西藏自治区拉萨市城关区人民法院民事判决书（2019）藏0102民初2090号原告：西藏自治区烟草公司拉萨市公司，住所地拉萨市。法定代表人：曾涛，该公司经理。委托诉讼代理人：温友春，西藏子产律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秋梅，西藏子产律师事务所律师。被告：百泰电器，经营地址拉萨市。经营者：哈学文，男，1963年9月13日出生，回族，甘肃省宁夏市人，经商，现住拉萨市。委托诉讼代理人：何波，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭强，泰和泰（拉萨）律师事务所实习律师。被告：西藏金田拍卖有限公司，住所地拉萨市。法定代表人：泽仁桑珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨迪，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：付琪玲，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所实习律师。原告西藏自治区烟草公司拉萨市公司（以下简称西藏烟草拉萨市公司）与被告百泰电器、西藏金田拍卖有限公司（以下简称西藏金田公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告西藏烟草拉萨市公司委托诉讼代理人温友春、杨秋梅，被告百泰电器经营者哈学文及其委托诉讼代理人何波、谭强，被告西藏金田公司委托诉讼代理人杨迪、付琪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西藏烟草拉萨市公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告就拉萨市宇拓路17号西藏烟草大厦大门临街东侧226.59m2商品房的租赁关系；2.被告将上述房屋恢复原状、返还房屋；3.被告向原告支付上述房屋2019年7月5日至2020年1月4日的房屋占有使用费1500000元；4.本案诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除西藏金田公司与被告的委托代理人马志杰于2018年12月20日签订的《拍卖成交确认书》；2.被告百泰电器向原告赔偿损失1500000元；3.被告百泰电器将使用原告的房屋恢复原状并返还房屋；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告委托西藏金田公司拍卖其管理的位于宇拓路17号西藏烟草大厦的门面房，被告的受托人马志杰参与统一竞拍并于2018年12月20日竞得面积为226.59m2的商品房三年的经营权用于百泰电器经营，中标价格为一年的房屋租金即3010000元，合同期限三年，合同一年一签。竞拍成交后，被告仅向原告支付了1510000元，未按照《拍卖成交确认书》第二条约定履行交清全部成交款的义务。被告的行为系违约，严重侵害了原告的合法权益。现依法起诉。百泰电器辩称，原告的第一项诉讼请求不符合法律规定，不属于要求法院判令解除的对象；原告要求被告赔偿损失，损失是否存在不确定；被告不存在返还房屋。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。西藏金田公司辩称，法院追加西藏金田公司为被告不妥；拍卖行为已经完成，原告要求解除拍卖成交确认书的诉请是有问题的；被告西藏金田公司在拍卖过程中没有过错；被告西藏金田公司并未占有原告的房屋；被告西藏金田公司在本案中不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告向本院提交拍卖公告一份，二被告对其证据的三性予以认可，本院经审核后对其真实性、合法性、关联性予以采纳。被告百泰电器对原告的证明目的不予认可。本院认为，证据能够证实原告委托被告西藏金田公司按照正常拍卖程序对案涉房屋的标的在商报上进行公告的事实，本院对原告的证明目的予以采纳；2.原告向本院提交报纸三份，被告百泰电器对其关联性不予认可，被告西藏金田公司予以认可。本院认为，原告无证据证明该组证据与本案的关联性，本院对该组证据不予采纳。本院对原告的证明目的不予采纳；3.原告向本院提交拍卖成交确认书一份，二被告对其证据的三性予以认可，本院经审核后对其真实性、合法性、关联性予以采纳。被告百泰电器对原告的证明目的不予认可。本院认为，证据能够证实拍卖成交价为3010000元的事实，能证实被告百泰电器要在拍卖成交10日内交清款项的事实，也能证实拍卖成交价为第一年租金的事实，本院对原告的证明目的予以采纳；4.原告向本院提交视听资料一份，二被告对其证据的三性予以认可，本院经审核后对其真实性、合法性、关联性予以采纳。被告百泰电器对原告的证明目的不予认可。本院认为，该证据能够证实拍卖成交款为第一年租金的事实，能证实因参与人身份问题进行第二次拍卖的事实，不能证实马志杰身份被冒用的事实，本院对原告的证明目的予以部分采纳；5.原告向本院提交公证书一份，被告百泰电器予以认可，被告西藏金田公司不予认可。本院认为，该证据系原件，证据形式合法，证据与本案有关联性，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以采纳。证据能够证实被告百泰电器委托马志杰参与拍卖的事实，本院对原告的证明目的予以采纳；6.被告百泰电器向本院提交《竞买协议书》一份，原告、被告西藏金田公司对其证据的三性予以认可，本院经审核后对其真实性、合法性、关联性予以采纳。原告、被告西藏金田公司对被告百泰电器的证明目的不予认可。本院认为，证据能够证实拍卖的是案涉房屋三年经营权的事实，不能证实哈振华用83号号牌代马志杰进行拍卖是有效的事实，本院对被告百泰电器的证明目的予以部分采纳；7.被告百泰电器向本院提交公证书一份，原告、被告西藏金田公司对证据的三性予以认可，本院经审核后对该份证据的真实性、合法性、关联性予以采纳。被告西藏金田公司对被告百泰电器的证明目的不予认可。本院认为，证据能够证实被告百泰电器委托马志杰参与拍卖的事实，本院对被告百泰电器的证明目的予以采纳；8.原告向本院提交竞买协议书一份，二被告对其证据的三性予以认可，本院经审核后对其真实性、合法性、关联性予以采纳。被告百泰电器对原告的证明目的不予认可。本院认为，证据能够证实协议中有原、被告签订房屋租赁合同的内容的事实，本院对原告的证明目的予以采纳；9.被告百泰电器向本院提交（2019）藏0102民初2625号民事判决书、（2020）藏01民终41号民事裁定书各一份，原告、被告西藏金田公司对其证据的三性予以认可，本院经审核后对其真实性、合法性、关联性予以采纳。原告、被告西藏金田公司对被告百泰电器的证明目的不予认可。本院认为，证据只能证实两次拍卖已经击槌的事实，不能证实两次拍卖均合法有效的事实，本院对被告百泰电器的证明目的予以部分采纳；10.原告向本院提交电子数据一份，被告百泰电器对证据的三性不予认可，被告西藏金田公司予以认可。本院认为，无证据证实该电子数据与本案的关联性，本院对该组证据的关联性不予采纳。本院对原告的证明目的不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年3月22日，拉萨市房产管理局为西藏自治区烟草专卖局（公司）办理了编号为拉萨市（国）字第101019976号房屋所有权证。2018年12月11日，西藏烟草拉萨市公司与西藏金田公司签订了一份《委托拍卖合同》，西藏烟草拉萨市公司将其所有的位于拉萨市××路六间商铺三年（2019年1月1日-2021年12月31日）“经营权”依法委托拍卖人进行公开拍卖，合同约定将每间商铺的年租金设为拍卖参考价。2018年12月13日，西藏金田公司在西藏商报上刊登拍卖公告，上载明：“我公司受西藏自治区烟草公司拉萨市公司委托，对其所有的位于宇拓路北侧8号六间商铺“三年经营权”面向社会进行公开拍卖；拍卖参考价为第一年房屋租金（以评估报告为依据）；拍卖保证金为人民币8万元（大写：捌万元整）。有意竞买者应在拍卖会开始前一日18：00之前，将拍卖保证金交至西藏金田公司。”2018年12月19日，哈学文代马志杰（合同竞买人）与西藏金田公司（合同拍卖人）签订《竞买协议书（一般竞买人）》，上载明：“本协议签订后，竞买人需遵守《拍卖法》及本场拍卖会《拍卖须知》参加拍卖会，无故不到会的，竞买保证金将作为违约金处理；竞买人选择的竞买号牌为83号，自行确认自己在拍卖会上的执牌、举牌人。拍卖会上，拍卖人以“认牌不认人”的规则拍卖所竞买的标的；竞买人在拍卖时对标的的应价不得撤回，其应价经击槌成交，竞买人即成为买受人，须当场签订《拍卖成交确认书》，竞买保证金即转为成交标的物定金，竞买人须按本协议及《拍卖成交确认书》的约定支付成交款，否则，应承担违约责任，竞买保证金将作为违约金处理；因该商铺上次租期已满，但原租户作为优先竞买权人报名参加了本场拍卖会，故原租户尚未搬迁；拍卖成交的买受人，我公司会将其拍卖保证金捌万元转至委托人账户，作为履约保证金；待原租户完成搬迁后，买受人再向委托方交清全部拍卖成交价款，双方开始履行租赁关系；买受人在拍卖成交后，不得以任何理由不承认拍卖结果；拍卖成交后，买受人与委托人签订《商铺租赁协议》，买受人按照国家相关法律、法规经营，符合委托方要求的，可正常享受三年合同期，租金须按年支付，但不得随意转租或转让；本次拍卖会结束后，买受人付清全部价款，持《拍卖成交确认书》与委托人签订《商铺租赁协议》。”同日，西藏金田公司出具一份收据，上载明：“今收到马志杰交来拍卖保证金捌万元整，如竞买未成功，不计息退还。”2018年12月20日，西藏金田公司召开拍卖会，哈振华以马志杰名义在拍卖登记表上签名并进入拍卖会场，拍卖案涉拍卖标的时，哈振华举83号牌进行竞买，以2000000元竞拍后落槌。西藏金田公司在与哈振华签订拍卖成交确认书时发现竞买人不是马志杰，遂以哈振华无委托手续为由认定此次拍卖无效，进行重新拍卖。随后，马志杰进场后参与案涉标的的拍卖，马志杰经竞价后以3010000元竞买成功，西藏金田公司与马志杰签订《拍卖成交确认书》，上载明：“买受人马志杰于2018年12月20日在西藏金田公司举办的拍卖会上，经公平竞价，成交下列拍卖标的。依照《中华人民共和国拍卖法》及有关法律法规，签订如下成交确认书；标的名称“烟草大厦5号商铺”三年经营权，拍卖参考价796690元，成交价3010000元；买受人按规定须于成交后十日（包含节假日）内交清拍卖价款；拍卖标的的转移在买受人付清拍卖成交价款后，由委托人与买受人签订《房屋租赁协议》；其他项，按《拍卖须知》、《竞买协议书》履行；在本成交确认书履行中发生争议时，各方当事人先行协商，协商不成，任何一方可向当地人民法院提起诉讼；本成交确认书经买受人、拍卖人签字盖章后生效。”2019年1月3日，马志杰（协议乙方）与哈学文（协议甲方）到西藏自治区西藏自治区拉萨市藏信公证处公证了一份委托协议，委托协议上载明：“甲方哈学文系百泰电器的经营者。乙方马志杰与西藏金田公司签订的《竞买协议书（一般竞买人）》，乙方参加拉萨市烟草专卖局关于“宇拓路临街商铺竞买”，该项目是依据甲方的意思表示参加竞拍；甲方哈学文委托乙方马志杰于二〇一八年十二月二十日参加拉萨市烟草专卖局关于宇拓路临街商铺的竞买相关事项；竞买产生的相关义务由甲方承担，权利由甲方享有；竞买（竞拍）所得的商铺的租赁权归甲方，乙方协助委托人向业主方变更相关登记；甲方委托乙方以甲方的名义与拉萨市烟草专卖局签订相关租赁合同；本协议的效力及于本协议签字前双方就协议所涉的商铺竞拍代理行为。”西藏自治区西藏自治区拉萨市藏信公证处针对该委托协议做出编号为（2019）藏拉信证内民字第6号公证书。2019年1月4日，哈学文通过银行转账的方式向西藏烟草拉萨市公司支付1000000元，转账附言“百泰电器（创维电视）房租”。2019年1月9日，哈学文通过银行汇款的方式向西藏烟草拉萨市公司支付510000元。2019年1月22日，西藏子产律师事务所受西藏烟草拉萨市公司的委托通过邮政快递的方式向哈学文送达给百泰电器的《律师函》，《律师函》上载明：“贵方拒绝签订书面租赁合同，未明确表示弃租或续租，未明确双方的权利义务关系，处理好双方的合作事宜，请在收到本函三日内，联系委托人办理签订第一年书面租赁合同事宜。逾期未办理的，委托人将视贵方弃租，并将按照双方约定，追究贵方的违约责任。”2019年3月19日，西藏子产律师事务所受西藏烟草拉萨市公司的委托通过邮政快递的方式向哈学文送达给百泰电器的《律师函》，《律师函》上载明：“依据相关法律，就你方未按约定与委托人签订第一年（2019年-2020年）的书面《房屋租赁合同》、且未按约定全额支付第一年租金事宜，于2019年1月19日向你方发函后，再次发出本律师函；限你方于收到本函之日起3日内与委托人签订书面的《房屋租赁合同》，并向委托人全额支付第一年租金，逾期未办理，委托人将视你方弃租，并保留追究你放法律责任的权利，因此产生的所有后果，均由你方自负。”2019年6月10日，西藏烟草拉萨市公司通过邮政快递的方式向哈学文送达给百泰电器的《解除不定期租赁关系的通知》，通知上载明：“你方于2018年12月20日通过统一竞拍形式竞得我公司位于拉萨市××路的商铺，用于电器经营，经我公司多次发函要求你方前来签订书面的租赁合同，但是你方一直以各种理由拒签，你我双方由于没有书面租赁合同，现在属于不定期租赁关系，我公司现通知你方如下：从本通知送达之日起解除双方不定期租赁关系；你方从本通知送达之日起3日内搬离上述商铺。”哈学文于2019年6月11日签收。2019年8月26日，百泰电器将西藏烟草拉萨市公司、西藏金田公司起诉至本院，诉讼请求为：1.确认原告以200万元竞拍第一被告的5号商铺三年经营权合法有效；2.本案诉讼费由被告承担。本院经审理，于2019年11月26日做出（2019）藏0102民初2625号民事判决书，判决驳回百泰电器的全部诉讼请求。百泰电器不服本院判决，上诉至拉萨市中级人民法院。拉萨市中级人民法院于2020年3月30日做出（2020）藏01民终41号民事裁定书，撤销本院（2019）藏0102民初2625号民事判决，驳回百泰电器的起诉。中国烟草总公司西藏自治区公司向本院出具证明，上载明：“拉萨市城关区宇拓路以北8号的房屋，虽房屋产权证所有权人为西藏烟草专卖局公司（即中国烟草总公司西藏自治区公司），但在2013年6月份已经移交西藏自治区烟草公司拉萨市公司所有，上述房屋的使用、管理、收益等所有权利均实际由该公司享有，现因土地原因，产权过户未果。”现案涉房屋由百泰电器使用。本院认为，拍卖合同是出卖人通过公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖合同。拍卖合同作为一种特殊的买卖合同，既有一般买卖合同的属性，又因缔约过程采用了拍卖的方式，使其具有独有的特性。案涉《拍卖成交确认书》虽由西藏金田公司与百泰电器的委托人签订，但西藏金田公司是受西藏烟草拉萨市公司委托从事案涉标的的拍卖。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，西藏烟草拉萨市公司与西藏金田公司为间接代理关系，百泰电器在与西藏金田公司签订《拍卖成交确认书》时明知委托人为西藏烟草拉萨市公司，故《拍卖成交确认书》也直接约束西藏烟草拉萨市公司与百泰电器。《拍卖成交确认书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行自己的义务。百泰电器未按照《拍卖成交确认书》的约定向西藏烟草拉萨市公司支付成交价款，经西藏烟草拉萨市公司催告后仍未交纳，存在违约，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项之规定，西藏烟草拉萨市公司有权要求解除《拍卖成交确认书》。西藏烟草拉萨市公司要求解除《拍卖成交确认书》的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，应予以支持。百泰电器辩解《拍卖成交确认书》不属于人民法院可以解除的对象的意见，无相应的法律依据，本院不予采纳。百泰电器违约，应向西藏烟草拉萨市公司赔偿损失。西藏烟草拉萨市公司主张百泰电器未支付的拍卖成交价款1500000元即为其损失，百泰电器不予认可。本院认为，在《拍卖成交确认书》已解除的情况下，剩余的拍卖款并非西藏烟草拉萨市公司的损失，西藏烟草拉萨市公司无证据证实其损失。西藏烟草拉萨市公司作为主张方，应自行承担举证不能之责。西藏烟草拉萨市公司要求百泰电器赔偿1500000元诉讼请求，无相应的事实依据，应不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《拍卖成交确认书》签订后，西藏烟草拉萨市公司并未与百泰电器签订新的租赁协议。《拍卖成交确认书》中也约定拍卖标的的转移在付清拍卖成交价款后，本案并无证据证实西藏烟草拉萨市公司依据《拍卖成交确认书》向百泰电器交付了案涉房屋。在百泰电器否认的前提下，本院认定百泰电器对案涉房屋的占有并非基于案涉拍卖合同关系产生的。西藏烟草拉萨市公司要求百泰电器将案涉房屋恢复原状后返还的诉讼请求，无相应的事实和法律依据，应不予支持。综上所述，本院对原告要求解除《拍卖成交确认书》的诉讼请求予以支持。本院对原告要求被告百泰电器赔偿损失1500000元的诉讼请求不予支持。本院对原告要求被告百泰电器将房屋恢复原状并返还的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除被告西藏金田拍卖有限公司与被告百泰电器于2018年12月20日签订的《拍卖成交确认书》；二、驳回原告西藏自治区烟草公司拉萨市公司的其他诉讼请求。案件受理费18300元，由西藏自治区烟草公司拉萨市公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区西藏自治区拉萨市中级人民法院。审 判 长 刘 献 屿审 判 员 格桑措姆审 判 员 邹 玉 萍二〇二〇年五月十一日法官助理 斯郎措姆书 记 员 韦 高 原