北京市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京01执异64号案外人：邹吾开，男，1990年11月4日出生，住湖南省隆回县。委托代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人：张坦娜，北京市盈科律师事务所实习律师。申请保全人：冯应球，男，1960年3月18日出生，住广州市海珠区。委托代理人：欧阳俊超，广东景达律师事务所律师。被保全人：盛捷新雅（北京）房屋租赁有限公司，住所地北京市海淀区中关村海淀中街15号3层0303号。法定代表人：张晓鲲。冯应球与深圳前海东亚基金管理有限公司（以下简称前海基金公司）、深圳前海东亚投资有限公司（以下简称东亚投资公司）、高洪星、盛捷新雅（北京）房屋租赁有限公司（以下简称盛捷新雅公司）财产保全纠纷一案[执行依据：（2019）京01财保37号民事裁定书]，本院轮候查封了盛捷新雅公司名下位于北京市海淀区海淀中街15号2号楼6层781的房产（以下简称781房屋），案外人邹吾开就此向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。邹吾开述称，2019年1月21日，冯应球向法院申请仲裁前财产保全，请求查封、扣押或冻结前海基金公司、东亚投资公司、高洪星、盛捷新雅公司名下共计价值1120万元的财产。法院于2019年2月25日作出（2019）京01财保37号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结前海基金公司、东亚投资公司、高洪星、盛捷新雅公司名下共计价值620万元的财产，并向北京市海淀区不动产登记事务中心发出（2019）京01财保37号协助执行通知书，查封了781房屋。2017年3月14日，邹吾开与盛捷新雅公司签订《房屋买卖认购协议》、《北京市存量房屋买卖合同》，约定盛捷新雅公司将其所有的781房屋出售给邹吾开。邹吾开至今已依约支付了全部房款，盛捷新雅公司依约应当为邹吾开办理房屋产权转移登记手续，该781房屋所有权依法依约应当归属邹吾开。综上，法院作出的（2019）京01财保37号民事裁定书错误，侵害了邹吾开对781房屋的所有权，根据我国民事诉讼法及相关司法解释的规定向法院提出异议，请求法院撤销（2019）京01财保37号民事裁定书，解除对781房屋的查封、扣押和冻结。为支持其主张，邹吾开向本院提交证据如下：1、2016年9月26日邹吾开与盛捷新雅公司签订的《协议书》，主要内容为：盛捷新雅公司收到邹吾开现金200000元和位于北京市大兴区西红门镇绿林苑8幢3-602室房屋产权证，作为涉案房屋的保证金与抵押，房款为10533395元，盛捷新雅公司今日将781房屋交付给邹吾开合法占有、实际控制使用，并实际办理了交付手续。2、2016年9月26日盛捷新雅公司出具的《协助业主办理入住手续告知书》，主要内容为：盛捷新雅公司已与邹吾开就781房屋达成房屋买卖交易，并将781房屋交付给邹吾开占有并实际控制使用，请北京远悦物业管理有限公司及其他服务提供单位协助办理入住手续。3、2017年3月7日电商VIP卡银行收据，主要内容为：交款人谭美娥、邹吾开；收款单位北京安宇嘉业房地产经纪有限公司（以下简称安宇嘉业公司）；交款内容：“叁拾万抵陆拾万”。4、2017年3月7日团购服务收款收据，主要内容为：交款人谭美娥、邹吾开；收款单位北京今久联合房地产经纪有限公司（以下简称今久联合公司）；金额200000元。5、2017年3月14日邹吾开与今久联合公司签订的《购房团购确认函》，主要内容为：邹吾开享有781房屋购房团购服务，团购服务费定金200000元在签署确认函时支付，团购服务费1228635元在成功签约时补齐。6、安宇嘉业公司团购优惠服务说明书，主要内容为：邹吾开享有前海中金楼盘购房优惠叁拾万元抵陆拾万元。7、邹吾开与盛捷新雅公司签订的《房屋买卖认购协议》，主要内容为：邹吾开向盛捷新雅公司购买位于北京市海淀区海淀中街15号2号楼1单元的房产，房屋价格为10533395元。房款支付方式为2017年3月15日前，签署《北京市存量房屋买卖合同》时支付房款50%作为首期款；2017年4月30日前，支付剩余的50%尾房款。8、2017年3月14日邹吾开与盛捷新雅公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》，主要内容为：邹吾开向盛捷新雅公司购买781房屋，建筑面积125.07平方米，房屋成交价格为4480171元。9、2017年3月14日邹吾开与盛捷新雅公司、喀什汉唐商贸有限公司（以下简称汉唐商贸公司）、喀什深城装饰装修工程有限公司（以下简称深城装饰公司）签订的《补充协议》，与汉唐商贸公司签订的《古玩字画艺术品买卖合同》、《二手家具机电买卖合同》、深城装饰公司签订的《甲供材料装饰装修合同》，主要内容为：781房屋的总价款为8504760元，其中房屋房价款为4480171元，二手家具家电作价120738元，古玩字画艺术品作价1891557元，甲供材装饰装修费作价2012294元，付款方式为分期付款，在签署买卖合同当日邹吾开应支付3538063元作为首期款，在2017年4月30日前邹吾开应当支付剩余的4966697元。10、2017年3月14日团购服务收款收据及刷卡单，主要内容为：交款人谭美娥；收款单位今久联合公司；金额1228635元。11、2017年3月14日第一笔房款收款收据及中信银行刷卡单，主要内容为：交款人邹吾开；收款单位盛捷新雅公司；金额3538036元。12、2017年6月10日剩余全部房款收款收据及中信银行刷卡单，主要内容为：交款人邹吾开；收款单位盛捷新雅公司；金额942108元。13、2017年6月10日收据及中信银行刷卡单，主要内容为：交款人邹吾开；收款单位汉唐商贸公司；金额2012295元，其中艺术品1891557元，家具家电120738元。14、2017年6月10日收据及中信银行刷卡单，主要内容为：交款人邹吾开；收款单位深城装饰公司；金额2012294元。15、北京远悦物业管理有限公司催款单，主要内容为：B-781房屋2018年6月1日至2019年5月31日物业费7354.12元。16、2020年5月11日B-781房屋物业费等收据5张，主要内容为：交款人邹吾开；收款单位北京远悦物业管理有限公司，金额2018年6月1日至2019年5月31物业费7354.12元，2019年6月1日至2020年5月31物业费7354.12元，2020年6月1日至2021年5月31物业费7354.12元，电和热水费320元，水表400元。冯应球辩称，不同意邹吾开的请求，请求法院依法驳回其异议请求。事实与理由：781房屋登记在盛捷新雅公司名下，邹吾开不是产权人，无权要求法院解除对781房屋的财产保全措施。邹吾开未提供确实充分有效证据证明其在冯应球申请财产保全前，已向盛捷新雅公司购买781房屋、付清全部购房价款、实际占有781房屋，且有关购买价格与市场价格不符。邹吾开即便有购买行为，对其未能取得781房屋也负有明显过错。本院经审查查明，2019年2月25日，本院作出（2019）京01财保37号民事裁定书，裁定：查封、扣押或冻结前海基金公司、东亚投资公司、高洪星、盛捷新雅公司名下价值六百二十万元的财产。2019年3月5日，本院向北京市海淀区不动产登记中心发出协助执行通知书，轮候查封了781房屋。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，纵观整个交易过程，邹吾开先入住781房屋，后与盛捷新雅公司签订房屋买卖协议及补充协议，及邹吾开向今久联合公司、安宇嘉业公司、盛捷新雅公司、汉唐商贸公司、深城装饰公司支付的款项等均不符合正常的交易习惯，且邹吾开在与盛捷新雅公司签订《房屋买卖认购协议》时已知晓781房屋设定了抵押，交易至今双方尚未在房地产管理部门办理781房屋的过户登记手续，邹吾开没有提交证据证明未办理781房屋的过户登记手续非因自身原因，故邹吾开的主张不符合上述法律规定，邹吾开所提异议，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回邹吾开提出的案外人异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 冯更新审 判 员 娄玉玲审 判 员 栗俊海二〇二〇年五月二十六日法官助理 李 贝书 记 员 李 琳