四川省隆昌市人民法院  民 事 判 决 书 (2019)川1028民初2731号 原告（反诉被告）：刘复君，女，汉族，1962年12月3日出生，四川省隆昌市人，户籍地四川省隆昌市，现住隆昌市。公民身份号码：511028196212030063。 原告（反诉被告）：李仲生，男，汉族，1951年6月7日出生，住四川省隆昌市。 委托诉讼代理人：刘复君（系李仲生之妻），女，汉族，1962年12月3日出生，现住隆昌市。 被告（反诉原告）：刘复华，男，汉族，1952年11月5日出生，四川省隆昌市人，住隆昌市。 被告（反诉原告）：兰正春，女，汉族，1954年3月28日生，四川省隆昌市人，住隆昌市。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张前彬，四川亚峰（自贡）律师事务所律师，一般代理。 原告（反诉被告）刘复君、李仲生与被告（反诉原告）刘复华、兰正春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，在审理过程中，因发现不宜适用简易程序，于2019年8月23日裁定转为普通程序，由审判员李洪扬担任审判长，与审判员曾建军、蒋春燕组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘复君、原告李仲生的委托诉讼代理人刘复君、被告（反诉原告）兰正春及被告（反诉原告）刘复华、兰正春的委托诉讼代理人张前彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘复君、李仲生向本院提出诉讼请求：请求法院判决原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的房屋转让协议有效，所购房屋属原告（反诉被告）所有。事实和理由：原告（反诉被告）和被告（反诉原告）刘复华系亲兄妹关系。被告（反诉原告）刘复华与原告（反诉被告）于2006年7月2日签订协议将金鹅镇成渝中路222号（原富惠修理厂内）5-6楼的右边296平方米的住宅楼中楼以15万元的价格转让其妹妹刘复君和妹夫李仲生。房权证：隆监证字第0024927号（房屋坐落：金鹅镇光荣村六社，丘地号权0024633，产别：私产）。土地使用证：隆国用（99）字第2392号，地号912288-1.分摊面积52.39平方米，共有使用权面积428.26平方米，地址：隆昌市金鹅镇成渝中路222号。签订协议时，原告（反诉被告）将购房款15万元整以现金方式一次性给付给被告，被告将该房屋的产权证、土地使用证和房屋一并交由原告使用。原告于2006年7月26日搬进所购房屋金鹅镇成渝中路222号（原富惠修理厂内）5-6楼的右边296平方米的住宅楼中楼居住至今（已居住了十三年）。2006年12月5号，我女儿给我打了部分款，我又凑了部分款，所以交了5万元现金给刘复华，刘复华把房产证和土地证给我。因为他说欠条丢了，然后又给我在原本的协议上备注了收到款项给房产证和土地证，后面因为交豪宅费，所以我们一直没有办理过户手续，后面又因为我和我老公是二婚，所以他说害怕扯皮，所以喊我不用先过户了。后面我又找他过户，他就说不过户了，喊我起诉他。综上所述，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）在签订合同时候，都是有民事行为能力的，订立合同是双方的真实意思表达，请求法庭判决房屋合同有效，并判决房屋归原告所有，并各自承担自己的过户登记费。 被告（反诉原告）兰正春、刘复华辩称：1.我（兰正春）一直在海南省我孩子那里，我也不晓得他们两姊妹怎么商量的就说把这个房子卖给原告（反诉被告）了，我说凭什么卖给原告（反诉被告），我们这个房子成本都是30、40万，这个我说了这个房子要卖你卖你那一份，我回来的时候，他们就留了个位置喊我补签，刘复华他说刘复君长期婚姻失败几回了，把房子卖给他，免得他因为房子的事情纠缠我们;2.购房款显然不是一次性支付的，而且至今仍有5万元未支付；3.原告说多次找被告方要求办理过户登记，被告拒绝也不是事实，实际原告要求过户的时间是2019年，有相关证据做支撑；4.关于交付房产证、土地证也不是说当时签了这个协议后马上交的，原告（反诉被告）以诱惑欺骗的方式将证拿去的，并未将钱补齐，刘复华作为大哥也未计较这个问题。 被告（反诉原告）刘复华、兰正春提出诉讼请求，1.判决依法撤销原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2006年7月2日签订的《房屋转让协议》；2.本案本诉诉讼费与反诉诉讼费由原告（反诉被告）承担。后诉讼中被告（反诉原告）变更诉讼请求第一项为：判决依法解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2006年7月2日签订的《房屋转让协议》。事实和理由：认可双方签订的房屋转让协议的存在和合法，在签订房屋转让协议后，原告（反诉被告）仅支付10万元房款，并非原告（反诉被告）在本诉中所称“一次性付清，”仍欠款5万元，原告（反诉被告）承诺2007年年底前付清，但至今未付，有“欠条”为凭。原告（反诉被告）仅支付购房款10万元，尚余5万元至今未付清，原告（反诉被告）不履行合同主要义务，已构成根本违约。综上，依法向贵院就同一事实，相同的法律关系的本诉提出反诉，请求解除双方签订的房屋转让协议，请贵院依法受理并做出公正判决。 原告（反诉被告）刘复君、李仲生辩称，不同意被告（反诉原告）的反诉请求，房款十五万元我已经向被告（反诉原告）付清，被告（反诉原告）应当继续履行合同。 原告（反诉被告）刘复君、李仲生围绕其诉讼请求提交了下列证据：1.房屋买卖协议一份。证明原告（反诉被告）向被告（反诉原告）购买坐落于隆昌市金鹅街道成渝中路222号5-6楼的右边296㎡的事实。被告（反诉原告）对证据1的关联性不持异议，对合法性、真实性持异议。房屋买卖协议上有被告（反诉原告）签字捺手印，协议来源自原告（反诉被告）合法持有，故本院认定房屋买卖协议的真实性、关联性、合法性。2.房款收条一份，证明原告（反诉被告）在被告（反诉原告）处购买了房屋并支付了10万元房款。被告（反诉原告）对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，但对房款收条上刘复君书写的内容不予认可。本院对证据2予以采信。3.案涉房屋的房产证、土地证复印件各一份，证明被告（反诉原告）已经收到了原告（反诉被告）支付的剩余尾款5万元，故将房产证、土地证复印件交给了原告（反诉被告）。被告对证3的关联性、合法性、有效性不持异议，本院予以认定。4.原告（反诉被告）刘复君与原告（反诉被告）李仲生的结婚证一份，证明原告（反诉被告）刘复君与原告李仲生（反诉被告）系在婚后向二被告（反诉原告告）购买涉案房屋。被告（反诉原告）刘复华、兰正春对证据4的真实性、合法性，关联性无异议，本院对证据4的“三性”予以认定。 被告（反诉原告）刘复华、兰正春针对其反诉请求提交了以下证据，1.房屋转让协议一份，证明原告（反诉被告）手中持有的房屋转让协议系伪造。原告（反诉被告）对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但证据1不能达到被告（反诉原告）的证明目的，本院对证据1的“三性”予以认可。2.原告（反诉被告）向被告（反诉原告）出具的欠条一份，证明原告（反诉被告）仍旧欠付被告（反诉原告）剩余购房款5万元，原告（反诉被告）对证据2的真实性、合法性、关联性不持异议，但证据2不能达到被告（反诉原告）的证明目的，本院对证据2的“三性”予以认定。3.原告（反诉被告）与被告（反诉原告）短信信息记录及微信聊天记录若干份，证明当时被告（反诉原告）是以低价将房子转让给了原告（反诉被告），而且原告（反诉被告）是在2019年才要求被告（反诉原告）配合过户的。原告（反诉被告）对证据3的真实性不持有异议，但不能达到被告（反诉原告）的证明目的，因该证据的内容与本案审理有关，且来源合法，本院予以采信。4.商品房买卖合同一份，证明与涉案房屋类似位置的房子作为参照物，案涉房屋当时卖给原告（反诉被告）是明显低价转让的。原告（反诉被告）对证据4的关联性持有异议，证据4与本案的审理无关，故本院对证据4的“三性”不予采信。 综合以上证据，本院经审理认定事实如下：二原告（反诉被告）刘复君、李仲生于2005年5月20日结婚，原告（反诉被告）刘复君与被告（反诉原告）刘复华系兄妹关系，二被告（反诉原告）刘复华、兰正春系夫妻关系。2006年7月2日，二原告（反诉被告）作为买方，二被告（反诉原告）作为卖方共同签订了房屋买卖协议，协议约定“刘复华于2006年7月2日将金鹅镇成渝中路222号（原富惠修理厂内）5-6楼的右边296㎡的住宅楼中楼转让给妹妹刘复君和妹夫李仲生。转让费壹拾伍万元正。房权证：隆监证字第0024927号土地使用证：地号912288-1，分摊面积52.39㎡，共有使用权面积428.26㎡。此协议双方签字生效，此房屋所有权属刘复君、李仲生所有，双方不得更改，其子孙后代和他人不得有任何异议。此协议共贰份，双方各持壹份”。协议落款处卖方被告（反诉原告）刘复华、兰正春、买方原告（反诉被告）刘复君、李仲生签字捺印，证人李、刘复聪、刘复云签字捺印，协议签订时间为2006年7月2日。订立协议当天，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了10万元的购房款，被告（反诉原告）刘复华向二原告（反诉被告）出具了收条一张，收条载明“今收到刘复君、李仲生交来房款现金共计壹拾万元正。此据收款人：刘复华。2006年7月2日”。剩余5万元未付房款，原告（反诉被告）刘复君、李仲生与订立协议当天向被告（反诉原告）刘复华出具欠条一张，欠条载明“今欠到刘复华人民币伍万元正（50，000.00）（此款是购成渝中路222号5-6楼住宅房未付款）订于2007年12月31日前付清。（此款付清后刘复华交付房屋产权证好土地使用证）此据欠款人：刘复君、李仲生2006年7月2日”。协议签订后，原告（反诉被告）刘复君、李仲生一直占有、使用案涉的金鹅镇成渝中路222号（原富惠修理厂内）5-6楼的右边296㎡的住宅楼中楼至今，但原告（反诉被告）与被告（反诉原告）一直未办理房屋产权变更登记，故原告（反诉被告）诉至法院请求确认房屋转让协议有效，并确认金鹅镇成渝中路222号（原富惠修理厂内）5-6楼的右边296㎡的住宅楼中楼归原告所有。被告（反诉原告告）称原告（反诉被告）逾期未付5万元购房款构成根本违约，故提出反诉要求解除房屋转让协议。 本院认为，原告（反诉被告）要求确认房屋买卖合同合法有效，本案在庭审过程中，被告（反诉原告）也当庭承认合同有效，本案争议的焦点主要是：是否支持原告（反诉被告）的请求，即被告（反诉原告）能否行使协议解除权。 1、关于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的房屋买卖合同的履行问题。二被告（反诉原告）与二原告（反诉被告）签订房屋转让协议并收取了总房款2/3即10万元的房屋转让款，原告（反诉被告）对诉争的房屋已经占有使用十余年，双方作为完全民事行为能力人，应当知道签订合同的后果。故原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的房屋转让协议应系双方的真实意思表示，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）订立房屋转让协议的行为不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务及享受权利。房屋转让协议签订后，原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告告）支付了大部分房款，剩余房款5万元原告（反诉被告）定于2007年12月31日向被告（反诉原告）付清。原告（反诉被告）诉称其已付清剩余购房款5万元，但原告提交的证据予不足以证明其以支付剩余购房款，本院对原告（反诉被告）的已付剩余5万元购房款的主张不予认可。 2.被告（反诉原告）能否行使协议解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款的规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，该合理期限以确定为1年为宜。故被告（反诉被告）刘复华、兰正春应在一年的除斥期限内行使解除权，但二被告（反诉原告）直至原告（反诉被告）2019年7月30日提起本案诉讼后才反诉要求解除涉案合同，已超过提出解除合同的除斥期限，被告（反诉原告）要求行使合同解除权，解除房屋转让协议的反诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间应当根据依法成立并生效的房屋转让协议全面履行自己的义务。二原告（反诉被告）现已经履行了部分付款义务，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）未付剩余房款5万元享有的债权，在该案中并未反诉主张该债权或依此主张同时履行抗辩权，故可另行依法主张。综上，对原告（反诉被告）请求诉争房屋归其所有，本院予以支持。故此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）刘复君、李仲生与被告（反诉原告）刘复华、兰正春于2006年7月2日订立的房屋转让协议合法有效； 二、位于隆昌县金鹅街道成渝中路222号（原富惠修理厂内）5-6楼的右边296平方米的住宅楼{房权证：隆监证字第0024927号，土地使用证：隆国用（99）字第2392号}归原告（反诉被告）刘复君、李仲生所有； 三、驳回被告（反诉原告）刘复华、兰正春的反诉请求。 本诉案件受理费12,600元，由原告（反诉被告）刘复君、李仲生承担6，300元，由被告（反诉原告）刘复华、兰正春承担6，300元（被告刘复华、兰正春负担部分，原告刘复君已预交）；反诉案件受理费6，300元，由被告（反诉原告）刘复华、兰正春承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长 李洪扬 审 判 员 曾建军 审 判 员 蒋春燕 二〇二〇年五月二十一日 法官助理 向 洋 书 记 员 廖婷玉