上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初13035号原告：上海市莘庄工业区社区股份合作社，住所地上海市闵行区。法定代表人：钱红，理事长。委托诉讼代理人：陈弘，上海盈仑律师事务所律师。被告：上海友力金属工业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：丁思刚，执行董事。委托诉讼代理人：许以正。委托诉讼代理人：罗侯，上海锶镫律师事务所律师。原告上海市莘庄工业区社区股份合作社(以下简称莘庄工业区合作社)与被告上海友力金属工业有限公司(以下简称友力金属公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈弘、被告的法定代表人丁思刚及其委托诉讼代理人许以正、罗侯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.确认原、被告签订的租赁合同于2019年9月10日解除；2.判令被告立即搬离并向原告返还位于上海市闵行区金都路XXX弄XXX号房屋;3.判令被告按照22,776元/月(人民币，下同)的标准向原告支付自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。事实和理由：1998年3月，案外人上海莘宇实业发展有限公司(以下简称莘宇公司)与被告签订《厂房租赁合同》，将金都路南、春中路东、洪力小区的6号工业用房的东半部及部分场地(以下简称涉案房屋)租赁给被告使用，年租金273,312元,租赁期限自1998年5月1日至2048年4月15日止。合同签订后,案外人莘宇公司依约将涉案房屋交给被告使用，被告亦按期支付租金，双方各自履行合同义务。2002年1月，房屋的门牌号被编订为金都路XXX弄XXX号。2009年7月，经上海市闵行区人民政府批准成立原告,并接管了包括莘宇公司在内的原莘庄工业区各村办企业的所有经济事务,原、被告与莘宇公司共同签订《补充协议》,之后即由原告继续与被告履行合同。2017年底，因合同约定的租赁期限超过20年，原告曾与被告协商修订相应条款，但双方最终未能达成协议。2019年9月9日，原告书面通知被告解除租赁关系、要求被告于三个月内搬离并返还房屋。2019年11月26日，原告委托律师向被告发送律师函，再次告知租赁合同关系已解除，要求其按期搬离、返还房屋。被告收到函件后不予理会，仍继续占有和使用房屋至今。原告无奈诉至法院，望判如所请。被告答辩称，不同意原告的第1、2项诉请，原、被告签订的合同仍在合同期限内，也在法律规定的20年期限内。首先，原、被告的合同期限应从《补充协议》签订的时间起算，莘宇公司与原告是独立的法人，原告没有从法律上与莘宇公司进行合并，莘宇公司履行的期限不能认定为原告履行的期限。其次，《补充协议》意味着莘宇公司与被告之间的合同解除，是原告与被告合同的开始。再次，原告的房屋产权证登记日期为2012年2月21日，因此从该登记日期也可看出原告认为《补充协议》在2009年签订，与原告方提供的证据相矛盾。对第3项诉请，被告愿意按合同约定的租金标准，继续履行合同并支付租金。本院经审理认定事实如下：1998年，案外人莘宇公司(出租方)与被告(承租方)签订《厂房租赁合同》，约定莘宇公司将位于金都路南、春中路东、洪力小区的6号工业用房的东半部和房屋周围部分场地出租给承租方使用，房屋面积1248平方米，场地面积(略)使用面积如附图，租期自1998年5月1日至2048年4月15日，租金为273,312元/年，自签约后营业执照领到一周内，承租方应预付3个月的租金给出租方，起租以后第3个月末前10天付以后3个月的租金，起租以后第6个月末的前10天，付以后半年的租金，以后每6个月支付后6个月的租金，每次提前10天支付下半年租金。房屋租金前二年不递增，第三年开始，每年递增5%，以前一年的实际租金为基础。承租方拖欠租金累计达到3个月的，出租方有权终止合同、收回出租财产，并追收拖欠的租金。双方还对其他权利、义务作了约定。合同签订后，案外人莘宇公司依约将涉案房屋交付被告使用，被告亦按约支付租金，双方各自履行合同义务。2002年1月29日，上海市公安局闵行分局出具《编订(变更)门弄(楼)号牌通知(存根)》编号XXXXXXX，记载被告申请门弄楼号牌，经同意批准为金都路XXX弄XXX号。2009年7月，原告经上海市闵行区人民政府批准设立。嗣后，案外人莘宇公司(甲方，原出租人)、被告(乙方，承租人)与原告(丙方，现出租人)签订《补充协议》，鉴于经上海市闵行区人民政府批准，原告于2009年7月成立，并依法取得工商登记。原莘庄工业区内各村办公司(包括联隆、天为、颛蒙、莘宇、光中)项下的所有经济事务，现均由原告接管。为适应农村集体经济组织形式的改革和发展，进一步协调和明确合同的权利义务关系，甲乙丙三方经充分协商达成以下协议：一、甲乙双方于1998年3月4日签订了《租赁合同》(租赁物位置金都路XXX弄XXX号，租赁期限1998.5.1-2048.4.15)，现甲方将其依据该合同所享有和承担的权利义务概括的让与丙方。二、自本协议签订之日起，丙方取代甲方的合同地位作为出租人继续履行与乙方之间的《租赁合同》，甲方退出租赁关系。三、丙方对《租赁合同》中的租赁物享有完全的占有、使用、收益、处分的权利。在《租赁合同》约定的租赁期限届满后，乙方如有意续租应向丙方提出，协商一致后直接与丙方签订新的租赁合同。四、《租赁合同》中的其他内容不变。协议后由三方盖章。2012年2月21日，金都路XXX弄XXX号等房屋权利人登记为原告，其中包含涉案房屋。2019年9月9日，原告向被告发送《通知》，记载贵公司与莘宇公司、莘庄工业区合作社共同签订了《补充协议》，明确约定由莘庄工业区合作社取代莘宇公司作为出租人，与贵公司继续履行《厂房租赁合同》。2017年底，莘庄工业区合作社曾就合同约定的租赁期限超过法定最长20年、超过部分应属无效一事与贵公司进行沟通，并希望通过协商妥善处理，但双方最终未能就此达成一致意见。现贵公司实际租赁使用该物业已超过20年，20年的租赁期限届满后，贵公司即未与莘庄工业区合作社续签租赁合同，也未返还该物业，继续占用至今。鉴于以上情形，莘庄工业区合作社与贵公司之间的租赁合同关系已转为不定期，莘庄工业区合作社作为出租人依法可以随时解除合同。现，莘庄工业区合作社正式通知贵公司：一、解除与贵公司之间的《厂房租赁合同》；二、请贵公司于收到本通知后3个月内，搬离该物业并妥善返还给莘庄工业区合作社；三、在贵公司实际搬离、返还该物业之前，仍应按照原租金标准向莘庄工业区合作社支付使用费；四、如贵公司未能在上述期限内搬离并返还该物业，则应赔偿因此而造成的经济损失，所产生的一切后果由贵公司承担。该《通知》被告于次日收悉。2019年11月26日，上海盈仑律师事务所陈弘律师接受原告的委托，向被告发送《律师函》，函件记载2017年底，莘庄工业区合作社曾就合同约定的租赁期限超过法定的最长20年，希望通过协商妥善处理，但双方最终未能就租赁期限的修改达成一致意见。2019年9月9日，莘庄工业区合作社向贵公司发出《通知》，通知贵公司解除《厂房租赁合同》，要求贵公司3个月内搬离并将房屋返还给莘庄工业区合作社。委托人认为：《厂房租赁合同》约定的租赁期限超出20年的部分依法应属无效，在20年租赁期限届满后双方未能签订新的租赁合同，则转为不定期租赁，任何一方均可以随时解除合同。现莘庄工业区合作社已书面通知贵公司解除了《厂房租赁合同》，贵公司应当在合理的期限内搬离并向莘庄工业区合作社返还房屋。鉴于以上情况，本律师根据委托人的委托，特函告如下：一、《厂房租赁合同》已于2019年9月9日解除；二、请贵公司在2019年12月10日之前搬离房屋，并将房屋以完好的状态返还给莘庄工业区合作社；三、在贵公司实际搬离、返还房屋之前，仍应按照原租金标准向莘庄工业区合作社支付使用费；四、如有异议，也可于上述第二条规定的期限内与本律师联系，联系地址上海市漕溪北路XXX号主楼5026，联系电话XXXXXXXX*5026；五、逾期不履行的，本律师将根据委托人的授权，并根据相关法律规定采取必要的措施，以保障委托人的合法权益。上述《律师函》被告于2019年11月29日签收。以上事实由原告提供《厂房租赁合同》、落款日期为2009年10月13日的《补充协议》、《编订(变更)门弄(楼)号牌通知(存根)》、上海市房地产权证、2019年9月9日的《通知》及快递单，2019年11月26日的《律师函》、快递单及物流信息截图，被告提供的未署落款日期的《补充协议》，以及原、被告的陈述予以佐证。现因原告要求被告搬离，被告认为合同未到期拒绝搬离而成讼。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告与案外人莘宇公司签订的《补充协议》中的条款如何理解？原、被告之间租赁合同的期限是否已超过20年？原告是否有权要求被告搬离？原告认为，结合《厂房租赁合同》及《补充协议》的约定，原、被告之间租赁合同的期限已超过20年。被告认为，《补充协议》的签订意味着莘宇公司与被告之间的合同解除，而原告与被告合同的开始，原、被告的租赁期限应从《补充协议》签订的时间起算。本院认为，首先，《厂房租赁合同》约定了10项条款，涉及租赁房屋的位置及面积、租赁房屋的配套及相关费用、租赁期限、租赁金额及付款方式、租赁期的变更、租赁房屋的改造、租赁房屋的使用权限和社会责任、免责条件、争议的解决方式及其他，完整的包含了租赁事项的所有内容，《补充协议》约定了六项条款，除了在首部介绍了签约背景、第一至第三条单独强调了甲乙丙三方权利义务及地位，即由丙方承接所有甲方的权利义务，并对租赁物享有完全的占有、使用、收益、处分的权利，取代甲方的合同地位，甲方退出租赁关系。第四条声明了《厂房租赁合同》中的其他内容不变。因此，《补充协议》中对上述出租方主体变更作出的表述，只是对《厂房租赁合同》中部分内容的变更，并非原、被告与案外人莘宇公司签订的一份新的合同，被告辩称《补充协议》的签订系被告与原告合同的开始的辩称意见，本院不予采信。其次，《补充协议》约定的条款中并没有对于租期进行相应变更的表述，即除了第一至第三项条款约定的三方主体之间权利义务的变化，对于合同的其他内容包括租赁期限等均未作变更，因此，原、被告的租赁期限应继续沿用被告与莘宇公司的租赁期限。被告认为原、被告之间租期自《补充协议》签订的时间起算的抗辩意见，本院亦不予采信。根据以上分析，原、被告之间租赁合同的起止日期应为1998年5月1日至2048年4月15日，至2018年4月30日合同期为20年。而根据法律规定，租赁合同超过20年的部分无效，因此，原、被告之间的租赁合同至2018年4月30日到期，自2018年5月1日开始，即属无效。20年到期后，双方应就后续如何使用租赁房屋重新进行磋商，然时至今日双方仍未达成一致。而在2018年5月1日起至原告发送解除通知的这段期间，被告继续租赁使用租赁物，并按照原合同约定标准向原告支付租金，原告也收取了相应的租金，故双方之间为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现原告于2019年9月10日书面通知被告，于解除不定期租赁关系后3个月内返还房屋，符合提前3个月通知解除租赁关系的情形，被告在此期间内未与原告协商签订新的租赁合同，本院认为双方的不定期租赁关系于2019年9月10日通知到达时解除，原告此项诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。现原告作为出租人，要求被告搬离并返还涉案房屋，理由正当，本院予以支持。被告作为承租人，在原告向其发出书面通知要求解除双方租赁关系的情况下，理应搬离并向原告返还租赁房屋。现被告拒不搬离并继续占用房屋，理应向原告支付相应的房屋使用费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告上海市莘庄工业区社区股份合作社与被告上海友力金属工业有限公司的不定期租赁关系于2019年9月10日解除；二、被告上海友力金属工业有限公司搬离并将位于上海市闵行区金都路XXX弄XXX号房屋返还给原告上海市莘庄工业区社区股份合作社；三、被告上海友力金属工业有限公司参照22,776元/月的标准，向原告上海市莘庄工业区社区股份合作社支付自2020年1月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费。上述第二至第三项条款的履行期限均为于本判决生效之日起二十日内。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,038.8元，由被告上海友力金属工业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇二〇年五月二十日法官助理  张 辰书 记 员  李雪雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。