广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终538号上诉人（原审原告，反诉被告）：双鹰，男，1965年5月30日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**************，居民身份证号码：430************019。委托诉讼代理人：赵蓉，女，1964年6月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**************，居民身份证号码：430************522，系双鹰的妻子。委托诉讼代理人：刘桂萍，广东正澳律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：钟秀华，女，汉族，1974年11月12日出生，住广东省珠海市香洲区******************，居民身份证号码：362************42X。被上诉人（原审被告，反诉原告）：尹斌茴，男，汉族，1933年12月21日出生，住江西省南昌市东湖区北京西路437号东区*********，居民身份证号码：360************315。无民事行为能力人，指定监护人何雪君（尹斌茴与何雪君系夫妻关系）。被上诉人（原审被告，反诉原告）：何雪君，女，汉族，1941年12月26日出生，住江西省南昌市东湖区北京西路437号东区*********，居民身份证号码：360************320。被上诉人（原审被告，反诉原告）：尹明博，男，汉族，2010年7月31日出生，住广东省珠海市香洲区******************，居民身份证号码：440************258。法定监护人为钟秀华（钟秀华与尹明博系母子关系）。四被上诉人共同委托诉讼代理人：吴建勤，广东友邦方达律师事务所律师。四被上诉人共同委托诉讼代理人：曾超群，广东友邦方达律师事务所实习律师。上诉人双鹰因与被上诉人钟秀华、尹斌茴、何雪君、尹明博房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初6892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。双鹰上诉请求：一、判令确认双方口头房屋买卖合同最迟已于2013年10月18日解除；二、由钟秀华、尹斌茴、何雪君、尹明博承担诉讼费用。事实和理由：一、原审认定错误。（一）原审判决合同是否已通过协商方式解除的认定错误：钟秀华原审时提供的麦田咖啡厅录音，尹蓉言语明确表示“不卖就不卖我也无所谓”。“不卖就不卖”，就是同意别人不利行动（不卖）并忍耐，就是达成了解除案涉房产买卖。尹蓉表达“不卖就不卖”之后，将自己所忍耐之事进行了宣泄，质问。这充分说明其表达是恰于其分的。如果尹蓉认为自已的表达有误，当场可以更正、反悔等；他还录了音，事后还可以纠正。但他均没有这样做。因此，“不卖就不卖”是其真实的表达。这个录音是由钟秀华提供的、法院已经认定的证据。当时只有尹蓉录了音，且双鹰不知情，一见面就录音，长期保存，这说明，尹蓉很重视，有备而来，决不是来聊天的，而是来协商的。再结合其自该协商谈话后多年，未主动起诉确认买卖关系成立的事实等，应认定双方已经协商解除。（二）原审判决关于是否由当事人行使法定解除权解除的认定也错误。双鹰在双方未达成主要合同条款、未能签订书面合同之前，就已经向尹蓉及母兄明示不再卖房，在此情形下，如果尹蓉认为双鹰违反什么合同约定或法律规定，应主动提出追究双鹰的违约责任，而不是任由事情拖至双鹰去法院起诉腾退了才反诉。上述主张体现在录音中：双鹰告诉尹蓉，房子是他的；尹蓉至本次谈话时才知道房产证名字是双鹰的；双鹰表示不卖房，不同意所谓的成交价30万元，是很早就亲自找尹蓉本人表示反对的。即使赵蓉与尹蓉达成口头买卖协议，但双鹰没有认可，没有接受尹蓉家人所谓的付款义务，第一笔5万元后，再没有给开过收据，不能视为尹蓉已经履行了主要付款义务。所谓双方因为关系好而没有签订买卖合同，只有钟秀华在诉讼中的陈述，真正原因是双鹰一直在反对卖房给尹蓉，故而双方不可能对买卖条款达成一致，更不可能签订什么买卖合同。双鹰再一次坚持不卖后，尹蓉的方案是愿意加点钱，但双鹰未同意。尹蓉对此选择了“不卖就不卖”这样的回应，他自己还录了音，可见是他内心的真实表达。尹蓉回应以后，将忍耐以及不高兴和不满进行了表达和质问等，且在其去世之前的几年时间里，没有对其回应提出否认，或收回，或反悔等。（三）原审判决认定违背常理。双鹰早已提出不再卖房，尹蓉支付的所谓房款中有14万元已属违背双鹰意愿的抢付强卖，如何又会去主动追究尹蓉尚欠5万元的房款？双鹰只是以原腾退案“存在口头合同”的认定，认为即使存在口头买卖合同，尹蓉的行为也已违约，故口头合同最迟已于2013年10月18日解除。二、原审法院完全根据原腾退案的认定为基础进行判决，没有区分腾退案的证据与本案证据的差别，因而判决错误。（一）钟秀华在腾退案庭审中及其自行书写的“买房经过说明”中，对所谓的口头买卖合同的达成过程，均陈述是：2008年7月，在吉大水湾头某家照相馆外面，双鹰和尹蓉在偏僻处谈房价，谈完后尹蓉告诉钟秀华房款是30万元，五年内付清。而被当作腾退案及本案认定事实的主要证据的麦田咖啡厅录音，记载的尹蓉说话的内容是他本人与赵蓉在办公室谈。双鹰明确其是房子的所有权人，处置权在其手上，明确当初交房给尹蓉住是因为赵蓉那时说尹蓉没有房子住才让住进来，从未同意过尹蓉“房款是30万元，五年内付清”的说法。双鹰本人从未与尹蓉做过房价的商谈，更不存在亲自与尹蓉达成过口头买卖合同的行为。钟秀华很显然作了虚假陈述，误导了腾退案的判决。（二）腾退案中钟秀华提供的麦田咖啡厅录音记录基本只有尹蓉和李姓朋友的对话，没有尹蓉关键内容“不卖就不卖我也无所谓”，及之前双鹰仍然表示不卖的内容，也未同意“房款是30万元，五年内付清”的尹蓉的说法的内容。而本案原审中钟秀华当庭提供的录音却比上述录音长很多。如果法院据此录音认定口头买卖达成，那么据此录音内容，在双鹰提出不卖后尹蓉仍然抢付房款，即使抢付后，双鹰仍然坚持不卖，也足以认定口头买卖合同早已解除。录音掌握在钟秀华手里，双鹰一方当时是没有录音的，且腾退案开庭时当庭播放的录音，听不清楚，故腾退案是以钟秀华提交的录音内容为主，继而认定尹蓉的陈述，及钟秀华本人已经签署了不作虚假陈述的宣誓后，所作的某日照相馆外尹蓉双鹰亲自商谈过房价的陈述，认定达成成交价为30万元的口头买卖合同。再后来，双鹰申请再审，再审中提出早已提出“不卖了”，也被再审认定“双鹰主张涉案买卖合同已解除，缺乏事实和法律依据”。但本案的证据内容不同了，涉及赵蓉的解决方案，就是不卖了的话，当她违约，她愿意承担赔偿责任。这完全符合合同法解除合同的规定。（三）钟秀华在腾退案中答辩：为此尹蓉受到母亲的责备及无端增加十几万元支出，过于相信别人未签购房合同懊悔，经常借酒浇愁惶恐不安。2017年5月3日尹蓉带着病痛和愤恨离世。此段话把双鹰和赵蓉夫妻送上了道德审判台。本案中钟秀华提供的相对全面的录音记录，已经明确尹蓉的态度“不卖就不卖我也无所谓”，还了双鹰和赵蓉一身清白，即和尹蓉早就处理过这个事情。尹蓉之死与双鹰和赵蓉毫无关系。（四）此次协商谈话之后，尹蓉毫无回音。至其去世之后，钟秀华打电话给赵蓉，表示愿意再谈房价并补钱之后，要求过户。这是自麦田咖啡厅协商谈话之后，双方第一次联系。（五）腾退案录音内容与本案录音内容的对比：钟秀华于两案中，均提供了麦田咖啡厅的录音内容记录，腾退案提供了4页半，本案是14页。2011年夏，在咖啡厅，双鹰赵蓉李姓朋友与尹蓉进行了协商。同一录音，两份记录相差甚大，前者省略了后面双方已经协商同意不卖的重要内容，误导了腾退案的判决。相同点是尹蓉说话之前，两案证据基本一致。尹蓉陈述是与赵蓉在办公室谈房价，未提及之后与双鹰本人谈房价。此录音内容与钟秀华在腾退案的陈述不符。钟秀华在腾退案陈述，某日在照相馆外面，尹蓉与双鹰两人也亲自谈了房价。尹蓉提到双鹰已经跟他谈过不卖房，且尹蓉知道双鹰不卖后，还继续付钱，付了钱后，双鹰还是坚持不卖。双鹰对此的理解是，双鹰解除所谓买卖合同的通知尹蓉早已收到过很多次，解除的通知已经早已生效。尹蓉陈述钱已经交完，已经达成口头协议，唯一没有签订书面合同。李姓朋友说，如果当时你表姐赵蓉作不了这个主呢？尹蓉陈述：双鹰不可能不知道这个事情，此处应指与赵蓉谈过房价而未与双鹰谈过，只是推测双鹰知道。这也证明，钟秀华在腾退案陈述（某日在照相馆外面，尹蓉与双鹰两人也亲自谈了房价），完全是谎言。根据录音内容，尹蓉认为自己已经履行了承诺，但“应该过户”没有体现在录音中，是钟秀华在诉讼中提出的。不同点：本案录音内容比腾退案的内容多了很多被省略了的重要内容。依录音内容的先后顺序，谈到双鹰才是产权人，他并没有与尹蓉谈过房价。尹蓉问双鹰为什么不卖？双鹰回答：“你结婚的时候，是住我的房子，赵蓉跟我说，尹蓉没房子住了怎么办问我，你当时住在哪里，你是住在南屏那里，我就说那就住过来吧，反正房子也是空着，住过来。”关于此点，双鹰在腾退案有书写的陈述，与此录音内容相符：当时房子给尹蓉住，是因为房子空着才给尹蓉住，并非腾退一二审所认定的房子达成买卖了之后，正式交付房屋的行为。尹蓉说到当天谈话时才知道房产证上是双鹰的名字，质问双鹰“为什么这么长时间不反对？双鹰回答我怎么没有反对呀？”一知道就反对了，而且是与尹蓉本人谈，到江西与尹蓉母亲谈。尹蓉表示：“不卖就不卖我也无所谓。”再往下谈到“你们夫妻俩到底什么意思，是不是要加钱还是其他原因，如果你们有什么损失我赔偿没有关系。”此处表明如果双鹰同意卖，那么尹蓉愿意加点钱。赵蓉强调房子是双鹰的，与双鹰没有协商好，建议尹蓉另外买房子，说可以赔偿一些的损失。此处赵蓉提出不卖了后，愿意赔偿一些损失的解决方案。双鹰对此理解为，到此，双鹰赵蓉坚持不卖，如果尹蓉认为不卖属于违约，双鹰赵蓉愿意承担违约责任，给予相应赔偿。之后尹蓉又提及双鹰到了南昌与他母亲谈不卖房子一事。录音中，尹蓉表示再跟家里商量。对于钟秀华提供不全的录音记录，钟秀华在腾退案陈述（某日在照相馆外面，尹蓉与双鹰两人也亲自谈了房价）的虚假性，及原审判决书没有引用尹蓉的“不卖就不卖”这一关键，恳请二审法院充分注意。三、原审判决房产过户不当。（一）钟秀华在腾退案及本案提交的证据，均未涉到过户。钟秀华提供的录音证据证实已解除案涉房产买卖，不存在过户的问题。按照本案钟秀华提供的录音内容及时间顺序，足以认定尹蓉早已接到双鹰赵蓉的不卖了的口头通知。并且收到通知后，仍然抢付所谓的房款，付了钱后，双鹰还是表示不卖了。在本次咖啡厅录音中，尹蓉表示同意不卖了，之后表示和家里商量，但商量后未表示不同意，未起诉请求确认所谓的买卖合同已经成立，或对之前表示同意解除的行为表示反悔等。明明是双方有商有量的协商谈话，双方有商有量的解除买卖关系的过程，而且主动录音的正是尹蓉本人，而不是双鹰一方，却在腾退案中明显被偏向于尹蓉一方，只因尹蓉“人不在”了！当时谈话时，及之后的合理时间内，尹蓉是健康的，反而是赵蓉病重，所以才一直拖着。连尹蓉本人都没有在合理时间内去起诉，现在反而变成法院通过判决方式强迫买卖，完全不顾双方谈话的内容，即案件的事实本身。（二）据此录音内容，只限于谈不卖，为何不卖，及不卖了愿意赔偿，尹蓉也同意不卖，与家里商量等内容。原审判决判令将产权过户，超出案件的事实范围。（三）此录音内容也可以解释，为什么双鹰开具5万元房款的收条时，只写收到房款五万元，而未写总房价多少钱，未写付款期限，未写过户条件及时间，因为收钱时双方只有意向，具体条款未能谈成，这才是双方一直未签订书面买卖合同的真正原因，并非“双方关系好没必要签”。（四）整个录音中，尹蓉提到因为是亲戚，没有必要开收据，而从未提到过因为关系好，所以没必要签合同。因为关系好没有必要签订合同是钟秀华诉讼中提出的观点，却被腾退案采信不疑，真是冤假错案。钟秀华、尹斌茴、何雪君、尹明博答辩称，一、钟秀华、尹蓉与双鹰之间存在合法有效的买卖合同的事实。首先，钟秀华、尹斌茴、何雪君、尹明博提交的录音证据已经能够充足的表明，双鹰与尹蓉之间存在房屋买卖的口头协议，双方对于该协议的主要标的即房产（位于珠海市香洲区*************）、价款（30万元）、履行期限（5年）等合同所必备的主要条款，在录音中均已明确，足以形成一份完整的口头买卖协议。其次，双鹰诉称，双方因没有正式的签订书面房屋买卖协议，因而否认存在房屋买卖事实，简直是无稽之谈，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007修正）第四十一条有特别规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”，明确房屋买卖合同应当采用书面形式，但是《城市房地产管理法》是管理性的法规而非效力性的法规，若买卖双方就房屋买卖达成口头约定，只要该约定具体明确，体现了双方共同真实的意思表示并得到实际履行，即便该约定是口头约定，只要约定不违反法律的强制性规定，该口头约定就合法有效。二、钟秀华、尹蓉已完全、适当履行合同主要义务，不存在解除的情形。钟秀华、尹蓉已按照双方口头协议的约定，按期将案涉房产的价款30万元向双鹰履行，至于原审法院认定钟秀华、尹蓉尚有5万元未支付，但钟秀华、尹蓉依法自愿对该5万元承担继续履行的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。很明显，钟秀华、尹蓉逾期未支付的5万元合同价款，属于一般性的违约，不存在无法继续履行的法定情形，不构成根本违约，因此，既不构成法定解除的条件，双鹰也无单方解除合同的权利。关于双鹰以钟秀华、尹斌茴、何雪君、尹明博提供的麦田咖啡厅录音中的谈话片段，作为认定双方已经协商解除合同的理由，完全属于断章取义，歪曲事实。以录音还原当时谈话场景，在完整的录音谈话情景之下，尹蓉脱口说出的“不卖就不卖我也无所谓”，是基于双方谈话至气氛恶劣之时，恼羞成怒之言，非其内心本意，根据民事法律规定民事主体实施民事法律行为，应当注重当事人的真实意思表示。既然尹蓉并非自愿表示解除协议，那么就不存在双方已经协商解除协议之说。而尹蓉的母兄非案涉协议的相对方，双鹰向其表示不再卖房的意思，不产生解除案涉协议的效力。双鹰向原审法院起诉请求：一、确认双方的口头房屋买卖合同最迟已于2013年10月18日解除；二、钟秀华、尹斌茴、何雪君、尹明博承担诉讼费用。原审法院认定事实：双鹰是珠海市***************（不动产权证号码：C5222423）的登记权属人，于1998年向珠海市第二城市开发公司购买案涉房产。双鹰与赵蓉是夫妻关系，于1989年7月10日结婚，婚后共同生育儿子双佳骏。尹蓉和赵蓉有亲属关系，赵蓉的外婆是尹蓉的母亲何雪君的姑妈。庭审中，钟秀华提交尹蓉与赵蓉及其家人在一起游玩的照片、尹蓉父母来珠海时与赵蓉合影、赵蓉小时候与尹蓉母亲的合影以及双鹰赵蓉夫妇在钟秀华和尹蓉婚礼现场的照片等。钟秀华和尹蓉是夫妻关系，于2008年7月18日登记结婚，2010年7月31日钟秀华和尹蓉的儿子尹明博出生，尹蓉于2017年5月3日去世。尹蓉的父亲尹斌茴和母亲何雪君仍在世。2019年6月26日，江西省南昌市东湖区人民法院作出（2019）赣0102民特64号民事判决书，认定尹斌茴为无民事行为能力人，指定何雪君为尹斌茴的监护人。尹蓉的第一顺序继承人为：妻子钟秀华、儿子尹明博、父亲尹斌茴和母亲何雪君。2018年10月16日，原审法院就双鹰诉钟秀华返还原物纠纷一案作出（2018）粤0402民初4280号民事判决，驳回双鹰要求钟秀华腾退案涉房屋及承担使用费的诉讼请求，驳回钟秀华要求确认案涉房屋为其所有及协助办理过户的反诉请求。双鹰不服一审判决，上诉至珠海市中级人民法院。二审法院于2019年3月26日作出（2019）粤04民终5号民事判决书，驳回双鹰上诉，维持原判。双鹰诉钟秀华返还原物纠纷一案一审（2018）粤0402民初4280号判决书和二审（2019）粤04民终5号民事判决书主要查明和认定如下：一、双鹰于2008年9月将案涉房产交付给尹蓉和钟秀华，尹蓉和钟秀华于2008年9月-11月期间对案涉房产进行装修，钟秀华举证证人伏泽高的证人证言及装修对应的订单、收据、发票等。双鹰举证案涉房产的水费、有线电视费缴费记录单，主张案涉房产交付给尹蓉和钟秀华后，水电费和有线电视费仍由双鹰缴纳，直至2012年1月份才取消银行托收。钟秀华不认可该证据的真实性。钟秀华举证双鹰名下尾号为5639建行账户存折和客户委托银行代交电费委托书，主张2009年1月份开始水电费由尹蓉和钟秀华缴纳，之前的水电费由尹蓉交给双鹰缴纳。二、关于双鹰和尹蓉就案涉房产的协商过程，（2018）粤0402民初4280号案件庭审中，双鹰陈述：“尹蓉当时住在华发物业的宿舍，因为要离职了所以要搬离华发物业的宿舍，就没地方可去，又要结婚在这种情况下我太太与我商量帮他们一把，当时考虑涉案房屋在空置，又有买卖的意向，当时双方价格没有谈好。因为我出的价格是市场价降几个点，但是尹蓉一方出价是按照购房价、装修费用以及银行利息三者之和来计价，所以双方就没有谈拢。当时考虑到他们的具体情况就先让他们搬进涉案房产，我记得是先给钥匙后给钱，9月份我就将钥匙交给了尹蓉。”“当时我的想法是你交付了50000元房款，我不会处分这个涉案房产，是出于定金的作用，事实上我也没有处分给任何人。”“一开始是尹蓉的父母与我夫妻有过意向，真正的开始时是在2006年8月份左右尹蓉的父母在珠海看到房子，他们就问的很仔细，如何购买，装修费用多少等问题，具体情况我已经进行了介绍，当时房子很久没人居住，比较脏，到后面尹蓉的母亲和哥哥在电话与赵蓉沟通，基本都是在说你们赚点钱就够了。而且他们把他们的意思当成了我们所谓的口头协议，这等于是强加给我们的。”审判员问：“原告，据你所说你曾多次表示不出售涉案房产，为什么从2008年至今将近十年的时间里面未收回涉案房产？”原告答：“并不是2008年确定不卖房，而是2009年确定不卖房。2009年确定不卖房以后，当时被告怀孕了，怕因为我们提出不卖房以后引起后续的问题，我们不敢担责任，所以我们2009年没有提，直到2010年才提出不卖房。提出不卖房以后，我们也做了相关事情，都是我主动跟尹蓉谈过两次，还有一次是去南昌找尹蓉的兄弟尹珊以及母亲何雪君都谈过不卖房的事情。谈过以后，后续到了2012年看到他们没有其他动作，而且又声称交齐了房款，我本来就想断水电、有线电视，但是赵蓉说被告的孩子还小有点不忍心，所以就只是断了我们的托收，后来我们想看一下他们的态度，在2013年1月10日赵蓉突发性心脏病发作，我们就辗转各大医院就一直2013年中秋前后才找到病因，从那时候才开始得到治疗。2014年在养病，到2015年以后与刘律师认识，当时想发律师函的形式来解决，在此期间赵蓉的病情总在反复，我们又缓了一年。结果2016年听说尹蓉的身体不好，所以我们在这种情况下，我们又缓了一年。2017年年初时一打听还是这个情况，所以缓至今年起诉，被告打电话对赵蓉说尹蓉已经过世，要求过户房产，而且他们还谈了将尹蓉的丧葬费作为补偿，所以在这种情况下，我们就起诉了。”由于2009年1月起双鹰向尹蓉及其父母口头表述不再谈卖房的事实，所以请求钟秀华支付从2009年1月份起计算的房屋使用费。三、在（2018）粤0402民初4280号案件中，双鹰还主张2011年3月到江西向尹蓉的母亲当面表示过不再出售案涉房产。尹蓉的母亲何雪君书面陈述：“2011年3月左右，双鹰带单位同事来江西旅游。他很高兴地到南昌来我家玩，我买了些水果给他路上吃，谈话中未谈及尹蓉之事。在他回珠海的前一天晚上，我买了礼物送到他旅馆。我回家后，突然接到他的电话，约我出去见面。他一见面就开始数落尹蓉的不是和失礼之处，同时还说，那房子现在涨到了45万了，如果你要买，就出45万吧。我当时以为双鹰是一句气话，也觉得尹蓉很失礼。”四、在原审法院受理的（2018）粤0402民初4280号案件中，钟秀华主张已向双鹰支付购房款30万元，分别举证说明如下：1.2008年10月17日由钟秀华和尹蓉向双鹰现金支付购房款5万元，双鹰出具“兹收到尹蓉房款共计伍万元整”的收条。2.2008年11月期间，钟秀华和尹蓉向双佳骏现金支付购房款5万元，无任何书面凭证。3.2008年12月22日，尹蓉的父亲尹斌茴向赵蓉现金汇款支付购房款60000元。4.2009年8月，尹蓉的母亲何雪君向赵蓉现金汇款支付购房款40000元。5.2010年6月25日，尹蓉的母亲何雪君向赵蓉名下账户存入35000元，其中30000元为案涉房产的购房款，5000元由赵蓉代转给尹蓉。6.2011年3月2日，尹蓉的母亲何雪君向赵蓉名下账户存入51000元，其中50000元为案涉房产的购房款，1000元为双佳骏上大学的贺礼。7.2011年3月2日，尹蓉的三哥尹珊向赵蓉转账支付购房款10000元。8.2011年4月29日，尹蓉的三哥尹珊向赵蓉转账支付购房款10000元。除第2笔付款外，双鹰对其余25万元付款的真实性予以认可，主张第1笔付款是预付款，不认可收到第2笔款项。双佳骏于2018年7月25日出具一份《情况说明》称：“我没有在2008年11月收过尹蓉、钟秀华的任何钱。”该《情况说明》由双佳骏从美国邮寄给双鹰。五、在（2018）粤0402民初4280号案件中，原审法院认为该案争议的焦点在于双鹰和尹蓉、钟秀华之间房屋买卖合同是否成立并生效。双鹰的妻子赵蓉与尹蓉系亲属关系，自尹蓉来珠海工作后，与赵蓉来往较为密切。2008年之前，尹蓉及其家人就有向双鹰购买案涉房产的意向，在2008年9月双鹰将案涉房产交付给尹蓉和钟秀华使用，尹蓉和钟秀华于2008年10月17日向双鹰交付了房款5万元，并对案涉房产进行装修和入住。虽然双鹰否认与尹蓉、钟秀华就案涉房产的交易价格达成共识，但是双鹰将收取的5万元房款视为定金，未将案涉房产另行出售，且尹蓉和钟秀华及其家人一直向双鹰或赵蓉支付大额款项作为购房款，故原审法院采纳钟秀华关于双方就案涉房产的买卖达成合意的说法，即双鹰将案涉房产以30万元转让给尹蓉和钟秀华。双鹰和尹蓉、钟秀华就案涉房产于2008年建立房屋买卖合同关系，交易价格为30万元，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。六、在（2018）粤0402民初4280号案件中，对于双鹰的本诉请求，原审法院认为经双鹰确认，包括5万元房款内，已收取尹蓉及其家人款项25万元。虽然钟秀华主张其与尹蓉已向双鹰支付购房款30万元，但是钟秀华举证不足以证明曾向双鹰儿子双佳骏现金支付房款5万元，故原审法院对于钟秀华已付清房款的说法不予采纳，认定尹蓉和钟秀华已向双鹰支付购房款25万元。双鹰主张2009年1月已向尹蓉及其家人口头表示不出售案涉房产。但是，尹蓉及钟秀华自2008年9月接收案涉房产并装修入住，至今钟秀华仍住在案涉房产内，且双鹰未向钟秀华或尹蓉家人退还过任何款项。尹蓉和钟秀华已向双鹰支付了大部分案涉房产的购房款且案涉房产交付钟秀华使用十年，双方应当继续履行房屋买卖合同，双鹰请求钟秀华腾退案涉房产，原审法院不予支持。钟秀华基于与双鹰的房屋买卖合同关系占用使用案涉房产，原告请求钟秀华支付房屋使用费，不符合合同约定，原审法院不予支持。对于钟秀华的反诉请求，尹蓉和钟秀华在婚姻存续期间共同向双鹰购买案涉房产，是案涉房产的共同权利主体，享有共同的合同权利。尹蓉现已去世，尚未明确遗产继承人，亦未与钟秀华分割共同财产。钟秀华应待尹蓉的遗产继承人明确后再共同向双鹰请求案涉房产的合同权利。本案中，钟秀华在原审法院指定期限内未明确尹蓉的遗产继承人，故钟秀华请求双鹰办理案涉房产的产权变更登记手续的条件不具备，原审法院对于钟秀华的反诉请求不予支持。七、珠海市中级人民法院在（2019）粤04民终5号民事判决书中认为案件的争议焦点为双鹰、赵蓉与尹蓉、钟秀华之间就涉案房屋是否成立口头买卖合同关系。双方均确认的事实为：2006年尹蓉的父母就与双鹰、赵蓉夫妻就涉案房屋的买卖事宜进行过了解与磋商。2008年尹蓉与钟秀华准备结婚，决定购买涉案房屋作为婚房使用，2008年9月双鹰将涉案房屋交付尹蓉、钟秀华使用，尹蓉、钟秀华随后进行了装修并入住。2008年10月17日，尹蓉向双鹰支付了首期购房款5万元，双鹰出具收据。之后的2008年12月22日、2009年8月、2010年6月25日、2011年3月2日、2011年4月29日尹蓉的父母和兄长陆续向赵蓉转账支付购房款合计20万元。基于上述事实，结合赵蓉与尹蓉系亲戚关系、来往较为密切的情况，珠海市中级人民法院认为，钟秀华对房屋交易的陈述更符合上述事实，予以采信，即在2008年尹蓉、钟秀华入住涉案房屋前后，双方已经就涉案房屋的买卖口头达成一致意见：双鹰以30万元的价格向尹蓉出售涉案房屋，尹蓉采用分期付款的方式支付房款。双鹰上诉主张双方从未就涉案房屋的价格达成一致意见，因无相应证据予以证明，不予支持。至于2018年11月之后，双鹰向钟秀华发出的搬离通知及向尹蓉父母、兄长退还购房款的行为，系其于该案一审判决后单方面作出的行为，不能作为认定案件事实的依据，不予采信。另查明，双鹰不服珠海市中级人民法院（2019）粤04民终5号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。双鹰申请再审称，尹蓉的录音和何雪君的说明或录音，均能证明双鹰已于2011年3月前向尹蓉、何雪君表示不再出售涉案房屋，且尹蓉在录音中表示其父母抢付部分房款。据此，即使双鹰、赵蓉与尹蓉、钟秀华之间确实已达成口头买卖合同，双鹰于2011年3月表示不再出售涉案房屋，应视为解除买卖合同。况且，钟秀华至今仍欠付5万元，已严重违约，即使达成口头买卖合同，该合同也已于付款期限届满后即2013年10月18日解除。本案应改判钟秀华立即腾退涉案房屋，并承担自2009年1月起至实际腾退之日止的房屋使用费约169500元。据此，请求立案再审。钟秀华提交意见称，双鹰的再审申请缺乏事实和法律依据，应予驳回。2019年7月31日，广东省高级人民法院作出（2019）粤民申6229号民事裁定，认为该案系返还原物纠纷，双鹰的妻子赵蓉与尹蓉是亲属关系，来往较为密切。双鹰与钟秀华均确认以下事实：2006年尹蓉的父母与双鹰、赵蓉就涉案房屋的买卖进行了解与磋商。2008年尹蓉与钟秀华决定购买涉案房屋作婚房使用，2008年9月双鹰将涉案房屋交付尹蓉、钟秀华使用，尹蓉、钟秀华随后进行装修并入住。2008年10月17日，尹蓉向双鹰支付首期购房款5万元，双鹰出具收据。2008年12月22日、2009年8月、2010年6月25日、2011年3月2日、2011年4月29日，尹蓉的父母和兄长陆续向赵蓉转账支付购房款20万元。据此，珠海市中级人民法院认为双鹰、赵蓉与尹蓉、钟秀华之间就涉案房屋成立口头买卖合同关系，对双鹰有关钟秀华腾退涉案房屋并承担相应房屋使用费的主张不予支持，并无不当。至于双鹰主张涉案买卖合同已解除，缺乏事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定驳回双鹰的再审申请。在本案一审庭审中，原审法院询问双方对原（2018）粤0402民初4280号和（2019）粤04民终5号民事判决书中查明的事实有何意见。双鹰表示在（2018）粤0402民初4280号案件中，双鹰在2011年3月到江西向尹斌茴、何雪君提出不再卖房前，已经多次向尹蓉本人提出不再卖房这一点，判决中没有涉及。对（2019）粤04民终5号案件查明的事实没有意见，但对法院的认定有意见。在原来的案件中，钟秀华不但提供了本案中的麦田咖啡厅录音还提供了何雪君与赵蓉舅舅的通话录音。在录音中，何雪君明确表示在2011年得到双鹰不再卖房的通知，但是原案件中是没有提及的。关于双鹰主张的在2011年提出不再卖房的原因，原告表示主要是参加了尹蓉的婚礼后，尹蓉的表现令双鹰觉得尹蓉这个人不值得帮助，所以就不同意把房子卖给尹蓉，但在腾退案件中只着重于钟秀华所说的话，并不着重于双鹰所说的话。关于向尹蓉提出解除合同的情况，双鹰表示出了口头向尹蓉发出的要求解除合同的通知外，还向何雪君提出，还通过李姓朋友出面协调，体现在麦田咖啡厅录音中。庭审中，钟秀华提交尹蓉与赵蓉、双鹰夫妇以及与案外人李姓朋友的在麦田咖啡厅的聊天录音和录音文字整理材料，钟秀华表示聊天发生在2012年左右。在聊天中，尹蓉表示“当时还是04年05年的事，那时候我表姐就提到有房子要卖给我，那时候的我还不确定，然后呢一直到我结婚之前，我表姐就叫我到办公室谈，当时她说按市场价，按照当时的市场价是三十八万，她说愿意三十万卖给我，三十万卖给我那我就很激动啊，挺感动的，谈完以后付了五万元首期，是现金，有开收据，后面的就没有开收据，后面的钱我就不太注意了，因为是亲戚，没有必要开”“我也想尽快把房款还清，那我表姐就说你情愿按揭，你这个钱给了银行，为什么给银行呀，大家是亲戚，五年内给完不就可以了吗，我说这样也好啊”“今年上半年，过完年以后，双鹰我谈的时候，谈完以后，家里把三万块房款回过来了，汇过来以后，还是一句话，就是他们两的意思这房子不卖了，整个过程大概就是这样子的”“大家将心比心嘛，钱交完了，不就完事了嘛……如果按照法律的角度，唯一的遗憾就是没有签书面合同，大家只是口头协议”“自己已经履行了我的承诺”。在聊天中，赵蓉表示“这个事情都是我没有跟双鹰协商好，没有沟通好，现在双鹰不愿意，我就想能不能就是说另外买一套房子或者说可以赔偿一些你的损失或者什么”。关于双鹰行使解除双方买卖合同的依据，双鹰表示双方并未最终达成成交价及何时过户等合同主要条款，最重要的是，双鹰当时如果把房子卖给尹蓉，是出于尹蓉当时的状况，但是参加完婚礼后，原告就取消了想法，从法律的角度来说，双鹰出售或不出售应属于原告的权利。如果双鹰应对此承担相应责任，那是另外一回事。从本案事实来看，尹蓉在得到双鹰提出不再卖房的表示后，并未依法起诉请求确认所谓的口头买卖合同，未在合理时间内维护自己的合法权利，如果不是双鹰提出腾退，钟秀华一方至今都不会请求确认口头买卖合同，从此点来看，应视为尹蓉当时是已经接受了原告提议即不再卖房给尹蓉。钟秀华提交北环街28号17栋504房付款记录，主张尹蓉、钟秀华于2008年10月17日支付现金50000元给赵蓉，尹蓉、钟秀华于2008年11月支付现金50000元给赵蓉儿子（双佳骏），尹斌茴于2008年12月22日转账支付60000元给赵蓉，何雪君于2009年8月转账支付40000元给赵蓉，何雪君于2010年6月25日转账支付30000元给赵蓉，何雪君于2011年3月2日转账支付50000元给赵蓉，尹珊于2011年3月2日转账支付10000元给赵蓉，尹珊于2011年4月29日转账支付10000元给赵蓉，共计300000元。双鹰表示2008年11月交给双鹰之子双佳骏的5万元现金不存在，2008年10月17日与2008年12月22日两笔房款支付后，此清单中在2009年8月之后支付的房款都是钟秀华抢付的，双鹰并不接受。针对原腾退案件一、二审案件，即（2018）粤0402民初4280号和（2019）粤04民终5号案件中查明的已支付的房款情况。本案一审庭审中，钟秀华表示因客观原因在原案中对此没有提出上诉，但是在本案中钟秀华等四人坚持涉案房款30万元已经全额付清，如果法庭经过对证据的认定能还事实的真相，钟秀华等四人会欣然接受；如果法庭根据事实判定5万元的付款存疑，钟秀华等四人也会接受法庭的裁定，由法庭对剩余5万元作出裁决。双鹰主张尹蓉的父母和哥哥支付过来的款项已经部分退回。双鹰表示当时是找不到支付过来的银行账号，一直到钟秀华提供了付款明细，知道账号了，就赶紧退回去了。尹斌茴、何雪君支付的款项是通过邮局退回去的。但是尹斌茴、何雪君没有领取，后来又退回了。这些房款是不可能退给钟秀华的，因为钟秀华没有支付过一分钱，而且这也说明了为何这么长时间不退款的理由。根据珠海市*******出具的案涉房产不动产登记情况，案涉房产产权全部登记在双鹰名下，土地性质为国有，土地来源为出让，登记时间为2007年1月7日，案涉房产没有抵押和其他查封或异议登记。本案在审理过程中，钟秀华申请对案涉房产进行财产保全，原审法院予以准许。原审法院认为，根据双方诉辩、举证和陈述以及已有判决查明和认定，2008年双鹰与尹蓉、钟秀华之间已就案涉房产的买卖口头达成一致意见，即双鹰以30万元的价格向尹蓉出售涉案房屋，尹蓉采用分期付款的方式支付房款。本案的争议焦点是案涉房产买卖的合同是否解除、合同是否应当继续履行。分析如下：首先，关于案涉房产买卖的合同是否已经解除。第一，合同是否由当事人通过协商方式解除。2008年双鹰与尹蓉、钟秀华就案涉房产的交易已达成口头协议，因当事人之间存在亲属关系，各方未就案涉房产的交易签订书面协议。口头协议达成后，尹蓉和钟秀华及尹蓉父母、兄弟分多笔向双鹰及赵蓉支付了购房款项。已生效的民事判决书认定双方之间房产买卖合同已经成立并生效，买方尹蓉、钟秀华已经支付主要案涉房款并实际占有使用案涉房产。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同或者可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双鹰主张曾在2009年、2010年和2011年多次向尹蓉及其父母提出不再卖房，已经行使合同解除权，解除口头房屋买卖协议。原审法院认为，本案中双鹰并未提交双鹰与尹蓉、钟秀华之间就解除口头房屋买卖协议协商达成一致或者其他尹蓉、钟秀华表示同意解除口头房屋买卖协议意思表示。在2012年左右尹蓉、赵蓉、双鹰及李姓朋友在场参与的麦田咖啡厅的聊天记录中，当双鹰和李姓朋友提出不再卖案涉房产给尹蓉时，尹蓉的态度是明确表示反对的，尹蓉认为其已经按照30万元的价格购买案涉房产，已经履行了承诺。本案中，双鹰与尹蓉并未协商一致解除口头协议，双方的房屋买卖口头协议也没有约定解除合同的条件，故案涉房屋买卖口头协议没有通过协商一致的方式解除。第二，合同是否由当事人行使法定解除权的方式解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同的法定解除的条件，即（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条要求合同约定解除和法定解除权的行使，应当通知对方。本案中，双鹰诉请要求确认双方的口头房屋买卖合同已于2013年10月18日解除，双鹰认为按照（2018）粤0402民初4280号和（2019）粤04民终5号民事判决的认定，尹蓉和钟秀华至今只支付25万元购房款，余5万元未付，已经严重违约，口头买卖合同已于付款期限届满后的2013年10月18日解除。原审法院认为，在（2018）粤0402民初4280号案件中，钟秀华答辩主张已足额向双鹰支付购房款30万元，双鹰表示对25万元付款的真实性认可，但是对2008年11月钟秀华和尹蓉向双佳骏现金支付的5万元购房款不认可。关于案涉房款的是否足额支付，双方在（2018）粤0402民初4280号案件中是存在争议的，但争议只针对2008年11月钟秀华和尹蓉向双佳骏现金支付的5万元，2019年3月26日（2019）粤04民终5号民事判决书的认定该笔5万元未支付，尹蓉和钟秀华等人仍欠付双鹰房款5万元，此时关于案涉房款是否足额支付才有定论，但是在（2018）粤0402民初4280号案件起诉之前，双鹰未向钟秀华等人发出通知要求支付欠付房款5万元，双鹰也未通知钟秀华等人因欠付5万元购房款而要求解除案涉房产买卖协议或者双鹰提起诉讼要求因钟秀华等人欠付5万元房款而解除协议。案涉房屋买卖口头协议未通过双鹰行使法定解除权的形式解除。综上分析，案涉房屋买卖口头协议既未因当事人口头协商一致解除，也未通过双鹰由行使法定解除权的形式解除，因此，对于双鹰诉请要求确认案涉房产买卖协议已于2013年10月18日解除的诉讼请求，原审法院不予支持。其次，关于案涉合同是否应当继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”双方就案涉房产的交易已经达成口头协议，经（2018）粤0402民初4280号案和（2019）粤04民终5号两案判决认定钟秀华等人已经支付大部分房款并实际占有使用案涉房产，案涉房款尚有5万元未付。在本案一审庭审中，钟秀华等人同意由法庭对剩余5万元作出裁决。根据原审法院及二审法院另案查明房款支付情况，钟秀华等人诉请要求双鹰协助办理案涉房产的过户手续，为减少当事人诉累，钟秀华等人在双鹰协助办理过户手续前，应将剩余房款5万元向双鹰支付完毕。至于双鹰在2018年11月之后向尹蓉的父母和哥哥尹珊退回的房款的行为，系双鹰单方作出的行为，退回的款项数额不应计入钟秀华等人欠付案涉房产购房款的数额内,也不应作为双鹰拒绝履行协助办理过户义务的事由。针对已退回的款项，在案涉房产过户完成后，双鹰可另行主张。最后，因案涉房产购买人尹蓉已经去世，根据《中华人民共和国继承法》第二条、第十条的规定钟秀华、尹斌茴、何雪君、尹明博作为尹蓉第一顺位的继承人，因继承而取得对案涉房产买卖协议的权利。原审法院认为，案涉房产买卖协议依法成立、生效并未解除，当事人应当按照约定履行义务，双鹰作为案涉房产的出卖人应当履行转移案涉房产所有权的义务，因钟秀华等人尚欠案涉房产购房款5万元，故在钟秀华等人向双鹰支付剩余房款5万元后，由双鹰协助将案涉房产登记过户至钟秀华、尹斌茴、何雪君、尹明博名下。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、钟秀华、尹斌茴、何雪君、尹明博于判决发生法律效力之日起十日内向双鹰支付剩余房款5万元，双鹰在收到剩余房款5万元后十日内协助将案涉珠海市***************（不动产权证号码：C5222423）过户登记至钟秀华、尹斌茴、何雪君、尹明博名下；二、驳回双鹰的本诉诉讼请求。一审本诉案件受理费1050元，由双鹰负担；反诉案件受理费6518元和案件财产保全费用2020元，共计8538元，由双鹰负担。二审期间，双鹰提交了（2019）粤04民终5号案中钟秀华向法院提交的录音文字整理记录，对本案一审中钟秀华提交的文字整理记录进行比对。钟秀华、尹斌茴、何雪君、尹明博未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，关于双鹰提出的钟秀华于原审法院（2018）粤0402民初4280号[本院二审案号为（2019）粤04民终5号]案中提交的麦田咖啡厅录音文字记录与本案中提交的该录音文字记录不同的问题，因该案中双鹰亦为当事人，该案对录音及其文字记录均进行了举证和质证，二审判决生效后，双鹰还向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院经审理裁定驳回了双鹰的再审申请。可见，该案生效判决认定的事实证据确实充分。本案中，钟秀华提交的录音文字记录更为详细。双鹰主张该案中钟秀华提交的录音文字记录与本案中提交的文字记录不同，但未提供相反证据足以推翻该案生效判决认定的事实，故原审判决采纳该案生效判决认定的事实并无不当。本案二审争议的焦点是房屋买卖合同是否已解除。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”生效判决已认定双鹰与尹蓉、钟秀华成立房屋买卖合同，尹蓉和钟秀华已支付大部分购房款并已占有使用该房屋，故原审法院认为涉案房屋买卖合同依法成立并生效，认定事实清楚，适用法律正确。双鹰和钟秀华等人作为合同当事人，应当依约履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”双鹰主张涉案合同已经双方协商一致解除，但是，双鹰并未提交证据证明该事实主张。麦田咖啡厅录音中尹蓉的“不卖就不卖我也无所谓”的表述，结合尹蓉的整体发言，是其对双鹰谈及房屋买卖合同一事“很烦这种事情”的情绪反应，此后，双方还就此事说了很多话，最终并未达成一致意见解除合同。因此尹蓉的这一句表述并不能认定为合同法意义上的合同双方当事人协商一致解除合同。原审法院认为双方并未协商一致解除口头房屋买卖合同，认定事实清楚，适用法律正确。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”双鹰主张行使法定解除权解除合同，但未举证证明已明确通知合同买方解除房屋买卖合同。原审法院认为涉案合同未通过双鹰行使法定解除权的形式解除，并无不妥。综上所述，本院认为，原审法院审理本案程序合法，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9588元，由上诉人双鹰负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年五月二十一日书记员  吴健豪