云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终679号上诉人（原审被告）：景洪皓泰置业有限公司。住所地西双版纳旅游度假区二期8号路以东4-2栋2单元101号（丽水景苑）。统一社会信用代码：91532801577256369Y。法定代表人：王唯唯，职务董事长。委托诉讼代理人：田鹏，男，1975年8月1日出生，土家族，身份证登记住址贵州省贵阳市南明区，系景洪皓泰置业有限公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：石某2，男，1980年5月29日出生，侗族，身份证登记住址贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：石某1，男，2007年3月25日出生，侗族。法定代理人：石某2，男，1980年5月29日出生，系石某1的父亲。二被上诉人共同委托诉讼代理人：费红琴，云南天之泰律师事务所律师。特别授权代理。上诉人景洪皓泰置业有限公司（以下简称“景洪皓泰公司”）与被上诉人石某2、石某1商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初1811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭于2020年4月22日进行了审理。上诉人景洪皓泰公司的委托诉讼代理人田鹏、被上诉人石某2、石某1的委托诉讼代理人费红琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人景洪皓泰公司的上诉请求：1.撤销（2019）云2801民初1811号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。本案中，延期交房是由于客观因素导致的，并非上诉人主观因素或者过错所致。“锦绣时光”项目逾期交房的主要原因是政府未将该项目17亩建设用地交付于上诉人，导致整个项目水电气综合管网、道路无法施工；洲际酒店配套设施建设在上诉人的土地上，项目需要重新进行规划。其次，上诉人与政府签订《土地出让合同》，向政府按时交纳了土地出让金，并办理了《国有土地使用权证》、《建设土地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》时均不知晓土地并未从农民手中征收过来，即使后来知晓，上诉人作为开发商也不能按照自己的开发计划督促政府及时完成征地，只能在建设过程中不断与政府协商为上诉人解决征地问题。因此，上诉人也不可预见土地准确的征收时间（至今未征收）、也不能克服土地未征收不能建房的客观情况。并且在整个开发建设过程中，由于征地等前期问题导致整个开发周期过长，融资成本过高，而不得不面临资金链中断等各种问题，根据《民法通则》第一百五十三条之相关规定，该情形确属不可抗力。居于以上客观原因，一审法院避开以上客观因素而作出的相关认定是不遵从客观事实、不符合相关法律规定的。二、在非居于上诉人自身的客观原因导致延期交房后，上诉人并未消极不作为，而是竭尽所能，整合资金积极促进合同的履行。客观原因导致的工程进度上的延期并不会导致合同根本上无法或不能继续履行，与被上诉人自愿合法且双方意思表示一致情况下签订的《商品房购销合同》完全具有继续履行的条件，被上诉人的合同目的最终已经实现。上诉人并未构成根本违约。三、在上诉人与被上诉人达成的《商品房购销合同》第九条明确约定:如遇到政策性法规调整或市政工程(变更〉、不可抗力因素等造成甲方延期的，甲方在（当地媒体）的报纸上公告后，交房时间相应顺延，甲方可免除逾期交房的相关责任。上诉人确已在2019年5月14日的《西双版纳报》中见报公告。四、由于不可抗力因素导致项目开发周期延长、建筑市场人工工资和材料上涨、融资成本增加，项目亏损，上诉人竭尽所能地积极促成该项目楼盘合同的履行,这将毫无疑问地成为目前上诉人面临的一大困境。且目前“锦绣时光”涉及业主众多，原一审法院的判决不合理无疑会导致后期资金的紧张，发生更多的履行不能。同时，这将引发大规模类似诉讼和后期的不动产办证类诉讼。综上，请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人石某2、石某1答辩称：一、上诉人所说的不可抗力不能成立，其取得了商品房预售许可证就应该明确土地的所有权；二、被上诉人所主张的逾期交房违约责任，符合合同约定；三、上诉人未按时交房的原因不属于政策性法规变更；四、上诉人所说的亏损是市场因素造成的，不能成为其逾期交房的理由。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。石某2、石某1的一审起诉请求：1.判令景洪皓泰公司履行合同约定的交房义务；2、判令景洪皓泰公司向石某2、石某1支付逾期交房违约金31497元，暂计算至2019年5月1日，应计算至实际交付房屋之日止；3、由景洪皓泰公司承担本案诉讼费。一审法院认定的法律事实：石某2、石某1与景洪皓泰公司签订《商品房购销合同》，约定：乙方（石某2、石某1）向甲方（景洪皓泰公司）购买锦绣时光第Ｇ4幢第2单元第5层501号房，商品房价款为271728元，参考套内建筑面积79.23平方米，付款方式为贷款方式付款，乙方首期支付购房总价款的30.08%金额81728元，付款日期为2015年7月30日，剩余价款190000元向银行贷款支付。甲方应于2015年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付乙方。甲方逾期交房的自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。此外，合同还对其他事项进行了约定。石某2、石某1向景洪皓泰公司付清了购房款后景洪皓泰公司向其出具购房款增值税发票一张。之后双方因景洪皓泰公司逾期交房产生纠纷，石某2、石某1诉至一审法院。另查明，原“锦绣时光”项目因企业资金断裂，于2015年开始一直处于停工状态形成“烂尾楼”,之后景洪皓泰公司与云南万科企业有限公司已达成合作协议，重新启动项目建设并于2019年5月14日在西双版纳报刊登《入伙公告》，载明：集中入伙办理时间为2019年4月30日-5月13日，2019年5月14日-19日为延期办理时间，各栋均可办理，根据《商品房购销合同》和合同补充协议的约定，自该入伙公告登报公告之日起，视为交房书面通知已送达业主。一审法院认为，石某2、石某1与景洪皓泰公司双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反相关法律规定，合同合法有效，双方当事人均应遵守诚实信用原则全面履行各自的合同义务。本案中，石某2、石某1已按照合同履行了付款义务，景洪皓泰公司迟延履行交房义务已构成违约，应承担违约责任。景洪皓泰公司辩称，逾期交房系西双版纳旅游度假区管委会至今未将17亩土地交付给景洪皓泰公司所致。但该原因不足以抗辩景洪皓泰公司在双方购房关系中逾期交房的行为，一审法院不予采纳。景洪皓泰公司虽于2019年5月14日在西双版纳报公告接房，但双方因景洪皓泰公司的逾期交房行为已产生纠纷，双方之间并未实际办理接房手续，在此情况下，石某2、石某1主张景洪皓泰公司交付案涉房屋符合事实情况，一审法院予以支持。对于逾期交房违约金，双方在《商品房购销合同》中约定“甲方逾期交房的自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”的内容，故石某2、石某1要求景洪皓泰公司自逾期交房之日即2015年12月31日起支付违约金的起算时间一审法院予以采纳。至于截止日期，则应以景洪皓泰公司登报公告之日即2019年5月14日视为交房之日。即违约金自2015年12月31日起按每日10元计算至2016年3月30日为900元（10元／天×90天）；2016年3月31日起的违约金以已付房款为基数，按每日0.01%的标准，计算至2019年5月14日为30949.82元（271728元×0.01%×1139天），合计31849.82元，石某2、石某1主张超过部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、景洪皓泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向石某2、石某1交付位于“锦绣时光”项目Ｇ4幢第2单元第5层501号的房屋；二、景洪皓泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向石某2、石某1支付逾期交房违约金31849.82元；三、驳回石某2、石某1的其他诉讼请求。案件受理费5848元，减半收取2924元，由景洪皓泰置业有限公司负担。应由景洪皓泰置业有限公司负担的案件受理费，由景洪皓泰置业有限公司迳付，一审法院不再另行清退。本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交新证据。上诉人对一审认定事实有异议，认为其提交的客观真实的证据（即证据六、七、八、九）一审法院没采信，由此作出了事实认定错误的一审判决。本院对该异议不予采纳。被上诉人对一审认定事实无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。二审认定事实与一审认定事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：景洪皓泰公司是否应当向石某2、石某1支付逾期交房违约金及应当支付多少违约金。本院认为,对于景洪皓泰公司是否应当向石某2、石某1支付逾期交房违约金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外......不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”及第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”的规定，对景洪皓泰公司主张“逾期交房原因系西双版纳旅游度假区管委会至今未将17亩土地交付，属于不可抗力”的理由不能成立。上诉人与被上诉人在《商品房购销合同》中约定交房时间为2015年12月30日，且对逾期交房的责任作了明确约定，而景洪皓泰公司在收到购房款后未按约定时间交付房屋，已构成违约。对景洪皓泰公司提出的不可抗力免责的主张，本院不予支持。因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，景洪皓泰公司应当向石某2、石某1支付逾期交房违约金。关于违约金应当支付多少的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约责任的追究，兼有补偿守约方当事人的财产损失和对违约行为进行制裁的双重功能，违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重性质。故违约金的计算应当兼顾合同的履行情况、合同的目的以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，虽然景洪皓泰公司未按合同约定按时交房，但其一直在努力完成交房的相关事宜。综合本案的实际情况，兼顾双方利益及社会效果，本院酌情支持景洪皓泰公司向石某2、石某1支付违约金14980元。综上所述，景洪皓泰置业有限公司的上诉请求部分成立。一审法院认定事实清楚，但对适用法律理解不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持景洪市人民法院（2019）云2801民初1811号民事判决第一项；二、撤销景洪市人民法院（2019）云2801民初1811号民事判决第二项、第三项；三、景洪皓泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向石某2、石某1支付逾期交房违约金14980元。四、驳回石某2、石某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5848元，由景洪皓泰置业有限公司负担。一审案件受理费按一审收取。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 魏 炜审判员 郑成琼审判员 玉的勒二〇二〇年五月十一日法官助理罗琳书记员李欣