福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初1110号 原告：何共围，男，1990年06月08日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：何秀妹，女，1986年06月14日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告何共围与被告何秀妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，原适用简易程序，因当事人争议较大而转为普通程序，于2020年3月23日及5月6日公开开庭进行了审理。原告何共围与被告何秀妹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何共围向本院提出诉讼请求:1.判决确认原被告签订的租赁合同无效；2.判决被告何秀妹立即腾空并归还案涉租赁场地即晋江市一楼店面约400平方米、三楼约1350平方米的房屋；3.判决被告何秀妹按每月10750元的租金标准支付自2018年11月19日起至实际返还租赁场地之日止的房屋占有使用费。事实与理由：原被告于2018年3月4日签订租赁合同书一份，约定由被告向原告租赁位于晋江市店面约400平方米及三楼约1350平方米，并就租赁事项进行约定,约定租赁期限为三年，年租金129000元，租金每半年支付一次。合同签订后，原告依约向被告提供了租赁场地，但被告至今仅支付租金92000元，后被告不支付租金，也不归还场地。由于原告出租给被告的房屋但尚未取得完整的建设工地规划许可证，双方之间的合同属于无效合同，被告除应退还租赁场地外，还应按租金标准向原告支付房屋占有使用费。 被告何秀妹辩称：其向原告承租房屋用于开办印花厂，在租赁期间于2018年11月6日收到环保局限令整改，要求办理环评手续，其让原告提供规划许可证、工业用地等相关证明，但原告无法提供，导致无法办理相关手续，被行政部门责令停产并关闭租赁场地的电闸，印花厂自2018年11月6日停止生产。现同意与原告解除合同，但因原告过错导致印花厂停产，由其承担自2018年11月6日之后占有使用费不应得到支持，租金同意支付至2018年11月6日，已交纳超过上述期限的租金应予退还。 本院经审理认定事实如下：原告何共围与被告何秀妹于2018年1月12日签订租赁合同书一份，后因租赁面积发生变更，双方又于2018年3月4日重新签订了书面租赁合同书一份，合同书主要内容约定：被告何秀妹向原告何共围承租位于晋江市房屋中的一楼店面约400平方米及三楼约1350平方的房屋，租赁期限3年，自2018年3月4日至2021年3月4日，一楼每平方米月租金10元，三楼每平方米月租金5元，每年租金合计129000元，租金每半年支付一次。 双方签订租赁合同后，原告何共围向被告何秀妹交付了租赁物，被告何秀妹购置机台设备在租赁的房屋内开办印花厂，期间被告何秀妹共向原告何共围支付了租金92000元。2018年11月6日，因租赁物没有合法的权证且被告何秀妹所开办的印花厂未能办理企业登记及环评手续，印花厂被相关行政管理部门责令停产，并被停止供电。被告何秀妹无法继续生产而与原告何共围产生了纠纷，期间原被告双方曾通过短信等方式协商退租及处理租金问题，但无法达成一致意见。 原告何共围用于出租的房屋未取得建设工程规划许可证，也没有相关房屋产权证书。原告何共围系晋江市信科塑料制品有限公司的法定代表人，就上述纠纷晋江市信科塑料制品有限公司曾于2019年6月6日向本院提出诉讼，经本院一审判决及泉州中级人民法院于2019年11月20日作出生效的二审民事判决书，确认晋江市信科塑料制品有限公司无权提起本案争议之诉而驳回其诉讼请求，原告何共围即于2020年1月13日向本院起诉。 审理时，经本院现场勘查，被告何秀妹所开办的印花厂已停产，租赁物处于闲置状态，租赁物内部分机台已搬离，部分机台设备及其他物品尚留置于租赁物内，在租赁物三楼尚有较大型的机台设备。 上述事实，有原被告于2018年1月12日及2018年3月4日签订的租赁合同书各一份、行政管理职能部门的通知书、原被告双方的短信信息往来、（2019）闽0582民初7059号民事判决书、（2019）闽05民终5304号民事判决书、本院现场勘验相片与笔录等证据及当事人陈述为证。 本院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因原告何共围用于出租的租赁物未取得建设工程规划许可证，故双方所订立的合同依法应确认为无效。双方在2018年1月12日及2018年3月4日各订立合同书一份，但2018年3月4日所订立的合同时间在后，系对之前所订立合同的修正，应以此合同作为双方最终的合意确认，原告何共围请求确认2018年3月4日所订立合同书无效，符合法律规定。 原告何共围明知用于出租的房屋没有取得建设工程规划许可证，而被告何秀妹在承租时也没有充分的注意，造成合同无效，合同目的不能实现，对此，原被告双方均有一定过错，各应承担一定的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因租赁合同无效，原告何共围请求返还上述租赁物，符合法律规定，可以支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告何共围据此提出以双方的约定支付占用使用费，符合上述规定。鉴于造成合同无效，原告何共围也有一定的责任，且自2018年11月7日起，被告何秀妹已实际处于停产状态，不能实现合同目的并造成了一定的损失，从公平合理的角度考虑，本院以分时间段的方式确定占用费的支付：自2018年3月4日至2018年11月6日(计八个月又二天)由被告正常使用租赁物的期间，相关占用费参照租金约定以每年129000元确认支付八个月又二天的占用费为86717元(以每个月10750元计算)，由被告何秀妹全额支付；被告何秀妹停产后自2018年11月7日起参照合同约定的租金（每月10750元）标准计算的房屋占有使用费，相关占用费用参照双方的过错程度由被告何秀妹负担一半，原告何共围自行承担一半，即自2018年11月7日起至腾空交付租赁物为止，被告何秀妹应以原约定租金的一半（每月5375元）支付给原告何共围房屋占用费。 综上所述，原告何共围的诉讼请求部分支持，部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告何共围与被告何秀妹签订的租赁合同书无效； 二、被告何秀妹应在本判决生效之日起十五日内腾空承租的晋江市房屋（一楼店面约400平方米、三楼约1350平方米），将房屋返还给原告何共围； 三、被告何秀妹向原告何共围支付自2018年3月4日至2018年11月6日的占用费86717元（已支付，在已付的92000元抵扣）； 四、被告何秀妹应在本判决生效之日起十五日以每个月5375元的标准计算向原告何共围支付自2018年11月7日至房屋腾空交付之日止的占用费（应扣除5283元(92000元-86717元)）； 五、驳回原告何共围的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3190元，由原告何共围与被告何秀妹各负担1595元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王凤毛 审 判 员  丁盛立 人民陪审员  洪娟娟 二〇二〇年五月十二日 书 记 员  林小芬 附件：本案所适用的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。