广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初136号原告(反诉被告）：林凤琼，女，1965年10月20日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：张才丰，广东政衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜燕清，女，1968年4月6日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。原告（反诉被告）林凤琼与被告（反诉原告）杜燕清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月6日立案受理后，依法由审判员肖少珍适用简易程序于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林凤琼的委托诉讼代理人张才丰及被告（反诉原告）杜燕清的委托诉讼代理人胡昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林凤琼（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.被告返还办证费用122887.2元给原告；2.被告返还物管费及水电费10469元给原告；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告林凤琼明确第一项诉讼请求：事实和理由：2006年5月19日，原告通过拍卖竞得位于从化市街口镇××别墅（现地址为广州市从化区街口××房），以下简称“涉案房屋”。2006年6月，原告将拍卖所得的涉案房屋以总价人民币950000元的价格转让给被告。双方约定：“办证费由杜燕清支付，房产证暂写林凤琼”。原告于2017年11月22日办理了上述房屋的不动产权证（证号为：20××××××××65），支出了办证费用为122887.2元。此外，原告代被告支付了上述房屋2016年1月至2018年8月的物业管理费及水电费共计10469元。由于被告没有将上述费用返还给原告，经原告多次催促无果，故诉至法院。原告林凤琼（反诉被告）为证明其主张，在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：拍卖成交确认书（复印件）；收据（复印件）；存量房交易综合申报表及办理房产证的各项收费票据（共7张原件）；物业管理费及水电费票据（发票和缴款单共17张原件）；房产证（原件）；被告杜燕清（反诉原告）辩称，1.我方愿意支付的办证费用为承受方应当支付的费用。根据原告提供的证据二存量房交易综合申报表与各项收费票据，原告擅自扩大税基，导致承担的税费增加，就增加部分的税费原告应自行承担。且涉案房屋还涉及转让方原业主应缴纳的税费，该部分也不应该由被告承担；2.物管费由2016年1月至2017年8月都是由我方缴纳；3、水费电费一直都是由被告杜燕青缴纳，原告并未提供付费凭证；4.就本案原告对涉案房屋的破坏造成的损失被告提起反诉。被告杜燕清（反诉原告）在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：商品房产权证明书；广东省广州市地方税收税控专用发票；发票；转账记录；（2018）粤0117民初3288号民事判决书；（2019）粤01民终2700号民事判决书杜燕清于2020年3月19日向本院提出反诉状，提出反诉请求：1.判令林凤琼赔偿林燕清房屋设施损失38062元及利息（利息从起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被反诉人付清为止）；2.反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人是好朋友的关系，双方于2006年6月达成房屋转让协议：被反诉人将拍卖所得的涉案房屋以总价950000元的价格转让给反诉人，反诉人付清全部转让款后，被反诉人需配合反诉人将房屋产权过户至反诉人名下。涉案房产在2007年就已确认归反诉人所有，但由于种种原因，直至2019年才过户至反诉人名下。被反诉人在未经反诉人允许的情况下，擅自破坏涉案房屋设施。经广州同嘉资产评估有限公司2020年3月18日作出的关于杜燕清因房屋元装修被损坏涉及其持有的房屋原装修重新修复工程的价值《资产评估报告》[同嘉评字（2020）第0××××3号],评估结果显示涉案房屋合计损失38062元，为维护反诉人合法权益，故提起反诉。杜燕清为证明其反诉主张，在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：1.评估报告；林凤琼辩称：杜燕清反诉未在答辩期内提交反诉状，且杜燕清提出的反诉请求与本诉没有关联，提交的证据也不能证实其反诉主张杜燕清的损失与林凤琼有关，即使有关，由于其单方委托进行鉴定，林凤琼对鉴定结果也不认可。经审理查明：原告提交的《拍卖成交确认书》载明“买受人林凤琼于2006年5月19日在拍卖人广州市丰厚拍卖有限公司于从化市商贸城举行的第0××××9期拍卖会上，通过公开竞价成交‘从化市街口镇××××别墅’的拍卖标的。成交价为910000元，佣金额45500元，总金额955500元。第十条约定，（2）该标的物按现状拍卖，权属为预售合同，办理产权过户须发生二次过户费用，所需的一切税费（包括土地增值税、契税、个人所得税、土地出让金、房屋税等杂费）全部由买受人承担。（4）收楼手续及费用，所欠的水、电管理费（含滞纳金）等均由买受人承担。”落款处有买受人林凤琼及拍卖人广州市丰厚拍卖有限公司签名盖章确认。2007年8月27日，林凤琼出具《收据》载明“现已收齐杜燕清交来××××别墅转让款人民币950000元，办证费由杜燕清支付，房产证暂写林凤琼，但杜燕清可随时要求过户，林凤琼无条件配合办理。”林凤琼在落款处签名确认。林凤琼提供的时间为2017年11月7日的《存量房交易综合申报表（第一版）》中税费征收情况载明“转让方（欧阳智威）应缴税项为地方教育费、城市建设税、教育费附加、增值税、个人所得税、印花税，合计78260元，承受方林凤琼应缴税项为契税、印花税共27300元。”林凤琼在承受方声明处签名确认，广州市从化区地方税务局征收管理机构盖章确认。林凤琼共提供7张办理房产证的各项收费票据，内容分别为：1.林凤琼购买涉案房屋含增值税价税合计955500元；2.欧阳智威所纳增值税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，合计78260元税费；3.林凤琼所纳契税27300元；4.欧阳智威所纳契税17182.2元；5.林凤琼所纳印花税5元；6.林凤琼所交不动产登记费80元；7.林凤琼所交工程勘察服务费60元。被告提供的《广东省广州市地方税收税控专用发票》载明“欧阳智威购买从化市××××号，合同号：2××××4，金额为572740元”。另，杜燕清提供的发票显示，欧阳志威付预付房款14737元。另查，林凤琼提供3张关于物业管理费发票，内容分别为：1.2017年9月4日杜燕清交纳物业管理费7808.1元；2.2017年12月20日，林凤琼交纳物业管理费1165.7元，3.2018年2月7日，林凤琼交纳物业管理费1495元。2017年9月4日，杜燕清向毛春芳转账7808元，附言一栏中手写“支付荔景园物管费2016年-2017年8月”又查，2020年3月18日，广州同嘉资产评估有限公司出具《杜燕清因房屋原装修被损坏涉及其持有的房屋原装修重新修复工程的价值资产评估报告》[同嘉评字（2020）第0××3号]，对杜燕清持有的房屋原装修重新修复工程的价值进行评估，评估结论为“在评估基准日委托评估资产的价值合计为人民币38062元。”其中评估报告附件包括资产评估机构营业执照复印件、关于广州同嘉资产评估有限公司的备案公告、资产评估师资格证书复印件。庭审中，杜燕清陈述其愿意承担在第一次交易，即欧阳××拍卖转让涉案房屋给杜燕清产生的税费中，原告应承担的部分税费，但原告擅自扩大税基导致增加的税费部分，林凤琼应自行承担。对于被告提交的三张物业管理费发票中，两张金额分别为1165.7元、1495元的物业管理费。本院认为：本案本诉为房屋买卖合同纠纷，反诉为财产侵权损害赔偿纠纷。本案争议焦点为：1.杜燕清是否承担在欧阳××与林凤琼房屋买卖中产生的办证费用；2.杜燕清应返还的物业管理费及水电费的具体数额。3.林凤琼是否存在财产侵权行为。关于办证费问题，首先，在林凤琼与杜燕清的房屋买卖关系中（以下简称“第二次交易”），双方约定办证费由杜燕清支付。按照一般交易原则，此办证费仅指在第二次交易中所产生的办证费用。而原告主张被告向其返还在欧阳××与林凤琼的房屋买卖关系中（以下简称“第一次交易”）所产生的办证费用，不是同一买卖法律关系，故杜燕清无需承担在第一次交易中所产生的税费。但是，在庭审中，杜燕清陈述其愿意支付在第一次交易中，林凤琼所承担的相应税费，但原告擅自扩大税基导致增加的税费部分，林凤琼应自行承担。其愿意承担的税费应按955500元减去原房产价值572740元，再根据契税税率0.03计算，即11482.8元，构成杜燕清自认。综上，林凤琼主张杜燕清返还办证费用122887.2元，本院依法支持11482.8元，多出部分，本院不予支持。关于物业管理费及水电费问题，林凤琼主张杜燕清返还2016年1月至2018年8月的物业管理费及水电费共10469元，其中2016年1月1日至2017年8月31日的相关费用7808.1元的发票中交款人为杜燕清，杜燕清也提交相关转账证明予以佐证，故此期间的物业管理费及水电费实际交费人为杜燕清。剩余2660.7元有相关发票证明实际交费人为林凤琼，庭审中杜燕清也表示愿意承担该费用，故林凤琼主张杜燕清返还物业管理费及水电费10469元，本院依法支持2660.7元，多出部分，本院不予支持。关于涉案房屋设施损失赔偿问题，杜燕清提交的[同嘉评字（2020）第0××3号]评估报告书中，仅记录了涉案房屋原装修的损坏状况以及评估了需重新修复工程的价值，故仅能证明存在侵权结果。根据证据规则中举证责任的规定，杜燕清应承担侵权行为、侵权结果、因果关系、行为人存在过错的举证责任，现杜燕清无相关证据证明林凤琼存在侵权行为、因果关系及过错，应承担举证不能的不利法律后果，故杜燕清主张林凤琼赔偿房屋设施损失38062元及利息，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杜燕清自本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）林凤琼返还办证费11482.8元。二、被告（反诉原告）杜燕清自本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）林凤琼返还物管费及水电费2660.7元。三、驳回原告（反诉被告）林凤琼的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杜燕清的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1484元（原告已预交），由被告杜燕清负担157.4元，由原告林凤琼负担1326.6元；反诉费376元（反诉原告已预交），由反诉原告杜燕清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖少珍二〇二〇年五月七日书记员  曾智妍