湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初4812号原告（本诉被告）：付伟，男，1992年7月13日出生，汉族，户籍地湖北省孝昌县，委托诉讼代理人：严源，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭自成，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张俊，男，1962年8月27日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：王向阳，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。第三人（本诉第三人）：张凤琴，女，1985年2月25日出生，汉族，户籍地湖北省武昌区，委托诉讼代理人:冉金，系张凤琴之夫。第三人（本诉第三人）：武汉这里有光企业管理咨询合伙企业（有限合伙），住所地：武汉市东湖新技术开发区关山街道关山大道光谷国际商务中心（光谷时代广场）A座16层01室B05。执行事务合伙人：武汉梦马互动科技有限公司（委派代表：冉金）。委托诉讼代理人：冉金，公民身份号码：512921197911080975。原告付伟与被告张俊、第三人张凤琴、武汉这里有光企业管理咨询合伙企业（有限合伙）（以下简称：这里有光企业）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案受理，依法由审判员黄桂武适用简易程序公开开庭进行了审理，审理中当事人申请庭外和解至今未果，本案现已审理终结。原告付伟的本诉诉讼请求为：1、判令被告向原告返还2018年至2019年度的部分租金10000元（2019年5月3日至2019年7月31日），返还房屋租赁押金3000元；2、判令被告向原告支付损害赔偿金106666.67元；3、要求赔偿已支付的公共维修建设资金10000元；4、判令被告向第三人这里有光企业公开书面赔礼道歉，消除影响、恢复名誉；5、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：2016年7月3日，原告因与案外人康浩、吴红祥合伙经营大学生轰趴馆与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：1、原告承租被告位于武汉市东湖风景区磨山社区沙湾村66号房屋，租赁期限自2016年8月1日至2021年7月31日；2、第一、二年的房租为1万元/年，第三、四年的房租为4万元/年，最后一年的租金为5万元/年；3、原告在不影响房屋安全的情况下可对房屋进行改造和装修；4、原告取得被告同意后可对案涉房屋自行转、分组、出租。《房屋租赁合同》生效后，原告与康浩、吴红祥三人根据需要对房屋进行了装修改造，装修费用合计支出约7万元。因合伙团队内部经营理念发生分歧，原告意图解散团体并引入新的合作方。2018年3月20日，原告与自媒体“光谷客”授权的运营代理人即本案第三人张凤琴签订了《光谷客“东湖创业者驿站”空间运营合作协议》（下称“合作协议”），约定：1、原告以案涉房屋在2018年3月20日至2021年7月31日内的使用权为标的，与光谷客共同打造“东湖创业者驿站线下活动空间”；2、为弥补案外人康浩、吴红祥的损失，第三人张凤琴于2018年3月以“前期装修改造款”的名义向原告支付16万元，用于解散合伙团队的事宜。案外人康浩、吴红祥最终退出，光谷客与原告之间的合作关系正式成立。光谷客开始积极筹备“东湖创业者驿站”线下活动空间的相关工作，并启动了对房屋的改造和装修工作。第三人这里有光企业是光谷客基于案涉房屋的改造和运营通过媒体公开众筹征集合伙人而成立的空间运营平台。2018年6月，第三人张凤琴依约向被告转账4万元作为2018年至2019年度的房屋租金，于2018年11月向沙湾社区支付了社区道路改造和修建停车场共建集资款1万元。被告对上述原告与光谷客的合作经营情况知情且同意。考虑到原租赁期仅剩下三年，不能确保装修改造后的房屋能为光谷客的运营提供稳定和持续的使用便利，第三人张凤琴与被告签订了《房屋租赁合同》，约定在原告与被告的租赁期满后由第三人张凤琴继续使用该房屋，租期为三年（至2024年7月30日止）。在原告及第三人张凤琴、武汉这里有光企业进行东湖创业者驿站的各种筹备活动时，被告于2019年5月2日左右以涉案房屋毁损严重且无人管理与修缮为由向原告发送了《解除通知》，要求单方面解除该合同，以未取得房屋产权人最终同意为由向第三人张凤琴发送了《告知书》，并认为双方签订的《房屋租赁合同》无效，同时将房屋的大门锁换掉并拒绝与原告或第三人张凤琴、这里有光企业沟通。原告认为，被告随意解约的行为根本违反了合同的约定，不仅给原告及第三人造成了严重的经济损失，还导致原告与第三人共同经营的光谷客媒体的公共形象与公信力受损，媒体运营也受到了严重影响，严重侵犯了原告的合法权益。被告应当向原告返还部分房屋租金，赔偿原告由此造成的损失，还应向第三人这里有光企业公开书面道歉，消除影响、恢复名誉，并承担本案的诉讼费用。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，恳请法院能判如所请。被告就原告的本诉请求答辩如下：1、付伟要求退还的1万元租金中应扣除张俊的各项损失共计6055元，张俊即使要退款，最多也只用退3945元。另外，被告并未收到原告支付的3000元押金；2、原告付伟主张损害赔偿缺乏事实及法律依据，被告张俊无需向付伟承担任何赔偿责任；3、根据原告提供其与第三人张凤琴签订的合作协议，从第三人张凤琴超额支付装修费，合作协议签订后费用都由张凤琴承担，且第三人张凤琴遵守原告付伟所签订的租赁合同的各项权利义务可知，原告付伟名义上是以房屋使用权进行合作，实则为规避租赁合同第七条约定所采用的转租合同，依据双方的转租关系，被告张俊也有权解除租赁合同，此外原告付伟并未提供其主张损害赔偿的计算依据和相应证据，要求被告张俊承担赔偿责任没有任何法律和事实依据。第三人张凤琴、这里有光企业共同答辩如下：1、张凤琴签订的所有的租赁协议以及与张俊的沟通都是代表光谷客自媒体，因此在本案签订的所有租赁合同以及履约行为所涉及的主体不管是付伟还是张凤琴都是代表光谷客媒体，也包括在本案中关于涉案房屋的使用、实际运营，都是光谷客媒体，并用公开的文章报道的形式宣示了这个事实；2、被告违约所依据的所谓房屋损毁或者没有尽到房屋维护的义务的事实不成立，因为房屋的用途、更改和正在进行的房屋重新改造，包括光谷客跟之前的承租人原告付伟达成的合作协议、合作关系，以及关于承租之后房屋的使用用途，被告都是知情并认可的，且续签了房租；3、在被告单方违约之后，我们也及时跟被告进行了沟通，当时就说明了我方作为房屋的实际使用人，如果房屋出现损毁或没有进行改造，实际损失是我方在承受而非被告方，因此我方不会这样去做；4、实际上对方的单方违约行为在未通知我方的情况下刚好阻断了房屋的装修改造进程，而该进程又一直是通过媒体在对外进行公告和传播，这是一个公众行为，所以被告的行为最大的损害是一个媒体的公信力，也导致房屋的正常规划和使用无法进行，由此带来的损失包括前期的所有的经济和时间精力、情感投入。被告张俊的反诉请求为：一、确认张俊与付伟签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月2日解除；二、判令付伟向张俊赔偿更换大门费用4000元及卫生间面盆损失1000元，共计人民币5000元；三、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年7月3日，张俊与付伟签订了《房屋租赁合同》（下称“合同”）约定张俊将其位于武汉市东湖风景区磨山社区沙湾村66号的房屋出租给付伟，租期五年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止。合同第七条第2款约定如承租人故意损害房屋的，出租人有权终止合同并要求承租人赔偿损失。合同签订后，张俊依约向付伟交付了房屋。2018年9月，张俊从磨山社区沙湾村村干部处得知，其房屋大门敞开、门锁损坏，无人使用、无人管理，张俊多次赴现场查看后，发现房屋一直处于空置状态，最终于2018年10月28日微信通知付伟，要求其遵守协议，履行对房屋的管理义务。付伟以在等装修设计为由拒不履行管理义务，放任房屋受到破坏。2019年3月19日，张俊再次现场查看，房屋仍然处于无人管理状态，且房屋及内部设施损坏严重，洗手间内价值1000元的面盆以及其他设施已经被人为损坏。经多次沟通，付伟仍未履行对房屋进行维护管理的义务，为保护房屋免受进一步损坏，张俊于2019年4月11日自行对房屋前后门进行了更换，共花费了4000元。鉴于付伟的严重违约行为，2019年5月2日，张俊向付伟发出了解除合同通知书。综上所述，付伟怠于履行房屋管理维护义务、且在其使用期限房屋受到严重破坏，其行为违反了协议约定。张俊于2019年5月2日向付伟发出的解约通知应依法生效，付伟应赔偿其违约行为给张俊造成的损失。反诉人张俊现依法向贵院提起反诉，望贵院判如所请。经审理查明：2016年7月3日，张俊（甲方）与付伟（乙方）签订《房屋租赁合同》约定甲方将位于武汉市东湖生态旅游风景区磨山社区沙湾村66号的房屋出租给乙方，租赁期限5年。自2016年8月1日至2021年7月31日止。第一年、第二年的房租为1万元整，第三年、第四年的房租为4万元整，第五年房租为5万元整。合同第五条约定乙方负责房屋及庭院的日常养护责任……乙方在租赁期间在不影响房屋安全情况下可对房屋进行改造装修。合同第七条约定乙方可按照自己的需求将房屋自行转让、分租、出租，但需甲方同意。合同第八条约定乙方有下列行为，甲方有权利终止本合同，因此造成损失的，由乙方赔偿甲方经济损失：1、用此房用于违法乱纪的事情；2、故意损坏该房产的。签约后，本诉原告付伟根据实际使用需要对房屋进行装修改造。2018年3月20日，本诉原告付伟与第三人张凤琴签订了《光谷客“东湖创业者驿站”空间运营合作协议》，约定本诉原告付伟以案涉房屋在2018年3月20日至2021年7月31日内的使用权作为标的，与第三人张凤琴共同打造光谷客“东湖创业者驿站”线下活动空间。协议第三条第7点约定，作为战略合作伙伴，乙方共同参与甲方后期线下创业者活动的组织运营。根据合作协议的约定，第三人张凤琴于2018年3月以“前期装修改造款”的名义向本诉原告支付16万元，用于解散本诉原告与前期合伙人的合伙团队，进而由第三人与原告进行合作。2018年6月，第三人张凤琴向本诉被告张俊转账4万元作为2018年至2019年度的房屋租金，于2018年11月向沙湾社区支付了社区道路改造和修建停车场共建集资款1万元。2018年10月30日本诉被告张俊（甲方）与第三人张凤琴（乙方）签订《房屋租赁合同》约定甲方将位于武汉市东湖风景区磨山社区沙湾村66号的房屋出租给乙方，租赁期限5年。从2021年8月1日至2024年7月31日止。2019年4月11日，本诉被告张俊以房屋无人使用、无人管理为由，对房屋前后门进行了更换。2019年5月2日，本诉被告张俊以本诉原告付伟对房屋毁损严重的违约行为为由向本诉原告付伟发出了解除合同通知书。以上事实有《房屋租赁合同》（2016年7月3日）、《光谷客“东湖创业者驿站”空间运营合作协议》、转账凭证、租金支付凭证、收款证明、《房屋租赁合同》（2018年10月30日）、解约通知、微信聊天截图、证人证言等证据予以佐证。本院认为，本诉原告付伟与被告张俊在2016年7月3日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，对双方有法律约束力，应当履行。根据原告付伟提交的第三人张凤琴向被告张俊支付的2018年8月1日至2019年7月31日的租金4万元、原告付伟与第三人张凤琴签订了《光谷客“东湖创业者驿站”空间运营合作协议》，能够达到原告与第三人合作、第三人于2018年6月向被告张俊支付了2018年至2019年度租金的证明目的。且张俊至此时即已知悉张凤琴为付伟合伙人，并由其直接付租金、使用房屋，张俊亦未提出异议。被告张俊主张因付伟故意毁坏房屋致租赁合同已解除，其2019年4月11日对租赁房屋的门锁进行更换时，原告付伟与被告张俊的房屋租赁合同租赁期限未届满，原告付伟仍有使用权，仍可以在合同约定的范围内对租赁房屋进行装饰装修的权利，另外被告张俊无充分证据证明原告付伟存在故意损坏房屋或未经同意转租行为，因此被告张俊的行为构成违约，以及根据本诉被告张俊的答辩意见，本院对本诉原告付伟向被告张俊主张返还租金1万元的诉求予以支持。对于付伟诉求的房屋租赁押金3千元，无充分证据证明，本院不予支持。对于付伟诉求的损害赔偿金106666.67元，因付伟与其合伙人对房屋进行装修投入都是属于本诉原告付伟租赁房屋后为自用而进行的投入，付伟亦已认可在张俊换门前已为再次装修而对原装修作了拆除，另外付伟也无充分证据证明此项损失，故本院对该项诉求不予支持。对付伟诉请赔偿已支付的公共维修建设资金，综合考量全案事实及剩余租期，本院对付伟此项诉求酌定支持由张俊向付伟返还8000元。对付伟诉请张俊向第三人这里有光企业公开书面赔礼道歉，消除影响、恢复名誉，因无依据，本院不予支持。对于被告张俊提出的反诉请求，请求确认付伟与张俊签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月2日解除。因被告张俊的行为构成违约，根据双方诉请亦含解约之意，故该房屋租赁合同应于付伟起诉状送达张俊之日解除，即2019年8月16日解除。对于张俊诉请付伟向其赔偿更换大门费用4000元及卫生间面盆损坏损失1000元，共计5000元。因租赁房屋还在租赁期限内，且付伟还在装修，另外张俊私自更换租赁房屋大门和门锁构成违约，张俊该诉请依据不足，本院对张俊的此项诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、张俊于本判决书生效之日起十日内向付伟返还租金1万元；二、张俊于本判决书生效之日起十日内向付伟返还公共维修建设资金8000元；三、驳回付伟的其他本诉诉讼请求;四、驳回张俊的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费1446元（已减半收取）由付伟负担1000元，由张俊负担446元（此款付伟已预交，张俊于本判决生效之日起十日内直接向付伟支付1314元）。反诉受理费25元由张俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄桂武二〇二〇年五月二十八日书记员  周 锦