湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13291号上诉人（原审原告）：陈慧萍，女，1963年6月10日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：郑周，湖北高韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司，住所地武汉市洪山区和平乡和平村林家棚。法定代表人：许记坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡威，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈乐明，女，1957年2月10日出生，汉族，住武汉江汉区。上诉人陈慧萍因与被上诉人武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司（以下简称九坤公司）、陈乐明执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈慧萍上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判停止对武汉市江岸区麒麟小区1号楼三阳路现代城市广场104室房产的强制执行，并解除查封扣押或将本案发回重审；3.由九坤公司、陈乐明承担诉讼费用。事实和理由：1.本案对陈慧萍与陈乐明之间的租赁关系的形成时间没有查明。闵小珍与陈慧萍签订转让协议后，陈慧萍成为实际经营者，随即与陈乐明达成了长期租赁的合意。2.陈慧萍与陈乐明租赁关系的形成是在九坤公司办理抵押登记之前，陈慧萍的租赁权足以排除本案执行。九坤公司辩称，陈慧萍与陈乐明于2016年3月31日签订租赁合同，九坤公司于2014年6月23日办理了租赁房屋的抵押登记手续，陈慧萍的租赁权不能对抗抵押权人即买受人，不足以排除强制执行，一审判决认定事实清楚，请求驳回陈慧萍的上诉请求。陈乐明未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。陈慧萍向一审法院起诉请求：1.判令停止对位于武汉市江岸区麒麟小区1号楼三阳路现代城市广场104室处房产的强制执行，并解除查封扣押；2.由九坤公司、陈乐明承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年7月6日，陈乐明（甲方、出租人）与闵小珍（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，载明甲方将位于武汉市江岸区京汉大道现代城市广场104号门面房屋租赁给乙方为其经营使用；租赁期限为2010年7月6日至2015年7月5日；租赁房屋面积为140㎡，租金为65元/㎡，月租金为9000元，每三个月支付一次租金即27000元；履约押金为2个月租金即18000元，租金应由乙方提前10日以现金或支票支付给甲方；乙方不得将承租房屋转租，五年内如乙方需转让，应提前三个月通知甲方，共同协商。2014年2月24日，闵小珍（转让人、甲方）与陈慧萍（承接人、乙方）签订《转让协议》载明，因甲方原因，经甲方同意，自2014年4月24日起，甲方自愿转让位于武汉市江岸区京汉大道三阳路轻轨站旁“小小咖啡屋”以50万元一次性转让给承接人陈慧萍；转让甲、乙双方对各自经营活动期间的税费及一切债权债务负责；50万元转让款全额付清之时即由承接人接管经管；经甲、乙双方协商同意，在不影响一切正常经营活动的情况下，经营证照不变。2014年11月1日，陈乐明出具《收条》一份，载明“今收到陈慧萍房租2015年至2016年4月止，共计20万元整”。2015年10月30日，陈乐明（借款人暨抵押人、质押人、甲方）与九坤公司（出借方暨抵押权人、质押权人、乙方）签订《借款抵押合同》，约定，甲方向乙方借款700万元，用于甲方合法经营，借款期限为2014年6月25日至2014年10月24日止，共计4个月；借款月利率为1.87%；甲方自愿以其合法享有的位于武汉市江岸区麒麟小区1号楼现代城市广场1层4室（建筑面积140.88㎡，房屋所有权证号：武房权证市字第××号）为合同项下债权提供抵押担保。该合同第十一条载明，本合同经公证后成为具有强制执行的债权文书，若借款人不履行或不完全履行债务，借款人自愿接受法院的强制执行，贷款人有权向有管辖权的人民法院申请强制执行。合同末尾乙方委托代理人签名人为“古希”。九坤公司与陈乐明于2014年6月23日办理了前述房屋抵押登记手续，房屋他项权证号为武房他证字第××号。2015年10月31日，湖北省武汉市楚信公证处作出（2015）鄂楚信证字第26627号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，载明出借人九坤公司的委托代理人古希与借款人陈乐明于2015年10月30日签订《借款抵押合同》符合《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，上述当事人在《借款抵押合同》上的签字、指印、印章均属实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条、《中华人民共和国公证法》第三十七条和《最高人民法院、司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》的有关规定，自前面的《借款抵押合同》生效及债权、债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。2016年3月30日，湖北省武汉楚信公证处作出（2016）鄂楚信证字第3835号《公证书》载明，该公证处经查实，前述《借款抵押合同》项下抵押物已经依法办理了房屋抵押登记，其中包含本案所涉房产抵押登记，他项权证号为武房他证市字第××号；出借人即申请执行人九坤公司已经按照合同约定发放借款700万元给借款人，但借款人陈乐明未依约偿还借款本金，除2014年6月25日至2014年10月24日支付了4个月的利息外，未再支付利息。现应申请执行人九坤公司申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条和《中华人民共和国公证法》的规定及前述《借款抵押合同》约定，特出具本证书，债权人九坤公司可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，被执行人为陈乐明，执行标的金额为700万元整及利息（利率为1.87%/月，自2014年11月起据实计算、违约金按实际欠款金额日千分之一计算，违约金与利息合计不得超过法定上限）以及申请执行人（九坤公司）为实现债权所支付的费用（包括但不限于财产保全费、评估费、拍卖费、执行费、过户费、律师费、注册会计师费、鉴定费、公证费等所有费用，以实际发生费用为准）。2016年3月31日，陈乐明（甲方、出租方）与陈慧萍（乙方、承租方）签订《租房合同》，约定，甲方将位于武汉市江岸区京汉大道现代城市广场，建筑面积为140.88㎡的房屋出租给乙方；租赁用途为商业、小小咖啡、西餐之用，不得擅自另作他用；租赁期限为2016年6月1日至2025年5月31日，每月租金为19000元；付款方式为乙方按季度付款，每季度支付租金57000元，每次租金必须提前30天交清。合同落款签名处注明“由于小小咖啡生意困难，故递减房租，每月2800元”。同日，一审法院作出（2016）鄂0106执508号执行裁定，裁定冻结、扣划被执行人陈乐明的银行存款10378100元，或查封、扣押其同等价值的财产。2018年8月26日，一审法院作出（2018）鄂0106执异297号执行裁定书，载明一审法院在执行申请执行人九坤公司申请对被执行人陈乐明强制执行公证债权文书一案中，于2016年3月31日作出（2016）鄂0106执508号执行裁定书，并于2016年4月1日查封被执行人陈乐明名下位于武汉市江岸区麒麟小区1号楼现代城市广场1层4室的房产，查封期限为三年。一审法院后于2017年9月19日作出（2017）鄂0106执2233号执行裁定书，裁定拍卖前述房产（房屋所有权证号：武房权证市字第××号，建筑面积140.88㎡），陈慧萍就此提出书面异议，一审法院经审理裁定驳回陈慧萍的执行异议。一和公司于2015年11月26日作出《小小咖啡装修改造工程结算书》，载明小小咖啡装饰改造工程装饰面积320㎡，预算时间为2015年11月21日，工程总造价为235041元。腾松公司于2018年6月15日出具《证明》，载明“现代城市广场壹楼肆号门面租户陈慧萍2014年2月接手小小咖啡，并按时缴纳物业费，经营小小咖啡至今”。一审法院认为，九坤公司与陈乐明签订的《借款抵押合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。九坤公司就该合同所涉抵押物即涉案房产办理了抵押登记手续，依法享有对涉案房产的抵押权，陈慧萍虽认为该《借款抵押合同》签订时间在抵押权登记时间之后，不符合常理，但九坤公司根据该合同享有抵押权的事实已经《公证书》证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外”的规定，陈慧萍并未提供充足证据推翻该公证书所载明事实，故一审法院对陈慧萍所提异议不予支持。陈慧萍诉请依据主要为其在涉案房屋抵押权设立之前已承租涉案房屋，且对涉案房屋进行了装修，为此提供了《转让协议》、《房屋租赁合同》、《房租合同》、陈乐明出具的《收条》以及物业公司《证明》等证据加以证明。涉案房屋抵押权登记时间为2014年6月23日，前述《转让协议》签订时间即2014年2月24日，该时间虽在涉案房屋抵押权设定之前，但该合同内容为案外人闵小珍将“小小咖啡屋”店铺经营权转让与陈慧萍，并未涉及房屋租赁权转移事宜。陈慧萍系于2016年3月31日与陈乐明签订《租房合同》，虽然陈乐明于2014年11月1日出具《收条》载明收到陈慧萍支付的2015年至2016年租金20万元，但此时双方并未签订房屋租赁合同，陈乐明与案外人闵小珍签订的《房屋租赁合同》所涉及的租赁期限并未截止，陈乐明出具该《收条》内容明显与常理不符，且该《收条》上也未注明涉案房屋信息，无法确定系与涉案房屋有关。同时，陈慧萍提供的物业公司出具的《证明》也仅确认其于2014年2月接手“小小咖啡”店铺经营事实，就涉案房屋的租赁关系并未确认，故陈慧萍提供的证据无法形成完整的证据链，不能证实其在涉案房屋抵押权设立前已实际承租该房屋。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，陈乐明作为被执行人在抵押权设立后未经抵押权人九坤公司同意将抵押的房产出租给陈慧萍，该行为系设定权利负担的行为，仅在陈乐明及承租人之间发生效力，陈慧萍作为承租人不得以其租赁权对抗申请执行人即抵押权人九坤公司。同时，根据上述《中华人民共和国物权法》第一百九十条以及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响，但该规定并未禁止租赁物在租赁期间发生物权变动，故陈慧萍作为承租人即便对涉案房产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗人民法院对涉案房产即执行财产的处置。另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。该司法解释第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。该司法解释第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。即使陈慧萍对租赁房产进行了装修，根据前述司法解释规定，其对已形成附合的装饰装修不再享有所有权，对未形成附合的部分享有所有权，有权在房产拍卖成交后将未形成附合的装饰装修拆除，但无权以对房产的装饰装修享有所有权而对抗人民法院的执行。综上所述，陈慧萍对涉案房产即执行标的物不享有足以排除强制执行的权利，一审法院对其诉请不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回陈慧萍全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由陈慧萍负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为陈慧萍对涉案房屋享有的权利是否足以排除人民法院对涉案房屋的强制执行。九坤公司与陈乐明签订《借款抵押合同》并于2014年6月23日办理抵押登记，取得了涉案房屋的抵押权。而陈慧萍于2016年3月31日才与陈乐明签订《租房合同》，其对涉案房屋享有租赁权的时间在九坤公司的抵押权设立之后，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，陈慧萍对涉案房屋享有的租赁权不足以对抗九坤公司的抵押权。陈慧萍认为其与闵小珍签订《转让协议》后即与陈乐明之间形成了租赁关系的上诉理由，因该《转让协议》系陈慧萍与闵小珍签订，对陈乐明并不发生法律效力，且陈慧萍提交的证据亦不足以证明其在涉案房屋抵押权设立之前已经实际取得了涉案房屋的租赁权，对陈慧萍的该项上诉理由，本院不予采纳。另外，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，法律并未禁止租赁物在租赁期间发生物权变动，故陈慧萍即使对涉案房屋享有的租赁权真实、合法、有效，也不得对抗人民法院对执行标的物的处置。综上，陈慧萍对涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的权利。综上所述，陈慧萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈慧萍负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年五月十一日书记员 陈旭敏