文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0111民初719号原告：何顺华，男，汉族，1987年2月1日出生，住重庆市大足区。原告：周维琴，女，汉族，1986年10月1日出生，住重庆市大足区。二原告共同委托诉讼代理人：李森林，重庆刘森虎律师事务所律师。被告：何泽英，女，汉族，1981年8月2日出生，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：郭艳丽，广东美洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭鲜丽，广东美洋律师事务所律师。原告何顺华、周维琴与被告何泽英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，2019年3月7日进行司法鉴定，2020年1月8日结束，双方申请和解期间，中止诉讼后恢复审理，依法适用简易程序，由审判员周学均独任审判，于2019年2月28日、2020年4月27日两次公开开庭进行了审理。原告何顺华、周维琴及委托诉讼代理人李森林，被告何泽英及委托诉讼代理人郭艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何顺华、周维琴向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决解除原、被告房屋买卖协议；二、判决被告返还原告购房预付款5万元，装修材料及人工工资13万元，垫交按揭款2.4万元，垫交的物管费2359元，共计206359元；2、诉讼费由被告负担。诉讼中，因鉴定装修费用为117811元，原告变更该项请求中装修材料及人工工资为117811元。事实理由：原告与被告系亲姐弟关系，2017年2月，原告与被告双方达成口头协议，由被告将其位于重庆市大足区龙岗街道一环西路99号1幢1单元5-1号的按揭房屋，面积111.07平方米，出卖给原告，约定购房总价款为28万元，由原告每月支付银行按揭，等办理好产权过户后支付剩余房款。被告将与开发商签订的所有合同原件、按揭银行卡、房屋钥匙交付给了原告。2017年3月，原告以现金形式向被告支付了5万元购房款后，原告便对涉案房屋装修并进行入住至今，原告按协议缴纳银行按揭款，被告不愿意配合原告办理房屋过户手续，2018年6月，原告便停止缴纳房屋按揭款。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院举示以下证据：1、《商品房买卖合同》、《个人房屋按揭抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《大足区半岛明珠物业管理合同》，重庆农村商业银行卡，证明被告将其购买房屋转卖给原告的事实，并将房屋相应资料交付给原告；2、房屋装修责任书、装修费用票据、物业管理费、装修押金，证明原告装修花去13万元，并缴纳了2015年10月至2017年3月物管费2359元；3、室内燃气管道安装协议，证明原告收房后对室内燃气进行了安装并开通；4、中国邮政银行股份有限公司重庆大足区中敖镇营业所交易明细，证明原告与被告达成口头买卖协议后，原告每月按时支付1600元按揭款的事实，从2017年3月起至2018年5月共计支付15个月计24000元；5、微信聊天记录，证明原告要求被告返还购房款及垫付的按揭贷款、装修费用的事实；6、中敖镇麻杨村村委会证明，证明何顺华与何泽英系亲姐弟关系；7、证人何运连到庭证实，证明何顺华、何泽英系其弟弟、妹妹，何泽英将房屋以28万元出卖给何顺华，并且2017年5月通过自己转账15000元及现金5000元以何顺华的名义共支付给何泽英购房款20000元；8、证人何德建到庭证实，证明何泽英、何顺华是其子女，何泽英购房时在何德建处借款30000元，何顺华购房时没那么多现金，何泽英要求何顺华3年内付清其余房款，何泽英后来于2018年10月左右又将房屋卖给了别人，何泽英出售房屋并认可扣除这3万元借款作购房款，只付25万元房款。被告辩称，一、被告同意解除与原告的房屋买卖协议，实际上双方已于2018年7月1日就已经解除房屋买卖协议；二、被告解除房屋买卖的原因并不是因为被告不愿意配合原告办理房产过户手续，该房产至今没有拿到房产证，不存在不配合原告过户的问题，原、被告之所以在2018年7月1日解除房屋买卖协议，是因为原告没有能力支付房贷，导致被告征信受损，双方的买卖协议不能履行；三、原告要求被告返还购房预付款5万元，装修材料及人工工资13万元，垫交按揭款2.4万元，垫交的物管费2359元，共计206359元是没有事实和法律依据的。2017年2月，原、被告达成的口头协议，该房屋以28万元卖给原告，原告需在一、两年内将按揭贷款21万元全部还清以后，才可以对房屋进行装修，原告在未告知被告、未结清房贷的情况下擅自进行装修，所造成损失应由其自行承担。请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告为支持答辩意见，向本院举示以下证据：1、对私客户账户明细，证明2018年6月起由被告在重新偿还银行按揭贷款；2、微信聊天通话记录，证明2018年7月1日原告还不起按揭，双方协商同意被告出售房屋；3、房屋中介买卖合同及中介服务费收据，证明2018年10月房屋出售34.5万元，何泽英支付了中介费；4、物管费收据，证明被告交了2017年4月1日至2018年10月31日物管费2395元；5、贷款收回凭证、解押通知书、收条，证明被告收到房款后提前支付完银行贷款，解除了房屋抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对双方当事人提交的证据本院予以确认并在卷佐证。本院认定法律事实如下：2013年3月25日，被告何泽英与重庆市龙乡苑房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告何泽英通过按揭贷款方式购买了位于重庆市大足区龙岗街道一环西路99号1幢1单元5-1号房屋，该套房屋面积111.07平方米，共计420067元，签订合同时付款180067元，自2013年4月12日起向重庆农村商业银行股份有限公司大足支行按揭贷款240000元，该款分期按月偿还。被告何泽英购买房屋后，2017年2月被告何泽英对外出售该房屋。原告何顺华与被告何泽英系姐弟关系，周维琴系何泽英弟媳，原告何顺华、周维琴得知该售房信息后，欲购买该房屋，遂与被告何泽英口头协商，双方商定被告何泽英以28万元价格将该房屋出售给原告何顺华、周维琴，原告何顺华、周维琴在两至三年内付清购房款。被告何泽英将与开发公司签订的《重庆市商品房买卖合同》等所有购房手续包括还按揭贷款的银行卡交付原告何顺华、周维琴，由何顺华、周维琴偿还后面的银行按揭贷款。从2017年3月起由原告周维琴开始用何泽英银行卡直接按月偿还以被告何泽英名义的银行按揭房屋贷款每月1600元，原告周维琴还款至2018年5月15日，共偿还银行按揭贷款15期计24000元，其中2018年1月至3月原告周维琴还款期间未按约定时间偿还按揭贷款，导致何泽英银行个人征信记录受损。2017年5月何运连去广东何泽英处，何运连系何泽英、何顺华姐姐，何顺华通过何运连以转账15000元给何泽英丈夫何伟林及现金5000元方式由何运连代为支付购房款20000元。2017年3月31日，原告收房后向物管公司交2015年10月至2017年3月所欠物管费2359元。2017年3月，原告何顺华、周维琴开始购买装修材料并请工人对该套房屋进行了装修，至2017年7月底房屋装修结束。周维琴庭审中陈述花去130000元装修及人工费用，本案审理过程中，本院委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司对该套房屋装修造价进行司法评估，2019年10月12日经重庆同诚房地产土地资产评估有限公司评估，评估室内装修造价为117811元，原告周维琴为此花去鉴定费3000元。2018年5月，被告要求二原告短时间内全部偿还清银行按揭贷款，以方便被告在广东重新购房，且认为因原告不及时支付被告名义的银行按揭房屋贷款，导致被告银行个人征信受损，无法办理房屋按揭贷款。二原告何顺华、周维琴认为短时间内无法筹集到大笔资金偿还全部剩余银行按揭贷款，且认为当初购买时约定陆续支付银行按揭贷款及购房款，对剩余按揭房屋贷款是否短期内一次性全部支付双方均各执一词，未能达成一致意见。原、被告在微信上协商从2018年6月起原告不再支付银行按揭贷款，被告何泽英又开始直接偿还银行按揭贷款，双方均同意解除房屋买卖协议，原告不再购买被告的该套房屋，原告同意被告将房屋收回后另行处理，被告在微信上同意退还原告已支付的银行按揭贷款，对原告的其余损失如何赔偿双方未形成一致意见。2018年10月被告何泽英将该套房屋以345000元价格出售给案外人罗明超，并将房屋交付给案外人罗明超使用。另查明，2018年1月至3月，因原告还银行按揭贷款不及时，被告个人银行征信有记录。现原告以被告出售房屋后未将购房款返回及装修损失等赔偿给原告，起诉请求如上述。本院认为，原告何顺华、周维琴与被告何泽英通过口头协商达成的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，符合法律规定，原、被告双方由此形成的房屋买卖合同法律关系，应依法受到法律的保护。房屋买卖协议履行过程中，被告将银行卡直接交给原告，由原告按月偿还银行贷款，结合原、被告父亲何德建到庭的证实，可以认定该购房款约定付清时间为两至三年内。双方因对购房款中有关银行按揭贷款是否短期内一次性付清发生争执，2018年6月原、被告双方在微信上协商一致解除了该房屋买卖协议，被告同意原告不再购买被告的房屋，该房屋由被告收回。房屋买卖协议系双方自行协商解除，本院依法予以确认。对协议解除原告返还房屋后由此造成的损失如何赔偿双方未能协商一致，原告方认为被告应在出卖房屋价款中将其全部损失扣除及时予以给付，但被告认为原告自行装修并没有得到被告的同意，且认为原告没有付清购房款前被告已明确要求原告不得进行装修，其提供2018年5月微信中被告自己单方的陈述，该陈述并未得到原告确认，达不到其证明目的，亦即双方对房屋何时才能进行装修并没有明确约定，原告自行装修没有违反双方约定，被告以此为由认为原告擅自装修由此造成的损失应由原告自行承担，该辩称理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”，第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方协商解除买卖协议后，因装修已附加在房屋价值上，且装修与房屋不能分离，对由此造成原告支出的装修费用损失，被告应当予以适当赔偿。本案中原告通过何运连已支付购房款20000元＋支付的按揭贷款24000元（15期*1600元/每期）＋物管费2359元，共计46359元，被告应当予以返还。原告称其父亲何德建借支30000元给被告何泽英的借款应视为原告已支付被告购房款，在被告何泽英不予认可该借款直接抵扣为购房款的情况下，该笔何德建借款不应抵作本案原告已付的购房款，被告以系与他人债权债务关系另行处理的辩称意见成立，对该30000元何德建的借款本院不予认定为原告已支付的购房款，证人何德建在庭审作证中亦陈述如被告何泽英不认可抵作购房款，其自行向女儿何泽英收取。被告将房屋出售他人后，其辩称只认可退还出售房屋超出280000元的差价部分65000元的辩称意见，未提供原告认可该方案的证据，其辩称意见无法律依据，理由不能成立，不予支持。本案司法鉴定单位出具的鉴定装修造价为117811元，被告质证认为鉴定单位出具的鉴定造价按市场价鉴定过高，但没有提供证据证明该鉴定结论存在法定不能作为本案证据的情形，鉴定单位结合现场依据市场价格出具的鉴定结论客观、公正，本院依法对该鉴定结论作为本案装修损失证据予以采信，被告不认可鉴定结论的质证辩论意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案房屋买卖协议协商解除，对装修损失原告是否应承担相应责任问题，因系被告名义贷款，在被告要求原告一次性及时付清银行按揭贷款的情况下，双方对具体付款时间两至三年内付清变更为一次性及时付清，原告表示短期内无法还清，原告仍应承担及时付清房款的义务，在偿还银行按揭贷款过程中原告因不及时还款给被告造成个人征信受损，对房屋买卖合同的协商解除原告亦应承担相应的责任。因合同解除造成的装修损失本院酌定原告自行承担25%的责任，由被告承担75%的赔偿责任，即由被告赔偿原告117811元×75%＝88358元。本案的鉴定评估费用3000元，属于本案合理举证费用支出，本院确定由原、被告双方各自承担1500元，原告已预先支付鉴定部门，由被告直接支付原告1500元。被告应赔偿原告各项损失为46359元＋88358元=134717元。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、确认原告何顺华、周维琴与被告何泽英双方2017年3月达成的房屋买卖协议已协商解除；二、由被告何泽英于本判决生效后10日内赔偿原告何顺华、周维琴购房款、装修费用及物管费等损失134717元；三、驳回原告何顺华、周维琴的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元（已减半），诉讼保全费1920元，鉴定费3000元，计7670元，由原告何顺华、周维琴负担3480元，由被告何泽英负担4190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。如双方当事人均未在法定期限内提起上诉，本判决即发生法律效力，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  周学均二〇二〇年五月十五日书记员  刘 艺