北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初40505号原告：北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路56号辉煌时代大厦7-8层。法定代表人：范生举，主任。委托诉讼代理人：周勤华，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：马欣宇，北京市惠诚律师事务所律师。被告：朱未兰，女，1973年5月27日出生，汉族，户籍地北京市丰台区，公民身份号码：×××。原告北京市住房贷款担保中心（以下简称住房担保中心）与被告朱未兰追偿权纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告住房担保中心委托诉讼代理人周勤华、马欣宇到庭参加诉讼。被告朱未兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住房担保中心向本院提出诉讼请求：1、朱未兰向住房担保中心偿还554555.96元（其中贷款本金529341.32元，利息23977.72元、罚息1236.92元）；2、朱未兰支付2019年4月9日起至实际清偿之日的逾期还款违约金（按代偿金额日万分之四的标准计算违约金）；3、住房担保中心对北京市丰台区×××房屋享有抵押权，就该抵押物折价或以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、本案的诉讼费、公告费由朱未兰承担。事实及理由：朱未兰为购买北京市丰台区×××房产，于2015年5月12日与北京银行股份有限公司芍药居支行、住房担保中心签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》（合同编号为×××号，以下简称借款合同），借款合同约定由北京银行股份有限公司芍药居支行（以下简称北京银行芍药居支行）向朱未兰提供560000元住房公积金贷款，由住房担保中心为债务提供连带责任保证担保，保证担保范围为借款本金、利息损失、罚息、违约金、损害赔偿金、补偿金和实现债权的费用。朱未兰将房屋抵押给住房担保中心，2018年4月26日，已完成抵押登记。借款合同签订后，北京银行股份有限公司芍药居支行依约向朱未兰提供了贷款560000元，自2017年11月12日至2019年4月9日，朱未兰已连续逾期17期。此后，北京银行股份有限公司芍药居支行要求住房担保中心履行保证责任，代为清偿朱未兰剩余全部贷款本金及逾期期间的利息损失、罚息。2019年4月9日，住房担保中心代为偿还剩余贷款本金、利息损失、罚息及有关费用，共计554555.96元。借款合同第五十一条约定：保证人履行保证责任，借款人应当按照保证人要求及时偿还贷款。逾期，借款人应当自保证人代其偿还债务之日起按照与其数额和逾期期间以每日万分之四向保证人支付违约金。住房担保中心履保后，北京银行股份有限公司芍药居支行向朱未兰发出《履行保证责任告知函》，告知朱未兰向住房担保中心还款。2019年4月16日，住房担保中心向朱未兰发出《偿还代偿贷款通知函》，要求朱未兰偿还代垫款项。朱未兰至今未偿还代偿款，故住房担保中心诉至法院。朱未兰未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。住房担保中心围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查认为住房担保中心提交的证据内容真实、来源合法，且与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的证据在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月12日，朱未兰（甲方、借款人）与北京银行芍药居支行（乙方、贷款人）、住房担保中心（丙方、保证人）签署《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》（合同编号：×××），约定借款数额为500000元，借款于合同生效当日划付北京葛洲坝龙湖置业有限公司于开户行工商银行王府井金街支行设立的账号×××，即为甲方收取了借款。借款月利率为3.33333‰，自借款划付之日起计息。借款期限为28年，自2015年5月12日起至2043年5月12日止。借款用途仅限于甲方购置（含建造、大修）坐落于北京市丰台区×××房产住房，建筑面积54.91㎡。甲方自收取借款后按月偿还借款，每月还款时间为每月14日。还款方式为自由还款方式，每月最低还款额为2587元。甲方按国家规定的开户最低额在乙方开立活期存款账户，且不可撤销地授权乙方从该账户中划收借款本息及相关费用，甲方应在还款日前及还款日在该账户内保持足以按月还款的存款，以备乙方划收。甲方三个月不履行还款义务，乙方有权要求甲方提前偿还全部借款，甲方债务履行期限届满日即最后还款期限为《提前还款通知书》发出的第30日，保证人应当自收到乙方发出履行保证责任的书面通知之日起五个工作日内履行保证责任，清偿甲方债务。借款债权的担保方式为住房担保中心连带责任保证担保，担保服务费为1646元。甲方未按合同约定的债务、期限履行债务时，乙方可以要求保证人承担保证责任。保证担保范围为合同项下借款本金、利息、罚息；保证担保期间自合同生效之日起至债务履行期限届满日后两年，以保证加物权担保的，保证担保期间自本合同生效之日起至担保无权设定之日止。保证人履行了保证责任，甲方应当按照保证人要求及时偿还该代偿款，逾期，甲方应当自保证人代其偿还债务之日起按照逾期数额和逾期期间以每日万分之四向保证人支付违约金。甲方应向保证人支付担保服务费，担保服务费一经收取，借款发放后不予退还。合同还约定了其他内容。该合同尾部甲方、借款人处由朱未兰签字确认。之后，朱未兰（抵押人，反担保人，甲方）与住房担保中心（抵押权人，保证人，乙方）签订了《北京市住房贷款担保中心抵押（反担保）合同》，合同约定：为保障借款合同中保证人即乙方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就甲方将其所购丰台区×××房屋抵押给乙方之事宜，达成如下协议：甲方以丰台区×××房屋抵押，抵押担保的范围：（一）借款人违约致使乙方向贷款人承担的全部保证责任，包括贷款本金、利息和罚息；（二）乙方向借款人追偿而借款人迟延偿还期间的违约金。本合同签订时，甲方应当签署委托乙方代为办理抵押房屋登记的授权委托书，并提交办理抵押房屋登记所需证明文件。借款人累计（含持续）三个月未依照借款合同的约定偿还贷款本息，致使乙方承担了保证责任，乙方有权根据本合同约定依法处置抵押房屋。借款人违约致使乙方承担了保证责任，乙方有权通过诉讼实现抵押权。合同还约定了其他内容。2018年4月26日，住房担保中心就朱未兰名下上述房产即位于丰台区×××房产（不动产权号码为京（2018）丰不动产权第0013294号）取得房屋他项权证，抵押权种类为一般抵押，权利人为住房担保中心，债务人为朱未兰，被担保数额为560000元。北京银行芍药居支行向住房担保中心发放贷款后，朱未兰未按借款合同足额履行还款义务。2019年2月4日，住房担保中心向朱未兰邮寄《提前还款通知书》。该通知书载明：“受北京住房公积金管理中心委托北京银行股份有限公司芍药居支行于2015年05月12日与借款人朱未兰签订《北京住房公积金管理中心个人住房公积金贷款借款合同》（以下简称借款合同），并按借款合同的约定发放贷款560000元。现鉴于您不能按照合同的约定履行还款义务，经多次催收后，仍出现连14期逾期不还款情况。借款人的行为严重损害了受托贷款银行及贷款委托人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及借款合同的约定，受托贷款银行有权单方解除借款合同。据此，我单位受北京住房公积金管理中心和北京银行股份有限公司芍药居支行委托，正式宣布解除受托贷款银行与借款人签订的借款合同，贵方作为借款人，应在接到本通知5日内或至迟于我方发出本通知30日内，须按借款合同和保证合同或借款合同中的“保证条款”的约定，立即向受托贷款银行偿还全部贷款本金529341.32元，逾期利息为18465.08元（最终以贵方实际履行之日的数额为准），贵方逾期未按本通知要求偿还贷款本金及利息，受托银行将通过法律途径解决。本通知一经签发，受托贷款银行不再接受借款人部分还款行为。”因朱未兰未在上述《提前还款通知书》通知的期限内还清欠款，北京银行芍药居支行向住房担保中心发送《履行保证责任通知书》。该通知书内容为：“我行受北京住房公积金管理中心委托，于2015年5月12日与借款人朱未兰，身份证号：×××签订借款合同（编号：×××），向其提供贷款56万元，期限28年，由贵单位提供连带责任保证担保，用以购买房屋（所购房屋地址）丰台区×××。截止到2019年4月9日，该借款人剩余贷款本金529341.32元，逾期开始时间2017年11月12日，逾期期数17期，逾期本金13129.80元，利息23977.72元，罚息1236.92元，代偿金额合计554555.96元。鉴于该笔贷款连续逾期已达保证人履行保证责任的约定条件，为此请保证人履行保证责任，清偿借款人剩余全部贷款本金及逾期期间的利息、罚息。代偿金额由北京住房公积金管理中心按确定的代偿日期计算，并以北京住房公积金管理中心出具的凭证为准。”住房担保中心收到上述通知书履行了代偿义务。北京银行芍药居支行向住房担保中心出具《代偿证明》。该证明载明：“于2015年5月12日与借款人朱未兰，身份证号：×××签订借款合同（编号：×××），向其提供贷款56万元，期限28年，由贵单位提供连带责任保证担保，用以购买房屋（所购房屋地址）丰台区×××。贵单位已于2019年4月9日代借款人偿还款项合计554555.96元。其中：本金529341.32元、利息23977.72元、罚息1236.92元，该笔贷款已经结清。”之后，北京银行芍药居支行向朱未兰邮寄《履行保证责任告知函》。该通知函载明：“现鉴于您不能按照借款合同的约定履行还款义务，根据借款合同有关条款约定我行已要求住担保中心履行了担保责任，担保中心已于2019年4月9日代您偿还了全部剩余贷款/逾期贷款本金、利息、罚息，共计554555.96元。自担保中心履行担保责任之日起，我行不再接受您该部分款项的还款行为，请您自接到本通知之日立即将上述款项还至担保中心。”同时，住房担保中心向朱未兰邮寄《偿还代偿贷款通知函》。该通知函载明：“您于2015年5月12日与北京银行股份有限公司芍药居支行签订了《北京住房公积金管理中心个人住房公积金贷款借款合同》（以下简称借款合同），借款56万元，期限28年，用以购买房屋丰台区×××房屋住房，由我中心提供（全程）担保。现由于您未按期偿还贷款，根据借款合同有关条款约定我中心已按银行要求履行了担保责任，于2019年4月9日代您偿还逾期贷款本金、利息、罚息及有关费用，共计554555.96元。自我中心履行担保责任之日起，放款银行不再接受您该部分款项的还款行为。请您在接到本通知15日内或至迟于我方发出本通知30日内，及时与我中心联系协商还款事宜，贵方逾期未按本通知要求与我中心取得有效联系偿还代垫本息及利息，我中心将通过法律途径解决。自我中心履行担保责任之日起至您将该部分款项全部还清之日止的利息损失（或违约金），我中心将按照相关法律及借款合同之约定收取”。2019年4月16日，该邮件被退回。另查，朱未兰至今仍未向住房担保中心偿还上述代偿款，亦未支付相应违约金。上述事实，有当事人提交的证据材料以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为：朱未兰与北京银行芍药居支行、住房担保中心签订的《北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》及《北京市住房贷款担保中心抵押（反担保）合同》，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效。各方均应按照合同约定履行各自的权利、义务。本案中，朱未兰在借款合同履行期间未按约定向北京银行芍药居支行履行还款义务，导致住房担保中心代朱未兰向北京银行芍药居支行偿还逾期款项共计554555.96元。住房担保中心在承担前述保证责任后，有权向朱未兰进行追偿，故住房担保中心要求朱未兰偿还上述代偿款的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于违约金一节，朱未兰未及时偿还住房担保中心的代偿款项构成违约，住房担保中心依据合同约定要求朱未兰自2019年4月9日起按照每日万分之四的标准赔偿违约金的诉讼请求，事实充分，于法有据，本院予以支持。关于抵押一节，朱未兰以其购买的涉案房产作为抵押反担保，并依法办理了抵押登记，住房担保中心作为涉案抵押物的抵押权人，有权对该涉案抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，故本院对住房担保中心要求就涉案抵押物实现抵押权所得款项优先受偿的诉讼请求亦予以支持。朱未兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证权利，不影响本院依据查明的案件事实，依法作出裁判。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、朱未兰于本判决生效之日起十日内向北京市住房贷款担保中心偿还代偿款554555.96元并支付违约金（违约金以554555.96元为基数，按照每日万分之四的标准自2019年4月9日起计算至还清之日止）；二、北京市住房贷款担保中心有权以朱未兰名下位于北京市丰台区×××房产实现抵押权所得价款在本判决第一项确定的金额范围内优先受偿。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9434元及公告费390元(北京市住房贷款担保中心均已预交)，均由朱未兰负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈平人民陪审员  耿涛人民陪审员  李丽二〇二〇年五月六日书 记 员  刘笑