广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终1121号 上诉人（原审被告、反诉原告）:东兴市鸿通房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区防城港市东兴市景阳路（巨龙医疗器械公司对面）。 法定代表人：艾加勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：向学斌，广西金桂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈莲弟，女，1970年11月29日出生，汉族，住福建省福鼎市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张良厚，男，1969年8月11日出生，汉族，住福建省福鼎市。 原审被告（反诉原告）：东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇世纪大道北侧。 负责人：艾加勇。 上诉人东兴市鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通公司）因与被上诉人陈莲弟、张良厚，原审被告东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司（以下简称鸿通临桂分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0313民初3315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿通公司上诉请求：1.撤销（2019）桂0312民初3315号民事判决第一项，改判支持上诉人原审反诉请求；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决适用法律错误。双方在《商品房买卖合同》第五条约定中“按房产登记机关实测的面积差异据实结算”，“实测的面积差异”包含实测建筑面积和实测套内面积。上诉人以房屋建筑面积销售房屋，理应按产权证上房屋建筑面积差异多退少补房款。 陈莲弟、张良厚辩称，请求驳回鸿通公司的诉讼请求。 鸿通临桂分公司未提交意见。 陈莲弟、张良厚向一审法院起诉请求：1.判决被告退还鸿通•世纪华庭1幢1单元9层01号房款1,009.97元给原告；2.判决被告赔偿原告资金占用损失97.29元（以上述应退费用合计1,009.97元款项为基数，按年利率6%计算，自2017年9月23日起计至实际退还全部款项给原告之日止。现暂计至2019年4月30日586天，逾期部分另计）；（以上合计暂为1,107.26元）3.判决本案的案件受理费等诉讼费用由被告全部承担。 鸿通公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告补交鸿通·世纪华庭1幢一单元9层1号房款2,607元给反诉原告；2.本案诉讼费由反诉二被告承担。 一审法院认定事实：2013年4月22日，原告陈莲弟、张良厚与被告鸿通临桂分公司签订《商品房买卖合同》，主要内容包括：“第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于临桂县南侧（交通局与旅游局之间）、编号为（201010）的地块的土地使用权……。第二条商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为临桂县房地产管理所，商品房预售许可证号为临房预售字2012-060号。第三条买受人所购买的商品房的基本情况，买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的第1幢1单元9层1号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为三米，建筑层数地上十八层，地下×层。该商品房阳台是半封闭式。该商品房合同约定建筑面积共120.12平方米，套内建筑面积101.81平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.31平方米。第四条“计价方式与价款”约定，出卖人与买受人约定按第2种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积……。2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4,590.76元，总金额（人民币）肆拾陆万柒仟叁佰捌拾伍元整（￥467,385）。3、按套（单元）计算……。第五条面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积的确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）出卖人和买受人最后按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息。（2）×。（3）×。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3﹪以内（含3﹪）的，按实结算房价款；（2）面积误差绝对值超出3﹪时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按×利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积，面积误差比在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由买受人补足；超出3﹪部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3﹪部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100﹪。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条付款方式及限期，买受人按第2种方式按期付款：1、一次性付款……。2、银行贷款：签订本合同时支付首付款人民币壹拾肆万零仟叁佰捌拾伍元整（￥140385）。余款人民币叁拾贰万柒仟零佰零拾零元整（￥327000），在合同签订之日起10日内办理完银行按揭手续，否则按本合同第七条执行（贷款金额和年限以银行最终审批为准）。3、公积金贷款……。第七条买受人逾期付款的违约责任……。第八条交付期限……。第九条出卖人逾期交房的违约责任……。等等。”之后，原告按合同约定支付房价款463,785元给被告鸿通临桂分公司。2017年9月23日，桂林市临桂区不动产登记局颁发了桂（2017）临桂区不动产权第0004704号不动产产权证，该证载明坐落桂林市临桂区临桂镇世纪东路39-1号鸿通世纪华庭1幢1单元9层01号，房屋建筑面积120.79平方米，专有建筑面积101.59平方米，分摊面积19.2平方米，权利人张良厚、陈莲弟。 一审法院认为，原告张良厚、陈莲弟与被告鸿通临桂分公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反禁止性的法律规定，合法有效,双方当事人应当按照合同履行约定的义务。关于本诉退还房款及赔偿资金占用费的争议问题。该《商品房买卖合同》约定商品房价格按套内建筑面积计价，在产权登记面积与合同约定计价面积发生差异的情形下，双方同意最后按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息，本案房产登记机关实测套内建筑面积是101.59平方米，少于合同约定的套内建筑面积0.22平方米，被告鸿通临桂分公司应按照合同约定退还房款1,009.97元（计算方式：0.22平方米×单价为每平方米4,590.76元）给原告张良厚、陈莲弟。根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担，故该房款1,009.97元由被告鸿通公司承担。合同明确约定按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息，故原告张良厚、陈莲弟要求被告赔偿资金占用费的诉讼请求，不符合合同约定，没有事实依据，该院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告补交房款的争议问题。本诉争议中已阐明反诉原告与反诉被告双方签订的《商品房买卖合同》约定了房价按套内面积计算，并没有约定按建筑面积单价3,890.98元/平方米计算，同时反诉原告也未提供证据证实房价应按建筑面积单价3,890.98元/平方米计算的事实，应由反诉原告承担举证不能的法律后果，故反诉原告要求反诉被告张良厚、陈莲弟补交的诉讼请求，与本案查明的事实不符，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、被告东兴市鸿通房地产开发有限公司退还房款1,009.97元给原告张良厚、陈莲弟；二、驳回原告张良厚、陈莲弟的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告东兴市鸿通房地产开发有限公司、东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司的反诉请求。本诉案件受理费50元，本案适用简易程序，依法减半收取25元，反诉案件受理费25元，合计50元，由被告东兴市鸿通房地产开发有限公司、东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司负担。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2017年9月23日，桂林市临桂区不动产登记局颁发了桂（2017）临桂区不动产权第0004704号不动产产权证，该证刊载的房地产权登记勘察平面图载明，涉案房屋套内建筑面积（平方米）为101.59。 本院认为，鸿通公司上诉主张按照房屋建筑面积结算房款，而本案《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”约定：“出卖人与买受人约定按第1种方式计算该商品房价款：1、按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米4590.76元，总价款：￥：467385元……”第五条“面积确认及面积差异处理”约定：“3、双方自行约定：出卖人和买受人最后按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息。”从上述条款可以看出，双方是以套内建筑面积计价，因此“按房产登记机构实测的面积差异据实结算房款”应当指的是按房产登记机构实测的套内建筑面积差异结算房款。现实测涉案房屋套内建筑面积为101.59平方米，少于合同约定的套内建筑面积0.22平方米（101.81平方米—101.59平方米），一审判决据此计算鸿通公司应当退还的房款差价并无不当，本院予以维持。鸿通公司该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人东兴市鸿通房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人东兴市鸿通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年五月二十日 法官助理 李立婕 书 记 员 申峰峰