安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初1553号 原告：深圳市福田物业发展有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区文化路29号外服出国留学中心五楼5-2，统一社会信用代码91340200MA2MXJMD9B。 负责人：王德裕，公司总经理。 委托诉讼代理人：姚伟建，安徽瀛国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏伟，安徽瀛国伦律师事务所律师。 被告：吴喆，男，1985年10月4日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：田传霞，1984年11月4日出生，系被告配偶。 原告深圳市福田物业发展有限公司芜湖分公司（以下简称福田物业分公司）诉被告吴喆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福田物业分公司的委托诉讼代理人姚伟建、被告吴喆委托诉讼代理人田传霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福田物业分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠的物业服务费7230.8元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告系绿地伊顿公馆小区xx室业主，房屋建筑面积为115.34平方米。2008年9月6日，上海绿地集团芜湖置业有限公司与安徽省绿安物业管理有限公司签订《新里•伊顿公馆前期物业管理服务合同》，约定高层住宅综合服务费为1.1元/平方米/月；2015年9月30日深圳市福田物业发展有限公司（以下简称福田物业公司）与绿地伊顿公馆业委会签订《绿地伊顿公馆物业服务合同》，约定绿地伊顿公馆小区由业主按其占有的建筑面积交纳；合同期限为三年，自2015年10月1日至2018年9月30日；每月平方米1.1元（一层0.9元、二层0.95元、三层1元、四层以上全额收取）；原告在服务期限内，有权按规定收取物业费，业主有义务按时交纳物业服务费；被告逾期不缴纳物业服务费，原告有权行使追缴权利。福田物业公司于2015年11月13日与安徽省绿安物业管理有限公司签订《债权债务转让合同》，合同约定：安徽省绿安物业管理有限公司将其在绿地伊顿公馆小区业主积欠的物业服务费共计人民币6487438元转让给原告，福田物业公司接受绿地伊顿公馆小区业主委员会聘请，接替安徽省绿安物业管理有限公司提供物业管理服务。2015年11月19日，安徽省绿安物业管理有限公司在大江晚报刊登债权转让通知，告知绿地伊顿公馆小区全体业主上述债权债务转让事宜，自本通知公示之日起，请尚欠安徽省绿安物业管理有限公司物业管理费的绿地伊顿公馆小区全体业主向福田物业公司支付拖欠的物业管理费，原告已按约履行债权债务转让合同义务。被告2012年6月1日至2015年9月30日期间拖欠安徽省绿安物业管理有限公司物业服务费5074元；2018年8月1日至2019年12月31日期间拖欠福田物业公司物业服务费2156.8元，共计7230.8元。原告多次向被告催交物业服务费未果，遂成讼。 被告吴喆称辩：被告未交纳物业费用，系因物业没有按约履行义务，具体表现如下：1、原告停放在小区负一楼的电动车电瓶被盗，负二楼的机动车被刮蹭，车辆均停放在小区指定范围内，事发后向原告向物业反映，但物业表示不知道；2、原告曾交纳过一年的物业费用，但未保留凭证；3、物业曾无故关闭被告家中用水，被告向物业反映，但物业推说不知道；4、小区内摄像头形同虚设，原告的东西掉到楼下就捡不到了；5、物业不与业主沟通，有问题也不管。 本院经审理认定事实如下：被告吴喆系镜湖区世纪城新里伊顿公馆7#楼1单元601室业主，房屋建筑面积为115.34平方米。2008年9月6日，上海绿地集团芜湖置业有限公司与安徽省绿安物业管理有限公司签订《新里•伊顿公馆前期物业管理服务合同》，约定：由安徽绿安物业管理有限公司为绿地伊顿公馆小区提供物业服务，高层住宅综合服务费为1.1元/平方米/月。2015年9月30日深圳市福田物业发展有限公司（以下简称福田物业公司）与绿地伊顿公馆业主委员会签订《绿地伊顿公馆物业服务合同》，约定：绿地伊顿公馆小区由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅每月每平方米1.1元（一层0.9元、二层0.95元、三层1元、四层以上全额收取）；2015年11月13日安徽省绿安物业管理有限公司与福田物业公司签订《债权债务转让合同》，约定：安徽省绿安物业管理有限公司将小区业主积欠的物业管理服务费6487438元，债权转让给福田物业公司。2015年11月19日，安徽省绿安物业管理有限公司将上述债权转让以报纸公告的方式告知小区各业主，并要求欠费业主向福田物业公司支付拖欠的物业管理费。被告吴喆未交纳2012年6月1日至2015年9月30日及2018年8月1日至2019年12月31日期间物业服务费。 本院认为，福田物业公司与绿地伊顿公馆业主委员会于2015年9月30日签订的《绿地伊顿公馆物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，上述合同对全体业主具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。福田物业分公司系福田物业公司分支机构，福田物业公司委托其主张权利符合法律规定。福田物业公司提供了物业管理服务，被告应当依约交纳相关费用。福田物业公司物业服务合同虽于2018年9月30日届满，但原告2018年10月1日至2019年12月31日期间仍继续在该小区提供物业服务，被告吴喆应支付2018年8月1日至2019年12月31日期间福田物业公司物业服务费用，结合被告辩称原告提供的物业服务存在瑕疵、该小区其他业主陈述及提交的相应证据，查明原告在提供物业管理和服务的过程中未能完全履行物业服务合同约定的义务，故本院酌情减免部分物业费，该期间物业费为1941.17元（115.34㎡×1.1元×17个月×90%）。福田物业公司接受此前小区物业公司的债权转让，并告知小区业主委员会，以报纸公告的方式告知小区各业主，现向被告主张2012年6月1日至2015年9月30日期间拖欠的物业服务费有事实和法律依据，结合被告辩称安徽省绿安物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵、该小区其他业主陈述及提交的相应证据，查明该物业公司在提供物业管理和服务的过程中确有瑕疵，未能完全履行物业服务合同约定的义务，给业主的生活造成了一定程度的影响，故本院酌情减免部分物业费，该期间物业费为2537元（115.34㎡×1.1元×40个月×50%），两项合计4478.17元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 被告吴喆于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市福田物业发展有限公司芜湖分公司物业服务费4478.17元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告吴喆负担。 本判决为终审判决。 审判员  肖玮 二〇二〇年五月九日 法官助理王伟 书记员陈子秋 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。