江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初6085号原告：盐城华圣物业有限公司，，住所地在江苏省盐城市盐马路32号时代雅居。法定代表人：封加华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈立新，江苏永屹律师事务所律师。被告：盐城市先锋实业有限公司，住所地江苏省盐城市黄海西路。法定代表人：郑宗扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王仁政，盐城市东城法律服务所法律服务工作者。被告：盐城市农业水利发展投资集团有限公司，住所地在江苏省盐城市人民南路1号华邦东厦。法定代表人：王强，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹恒祥、郭慧，江苏一正律师事务所律师。原告盐城华圣物业有限公司（以下简称华圣公司）与被告盐城市先锋实业有限公司（以下简称先锋公司）、被告盐城市农业水利发展投资集团有限公司（以下简称农水公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年12月13日、2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告华圣公司的委托诉讼代理人陈立新及被告农水公司的委托诉讼代理人尹恒祥均到庭参加诉讼，被告先锋公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华圣公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付自2015年9月1日起至2019年5月31日止的物业管理费2917628.775元；2.被告支付自2015年9月1日起至2019年5月31日止的物业管理费滞纳金850633.6元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：农水公司以陈锦的名义于2015年8月向先锋公司购买房屋合计6158.67平方米。先锋公司与农水公司在《购房补充》协议中明确约定“由于农水公司是一次性购买大面积商品房，先锋公司愿意按照购买的优惠价出售给农水公司，具体明细见附件2。”根据先锋公司与农水公司签订的《商品房买卖合同》附件4第19条约定，原告一致积极履行相关权利义务，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2015年9月1日至今拖欠原告物业管理费28527962.58元。原告曾多次以多种方式向被告催缴物业管理费，但被告一直未予理睬。原告经了解，陈锦购买的房屋实际购买人是农水公司。根据《江苏省物业管理条例》第39条的规定，物业管理费可以计收滞纳金。故原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告先锋公司答辩称：1.2015年8月28日，先锋公司向原告发出交接通知函，根据该通知，要求原告向陈锦收取物业费，后陈锦因为刑事犯罪，导致原告未能收取到物业费，但原告向先锋公司主张物业费没有事实和法律依据。2.根据原告提供的《协议书》，可以看出陈锦是替农水公司购买本案商品房的，故本案商品房的实际所有权人为农水公司，物业费也应当由其支付，与先锋公司没有关系。3.根据原告提供的《购房补充协议》，可以证实陈锦是代替农水公司购买房屋，而不是让与式的抵押担保。4.根据先锋公司与原告签订的《物业服务合同》中第八条的约定，可以证明原告向先锋公司主张物业费无事实依据。综上，请求驳回原告要求先锋公司支付物业费的诉讼请求。被告农水公司辩称：1.农水公司与先锋公司之间不存在买卖关系，先锋公司之所以将相关商品房网签给农水公司，是为双方签订的借款合同提供担保。2.案涉房屋的所有权人是被告先锋公司。3.原告诉讼请求主张存在错误。综上，请求驳回原告要求农水公司支付物业费的诉讼请求。本院经审理查明：2012年7月10日，先锋公司向盐城市住房保障和房产管理局申报物业服务等级，申报的内容为“1.先锋大厦高层住宅物业服务费1.2元/月/平方米（其中普通住宅物业服务费0.4元/月/平方米，上下浮动20%，电梯泵房两次供水等能耗0.72元/月/平方米）。2.商业物业费，按市场价收费。3.停车收费，地面车位60元/个/月。”盐城市住房保障和房产管理局在先锋公司申报的《盐城市区物业服务收费备案表》中认定“同意按三档标准服务”。2014年1月10日，先锋公司（甲方）与华圣公司（乙方）签订《“先锋大厦”前期物业服务合同》一份，主要约定：1.住宅（高层）物业服务费1.2元/平方米/月。2.由乙方根据中标物业服务收费标准向业主收取物业服务费，按照《盐城市区物业服务收费管理实施办法》执行（盐市价发【2011】55号）。3.甲方、业主或物业使用人，违反本合同第6条、第7条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，按应缴纳物业服务费用总额每日万分之五的标准，向乙方支付违约金。双方还就物业服务内容与质量作出了相关约定。先锋公司与华圣公司均在该合同落款处加盖公章。2015年，农水公司（甲方）与陈锦（乙方）签订《协议书》一份，载明：鉴于郑宗杨向我司借款，提供商品房网签作为担保措施，因房产登记部门对没有产权证书的房产不办理抵押登记，故双方签订如下协议：一、经甲方授权乙方，以乙方的名义与借款方或担保方签订《商品房买卖合同》。二、乙方为甲方的合同名义签订方。三、签订网签合同的房产处置必须经过甲方同意，乙方未经甲方同意不得个人私自处置房产，造成的一切损失由乙方承担。四、乙方不得向除甲方借款人、担保人以外的任何人泄露本协议的任何内容。五、如乙方出现任何突发情况，甲方无需经过乙方同意直接行使以上网签房的处置权。在该协议书落款处，农水公司加盖公章，陈锦签名。2015年8月20日，先锋公司（甲方）与陈锦（乙方）签订《购房补充协议》一份，载明：根据甲乙双方签订的商品房买卖合同（合同编号、日期详见附件1），为充分保护双方的合法权益，明确出卖人的合同义务，双方根据《中华人民共和国合同法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就商品房合同中有关房屋价格一事达成如下补充协议：一、由于乙方一次性购买大面积商品房，甲方愿意按照购买的优惠价出售给乙方，具体明细见附件2。二、应甲方的要求，为了不影响甲方的整体市场销售，防止其他购房户攀比，双方签订的商品房买卖合同中约定的价格并不是真实价格，乙方只需按照附件2的价格支付购房款，甲方不再对剩余的房款进行追偿，自愿放弃剩余的价款。三、甲方将无条件为乙方办理房产手续，如乙方对外转售房产的，甲方应配合办理手续，不得以任何形式理由阻止乙方处置该房产，如有违反，甲方将承担一切后果。甲乙双方对该协议的内容保密。在该补充协议落款处，先锋公司加盖公章，陈锦签名。2017年12月5日，原告农水公司向盐城市盐都区人民法院起诉被告郑宗杨、马琴、先锋公司，主张被告偿还其借款3000万元及利息等费用。后盐城市盐都区人民法院作出（2017）苏0903民初4345号民事判决书，判决：一、被告郑宗杨偿还原告盐城市农业水利发展投资集团有限公司借款本金2977.2万元、利息（自2015年9月3日起至2016年8月19日至按照月利率1.2%计算，自2016年8月20日至实际清偿之日止按照月利率2%计算）及律师代理费80万元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告马琴、盐城市先锋实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告盐城市农业水利发展投资集团有限公司的其他诉讼请求。郑宗杨、马琴、先锋公司不服该判决，向盐城市中级人民法院提起上诉，后该院于2018年6月12日作出(2018)苏09民终2240号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在案涉纠纷审理期间，农水公司向盐城市盐都区人民法院申请保全，该院作出（2017）苏0903民初4354号裁定，并根据该保全裁定保全了先锋公司位于盐城市房屋。后先锋公司认为该保全行为存在超标的提出执行异议，2018年3月6日，盐城市盐都区人民法院作出裁定要求解除对先锋公司（网签至陈锦名下）部分房屋的查封。农水公司不服该裁定，提出复议，后盐城市中级人民法院驳回其复议申请。2019年8月1日，先锋公司（甲方）与华圣公司（乙方）签订《“先锋大厦”物业服务合同》一份，主要约定：1.在物业管理区域内，陈锦于2015年购买的房屋的物业管理费由乙方向真正的业主收取，甲方提供相关资料。2.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：办公物业服务费3.8元之内/平方米/月；公寓物业服务费2.5元之内/平方米/月；住宅（高层）物业服务费1.2元之内/平方米/月；商业物业服务费4.0元之内/平方米/月。具体收费按照甲方与经营户签订的协议书确定。3.本合同签订前，未收取的物业费包括不限于向陈锦及其实际购买人的物业由乙方负责收取。本协议签订后，甲乙双方就本协议前的物业服务协议无任何争议，双方（含甲方、郑宗杨、乙方、封加华）的债权债务也履行完毕。乙方物业服务收费标准向业主收取物业服务费，按照《盐城市区物业服务收费管理实施办法》执行（盐市价发【2011】55号）。双方还就物业的经营、管理验收等方面作出了约定。先锋公司与华圣公司均在该合同上加盖公章。另查明，案涉房屋的实际所有权人系先锋公司，网签在陈锦名下，但未办理产权登记手续。又查明，案涉房屋一至三楼的面积为5054.19平方米，七、八楼的面积为952.92平方米。本案经本院主持调解，因双方分歧较大，致调解未果。本案的争议焦点为：案涉房屋物业服务费的交纳主体应当如何确定？案涉物业服务费的计算标准应当如何确定？关于争议焦点一：案涉房屋物业服务费的交纳主体问题。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告华圣公司与被告先锋公司签订的《“先锋大厦”前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。《物业管理条例》第41条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案案涉房屋的实际所有权人系先锋公司，虽网签登记在农水公司委托的陈锦名下，但根据原告提供的盐都法院生效判决可以证明案涉房屋办理网签的根本原因系替郑宗杨向农水公司的借款提供担保，由于案涉房屋未办理产权证书故无法办理抵押登记。关于被告先锋公司辩称的“根据先锋公司与原告签订的《物业服务合同》中第8条的约定，可以证明原告向先锋公司主张物业费无事实依据”，本院认为华圣公司为案涉房屋提供物业服务，其应当收取物业服务费，虽其与先锋公司签订的《物业服务合同》中约定“本协议签订后，甲乙双方就本协议前的物业服务协议无任何争议，双方的债权债务也履行完毕”，但由于华圣公司并未收取到物业服务费，且其并不知晓案涉房屋的实际所有权人，其庭审时亦主张“如果案涉房屋所有权没有转移，先锋公司应当向原告支付物业费”，故本院依法确定先锋公司应当按照合同约定交纳案涉房屋的物业服务费。关于争议焦点二：案涉物业服务费的计算标准的问题。原告提供的《盐城市区物业服务收费备案表》中载明“商业物业费，按市场价收费”，原告与先锋公司签订的前期物业服务合同中亦未有2019年8月1日前商业物业服务费收费标准的约定。现原告主张一至三楼商铺的物业费按照12元/平方米/月计算，七、八楼公寓的物业费按照2.5元/平方米/月计算。庭审时，本院要求华圣公司说明该收费标准的依据，华圣公司陈述其系按照市场价格确认的，但未能提供相关证据予以证明。本院认为，《江苏省物业服务收费管理办法》第7条规定“非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定或在物业服务合同中约定”，现因原告与先锋公司双方未对2015年至2019年8月1日之间的案涉房屋物业服务费的收费标准进行合同约定，但本院依法参照双方于2019年8月1日签订的物业服务合同中“公寓物业服务费2.5元之内/平方米/月，商业物业服务费4.0元之内/平方米/月”的价格标准，确定原告物业服务费用的收费标准。综上，因原告主张自2015年9月1日起至2019年5月31日止的物业服务费，且被告未有异议，故本院依法确定本案的物业服务费：一至三楼商铺物业服务费为5054.19平方米*4元/平方米/月*45个月=909754.2元；七、八楼的物业服务费为952.92平方米*2.5元/平方米/月*45个月=107203.5元，合计为1016957.7元。关于原告主张的滞纳金，本院认为原告并未向本院举证证明其积极主张过物业服务费用，且案涉房屋存在未完全入住的情形，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《江苏省物业服务收费管理办法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告盐城市先锋实业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告盐城华圣物业有限公司物业服务费1016957.7元；二、驳回原告盐城华圣物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37154元，由原告盐城华圣物业有限公司负担27127元，由被告盐城市先锋实业有限公司负担10027元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审 判 长  马立国人民陪审员  蔡万林人民陪审员  成爱玲二〇二〇年五月八日书 记 员  毛家梅附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《江苏省物业服务收费管理办法》第七条非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定或在物业服务合同中约定。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。