广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终336号 上诉人（一审被告)：北海川渝房地产开发有限公司，住所地广西北海市北京路东侧、西南大道北侧交汇处海尚芭黎2922号，统一社会信用代码：914505005640237422。 法定代表人：朱蓉，董事长。 委托诉讼代理人：周长安，男，1962年2月3日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系该公司股东。 委托诉讼代理人：杨锐，广西盛力律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：农卫民，男，1989年3月24日出生，壮族，住广西龙州县。 被上诉人（一审原告）：黄莉，女，1992年7月29日出生，壮族，住广西田东县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 上诉人北海川渝房地产开发有限公司（简称川渝公司）因与被上诉人农卫民、黄莉商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初1260号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 川渝公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回农卫民、黄莉的诉讼请求或发回重审；二、维持一审判决第二项。事实和理由：一、依据案涉《商品房买卖合同补充协议》第三条第九款的约定，可据实延期，不适用逾期交付的违约责任条款；二、一审判决对双方当事人举证的证据未列明，也未写质证意见以及合议庭对证据的认证；三、案涉房屋于2019年10月15日完成五方竣工验收；四、南珠大道及湖海路道路施工造成延误交房；五、案涉小区停车场出入口规划路段被其他公司恶意侵占；六、案涉小区施工受外界因素影响停止施工天数为353天，其中291天半因修路影响的顺延交房天数，剩余的天数属于不可抗力影响延期交房的天数；七、一审认可影响施工的天数错误；八、川渝公司在一审的举证证据证明南珠大道施工期为180天，2017年3月至2019年8月,小区因各种因素完全停工99天；九、农卫民、黄莉代理律师当庭承认扣除合理延误交房天数100余天；十、一审法院无理由拒收川渝公司新获取证据。 农卫民、黄莉辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。事实和理由：一、南珠大道、湖海路施工不是不可抗力因素，川渝公司将南珠大道、湖海路施工作为免责事由，缺乏法律依据。湖海路于2018年9月1日开工,晚于合同约定的交房期限，属于迟延履行后发生因素，且川渝公司无证据证明修路与停工之间存在因果关系,无法证实修路造成了停工。二、排水排污管道铺设不是免责事由，南珠大道案涉楼盘路段的污水管沟槽开挖时间为2018年3月12日,填埋时间为2018年4月23日,距离2018年5月31日或8月31日交房时间还有1个或4个多月,接通排水排污管网的施工时间完全充足。三、小雨、中雨、大雨等不具备自然灾害特征,且根据北海地区每年降雨规律可以预判出大概的天数,可以预先规避,不能作为免责事由。四、停电、停水造成停工才可以作为免责事由,高考可预知规避,不能作为免责事由。五、其他公司恶意侵占小区地下停车场出入口是川渝公司与案外人的另一法律关系，与本案无关。六、工程签证单、施工日志的制作基础是建设工程施工合同法律关系，本案是商品房买卖合同法律关系,认定免责事由应当以商品房买卖合同及补充协议的约定为准,只有符合合同及补充协议的约定且记载在工程签证单、施工日志上的停工才能作为免责事由。七、川渝公司关于停工天数的说法前后相互矛盾。 农卫民、黄莉向一审法院起诉请求：川渝公司向农卫民、黄莉支付逾期交房违约金27620.76元（违约金计算：以471344元为基数，按日万分之二，从2018年6月1日起暂计至2019年3月20日止，以后另计至实际交房之日止）；川渝公司在海纳百川小区2幢2单元6层0601号商品房达到交付条件之日起10日内向农卫民、黄莉交付该商品房。 一审法院查明事实：2017年10月16日，农卫民、黄莉（买受人）与川渝公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS00087189），约定买受人向出卖人购买位于北海市。总价款为471344元。买受人应当于2017年10月16日前支付首付款121344元，余款350000元申请贷款支付。该商品房交付时应当符合下列条件：⑴已取得建设工程竣工验收备案证明文件；⑵已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。买受人没有按照合同及本协议之约定付清购房总价款或其他应付款项（包含物业专项维修资金）之前，出卖人有权不予交房给买受人。如因发生不可抗力事件等非出卖人所能控制的因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延相当于该等时间影响持续的时间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用。发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同第十一条、第十二条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款，但出卖人应出具相关证明文件作为免责依据：⑴执行法律、法规和政府规章等强制性文件；⑵其他自然灾害或意外事件；⑶因雨季、台风、高考、政府重大活动等导致停电、停水造成停止施工而引起工期延迟的；⑷如因房产局、土地局或银行的原因，以及国家政策发生变化造成交房时间延误，本公司不承担违约责任。 2017年10月17日，川渝公司向农卫民开具《广西增值税普通发票》，内容为海纳百川小区2幢2单元601号房房款121344元。 2018年3月9日，农卫民、黄莉与交通银行股份有限公司北海分（支）行、川渝公司签订了《个人房产抵押贷款合同》《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，约定农卫民、黄莉向交通银行股份有限公司北海分（支）行借款350000元用于购买北海市。交通银行北海分行于2018年5月10日将贷款350000元发放至合同约定的账户。 2018年5月16日，川渝公司向农卫民开具《广西增值税普通发票》，内容为海纳百川小区2幢2单元601号房房款350000元。 庭审中，川渝公司确认，案涉房屋尚未竣工验收。 北海市住房和城乡建设局向一审法院作出《关于查询南珠大道（西南大道至亚叉岭立交段）改造工程施工许可证相关信息的复函》[北建施（2019）425号]，南珠大道（西南大道至亚叉岭立交段）改造工程经批准于2017年10月16日开工。道路长3541.7米，宽70米。建设单位为北海市城市建设投资发展有限公司。施工单位为江西赣基集团工程有限公司。 2018年8月28日，湖海路（北星路至南珠大道段）工程经批准于2018年9月1日开工，工期为540天。项目起于北星路口，止于南珠大道，全长2334米，红线宽30米，建设内容包括道路工程、排水工程、照明工程、交通工程、电力通信管道工程及绿化工程等。建设单位为北海市城市建设投资发展有限公司。 北海市城市建设投资发展有限公司于2019年4月22日向川渝公司发出《北海市城市建设投资发展有限公司关于“海纳百川”小区排水管网连接市政管网的复函》[北城投函（2019）188号]，答复如下：⑴目前与贵公司“海纳百川”小区相邻的南珠大道排水管网已建成，在相关手续完备的情况下，同意贵公司按规划将“海纳百川”小区排水管网接入南珠大道排水管网。⑵目前，我公司正在组织实施湖海路（北星路至南珠大道）道路工程施工。按项目“四定”目标计划该项目预计2019年11月建成通车。 北海市城市建设投资发展有限公司于2019年8月28日向川渝公司作出《北海市城市建设投资发展有限公司关于查询北海市南珠大道升级改造施工时间的复函》[北城投函（2019）448号]，回复如下：1.由我公司作为项目业主建设的南珠大道（西南大道至亚叉岭立交段）改造工程于2017年10月16日开工，排水工程于2018年4月完成施工，2018年1月完成主线主车道沥青基层施工并开放通车。2.根据施工需要，于2017年9月6日至2017年12月31日对南珠大道（西南大道至亚叉岭立交段）实施左右半幅道路交替封闭施工，半幅道路双向通行的临时交通管理措施。 根据建设单位、施工单位、监理单位共同签证的《工程签证单》统计：2017年3月16日至2019年8月3日，因中雨及以上、大风及以上天气、环广西自行车赛停工共计24天，因停电停工共计2天，因高考停工共计6天，因春节、端午节停工共计56天，因下雨整改、整改、安全检查停工共计10天。 本案农卫民、黄莉与川渝公司签订合同之日起即2017年10月16日至合同约定的交付房屋之日即2018年5月31日期间，具备停工签证的有：因台风、环广西自行车赛、大风导致停工天数为5天，因停电停工为1天。 一审法院认为，农卫民、黄莉与川渝公司签订的《商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。农卫民、黄莉已依约交付了全部购房款，川渝公司未能在约定的期限内向农卫民、黄莉交付商品房。川渝公司辩称，未能在约定的期限内交房，系因海纳百川小区相邻的道路南珠大道（西南大道至适逢升级改造，致使川渝公司无法正常施工，进而造成交房延误，该情形属于合同约定的免责事由。南珠大道（西南大道至亚叉岭立交段）改造工程于2017年10月16日开工，工期180天，于2017年9月6日至2017年12月31日对南珠大道（西南大道至亚叉岭立交段）实施左右半幅道路交替封闭施工，半幅道路双向通行的临时交通管理措施。湖海路（北星路至南珠大道段）项目于2018年9月1日开工，工期540天。南珠大道（西南大道至亚叉岭立交段）改造项目、湖海路（北星路至南珠大道段）改造项目对房屋施工是否造成实际影响致停工，且川渝公司是否将该影响通知送达业主，川渝公司均无相应的证据予以证实，对川渝公司的该辩解，不予采纳。川渝公司辩称，因南珠大道（西南大道至改造项目，致使房屋主体的排水管未能接入市政管道，属于可免责的事由。房屋主体排水管的接入属于房屋开发工期内的事项，对该辩解不予采纳。川渝公司辩称春节、端午节致使的停工天数予以扣减，节假日对工期的影响，川渝公司在房屋开发前应做合理的预期，对该扣减主张，不予采纳。川渝公司主张因下雨整改、整改、安全检查、高考、环广西自行车赛停工的天数予以扣减，对上述原因是否属于合理预期之外的因素、是否有相关停工通知，川渝公司均无证据予以证实，对该主张不予采纳。在本案中自签订合同之日起至合同约定的交付房屋之日期间，因台风、大风导致停工天数为4天，确属于客观原因造成，符合免责的事由，可据此予以扣减；因停电停工为1天，符合合同约定的免责事由，可据此予以扣减。综上，扣减天数合计5天。 农卫民、黄莉与川渝公司签订《商品房买卖合同》的时间为2017年10月16日，约定交房时间为2018年5月31日。《商品房买卖合同》约定“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”扣减停工天数5天，川渝公司逾期交房的时间自2018年6月6日起算，违约金按日以471344元的0.2‰计算，因本案案涉房屋尚未达到交付条件，违约金计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止。若川渝公司继续存在逾期交房行为，农卫民、黄莉可另行主张。 案涉房屋尚未竣工验收，故案涉房屋何时达到交付条件尚未确定，农卫民、黄莉请求川渝公司在海纳百川小区2幢2单元6层0601号商品房达到交付条件之日起10日内向农卫民、黄莉交付该商品房，该诉求不具有确定性，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、北海川渝房地产开发有限公司支付给农卫民、黄莉逾期交房违约金（违约金计算：以471344元为基数，每日按0.2‰，自2018年6月6日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回农卫民、黄莉的其他诉讼请求。 本院二审期间，川渝公司向本院提交如下证据：1.中标公告，拟证明湖海路（北星路至南珠大道）施工期540日历天；2.供用电安装工程施工合同、补充协议、广西国电复函、工程签证单，拟证明案涉小区一户一表配电工程因国防光缆等延期，预计2018年12月31日进场施工、2019年3月11日完工；3.回复函，拟证明高压电缆走廊与国防光缆线路冲突、电表库存缺货等导致无法接电；4.回复函，拟证明案涉小区原定于2019年12月中旬通气，因并网处有国防光缆和通信光缆而无法通气；5.建设工程质量竣工验收意见书，拟证明案涉工程于2019年10月15日完成五方验收；6.监理工作联系单，拟证明不能正常施工353天；7.装修通知，拟证明川渝公司于2019年12月17日在北海日报刊登通知，告知业主收房装修；8.建设工程质量竣工验收意见书，拟证明广西液化天然气项目调控中心工程—调控中心、维抢修中心于2017年10月18日竣工验收；9.证明，拟证明广西天然气管道有限责任公司调控中心、维抢修中心于2017年10月18日竣工验收，但因南珠大道改造至2019年4月10日才正式搬入，南珠大道改造影响周围工程项目交付使用；10.商品房交易备案明细清单，拟证明194户业主备案登记明细；11.提前收房承诺，拟证明部分业主承诺知悉因政府修路等原因所购房屋不具备交付条件，自愿按现有条件收房并承担法律后果与责任；12.免责声明，拟证明部分业主同意免除追究川渝公司的法律责任；13.证明，拟证明因南珠大道、湖海路改造、国防光缆等影响案涉小区施工，约一年半的时间；14.证明，拟证明案涉监理张海清负责主体结构工程，监理日记以建筑工程为主，对小区外道路及网管等没有详细记录；15.北海晚报头版头条，拟证明案涉小区相邻的小区占用停车场出口部分场地，导致案涉小区无法通过验收，至2020年3月31日才开始清理；16.北自然资复（2020）350号，拟证明案涉小区西侧规划道路未建设，小区市政设施及绿化未全部完成，未能办理2-3号楼项目市政核实手续；17.北海市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书，拟证明竞得人负责周边市政道路工程及村民安置小区市政配套工程建设；18.北规函（2012）461号，拟证明案涉小区西侧城中村改造范围及规划设计条件；19.北建城（2011）140号，拟证明案涉小区城中村改造范围市政等工程费用；20.北城投函（2019）184号，拟证明北海市政府同意案涉小区西侧城中村改造纳入项目批复。 农卫民、黄莉对上述证据均不予认可。本院认证认为，证据8至证据12与本案无关联性，不予采信；证据6计算的扣减天数时间是从2016年1月计至2019年11月，扣减天数的时间多数超出合同签订日至约定交房的期限范围，且扣减因湖海路修建而影响工程车进出的天数无相关其他辅助证据加以证明，不能达到违约天数应扣减353天的证明目的，故该证据不予采信；证据1至证据5、证据7、证据13至证据20，本院将结合全案其他证据予以认定。 本院经二审审理，对一审判决认定的案件事实予以确认。本院二审另查明：2019年10月15日,川渝大厦（2#、3#楼）完成了五方竣工验收。2020年3月30日，经北海市住房和城乡建设局协调，原堵塞案涉小区停车场出口的位于小区西侧规划路的围墙被拆除。 2012年9月3日至2012年9月13日，案外人北海尚源居房地产开发有限公司从北海市国土资源局竞得位于南珠大道以西、北海以北面积为163777.88平方米的国有建设用地使用权，成交确认书中第八条第四项载明：竞得人负责改造周边市政道路工程及村民安置小区市政配套工程建设，具体按市住建局北建城[2011]140号文核定的建设内容和标准执行，并须在《国有建设用地使用权出让合同》签订后半年内开始上述工程建设。 2011年12月30日，北海市住房和城乡建设局出具的北建城[2011]140号文件，附件3《开江尾村周边市政规划道路用地界限图》显示，案涉小区西侧相邻道路为市政规划道路。 2020年4月20日，北海市自然资源局就川渝大厦市政配套工程规划核实问题向川渝公司作出北自然资复[2020]350号复函，函复内容为：2020年1月12日，你司向我局申请办理川渝大厦（现称海纳百川小区）2-3#楼市政配套工程规划核实手续，经我局到项目现场进行核实，该项目西侧城市规划道路尚未建设，小区市政设施及绿化尚未全部完成，未能办理2-3#楼项目市政核实手续。 本院认为，农卫民、黄莉与川渝公司签订的案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行各自义务。农卫民、黄莉与川渝公司约定的交房时间为2018年5月31日,约定的交付条件是：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。川渝公司直至2019年10月15日才完成案涉小区主体建筑的五方竣工验收，目前未达到合同约定的交付条件。川渝公司上诉主张湖海路的修建影响案涉小区化粪池、污水排水管道与市政管网接通，国防光缆影响案涉小区高压电缆线路、雨水排水管道、燃气管道的接通，规划路堵塞影响小区地下停车场的出入，上述诸多因素均影响了交房条件的实现。根据本院二审查明的事实，案外人北海尚源居房地产开发有限公司于2012年9月竞得国有建设用地使用权后即有改造周边市政道路工程的义务，而与案涉小区西侧相邻的规划路属于案外人北海尚源居房地产开发有限公司改造范围内的市政道路，但至本案纠纷产生诉至法院止，案涉小区相邻的西侧规划道路仍未修建完成，且北海市自然资源局作出的北自然资复[2020]350号复函文件载明，因案涉小区西侧规划道路尚未建设，不能办理市政核实手续。本院认为因办理市政核实手续是取得建设工程竣工验收备案证明文件的前置程序，取得建设工程竣工验收备案证明文件又是实现案涉合同约定交付的条件之一。案涉小区西侧规划道路是否修建完成不是川渝公司可控制的因素，同时，其他案外人还在案涉小区西侧出口处修砌围墙，直至2020年3月30日，在北海市住房和城乡建设局协调下，堵塞案涉小区停车场出口的围墙才被拆除，根据《商品房买卖合同补充协议》第三条第9项关于如因发生不可抗力事件等非出卖人所能控制的因素，出卖人有权将该商品房交付日期顺延相当于该等时间影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任的约定，川渝公司因西侧规划道路未建成、停车场出口被堵塞而未能办理市政核实手续致不能实现约定的交付条件，符合补充协议中约定的免责事由，但附属配套设施的施工推进应依附于主体建筑的建成，在主体建筑未完工之前，影响附属配套设施建设的事由虽在一定程度上影响整体工程的协调推进，但只有在川渝公司按合同约定的交付时间前完成主体建筑验收的前提下，上述事由才有可能成为其主张免责的合理事由，而主体建筑直到2019年10月15日才完成案涉房屋楼盘的五方验收，川渝公司以案涉小区附属配套设施建设的阻碍因素请求一概免责的主张不成立，本院不予支持。截止至五方验收日前，川渝公司所开发的楼盘延期完工的行为构成违约，应承担相应的违约责任。在2019年10月15日五方验收后，西侧规划路的施工仍处于停滞状态，且有围墙封堵，该阻碍因素非川渝公司主观因素所能控制，亦非川渝公司可以独自解决，川渝公司以此作为不承担逾期交房违约责任的抗辩理由成立，本院予以采纳。关于其他因素（停工检查、大风6级以上、中雨以上、高温天气、节假日等）对案涉小区主体建筑施工的影响问题，本院认为，一审法院在据实查明的基础上已作出了相应天数的扣减，并无不当。综上，川渝公司自合同履行期限届满之日起至2019年10月15日完成五方竣工验收之日止，存在违约事实，除了合理扣减的天数外，无正当事由免除自身的违约责任。若影响附属设施的因素消灭后，川渝公司怠于推进备案验收，农卫民、黄莉可就川渝公司的违约交房行为另行主张权利。 关于违约责任如何承担的问题。农卫民、黄莉主张依据案涉《商品房买卖合同》约定按日计算以全部房价款万分之二支付违约金，川渝公司抗辩认为不应承担违约责任，包含了对约定违约金过高的抗辩。由于农卫民、黄莉没有举证证明川渝公司逾期交房所产生的经济损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，因农卫民、黄莉请求按照日万分之二计算违约金的主张超过了民间借贷资金占用期间年利率6%的利息，属于违约金约定过高，本院调整为川渝公司按日计算向农卫民、黄莉支付全部房价款万分之一的违约金。 综上所述，上诉人川渝公司的上诉理由部分成立，对成立部分本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 变更广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初1260号民事判决为： 一、上诉人北海川渝房地产开发有限公司应于本案判决发生法律效力之日起十日内支付给被上诉人农卫民、黄莉逾期交房违约金（以471344元为基数，按每日0.1‰，自2018年6月6日起计至2019年10月15日止）； 二、驳回被上诉人农卫民、黄莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费490.52元，减半收取245.26元，诉讼保全费420元，合计665.26元，由上诉人北海川渝房地产开发有限公司负担。二审案件受理费490.52元，由上诉人北海川渝房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丘富圣 审 判 员 文庆强 审 判 员 明 智 二〇二〇年五月十九日 法官助理 余园园 书 记 员 曾惠敏