北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初3720号原告：北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司，住所地北京市大兴区庑殿路15号17号楼12号。法定代表人：李连和，总经理。委托诉讼代理人：康冲，女，1987年12月29日出生，汉族，职员，住河北省保定市蠡县鲍墟乡野陈佐村一区。委托诉讼代理人：王岩，男，1978年6月26日出生，汉族，职员，住北京市大兴区。被告：唐胜勇，男，1984年7月31日出生，苗族，职员，住湖南省泸溪县武溪镇城北社区。委托诉讼代理人：覃雅胤，北京纽伦律师事务所律师。原告北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司与被告唐胜勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司委托诉讼代理人康冲、王岩，被告唐胜勇及委托诉讼代理人覃雅胤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司向本院提出诉讼请求：1.唐胜勇给付北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司2017年10月1日至2019年9月30日物业费9983.66元；2.唐胜勇给付北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司违约金，按日1‰，自2019年10月1日起计算至实际给付之日止；3.本案诉讼费用由唐胜勇承担。事实和理由：2015年10月，我公司与国奥韵兴置地有限公司签订国韵村物业管理前期介入服务合同，根据该服务合同约定了物业管理前期介入的起始时间、服务的内容和标准，由我公司为国韵村小区的业主提供物业服务并收取物业费。2015年10月17日，国奥韵兴置地有限公司与唐胜勇签订北京市商品房预售合同、北京市前期物业服务合同，双方约定唐胜勇将其所有的位于北京市大兴区旧宫镇德贤东路8号院(合同名称为：国韵村小区)16号楼1单元402室房屋（以下简称：德贤东路402室）委托国奥韵兴置地有限公司自行或选聘物业服务企业进行物业服务；德贤东路402室房屋建筑面积109.05平方米，住宅物业费按房屋建筑面积3.8元/平方米.月标准收取。我公司自2015年10月1日开始为唐胜勇所在的北京市大兴区旧宫镇德贤东路8号院提供相应的物业服务至今，唐胜勇按约定向我公司交纳了2017年10月1日前的物业费。但自2017年10月1日起，唐胜勇拒绝交纳物业费，经我公司多次催要未果。按照北京市前期物业服务合同，业主一卡通中预存的费用不足以支付物业服务费的，经书面催缴后业主仍未续缴的，业主应当自逾期之日起每日按欠缴金额1‰的标准支付违约金。为维护我公司的合法权益，故起诉要求判决唐胜勇给付物业费及违约金。唐胜勇辩称，2015年10月17日，我与国奥韵兴置地有限公司签订北京市商品房预售合同、北京市前期物业服务合同，双方约定将我所有的德贤东路402室委托国奥韵兴置地有限公司自行或选聘物业服务企业进行物业服务；对于北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司所诉德贤东路402室房屋面积、欠费期间我均认可；但我不认可北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司履行物业服务合同的主体资格；国奥韵兴置地有限公司未通过招标方式选定物业服务企业，北京市前期物业服务合同为无效合同。我也不认可3.8元/平方米.月的物业费收费标准，北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司无合法备案文件，其收费标准无合法依据。北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司未提供其进行物业服务的相关证据及证明。北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司未公示物业费收支情况，违反北京市物业管理办法,故不同意北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。唐胜勇系德贤东路402室（合同号为：北京市大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期1号B地块二类居住用地、中学用地、托儿所用地项目13#住宅楼4层1单元-402,项目名称：国韵村）房屋业主，该房屋建筑面积109.47平方米。2016年6月30日根据北京市门楼牌管理办法经北京市公安局大兴分局核准2013规（大）建字第0015号规划施工号13号住宅楼门牌楼编号为德贤东路8号院16号楼。2015年10月，北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司与国奥韵兴置地有限公司签订国韵村物业管理前期介入服务合同，北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司受国奥韵兴置地有限公司委托开始为北京市大兴区旧宫镇德贤东路8号院提供物业服务。2015年10月17日，国奥韵兴置地有限公司与唐胜勇签订北京市商品房预售合同、北京市前期物业服务合同、国韵村临时管理规约、北京市商品房预售合同之补充协议，合同约定：唐胜勇将其所有的德贤东路402室委托国奥韵兴置地有限公司选定的北京仕邦博睿物业管理有限责任公司进行物业服务。业主按照第七条约定的物业服务费标准在“业主一卡通“内预存12个月（不超12个月）物业服务费。国奥韵兴置地有限公司可自行或选聘物业服务企业提供物业服务。物业服务费标准为住宅3.8元/平方米.月，买受人同意出卖人提供的前期物业服务合同、遵守临时管理规约。按照物业服务合同的约定，向物业服务机构交纳物业服务费用。国韵村业主手册2.1.1根据与开发商签订的前期物业管理服务合同，北京仕邦博睿物业管理有限责任公司被聘请为国韵村的物业服务公司。2.2.2物业费按照年度缴纳，于每个缴费周期开始前缴纳下个周期的物业服务费，缴费周期从业主首次应缴纳物业服务费开始起计；业主应于每年缴费周期前一个月的当月20日之前缴纳下一年度物业服务费。业主可以将物业服务费以现金或者支票的方式直接交到国韵村物业服务中心，也可以通过银行汇款、转账、代收服务缴纳。合同违约金的计算标准为按逾期每日万分之五的标准计算合同违约金。北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司一直为唐胜勇所购德贤东路402室所在的北京市大兴区旧宫镇德贤东路8号院提供相应物业服务至今，唐胜勇已交纳了2017年10月1日前的物业费。唐胜勇未向北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司交纳2017年10月1日至2019年9月30日期间的物业费。经核实唐胜勇尚欠北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司2017年10月1日至2019年9月30日的物业费9983.66元。后经北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司催要，唐胜勇均未给付。本院认为，国奥韵兴置地有限公司与唐胜勇签订的北京市商品房预售合同、北京市前期物业服务合同、国韵村临时管理规约、北京市商品房预售合同之补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规规定，应为有效，双方当事人均应按照该合同的约定全面履行各自义务；唐胜勇购买德贤东路402室房屋后，北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司受国奥韵兴置地有限公司委托为北京市大兴区旧宫镇德贤东路8号院提供物业服务。北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司与唐胜勇虽未签订书面的物业服务合同，但北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司为唐胜勇提供相应的物业服务，唐胜勇已经交纳2017年10月1日前的物业费，双方已形成事实上的物业服务合同关系，双方当事人应遵守履行提供物业服务与交费义务；北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司按照北京市前期物业服务合同为唐胜勇提供了物业服务，唐胜勇应及时向北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司交纳物业费，故对北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司要求唐胜勇给付2017年10月1日至2019年9月30日物业费的诉讼请求，本院予以支持；唐胜勇提出不认可北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司履行主体资格、北京市前期物业服务合同为无效合同、收费不合法的辩称意见，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。唐胜勇提出北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司未提供其进行物业服务的辩称主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。唐胜勇提出北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司未公示物业费收支情况违反北京市物业管理办法的辩称意见,未提供证据，且不应成为不交纳物业费的理由，故此辩称意见，本院不予采纳。关于北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司要求唐胜勇给付违约金的诉讼请求，系唐胜勇对北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司存在异议，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条规定,判决如下：一、唐胜勇给付北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司2017年10月1日至2019年9月30日物业费9983.66元（于本判决生效后十日内履行）；二、驳回北京仕邦博睿物业管理有限责任公司大兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36元，由唐胜勇负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  申家杰二〇二〇年五月十一日书记员  高惠军-6-