北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初15233号原告：张从润，男，1965年2月20日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：北京天鸿企业控股有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号新东安办公楼2座767号写字间。法定代表人：柴志坤，董事长。委托诉讼代理人：张贺东，男，北京天鸿企业控股有限公司职员。委托诉讼代理人：王思阳，北京市世方永泰律师事务所律师。原告张从润（以下简称原告）与被告北京天鸿企业控股有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人张贺东、王思阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照每月4000元的标准向原告支付租房16年的经济损失768000元；2.判令被告按照每年4585.08元的标准向原告支付16年的物业费损失73361.28元；3.判令被告向原告支付测量室温支出的费用750元。事实和理由：2001年，我购买了被告开发的位于北京市朝阳区XX号房屋，但每年冬天房屋的地暖都无法正常供暖。从2001年至今，我多次找被告及物业公司反映地暖问题，但都没有提供正常维修，被告和物业公司相互推诿，没有一次可以真正为我解决问题，我还得交纳物业费。这十多年来，我不得已在外租房居住，产生了租房损失和物业费损失，被告应该赔偿，故诉至法院。被告辩称，我公司可以为原告提供维修服务，但原告主张的损失并非是我公司造成的，所以不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2001年6月6日，原告（买受人）与北京宝润房地产开发有限责任公司（出卖人）（后名称变更为北京天鸿企业控股有限公司即被告）签订《商品房买卖合同》（合同编号：037429），约定：买受人购买位于北京市朝阳区XX号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积共138.02平方米，房价款687063元；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。附件三装饰、设备标准：供暖系统为分楼集中燃气锅炉供暖，地板采暖。2005年9月23日，涉案房屋登记至原告名下，具体房屋坐落明确为北京市朝阳区XX号。原告称，被告于2001年9月份交付涉案房屋，自入住后冬季供暖期即存在地暖不热的情况，原告便与物业公司及被告协商，但一直未能解决。为此，原告提交了如下证据：1.北京节能技术检测中心出具的《检测报告》（编号：BJJC-BG-2013-CS03005），测量时间为2013年1月9日13:25，经检测客厅室内空气温度11.6℃、东卧室室内空气温度9.2℃、北卧室室内空气温度8.7℃、东北卧室室内空气温度8.8℃。2.北京燕侨物业管理有限公司出具的证明，显示涉案房屋自2001年至2009年该公司负责供暖期间，因暖气设施存在问题，经多次入户疏通管道、放水、放气等排查，开发商责成施工单位多次查找原因并进行整改，均未见成效，致使业主6年来一直无法居住等，如2007年仍不能有效解决，业主只好自己想办法解决供暖问题。3.2002年至2006年的多份《入户室温测试记录表》，仅其中一次客厅测试温度为16.3℃，其余测试记录显示客厅、卫生间、卧室温度均低于16℃。被告认可上述证据的真实性，亦认可涉案房屋地暖温度较低的情况，表示其曾提出维修方案，但由于原告不同意，未能进行维修。经询，原、被告均认可地暖温度低可以排除供热公司原因，亦均认可地暖设施包含在开发商的工程中，属于交付涉案房屋的装修部分；原告主张地暖约占房屋价格的十分之一，被告称未计算过地暖占房屋价格的比例。此外，原告称据了解，目前将地暖设施拆除并重新安装分费用不超过100000元。为证明损失主张，原告提交了如下证据：1.原告（租户）与案外人陈某（房主）签订的《租房合同》及落款署名为陈青的收条若干，载明原告承租位于北京市朝阳区农光里XX号房屋，自2001年11月30日至2010年6月30日陈某收取租金共360000元（含3000元押金）。2.原告（承租人）与案外人孙某（出租人）签订的《房屋租赁出租合同》及落款署名为孙某的收条若干，载明原告承租位于北京市朝阳区农光里XX号房屋，自2010年7月1日至2019年6月30日孙一峰收取租金共486000元。3.北京燕侨物业管理有限公司出具的发票及收据，显示因涉案房屋产生了物业费58460.31及滞纳金4000元。4.北京节能技术监测中心出具的发票，显示原告因测温支出检测费750元。被告对上述《租房合同》、《房屋租赁出租合同》及收条的真实性及证明目的均有异议，主张合同日期不连续，收条存在后补情形；而且即使地暖不热或温度不达标，原告仍可以采取空调取暖或供暖季在外租房居住等替代措施，并非必须常年连续在外租房居住进而扩大损失。被告对物业费发票的真实性及证明目的均有异议，主张物业费包含垃圾清运费等，与其无关。被告对检测费发票的真实性无法核实。经询，原告认可署名为陈某的收条系后补的，陈某是其同学，由于当时急于租房用于居住，所以手续不完备；而且被告所述仅在供暖季租房不现实，短期租房难度大，还涉及家具的搬迁，影响居住的稳定性。诉讼中，原告申请就地暖温度不达标的原因以及地暖维修、修复费用进行司法鉴定，后撤回该项鉴定申请；被告表示不申请就地暖温度不达标的原因进行司法鉴定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告均认可地暖设施包含于涉案房屋工程，故被告应依约交付房屋及地暖设施，并负有确保交付的房屋及地暖设施正常使用的合同义务。根据查明事实及当事人陈述，涉案房屋的确存在地暖设施供热温度不达标的情形，又可排除系供热公司原因所致，因此，地暖设施供热温度不达标应认定属于被告交付房屋所含的地暖设施未能达到正常使用标准，被告对此构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告交付地暖设施存在违约，原告有权要求被告赔偿合理损失。关于租金损失，本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。地暖设施在供暖季供热温度不达标，客观上影响了原告正常居住使用涉案房屋。考虑短期租房的客观障碍及生活居住的稳定性，原告在交房初期选择租房居住符合情理；但原告在连续多个供暖季向被告反映、协商解决地暖供热不达标，又未能有效解决的情况下，原告未能采取适当措施完善、恢复房屋及地暖的使用功能，而是持续租房居住十余年，造成了租金损失不断扩大。其次，根据双方约定，地板采暖属于装饰、设施，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。经本院询问，被告作为开发商，未能就地暖设施的价格举证，亦未作出合理说明；原告主张地暖价格约占房屋价格的十分之一。综上，本院结合物业公司证明内容、租金损失证据、房屋购买价格、违约责任约定及双方陈述意见，酌情支持原告的租金损失。关于物业费损失，本院认为，该费用系原告作为业主向涉案房屋物业管理单位交纳的相关费用，与其是否实际居住使用涉案房屋无直接关联；且未有证据显示，原告承租案外人房屋期间，另行就租赁房屋交纳了物业费，故对该项主张，本院不予支持。关于检测费，系因检测地暖设施供暖温度不达标而支出的，被告交付地暖设施存在违约，故对原告的该项主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告北京天鸿企业控股有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告张从润租金损失150000元；二、被告北京天鸿企业控股有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告张从润检测费750元；三、驳回原告张从润的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12221元，由原告张从润负担6000元（已交纳），由被告北京天鸿企业控股有限公司负担6221元（原告张从润已交纳，被告北京天鸿企业控股有限公司于本判决生效后七日内直接支付给原告张从润）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 扬人民陪审员  丁苏会人民陪审员  朱春梅二〇二〇年五月十九日书 记 员  刘 岩