广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民终162号上诉人（原审原告、反诉被告)：罗育连，男，1970年6月3日出生，汉族，住广东省陆丰市*********。委托诉讼代理人：蔡振国，广东圣光律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：吴子章，男，1963年10月11日出生，汉族，住广东省东莞市****************。委托诉讼代理人：李衍辉，广东陆洲律师事务所律师。上诉人罗育连因与上诉人吴子章房屋租赁合同纠纷一案,不服广东省陆丰市人民法院（2018）粤1581民初967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗育连上诉请求：1.维持一审判决第三项；2.撤销一审判决第一、二、四、五项；3.判决确认上诉人与吴子章2013年12月1日签订的《房屋租赁合同书》于2018年9月17日解除；4.判决吴子章立即将座落于陆丰市*************侧的房屋按现状交还上诉人；5.判决吴子章参照《房屋租赁合同书》第三条第1款约定的租金标准向上诉人支付自2018年12月1日起至吴子章将房屋交还上诉人之日止的房屋占有使用费。6.驳回吴子章的反诉请求；7.一、二审诉讼费及反诉费由承担。庭审中，上诉人变更第4项诉求“按现状”更改为粤房地权证号：陆证字第0900007590号。事实和理由：一、原审判决认为：因2018年山竹台风、开办幼儿园进行较大投资，合同解除有违公平原则为由，上诉人不能因被上诉人逾期交租而解除租赁合同，2018年9月17日罗育连送达吴子章《合同终止通知书》不能产生解除合同的效力，亦即不能确认涉案房屋租赁合同于2018年9月17日解除。该认定错误。1.依据《房屋租赁合同书》第三条约定：“以后每年9月10日前(含当日)，乙方必须交清次年的租金给甲方，逾期未交则视为违约，甲方有权终止合同，收回房屋，所有后果由乙方自负。”而吴子章在2018年9月10前并没有付清租金，合同解除条件已经成就，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”上诉人于2018年9月17日向吴子章送达《合同终止通知书》产生了解除合同的效力。2.《房屋租赁合同书》约定交租金日期是在每年9月10日前，而2018年山竹台风发生在9月16日，交租到期日是在台风发生的6天前，显见，台风与逾期交租没有关联性。原审判决以台风为由认为不能解除合同是错误的。3.虽然吴子章对幼儿园有进行了投资，但不等同于其可以违约。租赁合同中已明确约定逾期未交租金的则视为违约，上诉人有权终止合同，并且还明确了终止合同的后果是“收回房屋，所有后果由乙方自负。”显而易见，双方对于合同解除后果已经约定得清清楚楚，吴子章应当遵守履行，但其不遵守履行合同并且违约的严重程度达到了解除合同的条件成就，上诉人依据上述约定解除合同是合法的，不违反公平原则。二、原审判决认为：《房屋租赁合同书》第六条约定“租赁期间，甲方如要出售房屋或者乙方要转让办园所有权，均须在不损害对方利益的前提下进行，应与对方协商理妥，在同等条件下，甲方享有优先承租权，乙方享有参与平等购买的权利。”该条款实际是双方约定了：在不损害对方利益的前提下案涉幼儿园办园权允许吴子章对外转让及转租，在同等条件下罗育连享有优先承租的权利。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的，交易习惯以及诚实信用原则、确定该条款的真实意思。”即是以上约定可以得出以下解释：罗育连同意吴子章在不损害罗育连利益的前提下可以将案涉幼儿园办园权转让或转租，只在同等条件下，罗育连享有优先承租权。上诉人认为原审判决的上述认定错误。1.《房屋租赁合同书》第六条中明确约定了“乙方要转让办园所有权......应与对方协商理妥......”，显见，该条明确约定了吴子章转租、转让办园权是要经过上诉人同意的。上诉人并没有表示同意吴子章在未经上诉人同意的情况下转让或转租幼儿园的办园权。因此，吴子章未经上诉人同意转让办园权，实际是属于擅自转租，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，因此，上诉人解除房屋租赁合同是依法成立的。2.吴子章转让幼儿园办园权之前，没有征询上诉人的意见，也未经上诉人的同意，在上诉人毫不知情的情况下将办园权转让给吴春生。吴子章的行为严重违约，致使上诉人不能实现合同目的，解除合同也是依法成立的。三、房屋租赁合同解除后，吴子章依法应当立即将租赁房屋交还上诉人占有，并支付自2018年12月1日起至房屋交还之日止的房屋占有使用费。综上所述，上诉人解除房屋租赁合同的行为是合法有效的，原审判决继续履行合同是错误的。为此，上诉人提出上诉，请求二审依法裁判。上诉人吴子章辩称：请求驳回罗育连的上诉请求，支持其的上诉请求。上诉人吴子章上诉请求：1.撤销一审判决第三项，确认上诉人没有违约，无须向罗育连支付违约金187585.2元；维持原审一、二、四、五项判决及诉讼费负担规定。2.由罗育连承担本案上诉费用。事实和理由：根据本案综合事实，上诉人是东海阳光宝贝幼儿园的股东、承租人、以个人名义交纳租金、应诉等主体资格均健在，在判决租赁合同继续履行的前提下，原审判决认定上诉人有违约行为和违约事实，应支付罗育连违约金187585.2元，该判决无疑无端增加了上诉人不应有的经济负担，也使原审判决在认定事实和判决结果上出现法律逻辑冲突。为此，上诉人不服原审判决第三项，请求二审查清事实后支持上诉人的上诉请求。上诉人罗育连辩称，吴子章的上诉依法不能成立，原审第三判项支付违约金予其是正确的，请求二审法院驳回上诉人吴子章的上诉请求。罗育连向一审法院起诉请求：1.确认罗育连与吴子章2013年12月1日签订的《房屋租赁合同书》于2018年9月17日解除；2.吴子章立即将座落于陆丰市********侧银华西路南侧的房屋按现状交还罗育连，并参照《房屋租赁合同书》第三条第1项约定的租金标准向罗育连支付房屋占有使用费30250元(自2018年12月1日暂计至2018年12月31日，以后计至吴子章将房屋交还罗育连为止；吴子章已交的租金相应抵扣2018年9月17日至2018年11月30日的房屋占有使用费)；3.判决吴子章向罗育连支付违约金187585.2元；4.案件受理费和其他诉讼费用由吴子章负担。吴子章向一审法院提出反诉请求：1.判决确认《房屋租赁合同书》第三条第2款第2项第2目及第3目(注：“第三条第2款第2项第2目及第3目”正确的提法应当是“第三条第2项第2段第2句及第3句”，以下涉及该条款按“第三条第2项第2段第2句及第3句”表述)的约定显失公平，并予以撤销；2.判决房屋租赁合同继续履行，由罗育连提供账号或收据给吴子章，向吴子章收取2019年度租金363000元；3.由罗育连承担本案反诉费用。事实和理由：一、《房屋租赁合同书》第三条第2项第2段第2句及第3句的合同约定显失公平，属可撤销合同，应依法予以撤销。双方所签订《房屋租赁合同书》第三条第2项第2段第2句及第3句中确定了“以后每年9月10日前(含当日)，乙方必须交清次年的租金给甲方。逾期未交则视为违约，甲方有权终止合同，收回房屋，所有后果由乙方自负”的约定。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二项规定，该约定显失公平，属可撤销合同，应依法予以撤销，其显失公平具体表现在：1.未规定在合理期限内的催告程序，违反合同法第九十四条规定。2.提前解除租赁合同严重损害吴子章的合法权益。3.没有规定宽限期限给吴子章履行合同，提前解除合同将严重影响阳光宝贝幼儿园的教学及陆丰教育事业的发展。二、房屋租赁合同应继续履行，由罗育连提供账号或收据给吴子章，向吴子章收取2019年度租金363000元。本案发生的唯一原因是罗育连拒收租金，刻意制造违约事实所引起的。吴子章从知悉迟交租金之日起，便立即主动联系罗育连前来收取租金，因吴子章的账号存有713371.38元，有能力交纳、无必要拖欠租金，但罗育连对吴子章主动交纳租金的诚意置之不理，罗育连始终不肯前来收取租金，吴子章遂按照罗育连曾提供的中国银行陆丰支行账号转账363000元，在转账过程中，中国银行工作人员明确告知该账号已于2018年9月18日予以注销，无法转入。有租金不收，这在租赁合同关系中是极为罕见的法律事实，由此可见不是吴子章有意违约，而是罗育连刻意制造违约事实。综上，吴子章认为，罗育连的全部诉讼请求依法不能成立，请法院支持吴子章的反诉请求。一审法院认定事实：2013年12月1日，罗育连作为甲方与吴子章作为乙方签订《房屋租赁合同书》，约定罗育连将其位于陆丰市*************侧的房屋出租给吴子章作为办幼儿园使用(粤房地权证号：陆证字第0900007590号)。该出租房屋面积约2730平方米，空地面积约800平方米。《房屋租赁合同书》约定内容主要有：1.该房屋租赁期为16年2个月，自2013年12月1日起至2030年1月19日止。期间2013年12月1日至2014年4月30日共5个月为装修时间，免租金。2.甲方同意乙方在出租场所办幼儿园。乙方承诺该房屋仅作办幼儿园使用。3.该房屋第1至5年每年税后租金330000元，第6至10年每年税后租金363000元，第11至15年每年税后租金435600元，第16年开始税后租金522720元，年租金由乙方逐年于每年9月10日前(含当日)付清。押金55000元。4.乙方于2013年12月30日前(含当日)一次性付清押金及一年的租金给甲方，同时减去5个月的免租租金。《房屋租赁合同书》第三条第2项第2段第2句及第3句约定：“以后每年9月10日前(含当天)，乙方必须交清次年的租金给甲方。逾期未交则视为违约，甲方有权终止合同，收回房屋，所有后果由乙方自负。”5.乙方退租时，须保持现有的房屋和装修状况，不得拆走房屋内固定设施，甲方不补偿乙方任何装修费用。6.租赁期间，甲方如要出售房屋或者乙方要转让办园所有权，均须在不损害对方利益的前提下进行，应与对方协商理妥，在同等条件下，甲方享有优先承租的权利，乙方享有参与平等购买的权利。7.甲乙双方在租赁期间，任何一方单方违约，必须支付另一方本租赁总资金的80%为违约金作为赔偿。《房屋租赁合同书》还约定了其他相关条款。合同签订后，吴子章对案涉租赁房屋投入大量资金进行装修，开办了陆丰市**********(以下简称阳光宝贝幼儿园)。该幼儿园为全日制幼儿教学，持有《中华人民共和国民办学校办学许可证》。2018年7月27日阳光宝贝幼儿园向陆丰市教育局提交的《陆丰市**********财产清算报告》开头载明“陆丰市**********于2018年7月20日，召开幼儿园理事会决议更改举办者和法定代表人名称，并于2018年7月21日对于幼儿园进行清算，清算情况报告如下，请予审议!”该报告第五条载明“截止2018年7月25日，幼儿园债务、债权已清算完毕，剩余财务全部交给新举办者吴春生管理。”2018年8月31日经陆丰市教育局的同意，阳光宝贝幼儿园原法人代表吴子章变更为吴春生。目前该幼儿园有学生320名，幼儿园正常经营中。在本纠纷发生前，吴子章每年都有向罗育连支付租金。2016年9月9日、2017年9月11日，罗育连均出具了《收款收据》，《收款收据》载明收到阳光宝贝幼儿园交来2017年、2018年的租金。2018年因吴子章未在9月10日前(含当日)交清2019年的租金给罗育连，罗育连于2018年9月13日作出《合同终止通知书》，通知吴子章：合同终止，收回房屋。该通知书于2018年9月17日送达吴子章。之后吴子章通过微信联系罗育连前来收取2019年的租金未果，遂于2018年9月20日向罗育连的中国银行陆丰支行的账号689961801468(卡号为621********10253688)汇款以支付2019年的租金，该账号是罗育连曾提供给吴子章支付租金汇款所用，但该账号于2018年9月18日已经被罗育连销户。另查明：2018年第22号台风“山竹”于9月16日在广东省江门台山市登录，16日中午前后其中心从距离陆丰市220公里左右的海面上掠过，陆丰市地面出现10到13级阵风。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。罗育连与吴子章签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点是：1.罗育连与吴子章2013年12月1日签订的《房屋租赁合同书》应否解除；2.吴子章是否需要向罗育连支付违约金187585.2元。3.《房屋租赁合同》第三条第2项第2段第2句及第3句的约定显失公平，是否应予以撤销。对此，阐述如下：一、关于罗育连与吴子章2013年12月1日签订的《房屋租赁合同书》应否解除的问题。吴子章已按约定于2017年交付了2018年度租金，虽合同约定每年9月10日前(含当天)，“吴子章必须交清次年的租金，逾期未交则视为违约，罗育连有权终止合同，收回房屋，所有后果由吴子章自负”。但是9月初是开学的繁忙时间，而2018年第22号台风“山竹”于9月16日在广东省江门台山市登录，16日中午前后其中心从距离陆丰市220公里左右的海面上掠过，陆丰市地面出现10到13级阵风。台风来临前，各单位各家各户均应提前作预防台风工作，从保护生命安全优于其他，尤其是保护学生安全角度看，吴子章由此而“忘记交租”，致迟延几天后主动补救(通知罗育连直接收租而罗育连拒收后，又向罗玉连收租账户汇款)交2019年度的租金(但因罗育连注销了交款账户终未能交租成功)属情有可原，在此情形下，双方当事人合同约定的“逾期未交租金则视为违约，罗育连有权终止合同，收回房屋”不能机械适用。同时罗育连出租房屋的根本目的是为获得租金这一经济效益，吴子章在意识到未在9月10日前未交租的事实后随即采取补救措施，即主动联系罗育连要求支付租金，其在合同约定交租期限届满后数日履行支付租金的义务，租金给付时间只是延迟几天，不会造成罗育连合同目的的落空。并且，案涉租赁合同约定的租赁期为十六年二个月(自2013年12月1日起至2030年1月19日)，租赁用途为开办幼儿园，吴子章承租后必然进行较大投资，如果仅因吴子章延迟数日交租的事实而解除租赁期限尚有十余年之久的租赁合同，不利于市场经济交易的正常进行，不利于保障交易活跃、促进市场繁荣，有违公平原则。再者，案涉租赁房屋用途为开设民办幼儿园，现园内幼儿学生三百多名。民办教育事业亦属公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分，若非因重大事由而解除合同，罗育连收回租赁房屋，将可能严重影响正常的教育教学秩序，损害众多幼儿学生正常接受教育的权利，损害社会公共秩序。因此，2018年9月17日罗育连送达给吴子章《合同终止通知书》不能产生解除合同的效力，亦即不能确认涉案房屋租赁合同于2018年9月17日解除。关于使用案涉房屋开办的阳光宝贝幼儿园更换举办者、原法人代表吴子章变更为吴春生，罗育连认为吴子章已经将阳光宝贝幼儿园转让给吴春生经营，实际上属于擅自转租，故违反了合同法第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定和《房屋租赁合同书》第六条的约定。一审法院认为《房屋租赁合同书》第六条约定：“租赁期间，甲方如要出售房屋或者乙方要转让办园所有权，均须在不损害对方利益的前提下进行，应与对方协商理妥，在同等条件下，甲方享有优先承租的权利，乙方享有参与平等购买的权利。”该条款实际是双方约定了：在不损害对方利益的前提下案涉房屋是允许罗育连对外出售，以及案涉幼儿园办园权允许吴子章对外转让及转租。在同等条件下，罗育连享有优先承租的权利，吴子章享有参与平等购买的权利。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则、确定该条款的真实意思。”即是以上约定可作出以下解释：罗育连同意吴子章在不损害罗育连利益的前提下可以将案涉幼儿园办园权转让或转租，只是在同等条件下，罗育连享有优先承租的权利。本案中，案涉幼儿园进行更换举办者，案涉房屋仍是继续举办阳光宝贝幼儿园，没有证据证明损害到罗育连的利益，案涉幼儿园进行转让和转租属于合同约定允许转让或转租的范围，因此不能认定为吴子章未经罗育连同意擅自转租，因此罗育连主张“吴子章已经将阳光宝贝幼儿园转让给吴春生经营，实际上属于擅自转租，违反了合同法第二百二十四条第二款‘承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同’之规定和《房屋租赁合同书》第六条的约定”的理由不能成立，故对罗育连以此理由要求而解除房屋租赁合同的主张本院不予支持。基于上述，罗育连与吴子章签订的合同继续履行，有利于实现合同目的，有利于保障市场经济交易的稳定性及平衡双方的利益，更有利于社会教育事业的稳定发展。罗育连请求解除其与吴子章签订的《房屋租赁合同书》，本院不予支持。故对吴子章的反诉请求判决房屋租赁合同继续履行，由罗育连提供账号或收据给吴子章，向吴子章收取2019年度租金363000元，一审法院予以支持。此外，本案诉讼期间因时间的推移而依合同约定产生的相应租金，在本判决生效后，吴子章应及时向罗育连支付。二、关于吴子章是否需要向罗育连支付违约金187585.2元。如前所述，罗育连与吴子章约定在同等条件下，罗育连对案涉幼儿园享有优先承租的权利，而吴子章将幼儿园举办者转变为吴春生，侵犯了罗育连在同等条件下的优先承租权，因此吴子章构成违约。依照合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，因此罗育连有权要求吴子章按照合同约定支付违约金。双方在《房屋租赁合同书》约定：“在租赁期间，任何一方单方违约，必须支付另一方本租赁总资金的80%为违约金作为赔偿。”现罗育连仅要求吴子章按租赁合同总租金6252840元的3%支付违约金187585.2元，予以支持。三、关于《房屋租赁合同》第三条第2项第2段第2句及第3句的约定是否显失公平并应否予以撤销的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”显失公平的构成要件是：一是主观上，民事法律行为的一方当事人利用了对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形。这意味着，一方当事人主观上意识到对方当事人处于不利情境，且有利用这一不利情境之故意。所谓危困状态，一般指因陷入某种暂时性的急迫困境而对于金钱、物的需求极为迫切等。二是客观上，民事行为成立时显失公平。此处的显失公平是指双方当事人在民事法律行为中的权利义务明显失衡、显著不相称。本案中，并没有证据证明吴子章在订立合同时存在危困状态、缺乏判断能力等情形，故吴子章主张上述条款显失公平的理由不成立。故对吴子章主张撤销《房屋租赁合同》第三条第2项第2段第2句及第3句的诉求，不予支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条和《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一审判决：一、罗育连与吴子章2013年12月1日签订的《房屋租赁合同书》继续履行；二、罗育连于本判决生效之日起十五日内提供账号或收据给吴子章，向吴子章收取2019年度租金363000元；三、吴子章于本判决生效之日起十五日内向罗育连支付违约金187585.2元；四、驳回罗育连其他诉讼请求；五、驳回吴子章其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4567.53元(罗育连已预交)，由罗育连负担634.28元，由吴子章负担3933.25元(该款吴子章应于本判决生效之日起七日内向一审缴纳)；反诉受理费3372.5元(吴子章已预交)，由罗育连负担3372.5元(该款罗育连应于本判决生效之日起七日内向一审缴纳)。二审中，当事人未提交新证据。本院查明，一审查明事实清楚，予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据诉辩双方的意见，讼争《房屋租赁合同书》是否存在法定解除的情形及各方违约责任如何认定问题。本案中，吴子章在合同履行期间虽存在逾期支付租金、变更租赁场地所经营幼儿园的投资人的违约行为，但根据一审查明事实，吴子章仅逾期支付租金的时间10余天，后未交付租金系罗育连注销收取租金的银行账户和以对方违约拒不收取租金；至于幼儿园投资人的变更并未影响到实际经营的变化，亦无证据证明显示投资人的变更已导致合同目的无法实现。据此，吴子章的违约行为主观过错、违约后果程度均显著轻微，合同目的仍能实现，结合幼儿园经营的涉众面大、经营时间长和投资成本大，从稳定市场交易经济的原则出发，一审判决案涉租赁合同继续履行并责令吴子章承担对应的违约后果，认定事实清楚，判决说理充分，适用法律正确，处理结果妥当，本院予以维持。至于今后租赁情形发生导致合同目的无法实现的违约情形，当事人可再行主张权利。综上所述，罗育连、吴子章的上诉均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10796.7元，由上诉人吴子章负担4051.7元（已交纳），上诉人罗育连负担6745元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 许少棠审 判 员 施伟强审 判 员 叶剑亚二〇二〇年五月二十八日法官助理 黄彬斌书 记 员 杨清隆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。