广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0983民初690号原告：信宜市住房和城乡建设局，统一社会信用代码：1144********28277C，住所地广东省茂名市信宜市*****。法定代表人：王东雄，该局局长。委托诉讼代理人：刘小和，广东泰的律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：杨海生，男，1970年5月27日出生，公民身份号码：440************532，汉族，住址广东省信宜市茶山渤垌小学宿舍18号，现住广东省信宜市鸿泰华景B905房，联系电话：133*****709。原告信宜市住房和城乡建设局与被告杨海生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告信宜市住房和城乡建设局的委托诉讼代理人刘小和、被告杨海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信宜市住房和城乡建设局向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金225200元给原告（其中：①2016年12月被告已交8500元租金，尚欠3800元租金；②租金从2017年1月1日起计算至2018年6月30日止，共计18个月，租金按每月12300元计算，共计221400元：③以上合计为225200元，以及逾期缴交房租的利息（从2016年12月起计算至被告付清上述租金之日止按年利率24%计算）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月1日，原信宜市房产管理局（甲方）与被告（乙方）经协商一致，甲乙双方自愿签订《房屋租用合约》，上述合同约定：1.甲方（原告）将坐落在信宜市*******的房屋一间，面积约286平方米出租给乙方使用。2.租用时间从2014年3月1日至2015年2月28日，月租金为14300元。该合同签订后，原信宜市房产管理局即按照约定将上述房屋交付给被告，被告已将上述房屋用作商业经营。2015年2月28日，上述合同期满后，原信宜市房产管理局与被告于2015年8月6日经协商一致，续签《房屋租用合约》，所涉合同约定：1.租用时间从2015年7月1日至2018年6月30日。2.房屋月租金为12300元，超过10天未交清租金，视作违约处理，甲方有权单方终止本合约，收回本房屋，另作安排等内容。2018年6月30日，甲乙双方续签的《房屋租用合约》期限已届满，在双方履行合同的期间，被告从2016年12月起就拒绝缴交房屋租金给原信宜市房产管理局。现经核对，被告尚欠原信宜市房产管理局的房屋租金225200元（其中：①2016年12月被告已交8500元租金，尚欠3800元租金；②租金从2017年1月1日起计算至2018年6月30日止，共计18个月，租金按每月12300元计算，共计221400元；③以上合计：3800元+221400元=225200元）。为此，原信宜市房产管理局多次提出权利主张并向被告发出《通知》，要求被告缴交房屋租金给原信宜市房产管理局，被告均予以拒绝。原信宜市房产管理局于2019年3月22日因机构改革被撤销，该局职能现已划给原告，故本案所涉合同及房屋的权利义务依法由原告行使及承担。综上所述，被告在合同履约期间拖欠原告18个月房屋租金225200元，这是严重的违约行为，严重侵犯了原告的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《民法总则》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定特提起诉讼，请法院依法审理，判如所请。诉讼过程中，原告补充说明称信宜市房地产管理局根据中共信宜市委信宜市人民政府关于转发《信宜市人民政府职能转变和机构改革方案》的通知信发﹝2014﹞9号中的规定，更名为信宜市房产管理局。原告信宜市住房和城乡建设局对其主张提供的证据有：1.粤房地证字第C5834375号《房地产权证》复印件1份、信宜市房地产测绘登记表复印件1份、信机编[2019]8号《关于调整部分科级事业单位机构编制事项的通知》复印件1份、信机编办[2019]32号《关于市住房和城乡建设局所属事业单位调整的通知》复印件1份、信宜市住房和城乡建设局统一社会信用代码证复印件1份、信宜市房产管理局事业单位法人证书复印件1份；2.被告身份证复印件1份、2014年3月1日签订的《房屋租用合约》复印件1份、2015年8月6日签订的《房屋租用合约》复印件1份、现场照片复印件1页、广东增值税普通发票复印件1联；3.落款日期为2018年4月25日的《通知》复印件1份、落款日期为2019年1月4日的《通知》复印件1份、落款日期为2019年4月2日的《通知》复印件1份；4.不动产登记资料查询结果证明复印件1份、粤房地权证信房字第0400006122号《广东省房地产权证》复印件1份。被告杨海生辩称，我是信宜“5.20”水灾的受灾户，我租赁原信宜市房产管理局的店铺经营服装生意。“5.20”水灾发生后，我也写过减租申请到原信宜市房产管理局要求减租，但是房产局一直都没有答复。后来在2018年6月份因我无法继续经营，准备搬走时，我交了7万元租金给原信宜市房产管理局，当时原信宜市房产管理局没有就欠租金的问题要求我写欠条，也没有要求我签名确认尚欠的租金。我拖欠租金属实，但是双方没有写下欠条，我也不知道拖欠的具体金额，双方也没有约定所欠租金的利息计算方式。我搬走后，后来原信宜市房产管理局的工作人员还打电话给我，要求我对外称已经交清房租，时隔一年多后，原告现在才起诉向我追缴租金，何况这一年多来，也没有人打电话向我追缴过租金。我租用原信宜市房产管理局的店铺期间我每次交租金都是交到该房产局财会处，每次交租该房产局财会人员都会打印票据给我，最后一次交租金是交了70000元租金那次，但具体时间忘记了。被告杨海生在诉讼中没有提供有证据。质证中，被告杨海生对原告提供的证据1表示不清楚；被告杨海生对原告提供的证据2中的被告身份证复印件1份、《房屋租用合约》复印件2份及广东增值税普通发票复印件1联表示无异议，同时还提出该第2组证据中的照片复印件不是其原来经营的店铺；被告杨海生对原告提供的证据3中的落款日期为2018年4月25日的通知确认是有这个事实，但对另外的2份通知则不予确认，并表示对该另外的2份通知不知情；被告杨海生对原告提供的证据4表示不清楚。经庭审质证，对于被告杨海生没有异议的证据，本院予以确认；对于杨海生表示不清楚的证据，本院结合查明的事实予以确认；对于杨海生表示不知情的证据，由于原告也没有提供其他证据证实该另外的2份通知已经送达给被告杨海生，故本院对该2份通知不予采信；对于证据2中的照片复印件，原告没有提供其他证据证实该照片中的店铺属于被告经营，故本院对该照片复印件不予采信。经审理查明，被告杨海生租用信宜市房地产管理局（后来更名为信宜市房产管理局）坐落在信宜市*******的房屋用于经营服装生意。双方曾于2014年3月1日签订《房屋租用合约》，租用期满后又于2015年8月6日签订了《房屋租用合约》。该2015年8月6日签订的《房屋租用合约》主要约定：“甲方：信宜市房地产管理局，乙方：杨海生。经甲乙双方充分协调，同意就下列房屋租用事项订立本约，共同遵守。一、甲方将坐落在信宜市*******的房屋壹间面积约286平方米出租给乙方使用。二、租用时间从2015年7月1日至2018年6月30日。三、双方议定上述房屋月租用金为人民币壹万贰仟叁佰元，￥12300元。租金按月结算，由乙方在每月20日—30日内交付给甲方，如过期不交，每过期一次加收50元以上100元以下罚款，超过10天未交清租金，视作违约处理，甲方有权单方终止本合约，收回本房屋，另作安排。四、在乙方租用该房屋时，乙方要向甲方交付租用房屋保证金贰万捌仟陆佰元（￥28600元）、水电押金1000元。合约期满退屋时退保证金及水电押金（不计利息）。五、甲方交房给乙方使用后，由乙方保管，自费维修使用。乙方自费安装在甲方建筑物上的电表、水表、水管、电线、开关、插座、光管支架等装修设施，如乙方中途违约及合约期满后均不准拆除，无偿归甲方所有。六、乙方租用房屋使用时，要遵纪守法，认真执行政府和有关部门的管理，如有违约、违法、违章等行为一切责任和费用，由乙方自行负责与甲方无关。经营执照由乙方自行处理，乙方不准擅自将房屋转让他人使用。如要转让，必须经过甲方批准，转办手续。否则，按违约转租处理。七、违纪处理：乙方违约，甲方有权收回房屋按数收取租金，不退租用房屋保证金。甲方违约，甲方退还给乙方的房屋保证金。八、若国家和政府因建设要使用所规定的场地时，双方不算违约，甲方只退乙方所交的租用房屋保证金给乙方（不计利息）。九、如乙方无正当理由三个月内不缴租金又拒不退还房屋时，甲方可采取任何方式、任何办法开启乙方租用的房屋，搬出家用物品等。十、本合约一式二份，甲、乙双方各执一份。十一、本合约自签订之日起生效。”租用期限届满后，被告杨海生搬离承租的房屋，并将房屋交还给原信宜市房产管理局。被告杨海生已交清了所承租房屋2016年11月份之前的租金，承租房屋2016年12月份的租金也支付了8500元，尚欠3800元，而2017年1月份至2018年6月份的房屋租金则一直没有支付。2020年2月20日，原告信宜市住房和城乡建设局起诉至本院，提出上述诉讼请求及事实理由。另查明，因信宜市党政机构改革要求，将原信宜市房产管理局的行政职能划入信宜市住房和城乡建设局，并于2019年11月5日撤销了信宜市房产管理局。庭审中，被告杨海生称其退还房屋给原信宜市房产管理局时，原信宜市房产管理局没有退还租房保证金28600元及水电押金1000元给他，且他还认为案涉的租房保证金28600元及水电押金1000元应抵减拖欠的租金，所以他也没有向原信宜市房产管理局主张退还该租房保证金及水电押金。原告也确认案涉租房保证金28600元及水电押金1000元未退回给被告杨海生，也未在被告杨海生所拖欠的租金中抵减。本院认为，信宜市房地产管理局已更名为信宜市房产管理局，而信宜市房产管理局因党政机构改革被撤销，该局的职能现已划给信宜市住房和城乡建设局，故信宜市住房和城乡建设局作为原告提起本案诉讼主体适格。本案原、被告争议的焦点有：一、被告杨海生拖欠原告信宜市住房和城乡建设局的房屋租金的金额应如何确定；二、原告信宜市住房和城乡建设局要求被告杨海生按照年利率24%计付所拖欠的房屋租金利息的依据是否充分。关于被告杨海生拖欠原告信宜市住房和城乡建设局的房屋租金的金额应如何确定的问题。原告信宜市住房和城乡建设局提供的与被告杨海生签订的案涉《房屋租用合约》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。从原告提供的被告杨海生最后一次支付租金的发票，再结合双方在庭审中的陈述可知，被告杨海生已经付清了2016年11月份前的租金，2016年12月份的租金也支付了8500元，尚欠该月租金3800元，而从2017年1月份至2018年6月份的租金，被告杨海生尚未支付，因此被告杨海生拖欠原信宜市房产管理局的房屋租金合计为225200元（包括2016年12月份的租金3800元及2017年1月份至2018年6月份的租金221400元）。由于原信宜市房产管理局在租赁期限届满后没有退还案涉的租房保证金28600元及水电押金1000元给被告杨海生，且被告杨海生也辩称上述租房保证金28600元及水电押金1000元应抵减其拖欠的租金。虽然案涉《房屋租用合约》中约定被告杨海生违约的，原信宜市房产管理局有权收回房屋且不退还房屋保证金给被告。由于保证金没有惩罚功能，故不能适用该租用合约中约定的保证金条款对被告杨海生进行惩罚，为此被告杨海生辩称上述租房保证金28600元及水电押金1000元在其拖欠的租金中抵减合法有理，本院予以支持。综上所述，本院确认在案涉租赁期限届满后，被告杨海生拖欠原信宜市房产管理局的房屋租金为195600元（包括2017年3月份拖欠的租金11100元、2017年4月份至2018年6月份拖欠的租金为184500元）。为此原告信宜市住房和城乡建设局请求被告杨海生支付房屋租金超过该195600元的部分，本院不予支持。关于原告信宜市住房和城乡建设局起诉请求被告杨海生按照年利率24%计付所拖欠的房屋租金利息的依据是否充分的问题。被告杨海生的确存在拖欠原告租金的行为，但由于原告没有提供证据证实因被告杨海生拖欠租金造成其具体损失的证据，为此对于被告杨海生拖欠原告房屋租金的损失依法应以银行的同期同类贷款利率确定较为适宜。又因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，取消中国人民银行贷款基准利率这一标准，因此2019年8月19日前拖欠租金的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，而从2019年8月20日起拖欠租金的利息则按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。为此原告请求被告杨海生支付拖欠房屋租金的利息超过上述标准的，本院不予支持。如前所述，案涉《房屋租用合约》期满后，在抵减租房保证金28600元及水电押金1000元后，被告杨海生尚欠原告的房屋租金为195600元（包括2017年3月份拖欠的租金11100元、2017年4月份至2018年6月份拖欠的租金为184500元）。再结合案涉《房屋租用合约》中约定被告杨海生的每月应支付租金的时间，因此对于被告杨海生所拖欠房屋租金的起算日分别为：拖欠2017年3月份租金11100元的利息从2017年3月31日起计，拖欠2017年4月份租金12300元的利息从2017年5月1日起计，拖欠2017年5月份租金12300元的利息从2017年5月31日起计，拖欠2017年6月份租金12300元的利息从2017年7月1日起计，拖欠2017年7月份租金12300元的利息从2017年7月31日起计，拖欠2017年8月份租金12300元的利息从2017年8月31日起计，拖欠2017年9月份租金12300元的利息从2017年10月1日起计，拖欠2017年10月份租金12300元的利息从2017年10月31日起计，拖欠2017年11月份租金12300元的利息从2017年12月1日起计，拖欠2017年12月份租金12300元的利息从2017年12月31日起计，拖欠2018年1月份租金12300元的利息从2018年1月31日起计，拖欠2018年2月份租金12300元的利息从2018年3月1日起计，拖欠2018年3月份租金12300元的利息从2018年3月31日起计，拖欠2018年4月份租金12300元的利息从2018年5月1日起计，拖欠2018年5月份租金12300元的利息从2018年5月31日起计，拖欠2018年6月份租金12300元的利息从2018年7月1日起计，均计至付清租金之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告杨海生在本判决发生法律效力之日起十五日内付清租金195600元及逾期支付租金的利息（拖欠2017年3月份租金11100元的利息从2017年3月31日起计至付清租金之日止；2017年4月份至2018年6月份所拖欠的租金利息分别以当月拖欠的租金12300元为基数，分别从当月逾期之日起计至付清租金之日止；上述逾期支付租金的利息2019年8月19日前的利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，而从2019年8月20日起的利率则按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告信宜市住房和城乡建设局。二、驳回原告信宜市住房和城乡建设局的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2339元，由被告杨海生负担2106元，原告信宜市住房和城乡建设局负担233元。受理费原告信宜市住房和城乡建设局已预交，被告杨海生应负担的受理费，待本判决发生法律效力后，本院予以退回给原告信宜市住房和城乡建设局，被告杨海生应在本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳其应当负担的受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  彭秋香二〇二〇年五月十三日书记员  梁智清