江苏省苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初791号原告：王怀州，男，1976年12月2日出生，汉族，居民身份证号码320823197612020016住苏州。原告：张立芹，女，1978年1月15日出生，汉族，住苏州。被告：深圳市莲花物业管理有限公司苏州分公司，统一社会信用代码91320594MA1MQCCE4X，住所地苏州工业园区星立负责人：陈谨，总经理。委托诉讼代理人：尹慧，男，系公司员工。原告王怀州、张立芹与被告深圳市莲花物业管理有限公司苏州分公司（以下简称“莲花物业苏州分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行审理。原告王怀州，被告莲花物业苏州分公司委托诉讼代理人尹慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王怀州、张立芹向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告各项损失82886元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是江苏省苏州市工业园区星都街80号808室的业主。被告是该房屋所在小区的物业管理单位。2019年5月1日，因被告管理的公共设施808室所在楼栋的下水管道，被堵塞住，致使下水道的生活废水倒灌入808室(该房是精装房)。因原告还没有搬入，该情况没有被及时发现，给原告造成巨大的财产损失，包括地板、各种木制家具、科勒坐便器、房屋租金等损失。事件发生后，原告主动找到被告，要求补偿，但就补偿问题，双方不能达成一致。被告莲花物业苏州分公司答辩：赔偿金额、事故责任、诉讼费有异议。理由是根据苏州市前期物业管理服务合同第二款，物业管理服务质量关于排水设施，我方按照四级要求进行执行，也就是每半年对主管进行疏通一次，严格按照物业服务标准进行。现在我们每年的执行标准是一年四次，也就是每季度一次，提交相应的疏通记录以及疏通时的照片，已经尽到相应的执行标准，并且就原告家中出现这种漫水事件时，我方也是积极的进行抢修跟清洁。第二，公用管道因堵塞溢水造成损害，应由楼上业主承担连带责任。房屋所有人对其所有房屋未尽合理管理义务，室内进水未及时发现清除，造成损失扩大，自身也有过错。第三，原告提供的赔偿明细有异议，经了解，808室即原告所有的房屋，现在是出租状态，里面的家具正常使用，没有进行更换。综上，请求法院驳回原告的各项请求，诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：原告王怀州、张立芹系苏州工业园区星都街80号808室房屋所有权人，两原告系夫妻关系。房地产开发企业苏州凤凰置业有限公司与深圳市莲花物业管理有限公司（以下简称“莲花物业”）签订《苏州市前期物业管理合同》，约定莲花物业为凤凰国际书城超高层住宅、写字楼、商业用房提供物业服务，期限自2016年7月1日0时至2018年6月30日24时止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。如合同期满，业委会与物业公司未签订物业服务合同时，本合同自动延续，每次续展期限为2年。直至业委会与物业公司签订物业服务合同生效时终止。第三十条约定本项目前期物业管理招投标的中标通知书、招投标文件、中标人的调整文件及招、投标人之间涉及招投标事宜的往来书面材料、《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》等均作为本合同的有效组成部分。附件二明确物业管理服务质量：排水设施超高层公寓按四级执行；《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》第4.2.3.2.4排水设施四级标准为化粪池每年清理2次，出入口畅通，井口无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换1次；每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拨出沟内生长的杂草；无杂草，排水畅通，无积水；每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护栏。清理后达到目视管内无明显粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。原告王怀州、张立芹向被告支付物业服务费，被告实际为该物业提供服务。原告提供：证据1、照片、视频，以证实原告卫生间污水溢出，被告未处理好公共下水管道，给原告造成损失，被告质证照片反映当时的情况；证据2、购买马桶发票（3026元）、房屋租金转账记录、赔偿清单，以证实原告的损失，被告质证坐便器是因为帮助原告家中抢修导致损坏，请法院酌情考虑赔偿金额，主观上没有进行损坏；家具物品实际没有损坏，在正常使用过程中；当时的房屋属于空关，空置房，不会产生租金，实际损失没有；损失与物业公司没有关系。被告提供：证据1、照片，以证实被告为原告家中抢修、清理，原告质证维修是事实，几个保洁阿姨再帮我们打水、打扫，其余没有见到。没有管理人员去的；证据2、工作计划表、季度疏通照片、室内垃圾处理器使用通知、微信截图，以证实被告按照物业合同约定提供服务、尽到管理职责，每季度对污水管进行疏通，2018年同楼层其他人家发生同样的事件，物业公司对此进行了抢修，同时特别重视，发布公告并加强年度疏通的次数。原告质证被告单方提供的资料，没有体现是聘请专业的疏通公司在操作，因为像这样疏通属于特殊性，被告自身不具备这个条件，应该请专业的公司去处理的。庭审中，原告陈述，事发前已经与下一个租户达成意向，但是因为这个事情导致房子没有在五一过后正常出租，肯定有租金损失，渗过水家具都有损伤。上述事实有前期物业服务合同、照片、视频、发票、工作计划表、季度疏通照片、室内垃圾处理器使用通知、微信截图及当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。首先，根据物业服务合同及双方的陈述，莲花物业苏州分公司作为物业服务企业，应对原告所在小区内的公共设施进行管理维护，本案讼争堵塞的污水管道系原告所在整栋大楼业主共同使用的排污管道，应属莲花物业苏州分公司服务的范围。根据合同约定，莲花物业苏州分公司应按《省标》四级标准对共用设施包括排水设施等进行养护、维修和管理，莲花物业苏州分公司已提供2019年工作计划表及疏通照片，表明其已尽到对共用污水管道、污水井的定期检查、清理义务，已履行物业合同的义务，而原告并未提供证据证实被告存在违约行为。其次，根据双方当事人的陈述，双方确认被告在知悉后及时上门维修、清理，以及维修后试水疏通完毕，莲花物业苏州分公司的处理并无不当，已履行物业服务合同的义务。再次，原告家中因排污管道堵塞而溢水，而该排污管道系整栋大楼业主共同使用，管道堵塞的原因并非莲花物业苏州分公司的原因导致，故莲花物业苏州分公司客观上难以及时发现堵塞源。最后，被告确认破坏原告家中马桶的事实，且被告未提供证据证实已在当时获得原告的授权，故被告应赔偿原告马桶损失3026元，原告主张的其他损失赔偿，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市莲花物业管理有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王怀州、张立芹3026元。二、驳回原告王怀州、张立芹的其他诉讼请求。案件受理费936元，由原告王怀州、张立芹负担736元，被告深圳市莲花物业管理有限公司苏州分公司负担200元，此款项已由原告预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  邵婷婷二〇二〇年五月二十八日书记员  陈 洋