广东省广州市南沙区人民法院民 事 裁 定 书(2020)粤0115民初2712号原告：李绍贞，女，汉族，1951年5月20日出生，住广州市越秀区,原告：董铭斌，男，汉族，1974年12月27日出生，住广州市越秀区，共同委托代理人：刘文敏，广东金桥百信律师事务所。被告：梁培仔，男，汉族，1963年7月2日出生，住广州市南沙区，被告：黎银妹，女，汉族，1962年10月8日出生，住广州市南沙区，共同委托代理人：陈志康、杜斌，均是广东南国德赛律师事务所律师。原告李绍贞、董铭斌诉被告梁培仔、黎银妹确认合同无效纠纷一案,本院受理后,依法由审判员郭汉彬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李绍贞、董铭斌的共同委托代理人刘文敏，被告梁培仔、黎银妹的共同委托代理人陈志康、杜斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：一、确认两被告与两原告之间的宅基地使用权转让协议无效（诉讼中明确：2011年9月30日，原告与被告口头约定宅基地使用权转让协议，主要内容：两被告将涉案宅基地使用权转让给两原告，转让价格为21万元，两原告有权在涉案宅基地建设房屋，建成后房屋所有权归属于两原告）；二、两被告向两原告返还宅基地使用权转让款210000元，赔偿宅基地使用权转让款利息73080元（利息以210000元为基数，自2011年9月30日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.75%暂计算至2019年8月19日为73080元，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、两被告向两原告补偿宅基地上房屋建设费用2500000元，赔偿宅基地上房屋建设费用利息235323元（利息以2500000元为基数，自2017年7月1日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.75%暂计算至2019年8月19日为235323元，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、两被告向两原告补偿涉案房屋内家具、家用电器购买费用180000元；五、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：李绍贞与董铭斌为母子关系。梁培仔与黎银妹为夫妻关系。两原告与两被告曾经是姻亲关系。2006年10月19日，李绍贞的女儿董素芬与梁培仔的侄子梁浩明登记结婚，2018年11月15日，梁浩明提起离婚之诉，2019年1月8日，梁浩明与董素芬经广州市番禺区人民法院调解离婚。2011年9月，两被告因其大儿子建房需要资金，两被告主动找到两原告，希望两原告购买两被告的宅基地，出于对两被告的信任及帮助，两原告同意购买宅基地。2011年9月30日，两被告与两原告口头约定《宅基地使用权转让协议》，两被告将位于广州市番禺区东涌镇新村一街47号-4宅基地使用权转让给两原告，该宅基地使用权转让价款为210000元，两原告有权在涉案宅基地上建设房屋，宅基地使用权及宅基地上建成房屋归两原告所有。两原告依约向两被告支付了宅基地使用权转让费210000元。2013年3月，两原告开始建设房屋。两原告委托梁培仔管理房屋建设施工现场事宜。两原告投入了大量精力和资金，2017年6月，涉案房屋建成，两原告累计投入资金2500000元。两原告为涉案房屋购买家具、家用电器花费180000元。涉案房屋建成后，两原告委托黎银妹负责全屋卫生及花园内绿化工作，两原告按月向黎银妹支付工资，每月工资为1500元。2019年1月5日，两原告发现两被告擅自加锁将涉案房屋大门锁住，阻挡两原告入屋，两原告与两被告交涉，两被告拒绝开锁，声称涉案房屋所有权归属于两被告，两原告只得报警，民警建议两原告通过法院诉讼途径解决争议。《中华人民共和国地地管理法》第九条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，两原告不是涉案宅基地所在村集体成员，两原告与两被告约定的《宅基地使用权转让协议》违反上述规定，协议无效。两被告主张涉案宅基地及房屋归其所有，依照《中华人民共和国合法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，两被告应当向两原告返还宅基地使用权转让款210000元，赔偿宅基地使用权转让款利息，补偿宅基地上房屋建设费用2500000元，赔偿房屋建设费用利息。两被告主动将涉案宅基地使用权转让给两原告，两原告在涉案宅基地上建成房屋后，两被告又主张涉案房屋归其所有，严重违反诚实信用原则，两被告应当赔偿两原告的全部损失。两被告辩称：1、涉案的合法性和权益未经政府部门处理，应当驳回原告的诉讼请求。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地转让、出让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题指导意见》第一条的规定，应当裁定驳回起诉。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，有不同情形按不同情况处理。原告称与被告2011年9月30日达成口头协议，原告在2013年至2016年期间，在涉案土地上开始建房，暂不论原告所述内容是否属实，至原告起诉之日，涉案房屋未进行报批报建、未取得房屋产权证书，原告未对涉案房屋的合法性及权属向政府主管部门请求确认，因此，涉案房屋建设的合法性需要政府相关主管部门的确权，等行政机关做出处理后，原告才有权提起诉讼。本案应当予以驳回。2、涉案土地并非宅基地，被告未明确将涉案土地使用权转让给原告，原告称被告于2011年9月主动找到原告，希望原告购买宅基地使用权，并口头约定宅基地使用权出让协议，事实上涉案土地的使用性质是耕地而非宅基地，具体的使用用途为鱼塘，该土地是被告从村集体处承包，并取得农村土地承包经营权证。根据法律法规的规定，只有宅基地性质的土地才能建房，办理报批报建手续并取得房屋产权证书，原、被告之间原为姻亲关系，李绍贞与董铭斌为母子关系。梁培仔与黎银妹为夫妻关系。两原告与两被告曾经是姻亲关系。2011年，原、被告与董素芬、梁浩明商量拟在原告拥有使用权的土地上建设房屋，原告和董素芬表示可以进行部分出资，在房屋建设后董素芬、梁浩明也可对房屋进行使用，原告所提供的证据没有办法证明双方之前约定的将土地使用权转让给原告，并且涉案房屋的水电交费卡均是以被告的名义办理。3、原告主张第二项诉讼请求没有事实和法律依据。原告在起诉状中称双方是口头约定的协议，但是原告提供的证据没有办法证明当时双方对该笔款项的性质进行确认，并且被告只收到了19万元，在2011年时土地的价值已经高达30-40万元，被告只是19万元的价格出让土地不合常理。4、涉案房屋建设过程中，被告投入了大量的人力物力，原告主张返还房屋建设费用没有依据。原告提供的证据大部分是收货单据和收据，其中大多数名字是九岁、牛仔、五叔等是梁培仔的花名，其中梁浩明（明哥、明仔）也在多数单据中签名，并且原告提供的票据远远未达到250万元，原告主张的建房成本没有事实依据。5、关于购买电器家具的费用，无法证明付款人和金额，也无法确认票据的真实性，相关家具是否用于涉案房屋也无法确认，如原告能够证明是其本人购买，我方同意归还相关家具家电费用。经审理查明：被告梁培仔与黎银妹为夫妻关系。2017年8月29日，梁培仔与广东省广州市南沙区东涌镇大稳股份合作经济联合社签订了一份编码：440115103201002138J《农村土地（耕地）承包合同》，约定：一、农村土地（耕地）情况及承包经营情情况：亩。二、承包期限：自合同签订之日起至2037年12月31日止。三、承包土地的用途：农业生产。2017年9月5日，广州市南沙区人民政府核发了证书编号：穗南府农地承包权[2017]第440115103201002138J中华人民共和国农村土地承包经营权证。原告李绍贞、董铭斌与被告梁培仔、黎银妹均确认，现已在被告梁培仔所承包的上述土地建成一座房屋，门牌号为××。诉讼庭审中，被告否认与于2011年9月30日口头达成宅基地使用权转让协议（主要内容：两被告将涉案宅基地使用权转让给两原告，转让价格为21万元，两原告有权在涉案宅基地建设房屋，建成后房屋所有权归属于两原告）。并称涉案地块是耕地性质，不可能取得宅基地使用权证，现建成的房屋没有相关的报建手续，也没有房产证。原告对主张口头达成宅基地使用权转让协议没有提供相关证据予以佐证，也没有提供现建成的房屋的相关的报建手续和房产证。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”本案中，本院根据已查明的事实和结合本案证据，认定涉案土地属于广东省广州市南沙区东涌镇大稳股份合作经济联合社所有，用途是农业生产，由被告梁培仔承包。虽然在涉案土地建设了房屋，但未有证据证实涉案土地已依法办理使用权转移登记手续及涉案土地上盖建筑物已依法办理、领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，且现有的证据均不能清晰确定涉案土地的实际规划用地性质，不能排除存在占用农用地进行非农建设或违反建设用地许可范围使用土地等可能。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广州市城乡规划程序规定》相关规定，在城市、镇规划区内进行建筑工程建设的，建设单位或者个人应当取得建设规划许可证，未取得建设工程规划许可证进行建设的建（构）筑物，其建设合法性存疑，并涉嫌违法建设。参照《广州市城市管理综合执法细则》、《广州市违法建设查处条例》相关规定，违法建设的查处主体为城市管理综合执法机关，故涉案土地的上盖建筑物的建设合法性问题，属于城市管理综合执法行政管理职责范围内的处理事项，应由城市管理综合执法部门依据相关法律法规进行审查认定。参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2001]42号）的规定：人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。因此，原告可在行政主管部门对涉案土地的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，就因履行涉案合同而发生的财产纠纷再向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第十二条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告李绍贞、董铭斌的起诉。本案受理费15901元，由本院退回给原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，上诉于广州市中级人民法院。审判员  郭汉彬二〇二〇年五月十八日法官助理罗小燕书记员许婷婷