广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1324民初401号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司龙门分公司。住所地：惠州市龙门县*********之四。负责人：谢建华。委托诉讼代理人：刘志晨，男，1990年2月10日出生（身份证号码：441************314），汉族，住广东省龙门县**************，系该公司员工。委托诉讼代理人：王丽仪，女，1990年3月26日出生（身份证号码：441************328），汉族，住广东省博罗县**************，系该公司员工。被告：韩丽华，男，1978年10月13日出生（身份证号码：211************813），汉族，住辽宁省凌源市**************。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司龙门分公司与被告韩丽华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，后于2020年4月17日转为简易程序。本案通过广东法院诉讼服务网视频的方式公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司龙门分公司的委托诉讼代理人刘志晨、王丽仪到庭参加诉讼，被告韩丽华通过互联网参与开庭。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司龙门分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2019年1月起至2020年2月止的各项费用共计2421.82元（其中物业服务费1469.30元；物业费违约金821.75元，室内水费7.05元，公共公摊电费123.72元）；2.判令被告立即向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金，截止至2020年2月17日滞纳金共821.75元（从逾期交纳物业服务费之日起，按逾期应付款每日千分之三的标准，计算至实际全额支付应付款之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月1日，原、被告双方签订《依云四季花园前期物业服务协议》，由原告为被告位于依云四季2栋5层14单位提供物业管理服务，被告2栋5层14单位按每月104.95元的标准，按时向原告交纳物业服务费，同时还应按约定，支付水电费及各项公、分摊费用。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。2018年12月1日，被告正式收楼，之后双方一直依约履行各自的义务。但2019年1月起，被告在享受了原告提供的物业服务的同时，却迟迟未履行合同约定的交费义务，虽经原告多次催促，仍未交纳自2019年1月起至2020年2月所拖欠的物业服务费及违约金。综上，被告长期拖欠物业费的行为不仅构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益、保障小区物业正常运行，现原告依据法律、法规及双方合同约定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告韩丽华辩称，此物业为酒店式温泉公寓。第一、物业管理协议的第一条明确约定了原告需要管理绿化和温泉，我们也是因为绿化和温泉才购买涉案物业的，但是原告并未进行管理。在协议的第二页第七条也有相关约定，原告也有责任去制止相关的违法活动，但原告并未制止，还对业主进行人身攻击，对业主进行喷水。我们也没有办理在那里进行经营，导致我们不能获得收益。整个小区没有温泉可以使用，没有游客，无法达到经营的目的，因为我当初投资就是认可可以经营的。我提供的证据一，是业主代表包括我也一起去进行信访，在政府人员的主持下，原告是给我们明确答复温泉是属于业主的。原告对此也没有管理到位。关于物管费的约定，因为原告很多都没有做到，对其中的第3、4、5条的约定原告都没有做到，因此我才没有支付费用。原告是维护开发商的利益，并没有维护我们的利益。我在广州也有物业，因为广州的物管有按照约定进行管理，所以我都是有支付管理费的，但是本案原告确没有做到，所以我没有支付相关费用。原告仅对我的房间内部进行了管理。本院经审理认定事实如下：被告韩丽华是龙门县永汉镇依云四季2栋5层14单位房屋的业主，房屋建筑面积41.98㎡。2018年12月1日，原、被告双方签订《依云四季花园前期物业服务协议》。合同约定被告韩丽华为甲方，广东碧桂园物业服务股份有限公司龙门分公司（后变更登记为“碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司龙门分公司”即原告）为乙方，双方主要达成如下协议：1.选聘乙方并由其分支机构对甲方提供物业管理服务，授权乙方代为查验本园区的物业共用部位、共用设施设备，并对本园区的物业共用部位（场地）、共用设施进行经营管理；2.甲方应于公历每月5日（节假日或系统原因顺延）前交纳当月物业服务费、上一月度产生的各项分摊费用，物业管理费以建筑面积计算，住宅物业管理费2.5元/月/㎡；甲方或物业使用人逾期缴纳物业服务费、本协议约定的各项分项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰缴纳违约金。被告韩丽华于2018年12月1日正式收楼。原告对涉案物业进行物业管理服务，服务期间，被告拖欠2019年1月至2020年2月的住宅物业服务费1469.30元、水费7.05元，垃圾处理费、楼道照明分摊及公共电费分摊共123.72元，以上合共1600.07元。截止到2020年2月17日按双方约定计算被告欠付合同违约金821.75元。原告提供其员工与被告的微信聊天记录，证明其多次通知被告进行缴费，被告至今仍未缴纳。被告辩称涉案小区温泉被开发商惠州南昆恒福置业有限公司围蔽供给温德姆酒店进行经营，并就此问题进行信访，龙门县住房和城乡规划建设局出具告知书两份以及回复意见书一份，其中龙门县住房和城乡规划建设局2019年10月28日出具的《关于李凤映信访事项的告知书》中载明开发商在没有和业主沟通的情况下用竹子（铁网）围蔽温泉池，出租给温德姆酒店进行经营，这一情况属实。被告以原告对温泉区及其绿化部分被开发商围蔽起来经营未进行管理和制止为由，仅同意支付三分之一的物业管理费，不同意支付违约金。诉讼过程中，原告提供园林绿化景观工程移交单及图纸，证明2018年11月28日开发商惠州南昆恒福置业有限公司将恒福御泉一期园林绿化工程(即涉案小区)，其中住宅区域（1#、2#、3#）绿化面积约2800平方米，移交给原告管理，涉案小区的温泉区域不在上述移交范围内。同时，原告提供2019年1月至2019年9月依云四季工作计划公示、工作总结公示以及工作记录表等，证明原告向被告提供物业管理服务，且对于业主关于温泉使用、公共花园及车库围挡等问题，原告在接到业主反映之后即向惠州南昆恒福置业有限公司发出工作联系函，请求惠州南昆恒福置业有限公司协商解决。经本院主持调解，双方当事人各持己见，无法达成一致意见。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告为被告提供了物业管理服务，被告应按照协议的约定向原告支付物业管理费。原告要求被告支付拖欠的住宅物业服务费1469.30元、水费7.05元，垃圾处理费、楼道照明分摊、公共电费分摊共123.72元，以上共计1600.07元，事实清楚，证据充分，予以支持。被告未按照约定向原告支付上述费用，构成违约，应当支付违约金给原告。诉讼中被告对支付违约金提出抗辩，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，经计算按双方约定的每逾期一日按应付费用的3‰计算违约金为821.75元（截止到2020年2月17日），高于欠缴各项费用总和的30%，依法予以调减，以欠缴各项费用总和的30%为限支付违约金为宜。故被告向原告支付违约金数额调整为480.02元（1600.07元×30%）。开发商惠州南昆恒福置业有限公司并未将涉案温泉区及其绿化部分移交给原告进行管理，原告在接到业主反映之后即向开发商惠州南昆恒福置业有限公司发出工作联系函，并请求惠州南昆恒福置业有限公司协商解决，原告对此并不存在过错。被告以原告未对温泉区及其绿化部分进行物业管理为由拒缴物业管理费，缺乏依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告韩丽华支付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司龙门分公司住宅物业服务费1469.30元、水费7.05元，公共电费分摊（含垃圾处理费、楼道照明分摊）123.72元，共计1600.07元，限在本判决发生法律效力之日起5日内付清。二、被告韩丽华支付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司龙门分公司违约金480.02元，限在本判决发生法律效力之日起5日内付清。三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司龙门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司龙门分公司已预缴），由被告韩丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟素文二〇二〇年五月十五日法官助理 梁丽丹书 记 员 邓嘉樱（附页）本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。