广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂02民终2064号 上诉人（原审原告）：周建玉，男，1982年5月15日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：董明，广西和清律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周文斌，男，1959年10月21日出生，汉族，住所地：广西壮族自治区鹿寨县。 委托诉讼代理人：陆仕平，广西瀛聪律师事务所律师。 上诉人周建玉因与被上诉人周文斌合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鹿寨县人民法院(2020)桂0223民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人周建玉及其委托诉讼代理人董明，被上诉人周文斌及其委托诉讼代理人陆仕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人周建玉上诉请求：一、请求撤销鹿寨县人民法院2020年3月9日作出的(2020)桂0223民初55号民事判决书，支持上诉人原审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、2019年1月12日，上诉人与被上诉人签订《房产买卖委托代理协议》，该协议约定被上诉人自愿委托上诉人卖房，代理总房价106万元，代理销售期限为360个工作日，如被上诉人在合同期内不配合上诉人销售此房产，或者私下与代理方客户成交，则应赔偿上诉人代理总房价10%的违约金。上诉人和被上诉人为完全民事行为能力人，签订该代理协议是自己真实意愿的表现，因此协议应该对双方具有法律约束力，基于基本的立法精神和守约准则，在协议不违反法律规定的情况下，应得到遵守。二、一审认定该协议约定的违约金过高，高于给上诉人造成的损失，完全与事实不符。违约金的约定，一是为了弥补实际造成的损失，二来也是一种惩罚不守约行为的措施。就本案而言，上诉人在协议约定期间，严格按照约定履行自己作为一个代理方的义务，除了在网上发布信息，还不停带客户去看房以及约谈，这些都是上诉人实实在在付出的劳动，是有形的成本。仅就这部分的付出，一审认为被上诉人只需赔偿3000元，上诉人就认为过低；其次，为了帮被上诉人卖房，上诉人也推掉了其他的客户，这些无形的损失也应予以计算。综上所述，上诉人认为，一审判决认定事实不清，上诉人为维护自己的合法权益，特依法提出上诉，请二审法院查清事实后依法判决。 被上诉人周文斌答辩称：一审法院认定事实清楚，但认定被上诉人违约以及案涉委托合同解除时间不当属于适用法律错误，但不影响判决结果。上诉人上诉理由不充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 上诉人周建玉向一审法院起诉请求：一、解除周建玉、周文斌于2019年1月12日签订的《房屋买卖委托代理协议》；二、周文斌支付违约金10.6万元；三、周文斌从2019年12月12日起，以10.6万元为基数按年6%计算资金占用利息，至违约金还清时止；四、本案诉讼费由周文斌承担。 一审法院经审理查明，1、2019年1月12日，周文斌与周建玉签订《房产买卖委托代理协议》，该协议约定：一、甲方（周文斌）自愿将坐落于鹿寨交通街47号房，建筑面积为398.16平方米，现委托乙方（周建玉）独家代理销售，代理总房价106万元；二、代理销售期限为360个工作日；三、该房屋与如有银行及民间等抵押贷款，则由甲方全部承担解押；四、办理房产过户手续所需交纳的一切费用由乙方的买家承担；五、甲方将房屋钥匙交给乙方，方便乙方代客看房，甲方同意乙方以106万元作为销售底价，甲方同意代理方的买家与一次性或按揭的方式购买该房产，最终的销售成交价超出的部分作为乙方的销售佣金，如甲方在合同期内不配合乙方销售此房产，或者私下与代理方客户成交，则赔偿乙方代理总房价10%的违约金，如在约定期内未销售出该房屋，乙方则需退回甲方。 《房产买卖委托代理协议》合同签订后，周建玉、周文斌通过微信沟通卖房有关事宜，2019年7月份，周建玉找到有购房意向买主并要求周文斌协助办理手续，此时周文斌表示涉案房产共有人不同意出售该房屋；9月9日，周建玉找到案外人莫艳华，并以周建玉自己的名义与之签订《房屋买卖合同》，约定周建玉将涉案房产出卖给莫艳华，房产总价117万元，莫艳华以按揭的方式购买该房产，购房定金30万元，办完房产过户手续后再支付周建玉中介费1万元。签订合同当日，莫艳华通过银行转账将31万元转给周建玉。 3、2020年1月7日，周建玉向一审法院提起诉讼，要求撤销周建玉、周文斌于2019年1月12日签订的《房屋买卖委托代理协议》，2020年3月4日，周建玉在庭审时明确表示其是要解除该份协议，周文斌也当庭表示对解除该份协议无异议。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、《房屋买卖委托代理协议》的当事人主体问题；二、解除《房屋买卖委托代理协议》后的违约赔偿金额问题。 关于《房屋买卖委托代理协议》的当事人主体问题。在该协议抬头乙方（代理方）处，有周建玉个人的签名及手印，尾部乙方姓名、身份证号、联系电话、地址均为周建玉的个人信息，开庭审理时周文斌也陈述其是与周建玉个人签订的委托代理协议，因此，一审法院认为周建玉的主体资格适格。周文斌以协议尾部有柳州市柳江区福家房地产信息福家房产的印章否认周建玉的主体资格，理由不充分，不予以采信。 关于解除《房屋买卖委托代理协议》后的违约赔偿金额问题。周建玉、周文斌双方对解除协议均无异议，但是对解除协议后的违约赔偿金额意见分歧较大。一审法院认为，周建玉、周文斌签订《房屋买卖委托代理协议》，约定周建玉代理周文斌销售涉案房屋，期限为360工作日，现合同约定的期限尚未届满，周文斌表示不能继续履行合同义务，导致合同解除，应承担相应的违约责任。周建玉作为专门从事房屋买卖活动的中介代理人，在收到周文斌提供的产权证明后，应当审查产权所有人的情况，审查产权共有人是否同意出售涉案房产、周文斌是否有产权共有人出售房产的代理权限等，周建玉应当预见涉案房产共有人不同意出售将最终导致无法促成房产办理过户登记手续的风险等，根据庭审查明的情况，周建玉于2019年7月份知晓涉案房产共有人不同意卖房，但还继续开展代理活动，周建玉对其损失也应当承担相应的责任。虽然周建玉、周文斌双方在协议中有如甲方违约，则赔偿乙方代理总房价10%的违约金的约定，一审法院认为，该约定的违约金过分高于造成的损失，应予以调整，综合本案的实际情况，周建玉基于代理协议已经实际展开了代理活动，并为此付出了一定的时间、精力，造成了一定的经济损失，酌定周建玉的损失为3000元，由于周文斌违约导致协议解除，因此周建玉的该损失应当由周文斌承担。周建玉要求周文斌承担超出该部分的违约责任，证据不足，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第四百二十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、周建玉与周文斌签订的《房屋买卖委托代理协议》于2020年3月4日解除；二、周文斌在本案判决之日起10日内向周建玉支付违约金3000元；三、驳回周建玉的其他诉讼请求。案件受理费2420元，适用简易程序减半收取1210元，由周建玉承担1176元，周文斌承担34元。 二审期间，各方当事人均未提交证据，本院查明事实与一审一致。 本院认为，周文斌与周建玉签订《房屋买卖委托代理协议》时所出示的房屋产权证信息中载明有共有权人，基于房屋中介行业的特殊性，周建玉应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保之后交易安全。在共有权人未到场，周文斌未得到明确授权的情况下，周文斌仍坚持与周建玉签订《房屋买卖委托代理协议》，由于没有取得房屋共有权人的同意，导致上述协议未能得到有效履行，协议双方当事人均有责任，造成的法律后果及相应损失应归责于本案双方当事人，因此不能直接适用协议中约定的单方违约条款，周建玉据以该条款主张周文斌的违约责任，本院不予支持。由于周建玉未能有效举证己方具体经济损失，一审法院综合考虑本案的实际情况，同意双方当事人解除该协议，酌定周建玉的经济损失为3000元的裁判结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2360元（上诉人周建玉已预交），由上诉人周建玉负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 文 审判员 周慧冰 审判员 丘洪兵 二〇二〇年五月十八日 书记员 刘莉莎