北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初41675号原告（反诉被告）：北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司，住所地北京市西城区新街口外大街A18号四层（德胜园区）。法定代表人：陶冶，董事长。委托代理人：肖伟宾，北京天初律师事务所律师。委托代理人：彭美佳，北京天初律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：尚科海创（北京）科技发展有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：丁雨平，执行董事兼经理。委托代理人：何艳萍，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司（以下简称好邻居公司）与被告（反诉原告）尚科海创（北京）科技发展有限公司（以下简称尚科海创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告好邻居公司之委托代理人肖伟宾、彭美佳，被告尚科海创公司之委托代理人何艳萍，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好邻居公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除我公司与尚科海创公司签订的租赁合同及补充协议；2、请求判令尚科海创公司立即向我公司返还租金130000元、履约保证金65000元，并支付违约金130000元；3、请求判令尚科海创公司赔偿我公司装修损失194795元。事实理由：2017年2月22日，我公司与尚科海创公司签订了《租赁合同》（编号：2017年度××号），约定由我公司承租坐落于北京市海淀区上地东北旺西路×号尚科办公社区×区×室的房屋（以下简称涉案房屋）一套用于开设好邻居便利店，承租期限自2017年3月1日至2022年2月28日止（其中2017年3月1日至2017年4月30日为免租期）。合同签订后，我公司依照约定支付了租金130000元及履约保证金65000元，尚科海创公司亦按照约定交付了房屋。我公司接手房屋后即开始着手准备申请工商营业执照和装修事宜。在此过程中，因尚科海创公司原因导致我公司的营业执照迟迟无法正常办理，之后又因尚科海创公司消防问题，整个园区均被贴封条，我公司无法正常装修。尚科海创公司的上述行为不仅给我公司造成了重大的经济损失，且导致我公司的便利店迟迟无法正常开业。双方对此进行了协商，我公司要求尚科海创公司延长免租期，但对方的答复无法使双方达成一致意见。尚科海创公司辩称：一、我公司与好邻居公司之间的房屋租赁合同是因为对方违约，于2018年10月11日解除。1、双方签订的租赁合同合法有效。合同签订前，好邻居公司已到现场对涉案房屋进行了实地查看，对涉案房屋的面积、坐落、现状及设施、设备已充分了解，并无异议。2、双方对租赁合同的免租期、租金起付日经协商已达成一致。2017年11月23日，好邻居公司向我公司发函，要求原租赁合同添加补充协议，起租日期顺延至2018年3月1日，已支付的首期租金从新约定的起租日期计算。2018年5月4日，我公司向好邻居公司发函，同意租期起租日顺延至2018年3月1日，好邻居已经装修完毕，且已经取得正式营业执照，具备开业条件。3、好邻居公司未能按照合同约定进行开业，且未能按时缴付租金，我公司因好邻居公司违反合同约定解除合同，解除合同通知自送达给好邻居公司生效，双方之间的租赁合同于2018年10月11日已经解除。根据2018年6月4日我公司向好邻居公司所发函件，已要求其开业经营。2018年6月28日，我公司工作人员发短信至好邻居公司项目负责人孙鹏，督促好邻居公司及时开业经营，以及同意给好邻居公司延期，但是一直未得到正式的回复。2018年9月3日，我公司向好邻居公司催缴2018年9月1日至2019年2月28日期间的租金130000元。2018年9月20日，我公司再次催缴租金并告知逾期付款已超过30日，符合合同约定的解除条件。2018年10月11日，我公司向好邻居公司发送解除合同通知书，当日向其送达。二、好邻居公司因工商注册和消防问题无法开业经营的主张，无事实及法律依据，其未能开业经营系因其自身原因造成。1、好邻居公司多次变更注册企业名称，我公司一直予以配合，不存在迟迟不能办理营业执照的事实。2017年4月，好邻居公司拟注册“北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司东北旺分店”，4月18日，好邻居公司即向业主申请开具注册证明，注册证明也已向其交付，之后其又变更企业名称，以“北京宝琴盼鉞商贸中心”的名称注册，我公司也于2017年6月29日予以配合并提供了注册证明；之后好邻居公司又要求以“北京双赢青柠商贸店”的名义注册，并于2018年2月取得了营业执照。2、我公司工作人员和好邻居公司项目负责人孙鹏的微信记录可以证明，好邻居公司并未办理消防申报手续，不存在我公司的原因导致消防存在问题的情形。根据租赁合同约定，好邻居应当自行负责完成并获得消防验收合格手续，由于其装修未报批或未通过消防验收导致的一切后果，应由其自行承担。3、好邻居公司2017年7月才开始进场装修，迟迟不开业也系其自身原因造成，不存在因我公司原因影响其装修及开业的情形。三、双方协商变更起租日后，第二期租金起付日应为2018年8月25日，但我公司多次催促其缴付，其仍未缴纳2018年9月1日至2018年10月11日的房屋租金。因好邻居公司违反租赁合同约定，构成违约，履约保证金依约定不予退还。四、房屋已经交付给好邻居公司，并已进行装修，其已交付的租金13万元为2018年3月1日至8月31日期间的租金，该期间其实际其占有房屋，故无权主张退还租金。五、因好邻居公司违约导致合同解除，装修损失应由其自行承担。六、补充事实：1、我公司已经按照好邻居公司的要求为其提供了住所证明（见聊天记录），已经履行了我们的工商登记协助义务，其注册与我们无关；2、关于消防的问题，好邻居公司是没有办理二次消防的备案手续，所以根据合同约定，不存在我公司存在过错进而导致消防手续出现问题，涉案房屋大概是2017年8月被查封，8月31日解封；3、我公司已经给了好邻居公司一年的免租期，消防问题只是对其造成了一个月的延误，如果正常履行的话还给了其这么长的免租期，这个免租期就是对其房租租金损失的弥补，另外合同解除之后，我方还有房屋空置的损失。综上，请求驳回好邻居公司的全部诉讼请求。尚科海创公司向本院提出反诉请求：1、请求确认双方签订的租赁合同已于2018年10月11日解除；2、请求判令好邻居公司支付2018年9月1日至2018年10月11日的房屋租金29205.53元以及逾期付款违约金6863.3元；3、请求判令好邻居公司支付合同解除违约金130000元、律师费30000元；4、请求判令好邻居公司将注册在涉案房屋的北京双赢青柠商贸店的住所迁出，并要求其自2018年11月10日起按照每天65元的标准支付逾期迁出滞纳金，支付至实际迁出之日止。事实理由：2017年2月，双方签订租赁合同，约定我公司将涉案房屋出租给好邻居公司，房屋建筑面积为100平方米。租赁期限自2017年3月1日至2022年2月28日止，2017年3月1日至2019年2月28日租金为26万元/年，租金每6个月支付一次，于每期租金到期前上一个月的25日当日或者之前支付下期租金。后双方将租金起付日变更至2018年3月1日。双方签订补充协议约定：合同终止或解除时，如好邻居公司设立的公司工商注册地为我公司提供，好邻居公司应在合同终止或解除后30日内办理完毕注册地址迁移手续。合同签订后，我公司按照合同约定向好邻居公司提供租赁标的，向其提供了租赁地址作为北京双赢青柠商贸店的注册地址，但是其未依约定时间缴纳房租违反了合同约定的义务。鉴于此，好邻居公司交纳的65000元保证金不予退还，且其应当按照合同约定承担违约金，并赔偿损失。好邻居公司针对反诉辩称：不同意尚科海创公司的反诉。因为涉案房屋的消防不过关，被查封，我们并没有实际占有房屋，所以尚科海创公司要求我们支付租金没有事实及法律依据。违约问题，尚科海创公司在给我方出具的协议书中已经承认问题在他们，前期注册、消防等事宜的延迟是因为尚科海创公司的违约造成，其要求违约金与之前所作的承诺是违背的。律师费不是必要的支出，而且收费过高，不符合相关规定。反诉请求第4项不是我公司注册，我公司的名称是好邻居公司，合同约定是用于好邻居公司使用，所以对于该项反诉请求不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年2月22日，甲方尚科海创公司与乙方好邻居公司签订编号2017年度××号租赁合同（以下简称租赁合同），约定：“乙方授权代表人孙鹏；1.1甲方将涉案房屋出租给乙方；1.2租赁标的建筑面积100平方米，在本合同签订之前，乙方已到尚科办公社区对租赁标的进行了实地察看，并对租赁标的的面积、座落、现状及设施、设备已获得充分了解，并无异议；1.3租赁标的交付标准为现状交付；2.1乙方承租甲方租赁标的仅作为从事好邻居便利店之用，未经甲方书面许可，不得擅自改变该租赁标的使用的用途；2.2乙方承租甲方租赁标的从事经营项目的范围必须以前述约定为限，且未经甲方书面许可，不得将租赁标的的任何部分或全部另行转租给任何第三方；3.1本协议租赁期共60个月（5年），自2017年3月1日至2022年2月28日止；3.3租赁标的的交付，本协议签订生效后，甲方于2017年3月1日前向乙方交付租赁标的；4.1.1租赁合同期内租金为自2017年3月1日至2019年2月28日26万元/年（含物业费、发票）；2019年3月1日至2022年2月28日30万元/年（含物业费、发票）；租金支付方式为每6个月支付一次；首期租金：乙方应于签订租赁合同5个工作日内，向甲方支付自2017年5月1日至2017年10月31日止共计6个月租金13万元；4.1.4乙方应于每期租金到期前上一个月的25日当日或之前支付下期租金，甲方收到乙方交纳租金后的十日内，向乙方提供房屋租金发票；4.1.5免租期：出租人同意给予61天的免租期，免租期内免交租金，具体免租期自2017年3月1日至2017年4月30日止；免租期内物业费、水费、电费等由乙方承担，如需装修应按照（附件二）标准缴纳装修履约保证金；4.2.5入场后，因乙方发生的费用由乙方自行承担；5.1乙方必须依照本合同约定的期限缴纳租金及本协议明确约定由乙方交纳的其他费用，如乙方全部或部分逾期缴纳，则须按逾期天数向甲方计缴逾期付款违约金，即每逾期一天的，应按逾期缴纳款项金额的千分之五按日支付逾期付款违约金；5.2乙方如违反本条之规定，全部或部分逾期缴纳应付款项超过30天的，甲方有权提前解除本协议，收回租赁标的，并有权暂扣并处置乙方物品抵赔所欠租金及违约金；并根据本协议的有关规定追究乙方应负的违约和赔偿责任；6.1乙方应于签署本合同5个工作日内，向甲方支付相当于3个月租金的履约保证金6.5万元；6.2.1租赁期满，甲方经验收确认租赁标的及其依据交付时附件中所列明装修、设施等无损坏情况（合理损耗除外），且乙方无其他应付款项的及乙方完成工商变更登记迁出手续的，甲方应将履约保证金在一个月内无息返还乙方；6.2.2如租赁期满或本合同提前解除的，乙方未结清协议规定的各项应付款项（包括但不限于逾期付款违约金、违反附件规定违约金）的，甲方同样有权在履约保证金中扣除，若履约保证金尚不足以抵扣上述费用或款项的，不足部分应由乙方承担偿付责任；6.3出现以下情形，保证金不予退还：乙方违反本合同的约定或违反法律法规的规定，甲方要求乙方限期改正而乙方逾期未改的；本承租期内，乙方未经甲方书面同意擅自提前终止本合同的；8.1乙方因其经营业务的特殊要求，确需对租赁标的进行全部或部分进行装修、或增加添附设施设备的，必须事先获得甲方书面许可，且所需费用由其自理，并附上具体设计、施工方案，经甲方审核书面同意后，按大厦二次装修管理规定办理有关手续；8.2乙方经甲方同意，除本协议特别约定外，根据双方约定所作的装修或变更的设施，因本协议租赁期届满或解除，乙方在腾空租赁标的时不得损坏租赁标的内的结构设施及设备，并应当根据甲方的具体要求拆除重新装修或变更的设施，如乙方未能拆除重新装修或变更的设施，则由此产生的拆除费用由乙方承担，甲方有权在乙方支付的履约保证金中扣除；8.5因乙方装修所涉及的消防改造费用等均由乙方自行承担，并由乙方自行负责完成并获得消防验收合格手续。由于乙方上述装修未报批或未通过消防验收导致的一切后果均由乙方承担；11.2.4乙方全部或部分逾期缴付租金及其它应付费用、或有关违约金超过30天的；甲方有权解除本协议；11.3一方按本条第二项的约定解除本协议的，自书面解除通知有效送达他方时起，本协议解除；12.6租赁期满或因乙方原因所致本合同提前解除的，对于乙方装修及添加添附折设施设备，甲方无须对乙方进行任何补偿或赔偿；13.5任何一方对本合同约定义务、承诺或保证的违反，均构成违约：守约方有权提前解除本合同。本合同因任何一方违约所致提前解除的，违约方应向守约方支付解约当年六个月租金的违约金，并应赔偿由此给守约方造成的一切损失，除此之外，违约方还需全面赔偿守约方通过诉讼或其他方式向违约方主张权利的一切支出（包括但不限于律师费等）……”。同日，双方签订补充协议，约定：“双方就主合同中未尽事宜，达成如下协议：甲方协助乙方办理工商注册事宜；主合同终止或解除时，如乙方或乙方设立的公司工商注册地址为甲方提供，乙方应在合同终止或解除后30日内办理完毕或要求乙方设立的公司办理完毕工商注册地址迁移手续，将工商注册地址迁出该注册地址。如乙方或乙方注册的公司超过30日未办理完毕前述工商注册地址迁移手续的，除不退还乙方主合同内约定的履约保证金外，每迟延一日，乙方应向甲方支付相当于一个季度租金（含物业管理费）千分之一的滞纳金……”。2017年2月22日，尚科海创公司为好邻居公司开具收据一张：“收到好邻居公司交来押金6.5万元。”2017年2月23日，尚科海创公司为好邻居公司开具金额13万元的增值税发票一张。尚科海创公司认可收到好邻居公司支付的13万元租金及6.5万元租赁履约保证金的事实。2017年11月23日，好邻居公司向尚科海创公司发送商函：“鉴于主合同起租日期为2017年5月1日，由于办照手续以及施工等原因造成我方无法按照合同约定正常营业，故我方现正式提出申请意愿如下：1、需在原租赁合同中添加补充协议起租日期顺延至2018年3月1日；2、已支付的首期六个月房租从新约定的起租日期开始计算；3、我方现还有相关交割事宜并未完成望贵方给予配合，以免给我造成损失；4、如在2018年3月1日贵方提供的条件还未达到我方开业标准，双方进一步协商解决……”。2018年3月之前，尚科海创公司向好邻居公司发送补充协议一份：“由于前期注册、装修、消防等事宜延迟，给双方均带来了一定影响，故达成如下协议：双方约定并确认租赁合同的计租期调整为2018年3月1日，已支付的六个月租金从上述约定的2018年3月1日的计租期开始计算的房屋租金……”。尚科海创公司在此补充协议上加盖公章，好邻居公司虽未在该补充协议上加盖公章。双方当事人均认可该补充协议的内容。诉讼过程中，经当事人申请，本院就涉案房屋的相关问题开具调查令。2018年12月12日，北京市海淀区公安消防支队向我院出具《关于上地东北旺西路×号尚科办公社区调查情况的函》：“经查，2017年至今，我支队未对北京市海淀区上地东北旺西路58号尚科办公社区实施过临时查封……”。2020年1月17日，北京市海淀区公安消防支队向我院出具《关于对调查项目有关情况查询结果的函》：“经查询，未在消防监督管理系统内查询到北京市海淀区上地东北旺西路×号尚科办公社区的相关信息，未在现有建设工程消防验收档案中查询到北京市海淀区上地东北旺西路×号尚科办公社区的消防验收档案……”。经询，双方当事人均认可：2017年3月1日，尚科海创公司向好邻居公司交付涉案房屋；2018年10月16日，尚科海创公司通知施工队将好邻居公司放置在涉案房屋中的物品搬离，搬离前双方并未办理交接。有争议的证据和事实如下：好邻居公司主张因尚科海创公司未能向其提供企业住所证明，导致其迟迟无法办理营业执照；因尚科海创公司未能依法办理消防验收并取得验收合格证照，涉案房屋因此被查封、所在社区长期空置，涉案房屋处于不适租状态，导致好邻居公司无法正常装修开业；尚科海创公司的上述行为已构成根本违约，故好邻居公司主张于本案起诉书送达之日，即2018年11月9日解除双方签订的租赁合同及补充协议，并要求尚科海创公司返还已支付的租金130000元、履约保证金65000元，赔偿违约金130000元以及装修损失194795元。好邻居公司就其上述主张提交尚科创业社区装修协议及照片等予以证明。尚科海创公司对装修协议及涉及查封现场照片的真实性予以认可，不认可其他证据及上述全部证明目的，不同意好邻居公司全部诉讼请求；好邻居公司未对其因违约产生的损失及装修损失提交其他证据予以证明。尚科海创公司抗辩主张，租赁合同及补充协议无法继续履行的原因系好邻居公司造成，本案中不存在影响好邻居公司使用涉案房屋的情形，故不同意好邻居公司的全部诉讼请求：1、关于消防验收问题，根据租赁合同约定，好邻居应当自行负责完成并获得消防验收合格手续，由于其装修未报批或未通过消防验收导致的一切后果，应由其自行承担；涉案房屋所在社区已取得消防安全凭证，且有其他公司已经取得二次消防备案凭证；本案中即使存在涉案房屋未经消防验收的情形，亦不必然导致租赁合同无效。尚科海创公司就其上述抗辩主张提交其与好邻居公司项目负责人孙鹏的微信聊天记录、北京市公安局消防局建设工程施工现场消防安全备案凭证手机网页截屏两页等予以证明。好邻居公司不认可尚科海创公司提交的上述全部证据的真实性及证明目的，尚科海创公司并未就涉案房屋已依法办理消防验收并取得验收合格证照提交任何证据予以证明。2、关于营业执照办理问题，租赁合同履行期间，好邻居公司多次变更拟进行注册的企业名称，先后有“好邻居公司东北旺分店”、“北京宝琴盼鉞商贸中心”及“北京双赢青柠商贸店”，尚科海创公司均予以协助配合，最终好邻居公司确定以“北京双赢青柠商贸店”的名称注册经营，尚科海创公司已为其提供企业住所证明协助其于2018年2月取得营业执照。尚科海创公司就其该项抗辩主张提交“北京双赢青柠商贸店”企业信用信息公示报告（住所地北京市海淀区东北旺西路×号院东侧×楼×层×室）、尚科海创公司与涉案房屋产权人的微信聊天记录、尚科海创公司与好邻居公司员工付影的微信聊天记录、付影朋友圈截屏、付影手写说明、付影的社保记录、付影与尚科海创公司员工电话通话录音及付影的签收单等予以证明。好邻居公司不认可尚科海创公司提交的上述全部证据的真实性及证明目的，不认可以其他企业名称注册经营的事实，不认可尚科海创公司履行了协助其办理工商注册的义务。3、关于涉案房屋被查封、所在社区长期空置从而影响装修开业的问题，涉案房屋仅在2017年8月约半个月左右被贴封条，短期内被限制使用，此期间外均属于适租状态，并无长期空置情形，且双方已就此问题协商一致，延长起租日至2018年3月1日，足以弥补好邻居公司该部分损失；好邻居公司入驻后直至2017年7月才开始装修涉案房屋，后在已基本完成装修且已具备开业经营条件的情况下，迟迟不开业经营，该局面系其自身原因造成。尚科海创公司就其上述抗辩主张提交其于2018年5月4日发送给好邻居公司函件、其与孙鹏的短信和微信聊天记录、其与涉案社区其他公司签订的租赁合同等予以证明。好邻居公司不认可尚科海创公司提交的上述全部证据的真实性及证明目的，主张通过双方往来函件及此后签订的补充协议等，可证明涉案房屋除2017年7月期间其经尚科海创公司允许后进行过部分装修，此外期间均无法正常使用，2017年8月因消防问题被查封后更无法继续投入使用。尚科海创公司主张经多次督促催缴，好邻居公司未能按照合同约定开业经营，且未能按时缴付租金，构成根本违约，其已发送解除合同通知书，故请求确认双方签订的租赁合同已于2018年10月11日解除，要求好邻居公司支付2018年9月1日至2018年10月11日的房屋租金29205.53元、逾期付款违约金6863.3元、合同解除违约金130000元以及律师费30000元，并要求好邻居公司将注册在涉案房屋的北京双赢青柠商贸店的住所迁出，否则应按每天65元的标准支付逾期迁出滞纳金。尚科海创公司就其上述反诉主张提交其于2018年5月4日发送给好邻居公司函件、其与孙鹏的短信和微信聊天记录、租金催缴函及快递详单、关于贵司违反合同约定至解除合同的通知及快递详单、解除合同通知书及快递详单、其与付影的微信聊天记录、付影朋友圈截屏、付影手写说明、付影的社保记录、付影与其公司员工电话通话录音及付影的签收单、未清空物品前照片、2018年10月16日及17日微信聊天记录、清空物品照片、委托代理合同、律师费发票及北京银行客户回单等予以证明。好邻居公司认可未清空物品前照片、2018年10月16日及17日微信聊天记录第三页、清空物品照片委托代理合同、律师费发票及北京银行客户回单的真实性，但不认可上述全部证明目的。好邻居公司抗辩主张基于其本诉依据的事实理由，尚科海创公司系根本违约方，不应享有合同解除权，好邻居公司亦未收到解除合同通知书，故不认可尚科海创公司主张的合同解除时间；基于涉案房屋不适租，交付后好邻居公司并未实际占有涉案房屋，故不同意再支付房屋租金及各项违约金；律师费并非必然发生的费用，不同意支付律师费；不认可北京双赢青柠商贸店为其注册，不同意迁出注册及支付相应的滞纳金。本院认为，经审查，好邻居公司与尚科海创公司签订的租赁合同及补充协议之约定系双方当事人真实意思表示，且不违反效力性强制性法律规定，系合法有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为谁享有合同解除权及违约责任的承担。一、好邻居公司主张尚科海创公司违约，好邻居公司依法享有合同解除权。1、关于消防验收问题。好邻居公司主张尚科海创公司未依法办理消防验收，未取得消防验收合格证照，涉案房屋不符合使用条件。尚科海创公司虽抗辩主张租赁合同约定应由好邻居公司自行办理消防验收合格手续，但该约定应为好邻居公司因装修涉案房屋所涉及的消防改造后的消防验收合格手续，根据相关法律法规，涉案房屋在投入使用前即应取得相应的消防验收合格凭证；其虽抗辩主张涉案房屋已取得消防安全凭证，但并未对此提交充分有效的证据证明。虽然涉案房屋经消防验收合格不是租赁合同生效的必要条件，但却是好邻居公司经营便利店不可或缺的前提条件之一，因尚科海创公司的原因未能提供涉案房屋的消防验收手续，致使涉案房屋不符合使用条件，合同目的无法实现，尚科海创公司构成违约，好邻居公司依法享有合同解除权。2、关于营业执照办理问题。好邻居公司主张尚科海创公司未能向其提供企业住所证明，导致其迟迟无法办理营业执照。尚科海创公司虽抗辩主张其已协助好邻居公司以“北京双赢青柠商贸店”的名称办理了工商注册，但好邻居公司对此不予认可，企业信用信息公示报告显示的北京双赢青柠商贸店住所地与涉案房屋地址不同，现有证据亦未能充分有效的证明双方约定好邻居公司以其他企业名称办理工商注册，故本院对尚科海创公司该项抗辩主张不予采信。同时，好邻居公司虽主张尚科海创公司未能提供企业住所证明从而导致其无法完成工商注册，但尚科海创公司对此不予认可，双方在补充协议中的约定为“甲方协助乙方办理工商注册事宜”，好邻居公司未能充分有效的证明其在办理工商注册的过程中，尚科海创公司未尽此协助义务，故对好邻居公司该项主张本院亦不予采信。3、关于查封、空置问题。好邻居公司主张因被消防部门查封、所在社区长期空置等问题，涉案房屋处于不适租状态，房屋交付后，除2017年7月期间其经尚科海创公司允许后进行过部分装修，此外期间均无法正常使用，2017年8月因消防问题被查封后更无法继续投入使用，导致好邻居公司无法正常装修开业，从而认为涉案房屋交付后其一直未占用涉案房屋。尚科海创公司仅认可涉案房屋在2017年8月约半个月左右被贴封条，短期内被限制使用，主张此期间外涉案房屋均属于适租状态，所在社区并无长期空置情形，且双方已就此问题协商一致，延长起租日至2018年3月1日，足以弥补好邻居公司该部分损失。好邻居公司并未就其主张的涉案房屋因被消防部门查封、所在社区长期空置而影响其装修开业的具体期间提交充分有效的证据予以证明，故本院对涉案房屋交付后好邻居公司一直未占用涉案房屋的主张不予采信。二、尚科海创公司主张好邻居公司违约，尚科海创公司依法享有合同解除权。关于迟延支付租金问题。尚科海创公司主张好邻居公司迟延支付2018年9月1日之后的租金，构成根本违约。根据双方约定，租赁合同的计租期为2018年3月1日，故2018年9月1日之后第二期租金的支付时间应为2018年8月25日之前。如前所述，尚科海创公司构成违约，好邻居公司因此享有合同解除权。据此，好邻居公司已于2018年8月1日提起本案诉讼要求解除租赁合同及补充协议，故好邻居公司未于2018年8月25日之前支付第二期租金，是由于其已行使合同解除权，并非恶意违约所致。故好邻居公司迟延支付第二期租金不构成违约，尚科海创公司不因此享有合同解除权。三、合同解除以及违约责任的承担。1、合同解除。基于此前分析，好邻居公司于本案起诉时首次明确提出解除租赁合同及补充协议，故合同解除时间应以尚科海创公司收到起诉书副本之日为宜，即2018年11月9日。2、违约责任的承担。好邻居公司虽主张尚科海创公司应返还已支付的2018年3月1日至8月31日的租金130000元，但结合此前分析及现有证据，2018年3月1日至2018年10月16日期间，好邻居公司并未搬离涉案房屋，合同解除后其仍应当支付该期间其实际占用涉案房屋的租金，故对好邻居公司该项诉讼请求，本院依法不予支持。好邻居公司主张退还履约保证金，有事实及法律依据，但尚科海创公司主张因好邻居公司未付清租金，履约保证金不应退还，根据租赁合同约定“如租赁期满或本合同提前解除的，乙方未结清协议规定的各项应付款项的，甲方有权在履约保证金中扣除”，故本院对好邻居公司应当支付的租金予以扣除后（具体扣除金额其后论述），支持剩余履约保证金的退还。关于违约金，尚科海创公司不同意支付，好邻居公司亦未对其实际损失提交任何证据予以证明，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错以及预期利益等因素，酌情支持21667元。关于装修损失，证据不足，本院依法不予支持。尚科海创公司主张好邻居公司支付房屋租金29205.53元，基于此前分析，好邻居公司已支付2018年3月1日至8月31日的租金130000元，还应当支付其实际占用涉案房屋期间2018年9月1日至10月16日的房屋租金33222元（130000元/180天*46天）。本着便利当事人及一次性解决纠纷之原则，判令好邻居公司向尚科海创公司支付房屋租金29205.53元，剩余应付租金4016.47元于尚科海创公司应退还的履约保证金中扣除。关于逾期付款违约金、合同解除违约金、律师费用、迁出北京双赢青柠商贸店工商登记及逾期迁出滞纳金的请求，事实、证据及法律依据不足，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用一、北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司与尚科海创（北京）科技发展有限公司于2017年2月22日签订的编号为2017年度××号租赁合同及补充协议于2018年11月9日解除；二、本判决书生效之日起7日内，尚科海创（北京）科技发展有限公司向北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司退还履约保证金60983.53元、支付违约金21667元；三、本判决书生效之日起7日内，北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司向尚科海创（北京）科技发展有限公司支付租金29205.53元；四、驳回北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司其他本诉请求；五、驳回尚科海创（北京）科技发展有限公司其他反诉请求。本诉案件受理费8998元（北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司已预交），由北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司负担7498元，已交纳；由尚科海创（北京）科技发展有限公司负担1500元，于本判决书生效之日起7日内交纳。反诉案件费2111元[尚科海创（北京）科技发展有限公司已预交]，由尚科海创（北京）科技发展有限公司负担1797元，已交纳；由北京港佳好邻居连锁便利店有限责任公司负担314元，于本判决生效之日起7日内交纳。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。王雪燕审 判 长  王媛媛人民陪审员  吴 健人民陪审员  董福利二〇二〇年五月九日书 记 员  周宇蕾