重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初4509号 原告：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，统一社会信用代码91500107203124150J。 法定代表人：夏小洪。 委托诉讼代理人：李茜，该公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：朱华，该公司员工，特别授权。 被告：林攀，男，汉族，1990年1月3日出生，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：王恒，重庆箭宇律师事务所律师。 原告重庆晋愉物业服务有限公司(以下简称晋愉物业公司)与被告林攀物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法由审判员谢华莲适用简易程序独任审判，分别于2019年9月24日和2019年11月19日公开开庭进行了审理，原告晋愉物业公司委托诉讼代理人李茜、朱华与被告委托诉讼代理人王恒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晋愉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费人民币36286.37元，明细如下：从2017年8月1日起至2019年5月31日19个月物业服务费，每月物业服务费为人民币1724.94元(建面492.84平方米×3.5元/平方米·月)，物业服务费欠费32773.86元;公摊电费267.65元，违约金3244.86元，欠费总额合计人民币36286.37元；2、本案全部诉讼费由被告承担。审理中，原告明确将欠费期间截止时间调整为2019年4月30日。 事实与理由：原告系专业物业服务企业，从2010年11月6日起为位于重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔提供前期物业服务。被告系原告按照前期物业服务合同约定提供物业服务的重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔小区xxx业主。从2017年11月1日起，被告一直未按照前期物业服务合同约定向原告缴纳物业服务费。截止2019年5月31日，被告共欠缴物业管理费、公摊电费、违约金共计人民币36286.37元。原告在此前进行了通知单、电话、律师函等方式催收。但被告在约定的时间里仍拒向原告支付所欠相关费用。原告为维护合法权益诉至法院。 被告林攀辩称：1.为被告实际提供物业服务的企业是重庆晋愉林畔物业管理有限公司，原被告之间无合同关系，被告接房入驻至今，原告从未向被告提供任何物业服务，本案原告诉讼主体不适格。2.小区前期物业协议由开发商重庆晋愉邦旭房地产开发有限公司与重庆晋愉林畔物业管理有限公司于2012年9月1日签订，协议约定的物业服务公司重庆晋愉林畔物业管理有限公司从被告接房服务至今。3.向被告送达物业管理费、水电公摊费的《费用催收单》、委托律师邮寄的《律师函》等均以实际物业服务企业重庆晋愉林畔物业管理有限公司名义进行，且被告缴费后的发票亦由重庆晋愉林畔物业管理有限公司开具。据此，本案原告并未向被告提供任何物业服务，双方之间无合同关系，原告的请求于法无据，请求驳回。 本院经审理查明以下事实：2010年8月15日，晋愉物业公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司作为建设单位（甲方）签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：一、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园；占地面积：41011平方米；总建筑面积：32836.90平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、路面、化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。8、物业档案资料管理。9、物业专项维修资金的使用。10、装修管理。11、接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护（另行商定）。12、物业服务费和其他费用的收取。13、法律政策规定的其他服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）。四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米▪月。共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。 另查明，被告林攀为位于重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔一期xxx的业主，被告房屋建筑面积为492.84平方米。原告通过邮寄律师函、张贴催收通知单等方式向原告催缴物业费未果。《晋愉碧怡林畔前期物业管理服务合同》合同期限到期后，原告未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。 再查明，晋愉林畔一期、二期(东岸)、和神韵3个组团现由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务至今。 重庆晋愉林畔物业服务有限公司(以下简称“林畔物业公司”)曾于2016年向本院起诉被告林攀，要求其缴纳当时欠缴的物管费，双方达成调解协议后，林畔物业公司申请撤诉，本院作出了（2016）渝0104民初1731号民事裁定书，准许其撤回起诉。2017年1月至2017年10月，被告林攀向林畔物业公司缴纳物管费，由林畔物业公司向其开具了重庆增值税普通发票。 审理中，林畔物业公司向本院提交《情况说明》一份，主要载明：截止2019年10月17日，晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区一直都是晋愉物业公司在提供前期物业服务管理，在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程等可拆分外委的单项服务工作委托给林畔物业公司管理，晋愉物业公司也已经将管理费用划拨至林畔物业公司，客服中心和项目经理一直由晋愉物业公司自营及委派，这两个项目的物业服务费，应该由晋愉物业公司收取。 经查询，晋愉物业公司法定代表人2018年8月21日由唐太明变更为夏小洪，林畔物业公司的法定代表人为唐太明。 截止纠纷发生时，被告林攀尚欠2017年11月至2019年4月30日的物管费31048.92元（492.84元㎡×3.5元/㎡×18个月）。 上述事实，有原、被告陈述、前期物业管理服务合同、备案证明、物业服务材料、调解协议、民事裁定书、收据、报警回执、照片、情况说明等证据载卷为凭，且经当庭质证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：1、晋愉物业公司是否有权收取物业管理费？2、收费标准如何确定？ 关于晋愉物业公司是否有权收取物业管理费的问题。从备案证明来看，晋愉物业公司系备案登记的晋愉碧怡林畔一期的物业管理企业，但在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务。原告称晋愉林畔管家服务中心系晋愉物业公司和林畔物业公司共同设立，被告称管家服务中心系林畔物业公司设立。从原被告举示的证据来看，两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，但林畔物业公司已经明确表示该小区的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，其为该小区提供部分物业服务系接受晋愉物业公司的委派，故本院认定晋愉物业公司系涉案小区物业服务合同的相对方，原告晋愉物业公司有权向被告收取物管费。 关于物业管理费的计算标准问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订了《晋愉▪碧怡林畔前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，原告一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据本院其他案件查明的情况来看，原告在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。综合来看，案涉小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但物管企业应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。根据前期物业服务合同约定，该小区的物业服务费标准为住宅别墅类：3.5元/平方米，被告每月应缴的物管费应为1724.94元=492.84平方米×3.5元/平方米。2017年11月1日至2019年4月30日物业服务费应为1724.94元/月×18个月=31048.92元，为督促物管企业更好履职，本院对原告主张被告应付的物业服务费标准酌情调减5%，也即本院支持31048.92元×95%=29496.47元。截止2019年4月30日的公摊电费267.65元，属于前期物业合同中约定的能源消耗，本院予以支持。对于原告主张的违约金部分，因被告不属于恶意欠付拖欠，原告的物业服务亦存在一定的瑕疵，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、林攀于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付自2017年11月1日至2019年4月30日的物业服务费29496.47元、公摊电费267.65元，共计29764.12元； 二、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取354元，由被告林攀负担273元，原告重庆晋愉物业服务有限公司负担81元。 如果被告林攀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  谢华莲 二〇二〇年五月六日 书记员  王苗苗