湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终416号上诉人（原审原告）：周星球，男，1985年1月5日出生，汉族，住浠水县。上诉人（原审原告）：陈慧，女，1986年9月22日出生，汉族，住浠水县。上诉人（原审被告）：浠水神州轴承制造有限公司。住所地：浠水县浠水经济开发区散花工业园滨江5路。统一社会信用代码：91421125764134738E。法定代表人：任支元，该公司总经理。委托诉讼代理人：程定国，浠水县清泉镇法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：占学军，浠水县清泉镇法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。上诉人周星球、陈慧与上诉人浠水神州轴承制造有限公司（以下简称神州轴承公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服湖北省浠水县人民法院（2019）鄂1125民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周星球、陈慧上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持周星球、陈慧的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由神州轴承公司承担。事实与理由：一、神州轴承公司于2017年12月25日张贴告知业主于2018年3月1日前来售楼部完成交接手续的告示，不能视为已向周星球、陈慧交付了涉案房屋。张贴告示系神州轴承公司单方行为，《商品房买卖合同》并未约定可以以张贴告示的形式交付房屋，且周星球、陈慧并未签字确认，视为双方未达成合意。神州轴承公司在房屋未验收合格的情况下，周星球、陈慧有权拒绝收房，现周星球、陈慧并没有实际占有涉案房屋，何谈神州轴承公司交付涉案房屋。且湖北省浠水县人民法院（2018）鄂1126民初2978号民事判决书以及湖北省黄冈市中级人民法院（2019）鄂11民终630号民事判决书已对该告示持否定观点。二、神州轴承公司应向周星球、陈慧承担迟延履行交房的违约责任（计算至涉案房屋经验收合格之日止）。《商品房买卖合同》第八条第一款规定：“该商品房经验收合格……。”该条款系周星球、陈慧与神州轴承公司真实的意思表示，因此在涉案房屋未验收合格前，神州轴承公司应承担违约责任至涉案房屋经验收合格之日止。神州轴承公司针对周星球、陈慧的上诉答辩称：神州轴承公司将具备合同所约定的交房条件的房屋通知周星球、陈慧收房，对方并未收房是自身原因，神州轴承公司不构成违约。请求撤销原判，驳回周星球、陈慧的一审诉讼请求或发回重审。神州轴承公司上诉请求：撤销原判，改判驳回周星球、陈慧的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：2016年11月5日，神州轴承公司与周星球、陈慧签订了《商品房买卖合同》，约定神州轴承公司应于2017年7月30日前交付合格的房屋。其中第九条约定神州轴承公司如逾期交房超过30日后，周星球、陈慧要求继续履行合同的，合同继续履行。交付期限的第二天起至实际交付之日止，神州轴承公司按日向周星球、陈慧支付已支付房款的万分之一的违约金。在原审庭审过程中，神州轴承公司出具了相应的证据证明证实双方约定同意将房屋实际交付日期延迟至2018年3月30日之前，并于2017年12月25日张贴告知周星球、陈慧于2018年3月1日前来神州轴承公司售楼部完成相应的交接手续，但周星球、陈慧至起诉之日起仍未领取房屋钥匙及交接手续，亦未提供证据证实未办理房屋交接手续是因神州轴承公司的原因导致的，故应视为神州轴承公司已于2018年3月1日向周星球、陈慧履行了交付使用的义务，不构成违约。周星球、陈慧针对神州轴承公司的上诉答辩称，神州轴承公司于2017年12月25日张贴告知业主2018年3月1日前来售楼部完成交接手续的告示，不能视为轴承公司已于2018年3月1日前已向业主交付了涉案房屋。张贴告示系单方行为，业主并未签字确认，涉案房屋在未验收合格情况下，业主有权拒绝收房，且业主并没有实际占有涉案房屋，故神州轴承公司应向业主承担迟延履行交房的违约责任应计算至涉案房屋验收合格之日起。周星球、陈慧向一审法院起诉请求：一、判令神州轴承公司立即向周星球、陈慧交付位于浠水县经济开发区××路北侧浠河明珠.××单元××号房屋；二、判令神州轴承公司向周星球、陈慧支付违约金38997元（以561921元为基数，按每日万分之一的标准自2017年7月31日起算至2019年6月24日止，以后顺延至神州轴承公司向周星球、陈慧交付经验收合格的案涉房屋之日止）；三.判令神州轴承公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月5日，陈慧、周星球与神州轴承公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈慧、周星球购买神州轴承公司开发的浠河明珠．银河湾第5幢1单元1101号房屋，建筑面积共计128．94平方米，单价4358元／㎡，总价款561921元；陈慧、周星球应于签订合同当日付首付款121921元，余款44万元由陈慧、周星球通过办理银行按揭贷款或者公积金贷款的方式支付给神州轴承公司；买受人购买的房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为鄂浠房预字（2016）0005号。其中第八条第一款约定“出卖人应当在2017年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。2．该商品房经综合验收合格。3．该商品房经分期综合验收合格。4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……”其中第九条约定神州轴承公司如逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第二十三条约定案涉合同自双方签订之日起生效。双方还对产权登记及规划、设计变更等等事项均进行了约定。2016年10月10日，案涉合同在浠水县房地产管理局进行了备案。合同订立后，陈慧、周星球依约交清购房款561921元（其中交首付款121921元，余款44万元办理银行按揭贷款）。2018年3月，神州轴承公司制作《关于浠河明珠．银河湾业主与开发商商谈达成承诺书》，在该承诺书中，部分业主同意将房屋交付使用日期延迟至2018年3月30日之前，但陈慧、周星球未在该承诺书中签名确认。神州轴承公司于2017年12月25日在案涉小区内张贴告示，载明“请购买浠河明珠．银河湾小区的各位业主于2018年3月1日前来售楼部领取《房屋质量保证书》和《住宅使用说明书》完成交接手续。”至起诉之日前，陈慧、周星球仍未领取房屋钥匙及办理房屋交接手续。一审法院认为，案件的争议焦点为：陈慧、周星球主张由神州轴承公司支付逾期交房违约金的理由是否成立。陈慧、周星球与神州轴承公司双方在订立案涉商品房买卖合同时，案涉楼盘已取得商品房预售许可证。且双方在订立合同过程中，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同应认定为合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”案涉合同第八条约定神州轴承公司应当在2017年7月30日前，将经验收合格的该商品房交付陈慧、周星球使用，故商品房经验收合格是当事人对交付使用条件的特别约定。结合该条款上下文内容及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条等相关法律、行政法规规定综合审查，该验收合格应理解为案涉商品房所在的主体工程经建设单位、承包单位、设计单位、监理单位、勘察单位竣工验收合格，不应理解为在浠水县住房和城乡建设局综合验收备案。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案陈慧、周星球主张案涉商品房至今仍未办理竣工验收备案手续，神州轴承公司因此违反了案涉商品房买卖合同第八条关于交付使用条件的约定，但未向一审法院提交有效证据证实神州轴承公司存在该违约行为，故对其该主张不予支持。本案中，神州轴承公司于2017年12月25日张贴告示，告知业主于2018年3月1日前来售楼部完成交接手续，但陈慧、周星球至起诉之日前，仍未领取房屋钥匙及办理房屋交接手续，亦未提交有效证据证实其于2018年3月1日之后未办理房屋交接手续是因神州轴承公司的原因导致的，应视为神州轴承公司已于2018年3月1日前向陈慧、周星球履行了交付使用的义务，故神州轴承公司应承担自2017年7月31日起算至2018年3月1日止共计213天的逾期交房违约金11968．92元（561921元×213天×0．0001元／天）。陈慧、周星球主张由神州轴承公司支付逾期交房违约金38997元（以561921元为基数，按每日万分之一的标准自2017年7月31日起算至2019年6月24日止，以后顺延至神州轴承公司向陈慧、周星球交付经验收合格的案涉房屋之日止）的理由部分成立，超出的部分因无事实及法律依据，一审法院不予支持。遂判决：一、神州轴承公司于判决生效之日起三日内向陈慧、周星球支付逾期交房违约金计11968．92元；二、驳回陈慧、周星球其他的诉讼请求。案件受理费774元，减半收取计387元（陈慧、周星球已预交），由神州轴承公司负担119元；由陈慧、周星球负担268元。本院二审期间，陈慧、周星球、神州轴承公司均未向本院提交证据。为查明案件事实，本院依职权向向浠水县住房和城乡建设局调查案涉1#、2#、3#、4#、5#楼是否竣工验收情况，浠水县住房和城乡建设局于2020年4月26日出具说明一份，内容为“经查实，浠水神州轴承制造有限公司建设（开发）的浠河明珠·银河湾1#、2#、3#、4#、5#楼至今仍未组织竣工验收，但主体工程已经验收。”经庭审出示，周星球、陈慧、神州轴承公司均对该份说明无异议。经审理查明，2016年10月5日，陈慧、周星球与神州轴承公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、商品房基本情况：陈慧、周星球购买神州轴承公司开发的浠河明珠．银河湾第5幢1单元1101号房屋，建筑面积共计128．94平方米。2、计价与付款：单价4358元／㎡，总价款561921元，陈慧、周星球应于签订合同当日付首付款121921元，余款44万元由陈慧、周星球通过办理银行按揭贷款或者公积金贷款的方式支付给神州轴承公司。3、交付期限：出卖人应当在2017年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。4、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1、（2）逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金…。2016年10月10日，案涉合同在浠水县房地产管理局进行了备案。合同订立后，陈慧、周星球依约交清购房款561921元（其中交首付款121921元，余款44万元办理银行按揭贷款）。陈慧、周星球至今仍未收房亦未实际入住。案涉5#楼至今未进行竣工验收。本院认为，上诉人陈慧、周星球作为买受人向神州轴承公司履行了支付购房款的义务，神州轴承公司应将符合合同约定交房条件的房屋交付给陈慧、周星球。案涉5#楼至今未进行竣工验收。依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，商品房应经过竣工验收合格方可交付使用，而案涉5#楼至今尚未进行竣工验收，未达到双方当事人合同约定的交房条件，且周星球、陈慧至今尚未收房亦未实际入住，故周星球、陈慧要求神州轴承公司交付经竣工验收合格的房屋并支付逾期交房违约金的上诉请求成立，本院予以支持。上诉人神州轴承公司的上诉请求，无事实依据，本院依法予以驳回。一审认定案涉房屋已经竣工验收系认定事实错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖北省浠水县人民法院（2019）鄂1125民初2498号民事判决；二、浠水神州轴承制造有限公司于本判决生效之日起三十日内向周星球、陈慧交付经竣工验收合格的浠河明珠·银河湾第5幢1单元1101号房屋；三、浠水神州轴承制造有限公司于本判决生效之日起三十日内支付周星球、陈慧逾期交房违约金（计算方法：以561921元为基数按日万分之一计算，自2017年7月31日起至交付经竣工验收合格的房屋之日止）。一审案件受理费774元减半收取387元，由浠水神州轴承制造有限公司负担。二审案件受理费873元，由浠水神州轴承制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳武审判员  朱 卫审判员  郑 蕾二〇二〇年五月十四日法官助理黄天颖书记员黄宁