广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终628号上诉人（一审原告）：珠海市长城物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市***********，统一社会信用代码：914***********878Y。法定代表人：周常青，总经理。委托诉讼代理人：赵建芬，女，该公司财务人员。委托诉讼代理人：马竟涛，广东德赛律师事务所律师。上诉人（一审被告）：梁佩瑶，女，1944年9月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区香洲*******************，居民身份证号码：440************428。委托诉讼代理人：袁凤梅，女，1967年3月27日出生，住澳门连胜马路16号永恒大厦，澳门身份证件号码：1643309（6）,系梁佩瑶的女儿。上诉人珠海市长城物业管理有限公司（以下简称长城物业公司）与上诉人梁佩瑶因物业服务合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初5219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。长城物业公司上诉请求：1、撤销（2019）粤0402民初5219号民事判决；2、改判梁佩瑶支付物业管理费（包括管理费、垃圾处理费、污水处理费、对讲机维护费、电梯维护费、水费）共计11602.25元（附欠费清单）；3、改判梁佩瑶立即支付滞纳金14337.95元（以每月欠交的管理费为基数按日千分之一加收，暂计至2018年9月30日）；4、判令本案诉讼费由梁佩瑶承担。事实与理由：一、一审判决认定梁佩瑶应支付的物业服务费数额计算方式错误。1、事实管理物业服务合同关系应当以原合同内容为依据。一审判决既已认定长城物业公司与小区业主形成事实上的物业服务关系，却不按照原物业合同内容来认定物业服务费，属于法律适用错误。从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条可以推论出，事实物业服务关系的前提应当是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同到期后，业主委员会未与物业服务企业签订物业服务合同，且未要求物业服务企业退出物业服务，物业服务企业继续提供物业服务的情况下要求业主按照原来的物业服务合同支付相应的物业服务费，有相应的依据。首先，案涉小区业主委员会于2011年到期后就没有成立新的业委会；其次，根据长城物业公司一审中补充提交的《会议纪要》显示，业委会认同在没有新的物业公司进驻之前由长城物业公司继续管理本小区。因此，长城物业公司继续管理小区既是事实，也得到业委会认可，物业服务关系继续按照原合同内容履行。公用水电费、垃圾处理费、污水处理费（原合同第六条）、对讲机维护费（原合同第十八条第2款）、电梯维护费（原合同第二十四条第5款）均有合同依据，且这一部分费用是长城物业公司受托管理的支出，并没有成为物业管理收入，而是由长城物业公司代为收取后支付给第三方。长城物业公司每年均与珠海市安达电梯有限公司签订《电梯维修保养合同》，约定5台设备每月保养费1250元（除去一楼住户，分摊给125户，每户每月10元）。长城物业公司每年均与珠海市泰兴达电子科技有限公司签订《可视对讲系统保养、维修合同》，约定每月维修保养费700元（分摊145户，每月每户4.8元，长城物业公司仅收取4元）。即便一审法院认为该部分内容没有合同依据，也应当按照无因管理之债来处理，而不是全部驳回。因此，梁佩瑶应当支付合同期内以及合同期满后事实管理期间的电梯维护费、对讲机维护费、公用水电费、垃圾处理费。2、一审判决未支持公用水电费属事实认定错误。长城物业公司一审提交的《欠费清单》由于纸张打印问题，公用水电费未完全显示，但清单总额计算正确，且已包含了公用水电费。一审法院在审理过程中发现清单中没有显示公用水电费，长城物业公司说明原因后补充提交完整显示的欠费清单，然而一审法院并未采纳该份证据。公用水电费有明确的合同依据，电梯以及楼梯间照明都会产生公用电费，如按照每月2812.07元分摊145户，每户每月约20元左右。该费用实际产生且由长城物业公司代为支付，因此梁佩瑶应当支付该笔费用。二、一审判决无视梁佩瑶违约事实，驳回长城物业公司关于滞纳金的诉讼请求，有违公正。原合同第二十条第2款已约定滞纳金，目的在于惩罚逾期未交物业服务费的行为。梁佩瑶多年未交物业服务费，存在明显的违约。长城物业公司对滞纳金的计算日期截止至2018年9月30日，且仅以日千分之一加收，已给予梁佩瑶最大限度的扣减，即便一审法院认为滞纳金约定过高，可酌情判定梁佩瑶支付一部分违约金。但一审法院驳回长城物业公司关于滞纳金的诉讼请求，违反《合同法》公平以及诚实信用原则。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，支持长城物业公司的上诉请求。针对长城物业公司的上诉，梁佩瑶辩称，2011年以后双方就没有合同关系了，长城物业公司代管的物业服务费不应该按照原合同约定的标准执行。梁佩瑶上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、判令长城物业公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、长城物业公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为。《物业管理条例》第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，长城物业公司没有任何证据证明梁佩瑶在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。二、长城物业公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。梁佩瑶在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，例如长城物业公司在完全没有合同约束和没有按照《珠海市物业管理条例》规定的要求管理小区的情况下，继续无理收取业主的物业服务费，造成小区多年来一直是脏乱差的情况，小区道路崎岖不平，卫生环境恶劣，电梯等设备故障没有及时维修，楼顶自来水池没有定时检测，管理费没有按规定定时公示，人员配备根本不达标，没有保安人员，只有一位老人家在门口收取停车费等。一审法院仅以“长城物业公司未因合同终止撤出小区，继续为小区提供物业服务，与小区业主形成了事实上的物业服务关系。长城物业公司收费虽然没有合同依据，但长城物业公司实际提供了物业服务，梁佩瑶作为业主，享受了长城物业公司提供的服务，应当向长城物业公司支付一定的服务费用”。既然是支付一定的服务费用，多年来长城物业公司实际只提供了清运垃圾的服务，其他物业服务根本不到位，管理极其混乱，香凤居委会出具的证明也证明了这个情况，因此，就应该按长城物业公司实际提供了多少物业服务，业主相应支付多少管理费，但一审法院为什么要求业主按照已失效的《物业管理合同》的管理费标准全额缴纳管理费？这实际上是纵容长城物业公司赖着不走霸着小区获得管理费的收益，继续侵犯业主的利益，给社会造成恶劣的影响。综上所述，梁佩瑶认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。为维护自身合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法判决，支持梁佩瑶的上诉请求。针对梁佩瑶的上诉，长城物业公司辩称，梁佩瑶提出的上诉请求、事实理由均与本案无关，长城物业公司不作回应。长城物业公司向一审法院起诉请求：1、梁佩瑶支付物业管理费（包括管理费、垃圾处理费、污水处理费、对讲机维护费、电梯维护费、水费）共计11602.25元；2、梁佩瑶支付滞纳金至管理费缴清之日止计（计至2018年9月30日为14337.95元）；3、梁佩瑶承担本案全部诉讼费。一审法院查明：2006年8月8日，长城物业公司与珠海市香洲区****业主委员会（以下简称某某花园业委会）签订了《物业管理合同》。合同约定，某某花园业委会委托长城物业公司对某某花园实行物业管理，管理期为五年，自2006年8月1日零时起至2011年7月31日零时止。物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，于次月15日收取，公用水费、电费按实际使用量由各户分摊，可视对讲系统维修保养费按每户每月4元收取，电梯维护费按每户每月10元收取，业主和物业使用人逾期交纳管理服务费的，从逾期之日起每天按应交管理费的百分之一交纳滞纳金；合同期满后，本合同自然终止，双方如续订合同，应该在合同期满30天前由长城物业公司向某某花园业委会提出书面意见；长城物业公司违反合同第四章第十二条（长城物业公司权利义务条款）及第五章（管理服务质量条款）和附件《某某花园整改方案及费用》的约定，未能达到约定的管理目标，某某花园业委会有权要求长城物业公司限期整改，逾期未整改的，某某花园有权解除合同，造成经济损失的，某某花园业委会有权向长城物业公司追偿。长城物业公司自签订上述合同后，开始为某某花园小区提供物业管理服务至今。梁佩瑶是珠海市香洲区********（某某花园）3栋3单元402房的业主，该房建筑面积90.6平方米。梁佩瑶从2012年1月开始没有缴纳物业管理服务费等费用。长城物业公司提供了其支付代收电费、代收水费以及垃圾费的部分转账凭证。其中垃圾费为2017年7月至9月的费用共1200元。长城物业公司陈述，小区约有160户业主。长城物业公司主张其为梁佩瑶代缴了2012年3月至2018年10月的垃圾处理费584元、污水处理费207.14元、水费449.66元。一审法院认为，长城物业公司与某某花园业委会于2006年签订《物业管理合同》进驻小区为某某花园提供物业管理服务，合同期限至2011年7月31日止。按照合同约定，合同于此时自然终止。合同终止后，合同对长城物业公司与小区业主已无法律约束力，双方无需按合同约定履行义务，长城物业公司也不能再依据合同约定向梁佩瑶收取费用。但长城物业公司未因合同终止撤出小区，继续为小区提供物业服务，与小区业主形成了事实上的物业服务关系。长城物业公司收费虽然没有合同依据，但长城物业公司实际提供了物业服务，梁佩瑶作为业主，享受了长城物业公司提供的服务，应当向长城物业公司支付一定的服务费用。梁佩瑶以长城物业公司未按合同约定履行义务不同意支付物业服务费，一审法院不予采纳。对于交费标准，一审法院酌情参考原合同的标准，按每月每平方米1元计算物业服务费。梁佩瑶需要支付2012年1月至2018年10月的物业服务费7429.2元（90.60平方米×1元/平方米×82个月）。长城物业公司要求梁佩瑶支付合同期满后的电梯维护费、对讲机维护费、公用水电费、滞纳金等，没有合同的依据，一审法院不予支持。长城物业公司主张的垃圾处理费，属长城物业公司代梁佩瑶缴纳的费用，应由梁佩瑶自行承担。但从长城物业公司提交的其代缴垃圾费的凭证（长城物业公司2017年7月至9月共缴纳1200元的垃圾费）以及长城物业公司陈述小区户数（160户）来看，与长城物业公司要求每户每月承担8元的数额不符，故长城物业公司要求梁佩瑶按每月8元支付垃圾处理费，一审法院不予支持。至于自用水费和污水处理费，也是长城物业公司代梁佩瑶缴纳的费用，因此，长城物业公司要求梁佩瑶支付代付的水费及随用水量产生的污水处理费，一审法院予以支持。综上所述，梁佩瑶应当向长城物业公司支付2012年1月至2018年10月物业服务费7429.2元、污水处理费207.14元、水费449.66元。长城物业公司其他诉讼请求，应予以驳回。梁佩瑶主张其已付清2014年以前的费用，没有提供证据证明，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第五项规定，一审法院判决：一、梁佩瑶于判决发生法律效力之日起十日内向长城物业公司支付物业服务费7429.2元、污水处理费207.14元、水费449.66元，合计8086元；二、驳回长城物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费448元，由长城物业公司负担398元，梁佩瑶负担50元。本院二审期间，长城物业公司围绕上诉请求提交了以下证据：1、欠费清单；2、电梯维修合同、电梯维护费发票及清单；3、公用电费代缴清单以及发票；4、可视对讲机系统保养、维护合同，维护费用收据及清单；5、退出“某某花园”物业管理的通知以及《公告》；6、关于督促家家信物业做好某某花园小区物业管理接管工作的函以及《公告》；7、微信截图。梁佩瑶二审期间没有提交新的证据。本院组织了双方当事人对上述证据进行证据交换和质证。本院查明，梁佩瑶在一审期间提交了18张照片，拟证明某某花园的物业管理情况，照片没有显示拍摄时间。经审查，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于双方的法律关系。根据本案业已查明的事实，长城物业公司与某某花园业委会于2006年签订的《物业管理合同》已于2011年7月31日期满，根据约定合同已经自然终止，双方没有续订合同，但长城物业公司没有退出某某花园，而是继续为该小区提供物业管理服务，因此，双方成立了事实上的物业服务关系。长城物业公司实际为某某花园提供了物业服务，梁佩瑶作为小区业主，享受了长城物业公司提供的服务，故其应当支付一定的费用。梁佩瑶上诉主张其不应支付物业服务费的理由不能成立，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定是关于物业服务合同终止后物业公司退场的规定，长城物业公司主张据此可以推论出物业公司在合同期满后未被要求退场而继续管理，即按原合同继续履行，不能成立，本院不予采纳。因此，长城物业公司在没有与某某花园业主或业主委员会续签书面物业管理合同的情况下，其主张按原合同的约定收取该小区业主的其他服务费用没有依据，对于各项费用的具体分析意见，本院将在后面予以论述。二、关于长城物业公司主张的各项费用。1、物业服务费。长城物业公司实际为某某花园提供了物业服务，一审法院酌情参照原《物业管理合同》的收费标准计算物业服务费较为合理，本院予以维持。梁佩瑶主张某某花园小区管理混乱、长城物业公司没有履行相关维修、养护等义务，其虽然在本案一审期间提供了照片予以证明，但经本院审查，梁佩瑶所提交的照片没有显示拍摄时间，并不能证明长城物业公司管理时小区的情况，故梁佩瑶主张不应全额支付物业服务费的理由不成立，本院不予采纳。2、水费、污水处理费。长城物业公司提供了证据证明梁佩瑶所有的案涉房屋产生了自用水费及污水处理费并由长城物业公司代缴，梁佩瑶应当支付。3、公用水电费、对讲机费、垃圾费、电梯维护费。长城物业公司在本案中仅提供了部分票据及其单方计算公用水电费的分摊方法，并没有提供计算的具体依据，故其要求梁佩瑶承担公用水电费的依据不足，本院不予支持。对讲机费、垃圾费、电梯维护费没有合同依据，一审法院不予支持并无不当，应予以维持。4、滞纳金。由于双方没有续签合同，即对滞纳金并没有约定，长城物业公司要求梁佩瑶承担滞纳金亦缺乏依据，不予支持。综上所述，上诉人长城物业公司、梁佩瑶的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决事实认定清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。珠海市长城物业管理有限公司上诉部分的二审案件受理费448元由其自行负担，梁佩瑶上诉部分的二审案件受理费448元由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年五月六日书记员  梁 暐