吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2401民初1400号原告：贾延华，男，汉族，无职业。委托诉讼代理人：陶冶，吉林诚途律师事务所律师。被告：延边祥和典当有限公司，住所延吉市明河胡同。法定代表人：王晓光，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘绍华，该公司职员，男，汉族，住延吉市。第三人：延边盛洲房地产开发有限公司，住所延吉市长白山东路。法定代表人：张杰，该公司经理。委托诉讼代理人：王方杰，该公司职员，男，汉族，1982年3月1日出生，住延吉市。原告贾延华与被告延边祥和典当有限公司、第三人延边盛洲房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陶冶、被告的委托诉讼代理人刘绍华、第三人的委托诉讼代理人王方杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令停止（2017）吉2401执2228号执行案件对延吉市水晶嘉园X号楼X单元XXX(建筑面积：47.74m'）、723(建筑面积：46.96m'）号房屋的执行；2.请求确认上述房屋归原告所有；3.请求判令由被告承担本案的诉讼费等相关费用。事实与理由：原告于2018年6月13日与案外人李海波达成房屋买卖的约定，购买其于2017年12月26日与第三人签订合同购买的位于延吉市××园、XXX号的房屋，房款总计35万元。嗣后，原告与第三人签订《商品房预售合同》。现贵院作出（2017）吉2401执2228号执行裁定书，于2019年1月31日查封了上述案涉房屋，该房屋是贵院在查封前原告合法购买的，且已由第三人在查封之前交付给原告合法占有、使用居住至今。根据《民事诉讼法》第二百二十七条、《执行异议和复议规定》第28条的规定，贵院应立即停止对该房屋的执行，并解除对该房屋的查封，具体理由如下：一、案涉房屋系原告在法院查封之前已签订合法有效的买卖合同案外人李海波与第三人签订合同，购买案涉房屋的时间为2017年12月26日，原告基于合同权利、义务概括转让，购买李海波房屋的时间为2018年6月13日，而贵院查封案涉房屋的时间是2019年1月31日，充分能够证明原告在人民法院查封房屋前，已合法购买房屋并签订了合法有效的合同。同时，原告分别在2018年6月13日和15日，将包括物业费、电梯费、上料费、电费、卫生费、垃圾费等相关费用全部交纳给了第三人。二、原告在法院查封之前已合法占有案涉房屋，并实际居住至今原告在交纳上述各项费用后，第三人即将房屋交付给了原告使用，原告也已对房屋装修使用至今，且原告在使用居住房屋期间也交纳了相关取暖、用水、用电等相关费用。根据异议和复议的规定，案涉房屋实际上仅需要由第三人将房屋交付给原告即已完成了交付行为，原告对案涉房屋已具备了实际占有和管控的权利和事实，何况原告进行了实际的使用和居住。三、原告已支付了全部购房款原告与案外人李海波达成房屋买卖约定后，将部分房款支付给了李海波，剩余房款待办理产权证后，用银行贷款方式给付。基于合同的概括性转让，与第三人签订了买卖合同。在李海波购买案涉房屋时，其已向第三人足额交纳了全部购房款，故该交款行为亦应当视为原告交纳，即原告已向第三人履行了付款义务。四、案涉房屋因贵院的查封，导致原告无法办理不动产登记手续因贵院的查封，现案涉房屋原告无法办理不动产登记手续，原告基于和第三人签订的合法有效的买卖合同，同时支付了全部购房款及相关费用，且案涉房屋已实际占有使用的事实，足以证明原告对案涉房屋享有物权期待权，与不动产物权所有人相比，仅需要完成最后的不动产物权登记。不能办理产权登记手续的原因并非原告的原因所导致，原告在贵院解除房屋查封后，办理案涉房屋的不动产登记手续。综上，为了维护原告的合法权益，现向贵院提起执行异议之诉，望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告在贵院查封后购房，其购房行为不受法律保护。原告称是2018年6月13日与李海波达成房屋买卖协议，而原告与第三人签订的房屋买卖合同却是2017年12月26日，显然合同虚假。执行查封时间是2018年1月，原告倒签合同时间，就是明知法院已经查封，虚构早于法院查封前已经购买的事实，达到非法占有之目的。第三人只有名章，没有签字，没有签时间，也说明第三人没有正式签订合同，其诉请不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项之规定。被人民法院查封的房屋是禁止处分和交易的，且具有公示的效力，如原告是真正的购房人，其应当知道上述房屋已被人民法院查封，但其仍然倒签合同时间，虚假购买的买卖合同不受法律保护，不能对抗贵院的查封行为。另外，原告没有支付对价。原告在执行异议中提出其购买争议房屋议价35万元仅支付了6万元，李海波支付了房款（不确定），不等于原告支付了房款。其请求不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的规定。再者，原告要求停止执行争议房屋，依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定，原告应当提供其名下无其他用于居住的房屋的证据。谁主张谁举证，如不能提供，其主张亦不能得到法院支持。二、原告提供的证据无法证明李海波在贵院查封房屋前即购买了该房屋。如李海波与第三人之间存在买卖关系，应提供李海波与第三人之间的购房协议，但原告无法提供；虽然原告提供了李海波向案外人的转账记录，亦无法证明李海波的购房行为，应有第三人的账册来佐证李海波的汇款性质。同时因第三人此前因开发建设对外借款颇多，一房多卖、多抵行为层出不穷，即便第三人认可收款人的身份和收款事由，但因不能排除第三人与他人串通损害被告利益的可能性，故无法认定李海波与第三人之间存在买卖关系。三、被告在第三人的722、723室符合销售条件后第一时间向贵院申请查封，假设李海波此前已与第三人签订了购房合同，但因第三人未取得预售许可，双方签订的合同是无效的，不能对抗贵院的查封行为。如李海波确实向第三人购房，应尽快办理预告登记或备案登记以维护自己的权利，但李海波均未办理，说明李海波并非真正的购房人，同时其行为不能对抗具有公示效力的查封行为。四、第三人在贵院查封前未向任何人交付722、723室，原告根本没有入住，却假称实际入住，意思表示不真实，其主张不能得到法律保护。因被告与第三人之间的债权债务关系一直未结清，2017年末在被告的再三催促下，第三人向被告提供了可供执行财产，即包括722、723室在内的第三人名下房屋，被告据此向贵院提供了查封线索。且贵院在查封前，向盛洲工作组了解了被查封房屋的情况，并到现场踏查，确定第三人未向任何人交付房屋的情况下实施了查封行为。综上，应当驳回原告的异议申请。第三人述称，原告所诉属实，同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于延吉市长白路南侧、南南岗街东侧的水晶嘉园为第三人开发建设。2017年12月21日，案外人李海波向第三人支付水晶嘉园X号楼X单元XXX、XXX号两套房屋的房款20万元。2018年1月24日，因被告与第三人之间典当纠纷案的执行，本院作出（2017）吉2401执2228号执行裁定，查封了包括上述房屋在内的8套房屋。2018年3月15日，李海波又向第三人支付了水晶嘉园X号楼X单元XXX、XXX号两套房屋的房款10万元。2018年6月13日原告向李海波付款6万元。原告与第三人签订《商品房预售合同》两份，约定原告购买水晶嘉园X号楼X单元XXX、XXX号的房屋，房款总计30万元，合同日期倒签为2017年12月26日。原告分别在2018年6月13日和15日，交纳了两套房屋的物业费、电梯费、上料费、电费、卫生费、垃圾费等相关费用。后原告又交纳了诉争房屋的取暖费、电费、和契税。到2020年5月7日为止，原告在本市房产部门没有登记的房产。原告对诉争房屋的查封向本院提出执行异议，2019年12月31日，本院以（2019）吉2401执异293号执行裁定驳回了原告的异议。认定上述事实的证据有：原告提供的《商品房预售合同》两份、收据两张、中国银行交易流水明细清单复印件两份，中国建设银行个人活期账户交易明细、收据八份、取暖费发票两份、电费电子发票六份、税收完税证明两份、物业维修基金专用票据、本院（2017）吉2401执2228号执行裁定书、（2017）吉2401执2228-2号执行裁定书、延吉市个人房屋自助查询结果证明、本院（2019）吉2401执异293号执行裁定书及各方当事人的陈述。原告提供的其他证据，与本案没有关联性，本院不予采信。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本院是2018年1月24日作出执行裁定查封了诉争房屋。根据原告的陈述，其是2018年6月13日购买了诉争房屋，原告与第三人签订的两份《商品房预售合同》的日期2017年12月26日为倒签。第三人在本院查封诉争房屋后仍与原告签订《商品房预售合同》，即使是将合同由李海波更名到原告名下，仍是逃避执行的行为。因此，可以确定原告与第三人在本院查封之前并未签订合法有效的书面合同。故原告的主张不成立，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告贾延华的诉讼请求。案件受理费6,550元（原告贾延华已预交），由原告贾延华负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  徐丽华人民陪审员  董延微人民陪审员  李冬霞二〇二〇年五月十二日书 记 员  赵卿缘