北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初30008号原告：北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社，住所地北京市朝阳区金盏乡东窑村村委会院内。法定代表人：朱明圆，社长。委托诉讼代理人：王敬东，北京市长安律师事务所律师。被告：张小杰，男，1966年9月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社（以下简称原告）与被告张小杰（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王敬东，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告给付2020年4月15日之前欠付的租金453244.17元；2、确认原、被告之间2020年5月1日至2030年4月30日期间的租赁合同无效。事实及理由：2000年4月15日，原告和案外人杨xx签订了《协议书》，杨xx从原告处承租了位于东窑村的土地5亩，租期为20年，自2000年5月1日至2020年5月1日。协议约定，租金每年每亩1000元，付款时间分三次，2000年5月1日交租金三万元，2001年5于1日交租金三万元，2002年5月1日交四万元。到期后五天未付视为违约。2002年6于28日，原告委托村委会与杨xx签订了《补充协议书》，租赁的标的增加1亩土地，补交租金2万元。2005年12月31日，原告和杨xx签订了《承租协议（合同）修改条款协议书》，确定实际租赁面积为7.85亩，总2006年1月1日起以7.85亩土地上缴租金。2013年3月15日，将原告同意，杨xx和被告签订了《土地租赁合同转让协议》，杨xx将上述合同及补充协议项下6.3亩土地的租赁权利义务概括转让给被告。被告自2013年3月15日未交纳租金，至2020年4月15日累计欠付租金453244.17元。另外，《土地租赁转让协议》中关于合同到期后顺延10年，租金到2030年4月30日的部分，因超过合同法关于最长租期的规定，该部分应属无效，故起诉。被告辩称，我不同意原告的诉讼请求。我接手以后没有交过租金，但此前杨xx已经根据合同约定，将合同项下的租金全额交给了原告，共计12万元。我认为《土地租赁转让协议》第四条中约定的租金调整，是在2020年5月1日以后至2030年4于30日生效，故不欠原告租金。双方合同关于合同到期后，顺延10年的约定，是真实意思表示，我认为不违反法律规定，不同意原告第二项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2000年4月15日，原告作为甲方和案外人杨xx签订了《协议书》，约定甲方将村西煤厂租给乙方，具体内容为：“甲方为乙方提供5亩的场地，使用期为20年，在使用期内乙方不得转让，需要转让必须经东窑村经济合作社同意方可有效；甲方为乙方提供水电使用（水电费按村民价格收取）；甲方负责把220V和380V电压的电和水送到乙方指定地点，后来一切由乙方自行解决；20年租地协议到期后乙方有第一承包权；甲方帮助乙方协调财政、税收、卫生、环保、治安、联防等部门的关系及各种外地工管理手续，所发生的费用由乙方负责；从2000年5月1日起到2020年5月1日止，每亩每年租金壹仟元；付款时间分叁次，即2000年5于1日交租金叁万元，2001你那5月1日交租金叁万元，2002年5月1日交租金肆万元，到期后5天未付租金视为违约，违约情况发生后，乙方须向甲方增交3%的违约金额…合同履行中如遇不可抗力的原因或签订的租赁合同受国家政策发生重大变化或国家建设征用，乡、村实施乡域改造计划，统一规划占用租地时，按国家或乡村的有关规定执行，乙方确有损失，甲方按现有的实建投资面积进行赔偿，双方协商解决。合同期满后乙方有第一承包权…”。2000年4月19日，杨xx向原告交纳租金3万元，2001年5月22日，杨xx交纳租金2万元，2001年5月25日，杨xx交纳租金1万元。2002年6月12日，杨xx交纳租金4万元。2002年6月，杨xx（乙方）和原告（甲方）进行了协商，签订了《补充协议书》，约定乙方在原双方签订协议土地使用五亩的基础上，再增加一亩土地的使用，使用期限，每亩租金和各项条文与2000年4月15日双方签订的协议内容一样，受同等的法律保护。乙方在补交甲方贰万元租金，交齐租金后此协议生效。2002年6月12日，杨xx向原告交纳“土地使用费1亩20年”款2万元。2005年12月31日，原告和杨xx签订了《承租协议（合同）修改条款协议书》，约定“根据本村村民代表会议决议和本村区位经济的提升，本着有利于发展村域经济，有利于甲乙双方各自权益的原则，经甲乙双方及村民代表对乙方使用面积进行实际测量，测量结果为乙方实际使用土地面积为7.85亩（见平面图），从2006年元月1日起，以7.85亩上交甲方租金，原协议（合同）其他条款不变”，双方对承租土地制作了平面图并签字确认。2013年3月15日，杨xx（甲方）、被告（乙方）和原告共同签订《土地租赁合同转让协议》，约定：经甲乙双方共同协商一致，并经东窑村经济合作社同意，达成土地租赁合同转让协议，条款如下：一、甲方自愿将与东窑村经济合作社2000年4月15日签订的土地租赁合同标定的5亩土地及地上所有权建筑物，以及2002年6于28日与东窑村经济合作社签订的补充协议书上标定的1亩土地及地上所有建筑物，后经实际测量为6.3亩，全部无偿转让给乙方，自转让之日起，土地使用权归乙方所有，及地上所有建筑物，产权归乙方所有，与甲方不再有任何关系。二、甲、乙双方自签字之日起，甲方不再履行2000年4月15日与村经济合作社签订的土地租赁合同，以及不再履行2002年6月28日与东窑村经济合作社签订的补充协议书，由乙方负责履行土地租赁合同内容，并独自承担经济风险和法律责任。三、甲方转让乙方后，乙方应严格按照甲方与东窑村经济合作社签订的租赁合同中的各项条款履行权利和义务，并独自承担法律责任。四、此转让合同的租赁期限按原合同约定到2020年4月30日，合同到期后，继续顺延10年，到2030年4月30日止。租金上调为每年每亩10000元，即每年上交租金63000元，每三年递增10%。五、此协议经甲乙双方签字后，并经东窑村经济合作社法人签字盖章后生效。六、此协议一式三份，甲、乙及东窑村经济合作社各执一份。上述协议签订后当天，被告进入租赁标的物，实际使用和控制了6.3亩土地及其地上物。被告未交纳过租金。本院认为：原告作为集体土地所有权人，与案外人杨xx和被告签订的《土地租赁合同转让协议》系各方当事人真实意思表示，但其中关于“合同到期后，继续顺延10年，到2030年4月30日止。”是对合同租期的变更，根据合同法规定，租赁期限超过20年的，超过部分无效，故原告诉讼请求中关于确认原、被告之间2020年5月1日至2030年4月30日期间的租赁合同无效部分有事实及法律依据，本院予以支持。除上述内容外，其余内容未见违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属有效。被告作为受让人，应当遵照原合同及补充协议约定，及时、足额履行交纳租金的义务。双方争议的焦点在于对《土地租赁合同转让协议》第四条内容的理解。本院认为，原告关于该条约定的理解正确，符合双方合同本意，即自2013年3月6日起，双方租金按照每亩每年1万元的标准计收，且每三年递增10%。被告关于调整租金从合同顺延期间开始的意见与合同约定不符，本院不予采纳。双方合同对租金进行了调整，被告未按调整后的租金标准及时、足额交纳该补交的租金，原告要求被告继续履行合同义务，支付欠付的租金有事实及法律依据，本院结合合同内容，对原告主张的欠缴租金予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第六十条，第八十八条，第八十九条，第一百零七条，第二百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社和被告张小杰关于《土地租赁合同转让协议》中2020年5月1日至2030年4月30日期间的租赁协议无效；二、被告张小杰于本判决生效后十日内给付原告北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社欠缴的租金四十一万九千四百六十元四角二分。如被告张小杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3796元，由被告张小杰负担（原告北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社已预交，被告张小杰于本判决生效后七日内给付原告北京市朝阳区金盏乡东窑村经济合作社）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二〇年五月二十二日书记员  高艺林