重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初316号原告：四川万联物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇海龙村竞博楼二楼，统一社会信用代码91500107MA5XEHY138。负责人：鄢文礼，该分公司经理。被告：重庆鑫腾房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区轻化路南江村，统一社会信用代码915001156733546041。法定代表人：张林，该公司总经理。被告：黄长芬，女，1972年8月30日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：李洪刚（系被告黄长芬丈夫），1971年7月6日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告四川万联物业管理有限公司重庆分公司（以下简称万联物业重庆分公司）与被告重庆鑫腾房地产开发有限公司（以下简称鑫腾房地产公司）、黄长芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万联物业重庆分公司的负责人鄢文礼、被告鑫腾房地产公司的法定代表人张林、被告黄长芬的委托诉讼代理人李洪刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万联物业重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带支付原告2018年8月16日至2019年9月30日期间的物业费25580.44元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告鑫腾房地产公司系XXX镇XXX小区X幢房屋的业主，被告黄长芬系案涉房屋的承租人。2018年8月10日，原告与XXX镇XXX小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，原告于同年8月16日起进场提供物业服务至今，被告作为业主应按合同约定按时足额交纳物业服务费。自2018年8月16日起，二被告无合法理由拖延支付物业费，截至2019年9月共欠交费用25580.44元。经原告书面催收未果，故诉至法院。被告鑫腾房地产公司辩称，1.位于XXX镇XX路XX号XX幢独栋房屋是我公司所有，我公司与被告黄长芬签订了租赁合同，系开设幼儿园，并在合同中约定租赁期间产生的物业费由被告黄长芬承担，物业服务也是其在享受；2.原告请求的物业费单价没有依据，业主委员会签订的物业服务合同中没有约定幼儿园的收费标准，而按照惯例，幼儿园一般都是和物业公司签订单独的收费合同，根据物业服务合同约定，仅有住宅和非住宅的收费标准，原告把幼儿园理解成了非住宅，但小区里还有物管用房、社区服务用房，可见该条约定是很笼统的，且据了解，长寿区城里的幼儿园基本都是单独收费的。被告黄长芬辩称，同意鑫腾房地产公司的意见，原告主张的物业费没有依据且不合理，理由：1.原告与XXX小区业委会签订的物业服务合同未约定幼儿园的物业费收费标准，业委会在物业公司招投标时未考虑到小区幼儿园收费标准，当时业委会认为幼儿园属于公益性配套用房，其物业费收取应由物业公司与经营方另行协商。2.幼儿园物业费的缴纳标准应当根据实际情况由双方协商：一是物业公司实际提供的服务内容，因该幼儿园实际上独立于小区，幼儿园相关的公共区域的清洁卫生和安全保卫均由本人承担，故原告与幼儿园的物业服务仅限小区化粪池定期清洗工作中按比例分摊的部分，二是参照进驻小区之前的幼儿园物业费的交纳标准或周边同类幼儿园的物业服务收费标准，被告之前与前物管公司约定物业费收费标准为每年2000元，周边的乡镇幼儿园物业费为每年几百元或不收费等，三是应考虑本幼儿园非营利性的性质和小区业主子女提供的入学优惠的事实，我经营的幼儿园收费标准低，经济承受能力弱，原告应对本人因小区业主利益作出的牺牲在物业费的收取上酌情考虑。我愿意按每平方米1.1元/平方米的三分之一进行缴纳，大概是0.36元/平方米。3.原告进场我不清楚，我只愿意履行与盛都物业公司的协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提交的XXXXXX小区物业服务合同及备案证明存根、物业服务内容光盘、租赁合同、催费通知函及邮政挂号信回执，被告鑫腾房地产公司提交的房地证复印件、面积测量表，被告黄长芬提交的物管费缴纳协议及补充协议等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月10日，原告万联物业重庆分公司与XXXXXX业主委员会签订《XXXXXX小区物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任，原告的服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共同设施设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地的养护和管理，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等；合同中约定了双方的权利义务以及原告进场后需整改的工作内容；并约定了住宅物业管理收费1.1元/㎡·月（不收公摊费），非住宅物业管理收费1.5元/㎡·月（不收公摊费）；物业管理服务期限为五年（2018年8月11日—2023年8月10日），自本合同签字之日起生效。合同签订后，原告于2018年8月16日进场为该小区提供物业服务至今。被告鑫腾房地产公司系案涉房屋的建设单位，案涉房屋位于长寿区XXX镇XX路XX号XX幢，被告鑫腾房地产公司提交的《房屋面积汇总表》中载明案涉房屋为该幢房屋的第1、2、3层，面积合计1260.12㎡，尚未办理房产证。2018年4月，被告鑫腾房地产公司与被告黄长芬签订《租赁合同》，合同约定：租赁标的物坐落于长寿区XXX镇XX路XX号XX·XXX一期小区内，为社区配套幼儿园用房，建筑面积约1260.12㎡，被告鑫腾房地产公司对该房屋享有所有权，房屋用途为幼儿园，房屋租期自2018年4月21日至2028年4月20日止，共计10年，租赁期内，由被告黄长芬承担房屋使用期间的物管费、水费、电费、燃气费等相关费用。合同签订后，被告鑫腾房地产公司将涉案房屋交付给被告黄长芬占有使用。二被告未支付原告2018年8月16日至2019年9月30日期间的物业费，2019年8月25日，原告向被告黄长芬邮寄催收物业费的通知函，对2018年8月16日至2019年8月31日期间的物业费进行催收，之后被告仍未交纳。另查明，2018年5月21日，被告黄长芬与案外人重庆盛都物业管理有限公司（以下简称盛都物业公司）签订了《物管费缴纳协议》，约定因案涉房屋系小区配套（幼儿园），由于方便小区业主孩子就近入园、房屋面积大、日常生活垃圾自行处理、园内有专职保安等原因，物管费按报价的三分之一计算，一年一付等内容。2018年7月16日，双方签订了《物管费缴纳补充协议》，因小区业委会不允许幼儿园校车在小区通行，2018年7月10日在长寿区公安局校安支队工作人员的指导下，业委会主任（石志明）与被告黄长芬商定校车由小区外另行修建道路通行，同时确定幼儿园在办期间每年贰仟元，每年年底按时缴纳。上述两份协议中，被告鑫腾房地产公司均作为见证方加盖了公章。同时查明，被告黄长芬申请该小区业主委员会主任石治明出庭作证，证人石治明庭审中陈述在与原告签订《物业服务合同》时未告知被告，也没有考虑到幼儿园的特殊性，当时未对案涉房屋（幼儿园）物业费收费标准进行单独约定，合同中的非住宅主要是商业，没有考虑到幼儿园是非住宅还是住宅。本院认为，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原告与XXXXXX业主委员会签订的《XXXXXX小区物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，效力及于包括被告鑫腾房地产公司在内的全体业主，原、被告之间形成物业服务合同关系。被告鑫腾房地产公司将案涉房屋租赁给被告黄长芬使用，并约定由被告黄长芬交纳物业服务费等，被告黄长芬作为物业使用人，《XXXXXX小区物业服务合同》对其亦具有法律约束力。原告为被告所在小区包括住宅和非住宅部分提供了物业服务，被告享受了物业服务，应按时交纳物业服务费。根据法律规定，业主与物业的承租人约定由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业请求业主承担连带责任的，应予支持。对于被告辩称案涉房屋系用于幼儿园，且系独栋，原告与小区业委会签订的物业服务合同并未对其进行单独约定，本院认为，物业服务合同中对物业服务的收费标准约定了住宅物业管理收费1.1元/㎡·月，非住宅物业管理收费1.5元/㎡·月（均不收公摊费），其中未对案涉房屋（幼儿园）进行单独约定，被告提交的证据不足以证明幼儿园从形态、结构、共用设施设备的使用等方面均可以独立于该小区，其应是该小区整体的一部分，即便安保与清洁由其个人支出，系其经营所需，但原告仍对该幼儿园外部及整个小区的清洁、安保和公用设施设备的维修养护等提供服务，被告享受到了小区整体的条件，客观上不可避免的享受到了原告的物业服务；同时幼儿园带有一定经营性质有别于普通住宅房屋，从合同文义来看，案涉房屋应不属于住宅类，在二被告未征得业主委员会及原告同意或进行特殊约定的情况下，应按照该合同中的“非住宅”类1.5元/㎡·月的标准交纳物业费。对于被告黄长芬辩称不清楚原告进场，应履行与盛都物业公司签订的两份协议，原告不予认可，因合同具有相对性，该两份协议对原告不具有约束力，且自原告2018年8月16日进入小区提供物业服务后亦不能实际履行。因原告与小区业主委员会签订的物业服务合同中未约定每月物业费的支付时间，应以每月月末作为交纳当月物业费的截止时间点，原告在2019年8月25日邮寄催收函中催收2018年8月16日至2019年8月31日的物业费，当时2019年8月的物业费尚未到期，本院对该月的物业费不予支持，同时被告认可收到邮寄的催费通知函，而该函未对2019年9月的物业费进行催收，故对原告主张2019年9月物业费的请求亦不予支持。案涉房屋建筑面积为1260.12㎡，经核算，被告欠付2018年8月16日至2019年7月31日的物业服务费21737.07元（1260.12㎡×1.5元/月/㎡×11.5月）。对于被告黄长芬辩称原告物业服务不到位，并提交了照片，但该证据不足以证明进入幼儿园人员的身份和原因，且因物业服务是动态和持续的过程，被告提交的证据不足以全面证明原告物业服务有重大瑕疵，故对被告的辩称不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄长芬于本判决生效之日起五日内支付原告四川万联物业管理有限公司重庆分公司2018年8月16日至2019年7月31日期间的物业服务费21737.07元，被告重庆鑫腾房地产开发有限公司对被告黄长芬欠付的上述物业服务费向原告四川万联物业管理有限公司重庆分公司承担连带责任；二、驳回原告四川万联物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，减半收取220元，由原告四川万联物业管理有限公司重庆分公司负担33元，被告重庆鑫腾房地产开发有限公司、黄长芬负担187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 张琛琛二〇二〇年五月二十五日法官助理 吕纯凤书 记 员 邹小寒