文书内容苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初6076号原告（反诉被告）：沈倩，女，1984年5月14日出生，汉族，住常熟市。原告（反诉被告）：陈晓雯，女，1986年10月1日出生，汉族，住常熟市。原告（反诉被告）：高明，女，1977年9月10日出生，汉族，住常熟市。原告（反诉被告）：徐丹荔，女，1987年2月17日出生，汉族，住常熟市。四本诉原告共同委托诉讼代理人：邱华，浙江金道律师事务所律师。四本诉原告共同委托诉讼代理人：钟云帆，浙江金道律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄辉，男，1964年1月5日出生，汉族，户籍所在地如东县。被告（反诉原告）：陈美香，女，1964年1月25日出生，汉族，户籍所在地如东县。两本诉被告共同委托诉讼代理人：季海兵，江苏简文律师事务所律师。两本诉被告共同委托诉讼代理人：张心源，江苏简文律师事务所律师。原告沈倩、陈晓雯、高明、徐丹荔诉被告黄辉、陈美香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告沈倩及四原告共同委托诉讼代理人邱华、钟云帆（参加第二次庭审），被告黄辉、陈美香的共同委托诉讼代理人张心源（参加第一次庭审）、季海兵（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈倩、陈晓雯、高明、徐丹荔向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已经于2019年4月30日解除；2.判令被告黄辉、陈美香返还原告已支付的租金合计500000元；3.判令被告黄辉、陈美香退还原告已支付的房屋押金250000元；4.判令被告黄辉、陈美香赔偿原告装修设计费28000元及施工图设计文件优化、报审费用15000元；5.判令被告黄辉、陈美香支付本案律师费共计18000元；6.判令被告黄辉、陈美香承担本案诉讼费。诉讼中，原告将诉请第二项中要求被告黄辉、陈美香返还的租金金额变更为388889元。其余诉讼请求不变。事实和理由：原被告于2018年9月26日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于苏州工业园区旺墩路融盛商务中心1幢315、316面积约为564.17平方米的房屋(以下简称“该房屋”)出租给原告作为“教育培训经营、办公”使用，租赁期限自2019年1月1日至2024年12月31日。租赁合同签署后，原告依约向被告支付了房屋押金25万元并支付了6个月房租共计50万元。为开办中小学生校外英语培训机构，原告委托中介机构办理该房屋的装修工程施工图设计文件的审批。经审批，该房屋因违反国家建筑与防火方面的强制性标准，无法办理《房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书》，无法办理《装修工程施工许可证》，无法办理内装修工程消防设计备案，客观上无法作为教育培训经营使用。鉴于上述情形，原告己书面通知被告，解除双方签订的《房屋租赁合同》，但双方无法就合同解除后的相关事宜达成一致。原告认为，被告提供的房屋不符合合同约定且客观上无法克服，原告的合同目的无法实现。为避免双方损失的继续扩大，原告为维护自身合法利益，遂诉讼来院。被告黄辉、陈美香答辩称：对诉请第一项，由于被告没有收到原告发出的解除函，而是在原告起诉后法院通知我们拿副本才得知，因此原告要求确认的合同解除时间与事实不符。另外，被告交付的房屋符合合同约定，原告擅自提前解约构成违约，无权要求被告返还租金和押金，更无权要求被告赔偿诉请第四、五项损失。原因如下，第一，涉案房屋已经顺利办理了产证，通过了竣工合格验收。被告曾经也在涉案房屋中开办养生会所进行经营，被告交付的房屋并不违反国家建筑与防火的强制性标准。第二，双方在租赁合同第一条第一项中约定，具体的用途以营业执照为准。原告办理的营业执照经营范围中并没有教育培训相关内容，而在涉案房屋所在的融盛商业中心里面的其他商铺均可办理营业执照，有餐饮、办公、教育、培训等其他业态均可正常合法经营，不存在原告所述的无法装修经营的情况。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告黄辉、陈美香向本院提出反诉诉请：1.判令反诉被告沈倩、陈晓雯、高明、徐丹荔赔偿反诉原告黄辉、陈美香损失833000元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：2018年9月26日，反诉原告与反诉被告通过中介签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，反诉原告将苏州工业园区旺墩路融盛商务中心1幢315、316的商业房出租给反诉被告使用，租赁期限为六年（自2019年1月1日至2024年12月31日），免租期三个月（自2018年10月1日至2018年12月31日）。合同还约定：首年租金为100万元，之后每两年递增5%，租赁押金为25万元。该租赁合同签订当日，反诉原告即向反诉被告交付了涉案租赁房屋，并向租赁中介方支付中介费用83000元，反诉被告则通过支桂英账户向黄辉账户付款50万元(其中25万元为押金，25万元为首期租金)。2019年3月25日，反诉被告又通过支桂英账户向黄辉账户支付租金25万元。2019年6月12日，反诉原告收到反诉被告的起诉材料，才得知反诉被告以“租赁房屋不符合合同约定”为由提出了解除租赁合同，同时还要求退还租金、押金并赔偿损失。反诉原告认为，涉案的出租房屋经过竣工验收并依法取得产权，并不存在租赁房屋不符合合同约定的情况。该幢建筑物的其他商铺均可办理营业执照，且餐饮、办公、教育培训等业态均可正常合法经营，反诉被告作为股东也于2018年10月24日设立了“苏州桔马教育科技有限公司”，申领了营业执照。现反诉被告提出解除合同并没有事实和法律依据，属于毁约行为，应当赔偿反诉原告免租期、中介费、解除合同后空置等各项损失。综上，反诉原告为维护自身合法权益，遂提起反诉。反诉被告答辩称：第一，虽然原告设立的苏州桔马教育科技有限公司已领取营业执照，但并不能就此说明该房屋符合办理相应建筑工程施工设计文件审查合格证书的条件；第二，被告称相应的经营范围应以营业执照为准，但是根据行政部门关于教育培训机构设立的流程，公司初始设立时是不宜在经营范围里增加教育培训内容的。只有在相应的经营场所进行装修和消防审批并拿到教育经营许可证后，才能在工商营业执照里添加教育培训的内容。因此，现在苏州桔马教育科技有限公司的营业执照中没有记载教育培训的内容并不代表其没有该经营内容，这是一个流程问题；第三，反诉原告称涉案楼幢内的其他商铺可以开展教育培训的相关业态，但这并不能说明案涉房屋就具备办理房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书的条件。一则，已开业的商铺，它们的结构与案涉房屋并不一致，二则，相应的审图备案是一案一审的，因此每一套房屋都具备各自的特性；第四，反诉原告主张的九个月的房租损失也缺乏相应事实和法律依据，一则被告向我们交付房屋的时间为2018年的10月16日，根据合同约定自2018年的10月16日至2018年12月31日为免租期，该期间无需支付租金。二则，对于2019年1月1日至2019年的4月30日期间，根据合同第十条第六款约定，如合同解除，原告每三个月承担一个月的房屋租金，原告最多只能承担111111元的费用。而原告已经支付租金50万元，故被告应当返还388889元；第五，反诉原告主张的中介费也没有任何事实和法律依据，中介费是出租方和中介机构自行约定的，反诉原告为了出租房屋支出该费用跟原告没有任何关系，反诉被告无需承担该费用；第六，关于反诉原告主张的解除合同后六个月的空置损失，本案中反诉被告是依据合同约定依法解除该房屋租赁合同，并不存在违约行为，故反诉被告无需承担该费用。综上所述，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。本院经审理查明的事实如下：2018年9月26日，原告沈倩（承租方、乙方）与被告黄辉、陈美香（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定两被告将位于苏州工业园区旺墩路融盛商务中心1幢315、316房屋出租给原告，经营用途为教育培训经营、办公，租赁面积为564.17平方米。庭审中，原、被告双方确认，该租赁合同的实际承租人为原告沈倩、陈晓雯、高明、徐丹荔四人。合同第二条第1项约定，该房屋租赁期限共六年，自2009年1月1日至2024年12月31日，双方约定房屋免租期三个月，自2018年10月1日至2018年12月31日，在该免租期间内，乙方可进驻该物业进行装修及家具配置工作。合同第三条第1款约定：该房屋租金为人民币100万元/年，此价格含税、物业费，甲方每次收到租金后三个工作日内应提供普通租赁发票，乙方于2018年9月26日签订本合同时缴纳首期租金25万元。第三条第2款约定：该房屋租金第一年按三个月支付一次，从第二年开始按六个月支付一次，并采取先付后用的方式。支付时间为每期租金到期日提前七个工作日付款，以甲方实际收到款为准。第三条第3款约定：乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过7日，经甲方书面通知，乙方仍未支付的，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。合同第十条第6款约定：如乙方因为房屋消防不能通过而导致不能办教育经营证，则甲、乙双方互不承担违约责任，乙方承担一个月房租费用(周期为三个月)。上述租赁合同签订后，原告即向被告方支付了房屋押金25万元并支付了6个月房租50万元，总计支付费用为75万元。此后，原告委托苏州三英装饰工程有限公司就涉案租赁房屋的装修方案向苏州工业园区建设工程设计施工图审查有限公司（以下简称“园区审图公司”）申报审查批准。2019年8月19日，园区审图公司出具《苏州工业园区建设工程施工图设计文件审查意见书（装修工程初审）》，其审查结论为：行政政策性审查意见基本通过，技术性审查意见不通过。该意见书中记载：第二、2条，商业部分的安全出口未与建筑其他部分隔开不符合JGJ48-2014-5.1.4；第三、2条，根据回复，儿童活动场所(中小学儿童培训班)宜设置在独立的建筑内，设置在高层建筑内未设置独立的安全出口和疏散楼梯不符合GB50016-2014-5.4.4。关于上述审图意见，本院于2020年4月24日至苏州工业园区规划建设局向相关处室工作人员咨询，工作人员答复称，上述审查意见书中主要包括两方面：第一，该审图意见认为的“行政政策性审查意见基本通过”，是指涉案房屋用于开办相应教育机构的场所并不存在政策上的障碍，即在政策上是允许的；第二，该审图意见认为的“技术性审查意见不通过……第二、2条，商业部分的安全出口未与建筑其他部分隔开不符合JGJ48-2014-5.1.43；第三、2条，根据回复，儿童活动场所(中小学儿童培训班)宜设置在独立的建筑内，设置在高层建筑内未设置独立的安全出口和疏散楼梯不符合GB50016-2014-5.4.4”，是指涉案的出租场地中有上述安全出口的设置未隔开及缺乏独立的安全出口和楼梯的不符之处。该两种不足，应系房屋本身结构，而一般装修是不能改变房屋主要结构的。另查明：2019年4月29日，原告向被告发送《关于解除贵我房屋租赁合同的函》，其中原告方称：贵方与我司于2018年9月签订《房屋租赁合同》一份，约定贵方将苏州市旺墩路融盛商务中心1幢315、316面积约为564.17平方米的房屋向我方出租，供我方进行“教育培训经营、办公”之用。合同签订后，我司即积极开展对该房屋用于“教育培训经营”的装修、办学审批，我司先后找了2家房屋报审机构对该房屋进行报审，但因该房屋结构情况不能满足我司经营教育所需的条件，所以2次报审均被退回，从而不能办理施工许可证，导致不能实施装修，不能实际按照合同约定使用该房屋。现因该房屋本身不符合条件，我司合同目的已经无法实现，同时根据合同的相关约定，我司特此通知贵方如下：1、解除贵我《房屋租赁合同》。2、请贵方于2019年5月7日前联系我司(联系人姓名：沈倩，电话：186××××0514)取回该房屋钥匙。若贵方在上述期限内未取回钥匙的，我司将会把房屋钥匙留置于该房屋物业处，请贵方自行前往物业取回钥匙，因此产生的损失由贵方自行承担。2019年5月22日，原告又向被告发送《关于解除贵我房屋租赁合同的函》，该函中原告称：涉案房屋结构违反强制标准，导致房屋无法通过施工审图，鉴于房屋本身不符合条件，我方合同目的已经无法实现……通知贵方如下，一、解除贵我《房屋租赁合同》；二、我方已将房屋钥匙于2009年5月12日放置于该房屋物业处，并已经在此前通知贵方，请贵方及时自行前往物业取回钥匙，否则由此产生的损失由贵方自行承担。关于上述解除函，原告提交了相应的邮寄凭证及签收记录，根据记录显示相应邮件由他人代收。另外，原告提交了落款时间为2019年5月12日的《收条》一份，其中记载：收到沈倩交付的315、316室钥匙共1把及5张卡。原告称签收人姓葛是涉案房屋物业公司的工作人员，被告则称上述解除函其并没有实际收到，而合同解除的事项也是在法院副本送达后才知晓（2019年6月12日），随后被告才去物业处取回了房屋钥匙及卡。以上事实有《房屋租赁合同》、《关于解除贵我房屋租赁合同的函》、《苏州工业园区建设工程施工图设计文件审查意见书（装修工程初审）》、《收条》等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告沈倩与被告黄辉、陈美香就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，故该合同依法成立、有效，双方均应诚实信用地履行各自的合同权利义务。庭审中，原、被告双方均确认，上述租赁合同中的实际承租人为沈倩、陈晓雯、高明、徐丹荔四人，对此本院亦予以认可。根据上述合同约定，原告沈倩、陈晓雯、高明、徐丹荔承租涉案房屋系用于开办相关教育机构，且在合同第十条中明确约定“如乙方（承租方）因为房屋消防不能通过而导致不能办教育经营证，则甲、乙双方互不承担违约责任，乙方承担一个月房租费用(周期为三个月)”。另外，根据《苏州工业园区建设工程施工图设计文件审查意见书（装修工程初审）》的内容及本院咨询相关职能部门工作人员的意见，涉案房屋因存在安全出口未与其他设施隔开及缺乏独立的安全出口和楼梯等房屋结构性因素，而导致消防图审未能批准通过，由此也就无法进行之后的其他消防审批手续。本院认为，在此情形下，根据《房屋租赁合同》第十条的约定，涉案合同可以解除，且出租方与承租方互不承担相应违约责任，但对于已经实际发生的相应租金等费用则应根据合同约定由义务方相应承担。关于合同的解除问题，承上述分析，原告作为承租方可向被告提出合同解除，至于解除的实际时间，原告虽提交了两份解除函及相应邮寄凭证和查询记录，但相关证据尚不足以证明上述解除函已经实际送达给两被告，故合同解除时间可根据本案副本送达日期确定即为2019年6月12日。因原告在2019年5月12日即已将相应房屋钥匙交付至物业处，被告也表示在收到副本后即去物业处取回了房屋钥匙，因此相应的租金费用计算至2019年6月12日为宜。因原告已交纳的费用总计为750000元，其中租金为500000元，押金为250000元，而双方约定的起租日期为2019年1月1日，租金标准为1000000元/年，结合该租金标准、起算时间及租金的截止时间，经核算原告方共计应支付的租金金额为443836元。又因合同第十条约定，在消防未通过而导致合同无法履行的情形下，承租人还需以三个月为一个周期另外承担一个月的租金费用，因本案中原告实际占用房屋的时间已达两个周期，故其应额外承担2个月的租金即166667元，再结合上述原告应承担的租金金额，原告方共计应向被告黄辉、陈美香支付的租金总额为610503元（443836+166667）。而原告实际交纳给被告的款项总额为750000元，故折算后应由被告退还原告款项139497元（750000-610503）。关于原告主张的装修设计费28000元及施工图设计文件优化、报审费用15000元和律师费18000元，因根据合同第十条约定，该部分损失均应由各方自行承担，故对于原告要求被告赔偿该部分费用的诉请，本院不予支持。关于反诉原告主张赔偿的损失830000元，根据反诉原告陈述，该部分费用包括装修免租期损失、中介费损失及后期房屋空置损失，因涉案租赁合同中已明确约定该部分损失由各方自担，故反诉原告黄辉、陈美香所主张的上述损失，本院均不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告沈倩、陈晓雯、高明、徐丹荔与被告黄辉、陈美香签订的关于苏州工业园区旺墩路融盛商务中心1幢315、316房屋的《租赁合同》已于2019年6月12日解除；二、被告黄辉、陈美香于本判决生效之日起十日内退还原告沈倩、陈晓雯、高明、徐丹荔款项139497元；三、驳回本诉原告沈倩、陈晓雯、高明、徐丹荔的其余本诉请求；四、驳回反诉原告黄辉、陈美香的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取52435元，由本诉原告沈倩、陈晓雯、高明、徐丹荔负担26218元，由本诉被告黄辉、陈美香负担26217元；反诉案件受理费减半收取6065元，由反诉原告黄辉、陈美香负担。上述受理费已分别由原、被告预交，本院不再退回，经核算应由本诉被告黄辉、陈美香于履行上述判决时一并支付本诉原告沈倩、陈晓雯、高明、徐丹荔26217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  贝雪根人民陪审员  冯慧林二〇二〇年五月二十八日书 记 员  宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。