河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民再67号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：银俊雅，男，1987年9月6日出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：陈翀，河南精锐律师事务律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：黎芬，女，1985年6月5日出生，汉族，住河南省遂平县。被申请人（一审原告、二审上诉人）：张杰，男，1980年7月15日出生，汉族，住河南省遂平县。以上二被申请人的委托诉讼代理人：王辉，河南博涛律师事务所律师。原审第三人：苏华鹏，男，1991年1月28日出生，汉族，住河南省遂平县。再审申请人银俊雅因与被申请人黎芬、张杰及原审第三人苏华鹏案外人执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2019）豫17民终2102号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年4月2日作出（2020）豫17民申37号民事裁定，决定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人银俊雅的委托诉讼代理人陈翀，被申请人黎芬、张杰及其共同委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼。原审第三人苏华鹏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。银俊雅再审请求:一、请求依法撤销河南省驻马店市中级法院作出的（2019）豫17民终2102号民事判决。二、依法驳回黎芬、张杰的原审诉讼请求或发回重审；三、本案一审、二审、再审的诉讼费由黎芬、张杰承担。事实和理由：1、二审根据相关规定判决停止对苏华鹏位于遂平县城南新区天韵阁小区1号楼802房产执行属于适用法律错误；2、二审判决认定黎芬、张杰对遂平县城南新区天韵阁小区1号楼802房屋拥有所有权无事实和法律依据；3、二审采用“实际管理”作为判断合法占有不动产的标准，是对合法占有的一种曲解。黎芬、张杰提供的证据并不足以证明其合法占有涉案标的房屋；四、黎芬、张杰对未办理过户登记存在明显过错。综上，请求撤销二审判决，支持其的再审请求。黎芬、张杰辩称：二审判决认定事实清楚，适用法律正确。银俊雅的再审理由不能成立，应当驳回，请求维持二审判决。黎芬、张杰向一审法院起诉请求:1.请求依法撤销河南省遂平县人民法院（2018）豫1728执异48号执行裁定书和（2018）豫1728民初1116号民事裁定书，停止对位于遂平县城南新区天韵阁小区1号楼802房产的执行；2.确认黎芬、张杰对位于遂平县城南新区天韵阁小区1号楼802房产拥有所有权；3.诉讼费由银俊雅承担。一审法院认定事实：银俊雅与苏华鹏民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年4月8日立案，于2018年4月18日作出（2018）豫1728民初1116号民事裁定书，裁定将登记在苏华鹏名下的位于遂平县城南新区天韵阁小区1号楼802房产一套（面积122.69平方米）予以查封，并于2018年5月18日作出（2018）豫1728民初1116号民事判决书，判决苏华鹏于判决生效之日起五日内偿还银俊雅借款人民币400000元。判决生效后，因苏华鹏未履行，银俊雅向一审法院申请强制执行。执行过程中，案外人张杰、黎芬于2018年10月29日以涉案房屋其已与苏华鹏签订了《房屋买卖合同》，支付了购房价款及相关费用，并在遂平县房地产交易管理所进行了网签登记备案为由向一审法院提出书面执行异议，要求对登记在苏华鹏名下的位于遂平县城南新区天韵阁小区1号楼802房产一套（面积122.69平方米）解除查封。一审法院于2018年11月12日作出(2018)豫1728执异48号执行裁定书，驳回案外人张杰、黎芬的异议请求。张杰、黎芬对裁定不服，向一审法院起诉。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，人民法院应依据案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益作出认定和处理，故本案争议的焦点问题为原告张杰、黎芬对涉案房屋是否享有足以排除查封执行行为的民事实体权益。根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）及住建部《房屋交易与产权管理工作导则》等相关文件精神规定，目前我国实施房地产交易合同网签备案管理制度。但该制度下的网签登记备案行为实则是政府部门为规范房地产开发企业、二手房交易双方、房屋中介公司等主体而为的一项行政管理措施，并不直接产生不动产物权设立或者变动的法律效力，其权利性质仍属于债权。而预告登记制度是物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力。因此，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”、第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。……”的规定，结合本案相关事实，涉案房屋并未登记在张杰、黎芬名下，张杰、黎芬对涉案房屋不享有物权或者准物权，其对涉案房屋享有的债权不能对抗本院对涉案房屋的查封行为。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，张杰、黎芬提供的交款人为苏华鹏的天然气安装款收据、自来水安装款收据及2015年3月1日至2018年3月1日的物业费收据并不足以推翻遂平县人民法院(2018)豫1728执异48号执行裁定书对涉案房屋现为毛坯房无人居住事实的认定,不能直接证明其在人民法院查封前已合法占有涉案房屋。且权利人为苏华鹏的豫（2018）遂平县不动产权第0000644号不动产证颁发时间为2018年2月12日，涉案房屋查封时间为2018年4月18日，原告张杰、黎芬并未举证证明在此期间是非因自身原因未能及时办理过户登记。综上，根据原告提供的证据，不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求证据不足，不予支持。据此，判决：驳回原告张杰、黎芬的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告张杰、黎芬负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证，银俊雅二审提供遂平县不动产登记中心出具的证明一份，以证明争议房屋自2015年12月起可以办理不动产权证，黎芬、张杰未能办理过户存在过错。黎芬、张杰质证称苏华鹏一直未办理不动产证，责任在苏华鹏，苏华鹏办证后黎芬、张杰一直积极要求办理过户，因苏华鹏外欠债务较多，不予配合，导致房屋被法院查封，其没有过错，该证明不能支持银俊雅的观点。因苏华鹏一直未办理房产证，黎芬、张杰要求办理过户手续处于被动，导致黎芬、张杰无法办理过户，未能办证的责任应属于苏华鹏。另外，该证据缺乏形式要件，依据民诉法解释规定，单位出具的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章，但该证明未有单位负责人签名，加盖的印章是“窗口专用章”，并不是单位印章。因此，对该证据不予采信。二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院二审认为，本案争议的焦点问题为张杰、黎芬对涉案房屋是否享有足以排除查封执行行为的民事实体权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，结合本案事实，黎芬、张杰与苏华鹏于2016年10月10日签订了房屋买卖合同，该合同合法有效；虽签订后涉案房屋并未登记在张杰、黎芬名下，但张杰、黎芬提供了交款人为苏华鹏的天然气安装款收据、自来水安装款收据及2015年3月1日至2018年3月1日的物业费收据，该交费时间均发生在黎芬、张杰与苏华鹏签订房屋买卖合同之后，且所有收据均由黎芬、张杰持有，可以认定以上费用系张杰、黎芬所交纳。从提交的物业费等生活费用的票据可以看出，黎芬、张杰收房后控制使用涉案房屋至今。虽涉案房屋现为毛坯房无人居住，但对占有的解释不能仅限于装修居住的狭义理解，而应当以是否实际管理为判断的标准。因此，基于以上情况,应当认定黎芬、张杰已合法占有涉案房屋。黎芬、张杰也已提供了支付房款的相应证据，能够证明已支付全部房款。关于是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记的问题，黎芬、张杰与苏华鹏的房屋买卖合同约定了苏华鹏的积极办理过户义务，苏华鹏在未办证的情况下确实导致黎芬、张杰无法过户的被动情况，且黎芬、张杰在能办理过户的情况下不办理过户也不符合常理。另外，黎芬、张杰与苏华鹏在办证后及时办理了网签，也能说明黎芬、张杰在能过户的情况下及时行使了过户的部分工作。涉案房屋在黎芬、张杰与苏华鹏办理网签后仅一个多月被法院查封，因时间较短，不能认定黎芬、张杰存在拖延办理过户的情形。因此，依据本案现有证据难以认定黎芬、张杰未办理过户登记存在明显过错，未办理过户登记并非因黎芬、张杰自身原因所致，而是因苏华鹏的原因未能办理房屋产权登记，从而造成黎芬、张杰对涉案房屋所享有的居住权利与银俊雅的金钱债权之间的冲突，对此，苏华鹏应承担全部责任。现基于黎芬、张杰对涉案房屋的居住生存利益与银俊雅的金钱债权发生冲突之间的权衡，应认定黎芬、张杰对涉案房屋享有的权利优先于银俊雅的权利，黎芬、张杰的权利能够排除对涉案房屋的执行。综上所述，黎芬、张杰的上诉请求成立，应予支持；一审判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：一、撤销遂平县人民法院（2018）豫1728民初3773号民事判决；二、停止对遂平县城南新区天韵阁小区1号楼802房产的执行；三、确认黎芬、张杰对遂平县城南新区天韵阁小区1号楼802房屋拥有所有权；四、驳回黎芬、张杰的其它上诉请求。一审案件受理费5800元，由黎芬、张杰负担；二审案件受理费5800元，由银俊雅负担。再审中，银俊雅提供了不动产登记证明一份，证明黎芬、张杰怠于行使请求苏华鹏协助办理过户登记，黎芬、张杰对涉案房屋没有进行过户登记存在过错。黎芬、张杰认为该证据不符合有关法律规定，单位出具的证明要有制证人签字，所以该证据不具有有效的形式要件。且该证据所证明的目的不能成立。黎芬、张杰二人曾多次要求苏华鹏办理过户，但苏华鹏迟迟未办理，因此未办理房屋登记手续的过错与黎芬、张杰无关。黎芬、张杰提交了相关票据和病例一份，证明其已交纳房屋契税、物业管理费。黎芬、张杰认为导致其母患病的原因是涉案房屋被查封。银俊雅的质证意见是上述票据与本案无关，是房屋解押之后办理的。对于2017年6月28日物业缴费票据存在异议，在没有与物业公司核对之前，并不能说明其真实性，亦可能是单独开具的。银俊雅认为××例与本案无关。本院再审查明的事实与一、二审法院认定的事实相同。本院再审认为，黎芬、张杰阻却银俊雅申请执行苏华鹏名下房产的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，银俊雅对黎芬、张杰在人民法院查封前签订买卖合同、支付购房款，并到房屋登记管理部门进行网签备案不持异议，应予确认。对在人民法院查封前已合法占有该不动产和非因买受人自身原因未办理过户登记不同意本院二审裁判理由和结果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定中，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。黎芬、张杰在与苏华鹏签订买卖合同后，交纳了天然气安装款、自来水安装款及物业费等以占有为目的的控制、管理行为，能够说明黎芬、张杰对涉案房屋进行了实际控制和管理。而房屋的合法占有，应以实际控制为标准。因此，银俊雅的此项再审请求理由不足，不应支持。关于黎芬、张杰对未办理过户登记是否自身原因问题。因涉案房屋是存量房，苏华鹏在2018年2月12日才办理产权登记，黎芬、张杰于2018年3月19日双方到房管部门网上备案，黎芬、张杰没有怠于行使自己的权利，无明显过错。本院二审中认为房屋的居住生存利益优于金钱债权的理由适当。银俊雅此项理由亦不能支持。综上所述，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2019）豫17民终2102号民事判决。本判决为终审判决。审判长  侯志安审判员  吕先锾审判员  李 欢二〇二〇年五月二十八日书记员  张方媛