贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1406号上诉人（原审被告）：贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市桐梓县娄山关镇马鞍山南部新城。法定代表人：陈丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：令狐荣飞，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎欣欣。被上诉人（原审原告）：王贵龙，男，汉族，1988年4月16日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托诉讼代理人：黄建雄，男，桐梓县高桥镇法律服务所法律工作者。上诉人贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司（以下简称中城房地产公司）因与被上诉人王贵龙合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初3868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中城房地产公司上诉请求：请求撤销遵义市桐梓县人民法院（2019）黔0322民初3868号民事判决书，查清事实后依法改判。一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对案涉房屋产权证的办理不存在违约，上诉人不应承担违约责任。根据上诉人与被上诉人签订的补充协议第一条关于购房价格的补充约定、第三条面积确认及面积差异的处理、第八条办理合同登记备案、产权登记的补充约定和十三条之约定可知，对于面积差异，被上诉人应按建筑面积单价据实结算，多退少补。若被上诉人未按约支付相关费用或提交完整的产权办理所需资料，上诉人有权延期、拒绝按期办理，且不承担违约责任。二、上诉人履行了办证通知义务，先后通过手机信息和邮政快递方式通知被上诉人提交办证资料，被上诉人收到上诉人办证通知后未提交办证资料导致办证延后，上诉人不应当承担违约责任。在被上诉人已经接收房屋的前提下，上诉人余下的合同义务必定是办证，向被上诉人发生手机信息和邮寄书面通知必定是与办证相关的法律文件。一审法院对该事实置若罔闻显然错误。协助履行原则系合同履行的重要原则，被上诉人未尽到履行义务，应自行承担法律后果；三、即便认定上诉人存在违约行为，违约金起算日期也认定错误。根据《商品房买卖合同》的约定，由上诉人办理产权证又两个前提条件，即上诉人将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房产行政主管部门，而被上诉人需要向上诉人提供办理产权登记所需的全部资料和税费。缺少前述任一条件都无法由上诉人办理产权证。一审中被上诉人未举证证明其于2015年11月12日完成了契税缴纳义务后立即将相关票据交付给上诉人，应承担举证不能的责任，并且办理产权也需要时间才能办理完成。参照相关法律规定，上诉人履行办理房屋产权登记手续的期间从约定的2015年6月30日前变更为上诉人收到被上诉人提供的办理产权登记所需的全部资料之日起90天以内；四、即便认定上诉人存在违约行为，在被上诉人未按约定向上诉人提交办理产权登记所需的全部资料和税费，违约在先，导致上诉人逾期办证，根据补充协议的约定，上诉人不应承担违约责任或应减轻上诉人的违约责任。在双方都存在违约的情形下，如果完全要求上诉人承担违约责任，不考虑被上诉人的违约责任，违背了合同法的公平原则。请查清案件事实后依法作出公正判决。王贵龙二审期间答辩称：涉案房屋的契税、维修基金等费用已经由被上诉人在接房时一次性交付给上诉人由上诉人履行代缴义务。但在后期履行中，上诉人为避免违约行为的事实，将契税及维修基金费用退还给被上诉人，再由被上诉人按照上诉人要求自行缴纳。被上诉人缴纳契税的行为是上诉人已经构成违约的情形下所发生的。上诉人所称的第十四条四款是对交房事项的约定，而非办理转移登记条款的约定，上诉人称被上诉人存在未提交办证资料的违约情形并不存在。上诉人未提交相关证据证明其已经履行了通知义务。双方合同明确约定办理转移登记后由上诉人履行交付相关文书给上诉人的义务，而上诉人未按照约定办理，明显构成违约。审理本案应当从尊重合同约定、尊重契约精神的角度出发，从法律规定的角度出发，上诉人应当对此承担应有的责任。王贵龙向一审法院起诉请求：一、判决被告立即向原告交付位于桐梓县转移登记有关文书，并自2015年6月30日起，以394399元为基数，按日万分之一向原告支付违约金至该房屋所有权转移登记文书交付之日止（至2018年10月30日为48037.80元）；二、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年2月27日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桐梓县房屋，建筑面积为89.37平方米，房屋总价款为394399元。双方所签订的《商品房买卖合同》第八条约定付款方式为贷款方式付款，本合同签订之日支付首付款118399元，余款276000元以银行按揭支付；第二十二条第三项转移登记约定：（一）“出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的相关文书，交付给买受人”；（二）“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同签订后原告按约定向被告全额支付了购房款；原告于2018年11月20日向被告支付了补差款353元。现原告以被告未按合同约定将涉案房屋的产权证相关文件办理好交付给原告，为此原告起诉要求判决支持上述请求。另查明，被告至今未向原告办理涉案商品房转移登记的有关文书。一审法院认为，原、被告双方自愿协商签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应按约全面履行。本案中，原告已按约支付了全部购房款，而被告中城房地产公司却未能按约定于2015年6月30日前将商品房转移登记的相关文书交付给买受人，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，故中城房地产公司已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告立即向原告交付涉案房屋的商品房转移登记有关文书和支付违约金的请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院予以支持。由于原、被告双方在《商品房买卖合同》中已约定，超过180日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第一项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，虽然双方约定按第（1）项处理，但原告选择不退房，应当根据第（2）项约定计算违约金，即双方对违约所产生的损失已约定了具体的计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，故对原告要求被告按已付购房款的日万分之一标准计付违约金的请求，原审法院予以支持，即按约定从2015年6月30日起至涉案房屋产权证等相关手续办理完成之日止按日万分之一标准计付违约金（至2018年10月30日止为48037.80元）。故被告主张原告未能举证证明具体损失而应驳回其违约金的请求，与事实和法律均不符，原审法院不予采纳。被告关于原告尚有首付款5600元未付清及补差款353元未支付，导致涉案房屋产权证未及时办理的主张，与原审法院查明的事实不合，原审法院不予采纳。据此判决：贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向王贵龙交付位于桐梓县转移登记有关文书，并自2015年6月30日起至该房屋所有权转移登记文书交付之日止，以394399元为基数按日万分之一计算向王贵龙支付违约金（至2018年10月30日为48037.80元）。已减半收取的案件受理费500元，由贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交了以下证据：第一组：小区业主唐忠福、郑益飞、文晓琴、李建新的《证实材料及身份证》、《通知》、《发短信通知记录手机记录》、《手机短信截图》。拟证明2016年12月27日，上诉人已通过短信及邮寄方式通知被上诉人及小区其他业主提交购房人身份证、结婚证、查房证明、户口簿、商品房买卖合同、专项维修基金、契税发票等材料到中城房地产公司处办理涉案房屋所有权转移登记，被上诉人收到通知后未及时向上诉人提供办理案涉房屋所有权转移登记所需的资料。该房屋所有权转移登记逾期办理的原因系被上诉人的自身原因造成，上诉人不应承担逾期办理案涉房屋所有权转移登记的违约责任；第二组证据：相关同类型案例。证明违约金的计算标准，下调到万分之零点二。被上诉人的质证意见为：对上诉人方提交的第一组《证实材料及身份证》中证实材料的三性均不予认可，不符合证据规则，证人应该出庭接受法庭的询问，同时依据其陈述内容，2016年12月27日在此之前，本案的被上诉人均完全提交了所载明的材料内容。对《通知》的三性不予认可，是对方公司自行制作，制作时间是2016年12月29日，应当在一审提交，不应当作为二审的新证据。对《发短信通知记录手机记录》、《手机短信截图》，没有显示具体时间，同样也没有具体的短信内容，非有效证据，达不到上诉人的证明目的，合同约定应当是书面通知。对于案例的真实性没有异议，但是与本案没有任何关联性，我们国家没有实行案例法，即使存在这样一批案件的发生，该批案件的争议焦点与本案没有统一性，所以不能作为本案的认定依据，甚至是参考依据。被上诉人的代理人在二审中提交以下证据：置业预算表和收款收据，证明购房者在购房时已经向上诉人缴纳了维修基金、办理房产证的相关税费收据以及必要费用，上诉人已经构成违约。上诉人的代理人对该证据的质证意见为：被上诉人提交的证据没有公司印章，无法证实其真实性。涉及到王贵龙的收据真实性没有异议，但是他是在2018年11月15日才向我们公司缴纳相应的费用，他之前没有缴纳相应的费用，所以我们无法办理房产证，故违约金的计算时间应该是从2018年11月15日之后，并且是在具备其他办证手续的情况下。王贵龙称相关费用是之前缴纳的，之前缴纳的收据因为要退水电费，所以被收回了，这个收据是之后退水电费的时候重新开的。上面明确标明是退水电费。本院经审理查明，被上诉人与上诉人在《商品房买卖合同》第十四条第（四）项第1小项中约定：被上诉人同意委托上诉人向相关单位缴纳下列费用：专项维修基金、契税、第二十三条约定的物业服务费、供暖费和办理按揭、备案登记、产权证的相关费用以及水、电、天然气开户费。被上诉人同意委托上诉人向房屋登记机关申请办理房屋可能性转移登记。被上诉人在一审中提交的上诉人出具的收据载明被上诉人向上诉人缴纳委托办理商品房转移登记的相关文书有关费用的时间为2017年6月27日。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：上诉人是否存在违约行为；是否应当承担逾期交付不动产权证书给被上诉人的违约金和承担将不动产权证书交给被上诉人的责任；违约时间应从什么时间开始起算，违约金应按什么标准计算。针对本案争议焦点，本院认为，上诉人和被上诉人自愿协商签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按约全面履行。结合双方合同约定和本院审理查明的事实，应认定上诉人主张的商品房转移登记的相关文书为不动产权证书。本案中，被上诉人已按约支付了全部购房款，而上诉人未按约于2015年6月30日前将商品房转移登记的相关文书交付给买受人，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条之规定。故上诉人已构成违约，应承担相应的违约责任。被上诉人要求上诉人立即向其交付涉案房屋的商品房转移登记有关文书和支付违约金的请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院予以支持并无不当，本院予以确认。由于被上诉人、上诉人在《商品房买卖合同》中约定：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第一项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因为双方约定按第一项（1）处理，由于被上诉人选择不退房，双方在《商品房买卖合同》中未明确约定买受人不选择按约定事项（1）处理时违约金如何计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。由于双方在合同第一项（2）中对买受人不退房的，出卖人违约所产生的损失已约定了具体的计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，可以参照双方在合同第一项（2）中的约定计算违约金。因被上诉人要求上诉人按日万分之一标准计算违约金，明显低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，原审法院予以支持并无不当，本院予以确认。由于双方在合同中约定由被上诉人承担办理商品房转移登记的相关文书的有关费用，而被上诉人缴纳办理商品房转移登记的相关文书有关费用的时间为2017年6月27日，上诉人至今未给被上诉人办理不动产权证书，也未提交证据证明已将被上诉人产权办理的申请材料交到桐梓县不动产登记事务中心。故应从2017年6月27日起至涉案不动产权证书办理完成之日止按日万分之一标准计付违约金。虽然按已付购房款的日万分之一计算违约金过高，由于上诉人并未请求调减，故不应调解。原审法院从2015年6月30日起算违约金不当，本院予以纠正。上诉人上诉主张其已履行了办证通知义务，被上诉人收到办证通知后未提交相关办证资料导致办证延后，该公司对案涉商品房转移登记相关文书的办理不存在违约，不应承担违约责任。且被上诉人是在2018年11月15日才向公司缴纳相应的费用，之前没有缴纳相应的费用，导致公司无法办理不动产权证书。因此，即使公司存在违约行为，违约金的计算时间也应该从2018年11月15日之后开始计算。因上诉人未提供充分证据证明其主张，其提供的证人证言未出庭接受法庭询问，不能作为证据使用，且证人证言只能证明证人收到短信通知，不能证明被上诉人收到短信通知。上诉人制作于2016年12月29日的《通知》，是公司自行制作，不能证明已送达被上诉人，达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。上诉人的提交的《发短信通知记录手机记录》和《手机短信截图》，没有显示具体时间，也没有具体的短信内容，亦不能证明被上诉人收到短信通知，达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。故上诉人上述上诉主张与本院查明事实不符，本院不予采纳。对原审法院认定的其他事项，各方当事人均未提出异议，本院予以确认。综上所述，贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实不清，判决不当，应予改判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初3868号民事判决；二、贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内向王贵龙交付位于桐梓县房屋的不动产权证书。三、贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司自2017年6月27日起至双方争议不动产权证书交付之日止，以394399元为基数按日万分之一计算，向王贵龙支付逾期办理不动产权证书的违约金。三、驳回王贵龙其余诉讼请求。一审案件受理费500元，二审案件受理费1000元，共计1500元。由贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  易大刚审判员  周亚琼审判员  何 容二〇二〇年五月二十二日法官助理马琇峰书记员张剑