重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初105号原告：刘朝义，女，1972年6月11日出生，汉族，无固定职业，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：朱勇，重庆市沙坪坝区虎溪法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张东，重庆市沙坪坝区虎溪法律服务所法律工作者。被告：邓雷，男，1982年9月28日出生，汉族，重庆师范大学职工，住重庆市北碚区。原告刘朝义与被告邓雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘朝义的委托诉讼代理人朱勇、张东，被告邓雷到庭参加了诉讼。原告刘朝义向本院提出诉讼请求：1.要求被告邓雷协助原告刘朝义办理位于重庆市沙坪坝区×路×号×园×幢×号房屋产权过户手续；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年1月20日，被告邓雷将其所有的位于重庆师范大学校区教职工住宅房屋的房屋指标转让给了原告刘朝义，双方签订了房屋权属指标转让协议，协议约定了双方的权利和义务，协议签订后，原告按照转让协议约定的内容，陆续向邓雷支付了指标转让费40000元，2009年12月31日，原告刘朝义代被告邓雷祥重庆师范大学交纳房屋全部购房款117103元，原告接房之后，对房屋进行了装修，并一直交纳了房屋相关的物业、水电等费用，一直居住至今，案涉房屋已经于2014年1月9日办理了不动产房屋产权证，证号为104房地证2014字第01192号，原被告于2008年签订了房屋指标转让合同，是双方当事人真实意思表示，合同理应受法律保护，现被告也具备配合办理房屋过户条件，原告找到被告，被告迟迟不予配合，案涉房屋已经办理了房屋产权证，为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告邓雷辩称，双方签订的协议是无效的，原告的诉请不应得到支持，理由如下：第一，双方的协议违反了《城市房地产管理法》第三十八条第六款；第二，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，合同权利义务的转让应经对方同意，而本案诉争房屋的原始申购协议第七条约定，不得转让和出售指标，因此原被告双方之间的协议违反了申购协议，是无效的；第三，在申购的过程中，原告一直以被告代理人的身份，持代理人手续，办理相关事务，故重庆思进房地产开发有限公司并不了解，也从不认同原告的指标受让人身份；第四，双方的协议违反经济适用住房管理办法规定，该规定确定经济适用房由单位住房困难家庭申购，具有公益性和人身属性，被告从2008年至今一直没有其他住房，而原告一直有其他住房，从立法本意上原告也不可能取得该经济适用房的产权；第五，虽原告尚未取得产权，但多年的租金收益一直由原告享有，其利益没有任何损失，该出租行为违反经济适用住房管理办法第三十三条的规定，系违法收入。综上，被告认为双方的集资房屋权益转让协议无效，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2008年1月20日，被告邓雷（甲方、卖方）与原告刘朝义（乙方、买方）签订《集资房屋权益转让协议》，协议约定：“鉴于：甲方系重庆师范大学初等教育学院员工，因重庆师范大学员工集资建房，甲方同意向乙方转让重庆师范大学大学城校区教职工住宅小区甲方集资房的全部权利义务，乙方同意受让前述权利与义务……第一条：价款。本协议签订后2日内，乙方向甲方支付集资房屋权益转让金4万元。乙方支付前述款项后，甲方应协助乙方办理重庆师范大学集资房的所有手续，集资建房相关费用由乙方缴纳。甲方应协助集资房屋产权证直接办理到乙方名下，如该集资房因法律限制性规定等原因先办理到甲方名下，甲方应在取得房屋产权证或土地使用权证时按国家规定办理的日期内将前述产权证件过户到乙方，过户所涉费用由乙方承担。第二条：交易房屋：2008年重庆师范大学城校区教职工住宅，邓雷名下的集资房一套（面积由乙方自选），乙方是否能选到自己满意的住房，甲方不承担任何责任。交易协议仍然有效，但不能称为毁约的理由……第五条：甲方双方达成交易之后，房屋在使用或变更等过程中的一切费用皆由乙方自付……”同日，原告刘朝义向被告邓雷支付40000元，被告邓雷向原告刘朝义出具收条，该收条载明：“今收到刘朝义重师大集资建房权益转让金人民币肆万元正。（4万元正）”。2008年2月23日，被告邓雷（乙方）与案外人重庆思进房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆师范大学大学城校区教职工住宅申购协议》，约定：“一、甲方在重庆师范大学大学城校区所修建的住宅，乙方已充分了解该住宅的基本情况并决定购买。甲方双方协商一致，签订本协议。二、为了保证乙方所购住房×栋×单元×号（设计建造面积约76.08平方米）的顺利建设，乙方自愿向甲方交纳所购房的总房款的30%的购房保证金，共计：叁万肆仟玖佰陆拾陆元。协议中的总房款都按套型均价计算……七、凡未经学校同意调离的教职工，其住房由公司按原价回购。本次经济适用房不能转让或出售指标，发现转让或出售者，一经查实，将取消购房资格并不能退总价款30%的保证金。八、乙方向甲方申购住宅的性质属经济适用房政策的住宅，本协议及本协议项下的住宅受国家相应的法律及政策约束……”2009年4月23日，被告邓雷（乙方、买方）与案外人重庆思进房地产开发有限公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，其中合同第三条“乙方所购商品房的基本情况”约定：“（一）本商品房座落为：重庆市沙坪坝×园×幢×……（四）本商品房建筑面积76.09平方米，其中套内面积61.73平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.36平方米……合同第四条“购房价款”约定：“（一）本商品房为清水房，总成交金额为117103元整，建筑面积单价为1539.01元/平方米，套内建筑面积单价为1897.02元/平方米”，合同第五条“付款方式及期限”约定：“……（二）分期付款本商品房总成交金额117103元。（1）第一期35131元整。（2）第二期：81972元整（接房时缴纳）。”2009年4月24日，案外人重庆思进房地产开发有限公司开具了《销售不动产统一发票（自开）》，该发票载明：“付款房名称：邓雷，不动产项目名称：重庆师大园，销售的不动产楼牌号：18-0-10-4，金额：35131元，款项性质：预收购房款”。2010年4月，原告刘朝义接房入住，2010年10月16日，案外人重庆思进房地产开发有限公司开具了《销售不动产统一发票（自开）》，该发票载明：“付款房名称：邓雷，不动产项目名称：重庆师大园，销售的不动产楼牌号：18-10-4，金额：81972元，款项性质：购房款”。2014年1月9日，位于沙坪坝区×路×号×园×幢×房屋登记在被告邓雷名下，该房的房地产权证为104房地证2014字第01×××号。上述事实，有原告刘朝义提供的集资房屋权益转让协议、收条、重庆师范大学大学城校区教职工住宅申购协议、重庆市商品房买卖合同、销售不动产统一发票（自开）、房地产权证书以及双方当事人的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，其证明力可以认定。本院认为，本案的争议焦点在于：一、《集资房屋权益转让协议》是否有效；二、被告是否应协助原告办理案涉房屋所有权转移登记；关于争议焦点一，本案中，被告邓雷辩称《集资房屋权益转让协议》无效，对此，本院认为，首先，根据《经济适用住房管理办法》第二条的规定，经济适用房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。根据《重庆师范大学大学城校区教职工住宅申购协议》，包括案涉房屋在内的重庆师范大学大学城校区教职工住宅的申购主体为重庆师范大学教职工这一特定群体，本案并无证据重庆师范大学大学城校区教职工住宅的申购主体限定为《经济适用住房管理办法》第二条所规定的“城市低收入住房困难家庭”，故虽然案涉房屋的房地产权证上载明该房屋系经济适用房，但是并非《经济适用住房管理办理》第二条所指的经济适用住房，原、被告签订的《集资房屋权益转让协议》亦并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此被告邓雷提出的其从2008年至今没有其他住房，但原告刘朝义有其他住房，双方签订的《集资房屋权益转让协议》违反了《经济适用住房管理办法》的规定，应属无效的辩解，无事实依据和法律依据，本院不予支持；其次，虽然根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，但是该规定并不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”，违反该规定不导致合同无效；最后，案涉《集资房屋权益转让协议》系原、被告的真实意思表示，对原、被告双方具有法律约束力，即使案外人重庆思进房地产开发有限公司对原、被告签订案涉《集资房屋权益转让协议》不知情或者未经其同意，但是并不影响案涉《集资房屋权益转让协议》的效力。综上，原、被告签订的《集资房屋权益转让协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。关于争议焦点二：案涉《集资房屋权益转让协议》约定被告邓雷将案涉房屋的全部权利义务转让给原告刘朝义，原告刘朝义向被告邓雷支付转让费40000元，双方还约定，若案涉房屋需先办理至被告邓雷名下，则被告邓雷应在取得房地产权证后将案涉房屋的产权过户在原告刘朝义名下。原、被告之间的上述约定系双方的真实意思表示，具有债权效力，原、被告双方均应全面履行。本案中，原告刘朝义依约向被告邓雷支付了转让费40000元，原告刘朝义以被告邓雷的名义向案外人重庆思进房地产开发有限公司付清了全部购房款，该房屋已于2014年登记至被告邓雷名下，原告刘朝义现要求被告邓雷协助将案涉房屋的房地产权转移登记至原告名下，符合双方协议的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告邓雷于本判决发生法律效力后立即协助原告刘朝义将位于沙坪坝区×路×号×园×幢×房屋的房地产权转移登记至原告刘朝义名下。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费80元，减半交纳40元（原告刘朝义已预交），由被告邓雷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 灿二〇二〇年五月八日法官助理  王福林书 记 员  唐诗怡