甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终384号上诉人（原审原告）：甘肃省酒泉市敦煌市七里镇南台堡村村民委员会，住所地敦煌市七里镇。法定代表人：赵海生，该村委会主任。委托诉讼代理人：魏强，甘肃鸣沙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱平，男，1959年3月15日出生，汉族，住敦煌市七里镇南台堡村。上诉人甘肃省酒泉市敦煌市七里镇南台堡村村民委员会（以下简称南台堡村委会）因与被上诉人朱平土地租赁合同纠纷一案，不服敦煌市人民法院（2019）甘0982民初2442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南台堡村委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1.上诉人与被上诉人于2001年1月1日签订的《南台堡村一组土地租赁合同书》以及租赁大场、库房因而产生的土地租赁关系合法有效。根据合同约定三年内土地租赁费每平方米1元，三年后按社会和市场行情变化商议调整收费标准。被上诉人交纳租赁费至2005年再未交，根据合同法第一百零七条的规定，被上诉人未按约定支付租金，已构成违约，被上诉人应向上诉人交纳所欠租赁费并承担违约金。2.双方于2001年签订合同，在长达19年的时间里，经济发展，物价上涨，如租金仍按照1元计算，显然不符合客观事实。上诉人在一审中已经提交了相关证据证明相同地段的土地租金均做了增加。上诉人多次催要租金无果，双方对增加标准无法达成合意，上诉人向一审法院申请对价格进行鉴定合理合法，但是一审未予准许，上诉人向二审法院申请鉴定，请求予以准许，根据客观事实对租赁费的标准重新予以认定。朱平辩称，1.上诉人的上诉未经村民委员会审查、未经村民同意，完全系村委会负责人个人意愿，不能代表村委会，程序不合法。2.双方签订的租赁合同到期后，上诉人一直推脱未续签，上诉人要求涨租金没有依据。3.租赁合同履行期间，被上诉人一直要求上诉人收取相关费用，上诉人一直推拖不收取，造成拖欠的责任应由上诉人承担，上诉人要求被上诉人承担违约责任没有依据。4.被上诉人已交清2008年前的场地租赁费，有相关票据予以证明。因涉案土地在2009年时发生事故，2012年村民小组会议决定给被上诉人免除一年租金，上诉人要求被上诉人支付租赁费用，应除去前期已经批准免除的年度租金。5.原合同到期后，双方未续签合同，虽然被上诉人一直在使用该场地，但对于租赁费上诉人从未找被上诉人协商解决，上诉人要求涨租赁费不应支持。南台堡村委会向一审法院起诉请求：判令朱平给付2006年1月1日至2019年12月31日的租赁费用及滞纳金185684.40元（其中租赁费用79191元，逾期违约金106493.04元）。一审法院认定事实：2001年1月1日，南台堡村委会一组组长朱某代表南台堡村委会一组与朱平签订南台堡村一组土地租赁合同书，将南台堡村委会一组东至三号沟14米处，西至朱平承包地埂，南至水渠道路，北至库房，面积949平方米土地租赁给朱平使用。合同约定租赁期限为五年，三年内租赁费按每平方米每年1元收取，每年年初一次性交清，三年后按社会和市场行情变化商议调整收费标准。并约定超过缴款时间（每年一月十日前）15日以上的，每超过1日缴纳1%的滞纳金，超过10日，出租方有权终止合同。合同签订后，朱平使用土地进行三产经营。2001年1月10日，朱平向南台堡村委会缴纳2001年土地租赁费949元，收款人为朱某。2001年，朱平购买原南台堡村委会库房，占地面积308平方米，自2002年起，每平方米按1元缴纳租赁费。2002年12月11日，朱平向南台堡村委会缴纳大场和小库房土地租赁费1257元，收款人为朱某。此后有证据显示，朱平于2004年11月12日、2005年12月29日各缴纳租赁费1257元。2006年起朱平再未缴纳任何费用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。朱平与南台堡村一组签订的土地租赁合同书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。南台堡村委会履行了将出租土地交付朱平使用的合同义务，朱平亦应按照合同约定缴纳土地租赁费用。合同到期后，双方未续签合同，朱平继续使用该出租土地至今，依法应按照原合同支付占用期间的费用。关于朱平租赁费缴纳至何年的问题，双方存在争议。南台堡村委会认为缴纳至2005年，朱平则认为缴纳至2008年。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”朱平提交的2008年12月30日票号为1265411的收费票据票面上明显存在涂改痕迹，南台堡村委会及出票人均予以否认，对其真实性不予采信，故朱平主张其已缴费至2008年的理由不能成立，不予采纳，朱平应补缴自2006年起至2019年的场地占用费。关于双方争议的租赁费标准问题，因双方在土地租赁合同书中约定租赁费为每平方米1元，虽双方在合同中约定三年后按社会和市场行情变化商议调整收费标准，但从南台堡村委会提交的2005年收费票据可以显示2005年仍按照原标准缴费，南台堡村委会也未提交证据证实在合同到期后至今双方已商议确定新的租赁费标准，故南台堡村委会主张按照其单方调整的标准收取租赁费无事实依据，亦不符合平等及自愿原则，不予支持。关于南台堡村委会主张的逾期违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”双方签订的合同中约定了违约金条款，即超过缴款时间（每年一月十日前）15日以上的，每超过1日缴纳1%的滞纳金。朱平至今仍欠14年场地占用费未支付，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人主张约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”南台堡村委会主张的违约金数额为106493.04元，朱平不愿承担，南台堡村委会未提交证据证明朱平欠付租赁费给其造成的具体损失，故应按照欠付租赁费的30%承担违约金，南台堡村委会超出部分的请求，不予支持。朱平辩称其未缴纳租赁费的原因在于南台堡村委会拒绝收费，该辩解与查明的事实不相符，其辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、朱平给付甘肃省酒泉市敦煌市七里镇南台堡村村民委员会2006年1月1日至2019年12月31日土地占用费17598元，违约金5279.4元，合计22877.4元，限于本判决生效后15日内给付；二、驳回甘肃省酒泉市敦煌市七里镇南台堡村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费4014元，由甘肃省酒泉市敦煌市七里镇南台堡村村民委员会负担3643元，朱平负担371元。二审期间，上诉人南台堡村委会提交了以下证据：1.会议记录一份，拟证明本次上诉是经南台堡村一组农户集体讨论决定的，不是村委会主任的个人意思。被上诉人对该份证据不予认可，认为共有六十多户，签字确认的只有二十二户，人数未过半。2.证人张某的证言。张某陈述2006年至2019年3月被上诉人朱平一直未交涉案场地的租赁费，其就任村委会主任后，曾让队长催收。被上诉人质证认为证人证言无法达到证明目的。被上诉人朱平提交了以下证据：1.通话录音光盘一份，拟证明被上诉人要求复印会议记录，上诉人不予准许。上诉人对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。2.证人赵某的证言。赵某陈述其自2011年起为南台堡村一组议事小组成员，因朱平租赁的场地发生伤亡事件，议事小组曾讨论决定免除朱平一年的租赁费，朱平提出交纳租赁费，时任队长赵某说先不要交；2013年时议事小组讨论决定按照每平方米1.5元向朱平收取租费，但议事小组成员季某提出让朱平和开发商把出租房的拆迁协议签了之后再签租赁协议，所以租赁协议未签；2014年的一天，其曾听到朱平给赵某打电话要求交租赁费，赵某说先放着。上诉人认为证人与朱平之间有恶意串通的嫌疑，证言不属实，应以议事小组会议记录为准，对证人证言不予认可。3.证人赵某的证言。赵某称2012年赵某担任队长时曾召开农户代表会决定免除朱平三年的租金；2014年朱平要求交费，但因没有队长无人受理；2015年村主任张某代理队长时，张某称等选上队长后再交；2017年赵某担任队长时，朱平又去交钱，说账目不清，等帐弄清了再交。上诉人以证人陈述的免租金三年与朱平陈述的免租金一年不一致，且赵某并非南台堡村村民，无权参加村民代表大会为由对证人证言不予认可。对上述证据，本院将结合双方陈述及其他证据综合分析认定。二审查明的事实与一审认定一致。本院认为，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第八条第二款规定，上诉人南台堡村委会作为管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产的基层群众性自治组织，对涉及本村土地的事项有权提起诉讼，且上诉人就本次诉讼召开了本案所涉土地所在组的一组村民代表会议，被上诉人朱平所提上诉人上诉本案程序不合法的理由不能成立。上诉人南台堡村委会所属的一组与被上诉人朱平2001年签订的土地租赁合同约定租赁期限为五年，约定的租赁期限届满后，朱平继续占用土地，上诉人未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。根据一审查明的事实，朱平自2006年起再未交纳租金，对上诉人主张的2006年至2019年的租金，朱平应予交纳。朱平称其已交清2008年前的租金，且应扣减上诉人曾承诺免除的一年租金，因其未在法定的上诉期内对此提出上诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，二审不予审理，对证人赵某、赵某与此相关的证言不予采信。本案双方争议的焦点为朱平应以何标准向上诉人交纳2006年至2019年的租金。双方在土地租赁合同书中约定租赁费为每平方米1元，三年后按社会和市场行情变化商议调整收费标准，故三年后的租赁费收取标准应由双方协商确定，2004年、2005年上诉人仍按每平方米1元收取，双方已履行，应予以确认。对2006年起的租赁费，证人赵某 在一、二审中证实南台堡村一组议事小组曾开会讨论决定自2013年起由朱平按照每平方米1.5元缴纳，但因其他原因双方未签订书面合同。被上诉人对该事实予以认可，虽然上诉人法定代表人在庭审中表示对此不知情，但案涉土地位于南台堡村一组，该组议事小组讨论决定本组的重大事项符合村组议事的通常做法，因此，虽然双方未重新签订书面的租赁合同，但上述事实可以证明双方曾同意2013年后的租赁费案按每平方米1.5元交纳，故2006年至2012年朱平仍应按照每平方米1元交纳租赁费，2013年按照每平方米1.5元交纳。结合双方“三年后的租赁费收取标准应由双方协商确定”的约定及曾决定上涨0.5元的事实，本院酌情确定2013年后的租赁费每三年上涨0.5元，即2013年至2015年按照每平方米1.5元交纳，2016年至2018年按照每平方米2元交纳，2019年按照每平方米2.5元交纳，朱平共应交纳租赁费25140元（1257×1×7年+1257×1.5×3年+1257×2×3年+1257×2.5×1年=25140）。自双方签订合同至上诉人提起本案诉讼已近20年，在此期间，我国社会经济快速发展，物价也随之上涨，一审判决仍按原合同约定的标准计算租赁费不符合客观事实，也与双方合同约定不符，显失公平。上诉人主张的租赁费标准，未提交证据证实已与被上诉人朱平协商一致，故不予支持。本案中的租赁费标准没有鉴定的必要性，对上诉人所提对租赁费标准进行鉴定的申请不予准许。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，双方合同约定的违约金标准过高，一审判决对违约金予以调整，按照欠付租赁费的30%确定违约金并无不当，予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销敦煌市人民法院（2019）甘0982民初2442号民事判决；二、被上诉人朱平给付上诉人甘肃省酒泉市敦煌市七里镇南台堡村村民委员会2006年1月1日至2019年12月31日的租赁费25140元、违约金7542元（25140×30%=7542），合计32682元，限本判决生效后十五日内付清；三、驳回上诉人甘肃省酒泉市敦煌市七里镇南台堡村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4014元，二审案件受理费4014元，合计8028元，由上诉人甘肃省酒泉市敦煌市七里镇南台堡村村民委员会负担6583元，由被上诉人朱平负担1445元。本判决为终审判决。审判长 蔺春辉审判员 张小青审判员 郑 杰 二〇二〇年五月八日书记员 王 霞