西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2018）陕0104民初8136号原告：西安九森矿山机具有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：王存德，该公司总经理。原告：西安市莲湖区九红汽车维修服务部，经营场所：西安市莲湖区。经营者：王某某，女，1971年XX月XX日出生，汉族，住陕西省三原县XX号楼XX单元XX号。委托诉讼代理人：王存德，（系王某某丈夫），男，1964年4月15日出生，汉族，住陕西省三原县。被告：陕西省军区XX基地，住所地西安市XX路XX号。法定代表人：王耀民，该公司总经理。委托诉讼代理人：池清旺，中国人民解放军西安政治学院法律顾问处律师。原告西安九森矿山机具有限公司（以下简称九森公司）、西安市莲湖区九红汽车维修服务部（以下简称九红汽修部）与被告陕西省军区XX基地（以下简称省军区XX基地）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年9月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九森公司法定代表人王存德并作为原告九红汽修部的委托诉讼代理人，被告省军区XX基地的委托诉讼代理人池清旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九森公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告九红汽修部赔偿2016年3月30日至2016年6月30日，按王某某所签合同编号：兰秦0192【2015】030866号《军队房地产租赁合同》标准的三个月的租金8355.75元；2.被告赔偿原告九红汽修部13个工人三个月的工资总额117000元、退赔原告九红汽修部的客户费用43000元、退赔原告九森公司客户费用40000元、原告九红汽修部搬迁费用43000元、原告九森公司搬迁费用40000元、二原告共同建设投资费714960元;3.被告赔偿原告九红汽修部兰秦0192【2015】030866号《军队房地产租赁公司》中约定的两个月租金的搬迁费用共计5570元；4.本案诉讼所产生的诉讼费用，财产评估费，全部由被告负责承担。诉讼过程中，二原告变更第二项诉讼请求为，赔偿原告九红汽修部13个工人3个月工资共计119980元、原告九红汽修部退赔客户费用22000元、原告九红汽修部搬迁费用43000元、向原告九森公司赔偿退赔客户费用18000元及建设投资费293391元（均系2015年10月19日到期合同产生）、兰秦0192【2015】030866号《军队房地产租赁公司》涉及原告九森公司建设投资费803882元。事实与理由：原告西安九森公司于2013年8月承包了位于西安市莲湖区军区XX基地内原皮革厂院落和车库加油站两个院落。原皮革厂院落年久失修，破损不堪，无法使用，经过和基地领导协商，由原告出资建设修缮。原告经过两个月的改造建设，其中新建改造房屋，屋顶更换，地面硬化，上下水管道修改，道路两次的沙石铺设，共计花费9万元，2013年底投入使用。2014年经基地领导多次鼓励多种经营，要求把基地的空余场地利用起来，原告九森公司于当年10月和被告签订承租基地院内车库加油站院落合同，该院落房屋面积151平方米，土地面积：815平方米，院落房屋中部倾斜局部坍塌，围墙倒塌，土地杂草丛生（没有硬化）根本无法使用，经过和基地领导协商同意，仍由原告自行解决。原告投资50多万元建设成了修理厂，随后铺设了修理厂到院内原料饲厂门口75米的沥青路，XX路XX房。2015年9月，原告续签了兰秦0192【2015】030866号《军队房地产租赁合同》，合同期限自2015年10月1日至2016年9月30日。但2015年11月被告通知停止签订合同，全军停止有偿服务，并开始严格控制单位大门出入，多次要求原告九森公司搬迁。2015年12月，因为搬迁和退赔客户费4万元造成原告九森公司直接经济损失共计13万元。原告多次向基地领导反应无果，无奈于2016年3月30日被迫搬迁。被告单方解除合同，给原告造成巨大经济损失，包括原告九红汽修部赔偿2016年3月30日至2016年6月30日，按030866号合同标准的三个月的租金8355.75元；原告九红汽修部13个工人3个月工资共计119980元、原告九红汽修部退赔客户费用22000元、原告九红汽修部搬迁费用43000元、原告九森公司退赔客户费用18000元及建设投资费293391元（均系2015年10月19日到期合同产生）、兰秦0192【2015】030866号《军队房地产租赁公司》涉及原告九森公司建设投资费803882元。原告多次要求被告赔偿未果，故诉请维护权益。被告省军区XX基地辩称，一、本案系原告就两个独立合同引起的纠纷，一份系兰秦0192[2015]030866号合同，系从2013年起延续的续签合同。另一份是原告九森公司与被告签订的租赁期限2014年10月20日至2015年10月19日房屋面积1115平方米，场地面积是607平方米的合同。两份不同合同，是否应分开起诉，由法庭认定；二、被告认可王某某代表原告九森公司签订030866系列合同，该合同的主体双方就是被告和原告九森公司；三、提前解除合同由王某某、原告九森公司提出，被告已退还了5.5个月的租金。被告认可的其停止经营的时间是2016年4月28日，双方认可的交回租赁房屋场地的门钥匙的时间是2017年2月。故原告主张退还2016年3月30日至2016年6月30日三个月的租金，没有事实依据。因九森公司包括王某某的配合，被告才给省军区打报告，按实际使用时间全退了其5.5个月的租金，其后又退还了房屋场地的占用费，被告在租金及占用费的计算方面已经给了九森公司很大的回报；四、两份合同标的物不一致，原告所诉赔偿均不应由被告承担。兰秦0192（2015）030866号合同所涉租赁物，改造修缮等是在2015年9月30日之前完成的，根据合同第八条约定，原告改造修缮等费用自理，合同期满，无偿移交被告；且该合同是王某某提出提前解除的，故搬迁费、工人工资等费用不应由被告负担；最后一份合同期限至2015年10月19日到期，合同所涉租赁物因合同到期且部队停止有偿服务，被告和原告九森公司没有续签合同，根据合同第八条约定，原告改造修缮等费用自理，合同期满，无偿移交被告；关于主张退赔给原告九红汽修部的钱，因为九红与被告无合同关系，所以这部分损失被告不认可，也无根据；五、综前，评估费、诉讼费等均不由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告九森公司的法定代表人王存德与原告九红汽修部的经营者王某某系夫妻。2013年，原告九森公司（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订一份《 军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于西安市莲湖区XX路XX号（座落号：兰秦字第0192号）的房屋建筑面积150.5平方米，场地面积683平方米，出租给乙方用于仓储。租期自2013年10月1日至2014年9月30日止，年租金29566元。乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的地场地上新建和添建各路建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。乙方确因需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方。2014年9月30日，原告九森公司与被告沿用前述2016年7月5日租赁合同的大部分内容，就建筑面积151平方米房屋、面积683平方米场地续签一份《 军队房地产租赁合同》，租期自2014年10月1日至2015年9月30日。但在乙方确因需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方的约定之后，增加约定乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产保证金。原告九森公司法定代表人王存德另与被告签订一份《 军队房地产租赁合同》，约定被告将位于西安市莲湖区XX路XX号（座落号：兰秦字第0192号）的场地面积132平方米，出租给王存德用于仓储。租期自2014年10月24日至2015年10月23日，年租金2574元，其余内容与前述2014年9月30日，原告九森公司与被告签订的涉及建筑面积151平方米房屋、面积683平方米场地的《 军队房地产租赁合同》基本一致。2015年9月29日，将前述2014年9月30日原告九森公司与被告约定租赁的涉及建筑面积151平方米房屋、面积683平方米场地和被告与王存德约定租赁的涉及面积132平方米场地合并后，原告九红汽修部经营者王某某（承租方、乙方）与被告省军区XX基地（出租方、甲方）签订《 军队房地产租赁合同》（合同编号：兰秦0192[2015]030866号）一份， 约定甲方将位于西安市莲湖区XX路XX号（座落号：兰秦字第0192号）的房屋建筑面积151平方米，场地面积815平方米，出租给乙方用于汽修。乙方对该房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租期自2015年10月1日至2016年9月30日止。年租金33423元。乙方支付房地产租赁保证金1003元，乙方履行约定的，租期满甲方无息退还保证金。乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的地场地上新建和添建各路建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产保证金。2016年1月4日，被告书面通知王某某，根据陕西省军区后勤部通知，为了落实中央军委改革工作会议精神《全面停止军队有偿服务》的要求，你单位与XX基地签订2015年10月1日至2016年6月31日的租赁合同到期后，不在（再）续签下年租赁合同，请按期自行搬迁。诉讼过程中，二原告表示前述030866号合同，系王某某代表原告九森公司所签，仍然是原告九森公司从被告处租用场地和房屋，被告对此予以认可。2016年4月28日，原告九森公司将涉及030866号合同的租赁标的物向被告腾交完毕。被告提交一份2016年4月28日关于租赁户提前退房的报告复印件。该报告内容载明，基地领导，根据省军区后勤部通知和租赁相关要求，王某某公司（个人），申请提前退租，合同租赁时间2015年10月1日至2016年9月30日，房屋面积151平方米，场地面积815平方米，房屋每平方米月租金9元，场地每平方米月租金1.75元，年租赁费33423元，申请提前退租5.5个月，应该退费15318元，其中签有王某某姓名。被告陈述，王某某签字并已领取退费15318元。二原告陈述，王存德签王某某姓名并领取了退费，但金额已记不清楚。2016年6月2日，被告向战勤处请示，关于被告与九森公司2015年9月30日至2016年9月30日（房屋150.5平方米，场地686平方米）租赁项目，于2016年4月28日清退完毕，退还租金15318元。关于2014年10月20日至2015年10月19日（房屋1115平方米，地块607平方米）租赁项目，合同已到期，未签订新合同，承租方曾交付占用费20000元，建议退还，是否允许，请批示。另查明，原告九森公司和被告另签订有租赁标的物为位于西安市莲湖区XX路XX号（座落号：兰秦字第0192号）的面积536平方米大厂房、579平方米石棉瓦简易房、607平方米场地的《 军队房地产租赁合同》一份，租赁期限至2015年10月19日到期后，原告九森公司法定代表人与被告签订《关于有偿使用原车库加油站协议》一份，有偿使用期限自2015年10月20日至2016年3月19日。庭审中二原告与被告均确认前述延续至2016年3月19日合同关系仅存在于原告九森公司与被告之间。二原告另陈述，未做财产评估。本院认为，当事人协商一致可以解除合同。原告九森公司与被告起初就151平方米房屋、面积683平方米场地和面积132平方米场地分别签有两份不同的租赁合同，且均系一年一签，根据其内容约定，足以证明被告关于承租涉及部队的房地产的相关情形向原告九森公司作出了明确说明，原告九森公司对于涉及军队房地产可能会在租赁期内予以腾交的风险是预先明知的。最终，王某某代表原告九森公司与被告签订030866号合同，将151平方米房屋、面积683平方米场地和面积132平方米场地统一用030866号合同约定，030866号合同的双方主体是原告九森公司与被告，该合同是双方自愿签订，内容未违反法律法规强制性规定，对双方均有约束力。因030866号合同履行过程中，涉及军改，被告提前通知原告九森公司不再续签合同，要求原告九森公司按期搬离，而后原告九森公司通过被告申请提前退房，获准许后，领取了所退5.5个月租金，并于租赁期满前将030866号合同所涉租赁物腾交完毕，原告九森公司的行为足以证明，030866号合同系该公司接到因军改不再续签合同通知后，主动提出解除合同，退还租金，获被告同意后，双方已履行完毕各自义务，解除了030866号合同。因030866号合同中明确约定，承租房屋及场地上新建和添建各种建筑物、构筑物权属均归被告所有，租赁期满或合同解除时，必须完好无偿移交给被告，故030866号租赁合同经双方协商一致解除后，涉及该合同的建筑物、构筑物、装饰装修均应无偿移交给被告，二原告无权要求被告就030866号租赁合同向原告九森公司赔偿建设投资费803882元。原告九红汽修部并非案涉030866号租赁合同的主体，无权要求被告向原告九红汽修部赔偿2016年3月30日至2016年6月30日，按兰秦0192【2015】030866号《军队房地产租赁合同》标准的三个月的租金8355.75元、两个月租金的搬迁费用共计5570元；赔偿原告九红汽修部13个工人3个月工资共计119980元、原告九红汽修部退赔客户费用22000元、原告九红汽修部搬迁费用43000元。关于二原告主张的向原告九森公司赔偿退赔客户费用18000元及建设投资费293391元（均系2015年10月19日到期合同产生）系另一处房屋及场地的租赁关系，与本案纠纷及原告九红汽修部无关联性，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十三条规定，判决如下：一、驳回原告西安九森矿山机具有限公司、西安市莲湖区九红汽车维修服务部要求被告陕西省军区XX基地就兰秦0192【2015】030866号《军队房地产租赁合同》赔偿原告西安九森矿山机具有限公司建设投资费803882元的诉讼请求；二、驳回原告西安九森矿山机具有限公司、西安市莲湖区九红汽车维修服务部要求被告陕西省军区XX基地就兰秦0192【2015】030866号《军队房地产租赁合同》赔偿原告西安市莲湖区九红汽车维修服务部2016年3月30日至2016年6月30日三个月租金8355.75元、两个月租金搬迁费用5570元、13个工人3个月工资119980元、退赔客户费用22000元、搬迁费用43000元的诉讼请求。案件受理费13920元，由原告西安九森矿山机具有限公司、原告西安市莲湖区九红汽车维修服务部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                               审  判  长   秦 雁 审  判  员   岳  鹏人民陪审员   唐 超    二〇二〇年五月九日    书  记  员   周 萍    1