广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10870号上诉人（原审原告、反诉被告）:李丽萍，女，1969年11月16日出生，汉族，住所地广东省东莞市。委托诉讼代理人：孙敬海，男，1964年12月10日出生，汉族，住所地广东省深圳市。被上诉人（原审被告、反诉原告）:深圳市零七物业管理有限公司，住所地深圳市福田区华强北路1050号现代之窗大厦A座25层，统一社会信用代码91440300732068246T。法定代表人：郑志文，总经理。委托诉讼代理人：许仁顺，公司员工。委托诉讼代理人：邓龙，公司员工。上诉人李丽萍因与被上诉人深圳市零七物业管理有限公司（以下简称“零七物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初51772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李丽萍上诉请求：1.赔偿损失租金单价；赔偿单价参照同年同地段实际出租价。2.免除侵犯产权和违反物业合同期间的物业管理费。3.一审诉讼费由零七物业公司承担。事实和理由：关于一审判决88元/平方米的租金，管理费29.35元/平方米。管理费支出是收益的33.35%。该政府指导价格并不合理，为此请求按同年同栋或同地段的出租合同为赔偿标准。关于免除侵犯产权和违反物业合同期间的物业管理费，物业管理费是物业管理公司按物业管理服务合同为物业使用人提供物业管理服务。物业管理人未尽合同监管责任导致业主财产受到重大损失，物业公司没有提供合约中的管理责任与义务，不能照收服务费。物业未得以使用，物业管理公司授权他人对业主房产实施侵占，改动私有专属部位建成房间并上锁，一直侵占至今，李丽萍也未使用过该物业。关于诉讼费由零七物业公司承担，诉讼费2476元，由李丽萍负担1759元，零七物业公司负担717元。零七物业公司反诉费240.7元，由李丽萍负提77元，零七物业公司负担163.7元。依据诉讼费交纳办法，一审案件的诉讼费用由败诉方负担。诉讼费如此判决耐人寻味。零七物业公司辩称，针对李丽萍上诉理由第一点，物业公司无任何违约行为，履行了完整的物业服务，其空置损失并非由物业公司所造成，其提交的三份出租租赁合同不具有客观性，不能作为租金的参考。针对其第二点上诉理由，一审法院对业主是否应当缴纳物业费已作出认定，业主无拒付物业费法定理由，应当按照物业合同履行支付物业费的义务。针对其第三点上诉理由，关于诉讼费承担问题，认可一审法院的判决。零七物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回李丽萍的全部诉讼请求。2.撤销一审判决第四项，改判支持零七物业公司的其它反诉请求。3.本案一审、二审全部诉讼费由李丽萍承担。事实与理由：一、一审法院认定基本事实缺乏证据证明。（一）一审法院认定零七物业公司将物业服务委托给杰沃丰公司的事实缺乏证据证明。零七物业公司并未将《物业服务合同》中的物业管理服务委托给杰沃丰公司。根据杰沃丰公司前管理人员提供的证明，零七物业公司的委托事项仅为代收管理费，并非物业管理服务。根据零七物业公司提交的《委托书》和《代交费周协议书》，也明确约定仅将收取物业费委托给杰沃丰。虽然，华强北街道综合信访维稳中心出具的《关于华强北现代之窗裙楼业主物业管理纠纷调解的情况说明》中有物业管理与商业管理捆绑的内容，但实际上不是指将物业收费管理与商业管理捆绑，真实的情况是杰沃丰作为商业运营管理公司，其根本没有能力，也不可能，更没有资质在承租仅占XXXX大厦一小部分面积的裙楼1—4层进行电梯维炉、水电管网维炉、安保防范、保洁、本体维修等物业服务项目进行物业管理。在本案中零七物业公司是否存在违约行为是案件的基本事实，一审判决在没有证据证明零七物业公司将电梯维护、水电管网维护、安保防范、保洁、本体维修等物业服务项目委托给杰沃丰管理的情况下认定零七物业公司将物业服务委托给了杰沃丰公司，明显缺乏证据证明。（二）一审法院缺乏证据证明未签订装修服务协议与商场存在安全隐患具有因果关系。1.签订装修服务讲议的主要目的是装修监管。根据《住宅室内装缔装修管理办法》第五条规定检查装修单位是否存在装修禁止行为（如未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构等）。装修检查包括：是否存在乱堆乱放、占用通道等影响其它业主的行为。对于正常的装修行为，零七物业公司无权干预。虽然零七物业公司没有与其签订装修服务协议，但也对杰沃丰装修进行了检查监管，杰沃丰装修期间没有出现上述情况。2.签订装修服务协议的装修监管目的不包括通过消防安全检查。消防安全检查只与装修工程的消防设计规范、施工是否符合设计要求、以及物业产权是否合法存在具有因果关系。均是政府消防主管部门的监管责任，而物业公司装修服务监管的责任仅限是否违反装修禁止的行为，并不涉及消防设计和施工。3.零七物业公司对装修的监管属于民法调整的民事法律关系，装修后经营前商铺具备经营条件需要经营单位（或者业主）进行消防行政许可申报，该种行政许可申报（即消防安全验收检查）属于行政法调整的行政法律关系，零七物业公司作为物业服务单位无法对行政法调整的行政许可事项作出专业的评价。4.即使零七物业公司与业主签订装修服务协议，是否申请消防安全验收检金、申请安全验收检查后是否能够取得消防合格证均不属于零七物业公司所能控制和解决的。因此，即使零七物业公司在杰沃丰装修时没有与其签订装修服务协议存在形式瑕疵，该瑕疵不会导致商场存在消防安全隐患。二、在零七物业公司所提供的物业服务与商铺空置无法律上的因果关系的情况下，一审法院的判决零七物业公司承担责任没有法律依据。零七物业公司仅是在履约过程中存在瑕疵，并无造成严重后果的实质违约行为。在认定责任方面，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据零七物业公司的过错程度，零七物业公司所应承担的责任最多不应超过依据《物业服务合同》所收取的李丽萍的管理费，但一审法院却判决零七物业公司承担了所收管理费十几倍的责任，明显违背了公平原则，使业主不出租物业也能够获取不当利益。三、零七物业公司不应当对李丽萍的扩大损失承担责任。李丽萍自赛博迈特、杰沃丰退场时已明知商铺无消防验收手续，根据《消防法》相关规定，物业的使用人或所有人应及时申报消防手续，但李丽萍作为物业所有人并未采取积极措施履行申报义务防止损失扩大，而是无动于衷任由损失扩大，致商铺长期空置，依法其无权就扩大的损失要求赔偿。四、一审法院不支持零七物业公司反诉物业服务费滞纳金于法无据。根据《物业服务合同》约定第七条，物业服务费的缴纳是不分季节、不论空置与否，全年按月收取，逾期缴纳的按照每天千分之三的标准收取滞纳金。零七物业公司已经提供了完整的物业服务，且李丽萍的商铺空置与零七物业公司提供的物业服务也没有因果关系，因此，李丽萍因商铺空置而拒付物业管理费的理由不能成立。因此一审法院判决不支持零七物业公司反诉物业费滞纳金的理由不能成立。综上所述，一审法院判决无事实和法律根据，请求二审法院依法驳回李丽萍的全部诉讼请求，并支持零七物业公司的反诉请求。李丽萍辩称，答辩意见同上诉意见。李丽萍向一审法院请求：1.零七物业公司提供物业管理的合同义务，保证李丽萍所在的XXXX大厦裙楼XX65商铺具备正常经营条件；2.零七物业公司赔偿李丽萍铺位无法使用期间的空置损失，赔偿参照李丽萍与赛博迈特公司签订的租赁合同（2014年9月16日至2015年6月30日，2951.94元×8.5/月=25091.22元；2015年7月1日至2016年6月30日，3099.54元×12/月=37194.48元；2016年7月1日至2017年6月30日，3099.54元×12/月=37194.48元；2017年7月1日至2017年9月30日，3099.54元×3/月=9298.64元；合计108778.82元）；3.免交2014年9月起至恢复商铺正常经营条件及取得消防合格证书后交由李丽萍使用前的物业管理费；4.诉讼费用由零七物业公司承担。李丽萍一审庭审时明确其诉讼请求第1项即要求零七物业公司供水、供电、开通电梯正常运行。零七物业公司向一审法院反诉请求：1.李丽萍支付自2014年9月11日至2018年7月28日为止的物业管理费共计8718.7元，包括空调费3183元、管理费4506.9元、专项维修基金91.30元；2.李丽萍支付滞纳金18537.61元，标准为每逾期一日按千分之三的标准计算；3.李丽萍承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：李丽萍为位于深圳市福田区XXXX大厦裙楼XX65商铺的登记所有权人，该商铺登记面积6.39平方米。XXXX大厦裙楼从投入使用开始就由零七物业公司提供物业管理服务至今。2011年，李丽萍与赛博迈特公司签订租赁合同，将其所有的上述商铺出租给赛博迈特公司，租期自2011年7月1日至2016年6月30日。2014年9月13日，杰沃丰公司向现代之窗裙楼1-4楼业主张贴通告称：杰沃丰公司受零七物业公司委托，自2014年9月16日（最终以赛博迈特公司与零七物业公司交接日为准）起代收XXXX大厦裙楼1-4楼所有业主物业的空调费、管理费及本体维修基金，并通知自2014年9月16日起按每月每平方米65元收取物业空调费、管理费及本体维修基金，自营业主如需要装修，需提前3天向杰沃丰公司提出书面申请并签订装修责任承诺书及办理相关手续，否则杰沃丰公司有权拒绝其进场装修。2014年9月15日，赛博迈特公司从XXXX大厦整体撤场。杰沃丰公司于2015年6-7月期间撤场。另查，部分XXXX裙楼业主曾以同样的事实理由向一审法院提起诉讼，案号为（2015）深福法民三初字第86、298、301-313、316-321号，并不服一审法院判决，上诉至深圳中院。在上述诉讼中，法院经审理查明：庭审时，各原告陈述，赛博迈特公司撤场后，涉案商场于2014年9月15日开始断电，于2014年12月1日才恢复通电，之后因商场还在装修而无法正常使用；2016年10月31日，深圳市中级人民法院到涉案商铺所在XXXX大厦裙楼1-3层调查，发现大部分商铺改造成隔间，电表也改造成插卡式电表，零七物业公司主张是杰沃丰公司改造，改造未经零七物业公司同意，也未报其审批；杰沃丰公司已于2016年2月24日注销，并已退出XXXX大厦商业管理；零七物业公司（乙方）与深圳市福田区XXXX大厦第四届业主委员会（甲方）签订的《深圳市物业服务合同》，约定物业服务内容包括消防服务，消防服务包括公共区域消防设施的维护、建立消防管理制度；按照法律、法规、规章和《管理规约》的相关规定对房屋装修提供其他服务。业主或物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的装修服务协议，明确双方的权利义务，收取装修押金……；乙方的权利义务包括可以选聘专业服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方与所选定的专业服务企业签订的合同不得低于本合同的服务标准；乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，给业主或物业使用人造成损失的，有关当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任，拒不改进及赔偿损失的，甲方有权要求解除本合同。根据查明的事实，深圳市中级人民法院认为：零七物业公司与深圳市福田区XXXX大厦第四届业主委员会签订的《深圳市物业服务合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。零七物业公司作为物业服务提供方应全面履行合同约定的义务。根据查明的事实，可以认定零七物业公司委托杰沃丰公司统一管理涉案小区，委托范围不明，甚至超出深圳市物业服务合同约定的物业管理范围，包括了商业管理，而且没有证据证明杰沃丰公司对商铺进行统一商业管理获得了业委会的许可或授权。因此零七物业公司超合同范围委托，构成违约，零七物业公司应就该委托的行为向业主承担民事责任。根据深圳市物业服务合同约定，零七物业公司对涉案物业的消防、装修有维护和监管义务，其中对于装修，明确约定零七物业公司应与业主或物业使用人订立书面的装修服务协议。但零七物业公司未能提交有效证据证明其履行合同约定的监管义务。另，根据《中华人民共和国消防法》的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。零七物业公司作为物业服务企业也未根据物业服务合同，对于杰沃丰公司改造商铺的行为进行检查和管理，未提交杰沃丰公司的改造是否通过消防安全检查的证据。由于零七物业公司超合同范围委托杰沃丰公司统一管理，并在业主未同意物业和商业管理捆绑的情况下停止供水电，构成违约，虽然零七物业公司主张事后及时供水电，但即便该主张属实，由于零七物业公司未按照合同约定对杰沃丰公司改造商铺的行为进行监管，造成商铺所在物业存在消防安全隐患而仍然无法正常经营，其仍应当承担违约责任。各业主诉请零七物业公司履行物业服务职责，恢复商铺正常经营条件以及赔偿空置损失予以支持。最终深圳中院判决零七物业公司继续履行提供物业管理服务的合同义务以保证商铺具备正常经营条件，并向各业主赔偿自2014年9月16日起按照租金指导价的标准计算至一审庭审之日止的商铺空置损失。此后的损失，各业主可另行主张权利（如业主已自认实际另行出租并收取租金，则商铺空置损失计算至业主自认的出租之日止）。李丽萍提交的2018年8月29日的照片显示商铺处于关闭状态，但可以看到照片中走廊是处于通电状态。李丽萍一审庭审时也确认现在已有电梯。部分XXXX裙楼业主曾以同样的事实理由向一审法院提起诉讼，在案号为（2017）粤0304民初54397号、（2018）粤0304民初488-518号、（2018）粤0304民初1357号案件审理过程中，当事人提交了2018年8月22日，深圳市公安局福田分局消防监督管理大队依法向零七物业公司颁发编号为深公消安检字（2018）第C0806号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，合格证注明地址为涉案现代之窗大厦第1-2层局部、第3-4层整层。另查，按照我市相关主管部门公布的指导租金价格，涉案商铺所处地段同类指导租金价格为2014年每月每平方米88元、2015年每月每平方米88元、2016年每月每平方米100元、2017年每月每平方米120元。再查，2014年8月30日，零七物业公司与深圳市福田区XXXX大厦第四届业主委员会签订《深圳市物业服务合同》，合同约定物业服务期间从2014年1月20日至2017年1月19日。商业裙楼物业管理费为17元/平方米/月；中央空调费为12元/平方米/月、专项维修资金为0.35元/平方米/月；以上费用不分季节，不论房屋是否空置，全年按月收取。业主或住户应在每月10日前按月缴纳物业服务费、空调费、专项维修资金、水电费等费用，未按期交纳上述费用的，零七物业公司有权停止供水供电服务，并按日收取千分之三的滞纳金。零七物业公司提交的历史欠款明细表显示李丽萍自2014年9月11日起拖欠物业管理费，其中9月当月为93.70元，其余各月为187.5。李丽萍确认自2014年9月16日后再未交过物业管理费。一审法院认为，作为XXXX大厦裙楼商铺业主的李丽萍与对现代之窗大厦提供物业管理服务的零七物业公司之间成立合法有效的物业服务合同关系。根据深圳中院生效判决书的认定，零七物业公司未经业主或业主委员会同意停止供水电，构成违约，且未按合同约定对杰沃丰公司改造商铺的行为进行监管，造成商铺存在消防等安全隐患而无法正常经营，应对李丽萍承担相当于政府指导租金标准的商铺空置损失的违约责任。在本案诉讼过程中，零七物业公司作为申报单位就涉案裙楼1-2层局部及3-4层整层向消防部门申报消防安全检查，并已于2018年8月22日取得消防安全检查合格证，自取得之日起，涉案商业裙楼具备消防法规定的投入使用、营业的条件。因李丽萍自己确认商场已有电梯，且提交证据不足以证明零七物业公司目前仍有断水、断电行为，故对于李丽萍起诉要求零七物业公司保证李丽萍所有的商铺具备正常经营条件的请求，一审法院予以驳回。涉案商场已取得消防验收，具备正常经营条件，自2018年8月23日起李丽萍的商铺空置损失也不应再由零七物业公司负担。零七物业公司应向李丽萍按照政府指导租金标准支付铺位空置损失31497.34元【（88元×6.39平方米）÷30天×15天+（88元×6.39平方米×15个月）+（100元×6.39平方米×12个月）+（120元×6.39平方米×19个月）+（120元×6.39平方米÷31天×22天）】，李丽萍过高的空置费损失请求，一审法院不予支持。关于李丽萍抗辩称商场恢复正常经营条件前无需支付物业管理费问题。李丽萍以此为由进行抗辩不交纳物业管理费，有违诚实信用原则和损害公共利益原则。物业服务在效用上具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，如允许业主对物业服务稍有不满即可拒交物业管理费，物业公司则因无法及时收到费用而出现资金困难，降低服务标准，由此将会有更多的业主拒交物业管理费，最终物业公司将丧失运营资金，陷入瘫痪，无法为小区提供服务，导致小区无人管理。双方陷入恶性循环之中，整个小区业主的利益和小区环境都会受到损害。因此，物业服务合同具有的公共性、垄断性的特点，决定了业主与物业公司任何一方停止履行自己的合同义务均会造成对方较大损失，且易损害到其他业主的利益，有必要对双方的抗辩权进行必要的限制。如业主认为物业公司未尽到合同义务造成业主的其他损失或认为物业公司的某些行为侵犯了业主的权益，业主可另行主张权利进行索赔；如业主认为物业公司提供的服务不符合合同的约定，业主可以召开业主大会依法解聘物业公司。综上，李丽萍拒不交费的抗辩理由不能成立，一审法院予以驳回。而对于拖欠的物业费，李丽萍确认是自2014年9月16日起未交，零七物业公司主张自2014年9月11日起未交，由于李丽萍未提交证据证明其主张，一审法院采信零七物业公司主张，即李丽萍自2014年9月11日拖欠物业管理费，故对零七物业公司反诉请求的2014年9月11日至2018年7月28日的物业管理费（包括空调费、管理费、专项维修基金）,一审法院支持8700.6元（93.7元+187.5×45+187.5/31×28），零七物业公司过高的物业管理费请求，一审法院不予支持，之后如仍有欠费，零七物业公司可另行主张。关于零七物业公司反诉要求李丽萍支付逾期付款滞纳金的问题。李丽萍拒付物业管理费是因零七物业公司在履行物业服务合同中存在违约情形，李丽萍并非无故拒付物业管理费，在一审法院前述已认定李丽萍应足额向零七物业公司支付物业管理费的情况下，零七物业公司不应再向李丽萍主张逾期付款滞纳金，一审法院对零七物业公司该反诉请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、零七物业公司应于判决生效之日起十日内向李丽萍赔偿商铺空置损失31497.34元；二、李丽萍应于判决生效之日起十日内向零七物业公司支付从2014年9月11日起至2018年7月28日止的物业管理费、本体维修基金、空调费，共计8700.6元（其中物业管理费的计算标准为每月每平方米17元、空调费的计算标准为每月每平方米12元、本体维修基金的计算标准为每月每平方米0.35元）；三、驳回李丽萍的其他诉讼请求；四、驳回零七物业公司的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件本诉受理费2476元（李丽萍已预交），由零七物业公司负担717元，李丽萍自行负担1759元；反诉受理费240.7元（零七物业公司已预交），由李丽萍负担77元，零七物业公司负担163.7元。二审审理期间，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.零七物业公司是否支付铺位空置费及具体计算期间；2.李丽萍是否应支付物业管理费；3.李丽萍是否应支付物业管理费滞纳金。关于第一个争议焦点。首先，本院生效民事判决已经认定：零七物业公司超合同范围委托案外人深圳市杰沃丰电子科技有限公司（下称杰沃丰公司，已注销）统一管理，并在业主未同意物业和商业管理捆绑的情况下停止供水电，构成违约，在零七物业未提供相反证据推翻上述认定的情况下，本院对上述事实予以确认，零七物业公司主张其不存在违约情形，与事实不符，本院不予采信，其应当向业主承担相应的违约责任。关于违约责任，生效判决认定零七物业公司应按照政府指导租金的标准承担商铺控制损失的违约责任，原审根据我市相关主管部门公布的指导租金价格，按涉案商铺所处地段同类指导租金价格为2014年每月每平方米88元、2015年每月每平方米88元、2016年每月每平方米100元、2017年每月每平方米120元计算房屋空置的损失正确。涉案商铺已于2018年8月22日取得消防安全检查合格证，已经具备基本的正常经营条件，故自2018年8月23日起李丽萍的商铺空置损失不应再由零七物业公司负担。关于第二个争议焦点。李丽萍主张零七物业公司未按照合同约定履行基本义务，故其无需支付管理费、空调费、本体维修基金，对此，本院认为，物业管理服务涉及全体业主的公共利益，具有公共性的特点，业主如认为物业管理公司未按照合同约定履行合同义务，可以召开业主大会依法解聘物业管理公司或者要求物业管理公司对因此造成的损失进行赔偿等，因此业主据此主张无需支付物业管理费等理由不成立，本院不予采信。关于第三个争议焦点，零七物业公司在双方合同履行期间存在违约的情形，李丽萍拒付物业管理费等事出有因，原审在已经判令李丽萍补足物业管理费等的情况下，不再支持零七物业公司关于滞纳金的请求并无不当，本院予以维持。综上所述，深圳市零七物业管理有限公司、李丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元1731.7元（其中深圳市零七物业管理有限公司预交880.7元、李丽萍预交851元），由深圳市零七物业管理有限公司负担880.7元、李丽萍负担851元。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 聂 效审判员 吴春泷二〇二〇年五月二十六日本件与原本核对无异书记员 吕 周