湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初18869号原告（反诉被告）：武汉聚省惠网络科技有限公司，住所地武昌区中北路120号家盛时代卖场2楼A区10号商铺。法定代表人：吴玉平，总经理。委托诉讼代理人：何飞，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈天，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴圣安，男，汉族，1973年4月8日出生，居民身份证住址湖北省天门市，委托诉讼代理人：瞿诗怡，国浩律师（武汉）事务所律师。委托诉讼代理人：罗开鼎，国浩律师（武汉）事务所实习律师。原告武汉聚省惠网络科技有限公司（以下简称聚省惠公司）与被告吴圣安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案，被告吴圣安于2019年11月20日向本院提起反诉。本院将两诉合并，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。聚省惠公司委托诉讼代理人何飞、沈天，吴圣安及其委托诉讼代理人瞿诗怡、罗开鼎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚省惠公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠租金126,561.44元；2、判令被告赔偿逾期支付租金的违约金5,434.84元(按照逾期贷款罚息利率标准,即同期银行贷款利率加收50%，暂计算至2019年1月11日，应支付至实际清偿之日)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月18日，被告吴圣安为经营名门轩品牌家居，与原告聚省惠公司签订了《聚省惠合同书》，约定租赁名门轩品牌经营场地（使用场地编号2-B-33，楼层为二楼），月度费用14,543.10元，每三个月支付。场地使用约定时间：自2018年9月1日至2019年8月31日，先支付后使用，提前20天支付，违约需承担违约责任。场地履约及产品质量保证金为14,543.10元。合同签订后，吴圣安共计支付租金31,796.76元、保证金16,159元，尚欠租金126,561.44元，多次催要未付。为维护自身权益，诉至法院。被告吴圣安辩称，聚省惠公司要求支付2019年1月1日至2019年8月31日的房屋租金没有事实与法律依据。理由如下：1、吴圣安于2018年11月29日提交书面退租申请，聚省惠公司同意于2018年12月退租，并出具《应收账款明细（名门轩）》，房屋租赁合同已于2018年12月解除。2、因双方结算未达成一致，聚省惠公司不予批准答辩人撤离货品和物资的申请，变相扣押了答辩人的货品物资，导致答辩人未能从店铺内搬离任何样品货品和办公物资。3、答辩人退场后，未使用案涉租赁场地，而聚省惠公司占用案涉场地及答辩人的物资，用作办公。根据双方在合同中的约定（租金按照“先支付后使用”的原则），以及双方10余年的合作交易习惯，吴圣安退场后，聚省惠公司也再未以任何方式向吴圣安通知收取2019年1月及以后的租金，以及其他因营业产生的水费、电费。4、2019年5月，聚省惠公司开始对商场进行商业改造，擅自将其扣押的货品物资全部拆毁，并将案涉场地改造招商经营。5、原告要求支付违约金没有依据。反诉原告吴圣安向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告赔偿反诉人财产损失共计108,023元；2、请求判令反诉被告承担全部反诉诉讼费。事实与理由：承租期间，吴圣安在场地内陈列了胡桃木原木门等多种货物样品及办公物资。吴圣安申请退租后，聚省惠公司出具了《应收账款明细（名门轩）》。双方结算未达成一致，聚省惠公司不同意吴圣安撤离货品物资，变相扣押。2019年5月，聚省惠公司对商场进行改造，在未联系吴圣安的情况下，擅自将所扣押的吴圣安的货品物资全部拆毁。反诉被告聚省惠公司辩称，1、公司未同意吴圣安退场，租赁合同从未到期亦未解除；2、吴圣安多次欠缴租金，已根本违约，公司改造门面是为减少损失，已履行告知义务，吴圣安放弃相关权利，公司有权拆除门面。3、吴圣安主张财产损失没有事实及法律依据，我方不予认可。请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。聚省惠公司为支持其诉讼请求、反驳反诉原告的反诉请求，依法向本院提交了《聚省惠合同书》（与吴圣安签订）、租金缴纳明细表及凭证、《房屋租赁合同》及情况说明。吴圣安为支持其反诉请求、反驳原告的诉讼请求，依法向本院提交了退场申请书（2018年11月29日）、《应收账款明细（名门轩）》、样品合同、微信聊天记录、视频等证据,并申请证人李某出庭发表证人证言。本院依法组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院结合有关事实综合认定。本院认定事实如下：2011年4月11日，武汉重型机床集团有限公司（甲方，以下简称武重公司）与武汉家盛时代建材家居市场有限公司（乙方，以下简称家盛时代公司）签订《房屋租赁合同书》，乙方租赁甲方坐落于武汉市武昌区中北路120号（老147号）武重超市第二栋，租赁房屋范围为一、二层整体（不包括民生银行），房产建筑面积16,691.66平方米，租赁期20年，自2011年6月1日至2031年5月31日止。该合同还对转租等其他事项进行了约定。其后，家盛时代公司将其承租的上述房屋家盛时代建材市场转租给聚省惠公司经营使用。吴圣安长期租用上述房屋部分部位经营家俱。2018年9月18日，吴圣安（甲方）与聚省惠公司（乙方）签订《聚省惠合同书》，约定：甲方使用武汉市武昌区中北路114号（与120号为同一地址）家盛时代广场二楼2-B-33号场地（使用场地建筑面积124.3㎡）用于经营名门轩品牌，使用时间自2018年9月1日至2019年8月31日。上述场地月度使用费14,543.10元（包括80元/㎡/月的场地使用费、22元/㎡/月的市场推广费、15元/㎡/月的物业管理费），即季度使用费43,629.30元。甲、乙双方约定，以上费用按月计算，每三个月进行结算支付，取“先支付后使用”原则，提前20天支付以上费用，如有承担违约责任。另约定了14,543.60元的场地履约及产品质量保证金。家盛时代公司对吴圣安与聚省惠公司签订的上述合同无异议。合同签订后，聚省惠公司实际收取吴圣安47,955.76元，包括：2018年9月10日代收名门轩客户货款抵租金16,816.76元，2018年10月31日家盛时代公司代收的“2018年10月份部分租金”1万元；2018年10月31日，代收名门轩客户货款抵租金4,980元；原合同保证金16,159元（前合同保证金顺延）。合同履行过程中，因店铺经营出现困难，吴圣安要求解除合同。2018年11月29日，吴圣安的店铺店长李某向聚省惠公司员工李某1微信发送退场《申请书》。2018年12月23日，李某微信询问“看今天什么时候有时间把手续办一下”，李某1回复“明天吧，真不想你们走”。2018年12月24日，李某再次催问何时能办手续，李某1次日回复“丁姐回来跟你弄”。随后，聚省惠公司与吴圣安之间未办理退场手续，吴圣安亦未搬离店内物品，自行离场。吴圣安离场后，涉案房屋有他人办公，使用期间不祥。对于未能搬离的原因，聚省惠公司认为自己未收到退场《申请书》，未同意解除合同，合同解除应以自己同意并办理解约手续为生效条件，且《应收账款明细（名门轩）》并非自己出具，与公司无关。吴圣安表示，申请退场后，财务对账出具明细，要求补交2013年6月做活动时的“券抵租租金欠款”22,572元，吴圣安认为不合理未交纳，结算未能达成一致，卖场不允许拖走物品。2019年4月底至5月间，聚省惠公司准备对涉案房屋所在二楼整体改造。2019年4月25日，李某1在“家盛沟通群”中通知：“因家盛涉及整体经营改造，现需各位商户将一楼位置选择好。不切面积，不欠租金，选定后将5-7月二楼租金一次缴付完毕即签订新合同，家盛会负责装修，如存在无法按照规定缴纳租金，则无承租权。一楼位置有限，有意向商户尽快联系我详谈。”2019年5月17日，李某1在“家盛沟通群”通知，要求二楼商户在5月19日前将店面清空并安排5月20日统一打围挡拆除，同时告知需存放样品的商户可与之联系存放事宜。其后，吴圣安承租店铺内装饰装修被拆除、物品被清理。庭审中，吴圣安提交了展厅样品清单（加盖佛山市法布诺门窗科技有限公司公章，订货日期2018年3月25日，金额7,964元）、衣柜样品报价单（订单日期2018年4月12日，金额48,128元）、名门轩办公用品及灯具清单（金额7,360元）、名门轩家居样品清单（加盖佛山市高明名门轩木业有限公司公章，金额44,571元），上述4份清单总金额108,023元，吴圣安主张全损。聚省惠公司认为可拆除的放置在仓库，不可拆除的仍在现场。聚省惠公司未就此向本院提交证据。本院认为，聚省惠公司与吴圣安于2018年9月18日签订的《聚省惠合同书》是双方真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方应按合同约定，全面履行各自义务。本案合同是否解除系争议焦点之一。吴圣安的店长李某微信发送退场《申请书》，随后于2018年12月23日微信询问“看今天什么时候有时间把手续办一下”等内容，发出解除合同的要约。从李某1在“家盛沟通群”中所发微信内容来看，李某1代表聚省惠公司与租户沟通，其有关行为系职务行为。李某1回复“明天吧，真不想你们走”等内容，系作出同意解除合同的承诺，故双方对解除合同已达成合意。吴圣安对2019年1月1日起的租金有异议，对此前的租金无异议，因此本院推定双方的合同在2018年12月31日解除。按合同约定，吴圣安应在2018年8月11日前向聚省惠公司支付2018年9月1日至11月30日租金、在2018年11月10日向聚省惠公司支付2018年12月1日至2019年2月28日的租金，因本院确认合同于2018年12月31日解除，因此其应付租金合计58,172.40元（14,543.10元×4）。吴圣安实际于2018年9月、10月共计支付47,955.76元（含原合同保证金16,159元），因聚省惠公司在计算欠付租金时，已将保证金抵扣租金，按此计算方式，2018年9月至11月租金已付清，故吴圣安尚欠付2019年12月部分租金10,216.64元。《聚省惠合同书》未对违约责任具体约定，可以参照违约情形和法律规定进行执行。聚省惠公司主张吴圣安应按同期银行贷款利率加收50%承担逾期付款的违约责任，本院确认按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加收50%计算。2019年1月1日以后，聚省惠公司未办理退场手续，吴圣安自行离开租赁房屋，从本案交涉过程及常识判断，其物品未搬离系外因所致，并非其蓄意所为，吴圣安对涉案房屋被实际占用涉无过错，不应向聚省惠公司支付占用费。2019年5月21日至同年8月31日的租金费用，因涉案房屋已改造，本院对此期间的请求不予支持。吴圣安反诉物品毁损赔偿是否应予支持系争议焦点之二。吴圣安留有物品在租赁房屋属实，但吴圣安提交的物品清单仅能显示其曾经订购价值108,023元物品，该订购是否完成、订购后货物出售情况不明，《最高人民法院关于适用的解释》第二款规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，吴圣安提交的订货清单不能证明其损失，应当承担举证不能的不利后果，本院对吴圣安的反诉请求不予支持。吴圣安有证据可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二款之规定，判决如下：一、吴圣安应于本判决生效之日起七日内向武汉聚省惠网络科技有限公司支付欠付的租金10,216.64元；二、吴圣安应于本判决生效之日起七日内向武汉聚省惠网络科技有限公司支付逾期付款违约金，以10,216.64元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加收50%计算至支付完毕之日止；三、驳回武汉聚省惠网络科技有限公司其他诉讼请求；四、驳回吴圣安的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,340元，由武汉聚省惠网络科技有限公司负担1,000元、吴圣安负担1,340元；反诉案件受理费1,230元，由吴圣安负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  钟小培二〇二〇年五月二十五日法官助理周烨岚书记员宋亚婷