江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初6340号原告：苏州市相城区黄埭镇裴圩村经济合作社，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇裴圩村。负责人：唐建忠，社长。委托诉讼代理人：陈敏慧、马静，江苏苏诚律师事务所律师。被告：苏州市旭冠精密金属制品有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇裴圩村社区居民委员会院内6号。法定代表人：邹建庭。原告苏州市相城区黄埭镇裴圩村经济合作社（以下简称裴圩经济合作社）与被告苏州市旭冠精密金属制品有限公司（以下简称旭冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理，于2019年11月7日适用简易程序公开开庭进行了审理，因案情复杂，本案依法裁定组成合议庭适用普通程序于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告裴圩经济合作社的委托诉讼代理人陈敏慧，被告旭冠公司的法定代表人邹建庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴圩经济合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即从位于苏州市相城区社区居民委员会院内6号迁出；2、判决被告立即支付原告租金17800元以及迟延支付的滞纳金(自2018年1月1日起，按每日万分之三计算，暂计至2019年8月31日，为610天，滞纳金为3257.4元)；3、判决被告立即支付原告房屋占有使用费暂计54280元(计算标准为2714元/月，自2018年1月1日起计算至实际搬离之日止，暂算至2019年8月31日，共计20个月，为54280元)；4、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为被告立即从位于苏州市相城区社区居民委员会院内的厂房和土地迁出，并对土地上的违章建筑进行拆除恢复原状。事实和理由：被告自2013年1月份开始承租原告的厂房。双方于2017年3月28日签订了最后一份《土地、厂房租赁合同》，合同约定租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日止，全年的租赁费用为人民币32569元，付款方式为先用后付，一年度租金在最后一季度全部付清。在租赁期间，被告未经原告许可，擅自在租赁的厂房上搭建违章建筑，2017年4月18日，原告向被告发出书面通知，要求被告立即停止搭建并拆除违章建筑，被告的行为已构成严重违约。2017年10月11日原告向被告发出书面通知，提前告知被告自2018年1月1日起，合同到期后不再续租。被告旭冠公司辩称，被告未经原告许可在租赁厂房上搭建违章建筑是虚构的，违章建筑是前任承租人在原告的同意下搭建，被告只是从前任承租人手中买进。被告至今占用厂房未搬也并非事实。除了结欠原告租金17800元以外，其余没有事实依据，请求法院驳回原告起诉。经审理查明，2017年3月28日，原告裴圩经济合作社作为出租方甲方、被告庄建发作为承租方乙方，签订《土地、厂房租赁合同》一份，约定甲方将座落在村院内厂房227.04平方米，土地0.163亩租赁给乙方使用，承租方不得将土地、厂房改变用途，如若改变，另行按国土部门标准收取；租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，合同期满，在同等条件下，乙方享有续租的优先权；在租赁期间乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同收还租赁物（不承担任何损失费的赔偿），并且限期乙方在十日内搬走，如不搬走视为自动放弃，也可以向法院诉讼：1、乙方擅自转租、转让和转借租赁物给第三人，2、乙方在租赁范围内进行非法经营或损害社会公益事业；全年乙方应向甲方交纳租赁费等人民币32569元（其中厂房租赁面积为227.04平方米、标准为132、金额为29969元，土地租赁面积为0.163亩，标准为16000、金额为2600元），对上述交纳款，乙方应在每季度末付，一年分四期全部付清，否则视为违约；租赁费甲方将出具收据，如需发票，产生的税费由乙方承担；乙方在取得租赁物后，自行装饰，并每年要进行修缮一次，以保持租赁物原状和安全正常使用，装饰费、修理费由乙方承担（租赁期满，装饰由乙方自行拆除，损失自负）；在租赁期间内，双方如将收还或转让给第三方，必须提前三个月通知对方（以书面通知为准）；自签订该合同之日起，甲方必须按本合同第一条规定将租赁物提供给乙方使用，否则视为违约；乙方在租赁期内必须按照该合同第四条规定对租赁物的装饰、修缮和安全正常使用，否则视为违约；对旧欠款（春节过后10天之前的），自春节过后11天之后，加收每天万分之三的滞纳金计算，并可终止本合同；本合同履行期满乙方必须在十日内全部搬出，否则视为放弃，归甲方所有；在租赁期内如遇不可抗力的自然灾害、涉及政府规划征用及拆迁双方必须服从，不作违约，也不承担赔偿责任；为保证该合同的履行，乙方投资人、股东必须承担清偿的连带责任。原告在甲方处加盖公章，被告旭冠公司的法定代表人在乙方处签名。涉案厂房及土地自2013年已由原告实际交付给被告，双方曾在2013年1月1日、2014年1月23日、2015年2月12日、2016年1月1日就涉案厂房及土地分别签订了《土地、厂房租赁合同》四份，期限均为签订合同当年度的1月1日至12月31日，租金标准及其他内容与2017年度租赁合同一致。审理中，原、被告双方一致确认，涉案厂房及土地均位于苏州市相城区裴圩社区居民委员会院落内，涉案土地位于涉案厂房西侧；2017年之前的租金被告已经支付完毕，截止至2017年12月31日被告仍结欠原告租金17800元。原告明确，无法提供涉案厂房的建设工程规划许可证及相应权属登记。原告也未能提供涉案土地的权属登记材料。以上事实有原告提供的厂房、土地租赁合同、内部往来辅助明细账册、记帐凭证，被告提供的收据及当事人陈述等证据予以证实，本院予以认定。原告认为，裴圩社区居民委员会代表原告于2017年4月18日在租赁厂房上张贴通知，内容为告知被告法定代表人邹建庭，因发现承租方在裴圩村部出租厂房场地上有违章建筑，通知承租户在2017年4月18日接到该通知后立即停工，并在两日内自行拆除，如不停工该村委会将组织人员对不符合规定的地方进行拆除，造成的经济损失由邹建庭自行承担。原告另陈述，裴圩社区又于2017年10月11日在租赁厂房上张贴通知，内容为“各企业承租户，根据政府要求，自2018年1月1日起，本社区对各企业租赁的集体厂房不再续租，望各企业自行安排，如在规定时间内不能搬离者，本社区将统一集中清理，造成的经济损失由企业自行承担”。2017年度租赁合同期限届满后，被告并未搬离租赁厂房及土地，占用至今。对此原告提供照片打印件一组予以证明。经质证，被告旭冠公司认为，对原告提交的2017年4月18日、2017年10月11日的照片未见到过，不予认可，对于厂房现状的照片真实性无异议，租赁土地上的简易厂房系冯小伟搭建的，其从冯小伟处购买了简易厂房，该厂房层高5米多，彩钢瓦顶，西面借用了涉案租赁厂房的墙壁，其余三面墙为砖砌。原告在将涉案土地租赁给被告之前就已经知晓搭建的事实，且若不是被告受让了简易厂房，也没有租赁涉案土地的必要。被告陈述，未再缴纳2017年12月31日之前的租金17800元，系因为其发现先前租金的收据上记载的收款单位为苏州市相城区裴圩社区居民委员会，其认为将租金交给社区居民委员会不合适，但又找不到原告这个主体，所以没有缴纳。原告是个形同虚设的单位，签合同是由村里的会计刘文兰过来，盖个章就签好的，之前的租金也是交给刘文兰的，刘文兰出具的收据加盖的是裴圩社区居民委员会的章。被告另陈述，其先前与裴圩社区居民委员会协商有偿搬迁事宜，当时原告说是镇政府项目专用，2018年3月5日，一家评估公司对涉案厂房、机器设备、简易房和装修价值搬迁综合补贴进行了评估，并于2018年6月29日出具了评估报告，后来跟原告没有协商成功。到2018年7月17日，裴圩社区居民委员会喊人来厂房断水断电，被告无法继续使用涉案房屋、土地，且看见周围其他租户搬走，遂于2018年10月5日左右，将涉案厂房内的东西都搬走了，厂房钥匙原告没派人来取，其也没有还给原告，但其是愿意归还钥匙的。关于涉案土地上的简易厂房，系其从冯小伟处买的，不属于原告的厂房，故不同意从简易厂房中搬离。鉴于原告或裴圩社区断水断电给其造成的损失，还有有偿搬迁的事宜，被告欲提起反诉，经本院释明并非属于同一法律关系后，未再提起反诉。被告提供转让协议一份，证明涉案土地上的简易厂房及其从冯小伟处购买；提供照片打印件一组以证明2019年4月24日涉案厂房已经腾空。经质证，原告陈述，对于转让协议真实性无法确认，关联性不认可，其经核实，简易厂房被告确实是从冯小伟处买的，冯小伟之前搭了违章建筑，后来被告2017年又进行了搭建；对于照片真实性无异议，对于被告有无腾空不清楚，被告并未向原告交付涉案厂房的钥匙，即使被告当庭交付涉案厂房的钥匙，原告也不予接收，因为本案合同是将厂房及土地一并出租的，只有被告一并返还厂房和土地，原告才愿意接收。原告又陈述，原告与裴圩社区居民委员会均是裴圩村的，并非同一主体，但存在人员、财务混同，之前因原告的抬头用的较少，故由裴圩社区居民委员会在出具给被告的收据上盖章，但租金最后是给原告的。原告另陈述，因被告系散乱污企业，故裴圩社区居民委员会给被告发通知、要采取断电、断水措施。本院认为，鉴于原告自述涉案出租的227.04平方米的厂房缺乏建设工程规划许可证，在本案中亦未能提供厂房、土地的权属登记信息，故双方签订的《土地、厂房租赁合同》应属无效，被告应向原告返还租赁的面积为227.04平方米的厂房、0.163亩土地，并支付相应的占有使用费。关于占有使用费，涉案《土地、厂房租赁合同》虽归于无效，但被告方仍长期占有使用涉案厂房、土地，故涉案厂房、土地的占有使用费可参照合同约定的租金标准支付。根据双方的陈述，截止至2017年12月31日被告结欠的占有使用费为17800元。被告在第一次庭审时明确愿意归还原告227.04平方米的厂房，原告则表示被告单独归还涉案厂房不予接收。综合本案案情，被告陈述在2018年10月左右将物品搬离了承租的厂房，但未向原告交还钥匙。而原告作为出租方，亦负有避免损失扩大的义务，其明确知晓被告在2018年7月已经无法正常使用涉案厂房，在被告明确愿意返还涉案厂房时以必须同时返还厂房及土地的理由予以拒绝，该理由并不充分，即便双方对涉案土地的返还存在争议，原告仍应及时接收涉案厂房。综上，本院酌情认定涉案房屋的占有使用费计算至本案第一次庭审之日即2019年11月7日止较为合理。经核算，2018年1月1日起至2019年11月7日止涉案厂房的占有使用费为55504.23（29969+29969/365天*311天）元。关于滞纳金，因合同无效，且被告迟延缴纳厂房租金的行为给原告造成的损失主要为利息损失，故本院相应调整为被告应承担17800元自2018年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率年利率4.75%计算的利息1397.42元及该款自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际付款之日止的利息。关于涉案租赁的0.163亩土地上搭建的简易厂房，原告认为其出租土地时并无该建筑物，系由冯小伟及被告先后搭建。被告虽否认简易厂房系其建造，但认可该简易厂房系冯小伟租赁涉案土地期间所建造，亦认可其从冯小伟处受让了该简易厂房，其目前为该简易厂房的实际权利人。鉴于该简易厂房附着于涉案租赁的土地上，西面还借用了涉案厂房的墙壁，如不移除，则被告无法将涉案土地实际归还给原告，现原告主张被告将租赁土地上的简易厂房拆除、恢复原状，被告作为前述简易厂房的权利人，又负有将建筑物所附着土地返还给原告的责任，应将该0.163亩土地上搭建的建筑物即简易厂房予以拆除。鉴于被告至今未归还涉案土地，故土地的占有使用费参照合同约定的支付标准即2600元/年自2018年1月1日起计算至被告实际归还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款的规定及相关法律法规的规定，判决如下：一、原告苏州市相城区经济合作社与被告苏州市旭冠精密金属制品有限公司于2013年1月1日、2014年1月23日、2015年2月12日、2016年1月1日、2017年3月28日签订的《土地、厂房租赁合同》无效。二、被告苏州市旭冠精密金属制品有限公司应于本判决生效之日起三十日内自苏州市相城区裴圩社区居民委员会院落内227.04平方米的厂房及该厂房西侧的0.163亩土地迁出，并将该0.163亩土地上建造的简易厂房予以拆除。三、被告苏州市旭冠精密金属制品有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告苏州市相城区经济合作社截止至2017年12月31日的占有使用费17800元及该款的逾期付款利息（自2018年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率年利率4.75%计算的利息1397.42元及17800元自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际付款之日止的利息）、2018年1月1日起至2019年11月7日止的厂房占有使用费55504.23元、自2018年1月1日起的土地占有使用费（按照2600元/年的标准计算至被告实际归还之日止）。（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户；或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019474）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为1683元，由被告苏州市旭冠精密金属制品有限公司负担（原告苏州市相城区经济合作社预交的诉讼费用，由本院退还，被告苏州市旭冠精密金属制品有限公司应负担的诉讼费用1683元，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32250199743600001331041104）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  舒 馨人民陪审员  王佩芬人民陪审员  王梅郁二〇二〇年五月十九日书 记 员  薛海燕