云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初5257号原告李荣华，男，1965年10月28日生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。被告崔建文，男，1973年5月14日生，汉族，身份证登记住址云南省曲靖市会泽县。委托代理人徐荣，云南护义律师事务所律师，一般授权代理。原告李荣华诉被告崔建文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告李荣华、被告崔建文及其委托代理人徐荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告之间为租赁合同关系，双方于2016年签订房屋租赁合同，约定按年支付房租。自2018年7月以来被告以各种理由借口，一直拖欠原告房租1年零7个月15天，金额共计530,000元，其行为严重损害了原告的合法权益。原告诉至法院，请求判令：1.被告支付欠款530,000元，利息43,062元；2.被告支付合同约定的违约金522,690元；3.合同终止无效，所有损失由被告承担；4.由被告承担诉讼费用。另，经原告当庭明确诉请为：第一项被告支付2018年7月1日至2019年6月30日租金200,000元，2019年7月1日至2020年6月30日租金330,000元，合计530,000元，利息按照年利率4.75%计算；第二项违约金按合同约定为房屋日租金917元乘以19个月零15天；第三项判决解除合同。被告答辩称：一、原告主张的租金应从房屋腾空时间2016年11月10日计算。二、双方未对违约金进行过约定，双方纠纷无法协商解决才产生违约金，被告无违约行为。三、合同没有约定合同的解除，被告认为合同继续有效，可以继续履行。因受疫情影响被告停业数月，支付租金有困难，希望原告谅解，能够减免租金。四、被告共计支付原告租金840,000元。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经举质证，对双方当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：1.原告提交的证据《房屋租赁合同》、房屋产权证。2.被告提交的证据《房屋租赁合同》、微信转账明细、限期腾房通知。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据微信转账记录，与被告提交的证据微信转账明细相互印证，本院予以采信。2.被告提交的证据情况说明、图片2张，无其他证据佐证案涉房屋腾空交付时间，本院对关联性不予采信。情况证明，有相关人员签字及盖章，本院予以采信。本院查明：2016年4月6日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于双龙桥13号的房屋一幢七层整体出租给乙方使用，建筑面积约1300㎡。房屋租赁期限十五年，自2016年7月1日至2031年6月30日止（书写备注：具体时间以全部房屋腾空交付为准）。房屋1年租金330,000元，第一年租金分二次付清，下一年度租金提前一个月支付。从第二年开始租金一年一付。乙方需按时交纳租金，如乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的10%支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此房屋解除本租赁合同，由乙方按实际占用时间交纳租金并承担违约责任。租金从第六年至第十年递增10%，一年租金363,000元，第10年至15年递增10%，一年租金399,300元。乙方承租房屋用于开设酒店。当日，被告向原告的妻子李建华支付70,000元，并由李建华出具收条载明“今收到崔师支付双龙桥13号整栋房屋定金柒万元整，剩余尾款玖万伍仟元，在甲方将整栋房屋全部腾空之日全部支付给甲方，如到期未付，则定金不退，合同作废，房屋另租他人。如甲方违约，则双倍赔偿乙方定金。收款人李荣华。”2016年4月31日，被告以案涉租赁物为经营场所向昆明市官渡区市场监督管理局登记注册被告为经营者，名称为昆明市官渡区金悦宾馆，并领取营业执照。2016年4月至2019年10月期间，被告共计支付原告租金840,000元（含定金70,000元）。2020年4月7日，因被告拖欠租金，原告到案涉租赁物粘贴限期腾房通知，限期被告腾房。原告诉至本院，要求判如所请。另查明，1.庭审中，原告、被告一致陈述被告给付原告定金70,000元，双方已按租金计算。2.2016年5月16日，被告向李建华支付租金95,000元。本案争议焦点为：案涉租赁物的交付时间？本院认为，关于租赁物的交付时间。案涉《房屋租赁合同》中书写备注“具体时间以全部房屋腾空交付为准”，原、被告由此对租金起算时间发生争议，原告认为于2016年4月30日向被告交付租赁物，依据为原告方向被告出具的收条；而被告认为，原告于2016年11月10日交付租赁物，依据为情况说明。本院认为，首先，原、被告双方于2016年4月6日签订的《房屋租赁合同》中约定租期自2016年7月1日至2031年6月30日止，即租期起算时间为2016年7月1日。其次，原告方于双方签订合同当天向被告出具收条，显示被告于签订合同当天向原告方支付定金70,000元，并且在原告将整栋房屋全部腾空之日，被告支付剩余尾款95,000元。最后，被告于2016年5月16日向原告方支付前述收条载明的95,000元。据此，本院认定，原告已至迟于2016年5月16日将案涉租赁物腾空，并于2016年7月1日前交付被告使用。原告主张租金起算时间为合同约定时间2016年7月1日，并无不妥。关于解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案，原、被告双方于《房屋租赁合同》中约定被告拖欠租金超过一个月，原告有权收回房屋解除租赁合同。经庭审查明，2016年4月至2019年10月期间，被告共计向原告方支付租金840,000元，双方于合同中约定从第二年起租金一年一付，下年度租金提前一个月支付。现双方租赁合同已履行到第四年，被告应向原告支付租金总额不符合双方约定，即被告存在拖欠租金情形，且该情形符合原告行使合同解除权的条件，原告已于2020年4月7日通知被告腾房即实际行使合同解除权，合同已自通知到达被告时解除。本院对原告诉请解除合同的诉请，予以支持。关于租金的问题。按合同约定并结合原告已收到租金情况，计算出被告已支付原告：2016年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2018年6月30日租金共计660,000元；2018年7月1日至2019年6月30日租金180,000元，尚欠租金150,000元；未支付自2019年7月1日至合同解除时的租金。故被告应支付原告租金为404,055元（150,000元＋330,000元／年÷365天×281天）。关于利息、违约金的问题。原、被告双方于合同中对逾期支付租金的违约责任进行了相应约定，原告就违约金、利息一并主张，本院认为属重复主张，利息应并入违约金处理。考虑到被告租赁案涉租赁物用于经营宾馆，自2020年1月底以来疫情严重，被告响应并积极配合及政府部门的防疫防控要求，停业数月，现疫情尚未完全结束，其开业后经营必然受影响，原告应秉持互谅互让原则，故本院认为，被告应支付原告按前述支持租金金额以原告主张的年利率4.75%计算自原告起诉之日起至付清之日止的违约金。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告李荣华与被告崔建文签订的《房屋租赁合同》；二、被告崔建文于本判决生效之日起十日内支付原告李荣华租金404,055元，并支付以该款项为基数自2020年4月14日起按年利率4.75%计至款项付清之日止的违约金；三、驳回原告李荣华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,313元，原告李荣华承担9,017元，被告崔建文承担5,296元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  赵秋静二〇二〇年五月二十六日书记员  袁映娟