北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初20460号原告：北京韩时餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路18号院东环18国际大厦1幢1层108室，统一社会信用代码911101055585738447。法定代表人：吕某，总经理。委托诉讼代理人：李云省，女，北京韩时餐饮有限公司职员。被告：北京政泉控股有限公司，住所地北京市朝阳区大屯里315号1-4层、316号1-4层、317号、318号1-4层，统一社会信用代码91110000733468794N。法定代表人：贾鑫，经理。委托诉讼代理人：王泽波，男，北京政权控股有限公司职员。委托诉讼代理人：张秋华，女，北京政权控股有限公司职员。原告北京韩时餐饮有限公司（以下称原告）与被告北京政泉控股有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李云省、被告委托诉讼代理人王泽波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方签署的租赁合同；2、被告返还我公司2015年4月18日至2015年4月30日租金23232．3元、2015年4月18日至2015年4月30日期间宣传推广费1111．11元、首月扣租金500元、合同租赁保证金163170元、物业管理费保证金50505元、POS机押金3000元，上述共计241518．41元；3、被告返还我公司装修押金77195元、公共责任险7960元；4、被告返还我公司燃气50015元、排烟系统改造工程费用15万元、消防系统改造费用24000元、购买烤箱费用5800元、室内装修设计费用34000元，共计263815元。事实和理由：我公司与被告于2015年1月5日签订了租赁合同，承租被告所有的金泉港D205商铺用于餐饮经营，租赁期限为2015年4月18日至2020年4月17日，租金标准为第一年每月固定租金为54390元。签约后，我公司向被告支付了房租400549．98元、租赁保证金241518．41元、装修管理押金、物业费、公共事业保证金77195元、缴纳公共责任险7960元。随后我公司对承租的商铺进行了相关的燃气、排烟工程改造，对内部进行了设计装修，并添置了烤箱等经营设备设施，总计花费263815元。2015年6月30日，被告发给我公司告知函称商铺所在的商业延迟至2016年4月底开业，我公司体谅被告的难处一直等到2016年4月底，但被告并未于承诺的时间开业。至今仍不能确定具体的开业时间，被告的行为已经严重违反了合同的约定，给我公司造成了巨大的经济损失，时至今日我公司认为双方的合同已经不具备维续履行的条件，被告也没有继续履行合同的能力，按合同约定我公司有权解除双方的租赁合同并要求被告赔偿我公司受到的损失，与被告多次协商无果，故起诉至法院。被告辩称，就原告的第一项诉讼请求，被告同意解除双方《租赁合同》，但合同解除的性质为双方协商解除，而非原告行使解除权导致的解除。首先，被告不存在原告所谓的违约行为，故原告无权行使合同解除权。其次，即便原告认为被告存在违约行为，原告行使合同解除权的除斥期间也已经届满，原告的解除权已经消灭。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同没有规定的，参照买卖合同的有关规定，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：法律没有规定或者当事人没有约定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。而本案中，原、被告双方并没有在《租赁合同》中对解除权的行使期间进行约定。因此，在法律没有规定，原、被告双方没有约定的情况下，原告解除权的除斥期间应当参照适用上述商品房买卖合同司法解释的规定，即解除权从解除权发生之日起的一年。具体到本案，双方《租赁合同》约定的开业日为2015年4月18日，原告从2015年4月份就知道双方租赁合同无法履行，如果被告存在违约行为，原告的解除权应当从2015年4月份就发生了，除斥期间截至2016年4月。然而，原告直至2020年1月才起诉要求解除双方的《租赁合同》，早已经超过了一年的解除权的除斥期间，原告的解除权已经消灭。所以，原告在本案中无权再行使合同解除权。但是，被告同意协商解除《租赁合同》。二、就原告的第二项诉讼请求，基于双方协商解除《租赁合同》，被告同意退还已收取的241518．41元及物业管理公司已收取的77195元，其他费用(包括房租400549．98元及公众责任险保费7960元)与被告无关，不同意退还，应予驳回。1、原告诉请的返还房租400549．89元，由于被告从来没有收到过该款项，所以不同意退还，原告就该部分费用的诉请应予驳回。2、原告诉请的中的241518．41元的费用，被告同意退还。但需要说明的是，被告收取的241518．41元并不仅仅是租赁保证金，而是包括了6项费用，分别是租赁保证金163170元、物业管理保证金50505元、POS机保证金3000元、2015年4月18日至2015年4月30日期间租金23232．3元、宣传推广费1111．11元和POS机使用费500元。3、原告诉请的物业费等费用77195元，是由被告的物业管理公司收取的，被告同意退还。但需要明确的是，物业公司收取的77195元费用，是由4项费用组成，分别是：装修押金50000元、首期物业管理费16835元、装修管理费7770元、公共事业保证金2590元，合计77195元。4、原告诉请的公众责任险保费7960元，被告没有收到该款项，所以不同意退还，应予驳回。三、就原告的第三项诉讼请求，原告要求被告赔偿其燃气、排烟系统改造费用、消防系统改造费用、设备添置费用及装修设计费用共计263815元的诉请，缺乏事实依据和法律依据，故被告不同意其该项诉讼，原告的第三项诉讼请求应予驳回。首先，原告关于损失赔偿的请求，缺乏事实依据，不应当被支持。其次，原告关于损失赔偿的请求能够成立的基础是，在租赁合同因被告违约、原告行使解除权而解除的情形下，被告应该赔偿的损失。但是，如前所述，被告不存在违约行为，原告无权行使合同解除权，更无权要求被告赔偿损失。即便原告认为被告存在违约行为，原告行使解除权解除合同的除斥期间也已经届满，原告的解除权已经消灭，《租赁合同》系双方协商解除，原告无权要求被告赔偿损失。本院经审理认定事实如下：2015年1月5日，被告作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方）签订《“金泉港”商铺租赁合同》，约定：乙方从甲方处承租“金泉港-D205铺位”，本合同约定的开业日为2015年4月18日，租赁期限自2015年4月18日至2020年4月17日；起租日为2015年4月18日，自起租日起，乙方须支付租金、宣传推广费、物业管理费、公用事业费、收银系统使用费（POS机使用费）等其他一切费用；乙方应向一家在中国注册的声誉良好的保险公司自费购买保险，包括但不限于装修期内的建安工程险和第三者责任险(不设赔偿次数限额)和租赁期限内的财产一切险和公共责任险；乙方最迟须在装修期开始前五日内，购买装修期的保险，并将保险单副本/复印件或保险证明文件提交物业管理公司备案；乙方最迟须在开业日前三十日内，购买租赁期限内的保险，并将保险单副本/复印件或保险证明文件在起租日前五日内提交甲方备案；除本合同约定的合同解除情形外，任何一方严重违反本合同有关条款的行为，导致本合同目的无法实现的，经守约方书而通知要求改正后十五日内仍未得到纠正的，守约方有权解除本合同；本合同因甲方原因解除时，乙方有权在退还租赁物业后采取下列行动：(1)要求甲方返还租赁保证金余额；(2)赔偿乙方因甲方违约而造成的任何损失，包括但不限于赔偿金、诉讼费、律师费、滞纳金等。原告于2015年1月27日支付被告租金400549．98元，汇款凭证摘要注明“吕某房租”。原告于2015年1月15日向被告的物业管理公司支付装修押金77195元，汇款凭证摘要注明“吕某装修管理费”。原告于2015年1月8日向被告支付2015年4月18日至2015年4月30日租金23232．30元、2015年4月18日至2015年4月30日宣传推广费1111．11元、首月POS机费用500元你、租赁保证金163170元、物业管理费保证金50505元、POS机押金3000元，共计241518．41元。2015年6月30日，被告向金泉港各商户发出《告知函》，称：因现阶段不可预测、不可抗拒的事由，导致被告金泉港项目开业资金无法启动和使用，故金泉港商业项目整体开业时间将相应顺延，金泉港D栋商业计划于2016年4月底开业。经询，被告认可涉案商铺所在商业项目至今仍未开业。原告提交其于2015年1月16日发生公共责任保险费用5000元和安装工程一切险2960元的保险发票复印件和保险费用为5000元的公共责任保险单复印件。被告认为没有原件，对真实性不认可。原告提交2015年5月15日发生燃气费50000元及汇款手续费15元的汇款凭证复印件，汇款附言为“吕某燃气费”。原告另提交其与北京天环燃气有限公司签订的工程名称为“北京证泉控股有限公司商户D205天然气工程”的建设工程施工合同复印件。被告认为上述证据均无原件，对真实性不认可，另提交企业信用查询资料，称吕某系原告法定代表人及原告多家分公司的负责人，故认为该燃气费有可能是代表别家公司付款。原告提交同心坊（北京）餐饮管理有限公司于2015年4月7日向闫建军汇款189000元的银行电子回单，该回单手写注明包含五个店面的装修费用，其中“金泉排烟系统150000元”。原告提交同心坊（北京）餐饮管理有限公司作为发包方与承包方北京杰伟建筑工程有限公司签订的《工程合同》一份，载明工程名称为“韩时烤肉-金泉港店-排烟系统工程”，该合同落款处由北京杰伟建筑工程有限公司签字盖章，同心坊（北京）餐饮管理有限公司未盖章。原告提交北京杰伟建筑工程有限公司盖章确认的收款证明一份，内容为：该公司法定代表人闫建军于2015年4月7日收到同心坊（北京）餐饮管理有限公司转来的工程款189000元，其中150000元系同心坊（北京）餐饮管理有限公司代原告支付其旗下金泉分店排烟工程款。原告提交《公司关系说明》一份，内容为：同心坊（北京）餐饮管理有限公司与原告为同法人，原告旗下金泉分店排烟工程款由同心坊（北京）餐饮管理有限公司代为支付，收款账户为北京杰伟建筑工程有限公司法定代表人闫建军的个人中国工商银行账户。该说明由原告、同心坊（北京）餐饮管理有限公司、北京杰伟建筑工程有限公司三方签字确认。被告认为没收款证明、《公司关系说明》上只有公司盖章，无经办人签字，不符合法定形式。原告提交2015年6月6日盖有“北京龙华吉庆百货发票专用章”的收据复印件一张，注明收到烤箱款5800元。被告认为没有原件，对真实性不认可。原告提交同心坊（北京）餐饮管理有限公司作为甲方（委托方）、北京东川至和文化传播有限公司作为乙方（受托方）签订《委托合同书》，约定乙方接受甲方委托就甲方旗下品牌“韩时烤肉”金泉港店进行内部设计以及门头外观设计，委托设计费用为34000元。原告提交吕某于2015年1月28日向刘磊林汇款72000元的转账凭证复印件，注明该款项为设计费，包括三家店面的设计，其中“金泉内部设计费”为34000元。就主张的消防改造费用24000元及室内装修设计费用34000元，被告不认可，原告未提交证据证明。本院认为，原、被告之间的《“金泉港”商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。被告未能在其承诺的时间开业，导致原告无法实际经营的合同目的，应认定为违约，现原告要求解除租赁合同，本院予以准许。租赁保证金163170元、物业管理保证金50505元、POS机保证金3000元、2015年4月18日至2015年4月30日期间租金23232．3元、2015年4月18日至2015年4月30日期间宣传推广费1111．11元和POS机使用费500元，上述共计241518．41元，被告同意返还，本院亦不持异议。关于原告主张的装修押金77195元，被告同意返还，但认为该费用包含装修押金50000元、首期物业管理费16835元、装修管理费7770元、公共事业保证金2590元，被告就此未举证，本院按照装修押金处理。原告主张公共责任险7960元，提交其于2015年1月16日发生公共责任保险费用5000元和安装工程一切险2960元的保险发票复印件和保险费用为5000元的公共责任保险单复印件。上述保险费用虽无原件，但可以与租赁合同约定内容相印证，且公共责任险有保险费发票和保单两份证据，故上述保险费用7960元，并非孤证；另据合同约定，保险材料须提交被告处备案，在双方前期履行均正常的情况下，本院无理由质疑原告提交备案。综上，本院对保险费用7960元均予确认，被告对此应予赔偿。关于排烟系统改造工程费用15万元，原告提交的多份证据证明该费用的发生情况，本院予以认定。关于燃气费用50015元，原告提交了汇款凭证复印件及建设工程施工合同复印件可以相互印证，并非孤证，且根据常理，原告进行餐厅经营，在完成装修改造等待开业期间，该费用的发生符合常理，故本院予以认定。关于消防系统改造费用24000元、室内装修设计费用34000元，原告未能举证，本院不予支持。关于烤箱费用5800元，原告仅提交收据复印件一张，本院无法与原件核对，对其真实性无法认定，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告北京韩时餐饮有限公司与被告北京政泉控股有限公司于2015年1月5日签订的《“金泉港”商铺租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告北京韩时餐饮有限公司租赁保证金163170元、物业管理保证金50505元、POS机保证金3000元、2015年4月18日至2015年4月30日期间租金23232．3元、2015年4月18日至2015年4月30日期间宣传推广费1111．11元、POS机使用费500元、装修押金77195元，以上共计318713．41元；三、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京韩时餐饮有限公司保险费用7960元、排烟系统改造工程费用150000元、燃气费用50015元，以上共计207975元；四、驳回原告北京韩时餐饮有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4852元，由原告北京韩时餐饮有限公司负担319元，由被告北京政泉控股有限公司负担4533元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蔡峰二〇二〇年五月二十九日书记员  马悦