湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初2129号原告：曹星，男，1986年4月15日出生，汉族，郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市苏仙区。原告：田婷，女，1990年12月31日出生，汉族，郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。以上两原告共同委托诉讼代理人：唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。被告：湖南裕湘投资置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区裕湘路。法定代表人：欧小明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：欧阳维荣，男，1962年11月5日出生，汉族，湖南省长沙市人，户籍所在地湖南省长沙市天心区，现住湖南省郴州市北湖区,系该公司财务部经理。原告曹星、田婷与被告湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹星、田婷的委托诉讼代理人唐鹏、被告湖南裕湘投资置业有限公司委托诉讼代理人欧阳维荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹星、田婷请求判令：1、被告继续履行合同约定交房标准的交房义务。2、判决被告逾期交房而向原告支付违约金34577.8元，以后的违约金计算至实际交房之日止。3、判决被告承担本案全部诉讼费。被告裕湘置业有限公司主要答辩要点：1、案涉房屋于2018年5月5日购买时即已是现房。因答辩人于合同第七条“面积确认即面积差异处理”所载明的“以建筑面积为依据进行面积确认”相冲突。答辩人在2019年7月初才决定先办理竣工验收，在办妥收房手续后在进行后续打隔板施工环节。本案中，答辩人于2019年7月26日至30日之间分别向各业主拨打电话，分发短信信息，通知收房时间并履行了告知义务。2、被告人计算的延期交房期间明显错误。答辩人于2019年8月2日经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同参与，最终签署了竣工验收报告，证明了综合验收的时间。3、被答辩人因无故延长收房时间，至今尚未收房，并据此无期限计算答辩人的违约赔偿，实属变相违约并侵害了答辩人及其物业公司的合法权益。综上，被答辩人的诉请没有事实和法律依据，请求贵院依法判决。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实:1、2018年5月5日，曹星（买受人）、田婷（共有人）与裕湘置业公司（出卖人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号201601201018），主要约定由曹星、田婷购买裕湘置业公司开发的位于郴州市，建筑面积为60.95平方米，单价7771.44元每平方米，总房款473669元，付款方式为银行按揭贷款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计243669元，余款230000元向银行申请贷款。此外，合同第六条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房款总额的10%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，应先按本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金后，合同继续履行。本条款中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条约定，出卖人应当在2019年4月30日前，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。第十条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应及时通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通知等方式）买受人办理交付手续。买受人应在通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”2、2018年5月5日，曹星支付首期购房款243669元，支付住房维修基金5668元。3、2018年5月9日，曹星、田婷为借款人、裕湘置业公司为保证人与中国农村商业银行股份有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，贷款金额为230000元。该笔贷款已作为购房款支付给裕湘置业公司。目前该笔贷款原告曹星、田婷已于2019年5月17日还清，案外人郴州农村商业银行股份有限公司已经出具贷款结清证明。4、2019年7月6日，裕湘置业公司向业主发出了收房短信通知，同时公示对裕湘小区1#栋部分复式楼业主装饰装修的补贴方案。裕湘小区1#栋部分业主在收到收房通知后办理了收房手续，原告以案涉房屋未达到交付条件为由而拒绝收房。2019年8月2日，建设单位对裕湘置业公司组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，验收组统一对裕湘小区1#栋竣工验收，出具了《裕湘小区1#栋工程竣工验收报告》，参与验收人员签名确认。2019年9月12日，郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》为“工程竣工验收组成形式、程序符合相关规定的要求，验收过程中，发现的质量问题已按要求整改完毕”。二、双方当事人有争议的事实。1、案涉房屋是否具备交房条件。双方约定的交房条件是“商品房经验收合格”，“裕湘小区1#栋”于2019年8月2日经竣工验收后按要求进行了整改。2019年9月12日郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》之日起即具备了交房条件，同时符合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十条对房屋交付的约定。本院认定案涉房屋的实际交付时间为2019年9月12日。2、被告是否已构成逾期交房。根据上述合同的约定，被告应在2019年4月30日前按照合同约定将案涉房屋交付给原告使用，但案涉房屋直到2019年9月12日才达到交房条件，被告应承担逾期交房的违约责任。判决的理由与结果本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。当事人双方签订的《郴州市商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告未在上述合同约定的期限内交房，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。按照双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，裕湘公司逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。裕湘公司应于2019年4月30日交房，其逾期交房时间从合同约定最后交房期限的次日即2019年5月1日计算至裕湘公司具备交房条件时，即2019年9月12日止，共为134天。原告诉请被告支付2019年9月12日之后的逾期交房违约金，本院不予支持，故被告裕湘公司应支付支付曹星、田婷逾期交房的违约金为12694.32元（473669元×0.0002×134天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郴州市裕湘投资置业有限公司继续履行与原告曹星、田婷签订的《郴州市商品房买卖合同》；二、限被告湖南裕湘投资置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告曹星、田婷逾期交房违约金12694.32元；三、驳回原告曹星、田婷的其他诉讼请求。如被告湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取332元，由被告湖南裕湘投资置业有限公司负担113元，原告曹星、田婷负担219元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  罗琛二〇二〇年五月二十九日法官助理欧阳芳书记员袁帆附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。