安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖15民终1036号上诉人（原审被告）：经伟，男，1988年10月5日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：魏建华，安徽舒洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张正永，男，1976年11月16日生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：吴小萍，安徽龙舒律师事务所律师。上诉人经伟因与被上诉人张正永房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。经伟上诉请求：1.撤销原判，并驳回张正永的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张正永负担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、双方租赁合同签订后很长时间其才得知房屋系张正永转租，2018年，原房主与张正永因该房屋产生争议，影响到其经营。考虑到自己的经营损失，且已经交清该年房租，其遂向张正永口头提出解除合同，确定10月份搬离该房屋，不再租赁。2019年10月1日开始，其按约定搬离，搬离时，张正永也在现场，其自此不再占用该房屋。这些事实，张正永在原审法庭上予以认可，且有陈述，一审对此已予以认定，但却不认可合同已于2019年10月解除，应属错误。二、原审判决适用法律错误，双方合同已经解除，张正永的诉讼请求无法律依据。张正永辩称，一、一审判决认定事实正确。其与舒城县五交化公司续签合同后，将案涉房屋出租给经伟使用，经伟按时给付租金至2019年10月。经伟在未和其协商的情况下，自行搬离租赁房屋，未按合同约定履行支付租金义务。经伟上诉称2018年原房主和其因该房屋发生争议，影响经伟经营，未提供任何证据予以证明。二、双方合同合法有效，应当继续履行，原审适用法律正确。经伟上诉称应引用合同法第94条、96条的规定，因合同法94条是赋予守约方的权利，经伟作为违约方认为依照该条规定其可以单方解除合同是对法律的错误理解。张正永向一审法院起诉请求：判令经伟继续履行房屋租赁合同，立即支付2019年10月1日至2020年5月31日期间的房屋租金83333元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋的所有权人为舒城县五交化公司，该房屋张正永自2003年起即开始租赁，先自用，后转租。2016年5月10日，张正永与舒城县五交化公司就安徽省舒城县城关镇鼓楼北街原阳光假日酒店上轮承租范围继续签订《租赁合同》，合同约定的租赁期限为四年，即自2016年6月1日至2020年5月30日。2016年9月29日，张正永、经伟签订房屋租赁合同，约定张正永将安徽省舒城县城关镇鼓楼北街原阳光假日酒店范围内的三层整层，面积约800平方米房屋出租给经伟，租赁期限自2016年10月1日至2020年6月1日，年租金为125000元，租金的支付方式为经伟于每年的10月1日前向张正永一次性支付当年租金，合同还约定了拖欠租金的违约责任。自合同签订至2019年9月底双方履行合同未有发生争议。2019年10月经伟搬离租赁房屋，也未支付2019年10月1日至2020年5月31日的应付租金。一审法院认为，张正永、经伟签订的房屋租赁合同合法、有效。根据我国合同法的规定，承租人的主要义务就是支付租金。本案中张正永将经营权归属自己的房屋交付给经伟占用使用，经伟理应按合同约定的方式，即于2019年10月1日支付2019年10月至2020年5月的应付租金，因经伟未有支付，致张正永具状来院，请求判令经伟支付应付租金83333元的诉讼请求于法有据，且有相关证据和当事人陈述在卷佐证，足以认定，该院予以支持；对经伟主张的张正永违反了与舒城县五交化公司的合同约定，改变了经营范围，并因张正永与舒城县五交化公司产生争议影响其经营的抗辩意见，因未提供证据予以证明，且即便上述事实存在，该抗辩的理由事实上属于舒城县五交化公司的权利行使，在舒城县五交化公司未行使合同权利的情形下，张正永与经伟间的租赁关系并不受影响，故经伟的抗辩意见该院不予采纳。据此该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决:被告经伟继续履行与原告张正永2016年9月26日签订的《房屋租赁合同》，并于本判决生效之日起三日支付原告张正永房屋租金83333元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，由被告负担。本院二审期间，经伟申请证人李某、汪某出庭作证，证明：经伟与张正永就合同解除进行了商议，张正永同意经伟搬离出租房屋。张正永质证意见为：两位证人均是经伟公司的工作人员，与经伟存在利害关系；且两人也不能证明张正永当时知道经伟要搬迁，即使知道经伟要搬迁，也不能证明张正永同意经伟搬迁。且根据证人的陈述，经伟是因为经营不善关闭了公司，此不代表双方租赁合同无效，不能证明双方协商一致解除租赁合同。本院的认证意见为：两位证人均只能证明经伟2019年10月搬离时张正永在现场，双方未发生争吵，但对于是否协商一致解除合同并不知情，故对其证明目的不予采信。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，根据经伟在二审中的陈述“预付的房租到10月份，当时公司也无力经营，跟张正永说租不下去了，张正永当时到现场去了，也进行了协商，张正永说要把下半年租金付掉，我说愿意承担违约金，双方没有谈好”可知，虽然经伟提出了解除合同，但就合同解除相关事宜其与张正永并未达成一致意见。一审中张正永认可经伟2019年10月以后搬离了案涉房屋，故应认定双方租赁合同实际已于2019年10月解除。但因双方就合同解除的后果并未达成一致意见，故对经伟认为合同经双方协商解除其不需要承担责任的抗辩意见，不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，由于合同提前解除导致案涉房屋被闲置，给张正永造成了租金损失，经伟作为违约方应向张正永承担赔偿责任。考虑到新冠××疫情的影响，结合经伟于2019年10月已搬离房屋不再经营的实际情况，本院酌定经伟赔偿张正永房屋租金损失55000元。经伟虽主张因张正永与原房东存有争议影响其经营，但未提供充分证据予以证明，故案涉合同解除及发生本案诉讼的责任在于经伟，故本案一、二审诉讼费用应由经伟负担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初306号民事判决；二、经伟于本判决生效之日起赔偿张正永租金损失55000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1883元，由经伟负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 魏晶晶审判员 王 丽二〇二〇年五月二十九日法官助理项晗书记员宋贵杰（代）附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。