广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初4663号原告：李达史，男，1980年10月15日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：邓旭东，系广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州南开房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区侨燕街20号虹侨楼B座801房，统一社会信用代码9144010123123906X3。法定代表人：张建丽，系该司董事长。委托诉讼代理人：胡开欣、张哲，均系该司职工。原告李达史诉被告广州南开房地产开发有限公司（以下简称南开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李达史的委托诉讼代理人邓旭东，被告南开公司的委托诉讼代理人胡开欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李达史向本院提出诉讼请求：1、南开公司向李达史支付逾期办理《不动产权证》的违约金（以3265006元为本金，按每日0.01%的标准，从2015年12月31日起计至南开公司实际交付《不动产权证》之日止）；2、本案受理费由南开公司承担。事实与理由：2013年3月16日，李达史、南开公司签订《广州市商品房买卖合同》，约定，李达史购买广州市天河区瘦狗岭路411号（办公楼，自编A-1栋）704房；合同签订后，李达史依约支付了购房款，南开公司至今仍未交付不动产权证。被告南开公司辩称：不同意全部诉讼请求。1、未能按照约定的时间办理房产证的原因是政府改变了规划以及楼盘部分业主原因所导致。广州市公安消防局在2013年10月24日发出（穗公消审【2013】第2309号）要求将房屋避难层由广州市规划局原规划的16层调整至15层，但此时房屋已经竣工并出售，经过我方多方的沟通，在2016年8月17日分别与15层各业主达成了和解协议，消防规划设置是导致延迟办证的根本原因，所以我方办证的时间应在政府延迟办证的时间顺延，在我方积极消除因消防规划设计变更原因所导致的不能按时办证的因素后，因楼盘部分业主在收楼后违背了规划要求，擅自将房屋结构进行改动或将开放式阳台改装为封闭式阳台，导致颐和四季公馆整体规划不能验收，并最后导致不能办理房屋产权证。据颐和物业公司统计共有437户业主进行改装，业主的改装行为是影响房产证办理的原因。2、根据补充协议第十一条约定，办理房产证的期限自商品房交付之日起730日内办妥，原告于2015年6月13日实际收楼，按照合同约定的730日，则2017年6月14日才到达办证期限。3、李达史迟延付款193天，相应的办证期限应当顺延。4、李达史没有证据证明迟延办证给其造成的损失。经审理查明：2013年3月16日，南开公司（甲方/卖方）与李达史（乙方/买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定甲方以出让方式取得位于广州市天河区东莞庄路57号大院编号为4的地块的土地使用权，面积13157平方米；甲方经批准，在该地块上投资建设颐和大厦商品房；乙方购买的商品住宅为预售商品房，已取得《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第××号；乙方所购商品房为本合同约定的颐和大厦办公楼自编A-1栋7层704号房，房屋地址为天河区瘦狗岭路411号704房（以下简称案涉房屋）；该商品房的用途为办公，户型结构为其他0厨2卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台0个；合同约定建筑面积共157.47平方米，其中，套内建筑面积121.68平方米，共有分摊面积约35.79平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额为3265006元；（第八条）付款方式，甲方同意乙方按按揭贷款方式支付房款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.38%，金额1645006元，除首期款外，剩余房款金额1620000元，须于2013年3月16日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是招商银行广州开发区支行，委托代理人国信信扬律师事务所，甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签定本合同并支付首期款后日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；（第十条）逾期付款的违约责任，一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；（第十三条）房屋交付，甲方应当在2013年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如办理产权证的义务等；（第二十一条）产权登记，乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第二十八条）该商品房仅作办公用途，乙方不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，乙方擅自改变的，应当依法承担相关责任；等条款。合同附件七《本合同补充协议》（以下简称《补充协议》约定：二、双方同意主合同第十条变更为，乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间；十一、双方同意主合同第二十一条变更为，甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；因乙方原因导致甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延的（包括但不限于本补充协议所述情形），乙方应承担由此产生的一切不利后果；如果乙方未按合同约定的条件向甲方支付该商品房全部房价款及有关税费，甲方有权拒绝向乙方交付该商品房或虽然交付了该商品房给乙方提前使用，但无义务向乙方办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何违约责任或赔偿责任，且该商品房的产权仍属甲方所有；如双方在主合同第十三条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理产权证期限仍从合同约定交房期届满之日起算；十二、主合同第二十二条变更为，甲方逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过房价的百分之二；十八、如属银行按揭付款的房屋，乙方在双方签署《广州市商品房买卖合同》的七日内根据《按揭须知》上写明的内容带齐有关资料到按揭银行指定的律师所办完按揭手续，由于乙方的原因未能按时完成按揭手续的，则视为乙方延迟付款，按照本补充协议第二条处理；十九、双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但主合同或本补充协议及认购书中有具体约定的除外；等条款。2013年5月8日及2013年9月9日，南开公司分别开具两张发票，确认收到李达史支付的案涉房屋的房款1645006元、1620000元。李达史、南开公司双方确认案涉房屋的交付时间为2015年6月13日。现李达史以南开公司迟延办理案涉房屋房地产权证为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，南开公司抗辩称由于政府部门原因而导致颐和大厦楼盘的规划验收至今未通过，属于不可抗力，应予免责。为予证明，南开公司提交了穗公消审【2013】第2309号《关于同意颐和大厦A-1、A-2栋建设工程调整消防设计的审核意见》作为证据。穗公消审【2013】第2309号《关于同意颐和大厦A-1、A-2栋建设工程调整消防设计的审核意见》，显示由广州市公安消防局于2013年10月24日向南方航空公司、南开公司出具，内容为该局对南方航空公司、南开公司报送的建设工程调整消防设计进行了支队集体审核，现对该项目进行建筑调整设计，调整内容为A-1、A-2栋综合楼调整为地上32层（另设3层夹层），建筑高度调整为113.5米，调整后首层为商场，首层夹层为商场，二至三十二层（含三十二层夹层）为办公室，其中第十五（A）层为避难层，第十六层为办公室及设备用房等；经集体审核，认为该工程调整消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计，其他要求仍应按该局审核意见书“穗公消（建）字【2010】第0251号”及国家有关消防技术规范要求执行等。另查明，李达史以商品房预售合同纠纷起诉南开公司，同批次案件共起诉3件，案号分别为（2020）粤0106民初4662-4664号，涉案房屋分别为天河区瘦狗岭路411号706房、704房、705房，诉请均为要求南开公司支付迟延办证违约金，在该三案中，南开公司抗辩称李达史迟延支付首期款，其有权相应顺延办理房地产权证的期限。李达史表示并未存在迟延支付首期款的情况，并提交了pos签购单、招商银行股份有限公司广州星河湾支行的交易明细清单及招商银行信用卡对账单（其上显示李达史于2012年8月12日支出200000元、2012年9月16日分别支出200000元、600000元、2012年10月15日分别支出200000元、1391500元、2013年3月16日支出9165元，共计2600665元）以证明其于2013年3月16日付清了涉案房屋及同期购买的706房（4662号案涉案房屋）、705房（4664号案涉案房屋）的首期款共计2600665元。经质证，南开公司对上述证据的真实性予以确认。诉讼过程中，南开公司抗辩称由于部分业主在实际收楼后擅自将房屋内部结构进行改动或将开放式阳台改装为封闭式阳台而导致颐和大厦楼盘的规划验收至今未通过，该部分业主应当对迟延办证承担法律责任。为予证明，南开公司提交了《A1栋装修改动房间统计表》、《A2栋改动房间统计表》。李达史对上述证据的真实性均不予确认。2020年5月14日，本院组织李达史与南开公司共同对涉案房屋进行现场勘察。经现场勘查，李达史、南开公司均确认涉案房屋内部与李达史购买的其他两套房屋（即4662号案涉案房屋706房、4664号案涉案房屋705房）已打通，现场内部未见阳台。对此，李达史表示收楼时涉案房屋是没有阳台的，被告对此不予确认，并表示其无法确认阳台是否有改动，应以合同约定为准。另，在本院审理的南开公司作为被告的其他案件中，本院向广州市国土资源和规划委员会与广州市天河区国土资源和规划局发函调查，广州市国土资源和规划委员会于2016年8月18日函复本院，广州市天河区国土资源和规划局分别于2018年5月9日、2018年7月2日函复本院。其中，2016年8月18日的复函（穗国土规划协查【2016】301号）称东莞庄路57号地段颐和大厦前经原广州市规划局审批报建（穗规建证【2010】2441号），经原广州市规划局天河区分局调整建筑设计（穗规函【2012】4449号）；该建设项目尚未通过规划验收，根据国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，不能办理将颐和大厦的各房屋过户至各业主名下的手续。2018年5月9日的复函（穗天国规【2018】464号）称东莞庄路57号地段自编“颐和大厦”已申请办理规划验收手续，因存在问题、整改尚未达到建设工程规划验收标准，至今仍未取得《建设工程规划验收合格证》；根据相关规定，未通过规划验收的项目不可以办理“小确权”手续；对建设工程改动房屋结构、封闭阳台等情况，将根据《广州市城乡规划程序规定》第三十五条的规定，依法办理该项目规划验收许可。2018年7月2日的复函（穗天国规【2018】780号）称东莞庄路57号自编“颐和大厦”建设项目的建设单位曾于2016年7月8日申请“颐和大厦”建设项目规划验收咨询服务，广州市天河区国土资源和规划局以穗规（天河）咨询【2016】259号回复要求其进行整改，2018年4月9日，建设单位整改后再次申请规划验收，因存在阳台封闭、办公改商业等问题，广州市天河区国土资源和规划局以穗国土规划业务函【2018】2149号暂不同意办理上述建设工程规划验收，截止目前，未收到建设单位再次申请办理规划验收的申请材料。穗天国规【2018】780号复函后附该穗国土规划业务函【2018】2149号《关于暂不同意规划验收的函》，其上载明，经现场核查，发现东莞庄路57号建设工程存在如下问题：一、本项目建设工程规划验收测量记录册部分数据与现场不符，须重新核算；二、建设工程多处封闭阳台；三、未经规划许可擅自将部分办公改商业使用；四、建设工程内部间隔与规划许可不一致，部分房屋占用走廊，部分阳台改办公使用；五、须明确办公30、31、32层使用功能；六、建设工程多处增设结构梁柱；七、建设工程高度超规划许可要求及空军控高要求；八、用地东南角建筑未拆除，南侧标示牌、北侧围墙占用规划路。根据《广州市城乡规划条例》的有关规定，上述工程不符合规划验收条件，暂不同意验收和核发《建设工程规划验收合格证》，建设单位接到此函后，应按报建要求自行整改、修改测量记录册后，再申请规划验收。广州市国土资源和规划委员会于2019年6月28日出具《建设工程规划条件核实意见书【穗规划资源核实（2019）1062号】，显示经核实，颐和大厦项目符合城乡规划要求，同意通过建设工程规划条件核实。南开公司在庭审中表示颐和大厦现暂不具备办证条件。本院认为：李达史与南开公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。李达史已根据合同约定向南开公司支付了购房款3265006元，南开公司应按照合同约定向李达史交付案涉房屋并办理产权过户登记手续。根据《补充协议》约定，南开公司应当在商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为李达史办妥产权登记，并将以李达史为产权人的房地产权证交付李达史；南开公司逾期办妥《房地产权证》的，合同继续履行，南开公司应当自逾期之日的次日起至李达史实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.01%的标准向李达史支付违约金，但违约金总额不超过房价的2％。根据已查明的事实可知，南开公司已于2015年6月13日将案涉房屋交付给李达史，故南开公司依约应于2017年6月12日前为李达史办妥产权登记，并将以李达史为产权人的房地产权证交付李达史。但根据本案查明及南开公司的自认，案涉房屋暂不具备产权登记条件，因此，南开公司应承担逾期办理房地产权证的违约责任。关于南开公司抗辩李达史存在迟延支付首期款，其有权顺延办理房地产权证的期限。对此李达史已提供了相应的支付凭证证明其在合同约定的期限内支付了首期款，南开公司对李达史提供的证据的真实性亦予以确认，对于南开公司的该项抗辩，本院不予采纳。南开公司主张颐和大厦未能完成规划验收是由政府原因造成的，属于不可抗力因素，依法应当予以免责。但南开公司提交的证据并未显示是政府原因造成颐和大厦未及时通过规划验收，其应自行承担举证不能的法律责任，本院对南开公司的该项抗辩不予采纳。南开公司主张颐和大厦未能完成规划验收是由于部分业主在收楼后擅自将房屋内部结构进行改动或将开放式阳台改装为封闭式阳台而造成的。首先，从广州市天河区国土资源和规划局的复函可见，颐和大厦至今未能通过规划验收系由于穗国土规划业务函【2018】2149号《关于暂不同意规划验收的函》上载明的八项问题，部分业主将房屋内部结构进行改动或将开放式阳台改装为封闭式阳台并非唯一原因，对于需整改的“建设工程多处增设结构梁柱、建设工程高度超规划许可要求及空军控高要求、用地东南角建筑未拆除，南侧标示牌、北侧围墙占用规划路”等问题，南开公司在本案中并未举证证明其已完成整改。其次，对该部分业主的改装行为，南开公司在本案中仅提交《A1栋装修改动房间统计表》、《A2栋改动房间统计表》，未能充分证明其作为开发商曾对此进行劝阻或要求业主进行整改，从现场勘察的情况来看，亦无法确认涉案房屋是否存在穗国土规划业务函【2018】2149号《关于暂不同意规划验收的函》第四条的情形。在此情况下，本院对南开公司的此项抗辩不予采纳。综上所述，南开公司应向李达史支付逾期办证违约金，违约金的起计日期为2017年6月13日，李达史主张逾期办证违约金自2015年12月31日起计缺乏合同依据，本院不予采纳。关于违约金的标准问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。本案中，南开公司至今未能协助李达史取得涉案房屋的房地产权证确实给李达史造成一定的损失，且该损失在取得不动产权证之前一直处于持续状态。虽《补充协议》约定“违约金总额不超过房价款的2%”，但涉案房屋所在的楼宇至今未能办理房地产权证，南开公司何时可以协助李达史取得涉案房屋的房地产权证仍处于不确定的状态，在违约事实、违约所造成的损失一直处于持续状态之中的情形下，若以总房款的2%为限计算违约金，显然有违公平合理、诚信原则，以此为准计算得出的违约金亦明显不足以弥补南开公司违约给李达史造成的损失。如前所述，南开公司在穗国土规划业务函【2018】2149号《关于暂不同意规划验收的函》发出后是否有具体落实整改方案、采取的整改措施是否到位、涉案房屋是否存在该函第四条的情形尚不确定，如存在改动，但该改动是否影响规划验收暂无法确定，须具体问题具体分析其成因及责任归属，暂计至李达史提起本案诉讼之日（即2019年12月19日）为宜，对于原告超出该部分的诉请，本院不予支持，予以驳回。但南开公司、李达史之间的逾期办证纠纷，本案未尽处理部分，双方可另寻合法途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州南开房地产开发有限公司向原告李达史支付迟延办理《房地产权证》的违约金（以3265006元为本金，按每日万分之一的标准，自2017年6月13日起计至2019年12月19日止）。二、驳回原告李达史的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7300元，由原告李达史负担4900元，由被告广州南开房地产开发有限公司负担2400元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二〇年五月二十八日书记员 谢丽军