福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初748号 原告：莆田永鸿文化广场投资有限公司，住所地仙游县鲤南镇温泉村新村部大楼，统一社会信用代码91350322585325176T。 法定代表人：薛进兴，副总经理。 委托诉讼代理人：吴姗姗，福建壶兰（仙游）律师事务所律师，代理权限为特别代理。 被告：温国耀，男，1984年10月13日出生，汉族，住仙游县。 被告：黄爱钦，女，1985年6月10日出生，汉族，住仙游县。 第三人：中国建设银行股份有限公司仙游支行，住所地仙游县鲤城街道八二五大街549号，统一社会信用代码91350322569254689K。 法定代表人：洪志军，行长。 委托诉讼代理人：李勋，系该行员工，代理权限为特别代理。 原告莆田永鸿文化广场投资有限公司（以下简称永鸿公司）与被告温国耀、黄爱钦、第三人中国工商银行股份有限公司仙游支行（以下简称建设银行仙游支行）因商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告永鸿公司的委托诉讼代理人吴姗姗、第三人建设银行仙游支行委托诉讼代理人李勋到庭参加诉讼；被告温国耀、黄爱钦经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永鸿公司向本院提出诉讼请求：判令：1.解除永鸿公司与温国耀、黄爱钦于2013年4月26日签订的编号为201301811的《商品房买卖合同》（含附件）；2.温国耀、黄爱钦共同支付给永鸿公司代偿款项32883.79元及利息12304.48元（从2018年12月30日暂计至2020年1月2日，还应计至俩被告实际还款日），合计45288.27元，从已付的购房款中直接扣除；3.温国耀、黄爱钦支付永鸿公司违约金50000元，从已付的购房款中直接扣除；4.温国耀、黄爱钦立即移交永鸿国际文化城A地块1#楼1002单元商品房钥匙并办理相关物业手续，交由永鸿公司处置；5.温国耀、黄爱钦协助永鸿公司办理注销上述《商品房买卖合同》备案登记及合同项下预购商品房预告登记手续；6.温国耀、黄爱钦承担因本案产生的律师费15000元；7.温国耀、黄爱钦承担本案诉讼费。诉讼过程中，永鸿公司变更诉讼请求第2项为：温国耀、黄爱钦共同支付给永鸿公司代偿款项39483.29元及利息19053.42元，合计58536.71元（从2018年12月30日暂计至2020年4月8日，还应计至俩被告实际还款日），从已付的购房款中直接扣除。事实和理由：2013年4月26日温国耀、黄爱钦向永鸿公司购买永鸿国际文化城A地块1#楼1002单元商品房，双方签订编号为201301811的《商品房买卖合同》。合同总价为473033元，温国耀、黄爱钦已付首付款143033元，余款33万元采用按揭方式支付。合同签订后，永鸿公司依约履行合同义务，温国耀、黄爱钦向建设银行仙游支行申请银行按揭贷款并签订了《个人住房借款合同》，现建设银行仙游支行已放款，但自2018年12月起，温国耀、黄爱钦无故逾期偿还按揭贷款，致使永鸿公司代偿银行按揭贷款39483.29元。根据双方签订《商品房买卖合同》附件六的约定，永鸿公司为温国耀、黄爱钦代偿按揭贷款已超过贷款本金33万的5%，现永鸿公司有权解除《商品房买卖合同》并要求上述诉讼请求。 温国耀未作答辩。 黄爱钦未作答辩。 建设银行仙游支行陈述，经确认截至2020年4月10日，建设银行仙游支行从永鸿公司账户代扣偿还金额为39483.29元需还清温国耀、黄爱钦在我行的剩余贷款结清后，方可同意永鸿公司的诉讼请求。 永鸿公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》及相关附件（编号201301811）、《销售不动产统一发票》、《个人住房借款合同》、《房屋验收移交表》、《中国建设银行个人贷款还款凭证》、《催款函》及相应的快递面单、律师费发票及委托合同。建设银行仙游支行提交了《房屋预告登记证明》。本院组织了当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年4月26日，永鸿公司与温国耀、黄爱钦签订合同编号为201301811的《商品房买卖合同》（含附件）一份，双方约定：温国耀、黄爱钦以金额为473033元向永鸿公司购置位于仙游县鲤南镇温泉村永鸿国际文化城A地块1#楼1002单元商品房（建筑面积86.13平方米，单价5492.08元/平方米），温国耀、黄爱钦支付首付款143033元，余款33万元向银行按揭贷款支付等。上述合同的附件六补充协议的第二条第6点另约定：买受人必须足额向银行支付按揭贷款本金和利息，如未能按时还款导致出卖人承担保证责任，即出卖人代买受人偿付银行贷款的，则买受人除应向出卖人偿还出卖人所贷款的全额款项外，还应自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款之日止，每日按出卖人代偿款总额的万分之捌（如出卖人代买受人偿还数额累计达到按揭贷款本金的5%以上，则每日按2‰计算）向出卖人支付违约金；如买受人违约未偿还数额累计超过按揭贷款本金的5%，出卖人除要求买受人按上述约定偿还本息和违约金外，还有权解除合同。附件六补充协议的第四条约定：任何因买受人违约，包括但不限于逾期付款等原因导致出卖人解除合同的，买受人除按合同约定向出卖人偿还本金、利息与违约金外，还应承担出卖人因解除合同所产生的一切相关费用，包括但不限于邮寄费、差旅费用和提起法律诉讼、申请执行所产生的费用、律师费等。对该等款项，买受人同意出卖人从其已交纳购房款中直接扣除。当日温国耀、黄爱钦支付了首付款143033元，该《商品房买卖合同》于2013年5月24日在仙游县房地产管理中心办理商品房买卖合同备案手续，并已办理预购商品房预告登记手续。2013年9月4日，永鸿公司、温国耀、黄爱钦与建设银行仙游支行签订《个人住房借款合同》，约定温国耀、黄爱钦向建设银行仙游支行按揭抵押贷款33万元用于支付上述购房款，借款期限240个月，永鸿公司为该借款提供阶段性保证。后建设银行仙游支行发放贷款33万元，并于2013年9月10日办理预购商品房抵押权预告设立登记手续。诉争的商品房已于2015年8月12日交付给温国耀、黄爱钦使用，但至今未办理房屋权属证书。 现因温国耀、黄爱钦自2018年12月起未能依约偿还上述借款，截至2020年3月31日，永鸿公司代温国耀、黄爱钦向建设银行仙游支行偿还贷款本息39583.29元。温国耀、黄爱钦未偿还上述代偿款给永鸿公司，永鸿公司分别于2019年4月2日、2019年10月16日向温国耀、黄爱钦发出催款函，但温国耀、黄爱钦仍未偿还代垫款及按揭贷款，永鸿公司于2020年1月8日向本院提起诉讼并为本案支付律师代理费15000元。 本院认为，永鸿公司与温国耀、黄爱钦签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。温国耀、黄爱钦拖欠建设银行仙游支行按揭贷款本息，致使永鸿公司的银行存款保证金被建设银行仙游支行扣划，温国耀、黄爱钦的该行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。该《商品房买卖合同》的附件六补充协议的第二条第6点约定买受人违约未偿还数额累计超过按揭贷款本金的5%，出卖人有权解除合同。截至2020年3月31日，永鸿公司代温国耀、黄爱钦向建设银行仙游支行偿还贷款本息39583.29元，已超过按揭贷款本金的5%，且永鸿公司多次向温国耀、黄爱钦发出催款函，永鸿公司和温国耀、黄爱钦约定的合同解除条件已成就，故永鸿公司请求判令永鸿公司与温国耀、黄爱钦签订的合同编号为201301811的《商品房买卖合同》（含附件）解除，合法有据，应予以支持。现永鸿公司要求温国耀、黄爱钦支付给永鸿公司代垫款39483.29元并支付利息19053.42元（从2018年12月30日起暂计至2020年4月8日），其中利息部分的诉求过高，本院应统一予以调整为年利率24%，故温国耀、黄爱钦除支付给永鸿公司代垫款39483.29元外还应支付利息，利息计算方法：以永鸿公司各笔代偿款为基数自永鸿公司各次代偿还之日起按年利率24%计至温国耀、黄爱钦还清代偿款之日（暂计至2020年4月8日合计为6324.06元）。至于永鸿公司要求温国耀、黄爱钦支付违约金50000元，因双方的《商品房买卖合同》（含附件）未就此进行约定，永鸿公司也未提供证据证明其遭受的经济损失，故该诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上，温国耀、黄爱钦应支付给永鸿公司代垫款39483.29元及相应利息（均暂计至2020年4月8日，并可继续顺延计算）。永鸿公司收受的购房贷款33万元,应先返还给建设银行仙游支行用以偿还温国耀、黄爱钦尚欠的购房借款,余款返还给温国耀、黄爱钦（具体以还款日结算的数额为准）。合同解除后，温国耀、黄爱钦应协助永鸿公司办理上述《商品房买卖合同》（含附件）的备案登记及合同项下的预购商品房预告登记手续。永鸿公司要求温国耀、黄爱钦支付本案的律师代理费15000元，有永鸿公司提供的律师费发票及委托合同为据，符合双方签订的《商品房买卖合同》的附件六补充协议的第四条约定，本院予以支持。温国耀、黄爱钦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三第二款、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除莆田永鸿文化广场投资有限公司与温国耀、黄爱钦于2013年4月26日签订的合同编号为201301811的《商品房买卖合同》（含附件）； 二、温国耀、黄爱钦应于本判决生效之日起十日内支付给莆田永鸿文化广场投资有限公司代垫款项39483.29元及利息6324.06元（均暂计至2020年4月8日，并可继续顺延计算至温国耀、黄爱钦还清代偿款之日止）； 三、温国耀、黄爱钦应在本判决生效之日起十五日内协助莆田永鸿文化广场投资有限公司办理注销合同编号为201301811的《商品房买卖合同》（含附件）的备案登记及合同项下预购商品房预告登记手续； 四、温国耀、黄爱钦应于本判决生效之日起十日内支付给莆田永鸿文化广场投资有限公司因本案支出的律师费15000元； 五、驳回莆田永鸿文化广场投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9966元，由莆田永鸿文化广场投资有限公司负担628元，温国耀、黄爱钦负担9338元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林梅金 人民陪审员  李金模 人民陪审员  林世明 二〇二〇年五月十一日 书 记 员  李学进 附：相关法律条文 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。