山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终1491号上诉人（原审被告）:烟台铭松电影放映有限公司，住所地栖霞市东盛御湖名苑项目商铺。法定代表人:崔黎娜，总经理。委托诉讼代理人：任善谋，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）:烟台市东盛商业管理有限公司，住所地山东省烟台市栖霞市翠屏路东盛商业步行街。法定代表人：王旭东，总经理。委托诉讼代理人：吴昀霞，山东一和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴菊芹，栖霞创新法律服务所法律工作者。上诉人烟台铭松电影放映有限公司（以下简称电影公司）因与被上诉人烟台市东盛商业管理有限公司（以下简称东盛公司）租赁合同纠纷一案，不服栖霞市人民法院（2019）鲁0686民初2614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。电影公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项，改判或发回重审。2.诉讼费用由东盛公司负担。事实与理由：1.双方合同签订后，2016年至2018年度，电影公司因客观原因均有逾期支付租金的情况，东盛公司从未对此提出过追究违约责任的请求。按照交易习惯，在租赁商业用房期间，租金延迟支付很常见，只要租户能在一定时间内将租金付清，出租人一般不会追究违约责任，2019年之前，电影公司与东盛公司按照该交易习惯执行，东盛公司也从未与电影公司协商过违约金的相关事宜。2019年5月，电影公司因经营问题停业后一直未开业。东盛公司认为电影公司可能不会继续租赁其商铺，故要求电影公司承担违约责任。2.双方签订的《商铺租赁合同》显失公平：第一，违约条款全部针对的是电影公司，对东盛公司如果存在违约行为如何承担违约责任只字未提。该合同违反了《中华人民共和国合同法》对等原则的规定；第二，违约金约定过高。《商铺租赁合同》约定的违约金比例高达50%，明显高于实际损失。一审法院未将此事实予以考虑，按合同条款判决，应属认定事实不清、适用法律不当。第三，2019年5月电影公司已停止营业，没有经营行为不可能会有水电费支出。一审法院没有查清该事实，仅依据东盛公司的一面之词就要求电影公司承担责任，应属认定事实不清。东盛公司辩称：1.双方对租赁费的支付时间有明确约定，电影公司未按合同约定的时间和数额支付租金，违约事实清楚，证据充分。2.电影公司主张其在2019年5月份停业，对该主张电影公司没有提供相关证据予以证实。并且电影公司停业并不代表其已撤离影院，故在其撤离影院并把影院交付给东盛公司之前，电影公司应当承担租赁物产生的费用（包括水电费）。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。东盛公司向一审法院起诉请求：1.依法判令电影公司支付违约金191625元；2.水电费7446.8元（2019年6月份至8月份）以上共计206518.6元，3.诉讼费用由电影公司承担。一审法院认定事实如下：1.东盛公司提交《商铺租赁合同》1份，证实2016年8月22日，东盛公司与电影公司签订《商铺租赁合同》，东盛公司将其所有的栖霞市东盛御湖茗苑项目商铺出租给电影公司，出租面积为1500平方米，租期自2016年12月1日至2026年11月30日止；合同约定第四条“租金的支付方式：第一年租金与本合同签订之日起，30日内一次性付清，之后每一租赁年度的租金与每一租赁期开始前付清当年度的租金”。本合同第三章违约责任及争议解决10.1条本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守合同约定，否则，将被视为违约，并承担违约责任，以下情况视为根本违约，10.1.1条乙方逾期超过15天或累计30日未能支付，不支付或者延迟支付租金…10.2条如有10.1条款的违约情况发生，乙方将丧失本合同规定的所有权利，甲方有权单方解除合同，并有权不退换乙方所支付的履约保证金，乙方应向甲方支付相当于6个月租金的违约金。东盛公司提交付款凭证明细转账，证实电影公司支付租金时间违反合同约定；电影公司向法庭提出质证意见：对东盛公司提交的《商铺租赁合同》和付款凭证明细账无异议。对东盛公司提交的该证据及庭审主张予以采信。对电影公司辩称晚缴纳房租和东盛公司已经商量好了，但没有证据证实，不予支持。2.东盛公司提交水电费、管理费、卫生费单据、垫付凭证，证实东胜公司为电影公司垫付欠付水电费的事实。电影公司对8月份的水电费凭证不予认可，认为电费表的初数是3910电费表的末数是3920，但是净用电量是400，相差390有疑问，不知道是如何计算的；电影公司在质证意见中认可东盛公司2019年6、7月份的水电费。一审法院认为，东盛公司与电影公司所签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，对合同约定的条款双方应该遵循诚实信用的原则，严格遵守并履行协议内容，电影公司在租赁期内，没有按照合同约定内容按时向东盛公司缴纳房租，违背了该合同第一章第四条的约定，应承担违约责任。东盛公司诉请于法有据，应予支持；东盛公司诉请电影公司尚欠2019年6、7月份水电费，电影公司无异议，对于东盛公司诉请的八月份的水电费没有提交相对应的证据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，一审法院于2019年9月26日判决：一、烟台铭松电影放映有限公司支付给烟台市东盛商业管理有限公司违约金191625元。二、烟台铭松电影放映有限公司支付给烟台市东盛商业管理有限公司为其垫付的2019年6、7月份水电费4825.8元。三、驳回烟台市东盛商业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4397.78元，烟台市东盛商业管理有限公司承担168.76元，烟台铭松电影放映有限公司承担4229.02元，保全费1520元。二审中，当事人没有提交新证据。一审明确诉讼请求为逾期交付租金的违约金，本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：1.电影公司应否支付东盛公司逾期交付租金的违约金，数额是多少；2.电影公司应否支付东盛公司2019年6、7月份的水电费。电影公司与东盛公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。东盛公司已经按照合同约定将涉案商铺交付给电影公司使用,但电影公司2019年未按约定向东盛公司支付租赁费,已构成违约，东盛公司要求电影公司支付违约金的诉讼请求符合合同约定和法律规定,本院予以支持。电影公司主张按照交易习惯，迟延支付租金一般不追求违约责任，理由不当，本院不予支持。根据合同约定,违约金金额为六个月租金，即191625元（383250元/12个月*6个月）。电影公司认为违约金过高,请求进行调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，东盛公司主张的违约金明显高于电影公司给东盛公司造成的损失,本院对电影公司请求降低违约金的要求予以支持,综合考虑东盛公司的损失情况及双方当事人履行合同情况,根据公平原则,本院认为电影公司应向东盛公司支付逾期交付租金违约金40000元为宜。电影公司认可其已收到2019年6、7月份的水电费单据且不能提供证据推翻该水电费数额，应当承担不利的法律后果，一审法院判决电影公司支付2019年6、7月份的水电费4825.8元，并无不当。对电影公司主张不支付上述水电费的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人烟台铭松电影放映有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持山东省栖霞市人民法院（2019）鲁0686民初2614号民事判决第二项；二、撤销山东省栖霞市人民法院（2019）鲁0686民初2614号民事判决第一、三项；三、上诉人烟台铭松电影放映有限公司于本判决生效之日起10日内支付被上诉人烟台市东盛商业管理有限公司逾期交付租金违约金40000元。四、驳回被上诉人烟台市东盛商业管理有限公司其他的诉讼请求。如果上诉人烟台铭松电影放映有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4397.78元，由上诉人烟台铭松电影放映有限公司负担920.65元，被上诉人烟台市东盛商业管理有限公司负担3477.13元。二审案件受理费4229.02元，上诉人烟台铭松电影放映有限公司负担920.65元，被上诉人烟台市东盛商业管理有限公司负担3308.37元。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇二〇年五月二十一日（）书记员 辛婷婷