广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初5754号原告：中山市荣顺物业管理有限公司，住所地广东省中山市横栏镇顺兴南路39号鹿茵华庭28栋二楼A区。法定代表人：杜亨栋（TO,HangTungMichael)，总经理。委托诉讼代理人：谢家棋，该司员工。委托诉讼代理人：唐艳飞，该司员工。被告：谭素兰，女，1981年10月13日出生，汉族，住重庆市忠县***********。原告中山市荣顺物业管理有限公司（以下简称荣顺公司）与被告谭素兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2020年5月12日公开开庭进行审理。原告荣顺公司的委托诉讼代理人谢家棋、唐艳飞，被告谭素兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣顺公司向本院提出诉讼请求：判令谭素兰向荣顺公司支付2018年5月至2019年6月共14个月物业管理费2464元及违约金548.24元（以每月物业服务费176元为基数，分别从欠费当月6日起按每天千分之一交纳违约金，暂计至2019年6月30日为548.24元）。事实和理由：2015年5月19日，荣顺公司与谭素兰签订《鹿茵华庭前期物业管理服务协议》，约定：合同期限从2015年5月19日起至业主委员会未重新聘用物业管理企业时，协议继续有效。涉案物业坐落于中山市**************9******，权属人为谭素兰，建筑面积为88.22平方米，交楼时间为2015年5月19日。根据《鹿茵华庭前期物业管理服务协议》第四条“物业管理费按建筑面积收取：A、住宅每月每平方米2元收取。交纳费用时间为每月5日前交纳当月物业管理费、车位管理服务费及其它相关费用，付款办法为自动转账或现金支付，若付款方式为自动转账，请乙方在甲方指定银行开立账户（或使用甲方提供的活期存折），并在每月10日前存入足够的支付金额。违约金依据为根据《鹿茵华庭前期物业管理服务协议》第十一条“违约责任：三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从逾期之日起每天按所欠费用的千分之一交纳违约金或有权停止继续提供部分物业管理服务，并向当地人民法院起诉”。欠费时间为2018年5月至2019年6月共14个月，荣顺公司已于2019年7月2日以EMS邮政快递催缴函形式进行催收，据此，荣顺公司向法院提起诉讼，并提出以上诉讼请求。谭素兰辩称，谭素兰在2015年1月16日购买鹿茵华庭9栋1702室房产，买卖合同注明收房后720个工作日由开发商为业主办理房产证，即房产证应在2017年底前发放给谭素兰，但该期限届满后，开发商一直未为谭素兰办理房产证，因此谭素兰在2018年5月拒交物业管理费。谭素兰在2019年6月领取房产证，相比较买卖合同约定时间延长一年六个月，在荣顺公司违约在先的前提下，开发商胁迫谭素兰不签订《放弃诉讼权的协议书》就不发房产证，导致谭素兰签订了该协议书。与此同时，荣顺公司只减免一年鹿茵华庭物业管理费作为赔偿，并拒绝与谭素兰进行协商，损害了谭素兰的利益。荣顺公司既然给予谭素兰减免一年物业管理费，谭素兰要求荣顺公司减免2018年5月后为期一年的物业管理费，再继续交纳后续的物业管理费，但荣顺公司坚持要起诉。此外，在延迟交纳物业管理费期间，谭素兰几次到物业管理处协商只缴纳物业管理费本金，但协商未果。此外，荣顺公司违反《合同法》和《前期物业管理服务协议》的约定精神，单方更改提高收费标准，构成违约。2015年2月至2018年4月，谭素兰签订的买卖合同约定涉案房产面积为87.59平方米，物业管理费按2元每平方米，实际应按每月175元收取，但2018年5月至2019年6月，荣顺公司单方提价变更为每月176元收取。综上所述，请求法院依法驳回荣顺公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谭素兰是位于中山市**********************的权利人，中山市商品房销售登记备案表上记载房屋建筑面积是87.59平方米。2015年5月**日，荣顺公司与谭素兰签订《前期物业管理服务协议》，约定：由荣顺公司为鹿茵华庭小区提供物业服务，荣顺公司应对设备日常运行做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。公共区域每天保持干净整洁；及时清运垃圾、垃圾箱每天清洗，垃圾房日产日清，垃圾房整洁卫生、无异味；专人定期进行绿化修剪，确保绿化整齐美观、维护管理良好；保持绿化长势良好；绿化养护完好率98%以上。限速行驶、停放有序、道路畅通；负责维持小区内车辆停放秩序，对车辆在非停车区域乱停乱放的行为予以制止。荣顺公司应每6个月向全体业主公布物业管理费用收支账目。物业费按照住宅每月每平方米2元收取，车位：室内停车费为250元每月每个，室外停车费为150元每月每个。车位及其使用费用，按政府物价部门公布的指导价或审定的标准执行。谭素兰应在每月5日前交纳当月物业管理费，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，则从逾期之日起每天按所欠费用的千分之三交纳违约金或有权停止继续提供部分物业管理服务，并向当地人民法院起诉；协议还约定双方其他的权利义务。荣顺公司、谭素兰分别在《前期物业管理服务协议》上盖章、签名确认。后双方因物业费缴纳问题产生诉讼。诉讼过程中，荣顺公司表示根据荣顺公司与谭素兰签订《前期物业管理服务协议》约定，在涉案房产房地产权证出证前是按照每月175元标准收取物业管理费，但涉案房产的不动产权证已经在2019年5月出证，根据上述协议约定，之后应按涉案房产确权面积收取，即每月176元标准收取物业管理费。对于开发商垫付一年物业管理费的问题，荣顺公司认为涉案不动产权证书系由开发商办理，并非荣顺公司办理，且开发商与荣顺公司并非同一法律主体，开发商与谭素兰并未约定减免一年物业管理费的起始期限。谭素兰则表示开发商与荣顺公司系同一主体，谭素兰领取涉案不动产权证书的时间在2019年6月，因此按每月176元标准向荣顺公司交纳物业管理费应从2019年6月开始计算。另查，涉案《前期物业管理服务协议》约定本物业合同约定建筑面积以《房地产权证》确权面积为准。谭素兰涉案房产已办理不动产权证书，房屋面积确权为88.22平方米。谭素兰于2019年6月8日领取该不动产权证书。又查，本院在审理案涉鹿茵华庭小区部分业主物业服务合同纠纷系列案中，其他案件业主提交的证据表明荣顺公司在管理小区过程中存在以下瑕疵，如高压供水不稳、杂草丛生、车辆乱停乱放、卫生不佳、喷泉干枯等，个别业主还提交证据反映存在瓷砖脱落、下水道堵塞、栏杆生锈等情形。荣顺公司在庭审过程中主张已履行物业服务协议所约定的管理义务或针对业主诉求派人处置相关问题，但不能完全杜绝上述情形发生。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。谭素兰与荣顺公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。荣顺公司依约为小区提供了物业服务，谭素兰也应交纳相应的物业管理费。本案争议的焦点在于谭素兰拒交物业管理费的抗辩理由是否成立，谭素兰是否需要支付违约金。谭素兰以未取得涉案房产的不动产权证及开发商承诺减免一年物业管理费为由拒交物业管理费。本院认为，本案审理范围为谭素兰拖欠物业管理费的事实是否成立，至于涉案房产的不动产权证书办理系谭素兰与鹿茵华庭小区开发商之间的商品房买卖合同所约定的义务，系与本案不相同的另一法律关系，且合同相对方不同，谭素兰如认为合法权利受到侵害，可另循合法途径向相关主体主张权利予以解决，但不能以此作为拒交物业管理费的抗辩理由。物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业管理费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的部分业主即拒绝交纳物业管理费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业管理费的业主的合法权益。当业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其可通过合法途径向物业公司反映，提出合理化建议，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业管理费。荣顺公司也应虚心听取谭素兰等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。谭素兰主张荣顺公司承诺减免一年物业管理费的问题，荣顺公司表示与鹿茵华庭小区开发商系不同法律关系主体。谭素兰主张开发商承诺为其减免一年物业管理费，即使该事实成立，但由于开发商与谭素兰并未明确约定减免一年物业管理费的起始期限，故谭素兰要求荣顺公司减免2018年5月后为期一年的物业管理费的请求，因依据不足，且荣顺公司不同意按此期限履行，故本院不予采纳谭素兰主张。根据查明事实，谭素兰领取涉案房产的不动产权证书时间系2019年6月，根据该证书确权面积，荣顺公司每月收取谭素兰的物业管理费应变更为176元，荣顺公司主张从2019年5月开始按每月176元标准收取物业管理费，依据不足，本院不予采纳，故谭素兰应缴纳的物业管理费从2018年5月至2019年5月，应按每月175元标准收取，2019年6月应按176元标准收取。关于违约金问题，根据《前期物业管理服务协议》约定，谭素兰应于每月5日前交纳当月物业费，若逾期缴费，则应从逾期之日起每日按千分之三的标准计算滞纳金，现谭素兰违约，故应从违约之日次日即每月6日起支付拖欠的当月物业费的违约金，考虑包括谭素兰在内的部分业主对荣顺公司的物业服务质量提出质疑，且根据另案查明事实，荣顺公司提供的物业服务确有不足之处，荣顺公司因谭素兰违约所受损失除资金占用利息外暂无其他损失，故涉案合同约定的每日千分之三的违约金标准明显过高，本院将违约金计算方式调整以拖欠的物业费175元、176元为基数，从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年6月30日止。对于荣顺公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第六条、第七条第五项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谭素兰于本判决生效之日起立即向原告中山市荣顺物业管理有限公司支付2018年5月1日至2019年6月30日期间的物业管理费2451元及违约金（从2018年5月6日起至2019年5月31日，以每月拖欠的物业管理费175元为基数，从当月6日起计算至2019年6月30日止；以176元为基数，从2019年6月6日起计算至2019年6月30日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算，每月违约金总额不得超过当月欠费本金）；二、驳回原告中山市荣顺物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告谭素兰负担（该款原告中山市荣顺物业管理有限公司已预交，被告谭素兰在支付上述款项时迳付25元给原告中山市荣顺物业管理有限公司，本院不另行收退）。本判决为终审判决。审判员  李世寅二〇二〇年五月二十五日书记员  孙铭斌