湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0802民初334号原告：汤朝文。委托诉讼代理人：龚正国，湖南正诚律师事务所律师。被告：张家界鹏达汽车服务有限公司，统一社会信用代码914308005549327155，住所地张家界市永定区官黎坪。法定代表人：王占旺，系公司董事长。被告：王占旺。被告：王伟军。原告汤朝文与被告张家界鹏达汽车服务有限公司（以下简称鹏达公司）、王占旺、王伟军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤朝文的委托诉讼代理人龚正国、被告鹏达公司的法定代表人王占旺、被告王占旺、王伟军等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汤朝文向本院提出的诉讼请求：1、判令解除张建军与被告鹏达公司于2016年11月21日签订的《二手房买卖合同》及2017年3月30日签订的《二手房买卖合同补充协议》，腾让本案所涉房屋；2、判令被告鹏达公司支付原告经济损失1437146元、违约金35万元，共计1787146元，减去被告已经缴纳的各项税费241569.11元，实际应支付1545576.89元；3、判令被告王占旺、王伟军对原告的第二项诉讼请求承担连带责任；4、判令被告鹏达公司向原告交付金额为1457500元的购房发票（票号为：No00881444）一份及被告已经缴纳的涉及本案房屋买卖首次交易的税费发票原件13份；5、本案诉讼费由三被告连带承担。案件在开庭审理过程中，原告汤朝文自愿放弃第一项诉讼请求中的要求被告鹏达公司腾让房屋的诉讼请求；将第四项诉讼请求中的发票原件13份变更为发票原件14份。事实与理由：原告配偶张建军生前于2013年7月8日与张家界明强置业有限公司签订了xxxx、xxxx、xxxx、xxxx号《张家界市商品房预售合同》，购买了张家界明强置业有限公司位于张家界市永定区官黎坪办事处龙门社区的“汇景国际名都”的xx栋x层xxx、xxx、xxx、xxx号房。2016年11月21日，张建军与被告鹏达公司签订《二手房买卖合同》，约定：1、张建军将购买的上述房产以128万元的价格转让给被告鹏达公司；2、合同生效后三日内支付定金18万元，合同生效后两个月内付清全部购房款；3、房屋过户及办证税费全部交易均由被告鹏达公司承担；4、如被告鹏达公司逾期支付购房款，按逾期支付金额和期间另每日计付1‰的违约金。2017年3月30日，张建军与被告鹏达公司签订《二手房买卖合同补充协议》，补充协议约定：1、由开发商缴纳的相关税费，由被告鹏达公司在开票时代为缴纳，被告鹏达公司向张建军支付购房款时从中扣除；2、应由张建军缴纳的相关税费全部由被告鹏达公司承担。上述房屋一直由被告鹏达公司在占有使用。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院判如所请。被告鹏达公司辩称：我公司没有违约，且我公司一直在积极履行协议，为原告垫付了30多万税费。被告王占旺、王伟军共同辩称：涉案房屋买卖系原告与被告鹏达公司的行为，与王占旺、王伟军个人无关。查明的事实根据原、被告双方的当庭陈述及举证质证情况，本院可以确认如下法律事实：1、2013年7月8日，张建军与张家界明强置业有限公司分别签订了xxxx、xxxx、xxxx、xxxx号《张家界市商品房预售合同》，合同约定张家界明强置业有限公司将位于张家界市永定区官黎坪办事处龙门社区的“汇景国际名都”的xx栋x层xxx、xxx、xxx、xxx号房以1457500元的价格出售给张建军，当日，张建军将四房购房款1457500元通过银行汇款至张家界明强置业有限公司，张家界明强置业有限公司向张建军出具了收款收据。同日，双方还签订了一份《补充协议》，协议约定张建军所购房屋返租给张家界明强置业有限公司，租金每月42269元。2、张建军购买张家界明强置业有限公司位于张家界市永定区官黎坪办事处龙门社区的“汇景国际名都”的xx栋x层xxx、xxx、xxx、xxx号之前，张家界明强置业有限公司已将该四房屋出租给被告鹏达公司，租赁期限为2009年9月30日至2022年9月30日。3、2016年11月21日，张建军（合同甲方、卖方）与被告鹏达公司（乙方、买方）签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定：1、张建军将购买的张家界明强置业有限公司位于张家界市永定区官黎坪办事处龙门社区的“汇景国际名都”的xx栋x层xxx、xxx、xxx、xxx号房以128万元的价格转让给被告鹏达公司；2、乙方于本合同经双方签字生效之日起三日内向甲方支付购房款壹拾捌万元（18万元）作为定金，并于本合同生效之日起两个月内付清余下的购房款壹佰壹拾万元（110万元）；3、房屋产权过户手续由乙方负责办理，甲方在收到乙方支付的购房定金款后，授权乙方办理房屋过户及办证手续，并提供过户及办证需要的甲方已经取得的相关资料；4、房屋过户及办证税费承担：本宗交易的全部交易税费均由乙方承担，如需发生办证中介费用，甲方承担肆仟元（4000元），其余由乙方承担；5、甲、乙双方在本合同生效后，若一方中途毁约，应向对方支付交易总价款20%的违约金；6、如乙方逾期支付购房款时，按逾期支付的金额和期间另每日计付1‰的违约金。当日，双方在合同上签字，被告鹏达公司按照合同的约定向张建军支付了18万元定金。2017年3月30日，双方签订了一份《二手房买卖合同补充协议》，协议约定：1、应由开发商“明强公司”缴纳的相关税费，由乙方在开税票时代为缴纳，乙方向甲方支付尚未支付的购房款时从中扣除；2、应由甲方缴纳的相关税费全部由乙方承担，并在开税务发票时乙方直接向税务部门支付，一手房交易办妥权证至甲方后再出售给乙方的二手房交易所产生的全部税费均与乙方承担等事项。4、被告鹏达公司于2017年11月至2018年5月14日为办理涉案房屋过户缴纳税款296399.87元（税票11份），缴纳房屋维修基金14574元（收据4份）。共计310973.87元。5、张建军于2019年1月2日死亡，其购买的张家界明强置业有限公司位于张家界市永定区官黎坪办事处龙门社区的“汇景国际名都”的xx栋x层xxx、xxx、xxx、xxx号房，其继承人有汤朝文、张粟凇、田奇年、张训初，张粟凇、田奇年、张训初于2019年9月19日书面声明放弃继承，由汤朝文继承。并于2019年9月24日经中华人民共和国湖南省张家界市胜地公证处公证。上述事实，有双方的当庭陈述以及原告提交的《张家界市商品房预售合同》4份、《二手房买卖合同》和《二手房买卖合同补充协议》各一份、相关税费发票11份和收据4份、张家界仲裁委员会张仲裁字（2014）25号《仲裁裁决书》一份、湖南省张家界市胜地公证处公证书2份等证据证明，足以认定。判决的理由与结果本院认为，张建军死亡后，其继承人虽有汤朝文、张粟凇、田奇年、张训初等人，但张粟凇、田奇年、张训初自愿放弃继承后，张建军的遗产由原告汤朝文继承，故，原告汤朝文具有诉讼的主体资格。张建军与被告鹏达公司自愿签订的《二手房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性、禁止性规定，合法有效。张建军与被告鹏达公司本应按照合同的约定各自履行自己的合同义务。合同签订后，被告鹏达公司仅根据合同的约定，向张建军支付了18万元的定金，合同约定“本合同生效之日起两个月内付清余下的购房款110万元”，但被告鹏达公司没有在两个月内（即2017年1月21日前）付清余下的购房款，但张建军与被告鹏达公司于2017年3月30日签订了一份《二手房买卖合同补充协议》，补充协议虽未对余下的购房款付款时间进行重新约定，但可视为双方对付款时间从2017年3月30日起顺延两个月，即2017年5月30日止。到期后，被告鹏达公司也未向张建军支付余下的购房款，被告鹏达公司在2018年5月14日还在向相关部门缴纳房屋办证、过户应缴纳的税费，足以证明原告同意被告鹏达公司延期支付购房款，可视为原告同意被告鹏达公司从2018年5月14日起顺延两个月，即2018年7月14日前付款。到期后，被告鹏达公司仍没有付款，是被告鹏达公司违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据上述第（二）项规定，原告汤朝文要求解除与被告鹏达公司签订的《二手房买卖合同》理由正当，本院予以支持。对原告汤朝文提出的要求被告支付违约金35万元的诉讼请求，张建军与被告鹏达公司在《二手房买卖合同》中既约定有定金，又约定有违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定定金，又约定违约金时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告汤朝文选择的是违约金条款，是原告的权利。但合同中有两个违约金条款，因《二手房买卖合同》中第七条违约责任2明确约定“如乙方逾期支付购房款时，按逾期支付的金额和期间另每日计付1‰的违约金”，违约时间从2018年7月15日起至2019年12月31日止，共计526日。故，被告鹏达公司应向原告汤朝文支付违约金578600元（1100000元×0.001×146日），但原告诉讼请求中只要求被告鹏达公司支付违约金350000元，是原告对自己民事权益的处分。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。同时，被告选择了违约金条款，合同解除后，应退还被告鹏达公司支付的定金180000元。对原告提出的要求被告鹏达公司支付经济损失1437146元的诉讼请求，其损失是按照被告占有使用原告购买的房屋返租给张家界明强置业有限公司月租金42269元乘以违约时间计算的，但因被告鹏达公司取得原告购买房屋的使用权是依据其与张家界明强置业有限公司签订的租赁合同，而原告与张家界明强置业有限公司以及张家界明强置业有限公司与被告鹏达公司签订返租合同以及租赁合同既没有协商解除，也未被生效的法律文书判决解除。故，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可以根据返租合同另案起诉。对原告要求被告交付办证所缴纳税费的票据的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告鹏达公司应向原告交付已缴纳税费的相关票据，但被告因此而缴纳的税费，应由原告负担。对原告要求被告王占旺、王伟军对被告鹏达公司向原告支付违约金承担连带责任的诉讼请求，因原告没有举证证明两被告作为被告鹏达公司的股东，在经营过程中有财务混同的情形，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对被告鹏达公司辩称其没有违约，其未向原告支付剩余的购房款，是因为原告没有提供办理房屋过户手续的相关资料，不能办理过户手续，导致其未付款的辩解意见，因双方在合同中约定合同生效后两个月内付清余下的购房款，并没有约定办理房屋过户后再付款，且未向法庭提供证据证明原告有那些资料没有提供。故对被告鹏达公司的这一辩解意见，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条（二）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十六条、第一百六十一条的规定，判决如下：一、解除原告汤朝文的丈夫张建军与被告张家界鹏达汽车服务有限公司签订的《二手房买卖合同》及《二手房买卖合同补充协议》。二、被告张家界鹏达汽车服务有限公司于本判决生效后十日内向原告汤朝文支付违约金350000元。三、被告张家界鹏达汽车服务有限公司于本判决生效后十日内向原告汤朝文交付11份税费发票原件（共计税费金额296399.87元）和4份房屋维修基金收据原件（收据金额共计14574元）。四、原告汤朝文于本判决生效后十日内退还被告张家界鹏达汽车服务有限公司定金180000元。五、原告汤朝文于本判决生效后十日内向被告张家界鹏达汽车服务有限公司支付已缴纳的税费和房屋维修基金款共计310973.87元。六、驳回原告汤朝文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18710元，适用简易程序减半收取9355元，原告汤朝文负担2807元，被告张家界鹏达汽车服务有限公司负担6548元。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向延忠二〇二〇年五月十四日书记员  陈巧燕附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。