广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终929号上诉人（原审原告）：吴正华，男，1981年11月4日出生，汉族，住江西省萍乡市湘东区*************。上诉人（原审原告）：王爱妮，女，1984年11月27日出生，汉族，住江西省萍乡市湘东区*************。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市************************，统一社会信用代码914**********771X1。法定代表人：李常，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈艺金,广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁添福,广东正日律师事务所律师。上诉人吴正华、王爱妮因与上诉人中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。吴正华、王爱妮上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院在双德公司没有提交证据的情况下认定吴正华、王爱妮知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接受商品房错误，双德公司没有完成举证责任，应当承担举证不能的不利后果，应由双德公司承担逾期交房的违约责任。1.吴正华、王爱妮是否明知双德公司交付的商品房不具约定或者法定交付条件，应由双德公司承担举证责任，即双德公司应举证证明其在交付房屋给吴正华、王爱妮时履行了告知吴正华、王爱妮商品房不具备哪些或者法定交付条件的义务。2.作为业主，不是专业人士，根本不清楚涉案房屋是否具备约定或者法定交付条件，也不知道涉案房屋需要具备哪些约定或者法定的交付条件后才能交付。综上，因为双德公司未完成举证责任，本案不能适用广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》的通知第三十二条的规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房的，又以商品房不具备条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”应该由双德公司承担逾期交房的违约责任。二、商品房买卖合同约定的交付时间是双方确认的时间，也是双方所共同逾期的时间，而约定交楼日之后双德公司实际交楼的时间，是双方订立合同时不可预期的，也非吴正华、王爱妮得原因导致逾期交楼，因是双德原因导致迟延交楼，故双德公司递件义务的起算时间应是按照合同约定的最后交楼日加上合同约定的办理期限720个工作日起算。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持吴正华、王爱妮的上诉请求，依法改判。双德公司辩称：一、涉案房屋双方约定的交付条件是五方验收的单体验收，并没有将竣工验收备案证作为交付条件。吴正华、王爱妮在办理收楼时是应当知道楼宇的交付是没有获得竣工验收备案证的。二、吴正华、王爱妮在接收房屋时，水电、电梯、消防等已验收合格，也获得了中山市神湾镇住建局以及中山市建设工程监督安全所的验收合格，是符合居住条件的。在收楼后涉案房屋也不存在质量问题以及获得了验收合格证，而吴正华、王爱妮方也因此受益并无损失。如果支持吴正华、王爱妮的违约金的请求，违反公平、诚信原则。双德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴正华、王爱妮的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，导致判决错误。在双德公司申请规划验收时，政府部门验收方式发生变更，政府部门原验收方式是分期报建、分期验收，后变更要求双德公司合并验收，由此导致验收延误造成双德公司延期取得中山市建设工程竣工验收备案证。由于验收是办证的前置程序，上述验收方式的变更导致双德公司办证延误。由于政府部门验收变更属于不可抗力原因，不应将责任归于双德公司。因此，涉案房屋的办证期限应当从双德公司取得中山市建设工程验收备案证之日起算，根据买卖合同约定的办证期限，双德公司并不存在逾期办证的情形，不应支持逾期办证违约金。吴正华、王爱妮辩称，答辩意见、理由与上诉理由一致。吴正华、王爱妮的维修基金的收据丢失，只有维修基金的存折，故实际交楼的时间以存折时间为基准，现吴正华、王爱妮二审也同意双德公司在一审主张的收楼时间是2014年7月1日。吴正华、王爱妮于2019年6月23日向一审法院起诉请求：1.双德公司向吴正华、王爱妮支付逾期交房违约金7323元（逾期期间为2016年6月23日至2016年12月23日，共184天，以房价款199000元为基数按每日万分之二计算）；2.双德公司向吴正华、王爱妮支付逾期办证违约金9671元（逾期期间为2016年8月17日至2017年12月15日，共486天，以房价款199000元为基数按每日万分之一计算）。一审法院认定事实：2012年12月16日，吴正华、王爱妮与双德公司签订一份中山市商品房买卖合同，主要约定吴正华、王爱妮购买位于神湾镇神XXX房，总房价为199000元；双德公司应在2013年9月30日前取得由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工时上述单位咨询组织通过的验收合格），并将符合合同约定的商品房交付吴正华、王爱妮使用；逾期不超过60日，自合同约定的最后交付的期限的第二天起至实际交付之日止，双德公司按日向吴正华、王爱妮支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日而不足180日的，吴正华、王爱妮不能行使解除权，但可要求双德公司按日支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，吴正华、王爱妮有权解除合同，吴正华、王爱妮解除合同的，双德公司应自吴正华、王爱妮解除合同通知到达且办妥合同的终止备案登记手续之日起30日内退还全部已付款，并按吴正华、王爱妮已付房款的10%向吴正华、王爱妮支付违约金；双德公司退回吴正华、王爱妮全部已付房款及支付违约金后，吴正华、王爱妮同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失双德公司不再另外赔偿或补偿；吴正华、王爱妮要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，双德公司按日向吴正华、王爱妮支付已付房款万分之二的违约金；双德公司应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由双德公司提供的资料到产权登记机关备案，如因双德公司的责任，吴正华、王爱妮不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意吴正华、王爱妮不退房，双德公司自延迟之日起每日按吴正华、王爱妮已付房价款的0.01%向吴正华、王爱妮支付违约金；双方还约定了其他事项。吴正华、王爱妮已依约向双德公司支付全部购房款199000元并于2014年11月10日支付专项维修资金1768元。涉案房屋的给水、电梯、电气、消防工程一期（7、12、13、18、19栋）、主体工程分别于2012年9月1日、2013年9月22日、2013年11月13日、2013年11月15日、2014年7月2日通过验收。中山市建设工程竣工验收备案登记证显示，德雅湾家园（一期）商住小区工程于2016年12月23日通过综合验收。神湾不动产登记受理通知书显示，双德公司于2017年12月6日向中山市国土局递交办理涉案商品房产权证书相关资料。一审庭审中，吴正华、王爱妮、双德公司确认以双德公司向国土局递交办理不动产登记的手续日期为办证日期。吴正华、王爱妮称涉案房屋的实际交付时间为2014年11月10日，双德公司则认为交付时间为2014年7月1日，但未提供证据予以证明。吴正华、王爱妮称虽然实际交房的时间早于约定交房的时间，但双德公司于2016年12月23日才取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证，符合合同交付条件，因此双德公司应承担逾期交房的违约责任。双德公司对此则不予认同。一审法院认为，吴正华、王爱妮、双德公司签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交付房违约责任的，不予支持。本案中，双方对涉案房屋的交付时间存有争议，但因双德公司并未提供证据予以反驳，故一审法院对双德公司辩称的交付时间不予采纳。吴正华、王爱妮已于2014年11月10日接收了涉案房屋，现又以双德公司未取得合同约定的竣工验收备案登记证为由，要求双德公司承担违约责任，于法无据，一审法院不予支持。双德公司抗辩认为吴正华、王爱妮的部分诉求已超过诉讼时效。本案中，合同约定的违约金为按日累计计算违约金，属于继续性债权，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，其中2016年6月25日及之前的违约金请求权因罹于诉讼时效，不应予以支持，双德公司的抗辩意见，于法有据，一审法院予以采纳。关于办证的问题。涉案合同约定双德公司应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由双德公司提供的资料到产权登记机关备案。由于一审法院在前述已认定涉案商品房的交付时间为2014年11月10日，即双德公司递件办证义务应以实际交楼之日加上双方约定720个工作日起算，所以违约金的起算时间为2017年9月22日。根据双德公司提交的不动产登记受理通知书显示受理日期为2017年12月6日，逾期办证违约金应从2017年9月22日起计算至2017年12月6日止（共76天），故双德公司应向吴正华、王爱妮支付逾期办证违约金1512.40元（199000元×0.0001/日×76天）。双德公司抗辩认为吴正华、王爱妮的部分诉求已超过诉讼时效。据前述，吴正华、王爱妮的上述主张并未超过诉讼时效，故双德公司的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、双德公司应于一审判决生效之日起七日内向吴正华、王爱妮支付逾期办证违约金1512.40元；二、驳回吴正华、王爱妮的诉讼请求。如果未按一审判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，减半收取计112元（吴正华、王爱妮已预交），由吴正华、王爱妮负担102元，双德公司负担10元（双德公司于一审判决生效之日起七日内迳付吴正华、王爱妮）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据吴正华、王爱妮与双德公司的上诉请求及所依据的事实与理由，本案二审争议焦点为：双德公司是否应向吴正华、王爱妮承担逾期交房违约责任以及双德公司是否应向吴正华、王爱妮承担逾期办证违约责任。对此，本院作如下分析：首先，关于双德公司是否应向吴正华、王爱妮承担逾期交房违约责任的问题。本案中，双德公司与吴正华、王爱妮签订的商品房买卖合同中虽然约定双德公司在2013年9月30日前向吴正华、王爱妮交付商品房的交付条件是取得由出卖人、临理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工时上述单位咨询组织通过的验收合格），并符合合同约定的商品房。即双方在合同中已明确约定了双德公司的交楼时间和交楼条件。但是，开发商向买受人交付商品房除符合合同约定条件外，还需符合法定条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”依法商品房的验收除单体工程竣工验收外，配套基础设施和公共设施公共也需建成并满足使用要求，且还需法定的消防、环保、规划等验收。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条中规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。本案中，双德公司于2016年12月23日才取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证，此时，双德公司才符合法定的交楼条件。吴正华、王爱妮作为完全民事行为能力人，在涉案房屋尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下有权依法拒绝收楼，但其于2014年11月10日与双德公司实际办理了收楼手续，系其对自身权益的处分，故双德公司已在2014年11月10日将涉案房屋交付给吴正华、王爱妮。至此，吴正华、王爱妮已实际享有对涉案房屋占有、使用的权利，故吴正华、王爱妮仅有权向双德公司主张2013年10月1日至2014年11月10日的逾期交房违约金。但民事诉讼行为受诉讼时效的限制，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼权利期间为三年，诉讼权利时间自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起计算。”吴正华、王爱妮在合同约定的交楼时间届满的第二日即2013年10月1日应当知晓双德公司尚未依据合同约定标准向其交付涉案房屋，即吴正华、王爱妮在2013年10月1日已经知晓其权利受到损害，也知晓义务人，故其应该在自该日起两年时间内即2015年10月1日前提起诉讼主张权利，但其在2019年6月23日才向一审法院提起本案诉讼，已超过法律规定的诉讼时效。吴正华、王爱妮在本案中并未提供证据证明其在提起一审诉讼前有向双德公司主张过该项权利，应承担举证不能的不利后果。综上，双德公司虽在2013年10月1日至2014年11月10日期间的行为构成逾期交房，但因吴正华、王爱妮的起诉已超过法律规定的诉讼时效，对其要求双德公司承担支付逾期交房违约金的诉求应不予支持。其次，关于双德公司是否应向吴正华、王爱妮承担逾期办证违约责任的问题。双德公司上诉称是因政府部门对规划验收方式发生了变更，但双德公司对此并未提交任何证据予以证明，双德公司也未提交任何证据证明其申请规划验收的任何材料，本院对双德公司的该主张不予采信。即使政府部门对规划验收方式发生了变更，亦不属于不可抗力原因，因双德公司与业主在商品房买卖合同中约定，双德公司应在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由双德公司提供的资料到产权登记机关备案，该约定已给予了双德公司较长充足的履行期限，双德公司作为开发商在此较长履行期限内应积极履行自身合同义务，其在负有验收义务的情况下应主动向行政部门咨询、了解跟踪相关的具体操作，及时按照政府部门的验收要求进行验收，并非双德公司在履行协助业主办证义务期间不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本院对双德公司认为属不可抗力的上诉理由不予支持。一审中，吴正华、王爱妮已明确双德公司的交楼时间为2014年11月10日，二审中其又陈述同意双德公司陈述的交楼时间2014年7月1日，吴正华、王爱妮与双德公司在本案中均未举证证明实际交楼时间为2014年7月1日，且根据民事诉讼“禁反言”原则，本院对吴正华、王爱妮又主张实际交楼时间为2014年7月1日不予采信。双德公司在2014年11月10日向吴正华、王爱妮交付了涉案房屋，依双方合同约定，双德公司应自该日起的720个工作日前即2017年9月22日前履行协助办证义务，双德公司在2017年12月6日才向中山市国土局递交办理涉案商品房产权证书相关资料构成违约，一审法院判令双德公司应向吴正华、王爱妮支付2017年9月22日至2017年12月6日期间的逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人吴正华、王爱妮、上诉人双德公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费448元（吴正华、王爱妮已预交224元，中山市双德房地产有限公司已预交224元），由上诉人吴正华、王爱妮共同负担224元，上诉人中山市双德房地产有限公司负担224元。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  黎 妙审判员  刘 通二〇二〇年四月八日书记员  魏丹丹