济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初1904号原告：上海绿地物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人：徐红，总经理。委托诉讼代理人：杨秋月，公司员工。委托诉讼代理人：史忠城，公司员工。被告：石庆昌，男，汉族，1989年4月29日出生，住济南市。被告：姜娟娟，女，汉族，1991年8月10日出生，住济南市委托诉讼代理人：石庆昌（姜娟娟之夫），男，汉族，1989年4月29日出生，住济南市。原告上海绿地物业服务有限公司济南分公司（以下简称绿地物业公司）与被告石庆昌、姜娟娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序中小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告绿地物业公司的委托诉讼代理人杨秋月、史忠城、被告石庆昌并作为姜娟娟的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。绿地物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费人民币4110.21元，以及相应的滞纳金人民币3303.24元，共计人民币7413.45元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买了原告提供物业服务的绿地香榭新里广场东B的房屋，原、被告双方于2017年4月7日签订《绿地香榭新里广场前期物业服务协议》，协议约定物业费为1.65元/月/平方，每半年的首月前7日按半年度预缴；逾期缴纳物业费，从应付之日起按日支付未缴付款项3‰的违约金；自2017年10月1日至2017年12月31日被告共欠委托人物业费45669元，滞纳金864.51元；自2018年1月1日至2018年12月31日被告共欠委托人物业费1826.76元，滞纳金1961.94元；2019年1月1日至2019年6月30日业主共欠委托人物业费913.38元，滞纳金476.78元；2019年7月1日至2019年12月31日需预存物业费913.38元；被告共计欠原告物业费4110.21元，滞纳金3303.24元；虽经原告多次催缴，但被告至今未交，给原告造成了经济损失，增加了管理费用和管理难度。鉴于被告的行为己经严重侵害了原告的利益，为了维护自身合法权益，特此诉请。石庆昌、姜娟娟辩称，对原告计算的物业费数额没有异议，但是从2017年4月交房到2019年3月中旬我的房屋一直空置，只是2018年10月份左右进行过装修，我要求对2017年4月份到2019年2月份的物业费打折，交房时我交过半年的物业费。另外物业服务质量也有问题，停水停电信息我们之前都是通过微信群才得知，因为反映物业服务存在问题，物业就把我们从业主群踢出去了。另原告诉状所述事实与理由与实际情况完全不符。原因如下：1、原告完全没有按照双方签订的物业服务协议提供物业服务。业主缴纳的是物业服务费，理应被服务，而非被管理。原告违约在先，本人有权不交物业服务费，不需要支付违约金或滞纳金；2、对原告的资质和物业管理水平持有异议，认为物业服务未达到三星级的服务标准，物业费也应降低。物业公司在出现问题后，只会推给开发商，业主反映的问题始终得不到有效解决。如小区配套的东隔离围墙，始终都是蓝色彩钢板围挡；小区2号楼没有配套的电动车充电设备和遮雨棚，地下车库太长下坡没有遮雨棚，下雪低温就结冰等问题，业主多次反映也得不到解决；3、小区安全管理和日常巡查不到位。小区里经常有陌生人出入，电子门禁形同虚设，还发生过部分业主储藏室被盗事件；对于部分素质较差的业主随意践踏绿化设施或者占用公共区域摆放电动车甚至占用消防通道的行为，没有任何警示；4、小区共用设施、环境卫生等项目维护、修缮不到位，小区单元楼地面及墙砖破损不修复，不更换，照明设施灯破损不更换，下雨较大时儿童娱乐区积水严重，物业不及时排水，导致积水渗漏到地下车库或储藏室，公共区域的环境卫生更是糊弄了事；5、小区公共区域收益不透明，物业公司不予公开公示，且存在收益未用在业主身上的情况。综上，由于物业公司未履行合同约定的责任和义务，业主依照合同法的约定，完全可以拒缴物业费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。绿地物业公司提交的前期物业服务合同等，被告无异议，本院认定事实如下：2017年4月7日，绿地物业公司与石庆昌签订了《绿地香榭新里广场前期物业服务协议》，约定由绿地物业公司向其提供物业管理服务，合同期限至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效时止；业主按房屋面积向绿地物业公司支付物业服务费，高层住宅每月每平方米1.65元；业主所购物业空置半年以上的，经业主与物业公司共同确认后，可按照物业服务收费标准的70%交纳物业空置期间的物业服务费，并签订《空置房协议》，双方并约定了服务内容和质量标准等其它事项。上述合同签订后至今，原告即履行上述合同，向该物业管理区域提供了物业服务。石庆昌、姜娟娟系上述物业服务区域内的业主，物业服务计算面积为92.26㎡。因对原告服务质量不满意，2017年10月1日至2019年12月31日的服务费用未付，绿地物业公司主张物业费4110.21元，滞纳金3303.24元。结合被告提交的与绿地物业工作人员微信聊天记录、历月电费明细证据，自2017年4月初交房至今至2018年9月底，被告房屋处于空置状态并符合按70%物业费收费条件。被告收房时缴纳物业费913.38元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。绿地物业公司与石庆昌签订的《绿地香榭新里广场前期物业服务协议》合法有效，绿地物业公司并也实际服务该小区至今。石庆昌、姜娟娟系该物业服务区域内的业主，享有该合同中业主的权利并应该承担业主方义务，包括缴纳物业服务费的义务。本次诉讼中案件进行了合并审理，业主提出了物业服务中存在的问题，涉及个人方面也产生了很大矛盾，同时通过反映问题，也督促了物业公司改进服务。小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力，许多问题的产生也是因为部分业主未能配合物业管理工作导致。物业服务不是单一对应每一位业主的服务，服务涉及多个方面，不能因某一人的意见，某一方面的服务存在瑕疵就否定整体的物业服务。如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。管理与服务并存，但也必然产生矛盾，应当允许物业服务存在瑕疵，在没有足够证据证明绿地物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵的情况下，应向绿地物业公司支付所欠物业费。本案中，石庆昌、姜娟娟未交纳自2017年10月1日至2019年12月31日期间的物业费4110.21元，鉴于其房屋自2017年4月初至2018年9月底处于空置状态并符合按70%物业费收费条件，应对该期间的物业费予以30%的扣减，即应扣减822.04元（1.65元×92.26㎡×18个月×30%），故石庆昌、姜娟娟应交纳物业费3288.17元（4110.21元-822.04元）。此外，对于小区内失窃问题，因本案小区属于较为高档小区，社区也较大，物业服务公司日常巡查也无法杜绝该社会问题，也非其服务所致，但应加强相关防控。关于滞纳金问题，鉴于物业服务中存在瑕疵，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条和《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告石庆昌、姜娟娟于本判决生效之日起十日内向原告上海绿地物业服务有限公司济南分公司支付2017年10月1日至2019年12月31日的物业费3288.17元;二、驳回原告上海绿地物业服务有限公司济南分公司要求被告石庆昌、姜娟娟支付滞纳金的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告石庆昌、姜娟娟负担。本判决为终审判决。审 判 员 郭元龙二〇二〇年五月九日法官助理 黄海燕书 记 员 王 宁