广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7123号上诉人（原审被告）：左翠玲，女，汉族，1980年2月21日出生，住址：惠州市惠城区。委托诉讼代理人：戴美娴，系广东凯扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹红丽，女，汉族，1979年11月23日出生，住所地：惠州市委托诉讼代理人：许蔚武，系安徽安江律师事务所律师。原审第三人：广东金迪物业管理有限公司，住所地：惠州市*********格林童话小区41#楼一层。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：马惠，系公司员工。上诉人左翠玲与被上诉人邹红丽，原审第三人广东金迪物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初97号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人左翠玲及其委托诉讼代理人戴美娴、被上诉人邹红丽的委托诉讼代理人许蔚武、原审第三人广东金迪物业管理有限公司的委托诉讼代理人马惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人左翠玲上诉请求：一、判令撤销广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2018）粤1302民初97号民事判决书第一项、第二项判决，依法予以改判为“驳回被上诉人的全部诉讼请求”；二、判令本案一审、二审案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院在认定事实错误的情况下，判决上诉人向被上诉人返还位于惠州市******************x阁x号房产及向被上诉人支付服务费119263元缺乏事实和法律依据，损害了上诉人的利益，依法应予改判，具体理由如下：涉案房屋虽然登记在被上诉人名下，但上诉人有证据证明不动产登记确有错误，该房屋属于金迪星苑全体业主共有，上诉人已提起行政诉讼以更正登记，一审法院没有审核清楚这一事实。上诉人一审提交的《关于“金迪星苑（七期）高层住宅楼初步设计的批复”》及金迪星苑七期F栋的《建设规划许可证》显示，涉案房屋在报建和竣工时均为小区架空层，架空层属于金迪星苑全体业主共有场所，开发商惠州市金迪实业发展有限公司（以下简称“金迪实业公司”）违法违规改变涉案房屋的使用功能变相侵占涉案房屋并转让给被上诉人，上诉人已向惠城区人民法院提起行政诉讼，要求撤销涉案房屋改变使用功能规划许可的批复，进而更正登记开发商通过违法违规取得的案涉房产权属，该案正在审理中。一审法院未同意上诉人关于中止诉讼的申请，没有审核清楚涉案房屋真正权属就直接作出错误的事实认定，据此作出的判决应予撤销。综上所述，涉案房屋属于金迪星苑全体业主共有场所，被上诉人无权就全体业主共有的房屋向上诉人收取租金，请求贵院查明事实，依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人邹红丽辩称，答辩人认为被答辩人的上诉请求，没有任何事实和法律依据，依法应予驳回。1、答辩人出示的《房地产权证》已经依法证明答辩人对诉争房产具有不容置疑的物权。依照《物权法》第九、十四、十七条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力。同时，依据《物权法》第六条物权公示原则，经依法登记的不动产对外即具有公示力。而被答辩人仅仅凭借壹份《批复》和壹份《建设规划许可证》即认为答辩人对诉争房产不具有真正的权属，显属于于法无据。2、被答辩人个人提起的行政诉讼，并不能代表全体业主，且物业管理委员会也并未代表全体业主参与诉讼。3、被答辩人实际占有使用诉争物业的事实清楚，依法也必须支付相关使用费，据此也不存在给被答辩人造成任何损失的问题。综上所述，答辩人认为被答辩人的主张依法无据，与事实不符，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉请。原审第三人广东金迪物业管理有限公司辩称，没有意见。一审原告向一审法院起诉请求：一、确认双方2013年12月1日广东金迪物业管理有限公司与被告签订的金迪星苑场地服务协议于2018年11月30日终止，并判令被告在终止后立即将原告物业返还原告。二、判令被告立即支付申请人2014年9月1日起至解除协议前的服务费（租金）124263元及逾期付款违约金73625元（暂计至2018年2月1日），合计197888元。三、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月1日，被告左翠玲（乙方）与第三人惠州市金迪物业管理有限公司（甲方）签订《金迪星苑场地服务协议》，约定：甲方同意为乙方所使用的场地金迪星苑七期x阁5号提供水电费代收、卫生清扫、清运等相关服务，使用时间为2013年12月1日至2018年11月30日止，2013年12月1日至2014年1月31日期间免收相关服务费，第三年起，每年递增10%，服务费用2660元，协议签订时乙方须支付保证金5000元；如乙方不能按时缴纳物业服务费和其它全部费用，应当向甲方缴纳违约金，每逾期一天违约金按拖欠金额的5‰计算，若乙方超过一个月不交纳物业服务费和其它全部费用，甲方有权单方面解除本协议，收回场地，并有权追索乙方所欠的物业服务费和全部费用及违约金、滞纳金，保证金不予退还。2014年2月21日，被告与第三人签订《金迪星苑场地服务协议》补充协议，约定，被告享有购买x阁5号场地产权的优先权，如有第三方（购买方）购买本场地时，购买方需补偿被告为本场地支付的设计费用和装修等费用及其它损失，第三人不承担任何责任。2014年4月2日，原告邹红丽与第三人惠州市金迪物业管理有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向第三人购买位于惠州市******************x阁x号房产，建筑面积为75.24平方米，总价款940703元，第三人应当在2014年10月4日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用。签订合同后，原告已按约定向第三人支付购房款并缴纳税费，后于2014年7月18日对上述房产办理了房地产权证（房产证号：粤房地权证惠州字第x号）。2014年8月9日，第三人向原告发出通知，载明：邹红丽认购的金迪星苑F112栋x阁x号架空停车位，现已竣工，准予使用，请在接到通知后于2014年8月9日之前到物业公司办理相关入伙手续。此车位建筑面积为75.24㎡、套内建筑面积为73.31㎡，自2014年8月9日起，每月应按时缴纳的费用有：物业管理费150元㎡••月（按建筑面积2元/平方米收取）。原告向本院提交落款日期为2016年7月6日的关于金迪星苑七期x阁租户欠交租金的情况说明，载明：2013年12月1日左翠玲与惠州市金迪物业管理有限公司签订《金迪星苑场地服务协议》，租用金迪星苑七期x阁5号作办公室之用，租期从2013年12月1日至2018年11月30日止，租金每月为2660元。2014年7月18日，开发商惠州市金迪物业管理有限公司将x阁5号出售于邹红丽后，左翠玲从2014年9月至今拒交租金，一直使用至今。原告向本院提交费用管理台账、惠州供电局发票，拟证明被告一直占有使用原告物业。被告向本院提交履约催告函、律师函，拟证明原告购买涉案房屋后于2015年9月24日向被告催收租金，第三人在房屋转让后于2016年2月17日仍继续向被告催收租金，被告不清楚应向哪方支付租金，故暂缓支付租金。被告向本院提交建设工程规划许可证，拟证明七期F栋首层为大堂和架空，第三人无权将其对外出售，原告无权就全体业主共有的房屋向被告收取租金。被告向本院提交图片、金迪档口材料及物品清单、收据，拟证明被告花费120多万元对涉案房屋进行装修。第三人向本院提交核准变更登记通知书显示2017年11月27日惠州市金迪物业管理有限公司将企业名称变更为广东金迪物业管理有限公司。另查一，原告向本院提出财产保全申请，请求查封被告名下的财产。原告向本院提供了中国太平洋财产保险股份有限公司惠州中心支公司的信用担保。本院于2018年1月25日作出（2018）粤1302民初97号《民事裁定书》，裁定：查封被告左翠玲占有份额的位于惠州市*****************x阁x层x房[证号：x共有证，建筑面积：120.3平方米，已设置抵押债权]的房地产产权（查封期限为三年，查封价值为197888元）。原告预交保全费1509元。另查二，2017年8月15日，被告左翠玲向本院起诉与邹红丽、惠州市金迪物业管理有限公司等人房屋租赁合同纠纷一案，请求惠州市金迪实业发展有限公司与邹红丽于2014年4月2日签订的《商品房买卖合同》无效，享有金迪星苑七期x阁5号的商铺优先购买权，涉案商铺内装修材料及物品归其所有，要求邹红丽等人向其赔偿装修损失。本院于2018年8月15日作出（2017）粤1302民初8278号《民事判决书》，被告不服该判决，上诉至惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院作出（2018）粤13民终6842号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。该判决已生效。庭审中，原告称已收到第三人转交被告支付的保证金5000元，要求被告支付2014年9月1日至2018年的2月1日的服务费124263元。被告称现仍在继续使用涉案物业，虽与第三人签订的服务协议约定使用期限是至2018年10月31日止，但因2016年原告起诉之后，双方一直在诉讼中，纠纷未能得到最终解决，双方没有正面协商延长使用期限，向第三人支付了2014年2月1日至2014年8月31日止的服务费。第三人称已收到被告2014年2月1日至2014年8月31日止的服务费，同意原告请求被告支付服务费，并称向被告发律师函是基于原告在催收相关费用无果的情况，与第三人协商，让第三人以合同主体的名义进行协助催收这个费用，且之前第三人收到的相关费用部分自原告购买之日起，已将其费用返还给原告，所以发律师函的作用是协助原告一起来催收。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与第三人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，受法律保护，原、被告已按照合同履行了各自义务，且涉案的房产已经登记在原告名下。被告左翠玲与第三人惠州市金迪物业管理有限公司签订的《金迪星苑场地服务协议》已于2018年11月30日到期，协议到期后被告未与原告签订新的服务协议，该协议已经自然终止，原告关于确认协议终止的诉请已无需处理。被告自2014年9月1日起未向原告支付服务费，故原告主张被告返还涉案房屋并支付2014年9月1日至2018年2月1日的服务费124263元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告诉请被告支付逾期付款违约金，被告亦因涉案的房屋另案诉至本院，从而可知被告不存在故意拖欠服务费的行为，故原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告左翠玲应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告邹红丽返还位于惠州市******************x阁x号房产。二、被告左翠玲应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告邹红丽支付2014年9月1日至2018年2月1日的服务费124263元。三、驳回原告邹红丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3248元、保全费1509元，诉讼费共计4757元（原告已预交），由被告左翠玲负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。另查明，左翠玲认为，涉房产为金迪星苑全体业主共有，金迪公司违法改变用途，损害其合法权益。上诉人以上述理由向法院提起了行政诉讼，请求法院撤销涉案房屋改变使用功能规划许可的批复，更正权属登记。惠城区法院受理后，经审查认为，上诉人提起的行政诉讼已经超过了时效，裁定驳回。左翠玲向本院提起上诉，本院作出生效裁定，维持原裁定。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：左翠玲是否应当向邹红丽返还涉案房屋以及支付服务费的问题。具体判析如下：上诉人左翠玲因与金迪公司签订《金迪星苑场地服务协议》占有使用涉案房屋，而合同约定的使用期限至2018年11月30日止终止，上诉人继续占有使用涉案房屋已经没有合理的依据。因邹红丽与金迪公司签订《商品房买卖合同》受让涉案房屋，并于2014年7月18办理过户登记，邹红丽现为房屋的所有权人，享有物权返还请求权，上诉人应当向邹红丽返还涉案房屋，并参照合同约定支付服务费（占用费）。据此，原审法院判决上诉人返还房并承担服务费，处理并无不妥，应当予以维持。另，上诉人认为，涉案房产为金迪星苑全体业主共有，金迪公司违法改变使用的问题。对此，上诉人左翠玲针对上述问题，已经向惠城区法院提起了行政诉讼，请求撤销涉案房屋改变使用功能规划许可的批复，更正权属登记。经惠城区法院审理认为，上诉人提起的行政诉讼已经超过起诉时效，不予受理。上诉人不服提出上诉，本院作出了生效裁定，维持原裁定。上诉人提起的行政诉讼已经被生效裁定驳回，其所主张金迪公司违法改变使用建筑物的问题，未获得支持。据此，上诉人以上述理由进行抗辩，继续占有房屋，缺乏依据，应当不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用4757元，由上诉人左翠玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年五月十二日法官助理 黄晓娜书 记 员 苏敏娜附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更