文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初538号原告：胡解，男，1980年10月12日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：肖令和，重庆凯豪律师事务所律师（特别授权）。被告：罗洪君，男，1962年10月10日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：冯钟胤、谭莉，重庆索通（万州）律师事务所律师。原告胡解与被告罗洪君房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告胡解及其委托诉讼代理人肖令和，被告罗洪君的委托诉讼代理人冯钟胤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡解向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年8月23日签订的关于租赁万州区厦门大道XX号附XX号一楼房屋的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告返还原告交纳的保证金10000.00元；3.判令被告返还原告交纳的房屋租金25000.00元（2019年11月1日至2020年8月31日）；4.判令被告赔偿原告损失225846.25元（即购买机械设备88200.00元、装修装饰工程36475.00元、三相电及原承租人用于其从事汽车维修服务的举生机等设备及附属设施53000.00元、货架及办公设备3000.00元、地坪漆1000.00元、轮胎、刹车片等配件损失15000.00元、销售汽车配件合同损失59000.00元，合计255675元，总额为255675元/60个月×12个月=225846.25元）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月23日，原、被告签订了关于租赁万州区厦门大道XX号附XX号一楼房屋的《房屋租赁合同》，合同约定租赁用途为汽车销售维修，年租金30000.00元，租赁时间为5年，交纳保证金10000.00元等内容。合同签订后，原告投资购买机器设备、办公设备、装修装饰、专用三相电等。2018年11月16日，原告取得销售汽车零配件、汽车维修服务的个体工商户营业执照。在签订合同和办理营业执照时，被告向原告及工商部门提交了居委会、街道办事处合法产权证明，房屋租金已按年支付至2020年8月31日止。2018年12月12日、2019年4月15日重庆市万州区龙都街道办事处分别以万州龙都通(2018)004号、万州龙都通(2019)001号通知，告知租赁合同所涉房屋为违法建筑，没有取得房屋产权证要求自行拆除或者强制拆除。原告知悉后，因担心房屋被拆，不敢采购汽车零配件，于2019年10月31日予以停业。原告亦多次与被告协商赔偿事宜无果，故为了保护原告合法权益，特依法起诉，望判如所请。被告罗洪君辩称，根据原告提交的证据可知，该租赁房屋无法继续承租是万州区龙都街道办事处两次行政行为所致，是政策发生变化，被告没有过错。根据相关规定，合同无效后参照租金支付房屋占用费，原告现在还在使用房屋，原告提出退还租金和保证金的请求没有事实上的依据。关于装修问题，原告未经出租人同意进行装饰装修，被告不应当承担该费用，并且被告有权要求原告在交付房屋时恢复原状。关于可以拆除、变卖的机器设施、配件等，其所有权为原告，不是房屋的不可拆除的附属设施，不应当纳入损失之中。双方在签订合同时，原告合理合法办理了工商手续，并且工商部门并未要求原告停产停业，被告认为签订合同时租赁行为有效，只是现在效力待定，房屋的拆除是政策发生变化，被告没有过错，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月23日，原告胡解与被告罗洪君签订《房屋租赁合同》，被告罗洪君将万州区厦门大道XX号附XX号一楼出租给原告胡解，该房屋没有取得房屋产权证，场地面积约150平方米，从事汽车销售维修；租期从2018年9月1日到2023年8月31日止，年租金为30000.00元；被告缴纳押金10000.00元，合同还对其他方面进行了约定。该房屋在签订合同之前由被告出租给案外人胡小平进行汽车销售维修等使用，胡小平已经向被告给付10000.00元房屋押金。原告从胡小平将该房屋及设施、设备接过来后，于2018年10月7日向胡小平支付共计93000.00元，包括2019年8月31日之前1年租金30000.00元、房屋押金10000.00元及附属设施建设费53000.00元（三相电、市政开道、举升机一台等）。该附属设施建设费53000.00元中的可移动的设施只有举升机一台，胡小平和原告均认可当时移交价值为5000.00元。原告将房屋接过来后，将其装修承包给邓成进行装修，包括门头、地砖铺设、厕所改造、墙面处理、地面挖槽等共计花去装修费36000.00元。2018年10月，原告购买了四轮定位仪、字母式大剪、拆胎机带、后仰右助力臂、平衡机、道通解码器等设备，共花去88200.00元。2018年10月5日，原告（乙方）与武汉一九九九实业有限公司（甲方）签订《合同书》，约定乙方申请销售甲方提供的系列产品，其产品有刹车片、滤芯器、火花塞、雨刮器、轮胎、机油和电瓶等，乙方向甲方支付货款定金98000.00元，甲方首次向乙方配送市场价值98000.00元产品供乙方销售。原告按照合同的约定向武汉一九九九实业有限公司支付了货款定金98000.00元，至今，该公司向原告发放了部分货物。原告陈述该公司已经向原告发放了39000.00的货物，还剩下59000.00的货物没有发放。2018年11月，被告向原告提供了万州区龙都街道红溪沟社区居委会的《产权证明》，证明涉案房屋不属于违法建筑或拆迁公告红线范围内的情形，原告据此办理了个体工商户营业执照。2019年8月17日，原告向被告支付了2019年9月1日到2020年9月31日止的房屋使用费30000.00元。另查明，万州区龙都街道办事处对辖区厦门大道、科龙路的违法建筑进行了公告。2019年4月15日，万州区龙都街道办事处对涉案厦门大道39号房屋单位（个人）发出《关于催告拆除违法建筑的通知》：2018年12月12日下达的关于强制拆除违法建筑的通知精神，要求你单位（个人）于2018年12月19日前自行拆除违法建筑。由于你单位（个人）未在规定的时间内自行拆除又未申请复议，龙都街道决定从2019年5月起启动违法建筑强制拆除工作。2019年11月13日，万州区龙都街道办事处对涉案厦门大道39号房屋单位（个人）发出《关于强制拆除违法建筑的通知》：通知你单位（个人）于2019年11月13日前自行拆除。原告确认收到上述两份通知。原告主张于2019年10月31日予以停业，至今该房屋没有被拆除，房屋也没有向被告实际交付。原告在与被告协商处理该租赁房屋交付和赔偿事宜无果后，于2019年11月11日向本院申请网上立案，提出前述诉讼请求。2020年5月19日,原告将本案争议房屋交还给被告，双方办理了房屋交接手续，原告已将房屋内自己所有的财产搬走。本院认为，被告罗洪君将位于万州区厦门大道XX号附XX号一楼房屋出租给原告胡解经营汽车销售维修进行使用，该房屋至今没有取得房屋产权证，并经相关行政职能部门公告、通知定性为属于撤除类的违法建筑，决定从2019年5月起启动违法建筑强制拆除工作，故本院据此认定原告胡解与被告罗洪君于2018年8月23日对该房屋签订的《房屋租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。关于原告向被告支付了2019年9月1日到2020年9月31日之间的30000.00元性质认定问题。由于租赁房屋为违法建筑，并且被告认可该款项系房屋占用使用费，按照有关规定该款项的性质应当认定为房屋占用使用费。原告使用该房屋后，在2019年4月15日明知该房屋为违法建筑的情形下继续占有使用该租赁物，直至2020年5月19日向被告交还该房屋，据此本院认定原告实际占有使用该房屋的终止时间为2020年5月19日,据此本院认定原告实际占有使用该房屋的终止时间为2020年5月19日，原告应当向被告支付2019年9月1日到2020年5月19日期间的房屋占用使用费21534.00元（30000.00元/365天×262天），原告已付30000.00元，扣除原告应当支付的房屋占用使用费21534.00元后，被告应向原告返还房屋占用使用费8466.00元（30000.00元-21534.00元）。被告对该房屋已经收取胡小平的10000.00元房屋押金，由于原告已经向胡小平支付，该10000.00元押金应当由被告退还给原告。关于原告主张的装修装饰工程36475.00元及三相电、市政开道等附属设施48000.00元（53000.00元-5000.00元举升机一台）的诉讼请求，由于该84475.00元（36475.00元＋48000.00元）所花去的费用所形成在房屋或者土地等上面附属物，不能为原告继续使用，构成原告的直接损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。造成该合同无效的主要责任在于被告，因其提供的房屋不具备房屋产权证并且现在已经确定其为违法建筑。虽然原告在办理个体工商户营业执照时，被告向原告提供了万州区龙都街道红溪沟社区居委会的《产权证明》，但原告仍未严格审查争议房屋的权利是否完整，明知其无房屋产权证而与之订立合同，故原告也有一定过错。据此，本院酌情认定该损失由原告承担其20%的责任，被告承担80%的责任，被告向原告赔偿其损失67580.00元（84475.00元×80%）。关于原告主张地坪漆1000.00元的诉讼请求，原告无证据予以证明，本院对其损失不予以认定。关于原告主张购买机械设备、办公设备、举升机、货架及轮胎、刹车片等配件所花去的费用作为本案损失认定问题，由于该系列物品均为移动的物品，现在具有价值，原告没有向本院提供证明该系列物品现有价值的证据，本院不宜认定原告购买该物品时的价格作为原告主张损失认定的依据，并且原告可移走后另行处理，故对原告的该系列诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予以支持。关于原告主张的武汉一九九九实业有限公司还剩下59000.00元的货物没有向原告发放作为本案损失认定的问题，由于该款涉及原告与该公司买卖合同纠纷，不属于原、被告之间的必然损失，故对原告的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告胡解与被告罗洪君于2018年8月23日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告罗洪君在本判决生效之日起十日内向原告胡解退还房屋保证金10000.00元；三、被告罗洪君在本判决生效之日起十日内向原告胡解返还房屋占用使用费8466.00元；四、被告罗洪君在本判决生效之日起十日内向原告胡解赔偿损失67580.00元；五、驳回原告胡解的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5146.00元，减半收取2573.00元，由原告胡解负担1000.00元，被告罗洪君负担1573.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张文勇二〇二〇年五月二十一日书记员  聂登超