广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终495号 上诉人（原审原告）：谢安辉，男，1974年8月3日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 委托诉讼代理人：黄东乐，广西东越律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：灵山县食里春丰市场开发有限公司。住所：广西壮族自治区灵山县三海街道江滨二路西一巷26号（富桂·香江国际首层、二层）。统一社会信用代码：×××97P。 法定代表人：杨志斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈怡，广西同望（钦州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫征雨，广西同望（钦州）律师事务所律师。 上诉人谢安辉因与被上诉人灵山县食里春丰市场开发有限公司（以下称食里春丰公司）租赁合同纠纷一案，不服灵山县人民法院（2019）桂0721民初2539号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谢安辉的委托诉讼代理人黄东乐，被上诉人食里春丰公司的委托诉讼代理人陈怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢安辉上诉请求：1.撤销（2019）桂0721民初2539号民事判决，改判被上诉人返还上诉人投资款230240元，被上诉人向上诉人支付资金占用费21450元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。经本院释明，谢安辉明确其上诉请求为：1.撤销（2019）桂0721民初2539号民事判决，确认上诉人与被上诉人签订的合同无效。改判被上诉人返还上诉人投资款230240元并支付资金占用费21450元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《物业投资合同》为有效合同属认定事实不清。上诉人与被上诉人签订的合同违反了法律的强制性规定，属于无效合同，合同自始无效。被上诉人租赁的商铺未经整体验收合格，租赁标的物违法，租赁合同无效。根据《中华人民共和国消防法》第十二条、第十三条、第十五条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工验收是一个强制性规定，包括消防、环境、卫生等质量验收。本案被上诉人出租的一、二层商铺面积10982.94平方米未列入消防验收范围，根据国家相关规定面积超过10000平方米的场所属于公众聚集场所，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查并经过建筑工程竣工验收合格。建筑工程竣工验收合格指的是整体竣工验收，而非局部或单项工程的验收，以保证房屋商铺不存在安全隐患。由于涉案商铺未经消防验收和进行建筑工程竣工验收合格，违反了法律的强制性规定，涉案合同违反法律的强制性规定属于无效合同，合同自始无效，对双方没有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，无效合同的法律后果是双方返还，即被上诉人返还上诉人投资款并支付资金占用费。二、一审判决认定被上诉人已将涉案商铺（摊位）交付上诉人使用属于认定事实不清。涉案商铺因违反法律的强制性规定，合同标的物属于不能交付使用的违法建筑，法律禁止交付使用时，被上诉人即使存在事实上的交付使用也不能产生法律上的合法交付使用，因此，一审判决认定被上诉人已将涉案商铺（摊位）交付给上诉人使用属于事实认定不清。三、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条属于适用法律不当。 被上诉人食里春丰公司辩称，上诉人变更上诉请求实际上是由原来的主张解除合同变更为请求确认合同无效，属于增加独立的诉讼请求或者提出新的诉讼请求。根据法律的相关规定，在二审中不应获得支持。本案无论是上诉人主张合同无效还是解除合同均不能成立，相关问题已经有（2019）桂07民终112号、（2020）桂07民终120号生效民事判决进行了确认，涉案合同是有效合同。存在消防未经验收的问题并不能依法认定合同无效，消防未经验收不影响涉案租赁物的正常使用，也不符合法律规定承租人可以解除合同的规定。事实上，涉案的商铺可以正常使用，上诉人或者上诉人再次出租的承租人都已办理相应的工商登记，取得了营业执照，目前市场内也存在一定数量的散户在正常经营。上诉人不愿在涉案市场经营的原因是政府疏于对周边马路市场的管理，导致涉案市场竞争力下降，上诉人也跟着到马路去摆摊。综上，上诉人的上诉请求不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 谢安辉向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2017年1月16日签订的《物业投资合同》；2.判令被告向原告返还投资款230240元；3.判令被告向原告支付资金占用费21450元（计算方式：以投资款为基数，按年利率6%计算至被告返还全部投资款之日止，现暂计至2019年9月10日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：灵山县三海街道江滨二路西一巷26号富桂·香江国际一层、二层、地下一层属灵山县地产服务所单独所有。2016年11月21日，被告食里春丰公司与灵山县地产服务所签订了一份《灵山县香江国际一、二楼租赁合同书》，约定：灵山县地产服务所将灵山县香江国际一、二楼和地下停车场一次性整体出租给被告，出租期限20年，即自2017年11月25日至2037年11月24日，租赁期间，在被告统一管理的前提下可以以分租、合作等形式进行经营。2017年1月16日，被告食里春丰公司（甲方）与原告谢安辉（乙方）签订了一份《物业投资合同》，约定:乙方以投资的方式取得位于灵山县香江国际首层B45#商铺（摊位）20年的经营使用权，使用期限从2017年11月25日至2037年11月24日；商铺（摊位）20年经营使用权的投资总款为230240元；乙方以分期付款的方式支付，第一期，乙方应于2016年12月25日之前付投资总款的50%，计115120元，第二期，乙方应于2017年2月28日之前付清投资总款的50%即余款，计115120元。乙方在依约支付全部物业投资款后，甲方应于2017年11月25日前交付物业给乙方；如甲方出现非合同第十二条第2项规定的情形，没有按合同约定的期限交付物业，逾期超过90天的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方在收到乙方书面要求解除合同之日起30天内无息退还全部已付款；如乙方未按约定的时间付款，逾期超过30天，甲方选择继续履行合同的，乙方按逾期日向甲方支付应付款万分之一的违约金，合同继续履行；如出现乙方未交足该物业所涉投资款给甲方的，甲方可顺延交付物业期限而无需承担任何违约责任；装修、交付标准要求消防设施完善，且通过消防验收合格。合同签订后，原告依约于2018年2月28日支付230240元投资款给被告。被告也将涉案商铺（摊位）交付给原告经营使用。2019年9月24日，原告诉至该院请求：1、判令确认原告与被告于2017年1月16日签订的《物业投资合同》无效；2、判令被告向原告返还投资款230240元；3、判令被告向原告支付资金占用费21450元（计算方式：以投资款为基数，按年利率6%计算至被告返还全部投资款之日止，现暂计至2019年9月10日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告请求变更第1项诉讼请求为：判令解除原告与被告签订的《物业投资合同》。另查明，灵山县公安消防大队于2019年11月8日出具的《关于食里春丰生鲜农贸市场消防行政许可情况的函》载明：广西富贵房地产开发有限公司于2013年2月4日向钦州市消防支队申报建设工程消防验收，验收范围包括住宅部分75421.58平方米、地下建筑面积4425.7平方米。商业部分（一、二层）10982.94平方米未列入消防验收范围，即食里春丰生鲜农贸市场所在位置，至今未收到建设单位消防行政许可申请。 一审法院认为，综合当事人的诉辩意见，本案主要争议焦点为:一、本案的定性问题；二、涉案《物业投资合同》的效力问题;三、原告主张解除涉案合同是否符合合同约定或法律规定的解除条件问题。该院对本案综合评判如下:一、本案的定性问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案合同虽然名为投资合同，但根据其合同内容，符合租赁合同构成要件，涉案合同实为租赁合同。因此，本案应定性为租赁合同纠纷。二、关于涉案《物业投资合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”租赁合同是诺承合同，自双方签订时生效，而且本案租赁物已经交付给原告，所以合同有效。是否投入使用、营业，是承租人租赁后的行为，不应作为合同无效的依据。三、关于原告主张解除涉案合同是否符合合同约定或法律规定的解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，享有合同解除权的权利人行使合同解除权时应当符合合同约定或法律规定。在本案中，双方签订的合同中虽约定涉案商铺装修、交付标准要求消防设施完善，且通过消防验收合格。但对涉案商铺的工程未经消防工程验收合格时，原告是否享有合同解除权没有作出明确约定。原告主张涉案商铺的工程未经消防工程验收合格，但未提供证据证明由于消防工程导致其不可能取得涉案商铺的经营使用权。涉案商铺已交付给原告，原告已经经营、使用，也应视为原、被告以实际行为改变了交付标准的约定。本案涉案商铺，并不是永远办理不了消防验收。未办理消防验收和不能办理消防验收是两个不同的概念，不能办理消防验收构成根本上违约，未办理消防验收不构成根本上违约。综上，合同没有约定涉案商铺未经消防工程验收原告享有合同解除权；本案涉案商铺未办理消防验收，但不构成根本上的违约；涉案的商铺已交付原告使用，原、被告以实际行为改变了交付标准的约定，被告并没有构成违约。因此，原告提出解除合同不符合合同约定的条件，也不符合法定解除条件。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告谢安辉的诉讼请求。案件受理费2563元，由原告谢安辉负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院对一审查明的法律事实予以确认。 本院认为，对于本案所涉商铺没有办理消防工程验收是否影响合同效力的问题。第一、本案双方所签订的《物业投资合同》，虽然名为投资合同，但依照合同的内容，符合租赁合同的构成要件，一审将该合同认定为租赁合同并无不当，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认。该合同是当事人真实意思表示，合同条款内容并没有违反法律、行政法规的禁止性规定。第二、案涉商铺所在楼层的消防工程未遵循《中华人民共和国消防法》之规定竣工验收的情形，是否会导致该合同无效。未办理消防验收，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条中“违反法律、行政法规的强制性规定”范畴，因此，该合同合法有效。第三，案涉商铺所在楼层已取得不动产权证书，没有证据证明消防工程未经验收导致上诉人无法使用租赁的商铺。综上，上诉人以案涉商铺所在楼层的消防工程未经验收为由，主张《物业投资合同》无效，要求被上诉人返还投资款及支付资金占用费，缺乏事实和法律依据，应不予支持。至于上诉人一审主张解除合同，二审中却坚持以合同无效的理由来主张返还投资款并支付资金占用费是否属于增加或变更了诉讼请求，本院认为，上诉人提起诉讼主要是为了请求被上诉人返还投资款并支付资金占用费，合同是否有效是当事人主张给付之事由，双方当事人对本院针对上诉人提出的上诉请求进行审理亦无异议，从便于诉讼、一次性解决纠纷的角度，可在本案中继续审理上诉人提出的返还投资款及支付资金占用费的请求。 综上所述，谢安辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5126元，由上诉人谢安辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 成 审 判 员  赵斯婷 审 判 员  李彦君 二〇二〇年五月二十二日 法官助理  梁晖豪 法官助理  张海量 书 记 员  韦光波