北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53435号原告：北京木棉创谷新星投资管理有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼2层D-0815房间。法定代表人：闵波，总经理。委托诉讼代理人：冯俐芳，女，1987年5月18日出生，汉族，北京木棉创谷新星投资管理有限公司综管部经理。委托诉讼代理人：张莹，女，1993年6月10日出生，汉族，北京木棉创谷新星投资管理有限公司法务专员。被告：北京新港鼎盛物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路甲16号新港商城地下二层办公室。法定代表人：叶国坚，董事长。原告北京木棉创谷新星投资管理有限公司（以下简称原告）与被告北京新港鼎盛物业管理有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯俐芳到庭参加诉讼。被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1．解除原、被告签订的物业管理合同；2．被告返还原告已缴纳的物业费押金249678．26元；3．被告赔偿原告提前解约赔偿金249678．26元。事实与理由：北京木棉汇投资管理有限公司（以下简称木棉汇公司）与被告于2016年6月签订物业管理服务合同，委托被告作为北京市朝阳区xx路xx大厦（以下简称xx大厦）三层的物业管理者，自2015年10月1日起至2021年9月30日止，管理费标准为0．5元/平方米/天，合同签订时支付物业押金62627．92元。闵某与被告签订了三份物业管理服务合同，分别委托被告作为xx大厦四层、五层F5-506、F5-507的物业管理者，自2015年5月11日起至2021年5月10日止，管理费标准为1元/平方米/天。合同签订时分别支付物业押金143384．16元、12391．76元、31274．72元。同时被告与木棉汇公司、闵某签订了房屋租赁合同，由木棉汇公司和闵某分别承租上述房屋。原告、被告与木棉汇公司、闵某分别签订主体变更协议，原告继受了木棉汇公司、闵某《物业管理合同》项下的所有权利义务，即xx大厦三层、四层、五层委托主体和承租主体均变更为原告，合同届满或提前基础时需将押金退还给原告。原告于2018年5月8日收到北京星泰泓信资产管理有限公司（以下简称星泰泓信公司）公告，因被告与其就xx大厦房屋租赁合同履行产生纠纷，星泰泓信公司向北京市朝阳区人民法院提起诉讼要求解除与被告的租赁关系并要求其撤场。法院判决于2018年4月25日发生效力，依据判决被告需将xx大厦全部房屋返还及设施返还给星泰泓信公司。在公告公布之日起星泰泓信公司收回xx大厦全部控制、经营管理权，对原告与被告的租赁合同不予认可，原告已支付的押金的退还及相关责任均与星泰泓信公司无关。由于星泰泓信公司对原、被告的租赁合同不予认可，故原告与被告的物业管理服务合同无法继续履行。原告多次与被告沟通，要求退还已支付的物业费押金，被告至今仍未退还。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告就其主张向本院提交以下证据：1．xx大厦三层、四层、五层506和507的四份《物业管理服务合同》；2．xx大厦三层以及四层、五层506和507的两份《主体变更协议》；3．原告向被告支付物业费押金的国内支付业务付款回单及收据；4．原告的名称变更通知；5．2018年5月2日星泰泓信公司向原告发出的《关于收回将台xx大厦B座5层改为自用的通知》。本院根据现有证据依法确认如下事实：原告原名称为北京创展谷新港投资管理有限公司，于2016年9月21日变更为现名称。案外人木棉汇公司与被告曾签订《物业管理服务合同》，约定由被告为木棉汇公司租赁的xx大厦第三层提供物业管理服务；物业管理期限自2015年10月1日起至2021年9月30日止；木棉汇公司需向被告缴纳62627．92元的管理费保证金；合同期满或提前终止时被告应在木棉汇公司撤场后30个工作日内将保证金余额（不计利息）退回。2015年9月30日原告代木棉汇公司向被告支付了管理费保证金62627．92元。案外人闵某与被告曾签订三份物业管理服务合同，分别委托被告为xx大厦第四层、第五层F5-506和F5-507提供物业管理服务；物业管理期限均自2015年5月11日起至2021年5月10日止；闵某需向被告分别缴纳143384．16元、12391．76元、31274．72元的管理费保证金；合同期满或提前终止时被告应在闵某撤场后30个工作日内将保证金余额（不计利息）退回。2015年5月12日闵某向被告支付了三份合同的管理费保证金合计187050．34元。2016年6月7日，原、被告分别与木棉汇公司和闵某签订《主体变更协议》，由原告继受木棉汇公司和闵某在与被告签订的《物业管理服务合同》中的全部权利义务，被告同意将木棉汇公司和闵某交付给其的管理费保证金转作原告名下。xx大厦的经营管理者星泰泓信公司于2016年将被告诉至本院，要求被告返还其所承租的北京市朝阳区xx路商业综合楼项目（即xx大厦）中的所有房屋、设施并支付租金、使用费、滞纳金等。本院于2018年3月30日作出（2016）京0105民初46378号民事判决书，判决被告于判决生效后15日内向星泰泓信公司返还北京市朝阳区xx路商业综合楼项目中的所有房屋、设施等。该判决作出后双方均未上诉，已经生效。2018年5月2日，xx大厦的经营管理者星泰泓信公司向原告发出《关于收回xx大厦B座5层改为自用的通知》，通知原告其将收回xx大厦B座五层506、507场地。原告称其于2018年5月8日收到该通知，次日星泰泓信公司即将原告承租的xx大厦第三层、第四层和第五层506、507全部收回。经询，原告称因其与被告签了六年的合同，而被告在2018年就不再提供服务了，故基于公平原则要求被告赔偿违约金。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院可依据查明的事实，依法缺席判决。此外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因原告承租的场地被星泰泓信公司全部收回，故原告与被告之间的物业服务合同实际上已因无法继续履行而提前解除。原告要求被告解除《物业管理服务合同》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因原、被告签订的《物业管理服务合同》已经解除，故被告应该在合同解除后返还原告全部的管理费保证金。原告要求被告返还管理费保证金的诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。原告要求被告赔偿提前解约赔偿金的诉讼请求，因《物业管理服务合同》对此并无规定，原告亦未举证证明其因被告的违约行为产生的损失，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京木棉创谷新星投资管理有限公司与被告北京新港鼎盛物业管理有限公司签订的北京市朝阳区xx路xx大厦第三层、第四层、第五层F5-506和F5-507的《物业管理服务合同》自本判决生效之日解除；二、被告北京新港鼎盛物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京木棉创谷新星投资管理有限公司物业管理费保证金249678．26元。三、驳回原告北京木棉创谷新星投资管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费8790元，由原告北京木棉创谷新星投资管理有限公司负担3745元（已交纳）；由被告北京新港鼎盛物业管理有限公司负担5045元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由被告北京新港鼎盛物业管理有限公司负担（原告北京木棉创谷新星投资管理有限公司已预交，被告北京新港鼎盛物业管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京木棉创谷新星投资管理有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 史 震审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇二〇年五月十九日书记员 邓嘉男