据载明事实一致，本院予以认定。2017年3月13日，李志强代爱房公司收取刘长红另交纳“房屋差价款”233496元，该部分款项不包括在刘长红与德恒公司签订的《商品房认购确认单》购房款范围内，名目虽为“房屋差价款”，但实际上应当属于交易服务费的性质。关于刘长红请求德恒公司给付逾期办理产权登记违约金问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，刘长红与德恒公司于2017年3月13日签订《商品房认购确认单》后，如约交纳了认购涉诉房屋的首付款，其后又补交了剩余房款，至2017年5月24日刘长红已向德恒公司交纳了全部房款，德恒公司应按照相关法律规定及合同约定及时为刘长红办理涉案房屋登记、过户等产权登记手续，但至本案时德恒公司因涉案房屋设定抵押及查封原因仍未履行相应义务，存在违约行为，应承担相应违约责任。另，涉诉房屋已设定抵押，知情人为德恒公司，刘长红作为购房人并不必然知情，故德恒公司主张刘长红在订立合同时已经知情，应当承担证明责任。因德恒公司提出的证据不足以证明刘长红对涉诉房屋设立抵押情况已经知情，故本院对德恒公司的该项主张不予采信。刘长红请求德恒公司自2017年6月14日至实际办理产权登记为止按照总房款428076元为基数按照同期银行年贷款利率给付违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于刘长红请求爱房公司及李志强、李兆强连带返还房屋差价款及利息问题。本案涉及的“房屋差价款”233496元应当属于交易服务费的性质。《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。德恒公司与爱房公司之间已经签订了代理销售合同，合同约定爱房公司以直接收取购房人“房屋差价款”的形式向德恒公司收取佣金，违反了上述办法的规定。爱房公司作为房屋差价款的收取人，应当负有返还责任，并以233496元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向刘长红支付自2017年3月13日起至判决确定给付之日止的利息。李志强、李兆强作为爱房公司的员工，在刘长红购买涉诉房屋过程中的经办行为属于履行职务行为，相应法律后果应由爱房公司承担，李志强、李兆强不负返还责任。刘长红请求李志强、李兆强承担连带返还责任，无事实法律依据，本院不予支持。爱房公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交证据及答辩材料，法律后果自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项规定，判决如下：一、刘长红与天津德恒房地产开发有限公司于2017年3月13日订立的龙湾福泰花园《商品房认购认购单》有效；二、天津德恒房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内给付刘长红逾期办理房屋权属证书违约金（计算方式：自2017年6月14日至本判决确定给付之日止，以购房款428076元为基数，按照中国人民银行发布的同期同档贷款利率计算）；三、天津市爱房房地产经纪有限公司应于本判决生效后十日内返还刘长红233496元并给付相应利息（计算方式：自2017年3月13日起至判决确定给付之日止，以233496元为基数，按照中国人民银行发布的同期同档贷款利率计算）；四、驳回刘长红的其它诉讼请求。（当事人可将执行款直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：90×××36）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1960元，公告费600元，合计2560元，由刘长红负担560元，天津德恒房地产开发有限公司负担1000元，天津市爱房房地产经纪有限公司1000元。天津德恒房地产开发有限公司及天津市爱房房地产经纪有限公司应负担部分均于本判决生效后十日内给付刘长红。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  戴英军审 判 员  高 杨人民陪审员  许洪河二〇二〇年五月十二日书 记 员  赵洪磊附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条：下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。