河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终696号 上诉人（原审被告、反诉原告）：汤桂华，女，1961年1月23日出生，汉族，住黑龙江省北安市。 委托诉讼代理人：秦泗娟，北京锟涵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：任静伟，女，1967年4月21日出生，汉族，住吉林省梨树县。 委托诉讼代理人：李涛，河北律清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕长明，男，1967年10月9日出生，汉族，住吉林省梨树县。 委托诉讼代理人：李涛，河北律清律师事务所律师。 原审第三人：大厂回族自治县安心房产经纪有限公司，住所地大厂回族自治县华安丽景第0001幢01层0111号房，统一社会信用代码9113102805650972XN。 法定代表人：杨春艳，该公司经理。 上诉人汤桂华因与被上诉人任静伟、吕长明、原审第三人大厂回族自治县安心房产经纪有限公司（以下简称安心公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初2210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月27日对本案当事人进行了询问。上诉人汤桂华及委托诉讼代理人秦泗娟，被上诉人任静伟、吕长明及委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤桂华上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人、第三人之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，返还上诉人购房款100万元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：在签订合同前，被上诉人明示案涉房屋尚未办理房产证，大约2、3个月就可办理，在此基础上才签订的合同。后被上诉人却迟迟未办理房产证，直至2019年7月才办理了房产证，远远超出了签订合同时被上诉人承诺的期限及上诉人的预期。现由于这期间房价严重下跌及贷款政策发生变化，上诉人贷款额度严重减少，没有能力继续履行剩余的合同义务。依据合同法解释三第26条规定，合同成立后客观状况发生了当事人在签订合同时无法预知的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。一审判令继续履行不能履行的合同，显失公平。另，被上诉人怠于履行合同，不积极申请办理房产证，延期清偿银行贷款，存在明显违约。故一审法院认定事实不清、适用法律不当。 任静伟、吕长明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。本案不存在法定的合同解除事由。1、在签订合同时上诉人已经知悉被上诉人当时未取得房屋产权证书，补充协议中已经明确记载。关于房产证下发时间问题，属于行政审批程序，合同各方均无法决定。上诉人以此为由主张解除合同不能成立。2、上诉人以房价下跌为由主张解除合同于法无据。价格变动属于市场因素，不属于法定的合同解除或变更条件，价格下跌或上涨均不能成为解除合同的依据。双方在补充协议中亦明确约定价格变动双方均不能违约的条款。3、针对贷款问题，双方在合同第七条第二款中明确约定关于贷款审批、贷款额度等问题按银行规定为准，合同并未约定贷款是唯一支付方式。补充协议最后的手写部分对全款购房作了约定。4、被上诉人在得知能够办理房产证及还清银行贷款时，均积极主动完成，不存在上诉人所说的怠于履行情况。 安心公司未参加诉讼，未作陈述。 任静伟、吕长明向一审法院起诉请求：1、确认二原告与被告、第三人签订的就位于大厂回族自治县潮白河孔雀城丹桂园13号1单元1705号商品房的《房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效；2、请求判令被告继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》，协助配合二原告办理涉案房产的产权过户手续并承担违约责任；3、请求判令被告给付二原告购房尾款135万元并支付逾期利息。 汤桂华向一审法院反诉请求：1、解除涉案房屋买卖合同。2、判令反诉被告向反诉原告返还购房款100万元。 一审法院认定事实：原告任静伟、吕长明系夫妻关系，2017年3月9日，二原告与被告汤桂华通过第三人签订《房屋买卖合同》、《补充协议》各一份，约定被告购买二原告所有的位于大厂回族自治县，房屋建筑面积84.17平方米，总价款为235万元。合同签订后，被告支付购房首付款100万元，约定待房产证下发后办理过户手续以及给付购房尾款135万元。双方签订的《房屋买卖合同》第七条约定了付款方式、具体办理手续日期、逾期办理违约方要支付的补偿金双方约定按照银行按揭的方式付款，手写约定为（付款方式见补充协议）。该条第一款第二项第二目约定为：乙方（即买方）按揭金额由银行放款到甲方指定账户上，贷款年限由银行审批确定，具体批贷、放贷时间按照银行时间操作时间来运行，银行批贷额度与预计贷款额有差异时，乙方需在三日内补齐首付款。该条第二款约定：甲乙双方任何乙方在上述付款方式约定的日期内怠慢履行协助义务的，由违反方按迟延天数每日支付给对方总房款的万分之五作为迟延补偿金，此延长日期最长期限为30日，合同继续履行。超出延长期限30日的视为违约，合同自动解除，由违约方承担全部违约责任。第八条约定，甲乙双方商定所有过户费、评估费、税费（个税、契税、营业税、印花税）等由乙方（即买方被告）承担。同日，原告与被告签订《补充协议》一份。该协议第二条关于房屋买卖成交价格及约定。该条第一款约定房屋成交价235万元，付款方式为贷款。关于贷款该款Ａ:约定，乙方于签订合同当日付给甲方购房定金10万元，首付款乙方分两次付给甲方，抵押首付款40万元不含定金于2017年3月14日前付给甲方。第二次首付款见其他补充协议。等到甲方取得该房屋不动产证书后30日内协助乙方去银行申请按揭贷款，银行按揭贷款为135万元。补充协议第八条之后，双方手写有其他补充协议：经甲乙双方商定，乙方于2017年3月9日付甲方定金壹拾万元整，2017年3月14日前付甲方首付款肆拾万元整，于2017年3月31日乙方付甲方剩余首付伍拾万元整。甲乙双方商定甲方于开发商通知办理产权证后7日内，甲方清还全部银行尾款，后配合开发商办理产权证，甲乙双方商定，乙方如全款购房甲方同意下发产权证15个工作日内走全款手续，与二次不动产过户当日乙方付给甲方剩余全部尾款一百三十万元整。《补充协议》第四条关于违约责任，双方约定：乙方购买甲方的房屋为商品房，因此次交易周期比较长，在此过程中房价可能出现上涨或是下跌，经甲乙双方协商，无论房价上涨或是下跌，甲乙双方都不以任何理由违约，如有违约，则违约方赔付守约方总房款贰佰叁拾万元的40%，并按违约时房屋的市场价（按中介公司的最近成交价）与此次购买价的差额一次性赔偿给守约方，本条款与主合同及补充协议的任何违约条款均不冲突，守约方有权同时主张。违约方没有解除合同权利。双方放弃以法律相关条款为由对本条约定进行抗辩。合同签订后，按照合同约定，被告依约定向原告支付了首付款100万元。原告于被告交首付款以后，将原告已装修的涉案房屋交付被告。2019年7月，原告取得涉案房屋不动产权证书，冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0019882号，并致函通知第三人及被告履行合同。2019年7月17日，原告将剩余涉案房屋银行贷款全部结清。 一审法院认为，原告与被告及第三人就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》合同有效。依法成立并生效的合同对合同当事人具有约束力。双方当事人均应按合同约定的内容及期限履行合同义务。被告拒绝履行办理过户及支付剩余购房款的行为，违反了相关合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。故一审法院对原告要求被告办理过户手续并支付剩余房款的诉讼请求依法予以支持。原告要求被告承担未办理产权过户手续的违约责任及承担支付购房尾款的逾期利息，但相关涉案合同条款未对办理产权过户及支付购房尾款明确约定时限，一审法院不予维护。被告以涉案房产交易超出了签订合同时被告承诺的期限及预期的期限，并且由于这期间房价严重下跌，反诉人贷款额度严重减少，反诉人不再具有继续履行合同的能力为理由认为由于该情势变更，继续履行合同，对反诉人极不公平。进而提起反诉要求解除涉案合同，要求原告返还已付首付款。被告的抗辩及要求解除合同的理由不能成立。从庭审及涉案合同约定可以看出，原告与被告在签订合同时对于交易周期较长及可能出现房价上涨或者下跌有充分的考虑和预判，同时对于可能发生的银行批贷额度与预计贷款额有差异时的处理也进行了约定，即由购买方于三日内自行补足。同时，双方在《补充协议》对被告全款支付剩余房款的情况进行了约定。即通过银行贷款方式支付剩余购房尾款不是双方付款方式的唯一约定。故此，被告相应的抗辩主张及要求解除合同的理由不符合合同约定亦没有法律依据，一审法院依法难以维护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款规定，判决：一、被告汤桂华（反诉原告）于本判决生效之日起30日内与原告任静伟、吕长明（反诉被告）办理房屋产权过户手续，将冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0019882号所载房屋过户到被告汤桂华名下，第三人大厂回族自治县安心房产经纪有限公司予以协助配合。二、被告汤桂华（反诉原告）于本判决生效之日起30日内支付原告任静伟、吕长明（反诉被告）房款1350000元。三、驳回反诉原告汤桂华的诉讼请求。四、驳回原告任静伟、吕长明（反诉被告）的其他诉讼请求。案件受理费8475元，反诉案件受理费6900元，共计15375元，由被告汤桂华（反诉原告）负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院经审理查明：2019年6月4日，任静伟将案涉房屋剩余银行贷款全部结清。其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，上诉人汤桂华与被上诉人任静伟、吕长明及原审第三人安心公司之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，对各方均具有法律约束力。合同对房价变动、贷款金额不足以及全款购房等可能出现的情况均具有明确约定，而对被上诉人应于何时取得案涉房屋不动产权证并无具体约定。关于被上诉人还清房贷的时间，补充协议约定为被上诉人于开发商通知办理房产证后7日内，被上诉人实际于取得案涉房屋不动产权证之前已履行了该义务。故被上诉人不存在根本违约，上诉人主张的合同解除事由不符合《中华人民共和国合同法》的规定及双方的合同约定，主张解除合同不能成立，本院不予支持。 综上所述，汤桂华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23850元，由汤桂华负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年五月十四日 书记员 牛紫薇