河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初3873号原告（执行案外人）：新乡市名都置业有限公司，住所地：新乡市卫滨区文岩路299号恒大雅苑综合楼401室。法定代表人：贾飞，系公司董事长。委托诉讼代理人：杜阳，女，汉族，1992年12月23日生，住河南省上蔡县，系公司员工，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：马雪菲，女，汉族，1996年6月20日生，住河南省武陟县，系公司员工，代理权限：特别授权。被告（申请执行人）：候向萍，女，汉族，1979年10月2日生，户籍地：新乡市，现住河南省。委托诉讼代理人：候保香、李亚方，河南众盈律师事务所律师，代理权限：一般授权。第三人（被执行人）：郝可，女，汉族，1991年10月23日生，住所地：新乡市。原告新乡市名都置业有限公司（以下简称名都公司）与被告候向萍、第三人郝可案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告名都公司委托诉讼代理人马雪菲，被告候向萍委托诉讼代理人李亚方到庭参加诉讼，第三人郝可经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求停止对新乡市卫滨区文岩路299号新乡恒大雅苑3号楼1单元11702号房产（合同编号：2013-0102485）的拍卖，终止对该房产的执行；2、确认新乡市卫滨区文岩路299号新乡恒大雅苑3号楼1单元11702号房产为原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：贵院在执行被告候向萍与第三人郝可借款纠纷一案时，对涉案新乡市卫滨区文岩路299号新乡恒大雅苑3号楼1单元11702号房产进行了预查封。原告提起执行异议，请求停止拍卖，贵院作出（2019）豫0711执异85号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为自己因建造事实而享有涉案房产的所有权。涉案房产为预售房屋，贵院执行中采取的查封措施为预查封，依法不应进行处分，涉案房产所有人为原告，不得将涉案房产作为第三人的财产进行执行。因第三人严重违约行为，原告已行使解除权，涉案房产确定不会正式登记到第三人名下，贵院预查封无法转为正式查封，贵院无权继续执行涉案房产。综上，贵院拍卖涉案房产无事实和法律依据，将损害原告的合法权益，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告候向萍辩称：涉案房屋的实际所有人是郝可。案房屋已经被原告处分给郝可，涉案房产符合办理房屋所有权证的条件，原告阻止条件成就，应视为条件已成就。对涉案房屋的查封合法有据，对预查封的房产有权进行处分。不论原告与郝可之间的房屋买卖合同是否解除，均不能阻止对涉案房屋的执行，原告未行使合同解除权，涉案房屋买卖合同至今未解除，即使原告已取得解除合同的生效判决，也不能阻却执行。郝可对银行违约，并不丧失对涉案房产的物权期待权。对涉案房产的查封、拍卖合法有据，原告不享有足以排除执行的民事权益，其诉请无事实和法律依据，依法应予驳回。第三人郝可未到庭也未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1、原告提交的（2019）豫0711执异85号执行裁定书，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；2、原告提交的涉案房产建设用地规划许可证、商品房预售许可证等相关许可证明，客观真实，对其真实性本院予以采信；3、原告提交的《商品房买卖合同》及附件，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；4、原告提交的银行说明、对账单、起诉书、裁定书及再审申请书等，客观真实，对其真实性本院予以采信；5、原告提交的新乡市中级人民法院（2018）豫07民终6043号民事判决书及生效证明，对其真实性本院予以采信，但对原告的证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：候向萍与郝可等民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，本院于2016年9月1日作出（2016）豫0711民初2119号民事裁定书，裁定查封涉案新乡市卫滨区文岩路299号新乡恒大雅苑3号楼1单元11702号（合同编号：2013-0102485）房产，于2017年2月6日作出（2016）豫0711民初2119号民事判决书，判决郝可偿还候向萍借款295183.50元及利息等。判决生效后，候向萍向本院申请强制执行，执行过程中，本院于2017年8月24日作出（2017）豫0711执913号之二执行裁定书，裁定续查封上述涉案房产，于2019年1月10日作出（2019）豫0711执恢10号之一执行裁定书，裁定对涉案上述房产进行拍卖。原告名都公司对涉案房屋查封、拍卖提出执行异议，本院于2019年8月8日作出（2019）豫0711执异85号执行裁定书，以追偿权的行使不能成为解除商品房买卖合同的条件，名都公司享有的追偿权不能对抗郝可对涉案房屋拥有的物权，不足以排除执行为由，驳回了名都公司的执行异议申请。另查明，原告名都公司与第三人郝可于2013年1月31日签订《商品房买卖合同》，并在房管部门办理了预售合同的登记备案，郝可以银行按揭贷款方式购买名都公司涉案新乡市卫滨区文岩路299号新乡恒大雅苑3号楼1单元11702号房产，原告名都公司为涉案郝可的银行按揭贷款提供担保，合同约定房屋总价款331995元，其中首付款201995元，银行按揭贷款130000元。合同还约定：双方同意以2014年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥《房屋所有权证》，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除涉案《商品房预售合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。郝可按合同约定向名都公司支付了首付款，且银行贷款已足额支付给原告，名都公司于2014年6月30日将涉案房屋交付给买受人郝可。郝可向银行履行了部分还贷义务后不再还款。2018年5月28日中国建设银行新乡分行出具证明一份，证明原告名都公司履行阶段性保证责任，于2016年6月15日至2018年3月14日用其保证金账户替郝可还款23200元。再查明，名都公司曾在新乡市卫滨区人民法院对郝可提起诉讼，请求解除涉案《商品房买卖合同》等，该院于2018年12月17日作出（2018）豫0703民初1400号民事裁定书，以原告起诉被告信息不明确为由，裁定驳回名都公司的起诉。名都公司再次起诉，该院又于2019年12月19日作出（2019）豫0703民初1475号民事裁定书，以名都公司无正当理由未按期足额补缴诉讼费为由，裁定按名都公司撤回起诉处理。名都公司不服，向新乡市中级人民法院申请再审，2020年2月3日原告名都公司又再次向该院起诉，现该案正在审理中。本院认为，对执行案件案外人提出的排除执行异议，应结合该请求权产生的依据、内容、性质及根源等进行综合考量。本案中，执行过程中的查封、拍卖行为是依据相关法律规定对被执行人郝可名下财产所采取的强制执行措施。原告名都公司与第三人郝可所签订的《商品房预售合同》中虽约定若郝可未按期偿还银行贷款，导致其承担保证责任，其有权单方解除涉案商品房买卖合同，可以行使合同解除权。但郝可已通过支付首付款和向银行按揭贷款的方式付清了全部购房款，并已实际占有涉案房产。虽然郝可偿还部分贷款后不再履行还贷义务，名都公司作为担保人向放贷银行偿还了部分贷款，此时名都公司作为担保人承担保证责任后有权向债务人郝可追偿，行使追偿权。但并不能改变涉案房产买卖合同关系中，其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付给了买受人郝可的事实。故郝可依法可以要求原告办理涉案房产的过户手续，对涉案房产享有物权期待权，名都公司仅对郝可享有普通债权的追偿权，不享有对涉案房产的物权请求权。其次，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条的规定，预查封的效力等同于正式查封。故预查封虽非针对被执行人郝可已经取得产权登记的房屋，但预查封房产的执行对象应当包括被执行人在履行商品房买卖合同过程中取得的可供执行的财产权益。原告名都公司已为涉案房产办理预售合同的登记备案，根据登记备案记载事项，郝可享有该房产的物权期待权。同时根据相关法律规定，法律并未禁止对尚未办理权属证书的房产进行处分，涉案房产虽未取得权属证书，但属于被执行人郝可的财产权利，可以作为强制执行的标的。名都公司虽提起涉案商品房买卖合同的解除诉讼，该诉讼正在进行中，其行使解除合同权的结论并未确定，退一步讲，即使涉案商品房买卖合同被判决解除，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除异议的，人民法院不予支持”的规定，原告也不得以此要求阻止涉案已查封房屋的执行。综上，第三人郝可对涉案房产的物权期待权优于原告名都公司基于承担保证责任而对郝可享有的普通债权的追偿权，且该追偿权不具有对抗法院查封的优先效力，原告名都公司对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，故其主张停止涉案房产执行、要求确认涉案房产归其所有的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称的理由成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告（执行案外人）新乡市名都置业有限公司的诉讼请求。案件受理费6280元，由原告新乡市名都置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长 ：张庆俊审判员 ：李海云审判员 ：郝章勇二〇二〇年五月六日书记员 ： 高 磊