福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初2200号 原告：李永科，男，1962年10月31日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：廖浩秋，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗诗万，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。 被告：福建典金房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市曹溪街道莲南路666号（龙岩美食城）G2座2层201，统一社会信用代码91350800591721036M。 法定代表人：李朝斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈健超，福建力涵律师事务所律师。 原告李永科与被告福建典金房地产开发有限公司（以下简称典金房地产公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李永科及其委托诉讼代理人廖浩秋、罗诗万，被告典金房地产公司的委托诉讼代理人陈健超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李永科向本院提出诉讼请求：1.判令典金房地产公司立即向李永科偿还借款本金450万元和截至2018年1月11日尚欠的利息3.75万元，并支付自2018年1月12日起至款清之日止，以450万元为本金，按月利率2%计算的利息；2.典金房地产公司向李永科支付律师代理费6万元；3.依法拍卖或变卖典金房地产公司提供的抵押物，即位于龙岩市新罗区（典金尚成（条围综合楼））1＃Ａ幢5层501、地下室Ａ地块-2层Ｃ348，1＃Ａ幢6层601、地下室Ａ地块-2层Ｃ390，1＃Ａ幢15层1503、地下室Ａ地块-2层Ｃ395，1＃Ａ幢4层406、地下室Ａ地块-2层Ｃ399，1＃Ａ幢3层306、地下室Ａ地块-2层Ｃ400，1＃Ｂ幢24层2403、地下室Ａ地块-2层Ｃ405，1＃Ｂ幢24层2404，地下室Ａ地块-2层Ｃ406，并就拍卖或变卖上述抵押物所得价款优先用于偿还前述第1、2项所述典金房地产公司应偿还李永科的债务。 事实与理由：典金房地产公司为位于龙岩市新罗区“典金尚成”房地产项目开发商。2017年9月22日上午，因“典金尚成”房地产项目资金问题，由时任龙岩市住房和城乡建设局房地产业科科长兰贤声召集龙岩市新罗区住房和城乡建设局副局长厉奇、西陂街道党工委副书记吴晋旺、条围村主任魏群年及李永科和典金房地产公司等召开会议，并形成会议纪要：典金房地产公司抓紧与施工方进行洽谈后续工程施工，按后续工程还需约1185万元及优先原则编排后续施工计划，首批资金500万元先行安排施工，后续700万元李永科应及时跟进安排，争取在2018年3月前完成工程扫尾；以条围村主任个人名义在银行开设监管账户，由村主任和典金房地产公司指定代表（李朝晖）共同监督账户；工程款支付由典金房地产公司按工程施工计划完成的工程量计算费用，经典金房地产公司工程部和施工监理公司签字确认后，由区住建局和西陂街道进行审批，最后由村主任和典金房地产公司代表共同在监管账户中支付工程款。 2017年10月13日，李永科作为出借方，典金房地产公司作为贷款方，签订《借贷合同》，约定：李永科借贷500万元给典金房地产公司用于典金尚成房地产项目扫尾工程；借贷利息为每月3%，自双方签订合同且李永科将500万元整转入约定账号日起计算利息，典金房地产公司必须在每月5日前通过银行转账支付到李永科指定账户；借款期限为一年（2017年10月13日至2018年10月12日）；约定合同借贷典金房地产公司提供典金尚成房地产项目未售房源进行抵押，双方签订预售合同，并由相关政府部门网签至李永科指定个人名下；典金房地产公司应承担李永科为实现债权而支出的律师费、诉讼费、保全费等一切费用；如因借款发生纠纷，双方应友好协商解决，协商不成由李永科所在地人民法院管辖；借款专用监管账户开户行为福建龙岩农村商业银行西陂支行，账号：62×××97，开户人：魏群年。 贷款合同签订后，李永科分别于2017年10月16日支付200万元、2017年11月15日支付90万元、2017年11月20日支付10万元、2017年11月21日支付100万元、2018年1月11日支付50万元至监管账户，共计450万元。同时，2017年10月13日，李永科通过自己或与第三人联名的方式，与典金房地产公司签订《商品房认购协议书》和《商品买卖合同（预售）》，购买位于龙岩市新罗区（典金尚成（条围综合楼））1＃Ａ幢5层501、地下室Ａ地块-2层Ｃ348，1＃Ａ幢6层601、地下室Ａ地块-2层Ｃ390，1＃Ａ幢15层1503、地下室Ａ地块-2层Ｃ395，并办理了商品房买卖预告登记；李永科之前于2017年6月30日与典金房地产公司签订《商品房认购协议书》和《商品房买卖合同（预售）》购买的位于龙岩市新罗区（典金尚成（条围综合楼））1＃Ａ幢4层406、地下室Ａ地块-2层Ｃ399，1＃幢3层306、地下室Ａ地块-2层Ｃ400，1＃Ｂ幢24层2403、地下室Ａ地块-2层Ｃ405，1＃Ｂ幢24层2404、地下室Ａ地块-2层Ｃ406，并办理了商品房买卖预告登记。由此，典金房地产公司根据《借贷合同》约定，将相关房产以预告登记的方式抵押给了李永科。 李永科向典金房地产公司支付450万元借款后，典金房地产公司并未将该款项用于施工，而是通过各种方式挪作他用，典金房地产公司的该行为导致典金尚成项目至今未通过竣工验收，成为烂尾楼。同时，典金房地产公司除2018年1月11日通过李朝晖账户向李永科支付24万元利息外，至今未还本付息。李永科多次向典金房地产公司催款均未果，故李永科委托律师提起诉讼，并支付第一期律师费6万元。 典金房地产公司辩称：（一）双方签订的《借贷合同》未生效。根据《借贷合同》第2条“自双方签订合同且乙方（李永科）将伍佰万元整转入约定账号日起借贷生效并计算利息”、第3条“双方约定本合同借贷期限为壹年（2017年月日～2018年月日），乙方（李永科）将伍佰万元整转入约定账号日起借贷生效并在本合同填入日期”、第8条“本合同经双方签字且乙方将伍佰万元整转入约定账号后生效，本息全部清偿后自动失效”，根据上述约定，李永科并没有按约定将伍佰万元整转入到双方约定账号，《借贷合同》并未生效。虽然李永科将450万至魏群年个人账户，但至今尚有50万元未转入双方约定账号，借款和支付利息的起始时间应当按照《借贷合同》约定李永科将500万元转入约定账号后开始计算，因此，该《借贷合同》并未生效。根据《中华人民共和国合同法》第201条“贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失…”规定，退一步而言，即便《借贷合同》生效，按照《龙岩市住房和城乡建设局关于“典金尚成”项目后续施工及资金监管等问题的会议纪要》精神“首批资金500万元先行安排施工，后续700万元李总（李永科）应及时跟进安排，争取在2018年3月前完成工程扫尾”，李永科亦参加了会议，正是由于李永科没有按照合同约定的数额提供借款，导致典金房地产公司的工程无法施工进入扫尾而变成了烂尾，造成了典金房地产公司的重大经济损失，李永科应依法赔偿典金房地产公司的损失。（二）《借贷合同》为附生效条件合同，李永科私自篡改《借贷合同》，不能作为李永科诉请的依据。《借贷合同》为附生效条件合同，双方约定李永科将500万元转入约定账号日起借贷生效并在本合同填入日期，至今李永科仅支付450万元，合同生效条件尚未成就，仍属于未生效合同，而且李永科转款时间与李永科提供的借贷合同日期不相符，李永科向法庭提供的《借贷合同》期限“2017年10月13日～2018年10月12日”系李永科伪造证据的行为，不能作为李永科诉请的依据，李永科应当继续履行合同义务，合同生效时间为李永科将500万元转入约定账号后《借贷合同》才正式生效并开始计算借款期限。（三）《借贷合同》中的让与担保条款应认定为无效条款，李永科对典金房地产公司的房产不享有抵押权，其诉请依法应当予以驳回。《借贷合同》第6条约定“若甲方到期时仍无法偿还所借款项，或者甲方连续六个月未按时支付利息，则视同乙方已全款购买本合同抵押房产，由乙方交纳各种税费后，拥有完全产权。之前甲方所付利息，乙方不予返还”，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条规定，上述条款应认定为无效条款。虽然，李永科为了债的担保根据《借贷合同》的约定，通过自己或与第三人联名的方式，与典金房地产公司签订《商品房认购协议书》和《商品房买卖合同（预售）》，但并非系双方当事人的真实意见表示，而是一种典型的让与担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，抵押权自办理抵押登记时设立，李永科主张的拍卖或变卖典金房地产公司的房产并没有办理抵押登记，因此，李永科不享有抵押权，其诉请没有事实和法律依据，请求驳回李永科的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：典金房地产公司为位于龙岩市新罗区“典金尚成”房地产项目开发商。2017年9月22日，因“典金尚成”房地产项目资金问题，由龙岩市住房和城乡建设局组织西陂街道党工委、条围村主任、李永科、典金房地产公司等召开会议，并形成《关于“典金尚成”项目后续施工及资金监管等问题的会议纪要》一份，主要内容：1.典金房地产公司抓紧与施工方进行洽谈后续工程施工，按后续工程还需约1185万元及优先原则编排后续施工计划表，首批资金500万元先行安排施工，后续700万元李总（李永科）应及时跟进安排，争取在2018年3月前完成工程扫尾；2.以条围村主任个人名义（魏群年）在银行开设监管账户，由村主任和典金房地产公司指定代表（李朝晖）共同监督账户；3.工程款支付由典金房地产公司按工程施工计划完成的工程量计算费用，经典金房地产公司工程部和施工监理公司签字确认后，由区住建局和西陂街道进行审批，最后由村主任和典金房地产公司代表共同在监管账户中支付工程款。 后，典金房地产公司（甲方、贷款方）与李永科（乙方、出借方）签订《借贷合同》一份，主要约定：1.李永科借贷500万元给典金房地产公司用于典金尚成房地产项目扫尾工程；2.借贷利息为每月3%，自双方签订合同且李永科将500万元整转入约定账号日起计算利息，典金房地产公司必须在每月5日前通过银行转账支付到李永科指定账户；3.借款期限为一年，李永科将500万元转入约定账号日起借贷生效并在本合同填入日期；4.双方约定本合同借贷典金房地产公司提供典金尚成房地产项目未售房源进行抵押（总价值1163元），双方签订预售合同，并由相关政府部门网签至李永科指定个人名下；5.若典金房地产公司提前将所借款项还给李永科并缴清还款前的所有利息，则李永科必须无条件将本合同抵押房产返还给甲方并配合甲方办理网签退房或网签业主更名；6.若典金房地产公司到期时仍无法偿还所借款项，或者典金房地产公司连续六个月未按时支付利息，则视同李永科已全款购买本合同抵押房产，由李永科交纳各种税费后，拥有完全产权。之前李永科所付利息，典金房地产公司不予返还；7.借款实际数量和时间以及利息支付、本金偿还均以双方银行往来凭证为准；8.本合同经双方签字且乙方将伍佰万元整转入约定账号后生效，本息全部清偿后自动失效；9.本借款由典金房地产公司法定代表人担保，由该法定代表人为本借款同时另外签订一份个人借条。…10.典金房地产公司应承担李永科为实现债权而支出的律师费、诉讼费、保全费等一切费用，如因借款发生纠纷，双方应友好协商解决，协商不成由李永科所在地人民法院管辖。借款专用监管账户开户行为福建龙岩农村商业银行西陂支行，账号：62×××97，开户人：魏群年。 贷款合同签订后，李永科分别于2017年10月16日、11月15日、11月20日、11月21日支付200万元、90万元、10万元、100万元，于2018年1月11日支付50万元至上述监管账户，共计450万元。典金房地产公司于2018年1月11日通过李朝晖账户向李永科支付24万元利息，李永科多次向典金房地产公司催款均未果，故李永科委托律师提起诉讼，并于2020年4月27日支付律师代理费6万元。 另查明，李永科于2017年6月30日就“典金尚成”（条围综合楼）1#A幢4层406、地下室A地块-2层C399，1#幢3层306、地下室A地块-2层C400，1#B幢24层2403、地下室A地块-2层C405，1#B幢24层2404、地下室A地块-2层C406，与典金房地产公司签订《商品房认购协议书》和《商品房买卖合同（预售）》。2017年10月13日，李永科通过与案外人严美宣、严美全、卢锋初等人联名持有的方式，分别就“典金尚成”（条围综合楼）1#A幢5层501、地下室A地块-2层C348（李永科、严美宣），1#A幢6层601、地下室A地块-2层C390（李永科、卢锋初），1#A幢15层1503、地下室A地块-2层C395（李永科、卢锋初）与典金房地产公司签订《商品房认购协议书》和《商品买卖合同（预售）》。同时，上述房产均未办理备案及商品房买卖预告登记手续。 另，典金尚成项目至今未通过竣工验收，案涉房产亦未进行交付。 上述事实有李永科提交的企业信用信息公示报告、《关于“典金尚成”项目后续施工及资金监管等问题的会议纪要》、《借贷合同》、兴业银行网上转账受理单及银行流水、《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、委托代理合同及发票、转款凭证等证据及当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，合法的债权应受法律保护。本案争议焦点为：（一）案涉《借贷合同》是否已生效？（二）李永科对案涉房产是否享有优先受偿权？ 针对争议焦点（一）：借贷合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借贷双方是否形成借贷关系，除对借款标的、数额、偿还期限等内容意思表示一致外，还要求出借人将货币或其他有价证券交付给借款人，即案涉双方的借贷关系应认定为自出借人提供借款时生效。本案中，典金房地产公司与李永科签订的《借贷合同》中已载明典金房地产公司向李永科的意思表示并约定了借款金额、计息方式、借款期限等，故双方之间形成有息、定期的民间借贷关系的事实清楚，证据充分，双方借贷关系合法有效，应受法律保护。典金房地产公司主张案涉《借贷合同》未生效的理由，不能成立。 针对争议焦点（二），根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第71条规定，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。案涉《借贷合同》第6条约定，应认定为无效条款。同时，抵押权自办理抵押登记时设立。《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定，商品房预售应当签订合同，开发企业应当自签约之日起30日内向房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。从上述规定来看，签订买卖合同后网签备案并非物权预告登记。网签备案是行政强制性行为，办理预告登记为当事人民事行为。诉讼中，李永科未提交办理预告登记申请以及预告登记的相关证据。本案商品房买卖合同签订后网签且未备案实际上非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力。因此，李永科通过自己或与案外人联名的方式，与典金房地产公司签订《商品房认购协议书》和《商品房买卖合同（预售）》后只办理网签，未办理备案及预告登记手续，故李永科主张对案涉房产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权的诉请，不予支持。但本案典金房地产公司用商品房买卖合同所涉房产为借款提供担保的意思表示真实、明确，且在房地产管理部门办理了网签手续，李永科对典金房地产公司的债权为有担保的债权，在拍卖、变卖标的物借款受偿时应有别于普通债权。 另，典金房地产公司经李永科催告未依约还本付息，构成违约。因此，李永科可要求典金房地产公司依约归还借款本金，并支付利息及律师代理费，但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。因此，对于典金房地产公司已按月利率3%支付的利息，予以认定。对于李永科关于截至2018年1月11日按月利率3%标准计算的尚欠利息3.75万元的诉请，依法予以调整按月利率2%标准计算，即为2.5万元。 综上所述，李永科的诉讼请求部分有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十九条第一款规定，判决如下： 一、福建典金房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还李永科借款本金450万元，并支付相应的利息（1.截至2018年1月11日尚欠的利息2.5万元；2.自2018年1月12日起至款清之日止，以450万元为本金，按月利率2%计算的利息）。 二、福建典金房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付李永科因本案而支出的律师代理费6万元。 三、福建典金房地产开发有限公司未能清偿上述判决主文所确定的债务时，李永科可以申请拍卖、变卖福建典金房地产开发有限公司开发的位于龙岩市新罗区（典金尚成（条围综合楼））1＃Ａ幢5层501、地下室Ａ地块-2层Ｃ348，1＃Ａ幢6层601、地下室Ａ地块-2层Ｃ390，1＃Ａ幢15层1503、地下室Ａ地块-2层Ｃ395，1＃Ａ幢4层406、地下室Ａ地块-2层Ｃ399，1＃Ａ幢3层306、地下室Ａ地块-2层Ｃ400，1＃Ｂ幢24层2403、地下室Ａ地块-2层Ｃ405，1＃Ｂ幢24层2404，地下室Ａ地块-2层Ｃ406房产，以折价或者拍卖、变卖所得价款偿还。 四、驳回李永科的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60636元，减半收取计30318元，由李永科负担50元，由福建典金房地产开发有限公司负担30268元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 廖 晓 红 二〇二〇年五月二十九日 书记员 黄敏（代） 附： 一、引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 3.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 第二十九条第一款借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。