河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初8695号原告（案外异议人）李艳峰，女，汉族，1981年12月1日生，住南阳市卧龙区。户籍地：南阳市宛城区。委托代理人曹祥营，南阳市功能区公信法律服务所法律工作者，特别授权。被告（申请执行人）孙保玉，男，汉族，1961年12月1日生，住卧龙区。委托代理人张晓东，河南勤修合宇律师事务所律师，特别授权。被告（被执行人）刘宁，男，汉族，1976年10月15日生，住南阳市。原告李艳峰诉被告孙保玉、刘宁案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告李艳峰及其委托代理人曹祥营，被告孙保玉到庭参加了诉讼，被告刘宁经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艳峰诉称，2017年2月20日，原告与刘宁和其前妻吴静冉在双方自愿，协商一致的情况下签房屋买卖协议，并经南阳市智圣公证处进行公证，公证号为（2017）南智证民字第995号。刘宁、吴静冉将自己购买的位于南阳市卧龙区车站路与红庙路交叉口“家和万世”综合楼9号楼2单元12层1201号房产，在保证该房屋产权手续齐全无争议、无纠纷的情况下，以价20万元，加上装修和其他费用共26.5万元转让给原告所有，原告于当日支付了全部房款（有收条），并接收和实际占用该房产使用至今。但由于开发商原因，房产证仍在办中而未办理完产权登记手续，原告没有任何过错。根据中华人民共和国《合同法》第60条、130条，和《物权法》第15条及相关司法解释规定，原告已经取得该房屋的实际所有权，未登记只是物权未设立，不影响合同效力，该房产属原告实际所有。2019年8月28日原告从门上张贴的宛城区人民法院（2019）豫1302执839号公告得知，被告孙保玉因与刘宁借款合同纠纷一案，宛城区人民法院于2018年5月18日对该房产裁定予以查封，并于2018年9月17日作出了（2018）豫1302民初3204号判决。被告于2019年3月27日申请强制执行。贵院于2019年8月27日公告对原告购买实际所有的位于卧龙区车站路与××交叉口××楼××单元××室房产（备案合同号：12656602）进行执行。原告认为该房产为原告实际所有，强制执行侵害了原告的合法财产权益，于2019年9月2日向贵院提出执行异议，贵院于2019年10月18日作出（2019）豫1302执异284号民事裁定书，无端驳回了原告的异议请求。综上，原告认为，位于南阳市卧龙区车站路与红庙路交叉口9号楼2单元12层1201室（备案合同号：12656602）房产是原告合法购买，是实际所有人，法院驳回原告执行异议缺乏事实依据和法律依据。请求：1、立即停止对原告位于卧龙区车站××路与××交叉口××楼××单元××室房产的强制执行。2、确认该房产为原告所有。3、诉讼费、代理费等相关费用由被告承担。被告孙保玉辩称，一、公证书只能证明协议成立，不能证明协议履行了。二、转款凭证不能证明和房产买卖有关。三、房产未更名，过户，原告应当承担风险损失。涉案房产一直登记在刘宁夫妇名下。宛城区法院的财产查封完全合法。原告的房产买卖没有完成，应当承担风险损失。综上，请求法院驳回原告的诉请。原告李艳峰为支持自己的主张，向本院提交如下证据：一、1、南阳市智圣公证处（2017）南智证民字第995号对刘宁和其前妻吴静冉于2017年2月20日签订的房屋买卖协议所做的公证书。商品房买卖合同原件一份。2、商品房预售许可证复印件，南阳市三杰房地产家和万世小区。3、刘宁和其原配吴静冉的购房合同信息备案摘要。4、被告当时购房时的发票。证明：1、刘宁和吴静冉于2012年6月购买本案争议房产。2、原告与二被告于2017年2月20日购买该争议房产的事实。且经南阳市智圣公证处予以公证。3、原告与被告和吴静冉签订的协议合法有效。二、原告向刘宁及其前妻支付的收条一张，和建设银行的转款凭证一张。工商银行的取款凭证一份。结婚证一份。证明：原告向刘宁及其前妻已经全额支付房款26.5万元的事实。三、水电费和物业费等相关缴费凭证，五份23张票据。证明：原告购房后已经实际占用使用至今。四、南阳市三杰房地产开发有限公司2020年3月16日出具的证明一份。证明：该房产属于吴静冉所有，房产证一直在办理中。间接证明没有办理过户登记是因为开发商房产证没有办下来。五、保全民事裁定书一份，公告一份，协助执行通知书一份，执行裁定书一份，执行立案登记表一份。六、一份2017年4月至今的部分通过手机微信交的电费单5张。七、居住证明一份。证明：2017年原告至今实际在这里居住缴纳的电费。与原来原开庭中提供的相关费用相互印证，原告2017年至今实际占用了该房屋。八、2017年12月6日河南省南阳市宛都公证处公证书一份。证明：被告提供的房子2017年12月6日，并经公证机关进行公证，对于原告来说该房屋是不存在的。被告的证明方向我们有异议。被告孙保玉对原告李艳峰所举证据的质证意见为：一、1、商品房买卖合同我们手中也有一份原件，是刘宁当初借款时押在我这里的。当时说合同就一份，不可补办的。刘宁从2016年到现在一直找不到，他们现在怎么买卖房子的，刘宁是怎么签字的。公证书刘宁的签字有异议。2、无异议。3、我们也有一份原件，也是刘宁交给我的。4、无异议。二、有异议，是袁自磊转账，金额不一致。收条没有刘宁签字。结婚证无异议。三、租房子也会有水电费凭条。四、只能证明房屋是吴静冉的，没有写刘宁的名字，提供的证明不合理。五、真实性无异议。六、七、认为他三性均不真实。三杰公司证明不了房产是登记在吴静冉和刘宁名下，仅是行政登记信息。原告提供这些证据恰恰证明了房产现在依然登记在开发商南阳市三杰房地产名下。因此应当适用2015年规定的29条。八、对于公证书，真实性无异议，恰恰证明原告方为了阻碍执行行为。原告方是故意为执行造成障碍，以达到占有该房产的目的，阻碍执行。使有效判决落空。被告孙保玉为支持自己的主张，向本院提交如下证据：一、商品房买卖合同。证明：是刘宁押在我这里的。二、法院判决书一份。证明：法院判决是公正合理的。三、商品房买卖备案合同一份。证明：原告所提交的所有原件是与开发商和卖房人三方共同串通所造的虚假证据。四、南阳市自然资源和规划局不动产登记记载表一份。证明：原告方名下另有一套房子存在。符合2015年执行复议和异议规定的第29条第二项规定，他名下还有其他用于居住的房屋。用于证明我方的请求可以排除原告方的买卖行为。原告李艳峰对被告孙保玉所举证据的质证意见为：一、有异议。购房合同在房管局网签备案的，专门注明了谁持有，但被告的未显示是谁持有。证明方向也有异议。二、真实性无异议。与本诉无直接关系。三、并不是新的证据，原庭审中已经进行质证，不再发表质证意见。四、真实性认可。但该房子于2017年12月6日已经出卖，现在该房子并不属于原告所有。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。经过原、被告的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：孙保玉与刘宁民间借贷纠纷一案审理过程中，本院于2018年5月18日作出(2018)豫1302民初3204号民事裁定书及协助执行通知书，查封被告刘宁所有的位于南阳市××区车站××路与××交叉口××楼××单元××房产一处(备案合同号:12656602)。本院于2018年9月17日作出(2018)豫1302民初3204号民事判决书，判决:限被告刘宁自本判决生效之日起十日内偿还给原告孙保玉借款本金15万元及利息。利息计算方法为:自2015年11月11日起以150000元为本金数按照年利率24％标准计付至款付清之日止。判决书生效后，被告未按期履行判决书所确定的给付义务，孙保玉于2019年3月27日申请法院强制执行，执行案号:(2019)豫1302执839号。案件在执行程序中，本院于2019年8月27日作出(2017)豫1302执839号公告，限被执行人刘宁于七日内迁出南阳市卧龙区车站南路与红庙路交叉口9号楼2单元12层1201室(备案合同号12656602)的房产。本院经审查认为:《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定:“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”结合本案，案涉房产未领取权属证书，案外人李艳峰购买未领取权属证书的房产，对不能办理过户登记，自身有一定过错。本案未发现法律另有规定的其他情形。因此，案外人享有不足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行。案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十八条之规定，裁定驳回案外人李艳峰的异议请求。李艳峰不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，2017年2月20日，李艳峰与刘宁、吴静冉签订房屋买卖协议，并经南阳市智圣公证处进行公证，证号为（2017）南智证民字第995号，约定刘宁、吴静冉将位于南阳市卧龙区车站路与红庙路交叉口“家和万世”综合楼9幢2单元12层1201号房产以20万元的价款转让给李艳峰所有。同一日，李艳峰丈夫袁自磊通过中国建设银行向吴静冉转款230000元，李艳峰另自本人中国工商银行账户取款35000元整交付吴静冉。吴静冉向李艳峰出具收条一份，内容为：“今收到李艳峰购房款265000.00（贰拾陆万伍仟元整）”。265000元包含购房款、装修费用及其他费用。2020年4月14日，南阳市三杰物业管理有限公司出具居住证明：李艳峰自2017年2月至今在红庙路家××××9-2-1201居住。该房屋的物业费、公摊水电费自2017年2月至今均为李艳峰交纳。又查明，袁自磊、李艳峰曾以按揭贷款方式购买了位于南阳市宛城区邓禹西侧绿都悦府20号楼5单元6层5-602号房产一套，2017年12月6日以公证形式将上述房屋转让给洛东生、刘珊珊。再查明，案涉房产合同信息备案摘要显示，房屋买受人吴静冉、共有人刘宁，合同备案号：12656602。刘宁、吴静冉已于2013年8月16日协议离婚。本院认为，本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案中：（一）关于异议人在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同？2017年2月20日，李艳峰与刘宁、吴静冉签订房屋买卖协议，双方约定房屋价款200000元整，并办理了公证，合同签订当日，李艳峰丈夫袁自磊即向吴静冉账户转款265000元（含房款、装修款及其他费用），双方买卖房屋的行为早于争议房产的查封时间即2018年5月18日。该房屋买卖合同合法有效。本案符合异议人李艳峰在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之情形。（二）李艳峰是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产？案件审理过程中，李艳峰向本院提交了其入住之后至法院查封之前缴纳电费、物业费等的部分凭证，上述证据足以证实李艳峰在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）李艳峰是否已支付全部价款？庭审中李艳峰提交了其在房屋买卖合同签订当日向出售人吴静冉账户转账及取现的相关凭证以及吴静冉出具的收款收据，李艳峰已按合同约定支付了全部价款。（四）是否因买受人李艳峰自身原因未办理过户登记？南阳三杰房地产开发有限公司出具证明证实该房房产证正在办理过程中。因此，李艳峰未办理过户登记应非因其个人原因所致。综上，买受人李艳峰对登记在被执行人刘宁名下的不动产提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四条情形且其权利能够排除执行，对李艳峰的异议请求应予支持。对李艳峰请求确认位于卧龙区车站××路与××交叉口××楼××单元××室房产为其所有的诉讼请求，本院认为，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，因此，对原告的该项诉讼请求本院不予处理。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于南阳市卧龙区车站南路与红庙路交叉口9号楼2单元12层1201室(备案合同号12656602)房产。驳回原告李艳峰的其他诉讼请求。案件受理费5276元，由原告李艳峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本院（2019）豫1302执异284号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘琳瑜审 判 员  丁心然人民陪审员  侯保科二〇二〇年五月十三日书 记 员  刘 洋