重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1762号上诉人（原审原告）：重庆瑞安天地房地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区华盛路10号第45层1#1-6单元、2#7-11单元，统一社会信用代码91500000756205567M。法定代表人：易平安，董事长。委托诉讼代理人：任数英，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓岑，重庆钜沃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何川，男，1987年1月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。上诉人重庆瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称瑞安公司）因与被上诉人何川房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初15578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。瑞安公司上诉请求：撤销原判，依法改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定被上诉人至今未将租赁房屋恢复清水状态没有违反《终止协议》的约定，认定事实错误。2.上诉人有权要求被上诉人按照原租赁合同约定承担违约责任，一审适用法律错误。何川二审未作答辩。瑞安公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付未按照约定将房屋恢复清水状态的违约金215225元（租赁房屋面积430.45平方米×500元/平方米）；2.判决被告支付从2018年12月1日起至2019年1月31日期间未恢复房屋清水状态的房屋占用费81355.05元(90元/月/平方米×430.45平方米×1.05×2个月)；3.判决被告向原告支付提前解约的违约金244065.15元（90元/月/平方米×430.45平方米×1.05×6个月）；4.本案诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月21日，瑞安公司（出租方，甲方）与何川（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将坐落于重庆市渝中区瑞天路X号第X层X号店铺，出租给乙方用于儿童摄影使用，计租面积430.45平方米，租赁期限自2016年4月1日起至2019年8月31日；乙方应向甲方支付保证金为167875.5元，即相当于2016年10月1日至2017年8月31日的月保底租金、现行物业管理费和推广费之总和的三倍，并可按本合同第5.2条进行调整，乙方应于本合同签署时向甲方全额支付上述保证金；该房屋公用事业费押金为21522.5元，乙方应于签署本合同时支付。该合同7.1条约定乙方应在租赁期限届满日或提前终止之日前将该房屋恢复清水状态并经甲方验收和书面确认后返还给甲方，若因乙方使用该房屋或将该房屋恢复原状过程中造成该房屋或任何第三方人身、财产损坏的，乙方应予赔偿，因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿。该合同13.3条约定乙方在此明确同意及声明，甲方有权在下列事件发生的任何时间提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同提前终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应另行向甲方承担如下违约责任：……；（3）向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）总额之款项作为违约金，如甲方在租赁期限届满前将该房屋再行出租的，乙方应支付的违约金金额可相应减少；（4）向甲方支付瑞安公司因向乙方追讨上述款项而支出的诉讼费、合理律师费、财产保全费、执行费等费用；该等事件为：13.3.1若乙方拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金、公用事业费及其他应付费用超过七天；……；13.3.7乙方擅自退租的；……。该合同13.8条约定租赁期届满或本合同提前终止，若乙方未按本合同7.1条的约定将该房屋恢复原状，则乙方应向甲方支付违约金，违约金按该房屋计租面积乘以500元/平方米计算，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿，甲方可直接从保证金中抵扣该笔费用，不足的，由乙方另行补足。该合同14.5条约定本合同任何一方向另一方提供的任何通知，包括但不限于本合同项下将要发出的任何材料、文件、信息、通知，应以书面形式进行，用专人递送、邮寄或特快专递方式送达、传真形式发送，应送到本合同所列的联系地址或联系人，……。同时该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，何川向瑞安公司交纳了租赁保证金167875.5元和公用事业费押金21522.5元，瑞安公司将该租赁房屋交付给何川承租使用。2018年9月26日，瑞安公司（甲方）与何川（乙方）签订《租赁合同之补充协议》约定：自2018年10月1日起至2019年8月31日，该房屋保底租金变更为90元/月/平方米，保底租金按该房屋计租面积计算，每月应付保底租金=保底租金×（1+增值税税率）；……。2013年11月23日，瑞安公司（甲方）与何川（乙方）拟定《终止协议》约定：本协议于2018年11月23日由下列双方当事人签署，出租方瑞安公司，承租方何川，甲方为重庆市渝中区瑞天路X号第X层X号店铺（以下称“该房屋”）的产权拥有人，甲乙双方于2016年就乙方承租该房屋事宜签订《租赁合同》及2018年签订《租赁合同之补充协议》，上述合同以下称“原租赁合同”，……经甲乙双方协商一致，就有关租赁合同提前终止事宜达成如下协议；一、甲乙双方同意双方原租赁合同于2018年11月30日提前终止（以下称“提前终止日”）；二、甲乙双方同意,因乙方提前提出解约申请,乙方有任何所欠甲方及“上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司”的费用应即时结清，乙方已缴纳的公用事业费押金21522.5元可用于抵扣上述欠费后退还剩余部分；三、乙方已交租赁保证金167875.5元，因乙方提前提出解约申请，甲方不予退还，乙方予以认可，同时乙方应于本协议签订之日向甲方支付13343.95元作为赔偿金，乙方按约完成本协议约定的所有义务后，乙方不再向甲方支付原租赁合同约定的因提前解约产生的违约金；四、免除乙方截止本协议签订前产生的所有滞纳金；五、乙方须在2018年11月30日前按清水店铺标准恢复，并须经甲方验收和书面确认后返还给甲方，若因乙方使用该房屋或将该房屋搬移乙方物品过程中造成该房屋或者任何第三方人身、财物损坏的，乙方应予赔偿；因该房屋恢复清水而造成的乙方装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿；2018年11月30日后，乙方同意该房屋内所有装修、设施和物品均归甲方所有；甲方有绝对权利决定将该等装修、设施和物品保留或拆除，甲方无须为装修、设施和物品的剩余价值向乙方作出任何补偿；六、乙方应在原租赁合同提前终止后及时注销以该房屋为注册地址的原工商、税务等各类注册登记证，付清该房屋的煤气、电话（如有）等费用并办理相关账户的转让手续，如乙方在终止日后的30天内仍未能办理前述注销手续的，则乙方同意授权甲方代为办理相关的注销手续，由此产生的所有费用由乙方承担；……；八、本协议签订后，双方基于原租赁合同的所有权利义务结清，双方互不再就原租赁合同追究并承担任何违约责任；但若乙方未履行本协议的约定义务，则本协议约定的所有减免及抵扣优惠均作废，甲方仍有权按原租赁合同约定继续追究乙方提前解约的违约责任；九、本协议一式三份，于其首页记载之日经甲、乙双方签署盖章生效，……。同日，何川在《终止协议》落款乙方处签名，并在签约日期处签署2018年11月23日。2018年11月30日，瑞安公司在《终止协议》落款甲方处加盖瑞安公司公章，并在签约日期处签署2018年11月30日。2019年2月2日，瑞安公司按照《房屋租赁合同》中何川确认的送达地址向何川邮寄送达了《关于物品处理的提醒函》载明：贵我双方于2016年4月1日就贵方租赁我方位于重庆市瑞天路X号X号商铺签订了《租赁协议》，后经与我司协商，于2018年11月30日提前终止合同并签署《终止协议》，现关于商铺恢复清水状态及铺内建渣处理向阁下做如下告知，按照《终止协议》要求，阁下应于2018年11月30日前将商铺恢复至清水状态，但截止本函发出之日仍未完成，请阁下于2019年1月31日前将该商铺恢复至清水状态并完善商铺交还手续，自行将滞留在商铺内的所有建渣及存在安全隐患的区域进行清理（可见附图），否则阁下在商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为放弃了所有及一切权利，我司将按合同约定予以处置（包括作为垃圾予以处理等等），而无需给予任何补偿，同时清理费用由阁下自行支付，请阁下接函后立即履行各项合同义务，逾期仍未履行，我司将按租赁合同的约定追究阁下相关违约责任。2019年2月3日，瑞安公司按照《房屋租赁合同》中何川确认的送达地址向何川邮寄送达了《关于物品处理的告知函》载明：贵我双方于2016年4月1日就贵方租赁我方位于重庆市瑞天路X号X号商铺签订了《租赁协议》，后经与我司协商，双方达成一致，于2018年11月30日提前终止合同并签署《终止协议》，因阁下未按协议约定对商铺进行复原，我司于2019年1月23日发函提醒，现对商铺复原及铺内建渣处理向阁下做如下告知，阁下未在规定时间内对商铺内的所有建渣及存在的安全隐患区域进行处理，由此产生的一切不利后果将由阁下自行承担，我司将安排相关人员对建渣和铺内安全隐患进行处理，产生的一切费用从保证金扣除（详见附件），同时一切不良后果，由阁下自行承担。2019年4月3日，瑞安公司与重庆钜沃律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所代理与何川房屋租赁合同纠纷一案的诉讼事宜，并就本案支付了律师代理费6000元。一审另查明，按照《终止协议》第二条的约定，经结算后，应退还给何川的公用事业费押金13343.95元，瑞安公司用该笔应退还给何川的公用事业费押金13343.95元冲抵了《终止协议》第三条中约定的何川向瑞安公司支付的赔偿金13343.95元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《终止协议》系合同当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，合同当事人均应按照合同约定履行各自义务。现对本案原告的诉求作如下评析：一、关于被告至今未将租赁房屋恢复至清水状态是否违反《终止协议》约定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……；（二）合同解除；……。”第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原告与被告签订《房屋租赁合同》后，在租赁合同履行期间，双方虽于2018年11月23日拟定了《终止协议》，被告亦于同日签字并按捺手印认可终止协议的全部内容，但按照该终止协议中“于其首页记载之日经双方签署盖章生效”的约定，终止协议应自原告于2018年11月30日盖章时生效，同时原、被告签订的《房屋租赁合同》经协商一致予以解除。虽然，原、被告在终止协议中约定被告须在2018年11月30日前按清水店铺标准恢复租赁房屋，但同时约定2018年11月30日后，租赁房屋内的所有装修、设施和物品均归原告所有，被告还应向原告承担提前解除房屋租赁合同的违约责任，即被告向原告交纳的租赁保证金167875.5元不予退还和向原告支付13343.95元赔偿金。事实上，在终止协议于2018年11月30日生效前，原、被告签订的房屋租赁合同并未解除，双方仍应按租赁合同的约定履行各自的义务和行使各自的权利，而原告在租赁合同履行期间也未按照租赁合同约定的送达方式，书面通知被告解除双方签订的租赁合同及要求被告将租赁房屋恢复至清水状态，时至终止协议生效后，被告已将租赁房屋内所有装修、设施和物品的所有权转移给原告所有，即被告从2018年12月1日起已不再享有对其租赁房屋内所有装修、设施和物品处置权。在原告已拥有被告租赁房屋内所有装修、设施和物品的所有权和处置权后，并实际控制租赁房屋的情况下，再通知被告将租赁房屋恢复至清水状态，无事实和法律依据。据此，原告诉称被告至今未将租赁房屋恢复至清水状态的行为系违反终止协议约定的理由，不能成立，不予采信。二、关于原告要求被告支付未恢复房屋清水状态的违约金、未恢复房屋清水状态的房屋占用费、提前解约的违约金和律师费的问题。本案中，双方签订的终止协议生效后，双方签订的房屋租赁合同经协商一致予以解除，被告已结清解除房屋租赁合同前的全部租赁费用，并按终止协议向原告付清了违约金181219.45元（租赁保证金167875.5元＋赔偿金13343.95元），履行完终止协议的全部义务，并未违反终止协议的约定，即便原告需将该租赁房屋恢复至清水状态，被告向原告支付的违约金数额也能够弥补原告恢复房屋清水状态的损失。据此，现原告要求被告支付未按照约定将房屋恢复清水状态的违约金215225元、从2018年12月1日起至2019年1月31日期间未恢复房屋清水状态的房屋占用费81355.05元、提前解约的违约金244065.15元和律师费6000元的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条第一款、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“驳回原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8190元，由原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司承担。”本院二审审理期间，当事人未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《终止协议》虽约定双方租赁合同提前终止，何川有将租赁房屋恢复至清水状态的义务，但根据该终止协议中“于其首页记载之日经双方签署盖章生效”的约定，《终止协议》应自瑞安公司于2018年11月30日盖章时生效。在《终止协议》于2018年11月30日生效前，房屋租赁合同并未解除，《终止协议》是否生效尚不确定。《终止协议》经瑞安公司2018年11月30日盖章生效后，依据《终止协议》约定，租赁房屋内所有装修、设施和物品的所有权已转移归瑞安公司所有，何川不再享有对其租赁房屋内所有装修、设施和物品处置权。何川履行恢复原状义务和放弃相应权利系以2018年11月30日为界点。如瑞安公司认为其享有相应权利和何川承担相应义务相较利益失衡，自可于2018年11月30日不签署《终止协议》以救济其权利，但瑞安公司并未采取该措施。瑞安公司签署《终止协议》并享有相应权利后再行主张何川承担恢复义务，不符合双方约定。一审对瑞安公司的诉讼请求不予支持并无不当。综上，上诉人重庆瑞安天地房地产发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8190元，由上诉人重庆瑞安天地房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  倪洪杰审判员  秦 敏审判员  周海燕二〇二〇年五月二十六日（院印）书记员  梁诗玉