陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕民终554号 上诉人(原审被告、申请执行人):陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区，统一社会信用代码:9161000066796449X8。 法定代表人:苟瑁，该公司董事长。 委托诉讼代理人:南溪，上海市汇业(西安)律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘嘉靓，上海市汇业(西安)律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告、执行案外人):王政，男，1995年11月23日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区楼XX。 委托诉讼代理人:张亚军，陕西金控律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘海娜，陕西金控律师事务所律师。 原审第三人(被执行人):西安世纪照源房地产开发有限公司，位所地西安市浐灞生态区、统一社会信用代码:XXXXXXXXXXXXXX0043。 法定代表人:黄建强，该公司总经理。 上诉人陕西敬瑁建设工程有限公司(以下简称敬瑁公司)因与被上诉人王政、原审第三人西安世纪照源房地产开发有限公司(以下简称世纪源公司)案外人执行异议之诉一案不服西安市中级人民法院(以下简称西安中院)(2019)陕01民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人敬瑁公司委托诉讼代理人南溪、刘嘉靓，被上诉人王政委托诉讼代理人刘海娜参加诉讼。本案现已审理终结。 敬瑁公司上诉请求:1、撤销西安中院(2019)陕01民初1616号民事判决、改判上诉人有权继续对位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋进行强制执行。2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由:1、一审法院认定被上诉人缴纳房款超过50％的事实错误。2017年9月27日，被上诉人王政将第二笔、第三笔款项共计8000元支付给陕西永祥建筑工程有限公司(以下简称永祥公司)，并非支付给第三人世纪熙源公司，不应当认定为购房款，且是在上诉人查封涉案房屋之后，不能认定为已付房款。2、一审法院仅以被上诉人出具的《西安市房屋情况査询结果证明》认定被上诉人名下无其他用于居住的房屋，确认其可排除执行系完全错误的。被上诉人提供的《西安市房屋情况査询结果证明》只能证明其个人在西安市XX区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区区内无国有土地上的房屋，并不能证明其名下没有可供居住的房产，且一审法院对被上诉人的配偶及其未成年人子女名下的房产均未能进行查询，根本无法证明被上诉人名下无其他用于居住的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形能够排除执行的，人民法院应当予以支持:(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同:(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋:(三)已支付的价款超过合同约定的50％:根据上述法律规定可知，该司法解释是对买受人名下唯一住房、对其基本居住环境的保护。但是现实中夫妻均为共同居住，一审法院未能对其配偶及未成年人子女名下房屋进行调查，即认定被上诉人名下无其他用于居住的房屋完全错误。综上，上诉人认为，一审法院对于被上诉人已付房款金额认定错误，对涉案房屋是否系被上诉人名下唯一住房认定不清，被上诉人并不能排除上诉人对涉案房屋的执行。 王政辩称:1、其与世纪熙源公司签订的商品房买卖合同有效，且已支付大部分购房款，世纪熙源公司开具收款收据可以确认。关于将第二笔和第三笔购房款支付给永祥建筑公司是因为当时世纪熙源公司开发的该小区楼房已经烂尾，在浐灞管委会的主持下，业主代表与世纪熙源公司签署了自筹共管协议，由业主将剩余房款打给永祥公司，永祥公司继续负责项目施工，世纪熙源公司对该房款支付方式是知情且认可的，并且该公司也给业主出具了收款收据，对收到房款予以确认。关于王亚轮付款的问题。王亚轮是王政的父亲，2013年购买案涉房屋时，王亚轮支付的20000元是该房屋的定金。2014年刷卡支付了房屋的首付款169289元，后世纪熙源公司出具了189289元的收款收据(包括2万元定金)。2、其名下无其他用于居住的房屋。一审中提交的《西安房屋信息登记查询表》直接证明其本人名下在西安地区无房产该所购房屋是用于居住而非其他用途。3、一审法院将打入永祥公司账号的自筹款认定为购房款并无不妥，符合事实及相关法律规定。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的解封条件。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 王政向一审法院起诉请求:1.停止对熙源・观澜天下2幢1单元25层02号房产的查封;2.诉讼费由敬瑁公司负担。 一审法院认定事实:申请人敬瑁公司与被申请人世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出西仲裁字(2017)第259号裁决:一、世纪熙源公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁公司工程款33896967.37元(含已到期质保金1178710.12元)，逾期按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息；二、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁建设工程公司自2015年10月1日起至2017年4月7日的工程款利息7814180.96元(含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元)以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息(利息计算方式为:利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数;2017年9月30日至本裁决作出之日以3896967.37元为本金计算基数);三、仲裁费371764元，敬瑁公司已预交，由世纪熙源公司负担252800元，敬瑁公司负担118964元，世纪熙源公司负担部分在给付本裁决第项款项时一并给付敬瑁公司;鉴定费44万元，世纪熙源公司已预交35万元敬瑁公司已预交9万元，双方按照此数额各自负担。该裁决已经发生法律效力，因世纪熙源公司未履行法律文书确定的义务，敬瑁公司于2018年3月27日向西安中院申请执行，该院于2018年3月29日立案受理。 西安中院执行过程中，于2018年11月26日作出(2018)陕01执704号之六执行裁定:一、查封被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:201XXXX，房号分别为:2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-115022-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-120012-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-125022-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-126042-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-129012-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906);二、查封期限为三年，查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，西安中院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。王政作为案外人向西安中院提出执行异议，主张西安中院查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源・观澜天下2幢1单元25层02号房产为其所有，请求解除查封。西安中院执行异议审查认为，王政虽然已经与世纪熙源房地产公司签订《商品房买卖合同》，所购房屋于居住且名下无其他用于居住的房屋，但王政未支付全部房款，王政亦未提交合法收房手续证明其在人民法院查封之前合法占有该涉案房产，故其主张涉案查封房产为其所有并排除执行的理由不能成立，依法不予支持，该院于2019年5月17日作出(2019)陕01执异266号执行裁定，裁定：驳回案外人王政的执行异议申请。王政不服上述执行裁定，向西安中院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。 另查明，西安市灞桥区人民法院依法于2017年1月20日作出(2017)陕011财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出(2017)陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人世纪照源公司位于西安市浐灞生态区XX路XX村改造项目照源观澜天下的77房产。西安中院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。世纪熙源公司就案涉熙源・观澜天下2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：201XXXX。 再查明，西安中院在执行异议审查期间进行现场勘查，王政因故未到场，该院未能对涉案房屋进行现场勘查。 还查明，2014年3月23日，王政和世纪照源房地产公司双方签订《商品房买卖合同》，约定王政从世纪熙源房地产公司处购买熙源・观澜天下21单元25层02号房，建筑面积114.47平方米，单价为4210元/平方米，总房款469289元整;付款方式为:“买受人于2014年3月16日交付首付款40％共计189289，00元;余款60％共计280000元银行办理按掲。”王政提交的《收款收据》载明:2014年3月16日，收到王政熙源・观澜天下2-12502室房款189289元:2017年9月23日，收到王政刷卡支付熙源・观天下2-12502室房款80000:以上《收款收据》的收款人均为世纪熙源房地产公司。王政提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，王政名下无其他住房。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用く中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点间题为王政就位于西安市产生态区XX路XX村XX单元XX层XX号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 根据本案查明的事实可知，世纪熙源房地产公司是涉案项目的房地产开发企业，王政与世纪源房地产公司在西安中院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效;王政支付了超过50％的购房款;根据王政提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，王政名下无有效房产信息。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，王政对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十ー条、第三百一十条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决:不得执行位于西安市产生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋。 本院二审审理期间，本院到西安市浐灞生态区管委会实地调查查明，2017年7月19日，在西安市浐灞生态区管委会牵头下，观澜天下业主代表与世纪源公司签订《自筹资金共管协议》，约定业主将自筹款打入双方共同指定的永祥公司的帐号，该自筹款作为房款供该小区后期建设之用，在小区建设项目无法推进时，该共管帐户中已使用的款项不予退还，转为业主购房款，由世纪照源公司按实际支付金额出具收款收据。西安浐灞生态区管委会知晓该共管协议的签订，并且参与了该协议落实的协调。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是被上诉人王政对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，能否阻却对案涉房屋的执行。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，首先，被上诉人王政与世纪熙源公司于2014年3月23日签订《商品房买卖合同》，约定购买熙源·观澜天下2幢1单元25层02号房屋，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。在此之后，西安市灞桥区法院于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产，其中包含被上诉人王政购买的房屋。西安中院于2018年5月9日依法公告查封了上述77套房产。事实上，法院查封案涉房屋均在被上诉人王政与世纪熙源公司签订合法有效的买卖合同之后。第二、被上诉人王政所购案涉房屋总价款为469289元，其通过刷卡将80000元打入陕西永祥建筑工程有限公司账户中，该款项打入上述账户是按照2017年浐灞管委会牵头下观澜天下业主代表与世纪熙源公司签订业主自筹协议的约定，业主将购房款打入上述指定账户，世纪熙源公司出具购房款收据，足以证明该款项实质是王政支付的购房款。另外，2013年1月5日，王政之父王亚轮向世纪熙源公司支付的20000元系王政购买案涉房屋的定金，该定金与2014年3月16日通过pos机向世纪熙源公司支付的169289元一起共计189289元，世纪熙源公司向王政出具了收款收据，故被上诉人王政已支付的房款金额共计269289元已超过总房款的50%。上诉人敬瑁公司主张该款项并非支付的购房款且未超过总房款的50%无事实依据，本院不予支持。第三、被上诉人王政提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》，是否足以证明王政在西安市辖区内没有住房。上述司法解释中，对于“买受人无其他用于居住的房屋”应理解为买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。按照民事诉讼谁主张、谁举证的证据规则，王政所举证据足以证明其在西安市辖区内没有住房，所购买案涉房屋是为满足基本居住需要。故上诉人主张王政所举证据无法证明所购案涉房屋是唯一住房的理由缺乏证据证明，不能成立。被上诉人王政对案涉房屋享有物权期待权，该权利优先于债权人敬瑁公司对熙源公司享有的普通债权，足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。 综上所述，上诉人敬瑁公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 贾文军 审 判 员 赵 玲 二〇二〇年五月十四日 法官助理 陈 婧 书 记 员 张瑜莹 1