北京市朝阳区人民法院民 事 裁 定 书（2020）京0105民初11578号原告：北京市第三建筑工程有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街北里56号，统一社会信用代码91110000101389748B。法定代表人：王栋，董事长。委托诉讼代理人：谭志旭，男，北京市第三建筑工程有限公司职员。被告：北京市朝阳区北环汽车修理站，住所地北京市朝阳区双泉堡三建公司院内，统一社会信用代码91110105101782478J。法定代表人：王宝龙，经理。委托诉讼代理人：张某，女，北京市朝阳区北环汽车修理站职员。被告：王宝龙，男，1957年7月9日出生，汉族，北京市朝阳区北环汽车修理站经理，现住北京市朝阳区。原告北京市第三建筑工程有限公司（以下称三建公司）与被告北京市朝阳区北环汽车修理站（以下称北环修理站）、王宝龙（以下称姓名，与北环修理站合述称二被告）返还原物纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法进行了审理。三建公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告返还原告房屋及土地；2、请求法院判令二被告连带支付非法占用原告房屋及土地的费用合计105875元(暂记一个季度的费用)。事实和理由：要求返还的涉案房屋土地属三建公司所有，此前由三建公司出租给六道口汽车销售服务(北京)有限公司。二被告于2019年5月15日擅自对房屋及土地实行非法占有，对房屋大门上的锁，禁止通行，清退原租户六道口汽车销售服务(北京)有限公司。原告认为，三建公司的子公司北京祥云物业管理有限责任公司与北环修理站的合同关系已经北京市西城区人民法院判决于2013年4月6日解除，三建公司、北京祥云物业管理有限责任公司与北环修理站之后也不存在合同关系，北环修理站的占有行为严重侵犯了三建公司的所有权。王宝龙同样未经允许，在三建公司所有的房屋土地上私建房屋，属于违建。综上，为维护自身的合法利益，特此起诉到法院。北环修理站辩称，请求法院驳回三建公司的诉讼请求。理由如下：北环修理站是三建公司的下属企业，2002年响应上级号召完成小企业改制。三建公司于2013年起诉北环修理站要求解除合同、返还租赁物。2015年1月4日法院判决解除合同，驳回了其它诉讼请求。三建公司再没有向北环修理站主张返还租赁物。该场地由北环修理站承包人经营，按每35年万元向三建公司缴纳租赁费。三建公司与北环修理站形成事实租赁关系。北环修理站于2014年起诉承包人，要求归还使用的营业执照、场地、机器设备。2017年11月3日，北京市朝阳区人民法院判决解除事实承包关系，承包人上诉后又撤诉。承包人出示六道口汽车销售服务(北京)有限公司与三建公司的合同未被采信。承包人于2019年4月1日依法归还承包企业。三建公司于2019年5月30日带领办事处不履行法定强拆程序，以强拆方式代替解除事实租赁关系。原合同租赁标的房屋面积118平方米、场地面积1700平方米，被三建公司带人拆没了，场地摆在那里。连同厕所、水房、罩棚共计700平方米。三建公司物业部门有场地大门的钥匙，每天都有垃圾车要在院内调头。三建公司还应对北环修理站履行原合同，三建公司使北环修理站5年不能收回企业，职工5年没收入，以强拆代替拆迁，这些问题需要依法协商解决。北环修理站认可事实租赁关系，判决书直接否定三建公司与六道口汽车销售服务(北京)有限公司的合同。三建公司不主张北环修理站返还租赁物，目的是利用承包人霸占修理站，不让北环修理站收回企业，自己又多收了比法院判决多一倍的租赁费。北环修理站没违建、没占用房屋，是遵照原单位指示代管职工住户。院内面积总共2500平方米。办事处强拆保留了租赁标的外，约300平米职工住房。该房是原三建二分公司九十年代分配给原单位职工生活住房，北环修理站遵照原单位领导指示代为管理至今。北环修理站已经不具备管理条件，向三建公司做了移交并说明情况。院内职工住房及大院内近百户职工住户，就连职工五层红楼宿含都没有规划手续，没有房产证。北环修理站小企业改制请示三建公司时，三建公司的领导周某答复说“按原分配居住，按原来管理规定执行”。2015年前后，三建公司更换领导，开始不承认职工住房。20年前原单位将房屋分配给职工合法居住，2002年小企业改制时三建公司也说“按原来管理规定执行”合法居住。2004年二分公司单位撤并归属三建公司，还是合法居住。2010年双方签合同时，也还是合法保留原职工居住面积。三建公司起诉北环修理站要求返还租赁物，牵扯到职工住房问题，2015年1月4日被北京市西城区人民法院驳回。三建公司利用北环修理站承包人霸占修理站，支持承包人石振龙打砸院内住户，打砸后又毁坏承包设备，被朝阳区公安分局刑事拘留。三建公司又把北环修理站与职工住房混在一起让办事处强拆。办事处强拆中也尊重职工住房历史事实、现状，保留了职工住房。现在三建公司又把本案与职工住房混在一起诉讼，把20年前分配的职工住房说成是北环修理站违建、非法占有。三建公司把本案与王宝龙住房混一起是别有用心，是两个法律关系。院内王宝龙有家庭住房一间，是三建二工区80年代所盖，是97年单位分配其居住，三建公司提供的证据六也证明王宝龙一家居住，三建公司给其“院内居住地断电”“断电构成侵权”。北京市高级人民法院曾发布法院不受理的民事案件类型，提到“凡是属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。”故请法院驳回三建公司的诉讼请求。王宝龙辩称，一、建设用地许可证标注，该大院是二工区(后改名为二分公司)1979年建设的生活基地，我院内住房一间是二分公司九十年代分给我的家庭住房。大院近百户职工住户，都没有房产证。前两年大院才有了X号院门牌。二、20年前二分公司分配我家庭合法居住。2002年小企业改制时三建公司也说“按原来管理规定执行”合法居住。2004年二分公司撤并归属三建公司，还是合法居住。2010年，三建公司与北环修理站签合同时，也还是合法保留原职工居住面积。2013年，三建公司起诉北环修理站要求返还，租赁物牵扯到职工住房问题，2015年1月4日被西城区人民法院驳回。2019年5月30日，三建公司违法让办事处强拆，办事处根据职工住房历史事实、现状，保留了我的家庭住房。根据北京市高级人民法院发布的法院不受理的民事案件类型，“凡是属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。”故请求法院依法驳回三建公司对我的诉讼请求。本院查明如下事实：北京市城市规划管理局于1979年7月9日颁发《建筑用地许可证》，载明用地单位为“三建公司二工区”，用地地点为“双泉堡”，用途为“三建二工区生活生产基地用地”，用地面积约10000平方米。北环修理站原系三建公司下属的国有独资企业。2000年9月11日，三建公司向北京建工集团有限责任公司作出《关于北京市朝阳区北环汽车修理站改制的请示》，该企业性质变更为股份合作制，股权设置全部为职工个人股、企业从业人员为6人。2000年12月27日，北环修理站与北京市第三建筑工程公司物业管理中心签订《协议书》，开始租赁位于北京市朝阳区双泉堡三建公司院内及其院落，租赁期限为5年，年租金为30000元。三建公司与北京祥云物业管理有限责任公司（以下称祥云物业公司）签订《房屋租赁授权委托书》，三建公司授权祥云物业公司全权行使北京市朝阳区双泉堡三建公司所属办公楼、居民楼、场地及附属设施设备的出租和经营管理权利，委托期限自2005年1月1日至2019年12月31日。2005年12月22日，祥云物业公司与北环修理站开始签订房屋租赁合同，合同到期后双方续签至2009年12月31日。2010年1月1日，祥云物业公司作为甲方、北环修理站作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：“鉴于甲方拟对双泉堡进行开发，集资建房以解决职工住房，故甲乙双方协商签订不定期租赁合同，乙方接到甲方解除合同通知后三个月内必须将房屋腾退交予甲方;租赁标的为北京市朝阳区双泉堡三建院内及其院落，出租建筑面积总计110平方米，院落面积1700平方米;租赁期限为不定期租赁，自2010年1月1日起租，甲乙双方可以随时解除合同，但甲方解除合同需提前三个月通知乙方，合同自发出通知之日起三个月后自动解除;每季度租金为人民币12500元，合计年租金为50000元;合同期满或解除时，甲方有权收回出租房屋，租赁期间乙方对出租房屋所做的装修、添附等归甲方所有，甲方不予补偿;租赁期内，乙方不得将租赁的房间转租，转借或分租给第三者，如发生类似情况，甲方有权收回乙方租赁的房间，押金不予退还。”2013年，祥云物业公司以房屋租赁合同为由将北环修理站诉至北京市西城区人民法院，要求确认双方租赁合同于2013年1月1日解除，要求北环修理站按每季度41250元的标准支付自2013年1月1日起至实际腾房之日止的房屋租金。北京市西城区人民法院于2015年1月4日作出（2013）西民初字第11440号民事判决：1、祥云物业公司与北环修理站于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》已于2013年4月6日解除；2、北环修理站于判决生效之日起七日内给付祥云物业公司自2013年1月1日起至判决生效之日止的房屋租金（2013年4月6日前按每月4167元计算；2013年4月7日掐按每月13750元计算）；3、驳回祥云物业公司的其他诉讼请求。该判决于2015年5月13日发生法律效力。另查，2012年6月25日，北环修理站的股东王宝龙、孙某、张某与方某、北京力恒同心商贸有限责任公司签订《承包合同协议书》，合同期限自2012年7月1日至9月30日止，每3个月续签，3个月承包费为41250元。后双方产生纠纷，王宝龙、孙某、张某将方某及北京力恒同心商贸有限责任公司诉至本院，要求解除双方承包关系等。本院于2017年11月3日作出（2016）京0105民初24003号民事判决，解除王宝龙、孙某、张某与方某之间基于北京市朝阳区北环汽车修理站成立的事实承包关系。2019年4月1日，北环修理站与方某就场地交接事宜签订协议，确认方某完成场地腾退。2019年5月17日，北京市朝阳区奥运村街道办事处发出《关于拆除北京市第三建筑工程有限公司违法建设通告》，责令三建公司违法建设人于2019年5月26日前自行拆除在花虎沟X号院建设的汽修厂违法建设。经查，涉案院落内部分房屋已于2019年5月30日作为违法建设被拆除。北环修理站称该部分被拆除的房屋系其从方某处收回的属于北环修理站的房屋，现院内尚有未拆除的房屋均为北环修理站的职工住房，未包含在2010年1月1日祥云物业公司与北环修理站之间《房屋租赁合同》租赁范围内，现北环修理站未再占用场地。北环修理站称，目前实际居住人为王宝龙、孙某、张某、孙某、王某、邢某、孟某、姚某、李某等九户，其中王宝龙、孙某、张某、孙某、王某、邢某有分房手续，孟某、姚某、李某没有分房手续。为证明现院内房屋系职工分房，北环修理站提交如下证据：1、刘增恩于1993年4月2日向王宝龙出具的字条照片一张，内容为“因本工区一队职工邢某同志婚后一直无处居住，生活条件极差，精神压力较大，经工区领导研究决定，将工区双泉堡基地内你车队修理部东平房一间分给邢某居住，水电费由你修理部统一对其结算，请给予支持和帮助。”2、周某于2014年9月5日出具的证明一份，内容为：“三建公司下属企业北环汽车修理站2002年小企业改制，我是三建公司改制负责人之一，修理站提出‘将院内多名职住房迁出站外，由公司另行安排住房’的要求，我请示公司领导陈玉庭后答复：‘小企业改制不涉及职工住房，院内住户不变，仍按原二工区分配居住及管理规定执行。’”3、王宝龙于1997年3月6日向“二分公司领导”递交的《申请住房报告》，内容为“我家老少三代，住房紧张，请领导根据我的实际情况给予解决，如暂时不能解决，请先分给我一间平房，以解我困难”，该申请下部由李永松于1997年3月15日签署“目前房源紧张，暂不能解决正式住房，经分公司分房小组研究，将北环汽修厂院内南侧平房一间分配给王宝龙暂时居住，待下次分房时正式解决住房。”三建公司对刘增恩字条真实性不认可，认可周某原系其单位分公司的经理，李永松系分公司的书记，但认为该二人未获得公司的授权，无权对房屋进行处置。2020年1月22日，承办人对涉案场地现场勘查，王宝龙、张某认可院门由其上锁，目的是为了保障通行。经该二人同意，三建公司现场将院门锁更换。该院内中央原建设房屋均被拆除，现东西两侧及南侧各有房屋一排，西侧房屋内存放家居生活物品；东侧和南侧房屋均为清空状态，部分房屋上锁。另查，2018年3月19日，三建公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）六道口汽车销售服务(北京)有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由乙方租赁甲方坐落于北京市朝阳区花虎沟X号院东南侧院落及地上建筑物（北环汽修）及其设备，租赁用途为商用、办公，租赁期自2018年4月1日至2019年3月31日。2019年4月11日，六道口汽车销售服务(北京)有限公司向三建公司发出《房屋租赁合同解除通知书》，称三建公司在没有将修理站收回交给该公司的情况下，与该公司签订租赁合同，使该公司蒙受重大经济损失，该公司无法在继续正常经营下去，特通知三建公司，该公司不再承租朝阳区花虎沟X号院东南侧院落及地上建筑物（北环汽修），解除与三建公司的租赁关系。本院认为，祥云物业公司与北环修理站签订《房屋租赁合同》时写明“鉴于甲方拟对双泉堡进行开发，集资建房以解决职工住房，故甲乙双方协商签订不定期租赁合同”，该部分内容亦可看出三建公司存在解决职工住房的现实需求。根据北环修理站提交的证据，可见该院内部分房屋由三建公司二分公司用作单位员工住房分配。根据现场踏勘情况，涉案院落部分房屋系用于生活住宅，与前述职工住房分配情况可相印证。综上，本院对北环修理站与王宝龙所称涉案院落存在职工分配住房的事实予以采信。从现场踏勘可见，涉案院落内已无单位经营，本案现有证据亦不能证明该院落存在三建公司或其改制后的原下属单位北环修理站职员以外的人员占用房屋。现三建公司主张该院内现有房屋均为其出租给北环修理站的房屋，与事实不符，就院内现有房屋是否有租赁房屋存在，三建公司未能举证，应当承担不利的诉讼后果。在三建公司未能完成举证，而已查明院内存在职工分配住房的情况下，本院难以认定现有房屋系三建公司主张租赁合同关系的租赁标的，对于已分配职工住房亦不宜由本案民事诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第三款之规定，裁定如下：驳回原告北京市第三建筑工程有限公司的起诉。如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蔡峰二〇二〇年五月二十七日书记员  马悦