山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终203号上诉人（原审被告）：山西晋隆建设发展有限公司。法定代表人：孙×，职务董事长。委托诉讼代理人：武×，山西太初律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘×，现住山西省吕梁市。被上诉人（原审原告）：李×，现住山西省吕梁市。上诉人山西晋隆建设发展有限公司因与被上诉人刘×、李×房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初1715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西晋隆建设发展有限公司的委托诉讼代理人武×、被上诉人刘×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西晋隆建设发展有限公司上诉请求：撤销吕梁市离石区人民法院(2019)晋1102民初1715号民事判决；2、驳回被上诉人一审诉讼请求；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误：一、本案中上诉人通知被上诉人交房时间为2014年8月15日，上诉人晋隆公司自合同约定的商品房交付之日起360日内，即从2014年8月15日起360日协助被上诉人办理产权登记。根据《第八次全国法院民事商事审批工作会议（民事部分）纪要》2016年11月21日法【2016】399号中载明，“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。”以及《民法总则》关于自被上诉人知道其权利被侵害之日起算三年的诉讼时效期间的规定，被上诉人最迟应当在2017年8月15日之前行使该项请求权，否则该项权利自2017年8月15日起即除去法律的保护，成为一项自然权利，也就是裸权利，除非上诉人晋隆公司自愿履行，法律则是不能在予以干涉。事实上被上诉人是在2019年5月7日才撰写的起诉书，准备主张该项请求权，其准备主张该请求权的时间，已经远远超过了法律关于该请求权诉讼时效期间的规定，即其诉请已经超过了法律规定的诉讼时效，理应驳回其诉讼请求。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定：“该商品房经验收合格，交付买受人使用”，即案涉房屋经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位综合验收合格后房屋。上诉人已经履行了合同约定的交房义务，之所以迟延交房均由被上诉人自身原因所导致的，不应归责于上诉人。上诉人认为一审法院认定事实有误，遂提起上诉，望贵院支持上诉人的上诉请求。刘×辩称，我的收房日期2015年6月22日，按照双方签订的房屋买卖合同约定，实际出卖人的违约开始计算时间是2016年6月15日，根据民法总则第88条规定，诉讼时效时间从2016年6月15日开始计算3年，我绐区法瞧共诉的日期是2019年5月20日，我的诉讼时效没有超过，同意一审判决。刘×、李×向一审法院起诉请求：1、要求被告山西晋隆建设发展有限公司给原告办理产权登记并支付房屋价款1%的违约金6300元；2、请求法院判令山西晋隆建设发展有限公司立即给原告办理房屋产权登记证；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月8日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171；房管局备案号：住420号），该合同约定原告购得被告在离石区开发的泛华盛世小区第3座2201A1A2号房，房屋总价款630000.00元，原告已通过银行按揭付款方式于2017年1月24日全部结清。原、被告双方约定的收房日期为2014年10月31日，实际收房日期为2015年6月24日。被告目前取得建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证、建设用地许可证和国有土地使用证。但被告未提供证据证实将办理权属登记的相关材料报相关部门。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、销售专用收款收据，被告提供的建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证、建设用地许可证和国有土地使用证等证据以及当事人的庭审笔录等在卷予以证实。一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，被告修建和商品房预售已经按规定取得相关部门的许可，且合同未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同为有效合同一审法院予以确认。签订合同后，双方应按照合同约定履行各自义务，若违反合同约定，应当承担相应的责任。根据原、被告签订的商品房买卖合同第十一条约定，出卖人在交接时应向买受人提供房屋验收合格的证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，若出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在庭审过程中，被告无证据证明其向原告提供过相关证明文件，因此原告迟延收房的不利后果应归属被告一方。根据合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2条项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。从已查明的事实来看，被告至今未能向登记机关提供备案资料致使原告无法取得房屋产权证书构成违约，且其提出的诉讼时效抗辩不能成立，应支付原告违约金。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款的规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书，由此可见，办理房屋产权证书是房产管理部门的职责，属行政管理范畴，不属于诉讼范围，针对原告的此项诉求应予驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、本判决生效后三十日内被告山西晋隆建设发展有限公司支付原告因被告未提供备案资料而致使原告未在规定期限取得房屋产权登记证的违约金6300元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取由被告山西晋隆建设发展有限公司承担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人应否支付被上诉人迟延办理产权登记的违约金；2、被上诉人的起诉是否已经超过诉讼时效期间。关于第一个争议焦点，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。案涉房屋交付使用后，因上诉人自身原因导致被上诉人所购买房屋至今未能办理权属登记，其行为已经构成违约。原审依照双方合同约定判令由上诉人支付被上诉人违约金并无不当。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”上诉人主张其已向房管部门履行了产权登记所需的备案义务，应对此事实承担举证证明责任，但其并未提交证据证实该主张，故其所称已履行合同义务，不存在违约情形的主张本院不予支持。关于第二个争议焦点，本案实际交房时间为2015年6月22日，根据案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，刘×、李×于2019年7月4日起诉，并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间。综上所述，山西晋隆建设发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山西晋隆建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 文审判员 薛鑫斌审判员 张晓玮二〇二〇年五月二十日书记员 高 羽