山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2102号上诉人（原审被告、反诉原告）：李瑞忠，男，1984年6月11日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：赵美林，女，1982年5月28日出生，汉族，无业，住太原市，系上诉人之妻。被上诉人（原审原告、反诉被告）：山西纳海永基房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区西线街1号。统一社会信用代码：×××。法定代表人：王洪海，总经理。委托诉讼代理人：杜宝宝，山西德为律师事务所律师。上诉人李瑞忠因与被上诉人山西纳海永基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初1270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李瑞忠委托诉讼代理人赵美林，被上诉人山西纳海永基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杜宝宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李瑞忠上诉请求：一、请求撤销一审判决第二项内容中“并向反诉原告李瑞忠支付利息(以105000元为基数,按照中国人民银行同期定期存款利率,自2009年10月22日起计算至给付之日止)",依法改判为“并向反诉原告李瑞忠支付利息(以105000元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率,自2009年10月22日起计算至给付之日止)”。二、请求二审法院依法撤销一审判决第三项,并改判被上诉人退还上诉人一倍购房款105000元,并赔偿因其违约行为给上诉人造成的损失809767.06元(包括直接经济损失207496.62元,房屋差价损失602270.44元)。三、判决本案一审、二审的诉讼费用(包括但不限于案件受理费、鉴定费等在内的全部费用)由被上诉人山西纳海永基房地产开发有限公司承担。事实与理由:一、一审法院判决被上诉人“按照中国人民银行同期定期存款利率”向上诉人支付利息,属于适用法律错误。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被上诉人未履行办理预售许可证的义务,并且私自拆除房屋,导致合同目的根本不能实现,依据法律规定,向上诉人退还购房款及利息,而由此产生的利息当然属于上诉人实际现实的损失,因此购房款所产生的利息应当按照中国人民银行同期贷款利率计算,一审法院依据中国人民银行同期定期存款利率计算,显然属于适用法律错误。二、一审法院未支持上诉人提出的双倍返还购房款的主张,属于事实认定错误与法律适用错误。被上诉人至今未能办理房屋预售许可证,依据双方签订的认购协议书第二条:“出卖人(即被上诉人)确保买受人(即上诉人)所购买项目为正规商品房,如有虚假,出卖人按买受人已交房款的双倍退还买受人”的约定,并结合上诉人已经支付购房款105000元的事实,被上诉人应当双倍返还上诉人购房款210000元。从该案件整体来看,被上诉人在已经收取了众多买受人的购房款的情形下,又非法拆除案涉房屋,这严重违反了合同约定,案涉房屋也并非被上诉人所述的正规商品房,被上诉人自然应当承担约定的违约责任。又依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条所规定的三种情形,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,无论从合同的角度还是法律的角度,被上诉人都应当承担已付购房款一倍的赔偿责任。三、一审法院判决第一项为确认上诉人与被上诉人签订的《西线精典房屋认购协议书》解除,而作出判决依据的法律规定系合同无效的规定。合同有效才有解除之说,合同无效自然不存在解除一说,因此判决与适用法律相矛盾,属于事实认定不清、适用法律错误。一审法院未支持上诉人因此造成的损失,属于认定事实不清。(一)假如一审法院欲表达的意思为上诉人与被上诉人签订的合同为有效合同，被上诉人未积极办理房屋预售许可证,并且私自拆除整栋案涉房屋,不仅未积极履行合同义务,甚至恶意阻碍合同的履行,最终导致合同无法履行,其行为是导致合同不能履行的直接原因,应当承担相应的责任。因被上诉人导致合同不能履行,致使上诉人失去了在缔约时以相同成本与他人订立同类房产买卖合同的机会,客观上造成了上诉人无法用同样的价格获取同样面积的房产及相应的投资收益,该损失是现实存在的。由于被上诉人未能够按照合同约定向上诉人交付房屋并且私自拆除了已经建好的案涉房屋,该合同纠纷至今未解决,被上诉人长期占用上诉人已交购房款,作为普通百姓,导致上诉人无法置办别处房产,在此期间,一直租房生活,因此产生的房屋租赁费用应当由被上诉人承担。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十七条规定,被上诉人应当赔偿上诉人诉求的损失。(二)假如一审法院想要认定上诉人与被上诉人签订的合同为无效合同(或效力待定合同),根据一审法院适用的法律,也确实认为该合同属于无效合同。1.关于《西线精典房屋认购协议书》无效损失的认定。(1)法律未明确禁止损失范围不包括房屋差价等信赖利益的损失。本案《西线精典房屋认购协议书》合同内容并未违法。合同无效系由被上诉人未履行办理预售许可证等合同义务所致,因合同无效致使上诉人失去了在缔约时以相同成本与他人订立同类房产买卖合同的机会,客观上造成了上诉人无法用同样的价格获取同样面积的房产及相应的投资收益,该损失是现实存在的。从另外一个角度讲,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,双方签订的合同实质上属于效力待定合同,只要被上诉人在约定的时间内,甚至在诉讼前取得了预售许可证,合同都是有效的,即本案合同无效的情形与因违反法律强制性规定而必然无效的合同完全不同。将案涉房产的升值部分作为本案无效合同造成的损失,并不违反法律规定,且符合公平、诚实信用原则,有利于维护交易稳定。(2)依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，上诉人依据法律规定根据中国房地产业协会主办的中国房价行情网太原市万柏林区的租金计算标准计算出在此期间所支出的房屋租赁费用,依法应当由被上诉人承担。同样参考中国房价行情网太原市万柏林区的房价标准计算出房屋差价损失,依法应当由被上诉人承担。2.关于房产买卖合同无效造成的损失承担问题。被上诉人最终未能办理预售许可证并且私自拆除已经建好的楼房,并非作为一个完全民事行为能力人在正常的交易情形下可以预见或者注意的情形,被上诉人造成合同无法履行,导致众多业主遭受重大损失,并非属于行为人只要起到正常注意义务就能够避免的情形。依据我国《合同法》第四十二条之规定,被上诉人应对由此给上诉人造成的损失承担赔偿责任。办理商品房预售许可证是房产开发商被上诉人的法定义务,也是被上诉人在本案的合同义务。因被上诉人违反诚实信用原则,导致房产买卖合同无效,应对合同无效承担责任。因此,在本案中合同无效造成的损失,被上诉人应当承担责任。对上诉人提出的诉求,应当承担赔偿责任。由此可知,无论一审法院认定合同有效解除还是合同无效,均是由于被上诉人原因未积极履行合同义务,法定义务所致,被上诉人应当按照法律规定承担相应后果,一审法院既未查清事实,又未正确适用法律,且判决自相矛盾,逻辑混乱。综上所述,一审法院认定事实错误,适用法律错误,望二审法院依法查明、依法改判,依法支持上诉人的诉讼请求。山西纳海永基房地产开发有限公司辩称，虽被上诉人并未提起上诉，但因合同效力属于人民法院主动审查的事项，原审判决认定合同有效并判令解除合同确有错误，请求人民法院撤销原审判决第一项，依法改判确认涉案合同为无效合同。对原审判决第二、三项，被上诉人认为应予维持。因涉案房屋所在项目并未取得预售许可证，涉案合同为无效合同，原审认定合同有效并判令解除确有错误，请求二审法院予以纠正。涉案房屋所在项目未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，涉案的《认购协议书》为无效合同，一审法院在判决中援引了以上规定，同时还援引了《合同法》第52条，以上均是关于合同无效的法律规定，虽被上诉人原审本诉诉请第一项与上诉人反诉诉请第一项均为解除合同，但根据法律规定，合同是否有效属于人民法院主动审查事项，不受当事人主张之影响，原审判决将合同认定为有效并判令解除，确有错误。涉案《认购协议书》为无效合同，且上诉人对合同无效有过错，上诉人关于退房款贷款利率及返还双倍购房款的上诉请求无事实与法律依据。上诉人在购买房屋时即明知房屋无预售许可证，对引起涉案《认购协议书》无效的法律后果有过错，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，涉案的《认购协议书》无效，上诉人与被上诉人应各自返还取得的财产，即被上诉人退还上诉人购房本金。对于原审判决要求被上诉人退还存款利息的判项，被上诉人为尽快定纷止争，并未对此提起上诉。上诉人在上诉状援引的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条系关于逾期未办理产权证开发商应承担违约责任的规定，并不适用本案。因《认购协议书》为无效协议，认购书第二条本就成为了无效约定，且“正规商品房”并不能与开发商隐瞒未取得预售证或已明确告知业主已经取得预售证划等号，故上诉人要求双倍返还购房款上诉请求无事实与法律依据。三、上诉人主张的租金损失及房屋溢价利益的前提是合同有效，而涉案《认购协议书》为无效协议，且协议中并无关于赔偿上诉人损失的具体约定，原审判决驳回上诉人该项诉讼请求于法有据。四、因涉及人数较多，为保持处理结果的一致性，被上诉人自行处理的《认购协议书》均只退本金，区联席会议也明确协议不受保护，且确定了只退本金的方案。为实现法律效果与社会效果的统一，请求人民法院维持关于原审判决只退还本金、存款利息，不支持上诉人其他诉讼请求的判决。业主因被上诉人未交房多次通过信访方式反映情况，太原市万柏林区处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室明确包括涉案协议书在内的合同不受保护，并制定了对购房业主由公司退还本金的处理方案。为防止已经办理退款客户因处理不一致重新上访，导致已化解的信访人反悔倒流，请求人民法院维持关于原审判决只退还本金、存款利息，不支持上诉人其他诉讼请求的判决。综上，请求人民法院依法撤销原判决第一项，改判涉案合同为无效合同，维持原判决第二、三项。李瑞忠向一审法院提起反诉请求：1.请求法院解除双方于2009年10月22日签订的《西线精典房屋认购协议书》；2.判令反诉被告返还购房105,000元、利息58,894元（自2009年10月22日其计算至2019年4月20日止）及自2019年4月21日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。3.判令反诉被告退还反诉原告一倍购房款105,000元，并赔偿因其违约行为给反诉原告造成的损失809,767.06元（包括直接经济损失207,496.62元，房屋溢价损失602,270.44元）。4.判令反诉被告承担本案本诉及反诉产生的包括案件受理费、鉴定费等在内的全部费用。一审法院认定事实：2009年山西纳海永基房地产开发有限公司开发建设本案争议的楼盘项目，2009年10月23日，双方签订了《西线精典房屋认购协议书》一份，协议约定李瑞忠向山西纳海永基房地产开发有限公司购买位于太原市万柏林区西线街1号西线精典项目第1号楼1单元8层7号房屋一套，建筑面积91.14㎡，单价3,565.9元/㎡，总价款325,000元，李瑞忠于签约时首付购房款105,000元，剩余房款220,000元做银行按揭贷款，合同中双方未约定房屋交付日期。同日，李瑞忠依约支付原告购房首付款105,000元，山西纳海永基房地产开发有限公司向李瑞忠出具收据一份。2012年山西纳海永基房地产开发有限公司因资金等原因停工，2017年该项目所建楼房被拆除后，土地另行出售。至起诉前该项目仅取得国有土地使用证（地号：并政地国用（2012）第00105号、00106号），未取得商品房预售许可证明。一审法院认为，一、房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，买卖合同的双方对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。二、开发商和业主从签订买卖合同到办理房屋转移登记之间往往有较长的时间。合同履行过程中，可能出现各种情况导致合同的履行发生变动，（合同协议解除的法定规定）。本案中，原告的本诉、被告的反诉均提请法院解除双方订立的协议，符合合同协议的情形，对于此请求，本院依法予以确认，双方协议自本案开庭之日起解除。三、合同解除的法律效果是使合同关系消灭。依据我国《合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他不就措施，并有权要求赔偿损失。其中，恢复原状指恢复到订约前的状态。合同解除后，恢复原状还包括返还财产所产生的孳息；故返还已缴纳购房款并从收款之日按照中国银行同期存款利率支付占用期间的利息。四、由于合同尚未履行完毕，业主并未取得房屋所有权，也就并未实际取得房屋溢价部分，故房屋溢价损失显然不是实际损失，对该项诉请不予支持。综上所述，确认山西纳海永基房地产开发有限公司与李瑞忠签订的《西线精典房屋认购协议书》解除，山西纳海永基房地产开发有限公司应当返还李瑞忠已支付的购房款105000元，并向李瑞忠支付相应利息。反诉原告李瑞忠主张的其他赔偿请求，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、确认原告（反诉被告）山西纳海永基房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李瑞忠于2009年10月22日签订的《西线精典房屋认购协议书》解除。二、反诉被告山西纳海永基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告李瑞忠购房款105000元，并向反诉原告李瑞忠支付利息（以105000元为基数，按照中国人民银行同期定期存款利率，自2009年10月22日起计算至给付之日止）。三、驳回反诉原告李瑞忠的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，因案涉房屋所在项目未取得商品房预售许可证，故上诉人与被上诉人签订的《西线精典房屋认购协议书》为无效合同，一审认定该合同有效并判令解除有误，本院予以纠正。我国《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案上诉人与被上诉人对造成《西线精典房屋认购协议书》无效均有过错，被上诉人除应退还上诉人购房本金105000元外，还应支付上诉人以105000元购房款为基数，按照中国人民银行同期定期存款利率，自2009年10月22日起计算至给付之日止的利息。上诉人要求被上诉人按照按照中国人民银行同期定期贷款利率计算利息以及赔偿其各项损失809767.06元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李瑞忠的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初1270号民事判决第二项、第三项。二、撤销太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初1270号民事判决第一项。三、上诉人李瑞忠与被上诉人山西纳海永基房地产开发有限公司于2009年10月22日签订的《西线精典房屋认购协议书》无效。二审案件受理费7254元，由上诉人李瑞忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 王庆河审 判 员 郝利亚审 判 员 任 华 二〇二〇年五月二十七日法官助理 李 静书 记 员 聂 璐