北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初9150号原告（反诉被告）：任娜，女，1977年3月13日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：汪盈，北京市康达律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京苏宁便利店有限公司，住所地北京市通州区融商六路1号2幢三层。法定代表人：郝嘉，总经理。委托诉讼代理人：姜文娟，女，1987年2月10日出生，汉族，北京苏宁便利店有限公司员工，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）任娜（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京苏宁便利店有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汪盈、被告的委托诉讼代理人姜文娟出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的租赁费用24.62万元（含2019年11月16日至2020年11月15日的租金20.32万元、增容费4.3万元）；2、判令被告向原告支付所欠费用的滞纳金，以24.62万元为基数，按日万分之五的标准，自2019.10.1起计算至实际支付之日止；3、判令被告赔偿原告房屋闲置期间的租金等实际损失106960元，以6个月租金为标准；4、判令被告赔偿原告电力增容损失64000元；5、原告有权收回租赁合同中的一个月免租期，被告向原告支付该免租期租金17827元。事实与理由：原告与被告签订《租赁合同》，约定被告承租位于北京市朝阳区xx家园13号楼1层104号房屋（以下简称涉租房屋），租赁期限自2018年10月16日至2023年11月15日，租赁费用合计115.56万元。其中首期租赁费用为23.66万元，被告应于2018年10月26日向原告支付定金23.66万元及履约保证金1.5万元，此后每年租赁费用支付日为10月1日。合同签订后，原告已按合同约定将涉租房屋交付被告并严格履行合同义务，被告却未按约定支付第二年（2019年11月16日至2020年11月15日）的租赁费用246200元。原告已多次催告被告支付租赁费用，但被告至今仍未支付欠付的租赁费用。被告辩称：原告第一项诉讼请求，被告不同意，被告已经不欠付原告租赁费用。2019年12月16日被告已经腾空涉租房屋，2019年12月17日被告将钥匙邮寄给原告，但原告拒绝签收，拒绝交接，2019年12月31日才办理完毕房屋交接。租赁费用应支付至2019年12月16日被告腾空涉租房屋之日。2020年3月16日被告已经支付原告租赁费用20853元，由于被告财务人员计算错误，多付了3643元。无论法院认定双方之间的合同何时解除，原告要求支付2019年11月16日至2020年11月15日的租赁费用，都没有任何依据。原告主张的租赁费用中，包含4.3万元增容费，被告不同意支付增容费。原告第二项诉讼请求，被告不同意。根据双方之间的合同第六条的约定，原告要求支付滞纳金的前提条件是其不存在任何违约行为，但原告存在逾期提供发票的违约行为，其无权要求被告支付滞纳金。被告未按合同约定支付第二期租赁费用，是因为存在解约的情况下，双方对于租赁费用的支付未能达成一致，并非被告恶意不支付。被告自始至终都同意支付解约之前的租赁费用，但原告一直要求支付整年的租赁费用，双方一直存在争议，被告才没有支付。即使支付滞纳金，计算的基数也应当是被告欠付的租赁费用17210元。第二租期开始的时间是2019年11月16日，根据合同约定，应提前15日即2019年11月1日支付第二期租赁费用，所以应从2019年11月1日起算。由于2020年3月16日被告支付了解约前的租赁费用，故截止时间应该是2020年3月16日。原告第三项诉讼请求，双方之间的合同于2019年12月31日因双方达成合意解除，被告同意合同于2019年12月31日解除，故不需要再支付闲置期间的租金损失。即使支付，也不应当是6个月。被告已经尽最大的善意解决，腾空涉租房屋前与其协商将近2个月。被告本可以于2019年11月初便腾空涉租房屋，由于与原告多次协商解约事宜，到2019年12月31日腾退，给了原告2个月的空置周转期。所以法院酌定空置期的金额时，应考虑双方协商的2个月。即使赔偿，也应以当时的租金为标准，不能按照5年租期的平均数。如法院支持该诉求，其第四项、第五项诉求是重复主张，不应再支持。原告第四项诉讼请求，被告不同意。电力增容非原告的损失，原告是直接获益者。即使合同提前解除，不影响原告对增容后电力的使用，对其以后出租是有利的条件。根据合同法的规定，对履行合同产生的相关费用约定不明确的，由履行义务一方承担。双方的合同约定原告承担增容的义务，被告承担8.6万元增容费，对于超出的费用，如果有，没有明确约定，应由原告承担。原告第五项诉讼请求，被告不同意。合同中并未约定提前解除合同需补偿该免租期租金。根据双方的合同第14条的约定，可以推断免租期不是以合同履行满5年为必要条件。即使法院认定被告需支付免租期租金，被告已经履行合同1年46天，也应该是支付剩余租金对应的免租期租金，被告计算的金额是12332元。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告返还被告剩余电费791.73元；2、判令原告返还被告履约保证金1.5万元；3、判令原告退还被告多支付的租赁费用3643元；4、判令原告向被告支付逾期提供发票的补偿金10647元；5、判令原告向被告提供自2019年11月15日至租赁合同解除之日的租赁费用相应的增值税普通发票。事实与理由：原告与被告签订租赁合同，约定原告将涉租房屋出租给被告，租期自2018年10月16日至2023年11月15日。租赁合同第三条约定乙方按照1.5元/度的标准自行支付电费。租赁合同第六条约定乙方需向甲方支付履约保证金15000元。合同终止后5日内甲方无息退还履约保证金。第六条还约定甲方收取租赁费用后5日内向乙方提供相应金额、符合税法规定的租赁费用增值税普通发票。甲方如延迟提供相应发票，每延迟一天，甲方按所欠发票的金额万分之五向乙方支付补偿金，另乙方也有权延迟支付下期租赁费用。租赁合同签订后，被告按约支付履约保证金15000元，且自行缴纳电费。后被告于2019年12月16日腾空涉租房屋，双方于2019年12月31日完成涉租房屋的交接手续，双方的租赁合同于2019年12月31日解除。故原告应在2020年1月5日前退还履约保证金15000元。2019年12月31日办理交接时，剩余527.82度电，故原告应退还剩余电费791.73元。且被告于2018年10月19日支付第一个租赁年度23.66万元租赁费用，原告应于2018年10月26日前提供发票，但是原告逾期提供，故每一天应按照所欠发票金额23.66万元的万分之五向被告支付滞纳金。被告已于2020年3月16日支付2019年11月16日至2019年12月16日租赁费用，原告至今未提供发票。原告对被告的反诉答辩称：被告第一项反诉请求，认可剩余电量及单价。被告第二项反诉请求，认可被告支付的履约保证金的金额，租赁合同因被告根本违约解除，其无权要求返还履约保证金，不同意退还。被告第三项反诉请求，认可被告于2020年3月16日支付租赁费用20853元，但并未多付。即使计算至2019年12月31日，其也应支付25946.4元，是少付了。被告第四项反诉请求，原告确实于2019年1月将发票提供给被告，但逾期提供发票的过错在于被告。原告按照合同约定给被告开具发票，但其对于开票金额有异议，后其又提供一份租赁合同用于开具发票，导致发生延误。根据合同约定，如果我方后期提供了发票，未给被告造成损失，其应将扣除的滞纳金等返还原告，所以只要原告提供了发票，被告不应再主张滞纳金。被告第五项反诉请求，如果法院判决被告支付原告租赁费用，原告同意开具发票，但只能就租金开具发票，增容费不能开发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉租房屋出租给乙方，租期自2018年10月16日至2023年11月15日，首个租赁年度为2018年10月16日至2019年11月15日，此后每12个月为一个租赁年度。甲方为乙方增容至不少于50KW的用电量。电费先付后用，单价1.5元/度由乙方向小区物业缴纳。甲方应于2018年10月16日将涉租房屋交付乙方。租赁费用采取“先付后租”的方式按年提前15日支付，首期租赁费用23.66万元（其中租金19.36万元，增容费4.3万元），第二年租赁费用24.62万元（其中租金20.32万元，增容费4.3万元）。乙方应于2018年10月26日向甲方支付定金23.66万元及履约保证金1.5万元，前述定金待乙方开业后，自动转为本合同的首期租赁费用。本合同终止后5日内甲方无息退还履约保证金。此后正常每年租赁费用支付日为10月1日，支付日期如遇节假日、双休日顺延。甲方在收取租赁费用后5个工作日向乙方提供相应金额、符合税法规定的租赁费用增值税普通发票。甲方如延迟提供相应发票，每延迟一天，甲方按所欠发票金额的万分之五向乙方支付补偿金，且乙方有权直接在下期租赁费用中扣除；另乙方还有权相应延迟支付下期租赁费用，也有权按扣除不低于当期和下期租赁费用的30%支付下期租赁费用，后期若甲方提供合同约定的发票且未给乙方造成损失的，乙方在七个工作日内予以补付所扣除的租赁费用。乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金。乙方经营满两年后可以提前解除本合同……2018年10月16日，原告将涉租房屋交付被告。2018年10月19日，原告向被告支付2018年10月16日至2019年11月15日的租赁费用23.66万元（含租金19.36万元、增容费4.3万元）及履约保证金1.5万元。被告未向原告支付第二期租赁费用（其中租金20.32万元、增容费4.3万元）。2019年12月31日，被告将涉租房屋交还给原告，双方签署交接单，记载剩余电量527.82度。被告表示在第一个租赁年度届满前，考虑到其商业环境及经营状况，被告想关店，便于2019年11月初与原告协商，并于2019年12月16日腾空涉租房屋，由于原告拒绝前去交接房屋，被告于2019年12月17日将涉租房屋钥匙邮寄给原告，但原告拒收，被告于2019年12月25日向原告发送解约函，通知原告被告于2019年12月25日闭店。2019年12月25日至2019年12月31日期间被告多次要求原告前去交接，但原告未去，直至2019年12月31日双方到场办理了交接。就此提交其向原告发送的解约函，主要内容为由于商业氛围较差，市场环境及竞争压力不断加剧，被告自开业以来一直处于亏损状态，其决定关闭此店，通知原告于2019年12月25日解除《租赁合同》，被告将在解除日后3个工作日内向原告返还租赁物，要求原告办理交接手续。原告表示其认可被告于2019年11月25日向原告发送了解约函，但原告认为被告无权解除合同，便没有同意其解除合同的要求，此后双方一直进行协商，由于被告坚持要求解除合同，双方便于2019年12月31日办理了房屋交接。经询，原告认可《租赁合同》于2019年12月31日解除。被告于2020年3月16日向原告支付20853元。被告称其支付的是2019年11月16日至2019年12月16日的租金，其应支付金额为17210元，因其财务人员计算错误，多支付了3643元。原告表示根据《租赁合同》的约定，被告应于2019年10月1日支付第二期租赁费用。被告表示《租赁合同》约定被告支付第二期租赁费用的时间是提前15日，应于2019年11月1日，合同中记载的“10月1日”支付，系笔误。原告表示双方交接当日，其便张贴招租公告，开始另行出租，但受疫情影响，至今尚未出租出去，仍处于空置状态，发生了租金损失；涉租房屋交付被告之前是完整的，但被告交还房屋时，原告需对被告的装修进行拆除，产生了拆除装修的损失；原告对电力增容花费15万元，而被告只承担了8.6万元，发生电力增容损失。就上述损失，原告要求被告按照6个月租金的标准予以赔偿，由于双方《租赁合同》的租期共5年，租金按年递增，故以5年租金的平均值来确定月租金金额。原告提交其进行电力增容签订的《北京市建设工程施工合同》及支付增容费15万元的收据，以证明电力增容支出15万元的事实，其中《北京市建设工程施工合同》记载工程地点是涉租房屋。被告称涉租房屋旁边的房屋亦为原告所有，怀疑该增容是该两间房屋的。原告称该两间房屋的电表箱独立，该增容仅针对涉租房屋。原告表示第一个租赁年度中包含1个月免租期，双方签订《租赁合同》时口头约定该免租期建立在合同履行5年的基础上，因合同只履行一年，因此要求被告支付该1个月免租期的租金，按照5年租金的平均值主张。被告认可第一个租赁年度中包含1个月免租期，不认可该免租期须以合同履行满5年为前提。被告表示原告应于2018年10月26日前提供第一期租赁费用的发票，但原告于2019年1月23日才提供，根据《租赁合同》的约定，按照23.66万元的日万分之五主张90天。原告表示被告支付的第一期租赁费用包括租金19.36万元、增容费4.3万元，被告要求开具金额为23.66万元的发票，但原告前往税务机关，税务机关表示只能开具租金的发票，金额为19.36万元，原告将此情况告知被告后，被告表示不同意，还是要求开具金额为23.66万元的发票，并要求原告暂时不要开票，等待被告指示。后被告于2018年11月底提供一份新的《租赁合同》用于开具金额为23.66万元的发票，该合同中将租金和增容费进行合并，后原告持该合同前往税务机关开具发票时，税务机关称本年度税务额度已满，需再次预约等待有额度才能开具，后原告将此告知了被告，被告表示不着急，春节前开出来就行，后原告于2019年1月21日开具23.66万元的发票。原告就此提交被告提供的用于开具发票的《租赁合同》，与双方签订的第一份《租赁合同》相比，该合同格式一致，内容中将“首期租赁费用23.66万元（其中租金19.36万元，增容费4.3万元），第二年租赁费用24.62万元（其中租金20.32万元，增容费4.3万元）”更改为“首期租赁费用23.66万元”。被告表示其于2018年11月初便向原告提供了上述用于开具发票的《租赁合同》。经查，原告于2019年1月21日开具金额为23.66万元的发票。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，被告因自身原因要求解除合同，拒绝继续履行合同，构成违约，原告有权解除合同。鉴于被告已于2019年12月31日将涉租房屋交还原告，可以认定《租赁合同》已于2019年12月31日解除。原告主张的租赁费用24.62万元包含2019年11月16日至2020年11月15日的租金20.32万元及增容费4.3万元，关于租金，鉴于《租赁合同》已于2019年12月31日解除，被告于该日将涉租房屋交还原告，被告应向原告支付2019年11月16日至2019年12月31日的租金，金额为25609元。原告要求被告支付2020年1月1日至2020年11月15日的租金于法无据，本院不予支持。关于增容费，《租赁合同》约定原告将电力增容至不少于50千瓦，被告支付原告增容费8.6万元，原告已按约将电力增容至75千瓦，被告已付4.3万元，根据《租赁合同》的约定，剩余4.3万元已逾支付期限，原告要求被告支付该增容费于法有据，本院予以支持。由于原告已于2020年3月16日支付20853元；且被告剩余电费及履约保证金可用于折抵其应付费用，折抵后，被告需再向原告支付租赁费用31964元，原告不再向被告返还剩余电费及履约保证金。关于原告主张的滞纳金，根据《租赁合同》的约定，被告延期支付租赁费用，在原告无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期一天，原告按所欠费用的万分之五加收滞纳金。被告辩称原告存在逾期提供发票的违约行为，本院认为，根据《租赁合同》的约定，原告应在收取租赁费用后5个工作日提供增值税普通发票，被告于2018年10月19日支付了首期租赁费用，虽然此后双方就开具发票事宜进行了协商，但据双方陈述，被告于2018年11月向原告提供了用于开具发票的《租赁合同》，原告于2019年1月21日才向被告提供发票，构成违约。在原告存在违约行为的情况下，不能适用合同中关于滞纳金的条款，原告要求支付滞纳金的诉求，本院不予支持。关于原告主张的房屋闲置期间的租金损失，鉴于被告拒绝履行合同，导致原告发生房屋闲置期间的租金损失，被告应就此予以赔偿，赔偿金额由本院酌定。关于原告主张的电力增容损失，根据《租赁合同》的约定，被告已承担增容费8.6万元，对于原告自行承担的增容费用6.4万元，难称其损失，本院对此不予支持。关于原告主张的免租期租金，《租赁合同》并未约定如被告违约导致合同解除，其需支付免租期租金，故本院对该诉求不予支持。鉴于被告剩余电费及履约保证金已用于折抵其欠付租赁费用，本院对其要求返还剩余电费及履约保证金的诉求不再予以支持。被告要求返还多支付的租赁费用于法无据，本院不予支持。被告要求支付逾期提供发票的补偿金，根据《租赁合同》的约定：“后期若甲方提供合同约定的发票且未给乙方造成损失的，乙方在七个工作日内予以补付所扣除的租赁费用”，也就是说，如果未给被告造成损失的，原告无需支付补偿金。现被告未举证证明其发生任何损失，原告无需向被告支付补偿金，故被告该诉求本院不予支持。被告要求原告提供2019年11月16日至合同解除之日2019年12月31日与租赁费用相应的租赁费用增值税普通发票于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京苏宁便利店有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）任娜租赁费用三万一千九百六十四元；二、被告（反诉原告）北京苏宁便利店有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）任娜房屋闲置期间的租金损失六万二千元；三、原告（反诉被告）任娜于被告（反诉原告）北京苏宁便利店有限公司履行完毕第一项判决义务之日起五个工作日内，向被告（反诉原告）北京苏宁便利店有限公司提供租赁费用相应的增值税普通发票，发票金额为六万八千六百零九元；四、驳回原告（反诉被告）任娜的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京苏宁便利店有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7825元，由原告（反诉被告）任娜负担5676元（已交纳2995元，剩余2681元于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京苏宁便利店有限公司负担2149元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费276元，由被告（反诉原告）北京苏宁便利店有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 赫二〇二〇年五月二十七日法官助理  袁书亮书 记 员  裴 娜