海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2020）琼0107民初399号     原告：赵某，住河北省廊坊市。   委托诉讼代理人：贾某，海南东方国信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄某，海南东方国信律师事务所实习律师。   被告：海口琼山重点项目建设投资公司，统一社会信用代码XXX。   法定代表人：张某。   委托诉讼代理人：万某，海南维特律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈某，海南维特律师事务所律师。   原告赵某与被告海口琼山重点项目建设投资公司（以下简称琼山投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告赵某的委托诉讼代理人贾某、黄某，被告琼山投资公司的委托诉讼代理人万某、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告赵某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因逾期办证产生的违约金人民币70425元（违约金应自2017年9月14日起计算至被告实际办理房屋权属证书之日止，现暂计算至2020年1月2日）；2、被告承担本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费等）。事实和理由：2014年8月16日，原、被告双方签订《海口市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于××区云龙水郡（一期）54#低层住宅楼（B型四拼）（幢）1-2（层）01（房号）；房屋面积82.19㎡；房屋价款838393元；付款方式为一次性付款；被告应在2015年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的房屋交付给原告；被告应当自房屋交付之日起600日内为原告办理房屋权属证书。在取得该商品房权属证书后，应当在300日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之壹向原告支付违约金。合同签订后，原告即按照约定向被告一次性支付了全部购房款838393元，原告已经履行完付款义务。被告在涉案房屋未经过验收备案的情况下于2016年1月23日将涉案房屋交付原告使用。根据合同约定，被告本应在2017年9月14日前（即房屋交付之日起600日内）为原告办理房屋权属证书，但至今未履行办证的义务，已构成违约，应依约向原告支付违约金。截止到起诉日，被告逾期办证天数达840天（自2017年9月14日起暂计算至2020年1月2日）。故按照合同约定，被告应向原告支付的违约金数额为70425元(838393元×0.0001×840天=70425元)。但经原告与被告多次协商，被告拒不支付违约金，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。   被告琼山投资公司辩称:原告于2019年12月24日向被告出具《代理办证授权委托书》，该委托书将办证期限顺延至相关材料齐备之日起180个工作日内。因此，双方约定的办证期限尚未届满，不存在违约。   一、起算办理不动产权证书时间起算点应为2019年4月23日，截至原告起诉之日，办理不动产证书期限未届满。涉案房屋所在项目2019年4月22日获得工程竣工验收备案，此时涉案房屋方具备交付条件，故即便次日即可向原告交付房屋，截至今日，被告办理不动产证书600日的期限仍未届满，原告主张逾期办证违约金，没有事实依据。   二、双方关于办理相关证书的约定因政策法规等客观事实履行不能，被告没有任何过错，不应当承担责任。自2016年7月25日起，海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记。原来的房屋所有权证书和土地使用权证书双证合一，统一办理不动产证书。故2016年7月25日之后，双方关于办理房屋权属证书和土地使用权证书的约定已经完全陷入履行不能，这属于政策法规调整原因导致的，被告不存在任何过错，不应当承担责任。政策调整之后，双方并未就办理不动产证书重新进行约定，视为未约定。双方可协商重新约定办理证书时间，被告将尽可能协助原告办理。   三、原告尚未缴纳相关税费，无法办理不动产证书。根据合同第十六条约定，原告办理不动产证书前应当自行向税务机关缴纳契税，且取得税收完税证明，本案中原告未向税务机关缴纳相关税费，也未向海口市住房和城乡建设局缴纳专项维资金，故无法办理不动产权证事宜。被告只要协助原告办理不动产权证之义务，因此原告未缴纳税费导致无法办理不动产证书不可归因于被告。   四、纵使最终法院认为被告构成逾期办证违约，应当扣除被告已向原告多支付的4024.3元。2016年4月份原告要求被告向其交付房屋以便装修时，已向被告索要逾期交房违约金17187.06元，但按实际计算逾期交房期间2015年10月31日至2016年4月5日，相应的违约金为13162.7元（838393元×0.01%×157天）。如最终人民法院认定被告构成逾期办证违约，这应当从违约金中扣除该多余的费用4024.3元。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了证据《海口市商品房买卖合同》《销售不动产统一发票》《收楼通知书》。被告对其真实性没有异议，本院对上述证据予以确认并在案佐证。   被告提交的证据：1.《海口市琼山区建设工程竣工验收备案表》、2.（2019）琼01民终3408号民事判决书、3.房屋权属证书办理通知、4.委托书、5.入伙资料签收表、6.中国建设银行网上银行电子回执、7.代理办证授权委托书。   原告对证据2、4、5、7的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可，本院对证据的三性予以认定。原告对证据1、3、6的真实性不认可。本院对证据1的真实性予以认定；证据3不能证明已通知原告办证；证据6与本案无关。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月16日，原告作为（买受人）与被告（出卖人）签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的商品房，即位于海南省海口市××区云龙水郡（一期）54#低层住宅楼（B型四拼）（幢）1-2（层）01（房号）；房屋面积82.19㎡；房屋价款838393元；付款方式为签订本合同时支付全额房款；被告应在2015年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，2.以国家相关法律法规规定的不可抗力情形为准执行，3.因国家法律法规、政策调整或政府行为而导致延误的，因人力不可抗拒的自然灾害；出卖人应当自房屋交付之日起600日内为买受人办理房屋权属证书；在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在300日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记，需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期300日以上的，买受人有权单方解除合同。合同附件七第五对合同第15条补充如下：出卖人应当在商品房交付使用之日起600日内为买受人办理房屋权属证书，非出卖人原因出现下列情形之一，从而导致延迟交付商品房或办理房屋所有权证的，出卖人不承担责任：（1）……（4）因买受人未按照出卖人通知要求接收房屋，怠于申请办理房屋所有权证（含提供办证资料）或缴纳依法由买受人承担的办证税费或需缴纳的房款等原因造成延迟交付商品房或办理房屋所有权证的；双方同意以买受人实际交房之次日起为办理产权登记期限的起算日，如出卖人延期交房，办理产权登记期限的起算日为实际交房之次日。   另查明，2019年4月22日，海口市琼山区住房和城乡建设局同意涉案房屋所在项目（一标）竣工备案。原告在2016年4月5日委托他人办理房屋交接手续。   诉讼过程中，原告向被告申请诉讼保全并提交了担保，本院经审查予以准许并作出了（2020）琼0107民初399号民事裁定：冻结琼山投资公司名下的银行存款70425元或者其他等值财产。   本院认为，原告与被告琼山投资公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，缔约主体适格，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应依约履行各自义务。《海口市商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当自房屋交付之日起600日内为买受人办理房屋产权证。合同附件七对该条进行了补充，即双方同意以实际交房之次日起为办理产权登记期限的起算日，如出卖人延期交房，办理产权登记期限的起算日为实际交房之次日。原告是在2016年4月5日才办理收房手续，该日为实际交房之日。因此，被告应自2016年4月6日起600日内（即最迟于2017年11月26日前）为原告办好房屋权属证，2017年11月27日起300日内（即最迟于2018年9月22日前）为原告办好土地使用权证。被告主张以2019年4月22日综合竣工验收日为交房日与合同约定的起算办证时间不符，故对被告该主张本院不予采纳。因2016年7月，海口市辖区范围内的不动产登记不再分别办理房产证和土地证，而是统一办理不动产权证。此时原、被告约定的办理房屋权属证和土地使用权证的期限都未届满。因政策原因，被告已不能再为原告分别办理两证，双方对不动产权证办理时间未重新约定，故本院以办理土地使用权证的时间为办理不动产权证的时间，即被告最迟于2018年9月22日办理完。被告仅凭照片，不能证明何时进行张贴办证通知。即使张贴，但因多数购房人并未实际入住，该通知方式不能视为已通知到原告。故逾期办证时间暂计至本案的开庭时间2020年3月11日。自2018年9月22日至2020年3月11日止，共计536天，被告应承担逾期办证的违约责任。逾期办证违约金44937元（838393元×536天×0.01%），对于原告主张超过部分本院不予支持。合同约定出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费，但被告并未证明其是否通知原告于何时支付相关税费，故逾期办证的过错亦不在原告。被告主张抵扣多支付的逾期交房违约金，不宜在本案中处理，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、限被告海口琼山重点项目建设投资公司于本判决生效之日起十日内向原告赵某支付逾期办证违约金44937元；   二、驳回原告赵某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费780元（原告已预付），由原告负担281元，被告负担499元；诉讼保全费724元（原告已预付），由原告负担261元，被告负担463元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 袁艺畅     二Ｏ二〇年五月十一日   法官助理 熊 莹   书记员 许莹莹   速录员 唐嘉慧   附：本案适用法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。