云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4412号上诉人（原审被告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。法人代表：李云波。委托诉讼代理人：王娟，女，昆明尊园房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：彭某某，女，汉族，1979年1月20日生，身份证住址：昆明市西山区。委托诉讼代理人：黄宗霞，云南上上律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：云南省昆明市明诚公证处，住所：昆明市西二环路建大厦2、8层。负责人：李红云。委托诉讼代理人：伏婷婷、张华英，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园地产）因与被上诉人彭某某、原审第三人云南省昆明市明诚公证处委托合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初10915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人尊园地产上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、包办协议是上诉人和被上诉人真实意思表示，合法有效，各方均应严格依约履行，不存在原审法院认定的格式条款无效情形。同时包办费用系被上诉人主动支付，在其未向上诉人主张退还的期限内也不应当要求上诉人承担利息。二、退一步而言，包办协议中也明确约定被上诉人支付给上诉人包办费剩余的归上诉人所有，那么即便应当退还也应当是退还剩余的费用，但是，原审法院对于剩余费用的认定简单粗暴，仅依据被上诉人主观上是否认可，罔顾涉案房屋过户和缴税过程的实际费用支出。被上诉人彭某某书面答辩：一、原审查明认定事实清楚。请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。理由如下：包办协议本身违反了相关的政策和行业管理规定，即使双方自愿签订包办协议，前提也是被上诉人明知具体税费的情况下，本案中，上诉人未如实告知税费，采取欺诈的方式与被上诉人签订了包办协议。二、由于上诉人严重不负责，过户后，发票、土地使用证等重要资料全部遗失，经多次交涉，上诉人只是口头告知被上诉人发生了费用，但具体什么费用无相应证据证明，上诉人应承担对其不利的法律后果。彭某某向一审法院起诉请求：1、由被告返还原告103077元整；2、由被告承担利息14731元（以103077元为基数，按同期银行贷款利率从2015年9月25日计算至2018年8月25日），及2018年8月25日起至实际支付之日止的利息；3、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定以下事实：经被告居间介绍，原告、被告、案外人熊玮于2015年7月28日订立《房屋买卖暨居间服务合同》。约定熊玮将昆明市阳光海岸加州阳光组团31幢1-2层房屋出售给原告，成交价为2700000元。房屋权属转移登记应缴纳的税费由原告承担。被告促成双方签署本合同，原告同意向被告支付佣金20000元，于2015年9月30日前取得房屋产权交易部门出具的《收件收据》时支付。当天，徐灿、熊玮作为卖方和原告订立《房产买卖合同》。约定将上述房屋出售给原告，成交价为2128000元。该合同经第三人云南省昆明市明诚公证处公证。当天，原、被告订立《包办协议》。协议主要内容为：原告出资295000元给被告办理阳光海岸加州阳光组团31幢1-2层房屋的房产过户手续。此包办费用不包含中介服务费20000元。被告在包办费用内办理房产证过户手续费，不足的过户费由被告自己补齐，原告支付的包办费用剩余的归被告所有。2015年9月21日，原告将315000元款支付给被告。被告委托第三人代为办理税费缴纳等事宜，但缴纳税费的凭证原件被第三人遗失。第三人补开了《转让房产收入完税证明》，证明本次房产交易已经缴纳税费204288元。2018年，被告工作人员向原告提供了一份费用清单，记载契税为63840元、个人所得税为21280元、营业税为119168元、公证费为14964元、评估费为6000元、工本费为800元，“直通车”300元，“贷款综合”300元，“贴花”5元，查档费20元，“好处费”5000元，抵押公证费2000元。原告认可工本费80元、“贴花”5元、抵押公证费2000元。另，《包办协议》是被告提供的填充式合同文本。本案房屋已登记在原告名下。一审法院认为：《房屋买卖暨居间服务合同》是原告、被告、案外人熊玮真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原、被告订立《包办协议》，原告委托被告代办房产过户。房屋所有权转移登记是原告和熊玮之间房屋买卖合同的履行内容，原告承担房屋买卖过程中的全部税费源于《房屋买卖暨居间服务合同》对税费负担的特别约定。《包办协议》的履行内容不能独立存在，与《房屋买卖暨居间服务合同》是从属关系。2015年9月21日，原告向被告支付了315000元款项。原告主张，《包办协议》是格式合同，被告利用信息优势蒙蔽原告订立，系无效合同。被告办理过户手续时实际缴纳的税费为204288元，且遗失完税凭证原件，没有完全履行合同义务，应当退还原告103077元。被告认为《包办协议》合法有效。协议约定原告支付的剩余包办费用的归被告所有，被告履行了约定义务，有权收取全部款项。因此，本案核心争议在于《包办协议》是否属于格式合同，相关条款是否有效。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。原、被告订立的《包办协议》采用被告预先制作的填充式合同文本，除乙方姓名、资金数额、房屋信息外，其他合同事项全部是固定内容，排除原告协商。《包办协议》属于格式合同。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《包办协议》第3条的内容为“甲方在包办费用内办理房产证过户手续费，不足的过户费由甲方自己补齐，乙方支付的包办费用剩余的归甲方所有”。被告是从事房地产经纪活动的中介服务机构。《房地产经纪管理办法》第十七条的规定，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。被告为原告提供代办房地产转移登记的服务，并未对原告说明服务内容的收费标准。《包办协议》所称“乙方支付的包办费用剩余的归甲方所有”违反《房地产经纪管理办法》第十八条第二款关于房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用的法定义务，加重原告责任，排除原告了解房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准的权利，属于无效格式条款，自始没有法律效力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告交给被告295000元代办房产转移登记的费用。扣除房产交易的契税、营业税、个人所得税204288元，以及原告认可的抵押公证费2000元、工本费80元、“贴花”5元，剩余88627元，被告没有收取依据，应当返还原告。原告主张被告承担占用款项期间的资金利息，法院予以支持。被告促成原告和案外人订立房屋买卖合同，代办了房屋转移登记。被告有权依据《房屋买卖暨居间服务合同》收取约定的20000元中介费。原告这一返还请求没有法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十八条，第四百二十六条的规定，判决：一、由被告昆明尊园房地产经纪有限公司于判决生效后十日内返还原告彭某某88627元并赔偿该款自2015年9月25日起至款项返还之日止，按人民银行同期贷款利率计算的利息。二、驳回原告彭某某的其他诉讼请求。本案案件受理费1328元，由原告承担200元，剩余1128元由被告承担。二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。本院二审查明事实与一审判决认定一致。本案的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人返还款项。本院认为：双方签订的《包办协议》属于格式合同，即制式合同或定型化合同，是指当事人一方预先拟定合同条款，对方只能表示全部同意或者不同意的合同。根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有合同法第五十二条、第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，上诉人利用信息不对等及行业熟悉的优势，排除了被上诉人对代办房产证过户手续所需款项的知情权，此外，上诉人并未将房款发票、契税发票等相关凭证交由被上诉人，存在重大过错，故一审判决上诉人向被返还超额款项及由此造成的损失并无不当。关于上诉人主张房屋过户和缴税过程中的实际费用支出。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于实际费用支出的详细名称及依据，上诉人均未提交证据予以证实，因此应当承担举证不利的后果。综上所述，上诉人尊园地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2656元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李城橙审判员  陆有林审判员  唐 勇二〇二〇年五月十九日法官助理罗娟艳书记员李知恒