福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终2058号 上诉人（原审被告）：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村前南1号三楼。 法定代表人：郑勇喜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程荟茹，女，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：刘德云，女，1968年10月20日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林锦，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑彦鑫，福建谨而信律师事务所律师。 上诉人福清恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）因与被上诉人刘德云商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初7269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福清恒大置业有限公司上诉请求：1、请求撤销一审民事判决，并在查清事实的基础上依法改判或者发回重审；2、判令本案一、二审诉讼费用由刘德云承担。事实和理由：一、一审法院忽略、遗漏了《商品房买卖合同》约定装修问题不影响交房的事实，错误的认定逾期交房违约金应计算至实际交房之日，系事实认定错误，应予以撤销、改判。二、一审法院认定合同附件六关于“逾期交房违约金支付总额最高不超过已付购房款的2%”的约定为无效条款，不符合事实与法律规定，应予以撤销、改判。三、一审法院以已付购房款总额为基数计算违约金，不符合公平原则，应当予以撤销。四、一审法院认定，恒大公司与刘德云双方未办理交房手续的原因系因室内装修需要整改等原因，缺乏证据证明。 刘德云辩称，一、一审法院认定，本案商品房买卖合同标的是精装房，合同对讼争房屋装修交楼标准作出约定，但恒大公司通知刘德云交房时，案涉房屋装修部分尚未符合交房条件，无法正常交付使用，该交房通知不足以造成违约金计算的终止，判决恒大公司承担自2018年12月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金，属认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，恳请二审法院予以维持。二、一审法院认定合同附件六第五条系格式条款，免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利，为无效条款，属认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。三、恒大公司主张按照精装修部分为基数计算违约责任，显然缺乏事实及法律依据。合同约定的逾期交房违约金标准为已付房款的日万分之一，合同中的违约责任亦是按照整体房屋约定的，该标准明确合理。四、恒大公司一审诉讼时提供证据《工程竣工验收表》以主张案涉房屋已完成室内装修。一审法院在审理本案时，组织双方当事人对案涉房屋现场进行勘验，所勘验的房屋装修部分仍在施工，尚未全部完成。故查明事实仅认定案涉房屋毛坯房基本符合合同约定的交房条件，案涉房屋的装修部分尚未符合交房条件，无法正常交付使用。 刘德云向一审法院提出诉讼请求：1、判令恒大公司立即向刘德云支付逾期交房违约金38881.98元（违约金按已付购房款总额1296066元为基数计算每日万分之一自2018年12月1日起至实际交房之日止，暂计至2019年9月26日为38881.98元）；2、恒大公司立即向刘德云支付因逾期交房造成的房屋租金损失25000元（房屋租金损失参照58同城APP发布同地段同类房屋租金标准2500元/月计算，自2018年12月1日起至实际交房之日止，暂计至2019年9月26日的损失为25000元）；3、本案的诉讼费用由恒大公司承担。 一审法院认定事实：2017年5月10日，刘德云（买受人）与恒大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定刘德云向恒大公司购买位于福清市，价款总额为1296066元。合同第八条约定：“出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付刘德云使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.详见附件六（合同附件六第四条约定商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》）”，合同第八条及合同附件六同时约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；”合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付刘德云使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同附件六第五条补充约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”合同附件六第十三条对案涉商品房项目“超豪华装修交楼标准”（包括室内装修和配套装修标准）作了补充约定。 合同签订后，刘德云已按约向恒大公司支付了全部购房款，但恒大公司未按约于2018年11月30日前向刘德云交房，刘德云遂于2019年9月26日提起本案诉讼。恒大公司委托金碧物业有限公司于2019年5月1日向刘德云寄送了交楼通知书，通知刘德云于2019年5月1日办理交楼手续，但因室内装修需要整改等原因，双方未办理交房手续。 另查明，涉案商品房项目于2016年8月18日开工，2018年9月25日取得《电梯安全检验合格证》，2018年11月15日竣工，2019年4月15日取得《建筑工程消防验收意见书》（综合评定工程消防验收合格），2019年4月19日取得《工程竣工验收备案表》。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按约全面履行义务。 关于逾期交房违约问题。双方约定于2018年11月30日前交房，但恒大公司逾期交房已构成违约。恒大公司于2019年5月1日通知刘德云交房时，案涉房屋已通过消防验收和竣工验收，毛坯房基本符合合同第八条及合同附件六第四条约定的交房条件；但本案合同标的为精装房，合同附件六第十三条对案涉商品房项目“超豪华装修交楼标准”作出了约定，对装修部分是否具备交房条件，恒大公司负有举证义务，经一审法院释明后恒大公司补充提供了《工程竣工验收表》予以证明，但该验收表系其公司工程部单方出具的，并不符合法定的竣工验收规范，而且整改完成的落款时间是2019年1月28日，此时已经属于逾期交房，恒大公司在明知自己已经逾期交房的情况下，通常房子一达到交房条件即会及时通知交房以减轻违约责任，但恒大公司还迟至2019年5月1日才通知刘德云交房，显然不符合常理，该验收表应不予采信，故可认定装修部分尚未符合交房条件。恒大公司2019年5月1日的交房通知到达刘德云时，案涉房屋装修部分尚未符合交房条件，无法正常交付使用，且恒大公司发出交房通知是在部分业主起诉其逾期交房之后，恒大公司发出交房通知的主要目的是为了减轻逾期交房违约责任，并无实际交付房屋的诚意，该通知不足以造成违约金计算的终止，恒大公司应于案涉房屋按合同附件六第十三条约定的“超豪华装修交楼标准”装修完毕后重新通知刘德云交房。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，自最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。据此，恒大公司向刘德云支付逾期交房违约金应以已付购房款总额1296066元为基数，按每日万分之一标准，自2018年12月1日起计至实际交房之日（即案涉房屋按合同附件六第十三条约定的“超豪华装修交楼标准”装修完毕并重新通知刘德云交房之日）止。合同附件六第五条虽补充约定逾期超过180日后逾期交房违约金总额最高不超过已付房款的2%，但该条款系格式条款，且该条款免除了合同第九条约定的违约责任，依照合同法第四十条规定该条款无效，恒大公司据此无效条款提出的主张，一审法院不予采纳。 关于不可抗力免责问题。审理中，恒大公司提交福清市气象局出具《降雨天气统计表》和《2016-2018年福清台风影响情况》，以证明2016年1月至2018年12月间福清恒大城项目所在地共计有71天的暴雨、大暴雨、台风天气，交房时间应顺延71天。经审查，根据福清市气象局出具的气象资料显示自2016年1月起至2018年12月止福清暴雨、大暴雨、台风天气共计57天，自2017年1月起至2018年12月止福清台风天气为19天。一审法院认为，恒大公司主张暴雨、大暴雨天气应顺延交房无合同及法律依据，一审法院不予采纳；但在合同期内，恒大城项目所在地遭遇19天台风天气为不可抗力，势必影响施工，根据合同法第一百一十七条规定，可构成免责事由。 关于恒大公司逾期交房是否应赔偿房屋租金损失问题。一审法院认为，基于逾期交房的同一违约事实，不能同时主张违约金和损害赔偿。本案中，合同已经约定了逾期交房违约金计算方式，故逾期交房的违约责任不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，刘德云基于同一逾期交房违约事实既主张违约金又主张按同地段同类房屋租金标准赔偿损失缺乏法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、福清恒大置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向刘德云支付逾期交房违约金（以已付购房款总额1296066元为基数，按每日万分之一标准，自2018年12月1日起计至实际交房之日止，免责19天从中扣除）;二、驳回刘德云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1397元，由刘德云负担625元，福清恒大置业有限公司负担772元。 本院二审期间，恒大公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据本案讼争《商品房买卖合同》第十三条及附件三的约定，本案双方当事人买卖的标的为精装修房，而非毛坯房。根据上述约定，结合大众对商品房市场的认知，精装修房应当是交付时买受人只需购置部分家具，即可入住使用的房屋。交付即可使用是买受人购买精装修房而非毛坯房的购房目的。 恒大公司主张《商品房买卖合同》第十三条约定“买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房”，故而刘德云不能拒接收房。本院认为，《商品房买卖合同》第十三条约定“出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。……买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房。”根据该约定，涉案商品房交付时，装修应当已经全部完成，合同约定的装修内容已经基本到位，出卖人后续整改只需要通过“修理、更换重做”即可完成。如果装修没有完成，业主无法判定装修是否符合约定的品牌和质量，无法提出异议，恒大公司更不可能仅通过“修理、更换重做”完成后续装修。故而该条约定的“买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房”应理解为装修完成后，买受人不得以装修有瑕疵需要整改为由拒绝收房，而非装修未完成，买受人亦不得拒绝收房。恒大公司根据该条约定内容进行上诉的主张，本院不予支持。 二审庭审期间，恒大公司提供证据《案涉房屋现状视频》可以证明案涉房屋的装修已经完成，在2020年5月9日已达到精装修房的交付标准，但因恒大公司未履行通知义务，恒大公司在二审庭审中才通知刘德云交房，故逾期交房违约金计算至庭审之日即2020年5月13日，恒大公司超出该部分的上诉请求，本院不予支持。故恒大公司应向刘德云支付逾期交房违约金66099元（以已付购房款总额1296066元为基数，按每日万分之一标准，自2018年12月1日起计至2020年5月13日止，免责19天从中扣除）。 恒大公司提供证据《建设工程施工工地开复工备案表》、《福州市城乡建设局榕建治安2020-17号福州市城乡建设局关于加强福州市建筑业关于疫情防控工作的通知》证明因疫情影响，恒大公司对房屋进行修复的时间应当予以扣除。本院认为，在合同期约定的交房期限内，疫情影响施工，可构成免责事由，但恒大公司主张在合同约定的交房期限外，即违约期间，因疫情原因进行免责时间的扣除无合同及法律依据，本院不予采纳。 另，《商品房买卖合同》附件六补充约定“若福清恒大置业有限公司逾期交房，支付的逾期交房违约金比例最高不超过已付房款的2%”。该约定属于格式条款，减轻了恒大公司应承担的合同第九条约定的逾期交房违约责任，违背了合同第二十二条“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”之约定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款无效。恒大公司上诉主张该条款有效，于法无据，本院不予支持。 合同第九条约定的逾期交房违约金标准为已付购房款的日万分之一，该标准明确合理。恒大公司主张按照精装修部分为基数计算违约责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，恒大公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审法院认定的事实清楚，适用法律正确。因二审期间出现新的证据，本院依法对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初7269号民事判决； 二、福清恒大置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向刘德云支付逾期交房违约金66099元； 三、驳回福清恒大置业有限公司的其他上诉请求； 四、驳回刘德云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1397元，由刘德云负担625元，福清恒大置业有限公司负担772元。二审案件受理费1397元，由福清恒大置业有限公司负担1397元。 本判决为终审判决。 审判长  张雅典 审判员  汪 霞 审判员  唐宇恒 二〇二〇年五月二十九日 书记员  方 欢