贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0326民初2724号原告：杨贤军，男，1976年9月15日出生，苗族，住贵州省务川仡佬族苗族自治县。委托诉讼代理人：王阅微，男，住贵州省务川仡佬族苗族自治县，系务川自治县黄都镇万云村村民委员会推荐。被告：贵州遵义重兴房地产开发有限公司。住所：贵州省遵义市正安县凤仪镇文昌社区城南新天十号楼新俊苑19号门面。统一社会信用代码：91520324594174939H。法定代表人：吕宗明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蒋伟，贵州钧衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：周山青，贵州钧衡律师事务所律师。原告杨贤军与被告贵州遵义重兴房地产开发有限公司（以下简称重兴房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，诉讼过程中，被告提出管辖权异议，本院于2019年11月4日作出（2019）黔0329民初2724号民事裁定，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服裁定提起上诉，2020年1月17日，贵州省遵义市中级人民法院作出（2020）黔03民辖终11号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。2020年3月4日本院公开开庭进行了审理。原告杨贤军及其委托诉讼代理人王阅微、被告重兴房地产公司委托诉讼代理人蒋伟、周山青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨贤军向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的商品房买卖合同无效；二、判决被告返还原告购房款299868元及银行同期贷款利息110855.03元；三、判决被告赔偿原告299868元；四、请求被告双倍返还定金30000元；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年3月7日签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋座落、建筑面积、总价款、购房款交付时间等，被告承诺交房时间为2017年12月31日。之后，原告按约定按时交清购房款。商品房交付逾期后，被告仍未能交房，并且合同约定出卖给原告的商品房被他人强占，经当地政府调解，被告仍没有履行交房义务。后原告得知，被告出卖的商品房至今没有办理预售许可证。原告认为，被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，严重侵害了原告的合法权益，故原告依法起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告重兴房地产公司辩称，原、被告签订《黄城盛都购房协议书》及《商品房买卖合同》属实，原告确也按约定支付了购房款，但被告与黄都镇人民政府签订了招商引资协议，在引资协议中明确了被告用门面向市场出售以求平衡，该项目属生态移民工程，由于政策因素调整，黄都镇政府要求被告不得出售房屋和停止对出售的门面进行交付，这属于政策调整，政府主导造成，依法属情事变更范畴，故被告将建成的房屋交付给了黄都镇政府，到目前为止，政府尚欠被告3000余万元，所有销售的房屋均由政府进行处理。2019年8月，黄都镇政府召集原、被告进行调解，已对原来的商品房买卖合同进行了变更，办理相关手续的主体已不属于被告，并且原告也另行选择了房屋，被告对此已向原告进行了补偿房屋差价和相应损失，原告所诉商品房合同事实上已不复存在。因此，原告主张的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年12月18日，原告杨贤军（乙方）与被告重兴房地产公司（甲方）签订《黄城盛都购房协议书》，其中条款如下：1、双方承诺已了解本协议全部内容，并自愿共同遵守本协议全部条款。2、乙方在签订本协议同时向甲方缴纳人民币3000元（大写叁千元整）作为自愿购买“黄城盛都”的购房定金。3、乙方确定选择购买黄城盛都5号楼2单元1层5号（商铺／住宅），建筑面积82㎡，优惠后单价3687元／㎡，总价人民币302331元（大写：叁拾万贰仟叁佰叁拾壹元整），购房定金在签订正式购房合约时抵相同金额的购房款。4、乙方承诺在2016年12月15日前交齐剩余购房款人民币27000元（大写：贰万柒仟元整），甲乙双方签订正式购房合同。5、本协议书一式叁份，甲方贰份，乙方壹份，具备同样法律效力，自双方签订之日起正式生效。6、补充条款：2016年12月27日补足定金27000元，签合同付清全款金额。2017年3月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同系被告提供的格式合同，其中注明双方买卖涉案商品的法律依据为“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他有关法律、法规规定”达成的协议，合同第二章“商品房基本状况”中约定原告购买的商品房为务川县，建筑面积为82㎡，出卖人承诺：1、该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷；2、该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况。合同第三章“总价款、付款方式、付款时间”中约定原告购买的商品房单价为3656元／㎡，总价款299868元，付款方式及期限为一次性付款，原告应当于2017年3月7日前支付全部房价款。合同第四章中约定商品房交付时间为2017年12月31日前。第六章中约定“出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售，不擅自改变该商品房使用性质，并按照规划用途办理房屋登记”。2016年12月11日、2016年12月27日原告分别向被告交纳定金3000元、27000元，2017年2月25日、2017年3月7日原告分别向被告交纳购房款190000元、79868元。前述原告共计向被告交付299868元。另查，被告（乙方）与务川仡佬族苗族自治县黄都镇人民政府（甲方，以下简称黄都镇政府）于2014年7月23日签订《黄金大道招商引资协议》，该引资协议约定了项目名称、地点、占地建设规模、工期、双方权利及义务等，其中约定建设内容为：1、生态移民安置工程住房；2、商品房开发；3、黄金大道。原告的权利及义务中约定了“该项目建成后，公共基础设施属甲方所有管理使用，商品房及该项目内的全部商铺门面由乙方向市场出售”。原告所购买的涉案商品房即为即为被告依据《黄金大道招商引资协议》开发预售的门面之一。后因涉案门面产生纠纷，被告未能交付原告，另黄都镇政府根据易地扶贫搬迁政策的有关规定，通知被告停止销售，并且不能将已定购的门面交付给购买人，门面已交由政府负责处置。2019年8月29日，当地政府组织当事人就涉案原告购房争议进行调解，原告原购买的门面调整至新编房号5栋1－16号（面积79.23㎡），被告按此次协议退原告面积价差10127.12元、赔偿原告人工及材料损失1000元、贴砖工资损失500元，共计11627.12元，但次协议内容仍未能实际履行。另被告在预售涉案门面至政府通知禁止出售商铺门面时未取得商品房预售许可证明。本院认为，被告重兴房地产公司作为依法设立的房地产开发企业，与原告杨贤军签订了《黄城盛都购房协议书》及《商品房买卖合同》，从双方签订的《黄城盛都购房协议书》及《商品房买卖合同》内容可见，被告预售的涉案商品房是属于《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）中规定的房地产开发及交易对象的房屋，依法被告预售的商品房应具备《城市房地产管理法》第四十五条规定的关于商品房预售的条件。被告在未取得商品房预售许可证明的情况下，即擅自向社会公开预售商品房，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案被告的行为违反了我国法律的禁止性规定，双方签订的涉案房屋买卖合同无效。根据《商品房买卖司法解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”第（一）项“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明”的规定，被告应按此规定承担民事责任，根据本案实际情况，被告未取得商品房预售许可证明即进行预售的事实客观存在，但因政府易地扶贫搬迁政策的有关规定，客观上使被告补办商品房预售许可证明成为不可能，基于此客观情况，本院对原告主张的第二、三项诉讼请求，本院酌情支持按年利率24%计算支付原告自2017年3月7日起至支付完毕购房款之日止期间的损失。对被告因对调换门面所支付给原告的11627.12元，此费用应从前述被告应支付的总损失中予以扣除。对原告主张的其他诉讼请求，本院不予支持。对被告提出的未能交付原告涉案房屋属政府政策调整造成，依法属情事变更范畴的意见，因被告违法预售商品房的事实客观存在，被告作为房地产开发公司，在明知不具备向社会公众预售的情况下，仍违法预售涉案商品房，因此，被告此理由不能成为免除其赔偿责任的理由，故对此意见本院不予采纳。对被告辩解的经当地政府协调原、被告已对原告购买的商品房进行调换并补偿相应价款的意见，因原、被告并未能对房屋调换实际履行，原、被告的此次协商意见也不能成为排除双方达成的商品房买卖合同无效的情形，因此，对被告此抗辩意见，本院不予采纳。对被告提出的涉案房屋已交付政府负责处置的意见，根据合同的相对性，被告的此意见不影响原告依法向其主张权利，并且被告也未举证证明原告购房产生的债权已依法转移给案外人，故对此辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项规定，判决如下：一、原告杨贤军与被告贵州遵义重兴房地产开发有限公司于2017年3月7日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告贵州遵义重兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨贤军购房款299868元，并以299868元为基数按年利率24%计算支付原告杨贤军自2017年3月7日起至清偿完毕之日止期间的损失（其中应减除被告已支付的11627.12元）；三、驳回原告杨贤军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10906元，减半收取计5453元，由原告杨贤军负担885元，被告贵州遵义重兴房地产开发有限公司负担4568元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  向志成二〇二〇年五月三十一日书记员  刘妮娜