上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初1657号原告(反诉被告)：陆帅磊，男，1991年9月20日出生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：黄海雷，上海市恒远律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚福昊，上海市恒远律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海绿地宝岛置业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏海明，北京大成(上海)律师事务所律师。原告陆帅磊与被告上海绿地宝岛置业有限公司(以下至判决主文前简称“绿地宝岛公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。因案件事实较为复杂、当事人争议较大，本院于2020年4月10日将本案转为普通程序，并于2020年4月21日公开开庭进行了审理。被告绿地宝岛公司在答辩期内提出反诉请求，本院依法合并审理。原告陆帅磊委托诉讼代理人黄海雷、被告绿地宝岛公司委托诉讼代理人洪维争两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆帅磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告经济损失120,300元(1、维修导致家具、地板、门框及电器等损失共计30,000元；2、维修时水电费损失共计800元；3、外出租赁房屋损失300元×90天＝27,000元；4、原告母亲在场监工导致误工费损失300元×90天＝27,000元；5、维修时冰箱内食物变质损失2,000元；6、维修时车费损失4,500元；7、维修时餐补损失100元×90天＝9,000元；8、精神损害抚慰金10,000元；9、虽经过维修仍存在漏水等损失10,000元)；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年，原、被告签订合同，约定原告购买被告位于上海市崇明区城桥镇乔松路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋。2016年底被告按约交付房屋，但房屋经常发生漏水，经物业公司多次维修仍未根本解决漏水问题。原告遂与被告沟通，被告于2017年9月开始准备动工维修。在被告维修期间，原告投入大量精力，每天到场监督施工，而屋内家具物品在维修期间有所损坏。另外，原告只得另外租房居住，发生租赁费用等。综上所述，原告认为被告应当赔偿相应损失，特向法院提起诉讼。被告绿地宝岛公司辩称，不同意原告诉讼请求。系争房屋交付后确实发生漏水等问题，被告已经进行了相应维修，在维修期间并未给原告造成任何损失，且原告未能提供证据证明其主张的损失金额。反诉原告绿地宝岛公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金90,317.93元(1、以5,900,000元为基数，按照每日万分之五计算，自2014年8月30日起计算至2014年8月31日止违约金295元；2、以808,903元为基数，按照每日万分之五计算，自2014年10月1日起计算至2014年10月22日止违约金8,897.93元；3、以550,000元为基数，按照每日万分之五计算，自2014年10月31日起计算至2015年8月21日止违约金81,125元)；2、本案反诉费由反诉被告负担。事实和理由：反诉原、被告于2015年1月18日签订商品房预售合同，约定反诉被告购买反诉原告位于上海市崇明区城桥镇乔松路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价款1,948,903元。合同第七条约定，反诉被告未按照合同约定时间付款，应当向反诉原告支付违约金，违约金按照逾期未付款额每日万分之五计算，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同补充条款约定，如反诉被告未按照合同约定的付款方式和付款期限付款，反诉原告因主张其权益而支出的诉讼费、律师费等由反诉被告负担。根据合同约定，反诉被告应于2014年8月30日之前支付首付款590,000元，反诉被告于2014年8月31日支付，逾期1天，产生违约金295元；反诉被告应于2014年9月30日之前支付808,903元，反诉被告于2014年10月22日支付，逾期22天，产生违约金8,897.93元；反诉被告应于2014年10月30日之前支付余款550,000元，反诉被告于2015年8月21日支付，逾期295天，产生违约金81,125元。以上合计90,317.93元。反诉原告特向法院提起反诉。反诉被告陆帅磊辩称，不同意反诉原告反诉请求。2015年12月，反诉被告已经全额支付房款，反诉原告至今提起诉讼，已经超过诉讼时效。原告(反诉被告)陆帅磊为证明其本诉诉称，向本院提交如下证据：不动产权证书、商品房预售合同各一份，证明原、被告双方存在合同关系，原告系房屋产权人。维修方案确认单一份，证明房屋质量存在严重问题，被告进行相应维修。照片一组，证明房屋墙壁、地板及家具损坏情况。旅馆发票、房屋租赁合同各一份，证明因房屋维修，原告在外租住导致损失。收据一份，证明原告新婚用房家具的购买价格，因房屋维修导致损失。水电费明细表各一份，证明被告在维修房屋时使用原告水电导致损失。被告(反诉原告)绿地宝岛公司对原告(反诉被告)陆帅磊提交的上述证据发表质证意见：证据1真实性无异议，但原告存在逾期付款情况，应当按照合同约定支付违约金。证据2真实性无法确认，但按照该确认单记载，被告维修时间至2017年12月底就已经结束，并未延续到2018年。证据3真实性无法确认，且被告在维修后已经做好保洁，该照片与本案无关。证据4真实性无法确认，旅馆发票与房屋租赁合同期间存在一个月重叠，且房屋租赁合同期间为2018年2月至2019年2月，与本案维修期间无关，且租赁费用不能确认是否属于当地市场标准。证据5真实性无法确认，且该收据与被告无关。证据6真实性无法确认，且系原告正常使用房屋所发生。反诉原告(被告)绿地宝岛公司为证明其反诉诉称，向本院提交房款支付凭证，证明反诉被告逾期支付房款。反诉被告(原告)陆帅磊对反诉原告(被告)绿地宝岛公司提交的上述证据真实性无异议，但认为反诉被告并无违约行为，且反诉请求已经超过诉讼时效。本院经审理查明，原告(反诉被告)陆帅磊为系争房屋的登记权利人。2014年8月28日，原告(反诉被告)陆帅磊与被告(反诉原告)绿地宝岛公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于上海市崇明区城桥镇乔松路XXX弄XXX号XXX室房屋。2015年12月，双方办理交房手续。原告入住后，发现房屋多处发生漏水，故与被告协调维修事宜。2017年11月至2017年12月底，被告进场就系争房屋进行维修，维修范围包括餐厅、客厅、书房、卧室及卫生间等顶面开裂、墙体开裂、渗水翻修及墙纸更换等。为查明案件事实，本院组织双方当事人查看系争房屋现场情况并制作笔录、拍摄照片。经查看，原告诉讼请求中主张的家具、地板、门框及电器等损失具体为：卧室衣柜、床具、木地板多处擦碰、凹点，客厅玄关木柜、木椅等多处擦碰，阳台墙面部分瓷砖开裂、脱落，玻璃推拉门破碎，卫生间门框、洗漱台多处擦碰，电脑损坏及客厅楼板裂缝等。原告称上述损失均系被告在维修过程中不慎导致，估价约30,000元；被告称上述损失并非维修导致，与被告无关。审理中，原告明确不要求就系争房屋损失进行司法鉴定。综合案件事实及当事人陈述，本院认为，本案系争房屋交付使用后存在漏水等质量问题，被告对此进行了较大范围维修，确系给原告生活带来一定不便。因此，对于原告诉讼请求中的合理部分，依法应予支持。关于具体损失的认定，本院分析如下：第一，原告主张装修导致家具、地板、门框及电器等损失，本院认为，原告虽提供照片、收据等表明擦碰等情况客观存在，但不能证明系被告维修行为导致，故本院对此不予支持。第二，原告主张维修时水电费损失，本院认为，原告自述其母亲维修期间在系争房屋现场，且被告抗辩原告系自行使用房屋水电资源，而原告不能证明水电费均由被告维修行为所发生，故本院对此不予支持。第三，原告主张其母亲在场监工导致误工费、维修时冰箱内食物变质、车费损失、餐补损失及仍存在漏水等损失，但未提供相应证据加以佐证，且原告在查看现场时明确承认目前再无漏水情况，故本院对此不予支持。第四，原告主张外出租赁房屋损失27,000元，本院认为，被告对系争房屋进行了较大范围维修，期间原告在外租赁房屋确属合理，对此支付租赁费用系其实际损失，被告对此应予赔偿。原告认为维修期自2017年9月至2018年2月，但原告提交的维修方案确认单上载明维修期自2017年11月10日至2017年12月31日，故应当以该段维修期计算租赁损失。综合全案事实、本地区经济水平及近年房屋租赁市场价格，本院酌情确定原告的外出租赁房屋损失共4,000元。第五，原告主张精神损害抚慰金，不属于本案审理范围，故本院对此不予支持。本院认为，双方当事人就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人均应全面履行，否则应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告对自己提出的损失内容有责任提供证据加以证明，否则应当承担不利后果。本案中，被告维修系争房屋给原告带来实际损失，应当承担相应的赔偿责任，具体的损失内容以本院依法认定为准。关于反诉原告主张反诉被告支付逾期付款违约金的反诉请求，本院认为，反诉原告自述反诉被告于2015年8月21日支付余款，根据法律规定，反诉原告主张逾期付款违约金的诉讼时效应于明知其权利受到侵害之日起算，但反诉原告未能就其至2020年3月18日提出反诉之前曾主张过该违约金提供证据，故反诉被告主张反诉原告的反诉请求超过诉讼时效的意见符合法律规定，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海绿地宝岛置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆帅磊损失4,000元；二、驳回反诉原告上海绿地宝岛置业有限公司要求反诉被告陆帅磊支付逾期付款违约金90,317.93元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,706元，由原告陆帅磊负担2,616元、被告上海绿地宝岛置业有限公司负担90元；反诉案件受理费2,058元，由反诉原告上海绿地宝岛置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沙卫国审 判 员  王军涛人民陪审员  施玉兰二〇二〇年五月二十六日书 记 员  马 腾附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。