广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初字第49390号原告：深圳世纪汇商场有限公司，住所地深圳市福田区福中置路1280号黄埔雅苑商场3楼B区，统一社会信用代码914403007576060478。法定代表人：周伟淦，该公司董事长。委托诉讼代理人：阳琳，广东潮联律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健欣，广东潮联律师事务所律师。被告：曹亚男，男，汉族，1984年11月14出生，住湖北省，上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年3月25日对本案进行了公开开庭审理，原告委托诉讼代理人阳琳、被告曹亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月16日，原告与被告签订了《深圳市房屋租赁合同书》及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》，其中约定原告作为世纪汇商场部分（负一层至第六层）的业主，同意将该商场的第六层617号商铺出租给被告使用，并由被告自筹资金、自担风险、自负盈亏的方式进行经营。补充协议附件二约定了商铺租赁面积215.23平方米，租赁期限3年，租赁开始日为2017年3月17日，免租装修期30天，商铺用于经营餐饮，并以“曹家湾牛肉火锅”或其他由被告决定并经甲方书面同意及确认的名称作为商号名称（后原告与被告于2017年12月29日签订《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》约定将该房产用途替换为商铺用于经营餐饮，并以“麻辣乐”或其他由被告决定并经甲方书面同意及确认的名称作为商号名称）；附件三第一部分约定了租期第一年每月基本租金25828元，租期第二年每月基本租金27119元，租期第三年每月基本租金28475元，并约定了提成租金；第三部分约定经营保证金；第四部分约定了推广费每月1291.38元，POS终端机租金每月500元；补充协议第5条第5.7款对上述款项付款期限进行了约定；第7条对房产交付进行了约定；第12条对被告在租赁期满或提前终止合同房产交还进行了约定；第15条约定，如被告违反合同，构成或视为违约的，原告有权书面通知被告终止租赁合同，收回房产，无需返还被告已付的经营保证金，若经营保证金不足以弥补原告实际发生的损失的，原告仍有权向被告追偿；该条还约定对被告未依约支付租金、推广费、经营保证金、物业管理费等款项的，被告应按照逾期付款金额每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。上述合同及补充协议签订后，原告依约将涉案商铺交给被告经营，但被告经原告多次通知和催告，至今仍未依约支付合同约定的相应款项，构成违约，应承担相应的违约责任。据此，为维护原告自身合法权益，原告遂诉至本院请求判令：1、确认双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》于2019年1月15日解除；2、被告支付原告2018年11月至2019年1月15日期间的基本租金49360.10元、推广费3207.62元、POS机租金1241.94元及上述欠款逾期付款期间的违约金（违约金按所欠款项每日万分之五标准计算，自2018年11月起计至还清之日止，暂计至2019年1月15日的违约金为2457.40元）;3、原告无需返还被告已付的经营保证金81357元；4、被告承担本案所有诉讼费用。被告答辩称，一、被告与原告签订合同以后，承租的店铺就一直亏损，商场人流少，租金过高，曾与商场相关领导申请能否减免一些租金以便能维持下去但没有得到同意，一直亏损严重难以为继。2018年11月21日被告向原告发出撤场的书面通知，明确了2018年11月30日后不再继续履行合同，故合同应于2018年11月30日正式解除，同时原告于2018年11月30日对被告承租的店铺断电，导致合同事实上已无法继续履行，表明原告已默认了合同解除的事实，因此请求判令原被告签订的房屋租赁合同于2019年11月30日解除；二、合同于2018年11月30日解除，被告实际只欠2018年11月份租金，被告先前向原告缴纳了租金押金（经营保证金）、物业押金、装修押金、水电周转金、外墙广告押金等共计13万余元应在合同解除后退还，抵掉欠费绰绰有余，因此请求判令原告按照2018年11月30日解除合同后与被告清算，在扣除2018年11月租金及相关费用后剩余部分退还被告。经审理查明，被告原名称深圳和记黄埔中航地产有限公司，2017年10月30日变更为现名称。2017年3月16日，原、被告双方签署《房屋租赁合同书》（以下简称租赁合同）及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：被告向原告承租位于深圳市福田区××航路××世纪××广场商场××号商铺（以下简称涉案物业）用于经营餐饮，并以“曹家湾牛肉火锅”或其他由被告决定并经原告书面同意及确认的名称作为商号名称，租赁面积215.23平方米，租赁期限自2017年3月17日起至2020年3月16日止；第一年月租金为25828元、第二年月租金为27119元、第三年月租金为28475元；自合同签订之日起七日内，被告应向原告支付经营保证金77484元，并向受托管理人案外人家利物业管理（深圳）有限公司（以下简称物业管理公司）支付相当于三个月物业服务费的经营保证金款项23890.53元；租赁期限内被告应向原告每月支付推广费1291.38元，租赁期限内，原告有权在有需要的情况下对推广费作出调整，但需以书面形式事先通知被告；被告租用原告支付销售终端收银机(POS)使用，应每月向原告支付租金500元；被告装修时应支付装修押金7956.9元，该装修押金由物业管理公司收取，在被告完成房产装修工作并经物业管理公司验收合格后60日内并在物业公司扣除赔偿款项（若有）后将剩余装修押金无息退还给被告；水电周转押金4304.6元，在租赁期届满后六十日内物业管理公司将水电周转金扣除被告未付水电费（若有）无息退还被告；上述租金、推广费、POS租金被告应于每月5日前支付原告。另补充协议第12.3约定：租赁期届满或租赁合同提前终止时，如该房产内遗留有被告的任何装饰、家俱装备、物料、设备或其它任何物品的，原告有权视为被告未按本补充协议向原告归还该房产；第15.4条约定：被告违反本合同约定构成违约的或未经原告同意擅自撤离该房产的，原告有权书面通知被告终止租赁合同、收回该房产、原告及物业管理公司无需返还被告已付的经营保证金。若原告及物业管理公司收取的经营保证金不足以弥补原告及物业管理公司实际发生的损失，原告及物业管理公司仍有权向被告追偿。第15.5条约定：被告未按照约定支付租金、推广费、租赁保证金或其他应付费用，原告有权要求物业管理公司终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，被告应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向原告支付逾期付款违约金，被告欠缴款项超过30日，原告有权直接在经营保证金中扣除被告欠缴的费用及相应违约金，原告有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施。第15.8条约定被告违反约定未经原告的书面批准而中途停业的，原告及物业管理公司有权采取本补充协议约定的救济措施；第20.8条约定本补充协议中，公历月至公历每月1日至本月最后一日，公历年至公历每年1月1日至本年12月31日，自租赁期开始日起每一年为一个租赁年度（如2013年7月1日至2014年6月30日为第一个租赁年度；2014年7月1日至2015年6月30日为第二个租赁年度，以此类推）。此外，租赁合同及补充协议还就双方其他权利义务进行了约定。2017年12月29日，双方签订《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》（以下简称补充协议二）约定：房产用途替换为限于经营餐饮，并以“麻辣乐”或其他由被告决定并经原告书面同意及确认的名称作为商号名称。上述租赁合同及补充协议签订后，2017年3月12日，原告向被告发出《深圳世纪汇商场交铺通知书》，通知被告于2017年3月17日办理商铺交接手续，租赁开始日为2017年3月17日。2018年11月21日，被告称经营亏损难以为继，向原告提出撤场申请，并称涉案物业将于2018年11月30日停止经营归还原告，但原告称未予同意该撤场申请。在未取得原告同意的情况下被告便不再向原告支付2018年10月之后的租金。2018年11月28日，原告向被告发出《催缴欠缴费用最后通知书》，称：鉴于被告未能履行合同约定的付款义务，现致函提醒被告立即交清欠款及逾期付款违约金。否则，原告将根据合同约定于2018年11月29日晚上12:00对涉案商铺采取暂停物业管理服务、该房产之水电、空调供应等措施，并追究违约责任。2019年1月26日，原告向被告发送了律师函，称截至2019年1月31日，被告经营的“麻辣乐”品牌共欠缴基本租金、推广费、POS机租金及逾期违约金合计87092.52元，被告在收到此函后三日内立即向原告结清上述欠款。2019年3月1日，原告向被告发出《深圳世纪汇商场租赁合同终止通知书》，载明：“按阁下与我司签订的租赁合同及补充协议，阁下承租世纪汇广场第六层617号商铺用于经营餐饮‘麻辣乐’，租赁期为2017年3月17日至2020年3月16日。根据我司记录，阁下存在长期拖欠我司款项的现象。阁下的行为已严重违反了双方签订的租赁合同的约定，并致使我司蒙受严重经济损失，包括但不限于租金等费用损失。为避免我司的损失进一步扩大，我司根据租赁合同第15.4条以及15.5条款约定，现书面通知阁下于2019年1月15日正式解除双方签订的租赁合同并收回房产。我司及委托管理人将不退还贵司已付的经营保证金，如我司及委托管理人收取的经营保证金不足以弥补我司及委托管理人实际发生的损失，我司及受托管理人仍有权向阁下追偿。”被告庭审时称有收到该通知书。庭后原告提交书面说明，对该通知书中合同解除时间做出解释,称原告发函前一直在与被告就其自行闭店事宜进行协商，但直至2019年3月双方仍未能达成一致意见，因被告自行闭店行为已构成违约，原告依合同约定单方行使解除权并明确解约时间。关于被告付款情况，原告确认，被告于2017年3月10日向原告支付保证金77484元，于2018年3月5日支付保证金3873元，合计支付租金的经营保证金81357元；截至2018年10月，涉案物业的基本租金、推广费、POS机租金被告均已支付，此后的基本租金、推广费、POS机租金未予支付。另，关于房屋返还情况，庭审时，原被告确认对涉案物业未进行交接；被告称原告于2018年11月30日对涉案物业断电，但未能提交证据证明，几天后其就从原告商场中撤场，涉案物业中还留有物品，2018年12月物业管理公司将钥匙收走用于消杀及清洁需要，且原被告未达成一致协议被告担心物业管理不予放行，故未将涉案物业中的物品取走；原告称未对被告采取停水停电或其他限制经营的措施，但物业管理公司是否采取措施原告不清楚，涉案物业中的物品在终止合同前可以取走，未取走则视为丢弃，原告也不清楚现承租方有无使用被告物品，庭后原告提交书面说明称被告在11月30日闭店后一直未经营，原告是于2019年3月14日收回涉案物业，后于2019年8月重新出租，新租户为案外人深圳市钧泰餐饮管理有限公司。另，庭审时，被告称其于2014年即进驻原告商场并与原告于2014年2月14日签订了关于涉案物业的租赁合同，后因更换合同需要于2017年签订涉案合同，共缴纳合同约定的经营保证金、物业押金23890.53元、装修押金缴纳两次均为7956.9元、水电周转金4304.6元（分别缴纳两次）、外墙广告押金六千余元，缴纳对象既有原告也有物业管理公司缴纳，但物业管理公司曾用名是和记物业管理有限公司，与原告是关联公司。原告庭审及庭后说明中称，涉案合同及2014年签订的租赁合同均未向被告收取物业押金、装修押金、水电周转金、外墙广告押金，这些费用应是物业管理公司收取的。庭后被告书面说明称2014年合同终止时已被商场没收过经营保证金218245.53元（含租金押金、物业押金），重签合同后又缴纳了经营保证金租金押金77484元及其他费用。又查，2018年7月至2019年3月期间，原告与多家广告、传媒公司签订合同举行世纪汇广场商场的各类推广活动。本院认为，原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原告与被告之间据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。关于合同解除的问题。合同履行过程中，被告拖欠租金以及其它费用，且在未经原告书面批准的情况下擅自撤离涉案物业，构成违约，依据合同约定，原告据此有权单方终止合同，行使合同解除权。被告主张其提交了撤场申请且原告于2018年11月30日对涉案物业断电，但其提交的证据不足以证明原告同意其撤场以及实际采取了断电或其他限制经营的措施，《催缴欠缴费用最后通知书》中原告通知拟采取断水、断电行为也仅是对抗承租人的拖租行为，并无解除合同意思表示，且被告自行撤场后还留有物品在涉案物业内依约视为未归还房产，因此对被告关于合同应于2018年11月30日解除的主张，本院不予支持。原告于2019年3月1日发函通知被告双方签订的租赁合同以及补充协议于2019年1月15日解除，而被告也以停止经营的行为表明不再履约，鉴于双方均无继续履行租赁合同的意愿，且认定合同于2019年1月15日解除并未损害被告利益，据此,本院认定涉案租赁合同及补充协议、补充协议二于2019年1月15日解除。关于原告主张被告拖欠的各项费用，本院作如下认定：1、基本租金、POS机租金。在合同于2019年1月15日解除之前，被告仍应向原告依约支付基本租金、POS机租金，因此被告还应支付2018年11月份至2019年1月15日期间的基本租金、POS机租金。根据补充协议约定，因合同租赁期开始日为2017年3月17日，则协议第二个租赁年度应为2018年3月17日至2019年3月16日，该年度涉案商铺的月租金为27119元，因此，被告应向原告支付的基本租金为67360.10元（27119元×2+27119元÷31×15天）；被告应向原告支付的POS机租金为1241.94元（500元×2+500元÷31×15天）。2、推广费。原告已就其对商场进行推广活动完成了基本举证义务，原告要求被告支付推广费，符合合同约定，在合同解除之前，被告仍需支付推广费。因此，被告应向原告支付的推广费为3207.62元（1291.38元×2+1291.38元÷31×15天）。3、逾期付款违约金、经营保证金。根据补充协议第15条第15.5款约定，被告未按照约定支付租金、推广费、租赁保证金或其他应付费用，被告应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向原告支付逾期付款违约金，被告欠缴款项超过30日，原告有权直接在经营保证金中扣除被告欠缴的费用及相应违约金，原告有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施。而关于被告向原告支付的经营保证金数额，虽双方对被告已向原告缴纳的经营保证金暨租赁保证金数额存在差异，但原告认定被告已支付81357元超出被告确认的金额，属于原告自认，未损害被告权益，因此我院认定被告已向原告支付81357元的经营保证金，原告自被告逾期支付租金之日的第30日起有权在经营保证金中扣除乙方欠缴费用及相应违约金以减少损失，具体为：2018年11月份租金、推广费、POS机租金，应于2018年11月5日缴纳，被告可于2018年12月6日从经营保证金扣除该月份租金27119元及逾期付款违约金406.79元（27119元×0.0005×30天）、POS机租金500元及逾期付款违约金7.5元（500元×0.0005×30天）、推广费1291.38元及逾期付款违约金19.37元（1291.38元×0.0005×30天），扣除后剩余经营保证金为52012.96元；2018年12月份租金、推广费、POS机租金，应于2018年12月5日缴纳，被告可于2019年1月6日从剩余经营保证金扣除该月份租金27119元及逾期付款违约金406.79元、POS机租金500元及逾期付款违约金7.5元、推广费1291.38元及逾期付款违约金19.37元，扣除后剩余经营保证金为22668.92元；2019年1月份的租金、推广费、POS机租金（截至2019年1月15日）应于2019年1月5日缴纳，被告可于2019年2月6日从经营保证金中扣除该月份租金13122.10元及逾期付款违约金196.83元（13122.10元×0.0005×30天）、POS机租金241.94元及逾期付款违约金3.63元（241.94元×0.0005×30天）、推广费624.86元及逾期付款违约金9.37元（624.86元×0.0005×30天），扣除后剩余经营保证金为8470.19元，原告可根据合同约定不予退还。综上，原告主张被告支付拖欠的2018年11月份至2019年1月15日的租金、推广费、POS机租金及相应的滞纳金，因前述本院已在经营保证金中予以扣除，故对原告该请求本院不予支持。对于被告主张其向原告缴纳了物业押金、装修押金、水电周转金、外墙广告押金等费用要求原告退还的问题，被告提交的证据不足以证明原告收取了上述费用，庭审时被告也确认无法区分缴纳对象为原告或物业管理公司，故被告要求原告抵扣后退还上述费用的抗辩，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳世纪汇商场有限公司与被告曹亚男签署的《房屋租赁合同书》及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》于2019年1月15日解除；二、原告深圳世纪汇商场有限公司不予退还被告曹亚男余下的经营保证金8470.19元；三、驳回原告深圳世纪汇商场有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费3412.48元（已由原告预交），由原告负担3226.48元，由被告负担186元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 曾 桂 胜人民陪审员 邱 卫 华二〇二〇年五月十五日书 记 员 李妍（代）