内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终923号   上诉人（原审被告反诉被告）：张建，男，1971年3月18日出生，现住包头市。   被上诉人（原审原告反诉原告）：张海，男，1973年8月1日出生，现住包头市。   原审第三人：包头市联邦置业有限责任公司。   法定代表人：武钰，董事长。   委托诉讼代理人：李成。   委托诉讼代理人：辛丽。   上诉人张建因与被上诉人张海、原审第三人包头市联邦置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服包头市青山区人民法院（2019）内0204民初4577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人张建，被上诉人张海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张建上诉请求：1、请求二审人民法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审；2、请求二审法院判令被上诉人支付上诉人因办理支付上诉人第二笔房款迟延履行违约金，共计24天违约金18720元；3、请求法院依法判令被上诉人支付上诉人因办理过户支付上诉人第三笔房款迟延履行违约金，共计88天违约金36960元；4、本案诉讼费及一审上诉人的反诉费由被上诉人依法承担。主要事实与理由：一、上诉人对于违约金的诉讼请求应得到支持。上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖居间合同》的第九条明确约定了迟延付款的违约金，该《房屋买卖居间合同》，属于迟延履行合同。而被上诉人也确实存在迟延付款的违约行为，一审法院也对被上诉人的违约行为作出了认定。被上诉人系完全民事行为能力人，对自己所签订合同中的内容充分知晓，《房屋买卖居间合同》第九条的约定，迟延履行约定违约金的目的，正是为了督促被上诉人履行合同约定的，被上诉人因为自身原因迟延履行付款，应根据合同的约定而承担违约责任。现被上诉人己被一审法院认为确实存在违约行为，但是却不支持上诉人的请求，那对于《房屋买卖居间合同》的第九条的约定便毫无意义，对于合同双方也没有任何约束作用，不符合《合同法》的立法精神，也违反了《合同法》第107条、第109条、以及第114条的相关规定。在本案中，被上诉人在合同履行期间，在支付上诉人第二笔房款260000元的违约金，按日千分之三计算逾期迟延付款24天为18720元，已确认构成违约。在9月25日上诉人要求被上诉人配合办理过户，因被上诉人故意拖延时间到合同届满期9月25日，拒绝配合上诉人办理过户，迟延支付上诉人购房尾款140000元至一审开庭之日，总计违约金按日千分之三计算为32760元，又再次构成故意的违约，且有恶意的行为，应承担迟延履行约定违约金的违约责任。属于再次迟延履行约定的违约责任。故上诉人要求被上诉人支付迟延履行约定违约金以及继续履行合同的诉求符合法律规定。在本案中，被上诉人应承担其瑕疵履行的违约责任，被上诉人应为其延迟付款的行为负担责任。合同中约定的被上诉人支付第二笔260000元房款，是用于上诉人解除邮政储蓄银行抵押贷款所用。被上诉人也充分知晓当时上诉人的损失情况。由于被上诉人迟延履行付款致使上诉人多支付银行一个月的利息及提前还款的罚金等款项。故上诉人要求被上诉人支付违约金及继续履行合同的诉求符合法律规定，应得到支持。同时，一审法院在审理期间，也知道合同中第二笔房款260000元，是用于被上诉人解除上诉人抵押贷款所用，迟延付款24天，势必会导致上诉人在银行抵押贷款的期限同样会延误1个月，也会导致上诉人会有利息损失，在判决时应综合考虑上诉人的损失利益。被上诉人同样应承担合同中约定，第三笔付尾款过户的违约迟延履行违约金。因为，双方当事人做出签订合同的决定后，并且是在自愿基础上签订的，既然签订了合同，就理应遵守合同约定，并为承担违约的法律后果承担责任。同时，双方也未对合同中违约条款提出异议并做特别约定。那么，双方对合同中违约条款的迟延履行违约责任后果，就是认可的，理应需要双方严格执行。同时，被上诉人在一审法院开庭过程中，也未就合同约定的违约金做出调整的请求，同时，上诉人也表述了让被上诉人应站在上诉人的角度考虑上诉人的权益，上诉人晚还款也有损失等等诉求。二、一审法院认定事实错误，忽略了证据的重要性。上诉人不存在任何不愿配合被上诉人办理过户登记的情形。上诉人在短信证据中、通话录音中和房管局录音证据中，多次催促被上诉人和第三人，要求配合上诉人办理过户，但被上诉人故意拖延时间，拒绝配合上诉人办理过户。同时，上诉人也没有以被上诉人不同意给付上诉人违约金而拒绝办理过户的情形。在一审法院开庭期间，被上诉人无证据证明上诉人不同意给付上诉人违约金而拒绝办理过户的事实。系被上诉人为了拖延至9月25日合同届满期后，说上诉人所谓违约了的想法。此外，合同中虽然约定了迟延付款违约金以及办理过户两条约定，但二者之间并不冲突，上诉人配合被上诉人办理过户后，完全可以依据合同继续向被上诉人要求违约金，上诉人没有必要不办理过户。在合同约定的支付尾款办理过户的条款中，因被上诉人拒绝配合上诉人办理过户手续，被上诉人是再次的违约。在上诉人向一审法院提交的房管局三方交流的录音资料、短信、电话通话录音等相关证据相互佐证，充分证明了被上诉人于9月25日在房管局与上诉人及第三人交流有关办理过户事宜的录音中，已证明被上诉人明确拒绝与上诉人办理过户。被上诉人理应同时承担第二次再次迟延履行付款的违约责任。三、一审法院以双方继续同意履行合同为由，不支持上诉人违约金，没有法律依据。一审法院以被上诉人多付了应付的价款去抵充被上诉人应承担的260000元迟延履行约定违约金的违约责任，没有任何依据。因合同总价款不变，被上诉人只是在合同中约定的，首付款为160000元基础上，多付了上诉人房款55000元，同时尾款也会相应减少55000元。并不是在合同总价款基础上，被上诉人又额外多付给了上诉人55000元。并且，被上诉人多付的这部分房款，当时是有利益需求的。但一审判决中，就以此作为理由的一部分，抵消了被上诉人第二笔房款260000元的违约责任，判定被上诉人未承担任何违约责任，显然不符合常理，对上诉人的权益有显失公平。相反，被上诉人因违约迟延向上诉人支付第二笔房款260000元及第三笔尾款140000元，被上诉人也会因此获得其他的收益包括借贷款利息收益等。尤其，第三笔房款从9月25日至二审审理完毕，至少也得6个月左右，该笔140000元房款如在被上诉人手中，那么被上诉人还是有收益的。同时，上诉人因被上诉人在支付尾款办理过户违约，不能按时支付房款。上诉人拿不到尾款，还会因此带来的更大的损失。同时，合同中支付违约金之后还应继续履行债务，因此可以表明本案中的违约金是专为对迟延履行行为予以惩罚，而设定的带有惩罚性的，双方也是对违约后果认可的。但一审法院在判决中对于被上诉人的违约责任的确认，但没有做出对上诉人所诉求的违约金做任何实质性赔付。相反，违约方并未因违约而承担违约责任，显然有失公平。法院应根据事实情况，综合考虑双方的得失和过错情况予以评判。四、一审法院判决书中，包头市联邦置业有限公司第三人所说的内容不实，上诉人当庭已表示对第三人所表述的内容不认可。同时，一审法院也未对第三人所说情况事实认定进行审理，证明第三人所说的情况是否属实。故上诉人认为是不能作为定案依据的采纳。五、一审法院判决书中，第5页认定事实如下：对本案中关于腾房内容事实认定不清。一审法院对于上诉人请求被上诉人支付第三笔违约造成的违约责任未进行审理，认定事实错误，遗漏上诉人诉讼请求。六、被上诉人有支付办理上诉人尾款过户，有不能按约定全额支付上诉人尾款的企图风险。上诉人在9月5日一9月25日通过提交一审法院的短信证据、和房管局录音证据，催促被上诉人配合办理过户期间，上诉人当时考虑了被上诉人能否给予全额付款的风险，同时也担心上诉人如果把户过给被上诉人后，被上诉人不给上诉人房款的风险担心是正确的。七、被上诉人言行不一，缺乏诚信。被上诉人在与上诉人2019年12月31日对关于过户事宜的沟通短信沟通的整个过程中，上诉人感觉是被上诉人在戏弄自己缺乏根本的诚意。综上，一审法院事实认定错误，法律适用错误，被上诉人存在明显违约行为且有故意恶意的行为，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求，依法判决。   张海辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院查明案件事实，驳回上诉，维持原判。   包头市联邦置业有限责任公司未到庭，未陈述意见。   张海向一审法院起诉请求：1、判令被告承担违约责任，向原告赔偿房屋实际成交价10%的违约金62500元；2、判令被告继续按照合同约定完成房屋过户；3、本案诉讼费用由被告承担。张建提出反诉请求：要求反诉被告张海继续履行合同，向反诉人支付尾款140000元；并承担逾期支付购房款违约金51480元。   一审法院认定事实：2019年5月29日，张海与张建、包头市联邦置业有限责任公司签订房屋买卖居间合同一份，约定张海购买张建所有的位于包头市××区房屋，总价款为625000元，张海于2019年5月22日向张建支付购房定金10000元。该房尚有未偿还的银行贷款250000元。付款方式采取一次性交易分期支付，即2019年6月9日之前支付张建购房款160000元；7月22日之前支付购房款260000元，用于偿还银行贷款；张建结清贷款后5个工作日内办理解除抵押手续，解除抵押后，张建与张海在3个工作日内办理产权转移登记；剩余购房款195000元于双方办理产权转移登记当日一次性支付张建；办理产权转移登记产生的税费由张海承担。原、被告及第三人签订该协议时，张海向包头市联邦置业有限责任公司交纳居间服务费5500元，张建交纳2000元居间服务费。原、被告同时对房屋的交付时间进行了约定，即张建承诺于过户后4个月内腾出房屋，腾房之前的相关费用由张建负担；并于2019年10月1日之前将房屋中所有人户口全部迁出，由包头市联邦置业有限责任公司留存张建5000元腾房和迁户押金。合同第九条违约责任：“9.1本合同签订后即具有法律效力，任何一方不得擅自违约，违约方应当承担相应的法律责任，任何一方单方拒绝履行合同，对方可解除合同，违约方应向守约方支付总房款10%的违约金；9.4甲乙双方如未按照约定的期限履行付款义务的，每逾期一日付款方应向收款方支付逾期款项千分之三的违约金，并应继续履行原付款义务”。2019年5月22日，张海的爱人张晓英支付张建定金10000元。合同签订后，2019年6月9日，张晓英支付张建购房款215000元；8月14日支付购房款260000元。2019年8月14日，张建与张晓英、张海及包头市联邦置业有限责任公司民主店工作人员辛丽签订补充协议一份，约定腾房日期延至2020年3月23日之前，张建付张晓英2个月租金2000元，双方于2019年9月25日之前办理过户手续，其余按原合同执行。张建收到张海购房款后，偿还了银行剩余贷款，办理了解除抵押的手续。到9月25日双方约定在房管局办理过户手续时，张建要求张海给付迟延履行第二笔购房款的违约金，张海不同意给付，双方发生争议，导致房屋买卖过户行为未继续进行。庭审中，张建提出反诉，要求与张海继续履行房屋买卖合同，并要求张海承担逾期支付第二笔购房款260000元的违约金，按日千分之三计算逾期24天为18720元；以及剩余购房尾款140000元的违约金从2019年9月25日开始计算至开庭之日，按日千分之三计算为32760元。上述事实，有双方当事人陈述、书证等证据在案佐证。   一审法院认为，原、被告及第三人签订的房屋买卖居间合同是双方当事人真实意思表示，未违反国家法律的强制性规定，系有效合同，双方均应按协议约定的内容履行各自的权利、义务。现张海要求与张建继续履行房屋买卖合同，张建亦同意履行，故双方签订的房屋买卖居间合同应继续履行；因合同继续履行，张海要求张建按房屋实际成交价10%给付违约金62500元，依据不足，本院不予支持；反诉原告张建要求反诉被告张海按日千分之三给付逾期支付第二笔购房款260000元及剩余尾款140000元的违约金的反诉请求，本院认为，违约金的赔偿以及支付标准应当于一方违约行为是否给对方造成损失或可能给对方造成的损失数额相当。本案原、被告及第三人约定的按日千分之三计算违约金，计算标准明显畸高。张海虽迟延24天给付张建购房款260000元，但张海给付张建第一笔购房款时超出合同约定的160000元，实际交付购房款为215000元，且双方均主张继续履行该买卖合同，故对于张建主张的违约金反诉请求，依据不足，本院不予支持。张海应在张建协助其办理过户手续当日一次性支付剩余购房款140000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、张海与张建签订的《房屋买卖居间合同》继续履行；二、张建协助张海办理位于包头市××区房屋产权转移登记手续；三、张海于办理产权转移登记当日支付张建剩余购房款140000元；四、驳回张海的其他诉讼请求；五、驳回张建的其他反诉请求。案件受理费1362元，简易程序减半收取681元，由张海负担；反诉费2065元，由张建负担。   二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人张建与被上诉人张海及原审第三人包头市联邦置业有限责任公司签订的《房屋买卖居间合同》是当事人各方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性、禁止性规定，依法成立的合同，自成立时生效，双方应该按照合同约定的内容履行各自的义务。被上诉人张海作为购房人已经向上诉人张建支付购房款共计48.5万元，尚有14万元款项未支付。关于上诉人张建提出被上诉人张海逾期支付第二笔购房款26万元及第三笔购房款14万元要求被上诉人张海承担违约金等的上诉理由，违约金的赔偿以及支付标准应相当于一方违约行为是否给对方造成损失或可能给对方造成的损失数额相当。上诉人张建不能证明被上诉人张海逾期支付剩余房款给其造成损失，故上诉人张建要求被上诉人张海承担逾期付款的违约金，没有事实和法律依据，其要求撤销原判的上诉请求，本院不予支持。   综上所述，张建的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3427元，由上诉人张建负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 杨励昕   审 判 员 岳海岩   审 判 员 赵文革     二〇二〇年五月二十六日   法官助理 于 雁   书 记 员 杜 威