江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初7453号原告：金扣喜，男，1962年11月7日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：楼向阳，江苏法鼎律师事务所律师。被告：江苏宇成置业有限公司，统一社会信用代码：91320902780251088F，住所地在盐城市海龙路4号商办楼（四楼东两间）。法定代表人：姚焕然，该公司董事长。委托诉讼代理人：田洪群、田甜，江苏一正律师事务所律师。原告金扣喜与被告江苏宇成置业有限公司（以下简称宇成公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告金扣喜的委托诉讼代理人楼向阳，被告宇成公司的委托诉讼代理人田洪群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金扣喜向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付房屋拆迁补偿款22.5万元，并承担自2014年6月16日起至2019年8月19日止按银行同期同类贷款利率四倍计算的利息，自2019年8月20日起至实际付款日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的利息；2、判令被告向原告支付违约金20万元；3、被告向原告支付本案律师代理费4万元；4、判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费、财产保函费。事实和理由：2014年6月16日，原告、被告及盐城市房屋征收中心订立《协议书》，就原告位于盐城市㎡营业用房拆迁补偿事项作了约定。《协议书》第三条“甲方（注：即被告，下同）对乙方（注：即原告，下同）具体补偿方式如下：……3、营业用房拆迁补偿费。根据原协议，本费用按同区位、同朝向门市房市场销售价格计算，因目前甲方尚未实施开发，无法确定甲方开发的门市房具体市场销售价格，对本费用甲方采取以下方式补偿：⑴门市房暂定为42000元/㎡，计945000元。⑵如甲方在该地块开发的临黄海路（门朝南）地面一层营业用房最高价低于42000元/㎡，则甲方仍按42000元/㎡与乙方最终结算，乙方不予退还任何款项。如上述类型营业用房最高单价高于42000元/㎡，则按最高单价与乙方结算，在甲方本地段预售日起三个月内乙方确定差价，并在七日内与甲方结算完毕，如逾期则乙方作自动放弃结算权利。同时，自本协议订立之日起向乙方承担与第⑴项差额部分的利息，在24个月内按年利率12%计算，超过24个月，超出期限按年利率15%计算。如乙方选择按甲方上述类型营业用房某一实际最高售价与甲方最终结算本息，甲方亦予认可，不得以最高价未确定为由拖延与乙方结算。具体结算时间在乙方书面向甲方提出后七日内进行。但乙方选择后，不得再向甲方主张以最高价结算……”《协议书》第五条“违约责任：1、如甲方不按本协议约定，与乙方结算或者未按本协议约定向乙方支付相关款项及利息，每发生一次，分别向乙方承担20万元违约金，并按银行同期贷款利率四倍向乙方承担利息。2、如甲方违约，除承担违约责任外，并承担乙方维权所发生的律师费，交通费等各项费用。”后原告根据被告销售部对外公布的房屋销售价格表中所载的58000元/㎡的价格要求被告结算，被告于2016年11月30日的《回复函》答复：“你们通知书称的金沙广场门市销售价系我公司的对外挂牌价，不是实际成交价，所以和你们约定的三个月内门市房实际销售价未超过和你方签订的合同约定价格，故我方于2014年6月16日与你方签订的门市房补偿协议己履行完毕，双方无任何瓜葛。”被告并一直不向原告提供开发的门市房实际销售的情况，拒绝与原告结算。后原告经多方了解，被告实际销售门市房价格远远高于42000元/㎡,原告目前取得了52000元/㎡米的销售价格的证据，现按52000元/㎡的价格的计算差价提起诉讼。因被告存在恶意隐瞒真相、不诚信的情形，如原告今后发现被告超出52000元/㎡的房屋单价作为证据，原告保留继续维权的权利。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告宇成公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，不能成立，理由如下：1、原告诉状上所称的韦兰群的参照价格不能成立，韦兰群与被告的房屋的实际成交价没有超过42000元/㎡；2、原告第二个诉讼请求也不能成立；3、5.5万元律师代理费过高，且不能成立；4、补充协议第二页中，原告在预售三个月内并未主张，已经超过期间，被告并没有提供差价的义务，且被告在三个月内并未销售。5、原告主张的权利已经超过了法定的诉讼时效。原被告是在2014年6月签订的协议，签订协议以后至今原告也没有作何异议。期间原告向被告发出一次函，我方也做了回复，双方均无异议。至今已经有五年多时间，已过法律规定的3年诉讼时效；6、根据原被告在协议中的约定，原告对自己的权利已经作了处分，现在再提起诉讼没有依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并结合原被告庭审陈述认定以下事实：2014年6月16日，宇成公司（甲方）、金扣喜（乙方）及盐城市房屋征收中心（丙方）、江苏中厦集团有限公司（丁方）签订《协议书》一份，载明：“乙方在位于盐城市角原有营业用房22.5㎡，1998年，因丁方建设所需被拆迁，1998年6月，乙方与丁方委托的拆迁单位原盐城市房屋拆迁大队（现更名为盐城市房屋征收服务中心，即丙方）订立《盐城市房屋拆迁协议书》，对拆迁补偿事宜作了约定。因丙丁两方对1998年6月《盐城市房屋拆迁协议书》一直未履行补偿义务，同时，该地块经盐城市国土资源管理局重新挂牌拍卖，由甲方拍得，根据相关协议，甲方成为新的补偿主体。为妥善处理乙方营业用房拆迁补偿历史遗留问题，经甲乙丙丁四方平等协商，订立本协议。一、甲乙丙丁四方再次共同确认；乙方原营业用房面积22.5㎡。二、丙丁两方原应向乙方承担的拆迁补偿义务全部由甲方承担。三、甲方对乙方具体的补偿方式如下：1、房屋收购补偿费用18900元；2、拆迁过渡费用268800元；3、营业用房拆迁补偿费。根据原协议，本费用按同区位、同朝向门市房市场销售价格计算，因目前甲方尚未实施开发，无法确定甲方开发的门市房具体市场销售价格，对本费用甲方采取以下方式补偿：⑴门市房暂定为42000元/㎡，计1470000元。⑵如甲方在该地块开发的临黄海路（门朝南）地面一层营业用房最高价低于42000元/㎡，则甲方仍按42000元/㎡与乙方最终结算，乙方不予退还任何款项。如上述类型营业用房最高单价高于42000元/㎡，则按最高单价与乙方结算，在甲方本地段预售日起三个月内乙方确定差价，并在七日内与甲方结算完毕，如逾期则乙方作自动放弃结算权利。同时，自本协议订立之日起向乙方承担与第⑴项差额部分的利息，在24个月内按年利率12%计算，超过24个月，超出期限按年利率15%计算。如乙方选择按甲方上述类型营业用房某一实际最高售价与甲方最终结算本息，甲方亦予认可，不得以最高价未确定为由拖延与乙方结算。具体结算时间在乙方书面向甲方提出后七日内进行。但乙方选择后，不得再向甲方主张以最高价结算。（3）为防止甲方故意低售，同时考虑乙方对资金拖欠的承受能力，除本款第⑵项结算方式外，乙方有权另行选择采用市场对比方式与甲方最终结算本费用，即：以甲方开发地块东侧原盐城工学院地块开发的临黄海路（门朝南）地面一层营业用房售价为参考，如乙方向甲方提供原工学院地块上述类型营业用房某一实际最高成交单价，并向甲方书面提出按此单价最终结算，甲方应予同意，并在7日内与乙方结算……五、违约责任：1、如甲方不按本协议约定，与乙方结算或者未按本协议约定向乙方支付相关款项及利息，每发生一次，分别向乙方承担20万元违约金，并按银行同期贷款利率四倍向乙方承担利息。2、如甲方违约，除承担违约责任外，并承担乙方维权所发生的律师费，交通费等各项费用。……”。协议签订后，宇成公司按协议约定向金扣喜支付了补偿费用。同年8月9日，宇成公司取得金沙广场1号楼及地下室的预售许可证。同年11月6日，金扣喜等七户向宇成公司邮寄联系函，载明：“宇成公司：我们曾于今年10月份向贵司发出《关于结算本人门市房拆迁补偿费用余额的通知》，就有关事项提出了意见，并派代表金荣明同志与贵司崔董事长直接见面联系，但贵司一方面口头对我方的意见不予答复，另一方面又不向我们提供任何相关门市房对外销售的价格情况。现再次书面通知贵司，请在收到本联系函七日内向我们书面提供贵司开发的临黄海路(门朝南)地面一层营业用房的销售价格情况，以便双方结算。如目前尚未形成实际销售，亦请书面告知我方，否则，一切责任贵方自负”。同年11月30日，宇成公司回复称：“金荣明等五户：你们于2016年10月12日，邮寄给我司的通知收悉，通知要求我司根据合同约定，结算门市房拆迁补偿款，现答复如下：你们通知所称的金沙广场门市销售价，系我公司的对外挂牌价，不是实际成交价，所以和你们约定的三个月内门市房实际销售价未超过和你方签订的合同约定价格，故我方于2014年6月16日与你方签订的门市房补偿协议己履行完毕，双方无任何瓜葛”。另查明，金沙广场1号楼1层房屋在盐城市住建局房管处已备案登记的商品房合同包括：103室，销售单价为41000元，时间为2019年12月12日；105室，销售单价为49331.1元，时间为2017年1月11日；106室、107室，销售单价为41800元，时间为2016年12月5日；110室、111室（门朝东），销售价格为42000元，时间分别为2017年1月10日、2016年12月13日；112室（门朝东），销售价格为51500元，时间为2016年10月11日。经实地了解情况，1号楼103室已于2019年10月15日由韦兰群的丈夫郑其顺租赁给案外人经营小吃店。再查明，宇成公司于2010年9月委托评估价格对金沙广场1号楼涉案地块拆迁改造项目进行评估并实施拆迁。庭审过程中，原告提交《商品房买卖合同》一份，该合同买受人为韦兰群，出卖人为宇成公司，出卖商品房为金沙广场1号楼103号，单价为52000元/㎡，签订时间为2016年12月26日。被告亦提交其司与韦兰群签订《商品房买卖合同》一份，该合同载明的商品房为金沙广场1号楼103号，单价为41000元/㎡，签订时间为2019年12月12日。被告陈述之前与韦兰群签订的《商品房买卖合同》已作废，当时签合同目的是作为抵冲工程款所用，合同价格并未作最终认定，且房屋亦未实际交付，直到2019年10月才交付，并与韦兰群丈夫进行结算，双方才形成真正的商品房买卖合同关系，后到房地产交易中心对买卖合同进行变更。本案在审理过程中，郑其顺至法庭接受法庭调查，其称：因宇成公司差欠我的工程款，宇成公司将坐落于的房屋给我抵冲工程款，暂定价格52000元/㎡，如果52000元/㎡的价格能卖出来，那么就按52000元与我结算；如果卖不出去，就按41000元/㎡与我结算。房子一直没卖出去，正好有人要租房，我就在去年8、9月份跟宇成公司提出按41000元/㎡结算，后来双方按41000元/㎡进行了结算。原告金扣喜向本院申请保全被告宇成公司价值75万元的财产。本院于2019年11月23日作出（2019）苏0902民初7453号民事裁定书，裁定查封冻结被告宇成公司价值75万元的财产。本案的争议焦点为：1.2014年6月16日原、被告双方签订协议书中约定的“如上述类型营业用房最高单价高于42000元/㎡，则按最高单价与乙方结算，在甲方本地段预售日起三个月内乙方确定差价，并在七日内与甲方结算完毕，如逾期则乙方作自动放弃结算权利。”如何理解？原告提供的被告与韦兰群于2016年12月26日所签订的房屋买卖合同能否作为原告主张权利的依据。2.被告是否存在恶意拖延时间，不销售房屋而达到损坏原告权益的情形。本院认为：原、被告双方签订的协议书是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。协议签订后，被告已按约定履行了付款义务，按理该协议已经履行完毕。现原告从他方了解到被告对双方协议中约定的门面房的销售价格高于原协议约定，故对差价部分提出本次诉讼。一、关于争议焦点一。原告提供的依据是被告与103号门面房房主韦兰群于2016年12月26日所签订的合同，该合同约定销售价格为52000元/㎡，被告抗辩该价格并非最终的合同价，且原告提供的合同已超过三个月，在预售日三个月内其司并未销售出门面房，双方就协议中“被告给予原告门面房的补偿价暂定为42000元/㎡；如上述类型营业用房最高单价高于42000元/㎡，则按最高单价与乙方结算，在甲方本地段预售日起三个月内乙方确定差价，并在七日内与甲方结算完毕，如逾期则乙方作自动放弃结算权利”的约定理解存在歧义。本院认为，1、从文意解释来看，双方约定在甲方预售日起三个月内乙方确定差价，那么确定差价的房屋即应当是预售日起三个月内销售的房屋，如超出三个月外销售的房屋，则与三个月内确定差价相矛盾。2、从目的解释来看，双方约定在甲方预售日三个月内乙方确定差价，是因为房地产市场价格受多方面因素的影响，价格波动受诸多不确定因素的影响，房地产的价格可能会在一段时间内出现较大波动，三个月的期限对原、被告双方而言是一个较为合理的期限，也有利于双方尽快解决争议。3、从协议上下文解释来看，协议第二条约定了原告可以选择被告销售的门朝南地面一层营业用房的差价进行结算，也可以另行选择市场对比方式与被告进行结算（为了避免被告故意低售），虽选择确定差价进行结算的参照价格存在不同，但“三个月内乙方确定差价，并其七日内与甲方结算完毕”时限要求是不变的。综上，该约定应理解为“如被告开发的地块一层营业用房（门朝南）在预售日起三个月内销售的价格超过42000元/㎡，则原告有权按照最高单价与被告结算差价；为避免被告故意在三个月内低售，原告有权另行采用市场对比方式以路东侧原盐城工学院地块开发的临黄海路（门朝南）地面一层营业用房三个月内售价为参照与被告最终结算”。本案中，被告取得金沙广场1号楼及地下室的预售许可证的时间为2016年8月9日，据查询，门朝南的门面房在三个月内均未能实际销售，原告提交的韦兰群户的合同52000元/㎡（后又变更为41000元/㎡）签订时间亦超过协议约定的预售日三个月内，故原告据此主张权利不符合双方协议的约定。二、关于争议焦点二。被告系房地产开发企业，从房地产行业自身特点来说，作为一种资金密集型、劳动密集型企业，房地产企业日常经营最大的风险就是资金，故确保资金回笼是保证自身产业链安全的重中之重。本案中，被告从2010年起投入开发至2016年8月9日取得预售许可证，被告投入了巨额的资金成本，其在取得预售许可证之后理应立即对外销售，确保资金回笼；从被告投入资金成本与对原告（相同情况的共有5户）的补偿相比，其拖延销售所造成的损失远远高于对原告的补偿，故其拖延销售，是得不偿失，且不符合企业正常的经营理念；再次，原告并未举证证明被告存在恶意拖延销售之情形。综上，原告认为被告存在恶意拖延时间，不销售房屋而损害原告权益的意见本院不予采信。综上，原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第一项之规定，判决如下：驳回原告金扣喜的诉讼请求。案件受理费8275元，保全费4270元，由原告金扣喜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式贰份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  杨淑芬审 判 员  马 静人民陪审员  成爱玲二〇二〇年五月十四日书 记 员  瞿 艳附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。