福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初740号 原告：庄静安，男，1982年5月15日出生，汉族，住福建省惠安县。 原告：刘碧娥，女，1985年7月21日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：庄静安（系刘碧娥的丈夫），住福建省惠安县。 被告：泉州安盛置业有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安杏园小区1号楼104室。 法定代表人：王明甲，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高良汉，男，公司员工。 原告庄静安、刘碧娥与被告泉州安盛置业有限公司（以下简称安盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告庄静安及被告安盛公司的委托诉讼代理人高良汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄静安、刘碧娥向本院提出诉讼请求：1.判令安盛公司立即将办理位于泉州市洛江区的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》不动产权属登记资料报产权登记机关备案并书面告知庄静安、刘碧娥，并办理该房屋的不动产产权登记到庄静安、刘碧娥名下；2.判令安盛公司向庄静安、刘碧娥支付自2019年6月30日起至安盛公司将办理不动产权属登记资料报产权登记机关备案并书面告知庄静安、刘碧娥，并办理产权登记到庄静安、刘碧娥名下手续之日止，以906998元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。暂计至2020年3月20日共264天为43399.8元（按年利率4.35%上浮50%标准计算）；3.由安盛公司承担本案的诉讼费用。庭审过程中，庄静安、刘碧娥明确第1项诉讼请求为：要求安盛公司协助庄静安、刘碧娥办理址在泉州市洛江区权属证书。事实和理由：安盛公司为一家从事房地产开发与经营的公司。庄静安、刘碧娥于2016年1月24日向安盛公司认购位于泉州市洛江区，双方于2016年1月24日签订《商品房买卖合同》。其中根据合同第六条第一款第一项约定：“……该商品房总价款为人民币（币种）906998元”，第十一条第一款约定：“出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房”，第十九条第一款约定：“出卖人应当在本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同备案情况告知买受人。”，第二十条第二款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、……2、见附件十一”。附件十一《补充协议》第四条：“1、双方同意以2018年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起365日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记……”。上述合同签订后，庄静安、刘碧娥已依约支付所有购房款。根据上述合同条款约定，安盛公司需按照合同约定期限为买受人办理不动产权属证书。取得权属证书是买受人的合同目的，安盛公司未能根据上述合同约定的办证期限如约办妥不动产权登记证书，应承担相应违约责任。根据《民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但双方签订的上述合同的附件十一第四条第三款关于逾期办证的违约责任，却以每年按已付款房款的0.1%支付违约金，而不考虑逾期办证的违约期限，与法定标准相差巨大。根据公平原则，并考虑出卖人是格式附件文本的制定者、出卖人在履行过程中的主观恶意，对出卖人逾期办理不动产权利证书的违约责任，更应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准方法向买受人支付逾期办证的违约金。现为维护庄静安、刘碧娥的合法权益，特诉讼至法院，请求依法裁决，支持庄静安、刘碧娥的诉讼请求。 安盛公司辩称，1.庄静安、刘碧娥诉求安盛公司立即办理收购房屋产权没有事实及法律依据，因庄静安、刘碧娥为按揭付款，根据合同约定，对于办理产权登记所需文件应由庄静安、刘碧娥提供，或庄静安、刘碧娥委托安盛公司调取，但庄静安、刘碧娥之际为提供银行方面出具的相关文件，亦未向安盛公司出具授权委托书，无法证实案涉房屋办证材料齐全，计算办理产权证的起诉日未达到。2.庄静安、刘碧娥诉求逾期办证违约金43399.8元没有事实及法律依据。庄静安、刘碧娥与安盛公司签订的《补充协议二》约定，安盛公司办理产权登记的期限为自2018年7月1日起的540天内，即至2019年12月23日。关于逾期办证违约金的计算标准应按合同约定的“每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”为准，庄静安、刘碧娥主张调整违约金的比例，不符合法律规定。综上，本案不存在逾期办证情形，即使认定存在逾期办证，违约金应为自2019年7月1日起至2019年11月5日止每年按已付房款906998元的0.1%计算。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：庄静安、刘碧娥与安盛公司于2016年1月24日签订《商品房买卖合同》及附件。《商品房买卖合同》约定：庄静安、刘碧娥向安盛公司购买位于泉州市洛江区，成交金额为906998元；出卖人应当在2018年6月30日前将商品房交付买受人使用；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、……2、见附件十一”。合同附件十一补充协议第四条约定：“1、双方同意以2018年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起365日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。……买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。……3、出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金……”。合同附件十一补充协议第六条约定：“1、关于通知的约定（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在5日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担。（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务”。双方签订的补充协议（二）第二条约定：双方同意本合同补充协议（一）第四条变更如下：1、双方同意以2018年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。……买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。 合同签订后，庄静安、刘碧娥已支付全部购房款906998元。安盛公司按合同约定将涉案商品房交付庄静安、刘碧娥使用，但至尚未办理商品房不动产权登记。2019年10月29日，安盛公司取得泉州市洛江区不动产登记中心的开发项目首次登记证明[闽（2019）洛江区总第0010号]。2020年5月12日，安盛公司向庄静安、刘碧娥邮寄《办理不动产权证催告函》，庄静安、刘碧娥确认已签收，并陈述逾期办证时间应截止2020年5月12日。 本院认为，庄静安、刘碧娥与安盛公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房地产开发企业履行的是一种协助办证义务，并非办理不动产权证的义务。本案合同签订后，庄静安、刘碧娥按约定支付了购房款，已经履行了合同确定的义务。安盛公司将商品房交付庄静安、刘碧娥使用后，未能在约定期限内履行协助办证义务，其应当履行。2019年10月29日，安盛公司取得案涉车位不动产权首次登记证明，案涉商品房已符合办证条件。2020年5月12日，安盛公司向庄静安、刘碧娥邮寄《办理不动产权证催告函》，安盛公司履行了通知义务。双方同意以2018年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，安盛公司应当在该日之次日起540日内即2019年12月23日前协助办证。安盛公司于2019年10月29日取得不动产权首次登记证明，但至2020年5月12日才向庄静安、刘碧娥发出书面通知，通知庄静安、刘碧娥相关办证事宜。安盛公司已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金，双方约定出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，因此，安盛公司应自2019年12月23日起至2020年5月12日止，每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。已付房款以庄静安、刘碧娥支付的906998元计算，虽双方未约定不足1年的是否按1年计算，但综合违约金比例，可按1年计算，故安盛公司应向庄静安、刘碧娥支付逾期办证违约金906.99元（906998元×0.1%）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中，双方已经在合同内约定了具体的违约金计算方式。又，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，庄静安、刘碧娥要求调整违约金，但未提供证据证明造成的损失情况，故庄静安、刘碧娥关于逾期办证违约金超出部分的诉求，理由不充分，不予支持。 综上所述，庄静安、刘碧娥已履行付款义务，安盛公司已经取得不动产权首次登记证明，安盛公司应履行协助庄静安、刘碧娥办理商品房权属证书的义务。安盛公司未在合同约定的时间内履行协助办证义务，构成违约，庄静安、刘碧娥请求安盛公司支付逾期办证违约金，合理部分，予以支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州安盛置业有限公司应于本判决生效后十日内协助庄静安、刘碧娥办理址在泉州市洛江区权属证书，并向庄静安、刘碧娥支付逾期办证违约金906.99元； 二、驳回庄静安、刘碧娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费885元，减半收取计442.5元，由庄静安、刘碧娥负担417.5元，泉州安盛置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员 谭海燕 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 苏艳月 书 记 员 黄书卿 速 录 员 梁心童 附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。