广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初2633号原告：林小梅，女，汉族，1982年6月7日出生，住广东省东莞市东城区蔚蓝星湖星合庭10座1C室，身份证号码：440************728。被告：东莞市达鑫江滨新城开发有限公司，住所地：东莞市********。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：傅杰顺，广东君强律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈乐山，广东君强律师事务所律师。原告林小梅诉被告东莞市达鑫江滨新城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林小梅及被告委托诉讼代理人傅杰顺、陈乐山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告存在逾期交楼和逾期办证行为，故提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付逾期交楼违约金21462.77元（以购房款1192376元为基数，按每日万分之二从2017年8月1日计至2017年10月31日）；2.被告向原告支付逾期办证违约金30472.66元（以购房款1192376元为基数，按银行同期同类贷款基准利率的1.5倍从2018年10月31日计至2019年3月21日，共计141天）；3.被告向原告返还已收取的2017年8月至10月物业管理费1010元；4.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原、被告双方约定的交楼时间为2017年7月31日前，逾期交楼时间为2017年8月1日至9月3日，逾期交楼原因是施工方违约行为导致，被告不存在过错，合同约定逾期交楼违约金为每日万分之一。原、被告双方约定协助原告办证时间在2018年10月30日前，被告逾期办证时间应从2018年10月31日计至2019年3月10日，逾期办证原因是政府更新业务系统，被告因为不可抗力导致逾期办证，不应承担违约责任，合同约定逾期办证违约金为每日万分之0.3。被告未收取原告物业管理费，原告向被告主张物业管理费没有依据。经审理查明，2016年3月8日，原、被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买位于东莞市石碣镇达鑫·江滨新城白鹭湾23栋1603号房，房屋总价1192376元。合同第八条第1（1）项约定，原告未按约定时间付款的，逾期在180日之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第九条约定，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告。合同第十一条约定，被告应当在2017年7月31日前向原告交付该商品房。合同第十二条约定，被告逾期交楼，逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。合同第二十条约定，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意自法定的办理产权登记的期限届满后超过一年，由于被告的原因，导致原告无法申请办理产权登记的，原告有权解除本合同。无论原告是否解除合同，被告应自法定的办理产权登记的期限届满后一年之次日起至被告将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案之日止，按已付房价款的每日万分之0.3向原告支付违约金。合同签订后,原告已如约向被告支付了全部房价款1192376元。2017年10月31日，案涉房地产项目在东莞市住房和城乡建设局进行了工程竣工验收备案登记，并取得了《竣工验收备案证书》。原告于2017年9月3日办理收楼手续，被告于2019年3月10日将办理产权所需资料交给原告。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》及购房发票、东莞市商品住宅使用说明书质量保证书、房产证、证明、竣工验收备案证明书、物业管理费收据、物业交接书、客户收楼书、入伙通知书，被告提交的变更合议庭组成人员通知书、东莞市住建局官网回复信息截图、请求函以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按照商品房买卖合同的约定履行权利义务。原告已按约向被告支付了购房款1192376元，被告应按合同约定在2017年7月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，原告于2017年9月3日才办理收楼手续，已经超出了合同约定的交楼时间。被告的行为已构成违约，故原告要求被告支付逾期交楼的违约金，于法有据，本院予以支持。因原、被告在合同中约定逾期交楼违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率，而第八条第1（1）项中的比率为日万分之二，故逾期交楼违约金应按日万分之二计算。逾期交楼的违约金应从2017年8月1日起以房价款1192376元为本金，按日万分之二计至2017年9月3日止共34天，即1192376元×2÷10000×34天=8108.16元。因案涉房屋在本案庭审辩论前已符合交楼条件，原告收楼后已获得相关利益，原告并未提供证据证明收楼后因被告不符合交楼条件给原告造成的损失，原告要求被告支付收楼后的逾期交楼违约金，本院依法予以驳回。被告主张因施工方的原因导致逾期交楼，被告不存在过错，本院认为，施工方的逾期竣工行为并不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告主张以此免除逾期交楼的违约责任，本院不予采纳。至于原告诉请的逾期办证违约金问题，本案原、被告在《商品房买卖合同（预售）》第二十条明确约定了被告逾期办证的违约责任是被告按已付房价款的每日万分之0.3向原告支付违约金。因此，本案原、被告已经在合同中对逾期办证的违约责任进行了约定，原告无证据证实合同约定的违约金数额低于实际损失,本案违约金计算标准应当按照合同约定计算。另根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定的条款内容可知，被告应协助原告在收房后455日内取得该商品房的房屋所有权证书，其中逾期办证违约金计至被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，被告主张计至被告将办理权属登记需要的资料交给原告之日即2019年3月10日，该主张有利于原告，本院依法予以采纳。故逾期办证时间应从2018年10月31日计至2019年3月10日,共131天，本院对原告要求被告支付逾期办证违约金4686.03元，即1192376元×0.3÷10000×131天,依法予以支持。对原告超出上述部分的逾期办证违约金请求，本院依法予以驳回。关于被告主张因政府部门导致逾期办证，被告提供的证据不足以证明，本院依法不予采纳。关于原告要求被告返还物业管理费，由于被告并非收取物业管理费的单位，原告要求被告返还物业管理费没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市达鑫江滨新城开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告林小梅支付逾期交楼违约金8108.16元；二、被告东莞市达鑫江滨新城开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告林小梅支付逾期办证违约金4686.03元；三、驳回原告林小梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费562元（原告已预交），由原告林小梅负担502.07元，被告东莞市达鑫江滨新城开发有限公司负担59.93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨娜娜二〇二〇年五月二十五日书记员  胡志荣