辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0102民初6530号 原告：柏琳琳，女，1991年7月8日出生，回族，住沈阳市铁西区。 委托诉讼代理人：柏松（系原告柏琳琳的父亲），男，1965年7月8日出生，回族，住沈阳市和平区。 被告：沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区南京南街199号。 法定代表人：于冰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：侯胜利，辽宁江公律师事务所律师。 原告柏琳琳与被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称和泓地产）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告柏琳琳及其委托诉讼代理人柏松与被告和泓地产委托诉讼代理人侯胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柏琳琳向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告退还扣留的5000元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2019年10月6日购买被告和泓地产开发并销售的长白府楼盘项目住宅一处(和平区胜利南街371-3号楼1201室)，由于销售人员隐瞒很多事实，原告在不知情的情况下交付定金3万元。后了解到该项目非住宅属性及将来孩子入学学区不明确等等问题之后，原告要求被告退还定金。现被告退回定金25000元，仍有5000元未被退回。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告和泓地产辩称，1、双方签订的协议书是双方的真实意思表示，真实有效，答辩人所售房屋已于2019年8月6日取得商品房预售许可证，故原、被告于2019年10月7日签订《和泓·长白府商品房认购协议书》的过程中，答辩人不存在任何隐瞒和欺诈；2、关于涉案项目的属性问题，包括商品房预售许可证、政策要求等在内，在售楼处均有展示，并未承诺学区房的问题。广告法第二十六条对房地产广告的内容做了严格的规定，答辩人作为开发商不可能违背法律的规定做虚假的宣传。原告作为完全民事行为事能力的成年人，签约之前已经对答辩人所售楼盘做了充分的了解。协议书第3.1条、第3.5条、第3.6条都已经明确约定不退、不换、不更名等内容，且该协议书的上方还特意以书写的方式载明‘不退、不换、不更名’。现原告陈述销售人员隐瞒很多事实，其在不知情的情况下交定金3万元是不属实的；3、认购协议书约定的是定金，原告违约提出退房，使合同不能继续履行，违约责任应该由原告方承担，依法定金不予返还，但答辩人考虑到一些具体的情况，出于一种人性化的管理，也是为了照顾原告，按照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条之规定，对原告实行了定金的罚则，经双方协商罚金5000元，退还定金25000元，有原告同意并由其本人书写的申请书为证。综上，就原告定金返还的问题已经处理完结，且原告已经领取了退还的25000元，也就是说在退还定金这个问题上，双方达成了新的协议并已经履行。原告应该落实自己的民事法律行为，现有提出诉讼有恶意诉讼之嫌，应予以训诫。综上，请法庭依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于被告和泓地产提交的预售许可证的展示和政策解读的展板，证明其就房屋的属性及政策方面的解读均展示在大厅，购房人能看到，不存在欺骗的问题。原告柏琳琳质证后认为，被告和泓地产所展示的东西不能让任何消费者看出其出售的房屋有特殊的商品属性，是用一个普通的事情来掩盖它特殊的属性即商业酒店式公寓，因为原告购买的是住宅，是带学区的，且需满足孩子可以入学的基本需求，并非公寓。而被告和泓地产销售的是酒店式公寓，具有商业属性，经原告多方咨询和了解，商业属性不能划定学区，被告和泓地产向在售房时并如实履行告知义务。本院认为，被告和泓地产在其售楼展示大厅所展示的政策解读分为三部分，第一部分为‘政策解读’，内容如下：“房屋性质为普通住宅的，要求房证、户口本两证合一，人户合一；房主为父母（父母无房的需提供无房证明，可为祖父母或外祖父母，且与祖父母或外祖父母同户同住），与父母同户同住；房证、全家户口1年以上（8月31日前）；到2020年，要求房证、全家户口满2年以上；到2021年，要求房证、全家户口满3年以上（产权人和户主统一，必须是适龄儿童的直系亲属，即父亲、母亲、祖父母、外祖父母）。不同时符合上述条件的，是按照相对就近，回避学位紧张学校的原则进行分配。”根据被告和泓地产的商品房预售许可证，商品房属性为酒店式公寓，不划分学区，而其在‘政策解读’中展示的是学区政策，带有误导性宣传，故对原告柏琳琳的质证意见予以采信。 2、关于被告和泓地产提交的原告退房申请书、定金收据、领取退款回执、网络银行凭证，证明退款已经履行完毕。原告柏琳琳质证后对该组的真实性无异议，但认为申请书写的也很明确，因为学区目前没有确定，涉及孩子上学问题，故申请退房。同时提出，对于与消费者重大利益相关的事项，被告和泓地产作为开发商在销售过程中未尽到明确告知义务，造成原告的误解，把该房屋当成普通住宅，被告和泓地产存在过错，应该退还3万元，而非25000元。本院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国提保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等。但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”涉案《和泓·长白府商品房认购协议书》虽然约定原告柏琳琳向被告和泓地产交付购房定金3万元，但未约定定金性质，不适用定金罚则。被告和泓地产虽已返还25000元，不能视为其已履行完毕退款义务。故对该组证据的真实性予以确认，但对被告和泓地产拟证明事项不予采信。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实:2019年10月7日，被告和泓地产（甲方/出卖人）与乙方/买受人原告柏琳琳、李爽（原告柏琳琳的丈夫）签订《和泓·长白府商品房认购协议书》，约定认购房屋位于沈阳市和平区胜利南街371-3号楼1201室（建筑面积130.89平方米），成交单价12559元/平方米，成交总价1643841元；第二条约定：买受人签订本协议时，须向甲方交付购房定金3万元；买受人自签订本协议之日起7日内，即2019年10月13日前交付不低于全额房款的30%，即493841元，其余全部房款1150000元拟申请贷款，并于《商品房买卖合同》签署后30天内付清……双方还就其他事项进行了约定。签订协议当日，原告柏琳琳向被告和泓地产交付定金3万元。 后因学区问题，原告柏琳琳申请退房，被告和泓地产退给原告柏琳琳25000元。原告柏琳琳认为应全额退款，故诉至法院。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实诚信原则。本案中，被告和泓地产销售的涉案房屋的属性为酒店式公寓，并非普通住宅，而其在‘政策解读’中展示的是学区政策，且在销售过程中未向原告柏琳琳如实履行告知义务，有误导消费者的嫌疑，被告和泓地产的行为存在过错。 如前所述，原告柏琳琳交付的3万元不符合定金特性，不适用定金罚则。鉴于原告柏琳琳已申请退房，被告和泓地产亦表示同意，理应将3万元全额返还原告柏琳琳，其扣留5000元作为罚金没有法律依据，应予纠正。故对原告柏琳琳主张被告和泓地产返还5000元的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国提保法〉若干问题的解释》第一百一十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告柏琳琳5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  严冬云 二〇二〇年五月二十九日 法官助理齐曼彤 书记员张锐妍 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚实诚信原则，秉承诚实，恪守承诺。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国提保法〉若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等。但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。