内蒙古自治区阿荣旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0721民初951号原告：阿荣旗天顺物业服务有限公司。法定代表人：曲殿林。被告：黄敏，男，住内蒙古自治区。原告阿荣旗天顺物业服务有限公司(以下简称天顺物业)与被告黄敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告天顺物业的法定代表人曲殿林、被告黄敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天顺物业向本院提出诉讼请求：要求被告黄敏给付2018年1月1日至2020年2月29日期间的住宅物业费1,221元、车库物业费192元、违约金716元（此违约金计算至2020年2月29日），共计2,129元，违约金计算按实际给付时止。事实和理由：原告天顺物业自2010年8月1日起负责阿荣旗吉祥一区的物业服务，被告黄敏系该小区6号楼3单元302室住宅及4号楼50号车库的业主，2018年1月1日至2020年2月29日期间未交纳住宅及车库物业费。黄敏辩称，不同意交纳上述费用，理由是天顺物业与业主委员会签订的物业合同不成立，天顺物业违规收费、服务不到位，滞纳金计算有误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。黄敏对天顺物业提供的收费证副本一份无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、物业服务合同两份。欲证明天顺物业向业主提供物业服务内容、收费标准、服务期限及违约金的约定。经黄敏质证，认为吉祥一区业主委员会未召开业主大会，无法提供召开业主大会的与会材料，业主委员会没有资格代表全体业主同天顺物业签订合同，其与天顺物业签订的物业合同违法。经本院审核认为，业主委员会作为业主大会的执行机构其作出的决议对业主具有拘束力，其与物业服务企业签订的物业服务合同亦对业主具有拘束力，且该合同并无无效情形，因此该物业服务合同客观真实并与本案具有关联性本院予以确认。2、欠费诉前告知单二张。欲证明天顺物业已两次向黄敏催缴物业费，其仍不缴纳物业费已经违约。经黄敏质证有异议，认为天顺物业催缴物业费时因家中无人本人并没有收到催缴通知单。经本院审核认为，天顺物业已尽到催交告知义务，故本院予以确认。3、营业执照复印件一份、法定代表人身份证明一份。欲证明天顺物业系依法经营，曲殿林系公司法定代表人，因上述证据黄敏未发表质证意见，经本院审核认为上述证据因未经质证不得作为认定案件事实的依据，故仅对天顺物业及其法定代表人的主体资格予以确认，对其他证明事项不予认可。4、业主委员会备案表复印件一份，欲证明业主委员会系依法成立并备案。经被告质证，认为吉祥一区业主委员会从未召开业主大会，且天顺物业无法提供召开业主大会的相关材料，业主委员会实际不存在。经本院审核认为，业主委员会的备案系公示性、告知性行为，其对外具有对抗效力，故本院予以确认。依据当事人的陈述及本院确认的证据认定本案事实如下：2015年3月5日，天顺物业与阿荣旗那吉镇吉祥小区（一区）业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，合同约定：天顺物业为吉祥小区（一区）提供物业管理服务，委托管理期限为2015年3月5日至2018年3月4日，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅每月每平方米0.48元，非住宅及车库每月每平方米0.33元，如业主逾期交纳物业管理费从逾期之日起每天应交物业费的5‰交纳滞纳金。2018年3月4日，天顺物业与阿荣旗那吉镇吉祥小区（一区）业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：天顺物业为吉祥小区（一区）提供物业服务，委托管理期限为2018年3月5日至2023年3月4日，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米0.48元，商业物业每月每平方米0.72元，车库每月每平方米0.33元，如业主逾期交纳物业服务费从逾期之日起住宅每天1元交纳滞纳金，商服每天按应交物业费的3‰交纳滞纳金。黄敏系该小区6号楼3单元302室及4号楼50号车库的实际使用人，房屋面积为97.83平方米，车库面积22.38平方米,2018年1月1日至2020年2月29日期间未交纳物业费。2019年12月4日及2020年2月24日天顺物业向黄敏发出欠费诉前告知单。另查明，黄晓娟（与黄敏系父女关系）系吉祥一区6号楼3单元302室及4号楼50号车库的业主，黄敏为实际居住及使用人。本案争议的焦点为吉祥一区业主委员会是否依法成立及其与天顺物业签订的物业服务合同的效力问题。业主大会是小区业主的自治组织，其成立应由业主自行筹备，自主组建，因小区居民互不相识且入住时间有先有后，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第二款规定：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会，给予指导和协助。”地方人民政府房地产行政主管部门依法向准备成立业主大会的业主予以指导，帮助成立筹备组织，提供政府部门制定的业主大会议事规则、业主管理公约等示范文本，协调业主之间的不同意见，为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所，积极主动参加业主大会的成立大会等。业主委员会由业主大会选举产生是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的，作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，为全体业主服务的组织，由此业主大会及业主委员会与物业公司并无关联，天顺物业无需对吉祥一区业主委员会的产生承担举证责任，黄敏所提出的业主委员会不存在的抗辩本院不予采纳。业主委员会作为业主大会的执行机构，具体实施业主大会做出的决定。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其做出的决定，对业主具有约束力。业主委员会向有关行政机关备案，其备案系公示性、告知性行为，其备案与否不影响其在业主大会授权范围内行使民事权利，但就外观而言，具有对外对抗效力，黄敏对业主委员会的成立存有异议，应对其主张提供相关证据，因其未向本院提供相关证据，本院对其主张不予采纳。综上吉祥一区业主委员会系依法产生并履行职责，其与天顺物业签订的物业服务合同合法有效，对所有小区业主具有拘束力。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告于2019年12月4日及2020年2月24日两次向被告黄敏发出欠费诉前告知单，业已尽到催交告知义务。原告天顺物业与阿荣旗吉祥小区（一区）业主委员会签订了《物业服务合同》，为阿荣旗吉祥小区（一区）提供物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，该合同合法有效，被告作为实际使用人，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定支付相应的物业管理费。被告黄敏提出天顺物业服务不到位、违规收费的抗辩，因其未能提供相关证据予以证实，故本院对其主张不予支持。现原告要求被告支付欠交的物业管理费，本院予以支持。关于物业费的数额，按照《物业服务合同》的约定，住宅物业费应为0.48元/月×26个月×97.83平方米=1,220.92元，原告要求1,221元，超出部分，不予支持。车库物业费应为0.33元/月×26个月×22.38平方米=192.02元，原告主张192元，应依照原告请求数额予以支持。关于违约金，《物业管理服务合同》中约定业主未按约定交纳物业服务费的，应按日5‰交纳违约金，《物业服务合同》中约定业主未按约定交纳物业服务费的，应按每日一元交纳违约金。但应自发出最后一次催缴通知后7日起即2020年3月3日开始计算，原告要求截止时间为2020年2月29日止，故对违约金的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告黄敏于本判决生效之日起十日内支付原告阿荣旗天顺物业服务有限公司2018年1月1日至2020年2月29日期间的住宅物业费1,220.92元、车库物业费192元，共计1,412.92元。二、驳回原告阿荣旗天顺物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（已由原告预交），由被告黄敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  李佳林二〇二〇年五月二十八日书记员  林青怡附：本判决所依据的相关法律一、《物业管理条例》第四十一条物业费收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判员、书记员署名，加盖人民法院印章。