广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤5322民初247号原告：黎芳，女，1968年12月6日出生，汉族，公民身份号码：441************425，住广东省云浮市郁南县****************。原告：黎醒文，男，1977年7月10日出生，汉族，公民身份号码：441************434，住广东省云浮市郁南县****************。原告：覃跃，男，1982年12月14日出生，汉族，公民身份号码：441************412，住广东省云浮市郁南县****************。以上三原告的共同委托诉讼代理人：麦展鸿，北京市浩天信和(广州)律师事务所律师。被告：高永彬，男，1989年7月21日出生，汉族，公民身份号码：445************015，住广东省云浮市郁南县*************。被告：阮东海，男，1986年12月28日出生，汉族，公民身份号码：441************414，住广东省阳江市江城区*************。被告：黄盈筠，男，1970年9月15日出生，汉族，公民身份号码：441************031，住广东省云浮市郁南县***********。原告黎芳、黎醒文、覃跃诉被告高永彬、阮东海、黄盈筠租赁合同纠纷一案,本院于2020年3月2日受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎芳、黎醒文、覃跃的共同委托诉讼代理人麦展鸿，被告高永彬、阮东海、黄盈筠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎芳、黎醒文、覃跃向本院提出诉讼请求:1.判令原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年12月19日解除；2.判令三被告向原告支付租金人民币3223488元及违约金1302289.15元(违约金以未付租金3223488元为基数，按每日千分之二的标准自2019年6月1日起计算至2019年12月19日止)；3、判令三被告向原告支付场地占用费人民币52066.67元(暂计至2019年2月29日，按每月租金22000元为标准自2019年12月20日起计至被告实际交还场地之日止)；以上暂计共人民币4525777.15元。4、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年1月6日签订《商铺租赁合同》，约定原告向被告出租位于云浮市郁南县*******即公安局对面广信大厦一楼五、六、七卡商铺加二、三、四、五楼整层和连带一楼后面5个停车位的物业给被告，租用期限为十五年整，租金每月支付，同时约定自2019年6月1日起至2022年5月31日每月租金为人民币22000元被告应在签订合同之日起，被告应向原告支付押金人民币44000元。另外合同还约定，被告应按时将租金缴交，超过期限缴费的，按逾期天数计罚欠交租金总额的2‰滞纳金，若被告超过2个月不缴清租金、滞纳金，原告有权解除合同。被告自双方签订合同后，仅向原告支付押金20000元。此后，被告一直未向原告支付租金和剩余押金。经原告多次向被告催讨相应款项时，被告仍怠于理睬。原告认为，被告已严重违反了双方的合同约定，原告有权解除合同，同时被告应当承担相关违约责任。基于以上事实，三被告已严重损害原告的利益，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法查明事实，判如诉请。被告高永彬辩称:1、乙方（高永彬、阮东海、黄盈筠）与甲方（黎芳、黎醒文、覃跃）于2019年1月6日签订租赁合同，乙方仅支付甲方订金人民币2万元整。2、甲方隐瞒该大楼的规划用途，并没有在租赁合同添加房产证明原件副件以及没有提供看阅（当时有问过甲方，甲方都说到时会提供，但一直没有提供）直到收到法律传票见到房产证书上其中一个房产持有人与合同人签名不同，而且未附带有授权委托书之类证明文件，未符合法律法规使乙方存在较大承租风险。3、根据《租赁合同》第二条双方的责任、权利和义务，乙方在租赁期内享有对经营场所的使用权和保护权，要维护经营场所的完整性，在不影响房屋结构和绝对安全的情况下，并告知甲方方可进行装修，所以乙方在告知甲方并得到甲方同意下用该场地作制衣厂，并进行厂房布建（乙方一直从事制衣行业）。4、根据《租赁合同》第二条双方的责任权利第3条，乙方经营用途不得用作非法行业（以及卡拉0K和酒吧和医院、门诊部），此条规定并没披露不可用作制衣厂。因为没有提供房产证明，导致我方大量投入资金，损失惨重（己支付订金2万元整，电梯订金2万元整及装修材料投入，工人费用等20万元整费用）。5、布建期间（规划2、3楼用作制衣生产车间，并己标识生产地线、电线、自建卫生间、4楼以上办公及仓库），乙方经多方了解法律明文规定300方以上厂房不能住人，且该大楼不属于三小场所，而甲方居住在该大楼上面，考虑到这种情况不符合厂建要求，消防没能过关，所以我方暂停装修，并告知甲方弃租，减少投资风险，一直乐于与甲方协商解决问题，并降低风险，止损（在甲方所提供资料25页和32页可见）。6、乙方直至收到法院发出民事起诉状才看到房产证书以及其规划用途只适用于商住，并不符合乙方经营制衣厂。7、根据事实乙方在2019年5月份初登门告知甲方我方弃租(并在微信信息24张和28张有明确表示)。在租赁起始未生效前已经明确弃租，所以甲方己提及的诉讼请求第2条，自2019年6月1日起计算至2019年12月19日止，并索取租金人民币3223488元及违约金1302289.15元诉讼请求第3条要求乙方支付场地占用费人民币52206.67元非常之不合理，纯属无稽之谈。8、根据《房屋租赁管理办法》第十四条的规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。由于双方并未办理备案，并没有通过以上途径履行合同合约。由于甲方一直未提供房产证明证书以及有关办证资料，乙方并没有达到租赁所使用目的，为了止损，乙方有理由提出弃租，并不是甲方一味要求交租，不能弃租。综上所述，甲方所提供诉讼请求不合理，乙方拒绝支付。被告阮东海辩称：与高永彬的答辩意见一致。被告黄盈筠辩称：当时高永彬、阮东海、黄盈筠三个人一起租赁三原告的房屋，在2019年6月前高永彬通过房东出租方对黄盈筠说，让黄盈筠退出三个的租赁合伙，至于高永彬与阮东海二人之间的关系黄盈筠不清楚。原告黎芳、黎醒文、覃跃围绕诉讼请求提交了原告身份证、房地产权证书、《商铺租赁合同》、照片、黎醒文与高永彬的聊天记录、覃跃与高永彬的聊天记录、律师函、邮寄单。被告高永彬、阮东海围绕答辩提交了证明书、厂房订金、梁妙与高永彬的结婚证复印件、《湖景华亭商铺租赁合同》、证明人。被告黄盈筠没有提交证据。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告高永彬、阮东海、黄盈筠商讨预备租赁原告黎芳、黎醒文、覃跃位于云浮市郁南县*******即公安局对面广信大厦，被告高永彬、阮东海、黄盈筠租赁前到现场查看了该大楼的二至五楼。原、被告于2019年1月6日签订《商铺租赁合同》，合同约定三原告向三被告出租位于云浮市郁南县*******即公安局对面广信大厦一楼五、六、七卡商铺加二、三、四、五楼整层和连带一楼后面5个停车位，租用期限为十五年（即从2019年6月1日至2033年5月31日），租金每月支付，租金的交款时间定于每月的前5日，三被告应按时缴交租金，超过期限缴租金的，按逾期天数计罚欠交租金总额的2‰滞纳金。若超过2个月不缴清租金、滞纳金，原告有权解除合同。自2019年6月1日起至2022年5月31日每月租金为人民币22000元、从2023年6月1日起至2025年5月31日每月租金为人民币24200元……2032年6月1日起至2033年5月31日每月租金为人民币32210元（以上租金不含税价）。合同还约定从签订合同之日起三被告（乙方）应向三原告（甲方）支付押金人民币44000元。合同还约定三被告（乙方）经营用途不得用作非法行业（以及卡拉OK和酒吧、医院、门诊部），合同约定被告租赁用于经营，没有约定租赁的具体用途。被告在双方签订合同后向原告支付了20000元，被告在签订合同后将租赁场所的几面墙体打通，在租赁大楼的二楼摆放两台缝纫机（衣车）机架（样品）。被告表示进场装修后发现所租赁的场所与其需要经营制衣业不相适应，被告于是通过电话或微信向原告提出退租，原告则要求被告履行合同，被告之后又上门与原告商谈退租事宜，但原告不同意被告退租并要求被告缴纳剩余押金和支付租金。原告于2019年12月17日向被告发律师函,明确被告在接到律师函之日双方所签订的租赁合同即告解除并要求被告应在3日内与原告协商支付相关款项、承担违约金、赔偿相关损失等事宜。被告认为当初上门与原告商讨租赁事宜不一致时已明确当作退（弃）租处理，不予理会。现租赁场所还保留着当初被告装修过的原状，大楼的二楼还摆放着被被告遗弃的两台缝纫机（衣车）机架（样品），原告也没有再出租给他人。经原告多次向被告催讨相应租金未果，原告向本院提出起诉，请求解决。另租赁物的房地产权规划用途为商住，房地产权属人分别是覃树柏、黎芳、黎醒文。签订本案租赁合同时覃树柏已经死亡，覃跃是覃树柏的儿子。庭审中，被告表示原告在租赁期间没有对其租赁场所的使用权进行过限制或阻碍。高永彬表示没有要求过黄盈筠退出三人的合伙租赁，也没有通过他人要求黄盈筠退出三人的合伙租赁。本院认为:本案是租赁合同纠纷。本案争议焦点是：1、原、被告签订的《商铺租赁合同》是否有效的问题。2、双方在2019年1月6日签订的《商铺租赁合同》是否已经解除的问题。一、关于原、被告签订的《商铺租赁合同》是否有效的问题。原告黎芳、黎醒文、覃跃与被告高永彬、阮东海、黄盈筠于2019年1月6日签订《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示,合同中的出租人覃跃与房地产权属人覃树柏不一致，但被告也承认覃跃是覃树柏的儿子，是覃树柏的继承人之一，而且原、被告自从签订《商铺租赁合同》后原告（出租方）没有对被告（承租方）对租赁物的使用进行过限制或阻碍，因此合同中此瑕疵并没有影响到被告实现对租赁使用的目的，故对被告辩解因此致被告的租赁存在风险不予采纳。合同中约定被告经营用途不得用作非法行业以及卡拉OK和酒吧、医院、门诊部。在租赁前，被告也承认到租赁场所查看过，被告对租赁物的原状是十分清楚的，该租赁场所是否适合作制衣厂，消防是否过关，被告作为租赁物的使用者是有判断能力的，这与原告是否披露能不能作制衣厂影响其对租赁物的使用没有直接关系。原告在合同签订后没有到相关行政部门进行房屋出租登记备案，普通的房屋出租需要到相关行政部门备案是一般行政性规定，不是禁止性规定，这不会影响到被告对租赁物的使用，而且，合同中也没有特别约定租赁物的用途。因此，双方签订的合同没有违反法律、法规的规定，也没有损害国家、集体和他人的合法权益，合法有效，是有效合同，对原、被告均具有约束力。二、双方在2019年1月6日签订的《商铺租赁合同》是否已经解除的问题。由于合同中明确原、被告的权利和义务以及被告对租赁物的使用范围,被告作为租赁主体已在签订租约前主动查看了现场并进场进行了装修,被告抗辩履约过程中发现租赁场所不适合作制衣厂,不属于合同法上解除合同的情形,被告虽然通过电话（含微信）或上门商谈等情形向原告提出解除合同请求，但原告均不同意被告的解除合同请求，被告后来表示自行退（弃）租该场所，这是被告单方面行为，由此退（弃）租交涉不成后即单方面退租撤场,业已构成违约，被告“提前解约”的行为并不表明其享有相应的解除权,不发生解除合同的效力;反之,被告拒绝继续履约时,双方合同约定若超过2个月不缴清租金、滞纳金，原告有权解除合同，现原告主张合同于2019年12月19日解除,依法应予确认。解除合同后，被告应当向原告支付解除合同前的租金，对原告要求被告支付解除合同前拖欠的2019年6月1日至2019年12月18日前的租金共145200元（22000元×6个月+22000元/30天×18天）,予以支持。原告请求解除合同后的租金没有法律依据，本院不予支持。关于场地占用费问题。被告虽然通过电话（含微信）或上门商谈等情形向原告提出解除合同请求，但原告均不同意被告的解除合同请求，被告后来表示自行退（弃）租该场所，这是被告单方面行为，由此退（弃）租交涉不成后即单方面退租撤场,业已构成违约，被告“提前解约”的行为并不表明其享有相应的解除权,不发生解除合同的效力。现租赁场所还保留着当初被告装修过的原状，大楼的二楼还摆放着被被告遗弃的两台缝纫机（衣车）机架（样品）。原告虽然向被告提出了解除合同请求，但被告不主动配合清理场所将租赁场所交回给原告，现被告确实没有对租赁场所进行清理并将租赁场所交回原告，原告也没有再出租给他人，原告要求被告支付占用费符合客观事实，予以支持。根据本案事实，原告已经明确提出解除租赁合同和被告也明确退租的情形下，原告应当在合理期限内行使收回出租房屋的使用权，原告不能因为怠于行使权利而扩大被告的损失。占用费应从原告提出解除合同之日起1个月内行使收回出租房屋的使用权，房屋占用费应当计至2020年1月18日，占用费参照原、被告签订租赁合同的租金计算为22000元。关于违约金（滞纳金）的问题。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”在本案中，被告不能就退租与原告取得一致意见,继而擅自撤场及拖欠租金未予结清,因原告回复中明确不同意被告退租,原告还在微信中或通过律师向被告发出律师函追讨租金，本院对原告请求被告支付违约金的意见予以采纳,在逾期交纳租金额范围计算违约金，但原告要求按日2‰来计算违约金明显超过年利率24%，参照规定应以不超过年利率24%为限。即从2019年6月6日起至同年7月5日以22000元为基数按月利率2%的违约金为440元（22000元×2％/月=440元）、从2019年年7月6日起至同年8月5日以44000元为基数按月利率2%的违约金为880元（44000元×2％/月=880元）、从2019年8月6日起至同年9月5日以66000元为基数按月利率2%的违约金为1320元（66000元×2％/月=1320元）、从2019年9月6日起至同年10月5日以88000元为基数按月利率2%的违约金为1760元（88000元×2％/月=1760元）、从2019年10月6日起至同年11月5日以110000元为基数按月利率2%的违约金为2200元（110000元×2％/月=2200元）、从2019年11月6日起至同年12月5日以132000元为基数按月利率2%的违约金为2640元（132000元×2％/月=2640元），从2019年12月6日起至同年12月18日以145200元为基数按月利率2%的违约金为1161.6元（145200元×2％/月÷30天×12天=1161.6元）。以上从2019年6月6日至2019年12月18日的违约金共计10401.6元。关于被告向原告交纳20000元是押金还是订金的问题。原告主张收取被告的20000元是押金，被告表示该20000元是订金。原告通过微信或律师函向被告追讨租金经过时均表明被告还欠有押（压）金未支付，且根据房屋租赁的社会习惯，承租方一般需要向出租方缴交一定数额的押金。因此，该20000元应当认定为被告向原告交付的押金。关于被告黄盈筠是否已退出三被告之间的合伙租赁合同的问题。黄盈筠表示已经退出了与高永彬、阮东海之间的共同租赁合同，理由是高永彬通过房东转话说让其退出与高永彬、阮东海的共同租赁合同，高永彬表示没有此事，原告的代理人也表明不清楚是否有此事情，现黄盈筠又没有提交证据加以证明其退出共同租赁合同和按份租赁，对黄盈筠的辩解不予采纳，应当认定至解除合同前为三被告共同租赁原告的房屋。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条的规定,判决如下:一、确认原告黎芳、黎醒文、覃跃与被告高永彬、阮东海、黄盈筠签订的《商铺租赁合同》已于2019年12月19日解除;二、被告高永彬、阮东海、黄盈筠在本判决生效后10日内向原告黎芳、黎醒文、覃跃支付所欠租金145200元及支付违约金10401.6元;三、被告高永彬、阮东海、黄盈筠在本判决生效后10日内向原告黎芳、黎醒文、覃跃支付场地占用费22000元;四、驳回原告黎芳、黎醒文、覃跃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为21503.11元(已由原告黎芳、黎醒文、覃跃预交),由原告黎芳、黎醒文、覃跃负担6900元,被告高永彬、阮东海、黄盈筠负担14603.11元。如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  李亚明二〇二〇年五月十八日书记员  蔡婉君余薏