广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终20925号上诉人（原审被告）：江浪花，女，1993年2月1日出生，汉族，住所地深圳市宝安区。委托诉讼代理人：刘玉婷，广东鸿荣源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭智军，男，1984年2月5日出生，汉族，住所地深圳市。委托诉讼代理人：彭建军，广东盛亦盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳，广东盛亦盛律师事务所实习律师。上诉人江浪花因与被上诉人彭智军合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初24585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江浪花上诉请求：1.撤销原审民事判决；2.驳回彭智军的请求；3.由彭智军承担本案一审、二审的所有诉讼费用。被上诉人彭智军辩称：一审判决查明事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，依法应驳回江浪花的上诉请求。彭智军向一审法院起诉请求：1.江浪花支付给彭智军转店尾款人民币91913.5元（以下货币均为人民币）；2.江浪花支付给彭智军滞纳金1980元（按实际未付金额千分之一每天加收滞纳金，从2018年9月16起，暂计算至2018年10月8日，实际应计算至江浪花清偿完毕之日止）；3.江浪花承担本案诉讼费、保全费、担保费等。一审法院认定事实：2018年8月15日，彭智军、江浪花双方签订《商铺转让协议书》，约定彭智军将位于广东省××××街道XXXX店铺转让给江浪花，建筑面积为70平方米，彭智军保证江浪花同等享有彭智军原有房屋租赁合同中所享有的权利，店铺转让给江浪花前，彭智军结清转让日期之前的物业水电等费用，自转让日期生效开始，江浪花定期交纳租金及合同约定的应由彭智军交纳的水电费及物业管理费；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、营业设备、商品库存等全部归江浪花所有，彭智军转让前所经销的品牌由江浪花继续经销，经销协议中的权利义务自店铺转让时一并让与江浪花所有；店铺转让总金额共计12万元，江浪花在2018年8月15日向彭智军支付首笔店铺转让资金共计2万元，剩余尾款10万元自转让协议生效之日起30日内付清，到期未付清，则按实际未付金额千分之一每天加收滞纳金，逾期半年的，彭智军有权解除合同，并且江浪花必须按转让费的10%向彭智军支付违约金。同日，江浪花通过支付宝及微信共向彭智军转账支付2万元。2018年8月15日晚，双方对涉案店铺进行结账后，由江浪花接手开始经营涉案店铺。江浪花确认彭智军已将涉案店铺租赁押金凭证交付江浪花，并向商场支付过涉案店铺一个月的租金。一审庭审中，彭智军、江浪花双方确认，由于涉案商铺转租需向商场缴纳手续费，双方口头约定暂不向商场申请变更涉案商铺承租人，江浪花按现状继续经营，每月租赁费用由江浪花支付至商场指定账户。2018年8月22日，江浪花通过微信向彭智军转账支付转让费1万元。江浪花主张其已于2018年9月20日停止经营，并关闭涉案店铺。一审另查明，涉案店铺位于XX区XX街道XXXXX第XXX区X栋，该建筑由深圳市后瑞股份合作公司于2003年11月5日向宝安区西乡镇处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑办公室申报深圳市宝安区历史遗留生产经营性违法建筑。一审法院认为，本案系合同纠纷。关于涉案店铺租赁权，彭智军、江浪花协商一致约定不办理变更手续，按现状经营，即双方已对《商铺转让协议书》中关于店铺租赁部分进行变更，故江浪花以涉案店铺为违法建筑致使《商铺转让协议书》无效为由进行抗辩，一审法院不予采纳。江浪花主张因彭智军行为导致商场不同意江浪花继续使用涉案店铺及涉案店铺已返还彭智军，但均未提交有效证据予以证明，一审法院不予采信。彭智军、江浪花关于涉案店铺的转让约定系双方真实意思表示，双方均应依约履行，江浪花已于2018年8月15日对涉案店铺进行接收且开始进行实际经营，彭智军关于涉案店铺经营权的转让已实际履行完毕，江浪花应依约支付转让费。根据《商铺转让协议书》约定，彭智军应向江浪花支付店铺转让费12万元，江浪花已支付转让费3万元，故江浪花应向江浪花支付剩余转让费9万元，彭智军主张的结算余款1913.5元证据不足，一审法院不予支持。关于逾期付款滞纳金，彭智军主张的逾期付款滞纳金计算标准过高，庭审时彭智军将计算标准变更为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，符合法律规定，一审法院予以支持。根据合同约定，彭智军诉请滞纳金自2018年9月16日起算，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、江浪花应于判决生效之日起十日内向彭智军支付转让费余款90000元，并支付逾期付款滞纳金（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年9月16日计至款项实际付清之日止）；二、驳回彭智军的其他诉讼请求。一审案件受理费2148元，保全费959元，合计3107元，由彭智军负担129元，江浪花负担2978元。经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明：1、彭智军在一审提交一份2018年8月13日与江浪花聊天的微信截图，证明关于店铺转让的具体明细包括货物价值69981元、转让费60000元、押金约17000元（二月押金+水电押金）、手续费3375元（半月租金）、8月租金已交还剩半个月3375元，共计153731元，江浪花于8月15日回复“现在这个店我转过来了，全部东西也盘过……”。江浪花确认该转让清单真实性，但主张始终未与彭智军进行核实。2、彭智军确认最终转让费从153731元调整到12万元主要是将6万元转让费调整为3万元，江浪花认为12万元全包，没有细分。本院认为，根据双方签订《商铺转让协议书》的内容及双方的陈述，双方转让包括：店铺的转租以及店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、房屋装修、营业设备、商品库存等。因此涉案合同包含了涉案商铺的转租、动产买卖等法律关系，为复合合同。其中，关于装饰装修设备、房屋装修、营业设备、商品库存的买卖法律关系，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效；关于涉案商铺的转租法律关系，虽然双方协商一致不办理相关变更手续，但并不能改变彭智军将涉案商铺转租给江浪花的事实，因彭智军未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，彭智军与江浪花签订的《商铺转让协议书》中关于商铺的转租部分违反了法律的强制性规定，为无效约定。综上,涉案合同部分有效部分无效。关于各法律关系涉及的转让金额。彭智军在一审提交的店铺转让具体明细：货物价值69981元、转让费60000元、押金约17000元（二月押金+水电押金）、手续费3375元（半月租金）、8月租金已交还剩半个月3375元，共计153731元，江浪花确认收到该明细，虽主张未核对，但该主张与其微信记录不一致，且也未提交有效证据予以推翻，综上，本院对该店铺转让具体明细予以采信。结合彭智军自认因双方协商转让费最终调整为3万元，以及双方确认手续费未支付的事实，本院确认涉案商铺转让费12万元具体分配为：转让费3万元，押金1.7万元，8月半个月租金3375元，其他装饰装修设备、房屋装修、营业设备、商品库存价值共计为69625元（12万元-3万元-1.7万元-3375元）。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。涉案《商铺转让协议书》中涉及无效部分的转让费3万元、押金约17000元（二月押金+水电押金）应予以返还。至于8月半个月租金3375元，江浪花已在该时间段占有该商店，应支付占有使用费，该费用不予返还。至于装饰装修设备、房屋装修、营业设备、商品库存费用，首先该部分约定有效，其次江浪花也未举证证明剩余价值，因此该部分价值69625元不应返还。综上，扣除已经支付的转让费3万元，江浪花仍应向彭智军支付转让费为4.3万元（12万元-3万元-1.7万元-3万元）。另，由于中国人民银行不再公布相关贷款基准利率，本院对一审滞纳金计算方式一并予以调整。综上所述，上诉人江浪花的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初24585号民事判决第二项；二、变更深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初24585号民事判决第一项为江浪花应于判决生效之日起十日内向彭智军支付转让费余款4.3万元，并支付逾期付款滞纳金（以4.3万元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2018年9月16日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部款项清偿之日止）；三、驳回彭智军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审案件受理费2148元，保全费959元，合计3107元，由彭智军负担1555元，由江浪花负担1552元。二审案件受理费2050元，由彭智军负担1050元，由江浪花负担1000元。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇二〇年五月二十八日书记员 付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。