天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初9046号原告：曾良莉，女，1976年3月21日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：冯增敏，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈清波，北京市京师律师事务所律师。被告：中浩（天津）投资发展有限公司，住所地天津市武清区自行车王国产业园区祥园道160号102-4(集中办公区)。法定代表人：耿福亮，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王娜，上海锦天城（天津）律师事务所律师。原告曾良莉与被告中浩（天津）投资发展有限公司（以下简称“中浩公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯增敏、陈清波，被告的委托诉讼代理人王娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾良莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务，若被告不能立即交房，则判令被告以房款总额每日万分之三的标准向原告支付违约金（自2019年5月31日起至该房屋实际交付止）；2、判令被告因逾期交房而向原告支付已付款利息及违约金，共计69203.14元（暂计至2019年6月18日，全部利息及违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年8月14日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于天津市武清区的房屋，购房金额为503138元。按照合同第三条约定，被告应于2017年11月1日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第五条约定，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照“合同继续履行，被告应支付原告已付房款万分之一违约金至延期交房次日起计算”追究被告违约责任。在合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务。但截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。中浩公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回原告的全部诉讼请求，其具体理由为：一、房屋未能按照合同约定时间交付使用并非由被告的原因造成，原、被告于2016年8月14日签订《天津市商品房买卖合同》，合同签订时，被告公司根据当时现场的施工情况及进度预计2017年11月1日可以将房屋交付使用。合同签订后，由于政府为应对恶劣天气、秋冬季治理大气污染及扬尘的原因，分别于2016年11月15日至2016年12月31日、2017年8月25日至2017年9月10日及2017年10月1日至2018年3月31日要求全市所有施工现场停止土石方作业；停止混凝土搅拌作业；停止使用非道路移动机械等，由此造成施工现场停工天数近246天，加之其他原因，导致目前房屋尚无法交付使用。根据双方之间的约定，上述非因被告过错造成工程延误的天数应当在逾期交房天数中予以扣除；二、原告主张的逾期交房违约赔偿标准高于合同约定。根据双方合同第五条约定，被告未能按期交付房屋，逾期在90天以内的，按照同期银行贷款利率向原告支付已付款的利息，逾期超过90日的，除支付已付款利息外，还应承担已付房款0.1?的违约金，原告在起诉中按照日万分之一的标准计算明显违背了合同的约定，加重了被告的责任。三、原告亦存在逾期付款的违约责任，被告要求在原告逾期付款违约责任范围内与被告逾期交房的违约责任进行抵销。根据双方在商品房买卖合同中约定，原告应当在规定的时间内支付首付款及办理完成剩余全部价款。现原告未能在合同约定的时间内办理完成剩余房款的贷款，逾期不能办理的，应当一次性支付剩余全部价款，现原告未能在合同约定的时间内办理完成贷款，已经违反了合同的约定，对此应当承担逾期付款的违约责任。为此，被告要求在原告应当承担的逾期付款违约责任范围内与被告逾期交房违约责任进行抵销。因现房屋仍无法交付，应当支付给原告的逾期交房违约金尚无法确认，被告希望相关款项在房屋交付后一并支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月14日原、被告签订《天津市商品房买卖合同》及附件六补充协议、补充合同，约定原告购买被告开发的位于武清区，建筑面积88.69平方米，每平方米价格为5673元，总价款503138元；该合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告应于2017年11月1日前，将商品房交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，接受不可抗力影响的时间，据实延期交付，被告不承担违约；合同第五条约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究被告违约责任。第3种约定内容为：合同继续履行，被告应支付原告已付房款0.1／000.违约金至延期交房次日起起算；合同附件六补充协议第一项下第一款约定，出卖人如遇以下情况导致延期交房，出卖人免予承担任何利息支付责任及违约赔偿责任，交房时间根据工期延误的期限相应顺延；影响工程进度但非出卖人过错且出卖人无法预见和控制的客观原因中包括执行法律、法规和政府规章等强制性文件造成的工期延误；补充协议第三项约定因买受人原因不能获得银行贷款逾期超过60日后，买受人应于逾期满60日的次日一次性支付清购房余款和违约金（每逾期一日按照购房总价款万分之一的标准向出卖人支付违约金）；附件六补充合同中双方约定，原告于2016年8月14日前向被告支付房款153138元，其余房款350000元，原告采用银行贷款方式支付，原告须于2016年8月21日前向贷款银行交齐贷款所需买受人提供的材料和费用，并保证贷款于本合同签订之日即2016年8月14日起60日内（2016年10月12日）划入被告指定账户。但原告于2017年3月1日通过银行贷款交齐剩余房款350000元，逾期140天。被告亦未能在合同约定的期限内交付房屋，故成讼。关于被告主张停工时间问题，经查，天津市建设工程质量安全监督管理总队下发津建质安总〔2016〕92号文件，载明于2016年11月15日至2016年12月31日全市所有在建施工项目一律停止施工，停工47天；美丽天津一号工程指挥部发出的美丽天津一号工程〔2017〕9号文件，载明自2017年8月25日至9月10日期间停止所有施工工地的土石方作业，停工17天；天津市武清区建设工程质量安全监督管理支队下发的武建支字〔2017〕37号文件，要求自2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业，2018年3月16日恢复生产，停工166天。以上被告因政府强制性文件要求的停工天数共计230天。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定及法律规定履行各自的义务。根据合同约定被告应于2017年11月1日前将符合交付条件的商品房交付原告使用，现被告未能如约交付应承担逾期交房违约责任向原告支付已付款利息和违约金。关于被告辩称免责事由问题，本案涉案房屋在建筑施工过程中，政府部门发布禁令、通知等文件要求停工共计230天，相关文件旨在进行大气污染防治，其措施与天气条件密切相关，进而影响被告的施工进度，被告要求予以扣减是符合原、被告合同约定及法律有关不可抗力规定的，本院予以采信；原、被告关于合同约定“0.1/000．”是万分之一还是十万分之一不能达成一致意见，此情况下应按照合同有关条款或者交易习惯确定，考虑合同前后有关条款、使用的词句符号、一般理解以及表述习惯等因素，应解释为“0.1?”即十万分之一，故本院按原告主张已付款利息从2017年11月2日计至2019年6月18日，被告逾期交房593天，扣减政府停工230天，实际逾期363天。因被告逾期交房的自然天数已超过一年，应按照一至三年中长期贷款利率4.75%计算利息。故被告依约应向原告支付利息为24098.21元［503138元×4.75%÷360天×363天］，违约金为1826.39元［503138元×0.1?×363天］；关于原告主张自2019年6月19日起计算违约金、利息并直接支付给原告，因证据尚不充分，本院暂不予处理，原告可在被告交付涉案房屋具有充分证据的情况下，另案解决；关于原告要求被告继续履行合同约定交房的请求，因涉案房屋至今尚不具备交付条件，本院不予支持；原告其他主张均以实际交付房屋之日为基础，但涉案房屋客观上能否交付尚处不定状态，故本院不予支持，待房屋实际交付后原告可另行主张；根据合同约定，原告贷款350000元应于2016年8月14日起60日内（2016年10月12日）划入被告指定账户，此时原告主张的影响其贷款发放的信贷政策即2016年11月25日中国人民银行天津分行会同天津银监局联合发布的《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》尚未发布，而原告主张的其他不能及时发放贷款原因未能提供证据，本院不予采信，故原告应按合同约定每逾期一日按照购房总价款万分之一的标准向被告支付违约金7043.93元［503138元×1?×140天（2016年10月13日至2017年3月1日）］。原、被告互负金钱债务，被告主张抵销，符合法律规定，本院予以支持，折抵后，被告应支付原告18880.67元。此案经调解未果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告中浩（天津）投资发展有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告曾良莉逾期交房已付款利息及违约金共计18880.67元；二、驳回原告曾良莉的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费765元，由原告曾良莉负担385元，由被告中浩（天津）投资发展有限公司负担380元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曹凤增二〇二〇年五月九日书记员  刘俊森附本裁判文书所引用的具体法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。