内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终748号 上诉人（原审原告、案外人）：王治国，男，汉族，1974年2月2日出生，准格尔旗接待办职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：王永胜、陈学美，北京市惠诚（呼和浩特）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：郭风兰，女，汉族，1960年12月27日出生，退休职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原审第三人（被执行人）：王成，男，汉族，1984年4月17日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市乌审旗乌审召镇巴汗淖村四社。 原审第三人（被执行人）：王飞荣，男，汉族，1958年9月10日出生，退休职工，现住内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××旗四社。 上诉人王治国因与被上诉人郭风兰，原审第三人王成、王飞荣案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古乌审旗人民法院（2018）内0626民初1366号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王治国上诉请求：撤销内蒙古乌审旗人民法院（2018）内0626民初1366号民事判决书,改判支持王治国对被上诉人郭风兰的诉讼请求，即停止对涉案房屋的强制执行，解除查封。事实和理由：一、一审认定王治国就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，属于认定事实错误，一审认定王治国仅偿还贷款本金6.842731万元及部分利息，仍拖欠银行贷款59.835569万元且已付部分不足下欠房款总额的三分之二属于事实认定错误，王治国对《房屋转让协议》中约定的转让价格已经全部支付完毕，即370774元，剩余贷款系上诉人与银行之间的贷款法律关系，与本案无关。一审认定王治国未办理过户登记的原因是房款未付清，王治国自身存在过错属于事实认定错误。二、一审驳回王治国诉讼请求违反了合同法的诚实信用、合同全面履行原则，不利于交易的安全及稳定，导致法律效果与社会效果的严重不统一。 郭风兰辩称，不同意王治国的上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回王治国的上诉请求，维持原审判决。 王成述称，同意王治国的上诉请求。王成因受到法院工作人员的威胁感到害怕，所以向郭风兰陈述涉案房屋由其所有。 王飞荣述称，同意王治国的上诉请求。涉案房屋在郭风兰起诉之前就已经转让给王治国了，其余理由同王成意见。 王治国向一审法院起诉请求：请求立即停止对王成名下的位于内蒙古呼和浩特市××路房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封，并由郭风兰承担本案诉讼费及其他费用。 一审法院认定事实：2010年9月25日，王成、王飞荣向郭风兰借款60万元，约定借款月利率为35‰，借款期限未约定。郭风兰在给付借款时预先扣除利息3.1万元，实际借款本金为57.9万元。后经郭风兰催要还过部分利息，本金未还。郭风兰于2017年3月16日向一审法院起诉，要求王成、王飞荣偿还借款本金及利息，一审法院于同日立案受理。于2017年4月24日作出（2017）内0626民初880号民事调解书。调解内容如下：王成、王飞荣借郭风兰57.9万元及利息61.6635万元（2012年4月25日至2017年2月25日的利息），本利合计119.5635万元，于2017年5月30日前付清，其余利息从2017年2月26日起按20‰计算至调解书确定的履行期限止。案件受理费16149元减半收取8074.5元、保全费3520元，共计11594.5元由王成、王飞荣承担。调解书生效后王成、王飞荣未按时偿还，郭风兰向法院申请移交执行。执行期间，2017年9月21日，一审法院执行局与王成、王飞荣所做的执行笔录中记载：王成称：“我没有一次偿还的能力，我名下有一套我所有的位于呼和浩特市××区房产，建筑面积172.18平方米，我同意用该套房产偿还郭风兰，另该套房产还有50万元左右的贷款，贷款单位为呼市建行，具体的银行名称我不记得了。该套房产我有合同，具体是不是网签合同我也不清楚。已被我出租租期为一年，大概是去年签的合同，具体时间我忘了。如评估需要我可以配合开门。”经协商双方达成协议：一、郭风兰申请评估拍卖王成名下所有的位于呼和浩特市××区房产，建筑面积172.18平方米。二、王飞荣同意扣留其工资每月3000元至还清为止。一审法院于2017年12月20日作出（2017）内0626执1205号执行裁定书，查封王成所有的位于内蒙古呼和浩特市××座，合同编号为1956号的房屋。2018年5月11日，王治国向一审法院提出案外人执行异议申请书，一审法院于2018年5月24日作出（2018）内0626执异8号执行裁定书，驳回王治国的异议。王治国不服该异议，于2018年6月5日向一审法院起诉。 另确认，王治国与王飞荣系叔伯兄弟，王成与王飞荣系父子关系。2011年1月8日，王成向王治国借款50万元并出具借条。借条载明：今借到王治国现金伍拾万元（￥500000）。同日，王治国通过自己的银行账户（卡号为×××）转账将该款汇入王成的银行账户内（卡号为×××）。2011年5月15日，王成向王治国借款60万元并出具借条。借条载明：今借到王治国人民币陆拾万元（￥600000）。同日，王治国通过银行转账方式将该款汇入王成的银行账户内（卡号为×××）。后王成未还，2012年9月24日，王治国与王成及王成的妻子张会玲达成《房屋转让协议》。《房屋转让协议》约定：转让人：王成、张会玲（甲方），受让人：王治国（乙方）。经甲、乙双方充分协商，本着公平、自愿、合法的原则，双方就甲方借乙方债务，以位于内蒙古呼和浩特市××路房屋抵顶叁拾柒万零柒百柒拾肆圆整（￥370774元）的事项，现达成如下协议：第一条甲方自愿将其位于内蒙古呼和浩特市××路写字楼一套抵顶给乙方。第二条该房屋建筑面积为172．18平方米。第三条该房屋为按揭贷款房，房屋总价为103.7557万元，甲方已付37.0774万元，剩余66.6783万元贷款由乙方代甲方向银行偿还，乙方在偿还完剩余贷款后即取得该房屋的所有权，甲方有义务协助乙方办理房屋过户的相关手续，房屋过户时所产生的费用由甲方承担。第四条签订协议时，甲方需将该房屋相关手续交于乙方。第五条甲方向乙方抵顶房屋后，甲方应给乙方对剩余借款出具相关借款手续，且另行约定还款事宜，待该房屋的过户手续全部办理完毕后，甲、乙双方自动解除37.0774万元的债务。第六条甲方承诺该房属夫妻共有，且无其他共有人。第七条签订协议之前该房产生的收益和水暖电物业管理费用由甲方享有和承担，签订协议后该房产生的收益和费用由乙方享有和承担。第八条协议签订后，甲方应及时将该房屋交与乙方管理、使用或处分。第九条甲方因不予办理过户或因第三人原因使乙方无法取得该房屋所有权证时，甲方应及时清偿乙方全部借款及乙方已代甲方向银行偿还的房屋贷款，并由甲方向乙方承担剩余借款及代为偿还银行的房贷款30％的违约金。第十条此房屋抵顶后在贰〇壹贰年农历拾贰月贰拾玖日前甲方可以按照抵顶给乙方时的价格以现款回购该房屋，并由甲方一次性付给乙方全部欠款（全部欠款指甲方所欠乙方的先前债务及乙方代甲方向银行偿还的所还款）及全部欠款的利息（利息按贰分五计算）。第十一条乙方在贰零壹贰年农历拾贰月贰拾玖日不得对外出售此房屋，如甲方在贰零壹贰年农历拾贰月贰拾玖日前未按照上述条款约定回购此房，乙方有权对外出售，甲方无条件协助乙方办理相关过户手续，且不得干涉乙方的出售和使用。第十二条，未尽事宜，可另行协商。本协议一式四份。甲乙双方各执一份，签字生效，中介人一份。甲方王成、张会玲签字、捺印，乙方王治国签字、捺印，中介人杨雪峰、喻素荣签字、捺印。房屋转让协议签订后，王成、张会玲将争议房屋交付王治国，由王治国管理并对外出租收取租金、交纳房屋所产生的一切费用。 再确认，2011年7月25日，王成与内蒙古海亮房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王成购买内蒙古海亮房地产开发有限公司开发的位于呼和浩特市××区房产，建筑面积172.18平方米，每平方米6026元，房屋总价为103.7557万元，首付31.7557万元，按揭贷款72万元。合同签订后，王成将首付款31.7557万元已全部付清，其余72万元在建行内蒙古分行营业部办理了按揭贷款。按揭贷款办出来后，王成偿还贷款本金5.3217万元（37.0774万元-31.7557万元）及部分利息（利息具体数额难以查清），王治国偿还贷款本金为6.842731万元［72万元（贷款总额）-5.3217万元（王成已付的房款）-59.835569万元（下欠房款）］及部分利息（利息具体数额难以查清）。截至2017年12月20日，累计还贷款本金为12.164431万元，利息为26.07459万元；贷款余额本金为59.835569万元未还，拖欠总额为1.495949万元（其中拖欠本金为7039.9元，拖欠利息为7819.58元，拖欠罚息为100.01元）。 还确认，2018年4月2日，王治国将涉案房屋所欠按揭逾期款全部还清，总额为72.164026万元，后又全部取出。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是王治国与王成签订的《房屋转让协议》能否排除郭风兰对涉案房屋的强制执行。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：㈠案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；㈡案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”因此，本案中需认定案外人王治国就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。王治国在本案中主张其对郭风兰与王成之间形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据王治国在诉讼中提供的证据，其是否能够证明在人民法院查封之前已与王成签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等事实予以认定。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。2011年7月25日，王成与内蒙古海亮房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王成购买内蒙古海亮房地产开发有限公司开发的位于呼和浩特市××区房产，建筑面积172.18平方米，每平方米6026元，房屋总价为103.7557万元，首付31.7557万元，按揭贷款72万元。合同签订后，王成将首付款31.7557万元已全部付清，其余72万元在建行内蒙古分行营业部办理了按揭贷款。按揭贷款办出来后，王成偿还贷款本金5.3217万元及部分利息。2012年9月24日，王治国（乙方）与王成及王成的妻子张会玲（甲方）达成《房屋转让协议》。约定：甲方自愿将其位于内蒙古呼和浩特市××路写字楼一套抵顶给乙方。该房屋为按揭贷款房，房屋总价为103.7557万元，甲方已付37.0774万元，剩余66.6783万元贷款由乙方代甲方向银行偿还，乙方在偿还完剩余贷款后即取得该房屋的所有权，甲方有义务协助乙方办理房屋过户的相关手续，房屋过户时所产生的费用由甲方承担。合同签订后，王成即将房屋交付王治国，并由王治国管理、使用，收取租金、交纳房屋所产生的一切费用。王成欠郭风兰的借款60万元未还，郭风兰向一审法院起诉，双方调解解决，后调解书生效后王成仍未还款，郭风兰申请执行。在执行期间，经王成、王飞荣、郭风兰三方达成执行和解协议，王成同意郭风兰评估拍卖王成名下所有的位于呼和浩特市××区房产。2017年12月20日，一审法院作出（2017）内0626执1205号执行裁定书，查封王成所有的位于内蒙古呼和浩特市××座，合同编号为1956号的房屋。因此，王成与王治国签订房屋转让协议在前，法院查封在后。该《房屋转让协议》系王治国与王成的真实意思表示，合法有效。（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。王治国与王成签订的《房屋转让协议》中约定该房屋为按揭贷款房，房屋总价为103.7557万元，王成已付37.0774万元，剩余66.6783万元贷款由王治国代王成向银行偿还，王治国在偿还完剩余贷款后即取得该房屋的所有权，王成有义务协助王治国办理房屋过户的相关手续，房屋过户时所产生的费用由王成承担。根据该《房屋转让协议》约定，剩余66.6783万元贷款应由王治国代王成向银行偿还，王治国在偿还完剩余贷款后即取得该房屋的所有权。庭审中，王治国提供的证据只能证明其偿还过贷款本金6.842731万元及部分利息，其余贷款本金及利息未还。2018年4月2日，王治国将涉案房屋所欠按揭逾期款全部还清，但后又全部取出。因此，案涉房屋贷款至今并未全部付清，仍欠贷款余额为59.835569万元（不包括利息及罚息等）且已付部分不足下欠房款总额66.6783万元的三分之二。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。结合双方提供的证据及一审法院依职权调取的证据，案涉房屋是2017年12月20日被法院查封，而王治国与王成是2012年9月24日签订《房屋转让协议》并交付王治国，由王治国管理、使用并交纳房屋所产生的一切费用。因此，涉案房屋是在人民法院查封之前已被王治国合法占有。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。因王成与王治国签订《房屋转让协议》后，王治国只偿还过贷款本金6.842731万元及部分利息，剩余房款至今未还，导致无法办理过户手续。因此，未办理过户登记系王治国自身原因造成的，其有过错。综合上述几点，王治国与王成签订的《房屋转让协议》虽合法有效，在法院查封之前已合法占有，但至今王治国未将剩余房款付清，也未按合同约定按期履行代为偿还剩余按揭贷款的义务，且已付部分不足下欠房款总额的三分之二，未办理过户登记的原因是房款未付清，王治国自身存在过错。因此，根据现有在案证据，应当认定王治国就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，王治国与王成签订的《房屋转让协议》不能排除郭风兰对涉案房屋的强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回王治国的全部诉讼请求。案件受理费14070元，由王治国负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的物进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。本案争议的焦点为王治国是否对涉案房屋享有足以阻却强制执行的实体民事权益。王治国以其对涉案房屋享有所有权为由，主张排除强制执行。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户。上述四个要件缺一不可。本案根据双方签订的《房屋转让协议》约定，剩余贷款应由王治国代王成向银行偿还，王治国在偿还完剩余贷款后即取得房屋所有权。但王治国并未按照约定分期偿还银行贷款，在贷款银行将剩余逾期房屋贷款通过扣划内蒙古海亮房地产开发有限公司保证金方式得到清偿后，王治国先向内蒙古海亮房地产开发有限公司还清剩余逾期房款，后又取出。因此，王治国就涉案房屋并未足额交付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。关于未办理过户登记的原因，因王治国并未按照约定按期足额交付房款，导致房屋不能办理过户登记手续，其存在自身过错。综上，王治国就涉案房屋并不享有排除强制执行的民事权益，一审驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，王治国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14070元，由上诉人王治国负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何艳春 审 判 员 刘银福 审 判 员 高宇柔 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 王春霞 书 记 员 尹 雪