新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院民 事 判 决 书（2019）新2201民初5814号 原告：哈密融通小额贷款有限公司，住所地新疆哈密市哈密火箭农场前进大道以北建设环保服务中心综合楼。法定代表人：魏尧枫，董事长。委托诉讼代理人：陈宏军，男，系哈密融通小额贷款有限公司客户经理。被告：马晓玲，女，1981年6月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。被告：杨军，男，1972年3月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。被告：谌敏，女，1973年7月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。被告：周新军，男，1977年6月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。原告哈密融通小额贷款有限公司（以下简称“融通小贷公司”）与被告马晓玲、杨军、谌敏、周新军申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告哈密融通小额贷款有限公司的委托诉讼代理人陈宏军，被告马晓玲、杨军到庭参加了诉讼，被告谌敏、周新军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融通小贷公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法执行位于哈密市××路的房屋（抵押权证号00108284）。二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告谌敏、周新军金融借贷一案经哈密市伊州区人民法院(2018)新2201民初1233号民事判决书判决，已发生法律效力。原告向哈密市伊州区人民法院申请执行期间被告杨军、马晓玲向哈密市伊州区人民法院申请执行异议，经哈密市伊州区人民法院(2019)新2201执异10号执行裁定书裁定：中止对哈密市北郊路35号院22栋1单元501号房屋的冻结。原告认为被告谌敏、周新军与被告杨军、马晓玲在2009年3月1日签订的房屋买卖合同真实性有异议，在买卖合同中被告双方对买卖合同过户行为有清楚的约定，如未办理过户，卖方应向买方给予经济赔偿；被告谌敏、周新军将名下哈密市北郊路35号院22栋1单元501号房屋抵押给原告，并积极配合原告办理了房屋评估及抵押登记，证明被告之间的买卖行为并不成立，被告杨军、马晓玲清楚抵押后的法律责任，也证明被告杨军、马晓玲放弃与被告谌敏、周新军对该房屋的过户交接，综上，原告为维护自身合法权益不受侵害，请求人民法院维护原告的诉讼请求和合法权益。被告马晓玲、杨军共同辩称，哈密市伊州区人民法院(2019)新2201执异10执行裁定书认定事实正确；认定被告杨军、马晓玲对哈密市北郊路35号22栋1单元502室享有足以排除强制执行的权益，认定正确，请求驳回原告的诉讼请求。一、被告杨军、马晓玲与谌敏、周新军就涉案房产交易行为在2008年已完成，合法有效，且两被告居住至今。二、被告杨军、马晓玲对涉案房产过户不具有过错。因涉案房产原系铁路房产，在交易时没有房产证，2014年移交地方时，方能办理房产证，但被告谌敏、周新军却下落不明，为此被告杨军、马晓玲曾起诉请求法院判决过户，法院查明，涉案房产已办理了抵押登记，因此驳回了过户请求。三、被告谌敏、周新军与原告就涉案房产设立抵押权系恶意串通行为。四、原告未在主债务诉讼时效届满前主张实现涉案房产的抵押权，已丧失法院保护的权利；涉案房产的抵押权已消灭，原告申请执行依据为普通债权。《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”原告起诉被申请人谌敏偿还15万元民间借贷的主债务的诉讼已结束，没有证据证实在主债务诉讼届满前原告就涉案房产主张实现抵押权，故其抵押权不受法律保护。根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》法(2019)254号第59条规定：“抵押权人应当在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权。抵押权人在主债权诉讼时效届满前未行使抵押权，抵押人在主债权诉讼时效届满后请求抵销抵押权登记的，人民法院依法予以支持。”因此，涉案房产的抵押权已消灭，原告申请执行依据为普通债权。综上，被告杨军、马晓玲对哈密市铁路35街22栋1单元502室房屋享有物权，足以对抗本案的执行，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告谌敏、周新军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告融通小贷公司与被告谌敏、周新军民间借贷纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理[案号为(2018)新2201民初1233号]。2018年9月30日，本院作出（2018）新2201民初1233号民事判决。后融通小贷公司申请执行，本院立案受理后作出（2019）新2201执1478号执行裁定，裁定于2019年9月11日冻结谌敏名下的哈密市××路的房屋。2019年12月20日，被告马晓玲、杨军作为案外人对执行标的提出书面异议。2019年11月5日，本院作出（2019）新2201执异10号执行裁定，裁定中止对哈密市铁路35街22栋1单元502室房屋的冻结。2019年11月19日，原告融通小贷公司对裁定不服，在法定期限内向本院提起申请人执行异议之诉。另查明，被告谌敏因小额贷款公司贷款事宜委托哈密嘉和房地产评估咨询有限责任公司对铁路35街22栋1门5层市场价值和抵押价值进行评估。该公司于2015年2月20日对铁路35街22栋1门5层普通住宅进行了实地勘查后，于2015年3月20日作出致估价委托人函。庭审后，本院与原、被告双方当事人于2020年4月14日到被告马晓玲、杨军的实际住址新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区哈密市××路进行了实地勘察，经对比涉案房屋与原告融通小贷公司提供的由被告谌敏委托哈密嘉和房地产评估咨询有限责任公司出具的房地产抵押估价报告中的的被估价对象位××路房屋图片不一致。还查明，2015年3月25日，被告谌敏向融通小贷公司借款150,000元，并以铁路35街22栋1门5层普通住宅作抵押，抵押期限为12个月，双方在哈密市房产管理局办理了抵押登记，取得《房屋他项权证》（哈市房他证2010字第00023357号）。又查明，2009年3月1日，谌敏作为甲方与马晓玲作为乙方签订了《房屋买卖合同》，该合同载明：“……一、甲方有铁路35街22栋1单元502室，面积90平方米，以壹拾贰万元（120,000元）卖给乙方所有。二、乙方已给付甲方壹拾贰万元（12,000元）全款，再不存在付款问题，乙方已经搬入该房，基本买卖已成立。三、自09年3月1日以前因房屋所发生债权、债务，包括水、电、暖、物业、有线收视费用由甲方承担；以后的债权债务，其中包括水、电、暖、物业、收视等费用由乙方承担。四、在允许办过户手续时，甲方必须积极配合办理房屋产权证和土地使用证，若因甲方不配合造成乙方损失，甲方必须承担100%的赔偿责任，由乙方承担办理房屋过户的交易税。五、甲乙双方必须严格履行合同，若有一方违反合同，给对方造成经济损失，必须全部赔偿，并承担总房款50%的违约金。六、此合同双方签字后生效，合同一式三份，甲乙双方各持一份，留一份作办证用……”。同时查明，因房屋过户问题，马晓玲、杨军起诉至本院。因该房屋上抵押权尚未消灭，过户条件尚不具备，故本院于2016年7月5日作出（2015）哈市民二初字第656号民事判决，判决驳回了马晓玲、杨军的诉讼请求；马晓玲、杨军对该判决不服，上诉至新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院于2017年1月17日作出（2017）新22民终4号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，本案的争议焦点主要在于被告马晓玲、杨军对涉案房屋是否享有足以排除执行的买受人物权期待权。买受人物权期待权是指对于已经签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。法律之所以对案外人对执行标的之物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范围，但该债权不同于一般的债权，案外人已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律选择了有限保护案外人的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，适用于金钱债权的执行。四个要件必须全部具备，缺一不可。根据本院审查查明事实及在案证据佐证，杨军、马晓玲与谌敏、周新军于2009年3月签订《房屋买卖合同》后付清全部房款，房屋亦实际交付，被告杨军、马晓玲居住使用至今，期间因房屋过户问题，马晓玲、杨军起诉至本院。因该房屋上抵押权尚未消灭，过户条件尚不具备，故本院于2016年7月5日作出（2015）哈市民二初字第656号民事判决，判决驳回了马晓玲、杨军的诉讼请求；马晓玲、杨军对该判决不服，上诉至新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院于2017年1月17日作出（2017）新22民终4号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。故一直未办理过户登记亦非两被告的原因，被告杨军、马晓玲对涉案房屋享有物权期待权，应当优于原告融通小贷公司的抵押权，足以对抗原告的抵押权。综上所述，被告杨军、马晓玲作为涉案房屋买受人提供的证据能够证明本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其享有的买受人物权期待权能够排除执行本院对于涉案房屋的执行，因此，原告诉请依法执行位于哈密市××路的房屋（抵押权证号00108284），缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。被告谌敏、周新军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为对其答辩、举证质证、辩论等权利的放弃，本院依法缺席审理本案。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告哈密融通小额贷款有限公司的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告哈密融通小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。审  判  长   覃 勇人民 陪 审员   杨爱玲人民 陪 审员   王 萍二 〇 二 〇 年 五 月 十 一 日（法 官 助 理   周晓彤书  记  员   陈梦迪