福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5850号 上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门港务集团和平旅游客运有限公司，住所地福建省厦门市湖里区。 法定代表人：李良英，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶勇，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许烨，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门市春城酒店有限公司，住所地福建省厦门市。 法定代表人：林天生，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李忠安，北京中银（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢玉萍，北京中银（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门港务集团和平旅游客运有限公司（下称港务客运）与上诉人厦门市春城酒店有限公司（下称春城公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初10053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 港务客运上诉请求：1.维持原审判决第一项和第四项，撤销原审判决第二项和第三项；2.改判春城公司立即搬离并向港务客运返还厦门市思明区镇邦路××房屋中9平方米的面积；3.改判春城公司立即向港务客运支付房屋占有使用费（按每月60200元计算，自2017年8月1日起计算至实际返还房屋之日）；4.改判春城公司应向港务客运支付律师费人民币131558元；5.判令春城公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、港务客运与春城公司经招租程序后签订《租赁合同》，由春城公司向港务客运承租了厦门市思明区房产面积1159.727平方米及镇邦路××房产面积9平方米，原审判决未判决春城公司返还镇邦路××房产9平方米，是事实认定错误、适用法律错误。春城公司与港务客运于2012年4月27日签订《租赁合同》，约定港务客运向春城公司出租镇邦路××号面积1159.727平方米及镇邦路61号面积9平方米，双方签订的该《租赁合同》系港务客运通过招标程序对外招租，由春城公司参与投标并中标后所签署。无论是港务客运的招租材料还是双方最终签署的《租赁合同》，均明确约定了租赁标的包括了镇邦路61号面积9平方米房产，春城公司否认其承租、占有使用了该部分房屋，未提供任何证据证明，缺乏事实依据。镇邦路61号面积9平方米房产系1999年军队与港务集团进行军产移交时一并移交的房产，因历史原因目前查无相关房管部门的登记资料，但事实上确系由港务客运负责管理的房产，本案中法院进行现场勘查时，港务客运也明确指认了镇邦路61号9平方米房产系镇邦路61号二楼楼梯口的房间（现场勘查时该房间门牌显示为“201”）。虽勘查当日现场有一案外人提出该房屋系其家人居住使用、至今已居住五十多年之久，但该案外人并未向法院说明其身份或提供任何身份证明，也未提供其所谓长期居住使用该房屋的任何证据，故案外人的陈述非客观事实，不足采信。港务客运通过《租赁合同》向春城公司出租了镇邦路61号面积9平方米，在租赁合同到期后被上诉应当向港务客运返还该房产。原审法院未支持港务客运要求春城公司返还镇邦路61号9平方米房产的主张，系对事实认定有误从而错误判决，应予改判。二、春城公司在租赁期满后未返还租赁房屋，也未按照《协议书》约定的时限返还租赁房屋，港务客运有权按照《协议书》约定的占用费标准（即每月60200元）要求春城公司支付占用费，而原审判决房屋占有使用费参照原租金标准即每月30100元计算，属于事实认定及适用法律错误。港务客运与春城公司在《租赁合同》届满后于2017年8月7日签订了《协议书》，《协议书》中关于权利义务的约定主要有两部分内容：第一部分即第一条至第三条，约定了租赁合同终止、讼争房屋的返还及占用费的事宜；第二部分即第四条系租赁房屋部分可能被政府拆除后所取得的拆除补偿金分配事宜。从《协议书》的签署目的及条款内容上看，该两部分内容相互独立，互不影响，而春城公司在租期满后向港务客运返还房屋系其法定义务，《协议书》中也未对此设置任何前提条件，而是明确约定了返还期限以及相应的占用费标准，且明确返还的租赁房屋包括扩建部分，租赁房屋的返还根本不以租赁房屋被拆除或获得政府补偿为前提。虽然租赁房屋后续未被政府拆除，《协议书》第四条的内容未能继续履行，但春城公司未按照《协议书》第一条至第三条的约定履行按期返还租赁房屋的义务，毫无疑问系春城公司违约，完全归责于春城公司，原审判决却认为“双方所签《协议书》存在未能继续履行的情形，且双方当事人就春城公司应返还的59号房屋范围存在争议，不可归责于春城公司”，并由此判决房屋占用费仅参照《租赁合同》月租金标准计算，明显属于事实认定有误且法律适用错误。《协议书》签订后，春城公司未在《协议书》约定的期限（即2017年8月15日前腾）内返还租赁房屋，系春城公司单方不履行《协议书》约定，《协议书》第2.2条已明确约定逾期返还房屋的情况下占用费标准为原月租金30100元的二倍即每月60200元，自2017年8月1日支付，因此，春城公司应当按照《协议书》约定的该标准（即每月60200元）向港务客运支付房屋占用费，并承担《协议书》约定的其他相应违约责任。三、春城公司未在《协议书》约定的期限内返还租赁房屋已然违约，按照《协议书》约定应当承担港务客运的律师代理费。原审判决忽略春城公司的返还义务，未认定春城公司逾期返还房屋系违约，因而未支持港务客运关于律师代理费的主张，属于事实认定错误。腾退返还租赁房屋是春城公司在租期届满后的法定义务，《协议书》也约定了春城公司应于2017年8月15日前腾退返还租赁房屋，春城公司的腾退返还义务并无任何前提条件。且前文已论述，虽然《协议书》中第四条有关于租赁房屋可能被拆除及政府补偿的约定，但该部分约定与返还房屋时限、逾期返还的房屋占用费的约定间并无关联性，无论《协议书》中关于拆迁及补偿的相关约定是否得以履行，均不影响春城公司履行返还租赁房屋的义务。本案中春城公司未在《协议书》约定的期限前履行返还房屋的义务，完全归责于春城公司，系春城公司单方故意的违约行为，应当认定为春城公司违反《协议书》的约定，春城公司应当按照《协议书》第5.1条、第5.3条的约定承担港务客运因本案发生的律师费。而原审判决却认为“双方于2017年8月7日所签《协议书》存在未能履行的情形，且双方就春城公司应返还的59号房屋的范围存在争议，故不宜认定春城公司违反《协议书》的约定”，从而未支持港务客运关于律师费的诉讼请求，属于事实认定错误，应予以改判。 春城公司辩称，一、61号房产并非港务客运提供的出租房屋，有三方面予以确认：一是部队移交房产中只有59号，且港务客运和春城公司最后签订的协议书第一条明确约定房屋位置只有59号。二是一审法院在现场勘查下明确确认61号房产是由案外人长期居住五十多年。三是61号房产是由春城公司向第三方承租。所以61号房产并非港务客运承租给春城公司。此外，也进一步证明双方在2012年签署的租赁合同及2012年招标文件是港务客运提供的格式合同，合同上对于讼争房屋的位置和地址都填错，此合同不能作为未返还59号房屋面积为1159.727平方米的依据。二、港务客运企图割裂2017年8月签署的协议书，选择性地使用条款，对其不利的条款港务公司不予承认，却又认可对其有利的违约条款，对此不认为这种选择性使用条款的观点。三、港务客运未能按春城公司要求提供相应文件给政府用于拆除及补偿，双方对返还面积也存在根本性争议，责任并不在春城公司，因此不能认定春城公司违约，也不能主张占用费和律师费。一审对此认定准确无误，请求驳回港务客运的上诉请求。 春城公司上诉请求：1.判令撤销一审判决第一项、第四项，发回重审或直接改判驳回港务客运的全部诉讼请求，支持春城公司的全部反诉请求；2.判令港务客运承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、春城公司承租港务客运的镇邦路××号房屋建筑面积为600平方米，自行扩建面积约为1000平方米，只需返还该房屋一至三层总计建筑面积600平方米给港务客运，一审判定春城公司需返还一至五层建筑面积为1159.727平方米给港务客运系事实认定错误。港务客运在（2018）闽0203民初2654号案一、二审以及本案一审中均明确其诉求系要求返还出租给春城公司的面积部分，不包括春城公司扩建部分。因此，本案核心焦点为港务客运出租给春城公司的原始建筑面积为多少，以及春城公司自行扩建的面积是多少。就此，根据本案现有证据足以认定春城公司的扩建面积约为1000平方米（位于南方酒店四层及以上部分），港务客运出租给春城公司的建筑面积为600平方米。具体理由如下：第一，从双方最后一次签订的书面协议来看，2017年8月7日签订的《协议书》系本案最核心、最关键的证据，是双方真实意思表示，虽然港务客运否认该协议书“鉴于部分”内容系其真实意思表示，但是在协议书签订后直接均没有提出撤销或变更该协议书，故该协议书对双方均有约束力。根据该协议书“鉴于部分”第2点、第3点及第四条第4.1款之约定，双方确认春城公司自行扩建部分的面积约为1000平方米，位于南方酒店四层及以上部分；港务客运出租给春城公司的租赁标的物建筑面积为原南京军区后勤部基建营房部移交其管理的600平方米，实际使用面积420平方米。对如此明文约定的条款，但一审却竟然认为该协议书不能作为认定镇邦路××号房屋由春城公司扩建面积1000多平方米的依据。第二，从镇邦路××号房屋的初始来源情况来看，该房屋系由中国人民解放军福建军区后勤部（以下统称“部队”）移交给厦门港务集团有限公司（以下简称“港务集团”）的。根据部队于1999年6月14日出具的《营产移交接收清册》记载，该房屋建筑面积为600平方米、使用面积为420平方米，由此可见，港务集团（即港务客运）从部队接收的房屋建筑面积仅为600平方米。此外，根据厦门市国土与资源管理局所备案的信息显示：（1）1954年12月29日制作的《厦门市房地产调查登记表》明确记载：该处房屋系恶霸所有，于1951年9月予以没收；（2）1999年厦门市国土局向市政府办公厅出具【1999】032号报告，亦明确记载镇邦路××号的房产共三层，总用地面积234平米，建筑面积632平米，现归部队使用，要求收归国有。据此，这与双方在《协议书》确定的事实及约定的内容相互印证、彼此吻合。第三，从双方租赁关系的发展情况来看：（1）2006年8月10日，双方第一次建立租赁关系，由春城公司向港务客运承租镇邦路××号房屋，并明确约定该房屋原属部队房产，现尚无产权证，仅有部队移交清册。可见，此期间的镇邦路××号房屋权利来源、建筑面积、产权状况与前述第二点分析完全一致，即该房屋建筑面积为600平方米，春城公司取得该房屋后随即进行了扩建、装修用于经营酒店。（2）2012年4月27日，双方再次订立第二份租赁合同。该份租赁合同虽然载明租赁面积1159.727平方米，但该面积中并没有区分哪些是港务客运初次出租的建筑面积，哪些是春城公司自行扩建部分的面积。此外，该合同系格式合同，是港务客运提前印制的招投标文件组成部分，若各方对格式合同条款的理解有争议，依据法律规定应作出对制定格式合同一方不利的解释。再者，该份租赁合同还同时约定出租范围包括镇邦路××房产，但经现场勘查，61号房产已有案外人居住使用已达五十多年之久，可见该份租赁合同约定的租赁范围明显与客观事实不符。（3）2017年8月7日，双方就租赁关系终止时善后处理、原始租赁面积及扩建面积的最终确认、扩建面积的补偿等事宜签署了《协议书》。由此可见，双方从2006年至今存在持续的租赁关系，并不能割裂第一次和第三次的租赁事实，而仅是单独拎出第二份租赁合同来确认原始租赁面积和扩建面积。一审单独以第二份租赁合同来认定原始租赁面积为1159.727平方米，不能成立。第四，从港务客运提供的测绘成果报告来看，该测绘成果报告载明是对镇邦路××号房屋的测绘，但实际测绘的范围却包括了镇邦路××号的房屋，并没有准确区分镇邦路××号房屋的面积，更没有区分该房屋面积中哪些是部队移交的原始面积，哪些是春城公司自行扩建的面积。事实上，该次测绘成果报告充其量只是对镇邦路××号房产当时客观现状（其中包括了春城公司从第三方承租而来的区域）做了个描绘而已，根本不能作为确认港务客运出租面积为1159.727平方米的依据，一审以该测绘成果报告作为认定依据明显是断章取义。第五，从港务客运提交的【1999】002号《关于办理镇邦路××号房产的报告》、【1999】150号《关于南方旅行社镇邦路××号房产产权问题的报告》来看，该两份报告并非土地房管部门出具的权属文书，其内容也没有其他文件相互印证，更没有看到当时厦门市军警、政法机关交接办对这两份报告的任何回复或确认，且其内容与港务客运提交的《营产移交接收清册》、国土局出具并备份的【1999】032号报告记载“房产共三层，总用地面积234平米，建筑面积632平米”的内容、2017年8月7日签订《协议书》的约定均是相悖的。但是一审最原始及最终的能够确认原始租赁建筑面积为600平方米，反而是以未经春城公司确认亦未经政府部门认可的两份单方当事人陈述作为依据，显然是本末倒置。二、春城公司在一审中明确向港务客运提出扩建部分若要返还必须赔偿补偿金，但一审法院一方面认定扩建部分要返还给港务客运，另一方面却又认为春城公司主张扩建部分的补偿需另案处理，不在本案处理范围，显然是错误的。 港务客运辩称，港务客运是基于租赁合同向春城公司出租房产，无论是在投标和合同上面积都是1159.727平方，双方都没有争议，在租赁合同中都有红线。春城公司一直主张其有在房屋上扩建，但是未提供任何事实证据，因此其所谓的扩建并不成立。在之前的庭审中港务客运提交了充分证据，移交清册实际上完整体现的内容是房产总面积是一千平，其中基于该清册移交的是600平，还有另外400平不在该份清册的移交范围，但是是通过其他方式移交。另外，港务客运提交的1999年南方旅行社、和平公司出具的两份报告，明确载明讼争房屋59号是五层的1000平。此证据与其他证据相互应证，证明讼争房产在1999年就已经是五层1000平方米，和平公司出租的面积就是1159.727平方米，因此和平公司依据租赁合同返还1159平面积有合同和法律依据。另外，春城公司所谓扩建部分问题，港务客运主张返还面积并未包含其扩建部分，春城公司也未提供任何扩建证据，因此其所谓扩建补偿主张没有任何法律依据，一审判决正确。 港务客运向一审法院提出诉讼请求：1.春城公司立即搬离厦门市思明区、61号房屋，并将该房屋返还给港务客运；2.春城公司支付港务客运逾期返还房屋占用费（按每月60200元的标准，自2017年8月1日计至实际返还房屋之日止）；3.春城公司支付港务客运律师代理费131558元。 春城公司提出反诉请求：1.港务客运补偿春城公司在厦门市思明区㎡租赁范围内的装饰装修残值损失暂计100万元；2.港务客运赔偿春城公司在厦门市思明区扩建的面积约1000㎡的补偿金300万元；3.港务客运支付春城公司场地看护费441000元（按每月73500元计算，自2017年9月1日起计至双方完成房屋交接之日止，暂计至2018年2月28日）；4.港务客运退还春城公司履约保证金10万元。 一审法院认定事实如下：1999年6月14日，中国人民解放军福建省军区后勤部（下称福建军区后勤部）出具一份《营产移交接收清册》，载明：营地坐落地址为厦门市镇邦路××号，基地面积360㎡、建筑面积600㎡、使用面积420㎡、房产证应领证面积360㎡、土地证应领证面积600㎡，并附坐落平面图及边界详图说明书。该说明书主要内容如下：原省军区厦门南方旅行社（下称原南方旅行社）的房地产（军产）随企业一同移交给厦门港务集团有限公司（下称港务公司）；产权性质也随之发生变更，有关房地产过户手续由港务公司到当地政府有关部门办理（其中本交接书中房地产数量不包含原南方旅行社自己筹资添建的房产400㎡）。港务公司作为接收单位在前述《营产移交接收清册》上予以签章确认。 1999年7月22日、7月28日，南方旅行社、港务公司分别向厦门市军警、政法机关交接办提交一份南旅（1999）002号《关于办理镇邦路××号房产的报告》和一份厦港集办（1999）150号《关于南方旅行社镇邦路××号房产产权问题的报告》，在前述两份报告中，均载明原南方旅行社移交给港务公司镇邦路××号一栋房产共计5层、总建筑面积约为1000㎡军产的事实。 2001年4月24日，港务公司作出一份厦港集办（2001）72号《关于筹建港务客运的通知》，载明：根据相关会议精神，拟以和平码头分公司为主体，合并南方旅行社、鹭港船舶服务公司，组建成立港务客运。港务客运设立后，港务公司将原南方军区后勤部基建营房部向其移交的位于镇邦路××号房产交由其下属企业港务客运进行运营管理。 2006年8月10日，港务客运（甲方）与春城公司（乙方）就乙方向甲方租赁镇邦路××号房屋事宜签订一份《房屋租赁合同》，约定：租赁用途住宿（由乙方自行申请旅馆进行工商登记），租赁期限5年（自2006年8月10日至2011年8月9日），风险押金5万元，租金每月9000元；合同并约定鉴于甲方房产原属部队房产，现尚无产权证，甲方仅有部队移交清册，甲方在乙方注册登记时，应提供该移交清册复印件；由于政策、拆迁或人力不可抗拒等原因导致合同无法履行，甲乙双方及乙方担保单位均不承担由此产生的责任和义务，鉴于甲方有前期的装修投入，如发生拆迁所得到的酒店内部装修补偿金，甲乙双方的分配比例为25%:75%,镇邦路××号房屋拆迁补偿与乙方无关。 2011年8月1日，案外人厦门长衡测绘有限公司接受港务客运的委托，就镇邦路××号房屋的面积测量作出一份《厦门市城镇私房房产面积测算成果报告书》，测绘成果如下：1.房屋情况说明：本幢房屋位于镇邦路××号，根据委托人的现场指界对该幢建筑物现状进行测量，该测绘成果依据现行房屋测量规范进行测算，总建筑面积2422.08㎡，其中原有部分面积1217.487㎡，另自建部分面积1204.593㎡；其中5页《房屋测量草图》载明房屋坐落为“思明区镇邦路××号，层数7层”，第1-5层面积分别为228.65㎡、226.11㎡、331.829㎡、212.269㎡、160.869㎡，合计1159.727㎡。 2012年4月20日，港务客运发布《镇邦路××号房产出租项目竞价文件》，其在《招租须知》中载明：招租项目地址为镇邦路××号，建筑面积1159.727㎡，招租范围包括图纸上红线勾画的范围，但不包括升降机设备，升降机所占的场所属于招租范围；镇邦路61号（面积9㎡）房产（面积如有出入，按房管局实际登记的面积为准）。 2012年4月24日、4月25日，春城公司向港务客运提交《计划书》和《竞价报价单》，载明：春城公司投标镇邦路××号五年经营权，将投标标的用于开设精品酒店；鉴于镇邦路××号房产出租项目，我方报价为加价幅度100元，即第一期2012年合同期起至2012年12月31日的月租金报价15100元，第二期自2013年1月1日至2013年12月31日的月租金报价25100元，第三期自2014年1月1日至合同期满的月租金报价30100元。 2012年4月27日，港务客运（甲方、出租方）与春城公司（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于镇邦路××号房产（详见附图）现状出租给乙方从事商业经营，镇邦路××号场所面积1159.727㎡，乙方对此无异议；镇邦路××房产，现状出租给乙方作为配套员工宿舍；其面积9㎡（面积如有出入，按房管局实际登记的面积为准），乙方对此无异议；本合同租赁期限5年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止；租金标准自2012年5月1日至2012年12月31日每月15100元自2013年1月1日至2013年12月31日每月租金25100元，自2014年1月1日至2017年4月30日每月租金30100元；乙方应在合同签订之日起5日内向甲方交付10万元作为无息履约保证金；因乙方违反本合同条款而产生的相应损失金额或违约金额，以及对所租赁场所所产生的修复费用，甲方有权在任何时候从履约保证金中扣除；租赁期满，乙方若无违反本合同相关规定，可持甲方原开具的统一票据至甲方财务，甲方应在十日内退还乙方履约保证金。合同第八条约定，乙方有权依据经营需要，在不违反有关法律规定和本合同约定情况下，对所租赁房产进行改造、装修、添置设施；在本合同终止后乙方应将租赁房产连同原附着在租赁房产上的装修改造设施（如电梯）完整无偿交付给甲方；合同终止后10日内，乙方应自行腾空所承租场所；20日以后，承租场所内遗留的一切物品、装修均视为废弃物任由甲方处置，甲方不予任何补偿；由于政策、拆迁或人力不可抗拒等原因导致合同无法履行，甲乙双方及乙方担保单位均不承担由此产生的责任和义务，鉴于甲方有前期的装修投入，如发生拆迁所得到的酒店内部装修补偿金，甲乙双方的分配比例为40%:60%，本合同所述的租赁房产的拆迁补偿与乙方无关。合同第九条9.7款约定，当乙方租赁期满不再续租或因乙方违约而引起本租赁合同提前终止或解除时，乙方的一切装修或改造与房屋有关的设施（具体指附着在建筑物上的设施，如电梯）全部归甲方所有（可移动设施除外），甲方无需给予任何补偿。合同第十一条约定合同的变更和终止，对本合同的任何变更，需经甲、乙双方同意，且以书面形式作出方可生效。本合同的终止：本合同期限届满且双方未达成延长协议的；本合同有效期限内双方达成终止协议的；乙方擅自改变租赁房产的用途、市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制、以及不可抗力影响等情形，甲方有权提前终止合同……。 2017年1月4日，港务客运通过邮寄方式向春城公司发出一份《通知》，主要内容如下：现接相关部门通知，军转资产将不允许出租，双方于2012年4月27日签订的《租赁合同》将于2017年4月30日到期，届时港务客运将收回该场地，合同终止；要求春城公司提前做好搬迁准备并在搬迁工作完成后将场地清理完毕交还港务客运。春城公司于2017年1月5日收到该《通知》。2017年4月12日，港务客运再次通过邮寄方式向春城公司发出一份《通知》，其内容为“我司于2012年4月27日与贵司签订的《租赁合同》将于2017年4月30日到期，届时我司将收回该场地，合同终止。请贵司于2017年4月30日前做好场地清理并于2017年5月2日与我司完成场地移交工作。”春城公司于2017年4月13日收到该《通知》。另，厦门市公证处先后于2017年1月4日、4月18日作出（2017）厦证内字第1318号、第12800号《公证书》，分别就前述港务客运向春城公司邮寄送达的两份《通知》内容及过程进行证据保全。 2017年8月7日，港务客运（甲方、原房屋出租方）与春城公司（乙方、原房屋承租方）签订一份《协议书》，约定“鉴于条款”：1.甲方于2006年8月10日、2012年4月26日先后两次与乙方就镇邦路××号房屋用于经营“南方酒店”租赁事宜签订《租赁合同》各一份。其中2006年8月10日签订的《租赁合同》已于2012年4月30日终止，2012年4月26日签订的《租赁合同》租期至2017年4月30日届满，该租期满后，双方无续签有关该租赁事宜的合同，甲方已通知乙方自2017年5月1日起腾退并向甲方返还租赁标的物，但乙方仍继续占用该租赁标的物经营“南方酒店”。2.租赁标的物是原南京军区后勤部基建营房部移交甲方管理，依据《营产移交清册》（附件1）记载，原租赁标的物面积600㎡，实际使用面积420㎡。乙方承租以后，在原租赁标的物基础上进行扩建，扩建面积约1000㎡，即本协议签署时租赁标的物“南方酒店”四层及以上部分（下称扩建部分）。3.2017年4月30日租期届满后，乙方继续占用租赁标的物经营“南方酒店”，期间遇厦门市政府执行国家金砖会议安全管理规定，以一定金额的拆除补偿金鼓励和劝导乙方对其出资扩建的原移交房屋之外约1000㎡的房屋进行拆除，且甲乙双方均同意拆除。现甲乙双方经协商一致，就解除租赁合同及拆除补偿金分配比例等事宜达成以下一致意见，特订立本协议依双方共同遵守。第一条租赁合同终止：双方就镇邦路××号房屋签订的《租赁合同》自2017年5月1日起终止，乙方应按本协议约定向甲方返还、腾退租赁标的（包括其扩建的部分），并支付合同终止后的房屋占用费。第二条房屋腾退与返还：2.1、乙方最迟应于2017年8月15日前完整、清结地向甲方返还其承租的租赁标的物（包括其扩建的部分）；2.2、若乙方逾期未返还或腾退，甲方有权自2017年8月1日起继续向乙方收取相当于月租金标准（即每月30100元）的两倍作为房屋占用费直至乙方实际腾退之日止，且甲方有权单方面直接进入并接管该租赁场所，收回该租赁标的物（包括扩建部分），乙方对此均无异议并自愿承担相应后果；2.4、拆除完毕后，乙方仍应负责对4楼地面进行平整，确保将房屋清结返还”。第三条房屋占用费与其他费用：3.1、乙方最迟应于2017年8月15日前向甲方一次性支付租赁合同期满后继续占用经营“南方酒店”所产生的房屋占用费，双方确认该笔占用费为90300元（自2017年5月15日起计至2017年7月31日止，按每月30100元的标准执行）。第四条拆除补偿金：4.1、甲乙双方共同确认愿意执行政府通知的拆除要求，并配合政府相关部门办妥有关的拆除手续；被拆除的部分房屋位于本协议签署时租赁标的物“南方酒店”四层及以上部分，面积约1000㎡；4.2、对于拆除上述部分房屋获得的拆除补偿金，由甲乙双方共同受偿，具体分配比例为甲方受偿拆除补偿金的40%，乙方受偿补偿金的60%；4.3、有关的《房屋拆除协议》由甲方、乙方共同作为合同主体的一方与政府相关部门签订，并按4.2条约定分配拆除补偿金，拆除补偿金以最终实际发放为准”。第五条其他事项：5.1、本协议履行完毕后，甲乙双方即结清全部债权债务，不再有其他纠纷，乙方除按本协议第四条约定取得补偿金之外，应放弃扩建部分相关的任何权益；任何一方均不得再以任何理由就与租赁合同或扩建部分相关事宜挑起争议，否则应承担有关争议处理的费用；5.3、本协议是双方经过充分协商后签订，是双方真实意思表示，双方均应严格履行。一方违反本协议任何条款均构成违约，守约方有权向违约方追偿一切费用。 2017年8月15日，春城公司通过邮寄方式向港务客运发出一份文件，其主要内容有：为履行本合同（备注：指《协议书》）特此与政府部门沟通协商，政府要求港务客运提供政府有关批准文件、镇邦路××号建筑物的测绘信息档案等文件资料，并要求必须于2017年8月28日以书面形式送达厦门市思明区水仙路52号；如未在8月28日以书面形式送达，所产生的后果及公司20多名员工看护日常费用将由港务客运承担。港务客运于2017年8月16日收到该邮件。此后，双方当事人未能就《协议书》所约定的扩建部分房屋拆除补偿事宜与政府相关部门达成协议。 2017年8月30日，春城公司通过邮寄方式向港务客运发出一份《通知书》，载明：由本公司与贵公司签订了关于镇邦路××号的租赁协议书，现贵公司要求我公司于2017年8月15日前返还镇邦路××号（建筑面积600㎡，实际使用面积420㎡）。我公司现通知贵公司，请于2017年9月1日前携带上述租赁协议书及厦门市政府相关部门出具的关于该房产面积的相关文件，来与我司办理房产的腾退及移交手续。或由公证处公证员全程监督办理腾退及移交手续。如逾期未能办理移交手续，视为我公司已履行该处房产的腾退返还义务。 2017年8月31日，港务客运工作人员向春城公司员工林天生发送短信，其内容为“林总，你不是来函要求我司派人在2017年9月1日前到镇邦路××号商谈该处房产腾退交接事宜吗？我们现在就过去，你们要在现场”、“林总，现在是8月31日9:58分，我们到你酒店门口了，你们没人在，连门都进不去。这样叫交接？我们待会走了”。当日，港务客运并通过彩信方式发送一份《告知函》，主要内容如下：你司向我司承租的位于镇邦路××号房屋的租赁合同已终止，租赁合同终止后，你司须按照有关租赁合同的约定，立即向我司完整返还该租赁房屋（包括你司添附及扩建部分）。2017年9月25日，港务客运再次向春城公司发送《告知函》，主要内容如下：因双方关于镇邦路××号房屋的租赁合同约定的租期已届满，港务客运已多次书面通知终止租赁合同、收回房屋，春城公司应限期腾退并完整、清洁返还租赁房屋，但至今春城公司仍占用该房屋经营“南方酒店”；现再次函告立即停止在该房屋上的一切经营行为，立即移交该房屋，否则后果自负。 2019年9月5日，一审法院经现场勘查：讼争镇邦路××号房屋至今仍由春城公司占有并用于经营酒店业务；讼争镇邦路××房产，经港务客运现场指认，镇邦路61号二楼201室房屋现由案外人居住使用，且根据案外人现场陈述，其在五十多年前即由单位分配居住使用至今。 另，港务客运委托律师参加诉讼，支出律师代理费131558元。 一审审理中，港务客运陈述，其要求返还的镇邦路××号、61号房产，系1949年厦门解放时解放军实际占有使用至90年代，后部队将该房产交付给厦门市政府，再由市政府交由港务客运代为管理和使用。港务客运对该讼争房产没有物权，是属于国有资产；讼争镇邦路××号房产为1-5层（面积1159.727㎡）、讼争镇邦路××房产面积9㎡；关于该讼争房产，港务客运与春城公司共签订二次《租赁合同》，第一次于2006年8月10日签订，至2011年8月9日租赁期限届满；之后，港务客运重新发布新的招标文件，于2011年8月1日委托厦门长衡测绘有限公司对讼争房屋进行测绘并出具测绘报告，港务客运对讼争房屋重新进行招投标，招标文件体现地址为镇邦路××号、61号，面积1159.727㎡；2012年4月25日春城公司向港务客运提交竞价报价单，在中标者弃标后春城公司作为第二顺序中标，双方于2012年4月27日签订第二次租赁合同，租赁期限自2012年5月1日至2017月4月30日，港务客运的诉求基础为双方于2012年4月27日签订的《租赁合同》，请求返还该《租赁合同》项下的标的物；前述《租赁合同》期限届满后双方未再续签合同，2017年8月7日，双方签订一份《协议书》，该《协议书》系对《租赁合同》届满后对租赁物的处分进行约定，但因春城公司未履行《协议书》约定的内容，故港务客运提起要求返还讼争房屋的诉讼。 春城公司则认为，讼争房产系由厦门市政府交给港务客运运营，所有权属于政府；讼争房产自2006年8月10日开始出租给春城公司，出租时原始面积仅有420㎡、建筑面积600㎡，春城公司承租后，对讼争房产进行扩建、改建约有1000㎡。双方在租赁期限届满后，于2017年8月签订一份《协议书》，该《协议书》已列明前述事实；且承租的房屋仅有镇邦路××号，并没有61号；双方约定对扩建部分进行补偿，但最终因港务客运未提供相应手续给政府，导致春城公司的扩建部分无法得到补偿。镇邦路××房产系春城公司向案外人承租，并非在港务客运的租赁范围；春城公司确认讼争镇邦路××号房产现仍由其占有并用于经营酒店之用。 综上事实，一审法院认为，讼争镇邦路××号房屋原系军队房产，由于历史因素等原因，未办理相关权属证书及相应的审批手续，之后由港务客运根据厦门市政府、军队武警部队等有关部门的相关政策、文件精神代为管理和使用该讼争房产。因此，港务客运作为出租人就讼争镇邦路××号房屋与春城公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容也未违反相关法律或行政法规的强制性规定，应属有效合同，受法律保护，双方均应依约全面履行；至于之后双方签订的《协议书》，系对前述《租赁合同》届满后对租赁物进行处分的约定，后因讼争房屋未被政府拆除、春城公司也未履行该《协议书》约定的内容，现港务客运依据《租赁合同》期限届满后提起返还讼争租赁房屋的诉讼，依法有据，故前述《协议书》不能作为认定讼争镇邦路××号房产由春城公司扩建面积一千多平方米的依据。关于讼争镇邦路××房产，虽前述双方于2012年4月27日第二次签订的《租赁合同》中有约定，但在2006年8月10日双方第一次签订的《房屋租赁合同》及福建军区后勤部《营产移交接收清册》等相关军队证明中，并未涉及该房产情况，港务客运也未举证证明该61号房产相关房管部门的登记资料；春城公司亦予以否认，并提供其与案外人就镇邦路××房产签订租赁合同等相关证据予以佐证；且本院经现场勘查，讼争镇邦路61号港务客运指认的201室房产现由案外人居住使用，至今已居住五十多年之久。故对港务客运关于镇邦路××房产所主张的权利，不予支持。 本案的主要争议焦点是：港务客运出租给春城公司的讼争镇邦路××号房产的具体面积是多少。一审法院经分析认为，根据1999年6月14日福建军区后勤部出具的《营产移交接收清册》记载，营地坐落地址为镇邦路××号，建筑面积600㎡、使用面积420㎡、房产证应领证面积360㎡、土地证应领证面积600㎡，并附坐落平面图及边界详图说明书。但根据该说明书内容载明，原南方旅行社的房地产（军产）随企业一同移交给港务公司，产权性质也随之发生变更，有关房地产过户手续由港务公司到当地政府有关部门办理，并注明其中本交接书中房地产数量不包含原南方旅行社自己筹资添建的房产400㎡。此外，根据南方旅行社、港务公司先后于1999年7月22日、7月28日分别向厦门市军警、政法机关交接办提交的南旅（1999）002号《关于办理镇邦路××号房产的报告》和厦港集办（1999）150号《关于南方旅行社镇邦路××号房产产权问题的报告》，在前述两份报告中，均载明原南方旅行社移交给港务公司镇邦路××号一栋房产共计5层、总建筑面积约为1000㎡军产的事实。因此，镇邦路××号房屋在1999年部队移交给港务公司时的现状即为镇邦路××号一栋房产共计5层、总建筑面积约为1000㎡军产的事实，应予以认定；且根据2011年港务客运委托有关测绘机构作出的测绘成果，也体现讼争镇邦路××号第1-5层面积合计1159.727㎡，并在之后港务客运于2012年发布的《镇邦路××号房产出租项目竞价文件》、《招租须知》中也均载明招租项目地址为镇邦路××号，建筑面积1159.727㎡的事实；再者，根据春城公司通过参与竞租中标后于2012年4月27日与港务客运签订的《租赁合同》，也明确约定镇邦路××号房产租赁面积1159.727㎡，并附有一至五层租赁面积的测绘红线图（第1-5层面积分别为228.65㎡、226.11㎡、331.829㎡、212.269㎡、160.869㎡，合计1159.727㎡）。综上，讼争镇邦路××号房产租赁面积1159.727㎡的事实，应予以认定；春城公司所举示证据也不足以证明其在讼争租赁标的物上进行扩建的相关审批手续及相应的建筑、扩建的事实，且春城公司也未能明确具体那些建筑物属于其扩建的部分。因此，春城公司主张其在承租镇邦路××号房产后，对讼争房产进行扩建、改建约有1000㎡的抗辩，证据不足，不予采信。 关于港务客运向一审法院提出的诉讼请求，一审法院分析认为：1.本案中，鉴于双方当事人所签《租赁合同》约定的租赁期限至2017年4月30日已届满，且之后双方对期限届满后就租赁物的处分进行了约定，并于2017年8月7日签订一份《协议书》，因此，双方当事人之间的房屋租赁合同关系应视为已经解除，并终止履行。故春城公司负有将租赁物返还给港务客运的义务，现港务客运要求春城公司将讼争镇邦路××号（面积1159.727㎡）的房屋腾空并返还给港务客运的诉讼主张，应予以支持；对于港务客运要求春城公司返还镇邦路××房产的主张，证据不足，故不予支持。2.根据前述分析，双方讼争租赁合同关系已经解除，并终止履行，但春城公司至今仍占有使用59号房屋并用于经营酒店业务，其应当向港务客运支付相应的房屋占有使用费。根据在案证据，讼争房屋并未被拆迁，故双方所签《协议书》存在未能继续履行的情形，且双方当事人就春城公司应当返还的59号房屋范围存在争议，不可归责于春城公司，故讼争房屋占用费应参照原《租赁合同》约定的月30100元租金标准计算；对于港务客运要求春城公司按每月60200元的标准支付逾期返还房屋占用费的主张，不予采信。3.鉴于双方于2017年8月7日所签《协议书》存在未能履行的情形，且双方就春城公司应返还的59号房屋的范围存在争议，故不宜认定春城公司违反《协议书》的约定，港务客运要求春城公司支付律师代理费，依据不足，亦不予支持。 关于春城公司提出的反诉请求，一审法院分析认为，1.根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；当事人另有约定的除外。本案中，双方当事人约定的租赁期限已经届满，故春城公司要求港务客运补偿其在镇邦路××号、61号上420㎡租赁范围内的装饰装修残值损失100万元，缺乏依据，不予采信。2.关于春城公司主张的扩建部分房屋补偿金，双方当事人可就扩建部分的房屋另行主张处理，春城公司要求港务客运赔偿其在讼争镇邦路××号扩建的面积约1000㎡补偿金300万元的主张，不在本案审理范围。故对春城公司的该项请求，不予支持。3.现春城公司至今仍占有使用镇邦路××号房屋并用于经营酒店业务，其要求港务客运支付该房屋场地看护费441000元的主张，缺乏依据，亦不予支持。4.因春城公司还需向港务客运支付房屋占有使用费，以及结合港务客运的抗辩意见，并参照《租赁合同》约定，对春城公司要求港务客运退还履约保证金10万元的该项反诉请求，不予支持；但该履约保证金可从春城公司应当支付的房屋占用费中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、厦门市春城酒店有限公司于判决生效之日起三十日内将位于厦门市思明区房屋（面积1159.727㎡）返还给厦门港务集团和平旅游客运有限公司（具体范围为双方于2012年4月27日签订《租赁合同》所附的镇邦路××号第一至五层租赁面积测绘红线图所载明的红线范围部分，即第1-5层面积分别为228.65㎡、226.11㎡、331.829㎡、212.269㎡、160.869㎡，合计1159.727㎡）。二、厦门市春城酒店有限公司于判决生效之日起十五日内支付厦门港务集团和平旅游客运有限公司房屋占有使用费（自2017年8月1日起计至实际返还房屋之日止，按每月30100元的标准计算；厦门市春城酒店有限公司已支付的履约保证金10万元可从前述房屋占有使用费中予以抵扣）。三、驳回厦门港务集团和平旅游客运有限公司的其他诉讼请求。四、驳回厦门市春城酒店有限公司的反诉请求。本案一审本诉案件受理费18987元，由厦门港务集团和平旅游客运有限公司负担10286元，厦门市春城酒店有限公司负担8701元；反诉案件受理费21564元，由厦门港务集团和平旅游客运有限公司负担475元，厦门市春城酒店有限公司负担21089元。 二审审理中，双方当事人对一审判决查明的事实存在如下异议：1.港务客运认为是否由案外人使用该9平方米的房屋并非港务客运指认内容。2.春城公司认为1999年7月22日、7月28日，南方旅行社、港务公司分别向厦门市军警、政法机关交接办提交一份南旅（1999）002号《关于办理镇邦路××号房产的报告》和一份厦港集办（1999）150号《关于南方旅行社镇邦路××号房产产权问题的报告》，在第一次一审中，港务客运认为可以当证据使用，对此春城公司不予认可，因为没有原件，只是港务公司单方面说法。在部队移交清册上也没有附上相应文件。此外，双方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 审理中，本院依法向厦门市自然资源和不动产权属档案中心调取了《关于镇邦路××号房屋处理意见的报告》。春城公司对调取材料的真实性没有异议。该报告形成于1999年8月25日，迟于南旅【1999】002号、厦港集办【1999】150号文件，可见2006年8月份已交付给春城酒店的建筑结构有且仅有三层，建筑面积约632平方米。港务春城对该报告的真实性没有异议，关联性有异议。根据该份报告体现的是政府原始没收的房屋面积为六百多平，但仅体现的是1954年地产调查时的情况，房屋在1999年之前均为军队管理使用，在1954-1999年之间由省军区南方旅行社添建了约四百平方。这从和平公司提交的营产移交清册中关于省军区南方旅行社筹资添建四百平方相一致。因此，1999年军产移交时，该房屋状况与50年代的调查情况已经不一致，为一栋5层约1000平方的建筑。该报告也说明了因为历史原因该房屋无法办理产权证的情况，但房屋是通过军产移交手续后由和平公司经营管理至今。 本院认为，首先，针对港务客运关于应××××房产一并腾退的上诉主张，根据一审法院的现场勘验，该房屋由案外人居住长达五十余年。依本案查明的事实，港务公司系于1999年从福建军区后勤部中接收本案讼争房屋内，但在该移交清册中，并未移交该房屋。在案证据无法证明港务客运系该房屋的权利主体，故对港务客运该项上诉请求不予支持。港务客运依2017年8月7日的《协议书》，主张春城公司应按月租金的两倍支付自2017年8月1日起的占有使用费，但该协议不仅约定春城公司拆除、腾退义务及逾期腾退的违约责任外，还约定了双方共同办理拆除补偿及补偿分配等事宜。现该协议并未履行。在此情形下，一审判决未适用《协议书》约定的以双倍租金计付占有使用费，而依原租金标准计付占有使用费，并无不当，应予以维持。依上所述，对于该协议中约定的律师费等，亦不予支持。 其次，针对春城公司关于只需返还该房屋一至三层总计建筑面积600平方米给港务客运的上诉主张，根据2012年4月20日，港务客运的竞标文件、2012年4月24日和4月25日春城公司向港务客运提交《计划书》和《竞价报价单》、2012年4月27日，港务客运与春城公司签订一份《租赁合同》，均明确春城公司承租的镇邦路××号场所面积为1159.727㎡。至于春城公司所主张的依据2017年8月7日的《协议书》所确认的扩建部分的约1000平方米不应予以返还，港务客运公司明确其主张返还的1159.727平方米中并不包含扩建部分，故春城公司仅返还600平方米的主张不能成立。因双方于2017年8月7日签订的《协议书》并未履行，故春城公司诉求应予以补偿，缺乏依据，其可另行处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费40551元，由厦门港务集团和平旅游客运有限公司负担10761元，厦门市春城酒店有限公司负担29790元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年五月十一日 代书记员（ 朱巧 婷） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。