贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初651号 原告：陈绍举，男，1982年5月28日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：张会琴，女，1982年3月4日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：丁坤，潘鲜鲜，贵州瀛黔律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海，宋芳，贵州创驰律师事务所律师。 原告陈绍举、张会琴与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈绍举、张会琴的委托诉讼代理人丁坤、潘鲜鲜，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人黄海、宋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈绍举、张会琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告的各项开户费及交易费3748元及利息(利息以3748元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年11月1日起计算至上述费用全部返还完毕之日止）；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金暂计5000元（具体以评估机构确定租金损失为准)；3.判令被告向原告支付逾期交付贵州毕节七星关区碧阳国际城第14栋1单元25-4号房不动产权证期间的违约金9265.69元；4.本案的诉讼费、保全费、评估鉴定费等费用全部由被告承担。（诉讼中，原告撤回了评估申请，将第二项诉讼请求变更为“判令被告向原告支付逾期交房的违约金，违约金的计算方式为以购房款413647元为基数，按日万分之零点五从2016年11月1日计算至2017年3月18日。”） 事实及理由：2014年11月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定原告购买被告开发的位于毕节市南部新区，房屋价款为418647元整；被告承诺于2016年10月30日将涉案房屋交付给原告使用，同时被告承诺在房屋交付使用之日起90日内申请涉案房屋所有权初始登记。补充协议约定，被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，逾期未能向原告提供的，则被告按原告已付购房款的每日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定将全部购房款413647元支付给被告，同时被告还代收原告的各项开户费及交易费3748元。但是被告未按照合同约定将房屋交付给原告使用，直到2017年3月18日才将涉案房屋交付给原告使用。同时，被告于2018年12月14日才取得涉案房屋的初始登记。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》及共补充协议合法有效，双方均应当按照合同的定履行，被告未按照合同约定将涉案房屋交付给原告使用已构成违约，应承担违约责任，鉴于双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议对于原告何时提交办证的资料并未进行约定，且取得商品房初始登记是履行办理转移登记的前提条件，在被告未取得涉案商品房初始登记前，即使原告及时提交办证的资料，被告依然不能代原告办理涉案房屋的转移登记。被告作为专业的房地户开发商，在原告办理入住手续时未通知原告提交办证资料，其未履行告知义务，阻碍其向原告代为办理涉案房屋的转移登记，在此情形视为被告向原告代为办理涉案房屋的转移登记条件已经成就。另，被告代收原告的各项开户费及交易费3748元无任何事实及法律依据，应予退还。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律、法规及其相关司法解释的规定，特向法院提起诉讼，望依法支持原告的如前诉请。 被告碧阳置业公司答辩称：一、关于各项开户费、交易费及计息问题。原告的该项诉求依法不能支持，被告所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，被告依据合同享有收取各项开户费的权利，原告依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，被告已经将该费用转交到相关部门并未实际占有，且原告也实际享受到该费用带来的生活便利。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的分析、论证、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，原告的该诉讼已超过诉讼时效，应不予支持。就本案而言，由于原告的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，原告主张利息也于法无据，应当驳回。原告主张的交易费是主管部门收取，被告只是代收代缴，原告的该主张没有法律及事实依据。 二、关于逾期交房违约金的问题。被告认为，首先，逾期交房起算时间以合同约定的交房之次日起作为计算交房违约金的起始时间，截止时间以原告提供的收楼确认单的日期为准，若原告是在公告交房后才接房的，截止日期应以被告提供的公告日期为准。其次，交房违约金的计算标准：根据贵州省高级人民法院作出的（2018）黔民申2749号民事裁定书中认可原审法院认定约定交房违约金过高对约定交房违约金进行下调，且即便原告主张因逾期交房导致在外租房居住四年产生了损失，省高院在该裁定书中也维持原审对交房违约金下调的相关事实认定，且对要求以租金计算违约金的请求不予支持。同样在贵州省高级人民法院作出的（2018）黔民申2121号裁定书中也对原审法院认定交房违约金过高并将合同约定的交房违约金标准从按已付房款的日万分之二（0.02%）下调至日万分之零点二五(0.0025%)的认定予以肯定。因此，请求法庭参考我省高级人民法院的裁定对本案逾期交房违约金计算标准进行适当下调。基数以原告提供的购房发票金额为准。再次，因为原告在合同约定交房之日没有按合同补充协议约定向被告提交办证资料，所以才产生逾期交房的事实，但原告实际收房时也没有交清上述资料，故逾期交房责任在于原告。同时，原告的交房时间为2017年3月18日，原告所提的暂定金额并以评估为准的理由被告认为不能成立，根据最高人民法院审理商品房买卖司法解释第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人能银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。据此适用此请求的前提是合同没有约定违约的条件下才可以参照适用而不是可任意提出。且原告的房屋在2017年年初交房，距离合同约定交房时间并不过长，该请求显属不当不应得到支持。同时原告于2016年12月13日才支付完毕全部购房款，因此在支付完毕购房款之前不得享有主张逾期交房的权利，在支付完毕房款前的违约金不应得到支持。最后，根据《民法总则》对诉讼时效的规定，超过诉讼时效部分的违约金依法不应得到支持。 三、关于原告主张逾期办证问题。被告认为，原告诉求无事实及法律依据，依法不能支持。理由如下：首先，根据双方的合同第二十二条：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是原告向被告提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算。据此，双方已约定了转移登记以补充协议约定方式为准，初始登记不作为双方权利义务的责任承担方式。只要被告为其办理产权证是在资料提交之日起360内既可。同时双方约定并不是房屋交付之日360日。被告认为该约定并不违反法律的规定，应当予以尊重意思自治的原则。由于本案原告在实际收房办理入住时没有提交办证所需费用及资料。因此，被告才于2018年11月18日在原告居住的涉案楼栋电梯口张贴提交办证资料的通知，该通知事实在前期同类案例中已经得到部分业主及法院的认可和认定。在经过通知后原告才向被告提交办证资料，于2018年12月27日才委托被告办证。就本案而言，原告交齐办证资料的时间正是向被告出具委托书之日，故办证违约起算时间也应当从原告委托被告办证之日往后推360日，即2019年12月22日开始，而本案原告已于2019年2月取得涉案房屋权属证书，被告并未超过合同约定时间，不存在违约，依法不应承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360日内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以原告提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到被告张贴办证通知原告提交办证资料之日止，即2018年11月18日。因双方形成的是委托代办关系，被告已经完成资料提交义务，取得办证条件，原告应履行其资料提交义务及出具委托书的义务。被告的义务履行后通知原告即完成，原告若不向被告提交办证资料，被告是无法为其办证的，故未能在通知后提交资料的责任不应由被告承担。且从原告的诉请及理由可以看出，小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按原告的诉请将导致业主完全不用理会被告的通知，而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料，想什么时候领取不动产权证就什么时候领取，而违约金要一直计算，这显然是对房开企业的极大不公平，也是无限扩大房开企业的责任，目前小区仍有部分业主在被告多种通知仍不提交资料，这将使该责任处于无限存在的状况，不利于社会关系的稳定。再次，从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则中可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系原告按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，原告从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少原告个人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对原告使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》之规定，被告请求将办证违约金赔偿率下调至0.002%；并且，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均把原合同约定的办证违约金计算标准下调至0.002%。同时，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了被告无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生情势变更。因此，若法院最终支持原告主张的办证违的金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高，尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万元左右，有些甚至20多万元，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。在省高院、安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均充分考虑是否因逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月1日，以原告陈绍举、张会琴为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积126.15平方米，套内建筑面积99.57平方米。该商品房总价款为413647元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款124647元，余款289000元以银行贷款支付。出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款413647元。同时，被告向原告收取了各项开户费及交易费3748元，之后退还了交易费及多收的闭路电视开户费。2017年3月18日，被告将涉案房屋交付原告使用。2018年8月13日，被告取得涉案楼栋的商品房备案证明书。2018年11月18日，被告通知原告提交办证所需资料。2019年1月31日，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书。原告认为，被告逾期交房及办理商品房转移登记存在违约，以及应退还开户费，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案房屋及协助办理商品房权属转移登记。 对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2017年3月18日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。本案的诉讼时效应从2017年3月25日起开始计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年1月7日提起诉讼并未超过诉讼时效。故被告的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。原告主张从2016年11月1日起计算逾期交房违约金，系对自己民事权利的处分，本院予以准许。综上，对原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求，应以原告已交付购房款413647元为基数，按日万分之0.5的标准从2016年11月1日起计算至2017年3月18日止。 对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2017年3月18日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2018年3月13日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，违约金应从2018年3月14日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年11月18日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款413647元为基数，按每日万分之一的标准，从2018年3月14日计算至2018年11月18日，违约金为10299.81元（413647元×0.01%/日×249日）。原告诉请判决被告支付9265.69元，系对自己民事权利的处分，本院予以准许。 对于原告诉请判决被告退还开户费及交易费的问题。被告在《商品房买卖合同》履行过程中，以代收代缴名义向原告收取各项开户费3748元，之后退还了交易费及多收的闭路电视开户费。根据在案证据显示，被告实际收取原告的各项开户费共计3285元。被告收取各项开户费的行为并无法律规定，且被告也未举证证明已代原告缴纳完毕上述费用。故对原告诉请判决被告退还各项开户费的请求，本院予以支持3285元。对于原告诉请判决被告支付利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈绍举、张会琴逾期交房违约金（违约金以原告已交付购房款413647元为基数，按日万分之0.5的标准从2016年11月1日起计算至2017年3月18日止）； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈绍举、张会琴逾期办理房屋权属证书违约金9265.69元； 三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈绍举、张会琴各项开户费共计3285元； 四、驳回原告陈绍举、张会琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费125元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二〇年五月二十三日 书记员  胡晨