北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初30594号原告：北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路56号辉煌时代大厦7-8层。法定代表人：范生举，主任。委托诉讼代理人：周勤华，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：马欣宇，北京市惠诚律师事务所律师。被告：李铁航，男，1970年7月30日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，公民身份号码：×××。被告：胡敏，女，1977年5月27日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市道里区，公民身份号码：×××。原告北京市住房贷款担保中心（以下简称住房担保中心）与被告李铁航、胡敏追偿权纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告住房担保中心委托诉讼代理人周勤华到庭参加诉讼。被告李铁航、胡敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住房担保中心向本院提出诉讼请求：1、李铁航、胡敏立即偿还住房担保中心54103.34元（其中贷款本金51665.96元，利息2066.09元、罚息371.29元）；2、李铁航、胡敏向住房担保中心支付自2019年3月18日起至实际偿还日的逾期还款违约金（按代偿金额日万分之四的标准计算违约金）；3、住房担保中心对坐落在北京市昌平区回龙观镇龙博苑x区x号楼x房屋享有抵押权，就该抵押物折价或以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、本案的诉讼费、公告费由李铁航、胡敏承担。事实及理由：李铁航、胡敏为购买北京市昌平区回龙观镇龙博苑x区x号楼x房产，于2004年7月22日与交通银行股份有限公司北京亚运村支行（以下简称交行亚运村支行）、住房担保中心签订《北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》（合同编号为xxxxxx号，以下简称借款合同），借款合同约定由交行亚运村支行向李铁航、胡敏提供140000元住房公积金贷款，期限21年，自2004年7月22日起至2025年7月22日止，月利率为3.375‰，还款方式为等额本金还款方式，月最低还款额为1028.06元，还款时间为每月22日。由住房担保中心为债务提供连带责任保证担保，保证担保范围为借款本金、利息损失、罚息、违约金、损害赔偿金、补偿金和实现债权的费用。保证担保期间为自本合同生效之日起至债务履行期限届满日后两年。李铁航、胡敏将房屋抵押给住房担保中心，2005年11月23日，已完成抵押登记。借款合同签订后，交行亚运村支行依约向李铁航、胡敏提供了贷款140000元，自2017年11月22日至2019年3月18日，李铁航、胡敏已连续逾期16期。2019年3月5日，交行亚运村支行要求住房担保中心履行保证责任，代为清偿李铁航、胡敏剩余全部贷款本金及逾期期间的利息损失、罚息。2019年3月18日，住房担保中心代为偿还剩余贷款本金、利息损失、罚息及有关费用，共计54103.34元。2019年3月20日，交行亚运村支行向李铁航、胡敏发出《履行保证责任告知函》，告知李铁航、胡敏向住房担保中心还款。2019年3月28日，住房担保中心向李铁航、胡敏发出《偿还代偿贷款通知函》，要求李铁航、胡敏偿还代垫款项。借款合同第四十六条规定“逾期，甲方应当自保证人代其偿还债务之日起按照逾期数额和逾期期间以每日万分之四向保证人支付违约金。”2018年12月26日，住房担保中心向李铁航、胡敏作出《提前还款通知书》，正式通知解除借款合同，要求立即偿还全部金额。但是至今李铁航、胡敏未能向住房担保中心偿还上述代偿款。故住房担保中心诉至法院。李铁航、胡敏未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。住房担保中心围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查认为住房担保中心提交的证据内容真实、来源合法，且与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的证据在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年7月22日，李铁航、胡敏（甲方、借款人）与交行亚运村支行（乙方、贷款人）、住房担保中心（丙方、保证人）签署《北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》（合同编号：xxxxxx），约定借款数额为140000元，借款于合同生效当日划付开户行交行亚运村支行账号×××，即为甲方收取了借款。借款月利率为3.375‰，自借款划付之日起计息。借款期限为21年，自2004年7月22日起至2025年7月22日止。借款用途仅限于甲方购置（含建造、大修）坐落于北京市昌平区回龙观镇回龙观文化居住区x期x区x幢x单元x号住房，建筑面积79.74㎡。甲方自收取借款后按月偿还借款，每月还款时间为每月22日，最后一次还款时间为借款期限届满日。还款方式为等额本金还款法，首月还息1028.06元。甲方按国家规定的开户最低额在乙方开立活期存款账户，且不可撤销地授权乙方从该账户中划收借款本息及相关费用，甲方应在还款日前及还款日在该账户内保持足以按月还款的存款，以备乙方划收，自乙方划收之日为甲方还款。甲方三个月不履行还款义务，乙方有权要求甲方提前偿还全部借款，并可以要求保证人履行保证责任，甲方债务履行期限届满日即最后还款期限为《提前还款通知书》发出的第30日，保证人应当自收到乙方发出履行保证责任的书面通知之日起五个工作日内履行保证责任，清偿甲方债务。借款债权的担保方式为住房担保中心连带责任保证担保，担保服务费为1950元。甲方未按合同约定的债务履行期限履行债务时，乙方可以要求保证人承担保证责任。保证担保范围为合同项下借款本金、利息、罚息；保证担保期间自合同生效之日起至债务履行期限届满日后六个月。保证人履行了保证责任，甲方应当按照保证人要求及时偿还该代偿款，逾期，甲方应当自保证人代其偿还债务之日起按照逾期数额和逾期期间以每日万分之四向保证人支付违约金。合同还约定了其他内容。该合同尾部甲方、借款人处由李铁航、胡敏签字确认。同日，李铁航、胡敏（抵押人，反担保人，甲方）与住房担保中心（抵押权人，保证人，乙方）签订了《北京市住房贷款担保中心抵押（反担保）合同》，合同约定：为保障借款合同中保证人即乙方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就甲方将其所购北京市昌平区回龙观镇回龙观文化居住区x期x区x幢x单元x号房屋抵押给乙方之事宜，达成如下协议：甲方以北京市昌平区回龙观镇回龙观文化居住区x期x区x幢x单元x号房屋抵押，抵押担保的范围：（一）借款人违约致使乙方向贷款人承担的全部保证责任，包括贷款本金、利息和罚息；（二）乙方向借款人追偿而借款人迟延偿还期间的违约金。本合同签订时，甲方应当签署委托乙方代为办理抵押房屋登记的授权委托书，并提交办理抵押房屋登记所需证明文件。借款人累计（含持续）三个月未依照借款合同的约定偿还贷款本息，致使乙方承担了保证责任，乙方有权根据本合同约定依法处置抵押房屋。借款人违约致使乙方承担了保证责任，乙方有权通过诉讼实现抵押权。合同还约定了其他内容。2005年11月23日，住房担保中心就李铁航名下位于昌平区回龙观镇龙博苑x区x号楼x房产取得房屋所有权及国有土地使用权抵押登记证明，权利种类载明为抵押（房屋所有权及土地使用权抵押），抵押权人为住房担保中心，抵押人为李铁航，抵押房屋部位为全部房产，抵押房屋建筑面积79.93平方米，抵押房屋价值207324元，贷款金额为140000元，抵押期限为2004年7月22日至2026年1月22日。后因李铁航、胡敏未按借款合同约定履行还款义务，2018年12月26日，住房担保中心向李铁航、胡敏邮寄《提前还款通知书》。该通知书载明：“受北京住房公积金管理中心委托，交通银行北京亚运村支行于2004年7月22日与借款人李铁航、胡敏签订《北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，并按借款合同的约定发放贷款140000元。现鉴于您不能按照合同的约定履行还款义务，经多次催收后，仍出现连续14期逾期不还款情况。借款人的行为严重损害了受托贷款银行及贷款委托人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及借款合同的约定，受托贷款银行有权单方解除借款合同。据此，我单位受北京住房公积金管理中心和交通银行北京亚运村支行委托，正式宣布解除受托贷款银行与借款人签订的借款合同，贵方作为借款人，应在接到本通知5日内或至迟于我方发出本通知30日内，须按借款合同和保证合同或借款合同中的“保证条款”的约定，立即向受托贷款银行偿还全部贷款本金51665.96元，逾期利息为1737.19元（最终以贵方实际履行之日的数额为准），贵方逾期未按本通知要求偿还贷款本金及利息，受托银行将通过法律途径解决。本通知一经签发，受托贷款银行不再接受借款人部分还款行为。”2018年12月27日，该邮件被签收。2019年3月5日，交行亚运村支行向住房担保中心出具《履行保证责任通知书》。该通知书内容为：“我行受北京住房公积金管理中心委托，于2004年7月22日与借款人李铁航、胡敏，身份证号：×××、×××签订借款合同（编号：xxxxxx），向其提供贷款14万元，期限21年，由贵单位提供连带责任保证担保，用以购买房屋（所购房屋地址）昌平区回龙观镇回龙观文化居住区x期x区x幢x单元x。截止到2019年3月18日，该借款人剩余贷款本金51665.96元，逾期开始时间2017年11月22日，逾期期数16期，逾期本金8888.96元，利息2066.09元，罚息371.29元，代偿金额合计54103.34元。鉴于该笔贷款连续逾期已达保证人履行保证责任的约定条件，为此请保证人履行保证责任，清偿借款人剩余全部贷款本金及逾期期间的利息、罚息。代偿金额由北京住房公积金管理中心按确定的代偿日期计算，并以北京住房公积金管理中心出具的凭证为准。”住房担保中心收到上述通知书履行了代偿义务。2019年3月20日，交行亚运村支行向住房担保中心出具《代偿证明》。该证明载明：“我行受北京住房公积金管理中心委托，于2004年7月22日与借款人李铁航、胡敏，身份证号：×××、×××签订借款合同（编号：xxxxxx），向其提供贷款140000元，期限21年，由贵单位提供连带责任保证担保，用以购买房屋（所购房屋地址）昌平区回龙观镇回龙观文化居住区x期x区x幢x单元x。鉴于借款人该笔贷款连续逾期16期已达保证人履行保证责任的条件，贵单位已于2019年3月18日代借款人偿还款项合计54103.34元。其中：本金51665.96元、利息2066.09元、罚息371.29元，该笔贷款已经结清。”2019年3月20日，交行亚运村支行向李铁航、胡敏邮寄《履行保证责任告知函》。该通知函载明：“现鉴于您不能按照借款合同的约定履行还款义务，根据借款合同有关条款约定我行已要求住房担保中心履行了担保责任，住房担保中心已于2019年3月18日代您偿还了全部剩余贷款/逾期贷款本金、利息、罚息，共计54103.34元。自住房担保中心履行担保责任之日起，我行不再接受您该部分款项的还款行为，请您自接到本通知之日立即将上述款项还至住房担保中心。”2019年3月28日，住房担保中心向李铁航、胡敏邮寄《偿还代偿贷款通知函》。该通知函载明：“您于2004年7月22日与交通银行北京亚运村支行签订了《北京住房公积金管理中心公积金贷款借款合同》（合同编号：xxxxxx），借款140000元，期限21年，用以购买昌平区回龙观镇回龙观文化居住区x期x区x幢x单元x号房屋住房，由我中心提供（全程）担保。现由于您未按期偿还贷款，根据借款合同有关条款约定我中心已按银行要求履行了担保责任，于2019年3月18日代您偿还逾期贷款本金、利息、罚息及有关费用，共计54103.34元。自我中心履行担保责任之日起，放款银行不再接受您该部分款项的还款行为。请您在接到本通知15日内或至迟于我方发出本通知30日内，及时与我中心联系协商还款事宜，贵方逾期未按本通知要求与我中心取得有效联系偿还代垫本息及利息，我中心将通过法律途径解决。自我中心履行担保责任之日起至您将该部分款项全部还清之日止的利息损失（或违约金），我中心将按照相关法律及借款合同之约定收取”。另查，李铁航、胡敏至今仍未向住房担保中心偿还上述代偿款，亦未支付相应违约金。上述事实，有当事人提交的证据材料以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为：李铁航、胡敏与交行亚运村支行、住房担保中心签订的《北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》及《北京市住房贷款担保中心抵押（反担保）合同》，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效。各方均应按照合同约定履行各自的权利、义务。本案中，李铁航、胡敏在借款合同履行期间未按约定向交行亚运村支行履行还款义务，导致住房担保中心代李铁航、胡敏向交行亚运村支行偿还逾期款项共计54103.34元。住房担保中心在承担前述保证责任后，有权向李铁航、胡敏进行追偿，故住房担保中心要求李铁航、胡敏偿还上述代偿款的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于违约金一节，李铁航、胡敏未及时偿还住房担保中心的代偿款项构成违约，住房担保中心依据合同约定要求李铁航、胡敏自代偿之日起按照每日万分之四的标准赔偿违约金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。关于抵押一节，李铁航、胡敏以其购买的涉案房产向住房担保中心依法办理了抵押登记，住房担保中心作为涉案抵押物的抵押权人，有权对该涉案抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，故本院对住房担保中心要求就涉案抵押物实现抵押权所得款项优先受偿的诉讼请求亦予以支持。李铁航、胡敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证权利，不影响本院依据查明的案件事实，依法作出裁判。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、李铁航、胡敏于本判决生效之日起十日内向北京市住房贷款担保中心偿还代偿款54103.34元并支付违约金（自2019年3月18日起的违约金以54103.34元为基数，按照每日万分之四的标准计算至还清之日止）；二、北京市住房贷款担保中心有权以李铁航名下位于北京市昌平区回龙观镇龙博苑x区x号楼x房产实现抵押权所得价款在本判决第一项确定的金额范围内优先受偿。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1169元及公告费710元(北京市住房贷款担保中心均已预交)，均由李铁航、胡敏负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈平人民陪审员  岳维人民陪审员  汉青二〇二〇年五月二十日书 记 员  刘鸽