上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初4787号原告：陈聪(反诉被告),男,1985年10月11日出生,汉族,户籍所在地上海市徐汇区凌云新村XXX号XXX室。原告：单华清(反诉被告),女,1985年7月20日出生,汉族,户籍所在地四川省成都市武侯区一环路南一段24号附56402号。上列两原告共同委托诉讼代理人：陈皓，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海首泾投资有限公司(反诉原告),住所地上海市青浦区徐泾镇联民路XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室。法定代表人：朱宁，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：丁山，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵秋，远闻(上海)律师事务所律师。原告陈聪、单华清与被告上海首泾投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2020年4月22日公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人陈皓、被告委托诉讼代理人丁山到庭参加诉讼。本案于2020年5月12日公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人陈皓、被告委托诉讼代理人丁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈聪、单华清向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告双方签订的商品房预售合同于2019年10月31日解除；2、判令被告退还原告购房款人民币1,880,162元(以下币种均为人民币)；3、判令被告赔偿原告利息损失21,634元(暂定为100天,根据本金1,880,162元、按照2019年9月同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.2%/年、自2019年9月7日至实际还清本金时止);4、公证费1,586元由被告承担;5、本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月下旬,原告在房天下网上看到在售的首创禧瑞里样板房,下叠样板间负二楼书房和负一楼会客室的图片,经了解这是介绍本市青浦区徐泾镇徐和路58弄一层边套复式房屋(又称叠加别墅或叠墅),单价约65,000元/平方米、建筑面积146平方米、精装修准现房,因赠送面积为70多平方米、高度为5.2米的全明地下室所以卖得很好,而且只剩下最后一套了。2019年9月1日原告前往被告售楼处看到了前述图片中的一层边套样板房,原告特别中意将书房和藏书阁建在地下室负二楼、将会客室建在地下室负一楼。售楼处销售员介绍,现在拿出来卖的16号101室(下称该房屋)与这套样板房的楼层、户型、面积和质量完全一致,本来是留给公司老总朋友的,现在该人不要了。原告提出要看该房屋,销售员称因一层边套叠墅都卖完了,就连样板房都卖了,所以一层边套叠墅的大门锁密码更换了,今天看不了。原告于是询问涉案地下室防水做得好不好,销售员称“我们地下室防水是做得很好的,一点问题都没有。”因原告太想拥有地下负二楼书房和藏书阁,于是在9月1日当晚就向被告支付了购买该房屋的定金10万元,翌日就到售楼处签署了《认购协议》,9月7日销售员称现在签约可以优惠1%,原告立即与被告签订了《上海市商品房预售合同》。合同约定,该房屋建筑面积为145.73平方米、附属面积(指地下室)73.19平方米、单价为64,508.41元/平方米、总价款为9,400,810元、分期付款、2019年9月7日首付1,880,162元(总价的20%)、2019年10月31日前应支付1,410,648元(总价的15%)、2019年12月31日前应支付6,110,000元(总价的65%)、2019年12月31日之前交付该房屋、合同的生效条件以及合同生效之日起30日内原、被告双方共同向房地产登记机构办理预告登记等。原告在合同上签字并在被告的P0S机付款1,780,162元之后,马上被领进了该房屋。原告看完涉案地下室后很无语,遂委托原告的母亲到涉案地下室查看。原告的母亲在2019年10月3日用手机摄录了涉案地下室墙面3处水渍,在10月20日拍摄到了涉案地下室刚做完水渍掩饰施工的照片。原告根据销售员称“我们地下室防水是做得很好的,一点问题都没有”、摄像和照片,认为涉案地下室被污水浸泡过,于是在2019年10月30日,根据合同的卖方住所用EMS向被告邮寄了《解除合同通知》和照片、10月31日用微信和电邮,发给销售员PDF格式的《解除合同通知》和照片,因10月30日的EMS无法送达,原告又根据合同附件五的被告联系地址于11月2日再次用EMS向被告邮寄了《解除合同通知》和照片。销售员收到原告用微信和电邮送达的解除合同通知和照片后,先是答复“请微信回复我一下,确定了我们就拿出来另卖了”、“你的这套房子同事客户抢着买,我们公司看谁付款方式最好就卖给谁”,后又提出要向原告收取每日2,000元的违约金等要求、发函要求原告支付违约金,否认地下室被水泡过。原告向售楼处介绍了有购买该房屋意向的客户于11月15日前往售楼处看该房屋,售楼处置业经理修野女士的答复是一层边套叠墅都卖完了。原告应售楼处要求于11月17日下午到售楼处协商,售楼处经理说只要你们付了违约金被告就解除合同。原告提出要与被告的法务协商,售楼处经理又说,法务不会接待你们,你们要书面承认违约,自己写清楚该支付多少违约金,然后由售楼处转给法务,等待法务定夺,支付了90天违约金之后是否还要支付房屋总价百分之二的赔偿金,最后由法务决定是否同意解除合同。双方在协商时售楼处经理透露,该房屋已造好1年多了,每年涂上3、4遍是很正常的,该经理还说,反正该房屋不愁卖;你们可以去走法律程序。鉴于：(1)被告所称“该房屋地下室防水做得很好,一点问题也没有”与事实大相径庭;(2)被告否认涉案地下室被水泡过,那么原告证据录像和截图上不是水渍而是湿渍;(3)因为三、四楼的叠墅售价是每平方米5万多元,而有地下室的一、二楼叠墅售价是每平方米是6.5万元,所以涉案房屋的售价包含了涉案地下室的造价;(4)涉案地下室作为商品应当有质量标准,被告赠送地下室是营销策略,也是为了规避涉案地下室的法定质量义务。由于合同对涉案地下室防水工程质量标准没有约定,且原、被告双方不能达成补充协议,因此根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款和前款第(一)项之规定,涉案地下室防水工程质量应当按照国家标准GB50108-2008《地下工程防水技术规范》(下称防水技术规范)和GB50208-2011《地下防水工程质量验收规范》(下称防水质量验收)履行。综上：1、原告根据《防水技术规范》的公告、前言,3.2.1和3.2.2、《防水质量验收》C.3.2、录像、2张截图照片的湿渍数量和面积、8张照片的涂抹数量和面积等认为,涉案地下室不符合《防水技术规范》表3.2.1的二级防水标准,不符合表3.2.1的“人员经常活动的场所和贮物场所”的标准。2、根据地下工程防水的抗渗作用和湿渍成因认为,涉案地下室墙面湿渍的成因是涉案地下室墙体含水率超标,墙体含水率超标的成因是防水工程抗渗不符国家二级防水标准。在含水率超标的墙体表面上进行遮掩施工,目的和作用不是修复而只是遮盖。3、涉案地下室的防水隐蔽工程因受湿渍数量、面积、技术、资金、经济性和交房期限等限制,若修复到全部墙体、墙面含水率达标是不可能的、远远超出了被告的能力和没有必要(反正不愁卖)修复,解除合同是唯一的和正确的选择。4、被告在该房屋不愁卖的前提下,为从原告处获得违约金和赔偿等利益而不向原告退款的行为,不具有正当性。原告提出解除合同通知的法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款和前款第(四)项之规定。因涉案地下室墙体含水率超标导致墙面出现广泛性湿渍,今后伴随而来的是环境异常潮湿,在前述环境中长时间停留有损健康,贮藏的书籍会发霉,在黄梅天或雨季必将更甚。据此原告认为,原告的合同目的是要在涉案地下室负二楼建书房和藏书阁,因本诉状所述的诸多事由致使原告不能实现合同目的。原告还认为,(1)由于合同第三十一条约定的条件没有成就,因此合同没有生效;(2)根据合同第二十一条约定,被告对原告单方面解除合同应当没有异议。原告于2019年12月12日发函再次催告被告退款,但被告拒收,原告根据合同第二十七条认为,催告函视为已于12月15日送达。原告请求依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条等规定判决如请。被告上海首泾投资有限公司辩称：不同意原告全部诉请。原告所述不完全系事实，原告没有约定法定解除权，双方合同已经有明确约定，原告诉请没有任何事实以及法律依据。关于要求对方支付违约金计算依据，除了法律依据，还有合同依据。案涉房屋2020年4月10日被告已经出售给案外人，现由案外人实际使用。原告提出房屋防水问题，防水系二级，其余问题应该由原告自行举证。同时，被告上海首泾投资有限公司向本院提起反诉请求：1、判决确认反诉原、被告订立的商品房预售合同于2020年3月3日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金298,482.10元;3、本诉和反诉的诉讼费皆由反诉被告承担。事实和理由：原告与被告双方订立的商品房预售合同签署时间、房屋坐落及付款条件与原告诉状所述一致。另,根据预售合同第七条约定,原告逾期付款的,被告有权收取日万分之二的违约金,自应付款到期之第二天起算至实际付款之日止;逾期超过90天后,被告有权单方面解除合同并收取总房价的2%作为赔偿金。预售合同第二十一条约定的是在一方有法定或约定的解除权的前提下发出解除通知,接收方需在30天内提起诉讼的情况。由于原告的单方面解除权并无合同约定或法定的依据,其作为违约方单方面发出的解除通知并无任何法律效力,被告无需理会。在原告明显违约,且多次催促仍不履行付款义务的情况下,被告既有法定的解除权,也有合同约定的解除权,故应当以被告律师函中做出解除合同的意思表示之日,即2020年3月3日,作为案涉预售合同的解除日。被告认为原告没有合同解除权，被告才有合同解除权，故被告发出的2020年3月3日的律师函才有解除的法律效果，对方应按约支付违约金。针对反诉，原告陈聪、单华清辩称：原告提出系法定解除，被告按照约定解除，本案系法定解除。对于违约金不予认可，违约金均系根据约定解除计算的。对计算违约金不予认可，与合同约定相反。根据合同约定，合同在10月31日解除。没有在约定期间起诉，视为原告解除合同函没有异议。原告对被告提出的墙面为工人刮伤而施工，原告不予认可，被告提供的竣工验收合格通知书，日期系7月12日，原告拍摄系10月3日、10月20日，痕迹系竣工合格后产生，原告认为竣工验收后没有施工了，即使堆料，也不应该堆放在房屋内。原告拍摄的照片，系痕迹，不是堆料，痕迹高度150毫米，原告认为根据二级防水标准，房间面积计算，高度超过8毫米即不符合二级标准。且从照片看，显然系承重墙没有做好渗水，系不符合国家二级防水标准的证据。被告以不能鉴定为由，但不能提供堆料造成痕迹的证据，系不予采信的。经开庭审理查明：2019年9月1日，原告向被告支付10万元。2019年9月7日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区徐泾镇徐和路58弄《禧瑞庭》16号1层101(复式)室房屋,政府批准的规划用途为居住。据甲方暂测该房屋建筑面积为145.73平方米,其中套内建筑面积为132.92平方米、公用分摊建筑面积为12.81平方米,另有地下附属面积73.19平方米(价格详见补充条款)。该房屋建筑层高为3.15米。乙方购买该房屋,每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为64,508.41元。根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为9,400,810元。在该房屋交付时,房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准,如甲方暂测面积与实测面积不一致时,除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补;2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包括3%),不向乙方收取超过部分的房价款;甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包括-3%),乙方有权单方面解除合同。乙方行使单方解除权时,必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出,否则视为放弃该项权利。乙方若未按合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之二计算,违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止,逾期超过90天后,甲方有权单方面解除合同,乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的2%,甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额,剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的,甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的,应当书面通知乙方。如甲方不解除合同的,甲方有权要求乙方继续履行合同,并按照未付款的日万分之二向甲方支付违约金至款项付清之日止。该房屋的交付必须符合下列所列条件：取得了《住宅交付使用许可证》;甲方对该房屋设定的抵押已注销;甲方已按规定缴纳了物业维修基金。甲方定于2019年12月31日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之2计算,违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天,乙方有权单方面解除合同,甲方在收到乙方书面通知后15日内开始办理解除合同手续,自解除合同手续全部办理完毕之日起15日内退还乙方已付全部房价款(含已付贷款部分),并自乙方付款之日起,按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息,除此之外,甲方不再承担其他责任;如乙方同意合同继续履行,有权要求甲方按照乙方已支付房价款的日万分之二支付违约金至实际交付之日止,合同继续履行。该房屋符合合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续,乙方应在收到该通知之日起3天内,会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲乙双方签订《房屋交接单》。在验收交接时,甲方应出示符合合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件,因该房屋用途为居住用房,甲方应向乙方提供《新建商品住宅质量保证书》和《新建商品住宅使用描述书》。同时,甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料,乙方有权拒绝接受该房屋,由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内,由甲、乙双方签署合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内,由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权,也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况,由甲方承担全部责任。甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准,乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除合同。双方商定对标准的认定产生争议时,委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测,并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。该房屋交付后,乙方认为主体结构不合格的,可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验,确属主体结构质量不合格的,乙方有权单方面解除合同。乙方行使合同条款中约定的单方面解除合同权利时,应书面通知甲方,甲方应当在收到乙方的书面通知起80天内将乙方已支付的房价款(包括利息,利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方,并承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的0%,在退还房价款时一并支付给乙方。前款及合同其他条款所称已支付的房价款,是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。按合同约定,甲、乙双方单方解除合同的,在单方解除合同以前,对方已按合同约定支付违约金的,支付的违约金金额应在按合同约定的赔偿金额中扣除。甲方交付该房屋有其他工程质量问题的,乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外,还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的,委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测,并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。自该房屋验收交接之日起,甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方依照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》的规定在合同附件五中约定。合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系,必须用书面形式,且采用挂号邮寄或直接送达的方式,送达合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式,在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方,如以直接送达的方式送达,则于另一方签收时视为已送达。附件一：付款方式和付款期限。付款方式：分期付款，贷款方式：组合贷款。1、乙方于2019年9月7日与甲方签约,并付首付房款计1,880,162元;2、乙方于2019年10月31日前应支付房款计1,410,648元;3、乙方于2019年12月31日前应支付房款计6,110,000元。备注：1、预售合同第七条所指“乙方未按合同约定的时间付款”同时适用于乙方直接付款和采用商业贷款、公积金贷款等付款方式。2、乙方以贷款方式支付房价款的,应在签订预售合同之日将申请贷款及办理预抵押登记所需的全部资料提交给甲方,若经按揭银行审核后提出须补交其他必备资料的,乙方必须在接到甲方通知之日起三日内补交齐全全部资料。如因乙方资料不全,致使贷款无法及时办理,逾期到账的,则视乙方逾期付款,甲方将依据预售合同正文第七条及补充条款之规定追究乙方的违约责任。3、按揭贷款发放时间、额度和条件,最终以按揭银行审批意见为准。按揭银行根据乙方资信条件对首付款比例、贷款利率、商业贷款和公积金贷款的比例、贷款年限等进行调整的,或银行拒绝发放购房贷款的,乙方同意在接到通知后三日内与甲方及银行协商,办理相关调整手续,或变更支付方式的手续并签署相关文件;对于按揭银行未批准全部或部分贷款时,乙方同意未能贷款或贷款不足部分房款自动转为直接首付,且直接首付部分应在本附件一约定的付款日前全部支付完毕,逾期到账的视为乙方逾期付款,甲方可根据预售合同正文第七条及补充条款之约定追究乙方的违约责任。甲方在此充分向乙方说明：因政府调控原因、商品房按揭贷款政策时常发生变化,乙方已经充分了解政策变化可能造成的付款风险并愿意遵守本条的相关约定。4、如乙方通过向银行申请按揭贷款支付部分房价款的,该按揭贷款手续将由甲方协助乙方共同办理，乙方应积极配合甲方，并按规定缴纳办理按揭贷款手续所需的相关费用。合同另行约定了双方其他权利义务。2019年9月7日，原告支付1,780,162元。2019年10月30日，原告向被告发出解除《上海市商品房预售合同》通知，言明原告在10月20日进入该房屋地下室,发现该地下室的内壁、承重墙和楼梯等离地高度约为15厘米的部位都有带状水渍,该些水渍离地高度一致、颜色较深和连绵不断。被告虽然已做过或正在做遮掩施工,可能因墙内还没干透等原因,水渍的异色痕迹仍较重,显然,该地下室被污水浸泡过。原告还发现,该地下室的地面与该地下室大门外的车库地面在同一水平面、该地下室通往车库有两扇门,一扇是防火门,一扇是大门。据此原告认为,前述情况今后会严重困扰原告的生活和/或造成财产损失。综上,原告作出如下决定：1.通知解除合同;2.不再支付1,410,648元;3.不再签订正式合同;4.同意并请被告先销售该房屋(争议搁置);5.请被告尽快退还1,880,162元。并附该房屋的地下室被污水浸泡过的照片8张。2019年11月6日，被告向原告发出《通知函》，言明原告应于2019年10月31日支付第二笔房款计1,410,648元,于2019年12月31日前支付剩余房款计6,110,000元。截至2019年10月31日,尚未收到原告第二笔房款1,410,648元。《预售合同》第七条约定,乙方若未按合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款的日万分之二计算,违约金自合同的应付款期限之第二日起算至实际付款之日止,逾期超过90天后,甲方有权单方面解除合同,乙方应当赔偿金额为总房价款2%的赔偿责任。现因原告未按合同约定的时间付款。已逾期6天,产生违约金1,692.78元,在2019年11月13日前按约履行相关义务补齐1,410,648元。如在本函通知期限内仍未付款,将依法追究违约责任。2019年11月18日，被告向原告发出《通知函》，言明截至2019年10月31日,尚未收到原告第二笔房款1,410,648元。《预售合同》第七条约定,乙方若未按合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款的日万分之二计算,违约金自合同的应付款期限之第二日起算至实际付款之日止,逾期超过90天后,甲方有权单方面解除合同,乙方应当赔偿金额为总房价款2%的赔偿责任。现因原告未按合同约定的时间付款，目前原告已逾期18天,产生违约金5,078.33元,故请原告务必在2019年11月23日前按约履行相关义务补齐1,410,648元。如原告在本函通知期限内仍未付款,将依法追究违约责任。2019年12月12日，原告向被告发出《催告函》，言明根据合同第二十一条：“甲方或乙方对相对方行使单方面解除合同有异议的,应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内,向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力”。由于在12月12日之前没有收到青浦区人民法院的应诉通知以及被告的起诉状,因此原告认为,被告对原告单方面解除合同没有异议。请被告在2019年12月18日之前,向原告陈聪付款给被告的银行账户退还1,880,162元。若逾期退款,原告只得诉请退款,届时还将向被告主张赔偿利息损失和承担全部案件受理费。2020年3月3日，被告向原告发出《律师函》，言明合同签订后，原告仅支付1,880,162元，未按约支付应于2019年10月31日支付的购房款1,410,648元和2019年12月31日购房款611万元，经被告多次催告后，原告仍未履行付款义务。原告已违约，应承担违约责任，按合同约定自2020年3月3日解除与原告的预售合同，要求原告承担逾期付款违约金及解除合同违约金298,482.14元。另查明，2019年7月12日，被告取得系争房屋所在青浦区沈海高速公路西侧A-2-4(1)地块普通商品房建设项目《建筑工程综合竣工验收合格通知书》。2019年8月至11月，原告与被告销售人员进行微信联系，期间原告对系争房屋地下室进行录像和拍摄。2019年10月31日，被告取得系争房屋所在建设项目《上海市新建住宅交付使用许可证》。2019年12月17日，上海市东方公证处出具《公证书》，裁明原告委托代理人申请保全证据公证，对被告“首创禧瑞里”网页内容进行保全取证，原告支付公证费1,586元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，样板间照片、上海市商品房预售合同、收据、解除《上海市商品房预售合同》通知、快递单、微信记录、通知函、催告函、公证书、发票、律师函、建筑工程综合竣工验收合格通知书、上海市新建住宅交付使用许可证等证据予以证实，并经庭审出证，本院予以确认。审理中，原告陈聪、单华清表示，首创禧瑞里一层叠墅样板间照片和经公证内容相同的图片打印件，证明拥有叠墅二楼书房和负一楼会客室是原告合同的目的，原告合同目的的来源和依据。合同对涉案地下室防水质量标准约定不明，原告认为被告对解除合同没有合同依据。10月3日录像的2张截图、10月20日拍摄的8张照片，GB50108-2008《地下工程防水技术规范》有关防水标准以及必须严格执行的强制性条文，GB50208-2011《地下工程防水工程质量验收规范》的渗漏水检测结论标准，证明10月3日地下室墙面有明显的水渍，10月20日时地下室刚做完水渍掩饰施工，证明因被告质量违约致使原告的合同目的不能实现。原、被告双方微信对话，被告致函原告要求支付违约金，证明该房屋不愁卖，被告否认涉案地下室被水泡过，原告前往售楼处协商未果，被告坚持要求原告支付了违约金才同意解除合同。公证书证明原告合同目的，公证费发票，诉请1,580元的依据。原、被告对合同解除的意见系一致的，只是解除时间有争议。合格通知书与本案待证事实没有关联性，工程明细表、许可证均与待证事实没有关系。三份材料均与本案争议事实没有关联性。合同约定首付款30%，现在实际支付了20%。第二期应该11月1日支付剩余10%，之后就按揭贷款。根据合同附件1，付款方式分三次支付。购房时原告提出看房屋，但被告没有给看，被告称房屋已经出售完，密码锁无法打开。样板房确实看过几次，但原告签订合同之前，没有看过涉案地下室的房屋。签订合同后，才被带过去看的，看到地下室有问题，原告母亲得知后才至地下室摄像。摄像时仍旧很糟糕，第二次再去拍摄时才开始修补。一圈不是堆料引起的。但原告还是喜欢该房屋，故没有向被告提出。9月7日签订合同后看到地下室，之后多人多次看过之后，于10月30日的函才向被告提出。双方约定的交房时间2019年12月31日，双方实际上没有进行房屋交接。被告交付的房屋不能实现合同目的。解除合同通知系10月30日寄出，收件地址系合同约定地址，但该地址收不到。10月31日还发送给销售人员邮件。因为被告没有收到，根据合同物业管理地址，于11月2日再次寄送同份通知，11月3日签收。原告购买房屋希望在负二层做书房、藏书阁，但装修人员表示无法做，地下室防水不符合标准。签订合同时，房屋系准现房。当时房屋已经竣工验收了。合同系9月7日签订的，竣工验收系7月12日。原告于2019年10月30日寄出，2019年10月31日视为被告收到，故解除时间系2019年10月31日。3月3日的函收到的。前面的催款函也是收到的。对解除合同没有异议，争议管争议，被告另行出售房屋没有问题，但原告不承担违约金。洽谈时，销售表示造好一年了、每年要涂三四次，所以与竣工验收后三个月涂一次的时间吻合。涉案地下室(下称地下室)的防水等级应当严格执行国家二级防水标准，地下室墙面的总湿渍面积、湿渍数量和单个湿渍面积就已经表明,地下室的防水等级明显不符国家二级防水标准的规定，根据照片中的参照物,可判断出地下室墙面的湿渍自地面向上的高度约为150毫米。因此,仅地下室墙面的总湿渍面积就超出了国家二级防水标准规定的10多倍。因被告收到原告解除合同通知之日起没有在约定的30天内向人民法院起诉,所以应当视为被告对原告单方面解除合同的书面通知没有异议，合同自通知于2019年10月31日到达被告住所时解除。由于被告在订立合同时没有遵循诚实信用原则,地下室的防水等级明显不符国家二级防水标准的规定(法定义务),构成质量违约,致使原告不能实现合同目的。被告只是承认涉案地下室应当是二级防水标准,但提出涉案房屋已在4月10日卖出,故涉案地下室已经不能鉴定了。被告提供的《建筑工程综合竣工验收合格通知书》验收工程验收表,该表最后一行“注：附条件通过的,建设单位应当按照承诺要求,限期完成相关承诺内容”。附条件通过的条件,应当记录在《地下室防水验收表》中,《地下室防水验收表》属于被告的控制书证,被告无正当理由不提交控制书证,可以认定原告主张的涉案地下室不符二级防水标准为真实,导致原告合同目的不能实现的主张成立。如在精装修完成前堆料,就不存在修补刮痕一说;如在竣工验收时堆料,验收是通不过的。因此,堆料的发生时间应当在精装修完成后和竣工验收合格后。原告证据的痕迹,显然不是堆料的痕迹,施工方没理由在涉案地下室精装修完毕后为堆料而破坏一圈墙面。由于被告方不能提供涉案地下室二级防水标准验收合格的证据,因此可认定被告方隐瞒涉案地下室重大瑕疵过错在先,原告因此有权依法通知解除合同。被告上海首泾投资有限公司表示，样板间照片和公证内容图片关联性不认可，照片与案涉系争房屋没有任何关系，且被告在双方预售合同中约定，样板房不构成交房标准的任何承诺。录像截图、照片关联性不认可，与证明目的没有因果关系，墙面不是水渍，系工人在墙面的废料将墙面污染了，然后将墙刮掉、重新上腻子，系腻子没有干的情况。微信对话合法性不予认可，双方的微信对方没有征求被告意见，一切以预售合同及附件为准，原告套销售的话，不是被告真实意思表示，不愁卖不产生任何法律效果。公证书是原告因为举证产生的费用应自行承担，原告提交的被告律师函，证明原告已经收到被告的解除通知。建筑工程综合竣工验收合格通知书、建筑工程综合竣工验收工程明细表、上海市新建住宅交付使用许可证，证明案涉房屋已经通过建委以及房管局政府部门的验收通过，质量合格，不存在原告所述的防水问题。根据合同附件1，付款方式分三次支付。原告支付定金之前，原告看了两个样板房：带软装展示的房间以及交付标准样板房。原告交付定金后，就锁掉房屋不让外人再进入了。在房屋交付之前，堆些东西或造成一些污染系难以避免的，脚手架将墙弄坏了、墙脏的地方均铲除了，系腻子与墙的色差，不是水渍。双方约定的交房时间2019年12月31日，双方实际上没有进行房屋交接。原告的书面材料都没有收到过，双方有协商，原告称要解除合同询问被告可以退款金额，被告表示如果解除向法务正式谈判。涉案地下室未对防水等级作过约定。签订合同时，房屋系准现房，已经竣工验收了。被告发出解除函时间即2020年3月3日为合同解除时间，涉案房屋系2020年4月10日出售的。解除权在于被告，不在于原告，原告解除权没有事实依据也没有法律以及合同依据，原告如果行使解除权，收房后对房屋有质量问题，但原告仅凭猜测、预估，即要求解除合同，有违诚信原则。在疫情爆发前，原告迟延履行付款义务，导致被告没有及时出手给其他人，耽误至4月才将房屋出售，被告已经采取积极措施、没有让损失继续扩大。房屋目前已经交付使用，客观没有办法进行质量检测。合同第21条单方解除权，系行使解除权一方有正当解除权，即指法律规定或合同明确约定的守约方的解除权，对于违约方的解除权，守约方不需要三个月去起诉。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告双方签署的《上海市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。根据原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》关于付款期限的约定，原告应于2019年10月31日前支付房款1,410,648元，原告作为负有合同先履行义务的一方，如欲行使不安抗辩权，应提供确切证据证明被告存在丧失或可能丧失履行债务能力的情形；其于本案中提出的房屋地下室存在质量问题，显然与被告的履约能力无关，不能作为原告不按合同约定支付房款的合理合法的理由。如被告在合同约定交付时间无法按照约定标准交付系争房屋，原告可向被告主张违约责任，但不得于约定交付期限之前以此为由拒付房款。原告主张被告违约，并提供了录像、照片，但难以佐证其提出的主张，本院不予采信。原告未能按照合同约定的期限支付购房款，已逾期超过90日，显属违约，被告有权按照合同约定行使合同解除权，原告应承担合同解除的相应违约责任。原告主张按合同约定其向被告提出解除合同，被告未在30天内起诉即为解除合同，该合同约定系指有权行使单方解除权的守约方，而非违约方，故原告的主张不成立。被告有权依据《上海市商品房预售合同》的约定解除合同，原告确认被告发出的解除合同通知，故双方合同于2020年3月3日解除。被告主张的诉请中既有合同约定的逾期交房违约金，也有合同约定的解约违约金，逾期付款违约金是以合同继续履行为前提，现被告要求解除合同并主张解约违约金，故对其主张的诉请2中的逾期付款违约金，本院不予支持。合同解除后，被告理应返还原告购房款，被告未予返还，故被告应承担原告相应的利息损失。原告要求被告支付公证费1,586元，无相应的事实和法律依据，故该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九三十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈聪、单华清与被告(反诉原告)上海首泾投资有限公司于2019年9月7日签订的《上海市商品房预售合同》解除；二、被告上海首泾投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈聪、单华清购房款人民币1,880,162元；三、被告上海首泾投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈聪、单华清利息损失[以人民币1,880,162元为基数，自2020年3月4日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算]；四、驳回原告陈聪、单华清的其余诉讼请求；五、反诉被告陈聪、单华清应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海首泾投资有限公司解约违约金人民币188,016.20元；六、驳回反诉原告上海首泾投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币21,735.70元，减半收取计人民币10,867.85元，由原告陈聪、单华清负担人民币7.15元，被告上海首泾投资有限公司负担人民币10,860.70元。反诉费人民币2,888.62元，由反诉原告上海首泾投资有限公司负担人民币858.46元，反诉被告陈聪、单华清负担人民币2,030.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二〇年五月二十九日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。