四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1304民初121号 原告：谢家虎，男，汉族，生于1975年12月30日，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：郭军元，四川元黎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文贤敏，四川元黎律师事务所律师。 被告：四川国鑫房地产有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区茶盘路二段78号锦绣江南1幢，统一社会信用代码9151130078910894XA。 法定代表人：张国，执行董事。 委托诉讼代理人：谭玲，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张梅，四川智典律师事务所律师。 原告谢家虎与被告四川国鑫房地产有限公司（以下简称国鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢家虎及其委托诉讼代理人郭军元、被告国鑫公司的委托诉讼代理人张梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢家虎向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理不动产权属（土地使用权变更和房屋所有权）登记手续即房屋过户登记手续；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告双方分别于2015年12月26日、2016年8月9日签订位于南充市嘉陵区××号、××号商品房房屋定购协议，协议约定了该房屋的建筑面积、单价、付款方式与时间。定购协议签订后，原告按照该协议约定按时支付了定金与部分购房款，被告出具了相应收据（见证据），其中原告因购房面积与实际面积相差太大向被告申请待实测面积报告出来后再交纳剩余房款，被告签字表示同意（见证据“申请”），后被告依照与原告的口头约定于2016年9月21日将房屋交付给原告。后来，原告在享有对所购买房屋进行占有、使用、收益、处分的情况下将房屋自用或者对外出租：于2016年9月21日将117号房屋出租给凡某用作药房，将113号商品房自用用作“谢记卤肉”。其中，物业费用均是由原告或者承租方交纳（见证据“物业收费凭证”）。房屋定购协议签订后，原告按照协议约定履行义务，被告却迟迟不与原告签订商品房房屋买卖合同，导致原告无法办理房屋过户登记，原告曾多次要求被告依法将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门并协助办理不动产权属（土地使用权变更和房屋所有权）登记手续即房屋过户登记手续，未果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”据此，商品房的订购书符合以下两个条件，应当认定为商品房买卖合同：1.协议内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；2.出卖人已经收受购房款。本案中原被告双方签订的《定购协议书》明确约定了房屋的楼号、房号、面积、价款、付款方式等义务，合同签订后原告依椐合同的约定交付了部分购房款，被告接受了该款项，至此原告已经履行了一个购房者的主要义务，双方签订的合同也具备了《商品房购销管理办法》第十六条规定的有关商品房买卖合同的主要内容，可以认定为商品房买卖合同。又根据《商品房销售管理办法》第三十四条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”综上，被告不与原告及时签订商品房买卖合同，导致原告无法办理产权登记，严重损害了原告合法权益，原告根据事实与法律，特诉至贵院，恳请贵院判如所请，维护原告的合法民事权益。 被告国鑫公司辩称，第一、原被告签订的《华尔兹庄园商品房定购协议（一次性）》不应当认定为商品房买卖合同。1、《定购协议》内容不具备正式《商品房买卖合同》的主要条款。从原被告签订的《定购协议》的内容来看，协议中仅约定了原告认购的房屋位置、房款、面积，协议内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。《定购协议》仅是意向性协议，不具备《商品房销售管理办法》第十六条中第五款到第十三款中应当约定的内容，具体的办证时间应当由双方签订正式的买卖合同进行确认。2、根据《定购协议》约定，被告方保留以《商品房买卖合同》所列为准的权利。原被告双方具体的权利义务应当以正式的《商品房买卖合同》为准，充分表明了原被告双方签订的系意向性协议，并非正式的《商品房买卖合同》。第二、签订正式《商品房买卖合同》应当以被告方通知为准。《定购协议》中协议条款第2条约定了，《商品房买卖合同》的签订由被告确定时间通知原告。即签订《商品房买卖合同》的前提条件是由被告通知原告签订，现被告未通知原告，签订正式《商品房买卖合同》的前提条件尚不成就，根据《合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”之规定，原告无权要求办理过户登记手续。第三、未签订正式的《商品房买卖合同》，无法办理不动产权属登记手续。承上所述，原被告签订的《定购协议》仅仅是意向性协议，具体的购房面积也无法确认。《定购协议》中协议条款第4条中“该物业的最终面积以《商品房买卖合同》中所列为准”之约定，因未签订正式《商品房买卖合同》，原告所购物业的面积无法确认。众所周知，不动产权属登记内容包括不动产位置、面积，因原告所购物业的面积未确认，显然无法办理不动产权属登记手续。第四、原告未付清案涉房屋购房款，《定购协议》已自行终止。《定购协议》中付款方式一栏中，明确约定了原告购房方式为一次性支付购房款，约定了支付时间，乙方未按时支付购房款的，甲方有权解除协议，甲方不再履行本定购协议中的条款，本协议自行终止。截至今日，原告仅支付了部分购房款给被告，剩余购房款至今未向被告支付。《定购协议》约定的合同终止条件已出现，本协议自动终止，被告有权反诉原告要求腾退房屋。第五、为查明案件事实，本案应当追加文志雄为被告。根据原告提交的证据，申请书被告未进行签收，系文志雄个人签收，为便于查清本案的事实，应当追加文志雄为本案的被告。综上，原告未支付全部购房款，也未签订正式的《商品房买卖合同》，原告无权要求被告公司办理过户登记手续。 根据当事人的举证质证和当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2015年12月26日，原告谢家虎与被告国鑫公司签订了《华尔兹庄园商品房定购协议（一次性）》约定，原告购买被告开发的位于南充市嘉陵区，建筑面积约55.98平方米（面积以房管部门认定的测绘面积为准），该商品房的销售成交单价为15000元／㎡，房款总金额为839700.00元，在签订定购协议时交纳定金20000.00元，其余房款（不含定金）819700.00元在2016年1月3日前付清。原告未按约定时间付清定金或购房款，被告有权解除本协议并将该物业另行出售，且定金不退。被告不再履行本定购协议中条款之内容，本协议自行终止。《商品房买卖合同》的签订由被告确定时间通知原告，如被告通知原告签署《商品房买卖合同》之日起7日内原告未能向被告签署《商品房买卖合同》，即视为原告违约及放弃本定购协议中规定的所有权益，且原告所交款项不予退还，被告有权将该物业另行出售，（被告在此7日内不得将该物业转让第三方）。该物业的最终面积以《商品房买卖合同》中所列为准，双方房款据实结算。被告负责解决涉及的抵押等事宜，不得影响原告的使用、办理产权手续等事务的进行。签署正式《商品房买卖合同》后本定购协议即作废。上述定购协议签订后，原告于2015年12月25日、12月30日，2016年6月8日、6月9日、6月21日、6月28日分别向被告支付了购房款（含诚意金）20000.00元、300000.00元、100000.00元、100000.00元、50000.00元、50000.00元，以上共计620000.00元。2016年1月3日，原告向被告提出书面申请，内容为“四川国鑫房产公司：我于2015年12月26日购买的华尔兹××号门面，因销售面积与实际面积与实际面积相差太大，故申请房款不能一次交完，待公司实测报告出具后再一次性付清”，该申请书由该项目股东文志雄签署“因该户面积争议太大，故拟同意待实测面积出来结算后必须一次性付清尾款，否则按协议承担违约责任予我司”。2016年9月18日，原告谢家虎再次与被告国鑫公司签订了《华尔兹庄园商品房定购协议（一次性）》约定，原告购买被告开发的位于南充市嘉陵区，建筑面积约127.31平方米（面积以房管部门认定的测绘面积为准），该商品房的销售成交单价为10000元／㎡，房款总金额为1273100.00元，在签订定购协议时交纳定金40000.00元，其余房款（不含定金）1233100.00元在2016年9月29日前付清。其他协议内容与2015年12月26日所签定购协议一致。2016年9月20日，该项目股东文志雄在该定购书上签署“在2016年9月28日前一次性付清840000.00元（捌拾肆万元），同意按一口价捌拾肆万元总房款签订正式合同”,被告法定代表人张国签字确认。上述定购协议签订后，原告于2016年9月20日、9月27日分别向被告支付了购房款（含定金）40000.00元、400000.00元，共计440000.00元。2016年9月28日，原告向被告提出书面申请，内容为“国鑫房产公司：我于2016年9月18日购买的华尔兹××号门面，因找公司签订正式合同，贵公司答复暂无法签订且不能明确具体时间，为保证我的权益，特申请暂缓支付余款400000.00元（肆拾万元），待能签正式合同时一次性支付缓交的房款”，该申请书由该项目股东文志雄签署“情况属实，鉴于实际情况，拟同意暂缓缴纳以上款项，待公司可签订该房正式合同时，客户必须无条件一次性付清”。2016年10月，被告将案涉的两个门面交付原告，原告将××号商品房自用经商，将××号商品房出租他人经商。上述事实，有原告提交的定购协议、收据、申请、燃气热水器使用许可证、租房合同、物管费收据在卷佐证，被告质证除对申请及定购协议上文志雄签署的意见不认可外，其余证据的真实性均异议认可。 另查明，案涉现编号为南充市嘉陵区××号、××号，同时案涉房屋已在南充市不动产登记中心办理了抵押登记，抵押权人为南充农村商业银行股份有限公司营业部。上述事实，有原告提交的不动产权利及其他事项登记信息、案涉房屋门牌照片在卷佐证，被告对证据的真实性无异议，但提出案涉房屋是先抵押，后签订的定购协议，原告是知道案涉房屋已抵押自愿签订的定购协议，原告则提出案涉房屋是先签订定购协议后被抵押。 庭审中，经本院释明后，原告仍坚持其诉讼请求。 本院认为，案涉房屋虽签订了《华尔兹庄园商品房定购协议（一次性）》，并已交付,但案涉房屋已办理了抵押登记。原告要求被告立即协助原告办理不动产权属（土地使用权变更和房屋所有权）登记手续即房屋过户登记手续的诉讼请求，存在障碍，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告谢家虎的诉讼请求。 本案减半收取案件受理费100.00元，由原告谢家虎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员  王 勇 二〇二〇年五月二十七日 法官助理  王艺陶 书 记 员  张 巧