重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初19306号原告：李发清，男，1966年2月17日出生，汉族，职业不详，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：杨璐，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖薇，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师。被告：简恩伟，男，1962年7月27日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：景雪梅，重庆富乐达律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗成毅，重庆市沙坪坝区西永法律服务所法律工作者。原告李发清与被告简恩伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李发清及其委托诉讼代理人杨璐、肖薇，被告简恩伟的委托诉讼代理人景雪梅、罗成毅到庭参加了诉讼。审理中，因涉及双方当事人申请庭外和解，依法扣除了相应期间的审限。本案现已审理终结。原告李发清向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.判决被告简恩伟返还原告李发清已支付的购房款408000元及资金占用利息149917.33元（该资金占用利息按中国人民银行同期贷款利率从2013年3月4日起，计算至2019年10月31日止）；3.判决被告简恩伟赔偿原告违约金500000元；4.本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告简恩伟负担。事实和理由：2013年3月4日，原告李发清与被告简恩伟在沙坪坝区兴桥房屋中介服务所（已注销）见证下签订《房屋买卖合同》，合同约定，原告李发清以总金额408000元购买重庆市沙坪坝区**镇安置小区**栋**楼**号房，合同还对房屋基本情况、成交方式、付款方式、税费承担及权属转移登记等进行约定。同日，原告李发清按照合同约定完成付款义务，被告简恩伟出具房款《收条》并按照合同约定于当日向原告李发清交付房屋钥匙，该房屋由原告李发清占有居住至今。双方《房屋买卖合同》第一条第6款约定，“甲方保证该房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何权利转移受限制情况，相关权利人同意出售上述房屋并保证该房屋有合法、有效证明文件（安置房购房协议原件），如有产权纠纷，甲方应承担相应的债务纠纷及其违约责任”。第六条约定“甲乙双方同意，自本合同签订之日起三十个工作日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续（现房屋产权证代办之中，甲方应先将此房产登记相关资料交到此小区物管处）。在该房房屋产权证下来后，由甲、乙双方共同到区房屋交易所办理此套房屋过户手续，甲方必须保证在三十个工作日内无条件地协助陪同乙方将此房屋产权证办理到乙方或乙方指定名下。如甲方未能将房屋产权证顺利过户到乙方或乙方指定名下，则视为甲方违约，按照以下（第七条）违约责任赔付违约金”。第七条约定，“……每逾期一日按总购房款的千分之二计算滞纳金给乙方，逾期超过半年时，乙方由权单方解除合同，甲方应退还乙方已付房款并承担乙方伍拾万元违约金给乙方”。但是，被告简恩伟既未根据合同约定将此房产登记相关资料交到此小区物管处，也未在该房屋具备办理产权证条件下协助原告李发清共同办理房屋产权证书。在合同签订后的六年多时间，此房屋已由成交价408000元增值到900000元左右，原告李发清多次致电被告简恩伟要求其协助办理房屋过户登记手续，均被被告简恩伟以各种理由拖延办理。被告简恩伟不履行合同主要义务，已构成根本违约，原告方有权解除合同，并要求被告简恩伟退还原告已付房款408000元及资金占用利息149917.33元并承担相应违约责任。现原告李发清为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。被告简恩伟辩称，一、双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告不存在违约，不存在解除的法定事由，合同签订后，被告简恩伟按照合同约定将案涉房屋交付原告李发清，原告李发清也已装修居住多年；原告李发清在签订合同时已充分了解案涉房屋属于安置还房，且被告简恩伟并非还房指标人，本房屋产权办理需先将产权办理至原指标人名下后再过户至原告李发清名下，短时间内是无法直接过户至原告李发清名下的。本案中，被告简恩伟迟迟未配合原告李发清办理产权变更的根本原因系原指标人多年下落不明，无法联系，被告简恩伟一直在积极寻找，近期才知晓原指标人下落，并从原指标人处得知其一直未能成功提交办证资料原因系原指标人为夫妻二人，因其中一人死亡，其继承人内部存在分歧，在未解决继承份额前无法提交办证资料，也无法办理产权手续，被告一直原意配合原告办理过户手续，涉案房屋也不是不能办理产权手续，目前仅仅是需先完成原指标人的继承问题，且《房屋要卖合同》并未约定确切过户时间，被告也将在原指标人办理产权登记后及时通知原告办理过户手续，我方不存在根本违约，原告李发清诉请的解除事由不能成立。二、被告不存在违约行为，不应支付违约金500000元。根据双方《房屋买卖合同》第六条约定，“在该房房屋产权证下来后，由甲、乙双方共同到区房屋交易所办理此套房屋的过户手续，甲方必须保证在三十个工作日内无条件地协助陪同乙方将此房房屋产权证办理到乙方或乙方指定名下。如甲方未能将该房房屋产权证顺利过户到乙方或乙方指定名下，则视为甲方违约，按照以下（第七条）违约责任赔付违约金”，其中第七条约定，“未按约定办理房屋权属转移登记的违约责任：甲方签字后悔约不卖该房或者在该房房屋产权证取得后故意拖延未能在三十个工作日内为乙方办理过户手续的或者以其它理由再次索要其它任何费用，每逾期一日按总购房款的千分之二计算滞纳金给乙方，逾期超过半年时，乙方有权单方解除合同，甲方应退还乙方已付房款并且承担乙方伍拾万元违约金给乙方”。由此可知，违约金支付条件为被告违约，即被告签字后悔约不卖该房或者在该房房屋产权证取得后故意拖延未能在三十个工作日内为乙方办理过户手续的或者以其它理由再次索要其它任何费用。本案中，被告认可双方房屋买卖事实，并未反悔，涉案房屋产权证尚未取得，不存在产权证取得后故意拖延情况，原告李发清所称的违约事实不存在，被告简恩伟依法不应支付违约金500000元。三、双方《房屋买卖合同》第六条的约定系格式条款，第六条关于产权过户的约定客观上无法在约定的期限内履行。四、即使法院最终认定被告简恩伟应当承担违约责任，原告李发清主张的违约金过高，请求法院予以调低；同时，若法院判决解除原、被告双方签订的房屋买卖合同，原告李发清也应当在合同解除后将涉案房屋交还被告简恩伟。综上，综上，被告简恩伟不存在根本违约，原告李发清诉请解除合同解除等没有法律依据，不同意原告李发清的诉讼请求，请求法院依法驳回原告李发清的全部诉讼请求。经审理查明，2013年3月4日，原告李发清作为乙方（购买人）与作为甲方（出售人）的被告简恩伟签订《房屋买卖合同》，双方约定：“一、房屋基本情况：1.甲方所售房屋坐落于重庆市沙坪坝区**镇安置小区**栋**楼**号；2.该房屋建筑面积101.24平方米；3.该房屋由甲方以拆迁安置方式取得；4.该房屋占用范围内的国有土地使用权以划拨方式取得；5.该房屋无抵押情况；6.甲方保证该房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何权利转移受限制情况，相关权利人同意出售上述房屋并保证该房屋结构无拆改已得到相关行政管理部门的同意，并持有合法、有效证明文件（安置房购房协议原件），如有产权纠纷，甲方应承担相应的债务纠纷及其违约责任。二、成交价格及成交方式：1.该房屋总成交金额为408000元整。2.成交方式：甲乙双方系通过房屋中介达成该房屋买卖，该房房屋中介服务所名称为：兴乔房屋中介服务所，该经纪机构工商执照备案证书号：500106600245868。三、付款方式：乙方按两次付款方式按期付款：签定该房屋买卖协议时付款人民币398000元。房屋产权证过户到乙方或者乙方指定名下时再付尾款10000元。四、税费承担：过户费用不得超出7000元，因为过户时已满五年，如果超出7000元乙方不承担任何责任与费用。甲方负责提供过户手续，给乙方并协助过户完善相关合同手续。五、房屋交付：甲方应当在签定合同当日将房屋交付给乙方，房屋交付时，应当履行以下手续：1.甲方保证该房屋附属设施、设备保持良好。2.甲方结清已经产生的水、电、气、电话、有线电视、物业管理、专项维修资金等相关费用，并协助乙方办理上述项目过户登记手续。3.甲方、乙方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收。4.甲方将相关费用缴结票据交付乙方。5.移交房门钥匙。六、权属转移登记：甲乙双方同意，自本合同签订之日起三十个工作日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续（现房屋产权证待办之中，甲方应先将此房产登记相关资料交到此小区物管处）。在该房、房屋产权证下来后，由甲、乙双方共同到区房屋交易所办理此套房屋的过户手续，甲方必须保证在三十个工作日内无条件地协助陪同乙方将此房房屋产权证办理到乙方或乙方指定名下。如甲方未能将该房房屋产权证顺利过户到乙方或乙方指定名下，则视为甲方违约，按照以下（第七条）违约责任赔付违约金。七、未按约定办理房屋权属转移登记的违约责任：甲方签字后，悔约不卖该房或者在该房房屋产权证取得后故意拖延未能在三十个工作日内为乙方办理过户手续的或者以其它理由再次索要其它任何费用，每逾期一日按总购房款的千分之二计算滞纳金给乙方，逾期超过半年时，乙方有权单方解除合同，甲方应退还乙方已付房款并且承担乙方伍拾万元违约金给乙方。乙方签字后，毁约不购买该房或者违反本合同约定未能在约定时间内支付约定的房款，每逾期一日按总购房款的千分之二计算滞纳金给甲方，逾期超过半年时，甲方有权单方解除合同，乙方所缴购房款不予以退还并承担伍拾万元违约给甲方。八、其他约定：（一）甲方保证已如实介绍该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况、乙方已对上述地产作了充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。（二）随房屋同时转让的设施设备、装饰材料、相关物品由甲乙双方另行约定。（三）本合同所列地址为各方准确联系地址，相关文书送达到该地址，即视为送达给本人，任何一方地址变更，应及时书面通知相关方，否则自行承担才目关责任。（四）若遇争议，双方应协商解决；协商不成的，可依法向人民法院起诉或者向重庆仲裁委员会申请仲裁。（五）本合同未尽事宜，可补充或变更相关约定，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。本合同连同附件共三页，经双方签字或盖章方生效。本合同壹式三份，甲乙双方各执壹份，兴桥房屋中介服务所执壹份，具有同等法律效力。兴桥房屋中介服务所必须协助甲、乙双方办理此房产的过户相关手续。本合同自签订之日起生效”。该合同见证方处有“沙坪坝区兴桥房屋中介所”的印章（审理中，原告李发清还举示《见证书》一份，该《见证书》以重庆市璧山县大路法律服务所的名义出具，内容为：重庆市璧山县大路法律服务所接受简恩伟、李发清委托，进行房屋买卖合同事项见证，兹证明简恩伟与李发清于2013年3月4日所签订的房屋买卖合同具有真实性、合法性、有效性；被告简恩伟对该见证书予以认可）。上述合同签订后，原告李发清按约向被告简恩伟支付购房款408000元，被告简恩伟出售《收条》一张，载明：“简恩伟今收到李发清交来购买安居小区F栋13-4房款，房款共计总金额为408000元（大写肆拾零捌仟元）整。收款人简恩伟”，被告简恩伟合同签订当日即将涉案房屋交付原告李发清，原告李发清接房后居住使用至今。由于原告李发清要求被告简恩伟协助其办理涉案房屋产权过户登记手续未果，原告李发清遂提起本案诉讼，要求本院依法判如所请。另查明，涉案房屋系被告简恩伟通过向案外人购买安置房指标形式购买，其中不动产权属登记部门档案查询显示：位于重庆市沙坪坝区**路**号附**号**的房屋登记的权利人为重庆市沙坪坝区人民政府**街道办事处，登记日期为2013年11月19日，房屋建筑面积102.19平方米，该房屋项目名称为“**镇拆迁安置（还建）房”。重庆市沙坪坝区人民政府陈家桥街道办事处保存的该房屋档案材料显示：2004年12月11日，熊某某以户主身份作为乙方与作为甲方的重庆市大学城城区建设委员会签订《征地拆迁货币安置住房协议书》，约定：因重庆市大学城建设需要，甲方需对乙方房屋进行拆迁，确认的安置对象为在籍农转非人员2人，即熊某某（户主）、黄某某（妻），其2人作为农转非人员住房安置对象按20平方米/人应享受安置面积40平方米，按货币安置标准每平方米1000元，扣除砖墙预制盖结构补偿价格每平方米200元计算，其货币安置费为32000元；乙方为2人户，每人一次性发放搬迁补助费500元，共计1000元；另加旧房补偿40574元、附着物补偿4745元，合计甲方应支付乙方的款项为78319元。同日，熊某某与重庆市大学城城区建设委员会还签订《补充协议》一份，对熊某某的搬迁奖励、电力设施补偿、搬家费等事项进行了约定。同日，熊某某出具《承诺书》一份，载明：我承诺自今日起，交出所住已签订拆迁协议的房屋，由沙区国土局征地办公室自行处置。因施工所需不能拆除房屋材料及室内设施，不要求另行补偿。本承诺书自签订以后，未及时迁出而继续居住所引起的安全隐患由本人自行负责。重庆市大学城城区建设委员会在该承诺书上盖章。2007年10月31日，被告简恩伟以熊某某的名义、作为乙方与作为甲方的沙坪坝区陈家桥镇人民政府签订《陈家桥镇安置房回购协议书》，约定：乙方自愿选择甲方修建的位于**镇第**幢**层**号住房作为安置房，该安置房协议初步约定面积共101.24平方米，实际结算面积以产权登记面积为准。房屋面积总价款及权证代办费、水电气初装费等乙方应付甲方费用共计为98942.80元，甲方应在2008年1月31日前将房屋交给乙方。该合同乙方签字处有“简恩伟”的签名。还查明，原告李发清向本院申请财产保全，因财产保全担保问题支付中国大地财产保险股份有限公司重庆分公司财产保险服务费1200元（保全担保费）。审理中，被告简恩伟表示双方在合同中约定的“甲方应先将此房产登记相关资料交到此小区物管处”客观上是无法履行的，也没有相关收取资料的单位。原告李发清为证明其主张，还举示了《委托书》和《大学城安置房指标有偿转让协议》，其中《委托书》载明：“今委托简恩伟前来办理熊某某在陈家桥安置区回购房一切手续,因本人不能前来,并委托简恩伟全权办理。委托人地址：重庆市沙坪坝区**镇**村**社，身份证号码51022243110****。2007年5月20日”，该《委托书》委托人签字处有“熊某某”的签名及捺印；《大学城安置房指标有偿转让协议》显示：2007年5月20日，被告简恩伟作为受让人与作为转让人的熊某某签订《大学城安置房指标有偿转让协议》，双方约定：“经双方自愿的原则，现转让人将自己大学城应分配的回购房指标有偿转让给简恩伟出资购买。一、转让人将大学城应分配的回购房在沙坪坝区**安置区内。承担熊某某货币安置改定点购房应退奖励4000元，在购房中一并支付给大学城管委会。二、定点房应由简恩伟出资购买。付款后产权即归简恩伟所有。办理过户手续经费由受让人承担。由转让人提供相关证件并无条件协助受让人办证过户。三、现由简恩伟按定点房标准，装修转让方购买的**镇农贸市场对面安置房**幢**层（空白）号房屋，面积（空白）M2，达到水、电全通，天然气安装费2600元/户，简装可入住。其中（空白）M2装修费用抵扣回购房指标转让费，超面积56M2由转让方按80元/M2给付装修成本费。四、违约责任：单方违约不按此协议履行的，违约方给付未违约方壹拾万元正。五、根据以上条款，甲方应付乙方7080元，协议签订时一次付清。六、双方签订本协议本着自愿的原则，达成回购房指标有偿转让协议。七、本协议一式两份，双方协议人各执一份，双方签字生效，具有同等法律效力。”原告李发清据此主张《委托书》和《大学城安置房指标有偿转让协议》系原、被告双方签订《房屋买卖合同》时被告简恩伟为证明其对涉案房屋享有处分的权利而交给原告李发清的，被告简恩伟对原告李发清举示的《委托书》及《大学城安置房指标有偿转让协议》予以认可。原告李发清坚持认为，被告简恩伟的行为违反了《房屋买卖合同》第一条第6项及第六条约定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告李发清有权要求解除合同，坚持请求法院依法判如所请；被告简恩伟坚持认为其不存在违约行为，合同第六条的约定系格式条款，且被告简恩伟按照第六条约定履行“将此房产登记相关资料交到此小区物管处”的义务时，相关单位不收取资料，该义务被告客观上无法履行，被告简恩伟坚持不同意解除合同，要求法院依法驳回原告李发清的诉讼请求。被告简恩伟同时表示，如果法院认定应当解除合同，原告李发清应当在合同解除后向被告简恩伟返还涉案房屋，原告李发清主张的违约金也过高，应当依法予以调低。由于原、被告双方分歧较大，本院调解未成。上述事实，有原告李发清举示的房屋买卖合同、见证书、收条、委托书、大学城安置房指标有偿转让协议、征地拆迁货币安置住房协议书、补充协议、承诺书、陈家桥安置房回购协议书、不动产登记查询凭证、保险服务费发票以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原、被告双方于2013年3月4日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方自当遵循诚实信用原则全面履行相应义务。关于房屋买卖合同是否应当解除以及被告简恩伟是否应当承担违约责任等应系双方当事人争议的焦点。结合原告李发清的诉讼请求，针对双方当事人争议的焦点，本院分别评述如下：（一）关于《房屋买卖合同》是否应当解除的问题依据《房屋买卖合同》第六条的约定，“甲乙双方同意，自本合同签订之日起三十个工作日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续（现房屋产权证待办之中，甲方应先将此房产登记相关资料交到此小区物管处）。在该房、房屋产权证下来后，由甲、乙双方共同到区房屋交易所办理此套房屋的过户手续，甲方必须保证在三十个工作日内无条件地协助陪同乙方将此房房屋产权证办理到乙方或乙方指定名下。如甲方未能将该房房屋产权证顺利过户到乙方或乙方指定名下，则视为甲方违约，按照以下（第七条）违约责任赔付违约金”。关于此约定应如何理解，原告李发清认为，被告简恩伟应当在合同签订之日起三十个工作日内将涉案房屋产权登记至被告简恩伟名下，在涉案房屋产权登记至被告简恩伟名下后，被告简恩伟应于三十个工作日内再将涉案房屋产权办理至原告李发清名下，因被告简恩伟未履行合同第六条的约定，因此要求解除合同；被告简恩伟认为，第六条约定系格式条款，并非原、被告签订合同时的真实意思表示，且限于涉案房屋的特殊产权属性，该条款客观上无法在约定的期限内履行。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案原、被告双方签订房屋买卖合同虽由房屋中介所居间促成，但双方的合同文本显然不具有格式合同未经协商、预先拟定、重复使用等特点，且无证据显示原告李发清以购买房屋为业，反复使用该合同文本、合同条款从事房屋买卖交易，被告简恩伟关于合同第六条约定系格式条款，且并非原、被告双方真实意思表示的辩解意见，无事实和法律依据，本院依法不予支持。本案中，原、被告双方签订房屋买卖合同已长达七年之久，原告李发清早已将全部购房款支付被告简恩伟，但被告简恩伟至今未将涉案房屋的产权过户登记至原告李发清名下，也无证据显示被告简恩伟在合同签订后有任何积极履行合同或者促成产权过户的行为，被告简恩伟的行为已构成根本违约，原告李发清提出解除合同，符合法律规定，本院依法予以支持。至于被告简恩伟所提出的关于原指标人多年下落不明，无法联系，被告一直在积极寻找，以及其所谓的原指标人继承人内部存在分歧，在未解决继承份额前无法提交办证资料，也无法办理产权手续等的辩解意见，不能成为对抗原告李发清诉请解除合同的理由。相反，被告简恩伟的该辩解意见更能证实涉案房屋产权过户至原告李发清名下的道路依然漫长，原告李发清购买涉案房屋实现对房屋占有并取得完全产权之合同目的在长达七年的时间仍无法实现，且无法预期，现原告李发清要求解除双方签订的房屋买卖合同，可以说是别无选择，从一定程度上讲，也是其对自身合法权利的最终救济，不违反法律规定，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于原告李发清要求被告简恩伟退还其已支付的购房款408000元的诉讼请求，本院依法予以支持。相应地，原告李发清也应当将被告简恩伟交付给原告的涉案房屋交还被告简恩伟。（二）关于原告李发清主张的违约金等其他诉讼请求依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，《房屋买卖合同》第六条、第七条约定，“如甲方未能将该房屋房屋产权证顺利过户到乙方或乙方指定名下，则视为甲方违约，按照以下（第七条）违约责任赔付违约金”，“七、未按约定办理房屋权属转移登记的违约责任：甲方签字后，悔约不卖该房或者在该房房屋产权证取得后故意拖延未能在三十个工作日内为乙方办理过户手续的或者以其它理由再次索要其它任何费用，每逾期一日按总购房款的千分之二计算滞纳金给乙方，逾期超过半年时，乙方有权单方解除合同，甲方应退还乙方已付房款并且承担乙方伍拾万元违约金给乙方”。本案中，被告简恩伟在长达七年的时间，既未按合同约定提交办证所需的相关资料，也无证据显示其有积极配合原告李发清办理涉案房屋产权过户登记手续的行为；况且，基于涉案房屋本身的安置房性质，恰如被告简恩伟所述，所谓的三十日内提交资料至权属登记部门在客观上基本就是不可能实现的，更谈不上后续的办证及过户问题，就算是如被告简恩伟所述，之后涉案房屋在2014年以后通知可以办理产权登记之时，也无任何证据显示被告简恩伟有积极协助原告李发清履行产权过户手续的行为，被告简恩伟的行为即便不属于合同约定的明显的悔约不卖房，也属于有意拖延履行产权过户义务，由此直接导致原告李发清至今未能取得涉案房屋的产权，被告简恩伟的行为已经构成根本违约，原告李发清有权依据双方合同第六条、第七条约定主张解除合同，并要求被告简恩伟支付违约金。至于被告简恩伟关于违约金过高的抗辩，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。由此可知，违约金具有补偿性质，主要是为了弥补损失，违约金是否过高的判断标准应以实际损失为基础，再综合其他各种因素确定。本案中，鉴于被告简恩伟违约是事实，合同约定违约方应当支付违约金也是事实，被告简恩伟抗辩原告李发清主张的违约金过高，要求法院依法调低，但其并未提供证据证明原告李发清的实际损失小于合同约定的违约金。综合本案情况来看，涉案房屋属于安置房，且原安置权人并非被告简恩伟，房屋产权尚未登记，与普通商品房相比，在产权过户登记方面有一定特殊性和时间上的不确定性，对涉案房屋产权现状及产权过户存在的不确定风险等均属于原告李发清在签订合同时其应当预见的范围，且在合同签订后长达七年的时间，原告李发清也并未及时维护自己的权利，可以说对于作为判断违约金高低的基础的所谓实际损失，原告本人也有一定的过错。因此，综合本案房屋成交价款、成交时间、房屋所处位置、周边配套情况、双方对损失的过错程度等，并基于公平和诚信原则，本院对原告李发清主张的违约金酌情调整为300000元。至于原告李发清主张的资金占用损失和保全担保费问题。本院认为，被告简恩伟占用原告李发清支付的购房款属实，但合同履行期间原告李发清对等地占用了被告简恩伟交付的房屋，原告李发清再主张资金占用损失有违公平原则，且不符合法律规定，本院依法不予支持。至于原告李发清主张的财产保全担保费，双方并无约定，且该费用本就属于原告李发清应当承担的必要诉讼成本，特别是在本院确定被告简恩伟应当支付原告李发清违约金的情况下，违约金已经可以弥补原告李发清的损失，原告李发清对此也不能再重复主张。因此，对于原告李发清的该项诉讼请求，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条第二款、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起立即解除原告李发清与被告简恩伟于2013年3月4日签订的《房屋买卖合同》；二、限被告简恩伟限于本判决发生法律效力后十日内返还原告李发清购房款408000元；三、限原告李发清于本判决发生法律效力后三十日内将被告简恩伟基于2013年3月4日《房屋买卖合同》出卖并交付的位于重庆市沙坪坝区**镇安置小区**栋**楼**号房屋交还被告简恩伟；四、限被告简恩伟于本判决发生法律效力后十日内支付原告李发清违约金300000元；五、驳回原告李发清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费8800元，减半交纳4400元，财产保全费5000元，合计9400元（原告李发清已预交），由原告李发清负担3000元，被告简恩伟负担6400元。被告简恩伟负担之款项，限被告简恩伟于本判决发生法律效力后十日内支付原告李发清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 员 谢国忠二〇二〇年五月二十一日法官助理 张 伟书 记 员 刘 维