重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终1458号上诉人（原审被告）：重庆坤伍房地产集团有限公司，住所地重庆市江津区鼎山大道772号6层，统一社会信用代码91500116762699479Q。法定代表人：聂坤伍，执行董事。委托诉讼代理人：刘年坤，重庆君策律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:孙仁春，男，汉族，1968年4月11日出生，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：曹明祥，重庆宇广律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，重庆宇广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:潘云飞，女，汉族，1970年1月27日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：曹明祥，重庆宇广律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，重庆宇广律师事务所律师。上诉人重庆坤伍房地产集团有限公司（以下简称坤伍房地产公司）因与被上诉人孙仁春、潘云飞商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院作出（2019）渝0116民初8592号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。坤伍房地产公司上诉请求：撤销原判依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方通过协商达成一致，签署了《结算清单》、《领条》，违约金被上诉人已经领取完毕。孙仁春、潘云飞答辩认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。孙仁春、潘云飞向一审法院提出诉讼请求：1.坤伍房地产公司支付其逾期交房违约金17165.13元；2.坤伍房地产公司支付其逾期办理产权登记的违约金(从2018年1月3日起，以488273元为基数，按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率计算，至实际取得房地产权登记机关的受理单止)。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。原重庆坤伍房地产开发有限公司于2018年7月13日更名为重庆坤伍房地产集团有限公司。2016年6月24日，孙仁春、潘云飞（乙方、买方）与坤伍房地产公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方所开发建设并已取得商品房预售许可证的位于重庆市江津区几江街道燕窝穴街119号明月香山(商业)中的1幢商用房，该房屋建筑面积为140.02平方米，总价为508273元。合同中载明：第七条交房期限及交房条件……2、属预售商品房的，甲方应当在2016年8月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……；第九条甲方逾期交房的违约责任1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日（含）之内，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；第十三条关于办理产权登记约定……2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第(1)项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同，合同继续履行的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之×的违约金（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率），并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”双方针对《重庆市商品房买卖合同》签订《补充协议》作为该合同附件四，其中载明：八、交付期限及交付条件1、双方确认2016年8月30日为交房日……；十、对《重庆市商品房买卖合同》第十三条增加以下内容：1.双方约定在本商品房实际交付使用之日起180日个工作日内，由甲方双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。审理过程中，双方对以下事实意见一致：1、坤伍房地产公司已收取孙仁春、潘云飞向其支付的购房款488273元；2、孙仁春、潘云飞所购房屋已于2017年4月17日交付使用；3、坤伍房地产公司于2018年11月30日取得案涉地块重庆市建设工程竣工验收备案登记证；4、孙仁春、潘云飞所购房屋至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；5、2016年8月30日至2019年8月31日期间，该地段同类房屋的的市场租金单价为16元/m2·月。一审法院认为，孙仁春、潘云飞与原重庆坤伍房地产开发有限公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原重庆坤伍房地产开发有限公司更名为重庆坤伍房地产集团有限公司后，其原有义务应由后者承受。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中的坤伍房地产公司未按约履行交房及办理产权登记义务，其行为违反合同约定，依法应承担相应的违约责任。一、关于逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。双方约定于2016年8月30日前交房，而实际交房时间为2017年4月17日，共计迟延交房230天。按双方约定，逾期交付使用房屋的，坤伍房地产公司按日向孙仁春、潘云飞支付已付房价款万分之0.3的违约金为488273元×0.3/10000×230=3369.08（元）。对于该地段同类房屋的月租金，双方一致认可为16元/m2·月，故逾期交房期间的租金损失为140.02×16÷30×230=17173.33（元）。合同所约定的逾期交房违约金明显低于孙仁春、潘云飞实际损失，故孙仁春、潘云飞请求增加违约金为17165.13元以弥补其损失的理由充分，一审法院予以支持，酌情调整该违约金为房屋租金损失。二、关于逾期办理产权登记的问题。双方在《补充协议》中对提交办证资料取得登记受理单的期限变更为在本商品房实际交付使用之日起180日个工作日，按此约定，坤伍房地产公司应于2018年1月3日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，因坤伍房地产公司至今未取得相应的登记受理单，故其应从2018年1月4日起承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因本案双方未就逾期办证所应承担的违约责任标准进行约定，故孙仁春、潘云飞请求坤伍房地产公司以已付房款488273元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款逾期贷款利率计算违约金的理由成立，一审法院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故一审法院确定坤伍房地产公司应承担的违约责任在2019年8月19日前为以已付房款488273元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款逾期贷款利率计算；从2019年8月20日起，每月以已付房款488273元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计算，直至向土地房屋登记机构提出办证申请、提交相关资料并取得登记受理单为止。综上所述，孙仁春、潘云飞请求成立，一审法院予以支持。遂判决：一、重庆坤伍房地产集团有限公司在本判决生效后五日内支付孙仁春、潘云飞逾期交付房屋违约金17165.13元；二、重庆坤伍房地产集团有限公司在本判决生效后五日内支付孙仁春、潘云飞逾期办理产权登记违约金。从2018年1月4日起至2019年8月19日止，以488273元为基数，按中国人民银行同期同类贷款逾期贷款利率计算；从2019年8月20日起，每月以488273元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计算，直至双方向土地房屋登记机构提出办证申请、提交相关资料并取得登记受理单为止。案件受理费1490元，减半收取为745元，由孙仁春、潘云飞负担48元，重庆坤伍房地产集团有限公司负担697元。二审中，上诉人坤伍公司举示了《结算清单》、《领条》各一份，证明一审法院作出本案一审判决后，潘云飞于2020年4月3日与坤伍公司协商达成一致，坤伍公司支付逾期交房违约金11865元，逾期办证违约金1758元。《结算清单》载明“经上述结算找补后，买卖双方均已履行完毕全部义务，互不追究一切法律及经济责任”，上述违约金与房屋差价款品迭后，双方已经履行完毕。被上诉人对上述证据的真实性无异议，但不认可证明目的，并认为孙仁春没有签字，也没有委托潘云飞代为领取该款，潘云飞个人行为对孙仁春不产生效力。上诉人是在本案一审判决后单独通知潘云飞领取违约金，潘云飞只是领取了部分违约金，并未放弃主张剩余违约金的权利。该签字行为不是对判决的结算，上诉人在明知双方诉讼未终结的情况下，故意诱使潘云飞签字的行为，并以此抗辩双方对违约金问题已经达成新协议来免除自身按照判决支付违约金的义务。严重违反了诚实信用原则，其主张不应当得到支持。另查明，潘云飞与孙仁春系夫妻关系。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。一审法院就案涉房屋逾期交房和逾期办证违约金问题于2019年11月28日作出本案判决后，被上诉人潘云飞于2020年4月3日与上诉人达成的《结算清单》系双方真实意思表示，内容合法，该结算清单是双方协商一致解决案涉纠纷的结果，对双方具有拘束力。被上诉人潘云飞系完全民事行为能力人，与被上诉人孙仁春是夫妻关系，其作为合同一方当事人有权处分案涉违约金的权利，被上诉人认为孙仁春没有签字，没有委托潘云飞代为领取该款，潘云飞个人行为对孙仁春不产生效力，潘云飞只是领取了部分违约金，并未放弃主张剩余违约金的权利。被上诉人的抗辩理由违背诚实信用原则，没有法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求及理由成立。一审法院认定事实清除，二审中，因上诉人举示新证据，本案依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市江津区人民法院作出（2019）渝0116民初8592号民事判决；二、驳回孙仁春、潘云飞的诉讼请求。一审案件受理费745元，由孙仁春、潘云飞负担48元，由重庆坤伍房地产集团有限公司负担697元；二审案件受理费1490元，由孙仁春、潘云飞负担（一审案件受理费孙仁春、潘云飞已预缴，二审案件受理费重庆坤伍房地产集团有限公司已预缴，双方自行品迭找补，二审案件受理费本院不予清退）。本判决为终审判决。审判长  商雪梅审判员  肖 飞审判员  钱映心二〇二〇年五月十三日书记员  雷 梅