广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0191民初2650号原告（反诉被告）：广州市高德长兴置业有限公司，住所地广东省广州市天河区奥体南路12号广州市高德汇奥体购物中心市场D305-6房（市场地址：广州市天河区长兴路13号自编B栋三层第20至32轴、三层夹层电影院部分除外），统一社会信用代码91440101661828606U。法定代表人：吴健梅，该公司总经理。委托代理人：胡新范、王永强，广东佰卓律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁冠超，男，1995年8月10日出生，汉族，住所地山东省莱州市，委托代理人：白峻，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：武妍，广东金桥百信律师事务所实习律师。原告广州市高德长兴置业有限公司（以下简称高德长兴公司）与被告丁冠超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高德长兴公司委托代理人胡新范、王永强，被告丁冠超委托代理人白峻、武妍到参加诉讼。本案现已审理终结。原告高德长兴公司向本院提出诉讼请求：1.被告丁冠超支付原告高德长兴公司自2019年3月1日至2019年5月31日租金110742.42元及迟延缴纳租金的违约金（以欠费当月租金为本金，自欠费当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准自逾期付款之日起计至付清之日止）；2.被告丁冠超支付原告高德长兴公司为实现债权所支付的律师费11000元；3.本案全部诉讼费由被告丁冠超承担。事实和理由：原告高德长兴公司与被告丁冠超于2017年6月1日签订《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，约定原告高德长兴公司将位于广州市天河区长兴路13号1-3层自编D-117B/D-119AB单元出租给被告丁冠超作“潮左潮右现切牛肉”用途使用。上述合同签订后，被告丁冠超自2019年3月起开始拖欠租金，故原告高德长兴公司诉至法院。原告高德长兴公司提交证据：1.房屋租赁合同；2.租赁合同补充协议；3.租赁证明；4.被告收铺资料；5.催款函；6.解除合同通知书；7.律所委托合同、律师费发票、付款凭证；8.原告指定的物业管理公司高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司员工与丁冠超的微信聊天记录；9.整改通知及邮寄证明；10.横向工作联系单（收铺资料）；11.拍卖物品清单；12.盘点表。被告丁冠超辩称：1.原告高德长兴公司无权要求我方支付欠付的租金及违约金，被告丁冠超不存在欠付租金的行为。2.原告高德长兴公司存在严重的违约行为，导致被告丁冠超无法实现租赁合同的目的。根据涉案租赁合同补充协议第14.13.2条，双方约定在租赁合同期内，原告高德长兴公司应当提供两个广告位作为路引和宣传，但自2019年2月份原告高德长兴公司突然收回合同约定的广告位，导致被告丁冠超在涉案租赁房屋经营的餐饮店人流量大幅减少，经营损失惨重。根据合同法第231条，因不可归责于承租人的事由导致租赁物部分或全部灭失无法使用的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。针对原告高德长兴公司的严重违约行为，导致被告丁冠超租赁涉案房屋用于餐饮店的经营这一合同目的无法实现。因此，被告丁冠超不应当支付2019年3月以后的租金。3.原告高德长兴公司自2019年4月6日在未经被告丁冠超允许的情况下，擅自将涉案房屋进行封锁，导致被告丁冠超根本无法使用涉案租赁物。另外，涉案租赁房屋内还存放有被告丁冠超的大量设备及物品，因原告高德长兴公司的封锁行为导致被告丁冠超遭受了严重的经济损失，我方已在本案提起反诉请求。4.即便法院认定有少数天数的租金存在欠付事实，那么，原告高德长兴公司主张的利率标准是没有法律依据的，我方认为利率过高，应为中国人民银行同期同类存款利率标准。5.原告高德长兴公司主张的律师费11000元不应得到支持。一是在人民法院司法实践中仅在知识产权类型案件中考虑由法院分配相关的律师费，其他类型案件的律师费一般不予支持。二是虽然原告高德长兴公司主张的律师费具有合同依据，但是该合同属于原告高德长兴公司单方制作提供的格式合同，且关于对方承担律师费的情形，仅仅约定承租人需要在特定情况下承担出租人的律师费，并没有对等的约定出租人在哪些情况下需要承担承租人的律师费。因此，该情形属于剥夺承租人主要权利，加重承租人负担的格式条款，该律师费的格式条款应当归于无效。6.综上，在整个租赁期限内，被告丁冠超依约履行义务，原告高德长兴公司从事了两方面的重大违约行为，一是擅自收回了依照合同应当提供的两个广告位，二是自2019年4月6日起整体封锁了涉案物业，导致被告丁冠超的大量设备物品无法搬出，且无法正常使用房屋。而被告丁冠超自2017年6月1日合同履行以来，均依约交付租金，之所以2019年3月1日起拒绝交付租金的原因是2019年2月开始原告高德长兴公司擅自单方收回两个广告位，这一行为根本上影响被告丁冠超经营餐饮业的合同目的，被告丁冠超也是在依法行使同时履行抗辩权。因此，被告丁冠超自2019年3月1日起，合理合法拒绝缴纳租金，并不构成违约。被告丁冠超提交证据：1.涉案租赁房屋内部照片（2018年11月8日）；2.涉案租赁房屋内部照片（2019年10月17日）；3.租赁房屋内物品损失明细表；4.购货清单及支付凭证；5.租赁保证金发票。被告（反诉原告）丁冠超向本院提出反诉，反诉请求如下：1.确认被告（反诉原告）丁冠超与原告（反诉被告）高德长兴公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2019年3月1日解除；2.原告（反诉被告）高德长兴公司向被告（反诉原告）丁冠超赔偿租赁房屋内物品损失200000元；3.原告（反诉被告）高德长兴公司向被告（反诉原告）丁冠超退还已支付的租金保证金66967.64元。事实和理由：原告（反诉被告）高德长兴公司与被告（反诉原告）丁冠超于2017年6月1日签订《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》。被告（反诉原告）丁冠超承租涉案商铺后，进行了相应的装饰装修，并购买了大量的经营设备和用品。2019年1月，原告（反诉被告）高德长兴公司违反合同约定，收回提供的广告位，导致涉案商铺的客流量大量减少，遭受严重的经营损失。2019年4月6日，原告（反诉被告）高德长兴公司将涉案商铺进行封锁，导致被告（反诉原告）丁冠超无法进入，导致被告（反诉原告）丁冠超遭受了极大的财产损失。故被告（反诉原告）丁冠超提起反诉。被告（反诉原告）丁冠超提交反诉证据与本诉证据一致。原告（反诉被告）高德长兴公司对反诉辩称：1.被告（反诉原告）丁冠超称原告（反诉被告）高德长兴公司于2019年1月收回广告位，导致其经营严重受损与事实不符。事实情况是：被告（反诉原告）丁冠超商铺因经营不善，于2019年春节后就没有营业，而非广告位的问题。原告（反诉被告）高德长兴公司工作人员在2019年3月16日通过微信及3月19日通过EMS向被告（反诉原告）丁冠超发函，告知其广告位问题，并要求整改。2.被告（反诉原告）丁冠超于2019年春节后就没有继续营业，并自2019年3月1日起一直拖欠租金，原告（反诉被告）高德长兴公司多次发函要求其支付费用，但被告（反诉原告）丁冠超一直拒绝支付。根据《租赁合同补充协议》第7.7.1及11.1.1条的约定，原告（反诉被告）高德长兴公司有权单方解约并没收租赁保证金。3.原告（反诉被告）高德长兴公司并未对被告（反诉原告）丁冠超涉案商铺进行封锁，在其严重违约情况下，原告（反诉被告）高德长兴公司不得于2019年5月28日向被告（反诉原告）丁冠超发函，告知其合同解除，并于2019年6月1日正式收回涉案商铺，并对涉案商铺内的物品进行清点封存。4.商铺收回后，为弥补损失，原告（反诉被告）高德长兴公司根据《租赁合同补充协议》的约定，对商铺内的物品进行部分拍卖，所得1812元。综上，被告（反诉原告）丁冠超的反诉请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。原告（反诉被告）高德长兴公司提交反诉证据与本诉证据一致。经审理查明：2017年6月1日，高德长兴公司（甲方）与丁冠超（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》。合同主要内容约定：一、租赁物的情况：位于广州市天河区长兴路13号1-3层自编D-117B/D-119AB单元，计租面积508.95平方米。二、约定的租赁期限及租金：2017年6月1日至2018年2月14日，月租金33483.82元；2018年2月15日至2019年2月114日，月租金35158.27元；2019年2月15日至2020年2月14日，月租金36914.14元；2020年2月15日至2021年2月14日，月租金38761.63元；2021年2月15日至2022年2月14日，月租金40700.73元。三、约定的租金支付时间：每月5日前支付当月租金。四、约定的保证金为66967.64元，即相当于租赁物业标准租金2个月的租金金额。租赁保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下，甲方在10个工作日内全部无息返还乙方。五、如招牌残旧、破损、污浊等现象发生时，在甲方的物业管理公司发出整改通知书后的3个工作日内，乙方应及时自行维修或更换，如乙方未自行维修或更换，则视为乙方违约。六、本协议期满或提前终止，乙方逾期十五日仍未迁出本物业的，则视为乙方同意放弃放置在本物业内所有物品的处置权及所有权，并承担甲方代其腾空本物业所支付的合理费用，包括但不限于对本物业内物品进行保管、搬运、仓储等费用。七、违约责任：1.如乙方迟延缴交租金或其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额5‰的迟延违约金。2.如乙方逾期缴付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向本物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其它设施；3.如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。4.经甲方采取前述任意催收措施后，乙方仍不按合同约定支付相关费用的，授权甲方对其在本物业内的物品及设备设施予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向甲方支付的租金、物业管理费、违约金及赔偿损失等，不足部分由乙方补足。5.由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追究乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。八、乙方确认的通讯地址为广州市白云区黄石立交国际单位二期A5栋一楼。九、广告位条款：为吸引周边消费者，合同期内提供两个广告位（东侧及南侧各一个）给予作为路引及广告宣传。合同签订后，丁冠超依约缴纳了租赁保证金66967.64元，并缴纳租金至2019年2月份。2019年3月起，丁冠超未再缴纳商铺租金。高德长兴公司主张其于2019年3月19日通过EMS（单号1036071501127）向丁冠超发出《整改通知书》，通知书载明“2019年3月期间对贵司管理的B区东侧外墙引路指示牌巡场检查，发现该位置存在以下问题：贵司在B区东侧外墙引路指示牌残旧、破损、污浊，严重影响商场整体形象。对于上述问题，我司已与贵司多次沟通，但贵司一直置之不理，现我司郑重函告如下：请贵方自整改通知书送达起3日内将上述引路指示牌自行维修或更换处理；按合同约定逾期则视为贵司违约，我司将收回上述招牌使用权”。该邮件于2019年3月20日签收。庭审中，丁冠超主张该邮件并非装载整改通知书，但在庭审承诺的时候内并未提交其他文件资料。2019年4月6日，高德长兴公司与丁冠超共同封锁涉案商铺，双方均在涉案商铺上加锁。2019年5月28日，高德长兴公司向丁冠超发出《解除合同通知书》，告知于2019年5月31日提前解除双方签订的《物业管理服务合同》《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。庭审中，丁冠超确认有收到该《解除合同通知书》。2019年6月3日，高德长兴公司将丁冠超的门锁进行破坏，并对涉案商铺内的物品进行清点，制作了《封铺物品清单》。后来，高德长兴公司将涉案商铺内的物品进行拍卖变卖，具体包括：圆形背靠椅1张、双门冰柜2个、绿色背靠椅3张、消毒柜1个、蛋糕展示柜1个、小型冷藏柜1个、水壶4个、洗用单柜1个、电脑显示屏2个、烧烤炉1个、电磁炉2个、置物架4个、多功能蒸汽炉1个，合计拍卖总价为1812元。此外，高德长兴公司确认拍卖商用收银保险柜1个，拍卖价格为100元。为证明其损失，丁冠超提交了租赁房屋内物品损失明细表及一系列购货清单、支付凭证等证据。2019年11月18日，高德长兴公司、丁冠超共同对涉案商铺的物品进行了清点，并制作了《盘点表》，其中吊顶式分体空调现存9台（原有12台）。2020年1月20日，本院委托广州德高价格评估有限公司对位于广州市天河区长兴路13号1-3层自编D-117B/D-119AB单元房屋内的设备设施（即《申请鉴定物品清单》第1-16项）的价值予以鉴定。2020年3月18日，广州德高价格评估有限公司出具评估报告书（编号：穗德价估[2020]0070号），通过调查与评估对象同类型或类似的二手市场平均价格，结合现场勘查情况（新旧完好程度、保养状况等）进行综合因素分析、调整，评估结论为：在2019年4月6日，位于广州市天河区长兴路13号1-3层自编D-117B/D-119AB单元房屋内的设备设施（即《申请鉴定物品清单》第1-16项）的市场价值为31560元。其中，圆形背靠椅1张的评估价格为60元、双门冰柜2台的评估价格为2400元、绿色背靠椅3张的评估价格为750元、消毒柜1台的评估价格为1000元、蛋糕展示柜1台的评估价格为2400元、小型冷藏柜1台的评估价格为1200元、水壶4个的评估价格为80元、洗用单柜1个的评估价格为100元、电脑显示屏2台的评估价格为600元、烧烤炉1台的评估价格为1000元、电磁炉2台的评估价格为150元、置物架4个的评估价格为320元、多功能蒸汽炉1台的评估价格为3300元；商用收银保险柜1台的评估价格为200元、吊顶式分体空调5匹5台的评估价格为10000元、定制气动自动穿串机1台的评估价格为8000元。另外，鉴定评估费8500元已由丁冠超缴纳。高德长兴公司表示在封铺时未发现有定制气动自动穿串机，也未曾拍卖商铺内的吊顶式分体空调，在2019年11月18日进行盘点时，当时店内吊顶式分体空调有9台，另有3台吊顶式分体空调和1台挂式空调由高德长兴公司存放于其他位置。高德长兴公司同意由丁冠超支付欠费后将空调及涉案商铺内的物品归还。另查明，2019年间，高德长兴公司（甲方）与广东佰卓律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》（编号：[2019]粤佰卓民讼代合字第123号），约定：甲方因与丁冠超租赁及物业合同纠纷案件，乙方接受甲方委托，指派胡新范、王永强律师为甲方的代理人。一审代理费共11000元，委托人应在受托人提供合法等额有效增值税专用发票后十五个工作日内支付。2019年8月29日，高德长兴公司向广东佰卓律师事务所转账支付11000元，摘要为“2019粤佰卓民讼代合字第123号”。丁冠超申请案外人张岩出庭作证，证人张岩在庭审中陈述“涉案商铺的经理”“2019年2月份的时候刮台风把广告上的幕布吹烂了”“2019年2月高德长兴公司没有将就广告牌撤下来”“涉案商铺一直营业到2019年2月底，2019年3月初开始因准备转型为韩餐所以暂不营业”“2019年3月份旁边的商铺将水排放在涉案商铺门口”“2019年3月份涉案商铺的店长一直在涉案商铺内值班”“2019年4月份涉案商铺被锁上了，我们锁了两把锁，高德长兴公司锁了一把锁”“开庭前一周才发现广告牌已被更换”。以上事实，有原、被告提交的前述证据以及相关陈述附卷为据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。高德长兴公司与丁冠超签订的《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。对于本案的争议，本院评下如下；一、关于违约方。首先，丁冠超主张2019年2月高德长兴公司擅自收回两个广告位构成违约。从庭审查明的事实来看，结合证人张岩“2019年2月高德长兴公司没有将就广告牌撤下来”的陈述，甚至高德长兴公司到2019年3月19日还发出《整改通知书》要求丁冠超对广告幕布进行整改，本院认定2019年2月高德长兴公司并未收回两个广告位也未撤销相关广告幕布。其次，丁冠超主张涉案商铺旁边的商铺存在排水、漏水的情况，高德长兴公司的不作为导致涉案商铺门前大量积水而影响经营构成违约。本院认为丁冠超主张上述两项违约事实均未能提供任何证据证实，应自行承担举证不能的法律后果。再次，丁冠超主张高德长兴公司2019年4月6日的锁门行为构成违约。本院认为，丁冠超逾期缴纳租金已经超过30天，为应对丁冠超的先违约行为，高德长兴公司作为出租方，通过私力救济的方式进行上锁，虽超过必要的限度，但其行为并不构成违约。最后，高德长兴公司主张丁冠超自2019年3月起未按时支付租金构成违约。丁冠超辩称其是因高德长兴公司的上述两项违约行为而行使同时履行抗辩权，缺乏依据，本院不予支持。自2019年3月起，丁冠超未按时足额支付租金，已构成违约。二、关于合同解除的时间。自2019年3月起，丁冠超未按时足额支付租金，已构成违约。高德长兴公司向丁冠超发出《解除合同通知书》，告知于2019年5月31日解除《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》，丁冠超亦确认收到《解除合同通知书》，高德长兴公司通知解除合同具有事实和合同依据，符合法律规定，本院予以支持，故本院确定合同解除的时间为2019年5月31日。三、关于违约责任。自2019年3月起，丁冠超未按时足额支付租金，已构成违约，应承担违约责任。高德长兴公司诉请要求丁冠超支付2019年3月1日至2019年4月6日的租金44296.97元[2019年3月租金为36914.14元，2019年4月1日至6日租金为7382.83元（36914.14元÷30天×6天）]及迟延缴纳租金的违约金，具有事实和合同依据，符合法律规定，本院予以支持。关于迟延缴纳租金违约金的计算标准，应以当月欠付租金为本金，自欠费当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日止，但违约金总额以本金为限。至于高德长兴公司诉请要求丁冠超支付2019年4月7日至2019年5月31日的租金，因高德长兴公司2019年4月6日的锁门行为导致丁冠超无法使用租赁物业、租赁的合同目的无法实现，其私力救济的方式已超过必要的限度，故高德长兴公司无权就该段期间收取租金，对其主张本院不予支持。高德长兴公司诉请要求丁冠超支付律师费，具有事实和合同依据，符合法律规定，本院予以支持。至于律师费的金额，考虑到律师费已经涵盖物业服务合同纠纷一案的费用，故本院酌情支持5500元。至于丁冠超反诉请求高德长兴公司要求退还租赁保证金66967.64元。本院认为，从合同约定来看，尤其是“甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿”的表述来看，该保证金除担保合同履行外，还具有补偿性，具有违约金性质。现由于丁冠超的先违约行为导致合同解除，高德长兴公司原有的合同预期利益落空，其主张没收租赁保证金用于弥补损失，具有合同依据，本院予以支持。对于丁冠超要求退还保证金的请求不予支持。至于丁冠超反诉请求高德长兴公司赔偿物品损失20万元。本院认为，根据《房屋租赁合同补充协议》约定，若丁冠超不按合同约定支付相关费用的，高德长兴公司有权对其在本物业内的物品及设备设施予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作租金、物业管理费、违约金及赔偿损失等。然后，高德长兴公司变卖相关物品时，应当以尽量接近市场价格的原则进行。对于定制气动自动穿串机，丁冠超未能举证证明在涉案商铺封锁前存在该设备，也未能举证高德长兴公司已对其进行拍卖变卖，应承担举证不能的法律后果。对于吊顶式分体空调，高德长兴公司表示其并未进行拍卖变卖，并同意在丁冠超支付欠费后予以归还。至于丁冠超主张涉案商铺封锁前存在吊顶式分体空调14台，缺乏依据，本院不予采信。综上，本院认为高德长兴公司变卖的价格过低，确认高德长兴公司已变卖物品于2019年4月6日的市场价格为13560元（31560元-10000元-8000元），酌定该价款用于抵扣2019年3月的租金本金，即尚欠2019年3月的租金本金为23354.14元（36914.14元-13560元）。至于丁冠超主张的其他损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州市高德长兴置业有限公司与被告（反诉原告）丁冠超签订的《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》于2019年5月31日解除；二、被告（反诉原告）丁冠超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州市高德长兴置业有限公司支付租金30736.97元（2019年3月租金为23354.14元，2019年4月1日至6日租金为7382.83元）及迟延缴纳租金的违约金（以当月欠付租金为本金，自欠费当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日止，但违约金总额以本金为限）;三、被告（反诉原告）丁冠超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州市高德长兴置业有限公司支付律师费5500元；四、驳回原告（反诉被告）广州市高德长兴置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）丁冠超的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1404元，由原告（反诉被告）广州市高德长兴置业有限公司负担957.08元，由被告（反诉原告）丁冠超负担446.92元；反诉受理费2652元，原告（反诉被告）广州市高德长兴置业有限公司负担134.70元，由被告（反诉原告）丁冠超负担2517.3元；鉴定费8500元，由原告（反诉被告）广州市高德长兴置业有限公司负担3652.09元，由被告（反诉原告）丁冠超负担4847.91元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志伟二〇二〇年五月二十日法官助理邓凯锋书记员任瑞雪