福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0703民初682号 原告：伊良兴，男，1988年11月21日出生，汉族,住福建省南平市建阳区。 委托诉讼代理人：林庆雄，福建鼎才律师事务所律师。 被告：南平市建阳区正达置业有限公司，住所地福建省南平市建阳区潭城街道景贤路1096号。统一社会信用代码91350784MA2XQ7G46E。 法定代表人：游恩赐，总经理。 委托诉讼代理人:许玲玲，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人:魏来，国浩律师（福州）事务所律师。 原告伊良兴与被告南平市建阳区正达置业有限公司(以下简称正达置业公司)物权保护纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理，原告伊良兴及其委托诉讼代理人林庆雄，被告正达置业公司的委托诉讼代理人许玲玲、魏来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伊良兴向本院提出诉讼请求：1.判决正达置业公司将出售的地下附一层（地下室）按规划恢复成原状；2.正达置业公司拆除地面一层所设置的围墙，恢复为公共绿地。事实和理由：伊良兴于2017年9月13日向正达置业公司购买位于南平市建阳区，并按合同约定支付了全部购房款。在正达置业公司销售房产广告宣传册宣称房屋为“花园洋房”，在其房屋的门牌上也标称为“花园洋房”，但其又达不到“花园洋房”的标准，容积率大，层数也超标，涉嫌虚假宣传。2019年7月25日，正达置业公司通知伊良兴去验收房屋，伊良兴发现正达置业公司拟交付的房屋存在侵占公共用地、侵占架空层等侵犯业主权益的行为。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有”，正达置业公司却将一楼的公共绿地用围墙隔离给一楼住房的业主作为私家花园，违反了上述法律规定。根据正达置业公司销售合同中对16幢的规划为地上9层，地下0层，但正达置业公司在未变更规划设计的情况下，擅自侵占业主的公摊面积，在架空层下设置了地下附层并销售给一楼的住户作为地下室专有使用，违反了相关法律规定，侵犯了业主的权益。为此，伊良兴依据《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至法院。 正达置业公司辩称，一、伊良兴作为本案原告的主体资格不适格，无权要求正达置业公司将地下负一层恢复成架空层或规划及将地面一层所设围墙恢复成公共绿地，本案应裁定驳回伊良兴的起诉。本案案由为物权保护纠纷，请求权基础为物权请求权。物权请求权，亦称物上请求权，或物权的请求权，系基于物权而生的请求权。物权请求权权利之主体，须为物权人，既为物权人则当然包括所有人和他物权人，但不包括占有人。落实到本案，伊良兴行使物权请求权的前提是，伊良兴作为本项目16#楼201房物权人（即本项目业主）。伊良兴虽与正达置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》且支付了全部购房款，但因其尚未办理案涉房产的所有权登记，且未办理交房手续，另外，正达置业公司已以伊良兴逾期办理收房手续为由诉请解除《商品房买卖合同（预售）》。根据《物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二项规定，其对本项目16#楼201房尚不享有物权，非本项目业主，正达置业公司以伊良兴逾期交房为由向法院起诉解除商品房买卖合同关系，伊良兴无权以业主身份行使物权请求权，要求正达置业公司恢复原状。根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定第一款、第一百二十三条规定，因伊良兴不是该房屋业主，与本案不存在直接利害关系，本案应当裁定驳回伊良兴的起诉。二、案涉“正达·东阙”16#楼已通过了规划验收，正达置业公司不存在占用公摊面积的情形，且“正达·东阙”16#楼绿化率验收合格。1.根据正达置业公司提供法庭参考的《总平面图绿化系统图》，案涉底层私家花园（围墙内地面）规划设计时并非绿地范围，且正达置业公司提供法庭参考的《房产测绘成果报告书》（项目名称：正达•东阙16幢房产测绘）载明16#楼计入共有共用面积部分仅为外半墙、楼梯、电梯、门厅、走道部分，不包含讼争私家花园部分，且根据正达置业公司与案外人底层业主签订的《商品房买卖合同（预售）》，讼争私家花园部分为底层业主的专有部分。因此，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该私家花园部分为底层业主的专有部分。伊良兴在《民事起诉状》事实与理由部分，引用《物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有。”属适用法律错误。2.根据正达置业公司提交的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》《南平市建阳区自然资源局关于“正达•东阙”项目验收意见》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，可以证明“正达•东阙”16#楼已经通过竣工验收备案，规划验收合格，不存在占用公摊面积情形且绿化率验收合格。三、案涉“正达•东阙”16#楼在规划设计上不存在架空层，伊良兴请求恢复架空层原状，缺乏事实依据。根据正达置业公司提交的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》《南平市建阳区自然资源局关于“正达•东阙”项目验收意见》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》可知，案涉“正达•东阙”16#楼在规划设计上不存在架空层。伊良兴请求恢复16#楼架空层，缺乏事实依据。其要求负一层恢复规划无依据，目前正达置业公司开发的项目在整体规划上是符合相应的验收，不存在伊良兴主张的恢复原状的问题。四、伊良兴已确认对正达置业公司规划或设置的小区绿化、花园、地下室及其设置配套设施或建筑的配置、放置位置予以接受。底层私家花园、地下附层由购买相应单元的业主维护、管理、享有专用权，伊良兴已明确对此不主张任何权益。伊良兴诉请于法无据，且违反了诚实信用原则。1.根据正达置业公司与伊良兴签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第一条第7项约定，伊良兴对正达置业公司规划或设置的小区绿化、花园、地下室等相关设施或建筑以及其设置在相应的室内、花园、地下室的配套设施或建筑的配置、放置位置予以接受。补充协议第十一条第2款约定，伊良兴已知晓并同意底层私家花园、地下附层由相应单元的业主负责维护、管理及享有专用权，伊良兴已承诺不对此主张任何权益。伊良兴违反合同约定，诉请恢复原状于法无据。2.伊良兴作为合同主体，应当根据《民法总则》第七条规定，信守诺言、恪守信用，按照自己作出的承诺行使权利、履行义务，言而有信。伊良兴与正达置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，承诺放弃底层私家花园、地下附层相关权益，但却诉请正达置业公司恢复原状，违反了诚实信用原则。五、民事起诉状中涉嫌虚假宣传的问题，与本案诉请无关，且伊良兴应承担举证不利的后果。六、正达置业公司按照规划设计建造、销售16#楼，未违反国家有关工程建设标准。讼争底层私家花园、地下附层不影响16#楼201房的通风、采光和日照，对伊良兴居住使用16#楼201房不会产生任何影响。综上所述，伊良兴主体不适格，且诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求贵院裁定驳回起诉或判决驳回伊良兴的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据认证如下：伊良兴所举证据1.《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201707115），2.《地面一层照片》，3.《地下室照片》，真实、合法，与本案具有关联性，予以确认。正达置业公司所举证据1.《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201707115），2.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，3.《南平建阳区自然资源局关于正达东阙项目验收意见》，证据4.《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，上述证据真实、合法，与本案具有关联性，予以确认。 本院经审理认定事实如下：正达置业公司系正达•东阙项目的开发商，2017年9月13日，伊良兴与正达置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201707115），伊良兴以1017269元价格向正达置业公司购买正达•东阙16幢201号房屋一套。合同签订后，伊良兴依约支付了全部购房款，2019年2月20日，案涉16幢楼取得竣工验收报告，2019年5月13日，南平市建阳区自然资源局出具《关于“正达•东阙”项目验收意见》，同意该项目办理验收等其他相关手续，2019年6月26日，南平市建阳区规划建设和旅游局同意案涉16幢楼及地下室竣工验收备案，正达置业公司取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。后正达置业公司向伊良兴发出《房屋交付通知书》，伊良兴以正达置业公司不符合交房条件为由，未实际接收并占有使用案涉房屋，伊良兴亦未取得案涉房屋的权属证书。伊良兴认为正达公司存在侵害业主共有权的行为，故向本院提起诉讼。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，伊良兴系基于业主享有的共有权被正达置业公司侵害为由而提起的是物权保护纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。本案中，伊良兴虽然与正达置业公司签订了《商品房买卖合同》，但伊良兴尚未取得正达•东阙16幢201号房屋的权属证书，也尚未实际占有上述房屋，其目前提供的证据不足以证明其享有正达•东阙16幢201号房专有部分所有权，也不足以证明其系案涉小区的业主，故其主张正达置业公司侵犯其基于业主享有的共有权依据不足，对其提出的诉讼请求均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回伊良兴的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由伊良兴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审判员  戴琳丰 二〇二〇年五月二十九日 书记员  谢翔苑 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。