北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初933号原告：陈小燕，女，1966年12月17日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：王文静，北京市东元律师事务所律师。被告：北京中业置地房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区朝阳门南小街2号楼B518。法定代表人：伏艳斌,经理。被告：伏艳斌，女，1976年5月26日出生，汉族，住河北省高碑店市。被告：伏满义，男，1983年9月8日出生，汉族，住河北省高碑店市。原告陈小燕与被告北京中业置地房地产经纪有限公司（以下简称中业置地公司）、伏艳斌、伏满义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈小燕及其委托诉讼代理人王文静，被告北京中业置地房地产经纪有限公司的法定代表人伏艳斌、被告伏满义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈小燕向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同支付拖欠原告的房屋租金42000元；2.判令三被告共同支付原告违约金28000元；3、判令中业置地公司、伏艳斌按照每月14000的标准共同支付自2019年9月1日至2019年11月17日的房屋占有使用费35933元。事实与理由：北京市东城区朝阳门街道办事处东水井胡同X号楼7层8B02房屋（以下简称涉案房屋）系原告与其夫陈传忠共有，原告曾与被告中业置地公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将涉案房屋出租予中业置地公司。月租金14000元，年租金16万元。租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日。租金按季支付，每季度支付42000元。如未按期支付租金达7日以上的，应当按照月租金200%向原告支付违约金。中业置地公司应于2019年6月1日支付原告第四季度租金，但经原告反复催要，中业置地公司至今未支付。原告于2019年11月18日收回涉案房屋。中业置地公司系自然人独资公司，伏艳斌系该公司的股东兼法定代表人，伏满义系该公司监事，伏艳斌并未证明其个人财产独立于中业置地公司的公司财产，且伏满义曾于2019年8月3日向原告出具欠条，书面承诺自愿于2019年8月底清偿完毕拖欠原告租金，若违约自愿承担相应违约责任。综上，为维护原告合法权益，故成此诉。被告中业置地公司辩称：中业置地公司已向原告承租该房屋十余年，此前均为原告与中业置地公司签订房屋租赁合同。原告所述的拖欠租金情况属实，未曾交纳押金，同意支付拖欠租金，但鉴于双方存在多年的合作关系，希望免除违约金。合同到期后，原告自行与原租户另行签订了房屋租赁合同，不同意支付使用费。被告伏艳斌辩称：同意中业置地公司的意见，因公司经营利润不大，平时经营大部分资金往来均通过伏艳斌个人账户走账，公司财产与伏艳斌个人财产没有严格区分。伏艳斌同意共同向原告支付拖欠租金，不同意支付违约金和使用费。被告伏满义辩称：同意中业置地公司的意见，但是原告所述的欠条系以公司名义出具，并非以伏满义个人名义出具。伏满义同意共同向原告支付拖欠租金，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市东城区东水井胡同X号楼7层8B02号房屋系案外人陈传忠所有。陈传忠与陈小燕系夫妻关系。2018年7月11日，原告（甲方）与中业置地公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将涉案房屋委托乙方代理出租。租赁用途为居住办公，租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日。2018年9月1日至2018年9月30日为免租期，免租期内甲方不收取乙方房屋租金。月租金14000元，租金总计16万元。乙方各期租金划入日期为2018年9月1日、2018年12月1日、2019年3月1日、2019年6月1日。乙方未按约定划付租金达7日以上的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订后，中业置地公司如期支付了前三期房屋租金，2019年6月1日至8月31日期间的房屋租金未交纳。2019年11月18日，陈传忠与福荣弘瑞（北京）健康管理有限公司（以下简称福荣公司）签订房屋租赁合同，将涉案房屋另行出租，租赁期限自2019年11月18日至2022年11月18日。庭审中，被告表示福荣公司系涉案合同履行期间，被告的租户。因伏艳斌、伏满义的母亲生病，无暇处理涉案合同之事，便告知该公司如果陈传忠同意续签合同，双方可以自行协商。原告对被告陈述不予认可，并表示合同到期后，原告多次催促被告腾房，但被告置之不理。经与福荣公司核实，该公司表示福荣公司此前确系向中业置地公司承租涉案房屋，双方合同至2019年11月15日左右到期，合同期内的租金已经全部支付给了中业置地公司，未有拖欠。福荣公司对于原告与中业置地公司之间的合同于2019年8月31日到期一事并不清楚，在2019年11月份，房主找福荣公司商量续租事宜，福荣公司遂与房主签订了房屋租赁合同，合同期自2019年11月18日始。对于福荣公司陈述，原告对其与该公司签订合同的情况认可，对其他情况表示不清楚，被告予以认可。关于免租期，双方均表示，合同约定的免租期是一个月，但实际上系免除了8000元租金，已在中业置地公司交纳第一季度租金时予以减免。原告为证明伏满义应当就租金及违约金承担连带责任，提交2019年8月3日由伏满义书写的欠条一张，该欠条载明：今欠陈小燕北京INN房租，B801,应交日期7月20日，欠付金额42000元；B802,应交日期6月1日，欠付金额42000元；B811,应交日期6月6日，欠付金额42000元；A808,应交日期5月6日，欠付金额42000元，于7月4日转账1万元，合计剩余15.8万元。剩余租金于8月5日支付58000元，其余租金8月底付清。欠条落款署名为伏满义，并注明“北京中业置地房地产经纪有限公司未按约定支付，支付违约金10%”。对于该欠条，原告表示系伏满义个人出具，故伏满义应当承担所欠金额10%违约金，即4200元，中业置地公司及伏艳斌仍应当按照合同约定承担违约金责任。三被告表示该欠条系中业置地公司的公司行为，既然原告对欠条予以认可，中业置地公司应当按照欠条所载承担违约金责任。合同约定违约金标准过高，希望法院予以酌减。关于原告因被告违约所受实际损失，原告表示系被告逾期交房期间的空置期损失及逾期交纳租金的利息损失。另查，中业置地公司系自然人独资有限责任公司。其自然人股东及法定代表人为被告伏艳斌。伏满义为该公司工作人员。伏艳斌自认中业置地公司财产与伏艳斌个人财产没有严格区分。本院认为，涉案合同虽名为《北京市房屋出租委托代理合同》，但根据涉案合同的内容及履行情况，涉案合同实为房屋租赁合同，原告与中业置地公司之间形成房屋租赁合同关系。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。涉案《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定中业置地公司应于2019年6月1日支付原告第四季度租金，现中业置地公司未按合同约定支付上述租金，故原告要求中业置地公司支付租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。中业置地公司亦同意支付，本院不持异议。伏艳斌、伏满义亦同意支付中业置地公司欠付租金，本院照准。合同约定中业置地公司未按合同约定支付租金，应当支付违约金，故原告要求中业置地公司支付违约金的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持。一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。鉴于中业置地公司系自然人独资有限责任公司，伏艳斌系中业置地公司的股东，且伏艳斌自认其个人财产与中业置地公司财产没有严格区分，故其应当对中业置地公司所附债务承担连带责任。原告要求伏艳斌共同支付中业置地公司逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院予以支持。另鉴于伏满义虽向原告书写欠条，但该欠条亦注明“北京中业置地房地产经纪有限公司未按约定支付，支付违约金10%”。综合考虑该欠条的行文及伏满义系该公司员工并负责涉案合同具体事项等情况，本院认为，该欠条尚不足以证明伏满义同意其个人就中业置地公司拖欠租金承担连带责任，原告亦未提交其他证据予以佐证，故原告要求伏满义支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的数额，鉴于原、被告并未就中业置地公司应当按照欠条所载承担所欠金额10%违约金达成一致意见，且被告认为合同约定的违约金过高，要求法院予以酌减，本院将综合考虑原告实际损失、合同履行情况、被告违约行为等情况，按照公平原则和诚实信用原则依法予以酌定。关于原告主张使用费一节，涉案合同到期后，被告并未积极履行交付房屋义务，原告于2019年11月18日自行收回涉案房屋另行出租，故2019年11月18日前的房屋使用费中业置地公司应予支付。伏艳斌作为中业置地公司股东，应当承担连带责任，故原告要求中业置地公司及伏艳斌支付使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于使用费的标准，本院将参照租金标准，被告违约行为等因素，依法予以酌定。三被告虽辩称系其告知原租户与原告自行签署租赁合同，不应向被告主张使用费，但合同到期后，双方均负有交接房屋的义务，被告并未主动向原告腾退房屋，亦未证明其就合同到期之日至原告另行出租之日期间就涉案房屋使用费与原告及福荣公司达成任何协议，且福荣公司已向中业置地公司支付了2019年11月15日前的全部租金，故被告的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、六十三条之规定，判决如下：一、被告北京中业置地房地产经纪有限公司、伏艳斌、伏满义于本判决生效后七日内支付原告陈小燕租金42000元；二、被告北京中业置地房地产经纪有限公司、伏艳斌于本判决生效后七日内支付原告陈小燕违约金10000元；三、被告北京中业置地房地产经纪有限公司、伏艳斌于本判决生效后七日内支付原告陈小燕房屋占有使用费35901元；四、驳回原告陈小燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由原告陈小燕负担132元（已交纳），由被告北京中业置地房地产经纪有限公司、伏艳斌、伏满义负担643元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二〇年五月二十七日法官助理 高子惠书 记 员 陈丽娟