广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1267号 上诉人（原审被告）：广西垦建房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场东3栋4706号。统一社会信用代码914501007230812706。 法定代表人：谭济昊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马彬华，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦锂，广西骏扬律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：覃式安，男，1986年2月17日出生，壮族，住广西贵港市覃塘区。 委托诉讼代理人：农毅军，广西正大五星律师事务所律师。 原审被告：广西垦建房地产开发有限责任公司贵港分公司，住所地贵港市西江工业品批发市场４号楼。统一社会信用代码91450800739959068P。 法定代表人：谭济昊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马彬华，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦锂，广西骏扬律师事务所实习律师。 上诉人广西垦建房地产开发有限责任公司因与被上诉人覃式安、原审被告广西垦建房地产开发有限责任公司贵港分公司商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初3537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 上诉人广西垦建房地产开发有限责任公司（以下简称垦建公司）上诉请求：一、请求撤销贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初3537号民事判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；二、一审、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不存在违约行为。1.上诉人不能按期交付房屋并非上诉人的原因。虽然上诉人与被上诉人在《商品房预售合同》约定于2018年12月28日前交付房屋，但上诉人已依约于2018年9月6日完工达到毛坯房的交付条件，完全可以交房，之所以没有在2018年12月28日前交付房屋，是由于被上诉人同意将房屋精装修事项发包给他人而其未能在此之前装修完毕造成的，不是上诉人的原因导致不能交付房屋，上诉人不存在违约的行为。2.因装修的原因导致房屋不能按期交付的法律后果应由被上诉人承担。经被上诉人同意，上诉人将房屋交付给广西昊业建设公司进行精装修，被上诉人作为第三人在《授权委托书》中签字，《授权委托书》明确约定“如因客观原因不能按期完成装修的，委托装修期限可适当延长”“该房屋装修费用由广西垦建房地产开发有限责任公司承担，因装修产生的经济、法律后果由第三人承担”。装修不能按期完成确因客观原因，精装修系对房屋内部户型结构和面积进行调整，须先通过住建部门对房屋建筑面积的实测检验才能进行，住建部门对房屋建筑面积进行实测检验的时间比预期迟延，导致装修时间严重后延；加上遇春节假期工人上班时间拖后(前后耗时15天)等原因，导致装修工程在2019年6月份方完成交付被上诉人。因此，因装修的原因导致房屋不能在2018年12月28日前交付的法律后果由被上诉人自行负担，被上诉人主张上诉人违约没有事实和法律依据。二、即使上诉人被认定为违约，原审判决对免除上诉人逾期交房违约责任的天数认定错误。1.原审法院认定上诉人因恶劣天气停工39天不属于免责事由是错误的。连续两天以上中雨及6级及以上台风的恶劣天气对工程进度存在实际影响，对此建筑施工安全技术规范有明确规定，且上诉人与被上诉人在《商品房预售合同》补充协议的第五条对免责事由作了明确约定，上诉人提出因恶劣天气停工39天的免责抗辩合情合理，应得到法院的支持。2.原审法院对被上诉人在交房日之前应政府部门要求停工的天数认定错误。被上诉人在明知所购房屋通过进行精装修可以调整房屋内部户型结构和面积的情况下才购买房屋并与上诉人、广西昊业建设公司签订了《授权委托书》，依据诚实信用原则，被上诉人应遵守《授权委托书》约定承担因装修产生的延期交房的法律后果。即使被上诉人被认定为违约，被上诉人在交房日(2019年7月)之前应政府部门要求停工的天数共计66天，应在计算逾期交房违约天数时予以扣除。原审法院对被上诉人应政府部门要求停工的天数只认定至约定交房日期(2018年12月)系错误，是纵容被上诉人只享受精装修带来的好处，却拒绝承担精装修带来的不利后果，既违背了权利义务相一致的原则，也有违诚实信用。综上所述，一审法院认定上诉人构成违约系认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人覃式安辩称，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院驳回上诉，维持原判。 覃式安向一审法院起诉请求：1.判令被告房屋向原告支付逾期交房违约金11700.84元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年3月1日，原告与被告垦建公司签订《商品房预售合同》一份，合同约定原告购买垦建公司开发的位于贵港市港北区出售给原告；房屋单价为5566.33元/㎡，房屋面积103.55平方米，总价款为576393元。合同第十条约定：“出卖人应当在2018年12月28日前向买受人交付该商品房”；第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）逾期在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”。合同签订后，原告依约向被告垦建贵港分公司支付576393元购房款，被告垦建公司直至2019年6月30日才通知原告于2019年7月19日办理收房手续，原告遂诉至法院，请求被告支付逾期交房违约金。 另查明，2017年2月3日，被告垦建公司出具《授权委托书》一份，将涉案房屋的室内精装修工程授权委托给广西昊业建设集团有限公司进行施工，原告作为第三人在该授权委托书上签字确认。委托书上约定的委托期限为2017年12月28日起至2018年12月28日止。2018年9月6日，涉案的豪港华庭小区13#楼通过建设工程质量竣工验收。 再查明，2018年9月27日，贵港市人民政府发布《贵港市大气污染防治“百日攻坚”行动方案（2018）年》，要求对建设施工工地进行扬尘整治，实施时间为2018年9月20日至2018年12月31日；2018年10月29日，原贵港市环保局发布《贵港市大气污染防治“百日攻坚”行动应急响应工作方案》，针对建筑工地的应急响应措施为：停止土石方开挖、回填、渣土车运输和拆迁施工作业。2018年10月8日、11月2日、11月24日、12月3日、12月13日、12月20日，贵港市环境保护委员会、贵港市建设工程质量安全监督站、贵港市大气污染防治“百日攻坚”行动指挥部分别以文件的形式下发停工通知，要求建筑工地分别停工2天、5天、5天、6天、4天、8天、2天，合计32天。 法院认为，原告与被告垦建公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，原告已按合同约定支付购房款，垦建公司亦应按合同的约定将符合交付条件的房屋交付给原告。根据合同约定，被告垦建公司的交房时间为2018年12月28日前，但其直至2019年6月30日才通知原告办理交房手续，明显已构成逾期，应当承担相应的违约责任。被告辩称其已于2018年9月6日达到毛坯房交付条件，房屋延迟交付的原因系原告把房屋精装修事项委托给广西昊业公司进行精装修，根据法院查明的事实，授权委托书上的委托人一方是被告垦建公司，并不是原告，虽然原告也在该委托书上签字同意，但是委托书中约定的委托期限为2017年12月28日起至2018年12月28日止，与合同约定的交房截止时间一致，故应视为双方签订合同时已经把房屋精装修的时间计入了交房期限内，被告垦建公司仍应当按照合同以及委托书约定的期限在2018年12月28日前向原告交付涉案房屋。被告还辩称因为房屋精装修对房屋户型、面积等进行了调整和变更，需要时间等待相关部门的审核以确保原告的房屋可以办理产权证书，法院认为被告作为专业的房地产开发企业，应当对房屋精装修后有可能产生的审批延迟等情形有足够的预见性，且该事由亦不属于不可抗力的范畴，故法院对被告的上述辩解意见不予采信。 经法院核算，自2018年12月28日起计至2019年7月19日，被告逾期交房天数为203日，被告提出扣除台风“山竹”影响期间停工的2天，并提供政府相关部门的停工通知，对此法院予以支持;对于台风“百里嘉”，因其只是波及我市并无明显风雨影响，被告据此提出需扣减2天停工天数缺乏事实依据，法院不予支持；对于被告提出的施工期间遭遇连续两天以上中雨、气温35℃以上、最大风力4级以上恶劣天气情形共39天的情形，虽然有气象部门的资料予以证实，但是被告并未提供证据证实其因上述恶劣天气导致工程停工，而且被告也未将上述恶劣天气作为免责情形在合同进行明确约定。同时，上述恶劣天气每年都会发生，有一定的季节性规律和周期，并不是完全不可预见和避免的，被告作为专业的房地产开发公司，在签订合同时应当将上述恶劣天气影响工程进度的因素考虑在内，合理确定工期。因此，对被告提出的因上述恶劣天气停工39天的免责抗辩，法院不予支持。对于2018年9月20日至2018年12月31日期间贵港市实施大气污染防治“百日攻坚”行动期间政府相关部门针对空气污染状况启动了数次应急响应措施，并发布相关文件要求建筑工地停工的情形，法院认为上述停工命令属于被告在施工期间不能预见、不能克服的客观情况，可以免除被告相应的逾期交房的违约责任。根据相关文件显示，2018年10月8日至12月20日期间，政府相关部门共下发停工通知7次，停工天数合计32天，应在被告逾期交房的违约天数中予以扣减。对于2018年12月28日之后发生的停工情形，系发生在双方合同约定的交房日期之后，对被告按约交房不应发生影响，故对该部分停工天数法院不予支持。综上，垦建公司主张因台风天气以及政府环保措施停工可以免除逾期交房的违约责任的天数共计34天，在计算其逾期交房违约天数时应当予以扣减，即169天（203天-34天）。根据合同约定，被告垦建公司应当向原告支付自2018年12月28日起计至2019年7月19日止的逾期交房违约金9741.04元（576393元×0.01%×169日）。原告要求被告垦建贵港分公司对上述逾期违约金一并承担连带支付责任，因垦建贵港分公司不是涉案商品房预售合同的相对人，该项请求缺乏事实和法律依据，对此法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告广西垦建房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告覃式安逾期交房违约金9741.04元；二、驳回原告覃式安的其他诉讼请求。案件受理费92元，适用简易程序减半收取计46元，由原告覃式安负担8元，被告广西垦建房地产开发有限责任公司负担38元。 本院二审期间，上诉人提交一份新证据：双方签订的《商品房预售合同》附件一至附件十三，即《商品房预售合同》第20页至62页，附件十三补充协议中约定：“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇台风、暴雨、内涝等自然灾害或其他社会因素……2、政府行为（包括但不限于停水、停电、节日庆典等其他强制性禁令）要求停工或临时交通管制、工程检查、强制拆迁等原因而造成的停工，气象部门记录日降雨量达到中雨以上连接两天或两天以上时，出卖人可据实相应延期交房……”。被上诉人对该份新证据的真实性予以认可，因认为附件部分是物业合同，故没有向一审法院提交。本院对上诉人二审提交的证据予以确认。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是：1.逾期交房的责任由谁承担？2.逾期交房的违约天数是多少天？ 关于逾期交房责任问题，因双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人没有按合同约定按时交房已构成违约，根据合同相对性，应当承担逾期交房的违约责任。上诉人认为因装修原因不能按期交房的法律后果应由被上诉人承担，经查，《商品房预售合同》和《授权委托书》约定的交房截止日期均是2018年12月28日，上诉人未能按时交房，责任不在被上诉人。上诉人认为因客观原因不能按期完成装修，委托装修期可适当延长，但未能提供充分证据予以证实，故逾期交房的责任应由上诉人承担。 关于逾期交房违约天数，一审法院根据本案实际，对因政府行为及台风“山竹”影响导致停工的天数予以扣减，认定上诉人逾期交房的违约天数169天并无不妥。但根据上诉人在二审中提供的新证据，即《商品房预售合同》附件十三补充协议第五条中的约定，对因遭遇台风、气象部门记录日降雨量达到中雨以上连接两天或两天以上而导致停工的天数应予扣减，一审认定双方没有约定错误，本院予以纠正。且据气象部门出具的资料显示，自双方签订《商品房预售合同》之日至2018年12月28日约定交房之日期间，连续两天以上中雨的天数为30天，6级以上台风（包括台风“山竹”2天）天数为6天，合计36天。故逾期交房违约天数应在一审法院认定的逾期交房违约天数中再予以扣减34天（一审法院已经对台风“山竹”的2天予以扣减）。至于上诉人主张2018年12月28日至2019年7月期间因恶劣天气停工天数和政府部门要求停工天数也应扣减，因在双方约定的交房日期之后，所以，上诉人主张扣减既没有法律依据，也不符合情理，对上诉人此主张，本院不予支持。综上，上诉人逾期交房的违约天数应是169-34=135天，上诉人应当向被上诉人支付自2018年12月28日起计至办理收房手续日止的逾期交房违约金7781.31元（576393元×0.01%×135天）。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持港北区人民法院（2019）桂0802民初3537号民事判决第二项； 二、变更港北区人民法院（2019）桂0802民初3537号民事判决第一项为：广西垦建房地产开发有限责任公司支付覃式安逾期交房违约金7781.31元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费46元，由覃式安负担8元，广西垦建房地产开发有限公司负担38元；二审案件受理费50元，由广西垦建房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 莫学平 审 判 员 覃锦丽 审 判 员 黄裕和 二〇二〇年五月十九日 法官助理 潘梅清 书 记 员 黎彦妍