松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初7285号 原告：刘松岩，女，1966年6月24日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：张伟，吉林研法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王笑峥，男，1987年3月8日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 原告：王春生，男，1961年1月23日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：张伟，吉林研法律师事务所律师。 被告：孙井武，男，1969年4月8日出生，汉族，住吉林省农安县。 委托诉讼代理人：程国军，吉林迅捷律师事务所律师。 被告：袁丽颖，女，1970年11月13日出生，汉族，住吉林省农安县。 委托诉讼代理人：程国军，吉林迅捷律师事务所律师。 第三人：松原市某房地产开发集团有限公司，住所地松原市。 法定代表人：李树武，董事长。 委托诉讼代理人：张长江，该公司法律顾问。 原告刘松岩、王春生与被告孙井武、袁丽颖、第三人松原市某房地产开发集团有限公司（以下简称某有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘松岩及其委托诉讼代理人王笑峥、张伟（兼原告王春生的委托诉讼代理人），被告孙井武和被告袁丽颖及二人共同的委托诉讼代理人程国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘松岩向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2015年1月20日签订的《楼房买卖协议书》；2、解除原告与第三人于2015年1月21日签订的《商品房买卖合同》；3、被告返还原告购楼款30万元、赔偿原告楼房装修损失15万元和购楼款利息（自2016年1月1日起至给付之日，按照月利6里计算利息）；4、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年1月20日，原告和被告经过协商，签订一份楼房买卖协议书，该协议书约定，被告将其一套抵账房屋出售给原告，该房屋位于吉林省松原市经济技术开发区某小区121幢1单元702室，面积109.6平方米，房屋价格为30万元，购楼款给付方式为首付款20万元，剩余购房款10万元于2016年1月1日前一次性付清。被告负责将房屋更名过户至原告名下。原告按照约定交付购房款，接收房屋进行装修居住至今。在2019年9月原告查询房屋已被第三人抵押给吉林银行，房屋的所有权人为松原市某房地产开发集团有限公司，被告无法将房屋过户至原告名下，原告的购房目的无法实现，故诉至法院。 孙井武、袁丽颖辩称，双方的《楼房买卖协议》系双方的真实意思表示，合法有效。《楼房买卖协议》已实际履行完毕，双方的权利义务已经终止，已履行完毕的合法协议不存在解除。双方在履行《楼房买卖协议》时，被告已按约定履行了合同义务，即协助原告到开发商处将该房屋原黄皮合同的买受人由李树华过户至原告名下，原告与开发商签订了新的黄皮商品房买卖合同，且原告已实际入住房屋5年之久，双方的楼房买卖协议于2016年1月1日已交易完毕。原告与开发商形成了新的商品房买卖合同关系，原告负有对楼房产权瑕疵的注意义务，与被告无关，原告应当向开发商主张房屋产权登记的合同权利，如果退房也应向开发商主张。《楼房买卖协议》第六条明确约定房屋交易完后不管哪一方出现问题，后果由其自负；第七条、第八条约定了合同的生效期和终止期，刘松岩付给孙井武首付款，孙井武将楼房更名过户给刘松岩时起合同生效，2016年1月1日前，刘松岩付给孙井武剩余购楼款后，双方合同终止。自此，双方互不负有合同权利和义务。至于房屋因开发商债务问题暂时不能办理产权登记的后果应由原告自负，与被告无关。原告已实际入住房屋5年之久，本案已过诉讼时效，即使原告享有诉权，也不具有胜诉权。综上诉述，双方的《楼房买卖协议》已实际履行完毕，双方的权利义务已经于2016年1月1日彻底终止，原告要求解除楼房买卖协议及要求返还购楼款、赔偿损失的诉求没有事实依据和法律依据，且已过诉讼时效，故请求驳回原告的诉讼请求。 某有限公司述称，第三人在本案中不是享有权利的主体，不承担义务，配合法院的工作，我方尽到提供相关情况的义务。 经审理查明，2015年1月20日，刘松岩与孙井武签订《楼房买卖协议》，双方约定孙井武将位于某小区1#1单元702号房屋出售给刘松岩，面积109.6平方米，房屋价格300,000元，签订合同当日，王春生支付给孙井武200,000元。该协议载明：“四、楼房交易价格及付款方式：楼房交易总价人民币(大写)叁拾万元首付款（大写）贰拾万元，剩余购楼款人民币(大写)壹拾万元到2016年1月1日前一次付清。五、交易具体内容(1)甲方（孙井武）负责给乙方（刘松岩）过户更名，楼房过户更名到乙方后，只有乙方独有此楼产权，若出现第二人，责任由甲方承担。(2)乙方若在2016年1月1日前没有付清剩余购楼款，甲方有权收回卖给乙方的楼房。六、相互责任:楼房交易完后不管哪一方出现问题，后果由其自负。七、合同生效期：乙方付给甲方首付款，甲方把楼房更名过户给乙方时起。八、合同终止期：2016年1月1日前，乙方付给甲方剩余购楼款后，甲、乙双方合同终止。”孙井武及袁丽颖认可二人收到刘松岩给付的剩余购房款100,000元。2015年1月21日，某有限公司给刘松岩出具交款凭证两枚，某有限公司收到刘松岩购房款372,640元及入住费。2015年1月21日，刘松岩与某有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定某有限公司将位于某小区1幢1单元702号房屋出售给刘松岩，建筑面积109.6平方米，房屋价格372,640元。合同载明：“第六条付款方式及期限买受人按下列1种方式按期付款，1.一次性付款买受人一次性付清房款。…第八条交付期限出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。…第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理”。孙井武及某有限公司交付了该房屋给刘松岩使用。孙井武与袁丽颖系夫妻关系。刘松岩与王春生系夫妻关系。 另查明，某有限公司将位于经济技术开发区某街某小区121幢1单元702号的房屋（建筑面积109.6平方米）抵押给吉林银行股份有限公司松原乌兰支行，并办理抵押登记，债权履行起止日期2011年7月11日至2013年7月10日。于2018年4月2日该房屋被松原市中级人民法院查封。2020年5月7日，吉林省某资产评估有限公司作出吉省某评报[2020]003司执字第003号资产评估报告，报告载明：“截止评估基准日2020年4月7日，纳入本次评估范围的资产评估价值为人民币肆万捌仟零柒拾柒元整（￥48，77.00元）”，该报告中家具及装修价值资产评估明细表列明装修装饰物品清单。刘松岩花费鉴定费10,300元。 上述事实有当事人的陈述、楼房买卖协议复印件、交款凭证复印件、商品房买卖合同复印件、房产查封信息查询情况说明、房产抵押信息查询情况说明、资产评估报告、鉴定费票据在卷为凭，本院予以确认。 本院认为，关于原告刘松岩购买的涉案房屋实际是被告孙井武的工程抵债房的事实，原告刘松岩、王春生与被告孙井武、袁丽颖，第三人某有限公司对该事实无争议。被告孙井武抵债而来的涉案房屋，只有办理产权证书后出卖给原告刘松岩并办理产权变更登记手续方能发生物权变动效力。被告孙井武在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给原告刘松岩，原告刘松岩又与被告某有限公司签订房屋买卖合同，属于规避法律行为。原告刘松岩虽与第三人某有限公司签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。原告刘松岩与被告孙井武签订的《楼房买卖协议》系原告刘松岩与被告孙井武的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，根据《楼房买卖协议》中双方当事人的约定，被告孙井武作为案涉房屋的出卖人，依法负有交付房屋并转移房屋所有权给原告刘松岩的义务。原告刘松岩作为买受人，依约按期足额向卖房人孙井武支付购房款是其合同的义务。此外，双方还应遵循诚实信用原则，负有通知、协助等法定附随义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”，该规定虽然不影响房屋买卖合同效力，但是对被司法机关裁定查封的房屋所有权转移进行了限制。被告孙井武作为涉案房屋出卖人，在转让的房屋因其与案外人纠纷原因被查封时，依法负有消除标的物上存在的限制权利转让情形，以履行转移房屋所有权的义务。《楼房买卖协议》中对办理产权转移手续的具体时间无约定，《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案被告孙井武在签订合同时隐瞒涉案房屋被抵押的事实，一直未给原告刘松岩办理产权登记手续。在合同履行过程中未解除相关抵押且该房屋又被查封，导致原告刘松岩以合同目的无法实现为由，诉请解除《楼房买卖协议》有事实和法律依据，本院对该诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。关于二原告主张二被告返还购房款300,000元，本院予以支持，二原告应返还给二被告涉案完好无损的房屋。关于二原告诉请二被告赔偿涉案房屋装饰装修价格48,077元；被告孙井武、袁丽颖抗辩主张可以拆除装潢设施免除相应的赔偿责任，但二被告未能提供证据证明未形成附合的装潢设施及价格，且本案系由二被告及第三人的原因致使合同目的不能实现，故本院认定原告应得装饰装修损失为48,077元，二被告应予赔偿。关于刘松岩主张被告支付利息的诉讼请求，因其在签订《楼房买卖协议》时对涉案房屋上存在抵押登记的情况未尽审慎注意义务存在过失，故本院对该诉讼请求不予保护。综上所述。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决如下： 一、解除原告刘松岩与被告孙井武之间于2015年1月20日签订的《楼房买卖协议》； 二、原告刘松岩、王春生于本判决生效之日起立即返还被告孙井武、袁丽颖松原经济技术开发区某街某小区121幢1单元702号的房屋及吉省某评报[2020]003司执字第003号资产评估报告中评估的装修装饰物品； 三、被告孙井武、袁丽颖于本判决生效之日起立即返还原告刘松岩、王春生的购房款300,000元并赔偿原告刘松岩的装饰装修损失48,077元； 四、驳回原告刘松岩、王春生的其他诉讼请求。 如果被告孙井武、袁丽颖未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,800元，由被告孙井武、袁丽颖负担；鉴定费10,300元，由被告孙井武、袁丽颖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审 判 长  刘佳旭 人民陪审员  黄文才 人民陪审员  马俊霞 二〇二〇年五月三十日 书 记 员  刘 传