贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初202号 原告：曾玮，男，1972年6月17日出生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。 原告：李文萍，女，1973年11月12日出生，遵义市人，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：罗洋，贵州桓文律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：刘忠强，贵州桓文律师事务所律师。 被告：刘蛟，男，1970年2月10日出生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。 被告：明天木，男，1953年5月28日出生，汉族，遵义市人，户籍地遵义市红花岗区，现住遵义市红花岗区。 被告：遵义大地房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市播州区南白镇西大街366号，统一社会信用代码91520321573319553F。 法定代表人：肖德洪，总经理。 原告曾玮、李文萍诉被告刘蛟、明天木、遵义大地房地产开发有限公司（以下简称大地公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾玮、李文萍的共同委托诉讼代理人罗洋、刘忠强、被告刘蛟到庭参加了诉讼，被告明天木、大地公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告曾玮、李文萍向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决立即停止对位于遵义市播州区改建工程Ａ栋1-9-2、1-9-3、1-9-6（3套）房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、请求人民法院判决确认原告曾玮、李文萍与大地公司于2014年11月7日签订的《商品房买卖合同》合法有效；3、本案诉讼费由被告方承担。事实和理由：二原告于2014年11月7日与大地公司签订了《商品房买卖合同》3份（其中6层1、2、3、4、6号为一个合同；9层1、2、3、6号为一个合同；13层1、3、5、6号为一个合同），该3份合同约定：由遵大地房开将其开发的遵义市播州区XXXX号（共计13套）房屋以团购价按套内建筑面积计算，按每平方米1854.74元，共计2251065元的价格出卖给二原告，二原告于2014年12月15日通过银行转账的方式支付了大地公司购房款1750000元后，双方口头约定，剩余房款待大地公司交房时再一次性支付。遂于2014年11月18日双方到遵义县住房和城乡建设局办理了《遵义县商品房买卖合同备案登记》。2018年2月，被告刘蛟与明天木、大地房开等的民间借贷纠纷案件进入执行程序，贵院以（2018）黔0302执1007号执行裁定书查封了被执行人大地公司开发的位于遵义市播州区，但其中Ａ栋1-9-2、1-9-3、1-9-6（3套）的房屋系二原告于2014年11月购买并经过遵义县住房和城乡建设局备案登记的房屋。为此，特向贵院提出执行异议之诉。综上所述，二原告于2014年11月8日便与大地公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了大部分合同约定的购房款，且经过遵义县住房和城乡建设局备案登记。为保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扫押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，本案中二原告已经支付大部分价款，在购买涉案房屋时也无任何过错，虽然没有实际占有涉案房屋，是因为被执行人大地公司的原因导致涉案房屋不能交付。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，特向贵院提出执行异议，请求贵院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，支持二原告的诉讼请求。 被告刘蛟辩称，红花岗区人民法院查封被执行人大地公司开发的位于团溪镇××房产是合法的，应依法维持查封裁定。被答辩人曾玮、李文萍与被执行人大地公司当时签订房屋买卖合同，不是真正的买卖房屋的关系，而是以买卖来掩盖双方的民间借贷，其实际是民间借贷关系。其签订多套房屋买卖合同的行为，是故意损害他人的合法权利，属无效的。且无论合同是否成立，被答辩人曾玮、李文萍未实际占有该房产，也未取得房产的产权，不是查封房产的所有人。综上所述，红花岗区人民法院查封被执行人大地公司开发的房产是合法的，为依法维护答辩人的合法权利，请求人民法院依法驳回被答辩人曾玮、李文萍的诉讼请求。并且提出两点质疑，第一，我认为先签合同先备案再打款，是不符合逻辑的。第二，法院查封的时候给播州区住建局去函，当时查询到这些房子是没有办理备案的，如果办理了备案，是不会查封的。 被告明天木、大地公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人各方无争议的以下证据和事实，本院予以确认：1、2012年7月27日，经遵义县住房和城乡建设局批准，大地公司开发建设的团溪镇辣椒市场改扩建工程Ａ栋准予进行预售；2、2014年11月7日，原告曾玮与被告大地公司签订合同编号为2012-0100的《商品房买卖合同》，约定大地公司以每平方1854.74元，总价款698940元将其开发的位于遵义市播州区出售给曾玮，约定买受人应在2014年11月30日前支付全部房款。2014年11月18日，原告在遵义县住房和城乡建设局办理了商品房买卖合同备案登记。2014年12月10日，大地公司向曾玮出具收据，载明“交款单位曾玮收款方式银行转存人民币￥698940收款事由购房款Ａ1-9-6、Ａ1-9-3、Ａ1-9-2、Ａ1-9-1”，2014年12月15日，曾玮通过其中国农业银行遵义新华支行账户转款1750000元（包含购买其他房屋的价款）给大地公司；3、因刘蛟诉明天木、大地公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月5日作出（2017）黔0302民初5110号民事调解书，调解内容为：一、由被告遵义大地房地产开发有限公司于2017年12月30日前一次偿还原告刘蛟借款本金83万元及利息（按月利率2%,从2015年12月4日起计算，利随本清）；二、由被告遵义大地房地产开发有限公司于2017年12月30日前一次偿还原告刘蛟借款本金8万元及利息（按月利率2%，从2015年10月20日起计算，利随本清），被告明天木承担连带清偿责任；三、案件受理费已减半收取计6050元，由被告遵义大地房地产开发有限公司负担。刘蛟于2018年3月7日向本院申请强制执行，2019年3月21日，本院依据（2018）黔0302执1007号执行裁定书、协助执行通知书查封了大地公司开发的位于遵义市播州区房屋，原告曾玮、李文萍向本院提出执行异议申请，认为本院所查封房屋中Ａ栋1-9-2、1-9-3、1-9-6（以下简称涉案房屋）是其购买并进行备案登记的，本院经审查于2019年12月9日作出（2019）黔0302执异133号执行裁定书，裁定驳回了曾玮、李文萍的异议请求。 对当事人各方有争议的证据和事实，本院认定如下：原告曾玮、李文萍为了主张对本院查封的涉案房屋的实体权利，提供了1、二原告身份证复印件、结婚证复印件、户口簿复印件、2、遵市商房预证遵县字（2012年）第76号《遵义市商品房预售许可证》、3、《商品房买卖合同》、《中国农业银行扣款客户回单》、《收据》、4、《遵义县商品房买卖合同备案登记表》3份等证据予以证明，被告刘蛟除对证据1、证据2、证据3的真实性无异议外，对证据4的真实性表示需要去核实，同时认为不能说明有了预售许可证原告签的这几套房屋就合法，而且付款时间和合同约定时间不同，合同约定是全款支付，根据打款时间说明这个合同是无效合同。被告刘蛟为了反驳原告的主张，提交了（2018）黔0302执1007号协助执行通知书，二原告对该组证据真实性无异议，但认为原告提交的备案登记是在2019年3月21日法院要求住建局查封涉案房屋之前。本院结合原、被告双方的当庭陈述，对有争议的证据和事实作如下认定：二原告在与被告大地公司签订了《商品房买卖合同》支付部分购房款后，仅办理了买卖合同备案登记，且至今未实际占有涉案房屋。 本院认为，本案的争议焦点是原告曾玮、李文萍就本院查封的位于遵义市播州区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，原告曾玮、李文萍虽然提交了与被告大地公司于2014年11月7日签订的《商品房买卖合同》，办理了备案登记并支付了大部分款项，但并未取得涉案房屋的物权，而且二原告并未实际占有涉案房屋，也未举证证明在2014年11月7日签订合同后至2019年3月21日本院查封涉案房屋期间长达近5年的时间未对涉案房屋办理产权转移登记系因其他原因造成，因此，二原告提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本院认定二原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，因此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，对二原告要求确认合同效力，停止对涉案房屋的执行并解除查封的诉讼请求，应依法予以驳回。 被告明天木、大地公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对相关诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告曾玮、李文萍的诉讼请求。 案件受理费60元，由原告曾玮、李文萍共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  彭乾骥 人民陪审员  王凤革 人民陪审员  陈忠霞 二〇二〇年五月五日 法官 助理  刘伟科 书 记 员  李 珂