甘肃省宁县人民法院民事判决书（2020）甘1026民初175号原告：蔡海东， 汉族，住甘肃省宁县 。委托诉讼代理人：郭彦峰，宁县法律援助中心律师。被告：宁县宏达房地产开发有限公司，住所地甘肃省庆阳市宁县新宁镇马坪新区。法定代表人：崔建设，任该公司总经理。被告：晁国强（宁县宏达房地产开发有限公司唯一股东）， 陕西省西安市人，住陕西省西安市 。上列二被告共同委托诉讼代理人：梁卫江、陆建辉，均系宁县宏达房地产开发有限公司职员。原告蔡海东与被告宁县宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）、晁国强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案。依法适用普通程序公开进行审理。审理中，本案与被告同为宏达公司的其他4件房屋买卖合同案件合并进行了审理。原告蔡海东及其委托诉讼代理人郭彦峰，被告宏达公司、晁国强共同委托诉讼代理人梁卫江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡海东向本院提出诉讼请求：1.判令被告宏达公司在3个月内向原告提供办理不动产转移登记所需备案登记资料；2.由宏达公司支付原告违约金20000元，后续违约金以购房款38万元按年利率7.125%自2019年10月29日起支付；3.由宏达公司向原告开具不动产统一发票；4.由晁国强对宏达公司的上述债务承担连带责任；5.由宏达公司负担本案诉讼费。事实与理由：2015年8月10日，原告与被告宏达公司签订商品房买卖合同，约定以38万元购买被告宏达公司开发建设的位于宁县新宁镇新区福邸住宅小区二期x号楼x单元xxx号房屋。合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报请产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告宏达公司于2016年4月25日交付房屋。依照双方合同约定，被告应于2017年4月20日具备办理不动产转移登记的条件。但被告宏达公司至今未将原告办理权属登记需由被告提供的资料报请产权登记机关备案，致使原告无法办理不动产权属证书。被告宏达公司的行为，严重违约，应当负担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告宏达公司应当自2017年4月20日起，按照已付购房款总额38万元按年利率7.125%支付违约金。原告已交付购房款38万元，被告宏达公司应当开具销售不动产统一发票。被告宏达公司已代收不动产交易契税和房屋维修基金，应当办理合法票据。被告宏达公司为一人有限责任公司，被告晁国强作为唯一股东，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，对被告宏达公司的债务承担连带清偿责任。被告宏达公司承认原告在本案中主张的事实。同意尽快办理权属登记备案，为业主办理不动产转移登记手续，开具不动产销售统一发票，同意按合同约定的按购房款1%支付违约金。原告超出合同约定的违约金请求，没有事实和法律依据，请求人民法院驳回。由于二期9、10号楼的建设用地因政府部门对被征地农户征收补偿未到位，在合同约定的期限内未交付使用，于2017年才具备建设条件，导致二期项目建设迟缓。目前，二期9、10号楼计划在2020年7月将完成工程建设。完工后，项目整体规划验收、综合验收等工作尚需较长时间，待各项验收后，才具备办理产权备案登记和产权证书的条件。办理相关手续的条件具备后，将在尽可能短的时间内为业主办理产权证书。被告晁国强辩称，宏达公司依法成立并注册登记，依规每年进行企业年报公示和年检，公司的财产独立于晁国强个人财产。原告要求晁国强对公司债务负担连带责任，没有事实依据，请求人民法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月10日，原告蔡海东与被告宏达公司签订商品房买卖合同，约定由原告蔡海东购买被告宏达公司开发建设的位于宁县新宁镇新区福邸住宅小区二期x号楼x单元xxx号房屋。约定房屋价格38万元。并约定了完成产权备案登记的期限和违约责任，出卖人应当在房屋交付后360日内，办理权属登记需由出卖人提供的资料报请产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告蔡海东依约支付购房款38万元。被告宏达公司于2016年4月25日交付房屋。交付房屋时，被告宏达公司代收契税5756.85元，代收房屋维修基金7675.80元。由于被告宏达公司在约定期限内未完成申请办理不动产转移登记所需的备案登记，未提供不动产销售统一发票、契税发票、维修基金发票，致使原告蔡海东至今未能办理不动产转移登记。原告蔡海东提起诉讼。本院认为，原告蔡海东与被告宏达公司商品房买卖合同为有效合同，应受法律保护。被告宏达公司未按合同约定的期限完成原告蔡海东申请办理不动产转移登记所需的备案登记手续，并提供不动产交易统一发票、契税发票、维修基金发票，构成违约，应当负担违约责任。合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该违约金约定有效。被告宏达公司应按已付购房款的1%向原告蔡海东支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款适用的条件是“合同没有约定违约金”。本案中，双方约定了违约金，应当依照合同约定的违约金负担违约责任。原告蔡海东请求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定支付违约金，与本案的具体情况不相符，不应适用，本院不予采纳。依照双方合同约定和有关法律规定，被告宏达公司有协助完成原告蔡海东申请办理不动产转移登记所需的备案登记手续，提供不动产销售统一发票、契税发票、维修基金发票的义务。宏达公司作为房地产开发商进行产权备案登记，需政府不动产登记部门的行政行为方可完成。由于宁县新区福邸二期9、10号楼建设用地未按期交付使用，导致二期项目整体建设迟延，9、10号楼至今尚未竣工，项目验收和完成产权备案登记尚需较长时间。鉴于此，本案中应当给予被告宏达公司完成产权备案登记合理的期限。考虑被告宏达公司准备相关资料并报请行政主管部门进行验收、审核，需要较长时间，参考当地行政主管部门进行验收、审核、产权备案登记等工作流程存在复杂性的实际情况，完成产权备案登记手续的日期确定为2021年9月30日前较为妥当。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。宏达公司于2010年11月10日注册登记，进行房地产开发经营。于2014年5月29日变更登记为自然人独资有限责任公司，一人股东为晁国强。根据宏达公司在工商部门的企业年报及年检信息，宏达公司自注册登记和经营后，每年进行了企业年报公示和年检，说明宏达公司的财务状况明晰，其公司财产与股东晁国强个人财产不存在混同的情况。因此，原告蔡海东请求按上述法律规定由晁国强承担连带责任，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下:一、由宁县宏达房地产开发有限公司于2021年9月30日前完成蔡海东申请办理不动产转移登记所需的产权备案登记相关手续（具备业主申请办理不动产转移登记需由开发商完成国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记的下列相关资料：土地权属、产权备案有关材料，规划、测绘、竣工验收资料，业主共有权属、公用设施、物业服务用房等），协助蔡海东申请办理不动产转移登记；二、由宁县宏达房地产开发有限公司于2020年9月30日前向蔡海东开具不动产销售统一发票（房价款38万元），提供契税发票（金额5756.85元）、维修基金发票（金额7675.80元）等；三、由宁县宏达房地产开发有限公司于2020年9月30日前按购房款38万元的1%向蔡海东支付违约金3800元；四、驳回蔡海东其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费300元，由蔡海东和宁县宏达房地产开发有限公司各负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 南 炯人民陪审员 王亚娟人民陪审员 王 艳 二〇二〇年五月二十一日书 记 员 刘续颖