江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0803民初84号原告：吉安市唐人房地产开发有限公司，住所地吉安市青原区青原大道东方大厦，统一社会信用代码91360800759967858Y。法定代表人：肖国保，董事长。委托诉讼代理人：吴福星，江西吉泰律师事务所律师。被告：王湖元，男，1984年12月24日出生，汉族，农民，住吉安市吉州区。被告：彭文飞，男，1984年8月20日出生，汉族，住吉安市吉州区。原告吉安市唐人房地产开发有限公司（以下简称唐人房地产公司）与被告王湖元、彭文飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐人房地产公司的委托诉讼代理人吴福星到庭参加诉讼。被告王湖元、彭文飞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐人房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金84254元（自2018年12月1日至2019年5月16日止）及逾期付款的违约金（以84254元为基数，自2018年11月1日起按月租金15227元的0.36%乘以逾期天数计算至实际付清款项之日止）；2、判令被告支付原告代为垫付的电费20916元；3、判令被告偿还原告代为垫付的物业费2537元（自2018年11月1日至2019年4月30日止）；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉请即依法解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》。事实和理由：2017年10月20日，原告委托员工许敏元与两被告签订了《商铺租赁合同》，被告租用原告位于盛唐华都小区1栋109号商铺，面积352.47㎡，租期36个月，约定第一年租金为40元／月／㎡，以后每年按8%比例递增。租金半年支付一次，先付后用，每次到期前一个月支付下一期租金。被告应当在2018年11月1日前支付下半年租金，但其租金未付。合同还约定电费、物业费均由被告承担，但其长期拖欠导致原告代为垫付相关费用。被告已严重违约，根据合同约定需按月租金5%乘以滞纳天数计算违约金，现原告主动调整为0.36%。上述欠款原告经多次催要未果，故诉至法院。被告王湖元、彭文飞未作答辩。原告唐人房地产公司围绕诉讼请求依法提交了：1、原告的营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件各1份，证明原告的主体资格；2、租赁合同1份，证明原、被告就租金标准、支付时间及违约责任等事项进行了约定；3、收据、刷卡单各4份，证明被告向原告交纳了保证金20000元及租金114593元，电费被告交至2018年9月止；4、收据2份，证明原告代被告垫付2018年10月至2019年5月17日的电费20916元及2018年11月1日至2019年4月30日的物业费2537元。本院经审查后认为，被告王湖元、彭文飞经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，又未提交证据予以反驳，应视为其放弃举证、质证权利，故对原告所提交的上述证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月20日，两被告因合伙经营餐饮与原告唐人房地产公司签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于青原区商铺（建筑面积352.47㎡）出租给两被告使用，租期共36个月，从2017年11月1日至2020年10月31日止。租金为40元／㎡，每年按8%的比例递增。每次到期前一个月支付第二次租金。付费方式为每半年支付一次，先付后用。装修期一个月，租金从2017年12月1日起计算。被告在签订合同时向原告交纳保证金20000元。合同期满不续租，原告验房合格后，即日退还。被告中途单方中止合同或发生本合同第二条第二款情形，被告无权要求返还保证金，并赔偿损失。租赁期内的物业管理费、水电气费、垃圾清运费均由被告承担，并按期向物业管理公司缴纳。被告逾期交付租金，按月租金5%乘以滞纳金天数计算违约金。被告拖欠物业管理费、水电气费、垃圾清运费用的，应由物业公司或相关部门按照物业管理委托合同或者相关规定追究被告违约责任，因上述原因导致原告权益受损，原告可向被告追偿。两被告及原告员工均在该合同上签字。当日两被告交纳保证金20000元。两被告先后于2017年10月20日、2017年10月23日、2018年6月26日交纳租金79000元、5593元、30000元，共计114593元。之后未再交纳租金。2019年5月17日，被告彭文飞与原告办理了退房交接手续，确认承租方已搬空商铺内所有物品，水表底数3295立方米，电表底数84034度，被告彭文飞在该交接单上签字确认。现原告以两被告拖欠房租未付要求解除合同为由诉至本院解决。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与两被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，予以保护。双方均应按合同享有权利并履行义务。原告依约提供场地，被告应按约定时间交纳租金。逾期未交，应承担违约责任。根据《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。经原告多次催要，两被告至今未交纳租金，现原告要求解除《商铺租赁合同》，本院予以支持。本案被告彭文飞在原告出具的退房交接单上签字时间为2019年5月17日，故认定双方解除合同的时间为2019年5月16日。原告主张自2018年12月1日起计算至2019年5月16日止的租金，符合法律规定，本院亦予以支持。经核算，租金为84254元〔40元/㎡/月×352.47㎡×12×（1+8%）÷12个月÷30天×166天〕。被告拖欠原告租金未付，存在违约，但原告主张违约金每天按月租金15227元的0.36%标准计算过高，且高于给原告造成的实际损失，应予以调整。从本案实际及公平原则考虑，本院核定按月息1％支付所欠租金的逾期付款违约金，即自2018年11月1日起计算至实际付清款项之日止。本案租赁合同虽未约定两被告向原告支付电费及物业费，但原告已实际将租赁期内两被告应当支付的电费及物业费进行了垫付，原告有权向两被告进行追偿。故原告主张支付其垫付的电费、物业费的诉请，本院予以支持。经核算，电费为20916元〔1.12元∕㎡×18675度（84034度-65359度）〕。物业费为2537元〔352.47㎡×1.2元∕㎡×6个月（2018年11月1日至2019年4月30日）〕。综上所述，原告要求与被告解除租赁合同，支付租金及违约金、电费、物业费的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决如下：一、解除原告吉安市唐人房地产开发有限公司与被告王湖元、彭文飞于2017年10月20日签订的《商铺租赁合同》；二、被告王湖元、彭文飞应于本判决生效后十五日内向原告吉安市唐人房地产开发有限公司支付租金84254元及逾期付款的违约金（以84254元为基数，自2018年11月1日起按月息1%的计算至实际付清款项之日止）；三、被告王湖元、彭文飞应于本判决生效后十五日内向原告吉安市唐人房地产开发有限公司支付垫付的电费20916元；四、被告王湖元、彭文飞应于本判决生效后十五日内向原告吉安市唐人房地产开发有限公司支付垫付的物业费2537元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9680元，减半收取计4840元由被告王湖元、彭文飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  肖巍二〇二〇年五月二十八日书记员  刘霞附:本判决生效后,权利人可以申请执行,申请执行的期间为二年。