北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初15444号原告：晏刚，男，1973年3月20日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：徐文华（晏刚之妻），1976年7月22日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李富才，北京市博儒律师事务所律师。被告：张雅玲，女，1959年2月10日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。统一社会信用代码：911101057263777049。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法律顾问，住公司宿舍。原告晏刚与被告张雅玲、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晏刚及其委托诉讼代理人徐文华、李富才，被告张雅玲，第三人链家公司之委托诉讼代理人孙凤起，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。晏刚向本院提出诉讼请求：1、判令张雅玲支付我违约金50万元；2、诉讼费由张雅玲承担。事实与理由：2012年9月23日，我、张雅玲经链家公司提供居间服务签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），我购买张雅玲位于北京市海淀区万寿路街道复兴路46号X号楼X层X门X房屋（以下简称涉案房屋），交易价款为220万元，合同约定“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起5日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过5日未迁出，自逾期超过5日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。合同签订后，我按照约定履行了相关义务，2012年12月28日，涉案房屋登记至我名下，张雅玲未在约定的期限内迁出原有户口。2017年3月，我通过链家公司居间服务以616万元的价格出售涉案房屋给买受人丁某某，查询到张雅玲的爱人崔某某及其儿子的户口还在涉案房屋内，并表示不能迁出户口。后我到派出所查询，答复涉案房屋没有户口。2018年7月29日，我与王某某通过链家公司居间签订北京市存量房屋买卖合同，以605万元的价格将涉案房屋出售。交易中查询到崔某某及其儿子的户口仍在涉案房屋内，我联系张雅玲要求其迁出户口，张雅玲拒不迁出。王某某要求我降低房屋价款，无奈，我于2018年11月12日和王某某协商签署变更协议书，将房屋价款降低30万元，以575万元出售。张雅玲未按照约定将涉案房屋内的原有户口迁出，其行为已构成违约，并给我造成损失，故诉至法院。张雅玲辩称，一、网签的合同有我的签字，晏刚提交的复印件不是我签字，我不认可。二、存量房的编号我也只认可网签合同的，不认可晏刚提供的。三、晏刚说的签合同的地址不是实际的地址。我不应当承担违约金。链家的执行人王建不是晏刚提供的彭永东。买房时我方一再强调户口没地方迁。2017年晏刚说要卖房子，但我不知道，他要求我迁户口。我的户口是可以迁的，迁到了我母亲的户籍下。剩下我前夫和孩子的户口在涉案房屋，他们住的是公租房，没有地方可以迁出。链家公司辩称，认可原告起诉的事实和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2012年9月23日，张雅玲（崔某某代签）（出卖人）与晏刚（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）,约定：交易房屋为涉案房屋，建筑面积69．14平米，房屋总价款220万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起5日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期过5日未迁出的，自逾期超过5日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，张雅玲（崔某某代签）（甲方、出卖人）、晏刚（乙方、买受人）与链家公司（丙方、居间人）签订居间服务合同及补充协议。2012年12月28日，涉案房屋过户至晏刚名下。晏刚提交了从链家公司调取的2012年9月23日的授权委托书一份，主要内容为：委托人张雅玲欲通过居间人将涉案房屋进行出售，特授权受托人崔某某代其办理约定事宜，受托人有权以委托人的名义与居间人就居间事宜进行洽商，签署居间合同及相关协议、履行居间及相关协议；受托人有权以委托人的名义签署买卖合同及相关协议；受托人有权以委托人的名义收取定金；受托人有权以委托人的名义享有北京市存量房屋买卖合同项下的权利；授权委托期限为1年。落款委托人处有张雅玲签字，并有崔某某签字确认并承诺“本委托授权书由我提交给相关方且本委托授权书由委托人本人亲自签署并授权，本授权委托书真实、准确、有效”。晏刚申请链家公司经纪人到庭佐证张雅玲委托崔某某代为签约卖房一事。晏刚主张其于2017年3月曾将涉案房屋出售给丁某某，后因双方就户口问题未达成一致意见，于2017年3月11日签订解约协议书，晏刚称其退还了定金20万元。为证明此主张，晏刚提交解约协议书佐证。2017年3月11日，晏刚（甲方、出售人）、丁某某（乙方、买受人）与链家公司（丙方）约定，甲方通过丙方向乙方出售涉案房屋，三方分别或共同签署了相关法律文件，现经三方友好协商，达成如下协议：甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议均告解除，本协议生效之日起1个工作日内，甲方应办理网签注销手续，退还乙方所交定金20万元整。晏刚提交了2018年7月29日与王某某签署的北京市存量房屋买卖合同，约定王某某以总价款605万元购买涉案房屋。2018年11月15日，晏刚（甲方、出售方）、王某某（乙方、买受方）与链家公司（丙方、居间方）签订变更协议，主要内容为：鉴于此交易房屋内有2人户口不能迁出，甲乙双方协商一致降低交易房屋原价款，并对原合同做出如下补充和变更：1、原成交总价605万元，现变更为575万元；2、此交易房屋内有2人户口不能迁出，乙方同意甲方不将该户口迁出，丙方已充分告知乙方户口相关政策及影响，乙方已明确知晓和理解，并自行承担交易房屋内的户口不能迁出相应后果，甲乙双方协商一致不留存户口迁出保证金，乙方承诺不追究甲方关于交易房屋内户口问题的任何责任。现晏刚起诉要求张雅玲按照合同约定承担违约责任，并根据合同约定和实际损失主张50万元违约金。张雅玲表示北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）不是其本人签字，对授权委托书中的签字亦不认可，并提出了笔迹鉴定。庭审中，经询问，张雅玲对其委托崔某某代其签订房屋买卖合同，并进行房屋买卖过户、收取房款的情况表示清楚，且房款汇入张雅玲的账户、房屋过户时其也在场，对其与崔某某共同卖房的事实予以承认。张雅玲称晏刚并未要求户口一定要迁走，其也表示过不一定能迁走，晏刚曾口头表示不着急。晏刚称过户后，对方表示迁户口有些问题，其曾口头将户口迁出日期宽限至2013年春节前，但并未表示过不需要迁户口，且签约时并不知道张雅玲与崔某某已经离婚。张雅玲表示其与崔某某2002年就已经离婚，但居住在一起，其认为晏刚与王某某买卖房屋降低的30万元购房款系其自己原因造成，其同意支付户口寄存费，但不同意承担违约责任，合同中违约金标准过高。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张雅玲（崔某某代签）与晏刚签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及双方与链家公司（丙方、居间人）签订的居间服务合同及补充协议，张雅玲虽对上述合同及授权委托书中的签字不予认可，但经庭审查明，其对房屋买卖过户、收取房款的情况表示清楚，且房款汇入张雅玲的账户、房屋过户时其也在场，且承认委托崔某某代其签订合同，故本院认定张雅玲对与晏刚就涉案房屋签订房屋买卖合同一事知情并认可，其与晏刚建立房屋买卖合同关系，该合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。基于此，本院对其要求笔迹鉴定的申请不予准许。北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）中明确约定张雅玲应当办理原有户口迁出手续及延迟办理户口迁出的违约责任，虽张雅玲主张双方曾口头达成不需要迁户口的约定，但未提交相应证据证明且晏刚不予认可，故本院对其该抗辩意见不予采信。现张雅玲未依约将原有户口迁出，虽房屋内现有户口非属张雅玲本人，但张雅玲在签订合同时知悉相关条款，即应尽合理之义务以促成合同条款的履行，确保房屋原有户口迁出，现其未履行该项义务，应属违约行为。关于违约金的数额，根据晏刚提交的其与王某某签订的变更协议显示，因户口问题造成其出售涉案房屋时降低30万元购房款，虽然户口并非房价的决定性因素，但本案中确对房屋最终成交价格造成了一定的影响。晏刚与张雅玲之间签订的房屋买卖合同中约定的违约金过高，本院予以调整。本院结合本案的实际履行情况、张雅玲的过错程度及晏刚的实际损失等因素，根据公平原则，酌情确定违约金的具体数额为10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、张雅玲于本判决生效后7日内支付晏刚违约金10万元；二、驳回晏刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元（晏刚已预交），由张雅玲负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  聂 冉人民陪审员  冀国红人民陪审员  郝竞崑二〇二〇年五月十四日书 记 员  于安宁