湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1028民初358号 原告：李尾生，男，汉族，居民，住安仁县永乐江镇。 原告：谭斌，男，汉族，居民，住安仁县新洲乡。 原告：何新发，男，汉族，居民，住安仁县永乐江镇。 委托诉讼代理人李志军，湖南宣阳律师事务所律师。系以上三原告共同委托诉讼代理人。 被告：沈瑶，女，汉族，居民，住安仁县灵官镇。 被告：沈春朝，男，汉族，居民，住安仁县永乐江镇。 委托诉讼代理人：陈树元，湖南郴江律师事务所律师。 原告李尾生、谭斌、何新发与被告沈春朝、沈瑶房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年4月1日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月13日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理。原告李尾生、谭斌、何新发的委托诉讼代理人李志军、被告沈春朝及其委托诉讼代理人陈树元到庭参加了诉讼，被告沈瑶经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李尾生、谭斌、何新发向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《食品大楼二楼房屋租赁合同》；2、判令被告在《食品大楼二楼房屋租赁合同》解除后10日内将租赁房屋移交给原告，超过10日按日租金的双倍自合同解除后10日起支付房屋占用费，直至房屋移交为止；3、判令被告支付原告拖欠的租金367500元，支付原告为被告垫付的电费4473.05元；4、判令被告以所欠租金为基数自2018年10月1日起按月利率2%标准支付原告违约金，直至付清所欠租金为止（起算至起诉之日，已产生违约金59550元）；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月1日，原被告签订《食品大楼二楼房屋租赁合同》。合同约定，原告将位于安仁县五一路与安康路交汇处的食品大楼二楼，建筑面积约930平方米的房屋出租给被告。租赁期限为三年六个月，自2017年7月1日至2020年11月30日止。租金为每季度人民币79500元，每年租金318000元。另外一楼门面1间，租金每年1万元，物业管理费由被告按规定另行缴纳。租金按季度支付，每季的季初即每季的第一个月5号之前交付该季度租金，租金转入原告指定的账号。被告必须按时支付租金，每逾期一日支付违约金2000元。逾期超过30日内，原告有权解除合同。被告必须在解除合同起10天内将所租房屋移交给原告。否则每逾期一日按日租金的双倍支付违约金。合同签订后，原告将涉案房屋交由被告使用。但被告拖欠原告2018年10月份之后的房屋租金未付。原告多次催讨，被告以各种理由未付。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求法院判如所请。 被告沈春朝辩称，1、原告诉请要求解除《食品大楼二楼房屋租赁合同》及进行房屋移交与事实不符，此房屋租赁合同双方已2019年3月下旬由被告与原告通过协商方式解除完毕，被告已将房屋移交于原告；2、双方友好解除合同，对原告诉称被告欠付租金诉求，双方已经通过合同所载明10万元保证金直接抵扣房租，中央空调20万元，按照年份折旧比例抵扣房租；3、被告于2019年3月底已将合同所涉房屋移交于原告，现原告主张该房屋2019年4月份以后的电费，显然与被告无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告李尾生、谭斌、何新发为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1、原、被告身份信息，拟证明原、被告诉讼主体适格；2、《食品大楼二楼房屋租赁合同》，拟证明原被告于2017年7月1日签订房屋租赁合同，合同约定租期为3年，自2017年7月1日起至2020年11月30日止，每季度租金79500元，全年租金318000元。每季度第一月的5号之前支付该季度的租金。未按时支付租金，按每日2000元支付逾期违约金；3、收款详细信息，拟证明原告为被告垫付电费4473.05元。 被告沈春朝为支持其辩称理由，向本院提交了以下证据：1、原告谭斌出具的情况说明，拟证明原、被告于2019年3月协商解除了合同，被告完成房屋的移交；2、通话录音，拟证明原、被告于2019年3月协商解除了合同，被告完成房屋的移交且双方对房租进行了清算的事实；3、短、微信聊天截屏及电费缴费单，拟证明原、被告于解除合同过程及原、被告对电费交纳移交的事实；4、转账记录，拟证明被告于2019年2月9日交纳房租40000元给何新发老婆唐少清的事实；5、情况说明，拟证明被告中央空调附加值的价值，由此证明双方就口头解除合同是公平合理；6、申请证人周启文出庭作证，拟证明被告钥匙移交及支付租金事实。 被告沈瑶未到庭答辩亦未向本院提供证据。 经庭审质证，根据证据的真实性、合法性、关联性原则，本院对原告提供的证据1、2及被告沈春朝提供的证据1、3、4、6予以认定，对原告提供的证据3及被告沈春朝提供的证据2、5不予采信。 本院经审理认定的事实如下：2017年7月1日，原告（甲方）李尾生、谭斌、何新发与被告（乙方）沈春朝、沈瑶签订《食品大楼二楼房屋租赁合同》。合同约定：租赁期限3年零6个月，自2017年7月1日至2020年11月30日止；租金标准及收取：1、二楼租金每季度为人民币柒万玖仟伍佰元，每年租金为叁拾壹万捌仟元。另外一楼门面一间，租金每年壹万元，一次性缴纳。物业管理费由乙方按规定另行缴纳；2、租金按季支付，每季度第一个月的5号之前交付该季度租金，租金必须转入甲方指定的账号，银行的转账凭条为租金的支付依据；3、乙方必须按时支付租金，如乙方不按约定的期限、金额、方式交纳租金，每逾期一日向甲方支付违约金2000元，逾期超过30日，甲方有权解除合同，另行招租。乙方必须在甲方通知解除之日起10天内搬离房屋，将所有房屋移交给甲方，否则每逾期一日按日租金的双倍向甲方支付占用费。逾期超过20天，乙方另行向甲方按日支付违约金2000元等；保证金收取：1、甲乙双方自签订之日起2天内，乙方向甲方支付房屋租赁保证金10万元整。乙方在规定的时间内未交保证金，视为乙方放弃合同，甲方可以重新对外出租；2、合同期满，未拖欠租金及水电费，将房屋完好移交给甲方后，则甲方将押金如数退给乙方，但不计利息。合同签订后，被告在租赁房屋经营渔家小镇餐厅。2019年3月16日，因经营不善，被告关闭渔家小镇餐厅，搬餐走厅内的餐具等物品，2019年3月18日，被告拆店里的中央空调时，原告谭斌、李尾生赶到店里不同意拆空调，被告沈春朝叫他的员工不要拆了，当晚将钥匙交给了谭斌。被告沈春朝与原告谭斌协商，愿意将渔家小镇餐厅里的空调等剩余物品抵偿所欠租金。被告欠原告2018年第4季度租金79500元，欠2019年第1季度租金39500元（79500元-2019年2月9日被告沈春朝转4万元租金给原告何新发之妻）。2019年3月18日，被告仍欠原告租金119000元（79500元+39500元）。2019年3月21日，被告交清租赁房屋的电费。 另查明，被告在原告处有押金10万元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的租赁合同是双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同有效，双方应依约履行。2019年3月16日，被告关闭渔家小镇餐厅，并搬走餐厅物品，原告于2019年3月18日收回租赁房屋钥匙，视为双方同意解除租赁合同。被告在原告处的押金10万元以抵扣租金，因此，被告应支付原告租金19000元（119000-100000）。合同解除后，没有履行的应终止履行，因此，原告要求被告支付合同解除后的租金，本院不予支持。被告在2019年3月21日交清所欠电费，原告要求被告支付2019年4月至8月电费4473.05元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、确认原告李尾生、谭斌、何新发与被告沈春朝、沈瑶于2017年7月1日签订的《食品大楼二楼房屋租赁合同》于2019年3月18日已解除； 二、被告沈瑶、沈春朝在本判决生效后十日内支付原告李尾生、谭斌、何新发租金19000元； 三、驳回原告李尾生、谭斌、何新发其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7772元，减半收取3886元，由原告李尾生、谭斌、何新发承担1943元，由被告沈瑶、沈春朝承担1943元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员  贺志成 二〇二〇年五月十八日 代理书记员  卢小娟 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。