河南省清丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0922民初276号原告：清丰县马庄桥镇金魏旧寨村村民委员会。住所地：清丰县马庄桥镇西2公里路南。法定代表人：金姜涛，男，1983年02月11日出生，住河南省清丰县，该村主任。委托诉讼代理人：朱宗明，河南逐鹿律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱来勇，河南逐鹿律师事务所律师。被告：南阳中海房地产开发有限公司。住所地：南阳市新野县汉城路中段北侧。法定代表人：丁嘉毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王崇，男，汉族，1986年12月5日出生，住河南省南阳市宛城区，该公司员工。被告：南阳中海房地产开发有限公司清丰分公司。（已注销）住所地：清丰县马庄桥镇长安路与濮清快速通道西南角。被告：濮阳中海房地产开发有限公司住所地：清丰县金豫大道与长安路交叉口东20米路北。法定代表人：魏伦争，该公司总经理。委托诉讼代理人：王召，河南良笛律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱朝增，男，汉族，1948年03月15日，住河南省清丰县，该公司员工。被告：魏伦争，男，汉族，1995年02月15日出生，住河南省南乐县。委托诉讼代理人：王召，河南良笛律师事务所律师。原告清丰县马庄桥镇金魏旧寨村村民委员会与被告南阳中海房地产开发有限公司、南阳中海房地产开发有限公司清丰分公司、濮阳中海房地产开发有限公司、魏伦争合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告清丰县马庄桥镇金魏旧寨村村民委员会法定代表人金姜涛及其委托诉讼代理人朱来勇、被告南阳中海房地产开发有限公司委托诉讼代理人王崇、被告濮阳中海房地产开发有限公司委托诉讼代理人王召、朱朝增、被告魏伦争委托诉讼代理人王召均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清丰县马庄桥镇金魏旧寨村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、判决被告交付原告位于马庄桥镇长安××花园××楼两层整体商业房地产和2号楼两层整体商业房地产;并支付原告延迟交付房屋违约金暂定215280元(违约金自2015年6月份开始计算至房屋交付完毕日止)；二、判决被告赔偿原告置换的房屋不符合约定的经济损失1867841元;三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年期间，因城市规划建设需要，清丰县委、县政府决定对马庄桥供销社及西侧及金魏地段进行旧城改造。原、被告协商一致，于2012年1月4日签订了一份《马庄桥供销社金魏片区金魏段房屋置换安置协议》，协议约定：第二条房屋征收补偿方式（一）房屋征收补偿采取房屋产权置换方法，房屋产权置换实行就地安置；（二）产权置换房屋选房的确定方法，新房建起后，临街1-2层商业门店房进行置换；第三条房屋产权置换的过渡安置；第四条、房屋产权置换标准及费用承担3、置换办法：金魏地段新建商住楼1-2层，商业门店全部置换给金魏村委会，楼房南北宽度16米。商业门店两层高度不低于九米。第五条，置换交房的时间和逾期置换的违约责任：甲方应在本协议约定的交房时间按时间按时交房，盖12层楼房，交房时间2年，19层楼房所交置换商业门市，交房时间2年半，超过置换时间，不能按时交房，甲方对乙方进行补偿，每间房每月补偿260元，房屋23间等协议及协议附件约定。被告建成后用于置换的商业房产不符合约定，被告存在种种违约情形，被告应承担违约责任。为维护原告合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，特向法院提起诉讼，请求维护原告合法权益。追加了两个被告濮阳中海房地产开发有限公司、魏伦争，诉请被告濮阳中海房地产开发有限公司交付房屋，被告中海公司和被告魏伦争对原告原诉状中原诉讼请求，与被告南阳中海公司承担连带赔偿责任，诉讼费由四被告承担。原告已于2012年8月份腾空了被征收的房屋，依照约定被告开工日期于2012年10月份开工，应于2015年5月31日前交付置换房屋，从2015年6月份开始计算违约金，每月每间260元，共计23间，我方诉请的违约金暂定的数额是截止到诉讼日，共计36个月，但我方具体的数额计算至房屋交付日。原告在诉讼前委托具有资质的河南远东资产评估有限公司，对涉案的房屋合同所约定的层高不足，和面积少建的损失进行了评估，评估的经济损失数额为1867841元。被告南阳中海房地产开发有限公司、南阳中海房地产开发有限公司清丰分公司对原告所主张的支付违约金和经济赔偿两项请求承担责任，被告濮阳中海房地产开发有限公司、魏伦争对上述的违约金支付违约金和经济损失赔偿承担连带责任，对原告诉讼的交付房屋请求，要求被告濮阳中海房地产开发有限公司承担交付义务，对诉讼请求中，海荣花园中的荣为错别字，应为海容花园。被告南阳中海房地产开发有限公司辩称，答辩人不是本案适格主体，原告起诉答辩人诉讼主体错误，贵院应该依法驳回原告要求答辩人承担责任的诉讼请求。据我公司了解得知，王前进于2011年11月申请成立南阳中海房地产开发有限公司清丰分公司，分公司负责人为刘义刚。后王前进与刘义刚2013年8月申请成立濮阳中海房地产开发有限公司，该公司法定代表人为刘义刚，2017年3月变更为魏伦争。本案案涉海容花园的开发、销售等均是濮阳中海房地产开发有限公司在经营，“五证”也全部登记的是濮阳中海房地产开发有限公司。虽然南阳中海房地产开发有限公司清丰分公司与清丰县马庄桥镇金魏旧寨村村民委员会2012年1月签订安置协议，但至今该协议由濮阳中海房地产开发有限公司与之履行，答辩人南阳中海房地产开发有限公司从未履行该协议，与清丰县马庄桥镇金魏旧寨村村民委员会也没有任何关系。事实上，答辩人认为如原告清丰县马庄桥镇金魏旧寨村村民委员会因海容花园安置房事宜认为权益受损而主张权益，应起诉与之履行协议的濮阳中海房地产开发有限公司，原告此次起诉答辩人明显错误，答辩人亦不应该承担任何责任。被告濮阳中海房地产开发有限公司、魏伦争答辩称,答辩人与原告清丰县马庄桥镇金魏旧寨村村民委员会存在房屋置换安置协议关系,但安置房屋未交付给原告金魏村委会是原告自身原因,答辩人不应支付违约金,亦不应赔偿原告金魏村委会所谓损失。一、答辩人是本案的适格被告。虽然2012年1月4日与原告清丰县马庄桥镇金魏旧寨村村民委员会(以下简称:金魏村委会)签订安置协议的是南阳中海房地产开发有限公司清丰分公司,但事实上该协议由答辩人濮阳中海房地产开发有限公司(以下简称:濮阳中海)与金魏村委会履行。因每年答辩人都会或现金或转账的方式向金魏村委会支付款项,故由濮阳中海履行安置协议的事实原告金魏村委会清清楚楚,且原告金魏村委会从未提出过任何异议。南阳中海房地产开发有限公司(以下简称:南阳中海)未履行过2012年1月安置协议,南阳中海与本案案涉海容花园项目亦没有关系。本案案涉海容花园的开发、销售等均是濮阳中海,“五证”也全部登记的是濮阳中海房地产开发有限公司,每年支付给金魏村委会的2万元款项也是濮阳中海。故答辩人认为如原告金魏村委会认为因2012年1月安置协议其相应权益受损而主张权益,应起诉与之履行协议的濮阳中海,不应该起诉与金魏村委会没有任何联系的南阳中海。南阳中海不应该承担任何责任,事实上南阳中海也无法承担交房责任。二、答辩人应交付原告安置房位置问题。原告金魏村委会诉讼请求第一项要求“判决被告交付原告位于马庄桥镇长安××花园××楼两层整体商业房地产和2号楼两层整体商业房地产”明显部分错误,2012年1月4日安置协议第四条第3款约定“置换办法:金魏地段新建商住楼1-2层,商业房全部置换给金魏村委会(马庄桥信用社地段除外)”。依据该协议内容,答辩人应交付的是海容花园1号楼两层整体商业房,2号楼两层整体商业产应扣除安置给马庄桥信用社的部分商业房,原告金魏村委会此次诉讼请求主张“2号楼两层整体商业房地产”明显错误。三、答辩人不应向原告金魏村委会支付延期交房违约金。1、安置房屋至今未交付给原告是原告自身的原因。2018年8月8日答辩人通知金魏村委会前来领取1号楼、2号楼商业房钥匙,向其交付案涉安置房屋。2018年8月10日金魏村委会支书、村长等人来到案涉海容花园,因其不愿向物业管理公司缴纳1号楼、2号楼商业房物业管理费用拒绝领取钥匙接收房屋,导致当日安置房未顺利交付。时至今日,答辩人从未拒绝交付案涉商业房,原告金魏村委会随时可以接收案涉安置商业房。案涉海容花园由物业公司服务管理,作为安置商业房的产权人,缴纳物业管理费也是金魏村委会不可推卸的义务。金魏村委会因不愿缴纳物业管理费用而拒绝接受交付房屋,与答辩人无关,金魏村委会应自行承担责任。2018年8月金魏村委会因不愿缴纳物业管理费用而拒绝接受交付房屋之日起,应视为答辩人已经履行交付义务,此时起答辩人不应该再承担违约责任。2、答辩人交付房屋期限问题。原告金魏村委会诉状中称违约金自2015年6月份开始计算,答辩人认为该计算日期明显与安置协议约定不符。2012年1月安置协议第三条第1款和第3款中明确约定:“乙方(金魏村委会)负责腾空工作”,同时安置协议第七条第1款约定:“开工日期从腾空之日起推迟2个月开始计算工期”。依据安置协议上述约定,答辩人交付房屋期限应该从金魏村委会将涉案土地腾空之日起推迟2个月开始计算,事实上虽然2012年1月金魏村委会已签订安置协议,但直至2014年5月底金魏村委会才完成将案涉土地上的建筑物腾空拆迁。依据协议推迟2个月开始计算工期的约定,应该自2014年8月开始起算交付房屋的期限。2012年1月安置协议第三条、第五条约定:19层楼房交房时间2年半,就是30个月。案涉海容花园1号楼是地上18层、地下一层共计19层,2号楼地上18层、地下2层共计20层。依据2012年1月安置协议第五条的约定,1号楼及2号楼的交房期限均应为30个月,即自2014年8月起算30个月,答辩人应该在2017年2月向原告金魏村委会交付安置的商业房。2012年1月安置协议第三条第2款约定:“如遇人力不可抗拒的自然因素,工期顺延”。案涉海容花园自开工以来,答辩人克服种种困难,努力加快建设,争取早日交付房屋。但数年来因国家相关政策原因,答辩人收到河南省大气污染防治攻坚战领导小组办公室、濮阳市大气污染防治攻坚战领导小组办公室、清丰县住房和城乡规划建设局相应文件十三份之多,多份文件要求答辩人在内的在建工程停工,据统计因大气污染原因被要求停工累计长达12个月之久。答辩人认为,答辩人响应国家政策停工不属于答辩人违约,同时该停工的12个月依据合同法第一百一十七条的规定属不可抗力原因,答辩人不应该承担违约责任。3、金魏村委会给答辩人造成的损失远远超过答辩人应付的违约金。事实上答辩人仅逾期交房不足6个月,按双方约定违约金三万余元。金魏村委会2012年1月4日签订安置协议,但协议签订之后金魏村委会拆迁腾空工作缓慢,历时竟长达2年半之久,导致答辩人的工程不能顺利开工,而工程不能顺利开工建设给答辩人造成重大经济损失,损失数额达到百万以上。答辩人考虑到与金魏村委会的合作关系,答辩人暂未主张该损失。答辩人损失远远超过答辩人应付的违约金,故答辩人因房屋逾期交付问题不应向原告金魏村委会再支付违约金。四、答辩人所建商业房符合安置协议约定标准,原告金魏村委会诉称的损失无事实及法律依据。2012年1月安置协议第二条第三款约定:“置换房屋楼层高、公摊面积及楼间距等均按规划标准执行”。答辩人认为,虽然答辩人与金魏村委会约定商业房宽达到16米,金魏村委会对商业房两层高度有达到九米的期望,但案涉海容花园为县、市重点的旧城改造项目,小区的设计、施工等均严格依据了国家相关法律规定,答辩人或原告金魏村委会均不能肆意而为。现1号楼东西长44米,南北宽16.1米,已经超出协议约定。2号楼因小区采光整体规范设计要求及小区人防地下室采光井设计的原因,安置给金魏村委会的商业房南北宽是12.05米,东西长是10.1米。在此情况下据测算,1号楼安置给金魏村委会商业房面积上下两层共1261.44平方米,二号楼安置给金魏村委会商业房面积上下两层共279.44平方米,1号楼及2号楼安置给金魏村委会商业房面积共计1540.88平方米。2012年1月安置协议上注明金魏村委会拆除的建筑面积1450.8平方米,现安置给金魏村委会商业房的总面积,已经超出了90.08平方米,由此看金魏村委会是多取得价值数十万元的安置房而不是有损失。答辩人认为,答辩人与金魏村委会在安置协议中亦约定安置房屋楼层高、公摊面积及楼间距等均按规划标准执行,金魏村委会的村民代表会议决议也明确写明层高按国家设计标准为依据。现安置给金魏村委会的商业房面积已经超出其拆除的面积近百平方米,金魏村委会没有实际损失,故金魏村委会诉请要求判决赔偿其经济损失1867841元没有事实及法律依据。综上所述,金魏村委会随时可以接收案涉安置商业房,其要求违约金及损失的诉讼请求没有事实及法律依据,请求法庭依法予以驳回。被告南阳中海房地产开发有限公司清丰分公司在2014年2月24日已经注销，所以其不是有效的被告。经审理查明：2012年1月4日，原告清丰县马庄桥镇金魏旧寨村村民委员会与被告南阳中海房地产开发有限公司清丰分公司签订《马庄桥供销社金魏片区金魏段房屋置换安置协议》。第一条被征收房屋现状。房屋所在地点东至合作社,西至建行,北至公路,南至排水沟和建行家属院围墙,合法土地面积约4935.8平方米,(土地证号无)建筑面积余约1450.8平方米(房屋产权证号无),房屋的用途商业门店，房屋的结构砖混，房屋的总楼层数2,房屋所在的楼层数1-2。第二条房屋征收补偿方式。(一)房屋征收补偿采取房屋产权置换方法,房屋产权置换实行就地安置。(二)产权置换房屋选房的确定方法,新房建起后,临街1-2层商业门店房进行置换。(三)产权调换的安置房屋应符合以下标准:1、甲方提供给乙方的安置房屋,应当符合国家质量安全标准。2、安置房屋楼层高,公摊面积及楼间距等均按规划标准执行。3、房屋装饰与设施标准附件一。(四)房屋产权置换差价找补，若乙方所选商业楼房累计面积少于应调换面积的,不足部分的面积由甲方按照所选择楼层范围的折合均价(除税后)补给乙方;若乙方所选楼房累计面积多于应调换面积,多出部分的面积由乙方按照所选择楼层范围的折合价(含税)补给甲方。产权调换差价自取得商品房预售许可证10日内结算。第三条房屋产权置换的过渡安置。(一)过渡方式采取乙方自行过渡安置,对现有村委会权属的商业门面房的经营户,乙方负责腾空工作,房屋的拆迁甲方不予补偿。(二)乙方过渡安置期限为自开工之日起24-30个月(12层过渡期为24个月,19层过渡期为30个月),如遇人力不可抗拒的自然因素,工期顺延。(三)对商面楼以里的各户临时建筑,甲方按濮阳市拆迁补偿办法，按规定给予补偿,乙方负责腾空工作。乙方要给甲方提供原村委给村民签定的临时占用土建房的合同复印件。(四)甲方要对过渡期集体资产部分,给予补偿,以保证集体经济工作正常运转,甲方每年给乙方补偿两万元。时间从房屋腾空之日起至置换交钥匙之日至。第四条房屋产权置换标准及费用承担。l、土地使用面积的确定,以土地部门测绘的面积为准，现有道路和按规划应退的道路,不能计为有效面积。2、建筑面积的确定:临街建筑商业门店为合法的置换面积基数,临街商业门店以里院内的建筑和临时建筑不计入置换面积基数。3、置换办法:金魏地段新建商住楼1-2层,商业门店全部置换给金魏村委会(马庄桥信用社地段除外),楼的宽度为16米。如果新建商住楼宽度超过16米,超出部分按比例分成。甲方要四分之三,乙方要四分之一,甲方所得的面积从金魏村土地东侧所盖商业门店中给甲方。4、土地出让金和商业门店后院内的临时用房拆迁补偿费用由甲方负责。第五条置换交房的时间和逾期置换的违约责任。甲方应在本协议约定的交房时间按时交房,盖12层楼房,交房时间为2年,19层楼房所交置换商业门店,交房时间为2年半,超过置换时间,不能按时交房,甲方对乙方进行补偿,每间房每月补偿260元(按村委会原租赁合同的租赁标准),房屋23间。第六条甲方关于安置房标准的违约责任。(一)甲方交付的安置房标准应符合第二条第(三)项及附件一标准的约定。(二)安置房屋面积确认及面积差处置方法:本款规定以建筑面积(本款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处置。本协议约定面积与产权登记面积有差异,以产权登记面积为准,产权登记中面积记载不明确的,应由原产权登记部门重新确认。第七条其他违约责任。1、开工日期从腾空之日起推迟2个月开始计算工期。等共计十三条。附件一:安置房装饰、设施标准，附件二:合同补充协议，附件三:被征收房屋有效证件，附件四:金魏旧寨村村民代表会议决议。金魏村村民代表会议于2011年12月22日作出决议：同意把建行东、供销社西,长安路南、排水沟北的土地及村委会临街建筑(除去信用社和网通公司及南区路所征过的土地),无偿提供给政府进行开发建设。要求并同意以现有该宗地临街东西长度为准(除去信用社),南北宽十六米楼房的一层和二层归村集体所有。以南区路为基准,要求西段建商业大厅,东段建单、双间门市，商业大厅两层高度不低于九米(按国家设计标准为依据)。要求接收条件,按国家建筑标准,简单装修、各种设施齐全。同意并要求除村委会临街建筑和土地外,该宗地的其它建筑和附着物按濮阳市规定的标准予以补偿。从开工之日起,24个月—30个月交付使用。如延期,建设单位给村委会一定的经济补偿。被告南阳中海房地产开发有限公司清丰分公司2011年11月1日成立，系被告南阳中海房地产开发有限公司的分支机构，2014年2月24日注销。被告濮阳中海房地产开发有限公司于2013年8月2日成立，系自然人独资，股东魏伦争。1#楼开工时间2014年6月22日，竣工时间2016年7月25日，单位验收日期为2018年1月12日。地下1层、地上18层。商品房预售许可证为2016年7月12日。原告测量1#楼1-2层总高7.4米。设计层高为一层3.9米，二层3.6米。2#楼开工时间2015年6月1日，竣工时间2017年10月1日，单位验收日期为2018年1月12日。地下2层、地上18层。商品房预售许可证为2015年9月25日。原告测量2#楼1-2层总高7.4米。设计层高为一层3.9米，二层3.6米。设计图纸上2#楼东边南北宽11.75米，长度10.1米，该南北处留有采光井。原告提交的照片显示2012年8月6日房屋腾空。2013年9月7日起至2018年6月8日，每年濮阳中海房地产开发有限公司支付原告2万元拆迁补偿款。被告提交的证据显示2014年3月该地块上房屋大部分拆迁完毕。原告单方委托河南远东资产评估有限公司出具《评估咨询报告》。评估对象和评估范围:本次评估对象为海容花园金魏旧寨村民委员会的1#楼整体商业房地产和2#楼部分商业房地产。评估范围:海容花园金魏旧寨村民委员会的1#楼整体商业房地产和2#楼都分商业房地产包括应分摊的土地使用权,水电、消防等配套设施,不包含债权债务等。评估基准日:2018年9月20日,为现场勘查之日。综合考虑了影响评估对象的各项因素,最终确定评估对象在评估基准日并且满足所有假设和限制条件下的市场价值损失为人民币:1867841元(个位取整)。其中:1#楼村委商业房地产高度少建1.6米的损失为769599元,2#楼村委商业房地产高度少建1.6米的损失为128174元,2#楼村委商业房地产面积不足，每层面积差额为54.05平方米，损失共计为970068元。2019年3月29日原告与被告濮阳中海房地产开发有限公司签署置换商业门面房交接单。1#楼1261.44平方米。2#楼279.44平方米。2017年10月份同一小区商业用房3#楼1-2层售价7000元/平方米。清丰县税务局出具证明濮阳中海房地产开发有限公司销售海容花园小区，应缴纳的税收为：增值税，税率11%；城市维护建设税，税率5%；教育附加税，税率3%；地方教育费附加，税率5%；企业所得税，税率25%；土地增值税，预征率1.5%；印花税，税率0.05%；城镇土地使用税，每年每平方米7元。濮阳中海房地产开发有限公司开发的海容花园因置换面积产生差额与他人按照税率17.2%计算税金。上述事实有原告提交的马庄桥供销社金魏片区金魏段房屋置换安置协议、照片、收据1张、评估咨询报告、濮阳中海房地产开发有限公司企业信用信息公示报告、被告提交的海容花园小区采光图、单位工程综合验收意见表、《商品房销售(预售)许可证》、国有建设用地使用权出让合同及庭审笔录等证据证实。本院认为，原告清丰县马庄桥镇金魏旧寨村村民委员会与被告南阳中海房地产开发有限公司清丰分公司签订的《马庄桥供销社金魏片区金魏段房屋置换安置协议》是双方真实意思的表示。本案争议的房产系被告濮阳中海房地产开发有限公司开发，上述协议实际由被告濮阳中海房地产开发有限公司履行。虽然被告南阳中海房地产开发有限公司清丰分公司系被告南阳中海房地产开发有限公司的分公司，其民事责任由被告南阳中海房地产开发有限公司承担，被告南阳中海房地产开发有限公司清丰分公司注销后，在上述协议的履行过程中，原告接受认可了被告濮阳中海房地产开发有限公司支付的补偿金，也接受了被告濮阳中海房地产开发有限公司交付的房产。合同实际履行均发生在被告濮阳中海房地产开发有限公司和原告清丰县马庄桥镇金魏旧寨村村民委员会之间，故上述协议的相对方应为被告濮阳中海房地产开发有限公司和原告清丰县马庄桥镇金魏旧寨村村民委员会，双方存在事实上的合同关系，该合同成立。签订协议后，协议中约定的土地已履行法定程序，该协议是为安置补偿协议，不违反法律法规，该协议合法有效。故因该协议产生的权利及义务应由被告濮阳中海房地产开发有限公司承担。被告濮阳中海房地产开发有限公司系自然人独资公司，被告魏伦争系公司唯一股东，其未提供证据证明个人财产独立于公司，故魏伦争应对被告濮阳中海房地产开发有限公司的债务承担连带责任。被告南阳中海房地产开发有限公司并非合同的实际相对方，故原告请求被告南阳中海房地产开发有限公司及被告南阳中海房地产开发有限公司清丰分公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持。在诉讼过程中，2019年3月29日原告与被告濮阳中海房地产开发有限公司签署置换商业门面房交接单。故原告关于交付房屋的诉讼请求，被告已实际履行,本院不再处理。原告在庭审过程中提交了《评估咨询报告》，被告濮阳中海房地产开发有限公司对其有异议，但在本院依法释明后，未主张重新鉴定的权利，未在规定时间内提交相关材料，导致重新鉴定不能进行。故对该《评估咨询报告》本院予以认可，但评估报告中个别结果与客观事实不符，本院予以调整。一、关于争议房屋是否迟延交房。因协议约定交房时间不明确。协议约定“开工日期从腾空之日起推迟2个月开始计算工期。19层楼房所交置换商业门店,交房时间为2年半,超过置换时间,不能按时交房,甲方对乙方进行补偿,每间房每月补偿260元(按村委会原租赁合同的租赁标准),房屋23间。”原、被告对房屋腾空之日存在争议，原告主张为2012年8月在房屋被腾空之日起计算，被告主张为2014年6月将包括房屋在内的地上物被腾空之日起计算。协议约定“地上房屋的拆迁由原告进行拆除”，故双方约定的“腾空之日”应为房屋拆迁完毕之日。现有证据证明房屋大部分被拆迁完毕之日为2014年3月，交房时间应为2016年11月。对实际交房日期双方亦存在争议，但双方提供的证据均不确凿，本院依法认定实际的交房日期为2019年3月29日在本院主持下双方签署置换商业门面房交接单为交房日期。故实际交房日起应为2019年3月29日，被告迟延交房已属违约，违约金计算时间应为28个月，故迟延交房违约金为260元/间/月×23间×28月=167440元。被告辩称迟延交房存在不可抗力，但其并未提交相关证据证实，故其辩解本院不予采纳。二、关于2#楼面积差额。因协议约定“商业门店全部置换给金魏村委会(马庄桥信用社地段除外),楼的宽度为16米。”2#楼实际交付给原告为东1、2号商铺，按照原告评估结论，面积差额每层为54.05平方米。协议约定“房屋产权置换差价找补若乙方所选商业楼房累计面积少于应调换面积的,不足部分的面积由甲方按照所选择楼层范围的折合均价(除税后)补给乙方;若乙方所选楼房累计面积多于应调换面积,多出部分的面积由乙方按照所选择楼层范围的折合价(含税)补给甲方。产权调换差价自取得商品房预售许可证10日内结算。”商品房预售许可证为2015年9月25日。故本院参照2017年10月份同一小区商业用房3#楼1-2层售价7000元/平方米，酌定2015年9月该商业用房售价为6500元/平方米。故本案商业用房价格应为扣除17.2%税费后的价格即5382元。因2#楼面积差额产生的损失应为54.05平方米×5382元/平方米×2=581794.2元。被告辩称因设计需要留有采光井并考虑到其他楼的采光要求，宽度无法达到原告的要求。被告应在小区整体的设计时充分考虑原告的要求，故其辩解意见本院不予采纳。三、关于1#、2#楼高度差额。因协议约定“以南区路为基准,要求西段建商业大厅,东段建单、双间门商业大厅两层高度不低于九米(按国家设计标准为依据)。”1#、2#楼高度经原告测量为7.4米。因1#、2#楼高度存在差额确实产生了一定的损失。但原告提交的《评估咨询报告》中对上述损失的计算，是建立在假设的基础之上，并不客观实际，无法反应原告的实际损失，故本院不予采纳。原告并未提供其他证据证实其因高度差额遭受的实际损失，故该项请求本院现无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十六条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四、第一百一十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告濮阳中海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告清丰县马庄桥镇金魏旧寨村村民委员会违约金167440元；二、被告濮阳中海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告清丰县马庄桥镇金魏旧寨村村民委员会损失581794.2元；三、被告魏伦争对上述一、二项被告濮阳中海房地产开发有限公司的债务承担连带责任;四、驳回原告清丰县马庄桥镇金魏旧寨村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23464元，由被告濮阳中海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判长  郭国田审判员  韩清蓉审判员  贾荣荣二〇二〇年五月八日书记员  郭兆鹏