青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初1524号原告：西宁永腾房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91630100710594966A），住所地：西宁市城东区东关大街8号。法定代表人：韩宗业，公司执行董事。委托诉讼代理人：严进宝，青海竞帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋明，系该公司经理。被告：马文忠，男，1963年3月10日生，回族，住湟中县，现住西宁市。委托诉讼代理人：马有兴,男，1986年2月3日生，回族，住湟中县，现住西宁市。系被告马文忠之子。原告西宁永腾房地产开发有限公司与被告马文忠商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告西宁永腾房地产开发有限公司委托诉讼代理人严进宝、被告马文忠及委托诉讼代理人马有兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西宁永腾房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请依法解除双方签订的《永腾小区8号楼认购协议书》，所交定金50134.70元不予退还，剩余购房款45121.70元退回被告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年12月05日，原告与被告签订《永腾小区8号楼认购协议书》，《协议书》约定：被告认购原告开发的××区房屋，建筑面积约151.12平米，成交单价6560元/平米，合同总价款991347元，付款方式为首付款501347元，余款490000元买受人在接到售房部的电话通知7日内，将所有合法、有效、齐备的贷款资料交到售房部，通过办理银行按揭贷款的方式一次性付清余款。同时，《协议书》还约定：具体付款时间以永腾公司售房部通知为限七日内交付；每期付款及银行按揭资料逾期15日按自动放弃对待，永腾公司可另行出售，首付的10%作为定金不退。《协议书》签订后，被告按揭贷款申请未获贷款机构审核批准。期间，原告多次联系被告前往原告售房部递交、补充贷款所需资料，或支付剩余欠款，双方签订商品房预售/买卖合同。但是，被告始终以各种理由推诿搪塞，怠于履行其应尽义务。原告无奈于2019年03月04日向被告送达了《解除认购协议通知书》，解除双方签订的《永腾小区8号楼认购协议书》，所交定金不予退还，剩余购房款退回被告。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项明确规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。”《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”原告认为，在原告积极催告后，被告仍未按照《协议书》约定履行其应尽义务，原告有权解除双方签订的《永腾小区8号楼认购协议书》。故为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院在依法查明事实后支持原告的诉求为盼。被告马文忠辩称，否认上述事实，原告称我方各种理由搪塞，这个我否认，他们打电话的时候，我们第一时间到场，马文忠也提交了相关手续，但是原告说我们的贷款被驳回，但是这个是原告单方说的，我们没有任何资料。2018年7月11日，上午十点二十八分，我们向被告售房部的工作人员马丹提交了马有兴（马文忠之子）的身份信息、工资流水等等资料，但是原告说我们父子不能直接更名，因为不在一个户口本上，原告说需要派出所的户籍证明，证明我们的父子关系，这个是马丹在2018年7月14日上午9点37分，当时马丹说户籍证明已经拿上了，后期我们耐心等待银行的签订，我有事要回去，2019年1月24日我们收到了律师事务所的律师函，我从武汉回到西宁，我到永腾公司询问，说我资料已经全部提交了，但是被告说当时已经给派出所打过电话，说我们的父子关系户籍证明是伪造的，所以不予办理，然后我一直在他们公司联系张经理，但是他一直说两个董事长去朝觐一直都没有回来。后面我发短信问，他们说副董事长马腾蛟去北京看病了，在2019年10月8日周二下午12点04分，我给张经理发信息，问副董事长是否已经回来，他说回来了2019年10月10日8点43分我又发短信问跟副董事长商量的怎么样了，我也觉得打扰人家了，非常愧疚。我也多次打电话，但是被告工作人员说在开会、在天水等等，一直拒绝我。10月26日我又打电话，张经理说在广州出差，10月31日下午3点59分我又打电话，但是他又以开会拒绝我。后面我一直在被告总公司天天等被告董事长，我从2019年6月17日至2019年10月31日一直在被告公司等待他们的董事长，后来等到公司副董事长马腾蛟，我跟他说的时候他说他很忙，把我推出来好多次。有一次跟亲戚谈事情的时候，他又把我推出来，我们也发生了冲突，派出所的人都来了，我母亲也被他们推倒在地，后面我就到武汉带我母亲看病去了。2019年11月15日上午11点39分，我给张经理打电话，他说案子（本案）已经立了，我陪母亲看病回来就一直在等待，2020年2月30日我又去了永腾公司，但是他们说案子已经立了，第二天他们的宋经理给我打电话，说陪同一起去城东法院，然后我拒绝了，我说这个是他们单方面的事情。我等了五个月了，他让我一起到法院问为什么这么久，但是我感觉这个立案是他们的事情，我应诉就可以了。原告西宁永腾房地产开发有限公司围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一：2011年12月5日原告西宁永腾房地产开发有限公司与被告马文忠签订的《永腾小区8号楼认购协议书》一份，原告以此证明：①协议书约定了被告所购房屋的基本信息、价格、付款方式；②买受人在接到售房部的电话通知7日内，将所有合法、有效、齐备的贷款资料交到售房部，通过办理银行按揭贷款的方式一次性付清余款；③具体付款时间以被告售房部通知为限7日内交付；④每期付款及银行按揭资料逾期15日按自动放弃对待，原告可另行出售，首付10%作为定金不予退还。被告经质证认为，协议是我们签订的，是真实的，没有意见。证据二：原告西宁永腾房地产开发有限公司收据2张，证明被告分两次向原告支付了共计501347元首付款，付款时间为2011年12月2日和12月5日。被告经质证认为，收据也是真实的，钱确实交了。证据三：律师函，证明原告多次催告被告，未见履行，无奈于2019年1月24日，向其出具律师函，提醒被告务必及时与原告签订商品房买卖合同并支付剩余欠款。被告经质证认为，2019年1月24日的律师函，我们收到了，没有意见，也是真实的。但是律师函没有来的时候我们就已经提交了个人资料。律师函收到后我就从武汉回来，但是他们的回复是材料是假的。证据四：解除认购协议书通知书，证明自2017年8月1日，原告多次致电要求被告前来签订商品房买卖合同并支付剩余欠款，但截至2019年3月4日，被告仍未前来签订合同；原告遂向被告出具通知书，解除双方签订的认购协议书，定金不予退还，其余购房款予以退还。被告经质证认为，3月4日的解除认购协议书，这个我没有收到。证据五：EMS快递单，证明原告向被告邮递律师函，邮递显示已签收，被告也承认收到，但被告收到律师函后，并未履行约定。被告经质证认为，EMS邮递的律师函我们收到了。证据六：手机信息截屏，证明原告向被告的手机发送了律师函，催促其履行义务，原告收到后未履行约定，又发送了解除认购协议通知书，依据约定解除双方的认购书。被告经质证认为，2019年3月8日的手机截屏，上面的内容我们都知道了，是真实的。当时我们就去了永腾公司，先见了马丹，然后我们去找了张经理，张经理说董事长去朝觐了。上面的内容都是真实的，但是我们在收到后也做了反应。被告马文忠就其辩称向本院提交如下证据：证据一：2018年7月11日我的身份信息、工资表、户籍证明等资料已经给马丹了，其中户籍证明是7月14日交给的马丹。证明我没有一直搪塞，而是一直积极配合办理贷款，贷款也不好办，我说将车卖掉付款一次性付清，但是公司做出的决定是，价款中有300000元的利益，要么他给我150000元加定金让我退房，要么我给他150000元然后交清全款。原告经质证认为，真实性予以认可，但是微信的内容显示的不是被告陈述的内容，如果被告付全款，我公司不存在拒签合同的可能性。证据二：两份电话短信记录，证明2019年9月18日，我一直打电话，但是原告一直在拒绝我。10月8日我又发短信。我们一直在协商，但是张经理让我能够找到董事长协商房屋的事情，我希望能够将全款付清。但是跟他们董事长传达的是我的朋友，张经理我也专门说了，我的朋友也把话带到了，他也能到庭说明我希望将全款付清，他们将房子给我的事实。原告经质证认为，真实性予以认可，对证明方向和关联性不予认可。律师函是2019年1月24日发出的，但是短信信息是9月18日，期间时间太长；这份对话也没有显示原告在表述中的内容。另外我们公司回答的是你找一下宋经理，但是被告一直没有提到宋经理，并且9月18日之前，我们已经向其送达解除认购协议通知书。根据原、被告陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月05日，原告与被告签订《永腾小区8号楼认购协议书》，《协议书》约定：被告认购原告开发的××区房屋，建筑面积约151.12平米，成交单价6560元/平米，合同总价款991347元，付款方式为首付款501347元，余款490000元买受人在接到售房部的电话通知7日内，将所有合法、有效、齐备的贷款资料交到售房部，通过办理银行按揭贷款的方式一次性付清余款。同时，《协议书》还约定：具体付款时间以永腾公司售房部通知为限七日内交付；每期付款及银行按揭资料逾期15日按自动放弃对待，永腾公司可另行出售，首付的10%作为定金不退。《协议书》签订后，被告按揭贷款申请未获贷款机构审核批准。期间，原告多次联系被告前往原告售房部递交、补充贷款所需资料，或支付剩余欠款，双方签订商品房预售/买卖合同。2019年1月24日原告向被告发出《律师函》，提醒被告务必及时与原告签订商品房买卖合同并支付剩余欠款。被告于2019年1月30日收到该《律师函》。2019年03月04日原告向被告送达了《解除认购协议通知书》，解除双方签订的《永腾小区8号楼认购协议书》，所交定金不予退还，剩余购房款退回被告。2019年9月18日，被告委托诉讼代理人又与被告公司工作人员联系办理购房事宜，经联系双方未能达成一致意见，至2019年10月30日双方发生争执，原告遂向公安机关报警。上述事实，有原、被告的陈述、书证、交款凭证、手机短信记录等证据材料在案佐证。本院认为，原、被告双方对于所签订《永腾小区8号楼认购协议书》、及收取总房款50%的首付款501347元的事实均不持异议，作为有效合同，依法予以认定。原告于2019年1月24日向被告发出律师函，对被告进行催告，被告于2019年1月30日收到原告发出的通知，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被告在收到律师函后有三个月的合理履行期间，即2019年1月31日至2019年4月30日，如在此期间内被告仍未履行，原告有权请求解除合同。2019年3月4日原告向被告送达了《解除认购协议通知书》，要求解除双方签订的《永腾小区8号楼认购协议书》，但2019年3月4日属被告仍在合理履行期间范畴之内，被告无权在此期间要求解除合同。经催告，原告解除权行使的合理期限为三个月，即被告在催告后三个月的合理期限内（2019年1月31日至2019年4月30日）仍未履行，原告可以在2019年5月1日至2019年8月1日期间行使解除权。该期间属于除斥期间不适用中止、中断等规定，原告未在该期间内行使解除权，其解除权消灭。原告在被告的合理履行期间内向被告发送《解除认购协议书》，发出该协议书的行为应属无效；除此之外，原告在解除权行使的合理期限内并未向被告要求解除认购协议，其解除权消灭，原告的诉讼请求不能成立，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告西宁永腾房地产开发有限公司要求解除双方签订的《永腾小区8号楼认购协议书》，所交订金50134.7元不予退还，剩余购房款451212.3元退回被告的诉讼请求。案件受理费13714元减半收取6857元（原告已预交）由原告西宁永腾房地产开发有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审判员 霍金德 二〇二〇年五月十四日书记员 冯美鑫附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。