安徽省淮南市潘集区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0406民初174号 原告：王清，男，1979年11月28日出生，汉族，住安徽省合肥市肥东县。 委托代理人：王硕，安徽舜耕山律师事务所律师。 委托代理人：马文耀，安徽舜耕山律师事务所律师。 被告：李友师，男，1967年11月11日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 委托代理人：殷敏达，安徽从法律师事务所律师。 委托代理人：米桂保，安徽从法律师事务所实习律师。 第三人：徐又龙，男，1973年7月21日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 委托代理人：童庆怀，淮南市潘集区田集街道法律服务所法律工作者。 原告王清与被告李友师、第三人徐又龙返还原物纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，本案在审理过程中，被告李友师认为诉争房屋原系徐又龙所有，被告通过买卖的方式取得诉争房屋所有权，徐又龙与本案存在利害关系，申请追加徐又龙为本案第三人参加诉讼，为此，本院依法追加徐又龙为本案第三人参加诉讼，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告王清及其委托代理人王硕，被告李友师及其委托代理人殷敏达、米桂保，第三人徐又龙的委托代理人童庆怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王清向本院提出诉讼请求：1、判令被告排除妨，停止侵占并搬离位于淮南市潘集区，将房屋按原状返还原告；2、判令被告赔偿自非法占用房屋之日起至实际返还之日止的经济损失，以每月200元计算，截止起诉之日为9400元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2013年起，原告王清参与建设潘集区清雅苑小区，因该小区开发商淮南市鑫龙置业有限公司拖欠原告和徐军的工程款，后经清算，淮南市鑫龙置业有限公司用多套房屋以房抵债清偿欠款，其中包括1104室。自2015年12月份起，被告在未征得原告同意的情况下，从第三人手中获取案涉房屋钥匙，进入房屋居住至今，原告多次找到被告要求腾房未果，故诉至法院依法支持原告的诉请。 被告李友师辩称：1、原告要求被告返还房屋的诉请是物上请求权，该请求权成立的前提是原告对诉请的房屋享有所有权。按照物权法定、公示原则，原告提供的证据不能证明其享有该涉案房屋的所有权；2、根据《物权法》第十五条规定，被告和第三人徐又龙签订的房屋买卖协议，自签订之日起已经生效且该房屋已经于协议生效之时转移于被告占有。被告通过买卖的方式已经合法占有该房屋，实际上已经取得了涉案房屋的所有权；3、原告和淮南市鑫龙置业有限公司及第三人徐又龙的债权债务纠纷可以通过协商或者另案诉讼解决；4、根据《物权法》第三十条规定，淮南市鑫龙置业有限公司因合法建造的事实行为取得了涉案房屋的原始所有权，假设苏楠和徐军、王清于2013年9月6日签订的《工程款结算方式协议书》因2019年11月4日淮南市鑫龙置业有限公司出具的补充说明而有效，结合淮南市鑫龙置业有限公司于2018年1月30日为被告出具的多份涉案房屋所有权系被告的证明，可以得出淮南市鑫龙置业有限公司系一房数卖的事实，被告房屋买卖合同成立生效在先并已经合法占有，应当得到优先保护。综上，请求依法驳回原告的诉请。 第三人徐又龙述称：首先1、其不是本案适格的第三人，依法也不应承担任何民事责任。2、其没有实施任何侵害原告诉请房屋的相关财产权利把房屋出卖给被告李友师的行为，被告李友师提交的所谓“房屋买卖协议”是虚假的，没有任何法律效力。3、被告李友师系无权占有，原告的诉请应予支持。二、不动产物权的设立经登记发生效力，未经登记不发生效力，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，被告李友师提交的淮南市鑫龙置业有限公司给潘集供电公司出具的证明，无法证明涉案房屋“产权”归其所有，恰恰证明了其无权占有使用案涉房屋的事实，其后以自己的名义与潘集区供电公司形成了供用电合同关系及与淮南市袁庄水业有限责任公司形成了供用水合同关系、与淮南市鑫龙置业有限公司形成了物业服务合同关系的事实不能对抗原告的诉请。三、原告提交的《工程款结算方式协议书》等相关证据符合财产所有权的法律规定，能够证明原告合法取得了案涉房屋的的相关财产权利，依法享有返还原物等财产请求权。 原告为证明自己所主张的事实，向本院提交了以下证据： 1、原告的身份证及被告的户籍证明各1份，证明原、被告的身份，诉讼主体资格。经质证，被告和第三人无异议。 2、原告及徐军与苏楠于2013年9月6日签订的《工程款结算方式协议书》和淮南市鑫龙置业有限公司与王清于2019年11月4日签订的关于《工程款结算方式协议书》补充说明各1份，证明淮南市鑫龙置业有限公司与原告和徐军达成协议用潘集区清雅苑小区多套住房（包括1号案涉的1号楼1104室）抵偿欠原告和徐军的工程款，并已实际交付原告和徐军。经质证，被告对其“三性”均提出异议，认为协议书是复印件，未提交原件，协议的一方主体是苏楠而不是淮南市鑫龙置业有限公司，即使是真实的也只能表示是苏楠与原告和徐军之间达成的协议，补充说明即使有淮南市鑫龙置业有限公司的公章也只能说明形式上真实，但内容不真实，该补充说明中证明案涉房屋已于2013年9月交付给了原告和徐军，但从协议中可知2013年9月房屋尚未建成，无法交付，证据之间相互相矛盾，综上，不能证明原告对诉争房屋享有所有权。第三人无异议。 3、徐军于2019年10月31日出具的证明1份，证明淮南市鑫龙置业有限公司以房抵债后，涉案房屋由原告所有。经质证，被告对其“三性”均提出异议，认为物权是法定的，徐军无权证明诉争房屋的所有权。第三人无异议。 4、出庭证人刘某的证言1份，证明涉案房屋不属于被告所有。经质证，被告对出庭证言除证明的证人不认识被告及不清楚被告实际装修涉案房屋不真实外，对其他证明内容的真实性无异议，认为证人与原告系门邻，存在利害关系，开具证明已经物业公司领导电话同意，证明物业公司是知道被告占有并使用涉案房屋的事实。第三人无异议，认为物业公司开据证明的目的是用于住房水电开户，不能证明涉案房屋“产权”归属。 被告为证明自己所主张的事实，向本院提交了以下证据： 1、被告的身份证1份，证明被告诉讼主体资格。经质证，原告和第三人无异议。 2、房屋买卖协议1份，证明被告购买了该诉争房屋，取得了房屋的占有、所有权。经质证，原告对其“三性”及证明观点均提出异议，认为出卖人第三人徐又龙不享有房屋所有权，约定交易价是30万元，不能证明被告实际购买了该房屋。第三人对其“三性”及证明观点均提出异议，认为协议是虚假不真实的，是案外人李某欺诈胁迫第三人，在被告不在场的情况下，事先让第三人签字，第三人不认识被告，更没有收到30万元购房款且第三人无权对该房屋进行买卖。 3、淮南市鑫龙置业有限公司向潘集供电公司出具的房屋产权证明、居民供用电合同、淮南市鑫龙置业有限公司出具的用水开户证明及收取被告的水电开户费、垃圾清运费、装修保证金、物业费票据及国家电网、水务公司收取的水电费发票，证明1、2018年1月30日开始淮南市鑫龙置业有限公司就出具了多份证明，证明涉案房屋的产权归被告所有，被告依据证明签订了居民用电合同并且办理了水电开户，进行了房屋装修并缴纳了实际发生的水电费等；2、原告提供的第二组证据中淮南市鑫龙置业有限公司于2019年11月4日出具的补充说明是虚假的。经质证，原告对其真实性无异议，认为证明仅是为了配合被告办理水电开户，不能证明房屋归被告所有，鑫龙置业有限公司及物业不具有证明房屋权属的资格，被告不是1104室的合法住户不具有签订水电合同的资格，只要是居住房屋的人物业都要收取费用，恰恰证明了被告无权占有诉争房屋的时间，被告提交的证据不能证明补充说明是虚假的。第三人对其真实性、合法性无异议，认为鑫龙置业有限公司只是充当物业管理人的职能，不是房屋的出卖方且诉争房屋未办理产权，不能证明被告享有合法的占有权，只要物业开证明就可以办理水电开户，水电部门不会去审查房屋权属，只能证明被告在占有期间向物业交纳了相关费用。 4、出庭证人李某的证言1份，证明诉争房屋买卖的经过。经质证，原告认为被告在签订买卖协议时未尽到审查义务，被告未实际购买涉案房屋。第三人对其真实性提出异议，认为与本案无关联性。 第三人为证明自己所主张的事实，向本院提交了以下证据： 1、第三人的身份证1份，证明第三人的身份。经质证，原、被告无异议。 2、（2018）皖0406民初2260号民事调解书，证明被告买房是虚假的。经质证，原告无异议。被告对其真实性、合法性无异议，对其与本案的关联性提出异议，认为第三人与李某存在债权债务关系。 根据原、被告双方及第三人的陈述、举证、质证，本院对以上证据作如下认证：原告所提交的证据1，被告和第三人无异议，本院予以确认。证据2，原告提供的《工程款结算方式协议书》虽是复印件，由于其与淮南市鑫龙置业有限公司出具的补充说明内容相符，对其真实性能够互相应证，故本院对其真实性予以确认。证据3，证明出具人徐军与原告系清雅苑小区工程承建方，与原告系诉争房屋的以房拆抵工程款的权利享有人，其出具的证明是对自己所享有的权利的处分行为，对其真实性本院予以确认。证据4，证人系淮南市鑫龙置业有限公司物业办工作人员且接受庭审质证，能够证明淮南市鑫龙置业有限公司为被告开具证明用于水电开户及收取水电、装修、卫生费的相关事实，对此，本院予以确认。被告所提交的证据1，原告和第三人无异议，本院予以确认。证据2，被告和第三人签名，对第三人提出的其签名是受胁迫情形下出具的事实，未能提供证据予以证明，本院对其真实性予以确认。证据3，原告和第三人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据4，证人出庭接受双方的质证，能够证明被告购买了该诉争房屋及第三人与被告签订买卖协议的过程，故本院对其真实性予以确认。第三人提交的证据1，原、被告无异议，本院予以确认。证据2，系本院出具的民事调解书，仅能证明第三人与出庭证人李某存在债权债务关系，与本案并无关联性，故本院不予确认。 通过原、被告双方的陈述及举证、质证和本院的认证，查明认定以下法律事实：淮南市鑫龙置业有限公司开发潘集区清雅苑小区1＃楼、2＃楼工程时作为发包方将该工程交予原告和徐军负责承建施工。2013年9月6日，双方就该工程剩余工程款的支付达成了主要内容：“确认淮南市鑫龙置业有限公司对徐军和原告所欠工程款，全部以住宅房抵工程款的方式一次性清偿。具体抵偿工程款的住宅房号为：1＃楼901、1005、303、304、404、503、504、704、803、804、903、904、1003、1004、1103、1104、902、802、702、602、502、402；2＃楼302、902、404、1102、1003、904、1104、1105、1106、1101、702；3＃楼501”。双方达成以房抵债协议后，原告和徐军作为承建施工方完成了楼房建设。由于第三人欠案外人李某借款而案外人李某又欠被告借款，经三方协商由第三人用涉案房屋1＃楼1104室抵消三方借款，为此，被告作为买方（乙方）与第三人作为卖方（甲方）于2017年1月12日达成主要内容：“1、甲方将位于清雅苑1号楼1104号的房屋（建筑面积146平方米）卖给乙方；2、交易价格300000元；3、甲方保证此房无转让、抵押等权利限制情况，甲方保证对此房拥有所有权；4、付款方式：签订本合同之日乙方一次性付清此房屋款给甲方；…”房屋买卖协议一份。《房屋买卖协议》签订后，第三人将涉案1号楼1104室房屋钥匙交付给了被告。2018年1月30日，被告向淮南市鑫龙置业有限公司缴纳了涉案的1号楼1104号的房屋水电开户费、物业费、装修保证金、垃圾清运费，为此，淮南市鑫龙置业有限公司向潘集供电公司及袁庄水业开具证明，证明涉案房屋的产权归被告所有，被告据此与相关部门签订了供用水电合同，办理的涉案房屋的供用水电开户手续，装修涉案房屋并居住至今。 另查明，潘集区清雅苑小区所有楼盘至今未办理产权权属证书，原告现居住在清雅苑小区2号楼，庭审中自认因第三人欠有他人债务，曾向原告要求用包括涉案房屋在内的房屋钥匙用于办理房产抵押清偿债务，为此，原告将包括涉案房屋在内的房屋钥匙交予第三人。 本案争议焦点：被告是否合法占有案涉房屋，是否应予返还案涉房屋。 本院认为：原告要求被告返还房屋的诉请是物上请求权，其请求权成立的前提是原告对诉请的房屋享有所有权，本案中，原告因承建淮南市鑫龙置业有限公司开发的潘集区清雅苑小区工程，双方就工程款结算虽然达成了以房折抵工程款的协议，由于案涉的潘集区清雅苑小区所有楼盘（包括涉案的房屋）至今未办理产权权属证书，涉案房屋未经登记，按照物权法定原则，原告并未取得涉案房屋所有权，因此，原告的请求权的基础并不成立。被告以买卖的方式从第三人手中获取案涉房屋钥匙且于2018年1月30日实际占有房屋并装修入住至今，从原告庭审中认可的将包括涉案的房屋的钥匙交于第三人用于办理房产抵押清偿债务及淮南市鑫龙置业有限公司向潘集供电公司及袁庄水业开具证明，被告据此与相关部门签订了供用水电合同，办理的涉案房屋的供用水电开户手续，向淮南市鑫龙置业有限公司缴纳了涉案的1号楼1104号的房屋水电开户费、物业费、装修保证金、垃圾清运费等行为，且原告现居住的房屋与涉案的房屋相邻，原告居住涉案房屋已达两年之久，能够证明被告占有并使用涉案房屋的事实，原告和淮南市鑫龙置业有限公司是知道并认可的，综上所述，被告系合法占有诉争房屋，原告的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二百四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回王清的诉讼请求。 案件受理费50元，由王清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  岳文华 人民陪审员  王 珏 人民陪审员  朱长山 二〇二〇年五月十九日 书 记 员  李 柯 附:相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。