山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初507号原告：张廷光，男，1947年9月6日出生，汉族，住即墨市经济开发区（确认送达地址同住址）。委托诉讼代理人：范学涛，山东锦海盛律师事务所律师。被告：张连珍，女，1957年11月15日出生，汉族，原籍莱西市，现住青岛市李沧区（确认送达地址为：青岛市市北区瑞昌路201号）。委托诉讼代理人：陆洋，山东海剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟明进，女，1991年11月2日出生，汉族，住山东省莱西市。与被告系母女关系。原告张廷光与被告张连珍农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范学涛，被告的委托诉讼代理人陆洋、迟明进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告按70%的比例分配被告签订的《住宅房屋拆迁房屋补偿协议》的权益；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2010年3月6日签订《立约书》一份，约定将青岛市即墨区经济开发区贾家庄村150号宅基地房屋卖给被告。后经即墨区人民法院（2019）鲁0282民初2179号判决书和青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终8144号判决书认定《立约书》无效，且法院认定当时安置拆迁房屋尚未分配，可在涉案房屋确定拆迁安置房屋后依据升值数额及双方过错程度另案主张。在此期间，被告张连珍已经选取贾家庄村回迁房两处，分别为8号楼1单元802户及11号楼1单元1002户。为维护原告的合法权益，现具状起诉，望判如所请。被告张连珍辩称，原告在巨大的拆迁利益面前出尔反尔，单方确认房屋买卖协议无效，违背诚实信用原则，应该承担合同无效的完全过错。被告恪守买卖协议，并完全履行买卖协议的约定，不存在过错。根据房屋补偿协议第4、5条约定，属于本案拆迁安置房升值数额为773327.40元（150平×5090元+29827.40元-20000元），应当按照该数额以双方过错进行合理分担。故请求驳回原告诉讼请求。本院审理查明，涉案房屋位于即墨经济开发区贾家庄村150号，现已被拆除。被告张连珍于1992年实际居住涉案房屋。原告张廷光（甲方）与张连珍之夫迟洪深（乙方）就涉案房屋签订《立约书》，内容为：“山东省即墨市经济开发区贾家庄村，张廷光有旧房正屋南面各三间，东至刘伟训，西至张廷森，南至胡同，北至张廷智，与2000年3月16日经双方协商，甲方张廷光愿意贰万元人民币出售给乙方迟洪深，在平等互利的基础上，双方互相遵守，双相守约，不得更改，此约双方各自一份，立约后生效。”双方均认可协议已实际履行。2019年3月26日，原告张廷光向本院提起诉讼，要求确认该立约书无效，本院于2019年5月13日作出的（2019）鲁0282民初2179号判决书，判决确认原告张廷光与被告张连珍之夫迟洪深就即墨经济开发区贾家庄村150号签订的《立约书》无效。被告张连珍不服一审判决提起上诉，青岛市中级人民法院作出的（2019）鲁02民终8144号民事判决书判决驳回上诉维持原判。2016年11月22日，被告张连珍（作为乙方）与山东省即墨经济开发区贾家庄村村民委员会（作为甲方，以下简称贾家庄村委）签订《即墨经济开发区贾家庄片区住宅房屋搬迁房屋补偿协议》，协议约定：乙方现有贾家庄村150号住宅房屋一处，补偿面积145.86平方米，奖励面积10平方米，共计155.86平方米；张连珍选择安置房屋为65平方米户型一套和85平方米户型一套；张连珍下靠面积5.86平方米，差额面积按照住宅房屋货币补偿价格每平方米5090元结算，贾家庄村委向张连珍支付差额面积房款29827.4元；贾家庄村委向张连珍支付搬迁补助费3000元，临时过渡费52509.6元，装修补助费9000元，按规定期限签订补偿协议奖励费6000元，在规定期限内搬迁腾房奖励费13000元，以上共计113337元。协议签订后，被告张连珍于2017年8月选择贾家庄安置区面积为85平方米的8号楼1单元802户房屋一处、面积为65平方米的11号楼1单元1002户的房屋一处。拆迁补偿款被告张连珍已经领取，安置房屋也已交付张连珍。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的（2019）鲁0282民初2179号判决书、（2019）鲁02民终8144号判决书及本院调取的《即墨经济开发区贾家庄片区住宅房屋搬迁房屋补偿协议》等证据在案佐证，经质证和本院审核，本院予以确认。本院认为，（2019）鲁0282民初2179号判决书及（2019）鲁02民终8144号判决书已经确定张廷光与被告张连珍之夫迟洪深就即墨经济开发区贾家庄村150号签订的《立约书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案的焦点问题是涉案房屋因拆迁获得的增值部分应如何处理。房屋拆迁补偿价款系对被拆迁房屋的价值补偿，系房屋权利人依法应享有的权益。本案中，因双方《立约书》系无效合同，张连珍不能依据该无效合同享受涉案房屋的拆迁补偿价值，故应认定其因合同无效遭受的损失系涉案房屋的增值损失，该损失也系其基于该无效合同产生的信赖利益损失。因此，上述损失应由涉案无效合同当事人按照其过错并结合其他情形予以承担。本案中原告张廷光理应知晓集体土地上房屋依法不得向非本集体经济组织成员转让，张廷光应对本案房屋买卖合同无效承担主要过错责任；而被告张连珍之夫作为购房人因负有谨慎审查房屋性质及能否转让的义务而未履行，故被告张连珍应对本案房屋买卖合同无效应承担次要过错责任。因此，原告应当承担因合同无效所造成损失的70%过错，被告应承担该损失的30%过错，即据此被告张连珍作为合同权利义务继受人可分得涉案拆迁房屋增值部分的70%，原告张廷光可分得其增值部分的30%。涉案房屋的增值部分，根据被告张连珍与贾家庄村委签订的房屋补偿协议约定的补偿标准确定，根据该协议，住宅房屋货币补偿价格为每平方米5090元，补偿面积为155.86平方米，故增值部分价值为773327.4元（5090元/平方米×155.86平方米-20000元），故原告张廷光按照30%比例分得涉案房屋增值部分231998.22元（773327.4×30%），被告张连珍按照70%比例分的涉案房屋增值部分541329.18元（773327.4×70%）。对于搬迁补助费、临时过渡费、装修补助费、按规定期限签订补偿协议奖励费、在规定期限内搬迁腾房奖励费，因该部分费用的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关的，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，故应当归拆迁前房屋的实际居住人张连珍所有。因涉案房屋拆迁补偿款被告张连珍已经领取，拆迁安置房屋已交付张连珍，故被告张连珍应支付原告张廷光房屋增值部分231998.22元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决如下：一、被告张连珍于本判决生效之日起十日内给付原告张廷光房屋增值部分231998.22元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元（原告预缴），保全费3520元，共计13320元，由被告张连珍负担3996元，由原告张廷光负担9324元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  邵珊珊人民陪审员  李 伟人民陪审员  李言波二〇二〇年五月十一日书 记 员  李萍萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公告利益；违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。