湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初1157号原告：屈英姿，女，汉族，1975年3月28日出生，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周靖，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。被告：广州珠江物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市开福区福元西路99号珠江花城桂苑2栋地下室171号商铺。法定代表人：张建国，总经理。委托诉讼代理人：张之远，男，汉族，1985年7月30日出生，住长沙市开福区。公司员工。原告屈英姿诉被告广州珠江物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“珠江物业长沙分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告屈英姿的委托诉讼代理人鲍宇辉、周靖与被告珠江物业长沙分公司的委托诉讼代理人张之远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屈英姿向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的违约责任，赔偿损失10771.63元；2、判令被告承担本案的诉讼费、律师费、执行费等全部诉讼费用。事实与理由：根据被告与湖南珠江实业投资有限公司签订的《前期物业管理服务合同》的约定：被告于2015年2月始，为珠江花城二期二地块×-×栋提供物业服务。原告作为该小区×栋×房业主与被告签订了《前期物业管理服务协议》,约定了被告的权利义务、提供的物业服务内容和服务质量,未达到管理服务质量约定目标的,原告有权要求被告限期改正,逾期末改并给原告造成损失的,由被告承担相应的法律责任。但自原告入住以来,被告未积极全面的履行合同约定的保洁、绿化、消杀、安保、日常维修、公共设施设备维护、消防等整体环境维护的物业服务义务，严重违反了《前期物业管理服务协议》所约定之事项,使得原告以及小区业主的生活质量受到严重影响。根据《长沙市物价局，长沙市住房和城乡建设委员会，关于进一步规范我市物业服务收费有关问题的通知》（长价房【2014】80号)、（长发改价调(2019)8号）相关规定，《长沙市住宅物业服务分项目分等级基准价标准》一级标准规定物业费2.8元/㎡/月，物业公司应该按照质价相符的原则提供物业服务，但被告收取4元/㎡/月的高昂物业费却无法达到一级标准。被告不履行合同义务或者履行含同义务不符合约定的行为，严重违反了(前期物业服务协议》的相关约定，违反了《中华人民共和国合同法》相关规定，严重侵犯了原告及小区其他业主的合法权益。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告珠江物业长沙分公司辩称，一、原告提出的要求被告赔偿10771.63元的诉求既无事实佐证，亦无明确的计算依据，依法应当予以驳回。二、原告与被告签订的《前期物业服务合同》包括4元/平方米/月的物业服务费收费标准，系双方真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。三、物业服务收费标准符合法律法规的相关规定。被告具有物业管理资质二级证书，且系经小区建设单位以招投标方式确定的物业服务企业。根据湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅发布的《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服【2010】76号文）第十三条关于“实行市场调节价的物业服务收费，前期物业管理期间由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定”，以及长沙市物价局、长沙市住房和城乡建设委员会发布的《关于进一步规范我市物业服务收费有关问题的通知》（长价房【2014】80号文）第二条关于“低密度住宅物业服务收费标准可依据前期物业服务合同协商确定”的规定，本案“璞墅”（即珠江花城二期二地块花园洋房）为低密度住宅物业小区，其物业服务收费标准应依市场调节价执行，对此，2015年4月23日，被告就“璞墅”物业服务收费事宜依法向主管部门办理收费登记，取得证号为长F-7458号《湖南省服务价格登记证》，载明“璞墅”依合同约定价确定收费标准，故被告于《前期物业服务合同》中针对涉案小区4元/平方米/月的物业服务收费标准合法有效，对原告具有法律约束力。同时，原告所主张的《长沙市住宅物业服务分项目分等级基准价标准》，系适用按政府指导价确定物业服务收费标准的小区类型，而本案“璞墅”小区依法系依市场调节价执行的小区类型，显然，上述标准不应作为认定本案被告物业服务是否达标的依据，长沙市开福区人民法院作出的（2019）湘0105民初10171号民事判决书对此已作出明确裁判，该判决已经生效。四、被告严格按照《前期物业服务合同》约定提供物业服务，原告主张被告不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定与客观事实不符。《前期物业服务合同》中对涉案物业服务标准进行了相关约定，而被告亦严格按照前述约定履行了相应的物业服务义务，包括但不限于定期巡逻巡检、门岗服务、日常保洁、协调建设单位履行质保义务、协调相邻关系、组织业主活动等。同时，物业服务行为系一项动态持续且需反复作业的行为，原告有针对性截取摄录的特定时空范围内的物业服务状态，无法客观真实地反映被告服务标准，不应作为认定本案事实的依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。经庭审审查，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2013年7月29日，湖南珠江实业投资有限公司向广州珠江物业管理有限公司发出一份《中标通知书》，确定广州珠江物业管理有限公司为珠江花城二期二地块花园洋房小区物业管理的中标人。之后，关于珠江花城二期二地块花园洋房×-×#栋的物业服务，湖南珠江实业投资有限公司与被告珠江物业长沙分公司签订了《前期物业服务合同》，双方对物业服务内容与质量、物业服务费用、物业的经营与管理、违约责任等事项进行了约定。该合同第二条、第三条约定了前期物业管理服务的内容及事项，第四条约定乙方提供的前期物业管理按国家及省市有关要求提供物业服务，第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为4元/月﹒平方米，第二十八条约定乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，乙方应及时更改，并追究相关责任人和承担相应后果，第三十条约定乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权有权要求乙方返还，第三十三条约定本合同的物业管理服务费标准，应以物价部门批复为准，第三十四条约定本合同自2015年2月始，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2015年4月23日，长沙市物价局就珠江花城二期二地块物业服务收费进行了价格登记，登记的收费标准为“合同约定”。2016年3月18日，原告屈英姿向湖南珠江实业投资有限公司购买了位于长沙市开福区（建筑面积224.29平方米），双方签订了《珠江花城二期二地块璞墅购房合同》，该合同第十九条约定：出卖人以招投标方式选聘广州珠江物业管理有限公司长沙分公司对该房屋进行前期物业管理，前期物业服务合同约定的期限自2015年4月30日至业主大会与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止，收费标准暂定为：按建筑面积计算，3.5-5.0元／平方米／月（具体标准以物价部门批复文件为准；办公及改变住宅使用性质用于办公的按照同类住宅收费标准加收100%、用于商业的按照同类住宅收费标准加收200%），收费的起始时间为合同约定的交房期限之次月或自出卖人发出的《房屋交付通知书》中指定的交房期限之次月起。2016年5月12日，原告屈英姿（乙方）与被告珠江物业长沙分公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费、其他有偿服务费用、违约责任等事项进行了约定。该协议第一条双方的权利义务中约定了甲方对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安协管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第二条物业管理服务内容中约定：一、小区房屋建筑本体，道路、停车场等公共区域的维护、管理；三、小区内的清洁卫生管理：公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生管理、定期消杀、生活垃圾收集清运等；四、小区内公共绿化区域的养护和管理；六、对小区各种车辆的停放秩序进行统一管理；第三条物业管理服务质量中约定：二、设备良好、运行正常，无事故隐患；三、共有部位、共有设施设备的维护和管理，1、共用部位、共用设施设备完好率较高，保养、检修制度完善；2、道路畅通，路面平坦，污水排放畅通；四、环境卫生2、整体环境及环卫设施保持清洁，无垃圾堆积现象，做到垃圾日产日清；五、绿化1、花草树木长势良好，修剪整齐、美观；六、交通秩序与车辆停放1、车辆停放、行使有序；七、秩序维护管理2、实行准军事化管理和训练，秩序维护员统一制服，熟悉辖区情况，认真负责；九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，小修不超过3天；急修：接到报修通知后30分钟到达现场；第四条物业服务费中约定：住宅按建筑面积每月每平方米暂定4.0元的标准缴纳物业服务费、非住宅按建筑面积计算，其每月每平方米收费标准按照政府和行业相关规定执行（最终以物价部门批复为准）；第十条违约责任中约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改并给乙方造成损失，由甲方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用。协议签订后，被告为原告及所在小区提供了物业管理和服务。根据被告于2019年2月28日向原告发出的《催款通知单》，原告尚欠被告2017年7月1日至2019年3月31日期间的物业费18908元，现无证据证明原告已经缴纳。另查明，2014年3月28日《长沙市物价局、长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步规范我市物业服务收费有关问题的通知》（长价房[2014]80号）第一条规定：我市住宅物业服务分项目、分等级指导价按省定基准价在30%的范围内上下浮动。此标准执行两年后再根据实际情况适时调整发布。第二条规定：新投入使用的住宅物业管理区域的物业服务收费应按照质价相符的原则，分别选择调整后的项目等级组合确定，物业服务收费标准为各服务项目收费标准的总和。低密度住宅物业服务收费标准可依据前期物业服务合同协商确定。第三条规定：未成立业主委员会的住宅小区，如需调整现行物业服务收费标准，可根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规，在物业小区所在地街道办事处（乡镇人民政府）、社区的指导和监督下，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，协商调整物业服务收费标准。2019年1月9日《长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会关于加强我市物业服务收费管理的通知》（长发改价调[2019]8号）第一条规定：我市普通商品住宅前期物业服务收费实行政府指导价管理。服务内容包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等。第二条规定：普通商品住宅前期物业具体服务收费标准由服务企业在基准价格及其浮动范围内，根据物业服务内容、服务等级确定。物业服务企业可根据服务内容、服务等级在基准价的基础上浮动，上浮不得超过基准价的30%。与业主通过前期物业服务合同（协议）认定，报所在区价格主管部门备案。第十条规定：物业服务企业有下列行为之一的，由市场监管部门依法查处：（一）超过政府指导价标准收费的；（二）不实行明码标价或不按规定明码标价的。原告称根据以上文件，被告提供的物业服务无法达到《长沙市住宅物业服务分项目分等级基准价标准》一级标准，但收取4元/平方米的物业费，且超过基准价的30%，提供的物业服务质价不符。庭审中，原告提交整改情况表、工程维保问题处理记录本（证明目的：从2015年开始，业主反馈的诸多问题，物业在接到报修后并没有及时得到解决，解决问题的时长以1-3个月居多，被告提供的物业服务已构成违约）；被告不及时清理生活、建筑垃圾及非指定垃圾堆放点经常有暴露垃圾堆放存在大量卫生死角的照片、被告对小区内消毒不及时、不到位的照片、被告对公共灯具维护、绿地养护以及电梯轿厢清洁不到位的照片（证明目的：小区内经常有垃圾随意堆放，保洁未及时处理，遍布卫生死角，对于公共设施设备维护不到位，消毒不彻底，不及时，卫生环境差，未给业主营造一个舒适的居住环境，已构成违约）；地下车库存在大量积水以及渗透的照片、车库堆放垃圾、地面清洁不到位以及场地不整洁的照片（证明目的：小区车辆停放混乱，车辆驶入小区人行区域，未实现人车分流，垃圾占据停车位，大量积水渗水得不到及时处理）；被告对因病害枯死树木未及时补栽的照片、对绿化修剪不及时不到位的照片（证明目的：被告提供的绿化服务不到位，维护不及时，经常出现绿植无故移植、草地边垃圾堆的情形）；楼道内墙面、顶面、单元门拱墙皮脱落、墙体发霉变黑、长满青苔的照片（证明目的：被告并未按照物业协议约定及时对共用部位、共用设备进行保养和维修，楼道内墙皮长期脱落无人处理，多次与物业反馈均没有得到有效处理，构成违约）；被告不及时处理电梯的照片、《客户服务中心日常接待记录》、《小区电梯故障登记表》（证明目的：小区电梯经常损坏、停运，甚至同一天内多栋出现问题，同一电梯隔天出现问题，被告未对小区内的电梯设备及时进行维修维护，电梯长期带病运行，出现多次困人事件），上述证据证明被告在物业服务期间，未积极履行合同约定的保洁、绿化、消杀、保安、日常维修、公共设施设备维护、消防等整体环境维护的物业服务义务，没有为小区提供日常全方面的公共物业服务，业主正常良好的生活环境和秩序没有得到良好保障，无法达到物业协议所约定之事项，并没有为原告提供质价相符的物业服务，应当承担相应的违约赔偿责任。被告对上述证据的真实性无异议，但称原告有意截取部分内容，无法真实反映物业服务全貌。被告提交物业服务记录材料，证明被告按照《前期物业服务合同》约定全面履行合同义务。原告称物业服务是连续全面对公共设施等进行统一管理，对物业服务质量的评价应当是完整和全面的，被告仅截取一些在服务过程中的片段，不能全面体现被告的服务状态。庭审中，原告称关于要求被告赔偿损失金额是按照（2017年1月至2019年11月11日应缴物业费+2017年1月至2017年6月30日实缴物业费）×50%计算的。本院认为，一、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议约定住宅物业费标准为4元/平方米/月，与湖南珠江实业投资有限公司和被告签订的《前期物业服务合同》约定的标准一致，收费标准亦在长沙市物价局进行了登记，本院对此予以认可。二、关于原告要求被告赔偿损失10771.63元的诉求。根据被告于2019年2月28日向原告发送的《催款通知单》，原告从2017年7月1日起即欠付被告物业服务费，现原告称诉求金额计算方法为：（2017年1月至2019年11月11日应缴物业费+2017年1月至2017年6月30日实缴物业费）×50%。对此，本院认为，虽然原告提交一系列小区内照片证明被告在公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化日常养护、共用部位及共用设备设施维护管理方面提供的物业服务不到位，但上述照片拍摄日期在2018年、2019年期间，仅能反映被告在2018年、2019年提供物业服务的部分情况，即使被告提供的物业服务不到位，但原告从2017年7月1日起即欠付被告物业费，亦无证据证明因被告物业服务不到位导致原告发生了相应损失，故原告要求被告赔偿2017年7月1日至2019年11月11日期间物业费损失本院不予支持。另外，原告还提交整改情况表、工程维保问题处理记录本以及《客户服务中心日常接待记录》、《小区电梯故障登记表》，证明被告从2015年开始对业主反馈的诸多问题没有及时解决以及被告对小区内电梯设备没有及时进行维护维修，虽然上述记录能够反映被告当时提供物业服务的部分情况，但并无证据证明原告在上述期间因被告物业服务不到位产生了相应损失，且物业服务是一个整体连续的过程，上述证据不足以证明被告当时提供的物业服务有较大瑕疵，故原告要求被告赔偿2017年1月至2017年6月30日已缴的物业服务费，本院亦不予支持。三、关于原告要求被告承担本案诉讼费、律师费和执行费的诉讼请求，因本院对原告要求被告赔偿损失的诉求没有支持，原告该项诉求亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：驳回原告屈英姿的全部诉讼请求。本案受理70元，因适用简易程序减半收取35元，由原告屈英姿承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  王剑锋二〇二〇年五月十五日代理书记员  周梦瑶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。