河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7580号上诉人（一审原告）：李秀杰，男，1931年9月13日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：张宏梅，女，汉族，1947年12月7日出生，住河南省洛阳市西工区。系上诉人李秀杰妻子。委托诉讼代理人：高东生，洛阳法律研究会研究员。被上诉人（一审被告）：李文明，男，1965年8月15日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。系上诉人李秀杰之子。委托诉讼代理人：王建北，河南大鑫（郑州）律师事务所律师。上诉人李秀杰因与被上诉人李文明确认合同效力纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初4049号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李秀杰及委托诉讼代理人张宏梅、高东生，被上诉人李文明的委托诉讼代理人王建北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秀杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李秀杰的所有诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由李文明承担。事实与理由：1.案涉房产买卖合同系李秀杰一方受欺诈、胁迫，李文明乘人之危，李秀杰在违背真实意思的情况下签订的，根据《民法总则》第一百四十八条至第一百五十条和《合同法》第五十四条第二款之规定，应当撤销。本案中，李文明、李巧梅利用李秀杰住院期间年老多病、缺乏判断能力的条件，利用陈昊亮年幼无知和缺乏房产交易经验，骗取、逼迫李秀杰一方签订了案涉房产买卖合同。2.本案委托书应认定为无效。李秀杰打电话给陈昊亮时，陈昊亮说不知道、记不清有没有在授权委托书上签名，陈昊亮作为当事人之一，一审法院未传唤陈昊亮到庭，而认定委托书有效，缺乏事实依据。3.签订合同时的成交价明显低于市场价，显失公平，案涉房屋早已过户给李文明，李文明一直未付10万元房屋价款。4.房产证明系虚假的，一审法院把对房产证明是否为李秀杰所写的申请鉴定义务分配给李秀杰不当。请二审法院支持李秀杰的上诉请求。李文明辩称，1.房屋过户问题是在1997年春节时就已经确定的事实。2.房屋过户，不动产登记中心有严格的程序，不是像上诉人所讲。3.涉案房产在过户前上诉人已经和被上诉人协商房产过户事宜。4.被上诉人有充分证据证明上诉人通过一审二审法院诉讼，不是上诉人的真实意思表示，而是上诉人的现任妻子张宏梅胁迫上诉人作出的意思表示。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。李秀杰向一审法院起诉请求：1.依法撤销李秀杰与李文明于2018年7月23日签订的关于位于洛阳市××路××院××房产的房产买卖合同；2.依法判令李文明立即将案涉房产的房屋所有权及国有土地使用权转移登记（过户）至李秀杰名下；3.本案诉讼费用由李文明承担。一审法院认定的事实：李秀杰与李文明系父子关系。张宏梅系李文明妻子，二人于1998年2月13日登记结婚，双方均系再婚。李文明出具“房产证明”一份，主要载明：1988年初李秀杰的单位洛阳市税务局分给其位于洛阳市××路××院××住房××套。1996年该房屋进行房改，经全家人协商，后决定由李文明出资购买，房屋的产权也归李文明所有。故1997年1月李文明向单位支付房改款项。立字人：李秀杰，落款日期：1997年春节。李文明同时出具了房屋的缴房款收据、契税完税证等证据。李秀杰出具2018年7月13日“委托书”一份，该委托书系李秀杰在洛阳市不动产登记中心向其外孙陈昊亮出具的，委托代理事项是申请房产转移登记。委托代理登记房产坐落：西工区健康路15号院1-4-203。委托代理权限：至上述房产转移登记事项办结。2018年7月23日陈昊亮持该委托书与李文明一起至洛阳市不动产登记中心签订了《房屋买卖合同》，主要约定：李秀杰将其合法拥有的位于洛阳市××路××院××房产依法转让给李文明。双方协商转让总价格为人民币100000元。付款方式为一次性付款。陈昊亮代李秀杰在甲方签章处签名按指印。李文明在乙方签章处签名按手印。现李秀杰不认可该《房屋买卖合同》的真实性，其陈述的理由为：李文明利用李秀杰年老体弱、眼睛白内障视力极差以及对父子亲情的信任对其进行欺诈，李文明利用陈昊亮年幼无知，缺乏房屋交易的经验对其进行欺骗，骗取李秀杰给陈昊亮出具委托书，委托其签署了《房屋买卖合同》，致使李秀杰的房屋被变更登记至李文明名下。李秀杰提交了其2018年7月7日至7月26日在洛阳市第一中医院住院的病历以及9月26日至10月20日在该院住院的病历。李文明认可2018年7月13日其是从洛阳市第一中医院将正在住院的李秀杰接到洛阳市市民之家办理过户的相关事宜，因为房屋为房改房所以需要先行办理土地性质变更，而李秀杰又需要及时回医院，才没有在2018年7月13日办理房屋变更登记手续，而是使用洛阳市不动产登记中心规定的委托书格式，由李秀杰与陈昊亮签订了委托书。其称李秀杰当时是同意将房屋变更登记给李文明的，并不存在欺骗李秀杰的行为。李秀杰还称《房屋买卖合同》约定的转让价格为100000元，明显低于市场价，违反公平合理原则显失公平。李文明认为其不应支付购房款，理由是该房屋房改时的购房款系其所交，李秀杰也早已承诺该房屋归李文明所有。在合同上约定100000元是为了规避个人所得税等，其与李秀杰的真实意思表示是变更登记房屋所有权，而不是买卖该房屋。《房屋买卖合同》签订后，位于洛阳市××路××院××房屋已变更登记至李文明名下（不动产权证号为：豫（2018）洛阳市不动产权第10626736号）。李文明并未将合同约定的100000元购房款支付给李秀杰。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。该案中，陈昊亮持李秀杰出具的“委托书”与李文明签订了《房屋买卖合同》，该合同双方当事人意思表示真实，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为有效合同。李秀杰给陈昊亮出具“委托书”时虽年老体弱、视力、听力不佳，但是其思维清晰、表达能力正常，陈昊亮也已年满20周岁，具有民事行为能力以及辨识能力。该“委托书”内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。李秀杰现不认可“委托书”内容，称是其在被欺诈的情况下签订的，其出具的证据不足以证明该事实，故不予认可。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。陈昊亮按照李秀杰委托内容行使代理权，与李文明签订《房屋买卖合同》对李秀杰发生效力。更进一步说，李秀杰在1997年春节出具了“房产证明”，虽其现在不认可该“房产证明”的真实性，称不是其本人书写，但其未向法庭申请笔迹鉴定。也未出示其他证据予以证明，故该“房产证明”的内容应当认定有效。李秀杰现在将其所有的房屋变更登记给李文明也是履行该“房产证明”上承诺的“房屋的产权也归李文明所有”这一义务。综上所述，李秀杰所出示的证据不足以证明其因遭受欺诈违背真实意思表示而转让房屋这一事实，故对其诉请撤销《房屋买卖合同》，并将房屋变更登记至其名下的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回李秀杰的诉讼请求。该案受理费100元，减半收取50元，由李秀杰负担。二审中，双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人李秀杰提交证据：1.河科大一附院给上诉人的诊断证明，证明：上诉人视力不清，当时签字的时候看不清委托书内容。2.2019年8月15日电话录音一份，证明：陈昊亮不敢承认上诉人委托他在买卖合同上签字。被上诉人李文明质证意见为：证据1的真实性予以认可，证明方向不予认可，该证据出示时间是2019年的11月22日，办理房产证是在2018年的7月份，时隔一年多，这个证据没有关联性。证据2无法确定是不是跟陈昊亮的录音，即使是陈昊亮的录音，也不能证明上诉人的主张。被上诉人李文明提交证据：共12份录音，证明：涉案房产的过户并不是2018年7月13日那一天决定的，在1998年开始，已经决定了这房子是由李秀杰所有，李秀杰其他的子女均对该事实予以认可，房屋当时购买房款是由李文明支付，以李秀杰的名义购买，所以说才引发了后来2018年7月份到房屋不动产去过户这个事宜。上诉人李秀杰质证意见为：录音有两部分，一部分是违法窃听录音，不能作为证据。第二部分部分是谈话录音，整个录音没有听到李秀杰说知道将房子卖给李文明或者其愿意将房子卖给李文明，所以录音不能证明《房屋买卖合同》有效。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人因房屋买卖合同的撤销问题引发诉讼。关于上诉人李秀杰上诉提出本案所涉房屋买卖合同应当予以撤销问题，一是本案所涉房屋买卖合同是父子之间的房产过户，一审法院根据认定的事实并结合相关证明材料认定涉案房屋买卖合同真实合法有效并无不当；二是上诉人李秀杰在本案诉讼过程中所提供的证据不足以证明双方当事人在签订房屋买卖合同存在欺诈、胁迫行为；三是涉房屋买卖合同签订时间为2018年7月23日，李秀杰向一审法院起诉时间为2019年8月16日，超出法律规定的行使撤销权的一年期间；故本院对上诉人李秀杰的上诉主张不予支持。另，本案属于家事纠纷，经本院多次调解双方当事人无法达成一致意见，关于涉案房屋买卖合同履行问题双方当事人应另行解决。综上，上诉人李秀杰的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李秀杰负担。本判决为终审判决。审判长  刘龙杰审判员  杨元卿审判员  付爱丽二〇二〇年五月二十六日法官助理郭楠书记员常虹