贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3680号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610566953。上诉人（原审原告）：吉培先，女，汉族，1981年4月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审原告）：张英国，男，汉族，1983年3月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：梁松。二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：曹泽永。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司与上诉人张英国、吉培先商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14402号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告张英国、吉培先支付逾期交房违约金145.55元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告张英国、吉培先支付逾期办证违约金（违约金以已付房款363873元为基数，按每日万分之一的标准计算，从2017年11月2日起至被告向办证机关提交完毕涉案房屋的有关资料为原告办理不动产权证书并通知原告之日止）；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退回原告张英国、吉培先各项开户费3285元，并支付利息（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，从2019年10月31日起至履行完毕之日止）；四、驳回原告张英国、吉培先的其他诉讼请求。案件受理费553元，由原告张英国、吉培先负担333元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担220元。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、各项开户费不包含在商品房建设成本中，且被上诉人主张返还各项开户费的诉讼请求已超过诉讼时效，故上诉人不应返还。同时，各项开户费系上诉人代为收取，并未实际占有，故上诉人不应支付利息。二、被上诉人未主张返还交易费，一审判决上诉人返还，超出当事人的诉讼请求。三、根据《补充协议》第5.6条：“若因买受人自身所导致未能向出卖人提交办证资料及未付清办理产权所需的相关费用，出卖人可以拒绝为买受人办理入住手续”的约定，被上诉人未提交办证资料及未付清办理产权所需的相关费用，上诉人有权拒绝交付房屋且不承担违约责任。四、根据《补充协议》第八条第3款：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。”的约定，双方之间就办证系委托代办关系，而上诉人为被上诉人办理产权转移登记，需以被上诉人缴纳相关税费、签署授权委托书、提交完备相关办证资料为前提。在被上诉人未提交应由买受人提交的办证资料的情形下，上诉人无法履行自身办证义务。上诉人是否承担违约责任取决于上诉人是否于收齐被上诉人相关资料后的360日内履行办证义务，与上诉人是否具备办证条件或履行通知义务无关。上诉人不存在违约事实，不应承担违约责任。五、案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。上诉人张英国、吉培先上诉请求：撤销一审判决第一项，改判被上诉人支付逾期交房违约金12226.13元。事实及理由：根据《商品房买卖合同》的约定，逾期交房违约金于商品房实际交付之日起7日内支付。本案被上诉人向上诉人交付商品房的时间为2016年11月7日，故逾期交房违约金的诉讼时效应自2016年11月14日起算。一审法院认定上诉人主张的2016年10月31日之前的违约金已超过诉讼时效错误。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.贵州碧阳恒通置业有限公司是否违约及其违约责任如何认定2.逾期办证违约金应否调减？3.贵州碧阳恒通置业有限公司应否返还“各项开户费”并支付利息？一审是否超诉讼请求判决？关于焦点1,第一，根据《商品房买卖合同》的约定以及相关法律规定，商品房出卖人负有向买受人交付商品房的义务，出卖人履行房屋交付义务与买受人是否交付办证资料以及办证所需费用无关，《补充协议》第5.6条将买受人提交办证资料及付清办证所需相关费用作为出卖人履行交房义务的前提，属不合理的加重买受人的责任，排除买受人的主要权利。根据《商品房买卖合同》第二十九条：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”的约定，《补充协议》第5.6条的约定对双方不具有约束力。双方关于房屋交付的权利义务应以《商品房买卖合同》约定的为准。此外，从双方履行合同的实际情况来看，贵州碧阳恒通置业有限公司于2016年11月7日向吉培先、张英国交付商品房时，吉培先、张英国尚未提交办证资料，可见，吉培先、张英国未提交办证资料并非出卖人逾期交房的原因。据此，一审法院以《商品房买卖合同》的约定认定出卖人贵州碧阳恒通置业有限公司的交房义务及其逾期交房违约期间，并无不当，本院予以确认。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题，根据双方合同约定，贵州碧阳恒通置业有限公司应当在2014年12月31日前向吉培先、张英国交付商品房，贵州碧阳恒通置业有限公司实际于2016年11月7日交付，应承担2015年1月1日至2016年11月7日期间的逾期交房违约责任。因合同约定逾期交房违约金于商品房实际交付之日起7日内也即2016年11月14日前支付，故该违约金债权的诉讼时效自2016年11月15日开始起算。张英国、吉培先于2019年10月提起本案诉讼主张逾期交房违约金，尚未超过《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故对张英国、吉培先主张的2015年1月1日至2016年11月7日期间的逾期交房违约金，应予支持。一审判决以超过诉讼时效为由驳回张英国、吉培先的部分违约金诉求错误，本院予以纠正。据此，贵州碧阳恒通置业有限公司应向张英国、吉培先承担的逾期交房违约金为12298.91元（363873元×0.05‰×676天）。因张英国、吉培先主张12226.13元，故以其主张的该金额为限予以支持。第二，商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。主张双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对贵州碧阳恒通置业有限公司应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行约定，吉培先、张英国对贵州碧阳恒通置业有限公司何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓。同时，结合案涉房屋于2016年11月7日办理入住手续，但至一审开庭时仍未取得初始登记，不具备办理转移登记条件，贵州碧阳恒通置业有限公司亦未通知吉培先、张英国提交办证所需资料等事实，案涉房屋何时能办理不动产权证首先取决于贵州碧阳恒通置业有限公司何时取得初始登记，具备办证条件，何时通知吉培先、张英国提交办证所需资料等，而无证据证明吉培先、张英国存在因自身原因故意迟延提交办证资料的情形。据此，结合《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定，一审法院认定贵州碧阳恒通置业有限公司履行办证义务的时间自交房之日起的360日内并无不当。贵州碧阳恒通置业有限公司故意回避其自身应先履行的义务，仅以吉培先、张英国实际提交完毕办证所需资料之日至今未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。关于焦点2，《补充协议》约定逾期办证违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，出卖人应遵循诚实信用原则履行。出卖人以其违约未给买受人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点3，根据本案查明的事实，一审判决贵州碧阳恒通置业有限公司返还的“各项开户费”3285元未包含交易费，贵州碧阳恒通置业有限公司主张一审判决返还“交易费”超出当事人的诉讼请求，缺乏事实依据。根据双方约定，贵州碧阳恒通置业有限公司收取的“各项开户费”，系吉培先、张英国委托贵州碧阳恒通置业有限公司代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，贵州碧阳恒通置业有限公司所举证据不能证明其已完成受托事项，吉培先、张英国在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，贵州碧阳恒通置业有限公司无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。其主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因双方未约定贵州碧阳恒通置业有限公司持有代收费用期间的利息，吉培先、张英国主张支付利息于法无据。一审判决贵州碧阳恒通置业有限公司支付利息不当，本院予以纠正。贵州碧阳恒通置业有限公司关于不支付利息的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，上诉人张英国、吉培先的上诉请求成立，依法予以支持。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求部分成立，对该部分予以支持，其余部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14402号民事判决第二项、第四项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告张英国、吉培先支付逾期办证违约金（违约金以已付房款363,873.00元为基数，按每日万分之一的标准计算，从2017年11月2日起至被告向办证机关提交完毕涉案房屋的有关资料为原告办理不动产权证书并通知原告之日止）；驳回原告张英国、吉培先的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14402号民事判决第一、三项，即：被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告张英国、吉培先支付逾期交房违约金145.55元；被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退回原告张英国、吉培先各项开户费3285元，并支付利息（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，从2019年10月31日起至履行完毕之日止）”；三、贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付张英国、吉培先逾期交房违约金12226.13元；四、贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还张英国、吉培先各项开户费3285元；五、驳回贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费553元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担353元，上诉人张英国、吉培先负担200元；二审案件受理费1212元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担1172元，上诉人张英国、吉培先负担40元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年五月二十七日法官助理 任云娇书 记 员 高 进