辽宁省朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初189号原告杨春生，男，1971年5月1日出生，汉族，无职业，住朝阳市双塔区。委托代理人董相辉，辽宁天维律师事务所律师。被告辽宁建平农村商业银行股份有限公司，住所地辽宁省建平县叶柏寿街道向阳街3号。法定代表人隗洪军，董事长。委托代理人李晓光，辽宁辰阳律师事务所律师。被告北票市农村信用合作联社，住所地北票市和平街东段1号。法定代表人丛日光，理事长。委托代理人丁猛，男，1980年2月13日出生，汉族，该联社清收中心主任，住北票市。被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司，住所地朝阳开发区长江路六段5号。法定代表人王建华，董事长。委托代理人李伟，辽宁红枫律师事务所律师。原告杨春生诉被告辽宁建平农村商业银行股份有限公司、北票市农村信用合作联社、朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司抵押权纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨春生的委托代理人董相辉、被告辽宁建平农村商业银行股份有限公司委托代理人李晓光、北票市农村信用合作联社委托代理人丁猛、朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司委托代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨春生向本院提出诉讼请求：1.要求涂销上海城厢房楼第1101-1108,1111-1114号房屋的抵押登记手续；2.要求朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司在抵押权涂销后，立即为原告办理产权过户相应手续；3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告杨春生在2012年11月20日与被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买该公司开发的上海城厢房楼第1101-1108,1111-1114号房屋。建筑面积889.25平方米，价款5,335,500元。原告同时交纳物业费、维修基金，取得房屋钥匙，一直使用至今。原告办理房屋产权时，被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司一直不给办理。后发现在原告购买案涉房屋后，该公司又将案涉房屋抵押给辽宁建平农村商业银行股份有限公司（原建平县农村信用合作联社）、北票市农村信用合作联社，导致原告无法办理房屋产权，权利遭受损害。原告认为，原告签订合同，交付房款，并实际使用至今，已经取得物权期待权。因被抵押无法办理房屋产权手续，责任不在原告，被告应涂销抵押登记手续，以维护原告合法权益。被告辽宁建平农村商业银行股份有限公司（以下简称建平农商行公司）辩称，本案原告所称的房屋“上海城厢房楼第1101-1108号、1111-1114号”是朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司所有的房屋，该房屋在2012年12月19日答辩人和朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司办理房屋抵押登记手续时，不但抵押人明确承诺该房屋抵押人具有完全所有权，权属没有任何争议，而且不动产登记机构也没有体现原告有任何物权。所以，根据物权法定的原则，答辩人依照法律规定进行的上述房屋抵押权登记具有物权的法律效力，应该依法受到法律的保护。原告虽然与朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，但由于没有依法登记，不发生物权的法律效力，不能对抗答辩人依法登记的抵押权。所以，涉案房屋以登记作为公示方式的不动产抵押权，应优先于原告的财产权受到保护。原告要求“涂销上海城厢房楼第1101-1108号、1111-1114号房屋的抵押登记手续”的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。按照《物权法》、《担保法》及相关司法解释的规定，抵押权人在主债权诉讼时效期间届满前未行使抵押权的，抵押人可以在届满后请求涂销抵押权登记。现在本案抵押登记所涉及的主债权处于有效的诉讼时效期间，抵押权人也没有放弃抵押权。所以，现在即使是抵押人也没有权利要求涂销抵押权登记。原告作为第三人在没有替债务人清偿债务的情况下，更无权要求答辩人涂销抵押权登记。综上，答辩人就涉案房屋进行的抵押权登记符合不动产物权法规定原则，应优先得到法律的保护。本案原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。被告北票市农村信用合作联社（以下简称北票农村信用社）辩称，同建平农商行公司代理人意见一致。被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司（以下简称朝阳宏达集团公司）辩称，原告的第一项诉讼请求服从法院判决，同意第二项诉讼请求，第三项诉讼请求不同意承担费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2012年11月20日，原告与被告朝阳宏达集团公司签订商品房买卖合同一份，合同约定，原告(买受人)购买的商品房为上海城厢房楼[幢][座]十一[单元][层]1101-1108、1111-1114号房。建筑面积889.25平方米。该商品房单价为每平方米6,000元，总金额伍佰叁拾叁万伍仟伍佰元整。同年11月30日，原告（乙方）与被告朝阳宏达集团公司（甲方）签订房屋抵账合同一份，合同约定，经双方协商同意，乙方愿以北票鑫达房地产开发有限公司所欠货款5，402，947.7元抵顶甲方房款5，397，747.5元，余款5，200.2元可预交物业费。甲方房屋坐落于朝阳上海城写字楼，厢房，位于11层，共12间，建筑面积889,25平方米，单价6,000元/㎡，维修基金62，247.5元，总计5，397，747.5元。甲方协助乙方办理房屋产权手续，乙方不再负担其他费用。甲方保证该房屋产权清晰、无抵押。如有抵押，甲方保证自本合同签订之日起根据乙方要求按时解押。同日，原告交纳了维修基金62，247.5元，物业费5，200.2元，同年12月3日交纳了水电费，被告朝阳宏达集团公司为原告开具交房验收单，原告接收并占有该房屋。2018年12月19日，被告建平农商行公司（原建平县农村信用合作联社）、北票农村信用社与案外人建平宏远畜牧养殖有限公司签订社团贷款借款合同一份，合同约定，借款金额为人民币（大写）贰仟玖佰捌拾万元（小写）2，980万元。其中建平县农村信用合作联社(行)1790万元，北票市农村信用合作联社（行）1190万元。同日，被告朝阳宏达集团公司（甲方、抵押人）与被告建平农商行公司（乙方、抵押权人）、北票农村信用社（乙方、抵押权人）三方签订社团抵押贷款合同一份，合同约定，本合同担保的债权为乙方发放的贷款金额为人民币（大写）贰仟玖佰捌拾万元，主合同借款人履行期限为12个月自2012年12月19日至2013年12月15日止。抵押财产为被告朝阳宏达集团公司开发的位于朝阳市包括案涉房屋在内的建筑面积为5,437.18平方米的非住宅用房。同日，三被告在朝阳市房产局办理了朝阳市房他证抵押字第××号他项权利证。该合同到期后，三被告自2014年起至2019年止又重新按年度分别签订与上述合同内容相一致的社团贷款借款合同及社团贷款抵押合同（五份），并相继办理了各年度他项权利证至2019年6月27日止。本院认为，原告与被告朝阳宏达集团公司签订的商品房买卖合同及房屋抵账合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。合同签订后，原告以房屋抵账的方式付清了全部房款，被告朝阳宏达集团公司为原告开具了房屋收款收据、维修基金、物业费、水电费票据。并将案涉房屋于2012年12月3日交付给了原告，原告自此占有使用该房屋至今。对此，被告有义务配合原告办理房屋所有权转移登记手续，将案涉房屋过户至原告名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案虽非执行异议之诉，但“规定”所体现的法律原则和目的释义同样可适用于本案，本案事实完全符合上述规定情形，因此原告已实际取得了案涉房屋的所有物权，应受到法律的保护。被告朝阳宏达集团公司在原告不知情的情况下将已出售并交付给原告的房屋进行抵押担保，且事后未得到原告的追认，存在民法上的诈欺行为，构成违约，应承担民事责任。被告建平农商行公司、北票农村信用社对案涉房屋进行抵押权的设立，发生在原告朝阳宏达集团公司已将该房屋实际交付原告占有使用期间，根据法律规定，买受人的物权期待权，其效力优先于其他权利人，应受到保护。故本案中，原告做为买受人的债权优先于被告的抵押权获得保护。另被告建平农商行公司、北票农村信用社对案涉抵押房屋权属状况没有尽到应负的审查核实义务，且不能排除三被告公司存在恶意串通、损害原告合法权益的情形，据此可认定，三被告对此均存在过错，案涉房屋的抵押权应为无效，原告有权请求抵押权人建平农商行公司、北票农村信用社配合涂销抵押权登记。被告建平农商行公司、北票农村信用社关于其对案涉房屋进行的抵押权登记符合不动产登记规定原则，应优先得到法律保护，原告的诉请应依法驳回的辩解意见与事实不符且于法相悖。综上，原告与被告朝阳宏达集团公司签订的商品房买卖合同及房屋抵账合同有效，原告请求涂销案涉房屋抵押权的诉讼请求，依法应予支持。三被告之间签订的案涉房屋抵押合同无效。二被告建平农商行公司、北票农村信用社的辩解理由依法不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第一款（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告辽宁建平农村商业银行股份有限公司、北票市农村信用合作联社于本判决生效后十日内共同涂销位于朝阳市上海城厢房楼第1101-1108、1111-1114号房屋设立的抵押权登记；二、被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司，于本判决第一项履行后立即协助办理上述房屋权属登记至原告杨春生名下。案件受理费49,149（原告预交），保全费5,000元，合计54，149元，由被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司、辽宁建平农村商业银行股份有限公司、北票市农村信用合作联社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  丁彦秋人民陪审员  李 艳人民陪审员  黄玉玲二〇二〇年五月二十八日书 记 员  卢婷婷