广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初6906号原告：蔡秀婷，女，1983年11月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：郭扶危，广东佛龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：何荣显，广东佛龙律师事务所律师。被告：广东协兴投资股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇文华路50号假日美域花园3栋213办公室。法定代表人：谭以锷。委托诉讼代理人：林海，广东顺龙律师事务所律师。原告蔡秀婷诉被告广东协兴投资股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法由审判员欧阳希适用简易程序独任审判，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告蔡秀婷的委托诉讼代理人郭扶危，被告广东协兴投资股份有限公司的委托诉讼代理人林海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蔡秀婷向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金19502.83元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定将被告坐落于龙江镇文华社区居民委员会文华路9号龙江协兴购物中心XX号商铺出卖给原告，房屋总价款为464353元。合同签订后，原告依约支付购房款及相关款项，合同约定了商品房的交付条件，及交付时间为2018年8月1日，到期后，被告延期交楼至今，被告的上述行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告广东协兴投资股份有限公司辩称，一、涉案项目无法按时完成竣工验收和测绘是由于政府政策、规划调整等不可预见、不可克服的原因而造成的，被告无任何的过错责任，不应承担违约责任。二、原告已委托佛山市协基贸易有限公司（下称：协基公司）收楼及合作经营涉案物业，协基公司已于2018年7月15日与被告签订《商铺交付确认书》，约定按现状将涉案商铺交付协基公司交广州奥园商业经营管理有限公司（下称：广州奥园公司）进场规划管理和施工，故被告已依约履行交楼义务。根据原告与协基公司于2017年12月2日签订的《授权委托书》和《委托经营管理合同》，已表明原告委托协基公司全权负责涉案物业的一切租赁、管理、运营事务（包括收楼），并委托协基公司与广州奥园公司签订了《顺德龙江项目委托承包经营管理合同》，委托管理期限从2019年1月1日起至2028年12月31日止，并确认2017年5月25日至2018年12月31日为广州奥园公司为履行上述合同的前期筹备期。该合同也约定原告与协基公司的合作收益比例及收益的时间从2022年1月1日起至2028年12月31日止。故此，被告已依约将场地交付给原告的受托人协基公司，协基公司已收楼。三、涉案物业在未完成竣工验收和测绘报告的情况下协基公司与被告签订《商铺交付确认书》，并未损害原告的利益，因为原告在签订《商品房买卖合同》时，被告已告知原告涉案商铺的项目整体全部已交由广州奥园公司统一承包管理，原告也确认2017年5月25日至2018年12月31日为广州奥园公司为履行上述合同的前期筹备期，广州奥园公司的接管符合涉案项目的整体利益（包括原告的利益），而且按照《委托经营管理合同》，原告实际与协基公司合作经营的同时委托协基公司全权处理涉案物业的经营，至2022年1月1日起才有收益收取，对原告未造成任何影响。综上，被告不构成违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定将被告坐落于龙江镇文华社区居民委员会文华路9号龙江协兴购物中心XX号商铺出卖给原告，房屋总价款为464353元。合同签订后，原告依约支付购房款及相关款项。合同第九条约定，商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定，交付时间和手续，出卖人应当在2018年8月1日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。2017年8月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第五条第1款约定，基于乙方（原告）购买商铺时，该商铺已委托第三方经营管理，乙方同意委托第三方按照合同约定的收楼条件及收楼时间与甲方（被告）办理受理手续，乙方对第三方的收铺行为予以确认。为了“龙江协兴购物中心”早日装修完毕，尽快投入经营，交付商铺时，甲乙双方确认以商铺实际状况交付，甲方保障商铺的质量，乙方承诺不得因此拒绝收楼。2017年8月28日，原告与协基公司签订《授权委托书》，约定原告委托协基公司在委托期限内（从签订授权书之日至2028年12月31日止）全权负责涉案商铺的一切租赁管理运营事务，包括收楼，以原告名义对外出租，签订租赁合同，以原告名义收取租金及物管费，负责房屋日常管理及维护等。2017年8月28日，原告与协基公司签订《委托经营管理合同》，约定原告委托协基公司经营涉案物业，期限从交付物业之日至2028年12月31日止，其中2018年12月31日以前为乙方（协基公司）为履行本合同的筹备期，不计算在委托期限内，不必支付甲方（原告）任何费用及分红。合作收益实际计付之日的时间为2019年1月1日，具体的收益从第四年开始计付。第四至第五年，合作收益按照项目整体经营收入减除运营成本后按照4.5:5.5的比例分成。第六年至结束，合作收益按照项目整体经营收入减除运营成本后按照9:1的比例分成。2018年7月15日，被告与协基公司签订《商铺交付确认书》，确认协基公司在涉案商铺尚未取得竣工备案表的情况下，提前于2018年7月15日办理商铺交付手续。2018年11月14日，涉案商品房取得工程项目竣工验收备案。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，应为合法有效，并对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点是：案涉商品房是否存在逾期交楼问题及逾期交楼的违约金计算问题。被告辩称不存在违约交楼。理由有三个。一一分析如下：被告辩称，“涉案项目无法按时完成竣工验收和测绘是由于政府政策、规划调整等不可预见、不可克服的原因而造成的，被告无任何的过错责任，不应承担违约责任。”本院认为，根据被告方提供的证据无法证明逾期交付的责任属于不可预见的原因而造成，故对该项抗辩意见，本院不予采纳。被告辩称“原告已委托协基公司收楼及合作经营涉案物业，协基公司已于2018年7月15日与被告签订《商铺交付确认书》，约定按现状将涉案商铺交付协基公司交广州奥园公司进场规划管理和施工，故被告已依约履行交楼义务。”根据2017年8月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议，该协议第五条第1款约定，基于乙方（原告）购买商铺时，该商铺已委托第三方经营管理，乙方同意委托第三方按照合同约定的收楼条件及收楼时间与甲方（被告）办理受理手续，乙方对第三方的收铺行为予以确认。本院认为，根据上述补充协议的约定，协基公司应当按照《商品房买卖合同（预售）》的有关收楼约定进行收楼，在2018年7月15日，涉案房产尚未取得工程项目竣工验收备案，不符合《商品房买卖合同（预售）》的有关收楼约定的条件，故其收楼行为不应当被认可。本院确认，系被告违约逾期交付涉案商品房。被告辩称，“涉案物业在未完成竣工验收和测绘报告的情况下协基公司与被告签订《商铺交付确认书》，并未损害原告的利益。”2017年8月28日，原告与协基公司签订《委托经营管理合同》，约定原告委托协基公司经营涉案物业，期限从交付物业之日至2028年12月31日止，其中2018年12月31日以前为乙方（协基公司）为履行本合同的筹备期，不计算在委托期限内，不必支付甲方（原告）任何费用及分红。根据上述合同的约定，在2018年12月31日前，原告确实不存在其所主张的违约损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告的抗辩可以视为要求减少违约金，综合考虑本案的情况，本院酌定被告应当支付的违约金为2000元，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东协兴投资股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡秀婷支付违约金人民币2000元；二、驳回原告蔡秀婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费143.79元（已减半收取），由被告广东协兴投资股份有限公司负担20元，由原告蔡秀婷负担123.79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  欧阳希二〇二〇年四月二十四日书记员  黎翠玲