浙江省宁波市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）浙02行初28号 原告戴**，女，1964年1月3日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托代理人王兰，北京圣运（天津）律师事务所律师。 委托代理人刘晓刚，北京圣运律师事务所律师。 被告宁波市奉化区人民政府，住所地宁波市奉化区锦屏南路1号。 法定代表人胡永光，区长。 出庭应诉负责人潘多，副区长。 委托代理人方磊（特别授权代理），宁波市奉化区人民政府工作人员。 委托代理人朱志宏（特别授权代理），浙江求是行律师事务所律师。 原告戴**不服被告宁波市奉化区人民政府于2019年8月5日作出的奉征补[2019]64号房屋征收补偿决定，于2020年1月6日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年4月20日公开开庭审理了本案。原告戴**及其委托代理人王兰、刘晓刚，被告的出庭应诉负责人潘多、委托代理人方磊、朱志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2019年8月5日，被告作出奉征补[2019]64号房屋征收补偿决定。该决定认定，因南山路中段危旧房屋改造公共利益需要，被告于2018年5月29日作出《宁波市奉化区人民政府关于南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）国有土地上房屋征收决定》及《宁波市奉化区人民政府关于南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）国有土地上房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》），并于同日予以公告。房屋征收部门为宁波市奉化区房屋征收办公室（以下简称奉化征收办），征收实施单位为宁波市奉化区房屋征收拆迁事务所。被征收房屋评估比准价为9780元/平方米，产权调换房屋的评估比准价格为9550元/平方米。签约期限为2018年7月22日至2018年11月18日。原告的房屋位于南山路中段危旧房屋改造征收项目的房屋征收范围内，证载建筑面积75.49平方米，附属用房建筑面积13.73平方米，核定房屋征收建筑面积79.44平方米，附属用房建筑面积14.06平方米。房屋用途为住宅，该房屋系砖混结构。经宁波奉化锦溪房地产估价有限公司（以下简称锦溪公司）评估，被征收房屋的评估价值933459元，相应评估报告送达给原告。经协商，原告与奉化征收办未达成征收补偿协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《省条例》）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《补偿办法》）以及《补偿方案》等相关规定，决定如下：一、如原告选择货币补偿，原告可得被征收房屋评估金额 820436元，附属用房评估金额32338元、装修及附属物评估金额80685元、货币补偿补助214696元，一次性补偿搬迁费23832元，6个月临时过渡费9534元，合计可得货币补偿金额为1181521元；二、如原告选择产权调换，征收部门提供位于西河××东侧-2地块（暂名）的期房一套，建筑面积约120.00平方米（最终以交付时实际测绘面积为准），按照规定结算房屋差价，原告另可获得一次性补偿搬迁费 23832元。如原告选择自行过渡的，临时安置费按每月 20元／平方米计发，征收部门需向原告支付47670元临时安置费。如原告不选择自行过渡的，征收部门提供位于奉化××××室的房屋作为临时安置过渡房，建筑面积约48.69平方米；三、因原告未在规定期限内选择补偿方式，按照上述第二项内容执行。原告于该决定书送达之日起5日内按该决定办理房屋征收补偿相关事宜并搬迁，将被征收房屋移交奉化征收办。 原告诉称，征收决定被判决违法后，被告未采取任何补救措施，该征收决定不能作为征收补偿决定的前置行为。被诉行为剥夺了原告原址回迁选择权。被告违法导致原告参与协商、获取签约奖励的权利未能实现。征收补偿决定形式上不具有可强制执行内容，不符合法律规定。征收补偿决定未能明确安置房价值，不符合先补偿、后搬迁的规定。按照评估报告中的价格，原告很难就近地段买到同样房型、户型、类型的房子。评估事项存在遗漏情况。综上，被诉征收补偿决定实体、程序、内容、形式均违法，请求法院撤销奉征补[2019]64号房屋征收补偿决定。 原告向本院提交了如下证据：1.房屋所有权证、国有土地使用证、征收补偿决定书，用于证明被诉行为存在并侵犯原告权利，原告有主体资格，小间认定为附属房违法；2.土地拍卖信息,用于证明涉案拆迁区域与安置的区域土地差异很大。3.评估结果异议复核评估申请书，用于证明被告在原告未收到复核结果的情况下就作出补偿决定，程序违法。原告提交的证据均为复印件。 被告辩称，前置程序效力保留，可以作为前置性依据。征收补偿决定相关程序合法。经协商，原告未在签约期限内签约。征收补偿决定认定事实清楚。合法建筑面积按照登记面积结合测绘予以认定，被征收房屋价值经评估公司评估认定。原告未在规定期限内选择补偿方式，被告决定按产权调换方式执行。综上，被告作出被诉行为程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回原告诉讼请求。 被告向本院提交，并于庭审中出示了以下证据和依据：1.房屋征收补偿决定书，用于证明被诉行为存在；2.行政判决书两份，用于证明被诉行为的前置性行为经法院判决有效；3.签约通知、快递单、协商记录，用于证明被告敦促原告签约并听取原告意见；4.房地产估价报告（分户报告）、实景照片、情况说明及快递单、房地产评估价格汇总表、评估结果异议复核评估申请书、告知书、装修和附属物更正单，用于证明评估报告作出并经过复核程序，价格合法；5.《关于征求补偿决定方案意见的通知》及附件、快递单，用于证明征收补偿决定作出前已告知原告可选择补偿方式；6.征收补偿决定公告及附件、公告照片、快递单，用于证明向原告送达征收补偿决定；7.原告身份信息、房屋查档证明及附件、房屋基本信息、测绘报告、竣工时间调查情况、征收评估报告，用于证明原告房屋建筑面积、土地面积和评估价值；8.依据：《征补条例》第十七条、第十九条至第二十二条、第二十六条、《省条例》第十六条至第十八条、第二十四条、第二十七条、第三十二条、第三十三条、《补偿办法》第三十二条、第三十九条至第四十一条、第四十三条至第四十六条、《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》、《宁波市奉化区国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》，用于证明被诉行为适用法律、法规、政策正确；9.房屋评估比准价格公告及公告张贴照片、房地产估价报告；10.关于自行协商选定房地产价格评估机构的通告、关于报名参加房屋征收评估的通告、评估机构报名结果的通告和投票选定的评估机构通知、评估机构选定结果的通告和公证书，上述证据用于证明评估机构选定合法，评估比准价确定合法。 经庭审举证、质证，原告对被告提交的证据1、2的真实性未提出异议，但认为证据1不是本案证据，证据2所涉征收行为不能作为被诉行为合法有效的前提依据。本院认为，被告提交的证据1是被诉行为的载体，可以作为本案证据用于证明被诉行为存在，两份行政判决所涉征收决定虽被判决确认违法，但生效判决保留了征收决定效力，可以作为被诉行为的前置依据。因此，本院对被告提交的证据1、2予以认定。原告对被告提交的证据3中的签约通知的合法性、协商记录的真实性、合法性有异议，认为签约期限应当以补偿安置方案为准，不得另行规定，协商记录的时间早于原告收到评估报告的时间，表明协商记录不真实或者不合法。本院认为，协商记录由协商人员和见证人员签名，故对协商记录作为证据的真实性予以认定。原告提出的异议理由并非针对证据3本身的合法性，而是对以证据3为载体的签约通知行为和协商行为的合法性提出异议。因此，本院对被告提交的证据3予以认定。原告对被告提交的证据4有异议，认为测绘机构与本案无关，相应测绘报告作出时间早于征收决定作出时间，不能作为评估依据，评估人员未入户，评估报告的评估师签名前后不一，并非评估师本人签字，原告已经就此申请复核但尚未得到复核结论，被告不应以此为依据作出涉案征收决定。本院认为，涉案测绘报告于2018年6月作出，涉案征收决定于2018年5月29日作出，两者时间接近，不违反法律规定。涉案测绘机构为宁波市天一测绘设计研究有限公司，不违反法律规定。评估人员入户有实景照片为证，原告主张评估师本人未签名，签名前后不一，但未提供证据证明其主张，亦未申请笔迹鉴定。因此，原告的上述异议不成立，本院对被告提交的证据4予以认定，被告依据该份房地产评估报告作出补偿决定是否合法问题将在说理部分阐述。原告对被告提交的证据5的关联性和合法性有异议，认为被告未对原告提出的意见进行核实和协调，并未征求原告真实意见。本院认为，原告提出的异议理由不能否定该证据的合法性和关联性，故对该证据予以认定。原告对被告提交的证据6的证明目的无异议，本院对该证据予以认定。原告对被告提交的证据7有异议，认为公摊面积、公共面积没有计算在内，小间不应按附属房补偿。本院对该证据的真实性予以认定，至于评估报告对面积的认定以及小间的补偿标准将综合予以判断。原告对提交的证据8即法律法规依据的真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以认定，至于适用法律是否正确将综合予以判定。原告对证据9、10的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，认为证据提交不符合最高院关于适用证据规则的规定，不符合行政诉讼法相关规定。本院认为，被告提交的证据9、10是针对原告反驳理由和证据所提出的补充证据，符合法律规定，故对该两份证据予以认定。 被告对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性未提出异议，但认为面积以相关部门核定的面积为准。本院对原告提交的证据1予以认定。被告对原告提交的证据2的真实性无异议，但认为与本案无关，本院认为土地拍卖信息与本案无关，本院不予认定。被告对原告提交的证据3的真实性、关联性无异议，但认为评估公司已经就相关评估内容进行了更正，本院认为，原告提供的证据3是客观真实的，被告也作为证据提供，本院对该证据的真实性予以认定。 经审理查明，因南山路中段危旧房屋改造需要，被告于2018年5月29日作出奉政房征决［2018］第8号房屋征收决定并于同日发布征收决定公告，决定对项目范围内国有土地上的房屋实施征收。同日，奉化征收办发布《关于宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）自行协商选定房地产价格评估机构的通告）》，告知被征收人协商选定评估机构。6月9日，奉化征收办发布《关于报名参加宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）房屋征收评估的通告》，告知评估机构进行报名。因被征收人未能在规定时间内协商选定房地产评估机构，奉化征收办于同月11日发布评估机构报名结果通告和投票选定评估机构的通知，告知被征收人候选评估机构及投票选定涉案房屋征收项目的评估机构等事宜。同月15日，浙江省宁波市奉化公证处公证确定锦溪公司为涉案房屋征收项目的房地产评估机构。同月20日，锦溪公司出具两份房地产估价报告，确定宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）被征收住宅用房的评估比准价格为9780元／平方米，西河小区（暂定名）住宅产权调换评估比准价为9550元／平方米。宁波市奉化区房屋登记在原告名下，证载建筑面积75.49平方米，附属用房13.73平方米，核定主房建筑面积79.44平方米，核定附属房建筑面积14.06平方米，主房用途为住宅。证载土地使用权面积16.77平方米。同年8月1日，锦溪公司出具编号6-193号房地产估价报告（分户报告），确定原告的涉案被征收房屋评估价值为921575元，包括主房评估价格 820436元、附属小间32338元、装修和附属物评估金额68801元。经原告申请，锦溪公司于2019年5月22日对评估报告中装修和附属物评估金额作出更正，更正为80685元，确定涉案房屋评估总价为933459元。奉化征收办与原告就补偿事宜经协商未能达成补偿协议，奉化征收办报请被告作出征收补偿决定。2019年7月11日，被告作出《关于征求补偿决定方案意见的通知》并向原告进行送达，告知原告选择补偿方式，如原告逾期未选择补偿方式，补偿方式由补偿决定确定。原告未在规定期限内选择补偿方式。2019年8月5日，被告作出奉征补[2019]64号房屋征收补偿决定书，并向原告进行了送达。原告不服诉至本院。 另查明，被告作出的奉政房征决[2018]第8号房屋征收决定被本院作出的（2018）浙02行初147号行政判决确认违法，浙江省高级人民法院作出的（2019）浙行终1769号行政判决维持了该判决。 本院认为，根据《征补条例》第二十六条“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”的规定，因奉化征收办与原告在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，根据奉化征收办的报请，被告具有作出被诉征收补偿决定的法定职权。 奉政房征决[2018]第8号房屋征收决定虽被生效判决确认违法，但其效力依然保留，可以作为本案被诉房屋征收补偿决定前置性依据。原告提出的被告尚未作出补救措施因而涉案征收决定不能作为被诉行为前置性依据的主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告提出的被诉房屋征收补偿决定侵犯原告回迁权的问题，本院作出的（2018）浙02行初147号行政判决已经认定被告提供的产权调换房屋并不违反《征补条例》的规定，本案中不再重复赘述。 奉化征收办于2018年5月29日发布《关于宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）自行协商选定房地产价格评估机构的通告）》，告知被征收人协商选定评估机构并于同年6月9日发布《关于报名参加宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）房屋征收评估的通告》，告知评估机构进行报名的做法符合法律规定。由于被征收人未能在规定时间内协商选定房地产评估机构，奉化征收办通知被征收人进行投票，根据投票结果，锦溪公司获得超过征收范围内所有征收人50%以上的票数。上述投票过程经浙江省宁波市奉化公证处公证，因此奉化征收办确定锦溪公司为涉案房屋征收项目的房地产评估机构程序合法。 根据《补偿办法》第十二条的规定，被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定；其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。本案中，相关部门经测绘后对被征收房屋的实际面积进行了核定，核定面积大于证载面积。被告以该核定结果认定可补偿面积符合法律规定且有利于保障原告的征收利益。涉案小屋被认定为附属房符合房屋所有权证登记情况，且由宁波市奉化区不动产登记服务中心盖章确认，并无不当。 根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。虽然在案证据能够证明评估机构确实进行了实地查勘、调查、拍摄，但被告未能证明在评估程序中被征收人在实地查勘记录上签字或盖章确认，也未提供相关见证记录。被告在作出被诉房屋征收补偿决定时未全面审查房屋评估程序中的相关事项，存在瑕疵，本院予以指正。现有证据不能证明评估机构的评估程序、评估方法、评估结果存在明显违法。综上，锦溪公司作为经法定程序确定的涉案项目的评估机构，其按照相关规定确定的房屋评估价值在无充分证据否定其合法性的情况下，应予认可。 原告认为被告违法导致原告参与协商、获取签约奖励的权利未能实现。本院认为，奉化征收办在征收补偿方案确定的签约期限内未与原告达成协议的情况下，另行指定30日签约期限不违反法律规定。协商记录可以证明原告参与协商。奉化征收办通过向原告发送签约通知，保障了原告在取得评估报告之后合理期限内选择签约的权利。因此，原告提出的被告违法导致原告参与协商、获取签约奖励权益未实现的主张不成立，本院不予支持。原告提出的征收补偿决定应当明确安置房价值，征收补偿决定不具有可强制执行内容，评估事项存在遗漏情况的主张于法无据，本院不予支持。原告认为被告违反“先补偿、后搬迁”的规定。本院认为，“先补偿、后搬迁”不适用于行政机关作出征收补偿决定程序，原告的该主张没有法律依据，本院不予支持。 综上，本院认为，被告作出的被诉征收补偿决定认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法，原告要求撤销被诉征收补偿决定理由不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告戴**的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告戴**负担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至浙江省高级人民法院。在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费50元至浙江省高级人民法院（开户行：农业银行杭州市西湖支行；户名：浙江省财政厅非税收入结算分户；帐号：19000101040006575401001。汇款时应同时注明一审案件案号）。在上诉期限届满之日起7日内仍不预交并且未在上诉时依法申请司法救助的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  贾红霞 审 判 员  汪佳娜 人民陪审员  张志君 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  王 鸿