呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初4681号原告（申请执行人）：王锦军，男，无固定职业，住内蒙古乌兰察布市卓资县。委托诉讼代理人：刘贺旺，内蒙古双由律师事务所律师。被告（案外人）：严国玲，女，无固定职业，住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘赟，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被告（被执行人）：李俊福，男，无固定职业，住呼和浩特市。被告（被执行人）：王俊琴，女，无固定职业，住呼和浩特市。原告王锦军诉被告严国玲、李俊福和王俊琴执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王锦军及其委托诉讼代理人刘贺旺,被告严国玲的委托诉讼代理人白喜文到庭参加诉讼，被告李俊福与王俊琴经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告王锦军向本院提出诉讼请求：1、恢复对玉泉区南二环路南侧闻都城市××楼房屋的执行。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104执异41号执行裁定书对基本事实未查清，严重损害原告作为申请执行人的合法权益。1、严国玲与李俊福之间的房屋转让协议真实性无法确认，是否真实存在房屋买卖行为不能确认。被告严国玲向呼和浩特市玉泉区提出执行异议称，被告李俊福用其所有的涉案房屋抵顶对严国玲的24.1万借款，涉案房屋以37万的价格进行抵顶，严国玲儿媳又向李俊福转账11.9万元。被告之间并非房屋买卖行为，而是以物抵债行为。该以物抵债行为并未经过法院确认，在严国玲提起执行异议的过程中，法院亦未对被告之间是否真实存在债权债务关系以及债权债务金额进行审查，就径行对该行为予以确认，显然没有尽到合理谨慎的审查义务。2、被告严国玲并未实际支付全部购房款，不能对抗执行行为。严国玲儿媳向李俊福转账11.9万元的用途并未明确约定为支付购房款，不能排除双方之间存在其他经济纠纷的可能性。且11.9万仅占房屋总金额的32%，不能对抗原告的执行行为。3、房屋未办理过户手续的原因不明，不能对抗执行行为原裁定书认为“房屋未办理过户手续，案外人对此并无过错”。作出如此认定的事实和法律依据是什么？被告严国玲并没有提供有效的证据证明房屋不能办理过户手续的原因。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产所有权以登记为准，没有正当理由的情况下，不能根据二被告之间无法核实真实性的房屋买卖协议就认定房屋所有权已经转移。二、呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104执异41号执行裁定书适用法律错误。原裁定书适用的法律前提应当是双方之间存在真实的买卖合同关系导致的所有权转移，而本案并不是买卖合同关系，而是以物抵债行为，而且真实性无法查明，严重违背了《最高人民法院关于办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》。被告严国玲提供的证据无法排除本案中存在的合理怀疑，故不应当中止执行。综上所述，原裁定书认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以纠正，恢复执行。望贵院查清事实后能够支持原告诉讼请求，维护原告合法权益！被告严国玲辨称，裁定书认定事实清楚，已于2018年10月12日通过被告与李俊福签订转让协议给严国玲，借的30万元已支付完毕，在2019年12月31日李俊福认可我们提供的材料，买卖行为已经完成。房子已经严国玲占有使用，内蒙古新烨商业管理有限公司已向严国玲支付租金2万多元，该房屋被严国玲占有使用，李俊福1044号房不是抵押行为，抵押行为是在买卖之后，因为天玺网签手续办理不了，李俊福和严国玲合同丢失有登报声明，原告方指出是以物抵债没有事实依据，原告的诉讼请求应该驳回。被告李俊福、王俊琴未到庭，亦未提供书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对此本院逐一认定如下：原告王锦军出示的证据：1、商品房买卖合同；证明2017年11月12日李俊福向王锦军借款30万元时就将购房合同交于王锦军进行抵押；李俊福与严国玲签订的商品房转让协议虚假，其目的恶意串通转移财产；被告严国玲质证认为李俊福已告知严国玲丢失并已登报，不能证明抵押行为存在；本院对于商品房买卖合同的真实性予以认可。2、通话录音，光盘；证明严国玲是找人托关系暗箱操作办理的虚假房屋买卖合同等虚假手续，并涉嫌违法，王锦军将向有关部门举报控告。被告严国玲质证认为对该录音的真实性认可但不认可原告要证明的问题，该录音已明确严国玲买房在先原告查封在后。本院对该组证据的真实性认可，可以证实被告李俊福将涉案房屋的商品房买卖合同抵给原告王锦军，但是未办理任何抵押登记或公证手续，后又将房屋出售他人。被告严国玲向本院提交如下证据：1、天玺房地产开发有限公司向李俊福出具缴纳B1044号房屋房款的相关收据、2018年12月12日严国玲与李俊福签定《商品房转让协议》、2018年12月17日严国玲儿媳王某向李俊福打款11.9万元的转账明细及王某身份信息复印件、2018年12月17日李俊福向严国玲出具《收据》、2018年12月17日李俊福向天玺公司出具的收条；拟证明被告严国玲与被告李俊福于2018年12月12日签订《商品房转让协议》，约定将上述房屋以37万元的价格转让给严国玲，房款中24.1万元以严国玲对其的借款抵顶，被告严国玲儿媳王某于2018年12月17日向被告李俊福给付房价款11.9万元，并由李俊福于当日出具收据，并将房款总价变更为36万元，至此被告严国玲房款已全部给付完毕；后双方至内蒙古天玺房地产开发有限责任公司办理房屋变更手续。被告李俊福向天玺公司出具收据，表明天玺公司已将李俊福购房款退还李俊福。综合证明：被告李俊福与被告严国玲于2018年12月12日签订的《商品房转让协议》是基于签订合同双方真实意思表示，已经达成合意且被告严国玲及被告李俊福双方均已履行了义务，双方买卖行为真实合法有效，原告对涉案房屋不具有排他强制执行的权利；原告王锦军质证认为不认可，签名不是我们的习惯，没有按手印说明并未生效，该协议书是5页合同中写的是2页存在造假，协议语句不连贯，先交付定金但是并未交，协议是严国玲和李俊福恶意串通，没有取钱记录是双方串通，王某是还钱关系还是贷款关系并不能证明，天玺出具的收据认可证明的问题不认可，到目前为止房屋所有权人还是李俊福并非严国玲。被告李俊福在庭前质证认为认可这个事实。本院对相关收据的真实性予以认可，《商品房转让协议》、兴业银行借记卡交易明细、以及相关身份信息予以采信，对于收条真实性予以认可。2、自2019年1月1日至2020年1月1日内蒙古星烨商业运营管理有限公司已向严国玲支付租金的《说明》、自2019年1月1日至2020年1月1日严国玲收到相关租金的《收款明细》、《收据》；证明被告严国玲在2018年12月17日支付全部购房款后，已将原李俊福委托内蒙古星烨运营管理有限公司经营的涉案房屋进行了变更，已变成严国玲委托星烨公司经营涉案房屋，被告严国玲实际占有、使用了该房屋。星烨公司对严国玲已支付自2019年1月开始至2020年1月1日四个季度的租金，合计29576元。综合证明，被告李俊福与被告严国玲于2018年12月12日签订的《商品房转让协议》是基于签订合同双方的真实意思表示，已经达成合意并且被告严国玲及被告李俊福双方均以履行了义务，双方买卖行为真实合法有效，原告对涉案房屋不具有排他强制执行权利。原告王锦军质证认为不认可。被告李俊福庭前质证认为就是这个事实。本院对该组证据予以认可。本院依申请向内蒙古天玺房地产开发有限公司调取两份财务凭证，原告王锦军质证认为真实性没有异议，关联性和证明的问题有异议，因为显示转出后又转入，仍然是李俊福交款主体没有变化，是同一个人；被告严国玲质证认为对证据的真实性予以认可，证明内蒙古天玺房地产开发有限责任公司已经将房款退还李俊福，被告严国玲成为买受人，并占有、使用诉争房屋。被告李俊福质证认为真实性认可，被告王俊琴经本院告知未到庭发表质证意见。本院对该组证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王锦军于2019年3月6日向本院申请诉前保全，依据（2019）内0104财保47号民事裁定书，查封了本案被告李俊福名下玉泉区南二环路南侧闻都城市××楼房屋或冻结被申请人银行账户存款30万元，后案件立案后依据具有强制执行效力的（2019）内0104民初1272号民事调解书原告王锦军向本院申请执行。本院在执行过程中，作出了（2019）内0104执1142号执行通知书。被告严国玲对于查封，以在法院查封涉案商品房之前就购买并实际占有使用该房为由提出执行异议。本院于2019年10月11日作出（2019）内0104执异41号执行裁定书，中止对玉泉区南二环路南侧闻都城市××楼房屋的执行。原告王锦军不服，遂提起本案诉讼。被告严国玲与李俊福于2018年12月12日签订《商品房转让协议书》，约定将玉泉区南二环路南侧闻都城市××楼房屋出卖给被告严国玲所有，房屋建筑面积为16.46平方米，房屋性质为闻都建材城一楼摊位，约定该房屋价款为370000元，该房屋按套出售，房屋价款支付方式为首期定金人民币应于本协议签订两日内支付，第二期购房款于甲方协助乙方办理原购房协议及购房发票等票据变更手续完成当日支付。2018年12月17日，被告严国玲的儿媳王某支付被告李俊福购房款119000元，被告李俊福出具收据，收据载明收到严国玲闻都1044号房屋的购房款360000元整（以前欠严国玲241000元作为购房款，另收到现金119000元），今后办理撤销网签合同，不得以任何理由，收取任何费用。同日，李俊福出具收条，载明原告李俊福收到闻都B1044房屋退房款268852元，此房屋内蒙古天玺房地产开发有限责任公司已经将房款全额退给本人，本人与此房屋没有任何关系。此房因办理退网签合同，房产局要求必须有天玺公司退还本人房款的银行退款凭证，该资金由严国玲提供（因本人无资金周转），于2018年12月17日以李俊福的名义打入天玺公司。后被告严国玲和李俊福办理了业主变更手续，将该房屋交付给被告严国玲占有使用，但是目前由于不动产权登记机关不能办理网签注销、变更手续，故未办理网签变更。但是自2019年1月开始，闻都世界城12号楼1044号铺位的租金已经由被告严国玲收取，由内蒙古星烨商业运营有限公司直接支付于被告严国玲。原告王锦军系债权人，被告李俊福向其借款30万元，并将自己所有的玉泉区南二环路南侧闻都城市××楼房屋的《商品房买卖合同》抵押给原告王锦军，但是并未办理相应抵押登记或公证，也未在借条中予以说明。本院认为，本案的争议焦点为：被告严国玲对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，确认本案中被告严国玲与李俊福在本院查封涉案房屋前签订的《商品房转让协议》的效力。从被告严国玲提交的《商品房转让协议》来看，该合同是被告严国玲和李俊福的真实意思表示，不违反相关的法律法规和损害其他人的利益，为有效合同。虽然在2018年12月12日签订《商品房转让协议书》时未查看正式的《商品房买卖合同》，此未查看系基于被告李俊福丢失该商品房买卖的相关手续并登报说明的前提，且双方签订合同后去内蒙古天玺房地产有限公司办理了相关手续，被告严国玲有理由相信被告李俊福系商品房的所有人作为善意第三人购买该房屋，被告严国玲在抵顶完相关欠款之后由其儿媳王某支付了剩余的房款11.9万元，且现有证据也无法证实被告李俊福和案外人王某之间由其他相关经济往来纠纷，故被告严国玲在签订了《商品房转让协议》后支付了合理的对价，给付了全部购房款。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:”金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，被告李俊福向严国玲出售涉案房屋，签订《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，被告严国玲实际采取抵顶部分债务和现金支付的方式支付全部价款和合法占有该不动产，取得涉案商品房的返租租金和收益，是房屋的实际所有权人。其次，本院于2019年3月7日依法查封被执行人李俊福所有的合同编号为YS（2015）0029551号商业用房，本案中的被告李俊福将涉案《商品房买卖合同》交付给原告王锦军发生在2017年11月，交付之前也已办理网签备案手续，届时也未对办理《商品房买卖合同》项下的房屋办理抵押权他项登记，亦未在处理二人民间借贷纠纷时予以处理，故其未发生对抗善意第三人的效力。本院认为因被告李俊福的单方故意隐瞒行为导致被告严国玲无法实现物权变更。造成被告严国玲至今无法办理房屋所有权证的过错责任并非在于被告严国玲。对于该房屋未办理网签注销手续以及相应的登记备案手续均不影响被告严国玲对于物权期待权的保护，故被告严国玲对登记在被执行人李俊福名下的不动产提出异议，符合上述法律规定，能够排除执行。关于原告王锦军主张的恢复涉案房屋的执行，无相应的事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/2733deid=336282""_blank)、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告王锦军的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王锦军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼参加人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 王 琳人民陪审员 伯晓华人民陪审员 王俊翠 二〇二〇年五月十九日书 记 员 杨慧青