河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2155号 上诉人（原审原告，反诉被告）：xxx，女，1992年2月16日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托代理人：郭伟超，河北厚诺律师事务所律师。 委托代理人：董玉甜，河北厚诺律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市高新区珠江大道69号荣御府商业4号楼109。 法定代表人：谈文闻.该公司执行董事。 委托代理人：张保刚，河北太平洋世纪律师事务所律师 上诉人xxx因与石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。 xxx上诉请求：1、请求二审法院依法撤销(2019)冀0191民初1775号民事判决书，并依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院受理后，于2019年11月1日作出(2019)冀0191民初1775号民事判决书。上诉人不服石家庄高新技术产业开发区人民法院作出的判决，认为石家庄市裕华区人民法院认定事实不清、适用法律错误，特提出上诉，具体事实与理由如下：一、一审法院认为：“原告在明知被告已经取得预售许可证的情况下，经被告多次催促，拒不交付贷款资料以通过贷款审核，也不交清剩余款项，导致合同目的不能实现”，从而判决解除《内部认购协议书》属认定事实不清、适用法律错误。被上诉人请求解除合同既无事实依据也无法律依据。1、本案中被上诉人的违约行为在先，按照相关法律规定其无权要求解除合同。2014年1月22日，原告购买了被告开发的“燕港美域”项目房屋，双方就此签订了《内部认购协议书》，协议约定交房时间为2016年6月底。但事实上被上诉人于2018年12月28日取得预售许可证、却于2019年4月份仅施工至主体工程的一半，总体工程的四分之一，确已无法按期交房，存在根本性违约。根据《2019全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条“违约方原则上不得请求解除合同，但在某些长期性合同如房屋租赁合同中，一概不允许违约方解除合同也对其不公。同时符合下列条件，违约方请求人民法院解除合同的，人民法院可以判决解除合同：一是违约方不存在恶意违约的情形，二是继续履行合同将给违约方自身造成重大损失。”的规定，第一，本案中被上诉人在明知未取得预售许可证、尚不具备施工条件的情况下，仍与上诉人约定于2016年6月底交房，明显违背诚实信用原则，属于恶意违约；第二，被上诉人之所以主张解除与上诉人之间的《内部购房协议书》，根本原因并非上诉人是否交付贷款资料，而是由于现标的房屋的市场价格已远高于《内部购房协议书》中约定的价格，被上诉人是为达到其收回房屋的恶意目的才主张解除合同的，继续履行合同根本不会给被上诉人造成重大损失，相反如果解除合同将给上诉人造成重大损失。2、上诉人一直积极履行合同义务，从未拒绝交付相关贷款资料，被上诉人请求解除《内部购房协议》无事实依据。事实上在上诉人第一次接到被上诉人通知时，曾向被上诉人提交过按揭材料，但被上诉人却要求收回原《内部购房协议书》并签订减少其违约责任的新协议，否则拒收按揭材料，才导致按揭手续无法办理；同时，签署商品房买卖合同是办理按揭贷款的基础和前提，是银行办理贷款的必各条件，被上诉人一直催告上诉人提交所谓贷款资料，是审核上诉人是否具备贷款资格和条件的资料，较于作为贷款基础的商品房买卖合同才是办理贷款的重要前提，而双方之间的《商品房买卖合同》却因被上诉人单方更改合同条款导致至今尚未签署，故银行按揭手续无法办理的根本原因是被上诉人延期交房且擅自更改合同，而非上诉人未按时交付办理按揭的相关材料。3、在被上诉人未按合同约定履行己方义务的情况下，上诉人依法享有拒绝被上诉人提出的相关履行要求的权利。依据《合同法》第66条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，上诉人在被上诉人履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，即使被上诉人发出催告函等函件要求上诉人履行相应义务，上诉人也因被上诉人履行不符合约定享有拒绝履行的权利，故被上诉人因不享有请求权所发出的短信、催告函、解除函都是无效的，不能达到解除协议的法律效果。一审法院未正确理解协议书中约定的解除条件，未查明按揭手续无法办理根本原因，完全忽视上诉人因被上诉人的违约而进行的协商和沟通，仅依据被上诉人为逃避违约责任而单方面发出无效的通知及《合同法》第93条、96条关于约定解除的规定认定协议解除，明显属于认定事实错误、适用法律错误，严重侵犯了上诉人的合法权益。二、上诉人与被上诉人间签订的《内部购房协议书》合法有效，被上诉人应当按照协议约定，继续履行合同并承担违约责任。1、经一审法院查明案涉《内部购房协议书》为双方当事人自愿签订，合法有效。协议签订后上诉人按合同约定向被上诉人交付了标的房屋首付款，并在被上诉人的要求下于2019年1月20日支付标的房屋增加面积部分对应房款，上诉人一直积极履行己方义务。现被上诉人已2018年12月28日取得商品房预售许可证，具各了签订《商品房买卖合同》的条件，被上诉人应当继续履行合同按照《内部购房协议书》的内容与上诉人签订正式的《商品房买卖合同》。2、截止至上诉人起诉之日，被上诉人都未向上诉人交付标的房屋，按照《内部购房协议书》第四条：“1、甲方（被上诉人）预计在2016年6月底将该商品房交付乙方（上诉人）使用。2、如甲方非因不可抗力因素导致上述房源在2016年6月底仍不能按协议约定交房标准交付使用的，乙方选择继续履行本合同，自2016年10月1日起至上述房屋通知交房之日止每延迟一日，甲方向乙方支付其已缴纳房款万分之一的违约金”的约定，被上诉人应当自2016年10月1日起，以上诉人已缴纳房款为基数，按日万分之一向上诉人支付违约金直至通知交房之日。三、一审法院未查明双方产生的纠纷及诉讼目的，严重侵害广大业主的权益，违背公平正义的基本原则，属于严重的认定事实不清、适用法律错误。被上诉人延期交房并擅自更改合同，此情况下，上诉人的诉请是按原协议继续履行约定，而被上诉人的意图是以降低违约责任为前提继续履行，故双方均有继续履行的合意，所产生的纠纷是被上诉人承担违约责任的纠纷，并不影响协议的继续履行。上诉人采取诉讼的救济方式，其目的是为了维护自己的合法权益。而被上诉人在上诉人提起诉讼后，以拒收上诉人按揭手续的手段制造上诉人违约的假象，通过发出解除函的方式制造单方解除协议的假象，均是为了利用法律达到逃避违约责任的效果。由此可见，被上诉人的诉讼目的是逃避承担违约责任，与立法目的相违背，违背公平正义的基本原则，上诉人要求被上诉人承担违约责任，其目的是通过合法途径维护自己的权益，应当受到法律的保护。一审法院未查明双方继续履行合同的合意，未结合被上诉人的违约行为给众多业主造成的损失，未深究被上诉人的诉讼目的和带来的社会影响，所作判决助长了被上诉人的违约行为，严重侵害广大业主的权益，违反法律的基本原则，属于严重的认定事实不清、适用法律错误。综上所述，一审法院未查明事实情况，未正确适用法律规定，所作判决违反法律基本的原则，严重侵害包括上诉人在内的众多业主的权益，属于严重的认定事实错误、适用法律错误。上诉人为维护自己的合法权益，层请二审法院依法撤销一审法院作出的判决，同时在查明事实的基础上，依法进行改判。 石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司上诉请求：一、请求依法撤销石家庄高新技术产业开发区人民法院(2019)冀0191民初1775号民事判决书中第五项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金17678.95元；二、本案一、二审诉讼费及反诉费由被上诉人负担。事实与理由一审法院适用法律错误，被上诉人违反双方签订的《内部认购协议书》构成根本违约，被上诉人应按照约定向上诉人承担违约金。2014年1月22日，上诉人与被上诉人签订《内部认购协议书》，约定被上诉人购买上诉人开发的燕港美域项目8-2-1501室，被上诉人向上诉人先后交纳了购房款353579元。2018年12月28日上诉人取得了《商品房预售许可证》，并多次通过电话、信函的方式催促被上诉人办理贷款等后续。购房手续，被上诉人未按约定提交贷款所需资料，也没有通过一次性补齐剩余购房款的方式履行后续的付款义务，故被上诉人的行为违反《内部认购协议书》第三条第二项之约定协议，一审判决对上述事实予以确认。被上诉人拒绝履行合同的主要义务，致使上诉人合同目的无法实现，应按约定向上诉人承担已付款项的5%作为违约金。但一审判决在没有法律依据的情况下，径行认定解除协议时房屋市场差价高于签订协议时的价格，并认定上诉人不存在损失，对违约金的请求不予支持，是对法律适用的错误，请求贵院依法予以改判并支持上诉人的上诉请求。 xxx答辩称，一、鸿瑞杰生延期交房且擅自更改买卖合同，已严重违约，并以xxx签订更改后的《商品房买卖合同》为前提拒收按揭材料，导致xxx无法办理按揭手续，但xxx得知鸿瑞杰生违约后，积极与鸿瑞杰生协商交付房屋期限与违约赔偿问题，双方均具有继续履行的合议。二、鸿瑞杰生要求解除《内部认购协议书》不符合约定解除和法定解除的条件，作为违约方也无权解除合同。综上所述，xxx即不存在合同约定的解除条件，双方也不存在法定解除条件，鸿瑞杰生无法以xxx未交纳按揭手续为由解除合同。 xxx向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告继续履行《内部认购协议》，并按照《内部认购协议书》与原告签订相应的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判令被告为原告办理房屋产权登记；3、请求法院依法判令被告给付原告延期交付涉案房屋违约金33880.65元（以336434为基数，自2016年10月1日起按日万分之一计算至2019年1月19日；以353579为基数，自2019年1月20日暂计算至2019年6月26日，具体违约金计算至被告实际交房之日止）；4、请求法院依法判令被告承担诉讼费等费用。 石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司反诉：1、依法确认双方之间签署的《内部认购协议书》已经解除；2、依法判令被反诉人向反诉人支付违约金17678.95元；3、反诉费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2014年1月22日，原告就被告开发的燕港美域小区与被告签订了《内部认购协议书》，协议书约定：原告购买的房产为8-2-1501室，建筑面积约为132.65平方米，总价款为1106434元，房屋总价款30%为首付款，且首付款分期支付签订协议当天缴纳首付款221287元，余下首付款115147元原告需在2014年3月31日前付清，剩余房款为银行按揭贷款；被告在具备办理贷款条件后书面通知原告，原告应当按照银行要求在接到被告书面通知后15日内向被告提供所需全部文件资料，如因原告自身原因导致贷款申请未获得银行批准的，需在贷款申请被驳回后10天内一次性缴纳剩余的全部房款，否则，将视为原告违约，被告有权选择单方解除合同关系，并扣留原告已经缴纳房款的5%作为违约金，其他房款本金退还原告，房屋被告可另行处置；被告预计在2016年6月底可将上述商品房交付原告使用，如被告非因不可抗力因素导致上述房源在2016年5月底仍旧不能按协议约定交房标准交付使用的，原告选择继续履行合同，自2016年10月1日起至上述房屋通知交房之日止每延迟一日，被告向原告支付其已缴纳房款万分之一的违约金。同时，原告在该合同附件《联络方式确认书》上签字，确认联络地址为河北省石家庄市裕华区，联系电话186××××6095、139××××1144，并约定，如被告使用上述联络方式与原告联系出现通信联系未果情况（包括但不限于地址不详、查无此人、拒收等）或通讯联系未果情况（包括但不限于停机、换号、拒接、短信拒绝回复等），视为被告已经完成通知或联络义务。协议签订后，至2014年4月2日，原告交纳了首付款共计336434元，后又于2019年1月20日交款至353579元。涉案房屋于2018年12月28日取得《商品房预售许可证》，并与农业银行、建设银行签订了贷款合作协议。被告于2019年4月9日向原告发出《通知书》，通知原告已取得《商品房预售许可证》，依据相关文件的约定做好准备工作，尽快办理相关手续，该《通知书》于2019年4月16日被退回。此后，被告又通过电话、短信方式通知原告尽快到售楼部办理相关手续。2019年5月9日，被告向原告送达了《催告函》，内容为：请务必于收到本函后3日内实际办理贷款等后续购房手续，我公司会予以全力配合，如超出该期限您仍旧未能实际办理上述手续，我公司将采取包括解除贵我双方购房合同关系在内的措施予以处置。2019年6月16日被告向原告邮寄了《再次催告函》，该邮件因收件人不在指定地址于2019年6月18日被退回。但直至2019年7月，原告仍旧没有按照要求办理购买房屋的后续相关手续，没有交齐贷款资料以通过银行审核、也没有通过一次性补齐剩余房款的方式履行后续的付款义务。2019年7月27日，被告向原告送达了《解除协议函》，邮寄单注明文件为《解除协议函》，地址和联系电话均为《联络方式确认书》中约定的联系方式，内容为：《内部认购协议书》自即日起立即解除，不再履行，所涉房屋我公司另行处置，请收悉此函后七日内来我公司办理相关善后事宜。庭审中，原告提供了业主群群通知及录音，以证明原告积极就延期交房及违约责任与被告沟通，但被告一直未给予合理的赔偿。被告称，即使业主与被告方对延期交房及违约责任进行沟通，也不是原告拒绝办理按揭，拒绝补交剩余房款的理由，如果业主与被告方不能对延期交房及违约责任达成一致，完全可以通过法院诉讼程序解决，而原告拒绝提交贷款的相关资料，办理贷款手续的行为，属于根本性违约，致使合同无法履行。以上事实，有《内部认购协议书》、《联络方式确认书》、收据、预售许可证、贷款合作协议、《通知书》、《催告函》、《再次催告函》、《解除协议函》、快递单、投递记录、通话记录、短信、微信记录、录音材料及庭审笔录等证据在案为证。一审法院认为，原告与被告自愿签订了《内部认购协议书》，该协议书约定了所购房产的具体情况、总款项、交款方式、交房时间等商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受了首付购房款，故该协议书应当视为商品房买卖合同。后，被告取得了商品房预售许可证，故该认购协议书合法有效。在被告取得商品房预售许可证后，多次催告原告办理贷款未果。被告在取得商品房预售许可证后，与建设银行和农业银行签订了房贷合作协议，原告在明知被告已经取得预售许可证的情况下，经被告多次催促，拒不交付贷款资料以通过贷款审核，也不交清剩余款项，导致合同目的不能实现。自2019年4月16日被告通知原告办理相关手续至2019年7月27日远超过双方约定的期限（提供完整贷款手续15天、被拒贷后10天），被告按照协议的约定解除协议并无不妥。被告按照原告确认的联系方式邮寄了解除协议函，且邮寄单中明确注明为解除协议函，此邮件单已于2019年7月27日送达，故涉案协议书于2019年7月27日解除，故对原告要求继续履行《内部认购协议》、签订《商品房买卖合同》、办理房屋产权登记的诉讼请求不予准许。协议解除后，被告应当将原告已交付的353579元予以返还。原被告约定如被告在2016年6月底仍不能交房被告自2016年10月1日起承担违约金，被告在2018年12月28日取得《商品房预售许可证》，故被告应当承担违约金。按照双方的约定每延迟一日，被告向原告支付其已缴纳房款万分之一的违约金。违约金分别以336434元为基数，自2016年10月1日起至2019年1月19日止；以353579元为基数，自2019年1月20日起至2019年4月16日被告向原告送达《通知书》止，故逾期交房违约金共计为31337元。被告称由于原告的原因导致协议解除，依照协议的约定应按已交付款项的5%即17678.95元承担违约金，因解除协议时的房产市场价格高于签订协议时的价格，且被告没有证据证明其存在其他损失，故对被告此述不予支持。原告主张应先解决被告的延期交房事宜，然后再依次签订合同、办理银行按揭贷款事宜，因延期交房事宜解决与否不是签订合同并办理贷款事宜的先行条件，且原告的要求显然与银行按揭贷款程序相反，故对原告此主张，本院不予支持。判决：一、原告（反诉被告）xxx与被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司的《内部认购协议书》于2019年7月27日解除；二、被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）xxx房款353579元；三、被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）xxx逾期交房违约金为31337元；四、驳回原告（反诉被告）xxx的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司的其他反诉请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明事实与一审法院查明事实基本一致。 本院认为，诉争双方自愿签订了《内部认购协议书》，该协议书约定了所购房产的具体内容，总款项、交款方式、交房时间等商品房买卖合同的主要内容，且鸿瑞公司已经按照约定收受了首付购房款，故该协议书应当视为商品房买卖合同。后，鸿瑞公司取得了商品房预售许可证，故该认购协议书应当认定合法有效。在鸿瑞公司取得商品房预售许可证后多次催告xxx办理贷款未果。鸿瑞公司在取得商品房预售许可证后，与建设银行和农业银行签订了房贷合同协议，xxx在明知海瑞公司已经取得预售许可证的情况下，经鸿瑞公司多次催促，拒不交付贷款材料以通过贷款审核，也不交清剩余款项，导致合同目的不能实现，自2019年4月16日鸿瑞公司通知xxx办理相关手续至2019年7月27日远超过双方约定的期限（提供完整贷款手续15天、被拒贷后10天)，鸿瑞公司按照协议的约定解除协议并不不妥。鸿瑞公司按照xxx确认的联系方式邮寄了解除协议函，且邮寄单中明确注明为解除协议换，此邮件单于2019年7月27日送达，故涉案协议书于2019年7月27日解除，故一审法院对xxx要求继续履行《内部认购协议》、签订《商品房买卖合同》、办理房屋产权登记的诉讼请求不予准许，并无不当。协议协议解除后，鸿瑞公司应将xxx已经交付的353579元予以返还。故一审法院对xxx要求支付鸿瑞公司承担那交房逾期违约金的诉讼请求不予支持并无不妥。鸿瑞公司称由于xxx的原因导致协议解除，依照协议的约定应按已交付款项的5%即17678.95元承担违约金，因解除协议时的房产市场高于签订协议时的价格，且鸿瑞公司没有证据证明其存在其他损失，故一审法院对鸿瑞公司此述不予支持，符合实际情况，对xxx要求支付违约金的请求不予支持亦无不妥。xxx主张鸿瑞公司先赔付违约金，在签订合同，由于贷款流程是先交贷款手续，经过银行审核通过，然后才能签订正式的备案的正式商品房买卖合同，而鸿瑞公司提供的证据证明已经把延期交房的滞纳金调整到了双方签订的《内部认购协议书》一致的幅度，但xxx仍然拒绝提交货款材料，xxx主张先签订房屋买卖合同，后办理审核房贷的相关手续，显然不符合银行按揭贷款的流程，xxx依此行使不安抗辩权和先履行抗辩权于法无据，一审法院认为xxx依此行使不安抗辩权和先履行抗辩权，不符合法律规定，并不支持，并无不妥。 综上所述，xxx、石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1978元，上诉人xxx负担768元，上诉人石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司负担1210元。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇二〇年五月十八日 书记员  杨 岚 ——