河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1213号 上诉人（原审被告）：河北二十冶建设有限公司，住所地沙河市迎新大街337号。 法定代表人：王瑞卿，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨海静，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许维强，男，1959年12月23日出生，满族，住沙河市。 委托诉讼代理人：赵彦星，河北守敬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘桂英，女，1963年1月3日出生，汉族，住沙河。 委托诉讼代理人：赵彦星，河北守敬律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：段桂霞，女，1973年9月4日出生，汉族，住沙河市。 被上诉人（原审第三人）：杨伟杰，男，1980年11月21日出生，汉族，住沙河市。 被上诉人（原审第三人）：中国联合网络通信有限公司沙河市分公司（原中国网通有限公司沙河市分公司），住所地沙河市机场路中段路南。 法定代表人：齐现革，该公司经理。 委托诉讼代理人：聂普周，该公司职工。 委托诉讼代理人：李飞远，该公司职工。 上诉人河北二十冶建设有限公司因与被上诉人许维强、刘桂英、段桂霞、杨伟杰、中国联合网络通信有限公司沙河市分公司（以下简称中国网通公司沙河分公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省沙河市人民法院（2019）冀0582民初3003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人河北二十冶建设有限公司的委托诉讼代理人杨海静，被上诉人许维强及其委托诉讼代理人赵彦星（同时作为被上诉人刘桂英的委托诉讼代理人）、被上诉人段桂霞、杨伟杰、中国网通公司沙河分公司的委托诉讼代理人聂普周、李飞远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北二十冶建设有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项内容，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认为上诉人和原审第三人存在恶意串通行为，侵犯了原审原告和第三人中国网通公司沙河分公司的合法权益，并据此认定租赁合同无效，系认定事实不清，适用法律错误。首先，上诉人于2017年5月27日与原审第三人段桂霞、杨伟杰签订的《土地（房屋）租赁协议》中的租赁范围及租赁期限与原审原告承租的范围及其租赁期限部分虽有重合，但上诉人在与第三人签订的合同中，明确约定“承租方已经充分了解了该租赁场地的出租及占用等现状，承租方负责解决该租赁场地出租及占用等遗留问题”。上诉人与第三人签订合同后，第三人也并未立即履行该合同要求原审原告在到期前腾房，原审原告在租赁期限内依然正常占有使用租赁物。上诉人与第三人签署的租赁合同并未损害原审原告的合同权利。庭审中，第三人中国网通公司沙河分公司答辩意见与上诉人相同，并未提出其合法权益受损。原审法院仅以此推定上诉人与原审第三人存在恶意串通，证据不足，认定事实不清。其次，对于被上诉人在原有房屋基础上自筹自建的部分，原审判决主张协商解决，但依上诉人与被上诉人原合同约定，承租人“不得擅自拆改、增添房屋或设施”。合同到期承租人应无偿交由上诉人所有。原审对该部分的审理不仅超出了当事人诉请的部分，且无法律和合同依据。 许维强、刘桂英辩称，答辩人认为一审判决是正确的。上诉人与被上诉人段桂霞、杨伟杰签订的土地房屋租赁协议当属无效。1.上诉人的主体不适格。上诉人系在没有收回标的物及经营权、存在所有权和经营权分离的状态下进行的租赁，因此上诉人是不具备出租主体的合法资格，所以该协议当属无效。2.该协议的租赁费明显偏低。因为上诉人是国有企业，对外出租应当采用公开招标的方式，但上诉人与第三人段桂霞、杨伟杰协商签订土地房屋租赁协议的方式，说明双方存在串通的行为。且该协议约定的租赁费明显偏低，属于双方恶意串通损害国家利益的行为，当属无效。 杨伟杰辩称，答辩人和上诉人有租赁关系。答辩人是通过拍租的方式把上诉人的锅炉房的地拍下的。但是答辩人把钱给了拍卖公司后，上诉人一直没有交付这块地。经答辩人与上诉人协商就把四合院这块地租给答辩人了。答辩人和上诉人签订合同后，见过刘桂英的丈夫一次，把租赁的事情告知了他。答辩人知道还有未到期的租户，但没有要求他们提前腾房。答辩人和上诉人签订的合同包括这三户，其他的都解决完了。许维强的租赁合同现在已到期，答辩人现占有该地块。 段桂霞辩称，同意杨伟杰的答辩意见。 中国网通公司沙河分公司辩称，答辩人的合同还未到期，现在正常履行。该案件与我们无关。上诉人和段桂霞、杨伟杰签订的合同答辩人不清楚。 许维强、刘桂英向一审法院起诉请求：1.确认被告和第三人段桂霞、杨伟杰所签的土地（房屋）租赁协议无效；2.确认在同等条件下对原租赁物具有优先租赁权，并判令被告与我们继续履行租赁合同；3、诉讼费用由被告负担。 原审法院认定事实：2007年4月1日，二十冶公司职工许维强与河北二十冶工程技术有限公司签订租赁合同，河北二十冶工程技术有限公司将位于二十冶生活区四合院（冶金路西）东西方向房屋567平方米租赁给许维强，房屋状况全部是砖混结构。合同约定租赁期限自2007年4月1日起至2019年3月31日，租金10.2万元一次性付清。许维强所租房屋应作为餐饮业经营场所，不得擅自拆改、增添房屋或设施，如确属必须时应事先取得河北二十冶工程技术有限公司同意方可施工，合同到期不得拆除或毁坏，应无偿交给二十冶公司。2008年刘桂英与河北二十冶工程技术有限公司签订租赁合同，标的物为二十冶生活区四合院（冶金路西）南边临街房屋（原大酒店部分房屋）108平方米和两头房屋234平方米（包括南面面条房），房屋状况是砖混结构，合同期限自2006年8月23日至2026年8月22日，租金270000元，一次性交清，安排职工1人，按年度上缴社会保险金，该职工在租赁期内享受二十冶职工的住房、医疗、养老保险待遇。其他约定与许维强的租赁合同相同。2005年11月1日第三人中国网通公司沙河分公司与河北二十冶工程技术有限公司签订租赁合同，标的物为四合院西面（原大门处）长7米、宽3.7米的场地，租赁期从2005年1月1日起至2025年12月31日，租金3万元，一次性付清，用作建设通讯专用机房，如第三人要求续租，应提前三个月给河北二十冶工程技术有限公司提出书面申请，第三人有优先承租权。合同签订后，二原告、第三人中国网通公司沙河分公司交纳了租金，双方履行合同。2017年1月27日第三人段桂霞、杨伟杰在河北顺鑫拍卖公司以招租的形式承租了二十冶老干部锅炉房，后因被告二十冶公司一直不能把该锅炉房地块交于第三人，经协商，被告将锅炉房土地置换成二十冶四合院土地。双方于2017年5月27日签订土地（房屋）租赁协议书，租赁场地东至冶金路，西至二十冶生活区，北至二十冶幼儿园，南至二十冶中心锅炉房，土地证号：沙土国用（2007）第01000245号，面积2674.69平方米，房产证号：沙房权证市区字第××号，面积1159.09平方米，租赁期限二十年，自2017年6月1日至2037年5月31日，租金为52.46万元，一次性交清；第三人已经充分了解该租赁场地的出租及占用等现状，负责解决该租赁场地的出租及占用等遗留问题，被告协助提供相关资料，并约定了其他条款。2019年4月17日，被告函告原告许维强，合同到期后不再续租，但租赁物被告至今未收回。租赁期间，原告在租赁场地进行了部分改扩建，起诉前，被告仍未收回原告许维强租赁的房屋场地。另查明在最初签合同时，被告名称是二十冶冶金设备制安分公司，后更名为河北二十冶工程技术有限公司、河北二十冶建设有限公司。 原审法院认为，被告与第三人段桂霞、杨伟杰所签租赁合同，标的物与原告许维强、刘桂英和第三人中国网通公司沙河分公司所租标的物一致，期限是自2017年5月27日开始，发生在原告以及第三人中国网通公司沙河分公司的租赁期内，未经原告和第三人中国网通公司沙河分公司同意，其行为损害了原告及第三人中国网通公司的合法权益，并且第三人段桂霞、杨伟杰在签订租赁合同前也明知租赁物的现状，属于与被告恶意串通，属于无效法律行为，原告的第一项诉讼请求，予以支持。被告及第三人段桂霞、杨伟杰主张原告的合同已到期，租赁权利义务关系已经终止，被告与第三人的租赁合同系双方意思真实表示，合法有效，没有事实依据，不予采信。原告要求确定原租赁物在同等条件下其有优先承租权，并判令被告与其继续履行合同与本案不是同一法律关系，其该项请求不予支持。但鉴于原告许维强在租赁期内自筹自建了一部分房屋，以及屋内的浮财现在仍未交接，原告刘桂英的合同到2026年才到期的实际情况，为减少当事人的讼累，由二原告会同被告协商解决为宜。第三人杨伟杰经本院传票传唤无正当理由未到庭视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、被告河北二十冶工程技术有限公司与第三人段桂霞、杨伟杰2017年5月27日签订的土地（房屋）租赁协议无效。二、驳回原告许维强、刘桂英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由被告负担。 二审审理中，双方当事人均未提交新证据。二审庭审中，许维强与段桂霞、杨伟杰均认可许维强租赁的标的物已由段桂霞、杨伟杰占有、使用。 本院认为，本案中，原审原告起诉主要有两项诉求，第一要求确认上诉人和段桂霞、杨伟杰所签的土地（房屋）租赁协议无效；第二要求确认在同等条件下对原租赁物具有优先租赁权，并判令上诉人与原审原告继续履行租赁合同。结合本案已查明事实，许维强的租赁合同于2019年3月31日已到期，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，承租人要求继续履行租赁合同的，应当经出租人同意；刘桂英的租赁合同尚在履行期内。在租赁合同履行期间，刘桂英无证据证明上诉人具有或指使他人妨碍租赁合同履行的行为，刘桂英就其租赁合同的履行亦未受到影响。许维强、刘桂英诉请的实质法律关系是其与上诉人之间的租赁合同到期后能否继续履行的问题。租赁合同履行期间届满后，承租人在同等条件下的优先承租权，现有《合同法》等民事法律并无相关规定，上诉人与许维强、刘桂英之间的租赁合同对此也无特别约定，当事人要求人民法院以裁判的形式对承租人的续租权做出认定明显无合同和法律依据。上诉人与段桂霞、杨伟杰之间的租赁协议并未对原审原告租赁合同的履行造成影响，且其实际履行期间与许维强、刘桂英和上诉人租赁合同的履行并不重合，二合同并不存在法律意义上的冲突。许维强、刘桂英不是后租赁合同法律意义上的利害关系人，其起诉要求认定后租赁合同无效无实体法上的权利支撑。退一步讲，即使不存在上诉人与段桂霞、杨伟杰之间的租赁协议，在原审原告的租赁合同到期后，出租人有权选择新的承租人，原承租人并不必然享有继续占有、使用租赁物的权利，其基于物权法律规定负有返还租赁物的法定义务。因上诉人与段桂霞、杨伟杰签订的租赁协议对原审原告租赁合同的履行未造成实质影响，本院对上诉人与段桂霞、杨伟杰之间租赁协议的效力不予审查。至于许维强在履行租赁合同期内是否存在改建、扩建等行为及该部分费用应如何处理不属于本案的审理范围，应在相关当事人之间另行解决。综上，原审原告在无法定在先权利的情况下，以达到续租为诉讼目的而对他人业已成立并生效的合同提起无效确认之诉，明显不当；原审法院无明确法律依据而认定后租赁合同损害“他人的合法权益”明显欠妥，应予纠正。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省沙河市人民法院（2019）冀0582民初3003号民事判决； 二、驳回原审原告许维强、刘桂英的诉讼请求。 一审案件受理费减半收取40元，二审案件受理费80元，均由许维强、刘桂英负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年五月二十七日 书记员  刘 静