吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0802民初392号 原告：单得乔，男，1968年8月28日生，汉族，住吉林省白城市。 委托诉讼代理人：杨丽敏，系吉林金辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘佳，系吉林金辉律师事务所实习律师。 被告：刘波，男，1974年9月25日生，汉族，住吉林省白城市。 委托诉讼代理人：张毅，系吉林亚非律师事务所律师。 原告单得乔诉被告刘波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告单得乔委托诉讼代理人杨丽敏、刘佳、被告刘波及其委托诉讼代理人张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 单得乔向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告房屋租金人民币42万元；2.判决被告支付合同违约金20万元；3.判决被告履行合同义务，给付土地年租金111.78万元（10年X2,700平方米X41.4元/平方米）、租赁税17.5万元（250万元X70%）。事实和理由：2009年8月18日，原、被告双方签订《房屋租赁合同协议书》一份，合同约定原告将位于白城市××区原兴安盟招待所部分房屋租赁给被告，租赁期限为10年，从2008年12月15日起至2018年12月15日止，租金为：前五年每年租金为22万元，后五年的每年租金为28万元，于每年的11月15日之前交纳，逾期不交付按每日500元违约金付给甲方即原告。此租赁房屋只能用于经营宾馆（洗浴）不得用于其他非法经营。租赁期限内，未经出租方同意，乙方不得将此房屋转租他人。同时合同约定：自本合同签订之日，在此期日之前所欠的各种税费由原告承担，在此期日之后所发生的各种相关税和费由被告承担，即每年租赁的土地租金和房屋的租赁税等相关税和费、供热费、水费、电费等一切税和费由被告申报，由被告按期交纳。同时，合同还约定了违约条款：如一方违约，向另一方承担违约金20万元。具体合同内容详见合同书。双方合同签订后，被告未按合同约定内容履行义务，现已拖欠租金42万元，同时在未经原告允许的情况下即私自将房屋转租给小灵童幼儿园，且未按合同约定向相关部门申报和交纳土地租金和房屋租赁税，被告的行为已经严重违约，依法应承担违约责任，故原告起诉至法院，请求法院支持原告的诉求。 刘波辩称，一、单得乔不具有原告的诉讼主体资格。本案房屋登记在李玉芝名下，根据物权法的规定，李玉芝是本案诉讼房屋所有权人，单得乔虽提供了一份证明，但无法确认该证明真实性。单得乔虽在合同上签字，但并不必然证明其是该房屋的共同所有权人。即便单得乔是该房屋的共同所有权人，按照《民事诉讼法解释》第72条、第73条的规定也应追加李玉芝为原告。二、答辩人不欠付租金。三、答辩人不存在违约行为，不应支付违约金。1、双方第七条违约责任中明确将违反租金规定应支付违约金的条款排除在外。2、该房屋被告曾于2014年转向经营幼儿园，原告是明知并且同意的，故被告未构成违约，不应支付违约金。四、原告要求被告支付土地年租金和租赁税没有事实和法律依据。合同虽然签订了土地年租金和租赁税由被告缴纳，但由于原告至今没有办理该幅土地的土地使用权证，根本无法缴纳土地年租金，更无法确认土地年租金的数额，故该约定条款无效。关于房屋租赁税问题，依据《个人所得税法》第二条规定，下列各项个人所得，应纳个人所得税：“……八、财产租赁所得”的规定，租赁税费的纳税主体是出租人，主要税种是个人所得税，答辩人作为承租人根本无法申报缴纳，该条约定也因违反法律规定而无效。此外，原告没有提供其已经申报缴纳个人所得税的完税凭证，其诉求的纳税税率也没有任何法律依据。综上，请求人民法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2009年8月18日，李玉芝、单得乔与刘军（刘波）签订《房屋租赁合同协议书》，约定：李玉芝、单得乔将位于白城市××区（原兴安盟招待所）出租给刘波，不包括主楼东侧一层平房部分。租赁期限为十年，从2008年12月15日起至2018年12月15日止。前五年每年租金为220,000元，后五年每年租金为280,000元，租金需在本年度承租前的一个月交付，即每年的11月15日之前，预期不交付按每日500元支付违约金。合同签订之前所欠的各种税费由李玉芝、单得乔承担，合同签订之后所发生的各种相关税和费由刘波承担，即每年租赁的土地租金和房屋的租赁税等相关税和费、供热费、水费、电费等一切税和费，由刘波申报，由刘波按期缴纳。如任何一方违约，不履行合同中约定的每一条款，应向另一方承担违约金200,000元（合同的第二条第二项的租金规定除外）。涉诉出租房屋所有权证中载明的产权人为李玉芝。以上事实有房屋租赁合同协议书、房屋所有权证予以证明，本院予以确认。 李玉芝出具《证明》，证明涉诉出租房屋登记在李玉芝名下，出资人为单得乔，所有权人为单得乔，由单得乔对外租赁、经营，房产的收益权为单得乔个人，由单得乔个人主张权利，所收取租金和一切与此房产相关的收益均归单得乔。经本院询问，李玉芝确认该证明为其本人出具，是其真实意思表示。本院认为，涉诉出租房屋虽登记在李玉芝名下，但李玉芝确认房屋的出资人为单得乔，实际所有权人为单得乔，房屋租金、收益归单得乔所有，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；”规定，单得乔是涉诉出租房屋的实际所有权人和收益权人，作为本案原告主体适格。 双方合同约定：2013年12月15日至2018年12月15日刘波应每年向单得乔支付房屋租金280,000元。刘波主张已全额向单得乔支付房屋租金，但未能提交证据予以证明，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”规定，刘波对其已全额支付房屋租金负有举证义务，但其未能举证证明，故本院对其该项抗辩主张不予支持，对单得乔要求刘波给付一年半租金420,000元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”规定，刘波应当给付单得乔一年半房屋租金420,000元。 单得乔出示补充协议书，认为刘波将涉诉出租房屋转租，存在违约行为。刘波出示合作经营协议，并申请证人张某出庭作证，证明刘波与张某之间是合作经营，不是转租。本院认为，刘波提交的证据能够证明刘波与张某之间是合作经营，单得乔主张刘波转租证据不足，本院不予支持。 单得乔诉求刘波给付违约金200,000元。双方合同约定：租金需在本年度承租前的一个月交付，即每年的11月15日之前，预期不交付租金按每日500元支付违约金。刘波未按期给付租金，应当承担违约责任。刘波出示协议书，证明双方对租金给付时间进行了变更。本院认为，协议书是双方对2012年7月至2014年房屋租金交付时间的约定，未对之后房屋租金交付时间重新进行约定，协议书只对合同中部分年份的租金时间做了变更，无证据证明双方对之后的房屋租金交付时间也进行了变更。按照双方合同约定的租金交付方式，刘波应于2016年11月15日前交付2016年12月15日至2017年12月15日期间的租金；于2017年11月15日前交付2017年12月15日至2018年12月15日期间的租金。刘波欠付2016年12月15日至2017年12月15日期间的半年租金140,000元，应从2016年11月16日起支付违约金；欠付2017年12月15日至2018年12月15日期间的租金280,000元，应从2017年11月16日起支付违约金。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定，综合公平原则以及刘波的过错程度、单得乔的预期利益等因素，本院认为，单得乔的预期利益为刘波未按期给付造成占用资金产生的损失，参照民间借贷法律规定，单得乔的预期利益不应超过法定利息上限。双方约定的日500元违约金过高，单得乔降低违约金，要求给付200,000元。按照刘波应给付租金时间及金额，参照法定利息年息24%计算，违约金数额高于200,000元，故单得乔要求刘波给付违约金200,000元在合理范围内，应予保护。 单得乔要求刘波给付土地年租金1,117,800元、租赁税175,000元。本院认为，单得乔未提交证据证明上述税费计算标准、面积的依据，并且上述税费尚未实际支出，上述税费是否应当向相关部门缴纳，如需缴纳，实际应当缴纳的金额是多少，依据现有证据均无法确定，故本院对单得乔的该项诉求不予支持。如实际产生，双方可另行主张权利。 综上所述，为维护当事人合法权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告刘波于本判决生效之日起三日内给付原告单得乔房屋租金420,000元； 二、被告刘波于本判决生效之日起三日内给付原告单得乔违约金200,000元； 三、驳回原告单得乔其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,008元，由单得乔负担6,008元，由刘波负担5,000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判员  黄海鹰 二〇二〇年五月十四日 书记员  孙赛飞