上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初9511号原告：张海江，男，1987年7月7日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市。原告：陈新乐，女，1987年9月20日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市。上述两列原告的共同委托诉讼代理人：张红霞，上海宇钧律师事务所律师。上述两列原告的共同委托诉讼代理人：曹凤玲，上海宇钧律师事务所律师。被告：金莲红，女，1978年5月25日出生，朝鲜族，户籍地河南省郑州市，现住上海市。原告张海江、陈新乐诉被告金莲红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月7日进行公开开庭审理。原告张海江及两原告的共同委托诉讼代理人张红霞、被告金莲红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海江、陈新乐共同向本院提出诉讼请求：1、被告向两原告支付逾期交房违约金人民币(币种下同)107,540元(计算方式：以283万元为基数、按日万分之五的标准计算自2019年11月4日起至2020年1月19日止)；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告与被告于2019年8月23日签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定两原告以总价283万元购买被告座落于上海市漕宝路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)；待房产所属房地产交易中心出具以原告为所有权人的房地产权证，且被告收到第二期房价款后3日内，双方应完成房屋交付。合同签订后，原告按约履行付款义务并于2019年9月29日取得涉案房屋的房地产权证。原告于2019年8月向中国工商银行申请141万元个人二手房组合贷，并由银行代原告支付到被告所有的银行账户，其中100万元已于2019年9月29日成功支付给被告账户；剩余41万元于2019年11月1日向被告账户支付，但因被告所提供的银行账户已销户，且之后被告失联，故直至被告重新办理银行卡，银行才有条件于2019年11月21日将上述41万元的贷款发放至被告账户。然此后，被告未按约向原告交付涉案房屋，直至2020年1月19日方交付涉案房屋。被告逾期交房的行为显然构成违约。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告金莲红辩称，其不存在违约。涉案房屋原先由其出租给案外人，签了两年合同，租期至2020年9月27日。2019年11月21日，其和原告、中介三方在浦东工商银行调解过，中介提出因为租客未到期，后期房屋租金自2019年11月21日起由原告负责收取。其表示同意，但原告不同意并认为现在的房屋租金应当更高。后原告去涉案房屋内赶租客走，租客找到其并称原告骚扰他们、要求他们三天内搬走。其向租客表示2019年11月21日之后的租金直接给原告即可。但是之后，原告仍然赶走了租客并于2020年1月19日收回涉案房屋。被告确实已收到283万元的购房款。之所以会出现被告原银行账户无法入账的原因是，购房款283万元中前期有60万元，因原告现金不够，故中介借钱给原告垫付，为此原告还向中介支付了手续费。中介之后拿了被告的银行卡、U盾去办理过账手续。大约2019年10月初，该款支付完成，中介就将银行卡等还给了被告。当时卡里还有40万元左右，被告想在外地买房需要取钱，被告输入之前的密码但显示错误，被告就电联中介，中介告知被告新的密码，但输入三次后仍错误，银行卡被锁了，需要被告回上海办理相关手续才能解冻。当时正值国庆期间，时间来不及，银行工作人员就让被告去省行把密码解除。为此，被告驱车前往省行，省行说卡里有美元不能办，最终银行给被告换了一张银行卡，卡号也与原来的不一样。虽然卡号不一样，但银行工作人员告知被告如果后续费用打到原先的卡上，新卡也会收到的。鉴于此，被告未将新卡号码告知原告和中介。被告认可原告所述的41万元首次转账时间为2019年11月1日。后中介告知被告因银行卡的问题，第一次未能转账成功，要求被告去银行柜台核实身份、书写承诺并将新卡号告知银行才能再次转账。故2019年11月21日，原、被告及中介三方至到银行办理了41万元的转账手续，并转账成功。原、被告买卖涉案房屋均系通过中介沟通，被告并不知道原告的电话。中介带原告看过涉案房屋，原告应当知道涉案房屋内有租客。对于租客的问题，是原告去清租客还是被告去，双方未说清楚。经审理查明，2019年7月27日，原告张海江、陈新乐为购买被告金莲红名下的涉案房屋与金莲红签署《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》，并由原告张海江向被告金莲红转账支付20,000元。居间合同中对于涉案房屋是否设立租赁未予勾选。2019年8月23日，原告张海江、陈新乐(买受人，乙方)与被告金莲红(卖售人，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》。主要约定内容如下，第一条，甲乙双方通过上海平策房地产经纪事务所公司居间介绍由乙方受让甲方名下的涉案房屋。第二条，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为283万元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。第六条，甲、乙双方确认，在2019年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。第九条，乙方未按本合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过10日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付10日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付(本违约责任标准适用所有条款)。第十条，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算,直至实际交付日。逾期超过10日后，甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付10日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金(本违约责任标准适用所有条款)。该合同补充条款(一)记载，甲、乙双方中任何一方未按照本合同约定(包括但不限于本合同正文、本补充条款、附件三即付款协议)履行，均视为违约，除另有约定外，应参照本合同正文第九、十条约定的违约责任标准承担相应责任。该合同附件三记载，1、首付款支付方式如下：签约当日乙方支付甲方定金100万元整。2019年9月17日之前，乙方支付甲方42万元整。2、待甲、乙双方签订本合同三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方应至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料并办理抵押注销手续。3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请141万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于支付足够首付款后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方。4、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过并出具借款抵押合同，且该房地产上设定之抵押登记已经注销后7个工作日内，甲、乙双方亲自赴房产所属区县房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并取得收件收据。待房产所属区县房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。5、甲方应将该房地产款清交付乙方，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点。6、待房产所属区县房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证，且甲方收到第二期房价款后3日内，甲、乙双方应对该房地产交接完结。前述合同签订当日，原告张海江向被告金莲红转账支付100万元。2019年9月1日，原告张海江向被告金莲红转账支付40万元。2019年9月10日，原告张海江、陈新乐作为借款人与案外人中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行签署《上海市住房公积金个人住房贷款合同》、《个人购房借款/担保合同(组合贷款适用)》，借款金额共计141万元(其中公积金贷款100万元、二手住房购置贷款41万元)，借款人委托贷款银行将贷款资金划入金莲红名下账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的建设银行账户。2019年9月29日，涉案房屋被核准登记至原告张海江、陈新乐名下。同日，中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行将100万元公积金贷款发放至被告金莲红前述银行账户。2019年11月1日，中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行将41万元二手住房购置贷款划至被告金莲红前述银行账户。然2019年11月4日，该款因金莲红的前述银行账户已销户而被退回。原告张海江遂以微信方式通知被告金莲红，表示由于金莲红银行卡注销，尾款被退回，请尽快联系其。但被告金莲红未予回复。2019年11月21日，原、被告至中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行。被告重新办理了银行卡、并书写了承诺书。银行遂于当日将41万元二手住房购置贷款发放至被告金莲红银行账户。另查明，涉案房屋原由被告金莲红出租给他人使用。2019年11月2日，原告至涉案房屋要求实际使用人搬离。实际使用人遂通过短信告知被告该情况。2019年11月4日，实际使用人又发短信告知被告，“11月3日原告又来涉案房屋并表示尾款已经支付给了被告，现房屋属于原告，限实际使用人三天内搬离，同时原告表示联系不到被告。故要求被告处理一下”。被告当即回复“合同约定款清过户，现在还有43万元尾款未清，还有物业费未结算，其会找原告要钱”。2020年1月19日，两原告收回了涉案房屋。现两原告以讼称事由诉至本院。以上事实，由两原告共同提供的《上海市房地产买卖合同》、转账凭证、不动产权证、承诺书、内部联系单、银行短信、微信聊天记录、《上海市住房公积金个人住房贷款合同》、《个人购房借款/担保合同(组合贷款适用)》，被告提供的2019年11月初被告与租客的聊天记录、收款凭证、《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。审理中，被告还向本院提交以下证据材料：1、2020年4月原告第一次看房找的中介公司工作人员小张与被告之间的聊天记录，旨在证明原告看房时就知道涉案房屋内有租客；2、被告与租客之间的租赁合同，旨在证明与租客的租期尚未届满；3、被告与中介公司工作人员汤云之间的聊天记录，旨在证明2019年11月5日被告为了银行账户的问题积极与中介取得联系并沟通，以及11月5日被告通过中介在涉案房屋物业做了更名登记并结清了之前的物业费；4、被告丈夫与中介工作人员曾海生的聊天记录，旨在证明被告转账100元物业费；5、2019年11月15日被告与中介公司工作人员汤云之间的聊天记录，旨在证明2019年11月21日下午被告至指定的工商银行写了书面承诺书；6、2020年1月13日被告与租客发送的短信记录，旨在证明被告告知租客将11月21日之后的租金转给原告，原告也是知晓的，才会三番两次去找租客。上述证据经质证，原告认为，证据1的三性不认可，不认识聊天主体，证明目的亦不认可。证据2的真实性无法确认，证明目的和证明内容均不认可，被告在卖房时未告知涉案房屋有租赁关系。证据3、4真实性无法确认，原告非聊天主体，关联性不予认可，证明目的、证明内容均不认可。证据5的真实性无法确认，但可见11月21日才去重新办卡，说明卡确实注销过，重新办卡后原告才能付款。证据6的真实性无法确认，关联性、证明目的、证明内容均不认可，原告未与被告达成合意，若达成合意也需原、被告和租客三方达成协议才可，不是被告单方通知租客即可的。就被告提供的上述证据材料，本院认为，除证据2外，其余证据均系被告与案外人的聊天记录。就证据2，因被告未能提供该份证据的原件，且不为原告所认可，故本院对该份证据材料不予采纳。就证据1、3-6，本院认为，被告并未提供证据1的原件，故就该份证据的真实性，本院不予认可。就证据6，被告虽提供了原件，但内容记载“被告要求聊天对象将多租的两个月的租金支付给买房的张先生，聊天对象询问被告是谁”，而被告又未提供聊天对象的具体身份，故就该证据，本院难以采纳。就证据3-5，被告称系发生与中介公司人员，被告虽提供了原件，但被告未提供聊天对象的具体身份，故就该些证据，本院难以采纳。本院认为,原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性效力性规定，属有效协议，双方应按约履行。原告作为购买方，已按约完成付款义务。作为出售方的被告，亦应按期交付涉案房屋。现原告以被告逾期交付房屋为由要求被告承担违约责任。对此，本院认为，就涉案房屋的交付时间，涉案买卖合同约定“待房产所属区县房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证，且甲方收到第二期房价款后3日内，甲、乙双方应对该房地产交接完结”，现涉案房屋于2019年9月29日被核准登记至两原告名下，被告亦已于2019年11月21日收到第二期房价款，然被告收款后并未履行交付房屋之义务，直至2020年1月19日原告方自行收回涉案房屋。被告的行为显然构成违约。原告要求被告承担违约责任，符合双方约定，本院予以支持。至于被告辩称的原告明知涉案房屋内有租客且其已告知原告及租客自2019年11月21日起的租金由原告收取、故其不存在违约行为的意见，本院认为，首先，被告并无充分有效的证据材料证明被告已清楚告知原告涉案房屋存有租赁关系或原告对此明知。其次，即便对租赁事宜，被告已告知或原告已明知，但被告并无证据证明双方已就原告承接现有租赁合同等事宜达成一致，而双方在涉案买卖合同约定的是被告向原告交付涉案房屋，故被告仍然应当履行按期交付房屋之义务，而非被告自以为的认为只要告知原告及租客租金由原告收取即完成了交付义务。因此对被告的该点抗辩意见，本院不予采纳。就原告主张的违约金，现被告认为过高。本院认为，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，故本院考虑到逾期交房对原告造成之实际影响，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌定被告向原告支付逾期交房违约金的金额为15,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告金莲红于本判决生效之日起三日内向原告张海江、陈新乐支付逾期交房违约金15,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计650元，由原告张海江、陈新乐负担562元，由被告金莲红负担88元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年五月二十五日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。