山西省晋城市城区人民法院民事判决书（2020）晋0502民初51号原告：王某1，男，1975年9月4日生，汉族，山西省晋城市人，现住晋城市。委托代理人：李某，山西健杰律师事务所律师。被告：王某2，男，1953年6月1日生，汉族，山西省晋城市人，现住晋城市。委托代理人：王某3，系被告儿子。委托代理人：吴某，山西瀛润律师事务所律师。原告王某1诉被告王某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某1的委托代理人李某，被告王某2的委托代理人王某3、吴某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告协助原告办理晋市城国用XXXX号国有土地使用权证、晋城市XXXX号房屋所有权证的不动产转移登记过户手续（房屋价值52500元）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年4月16日，原被告签订《购房协议书》一份，协议约定被告同意以52500元价格，将位于晋城市城区钟家庄办事处晓庄椿树头村房屋一座出售给原告，房屋产权号码为：晋城市房产权证城区字第1002371号，土地使用权证号码：晋市城国用（1999）字第004113号。被告将房屋产权证和土地使用权证交给原告，由原告负责办理过户手续，并由原告承担房屋过户产生的一切费用或税金；被告须提供过户中须甲方提供的手续，由于被告不能合法及时提供手续给原告，造成的过户困难或损失，被告承担相应责任。2015年6月，被告反悔，向人民法院起诉要求确认《购房协议书》无效，2017年10月山西省晋城市中级人民法院做出（2017）晋05民终639号民事判决书，判决驳回被告的诉讼请求。被告应当按照合同约定协助原告办理不动产转移登记过户手续。被告口头辩称：1、王某1未提供新的事实，本案属于重复起诉，应不予受理。城区法院作出的（2018）晋0502民初45号判决书所依据的就是城市房地产管理办法第40条，而王某1认为2018年9月28日晋城市国土资发[2018]232号文件为新的事实依据不足，该文件主要是明确土地落宗面积的认定及土地出让金补交的问题，并未明确划拨土地流转可以不经人民政府审批，我们认为不是新的事实，本案属于重复起诉，应不予受理；2、购房协议无效，案涉房屋占用土地性质为国有划拨土地，属于国有资源，是稀缺的。案涉土地超标准占用119.37平方米，原告也是明知的，如果允许此类超标准占用且未经政府审批的土地进行流转，无疑将造成国有资产流失，损害国家利益。案涉房屋为多人共有，被告未经共有人同意，私自处分房地产，损害他人利益，即使法院认定合同有效，被告已按购房协议履行了所有手续及合同约定义务，没有义务再继续履行不必要的义务；3、涉案房屋存在权属争议，不应进行登记，涉案房屋是多人共有，其他共有人已经就该房屋权属提出异议，不动产登记暂行条例第22条规定，登记申请时存在尚未解决的权属的，不动产登记机构应该不予登记；4、王某1未履行法律规定的前置手续，不得进行转移登记，城市房地产管理办法第40条规定，经政府审批是办理房地产物权变更的必要条件，未经审批，涉案土地使用权无法转让，王某1并未履行上述手续；涉案房屋存在违建行为。本案的争议焦点是：原告要求被告协助办理其所诉的土地使用权证、房屋所有权证的不动产转移登记手续有无事实与法律依据？原告针对争议焦点提供以下证据：证据1、2005年4月16日《购房协议书》；证据2、晋市城国用XXXX号《国有土地使用证》；证据3、晋城市XXXX号《房屋所有权证》；证据4、山西省晋城市中级人民法院（2017）晋05民终639号《民事判决书》；证据5、《律师函》及快递签收单；证据6、法院调取的资料（不动产产权情况表1页、不动产权籍调查表6页、晋市国土资发[2018]232号文件2页。以上证据综合证明2005年4月16日原告与被告所签订的《购房协议书》系双方真实意思表示且不违反国家强制性规定，合法有效。2018年9月28日晋城市国土资源局下发了晋市国土资发[2018]232号文件，该文件明确了本案所交易的房屋已具备不动产转移登记过户条件，过户不存在障碍。被告质称：证据1、无异议，协议书第5条约定甲方王某2需提供过户手续，这是王某2义务，我们在签订购房协议时，已将双证交付原告，已经提供了过户需要的手续，履行了合同义务；证据2-3、无异议，国有土地使用权证中明确记载了此地是划拨用地，未经批准不得擅自转让，发证机关发证时已经明确如果转让必须经过审批，土地使用权证也明确记载超标准占用119.37平方米；证据4、无异议；证据5、律师函证明目的不认可；证据6、无异议，权籍表中也明确了案涉土地存在超标准占用的问题；[2018]232号文件主要是土地落宗的面积及划拨土地补交出让金进行说明，并没有说明划拨土地流转时不需要政府审批，[2018]232号文件3.2条说明涉案房屋过户时存在私搭乱建行为的是不能办理转移登记的。证据5、律师函没有明确提出要求被告按照合同约定提供什么手续，而是要求被告履行不动产过户登记手续，不符合双方约定权利义务；证据6、权籍表调查时间2019年5月23日，后面调查意见里显示的是2019年5月28日，对权籍调查表的严肃性、证明效力有异议。被告针对争议焦点提供以下证据：证据1、案涉房屋土地使用证，证明使用证类型为划拨地，无法进行转移登记，土地使用权面积为252.7平方米，案涉土地存在超标准占地行为；证据2、晋城市城区钟家庄办事处晓庄社区居委会出具的证明一份，证明案涉房屋为被告、王长旦、王香桂、王棉孩4人共用，被告无权单方处分案涉房屋；证据3、证人证言（王长旦），证明案涉房屋存在权属争议；证据4、证人证言（王香桂），证明案涉房屋存在权属争议；证据5、2020年3月22日案涉房屋照2页，证明案涉房屋存在违建情况，且占用面积远超土地使用证面积，无法办理登记手续。王某1在王某2房屋基础上东北角私自搭建大概30多平房屋属于违建行为。原告质称：证据1、真实性无异议，但是证明目的有异议，土地性质以及超标准占地行为，已经在使用证上登记，即使存在占地，已经合法化，关于土地是划拨，已经由生效判决确定合同有效；证据2、不予认可，证明形式要件只有章，没有负责人签名，证明内容与不动产权证相矛盾，房屋所有权人是王某2，这个是王某2说的，并不是村委本身的意见，村委证明与中院（2017）民终639号判决内容相矛盾，被告亲属都在判决书内，但是依然判决了合同的效力；证据3-4、证人是被告重大利害关系人，与被告有利害关系，不可信。房屋是2005年卖的，已经10年了，合同诉讼当事人之一有王棉孩，她是证人母亲，应该是知情的，作为儿女不知道母亲在打官司不可信；证据5、照片内容不予认可，看不出有违建情况，只是乱放了一些物品，没有搭建，还是原样。综合原被告当庭陈述、举证、质证情况，本院认定事实如下：2005年4月16日，原被告签署一份《购房协议书》，约定被告将坐落于钟家庄办事处晓庄椿树头村房屋一座（房产证号：晋城市XXXX号，土地使用权证号：晋市城国用1999字第004113号）卖给原告，房屋价款为52500元。2005年4月16日，被告王某2收到全部购房款52500元，并按约定将房屋产权证、土地使用权证交给原告王某1。另查明，晋城市XXXX号房屋所有权证登记的房屋所有权人为王某2；晋市城国用（1999）字第004113号国有土地使用权证所登记的土地使用者为王某2，使用权类型为划拨。2015年，王某2、任补花和王棉孩向本院起诉王某1，要求确认王某2与原告签订的购房协议无效，本院作出（2016）晋0502民初2704号民事判决书。判后，王某1不服提起上诉，晋城市中级人民法院作出（2017）晋05民终639号民事判决书，认定王某2与王某1所签订的《购房协议书》合法有效，判决撤销本院作出的（2016）晋0502民初2704号民事判决书，驳回王某2、任补花和王棉孩的诉讼请求。2018年1月5日，原告王某1曾就本案诉求向本院提起诉讼，本院以原告未提供证据证明有批准权的人民政府准予涉案土地使用权转让并根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条及物权法房地一体原理，于2018年5月3日作出（2018）晋0502民初45号民事判决书，驳回原告王某1的诉讼请求。判决作出后，原被告均未上诉。2018年9月28日，晋城市国土资源局向各县（市）国土资源局、城区分局、开发区土地分局、市局各相关科室、市不动产登记交易中心印发晋市国土资发[2018]232号文件，该文件第3.1条载明“已购公房和经适房（含集资建房、合作建房、解困住房）的出让金收缴。凡已取得房产证的，该类住房上市交易时统一按税务部门认定计税价格的1%缴纳土地出让金...不再办理土地使用权出让的相关手续。...”第3.2条载明“涉及划拨土地上商品房、回迁安置住房等其他住宅类房屋，凡无违法违规用地情形的（无私搭乱建行为），申请办理不动产转移登记，需补缴土地出让金事宜参照3.1规定执行；...凡房屋存在违法违规用地情形的（有私搭乱建行为），待相关处理意见出台后按意见执行。”2019年5月，晋城市不动产登记交易中心对涉案房屋及土地进行了权籍调查，并制作了权籍调查表，该表并未显示涉案房屋存在有私搭乱建行为。2019年7月，原告王某1再次诉至本院要求被告王某2协助办理国有土地使用权证、晋城XXXX号房屋所有权证的不动产转移登记过户手续，本院作出（2019）晋0502民初2124号裁定书，裁定驳回原告的起诉。原告不服提起上诉，晋城市中级人民法院以王某1陈述的案涉房屋已具备不动产转移登记过户这一事实发生在（2018）晋0502民初45号生效民事判决之后并且属于该裁判已涉及的事实，应对王某1的起诉进行实体审理为由作出（2019）晋05民终1471号民事裁定书，撤销本院（2019）晋0502民初2124号裁定书，指令本院审理。本院认为，关于本案是否构成“重复起诉”的问题，晋城市中级人民法院已经做出（2019）晋05民终1471号民事裁定书，对此本院不再赘述。关于原被告所签订的《购房协议书》效力问题，晋城市中级人民法院（2017）晋05民终639号生效民事判决书对此已作出认定。该《购房协议书》系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告已经交付所有房款，被告虽已交付房屋及其房屋产权证书及国有土地使用权证，但作为附随义务，被告应当协助原告办理土地使用权及房屋产权过户登记手续。涉案房屋的房屋产权证登记的所有权人及土地使用证登记的使用权人均为王某2个人，被告称涉案房屋存在权属争议，为多人共有，其所提供的晋城市钟家庄办事处晓庄社区居委会出具的证明，无负责人签名，不符合法定的证据形式要件，且内容中载明“王某2说未取得家人同意，个人私自卖掉了此房屋，其弟弟妹妹和母亲当时都不知道此事”，故对该证据本院不予采用。出庭证人系被告亲属，与被告有利害关系，故证人证言本院亦不予采信。关于被告辩称原告未先行履行涉案土地使用权转让的政府审批手续，应驳回原告的诉请。晋市国土资发[2018]232号文件第3.1条、3.2条内容表明涉案房屋申请不动产转移登记时按规定补缴土地出让金后，不需再办理土地使用权出让的相关手续，故被告该主张本院不予支持。关于被告所称涉案房屋存在违建，其提供的照片无法明确显示涉案房屋存在违建，且涉案房屋的《不动产权籍调查表》中也并未载明该房屋存在私搭乱建行为，故对其该主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告王某2于本判决生效后七日内协助原告王某1办理晋市城国用XXXX国有土地使用证、晋城XXXX号房屋所有权证的不动产转移登记手续。案件受理费1110元，由被告王某2负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长 杨 娜人民陪审员 王娜丽人民陪审员 杨淑芳 二〇二〇年五月十三日书 记 员 林佩佩