上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91821号原告：唐海宝，女，1960年6月6日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：李丁(系原告唐海宝儿子)，住上海市金山区。委托诉讼代理人：李新林，上海致格律师事务所律师。被告：徐金山，男，1956年1月22日出生，汉族，住上海市奉贤区。被告：朱秀清，女，1960年1月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：上海杰尚房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区航头路XXX号XXX-XXX层。法定代表人：胡芹。第三人：上海周康房地产有限公司，住所地上海市浦东新区康桥工业区沪南路XXX号。法定代表人：苏正康。原告唐海宝与被告徐金山、朱秀清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，并追加上海杰尚房地产经纪有限公司(以下简称杰尚公司)、上海周康房地产有限公司(以下简称周康公司)作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告唐海宝及委托诉讼代理人李丁、李新林，被告徐金山、朱秀清到庭参加诉讼。第三人杰尚公司、周康公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，不影响案件审理。本案现已审理终结。原告唐海宝向本院提出诉讼请求：1.第三人周康公司将上海市浦东新区环桥路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至被告徐金山名下；2.被告徐金山、朱秀清配合办理将上海市浦东新区环桥路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告名下；3.被告徐金山向原告支付迟延履行违约金人民币(币种下同)45,000元；4.被告徐金山向原告支付违约金460,000元；5.被告徐金山向原告支付违约金500,000元。审理中。原告撤回第三、四项诉讼请求。事实和理由：2019年12月13日，原告与被告徐金山签订《动迁安置房转让合同》，第三人杰尚公司为居间方。合同约定房屋面积60.13平方米，转让款193万元。缔约后，原告分批向第三人杰尚公司支付购房款累计183万元，被告交付房屋，原告使用至今。2019年5月5日，原告、两被告、第三人杰尚公司签署《协议书》，约定由被告办理房屋小产证后配合原告办理过户手续，同时约定了违约金，但两被告未按约履行，故原告诉请如前。被告徐金山辩称，不存在违约事实，系争房屋目前还不能办理小产证，不同意支付违约金。2016年8月份，其到第三人杰尚公司处出售系争房屋，杰尚公司员工周国祥、朱军负责居间事宜。当时房屋内有租客，周国祥赔了租客6万多元，把租客赶走了。被告将房屋交给周国祥，周国祥给其每月1000元在外租房，并让其签订了空白的《动迁安置房转让合同》。在合同签订日期即2019年12月13日，原、被告没有碰过面。后来被告前去房屋内查看，发现原告居住在内，才知道房屋已经被周国祥卖给原告。目前第三人杰尚公司仅支付其79万元以及支付朱秀清35万元。被告朱秀清辩称，要求判令《动迁安置房转让合同》无效，原告、朱军、徐金山赔偿其房屋差价75万元及精神损失25万元。系争房屋为其与徐金山共同财产，徐金山无权一人出售原告。原告购买被告房屋，却将钱给朱军，没有依据。目前其仅收到朱军的35万元。第三人杰尚公司未发表意见。第三人周康公司书面述称，系争房屋确系徐金山、朱秀清(户)的动迁安置房，大产证办理在其名下，目前可以办理小产证。经审理查明，2016年12月13日，原告(乙方)与被告徐金山(甲方)签订《动迁安置房转让合同》，约定2016年9月20日双方在丙方(杰尚公司)的主持下达成动迁安置房转让合同，甲方将系争房屋转让给乙方，价款为193万元。乙方于2016年9月20日前交付甲方定金2万元，于2016年10月25日前追加交付定金至100万元。第一笔房款83万元乙方于2016年12月10日前交付甲方。尾款10万元，待甲方协助乙方办理房地产权证更名过户给乙方时，即房屋所有权确属乙方后支付。甲方承诺对所售房产拥有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该房屋主张任何权利。在该房屋交易限制期满后，甲方须在30天内通知乙方办理过户，并且和乙方一起向相关单位报送办理房地产权证的材料。如甲方在相关单位通知之后一个月还未通知乙方报送材料，视为甲方拖延申办房地产权证，须自相关单位发出通知的第32日起，每日向乙方支付500元/天的违约金，如果超过90天仍然未通知乙方一起去办理房地产权证则视为违约，甲方须按照违约时该房屋市场价的两倍并于五个工作日内向乙方支付违约金，并须赔偿装修费用的100%给乙方。2016年9月20日，原告支付杰尚公司2万元；2016年9月22日，原告支付杰尚公司10万元；2016年10月14日，原告支付杰尚公司18万元；2016年10月22日，原告支付杰尚公司73.86万元；2016年11月21日，原告支付杰尚公司30万元；2016月12月10日，原告支付杰尚公司53万元。2016年10月22日，周国祥代徐金山(盖有杰尚公司公章)出具房款收据，载明收到原告购房款100万元。同日，杰尚公司出具收据，载明收到原告佣金38600元。2016年11月21日，周国祥代徐金山(盖有杰尚公司公章)出具房款收据，载明收到原告购房款30万元。2016年12月10日，周国祥代徐金山(盖有杰尚公司公章)出具房款收据，载明收到原告购房款53万元。2016年9月20日，徐金山出具定金收据，载明收到原告支付的定金2万元。2016年10月25日，徐金山出具房款收据，载明收到原告支付的房款100万元(内含2万元)。2016年12月10日，徐金山出具房款收据，载明收到原告支付的房款83万元。原告对被告徐金山出具两次收据的解释为第一次收据由周国祥代徐金山签订，原告觉得不放心，于是让徐金山补签了收据，补签时间在2019年5月5日《协议书》之后的一个礼拜。被告徐金山表示，三份收据是2016年周国祥给1万元的时候让其签署的空白收据。2019年5月5日，原告(丙方)、徐金山(甲方)、朱秀清(乙方)、杰尚公司朱军(丁方)签订《协议书》，内容为“经过甲乙丙丁四方在上海市浦东新区法院执行局友好协商，就甲乙双方的系争房屋出售给丙方，由丁方作为中介从中见证。①在2019年5月5日丁方代丙方支付给乙方35万元(内含已付10万元整)；②在2019年5月20日之前，甲乙双方由丁方陪同去甲乙双方的动迁公司办理上述房产证。拖延五日为违约，朱秀清配合办理产权证。③在甲乙双方办理好上述产权证之后五日内，陪同丙方办理过户手续，丁方支付给乙方25万元整，丙方支付给甲方10万元整。整个交易结束，四方再无争议。④如果有任何一方违约，则违约方赔付守约方按照原有买卖合同的约定的赔付之后，另外赔付守约方50万元。⑤本协议一式四份。⑥备注：除了办理上述房屋产权证，违约责任和朱秀清无关。”2019年8月1日，徐金山出具《情况说明》，表示“本人徐金山，2016年12月13日与唐海宝签订了《动迁安置房转让合同》，约定将属于本人的，位于上海市浦东新区环桥路XXX弄XXX号XXX室的动迁房，以193万元卖给唐海宝或唐海宝指定的人。本人委托中介向唐海宝收房款，杰尚公司已代收唐海宝购房款183万元。上述动迁房系2015年3月30日，本人与朱秀清，与周康公司签署的购房单上载明的房产。本人已于2015年3月与朱秀清经浦东新区法院调解离婚。2018年2月动迁办通知本人的房屋交易限制期满，可以去浦东新区房地产交易中心办理产证。”情况说明的内容由唐海宝书写，落款处由徐金山签名署期。另查明，2011年7月12日，被拆迁人奚秀娟、朱志龙、张正卫、周文娟、徐金山、朱秀清因人南村5宅XXX号房屋拆迁，安置取得系争房屋。2015年3月26日，被告徐金山与朱秀清在本院主持下调解离婚，本院出具(2015)浦民一(民)初字第8425号民事调解书，双方达成如下协议：一、原告朱秀清与被告徐金山离婚；二、位于上海市浦东新区康桥镇人南村5组应属于原告朱秀清及被告徐金山的拆迁所得利益归被告徐金山所有，被告徐金山于2015年5月2日之前支付原告朱秀清上述拆迁利益折价款人民币35万元，如被告徐金山逾期未支付，则上述拆迁所得利益归原告朱秀清所有，由原告朱秀清支付被告徐金山折价款35万元；三、案件受理费200元，减半收取计100元，由原告朱秀清负担(已缴纳)。2015年5月30日，被告徐金山、朱秀清与第三人周康公司签订《购房单》，由被告徐金山、朱秀清购买系争房屋。2015年12月21日，本院向徐金山发送执行通知书，责令徐金山履行(2015)浦民一(民)初字第8425号民事调解书的付款义务。还查明，2015年9月22日，第三人周康公司取得系争房屋大产证，目前产权仍登记在第三人周康公司名下。2019年10月14日，张正卫，奚秀娟向本院起诉朱志龙、周文娟、徐金山、朱秀清，案号为(2019)沪0115民初84510号。原告张正卫，奚秀娟要求被告朱志龙、周文娟、徐金山、朱秀清配合将上海市浦东新区康桥镇环桥路1136弄1幢1号302室、上海市浦东新区康桥镇环桥路1136弄5幢9号501室、上海市浦东新区康桥镇环桥路1136弄5幢9号1202室、上海市浦东新区康桥镇环桥路1136弄5幢9号1203室房屋过户至原告名下。该案诉讼标的物不包括本案系争房屋。目前该案正在审理中。审理中，原告表示，2016年9月，原告与被告徐金山签订过一份简单的购房合同，后来原告觉得不踏实，又由杰尚公司安排双方于2016年12月13日签署本案合同。2017年3月底，周国祥将系争房屋交付原告。原告向本院出具承诺书，承诺其符合本市购房政策，不属于限购对象。原告向本院缴纳了10万元代管款，作为继续履行合同的购房尾款。被告徐金山、朱秀清表示，2019年5月5日签署完《协议书》后，朱军和周国祥就带着他们去物业办理小产证，但物业说冻结了，产证办不了。被告徐金山表示，其基本上每个星期都会去询问办理小产证事宜。本院认为，系争房屋系两被告夫妻关系存续期间原有住房动迁安置分配所得，应为夫妻共同财产。2015年，两被告离婚，双方协商一致由被告徐金山取得系争房屋，再补偿朱秀清35万元。此后，朱秀清申请本院执行，亦是要求徐金山履行付款义务，说明其对系争房屋归徐金山所有并无异议。另外，从2019年5月5日的《协议书》来看，各方均对徐金山将系争房屋出售原告，并且继续履行达成一致意见，故原告与被告徐金山签署的《动迁安置房转让合同》合法有效，徐金山有权处分系争房屋。徐金山辩称其未与原告签约，首先与其出具的情况说明不符，其次其亦通过2019年5月5日签订的《协议书》对合同予以认可，故就该项抗辩，本院难以采信。现系争房屋已经符合上市交易条件，原告诉请要求第三人及被告协助其办理过户登记手续，于法有据，本院予以支持。原告以《协议书》为据，要求被告徐金山支付违约金。本院认为，被告徐金山抗辩系争房屋无法办理小产证，但与第三人周康公司向本院出具的说明不符。被告徐金山陈述每周都咨询办理小产证事宜，亦未提供相应证据。故对被告该抗辩，本院难以采信。同时，原告并未对延期办理产证造成的实际损失进行举证，本院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及原告的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情将违约金调整为5万元。至于被告徐金山、朱秀清以及第三人杰尚公司之间就系争房屋买卖如有未尽事宜，可另案解决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、第三人上海周康房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内配合办理将上海市浦东新区环桥路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至被告徐金山名下的手续，同日，被告徐金山配合办理将上述房屋过户登记至原告唐海宝名下的手续；二、原告唐海宝应于上述判决第一项内容全部履行完毕当日支付被告徐金山购房款10万元；三、被告徐金山应于上述判决第一项内容全部履行完毕当日支付原告唐海宝违约金5万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,845元，减半收取6,922.50元，由被告徐金山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年五月十八日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。