贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5322号 原告:张正全，男，汉族，1966年2月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：欧阳幕杰，女，汉族，1966年9月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路10号。 统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（特别授权代理）,贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理）,贵州朗意律师事务所实习律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年5月13日，本院公开开庭进行审理。原告、被告双方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告为原告办理位于贵州省毕节市七星关区房屋的不动产权证书并交付原告；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金，违约金以已付购房款316764.00元为基数，按照每日0.1%，从2017年5月31日起计算至被告将不动产权证书交付原告之日止（暂计30000.00元）;3、判决被告退还原告三通费3329.00元；4.本案的诉讼费用由被告负担。 事实及理由：2013年9月21日，二原告为买受人，被告为出卖人，双方订立了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为316764.00元，被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1%的违约金。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告于2015年7月30日将涉案商品房交付给原告使用。但被告至今未将办理的商品房转移登记的有关文书提交至产权登记机关，致使原告未能取得房屋权属证书。 原告认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性效力性定，系有效合同，双方应根据合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约全额支付了购房款，被告亦应按约定的期限为原告办理涉案房屋的权属证书。但被告至今未为原告办理涉案房屋的权属证书，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。 被告辩称，一、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，被告不应承担违约责任。 2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。 二、原告不存在损失，被告不应支付违约金。 违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。 三、本案违约金约定过高，应予调减。 双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，违约金数额也应予大幅度调减。 四、原告违约金起算始期错误。 《商品房买卖合同》约定：出卖人于2017年5月31日前交付办理商品房转移登记的有关文书，2018年12月31日依然在被告履行合同的期限内，原告要求自该日期起算违约金错误。 五、就办证过程中各方权责，在原告已经交付办理应当由其提交的资料的情形下，被告将办证所需相关资料提交至不动产登记机关备案即已完成了合同义务，故原告诉请违约金计算终期为向其交付不动产权证书之日止错误。 1、关于办理房屋权属转移登记，因双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料的情形下，被告只需将办证相关文书提交到办证部门后，即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。 2、涉案房屋已于2019年10月17日起可办理不动产转移登记，原告未向被告提交办理转移登记应当由其提交的资料，其后未及时办证的责任应当由原告自行承担，故违约金计算终期应当截止至上述2019年10月17日止。 六、原告无权诉请退还“三通费”3329元。 1、原告该项诉请已超过诉讼时效。2、该费用实际并未包含在商品房房价款中，被告代收该费用以后也确已经向相关单位代缴完毕，相关设施原告也已经实际使用，被告并未以收取方式将该费用据为己有，故原告诉请退还无事实依据。 七、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理查明，2013年9月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市七星关区出售给原告，总房款316764.00元。被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1%的违约金。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款、维修基金、契税、办证费以及水、电和闭路电视开户费3329.00元。合同约定的办证期限届满后（2017年5月31日）,被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定按期取得涉案房屋的所有权初始登记证书，而被告取得涉案房屋所在幢首次登记确认书的时间为2019年10月17日，晚于合同约定的2017年5月31日，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1%的违约金。由于涉案房屋已具备办理转移登记条件，且原被告之间系委托办证关系，故计算违约金的截止时间为被告通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关资料之日（应由原告提交）。本案中，虽然被告已于2019年10月17日取得首次登记审查意见书，但是被告并未提供相应的证据予以证明其已向原告披露涉案房屋已经符合办理转移登记的条件，故计算违约金的截止时间应以本案开庭之日即2020年5月13日为准。理由为：本次庭审，原告已知晓涉案房屋已经符合办理转移登记的条件。由于原被告双方约定的每日0.1%的违约金计算标准过高，本院酌情予以调减，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍予以支持，其余部分不予支持。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月1日至2020年5月13日，共计57769.51元。 由于涉案房屋现已符合办理转移登记的条件，故对原告要求被告办理并交付涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持。 对于原告要求被告退还电开户费和闭路电视开户费3329.00元请求。 根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：......供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”，第二款规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费.....”以及贵州省人民代表大会法制委员会《关于贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》之意见：“新建商品房配套的水电燃气通信有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。”之规定，被告重复收取原告三通费3329.00元，理应退还原告。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内为原告欧阳幕杰、张正全办理并交付位于贵州省毕节市七星关区不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告欧阳幕杰、张正全逾期办证违约金57769.51元； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告欧阳幕杰、张正全三通费共计3329.00元； 四、驳回原告欧阳幕杰、张正全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币317.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担；保全费620.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年五月十五日 书记员  邓 頔