北京市门头沟区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0109执异26号异议人（案外人）：黄安明，男，1964年1月24日出生，住湖南省宁远县。委托代理人：卢娴茵，广东比格律师事务所律师。申请执行人：北京文天在线图书有限责任公司，住所地北京市门头沟区斋堂镇马兰村162号。法定代表人：徐刚。被执行人：刘芹，女，1971年7月23日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。本院在执行北京文天在线图书有限责任公司申请执行刘芹、广州瀚思图书有限公司买卖合同纠纷一案[执行依据：（2017）京0109民初1526号民事判决书；执行案号：(2019)京0109执恢121号]过程中，查封了刘芹名下的位于广州市番禺区石楼镇北环路X号X幢X梯1301房（以下简称1301房屋）。案外人黄安明向本院提出书面异议，以其为1301房屋的买受人为由，要求解除对1301房屋的查封。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。案外人黄安明述称：请求法院解除1301房屋的查封措施。事实与理由如下：一、申请人黄安明的执行异议申请已获得生效法律文书支持，并且先行查封的广州市天河区人民法院及广州市白云区人民法院均已经解除对执行房屋的查封。申请人黄安明获悉，因北京文天在线图书有限责任公司（文天在线图书公司）与刘芹、广州瀚思图书有限公司买卖合同纠纷一案，北京市门头沟区人民法院作出的（2017）京0109民初1526号民事判决书发生法律效力，北京文天在线图书有限责任公司向北京市门头沟区人民法院申请执行，执行案号：（2017）京0109执1686号。后该案裁定终止执行后又恢复执行，案号为（2019）京0109执恢121号。经查询得知贵院于2019年6月12日查封刘芹名下位于番禺区石榴镇北环路X号X幢X梯1301房。在贵院查封前，曾经有数个法院先行查封，分别为：广州市天河区人民法院、广州市白云区人民法院，因申请人黄安明提出执行异议并获得支持后陆续解封，现贵院为执行房屋的首封法院。申请人黄安明通过向当时的首封法院广州市天河区人民法院提起执行异议，天河区人民法院支持申请人黄安明的执行异议申请，并作出（2018）粤0106执异13号执行裁定书裁定解封执行房屋；因申请执行人提起执行异议之诉，经天河区人民法院作出（2018）粤0106民初10637号民事判决书维持解封决定；因申请执行人提起上诉，经广州市中级人民法院作出（2019）粤01民初184号民事判决书维持一审作出的解封决定，该判决于2019年6月24日发生法律效力。因前述生效文书的支持，先行查封的广州市天河区人民法院及广州市白云区人民法院陆续解除执行房屋的查封，现贵院北京市门头沟区人民法院由轮候变为执行房屋的首封法院，故申请人黄安明特向贵院提起执行异议并要求解封执行房屋。二、虽然执行房屋登记权属人为被执行人刘芹，但该执行房屋权属已经通过买卖形式转让给申请人黄安明，该房屋情况亦符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的规定，北京市门头沟人民法院不应将执行房屋作为被告刘芹的财产进行查封和执行。申请人于2016年5月10日与刘芹在中介方广州市百嘉诚房地产中介服务有限公司的居间下签订《房地产买卖合约》，申请人购买刘芹名下的广州市番禺区石楼镇北环路X号X幢X梯1301房，房屋交易总价为人民币人民币壹佰伍拾陆万元整（1560000元），随后申请人支付了购房定金人民币165000元。申请人与刘芹于2016年7月13日办理网签手续。后申请人在办理相关手续时才得知因刘芹个人债务被诉至法院，涉案房屋相继由天河区人民法院（债权人杨XX）、白云区人民法院（债权人傅XX）、番禺区人民法院（债权人中国银行番禺支行，涉案贷款银行）采取诉讼保全措施，无法办理过户登记。为了顺利购房，申请人与刘芹达成协议，申请人代刘芹偿还相应债务以实现房屋解封，申请人代为支付的款项在购房款中作相应抵扣。后申请人遵守约定相继还清刘芹的涉诉债务及银行抵押贷款：2017年4月25日向天河区人民法院支付人民币223096.26元；2017年5月2日向白云区人民法院支付人民币308227元；2017年5月16日向债权人中国银行番禺支行支付人民币952887元；2017年5月26日向番禺区人民法院支付执行费用人民币12017元；2017年5月27日替刘芹支付律师费人民币35000元；申请人替刘芹支付的款项总计人民币1531227.26元。申请人代刘芹支付的款项加上已支付的购房定金，申请人总计支付了人民币1696227.26元，申请人支付的款项已超出约定的全额房款计人民币136227.26元。自此，申请人不仅替刘芹还清涉诉债务，也已全额支付了执行房屋的房款，其中超出房款总额的款项视为刘芹向申请人的借款。2016年9月26日刘芹与申请人签订交接协议，将执行房屋于交付给申请人，申请人对执行房屋进行了全屋装修及购置家具，举家搬入居住至今。直至2017年5月底各涉诉法院方陆续解除房屋查封，申请人对执行房屋进行查册发现已无查封信息，遂与刘芹前往广州市番禺区房地产交易中心办理执行房屋的递件过户，办手续时才得知天河区人民法院依据（(2016)粤0106民初7841号民事裁定书于2017年5月11日对执行房屋进行了查封，又无法办理过户登记。申请人认为，基于以上事实，1301房屋的所有权已发生实质转移，法律应予以保护，北京市门头沟人民法院不应将执行房屋作为被告刘芹的财产进行查封和执行，具体理由如下：1、申请人就购买1301房屋与刘芹签订了书面房屋买卖合同及相关补充协议，买卖合同系双方真实意思表示，合法有效；2、申请人已在天河区人民法院查封执行房屋前已支付约定的全额房款人民币1560000元，该价格系当时房屋交易市场的合理对价，是倾申请人全家之力购房；3、1301房屋于2016年9月26日交付申请人占有使用至今，申请人为装修房屋及购置家具支出费用计579836.6元，现申请人一家均居住在内；4、申请人与刘芹早已拟就执行房屋的交易前往房管交易中心办理递件过户至申请人名下的手续，但因不断发生的法院查封执行房屋才无法成功办理过户登记，申请人对未能办理产权变更登记并无过错。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条"金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记"，执行房屋符合排除执行的情形！故此，现申请人黄安明特向贵院提出执行异议，希望贵院终止对1301房屋的执行并解除对该房屋的查封。本院经审查查明，2017年4月14日，北京市门头沟区人民法院做出（2017）京0109民初1526号民事判决书，判决如下：一、被告广州瀚思图书有限公司、刘芹于本判决生效之日起七日内连带给付原告北京文天在线图书有限责任公司货款九十六万八千七百七十元、违约金四十四万元，共计一百四十万八千七百七十元；二、被告刘芹于本判决生效之日起七日内给付原告北京文天在线图书有限责任公司律师费八万元、保全费五千元，共计八万五千元。因刘芹、广州瀚思图书有限公司未履行上述生效法律文书确定的义务，北京文天在线图书有限责任公司于2017年6月2日向本院申请执行。执行过程中，本院于2019年6月12日查封了刘芹名下的1301房屋。黄安明以其为1301房屋的买受人为由，向本院提出异议，请求本院解除对1301房屋的查封。另查，2016年5月10日，黄安明与刘芹在中介方广州市百嘉诚房地产中介服务有限公司的居间下签订《房地产买卖合约》，约定黄安明购买刘芹名下的1301房屋，总房价为人民币1560000元。双方约定买方先付100000元定金。第一批房款在一个星期内付清，三个月后再给30万，余款由银行按揭付清。同年7月12日，黄安明与刘芹签订《补充协议》约定：双方于2016年7月13日办理网签手续，网签后，黄安明共交付房款150000元给刘芹，网签办理结束后，黄安明提供个人资料，由刘芹办理银行转按揭手续，过户当天，双方递件后，黄安明将余款590000元转给刘芹。2016年7月13日，黄安明与刘芹签订了《广州市存量房买卖合同》，并办理了网签手续。至此，黄安明分别于2016年5月10日支付20000元给刘芹；2016年5月12日转账30000元给刘芹；于2016年7月13日通过妻子陈XX的账户以银行转账的方式支付115000万元给刘芹，共计165000元。2016年9月26日，黄安明与刘芹在中介广州市百嘉诚房地产中介服务有限公司的见证下，签订了《房地产交接书》，双方确认刘芹将1301房屋交付黄安明使用。黄安明对涉案房屋进行了装修并入住使用至今。2017年4月25日，刘芹（甲方）与黄安明（乙方）签订《协议书》，约定：刘芹向黄安明出售涉案房屋，因刘芹就与第三方有两个纠纷案件已被法院查封或进入执行阶段，致使无法完成交易和过户，现经双方友好协商，共同达成如下协议：1、刘芹与黄安明于2016年7月13日就涉案房屋买卖签了《广州存量房买卖合同》的网签合同，黄安明以总价款人民币156万元购买涉案房屋，黄安明已支付了16.5万元并对涉案房屋进行了装修入住；现刘芹同意由被告黄安明在未支付的剩余购房直接支付人民币22万元给广州市天河区人民法院解决杨XX纠纷，并达到解封。2、由刘芹、黄安明与傅XX的代理人达成并签订托管协议，由黄安明将购房款中的人民币30万元进行托管（具体内容见托管协议），刘芹负责进行傅XX广州市白云区人民法院解封，另刘芹与傅XX剩余款项由刘芹与傅XX协议解决。3、关于刘芹欠中国银行股份有限公司广州番禺支行贷款纠纷案由黄安明在剩余房款内代为支付，中间贷款差额部分由黄安明先行垫付，之后由刘芹向被告黄安明出具借条。4、以上三个案件中涉及诉讼费、执行费、律师费由刘芹在案件中负责解决，但刘芹不得以该部分费用未处理拖延解封和过户时间，否则，刘芹除返还黄安明已支付全部款项外，再由刘芹一次性支付被告黄安明违约金50万元。5、待以上涉案房屋全部解封后，刘芹应及时与黄安明到房屋管理部门办理过户手续，直至涉案房屋过户到黄安明名下并成功归档；如遇其它原因致使涉案房屋无法过户到黄安明名下，刘芹应积极配合将涉案房屋抵押给黄安明，并在相关部门办理抵押登记，否则，刘芹除返还黄安明已支付全部款项外，再由刘芹一次性支付黄安明违约金50万元。协议签订后，2017年4月25日，黄安明代刘芹支付了广州市天河区人民法院（2017）粤0106执1792号案的执行款223096元，广州市天河区人民法院向黄安明出具了案款收据。当天，刘芹亦出具收条，确认收到黄安明替其归还杨XX223096元，此款已交至广州市天河区人民法院账户。同年5月2日，黄安明代刘芹支付了广州市白云区人民法院（2016）粤0111执5956号案的执行款308227元，广州市白云区人民法院向黄安明出具了案款收据。当天，刘芹亦出具收条，确认收到黄安明替其归还傅XX转账广州市白云区人民法院308227元。同年5月26日，刘芹出具收条，收到黄安明代其交至广州市番禺区人民法院执行费12005元。2017年6月7日，黄安明的配偶陈XX代刘芹支付（2016）粤0113民初1738号案的律师费35000元。广东金联律师事务所的实习律师黎XX出具了收据。2017年5月16日，黄安明代刘芹向中国银行股份有限公司广州番禺支行偿还贷款938157.87元，提前还款补偿金2879.39元，以及诉讼费、保全费11850元。以上有银行汇款凭证证明。当天，刘芹出具收条，确认收到黄安明代还中国银行贷款952887元。综上，黄安明共向刘芹支付了1696215.26元。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据查明的事实，黄安明在本院查封1301房屋前，与刘芹签订了房屋买卖合同并办理了网签手续，黄安明已依照合同约定和双方签订的《协议书》代刘芹偿还了法院的执行款及银行贷款，黄安明已支付的款项已超出了双方约定的房款，并实际占有了1301房屋，未办理过户系因刘芹与他人经济纠纷所致，非因黄安明自身原因。本案中黄安明提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对其请求解除1301房屋查封的异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于广州市番禺区石楼镇北环路501号8幢1梯1301房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  毕芳芳审判员  吕彤儒审判员  谢耀宗二〇二〇年五月十九日书记员  马绍敏-10--1-