湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初9320号原告：陈再明，男，1965年8月12日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：温定军，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：周超，湖南云天律师事务所律师。被告：湖南时代天街置业有限公司，住所地宁乡市玉潭镇宁乡大道168号（城投集团5楼）。法定代表人：彭鑫。委托诉讼代理人：葛娟，湖南严明律师事务所律师。委托诉讼代理人：江中，湖南严明律师事务所律师。原告陈再明与被告湖南时代天街置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序开庭审理。在案件审理过程中，本院认为本案有不适宜适用简易程序的情形，于2020年1月10日将本案转为普通程序进行审理。原告陈再明及其委托诉讼代理人温定军、被告湖南时代天街置业有限公司的委托诉讼代理人葛娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈再明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》（编号：201600861257）；2、判令被告退还原告全部购房款888800元并支付资金占用费31700元（以购房款为基数，按年利率6％的标准从2019年4月30日暂计算至2019年11月30日，后段计算至款项全部退还之日）；3、判令被告承担本案诉讼费及保全费用。事实与理由：2018年6月2日，原、被告签订《宁乡县商品房买卖合同》，约定原告以888800元购买被告开发的位于商铺用于商业经营，被告应该在2019年4月30日前交付房屋。合同签订后，原告一次性向被告支付了全部购房款。同日，因被告要求对该商铺进行统一经营管理，原告与被告控股的湖南盛泽商业管理有限公司（以下简称盛泽公司）签订了《商铺委托经营管理合同》，原告全权委托盛泽公司对该商铺进行管理，由盛泽公司定期原告支付收益，被告对盛泽公司的收益支付义务提供保证。但根据该委托经营管理合同的约定，盛泽公司应当自2018年11月2日起正式经营管理该商铺，并在正式经营管理该商铺前对商铺进行装修和设备设施的调试。但至今为止，涉案房屋既未按约定期限交付，也未按约定期限开始经营，房屋目前的主体结构未完工。根据合同法之规定，因被告迟延履行交房义务且催告后在合理期限内仍未履行，并无法给出具体的履行期限的违约行为导致原告的合同目的无法实现，原告依约享有解除合同的权利。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告湖南时代天街置业有限公司辩称：一、原、被告双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》第十一条第1点第（2）款约定，被告逾期交房超过360日后，买受人有权退房。该合同约定交房时间为2019年4月30日，即2020年5月1日后，原告方可退房。故现在原告无权解除合同以及退房；二、被告没有丧失履行合同的能力，工地正在施工，预计能如期交房，项目的招商工作也在如期进行，并且为原告的商铺已经完成了招商工作，因此，原告不能以此为由提前解除合同。三、原告以被告对其铺面变更设计为由主张退房，被告认为虽然被告变更了设计，但已经通知了原告，且没有影响其利益，另外，因被告变更设计的位置本属于被告所有的面积，与原告购买的37.05平米毫无瓜葛。因此，原告不能以此为由退房，人民法院应当驳回其诉求。综上，法院应当驳回被告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据分列如下：1、《宁乡县商品房买卖合同》、付款凭证、收款收据及商品房增值税专用发票，拟证明2018年6月2日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的宁乡时代天街1257号商铺，被告应当在2019年4月30日前交付涉案商铺，且签约后原告依约支付了全部购房款880000元的事实。2、时代天街宣传资料2张，拟证明被告变更宣传资料的内容，对原告所购买商铺的房屋结构进行了重大变更，将涉案商铺的门面宽度由8米变更为5米，且未通知原告。3、微信、短信聊天记录，拟证明原告就涉案商铺逾期交房的问题已多次催告被告，被告均未能给出明确的交房期限，且被告变更原告所购买商铺结构的事实。4、现场照片40张，拟证明被告尚未完成涉案项目主体部分尚未完工，项目建设没有进展。5、盛泽公司工商信息及合同的保证协议，拟证明：1、盛泽公司是由被告控股的公司，在涉案商铺没有完成竣工验收之前，被告方采取返租销售的方式对商铺进行销售，违反法律规定；2、委托经营管理合同约定从2018年11月2号进行经营，作为被告的控股子公司该约定表示在买卖合同签订时，被告方曾经对外宣传2018年11月份就应当可以开业，距今已超过1年构成违约；3、被告通过这种方式排除原告的权利。6、涉案项目预售款监管账户信息、涉案项目接受买受人预售款的账户信息，拟证明：1、被告在商品方买卖合同中提供虚假的信息，行为违法。2、被告未按约定使用商品房预售款，挪用资金，导致项目的资金得不到保障，造成本案的合同得不到履行造成违约。被告提交的证据分列如下：1、照片、视频，拟证明涉案项目工地施工正在如期进行，并且基本完成了主体结构工程的事实；2、施工计划表，拟证明被告与施工方对项目的施工进度，按施工方进度能如期完成交房的事实；3、《委托经营管理协议》、《招商租赁合同》3份，拟证明原告已经将铺面委托盛泽商管理公司经营管理，盛泽公司已经为其完成了招商工作，将铺面租赁给“文和友”公司，为原告取得了预期收益，诉争项目的招商工作也与施工进度相符，原告并未因此受到任何损害的事实；4、施工图纸，拟证明原告购买被告房屋铺面的位置，并且该风机位置部分属于被告自有的面积，没有侵占原告的铺面面积，也没有损害原告利益的事实。对双方当事人提交的证据，本院综合认证如下：原告提交的证据1来源合法，内容真实，与本案相关联，本院依法予以采信；原告提交的证据3能够证明原告曾于2019年5月向被告明确表示要退还商铺、解除合同的事实；原告提交的证据4能够证明至今涉案项目尚未完工、原告所购买商铺亦未建设完成的事实；原告提交的证据5和被告提交的证据3能够证明原告与盛泽公司签订委托经营合同，原告将所购涉案商铺委托给盛泽公司经营管理的事实；原告提交的证据2和证据6不能达到原告的证明目的，本院不予采信；被告提交的证据1无法达到其证明目的，且与事实不符，本院不予采信；被告提交的证据2系被告单方制作，不符合证据的基本形式，本院不予采信。根据上述采信证据及庭审查明情况，本院确认如下案件事实：2018年6月2日，原、被告签订的编号为201600861257的《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告开发的坐落于第1幢1层1257号房屋，规划用途为商业；2、房屋总价款为888800元，原告于合同签订之日一次性支付；3、被告应当在2019年4月30日前向原告交付该商品房；4、逾期交房超过360日的，原告有权退房。原告退房的，应当书面通知被告，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的5％向原告支付违约金。合同签订后，原告于2018年6月2日交齐了全部购房款888800元。另查明，1、合同签订当日，原告与案外人盛泽公司签订了《商铺委托经营管理合同》，约定原告将其所购买的涉案商铺委托盛泽公司进行经营管理，并委托盛泽公司办理该商铺的验收交房手续等；2、涉案项目至今尚在施工过程中，被告亦未向原告交付合同所约定的商铺。本院认为，本案争议焦点为：一、原告是否有权解除合同；二、被告应当支付的违约金的数额问题。关于焦点一，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应在2019年4月30日前向原告交付涉案房屋，若逾期超过360日，则原告有权退房。现根据本院审理查明的情况，涉案项目尚未完工，被告未向原告本人交付房屋，被告虽辩称其已向原告委托办理收房手续的盛泽公司交付了房屋但未提供证据予以证明，本院对该意见不予采纳。故本院认为，截至本院组成合议庭开庭审理本案之日，被告逾期交房已超过360日，原告有权要求解除合同。解除合同应当通知对方，合同自通知送达之日解除。本案中，原告在解除权条件成就之后虽未向被告送达书面解除通知，但其在起诉状及庭审过程中一直明确表明其要求解除合同的态度，故本院认定2020年4月28日，即本院组成合议庭开庭审理本案之日视为合同约定的解除权条件成就之后原告的解除通知送达之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原、被告的商品房买卖合同解除后，被告应当退还原告已缴纳的购房款888800元。关于焦点二、原告主张被告按年利率6％的标准支付违约金至购房款全部退还之日，按该标准，从2019年5月1日暂计算至2020年5月25日的违约金为56883元，但根据双方签订商品房买卖合同，被告逾期交房导致原告解除合同的，被告需按原告已付购房款的5％支付违约金，即被告应向原告支付违约金44440元。本院认为《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同约定的违约金标准并未明显过低，原告无权要求被告超出合同标准支付违约金，故对原告主张的违约金中超过44440元的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院一、原告陈再明与被告湖南时代天街置业有限公司签订的编号为201600861257号《宁乡县商品房买卖合同》于2020年4月28日解除；二、被告湖南时代天街置业有限公司于本判决生效之日起7日内退还原告陈再明购房款888800元；三、被告湖南时代天街置业有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告陈再明违约金44440元；四、驳回原告陈再明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13006元，财产保全费5000元，合计18006元，由被告湖南时代天街置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  傅海燕人民陪审员  洪玉兰人民陪审员  李玉梅二〇二〇年五月二十五日书 记 员  周 婕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。合同法一百一十四条《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照第第二款的规定处理。