江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0117民初5317号原告：严维明，男，1954年8月1日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：刘奎，江苏环业律师事务所律师。被告：杜恒，男，1995年5月6日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：何花萍，女，1969年7月4日，汉族，住南京市溧水区,系杜恒母亲。委托诉讼代理人：周敦福，江苏同心园律师事务所律师。原告严维明与被告杜恒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告严维明及其委托诉讼代理人刘奎，被告杜恒及其委托诉讼代理人周敦福、何花萍到庭参加诉讼。2020年1月20日因当事人申请庭外和解，扣除审限1个月，2020年2月4日因新冠疫情防控工作，暂停审限。4月24日因案情复杂转普通程序，并于2020年5月13日第二次公开开庭进行了审理。原告严维明及其委托诉讼代理人刘奎，被告杜恒的委托诉讼代理人周敦福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严维明向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告2000年3月14日签订的售房协议无效；2、判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中增加诉讼请求：请求依法判令被告补偿原告767317元（30500元/215000元×5283173元）。事实和理由：原告于1999年6月6日通过挂靠溧水县晶石建筑安装工程有限公司（以下简称晶石公司）与溧水县在城镇城郊村村民委员会签订了建设工程施工合同，约定由原告承建城郊村商住楼项目，工程地点位于金蛙城对面，合同价款为929000元。工程完工后，因城郊村无力支付工程款，约定用4号、10号、12号门面房共三套房屋抵充75万元工程款，原告于2000年5月6日与城郊村村委会补签订了上述三套房屋的售房协议。其中案涉的12号门面房由原告于2000年3月14日作价215000元出售给被告。合同约定交房时房款付清，同时约定如果2000年4月20日未付清房款，做自动违约处理，卖方可将房屋出售他人。因被告非案涉房屋所在的村集体户口，按我国法律规定，购买案涉房屋的行为违法。现该房屋已按国有土地上房屋征收与补偿标准拆迁5283173元。合同签订后，卖方以房屋没有办理产权证为由仅支付了184500元，尚余30500元至今未支付。被告应当按未付房款所占房屋售价的比例计算补偿原告相关损失767317元。被告杜恒辩称：1、原告的诉讼主体不适格，2000年3月14日，被告作为购买方，与作为出售方的城郊村签订售房协议，约定购买位于金蛙公司对面的城郊村第12号门面房，协议中显示原告严维明仅为城郊村的代表。被告收到的购房房款收据亦由城郊村村民委员会开具，故案涉房屋出售方为城郊村村民委员会而非原告；2、售房协议是被告与城郊村基于双方的真实意思表示签订，城郊村按照上级政府的要求对外出售案涉门面房，被告作为买受方出钱购买，并未违法，亦未损害他人利益，故该协议合法有效；3、被告并不存在违约行为，合同约定由出售方办理房产证，费用双方承担，但出售方至今未为被告办理房产证，亦未出具购房发票，故系出售方违约，鉴于案涉房产目前已拆迁，可支付剩余30500元房款，无需补偿原告其他损失，请求驳回原告其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1999年6月6日，原告垫资以晶石公司名义与溧水县在城镇城郊村村民委员会签订建设工程施工合同，合同约定由晶石公司承建城郊村商住楼项目，工程地点位于金蛙城对面，合同价款为929000元。工程完工后，因城郊村无力支付工程款，双方约定用6号楼自东向西第4号、10号、12号门面房共三套房屋抵充75万元工程款，原告于2000年5月6日与城郊村村委会签订了上述三套房屋的售房协议。2000年3月14日，被告父亲为购买案涉的12号门面房，以被告杜恒名义与原告签订售房协议，原告将案涉房屋作价215000元出售给被告，协议落款“卖方（城郊村），代表签字：严维明，买方，代表签字：杜恒，2000年3月14日”。该协议签订后，被告母亲何花萍向原告分批共支付购房款184500元。2001年1月17日，被告父亲以被告杜恒名义出具欠条一份，载明：“城郊停车场第6号房款总价贰拾壹万伍仟元正，现已付壹拾捌万伍仟元正，欠叁万元正，此欠款等到房屋有关证件办理好，欠款付清”。2001年1月18日，被告父亲以杜恒名义向原告出具欠条一份，载明：“欠房款伍佰元正”。同日，原告严维明向被告出具协议一份，载明：“由杜恒在城停车场购商住楼第6号，现欠款叁万元正，此款等到正式发票开好（另房产证由严维民负责办理，费用杜恒及卖方付），欠款付清”。此后被告杜恒一家对案涉房屋进行了装修并使用。原告严维明多次催要剩余房款30500元，被告杜恒以尚未办理房产登记及过户手续为由未付。另查明，城郊村商住楼地块于2013年划入城市范围，但由于未曾进行土地征收，无征收审批手续，该地块的土地性质一直为集体建设用地。2019年，根据南京市溧水区人民政府宁溧府征字（2019）第（21）号房屋征收决定，位于永阳街道毓××路××城对面××城郊村商住楼被列入征收范围。同年12月16日溧水区拆迁安置有限公司与杜恒签订《南京市溧水区国有土地上房屋征收与补偿协议》（货币补偿甲、乙方专用），载明被征收房屋建筑面积合计223.37平米，用途为商住，被征收房屋的价值补偿金额为3392476元、装饰装修补偿金额为215443元、附属物补偿金额为218973元、搬迁补助费4161元、自行过渡补助费25680元、营业用房停业补偿费201120元、营业用房搬迁补助费100560元、营业用房放弃产权调换一次性补助703919元、提前搬家奖金420841元，总计5283173元。上述补偿款已支付完毕，被征收房屋业已拆除。以上事实，由建设工程施工合同、售房协议、欠条、《南京市溧水区国有土地上房屋征收与补偿协议》及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，本案争议焦点如下：一、原告严维明诉讼主体资格是否适格？被告杜恒父亲在售房协议签订后，又两次针对未付清的房款以被告杜恒的名义向原告出具欠条，杜恒母亲何花萍直接将房款支付给原告严维明本人，原告向被告提供的也是协议承诺由其本人负责办理房产证，被告方在庭审中亦认可严维明签协议、收房款、写协议等上述事实，原告严维明与被告杜恒签订售房协议落款处虽注明了“卖方城郊村代表签字严维明”字样，但之后城郊村与严维明之间签订了售房协议，名义为售房实际是用折抵工程款的方式将包括案涉房屋在内的三套门面房转让给了原告严维明。故原告严维明与本案存在直接的利害关系，本院认为其原告诉讼主体资格适格。二、双方所签《售房协议》是否有效？根据法律规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条的规定，认定该房屋买卖合同无效。城郊村商住楼项目占用的土地性质为集体建设用地，因此原告严维明与被告杜恒之间售房协议违反了法律的强制性规定，应当认定为无效。三、原告要求折价补偿的诉讼请求应否支持？我国合同法第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担各自的责任。”本案中案涉房屋业已被征用拆迁，在合同无效情形下，原告可以请求折价补偿。出卖人原告严维明明知其所出售的房屋属于法律禁止流转的范围及被告不属房屋所在地村集体经济组织成员这一情况，且其在出卖房屋后又以此为由主张合同无效，违反诚实信用原则，应当对合同无效承担主要责任，买受人被告杜恒对合同无效承担次要责任。根据诚实信用及公平合理原则，以原、被告双方签订的合同约定的转让款为折价补偿的基础，与案涉房屋拆迁补偿价款进行比较，对高于转让款部分，综合考虑拆迁补偿情况、买受人装修事实、各自对合同无效的过错程度以及是否有从合同无效中获益等因素进行合理分配。原告将剩余房款30500元折算后，主张折价赔偿款767317元，其中合法有据部分应予支持，超出部分不予支持。本院权衡双方利益，酌定被告杜恒支付原告严维明折价补偿款180000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告严维明与被告杜恒于2000年3月14日签订的售房协议无效；二、被告杜恒应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告严维明支付折价补偿款180000元。三、驳回原告严维明的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，由原告严维明负担8700元，被告杜恒负担2700元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费用。审 判 长  李宏伟人民陪审员  陈 岚人民陪审员  程绍菊二〇二〇年五月二十二日书记员施蔚天