福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终247号 上诉人（原审原告）：吴香云，女，1971年11月20日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被上诉人（原审被告）:融信（厦门）房地产开发有限公司,住所地福建省厦门市海沧区海沧街道新大街29号405。 法定代表人：张维，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张文军，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭娟琼，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 上诉人吴香云与被上诉人融信（厦门）房地产开发有限公司（以下简称融信公司）商品房销售合同纠纷一案,不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴香云上诉请求：一、撤销（2019）闽0206民初1072号民事判决。二、改判支持吴香云原审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院遗漏认定2013年11月18日吴香云与融信公司签订的《厦门市商品房买卖合同》第十三条附件三的约定，根据该约定融信公司应当向吴香云交付的是精装房。 融信公司提供的吴香云出具的《户内装修变更告知函》、吴香云与第三人中原一建（福建）装饰工程有限公司签署的《商品房局部变更及装修协议书》，是融信公司为了骗取税务部门逃避税收以及逃避装修质量责任的一个幌子，吴香云并未与第三人履行该合同。按照一审法院的判决，那么装修是第三人完成的，融信公司就没有履行其在商品房买卖合同附件中约定的装修义务，一审法院事实上已经意识到一房不可能两个主体装修，但是，在未查清的情形下，径直作出有利于融信的判决，显然不公。二、一审法院认定事实未围绕焦点，认定事实错误。《房屋交接验收表》、录音录像资料，不能证明“讼争商品房不符合交付条件”，事实上，吴香云提交《房屋交接验收表》、录音录像资料证明吴香云并非认为融信公司交付的房子不符合商品房买卖合同的第八条，而是认为融信公司交付的精装房质量差，融信公司同意整改而又没有在合理的期间内整改，也未在吴香云请求后，按现状将房屋交付给吴香云，因此给吴香云造成损失才产生争议，吴香云要求解决的争议并非一审认定的交付的房屋是否符合商品房买卖合同第八条的问题。三、一审法院无视吴香云一再请求交付房屋的事实，认定吴香云拒绝收房，显然不公。融信公司未将房屋交付给吴香云，按照一审的判决，按照现状，吴香云就收不了房，那吴香云的权利如何维护？四、吴香云的诉请应当得到支持。1、录音录像证明了房屋内的楼梯及扶手的现状，融信公司至今未提供楼梯及扶手的设计文件，更无证据证明楼梯及扶手的设计符合设计规范，可以认定融信公司装修的“楼梯及扶手”不符合设计要求。《海上城房屋交接验收表》是双方对现场的查验的记录，记录了房屋的大门、推拉阳台门、轨道、室内围栏等存在问题，需要更换。融信公司没有提供已经完成更换的相关证据。《厦门市商品房买卖合同》第十三条附件三第10项约定，融信公司应当为吴香云提供“户式中央空调”，但融信公司装修提供的并非中央空调，不符合合同的约定。2、融信公司应当向吴香云交付装修合格的房屋，并向吴香云交付装修设计文件、二次装修批件、二次装修验收合格文件、施工单位质量保修书、室内空气质量检测合格报告、室内电器合格证及保修证。 庭审已查明融信公司应当向吴香云交付的是精装房，根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十条、第三十一条、第三十二条规定，融信公司应当向吴香云提交装修验收合格的相关材料，否则就应当认定装修不合格。3、融信公司应拆除融信?幸福海岸A子地块内小区与高尔夫球场及酒店间的围栏，达到A和B子地块所有道路和区域畅通。现融信公司将一个地块，用围栏分隔开，导致吴香云所在的A子地块面积狭窄，没有空间活动，大大减损了吴香云购买的房屋的价值。融信公司未提供分隔A、B地块的依据，即未提供吴香云分担土地成本的依据，吴香云已经分担了整个编号为H2012Y01地块的成本，该地块应当连为一体，畅通无阻。4、融信公司违约导致吴香云受到损失，融信公司应当承担赔偿责任。（1）融信公司未按《海上城房屋交接验收表》中列明的项目，及未按《厦门市商品房买卖合同》第十三条约定对吴香云购买的房屋及时进行整改后向吴香云交房，系严重违约行为，严重损害了吴香云的合法权益，给吴香云造成了直接的经济损失。（2）融信公司交付的是精装房，应当向吴香云提交装修验收合格的房屋。融信公司至今未提交相关的证据，应当认定融信公司交付的精装房不符合法律法规规定，存在违约行为。（3）吴香云的要求赔偿的损失客观存在，且依据充分，应当得到支持。由于融信公司的违约行为，导致吴香云至今不能使用房屋，给吴香云造成损失。吴香云已付购房款，参照合同第九条逾期交房的日损失，即按已付购房款日万分之二计算吴香云的损失，客观公正。还达不到吴香云支出的贷款利息。根据吴香云与融信（福建）物业管理有限公司闽南分公司签订的《前期务业服务合同》的约定，吴香云从融信公司通知收房之日起，要向物业公司交付物业服务费8.2元/月/平方米和公共维修基金0.8元/月/平方米及公共部分水电费等，合同约定的这些支出，必定发生。吴香云诉请要求融信公司承担这部分费用，执行时能准确计算，因此应当得到支持。 融信公司辩称，一、融信公司根据《厦门市商品房买卖合同》交付的房产符合买卖合同约定及国家关于房产质量要求的规定，且已通过相关部门的质量竣工验收备案，是合格的。吴香云所称质量问题，缺乏基本的事实依据，其在二审中提及关于“户式中央空调”的问题并未在一审中列明，属于新的诉讼请求，也无相应证据支持。二、吴香云所称的二次装修，是吴香云委托第三方施工。不属于吴香云与融信公司商品房买卖的范畴。且吴香云所称的所谓质量问题，缺乏基本的事实依据。三、吴香云没有证据证明A地块与B地块直接存在围栏分割。且两地块分属不同地块，吴香云无权要求，融信公司没有权力和义务对此进行分割或畅通。四、融信公司交付的房屋符合合同约定及法定交付条件，且融信公司已经在合同约定的期限内通知吴香云交房，吴香云无权拒绝接收房产。融信公司不存在逾期交房之责任，无需承担吴香云的任何损失，包括承担物业服务费、公共维修基金及水电公摊等等。五、吴香云要求融信公司承担吴香云的律师费缺乏依据。 吴香云向一审法院提出诉讼请求：判令1.融信公司立即更换2号楼2520单元设计不符合室内设计要求的楼梯扶手，对大门、推拉阳台门、轨道、室内围栏等劣质装修予以更换；2.融信公司向吴香云交付符合《商品房买卖合同》第八条约定交付条件及二次装修验收合格的2号楼2520单元房产，并向吴香云交付装修设计文件、二次装修批件、二次装修验收合格文件、施工单位质量保修书、室内空气质量检测合格报告、室内电器合格证及保修证等；3.融信公司拆除融信•幸福海岸A子地块内小区与高尔夫球场及酒店间的围栏，达到A子地块与B子地块内所有道路和区域畅通；4.融信公司赔偿吴香云按已付购房款1068219元日万分之二自2016年12月31日起计算至交付房产之日止的损失；5.由融信公司承担2号楼2520单元交付给吴香云前依据融信公司与融信（福建）物业管理有限公司闽南分公司签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务费8.2元/月/平方米和公共维修基金0.8元/月/平方米及公共部分水电费等全部费用。 一审法院认定事实：2013年11月18日，吴香云作为买受人与作为出卖人的融信公司签订一份合同编号为03115362的《商品房买卖合同》。双方约定吴香云向融信公司购买融信•幸福海岸A子地块2#楼25层2520单元房屋，房屋面积45.51平方米，总价1068219元，商品房经批准的规划用途为办公。《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.关于小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施在规划设计基础上，将进行优化设计，买受人同意出卖人按优化后的最终成果进行建设。《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金；出卖人根据上述违约条款约定向买受人支付的违约金累积不超过买受人已支付购房款的1%。合同附件四《前期物业服务合同》中约定办公楼物业费每月每平方米5.1元，办公、商业房公共维修金为0.8元每月每平方米，物业服务费、房屋公共维修金从物业交付买受人之日起按月收取，买受人应于每月5日前向物业服务单位交付。《商品房买卖合同》签订后，吴香云向融信公司支付了购房款538219元，剩余购房款530000元办理了银行按揭。 另查明，2015年12月2日，厦门市公安消防支队向融信公司出具了厦公消验字[2015]第0835号《建设工程消防验收意见书》，认定融信•幸福海岸A子地块项目建设工程综合评定验收合格。2016年1月26日，融信公司融信•幸福海岸A子地块项目取得建设工程竣工验收备案证明书，证明书显示上述项目通过建设工程竣工验收备案。2015年11月16日，经厦门市工程检测中心有限公司检测，融信•幸福海岸A子地块I标段2#楼室内空气符合标准要求。2016年12月，吴香云签收了融信公司向其发出的房屋接收通知书。 还查明，2013年11月18日，吴香云向融信公司出具了一份《户内装修变更告知函》，载明：吴香云已委托中原一建（福建）装饰工程有限公司按照附件一“变更后的商品房平面图”和附件二“装修标准”对商品房进行了变更和装修，吴香云确认融信公司将该商品房交付给中原一建（福建）装饰工程有限公司即视为吴香云已无异议接收该商品房，融信公司无需为此承担任何责任，吴香云对此不持异议；吴香云确认，因委托中原一建（福建）装饰工程有限公司对商品房进行前述变更和装修后，将导致该商品房实际交付标准与融信公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件约定的交付标准不一致，或因变更和装修造成商品房变更后使用面积与竣工查丈面积出现差异，均与融信公司无关，融信公司无需为此承担任何责任，吴香云对此不持任何异议。2013年11月18日当日吴香云作为委托方（甲方），中原一建（福建）装饰工程有限公司作为受托人（乙方），双方就讼争商品房签订一份《商品房局部变更及装修协议书》，约定：1.甲方委托乙方按照附件一“变更后的商品房平面图”和附件二“装修标准”对该商品房进行局部变更和装修，该商品房变更及装修前的户型平面图见该商品房《商品房买卖合同》之附件一；2.乙方变更和装修完成前甲方不得解除委托及另行安排其他人员进行变更或装修，甲方确认乙方有权自主安排与商品房变更和装修有关的各项具体事项，对此甲方均予认可，并保证不得干涉，否则乙方不再承担本协议任何责任，造成乙方损失的，甲方应予赔偿；3.甲方知悉并确认，因委托乙方对该商品房进行变更和装修后，将导致该商品房实际交付标准与乙方签订的《商品房买卖合同》约定的交付标准不一致，甲方对此不持任何异议；4.本装修工程的保修期限按照国家相关规范执行保修，保修期自乙方书面通知甲方装修完工之日起计算，保修期内，乙方对本工程出现的房屋质量问题承担保证责任。 对于双方有争议的证据和事实，法院分析认定如下：吴香云为支持诉讼请求向法院提交房屋交接验收表、录音录像光盘，欲证明：吴香云已经依约办理房屋交接，房屋及周边存在与合同约定不符的情形，装修质量低劣，融信公司同意对存在的问题进行整改，整改后另行通知交房，但至今没有交房；房屋是融信公司装修的，融信公司交付的是带装修的房屋；吴香云到现场收房，现场房屋是待装修状态，装修质量低劣，相关交房人员承诺会尽快处理并另行通知吴香云收房；吴香云多次到融信公司要求交房，但因房屋装修仍存在诸多问题，工作人员答复整改后会通知交房。融信公司质证认为：房屋交接验收表的表面真实性予以确认，对记载内容有异议，该验收表是基于融信公司通知吴香云收房，表上的记录是吴香云单方意见，不代表融信公司对吴香云提出该意见的确认，吴香云提出的问题不属于房屋交付条件质量问题，部分属于后续保修的责任；录音光盘真实性无法确认，不能证明融信公司没有提供符合合同约定的房产，吴香云提出的问题属于交付后的保修责任，应向物业方及装修公司主张。法院经审查认为，房屋交接验收表中吴香云提出的问题均属于房屋装修、设备问题，无法证明讼争商品房不符合交付条件；录音录像资料中体现的亦为吴香云与物业服务公司、融信公司工作人员之间就房屋的装修、设备问题进行交涉，亦无法证明讼争商品房不符合交付条件。 诉讼过程中，证人林某陈述其为融信海上城的业主，同时为业主委员会的主任，融信公司宣传的是精装房，林某在缴纳预付款时没有融信公司知是案外人装修，融信公司拿出一份装修合同，当时林某提出了异议，融信公司工作人员称没有关系，林某才签署了；事实上房屋是融信公司装修的，Ａ地块有围栏，只有3个门出入，无法直接从Ａ地块走到Ｂ地块，Ａ、Ｂ地块大门是敞开式的，谁都可以进入。 庭审过程中，吴香云对融信公司提交的装修协议书及装修变更告知函的签名予以确认，但认为不是其本人意愿，该材料与《商品房买卖合同》混杂在一起，吴香云并未仔细阅读。因装修协议书及装修变更告知函均系吴香云本人签署，法院依法对其真实性予以确认。 一审法院认为，吴香云与融信公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。合同履行过程中，吴香云与案外人中原一建（福建）装饰工程有限公司签订《商品房局部变更及装修协议书》，协议书中约定吴香云确认案外人中原一建（福建）装饰工程有限公司有权自主安排与商品房变更和装修有关的各项具体事项。同时吴香云向融信公司出具的《户内装修变更告知函》中，吴香云亦确认融信公司将该商品房交付给案外人中原一建（福建）装饰工程有限公司即视为吴香云本人已无异议接收商品房，融信公司无须承担责任。融信公司提交的建设工程竣工验收备案证明书、建设工程消防验收意见书等证据可以佐证案涉商品房项目符合交付条件。在融信公司向案外人中原一建（福建）装饰工程有限公司交付商品房装修后即可视为融信公司交付的商品房符合交付条件，吴香云无权以商品房装修存在问题为由拒绝接收房屋，无权要求融信公司支付逾期交房的损失。吴香云拒绝收房，并非融信公司违约行为导致，无权要求融信公司承担讼争商品房的物业费及公共维修金。商品房装修如存在问题，吴香云可依据《商品房局部变更及装修协议书》向案外人中原一建（福建）装饰工程有限公司主张，无权要求融信公司更换装修，同时亦无权要求融信公司交付二次装修验收合格的房产。二次装修后的装修设计文件、二次装修批件、二次装修验收合格文件、施工单位质量保证书、室内空气质量检测合格报告、室内电器合格证及保修证系二次装修过程中产生的文件，与融信公司无关，吴香云请求融信公司交付上述文件，没有相应的合同及法律依据，法院依法不予支持。融信•幸福海岸A子地块与高尔夫球场及酒店间的围栏系小区规划，在双方商品房买卖合同中对此没有约定，吴香云请求拆除围栏没有相应的合同依据，法院依法不予支持。综上所述，吴香云的诉讼请求均没有依据，法院依法不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回吴香云的诉讼请求。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，除吴香云认为对商品房买卖合同第13条附件3没有完整摘录及签订相关函及协议书但系签订合同的时候融信公司一并让其签订，导致没有仔细看之外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，对于吴香云与中原一建（福建）装饰工程有限公司签订《商品房局部变更及装修协议书》，同时向融信公司出具的《户内装修变更告知函》的事实，双方当事人均无异议。吴香云辩称上述文书因融信公司原因导致其没有详细阅看，但对其主张并未能举证证实，也与其从事律师职业身份相悖，故上述协议书及函件真实有效，对吴香云具有法律约束力。因吴香云已与中原一建（福建）装饰工程有限公司就商品房变更和装修达成协议，并向融信公司出函确认融信公司将该商品房交付给中原一建（福建）装饰工程有限公司即视为吴香云本人已无异议接收商品房，融信公司无须承担责任，且讼争房屋已具备法定交付条件的情形下，吴香云关于融信公司未履行合同约定的装修义务并据此要求其承担相应违约责任的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。如一审判决所分析，若商品房装修如存在问题，吴香云可依据《商品房局部变更及装修协议书》向中原一建（福建）装饰工程有限公司主张，但不得以此为由拒绝收房。至于吴香云所主张的拆除相关区域围栏问题，因融信•幸福海岸A子地块与高尔夫球场及酒店间的围栏系小区规划，在双方商品房买卖合同中对此没有约定，一审法院据此对吴香云请求拆除围栏不予支持并无不当，本院予以维持。 综上，吴香云的上诉请求缺乏事实与法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2330元，由吴香云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇二〇年五月二十七日 代书记员 肖子发 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。