河北省邯郸市峰峰矿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0406民初165号 原告：河北沃起物业服务有限公司，住所地邯郸市峰峰矿区临水镇春光大街3号，统一社会信用代码91130406MA07WWH627。 法定代表人：刘兆阳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：牛志强，河北宝星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫玉香，该公司员工。 被告：翟卫杰，男，汉族，1988年5月16日出生，住峰峰矿区。 原告河北沃起物业服务有限公司与被告翟卫杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河北沃起物业服务有限公司的委托诉讼代理人牛志强、闫玉香，被告翟卫杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河北沃起物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付原告2017年度、2018年度物业服务费共计2774元；2、判决被告支付违约金398.93元（违约金按照同期银行贷款的逾期利息计算，自2017年1月1日起至2019年11月30日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的峰峰矿区新东方小区3号楼1单元4楼107号业主，房屋面积141.36平方。原告于2016年10月17日、2017年12月6日分别与新东方小区业主委员会签订了《新东方小区物业服务合同》，约定了双方的权利义务。协议签订后，原告入驻该小区，将各项收费项目、标准及依据在该小区的物业大厅及醒目处张贴公示。原告按约定履行了合同约定的物业管理服务义务，但被告经原告多次催缴物业费，至今仍拖欠不予交纳，原告为维护自身的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告翟卫杰辩称，1、被告与原告之间不存在物业服务合同关系。2017年、2018年原告是如何进驻新东方小区的被告不知情，也不知道当时的业主委员都是谁。2019年的时候新东方小区召开大会重新推选业主代表，但因为大多数业主不愿意原业主代表继续担任新一届的代表，进而发生激烈争执，没能推选出新的业主代表。所以原业主代表不能代表全体业主的意愿，其与原告之间签订的服务合同，我们也是不认可的；2、原告主张的物业费收取标准缺乏依据。原告从未与新东方小区业主就物业费收取标准达成一致意见，更未在有效合同上明确约定，仅仅依据自己的《物业服务合同》来确定收取标准，损害了全体业主的权益；3、原告并未提供标准化的物业服务，原告提供的物业服务也与其要收取的物业费标准不相符。小区内公共区域清扫不到位，排污口堵塞给业主出行带来不便，草坪及绿化管理不到位，私自把绿化带改为停车场，物业安保责任未尽到位，消防通道管理不到位，致使小区内车辆随意停放占用消防通道；4、原告主张的违约金缺乏依据。原被告之间不存在物业服务合同关系，更没有对违约金的条款进行明确约定，因此原告主张的违约金缺乏合同和法律的依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明： 一、翟卫杰系邯郸市峰峰矿区新东方小区3号楼1单元107号业主，该3号楼属于带电梯楼，其住房面积为141.36平方米。2016年10月17日，河北沃起物业服务有限公司与峰峰矿区临水镇新东方小区业主委员会签订了《新东方小区物业服务合同》，按照该合同约定，物业服务合同于2017年1月1日起生效。物业服务费收取标准按无电梯用户每平方米0.40元/月，电梯用户按每平方米0.75元/月收取，另约定每户每月交纳5元照明费。2017年12月6日，河北沃起物业服务有限公司与峰峰矿区临水镇新东方小区业主委员会签订《新东方小区物业服务合同》，合同约定，物业服务合同期限2018年1月1日起至2018年12月31日止。物业服务费收取标准按无电梯用户每平方米0.5元/月，电梯使用费按每平方米0.35元/月（包括公共照明和楼宇照明）收取。两份物业服务合同中均约定了如果小区业主没有按时足额交纳物业费，超过半年的可向当地人民法院提起诉讼，并可要求业主赔偿其违约造成的损失。 二、2017年7月8日、2018年7月8日河北沃起物业服务有限公司对新东方小区2017年、2018年物业费收费标准和主要服务内容进行了公示，具体为2017年收费标准为1、物业费每平方米0.4元/月；2、电梯用户每平方米0.35元/月；3、公共照明费5元/月/户；4、车辆服务费（含制卡费和挡车栏杆维护费）100元/年/辆。2018年收费标准为1、物业费每平方米0.50元/月；2、电梯用户每平方米0.35元/月；3、车辆服务费（含制卡费和挡车栏杆维护费）50元/年/辆。主要服务内容：1、清洁保洁服务；2、绿化养护服务；3、公共设施设备维修养护管理服务；4、秩序维护服务；5、电梯日常养护管理服务；6、车辆进出小区管理与服务。2019年3月6日河北沃起物业服务有限公司在小区公告栏内张贴告示，对欠缴2017年度、2018年度物业服务费的业主进行催缴。2019年3月23日河北沃起物业服务有限公司在公告栏内张贴告知书，告知广大业主其已委托河北宝星律师事务所律师通过法律途径清收物业服务费。2019年4月24日河北宝星律师事务所向翟卫杰出具催缴物业费的律师函。 三、2017年12月23日新东方小区业主委员会出具证明，主要内容为：“经本小区业主委员会同意与河北沃起物业服务有限公司签订合同由该公司为本小区提供物业服务，该公司严格按照合同履行了义务，小区环境明显得到改善。但仍有部分业主未及时缴纳物业费，经物业公司催收后仍未缴纳，为防止小区环境受到影响，同意物业公司按照合同约定，通过诉讼程序，进行催要”。同日还出具了对河北沃起物业服务有限公司在新东方小区的服务情况证明，该证明主要内容为：“河北沃起物业服务有限公司自2016年10月份（2017年1月开始收费）入驻新东方小区，该物业公司进驻该小区后配备了物业客服部、工程部、保安、保洁、公共设施日常维修、电梯维修等员工，积极为小区全方位进行服务。投资安装了小区全覆盖监控设施；对大门进行了改造升级，实行了人车分流；对业主活动的广场进行了改造，并购置安装了新的健身器材，保证了居民的健身需求；建造了自行车、电动车车棚，使乱停乱放得到了治理；对倒塌的围墙进行了重新修建；治理脏乱差，改变了小区的环境，得到了广大业主的赞誉和认可”。 四、2020年4月15日新东方小区肖冉等43名业主出具证明，主要内容为：“2017年、2018年、2019年、2020年新东方小区业委会同河北沃起物业服务有限公司签订的物业服务合同不知情；自2017年至今，河北沃起物业服务有限公司入驻小区以来没有完全履行服务义务，业主对服务质量不满意”。2020年5月6日王随河等7名新东方小区业主到庭进行陈述称，河北沃起物业服务有限公司服务不到位、小区卫生打扫不及时、小区绿化不到位、下水道维修不及时等。 五、翟卫杰未缴纳2017年度、2018年度的物业费，双方为此发生纠纷，原告河北沃起物业服务有限公司诉至本院。 本院认为，关于翟卫杰辩称的其不知道物业公司是如何进驻的、不知道当时的业主代表是谁、原业主代表不能代表全体业主签订物业服务合同的抗辩意见，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，翟卫杰的该项抗辩理由，本院不予采信。 关于翟卫杰辩称的物业费收取标准未与全体业主协商一致、不知道物业费收取标准的抗辩意见，河北沃起物业服务有限公司与新东方业主委员会签订的物业服务合同合法有效，翟卫杰作为新东方小区的业主理应受到该物业服务合同的约束，该合同中明确约定了物业费的收取标准且河北沃起物业服务有限公司已在公告栏内对物业费收取标准进行了公示，故翟卫杰的该项抗辩理由，本院不予采信。 关于翟卫杰辩称的河北沃起物业服务有限公司服务存在瑕疵不应足额缴纳物业费的抗辩意见，翟卫杰提交了相应的照片和证人证言等证据，原告提交了新东方小区业主委员会出具的两份证明，该两份证明明确表明了原告严格履行了合同义务且业主委员会（代表新东方小区全体业主）认可原告的服务。故翟卫杰提交的证据不足以对抗原告提交的该两份证明，翟卫杰的该项抗辩理由，本院亦不予采信。另外，物业服务存在瑕疵也不是其拒交物业服务费的理由，否则，在物业企业已经完成了物业服务主要义务的情况下，物业企业的服务标准可能因业主拒绝交纳物业费而随之降低，进而影响小区全体业主的利益，造成恶性循环，因此，翟卫杰应通过其他方式或途径维护自己的合法权益。 本案中，河北沃起物业服务有限公司与新东方小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，不违反法律的强制性规定，新东方小区全体业主应受该合同的约束。现原告要求被告支付2017年度物业服务费1332元[141.36*0.75*12+60（照明费）]、2018年度物业服务费1442元（141.36*0.85*12），本院予以支持。 翟卫杰不按时交纳2017年度、2018年度的物业服务费已然构成违约，理应承担相应的违约责任即支付相应的违约金，关于违约金的计算方式，因双方未明确约定违约金的计算标准，故原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。违约金应当从被告逾期之日（2017年度的违约金从2018年1月1日、2018年度的违约金从2019年1月1日）开始计算。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下： 一、被告翟卫杰于本判决生效之日起十日内向原告河北沃起物业服务有限公司支付自2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费1332元，并支付相应的违约金（违约金的计算方式为：以物业服务费1332元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2018年1月1日开始计算至本判决确定的还款之日）； 二、被告翟卫杰于本判决生效之日起十日内向原告河北沃起物业服务有限公司支付自2018年1月1日至2018年12月31日物业服务费1442元，并支付相应的违约金（违约金的计算方式为：以物业服务费1442元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2019年1月1日开始计算至本判决确定的还款之日）； 三、驳回原告河北沃起物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告翟卫杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  张元龙 人民陪审员  王 冉 人民陪审员  王 洁 二〇二〇年五月七日 书 记 员  张云朋 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。