湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初2043号原告刘亦飞，女，1978年6月28日出生，汉族，住湖南省攸县。委托代理人喻静，长沙市开福区正浩法律服务所法律工作者。委托代理人陈文胜，攸县长安法律服务所法律师工作者。被告黄金贵，男，1971年9月1日出生，汉族，住湖南省辰溪县。第三人邹治权，男，1980年5月29日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告刘亦飞诉被告黄金贵、第三人邹治权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘亦飞及其委托代理人喻静、陈文胜，被告黄金贵到庭了参加诉讼。第三人邹治权经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘亦飞向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告在2019年9月26日签订的房屋门面《租赁合同》；2、请求判决被告返还原告合同保证金1.7万元、门面转让进场费用2万元，合计人民币3.7万元；3、请求判决被告返还原告租金款13031.8元；4、请求判决被告赔偿原告门面装饰等损失费用计2万元。5、请求判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，2019年9月26日，原告刘亦飞与被告黄金贵签订房屋门面《租赁合同》，租赁了长沙市五一西路936号门面从事小吃经营，原告按照合同的约定向被告支付了合同保证金计1.7万元、门面转让进场费计2万元和首期租金等；然后原告对该房屋门面进行了装饰开始经营。2019年12月26日原告再次按约向被告支付了2020年3月25日前的租金。因国家疫情控制政策的原因，双方在2020年3月8日协商减免租金未果而发生了纠纷；2020年3月10日早上原告所租赁的门面已经被第三人锁门致使原告无法开张营业，原告才知道被告黄金贵并不是该房屋门面的所有人，被告也承认了真正房屋所有人就是锁门的人叫邹治权；后原告在房东邹治权处复印了房东与被告黄金贵双方签订的《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》中明确了该房屋门面被告不能转租转让，被告没有对该房屋门面进行转租转让的权利；被告在与原告刘亦飞签订房屋门面《租赁合同》的时候，也没有将上述房屋门面的基本情况告知原告，造成履约不能，构成根本违法的事实，被告黄金贵在本案房屋租赁事实中存在欺诈行为，应当承担法律责任；事情发生后经开福区通泰街派出所以及三方多次调解协商未果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告黄金贵辩称，1、第三人经营的清泉包子铺就在原告经营门面的隔壁，应当知道门面已经转租，原告接收门面后还进行了装修，第三人对此均未提出异议，且第三人锁门的原因是因为欠租，并没有以转租为理由锁门，故第三人认可原、被告的转租行为，原、被告之间的转租合同合法有效；2、原告在办理营业执照工商登记时会要求提供房屋产权资料，该房屋产权登记明显不是被告名字，故被告没有欺骗原告说自己是房东，原告主张被告存在欺骗行为明显不成立；3、同意解除合同，但导致第三人锁门和合同解除的原因是因为原告没有按期交纳房租违约，故不同意返还保证金和赔偿装修损失。4、门面转让进场费门面租赁的商业惯例，在合同中进行了明确约定，系双方真实意思表示，因原告违约不存在退还。综上，请求判决合同解除并驳回原告其他诉讼请求。第三人邹治权未到庭发表陈述意见。经审理查明，座落于长沙市开福区房屋产权系王卫所有，王卫将房屋租赁给第三人使用。第三人将其中3个小门面分租给王涛使用，王涛又将其中1个小门面分租给被告使用，王涛退出后，被告与第三人签订合同，将王涛租赁的3个小门面全部接手承租。2019年9月26日，原告（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将上述房屋中的936号小门面出租给乙方用于小吃经营。租赁期限自2019年9月26日起至2022年9月25日止。2019年9月26日至2021年9月25日月租金为税后8500元，后期租金按邻街递增。租金按季度支付，乙方应提前15天支付下一期租金，不得拖欠，否则甲方有权收回门面，保证金不退。为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日起向甲方支付履约保证金17000元，租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方无息退还乙方。租赁期内因租赁房屋所产生水、电、卫生、物业等及税费由乙方自行承担。甲方在乙方支付首期租金之日将房屋钥匙交付乙方。乙方在不破坏房屋主体结构的基础上有权根据营业需要对房屋进行装修，租赁期满，可移动的设备设施归乙方所有，不可移动物品按来装去丢原则处理。若乙方不续租找到下家，乙方有权收取下家进场费。双方另就其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交纳了保证金17000元，转让进场费20000元，2019年9月26日至2019年12月25日租金25500元。原告接手门面并进行装修后经营泡菜，并向被告支付了2019年12月26日至2020年3月25日的租金。新型冠状病毒肺炎疫情发生后，原告于2020年3月8日返回长沙后与被告协商减租。2020年3月10日，第三人邹治权将涉案门面锁门，并张贴了停业通知，载明“商户你好，由于承租户黄金贵没有交租金和水电费，按承租合同约定停业。”锁门后，双方就此发生纠纷，并经110出警处理未成。对此，被告称因原告等租户没有交租，故没有向第三人交租，因第三人不同意减免租金，故没有同意减免原告的租金。锁门后，原告即搬离了出租门面。本案在审理过程，就原告所主张装修损失，经本院释明并征询原告是否就装修残值进行评估，原告表示不进行评估。上述事实，有原、被告签订的《租赁合同》、《停业通知》及锁门照片、被告与第三人签订的《房屋租赁合同》、报警记录、银行及微信转账记录、房屋装饰照片、现状照片、微信聊天记录等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，一、原、被告所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案门面系被告从第三人处承租再转租给原告，而第三人以被告未交租违约通知原告停业并将门面锁门导致合同不能继续履行，原告已搬离出租门面，原、被告所签订的《租赁合同》事实上已解除，现原告请求解除合同，被告对此没有异议，应确认双方所签订的租赁合同已于2020年3月10日解除。二、因合同于2020年3月10日解除，被告应当向原告返还2020年3月10日至3月25日的租金4250元。另外，湖南省于2020年1月23日启动新型冠状病毒肺炎疫情重大突发公共卫生事件一级响应后，因疫情防控没有经营租赁门面，原告据此要求减免租金，符合法律规定不可抗力的免责情形，结合原告实际营业情况，本院酌情认定减免原告一个月租金8500元，故被告应退还原告租金12750元。三、如前述，原告虽然应当提前15天，即在2020年3月10日交纳下一季度租金，但当时原告已向被告提出减免租金的请求，且第三人已将门面锁门，原告在此情况下没有向被告按期交纳租金具有正当理由，被告据此抗辩原告没有按期交纳租金违约而导致合同解除没有法律依据，本院不予采信。鉴于本案是因第三人以被告未交租违约通知原告停业并将门面锁门而导致合同解除，原告对此没有违约责任，且因合同提前解除导致原告不能按合同约定在合同期满时找下家收取转让进场费以弥补其转让进场费损失，故原告主张被告退还保证金17000元和转让进场费20000元，本院予以支持。至于第三人是否应当减免被告租金及第三人锁门是否正当问题，属于被告与第三人之间的合同履行问题，不在本案审查范围，被告可依据合同另行主张权利。四、因原告经本院释明后不愿就装修残值进行评估，其主张装修损失20000元没有证据证明，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认原告刘亦飞与被告黄金贵签订的《租赁合同》于2020年3月10日解除；二、被告黄金贵在本判决生效之日起十日内退还原告刘亦飞保证金人民币17,000元、转让进场费人民币20,000元，合计人民币37,000元；三、被告黄金贵在本判决生效之日起十日内退还原告刘亦飞租金人民币12750元；四、驳回原告刘亦飞的其他诉讼请求。本案受理费775元（已减半收取），由原告刘亦飞负担225元，由被告黄金贵负担550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二〇年五月十五日代理书记员  刘倩妮