河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初5354号原告李红梅（执行案外人），女，汉族，1976年11月20日出生，住河南省社旗县。委托代理人徐晓玉、秦泰，河南达圣律师事务所律师，一般代理。被告冯聪颖（申请执行人），女，汉族，1971年1月6日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托代理人韩书庆、张忠洲，河南怡和律师事务所律师，一般代理。被告舒新艳（被执行人），女，汉族，1974年10月14日出生，住河南省南阳市卧龙区。第三人郭荣强，男，汉族，1972年8月9日出生，住河南省南阳市卧龙区。第三人陈鹤，女，汉族，1992年2月7日出生，住河南省南阳市卧龙区。原告李红梅诉被告冯聪颖、舒新艳、第三人郭荣强、陈鹤案外人执行异议纠纷一案，本院受理后在法律规定期间向被告及第三人送达了应诉通知书、开庭传票等相关法律文书。2020年1月15日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李红梅及委托代理人徐晓玉、秦泰、被告冯聪颖及委托代理人韩书庆、张忠洲到庭参加了诉讼，被告舒新艳、第三人郭荣强、陈鹤经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告冯聪颖与被告舒新艳民间借贷纠纷执行一案，在执行过程中，宛城区人民法院作出（2019）豫1302执168号执行裁定书，将原告所有的位于河南石油勘探局南阳社区56号楼2单元602室作为被告舒新艳房产予以查封。原告李红梅得知此事后，认为该房产的查封侵害了本人的合法权益，依法提出了执行异议，请求排除对该房产的执行，南阳市宛城区人民法院下发了（2019）豫1302执178号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告为此向人民法院提起诉讼。涉案房产为河南石油勘探局南阳社区经济适用房，原产权人为被告舒新艳丈夫郭荣强，2016年12月30日，郭荣强以18万元的价格将此房产出售给案外人陈鹤，陈鹤又于2018年7月26日以18万元出售给原告李红梅，李红梅一直在此房屋居住至今。原告认为，河南石油勘探局南阳社区56号楼2单元602房产所有权人为异议人，依法不能作为被执行人财产被拍卖执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告认为：1、郭荣强以18万元的价格在2016年12月30日将该房产出售给案外人陈鹤，陈鹤又于2018年7月26日将房产出售给原告，而该房产查封的时间为2018年5月14日，故在法院查封前该房产已被出售给他人，且签订了合法有效的书面买卖合同；2、在签订房屋转让协议后，原告即实际入住占有该房产；3、原告已支付了房屋的全部价款；4、因开发商的原因，该小区房产都未办理房产证，也无法办理过户登记，故非因原告自身原因未办理过户手续。综上，请求判令排除对位于河南石油勘探局南阳社区56号楼2单元602室的执行。原告为了支持其主张向本院提交如下证据：1、郭荣强与陈鹤购房合同1份（2016年12月3日），用于证明上述日期郭荣强将房产出售给陈鹤的事实。2、2018年7月26日陈鹤与李红梅协议书1份、河南省石油勘探局经济适用房售房收款收据，用于证明陈鹤于上述日期将涉案房产出售给李红梅的事实，并持有郭荣强售房收款收据的原件。3、李红梅农业银行取款凭证5张、陈鹤收款收据1份，用于证明李红梅已足额向陈鹤支付了涉案房产的购房款。4、李红梅的电费缴费凭证3份，用于证明涉案房产一直由原告李红梅居住及合法占有。5、油田南阳社区房产办公室证明1份，用于证明本案涉案房产因政策原因未能办理房产证，也不能进行过户，并非买受人自身原因未办理过户。6、证人赵某（原油田南阳社区房产管理办公室主任）出庭作证，其证明“1、南阳社区二机厂分到新房后要将旧房交给社区，社区再将旧房分配给其他人。涉案房产以前是别人的，后来分给郭荣强了。2、李红梅买卖房屋是事实，我当时参与其中。”7、售房委托意向书，用于证明2018年7月11日时，原告李红梅在广告上看到陈鹤拟出售涉案房屋，后委托南阳好莉瑞房产中介与陈鹤洽谈购买此房屋，并签订了委托意向书，后通过其他关系直接认识了陈鹤，双方面对面进行了交易。8、河南石油勘探局南阳社区56号楼2单元602房产房产证复印件一份及情况说明、调查笔录各一份，用于证明河南石油勘探局南阳社区56号楼2单元602房产按照程序分给了郭荣强，郭荣强能够自行处置。被告冯聪颖辩称:原告所诉请求于法无据，事实不足以证明其享有排除法院强制执行的合法民事权利。不能阻却法院的强制执行，法院的查封执行是完全正确的，没有不当之处，法院（2019）1302执异178号适用法律正确，原告李红梅在购买法院查封的房产时，明知卖方陈鹤未取得房屋的产权证书，而执意购买，导致其不能正常过户，其主观为故意且存在重大过错，另其购买房屋的行为发生在法院依法查封该房产的3个月左右，法律明确规定任何人未经法院允许不能对已查封的财产进行转移、变卖、毁损、抵押，买卖双方公然违背法律的强制性规定，将查封之后的房产进行自由处置，此行为首先属于严重的违法行为，妨害民事诉讼的正常进行。对此行为法院应当给予罚款、拘留等司法措施，同时其签订的买卖合同应视为无效。法院在查封时，该房并没有任何人合法占有控制和居住，更无原告合法占有的痕迹，且其买卖合同不排除恶意占有转移财产之嫌疑，所以原告的诉讼请求法庭应当予以驳回。对于起诉状描述的事实，上一手买卖与本案无直接关系。被告冯聪颖向本院提交如下证据：1、天然气使用登记表，用于证明法院在查封该房产时以及之后的一段时间，买受人并未对房屋占有，且天然气数值一直是123，查封后半年天然气数值才有变化。2、南阳社区房产办公室证明一份，用于证明房产是郭荣强与舒新艳的。3、查封时法院执行人员及现场照片、公告，用于证明查封时该房屋无人占有，且院内及房屋附近都有公告。4、56号楼住房立体平面图，用于证明该栋房屋住户及变动情况，没有显示有买卖变动。5、郭荣强、舒新艳过户保证书，用于证明房子卖给李红梅的时候并没有取得房产手续，仅承诺无条件无理由配合，因此对此李红梅是知情的，存在主观过错。6、民事判决书一份、执行裁定一份。7、证人袁某出庭作证，其证明“我在二机厂从被分配房产的人手上购买有房产，并且过户了。但不是从卖给我房子的人手中过户，是从最开始住这个房子的人的名下直接将房产证过户到我的名下。”被告舒新艳在庭前法庭询问时辩称：案件涉及的房子是二机厂分给我们的福利房，我2016年12月30日已经卖给了陈鹤，然后陈鹤又卖给谁我也不知道，本案原告我也不认识。被告舒新艳未向本院提交证据。被告冯聪颖对原告所举证据发表质证意见如下：对证据1真实性有异议，买房者与卖方系亲属关系，房价明显不合常识，同地段房屋房价高达30万元，且合同内容过于简单，没有公证和备案手续，同时没有合同原件，也没有提供郭荣强与陈鹤的交易记录。对证据2真实性有异议，陈鹤在购买郭荣强的房屋之后将近2年又以同等价格卖给李红梅，第一手买卖已存在价格低于市场的情况，2年后又以同样价位卖给原告，不符合市场交易常识，且买卖合同发生在法院查封之后，协议上明确约定没有房产手续，而原告明知却仍购买。且所提供的交易记录也并非是交易房产主体的，其中收条上打的102000元没有交易记录，49000元系转账，29000元是现金取出，这些钱不能证明是购房款，并且交易不具有统一性，合同约定为买卖房屋当天一次性交清房款。对该组中收款收据无异议。对证据3银行取款不能证明用于购房款，陈鹤收款收据为10.2万元，且没有明细，应当依据合同为18万元。对证据4燃气费发生在查封后的大半年之后才显示。对证据5的证明没有加盖章，恰恰证明是郭荣强和舒新艳的房子，与原告诉求没有关系。对证据6证人证言，证人所说房产交易的时间与约定的交易方式相差悬殊过大，不应予以采信，且没有书面的证据。对证据7有异议，不能证明李红梅购买该房产时不知道房屋的性质和状态，原告所说其是通过报纸看到的出售广告没有相关证据证明，也就是说原告李红梅购买该房产时知道该房产处于查封状态。对证据8房产证复印件无异议。对情况说明及笔录有异议，来源不合法，调查笔录显示调查人为河南达圣律师事务所律师，他们无权去调查，且内容不属实。调查笔录本身承认郭荣强可自由处置该房产，与法院查封该房产并不矛盾，法院查封时按照法定程序已经落实该房产系郭荣强和舒新艳夫妻两人所有，法院查封时证据上显示并非是他人的房子，与法院查封没有关系。而且证明上说2016年8月7日将该房产分给郭荣强不对，实际上是2016年12月份。还对证明方向有异议，该证据为了证明郭荣强有处置权利，而本案是李红梅起诉冯聪颖，因此与本案没有直接关联性。原告李红梅对被告冯聪颖所举证据发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，但对证明方向有异议，本案原告并非从郭荣强及舒新艳手中直接购得房产，应综合本案证据来证实李红梅是否合法占有涉案房产，并不能依据单独的燃气表予以证实。对证据2真实性及证明方向无异议。对证据3真实性无异议，但对证明方向有异议，在原告购买该房产时并未看到该查封公告，该查封公告的撕毁也与原告无关，故不能证明原告明知该房产被法院查封仍购买。对证据4真实性及来源持有异议，该证据非原件，且未注明该图出示时间，不能证明郭荣强与舒新艳将房产出售给陈鹤后的真实状态，该图可能于郭荣强出售给陈鹤前就存在。对证据5真实性无异议，证明方向有异议，该保证书中明确该房产由陈鹤出售给李红梅，郭荣强与舒新艳仅为配合。对证据6无异议。对证据7证人证言真实性有异议，证人初次回答时并不能对所购房屋的坐落位置及房屋面积做出准确回答，故对其真实性有异议，对证明方向也有异议，证人所述与本案事实无直接因果关系，依据相关规定，其证人不能证明系因原告自身原因未办理过户登记。对原、被告所举证据的真实性本院予以认定，对其效力在评理部分予以评析。通过原、被告陈述、举证、质证，结合庭审调查，本院确认以下案件事实：本案涉及的河南石油勘探局南阳社区56号楼2单元602室房产系河南石油勘探局经济适用房，该房产2005年8月16日办理房屋产权登记，房产证显示所有权人为夏元虎。2016年12月7日，郭荣强缴纳部分房款后，河南石油勘探局南阳社区将该房产分给郭荣强居住，未办理房屋产权变更登记。2016年12月30日，郭荣强与第三人陈鹤签订《售房合同》，将该房产以18万元的价格卖给陈鹤。2018年7月26日，第三人陈鹤又与原告李红梅签订《协议书》，将该房产以18万元的价格转卖给原告李红梅，李红梅已付清购房款，现在此房屋居住。2017年6月1日，被告冯聪颖因民间借贷纠纷，以被告舒新艳为被告向本院提起诉讼，本院作出（2017）豫1302民初2681号民事判决，判决被告舒新艳偿还冯聪颖借款本金15万元及利息。判决生效后，被告冯聪颖向本院申请强制执行，本院2018年5月14日作出（2018）豫1302执168号执行裁定书，查封了河南石油勘探局南阳社区56号楼2单元602室房产。2019年6月12日，原告向本院提出执行异议，请求排除对该房产的执行。2019年6月13日，本院作出（2019）豫1302执异178号执行裁定书，驳回了李红梅的异议理由。原告李红梅不服该裁定，诉至本院，请求排除对位于河南石油勘探局南阳社区56号楼2单元602室房产的执行。本院认为：1、本案争议焦点是原告李红梅对涉案的位于河南石油勘探局南阳社区56号楼2单元602室房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，判断本案原告诉请停止执行涉案房屋的理由是否充分应依照上述规定的四个条件进行审查。首先，本院对涉案房屋的查封是2018年5月14日，而原告李红梅于2018年7月26日与第三人陈鹤签订的房屋买卖协议，其签订购房合同的日期在本院查封房产之后。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案争议的房屋登记的产权人为夏元虎，原告李红梅购买房屋时，明知该房屋不能办理过户手续而仍然购买，因此其本人对房屋不能办理过户存在过错。因此，原告李红梅对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告李红梅的诉讼请求。案件受理费1950元，由原告李红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  郑少强审 判 员  李 立人民陪审员  叶 涛二〇二〇年五月二十日书 记 员  魏静怡