新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初11902号 原告：陈长科，男，1972年12月12日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：王军，新疆广翼律师事务所律师。被告：乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区北京中路东二巷30号。法定代表人：丁建忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：何敏，新疆赛天律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丽，新疆赛天律师事务所律师。原告陈长科与被告乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告陈长科委托诉讼代理人王军、被告华联房地产公司委托诉讼代理人何敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈长科向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年9月12日签订的租赁合同书；2.判令被告返还原告保证金50,000元；3.判令被告返还原告租金160,630.14元；4判令被告承担违约金50,000元；5.判令被告承担本案诉讼费等费用。撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2017年9月12日，原、被告双方签订租赁合同书，约定原告租赁被告的北京××路教育咨询用，同时约定年租金从2017年9月4日至2018年9月3日为41万元及其他权利义务。合同签订后，原告支付了一年的租金41万元及5万元保证金。合同履行过程中，因被告出租的房屋未通过消防验收，2018年4月14日高新区（新市区）新体社区封门，原告只好搬出房屋，另找其他房屋。后原告多次找被告协商退费，至今仍未退还。因被告消防未通过消防验收致原告无法继续履行合同，故应承担违约责任。为维护原告合法权益，现诉至法院请求判如所请。被告华联房地产公司辩称，原告的第二项诉讼请求被告同意返还；原告的第三项诉讼请求没有事实及法律依据，原告并没有在租赁期外支付过任何租金，故不存在返还的事由；原告的第四项诉讼请求，原告关停是因为其未取得相关办理文件，私自招生，新市区教育局下发的停办文件，被告没有违约行为。原告陈长科为支持其诉请，提供如下证据：证据一：租赁合同，用以证明：2017年9月2日，原、被告签订租赁合同，双方约定原告租赁被告位于新市区北京××路作为教育培训使用，并约定了双方的权利义务，合同第五条中约定了如遇消防问题，乙方有权选择等待改善或者迁园。被告对该份证据的真实性认可，对证明的问题不认可，合同第三条、第五条约定的内容明确约定乙方装修之前要经过甲方、消防部门批准才可装修，且涉案房屋实际使用时间为2013年9月4日，原告实际使用涉案房屋，涉案房屋的消防是否合格原告是清楚的，即便使用四年的过程中出现消防不合格的情况，原告也没有通知被告进行改进。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据二：2017年9月15日收据、POS签购单，用以证明：原告按照合同约定缴纳半年租金20万元，原告已按约履行了合同义务。被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均认可。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据三：2017年12月20日收据、交易明细，用以证明：原告按照合同约定缴纳半年租金21万元，原告已按约履行了合同义务。被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均认可。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据四：2017年10月12日照片，用以证明：被告租赁给原告的房屋内缺少消防设施，没有喷淋管线。被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，照片中无法识别是否是整个租赁物的全景，且原告在其他地方也在经营照片中的亲子园。本院认为，该份证据无法显示是否为涉案房屋的照片，即便是涉案房屋的照片，亦无法看出是否缺少消防设施，故本院对该份证据的真实性、合法性、关联性不予确认。证据五：2018年4月14日照片、光盘，用以证明：高新区新体社区对原告租赁的房屋进行封门。被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，照片为室内照片无法确认社区是否对涉案房屋进行了封门。本院认为，该份证据中可以显示社区工作人员正在整理封条，且结合原告提供的其他证据，可以认定社区对涉案房屋进行了封门，故本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据六：2018年6月5日录音，用以证明：被告指定的联系人承认在2017年底，涉案房屋的消防设施没有改造的事实。被告对该份证据的真实性、合法性、关联性无法确认，无法核实录音中是否是丁瑞本人，且丁瑞在录音中也并没有说是消防原因，只是说在谈话中说消防不合格要改正，并不能证明原告关门是因为房屋消防不合格。本院认为，因丁瑞本人未到庭进行质证，无法核实录音中是否为丁瑞本人，故本院对该份证据的真实性不予确认。证据七：2018年10月24日-2019年2月27日微信聊天记录，用以证明：原告多次向被告委派的案外人邱明杰多次索要退还租赁费事项，但被告以各种理由拒退。被告对该份证据的真实性、合法性、关联性无法确认，但是在2019年1月21日的聊天记录中，原告方委托人发送的图片可以证明封门是新市区教育局作出的处罚决定，且该份证据不能证明被告已经同意退款。本院认为，因邱明杰本人未到庭进行质证，无法核实邱明杰的身份，故本院对该份证据的真实性不予确认。证据八：由乌鲁木齐市教育局及乌鲁木齐市人力资源和社会保障局下发的《关于印发（暂行）的通知》，用以证明：原告在涉案房屋办理早教是符合法律规定，教育行政部门对于早教不负责审批。被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该份文件属于政策性规定不属于证据，且该份文件系2018年8月29日出台的，原、被告租赁关系即将终止，不能约束租赁行为。本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。证据九：2019年9月30日录音，用以证明：原告在涉案房屋经营早教是符合法律规定的。被告对真实性、合法性、关联性均不认可，不确定对方是否是教育局科长，且与本案无关。本院认为，因录音中的当事人未到庭进行质证，无法核实录音中的当事人身份，故本院对该份证据的真实性不予确认。证据十：营业执照、合作协议书，用以证明：原告经营的早教机构是合法经营的。被告对该份证据的关联性不认可，与被告签订合同主体不是该份营业执照上的主体，故该份证据与本案无关，且该份营业执照上的经营范围也没有早教和育儿教育。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。证据十一：通知，用以证明：社区对于早教机构不予管理。被告对该份证据的关联性不认可，与本案无关。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性不予确认。证据十二：乌鲁木齐市公安消防支队新市区大队作出的《行政处罚决定书》，用以证明：2017年8月18日，因被告消防设施不合格，乌鲁木齐消防大队对被告进行行政处罚，责令被告改正并罚款5,000元。被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该份证据为复印件，且处罚决定书所载明的地址并不是原告承租的地址，限期整改也并不影响原、被告合同的继续履行。本院认为，该份证据虽为复印件，但是庭审中被告认可其对处罚决定书进行了整改，故本院对该份证据的真实性、合法性予以确认。证据十三：物业费缴纳凭证，用以证明：原告搬离房屋时缴纳了物业费，与被告进行了交接。被告对该组证据的真实性认可，关联性不认可，缴纳物业费是原告的义务，在租赁期间之内每年都在缴纳物业费，不能视为交接。本院认为，因无法确认2018年4月14日原告方工作人员支付的2,385.92元是否系缴纳的涉案房屋物业费，故本院对该份证据的真实性、合法性、关联性不予确认。被告华联房地产公司为支持其辩称，提供如下证据：证据一：租赁合同，用以证明：原、被告签订的最后一次租赁合同期限是2017年9月4日-2018年9月3日，年租金41万，保证金5万元（2016年支付），原告在2013年至2017年期间一致实际控制涉案房屋，合同第五条约定了如遇到消防问题应当事先通知被告。原告对该份证据的真实性认可，证明的问题不认可，合同第三条约定，在租赁期内装修的前提是被告给原告提供的是经过消防验收合格的房屋，如果被告不能提供合格手续就违背了租赁合同能够履行生效的基本要件。本案中被告提供的出租房屋消防不合格是事实，合同中约定是原告二次装修不合格由原告承担，但是涉案房屋内没有喷淋设施，被告应当举证证明涉案房屋有喷淋设施。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据二：收据，用以证明：原告自2013年9月4日就开始承租涉案房屋。原告对该份证据的真实性认可，关联性不认可，该份证据证明了被告自2013年9月4日就故意隐瞒涉案房屋消防不合格的事实，而没有向原告告知。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据三：停办通知书，用以证明：原告停办是因为其非法招生，新市区教育局发文要求整顿，不是被告的原因，也不是消防的原因。原告对该份证据的真实性认可，该份证据上有标明涉案房屋未通过消防验收，且被告房屋自2013年9月4日消防就已经开始不合格了。该份证据中标明的停办理由为非法经营招生，原告不予认可，原告承租房屋经营的是早教，不属于民办非企业管理条例管理的范围，故被告的抗辩不成立。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院在本案审理过程中调查的相关情况：一、2020年4月15日，本院工作人员前往高新区（新市区）教育局综合办公室，询问关于2018年4月14日高新区（新市区）教育局下发的停办通知书的相关情况，该科室科长接受了本院工作人员的询问并作出回答。原告对该份询问笔录的真实性认可，合法性、关联性不认可，原告办理的早教机构是不需要办学许可证的，而停办通知书载明需要办学许可证，我们也去教育局询问，教育局的科长回复也是不需要办学许可证。被告对该份询问笔录的真实性、合法性、关联性均认可，该份询问笔录与停办通知书的内容相互印证。二、2020年5月9日，本院工作人员前往新体社区，对原告租赁的房屋被张贴封条情况以及原告搬离时间进行了询问，新体社区工作人员接受了本院工作人员的询问并作出回答。原告对该份询问笔录的真实性、合法性、关联性均不认可，对社区贴封条的事实认可，不认可没有证照没有资质，并且贴完封条后经营一段时间不是事实，2018年4-6月被告在做消防改造我们没有营业，社区也没有检查通知的笔录。最后，原告对证人身份的真实性不认可，证人应当出庭作证。被告对该份询问笔录的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据只能证明贴封条之后并没有影响他们正常经营，搬走原因不清楚，并且被询问人证言的真实性没有客观证据加以佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月12日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订租赁合同书，约定（一）乙方租用甲方位于北京××路建筑面积374.96㎡房屋，原房屋装修设备标准为粉刷墙面、木质地板，所租房屋作为教育培训所用；（二）2017年9月4日至2018年9月3日止，租期一年，合同期内租金为41万元，保证金5万元（2016年转入），合同签订之日支付租金20万元，2017年12月21日前支付租金21万元；（三）甲乙双方签订租赁合同时，乙方需支付甲方保证金5万元，待合同终止后，乙方结清所有应付甲方的相关费用，并交接完毕后甲方予以返还；（四）在承租期内，如乙方需要装修，在装修前应保证不改变主体结构的同时，向物业公司提供装修方案，并经甲方工程技术部门和消防部门审定批准后，方可装修。使用前、使用中应取得消防部门的批准；（五）承租期内，如遇消防问题，甲方应积极改进满足乙方正常经营的消防需要，一般问题造成乙方延期的，合同期顺延，重大问题严重影响乙方经营需要的（处罚和封门），乙方有权选择等待改善或者迁园；（六）甲乙双方不论任何一方无正当理由提前终止合同，即构成违约，应向另一方赔偿违约金5万元。同年9月15日、12月20日，原告分别向被告缴纳租金20万元及21万元。2018年4月14日，高新区（新市区）民办非学历培训机构清理整治工作领导小组对原告经营的乌鲁木齐多彩宝贝社会经济咨询有限公司（红黄蓝）进行检查，并出具停办通知书，通知书内容为“经查，你培训机构（中心）未通过消防检查验收，故不具备教学场所应有的条件。未经许可擅自招生的行为违反了《中华人民共和国民办教育促进法》及《民办非企业单位登记管理暂行条例》的相关规定。依照相关规定现责令你机构于2018年4月15日前停止非法办学行为，并做好退费等各项工作”，该份通知书加盖了高新区（新市区）教育局印章。同日，涉案房屋所在的新体社区对涉案房屋张贴封条。2020年4月15日，本院工作人员前往高新区（新市区）教育局综合办公室，对2018年4月14日停办通知书中的内容进行询问，该科室科长表示，停办通知书为制式文件，其中“你培训机构（中心）未通过消防检查验收”的意思为该机构如需要办学，应当先去申请该机构的专项消防审核意见书，然后再前往教育局申请办学许可证。而华联大厦的消防是否合格应当是消防部门进行检查，而不是教育局，教育局并未对华联大厦的消防进行检查。故停办通知书中“你培训机构（中心）未通过消防检查验收”并不是表示华联大厦的消防不合格，只是该机构未办理专项消防审核意见书。2020年5月9日，本院工作人员前往新体社区，对原告租赁的华联大厦A座二楼于2018年4月14日被张贴封条的情况以及原告搬离涉案房屋的时间进行了询问，新体社区工作人员表示，原告租赁的房屋确实被社区贴了封条，原因系没有相关资质，证照不全，社区也是根据停办通知书的要求张贴的封条。对于原告搬离涉案房屋的具体时间不清楚，但是社区工作人员在2018年6、7月份左右发现原告已搬离涉案房屋。另查，原告自2013年9月开始承租并使用涉案房屋，并于2013年9月4日向被告交付涉案房屋保证金5万元。本院认为，原、被告签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的租赁合同中约定的租赁期限已到期，被告也已收回涉案房屋，被告应当按照合同约定向原告退还保证金，原告现主张被告退还保证金5万元的诉讼请求，符合双方的约定，本院予以支持。原告称其于2018年4月15日搬离涉案房屋，故主张被告返还租金160,630.14元，被告庭审中抗辩原告未与其进行交接，被告系合同到期后才收回涉案房屋，故原告应当出示证据证明其2018年4月15日即搬离房屋。原告在庭审中出示的停办通知书以及社区工作人员张贴封条的视频、照片，只能证明原告承租的房屋被相关部门检查并被封门的事实，不能证明原告于2018年4月15日即搬离了涉案房屋。原告在庭后出示的向华兴物业服务有限责任公司缴纳的物业费凭证，首先无法确认原告方2018年4月14日支付的费用是否系缴纳的涉案房屋物业费，退一步说，即便原告缴纳的是涉案房屋的物业费，也只能证明其向物业公司缴纳物业费的事实，亦无法证明其与被告进行了交接并于2018年4月15日搬离涉案房屋。另外，根据本院工作人员于2020年5月9日前往新体社区，新体社区工作人员对于原告搬离房屋的具体时间亦不清楚，故亦无法确定原告搬离房屋的具体时间。综合以上，原告出示的证据不足以其于2018年4月15日搬离涉案房屋的主张，原告对此应当承担举证不能的不利后果，故原告主张被告返还租金160,630.14元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告承担违约金5万元，原因系涉案房屋消防未通过检查验收从而导致原告提前搬离，致使原告无法继续履行合同。本案审理过程中，本院工作人员前往高新区（新市区）教育局对停办通知书中内容进行询问，停办通知书中载明的“你培训机构（中心）未通过消防检查验收”系原告未办理专项消防审核意见书，高新区（新市区）教育局并未对华联大厦的消防情况进行检查，且高新区（新市区）教育局也无权对华联大厦的消防情况进行检查，故原告出示停办通知书用以证明被告出租的涉案房屋消防未通过验收，本院不予采信。对于原告经营的红黄蓝亲子园的性质以及其是否需要办理办学许可证、专项消防审核意见书等，不在本案处理范围，本院对此不作处理。另，庭审中原告出示的2017年8月18日由新市区消防大队出具的行政处罚决定书，用以证明被告出租的涉案房屋消防设施不合格，本院认为，该份行政处罚决定书的出具时间为2017年8月18日，与停办通知书的出具时间及原因均不相同，而原告搬离涉案房屋的原因系停办通知书，故原告出示该份证据用以佐证停办通知书中载明的消防未通过检查验收，本院不予采信。最后，根据双方签订的租赁合同第六条违约责任的约定，“甲乙双方不论任何一方无正当理由提前终止合同，即构成违约，应向另一方赔偿违约金5万元”，因被告未提前终止合同，原告出示的证据亦无法证明其提前搬离涉案房屋系被告原因造成的，故原告主张被告支付违约金5万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈长科保证金5万元；二、驳回原告陈长科主张被告乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司返还租金160,630.14元的诉讼请求；三、驳回原告陈长科主张被告乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司支付违约金5万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额260,630.14元，确认给付额50,000元，确认给付额占诉讼标的额的19.18%。本案案件受理费5,209.45元（原告已预交），由原告负担80.82%即4,210.28元，被告应负担19.18%即999.17元。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   苏 霞人民 陪 审员   孟玉珍人民 陪 审员   王 慧二 〇 二 〇 年 五 月 十 八 日书  记  员   李 静