贵州省金沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0523民初1084号 原告：魏艳，女，1987年11月15日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李小龙，男，1989年8月8日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县，（与原告魏艳系夫妻关系） 被告：贵州建安房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县鼓场街道建安壹号小区1栋2楼，统一社会信用代码：91520523080696799F。 法定代表人：肖高源，系该公司负责人。 委托诉讼代理人（特别授权）：邹鸿。 原告魏艳与被告贵州建安房地产开发有限公司（以下可简称建安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告魏艳的委托诉讼代理人李小龙、被告贵州建安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邹鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏艳向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行与原告签订的商品房买卖合同，及时为原告办理商品房转移登记相关手续；2、判令被告支付逾期办理商品房转移登记手续的违约金给原告，现暂计算至起诉之日的违约金为人民币38196.00元（违约金计算标准为：从2017年4月27日起，按日支付已支付房款360000元的万分之一，支付至被告实际办理商品房转移登记相关文书止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年4月27日，原告与被告建安公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以总价款360000.00元的价格购买被告开发的金沙县商品房，房号为1-9-4。商品房买卖合同约定，被告应于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如被告不能在合同约定期限内完成该义务，逾期30日按照已付房款的万分之一承担违约责任，逾期30日后，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金至交付办理商品房转移登记资料时止。合同签订后，原告于2016年4月27日支付首付款90000.00元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行于2016年7月5日将270000.00元按揭贷款全部支付给被告，且原告已经向被告交付了办理不动产权证的费用及代办资料。至此，原告已按照合同约定履行全部义务，但是至起诉之日被告仍未按照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关的转移登记。被告的行为已经严重违反合同的约定，侵害原告的合法权利，依法应当承担违约责任并赔偿损失。 被告建安公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》第28条约定争议的解决方式是由金沙县仲裁委员会仲裁，原告应该先行仲裁。被告已按合同约定实际交付建安壹号第1栋9层4号房屋，原告已经实现了对该房屋的占有使用，何时办理产权证不损害原告任何利益。被告未违约，不应承担违约责任。由于《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的颁布施行，金沙县人民政府要求自2016年9月30日起停止受理全县的土地、房产登记业务，同时停止发放土地、房屋权属证书，故导致被告不能及时办理初始登记和转移登记。原、被告签订的补充协议第12-5条明确约定“因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能按本合同约定时间办理产权登记（包括房屋所有权转移登记及分户国有土地使用权登记）相关手续的，出卖人不承担任何责任”；原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》12-3条约定“买受人同意：出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证”。故原、被告约定的日期按该约定计算应至2020年11月12日方到期；2017年4月21日，毕节市纪委、监察局为了调查时任金沙县县长的案件，查封了被告公司的财务室，2017年10月17日、10月25日，赫章县人民检察院还在被告公司财务室调取资料，这也是被告不可预测且属不可抗力因素，是不能让被告承担违约责任的因素之一；办理房产转移登记应由原告个人向房产管理机关申请，被告只有协助义务。综上所述，由于原、被告签定的补充协议有约定及实际存在不可抗力因素，被告不应承担逾期办证的违约责任。 本院经审理认定事实如下：2016年1月27日，被告建安公司取得金沙县黎明社区建安壹号商品房预售许可证。2016年9月30日，被告取得了建安壹号土地使用权证，使用面积为13631.00平方米。2016年4月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号第1幢9层4号房屋，建筑面积115.15m2，房屋总价款360000.00元，合同签订当日交付首付款90000.00元，余款270000.00元以公积金贷款支付，2016年12月28日前交房。《商品房买卖合同》第二十二条约定：出卖人承诺于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。后双方又签订了《补充协议》，12-3条约定“买受人同意：出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证”。合同签订后原告于当日向被告支付了首付款90000.00元，代收费13069.00元。被告于2016年5月11日为该房屋办理了商品房预售合同备案登记。原告向公积金中心申请的贷款270000.00元于2016年7月5日通过中国工商银行金沙支行发放到被告账户。因被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。 另查明，在本院之前审结的系列案（2020）黔0523民初444号即原告丁思纯、张美英诉被告贵州建安房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案审理过程中，本院依职权就办理房产证一事向金沙县不动产登记中心发函调查，金沙县不动产登记中心回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”。 以上事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收据》、工行个人借款凭证、商品房预售许可证、商品房预售合同备案登记表等经庭审质证的证据予以证明。 本院认为：原被告双方订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担违约责任。根据金沙县不动产登记中心向本院回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”可知，被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，原告要求被告为其办理不动产转移登记手续的请求属事实上履行不能，本院不予支持。 关于被告是否违约的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在被告因自身原因导致其至今未能办理房屋转移登记有关文书的情形下，被告已经违约。对此，被告主要以下述事由进行抗辩：1.原、被告签订的补充协议第12-5条明确约定因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能按本合同约定时间办理产权登记相关手续的，被告不承担责任。而正是由于《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的颁布施行，金沙县人民政府要求自2016年9月30日起，停止受理全县的土地、房产登记业务，同时停止发放土地、房屋权属证书，方导致被告不能及时办理初始登记和转移登记；2.原、被告签订的《补充协议》12-3条约定原告同意被告在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代原告办理该商品房的分户国有土地使用权证。故原、被告约定的办理产权证日期按该约定应计算至2020年11月12日；3.毕节市纪委、监察局、赫章县人民检察院为调查案件查封了被告公司财务室，该事件系不可抗力，影响时间应予扣除；4.办理房产转移登记应由原告自己向房产管理机关申请，被告只有协助义务，故不应由被告承担责任。经查，被告主张的以上抗辩事由均不成立，理由如下：1.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行。而原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2016年4月27日，在前述行政法规施行之后，金沙县人民政府要求自2016年9月30日起停止发放土地、房屋权属证书，但同日起不动产登记中心正式受理不动产登记申请，发放《不动产权证书》和《不动产登记证明》，结合被告至今未能向不动产登记中心提供相关资料的事实，被告以《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的颁布施行和金沙县人民政府的公告为由，主张其不能办理初始登记和转移登记系因政策及政府主管部门原因、工作程序导致，故不需承担违约责任无事实依据。2.原、被告签订《商品房买卖合同》前，《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》已经颁布施行，前述条例和实施细则确立了“二证合一”的不动产登记规则，即房屋等建筑物、构筑物应当与其所依附的土地一并登记。被告作为从事房地产开发经营的经济组织，对前述不动产登记规则的调整应当明知。就本案而言，原、被告在《商品房买卖合同》中已就交付办理商品房转移登记的有关文书期限进行了明确约定，依据调整后的不动产登记规则，该期限已包含被告交付办理分户国有土地使用权证的文书时间。双方在补充协议中关于单独办理分户国有土地使用权证的相关约定，违反不动产登记规则，被告以此主张办理期限顺延至2017年3月28日后的720个工作日，于法无据。3.依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”的规定，被告主张其财务室被相关部门为调查案件查封一事系不可抗力，影响的时间应予扣除无法律依据。4.根据金沙县不动产登记中心向本院的回函可知，被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的条件，被告主张原告自己未向房产管理机关申请才是原告不能办理不动产权属证书的原因与事实相悖，不予采信。 关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告未于2017年3月28日前履行交付商品房转移登记有关文书的义务，所以被告应按照约定承担支付违约金的责任即每日按已交付房款的万分之一支付原告违约金，按照对该条条款的理解，支付违约金的起始日期为2017年4月27日，违约金支付至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、由被告贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告魏艳违约金，违约金数额以购房款360000.00元为基数，按每日万分之一的标准从2017年4月27日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。 二、驳回原告魏艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币380元（已减半收取），由被告承担。 如果不按本判决规定的期间给付金钱义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 王 涛 二〇二〇年五月十一日 书记员 向永芳