重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初28398号 原告：重庆渝高物业管理有限责任公司，住所地重庆市渝北区白杨路40号3-1，统一社会信用代码91500000202897821P。 法定代表人：汤伟，董事长。 委托诉讼代理人：张有超，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭长敏，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆翼翔企业管理有限公司，住所地重庆市江北区港城西路53号2幢2单元5-1，统一社会信用代码91500000593690691N。 法定代表人：陈杰。 原告重庆渝高物业管理有限责任公司与重庆翼翔企业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告重庆渝高物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人张有超、郭长敏，被告重庆翼翔企业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆渝高物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付欠交的2019年4月1日至2019年9月30日的物业服务费236418.37元并支付违约金（自逾期交纳物业服务费之日起，以同期应交物业服务费为基数，按照日千分之三的标准计算至付清之日为止）；2、判令被告立即向原告支付欠交的2019年1月16日至2019年9月15日产生的水费14964.6元，电费449547.84元，共计464512.44元并支付违约金（自逾期交纳水、电费之日起，以同期应交水、电费为基数，按照日千分之三的标准计算至付清之日止）；3、判令被告立即向原告支付律师费10000元。事实和理由：2017年8月19日，原、被告签订了《物业管理服务合同》，被告将所租赁的房屋委托原告实行物业管理。该合同签订后，被告自2019年1月起欠交水电费，从2019年4月起开始欠交物业费。原告经催促未果，遂起诉。 被告重庆翼翔企业管理有限公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告原名重庆亚信控股股份有限公司，2018年9月26日，被告的名称变更为重庆翼翔企业管理有限公司。 2017年8月19日，原告作为乙方，与作为甲方的重庆亚信控股股份有限公司签订了《物业管理服务合同》，该合同约定甲方将所租赁物业D幢1楼、2楼、4楼、5楼、6楼、7楼、8楼、9楼、11楼、12楼委托乙方进行物业管理。租赁建筑面积为9706.55平方米。该合同第七条约定，委托管理期限为自2017年8月19日其至2019年8月18日止，计两年。该合同第十四条约定，建筑面积为9706.55平方米，物业服务费标准为5.1元/月/平方米。该合同第十六条约定水费的标准为4.9元/吨。甲方确认应缴水费相应度数以乙方抄表记录为准，水费采用月结方式。电费的标准为0.971元/度，甲方确认应缴电费相应度数以乙方抄表记录为准。水电费均按月缴纳，甲方须于次月15日前缴纳上月电费给乙方。该合同第十九条约定，甲方违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，并承担赔偿损失的责任（损失包括律师费等）。 上述合同签订后，原告为被告租赁的房屋进行了物业管理服务，因被告未足额交纳物业服务费，原告经书面催收未果，诉至本院。审理中，原告陈述，2019年8月1日之前被告的租赁建筑面积为9706.55平方米，2019年8月1日之后部分退租，现按照3765.17平方米计算，每月1日交上一个月的物业费。同时，原告为证实被告欠付水电费，举示了供电合同，供用水合同，水电气抄表卡等证据予以证实，根据原告举示的证据，2019年1月16日至2019年2月15日被告共欠水费1925.7元，电费87542.66元；2019年2月16日至2019年3月15日被告共欠水费1960元，电费68173元；2019年3月16日至2019年4月15日被告共欠水费2484.3元，电费43209.25元；2019年4月16日至2019年5月15日被告共欠水费2396.1元，电费44502.94元；2019年5月16日至2019年6月15日被告共欠水费2494.1元，电费54388.51元；2019年6月16日至2019年7月15日被告共欠水费2126.6元，电费54676.25元；2019年7月16日至2019年8月15日被告共欠水费1210.3元，电费63345.76元；2019年8月16日至2019年9月15日被告共欠水费367.5元，电费33709.47元。水费共计14964.6元，电费共计449547.84元。 另查明，原告因本案于北京市中银(重庆）律师事务所签订了法律事务委托合同，并支付了律师费10000元。 上述事实，有物业服务合同、准予变更登记通知书、重庆软件中心《包干制物业服务合同》、高压供电合同、供用水合同、水电气抄表卡、软件园退房验租表、缴纳通知书、收费通知单、律师函及邮寄单、委托代理合同、增值税发票、中信银行汇款回单，当事人陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原、被告签订的《物业管理服务合同》系双方真是意思表示，合法有效。原告为被告提供了物业管理服务，被告应按约定支付原告物业服务费等费用。 根据原、被告签订的《物业管理服务合同》，物业费标准为5.1元/月/平方米，结合原告陈述，2019年4月1日至2019年7月31日期间应按建筑面积9706.55平方米计算，物业费应为5.1元/月/平方米×9706.55平方米×4月=198013.62元，其中每月物业费为49503.41元，2019年8月1日至2019年9月30日期间应按建筑面积3765.17平方米计算，期间的物业费应为5.1元/月/平方米×3765.17平方米×2月=38404.73元，其中每月物业费为19202.37元，物业费共计236418.35元。违约金计算方式为：从2019年5月1日、2019年6月1日、2019年7月1日、2019年8月1日起，均以49503.41元为基数，按日千分之三的标准每月依次计算上月违约金，分别计算至付清之日止；从2019年9月1日、2019年10月1日起，均以19202.37元为基数，按日千分之三的标准每月依次计算上月违约金，分别计算至付清之日止。但违约金总数不得超过本金236418.35元。 关于水电费，原、被告签订的《物业管理服务合同》约定了水电费的标准，原告在审理中也举示了抄表记录，故对原告要求被告支付2019年1月16日至2019年9月15日期间产生的水费14964.6元、电费449547.84元，共计464512.44元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，因《物业管理服务合同》未约定水电费的违约金，本院主张以每月所欠金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准计算至付清之日止。具体计算方式为：从2019年2月16日起，以1925.7元为基数计算水费违约金，以87542.66元为基数计算电费违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准计算至付清之日止；从2019年3月16日起，以1960元为基数计算水费违约金，以68173元为基数计算电费违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准计算至付清之日止；从2019年4月16日起，以2484.3元为基数计算水费违约金，以43209.25元为基数计算电费违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准计算至付清之日止；从2019年5月16日起，以2396.1元为基数计算水费违约金，以44502.94元为基数计算电费违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准计算至付清之日止；从2019年6月16日起，以2494.1元为基数计算水费违约金，以54388.51元为基数计算电费违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准计算至付清之日止；从2019年7月16日起，以2126.6元为基数计算水费违约金，以54676.25元为基数计算电费违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准计算至付清之日止；从2019年8月16日起，以1210.3元为基数计算水费违约金，以63345.76元为基数计算电费违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准计算至付清之日止；从2019年9月16日起，以367.5元为基数计算水费违约金，以33709.47元为基数计算电费违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准计算至付清之日止。 关于律师费，原、被告签订的《物业管理服务合同》约定了律师费由被告负担，且原告也实际支出了律师费10000元，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告重庆翼翔企业管理有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告重庆渝高物业管理有限责任公司2019年4月1日至2019年9月30日期间的物业费236418.35元及违约金（计算方式为：从2019年5月1日、2019年6月1日、2019年7月1日、2019年8月1日起，均以49503.41元为基数，按日千分之三的标准每月依次计算上月违约金，分别计算至付清之日止；从2019年9月1日、2019年10月1日起，均以19202.37元为基数，按日千分之三的标准每月依次计算上月违约金，分别计算至付清之日止。但违约金总数不得超过本金236418.35元）； 被告重庆翼翔企业管理有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告重庆渝高物业管理有限责任公司水电费464512.44元及违约金（计算方式为：从2019年2月16日起，以1925.7元为基数计算水费违约金，以87542.66元为基数计算电费违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准计算至付清之日止；从2019年3月16日起，以1960元为基数计算水费违约金，以68173元为基数计算电费违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准计算至付清之日止；从2019年4月16日起，以2484.3元为基数计算水费违约金，以43209.25元为基数计算电费违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准计算至付清之日止；从2019年5月16日起，以2396.1元为基数计算水费违约金，以44502.94元为基数计算电费违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准计算至付清之日止；从2019年6月16日起，以2494.1元为基数计算水费违约金，以54388.51元为基数计算电费违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准计算至付清之日止；从2019年7月16日起，以2126.6元为基数计算水费违约金，以54676.25元为基数计算电费违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准计算至付清之日止；从2019年8月16日起，以1210.3元为基数计算水费违约金，以63345.76元为基数计算电费违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准计算至付清之日止；从2019年9月16日起，以367.5元为基数计算水费违约金，以33709.47元为基数计算电费违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准计算至付清之日止。但不得超过本金464512.44元）； 三、被告重庆翼翔企业管理有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告重庆渝高物业管理有限责任公司律师费10000元； 四、驳回原告重庆渝高物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费10909元，由被告重庆翼翔企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  冉 阳 人民陪审员  余双美 人民陪审员  王成红 二〇二〇年五月十一日 书 记 员  李文婧