北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初61622号原告：陈强。委托诉讼代理人：汪至贺。被告：北京黎明世家投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国路93号院10号楼203号。法定代表人：李明，总经理。被告：尚新国。二被告共同委托诉讼代理人：薛克鹏。第三人：王军。委托诉讼代理人：王集金。第三人：中润仁华（北京）国际投资管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：桑跃军，执行董事。委托诉讼代理人：王集金。原告陈强（以下简称陈强）与被告北京黎明世家投资管理有限公司、尚新国（以下一并提及时简称二被告，单独提及时分别称黎明世家公司、尚新国）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，依申请追加了第三人中润仁华（北京）国际投资管理有限公司、王军（以下分别称中润仁华公司、王军）参加诉讼，并公开开庭进行了审理，陈强之委托诉讼代理人汪至贺，二被告之共同委托诉讼代理人薛克鹏，中润仁华公司、王军之共同委托诉讼代理人王集金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈强向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈强与黎明世家公司签订的《房屋买卖合同》；2.判令二被告退还陈强购房款7524665.87元、支付逾期付款利息（以7524665.87元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，计算自2015年9月1日起至2019年8月19日止；以7524665.87元为基数，按全国银行同期同业拆借利率标准，计算自2019年8月20日起至实际支付之日止）；3.判令二被告支付陈强可得利益损失；4.判令黎明世家公司承担保函费3240元。事实和理由：2011年1月11日，尚新国和开发商签订商品房预售合同，购买位于北京市昌平区陈家营西路3号院招商嘉铭(珑原*号楼*单元*室房屋一幢，约定尚新国支付首期款后，余款以涉案房屋向中国银行股份有限公司北京朝阳支行抵押贷款。2011年1月12日，二被告签订协议书，约定黎明世家公司为涉案房屋的实际所有人、借名人；尚新国为名义购买人、出名人。2013年6月24日，陈强与二被告共同签署了《房屋买卖协议》，约定陈强购买涉案房屋，价款为11700000元。2013年6月至10月，陈强按照协议约定，委托中润仁华公司代其支付购房款6264581元。2013年7月，涉案房屋交由陈强居住。2013年7月起，陈强每月向尚新国账户打款46669.81元，以偿还贷款利息。上述贷款利息分别由陈强、陈强指定第三人、陈强委托中润仁华公司支付的方式，转入尚新国还款的银行账户。陈强向尚新国的银行卡账户支付人民币7477996元（暂定），分别为：委托中润仁华公司支付6264581元；还款利息（自2013年7月至2015年9月，暂定）1213415元。陈强于2015年10月12日分别向二被告发函，称陈强不具备北京市购房资格，希望和二被告协商处理涉案房屋的后续事宜。二被告于2015年10月13日收到陈强的函件，但一直不予配合，故诉至法院。二被告辩称，涉案房屋实际购买人为中润仁华公司，陈强只是出名人，而非实际购买人和实际履行人。二被告同意解除与陈强之间签订的房屋买卖合同，涉案房屋和退款事宜由中润仁华公司来具体处理。二被告在履约过程中没有违约行为，且已将房屋交给了中润仁华公司，故不存在赔偿其利息损失及可得利益损失等事宜。保函费应由陈强自行承担。中润仁华公司、王军述称，中润仁华公司为实际购房人，陈强不是实际购房人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月11日，尚新国作为买受人，案外人招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司作为出卖人，签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定尚新国购买北京市昌平区东小口镇CY-09地块09-08号住宅楼*层*单元*号房屋，首付款为4010016元，于合同签订当日支付，贷款6000000元。2013年6月24日，陈强作为乙方（买方）、尚新国作为甲方（卖方）、黎明世家公司作为丙方（第三方），签订《房屋买卖协议》，主要约定：甲方自愿将北京市昌平区陈家营西路3号院招商嘉铭(珑原*号楼*单元*号房屋（以下简称涉案房屋）卖给乙方所有，并将与房产的相关土地使用权同时出卖给乙方。房屋价格为11700000元，其中银行贷款为5435419元，现款支付6264581元，乙方应于2013年6月25日前支付甲方5000000元，于2013年9月30日前支付甲方1264581元。剩余贷款5435419元为甲方名下的银行按揭贷款，从2013年7月1日由乙方开始支付，与甲方再无关系。甲方于2013年6月25日前将房屋及其附属物正式交付给乙方使用。因政策原因，甲方不保证能够过户，如条件允许或乙方能够办理过户，甲方要全力配合。甲乙双方约定随之转让的附属设施为车库（255）、储藏间（*号楼*层*）。2013年6月25日，黎明世家公司将涉案房屋交付陈强。2013年7月12日，中润仁华公司分两笔共支付黎明世家公司5000000元；2013年9月29日，中润仁华公司支付黎明世家公司1264581元。2013年9月29日，尚新国向中润仁华公司出具了收条，载明收到涉案房屋首付款6264581元。自2013年7月起至2015年10月期间，通过尚新国银行账户，陈强偿还涉案房屋贷款466698.1元，中润仁华公司偿还贷款1717443.35元。另有5个月的按揭贷款，双方均未举证证明系其所付。2015年10月之后，陈强再未偿还贷款。2015年8月，尚新国作为甲方、黎明世家公司作为乙方、中润仁华公司作为丙方、王军作为丁方，签订《协议书》，载明：鉴于1）涉案房屋实际购买人为乙方，甲方是乙方指定的名义上的购买人；2）陈强本应以丙方的名义与甲方签订涉案房屋的房屋买卖协议，但其却采取了欺骗甲、乙、丙三方的手段，于2013年6月24日以自己的名义与甲方签订了《房屋买卖协议》；3）丙方为购买涉案房屋已于2013年7月12日以及2013年9月29日合计支付乙方6264581元，四方约定，乙方、丙方同意甲方与丙方指定的买受人丁方签署该房屋的《房屋买卖合同》；《房屋买卖合同》签订之后，甲方、乙方应尽快将涉案房屋产权办理至甲方名下；涉案房屋产权办至甲方名下之后，甲方、乙方应尽快将涉案房屋产权办理至丁方名下；在涉案房屋产权办理至丁方名下之前，丙方一次性代甲方偿还涉案房屋剩余房款（即甲方剩余银行按揭贷款），陈强代甲方已经支付的银行按揭贷款由丙方负责与陈强解决。同月，尚新国作为甲方（出卖人）、王军作为乙方（买受人），签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出卖给乙方，甲方确认乙方已于2013年7月12日以及2013年9月29日合计支付甲方6264581元购房款，剩余房款（即甲方剩余银行按揭贷款）由乙方一次性代甲方偿还。甲方同意并承诺乙方可以将本合同以及与本合同有关的全部权利义务转让给第三方，由时，甲方有义务无条件按照本合同约定的条件与乙方指定的第三方签署房屋买卖合同，履行网签、缴纳税费、产权过户等手续。2015年10月12日，陈强向黎明世家公司、尚新国发送《关于请协助办理房屋出售手续的函》，载明：由于我本人在可预见的未来无法获得北京市购房资格，故决定将涉案房屋出售。为达到出售之目的，现请求贵两方授权我委托的人员办理房屋的房产证及出售手续。如贵两方收到本函后仍拒绝或拖延协助办理上述事项，我将行使权利解除与贵两方所形成的房屋买卖协议。此后，陈强未再与黎明世家公司、尚新国联系。2016年5月25日，涉案房屋取得产权证，地址为北京市昌平区陈家营西路*号院*号楼*层*单元*室，权利人为尚新国。2017年5月18日、19日，中润仁华公司通过尚新国银行账户偿还涉案房屋贷款共计4261139.43元。关于资金支付情况，陈强表示涉案房屋的首付款及部分贷款系其委托中润仁华公司代为支付,但未就此提交相关证据（因陈强与二被告不认识，所以由第三人代为支付首付款及2014年7月之前的贷款）；并表示黎明世家公司未协助其办理涉案房屋的出售事宜，构成违约，故其有权解除合同；黎明世家公司、中润仁华公司对此均不予以认可。中润仁华公司表示其未与陈强达成代为支付购房款的合意，而是因其为涉案房屋实际购买方，故支付首付款及贷款。黎明世家公司表示涉案房屋实际购买方为中润仁华公司，在涉案房屋未正常偿还贷款2期后，其与中润仁华公司重新签订了房屋买卖合同。关于涉案合同磋商、签订情况，陈强表示，其作为中润仁华公司股东，委托该公司实际控制人杨某帮助寻找房源，在后者介绍下，陈强与黎明世家公司签订涉案合同。黎明世家公司、中润仁华公司对此不予认可，均表示系黎明世家公司员工骈某将该公司意欲出售涉案房屋的消息告知杨某，杨某经与黎明世家公司管理人员磋商，委派陈强办理涉案合同签署事宜。中润仁华公司表示涉案合同签订后一直由陈强保管，还回时才发现系以陈强名义所签。黎明世家公司表示因涉案合同签订时，其知晓涉案房屋实际买受方为中润仁华公司，但因陈强系中润仁华公司总经理，故与之签订涉案合同，事后亦未将此事告知杨某。关于涉案房屋居住使用情况，陈强表示自黎明世家公司交付涉案房屋后，其一直居住于涉案房屋内，直至2019年11月7日，此后由黎明世家公司占有使用。中润仁华公司对此不予认可，表示黎明世家交付涉案房屋后，因陈强系中润仁华公司总经理，故中润仁华公司将涉案房屋作为福利交付陈强居住使用，但陈强于2015年8月自公司离职后即搬离涉案房屋，此后均由其控制使用，并就此提交2015年至2018年期间的物业费、车位管理费、供暖费等票据及涉案房屋的钥匙。二被告表示其将涉案房屋交付给了中润仁华公司。本院认为，我国法律明确规定,当事人对于自己的主张,有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案的争议焦点为陈强、黎明世家公司之间是否存在房屋买卖合同关系。对此，本院作如下分析：根据本案查明事实，虽然陈强表示其于2015年8月后，一直居住涉案房屋至2019年11月，但其未就此提交证据。本院根据中润仁华公司提交的物业费、供暖费、车位管理费等票据及涉案房屋的钥匙等证据，结合涉案合同后续履行情况，认定中润仁华公司自2015年8月起实际占有使用涉案房屋。在此情况下，涉案合同虽以陈强名义签订，但所有首付款及百分之九十以上的按揭贷款均由中润仁华公司支付，且自2015年8月之后一直占有使用涉案房屋。此外，中润仁华公司对于涉案合同磋商、签订及履行过程进行了充分说明。基于以上事实，本院认为中润仁华公司就其与黎明世家公司之间存在房屋买卖合同关系的主张达到高度盖然性的证明标准。反观陈强，在与黎明世家公司不相熟悉的情况下，陈强就购买价值高达千余万元的房屋签订条款极为简略的涉案合同，此与常理不符；涉案合同签订后，陈强作为名义购买人，但首付款6264581元均由中润仁华公司支付，且截至2015年8月，中润仁华公司支付的按揭款高达全部已支付按揭款的百分之七十以上，此与常理不符；陈强虽为中润仁华公司总经理，但双方就中润仁华公司代陈强支付上述款项未订立任何书面约定或凭证，此与常理不符；2015年8月，在涉案房屋过户至案外人名下之要求被黎明世家公司拒绝后，陈强搬离涉案房屋，并未再偿还按揭贷款，且直至三年后才向黎明世家公司主张违约责任，此亦与常理不符。陈强未向本院就上述情况作出合理说明,在此情况下，本院难以认定其为涉案房屋的实际购买人。再看黎明世家公司，就涉案合同磋商过程而言，其陈述细节与中润仁华公司基本一致；涉案合同签订时，其知晓实际购房人为中润仁华公司；涉案合同履行过程中，其积极与中润仁华公司沟通解决合同履行障碍；并应中润仁华公司要求，协助办理了涉案房屋的登记事宜。黎明世家的上述行为，亦能印证中润仁华公司为涉案房屋的实际购买人。因此，根据各方提交证据及当庭陈述，足以确信中润仁华公司授权委托陈强与黎明世家公司签订房屋买卖合同，但陈强违背授权，以自己名义与黎明世家公司签订合同，该行为构成隐名代理。考虑到签订涉案合同时，黎明世家知晓实际购房人为中润仁华公司，故涉案合同直接约束中润仁华公司和黎明世家公司，亦即中润仁华公司和黎明世家公司为涉案合同的主体。因陈强与黎明世家公司之间不存在房屋买卖合同关系，故对于陈强要求解除合同、主张违约金、赔偿可得利益损失、退还购房款等诉讼请求，本院一并予以驳回。陈强主张二被告支付保函费之诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上,本院依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第四百零三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：驳回原告陈强的全部诉讼请求。案件受理费92019元，由原告陈强负担（原告陈强已预交32073元，余59946元于本判决生效之日起七日内交至本院）。保全费5000元，由原告陈强负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  高 磊人民陪审员  宋启国人民陪审员  杨燕笙二〇二〇年五月二十五日书 记 员  胡琪汶