福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初14042号 原告（反诉被告）：王鸿凌，男，1977年11月16日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：陈夏生、黄水群，福建佐力律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门彩虹世界游乐投资有限公司，住所地厦门市湖里区长浩东路27号B栋2楼B5-201。 法定代表人：戴碧丽。 委托诉讼代理人：姚世焕，福建厦祥律师事务所律师。 原告王鸿凌与被告厦门彩虹世界游乐投资有限公司（以下简称彩虹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，反诉原告彩虹公司提起反诉，本院于2019年12月20日予以受理。本院依法适用简易程序，本、反诉一并公开开庭进行了审理。王鸿凌的委托诉讼代理人陈夏生、黄水群，彩虹公司的委托诉讼代理人姚世焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王鸿凌向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年5月31日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：20170531001）；2.依法判令彩虹公司退还王鸿凌预付三个月房租和综合管理费79296元、以两个月租金和综合管理费作为保证金52864元、装修押金10000元，共合计142160元；3.判令彩虹公司赔偿王鸿凌经济损失500000元；4.判令彩虹公司向王鸿凌支付违约金66528元（三个月租金）；5.判令彩虹公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年12月29日，彩虹公司向业主金士邦商业管理（厦门）有限公司（下称金士邦公司）承租了闽南古镇B5-201商铺，面积约为4970平方米，编号为JSB-XXYL-0017-161223的《闽南古镇租赁合同》与《补充协议》，租期自金士邦公司书面通知的开业之日起六年。彩虹公司承租后拟打造以娱乐功能为主的“彩虹世界项目”，并宣称配套彩虹世界电玩城、儿童游乐城、咖啡休闲一条街、儿童配套等各个项目。彩虹公司承租后开始招商，2017年5月31日，受彩虹公司蛊惑性的广告误导，王鸿凌与彩虹公司签订《商铺租赁合同》（合同编号：20170531001），合同约定，王鸿凌向彩虹公司承租湖里区长浩东路27号201商铺（经派出所核实为店铺门牌224号），用于经营“乐萃工坊”，租期5个自然年，以统一开业之日起算。合同约定在正式开业后，彩虹公司给予乙方免除3个月租金的优惠期。在合同第五条约定，以甲方书面通知的开业时间开始计算租金。合同对双方的权利义务进行了约定。其中约定甲方的义务：在租赁期内应保持商场的公共区域及公共设施（包括屋顶、结构、墙壁、电梯、自动楼梯、消防及保安设备、空气调节设施）处于清洁、良好的使用状态……根据合同约定，王鸿凌向彩虹公司预缴纳了3个月租金和综合管理费79296元，以及两个月的租金和综合管理费作为保证金52864元，装修押金1万元，合计142160元。 根据双方的约定，租期、租金、综合管理费的起算时间为统一开业之日，但时至今日，因为彩虹公司招商不利，自身现金流断裂，持续拖欠业主金士邦公司的租金和综合管理费，并且未能按照与金士邦公司签订的合同履行进场装修，造成无法全面开业。金士邦公司采取对租赁商户进行断电等行为要求彩虹公司立即支付预付租金及综合管理费的义务，但彩虹公司迟迟未履行，金士邦于2018年8月2日正式与彩虹公司解除了租赁合同，并要求王鸿凌等商户与金士邦公司直接签订租赁合同，缴交费用。彩虹公司作为二房东，因为严重违约，没有按租赁合同预付租金和综合管理费，也没有招商成功，至今也没有正式开业，造成其与业主方的租赁合同被解除。彩虹公司与业主之间的纠纷，严重损害了作为实际承租人的王鸿凌的合法权益。彩虹公司为了回笼资金，在无权和不具备要求王鸿凌缴纳租金和管理费的情况下，强行要求王鸿凌缴纳管理费，并用断水断电威胁王鸿凌缴费，王鸿凌认为彩虹公司的要求完全不合理，遂要求彩虹公司履行合同约定的义务后，再进行缴纳管理费。然，2019年3月16日，彩虹公司单方派保安强行将王鸿凌的店面上锁，王鸿凌的店铺被迫关店至今。 王鸿凌认为：彩虹公司作为二房东，在以较低价格从业主方承租了房产后，进行夸大性虚假宣传，误导王鸿凌入住物业，诱骗王鸿凌等人缴纳高额的保证金和押金。彩虹公司根本不具备作为商场投资方的经济实力，只想着买空卖空，空手套白狼，从王鸿凌等人商户套取预付保证金，用于支付业主的租金和保证金，但因为地理环境等原因，彩虹公司没能达到其目的。彩虹公司商场项目目前是空空荡荡，一片死气沉沉，至今没能正式开业，造成被业主方解除了承租合同。更因为彩虹公司对业主的违约，以及其根本不具备投资商场的实力，强买强卖，强迫商户缴纳不需缴纳的费用，在收取不到费用后，恼羞成怒，强行将王鸿凌等人的商铺锁门，造成王鸿凌巨大的经济损失。同时据了解，该商场的消防至今未获验收审批通过，也不符合王鸿凌开店经营的法律强制性规定。请求法庭公平审理，也请法庭到讼争店铺实地勘察，整个商场是没有实际开业的，商场死气沉沉。 综上所述，彩虹公司的行为已经严重违法违约，侵害了作为实际承租人的王鸿凌的合法权益，现依据《合同法》等相关法律规定，请求人民法院依法支持王鸿凌的诉求。 彩虹公司辩称，1.同意王鸿凌提出的解除双方的商铺租赁合同请求，但应确认系因王鸿凌的违约行为造成双方合同于2018年12月4日解除。2.王鸿凌诉求退还的金额，其金额不足以抵扣截至王鸿凌起诉之日止应当支付给彩虹公司的租金、综合管理费、违约金。3.王鸿凌提出的经济损失与违约金没有任何事实与法律依据。 彩虹公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认彩虹公司与王鸿凌于2017年5月31日签订的《商铺租赁合同》于2018年12月4日解除；2.判令王鸿凌立即将位于厦门市湖里区腾空并返还彩虹公司；3.判令王鸿凌立即向彩虹公司支付相当于三个月租金的违约金，计66528元；4.判令王鸿凌立即向彩虹公司支付拖欠的2018年9月至2019年3月期间产生的水电费，合计14254.1元；5.判令王鸿凌立即向彩虹公司支付拖欠的综合管理费（从2018年10月份起至王鸿凌实际返还讼争商铺之日止，按合同约定的每月4256元计算）；6.判令王鸿凌立即向彩虹公司支付商铺占用费（从2018年12月4日起至实际交还商铺之日止，参照《商铺租赁合同》约定的每月租金22176元的标准计算）；7.判令本案诉讼费由王鸿凌承担。事实与理由：2016年12月份，彩虹公司从金士邦商业管理（厦门）有限公司处承租位于厦门市湖里区，协议面积约5000平方米。经综合规划并经金士邦商业管理（厦门）有限公司同意后，彩虹公司将商铺靠走廊外围部份分成12间小商铺进行转租经营。 2017年5月31日，彩虹公司与王鸿凌签订合同编号为20170531001的《商铺租赁合同》，合同约定的商铺地址编号为厦门市湖里区长浩路27号201，后辖区派出所给予的商铺地址编号为厦门市湖里区长浩路27号224。 王鸿凌从彩虹公司处接手商铺后便开始经营“乐萃咖啡”，该商铺在工商登记的经营主体为厦门海蓝兰餐饮管理有限公司，王鸿凌为该公司的执行董事和控股股东。鉴于《商铺租赁合同》第2.1.3条的约定，即彩虹公司在书面向王鸿凌通知确认“开业日”前，彩虹公司暂未按合同约定向王鸿凌收取综合管理费和租金。 2018年9月29日，彩虹公司与金士邦商业管理（厦门）有限公司以协议方式确认2018年9月7日作为厦门市“闽南古镇”整体开业的“开业日”后，彩虹公司以书面方式告知王鸿凌，双方以2018年9月15日作为双方签订的《商铺租赁合同》中所约定的“开业日”。王鸿凌在收到彩虹公司的书面“开业通知函”后，除依约向彩虹公司缴付2018年9月份期间的部份综合管理费外，开始拒绝向彩虹公司缴付一切费用，包括水电费、综合管理费等。彩虹公司经多次向王鸿凌催收相关费用，王鸿凌一直予以拒付，其行为已构成双方合同所约定的严重违约。故，彩虹公司于2018年12月3日依约向王鸿凌发出解除双方《商铺租赁合同》的通知。 现王鸿凌已提起本诉，为了明确双方在解除《商铺租赁合同》后的相关后果和权益，彩虹公司特向贵院提起反诉，请求依法裁判。 王鸿凌辩称，一、本案系彩虹公司严重违约造成王鸿凌依法行使合同解除权，应由彩虹公司依法承担违约责任。 彩虹公司于2016年12月以低价每平方27元的起步租金价格向金士邦公司承租了闽南古镇的B5-二层面积为4970平方米的商城，实际支付了323050元的履约保证金后，就开始进行运营招商，通过扩大化夸张的广告宣传，吸引不明真相的包括王鸿凌、李晓龙在内的商家以高价每平米198元起步的租金价格，入驻其租赁的商城，并由此吸收了包括王鸿凌在内12户商家的合计150多万元的保证金和预付租金。彩虹公司在2017年5月31日和王鸿凌签订《商铺租赁合同》，约定租金的起算时间为统一开业日，但由于彩虹公司根本不具备经济实力进行投资，多次被原业主催款，并被原业主于2018年8月2日单方解除了《租赁合同》。彩虹公司在资金链不足，在不具备收取租金的情况下，以各种借口向商户收款，故意制造商户违约，在王鸿凌拒绝缴纳不应支付的费用时，2019年3月16日彩虹公司派保安将王鸿凌的店铺强行加锁，造成王鸿凌无法使用。彩虹公司无法统一开业的原因有多种，招商不足，资金紧张无法进场装修，甚至到2019年3月29日其消防仍然无法验收过关等等，因此直至今日，该商城仍然没有统一开业。因此说是彩虹公司严重违约，造成王鸿凌不得不依法要求与彩虹公司解除合同，根据《租赁合同》第11.6条：因甲方违约导致合同解除的，租金按实际发生租期结算，综合管理费、能源费、据实结算；乙方有权要求甲方支付不低于相当于一个月租金的违约金，甲方应在合同解除后10日内向乙方支付违约金等等。 二、彩虹公司未与王鸿凌协商，甚至未告知王鸿凌，就私自撬开王鸿凌承租的商铺，并未与王鸿凌解约的情况下，将商铺私自转租给了第三人“卜蔚（厦门）餐饮有限公司”，严重破坏了王鸿凌的合法财产，彩虹公司的行为已经构成了犯罪。 综上所述，彩虹公司严重违约，至今未书面通知统一开业，也不具备统一开业的条件，彩虹公司暴力将王鸿凌的店铺上锁，并在王鸿凌不在期间，私自撬开并将商铺转租给第三人，严重侵害了王鸿凌的合法权益，其主张的诉求没有任何依据，应依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2016年12月22日，金士邦商业管理（厦门）有限公司与彩虹公司签订编号为JSB-XXYL-0017-161223的《租赁合同》，约定彩虹公司向金士邦商业管理（厦门）有限公司承租商铺编号为B5-201的商铺，面积为4970平方米。 2017年5月31日，王鸿凌与彩虹公司签订《商铺租赁合同》（合同编号：20170531001），合同约定：王鸿凌向彩虹公司承租位于厦门市湖里区，租赁面积为112平方米，用于经营简餐、饮料类，品牌为乐萃咖啡，租赁期限为5年，以统一开业之日计算；彩虹公司账户为吴海兰名下招商银行厦门金榜支行账号尾数为“9298”的银行账户；租金从2017年10月1日至2019年9月30日以198元／平方米／月收取，每月租金为22176元，第三年度起，租金在上一年度的基础上每年按10%的递增方式收取，即从2019年10月1日至2020年9月30日租金按217.8元／平方米／月收取，每月租金为24394元；综合管理费从2017年10月1日至2019年9月30日综合管理费以38元／平方米／月收取，每月为4256元，2019年10月1日至2020年9月30日综合管理费按41.8元／平方米／月收取，每月为4682元，租金和综合管理费支付方式为季度付，即3个月付款，合同签订当日，王鸿凌支付3个月租金和综合管理费，此后合同签订当日每隔三个月为最后付款期限，缴纳最后日期分别为2018年4月1日、2018年7月1日、2018年10月1日、2019年1月1日，以此类推，免租期间应缴纳综合管理费，王鸿凌自行承担租赁期限（含装修期）内该商铺发生的水、电、燃气等能源费用（实际分户计量），并应在每月5日前将上一个月的能源费费用交给彩虹公司，由彩虹公司统一代为缴纳；彩虹公司同意给予王鸿凌3个月免租金的优惠期，具体时间以彩虹公司书面通知开业时间开始计算，免租期间王鸿凌应缴纳综合管理费；闽南古镇暂定开业日为2017年10月1日，王鸿凌应不晚于前述日期开业经营，彩虹公司按本合同约定另行书面通知王鸿凌开业日的，以彩虹公司通知为准，前述两者开业日相冲突时，以彩虹公司另行书面通知的开业日为准；双方按照合同约定的地址送达通知或文件，可视为送达；装修保证金500平方米以下的10000元／间；王鸿凌应于签订本合同之日向彩虹公司全额缴纳二个月的租金及综合管理费52864元作为履约保证金，若合同期满双方协商不再续约，或合同终止后三十日内，王鸿凌应向工商管理部门或其他相关主管部门办理租赁场所上王鸿凌注册的营业执照及其他相关证照、许可证的注销手续，彩虹公司于收到所有相关部门同意注销的文件后，确认王鸿凌无违约情况下办理完撤离书面手续，并扣除应扣除款项后无息退还王鸿凌履约保证金；租赁场所所属商场由彩虹公司或彩虹公司指定的管理公司进行统一管理，王鸿凌必须遵守彩虹公司制定的《装修须知及商场管理规定》，王鸿凌在接到《进场装修通知书》之日起可以进场装修，对租赁场地的装修工程报批，王鸿凌在通过彩虹公司或彩虹公司指定的管理公司审查后，需自行上报建委、消防等政府部门，在取得开工许可证并向彩虹公司报备后方可施工；彩虹公司的维修责任限于该租赁场所的建筑结构体及商场的公共设施和公共区域，在租赁期内，彩虹公司应保持商场的公共区域及公共设施处于清洁、良好的使用状态；除法律禁止或不可抗力外，王鸿凌同意按彩虹公司或者彩虹公司指定的管理公司规定的营业时间开店营业；王鸿凌延期向彩虹公司缴纳其应付款项或费用，则彩虹公司有权向王鸿凌收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日计算至实际全额付清之日止，如王鸿凌拖延支付应付彩虹公司款项、费用及代缴费用超过十五日，则彩虹公司有权选择暂停该商铺部分或者全部物业服务，引起的全部后果由王鸿凌承担；王鸿凌拖欠租金、综合管理费、履约保证金、能源费及其他费用超过十五日的,视为王鸿凌严重违约，王鸿凌同意赔偿彩虹公司因此遭到的损失，并同意另向彩虹公司支付相当于当年全年租金和物业管理费总额的20%的违约金（或者不低于相当于三个月租金的违约金）和赔偿彩虹公司一切损失，同时彩虹公司有权解除合同，收回租赁场所，已经收取的履约保证金、租金、综合管理费等费用不予退还，本合同解除后，如果王鸿凌不按照约定归还商铺，则彩虹公司有权采取措施，比如封铺、将王鸿凌在该商铺内的财物强制搬出等，因此导致的损失和责任由王鸿凌自行承担；因彩虹公司违约导致合同解除的，租金按实际发生租期结算，综合管理费、能源费等据实结算，王鸿凌有权要求彩虹公司支付不低于相当于一个月租金的违约金，彩虹公司应在合同解除后10日内向王鸿凌支付该违约金；王鸿凌在撤离该商铺前应当经彩虹公司或其指定的管理公司验收认可，结算所有对彩虹公司应付款项或费用，否则，彩虹公司或彩虹公司指定的管理公司有权依法阻止王鸿凌撤离其财产，或从其履约保证金中直接扣除应付款项或费用，不足部分仍有权向王鸿凌追偿，由此引起的一切损失和责任，均由王鸿凌自行承担；王鸿凌原因导致其未能在本合同解除或者终止后的7日内完成撤离，并将符合约定条件的该商铺交还彩虹公司的，由此造成彩虹公司与第三方的一切损失，均由王鸿凌承担，每延期一天，王鸿凌还应向彩虹公司支付合同解除或终止时日租金水平双倍的违约金；王鸿凌对商场经营政策及经营方式已有全面了解，对其经营风险已有充分的认识，因此，王鸿凌独自享受经营成果并同时承当经营风险，彩虹公司裸房交付，二次消防的设计、施工、验收等均由王鸿凌自行负责。 合同签订后，王鸿凌向彩虹公司支付了履约保证金52864元（相当于2个月的租金和综合管理费）、装修押金10000元，并支付了3个月房租和综合管理费共计79296元，前述各项费用合计142160元。 2018年8月21日，厦门市公安局殿前派出所对彩虹公司的工作人员吴海兰进行询问，吴海兰陈述彩虹公司招租的包括讼争商铺在内的三家商铺一直被金士邦商业管理（厦门）有限公司停电，导致三家商铺无法正常营业，彩虹公司没有开业，金士邦公司商业管理（厦门）有限公司也没有通知开业，但彩虹公司招商的十几家商铺开业了，闽南古镇本来是要在2017年5月开始营业的，因招商不好没有开业，为了吸引人气，配合金士邦商业管理（厦门）有限公司招商，彩虹公司招租的商铺就先开业了，彩虹公司也没有收到租金，彩虹公司也已经设计好，准备开始装修了。金士邦商业管理（厦门）有限公司于2018年8月15日、16日停了讼争商铺的电。 另，王鸿凌在讼争房屋的地址注册了厦门海蓝兰餐饮管理有限公司，作为其经营乐萃咖啡的经营主体。2019年9月24日王鸿凌注销了该公司。双方确认彩虹公司于2019年9月将讼争房屋出租给卜蔚餐饮公司。王鸿凌尚欠自2018年9月起至2019年3月的水电费14254.1元。 本院认为，彩虹公司与王鸿凌签订的《商铺租赁合同》、系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。 一、关于彩虹公司、王鸿凌是否违约，《商铺租赁合同》何时解除的问题。根据《商铺租赁合同》的约定，水、电费由王鸿凌负担，王鸿凌已经逾期缴纳水、电费超过十五日，其违约行为系合同约定的解除条件，彩虹公司有权依照合同约定解除合同。由于彩虹公司主张2018年12月4日向王鸿凌寄送《解除商铺租赁合同通知》，王鸿凌不认可收到通知，彩虹公司未能证明王鸿凌已经收到解除通知，故彩虹公司关于2018年12月4日解除合同的主张本院不予采信。但根据查明的事实可知，双方确认彩虹公司于2019年9月已将讼争房屋出租给案外人，并且2019年9月24日王鸿凌注销了乐萃咖啡的经营主体厦门海蓝兰餐饮管理有限公司，双方的行为已经表明解除合同的意愿，故本院据此认定2019年9月24日双方解除租赁合同。 王鸿凌主张彩虹公司根本违约，导致其无法实现合同目的，其有权解除合同，本院认为彩虹公司未构成根本违约。理由如下：首先，彩虹公司与金士邦商业管理（厦门）有限公司存在纠纷，但在案证据无法证明它们之间于2018年8月解除了租赁合同，并由彩虹公司与金士邦商业管理（厦门）有限公司的纠纷导致王鸿凌无法使用讼争房屋进行经营；王鸿凌提交的询问笔录体现彩虹公司工作人员吴海兰认可讼争商铺停电时间为2018年8月15日、16日，停电后吴海兰亦报警处理供电事宜，该停电情况不足以构成根本违约。其次，合同约定王鸿凌对商场经营政策及经营方式已有全面了解，王鸿凌独自享受经营成果并同时承担经营风险，王鸿凌并未举证证明彩虹公司对其经营状况作出过承诺，因此王鸿凌主张商铺无法正常开业运营，造成王鸿凌重大损失、合同目的无法实现，彩虹公司构成根本违约，本院不予采信。其三，王鸿凌提交的证据未能证明彩虹公司在双方未发生纠纷的期间没有保持商场公共区域及公共设施处于清洁、良好的使用状态。最后，王鸿凌提交的证据未能证明彩虹公司对王鸿凌承租的房屋强行上锁。故，王鸿凌以彩虹公司根本违约为由，请求法院判令解除《商铺租赁合同》，本院不予支持。 二、关于彩虹公司主张的水电费、综合管理费、占用费、违约金问题。讼争房屋2018年9月至2019年3月的应缴纳水电费14254.1元，按照合同约定应由王鸿凌承担，王鸿凌当庭承认未交纳该期间的水电费但不予认可该费用金额，彩虹公司提交相关证据，王鸿凌未提交反证，本院支持彩虹公司的该主张。 如前所述，彩虹公司在合同解除后于2019年9月24日收回房屋，彩虹公司主张的综合管理费应当自2018年10月起计至2019年9月24日。故，彩虹公司主张的2018年10月起的综合管理费本院予以部分支持50079元（4256元/月×11个月+4256元/月÷30天×23天）。 合同解除后王鸿凌没有占用讼争房屋，彩虹公司主张的占用费，本院不予支持。 彩虹公司主张的违约金有合同依据，但王鸿凌关于其无需支付违约金的抗辩可视为对违约金过高的抗辩，本院根据当事人的过错程度、预期利益的损失以及由此造成对他人违约而承担的违约责任等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌情降低为22176元。 三、关于彩虹公司已经收取的3个月租金和综合管理费79296元、履约保证金52864元、装修押金10000元如何处理的问题。合同约定，因王鸿凌违约导致合同解除的，彩虹公司已经收取的履约保证金、租金、综合管理费等费用不予退还，故王鸿凌主张彩虹公司返还该租金、综合管理费、履约保证金，不符合合同约定，本院不予支持。装修押金10000元依合同约定，应当退还王鸿凌。 综合考虑双方合同的履行情况，彩虹公司已经主张违约金的情况，本院认定，彩虹公司已经收取的租金和综合管理费79296元、履约保证金52864元用于抵充本院上述已经认定王鸿凌应支付给彩虹公司的水电费14254.1元、综合管理费50079元、违约金22176元。因抵充后尚有余额，故王鸿凌无需再向彩虹公司支付款项。 根据上述分析，王鸿凌以彩虹公司根本违约为由提出要求彩虹公司返还3个月租金和综合管理费79296元、履约保证金52864元，支付王鸿凌违约金66528元，以及赔偿经济损失的诉讼请求，本院均不予支持。本案审理过程王鸿凌申请对经济损失进行鉴定，为避免产生不必要的鉴定费用，本院不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门彩虹世界游乐投资有限公司与王鸿凌于2017年5月31日签订的《商铺租赁合同》于2019年9月24日解除； 二、厦门彩虹世界游乐投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向王鸿凌支付装修押金10000元； 三、驳回王鸿凌的其他诉讼请求； 四、驳回厦门彩虹世界游乐投资有限公司的全部反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5443.4元，由厦门彩虹世界游乐投资有限公司负担25元，王鸿凌负担5418.4元；反诉案件受理费1050元，由厦门彩虹世界游乐投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘晓洪 二〇二〇年五月二十日 代书记员 薛志勇 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。