河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初10372号 原告：王某，男，1981年7月29日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：史文琴，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 被告：河北某某房地产开发有限公司，住所地石家庄市西三庄大街。 法定代表人：裴某，总经理。 委托诉讼代理人：姚竹英，河北中石律师事务所律师。 被告：石家庄某某房地产开发有限公司，住所地石家庄市鹿泉区铜冶镇西铜冶村村民委员会。 法定代表人：王昕，经理。 委托诉讼代理人：张磊，天津金诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋佳，天津金诺律师事务所律师。 原告王某与被告河北某某房地产开发有限公司（以下简称某某地产）、石家庄某某房地产开发有限公司（以下简称某1地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人史文琴、被告某某地产的委托诉讼代理人姚竹英、被告某1地产的委托诉讼代理人张磊、宋佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告返还原告购房款146365元并支付自2016年9月21日至付清全款之日每天0.1‰的违约金（截止到2019年9月21日的违约金是37272元）；2、诉讼费由二被告承担。事实与理由：石家庄市“某某”项目由二被告共同开发建设，并对外公开出售。2016年9月21日，被告某某地产与原告签订了《某某认购书》，约定：原告认购某某1-2-1003号住宅，房屋总价为1130385元，首付340385元，余款790000元办理银行按揭贷款，定金20000元。预计交房时间为2018年12月31日。合同签订当日，原告即如约向被告支付了定金20000元，2016年9月27日支付了首付款320385元。2017年下半年，原告发现被告还未开工建设，并且听说土地用途是“商服”不是“住宅”，2018年12月31日交房根本没有希望，于是多次与被告交涉，未果。2018年3月，原告从石家庄市自然资源和规划局网站上得知：2018年3月19日，二被告才取得该地块的土地使用权，土地用途确实是“商服”出让年限仅35年。2016年9月，被告与原告签订《某某认购书》时，二被告不仅没有取得土地使用权，而且与当初承诺的“住宅用途”土地使用年限70年，严重不符。之后，原告又多次与被告交涉，2018年4月4日，被告某某地产才与原告签订了《退房协议》，根据协议约定，被告于协议签订后90日内退还原告已交房款340385元，逾期不付，每天按退款金额的0.1‰向原告支付违约金。《退房协议》签订后90日内被告却分文未付，在原告的多次催要下，被告某1地产分4次共返还了原告194020元房款。余款146365元，至今未付。为维护原告的合法权益，只好向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告某某地产辩称，某某地产自成立以后，股东和法定代表人都经历了多次变更，涉案项目是最初的股东王某某、王某1为公司股东的时候启动的项目，当时王某某是企业法定代表人，后来股权变更，股东成了王某某、王某2，法定代表人还是王某某，后来又发生了股权变更，同时发生了股份变更，主要股东变为了黄胜存，法定代表人也同时变更为黄胜存，2019年4月股东和法定代表人变更为王某3，2019年8月以后法定代表人、主要股东变更为裴某，裴某在对公司的变更交接过程中，双方没有进行财务交接，只交接了公章、财务章还有所谓的涉案开发项目移交，但是项目开发的相关资料没有移交，原告起诉某某地产签订的认购协议书、退房协议书，现在的法定代表人裴某没有见过相关材料，涉案的认购协议和退房协议加盖的均是某某地产的合同专用章，经查阅，某某地产的工商登记档案显示某某地产仅有备案公章和财务章，没有合同专用章，更何况，裴某在公司交接中也没有收到和见过合同专用章，因此对这两份协议的真实性在没有见到原件和其他相应证据的情况下某某地产暂时不予认可，如果原告提交证据能显示涉案合同的真实性，并能够证明涉案合同涉及款项已经打入某某地产的账户，那么某某地产愿意承担责任，需说明的是经某某地产查询了解，截至目前，某某地产均未收到认购协议书载明的购房款项，假如涉案的证据材料属实，涉案款项原告确实有证据证明给付了某某地产，则原告诉讼请求所载明的违约金计算时间及金额也不符合他们之间的合同约定，购房款需要凭原告提交的证据来证实，违约金应当自2019年1月31日算起。 被告某1地产辩称，1、请求法院依法驳回原告对本公司的全部诉讼请求。因为原告所提交的证据显示退房协议是原告和被告某某地产签订的，当然真实性无法核实，根据合同相对性原则，本公司非合同的签署方，也不存在应当承担合同义务的事实和基础，本公司与原告没有任何关系。2、原告诉讼请求所主张的违约金起算时间和金额均是错误的，与原告所提供的证据中合同约定不符。3、对于购房款项的金额本公司不掌握具体情况，请求法院依法核实认定。综上所述，请求法院驳回原告针对本公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年9月21日，被告某某地产（出卖方、甲方）与原告王某（买受人、乙方）签订《某某认购书》，约定：原告认购被告某某地产座落于石家庄市，某某（项目暂定名）1楼2单元1003室，总价1130385元；原告认购该物业应交纳定金20000元，签订认购书之日起5日内（即2016年9月26日前）交付总房款的30%以上，即340385元。剩余房款790000元可办理银行按揭贷款。预计交房时间2018年12月31日。同日，原告向被告某某地产交纳房屋定金20000元，于2016年9月27日交纳房屋首付款320385元，并由被告某某地产出具收据，盖有“河北某某房地产开发有限公司财务专用章”。2018年4月4日，原告（乙方）与被告某某地产（甲方）签订《退房协议》，载明：因政府规划调整，导致我项目未能实现预期规划目标，现乙方要求退房，经双方友好协商，达成协议，双方签订协议后90日内甲方退给乙方缴纳的房款340385元，甲方逾期不付，按退款金额的0.1‰每天付给乙方违约金；退房所产生相关费用一律由甲方承担，乙方一律不予承担；甲方不得收取乙方任何违约金及其他费用，乙方除要求甲方退回交房款外，不得提出任何其他费用；双方签订本协议后，于2016年9月21日签订的《某某认购协议》自款到乙方指定账户之日起不再履行，乙方不得干涉甲方对协议房屋采取的一切经营活动；指定银行账户62×××79，户名李涛涛。 2018年3月20日，石家庄市公共资源交易中心发布石公资交[2018]6号国有建设用地使用权公开出让结果公告，显示编号[2018]0**号，土地位置某某街北、河北某某集团公司西，土地用途商服，受让人被告某某地产、某1地产，成交时间2018.3.19。2018年4月12日，甲方石家庄市国土资源局、乙方某1地产、某某地产、丙方河北某某房地产开发有限公司，签署《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，载明：二被告注册的新公司河北隆地兴圣房地产开发有限公司承接和履行某1地产、某某地产与石家庄市国土资源局于2018年3月26日签订的[2018]011号地块《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：1301002018B00257）中所有的权利和义务。 2018年7月23日、2018年8月31日、2018年11月6日、2019年1月31日被告某1地产向原告王某指定的李涛涛名下银行账户转款51058元、40846元、51058元、51058元，共计194020元。被告某1地产提交《委托付款函》，主张因其与退房客户签订了《退房协议》，需向退房客户支付退房款，其委托被告某1地产代其向退房客户支付退房款项。 以上事实有《某某认购书》、《退房协议》、收据、中国农业银行个人账户明细、委托付款函、国有建设用地使用权公开出让结果公告、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，被告某某地产以其公司股东和法定代表人历经多次变更，仅交接了公章、财务专用章和涉案开发项目，项目开发的相关材料未移交，工商档案显示仅备案了公章和财务章，无合同专用章，《某某认购书》、《退房协议》加盖的均是合同专用章，某某地产未收到原告的购房款为由，不认可原告提交的《某某认购书》、《退房协议》及收取房款的收据，被告某某地产的人员、股东变动，财务、公章及涉案开发项目材料文件的交接等属于公司内部事宜，不得对抗第三人，且原告提交的交纳房款的收据所盖的为被告的财务专用章，故对被告某某地产收取了原告的购房款的事实，本院予以确认，故对被告某某地产的辩解，本院不予采信。《退房协议》是原告王某与被告某某地产在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。根据《退房协议》被告某某地产应于2018年7月4日前退还原告交纳的房款340385元，协议约定的期限过后，被告某某地产通过委托被告某1地产向原告付款的方式，向原告退还房款194020元，现原告主张被告某某地产返还剩余购房款146365元，本院予以支持。被告某某地产未按协议约定按时足额退还原告购房款的行为属于违约，根据《退房协议》的约定，被告应按退款金额的0.1‰每天付给原告违约金，故违约金应自2018年7月4日起以340385元为基数按每天0.1‰计算至实际付清之日止。 虽然二被告作为共同受让人于2018年3月19日取得涉案地块，但《某某认购书》、《退房协议》的签订方及购房款的收取人均为被告某某地产，履行退房款的义务人应为被告某某地产，且被告某1地产提交《委托付款函》主张其向原告退房款是受被告某某地产委托，原告以被告某1地产向原告支付过部分退房款和二被告为涉案地块的共同受让人为由，主张被告某1地产与被告某某地产共同承担返还房款的责任，理据不足，本院不予在支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告河北某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王某购房款146365元并支付违约金（违约金自2018年7月4日起以340385元为基数按每天0.1‰计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告王某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3973元、保全费1520元（以上费用原告已预交），由被告河北某某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韩立芹 人民陪审员  杜夫香 人民陪审员  代倩倩 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  张怡卿 ——