山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民初407号 原告（案外人）：山西聚梦源建筑工程有限公司。 法定代表人：王玉峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张彩云，山西旭辰律师事务所律师。 被告（申请执行人）：运城市华都房地产开发有限公司。 法定代表人：王建中，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张二宏，山西聪锐律师事务所律师。 第三人（被执行人）：河津市清涧街道办事处清涧四村村民委员会。 法定代表人：卢玉军，该村民委员副主任。 原告山西聚梦源建筑工程有限公司（以下简称聚梦源公司）与被告运城市华都房地产开发有限公司（以下简称华都公司）、第三人河津市清涧街道办事处清涧四村村民委员会（以下简称清涧四村）案外人执行异议之诉一案。本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聚梦源公司的委托诉讼代理人张彩云、被告华都公司的委托诉讼代理人张二宏、第三人清涧四村的法定代表人卢玉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聚梦源公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于河津市××办事处××新村小区××楼××房产归原告所有；2.依法判决解除河津市××办事处××新村小区××楼××房产的查封；3.由被告承担案件受理费。事实与理由：2016年1月26日原告山西聚梦源建筑工程有限公司与第三人河津市清涧街道办事处清涧××村村民委员会签订了《建设工程施工合同》，由原告承包第三人河津市清涧××村新村1#、2#住宅楼，工程承包范围：土建、水暖、电及消防工程。合同价款：21644151元，单价每平米1698元，总建筑面积为12746.85平方米；付款方式：主体工程完工，第三人付工程款的60%。合同签订之后，原告履行合同义务，主体工程全部完工，但第三人一直未能付款，为此，2019年3月13日第三人与原告签订了《以房顶款付款合同》，双方共同确认，工程总价款21644151元，已付500万元，尚欠工程款约1600万元，双方同意以清涧××村一号住宅楼房抵顶工程款15838799.2元，折合房屋56套，并将所有顶款房屋的门牌号层、面积、单价、总价款附明细表；同时双方约定原告将顶款房屋出售后，第三人负责办理村里房屋证明手续。第三人向原告出具了购房款收据，证明第三人以房屋抵顶欠原告的工程款。以房顶款合同签订之后，第三人将56套抵顶房屋全部交付原告，第三人欠原告工程款15838799.2元债权债务消灭，双方产生新的房屋买卖合同关系，另外，案涉房屋工程因未办理竣工验收而未办理过户手续，并非原告的过错，为此原告对该56套房屋具有请求第三人办理房屋所有权登记的权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案原告在2019年3月13日已与第三人签订合法有效的以房顶款付款合同，原告用工程款已支付全部房款，且对案涉房屋56套合法占有。为此，人民法院依法不得对该案涉房屋查封予以强制执行。综上，原告对该案涉56套房屋享有物权期待权，请求第三人办理过户登记手续，足以排除被告运城市华都房地产开发有限公司对该房屋的强制执行，为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判决解除对该案涉房屋的查封，并依法确认该案涉房屋归原告所有。 华都公司辩称，被答辩人山西聚梦源建筑工程有限公司并非本次案外人执行异议之诉案件中的适格原告；且被答辩人山西聚梦源建筑工程有限公司对本案诉争的执行标的不享有足以排除强制执行的实体权利。恳请贵院判决驳回被答辩人山西聚梦源建筑工程有限公司的诉讼请求，以切实维护答辩人作为申请执行人的合法权益。1.被答辩人山西聚梦源建筑工程有限公司并非本执行异议之诉案件中合法有效的权利人。（1）《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”、第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，诉争的执行标的“河津市清涧街道办事处清涧××村新村小区1号楼56套房产”一直都没有登记在被答辩人名下。一直到本次开庭，与土地权属以及房屋产权在内的全部资料，都没有登记在被答辩人名下。根据物权法的上述规定，秉承“物权法定原则”、“物权公示原则”以及“不动产物权登记生效原则”的立法精神，被答辩人山西聚梦源建筑工程有限公司对本次诉争的执行标的56套房产不享有任何物权，被答辩人无权提出本次执行异议之诉，答辩人有权对56套房产申请执行。（2）同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”；第二十五条第一款第（一）项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”在本案中，因执行标的及其所占土地均未登记在被答辩人名下，根据上述法条所规定的判断标准，被答辩人山西聚梦源建筑工程有限公司并非合法有效的权利人，并非本执行异议之诉案件的适格主体。 2.被答辩人山西聚梦源建筑工程有限公司提起的本次执行异议之诉，不符合法律规定的各项条件，其执行异议之诉不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述法条详细规定了足以排除执行异议的各项条件，且上述条件是充分且必要的条件，缺一不可。但在本案中，很明显，被答辩人不符合上述法条规定的各项条件（在随后的质证阶段以及法庭辩论阶段会详细论述）。综上所述，被答辩人山西聚梦源建筑工程有限公司提起的本次执行异议之诉，无论是从权利人资格，还是排除强制执行的各项条件，被答辩人均不符合上述情况。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，恳请贵院判决驳回被答辩人的全部诉讼请求，以顺利推进本案的执行进度，维护答辩人的合法权益。 清涧××村述称，原告聚梦源公司的诉讼请求应予支持，以房抵债是真实的。 原告聚梦源公司为支持其诉讼请求，提交以下证据： 第一组：证据1.建设工程施工合同及补充协议。证明内容：2016年1月26日山西聚梦源建筑工程有限公司与河津市清涧××村新村签订《建设工程施工合同》及补充协议，山西聚梦源建筑工程有限公司承包河津市清涧××村住宅楼工程项目；工程地点：晋铝12#路西段北侧；合同价款21644151元，单价每平方米1698元，总建筑面积为12746.85平方米。合同价格形式：固定价款合同，结合补充合同；工程付款：按进度付款，工程施工至12层封顶付进度款的80%，工程完成到外墙保温，内外墙抹灰，铝合金窗安装，款付进度80%；工程施工完达到竣工验收条件款付至工程总造价的95%，剩余5%保修期满付清。 证据2.以房顶款付款合同附清涧××村一号楼住宅楼顶工程款房号及价目表。证明内容：2019年3月14日原告与清涧××村村民委员会签订《以房顶款付款合同》原告垫资承包清涧××村新村一号住宅楼建设工程，工程承包合同总造价21644151元，工程主体完工，但清涧村委会仅付工程款500万元，尚欠工程款1600万元，经双方协商同意，清涧村委会将未付工程款部分折房顶资，顶款金额15838799.2元，折合顶房56套，具体顶账房清涧××村一号住宅楼工程款房号及价目表附明细表。 证据3.收据。证明内容：2019年3月14日清涧××村拆迁建设指挥部向原告出具收据，收款方式：以房顶工程款158387992；收款事由：出售1号楼56套房款。人民币15838799.20元。 第二组：证据4.协议附借条、转账凭证。证明内容：2019年7月15日张龙州与高军贸签订协议，以1#楼房号二层二门东、七层、十二层、三门西七层四套房顶账，利息124.2万元全部付清，原借款本金115万元在该合同签订后三个月付清。 证据5.收据。证明内容：2019年6月20日原告用清涧四村××＃7、8、10层西房顶账许锁良的工程款870288元。 证据6.收据。证明内容：2019年5月13日庞电选购买原告位于清涧四村××＃××单元××楼××西房屋，价款299676元。 证据7.收据。证明内容：2019年6月16日张文英购买原告位于清涧四村××＃楼××西房，交款286000元。 证据8.收据。证明内容：芦红涛购买原告位于清涧四村××＃楼××东，交款10万元。 证据9.收据。证明内容：2019年6月16日马庄购买原告位于清涧四村××＃楼××西，价款180000元。 证据10.收据。证明内容：2019年6月10日原告用位于清涧四村××＃住宅楼1门8层西顶账芦建勤286416元。 证据11.收据。证明内容：2019年6月6日原告用位于清涧四村××＃楼××层西顶账薛康山262000元。 证据12.收据。证明内容：2019年5月29日原告用位于清涧××村顶账卢效康1门5层西、3门10层东。 证据13.收据。证明内容：2019年5月20日原告将位于清涧四村××＃住宅楼2门3层西出售给胡晋豫，价款177257元。 证据14.收据。证明内容：2019年5月21日原告将位于清涧四村××＃楼2门3层西出售给卫艳红，价款276000元。 证据15.收据。证明内容：2019年5月18日原告将位于清涧四村××＃楼2门4层西出售给刘杰，价款277257元。 证据16.收据。证明内容：2019年5月18日原告将位于清涧四村××＃3门9楼东、6、7、8层2门东顶账给张奋发，价值1160314.40元。 证据17.收条附身份证复印件。证明内容：2019年3月26日原告收取武应斌房款100000元，房屋为1号楼四门西二楼。 证据18.收条。证明内容：2019年4月9日原告方收取张跃红购房款150000元，房号为四门东四楼。 证据19.售房合同及收据。证明内容：2019年7月15日原告与侯国斌签订了《售房合同》，购房人为侯国斌，房屋面积128.36平方米，房号为三门五层东，价格为每平方米2160元，合计付款277000元。2019年7月25日原告向侯国斌出具收据，收取侯国斌1××楼××五层东房款277000元。 证据20.售房合同及收据。证明内容：2019年4月23日原告将清涧××村1号楼三门东一层房出售给张学义，总价款277000元。 证据21.售房合同及收据。证明内容：2019年7月20日原告将清涧××村1号楼顶账房房号为二门三层东，面积128.36平方米出售给戴春香，总价款165960元。原告收取戴春香购房款100000元。 证据22.消防工程承包合同及协议。证明内容：2017年4月24日原告将清涧××村住宅楼消防工程承包给白良杰，合同总价为353537.80元。2019年7月22日原告将顶账房1××楼××二层西房屋顶账给白良杰，抵顶欠其工程款302900元。 证据23.2019年3月11日、2019年3月13日，清涧××村村委会党支部委员会的会议记录两份。证明内容：原告与第三人以房顶款的事实是真实的。 被告华都公司对原告证据发表如下质证意见： 1.对证据1《建设工程施工合同》的质证意见：对真实性、合法性、关联性以及证明目的不予认可。被告有理由怀疑，该合同是原告与被执行人恶意串通，逃避履行义务而签订的虚假合同，具体表现在原告自述的工程施工内容前后不一致，存在虚假。假设原告提交的《建设工程施工合同》是真实的，合同第四行以及第一条“工程概况”中的第1点“工程名称”均明确记载原告负责施工的工程名称是“河津市清涧××村新村1#住宅楼”，合同总价为21644156元，总建筑面积为12746.85平米。但是原告在诉状中的“事实和理由”部分第四行，却称承包了1#、2#住宅楼，也就是说超出合同内容，多了2#楼的施工内容。被告认为，原告自身对到底负责哪些工程的表述都前后不一致；而且根据合同记载，单单1#号楼的建筑面积为12746.85平米。但被告在诉状中的“事实和理由”部分，在增加了2#施工内容的前提下，建筑面积以及合同价款却又与1#一致。也就是说，增加了2#楼的工程量，却没有增加结算面积以及工程价款。很明显，不符合实际，更加能证明原告提交的该份《建设工程施工合同》是虚假的。补充协议我们认为也是虚假的，合同内容有涂改的痕迹，根据合同的盖章显示双方当事人是本案的原告和第三人，但是协议第四行却又记载了万泰水利公司山西分公司，这个当事人与本案没有关系。2.对证据2《以房顶款付款合同》、证据3“收据”的质证意见：对真实性、合法性、关联性以及证明目的不予认可。（1）结合对证据1的质证意见，被告认为，被告未参与《以房顶款付款合同》的签订过程，因此，该合同是否真实存在以及是否可以真实反映双方之间的以房顶款情况，被告现在无从得知。因此，被告对合同的真实性持有异议。（2）原告未提交该工程的结算单、任务量、进度单等配套证据，用以证明原告的实际工作量。因此，原告是否实际施工以及施工的工程量是否达到了顶抵的工程款，现在无从得知。（3）原告与张龙洲在法律上是不同的两个主体，且都具备民事主体资格。《以房顶款付款合同》的一方当事人是原告公司，但是原告在提交的“明细表”中，房主姓名为“张龙洲”，而非原告自身。如果说以房顶款顶给了“张龙洲”，但张龙洲却不是合同的相对方，则合同无效且与本案无关，原告公司以自身名义对外继续售房、顶账的行为当然无效，并且原告不具备提起本次诉讼的主体资格；如果说以房顶款顶给了原告公司，那么“明细表”中房主姓名就应当是原告公司而不是“张龙洲”。无论原告怎么辩解，都无法改变证据显示的“房主姓名：张龙洲”与《以房顶款付款合同》是原告公司这一矛盾之处。（4）退一万步来说，假设《以房顶款付款合同》是真实的，但是该合同却不产生物权变动的效力。因为不动产物权是以登记作为生效条件的。合同的成立与生效并不当然产生物权变动的法律后果。（5）收据真实性不予认可，原告一直陈述以房顶款金额为15838799.2元。但是原告提交的证据原件却显示工程款为158387992两个数字明显不一致。3.对证据4-22的质证意见：对真实性、合法性、关联性以及证明目的不予认可。（1）运城中院执行局在2019年9月11日具体查封涉案标的物时，法院工作人员了解到1号楼中仅有5、6套房子已经出售。但是在原告提交的收据等证据材料，显示已经出售了28套房子。这两个信息是前后矛盾的。为此，被告在2020年5月8日向运城中院执行局提交了《调查核实申请书》，请求贵院执行局工作人员向买受人了解房屋出售的真实情况。目前，调查核实正在进行中。（2）无论是原告所称的用房屋顶账，还是直接出售房屋，原告均没有提交完整的售房合同、相关的款项支付凭证以及与部分债务人之前经济手续的相关凭证。仅仅用收据来证明款项交付的事实，明显不充分。而且，假设原告陈述的已经将28套房屋出售的事实属实的话，那么原告就更无权提起本次执行异议之诉，原告不具备诉讼主体资格。（3）原告当庭陈述称已经出售26套房屋，但是被告仔细计算了显示原告已经出售的是28套房屋。原告陈述前后矛盾。（4）除过原告提交的22组证据之外，原告没有提交证据证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产以及非因原告公司自身原因未办理过户登记的这两个关键事实（不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条之规定）。并且原告提交的22份证据也存在重大的证据瑕疵。因此，原告不具备足以排除强制执行的实体权益。4.对证据23的质证意见：两份证据的真实性不予认可，两次会议参会人员人数、身份存在大部分不同，同意以房顶款的部分参会人员没有参加合同条款方案的小组会议；不能确定两次会议参会人员的身份，会议的表决方式都不能确定；会议记录足以证明原告与第三人签订的合同存在恶意串通，损害被告作为申请执行人的权益，会议记录中“要不然建水的…咱们也甩了包袱”，会议中的“建水”为“张建水”，原告提交的证据足以证明原告与第三人是为了逃避履行义务。 第三人清涧××村对原告证据发表意见称，原告提交的证据真实，我方予以认可。 结合各方当事人的质证意见，本院对原告证据作出如下认定：证据1系原告聚梦源公司与第三人清涧××村签订的施工合同，本院对其真实性予以认定；证据2以房抵债付款合同、房号与价目表与证据3收据内容及证据23的两份会议记录内容可相互印证，故对以上证据的真实性予以认定；证据4-22，因原告未提供原件核对，本院对其真实性不予认定。 本院经审理查明：被告华都公司与第三人清涧××村建设工程施工合同纠纷一案，山西省高级人民法院作出的（2019）晋民终249号民事判决已经发生法律效力。后被告华都公司向本院申请强制执行，本院于2019年9月11日依据（2019）晋08执294号执行裁定，查封了第三人名下位于河津市××办事处××新村小区××住宅楼××栋（现状查封）及相应的土地使用权，查封期限为三年（自2019年9月11日起至2022年9月10日止）。2019年9月18日，原告聚梦源公司向本院提出书面异议，本院于2019年10月20日作出（2019）晋08执异115号执行裁定书，裁定驳回原告聚梦源公司的异议请求。2019年11月6日，原告聚梦源公司向本院提起案外人执行异议之诉。 同时查明，2016年2月16日，原告聚梦源公司与第三人清涧××村签订《建设工程施工合同》及补充协议，约定由原告承建河津市清涧××村新村1#住宅楼，工程承包范围为土建、水、暖、电及消防工程，合同固定总价款为21644151元。工程按进度付款，施工至12层封顶付进度款80%，达到竣工验收条件经验收合格后款付至工程总造价95%，剩余5%保修期满付清。2019年3月14日，原告聚梦源公司与第三人清涧××村签订《以房顶款付款合同》，约定第三人清涧××村以一号住宅楼中的56套房屋抵顶原告工程款15838799.2元。同日，第三人清涧××村向原告聚梦源公司项目部负责人张龙洲出具“出售壹号楼56套房款”15838799.2元的收据。 本院认为，本案主要审理焦点为原告聚梦源公司对案涉执行56套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经查，原告聚梦源公司主张其与第三人清涧××村已于案涉房屋被查封前签订《以房顶款付款合同》，约定以案涉56套房屋抵顶15838799.2元工程款，其对案涉房屋享有物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，买受人对被执行不动产提出的异议需同时满足以上条件且其权利能够排除执行方能成立。本案中，第三人清涧××村因与原告聚梦源公司之间存在建设工程施工合同法律关系而欠付原告聚梦源公司工程款，后第三人清涧××村虽用案涉56套房屋抵顶了15838799.2元工程款，但该以房抵债协议系基于普通金钱债务，且协议第七条内容表明，该协议的目的仅是变更债务履行方式，而非双方当事人之间买卖房屋的真实意思表示，并不形成优先于其他债权的利益，故在案涉房屋完成权属变更登记之前，不能认定原告聚梦源公司的买受人身份，其对案涉房屋不享有物权期待权或者物权，亦不享有能够排除强制执行的实体权益。另，从案涉《以房顶款付款合同》及第三人清涧××村的两次会议记录内容来看，签订以房抵债协议时，被告华都公司与第三人清涧××村之间已经形成诉讼，而原告聚梦源公司尚未完成案涉1#号住宅楼工程，支付全部剩余工程价款的条件并未成就，欠付的工程价款数额亦无法确定，此时，原告聚梦源公司与第三人清涧××村径行约定以案涉56套房屋抵顶合同剩余价款1600万元中的15838799.2元，明显损害了其他债权人的受偿权利。综上，原告聚梦源公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告山西聚梦源建筑工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费116000元，由原告山西聚梦源建筑工程有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于山西省高级人民法院。 审判长  席少君 审判员  林学武 审判员  梅智勇 二〇二〇年五月二十日 书记员  杨 琴