湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2761号原告：中航物业管理有限公司，住所地深圳市福田区华强北街道华航社区振华路163号飞亚达大厦A座801。法定代表人：石正林。委托诉讼代理人：丁利平，湖南万和联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴斯沁，湖南万和联合律师事务所律师。原告：中航物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心S层。负责人：许志平。委托诉讼代理人：丁利平，湖南万和联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴斯沁，湖南万和联合律师事务所律师。被告：戴圆芳，女，1978年7月5日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告中航物业管理有限公司（以下简称原告中航物业公司）、中航物业管理有限公司长沙分公司（以下简称原告中航物业长沙分公司）与被告戴圆芳（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中航物业公司、中航物业长沙分公司的共同委托诉讼代理人丁利平、戴斯沁及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中航物业公司、中航物业长沙分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费20964元（自2015年1月1日起计算至2018年12月31日）；2.判令被告向原告支付逾期交费的违约金（以应付物业管理费总金额为基数，按千分之三每日的标准，自欠费之日起计算至全部交纳之日止）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2014年12月31日与中航城（原名郡原美村、美邨花园）的开发建设单位湖南中锴置业有限公司（以下简称中锴公司）签订《前期物业服务合同》，约定由原告为中航城提供物业管理服务，服务期间自2015年1月1日起至业主委员会另与物业管理企业签订物业服务合同生效止，联排别墅物业服务费用标准为2.5元/月/平方米，违约金按每延迟一日收取应付总金额的千分之三。被告为中航城联排别墅丽园业主，自2015年1月1日拖欠物业服务费，原告多次催收未果。原告认为，被告的行为已构成违约，应当向原告支付物业服务费及相应违约金，为维护自身合法权益依法起诉，请求判如所请。被告辩称，被告房屋在装修期间多次向物业反映有渗水现象，原因系从邻居进气管道口和前门公共过道口渗入，当时郡原物业没有任何作为。此后从2015年3月开始至7月雨水充沛季节渗水日益严重，造成一楼墙面和木门霉变，向物业反应后亦未得到任何回应。由于霉变严重，全部重新贴上瓷砖，造成直接经济损失43572元。与此同时，与被告毗邻的住户在装修期间，物业派施工队做好全面防水，物业对业主存在区别对待的行为。被告认为造成与物业的纠纷原因有二：一是频繁更换物业造成业主实际问题得不到解决；二是同个小区业主得到不同对待。因此，本案纠纷系物业公司不作为造成，被告无过错，请求驳回原告不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原系长沙市雨花区时代阳光大道489号美邨花园C40栋105房业主，房屋产权面积为174.70平方米，登记时间为2013年12月26日，房屋用途为住宅。该小区建设单位系中锴公司，原物业服务企业系湖南郡原物业管理有限公司（以下简称郡原物业）。2014年12月22日，中锴公司对美邨花园小区业主发出《公示函》，主要内容载明郡原物业因自身经营考虑，已于2014年12月31日提出终止涉案小区所有前期物业服务合同。为避免提前终止行为对业主生活造成不良影响，中锴公司通过直接委托方式选聘原告中航物业公司从2015年1月1日起为涉案小区提供前期物业服务。自2015年1月1日，业主向原告中航物业公司缴纳物业费，物业服务费用及标准保持不变。业主与原告中航物业公司的具体权利、义务关系以中锴公司与原告中航物业公司签订的《郡原美邨前期物业服务合同》为准。如业主有任何意见，于2014年12月30前向中锴公司提出，否则视为认可上述变更。2014年12月31日，中锴公司（甲方）与原告中航物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方就长沙市美邨花园项目提供物业服务，合同期限为2015年1月1日起至业主委员会另与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，主要内容如下：第一条：物业服务区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.共有绿地、花木等的养护与管理；5.交通与车辆停放秩序的管理；6.协助维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，安全防范等事项的协助管理；7.物业档案资料管理；8.协助组织开展园区文化活动；9.装饰装修管理服务；第十四条：本物业管理区域物业服务收费按照包干制形式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅（望庄）1.9元/月/平方米，独栋别墅（燕园）4.2元/月/平方米，联排别墅（丽园）2.5元/月/平方米，高层（青山里）2元/月/平方米；第十五条：物业服务费按照商品房的产权登记面积按半年收取，业主或者物业使用人应在缴费周期第一个月的五号前履行交纳义务，如逾期交纳物业服务费用的，乙方有权收取违约金，违约金按每迟延一日收取应付总金额的3‰收取。合同还对物业的承接验收、违约责任等进行了约定。该合同在长沙市雨花区城乡建设局物业监管科办理了备案手续。合同签订后，由原告中航物业长沙分公司自2015年1月1日起为美邨花园小区实际提供物业服务，并收取物业服务费。因被告房屋渗水问题未得到解决，加之对原告物业服务质量不满，故未交纳2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。原告催收无果后，向本院提起诉讼。另查明：2015年6月30日，长沙市地名委员会审核同意座落于万家丽南路与时代阳光大道交汇处沿时代阳光大道由西往东前行约1000米靠背面的“美邨花园”旁78栋3至34层楼高的建筑物群命名为“中航城”。本案经本院主持调解，双方差距有所缩小，但未能达成最终一致意见。以上事实，有原、被告双方的身份资料、《长沙美邨花园项目前期物业服务合同》、公示函、照片以及原、被告双方的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，根据《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，中锴公司作为建设单位在原物业单位退场后、业主委员会成立前，与原告中航物业公司签订《前期物业服务合同》，并履行了备案手续及在涉案小区进行公示，符合前期物业服务的适用情形，该合同合法有效，对包括被告在内的小区业主均具有约束力。原告中航物业长沙分公司依约履行了对被告房屋所属的中航城小区进行物业管理服务的义务，被告作为业主应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务。被告辩称其房屋渗水未得到解决，对原告物业服务质量不满，本院认为该抗辩意见不构成拒交物业费的合法理由，且被告拒交物业费对其他已经交纳物业费的业主亦不公平，故本院对被告该项抗辩意见依法不予采信。被告对原告主张的欠付2015年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费20964元的事实未提供反证，故本院对此予以确认，被告应当向原告履行交纳义务。关于违约金，因被告拒交物业费系因房屋渗水问题未解决及物业服务质量有异议，不存在恶意拖欠的行为，故不宜支持原告主张的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告戴圆芳于本判决生效之日起7日内支付原告中航物业管理有限公司长沙分公司物业服务费20964元；二、驳回原告中航物业管理有限公司、中航物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序收取162元，由被告戴圆芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张松杰二〇二〇年五月二十九日书记员  顿 梁附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。