上海铁路运输法院行 政 判 决 书（2019）沪7101行初681号原告于洪莹，男，1976年10月22日出生，汉族，户籍地天津市，住上海市普陀区。委托代理人叶斌，北京市瑞得律师事务所律师。原告赵慧，女，1977年10月27日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，住上海市普陀区。原告委托代理人于洪莹(赵慧丈夫),住上海市普陀区。两原告共同委托代理人徐世杰，北京市华泰律师事务所大连分所律师。被告上海市自然资源确权登记局，住所地上海市黄浦区。法定代表人宋唯。委托代理人邓瑛。委托代理人袁秦艳。第三人王吉，男，1981年8月5日出生，汉族，住上海市普陀区。第三人唐正玺，男，1989年2月28日出生，汉族，住江苏省宜兴市。委托代理人蔡杰，上海市金茂律师事务所律师。委托代理人孙玲瑾，上海市金茂律师事务所律师。原告于洪莹、赵慧不服被告上海市自然资源确权登记局(以下简称市确权登记局)、第三人王吉、唐正玺抵押登记一案，向本院提起行政诉讼。本院立案后，依法分别向被告市确权登记局、第三人王吉、唐正玺送达起诉状副本、应(参)诉通知书、举证通知书等材料。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告赵慧的委托代理人暨原告于洪莹和于洪莹的委托代理人叶斌及于洪莹、赵慧的共同委托代理人徐世杰，被告市确权登记局的委托代理人邓瑛、袁秦艳，第三人唐正玺的委托代理人蔡杰、孙玲瑾到庭参加诉讼。第三人王吉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。被告市确权登记局于2017年10月12日作出沪(2017)普字不动产证明第XXXXXXXX号(以下简称被诉不动产登记证明)，主要内容为：房地产坐落梅岭北路XXX弄XXX号XXX室，抵押权人唐正玺，受理日期2017年10月9日，核准日期2017年10月12日，最高额抵押，最高债权限额人民币700万元(以下币种均为人民币)，债权发生期间2017年9月18日至2018年3月17日止。原告于洪莹、赵慧共同诉称，其二人通过房产中介公司购买了王吉所有的本市梅岭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，双方签订了房地产买卖协议并办理存量房买卖合同网上备案登记(以下简称网签协议备案)手续。被告明知上述情况，还为王吉、唐正玺办理了涉案房屋抵押登记手续，导致两原告无法办理房屋产权转移登记手续，侵害了两原告的合法权益，故请求撤销被告作出的被诉不动产登记证明的行为。被告辩称，两原告与被诉不动产登记证明的行为无利害关系，不具有原告主体资格。即便两原告具有主体资格，两原告与王吉于2018年7月11日签订的房地产买卖合同载明涉案房屋存在抵押，故两原告应于该日知晓涉案房屋被抵押一事，现原告起诉业已过法定起诉期限。且涉案房屋公示的权利人是王吉，两原告与王吉签订房屋买卖协议后既未办理转移登记手续，又未办理预告登记，涉案房屋权属不存在争议。两第三人申请抵押时提交的资料齐全，被告审核时发现涉案房屋有网签协议号信息，经征询唐正玺表示愿意接受王吉继续以涉案房屋作抵押后作出被诉不动产登记证明行为，该行为认定事实清楚，法律适用正确，程序合法。两原告的债权应通过民事途径解决，综上请求裁定驳回原告起诉。第三人王吉未到庭参加诉讼，但发表书面参诉意见如下：其与唐正玺办理涉案房屋抵押登记时，涉案房屋产权尚登记在其名下，所用的证件、文件均真实、合法、有效。第三人唐正玺述称意见同意被告的答辩意见并补充，唐正玺是善意抵押权人。两原告与王吉办理的网签协议备案手续不等同于房屋预告登记行为，不具有物权的排他效应,且对比两原告与王吉签订的2份房地产买卖合同，涉案房屋的转让价降价近50万元，与当时的房地产市场价相悖，故原告于2018年7月11日前签订上海市房地产买卖合同前应已知晓涉案房屋存在抵押的情况，并据此压低房价与王吉达成交易，两原告应承担相应的法律后果。请求驳回原告的诉请。经审理查明，王吉系涉案房屋的权利人。2017年4月22日，王吉与两原告即于洪莹、赵慧夫妇签订房地产买卖居间协议及房地产买卖协议,约定：两原告向王吉购买涉案房屋，房屋总价为630万元；为办理交易过户手续，双方同意于2017年6月25日前往中介公司上海凌阳房地产经纪公司(以下简称凌阳公司)处签订网上示范文本上海市房地产买卖合同；首付款200万元(含定金20万元)，需还王吉的贷款，应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续当日交付凌阳公司，并转付王吉贷款银行用于偿还王吉贷款，王吉应于收到该笔钱款同时偿还尚欠贷款余额(若有不足，王吉需自行补足)，并办理抵押注销手续等。同日，两原告支付了佣金。同年6月26日，王吉与两原告签订补充协议(以下简称补充协议一)，约定将原定的网签协议时间2017年6月25日顺延至2017年7月6日前，同时约定购房金额由原630万元变更为612万元，首付款180万元(不含定金)变更为210万元(不含定金)。同年7月19日，双方委托凌阳公司办理网签协议备案手续，该协议(以下简称网签协议一)约定：涉案房屋转让价格为630万元，双方确认在2017年12月30日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；网签协议一中的补充条款(一)约定，王吉承诺本人及该物业名下除该物业现有抵押债务外，无其他债务及经济纠纷，若交易过程中发生额外的债务问题，王吉需及时自行解决，若未能处理导致两原告的损失全部由王吉承担；协议附件三(付款协议)约定，两原告支付的部分首期房款180万需用于偿还王吉贷款，上述款项与已支付的定金20万共同构成两原告支付王吉的首期房款；两原告应于办理过户手续前支付王吉第二期房款计236万元；王吉同意两原告通过向贷款银行申请189万元的形式支付第三期房价款......;协议附件五抵押情况栏显示涉案房屋有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。同日，双方再次签订补充协议(以下简称补充协议二)，约定了涉案房屋转让价格为王吉净到手价612万元及明确已付款的金额、时间及余款的支付、违约金等事项。同年8月27日，双方又签订了第三份补充协议(以下简称补充协议三)，约定涉案房屋转让价格变更为王吉净到手581万元，双方同意该物业的过户时间由两原告所售房屋的交易时间为准，无具体限制期限等。2018年4月6日，双方因已付款金额发生变化，再次签订了第四份补充协议(以下简称补充协议四)，除已付款明细与补充协议三有变更外，其余内容未发生变更。2017年10月9日，王吉与唐正玺签订借款合同及最高额抵押合同，约定王吉以涉案房屋为抵押向唐正玺借款420万元，借款期限为2017年9月18日至2018年3月17日。尔后，王吉与唐正玺共同向被告提出办理涉案房屋抵押权登记申请，并提供了申请书、涉案房屋产权证、借款合同及抵押合同等材料。被告同时对两第三人进行了询问，王吉陈述涉案房屋办理了网签协议备案手续，唐正玺表示继续申请办理抵押登记并愿意承担可能带来的法律后果。经审查，被告认为两第三人的申请符合抵押登记条件，遂于同年10月12日核准登记并核发被诉不动产登记证明。上述借款合同到期后王吉未偿还借款，涉案房屋抵押登记因此未解除。2018年7月11日，王吉与两原告就变更涉案房屋购房款为581万事宜委托上海聚佳房地产经纪事务所公司办理网签协议备案手续，该经备案的XXXXXXX号上海市房地产买卖合同(以下简称网签协议二)附件五抵押情况栏亦显示涉案房屋有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。网签协议二和网签协议一的特别告知(一)第八条均载明：买卖双方当事人签订房地产买卖合同，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。2017年4月23日至2018年6月14日止，赵慧通过工商银行转账形式陆续向王吉支付定金及购房款共计402万元，即2017年4月23日10万元，2017年4月26日10万元，2017年6月26日10万元，2017年7月19日175万元(抵押前两原告支付了205万元)，2018年4月9日25万元，2018年6月14日172万元。2018年8月，两原告入住涉案房屋。因王吉无法配合两原告办理房屋过户手续，两原告于2018年8月向上海市普陀区人民法院提起(2018)沪0107民初18167号民事诉讼，要求王吉继续履行房地产买卖合同等。该案审理中，法院追加唐正玺为第三人参加诉讼。2019年6月20日两原告撤回该案起诉。2019年7月19日，两原告向本院提起本案诉讼。另查明，2017年9月，王吉还清了贷款，后办理本案被诉的抵押登记行为。审理中，两原告陈述，其于签订网签协议二的当日申请银行贷款，7-10天后，房产中介工作人员告知其银行未放贷。2018年7月27日，王吉告知涉案房屋被抵押一事。经释明，两原告既未就与王吉签订的涉案房屋买卖合同的效力、履行提起诉讼，也未就王吉与唐正玺签订抵押合同效力提起诉讼。以上事实，有房地产买卖协议、房地产买卖居间协议、网签协议一、网签协议二、收款收据、转账凭证明细和转账记录、补充协议4份、涉案房屋的房地产权证、借款合同、最高额抵押合同、上海市不动产登记申请书(房地产抵押)、王吉与唐正玺的身份证复印件、上海市普陀区不动产登记收件收据、涉案房屋不动产登记簿信息(房屋状况及产权人信息、土地状况信息、房地产抵押状况信息)、询问笔录等证据及及各方当事人的陈述予以证明。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”在被诉抵押登记行为作出之前，两原告就涉案房屋与王吉签订房地产买卖协议并办理了网签协议备案手续，支付了部分房屋价款，被告对涉案房屋的抵押登记行为影响两原告的合法权利，因而，两原告与被诉抵押登记行为具有利害关系，可以提起本案诉讼。两原告与王吉签订的2份网签协议的附件五抵押情况栏均显示涉案房屋有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。双方签订的房地产买卖协议和网签协议一反映，涉案房屋的抵押指向的是王吉因银行贷款所作的抵押，虽然房地产买卖协议约定两原告的首付款需还王吉的贷款，两原告应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续当日交付凌阳公司，并转付王吉贷款银行用于偿还王吉贷款，王吉应于收到该笔钱款同时偿还尚欠贷款余额(若有不足，王吉需自行补足)，并办理抵押注销手续等，但两原告的款项是直接打入王吉银行账户，没有证据证明王吉在偿还银行贷款后告知两原告涉案房屋已消除抵押，因此不能认定两原告从签订网签协议二之日起即应知晓网签协议二的附件五载明的涉案房屋有抵押指向的是被诉抵押登记行为。按照两原告所述，因在签订网签协议二之日起7-10天后被告知银行未放贷，于2018年7月27日从王吉处获知涉案房屋设定了被诉抵押登记行为，符合常理。被告与唐正玺认为两原告起诉已超法定期限之主张，本院不予采信。根据《不动产登记暂行条例》第七条规定，被告作为本市不动产登记机构具有作出被诉抵押登记行为的法定职权。王吉因向唐正玺借款而将涉案房屋抵押给唐正玺并共同向被告提出抵押登记申请，被告于2017年10月9日受理唐正玺、王吉的申请后，经审查于当月12日作出被诉抵押登记行为，程序合法，适用法律正确。本案的争议焦点是被告作出被诉抵押登记行为认定事实是否清楚，即涉案房屋权属是否清晰。根据《不动产登记操作规范(试行)》第14.1.5规定，申请抵押权首次登记，应提交下列材料：1、不动产登记申请书；2、申请人身份证明；3、不动产权属证书；4、主债权合同；5、抵押合同。本案，被告提供的证据证明唐正玺、王吉申请涉案房屋抵押登记时提交的材料符合抵押权登记所需的申请材料。根据《中华人民共和国物权法》第九条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。......”之规定，被告作出被诉抵押登记时，涉案房屋的房地产权属登记在王吉一人名下，且无抵押登记情形，故涉案房屋权属清晰。被告在获悉涉案房屋办理了网签协议备案手续后，经询问唐正玺，因唐正玺表示仍愿意申请涉案房屋抵押登记的意见后，作出被诉抵押登记行为，并无不当。本案，被诉抵押登记行为所涉的最高额抵押合同的效力尚未被确认无效的情形下，不宜对被诉抵押登记行为作出处理，而应通过民事程序先行解决民事合同效力问题。两原告以涉案房屋买受人身份提起本案诉讼，但未付清对价；在提起本案诉讼前，两原告与王吉间的房屋买卖合同的履行之诉亦未先行解决。本案中，经本院释明，两原告拒绝另行提起民事诉讼，解决其与王吉之间的房屋买卖合同纠纷之诉及王吉、唐正玺签订的最高额抵押合同的效力确认之诉，又无证据证明唐正玺非善意第三人。故两原告之诉讼请求，本院不予支持。两原告若认为民事权益受到侵害，应另行通过其他途径寻求维护。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告于洪莹、赵慧的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告于洪莹、赵慧共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  汪霄云人民陪审员  凌金华人民陪审员  李平华二〇二〇年五月十八日法官 助理  李 晓书 记 员  **琴附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。