江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初7396号原告：苏州市联胜置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇潘阳工业园咏春工业坊。法定代表人：沈鸿，董事长。委托诉讼代理人：朱永新，江苏新天伦（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭家骥，江苏新天伦律师事务所律师。被告：苏州市相城区黄埭镇高盛砂石经营部，经营场所江苏省苏州市相城区黄埭镇鹤泾村。经营者：吴茂成，男，1973年1月3日出生，汉族，住安徽省芜湖市芜湖县。被告：周建华，男，1967年6月16日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：葛凤娟，苏州市相城区黄桥法律服务所法律工作者。被告：苏春明，男，1969年2月11日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：朱彩娟，苏州市相城区蠡口法律服务所法律工作者。原告苏州市联胜置业有限公司（以下简称联胜置业公司）诉被告苏州市相城区黄埭镇高盛砂石经营部（以下简称黄埭高盛砂石经营部）、周建华租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日依法受理后，依法适用简易程序，由审判员宁璐独任审理。审理中，原告联胜置业公司申请追加苏春明为本案被告参加诉讼，本院依法予以准许。本案于2019年11月1日第一次公开开庭进行了审理，原告联胜置业公司的委托诉讼代理人朱永新、郭家骥，被告黄埭高盛砂石经营部的经营者吴茂成，被告周建华的委托诉讼代理人葛凤娟，被告苏春明的委托诉讼代理人朱彩娟到庭参加诉讼。后，因本案案情复杂，本院依法裁定适用普通程序进行审理，并依法组成合议庭。本案合议庭由审判员宁璐担任审判长、人民陪审员王振华、王梅郁参加评议。本案于2020年5月20日第二次公开开庭进行了审理，原告联胜置业公司的委托诉讼代理人郭家骥，被告黄埭高盛砂石经营部的经营者吴茂成，被告周建华及其委托诉讼代理人葛凤娟，被告苏春明的委托诉讼代理人朱彩娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联胜置业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告黄埭高盛砂石经营部签订的《苏州市联胜置业有限公司作业区（码头）租赁合同》解除；2.判令三被告立即腾退租赁物并支付租赁物使用费107819.25元（以合同约定的租金标准123222元/年的一半为基准，自2018年1月1日起暂算至2019年9月30日，最终支付至实际搬迁之日）；3.判令三被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告联胜置业公司明确，因合同已于2017年12月31日期满，所以原告是以合同期满为由要求被告搬离，无需再判令解除，故上述第一项诉讼请求予以撤回。另，第二项诉讼请求中的腾退，具体指要求被告方将案涉租赁物（泊位北边一半）腾空并返还给原告。占有租赁物使用费的具体计算方式为：以123222元/年的一半即61611元/年为计算标准，自2018年1月1日起计算至被告方实际腾空并返还给原告租赁物之日止。事实和理由：自2009年起，原告与被告黄埭高盛砂石经营部签订《苏州市联胜置业有限公司作业区(码头)租赁合同》，约定由被告黄埭高盛砂石经营部承租原告所有的位于泊位，总面积2369.65平方米，并一直续签至2017年12月31日。合同到期后，原告曾分别在2018年4月3日、2018年5月24日、2018年6月4日通知被告黄埭高盛砂石经营部，原告无意续租并要求被告黄埭高盛砂石经营部及时腾退租赁物。2019年6月14日，原告与被告黄埭高盛砂石经营部达成关于涉案租赁物的《企业(工业)房屋拆迁补偿协议书》，同日，被告黄埭高盛砂石经营部向原告出具《承诺书》表明，其愿意在2019年6月30日前清空并交还租赁物。然，被告黄埭高盛砂石经营部至今仍未归还全部租赁物。另，原告了解到，被告黄埭高盛砂石经营部在原告不知情的情况下，私自于2013年3月28日将租赁物的靠北一半转租给了马勤龙，而马勤龙在2014年1月1日又将该部分租赁物转租于被告周建华，而案涉泊位北边一半现仍为被告苏春明在占有使用。三被告非法占有涉案租赁物的行为，侵犯了原告对于租赁物应享有的权益。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告黄埭高盛砂石经营部辩称，认可与原告之间的租赁合同已经期满。其占有使用的一半（即案涉18号泊位的南边一半）已经腾空返还给原告，北边的一半码头其之前是转让给了马勤龙（转让包括北边一半泊位其投资的设备、建筑物以及北边一半泊位的租赁使用权），转让价格是400000元，现马勤龙还有328000元未付。后，马勤龙因欠周建华钱，将一半的泊位抵债抵给了周建华，周建华和苏春明据了解应该是合作关系。从2018年1月1日开始的占有使用费，应该由现在该一半泊位的实际占有人即被告苏春明支付，对于原告主张的计算标准无异议。对于原告要求腾空返还，其愿意配合。对于诉讼费，其不愿承担。被告周建华辩称，其自2014年1月1日从马勤龙处转让18号泊位北边一半时，因18号泊位北边和南边属于一个整体，所以一直由被告黄埭高盛砂石经营部负责与原告签订合同，并且其租金也是由被告黄埭高盛砂石经营部统一收取去向原告交纳的。转让下来几个月后，因为其对砂石生意不熟悉，所以就承包给了被告苏春明，当时口头约定每年承包费200000元，并且由苏春明负责交纳租金，苏春明也是直接向被告黄埭高盛砂石经营部交纳租金，由被告黄埭高盛砂石经营部统一向原告交纳租金。现在该案涉18号泊位北边一半的建筑物、设备等都是其的，其只是将沙场承包给了苏春明经营，但该承包费从来没有收到过。因马勤龙欠周建华的钱，马勤龙就将18号泊位北边一半以400000元的价格转让给了周建华，这一事实被告黄埭高盛砂石经营部也是确认的，转让款与借款相抵，当时借款有100多万元，拿其中的400000元相抵扣。因现在18号泊位涉及拆迁，要求原告向其支付其名下所属份额的拆迁补偿款。对于占有使用费，该泊位所涉及的使用费应该是由苏春明来承担，请求法院在查明事实后，依法驳回对针对其的诉讼请求。被告苏春明辩称，1.其自2014年6月从被告周建华处转让取得案涉场地的租赁使用权，案涉场地（即18号码头北边一半）确实是其在占有使用，当时是在2014年的6月份以468000元的价格从被告苏春明处转让所得，468000元已经付清给被告周建华。其每年支付租赁费用给原告，已实际支付至2018年5月底，其在正常使用的期间就是按照原告与被告黄埭高盛砂石经营部之间约定的租金的一半的标准交纳的租金，另外还有4间平房的租赁使用费，该4间平房也是原告的，总共一年是82450元。租金是支付给被告黄埭高盛砂石经营部，再由被告黄埭高盛砂石经营部向原告交纳，租金是一年一付，一般是上一年度支付下一年度租金。且，其并不知晓原告与黄埭高盛砂石经营部的租赁合同至2017年12月31日届满。原告这么多年一直知道案涉场地存在转租情形，对此也予以默许，这么多年一直是原告直接向其收取水电费，但原告从未通知过其租赁合同期满的情形，也未向其发送过要求搬离的通知，且，即使原告与被告黄埭高盛砂石经营部的合同是2017年12月31日到期，但原告实际收取了其租金至2018年5月底，此说明从2018年1月1日开始，其与原告之间存在事实上的租赁关系，在原告未向其寄送解除租赁关系的书面通知的情况下，双方的租赁合同关系至今有效。2018年6月1日，原告忽然停水停电，之后更是经常采取封路堵车等手段，导致其无法正常经营至今，给其造成了极大的经济损失。期间，原告还强行拆除了案涉场地内的部分设施，包括其租赁使用的四间房屋。鉴于以上情况，其不同意支付2018年1月1日起的租赁物使用费，还要求原告方赔偿其不能经营的损失。2.2018年9月，其与原告就拆迁补偿事宜协商，后因其对补偿金额不认可，协议未成。直到其受到法院寄送的应诉材料，才知道原告在明知其为实际租赁人的情况下，与被告黄埭高盛砂石经营部于2019年6月14日已经就案涉场地的拆迁补偿签订了协议，该协议严重侵害了其的合法财产权益。另，租赁期间内，其于2014年8月对租赁使用的4间平房进行了装修，花费了70000元，2016年10月，其购置了一套混凝土快速搅拌设备（包括3米角钢、15米输送带、2个卸料斗、1个100吨水泥存储罐），花费了200000元，其于2017年10月，按照当时政府整治要求，浇筑了场地，修了道路，约1400平方米，花费了150000元。所有的这些添附，都是在租赁期内进行的，原告是知晓并默许的，此从原告于2018年9月4日出具给其的《房屋搬迁补偿价值评估表》中可看出。如法院判决解除租赁关系，其要求原告方补偿各项损失，包括转让费468000元、房屋装修费70000元、浇筑场地费用150000元、添置浇筑的混泥土快速搅拌设备200000元，以上合计损失888000元。案涉地块涉及拆迁，不给拆迁补偿及赔偿其损失，其就不搬离。3.不同意承担本案的诉讼费用。经审理查明，2017年4月14日，联胜置业公司作为出租方（甲方）、黄埭高盛砂石经营部作为承租方（乙方），双方签订《苏州市联胜置业有限公司作业区（码头）租赁合同》一份，约定：甲方将位于泊位租赁给乙方，总面积2369.65㎡；租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；合同租赁费用为123222元，租赁费与管理费按年度一次性缴清，即2017年3月20日之前一次性缴清年度租金及综合管理费；双方还作了其他约定。合同尾部由联胜置业公司、黄埭高盛砂石经营部分别盖章确认。又查明，2019年6月4日，联胜置业公司作为甲方、黄埭高盛砂石经营部作为乙方、苏州市相城区黄埭镇城乡建设管理局动迁安置科作为拆迁管理部门，三方签订《企业(工业)房屋拆迁补偿协议书》一份，其中约定的补偿金额总计为478000元，该补偿款现尚未支付。同日，黄埭高盛砂石经营部、吴茂成向联胜置业公司出具承诺一份，其中载明：“本人吴茂成于2019年6月30日之前将联胜公司18号码头（高盛砂石经营部）的物品全部清运完毕，并在清运完毕后一次性拿取搬迁补偿款。”以上事实，由当事人提供的企业信用信息、常住人口信息、户籍人口信息、《苏州市联胜置业有限公司作业区（码头）租赁合同》、《企业(工业)房屋拆迁补偿协议书》、承诺等证据及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。原告联胜置业公司为证明其主张，还向本院提供如下证据：1.2018年4月3日《关停通知书》一份、2018年5月24日《告知函》一份、《通知函回执》一份，其拟证明其曾多次催告被告黄埭高盛砂石经营部，要求被告黄埭高盛砂石经营部及时腾退案涉租赁物，且其表示过不同意续租；2.《转让合同》复印件一份（其中，转让方为吴梦成、受让方为马勤龙）、《转让书》复印件一份（其中载明：“今由本人马勤龙将相城区黄埭镇鹤泾村18号一半码头和一台混凝土搅拌机一方机转让与周建华，码头归周建华所有。马勤龙与他人产生的货款、欠款与周建华无关。”转让人处有马勤龙签名，接收人处有周建华签名），其拟证明被告黄埭高盛砂石经营部将案涉租赁物的北边一半转租给了被告周建华。转让合同上的吴梦成就是被告黄埭高盛砂石经营部的经营者吴茂成。经质证，被告黄埭高盛砂石经营部认为，对证据1，无异议；对证据2，无异议，吴梦成就是吴茂成以前的名字。被告周建华认为，对证据1，真实性、关联性、合法性均不予认可，原告、被告黄埭高盛砂石经营部均未通知过其，其不知情；对证据2，无异议。其和马勤龙之间除上述转让书之外没有签订其他的书面协议。转让书上接收人的签名是其本人所签。被告苏春明认为，对证据1，真实性、关联性、合法性均不予认可，原告从来没有将这些通知给过其，原告明知实际承租人系其，如涉及拆迁，应该将通知直接交给其，被告黄埭高盛砂石经营部也从未将上述材料告知过其；对证据2，真实性无异议，其与被告周建华之间没有签订书面协议。被告苏春明为反驳原告之主张，向本院提供如下证据：1.《房屋搬迁补偿价值评估表》[项目名称：苏州市相城区黄埭镇高盛砂石经营部（苏春明）房屋搬迁补偿价值评估咨询]，其表示，原告与其在2018年9月4日就案涉财产进行搬迁补偿协商的时候，原告出具给其该份评估表，其拟证明原告方实际是一直知道其是实际承租人以及案涉承租地内财产的所有权人，且从评估的内容可知原告对其在承租期内进行基础建设，包括对平房进行装修、浇筑水泥场地、铺路以及增加建设一套凝土设备是知情并且默许的，双方没有达成一致协议，只是因为其对原告方的评估价格不认可，认为该价格远远低于其实际损失。从这份评估表也可以看出，之前原告方陈述的与黄埭高盛砂石经营部签订的补偿协议是整个18号泊位的补偿价格是与事实不符的，因该份评估表明确载明补偿的对象是苏春明，苏春明承租的只是18号泊位的北边一半，由此可见之前原告与被告黄埭高盛砂石经营部签订的补偿协议也仅仅是针对18号泊位北边一半。2.照片打印件一组，其拟证明其在承租期内添附的设施，其中包括浇筑场地。2017年10月份，因政府认为场地不平整不达标，按政府整治要求，所以浇筑了场地、修了道路。2014年8月，装修了4间平房，2016年10月份购置并且安装了一套混凝土快速搅拌设备，其中包括三米角钢、15米输送带、2个卸料斗、一个100吨的水泥存储罐。经质证，原告联胜置业公司认为，对证据1，真实性不认可，缺少发生意思表示效力的形式要件，评估表上列明了若干家单位，如果是对评估表进行确认，一般来说都是由签字或者盖章进行确认，这份评估表上没有任何的签字盖章，对真实性无法进行核实；对证据2，真实性无法核实，即便存在这样的情况，也与其没有关系，租赁合同到期终止后，承租人或者次承租人应当按照法律规定恢复原状返还租赁物。对于三被告所述的添置、平整场地、装修等，其不清楚，没有经过其同意。被告黄埭高盛砂石经营部认为，对证据1，真实性认可，其在和原告签补偿协议的时候，原告给其看过该评估表，其与原告签订的本案中的补偿协议就是基于该评估报告来的；对证据2，其从原告处租赁码头的时候，整个码头除了村里面建的5间平房（含后来转租给被告周建华的4间）外，其他都是空的。照片上左边的两个水泥罐是其建的，其他不是其建的，后来其建设了地磅、4间房子、搭了两个小厂房。场地交给其时还是荒地，其把场地硬化了，其做这些的时候告知了原告，原告是同意的。被告周建华认为，对证据1，真实性、合法性、关联性不予认可，被告苏春明认为该份拆迁补偿是针对被告苏春明，但是被告周建华承包给被告苏春明之外，被告苏春明没有对基础设施进行重新改建，均是周建华从马勤龙转让时的模样；对证据2，对于照片的真实性无异议，图片中两个竖起来的储存罐是其从马勤龙处转让下来时就有的，地面上两个加料斗是其自行添置的，还有些没有拍出来，但是对于苏春明的证明目的不予认可。审理中，被告苏春明还申请证人沈某出庭作证，证人沈某陈述道：“我与苏春明、周建华都是朋友关系，都是黄桥的。2014年6月份，周建华与苏春明就18号码头北边一半之间是转让关系。当时我在他们码头隔壁的，我是做下水管生意的，当时周建华自己经营不下去了，就以450000元的转让款的价格转给了苏春明，苏春明陆续给了我450000元，我拿着450000元替周建华还了他的外债，我就是中间帮忙操作的人。我是他们转让码头的见证人，所以钱也通过我的手，当时该450000元系一个混凝土的机器及一些辅助设施、几间办公的平房（鹤泾村盖的）、半个码头的使用权的转让款。我当时替周建华归还了张建峰100000元、孙孝峰100000元、一个韩姓人员100000元、李刚50000元，另在2014年5月29日14时28分拿我的卡跨行还款40000元，具体给谁不清楚，当天拉卡拉又有两笔支付了各3002元，另外拉卡拉又支付了一笔4002元，在5月30日拉卡拉支付20000元，还有一些缺额都是零零碎碎给周建华的，但是时间久了想不起来了。转让当时双方谈好转让价格450000元，周建华直接在现场就口头委托我向苏春明拿钱，后来苏春明陆续给我钱，我就帮周建华还了上述债务。”经质证，原告联胜置业公司认为，对证人所述的是否真实无法确认。被告黄埭高盛砂石经营部认为，对证人的证言没有要说的，当时其不在场，不清楚。被告周建华认为，证人陈述的所谓的其与被告苏春明之间的码头转让款金额与被告苏春明在庭审中强调的转让款金额不相符，其次证人所要证明的一切均是证人口头所述，并没有相关的书面证据来予以佐证，所以对证人证词不予认可。被告苏春明认为，从刚刚证人的陈述中可以看出周建华与其之间就案涉的地块的关系是转让关系，而不是由被告周建华所陈述的承包合同关系，并且其已经全额支付了相应的转让价款，故其对上述地块之内的财产享有所有权。为此，其提供孙孝峰的借条复印件一份，其拟证明周建华当初向孙孝峰借款100000元的事实，当时证人拿到苏春明的款项后替周建华还了该100000元，现无原件。经质证，原告联胜置业公司认为，无法确认真实性。被告黄埭高盛砂石经营部认为，不清楚，其也不在现场。被告周建华认为，真实性不予认可，与本案没有关联性，且借条是复印件，借条复印件上落款担保人是沈某，沈某和被告周建华之间有利害关系，所以沈某的证词真实性不予认可。审理中，原告联胜置业公司表示，其和被告周建华、苏春明未签订过书面合同。原告从未向被告苏春明收取过任何租金，合同未届满前，一直是被告黄埭高盛砂石经营部向原告支付相应租金，且租金只支付到了2017年底，原告从未认可与被告苏春明之间的事实租赁关系。现不论被告周建华、苏春明是否系次承租人，其占有使用涉案泊位均无合法的依据，现原告与被告黄埭高盛砂石经营部的租赁合同已到期，被告黄埭高盛砂石经营部同样应该按照合同约定立即腾空返还涉案泊位，综上，本案三被告均无继续合法使用涉案码头的权利，应当腾空返还涉案码头，并支付相应的使用费。另，与吴茂成签订的租赁合同不包含四间平房，约定的租金仅针对码头，平房的租金由村里收取，和其公司无关，合同中对此也无约定。被告黄埭高盛砂石经营部表示，租金只付至2017年12月31日，之后没有支付过，2018年1月1日起被告苏春明也没有通过其向原告支付过租金。审理中，原、被告一致确认，案涉租赁物的坐落及面积为：位于苏州市相城区泊位北边一半，面积是2369.65平方米的一半即1184.825平方米。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。现原告联胜置业公司与被告黄埭高盛砂石经营部之间签订的最近一份《苏州市联胜置业有限公司作业区（码头）租赁合同》租赁期间已经届满，原告联胜置业公司已经书面要求黄埭高盛砂石经营部清空案涉租赁物，黄埭高盛砂石经营部对此亦向原告承诺了在2019年6月30日前将案涉租赁物清运完毕，但案涉租赁物至今未清运完毕，亦未返还原告，故被告黄埭高盛砂石经营部向原告负有腾空并返还案涉租赁物的法律义务，同时，原告有权向被告黄埭高盛砂石经营部主张自2018年1月1日起计算至实际腾空并返还给租赁物之日止的占有租赁物使用费。因现18号泊位仅北边一半尚未仍空返还，故原告参照合同的租金标准的一半以61611元/年作为占有使用费的计算标准，于法有据，本院予以支持。对于被告周建华、苏春明，原告联胜置业公司并未直接与该两被告签订过书面租赁合同，亦未直接向该两被告收取过租金，现根据《转让合同》、《转让书》及当事人陈述可知，案涉租赁物的次承租人系周建华，而周建华与苏春明之间到底系转让关系还是承包关系，现周建华与苏春明各执一词，而苏春明未能提供双方之间的书面转让合同，仅凭其现申请出庭作证的沈某的证词及借条复印件，本院尚不足以认定周建华与苏春明之间系转让关系，但不论周建华与苏春明之间到底系何关系，现原告联胜置业公司与被告黄埭高盛砂石经营部之间的租赁合同期间已届满，黄埭高盛砂石经营部作为承租人都应及时腾空返还原告案涉租赁物，而周建华作为次承租人、苏春明作为案涉租赁物现在的实际占用人，理应负有向原告腾空并返还案涉租赁物的义务。虽被告苏春明抗辩其向原告支付租金至2018年5月底，从2018年1月1日开始，其与原告之间存在事实上的租赁关系，在原告未向其寄送解除租赁关系的书面通知的情况下，双方的租赁合同关系至今有效，但其对此未提供任何支付的凭据，原告对此亦不予认可，故本院对其上述抗辩意见不予采信。因本案系泊位的租赁，而非房屋租赁，原告联胜置业公司要求周建华、苏春明向其支付占有使用费，并无法律依据，本院不予支持。另，对于《企业(工业)房屋拆迁补偿协议书》中载明的补偿款，因涉及拆迁，并非民事案件受理范围。对于周建华与苏春明之间可能涉及的承包费或转让款的争议，因本案系租赁合同纠纷，并不属于本案理涉范围，可由周建华与苏春明另行处理。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告苏州市相城区黄埭镇高盛砂石经营部、周建华、苏春明于本判决生效之日起三十日内将位于苏州市相城区泊位北边一半（面积为1184.825平方米）腾空并返还原告苏州市联胜置业有限公司。二、被告苏州市相城区黄埭镇高盛砂石经营部于本判决生效之日起三十日内支付原告苏州市联胜置业有限公司自2018年1月1日起至实际腾空并返还给案涉租赁物之日止，按61611元/年计算的占有使用费（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019241）。三、驳回原告苏州市联胜置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币2456元，由被告苏州市相城区黄埭镇高盛砂石经营部负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告苏州市相城区黄埭镇高盛砂石经营部负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32250199743600001331041819）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  宁 璐人民陪审员  王振华人民陪审员  王梅郁二〇二〇年五月二十九日书 记 员  王静妍