贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5200号 原告:王美，女，汉族，1988年6月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路10号。 统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（特别授权代理）,贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理）,贵州朗意律师事务所实习律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年5月13日，本院公开开庭进行审理。原告、被告双方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，暂定60000.00元，实际金额以316732.00元购房本金为基数，按千分之一的标准从2017年6月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止；2、依法判决被告退还原告开户费829.00元；3、本案诉讼费用及保全费用由被告承担。 事实和理由：2015年5月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程（瑞丰铭城）第2幢4层5号商品房出售给原告，总房款316732.00元。被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1%的违约金。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款以及开户费829.00元。合同约定的办证期限届满后(2017年5月31日）,被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，亦未向原告支付相应的违约金和退还开户费。 被告辩称，一、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，被告不应承担违约责任。 2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。 二、原告不存在损失，被告不应支付违约金。 违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。 三、本案违约金约定过高，应予调减。 双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，违约金数额也应予大幅度调减。 四、2018年11月29日涉案房屋已可办理购房业主不动产权证书，该日期后未能办证是原告原因造成，违约金计算终期应截止至上述日期。 毕节市不动产登记机关于2018年11月29日出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、 3、4幢首次登记确认书》明确：启动对上述房屋住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》，涉案房屋于2018年11月29日起可办理买受人《不动产权证书》，且上述商品房中已经缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的买受人也已取得《不动产权证书》，本案因原告不提供办证应由其提供的资料，致使其至今未取得不动产权证书，故逾期办证是原告造成的，该责任应由原告自行承担。 五、原告无权诉请退还开户费829元。 1、原告该项诉请已超过诉讼时效。2、该费用实际并未包含在商品房房价款中，被告代收该费用以后也确已经向相关单位代缴完毕，相关设施原告也已经实际使用，被告并未以收取方式将该费用据为己有，故原告诉请退还无事实依据。 六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理查明，2015年5月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程（瑞丰铭城）第2幢4层5号商品房出售给原告，总房款316732.00元。被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1%的违约金。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款、维修基金、契税、办证费以及电和闭路电视开户费829.00元。合同约定的办证期限届满后(2017年5月31日）,被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》。2020年3月25日，被告已为瑞丰铭城5号地块1幢B单元11层2号业主王成敏办理不动产权书证书。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定按期取得涉案房屋的所有权初始登记证书，而被告取得涉案房屋所在幢首次登记确认书的时间为2018年11月29日，晚于合同约定的2017年5月31日，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1%的违约金。由于涉案房屋已具备办理转移登记条件，且原被告之间系委托办证关系，故计算违约金的截止时间为被告通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关资料之日（应由原告提交）。本案中，虽然被告已于2018年11月29日取得首次登记确认书，但是被告并未提供相应的证据予以证明其已向原告披露涉案房屋已经符合办理转移登记的条件，故计算违约金的截止时间应以本案开庭之日即2020年5月13日为准。理由为：本次庭审，原告已知晓涉案房屋已经符合办理转移登记的条件。由于原被告双方约定的每日0.1%的违约金计算标准过高，本院酌情予以调减，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍予以支持，其余部分不予支持。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月1日至2020年5月13日，共计57763.67元。 对于原告要求被告退还电开户费和闭路电视开户费829.00元请求。 根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：......供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”，第二款规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费.....”以及贵州省人民代表大会法制委员会《关于贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》之意见：“新建商品房配套的水电燃气通信有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。”之规定，被告重复收取原告三通费829.00元，理应退还原告。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告王美逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书产生的违约金57763.67元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告王美电开户费、闭路电视开户费共计829.00元； 三、驳回原告王美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币660.00元，由原告王美负担28.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担632.00元；保全费1020.00元，由原告王美负担414.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担606.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年五月十五日 书记员  邓 頔