北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初42769号原告（反诉被告）：北京世纪天乐国际服装市场有限公司，住所地北京市西城区西外南路28号（德胜园区）。法定代表人：杜建甫，执行董事。委托诉讼代理人：程挥，男，1991年6月25日出生，北京世纪天乐国际服装市场有限公司工作人员。原告（反诉被告）：北京新湖阳光物业管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街南路28号1301室。法定代表人：许惠龙，董事长。委托诉讼代理人：黄南，男，1976年10月7日出生，北京新湖阳光物业管理有限公司工作人员，住北京市西城区。被告（反诉原告）：杨小荣，女，1974年9月10日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人:商宁，北京普然律师事务所律师。原告北京世纪天乐国际服装市场有限公司（以下简称市场公司）、北京新湖阳光物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告杨小荣及杨小荣反诉市场公司、物业公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告市场公司的委托诉讼代理人程挥、物业公司的委托诉讼代理人黄南、被告杨小荣及其委托诉讼代理人商宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。市场公司、物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签署的《北京市市场场地租赁合同书》、《市场场地租赁合同补充协议》及《商铺经营权合同》于2017年10月6日解除；2.原告退还被告的全部费用66389.14元（费用明细如下：2017年10月7日至2018年9月24日的租金22630.68元，2017年10月7日至2018年9月24日的市场管理费2901.37元，2017年10月7日至2017年12月31日的物业费即商业管理费673.04元，2017年10月7日至2026年的9月24日的经营权费40184.05元）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：市场公司接受物业公司的委托，与杨小荣签署了《北京市市场场地租赁合同》、《市场场地租赁合同补充协议》及《商铺经营权合同》。约定：杨小荣承租市场公司、物业公司坐落于北京市西城区西外南路28号世纪天乐大厦A3-1019号场地商铺及商铺经营权相关事宜，租赁期限及经营权期限自2007年2月5日起至2026年9月24日止。2015年4月30日，中央政治局会议审议通过《京津冀协同发展规划纲要》指出，推动京津冀协同发展是一个重大的国家战略，核心是有序疏解北京的非首都功能。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部向动物园商圈商户发出《致动物园商圈商户朋友的一封信》，“动批”市场疏解任务中包括商铺所在的北京世纪天乐国际服装市场。原告为贯彻执行《京津冀协同发展规划纲要》的相关政策和京津冀协同发展的国家战略的相关精神，并响应国家疏解北京非首都功能的号召，展开疏解工作，于2017年9月8日发布《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，通知包括被告在内的所有商户终止租赁合同及经营权合同，且商铺所在的北京世纪天乐国际服装市场将于2017年10月6日18时闭市。事实上，世纪天乐国际服装市场已于2017年10月6日18时闭市，市场公司、物业公司与杨小荣签订的租赁合同及经营权合同自2017年10月7日起不能履行，不能实现合同目的。原告认为因国家关于疏解北京非首都功能的政策导致市场公司、物业公司与杨小荣之间的合同因不可归责于双方的原因无法继续履行，租赁合同及经营权合同已于2017年10月6日解除，终止履行。根据《市场场地租赁合同补充协议》第九条第（三）款之约定及合同法第九十七条的规定，市场公司、物业公司同意退还杨小荣2017年10月7日至2018年9月24日的租金22630.68元、2017年10月7日至2018年9月24日的市场管理费2901.37元、2017年10月7日至2017年12月31日的物业费即交费票据上记载的商业管理费673.04元、2017年10月7日至2026年的9月24日的经营权费40184.05元，以上共计66389.14元。请法院判如所请。杨小荣辩称，对方称合同目的已经没有办法实现，所以来解除合同，我方并不认可。首先，根据双方的约定，双方还有9年的未履行合同期限。我们还有9年的合同权利尚未行使，该权利对应的是我方部分利润的损失。其次，对方说因为场地无法使用致使合同目的不能实现，我方也并不认可。因为合同法规定租赁物不能够使用的前提条件是租赁物已经毁损或者灭失。在本案中世纪天乐大厦它并没有毁损，也并没有灭失，仍然存在在那个地点，所以合同是能够继续履行下去的。只要对方把门锁打开，不是像10月6号那天把门锁上的话，其实我们是可以进去继续经营行使我们的合同的，这是经营权的权利以及租赁权的权利。所以我方认为，合同目的不能实现这个解除合同的前提条件是需要法官在最后的庭审中请对方拿出证据来证明的。现在我们同意合同在2017年10月7日解除。同意原告退还我们相关费用，但原告主张的退还金额不认可。故我方现提起反诉。反诉请求如下：1.依法确认杨小荣与北京世纪天乐国际服装市场有限公司之间的《北京市市场场地租赁合同》（试行）、《市场场地租赁合同补充协议》、《商铺经营权合同》于2017年10月7日解除；2.依法判令北京世纪天乐国际服装市场有限公司向杨小荣退还一次性交纳的88000元经营权费用；3.判令北京世纪天乐国际服装市场有限公司赔偿杨小荣已经支付的经营权转让费80000元；4.判令被告北京世纪天乐国际服装市场有限公司赔偿原告杨小荣过户费用8000元；5.判令北京世纪天乐国际服装市场有限公司向杨小荣退还自2017年9月25日至2018年9月24日市场管理费用3000元及利息；6.判令北京新湖阳光物业管理有限公司向原告杨小荣退还自2017年9月25日至2018年9月24日场地租金23400元及利息；7.判令新湖阳光物业管理有限公司向杨小荣退还自2017年7月1日至2017年12月31日商业管理费1440元及利息；8.判令两反诉被告赔偿反诉人未履行年限经营权损失396160元（每年280523.49元，自2017年9月25日至2026年9月24日，共计9年，小计2524711.41元，当事人自愿主张396160元）；9.（第2项至第8项共计600000元）诉讼费由二反诉被告承担。市场公司、物业公司辩称，针对对方之前所提现商铺可以继续经营的问题，由于国家的疏解政策，该场所以不能进行低端批发行业经营，该市场现已事实上不能继续经营。且根据我方了解包括动物园商圈在内的其他市场以及其他进行北京疏解工作指定的疏解范围内的市场，现已都不能继续经营。因此，对方所称该场地未灭失，故经营可以继续的说法不成立。针对对方所提反诉请求，首先，我方同意解除《北京市市场场地租赁合同书》、《市场场地租赁合同补充协议》及《商铺经营权合同》。其次，根据双方所签订的合同及合同法第97条规定，现双方合同已解除，且该解除原因不可归责于双方，因我方仅为落实国家的疏解政策。因此对方所提相关的未履行年限的经营权损失及其它各项损失及利息，我方认为都没有事实及法律依据。再次，关于对方所提赔偿经营权转让费用的请求，因对方所提证据仅为对方与第三方之间的转让协议。因此，我方不能确认该事实是否真实发生。即使是已经发生，我方也认为对方所受让该商铺的情况属于投资行为，投资就有风险，因此，该笔转让费用也不能由我方承担。最后，关于对方所提要求赔偿过户费用，因该笔费用是我方进行一次性收取的，与本案也没有什么关系，不应得到支持。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京世纪天乐国际服装市场位于北京市西城区西外南路28号（德胜园区）的世纪天乐大厦，产权所有人为物业公司，物业公司与市场公司签订《委托经营协议书》，约定因物业公司自身无法经营服装批发市场，故委托市场公司经营，经营场所在经营期间的所有投资均由物业公司负责，市场租金及所得收益属于物业公司，市场公司不得参与分配，物业公司同意由市场商铺租户向市场公司支付市场经营管理费用，每个商铺的费用标准为每个租赁年度3000元，费用金额自商铺合同租金总额中扣除。杨小荣自2007年2月5日起使用北京世纪天乐国际服装市场内的A3-1019号商铺，面积4.4平方米，并注册了个体工商户营业执照。2007年2月5日，杨小荣与市场公司就上述商铺租赁、经营等事宜签订了《北京市市场场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、《市场场地租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）、《商铺经营权合同》（以下简称《商铺合同》）。《租赁合同》的内容有：“出租人（甲方）市场公司，承租人（乙方）杨小荣。第一条租赁场地，乙方承租甲方A3（层/厅）1019号场地，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。第二条租赁期限，自2007年2月5日起至2026年9月24日止。第四条保证金。第五条保险。第六条甲方权利义务。第七条乙方权利义务。第八条合同解除。第九条其他违约责任。第十条免责条款。第十一条续租。第十二条租赁场地的交还。第十三条争议解决方式。第十四条其他约定事项。第十六条双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式。”《补充协议》的内容有：“第三条，乙方每年支付租金2.64万元。第十一条第1款，因不可抗力或相关行政行为、消防工作需要或市场改建需要等其他不可归责于双方的行为致使场地不适用于使用时，本合同自动终止，甲方应退还乙方剩余租金，租赁合同及本协议已履行部分的租金（含当月）不予退还，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任。”《商铺合同》的内容有：“第一条，本合同与《租赁合同》、《补充协议》不可分割，共同作为乙方在北京世纪天乐国际服装市场进行经营的依据。第二条，经营权期限与租赁合同约定的租赁期限相同。第三条，乙方应于签订本合同当日一次足额向甲方交纳经营权费8.8万元。第九条第3款，因不可抗力或相关行政行为、消防工作需要或市场改建需要等其他不可归责于双方的行为致使场地不适于使用时，本合同自动终止，甲方向乙方退还其预付的，自本合同终止之日（不含本年，选择性条款，具体可协商）至本合同经营权限期满期间应缴纳的经营权费，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任。”。合同签订后，市场公司收到杨小荣的经营权费88000元。2007年1月，市场公司收取杨小荣过户费8000元。杨小荣已交纳2017年7月1日至2017年12月31日的商业管理费（物业费）1440元、2017年9月25日至2018年9月24日的租金23400元、2017年9月25日至2018年9月24日的市场管理费3000元。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部向包括杨小荣在内的商户发出《致动物园商圈商户朋友的一封信》，其中写明北京市政府提出要在当年年底前完成“动批”市场20万平方米的疏解工作，并于2016年完成全部疏解任务。2015年的疏解任务包括四达大厦内各市场、众合市场、天和白马、万容商城、聚龙市场。2016年的疏解任务是世纪天乐市场和东鼎商城。并明确“动批”产业疏解不是拆迁，只涉及提前解约的适度补偿，责任主体是产权方和市场方，产权方、市场方、商户都要按照合同约定依法履行债权债务。2017年9月9日，市场公司工作人员在北京世纪天乐国际服装市场张贴市场公司、物业公司2017年9月8日签署的《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，内容为：“为了疏解北京非首都功能，结合租赁合同约定，本市场（市场公司、物业公司）决定终止与合同签约人签订的租赁合同及包括补充协议、商铺合同在内的全部相关文件，并于2017年10月6日18时闭市，请合同签约人在闭市前尽快甩货清货，现将与本次疏解相关之事项公告如下，一、办理解约手续的时间，2017年9月15日至2017年9月20日。二、办理解约手续的地点，北京世纪天乐大厦B座20层疏解接待室。三、疏解方案，（一）与市场签订商铺合同并签署租赁合同的合同签约人，2.奖励及退款方案，奖励期为六天（即2017年9月15日至2017年9月20日），合同签约人在2017年9月20日18时前签署合同终止协议，并在约定的日期内清空所有商铺、签署《场地（商铺）清空交付确认书》、提供并办理退款流程所需全部资料及手续的，（1）市场按照签订的经营权合同给予每份合同6万元的奖励；（2）市场退还截至2017年9月30日未使用年限的经营权费，已使用年限的经营权费作为奖励一并给予合同签约人。（3）租金收取截止至2017年6月30日，退还已支付的2017年6月30日后的租金。（4）退还已支付的2017年9月30日后的物业费。（5）押金或保证金按照原相关协议约定应当退还的予以退还。3.合同签约人在2017年9月20日18时前，未签署合同终止协议的，或虽签署合同终止协议但未按约定时间清空商铺并签署《场地（商铺）清空交付确认书》、未提供并办理退款流程所需全部资料及手续的，本市场取消本公告第三条第（一）款第2项第（1）、（2）及（3）目中的所述的奖励，第三条第（一）款第2项第（3）目中的租金按合同约定退还。（二）与市场仅签订租赁合同且截止至2017年9月30日未到期的合同签约人。（三）与市场签订租赁合同且截止至2017年9月30日前已到期的合同签约人。”2017年10月6日，北京世纪天乐国际服装市场关门闭市。杨小荣没有在2017年9月20日18时前与市场公司、物业公司签署合同终止协议及《场地（商铺）清空交付确认书》。本院认为，杨小荣与市场公司就涉案商铺的租赁经营事宜签订的《租赁合同》、《补充协议》、《商铺合同》、是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部发布的《致动物园商圈商户朋友的一封信》中已告知包括“世纪天乐市场”在内的“动批”市场商户，因疏解北京非首都核心功能的需要，“动批”市场需要进行疏解。市场公司、物业公司依照北京市政府相关疏解北京非首都功能的文件精神，于2017年9月9日向涉案市场内商户发布《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，以疏解北京非首都功能为由决定提前解除与商户签订的租赁协议并清退租赁场地，并于2017年10月6日关闭涉案市场，符合《补充协议》第十一条第1款中免责条款的约定，属于不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行的情形。《租赁合同》无法继续履行，并致使该合同的《补充协议》及《商铺合同》亦不能继续履行，故本院确认涉案市场闭市时间为双方之间合同的解除时间。就市场公司、物业公司退还杨小荣的相关费用问题，本院依据合同约定及法律规定处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行。市场公司、物业公司主张将承租人预付的自2017年10月7日起未发生、未使用、未到期的经营权费、租金、市场管理费、商业管理费即物业费退还承租人，本院不持异议。杨小荣要求退还市场闭市前的经营权费、租金、市场管理费、商业管理费的主张，该费用为市场闭市前已经实际发生的费用，杨小荣应当支付，对杨小荣的该部分主张，本院不予支持。至今未予退还相关费用，并非市场公司、物业公司所致，故杨小荣要求市场公司、物业公司给付经营权费、租金、市场管理费、商业管理费的利息之反诉请求，依据不足，本院不予支持。杨小荣要求市场公司赔偿8000元过户费之反诉请求，因该笔费用系办理商铺转移租赁时市场公司向杨小荣收取的手续费用，系双方协商一致的结果，故杨小荣现要求返还，缺乏依据，本院不予支持。杨小荣所称的其支付给案外人的转让费80000元与本案并无关联，杨小荣要求市场公司赔偿该笔费用，缺乏法律依据，本院亦不予支持。因双方系房屋租赁合同关系，解除合同系不可归责于双方当事人的原因，物业公司亦非合同相对人，故杨小荣反诉要求市场公司、物业公司赔偿经营权损失396160元，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、杨小荣与北京世纪天乐国际服装市场有限公司签订的《北京市市场场地租赁合同》、《市场场地租赁合同补充协议》、《商铺经营权合同》于二○一七年十月六日解除；二、本判决生效之日起五日内，北京世纪天乐国际服装市场有限公司返还杨小荣2017年10月7日至2026年9月24日的经营权费40184.05元；三、本判决生效之日起五日内，北京世纪天乐国际服装市场有限公司返还杨小荣2017年10月7日至2018年9月24日的市场管理费2901.37元；四、本判决生效之日起五日内，北京新湖阳光物业管理有限公司返还杨小荣2017年10月7日至2018年9月24日的租金22630.68元；五、本判决生效之日起五日内，北京世纪天乐国际服装市场有限公司返还杨小荣2017年10月7日至2017年12月31日的商业管理费（物业费）673.04元；六、驳回杨小荣的其他反诉诉讼请求。如果北京世纪天乐国际服装市场有限公司、北京新湖阳光物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1460元，由杨小荣负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费4900元，由杨小荣负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  郑宇昕审判员  周光庆审判员  赵克南二〇二〇年五月十八日书记员  董鑫月