重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初24958号原告：重庆网产园企业管理咨询有限公司，住所地重庆市江北区北城天街15号负3号、负2号、负1号、附1号、附2号2-1，统一社会信用代码915001055967326906。法定代表人：胡刚，董事长。委托诉讼代理人：孙念，重庆丽达律师事务所律师。被告：重庆市铭灿龙珠茶叶有限公司，住所地重庆市江北区北城天街15号负3号3号，统一社会信用代码91500105MA5U4KAX3J。法定代表人：杨黎。被告：张元秋，男，1961年7月5日出生，汉族，住重庆市开州区文峰街道开州大道（东）701号附1号5-17，公民身份号码51222219610705127X。被告：唐铭灿，女，1973年12月12日出生，汉族，住重庆市开州区文峰街道永顺街五支路40号2幢1单元8-1，公民身份号码512222197312121286。原告重庆网产园企业管理咨询有限公司（以下简称“网产园公司”）与被告重庆市铭灿龙珠茶叶有限公司（以下简称“铭灿龙珠公司”）、张元秋、唐铭灿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告网产园公司的委托诉讼代理人孙念到庭参加诉讼；被告铭灿龙珠公司、张元秋、唐铭灿经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期间届满后未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告网产园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告铭灿龙珠公司向原告支付2018年10月1日至2019年12月31日期间的租金408240元；2.判令被告铭灿龙珠公司向原告支付2018年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费32400元；3.判令被告铭灿龙珠公司向原告支付2019年1月17日至2019年11月16日期间的电费10874.1元、水费363.7元；4.判令被告铭灿龙珠公司向原告支付逾期付款违约金（以前述各项费用为基数，从逾期之日起至实际付清款日止，按年利率24%的标准计算）；5.判令被告铭灿龙珠公司向原告返还位于重庆市江北区北城天街15号负3号16号房屋；6.判令被告铭灿龙珠公司向原告支付房屋占有使用费（从2020年1月1日起至实际返还房屋之日止，按28080元/月的标准计算）；7.判令被告铭灿龙珠公司赔偿原告律师费损失10000元；8.判令被告张元秋对被告铭灿龙珠公司前述金钱给付义务承担连带责任；9.确认原告对被告铭灿龙珠公司的前述金钱给付义务在被告唐铭灿抵押担保的渝AN0019车辆处置中优先受偿。事实和理由：2016年3月30日，原告与被告铭灿龙珠公司签订《重庆市网商产业园商铺租赁合同》，约定原告将位于重庆市江北区北城天街15号负3号16号区域（以下简称“涉讼房屋”）出租给被告铭灿龙珠公司。合同履行过程中，因被告铭灿龙珠公司欠付租金等费用，原告遂与该公司以及被告张元秋签订3份《还款协议书》，约定欠款金额、支付时间以及被告张元秋承担保证责任等。另原告与被告唐铭灿签订《抵押担保合同》，约定为担保债务履行，被告唐铭灿将其所有的渝AN0019车辆抵押给原告。双方办理了抵押登记。后被告铭灿龙珠公司未依约履行，原告遂诉至法院。被告铭灿龙珠公司、张元秋、唐铭灿未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人举示的证据，本院评析如下：原告举示的《重庆市网商产业园商铺租赁合同》、3份《还款协议书》、《补充说明》《抵押担保合同》《机动车登记证书》《法律事务委托合同（民事）》、律师费发票及付款凭证、《业务回单》、抄表记录、《网上银行电子回单》、《收据》、《房地产权证》《重庆富力地产商铺租赁合同》、2份《重庆富力地产商铺租赁合同补充协议》，因证据之间能够相互印证，结合当事人陈述，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人重庆富力房地产开发有限公司系涉讼房屋所有权人。2013年1月1日，重庆富力房地产开发有限公司将涉讼房屋出租给原告。2016年3月30日，原告作为甲方、被告铭灿龙珠公司作为乙方，双方签订《重庆市网商产业园商铺租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方；租赁期限为2016年4月1日至2019年12月31日，免租期为91日，租金及物业费起算日均为2016年7月1日；该房屋建筑面积为720平方米；租金标准为2016年7月1日至2017年6月30日期间，30元/月/平方米；2017年7月1日至2018年6月30日期间，33元/月/平方米；2018年7月1日至2019年6月30日期间，36元/月/平方米；2019年7月1日至2019年12月31日期间，39元/月/平方米；租金以建筑面积计算，每季度最后一个月15-20号支付下季度费用；甲方负责收取该物业管理费及其他费用，物业管理费以建筑面积计算，负3号为每月每平方米3元，每季度最后一个月15-20号收取下季度费用，逾期不交，将按应交金额每日0.5%收取滞纳违约金；水、电费收取标准为：水费4.5/吨、电费1.15元/度，按实际使用金额每月10号之前收取上月费用，逾期不交，将按应交金额每日0.5%收取滞纳违约金；乙方逾期交纳本合同租金及其他任何费用，每日按欠款总额5‰支付甲方违约金。2016年2月2日、2016年6月27日，原告与被告铭灿龙珠公司另行签订两份租赁合同，分别约定原告将位于重庆市江北区北城天街15号负3号3号、8号房屋出租给被告铭灿龙珠公司。2018年5月23日，原告作为甲方、被告铭灿龙珠公司作为乙方、被告张元秋作为丙方，三方签订《还款协议书》，约定乙方尚欠甲方租金226458元、水电费4631.4元、物管费20340元，合计251429.4元；乙方承诺于2018年6月6日前支付251429.4元以及截止2018年4月16日的水电费；如乙方出现任何一次还款逾期，视为乙方违约，则前述3份租赁合同自动解除，甲方扣除乙方所交纳的履约保证金不作退还，乙方放置于租赁房屋内的物品无偿归甲方所有，乙方自行放弃要求返还场地内物品的权利；丙方作为担保人对乙方的责任承担保证责任。2018年11月23日，原告作为甲方、被告铭灿龙珠公司作为乙方、被告张元秋作为丙方，三方再次签订《还款协议书》，约定截止至2018年9月20日乙方尚欠甲方租金226800元、物管费19440元、水电费3977.35元（截至时间2018.10.16，后续以实际发生为准），合计250217.35元；乙方承诺于2018年12月30日前支付给甲方，若乙方未按时支付，自还款期限届满之日起乙方应当按照所拖欠的费用向甲方支付日千分之五的滞纳金；甲乙双方签订的主合同，乙方承诺会严格按照主合同约定履行其义务，保证不拖欠后续租金、物管、水电等费用；如乙方未按约定履行前述协议，视为乙方违约，甲方有权单方面解除主合同并按照主合同约定追究乙方的违约责任，另乙方应当赔偿甲方为实现债权所花费的费用，包括但不限于律师代理费等；丙方作为保证人向甲方提供连带责任保证，保证范围为：1.乙方向甲方按时支付本协议第一款所欠费用；2.保证乙方后续会按主合同约定履行其义务；3.承担甲方为实现债权所花费的费用；该保证期间为5年，若乙方违约，甲方有权随时要求丙方承担保证责任。2019年2月19日，原告作为甲方、被告铭灿龙珠公司作为乙方、被告张元秋作为丙方，三方再次签订《还款协议书》，约定截止至2019年2月19日乙方尚欠甲方租金328405.4元、物管费29820元，合计358225.4元；乙方承诺于2019年3月30日前支付于甲方，若乙方未按时支付，自还款期限届满之日起乙方应当按照所拖欠的费用向甲方支付日千分之五的滞纳金；甲乙双方签订的主合同，乙方承诺会严格按照主合同约定履行其义务，保证不拖欠后续租金、物管、水电等费用；如乙方未按约定履行前述协议，视为乙方违约，甲方有权单方面解除主合同并按照主合同约定追究乙方的违约责任，另乙方应当赔偿甲方为实现债权所花费的费用，包括但不限于律师代理费等；丙方作为保证人向甲方提供连带责任保证，保证范围为：1.乙方向甲方按时支付本协议第一款所欠费用；2.保证乙方后续会按主合同约定履行其义务；3.承担甲方为实现债权所花费的费用；该保证期间为5年，若乙方违约，甲方有权随时要求丙方承担保证责任。2019年7月1日，被告张元秋出具《补充说明》，载明其作为保证人的担保范围包括前述3份租赁合同。2018年11月26日，原告与被告唐铭灿签订《抵押担保合同》，约定为保证主合同（即“2016年3月30日签订的租赁合同”以及“2018年5月23日签订的还款协议书”）履行，被告唐铭灿将其所有的渝AN0019车辆抵押给原告，抵押期限为2018年11月26日至2020年11月25日；抵押担保的范围为主合同项下的租金、水电费、物管费以及原告为实现债权和担保权利所花费的费用；无论主合同项下还存在其他多项担保（包括抵押、质押和保证担保），抵押人均以本合同约定的全部抵押物为主合同的全部债务提供不可撤销的担保。2019年2月21日，双方办理抵押登记。2019年7月22日，原告为本案诉讼支出律师费10000元。原告实际代交费用明细如下：2019年3月20日，水电费191473.31元；2019年5月16日，水电费32672.7元；2019年5月22日，水电费42373.8元；2019年6月26日，水电费56589.34元；2019年9月20日，水电费、物业费共计370681.82元。对应本案涉讼房屋为2018年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费32400元，2019年1月17日至2019年11月16日期间的电费10874.1元、水费363.7元。庭审中，原告有如下陈述：1.涉讼房屋实际由广州天力物业发展有限公司重庆分公司提供物业服务，物业费收费标准与租赁合同约定一致；2.原告主张的逾期付款违约金包括逾期交纳租金违约金、逾期支付物业费违约金以及逾期支付水电费违约金。本院认为，原告与被告铭灿龙珠公司签订的《重庆市网商产业园商铺租赁合同》，原告与被告铭灿龙珠公司、被告张元秋签订的3份《还款协议书》，均系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同履行过程中，原告主张被告铭灿龙珠公司欠付租金，该公司未举证证明其已按约支付租金，应承担举证不能的责任，故该公司应向原告支付2018年10月1日至2019年12月31日期间的租金，具体标准为36元/月/平方米×720平方米×9个月+39元/月/平方米×720平方米×6个月=401760元，故关于原告主张该公司支付该期间租金超过前述金额部分的请求，本院不予支持。原告代被告铭灿龙珠公司支付了物业费、水电费，该公司应当如数支付，故关于原告主张该公司支付2018年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费32400元、2019年1月17日至2019年11月16日期间的电费10874.1元、水费363.7元的请求，本院均予以支持。根据合同约定，被告铭灿龙珠公司逾期支付租金、物业费、水电费，应当支付违约金，原告自愿按年利率24%的标准计算，本院予以确认，故该公司应支付违约金的标准如下：逾期支付租金违约金（以当季欠付租金为基数，从逾期之日起至付清款日止，按年利率24%的标准计算）；逾期支付物业费违约金（以当季欠付物业费为基数，从逾期之日起至付清款日止，按年利率24%的标准计算）；逾期支付水电费违约金（以当月欠付水电费为基数，从逾期之日起至付清款日止，按年利率24%的标准计算）；关于原告主张该公司支付违约金超过前述期间及金额部分的请求，本院不予支持。合同到期终止后，被告铭灿龙珠公司应当即时返还租赁房屋，该公司未举证证明其已返还房屋，应当承担举证不能的责任，故关于原告主张返还涉讼房屋的请求，本院予以支持。同理，该公司应当向原告支付房屋占有使用费，故关于原告主张该公司支付房屋占有使用费的请求，本院予以支持。根据合同约定，被告铭灿龙珠公司逾期付款构成违约，应当支付律师费，故关于原告主张该公司支付律师费损失10000元的请求，本院予以支持。根据合同约定，被告张元秋对被告铭灿龙珠公司履行合同义务承担保证责任，故应对该公司前述金钱给付义务承担连带责任。同理，被告唐铭灿为被告铭灿龙珠公司履行本案租赁合同义务提供车辆担保并办理了抵押登记，故原告对该公司的前述金钱给付义务在被告唐铭灿抵押担保的渝AN0019车辆处置中优先受偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆市铭灿龙珠茶叶有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆网产园企业管理咨询有限公司支付2018年10月1日至2019年12月31日期间的租金401760元；二、被告重庆市铭灿龙珠茶叶有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆网产园企业管理咨询有限公司支付2018年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费32400元；三、被告重庆市铭灿龙珠茶叶有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆网产园企业管理咨询有限公司支付2019年1月17日至2019年11月16日期间的电费10874.1元、水费363.7元；四、被告重庆市铭灿龙珠茶叶有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆网产园企业管理咨询有限公司支付逾期交纳租金违约金（以当季欠付租金为基数，从逾期之日起至付清款日止，按年利率24%的标准计算）；逾期支付物业费违约金（以当季欠付物业费为基数，从逾期之日起至付清款日止，按年利率24%的标准计算）；逾期支付水电费违约金（以当月欠付水电费为基数，从逾期之日起至付清款日止，按年利率24%的标准计算）；五、被告重庆市铭灿龙珠茶叶有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆网产园企业管理咨询有限公司返还位于重庆市江北区北城天街15号负3号16号房屋；六、被告重庆市铭灿龙珠茶叶有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆网产园企业管理咨询有限公司支付房屋占有使用费（从2020年1月1日起至实际返还房屋之日止，按28080元/月的标准计算）；七、被告重庆市铭灿龙珠茶叶有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆网产园企业管理咨询有限公司赔偿律师费损失10000元；八、被告张元秋对被告重庆市铭灿龙珠茶叶有限公司前述金钱给付义务承担连带清偿责任；九、原告重庆网产园企业管理咨询有限公司对被告重庆市铭灿龙珠茶叶有限公司的前述金钱给付义务在被告唐铭灿抵押担保的渝AN0019车辆处置中优先受偿；十、驳回原告重庆网产园企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8729.37元、公告费950元，均由被告重庆市铭灿龙珠茶叶有限公司、被告张元秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  卢玉萍人民陪审员  郭 敏人民陪审员  李红微二〇二〇年五月十八日书 记 员  丁变合