济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初1618号原告：刘新枝，女，1975年11月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：倪海兰，山东律雨人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李斌，山东律雨人律师事务所律师。被告：山东现代物流中心发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：杜瑜，执行董事。委托诉讼代理人：霍宏钧，男，系山东现代物流中心发展有限公司员工。原告刘新枝与被告山东现代物流中心发展有限公司（以下简称现代物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告刘新枝的委托诉讼代理人倪海兰，被告现代物流公司的委托诉讼代理人霍宏钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘新枝向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告签订的两份《长期租赁合同》(合同编号分别为：JNC201203013；NC201203014)；2.请求法院判令被告返还原告租金共计225650元及违约金;3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年3月12日，原告与被告签订《长期租赁合同》(合同编号：JNC201203013)，约定：原告承租被告位于济南现代新城浙商大厦裙楼一期一层1123号物业，租金为112825元，最晚交付时间为2012年10月31日，租期为20年。同日，双方再次签订《长期租赁合同》(合同编号：JNC201203014)，约定：原告承租被告位于济南现代新城浙商大厦裙楼一期一层1125号物业，租金为112825元，最晚交付时间为2012年10月31日，租期为20年。并且上述两份合同均约定被告逾期交付物业，须按合同价款万分之二/日的标准缴纳违约金，超过期限90天仍未交付的，按照合同价款的万分之伍/日的标准缴纳违约金。在合同签订后，原告按照合同约定向被告支付全部合同价款，但被告至今未交付物业，致使原告合同目的不能实现。在审理过程中，刘新枝变更第2项诉讼请求为：请求法院判令被告返还原告租金、装修及广告费共计225650元及违约金（按合同价款的万分之五/日计算）。现代物流公司辩称，不同意解除合同，双方签订的长期租赁合同是在双方明确所设物业状态的情况下签订的。原告作为一个具有完全民事能力的成年人不能以不知道、不了解来推脱自己应承担的责任。在双方签订的合同中有明确规定，原告所支付的款项包含了租金、广告费、装修费，而且租金和广告费、装修费是分开计算的。原告在签订涉案合同时，也同时和杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订了委托经营合同，保证人是山东现代投资集团有限公司。我这里要说明的是在涉案合同最后一页第9.7条的约定，本合同连同附件一式三份。因此，涉案合同是有附件的，附件即为委托经营合同，而原告在诉讼中没有提供附件。另外，合同中对物业交付有明确说明，合同第5.1条物业交付中明确物业交付是经营户进场装修即视为交付，5.2条说明的是进场装修时间不得超过2012年10月31日，而原告和杭州公司签订的委托经营合同中是将涉案物业自2012年9月1日起委托给杭州公司经营，经营期限8年。在原告本人签名的济南现代国际名酒城定金协议签署流程表中也说明了前三年的委托经营资金已在房屋总价中一次性扣除，共计35628元。所以，根据上述证据我方不认为存在违约责任。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的事实，本院认定如下：1.关于现代物流公司是否违约的问题；原、被告双方于2012年3月12日签订的两份《山东现代物流中心发展有限公司租赁合同》（以下简称租赁合同）第五条均约定：经营户进场装修即视为交付；进场装修时间初定为2012年9月30日，若因特殊原因需要延迟的，视为刘新枝认可，最晚不超过2012年10月31日。而事实情况是现代物流公司至今亦未向刘新枝交付涉案商铺，甚至该商铺所在的建筑并未完全建设完毕、未办理验收手续。因此，现代物流公司的行为已严重违反合同约定，刘新枝租赁商铺的合同目的至今无法实现。刘新枝虽于2012年3月12日另与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订过两份《委托经营合同》（保证人为山东现代投资集团有限公司），但从合同主体而言，该委托经营合同系刘新枝与杭州恒瑞企业营销策划有限公司之间签订，现代物流公司并非该合同的一方当事人，刘新枝也未委托被告现代物流公司将涉案商铺交付杭州恒瑞企业营销策划有限公司，不能因该《委托经营合同》的签订而否定现代物流公司存在的违约行为。租赁合同为双务合同，出租人及承租人互享权利又互负义务。刘新枝作为承租人，主要义务是缴纳租赁费用，依本案查明事实，其就涉案商铺已向现代物流公司履行了合同约定的付款义务；现代物流公司作为出租人，其主要义务是按合同约定向承租人即刘新枝交付租赁商铺，但其至今未交付。综上所述，现代物流公司的行为已构成违约。2.关于刘新枝的权益是否受损的问题；双方于2012年3月12日签订的两份租赁合同第三条“合同价款及支付方式”均约定：若刘新枝一次性交纳，总优惠后原告的合同价款为112825元。且刘新枝是与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订的《委托经营合同》，现代物流公司并非该合同的一方当事人。因此，原、被告签订的两份租赁合同的租赁价款在最终优惠后均定为112825元，与现代物流公司所述其已代刘新枝支付前三年的委托转租收益无任何关联性。租赁合同是关于用益物权的合同，因此，作为租赁方享有对租赁物的使用和收益的权利，但是时至今日现代物流公司也未将租赁商铺交付给刘新枝使用。山东现代投资集团有限公司虽通过银行转账方式支付给刘新枝8000元，现代物流公司辩称该款系涉案物业第四年部分返租款，每个物业返4000元，但山东现代投资集团有限公司并非现代物流公司，其仅是《委托经营合同》的保证人，刘新枝对现代物流公司当庭辩称的转款目的并不认可。因此，结合本案查明的事实，本院认为，山东现代投资集团有限公司支付的该款项不能视为刘新枝的收益。综上，刘新枝作为涉案商铺的租赁方，既无法使用涉案商铺，也无法因涉案商铺而收益，因此，刘新枝的权益受损。3.关于装修费及广告费是否应当返还的问题。本案中，两份租赁合同均约定，合同价款112825元包含租金67695元，装修费及广告费45130元；经营户进场装修即视为交付；该物业交付时间最晚不超过2012年10月31日。根据双方签订的合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，本院认为所谓经营户进场装修，应当指对竣工验收合格后进行经营性装修，即符合名酒城经营标准的装修，而非指对在建工程的基础装修。涉案物业尚处于在建状态，目前根本不可能支出装修费及广告费。退一步讲，即使装修费及广告费如现代物流公司所辩称，其提供的现有证据亦不足以证实其辩解意见。综上所述，现代物流公司没有提供确实充分的证据证实其因涉案物业而支付了装修费及广告费，故刘新枝要求返还装修费及广告费合法有据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告双方于2012年3月12日签订两份租赁合同，该两份合同约定了对商铺承租的相关内容，应认定双方之间建立了商铺租赁合同关系。现代物流公司先是取得涉案商铺所在土地的使用权，后又取得了建设工程规划，故刘新枝与现代物流公司签订的两份租赁合同均应为有效，双方在合同签订后均应严格履行合同义务，否则应依法承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，现代物流公司的行为已构成违约，致使不能实现合同目的，故刘新枝要求解除双方签订的两份租赁合同合法有据，本院予以支持。因合同解除为形成权，解除权人解除合同的意思到达相对方时合同即告解除。刘新枝在其起诉状中提出解除合同的意思表示，本院于2020年4月30日将其起诉状副本送达现代物流公司，其解除合同的意思已于当日到达现代物流公司，故双方于2012年3月12日签订的两份租赁合同（合同编号分别为JNC201203013、JNC201203014）于2020年4月30日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因现代物流公司未向刘新枝交付涉案商铺，故不存在商铺返还；但现代物流公司每处物业收取了刘新枝交纳的112825元（包括包含租金67695元、装修费及广告费45130元），且其至今一直未向刘新枝交付涉案商铺，刘新枝并未获得利益，故其应向刘新枝返还以上款项，本院对刘新枝要求返还两处物业的租金及装修费、广告费共计225650元的诉讼请求予以支持。另因双方在签订的两租赁合同第五条“物业交付”处均约定“经营户进场装修即视为交付”“该物业最晚交付时间为2012年10月31日”，第七条“违约责任”处均明确约定“甲方（指现代物流公司）应按本合同约定交付物业。如甲方逾期交付且造成乙方（指刘新枝）的转租收益受到损失的，甲方须按合同价款万分之二/日的标准缴纳违约金，超过期限90天仍未交付的，按合同价款的万分之五/日的标准缴纳违约金”。基于以上合同约定及本案查明的事实，现代物流公司至今仍未向刘新枝交付涉案商铺，从合同约定的交付时间2012年10月31日之后，现代物流公司即已构成逾期交付，应向刘新枝支付违约金。刘新枝主张违约金计算至实际付清之日止，本院不予准许，并依法调整为计算至合同解除之日止，即以225650元为基数，自2012年10月31日起至2013年1月29日止的违约金按日万分之二计算为4061.7元；自2013年1月29日起至2020年4月30日止的违约金按日万分之五计算为298760.6元，合计302822.3元。山东现代投资集团有限公司已支付给刘新枝8000元，该款项从现代物流公司应支付的违约金中予以扣减为宜，扣减后的违约金为294822.3元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、刘新枝与山东现代物流中心发展有限公司于2012年3月12日签订的两份《山东现代物流中心发展有限公司租赁合同》（合同编号分别为JNC201203013、JNC201203014）于2020年4月30日解除；二、山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘新枝租金、装修及广告费225650元；三、山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘新枝违约金294822.3元；四、驳回刘新枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6588元，减半收取3294元，由山东现代物流中心发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李明亮二〇二〇年五月二十八日书记员  赵珊珊