湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初1789号原告：长沙湘泰置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区先锋街道先锋村。法定代表人：戴冰辉。委托诉讼代理人：刘亮，男，1988年5月17日出生，汉族，住湖南省衡东县，系公司员工。委托诉讼代理人：刘菲，湖南泓锐律师事务所律师。被告：徐某，男，1986年10月10日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。第三人：中国银行股份有限公司长沙市芙蓉支行，营业场所湖南省长沙市芙蓉区五一大道43号。负责人：***。原告长沙湘泰置业有限公司（以下简称湘泰公司）诉被告徐某、第三人中国银行股份有限公司长沙市芙蓉支行（以下简称中国银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湘泰公司的委托诉讼代理人刘菲，被告徐某到庭参加了诉讼。第三人中国银行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告湘泰公司请求判令：一、确认原被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》已解除，并撤销房屋的网签备案以及预告登记；二、判令维修基金14927元更名至原告湘泰公司名下；三、判令契税16419.48元退还至原告湘泰公司；四、判令被告徐某向原告湘泰公司支付总房款20%违约金164194.8元；五、判令被告徐某承担诉讼费。被告徐某辩称：解约函当时是寄往老家，当时自己不清楚，后来过年的时候回老家才知晓该事；首付款确实未支付完毕，还欠一点利息；自己确实延期支付房屋贷款，2018年年底开始未支付贷款，中间归还过几期；维修基金、契税确系原告湘泰公司代缴；涉案房屋已经办理网签备案以及预告登记，尚未交付；希望能通过调解解决，继续履行合同。第三人中国银行未到庭，未提交答辩意见，亦未提交任何证据。经审理查明：2016年1月28日，被告徐某作为买受人，原告湘泰公司作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定：被告徐某购买原告湘泰公司开发，位于长沙市天心区（以下简称1501房）。房屋建筑面积124.39平方米，总金额820974元，合同签订之日支付首期购房款210974元，余款610000元向第三人中国银行申请贷款。若因买受人不履行还款义务导致出卖人承担责任的，买受人应于出卖人通知还款之日起十日内向出卖人偿还出卖人产生的损失及相关费用（包含但不限于银行保证金、滞纳金、律师费、催告费用、公告费用），并按全部相关款项万分之五每日向出卖人支付违约金。买受人仍未在上述约定时间内偿付出卖人款项和违约金的：如房屋尚未办理产权转移登记手续，出卖人有权解除主合同，买受人承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人应支付的赔偿金额以及出卖人所承担的相关费用后，剩余房款无息退还给买受人。随后，被告徐某向第三人中国银行办理了610000元的按揭贷款，但自2018年12月后未依约支付按揭款项。原告湘泰公司提交代偿记录明细，载明原告湘泰公司自2018年12月至2020年3月向第三人中国银行代偿了被告徐某的按揭款共计63958.18元。2019年10月23日，原告湘泰公司通过挂号信向被告徐某邮寄《催款函》，邮件于2019年10月26日妥投。2019年11月3日，原告湘泰公司通过挂号信向被告徐某邮寄《解约函》，邮件于2019年11月6日妥投。2016年2月1日，原告湘泰公司向长沙市物业维修资金管理中心支付物业维修基金14927元。同日，原告湘泰公司缴纳1501房的契税16419.48元。原告湘泰公司与被告徐某对上述事实均予以认可。另查明，原告湘泰公司与被告徐某均认可1501房已办理网签手续及预告登记，尚未交付。上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、税收缴款书、物业专项维修资金收据、《催款函》、《解约函》、邮寄记录、当事人陈述等证据及开庭笔录等予以证实，足以认定。本院认为：一、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。现被告徐某未依约支付按揭贷款导致原告湘泰公司代偿款项，且经催告后十日内仍未支付款项，涉案房屋亦未办理产权转移登记手续，合同解除条件成就。另原告湘泰公司向被告徐某邮寄了《解约函》，被告徐某已进行签收。原告湘泰公司请求确认商品房买卖合同已解除，本院予以支持；二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，被告徐某应配合原告湘泰公司到房地产主管部门办理商品房买卖合同网上签约注销、预告登记撤销等相应手续。被告徐某违约，依据合同约定，应向原告湘泰公司支付总房价款的20%的违约金。结合合同约定、诉辩意见等本案案情，以及违约金应以填补为原则，本院酌情判令被告徐某应向原告湘泰公司支付违约金82097.4元（820974元×10%）；三、对原告湘泰公司已支付的物业维修基金14927元，被告徐某应配合原告湘泰公司到相关部门办理更名、退还等相应手续。对原告湘泰公司已支付的房屋契税16419.48元，被告徐某应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告长沙湘泰置业有限公司与被告徐某于2016年1月28日签订的《商品房买卖合同》已解除；二、限被告徐某在本判决生效后十日内配合原告长沙湘泰置业有限公司办理长沙市天心区的商品房买卖合同网上签约注销、预告登记撤销、物业维修基金更名等相应手续，如被告徐某逾期未予配合，原告长沙湘泰置业有限公司可凭本判决书向相应部门办理相应手续；三、限被告徐某在本判决生效后十日内向原告长沙湘泰置业有限公司退还契税款16419.48元；四、限被告徐某在本判决生效后十日内向原告长沙湘泰置业有限公司支付违约金82097.4元；五、驳回原告长沙湘泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4210元，减半收取2105元，由被告徐某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎阳二〇二〇年五月六日法官助理于孝宁书记员杨烈洋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。