广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初1261号原告（反诉被告）：余德营，男，汉族，住广东省博罗县。原告（反诉被告）：王宇洋，女，汉族，住广东省博罗县。上列原告委托诉讼代理人：陶雄利，广东威法律师事务所律师。上列原告委托诉讼代理人：冯青诗，广东威法律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：曾东方（TSANG，TUNGFONG），男，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：郑侯清，广东纵信律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤汝，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：广州市源淼贸易有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：林达峰。被告：广州市合利装饰有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：杨运林。原告（反诉被告）余德营、王宇洋与被告（反诉原告）曾东方、被告广州市源淼贸易有限公司（以下简称为源淼公司）、广州市合利装饰有限公司（以下简称为合利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。余德营及余德营、王宇洋的委托诉讼代理人陶雄利，曾东方的委托诉讼代理人郑侯清、汤汝到庭参加诉讼。源淼公司、合利公司经本院合法传唤未依时到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告余德营、王宇洋向本院提出诉讼请求：1.判令解除余德营、王宇洋与曾东方签订的合同；2.曾东方向余德营、王宇洋返还购房款705168元及逾期付款利息（按照银行同期贷款利率自2019年6月27日起计算至实际支付之日止）；3.源淼公司、合利公司对上述债务承担连带责任；4.两被告承担本案诉讼费用。诉讼中，余德营、王宇洋增加一项诉讼请求：要求曾东方向余德营、王宇洋支付违约金125216.8元。事实和理由：2018年1月5日，余德营、王宇洋经人介绍，前往铂金SOHO项目点看房，被此项目98万元买珠江新城CBD花园小区产权LOFT广告吸引，且价格较为诱人，余德营、王宇洋与工作人员洽谈后达成以1252168元买下广州市天河区黄埔大道西XX号XXX房（以下统称涉案房屋），先后转款支付705168元。后曾东方的工作人员提供相关合同版本，余德营、王宇洋发现涉案房屋为办公用途，并非住宅。由于曾东方的原因，导致贷款无法获批。同时，涉案房屋接连爆出事端，房屋底细慢慢被揭露出来，先是涉嫌违规建设，违规增设厕所，后是未经申请擅自将办公使用的写字楼改为居住功能的公寓，被城管责令限期改正，恢复原办公用途。同时整个项目被国土、城管及相关部门先后责令停止并恢复办公用途，并停止办理相关产权证。余德营、王宇洋心急如焚，多次要求退款，但均无人理会。为维护余德营、王宇洋的合法权益，提起本案诉讼。被告曾东方辩称，同意解除合同，同意退还房款552168元，但是余德营、王宇洋应当支付相应的违约金。本案是不存在欺诈或隐瞒事实的情形，无论是认购书或买卖合同等文件，余德营、王宇洋是基于自己的利益，并经过实地考察才决定购买涉案房屋，并且曾东方已经告知余德营、王宇洋有关涉案房屋的基本情况，是余德营、王宇洋违反诚实信用原则没有履行约定的付款义务，构成违约。合同载明涉案房屋用途是办公，不存在误导为住宅的情形。天河区国土资源和规划局复函，未认定涉案房屋是违章、违法建筑，仅提到外墙的改变，不影响涉案房屋的价值。余德营、王宇洋未按约定支付购房款，构成违约。如果要解除合同，曾东方没有异议，但是余德营、王宇洋应当按照合同约定向曾东方支付交易不成的损失即房价款10%。至于装修款，曾东方没有收到余德营、王宇洋的装修款，是余德营、王宇洋与装修公司发生的装修合同法律关系，曾东方与装修公司是独立的民事主体，按照法律规定不应当由曾东方承担相应的民事责任。反诉原告曾东方向本院提起诉讼请求：1.余德营、王宇洋向曾东方支付违约金110216.8元；2.诉讼费用由余德营、王宇洋负担。事实和理由：根据认购书的约定，余德营、王宇洋应当在认购书签订当日即2018年1月5日支付定金100000元，签订认购书5日内即2018年1月10日支付50%以上房款，但余德营、王宇洋违反上述约定，逾期支付上述款项，已构成根本违约。现余德营、王宇洋要求解除合同，应当依法承担合同约定的违约责任，即支付物业成交价的10%。反诉被告余德营、王宇洋辩称，涉案买卖合同是在2018年7月15日签订的，该日前余德营、王宇洋已支付完合同约定的所有款项。买卖合同版本由曾东方提供，应当按不利于曾东方的解释进行处理。合同约定由曾东方办理贷款手续，余德营、王宇洋只负责提供相关资料的签名，当时贷款一直没有办理成功，因为涉案房屋是公寓，无法办理贷款，所以过错应当由曾东方承担。之后，涉案房屋被查封，无法办理相应的贷款及过户手续。余德营、王宇洋没有收楼，涉案房屋已经由曾东方出租给他人使用。被告源淼公司、合利公司均没有答辩，也没有提交证据和发表质证意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和庭审陈述，本院认定本案事实如下：涉案房屋为曾东方名下物业，建筑面积22.631平方米，规划用途为办公，于2018年11月15日被广东省监察委员会查封。2018年1月5日，曾东方（甲方）与余德营、王宇洋（乙方）签订《铂金SOHO认购书》（编号2017120056），约定：“甲方将涉案房屋出售给乙方，本认购书签订之前，乙方已查看过该物业的情况【包括但不限于：产权情况（含抵押情况）、外部环境、内部结构】，同意以本认购书约定的价格购买。该物业成交总价为人民币1102168元，本认购书签订后5日内双方签订买卖合同，同时乙方支付不低于成交价的50%或以上552168元（含已付定金），余款550000元通过贷款支付。贷款额度不足的差额，乙方按买卖合同约定的时间补足（本认购书签订之日，乙方已知悉贷款所需的条件和资料要求，并在签订买卖合同当日提供齐全按揭贷款所需的资料）。乙方应在签订本认购书当天支付定金100000元……乙方在签订买卖合同当天应向甲方支付签约咨询服务费3000元……五天内齐定，于2018年1月20日前交齐为期。”2018年7月15日，曾东方（卖方、甲方）与余德营、王宇洋（买方、乙方）签订《广州市房屋买卖合同》（合同编号：2017120056），约定甲方将涉案房屋出售给乙方。涉案房屋按整套出售并计价，总金额人民币1102168元整。房地产权证号码为00××71，建筑面积为22.63平方米，房屋使用性质为办公。涉案房屋不存在抵押等他项权利情况，带家私家电，不带租赁合同，无户口。该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付人民币100000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），乙方应于签订本合同当日向甲方支付50%或以上房款人民币552168元整。剩余房款550000元，由乙方于签订本合同当日自行向银行或其他第三方贷款机构申请办理贷款手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭贷款手续所需的资料。甲乙双方同意涉案房屋交付使用的时间为卖方收齐房款后300日内。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。若乙方拟通过贷款方式（如：通过银行或担保公司、其他贷款机构）支付购房余款的，无论乙方是否实际向贷款机构（如：银行或担保公司、其他贷款机构）申请贷款或贷款机构是否同意向乙方提供贷款（或是否同意足额提供贷款），甲乙双方必须在本合同签订后60日内共同向房地产登记机构递交过户资料并申请办理过户手续，申请办理过户手续前，乙方须履行完毕如下义务：……若乙方未取得贷款机构的同意贷款通知书或贷款机构未予答复是否同意乙方的贷款申请，乙方须在甲乙双方申请过户前一次性向甲方付款购房余款。甲乙双方按政府规定各付各税，签订本合同后，如遇政府及有关部分调整税费，对于调整部分全部由买方承担。各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。合同对交易不成的违约责任进行了约定，甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入涉案房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%。甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过100日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同约定的交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期支付的，视为甲方已经实际交付且乙方每日按总房款0.05%的标准向甲方支付违约金。乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按总房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款扣除定金后如有余额，无息退还给乙方。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。本合同签订后，若因不可抗力导致本合同需要迟延履行或者解除的，合同各方当事人无须承担违约责任。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，交由涉案房屋所在地法院裁决。补充协议与本合同具有同等法律效力。合同附件一：补充协议，合同附件二：不动产权证（复印件）及平面图（含户型说明）；附件三：装修标准（家私家电清单）。附件一为曾东方与余德营、王宇洋签订的《广州市房屋买卖合同补充协议》，曾东方（卖方、甲方）与邹志刚（买方、乙方）约定，乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看及了解，对该房地产的相关情况（包括但不限于：座向、面积、楼龄、楼层、房屋性质、使用功能、间隔、质量、装修、抵押情况、目前产权情况、屋内及屋外的层高、周边环境、内部结构、瑕疵情况）等予以认可，并同意购买。若贷款机构批准乙方的贷款申请但自双方向房地产登记机构递交申请过户资料之日起30日内甲方仍未收齐贷款机构发放的贷款，乙方应一次性向甲方付清购房余款（逾期支付的，每日按房款总额的0.05%向甲方支付违约金），待甲方收到贷款机构发放的贷款后10日内，甲方把收到贷款机构发放的贷款无息退回乙方。有权解除买卖合同的情况出现后，守约方应在30日内行使解除权，逾期行使解除权的，视为放弃解除权，本合同继续履行。下列情形除外：若乙方逾期付款而导致甲方享有解除权的，甲方应在享有解除权之日起一年内行使该解除权。签订买卖合同时，双方已经预见或者应当预见到将来可能发生的违约后果以及因对方违约而给守约方造成的最大损失，因此，双方一致同意：违约方应承担的违约责任总额（包括但不限于逾期付款、逾期交楼、逾期过户、逾期收楼、拒绝交易而导致合同解除、任何一方构成根本性违约而导致合同解除等违约行为造成的违约责任总额）以《广州市房屋买卖合同》约定的总购房款3%为限，该违约责任是经双方充分协商且经充分评估对方违约而给守约方造成损失的最高责任。乙方确认甲方已按照乙方要求对买卖合同及补充协议的所有约定予以解释说明，清楚明白各条款的含义并无歧义。买卖合同和补充协议的所有约定，特别是对免除或限制甲方责任的合同条款，乙方已充分了解并愿意接受该等条约。乙方确认本协议是乙方在明确知悉其权利义务及其法律后果的基础上自愿签署的，今后不得以重大误解、显示公平、欺诈等理由要求撤销或解除。本合同内容为当事人的真实意思，《广州市存量房买卖合同》（即网签合同）为办理过户手续或贷款、备案之用。若网签合同和买卖合同（含补充协议）内容不一致的，以买卖合同（含补充协议）为准。若补充协议和买卖合同内容不一致的，以补充协议为准。曾东方与余德营、王宇洋分别于甲方和乙方处签字确认。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。附件二平面图中记载二层为赠送面积。曾东方分别于2018年1月5日、2018年1月18日、2018年1月20日、2018年4月14日、2018年6月25日、2018年7月2日、2018年7月3日出具《收款收据》，确认收到余德营、王宇洋购房定金20000元、60000元、20000元与房款200000元、20000元、189749元、42419元，合计552168元。合利公司于2018年1月25日出具《收据》（NO.5438089），载明收到余德营、王宇洋支付的装修咨询服务费金额150000元，收款单位处盖有合利公司财务专用章。余德营、王宇洋在庭审中陈述，涉案房屋是带装修出售的，曾东方为了规避限价政策或其他目的，以装修款抵扣部分房款，装修款是购房款的一部分，其没有与装修公司接触并签订过合同，装修款也是在曾东方的安排下进行支付的。曾东方则称购房款与装修款是相互独立的，曾东方与合利公司是独立的民事主体，不认可余德营、王宇洋的上述陈述。另外，广东天诺律师事务所出具《收款收据》，记载收到余德营、王宇洋支付的涉案房屋法律咨询服务费3000元。2018年9月10日，曾东方通过EMS向余德营、王宇洋位于河南南阳市宛城区红泥湾镇政府家属院2号寄送《催促付款及办理过户手续通知书》，载明余德营、王宇洋至今未办妥贷款手续，通知其在十日内支付剩余购房款。该封快递于2018年9月27日被退件。同日，曾东方通过EMS向余德营、王宇洋在买卖合同中约定的地址寄送上述函件。曾东方认为余德营、王宇洋已收到该函件，余德营、王宇洋表示未收到上述函件。曾东方未进一步举证。2018年11月2日，广州市天河区国土资源和规划局针对案外人“sunpengcheng”的信访出具《天河区国土资源和规划局关于跑马地花园相关问题的复函》（编号为：穗天国规信〔2018〕343号）。该复函记载：“跑马地花园870-874号建设工程为原市规划局1997年以穗规建字（1997）第749号批准广州赛马娱乐总公司、广州马会房地产开发公司、广州天河区骏润发展有限公司在天河××××大道南、赛马场以东建XX层（部分X层、地下X层）办公、住宅楼工程1幢，其中二、三层为办公用房。2000年原市规划局批准该幢办公、住宅楼规划验收（穗规验证字[2000]第63号）。规划验收后，上述建设工程未查询到调整使用功能的审批记录。经现场踏勘，该办公、住宅楼2-4层立面已搭建施工排栅，原三层办公用房分割并增设多间厕所，涉嫌将使用功能改为住宅。”等内容。2018年12月14日，广州市天河区住房和建设水务局出具《关于孙鹏程先生信访件的复函》（编号为：穗天住建信〔2018〕564号），记载“我局未向建设单位发出过跑马地花园裙楼二、三层装修项目的施工许可证。”余德营、王宇洋提供涉案房屋所在楼盘的样板房图片以及《猛料！98万买CBD？仅隔一年，马会铂金公馆果然出事》（广州楼市发布）等媒体报道文章，拟证明曾东方存在违规事实。曾东方对上述证据均不予确认。余德营、王宇洋认为曾东方已将涉案房屋出租给案外人使用，并提供《房屋租赁合同》，合同载明黄桂洪将涉案房屋出租给黄健萍使用，租期自2019年5月8日至2024年5月7日。经质证，曾东方对该证据不予确认，但是确认涉案房屋现处于曾东方的管控之下。2019年8月21日，本院组织各方进行现场勘验，由于涉案房屋没有钥匙，未能成功进入。余德营、王宇洋在庭审中陈述，余德营、王宇洋已向曾东方提交了按揭贷款所需材料，曾东方也帮其找了很多银行进行贷款，但是银行不同意给公寓进行贷款，2018年下半年有工作人员表示可以一次性支付剩余购房款，但是没有告知应当如何支付，后来工作人员离职了，办公地方的人也搬走了，找不到人联系；之后，余德营、王宇洋去现场看房时听说涉案房屋被查封了，且涉案房屋也出租给了案外人，合同实际无法履行了。曾东方在庭审中陈述，对于具体贷款事宜不清楚，但涉案房屋是可以办理贷款的，按揭贷款不成功，余德营、王宇洋应当一次性支付剩余购房款，但却未支付。本案诉讼过程中，根据余德营、王宇洋的申请，本院于2020年5月6日作出（2019）粤0191民初1261号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结曾东方名下价值705168元的财产。为此，余德营、王宇洋支付保全费4045.84元。另查明，余德营、王宇洋与曾东方在庭审中均同意本案适用我国大陆法律审理。本院认为：曾东方为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。因当事人均同意本案适用我国内地法律审理，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条规定，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。诉讼中，余德营、王宇洋与曾东方均对解除双方之间的买卖合同关系无异议，故本院予以照准。根据当事人的诉辩意见以及庭审情况，本院归纳本案的争议焦点并作评判如下：本案的争议焦点一，关于解除合同的责任应当由谁承担的问题。结合本案事实，本院认为双方对于合同的解除均具有过错。房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。余德营、王宇洋作为买受人，其签订涉案合同并支付购房款的真实意思在于取得涉案房屋的所有权，对房屋享有占有、使用、收益、处分的完整权利。合同约定，剩余房款550000元应由余德营、王宇洋自合同签订之日起自行向银行或其他第三方机构申请办理贷款手续，如未取得银行同意贷款通知书，则需一次性付清剩余购房款，而余德营、王宇洋至今尚未取得银行同贷书，亦未向曾东方一次性支付剩余购房款，构成违约。合同附件二平面图记载二层为赠送面积，而根据广州市天河区国土资源和规划局出具的《天河区国土资源和规划局关于跑马地花园相关问题的复函》以及广州市天河区住房和建设水务局出具《关于孙鹏程先生信访件的复函》的记载，涉案房屋存在加建阁楼的行为属于违建行为；另一方面，涉案房屋现于2018年11月15日被查封，无法办理不动产权转移登记手续，余德营、王宇洋购买涉案房屋的合同目的无法实现。所以双方对合同的解除均具有过错。本案的争议焦点二，关于当事人主张的合同解除后的权利义务如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依据上述规定，曾东方应予以返还其收取的费用。对于曾东方确认已收取的购房款552168元应予退还，双方不存在争议。但是对于曾东方是否应当返还余德营、王宇洋支付给合利公司的150000元，双方存在争议。余德营、王宇洋主张其为购房款的一部分，曾东方则认为属于装修款。本院认为，该笔费用的名称为“装修咨询服务费”，并非装修工程款，且余德营、王宇洋亦无与合利公司签订过相关装修合同，而《广州市房屋买卖合同》约定了涉案房屋系“带家私家电出售”，本院对余德营、王宇洋关于涉案房屋属于曾东方统一装修后出售，该笔费用实际上为购房款一部分的说法予以采信，曾东方应当向余德营、王宇洋返还该笔费用。关于3000元律师咨询服务费的问题。上述费用由广东天诺律师事务所收取，并非曾东方收取，且如上所述，余德营、王宇洋对于合同解除亦存在过错，故对其要求曾东方返还该笔费用，本院不予支持。关于购房款的利息问题。如上所述，对其主张的利息，本院亦不予支持。关于曾东方要求余德营、王宇洋支付违约金110216.8元的问题。曾东方认为余德营、王宇洋没有按照认购书约定的期限支付50%以上的购房款。但是《广州市房屋买卖合同》约定的付款期限变更了《铂金SOHO认购书》中的约定，余德营、王宇洋已按买卖合同的约定支付了50%以上的购房款，不存在违约。由于曾东方对合同的解除亦存在过错，故对其要求余德营、王宇洋支付房款10%的合同解除违约金，本院不予支持。本案的争议焦点三，关于源淼公司、合利公司是否应当承担赔偿责任的问题。余德营、王宇洋向合利公司支付的150000元属于购房款的一部分，合利公司、源淼公司仅为曾东方代收购房款，依据法律规定，因委托关系造成第三人损害的，相应的法律责任应由委托人承担。故对余德营、王宇洋要求合利公司、源淼公司对上述债务承担连带赔偿责任不予支持。源淼公司、合利公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条，《中华人民共和国合同法》第二十五条、第三十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、解除原告余德营、王宇洋与被告曾东方（TSANG,TUNGFONG）签订的《铂金SOHO认购书》、《广州市房屋买卖合同》及《广州市房屋买卖合同补充协议》；二、被告曾东方（TSANG,TUNGFONG）应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余德营、王宇洋返还购房款702168元；三、驳回原告余德营、王宇洋的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告曾东方（TSANG,TUNGFONG）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12103元，由原告余德营、王宇洋负担1869元，被告曾东方（TSANG,TUNGFONG）负担10234元；反诉受理费1252元，由反诉原告曾东方（TSANG,TUNGFONG）负担。保全费4045.84元，由被告曾东方（TSANG,TUNGFONG）负担。如不服本判决，曾东方可以在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  郭顺潮人民陪审员  韦国强二〇二〇年五月二十一日法官助理贾清宸书记员钟秀娟