河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初19857号原告：河南展宇置业有限公司，住所地郑州市管城回族区港湾路2号1号楼1-2层202号，统一社会信用代码：91410100060029833E。法定代表人：刘振强，总经理。委托诉讼代理人：申涛，公司员工。被告：河南省二七担保有限公司，住所地郑州市二七区91410100688197162T。法定代表人：张勤。委托诉讼代理人：张志宾，河南融业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杰，公司员工。第三人：河南省康磊医疗器械有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路21号10层1018号，统一社会信用代码：91410100586045758Y。法定代表人：吕桂江。第三人：河南省三石康医疗器械有限公司，住所地郑州市管城区安徐庄郑州果树研究所院内5号楼201-203号，统一社会信用代码：914101046846092627。法定代表人：吕磊。第三人：吕桂江，女，1966年6月7日出生，汉族，住郑州市金水区。第三人：吕磊，男，1971年4月4日出生，汉族，住郑州市管城回族区。第三人：程航，女，1977年3月7日出生，汉族，住郑州市管城回族区。第三人：贾文涛，男，1985年12月3日出生，汉族，住河南省济源市。第三人：郭汝丽，女，1993年5月15日出生，汉族，住河南省汝南县。原告河南展宇置业有限公司（以下简称展宇公司）与被告河南省二七担保有限公司（以下简称二七担保公司）、第三人河南省康磊医疗器械有限公司（以下简称康磊公司）、河南省三石康医疗器械有限公司（以下简称三石康公司）、吕桂江、吕磊、程航、贾文涛、郭汝丽案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告展宇公司委托诉讼代理人申涛，被告二七担保公司委托诉讼代理人张志宾到庭参加诉讼，第三人康磊公司、三石康公司、吕桂江、吕磊、程航、贾文涛、郭汝丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。展宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行第三人（被执行人）郭汝丽《商品房买卖合同》（140××××6989）项下位于郑州市××区安康××、××楼××单元××房屋（房管部门××为郑州市××路××院××楼××单元××）；2.确认上述房屋产权属于原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因二七担保公司与康磊公司、三石康公司、吕桂江、吕磊、程航、贾文涛、郭汝丽追偿权纠纷，郑州市二七区人民法院于2017年12月18日预查封郭汝丽购买的尚未进行产权转移登记的涉案房屋，于2018年2月2日作出（2017）豫0103民初14740号民事判决书。二七担保公司依据上述判决书申请强制执行，在执行过程中贵院对上述房屋进行了司法拍卖。展宇公司对贵院拍卖涉案房屋提出执行异议。贵院于2019年11月15日作出（2019）豫0103执异168号执行异议裁定书，驳回展宇公司的异议请求。展宇公司认为：1.涉案房屋尚未办理物权转移登记，其所有权仍属于展宇公司；2.预告登记不是物权登记，涉案房屋尚未办理物权转移登记，郭汝丽不享有涉案房屋的所有权；3.被执行人郭汝丽对涉案房屋不享有所有权，实践中亦无法将房屋出售过户给其他人，贵院的强制执行措施不应超越被执行人对涉案房屋享有的权能，不能对涉案房屋进行拍卖；4.法院对涉案房屋的查封属于预查封，而非正式查封，在预查封的情况下对涉案房屋进行拍卖，违反了《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十六条之规定，被执行的房产非经查封人民法院不得处分；5.法院未依法处置涉案房屋，损害了开发商享有的合法权益。综上所述，贵院的强制执行措施超越了被执行人对涉案房屋享有的权利，损害了展宇公司的合法权益，故提起诉讼。被告二七担保公司辩称：1.郭汝丽对涉案房产享有权利，执行房产依据生效判决，执行行为并无不当；2.涉案房产已经执行终结，原告提出执行异议超出期限；3.拍卖已经成功，竞拍人为购房办理了房产贷款，应当保护善意第三人通过拍卖程序取得的财产权利；4.原告与郭汝丽间的纠纷可另行主张，而被告与郭汝丽间的债务在先且仅有涉案房产作为担保，不执行房产将严重影响被告权利。综上，郭汝丽对涉案房产享有权利，执行房产有生效判决作为依据，执行正确，并且原告提出执行异议已经超出期限，为保护善意的竞拍人和被告，应当驳回原告异议申请。第三人康磊公司、三石康公司、吕桂江、吕磊、程航、贾文涛、郭汝丽未到庭、未答辩、未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年6月26日，展宇公司与郭汝丽签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定郭汝丽购买由展宇公司开发建设的涉案房屋，付款方式为按揭付款，首付款为230791元，银行贷款538000元。为郭汝丽提供按揭贷款的银行为中国农业银行股份有限公司郑州中原支行，展宇公司为郭汝丽的借款提供担保。二七担保公司与吕桂江、吕磊、程航、贾文涛、郭汝丽、康磊公司、三石康公司追偿权纠纷一案，本院于2017年12月18日保全查封郭汝丽名下位于郑州市××路××院××楼××单元××房屋××套。2018年2月2日，本院作出（2017）豫0103民初14740号民事判决书。判决书生效后，本院于2018年4月13日立案执行，经二七担保公司申请，本院作出（2018）豫0103执1468号执行裁定书，裁定终结本院（2018）豫0103执1468号案件的执行。2019年7月17日，二七担保公司向本院申请恢复执行，执行案号为（2019）豫0103执恢596号，并于2019年9月27日本院通过淘宝网依法对被执行人郭汝丽名下位于郑州市管城区紫辰路73号院1号楼2单元25层2502号（登记证明号：1409051253）房产依法拍卖，买受人王松伟以980224元竞得，该案款本院未发放申请人并提存至本院账户。在执行过程中，展宇公司作为案外人提出执行异议，本院于2019年11月15日作出（2019）豫0103执异168号执行裁定，裁定驳回展宇公司提出的执行异议。展宇公司不服，诉至本院，请求：1.判令不得执行第三人（被执行人）郭汝丽《商品房买卖合同》（140××××6989）项下位于郑州市××区安康××、××楼××单元××房屋（房管部门××为郑州市××路××院××楼××单元××）；2.确认上述房屋产权属于原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。另查明，根据郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，坐落于郑州市××路××院××楼××单元××号房屋，预告权利人为郭汝丽，登记证明号为1409051253。再查明，因郭汝丽履行借款合同时违约，中国农业银行股份有限公司郑州中原支行于2018年10月15日将郭汝丽、展宇公司诉至河南省郑州市中原区人民法院，河南省郑州市中原区人民法院于2018年12月19日作出（2018）豫0102民初9046号民事判决书。判决书生效后，郭汝丽未依约还款，展宇公司承担担保责任，于2019年5月6日代郭汝丽履行了贷款本息等共计556156.12元。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一款第三项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院也可以进行预查封，故本院对涉案房屋进行预查封，符合法律规定。本案中，展宇公司与郭汝丽签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，合同所约定的权利确定且具有指向性，郭汝丽基于该合同就涉案房屋取得了物权期待权。首先，郭汝丽根据合同向展宇公司支付了购房的首付款，余款则通过银行贷款支付完毕，郭汝丽作为买房人已履行完支付购房款的主要义务，并已接收涉案房产，且涉案房屋在房管局办理了商品房的预告登记，已经具备取得权利的实质性条件，具有期待的利益，是一种受法律保护的地位，故不能简单以不动产登记作为认定财产是否具有可执行性的依据，而是认为登记前的郭汝丽作为买受人在支付全部价款并实际占有涉案房产时，对房屋办理预告登记也是占有的一种方式，故郭汝丽对涉案房产所享有的债权具备一定的物权属性，足以对抗展宇公司对郭汝丽享有的普通债权请求权。其次，涉案《商品房买卖合同》签订于2014年6月26日，而涉案房屋于2017年12月18日被本院裁定查封，同时本院已于2019年9月27日对涉案房屋依法拍卖并以980224元成交，在此过程中，展宇公司与郭汝丽未在涉案房屋被查封之前达成解除合同的合意，亦未在涉案房屋被依法拍卖前解除合同，展宇公司以就涉案房屋享有物权为由排除法院强制执行的主张实际上为未经法定程序单方面解除合同，否定了涉案《商品房买卖合同》的效力，展宇公司不应当在超越原有法律关系范围内，以对郭汝丽所享有的合同权利为由的主张排除法院的强制执行。最后，展宇公司作为郭汝丽向中国农业银行股份有限公司郑州中原支行按揭贷款的担保人，于2019年5月6日履行完连带保证责任后，有权向郭汝丽追偿。在行使上述债权时，可申请轮候查封涉案房产并就涉案房产处置所得申请参与分配，展宇公司对涉案房产所享有的上述期待利益，不具有排除强制执行性。综上所述，展宇公司要求本院终止涉案房屋的拍卖执行的诉请，本院不予支持。第三人康磊公司、三石康公司、吕桂江、吕磊、程航、贾文涛、郭汝丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其所享有相关诉讼权利的放弃，应承担由此所产生的不利法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告河南展宇置业有限公司的诉讼请求。案件受理费9362元，由原告河南展宇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十九份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王 昊人民陪审员  宋春玲人民陪审员  王文义二〇二〇年五月二十六日书 记 员  赵隽雅