河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2308号 上诉人（原审被告）：石家庄地益嘉房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区和合大厦1603室。 法定代表人：张亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐丽群，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：彭X磊，女，1983年1月4日出生，汉族，住河北省衡水市阜城县。 委托诉讼代理人：万元元，北京市信利（石家庄）律师事务所律师。 上诉人石家庄地益嘉房地产开发有限公司因与被上诉人彭X磊房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 石家庄地益嘉房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10616号民事判决书发回原审法院重审，或者查清事实后改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，应发回重审或查清事实后改判。一、一审法院“被告应于2018年3月19日与原告签订《商品房买卖合同》，而被告至今未与原告签订，构成违约。”系认定事实错误。1、签订《商品房买卖合同》是需要双方配合的行为，双方都有义务，在无相关证据证明的前提下，不能简单的将责任归咎其中一方。本案中被上诉人无证据证明未签订商品房买卖合同的责任在我方，按照证据规则的举证责任分配原则，被上诉人应承担举证不能的不利后果。且我方已提供证据证明由于被上诉人迟延付款违约并多次要求退房导致被上诉人拖延至今未与上诉人签订商品房买卖合同的事实。2、上诉人与被上诉人签订的《石家庄恒大御景半岛商品房认购书》按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，可视为商品房买卖合同，继续履行可以实现合同目的。且未签订正式的《商品房买卖合同》，也未达到根本违约的程度，最多属于履行瑕疵，完全可以通过继续履行或延期签订进行补救。一审法院认定上诉人违约属于认定事实错误。根据认购书第五条约定：“原告必须在约定的付款方式和期限内到石家庄恒大御景半岛销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。”综上，根据法律规定和合同约定，无法签订合同的违约责任在原告，一审法院认定事实错误。二、本案适用“定金罚则”，属于适用法律错误。根据《最高人民法院司法观点集成》第892项迟延履行合同可否适用定金罚则的规定：“只有在一方不履行合同，或者不完全履行合同，使非违约一方基于合同所产生的期待利益丧失，订立合同的目的不能达到的，才可以视为根本违约而运用定金罚则。定金罚则是针对违约行为而设定的，但并不是说在出现任何违约，特别出现轻微违约的情况下，也可运用定金罚则。定金责任可以运用于完全不履行合同的行为，也可以运用于不完全履行合同的行为。但对于不完全履行行为来说，只有在这些违约行为构成根本违约，使当事人缔约目的不能实现的情况下才能运用定金罚则。如果认为任何违约，哪怕是轻微的违约都要适用定金罚则，那么将会导致定金罚则的滥用。一方出现轻微违约就运用定金罚则，给违约一方强加极为沉重的经济负担，也不利于继续履行合同，并且与法律上的诚实信用原则相悖。一般迟延履行合同的行为，若不构成根本性违约，不可适用定金罚则。本案未签订商品房买卖合同的责任在原告，且未签订商品房买卖合同可随时签订并未达到根本违约。相反原告无故解除认购书，导致合同无法继续履行，构成根本违约，原告应适用定金罚则。根据《民事诉讼法》第一百七十条规定，原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。综上，一审法院定金罚则适用错误，故提起上诉，请二审法院判如所请，维护上诉人权益。” 彭X磊答辩称，一、上诉人违约在先，且其一审庭审中同意解除《石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》（以下简称《商品房认购书》），一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、《商品房认购书》第二条约定，答辩人采取分期付款的方式支付购房款，上诉人应于答辩人交付首期房款当日与其签署《商品房买卖合同》。答辩人依约定于2018年3月19日交付首期房款18732元，而上诉人作为专门从事商品房开发销售的企业，未在约定日期制作完成《商品房买卖合同》及通知答辩人签署，答辩人也从未接到上诉人任何签署《商品房买卖合同》的通知，且上诉人一审庭审中未提交任何证据证实曾通知答辩人，所以未签订《商品房买卖合同》的责任在上诉人，上诉人违约在先，答辩人在交付完两次购房款后，上诉人还未与答辩人签署《商品房买卖合同》，其行为已构成根本违约，才导致后期答辩人迟延付款并要求退房。2、《商品房认购书》第七条明确约定“乙方（答辩人）同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单独终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金”，答辩人已将更名的权利明确签字放弃，不存在上诉人为逃避己方责任，主张因答辩人想将房屋登记在他人名下才未签订《商品房买卖合同》之说辞。3、《商品房销售管理办法》第十六条明确规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”。签订《商品房买卖合同》为房屋买卖关系中最为重要的环节，涉及买卖双方权利、义务的明确约定，而非上诉人所称未签订《商品房买卖合同》最多属于履行瑕疵。上诉人主张其与答辩人签订的《商品房认购书》可视为商品房买卖合同实属错误。上诉人与答辩人签订的《商品房认购书》为预约合同，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，不可视为商品房买卖合同。答辩人在一审起诉前，上诉人从未主张通过继续履行或延期签订进行补救，现答辩人已经通过司法途径救济，根据公平及诚实信用原则，上诉人的行为已构成根本违约，致使合同目的不能实现，严重侵害了答辩人的合法权益，应对上诉人予以严惩。并且，上诉人一审庭审中也同意解除《商品房认购书》。综上，答辩人依约已按期交付首期房款，未于交付首期房款当日签订《商品房买卖合同》，违约责任在上诉人，一审法院认定事实清楚。二、本案适用“定金罚则”，适用法律正确。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，答辩人于2018年3月17日向上诉人支付定金1万元，现因上诉人的严重违约行为，导致合同目的不能实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”之规定，上诉人应当承担违约责任，双倍返还答辩人定金2万元。综上所述，上诉人的上诉理由于法无据应予以驳回，一审法院判决认定事实清楚、证据确凿充分、适用法律正确，应当予以维持。 彭X磊向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令确认原告与被告签署的《石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》无效。2、请求人民法院依法判令被告退还原告已交购房款76032元。3、请求人民法院依法判令被告双倍返还原告已交定金20000元。4、请求人民法院依法判令被告赔偿原告利息损失（自2018年3月20日起至全部付清止，按年利率24%计算。暂算至2019年7月20日27530元）。5、本案诉讼费、保全费、执行费等全部诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告变更“确认原告与被告签署的《商品房认购书》无效”的诉讼请求为“解除原告与被告签署的《商品房认购书》”。 一审法院认定事实：2018年3月19日，原告彭X磊与被告地益嘉公司签订了《商品房认购书》，该《认购书》第一条约定：乙方（即原告）同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整作为定金；第二条第3项约定：乙方须于2018年3月19日前支付首付款18732元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；第七条约定：乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方（即被告）可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。2018年3月17日，原告通过微信转账方式向被告支付定金10000元。2018年3月19日，原告通过刷卡方式向被告支付首期款18732元。同日，被告向原告出具了金额为28732元的收据，收款事由：43-1303首付（含定金）。另查明，2018年3月19日，原告通过刷卡方式分两次向被告支付款项57300元（一笔为27300元、一笔为30000元）。同日，被告向原告出具了金额为57300元的收据，收款事由：43-1303部分装修款。被告于2017年4月21日取得御景半岛花园11号地43号楼的商品房预售许可证。被告地益嘉公司至今未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，原告亦未交纳后续房款。以上事实有原告提交的《商品房认购书》、微信转账账单、河北银行POS机刷卡消费凭证（三张）、收据（二张），被告提交的商品房预售许可证以及庭审笔录等在卷佐证。双方当事人对上述证据的真实性无异议，经核对证据原件，本院对上述证据的真实性予以确认。 一审法院认为，原、被告签订《商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方成立商品房预约合同关系。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约支付了定金和首期房款后，双方应于2018年3月19日前签署《商品房买卖合同》，但被告未提交证据证明其已于约定日期制作完成《商品房买卖合同》并已通知原告签署。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。关于被告辩称“原告口头表示后期需要更名，暂不要求签订合同”的事实，因被告未提交证据，且《商品房认购书》中有明确约定“乙方（原告）同意签署本认购书不更名、不增减名”的内容，故本院不予采信。被告违约在先，且亦同意解除认购书，故原告主张解除《商品房认购书》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张双倍返还定金，并返还已交纳首期房款18732元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张返还后期购房款57300元的诉请，因该笔款项的交纳时间、数额均与认购书约定不符，且该笔款项收据上注明收款事由为“部分装修款”，故对此本院不予支持。因双倍返还定金已经是对被告违约行为的惩罚，故对原告主张被告赔偿利息损失的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告彭X磊与被告地益嘉房地产开发有限公司签订的《石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》；二、被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告彭X磊定金20000元、购房款18732元，共计38732元。三、驳回原告彭X磊的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2771元，减半收取计1385.5元，原告彭X磊负担956元，被告石家庄地益嘉房地产开发有限公司负担429.5元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人双方签订的《石家庄·恒大御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规及强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人依约支付了相应款项，上诉人应当依约与被上诉人签订《商品房买卖合同》。上诉人主张签订合同是双务行为、且是被上诉人的原因导致未签订《商品房买卖合同》，被上诉人对此并不认可。上诉人作为出卖方及格式合同的提供方，在签订《商品房买卖合同》的行为中占据主导地位，上诉人亦未提供证据证明因可归责于被上诉人的原因导致未能订立《商品房买卖合同》，故上诉人应对此承担违约责任。一审法院判由上诉人退还被上诉人购房款并双倍返还定金20000元并无不当。综上所述，上诉人石家庄地益嘉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,771.0元，由上诉人石家庄地益嘉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇二〇年五月九日 书记员  张佳丽 ——