湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1540号原告：邹红霞，女，1981年9月13日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：杨祖国，湖南展纶律师事务所律师。原告：袁志勇，男，1982年11月16日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：杨祖国，湖南展纶律师事务所律师。被告：长沙国中星城置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路268号吉联商业中心6栋25楼。法定代表人：黄清，总经理。委托诉讼代理人：王玉冰，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏冷丽，女，1996年1月12日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省冷水江市。原告邹红霞、袁志勇（以下简称原告）与被告长沙国中星城置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨祖国，被告委托诉讼代理人王玉冰、苏冷丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2016年2月1日起至2016年3月17日逾期交房违约金3536.55元；2、被告向原告支付逾期办妥房屋所有权证违约金7858.66元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年11月15日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定被告将位于长沙市雨花区小区商品房一套出售给原告，总价785866元，原告按照被告的要求，以一次性付款的方式付清了785866元房款，并按照要求缴纳房屋契税15717.3元，维修基金14436元，代收的国土登记费120元，代收产权登记费90元。原告已按合同约定履行全部付款义务。但被告并未依约履行自己的义务。在双方签订的《长沙市商品房买卖合同》中，第十条约定了出卖人应当在2016年1月31日前向原告交付该商品房，该商品房经综合验收合格并符合合同约定的装饰设备标准；由出卖人按日向买受人支付已交价款万分之一的违约金。在收到被告的入伙通知书以后原告按照被告的要求收房。原告于2019年9月26日参加上海纪联物业管理有限公司与业主物业合同案件（湘0111民初10302号）合并审理的庭审现场首次看到了该房《竣工验收备案表》，文件显示该商品房2016年3月17日才达到交房标准，比合同约定的标准交房日期延迟天数达45天，因此原告要求被告按照合同约定支付违约金。该合同还约定在2016年1月31日前交房，第十八条约定出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该栋商品房的初始登记，初始登记后365日办妥买受人的房屋所有权证，即被告应在2018年1月31日前为买受人办妥房屋所有权证，但被告在2018年8月6日才为原告办好该商品房的产权证。被告没有按照合同约定履行义务，应按照合同约定支付原告违约金。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。庭审过程中，原告增加诉讼请求：1、请求法院判令被告为原告房屋北侧外墙窗户漏水问题进行维修整改；2、请求法院判令被告赔偿原告经济损失2万元。被告辩称，1、原告主张的自2016年2月1日期至2016年3月17日止逾期违约金时效届满，不应该得到支持，被告在2016年1月合同约定的时期届满后通知原告收房，原告在收到通知后进行了收房，并已经实际占有使用房屋，涉案房屋便不可能存在逾期交房更不存在还要支付逾期交房的违约金。竣工验收备案表虽是在2016年3月17日显示合格，但是不影响原告实际占有使用该房屋；2、被告将办证资料已向有关机关备案，原告提交的证据无法证明逾期办证的事实，其诉请不应该得到支持，且双方约定的违约金标准过高；3、对于原告当庭增加的诉讼请求，被告认为房屋漏水问题属房屋质量问题，系侵权之债，与本案非同一关系，不应在本案中一并审理；4、原告仅提供照片和微信聊天记录完全不能反映房屋实际情况，更不能证明房子质量问题存在。实际情况中房屋质量问题原因较多，涉案房屋原告已经装修入住多年，无法确认系因开发商设计导致质量原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买由被告开发的位于雨花区小区商品房一套，总价款785866元；合同第十条“交付期限及条件”内约定：被告应当在2016年1月31日前，依照国家和人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条“房屋交接及违约责任”内约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应按出卖人通知时间并按照本合同约定对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日而买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十八条“关于产权登记的约定”载明：出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续而买受人不解除合同的，出卖人按已付款的1%向买受人支付违约金，双方再另行约定合理的房地产权属证书办理时间。上述合同签订后，原告按约支付了房款。2016年1月21日，被告向原告邮寄《入伙通知书》，通知原告收房。另查明，涉案房屋所在项目于2016年3月17日完成竣工验收手续，涉案房屋不动产权证书登记时间为2018年8月6日。在本案审理过程中，原告陈述称涉案房屋漏水问题维修过两次，但未能根本解决，原告主张的损失2万元系估算。以上事实，有原、被告的身份资料、《长沙市商品房买卖合同》、不动产权证书复印件、购房发票、《入伙通知书》及快递单以及原、被告双方的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告于2014年11月15日签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，双方均应依照约定全面履行给自的义务。一、关于被告是否应当支付逾期交房违约金的问题。本案中，原告主张被告支付自2016年2月1日起至2016年3月17日止的违约金，从原告起诉之日2020年2月17日起倒推3年，该项违约金已超过诉讼时效，且原告未举证证明存在诉讼时效中断或中止的事由，故本院对于原告的此项诉讼请求依法不予支持。原告主张于2019年9月才得知涉案房屋竣工验收日期，本院认为原告收房时有权对涉案房屋是否符合交房条件进行审查，原告办理收房后常达三年多时间未对收房手续提出异议，故其该项意见不构成诉讼时效中断的理由，本院对其该项主张依法不予采信。二、关于被告是否应当支付逾期办妥房屋所有权证违约金的问题。根据双方合同约定，出卖人应在商品房交付使用后的365个日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续的，原告不解除合同，出卖人按已付款的1%向买受人支付违约金。现原告未举证该商品房的实际交付使用时间，不能确认办理初始登记时间，且原告亦未举证证明被告在办理产权证过程中存在过错，无法证明系被告责任导致超出合同期限办证，故对原告的此项诉讼请求，本院依法不予支持。三、对于原告主张房屋外墙窗户漏水问题进行维修整改，并赔偿经济损失20000元，本院认为原告对此举证不足，本院不予支持，原告证据充分后可依法另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邹红霞、袁志勇的诉讼请求。本案受理费85元，因适用简易程序减半收取42.5元，由原告邹红霞、袁志勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张松杰二〇二〇年五月二十五日书记员  顿 梁附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。