上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初2110号原告(反诉被告)：丁微，女，1982年12月1日生，汉族，住上海市普陀区。法定代理人：施剑英，系丁微的姨妈，1964年12月31日生，汉族，住上海市静安区新闸路XXX号。委托诉讼代理人：李福生，上海市光大律师事务所律师。被告(反诉原告)：张祺，男，1983年11月26日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：王轶俊，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)丁微与被告(反诉原告)张祺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日受理后，依法公开开庭进行了审理，并于2019年7月10日作出(2019)沪0113民初9046号民事判决。2019年11月20日，上海市第二中级人民法院裁定撤销本院上述判决并发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。丁微及其法定代理人施剑英、委托诉讼代理人李福生，张祺及其委托诉讼代理人王轶俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁微向本院提出诉讼请求：1、确认张祺与丁微就上海市宝山区抚远路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年3月22日解除；2、判令张祺支付赔偿金人民币249,900元(以下币种均为人民币)、违约金581,000元；3、判令张祺退还已付购房款102万元。事实和理由：2018年12月24日，丁微与张祺就系争房屋签订《房屋买卖合同》。次日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定总房款2,905,000元。合同约定，双方确认在2019年1月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同履行过程中，张祺多次不配合在贷款确认书上签字，不提供银行卡卡号等贷款手续，经丁微2019年3月21日正式书面催告仍不配合，且直到2019年2月20日才注销抵押。张祺故意拖延时间，导致按照约定时间过户成为不可能，构成事实违约。故丁微提出诉请如上。张祺反诉并辩称，不同意丁微的诉讼请求。丁微不具备单方解除权，是其逾期办理贷款及付款，构成违约，应由其承担违约责任。双方之间买卖合同的内容应以2018年12月24日签订的房屋买卖合同为准。网签合同只是房地产交易中心的需要，并非双方真实意思表示。2018年12月24日的买卖合同中约定的过户时间为“2019年2月28日”。丁微未在2019年2月28日前办理贷款手续或准备好交易过户的相应房款，构成违约，故向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令丁微支付逾期付款赔偿金20,680元；3、判令丁微支付违约金581,000元。丁微针对反诉辩称，不同意张祺的反诉请求，房屋买卖合同约定，该合同条款与网签合同内容有冲突的，以网签合同约定为准。导致合同解除的原因是张祺不配合办理贷款。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为张祺。2018年12月24日，张祺(甲方)与丁微(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定，乙方受让甲方系争房屋，建筑面积87.86平方米，抵押权人建设银行，转让价款2,905,000元；为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后两天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范合同当日支付甲方首期房价款102万元，甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行借款，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠银行借款余额，办理抵押注销手续；乙方通过银行应于签订示范合同后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同；甲、乙双方应于“2019年1月28日”之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续；乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同，甲乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金；甲、乙双方一致同意严格按照本合同履行，签署示范合同仅为办理交易过户手续之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准，本合同未变更的内容继续有效。2018年12月25日，张祺(甲方)与丁微(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，转让价款共计2,905,000元；甲、乙双方确认，在2019年1月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以宝山区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。合同补充条款(一)约定，甲方应于甲乙双方办理该房屋过户手续之前，办妥还贷及抵押登记注销手续，如甲方提前归还银行贷款，需要支付银行违约金，则该违约金由甲方自行承担；甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于2019年3月31日之前，将该房地产交付乙方；乙方于付清贷款银行所需首付款项后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续当日，现金补足不足部分，若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供产权证明资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。合同附件三约定，乙方于签约当日支付甲方房款62万元，于2018年12月31日前支付甲方房款40万元，以购房贷款的形式向甲方支付房款188万元，该款项由贷款银行转入甲方账户，于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日支付甲方5,000元。上述合同签订后，丁微分别于2018年12月24日支付张祺购房款10万元、2018年12月25日支付52万元、2018年12月31日支付40万元。张祺于2019年2月20日注销了系争房屋上建设银行闸北支行及上海市住房置业担保有限公司的抵押登记。同日，张祺配合丁微向邮政银行申请办理按揭贷款，但因丁微系上海特纳实业发展有限公司法定代表人，导致贷款没有审核通过。2019年3月份，丁微再次向兴业银行申请贷款，但最终未办理成功。2019年3月20日，丁微向张祺发送催告函，主要内容为，根据合同约定，双方约在2019年1月31日过户，并达成于2019年3月31日交房及支付尾款，现已过房屋过户时间，但张祺迟迟不配合在贷款确认书上签字，办理贷款手续，根据合同约定，张祺未按约定期限交付房地产，应当按丁微已付房款日万分之五支付逾期赔偿金，逾期超过15日仍未履行交付义务的，丁微有权单方解除合同，现通知张祺及时履行合同约定的义务，若怠于履行合同义务，将按约追究其违约责任。2019年3月22日，丁微向张祺发送解约通知，主要内容为，根据合同约定，双方约在2019年1月31日过户，现已过房屋过户时间，但张祺迟迟不配合提供相关材料，现通知张祺，单方解除合同并要求张祺承担赔偿责任和违约责任。张祺已违约49天，赔偿金按102万元的日万分之五计算49天为249,900元；违约金按2,905,000元的20%计算为581,000元，已付房款102万元，请张祺5日内退还丁微已支付的房款及违约金合计1,850,900元。另查明，2009年8月21日，丁微取得残疾人证，载明丁微系XXX残疾人，监护人为施剑英。2014年5月27日，经上海市静安区人民法院委托，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具鉴定意见书：司鉴中心[2014]精鉴字第377号，丁微被评定为具有限制民事行为能力。庭审中，丁微表示，张祺于2019年2月20日注销抵押。之后丁微积极办理贷款申请手续，但由于张祺没有尽到配合义务，致使兴业银行贷款无法办理，其行为违反了网签合同补充条款关于过户条件的约定，构成违约。张祺表示，丁微要求在2019年1月31日前办理过户手续，但其直到2019年2月20日贷款仍未审批通过，其也未向张祺作出过贷款办不出可以现金补足的意思表示；2019年3月份，丁微再次向兴业银行申请贷款时，已经超过了合同约定的过户时间，其已经构成违约，所以张祺要求中介通知丁微先就违约问题进行磋商。关于2018年12月24日签订的《房屋买卖合同》中约定的过户时间，张祺主张该日期为“2019年2月28日”，丁微主张为“2019年1月28日”。双方均向本院提供了自己手中的合同原件。审理中，丁微申请了中介业务员王华兴、尹国宁出庭作证。王华兴确认，《房屋买卖合同》中约定的过户日期为2019年1月28日。尹国宁表示，网签合同约定的过户日期是2019年1月31日，2019年2月份以后，买卖双方未就过户时间进行过协商。本院认为，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。限制行为能力人订立的合同，经其法定代理人同意、追认，该合同有效。丁微在另案中经司法鉴定被认定为限制行为能力人，本院予以确认。丁微的监护人施剑英同意丁微就购买系争房屋与张祺签订买卖合同，也未损害丁微的利益，双方签订的房屋买卖合同合法有效，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。根据《上海市房地产买卖合同》的约定，买卖双方应于2019年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。另根据合同补充条款(一)的约定，办理该房屋过户手续之前，张祺应办妥还贷及抵押登记注销手续，丁微应办妥贷款审批手续。从审理查明的事实来看，张祺于2019年2月20日注销了系争房屋上的银行抵押权，丁微亦认可于2019年2月20日才开始办理银行贷款审批手续，且首次在邮政银行的贷款因其是案外公司法定代表人而未获批准。双方均未在合同约定的过户日期前完成抵押注销及按揭贷款审批手续，故房屋未能按约过户，双方均有过错。丁微申请办理的系纯商业贷款，其主张在房屋原抵押权注销之前无法办理新的按揭贷款，缺乏依据，本院不予采信。丁微首次办理贷款时间已经超过合同约定的过户期限，且此时张祺也配合提供了相关材料、办理了相关手续，在合同约定的过户时间超过后，双方也未能就后续贷款办理及过户时间达成新的一致意见，丁微也未能举证证明其曾向张祺提出过贷款无法审批通过以现金补足的事实。综上，丁微关于张祺不配合办理贷款手续构成违约，其享有单方解除权的相关主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。张祺关于因丁微未按约办理按揭贷款导致合同无法履行的主张，本院亦不予采信。现双方均同意解除合同，故本院判令解除双方之间的房屋买卖合同。合同解除后，张祺应将已收取的购房款102万元退还丁微。鉴于房屋买卖合同系因双方均未积极按约履行己方的合同义务而导致解除，故双方互不承担违约责任。丁微要求张祺支付赔偿金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。张祺要求丁微支付逾期付款赔偿金及违约金的反诉请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第二十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)丁微与被告(反诉原告)张祺就上海市宝山区抚远路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告(反诉原告)张祺于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)丁微购房款102万元；三、驳回原告(反诉被告)丁微的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)张祺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21,458元，由原告(反诉被告)丁微负担7,478元，被告(反诉原告)张祺负担13,980元；反诉案件受理费减半收取4,908元，由被告(反诉原告)张祺负担；财产保全费5,000元，由被告(反诉原告)张祺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈亮亮审 判 员  陆建泉人民陪审员  苏坤明二〇二〇年五月二十六日法官 助理  茅海灵书 记 员  戴 玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第二十二条不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。