广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初24009号原告：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区，统一社会信用代码。法定代表人：旷晓玲，经理。委托代理人：钟晓峰、熊荣辉，均系该司职员。被告：刘笑三，男，1976年5月28日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被告：陈垚，女，1976年12月16日出生，汉族，住湖北省浠水县。原告广州宜家创生物业管理有限公司与被告刘笑三、陈垚物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州宜家创生物业管理有限公司的委托代理人钟晓峰到庭参加了诉讼，被告刘笑三、陈垚经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州宜家创生物业管理有限公司诉称：2011年2月28日，原告与发展商广州市合景美富房地产开发有限公司签订《*居一二期前期物业管理服务委托合同》，约定由原告为*居1、2期提供物业管理服务，管理期限为2011年3月1日起至2015年2月28日止。被告为该小区广州市天河区*路*街12号502房业主。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告自2015年3月起无故拒绝交纳管理费。至2019年2月，被告已拖欠原告管理费共计5588.64元，上述欠费经原告多次催收未果。以上事实，有《*居一二期前期物业管理服务委托合同》等证据证明，且就其欠费明细附有《欠费清单》加以说明。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、被告清偿拖欠原告自2015年3月起计至2019年2月止的物业管理费5588.64元及滞纳金（以每月欠付的物业管理费116.43为本金，按每日千分之一的标准，自当月26日起计至被告实际付清之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。被告刘笑三、陈垚未答辩。经审理查明：广州市合景美富房地产开发有限公司（以下简称合景公司）是位于广州市天河区*路“*居”小区的建设单位。原告是具有一级物业管理经营资质的企业法人。据2004交登字*号《广州市不动产登记查册表》显示，两被告为天河区*路*街12号502房(以下简称涉案房屋）的产权人，案涉房屋的建筑面积为76.7945平方米。2011年2月28日，原告（乙方）与合景公司（甲方）签订《*居一二期前期物业管理服务委托合同》，约定：甲方将*居一二期物业委托乙方实行物业管理；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅的每月每平方米1.2元、商业物业的每月每平方米2.5元；物业服务费用按月交纳，业主应于每月25日前交纳当月的物业服务费用，如逾期支付，自逾期之日起每日按逾期金额的千分之一支付滞纳金；本合同期限自2011年3月1日起至2015年2月28日止等。因两被告拖欠涉案房屋自2012年5月至2013年12月期间的物业管理费，原告向本院提起诉讼，本院审理后作出（2014）穗天法民四初字第75号民事判决，判决两被告向原告支付涉案房屋自2012年5月起至2013年12月期间的物业管理费（每月按92.15元计）及逾期缴纳上述期间物业管理费的滞纳金（均以每月管理费92.15元为本金，按每日千分之一的标准计付，分别自上述期间的每月的26日起均计至实际付清之日止，各月物业管理费的滞纳金均以不超过本金92.15元为限)。因两被告拖欠涉案房屋自2014年1月起计至2015年2月期间的物业管理费，原告又向本院提起诉讼，本院审理后作出（2016）粤0106民初9551号民事判决，判决两被告向原告支付涉案房屋自2014年1月起至2015年2月期间的物业管理费（每月按92.15元计）及逾期缴纳上述期间物业管理费的滞纳金（均以每月管理费92.15元为本金，按每日千分之一的标准计付，分别自上述期间的每月的26日起均计至实际付清之日止，各月物业管理费的滞纳金均以不超过本金92.15元为限)。现原告提起诉讼，要求两被告支付拖欠的涉案房屋自2015年3月起至2019年2月止的物业管理费及滞纳金。诉讼过程中，原告表示其与开发商签订的前期物业管理合同期满后，其未与开发商签订新的物业管理合同，但本案所涉的*居小区仍由其实际提供物业管理服务；*居小区至今未成立业主委员会，未选聘新的物业管理公司。原告表示自2015年3月起*居小区的住宅物业管理费标准从原来的1.2元/平方米/月变更为1.5元/平方米/月，该标准变更已由法院判决所确认。为予证明，原告提交了（2018）粤0106民初2774号民事判决书、（2018）粤0106民初21525号民事判决书及（2018）粤01民终21085号民事判决书。本院认为：原告与“*居”建设单位合景公司签订的《*居一二期前期物业管理服务委托合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。由于“*居”至今未成立业主委员会，也未通过业主大会选聘物业管理企业，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，作为建设单位的合景公司可选聘物业管理企业,原告因上述合同成为“*居”的合法物业管理人，具备对“*居”进行物业管理的资格。根据《广州市不动产登记查册表》显示，两被告为涉案房屋的产权人，与原告形成物业服务合同关系。原告已对涉案房屋所在的*居小区进行了物业管理，两被告作为涉案房屋的业主理应按上述合同约定向原告支付此期间的物业管理费。现原告称两被告拖欠2015年3月起计至2019年2月止的物业管理服务费，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃应诉答辩的权利，本院对原告的陈述予以采信。原告诉请要求两被告支付上述期间的物业管理费具有合同及法律依据，本院予以支持。依照住宅物业管理服务费按1.5元/平方米/月的标准，涉案房屋建筑面积为76.7945平方米，涉案房屋每月的物业管理费应为115.19元（1.5元/平方米/月×76.7945平方米），现原告要求两被告向其支付2015年3月至2019年2月期间的物业管理费的诉讼请求合法有据，本院予以支持，但该物业管理费总额应为5529.12元（115.19元/月×48个月）；对于原告主张超过上述金额的物业管理费及相应滞纳金的诉讼请求部分，本院不予支持。根据合同的约定，两被告应于每月25日前向原告缴交当月物业管理费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按逾期金额的千分之一支付滞纳金。现原告要求两被告支付每月拖欠的物业管理费的滞纳金，并无不当，应予支持。该滞纳金应115.19元为本金、按每日千分之一的标准、自当月26日起计至实际付清之日止。但从公平角度，每月的滞纳金总额均应以115.19元为限。两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘笑三、陈垚于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付广州市天河区*路*街12号502房自2015年3月起至2019年2月期间的物业管理费5529.12元及逾期缴纳上述期间物业管理费的滞纳金（均以每月物业管理费115.19元为本金，按每日千分之一的标准计付，分别自上述期间的每月的26日起均计至实际付清之日止，各月物业管理费的滞纳金均以不超过本金115.19元为限)；二、驳回原告广州宜家创生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州宜家创生物业管理有限公司负担5元，被告刘笑三、陈垚负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  曹敦娥人民陪审员  栗丽萍二〇二〇年五月十九日书 记 员  梁怡筠黄谱兰唐薇