广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终855号上诉人（一审被告）：刘健，男，1978年10月2日出生，汉族，住广东省江门市江海区****办事处东宁社1巷3号，居民身份证号码：440************431。被上诉人（一审原告）：柯林，男，1953年6月11日出生，汉族，住广东省吴川市************，居民身份证号码：440************81X。委托诉讼代理人：刘青春，广东嘉俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖玮泽，广东嘉俊律师事务所律师。一审第三人：黄双隆，男，1974年12月20日出生，汉族，住广东省普宁市************之1，居民身份证号码：440************551。一审第三人：珠海市金湾区******民委员会，住所地：广东省珠海市金湾区**********。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：姚剑雄，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚雪勤，广东正拓律师事务所律师。上诉人刘健因与被上诉人柯林、一审第三人黄双隆、一审第三人珠海市金湾区******民委员会（以下简称鱼林村民委员会）返还原物纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初3154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘健的上诉请求：1、撤销一审判决；2、发回重审或改判驳回柯林的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用全部由柯林承担。事实和理由如下：一、一审法院对事实的认定自相矛盾。1、一审法院对《小产权房屋买卖合同》的评判违背证据审查基本顺序，证据审查的一般原则首先是审查评判其真实性，再行评判其合法性，最后评价与案件的关联性。（1）一审法院既然认定刘健与柯林儿子双方之间系借款关系，签订《小产权房屋买卖合同》系借款而发生，属于名为买卖实为借贷，应当按借款关系处理。倘若一审法院该认定正确，则是从民事行为的意思表示是否真实，即应当首先审查评判《小产权房屋买卖合同》是否为双方真实意思表示。根据一审法院的评述，实际已对《小产权房屋买卖合同》真实性作出了否定的评价。（2）证据的合法性审查是在认定真实性的基础上，再通过审查证据记载内容是否违反了法律的规定。如果《小产权房屋买卖合同》不真实，审查的应当是双方实际的真实意思表示，根本就谈不上合法性审查，更谈不上本案中与柯林主张无效的关联性评价。（3）一审中柯林自认签署《小产权房屋买卖合同》系为儿子借款向刘健抵押担保，一审法院也认定双方名为买卖实为借款，实际变向认定双方的行为实为担保行为而非买卖行为。如果该事实成立，一审应当根据查明的事实，向柯林释明双方之间是借款担保合同关系，是否变更诉讼请求确认该担保行为的效力，而非审查是否涉及集体土地违反法律强制性规定作出效力的评判。假如当事双方签订的协议所涉标的为可进入市场交易的房屋，一审法院是否就可作出未违反法律强制性规定即为有效合同。显然，一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款的规定评判《小产权房屋买卖合同》的效力显属适用法律错误。二、一审法院认定已向刘健释明刘健与柯林签订的《小产权房买卖合同》涉及集体土地，违反法律强制性规定，征询刘健是否向柯林主张转让款50万元及损失，并认定刘健不在本案中主张，可另行对柯林主张显属程序错误。1、一审法院既然认定系借款关系，涉及的款项性质应当认定为借款款项，释明的内容应当是刘健是否向柯林主张归还借款本金及利息，是否可在本案一并主张或告知刘健需要通过另行起诉解决，而非告知需不需要在本案中主张转让款及损失。如果释明主张转让款及损失，事实基础应当是一审法院审查认为双方确实存在房屋买卖关系，但因法律阻却事由无法完成该交易而作出。显然一审法院作出了自相矛盾的释明。2、基于前述，一审法院应当向柯林释明其签订的合同实为担保，是否变更诉讼请求主张担保合同效力确认，而非向刘健释明。显然，一审法院脱离了自认为已查清的事实而向刘健释明，而未向柯林释明，释明对象选择错误。三、根据一审查明的事实，刘健已将涉案房屋转让给一审第三人黄双隆，并将其交由黄双隆实际占用、使用，刘健已丧失了对房屋的实际控制权，刘健没有国家赋予的司法强制执行权，显然一审法院判决刘健腾退没有事实依据，刘健根本就无法履行该判项确定的义务，显然一审法院该事项实属错误。《合同法》第五十八条规定的合同无效产生的法律后果并非返还财产唯一选项。根据该条，合同被确定无效后，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿.有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。显然本案中刘健确属不能返还的情形，此外虽存在法律上的阻却事由导致无效，但基于刘健已实际支付了对价，柯林意思表示已是基于获得价款自愿放弃对案涉房屋的占用及使用，不予返还并不违背其交易初衷，当属没有必要返还的情形。一审法院完全可依据该选项作出裁决。如果确因签订无效合同于当时给柯林造成损失或给刘健造成损失，可依据过错责任裁决有关赔偿事项。四、一审法院判决刘健腾退涉案房产及赔偿租金适用法律错误。1、一审法院既然认定双方之间属借款关系，应当确认的是柯林在该借款关系中身份地位，即是借款人身份或是抵押担保人身份。确认各方于该关系中的权利义务，柯林交付房屋给刘健是否属于当事人之间约定的内容，柯林履行合同是否符合约定，是否达到返还房屋的约定条件，而非适用《合同法》第五十八条规定。2、一审法院未正确适用合同无效责任承担的法律规定。无论双方之间认定为真实借款关系或买卖合同关系,但就本案而言，柯林及儿子均认可的事实起因系其儿子资金困难，需要资金而主动、自愿向刘健提出，而非刘健为达到某种目的而主动邀约，也未进行任何之强迫或隐瞒事实真相，完全是出于双方协商一致而作出。即使最终交易基于法院认定的违反法律强制性规定被认定无效，其发生无效后果的过错应当完全归属于柯林。一审法院引述合同法第五十八条，但该条明确规定“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”显然本案中柯林及其儿子为达到及时获取资金的目的，签署明知存在法律障碍的交易合同，过错当然是柯林，即使自身存在相应的损失应当自行承担，倘若刘健存在损失，也应当由柯林承担。姑且不论双方交易的效力问题，柯林这种为达获得资金救急，无论对方开出的条件是否合法合理、是否公平、是否存在有损自己利益，均全然不顾而与刘健达成交易，解决燃眉之急后，又反咬一口，堂而皇之对刘健进行指责和要求刘健承担这样那样的责任，显然违背诚实信用和公平交易原则，应为社会大众所不耻。一审法院却于该事实不顾，参照租金判决刘健需向柯林承担占用费，显属适用法律错误，也失之公允。柯林答辩称：一、一审法院认定事实清楚适用法律正确，请求二审法院驳回刘健的上诉请求。本案案涉《小产权房屋买卖合同》是名为买卖实为借贷，加之农村集体土地不可以出卖给非集体经济组织成员，刘健不是鱼林村村民，所以该《小产权房屋买卖合同》违反法律强制性规定而无效，该合同属于无效合同。因为《小产权房屋买卖合同》无效，刘健就不能依照该买卖合同依法取得案涉房屋的产权或使用权，一审法院判令刘健、黄双隆返还案涉房屋适用法律正确，至于房屋占用费的问题，柯林一直主张占用费的标准是15000元/月，一审法院判令占用费是12000元/月，柯林虽有不服，但为了案件早日结案也愿意接受法院如此判决。二、刘健的上诉请求毫无事实及法律依据。1、刘健对于证据必须先审查真实性、再审查合法性、最后审查关联性的观点，是毫无法律依据的，真实性合法性及关联性法院可以一并审查，并非先后审查关系，并且对于真实性的审查主要也是对证据是否客观存在进行审查（证据是否为原件、原物，复制件、复制品与原件、原物是否相符），而不是刘健所陈述的对意思表示是否真实进行审查（意思表示的审查属于效力性审查），并且法院对合法性的审查，也不是以真实性或关联性为前提。2、对于刘健提出的本案案由争议，刘健完全搞反了自己的诉讼地位，一审中刘健是被告而不是原告，法院认定案由是结合柯林的诉讼请求（请求返还房屋）从而认定的本案案由是返还原物纠纷，柯林的诉讼请求不是要求履行借款合同并偿还借款，法院也不会因为存在买卖关系或者借款关系就更改本案的案由，所以本案案由不是借款合同纠纷。3、需要指出的是，担保合同或者担保行为，都是必须要书面明确写明担保意思及担保财产，而不是一份房屋买卖合同可以直接拟制变成担保合同，《小产权房屋买卖合同》被法院认定无效，其效力是自始无效，不可能通过改变合同性质后再次发生效力。刘健作为出借款项之人，将柯林的担保意思直接改成房屋买卖，不仅违背当事人的意思表示，还让其出借借款行为没有了任何担保，因为事实上就没有签订任何担保合同。4、一审法院已经向刘健释明，（因房屋买卖合同无效，造成双方必须互相返还收受的财产），询问刘健是否再本案中向原告主张转让款50万元及损失，刘健已经当庭明确不在本案中主张转让款50万元及损失，表明刘健自己放弃了自己的反诉权。5、本案的核心就是刘健占有柯林的房屋是否具有合法性，刘健主要依据就是《小产权房屋买卖合同》，而柯林诉讼请求就是确认该买卖合同无效，一审法院经审查认定该买卖合同违反法律强制性规定而无效，因此刘健占有柯林的房屋没有了法律依据，依法应当向柯林返还房屋并支付占有使用费。6、刘健上诉理由认为释明返还转让款必须以事实存在房屋买卖关系为前提，这是没有法律依据的，买卖合同无效是自始无效，双方也就自始没有房屋买卖关系，但合同无效涉及财产返还，所以法院存在释明，而无论案涉的50万元转让款是借款还是购房款，均是法院释明的那一笔款项，本案也只有与此笔50万元款项存在关联，刘健所谓的法院必须更改案由并且释明是借款还是转让款纯属无理抗辩。7、对于本案案涉合同名字就叫《小产权房屋买卖合同》，小产权房依法不能买卖是社会常识，刘健作为一个拥有诸多社会资源的人，对此不可能不清楚，刘健明知小产权房无法买卖仍旧要求签订买卖合同，无非是想趁人之危以远低于市场价的50万元购买占有案涉房屋，反手直接以270万元“转卖”给第三人黄双隆，“净赚”220万元，事实上，借款是柯林儿子向刘健所借，柯林从未有转让房屋的意思表示，其目的只是为了提供借款担保，并且柯林儿子也是每月均有归还借款，双方如果均诚实守信，双方之间应只有金钱流转而无房屋买卖，刘健作为完全行为能力人，依法应当对其主观过错承担责任，一审法院判令刘健返还房屋每月支付房屋占有费适用法律正确。综上，请求二审法院驳回刘健的上诉请求。鱼林村民委员会答辩称：一、柯林所提交的证据《小产权房屋买卖合同》并没有经过鱼林村民委员会的见证，根据柯林、刘健双方在公安询问笔录和庭审陈述，柯林、刘健双方陈述相互矛盾，无法确认鱼林村民委员会见证的事实。另在一审庭审过程中，鱼林村民委员会陈述并提出该合同上村委会的印章并非真实，且提出口头司法鉴定申请，后因为一审审限问题同意撤回司法鉴定申请。但鱼林村民委员会始终坚持的意见即该买卖合同上的印章并非真实印章，而是柯林、刘健一方或双方所刻的假章。二、一审判决《小产权房屋买卖合同》无效，于法有据，判决正确。第二项、第三项判项是柯林、刘健双方之间的纠纷，与鱼林村民委员会无关。黄双隆未提交答辩意见。柯林向一审法院起诉请求：一、刘健向柯林腾出并返还金湾区三灶镇鱼林路105号房屋；二、刘健向柯林支付房屋占有使用费32万元（以每月2万元计算，从2018年6月计算实际返还房屋之日止，暂计算至2019年9月，为32万元）。2019年9月17日；三、确认柯林与刘健签订的《小产权房屋买卖合同》无效。一审法院认定事实：2017年2月15日，柯林为甲方、刘健为乙方签了一份《小产权房屋买卖合同》，约定柯林将位于珠海市金湾区**********（即规划土地证号为珠海金字地字（2004）第167号）的房屋（建筑面积980平方米）以人民币伍拾万元整（原书写为柒拾万元，在该柒拾万元下面的空白处写着“伍拾万元整”，“柒拾万元”这几个字没有任何涂改，原写700000.00，后在该700000.00下方的空白处写着￥500000.00，“700000.00”这几个数字没有任何涂改）出售给刘健，并在￥500000.00后注明“转账记录为准”。第二条约定，本合同，柯林、刘健都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税、土地出让金等由刘健负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房交付甲方。第五条约定，柯林应当于2017年4月15日交付刘健房屋，逾期交房的，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金。本合同签署日起的两个月为甲方的搬迁期，如若甲方在未清理完与租客包括商户合同及其自身的经济纠纷，应一次性全额退还购房款大写：伍拾万元（原书写为柒拾万元，在该柒拾万元下面的空白处写着“伍拾万元”，“柒拾万元”这几个字没有任何涂改），小写￥500000.00元（原写700000.00，在该700000.00下面的空白处写着￥500000.00，“700000.00”这几个数字没有任何涂改）。“柒拾万元”、“70000.00”的字体上按有指印。合同开头的出卖人处有柯林的签名、按捺指印、身份证号码，买受人处有刘健的签名、按捺指印、身份证号码。合同的落款处甲方有柯林的签名、按捺指印，乙方有刘健的签名、按捺指印，落款日期为2017年2月15日。柯林、刘健确认签名的真实性。落款处盖有珠海市金湾区******民委员会的印章，时间为2017年2月15日。鱼林村民委员会不认可该印章的真实性，称该印章为假章,但鱼林村民委员会没有申请鉴定。落款空白处手写着“于2018年3月8日由刘健转让给黄双隆，所需费用全部付清。转让方刘健，承让方黄双隆。刘健称柯林于2018年1月25日将涉案房屋交付给刘健。一审庭审中，刘健称转让款50万元是其在中国银行三灶支行取现后当场交付现金给柯林与其儿子柯君伟。柯林称没有收到过刘健支付的转让款50万元，只是收到出借给其儿子柯君伟款项47.5万元。实际上是其儿子柯君伟向刘健借钱，用涉案房屋作担保。刘健称没有找到柯林收到50万元的收据。同时，对合同上为何有70万元金额的问题，刘健称柯林开始是将涉案房产卖给别人的，谈好了价格并写在合同上。后来双方在签名之前，原买家不想买了，柯林就找到刘健。刘健直接用他们原来的合同，把价格改成50万元。合同落款的时间及鱼林村民委员会的印章都是在刘健签名时就有的。刘健实际签名时间为2017年2月16日。后刘健于2018年2月8日将案涉房屋以270万元转让给黄双隆。又查明，刘健提交了柯林三个儿子柯君伟、柯君健、柯林出具《放弃遗产继承声明书》用于证明柯林的三个儿子同意出卖房产给刘健。刘健提交的中国银行账户621*************479交易明细显示，于2017年2月16日16：55：25在中国银行珠海市三灶支行取现50万元。当日18：17：57，柯君伟向刘健转入12,000元。柯林从2017年4月18日起至2018年1月16日期间通过微信或者银行转账的方式向禹力汇贸易有限公司、刘健转入款项，次数近60笔，金额有几百元、几千元、几万元不等。柯林称上述转款是其儿子偿还借款给刘健；刘健称柯林在2017年10月14日至2017年10月31日期间的转账有重复。其只收到柯林的款项实际只有27.15万元。签订合同后，柯林反悔不想卖房就将房款退回给刘健。后来刘健通过银行转账将28.224万元转回给柯林。一审庭审中，刘健称其去办理盖章过户需要交纳一定费用。该费用由柯林承担，刘健先为柯林垫付，柯林要把费用还给刘健。所以柯林就知道刘健的银行账户。对于租金标准的问题。柯林提交其与曾万军于2015年12月1日签订的《租赁合同》以证明租金损失为每月2万元。一审庭审中，柯林同意按租金15000元/月，刘健主张1万元/月。黄双隆称其目前将一至六层委托他人代为出租，租金1万元/月，第七层是其自己居住使用。柯林称其儿子向刘健偿还借款301500元，加上49部苹果手机的折价及2018年1月至5月的房屋占用费，柯林于2018年5月前已还清了刘健的借款47.5万元及利息，故主张占用费从2018年6月起开始计算。刘健称其只收到285000元，49部苹果手机的款项已通过黄双隆以现金的方式交还给柯林。另查明，涉案的土地使用权登记在珠海鱼林贸易有限公司名下，用地性质为集体自留用地，建设用地规划许可证为珠规金地字（2004）第167号。鱼林村民委员会最初将该用地出售给李明权，李明权再转让给柯林。柯林转让给刘健，刘健最后转让给黄双隆。现在案涉用地及房产为黄双隆使用。李明权、柯林、刘健、黄双隆均不是鱼林村的村民。涉案建筑物所在的土地使用权为155平方米，包括楼顶在内共八层，鱼林村民委员会称当时是空地出售给李明权。对地上的建筑物是李明权修建还是柯林修建的，第三人不清楚。柯林称地上建筑物是其修建的。刘健称其于2018年1月25日后接收案涉房产。其接收涉案房产后没有进行过装修；黄双隆称其从刘健处受让涉案房产后进行了装修，费用大概4.5万元左右。鱼林村民委员会于2011年6月30日、2017年2月14日均出具证据证明涉案房产为柯林所修建。还查明，柯林于2018年11月向珠海市公安局金湾分局反映因其儿子柯君伟因生意周转困难，找到珠海市禹力汇贸易发展有限公司，由于刘健是该公司的法定人表人，其儿子柯君伟就向刘健借了钱，刘健强占其涉案房屋。柯君伟在2018年12月3日接受公安机关的询问时亦称其与刘健之间实质上是借款关系，没有签《小产权房屋合同》，刘健强占涉案房产。刘健于2018年12月13日接受公安机关的询问时称柯林与柯君伟于2017年1月因资金周转困难，找刘健借款50万元，他们把涉案房产卖给刘健。因小产权房交易周期长，双方还签订一份为期20年的租房合同，约定如果柯林三个月还款，就可以终止交易。刘健是珠海市禹力汇贸易发展有限公司的法定代表人。一审法院向刘健释明柯林与刘健签订的《小产权房买卖合同》涉及集体土地，违反法律强制性规定，征询其是否向柯林主张转让款50万元及损失，刘健不在本案中主张转让款50万元及损失。一审法院认为，结合各方的证据、意见，本案的争议焦点如下：一、柯林、刘健之间《小产权房买卖合同》的效力问题。首先，柯林主张是其儿子柯君伟向刘健借款，涉案房产是作为借款的担保，双方之间并不存在买卖关系，刘健支付的款项47.5万元是借款，并不是转让款，是刘健强行占有柯林的房产。刘健称其跟柯林及柯林的儿子不存在借款关系，双方是买卖关系，50万元是转让款。首先，成交的价格是不动产买卖最重要的内容之一，交易的双方都会非常关注及谨慎，但在《小产权房买卖合同》同时出现两个价格，一个为70万元，一个为50万元，二者相差20万元。双方没有在70万元相关内容上作任何删除的标识反而还在70万元上按指印，这与通常的交易习惯不符。刘健称柯林原本将涉案房产以70万元卖给别人，别人不买后其直接用柯林与其他人的《小产权房买卖合同》签订合同。因此，《小产权房买卖合同》上的价格70万元是合同原来就已经写好的价格，落款时间、鱼林村民委员会的盖章、时间都已经有了，不是其本人签署的时间。若如刘健所述，《小产权房买卖合同》甲方处的落款时间是原来的买受人所书写，但是在原来买受人还没有签订合同前，没有在《小产权房买卖合同》的开头买方处以及落款处的甲方处签名，却写上落款时间，与常理不符合。其次，《小产权房买卖合同》约定了款项以转账记录为准，以及约定柯林的交房时间。刘健在签订合同之日给予柯林2个月的搬迁期，2个月的时间内可能会出现柯林反悔等不利刘健的情况，刘健在签订合同的当天就一次性将转让款交付给柯林，且不采取更为快捷、保障自己的转账方式，而采用大量现金再交付的方式，并且还没有柯林收到转让款的收据，与一般不动产交易的习惯、常理不符。此外，案涉的房产共八层，合同记载的建筑面积980平方米，按照柯林、刘健约定的成交价50万元，单价仅为510平方米左右，而刘健在不到一年的时间里以270万元转让给黄双隆，即使小产权房的价格因其不能转让会低于商品房，但该50万元的价格远远低于实践小产权房交易的价格。最后，刘健称柯林及其儿子柯君伟向刘健转款是因为柯林反悔不想卖房就将房款退回给刘健，如柯林是因为资金周转问题需要卖房给刘健，后来柯林反悔不卖，那说明柯林可能不存在资金周转问题或者事后有人出更高的价格购买涉案房产等，那么柯林完全可以一次性将款项或者短期内分几笔将款项退还给刘健而终止交易，但从2017年4月18日起至2018年1月16日期间，柯林却用了近大半年的时间，近60次向刘健或者珠海市禹力汇贸易发展有限公司转账，而转账的金额有几百元、几千元等，这样的退款与常理不符。同时，刘健称其去办理盖章过户需要交纳一定费用，是由柯林承担的，但刘健先为柯林垫付，所以柯林就知道刘健的银行账户，但合同已约定契税、土地出让金等由刘健负担，柯林不需承担该费用，而且涉案房产在双方签订合同时已建好，目前又不能办理过户，不可能有相应的过户税费产生。刘健称为柯林垫付了交纳过户费用，但没有提供证据证明。即使柯林需退还刘健垫付的过户费用，刘健仅需提供其个人账户即可，但柯林或柯林的儿子还同时向珠海市禹力汇贸易发展有限公司转款。结合刘健在2018年12月13日接受公安机关的询问时自认柯林与柯君伟于2017年1月因资金周转困难找过刘健借款50万元的陈述，根据高度盖然性的原则，一审法院认为柯林、刘健之间名为买卖，实为借款的可能性较高。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。集体土地与特定身份关系相联系，非经人民政府批准，非集体经济组织成员无权取得。柯林、刘健、黄双隆不属于第三人鱼林村村民小组成员，均不具有受让涉案土地的资格，都无权占有涉案房产所对应的土地使用权，因此，柯林、刘健之间签订的《小产权房买卖合同》违反了法律的强制性规定，也符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条中的“违反法律、行政法规的强制性规定”的无效情形，柯林主张《小产权房买卖合同》无效，符合法律规定，一审法院予以支持。二、关于柯林主张刘健腾退并返还涉案房产的问题。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。柯林、刘健之间签订的《小产权房买卖合同》是无效合同，刘健依据该合同取得涉案土地及地上建筑物房产应予以退还。虽然柯林不具有鱼林村村民小组成员的资格，但是涉案土地上的建筑物是由柯林修建，柯林享有一定的权益。同时，虽然涉案房产现在是黄双隆占有，及涉案土地属于珠海鱼林贸易有限公司所有，但刘健从柯林处接收涉案土地使用权及地上建筑物，根据“合同相对性”的原则，应由刘健直接向柯林退还涉案土地使用权及地上建筑物。至于鱼林村民委员会是否向柯林主张返还涉案土地，由鱼林村民委员会自行决定并另行主张。对于刘健交付的款项，经一审法院释明后，刘健不在本案中主张，本案不予审处。刘健可另行对柯林主张返还款项等。三、关于柯林主张刘健支付房屋占用费的问题。《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。故刘健自签订合同之日开始就没有占用涉案房产的依据，因此，其应向柯林支付占用费。对于占用费的标准，柯林主张15000元/月，刘健主张10000元/月。涉案房产为七层（不含楼顶）结合黄双隆目前委托他人代为出租一至六层的租金为1万元，一审法院酌定占用费为12000元/月。刘健自认其于2018年1月25日接收涉案房产，占用费应从2018年1月25日起计算，柯林主张从2018年6月开始计算，是其对自身权利的处分，一审法院照准。故刘健应按12000元/月的标准，向柯林支付从2018年6月起至刘健实际腾退之日止的占用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第一百零八的规定，判决如下：一、确认柯林与刘健于2017年2月15日签订的《小产权房买卖合同》无效；二、刘健于判决生效之日起十五日内将位于珠海市金湾区**********的房屋腾退给柯林；三、刘健于判决生效之日起七日内向柯林支付房屋占用费（计算方法：以12000元/月的标准，从2018年6月起计算至实际腾退之日止）；四、驳回柯林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取人民币6050元，由柯林负担2420元，刘健负担3630元。二审期间，刘健提交一份收据，证明刘健支付50万元购房款，并非柯林陈述只收到47.5万元借款，且该款项由柯林收取，并非柯林称其儿子收取。柯林对该份证据真实性无异议，但认为不属于新证据。鱼林村民委员会认为该份证据与其无关，不发表质证意见。本院经审查认为，刘健提交该份证据与本案事实认定具有关联性，本院予以采纳。经审理查明，2017年2月15日，柯林与刘健签订《小产权房屋买卖合同》，刘建向柯林支付50万元款项。同日，柯林向刘健出具收据，载明“现收到现金支付伍拾万元整”。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：关于《小产权房屋买卖合同》性质的认定问题。刘健主张《小产权房屋买卖合同》系双方为房屋买卖关系达成真实意思表示，而柯林主张《小产权房屋买卖合同》并非真实房屋买卖关系，而是为双方借款关系作出担保。对此本院分析如下：其一、从2017年2月15日柯林与刘健签订的《小产权房屋买卖合同》中载明的条款可以明确反映柯林与刘健之间的所谓买卖房屋的关系与正常的房屋买卖合同有本质的区别。首先、《小产权房屋买卖合同》交易价款中存在两个价格，成交价格“70万元”并未涂销情况下，另行注明“50万元”，并且备注“转账记录为准”，一方面房屋成交列明两个价格有悖常理，另一方面备注“转账记录为准”应当理解为交易价格并未确定，以实际转账数额为准，此举亦与正常房屋买卖交易不符。房屋交易价格系房屋买卖合同核心要素，双方之所以形成买卖合意，关键内容即为确定交易价格，而并非本案房屋买卖随意约定成交价格以转账记录为准。即使按照刘健所述，交易价格是原来已经写好，因为更改价格重新交易，所以写明50万元，如果按照刘建所述，也应当将该“70万元”交易价格先行涂销，然后重新写明交易价格，且不应当备注“以转账记录为准”，因此涉案房屋交易价格存在上述疑点系本院考量合同性质重要因素。其次、《小产权房屋买卖合同》约定履行过程中存在两个月“搬迁期”，即刘健尚未取得房屋任何权利时全额支付房款，此举于一般购房者不同。作为购房者，房款安全性以及自己对房屋享有权利均在重点考虑之列，而本案买方刘健完全未考虑房款安全，还给予柯林两个月“搬迁期”，而实际在2018年1月才取得涉案房屋，确与常理不符。《小产权房屋买卖合同》约定柯林无法按期交付房屋则刘健有权解除合同，柯林将房款全部退回，并赔偿损失，还约定柯林无法处理与租客合约及自身纠纷则一次性退还房款，上述约定明显更为重视房款退回，似乎并不重视是否购买房屋，与常规购房者心态不符。其二、案涉房屋交易价格为50万元，而刘健购买后不到一年时间以270万元出售给第三人黄双隆，该交易价格印证双方之间针对房屋交易50万元严重低于本身价值。案涉房屋八层，建筑面积980平方米，按照成交价格折算成交单价仅每平方米510，该价格不及出售时房屋建筑成本，因此成交价格畸低亦为考量合同性质关键因素。其三、根据公安机关询问笔录显示，刘健陈述在2017年1月，柯林、柯君伟因资金周转困难，向其借款50万元，借款同时将涉案房屋转让给其，并且约定三个月还款期。刘健陈述借款数额与房屋买卖价款相吻合，并且印证涉案房屋买卖是基于双方之间存有借款关系而产生。刘建陈述针对上述借款约定还款期，虽然并未直接陈述还款后房屋予以返还，但隐含意思为借款偿还后房屋应当予以返还，由此可见涉案房屋买卖系为上述借款而提供担保。综上，结合《小产权房屋买卖合同》本身合同约定内容、房屋交易价格畸低、刘健在公安部门陈述，本院认定《小产权房屋买卖合同》并非真实房屋买卖关系，而是为借款关系提供担保，一审法院对此认定正确，本院予以确认。关于《小产权房屋买卖合同》效力认定的问题。根据上述分析，《小产权房屋买卖合同》虽然名义为房屋买卖合同，实际为柯林与刘健之间民间借贷关系提供担保，因此该份《小产权房屋买卖合同》中买卖房屋约定并非当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”，《小产权房屋买卖合同》应为无效，一审法院针对《小产权房屋买卖合同》中买卖房屋约定并非当事人真实意思表示分析正确，但是依据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十一条认定合同无效，属于适用法律错误，本院对此予以纠正。关于刘健是否应当返还涉案房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。基于上述分析，《小产权房屋买卖合同》因买卖房屋意思表示不真实被认定无效，刘健系《小产权房屋买卖合同》缔约方，其亦依据《小产权房屋买卖合同》取得了涉案房屋，因此无论其是否将涉案房屋予以转让，基于合同相对性原则，其应当承担腾退涉案房屋义务，一审法院认定正确，本院予以确认。至于刘健支付款项，鉴于刘健明确不在本案中主张权利，本院对此不予审处，刘健可另循途径解决。关于刘健是否应当支付占用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，《小产权房屋买卖合同》已被认定无效，刘健并无占有使用涉案房屋合法依据，刘健自2018年1月25日接收案涉房产，理应从该时间开始支付占有使用费直至实际腾退之日止。虽然刘健将案涉房屋转卖黄双隆，但刘健从黄双隆处收取相应对价，获取巨大利益，该利益系基于占有涉案房屋而取得，因此刘健应当支付房屋占用费，一审认定正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》五十八条规定，合同被认定无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《小产权房屋买卖合同》被认定无效是双方买卖房屋意思不真实所致，因此双方均存有过错，案涉房屋占有使用费系柯林因合同无效产生损失，刘健应当予以承担，同理刘健可以双方存在借款关系为由向柯林主张利息损失，因此双方均对自己过错行为承担相应责任，刘健上诉以自己对合同无效不存在过错为由主张不承担房屋占有使用费，理据不足，本院不予采纳。关于占有使用费标准，一审法院综合考量黄双隆委托他人代为出租一至六层的租金为10000元/月和案涉房屋总共七层可以使用基本情况，酌定酌定占用费为12000元/月，符合客观事实，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，但实体处理正确，本院予以维持。上诉人刘健理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费4920元，由上诉人刘健负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年五月十九日书记员  程 敏