北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初26316号原告：北京北辰信诚物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区安慧里二区甲2号。法定代表人：**，总经理。委托诉讼代理人：李平，北京市中友律师事务所律师。被告：迅达（中国）电梯有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：郑瑞恒，董事长。委托诉讼代理人：周洁娴，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，北京市中伦（上海）律师事务所律师。原告北京北辰信诚物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告迅达（中国）电梯有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李平，被告的委托诉讼代理人周洁娴、李洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2005年1月1日至2017年12月31日的物业管理费128261.26元；2.判令被告向原告支付违约金，以128261.26元为基数，按照年利率24%的标准，自2005年1月1日起计至付清之日止。事实和理由：2003年11月，原、被告签订《物业管理合同》，约定被告将位于北京市朝阳区安慧里一区某1、某2、某3、某4号房屋委托原告进行物业管理，被告于每年5月1日前按19764.18元向原告缴纳物业管理费；如被告逾期付款，按每超出合同规定日期一个月内加收2%的滞纳金，超过一个月不足两个月的加收4%，依此递增。合同生效后，原告依约提供完善的物业管理服务，但被告并未依约交纳物业管理费。经原告多次书面、上门催交均无果，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。根据《物业管理条例》规定，房屋所有权人是业主，物业费应该由业主或物业使用人交纳；而被告并非涉案房屋的业主，也不是实际使用人。原告主张违约金，没有法律依据和合同依据，原告也没有举证证明其实际损失，所以不同意支付违约金。此外，双方签订的《物业管理合同》期限为一年，合同已经期限届满而解除，在期限届满后长达十六年的期间内，原告未向被告主张过物业费，现原告起诉要求被告支付物业费，已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）签订了《物业管理合同》，双方约定，甲方将位于北京市朝阳区安慧里一区20号楼7套房屋，具体房号某1陆某89.69平方米、某2汪某52.07平方米、1803童某69.18平方米、1804曹某67.74平方米、某3芦某69.18平方米、某4齐某52.07平方米、1808叶某89.69平方米，房屋委托乙方实行物业管理，建筑面积489.62平方米。甲方应于每年5月1日前交纳物业管理费19764.18元（含供暖费、管理费、维修费、绿化费等）；甲方交费每超出合同规定日期一个月之内加收2%的滞纳金，超过一个月不足两个月的加收4%，依此递增。乙方所管小区被评为部、市级优秀管理居住小区的，在有效期限内其物业管理服务收费可在规定标准的基础上上浮10%至25%。在合同期间，如果收费标准市政府有新规定时，乙方以书面形式通知甲方按新规定执行。管理期限自2003年1月1日至2003年12月31日。合同终止前，如甲方同意继续委托乙方管理，须于期满前一个月向乙方提出书面意见，并重新签订合同。如甲方未提出（反对）意见和双方未签订新合同，视委托合同自动延期。另，根据合同约定物业管理费按建筑平方米计算，每建筑平方米39.98元。原、被告均认可合同期间届满均未向对方发送书面意见，亦未签订新合同。原告称，被告欠付2005年1月1日至2017年12月31日的物业费共计128261.26元，因收费标准变更，其中某1号房屋2005年至2011年每年物业费3585.81元、2012年物业费为4572.4元、2013年至2017年每年的物业费1881.7元；某2号房屋2005年至2008年每年物业费2081.75元、2009年至2017年每年物业管理费1092.42元；某3号房屋2005年至2011年每年物业费2765.82元、2012年至2017年每年物业费3526.8元；某4号房屋2005年至2011年每年物业费2081.75元、2012年至2017年每年物业费2654.52元。被告对原告的上述意见有异议，主张《物业管理合同》已于2003年12月31日终止，被告不存在欠费问题，且原告十余年间未向被告主张过费用，也没有提交收费标准提高的依据。原告另提交了涉案房屋所在区域2004年至2018年物业管理费的部分发票，用以证明其一直提供物业管理服务。经询，原、被告均认可某1号房屋于2000年8月7日自原产权人即被告处转移登记于案外人陆某5名下，某2号房屋于1998年1月10日自原产权人即被告处转移登记于案外人汪某6名下，亦认可某3号房屋业主为芦某9、某4号房屋业主为齐某10。被告亦认可童某7、汪某6、芦某9、齐某10系其员工。本院认为，物业服务合同纠纷是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的纠纷。本案原告以物业服务合同纠纷将被告诉至本院，但被告并非涉案房屋的业主，亦非涉案房屋使用人，故原、被告之间并非物业服务合同纠纷，结合双方签订的《物业管理合同》的具体内容，本院将本案案由调整为合同纠纷。原、被告签订的《物业管理合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。《物业管理合同》期间届满前，双方未向对方发送书面意见，亦未签订新合同，该《物业管理合同》自动延期，双方均应依约履行各自的义务。原告依约履行《物业管理合同》的义务，被告即有依约付款的义务，现原告要求被告支付欠付的物业管理费，有事实依据及合同依据；但原告未举证证明其按照《物业管理合同》约定，书面通知被告收费标准有变更，故仍应按照《物业管理合同》的约定确定物业管理费标准。根据北京市相关文件规定，按房改规定出售公有住宅楼房的单位应按有关规定负担产权人的交费项目，故被告关于物业管理费应由业主交纳的答辩意见，缺乏依据，本院不予采信。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。根据《物业管理合同》约定，被告应于每年的5月1日前交纳物业管理费；那么原告在每年的5月2日即可知晓被告欠付当年物业费，知晓其权利被侵害。原告无证据证明其未怠于行使权利，根据原告起诉情况，本案中原告受法律保护的系2017年物业管理费，其中原告主张的某1、某2号房屋该年度物业管理费不高于约定的标准，本院予以支持；原告主张的某3、某4号房屋该年度物业管理费，本院依约定标准予以支持。被告欠付2017年物业管理费，应向原告支付违约金，本院结合被告请求酌减违约金的意见及原告的实际损失等，酌情调整后，判令被告支付。对于超过诉讼时效部分的物业管理费及对应违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告迅达（中国）电梯有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京北辰信诚物业管理有限责任公司2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费7821.69元；二、迅达（中国）电梯有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京北辰信诚物业管理有限责任公司违约金，以7821.69元为基数，按照年利率6%的标准，自二〇一七年五月二日起计至付清之日止；三、驳回原告北京北辰信诚物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1433元，由原告北京北辰信诚物业管理有限责任公司负担733元（已交纳），由被告迅达（中国）电梯有限公司负担700元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈扬二〇二〇年五月二十九日书记员  刘岩