广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤03民终2292号 上诉人（原审原告）：深圳市南下股份合作公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道南下村11巷1号旁边2-3楼（办公住所）。 法定代表人：刘建春，董事长。 委托诉讼代理人：**东，广东桦仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：钟强，男，1968年5月9日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：尚勇，广东银华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宗坤，广东银华律师事务所实习律所。 被上诉人（原审被告）：林城贞，男，1968年7月1日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。 上诉人深圳市南下股份合作公司（以下简称南下公司）因与被上诉人钟强、林城贞合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初16834号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 南下公司上诉请求：1.判令撤销一审判决；2.判令解除上诉人与两被上诉人2005年1月25日签署的《南下小学承办合同》；3.判令两被上诉人向上诉人返还深圳市龙岗区中兴小学及其所有的印章、相关证照、财务资料等其他一切财产和文件资料；4.判令两被上诉人支付拖欠的租金人民币260万元。5.判令两被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用等费用。事实与理由：一、一审认定事实不明，《承诺书》没有改变被上诉人应支付租金120万／年的约定，减租金是有条件的。《企业征询函》再次证明被上诉人应支付租金120万／年，被上诉人认同并按照《南下小学承办合同》约定的每年按照120万元计算出拖欠金额。2005年1月25日签署《南下小学承办合同》，2005年1月26日签署《承诺书》，2010年8月25日签署确认《企业询证函》，应以2010年8月25日签署确认的《企业询证函》中涉及的年租金标准（即每年120万元）作为计付租金的标准。被上诉人承认上诉人多次向被上诉人催收拖欠的租金，一审判决忽略该事实。一审判决将被上诉人的违约行为错误认定为“双方已以实际履行行为变更了合同中关于租金支付时间的约定”，错误认定上诉人同意了被上诉人年底一次性支付租金。一审判决错误认为“上诉人放弃了因被上诉人迟延履约行为而享有的单方解除权”，被上诉人从来就没有催告上诉人合同解除权，也没有按时、足额支付租金，上诉人一直有在催要，且上诉人收取被上诉人没有按时、足额支付的租金并不表明、更不应该视为上诉人放弃了合同约定的解除权。二、一审法院错误的适用了《合同法》第九十五条，被上诉人从来没有催告过上诉人。 二审审理中上诉人补充上诉，一、明确上诉状第三点诉求，1.请求判令被上诉人将深圳市龙岗区中兴小学的场所返还上诉人；2.请求判令被上诉人向上诉人交还中兴小学的办学许可证正副本、民办非企业登记证书，公章、财务章、发票章等全部印章，银行开户许可证，财务报表财产、财务资料，社保账户、公积金账户、银行账户账号、密码ukey等有关信息与物品，员工合同原件，上一年度的审计报告原件、学校房屋安全检测报告原件、食堂相关的全部证件原件、消防证件原件、章程、学生档案、学校各项规章制度及一切档案资料等有关财产、文档资料档案；3.请求判令被上诉人协助配合上诉人将中兴小学法定代表人变更为上诉人指定人员。二、案涉《南下小学承办合同》已经到期终止，上诉人不同意将租金降为100万元/年，同时向被上诉人提出继续按照租金120万元/年，被上诉人是同意的，且林城贞在庭审中已予以确认。 林强答辩称，一、钟强不存在拖欠租金的情况，双方约定由上诉人为涉案小学兴建教学楼，如未能在两年内交付被上诉人，则合同租金改为100万元。因上诉人不能再约定时间建新教学楼，合同租金自始应以每年100万元计算，截止至一审立案时，林强已交付租金1450万元。2019年下半年的租金，林强已支付，且上诉人也已接受，双方仍在履行《南下小学承办合同》及《承诺书》。二、上诉人在没有结算，仍欠林强押金、修缮款760多万元的情况下，于2020年初强行接管学校，收走学校相关资料，剥夺被上诉人优先承租权，上诉人第三点诉求不合理合法，交接条件不成熟。 林城贞答辩称，同意上诉人南下公司的上诉请求，对上诉人南公司二审陈述的事实和理由及相关证据予以确认。 南下公司向一审法院起诉请求：1.解除南下公司与钟强、林城贞2005年1月25日签署的《南下小学承办合同》；2.钟强、林城贞返还深圳市龙岗区中兴小学及其所有的印章、相关证照、财务资料等其他一切财产和文件资料；3.钟强、林城贞支付拖欠的租金260万元；4.钟强、林城贞承担本案诉讼费用等费用。 一审法院查明，南下公司的前身深圳市龙岗区布吉镇布吉村南下村民小组作为出租方（甲方），钟强、林城贞作为承租方（乙方），双方签订一份《南下小学承办合同》，约定：甲方同意将位于深圳市布吉镇南下村南下小学（占地面积5781平方米，已投入使用的教学楼面积3600平方米）及原学校设施设备承包给乙方继续开办学校。合作期限从2005年2月1日起至2020年1月30日止，共15年整。2005年2月1日起计租。合作期满，乙方应归还甲方的全部物业资产，如发生损坏，概由乙方负责恢复原状，但对装修部分无须恢复原状，属于乙方投资的可动产归乙方所有，由乙方自行处置，甲方不承担任何经济责任。甲方出让学校给乙方的租金为年租金120万元整，每年分两次上缴，除承办租金外，甲方不再向乙方收取其他任何费用。乙方按学期缴付租金，乙方应于每学期初开学后30日内向甲方缴付半年承办租金，甲方开具收款收据。逾期支付的，乙方必须向甲方缴交滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的3‰，如连续超过三个月乙方未付租金，甲方除追收乙方应缴款项和滞纳金，有权单方面终止合同，收回物业，清理乙方在出租物业的物品。合同签订后五个工作日内，乙方必须交给甲方150万元作为押金，否则该合同无效。期满该押金全部退还给乙方。在2005年2月1日之前学校的所有费用由甲方负责，2月1日之后学校的所有费用由乙方负责，甲、乙任何一方要求变更或解除合同，应提前100天以书面形式通知对方，并取得一致意见，达成书面协议后，方可解除；在双方未达成书面协议前，原合同仍然有效。承办合同一方接到另一方要求变更或解除合同的书面通知后，应于自收到书面通知之日起15天内作出书面答复，逾期未作答复的，视为默认。合作期间如遇国家政策发生重大变化，不允许社会力量办学，及其它自然灾害等不可抗力事件发生，无法继续履行协议时，经双方协商同意，可以变更或提前终止合同。上述条款，如任何一方未能完全履行本合同，属违约行为，违约方应向守约方支付违约金。违约金的数额为年承办租金总额的二倍。甲乙任何一方不履行本合同任一条款，由此给对方造成经济损失，且其损失额超过了违约金金额的应进行赔偿，支付赔偿金后，如对方无异议，合同应继续履行。2005年1月26日，南下公司与钟强、林城贞签订一份《承诺书》，内容为：经甲乙双方协商同意，甲方向承办南下小学的乙方作如下承诺，1.保证南下小学新教学楼（建筑面积约6000平方米以上）于2006年12月30日前按照乙方的要求建成验收交付乙方使用；2.根据甲乙双方约定，如果由乙方出资肆佰万元垫资兴建新教学楼，该垫资总款从乙方上缴甲方的租金中每年扣回壹佰万元整还给乙方，扣完为止。新教学楼建成交付使用后学校整体（包括新旧教学楼和运动场地）年承包租金为壹佰万元整；若由甲方出资兴建新教学楼，新教学楼建成交付使用后学校的整体年承包租金为190万元整。新教学楼交付使用五年后起计每五年增加五万元；3.新教学楼如因甲方原因两年内未能如期交付使用的，学校年承包租金由原来的壹佰贰拾万元改为年承包租金壹佰万元整。本承诺书作为2005年1月25日与钟强、林城贞签订的“南下小学承办合同”的补充条款，与该合同具有同等法律效力。上述合同签订后，南下公司即将涉案小学交付被告经营管理。被告于2005年4月14日、2005年10月24日、2006年4月21日、2006年10月26日、2007年5月22日、2008年1月、2008年7月14日、2008年12月15日、2009年12月22日、2009年12月30日、2011年1月19日、2011年6月28日、2011年12月20日、2013年1月5日、2014年1月6日、2014年10月、2015年2月，2015年10月13日，2016年11月18日、2017年12月13日、2018年12月分别向南下公司支付租金60万元、60万元、60万元、60万元、60万元、50万元、50万元、50万元、50万元、50万元、100万元、60万元、40万元、100万元、100万元、50万元、50万元、100万元、100万元、100万元、100万元，以上租金合计1450万元。2019年4月2日，南下公司向钟强、林城贞发出《关于解除南下小学承办合同的通知》，称现由于需要改善南下小学的学校设施，提升教育教学环境，特别是为了发展本村的经济利益和长远发展，保障村集体资产的增值保值，为本村村民谋福利，提高本村村民的经济收入，同时考虑到双方合作期限仅剩下不到一年的时间，特此提出提前解除双方签署的上述承包合同。请你方于2019年7月13日前将学校交接给本村民小组，在你方将学校交接给本村民小组后，你方此前交付的押金将退回给你方。2019年4月30日，南下公司向被告发出一份《函告》，称南下公司于2019年4月3日向被告发出了《关于解除南下小学承办合同的通知》，但至今未收到被告的相关回复。若钟强、林城贞不办理学校的交接，南下公司将依法采取法律措施，维护其合法权益。钟强、林城贞主张其于2019年4月12日向南下公司发出关于继续履行《南下小学承办合同》的函，称钟强、林城贞没有任何违约行为，合同尚未到期且钟强、林城贞有优先承包权，南下公司无权单方解除合同，南下公司应按照合同约定优先与钟强、林城贞续签承包合同。南下公司否认收到该函。之后，双方就合同是否解除未能达成一致意见，南下公司遂具状一审法院并提出上列诉讼请求。庭审中，南下公司明确其主张钟强、林城贞尚欠租金260万元的计算方式为：钟强、林城贞自2007年至2019年期间，每年少交租金20万元，计算13年为260万元。南下公司明确其诉请解除合同的理由为：1.根据合同约定，南下公司向钟强、林城贞以书面形式提前100天通知解除合同，钟强、林城贞应当在收到书面通知后15日内作出书面答复，逾期未答复的视为默认；2.钟强、林城贞在2007年开始从未按时支付租金，每次支付租金均拖延甚至达一年之久，2019年的租金至今分文未付，根据合同约定连续超过三个月未付租金的，南下公司有权单方终止合同收回物业。南下公司提交《企业询证函》证明其于2010年8月8日向南下小学发出《企业询证函》，通知南下小学截至2010年5月31日尚欠租金110万元，押金150万元，钟强、林城贞在该企业询证函中签署：因办学困难及其他原因，部分租金尚未结清。南下公司称教学楼的规划建设需要有关政府部门审批，因无法通过审批，所以没有向钟强、林城贞提供新教学楼。另查，深圳市龙岗区布吉镇布吉村南下村民小组于2006年5月19日改制组建为南下公司。再查，2010年1月15日，林城贞作为转让方(甲方),钟强作为受让方（乙方），双方签订一份《出资转让协议书》，约定：甲方以105万元（含承包经营押金）的价格将其在承包南下小学的全部出资转让给乙方。乙方应于本协议签订并与南下村委签订变更承包经营合同或经南下村委同意备存证实后10日内以银行转账方式一次性将上述款项支付给甲方。乙方同意每学期另给予甲方52500元作为出资转让的回报，并于每学期开学后15日内支付给甲方，从2010年春季开始至2019年秋季停止。乙方在2020年1月之前若将南下小学转让给他人经营或改变经营项目等自身原因使学校停办，乙方应按协定继续每学期支付甲方52500元，直到2019秋季止。自本协议书项下的转让完成之日起，乙方对南下小学（除南下村委的财产外）的全部财产享有所有权及相关权益的义务和责任，自主经营、自负盈亏，一切往来账务和办学责任与甲方无关。林城贞认可自签订上述协议后其就未再参与学校的经营管理。 一审法院认为，南下公司与钟强、林城贞签订的《南下小学承办合同》及《承诺书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案争议的焦点为南下公司诉请解除涉案合同理由是否成立。根据涉案合同约定，如连续超过三个月乙方未付租金，甲方除追收乙方应缴款项和滞纳金，有权单方面终止合同。首先，关于钟强、林城贞是否拖欠租金。南下公司主张钟强、林城贞拖欠租金260万元。虽然，合同约定的租金标准为120万元，但双方签订的《承诺书》中明确约定“新教学楼如因甲方原因两年内未能如期交付使用的，学校年承包租金由原来的壹佰贰拾万元改为年承包租金壹佰万元整”。南下公司认可其未能提供新教学楼，故钟强、林城贞按照100万元/年的标准向南下公司支付租金符合合同约定。根据本案查明的事实，钟强、林城贞自2005年至2018年期间已支付租金1450万元，不存在欠付租金的情形。其次，关于钟强、林城贞是否迟延支付租金。虽然双方约定租金支付时间为按学期缴付，于每学期初开学后30日内缴付半年租金。但从钟强、林城贞实际履行情况来看，钟强、林城贞自2007年秋季开始存在迟延或一次性缴纳当年租金的情况，特别是自2015年开始每年租金支付时间为年底一次性支付，南下公司对此予以接收并未提出异议。由此可见，双方已以实际履行行为变更了合同中关于租金支付时间的约定，钟强、林城贞自2015年开始不存在迟延支付租金的行为。再次，南下公司是否享有合同约定的解除权。虽然双方约定了解除合同的条件，但没有约定解除权行使期限。根据相关法律规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。钟强、林城贞自2007年开始存在迟延缴纳当年租金的情况，2008年1月支付2007年下半年租金50万元时，可视为钟强、林城贞向南下公司发出了催告，故南下公司在收到2007年下半年租金之日起至合同约定的钟强、林城贞下一次应交租日期间可视为南下公司行使合同解除权的合理期间。但南下公司此时并未行使合同解除权，而在钟强、林城贞补足欠付租金后，其又正常收取了之后的租金，由此表明南下公司同意继续履行合同，应当视为其放弃因钟强、林城贞迟延履约行为而享有的单方解除权。之后即便南下公司于2019年4月通知钟强、林城贞解除合同，也已明显超过合理期限，其解除权已经消灭。综上，南下公司要求解除合同的理由不成立，一审法院不予支持。南下公司基于合同解除要求钟强、林城贞返还涉案小学及相关印章、财产等的诉讼请求，一审法院亦不予支持。如前所述，南下公司诉请钟强、林城贞支付租金260万元，没有事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回南下公司的全部诉讼请求。一审案件受理费13800元（南下公司已预交），由南下公司承担。 本院查明，上诉人南下公司二审提交了：证据一、补充协议，欲证明2005年2月1日至2007年1月1日的租金是120万元/年，两被上诉人至今拖欠至少40万元租金，上诉人不同意将租金降为100万元/年；证据二、中兴小学广告制作合同及付款发票，证据三、商品购销合同及付款发票，证据四、报价单及付款发票，证据五、报销单、收据、发票，证据六、绿化改造工程施工合同，证据七、中兴小学2020年2月、3月工资表，证据二至证据七欲证明两被上诉人已经退出学校管理，上诉人接手中兴小学，对学校的相关设施进行修缮、增加相关设施，提升学校环境与形象，采购教学用品、电脑设备，租房作为教职工的宿舍，并采购生活家居用品，支付教职工工资。被上诉人钟强质证称：对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，证据一是钟强和林城贞的内部约定，对上诉人南下公司不产生法律效力，且协议中钟强没有认可欠租的事实，证据二至证据七均为2020年1月31日上诉人强行接管学校、整编人员、收走相关资料和学生学费以后发生的，与本案无关。被上诉人林城贞对上述证据均予确认。 被上诉人钟强二审提交了2019年11月22日写给上诉人南下公司的复函（附支票）和网上银行电子回单（均为复印件），欲证明钟强向上诉人交付了最后一笔租金50万元。上诉人南下公司对上述证据没有异议。 本院二审查明，《南下小学承办合同》2020年1月30日到期后，上诉人南下公司已经收回学校，接管学生和教师队伍以及场地和地上设施、设备，但学校的印章、证照、财务资料仍在钟强手中，上诉人南下公司亦没有退还押金150万元。钟强称其为学校修筑围墙、大门的工程款双方还没有结算。钟强于2019年11月28日向南下公司交纳租金50万元。 另查，2010年1月15日钟强与林城贞签订出资转让协议书，林城贞将其在承包南下小学的全部出资及相关权益以105万元的价格转让给钟强。2010年3月5日钟强与林城贞签订补充协议，明确转让的后续事宜，协议中称：“2007年1月1日起学校年承包租金由原来的壹佰贰拾万元改为年承包租金人民币壹佰万元整，截至2010年2月15日止累计减免租金人民币伍拾万元。现南下村委不承认减免租金的事实，并要求追回该伍拾万元欠款。…” 再查，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。 本院认为，上诉人南下公司与被上诉人钟强、林城贞签订的《南下小学承办合同》已于2020年1月30日到期终止，上诉人诉请解除合同已无必要，本院不予支持。合同到期终止后，上诉人南下公司已收回学校的管理权，其要求被上诉人钟强、林城贞交回学校公章、证照、财务资料等文件的诉讼请求合理，应予支持。至于被上诉人钟强、林城贞是否拖欠上诉人的租金，本院认为，双方在《承诺书》中约定修建新教学楼为南下公司的义务，上诉人南下公司未能在两年内交付使用，又不能证明系被上诉人的原因导致，应当适用《承诺书》第3项的约定，将年承包租金由原来的120万元改为100万元，即从2007年起，租金标准降为每年100万元。因2005年和2006年年租金仍为120万元/年，故被上诉人2005年至2020年15年实际交纳租金1500万元，尚欠40万元租金未付，被上诉人应向上诉人足额交纳。钟强、林城贞共同与上诉人签署《南下小学承办合同》，应共同承担合同义务，二人之间转让对南下小学的权利和义务，不能产生对抗上诉人南下公司的法律效力。综上，上诉人南下公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律有误，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初16834号民事判决； 二、被上诉人钟强、林城贞于本判决生效之日起7日内向上诉人南下公司交回学校公章、证照、财务资料等文件； 三、被上诉人钟强、林城贞于本判决生效之日起7日内向上诉人南下公司支付租金40万元； 四、驳回上诉人南下公司的其他诉讼请求。 如被上诉人钟强、林城贞未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费13800元，由上诉人南下公司负担11677元，被上诉人钟强、林城贞负担2123元；二审案件受理费27600元，由上诉人南下公司负担23354元，被上诉人钟强、林城贞负担4246元，并由被上诉人钟强、林城贞迳付4246元给上诉人南下公司。 本判决为终审判决。 审判长  王雅媛 审判员  伍 芹 审判员  陈 亮 二〇二〇年五月二十九日 书记员  陈 娃 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。