北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初42353号原告：武汉大本营商业管理有限公司北京分公司，住北京市西城区手帕口南街80号4层401室。负责人：刘雄，总经理。委托诉讼代理人：冯彦琳，男，1992年7月16日出生，汉族，该公司职工，住河南省南召县。委托诉讼代理人：赵传伟，男，1981年6月14日出生，汉族，该公司职工，住济南市淮荫区。被告：中视亮中（北京）文化传媒有限公司，住北京市海淀区西小口路66号中关村东升科技园B-2楼D101A-192室。法定代表人：洪平。被告：中视亮中第五空间（北京）体育发展有限公司,住北京市西城区龙津路2号院1号楼4层404、405、406、407、408、413、414商铺。法定代表人：张赫亮。原告武汉大本营商业管理有限公司北京分公司（以下简称大本营北分公司）诉中视亮中（北京）文化传媒有限公司（以下简称中视亮中公司）、中视亮中第五空间（北京）体育发展有限公司（以下简称第五空间公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。大本营北分公司的委托诉讼代理人冯彦琳、赵传伟，第五空间公司的法定代表人张赫亮到庭参加诉讼。中视亮中公司经本院合法传唤未能到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。大本营北分公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年3月1日签订的《商铺租赁合同》《商铺经营管理合同》。2、判令两被告支付2018年9月23日至2019年8月31日租金、物业管理费等各项费用共计5937011.56元。3、判令两被告支付合同解除违约金1870303.83元（623434.61×2×7）。4、判令两被告支付商铺占用费8728084.54元（自2019年9月1日至2020年3月31日，623434.61元×2×7）。5、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年，原告总公司武汉大本营商业管理有限公司与中视亮中公司签订了《商铺租赁合同》、《经营管理合同》，约定中视亮中公司承租泛悦坊·西城项目X、X层整层商铺，租期自2018年3月1日至2023年2月28日，租金、物业管理费按月提前支付。其后，原告总公司向被告交付了涉案房屋。2018年12月，原告总公司、原告及两被告签订四方《主体变更协议》，变更原《商铺租赁合同》、《经营管理合同》的双方主体为原告及第五空间公司。自2018年9月23日中视亮中公司及第五空间公司开始拖欠应缴的租金及物管费，原告多次催缴。2019年7月23日，原告向被告发送催款函，要求被告按约支付应付的各项费用共计5937011.56元，被告签字确认。2019年9月4日，原告通过EMS向中视亮中公司法定代表人、第五空间公司联系人洪X发送解约函（EMS单号：XXXXX2325），告知双方签订的《房屋租赁合同》《房屋经营管理合同》已解除，并要求第五空间公司缴纳欠款及违约金。被告至今未与原告办理退场手续，且一直占用且使用原租赁商铺。故依据原《商铺租赁合同》7.3条款、《商铺经营管理合同》16.3条款，要求被告支付商铺占用费。因《主体变更协议》中第2条约定：如第五空间公司出现违约或不履约情况，中视亮中公司履行原合同的义务承担保证责任。故原告要求两被告履行原合同的支付义务，并依据约定承担逾期付款违约金。故诉至法院。被告中视亮中公司经本院合法传唤未能到庭参与法庭调查、辩论。被告第五空间公司辩称，2019年9月，张赫亮与中视亮中公司签署了股权协议，实际工商过户为2019年10月14日左右。此后，变为由张赫亮实际控制。诉讼期间，我公司一直没有收到法院的通知，直到2019年12月份，经原告通知，我公司到法院领取了手续。但是之后无法和中视亮中公司取得联系和沟通。因为在之前股权转让中，我方与中视亮中公司有遗留问题，故2019年9月1日之前的我方不同意承担相关责任，2019年9月之后的责任我方愿意承担。补充协议是张赫亮接手第五空间公司之前签署的。同意合同解除，但是不同意违约金，因为合同签署条件和情况我都不清楚，所以不同意承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对于真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年初，武汉大本营商业管理有限公司（甲方、出租方，以下简称武商公司）、中视亮中公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》、《商铺经营管理合同》，约定中视亮中公司承租北京市西城区XX号泛悦坊·西城店项目商铺，租期自2018年3月1日至2023年2月28日。2018年3月1日至2020年2月28日租金标准为每月545505.28元，2020年3月1日至2021年2月28日租金标准为每月623434.6元。逾期支付租金且经甲方书面通知后，超过七日未支付的，甲方有权单方解除合同。因乙方违约导致本合同解除的，乙方赔偿不低于相当三个月租金的违约金。2019年初，武商公司、大本营北分公司、中视亮中公司、第五空间公司签订四方《合同主体变更协议》，约定原《商铺租赁合同》、《商铺经营管理合同》中承租方权利义务由第五空间公司概括承受，出租方权利义务由大本营北分公司概括承受。如果“丁方（第五空间公司）出现违约或不履约的情况，乙方（中视亮中公司）履行原合同的义务承担保证责任”。关于合同履行情况，因第五空间公司未如约支付租金，2019年7月23日，大本营北分公司向第五空间公司发送《催缴函》，主要内容为：因第五空间公司拖欠2018年9月23日至2019年8月31日租金、物业管理费等各项费用5937011.56元，故通知第五空间公司尽快交纳欠款。曾参与第五空间公司财务工作人员“冯X”在该《催缴函》上予以签字确认。2019年9月4日，因第五空间公司仍未履行租金支付义务，大本营北分公司向第五空间公司办公地点邮寄送达《告知函》，通知解除《商铺租赁合同》、《商铺经营管理合同》。经邮政信息查询，该邮件于2019年9月17日因无法联系收件人予以退回。第五空间公司主张“冯X”仅曾参与过第五空间公司财务工作，并非第五空间公司员工，故第五空间公司并未见过上述《催缴函》及《告知函》，未提交其他证据。目前，案涉租赁房屋由第五空间公司占用使用。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因中视亮中公司无正当理由未能到庭参与法庭调查、辩论，视为其放弃诉讼权利。根据证据规则，本院依据原告提交的证据材料、陈述，认定中视亮中公司、第五空间公司在履行《商铺租赁合同》、《商铺经营管理合同》过程中存在拖欠租金的违约行为，且已达到合同约定的解除条件。关于合同解除时间，以大本营北分公司向第五空间公司办公地点送达（或退回）《告知函》的时间为准。关于租金及其他费用一节，因第五空间公司系概括承受了《商铺租赁合同》、《商铺经营管理合同》承租方的权利义务，且《主体变更协议》并未就前期债权债务进行清算，根据合同相对性，大本营北分公司要求第五空间公司承担拖欠的租金及其他费用符合法律规定及合同约定。关于租金及其他费用数额，曾担任过第五空间公司财务工作人员在《催缴函》上予以签字确认是不争的事实，故在第五空间公司未提交其他相反证据予以证明应缴纳租金数额，且没有证据表明二被告对于《催缴函》上确定的租金及其他费用数额提出异议的情况下，本院对于《催缴函》上计算的租金及各项费用数额予以确认。关于违约金，合同约定的违约金标准并无不妥之处，但合同解除时尚处于第一、二个租赁年度区间，大本营北分公司计算的违约金数额有误，本院予以纠正。关于中视亮中公司的责任，根据《主体变更协议》“丁方（第五空间公司）出现违约或不履约的情况，乙方（中视亮中公司）履行原合同的义务承担保证责任”的约定，承担保证责任的条件包含“违约”以及“不履约”两种情形，并非典型的一般保证责任，故本院推定中视亮中公司对于第五空间公司的合同义务承担连带清偿责任。关于占用费，被告第五空间公司目前仍在使用房屋，故其应向大本营北分公司支付合同解除后的房屋占用费，本院根据公平原则，结合本案具体情况，参照合同约定的租金标准酌定房屋占用费数额，并对大本营北分公司诉讼请求中的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认武汉大本营商业管理有限公司与中视亮中（北京）文化传媒有限公司就泛悦坊·西城店项目商铺签订的《商铺租赁合同》、《商铺经营管理合同》于2019年9月17日解除。二、自本判决生效之日起七日内，中视亮中第五空间（北京）体育发展有限公司支付武汉大本营商业管理有限公司北京分公司2018年9月23日至2019年8月31日租金及其他费用共计5937011.56元。三、自本判决生效之日起七日内，中视亮中第五空间（北京）体育发展有限公司赔偿武汉大本营商业管理有限公司北京分公司违约金1636516元。四、自本判决生效之日起七日内，中视亮中第五空间（北京）体育发展有限公司赔偿武汉大本营商业管理有限公司北京分公司2019年9月1日至2020年3月31日租金及房屋占用费3896466元。五、中视亮中（北京）文化传媒有限公司连带清偿本判决第二项、第三项所确定的金钱给付义务。六、驳回武汉大本营商业管理有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果中视亮中第五空间（北京）体育发展有限公司、中视亮中（北京）文化传媒有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121012元，由中视亮中第五空间（北京）体育发展有限公司、中视亮中（北京）文化传媒有限公司负担83942元（于本判决生效之日起七日内交纳），由武汉大本营商业管理有限公司北京分公司负担37070元；公告费以实际发生额为准，由中视亮中第五空间（北京）体育发展有限公司、中视亮中（北京）文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  高 磊二〇二〇年五月十二日法官助理  姚 岚书 记 员  胡玉亚