北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初18490号原告：房茂梁，男，1992年9月28日出生，汉族，住上海市黄浦区18号102。委托诉讼代理人：庄亦柔，女，1993年10月26日出生，汉族，住上海市黄浦区18号102。被告：李佩佳，男，1965年6月30日出生，汉族，住北京市朝阳区3号院万科蓝山6-1-101室。委托诉讼代理人：季成，北京德和恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕伟娜，北京德和恒律师事务所实习律师。原告房茂梁（以下简称原告）诉被告李佩佳（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人庄亦柔、被告及其委托诉讼代理人季成与吕伟娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋租赁押金人民币16000元；2.判令被告返还原告房屋租金人民币28800元，期间2019年4月6日至2019年5月31日；3.判令被告返还原告留存于被告房屋内物品。事实与理由：被告于2016年5月4日签订《房屋租赁合同》，年租金192000元，付款方式为预付12个月租金，后双方两次续租，合同租赁期至2019年5月31日止。2019年1月，原告提前通知被告解除该合同，双方协商一致，并于2019年1月搬离该房屋。2019年4月6日，原告回北京与被告办理退房手续，但被告以原告损坏房屋内物品及违约需赔偿违约金为由拒不配合，截止今日，被告不仅未返还原告留存于被告房屋内物品，同时未退还原告房屋相关租金及押金。原告认为，被告的上述行为违反了合同约定，依据双方房屋租赁合同第九条的约定，被告应退还2019年4月6日至5月31日租金28800元及押金16000元，原告为了维护自身的合法权益，诉至贵院，恳请法院支持原告的诉请。被告辩称，不同意原告请求，原告陈述不属实，不存在原告提前通知被告解除的事实。本案中实际上提出解除租赁关系的是原告，并非被告，2019年1月20日原告通过微信方式通知被告合同到期不再续租，1月22日原告通知被告需要提前搬走，希望确定办理交接手续的时间，2019年4月5日原告表示交接房屋，双方确定交接时间2019年4月6日。房屋解除是原告提出的，故依据合同9.2条，原告应支付32000元违约金。另外，原告没有将房屋恢复原状并造成多处损坏，房屋添置了衣架、狗笼，均未拆除，房屋内有大量垃圾和遗弃物，被告后投入大量时间和金钱处理，原告行为造成被告了损失。原告称壁纸脱落，大门需要修缮，原告也承认对椅子等物品有损坏，原告承诺过会对损坏物品处理。房屋交接后，被告修缮壁纸大门，拆除衣架狗笼，处理垃圾，共产生费用8620元，原告应该承担恢复原状、修复物品的费用，依据合同5.2条、7.3条、9.4条上述费用应从押金中扣除。因此原告要求退还押金和租金是抵扣了违约金和恢复原状的实际支出，故不同意退还。原告在2019年1月15日明确表示电视机、新锁赠与被告，4月6日原告微信表示饮水机和遗弃物赠与被告，因此不涉及原告要求返还屋内物品问题。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月21日，原告（承租人，乙方）与被告（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，北京万科物业服务有限公司租售中心作为居间方（丙方），约定：承租人向出租人租用北京市朝阳区南磨房路3号院万科蓝山6-1-101室（以下简称涉案房屋），房屋为3室2厅2卫，建筑面积为161平方米；房屋租赁用途为居住；租赁期自2016年6月6日至2017年6月5日止；租金支付标准16000元/月，12月支付一次；乙方支付押金16000元，如乙方履行本租约的各项条款，在租约届满，乙方交还所租房屋并结清各项费用后，甲方应当即将押金退还；租赁期内电费、水费、燃气费、电视收视费、电话费、上网费、车位费由乙方承担，供暖费与物业费由甲方承担；本合同中未列明的与房屋租赁有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付应由甲方支付的费用，应提前告知甲方，甲方应根据乙方出示的相关交费凭据向乙方返还相关费用；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方负责维修或承担赔偿的责任；返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的新物品可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，乙方恢复原状，返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处理；乙方应保持租用的住房、家具、用品、装修及设备整齐有序，在租期终止或中途退租时，乙方应将物品交换甲方，任何人为损坏、丢失，乙方应负责赔偿，对于出租房屋所属共用部位因自然及不可抗力造成的损坏及其修缮费用，乙方无需承担任何责任；乙方要求继续承租原住房，需在本租约届满前30日书面通知甲方，得到甲方同意后，重新签订租约；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日书面通知乙方，并按照月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方租金及押金，乙方需提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按照月租金的200%支付违约金，甲方退还乙方押金及未履行的租金；在租赁届满后，由甲、乙双方共同验收房屋，如有损坏，甲方有权用租赁押金维修及补偿，结算则以实际发生费用为准多退少补；出租人和承租人就本租约发生争议时，双方可协商解决，如无法达成一致意见，依法向有管辖权的人民法院起诉；合同原件一式三份，均具有同等的法律效力，甲乙双方各执一份，丙方备案一份；本租约由甲、乙双方签字之日起生效。2017年4月10日，原告（承租人，乙方）与被告（出租人、甲方）签订《续租协议》，约定双方同意将涉案房屋租期延续一年，租约从2017年6月1日至2018年5月31日，租金壹万陆仟元整，押一年付；原租赁合同除经本续租协议修正的内容外，其余内容及条款均保持不变且继续有效。《续租协议》到期后，原、被告在《续租协议》中手写补充：经双方同意，承租日期在日期基础上增加一年，其他条款不变，2018年6月1日至2019年5月31日止。经询，双方均认可原告已足额支付16000押金元及至2019年5月31日的租金。2019年1月，原、被告双方微信沟通房屋返还事宜，约定于2019年4月6日进行房屋返还。2019年4月6日，原告代理人庄亦柔、庄亦柔朋友王施懿、被告夫妻及小区物业工作人员付永厚共同至涉案房屋交接，包括房门钥匙、水电卡、煤气卡、其他钥匙等。原被告双方表示房屋返还当时未填写合同约定之《房屋附属设施、设备清单》或其他交接清单。针对原告要求返还的物品，其提交自制《留存物品清单》，要求被告退还宜家沙发一张、小米电视1台、乐视电视1台、宜家餐桌1张6把餐椅、定制书柜1个、座机电话1组、户外桌椅1个及狗笼1个。被告表示除座机电话不确定是否存在外，其他物品均有。庭审中，被告为证明原告表示放弃《留存物品清单》物品，提交原、被告之间的微信聊天记录，2019年1月15日聊天原告陈述“我给您新换了两个电视，我们到期之后如果不租了我都不带走了，给您留下”，2019年4月7日聊天原告陈述“这一阵儿，我要去欧洲……把我的想法说了，然后就说按合同来”。原告认可上述证据真实性，但表示被告同意给原告两天时间收拾房子,为证明其向被告提出再给予两天时间腾退房屋中物品，其提交王施懿书面证人证言等证据。庭审中，被告为证明其修缮壁纸大门，拆除衣架狗笼，处理垃圾，共产生费用8620元，押金与剩余租金应抵扣不予退还，提交房屋内遗留物品及垃圾照片及清理物品和垃圾费用支出凭证、房屋及物品损害照片及维修报价与费用支出凭证。原告不认可上述证据，表示同意承担房屋大门及壁纸的费用，但软包壁纸、大理石的费用不同意承担，因为房屋出租时系被告亲属李佩国一直与原告沟通，房屋原有损坏处李佩国是了解的，因此原有损坏处的部分的费用不同意承担。为此原告提交其与李佩国的微信聊天记录，显示在承租期间原告曾经对房屋、水、电多次维修并提前垫付了维修费用，被告对上述微信聊天记录真实性表示认可，但认为与本案无关。另经本庭询问，被告表示原告返还房屋行为系解除合同、提前退租行为，原告应支付租金200%的违约金，故也应与押金、剩余租金抵扣。原告则表示其返还行为系到期不续租并提前返还房屋的意思表示。本院认为，原告与被告签署的租赁合同系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。通过查明的事实可知，原告已经全部交纳了租赁期内的房租，并且在租赁期届满之前与被告办理了房屋交接。经本庭释明，原告表示并非提前解约，而是提前办理房屋交接。故本院对原告要求返还剩余租金的请求不予支持，同时对于被告主张原告需支付提前解约违约金的请求不予采信。针对原告主张返还物品，依据合同的约定，返还房屋后对于该房屋内未经出租方同意遗留的物品视为其放弃其所有权，出租方有权自行处置，且通过双方的微信往来记录可知，原告曾经明确表示了将部分物品留给被告。涉案房屋已经于2019年4月6日进行了交接，双方在办理交接时并未对于留存物品进行特别的约定。故本院视为原告放弃了屋内物品。针对被告主张的房屋恢复原状的损失，首先双方在进行房屋交接时并未对于房屋的状态进行确认，庭审中原告对于壁纸和大门的损害予以认可，但对维修金额存在异议，被告未提供正式的发票或收据，仅提供了个人收条和转账记录，本院综合考虑房屋设施的自然损耗和人为损害均存在，且通过原告提供的微信证据可知，在原告租住房屋期间亦代被告支付了相应的维修费用，故本院酌情折抵二方的费用，不再认定原告应承担房屋恢复原状的费用。综上，现双方合同已经到期，原告不存在欠付房租的情况，亦没有需要抵扣租赁押金的情形，故本院判定被告返还原告押金16000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李佩佳于本判决生效之日起十日内返还原告房茂梁押金一万六千元；二、驳回原告房茂梁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，由原告房茂梁负担260元（已交纳），由被告李佩佳负担200元（于本判决生效后十日内给付原告房茂梁）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨阳二〇二〇年五月十三日书记员  邓青