河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再28号再审申请人（一审原告、二审上诉人、执行案外人）：张伍兰，女，回族，1969年4月6日出生，住河南省民权县。被申请人（一审被告、二审被上诉人、申请执行人）：民权县主玉小额贷款有限公司。住所地：民权县人民路东段农业局东侧。法定代表人：杨建敏，该公司经理。委托诉讼代理人：周正，民权县鼎法律服务所法律工作者。原审第三人：王玉芝，女，汉族，1963年8月24日出生，住河南省商丘市。原审第三人：程玉环，女，汉族，1975年9月15日出生，住民权县。原审第三人：王海平，男，汉族，1982年7月6日出生，住民权县。上述三名原审第三人共同委托诉讼代理人：郑纪宝，河南豫剑睿律师事务所律师。再审申请人张伍兰因与被申请人民权县主玉小额贷款有限公司（以下简称主玉公司）、原审第三人王玉芝、程玉环、王海平案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省商丘市中级人民法院（2019）豫14民终43号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月15日作出(2019)豫民申5954号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2020年5月7日公开开庭审理了本案。再审申请人张伍兰，被申请人主玉公司委托诉讼代理人周正，原审第三人王玉芝、程玉环、王海平共同委托诉讼代理人郑纪宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伍兰申请再审称，张伍兰与王玉芝、刘新民于2016年3月11日签订房屋买卖合同购买案涉房屋，并于当日支付房款15万元，双方约定办理房产过户手续，再支付剩余房款3万元。此后张伍兰就搬到案涉房屋居住生活，因王玉芝外出打工躲债，一直联系不上，致使房产过户手续没有办。后因王玉芝欠债被执行，案涉房屋被法院查封。在整个房产交易过程中，张伍兰并无过错且是善意取得，原审将王玉芝的过错认定为张伍兰的过错是不对的。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持张伍兰的诉讼请求。主玉公司辩称，张伍兰的主张不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八的规定，不享有排除案涉房屋执行的权利。首先，张伍兰于2016年3月11日购买了案涉房屋，在民权县人民法院于2016年12月24日查封该房屋后，张伍兰才于2017年1月21日补缴了剩余房款三万元，其行为明显违法存在过错，说明张伍兰在人民法院查封前未支付房屋的全部价款。其次，王玉芝于2016年5月10日补办房屋所有权证书，张伍兰没有积极办理过户手续，存在过错。最后，张伍兰至今未依法取得案涉房屋的所有权。综上，原审判决正确，请求维持。王玉芝、程玉环、王海平述称，张伍兰的再审请求应当是成立。王玉芝虽然与刘新民是夫妻关系但是名存实亡，双方口头约定案涉房屋实际归刘新民所有。当时刘新民卖房子时王玉芝并不知道，且该购房款是刘新民收到的，王玉芝并不知情。从夫妻共同财产的方面，刘新民对案涉房屋也有处分权。王玉芝确实欠了很多债务，且王玉芝的另一套房屋已经法院拍卖偿还了主玉公司的一部分借款。综上，请求支持张伍兰的再审请求。张伍兰于2018年9月12日起诉至河南省睢县人民法院请求：1.撤销睢县人民法院（2018）豫1422执异14号执行裁定书;2.依法停止对王玉芝名下位于民权县车站南路北段东侧住宅（房产权证号09××57）的强制执行拍卖，并解除查封；3.诉讼费用由主玉公司承担。睢县人民法院一审认定事实，民权县人民法院在审理主玉公司诉王春艳、王玉芝、程玉环、王海平、祖修亮民间借贷纠纷一案中，于2016年12月24日作出（2016）豫1421民初3276号民事裁定书，查封了王玉芝位于民权县车站南路北段东侧住宅（房产证证号09××57）一套，建筑面积110.96㎡及位于睢阳区××西××＃楼东单元××东户成套住宅（房产证号Ｃ0××01号）建筑面积123.64㎡。民权县人民法院经审理于2017年3月21日作出（2016）豫1421民初3276号民事判决书，判决王春艳于判决生效后五日内偿还主玉公司借款550000元及利息（利息自2015年4月13日开始按年利率24％计算至本息付清之日止）；王玉芝、程玉环、王海平、祖修亮对上述款项承担连带清偿责任。王春艳不服该判决提起上诉后，商丘市中级人民法院经审理于2017年5月23日作出（2017）豫14民终1673号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，主玉公司于2017年7月3日向睢县人民法院申请强制执行，睢县人民法院在执行过程中，对王玉芝的两套被查封房产进行了评估拍卖，其中位于睢阳区××西××＃楼东单元××东户住宅已拍卖成交，张伍兰对睢县人民法院拍卖案涉房屋不服提出执行异议,睢县人民法院于2018年8月27日作出了（2018）豫1422民初执异14号民事裁定书，认定张伍兰对涉案房屋未办理过户登记存在过错，驳回了张伍兰的异议请求。张伍兰对裁定不服，提起诉讼。另查明：张伍兰通过朋友谢进强介绍，于2016年3月11日与王玉芝、刘新民签订《房屋买卖合同》，购买了案涉房屋。张伍兰于当日支付购房款150000元，并搬进该房屋居住。后于2017年1月21日支付购房款30000元。因签订合同时，案涉房屋房产证丢失，双方未办理过户登记手续。案涉房屋房产证于2016年5月10日补办后，双方因税费问题一直未办理案涉房屋过户登记手续，直到案涉房屋于2016年12月24日被民权县人民法院查封。睢县人民法院一审认为，本案争议的主要问题是张伍兰未及时办理过户登记是否存在过错。张伍兰自2016年5月10日起就可以办理过户登记手续，将房屋过户到张伍兰名下，直到2016年12月24日案涉房屋被民权县人民法院查封时，张伍兰仍未办理过户登记，因此该案争议的是张伍兰在能办理过户登记的情况下未办理是否有过错。张伍兰应举证证明在这一期间未办理过户不是因自身原因，自身不存在过错，否则应承担举证不能的不利后果。而张伍兰针对此问题未提供证据，因此应承担举证不能的法律后果。综上所述，因张伍兰未提供有效证据证明其主张成立，对其诉讼请求，不予支持。该院于2018年11月26日作出（2018）豫1422民初3773号民事判决：驳回张伍兰的诉讼请求。案件受理费3900元，由张伍兰负担。张伍兰不服，向河南省商丘市中级人民法院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其诉讼请求。商丘市中级人民法院二审认定的事实与一审一致。商丘市中级人民法院二审认为，《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张伍兰与王玉芝、刘新民于2016年3月11日签订房屋买卖合同，购买了民权县车站南路北段东侧住宅（房产权证号09××57），并约定房屋价款180000元。张伍兰当天交付刘新民房款150000元。双方同时约定在补办出房产证后，办理过户手续，并支付下余房款。后王玉芝于2016年5月10日补办好房屋所有权证书，此时涉案房屋已经具备办理过户登记的全部条件，但张伍兰并未积极行使权利，没有及时将房屋产权登记至自己名下。张伍兰主张多次电话联系王玉芝要求办理过户登记，但王玉芝避而不见，该主张与王玉芝出售房屋后按约补办房产证的事实相矛盾，且在民权县人民法院于2016年12月24日查封该房产时，张伍兰尚未完全付清涉案房屋价款，在其得知房屋被查封后，又将下余的30000元房款支付给了刘新民，故依照上述司法解释的规定，涉案房屋买卖合同仅产生合同之债关系，张伍兰对涉案房产不享有足以排除强制执行的权利，一审法院判决驳回张伍兰的诉讼请求具备事实和法律依据，并无不当。张伍兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。该院于2019年2月21日作出（2019）豫14民终43号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人张伍兰负担。本院再审认定的事实与一、二审认定的事实一致。本院再审认为，本案再审的争议焦点是：张伍兰对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。案涉房屋登记在王玉芝名下,张伍兰主张其已购买并实际占有该房屋,其是基于对案涉房屋享有物权期待权而提起的案外人执行异议诉讼。因此,本案审查重点是张伍兰的物权期待权是否成立并达到优于申请执行人在生效裁判文书等执行依据项下请求权的效力，也即审查张伍兰对登记在王玉芝名下的案涉房产提出的执行异议是否符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形。首先，根据原审查明的事实及证据，2016年3月11日，张伍兰与王玉芝、刘新民签订房屋买卖合同购买案涉房屋，张伍兰于合同签订后搬入该房屋居住。民权县人民法院于2016年12月24日对案涉房屋进行查封。即在人民法院查封之前，张伍兰已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产，对此，诉讼各方当事人均未提出异议。其次，案涉房屋买卖合同约定，房屋价格18万元，因房产证丢失，张伍兰先交房款15万元，等出卖人补好房产证，双方过户后，张伍兰再付清余款3万元。签订合同当日，刘新民出具收条证实收到张伍兰15万元（现金5万元整，银行转账10万元）。由于当时尚未过户，故张伍兰未支付剩余房款3万元。2017年1月21日，张伍兰在人民法院查封案涉房屋后，向刘新民支付剩余房款3万元。虽然主玉公司认为张伍兰在人民法院查封前未支付房屋的全部价款，因此不享有排除案涉房屋执行的权利。但是，张伍兰未付清全部房款的原因是房产没有办理过户手续，且《执行异议复议规定》第二十八条（三）规定“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，此规定中“已支付全部价款”，并未限定在人民法院查封之前，张伍兰在人民法院执行拍卖案涉房屋前，已支付全部价款。故主玉公司的主张，没有法律依据。再次，案涉房屋虽一直未办理过户登记手续，但双方签订房屋买卖合同时，王玉芝的房产证丢失，签订合同后一段时间内，未能办理过户手续不是张伍兰的原因造成的。案涉房屋补办的所有权证书上记载的登记日期为2016年5月10日，而王玉芝取得该证书的时间肯定在此之后，张伍兰称得知房屋所有权证书补办后，一直与王玉芝联系办理房产过户手续，但王玉芝因外出躲债一直联系不上，对此王玉芝的丈夫刘新民及王玉芝的委托诉讼代理人郑纪宝也均认可。且从补办房屋所有权证书至2016年12月24日法院查封案涉房屋，时间也不是很长，根据现有证据尚不足以认定系张伍兰自身的原因未办理过户登记。综上，张伍兰对案涉房产提出的执行异议符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的应予支持的情形。此外，张伍兰基于案涉房屋买卖合同约定及相关法律规定，在已支付购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对王玉芝享有请求协助办理房屋过户登记手续、进而取得房屋所有权的权利，该权利也被称之为物权期待权。而主玉公司基于商丘市中级人民法院（2017）豫14民终1673号生效民事判决，对王玉芝享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。就本案而言，张伍兰在支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。王玉芝作为出卖人因买受人张伍兰依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，张伍兰对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，具有一定的物权权能，张伍兰可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。张伍兰所享有的权利在内容和效力上已经超过了主玉公司享有的普通金钱债权，而且张伍兰因家庭居住需要购买案涉房屋后一直居住至今，该房屋具有为张伍兰及其家人提供生活保障的功能，与主玉公司的金钱债权相比，张伍兰享有的请求权在伦理上也具有一定的优先性。在没有证据证明张伍兰物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应优先于主玉公司的普通金钱债权予以保护。综上所述，本院认为张伍兰提起执行异议请求阻却对案涉房产执行的理由成立，予以支持。二审判决认定事实清楚，处理结果不当，本院予以纠正。张伍兰的再审请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省商丘市中级人民法院（2018）豫14民终43号民事判决及河南省睢县人民法院（2018）豫1422民初3773号民事判决；二、不得执行王玉芝名下位于河南省民权县车站南路北段东侧房屋（房产权证号09××57）；三、驳回张伍兰的其他诉讼请求。一审案件受理费3900元、二审案件受理费3900元，均由民权县主玉小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 邵 炜审判员 卞亚峰二〇二〇年五月八日法官助理韩明亮书记员马珊珊