广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24705号上诉人（原审被告）：黄劲松，男，汉族，1982年11月4日出生，住所地：湖北省英山县。委托诉讼代理人：吕婉丹，广东三铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金红，广东三铭律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张冬冬，男，汉族，1983年12月24日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：周飞鹏，北京天驰君泰（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市弘居地产顾问有限公司，住所地：深圳市宝安区新安街道天健时尚空间名苑1218号，统一社会信用代码：91440300MA5EQU8Q6A。法定代表人：王秀旺。委托诉讼代理人：周旸，男，系公司员工。原审第三人：深圳市万通融资担保有限公司，住所地：深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋7楼702，统一社会信用代码：91440300699092489U。法定代表人：邹雷。上诉人黄劲松因与被上诉人张冬冬、原审第三人深圳市弘居地产顾问有限公司（以下简称弘居公司）、深圳市万通融资担保有限公司（以下简称万通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初16014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄劲松的上诉请求：1.撤销或变更一审判决第二项，发回重审或依法作出公正的判决；2.张冬冬承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审认定赎楼是黄劲松义务，合同无法继续履行的原因在于黄劲松是错误的。1.涉案合同没有约定赎楼是卖方的单方义务。赎楼是买卖双方互相配合，和担保公司共同完成的义务。2.涉案合同第二条仅是约定黄劲松做全权委托书以及将公证书交付担保公司的义务，黄劲松已经积极履行，并没有存在违约。3.合同第二条并不是约定黄劲松需要在签订合同后70日，办理完成赎楼、过户手续。因为办理赎楼、过户手续都是需要双方一同配合才能办理的。4.担保公司告知需要增加赎楼费用的时候，黄劲松已经积极地与张冬冬协商，赎楼费用的承担在合同第八条是有明确约定，但是并没有约定明确的履行时间，同时，黄劲松在知情后，一直协商且同意按照担保公司要求增加担保人，并没有故意拒绝的行为，不存在不配合的行为。二、一审认定“黄劲松在张冬冬发出书面通知催告后仍未履行合同义务，已经构成违约”，属于事实认定错误。1.黄劲松一直根据担保公司要求寻找担保人，黄劲松与张冬冬已经合意，如果黄劲松没有找到担保人，就同意退55万元。2.黄劲松找到担保人后，要求与张冬冬见面解决问题，张冬冬却避而不见，不同意配合一同赎楼。三、一审认定本案合同于起诉状副本送达黄劲松之日2019年1月14日解除错误。1.张冬冬也存在违约行为，张冬冬没有单方解除合同的权利。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，张冬冬在2018年6月13日通知黄劲松后，应在通知后3个月内行使解除权，未在除斥期间内行使解除权的，解除权消灭。张冬冬的解除合同权利已经消灭。3.退一步讲，如果确定双方解除合同，这个时间也是双方协商解除的时间。四、张冬冬没有履行在约定期限内办理资金监管的合同义务，存在违约。1.合同第七条以及第十五条特别约定，张冬冬应在2018年5月31日前之前预付首期购房款（不包括定金），办理资金监管及贷款手续。在张冬冬未在约定期限内办理资金监管的情形下，要求黄劲松先行去增加赎楼费用，黄劲松会存在重大的损失。3.买受人以按揭贷款方式购买二手房的时候，办理首期资金监管需要在前，需要银行出具贷款承诺函，担保公司才可以赎楼，黄劲松已经依约在签订合同后70日内做全权委托书并将公证书原件交付担保公司，完成了合同义务。在赎楼过程中，需要张冬冬进行银行资金监管以及黄劲松增加赎楼费用。黄劲松已经同意增加，但是张冬冬一直违约不在2018年5月31日前办理资金监管，同时，在2018年6月20日告知其前来配合，其也不配合处理，黄劲松有理由履行合同的抗辩权，不构成违约。同时，黄劲松与张冬冬也在2018年4月17日协商同意，找不到担保人，张冬冬同意黄劲松只退定金55万。一审法院认定黄劲松违约，双倍退回定金是严重错误的。退一步讲，本案违约金过高，应予以大幅度调低。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判或发回重审。张冬冬未提交书面答辩状。原审第三人弘居公司、万通公司未提交书面意见。张冬冬向一审法院起诉请求：1．依法判决解除2018年1月26日张冬冬和黄劲松签订的《房产买卖合同》；2．依法判决黄劲松向张冬冬双倍返还购房定金55万元（即合计返还110万元）；3．依法判决黄劲松承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月26日，张冬冬作为买方，黄劲松作为卖方，双方签订《房产买卖合同》，约定：1.卖方同意将位于深圳市XX1栋11-13A物业转让给买方（房地产证号码：50××95），房产用途为住宅，登记建设面积为199平方米；2.转让价格为738万元，购房定金共计55万，买方在签订合同当日支付40万元，随后补交定金15万元；3.买方须于2018年5月31日之前预付首期购房款，具体金额以银行贷款为准；4.如因为卖方房产逾期供楼或断供导致多出的赎楼费用，由卖方承担；5.如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%违约金；6.特别备注：买方应于2018年3月10日前支付给卖方剩余15万购房定金；买方承诺在2018年5月31号前去双方约定的银行做资金监管办理银行贷款手续，如果不能如期履行买方自愿支付卖方32000元作为违约金；如果在2018年6月31日之前还不能如期履行此合同作废。另外5月31日做资金监管时买方需承担该物业6月份月供32000元。另，此合同自签订之日起至卖方收到尾款的时间不能超过1年，过期作废。此合同以卖家收到定金时生效。2018年1月27日，黄劲松向张冬冬出具《收款收据》，确认收到张冬冬支付的定金40万元。2018年3月2日，黄劲松向张冬冬出具《收款收据》，确认收到张冬冬支付的定金15万元。2018年3月8日，黄劲松办理委托担保公司赎楼的手续，授权第三人万通公司以及案外人郭某平、杨某娅、练某亮、王某原办理涉案房产的赎楼手续。一审庭审中，张冬冬主张因黄劲松信用状况存在问题，第三人万通公司拒绝为涉案房产办理赎楼手续，导致涉案交易无法继续进行。第三人弘居公司确认已经将该情况告知黄劲松，但黄劲松不予配合。一审法院认为，张冬冬、黄劲松签署的《房产买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应全面遵照合同约定履行义务。关于涉案合同不能履行的原因。张冬冬主张系黄劲松不配合办理赎楼手续，第三人弘居公司确认张冬冬说法，称涉案合同无法继续履行的原因系涉案房产存在断供，需要增加赎楼的费用，但黄劲松不予配合。一审法院认为，张冬冬、黄劲松签订的《房产买卖合同》第八条约定，如因卖方房产逾期供楼或断供导致多出的赎楼费用，由卖方承担。赎楼是二手房买卖合同中应由卖方履行的义务，卖方作为赎楼义务的承担方，既没有在赎楼过程中积极履行赎楼义务，也没有在担保公司赎楼不能的情况下采取补救措施，故担保公司未完成赎楼的不利后果应由卖方承担。黄劲松在张冬冬发出书面通知催告后仍未履行合同义务，其已构成违约。故张冬冬有权主张解除合同并要求黄劲松按合同约定承担违约责任。在黄劲松违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，张冬冬作为守约方有权主张解除合同并要求黄劲松以支付违约金的方式承担违约责任。一审法院确认上述合同于解除合同的通知到达对方之日，即本案起诉状副本送达黄劲松之日2019年1月14日解除。关于违约金的标准。根据法律规定，违约金数额应根据合同履行的情况及张冬冬遭受的损失确定，考虑到深圳市二手房交易价格近期价格波动情况及张冬冬并无违约行为的事实，张冬冬请求黄劲松根据合同约定按承担双倍返还购房定金的诉讼请求，一审法院予以支持，黄劲松应当向张冬冬双倍返还定金合计110万元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认张冬冬与黄劲松于2018年1月26日签订的《房产买卖合同》于2019年1月14日解除；二、黄劲松于判决发生法律效力之日起五日内向张冬冬双倍返还定金110万元。案件受理费14700元，保全费5000元，由黄劲松负担。案件受理费共19700元张冬冬已预交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张冬冬、黄劲松于2018年1月26日签署的涉案《房产买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现二审争议的焦点在于：黄劲松是否构成违约，是否应承担违约责任。对于涉案房屋因黄劲松征信问题导致无法按照正常条件赎楼的事实，买卖双方及居间方均予确认。现黄劲松以其最终未能赎楼系因张冬冬拒绝配合办理，张冬冬未支付首期款存在违约为由，主张其对未能完成赎楼没有责任，且其有权行使抗辩权，不构成违约。对此本院认为，合同约定黄劲松应在合同签订之日后70日内（也即2018年4月6日之前）办理委托赎楼手续，张冬冬应在2018年5月31日之前办理首期款资金监管及申请按揭贷款，黄劲松的赎楼义务显然在张冬冬的付款义务之前，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十七条的规定，张冬冬有权行使先履行抗辩权，中止其合同义务的履行。而即便合同未明确约定赎楼完成的时间，在赎楼存在障碍尚未消除，涉案合同因黄劲松原因有可能无法履行的情况下，根据合同法第六十八条的规定，张冬冬亦可以行使不安履行抗辩权，中止履行。因此，张冬冬未按照合同约定期限办理首期款监管系合法行使抗辩权的行为，不构成违约。黄劲松以张冬冬违约为由，主张其有权行使抗辩权停止赎楼，于法于理无据，本院不予采纳。根据查明事实，双方因黄劲松征信原因赎楼受阻后，经过了长期的协商和沟通。最初，双方均同意解约，由黄劲松退还已收款项；后在经多次催促黄劲松仍未能退款的情况下，张冬冬于2018年4月17日表示如无法退款宁可继续履行，黄劲松则又以其自身存在负债、继续交易有风险为由坚决劝说张冬冬不要继续履行本案合同；尔后黄劲松虽表示同意继续履行，但直至2018年6月20日，其进展亦仅是“约出来大家好好想想，怎么解决”，“我可以找个担保人”的不确定状态，而非相约办理时间。由上可以看出，黄劲松既不能切实解决赎楼担保问题，亦没有积极退款，其态度反复，不管是赎楼还是退款，其对应负义务始终在拖延推诿，并无解决问题的诚意及实际行动。综合本案履行情况、各方陈述及双方协商过程的相关证据，黄劲松主张系因张冬冬拒绝配合赎楼导致未能赎楼及合同无法履行的抗辩理由，显与事实不符，本院不予采信。合同因黄劲松原因导致未能赎楼，进而无法继续履行，张冬冬有权主张解除合同并要求黄劲松承担违约责任。一审据此判令双方合同解除，并依照合同法第一百一十五条的规定支持张冬冬要求黄劲松双倍返还定金的请求，理据充分，本院予以维持。合同法第一百一十四条关于违约金调整的规定，仅适用于守约方主张违约金的情形，张冬冬在本案所主张违约责任为定金罚则，人民法院并无调整定金罚则的裁量权，黄劲松请求调低返还数额，于法无据，本院予以驳回。综上所述，黄劲松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元，由黄劲松负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 蔡  妍  婷审判员 刘  灵  玲二〇二〇年五月十八日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。