安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终882号 上诉人（原审原告）：杨宏军，男，汉族，1967年8月16日出生，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：徐学远，安徽寻求律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：许智奇，男，汉族，1982年6月27日出生，住安徽省六安市裕安区。 被上诉人（原审被告）：彭良麒，男，汉族，1983年9月4日出生，住安徽省六安市金安区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：潘忠国，北京大成（合肥）律师事务所律师。 上诉人杨宏军因与被上诉人许智奇、彭良麒房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初4157号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨宏军上诉请求：一、依法撤销原判第一项，改判被上诉人支付房租及违约金共计112732元；二、改判被上诉人承担一审全部诉讼费用和鉴定费共计6555元。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、双方租赁合同早已履行，并非事实上的租赁关系。被上诉人于2017年4月从案外人张猛处转租了案涉房屋，租金付至2019年5月8日。与此同时，双方于2019年1月24日在原合同的基础上，重新签订了一份租赁合同，租期自2019年5月9日至2022年5月8日，合同签订后，直至当年6月15日才提出不再租赁。由此可见，一审认定双方租赁合同没有实际履行明显与事实不符。2、双方没有协商解除租赁关系，交付房屋系被上诉人单方提前解除租赁合同行为。二、一审判决违背了双方合同约定。依据合同约定，承租人每年租金应在5月9日前一次性付清，如拖欠15日以上，视为违约，应支付违约金20000元，合同第十二条同时规定，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，终止合同书签订前，合同仍有效。本案被上诉人合同签订后一直未支付租金，明显违约，另外，直至2019年6月15日才以短信方式告知提前解除合同，同样违背上述条款。由此可见，上诉人要求被上诉人支付4个月房租及20000元违约金完全符合合同约定。三、一审对被上诉人伪造证据不置可否有悖法律规定。被上诉人在本案一审诉讼期间，对原合同第二页进行了伪造。为明确案件事实，上诉人依法申请对相关证据进行鉴定，经鉴定，上述合同存在伪造痕迹。被上诉人伪造证据，妨碍人民法院审理案件，应依法对其给予罚款、拘留等处罚。一审未对被上诉人做出任何处罚决定，反而对上诉人作出不利判决，连鉴定费在判决书上也只字不提。 许智奇、彭良麒辩称：2019年5月8日，被上诉人因火灾等原因无法经营，及时通知上诉人解除合同，一直到同年6月15日将房屋钥匙交给上诉人，合同是双方协议解除，愿意承担鉴定费。 杨宏军向一审法院起诉请求：1、判令被告支付房租款92732元；2、判令被告支付违约金20000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院审理查明，2016年5月8日，原告与案外人张猛签订了房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于六安市裕安区出租给张猛从事网咖经营，租赁期限6年，自2016年5月9日至2022年5月8日。在该合同履行过程中，本案被告经原告同意，与案外人达成口头协议，将案涉房屋转租由被告经营使用，被告于2017年4月接收涉案房屋从事网咖经营，并向案外人张猛支付了2017年5月至2018年5月8日的租金及转让费，后将2018年5月9日至2019年5月8日的租金214000元支付给了原告。2019年1月24日，原告与被告协商，重新签订了一份房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的位于六安市裕安区从事网咖经营，租赁期限3年，自2019年5月9日至2022年5月8日，年租金278200元。在该合同签订后，因被告自身经营问题，被告于2019年5月份和原告协商解除租赁事宜，并于2019年6月15日将房屋及钥匙交还给了原告。 一审法院认为，本案争议的焦点是：2019年1月24日双方签订的租赁合同是否已实际履行，原告主张的房租费及违约金，是否予以支持。原、被告双方存在的是事实上的租赁关系，被告是按照原告与案外人签订的租赁合同支付了至2019年5月8日的租金，原被告双方签订的租赁合同没有实际履行，且双方已协商解除了租赁关系，原告同意并接收了案涉房屋。故原告要求被告按照双方签订的合同约定支付房租费92732元及违约金20000元，理由不充分，但考虑到被告实际占有使用案涉房屋至2019年6月15日，被告应参照合同约定的租金支付原告自2019年5月9日至2019年6月15日的房屋占有使用费，该院酌定为28201元（278200元÷365天×37天）。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、被告许智奇、彭良麒于本判决书生效之日起五日内支付原告杨宏军房屋占有使用费28201元；二、驳回原告杨宏军其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2550元减半收取1275元，由原告承担275元，被告承担1000元。 本院二审期间，双方当事人均没有提供新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人杨宏军要求被上诉人许智奇、彭良麒支付房租及违约金112732元是否有事实和法律依据。经查，2019年1月24日，杨宏军与许智奇、彭良麒经协商，重新签订了一份房屋租赁合同，约定租赁期限3年，自2019年5月9日至2022年5月8日，每年租金须在当年5月9日前一次性付清，如拖欠15天以上，视为许智奇、彭良麒违约，除向杨宏军支付违约金2万元外，杨宏军有权解除合同。许智奇、彭良麒在合同履行期间未按合同约定支付租金，在解除合同时也未按合同约定书面提前三个月通知上诉人，构成违约，应按合同约定承担违约责任，向上诉人支付20000元的违约金。杨宏军此节上诉理由成立，本院予以采纳。许智奇、彭良麒辩称合同是双方协议解除的，没有提供充分证据予以佐证，本院采信。杨宏军要求许智奇、彭良麒支付4个月房租没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院考虑到许智奇、彭良麒实际占有使用案涉房屋至2019年6月15日，应参照合同约定的租金支付杨宏军自2019年5月9日至2019年6月15日的房屋占有使用费28201元（278200元÷365天×37天）适当。 综上所述，杨宏军的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初4157号民事判决第一项，即“许智奇、彭良麒于本判决生效之日起五日内支付杨宏军房屋占有使用费28201元”。 二、撤销安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初4157号民事判决第二项，即“驳回原告杨宏军其他诉讼请求”。 三、许智奇、彭良麒于本判决生效之日起五日内支付杨宏军违约金20000元。 四、许智奇、彭良麒于本判决生效之日起五日内支付杨宏军鉴定费5280元。 五、驳回杨宏军其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2550元，减半收取1275元，由杨宏军负担275元，许智奇、彭良麒负担1000元；二审案件受理费2550元，由杨宏军负担550元，许智奇、彭良麒负担2000元。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 魏晶晶 审判员 王 丽 二〇二〇年五月二十五日 法官助理陈坤柱 书记员熊贤茹 附：相关法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。