云南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）云民再12号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：张福梅，男，汉族，1960年9月20日出生，住浙江省温岭市，现住云南省瑞丽市。委托诉讼代理人：刘丹，云南宇然律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：朱均哲，云南宇然律师事务所律师。特别授权代理。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司。住所地：云南省德宏州瑞丽市卯喊路。统一社会信用代码：915331027928913222。法定代表人：李云峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王景，北京市中银律师事务所律师。特别授权代理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：奚照琼，男，汉族，1977年11月22日出生，住浙江省天台县，现住云南省瑞丽市。委托诉讼代理人：尹文倩，北京市中银律师事务所律师，特别授权代理。再审申请人张福梅因与被申请人瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司（以下简称腾隆公司）、奚照琼物权确认纠纷一案，不服云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院（2018）云31民终503号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月6日作出（2019）云民申2919号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张福梅及其委托诉讼代理人刘丹，被申请人腾隆公司委托诉讼代理人王景、被申请人奚照琼的委托诉讼代理人尹文倩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张福梅申请再审称：1、一、二审法院程序上适用法律错误。本案一审法院已经发现腾隆公司和奚照琼有签订虚假合同骗取银行大额贷款的涉嫌刑事犯罪行为，却没有按照相关法律规定移送案件材料给相关部门，系在程序上适用法律错误。本案发生的原因是张福梅与奚照琼的民事纠纷已进入执行阶段，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条及《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，腾隆公司应当先提出执行异议申请，如被驳回后再提出案外人执行异议之诉来维护自己的合法权益。一审法院以当事人有自由选择权为由轻易支持，有失偏颇。奚照琼系为了逃避民事赔偿责任而与第一被申请人进行了该欺诈诉讼行为，法院应予以坚决打击。2、原审实体上适用法律错误。案涉合同经有权机关备案，且合同已履行九年，不论形式还是实质上都应该是合法有效的。一、二审法院轻信二被申请人串通一气的说辞而认定合同无效，系实体法律适用错误。3、原生效判决将助长不良房地产开发公司的类似欺诈行为。张福梅出于对备案合同效力的信任而与奚照琼发生经济关系，如确认合同无效，其将遭受重大利益损失，法院生效判决难以实现公平正义，也将造成极差的社会效果。在再审庭审中还提出，本案应当适用最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》、最高人民法院《关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》及最高人民法院《关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》的规定判决驳回腾隆公司起诉。原一、二审判决否定两份《商品房购销合同》的效力导致第三人利益受损、恶意之人收益的不良法律后果。该《商品房购销合同》应当认定有效，从合同的签订、贷款发放、首付款收据的出具以及按揭贷款的支付所有证据均为奚照琼本人，而所购商品房商铺的出租主体也是奚照琼作为唯一股东的瑞丽市健鼎物业公司，所有行为外观指向的主体均为奚照琼本人而非腾隆公司，不存在意思表示不真实；当事人双方签订的《商品房购销合同》也不存在双方恶意串通损害任何第三方利益；因此，应当认定奚照琼与腾隆公司签订的《商品房购销合同》为有效合同。腾隆公司辩称，其与奚照琼签订的两份《商品房购销合同》应属无效，原两审法院认定事实清楚，法律依据充分。从原审调查的事实证明奚照琼未支付过购房款，双方并无房屋买卖的真实意思表示，奚照琼并无实际履行购房合同及按揭还款义务的行为不符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民法总则》第143、146、155条所规定的民事法律行为有效的构成要件；申请人主张本案在程序上适用法律错误缺乏法律依据，腾隆公司选择提出执行异议之诉还是选择以合同效力为切入点解决争议均属正当行使诉讼权利，腾隆公司完全可以自由选择，申请人认为腾隆公司应先提起执行异议，否则便是违反程序，无法律依据。本案不符合再审立案条件，本案无论是执行异议之诉还是合同效力之诉，均不会作出案涉商品房购销合同有效的判决，不会影响判决结果。因此，案件不符合再审立案条件。奚照琼辩称，腾隆公司签订的两份《商品房购销合同》应属无效，其基于与腾隆公司股东陈小强的亲属关系，为解决腾隆公司融资需求，配合腾隆公司签署了两份合同，合同签订后其未支付过任何购房款，以其名义办理的银行贷款也一直由腾隆公司按期偿还。其与腾隆公司签订的《商品房购销合同》并非真实意思表示，双方也未实际履行房屋买卖行为，不符合民事法律行为有效的构成要件。申请人主张本案程序上适用法律错误缺乏法律依据。原告腾隆公司于2017年7月27日向瑞丽市人民法院起诉请求：1、依法认定原告与被告奚照琼于2008年5月28日签订的两份《商品房购销合同》（编号为腾隆字腾隆国际商业广场200766099号、200766100号）为无效合同。2、依法确认腾隆国际商业广场A幢A-101、A幢A-102、A幢A-201、A幢A-202、A幢A-301、A幢A-302及腾隆国际商业广场B幢B-101、B幢B-102、B幢B-201、B幢B-202、B幢B-301、B幢B-302为原告所有。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年5月，原告开发建设的“腾隆国际商业广场”开始进行销售，因资金紧缺，为融资解决公司资金困难问题，原告遂与被告协商，以被告名义向银行办理按揭贷款，按揭款由原告使用，由原告每月按时归还银行贷款。经被告同意后，原告于2008年5月28日分别与被告签订两份购房合同，约定被告向原告购买腾隆国际商业广场A幢A-101、A幢A-102、A幢A-201、A幢A-202、A幢A-301、A幢A-302及腾隆国际商业广场B幢B-101、B幢B-102、B幢B-201、B幢B-202、B幢B-301、B幢B-302房屋，但实际被告不需要向原告支付任何购房款项。两份合同签订后，原告开始协助被告向中国工商银行股份有限公司瑞丽支行办理按揭贷款手续。2008年6月18日，被告与银行签订了个人购房借款/担保合同，约定工行向被告发放个人商业用房贷款385万元，贷款期限为120个月，还款方式为按月等额本息还款，该贷款用上述房屋进行抵押担保，同时原告为该贷款的保证人。借款合同签订后，贷款打入原告账户，自还款第一个月始便由原告将款项打入被告开立的还款账户中进行还款。十年来，以被告名义办理的按揭贷款一直由原告偿还，贷款也由原告使用。同时，上述房屋也由原告实际使用，房屋至今未交付被告，也未办理相关产权证书。原告虽与被告签订有商品房购销合同，但签订合同目的仅为套取银行贷款，合同并非双方真实意思表示，房屋买卖行为未实际发生，请求法院依法判令上述合同为无效合同，合同所涉房屋为原告所有。一审判决认定事实：原告腾隆公司与被告奚照琼于2008年5月11日签订两份《商品房购销合同》（编号为腾隆字腾隆国际商业广场200766099、200766100），合同载明奚照琼向腾隆公司购买预售商品房腾隆国际商业广场A幢A-101、A幢A-102、A幢A-201、A幢A-202、A幢A-301、A幢A-302及腾隆国际商业广场B幢B-101、B幢B-102、B幢B-201、B幢B-202、B幢B-301、B幢B-302；房屋总价款为7715000元，按套计价；奚照琼应于合同签订之日支付3,856,000元，余款通过办理银行按揭贷款进行支付等内容。该两份合同于同年5月28日在瑞丽市建设局房产股进行备案。同年6月18日，奚照琼作为借款人、腾隆公司作为保证人与贷款人中国工商银行股份有限公司瑞丽支行签订了《个人购房借款/担保合同》，该行向奚照琼发放了个人商业用房贷款3,850,000元，以上述购销合同中涉及的房屋作为抵押物。在办理抵押贷款过程中，贷款人收到房屋的首付款证明即原告腾隆公司出具的3,865,000元首付款收据。自2008年7月起，原告腾隆公司的财务人员通过私人账户向奚照琼尾号7553账户每月打款四万余元用于归还按揭贷款至2016年9月。2017年1月17日，原告腾隆公司转入奚照琼账户127,881.52元、2017年4月14日转入129,909.16元、2017年7月10日转入129,821.18元用于归还贷款；2017年7月10日直接向工商银行指定账户打入500,358.69元提前一次性归还奚照琼上述贷款。2017年5月3日，第三人张福梅作为另案申请执行人向该一审法院申请强制执行奚照琼名下财产；一审法院受理后于2017年6月12日查封了上述房屋。原告腾隆公司于2017年7月27日向法院起诉，要求确认两份《商品房购销合同》无效，上述房屋为原告所有。一审法院另查明：原告腾隆公司自认除奚照琼所签合同是为套取银行按揭贷款供原告使用外，该房地产项目中尚有刘强、金妹凤、彭志刚所签订的合同均属同样情况；四人均系原告四名股东各自找其亲属、朋友与原告签订虚假购买合同。该四人向中国工商银行股份有限公司瑞丽支行办理贷款时均提供有原告出具的首付款收据，落款时间分别为2008年5月11日、2008年6月25日、2008年6月3日及2008年5月20日。法院在2017年9月14日开庭过程中，要求原告于当日下午三点前提供了2008年度全部会计材料、2012年至2016年部分会计凭证及账簿。原告在指定时间提供的2008年度会计凭证、现金日记账、银行日记账、年度会计报表确无在收据对应时间收到款项的记载，但有随机抽取的其他购房人（付贞喜、潘正传）首付款支付记录。原告腾隆公司对公账户在该四人合同签订时间段及首付款收据载明时间段没有该四人转款记录或与四人首付款相符的款项进入。刘强所签合同涉及房屋为腾隆国际商业广场Ａ幢Ａ-110、Ａ-111、Ａ-112、Ａ-113、Ａ-114、Ａ-115、Ａ-116，金妹凤所签合同涉及房屋为腾隆国际商业广场1层Ｂ号房，彭志刚所签合同涉及房屋为腾隆国际商业广场1层Ａ号房。三处房屋及奚照琼所签合同涉及房屋均处于出租状态。其中，就金妹凤所涉房屋，由瑞丽市健鼎物业管理有限公司与罗怀幸于2012年12月1日签订《腾隆国际商业广场租赁合同》及《腾隆国际商业广场管理合同》各一份，载明铺面位于腾隆国际商业广场Ｂ号商铺、建筑面积171平方米，租期至2014年11月30日等内容，该两份合同加盖的公章为瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司。就彭志刚所涉房屋，由瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司与中国农业银行股份有限公司瑞丽支行于2012年4月19日签订《铺面租赁合同》一份，载明铺面位于瑞丽市腾隆大酒店一楼左侧。奚照琼所签合同所涉房屋，一部分由瑞丽市健鼎物业管理有限公司与闫凤英于2012年3月9日签订《腾隆国际商业广场租赁合同》，合同载明铺面位于腾隆国际商业广场Ｂ-101、Ｂ-102，租期至2017年3月9日等内容；闫凤英在合同履行过程中向原告腾隆公司提出降低租金申请。另一部分由瑞丽市健鼎物业管理有限公司与王振辉、张贻南于2012年2月1日签订《腾隆国际商业广场管理合同》，合同载明商铺为腾隆国际商业广场Ａ-101、Ａ-102、Ａ-201、Ａ-202、Ａ-203，建筑面积为251.11平方米，租赁时间至2018年11月19日并约定租金；由瑞丽市健鼎物业管理有限公司与古金银于2013年6月9日签订《租赁合同》，合同载明商铺为腾隆国际商业广场Ａ-302、租期为三年；由瑞丽市健鼎物业管理有限公司与阮浩于2015年9月7日签订的《腾隆国际商业广场租赁合同》及《腾隆国际商业广场管理合同》，载明铺面位于腾隆国际商业广场Ａ-101、Ａ-102、Ａ-201、Ａ-202、建筑面积为213.26平方米，租期至2017年10月1日等内容。2017年10月1日，瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司与现承租人孙琪签订《腾隆国际商业广场租赁合同》一份，合同载明铺面位于腾隆国际商业广场Ａ-101、Ａ-102、Ａ-201、Ａ-202、建筑面积为213.26平方米，租期至2018年10月1日等内容。奚照琼所涉房屋租金收益能在原告不同年度现金会计账簿中反映。一审法院还查明：瑞丽市健鼎物业管理有限公司成立于2008年9月22日，法定代表人系奚照琼，其系健鼎物业公司唯一股东，注册资本为50万元，该公司已于2016年注销。第三人张福梅陈述案涉房屋相关信息系被告奚照琼于2016年7月主动告知。一审法院认为：（一）关于原、被告双方所签订的两份《商品房购销合同》是否无效的问题。虽案涉房屋在办理房屋按揭贷款过程中，曾向银行提供了原告出具的首付款收据。原、被告双方主张签订合同的目的即为向银行套取按揭贷款，则形式上必须具备有效合同的要件，即提供首付款收据系办理按揭贷款的前提条件，该主张具有合理性，仅有首付款收据虽不能直接证明被告实际履行了首付款给付义务。但法院于限定时间内要求原告提供的合同签订年度会计账簿凭证，确无原告自认含被告在内的四人虚假商品房购销相关款项的记录；原告同时段的银行对公账户也无相应款项进入。原告提供的证据可以证明前期系由该公司的财务人员将相应款项转入被告名下账户用以偿还银行贷款，后期由原告对公账户转入被告账户，最后由原告直接向银行提前清偿剩余贷款。故被告并未自行偿还银行按揭贷款。案涉房屋一直处于租赁状态，出租人在2017年以前系健鼎物业公司，2017年以后由原告作为出租人对外租赁。虽然被告系健鼎物业公司的法定代表人及唯一股东，但现有证据不能证明原告已将案涉房屋交付给被告。原告腾隆公司主张其与被告奚照琼之间的商品房购销合同因并非双方真实意思表示而无效，其负担证明合同双方当事人订立的合同系双方虚假的意思表示的举证责任。其提交的证据可以证明该商品房购销合同除向银行办理按揭贷款外并未实际履行，合同中的购房人未交付首付款、也未偿还按揭贷款，合同中的出售方未交付房屋，房屋一直由原告管理、收益。原告的举证虽尚未达到排除一切可能性的程度，但已达到使待证事实的存在具有高度可能性的民事诉讼证明标准。综上分析，案涉的商品房购销合同并未履行，对原、被告关于该合同为双方虚假意思表示仅系套取银行按揭贷款签订的主张予以支持，该合同因系双方通谋虚伪行为而无效。因原、被告实施该行为的时间在2008年，行为当时并未直接影响第三人张福梅的民事利益，即不存在原、被告恶意串通，行使该通谋虚伪行为的目的为损害第三人张福梅合法利益情形。（二）关于《商品房购销合同》所涉的不动产权利人是否为原告的问题。合同所涉不动产尚未登记在被告奚照琼名下，仅合同进行了备案。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，合同所涉的不动产权利人仍为该楼盘的开发商即原告腾隆公司。法院虽根据民事诉讼之举证规则确认原告系不动产权利人，并不意味对原、被告双方套贷行为予以肯定，将依法向各主管部门告知本案查明事实。第三人张福梅系被告奚照琼到期债务的债权人，对奚照琼与原告间是否存在合法有效的债权享有独立请求权，其系有独立请求权的第三人，有当事人的诉讼权利及义务。其关于原告不应提起物权确认之诉而只能进行案外人执行异议之诉的主张，因法无禁止性规定，该系当事人诉权选择权利，不予支持。一审法院遂判决：一、确认原告瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司与被告奚照琼签订的两份《商品房购销合同》（编号为腾隆字腾隆国际商业广场200766099号、200766100号）为无效合同；二、确认上述合同中涉及的腾隆国际商业广场A幢A-101、A幢A-102、A幢A-201、A幢A-202、A幢A-301、A幢A-302及腾隆国际商业广场B幢B-101、B幢B-102、B幢B-201、B幢B-202、B幢B-301、B幢B-302不动产权利人为原告瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司；三、驳回第三人张福梅的诉讼请求。张福梅不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，依法支持上诉人一审提出的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人认为一审存在程序上适用法律错误和实体上法律适用错误的情形。一审在审理过程中发现了二被上诉人涉嫌刑事犯罪，没有按照相关法律规定移送案件材料给相关部门，只是履行告知义务，系在程序上适用法律错误；本案发生的原因是第二被上诉人与上诉人的民事纠纷已进入执行阶段，按照正常的法律程序，第一被上诉人应先提起案外人执行异议申请，如被驳回后再提起案外人执行异议之诉来维护自己的权益。而一审以当事人有自由选择权就轻易的给予支持，明显有失偏颇；实体法律适用方面，涉案合同已经过官方机构备案确认，且合同已经履行了九年，不管从形式上和事实上，二被告签订并履行的合同应当是合法有效的合同，一审轻信二被告的说词，认定合同无效系实体法律适用错误。一审法院的这个判决将会助长不良房地产开发公司更多的欺诈行为。本案中，第二被上诉人拿着经过官方备案的合同，上诉人才与之产生经济关系，如确认合同无效，将导致上诉人遭受重大损失，上诉人又将如何维护自己权益。综上，请求撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。二审法院认为，本案系物权确认纠纷。关于两被上诉人签订的两份《商品房购销合同》是否有效的问题。上诉人提出二被上诉人签订的两份《商品房购销合同》有效的主张，虽有二被上诉人签订的商品房购销合同在案证实，但从本案查明事实来看，二被上诉人虽签订了合同，被上诉人奚照琼并未支付过相应款项（包括首付款、按揭款项及尾款），银行按揭款项等均系被上诉人瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司支付，因此，该两份合同虽双方签字认可，但并未实际履行及产生真实的买卖行为，且二被上诉人均陈述认可该合同为双方虚假意思表示，仅系套取银行按揭贷款而签订。因此，一审法院关于该合同因系双方同谋虚伪行为而无效的认定并无不当。关于涉案两份合同项下物权如何确定的问题。本案中，因该两份合同在签订后，并未产生真实的买卖行为，被上诉人奚照琼从未支付过任何款项，涉案商品房权属也从未发生过变更登记，因此，涉案商品房权属仍属不动产登记中的被上诉人瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司。二审法院遂判决：驳回上诉，维持原判。本院再审庭审中双方对原审判决查明事实没有异议，也没有提交新的证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院再审认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定：即“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十六条规定：“……金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。”因此，案外人寻求救济时应遵循“先程序再实体”的顺序，即先对被法院查封、扣押、冻结的标的物提起书面异议申请，法院对异议申请作出处理之后才能提起执行异议之诉，就案外人和当事人之间的实体权利关系进行处理，对执行标的物权属进行确定。也就是说案外人必须先对执行标的提出异议，再对法院做出裁定不服时才可以提起诉讼，异议审查是提起异议之诉的前置程序。故法院在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应裁定驳回起诉并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。本案查明事实是，本案一审第三人张福梅作为另案申请执行人向本案一审法院申请强制执行一审被告奚照琼名下财产的时间是2017年5月3日，一审法院受理后于2017年6月12日查封了合同备案在奚照琼名下的房屋；之后腾隆公司于2017年7月27日向一审法院提起本案确权之诉。依照法律规定腾隆公司应先提出执行异议申请，如被驳回后再提出案外人执行异议之诉来维护自己的合法权益。本案被申请人腾隆公司未对执行标的提出异议之前，不能越过程序救济措施而直接采取实体救济措施，对执行标的主张实体权利，否则依法应驳回起诉。故原一、二审法院未依照法律的程序规定审理该案错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销云南省瑞丽市人民法院（2017）云3102民初729号民事判决；撤销云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院（2018）云31民终503号民事判决；二、驳回瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司的起诉。一、二审案件受理费共计131610元由瑞丽市腾隆房地产开发经营有限公司负担。本裁定为终审裁定。审判长  洪一军审判员  王 静审判员  唐美泉二〇二〇年五月二十七日书记员  胡 观