广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初228号原告：何克兵，男，1969年4月19日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************，公民身份号码230************936。委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。被告：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市************************，统一社会信用代码914**********771X1。法定代表人：李常，总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。原告何克兵与被告中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何克兵及其委托诉讼代理人谭英，被告双德公司委托诉讼代理人陈艺金到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告何克兵向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办证违约金8684.8元（逾期期间为2018年11月23日至2019年7月16日，共236天，以房价款368000元为基数按每日万分之一计算）。事实和理由：2015年10月20日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告以总价368000元购买被告开发的位于中山市***********************，被告应在商品房交付使用后720个工作日内办理房地产权属证书，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款并于2016年1月6日办理了房屋交接手续。原告于2019年7月16日取得上述房屋的不动产权证。原告认为被告逾期办证，被告应依约向原告支付相应的违约金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告双德公司辩称，1.被告逾期办证的原因是政府部门变更了涉案楼盘的验收方式，导致被告延误取得涉案房屋的竣工验收备案证明，进而导致确权办证等一系列程序的延误，而政府原因是属于不可抗力，因此被告不应承担逾期办证的违约责任；2.取得竣工验收备案证明后，被告曾多次通知原告，且被告在2017年11月23日以书面方式催告原告签署办证申请表及缴交相关的办证费用，但原告没有按时前来，直到2019年6月25日才到被告处签署申请表及缴交相关的办证费用，原告的拖延行为是导致延误办证的重要原因，综上所述，被告不应承担此次办证延误的责任；3.针对被告合同的办证义务约定，被告办证义务的截至日期应当是提交办证所需资料给相关政府部门之日，并不是取得不动产权证当天。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2015年10月20日，原、被告签订一份中山市商品房买卖合同，主要约定原告购买位于神湾镇神湾大道南157号德雅湾家园9幢902房，总房价为368000元；被告应在2016年2月29日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期不超过60日，自合同约定的最后交付的期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日而不足180日的，原告不能行使解除权，但可要求被告按日支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达且办妥合同的终止备案登记手续之日起30日内退还全部已付款，并按原告已付房款的10%向原告支付违约金；被告退回原告全部已付房款及支付违约金后，原告同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失被告不再另外赔偿或补偿；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金；被告应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告自延迟之日起每日按原告已付房价款的0.01%向原告支付违约金；双方还约定了其他事项。另，合同的附件六补充协议有约定：若被告负责为原告办理产权登记时，原告必须在被告将该商品房交付其使用时付清办理产权登记所需的税费、资料，否则，被告有权停止、暂缓为原告办理领取契证手续而不承担合同约定的违约责任；原告的通讯地址已记载在合同内，如原告的通讯地址发生变动，须书面通知被告、按揭银行，被告根据原告的该通讯地址或经被告确认收到的变动通讯地址寄出的所有挂号函件，不论原告是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后（含第七天）视为已送达该函件给原告。原告已依约向被告支付全部购房款368000元并于2016年1月6日支付专项维修资金2538元。2017年11月23日，被告向原告邮寄提交办理契证资料通知书，要求原告在2017年12月31日前签署办证申请文件、提交身份证复印件、支付办证费用300元。原告于2019年6月25日向被告交付办证费用300元。神湾不动产登记受理通知书显示，被告于2019年7月11日向中山市国土局递交办理涉案商品房产权证书相关资料。粤（2019）中山市不动产权第0239563号不动产权证显示，位于中山市*****************9*****权利人为何克兵，日期为2019年*月16日。庭审中，原、被告确认涉案房屋的购房款已支付完毕；确认具体收楼时间为2016年1月6日；确认涉案房屋于2017年5月31日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。原告称其不清楚被告何时向国土局递交资料办理不动产登记的手续，所以办证时间为拿到房产证的时间即2019年7月16日。被告则认为实际办证时间应为提交资料时间即2019年7月11日。被告认为原告未按其通知期限前来办证为涉案房屋迟延出证的原因之一，并提供寄信回执及通知书予以证明。原告对此不予确认，认为其从未收到挂号信及电话通知，直到小区维权时，其才发现自己没有办证，且合同对通讯地址的约定条款为格式条款，应属无效。本院认为，原、被告签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。涉案合同约定被告应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。因双方在庭审中确认涉案商品房的交付时间为2016年1月6日，即被告递件办证义务应以实际交楼之日加上双方约定720个工作日起算，所以违约金的起算时间为2017年11月23日。根据被告提交的不动产登记受理通知书显示受理日期为2019年7月11日，逾期办证违约金应从2017年11月23日起计算至2019年7月11日止（共596天）。被告抗辩认为迟延办证的原因是政府部门变更了验收方式及原告未按其通知期限协助办理相关办证手续，为此提供了寄信回执及通知书予以证明。原告认为其从未收到通知且补充协议的条款为格式条款，应属无效。本院认为，被告为证明其已按补充协议约定通讯地址邮寄通知书履行了通知义务，提供了寄信回执、通知书予以佐证。原告仅以简单口头否认，相比之下，被告的抗辩意见比原告的口头否认更具有证据优势。至于原告认为补充协议约定按通讯地址邮寄相关资料的条款为格式条款，应属无效的意见，缺乏理据，本院不予采纳。综上，被告已于2017年11月23日通知原告在2017年12月31日前办理产权相关手续，但原告直至2019年6月25日才交纳办证费用办理手续，故原告自行迟延期间（2018年1月1日至2019年6月24日，共540天）应当予以扣减。现原告主张被告支付逾期办证违约金2060.8元[368000元×0.0001/日×（596-540）]天，理据充分，本院予以支持，超出部分，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市双德房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告何克兵支付逾期办证违约金2060.8元；二、驳回原告何克兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告何克兵负担38元，被告中山市双德房地产有限公司负担12元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  林玉嫦人民陪审员  陈玉萍二〇二〇年四月二十六日书 记 员  李德莲袁丽珣