山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初1465号原告：陈梦瑶，女，1990年3月2日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：吕建毅，北京市友仁律师事务所律师。被告：烟台天安置业有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路1号。法定代表人：孙福建，董事长。委托诉讼代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华顺，山东鼎然律师事务所律师。原告陈梦瑶与被告烟台天安置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕建毅与被告的委托诉讼代理人王建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈梦瑶向本院提出诉讼请求：1、被告立即按合同约定为原告办理坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）的不动产权登记证书；2、被告向原告支付至办理完毕不动产权证之日的逾期办证违约金123081元（暂计至2019年7月30日）。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：被告向原告支付自2017年12月29日起至办理完毕不动产权证之日的违约金100207元（以总房款763484元为基数、按照日万分之1.75暂计算至2020年1月19日）。事实和理由：原告与被告在签订的《商品房买卖合同》及附件中约定：原告购买被告开发建设的涉案房屋，建筑面积117.73平方米；被告应当在2016年12月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。2017年1月4日，被告向原告交付了涉案房屋，但至今未依约为原告办理房屋不动产权证。被告烟台天安置业有限公司辩称，（一）被告已经于2020年1月19日提交完毕办证资料，现已经完成初始登记。（二）原告没有损失发生，且从被告的违约行为中获得利益；如原告确有损失发生，则应当在损失中扣除原告的获益部分。如涉案房屋由原告居住而不交易，未办证并不影响原告居住，原告并无实际损失，违约金不应当得到支持；如涉案房屋用来交易，原告不但没损失，且可从逾期办证中获得收益。因为逾期办证客观上造成原告无法及时进行房屋交易，如果原告按照合同约定的时间办证并交易，其交易价格不过数千元每平方米，而现在房屋交易价格为13000以上每平方米，按照“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”的规定，则被告主张扣除该部分利益。（三）《商品房买卖合同》补充协议第七条第二项并非只是针对按揭的情形，其中关于公证费、产权证工本费如何负担的问题，也适用于全款的情形，这在逻辑关系上就否定了原告关于360天、万分之0.2只针对按揭的情形，在文字表述瑕疵遗漏和逻辑混乱的情况下，法庭应当按照订立合同的目的，选择和参照最为接近、最相类似的条款解决争议。（四）原告按照日万分之1.75的比例计算违约金不符合合同约定，也过高，法庭应当根据实际损失予以降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:2014年12月21日，原告与被告在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：被告以出让方式取得位于烟台市芝罘区东和西北至规划路边界用地、南至黄务街道夏家居委会用地、东北至黄务街道初家居委会、编号为烟国用2007第00857号的地块的土地使用权，规划用途为商服、住宅，被告在该地块上建设商品房，暂定名为天安山水龙城；原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2014第145号；对合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定；[]中选择内容，非网上签约的以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除；原告购买被告开发建设的涉案房屋，建筑面积117.73平方米；房屋总价款为763484元，首付款229484元于2014年12月21日前付清，第二次付款53400元于2015年2月28日前付清；被告应当在2016年12月30日前将符合合同约定的涉案房屋交付给原告；在涉案房屋实际交付原告后的360天内，被告将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为被告履行了办证义务；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的×%向原告支付违约金；若原告采用银行按揭贷款或公积金贷款方式付款，在涉案房屋实际交付后的350天内，原告向被告提交办理房地产权属登记证书手续应由原告提供的资料，同时原告全权委托被告办理该商品房的房地产权属登记证书手续，委托手续应办理公证，因原告延迟提交办证材料，由此产生的后果由原告自行承担；被告应在涉案房屋实际交付使用360日内将办理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构，若被告没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据时间为准），每延迟一天按照房屋总价款的万分之一向原告支付违约金；在产权登记机构办理完毕房地产权属登记证书后，被告负责将证书交给贷款银行办理产权抵押登记手续；有关公证费用、办理权属证书的各项费用由原告承担。合同签订后，原告向被告支付了购房款763484元，并于2017年1月4日交纳了物业维修基金13892.14元，被告亦向原告开具了收款收据。同日，被告向原告交付了涉案房屋。2020年1月19日，被告向产权登记机构提交了涉案房屋的办证所需资料。本院认为，（一）原告与被告于2014年12月21日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系平等主体间的等价有偿行为，且形式要件齐全，内容未违反法律强制性规定，本院认定为有效，该合同对原、被告双方具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。践约中，被告于2017年1月4日向原告交付涉案房屋后，但未依约在涉案房屋交付后的360日即2017年12月30日前将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构的事实清楚。（二）原、被告签订的《商品房买卖合同》中商品房买卖合同说明中载明“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除”。该说明是合同的组成部分，说明当中对于打×的约定即双方在实际情况未发生或不作约定时以示删除的表示，的应视为双方未约定，故合同中“原告不退房，被告按已付房价款的×%向原告支付违约金”应当视为双方未作约定，而非被告所称的无需向原告支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应自逾期办证之日起至被告向产权登记部门提交办证相关资料之日止承担逾期办证的违约责任。结合被告已于2020年1月19日向产权登记机构提交办证相关资料即已履行完毕办证义务的事实，现原告请求被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权证书并支付自2017年1月4日起至办理完毕不动产权证之日的违约金100207元，本院依法仅能支持被告向原告支付以购房款763484元为基数自2017年12月31日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期办证违约金60140.27、自2019年8月20日起至2020年1月18日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期办证违约金73615.75元（60140.27元+13475.48元）；原告诉请超出部分，本院依法不予支持。被告以原告不存在实际损失为由拒绝承担本案民事责任，于法无据，本院不予采信。被告主张补充协议第七条按揭贷款或公积金贷款方式购房的逾期办证违约金的标准也适用于全款购房者，被告未提供证据佐证，且被告作为合同提供方，在合同的理解产生分歧时应作出对提供方不利的解释，故被告的上述辩解，本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告烟台天安置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈梦瑶支付逾期办证违约金73615.75元。二、驳回原告陈梦瑶的其他诉讼请求。如被告烟台天安置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2762元，减半收取1381元，由原告陈梦瑶负担556元，由被告烟台天安置业有限公司负担825元。因原告已向本院全额预交，限被告烟台天安置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付给原告陈梦瑶825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  庞磊二〇二〇年五月二十八日书记员  丁宁