呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初294号原告：内蒙古煤炭地质勘查（集团）有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区腾飞南路32号。法定代表人：郝胜发，董事长。委托诉讼代理人：李海瑞，内蒙古鸿威律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妙，内蒙古鸿威律师事务所律师。被告：图南控股有限公司，登记住所地内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区腾飞南路32号研发楼主楼第7层，实际办公地址呼和浩特市赛罕区如意和大街18号东岸国际一期御苑A5别墅。法定代表人：苏荣，董事长。委托诉讼代理人：王有辉，男，该公司法律顾问。原告内蒙古煤炭地质勘查(集团)有限责任公司（以下简称内蒙煤炭地质公司）与被告图南控股有限公司（以下简称图南公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告内蒙煤炭地质公司的委托诉讼代理人李海瑞、李妙，被告图南公司的委托诉讼代理人王有辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙煤炭地质公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令图南公司立即腾退呼和浩特市赛罕区腾飞南路32号内蒙古煤田地质科技研发中心主楼第7层；3.判令图南公司支付合同期内欠付房屋租金1,175,793.42元；4.判令图南公司支付至腾房之日的实际占用期间房屋租金（按照每日每平方米2元，承租面积2130.7平方米计算）、水电费（按照当地物价部门公布的收费标准收取）、取暖费（按照每月每平方米5.03元计算），暂计算至2020年4月24日，实际占用期间房屋租金为1,534,104元、水电费为10,511.95元、取暖费为64,304.53元）；5.判令图南公司支付至腾房之日的上述费用迟延交付的违约金（按拖欠各项费用总和的30%计算，暂计算至2020年4月24日为835,414.17元)；上述各项费用总计3,620,128.07元；6.判令图南公司承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2018年5月9日，内蒙煤炭地质公司(出租方)与图南公司(承租方)签订了《房屋租赁合同》，合同约定：图南公司租赁呼和浩特市赛罕区腾飞南路32号内蒙古煤田地质科技研发中心主楼第7层用于办公，承租面积2130.7㎡；租赁期限为2018年5月1日至2019年4月30日；房屋租金为每日2元/㎡，年租金按365天计算，年租金为1,555,411元，按季度支付租金；水电费、取暖费等由图南公司承担；逾期支付相关费用，每逾期一日按3%支付违约金。协议签订后，内蒙煤炭地质公司履行了合同约定的全部义务。图南公司却未按期支付房屋租赁费、水电费、取暖费等费用。截止2019年11月15日，图南公司尚欠合同期内房屋租金1,175,793.42元、实际占用期间房屋租金848,018.6元、水电费7582.43元、取暖费10,717.42元、逾期支付违约金612,633.56元，各项费用合计2,654,745.43元，请求人民法院依法支持内蒙煤炭地质公司的诉讼请求。图南公司辩称：关于第一项诉讼请求解除房屋租赁合同，因为合同约定出租方需要提交具有合法出租的相关文件，内蒙煤炭地质公司没有提交，所以该合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，合同本身自始无效，不存在解除问题。案涉房屋图南公司确实使用了，至今还在占用，但是已经不在此处办公。因为图南公司对房屋进行了装修，所以留有人员与出租方协商装修赔偿问题后才同意腾退。对于内蒙煤炭地质公司主张的数额及计算依据均不认可。对于水电费，同意按实际使用的表显数字承担，对于取暖费和违约金、诉讼费用不同意承担。内蒙煤炭地质公司是过错方，应该承担全责，因为合同自始无效，不存在违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。内蒙煤炭地质公司提交的证据有：建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、授权委托书、房屋租赁合同、还款协议书、水电费原始凭证分割单、如意开发区公共事业有限公司收费通知单、缴纳内蒙古煤田地质科技研发中心主楼水电费的凭证、2019至2020年度取暖费的缴费凭证、证明、房租催缴通知二份、律师函、照片、视频资料，本院对视频资料的真实性、合法性、关联性不予认可，对上述其他证据的真实性、合法性、关联性予以确认采信。图南公司提交的证据有房屋租赁合同，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认采信。综合当事人的陈述及提交的证据，本院认定事实如下：2013年10月14日，呼和浩特市规划局颁发建字第150106201300009号《建设工程规划许可证书》，建设单位为内蒙古自治区煤田地质局，建设项目名称为内蒙古煤田地质科技研发中心。2014年2月28日，内蒙古自治区煤田地质局取得该栋楼的《建设工程施工许可证》。2017年3月2日，内蒙古自治区煤田地质局向内蒙煤炭地质公司出具《授权委托书》，委托内蒙煤炭地质公司全权办理位于呼和浩特市××区的内蒙古煤田地质科技研发中心主楼的对外出租运营的相关事宜。另查明，2018年5月9日，内蒙煤炭地质公司（出租方）与图南公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定图南公司承租呼和浩特市赛罕区腾飞南路32号内蒙古煤田地质科技研发中心主楼第7层，承租面积2130.7平方米；租赁期限为2018年5月1日至2019年4月30日共计1年；房屋租金为每平方米每日人民币2元，年租金按365天计1,555,411元，每季度支付一次；承租方每年应当承担的物业管理费为175,143.54元，房屋租赁期间所发生的水费、电费由承租方承担，取暖费（5.03元每平方米每月）由承租方承担，取暖费交至出租方；出租方保证签署本合同所需的审批手续（如有）和内部决策程序均已办妥并合法有效；因出租方违约造成承租方解除合同的，出租方应双倍返还履约保证金（如有）；承租方未按照本合同约定向出租方支付履约保证金（如有）、房屋租金和依据本合同约定应支付的水费、电费等其他费用的，每迟延一日按迟延支付金额的3%向出租方支付违约金；承租方未按照本合同的约定返还租赁房屋的，应按照房屋租金2倍向出租方支付占用期间的租金。之后，内蒙煤炭地质公司将案涉房屋交付图南公司使用，图南公司法定代表人苏荣在《租赁房屋交付确认书》上签字，确认水电抄数均为0。又查明，2018年9月25日，内蒙煤炭地质公司向图南公司送达《房租催缴通知》，图南公司的法定代表人苏荣签收。2019年4月1日内蒙煤炭地质公司再次向图南公司送达《房租催缴通知》，向图南公司催缴欠付的房屋租金、水电取暖等费用。2019年10月24日，内蒙煤炭地质公司（甲方）与图南公司（乙方）签订《还款协议书》，载明：甲乙双方于2018年5月9日签订《房屋租赁合同》，现租期届满乙方仍占用房屋；甲方同意按租赁合同约定条件向乙方续租房屋7个月，乙方应于2019年11月30日前向甲方支付截至2019年9月30日拖欠的租金1,823,881.32元和2019年10月1日至2019年11月30日的租金259,235.16，以上租金合计2,083,116.48元，并支付欠付水电等费用；若乙方未向甲方交清所欠租金和欠付费用，则恢复双方签订的《房屋租赁合同》的履行，乙方应一次性向甲方交纳所欠全部租金，并按合同约定支付违约金。还查明，2020年4月21日内蒙古金豪物业服务有限公司出具《证明》，载明：“我公司受内蒙古煤炭地质勘查（集团）有限公司的委托，自2019年9月20日起由我公司代交内蒙古煤田地质科技研发中心大楼的水、电费及取暖费。图南控股有限公司拖欠的水电费及取暖费应支付给内蒙古煤炭地质勘查（集团）有限公司。”内蒙煤炭地质公司提交的水电暖气费原始凭证分割单、收费通知单、缴纳水电取暖费凭证可以证明在图南公司使用房屋期间截止2020年4月24日产生的水费共计100,652.3元、电费共计661,319.18元、暖气费共计64,304.53元。内蒙煤炭地质公司自认图南公司已经支付部分款项，现拖欠截止2020年4月24日的房屋租金共计2,709,897.42元、水电费用共计10,511.95元、取暖费64,304.53元。图南公司认可至今仍在占用呼和浩特市××区，内蒙古煤田地质科技研发中心主楼房屋。本院认为，内蒙煤炭地质公司与图南公司签订的《房屋租赁合同》及《还款协议书》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于图南公司辩称该协议因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定而无效的抗辩理由，由于内蒙煤炭地质公司提交了《建设工程规划许可证书》、《建设工程施工许可证》及《授权委托书》，证明案涉房屋的所有权人内蒙古自治区煤田地质局，委托内蒙煤炭地质公司全权办理案涉房屋的出租事宜，故对该抗辩理由本院不予采纳。现内蒙煤炭地质公司主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，由于租期已经届满，且图南公司未按约定腾房并支付租金及水电暖等费用，构成违约，图南公司对此事实不持异议，故内蒙煤炭地质公司主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由图南公司腾退案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。内蒙煤炭地质公司提交的票据可以证明图南公司使用涉案房屋期间产生的各项费用数额，且其自认图南公司支付过部分款项，本院予以确认采信。图南公司虽然对各项费用的数额不认可，但其未提交付款凭证等证据予以佐证，故对内蒙煤炭地质公司主张的截止2020年4月24日的房屋租金共计2,709,897.42元、水电费用共计10,511.95元、取暖费64,304.53元的诉讼请求，本院予以支持。双方合同约定承租方未按约定支付租金和水电费等其他费用的，每迟延一日按迟延支付金额的3%向出租方支付违约金，内蒙煤炭地质公司主动将违约金调低至按图南公司拖欠各项费用总和的30%计算，不违反法律法规的规定，本院予以支持，暂计算至2020年4月24日为835,414.17元，支付至图南公司腾房之日止。至于图南公司辩称出租方应向其赔偿装修费用的理由，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、内蒙古煤炭地质勘查(集团)有限责任公司与图南控股有限公司于2018年5月9日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、图南控股有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退呼和浩特市赛罕区腾飞南路32号内蒙古煤田地质科技研发中心主楼第7层的房屋；三、图南控股有限公司于本判决生效之日起十五日内支付内蒙古煤炭地质勘查(集团)有限责任公司截止2020年4月24日的房屋租金共计2,709,897.42元，并按照每日每平方米2元、承租面积2130.7平方米，计算租金至图南控股有限公司实际腾房之日止；四、图南控股有限公司于本判决生效之日起十五日内支付内蒙古煤炭地质勘查(集团)有限责任公司截止2020年4月24日的水电费用共计10,511.95元、取暖费64,304.53元；五、图南控股有限公司于本判决生效之日起十五日内支付内蒙古煤炭地质勘查(集团)有限责任公司迟延交付违约金，按拖欠各项费用总和的30%计算，暂计算至2020年4月24日为835,414.17元。案件受理费35,761元（原告已预交），由图南控股有限公司承担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 康文颖人民陪审员 乌日娜人民陪审员 王建军 二○二○年五月十三日书 记 员 宋 丽