广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终906号上诉人（原审原告）：黄美玲，女，1975年11月2日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区************。委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市************************，统一社会信用代码914**********771X1。法定代表人：李常，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈艺金,广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁添福,广东正日律师事务所律师。上诉人黄美玲因与被上诉人中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初16327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。黄美玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审法院在双德公司没有提交证据的情况下认定黄美玲知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接受商品房错误，双德公司没有完成举证责任，应当承担举证不能的不利后果，应由双德公司承担逾期交房的违约责任。1.黄美玲是否明知双德公司交付的商品房不具约定或者法定交付条件，应由双德公司承担举证责任，即双德公司应举证证明其在交付房屋给黄美玲时履行了告知黄美玲商品房不具备哪些或者法定交付条件的义务。2.作为业主，不是专业人士，根本不清楚涉案房屋是否具备约定或者法定交付条件，也不知道涉案房屋需要具备哪些约定或者法定的交付条件后才能交付。综上，因为双德公司未完成举证责任，本案不能适用广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》的通知第三十二条的规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房的，又以商品房不具备条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”应该由双德公司承担逾期交房的违约责任。双德公司辩称，双德公司无需向黄美玲支付违约金。1.黄美玲已于2015年5月24日办理了收楼手续，接收了涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”因此，从黄美玲收楼之日后，房屋已交给黄美玲占有，已完成交付手续，黄美玲无权要求双德公司支付逾期交房违约金。2.黄美玲接收涉案房屋时，房屋的供水、供电、电梯、消防等单项已通过政府有关部门的验收合格，并且涉案房屋工程也已竣工验收并通过了中山市神湾镇住房和城乡建设局、中山市建设工程安全监督所的验收合格，符合房屋居住条件，没有对黄美玲的权益造成侵害，黄美玲从收楼至今房屋并无任何质量问题影响其使用权，黄美玲是受益方。并且，涉案房屋已取得中山市建设工程竣工验收备案证，证实了涉案房屋并不存在质量安全问题，如果支持了黄美玲违约金的请求，违反公平原则。3.黄美玲收楼时已知悉涉案房屋并未取得中山市建设工程验收备案登记证，现又以未取得中山市建设工程验收备案登记证为由要求双德公司承担逾期交房责任，显然违反诚信原则，违背契约精神。根据广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》的通知第三十二条规定：“买受人知道涉案商品房不具备法定条件同意接收房屋的，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交付违约责任的，不应得到支持。”中山市建设工程竣工验收备案登记证是中山市住建局对外公示文件，任何人都可以通过电话、网站进行查询，没有设置任何门槛，黄美玲在办理收楼手续时完全可以查询涉案房屋是否已取得该证。因此，在没有相反证据的情况下，应当推定黄美玲知悉该房屋在办理收楼手续时并无备案登记证。如果将黄美玲是否知悉有无登记证的举证责任归于双德公司，对双德公司不公。4.造成双德公司延期取得中山市建设工程验收备案证是由于政府部门对验收方式的变更造成，政府部门原验收方式是分期报建、分期验收，后变更要求双德公司合并验收，造成验收延误。5.黄美玲的部分诉求已超过诉讼时效，不应当获得法律保护。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。黄美玲于2018年6月16日向一审法院起诉请求：双德公司向黄美玲支付逾期交房违约金9244元（逾期期间为2016年6月16日至2016年12月23日，共191天，以房价款242000元为基数按每日万分之二计算）。一审法院认定事实：2014年1月19日，黄美玲、双德公司签订一份中山市商品房买卖合同，主要约定黄美玲购买位于神湾镇XXX房，总房价为242000元；双德公司应在2015年3月31日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付黄美玲使用；逾期不超过60日，自合同约定的最后交付的期限的第二天起至实际交付之日止，双德公司按日向黄美玲支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日而不足180日的，黄美玲不能行使解除权，但可要求双德公司按日支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，黄美玲有权解除合同，黄美玲解除合同的，双德公司应自黄美玲解除合同通知到达且办妥合同的终止备案登记手续之日起30日内退还全部已付款，并按黄美玲已付房款的10%向黄美玲支付违约金；双德公司退回黄美玲全部已付房款及支付违约金后，黄美玲同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失双德公司不再另外赔偿或补偿；黄美玲要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，双德公司按日向黄美玲支付已付房款万分之二的违约金；双方还约定了其他事项。同日，双方签订了补充协议，并约定交楼时，若黄美玲未付清专项维修资金的，双德公司有权拒绝交付该商品房给黄美玲而不承担逾期交付的责任。黄美玲已依约向双德公司支付全部购房款242000元并于2015年5月24日支付专项维修资金2026元。涉案房屋的给水、电梯、电气、消防工程三期（14-17栋）、主体工程分别于2012年9月1日、2013年9月22日、2013年11月13日、2014年4月14日、2014年7月11日通过验收。中山市建设工程竣工验收备案登记证显示，德雅湾家园（三期）商住小区工程于2016年12月23日通过综合验收。一审庭审中，黄美玲、双德公司确认涉案房屋的实际交付时间为2015年5月24日。黄美玲称虽然涉案房屋于2015年5月24日完成交接，但双德公司于2016年12月23日才取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证，符合合同交付条件，因此双德公司应承担逾期交房的违约责任。双德公司对此则不予认同。一审法院认为，黄美玲、双德公司签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交付房违约责任的，不予支持。本案中，合同约定交付时间为2015年3月31日，而实际上黄美玲于2015年5月24日接收涉案房屋，即双德公司构成逾期交付，违约期限为2015年3月31日至2015年5月24日，双德公司应按合同约定承担违约责任。双德公司抗辩认为黄美玲的部分诉求已超过诉讼时效。本案中，合同约定的违约金为按日累计计算违约金，属于继续性债权，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，其中2016年6月19日及之前的违约金请求权因罹于诉讼时效，不应予以支持，双德公司的抗辩意见，于法有据，一审法院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄美玲的诉讼请求。如果未按一审判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（黄美玲已预交），由黄美玲负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据黄美玲的上诉请求以及所依据的事实与理由，本案二审争议焦点为双德公司是否应向黄美玲承担逾期交房的违约责任。双德公司与黄美玲签订的商品房买卖合同中约定，双德公司应在2015年3月31日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付黄美玲使用。即双方在合同中已明确约定了双德公司的交楼时间和交楼条件，黄美玲作为完全民事行为能力人，应清楚知晓其与双德公司约定的合同内容。黄美玲在涉案房屋尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下有权依据合同约定拒绝收楼，但其于2015年5月24日与双德公司实际办理了收楼手续，系其对自身权益的处分，故双德公司已在2015年5月24日将涉案房屋交付给黄美玲。至此，黄美玲已实际享有对涉案房屋占有、使用的权利，故黄美玲仅有权向双德公司主张2015年4月1日至2015年5月24日的逾期交房违约金。但民事诉讼行为受诉讼时效的限制，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼权利期间为三年，诉讼权利时间自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起计算。”黄美玲在合同约定的交楼时间届满的第二日即2015年4月1日应当知晓双德公司尚未依据合同约定标准向其交付涉案房屋，即黄美玲在2015年4月1日已经知晓其权利受到损害，也知晓义务人，故其应该在自该日起三年时间内即2018年4月1日前提起诉讼主张权利，但其在2019年6月16日才向一审法院提起本案诉讼，已超过法律规定的诉讼时效。黄美玲在本案中并未提供证据其在提起一审诉讼前有向双德公司主张过该项权利，应承担举证不能的不利后果。综上，双德公司虽在2015年4月1日至2015年5月24日期间的行为构成逾期交房，但因黄美玲的起诉已超过法律规定的诉讼时效，对其要求双德公司承担支付逾期交房违约金的诉求应不予支持。综上所述，上诉人黄美玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（黄美玲已预交），由上诉人黄美玲负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  黎 妙审判员  刘 通二〇二〇年四月三日书记员  魏丹丹