云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3115号上诉人（一审被告）：尹馨漫，女，1964年6月14日出生，汉族，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。上诉人（一审被告）：李国兴，男，1957年8月1日出生，普米族，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。两上诉人共同委托诉讼代理人：秦海龙，云南楚雄公正法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：云南浙商投资开发有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：洪月琴，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马配娟，云南瀛滇律师事务所律师。上诉人尹馨漫、李国兴因与被上诉人云南浙商投资开发有限公司（以下简称“浙商公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初3972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。尹馨漫、李国兴上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回浙商公司的一审诉讼请求；二、浙商公司承担一、二审案件受理费。事实和理由：一审法院判决解除合同，但未对尹馨漫、李国兴所付首付款和按揭贷款本息作出处理错误；浙商公司代为偿还银行贷款是事实，但本案应属于追偿权纠纷，不应当是商品房买卖合同纠纷；签订合同至今已有六年多时间，不论是环境、房价、物价都发生较大的变化，一审判决解除合同、显失公平，且本案已超过诉讼时效。故请求二审法院支持其上诉请求。浙商公司答辩称，尹馨漫、李国兴的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。浙商公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并由尹馨漫、李国兴立即配合浙商公司办理购房同备案登记注销手续，向浙商公司返还房屋；2、判令尹馨漫、李国兴向浙商支付违约金27985.1元；3、判令尹馨漫、李国兴向浙商公司支付为实现债权、解除合同等产生的费用，律师费5000元；4、由尹馨漫、李国兴承担本案诉讼费。一审法院经审理确认以下事实：浙商公司（甲方）、尹馨漫（乙方）于2013年7月30日签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定：尹馨漫向浙商公司购买昆明市呈贡洛羊物流片区盟商贸港项目二期5幢904号房，房屋总价款279851元。尹馨漫向浙商公司支付20000元，之后向银行贷款130000元支付浙商公司。合同补充协议第一条第5项及《商品房购销合同》第十三条第三款约定：若尹馨漫不按时支付银行规定的月付按揭款，导致浙商公司代尹馨漫履行担保责任的，视为尹馨漫单方解除合同，若浙商公司无过错情况下，尹馨漫应按合同总金额10%向浙商公司支付违约金，尹馨漫应在30日内与浙商公司办理解除合同的相关手续，同时浙商公司应在扣除违约金后以不计息方式退还尹馨漫所剩房款，合同解除后浙商公司有权自行处置该房屋。合同补充协议第一条第6项约定:因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，甲方有权解除商品房购销合同，并有权凭银行相关证明文件，单方到有关部门办理合同登记注销手续，甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。之后，尹馨漫与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，就其购买的住房向该银行共计贷款400000元（本案的贷款为130000元，剩余的贷款为另案房屋的贷款），贷款期限10年，浙商公司是该按揭贷款合同的保证人，浙商公司是为贷款合同提供阶段性连带责任保证。尹馨漫及其丈夫李国兴将该房屋提供给银行作为抵押，抵押担保借款合同经昆明市明信公证处公证。后尹馨漫连续逾期未偿还银行贷款，根据《按揭贷款合同》，浙商公司作为保证人承担了连带保证责任，于2019年4月12日向银行偿还了贷款本金、罚息及利息。现案涉房屋的贷款已经结清。案涉房屋的购销合同于2013年8月15日办理了登记备案手续。一审法院认为：关于合同应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因尹馨漫差欠贷款，浙商公司自尹馨漫逾期还贷之日起履行代偿义务，本案诉讼时效并未届满，争议的法律关系是商品房购销合同也并非追偿权纠纷。至于浙商公司是否存在逾期交房、办证的违约行为，尹馨漫作为买方可另寻法律途径维护自己的权利，但不能作为逾期交付房款、逾期还贷的抗辩。双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议合法有效，双方约定了解除合同的条件及违约责任。尹馨漫未能按时偿还银行贷款，致浙商公司承担了连带担保责任，依合同约定视为尹馨漫的违约行为使得浙商公司具备合同的单方解除权，故对浙商公司要求解除与尹馨漫签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的诉请予以支持。解除合同的时间认定为浙商公司向银行代偿贷款本金、罚息、利息的时间即2019年4月12日。关于违约责任如何确定。因尹馨漫未按时支付银行按揭贷款，而导致浙商公司承担担保责任，根据《商品房购销合同补充协议》第一条第5款约定，此种情况视为浙商公司单方解除合同，《商品房购销合同》第十三条第三款约定，浙商公司单方解除合同，尹馨漫应承担合同总金额10%的违约金，故浙商公司主张违约金有相应的合同依据。涉案合同解除后，但至今备案登记仍在尹馨漫名下，浙商公司无法使用或另行出售，给浙商公司造成了实际损失，合同约定的违约金不属于约定过高的情形，尹馨漫应按合同总金额10%计27985.1元向浙商公司支付违约金。本案中尹馨漫、李国兴为夫妻关系，且李国兴自愿就夫妻共有房产的产权为本案房屋贷款提供抵押方式的担保。根据此约定，违约责任应由尹馨漫、李国兴共同承担。关于尹馨漫、李国兴应否支付律师费的问题，补充协议第一条第6款约定：“……甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”浙商公司按照合同约定支出的律师费系因尹馨漫违约，浙商公司为实现债权而支出的必要、合理费用，该笔费用应由尹馨漫承担。关于浙商公司要求尹馨漫立即配合其办理购房合同备案登记注销手续的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，双方之间的商品房购销合同已经解除，按照上述法律规定，浙商公司有权要求尹馨漫配合办理涉案房屋的备案登记注销手续，因此对浙商公司的该诉请予以支持，但浙商公司应给予尹馨漫必要的履行准备时间，该时间确定为本判决生效之日起十日内。至于返还房屋的问题，虽然浙商公司发出了交房公告，但尹馨漫并未接房，该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决：一、浙商公司与尹馨漫于2013年7月30日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》于2019年4月12日解除；二、由尹馨漫、李国兴于判决生效之日起十日内向浙商公司支付违约金27985.1元、律师费5000元，上述费用合计32985.1元；三、尹馨漫、李国兴于判决生效之日起十日内配合浙商公司到相应国家机关办理《商品房购销合同》(合同登记号：CG2013081503471)备案的注销手续；四、驳回浙商公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取312元，由尹馨漫、李国兴负担。二审中，双方当事人未提交新的证据。二审中，双方当事人对一审法院认定的案件事实无异议，但尹馨漫提出应补充：其归还了2013年8月至2017年5月的贷款。本院认为，尹馨漫提出的补充有证据予以印证，且浙商公司认可该补充事实，故尹馨漫提出的补充成立，本院依法予以确认。对双方当事人无异议的一审法院认定的案件事实，本院依法予以确认。根据双方当事人陈述，本院补充确认如下案件事实：尹馨漫向银行偿还贷款至2017年5月，其后未履行还款义务，发生代偿，浙商公司在二审中明确其在本案中的代偿本息合计为104950.63元。根据诉辩主张，归纳争议焦点：一、双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议应否解除？二、本案责任如何承担。针对争议焦点一：本院认为，本案双方当事人签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定享有权利及履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《合同补充协议》约定因尹馨漫未及时履行商品房担保贷款合同义务，而导致浙商公司承担连带责任的，浙商公司在承担责任后有权向尹馨漫追偿，浙商公司有权解除商品房购销合同。2017年5月后尹馨漫未履行向银行偿还贷款义务，致浙商公司承担保证责任，履行了代偿义务，根据约定浙商公司享有单方解除案涉合同即《商品房购销合同》及《合同补充协议》的权利，一审法院判令解除涉案前述合同及协议并无不当，本院依法予以维持。尹馨漫提出补充协议的约定系格式条款、加重已方责任的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”及第五十三条：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”《合同补充协议》关于浙商公司具有单方解除的约定系尹馨漫与和浙商公司在《个人住房（商业用房）借款合同》中承担阶段性担保责任形成互相牵制，未加重尹馨漫的责任，且尹馨漫也应预见到未履行偿还按揭贷款义务的后果，若其主动履行偿还银行按揭贷款的义务即可避免承担该违约责任，故该条款系双方当事人的真实意思表示，并未违反公平原则及诚实信用原则，合法有效，应对双方当事人具有约束力，尹馨漫的抗辩不成立，本院不予支持。针对争议焦点二：合同解除后，双方依法互负返还义务，鉴于案涉合同房屋仅作备案登记，并未实际交付，故尹馨漫应配合浙商公司办理涉案房屋的备案登记注销手续。二审中，经本院释明，尹馨漫要求浙商公司返还扣除代偿款后的剩余款项，因双方对剩余款项金额存在争议，本院对尹馨漫关于返还剩余款项的主张不予支持，尹馨漫有权就剩余款项另行诉讼主张权利，一审对此认定无误，本院依法予以维持。因尹馨漫未按时偿还银行按揭贷款，导致浙商公司向银行代偿了所有案涉房屋的按揭贷款本息104950.63元，尹馨漫构成违约，应当依约向浙商公司支付违约金。二审中尹馨漫提出其承担违约金的基数应当以浙商公司代偿金额为准，不应以双方房屋买卖的总金额为基数进行认定的抗辩，有事实依据，本院予以支持，故尹馨漫应当承担的违约金为10495.06元。双方在补充协议中对律师代理费的承担进行了约定，浙商公司委托云南瀛滇律师事务所代理本案诉讼，并已实际支持部分诉讼费用，故该费用应当由尹馨漫承担，一审对此认定无误，本院依法予以维持。另，一审判决李国兴与尹馨漫承担共同责任后，李国兴未对此提起上诉，视为其对承担共同责任予以认可。综上，上诉人尹馨漫的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十三条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初3972号民事判决第一、三项：即“一、云南浙商投资开发有限公司与尹馨漫于2013年7月30日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》于2019年4月12日解除；三、尹馨漫、李国兴于本判决生效之日起十日内配合云南浙商投资开发有限公司到相应国家机关办理《商品房购销合同》(合同登记号：CG2013081503471)备案的注销手续。”二、撤销云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初3972号民事判决第二、四项：即“二、由尹馨漫、李国兴于本判决生效之日起十日内向云南浙商投资开发有限公司支付违约金27985.1元、律师费5000元，上述费用合计32985.1元；四、驳回云南浙商投资开发有限公司的其他诉讼请求。”三、由尹馨漫、李国兴于本判决生效之日起十日内向云南浙商投资开发有限公司支付违约金10495.06元、律师费5000元；四、驳回云南浙商投资开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取312元，由尹馨漫、李国兴承担218.4元，由云南浙商投资开发有限公司93.6元；二审案件受理费624元，由尹馨漫、李国兴承担436.8元，由云南浙商投资开发有限公司承担187.2元。本判决为终审判决。审判员  杨雪二〇二〇年五月十八日法官助理王本福书记员王雨薇