福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初265号 原告：福州市蓝水湾物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥西路157号世纪佳源2号楼206单元，统一社会信用代码：91350102791775186K。 法定代表人：何英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周全，福建理争律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏思格，福建理争律师事务所律师。 被告：李萍，女，1978年12月30日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原告福州市蓝水湾物业管理有限公司（以下简称蓝水湾公司）与被告李萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告蓝水湾公司的委托诉讼代理人魏思格到庭参加诉讼，被告李萍经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蓝水湾公司向本院提出诉讼请求：1.李萍支付自2018年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费、公摊水电费等3477.34元；2.李萍支付以年物业服务费1656元为基数，按每月15%计算的逾期违约金，至2019年6月30日止为4471元；3.本案的诉讼费用由李萍负担。诉讼过程中，蓝水湾公司变更第一项诉讼请求为李萍支付自2018年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费2484元、自2018年5月1日起至2019年5月31日止的公摊水电费435.5元、其他费用33.34元，合计2952.84元。事实和理由：蓝水湾公司与莆田中茵房地产开发有限公司（以下简称中茵公司）签订《［蔚蓝国际］前期物业服务合同》一份，为李萍所拥有的位于莆田市涵江区中茵蔚蓝国际房产提供物业服务。依据合同约定：物业服务费应于每月10日前交纳，合同生效后，蓝水湾公司依约向李萍提供了完善的物业管理服务，李萍应根据合同约定交纳物业服务费。蓝水湾公司多次向李萍催收相关费用未果。截至2019年6月30日止，李萍共欠交物业服务费3477.34元。李萍拒绝交纳物业服务费的行为严重违反了合同约定，损害蓝水湾公司的利益，侵害了小区其他已交费居民的正当合法权利。为维护蓝水湾公司的合法权利，现根据有关规定，提起诉讼，望判如所请。 李萍未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下： 蓝水湾公司与中茵公司签订《[蔚蓝国际]前期物业服务合同》一份，约定：中茵公司以邀请招标方式选聘蓝水湾公司对蔚蓝国际提供前期物业服务事宜；蓝水湾公司按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准为：住宅1.2元/月·平方米，物业服务等级标准二级；自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之前发生的物业服务费，由中茵公司承担，自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担；物业服务费按月进行交纳，业主应在每月10号之前履行交纳义务，本着业主自愿原则可按季度或年进行交纳，逾期按每日应交纳费用千分之五的标准承担滞纳金；业主应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费用，前款费用属于业主自用的，由业主承担，属于蓝水湾公司使用的，由蓝水湾公司承担，属于业主共同使用的，公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在《临时管理规约》中约定，物业服务企业每月应在小区宣传栏公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况；本合同期限五年，自2014年4月18日起至2019年4月17日止；本合同期限届满，业主大会尚未成立的，蓝水湾公司应继续履行本合同等。李萍系案涉小区5号楼1梯位801室业主，该房屋建筑面积为114.98㎡。因李萍未及时交纳相关费用，双方引起纠纷。为此，蓝水湾公司于2020年1月6日诉至本院。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中，蓝水湾公司与中茵公司签订的《[蔚蓝国际]前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当履行各自义务。蓝水湾公司为案涉小区提供了物业服务，李萍作为业主，享受了蓝水湾公司提供的相关服务，应当支付相应的费用。结合蓝水湾公司主张的诉讼请求及其提供的证据材料，经核算，李萍应支付自2018年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费2484元、自2018年5月1日起至2019年5月31日止的公摊水电费435.5元。根据《[蔚蓝国际]前期物业服务合同》约定：“物业服务费按月进行交纳，业主应在每月10号之前履行交纳义务，本着业主自愿原则可按季度或年进行交纳，逾期按每日应交纳费用千分之五的标准承担滞纳金”，该滞纳金应属违约金性质，但上述约定的计算标准明显过高，且蓝水湾公司未举证证明其因李萍违约行为造成的实际损失，根据补偿性为准、惩罚性为辅的违约金性质以及案件的具体情况，应予以调整，本院酌定违约金按月利率20‰计算。经核算，李萍应支付截至2019年6月30日止的违约金407元。 综上所述，蓝水湾公司提出的诉讼请求，符合本院上述认定部分，予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四规定，判决如下： 一、李萍应于本判决生效之日起五日内支付福州市蓝水湾物业管理有限公司自2018年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费2484元、自2018年5月1日起至2019年5月31日止的公摊水电费435.5元，合计2919.5元； 二、李萍应于本判决生效之日起五日内支付福州市蓝水湾物业管理有限公司截至2019年6月30日止的违约金407元； 三、驳回福州市蓝水湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按上述判决指定的期间履行义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由福州市蓝水湾物业管理有限公司负担30元，李萍负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  黄慧珊 人民陪审员  戴逢春 人民陪审员  陈 辉 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  黄 琪 附本判决依据的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。