四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初12352号 原告：深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司，营业场所：四川省成都市锦江区。 负责人：张志宏，深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司总经理。 委托诉讼代理人：龙亮，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代雄，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 被告：王超，男，1987年7月11日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：佘宸熠，四川和普律师事务所律师。 原告深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司（以下简称花样年成都分公司）与被告王超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告花样年成都分公司的委托诉讼代理人龙亮，被告王超及委托诉讼代理人佘宸熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 花样年成都分公司向本院提出诉讼请求：1.判令王超向花样年成都分公司支付位于成都市高新区吉泰路666号xxx号房屋自2017年5月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费用28890.4元及违约金18312.58元；2.本案的诉讼费用由王超承担。事实与理由：花样年成都分公司为花样年福年广场物业管理单位，王超通过司法拍卖取得了花样年福年广场xxx号房屋的所有权。涉案房屋的原所有权人成都铭谷投资有限公司因其实际控制人涉刑，其物业费一直未向花样年成都分公司缴纳。花样年成都分公司通过生效法律文书已经确认了花样年成都分公司的权益并向中国人民解放军西部战区第一军事法庭申请参与分配。成都铁路运输中级法院接受中国人民解放军西部战区第一军事法庭的委托，在对涉案房屋进行司法拍卖时，已经在司法拍卖公告中明确公告：“1.经深圳市花样年国际物业服务有限公司成都福年广场物业服务中心告知我院，上述标的物目前尚欠物业管理费及违约金和滞纳金，均未缴纳，现在竞买公告中明确告知各竞买人，拍卖成交后买受人应当补齐该标的物相关的所有欠费，具体金额以成都福年广场物业服务中心查询为准，该费用由买受人承担”。花样年成都分公司认为，王超在明知拍卖公告内容的前提下，通过司法拍卖，竞得了涉案房屋的所有权，即表明其同意遵守拍卖公告的内容，应当承担原所有权人欠付的物业费等全部费用。但王超拒绝向花样年成都分公司支付所欠付的物业费等全部费用。花样年成都分公司为维护合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 王超答辩称，一、王超是否应当承担前业主欠缴的物管费和违约金，不能仅依据竞买公告的说明，而是需要法院出具相应生效文书予以确定，或者结合案件具体情况决定；二、原业主对花样年成都分公司的债务应当在案涉房屋拍卖款中申请分配，而非王超在支付了高于市场价的购买款后再行支付；三、花样年成都分公司的债权是否得到了救济，以及花样年成都分公司的债权数额多少，应当由花样年成都分公司承担举证责任，但花样年成都分公司未完成举证义务，应当承担不利后果；四、如果花样年成都分公司没有履行合同约定对案涉房屋提供物业服务，则无权要求原业主或是王超支付物管费用。在本次诉讼中，花样年成都分公司从未提供过任何证据证明其提供了合同约定的物业服务，没有完成举证责任，应当承担举证不利的后果；五、违约金是基于合同一方违约行为导致的法律责任，王超并非合同相对方，更不存在违约行为，花样年成都分公司无权将前业主的违约责任加之于王超，且花样年成都分公司未因该欠付的物管费和违约金遭受任何损失，故花样年成都分公司要求支付违约金没有依据，且违约金数额极高，应当调减。 本院经审理认定事实如下：成都铭谷投资有限公司系位于成都市高新区的原业主，花样年成都分公司作为物业管理企业为案涉房屋所在小区提供物业管理服务。2014年1月3日，花样年成都分公司（甲方）与成都铭谷投资有限公司（乙方）签订《花样年·福年广场前期物业服务协议》，约定：乙方是花样年福年广场xxx号房屋的业主，建筑面积为187.6平方米；写字楼的物业服务费收费标准为每月每平方米7元，从开发商通知的业主入伙之日起，乙方开始向甲方缴纳全额物业服务费用，业主入伙时，按半年交纳物业服务费用，以后乙方须在已交纳的物业服务费用到期前10日，交纳下一个缴费期限的物业服务费用，交纳费用均按半年计算；因乙方原因空置房屋，物业服务费由乙方全额进行交纳；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，每日加收应收费用5‰的滞纳金，甲方也可采取对乙方进行公示和停止相应服务的措施，直至向人民法院起诉。 成都铭谷投资有限公司自2017年5月1日起未按照物业服务协议按期向原告交纳物业服务费，花样年成都分公司于2018年4月25日起诉到本院。2018年9月6日，本院作出（2018）川0104民初4216号民事判决书，判决成都铭谷投资有限公司于判决发生法律效力之日起向花样年成都分公司支付自2017年5月1日至2017年12月31日物业服务费10505.6元及违约金236.38元。该判决现已发生法律效力。 2018年11月2日，中国人民解放军西部战区第一军事法院向成都铁路运输中级法院出具《委托执行函》，委托代为办理包括涉案房屋在内的相关房屋的拍卖事项。2018年12月13日，成都铁路运输中级法院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布关于公开拍卖包括涉案房屋在内的相关房屋的《竞买公告》，其中一项特别说明为：“经深圳市花样年国际物业服务有限公司成都福年广场物业服务中心告知我院，上述标的物目前尚欠物业管理费及违约金和滞纳金，均未缴纳，现在竞买公告中明确告知各竞买人，拍卖成交后买受人应当补齐该标的物相关的所有欠费，具体金额以成都福年广场物业服务中心查询为准，该费用由买受人承担”。在成都铁路运输中级法院发布的《竞买须知》中，其中一项为：“自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理、排污等欠费由买受人承担；其它可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用亦由买受人自行解决，本院不承担上述费用”。 2019年1月15日，王超通过网络竞拍竞得涉案房屋。2019年1月22日，成都铁路运输中级法院作出（2018）川71执247号之一执行裁定书，裁定位于成都市高新区办公用房归王超所有，该房屋的所有权自本裁定书送达时转移给王超。王超自2019年3月起向花样年成都分公司支付涉案房屋的物业管理费。 上述事实有当事人提交的网拍网页打印件、拍卖公告截图、拍卖成交截图、执行裁定书、前期物业服务协议、民事判决书、委托执行函以及当事人的陈述在案佐证。关于王超提交的物管费催收函，拟证明花样年成都分公司于2018年10月催收物管费用函件中的欠缴费用和2018年12月法院提供的欠缴金额差异很大，花样年成都分公司对欠缴金额没有计算清楚，本院认为，花样年成都分公司对欠缴费用的计算依据有相应的物业服务协议约定，且欠缴费用中的违约金部分按逾期天数计算，不同时期主张的欠缴费用金额存在差异也属正常，故该证据与本案没有关联性，本院不予采纳。关于王超提交的纳税人销售取得的不动产申报单、存量房评税价格确认单、完税证明，拟证明王超仅承担了房屋过户的买方税费，没有承担卖方的增值税、所得税等，本院认为，本案系物业服务合同纠纷，王超是否承担了卖方的增值税、所得税与王超是否应当承担相应的物业服务费没有关联性，对该证据本院不予采纳。关于王超提交的原业主成都铭谷投资有限公司企业信息截图，拟证明原业主一直在正常经营，花样年成都分公司对其的债权很可能已经得到了实现，本院认为，原业主是否正常经营与原业主是否拖欠物业服务费没有关联性，况且该证据也不能证明该企业在正常经营，故该证据与本案没有关联性，本院不予采纳。 本院认为，花样年成都分公司与涉案房屋的原业主成都铭谷投资有限公司签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。花样年成都分公司作为物业管理企业为涉案房屋所在小区持续提供物业管理服务，原业主成都铭谷投资有限公司自2017年5月1日起未按约定向花样年成都分公司交纳物业服务费，后王超通过司法拍卖取得涉案房屋的所有权，王超作为新的业主，承受涉案房屋的权利义务关系，应当按照协议约定履行交纳物业服务费的义务。虽然成都铁路运输中级法院作出的执行裁定书裁定成都铭谷投资有限公司名下的涉案房屋归王超所有的时间为2019年1月22日，但在成都铁路运输中级法院发布的关于公开拍卖包括涉案房屋在内的相关房屋的《竞买公告》、《竞买须知》中，明确告知各竞买人，拍卖标的物目前尚欠物业管理费及违约金和滞纳金，均未缴纳，拍卖成交后买受人应当补齐该标的物相关的所有欠费，王超作为参加拍卖活动的竞买人，对其应当知晓，上述条款对王超具有约束力。故王超对于其在取得房屋所有权之前涉案房屋所欠的物业服务费及违约金，应当履行补交义务。王超提出的其不是花样年成都分公司与原业主物业服务合同相对方、生效文书中没有物管费和违约金的内容而不应当承担相应物管费的辩称意见不成立，本院不予采纳。 关于王超应当补交的物业服务费及违约金的期限。花样年成都分公司主张王超补交物业服务费及违约金的时间为2017年5月1日起至2019年2月28日止，本院认为，本院于2018年9月6日作出的（2018）川0104民初4216号民事判决书，已判决成都铭谷投资有限公司向花样年成都分公司支付涉案房屋从2017年5月1日至2017年12月31日的物业服务费及违约金，上述判决已发生法律效力。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”，本案中花样年成都分公司向王超主张自2017年5月1日至2017年12月31日的物业服务费、违约金的部分，系就同一诉讼标的、同一诉讼请求在本院（2018）川0104民初4216号民事判决生效后再次起诉，构成重复起诉，故对该部分诉讼请求，本院不做处理。 关于王超应当支付的2018年1月1日至2019年2月28日期间的物业服务费的具体金额。案涉房屋建筑面积为187.6平方米，物业服务费收费标准为每月每平方米7元，涉案房屋每月应当交纳的物业服务费为1313.20元，王超应向花样年成都分公司支付涉案房屋自2018年1月1日至2019年2月28日期间的物业服务费共计18384.80元。 关于王超应当支付的滞纳金即违约金的具体金额。《前期物业服务协议》约定，业主逾期未交纳物业服务费的，每日加收应收费用5‰的滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑花样年成都分公司的实际损失及本案的具体情况，确定王超按尚欠物业服务费18384.80元的10%向花样年成都分公司支付违约金即1838.48元，对花样年成都分公司多主张的部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告王超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司支付2018年1月1日至2019年2月28日期间的物业服务费18384.80元及违约金1838.48元； 二、驳回原告深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果被告王超未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取429元，由被告王超负担153元，由原告深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司负担276元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张朋 二〇二〇年五月十八日 书记员  陈婷