福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初5194号 原告：厦门磐鑫物业服务有限公司，住所地福建省厦门市同安区大同街道后炉街印发花园E7号店，统一社会信用代码91350212769286933L。 法定代表人：叶荣杰，该公司总经理。 被告:胡士玉，男，1975年9月11日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：王洪娥，女，系被告胡士玉之妻，汉族，1973年7月28日出生，住址同上。 被告：王洪娥，女，1973年7月28日出生，汉族，住址同上。 原告厦门磐鑫物业服务有限公司（以下简称磐鑫公司）与被告胡士玉、王洪娥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告磐鑫公司之法定代表人叶荣杰、被告胡士玉之委托诉讼代理人王洪娥、被告王洪娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告磐鑫公司向本院提出诉讼请求：请求判决二被告支付原告物业服务费3925元及利息（利息按年利率6%，自起诉之日起计算至实际付款之日止）。事实和理由：2007年4月28日，被告入住了址在磐金锦绣江南二期6号楼×单元，房屋建筑面积为123.80平方米，包含位于7号楼6号面积为11.96平方米的储藏间。根据双方在前期物业服务中的约定，入住后第三个月起应缴纳各项物业服务费，其中包括：（1）物业管理费：多层住宅每月0.5元/平方米（小高层每月0.7元/平方米）。（2）房屋公共维修基金：多层住宅每月0.1元/平方米（小高层每月0.2元/平方米）。(3)水电公摊费：每月10元。（4）电梯用电公摊费：每月10元等。按照上述约定，二被告每月应缴纳的物业服务费为（1）物业管理费：123.80平方米×0.7元/平方米=86.66元。（2）房屋公共维修基金：（123.80+11.96）平方米×0.2元/平方米=27.15元。（3）水电公摊费：每月10元。（4）电梯用电公摊费：每月10元。每月共计133.81元。嗣后，被告依约支付了相应的物业服务费，但尚欠自2017年1月1日至2019年6月10日的物业费3925元，经原告多次催讨，被告拒不支付。为此，依据《民事诉讼法》第119条规定向法院提起诉讼，望判如所请。 被告胡士玉、王洪娥辩称，一、被告没有和原告签订物业服务合同。开发商委托的前期物业管理公司是厦门磐鑫物业管理有限公司（法人代表陈海棠），而原告是厦门磐鑫物业服务有限公司（法人代表叶荣杰），这显然是两家不同的公司，原告无权向被告要管理费。二、2016年1月到12月时保铭达物业服务公司提供服务并收取服务费。三、2018年6月14日，被告卖房，之后的物业费与被告无关。四、原告进入小区管理时，没有按物业管理条例召开业主大会表决，也没有公告公示，我们业主不知情。五、开发商无权随意更换物业，在无业委会的情况下，也要召开业主大会。六、前期物业厦门磐鑫物业管理有限公司没有将营业执照、收支明细、公共收益、损耗进行公告公示，也没有催缴物业费。七、开发商及前期物业从2007年到2016年对公共收益没有公示，业主白交钱，没有折抵物业损耗，所以导致2016年更换保铭达物业公司，更换时小区业主都知道，都有如期缴交物业费。八、原告本人未到场导致举证责任不利要由原告方进行承担。九、要求原告提供召开业主大会的表决证据，要求原告出示2016年1月到12月对被告的收费记录。十、开发商卖房时承诺的纯住宅小区，开发商非法围挡3米挑高架空层出售、出租办商铺、午托班，导致小区嘈杂，严重影响业主的生活。十一、被告与原告签订的《磐金锦绣江南业主入住合约》、《住宅小区入住合约》等，对双方具有法律约束力。2015年底，原告撤出小区停止物业服务，违反合同约定，导致合同无法继续履行，造成原告无法向原告交纳相关物业服务费用。十二、原告擅自中断物业服务，导致小区管理陷入混乱、瘫痪状态，后在相关政府部门协调下，厦门保铭达物业服务公司入驻小区，实施物业管理服务。十三、2016年1月，厦门保铭达物业服务公司入驻小区，水电公摊调至10元/月，大多数业主按时交纳费用。后来原告强行将厦门保铭达物业服务公司赶出，强行进行物业服务。原告的行为系霸王行为和涉黑涉恶强行服务收费的强盗行为。十四、原告向法院举证的相关业主2017年至2019年缴交费用的收款收据，并不能代表原告的资格资质。大约有150户业主甚至更多没有缴交费用。十五、小区业主委员会向原告发出《告知函》，并不能证明原告是合法合规的物业服务企业。业主委员会之所以会送达给原告，是因为原告的事实管理行为。广大小区业主通过合法方式将原告解聘，结束原告强行服务的历史。十六、如果原告一直纠缠被告，被告主张原告赔偿因其管理混乱造成的经济损失和垃圾无人处理、消防设施老化、夜间路灯关闭造成的安全隐患等产生的精神损害，共计8000元。 在本案审理过程中，原告磐鑫公司提供以下证据以证明其主张：一、《厦门市商品房使用说明书、商品房质量保证书》、《房屋移交通知书》《业主手册》一组，证明原、被告之间存在合法有效的物业服务关系，双方关于物业服务费的相关约定。证明2007年4月28日，被告入住了址在磐金锦绣江南二期6号楼×单元，房屋建筑面积为123.80平方米，包含位于7号楼6号面积为11.96平方米的储藏间。二、《收款收据》一组，证明原告自2017年1月至2019年6月10日在锦绣江南小区进行物业服务、收费。 被告胡士玉、王洪娥质证认为，之前的物业费被告已经交清，后来物业公司一直更换，无法证明是原告提供物业服务；小区其他业主交费和被告无关，且2018年被告已经卖掉房屋，不应缴交卖房之后的物业费。 被告胡士玉、王洪娥则提供以下证据以证明其主张：一、《房屋产权证复印件》一组，证明2018年6月14日，被告将其房屋出售，之后的物业费与被告无关。二、《缴费单》一组，证明小区业主2016年1月至12月向保铭达物业公司缴费，2015年12月30日，前期物业已经终止。三、《照片》一组，证明对比交房时小区的照片和现在小区的照片，在前期物业管理期间，小区混乱，原告没有管理好小区。 原告磐鑫公司则质证认为，被告出售房屋后应该告知原告，否则还应该交纳物业费用；原告有及时清理垃圾，更换小区卫生设施。 根据当事人庭审陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月28日，被告与厦门磐金实业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，被告购买址在同安区，同日双方办理房屋交接手续，房屋建筑面积123.80平方米，包括位于7号楼6号面积11.96平方米的储藏间。厦门磐金实业有限公司委托厦门磐鑫物业管理有限公司对磐金锦绣江南小区业主提供前期物业管理服务事宜。根据前期物业服务约定，业主入住后第三个月起应缴纳各项物业服务费，其中包括：（1）物业管理费：多层住宅每月0.5元／平方米（小高层每月0.7元／平方米）。（2）房屋公共维修基金：多层住宅每月0.1元／平方米（小高层每月0.2元／平方米）。（3）水电公摊费：每月10元。（4）电梯公摊电费：每月10元等。被告依约交纳物业费用至2016年12月。2007年10月30日，厦门磐鑫物业管理有限公司名称变更为厦门磐鑫物业服务有限公司即原告名称。2016年1月至12月，厦门保铭达物业服务公司对磐金锦绣江南小区业主提供物业管理服务。2017年1月起，原告磐鑫公司对磐金锦绣江南小区业主提供物业管理服务。2018年6月11日，被告将案涉房屋买与案外人刘红全，并于2018年6月14日交付房屋。2019年5月23日，磐金锦绣江南小区成立小区业主委员会，同年6月10日小区业主委员会向原告发出《告知函》，解聘原告物业服务资格。2019年6月14日，原告发出一份公告，决定自2019年6月15日起终止对磐金锦绣江南小区进行物业服务，并撤离该小区。被告自2017年1月1日起至2018年6月14日止，均未交纳物业费用。2017年1月1日至2019年6月10日，案涉房屋物业服务费、房屋公共维修资金（专项维修资金）、公摊水电费、电梯公摊电费共计3925.09元。原告催讨未果，遂向本院起诉。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告磐鑫公司与开发商厦门磐金实业有限公司签订前期物业服务合同，为磐金锦绣江南小区业主提供物业服务。合同内容不违反法律、行政法规效力性强制性规范，应认定合法有效。合同对原告磐鑫公司与被告胡士玉、王洪娥均具有约束力，双方成立物业服务合同关系，应当按照合同约定履行自己的义务。磐鑫公司系厦门市同安区磐金锦绣江南小区小区物业服务单位，胡士玉、王洪娥系该小区业主之一，被告接受了原告的物业服务，理应支付对等的价款，依照合同约定或者依法交纳物业服务费、房屋公共维修资金、水电公摊费用、电梯公摊电费等相关费用。现原告请求被告支付2017年1月1日至2019年6月10日物业服务费等相关费用，因被告于2018年6月14日交付案涉房屋与买受人，物业服务费等相关费用应计算至当日止，金额为2337.22元，该部分请求有事实和法律依据，本院依法予以支持；请求2018年6月15日至2019年6月10日物业服务费等相关费用，缺乏事实依据，本院不予支持，原告可另寻法律途径解决；请求利息按年利率6%，自起诉之日起计算至实际付款之日止，因被告逾期交纳物业费用，给原告造成占用资金利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，可予以支持。至于被告胡士玉、王洪娥抗辩原告磐鑫公司没有将营业执照、收支明细、公共收益、损耗进行公告公示等，被告可另寻法律途径解决，不是胡士玉、王洪娥拒绝交纳物业费用的法定理由；抗辩原告磐鑫公司不是物业服务企业，服务质量差，没有提供充分有效的证据加以证明，缺乏事实依据。因此，被告的抗辩理据不足，本院不予采信。但抗辩其卖房后物业费用与其无关，具有事实依据，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胡士玉、王洪娥应于本判决生效之日起三日内支付原告厦门磐鑫物业服务有限公司物业服务费、房屋公共维修资金（专项维修资金）、公摊水电费、电梯公摊电费合计2337.22元及利息（利息自2019年11月19日起，按年利率6%计算至实际还款之日止）； 二、驳回原告厦门磐鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告厦门磐鑫物业服务有限公司负担12.5元、被告胡士玉、王洪娥负担12.5元，款均限于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 彭文良 二〇二〇年五月二十二日 代书记员 张雪芳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。