广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3760号原告：彭翔，男，1995年2月4日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：李军，广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛李锡灿，广东为峰（白云）律师事务所实习律师。被告：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码：91440101190497053H。法定代表人：梁国锋。原告彭翔与被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云机场开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理后，依法由审判员何丹适用简易程序于2020年3月2日公开开庭进行了审理。原告彭翔的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼，被告白云机场开发公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭翔向本院提出诉讼请求:l.由被告向原告支付逾期交付花都区××街××（××）101号房屋的违约金（计算期限自2016年12月19日起至交付房屋之日止，以4700000元为本金，按照每日万分之一的标准暂计算至2017年10月14日共310天为145700元）；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告以4700000元的价格购买被告位于花都区××街××（××）101号房屋，双方于2014年6月21日签订《广州市商品房买卖合同》，约定被告应在2015年8月30日前交房。甲方如未能按本合同规定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过商品房总价款的2%。原告付清房价款后，被告于2017年10月14日才向原告交付房屋，已严重违约。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，房价款支付后，被告应按合同约定履行交楼义务，现被告逾期交楼，依法应承担违约责任，合同第十四条约定的逾期交楼违约金过低，不足以弥补原告损失，法院应予以调高，因为被告逾期交楼时间已近两年之久，属于严重违约，给原告带来了严重的损失；合同约定交楼违约金以购房价的2%为限，该约定没考虑违约时间长短，如果赔付2%的违约金后，被告没有了违约责任，不能促使被告积极履约，因此应认定该约定明显有违公平而无效。为维护原告合法权利，特起诉，请求法院支持原告诉讼请求。被告白云机场开发公司未到庭参加诉讼，提交了书面答辩状，辩称：一、被告不存在逾期交楼的违约行为，被告无需向原告承担逾期交楼的违约责任。在2015年6月9日，被告已经就涉案房屋所在项目与广东亿能电力工程有限公司签订《花都颐和山庄（云梯山庄）建设工程安装施工合同》，并支付部分工程款。同年7月13日，广州市规划局作出《广州市规划局关于原则同意修建性详细规划调整方案的批复》（穗规批【2015】134号）中明确涉案房屋所在地块的110KV变电站的设置要求是在项目红线外选址，由被告负责。而亿能公司在安装永久用电工程过程中已经向花都供电局报装，但因为变电站选址问题导致工程迟迟没有完成安装。原本被告按照广州市规划局的要求在红线外选址，但是由于相关部门勘查红线外地块后称红线外没有符合要求的地块，后广州市规划局又改为要求被告在红线内选址，被告在红线内勘查后也没有符合要求的地块，为推动尽快落实变电站的选址问题，被告于2018年3月27日分别向花都区梯面镇政府和花都供电局发出《关于加快梯面镇民安110千伏变电站建设的请示》《关于云梯山庄440亩B、E区永久用电的申请函》，希望政府及供电局共同解决涉案项目永久用电问题。2019年9月3日，梯面镇政府及被告召开云梯（颐和）山庄小区业主信访事宜协调会，对变电站选址等问题进行了讨论并形成《会议纪要》，会议明确原则上变电站在云梯山庄红线内进行选址。可见，涉案项目的永久用电至今未办妥是因为政府部门对变电站选址的要求前后不一，导致选址迟迟未定。涉案房屋未按合同约定交楼的原因是由于被告不可避免和克服的政府行为导致，按双方签订的《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议第五条第六点的规定，被告无需书面通知原告而据实延期交楼，因此，被告不存在逾期交楼的违约行为，无需向原告承担逾期交楼的违约责任。二、即使被告存在逾期交楼的违约行为，造成逾期交楼的原因是政府行为，属于不可抗力，依法应当减免被告的违约责任。三、即使被告需向原告承担逾期交楼的违约责任，原告在2017年已经收楼，原告诉求中的计算期限计算错误，应从2016年12月19日计至2017年10月13日，共计299天，且原告主张的违约金明显过高，违约金总额应当以《广州市商品房买卖合同》约定的不超过总房款的2%为准。四、原告在签订《广州市商品房买卖合同》及补充协议中对合同约定的违约金条款已经知悉，而且在签订时并没有以任何形式对条款提出异议，表明其在签订时认可违约金的条款，违约金条款也没有违反法律的强制性规定，不存在无效情形，法院应当尊重合同双方的意思自治，违约金金额不超过总房款的2%。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区梯面镇云梯山庄B区颐林六街10号（A2-07栋）101房，白云机场开发公司是涉案房屋的开发商，在与彭翔签订《广州市商品房买卖合同》之前取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2014年6月21日，彭翔（乙方、买方）与白云机场开发公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定甲方向乙方购买涉案房屋。第七条计价方式和价款：该商品房按建筑面积计算房价，单价为每平方米11691.83元，总金额4700000元。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2015年8月30日前将涉案房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为主合同补充协议，第四条将主合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。第五条将主合同第十三条补充为：6.因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、雨水天气、突发性社会事件等甲方不可避免和克服的客观原因而影响甲方交楼的，甲方可以不需书面通知乙方而据实延期交楼。第六条双方同意主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第二十三条：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，在充分协商后可以对主合同及补充协议的相应条款作出修改。修改后的主合同及补充协议一经签订，对双方均有约束力。同时，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，彭翔依约支付了全部购房款。2017年9月27日，白云机场开发公司向彭翔送达入伙通知书，通知彭翔于2017年10月4日办理收楼手续，彭翔于2017年10月14日办理了收楼手续。2017年10月30日，涉案房屋所在的二期B区燃气管道工程进行竣工验收。截至法庭辩论终结前，涉案房屋尚未取得竣工验收备案表以及永久用电。白云机场开发公司提出系由于广州市规划局对变电站选址进行了变更，导致选址工作至今未能落实，故无法取得永久用电，以及由于房屋基础设施等问题导致竣工验收备案表无法取得。为此，白云机场开发公司提交了广州市规划局关于原则同意修建性详细规划调整方案的批复、花都颐和山庄（云梯山庄）建设工程安装施工合同、付款凭证、关于加快梯面镇民安110千伏变电站建设的请示、关于云梯山庄440亩B、E区永久用电的申请函、会议纪要予以证明。本院认为：彭翔与白云机场开发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依法、依约履行合同，行使合同权利，履行合同义务。合同的第十二条约定了交楼条件，附件七补充协议第四条对合同第十二条的内容进行了变更，变更为“以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。”交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。现合同补充协议变更的交楼条件低于法定条件，且永久供水、供电、供气、通邮亦属于房屋居住的必要条件，故白云公司交付的房屋应同时满足法定条件以及合同第十二条约定的交房条件。白云机场开发公司提出系由于政府部门对变电站选址进行了变更，导致选址工作至今未能落实，无法取得永久用电，以及房屋基础设施问题无法取得竣工验收备案表，根据补充协议第五条第6点的规定，其无需承担逾期交楼违约责任的意见。虽然白云机场开发公司提交了广州市规划局关于原则同意修建性详细规划调整方案的批复、会议纪要等证据予以证明，但上述证据并不足以证明是政府行为或者市政规划改变而导致无法取得永久用电以及竣工验收备案表。退一万步讲，即使上述证据能证明其主张，白云机场开发公司在将房屋交付给彭翔之前也不符合供气条件，因此白云机场开发公司的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。涉案房屋于2017年10月30日才符合供气条件，迄今未取得永久用电和竣工验收备案表，白云机场开发公司已经构成违约，应承担逾期交楼违约责任。由于彭翔在涉案房屋不具备交付条件的情况下，已经于2017年10月14日收楼，因此逾期交楼违约金应从逾期之日开始计算至2017年10月14日，现彭翔主张从2016年12月19日开始计算是其对自身权利的处分，本院予以准许。至于逾期交楼违约金应否以总房款的百分之二为限，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定,法院可以依据当事人的申请、综合考虑逾期交楼的时长、逾期交楼的原因及当事人过错程度等具体案情对违约金进行调整。本案中,白云机场开发公司逾期776天将房屋交付给彭翔，确实给彭翔造成损失，而且案涉房屋所在的楼宇至今未取得竣工验收备案表，不具备永久用电，若以总房款的百分之二为限计算违约金,显然有违公平合理、诚实信用原则,以此为准计算得出的违约金亦不足以弥补白云机场开发公司违约给彭翔所造成的损失,故彭翔请求对逾期交楼违约金计算标准进行调整合法有据，予以采纳。综合本案案情，将逾期交楼违约金的计算标准酌情调整为按每日总房价款的万分之一，自2016年12月19日起计算至2017年10月14日（共300天），违约金数额为141000元。对彭翔诉请中合理的部分予以支持，超出部分不予支持。白云机场开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭翔支付逾期交楼违约金141000元；二、驳回原告彭翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1607元，由原告彭翔负担52元，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担1555元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 何 丹二〇二〇年五月八日书记员 刘雄燕陈晓敏