湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初5531号原告：武汉新世纪鸿光物业服务有限公司。被告：武汉鑫汉和实业发展有限公司。被告：武汉市江汉区土地整理储备事务中心。原告武汉新世纪鸿光物业服务有限公司（以下简称鸿光物业公司）与被告武汉鑫汉和实业发展有限公司（以下简称鑫汉和公司）、被告武汉市江汉区土地整理储备事务中心（以下简称土地储备中心）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿光物业公司的委托诉讼代理人周昶、陈擎川、被告鑫汉和公司的法定代表人夏耀辉及其委托诉讼代理人徐秋先、徐倩、被告土地储备中心的委托诉讼代理人王翠、刘俊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿光物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令鑫汉和公司及土地储备中心共同向鸿光物业公司支付房屋空置期间的物业服务费1498054元及资金占用期间的利息2413517元（以拖欠的物业服务费为基数，按照年利率24%的标准，自2013年5月10日计算至实际清偿之日止，现暂计算至2019年5月10日）；2.判令鑫汉和公司及土地储备中心承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年5月6日，鑫汉和公司（甲方）与鸿光物业公司（乙方）签订《武汉市物业服务合同》及《前期物业委托服务协议》，约定由乙方向甲方就其开发建设的位于武汉市江汉区八古墩街右三巷86号汉和?蕙苑项目提供物业服务；物业服务合同期限自2013年5月10日至业主委员会成立之日止；物业服务费收费方式采用包干制，住宅为1.8元/平方米/月，商用物业为3元/平方米/月；物业管理区域内己竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方按约定向开发建设单位收取物业服务费。合同签订后，鸿光物业公司按约定及时提供物业服务，但鑫汉和公司仅支付房屋空置期间的物业服务费26万元及水电费、电梯维保费635586元，其余物业服务费未再支付。同时，土地储备中心于2018年1月17日回函鸿光物业公司，同意向鸿光物业公司支付以上拖欠的空置房物业服务费。鸿光物业公司认为，原被告之间签订的物业服务合同合法有效，鑫汉和公司及土地储备中心拖欠物业服务费的行为侵犯了鸿光物业公司的合法权益。鑫汉和公司辩称，一、关于程序方面。鸿光物业公司将鑫汉和公司及土地储备中心列为共同被告于法无据，法庭应当驳回鸿光物业公司对土地储备中心的全部诉请。二、关于实体上方面。1.鸿光物业公司对空置房物业服务费的请求标的组成不能成立，一是鸿光物业公司根据双方的签订物业管理合同的时间起算涉案空置房的物业管理费不能成立，按照法定的交付时间应该从2014年12月2日开始计算涉案的空置房物业费，按照双方的签订的补充协议约定应当从2015年4月开始计算涉案的空置房物业费；二是涉案空置房的物业费用应当在确认总金额的基础上按照70%计算；三是鑫汉和公司对委托鸿光物业公司管理的物业垫付了水电费用、对鸿光物业公司进行了借支，该两项费用截至2019年11月共计1047240.03元，在清结本次鸿光物业公司诉请的物业费时应该一并扣减该项费用；2.鸿光物业公司请求按照年利率24%的标准计算违约金不能成立；3.鸿光物业公司在物业管理过程中存在有重大的违约行为，损害了鑫汉和公司的权益，鑫汉和公司有权对空置房物业费用的支付同时行使抗辩权。土地储备中心辩称：1.本中心不是本案的被告，不应承担任何责任；2.本中心的回函没有同意向鸿光物业公司支付物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月6日，鑫汉和公司（甲方、委托方）与鸿光物业公司（乙方、受托方）签订《武汉市物业服务合同》约定：乙方向甲方就其开发建设的位于武汉市江汉区八古墩街右三巷86号“汉和?蕙苑小区”（建筑面积48582.21平方米）提供物业服务；合同就物业管理区域、物业管理事项、服务质量、委托方式、服务费用、双方的权利义务、服务期限等作了明确约定，其中物业服务合同期限自2013年5月10日至业主委员会成立之日止；物业服务费收费方式采用包干制，高层住宅为1.8元/平方米/月，商用物业为3元/平方米/月，业主按年交纳物业服务费。同日双方签订的《前期物业委托服务协议》约定：第一条“委托事项”：在协议约定的期限内，乙方为甲方提供“汉和?蕙苑”项目前期物业管理服务；第四条“物业服务费收费办法”：A.物业管理区域物业服务费自开始交房之日起以固定包干制的方式收取，即乙方收取的物业服务费用的标准固定包干不变，且该物业服务费用已包括物业服务的全部成本、法定税费和乙方利润，盈余或亏损由乙方享有或承担；B.对于已纳入物业管理的范围的已开盘未出售物业、或因甲方原因未按时交房的物业，由甲方按月全额向乙方交纳空置房物业费；第七条“违约责任”：甲方应按本协议要求及时支付乙方空置房费，否则乙方有权向甲方收取每日总委托费千分之三的滞纳金。同日双方还签订《前期物业委托服务协议》（补充协议）约定：根据《前期物业委托服务协议》第四条B项“对于已纳入物业管理的范围的已开盘未出售物业、或因甲方原因未按时交房的物业，由甲方按月全额向乙方交纳空置房物业费”修改补充为“因本项目为还建房，故取消此条款”。根据《前期物业委托服务协议》第七条“甲方应按本协议要求及时支付乙方空置房费，否则乙方有权向甲方收取每日总委托费千分之三的滞纳金”修改补充为“取消此条款”。合同履行中，因由于汉和?蕙苑小区收房率为50%，入住率为20%左右，导致大量的房屋空置。2015年8月11日，鑫汉和公司（甲方）与鸿光物业公司（乙方）签订《前期补充协议》约定：1.从2015年4月份开始，甲方每个月预付服务费10万元给乙方，公区水电及电梯维保费由甲方先垫资，待甲方支付空置房费后一并扣除；2.从2015年4月开始空置房费由甲方按照相关规定支付给乙方。另查明，汉和?蕙苑项目空置房屋共计426套，武汉市自然资源和规划局江汉分局出具的明细载明，总建筑面积为38831.83平方米。《合同移交清单》明细表显示总建筑面积为38830.61平方米，其中土地储备中心购得367套（建筑面积32590.12平方米），鸿光物业公司尚有59套（建筑面积6240.49平方米）。2018年1月17日，土地储备中心向鸿光物业公司出具“关于汉和?蕙苑物业费问题的回函”载明，土地储备中心原则上同意在鸿光物业公司与鑫汉和公司关于空置物业费方面协商一致后，三方签订《空置房物业费结算协议》并结算相关房源物业费。还查明，合同履行期间，鑫汉和公司垫付2014年9月至2019年11月期间的水电费710859.03元，以借支等方式给付鸿光物业公司336381元，共计1047240.03元。再查明，汉和?蕙苑项目于2014年12月1日竣工验收。鸿光物业公司实际接受涉案物业的时间是2014年9月。诉讼中，鸿光物业公司于2019年11月30日撤出涉案小区审理中，经鸿光物业公司申请并提供担保，本院裁定对鑫汉和公司名下位于武汉市江汉区三眼桥路315号汉和?蕙苑2栋及配电房2栋27层4号房屋予以查封。本院认为，鸿光物业公司与鑫汉和公司签订的《武汉市物业服务合同》《前期物业委托服务协议》及《前期物业委托服务协议》（补充协议）《前期补充协议》均为双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的禁止性规定，该合同中的条款对双方当事人均具有约束力。鸿光物业公司为汉和?蕙苑小区提供了物业管理服务，具有根据合同约定收取物业管理费的权利。鸿光物业公司要求鑫汉和公司对“空置房”承担交纳物业管理费之请求合理合法,本院予以支持。具体数额以核算为准。一、关于物业服务的时间根据国务院《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，物业的空置费应当结合竣工验收时间进行计算，即竣工验收日在物业公司实施物业管理之前的，从物业公司实施物业管理之日起开始起算；竣工验收日在物业公司实施物业管理之后的，从竣工验收之日起开始起算。本案中，涉案物业于2014年12月1日竣工验收，鸿光物业公司于2014年9月1日起进驻涉案小区，即竣工验收日在鸿光物业公司实施物业管理之后，物业费应从竣工验收之日即2014年12月1日起算。诉讼中，鸿光物业公司于2019年11月30日撤出涉案小区，故鸿光物业公司物业服务费用的计算期间为2014年12月1日起至2019年10月31日止。鸿光物业公司关于物业费应从合同签订之日起算的主张，于法无据，本院不予采纳；鑫汉和公司关于物业费应从2015年4月起算的抗辩意见，本院认为，《前期补充协议》约定“从2015年4月开始空置房费由鑫汉和公司按照相关规定支付给鸿光物业公司”，从该约定的内容上可以看出，双方仅是对2015年4月起物业费的缴纳标准进行了约定，并非是对物业费起算时间的约定，故对鑫汉和公司的该项抗辩意见，本院不予支持。二、关于物业服务的面积根据《合同移交清单》明细表显示426套房屋的建筑面积为38830.61平方米，武汉市自然资源和规划局江汉分局出具的明细表载明的建筑面积为38831.83平方米，因上述面积相差不大，故本院酌情认定鸿光物业公司提供物业服务的涉案房屋面积为38830.61平方米，并据此计算物业服务费用。三、关于空置房应否按70%收取物业服务费根据物业服务收费管理的相关规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。本案双方在《前期物业委托服务协议》中约定鑫汉和公司“按月全额交纳已开盘未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用”。因涉案项目为还建房，双方在《前期物业委托服务协议》（补充协议）中明确约定取消此条款。另，双方在《前期补充协议》约定“从2015年4月开始空置房费由鑫汉和公司按照相关规定支付给鸿光物业公司”。结合《湖北省物业服务收费管理办法》“可以给予的优惠的空置期最长不得超过一年”的规定，鑫汉和公司按照物业费标准的70%交纳物业费的时间只有一年（2015年4月至2016年3月），其它时间仍应全额交纳。对鑫汉和公司关于应按70%收取物业服务费的项抗辩意见，本院予以部分支持。四、鑫汉和公司的垫资及借支等费用，结算时应否扣减双方在《前期补充协议》中明确约定“公区水电及电梯维保费由鑫汉和公司先垫资，待鑫汉和公司支付空置房费后一并扣除”。故鑫汉和公司关于其垫付的水电费、对鸿光物业公司的借支，在清结物业费用时应该一并扣减的抗辩意见，符合合同约定，本院予以支持。五、关于资金占用利息双方签订的《前期物业委托服务协议》（补充协议）取消了关于空置房屋物业费的违约责任，根据鑫汉和公司提供的证据，鸿光物业公司提供物业管理服务过程中确存在部分瑕疵，结合鑫汉和公司已付部分物业费、垫付水电费、向鸿光物业公司提供借支等相关情况，可见鑫汉和公司在支付空置费方面并非恶意拖欠，故对鸿光物业公司要求鑫汉和公司支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。六、土地储备中心在本案中应否承担责任土地储备中心于2018年1月17日向鸿光物业公司回函称“同意在鸿光物业公司与鑫汉和公司关于空置物业费方面协商一致后，三方签订《空置房物业费结算协议》并结算相关房源物业费”。本院认为，其一、三方并未签订《空置房物业费结算协议》，土地储备中心结算相关房源物业费的条件尚未成就；其二、鑫汉和公司自认其是涉案空置房的实际控制人，相关空置房的物业费应该由其与鸿光物业公司结算；其三、土地储备中心辩称其回函没有同意向鸿光物业公司支付物业费，不应承担任何责任。在本院组织调解过程中，土地储备中心所作承诺，判决时不能作为对其不利的证据。综上，对鸿光物业公司要求土地储备中心与鑫汉和公司共同承担支付物业费的诉讼请求，本院不予支持。综上，鑫汉和公司应向鸿光物业公司交纳2014年12月1日至2019年11月30日期间的物业管理服务费1021340元（其中2015年4月1日至2016年6月30日按70%计算），与其实际支出的1047240.03元相抵扣后，鑫汉和公司无需再向鸿光物业公司支付物业管理费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告武汉新世纪鸿光物业服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38093元，保全费5000元，共计43093元，由原告武汉新世纪鸿光物业服务有限公司负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  凃孝萍人民陪审员  叶家琛人民陪审员  黄汉江二〇二〇年五月十五日书 记 员  张熠琪