山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终3379号上诉人（原审原告）：周江，男，1964年12月23日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张秀凤（系上诉人周江之妻），女，1967年10月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：周悦扬（系上诉人周江之女），女，1990年1月7日出生，汉族，江苏省建工集团有限公司法务，住济南市。被上诉人（原审被告）：周滨，男，1974年11月23日出生，汉族，住济南市。法定代理人：孙景芳（系被上诉人周滨之母），女，1942年1月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：周波（系被上诉人周滨之兄长），男，1972年9月10日出生，汉族，住济南市。上诉人周江因与被上诉人周滨所有权确认纠纷一案，不服山东省济南市市中区人民法院于2019年12月25日作出的（2019）鲁0103民初10462号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周江上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判为确认济南市市中区二七南路14号院6号楼3-302房屋的所有权人系周江，并判令周滨协助周江办理涉案房屋的产权过户；3.一、二审诉讼费由周滨负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清和错误。1.一审法院认定房改房是国家根据房改政策针对符合条件的人实施的一种优惠政策，不是任何人都可以享受的。涉案房屋由周滨参加房改，且登记在周滨名下，故涉案房屋应归周滨所有，是错误的。首先，周江与周滨并非因涉案房屋房改时期产生的纠纷，而是在涉案房屋已经成为个人产权并且可以自由上市交易之后，对案涉房屋的所有权归属问题产生的纠纷，故一审法院以房改时期的政策为由，认定涉案房屋应归周滨所有，属于事实认定及适用法律错误。根据《济南市居民已购公有住房上市交易暂行办法》第六条之规定，涉案房屋在2010年9月25日取得房产证后，已经可以上市交易。此时，受让人受让房屋是不需要符合特定资格的，故依据双方“借名买房”的约定及已经履行的事实，主张涉案房屋的实际所有权人系周江并要求周滨协助过户完全是合法、合理的。一审法院把涉案房屋错误的理解为不能上市流通和不能变更登记所有权时间阶段的公房，是本案错判的关键点。其次，涉案房屋当初是以周滨名义参加房改，并非直接以周江名义进行，所以一审法院藉此否定周江的购房资格无事实依据和法律依据。在涉案房屋已经成为个人产权一年多以后，周滨及其法定代理人于2011年11月再次出具认可涉案房屋完全归周江所有的证明，加之周江手中持有涉案房屋国有住房出售收入专用票据原件、银行卡取款回单原件、房产证原件、房屋交付后周江对房屋进行了装修并在长达九年多之久的时间占有、使用及缴纳水电费的证据，已经形成完整的证据链，足以证明周江与周滨之间存在“借名买房”的约定和意思表示。在“借名买房”的情形下，借名人为实际出资人和购买人，但与房屋买卖相关的法律行为均以被借名人的名义进行，房屋产权证也登记在被借名人的名下，才会导致出现登记权利人与实际权利人不一致的情况。在此情况下，一审法院仅仅依据房屋产权证书登记人确定涉案房屋的权利人是错误的。我国现行法律、行政法规没有明确规定禁止借名买房，就民事行为而言，法律无明文禁止就可以实施。周江也是在涉案房屋已经可以正常交易的前提下主张过户，故应认定双方“借名买房”约定有效。再次，周滨既非涉案房屋原产权单位的职工，周江向房管局支付涉案房屋房价款也未用到周滨的工龄、职务或职称等方面的任何优惠，这一事实已有济南市居民购买现有住房（集资建房）申请表及周滨的自认证实。故本案和一般的“借名买房”并无本质区别。2.一审法院认定即便周江提交的署名孙景芳、周滨于2011年11月出具的证明是真实的，周江在办理涉案房屋时亦出资并长期占有，仍不能证实涉案房屋就归周江所有是错误的。该证明直接能够印证涉案房屋的出资人以及实际所有权人系周江，正因为周滨及其法定代理人认可涉案房屋的所有权人系周江，所以才会进一步同意以后要把涉案房屋过户到周江女儿名下。周滨虽对该证明的真实性提出异议但未提交证据反驳，也没有申请鉴定，可以证实周滨明知该证明是其本人签字才不敢申请鉴定，故应承担对其不利的法律后果,并认定该证明的真实性。同时，一审法院将一份真实的证据变相认定为“即便是真实的”的推测和模糊的说法，从根本上导致了本案事实认定不清和案件结果的不公；3.一审法院认定“周家三兄弟及其母亲孙景芳于2014年9月9日又签订了一份家产分割协议，时间在后的该协议书明确了涉案房屋由周江出资购买成产权，但产权归周滨所有”，是错误的。一审法院对该协议的解释属断章取义，以偏概全的认定。一审法院仅截取该协议的部分内容作为定案依据而不顾该协议最终的约定结果，即该协议第3条“二七三楼小屋（指案涉房屋）归周江所有”的意思表示，显然违反了该协议的真实意思表示。在对协议内容的理解产生争议时，应根据合同最终要达到的目的进行解释。不论2011年11月的证明还是2014年9月9日的协议，目的都是一致确认涉案房屋最终归周江所有。截止到2017年，周家三兄弟及其母亲孙景芳仍然承认涉案房屋系周江购买并归周江所有的事实。4.一审法院认定2014年9月9日的协议“能够从另外一个角度可以证实，时至2014年9月9日，原、被告均认可涉案房屋为父母所有”，是错误的。一审判决对该协议其他认定错误同时见上述第3点理由，不再赘述。另外，首先，该协议第1条“所有房屋共计三套，均是父母所有（父亲去世时二七三楼小屋为使用权，其余两套为产权）”的写法，是对以往事实的描述，而且明确注明的是使用权。退一步讲，即使载有均是父母所有，也仅是对涉案房屋在使用权时期，对涉案房屋使用权阶段使用人的确认，并非是对涉案房屋购买成产权后对所有权人的确认。其次，一审法院先以“涉案房屋由周滨参加房改，且登记在周滨名下，故涉案房屋应归周滨所有”，后又以2014年9月9日的协议，认定“原、被告均认可涉案房屋为父母所有”，一审法院除认定事实错误外（应认定归周江所有），还对同一房屋所有人作出了另外错误的“一房两主”的认定，实属荒唐。二、一审法院审理程序违法。1.一审法院漏审双方的主要争议焦点。涉案房屋，周江主张与周滨之间系“借名买房”，而周滨主张是“委托购买”，但一审法院却没有围绕双方的这一争议焦点进行审查查明和认定。周江与周滨之间就涉案房屋购买的事实系何种法律关系，应当是本案的审理重点和裁决的主要依据。周江主张系“借名买房”的事实和证据已在前面论述，而周滨虽主张系“委托购买”，但并未提供相关的委托手续或其他证据予以证明，也未对周江在多年占有、使用涉案房屋的时间里为何不提异议作出合理解释，一审法院对该争议焦点的漏审必将从根本上造成裁决结果的错误；一审法院在未总结双方争议焦点的前提下，就直接进行审理并作出判决，严重违反了审理程序，也必将造成最终错误的裁决。2.一审法院剥夺了周江陈述举证的权利。一审庭审中，在一审法官问询周江是否有权购买涉案房屋时，周江回答有权，并准备就为什么有权购买进行陈述举证时，却被法官禁言。但一审法院在判决认定部分，却将周江是否有权购买作为认定涉案房屋归属的重要依据。一审法院的做法不仅剥夺了周江陈述的权利，更重要的是直接导致周江丧失了实体上的权利。具体可见中国庭审公开网本案庭审录像（1小时42分52秒左右时间点的录像）。3.一审法院就其认定的民事行为效力与周江主张的不一致时，未向周江进行释明。一审法院未认定周江主张“借名买房”的合同效力，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”之规定，如果一审法院认为当事人主张的法律关系或民事行为效力与法院认定不一致时，法院应当向当事人依法释明，但一审法院未依法向周江进行释明。4.一审法院剥夺了周江证据提交权。一审庭审中，一审法院问询周江是否有涉案房屋未过户是为了让周滨继续享受低保的证据？周江当时回答没有。在开完庭的当日，周江找到了相关证据并向一审法院提交，但一审法院拒绝收取。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院应当对周江提交的证据进行审查并让双方当事人进行质证。三、一审法院适用法律错误。周江系涉案房屋实际所有权人的事实依据和证据已在前面说明，不再赘述。本案应适用《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《中华人民共和国物权法》第十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记”的规定作为裁决应当适用的法律，而不能仅以房产登记人确定实际房屋所有人而将其他所有事实依据和法律依据置于不顾。同时，依据2011年《山东省高院会议民事审判会议纪要》第二条关于房地产纠纷案件第11项纪要内容可以看出，周滨同意周江以其名义购买涉案房屋，属于私权利的范畴，该处分不违反法律和行政法规的强制性规定，公权力不宜给予过多的限制，应认定合法有效。综上所述，一审法院认定事实不清、程序违法、适用法律错误，严重侵害了周江的合法权益,请求上级法院查明事实，依法改判或发回重审。补充：对一审法院事实认定错误方面补充以下两点：1.2014年9月9日的家产分割协议书已被生效的（2017）鲁0104民初2972号民事判决书撤销，本案一审法院将一份已经被撤销并自始无效的协议作为有效证据认定并作为驳回周江诉讼请求的依据，无任何事实和法律依据。2.涉案房屋在2010年已经由周江出资为自己购买成产权，涉案房屋此时已经成为周江与其配偶的夫妻共同财产，加之2011年11月，周滨及孙景芳出具的证明，都认可涉案房屋以后过户到周江的女儿周悦扬名下，故2014年的协议不仅因为已经被撤销而自始无效，也因为缺少张秀凤及周悦扬的签字而无效。3.上诉事由第一条已经明确，周江与周滨之间就涉案房屋的纠纷发生在涉案房屋已经可以自由流通、过户的时期，与房改时期无关。退一步讲，即便一审法院以房改期间的政策作为裁决依据，但根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十四条“城镇公有住房，除市(县)以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售”的规定，因周江系城镇职工，周江是有权购买涉案房屋的。而且，是否有房改资格，也应当先由房管部门审查，一审法院无权径直否认周江的资格。一审法院认定“购买房改房是要经市房改办批准或者备案”，但该文件仅是地方政府下发的文件，并非法律或者行政法规，且该文件仅是一项管理性规定，并非效力性规定，故周江与周滨虽然没有到原产权单位办理转让手续，但一审法院不能藉此否定双方之间借名买房的事实。周滨辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，一审判决应当予以维持，请求二审法院依法驳回周江的上诉请求。一、在事实方面，案涉房屋本质上系周滨出资购买，周滨系实际出资人。周江所述由其出资购买与事实不符。事实上，案涉房屋在2004年系由周滨的父母从山东省建委的单位宿舍购买过来，当时是住房使用权并非房屋产权。周滨父母考虑到周滨系三级智力残疾人，遂购买下来后决定归周滨所有。从2004年至2009年系由周滨父母将案涉房屋对外出租，用于家庭开支。后周滨父亲周凤山于2009年2月5日去世，母亲孙景芳考虑到周滨系残疾人，没有能力操心案涉房屋的事宜，所以委托周江将案涉房屋对外出租，租金由周江收取至今。后案涉房屋于2010年6月22日进行房改，因周滨系残疾人，没有资金支付房改款项，周滨母亲孙景芳也没有资金支付，所以孙景芳与周江协商将周江收取的周滨所有的房屋（案涉房屋）租金用于支付房改款项，并委托周江陪同周滨办理房改手续。周江提交的2张《国有住房出售收入专用票据》及登记费收款收据清楚的记载购房人系周滨，也印证了周滨所述的案涉房屋的房改款项系由周滨出资，周滨系案涉房屋的所有权人。周江陈述案涉房屋系其借名买房，与事实不符，也未提交证据证明。周江起诉的目的是为了抢夺周滨的房产。周江作为兄弟三人的大哥，理应照顾下面的兄弟二人，特别是本案的周滨系智力残疾人。周江不但不考虑亲情，反而编造虚假事实企图霸占周滨的个人财产，于法于理都不应当得到支持。目前，案涉房屋仍然由周江侵占，从2009年至今收取的租金已经远远超过当时的房改款项。周滨已经在另案中起诉周江要求其向周滨返还房屋。二、在法律方面，案涉房屋登记在周滨名下，根据法律规定，案涉房屋应当归周滨所有。《根据中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外及第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。在本案中，周江提交的房产证中明确载明案涉房屋的所有权人系周滨，且系周滨单独所有。而且周滨从济南市房管局查询到案涉房屋也是登记在周滨名下。根据我国法律规定的不动产登记原则，案涉房屋登记在周滨名下，依法归周滨所有。周江起诉案涉房屋归周江所有，完全无法律依据。三、在法律程序方面，一审法院已经依法充分保障双方陈述及举证的权利，并无程序上的瑕疵。周江在上诉状提及法律程序的瑕疵，纯属是为上诉寻找理由。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维护公平正义，驳回上诉，维持原判。补充：周江律师执业证书证号13701200210381128，周悦扬律师执业证书证号13701201411731335，周滨在另案中通过法律援助起诉周江返还房屋，周江没有应诉，反而通过卑鄙手段取消了周滨的低保资格，致使周滨无法再申请法律援助，在一审法院判决后又提起上诉，周滨是智力残疾人，没有任何的经济来源，其监护人只有微弱的退休金维持二人的生活，无能力再支付高昂的律师费用，对法律规定不懂，周江凭借自己的专业知识以此来达到抢夺周滨房产的目的，请求二审法院维护公平正义，驳回上诉，维持原判。周江向一审法院起诉请求：一、依法确认济南市市中区二七南路14号院6号楼3-302房屋的所有权人系周江；二、判令周滨协助周江办理济南市市中区二七南路14号院6号楼3-302房屋的产权过户。三、本案诉讼费由周滨负担。一审法院认定事实：周凤山与孙景芳系夫妻关系，周凤山与孙景芳在婚姻存续期间育有三子，分别为长子周江、次子周波、三子周滨。周滨为智力三级残疾，其母孙景芳为其法定监护人。周凤山于2009年2月5日去世。周滨于2010年6月参加房改，取得济南市市中区二七新村南路14号院6号楼3单元302房屋的所有权（房产证号：济房权证中字188484号），建筑面积38.87平方米）。周江主张涉案房屋由其出资购买，且一直由其占有、使用至今，故要求确认房屋所有权归其所有。周江为证实其主张，提交购买上述房屋时银行卡取款业务回单、国有住房出售收入专用票据、水电费缴费凭证、房产证原件及证明书写时间为2011年11月的证明等为证。其中，证明内容如下：“证明周江、周波、周滨三人之父周凤山去世后，家庭在两个叔叔主持下，对三套房屋（三套房屋都是周凤山和孙景芳购置的）做了财产分割并写了协议书。原先周滨名下使用权的一套房屋分给了周江，后来周江自己花钱用周滨的名字购买了产权。现在证明该房屋完全归周江所有。现在周江决定今后要把该房屋办理在女儿周悦扬名下，我们都同意。证明人：孙景芳、周滨2011年11月”。周滨对周江所缴纳的费用单据的真实性没有异议，但对其关联性有异议。周滨称因周滨系智力残疾，其母亲年老体衰，当时是委托周江代为办理的房屋购买手续，因涉案房屋一直由周江占有使用，并向外出租、收取租金，故购房款实质上是从房屋的租金中所出，而非周江交的购房款；周滨对周江提交的证明的真实性亦不予认可。周滨称，2014年9月9日，也就是在涉案房屋房改之后，周江、周滨、周波和孙景芳签订了一份家产分割协议，该协议书能够证明周江所述不实。周滨为证实其辩称意见，提交（2017）鲁0104民初2972号民事判决书为证。经查，2017年6月13日，周波因继承岔路街房屋诉至济南市槐荫区人民法院，2018年5月21日，济南市槐荫区人民法院作出（2017）鲁0104民初2972号民事判决书，该民事判决书已生效。该民事判决书审理查明部分载有以下内容：“……2014年9月9日，周江、周滨、周波与孙景芳签订家产分割协议书一份，其内容为:因为父亲去世，周波现在面临房屋公证，为保证家庭日后团结，协商决定对现有房屋分割如下:1、所有房屋共计三套，均是父母所有(父亲去世时二七三楼小屋为使用权，其余两套为产权);2、二七三楼小屋已由周江出资购买成产权。大家决定:岔路街房屋归周波，二七三楼大屋42平方归周江，其余归周滨，其他人无任何权利。楼下自建储藏小屋为父母建造，归周滨所有，他人无权支配；3、为了周滨使用方便、周江、周滨、周波、母亲都同意周江用大屋的42平方米和周滨的小屋置换，置换后二七三楼小屋归周江所有、周滨获得二七三楼大屋全部产权，其他人没任何权利；4、母亲放弃房屋份额，但有权任意决定在上述三个房屋中养老居住，任何人不得阻拦，周江和周波必须尽孝心赡养照顾母亲，否则已分割的房产收回归周滨所有;5、周滨日后谁负责养老送终(包括国家)继承大屋。周波认可房屋分割协议的效力，同意按照家产分割协议履行。周江同意按家产分割协议履行。孙景芳不认可家产分割协议的效力，不同意按家产分割协议履行。”案件审理过程中，双方均明确，上述分家协议中的“二七三楼小屋”所指的就是涉案房产。周江主张，当时之所以用周滨的名字参加房改，是为了帮助周滨保住低保，周滨对此不予认可，周江未提交证据证实。一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反比对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，根据房改售房情况表及房屋权属状况信息载明的内容可以看出，涉案房屋系周滨于2010年月6月参加房改并取得房屋所有权。房改房是国家根据房改政策针对符合条件的人实施的一种优惠政策，不是任何人都可以享受的。购买房改房是要经市房改办批准或经售房单位上级主管部门房改并报市房改办备案，签订的房改合同后按房改政策规定缴清购房款，原产权由单位或房管局出售给个人。涉案房屋由周滨参加房改，且登记在周滨名下，故涉案房屋应归周滨所有。周江主张涉案房屋系其出资购买，并长期以来一直由其占有使用，当时只是帮助周滨保住其低保待遇才利用周滨的名字购买的，并提交署名孙景芳、周滨于2011年11月出具的证明为证。一审法院认为，即便该周江提交的证明是真实的，周江在办理涉案房屋时亦出资并长期占有，仍不能证实涉案房屋就归周江所有。另外，已生效（2017）鲁0104民初2972号民事判决书审理查明的内容能够证实，周家三兄弟及其母亲孙景芳于2014年9月9日又签订了一份家产分割协议，时间在后的该协议书明确了涉案房屋由周江出资购买成产权，但产权归周滨所有。虽该协议书因孙景芳不认可其效力，不同意按家分割协议履行而未被最终履行，但是，周家三兄弟及孙景芳对该协议的真实性均未提出异议，该协议书在描述父母财产内容时的陈述含涉案房屋在内的三套房产为父母所有，故无论该协议书将涉案房屋纳入父母财产范围是否正确，但至少能够从另外一个角度可以证实，时至2014年9月9日，双方均认可涉案房屋为父母所有。现周江主张涉案房屋所有权应归其所有，证据明显不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定判决：驳回周江的诉讼请求。案件受理费诉讼费9630元，由周江负担。二审期间，周江提交证据如下：证据一、山东广安物业管理有限责任公司资产管理部出具的证明原件，该证据系从济南市市中区住房保障和房产管理局委托档案保管单位调取的涉案房屋档案，证明涉案房屋在使用权时期是完全可以转让流通的，周滨也是受让取得的使用权，并非原始承租人。故周江也有权通过受让的方式取得承租权，进而参加房改。证据二、周滨的法定代理人孙景芳自书房产分配协议原件一份，证明孙景芳认可涉案房屋的所有权归周江所有。虽然该证据未写落款时间，但根据该证据中载有的“经法院宣判后”的内容可以确定，该证据至少是在2017年6月13日以后形成。因为周江、周滨、周波、孙景芳之间的纠纷，最早系在2017年6月13日经槐荫区人民法院受理。证据三、2018年5月3日的周悦扬与周波的微信聊天记录，证明本案涉案房屋未过户的原因是涉及周滨低保的问题，印证了周江主张的涉案房屋暂时不过户是因为周滨要求让其继续享受低保。周波系周江与周滨的亲兄弟，聊天记录发生在本案产生纠纷以前，具有客观性。同时证明，周波也认可涉案房屋应归周江所有。证据四、2017年7月12日，济南市槐荫区人民法院开庭笔录，该证据是从济南市槐荫区人民法院档案室复印而来，证明该份证据系周波在槐荫区人民法院起诉要求继承周江、周滨、周波父母所有的位于济南市槐荫区岔路街房屋一案的开庭笔录。在该笔录第6页，周波陈述了本案周江、周滨争议房屋的情况，能够证明本案涉案房屋系周江出资购买的，买完后归周江所有的事实。同时印证了周滨主张系委托周江购买的陈述是虚假的。证据五、手机话费充值电子发票原件一张，证明通过微信搜索手机号15964519854，可以搜出周波的微信号，该微信号即是证据二中与周悦扬微信聊天的微信号。该手机号的机主是周波，可以证实证据二中与周悦扬微信聊天的人即为周波。证据六、本案庭审录像，该份证据系从中国庭审公开网复制，证明就周江是否有权购买涉案房屋一事，周滨一审从未提出任何异议。一审法院询问周江该问题后，周江进行回答，并就为何有权购买进行说明时，一审法院不再让周江继续陈述。但在一审判决书中，又将是否有权购买作为驳回周江一审诉讼请求的重点。证据七、2019年12月18日、2019年12月24日，周江的代理人与一审法院通话录音，证明周江在一审开完庭的当日向一审法院提交关于涉案房屋未过户的证据，一审法院不予收取，但又在一审判决书第6页中认定周江未提交证据。上述第6-7项证据，证明一审法院程序违法，导致周江一审丧失了部分权利。周滨质证称，对以上证据均不认可。对2017年7月12日的济南市槐荫区人民法院开庭笔录，周波陈述了本案周江、周滨争议房屋的情况，能够证明本案涉案房屋……这句话出于一种误导，因为房子的使用权名字是周滨，周江只是用周滨房屋的房租替周滨购买了该房产，当时的意思是自己购买和代替购买是两个概念，该房产的名字是周滨的。对2018年5月3日的周悦扬与周波的微信聊天记录，时间太久了，这涉及了很早的家庭分家协议，不能作为证据，周波在微信里不仅说了这些话，还说了其他的话。对手机话费充值电子发票原件无异议。对山东广安物业管理有限责任公司资产管理部出具的证明原件，房子在2004年就买下来了，当时是由父母来出租的，后来参加房改以后给了周滨，买的那天名字就是周滨的。在没参加房改之前，这个房子买下来就是给周滨的，因为他是残疾人，当时买的是使用权。周江说是承租，是错误的。对周滨的法定代理人孙景芳自书房产分配协议原件不认可，分家协议有很多份，全是周江写完让我们签字，周江是律师，我们不懂，每次都在变，但所有房子都是父母买下来的，只是说2009年我父亲去世以后，一个残疾人，一个老人，不会出租，让周江先租着，从2010年开始让周江帮忙买成产权，用租金返还，当时母亲也没要周江一分钱，一直到现在。对2019年12月18日、2019年12月24日，周江的代理人与一审法院通话录音不认可。对本案庭审录像，对周江也有权购买房子不认可。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”本案中，周家三兄弟的父亲周凤山去世后，未立下遗嘱。孙景芳与周家三兄弟签订的关于“涉案房产归周江所有”的分家协议，实为财产赠与合同。根据本案现有证据，涉案房屋由周江、周滨的父母买下使用权后，周滨于2010年6月参加房改，取得涉案房屋的所有权，涉案房屋登记在周滨名下。现孙景芳不认可该分家协议并且不同意按照分家协议的约定履行，应当视为孙景芳撤销对周江涉案房产的赠与。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”周江主张其与周滨系借名买房关系，涉案房屋的产权应归周江所有，但其提交的证据尚不能证明其主张。故一审法院对周江的主张未予支持，并无不当。综上，周江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9631元，由周江负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 赵玉兰审 判 员 陈 勇二〇二〇年五月二十日法官助理 高 超书 记 员 吴颖颖