成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7705号 原告：鄢宗义，女，1972年10月7日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：贾国伟、罗勇，四川思诚律师事务所律师。 被告：成都红福莱云房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街办荷塘南街115号。 法定代表人：胡云清。 第三人：成都傣家风情餐饮娱乐中心。住所地：四川省成都市金牛区土桥全兴路中段。 法定代表人：朱齐七，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：谢煜，四川天则律师事务所律师。 原告鄢宗义诉被告成都红福莱云房地产开发有限公司（以下简称“红福公司”）以及第三人成都傣家风情餐饮娱乐中心（以下简称“傣家风情”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鄢宗义及其委托诉讼代理人贾国伟，第三人傣家风情的委托诉讼代理人谢煜到庭参加诉讼；被告红福公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鄢宗义向本院提出诉讼请求：1、确认鄢宗义与红福公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。2、判令红福公司所售的鸿福名苑小区1栋1单元14楼1404号房屋归鄢宗义所有。3、撤销傣家风情对前述房屋的备案登记。4、判令红福公司为鄢宗义办理前述房屋的备案登记。事实和理由：2009年11月15日，鄢宗义与红福公司签订《商品房买卖合同》，约定由鄢宗义以291712元的价格向该司购买其位于成都市双流区东升街道西南巷鸿福名苑小区1栋1单元14楼1404号商品房一套。同时，该合同和附件对款项支付、房屋交付和产权办理等进行了约定。该司在鄢宗义付清全部房款后交付房屋，并由鄢宗义使用至今。后因红福公司涉嫌刑事案件，鄢宗义才知晓该司将案涉房屋备案至傣家风情名下。根据2017川01刑终1053号刑事判决，红福公司将该房备案至傣家风情名下系基于其向傣家风情的借款而进行的抵押，双方并无真实的买卖行为。该行为直接影响了鄢宗义的权益，导致落户、医疗和子女教育等问题无法解决。因此，为维护自身的合法权益，故提出如上诉请。诉讼中，鄢宗义确认其第3、4项诉讼请求的实质分别为：要求红福公司和傣家风情协助履行撤销案涉房屋备案登记、红福公司协助履行将案涉房屋备案登记至鄢宗义名下。 红福公司未作答辩。 傣家风情述称，鄢宗义与红福公司签订的商品房买卖合同的效力与傣家风情无关。现案涉房屋已出售给傣家风情并办理了合同签约备案登记，该房应归傣家风情所有。故请求驳回鄢宗义的第2、3、4项诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2009年11月15日，鄢宗义与红福公司签订《商品房买卖合同》和补充协议。该合同约定，1、鄢宗义购买红福公司开发的鸿福名苑楼盘1栋1单元14楼1404号住宅，鄢宗义一次性支付房款291712元。2、红福公司应当在2010年2月28日前交付该商品房。该房交付时应当已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，以及若该商品房为住宅的，红福公司还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。3、鄢宗义同意委托红福公司代交专项维修资金、契税、产权办理的手续费和登记费以及共有人登记费、其他办理房屋登记所需费用。4、鄢宗义无偿委托红福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因该司的责任以致鄢宗义未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，该司按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定承担法律责任。5、本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性。 补充协议约定，红福公司自商品房交付使用之日起184日内将办理商品房权属登记的资料报送产权登记机关备案。该司在取得商品房所有权证（大产权）之日起的181日内按政府规定程序协助鄢宗义或按其委托办理房屋过户手续。除此之外，双方还在房屋面积、产权登记、房屋交付、房屋质量、共有权益、装饰装修以及违约责任等方面进行约定。 上述协议签订当日，鄢宗义付清房款291712元。2010年3月—4月期间，鄢宗义收房。后，入住至今。 另查明，红福公司与傣家风情签订《商品房买卖合同》，约定傣家风情以237016元的价格购买鸿福名苑1栋1单元14楼1404号房屋，该合同于2010年4月27日进行了商品房买卖合同签约备案（备案号为：203274），备案的房屋总价为237016元，建筑面积为91.16㎡。同日，红福公司出具划款委托书，其上载明傣家风情向红福公司购买鸿福名苑住房8套，要求该司将购房款中的1600000元汇入指定的银行账户。 2010年4月28日，红福公司与傣家风情以及红福公司的法定代表人胡云清签订《商品房买卖合同》补充协议。该协议约定，双方在2010年4月27日签订了备案号为203263、203267、203274、203302、203305、203312、203314、203316的商品房买卖合同，红福公司出售上述房屋的价格为按建筑面积1500元/㎡的均价执行。并且，该补充协议不仅就红福公司因违约而承担的违约责任问题重点在傣家公司解除合同、退房方面进行了约定，还单独列明了傣家公司退房事宜。同时，胡云清还就红福公司在商品房买卖合同和本补充协议中约定的义务向傣家风情承担连带责任保证，保证责任的范围为红福公司按商品房买卖合同和本补充协议约定应履行的支付义务和应承担的违约责任。 同日，红福公司出具收据，载明收到傣家风情1栋1单元14楼1404号房屋的购房款136740元。傣家风情将1600000元汇入红福公司的指定银行账户。 2010年5月19日，红福公司的法定代表人胡云清向傣家风情汇款234435元，中国农业银行个人结算业务申请书载明该款为退房款。 又查明，除本案涉及的1栋1单元14楼1404号房屋外，红福公司还将鸿福名苑楼盘1栋1单元12楼1204号（备案号为：203267）、1栋2单元2楼201号（备案号为：203302）、1栋2单元5楼501号（备案号为：203305）、1栋2单元6楼601号（备案号为：203312）、1栋2单元13楼1301号（备案号为：203314）、1栋3单元3楼302号（备案号为：203316）房屋的商品房买卖合同签约备案至傣家风情名下，签约备案对应的房屋价款分别为：237016元、399230元、399230元、399230元、399230元、244192元，签约备案的房屋单价均为2600元/㎡。 红福公司与傣家风情未办理上述房屋的预告登记，且红福公司也未向傣家风情公司交付房屋。 再查明，原四川省双流县人民检察院于2013年10月25日以胡云清犯合同诈骗罪向本院提起公诉后，又以红福公司为该案单位犯罪补充起诉。本院于2016年10月19日作出（2015）双流刑初字第01277号刑事判决，认定红福公司和其法定代表人胡云清在鸿福名苑楼盘的销售过程中犯合同诈骗罪。后，胡云清不服，提起上诉。2017年12月18日，四川省成都市中级人民法院作出（2017）川01刑终1053号刑事判决，判决红福公司和胡云清无罪。 （2017）川01刑终1053号刑事判决中的二审审理查明部分载明，红福公司因修建鸿福名苑楼盘时因资金不足而在百联安公司、杨红、孙飞宇等处融资借款，将出售给购房者的51套住房作为抵押备案登记给兰发盛、胡志正、周洪蓉、胡颖、吴均、李艳冰、杨红、孙飞宇、杨春伟、庞俊以及傣家风情。 上述事实，有《商品房买卖合同》和补充协议、收据、《商品房买卖合同》、（2017）川01刑终1053号刑事判决书和本院依职权调取的（2015）双流刑初字第01277号刑事案件的卷宗材料等证据，以及双方当事人的庭审陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，鄢宗义与红福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，属于有效合同。鄢宗义主张红福公司与傣家风情就案涉房屋形成了抵押担保合同关系，傣家风情则抗辩其与红福公司就案涉房屋建立了商品房买卖合同关系。因此，红福公司是否与傣家风情就案涉房屋建立了真实的商品房买卖合同关系、本案就案涉房屋应当维护的合法权益的对象是谁成为本院审查的争议问题。 红福公司和其法定代表人胡云清曾在案涉房屋所在的鸿福名苑楼盘的销售过程中涉嫌刑事犯罪而被提起公诉，其刑事案件一审、二审中查明的事实亦涉及本案的第三人傣家风情，为查明本案事实，本院依职权调取了该刑事案件的相关刑事卷宗材料。根据本院调取的材料显示，鸿福名苑楼盘备案在傣家风情名下的房屋共计7套，本案涉及的房屋仅为其中之一，双方针对傣家风情所购房屋仅签订一份补充协议，且傣家风情也针对所购的全部房屋进行打包付款。因此，前述争议问题就不能成为个案而单独审查，应当纳入双方就7套房屋的销售是否形成商品房买卖合同关系这一问题中进行整体性审查。 就该问题，根据查明的事实，本院不能认定傣家风情就其在鸿福名苑楼盘所购的全部7套房屋与红福公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。理由如下： 第一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定，国家实行房地产成交价格申报制度，不得瞒报或作不实申报。该法第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。在前述规定之下，房地产企业将商品房买卖合同在相关行政管理部门进行商品房买卖合同签约备案时的房屋价格即为当事人协商议定的实际成交价格。红福公司和傣家风情在商品房买卖合同签约备案后签订补充协议，重新议定在鸿福名苑楼盘所购全部商品房的成交价格，该行为不仅违反上述行政法规的规定，而且还明显异于正常的商品房买卖合同的价格交易习惯。 第二，房地产企业以营利为目的，其经营开发活动不可能脱离营利这一最终目的。因此，其公布的房地产项目的销售价格必然是以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，充分考虑了利润、成本、税费、企业管理等因素，参照当地市场价格后评估制定。在国家对享受优惠政策的居民住宅实行政府指导价或政府定价政策的前提之下，即使房地产企业给予购房者一定的购房价格优惠，都不可能出现买卖双方的实际成交价畸低于当地房地产市场的销售价格或者房地产企业以成本价销售商品房的情形。本案中，红福公司和傣家风情将傣家风情在鸿福名苑楼盘所购全部房屋的价格重新约定为1500元/㎡，傣家风情也按该价格实际支付房款。该成交价格不仅远远低于2010年双流房地产市场的销售价格，而且明显低于鄢宗义购买案涉房屋的单价291712元÷91.16㎡=3200元/㎡,属于畸低价。即使红福公司和傣家风情约定的1500元/㎡为红福公司在鸿福名苑楼盘的成本价，红福公司也基于傣家风情所购房屋数量而给予一定的价格优惠，但傣家风情共计购买7套房屋，红福公司将7套房屋全部以成本价销售，优惠力度如此之大，涉及的金额如此之高，其利润空间从何而来？这显然与正常的商品房交易合同中由买受人支付商品房对价的表现形式不符，有悖于房地产企业将营利作为其从事房地产开发活动的目的。 第三，通常情况下，商品房买卖双方都会在商品房买卖合同之外签订补充协议，围绕商品房买卖合同中的付款方式和期限、贷款、办理权属所涉及的资料提交和期限以及相应的违约责任、设计变更和共有权益等未尽事宜进行补充和完善。虽然红福公司和傣家风情在签订商品房买卖合同之后签订了补充协议，但该补充协议的内容并未涉及设计变更、共有权益等前述重大问题，主要内容所涉及的事项与鄢宗义和红福公司签订的补充协议大部分不同。其涉及的内容重点为红福公司逾期交房的违约责任、产权登记中红福公司的违约责任、胡云清的保证责任、退房等事宜的约定，且约定的违约责任又几乎集中于傣家风情退房后由红福公司按比例支付违约金方面，协议内容明显偏袒于傣家风情，大大弱化了红福公司作为房地产企业在商品房买卖过程中享有的合法权益。上述情形显然有异于正常的商品房买卖合同补充协议，尤其是红福公司的法定代表人胡云清针对红福公司按商品房买卖合同和补充协议约定应履行的支付义务和应承担的违约责任承担连带责任保证方面。 综上，本院认为红福公司与傣家风情之间就鸿福名苑的7套房屋所存在的种种异常情形，均不符合正常的商品房买卖合同的交易习惯，其签订合同的目的明显有异于以交付房屋并转移所有权为目的的正常的商品房买卖合同，故不能认定双方存在真实的商品房买卖合同关系，其涉及的商品房买卖合同的签约备案登记应当予以注销。 因红福公司和傣家风情所签的商品房买卖合同中没有签订时间，本院认为以该合同进行签约备案登记之日即2010年4月27日作为双方签订商品房买卖合同的时间较为恰当。现鄢宗义先于傣家风情与红福公司签订商品房买卖合同和使用房屋，本院认为应当优先保护先购者的权利。红福公司至今未将案涉房屋的商品房买卖合同签约备案至鄢宗义名下，已构成违约，应承担相应的违约责任。故该司应在履行完毕与傣家风情协助办理撤销双方签订的《商品房买卖合同》的商品房买卖合同签约备案登记（备案号为：203274）义务后，协助办理其与鄢宗义于2009年11月15日签订的《商品房买卖合同》的商品房买卖合同签约备案登记。 即使红福公司和傣家风情就鸿福名苑的7套房屋存在真实的商品房买卖合同关系，双方也仅办理了商品房买卖合同的签约备案登记，并未办理《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定的预告登记，不能产生物权公示效力。就此而言，傣家风情也仅享有债权，而不享有物权。鄢宗义就案涉房屋先于傣家风情与红福公司签订商品房买卖合同和使用房屋，从优先保护先购者权利的角度出发，傣家风情所购的案涉房屋的商品房买卖合同签约备案登记也应在撤销后，再签约备案至鄢宗义名下。 根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为生效要件，未经登记，不发生物权效力，除非法律另有规定。现案涉房屋的所有权并未登记至鄢宗义名下，物权效力尚未发生，故本院对鄢宗义主张案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告鄢宗义与被告成都红福莱云房地产开发有限公司于2009年11月15日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告成都红福莱云房地产开发有限公司与第三人成都傣家风情餐饮娱乐中心自本判决生效之日起五日内，协助原告鄢宗义办理撤销该司和成都傣家风情餐饮娱乐中心签订的《商品房买卖合同》的商品房买卖合同签约备案登记（备案号为：203274）； 三、被告成都红福莱云房地产开发有限公司在履行完毕前述第二项判决义务后五日内，协助原告鄢宗义办理双方于2009年11月15日签订的《商品房买卖合同》的商品房买卖合同签约备案登记； 四、驳回原告鄢宗义的其他诉讼请求。 案件受理费2838元，由被告成都红福莱云房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘宇飞 二〇二〇年五月八日 法官助理 杜凤琳 书 记 员 陶悦瑞