重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终321号上诉人(原审被告，反诉原告）：蒲红芬，女，汉族，1967年1月14日出生，住四川省遂宁市安居区。委托诉讼代理人：高权，重庆杰耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：李强，男，汉族，1979年11月25日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：吴健，重庆承羲律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司重庆九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区杨家坪团结路1号。法定代表人：余光辉，职务行长。上诉人蒲红芬因与被上诉人李强、原审第三人中国银行股份有限公司重庆九龙坡支行（以下简称中国银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2017)渝0107民初18105号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蒲红芬上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。蒲红芬对涉案房屋进行了装修，该装修费应当从房屋总价款中扣除，一审判决对该部分事实未查清。蒲红芬在签订房屋买卖合同时，尚未取得该房屋的权属证书，依据《城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定，未依法取得权属证书的房地产不得转让，故涉案房屋不能转让。二、一审判决适用法律不当，即使认定该合同有效，蒲红芬在一审中请求解除该合同，如果李强预支付了一万元的定金，那么应当依法判令蒲红芬双倍返还定金。李强二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。中国银行二审述称，在李强代蒲红芬偿还位于重庆市九龙坡区火炬大道号栋（盘金路号栋号）抵押在我行名下按揭房屋的贷款后，我行在上述贷款清偿完毕后根据法院对该案判决或调解书明确的内容依法办理。李强向一审法院起诉请求：判令蒲红芬立即配合李强办理归还该房存在的债权人为第三人的按揭贷款，李强代其归还的按揭贷款作为购房款的一部分；判令蒲红芬在归还了该房存在的债权人为第三人的按揭贷款并取得了房产证原件后立即办理该房的解押手续；判令蒲红芬在解押手续办理完毕后，立即收取剩余房款并于收到剩余房款当日立即将九龙坡区火炬大道号栋号过户给李强；该案诉讼费由蒲红芬承担。事实和理由：2017年3月27日，李强与蒲红芬及中介方重庆荆州房地产经纪有限公司共同签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定蒲红芬将其名下位于重庆市九龙坡区奥园盘龙壹号区栋号房屋出售给李强，定金10000元，并约定在该房屋产权证办出后办理公证委托，现李强已将定金10000元交付给蒲红芬，蒲红芬也将房屋交付给李强使用，现该房产证已办出，但蒲红芬已明确不愿意出售此房。现李强诉至该院请求判令蒲红芬履行双方签订的房地产买卖合同，立即将九龙坡区火炬大道号栋号房交付给李强。蒲红芬一审反诉称，蒲红芬与李强于2017年3月27日在经纪人的组织下浅的《重庆耕州房地产经纪有限公司房地产买卖及经纪合同》，该合同约定，该房屋座落于九龙坡区火炬大道号栋号，其房屋建筑面积69.15平方米，房价47万元（实际该房成交价58万元，李强为了少交契税、营业税等，才在该合同中约定其房价47万元，蒲红芬与李强实际约定该房价款58万元，但之后李强不予认可）。该合同特别约定，买卖双方协商以公证委托的形式交易，待该房屋产权证办成后，卖方将该房公证委托给买方，买方立即付清欠项，以及卖方银行欠款由买方代为还清，卖方公证委托给买方，卖方必须授权按揭贷款还款解押、过户核税等。蒲红芬未依法登记领取该房屋的权属证书，签订该合同也无法转让该房屋，也未依约公证该合同，该合同为未成就的附条件合同，且依据重庆市人民政府关于买房后两年内不得再出售之相关规定，蒲红芬在两年内不得出售涉案房屋。现蒲红芬反诉请求确认蒲红芬和李强之间的房屋买卖合同关系无效；蒲红芬返还李强1万元；诉讼费由李强承担。一审经审理查明：2017年3月27日，李强作为买方、蒲红芬作为卖方、重庆耕州房地产经纪有限公司作为经纪方，三方签订《重庆耕州房地产经纪有限公司房地产买卖及经纪合同》，约定经由重庆耕州房地产经纪有限公司居间，蒲红芬将位于重庆市九龙坡区奥园盘龙壹号区栋号房屋出售给李强，该房屋建筑面积73平方米，套内面积56.44平方米；该房屋出售价格为470000元，此价格包括屋内现有入墙固定装修、含大修、契税；买方在签订合同时支付定金1万元给卖方，为第一部分房款；买卖双方此次交易所产生的税费及相关费用由买方承担，若在本合同履行过程中因国家政策发生税费种类和金额变动买卖双方须按合同约定自行承担变动的税费；买卖双方协商以公证委托的形式交易，签订本协议时，买方支付壹万元定金给卖方；卖方接房后，将该房屋交给买方装修使用；待该房屋产权证办出来后，卖方将该房公证委托给买方，买方立即付清除银行欠款部分的剩余全部房款；卖方银行欠款由买方代为还清，该房月供由卖方承担至该房屋产权证办出；卖方公证委托给买方须授权买方按揭贷款、还款解押、过户核税等权利；若买卖双方任何一方未能按照本合同约定履行则视为违约，违约方须向守约方支付本合同约定房款总价的20%作为违约金，合同自买卖双方签字或盖章和经纪方签字或盖章之日起生效。该合同上有重庆耕州房地产经纪有限公司的盖章及李强和蒲红芬双方的签名捺印。合同签订当日，李强向蒲红芬支付购房定金10000元。一审另查明，涉案房屋因门牌号编制发生变化，由重庆市九龙坡区火炬大道号栋号变更为重庆市九龙坡区盘金路号幢号。蒲红芬通过在第三人中国银行按揭贷款从开发商处购买该房屋，贷款金额为317000元，期限从2016年2月5日至2031年2月5日，并将涉案房屋在第三人中国银行处设定抵押。李强和蒲红芬签订合同时，开发商并未将涉案房屋交付给蒲红芬，蒲红芬也未取得涉案房屋产权证，2017年8月30日涉案房屋取得产权证，产权证上未记载涉案房屋有因重庆市政策原因两年限售等情形，开发商现业已将涉案房屋交付给蒲红芬，蒲红芬陈述房屋由其实际占有。一审审理中，蒲红芬陈述双方口头约定涉案房屋成交价格为58万元，李强对此予以否认。李强陈述愿意代蒲红芬清偿涉案房屋剩余贷款，提前清偿完贷款后余下房款愿意一次性立即支付蒲红芬，第三人中国银行陈述同意李强代为偿还按揭，如法院判决，可直接向李强收取款项后第三人在十个工作日左右可办理涉案房屋解押，蒲红芬陈述不愿意继续出售房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。该案中，李强、蒲红芬及在重庆耕州房地产经纪有限公司居间下签订《重庆耕州房地产经纪有限公司房地产买卖及经纪合同》，双方据此形成的房屋买卖合同关系，是合同签订方真实意思表示，且内容也不违反法律规定，虽签订合同时蒲红芬尚未取得涉案房屋产权证，但其订立合同后取得产权证即取得处分权，故其签订的合同仍应为合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，蒲红芬反诉请求确认双方的房屋买卖关系无效，但其未举示相关证据对此予以证明，故对其该反诉请求该院不予支持，其反诉请求返还李强1万元已付定金，无事实和法律依据，本院亦不以支持。蒲红芬陈述双方曾口头约定涉案房屋成交价格为58万元，李强对此予以否认，蒲红芬对此也无证据证明，故对其陈述该院不予认可，认定涉案房屋成交价格为合同明确载明的金额47万元。双方之间的房屋买卖关系合法有效，对双方均产生法律约束力，合同当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。合同约定，卖方接房后将房屋交付给买方装修使用，现卖方已实际接房并占有房屋，买方李强请求卖方蒲红芬交付房屋，符合双方约定，该院予以支持，考虑到蒲红芬交付涉案房屋需要一定的合理期限，本院酌情给予30天。双方合同约定，卖方银行欠款由买方代为还清，囿于目前房屋存在抵押之现状，李强愿意代蒲红芬向第三人中国银行提前偿还按揭贷款，用以涤除抵押权，第三人亦表示同意并配合办理解除抵押手续，该主张符合双方约定，亦不违反法律规定，该院予以支持，但卖方蒲红芬偿还第三人按揭贷款持续进行，故由李强代为清偿费用数额，应当以其实际代为清偿之日中国银行交易系统中所载金额为准。李强代蒲红芬偿还完第三人中国银行贷款后，中国银行即可解除涉案房屋抵押，李强同意立即一次性支付蒲红芬剩余款项，其请求蒲红芬过户涉案房屋符合双方约定，本院予以支持。蒲红芬辩称，双方约定采取公证委托的方式进行交易，但现在李强愿意代为清偿贷款并一次性支付房款，此种方式更加利于交易的便利，故该院对此方式予以认可，对蒲红芬的此项辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、李强在本判决生效后五日内代蒲红芬向第三人中国银行股份有限公司重庆九龙坡支行偿清重庆市九龙坡区盘金路号幢号房屋在第三人处的全部按揭贷款余额（具体金额以李强实际代为清偿之日第三人中国银行股份有限公司重庆九龙坡支行核定为准）;二、第三人中国银行股份有限公司重庆九龙坡支行于上述款项偿清完毕后十日内协助办理位于重庆市九龙坡区盘金路号幢号房屋解除抵押登记手续；三、李强在本判决生效后十日内支付蒲红芬剩余房款，具体金额为：470000元减10000元已付定金后再减前述第一项代为偿还金额；四、蒲红芬在本判决生效后30日内将位于重庆市九龙坡区盘金路号幢号房屋交付给李强；五、李强代其向第三人中国银行股份有限公司重庆九龙坡支行清偿完毕全部抵押贷款余额，位于重庆市九龙坡区盘金路号幢号房屋抵押登记解除，且李强将前述第三项款项支付完毕后，蒲红芬在五日内协助李强办理前述房屋的房地产权属转移登记，将该房屋登记至李强名下；六、驳回李强的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告蒲红芬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案本诉案件受理费2150元，反诉受理费4175元，保全费2820元，由蒲红芬负担。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，蒲红芬在与李强在重庆耕州房地产经纪有限公司居间下签订《重庆耕州房地产经纪有限公司房地产买卖及经纪合同》时虽未取得涉案房屋产权证，但蒲红芬依法享有对涉案房屋的处分权，蒲红芬可以依法对涉案房屋再进行处分，蒲红芬与李强签订的房屋买卖合同并未违背法律的强制性规定，合法有效，蒲红芬关于《重庆耕州房地产经纪有限公司房地产买卖及经纪合同》无效的上诉请求不符合法律规定，本院不予支持。蒲红芬与李强应当按照合同约定全面履行各自义务，蒲红芬上诉称自己对涉案房屋进行了装修，李强应当对该部分装修支付相应款项，但蒲红芬与李强签订的合同的总房款中并未包含该部分装修款，蒲红芬装修涉案房屋的行为系其自行添附，其要求李强承担该部分装修费用不符合合同约定，本院不予支持。蒲红芬在一审的反诉请求为确认与李强签订的房屋买卖合同无效，但在二审上诉请求解除与李强签订的房屋买卖合同，蒲红芬在二审变更诉讼请求要求解除与李强签订的房屋买卖合同不符合法律规定，本院对该上诉请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院对蒲红芬的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费552元，由蒲红芬负担。本判决为终审判决。审 判 长  申 威审 判 员  苏 渝审 判 员  韩 艳二〇二〇年五月二十五日法官助理  徐一佳书 记 员  周 伟