福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2832号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福州市鼓楼区福屿路200号14楼。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵可钦，男，1953年6月29日出生，汉族，住福州市晋安区。 上诉人福州市国有房产经营有限公司因与被上诉人赵可钦房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初4471号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福州市国有房产经营有限公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，并改判为：1.解除双方签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》；2.赵可钦立即无条件腾退福州市XX镇XX区XX座XX单元，恢复房屋原状，返还给福州市国有房产经营有限公司；3.赵可钦向福州市国有房产经营有限公司支付租金（租金按每月80.7元计算，自2015年9月至租赁合同解除之日）；4.判令赵可钦向福州市国有房产经营有限公司支付违约金（违约金计算标准为每逾期一个月按应收租金的5%缴纳，计至赵可钦付清租金之日止）；5.判令赵可钦向福州市国有房产经营有限公司支付租赁合同解除之后的房屋占用使用费（占有使用费参照租金每月80.7元，自租赁合同解除之日起，最终计至赵可钦返还房屋之日止）。事实和理由：一审法院认为不宜简单地以拖欠租金超过六个月为由解除廉租住房租赁合同，属于适用法律错误。1.讼争合同合法有效，合同中约定了赵可钦按月及时缴纳租金的义务，其应主动履行。2.根据讼争合同第四条约定以及《公共租赁住房管理办法》第二十九条、《福州市国有房产管理办法》第十六条、《福州市公共租赁住房管理办法》第三十四条规定，赵可钦拖欠租金累计六个月以上，福州市国有房产经营有限公司有权解除租赁合同，收回廉租住房并追讨拖欠租金。3.因一审法院未支持福州市国有房产经营有限公司解除租赁合同的主张有误，所以一审法院仅支持福州市国有房产经营有限公司截至2019年10月的租金和截至2018年8月的违约金，也属于判决错误。 赵可钦未作答辩。 福州市国有房产经营有限公司向一审法院起诉请求：1.解除2010年12月29日福州市国有房产经营有限公司、赵可钦签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》；2.赵可钦立即将福州市晋安区XX镇XX区XX座XX单元房屋腾空，并退还给福州市国有房产经营有限公司；3.赵可钦按80.7元/月的租金标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2015年9月起至合同解除之日止的租金(计至2018年7月共拖欠35个月2824.5元)；4.赵可钦每逾期一月按应付租金的5%向福州市国有房产经营有限公司支付逾期支付租金的违约金（自2015年10月起至2018年8月30日共35个月计141.22元）；5.赵可钦未在判决指定期限内退还房屋的，每日应按原租金支付房屋占有使用费，计至赵可钦实际退还房屋之日止。 一审法院认定事实：2010年12月29日，福州市国有房产经营有限公司、赵可钦签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》，约定：赵可钦因用房需要向福州市国有房产经营有限公司申请租赁晋安区XX镇XX区XX座XX单元使用面积34.36㎡的廉租住房，租赁期限自2011年2月1日起至2013年1月31日止；每月租金80.7元，按月交纳；拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳滞纳金；拖欠租金超过6个月以上的，出租人有权解除租赁合同，收回廉租住房并追讨所拖欠的租金。合同订立后，福州市国有房产经营有限公司依约向赵可钦交付了租赁物，赵可钦亦依约接收房屋并实际入住。2015年9月1日，赵可钦交纳了自2015年7月至8月两个月的租金161.40元(80.7元／月×2月)，之后赵可钦未再交纳租金。 2017年11月19日，福州市国有房产经营有限公司在赵可钦租住的XX区XX座XX单元房屋房屋门上张贴催款通知，通知称：XX区XX座XX单元房屋赵可钦，截至2017年10月你已拖欠26个月的租金2098.24元，根据《福州市公共租赁住房管理办法》第34条规定，累计6个月以上拖欠租金的，应当退还廉租住房。要求你在接到通知七日内缴清所欠租金及缴纳因延期而产生的滞纳金，否则将依法主张解除合同、支付拖欠的租金、滞纳金，并腾退廉租住房。2017年12月4日，福州市国有房产经营有限公司通过全球邮政特快专递EMS向赵可钦租住的XX镇XX区XX座XX单元房屋寄送催收租金的律师函，该邮件被“拒收”退回。后赵可钦仍未交纳所欠租金。 一审庭审后，经一审法院调查，赵可钦称其2015年因中风右侧(右手臂及右腿)轻度偏瘫，行动不便，丧失了劳动能力。其早年与妻子离异，唯一女儿也已出嫁，现其一人独自生活，没有其他生活来源，平日生活依靠旧同事及朋友接济，无力支付租金。其并无其他住房，不同意解除合同。 一审法院认为，廉租住房是政府对城市低收入困难群体的救助及保障，因此廉租住房租赁合同有别于普通的房屋租赁合同，福州市国有房产经营有限公司与赵可钦订立廉租住房租赁合同的目的是实现政府对城镇低收入家庭和困难群体的住房保障，并非单纯为了收取租金，虽然本案赵可钦拖欠租金超过六个月以上，福州市国有房产经营有限公司有权解除合同，但行政机关并未因此取消赵可钦廉租住房的保障资格，考虑到赵可钦为年逾66岁的老人，身患疾病又丧失劳动能力，生活困难且无其他住房，解除租赁合同势必使其陷入无处栖身的困境，与政府建立公共租赁住房制度实现对低收入贫困群体进行救助及保障的初衷相悖，也不符合老年人权益保障法关于“政府在实施廉租住房、公共租赁住房等住房保障制度或者进行危旧房屋改造时，应当优先照顾符合条件的老年人”的规定，因此不宜简单地以拖欠租金超过六个月为由解除福州市国有房产经营有限公司、赵可钦之间的租赁合同，故福州市国有房产经营有限公司请求解除廉租住房租赁合同，一审法院不予支持。但赵可钦仍应按月足额支付合同约定的租金。 租赁合同履行期间，赵可钦未按合同约定按期足额支付租金，自2015年9月起开始拖欠租金，截至2019年10月30日止累计拖欠50个月的租金计4035元(80.7元／月×50月)，福州市国有房产经营有限公司请求赵可钦支付尚欠的租金，符合合同约定及法律规定，可予支持。福州市国有房产经营有限公司请求赵可钦每逾期一个月按应收租金80.7元的5%支付自2015年10月起至2018年8月30日止(共35个月)的逾期付款违约金141.22元(80.7元／月×5%×35月)，符合合同约定及法律规定，可予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国老年人权益保障法》第三十一条第一款、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、赵可钦应于本判决生效之日起30日内偿还福州市国有房产经营有限公司自2015年9月起至2019年10月止的租金4035元(80.7元／月×50月)；二、赵可钦应于本判决生效之日起30日内向福州市国有房产经营有限公司支付逾期付款违约金141.22元；三、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由福州市国有房产经营有限公司负担25元、赵可钦负担25元。 二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于福州市国有房产经营有限公司是否有权解除合同。本案租赁物系廉租住房，廉租房是政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，具有社会福利性质。赵可钦是否具备廉租住房的保障资格，应由相关行政部门审核认定。根据查明的事实，赵可钦目前未被相关行政部门取消廉租住房保障资格，一审法院综合考虑赵可钦自身情况，认定不宜简单地以拖欠租金超过六个月为由解除讼争租赁合同并无不当。综上所述，福州市国有房产经营有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人福州市国有房产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  张力群 审判员  张 敏 二〇二〇年五月二十六日 书记员  林雨婷