河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初2825号原告郑州塔木德商贸有限公司，住所地郑州高新区科学大道59号11幢1单元01号，统一社会信用代码914101000700673586。法定代表人郑东晖，该公司总经理。委托代理人张明朝，河南华融律师事务所律师。被告郑州儒士伦企业管理有限公司，住所郑州市郑东新区龙子湖高校园区平安大道河南职业技术学院内行政楼B208，注册号410101000214470。法定代表人李超，该公司总经理。委托代理人冯锦珂，河南荟智源策律师事务所律师。委托代理人任欢欢，河南荟智源策律师事务所律师。原告郑州塔木德商贸有限公司诉被告郑州儒士伦企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张明朝，被告委托代理人冯锦珂、任欢欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告于2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》；2、判令被告退还预付租金1000000元并按同期银行贷款利率支付自2017年1月5日至起诉之日的利息共计180000元（累计计至实际付款之日）；3、请求判令被告赔偿原告直接经济损失750000元，由被告按660元/天的标准支付自2017年10月2日至起诉之日的违约金534600元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月30日，原、被告经协商一致，就位于郑州市金水区文化路111号院1号楼临街门面房租赁给原告公司所涉相关事宜签订《房屋租赁合同》及《补充合同》各一份。合同约定被告最迟于2017年10月1日之前将其合法拥有并符合验收标准的上述门面房共859平方米租给原告经营使用，租期5年，租金共计396万元，并对房屋交付标准、维修项目违约、诉讼管辖等内容予以明确约定。合同签订后原告按约定于2017年1月15日通过银行转账的方式支付被告预付租金100万元，此后一直在等待和催促被告按期履行合同交付租赁房屋。但时至今日原告经勘查，双方约定的租赁房屋被告至今一直停滞尚未完工，被告也未采取任何积极有效的方式妥善处理。经原告公司多次催促后至今未予履行。综合以上，原被告双方签订的租赁合同现履行期限早已届满，被告无法向原告实际交付房屋，逾期后也未采取任何有效措施积极处理，合同目的无法实现。基于被告方的根本违约行为，依据双方合同约定及原告的实际损失，特依据《合同法》及《民事诉讼法》相关规定，依法提起诉讼，望给予公正处理！被告辩称：一、由于“封土令”、重污染应急响应措施等政府行为导致施工方多次长期停工，答辩人积极履行合同，因不可抗力导致租赁房屋无法按时交付，应当免除答辩人的违约责任；二、根据合同法的相关规定，经济损失和违约金不可同时主张，而利息损失与违约金在性质、功能上的相当性，亦不应并存，违约金应以双方约定为参考，兼顾合同的履行情况、当事人的过错及逾期利益等因素综合考量。经审理查明：2016年12月30日，原被告签订房屋租赁合同，合同约定：第一条租赁标的：1、被告将位于河南省郑州市文化路111号院1号楼一层临街门面房租赁给原告使用。2、被告保证合法拥有租赁标的所有权及出租权。租赁标的应具有房屋土地使用权证、房屋产权证等相关证件，且被告应保证其所提供的所有证照真实、合法、有效。3、租赁标的建筑面积共760平方米（详见租赁标的建筑结构平面面积确认图）。4、租赁标的竣工交付标准为：（1）外墙真石漆（2）内墙乳胶漆（3）暗敷普通照明应急照明（4）上下水接入（5）卫生间装修（6）消防管路（详见附件之承租区平面图，电力、上下水、消防管线，土建设施图等）。第二条租赁期限及房屋用途：1、租赁期限共5年，因该房屋尚未竣工，因此租赁期自竣工验收合格备案并取得消防审核意见书等相关审验合格证，并给予原告招商及装修免租期3个月后开始计算，但满足上述条件的租期起始日必须是在2017年10月1日前。2、原告可将租赁标的用于不违反相关法律限制的经营活动……第三条房屋租金：1、房屋租金：租赁期五年租金共计人民币叁佰伍拾万元（大写）。2、租金支付时间：合同签订后三日内，乙方预付租金人民币壹佰万元，剩余贰佰伍拾万元用于租赁期始日起三日内支付。3、支付方式：银行转账或支票。被告收款后三日内，应向原告出具正式的房屋租赁发票（税费由被告承担）。第十条违约责任：1、双方均应遵守本合同的规定，任何一方违反本合同的规定，给对方造成损失的，除应赔偿对方损失外，还应向对方支付相当于预付租金5%的违约金。2、原被告如果任何乙方需单方解除合同，需提前90天书面通知对方，并同意在合同解除后2日内向对方支付当年租金的30%作为违约金。在满足上述条件后，合同自对方收到书面通知后10天后解除。合同解除时双方将租金及其他费用结算至合同解除日，多退少补。3、在本合同期限内，若被告提出提前终止合同，被告除向原告支付违约金退回多余租金外，还应赔偿原告所受损失，包括但不限于装修费用等。4、原告若无正当理由逾期支付租金，除仍应如数补交租金外，每拖欠一日，按月租金总额的1%的标准向被告支付违约金。5、如原告违反本合同规定的原告各项义务，被告将通知原告限期改正。在被告规定的改正期限内原告未能予以有效改正，则原告须向被告支付当年租金总额的5%作为此种行为的违约金。在被告通知改正期限届满之日起又超过10天原告仍未能有效改正，则被告有权随时解除本合同，原告所交租金被告不予退还。如被告因为原告违约行为并遭受有经济损失的，原告应另行予以赔偿。第十二条合同的变更、解除或终止：1、合同经原被告双方协商一致后可以书面形式予以变更。2、合同签订后，如因政府部门决定征用租赁标的所在大楼土地或租赁标的所在大楼面临政府规划拆迁而需要拆除的，本合同终止，变更应退还原告预付但未实际发生的租金。政府对房屋装修有赔偿的，装修赔偿归原告所有。3、本合同解除或终止后，原告装修保持现状，但由原告后期增加的空调等可移动设施设备，原告有权拆除移走，但不得对租赁标的造成损害。第十三条1、本合同的订立、效力、解释、履行和争议等均受中华人民共和国法律。2、凡因执行本合同而发生的或与本合同有关的一切争议，双方应通过友好协商解决；如果协商不能解决，任何乙方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。同日，原被告双方签订房屋租赁补充合同，合同约定：出租房（以下简称甲方）：郑州儒士伦企业管理有限公司，承租方（以下简称乙方）：郑州塔木德商贸有限公司，经甲乙双方协商，甲方同意将位于河南省郑州市文化路111号院1号楼北侧三间临街门面房（以下简称“租赁标的”或“房屋”）承租给乙方使用。1、租赁标的建筑面积共99平方米。2、租赁期限共5年，租赁期起始日同河南省郑州市文化路111号院1号楼一层临街门面房。3、房屋租金：在乙方负责该门面房改造并承担改造费用的前提下，按照河南省郑州市文化路111号院1号楼一层临街门面房竞租价标准执行。租赁期五年租金共计人民币肆拾陆万元（大写）。4、租金支付时间：租赁期起始日起三日内支付。5、其他事项按甲乙双方签订的《房屋租赁合同》中有关规定执行。2017年1月5日，中国建设银行单位客户专用回单显示原告向被告转款壹佰万元整，用途，预付租金。2017年12月16日原告与案外人程国平签订《房地产租赁合同》，将从被告处租赁的房屋转租给案外人程国平，原告收取了案外人程国平预付租金、保证金、押金等费用共778000元。2019年1月10日原告与案外人程国平签订《租赁合同解除协议书》主要载明：甲方：程国平，乙方：郑州塔木德商贸有限公司……一、双方均同意解除2017年12月16日签订的租赁合同；二、乙方于2019年1月20日之前退还预收租金700000元；于2019年3月20日之前退还预收租金50000元，经营保证金20000元，装修押金8000元，并于2019年3月20日之前支付乙方各项损失共计97500元；三、如乙方未能按上述期限和数额履行支付义务，乙方除应继续履行上述约定外，另按欠偿金额同期银行贷款利率的4倍向甲方支付违约金，作为本次租金合同解除的最终处理……本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，均合法有效，当事人均应依照合同行使相应的权利，履行相应的义务。原告2017年即依约向被告预付100万元租金，至今被告仍未能将租赁房屋交付原告，被告构成根本违约，原告诉请解除上述合同，本院予以支持。被告应退还原告已收的租金100万元，并支付相应的资金占用期间利息（以100万元为基数自2017年1月5日起按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付至2019年8月19日，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际清偿之日止）。对于原告诉请的经济损失75万元，系原告预收了案外人的房屋租金，后又退还案外人，并未造成原告的直接经济损失；同时，原告在与被告签订租赁合同时即知房屋未竣工，并约定“满足上述条件的租期起始日必须是在2017年10月1日前”，至2017年12月16日原告与案外人程国平签订租赁合同时，该房屋仍未竣工，原告明知未竣工仍与案外人程国平签订合同，造成的扩大损失不应由被告承担，故对于原告诉请的直接经济损失本院不予支持。对于原告诉请的违约金，因房屋未竣工交付，不应适用合同第五条关于房屋维修、装修的违约金条款，而应适用合同第十条第一款的约定“1、双方均应遵守本合同的规定，任何一方违反本合同的规定，给对方造成损失的，除应赔偿对方损失外，还应向对方支付相当于预付租金5%的违约金。”，故被告应支付原告违约金为5万元。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告郑州塔木德商贸有限公司与被告郑州儒士伦企业管理有限公司于2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》；被告郑州儒士伦企业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告郑州塔木德商贸有限公司预付租金100万元并支付资金占用期间利息（以100万元为基数自2017年1月5日起按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付至2019年8月19日，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际清偿之日止）；被告郑州儒士伦企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑州塔木德商贸有限公司违约金5万元；四、驳回原告郑州塔木德商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26516元，由原告郑州塔木德商贸有限公司负担10606元，由被告郑州儒士伦企业管理有限公司负担15910元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 田 晓二〇二〇年五月二十八日书记员 段静静