北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初1289号原告：耿岩，女，1987年6月14日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：李龙，男，1982年8月26日出生，汉族，住北京市西城区。被告：北京市兴商房地产经纪中心有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴华中里14号楼。法定代表人：曹炜，总经理。原告耿岩与被告李龙、被告北京市兴商房地产经纪中心有限公司（以下简称：兴商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿岩、被告李龙到庭参加诉讼。被告兴商公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿岩向本院提出的诉讼请求：1.解除耿岩与李龙于2019年9月23日签订的北京市存量房屋买卖合同（合同编号0010030）；2.李龙返还耿岩已支付购房款90万元，并支付违约金44.8万元，同时赔偿经济损失（自合同签订之日起至李龙返还已付全部购房款之日止的利息）截止2020年2月14日43000元；3.兴商中心返还耿岩居间服务费37496元，并承担李龙因资不抵债而产生的赔偿款差额；4.李龙赔偿耿岩误工费10000元、交通费600元；5.李龙赔偿耿岩医疗费18096.19元；6.诉讼费由李龙承担。事实和理由：2019年9月23日，耿岩与李龙在兴商中心的介绍下签署了北京市存量房屋买卖合同（合同编号0010030），约定耿岩购买李龙所有的位于北京市大兴区黄村镇清源西里小区18号楼305室（以下简称305室）。双方于签约当天签署了补偿协议，约定李龙另行补偿甲方装修及设备款17万元。耿岩于签约当日支付李龙2万元，于2019年9月24日支付李龙13万元，于2019年9月25日网签后支付李龙75万元。根据补充条款约定，李龙于收到耿岩所付款项后于2019年10月24日之前到银行解押，解押后将305室过户并交付耿岩，交付标志为李龙将房屋的钥匙交给耿岩，并对物业管理费、水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算。现李龙仍未按照合同约定进行解押，并将已付款90万元私自挪用，造成305室无法解押也无法过户，李龙的行为已构成严重违约，经多次沟通仍不解押，其存在恶意拖延解押和过户时间。由于李龙违约，兴商公司应返还居间服务费。李龙辩称，李龙同意耿岩的第一项诉讼请求。同意返还耿岩已支付购房款90万元。同意支付违约金，但认为耿岩主张的金额过高。同意支付经济损失，但认为耿岩主张的金额过高。不同意支付居间服务费，因为这笔钱不是李龙收取的。同意承担误工费、交通费及医疗费的10%。诉讼费同意承担。兴商公司未到庭应诉，提交书面意见辩称，要求驳回耿岩的全部诉讼请求。本案案由为房屋买卖合同纠纷，兴商公司不同意在本案中处理居间合同纠纷。即便法院欲一同审理居间合同纠纷事宜，兴商公司认为也不应当退还居间费用，因为双方所签订的居间合同中已明确约定，居间人促成买卖双方签订房屋买卖合同，视为居间义务完成。买卖双方发生争议，是因为双方履行合同过程中发生违约行为，兴商公司在居间行为中不存在过错。买卖双方发生争议引起诉讼的根本原因在于卖方收取首付款后没有依照约定涤除305室抵押权，同时买卖双方在交易过程中属于自行交割购房款项，居间方没有权利也没有义务把控、监督卖方如何履行解押义务。本院经审理认定事实如下：2019年9月23日，李龙（出卖人，甲方）与耿岩（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：0010030），同日双方与兴商公司（居间人，丙方）签订《居间服务合同》及《买卖定金协议书》。其中买卖合同约定，李龙将305室出售给耿岩，房屋成交总价款224万元；该房屋规划设计用途为住宅，第二条约定，出卖人应当于2019年10月31日前办理抵押权注销登记，第九条第（二）款第2（1）项约定，因出卖人的原因，买受人未能在60日内取得不动产权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照买受人成交总价款的20%向买受人支付违约金。附件八补充协议及其他约定第二条约定，银行出具的还清款证明及相关抵押材料由出卖人交给买受人委托的代办贷款机构进行保管。自办理抵押注销登记手续之日起7个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的产权转移登记手续。2019年9月23日，耿岩以支付宝转账方式支付李龙购房款2万元。2019年9月24日，耿岩以银行转账方式分3笔支付李龙购房款13万元。2019年9月25日，耿岩以银行转账方式支付李龙购房款75万元。2019年9月25日，耿岩向兴商公司支付居间服务费37496元。2020年1月4日，李龙向耿岩交付305室。庭审中，耿岩主张误工费10000元，并提交收入（工作）证明。李龙认可上述证据的真实性和证明目的。经审查，收入（工作）证明抬头为中国银行股份有限公司北京大兴支行，出具单位为慧鱼（太仓）建筑锚栓有限公司，证明耿岩实际月综合收入为22323元。耿岩主张医疗费，称其为给父亲治病无法回家，故购买了305室，但李龙收了房款确没有配合过户，也没有交付房屋，所以父亲受不了打击造成脑出血，并提交医疗费票据。李龙认可上述证据的真实性和证明目的。耿岩主张交通费600元，但未提交证据。李龙未提交证据。本院认为，根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第二条约定，李龙应当于2019年10月31日前办理抵押权注销登记。附件八补充协议第二条约定，自办理抵押注销登记手续之日起7个工作日内，李龙与耿岩办理上述房产的产权转移登记手续。但李龙作为解除涉案房屋抵押手续的义务主体未按期办理涉案房屋解除抵押登记手续，导致双方无法在合同约定的时间内完成权属转移登记手续，李龙的行为构成根本违约，现耿岩要求解除合同，有法律及合同依据，本院予以支持，合同解除后，李龙对已收取的购房款90万元负有返还义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，耿岩未能充分举证证明李龙的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，且李龙认为耿岩主张的违约金过高要求予以调整，违约金应以实际损失为基础，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定金额为30万元。耿岩未充分举证证明李龙违反合同第五条第5项之规定，且因违约金具有履约担保和弥补损失的功能，本院在确定违约金金额时已经实际考虑到耿岩的实际损失范围，故其以此要求李龙赔偿经济损失以及要求兴商公司返还居间服务费，本院不予支持。耿岩要求李龙支付误工费、交通费及其父亲治病发生的医疗费，没有相关法律依据，但鉴于李龙自愿承担耿岩诉求10%的赔偿责任，本院不持异议。耿岩要求兴商公司承担李龙由于资不抵债而产生的赔偿款差额部分，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下:一、解除耿岩与李龙于2019年9月23日签订的北京市存量房屋买卖合同；二、于本判决生效后十日内，李龙返还耿岩购房款900000元；三、于本判决生效后十日内，李龙给付耿岩违约金300000元；四、于本判决生效后十日内，李龙给付耿岩误工费、交通费及医疗费共计2869.62元；五、驳回耿岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8957.36元，由耿岩负担1144.45元（已交纳），由李龙负担7812.91元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李卉二〇二〇年五月二十八日书记员  王珺