贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初814号原告：贵州深宏业物业服务有限公司，统一社会信用代码：915201036754283393,住所地贵州省贵阳市云岩区虎门巷9号华谊苑11单元F号。法定代表人：陈俊文，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦黎明，贵州宗屏律师事务所律师，执业证号15201201710582920，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：高林，贵州宗屏律师事务所律师，执业证号15201201811033815，代理权限为特别授权代理。被告：龚小龙，男，1982年3月28日出生，汉族，住贵阳市乌当区。被告：聂宁，女，1984年8月8日出生，住贵阳市乌当区。原告贵州深宏业物业服务有限公司（以下简称深宏业公司）与被告龚小龙、聂宁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人高林、被告龚小龙、聂宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、请求判令二被告向原告支付物业管理服务费用4173.02元及逾期利息约346.88元，合计约4519.90元（逾期利息以中国人民银行同期贷款利率上浮50%为标准，以4173.02元为基数自2018年12月1日起暂算至2020年1月31日止，最终算至实际付清物业管理服务费用之日止）；2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年9月原告与贵阳荣达房地产开发有限公司签订了《悦景新城委托合同》，约定从2015年10月10日起由原告为被告所在小区提供物业管理服务，合同约定了收费标准和其他事项。合同约定的物业服务收费标准为：住宅房屋由原告按建筑面积以1.2元/平方米/月为标准向业主或物业使用人收取；商业部分按建筑面积以3元/平方米/月为标准向业主或物业使用人收取。合同签订后，原告接管悦景新城小区物业管理工作，为该小区提供物业管理服务，2018年11月22日原告终止对被告所在小区的物业服务。二被告系悦景新城32栋B3单元11层1103号房屋的业主，该物业的建筑面积100.13平方米，该物业性质为住宅房屋。截至2018年11月22日，二被告共欠缴物业管理服务费4173.02元（2016.1.1—2018.11.22）及利息，原告多次催收未果。为维护原告的合法权益。原告为维护其合法权益，遂诉至法院。被告龚小龙、聂宁答辩称：1、物业没有对物业合同和国家有关法规中规定的物业管理服务事项尽到管理义务。2、物业从未公示其管理悦景新城小区物业服务资金的收支情况。3、物业擅自改变公共设施、物业管理用房用途。4、物业未在其制定的格式合同《物业服务合同》中约定各项服务标准，只是写了服务内容。且未按服务内容对小区进行服务，在管理服务期间也未达到国家相关规定所要求的质量服务标准，物业存在欺诈和损害我合法权益的行为。5、物业公司在更换物业行为是存在不合法不合规等行为。请求法院驳回原告没有事实的起诉。经审理查明：被告龚小龙、聂宁系“悦景新城”小区一期32栋B3单元11层1103号房屋业主。2011年12月，贵阳荣达房地产开发有限公司与被告龚小龙、聂宁签订《商品房买卖合同》，约定被告购买贵阳荣达房地产开发有限公司开发的案涉房屋（房屋面积为100.13㎡）。房屋交付时，贵阳荣达房地产开发有限公司作为涉案房屋的建设单位与案外人贵州卓品物业管理有限公司签订了前期物业服务协议，约定由贵州卓品物业有限公司向包括被告在内的悦景新城小区全体业主提供物业服务。2015年9月25日，原告深宏业公司与贵阳荣达房地产开发有限公司签订《悦景新城委托合同》，约定由原告自2015年10月10日起至2018年10月9日止为被告所在小区提供物业服务，合同约定了收费标准和其他事项。合同签订后，原告按约定于2015年10月10起开始为悦景新城小区业主提供物业服务。物业服务合同约定期限届满后，因双方未续签合同，原告遂于2018年11月22日终止向涉案小区提供物业服务，并撤离涉案小区。被告龚小龙、聂宁自2016年1月1日至2018年11月22日期间的物业管理费未交纳。另查明，原告于2017年11月21日发布《终止物业服务通知》，内容为：致各位业主：经公司查实自2015年10月起至2017年12月，很多业主家物业管理费用尚未交纳。导致我公司无法支付各项费用，现我物业管理中心只针对缴纳物业费的业主提供物业服务，由此给不交物业费的业主带来的不便，请谅解。以上事实，有原、被告的当庭陈述、原告提交的原告的营业执照副本、法人身份证明、被告的身份证复印件、《物业管理委托合同》、《商品房买卖合同》、垃圾清运承包协议、工程竣工验收证明、电梯定期检验报告、公告、图片等证据等在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：关于物业服务费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，贵阳荣达房地产开发有限公司作为涉案小区的建设单位，在该小区未成立业主委员会，也未依法选聘物业服务企业提供服业服务的情况下，与原告深宏业公司签订的《悦景新城委托合同》具有前期物业服务合同性质。因该委托合同系贵阳荣达房地产开发有限公司与原告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故对原告和小区业主均具有约束力。原、被告双方应按照协议约定行使权利和履行义务。因原告深宏业公司已经按委托合同的约定实际为小区业主提供了日常的垃圾清运、电梯日常运营的维护、小区安保及环境卫生事务等主要的物业服务工作，故被告方应按委托合同约定标准向原告支付物业管理费。现被告方未按委托合同的约定履行交纳物业管理费的义务，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”之规定和委托合同的约定，对原告要求被告方向其支付其提供物业服务期间的物业管理费的诉请，本院予以支持。对于被告关于原告没有按约定和法律规定履行物业管理义务、擅自改变公共设施和物业管理用房用途等主张，没有提供证据加以证明，本院不予采纳。被告关于物业公司在更换物业行为是存在不合法不合规以及未公布收支情况的主张，没有法律依据，本院也不予采纳。为此，本院确定自2016年1月1日至2018年1月10日期间的物业费按合同约定的标准计算：即100.13㎡×1.2元/㎡·月×24个月+100.13㎡×1.2元/㎡·月÷30天×10天=2923.79元；原告深宏业公司于2017年11月21日发布《终止物业服务通知》明确其自2017年12月底以后只针对已交纳物业费的业主提供物业服务，考虑物业服务主要是对小区公共区域环境的维护和管理，即便自此后不再对未交纳物业费的业主提供提供专有和个性化服务，未交纳服务费的被告仍然可以从深宏业公司提供的公共区域物业服务中受益。因此，对2018年1月10日至2018年11月22日期间的物业服务费，本院酌情按合同约定标准的30%予以支持，即100.13㎡×1.2元/㎡·月×10个月×30%＋100.13㎡×1.2元/㎡·月÷30天×13天×30%=376.09元。两项合计为3299.88元。关于逾期利息的问题。因原告在实际提供物业服务期间确实存在未及时更换楼道灯、未及时修复单元门及对小区内违章搭建等行为未积极协调相关部门处理等服务瑕疵，故对逾期利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、被告龚小龙、聂宁于本判决生效之日起五日内支付原告贵州深宏业物业服务有限公司2016年1月1日至2018年11月22日期间的物业服务费3299.88元；二、驳回原告贵州深宏业物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告贵州深宏业物业服务有限公司负担10元，由被告龚小龙、聂宁负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审判员  周兴华二〇二〇年五月二十日书记员  王楚婷