山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初508号 原告：张梅，女，1966年出生，汉族，住德州市齐河县。 委托诉讼代理人：李斌，山东海右律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄俊堂，山东海右律师事务所律师。 被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：薛全刚，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张某某，男，该公司员工。 原告张梅与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张梅及委托诉讼代理人李斌、黄俊堂被告圣凯公司的委托诉讼代理人张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告山东圣凯置业有限公司向原告张梅支付拖欠的房屋租金131625元。二、判令被告山东圣凯置业有限公司向原告张梅支付拖欠租金期间的利息损失18968.62元（利息计算方式：1、以11375元为基数，按年利率6%自2014年9月30日计算至2015年9月29日，利息为682.5元；2、以34125元为基数，按年利率6%自2015年9月30日计算至2016年9月29日，利息为2047.5元；3、以56875元为基数，按年利率6%自2016年9月30日计算至2017年9月29日，利息为3412.5元；4、以79625元为基数，按年利率6%自2017年9月30日计算至2018年9月29日，利息为4777.5元；5、以105625元为基数，按年利率6%自2018年9月30日计算至2019年9月29日，利息为6337.5元；6、以131625元为基数，按年利率6%自2019年9月30日计算至租金付清之日止，暂计算至2019年12月17日，利息为1711.12元）。三、判令被告山东圣凯置业有限公司向原告张梅支付律师费14000元。四、本案诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。事实与理由：2010年9月1日，原被告双方签订了《委托经营管理协议》，协议约定：原告将其购买的位于济南市泺源大街29号圣凯财富广场的商铺委托给被告经营，经营期限20年，自2010年9月1日至2030年8月31日，租金按年以商铺总楼款为基数，按约定比例递增计算，并于当年9月30日前支付。截至目前，被告仅支付租金至2015年3月1日，现尚欠租金131625元未付（止2020年8月31日）。虽经原告多次催要，但被告至今未履行租金支付义务，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 圣凯公司辩称，对原告主张租金数额有异议。首先，原、被告双方签订的《委托经营管理协议》中约定了租金支付时由被告扣除维修基金和楼宇保险（可参见证据业主付款统计表及委托经营管理协议）。另外委托协议约定租金每年支付一次，支付期限为每年9月30日之前，但未就租金是先付还是后付进行约定，根据被告财务付款的基本原则，被告认为2019年到2020年8月31日的租金尚未到支付期限。另外，2020年1月份开始全国大量出现肺炎疫情，根据国家相关鼓励政策，也应当对租金予以减免，请求法院进行衡量。根据被告所提交证据即涉案商铺所在项目的实际经营状况，结合公平原则，被告请求法院参照实际租金水平予以裁决。原告主张由被告承担全部诉讼及律师费用。委托协议约定由败诉方承担合理部分，不能认定为全部承担。在被告自身负累较重等现实情况下及原被告未就利息、违约金、经济损失等进行约定，故也恳请法院予以驳回该项诉请。另外，涉案商铺所在项目已多年经营亏损，根本达不到委托协议约定的租金标准，委托协议本身已有失公平，请求法院予以考量。近几年实体经济整体处于低迷状态，原告要求的租金是按购房款总额的7%、8%递增比例支付，已超出了市场实际的租赁水平。目前，涉案商铺所在项目多处商铺闲置，整个项目也已较长期出现亏损，已导致类似案件累积较多，被告负累较重。现阶段，被告已采取引进资金注入的形式来解决类似问题。根据实际情况被告于前两年下旬组织召开了商铺业主见面会（原告期间曾参与），就委托期间租金结算及后续委托模式进行了协商及明确。主要确定：1、由被告设法落实资金，尽快将欠付业主（包含原告在内）2017年1月1日之前的租金结算。2、确定商铺新的委托经营模式。因实际租赁市场和前期委托约定租金实际存在较大差距，确定自2017年1月1日起，委托管理租金标准由购房款X6%、7%递增标准改为以场地实际租赁收益水平为测算依据计租。综合前述证据及答辩内容并结合项目经营实际情况，被告认为委托协议确实存在有失公平的情况，恳请法院根据实际情况综合衡量、合理判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 涉案房屋位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场，建筑面积11.25平米，规划用途为商业，张梅系涉案房屋的产权人，并于2009年12月18日办理了房屋产权登记。2010年9月1日，张梅与圣凯公司签订委托经营管理协议，约定：张梅将涉案房屋委托给圣凯公司经营管理，委托经营的期限为20年（自2010年9月1日起至2030年8月31日止）；租金计算方式为：以商铺总楼款324992.13元为基数，租金计算方式为：以商铺总楼款为基数，第一年至第四年为6%，第五年至第八年为7%，第九年至第十二年为8%，第十三年至第十六年为9%，第十七年至第二十年为10%，租金每年支付一次，每次租金支付时间为当年的9月30日前；公共部位、公用设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除；委托经营期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除。圣凯公司已支付张梅租金至2015年2月28日，以后的租金未付。 庭审中，张梅称按照《委托经营管理协议》第2条规定，自2014年9月1日起，租金应按照总楼款7%即22749.44元，被告实际已支付了11374.72元，剩下的没有支付。2015年3月1日起，被告没有再支付任何租金。诉讼请求中房屋租赁131625元现同意按照被告提交的付款业主统计表中应付返租金额131621.81元计算。因为2015年3月1日前从未扣除过维修基金和保险，对被告主张的自2015年3月1日起扣除上述两项费用不认可。 本院认为，张梅与圣凯公司自愿签订的委托经营管理协议合法有效，双方均应按协议履行。圣凯公司欠付张梅2015年3月1日起至2019年8月31日止的租金104638.09元，根据协议约定，应当扣除公共部位、公用设施设备的维修基金及财产保险。根据协议约定“租金每年支付一次，每次租金支付时间为当年的9月30日前”，张梅要求的自2019年9月1日至2020年8月31日租金支付期限尚未届满，本院不予处理。 圣凯公司未按期支付租金，构成违约，给张梅造成了利息损失，张梅在本案中主张的违约金实际为违约损害赔偿金，张梅有权要求圣凯公司以欠付租金为基数，自应付租金之日起至实际给付之日止利息损失。 关于律师代理费，根据相关法律规定和涉案协议约定，本院酌定圣凯公司向张梅赔偿其因支付律师代理费产生的损失7000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告山东圣凯置业有限公司支付原告张梅2015年3月1日起至2019年8月31日止的租金104638.09元，于本判决生效之日起十日内履行； 二、被告山东圣凯置业有限公司支付原告张梅利息（以11265.35元为基数，自2015年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以22530.70元为基数，自2016年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以22530.70元为基数，自2017年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以22530.70元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以25780.62元为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；上述利息合计以18968.62元为限），于本判决生效之日起十日内履行； 三、被告山东圣凯置业有限公司赔偿原告张梅其他损失7000元，于本判决生效之日起十日内履行； 四、驳回原告张梅的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1795元，保全费1520元，均由被告山东圣凯置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  耿露 二〇二〇年五月十八日 书记员  耿铭