陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书  （2019）陕0116民初5072号 原告刘志孝，男，汉族，1953年11月22日出生，户籍地陕西省XX城县，现住西安市长安区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。 原告李对灵，女，汉族，1953年4月28日出生，户籍地陕西省XX城县，现住西安市长安区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：王兴华，陕西省老法律工作者协会法律工作者。被告鲁雅军，男，汉族，1968年9月13日出生，住西安市长安区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王琴，陕西泽诚律师事务所律师。原告刘志孝、李对灵与被告鲁雅军租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，原告申请司法鉴定，陕西兵器建设监理咨询有限公司的鉴定意见为：所勘验房屋内霉点、水渍是屋面渗漏造成。原告支付鉴定费15000元；西安建华资产评估有限责任公司的鉴定意见为：涉案房屋每日每间降低的营业额损失在评估基准日2019年8月2日的评估结论为16元人民币。原告支付鉴定费3000元。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志孝、李对灵及共同委托诉讼代理人王兴华、被告鲁雅军及其委托诉讼代理人王琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘志孝、李对灵向本院提出诉讼请求: 一、责令被告立即为原告租赁的7间房屋房顶漏雨进行维修，并赔偿原告因房顶漏雨造成7间营业损失43700元（每间房屋每日损失20元，暂计2018年6月1日至2019年4月1日，共10个月42000元，及202房间房屋维修费1700元）。二、请求判令被告对原告租赁的7间房屋（房号：205、211、212、213、215、216、218）室内的墙壁有墙纸的部分更换墙纸，墙壁粉刷的部分铲除霉点进行粉刷，恢复到漏雨之前的状态。三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定“一、房屋租期和租金：1.甲方愿意将水、电功能齐全，房屋共计14间租赁于乙方，由乙方经营旅馆使用；2.租赁期限4年，自2016年9月1日至2020年9月1日止；3.年租金3万元，直至合同终止。二、甲方必须保证房屋质量安全，如有变型、漏水，甲方应及时负责修复，其费用由甲方自理。若因乙方原因造成的公共设施的损坏，由乙方负责设施修复，费用由乙方自理”。原告以该房屋租赁合同为依据依法向长安区工商管理局申请登记成立西安长安区XX宾馆，法人为李对灵。原告对房屋进行了装修，对招待所添加有关设施，共计投资13万多元。原告通过一段时间的经营初步走上正轨。但2016年年底发现有8间房屋房顶漏水，原告通知被告进行维修，被告进行了维修，但还继续漏水，原告无法营业。2018年6月，原告继续找被告联系维修，被告告知没有办法修。无奈原告雇请施工队对漏水的房顶进行防水处理（花费1700元），但在202室屋顶修复完善时遭到了被告阻挡，并对原告支出的1700元维修费用不予认可，言明：“计划加盖一层房屋时大量建筑垃圾没法处理”，因此其他7间房屋屋顶没有维修，造成原告损失。原告诉来本院，望判如所请。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             被告鲁雅军辩称，原告全部诉请没有法律与事实依据，请求法院依法驳回；租赁的房屋没有漏雨问题，所要求的7间房屋的墙纸和霉点是否存在问题以及存在的原因不清，并且原因与答辩人无关，所以对于被答辩人的这项诉请，答辩人不承担任何责任。庭审中，原告提交的证据有：证据一、房屋租赁合同，证明原被告的主体资格，出租方是被告鲁雅军，承租方是刘志孝、李对灵，2016年6月25日签订合同，合同履行时间是2016年9月1日-2020年9月1日，合同中约定甲方必须保证房屋质量安全，如有变型、漏水，甲方应及时负责修复，其费用由甲方自理，证明漏水应由被告处理；证据二、照片9张，证明房顶漏水造成房屋长霉；证据三、营业执照，证明原告租赁房屋开的宾馆是合法向行政机关予以登记的，造成的损失是合法的损失。被告对原告提交的证据一真实性有异议，认为存在篡改，承租方没有李对灵，租赁期限是3年，对证明目的有异议，合同不能证明房屋漏水的问题，只能证明双方存在合同关系；被告对原告提交的证据二真实性无异议，对证明目的有异议，是否是涉案房屋照片不清楚，墙纸和霉点是否存在问题以及存在的原因不清，霉点和墙纸是否是漏水形成的也不清楚，即使有问题也与被告无关，不能证明是原告造成的，被告无需对原告的墙壁进行修复；被告对原告提交的证据三真实性无异议，对证明目的有异议，营业执照是只给李对灵颁发的，营业执照注册时间是2017年3月1日，并且由营业执照不能证明存在营业损失，也不能说明造成的损失是合法的损失，造成损失的原因是否是漏水造成也不清楚，且营业损失与被告无关，被告对于营业损失不应承担责任。被告提交的证据有：证据一、房屋租赁合同，证明被告将自建房14间租赁给原告用于经营旅馆使用，原被告之间存在合法有效的租赁关系，租赁期限为3年；证据二、照片2张，证明涉案房屋房顶完好，不存在漏水现象；证据三、视频资料（2段）、照片（1张）、电费清单，证明原告经营的温馨宾馆一直处于营业状态，不存在营业损失；证据四、照片（2张），证明原告长期无故占用被告租赁范围外其他房屋两间，经多次劝告无果，应依市场价格向被告支付房屋使用费；证据五、视频资料（1段）、照片（3张），证明原告在日常的旅馆经营中存在大量不规范使用租赁房屋的行为；证据六、照片（2张），证明原告不规范使用租赁房屋的行为导致被告居住房屋屋顶漏水，墙面脱落。原告对被告提交的证据一真实性无异议，对租赁时间是3年的证明目的有异议，认为应该是4年的租赁期；修复房顶应该是原、被告合同里约定的被告的义务；合同内容一致，原告添加是根据事实添加的，合同中的期限本案不予讨论，采纳被告提交的合同。同意原告李对灵不是诉讼主体；原告对被告提交的证据二无异议，认为照片是被告在原告起诉后拍摄的，真实性认可，对房屋现在不漏水的证明目的无异议。原告对被告提交的证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，认为只能证明在正常营业，不能证明对房间造成的损失，且营业额减少了，是否造成损失应当鉴定和评估；原告对被告提交的证据四认为与本案没有关联性，不予质证；原告对被告提交的证据五、六真实性无异议，对证明目的有异议，认为是否是原告使用不当从照片中不能看出，需要专业的鉴定机关进行鉴定后才能知道，不能证明原告使用不当。2019年4月30日庭审后原告提交了司法鉴定申请。2019年12月18日庭审中，原告对陕西兵器建设监理咨询有限公司的鉴定意见、西安建华资产评估有限责任公司的鉴定意见无异议；被告对陕西兵器建设监理咨询有限公司的鉴定意见、西安建华资产评估有限责任公司的鉴定意见有异议，认为，1、对工程质量司法鉴定意见书，真实性、关联性不认可，证明目的不认可。鉴定应当由有鉴定资质的专业的鉴定人员、鉴定机构人员出具，本鉴定意见书系关于房屋质量的检测，但鉴定人郑岩洪系造价工程师，不具备质量鉴定资质，鉴定人张宁未按照规定进行继续教育及延续注册，不具备鉴定人资格。《注册监理工程师管理规定》第九条、第二十三条；2、资产评估报告真实性、证明目的不认可。本评估报告采用收益法，系估测被评估资产的未来预期收益，不代表原告的实际损失；本报告评定估算部分计算等数据的评定随机无依据。结合原、被告的质证意见，本院对原告提交的证据二、三予以采信。对被告提交的证据一、二、三及陕西兵器建设监理咨询有限公司的鉴定意见、西安建华资产评估有限责任公司的鉴定意见予以采信。本院认定，2016年6月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：一、1.被告愿意将水、电功能齐全，房屋共计14间租赁于乙方，由乙方经营旅馆使用；2.租赁期自2016年9月1日至2020年9月1日止；3.年租金3万元，直至合同终止。二、甲方必须保证房屋质量安全，如有变型、漏水，甲方应及时负责修复，其费用由甲方自理。若因乙方原因造成的公共设施的损坏，由乙方负责设施修复，费用由乙方自理。原告于2017年3月向长安区工商管理局申请登记成立西安长安区XX宾馆，法人为李对灵。原告对房屋进行了装修。原告通过一段时间的经营初步走上正轨。原告发现有8间房屋房顶漏水，通知被告进行维修，被告进行了维修，但还继续漏水。2018年6月，原告继续找被告联系维修，被告告知没有办法修，原告雇佣他人于2018年6月对漏水房屋进行维修，到202房修完后被被告阻拦，花费1700元维修费，其他7间房一直漏水。2019年3月被告开始维修到2019年12月维修完毕。由于长期漏水造成原告经营损失。原告诉来本院，本院主持调解，原告不同意调解。上述事实有原告提交的证据二、三，被告提交的证据一、二、三，陕西兵器建设监理咨询有限公司的鉴定意见、西安建华资产评估有限责任公司的鉴定意见及当事人当庭陈述为证，足以认定。本院认为，原告租赁被告房屋用于经营旅馆，因被告房屋漏水导致屋顶、墙面有霉点、水渍，原告房价只能低于其他旅店，影响原告营业收入，原告诉请被告赔偿营业损失应予支持；原告签订合同不久就发现房屋漏水，是原告订约前对被告房屋疏于检查，自己也有责任，应适当减少被告的责任，由原告承担30%责任，其余70%责任由被告承担。因双方合同即将届满，原告诉请判令被告对原告租赁的7间房屋（房号：205、211、212、213、215、216、218）室内的墙壁有墙纸的部分更换墙纸，墙壁粉刷的部分铲除霉点进行粉刷，恢复到漏雨之前的状态，不予支持，予以驳回。原告诉请被告赔偿维修费1700元，因原告维修未经被告同意，是单方行为，不予支持，予以驳回。依照证据及酒店旅馆入住率，原告的损失应核定为：7*16*540*0.8=48384元（时间：从2018年6月至2019年11月）。被告应承担原告损失的70%即33868.8元，原告其余损失自理。综上所述，原告诉请被告赔偿营业损失应予部分支持，其余部分自理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第一十九条、第二十六条之规定判决如下：一、被告鲁雅军在本判决生效后十日内赔偿原告刘志孝营业损失33868.8元；二、原告其余损失自理。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1427元、鉴定费18000元，由被告鲁雅军承担13600元，由原告刘志孝承担5827元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。   审  判  长  刘文龙         审  判  员  肖维超                 审  判  员  种郁花二0二0年四月二十五日书  记  员  宁敏敏