重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初863号 原告：重庆蓝霸汽车配件有限公司，住所地重庆市渝北区民安大道1000号巴蜀丽景第9幢，统一社会信用代码91500112798008692M。 法定代表人：蔡建，经理。 委托诉讼代理人：张璇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗登文，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：高莉琳，女，1962年5月16日出生，汉族，住重庆市江北区。 原告重庆蓝霸汽车配件有限公司（以下简称蓝霸公司）与被告高莉琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告蓝霸公司的委托诉讼代理人张璇和罗登文、被告高莉琳到庭参加诉讼。 原告蓝霸公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付欠付的租金、2018年1月1日至2018年1月31日的房屋占用费、物业费共计2458119.28元；2.从2018年2月1日起，以欠付本金245119.28元为基数按每月2%支付违约金至付清之日止；受理费、保全费及其他实现债权的费用由被告承担。事实及理由：被告于2013年7月向原告提出承租重庆市渝北区民安大道1000号巴蜀丽景第九栋房屋，2013年7月28日双方签订《房屋租赁合同》，原告将民安大道1000号巴蜀丽景第九栋房屋（建筑面积3771.93平方米，为临街楼上一层）出租给被告。被告为方便使用，同时承租楼下一层即新溉大道229号（建筑面积115.9平方米）作为门厅，并另行签订了一份《房屋租赁合同》。自2015年9月1日起，被告根据需要，增加承租楼上原租赁房屋相邻的40平方米房屋。2013年8月1日至2017年12月31日及2018年1月1日至2018年1月31日，被告应付原告租金及房屋占用费4470972.96元、物管费422170元，合计4893142.96元。被告通过直接向原告支付、向业主方重庆乙嘉房地产开发有限公司支付、委托原告向次承租人重庆弗莱堡医院收取等方式支付了2435023.68元，余款2458119.28元未付。故原告起诉来院。 被告高莉琳答辩称，原告举示的合同虚假，其合同签署人不是原告的法定代表人蔡建，而是蔡平，被告未见过蔡平的委托授权书；原告隐瞒了重大事实，蔡建的哥哥蔡平的配偶袁继翠与被告是事实合伙人，利润和债务应按比例承担，被告有充分的证据证明租赁期间的利润已按比例转入袁继翠指定账户，原告不应只起诉被告；原告没有出具详细的已收到费用的凭据和应收时间，故原告所称的欠款被告无法核实，正确的计算方式是在原告的欠费依据上再减去被告向第三方分租或转租的免租期和空置期房租，因为被告在转租或分租前均与原告进行了沟通，就免租期等征得了原告的同意；原告更换了不同账户收取房租，是想从被告处不当得利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据被告与曾维权的《房屋租赁合同》、重庆弗莱堡口腔医院有限责任公司工商信息、被告与陈联树的《房屋租赁合同》及《协议书》、收据、业务回执、电子回单、账户明细清单、民事判决书等本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.对原告举示的《房屋租赁合同》两份，被告称是虚假合同，原告的公章系补盖，被告的签字及捺印的真实性无法确定，但被告未就公章形成时间和签字、捺印的真实性申请鉴定，应自行承担举证责任，故对该证据本院予以采信； 2.对被告举示的《房屋租赁合同》复印件，无原件核实，本院不予采信。 经审理查明：2013年7月28日，以原告为出租方（甲方）、被告为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于重庆市渝北区民安大道1000号巴蜀丽景第九栋，面积3771.93平方米（建筑面积），其中车库面积2339平方米，写字间1432.93平方米，租赁期限2013年8月1日至2017年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；第四条，从2013年9月1日起计算租金，租赁期内第一年（2013年9月1日至2014年8月30日）每月租金18.15元/平方米，月租金为68460元，3个月租金为205380元，该租金不含税金，租赁房屋产生的税费由乙方负责承担并缴纳；物管费每月现按2元/平方米计收，3个月物管费为22632元，由甲方代收代交；从第二年起（含第二年，即2014年9月1日起），每两年租金递增一次，每次在上次租金基础上递增10%；第五条，本合同实行先支付租金及物管费后使用房屋，每季度交纳一次租金及物管费的原则，至少提前10日缴纳下季度的房屋租金及物管费；第八条，租赁期限内，甲方同意乙方有权转租转借承租房屋，但必须告知甲方，本合同对新承租人继续有效，但转租转借次数不得超过2次；第十二条，逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，按应缴付金额日百分之一的标准计付违约金。原告在甲方处加盖公章，蔡平在甲方代表处签字，被告在乙方处签字捺印。 同日，双方还另签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方出租重庆市渝北区新溉大道229号房屋给乙方，建筑面积115.9平方米，租期2013年8月1日至2017年12月31日；从2013年9月1日起计算租金，租赁期内第一年（2013年9月1日至2014年8月30日）每月租金59.9元/平方米，月租金为6942元，3个月租金为20826元，该租金不含税金，租赁房屋产生的税费由乙方负责承担并缴纳；物管费每月现按2元/平方米计收，3个月物管费为695元，由甲方代收代交；从第二年起（含第三年，即2015年9月1日起），每两年租金递增一次，每次在上次租金基础上递增10%；第十二条，逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，按应缴付金额日百分之一的标准计付违约金。原告在甲方处加盖公章，蔡平在甲方代表处签字，被告在乙方处签字捺印。 被告承租上述房屋后，将其中的3097.22平方米出租给曾维权，租期2015年3月1日至2029年12月31日，曾维权在租赁房屋经营重庆弗莱堡口腔医院有限责任公司（以下简称弗莱堡口腔医院）；将其中的957.4平方米出租给陈联树，租期2016年8月1日起至2019年6月5日。 2018年1月31日，被告向原告返还了租赁房屋。 原告称，因被告欠付租金，弗莱堡口腔医院、陈联树向原告直接支付过租金，被告的付款情况是： 2013年11月29日被告经营的皇品世家支付租金166356元； 2014年5月29日被告支付租金112291元； 2014年8月26日被告支付租金121507.82元； 2015年11月4日被告支付租金121508元； 2016年5月30日弗莱堡口腔医院支付租金60000元，原告开具收据，载明收到租金； 2016年11月29日弗莱堡口腔医院支付170632.93元，其中物管费18823.98元； 2016年11月29日弗莱堡口腔医院支付430632.93元，其中物管费18823.98元； 2016年12月26日弗莱堡口腔医院支付337496元，其中物管费18823.98元； 2017年3月19日弗莱堡口腔医院支付租金50000元，原告开具收据一张，载明收取弗莱堡口腔医院2017年1月-3月租金及物管费； 2017年7月17日弗莱堡口腔医院支付租金50000元，原告开具收据一张，载明收取弗莱堡口腔医院2017年1月-3月租金及物管费； 2017年10月20日弗莱堡口腔医院支付300816元，其中物管费12550元，原告开具收据一张，载明收取弗莱堡口腔医院2017年9-10月租金及代收代交物管费300816元，其中租金288266元、物管费12550元； 2018年1月19日弗莱堡口腔医院支付租金200000元，原告开具收据一张，载明收到弗莱堡口腔医院2017年4-5月部分租金及代收代交物管费200000元； 2018年1月31日被告支付租金140408元； 2018年2月被告支付租金12550元； 2018年2月弗莱堡口腔医院支付租金28825元； 陈联树支付租金132000元，原告出具了收据10张，开具日期从2016年11月至2017年12月。 被告称还在2018年2月支付给原告400000元，但未举示证据佐证。 原告称，上述收据虽然在2015年11月后开具，虽然次承租人支付的是2015年11月后应支付给被告的租金，但因被告欠付了原告2015年11月前的租金，故上诉租金应抵扣被告前期欠付租金，上述2435023.68元仅能抵扣到2015年10月，故被告欠付2015年11月起的租金。被告称均是支付的付款当时的款项。 庭审中，原告称，除合同约定的面积外，原告还多出租给被告40平方米，从被告和陈联树的合同附图中可以反映；被告称，被告与陈联树的合同是否有附图记不清楚了，原告仅在转租给弗莱堡口腔医院的部分从2016年9月起多出租给被告20多个平方。 本院认为：原、被告签订的两份《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。虽然原、被告分别签订了两份租赁合同，但依据合同应支付的款项系一并支付，故本案中就两份合同所欠费用一并予以处理。 原告主张从2015年9月1日起多出租给被告房屋40平方米，但未举示证据予以佐证，故本院采信被告自认从2016年9月多承租20平方米的陈述，从原告主张的该新增部分位置，其月租金单价应为18.15元/平方米。 合同到期后，被告继续占用租赁房屋1个月，应参照合同约定的租金标准向原告支付占用费。按照双方签订的两份《房屋租赁合同》及新增面积，被告2013年9月1日至2017年12月31日应支付的租金、2018年1月的占用费、物管费为： 3771.93平方米部分租金68460元/月×12个月+75306元/月×24个月+82836.6元×16个月=3954249.6元；占用费82836.6元。 3771.93平方米部分物租赁期间管费2元/平方米/月×3771.93平方米×52个月=392280.72元；占用期间物管费7543.86元。 115.9平方米部分租金6942元/月×12个月+7636.2元/月×24个月+8399.82元/月×16个月=400969.92元；占用费8399.82元。 115.9平方米部分租赁期间物管费2元/平方米/月×115.9平方米×52个月=12053.6元；占用期间物管费231.8元。 新增20平方米部分（2016年9月至2017年12月）租金21.97元/平方米/月×20平方米×16个月=7030.4元；占用费439.4元。 新增20平方米部分（2016年9月至2017年12月）租赁期间物管费2元/平方米/月×20平方米×16个月=640元；占用期间物管费40元。 以上共计4866715.72元。 被告辩称被告及被告的次承租人在2015年11月后支付的费用均是付款当时的费用，但被告未举示证据证明其已付清2015年11月前的租金及物管费，故即使其次承租人向原告支付的是次承租人付款当时应当支付给被告的当期租金，但原告收到该款项后，可以用以抵扣被告尚欠付的2015年11月前的租金。被告作为租金及物管费的支付方，应对其按约支付了相关费用举示证据予以佐证，现被告未就付款举示证据，应自行承担举证不能的法律责任，本院依法采信原告主张的被告仅支付了租金及物管费共计2435023.68元的事实。扣减已支付费用，被告还应向原告支付4866715.72元-2435023.68元=2431692.04元。 被告逾期支付租赁合同履行期间的租金及物管费的，应按照合同的约定支付违约金。合同履行期间被告欠付的租金和物管费金额为4767224.24元-2435023.68元=2332200.56元。合同约定违约金的计算标准是按应缴付金额日百分之一计算。被告辩称违约金过高应予调整。违约金具有弥补损失的性质，被告逾期支付租金及物管费给原告造成了资金占用的损失，故本院酌情将违约金的计算方式调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，即被告向原告支付以2332200.56元为基数从2018年2月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算、以2332200.56元为基数从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的违约金。 被告辩称应付租金应扣减其转租给予次承租人的免租期租金和空置期房租的主张，无合同和法律依据，本院不予采信。被告应另行处理其主张的与他人间的合伙关系，在本案中，依据合同相对性原则，仅应由被告作为合同方承担合同责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告高莉琳在本判决生效后立即支付原告重庆蓝霸汽车配件有限公司欠付的租金、房屋占用费、物管费共计2431692.04元； 二、被告高莉琳在本判决生效后立即支付原告重庆蓝霸汽车配件有限公司以2332200.56元为基数从2018年2月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算、以2332200.56元为基数从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的违约金； 三、驳回原告重庆蓝霸汽车配件有限公司的其他诉讼请求。 如果被告高莉琳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费36150元减半收取18075元，由原告重庆蓝霸汽车配件有限公司负担1595元、被告高莉琳负担16480元，保全费5000元，由被告高莉琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 员 黄明真 二〇二〇年五月十二日 法官助理 陈 实 书 记 员 李 洁