山东省潍坊市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁07执异27号 异议人(被执行人)：山东北方纺织集团有限公司。住所地：潍坊市高新技术产业开发区志远路中段。 法定代表人：张晓，总经理。 委托诉讼代理人：郑轶，山东公远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**霖，男，该公司员工。 申请执行人:潍坊三友房地产开发有限公司。住所地：潍坊市潍城区东风西街友爱路居委会驻地。统一社会信用代码：91320204696763494J。 法定代表人：包元欣，董事长。 委托诉讼代理人：唐敦华，山东博瞻律师事务所律师。 被执行人：山东北方国际物流中心有限公司。住所地：潍坊市坊子区翠坊街172号北方国际物流三区2号楼。 法定代表人：滕玉云，总经理。 本院在执行申请执行人潍坊三友房地产开发有限公司（以下简称三友房地产公司）与被执行人山东北方纺织集团有限公司（以下简称北方纺织公司）、山东北方国际物流中心有限公司（以下简称北方物流公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，异议人北方纺织公司以本案的评估报告存在问题、未收到相关法律文书为由，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人北方纺织公司称，请求撤销对其公司名下土地、厂房的拍卖，暂缓执行。事实与理由：一是评估人员没有相应资质，陈春光未在最高人民法院评估机构名单库中，其不具备相应评估资质；二是评估过程违反法定程序，在两次评估过程中，赵风志均没有到评估现场；三是评估方法不对。本次评估在评估房产及附着物时只采用了一种评估方法，违反了《中华人民共和国资产评估法》第二十六条的规定；四是评估报告中存在少评、漏评现象；五是相关政府部门正在收储案涉土地。公司正协调政府相关部门对本案拍卖的土地进行收储，且已基本取得政府相关部门同意。按照周边土地近期收储情况，如果政府收储案涉土地，其价值明显超过评估价值。按照评估价值拍卖将导致其公司遭受重大损失。请求判如所请。 异议人提交以下证据：1、《山东省人民政府办公厅关于推进城镇低效用地再开发的意见》（鲁政办字[2020]32号）；2、《山东省烂尾工程及闲置厂房专项整治三年行动方案》（鲁发改投资[2020]414号）。 申请执行人称法院送达程序、评估程序合法，评估机构接受法院委托合法。关于收储案涉土地的问题，法院也做了相应的调查，结果是政府并没有收储案涉土地的文件。 本院查明，原告三友房地产公司与被告北方纺织公司、北方物流公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年6月20日作出（2018）鲁07民初28号民事判决，判决：一、解除原告三友房地产公司与被告北方纺织公司、北方物流公司于2017年1月20日签订的《开发协议书》及2017年6月6日签订的《补充协议》；二、被告北方纺织公司向原告三友房地产公司返还合作资金10300万元并双倍返还定金1000万元，于本判决生效后十日内付清；三、被告北方物流公司对上述第二项债务承担连带清偿责任。四、驳回原告三友房地产公司的其他诉讼请求。案件受理费708300元，由被告北方纺织公司、北方物流公司负担606800元，三友房地产公司负担101500元。北方纺织公司不服，向山东省高级人民法院提出上诉，该院于2018年12月24日作出（2018）鲁民终1927号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。案件生效后，三友房地产公司申请强制执行，本院立案受理，案号为（2019）鲁07执26号。 在诉讼过程中，本院于2018年1月11日，轮候查封了被执行人北方纺织公司名下位于潍坊市××新区福寿东街××、××远路以西潍国用（2009）第E082号、（2009）第E084号土地使用权及两宗土地上潍房权证高新字第××、52××69、52××70号房产所有权；经查询核实，潍国用（2009）第E082号、（2009）第E084号土地使用权被潍坊市寒亭区人民法院以（2017）鲁0703执270号执行裁定第一顺序查封。以上财产抵押权人为中国农业银行股份有限公司潍城支行，北方纺织公司已经还清该笔抵押借款，因北方纺织公司原因暂未解除抵押，抵押权人已出具相关证明。经商请，潍坊市寒亭区人民法院同意将首封的潍国用（2009）第E082号、（2009）第E084号土地使用权移交我院进行处置。本院恢复本案的执行后，于2019年8月2日向北方纺织公司、三友房地产公司发出选择专业机构通知书，于2019年8月19日向上述两家公司发出确认评估机构通知书，并于当日委托山东卓越全程土地房地产评估有限公司对上述查封财产进行评估。接受委托后，评估机构分别于2019年9月12日、9月27日向本院提出延期申请，于2019年10月16日出具评估报告，案涉资产评估价值为7182.50万元。本院于2019年10月18日发出评估结果通知书，并告知当事人若对评估结果有异议，接到本通知5日内向本院提出并预交评估费。2019年10月30日，北方纺织公司以评估报告财产基本信息错误、遗漏财产、数量不对、评估结果不实、评估人员未查询到、评估人员不在场、证人不在场为由，向本院提出书面异议，本院于2019年11月1日通知评估机构对上述评估报告作出补充评估和相关说明。2019年11月25日，评估机构对北方纺织公司以上异议作出如下回复：1、关于财产基本信息。10楼查档证明用途为住宅，评估报告中也是住宅，不存在信息错误；5号楼经潍坊市中级人民法院于2019年11月1日调取的查档证明显示用途为工业用房，房屋所有权证载用途为办公用房，并非住宅用途，评估报告中5号楼按照工业地上办公用房做了评估，不再调整。2、关于遗漏财产和数量不对。2019年11月16日，公司评估人员、委托方工作人员、申请执行人、被执行人共同到现场进行了核实补充，出具了补充评估报告。3、关于评估结果不实。公司按照房地产评估规范，按照房产及土地的合法用途进行评估测算，采用评估方法得当，价值客观公正。4、关于评估人员未查询到。陈春光为中国房地产估价师学会注册估价师，具有合法执业资格，可以参与公司的每一个房地产估价项目。5、关于报告中未见到评估人员及证人照片。公司现场所拍摄照片齐全，报告中所附照片为部分照片，含有评估人员及见证人照片在公司业务档案中，需要时可随时查阅。经补充评估，最终资产评估价格为7408.48万元。2019年11月26日，本院向北方纺织公司寄送补充评估报告、评估异议回复说明、查档证明、评估结果通知书之二等相关材料。EMS回单载明，2019年11月28日公司员工王雅君签收。 2019年12月3日，被执行人北方纺织公司向本院申请暂缓执行，并提交了潍坊市高新区房屋征收与补偿办公室出具的上述财产的情况说明。2019年12月4日，申请执行人申请以评估价作为保留价拍卖上述财产。经本院调查，潍坊市高新区房屋征收与补偿办公室表示不清楚是否有上述财产的收储计划，也没有政府决定收储的文件，本案不具备暂缓拍卖的法定条件。2019年12月12日，本院作出（2019）鲁07执恢36-1号执行裁定，裁定如下：拍卖被执行人北方纺织公司名下位于潍坊市××新区福寿东街××、××远路以西潍国用（2009）第E082号（面积24752平方米）、（2009）第E084号（面积25572平方米）土地使用权及两宗土地上潍房权证高新字第××号（面积2845.21平方米）、52××69号（面积2695.32平方米）、52××70号（面积12203.24平方米）房产所有权和地上附着物。 2019年12月24日，被执行人北方纺织公司又对补充评估报告提出异议。2019年12月30日，本院给北方纺织公司送达通知，该通知根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，以北方纺织公司提出异议的时间超过5日为由，不予受理被执行人北方纺织公司再次提出的评估报告异议。 另查明，本案的评估机构山东卓越全程土地房地产评估有限公司在“山东法院委托评估、拍卖机构备案名录”中，其派出的两名估价师赵风志、陈春光均持有住房和城乡建设部颁发的注册房地产估价师证书，赵风志的注册号为3720050233，有效期至2020年6月18日，陈春光的注册号为3720190025，有效期至2022年6月23日。现场评估分为两次，一次为2019年8月30日，评估机构现场勘察人员为陈春光，三友房地产公司派出人员为李春光，被执行人派出人员宋晓丽及另一同事，但拒绝签字；一次为2019年11月16日，评估机构现场勘察人员为赵风志、陈春光，三友房地产公司派出人员为张程飞，被执行人派出人员为宋晓丽及另一同事，但拒绝签字。本院委派执行员全程参与。以上现场勘察过程，均有视频资料为证。 评估报告载明：本次评估估价对象土地评估采用成本逼近法和基准地价系数修正法测算时值，房产及其他地上附着物采用成本法。本案恢复执行后，本院按生效判决载明的住所通过EMS向北方纺织公司、北方物流公司邮寄送达执行通知书、报告财产令、选择评估机构通知书、确认评估机构通知书、评估报告及补充评估报告、拍卖通知、执行裁定等相关法律文书。在执行过程中，执行人员亦多次跟北方物流公司的法定代表人滕玉云短信联系，告知案件进程和相关法律后果，在评估案涉财产过程中，北方纺织公司亦派人参与。在本院决定拍卖案涉房地产后，北方纺织公司于2020年1月9日向本院申请暂缓拍卖，且在异议申请书中亦承认收到了部分法律文书。 本院认为，本案争议的焦点有三：一是评估人员是否具有相应评估资质；二是评估程序是否违法；三是评估报告所依据的参照标准、计算方法是否合适。关于第一个焦点问题，本院认为，根据查明的事实，本案的评估人员陈春光、赵风志在参加本案评估时均持有住房和城乡建设部颁发的注册房地产估价师证书，均在山东卓越全程土地房地产资产评估有限公司注册执业，且在注册有效期内，其执业资格没有问题。关于第二个焦点问题，《中华人民共和国资产评估法》第二十七条规定：“评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章。……”该规定并没有强制要求两名评估人员都要参加现场勘查，只是强调由两名评估专业人员共同完成评估。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十八条规定：“评估需要进行现场评估的，人民法院应当通知当事人到场；当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当由见证人见证。……”在评估过程中，本院依法通知了北方纺织公司，北方纺织公司亦派员参加，且整个过程有本院工作人员和三友房地产公司工作人员见证，评估报告有赵风志、陈春光的签名和评估机构的印章，评估过程符合法定程序。关于第三个焦点问题，《中华人民共和国资产评估法》第二十六条规定：“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。……”评估报告载明，本案的评估师对案涉土地评估采用成本逼近法和基准地价系数修正法，房产及其他地上附着物采用成本法。被执行人北方纺织公司对评估报告所采用的评估方法、参照标准提出书面异议，评估机构已经做了补充评估和书面说明，但北方纺织公司对评估报告和书面说明仍有异议，按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款的规定，应当交由相关专业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。现被执行人系对评估机构对其异议作出补充评估和书面答复后，又对评估报告提出异议，同时涉及评估人员资质和评估程序问题，按照该条第二款的规定，应先对评估人员资质和评估程序进行审查，对此，前面两个焦点问题已经论述该异议不成立。按照该条第二款规定，异议不成立的，按照前款规定处理，即交由相关专业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。被执行人北方纺织公司对案涉财产所采用的评估方法、参照标准提出异议，同时又涉及遗漏财产、财产基本信息错误的，按照该条规定，人民法院应当提交由相关专业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。另外，异议人北方纺织公司提交的两份证据，与本案没有关联，不予采信。 综上，异议人所提异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人山东北方纺织集团有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。 审判长  李欣红 审判员  郭 伟 审判员  邱金山 二〇二〇年五月十二日 书记员  沈思彤