广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1646号原告：广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司，住所地广东省佛山市三水区*********右岸花园137，统一社会信用代码91440607MA4X5PX260。负责人：霍结玲，该分公司经理。委托诉讼代理人：刘文霞，广东务正律师事务所律师。被告：杨东东，男，1985年6月19日出生，回族，住广东省佛山市三水区**********************，公民身份号码440************119。委托诉讼代理人：陆贝怡，女，1984年7月8日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**********************，公民身份号码440************461，与杨东东系夫妻关系。原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司（简称珠港右岸花园分公司）与被告杨东东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘文霞到庭参加诉讼，被告杨东东的委托诉讼代理人陆贝怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠港右岸花园分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告即时向原告支付物业管理费9270元、公摊电费723.1元，合计9993.1元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是专业的物业管理公司，负责佛山市三水区右岸春天花园小区的物管工作。被告是佛山市三水区****的业主，被告拖欠原告物业管理费、公摊电费合计9993.1元（欠费期限详见《缴费通知书》）。原告多次催收未果，故向法院起诉，请求如前。被告杨东东答辩称，一、答辩人自2017年1月开始暂停缴纳管理费是因为广东珠江物业酒店管理有限公司（简称珠江公司）未尽到其责任而拒缴缴费。1.2016年下半年，由于维修人员忘记关水管致使3座11楼浸水，两座电梯泡水一晚造成电梯损坏。业主要求珠江公司处理并出示独立第三方机构的电梯检测证明，珠江公司拒绝提交第三方机构的检测证明。答辩人认为，开发商的维修人员没有检查完毕便离场是造成水浸的主要原因；珠江公司没有尽到楼层的巡视，未能及时发现水浸是次要原因；珠江公司对待水浸电梯的态度极其不负责任。电梯属于特殊设备，要求的安全性极高，也是3座全体业主的财产，珠江公司理应积极主动出示第三方检测机构的安全证明文件以保护3座全体业主财产、性命安全。2.珠江公司自进驻到退出服务止，从未公布物业的财务收支情况表、公共区域投放广告收入、聘用保洁公司费用、公摊费用的发票和分配情况等，未尽到《前期物业管理服务协议》约定的相关义务，已单方面违约。二、答辩人与广东珠港物业管理有限公司（简称珠港公司）之间不存在合同关系。1.答辩人从未和珠港公司签订任何协议，不存在雇佣关系。答辩人未收到开发商征求更换物业公司的通知，其从未告知应标企业的详细情况，珠港公司中标情况、资质、以往业绩等。2018年答辩人被告知小区已经更换物业公司。答辩人从未同意开发商委托其他物业管理公司负责小区的前期物业管理，开发商未经答辩人授权更换物业公司已侵犯答辩人的知情权和选择权。珠港公司要求答辩人支付的管理费从2017年1月起算并代收珠江公司的应收部分，但珠港公司未出示代收证明和开具珠江公司的发票，所以答辩人拒缴该部分费用。接到催收电话后，答辩人时常收到不同号码发来的骚扰短信，物业公司以不真实、不确切的信息误导业主，造成不必要的恐慌。2.珠港公司进驻小区后，没有按承诺的“不降低服务标准不提高收费标准”提供服务。（1）珠港公司从未公布收支情况，包括公共区域的广告收入、聘请保洁公司的费用、代收业主公摊费用的发票和分配等。（2）小区2、3座的一楼围栏属于违建。2018年9月业主通过“12345”反映该问题，经街道交运城管核实属违建，并向小区负责人发出改正通知书，要求该住户进行整改，至今该违建未曾整改，珠港公司监督管理不到位，损害业主的共同利益。（3）2020年1月前，小区外哈喽贝比商铺的员工每天带顾客托管的小孩到小区内玩耍，该行为属于盈利性。小区属于私人住宅区域，非小区业主或未被小区业主邀请不得入内。珠港公司认可或默许该行为，严重损害业主的利益。托管的小孩在本小区内发生意外事故，属于谁的责任？（4）小区缺乏公共停车位，珠港公司私自将小区公共区域包括小区广场和进出小区地下停车场的路面围蔽，实行收费停车，就此事还曾和业主发生肢体冲突。小区广场只有广场商铺店主和销售中心人员可以停放，其他业主不能停放，小区地面停放车辆需要收取停车费。珠港公司此行为没有征询答辩人意见，擅自围蔽严重损害答辩人的物业权利。珠港公司限制未购买地下车库业主进入小区公共范围，也严重损害所有业主权益。将地面没围蔽的数个停车位外租给洗车店，也损害答辩人利益。（5）2020年以来，3座的两部电梯频繁出现故障，3月下旬电梯就已经坏五次，严重影响3座业主的出行并危及业主人身安全。4月24日，3座业主集体向珠港公司反映该情况并再次提出检测电梯，要求5月1日前回复，珠港公司至今未回复。被答辩人因上述行为频频上民生电视节目，处理业主提出问题的态度依旧不变。进驻前，没积极主动与业主沟通；进驻后，事事不以所有业主共同利益为先，反而处处怠慢、消极处理业主合法、合理、正常的诉求，损害所有业主权益，带有黑色、暴力行为对待业主，与所有业主站在对立面，根本不符合一级物业管理的水平，也不符合一级收费水平。综上所述，被答辩人违约在先且被答辩人不完全履行合同，收取足额物业管理费和公摊电费，显失公平。答辩人请求法院判决答辩人只需承担50%的物业管理费且无需承担公摊电费。原告珠港右岸花园分公司在诉讼中主要提供以下证据：证据1：原告的营业执照一份、委托书二份、关于欧雅·右岸春天更换物业管理公司意见征询的情况说明、关于奥米茄地产表决更换物业管理公司的情况说明、关于欧雅·右岸春天备案户数的说明、两套以上业主信息统计表、关于解除欧雅右岸春天前期物业管理服务合作的协议、告示、公告图片、中标通知书、前期物业服务合同、佛山市三水区物业管理服务收费备案表、佛山市三水区前期物业管理协议业主（临时）管理规约、佛山市普通住宅物业服务收费政府指导价参考标准各一份，证明原告的诉讼主体资格；珠港公司接管涉案楼盘管理，珠江公司委托珠港公司收取物业管理费的事实；佛山市三水奥米茄房地产开发有限公司（简称奥米茄公司）委托珠港公司管理物业；珠港公司委托原告向涉案业主收取物管费及分摊电费，原告有权起诉；原告通过合理程序接管涉案小区物业的事实。证据2：右岸花园物业水电费公摊计算方法的说明、右岸花园物业水电费公摊的计算办法各一份，证明被告分摊的水电费用的依据。证据3：广东增值税专用发票若干份，证明原告已向供电部门缴纳了业主应该分摊的电费的事实。证据4：被告与珠江公司签订的前期物业管理协议一份，证明被告已经与物业公司签订前期物管协议，被告应该按照该协议向原告缴纳物业管理费和分摊共用水电费。证据5：商品房买卖合同、不动产登记信息查询结果各一份，证明被告是涉案房屋的业主。证据6：欧雅·右岸春天缴费通知书一份，证明被告所拖欠物业管理费及公摊电费的具体时间和数额。被告杨东东围绕其答辩意见提供以下证据：证据1：3座业主微信聊天群的聊天记录截图五张，证明2016年，3座11楼因开发商的维修人员及物管人员问题电梯浸水，造成电梯损坏，事后物业公司没有积极处理，导致业主权益受损。证据2：珠江公司与被告签订的前期物业服务协议约定截图一张，证明珠江物业及珠港公司从未公布财务收支情况及履行书面告知等相关义务，已单方面违约。证据3：短信截图二张，证明被告收到原告的催收电话后，时常收到信息骚扰，物业公司疑似泄露业主个人信息，以不真实信息进行误导，造成业主不必要的恐慌。证据4：2、3座1楼的图片二张、佛山12345回复页面截图一张，证明2、3座1楼存在违建，物业收到街道交运城管发出的责令改正通知后仍未进行整改，损害了业主共同利益。证据5：小区业主微信聊天群的聊天记录截图九张、小区照片1张，证明物业公司没有严格执行出入管理制度，擅自利用小区公共区域进行营利，违反《物业管理条例》的相关规定。证据6：小区公共停车场所及收费公告的图片五张，证明物业私自将小区广场和进出小区地下停车场的路面围蔽，实行收费停车，损害业主利益。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。经双方质证真实性无异议的证据，本院均予以采信并附卷佐证。当事人对真实性存疑的证据本院认定如下：原告证据1中的两份委托书，被告不予确认的理由在于，第一、委托书写明珠江公司退出的原因是因战略调整与原告其他证据所反映的因开发商主动更换物业公司的事实不符且珠江公司只是代收，并无授权原告有权起诉，原告主体不适格。第二、珠港公司无权向被告收取物业管理费，故其向原告出具的委托书亦无依据。本院认为原告能提供委托书的原件，委托书并不存在伪造、变造的情形，证据真实合法，本院予以采信。原告提供珠江公司出具的委托书拟证明珠江公司委托珠港公司收取其管理期间的物业管理费、公摊电费，至于珠江公司将其退出理由陈述为“因战略调整”是否与其退出的真实原因有矛盾，均不会影响其证明目的的达成。原告提供的证据3为广东电网有限责任公司佛山供电局出具的增值税发票，其内容真实、形式合法，本院予以采信。被告提供的证据3，原告对真实性提出异议情况下，被告未能补充证明短信来源及短信与原告之间的关系，本院不予采信。结合当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定事实如下：被告杨东东是佛山市三水区********************的所有人、业主，案涉房屋建筑面积128.76平方米。2014年8月31日，珠江公司与被告杨东东签订《前期物业管理服务协议》，协议约定物业服务项目、物业服务费用、双方责任及违约责任等内容，其中住宅收费标准2元/月·平方米建筑面积，共用水费、电费每月按物业面积另行分摊。物业竣工交付使用后，物业服务费由业主或使用人缴纳；如物业尚未交给买受人，物业费由房地产开发企业交纳；如因业主原因而未办理收楼的，物业公司按约定标准向业主收取物业管理费。2016年上半年，奥米茄公司将案涉房屋交付杨东东占有使用。2017年上半年，案涉小区的建设单位奥米茄公司向业主征询更换物业公司事宜，其中207户同意（业主同意206户，开发商同意1户），面积251334.94平方米；不同意97户，面积9518.3平方米，默认同意832户，面积81500.18平方米。2017年8月24日，案外人珠港公司通过竞标成为案涉小区前期物业管理的中标单位。2017年8月29日，珠港公司与奥米茄公司签订《前期物业服务合同》，约定奥米茄公司委托珠港公司为欧雅右岸春天提供前期物业服务，物业服务费用收取标准：住宅2元/月·平方米（不含公摊）。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《佛山市物业服务收费管理办法》等法律法规由全体业主或承租人、物业使用人共同分摊。物业服务费用按月交纳，业主或承租人在每月10日前交纳当月物业服务费。合同期限自2017年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。珠港公司分别于2017年9月29日、2017年11月1日在佛山市三水区国土城建和水务局与佛山市三水区发展规划和统计局完成物业管理服务收费备案，其中高层住宅备案价为2元/月·平方米建筑面积。原告受珠港公司的委托为案涉小区提供物业管理服务并收取物业管理费。2017年9月21日，珠江公司委托原告收取2016年4月1日至2017年9月30日期间业主拖欠的物业管理费用（包括物业管理费、公摊费用）。2016年12月1日至2019年11月30日，案涉房屋共产生物业管理费9270.72元（2元×128.76平方米×36月）。2016年10月1日至2019年9月30日，案涉房屋应分摊电费714.1元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点有二：第一、原、被告是否存在物业服务合同关系，原告是否有权向被告收取物业管理费及公摊电费；第二、原告要求支付物业管理费9270元、公摊电费723.1元的请求应否支持。有关争议焦点一，杨东东与珠江公司签订《前期物业服务协议》，该协议对合同双方有约束力。杨东东应自收楼后按约向珠江公司缴纳物业管理费和公摊电费。2016年10月至2017年8月期间，杨东东未如期向珠江公司缴纳物业管理费及公摊电费。又因珠江公司已委托原告向杨东东收取物业管理费、公摊电费，故原告有权要求杨东东支付其所拖欠的2017年9月前的物业管理费、公摊电费。2017年9月开始，案涉小区的物业管理公司更换为珠港公司。建设单位奥米茄公司在更换物业时已征询业主意见并按相关要求进行公示、公开招投标，珠港公司参加竞标成为第一中标单位并取得物业服务收费备案，以上更换程序符合法律规定。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”奥米茄公司与珠港公司签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，该合同对全体业主具有拘束力，应严格履行。珠港右岸花园分公司受珠港公司委托按照上述合同为业主提供物业服务，杨东东实际接受原告的物业管理服务，故应按合同约定从2017年9月起按期向原告缴纳物业管理费、公摊电费。杨东东未按时交纳物业管理费及公摊电费，已构成违约，珠港右岸花园分公司有权以自己名义对杨东东提起诉讼。有关争议焦点二，被告辩称珠江公司、珠港右岸花园分公司存在怠于公布财务收支情况、公共收入、聘用保洁公司费用、公摊费用的发票和分配情况；对小区电梯管理不善，电梯多次故障后仍不主动移交第三方机构检测；不严格执行小区出入管理制度，让商铺的营业对象自由进出小区；违法围蔽小区公共场所试行停车收费；怠于整改违建；公摊电费计算方法不明确、不合理等问题，主张只承担50%的物业管理费。本院认为，被告提交的证据不足以证明其拒缴物业服务费期间珠江公司、珠港右岸花园分公司提供的服务存在严重缺陷，而拒交物业服务费的方式无益于改进物业服务，且会影响物业服务质量，进而影响全体业主的权益，对其他按期交费的业主亦不公平。被告主张只承担50%比例的物业管理费，本院不予支持。有关公摊电费问题，珠江公司与被告约定水费、电费每月按物业面积另行分摊。《前期物业服务合同》约定按照《佛山市物业服务收费管理办法》等法律法规由全体业主或承租人、物业使用人共同分摊。相关约定并未明确具体的计算方法。原告在实际产生的公共照明用电、弱电系统用电、动力系统用电、生活水泵用电、楼梯用电、电梯用电的基础上，根据每项用电的实际享受者，以户为单位，将前三项在小区全体住户间、生活水泵在小区5楼以上全体住户间，后二项在各座全体住户间进行分摊。该计算方法与协议、合同的约定不相矛盾，并无不当。原告提交的电费发票显示，原告已实际垫付被告欠缴期间小区公共场所、设备等所产生的电费。原告按照合理的计算方法对公共电费进行分摊，并以《缴费通知书》《公共用电分摊明细表》的方式履行了通知及公示义务。被告以电费发票记载事项及计算方法不清晰、不合理抗辩，主张不承担公摊电费，该抗辩意见本院不予采纳。经本院核算，2016年12月1日至2019年11月30日被告应支付物业管理费9270.72元，2016年10月1日至2019年9月30日被告应分摊电费714.1元。原告主张的物业管理费未超过核算金额，本院予以支持；公摊电费已超过本院核算金额，对超出的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告杨东东应于本判决生效之日起十日内向原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司支付2016年12月1日至2019年11月30日的物业管理费9270元。二、被告杨东东应于本判决生效之日起十日内向原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司支付2016年10月1日至2019年9月30日的公摊电费714.1元。三、驳回原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元（原告已预交），由被告杨东东负担。本判决为终审判决。审 判 员 陶恩萍二〇二〇年五月二十五日法官助理 林健仪书 记 员 王玲如