上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初3810号原告：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地上海市中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：南体龙。被告：陈英，女，1975年9月5日生，汉族，住上海市嘉定区。原告上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)与被告陈英居间合同纠纷一案，本院于2020年3月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人南体龙、被告陈英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令陈英支付居间服务费108,000元。事实和理由：2019年5月5日，经原告居间介绍，被告与案外人王1、李某某签订了一份关于上海市嘉定区德园南路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)的《上海市房地产买卖合同》。被告另与原告签订《佣金确认书》，约定被告应向原告支付居间服务费118,000元。现被告为了规避支付居间服务费用，私下与案外人办理了该房屋的产权过户手续，尚有108,000元居间服务费未支付，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告诉请，理由如下：1、原告未履行合同约定的义务，无权收取全额佣金。被告为了女儿才购买系争房屋，但原告告知女儿不能独立作为购房者，签约当日只有被告一人，故被告要求在草签合同后3天内补签一份被告和女儿共同作为购房人的正式合同，但之后原告并未促成正式合同的签订，且未协助双方办理网签和过户，交易双方后来是在其他中介居间介绍下完成网签和过户；2、草签的《上海市房地产买卖合同》是基于原告胁迫和诱导签订的，原告称这份合同不发生效力，只是为了先固定房源，且原告采用疲劳战术，被告签完字才让被告回家，结束时已近凌晨三点；3、原告的居间行为存在重大瑕疵，原告在居间过程中未如实向被告报告与合同订立的事项，原告并未出示卖家的房产证，也未告知系争房屋为商住房、房屋的剩余使用年限及高额税费，且未交付草签合同和1万元佣金收据；4、原告通过置换方式购买房屋，之后并未继续交易一是由于原告服务的不专业及被告对原告的不信任，二是担心楼市交易低迷，无法顺利置换，后续资金无法及时支付，可能存在违约风险，故向原告提出要求解除合同，原告业务员称上家将没收定金，且中介不退还已支付的1万元佣金，然原告并未要求被告支付剩余佣金，故原告认为合同已合意解除，各方不再追究后续责任；5、在被告通过案外人上海铭心房产经纪有限公司(以下简称铭心公司)出售家庭名下房屋后，被告又通过该公司居间介绍成功购买系争房屋，并支付佣金5万元，房屋成交总价低于原告居间介绍时确定的总价，且佣金也较低，被告不存在跳单行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：审理中，陈英申请铭心公司的工作人员孔发友出庭作证，证人述称：陈英于2019年5月独家委托其挂牌出售家庭名下的房屋，并称要置换房屋，陈英也与其说过在原告处看房的经过，证人建某陈英先出售房屋，在拿到首付款之后再购买房屋，避免因资金未到位造成付款违约，太平洋公司的操作流程并不合理。之后，其成功为陈英出售了家庭名下的房屋，在2019年6月9日收到购房定金，并在2019年6月16日收到首付款；与此同时，在给陈英带看几套房后，陈英仍然看中系争房屋，其当时仍建某陈英不要购买，因为该房屋属于商住房，税费较高，但陈英仍然选择该房屋，故证人主动联系了系争房屋的原房东。经过其居间介绍，陈英和房东李某某、王1成功在2019年6月16日签约，在9月网签并最终过户，总房价比之前要低。关于佣金，正常的佣金一般是2%，但因为陈英既通过其出售房屋，又通过其购买系争房屋，故在佣金上给予了优惠，在整个居间介绍过程中，被告出售房屋时其收取了佣金4万元，被告购买系争房屋时其收取了佣金5万元。太平洋公司对证人证言的质证意见：对证人证言的真实性不认可，证人与陈英存在利害关系；太平洋公司并未参与后续交易，无法核实证人所述事实的真伪，且实际收取佣金的是证人个人，而非铭心公司，无法核实佣金的实际收取金额。陈英对证人证言的质证意见：对证人证言真实性认可，客观反应了事实经过。佣金支付均是通过转账方式，且有铭心公司印章。本院认为，证人作为系争房屋居间活动的经办人较为清楚相关事实，且证人证言与陈英与系争房屋原产权人签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》以及陈英签订的《佣金确认书》和相应的转账凭证相印证，故本院对证人证言的真实性、合法性、关联性均予以确认。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：系争房屋原为案外人李某某、王1所有。2019年5月4日晚，陈英签订一份《房地产买卖(含居间)合同》，其中李某某作为甲方，陈英作为乙方，太平洋公司作为丙方和居间方，约定由乙方向甲方购买系争房屋，总价590万元(含车位转让价格9万元)乙方于签订本合同时支付甲方定金4万元。第2.11条约定甲、乙双方应于2019年5月4日之前至丙方处签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》。甲、乙双方签订本合同后则合同成立并生效，是否签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》不影响本合同的效力。第3.1条约定丙方为甲乙双方提供房地产交易的媒介服务，促成双方达成交易条件并订立本合同，甲、乙双方同意于签订《上海市房地产买卖合同》当日，甲方按照本合同约定的交易总价的1%、乙方按照本合同约定交易总价的2%支付丙方居间服务费。第4.1条约定本合同因甲乙一方违约或者合意而解除的，自签订本合同后6个月内，甲、乙双方或其近亲属等有关联的人或企业私下或通过其他第三方签订该房地产买卖合同或以其他方式达成交易的，亦视为丙方居间成功，甲、乙双方同意按本合同约定的标准向丙方支付居间报酬。合同另约定了其他内容。同日，陈英(甲方)与太平洋公司(乙方)签订一份《佣金确认书》，约定甲方经乙方居间介绍就系争房屋签订房地产买卖合同，甲方承诺愿意向乙方支付佣金118,000元，佣金支付时间：2019年5月5日支付1万元，5月11日支付2万元，11月15日支付8万元，过户前支付8,000元。2019年5月5日，案外人李某某在《房地产买卖(含居间)合同》上签字。同日，经太平洋公司居间介绍，陈英(乙方，买受人)与案外人李某某、王1(甲方、卖售人)签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积238.21平方米，房屋总价款为581万元。补充条款(一)第十四条约定：甲乙双方约定待甲方办妥该房地产以其为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》后3个工作日内至中介方，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》。合同另对付款方式、过户日期、交房日期及违约责任等内容作了约定。该日，陈英支付案外人李某某定金4万元，并支付太平洋公司佣金1万元。之后，陈英违约未与李某某、王1继续交易。陈英与太平洋公司因佣金问题协商未果，遂涉诉。另查，1、2018年11月27日，案外人李某某与太平洋公司签订一份《房地产居间合同(出售、独家委托)》，约定李某某将系争房屋委托太平洋公司出售，在委托期限内李某某不再自行出售或委托其他第三方从事相关居间行为，委托价格为640万元，委托期限为2018年11月27日至2019年4月30日止。2、2019年6月16日，陈英、案外人吴某某与案外人王1及案外人铭心公司签订一份《房地产买卖居间协议》，约定陈英、案外人吴某某向案外人李某某、王1购买系争房屋，房屋总价款为582万元(含车位)，陈英、吴某某为表示购房诚意，向铭心公司支付意向金2万元。《房屋买卖合同》成立即为居间成功，双方应分别支付铭心公司房款总价1%的佣金。同日，陈英、案外人吴某某与案外人王1另签订一份《房屋买卖合同》，约定总房价款为582万元(含车位)，合同另对付款方式、产权过户、税费承担等内容进行约定。3、2019年9月19日，陈英、案外人吴某某与案外人李某某、王1网签一份《上海市房地产买卖合同》，约定由陈英、案外人吴某某购买案外人李某某、王1名下的系争房屋，房屋总价款为572万元。同日，双方另签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定由陈英、案外人吴某某向案外人李某某、王1购买位于上海市嘉定区德园南路XXX弄XXX号地下车位165号，价格为10万元。该日，陈英与铭心公司另签订一份《佣金确认书》，约定陈英应支付的佣金为5万元。同年9月23日，陈英通过银行转账向铭心公司工作人员孔发友支付佣金45,000元，另通过支付宝向其支付5,000元，合计50,000元。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，陈英与案外人李某某、王1在太平洋公司居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，该合同具备了房地产买卖合同的主要条款，即买卖双方对房屋买卖的主要事项达成一致，因此太平洋公司已居间成功。此后双方未能继续履行该协议并非太平洋公司原因所致，亦不影响太平洋公司已经促成合同成立的事实。关于佣金的数额，陈英、太平洋公司及案外人李某某签订的《房地产买卖(含居间)合同》第4.1条约定属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款。衡量买方是否“跳单”违约的关键是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”。原产权人李某某、王1曾委托太平洋公司独家销售系争房屋，但委托期限至2019年4月30日届满，其与陈英于2019年5月5日签订《房地产买卖(含居间)合同》及《上海市房地产买卖合同》时并非太平洋公司独家销售期间，陈英可通过其他中介了解到该房源信息。事实上，陈英正是通过案外人铭心公司促成了房屋买卖合同成立，且最终成交房价也低于太平洋公司的报价。因此，陈英并没有利用太平洋公司的信息、机会，不构成“跳单”，太平洋公司主张全额佣金缺乏依据。同时，本院考虑到房地产居间服务的内容广泛，除了提供房产信息、协助磋商交易细节、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还应包括督促双方履行、协助办理房屋产权过户以及房屋交接验收等后续服务，居间方只有在完成全部的服务内容后，才可以收取全额佣金，太平洋公司并未完成全部的居间服务，应酌情扣减佣金金额。鉴于陈英已支付1万元佣金，综合本案情况，本院酌定陈英需再支付佣金40,000元。陈英辩称签订《上海市房地产买卖合同》是基于太平洋公司的胁迫和诱导以及太平洋公司提供的居间服务存在瑕疵，但均未提供相应证据予以证明，对此本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈英应于本判决生效之日起十日内支付原告上海太平洋房屋服务有限公司佣金40,000元；二、原告上海太平洋房屋服务有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,460元，减半收取1,230元，由原告上海太平洋房屋服务有限公司负担830元，由被告陈英负担400元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇二〇年五月十五日书记员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……