北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初61092号原告：郑建萍，女，1984年9月13日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：贾小菊，北京市盈科律师事务所律师。被告：任生，男，1963年8月5日出生，汉族，职业不详，户籍所在地北京市海淀区。身份证号：×××原告郑建萍与被告任生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑建萍之委托诉讼代理人贾小菊到庭参加诉讼，被告任生经本院依法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郑建萍向本院提出诉讼请求：1.判令任生支付违约金289000元；2.判令任生支付违约金，自2018年6月1日起至户口迁出之日止，以578万元为基数按照每日万分之五计算；3.判令任生承担本案全部诉讼费用及公告费用。事实和理由：2016年我与任生签订北京市存量房买卖合同，约定我购买任生名下位于北京市海淀区车道沟测绘局房屋。合同第三款规定：“出卖人应当在所有权转移之日起540日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如果因出卖人原因未将户口迁出，应当向买受人支付总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金”。合同签订后，我依照约定履行全部义务，支付全部房款，双方于2016年11月23日办理房屋过户手续。任生至今未将其户口迁出，致使我孩子入学和出售房屋遭受影响。任生已经构成违约。任生未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年8月25日，任生（出卖人）与曹虎（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定任生将北京市海淀区车道沟10号测绘局以下简称诉争房屋）出售给曹虎，成交价格520万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价58万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起540日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2016年8月28日，任生（甲方、出售方）与曹虎（乙方、原买受方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）、曹虎及郑建萍（丁方、新买受方）签订了《变更协议书》，约定甲、乙、丙、丁四方经友好协商，就甲、乙、丙三方就诉争房屋买卖事宜所签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转让于丁方事宜达成变更协议如下：1.甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋买卖所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的乙方的权利义务全部转让于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；2.甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就丙方为甲、乙双方买卖上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转让于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；3.甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更并按照变更后的合同继续履行。2016年10月16日，任生（甲方、出售方）与曹虎及郑建萍（乙方、原买受方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）、郑建萍（丁方、新买受方）签订了《变更协议书》，约定甲、乙、丙、丁四方经友好协商，就甲、乙、丙三方就诉争房屋买卖事宜所签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转让于丁方事宜达成变更协议如下：1.甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋买卖所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的乙方的权利义务全部转让于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；2.甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就丙方为甲、乙双方买卖上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转让于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；3.甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更并按照变更后的合同继续履行；4.丁方于丙方收到批贷函后5个工作日内将全部首付款人民币贰佰壹拾陆万元整（不包含前期支付全部定金）支付至监管账户，过户后两个工作日内到甲方账户，剩余房款金额叁佰叁拾捌万元于过户后由银行直接支付给甲方；5.甲丁双方应当在甲方收到全部房款（除户口保证金外）5个工作日内办理物业交割手续，丙方陪同，在甲丁双方办理物业交割当日，由丁方自行支付给甲方物业交割保证金，甲方则将房屋交付给丁方。2016年10月16日，任生（甲方、出卖方）、郑建萍（乙方、买受方）及北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订了《补充协议》，三方就房屋买卖事宜做出补充约定如下：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币578万元；乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于2016年8月25日将第一笔定金10万元整以自行支付的方式支付甲方，乙方于2016年8月25日将第二笔定金10万元以理房通托管的方式支付甲方；乙方于丙方收到批贷函后5个工作日内将全部首付款216万元以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为户口迁出保证金，该保证金在甲方迁出户口当日，由乙方自行支付甲方；甲乙双方应当在甲方收到全部房款（除户口保证金）5个工作日内办理物业交割手续，丙方陪同，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方；若甲方在约定时间内未能迁出户口，一次性赔偿乙方人民币五万元整；该协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。郑建萍于2016年8月26日向任生支付定金20万元，2016年11月20日向任生支付支付首付款216万元，2016年12月26日任生收到贷款338万元。郑建萍称另向任生支付了现金4万元，包括户口迁出保证金2万元及物业交割保证金2万元，以上共计578万元。后任生又向郑建萍支付了2万元，作为户口迁出保证金，留存在郑建萍处。2016年11月23日，诉争房屋所有权登记至郑建萍名下。现任生的户籍地仍为诉争房屋。对于实际损失，郑建萍主张，任生未将户口迁出的行为导致其房屋贬值损失，并导致其无法实现将房屋出售后为孩子另行购买学区房的目的，就此提交了其与欲购买诉争房屋的案外人之间的录音。本院认为，本案《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《变更协议书》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。郑建萍依约向任生支付了全部购房款，双方办理了房屋所有权过户手续，但任生至今未将户口迁出诉争房屋，应属违约，任生应承担相应的违约责任。对于违约金的数额，双方在《补充协议》中约定若任生在约定时间内未能迁出户口应一次性赔偿郑建萍五万元，且明确写明该协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的以该协议为准，故逾期迁出户口的违约金应以《补充协议》中的约定为准。郑建萍要求按照《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的约定支付违约金，与《补充协议》约定不符，且其提交的证据不足以证明其主张的损失，故对其该主张，本院不予支持，任生应按照《补充协议》的约定向郑建萍支付违约金。任生经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据，应视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、任生于本判决生效后七日内向郑建萍支付违约金五万元；二、驳回郑建萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费二百六十元（郑建萍已预交），由任生负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费五千六百三十五元（郑建萍已预交）,由郑建萍负担四千六百六十元；由任生负担九百七十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  董琳雪人民陪审员  王 玲人民陪审员  王玉丽二〇二〇年五月二十日书 记 员  吴 昆