重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0241民初3546号 原告：田和平，男，土家族，1963年08月07日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。 委托诉讼代理人：刘秦飞，重庆恩杜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雪琴，重庆恩杜律师事务所实习律师。 被告：李智慧，男，土家族，1974年01月27日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。 原告田和平与被告李智慧确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田和平及其委托诉讼代理人刘秦飞、陈雪琴到庭参加诉讼，被告李智慧经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 田和平向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的《房屋买卖协议》无效;2.判令被告返还原告购房款440900元;3.判令被告赔偿原告损失55000元及资金占用利息损失(利息以346900元为基数，从2012年2月18日起至返还之日止按年利率6%计算)；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2011年8月18日签订了《房屋买卖协议》，被告将位于秀山县两幢自建房(四间一楼一底，面积约530平方米)，约定总价款为476000元。协议签订后，原告陆续定支付了440900元房款。原告购买的上述房屋的其中一套是代莫长智购买，莫长智于2017年5月15日将一幢房屋卖给田逢国，田逢国在装修该房屋过程中被人制止经查才知道被告又将该房屋卖给了王连成，王连成起诉至法院，要求田逢国停止侵害，返还房屋。田逢国败诉后起诉田和平、莫长智赔偿损失，田和平、莫长智赔偿田逢国损失55000元。综上所述，原告认为，原、被告签订《房屋买卖协议》违反法律强制性规定，应认该协议无效，被告的行为导致了原告相应损失，应当赔偿原告的损失。因此，特诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告李智慧未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：原告田和平与被告李智慧于2011年8月18日签订了《房屋买卖协议》，被告李智慧将位于秀山县两幢自建房(四间一楼一底，面积约530平方米)，约定总价款为476000元出售给原告田和平,分三次付款，第一次付款日期2011年8月18日，付款金额250000元，第二次付款日期2011年12月30日，付款金额150000元，余款40000元在手续交付时付清，2012年6月30日前付36000元，所收款项以甲方所写收据为准。2012年2月17日被告李智慧给原告田和平出具346000元收据一张，同时注明：包括第一次付款255000元、大门7个18100元、室内门12个7800元、田素清收16000元。2011年8月25日陈自成向田和平借款50000元，2014年1月16日田和平通过农商行秀山支行向田竹清支付9000元，2012年8月17日、18日向敖秀宁支付20000元；2013年向刘绍中支付15000元。原告田和平在庭审中自认其中两间房屋已与被告李智慧协商交换至官庄街。另外两间莫长智于2017年5月15日出售给田逢国，田逢国在装修该房屋过程中被人制止，经查才知道被告李智慧又将该房屋卖给了王连成，王连成于2013年12月30日完善相应土地、规划行政审批取得房屋所有权证。王连成起诉至法院，要求田逢国停止侵害，返还房屋。田逢国败诉后起诉田和平、莫长智赔偿损失，田和平、莫长智赔偿田逢国装修损失55000元。 另查明：原告田和平居住地为本县×镇×村×组×号，被告李智慧居住地本县×街道×路×号×幢×单元×-×。房屋出售时未取得用地、规划许可证，系违法建筑。 本院认为，原告田和平与被告李智慧在2011年8月18日签订了《房屋买卖协议》虽然是双方当事人真实意思表示，因被告李智慧未取得用地许可证和规划许可证，出售房屋系违法建筑，系禁止交易的情形，原告在本案辩论终结前亦未取得用地、规划许可证；且农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享有居住地福利，从所在村无偿分配取得此项权利，同时宅基地还涉及农村社会公共利益，因此，农村宅基地使用权的取得需受限制。根据《中华人民共和国土地管理法》第62条农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准的规定可知，宅基地使用权须经土地主管部门审批取得，即公权审查用地人村民身份性所要求的法定用地条件，符合条件者才能有资格取得宅基地使用权。农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但是基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地的转让，其效力也取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权。本案原告田和平与被告李智慧买卖标的物为农村房屋，但农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的；原被告并非该房屋所在地的集体组织成员，因此，原、被告双方在2012年8月18日签订的房屋卖房协议虽然系双方当事人的真实意思表示，因违反法律及行政法规的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，买卖合同无效，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告田和平基于该合同取得的房屋应当返还被告李智慧，原告田和平支付的价款被告李智慧应当返还原告田和平；双方在签订房屋买卖合同时明知该房屋属于农村房屋、双方均不符合农村房屋买卖的条件仍然签订房屋买卖合同，双方均存在过错，均应承担相应责任。鉴于被告房屋其中两间已出售给他人，且已取得相关审批手续；另两间原被告已交换至官庄，原告实际多付两间房屋的购房款，故原告田和平有权要求被告李智慧退还该两间房屋购房款。因被告李智慧将该两间房屋在出售给原告田和平后又出售给他人，致使原告出售后给购买人造成55000元损失，并已实际赔偿，以及原告田和平支付购房款后实际存在资金占用损失，资金占用利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率和银行业同业折借利率计算，从原告支付购房款之日起计算至返还之日止。原告从2017年2月18日主张资金占用利息是对自己实体权利的处分，符合法律规定，本院予以认可；对原告的损失由被告承担70%较为适宜，其余部分原告自己承担。 关于原告田和平支付购房款金额，2012年2月17日被告李智慧给原告田和平出具346000元收据一张，同时注明：包括第一次付款255000元、大门7个18100元、室内门12个7800元、田素清收16000元；合同约定所收款项以甲方（李智慧）所写收据为准。该笔购房款符合好听不约定，本院予以认定。2011年8月25日陈自成向田和平借款50000元，2014年1月16日田和平通过农商行秀山支行向田竹清支付9000元，2013年向刘绍中支付15000元，主张系被告李智慧确认或指定汇入其银行账户，没有被告李智慧签字确认，原告也没有其它证据证明，应当承担举证不能的法律后果，对该部分款项不能认定为原告田和平支付的购房款；原告2012年8月17日、18日向敖秀宁支付20000元；因被告李智慧与敖秀宁系夫妻关系，可认定为支付购房款。故原告田和平共计支付购房款为366000元。双方在合同中约定购房款为476000元，每幢（两间）价格为238000元，原告田和平自认四间房屋的其中两间双方已协商交换至官庄街道，扣除该幢房屋价格，原告实际支付另一幢房屋购房款128000元。关于资金占用利息，原告在2016年12月19日支付购房款200000元，2017年2月5日支付购房款128000元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告田和平与被告李智慧签订的《房屋买卖协议》无效; 二、被告李智慧在本判决生效后十日内返还原告田和平购房款128000元; 三、被告李智慧在本判决生效后十日内赔偿原告损失38500元及资金占用利息损失的70%(利息以128000元为基数，从2012年2月18日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)； 四、驳回原告田和平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8379元，由原告王和平负担5679元，被告李智慧负担2700元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审 判 长  廖宗林 人民陪审员  田维波 人民陪审员  张琮瑶 二〇二〇年五月八日 书 记 员  田 野