河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初3168号 原告：王某某，男，1969年10月8日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：田某某，河北冀港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨某某，女，1968年9月16日出生，汉族，住石家庄市长安区，系原告妻子。 被告：石家庄某某公司，住所地：石家庄市长安区。 法定代表人：陈伟，公司经理。 委托诉讼代理人：张某某，男，1979年6月23日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：张某，河北英陆律师事务所律师。 原告王某某与被告石家庄某某公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员武晓彬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某的委托诉讼代理人田某某、杨某某，被告某某公司的委托诉讼代理人张某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告王某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于石家庄市，协助办理该房产的银行按揭贷款手续，并办理网签备案手续；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金4369.41元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月26日，原告与石家庄荣远房地产开发有限公司签订了编号为0000721《北城山水售房合同》和编号为0001621《北城山水地下室购买协议》，合同约定：原告购买石家庄荣远房地产开发有限公司建设的位于谈固北××与北二环交汇处西北角的北城山水项目5幢2单元17层04号房产，建筑面积96.53平方米，总金额为373828元，付款方式为按揭付款，首付款113828元，余款以银行按揭方式支付。交房日期为2012年12月31日，如未按期交房，应向原告支付已付房款3%的违约金，合同继续履行。双方签订正式的《商品房买卖（预售）合同》后，原合同自行废止。合同签订当日，原告向石家庄荣远房地产开发有限公司支付113828元首付款及地下室价款31819元。但石家庄荣远房地产开发有限公司未能如期交房，后北城山水项目整体由被告某某公司接收。被告某某公司于2019年1月14日为原告办理了收据更换，后又让原告补齐了扣除按揭贷款金额的房款19737元。该项目现已经取得房屋预售许可证，已经具备办理商品房备案登记的条件，并且已经开始陆续办理交房手续。但被告某某公司违反诚实信用原则公然无理要求原告签署备案合时必须同时签署补充协议。补充协议中存在众多显失公平条款，大大加重了原告的合同义务，排除了原告的众多合法权利，并且不能作出任何修改，否则，不予办理商品房备案手续。原告认为：既然被告某某公司接收了石家庄荣远房地产开发有限公司的北城山水项目，石家庄荣远房地产开发有限公司的全部合同义务应当由被告某某公司承担。被告某某公司应当全面切实履行合同义务，向原告交付协议房产，协助办理该房产的银行按揭贷款手续，并办理网签备案手续，承担逾期交房违约金。而不应想方设法加重购房人的合同义务，转嫁自己的经营风险。鉴于被告某某公司的行为严重侵犯了购房人合法权益，原告现依法向贵院提起诉讼，请依法裁判。 被告某某公司辩称，1、某某公司与石家庄荣远房地产开发有限公司之间没有法律上的承接关系。工商登记显示，石家庄荣远房地产开发有限公司原系被告某某公司的股东，后石家庄荣远房地产开发有限公司将其持有的全部股权转让给第三人。被告某某公司通过土地交易中心拍卖程序，按"北城山水"项目现状摘牌取得土地使用权，并以被告某某公司自己的名义办理了一系列的手续。也就是说，被告某某公司仅接收了石家庄荣远房地产开发有限公司的北城山水项目，但两公司之间不存在民法上关于权利义务的承接，也不存在公司法上公司之间权利义务的承接。2、被告某某公司已经通知王某某签订《商品房买卖合同》，王某某收到通知后怠于履行，拒不按我公司要求的时间办理正式合同的相关手续，而非我公司不向其交付房屋，请法院在査明事实的基础上驳回原告的诉讼请求。2019年6月21日，我公司在石家庄市国信公证处公证员的监督下，通过EMS快递的方式，向王某某邮寄送达了书面《通知》，通知原告收到通知五日内前往北城山水小区内签订正式合同，办理相关手续。同时告知逾期未来办理的，视为其不履行义务，并放弃购买该房屋，被告某某公司有权将房屋另行处置，损失其自行承担。6月24日，石家庄市国信公证处对《通知》的内容以及邮寄的过程出具了《公证书》。经查，6月22日，该《通知》妥投。因此，王某某收到通知后怠于履行签订正式《商品房买卖合同》以及办理相关手续的义务，导致被告某某公司交付不能，而非被告某某公司不履行交付的义务。故请法院在査明事实的基础上驳回原告的诉讼请求。3、石家庄市住房和城乡建设局的《告知书》明确告知被告某某公司不得安排业主入住，具体入住的时间需经政府及相关部门同意。此政府行为，根据《民法总则》的规定属于不可抗力，由此导致的不能履行交房义务，被告某某公司应当不承担民事责任。 本院经审理认定事实如下：2011年7月26日，原告王某某（乙方）与石家庄荣远房地产开发有限公司（甲方）签订了编号为0000721《北城山水售房合同》和编号为0001621《北城山水地下室购买协议》，售房合同约定“第一条甲方建设的房屋位于石家庄市环交汇处西北角，【暂定名】北城•山水。第二条乙方购买的房屋为第5【幢】2【单元】17层04号房，建筑面积96.53平方米。每平方米叁仟捌佰柒拾叁元，总金额叁拾柒万叁仟捌佰贰拾捌元。第三条该房屋面积以产权登记面积为准，由此导致房款有出入的，多退少补。第四条付款方式与期限……3、按揭付款：首套房于2010年9月11日付房款总额的30%，即人民币壹拾壹万叁仟捌佰贰拾捌元（含认购定金），余款贰拾陆万以银行按揭方式支付……第七条房屋交付期限甲方应当在贰零壹贰年拾贰月叁拾壹日前，将验收合格的房屋交付乙方……如甲方未按合同约定期限交房，甲方向乙方支付乙方已付房款百分之叁的违约金，合同继续履行……第九条在签订本合同时乙方对甲方开发、销售手续尚未完备的情况知悉。待甲、乙双方签订正式的经政府有关部门批准的《商品房买卖（预售）合同》后，本合同自行废止……”。地下室购买协议约定“第一条乙方所购地下室基本情况，乙方所购地下室为甲方所开发的位于长安区，建筑面积16.07平方米（面积以最终实测为准，价款多退少补）。第二条计价方式与价款，双方约定按建筑面积计价，每平方米壹仟玖佰捌拾元（人民币）价款为大写叁万壹仟捌佰壹拾玖元整。第三条付款方式，乙方在签订本协议时，一次性付清该地下室全部价款，第四条交付时间和使用年限，甲方应当在2012年12月31日前，将验收合格后的该地下室交付乙方使用。该地下室有与北城山水商品房所属土地同等年限的使用权……”2018年12月26日，北城山水小区5号住宅楼取得《石家庄市商品房预售许可证》。被告某某公司为原告出具《收据》六张，载明2019年1月14日收到房款113828元，地下室30056元、1763元，房款9737元，2019年1月15日收到房款5000元、2019年1月16日收到房款5000元。前三收据原为石家庄荣远房地产开发有限公司开具，被告某某公司为其进行了更换。后三张收据为被告某某公司让原告补交的购房款收据。 另查明，就原被告签订《石家庄市商品房买卖合同》事宜，因在签订《石家庄市商品房买卖合同》时被告某某公司要求原告必须签订《商品房预售合同补充协议》，原告拒签导致双方不能签订《石家庄市商品房买卖合同》。原告于2019年4月25日向石家庄市市场监督局反映了某某公司的合同违法行为，被告某某公司于2019年6月21日向原告公证邮寄了《通知》，2019年7月8日进行了登报通知原告按照其要求签订已打印的纸质合同。2019年5月23日，被告某某公司因合同违法行为被石家庄市市场监督管理局立案调查。“现查明：当事人（某某公司）接收石家庄市北城山水小区房地产开发项目工程，2018年12月26日在取得北城山水小区项目3号、5号住宅楼《石家庄市商品房预售许可证》的情况下,与买受人签定北城山水小区《石家庄商品房买卖合同》时,要求买受人必须签定《商品房预售合同补充协议》……。当事人利用格式条款，免除自身责任，加重买受人责任的行为，构成合同违法行为。”石家庄市市场监督管理局于2019年9月25日做出了石市监合行罚[2019]093号《行政处罚决定书》，对其进行了行政处罚。 又查明，就被告某某公司出售的北城山水项目，被告某某公司已为部分业主办理了网签备案及银行按揭贷款。 以上事实有原告陈述、被告答辩、售房合同、收据、行政处罚决定书、民事判决书、公证书、报纸、告知书、说明及庭审笔录等在卷予以证实。 本院认为，2011年7月26日，原告与石家庄荣远房地产开发有限公司签订的编号为0000721《北城山水售房合同》和编号为0001621《北城山水地下室购买协议》是双方当事人真实的意思表示，且未违反法律法规的强制性规定。虽然石家庄荣远房地产开发有限公司对涉案房产未取得商品房预售许可证，但该项目后来又被被告某某公司开发建设并取得了商品房预售许可证，原告起诉时涉案项目已经取得商品房预售许可证，故该合同合法有效。本案中，2018年12月26日被告某某公司作为开发企业取得涉案房产预售许可证，虽否认与荣远公司系承接关系，但实际上其对涉案房屋继续荣远公司未完成工程的建造，对涉案房产的房款按照《北城山水售房合同》进行收取，并且出具了收据，后又申报商品房预售许可证等行为，可以认定被告某某公司对荣远公司系承接关系。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现北城山水小区5号住宅楼的开发企业为被告某某公司，涉案房产已取得《石家庄市商品房预售许可证》，具备交付房屋条件，且被告某某公司已对部分住户办理了交房手续，故被告某某公司应恪守诚实守信原则向原告交付北城山水小区5号住宅楼2单元1704号房屋。某某公司至今未将验收合格的房屋交付给王某某使用构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。双方合同约定“未按合同约定期限交房，甲方（某某公司）向乙方（王某某）支付已付房款百分之三的违约金”。王某某已经交付房款145647元，某某公司应当支付违约金的数额为145647元＊3%＝4369.41元。王某某如符合办理银行按揭贷款的相关条件，被告某某公司应当协助其办理银行按揭贷款以便履行支付剩余房款的义务。另，被告某某公司提供了石家庄市住房和城乡建设局的《告知书》载明：北城山水小区项目在石钢公司高炉及煤气柜等危险源卫生防护距离内，在石钢公司停产前不得安排入住。房屋交付是被告某某公司的合同义务，房屋交付与入住并非同一概念。被告某某公司不得以此《告知书》对抗履行合同义务，其可先将房屋交付，待相关部门同意后再通知业主入住。双方合同虽然未约定对合同进行网签备案，但双方均提出进行网签备案，本院予以确认。被告某某公司存在通过补充协议设置格式条款，免除自身责任，加重买受人责任，效力还高于主合同，并且要求买受人必须签定补充协议的情况，构成合同违法行为。原告王某某于2019年4月25日向石家庄市市场监督局反映了某某公司的合同违法行为，石家庄市市场监督管理局经调查认定并对其进行了行政处罚。因而其关于王某某收到通知后怠于履行签订正式《商品房买卖合同》以及办理相关手续的义务，导致某某公司交付不能，而非某某公司不履行交付的义务的辩解，明显不能成立。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第三条、第十条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告石家庄某某公司于本判决生效后十五日内向原告王某某交付位于石家庄市，并协助原告王某某办理涉案房屋银行按揭贷款手续，并办理网签备案手续； 二、被告石家庄某某公司于本判决生效之日起十五日内向原告王某某支付逾期交房违约金4369.41元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，保全费2420元，由被告石家庄某某公司负担（此费用原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审判员  武晓彬 二〇二〇年五月十九日 书记员  肖亚杰