湖南省茶陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0224民初1616号 原告（反诉被告）：袁正女，女，1966年1月3日出生，汉族，茶陵县人，住湖南省茶陵县。 原告（反诉被告）：陈捡朱，男，1964年1月21日出生，汉族，茶陵县人，住湖南省茶陵县。 委托诉讼代理人：金东，广东恩慈律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：沈宝欣，广东恩慈律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：王丽玉，广东恩慈律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：湖南经纬置业发展有限公司，住所地茶陵。 法定代表人：陈经纬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈回儿，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为特别授权。 第三人：湖南茶陵农村商业银行股份有限公司，住址地茶陵县。 法定代表人：谢海龙，董事长。 委托诉讼代理人：吴琼，该公司职员，代理权限为特别授权。 原告（反诉被告）袁正女、陈捡朱与被告（反诉原告）湖南经纬置业发展有限公司、第三人湖南茶陵农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，庭审中，被告（反诉原告）当庭提起反诉，本院依法予以受理并将本案转为普通程序，本案于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁正女、原告（反诉被告）袁正女、陈捡朱委托诉讼代理人王丽玉、被告（反诉原告）湖南经纬置业发展有限公司的委托代理人陈回儿到庭参加了诉讼。湖南茶陵农村商业银行股份有限公司及其委托诉讼代理人吴琼经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）袁正女、陈捡朱向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原、被告签订的《茶陵县商品房（预）销售合同》于2019年6月29日解除；2、请求判决解除原告（反诉被告）与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》；3、请求判令被告（反诉原告）返还二原告（反诉被告）已支付费用67,700元及利息（分别自原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付款项之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至实际付清本息之日止，暂计至2019年6月30日合计为7,256.03元）；4、请求判令被告（反诉原告）向二原告（反诉被告）支付违约金3,080.40元；5、请求判令被告（反诉原告）向二原告（反诉被告）支付商铺增值经济利益13,668元（增值经济利益计算标准为600元/㎡）；6、请求判令被告向二原告（反诉被告）支付其已偿还贷款本息30738.62（以实际偿还数额为准，暂计至2019年6月30日），以上款项共计122,443.05元。 事实和理由：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2017年1月24日签订《茶陵县商品房（预）销售合同》（下称“销售合同”），购买位于茶陵县（下称“涉案房屋”），房屋价款为123,408元。原告（反诉被告）于2017年1月24日向被告（反诉原告）支付房款63,408元，并依据销售合同附件一的约定，在被告（反诉原告）安排下向湖南湘赣国际广场经营管理有限公司支付代收费用9,228元，后湖南湘赣国际广场经营管理有限公司返还契税4,936元，至此，原告（反诉被告）按照销售合同与被告（反诉原告）的指示合计支付费用67,700元。依据销售合同约定，被告（反诉原告）应当在2018年3月31日前向原告（反诉被告）交付涉案房屋，如被告（反诉原告）未按期交房，则应支付违约金，交付期限届满后，原告（反诉被告）多次向被告（反诉原告）催讨交付房屋，但被告（反诉原告）至今仍未向原告（反诉被告）交付涉案房屋。因被告（反诉原告）延迟交房的行为，根据相关法律规定，原告（反诉被告）有权解除合同（解除通知到达被告（反诉原告）时销售合同解除），有权要求被告（反诉原告）退还全部房款及利息，并要求被告（反诉原告）支付违约金。被告（反诉原告）的行为已严重损害了原告（反诉被告）的合法权益，为维护原告（反诉被告）的合法权益，根据我国相关法律法规之有关规定，特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。 被告（反诉原告）湖南经纬置业发展有限公司辩称：一、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《茶陵县商品房（预）销售合同》合法有效；二、湖南经纬置业发展有限公司在履行商品房买卖合同过程中，不存在违约行为。原告（反诉被告）与答辩人所签订《茶陵县商品房（预）销售合同》第十一条约定的交房时间为2018年3月31日前，涉案商品房于2017年11月6日由勘察单位、监理单位以及开发商“五部门”共同出具了《主体结构分部工程质量验收记录》，达到了交房标准。因此，涉案商品房在合同约定的交房时间内具备合同约定的交房条件。答辩人不构成违约；三、原告积极行使该商铺所有权人权利的行为，证明事实上其已接收了所购商铺。1、在本案诉讼之前，即于2019年4月8日原告陈捡朱亲自签名授权陈爱国等五个业主委员会代表全权代表A1栋所有业主对商铺进行招租及管理的权利。2、在诉讼过程中，物业公司于2019年8月4日召开了A1栋一楼业主大会，选举临时业主委员会，原告袁正女在《华晨A1栋-1楼业主交流群》中作为业主已行使权利，同意选举陈飞、陈秋林所在组的候选人为业主代表。同时，也授权陈飞、李秋林代其选举。选举结束，业主代表与株洲星河经营管理有限公司签署了《授权委托书》，授权该公司对A1栋一楼所有商铺进行统一招商。该公司于2019年9月1日将A1栋一楼面积为2166.07平方米的全部商铺租赁给王峰、谭有为从事服装、服饰等项目的经营，目前商场正在进行开业前的准备工作。上述事实证明：原告已实际接收了所购商铺，双方所签订的《茶陵县商品房（预）销售合同》并未解除，茶陵县房屋仍为原告所有。否则，原告无权行使上述权利；四、原告（反诉被告）解除合同的理由不能成立。原告（反诉被告）请求解除合同的理由是：认为出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合同期限内仍未履行。这与客观事实不符，原告（反诉被告）解除合同的理由不能成立。1、（2019）粤恩函第188号《律师函》认为“合同约定的交付期限届满后，委托方多次向贵公司催促交房”没有事实依据。原告（反诉被告）购买的商铺所在的1号栋房屋，早于2017年11月6日就达到了交房标准，被告（反诉原告）多次通知原告（反诉被告）前来交房，被告（反诉原告）以种种理由拒绝收房，责任不在被告（反诉原告），而在原告（反诉被告）。2、（2019）粤恩函第188号《律师函》中的认为“委托方多次向贵司催促要求交付房屋，已履行催告义务，但贵司至今仍未向委托方交付涉案房屋。因贵司迟延交房的行为，委托方有权解除合同”没有法律依据。2017年1月24日，原、被告签订的《茶陵县商品房（预）销售合同》第十二条约定了逾期交房的违约责任及处理方式，属于当事人另有约定的情形，即使本诉被告存在逾期交房的事实，根据该约定，原告（反诉被告）也不得退房（解除合同），只能主张违约金，合同继续履行。综上事实，本诉原告要求解除合同的理由不能成立，其他请求也相应不能得到法庭的支持。为维护答辩人的合法权益，请法庭在查明事实的基础上依法驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。 同时被告（反诉原告）提出反诉请求：确认广东恩慈律师事务所的编号（2019）粤恩函第188号《律师函》不具有解除合同的法律效力。事实理由如下：2017年1月24日，本诉原告与本诉被告签订了一份《茶陵县商品房（预）销售合同》，约定：1、由本诉原告购买本诉被告开发的“茶陵县财富中心华晨世纪中心商业区”商铺。房屋总价款暂定：12.3408万元；2、定于2018年3月31日前交房，房屋交付条件为“该商品房取得主体分部工程验收（合格）会议纪要（记录）”，如甲方未在本合同约定期限内将房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过360天，仍按上述方式计算违约金，但不得退房等。签订合同后，本诉被告积极组织施工，于2017年11月6日由施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位以及开发商“五部门”共同出具了《主体结构分部工程质量验收记录》，达到了交房标准，本诉被告多次通知本诉原告前来交房，2019年4月8日的1号栋的全体业主（本诉原告陈捡朱也是业主之一）共同选举了陈爱国等五人为A1-1楼（1号栋）的业主委员会成员，授权委员会有权代表A1-1楼所有业主对商铺的招租及管理的协商及决定权。2019年9月1日A1-1楼共同选举的陈爱国等五个业主委员会代表业主委员会与株洲市星河经营管理有限公司签订了《授权委托书》，委托株洲市星河经营管理有限公司对外出租A1-1楼（包括本诉原告购买的商铺在内）的商铺，委托期限为10年。接受委托后的当日，株洲市星河经营管理有限公司与承租人王峰、谭有为签订了《房屋租赁合同书》，租金标准为24元/平方米，租赁期限为10年。本诉原告作为该房屋的所有权人完全可以按照该《房屋租赁合同书》的约定收取租金。故（2019）粤恩函第188号《律师函》认为“合同约定的交付期限届满后，委托方多次向贵公司催促交房”没有事实依据。另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”之规定，因双方在合同中已约定了逾期交房的违约责任及处理方式，属于当事人另有约定的情形，本诉原告当然不能以此作为解除合同的依据。故（2019）粤恩函第188号《律师函》中的认为“委托方多次向贵司催促要求交付房屋，已履行催告义务，但贵司至今仍未向委托方交付涉案房屋。因贵司迟延交房的行为，委托方有权解除合同”没有法律依据。因此，（2019）粤恩函第188号《律师函》中的内容既没有法律事实，也没有法律依据，不具有合同解除的法律效力。 反诉被告当庭辩称：1、商品房屋交付的条件应该达到法定条件，根据法律规定及涉案合同约定，除了向答辩人出具主体结构分部工程质量验收记录以外，被答辩人还应当提供房屋经验收合格证明，并向答辩人提供房屋质量保证书，房屋使用说明书以及实测面积有关资料，才能达到交付房屋的条件；2、根据被答辩人提交的主体分部工程质量验收记录，显示该记录中施工分包单位一处没有加盖分包单位公章，也没有项目负责人签字，可见，涉案商铺的主体结构未通过验收，未达到交付条件；3、涉案合同约定涉案房屋的交付日期为2018年3月31日，被答辩人逾期交付行为构成违约。三个月内被答辩人仍然未履行交付义务，答辩人享有解除合同权利。被答辩人未按约定交房，存在迟延交房行为，答辩人也进行多次催告，包括在2019年1月9日向茶陵县房产局投诉催告，2018年2月28日委托业主代表致函催告后三个月内，被答辩人仍然未履行交房义务，因此答辩人有权主张解除合同，答辩人于2019年6月27日向被答辩人发出律师函解除涉案合同，被答辩人收到函件之日即2019年6月29日为本案涉案合同解除日期；4、涉案合同第十二条，关于逾期交房约定，依法属于格式条款，被答辩人不仅没有履行提示和说明的义务，同时免除了自己的责任，排除答辩人的权利，该条款应该为无效条款。另外从约定的内容看，被答辩人迟延交付房屋仅需支付日万分之0.1的违约金即每超过1日仅需支付每天1.2元，该约定显失公平，若按此约定，则免除了被答辩人依约按时交房的责任，并排除答辩人依据法律规定经催告后三个月内被答辩人仍未履行交房义务可以解除合同的权利，因此该条款为无效条款，答辩人应享有解除权。补充一下，被答辩人是否依照合同规定达到了房屋的交付标准，销售合同第十条、第十三条中是双方约定的交房依据，直到今天为止被答辩人仅向答辩人提交了一份《主体结构分部（子分部）工程质量验收记录》，《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《实测面积》的相关资料都没有收到。所以被答辩人方不具备交房条件。另外从被答辩人的一系列意见中可以看到，购房合同第十条中约定的交付条件，自原、被告双方签订合同后到第一次庭审期间，被答辩人从来没有拿出《主体结构分部（子分部）工程质量验收记录》原件给答辩人看过，被答辩人是直到2019年9月20日才向法庭出示该证据。而答辩人也已经向法庭提交了被答辩人书面通知答辩人的文件都是2019年的。2019年与2017年差距了近两年，这是不符合常规的，因此答辩人有理由质疑这份证据的合法性。另外对我方当庭提交的鉴定申请，我方认为是相当必要的，该鉴定有利于查清被答辩人的交房证明材料是否真实合法。还有就是陈忠连、刘剑弛；陈新连、许金；袁正女、陈捡朱《授权委托书》《业户会议记录》《华晨A栋-1楼业主交流群微信聊天记录》《授权委托书》《房屋租赁合同》因为本人没有参与，而且上面的签名均不是本人签名，再且在微信聊天里明确表明：不参与选举业主代表，不同意任何人代为行使因商铺衍生出来的任何权利。而且陈飞（被选举的业主代表）亦当即证明；该三位业主当时签署同意的名字不是本人签署，并且立即将三位业主授权委托书相应位置上打叉（表示不同意）。对罗寿燕的产权证不能推翻被告至今未交楼的违法事实，请法庭支持。综上，原告（反诉被告）及答辩人委托广东恩慈律师事务所向被答辩人发出的律师函具备解除合同的法律效力，请求法庭依法驳回被答辩人反诉请求。 原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，向本院提出以下证据：1、茶陵县商品房预销售合同复印件一份，拟证明原告（反诉被告）于2017年1月24日于被告（反诉原告）签订合同，购买涉案房屋，双方约定房屋交付时间为2018年3月31日；证据2、收据复印件一份，拟证明原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付费用67,700元；证据3、借款担保合同复印件一份，拟证明原告（反诉被告）为购买涉案房屋向第三人贷款60,000元；证据4、贷款还款明细复印件一份，拟证明原告（反诉被告）已向银行偿还贷款本息30,738.62元；证据5、律师函及律师函EMS单复印件一份，拟证明原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）送到律师函《茶陵县商品房（预）销售合同》于2019年6月29日解除；证据6、致湖南经纬置业有限公司函复印件一份，拟证明因被告（反诉原告）未按合同履行交房义务，原告（反诉被告）委托业主代表向被告（反诉原告）发函，催告被告（反诉原告）交付合格房产；证据7、业主证言复印件两份、证明人身份信息，拟证明被告（反诉原告）未按合同履行交房义务，原告（反诉被告）多次催告被告（反诉原告）履行；原告（反诉被告）委托谭长贵为业主业委会代表，向茶陵县房产管理局就被告（反诉原告）按合同履行交房义务一事进行信访；证据8、关于业主谭长贵反映经纬置业有限公司违约交房和违约租售商铺问题的信访事项处理意见书，证明因被告（反诉原告）未按合同履行交房义务，原告（反诉被告）委托业主代表向茶陵县房产管理局信访，原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）进行催告，同时被告（反诉原告）自己也承认其出租是没有经过原告（反诉被告）同意的，这涉及到刑事的一个合同诈骗罪；证据9、业主维权视频证明两份，证明原告（反诉被告）等业主因被告（反诉原告）未按合同履行交房义务在茶陵县政府进行维权，要求被告（反诉原告）交房；证据10、被告（反诉原告）及被告（反诉原告）物业公司擅自违法租售商铺视频2份，证明被告（反诉原告）未经原告（反诉被告）等业主的同意，违反合同约定，擅自将涉案商铺出租用于他人明火设酒席。 被告（反诉原告）当庭进行质证，对于证据1、2、3、4三性无异议，对证据5中律师函、证据6、证据9、的合法性有异议，对证据7、8、9、10有异议。 被告（反诉原告）为支持其答辩、反诉请求，特向本院提出以下证据：证据1、湖南经纬置业发展有限公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书、房地产开发企业资质证书-湘建房开（株）字第0830365号，拟证明湖南经纬置业发展有限公司的基本企业信息和该公司具有房地产开发与经营的三级资质以及陈经纬是该公司的法定代表人；证据2、袁正女、陈捡朱等原告（反诉被告）的身份证复印件，拟证明原告（反诉被告）袁正女、陈捡朱等原告（反诉被告）的基本身份信息；证据3、《茶陵县商品房（预）销售合同》，拟证明：双方形成了购房合同关系，合同主要内容：1、由本诉原告购买本诉被告开发的“茶陵县财富中心华晨世纪中心商业区”的商铺，并约定了商铺总价；2、定于2018年3月31日前交房，房屋交付条件为“该商品房取得主体分部工程验收（合格）会议纪要（记录）”，如甲方未在本合同约定期限内将房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过360天，仍按上述方式计算违约金，但不得退房等。补充条款第六条第二款规定，因不可抗力的因素导致交房逾期，不可归责于被告（反诉原告）；证据4、主体结构分部工程质量验收记录，拟证明华晨世纪中心工程于2017年11月6日由施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位以及开发商“五部门”共同出具了《主体结构分部工程质量验收记录》，达到了交房标准。该工程是由江苏圣通建设集团有限公司承建，并未分包。所以施工分包单位没有签字盖章；证据5、《华晨世纪地块精装修合同》及《开工通知单》，拟证明：华晨世纪地块于2018年元月15日与茶陵梵艺轩装饰有限公司签订了《精装修合同》，合同金额为790万元，装修开工日期为2018年3月12日；证据6、交纳装修费《通知》、《再次催缴装修费通知》、《告知函》，拟证明：湖南经纬置业发展有限公司为使业主的商铺尽快完成装修，进行统一招商，于2017年12月22日、2018年4月10日、2018年7月16日向包括原告（反诉被告）在内的相关业主下达了《通知》和《告知函》，催促原告（反诉被告）尽快按合同约定交纳装修费，但原告至今未缴纳，其行为构成违约；证据7、《交铺通知书》，拟证明：2019年2月15日，湖南经纬置业发展有限公司向原告（反诉被告）下达《交房通知书》，要求接通知后七日内按物业公司的流程进行交铺，但原告（反诉被告）恶意未来办理交房手续，构成违约；证据8、《授权委托书》、《律师函》，拟证明：原告（反诉被告）授权广东恩慈律师事务所代理诉讼的时间为2019年7月8日，该所出具《律师函》时间为2019年6月27日，没有原告（反诉被告）的书面委托。该所在当事人未授权之前向湖南经纬置业发展有限公司下达的《律师函》的行为，依法不具有法律效力；证据9、《（律师函）复函》，拟证明：湖南经纬置业发展有限公司于2019年9月1日向广东恩慈律师事务所以及金东律师本人就该所于2019年6月27日出具的《律师函》进行了回复。回复：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所签订的购房合同第十二条明确约定“逾期超过360天，仍按上述方式计算违约金，但不得退房”；证据10、《授权委托书》《业主会议记录》《华晨A栋-1楼业主交流群微信聊天记录》《授权委托书》。证明：业主授权业主委员会代表，对A1栋1楼所有商铺具体招租、管理的决定权；证据11：《房屋租赁合同》证明：株洲市星河经营管理有限公司与王峰、谭有为于2019年9月1日签订十年租赁合同，将A1栋一层（中庭部分）面积为2166.07平方米全部租赁给王峰、谭有为。 原告（反诉被告）对以上证据质证如下：对于证据1、3、6、8、9真实性、合法性无异议，证据2的三性无异议，证据4、5、7、10、11有异议。 经审理，对原、被告双方提交的相关证据，予以甄别和综合认定，本案基本事实如下：被告（反诉原告）湖南经纬置业发展有限公司是一家具有房地产开发与经营的三级资质的公司，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2017年1月24日签订《茶陵县商品房（预）销售合同》，原告（反诉被告）购买位于茶陵县，房屋价款为12.3408元，销售合同附件五约定了该涉案房屋由湖南湘赣国际广场经营管理有限公司进行前期物业管理及装饰装修经营管理，约定了“四个统一”，即统一装修管理、统一经营业态管理、统一经营策略管理、统一按标准支付合理的服务费用，销售合同补充条款第七条约定，因被告（反诉原告）原因逾期三个月交房，原告（反诉被告）自愿不追究被告（反诉原告）的违约责任。原告（反诉被告）于2017年1月24日向被告（反诉原告）支付房款63,408元，并依据销售合同附件一的约定，在被告（反诉原告）安排下向湖南湘赣国际广场经营管理有限公司支付代收费用9,228元，后湖南湘赣国际广场经营管理有限公司返还契税4,936元，至此，原告（反诉被告）按照销售合同与被告（反诉原告）的指示合计支付费用67,700元。2018年元月15日，被告（反诉原告）湖南经纬置业有限公司与茶陵县梵艺轩装饰设计有限公司（以下简称装修公司）签订装修合同，2018年3月10日被告（反诉原告）湖南经纬置业有限公司向装修公司发出“精装修开工通知单”，通知装修公司于2018年3月12日前开工装修，《茶陵县商品房（预）销售合同》约定：房屋交付条件为该商品房取得主体分部工程验收（合格）会议纪要（记录），房屋交付日期是2018年3月31日。该涉案房屋早于2017年11月6日由勘察单位、监理单位、设计单位、施工单位共同出具了《主体结构分部工程质量验收记录》，验收结果为合格，同意验收，达到合同约定的交房交付条件。被告（反诉原告）曾通过发送短信、下发通知书等方式通知业主收房，部分业主认为商铺不合格、未达标、未装修、未到达“四个统一”等原因，没有收房。2019年谭长贵等业主代表向有关部门投诉湖南经纬置业有限公司延迟交房等问题，2019年2月28日华晨世纪中心所有业主（代表）向被告（反诉原告）发出致湖南经纬置业发展有限公司函，2019年6月27日广东恩慈律师事务所受原告（反诉被告）委托，向被告（反诉原告）湖南经纬置业有限公司发出（2019）粤恩函第188号律师函，主张律师函送达之日起，双方签订的《茶陵县商品房（预）销售合同》即时解除，并且被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）退还并支付原告（反诉被告）已交费用及利息、违约金、房屋增值费等，共计88,932.07元，经纬置业于2019年6月29日收到该律师函，并于2019年9月1日进行回复。双方协商未果，原告（反诉被告）为维护自身权益，故起诉至法院，请求判如所请。 以上认定的事实有双方当事人提交的证据、庭审笔录予以佐卷在案。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，合同创设了双方权利义务，只要意思表示真实、一致，不违反法律、行政法规禁止性规定，即对当事人有法律约束力。当事人是否适时适当履行了合同义务，应以合同约定为据进行审查和认定。原告（反诉被告）袁正女、陈捡朱与被告（反诉原告）湖南经纬置业发展有限公司签订的《茶陵县商品房（预）销售合同》第十条将房屋交付条件约定为“取得主体分部工程验收（合格）会议纪要（记录）”，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理单位于2017年11月6日出具主体结构分部（子分部）工程质量验收记录，因该工程是由江苏圣通建设集团有限公司承建，并未分包，所以施工分包单位没有签字盖章。对于该验收记录，本院予以认定，据此，涉案房屋已符合双方约定的交房条件。原告（反诉被告）提出被告（反诉原告）方交房除了应达到约定条件外，被告（反诉原告）还应当提供房屋质量保证书，房屋使用说明书，房屋实测面积有关资料等。房屋的交付，除了应达到约定条件外，还应达到法定交付条件，根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”因此，提供“两书”也是开发商交房的必备条件，房屋实测面积并非是必备条件。原告（反诉被告）未向本院提交相关证据，应该承担举证不能的责任，另，从庭审情况看，被告（反诉原告）当庭辩称“两书”一直存放在被告（反诉原告）处公示，该系列案中有两户罗寿燕、彭爱华已经办理了房屋产权证，也间接说明了被告（反诉原告）有房屋质量说明书和房屋使用说明书。房屋装修、消防验收、房屋面积实测并非是约定交房条件也并非法定交房条件，本院认为该涉案房屋达到交房标准。 原告（反诉被告）在庭审中提出涉案合同第十条、第十二条是被告（反诉原告）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与被告（反诉原告）协商的格式条款，且被告（反诉原告）没有履行提示和说明的义务，免除了自己的责任，排除了原告（反诉被告）的主要权利，依法应确认为无效条款，本院认为该条款给予双方几种方案去选择，并在被选定的方案中用下划线予以提示，同时在涉案合同的首页也给予相应的提示，是双方自愿选择，该选择不违反法律强制性规定，故涉案合同第十条、第十二条不属于无效条款。原告（反诉被告）曾于2019年向本院申请对商铺进行鉴定，于2020年向本院撤回鉴定申请，本院均予以准许。原告（反诉被告）向本院提出对于《主体结构分部工程质量验收记录》存疑，提出笔迹鉴定申请。因原告（反诉被告）未向本院提出该验收记录造假的证据，且从情理看，该验收记录造假可能性极低，当事人应合理使用诉权，故对于该鉴定申请，我院不予准许。 《最高人民法有关关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。原、被告双方签订的《茶陵县商品房（预）销售合同》第十二条约定，“如甲方未在本合同约定期限内将房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过360天，仍按上述方式计算违约金，但不得退房等”，原告（反诉被告）称该条款为格式条款且显失公平，应属于无效条款，同时，涉案合同第十条也为被告（反诉原告）为了重复使用而预先拟定，属于格式条款，应是无效条款。合同中的第十二条，对于甲方违约有两种方案追究，一是选择解除合同，二是选择违约金，原、被告约定第二种方案，并且在双方选定的方案上加了下划线，用于提示，本院认为，原、被告双方签订合同时，都有权利和义务将合同条款阅读清楚，对于显失公平的条款，原告（反诉被告）享有撤销权，撤销权为一年，双方于2017年1月24日自愿签订合同，原告（反诉被告）于2019年8月16日向本院起诉，已超过一年时间，撤销权丧失，可视为原告（反诉被告）默认该条款，且该约定不违反法律、法规，是当事人真实意思表示，双方都应该遵守，该违约责任的约定属于双方另有约定的情形。因双方对于违约责任另有约定，故本院对于被告（反诉原告）反诉请求予以支持，即广东恩慈律师事务所的编号（2019）粤恩函第188号《律师函》不具有合同解除的法律效力，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《茶陵县商品房（预）销售合同》合法有效。 原告（反诉被告）称对于被告（反诉原告）提交的《交房通知书》三性不予认可，未收到上述通知。被告（反诉原告）向本院提交了EMS复印件，证明2019年2月21日其向原告（反诉被告）邮寄了《交房通知书》，快递单上的地址和电话均和涉案合同上双方确认地址、电话保持一致。此外，原告（反诉被告）提出的致湖南经纬置业发展有限公司函中提到“近期我们购买华晨世纪中心商铺的业主收到贵公司交铺通知书，……”，由此可知业主是收到了交房通知，故本院对于被告（反诉原告）2019年通知原告（反诉被告）交房的行为予以认定。原、被告签订的销售合同约定，房屋交房时间为2018年3月31日，虽然涉案房屋早已达到交付标准，但是被告（反诉原告）于2019年才正式通知原告（反诉被告）交房，被告（反诉原告）已逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。本庭在庭审中多次向原告（反诉被告）方询问，是否确认本案为解除合同之诉，原告（反诉被告）方当庭予以认可，因原告（反诉被告）违约金计算金额远超双方合同约定的违约金金额，原告（反诉被告）该诉请增加变更了原合同约定的利率计算标准，属于变更合同之诉，在该案中，不宜一并予以处理，本院不予支持。原告（反诉被告）可另行选择救济途径予以处理。 原告（反诉被告）提出：根据涉案合同第十四条约定，“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起720天内，由双方依法向陵县房地产管理局市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》”，因被告（反诉原告）违约交房，直接导致房屋交接书未签署，亦直接导致房产证至今未办理下来，超过了双方约定办理房屋所有权登记的期限一年的时间，原告（反诉被告）依法有权要求解除合同。第十四条的前提是双方签署《房屋交接书》后，才开始计算办理房产证时间，双方没有签署《房屋交接书》，前提条件没有达到，而且双方约定的交房时间为2018年3月31日，到现在为止，还没有三年时间。故对于原告这项主张，本院不予支持。 原告（反诉被告）提出的第一点诉讼请求是确认原、被告签订的合同于2019年6月29日解除，这是一个确认之诉，被告（反诉原告）提出的反诉，亦是确认之诉，本案对该确认之诉予以处理。 对于原告（反诉被告）提出的在涉案商铺办酒席以及收取酒席租金的问题，本庭认为每个地方都有各自的风俗习惯，只要该风俗不违反法律规定，也不违背公序良俗，应该尊重各地风俗。至于收取800元每户每天的租金问题，因该款是交给株洲星河物业管理有限公司的，与被告（反诉原告）经纬置业无关，不是本案要解决的问题。从业主代表谭玲欢的信访件，以及证人当庭陈述看，业主主要是因为公摊面积、费用、以及经纬置业未做到“四个统一”等原因，双方无法达成一致意见而产生的矛盾，进而想解除原、被告合同，并非是原告（反诉被告）诉称的房屋不达标等理由。本院建议双方秉承齐心合力解决问题的态度，平心静气商量解决上述问题，才能达到双方共赢。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第一百四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、广东恩慈律师事务所的编号（2019）粤恩函第188号《律师函》不具有解除合同的法律效力，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《茶陵县商品房（预）销售合同》合法有效。 二、驳回本诉原告（反诉被告）全部诉讼请求。 案件受理费2748元，反诉费100元，由原告（反诉被告）袁正女、陈捡朱承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于株洲市中级人民法院。 附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费数额向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长 朱邦华 陪 审 员 李 之 陪 审 员 曾永贵 二〇二〇年五月二十日 法官助理 谢 丹 书 记 员 尹 娟 附本案适用法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十二条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。 共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具备相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。