海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终857号   1   海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终857号   上诉人（原审被告）：东方滨海花园房地产开发有限公司，住所地海南省东方市八所镇滨海北路18号。   法定代表人：郑某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：娄某，该公司职工。   被上诉人（原审原告）：李某，男，1975年12月8日出生，汉族，现住黑龙江省哈尔滨市香坊区。   被上诉人（原审原告）：孙某，女，1971年1月1日出生，汉族，现住黑龙江省哈尔滨市道里区。   二被上诉人共同委托诉讼代理人：代某，海南权直律师事务所律师。   上诉人东方滨海花园房地产开发有限公司（以下简称东方滨海花园公司）因与被上诉人李某、孙某商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2019）琼9007民初2159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   东方滨海花园公司上诉请求：1.撤销海南省东方市人民法院作出的（2019)琼9007民初2159号民事判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院的判决基本事实认定不清。1.本案中，上诉人于2016年7月12日已经正式就被上诉人的房屋向东方市不动产登记中心提交了办理不动产权证的申请并予以正式受理，但一审法院判决认定上诉人于2018年3月15日由不动产登记中心电脑录入的日期为被上诉人办理不动产权登记的申请日期。显然是一审法院对该事实视而不见，有违本案的客观事实，属基本事实认定不清。2.本案中，由于国家政策的调整，东方市人民政府发布东府[2016]44号《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年6月29日起暂停受理土地、房屋登记业务，自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务。事实上，东方市不动产登记机构于2017年3月份才开始办理不动产登记流程中的涉案房屋的土地分割手续，一审法院草率认定自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务，属于事实认定不清，因为办理土地分割是办理不动权证的环节和程序，东方市不动产登记机构于2017年3月份才开始办理涉案房屋的土地分割，可见，一审法院判决对其事实认定错误。二、一审判决适用法律错误，终而导致了本案的错误判决。一审法院认定“原、被告双方约定730天内办证，被告超过约定期限，被告行为构成违约，”属于适用法律错误。1.国务院颁发的《不动产登记暂行条例》和海南省人民政府颁发《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》及东方市人民政府颁发的东府[2016]44号《关于实施不动产统一登记的通告》系政府行为，上述政策是在上诉人与被上诉人签订合同之后实施的，根据购房合同第二十条约定：因政府行为不能按照约定履行本合同的属于不可抗力，应部分或全部免除责任。而本案上诉人己按合同约定履行全部合同义务,按合同约定的时间内提交办证的所有材料，被上诉人没有遭受任何的经济损失，亦没有造成任何的不利影响，上诉人对此不应承担任何违约责任。2.购房合同签订后，上诉人积极、全面办理房屋所有权证手续，于2016年1月11日己办好了涉案房屋在内的海东方一期房权证总证，具备了办理分割涉案房屋的房屋所有权证的条件。但此时，国家政策发生重大变化，根据国务院2015年3月1日颁发的《不动产登记暂行条例》，国家实行不动产统一登记制度，由不动产登记机构统一受理不动产登记业务。随后海南省政府及东方市政府对该条例进行推行，东方市自2016年6月29日起己不再办理房屋所有权证，致使无法办理被上诉人分割的房屋所有权证。为了顺应国家政策，2016年7月12日，上诉人向东方市不动产登记中心提交办理不动产登记申请及身份证明材料。不动产登记中心受理后，根据办理不动产登记的程序进行土地分割流程，而后上诉人积极配合并提交地籍调查表、宗地图、数据包、扫描件、提交完税凭证等材料。办理不动产登记增加了土地分割及地籍调查，所以需要时间较长，办证时间相对之前也随之变长，上诉人不能按照合同约定的时间完成办证，但涉案合同不能履行的原因系政府行为，不可归责于上诉人，属于不可抗力，为了使合同不显失公平，被上诉人应给上诉人适当延长办证时间，故上诉人不构成违约。此外，在不动产登记过程中，有些登记材料需要被上诉人积极配合才能顺利完成不动产登记，但被上诉人不能积极配合也是致使登记时间延迟的原因之一，不可完全归责于上诉人，应由被上诉人承担相应责任。三、被上诉人主张上诉人违约并支付违约金，没有事实和法律依据。1.双方签订涉案《商品房买卖合同》原约定办理涉案房屋的房屋所有权证，但因国家及地方实行新的不动产统一登记政策发生重大变更，在法律上己无法实现，因为房屋所有权证和不动产权证的办理手续要求的时间及资料存在巨大差异，原合同约定办理的房屋所有权证，仅需要提供与房产有关的相关资料就可以办理，但不需要房屋所占有的土地分割及地籍调查等事项，而不动产统一登记制度实行之后，办理不动产权证，需要进行房屋所占有的土地分割及地籍调查等事项完成后，才能进行办理不动产权证，因此，办理不动产权证比原办理房屋所有权证所需要的流程更多，所需时间更长、所需材料更复杂。2.因国家及地方实行新的不动产统一登记政策发生重大变更，原合同约定的办理房屋所有权证无法办理，其原合同条款不具有约束力，因情势变更，原合同约定的在房屋交付之日起730天内办理涉案房屋的合同义务，客观上无法履行，如果依据原合同约定要求上诉人支付违约金，那么，显然是不公平的。3.上诉人认为双方签订涉案《商品房买卖合同》，就房屋所有权证的办理进行了约定，在国家及地方实行不动产统一登记制度后，双方并未就涉案房屋所涉及的不动产登记事宜进行补充约定，如不动产登记的办理期限、双方各自需要履行的义务以及逾期不办理不动产产权证应承担的责任等等都需要进行具体明确约定，但双方未签订补充协议的情况下，上诉人己经按原合同约定的时间内积极为被上诉人申请办理不动产权证，应当根据新政策实施的日期往后顺延办理期限，而不能依据原合同约定的期限。被上诉人以该约定主张上诉人逾期办理房屋所有权证构成违约而要求上诉人支付违约金没有依据。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人不能按合同约定办理产权证系政府行为导致不能履行，不可归责于上诉人，属于不可抗力。依据《中华人民共和国合同法》之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。并有上诉人己按合同约定的时间内提交办证的所有材料，履行了合同的全部义务，为被上诉人提供宜居环境，没有遭受任何的经济损失，亦没有造成任何的不利影响，上诉人对此不应承担任何违约责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，请求法院依法判决，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。   李某、孙某辩称,1.双方已在合同中就办证时间进行了明确约定，公司没有按照合同约定履行自己的办证义务，违反了合同约定，应当承担违约责任；2.政府从未没有停止办理不动产权证，只是将该证与房产证在一个时间节点进行对接，即原房产证变更为不动产权证；3.公司没有按照合同约定办理产权证的原因在于自己，其没有按照政府要求提交材料进行申请，由此导致的违约责任应由其承担，不存在不可抗力的因素，不存在公司所称的因政府原因导致的不能办证；4.公司既然已经违约，按照合同约定就应当向业主支付违约金，双方约定的是日万分之二的计算标准，一审法院考虑公司情况调整为日万分之一，对公司来说已经是非常公平，只是相对于业主来说是不公平的，因为双方约定的是万分之二，按理应当按照万分之二判决支持业主的诉求。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，应当驳回上诉，维持原判。   李某、孙某向一审法院起诉请求：1.判令东方滨海花园公司向李某、孙某支付逾期办证的违约金108383.7元；2.判令东方滨海花园公司向李某、孙某支付律师费2500元；3.案件诉讼费用由东方滨海花园公司承担。   一审法院认定事实：李某、孙某和东方滨海花园公司于2014年10月3日签订《商品房买卖合同》，合同约定李某、孙某购买东方滨海花园公司位于海南省东方市××镇东侧“海·东方”第1幢2单元19层11号房屋；建筑面积98.14平方米，其中，套内建筑面积：79.59平方米，公共部位与公共用房屋分摊建筑面积为18.55平方米；商品房价款按照套内建筑面积计算，商品房单价为10293.23元，总房款共计：819238元。经测量后，确认建筑面积为：97.89平方米，购房款814915元。李某、孙某向东方滨海花园公司支付了全部购房款。东方滨海花园公司按时将商品房交付给李某、孙某使用。2014年12月18日，东方滨海花园公司为李某、孙某开具购房款发票。2014年11月1日，李某、孙某开始缴纳物业费。李某、孙某已完全履行合同约定的义务。李某、孙某和东方滨海花园公司签订的《商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人承诺在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记”。东方滨海花园公司于2016年7月向东方市不动产登记中心提交了办理不动产权证申请手续，东方市不动产登记中心于2017年3月7日通过宗地分割审查，并于2017年8月15日公告，2018年3月15日东方滨海花园公司完成了协助东方市不动产登记中心涉案房产的不动产权证办证义务。李某、孙某为本案诉讼委托海南权直律师事务所律师，并支付律师服务费2500元。   一审法院认为，李某、孙某和东方滨海花园公司于2014年10月3日签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，且内容未违反国家法律和行政法规规定，应认定为有效合同，对双方均有法律约束力。本案争议的焦点问题是：一、东方滨海花园公司是否逾期办理房屋权属转移登记；二、如果逾期办证，违约金如何计算；三、东方滨海花园公司是否应承担相应的律师服务费。关于第一个焦点问题。在商品房买卖中，办理权属证书并不是一个单一的行为即可完成，而是要遵循特定的房屋权属登记的程序，其中包括提交申请材料、登记机构审查核准、领取权属证书等。本案在办理房屋权属登记过程中，前期工作由东方滨海花园公司办理，最终核准颁证的是行政机关。具体办证完毕的时间不在于东方滨海花园公司，故李某、孙某主张以办证完毕时间为计算违约金的截止日期不当。根据一审法院查明东方滨海花园公司交完办证全部材料时间截止为2018年3月15日，而李某、孙某和东方滨海花园公司双方合同约定的办证截止时间为2016年11月1日。李某、孙某和东方滨海花园公司于2014年10月3日签订《商品房买卖合同》，合同约定李某、孙某购买东方滨海花园公司位于海南省东方市××镇东侧“海·东方”第1幢2单元19层11号房屋；建筑面积98.14平方米，其中，套内建筑面积：79.59平方米，公共部位与公共用房屋分摊建筑面积为18.55平方米；商品房价款按照套内建筑面积计算，商品房单价为10293.23元，总房款共计：819238元。经测量后，确认建筑面积为：97.89平方米，购房款814915元。李某、孙某向东方滨海花园公司支付了全部购房款。东方滨海花园公司按时将商品房交付给李某、孙某使用。2014年12月18日，东方滨海花园公司为李某、孙某开具购房款发票。2014年11月1日，李某、孙某开始缴纳物业费。李某、孙某已履行购房的义务。李某、孙某和东方滨海花园公司双方约定730天内办理房屋所有产权证，东方滨海花园公司于2016年7月向东方市不动产登记中心提交了办理不动产权证手续，东方市不动产登记中心于2017年3月7日通过审查，并于2017年8月15日公告，东方滨海花园公司由于在2016年7月12日时提交的材料不符合办证要求，东方滨海花园公司主张已履行合同约定的办证义务没有事实依据，双方约定期限内，东方滨海花园公司没有在约定期限内提交相关申请材料办证，其行为已构成违约。关于第二个焦点问题。本案中，李某、孙某认为应当按照已付款万分之二的标准收取违约金，一审法院认为，根据减轻损失原则、混合过错规则及损益相抵规则，并结合合同履行程度，进行综合判断，坚持以补偿性为主，以惩罚性为辅的违约金性质。综上，违约金的计算应定为从2016年11月1日起至2018年3月15日（499天），按李某、孙某已支付全部房款按日万分之一计算，即东方滨海花园公司应支付违约金814915元×1/10000×499天=40664.26元。关于第三个焦点问题。双方当事人在《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第十四条约定：“如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用。”本案中，东方滨海花园公司因逾期办理房屋权属证书违约，按照合同约定应承担对方即李某、孙某由此产生的律师费。因此，李某、孙某为本案诉讼所支付的律师服务费2500元应由东方滨海花园公司承担。综上，李某、孙某诉请要求东方滨海花园公司支付违约有理部分，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、东方滨海花园房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向李某、孙某支付因逾期办证的违约金40664.26元及律师费2500元。二、驳回李某、孙某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2517.67元，李某、孙某已预交，由李某、孙某负担1258.84元，东方滨海花园房地产开发有限公司负担1258.84元。   二审期间，双方当事人均未提交新证据。   二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为,本案二审争议焦点为东方滨海花园公司是否存在逾期办证的违约行为，若存在逾期办证，违约金具体应如何计算。   李某、孙某与东方滨海花园公司签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实的意思表示，并不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同的约定履行。合同签订后，李某、孙某按照合同约定支付了房款，东方滨海花园公司亦向李某、孙某交付了涉案房屋，根据本案《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人即东方滨海花园公司应在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记。但根据查明的事实，东方滨海花园公司并未在合同约定的时间内办理完毕房屋权属转移登记，存在违约行为，按照合同约定应承担违约责任，向李某、孙某支付违约金。关于违约金应如何计算的问题，一审判决根据政策背景、李某、孙某的实际损失、合同履行程度等对合同约定的违约金进行适当调整，自李某、孙某应当取得房屋权属证书的期限届满的次日起至不动产登记中心受理办理材料之日止，判令东方滨海花园公司在此期间内承担违约责任、支付违约金符合公平原则，有事实和法律依据，本院予以支持。东方滨海花园公司上诉称其在合同中约定的是为李某、孙某办理房屋所有权证，而不是不动产权证，且逾期办证的原因在于国家政策的调整，是政府原因导致的不可抗力，其不应承担违约责任。本院认为，不动产权登记与房屋权属转移登记均是政府相关部门对房屋所有权的一种确认，是法律关于登记制度的贯彻执行，两者性质上是一致的，虽然程序上略有区别，但是东方滨海花园公司与李某、孙某签订的合同中约定的办理期限是自房屋交付之日起730天内办理完毕，已经留有足够的时间，即使出现政策变化，也足够东方滨海花园公司针对新政策所需的材料和要求及时办理不动产权证。东方市政府实施不动产统一登记的新政策后，在政策调整期间，办证机关仍照常受理办证申请，并不影响东方滨海花园公司履行义务，东方滨海花园公司关于国家政策调整导致其未能及时办证的主张，亦没有提供证据予以证实，故对其主张本院不予支持。   综上所述，东方滨海花园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2517.67元，由东方滨海花园房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 叶玉华   审判员 万晓霞      二○二○年五月二十七日   （法官助理 涂盼盼   书记员 王雪娟   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。