长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初2280号原告:刘钊，男，汉族，1988年7月26日出生，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：卢莉莎，湖南金州律师事务所律师。被告：王永，男，蒙古族，1979年4月6日出生，住长沙市雨花区。第三人：吴海威，女，汉族，1987年10月4日出生，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：周泓江，系第三人的配偶。原告刘钊诉被告王永及第三人吴海威租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘钊及其委托诉讼代理人卢莉莎，被告王永、第三人吴海威的委托诉讼代理人周泓江，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘钊向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告于2019年11月8日签订的《门面租赁合同》无效；2、判令被告向原告返还门面转让金48000元、押金8000元、租金52000元，租赁门面水电费6000元；3、判令被告向原告赔偿门面装修损失20785元（含灯箱制作费用1182元）；4、判令被告向原告赔偿经营损失7390元（暂计算至2020年3月19日，自2020年3月6日起计算至原告重新找到营业店门，恢复正常经营为止）；5、判令被告承担原告为维权支出的律师费用8000元；6、判令被告承担本案诉讼费、保全费及鉴定费等相关费用。被告王永辩称：对原告的诉讼请求不认可。1、原告是在查看了我和房东签订的租赁合同后，才与我签订了租赁合同；2、转让金48000元是在签订合同时已与原告协商好了，我也是去年7月份转让过来，当时第三人口头上是允许我进行转租；3、关于装修，原告至今还在使用租赁场地，我要原告退租，原告不同意退并继续占用，致使我和第三人房东之间发生纠纷；4、关于恢复经营费用，金额太高，原告该主张无依据，另律师费不应由我承担；5、原告至今还占用房屋使用，原告缴纳的租金也快用完了。第三人吴海威陈述：1、原告没有和我签订租房合同，被告和我签订的合同也早在今年1月份就到期，没有续签；2、案涉门面有两个房东老板，不是只有我一个；3、被告违反了双方签订的合同第六条，没有经过我同意，擅自转让，擅自装修；4、我的损失很大，被告的行为造成了我和原告的损失。经审理查明：原告刘钊为案涉商铺的次承租人，被告王永为承租人（转租人），第三人吴海威为出租人。2017年7月17日，被告王永（乙方）与第三人吴海威（甲方），签订了一份《门面租赁合同书》，主要约定：经甲乙双方协商，甲方将其兰亭玥岛1-223号门面租给乙方使用；租赁期限为5年，自2017年7月17日起至2022年7月16日止；乙方因迟延交付租金，应按未交租金总额的5%每日交纳滞纳金，但最迟不能超过10天，超过10天视为违约，甲方有权随时解除合同，同时按本合同约定追究乙方的违约责任，乙方所交租金、保证金不予退还；未经甲方书面同意，乙方在合同期内不得将经营权以转让转租等形式转给第三方，一经发现，甲方有权终止合同，并且有权扣除乙方的租金及押金作为罚金；合同还对其他事项进行了约定。2019年11月8日，原告刘钊（作为承租方、乙方）与被告王永（作为出租方、甲方）签订一份《门面租赁合同》，约定：甲方将其租赁位于兰亭玥岛1-223号门面其中一间面积为24平方米的包点房门面租赁给乙方使用（双方为合租关系），并将所出租店面内厨具、设备一并转让给乙方，门面转让金48000元，所转让设备详单见补充协议；租期从2019年11月8日起至2022年7月7日；其中包含装修免租金期十天，免租期从甲方完成门面墙体改装起算，并于免租金期结束后首日开始计算并支付首期租金，后期支付时间提前30天支付下期租金；门面租金为8000元每月，乙方于合同签约日一次性向甲方交清当季度首期租金24000元，并随首期租金向甲方交付8000元押金，合同其满押金退回；门面租赁合同生效后第四个月开始及往后合同期间内乙方按半年度周期向甲方支付租金48000元每六个月；合同期内，甲方应提供水、电供应，水、电费按月按表由甲方计收，因甲方责任停水、停电，致使乙方损失，赔偿乙方实际损失，如乙方需增容，其手续和费用由乙方负责；租赁期间，若因甲方同房主合同问题，对乙方经营造成的经营损失及其他所有影响由甲方负责并全额赔偿；合同还对其他相关事项进行了约定。同日，原告刘钊（作为乙方、顶让方）、被告王永（作为甲方、转让方）还签订了一份《门面转让协议》，约定：甲方同意将位于兰亭玥岛1-223号门面其中一间门面转让给乙方使用，面积为24平方米；甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费48000元。当日，原告刘钊向被告王永支付了门面转让费48000元、租赁押金8000元、租金24000元（自2019年11月21日至2020年2月20日止），被告王永对前述收取款项均向原告刘钊出具了收条。2020年1月至3月期间，原告刘钊向被告王永支付了28000元租金（截至2020年6月4日）及水电费6000元。2020年3月6日，因第三人吴海威认为被告王永作为承租人无权未经其同意将案涉商铺租赁转让给原告刘钊，遂将门面关闭上锁。当日，原告刘钊与第三人吴海威协商一致后继续开门经营，并按月向其支付租金至2020年5月3日，商定原告刘钊必须在2020年5月1日前腾房。2020年5月3日，原告刘钊搬离并腾空案涉房屋，但至今未寻好新铺面继续经营。另查明，原告刘钊对案涉租赁商铺进行装修，花费了装修费19600元，并花费1185元制作了招牌灯箱。另，原告刘钊向本院提交了一份《鲜点早餐收入表》，载明案涉铺面的月平均利润为17054.1元。再查明，原告刘钊为本次诉讼委托了湖南金州律师事务所律师卢莉莎代理本案，并支付了律师费8000元。在庭审中，第三人吴海威的委托诉讼代理人周泓江（吴海威的配偶）陈述其与被告王永签订的《门面租赁合同书》上的签字是他代其配偶即第三人吴海威签订的。第三人吴海威还陈述被告王永未按照合同约定按时足额交纳租金，仅交纳租金至2020年1月，双方合同已经解除。以上事实，有当事人陈述、门面租赁合同、门面转让协议、收条、押金条、租金收条、支付宝转账记录、微信聊天记录、收条、鲜点早餐收入表、饿了么及美团平台结算数据、庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案争议的焦点在于：原告刘钊与被告王永签订的租赁合同是否有效。原告刘钊主张因被告王永伪造了一份与第三人吴海威签订的租赁合同而致使原告刘钊与其签订了转租合同，被告王永将房屋转租给原告刘钊属于无权处分，合同应无效。经查，第三人吴海威将案涉房屋租赁给被告王永使用属实，并收取了租金，第三人吴海威也当庭认可了与被告王永的租赁合同是其签署的，并陈述合同已经解除，故本院认定被告王永与第三人吴海威之间存在租赁合同关系，则被告王永将案涉商铺转租给原告刘钊，并非无权处分。被告王永在与原告刘钊签订租赁合同之前，将其与第三人吴海威的租赁合同给予了原告刘钊查看，原告刘钊在知晓转租一事的情况下，与被告王永协商一致签订租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规等强制性规定，系合法、有效合同。故原告诉求确认其与被告王永签订的《门面租赁合同》无效的诉求，于法无据，不予支持。案涉租赁合同系有效合同，原、被告双方应按照合同内容履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因被告王永欠付第三人吴海威的租金，且未经第三人吴海威同意违背合同约定擅自将案涉商铺转租给原告刘钊，致使第三人吴海威行使合同解除权，最终导致原告刘钊无法继续租赁案涉商铺，被告王永已构成违约，应承担相应的违约责任。原告刘钊已于2020年5月3日应第三人吴海威要求搬离腾空了房屋，其与被告王永之间的的租赁合同关系已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告刘钊主张赔偿门面装修损失，因被告王永的违约行为导致合同无法继续履行，依法应由其赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，故被告王永应赔偿原告刘钊装修损失为17000元（20785元÷972天×795天）。关于门面转让金，因原告刘钊需另行租赁房屋，无法继续使用现有门面,结合租赁期限及履行期限，本院酌情支持原告刘钊门面转让金39259元（48000元÷972天×795天）。关于铺面押金8000元，合同解除后作为违约方的被告王永应予以返还，予以支持。关于租金退还，原告刘钊实际租赁期间截至2020年5月3日，原告刘钊向被告王永支付租金至2020年6月4日，向第三人吴海威支付了自2020年3月6日起至2020年5月3日止的租金，原告刘钊重复支付了2020年3月6日至2020年5月3日期间的租金，并多支付租赁期间之外的自2020年5月4日至2020年6月4日止的租金，故被告王永应向原告刘钊退还2020年3月6日起至2020年6月4日止的租金共计24533元。关于经营损失，结合原告刘钊提交的收入表及饿了么、美团等平台结算数据，本院酌情认定原告刘钊经营商铺的月均利润为12000元，因被告王永违约导致合同提前解除，原告刘钊在2020年5月3日搬离后尚未找到新的租赁商铺，致使无法经营获利，本院酌定被告王永赔偿原告刘钊一个月的经营损失12000元。关于门面水电费，因原告刘钊经营租赁铺面已实际产生了水电费，不应予以退还。关于律师费8000元，原告刘钊未向本院提交委托代理合同，租赁合同中亦未明确约定律师费应由被告王永承担，不予支持。故被告王永应向原告刘钊支付共计100792元（17000元+39259元+8000元+24533元+12000元），对原告超出该部分的诉求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下:一、被告王永于本判决生效之日起十日内向原告刘钊返还门面转让金39259元、押金8000元、租金24533元；二、被告王永于本判决生效之日起十日内向原告刘钊赔偿门面装修损失17000元、经营损失12000元；三、驳回原告刘钊的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3280元，减半收取1640元，由原告刘钊负担482元，由被告王永负担1158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  周长军二〇二〇年五月九日法官助理唐莉代理书记员  邹 舟