山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1607号上诉人（原审原告）：田伟华，男，1971年9月1日出生，汉族，住山东省滨州市北海经济开发区。委托诉讼代理人：梁富智，山东易安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滨州市北海新区大千置业有限公司，住所地：山东省滨州北海经济开发区北海二路以南、滨港七路以西（北海新区商业街九号楼）。法定代表人：孙宝钗，该公司经理。委托诉讼代理人：张玉兰，山东正鉴律师事务所律师。上诉人田伟华因与被上诉人滨州市北海新区大千置业有限公司（以下简称大千公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省无棣县人民法院(2019)鲁1623民初1560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。田伟华上诉请求：依法改判由被上诉人返还上诉人保证金30万元。事实和理由：1.本案房屋租赁合同的解除，不是上诉人用通知的方式“强行”解除，而是通过“申请”方式，征得大千公司的同意而协商解除。所以，上诉人的第一项诉讼请求是依法“确认”《房屋租赁协议》解除，而不是请求法院依法判决解除合同。一审法院也认定了这一事实：“田伟华在履行合同期间要求与大千公司解除合同并发出申请，大千公司收到申请后进行了回复，但双方对解除合同的善后事宜未达成一致”。但是，一审法院随后又错误认定“田伟华单方面解除合同因大千公司未明确表示同意，田伟华的申请不发生解除合同的效力”，显然与上述认定相矛盾。在较长一段时间里，双方一直在讨论怎样恢复房屋装修前原状的问题，而并非对是否解除合同有争议。实际上，上诉人原本递交的申请书列举了请求解除合同的多个因素，包括北海经济开发区未来的定位问题，但是李殿洪经理要求上诉人进行反复修改，最后成为现在的文本，这由双方的微信记录为证。由此可以进一步证明，本案合同的解除是确定的事实，而且是双方协商一致的结果，不是上诉人单方行使形成权的结果。2.一审法院认定上诉人“未按协议第五条履行，属违约在先，因而对上诉人要求返还30万元保证金不予支持”，这是错误的。上诉人并未违约，包括没有违背第五条规定。在上诉人申请解除合同的原因中，情势变更的事实是关键。在一审庭审时，上诉人提交了相关证据，证明北海经济开发区不可能成为国家级开发区，其发展方向只能是一个工业园区，而非人员集居的拥有生活区、办公区、旅游区等综合功能的城市，其人员居住和流动规模不可能扩大，只能且必定缩小，这是导致上诉人无法继续履行合同的根本原因；再加上被上诉人将其附近的房屋租赁给七天连锁酒店开办宾馆，这一同业竞争状态的出现，加重了上诉人的经营困难；而上诉人因其他投资失利而无力承担严重亏损，如果本案合同继续履行，必定会产生对上诉人显示公平的后果。根据最高人民法院《合同法解释二》的规定，本案合同解除，是上诉人基于情势变更等因素而提出申请，经被上诉人同意而协议解除。由此形成的合同解除后果，上诉人不构成违约。上诉人的30万元保证金应当返还。3.被上诉人最终没有反诉的原因是其对本案房产没有法定权利，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》规定，被上诉人应当举出其按照建设工程规划许可证的规定建设本案楼房的证据，否则，本案租赁协议将是无效的，上诉人的保证金当然应当返还。大千公司辩称，本案的一审判决认定事实和适用法律正确，故所作判决正确，上诉人所提的上诉理由均不成立，因此请二审法院驳回上诉，维持原判。田伟华向一审法院起诉请求：依法确认上诉人与被上诉人之间《房屋租赁协议》解除；判令被上诉人返还上诉人保证金30万元。一审法院认定事实：2018年4月4日，田伟华（承租方）与大千公司（出租方）签订房屋租赁协议，田伟华承租大千公司所有的、位于滨州北海新区滨港八路以东、北海一路与北海二路之间、北海新区商业街一期1号楼一层大厅（600㎡）、二层西部分（1140㎡），三至六层全部（4329.84㎡）总面积为6069.84㎡。租期约定为至少20年，2018年装修期间计时不计费，具体计费时间为2019年1月1日起至2037年12月30日止。租金约定为前九年每年租金60万元，后十年每年租金80万元。合同第五条租金缴纳约定为：承租方在本协议签订后、房屋装修前必须以现金或者转账的形式先行支付30万元，作为20年的保证金，否则不能进行装修及使用（不满二十年不退还保证金，满二十年后承租方不再续租，按协议第八条无任何问题，保证金退还）……本协议一旦签订成立，承租方至少租用二十年；合同第八条约定为：退租约定，应提前两个月告知，否则保证金不予退还……合同对其他事项还进行了约定。该合同有田伟华签字捺印，大千公司加盖公章。合同签订后，田伟华依约分二次向大千公司交纳保证金30万元并对房屋进行部分装修拟开设宾馆。2019年1月10日，田伟华向大千公司提交申请，称其在国外投资鱼粉厂因考察和评估失误，影响北海宾馆的装修投入，协商终止该房屋租赁协议，要求退回30万元的保证金。1月22日，大千公司对田伟华的申请进行了回复，除阐述装修损失外，不同意退还田伟华的保证金。一审庭审时，田伟华对解除合同的理由进行了陈述，称北海新区的基础设施建设包括疏港路全程封闭，招商引资受到阻力，国家科学技术部发文称一个地级市只批准一个国家级开发区，北海经济开发区已经没有可能上升为国家经济开发区，影响了田伟华租赁房屋开办宾馆的合同目的实现，属于情势变更。大千公司当庭提出反诉，但未在一审法院指定的期间交纳反诉案件受理费。一审法院认为，田伟华与大千公司签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当严格依照合同约定履行各自的义务。田伟华在履行合同期间要求与大千公司解除合同并发出申请，大千公司收到申请后进行了回复，但双方对解除合同的善后事宜未达成一致，双方在合同中未约定解除合同的条件，田伟华单方面解除合同因大千公司未明确表示同意，田伟华的申请不发生解除合同的效力。鉴于双方事实上已不可能再继续履行合同，大千公司在答辩中亦同意解除,故判令双方解除合同。田伟华以北海经济开发区未被批准设立国家级开发区及疏港路封闭等属于情势变更为由要求解除合同缺乏事实和法律依据，田伟华在和大千公司签订合同时，应当对市场进行必要的考察，北海经济开发区是否升格为国家级开发区及基础设施建设与田伟华经营宾馆并无法律上的因果关系，田伟华以此主张情势变更属对法律条文的理解有误。按照合同第五条“……否则不能进行装修及使用（不满二十年不退还保证金，满二十年后承租方不再续租，按协议第八条无任何问题，保证金退还）……”的约定，田伟华未按协议履行，属违约在先，其要求大千公司返还保证金无合同依据，其主张不能得到支持。大千公司提出的反诉，因未按照一审法院指定的期间交纳案件受理费，不予审理。综上，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）款、第九十二条、第一百零七条规定，判决：一、解除田伟华与大千公司2018年4月4日签订的房屋租赁协议；二、驳回田伟华的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由田伟华负担。本院二审期间，上诉人为证实其主张，提交田伟华与被上诉人法定代表人李殿洪在2019年1月17日的微信聊天记录一份。证明田伟华提出解除合同的申请是与大千公司讨论协商一致的结果。涉案合同系双方协商解除。被上诉人质证称，对上诉人提供的证据真实性有异议。即便该份证据是真实的，李殿洪在聊天中也没有明确认可同意田伟华解除合同，从这个材料中能够看出李殿洪是向公司汇报，以公司的意见为主，当时李殿洪虽然是大千置业的法定代表人，但是其意见并不代表被上诉人公司的意见，更不能形成表见代理。这两份证据也不属于新证据。被上诉人向法庭提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、竣工综合验收备案证、建设工程消防验证意见书、商品房预售许可证各一份。以上证据能够证实涉案的房屋属于被上诉人开发建设，具有出售和出租的条件，本案房屋租赁合同有效。本院经审查，对上诉人提交的证据的真实性予以确认，但根据该聊天记录不能证实上诉人主张的案涉合同解除是双方协商解除的结果，其证明目的不予采信。对被上诉人所提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认，作为本案定案依据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人应否返还上诉人30万元保证金。上诉人主张被上诉人对案涉房产没有法定权利，因此本案协议应属无效，保证金应予返还。但根据被上诉人提交的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证据证实被上诉人对案涉房产享有合法权利，上诉人的该项主张，于法无据，本院不予支持。上诉人主张案涉房屋租赁协议的解除是其与被上诉人双方协商一致的结果，上诉人不构成违约，因此被上诉人应当返还上诉人的30万保证金。对此被上诉人不予认可，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此案涉房屋租赁协议无论是何种解除方式，均不影响合同双方按照合同结算和清理条款处理合同解除后的事宜。在案涉房屋租赁协议已经对30万保证金已规定返还条件的情况下，一审法院按照案涉协议约定认定上诉人要求被上诉人返还保证金无合同依据，属认定事实清楚，适用法律正确，依法予以支持。上诉人主张其解除合同的情形符合情势变更的规定，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》规定，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。但结合本案事实，上诉人主张案涉合同不能继续履行的情形更符合商业风险，不符合情势变更的规定,对上诉人该项主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人田伟华负担。本判决为终审判决。审判长  李添珍审判员  王 琳审判员  李海云二〇二〇年五月十四日法官助理刘德霞书记员刘泽宇