江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终397号上诉人（原审原告）：熊胜华，男，1963年9月30日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：陈小平，江西经炜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈江波，江西经炜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢小毛，男，1958年1月28日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：曹新春，江西英华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：熊雪华，男，1963年12月24日出生，汉族，住江西省南昌市。委托诉讼代理人：曹新春，江西英华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙金亮，男，1965年5月30日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：曹新春，江西英华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚州市临川房屋建筑工程公司。住所地：江西省抚州市临川区上顿渡行政新区建设大楼。法定代表人：杨卓明，该公司经理。委托诉讼代理人：杨斌，江西赣东律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：江西和合房地产开发经营有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区洪城路6号2栋A座1105室。法定代表人：陈朝明，该公司执行董事。上诉人熊胜华因与被上诉人谢小毛、熊雪华、孙金亮、抚州市临川房屋建筑工程公司（以下简称临川房建公司）、江西和合房地产开发经营有限公司（以下简称和合公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。熊胜华上诉请求：1.依法撤销原审判决，判令立即停止对南昌市青云谱区778号和顺象湖大厦第一层5-7轴ＡＤ261.52平方米的房产的执行。2.本案一、二审诉讼费用由谢小毛、熊雪华、孙金亮、临川房建公司、和合公司承担。事实和理由：一、其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应依法停止执行案涉房产。1.从权利性质上看，基于其与和合公司签订的《商品房买卖合同》及《购房补充条款》，其享有要求和合公司将案涉房产过户登记至其名下的所有权人请求权，而谢小毛、熊雪华、孙金亮通过债权转让方式从招商银行股份有限公司南昌象山南路支行（以下简称招行象山南路支行）受让的是对和合公司的一般金钱债权，根据特定物之债优于种类物之债的原则，其享有的权利优先于谢小毛、熊雪华、孙金亮的权利。何况，谢小毛、熊雪华、孙金亮从招行象山南路支行购买的债权是否合法有效，一审法院并未查明。2.从权利内容上看，其与和合公司之间的《商品房买卖合同》及《购房补充条款》关于和顺象湖大厦第一层5-7轴ＡＤ261.52平方米的购房内容已经被生效判决确认为有效，其已履行了合同全部义务，其支付给和合公司的购房款远远超过了合同中确认的上述房产的价格。3.从权利产生时间上看，其对案涉房产享有的请求权是基于2011年8月18日与和合公司签订的《商品房买卖合同》及《购房补充条款》，而谢小毛、熊雪华、孙金亮享有的请求权是基于2013年12月18日招行象山南路支行与和合公司签订的《最高额抵押合同》，熊胜华的权利优先于谢小毛、熊雪华、孙金亮产生。4.从法律规定上看，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号）之规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而商品房买受人的权利优于承包人的工程价款优先受偿权，即便案涉房产办理了在建工程抵押，也不得对抗熊胜华作为买受人的优先权，故熊胜华作为案涉房产的买受人所享有的权利优于谢小毛、熊雪华、孙金亮的权利，一审法院认定谢小毛、熊雪华、孙金亮对案涉房屋享有对抗熊胜华的优先受偿权，明显违反了上述规定。5.从权利救济途径上看，其与和合公司签订的《南昌市商品房买卖合同》被生效判决确认为有效，其与和合公司均应按照合同约定履行合同条款，在合同能够履行的情况下，其仅能享有要求将案涉房产过户登记至其名下的请求权，而谢小毛、熊雪华、孙金亮却享有要求被执行人以其全部财产偿还债务的给付请求权。谢小毛、熊雪华、孙金亮可以通过多种方式实现其债权，而熊胜华仅能通过一种途径实现。且和合公司抵押的资产价值远高于谢小毛、熊雪华、孙金亮的债权，而另一被执行人临川房建公司注册资本高达10001万元，经营状况良好，其亦完全有能力偿还谢小毛、熊雪华、孙金亮的债务。因此，无论从权利形成的时间、权利的性质、内容、救济途径以及法律规定上，其权利均应优先保护，且其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院依法应停止执行案涉房产，一审法院认定其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，与事实和法律不符，依法应予纠正。二、一审判决以其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之能够排除执行的情形为由驳回其诉讼请求系适用法律错误。适用该条的前提是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，而南昌市不动产登记中心在向一审法院的回函中明确了案涉房屋尚未办理不动产登记手续，且上述法律条文中并未规定不符合其规定的情形就不得阻却执行。三、即使本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，熊胜华作为房屋买受人在商品房买卖过程中具备了该规定第二十八条规定之情形，人民法院依法应停止执行案涉标的。1、熊胜华与和合公司签订《商品房买卖合同》及《购房补充条款》时间为2011年8月11日，远早于法院查封案涉房产时间2014年12月17日。2、其已向和合公司支付了相应购房价款。其与和合公司签订的《商品房买卖合同》及《购房补充条款》关于购买和顺象湖大厦第一层5-7轴ＡＤ261.52平方米约定的价格为2353680元，而其已在一审中举证证明其支付了300万元购房款。一审判决却以《商品房买卖合同》及《购房补充条款》约定一楼、二楼部分总房款为4992930元认定其未完成全部款项的支付义务，证据不足，明显错误。首先，其仅对和顺象湖大厦第一层5-7轴ＡＤ261.52平方米房屋的执行提出异议，且其在江西省南昌市青云谱区人民法院提起诉讼时，并未要求确认二楼部分的合同效力及履行情况，其仅需对一楼部分的履行情况举证即可。况且，其支付给和合公司的购房款实际上也超过了4992930元。由于二楼部分已被和合公司出售给江西千百味餐饮管理有限公司并办理了备案登记，和合公司已不可能履行二楼部分，关于二楼部分的购房约定实际已经解除，人民法院亦不可能判决双方继续履行二楼部分，故其无需再举证证明其余房款的支付情况，和合公司也无权向其主张房款，人民法院亦不可能判决双方履行关于二楼部分的协议。即使一审查明熊胜华已支付300万元购房款，该款亦超过了合同约定一半以上的购房款，仅该款就能证明熊胜华已履行了《商品房买卖合同》及《购房补充条款》的大部分义务，亦满足法律规定要求。熊胜华在与和合公司签订《商品房买卖合同》及《购房补充条款》后，在人民法院查封之前即对案涉房产所在区域进行了实地分割，设置标识，进行了合法占有，且此后将房屋装修出租给第三人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，仅要求买受人“合法占有”，并未以实际入住或使用为占有的唯一必须要件，一审法院仅审查熊胜华出租使用的情况，不考虑熊胜华在此之前就已合法占有的事实，违反了上述规定。熊胜华仅购买了一楼的一部分，而和合公司仅将一楼备案为一个房号，因此，无法将合同进行备案，熊胜华多次要求和合公司将房屋分割备案，但和合公司一直以待一楼部分全部售完再进行分割为由拖延，熊胜华在此过程中并无过错，且合同未备案登记与办理过户登记之间没有必然的关系。根据南昌市不动产登记中心向一审法院的回函，办理过户登记手续必须由和合公司先办理不动产首次登记手续，并需提供相关的材料，但和合公司并未办理初始登记，已人去楼空，也无法备齐相关材料，故未能办理过户登记手续是和合公司单方原因，而非熊胜华的原因。综上所述，熊胜华系案涉不动产的买受人，对案涉不动产享有物权期待权，该权利应当得到法律的保护，谢小毛、熊雪华、孙金亮申请法院执行案涉不动产严重影响熊胜华的权利实现，违反法律及司法解释的规定，且熊胜华对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，熊胜华要求停止执行的请求应当依法予以支持。谢小毛、熊雪华、孙金亮辩称，一、人民法院依法处分案涉抵押房产是依据已发生法律效力的民事判决，于法有据。根据民事诉讼法的规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行，一方拒绝履行的，当事人可以向人民法院申请强制执行。一审法院（2014）洪民二初字第797号民事判决是发生法律效力的民事判决，该判决第三项明确了招行象山南路支行有权通过对和合公司用于抵押的坐落于南昌市青云谱区778号和顺大厦（和顺象湖大厦非住宅一、五、十、十三、十四层）在建工程折价或者拍卖、变卖款项优先受偿。据此，人民法院有权执行案涉房产。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，熊胜华对案涉房产不享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于适用临川房建公司辩称，一、熊胜华无权提出执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，熊胜华的购房时间虽然早于法院查封的2014年，但在2016年才出租使用，未在查封前占有该房产，且购房款也没有付清，又一直未要求过户，主观上存在过错。因此，一审法院不支持其诉讼请求是完全正确的。二、本案谢小毛、熊雪华、孙金亮受让招商银行的债权也存在违法行为。一审法院（2014）洪民二初字第797号民事判决书载明，临川房建公司欠招行象山南路支行借款本金3000万元及利息，招行象山南路支行有权要求拍卖用于抵押的案涉房产。2017年5月18日，谢小毛、孙金亮、熊雪华与招商银行南昌市朝阳路支行（原招行象山南路支行）签订了债权转让合同。谢小毛、孙金亮、熊雪华作为自然人受让国有控股的股份制商业银行的债权，违反了相关法律法规及有关规定。2001年7月30日，中国人民银行办公厅关于商业银行借款合同项下债权转让有关问题的批复(银办函[2001]648号)指出：“根据《合同法》第七十九条关于合同债权转让的规定，商业银行贷款合同项下的债权及其他权利一般原则上是可以转让的，但由于金融业是一种特许行业，金融债权的转让在受让对象上存在一定的限制。按照我国现行法律法规的规定，放贷收息(含罚息)是经营贷款业务的金融机构的一项特许权利。因此，由贷款而形成的债权及其他权利只能在具有贷款业务资格的金融机构之间转让。未经许可，商业银行不得将其债权转让给非金融企业。”此外，2009年3月30日，最高人民法院《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》第10条规定：“金融资产管理公司转让已经涉及诉讼、执行或者破产等程序的不良债权的，人民法院应当根据债权转让合同以及受让人或者转让人的申请，裁定变更诉讼主体或者执行主体。”第11条规定：“国有银行向金融资产管理公司转让不良债权，或者金融资产管理公司受让不良债权后，通过债权转让方式处置不良资产的，可以适用《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》。”因此，依照《规定》、《会议纪要》等相关规定，银行若需转让不良贷款，通常先将债权转让予金融资产管理公司，其受让银行债权后再通过债权转让或以整体资产包的形式将债权转让予非金融机构。本案中，谢小毛、孙金亮、熊雪华完全撇开正常程序，直接与招商银行协商，以超低价购买，严重影响了国有资产的保值增值，导致了国有资产流失。综上所述，熊胜华的上诉缺乏事实和法律依据，上诉请求应予驳回。而对于谢小毛、孙金亮、熊雪华违法受让银行不良贷款的违法行为，人民法院应向有关方面发出司法建议书予以纠正。和合公司未提交答辩意见。熊胜华向一审法院起诉请求：1、请求停止对南昌市青云谱区778号和顺象湖大厦第一层5-7轴ＡＤ261.52平方米的房产的执行；2、本案诉讼费用由谢小毛、熊雪华、孙金亮、临川房建公司承担。一审法院查明，招行象山南路支行与临川房建公司、和合公司、陈朝明金融借款合同纠纷一案中，因招行象山南路支行申请诉讼保全，一审法院作出（2014）洪民二初字第797-1号民事裁定，于2014年12月17日对和合公司的抵押物，即坐落于南昌市青云谱区（在建工程）及证号为洪土国用登青（2010）第739号的国有土地使用权进行了查封，并于2016年11月28日办理了续封手续，续封期限三年，至2019年11月27日期满。一审法院于2015年5月4日作出（2014）洪民二初字第797号民事判决：一、临川房建公司在本判决生效后十日内向招行象山南路支行归还借款本金3000万元及截至2014年10月23日所欠利息346667元，借款本金3000万元从2014年10月24日起至付清欠款时止的利息、罚息及复利按照《借款合同》约定计算；二、临川房建公司在本判决生效后十日内向招行象山南路支行支付律师费48000元；三、招行象山南路支行有权通过对和合公司用于抵押的坐落于南昌市青云谱区778号和顺大厦（和顺象湖大厦非住宅一、五、十、十三、十四）在建工程折价或者拍卖、变卖款项优先受偿；四、和合公司承担上述判决主文第一项、第二项债务后有权向临川房建公司追偿；五、陈朝明对临川房建公司上述全部债务承担连带清偿责任；六、陈朝明承担上述判决主文第一项、第二项债务后有权向临川房建公司追偿。判决生效后，招行象山南路支行于2017年9月25日向一审法院申请执行，一审法院于2017年10月9日作出（2017）赣01执指37号执行裁定，将该案指定江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（下称高新区法院）执行。2017年12月11日，高新区法院作出（2017）赣0191执506号执行裁定，裁定变更谢小毛、熊雪华、孙金亮为本案申请执行人。并于2017年12月18日作出（2017）赣0191执506号之一执行裁定，裁定：拍卖、变卖和合公司坐落于南昌市青云谱区（在建工程）及相应的国有土地使用权。高新区法院在执行过程中，熊胜华对位于南昌市青云谱区及相应土地使用权进行的强制执行提出书面异议。一审法院于2018年6月12日作出（2018）赣01执异59号执行裁定，裁定驳回熊胜华的异议请求。熊胜华遂提起本案执行异议之诉。本案审理期间，和顺象湖大厦第一、五、十、十三、十四层房产经高新区法院组织拍卖，于2018年9月30日由熊雪华、孙金亮、谢小毛竞买成功，成交价3600万元。2018年10月11日，高新区法院向南昌市房管局、南昌市不动产登记中心发出（2017）赣0191执506号之五协助执行通知书：一、注销和合公司坐落在南昌市青云谱区的抵押登记（在建工程抵押通知书编号：ＮＯ.0000138，抵押权人：招商银行股份有限公司南昌象山南路支行）。二、将上述房产预售备案登记在买受人谢小毛（身份证号××××××××）、熊雪华（身份证号××××××××）、孙金亮（身份证号××××××××）名下，上述房产备案名称为：和顺象湖大厦综合楼商业101（第一层）及和顺象湖大厦综合楼写字楼5、10、13、14层。上述房产的查封效力消灭。三、在上述房产完成初始登记后，为买受人谢小毛、熊雪华、孙金亮办理相关产权登记手续，发放产权证书。另查明：2007年12月13日，和合公司（甲方）与熊胜华（乙方）签订《联合开发协议》，约定：“双方就联合开发南昌市2007年第28号挂牌出让的三店西路以北（原麻纺厂北面）ＪＤＧ0736号地的合作模式、风险承担、利润分配等达成如下协议：一、熊胜华以现金300万元一次性投入，用于土地竞买投标的保证金，和合公司负责承担开发期间、期前、期后的其他一切费用……三、如土地竞买成功，和合公司应本着合理开发、科学利用该土地的原则，精心设计（并征得熊胜华同意情况下），尽早施工建设，如竞买未成功，熊胜华收回投入的资金，不承担竞买发生的任何费用开支，亦不收取利息。四、熊胜华在整个联合开发的工程中不占具体比例份额，现金投入应作为熊胜华用于购买，……一楼（不参与分红），每平方米9000元，以实际建筑面积计算。二楼（不参与分红），每平方米4500元，以实际建筑面积计算。三楼（不参与分红），每平方米4000元，以实际建筑面积计算。一、二楼不计公摊面积。保证金冲抵购房款，差额部分待签好购房合同，办好房管部门备案后，付余款的70%，交房时再付余额的10%，剩余款待办好产权证一次性付清。办理产权时，按照有关规定，各自承担自己的费用。五、大楼施工建设后，取得预售许可证时，和合公司应帮熊胜华到房管部门办理好预售登记备案，若和合公司未将本合同第四项双方所规定的方位、面积售给熊胜华，熊胜华将参与和合公司的利润分配，和合公司愿意支付熊胜华除本金外，另外支付1000万元作为联合开发的利润红利给熊胜华。……”2007年12月16日，熊胜华向和合公司转款300万元，和合公司向熊胜华出具收款证明“今收到熊胜华（联合开发协议中乙方）联合开发保证金300万元用于竞买投标，若未中标，双方按联合开发协议议定办理，我方（联合开发协议甲方）保证在三天内完全退还熊胜华。”2011年8月18日，和合公司作为出卖人与熊胜华作为买受人签订《商品房购房合同》，约定：“和合公司以竞买方式取得位于青云谱区编号为洪土国用登青xx第xx号的地块的土地使用权。该地块面积为3510.28平方米，规划用途为商业办公用地。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第一座一层和二层。一层5-7轴ＡＤ；二层4-7轴ＡＤ、3-4轴ＣＤ号房。用途为商业，属框架结构，层高为4.5Ｍ、3.6Ｍ，建筑层数地上十五层，地下一层。公共部位与分摊面积无。出卖人与买受人约定按补充条款计算商品房价款。分期付款，第一次付300万元（用联合开发协议的保证金冲抵购房款）；第二次办好购房协议房管部门备案后付余款70%；第三次交房时付余款10%；剩余办好产权一次性付清。出卖人应当在2011年12月30日前交房。一楼面积299.14平方米，扣除楼梯和消防控制室面积为261.52平方米；二楼面积607.09平方米，扣除楼梯为586.5平方米。”当日，双方签订《购房补充条款》，约定：“一、双方协商同意买方熊胜华向卖方和合公司购买和顺大厦一楼面积261.5平方米；二楼面积586.5平方米，合计848.02平方米。二、房屋价格一楼（不参与分红价）每平方米9000元按实际面积计算，不计公摊面积为2353680元；二楼不参与分红价每平方米4500元按实际面积，不计公摊面积为2639250元，合计总价4992930元。结算按实际计算。……五、如大楼施工竣工后，卖方将买方所购的房屋位置、面积、产权转让给他人或其他理由不交给买方。和合公司愿意将整个大楼50%红利分给熊胜华。双方借款或其他约定继续按原约定执行。……十、由于卖方未取得预售许可证，等取得预售许可证后，如需重新签订合同，其房屋价格和房屋产权位置不变。如因未取得预售许可证而产生的一切责任由卖方承担……”。2013年4月12日，南昌市住房保障和房产管理局向和合公司颁发商品房预售许可证，批准和合公司可以公开预售坐落于青云谱区的和顺象湖大厦综合楼（商业、写字楼）。还查明：2016年6月，熊胜华将案涉房产租赁他人使用。再查明：2016年12月5日，江西省南昌市青云谱区人民法院就熊胜华与和合公司房屋买卖合同纠纷一案，作出（2016）赣0104民初865号民事判决，判决：一、确认熊胜华与和合公司于2011年8月11日签订的《商品房购房合同》及《购房补充条款》中关于一楼面积为261.52平方米购房协议有效；二、驳回熊胜华的其他诉讼请求。一审法院认为，本案争议焦点为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，熊胜华对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，熊胜华应向法院举证证明本案中其对案涉房产提出的执行异议符合上述能够排除执行的四种情形。经查，首先，江西省南昌市青云谱区人民法院（2016）赣0104民初865号生效民事判决已确认熊胜华与和合公司于2011年8月11日签订的《商品房购房合同》及《购房补充条款》中关于一楼面积为261.52平方米购房协议有效，而一审法院依据（2014）洪民二初字第797-1号民事裁定，对和合公司的抵押物，即坐落于南昌市青云谱区（在建工程）进行查封的时间系2014年12月17日，显然，熊胜华在人民法院查封之前已与和合公司签订有效的书面买卖合同。其次，熊胜华向法院提交的证据仅能证明其于2016年6月将案涉房产租赁给他人使用，且谢小毛、熊雪华、孙金亮对此亦无异议，但熊胜华对其于2014年12月17日法院查封前已合法占有案涉房产未尽到举证证明责任，故熊胜华向法院提交的现有证据不足以证实其在2014年12月17日法院查封前已合法占有案涉房产。第三，依据熊胜华与和合公司签订的《商品房购房合同》及《购房补充条款》，熊胜华向和合公司购买的房产是和顺象湖大厦一楼面积为261.5平方米（2353680元）及二楼面积为586.5平方米（2639250元）的部分，合计848.02平方米，总价为4992930元，但熊胜华至今仅支付购房款300万元，其辩称已完成全部款项的支付义务，证据不足。最后，熊胜华在明知案涉房产未取得预售许可证的情况下，仍与和合公司于2011年8月18日签订《商品房购房合同》及《购房补充条款》，且之后一直未对上述合同办理备案登记，故熊胜华对案涉房产至今未办理过户登记存在一定的过错，其不属于非因买受人原因未办理过户登记的情形。因此，熊胜华对案涉房产提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条能够排除执行的情形，同时，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案原申请执行人招行象山南路支行依据一审法院（2014）洪民二初字第797号民事判决，对本案执行标的依法享有优先受偿权，由于执行过程中申请执行人已变更为谢小毛、熊雪华、孙金亮，故谢小毛、熊雪华、孙金亮对案涉房产享有对抗熊胜华的优先受偿权。综上，熊胜华虽然与和合公司签订了购房合同，但并未取得案涉房产的使用权证，并非案涉房产的所有权人，其提交的现有证据不能证明其对案涉执行标的享有足以排除强制执行的权益，故熊胜华提出的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决：驳回熊胜华的诉讼请求。案件受理费27914元，由熊胜华负担。本院二审期间，围绕上诉请求，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，本院二审予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.本案是否符合案外人执行异议之诉的受理条件。2.如果本案符合案外人执行异议之诉的受理条件，熊胜华对诉争房屋是否享有排除强制执行的民事权益。对此，本院分析评述如下：一、关于本案是否符合案外人执行异议之诉的受理条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定:“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中作为执行依据的（2014）洪民二初字第797号民事判决第三项载明“招行象山南路支行有权通过对和合公司用于抵押的坐落于南昌市青云谱区778号和顺大厦（和顺象湖大厦非住宅一、五、十、十三、十四）在建工程折价或者拍卖、变卖款项优先受偿。”熊胜华主张对和顺象湖大厦第一层5-7轴ＡＤ261.52平方米的房产享有排除强制执行的民事权益。而和顺象湖大厦第一层5-7轴ＡＤ261.52平方米的房产属于（2014）洪民二初字第797号民事判决确认的债权人享有优先受偿权的抵押财产中的一部分。可见，本案中案外人主张享有民事权益的财产与作为执行依据的生效裁判确认的债权人享有抵押权的执行标的存在关联。但是，在本院二审中，熊胜华最终表示其对作为执行依据的生效裁判没有异议，而是认为本案申请执行人对在建工程的抵押权不能对抗其作为商品房消费者的权利。因此，本案不应通过审判监督程序解决，而应通过案外人执行异议之诉程序解决。熊雪华、孙金亮、谢小毛在二审中辩称诉争房产已经于2018年9月30日由其竞买成功，且执行法院已于2018年10月11日向南昌市房管局、南昌市不动产登记中心发出协助执行通知书，案涉房产已经执行完毕，本案不属于案外人执行异议之诉的受理范围。对此，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，提出案外人异议应在“执行过程”中。关于如何理解“执行过程中”，相关司法解释作出了规定。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”因本案执行标的由执行当事人受让，故熊胜华在执行程序终结前均可提出案外人执行异议。当前，无证据证明本案执行程序已经终结。且根据一审立案审查、审判流程管理信息表，熊胜华提起本案诉讼的时间为2018年7月16日。另根据一审法院查明的事实，熊胜华提出的执行异议于2018年6月12日被一审法院裁定驳回，故熊胜华提起案外人执行异议的时间应在2018年6月12日之前，其提出案外人执行异议时诉争标的尚未执行完毕。执行法院在熊胜华提出案外人执行异议之诉后继续执行是由于申请执行人提供了执行担保，故熊胜华提出案外人执行异议并未超出法定的期限。综上，本案符合案外人执行异议之诉的受理条件。二、关于熊胜华对诉争房屋是否享有排除强制执行的民事权益。熊胜华虽与和合公司在人民法院查封前签订了购房合同，且合同经生效裁判确认有效，但熊胜华并未取得物权。其享有的请求和合公司交付诉争房屋及办理过户登记的权利，性质为债权。熊胜华与和合公司签订购房合同的时间2011年8月18日虽早于抵押合同的签订时间，但这并不意味着其享有的债权能优先于抵押权。招行象山南路支行对诉争标的物的抵押权已经登记设立，并已发生公示公信效力。且生效裁判已确认招行象山南路支行就抵押物拍卖、变卖或折价价款有权优先受偿。申请执行人谢小毛、熊雪华、孙金亮因受让诉争债权而享有原债权人招行象山南路支行对诉争标的物的抵押权。至于谢小毛、熊雪华、孙金亮从招行象山南路支行受让债权的合法性问题已经生效裁定审查确认，不属于本案案外人执行异议之诉的审查范围。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，除法律、司法解释另有规定的外，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。法律、司法解释的例外规定体现在对商品房消费者权益的保护方面。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”另根据该批复第一条的规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，商品房消费者的物权期待权优先于抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”由此可见，在特定情形下，商品房消费者的物权期待权可以排除强制执行。但本案中熊胜华并非商品房消费者。首先，根据2007年12月13日熊胜华与和合公司签订的《联合开发协议》，熊胜华与和合公司联合开发房地产，熊胜华以现金300万元一次性投入用于土地竞买投标保证金，如土地竞买成功，和合公司尽早施工建设，如竞买失败，熊胜华收回投入的资金，不承担竞买发生的任何费用开支，亦不收取利息，熊胜华在整个联合开发中不占具体比例份额，现金投入用于其购买房屋。如果和合公司未将合同约定的房屋出售给熊胜华，熊胜华将参与和合公司的利润分配，和合公司除支付熊胜华本金外，另向熊胜华支付1000万元作为联合开发的利润红利。2011年8月18日，双方签订《商品房购房合同》，约定熊胜华购买诉争房屋，分期付款，第一次付300万元用联合开发协议的保证金充抵。由此可见，熊胜华与和合公司约定熊胜华购买诉争房屋是熊胜华分享投资收益的一种方式。且根据双方的联合开发协议，熊胜华不承担合作开发的风险，熊胜华与和合公司存在名为合伙实为借贷的法律关系，双方签订商品房买卖合同实为以物抵债。其次，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条，消费者为生活需要购买、使用或者接受服务，其权益受消费者权益保护法保护。因此，购买商品房的人必须是为生活消费，才属于消费者。本案中，熊胜华将诉争房屋租赁给他人使用，其购买诉争房屋并非用于居住，而是用于经营。综上，熊胜华依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》主张其享有优先于本案债权人享有的抵押权，理由不成立，不予支持。本案也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除强制执行的情形。本案诉争房屋虽未办理初始登记，但实由房地产开发企业和合公司开发建设，属于和合公司名下的财产。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，并无不当。即使按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，本案也不符合第二十八条规定的排除强制执行的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的四个条件必须同时具备才能排除执行。本案中，熊胜华提供的证据虽能证明2016年6月其将诉争房产租赁给他人使用，但不能证明2014年12月17日法院查封前其已合法占有诉争房产。另外，熊胜华在购买诉争房屋时和合公司尚未取得商品房预售许可证，且根据熊胜华在上诉状中的陈述，本案诉争房屋一楼备案为一个房号，被分割出售给多人，但分割并未取得行政部门审批和备案，故熊胜华对于诉争房屋不能办理过户登记的风险应能够预知，对诉争房屋未办理过户登记，其自身存在过错。综上所述，熊胜华的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27914元，由熊胜华负担。本判决为终审判决。审判长  彭海鹏审判员  吴玉萍审判员  李 平二〇二〇年五月二十五日法官助理王兵书记员蔡佳育附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。