贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初6727号原告：广州天力物业发展有限公司贵阳分公司，住所地贵阳市观山湖区诚信北路81号大西南富力中心A2栋2层，统一社会信用代码915201900983034470。法定代表人：姜明全，职务总经理。委托诉讼代理人：苏钧，贵州铭和律师事务所律师。被告：刘曦，男，汉族，1983年5月4日生，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：阚路遥，贵州诺雅律师事务所律师。原告广州天力物业发展有限公司贵阳分公司（以下简称“天力物业贵阳分公司”）诉被告刘曦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，与本院受理的（2019）黔0115民初6724号、6731号、6737号案件公开开庭进行了合并审理，原告天力物业贵阳分公司委托诉讼代理人苏钧、被告刘曦委托诉讼代理人阚路遥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天力物业贵阳分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费38,629.01元；物业费滞纳金31,822.62元、水电费5275.27元，共计75,726.9元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金（每日按应付物业管理费千分之三计算，暂计至2019年7月24日）；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年5月9日，原告与被告签订了《大西南富力中心前期物业服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务。协议第五条、第六条明确约定了物业服务费的收费标准及缴费日期，第十八条明确约定了业主未按时足额缴纳物业服务费用或者空调费用的应按欠款额每日千分之三的标准向原告支付违约金。自2016年8月起，被告便未能按约定支付物业管理费、水电费、空调费等，因此产生了大量的逾期违约金。原告为维护自身的权益，多次向被告进行主张，被告均未能予以支付。为维护自身的合法权益，原告特依据《民事诉讼法》第119条之规定向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告刘曦辩称，一、原告方诉请的物业管理费没有相关的收费依据；二、滞纳金只能由国家行政部门收取，其他部门没有权利收取，且物业服务合同中没有滞纳金的约定；三、水电费，被告方只认可由供电部门和供水部门出具的收款通知、催缴通知进行缴费，水电公摊费用及线损没有相关的依据，没有相关收费的标准，原告无证据证实其有权收取所谓的线损、公摊费用等相关费用，被告方要求原告方提供供电部门和供水部门发出的实际催缴的费用进行缴纳；四、本案被告拒绝缴纳物业管理费是因为原告方未提供合格的服务，以及未按照合同约定提供相应的物业服务，所以是原告方违约在先，被告方不应当承担所谓违约金；五、因为原告方违规向被告方收取装修保证金等费用拒不退款，所以导致被告方拒绝向原告方缴纳物业管理费。本院经审理认定事实如下：2016年5月9日，被告（甲方）与原告天力物业贵阳分公司（乙方）签订了两份《大西南富力中心前期物业服务协议》及《临时管理规约》，主要约定：1、乙方为甲方位于观山湖区大西南富力中心A3栋10楼17号、18号办公楼提供前期物业服务，建筑面积17号房（81.84平方米），18号房（83.46平方米）；2、A3栋（办公楼）物业管理费为：自业主收楼之日起第一年每月6元/平方米、第二年每月7元/平方米、第三年每月8元/平方米；3、物业服务费用主要用于以下开支：（1）……，（2）物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用，（3）物业管理区域清洁卫生费用……；4、甲方应于交房之日（开发商发出交房通知之日视为交房）起交纳物业服务费用，物业服务费按月缴纳，甲方应于每月5日前履行交纳义务；5、甲方未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款额每日千分之三的标准向乙方支付违约金；此外，协议第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、……；2、物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理；……。。该协议后附一份被告向天力物业贵阳分公司出具的《承诺书》，承诺同意履行、遵守临时管理规约中规定的业主的责任和义务。而《临时管理规约》对物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益以及双方的违约责任等进行了约定。2019年10月30日，原告向被告发出1017号房的《付款通知书》，列明了从2016年8月1日至2019年7月1日期间的写字楼管理费为19,125.22元；此外，还列明了2018年3月至2019年6月1日期间电费、线损、公共电费分摊、水费以及公共水费分摊共计2132.35元。同日发出A03栋1018号房的《付款通知书》，列明了从2016年8月1日至2019年7月1日期间的写字楼管理费为19,503.79元；此外，还列明了2018年3月至2019年6月1日期间电费、线损、公共电费分摊、水费以及公共水费分摊共计3152.92元。贵州电网有限责任公司分别于2019年6月、7月、8月、9月10月、11月向贵州大西南房地产开发有限公司发出电费通知单，通知其交纳4月、5月、6月、7月、8月、9月的电费，金额从几万到几十万不等。贵阳北控水务有限责任公司分别于2019年5月、6月、7月、8月、9月向天力物业贵阳分公司发出水费缴费通知单，金额从几千到几万不等。后天力物业贵阳分公司认为被告未按时足额交纳物业服务费用，遂诉来本院并提出如前诉请。原告提交一份自制表格，载明A03栋写字楼1017、1018号已售已收，写字楼管理费应收合计分别为19,125.22元、19,503.79元，滞纳金分别为15,755.38元、16,067.24元；另一份自制表格未标明具体收费项目，仅记载从2016年8月起至2019年7月每月应收654.72元、667.68元，及2018年9月至2019年7月期间产生的滞纳金。此外，原告提交自行统计的《大西南富力中心水电费欠收表（4至9月）》，记载了被告的1017号及1018号房从2019年4月至9月的欠收费用进行了统计，金额为2006.38元，涉及的收费项目包括：公共水费分摊、公共电费分摊、电费、线损。被告提供案涉物业A3栋地下停车场现场照片，照片显示：卸货平台区域也即办公楼出入口处堆放了大堆打包后的垃圾，已经影响进出通行；旁边的垃圾桶内的垃圾已经满过桶口，垃圾桶周围的地上散落着很多细碎的小垃圾，整个照片显示的区域内地表积满了污水；还显示管道疏通工人在对地下被堵塞管道进行疏通。此外，被告还提交了A3栋业主群的业主通过微信群要求物管对污水及管道进行处理的微信聊天记录，主要内容为：要求物业对堆积的污水及堵塞的管道尽快疏通，原告的A3栋楼管家回复：排污管爆管导致污水到处流，一直在打扫，目前管子已经维修好。上述事实有当事人陈述、前期物业服务协议、临时管理规约、承诺书、付款通知书、照片、微信聊天记录等证据在卷佐证并经庭审举证质证及本院核实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点有：一、被告未缴纳物业管理费是否构成违约；二、水电费及滞纳金是否应当缴纳。原告与被告签订的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及《承诺书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。双方物业协议约定业主交纳的物业费的服务范围包含了物业管理区域的清洁卫生，但从被告提交的照片看，A3栋地下停车场污水堆积、垃圾遍地，如若按原告辩解的已对堵塞的下水管道进行及时疏通，地表不应有那么多积水；即使原告及时疏通了下水管道，但也没有履行及时清运垃圾的服务工作，没有尽到合同约定的义务，存在服务瑕疵；此外，物业服务企业提供的服务应当优质优价，双方约定了8元每平方米的物业服务费，但从现场照片显示原告提供的物业服务并未达到约定程度，被告拒交物业管理费用，属于行使先履行抗辩权的权利，没有违约，不应承担违约责任。通过微信聊天记录显示原告已对堵塞管道进行了疏通，则被告应履行其相应的合同义务，交纳物业管理费用。结合双方约定的物业费标准以及被告房屋的面积，经计算与原告诉请金额38,629.01元一致，本院予以支持。因被告不存在违约，故原告诉请的物业服务费违约金不予支持。对于原告诉请的物业费滞纳金。首先，双方在《前期物业服务协议》中并未对滞纳金进行约定。其次，滞纳金是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务（通常是指税费、工商管理费等），由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间。滞纳金的处罚主体应具有相应的行政处罚权，而本案系平等主体之间的民事合同关系，原告并不具备行政处罚权，不具有主张滞纳金的主体资格，即便合同有约定也无效。因此，原告主张物业费滞纳金无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告诉请的水电费。首先，贵州电网有限责任公司及贵阳北控水务有限责任公司发出的电、水费缴费通知单仅能证明该两公司分别向贵州大西南房地产开发有限公司及本案原告发出过电、水费通知，电费通知单的金额在几万到几十万不等，水费通知单的金额从几千到几万不等，显然不是一户两户的用电量；此外，对于每户的水电费用，物业服务企业仅仅是履行代收职责，没有经过符合国家标准的专用计费计量工具具实计算，物业服务企业仅以其制作的收费统计表主张水电费没有事实依据。其次，依照《最高人法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”及《贵州省物业管理服务收费管理办法》第四条“物业管理服务费其内容包括公共性服务费、停车场（所）管理服务费和特约服务费。一、公共性服务费指为业主提供公共部位、公共场所、公共事务、公共设备、设施等日常管理服务所收取的费用。公共性服务费也称物业管理基本费，其服务内容包括：（一）……；（二）维护和管理公共设备、设施，包括物业的照明系统、变配电设备、供水泵管及排水系统、中央空调系统、公用电梯、供暖系统、消防设备、治安防范等公用设备设施及其管道的维护保养，负责定期对化粪池进行清掏和维护；负责协助管理区内各专业管理单位对其公共设备设施及其管、线进行行业管理等。”的规定，物业公共区域的照明系统、变配电设备、供水泵管及排水系统等日常运行维护保养相关费用已经包含在物业服务企业收取物业服务费内；且本案中双方签订的《前期物业服务协议》中也约定了乙方即原告提供的物业服务包含物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理以及物业服务费用主要用于物业公共部位、共用设施设备的日常维护费用。则公共区域的照明系统、供水等产生的水、电费以及线损（线损应属于物业服务企业配合专业管理单位对其管、线进行行业管理的范畴）即应当认定为已包含在了协议中约定的物业管理费用中。原告诉请收取公共区域产生的公共水电费用分摊违反了服务合同的约定及法律规定，属于擅自扩大收费范围及重复收费。其该诉请无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告刘曦于本判决生效之日起五日内支付原告广州天力物业发展有限公司贵阳分公司物业服务费38,629.01元；二、驳回原告广州天力物业发展有限公司贵阳分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费846元（已减半收取），由原告广州天力物业发展有限公司贵阳分公司负担423元，被告刘曦负担423元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审判员  李雷雷二〇二〇年五月九日书记员  周殷丽