安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终922号 上诉人（原审被告）：曹洪海，男，1975年10月1日出生，汉族，住安徽省界首市。 被上诉人（原审原告）：界首市海霖物业管理有限公司，住所地安徽省界首市东城肖庄行政村饶老庄9号1户，统一社会信用代码91341282066530928B。 法定代表人:邱垒，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李新，该公司经理。 委托诉讼代理人：郭伟群，安徽儒言律师事务所律师。 上诉人曹洪海因与被上诉人界首市海霖物业管理有限公司(以下简称海霖公司)物业服务合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初5003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹洪海上诉请求：1.撤销一审判决,改判或发回重审；2.一二审诉讼费用由海霖公司承担。事实和理由：1.一审判决认定其与海霖公司存在事实上的合同关系错误，海霖公司开发商自带物业，双方签订的物业管理服务合同期限是2013年1月1日至2017年1月1日，由于海霖公司不具备应有的管理资质及相应的管理能力，在服务过程中不尽职责，涉案小区业主一致强烈要求更换物业公司，但海霖公司采取断电、动用黑恶势力等方式，软硬兼施，强行服务。上述合同到期后，业主委员会遵循业主意愿，拒绝与海霖公司续签合同，故2017年1月1日至2019年10月29日期间，双方之间没有合同，更没有权利义务关系的相关阅读，其也没有接受海霖公司的相关服务。2019年10月29日所签服务合同，并非众业主真实意思表示，系海霖公司采用欺诈、胁迫方式签订的，且伪造合同内容，以达到强行服务之目的，该合同存在严重瑕疵，应予撤销。涉案小区的业主委员会代表业主的利益，针对海霖公司的上述行为，除了及时报警，向主管部门反映外，已向一审法院起诉，一审法院已立案受理；2.一审判决适用法律错误，已认定海霖公司在管理服务中存在严重瑕疵，而根据权利义务相对应的原则，应该依法酌定减少收费。 海霖公司答辩称，上诉人上诉请求不能成立，依法应予驳回。 海霖公司向一审法院起诉请求：1.依法判令曹洪海支付其物业费3819元及违约金按所欠物业费自2017年4月1日起按每日千分之三计算至所欠费用结清为止；2.诉讼费用由曹洪海承担。 一审法院认定事实：界首市海霖物业管理有限公司系“居安时代”小区物业管理服务企业，曹洪海系该小区的业主，其所居住1幢2单元1201室建筑面积117.89平方米。2016年3月8日，曹洪海向海霖公司交纳自2016年1月1日至2016年12月31日期间一年的物业服务费、装修垃圾清运费共计1366元。后因曹洪海对海霖公司的物业服务不满意而未按期交纳自2017年至2019年的物业服务费。 另认定，2019年10月29日，海霖公司与界首市居安时代小区业主委员会签订了《物业服务合同》，双方约定委托界首市海霖物业管理有限公司对《居安时代》实行物业管理。并在第五章服务费用中约定：第十二条本物业管理区域服务收费实行以下方式：（一）包干制1、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：高层住宅：0.9元/月·平方米。┅物业服务费用的交纳：第十三条1、本合同生效当月物业服务费用（物业服务资金）由业主承担。2、物业服务费用（物业服务资金）按每年交纳，业主应在（每年的第一季度前交清本年度的物业服务资金）履行交纳义务。┅第七章委托服务期限第二十一条委托服务期限为5年，自2016年10月12日起至2021年10月11日止。第八章违约责任第二十三条甲方、业主、物业使用人违反本合同第十三条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，自本年度第四个月开始计算本年度应交数额按每日3‰违约金向乙方支付。《物业服务合同》还对委托服务事项、双方权利义务、服务内容与质量、物业的经营与管理等进行了约定。 一审法院认为，海霖公司主张曹洪海支付拖欠的物业费3819元，其提供的2016年度曹洪海交纳物业费的收据、电梯维保记录、电梯维保费用收据、巡查记录表、设施设备表、门岗交接班记录、照片等证据，能够证明其为曹洪海居住的居安时代小区提供物业服务的事实，双方存在事实上的物业服务合同关系，曹洪海应交纳相应的物业管理服务费。 庭审中，根据海霖公司提供的相关证据，其所主张的物业费的计算标准在时间节点上存在不一致的现象，对此，海霖公司予以认可，并解释后来物业费的收取统一为0.9元/月·平方米计算，但具体时间段未能提供相应的证据予以证明，因此，按照其与界首市居安时代小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定的“高层住宅：0.9元/月·平方米。”及其陈述，以0.9元/月·平方米的标准给予计算曹洪海所应交纳的物业服务费。本案中，曹洪海应支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业费为3819元【3年×1273元/年（117.89平方米×0.9元/月·平方米×12个月）】。庭审中，曹洪海对辩称的理由所提供的证据一是海霖公司与界首市居安时代小区业主委员会签订的《物业服务合同》，证明目的该份《物业服务合同》应是无效合同，但双方存在事实上的物业服务合同关系，该份《物业服务合同》是否无效不属于本案审理的范围，因此，在本案中，对曹洪海的该质证理由，不予采信。对曹洪海提供的起诉书，证明小区业主委员会对该合同效力的问题已经提起了诉讼，但未向法庭提供案件受理通知书，在本案中，对该份证据的证明目的，不予采信。对曹洪海提供的照片一组、业主微信截图、视听资料三份的真实性予以认定，但该组证据仅能证明居安时代小区的物业管理存在相应的瑕疵，达不到证明海霖公司对居安时代小区没有完全尽到管理义务的证明目的。虽然海霖公司的物业管理服务存在瑕疵，但其在管理服务过程中并未存在违法或重大违约行为，在其已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护等主要义务的情况下，上述服务瑕疵并不能构成曹洪海拒付物业管理费的实质性理由。鉴于后来公司在进行物业管理服务的过程中，未能尽到相应的管理义务，酌定其承担10%的违约责任，故曹洪海应向其支付的物业管理费为3437.1元（3819元×90%）。 关于海霖公司主张曹洪海支付违约金（违约金按所欠物业费自2017年4月1日起按每日3%计算至所欠费用结清为止）的问题，其提供的《物业服务合同》，能够证明其服务的期限为自2016年10月12日起至2021年10月11日止，也能够证明业主未能按时足额交纳物业服务费用应承担自本年度第四个月开始计算本年度应交数额按每日3%的违约金向其支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，曹洪海未按时支付物业服务费，构成违约，依法应承担相应的违约责任，支付逾期付款的违约金。本案中，海霖公司主张违约金从2017年4月1日起按未交金额每日3%计付，标准过高。根据本案实际及海霖公司物业服务存在瑕疵等情形，将违约金的计算标准调整为从2017年4月1日至2019年12月31日止（按照每年度拖欠的物业服务费的数额，依据全国银行同业拆借借款中心公布的贷款市场报价利率计算）。对于物业公司怠于履行物业管理职责，业主可以通过业主委员会要求物业公司限期整改或由业主委员会另行选聘物业管理企业、或向相关房屋行政管理部门反映等合法途径解决问题，不应以拒绝交纳物业管理费的方式进行对抗。同时海霖公司亦应虚心听取业主们的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、曹洪海自判决生效之日起三日内给付界首市海霖物业管理有限公司物业服务费3437.1元及违约金（从2017年4月1日至2019年12月31日止，按照每年度拖欠的物业服务费的数额，依据全国银行同业拆借借款中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回界首市海霖物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取25元，由界首市海霖物业管理有限公司承担5元，曹洪海负担20元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，曹洪海与海霖公司存在物业服务合同关系，该事实已经一审庭审举证、质证的《物业服务合同》、曹洪海交纳物业费的收据、电梯维保记录、电梯维保费用收据、巡查记录表、设施设备表、门岗交接班记录、照片等证据予以证明，应予确认。曹洪海应对海霖公司提供的服务履行按时交纳物业服务费的义务，对其没有按时履行的行为海霖公司有要求其支付违约金的权利。曹洪海主张海霖公司在签订合同过程中存在强迫、欺诈等违法行为，认为合同无效，但未提供充分证据证明，且其亦未提供充分证据证明海霖公司在履行物业服务合同过程中存在重大或者根本违约情形，应当承担举证不能的责任。同时，一审法院根据双方举证状况，综合全案事实，以海霖公司提供的物业服务存在瑕疵，未能尽到相应的管理义务为由，酌定其承担10%的责任，曹洪海支付90%的物业服务费，属一审法院自由裁量权范围，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院不宜变更。综上，曹洪海的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由曹洪海负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年五月二十五日 书记员 王京阳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；