江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初1470号原告：胡程，男，汉族，1989年6月14日生，上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。委托代理人：王金剑，江西尚饶律师事务所律师，特别授权。被告：陈文乐，男，汉族，1971年11月28日生，上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。委托代理人：刘振涛，江西时空律师事务所律师，特别授权。原告胡程诉被告陈文乐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员蔡文刚独任进行审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人和被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，一、依法判令被告支付合同违约金456000元整；二、本案案件受理费由被告承担。被告辩称，原告的诉请无事实和法律依据，应当驳回。理由如下：1、原告主张45.6万元的违约金没有事实依据，违约金的性质是补偿实际损失。原告一直没有任何出售任何行为，不存在任何的实际损失，并且现房屋已经被政府收回，名下没有安置房。2、合同约定原告出卖的50%店面份额给被告，被告支付的对价152万元相关的税费由原告承担，但这并不以被告要将房屋委托原告出售为前提，因为合同没有这样的约定。另外，原告出售87.71平方米的店面50%的份额价款时152万元并不会低于市场价值，所以原告诉称低于市场价值出售完全与事实不符。3、该份合同实际包括两部分内容和法律关系。一部分是原告将店面出让给被告，是房屋买卖合同关系，该部分双方已经履行完毕不存在任何争议；合同第八条约定之能够成委托代理的关系，并且是无效条款，合同上只有陈文乐的签字，并没有刘金莲的签字，即便有房产，陈文乐属于无权处分，因此该约定属于无效条款，况且陈文乐、刘金莲名下已经没有安置房了。原告就其主张，向本院提交五份证据，以证明本案的事实。1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；2、《店面买卖合同》，证明原、被告约定，原告将其所有的位于上饶市信州区滨江西路66号7幢10#1-055的店面转让给被告，转让金额为人民币1520000元（低于市场价）、同时约定被告将其所有的位于御景新苑（老火车站回迁房）的房产按7000元/平方的单价委托给甲方进行出售，超出部分收益归甲方所有，并约定了违约条款的事实。3、《上饶市存量房买卖合同》，证明原告依约将店面转让给被告；4、原被告等人通话过程录像，证明原告依约将店面转让给被告，办理了过户手续，还额外承担了店面过户所需的税费、产权登记费、交易手续费的一切税费的事实。起诉前被告明确拒绝履行《店面买卖合同》第八条约定的义务的事实；5、御景新苑小区价格查询截图、上饶市老火车站御景新苑安置房回购公告，证明截止起诉之日该小区均价为9000-10000元每平方米的事实及截止2019年12月15日政府的回购价格为8100元/平。被告对原告所提供的证据提出了质证意见，1、对第一份证据无异议；2、对第二份证据真实性无异议，但是对关联性及证明对象有异议，因为该合同包含两部分法律关系，一部分是基于店面的买卖合同，另一部分是基于拆迁安置房的委托出售约定，该委托出售的约定属于无效约定，因此就构不成所谓的违约责任；3、对第三份证据真实性无异议，但是我们认为证明对象有异议，不能证明原告低于市场价值向被告出售；4、对第四份证据真实性暂时不发表意见，待当事人确定之后向法庭回复。即便是真实的，我们认为只能说明刘金莲明确是不卖的，原告一直没有任何的出售行为，更印证了原告是一个中介，合同第八条即便约定了也只能构成委托代理的关系，并且当时是没有具体房号的，原告也一直没有进行委托代售，现在房子已经被政府收回了，被告名下已经没有安置房了，原告称其没有亏损税费损失，但是从合同约定和通话录音来看，都没有说被告要为其税费承担任何责任，并且陈文乐也表明这是两回事；5、对第五份证据三性均有异议，原被告约定的条款无效，被告也一直没有任何的代售行为，没有任何的实际损失，因此原告主张按该条约定来承担违约责任没有事实合法律依据。御景新苑小区价格截图也不能反映该地段小区的房屋价格，更不能反映诉争房屋的价格，因此无论原告是依据所谓的安置房回购公告还是价格查询截图，都不能证明原告具有实际损失。被告也法庭提供了二份证据。1、陈文乐身份证复印件，证明陈文乐身份主体适格；2、选房号，证明被告已经没有安置房，签订买卖合同之前的安置房是在被告女儿明下，签订买卖合同之后的安置房已经被政府收回，并且我们认为合同中没有刘金莲和陈文乐的共同同意签字代售，属于无效条款。原告对被告提供的证据提出了质证意见，1、对第一份证据无异议；2、对第二份证据，更进一步印证了原被告之前签订协议时被告陈文乐是享有一套拆迁房的，也印证了被告私自将该房产处置，导致原告利益受损。根据被告所说刘金莲没有签字的事情，在存量房委托合同过户的过程中刘金莲也全程参与，结合原告当庭提供的录音证据也凑巧是刘金莲本人接通的电话，刘金莲全程都有参与，不存在无效事由，法庭依法不应采信。原、被告所提供的证据如其具有真实性、合法性及关联性，本院予以确认。经审理查明，2019年7月30日，原、被告签订《店面买卖合同》一份，合同约定原告将其所有的位于上饶市信州区滨江西路66号7-10幢10#1455的店面的50%股份转让给被告，转让金额为人民币1520000元（低于市场价）。合同同时约定被告将其所有的位于御景新苑（老火车站回迁房）的房产按7000元/平方的单价委托给原告进行出售，超出部分收益归原告所有，为此原告为了获得之后的利益，就额外地承担了店面过户所需的税费、产权登记费、交易手续费的一切税费。合同签订后，原告严格依照店面买卖合同履行了全部义务，并配合被告办理了相应的过户手续。2019年8月底，店面过户后，原告多次找到被告，要求被告履行《店面买卖合同》第八条约定的义务，而被告却一直借故推诿，后来就直接拒绝履行合同义务。原告认为，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护自身的合法权益，诉至本院，请求本院依法支持原告的诉讼请求。本院认为，按照我国合同法的有关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《店面买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性的规定，当时任何一方并没有使用以欺诈、胁迫的手段订立合同的情形，该合同应合法有效。现原告已完成了该合同约定的事项，但被告迟迟不履行合同第八条的约定，被告现提出房屋已经被政府收回，名下并没有安置房，被告的这种行为显然是欺诈行为，显属违约。被告又提出原告不存在任何的实际损失，我国合同法规定，双方当事人对违约金的订立并不是一定要以一方要有实际损失作为前题的，约定违约金的目的是为了使双方城实信用，自觉履行合同所约定的义务，具有对不守信用、不诚信、不自觉履行义务一方的惩罚；况且本案的原告在出售位其位于上饶市信州区滨江西路66号7-10幢10#1455的店面的50%股份转让给被告时的价格，是低于市场的价格，并且额外地承担了店面过户所需要的税费、产权登记费、交易手续费的一切税费，所以当时合同要约定被告将其所有的位于御景新苑（老火车站回迁房）的房产按7000元/平方的单价委托给原告进行出售，超出部分的收益归原告所有；其目的就是为了弥补当时原告出售给被告店面所带来的经济损失。原、被告所约定的违约金并没有超过合同法所规定的幅度范围，合同总标的是1520000元，现原告要求被告按合同的约定承担违约金456000元，并没有超过合同法解释所规定的30%。综上原告的诉讼请求合法，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告陈文乐在本判决生效后十日内向原告胡程支付合同违约金456000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8140元，减半收取4070元；由被告胡程负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  蔡文刚二〇二〇年五月二十日书记员  曾洁怡