北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初29968号原告：北京市朝阳区格纳斯酒店业主委员会，住所地北京市朝阳区新源里西19号格纳斯大厦。负责人：刘弢，主任。委托诉讼代理人：冯刚，男，北京某某助业物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：毕亚辉，北京元赫律师事务所律师。被告：北京格纳斯酒店物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区新源里西19号108室。法定代表人：宋雅双。委托诉讼代理人：蒋学庆，男，北京格纳斯酒店物业管理有限公司经理。原告北京市朝阳区格纳斯酒店业主委员会（以下简称原告）与被告北京格纳斯酒店物业管理有限公司（以下简称被告）业主共有权纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯刚、毕亚辉，被告法定代表人宋雅双及委托诉讼代理人蒋学庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告移交位于北京市朝阳区新源里西19号楼格纳斯大厦地下一层的高压分界室、热力小室、弱电机房及配电室第二出口通道。事实和理由：被告原系位于格纳斯大厦的格纳斯酒店项目开发商北京某某房地产开发有限责任公司指定的物业服务企业，原告系格纳斯酒店于2015年成立并备案的业主委员会。2016年1月，经过格纳斯酒店业主大会的决定，终止了与被告的物业管理服务关系，并通过公开招标的形式重新选聘了北京某某助业物业管理有限公司（以下简称某某物业公司），某某物业公司自2016年6月1日起负责格纳斯酒店项目的物业管理服务。但某某物业公司进驻后，业主反映大部分的物业配套管理用房尚未进行交接，包括位于格纳斯大厦地下一层的高压分界室、热力小室、弱电机房及配电室第二出口通道（以下简称诉争区域）仍然由被告占用。其中，原告所主张移交的高压分界室、热力小室、弱电机房均为规划设计图纸所标注的区域，而配电室第二出口通道则包含设计图纸所标注的消防值班室东侧南北向通道及南侧东西向通道。原告与被告协商，多次要求被告归还相关物业用房及公共部分，但被告拒不归还，故原告起诉至法院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的起诉不符合事实，被告是格纳斯大厦地下一层的产权单位，被告于2016年6月将格纳斯酒店的物业管理服务业务移交给某某物业公司，双方已经完成交接，并签订了交接确认书，该确认书经双方签字已经生效。本案中的诉争区域确实由被告占有，但该部分区域在被告的产权区域内，不属于公共部分，被告占有该区域的行为是正常行使权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原系位于格纳斯大厦的格纳斯酒店物业项目的物业管理服务企业。2016年1月，经格纳斯酒店业主大会决定，格纳斯酒店终止了与被告的物业管理服务关系，并通过公开招标的形式选聘某某物业公司作为该项目的物业管理服务企业。2016年5月，原告与被告签订《北京市朝阳区格纳斯酒店物业项目交接协议》（甲方为原告，乙方为被告），约定：原告代表该小区全体业主与被告进行该小区的物业项目交接工作，双方一致同意本物业项目的交接期间为2016年5月23日至2016年6月1日，交接内容包括物业共用部分的查验及交接、设备交接、资料交接等。此后，原、被告双方在《北京市朝阳区格纳斯酒店项目物业交接确认书》中盖章，确认双方于2016年5月23日进行了格纳斯酒店物业项目管理权的交接，某某物业公司自2016年6月1日起负责格纳斯酒店物业项目的管理服务。被告是位于“朝阳区某某某西某号楼-1层-101”的房屋及“朝阳区某某某西某号楼-1层-102”的房屋（即：格纳斯大厦地下一层“-101号房屋”及“-102号房屋”，以下分别简称负101号房屋及负102号房屋）的所有权人。其中，负101号房屋套内建筑面积为XXXX平方米，负102号房屋的套内建筑面积为XX平方米。现被告仍占有地下一层的高压分界室、热力小室、弱电机房及配电室第二出口通道等区域，并将该区域进行封闭安装了大门，门上挂有“G102”字样的号牌，门锁及钥匙由被告掌握。当事人双方有争议的事实主要有：一、关于被告是否有权占有诉争区域原告主张格纳斯酒店的物业管理服务已由某某物业公司负责，被告不再负责该项目的物业管理服务工作，但仍占据负一层的物业管理用房，并安装了门将诉争区域封闭，导致原告及某某物业公司无法进入。原告就其主张提交情况说明、北京市规划和国土资源管理委员会朝阳分局（以下简称规划委朝阳分局）提供的设计图纸及诉争区域的实景照片。其中，情况说明由某某物业公司出具，说明被告占用物业管理用房的情况；设计图纸显示有原告用红线标注出的一块区域，该区域内有高压分界室、热力小室、弱电机房、消防值班室及消防值班室外南北向、东西向的两条通道，原告主张该区域中的消防值班室系被告所有的产权区域，而其在诉讼请求中所描述的配电室第二出口通道指的就是消防值班室外东侧南北向及南侧东西向的两条通道，红线标注出的区域里除该消防值班室之外的其他区域均为被告违法占有的物业共用部分；诉争区域的实景照片显示了诉争区域的内部实景。被告对原告提交的上述证据的真实性均予以认可，但主张规划委朝阳分局提供的设计图纸虽标注了物业管理用房的名称，但该图纸并不能体现诉争区域的真实用途，而原告在图纸上所标注的全部区域均属于被告的产权区域。被告认可其占有诉争区域，且其在与原告办理格纳斯酒店物业项目管理权的交接时未向原告移交诉争区域，但主张诉争区域的产权系其所有，故不同意将诉争区域移交给原告。被告就其主张提交房屋所有权证，该房屋所有权证后附房地平面图，被告称原告所要求移交的诉争区域均位于负102号房屋的产权范围内。原告对房屋所有权证的真实性予以认可，但主张被告所拥有产权的负102号房屋系其所提交的设计图纸中的消防值班室，故只有该消防值班室才属于被告所有的产权区域，而设计图纸上所标注出的其他区域均为物业共用部分，被告无权占有。经本院将负102号房屋的房地平面图与规划委朝阳分局提供的设计图纸对比，被告所占有的诉争区域不在负102号房屋的区域内。二、关于诉争区域的用途原告主张按照设计图纸的规划，诉争区域应分别用于做高压分界室、热力小室、弱电机房，并且还应有可供通行的通道，但实际上诉争区域并未实现上述用途。被告主张其负责格纳斯酒店物业项目的管理服务工作时，诉争区域并未用于做高压分界室、热力小室、弱电机房，而是作为其物业管理用房的一部分，作为办公室使用，其中图纸上规划的热力小室当时作为卫生间使用，但其不再负责该项目的物业管理服务工作后，其将诉争区域作为资料室使用，未再作为物业管理用房。另，被告称设计图纸上之所以规划有高压分界室，是因为房地产开发商建设楼宇时必须设计高压分界室才能完成竣工验收，所以图纸上就规划了高压分界室，但实际上该区域并未做此用。被告称格纳斯大厦目前也没有设置高压分界室，而热力小室设置在地下二层，弱电机房设置在负101号房屋内。三、关于诉争区域的现场勘验及权属情况调查本院于2020年5月15日组织原、被告双方对诉争区域进行现场勘验，双方对诉争区域的范围均予以明确，并确认诉争的高压分界室、热力小室、弱电机房为设计图纸所标注的区域，配电室第二出口通道为设计图纸所标注的消防值班室外（即：负102号房屋）东侧南北向通道及南侧东西向通道。双方均认可诉争区域的面积估算为140平方米左右。本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心（以下简称朝阳不动产登记中心）调查北京市朝阳区某某某西某号楼地下一层的房屋档案登记信息。其中，《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示该楼宇在进行工程竣工验收备案时，其工程名称为“某某某综合楼”；《某某某综合楼共有共用面积分摊说明》显示全楼共有共用面积分摊部位包括地下一层的高压分界室、热力小室、弱电机房及走道等；《房屋土地测绘技术报告书》中“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”显示共有共用面积部位包括高压分界室、热力小室、弱电机房及走道。原、被告双方对上述调查的房屋档案信息的真实性均予以认可。本院认为，本案主要争议的焦点有二：一是被告占有诉争区域的行为是否属于无权占有；二是若被告无权占有诉争区域，原告是否有权要求被告移交该区域。一、被告占有诉争区域的行为是否属于无权占有（一）被告是否拥有诉争区域的所有权本案中，被告为负102号房屋的业主，其主张诉争区域也位于该负102号房屋的产权范围内，属于其所有的产权区域，并不属于业主共有。但经本院比对格纳斯大厦地下一层的设计图纸与负102号房屋的房屋所有权证所附的房地平面图，可以看到诉争区域并不在负102号房屋的产权范围内，且被告并未提交其他证据证明其系诉争区域的所有权人，故本院认为被告对诉争区域不享有所有权。（二）诉争区域的性质及权属状况关于诉争区域的性质，规划委朝阳分局出具的设计图纸明确标注了诉争区域包含高压分界室、热力小室及弱电机房，且图纸显示消防值班室外的两条通道也在诉争区域内。被告虽主张设计图纸所标注的名称不能证明诉争区域的实际用途，但其未能提交反证证明诉争区域的用途不为高压分界室、热力小室及弱电机房。并且，本院查询的房屋档案登记信息中的资料亦显示全楼共有共用部位包括该楼地下一层的高压分界室、热力小室、弱电机房及走道，故本院对原告的相关主张予以采信，诉争区域的实际用途应当为高压分界室、热力小室及弱电机房，均属于物业服务用房，且诉争区域中负102号房屋外的通道亦应属于物业共用部分。《北京市物业管理条例》第二十六条规定，物业管理区域内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间及物业服务用房和其他公共场所、共用设施属于业主共有。根据该条例规定，本案中的诉争区域应属于全体业主共有。（三）被告是否有权占有物业共用部分《北京市物业管理条例》第七十六条第一款规定，业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行物业共用部分的移交义务，并且退出物业管理区域。被告原系格纳斯酒店物业项目的管理服务企业，但原、被告双方于2016年5月23日进行了格纳斯酒店物业项目管理权的交接，某某物业公司自2016年6月1日起开始负责格纳斯酒店物业项目的管理服务工作，被告此后不再是格纳斯酒店物业项目的物业服务人，故其无权占有包括物业管理区域在内的物业共用部分。二、被告是否应当向原告移交诉争区域其一，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。因诉争区域经本院认定应属业主共有部分，而被告已不再是格纳斯酒店物业项目的物业服务人，其无权占有物业共用部分，故诉争区域的权利人可以要求被告返还该区域。其二，《北京市物业管理条例》第十一条规定，业主大会和业主委员会，对违法搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨碍、恢复原状。本案中，被告将诉争区域封闭的行为影响了原告及某某物业公司使用物业服务用房，损害了其他业主的合法权益，原告作为业主委员会有权要求被告停止该侵害行为，排除其无法使用物业共用部分的障碍。其三，《北京市物业管理条例》第七十六条第二款规定，原物业服务人拒不移交有关财物或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。因本院已认定诉争区域的性质属于物业共用部分，而被告对诉争区域不享有所有权，却实际占有诉争区域，并安装大门将其封闭，且拒绝将诉争区域移交于原告，故原告可以依法向人民法院起诉，并要求被告移交物业共用部分。综上所述，原告关于被告移交包括高压分界室、热力小室、弱电机房及配电室第二出口通道在内的诉争区域的请求并无不当且于法有据，本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；参照《北京市物业管理条例》第十一条、第二十六条、第七十六条之规定，判决如下：被告北京格纳斯酒店物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告北京市朝阳区格纳斯酒店业主委员会移交位于北京市朝阳区某某某西某号楼格纳斯大厦地下一层的高压分界室、热力小室、弱电机房及配电室第二出口通道。案件受理费70元，由被告北京格纳斯酒店物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  白星晖审判员  史 震审判员  陈 扬二〇二〇年五月十八日书记员  丁 楠李思佳