安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终174号 上诉人（原审被告、反诉原告）：毛义龙，男，1988年10月16日出生，汉族，住安徽省郎溪县。 委托诉讼代理人：李海根，安徽擎义律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋建祥，男，1963年6月8日出生，汉族，住安徽省郎溪县。 委托诉讼代理人：杨宝才，郎溪县建平镇法律服务所法律工作者。 原审被告：周光军，男，1981年6月12日出生，汉族，住安徽省郎溪县。 上诉人毛义龙因与被上诉人宋建祥、原审被告周光军租赁合同纠纷一案，不服安徽省郎溪县人民法院（2019）皖1821民初1534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 毛义龙上诉请求：撤销原判，改判驳回宋建祥的诉讼请求，即：1、请求判令周光军、毛义龙将租赁的厂房及场地归还宋建祥，并支付逾期归还厂房及场地的租金（算至2019年5月22日为30000元）。2、赔偿宋建祥财产损坏计人民币3000元。3、由周光军、毛义龙承担本案的诉讼费。事实及理由：一审法院认定事实错误。一审法院仅根据租赁协议的解除权义务直接认定双方仍存在租赁关系显然过于武断。首先，在一审查明的情况中，没有任何证据证明存放在租赁场地的储油罐及部分砂石是毛义龙所有或存放，且根据后期了解，该储油罐是案外人所有，该案外人与宋建祥之间因存放储油罐亦存在利益往来等。其次，堆放的部分砂石即便是毛义龙在租赁协议终止后，宋建祥也仅能根据《租赁款协议》约定主张要求毛义龙清理该砂石。再次，整个案情，宋建祥无任何证据证明案涉的伸缩门损坏是由毛义龙造成的，在损害赔偿的因果关系上未查清便判令毛义龙赔付显属不当。 宋建祥辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。毛义龙的上诉理由不能成立，请求驳回毛义龙的上诉请求，维持原判。 周光军未发表陈述意见。 宋建祥向一审法院起诉请求：1、请求判令周光军、毛义龙将租赁的厂房及场地归还宋建祥，并支付逾期归还厂房及场地的租金（算至2019年5月22日为30000元）。2、赔偿宋建祥财产损坏计人民币3000元。3、由周光军、毛义龙承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：宋建祥原系郎溪县新源建材有限公司法定代表人，企业类型为自然人投资和控股。2009年6月8日，郎溪县新源建材有限公司与郎溪县涛城镇梅村村委会签订土地租赁协议，租赁该村30亩土地新建新源建材厂，租期自2009年6月1日起至2039年5月31日止。2015年12月15日，该企业在郎溪县市场监督管理局申请注销。之后，原租赁的土地及厂房一直由宋建祥个人经营管理并与郎溪县涛城镇梅村村委会签订土地租赁协议补充协议。2017年12月11日，宋建祥作为原租赁土地和厂房的经营与管理人，与周光军、毛义龙签订租赁协议，将其经营和管理的厂房和场地租赁给周光军、毛义龙经营，该租赁协议载明如下内容：“一、使用范围：原水泥砖生产线，厂房及周围对货场地；水塘；变压器、值班室，厂门口修一地磅（乙方周光军、毛义龙自修）。二、洗砂可能造成水源污染，租赁期满，乙方需将水塘中污泥清除干净（预留押金壹万元整）。三、租期暂定一年，即2017年11月22日至2018年11月22日止。四、租金每年陆万元整（￥60000.00），从协议签字生效一次性付清。五、乙方不损坏厂内其它设施，如有损坏应予以赔偿。六、如发生国家征用或转让，甲方（宋建祥）需提前三个月通知乙方，合同自行终止。七、本协议一式二份，双方签字后生效”。协议签订后，宋建祥将合同约定的租赁物交付给周光军、毛义龙，毛义龙按合同约定向宋建祥支付了一年的租金60000元和押金10000元后，开始在案涉租赁场地经营洗砂作业。2018年11月22日租赁期满后，周光军、毛义龙未将案涉租赁物交付给宋建祥，宋建祥多次找到周光军、毛义龙要求交还厂房和场地、修复被损坏的房门和移门，但周光军、毛义龙一直不予理睬，既没有在合理期限内同宋建祥协商解除《租赁协议》也没有向宋建祥发出解除租赁合同的通知，引起宋建祥因催要逾期租赁费于2019年2月27日在案涉租赁场地与毛义龙发生争执，双方发生纠纷过程中，宋建祥向郎溪县公安局涛城派出所报警，涛城派出所立即出警赶到现场进行了处置。截止2019年3月30日，案涉租赁场地在供电部门仍有280元电费发生。由于周光军、毛义龙在合同履行过程中，没有妥善保管好宋建祥的财产，造成案涉租赁厂房的电动伸缩门和防盗门损坏。2019年5月10日，宋建祥通过郎溪县建平镇法律服务所，委托评估机构对损坏的电动伸缩门和防盗门市场价值进行了评估。2019年5月15日，安徽旺安价格评估有限公司作出皖旺安评字（2019）第12号价格评估报告书，评估结论：“评估标的宋建祥所属的厂区内电动伸缩门及防盗门市场价值评估市场参考价值合计为人民币3000元，大写：叁仟元整”。 一审法院又查明，本案在诉讼过程中，毛义龙于2019年7月22日以宋建祥为反诉被告向一审法院提起反诉，请求判令宋建祥退还剩余租金16162元及押金10000元。 一审法院另查明，周光军、毛义龙在案涉租赁场地经营过程中，因洗砂作业污染环境导致环保未达标，郎溪县涛城镇人民政府于2018年5月8日通知周光军、毛义龙，禁止在租赁宋建祥的租赁场地内进行洗砂作业。2018年7月6日，郎溪县涛城镇人民政府因周光军、毛义龙未按通知要求停止洗砂作业，书面向郎溪县供电公司发函，要求对辖区周光军、毛义龙在内的三家砂石加工点停止高压供电（切断企业供电高压线路）。2018年7月7日，国网安徽省电力公司郎溪县供电公司涛城供电所对周光军、毛义龙所用的高压线路停止高压供电。 一审法院再查明，2018年9月份，周光军、毛义龙将主要洗砂机械设备运离租赁场地并组织人员对部分租赁场地进行了淤泥清理，但截止庭审前，现场仍有储油罐、部分砂石等被告财产滞留在案涉租赁场地，周光军、毛义龙因洗砂作业造成的水塘积累沉淀物，也没有按照合同约定将其全部清理干净。 以上事实除双方当事人陈述外，另有宋建祥提供的身份证、租赁协议、营业执照、租赁协议补充协议、租赁协议、电费单、照片、涛城派出所说明、（2019）第12号价格评估报告书以及被告提供的证明、所在地政府断电函、证人证言等证据在案佐证，可以认定。 一审法院认为：宋建祥和周光军、毛义龙签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立，合法有效。《租赁协议》明确约定了周光军、毛义龙租赁宋建祥场地的租赁范围、年租金数额、押金数额、租赁时间、财产损坏赔偿等内容，双方当事人均应依照《租赁协议》约定内容全面履行各自的义务。由于周光军、毛义龙在《租赁协议》期满后，没有将案涉租赁场地及时交付给宋建祥，既没有同宋建祥协商终止合同，也没有履行行使解除权义务，导致双方对退出租赁场地的时间界定问题产生纠纷而报警。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，法律赋予当事人行使解除权的具体方式是协商一致或履行通知义务。本案截止2019年7月22日，即毛义龙提出反诉之日之前，没有证据证明其已与宋建祥协商终止了《租赁协议》或履行了通知义务而行使了解除权，案涉场地仍停放有毛义龙的储油罐、部分砂石等财产和仍有相关电费支出的事实。毛义龙提起反诉之日，可视为其向宋建祥履行了解除《租赁协议》的通知义务，故宋建祥请求判令归还租赁的厂房及场地并支付逾期归还厂房及场地的租金中39620元（按每月5000元，自2018年11月23日起至2019年7月22日止共计241天，计租赁费39620元）的主张，有事实和法律依据，应予支持。宋建祥所属的厂区内电动伸缩门及防盗门在周光军、毛义龙租赁期间损坏，周光军、毛义龙负有不可推卸责任。由于举证责任在周光军、毛义龙，而周光军、毛义龙并无证据证明与己无关，故宋建祥诉请赔偿其财产损坏计人民币3000元的主张，有事实依据，亦予以支持。周光军辩称“是宋建祥让其在《租赁协议》上签字，其没有参与毛义龙任何生产经营”的主张，因无证据予以证明，故不予采信。周光军经合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃自己的抗辩等其他诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。 毛义龙在经营过程中，因洗砂作业污染环境导致环保未达标，被政府职能部门禁止在案涉租赁场地内进行洗砂作业并停止高压供电，导致其与反诉宋建祥之间订立的《租赁协议》案涉租赁场地不能使用、收益，合同目的不能实现，产生此种结果的责任在毛义龙，因不属于因不可抗力不能履行合同的范畴，与案涉《租赁协议》没有内在的必然联系，故宋建祥并无过错。毛义龙经营的洗砂作业停止生产后，主要设备虽于2018年9月份移出租赁场所，但并不代表双方当事人终止了《租赁协议》。如果毛义龙认为无需再租赁案涉租赁场地，应与反诉被告协商解除《租赁协议》，合同期满逾期后也应履行行使解除权义务，将因洗砂作业造成的水塘积累沉淀物按照合同约定全部清理干净，并将案涉租赁场地上的储油罐、部分砂石移出。鉴于毛义龙逾期未向宋建祥交付案涉租赁场地相关租赁物，且案涉场地因洗砂作业造成的水塘积累沉淀物没有全部清理干净，现场地仍停放有毛义龙的储油罐、部分砂石等财产和仍有相关电费支出的事实，应视为《租赁协议》在继续履行，毛义龙应当按照《租赁协议》约定租赁费数额向宋建祥支付相应逾期租赁费。综上，毛义龙请求宋建祥退还2018年8月15日至2018年11月22日租金16162元的主张，与客观事实不符，违反了相关法律规定，不予支持。毛义龙因洗砂作业造成租赁场地、水塘积累沉淀物，没有按照合同约定将其全部清理干净，故宋建祥保留押金10000元作为清理水塘的费用，系《租赁协议》第二条的特别约定，该约定不违反法律规定，依法受法律保护，故毛义龙诉请宋建祥退还押金10000元的主张，因违反双方签订的《租赁协议》的特别约定，不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。据此判决：一、周光军、毛义龙于判决生效之日起十日内将《租赁协议》约定使用荡围内的原水泥砖生产线、厂房、场地、水塘、变压器、值班室归还给宋建祥；二、周光军、毛义龙于判决生效之日起十日内向宋建祥给付2018年11月23日至2019年7月22日期间案涉场地租赁费39620元整；三、周光军、毛义龙于判决生效之日起十日内赔偿宋建祥电动伸缩门及防盗门损失费3000元整；四、驳回宋建祥的其他诉讼请求。五、驳回毛义龙的反诉请求。案件受理费630元，减半收取315元，由周光军、毛义龙共同负担；反诉案件受理费230元，减半收取115元，由毛义龙负担。 二审中，毛义龙围绕上诉请求向本院提供了以下证据：1、电费缴费明细，拟证明自2018年8月起，毛义龙已经未使用相关机械设备，并且产生的电量为变损电量，不是机械消耗电量的事实；2、证人孙某证言，拟证明宋建祥在租赁期内，已经放任将案涉的厂房区域给案外人（即证人孙某）存放储油罐的事实。宋建祥质证意见为：对电费明细的真实性、合法性无异议，但不能达到其证明目的，该份证据与毛义龙在一审中提供的证据相矛盾，毛义龙在一审中提供的证据可以看出，从2018年4月24日就开始停止变压器供电，因此不存在变损；证人证言亦不能达到其证明目的，因为存放储油罐未经过其同意而是经毛义龙同意，宋建祥起诉时储油罐还在厂房内未拖走，直到一审开庭后法官到现场后才搬走。本院认证意见为：用电量的产生是否为机械消耗以及案外人孙某将储油罐存放案涉租赁场地均不代表毛义龙在租赁期内未使用案涉租赁厂房或已经解除双方租赁关系将租赁房屋归还给了宋建祥，故不能达到毛义龙的证明目的，对上述证据均不予采信作为认定本案事实的依据。 经对当事人在一审中提供的证据并结合当事人陈述等内容的综合审查，本院对一审已作认定的事实予以确认。 本院认为，宋建祥和周光军、毛义龙于2017年12月11日签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律强行性、禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行各自的义务。合同签订后，宋建祥依约履行了向周光军、毛义龙交付租赁厂区的合同义务，而周光军、毛义龙却在合同期满后，未依约将租赁厂区归还给宋建祥，其行为构成违约，依法应向宋建祥承担相应的违约责任。宋建祥要求周光军、毛义龙归还租赁物及承担逾期租金和厂区大门损坏赔偿责任符合法律规定和合同约定，一审判决支持宋建祥的诉讼请求并无不当。虽然毛义龙抗辩称因政府原因导致其在租赁期内停止生产，并反诉要求宋建祥退还剩余租金和押金，但停止生产不代表双方已经终止了租赁协议，毛义龙在未能提供有效证据证明其已经与宋建祥达成终止租赁协议或已经按照合同约定的要求归还租赁物的情况下，其反诉请求缺乏事实依据，一审判决驳回其反诉请求正确。二审中，毛义龙虽然上诉称租赁场地的储油罐系案外人存放、租赁场地堆放的砂石是其雇请工人进行场地平整活动遗留的废弃物，但上述意见只能说明其未按协议约定的要求将租赁物归还给宋建祥，不能作为宋建祥应退还其剩余租金和押金的理由。另外，毛义龙对厂区大门非其损坏负有举证责任，然而，其在一、二审中均未提供证据证明，故其关于不应承担大门损坏赔偿责任的上诉主张无事实和法律依据，本院依法亦不予支持。 综上所述，毛义龙的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费630元，由上诉人毛义龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鸿梅 审判员  马 烈 审判员  汪令璋 二〇二〇年五月八日 书记员  林开亭 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……