北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初26292号原告（反诉被告）:傅城校，男，1963年10月17日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈刚，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张洋，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:江国胜，男，1971年9月16日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人:郭建，北京诵盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志峥，北京诵盈律师事务所律师。原告傅城校与被告江国胜租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告傅城校及其委托诉讼代理人陈刚，被告江国胜的委托诉讼代理人郭建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅城校向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原告与被告于2018年6月10日签订的《光谷公寓xx楼出租协议》；2.请求法院依法判令解除原告与被告于2014年4月18日签订的《补充协议》；3.请求法院依法判令被告将所租赁的光谷公寓xx楼内所有房屋立即腾退并交付给原告；4.请求法院依法判令被告将所占用使用的停车场立即腾退并交付给原告；5.请求法院依法判令被告支付原告2019年7月1日至2020年4月30日期间实际占用房屋的占用费916164元，及向原告加倍支付超出租期部分的房屋租金916164元；6.请求法院依法判令被告支付原告2019年7月1日至2020年4月30日期间实际占用使用停车场的占用费445867元；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告分别于2014年4月18日和2018年6月10日签订的《补充协议》、《光谷公寓xx楼出租协议》，约定将光谷公寓xx楼，除超市自用外，所有房屋出租给被告使用，租赁期限为1年（2018年7月1日至2019年6月30日），年租金为110万元整，押金55万元整，且该租赁合同中明确约定相关权利义务以及原告将租赁房屋、院内的停车场交给被告管理及收益。现租赁期限已届满，原告向被告多次送达《催告书》，要求被告将所租赁的标的物及停车场腾退并交付至原告，但被告未作出任何回复，也未腾退交付给原告。故原告为维护自身合法权益诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告江国胜辩称：由于反诉被告傅城校提起诉讼要求解除与反诉原告签署的《光谷公寓xx楼出租协议》和《补充协议》，但反诉原告认为涉案房屋属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，应属无效。现向法院提出反诉：1.请求法院依法确认反诉原被告于2018年6月10日签订的《光谷公寓xx楼出租协议》无效；2.请求法院依法确认反诉原被告于2014年4月18日签订的《补充协议》无效；3.请求法院判令反诉被告向反诉原告支付房租损失110万元（2017年11月20日至2018年11月19日）；4.请求法院判令反诉被告向反诉原告支付停车费及道路通行费用20万元（2017年11月20日至2018年11月19日）；5.请求法院判令反诉被告向反诉原告退还押金55万元；6.请求法院判令反诉被告向反诉原告退还锅炉改造费30万元；7.请求法院判令反诉被告向反诉原告支付空调、热水器、床、柜子、桌子、椅子、窗帘的折价款792000元；8.本案诉讼费用由傅成校承担。针对被告江国胜的反诉，原告傅成校辩称，我方不同意被告江国胜的反诉请求。本院经审查认定事实如下：2012年12月29日，原告傅成校（出租方、甲方）与被告江国胜（承租方、乙方）签订《租赁协议》，主要约定：甲方将通州区光机电开发区光谷公寓中间小楼（qq#楼）除超市用房外，所有房间出租给乙方（二层到六层共136间房，一层除自营超市外），年总租金80万元整，租赁期限为5年（2013年7月1日至2018年6月30日止），合同期为5年。合同到期后，乙方保证房屋内的整体设施完整，交付甲方，由甲方验收。甲方保证乙方在此房屋的正常经营，乙方可以根据经营需要，在不影响房屋安全的前提下，可自行装修推，退房时恢复原状。甲方所交房屋为现状房，保证水、电设施安装到位。合同期满后，乙方自愿不再继续承租，乙方在承租房屋内做配置的一切能够移动设施，在不影响房屋结构的情况下可自行拆除。《租赁协议》还约定的其他内容。2018年6月10日，原告傅城校（甲方）与被告江国胜（乙方）续签《光谷公寓xx楼出租协议》（以下简称《出租协议》），主要约定：甲方将光谷公寓xx楼，除超市自用外，所有房间出租给乙方，租赁期限为1年（2018年7月1日至2019年6月30日），乙方改造房屋产生的费用由乙方自行承担与甲方无关，到期后乙方所改造的房屋不得拆除，乙方在xx楼内自配的所有设备和设施，无偿归甲方所有。xx楼税后年租金110万元，税后押金55万元。乙方需在7月1日前一次性交清租金及押金，超过付款期限，每天计违约金1万元整，超过付款期限一个月甲方无条件收回xx楼。在租赁期内乙方不能转让该楼经营权，乙方出租给租户的时间，不能超过协议约定的时间，即不能超过2019年6月30日，如有超出，乙方归还所得租金，并加倍支付超出部分的房租。在租赁期内，甲乙双方必须遵守此协议，如乙方提前解除协议，则必须另行支付甲方半年的租金作为违约金，并不准拆走乙方所配制的所有设施及设备，如甲方提前解除协议，则必须另行支付乙方半年的租金作为违约金，并赔偿乙方所配制的设备和设施。《出租协议》还约定了其他内容。《出租协议》到期后，双方并未续签合同，涉案光谷公寓xx楼由被告江国胜占有使用至今。被告江国胜已将2019年6月30日前的租金支付给了原告傅城校。2019年6月10日，原告傅城校向被告江国胜发出《催告书》，以租赁期限即将届满为由，催告被告江国胜腾退返还租赁标的物，并自行结算使用费用。另查，2014年4月18日，原告傅城校（甲方）与被告江国胜（乙方）签订一份《补充协议》，主要约定：现经甲乙双方友好协商，甲方同意在乙方所租赁房屋期限内将院内管理交给乙方。院内除甲方自用车位外（6个车位），其他车位停车费由乙方所有，乙方所收取的停车费每楼需一致。乙方每年或每月提供收支明细。甲方在院内建房和改扩建，乙方不能阻扰甲方的施工，并无偿（不存在任何赔偿）退出所占地面，积极配合甲方的工作。上述补充协议约定期限以院内中间6层小楼的租赁期限（2018年6月30日）为准。再查，2006年11月8日，案外人北京xx建设有限公司（甲方）与北京xx责任公司（乙方）签订《协议书》，主要约定：甲方同意将其拥有所有权的垃圾填埋场以东，光明路以西，供热中心以北的土地以租赁方式出租给乙方，供乙方使用（四至详见附图）。甲方同意出租给乙方土地面积20亩，经实地测量，确定宗地面积为20亩（四至详见附图）。本协议下的土地使用权出租期限为30年，即从2006年11月8日起至2036年11月7日止。协议还约定了其他内容。庭审中，案外人北京xx责任公司向本院提交一份《证明》，内容为：我公司于2006年11月8日与北京xx建设有限公司签订《协议书》租赁垃圾填埋场以东，光明路以西，供热中心以北20亩土地，该土地上建造的光谷公寓xx楼系我公司法定代表人傅成校出资所建，属其个人所有财产。关于原告与被告于2014年4月18日签订的《补充协议》以及原告傅成校主张的请求法院依法判令被告将所占用使用的停车场立即腾退并交付给原告的诉讼请求，经法庭释明，原告傅成校表示同意另案处理。上述事实有《租赁协议》、《光谷公寓xx楼出租协议》、《补充协议》、《催告书》、《协议书》、《证明》及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，关于原告傅城校主张解除原被告双方于2018年6月10日签订的《光谷公寓xx楼出租协议》的诉讼请求以及被告江国胜主张该协议无效的反诉请求，对此本院认为，根据本案已查明的事实，《光谷公寓xx楼出租协议》涉及的租赁标的物即光谷公寓xx楼并未依法取得建设工程规划许可，故原告傅城校与被告江国胜于2018年6月10日签订的《光谷公寓xx楼出租协议》应为无效。合同无效后，被告江国胜理应将合同标的物即光谷公寓xx楼予以返还，并支付自2019年7月1日起至2020年4月30日止的占有使用费用。故对于原告傅城校主张被告江国胜腾退并交付光谷公寓xx楼的诉讼请求，本院依法予以支持，占有使用费标准本案支持按照每年110万元的标准予以计算。关于原被告于2014年4月18日签订的《补充协议》以及原告傅成校主张的请求法院依法判令被告将所占用使用的停车场立即腾退并交付给原告的诉讼请求，经法庭释明，原告傅成校表示同意另行处理，本院对此不持异议。被告江国胜反诉该《补充协议》无效，与本案并非属于同一法律关系，双方可另行解决。被告江国胜主张原告傅城校支付房租损失110万元，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告江国胜主张原告傅城校支付停车费及道路通行费，与本案并非属于同一法律关系，本院不予处理，双方可另行解决。被告江国胜交付给原告傅城校押金55万元，在双方租赁合同无效，并且被告江国胜腾退涉案租赁房屋的情形下，原告傅城校理应将该笔租金返还给被告江国胜。被告江国胜主张原告傅城校返还锅炉改造费30万元，与本案并非属于同一法律关系，本院不予处理，双方可另行解决。被告江国胜反诉主张空调、热水器以及窗帘等物品的折价款，因上述物品均属于可拆除、可移动的设施设备，被告江国胜在腾退租赁房屋时可以拆除移走，故对于被告江国胜的该项主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告傅城校与被告江国胜于2018年6月10日签订的《光谷公寓xx楼出租协议》无效；二、被告江国胜将坐落于北京市通州区光谷公寓xx楼内所有房屋腾退并交付给原告傅城校，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告江国胜给付原告傅成校坐落于北京市通州区光谷公寓xx楼自2019年7月1日起至2020年4月30日止的占有使用费916164元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、原告傅成校返还被告江国胜押金550000元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告傅城校的其他诉讼请求；六、驳回被告江国胜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25026元，退还原告傅成校3735元，由原告傅成校负担8329元（已交纳）；由被告江国胜负担12962元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费30336元，退还被告江国胜4000元，由被告江国胜负担17036元（已交纳）；由原告傅成校负担9300元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈明山二〇二〇年五月二十八日法官助理 徐晓云书 记 员 郑秋爽