文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初7280号原告：胡水，男，1964年1月5日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：陈博，重庆远博律师事务所律师。被告：向家旺，男，1961年9月16日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：徐彬，北京崇学律师事务所律师。原告胡水与被告向家旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告胡水的委托诉讼代理人陈博，被告向家旺及其委托诉讼代理人徐彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡水向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告赔偿原告直接经济损失25000元/月，自2019年5月27日起至被告支付之日止；2、依法判决被告赔偿原告海鲜损失、装修损失以鉴定评估结论为准，鉴定评估费用由被告承担；3、依法判决被告返还原告为取得转租而支付的22万元、押金15000元，代被告向案外人支付的租金、滞纳金3万元，共计26.5万元；4、依法判决被告承担由原告向案外人林元江自2019年8月12日至判决之日的房屋占有使用费，房屋占有使用费以每天834.62元计算；5、本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告明确其第一项诉讼请求是指经营损失，经营损失的截止时间可为司法鉴定之日；海鲜损失已无法鉴定，可根据原告的证据予以酌定。另当庭增加诉讼请求，要求被告向家旺支付律师服务费15000元。事实及理由：被告于2016年4月15日与案外人林元江签订租赁合同，约定房租支付日期为2016年5月26日，半年支付一次。原告于2018年3月与被告签订转租协议，约定原告向被告支付房租的缴纳时间，递增比例以出租人与被告签订的租赁合同为准。同时，原告为了获得转租，还向被告支付了22万元的现金及等价物，同时按协议缴纳了15000元的押金。2019年2月4日林元江向原告提出被告未缴纳租金，以收回租赁物为由向原告索要房租及滞纳金。原告不得已代被告向林元江支付了145043元房租以及15000元滞纳金，共计160043元。5月26日被告又向原告索要被告所签订房租及滞纳金，威胁得不到就对租赁物锁门断电，原告在当天代被告向林元江支付了30000元，包含被告所欠滞纳金15000元和2019年5月26日后的租金15000元。此时，原告在支付租金后，还代被告向林元江多支付了30000元。林元江以未收到被告的租金为由强制锁门，给原告造成了损失。后店中断电缺氧，造成多数海鲜死亡发臭。原告认为，由于被告怠于履行其与林元江的租赁合同，导致林元江解除租赁合同，收回租赁物，原被告之间的房屋租赁合同也不能继续履行。导致原告代被告多向林元江支付滞纳金30000元。原告有权行使不安抗辩权。被告不支付林元江租金的行为构成对转租合同的根本违约，故要求赔偿损失。被告向家旺辩称，请求驳回原告胡水的全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的《租赁合同》、《合作协议》、（2019）渝0112民初23747号庭审笔录及民事判决书、转账凭证和银行流水、（2019）渝0112民初29074号应诉通知书及民事诉讼状、《民事法律事务委托合同》、转账凭证及发票等证据本院予以采信。经审理查明：2016年4月15日，林元江作为出租人，向家旺作为承租人签订《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝北区xx镇xx路x号、x号商业铺面（即北部新区x大道x商务楼一层的x号和x号商业铺面以下简称该铺面）租赁给乙方用于商业经营使用。该商铺租赁期限为96个月。即2016年4月6日至2024年5月26日。（含50天装修期）该商铺计租按100元/平米执行，即20439元/月，第二年月租金在上年月租金标准基础上递增7%。租金的支付方式为先付费后使用，每半年支付一次。第一个计收档期租金在本合同生效时，由乙方缴纳给甲方，乙方应主动到甲方缴纳。合同签订之日起前50天为乙方装修期，甲方作为优惠条件不计租金。2018年3月20日，向家旺作为甲方，胡水作为乙方签订《合作协议》，约定：1、甲方提供位于重庆市渝北区人和镇双宁路175号、177号三峡人家餐馆现有设施设备同乙方合作经营海鲜火锅（名称以乙方在当地工商注册为准）。2、乙方出资贰拾万元人民币、贰万元消费金卡给甲方，作为投资股本金补偿给甲方，占95%的股份，甲方占5%的股份。3、合作期限、房屋租金缴纳时间、递增比例以甲方与房东林元江签订的房屋租赁合同为准（已到期部分除外），即2018年3月21日至2024年5月26日。4、合作时餐馆的改造设计、投入一切与甲方无关，由乙方自行负责，但改造必须符合相关法律法规和政策以及小区物业规定。5、甲方不参与餐馆经营，由乙方全权负责，乙方在下一年度1月5日前将上年度的盈利分红按比例分配给甲方。6、租金的支付方式为先付费后使用，每半年支付一次。从2018年5月26日起由乙方全权负责，2018年4月26日前乙方必须将下半年度房租缴入甲方指定账户，以后每一个计收档期都需提前一个月支付给甲方。7、为规范乙方的履约行为，乙方在签订本合同时需一次性缴纳15000元作为履约保证金，当合同终止后，乙方无违约行为时，甲方将在乙方交还该餐馆后7日内将履约保证金不计利息全部返还给乙方，如乙方有违约行为，甲方在扣除损失后将余额部分不计利息全部返还给乙方。8、如乙方未按约定交付租金时，甲方可以将乙方缴纳的履约保证金直接冲抵乙方应交租金。9、在经营期内物管费由乙方承担，乙方按照“重庆金科物业管理有限公司”收费标准主动按时到金科物管处缴纳物业管理费。同时租赁期间的水、电、气费由乙方承担。13、乙方应按合同规定按时如数支付租金及其本合同中明文规定应该支付的各种费用。18、经营期届满或者中途终止合同时，乙方对该商铺的装饰、装修及自行安装的设备除可移动的设备外，其余全部无偿归甲方所有（另有约定除外）。属乙方自行安装的可移动设备，乙方应在租赁期届满或者中途终止合同后三日内自行到该商铺内拆除并撤离该商铺，逾期视为乙方放弃权利，该部分设备无偿归甲方所有；乙方在拆除自行安装的可移动设备时，不得损坏该商铺的装饰、装修和其他设施、设备，否则甲方有权从履约保证金中扣除。25、经营期间，乙方擅自终止合同，或者因乙方原因甲方单方面终止合同的，乙方缴纳的履约保证金不予退还，乙方的装饰、装修无偿归甲方所有。合同签订后，胡水向向家旺支付了转让费22万元及15000元的履约保证金。2019年9月11日，林元江作为原告，以向家旺、胡水作为被告向本院提起（2019）渝0112民初23747号民事诉讼，在该案中胡水与向家旺均认可双方是租赁合同关系。本院于2020年1月9日作出判决，确认林元江与向家旺的租赁合同于2019年7月12日解除。该案中查明：2018年12月13日，胡水向林元江支付15000元；2018年3月1日向林元江支付2018年11月26日至2019年5月25日的房屋租金120403元；2019年4月15日，胡水向林元江支付10000元；2019年5月26日向林元江支付30000元。并认定其中的15000元系向林元江支付的2019年5月26日之后的房屋租金，但由于林元江的锁闭房屋的行为导致房屋不能正常使用，故向家旺只应向其支付2019年5月26日当天的租金834.62元。余下的14165.38元抵扣17天即从2019的8月12日至2019年8月29日胡水应向林元江支付的房屋占有使用费。另认定胡水代向家旺向林元江支付的违约金金额为26000元。该案判决结果为：一、被告胡水在本判决生效后立即将重庆市渝北区人和镇双宁路175号、177号房屋及其附属设施设备交还给原告林元江；二、被告向家旺在本判决生效后立即向原告林元江支付逾期支付租金的违约金45411.25元；三、被告胡水在本判决生效后立即向原告林元江支付房屋占有使用费，从2019年8月29日起至实际返还房屋之日止，按照834.62元日计算。胡水明确其尚未向林元江交还房屋。对于租金的支付，胡水与向家旺均确认胡水按合同约定支付了2018年5月26日至2018年11月25日的租金。胡水与向家旺均明确双方的合作协议于2019年7月12日解除。对于未按期向向家旺支付2018年11月26日至2019年5月25日租金的原因，胡水解释是由于林元江的母亲于2018年11月12日向其发送了卡号，要求其向林元江支付房屋租金。胡水于2018年12月13日代向家旺向林元江支付了滞纳金15000元。胡水发现向家旺没有履行其与林元江所签订的《租赁合同》中的租金支付义务。林元江作为转租合同的案外人没有权利向胡水收取应当由向家旺向其缴纳的房屋租金、滞纳金和违约金，所以胡水希望向家旺履行完转租合同后再补交房租，其是行使不安抗辩权。向家旺称林元江、向家旺与胡水三方达成了口头协议，由胡水直接向林元江缴纳房租。对于转让费，胡水称是为了取得案涉房屋的承租权，不包括设施设备。向家旺称转让时设施设备齐全，包括装修、空调等。还包括2018年5月26日前一段时间的房屋租金。另，胡水作为原告，以林元江、向家旺为被告向本院提起了（2019）渝0112民初29074号民事诉讼，诉讼请求为：1、依法判决二被告赔偿原告直接经济损失25000元/月，自2019年5月27日起至被告支付之日止；2、判决被告赔偿原告海鲜损失、装修损失以鉴定评估结论为准，鉴定评估费用由被告承担；3、依法判决被告返还原告为取得转租而支付的22万元、押金15000元，共计23.5万元。后胡水撤回了该案的起诉。还查明：胡水因本案与重庆远博律师事务所签订《民事法律事务委托合同》，支付了律师服务费15000元。胡水另向本院举示了增值税电子普通发票金税设备资料统计和送货单，拟证明其经营收入和海鲜进货价值。向家旺对上述证据的质证意见为：对真实性、合法性和关联性均不予认可，不是正式的增值税发票、海鲜进货价值仅有进货单，而不是正式发票。本院认为：胡水举示的增值税电子普通发票金税设备资料统计和送货单因证据不是与向家旺之间形成，向家旺也不认可，本院不予采信。本院认为:胡水与向家旺所签订的《合作协议》，因双方均认可是租赁合同关系，本院予以采信。双方的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。现双方均认可该合同于2019年7月12日解除，本院予以确认。本案中，胡水自认林元江于2018年11月12日向其发送了银行卡号，胡水也事实上于2018年12月13日向林元江支付了15000元，表明林元江是认可双方的转租行为，且向胡水提出了租金支付的请求。按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，但转租合同无效的除外”的规定。即使向家旺有不向林元江支付租金的行为，胡水也应当积极向林元江支付租金和违约金以抗辩其合同解除权。本案中胡水以行使先履行抗辩权为由，既不按其与向家旺《合作协议》的约定，向向家旺支付租金，也不按林元江的要求向林元江支付房屋租金，导致林元江解除了其与向家旺的《租赁合同》，也导致胡水与向家旺之间的《合作协议》解除，故违约方是胡水。由于胡水的违约行为导致林元江与向家旺的《租赁合同》，以及其与向家旺的《合作协议》均解除，故其要求的经营损失、海鲜损失和律师服务费没有合同依据和法律依据，本院不予支持。对于装修损失，按双方的《合作协议》第18条的约定，不管以何种原因解除合同除属胡水自行安装的可移动设备外，其余全部归向家旺所有。何况本案是因胡水的违约行为导致合作协议的解除，其装修损失更不应由向家旺承担，故其要求的装修损失没有合同依据和法律依据，本院不予支持，对其鉴定申请也不予准许。对于转让费双方《合作协议》的表述为“甲方提供位于重庆市渝北区xx路x号、x号x餐馆现有设施设备同乙方合作经营海鲜火锅”，故双方的转让费应当包含租赁物中的现有设施设备，现胡水已取得设施设备，其要求退还转让费没有法律依据。对于其代为支付的租金和违约金，按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第二款“次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”的规定，由于向林元江支付租金和违约金的主体是向家旺，故胡水享有向向家旺的追偿权。（2019）渝0112民初23747号民事判决书中认定的胡水代付违约金金额为26000元，故本院只对其中的26000元予以支持。对于2019年5月26日之后的租金15000元已用于支付2019年5月26日当天的房屋租金，余下的14165.38元已用于抵扣胡水应向林元江支付的2019年8月12日至8月28日期间的房屋占有使用费，均属于胡水应当承担的租金范围，要求向家旺返还没有法律依据。对于押金，按双方《合作协议》第25条的规定，胡水无权要求退还。其第四项诉讼请求是（2019）渝0112民初23747号民事判决书中确认的其应当向林元江履行的义务，其要求向家旺向其履行没有法律依据，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告向家旺在本判决生效后立即向胡水支付其代付的违约金26000元；二、驳回原告胡水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6550元，因适用简易程序审理减半收取3275元，由原告胡水负担3000元，被告向家旺负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡可萍二〇二〇年五月十九日书记员  张春凤