山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2278号上诉人（原审原告）：山西鑫隆房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区西羊市街73号鑫茂大厦。法定代表人：师政文，董事长。委托诉讼代理人：王晋强，山西恒一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乔国强，男，1970年11月3日出生，回族，山西金六强汽车服务有限公司经理，现住山西省太原市。被上诉人（原审被告）：山西胜联科技有限公司，住所地太原市小店区南内环街48号旁门2幢1单元9号。法定代表人：李白云，总经理。上诉人山西鑫隆房地产开发有限公司因与被上诉人乔国强、山西胜联科技有限公司侵权责任纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。山西鑫隆房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销太原市小店区人民法院(2019)晋0105民初7351号民事判决书;2.请求判令二被告赔偿上诉人因其侵权行为给上诉人造成的经济损失,从2018年4月8日到2020年4月9日(两年)11.6万元。3.请求依法改判支持上诉人的诉讼请求。4.本案一、二审的诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、原审适用法律错误。(1)根据被上诉人乔国强的当庭陈述:师英凯(鑫馨物业公司的法定代表人)向其借款20万元用于个人赌博,本次20万元是师英凯与被上诉人乔国强之间的个人民间借贷行为,与鑫馨物业公司没有任何关系,且鑫馨物业公司与被上诉人乔国强之间没有任何往来。被上诉人乔国强明知师英凯向其借款是用于赌博,为了谋取高额利息同意出借,本身就存在过错和恶意。(2)因师英凯(鑫馨物业公司的法定代表人)还不了钱,擅自允许被上诉人乔国强以出租人的身份将上诉人所有的小二层楼对外进行出租,获取的租金用于偿还师英凯向被上诉人乔国强的个人借款。当时师英凯出具给被上诉人乔国强的是一份,在上诉人土地证上加盖了鑫馨物业公司印章的国有土地使用证复印件,该份复印件是上诉人山西鑫隆房地产开发有限公司的土地使用权证。被上诉人乔国强对师英凯以及鑫馨物业公司没有出租案涉二层楼的权限是明知的,故错行为。(3)被上诉人乔国强在2017年8月8日与师英凯签订房屋抵押借款合同后就开始使用,师英凯迫于还款压力,遂利用其在鑫馨物业公司法定代表人的身份便利,以鑫馨物业公司名义向被上诉人乔国强出具了《关于房屋出租抵顶说明》此是非法的无效的。对此《关于房屋出租抵顶说明》是鑫馨物业公司出具的，是侵权行为，因鑫馨物业公司从未取得上诉人的授权,同意(允许)鑫馨物业公司进行该小二层楼的出租,该份《关于房屋出租抵顶说明》的内容是非法无效的。(4)案涉小二楼上下共六间房屋,上诉人建成该小二楼是为了在上诉人土地权地块南侧建二期工程3#楼时,用做建楼时的库房及施工管理办公室使用的。上诉人建成该小二楼后,从未授权过上诉人以外的单位及个人用做它用。鑫馨物业公司在未取得上诉人的授权情况下,背着上诉人擅自同意被上诉人乔国强出租并收取租金。这是赤裸裸的侵权行为。二被上诉人理应向上诉人承担赔偿损失、返还原物的侵权责任。然在本案基本事实已经清楚的情况下,且无证据证明上诉人授权山西鑫馨物业公司,用小二楼作上诉人办公用房以外的用途。一审判决上诉人先行处理与鑫馨物业公司授权使用的法律关系,此属于无证据定论。明显违背法律。二、原审判决书明显存在错误。该案经山西省太原市小店区人民法院开庭审理后,作出的是(2019)晋0105民初7351号民事判决书,但判决书末尾写到“如不服本裁定,可在裁定书中送达之日起十日内,向本院递交上诉状”,上诉人只能按照10天的上诉期提起上诉。综上,上诉人认为:原审认定事实不清,适用法律错误,且作出的法律文书中明显存在错误,请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人乔国强辩称，师政文的儿子师英凯以物业公司的名义向我借了20万元，本案诉争的小二楼一直是师英凯作为物业管理办公室，当时师英凯问我借钱我不知道他是赌博的，为了还钱，师英凯就把这个小二楼给我腾出来了，2018年4月份我租出去，用租金来抵顶师英凯欠我的钱。被上诉人山西胜联科技有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。山西鑫隆房地产开发有限公司向一审法院的起诉请求：1、请求判令被告山西胜联科技有限公司腾出被其非法侵占的原告位于小店区寇庄公寓院内坐西朝东小二楼的房屋；2、判令被告乔国强赔偿原告非法占用房屋的损失58000元整；3、本案诉讼费全部由被告负担。事实和理由：原告于2004年12月16日以协议出让方式取得寇庄南街58号土地一块，向土地管理部门足额缴纳了土地出让金，国有土地使用权证号为并政地国用（2004）第00354号，该地块的用途为住宅。原告取得上述土地使用权后，于2004年经省市规划立项批准在该土地上开发建设了寇庄公寓小区1、2号楼，尚余1500平方米土地待开发利用建3号楼，为了1、2号楼售出后临时物业服务及建3号楼管理施工的需要建了一处3个房间二层的小二楼用于办公使用（附现场现在小二楼照片）。2018年12月原告发现有人未经原告同意就私自强行侵占原告的小二楼房屋资产。原告要求侵占小二楼者出示手续，但该侵占者拒不出示。原告报警后调查得知，被告乔国强以出租人身份于2018年3月29日与被告胜联公司签订了《房屋租赁合同》，房屋租期两年，自2018年4月10日起至2020年4月9日止。被告胜联公司支付了被告乔国强58000元租金后占了原告的房产。综上，原告认为二被告所签订的《房屋租赁合同》属非法无效合同，且二被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，并给原告造成了一定的经济损失，依法应当承担因其侵权行为所产生的法律责任。为维护自身权益，特诉至法院，望判如所请。一审法院认定的事实：2005年原告在位于太原市小店区寇庄南街58号寇庄公寓院内1号楼与2号楼之间建成一幢二层楼，后将该楼交山西鑫馨物业管理有限公司（以下简称鑫馨公司）作为物业服务使用。2017年8月8日，鑫馨公司时任法定代表人师英凯向被告乔国强借款20万元，并签订《房屋抵押借款合同》约定以上述楼房作为借款抵押物。2018年3月29日，被告乔国强与被告胜联公司签订《房屋租赁合同》，被告乔国强将上述案涉二层楼出租给胜联公司，租期二年从2018年4月10日至2020年4月9日，年租金58000元。2018年4月15日，鑫馨公司出具《关于房屋出租抵顶说明》一份，提到关于乔国强与师英凯签订的房屋抵押借款合同中约定的寇庄公寓院内小二楼同意以出租房屋的形式抵顶借款，借款总额23万元，不计利息，以每年租金相抵消，现已将房屋出租至2020年4月9日，共116000元抵顶借款，先期支付付晓勇装潢费40000元，实际抵顶借款76000元，剩余借款金额为154000元；乔国强有权收取租金以抵消借款直至还清借款为止，对乔国强办理上述事项过程中所作决定及签署的有关文件，鑫馨公司予以承认，并承诺绝不干涉，借款全部还清后乔国强与师英凯签订的房屋抵押借款合同作废。被告乔国强称，其从2017年8月8日签订房屋抵押借款合同后就收到案涉房屋钥匙，并在房屋内居住数月，2018年4月将案涉房屋交付被告胜联公司使用，并称被告胜联公司已支付两年租金。另查明，原告提供并政地国用（2004）第00354号《国有土地使用证》复印件，显示座落于寇庄南街58号、地号为10804003-02、使用权面积为5141.89M?的土地使用权人为山西鑫隆房地产开发有限公司。原告称该土地使用证原件遗失，尚在补办。上述事实有国有土地使用证复印件、2017年3月21日山西晚报复印件、建设工程施工合同、河南城建建设集团有限责任公司出具的证明、房屋抵押借款合同、关于房屋出租抵顶说明、当事人陈述及庭审记录在卷佐证。一审法院认为，原告将案涉二层楼房交付鑫馨公司作为物业用房，此后鑫馨公司时任法定代表人师英凯以案涉房屋作为抵押物向被告借款，此后又因无法偿还借款将涉案房屋交付被告收取租金用于抵顶借款，鑫馨公司出具书面说明予以确认。就案涉房屋，原告应先行处理与鑫馨公司之间授权使用的法律关系，不宜直接要求被告胜联公司腾出案涉房屋并要求被告乔国强赔偿损失。故，原告的诉讼请求，证据及理由均不充分，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告山西鑫隆房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1250元（原告已预交），由原告山西鑫隆房地产开发有限公司负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人委托山西鑫馨物业管理有限公司（以下简称鑫馨公司）收取物业管理费，将涉案房屋交付鑫馨公司使用，后鑫馨公司时任法定代表人师英凯以涉案房屋作为抵押物向被上诉人乔国强借款，因师英凯无法偿还借款，将涉案房屋交付乔国强收取租金用于抵顶借款，且鑫馨公司出具《关于房屋出租抵顶说明》。故上诉人应先行处理与鑫馨公司之间的法律关系，该法律关系明确后上诉人可另行主张权利。综上所述，上诉人山西鑫隆房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人山西鑫隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 关文静审判员 米青山审判员 牛晓斌 二〇二〇年五月二十六日书记员 郭青平