吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0821民初962号原告：高某1，男，1957年1月1日生，蒙古族，无业。现住镇赉县。委托诉讼代理人：高某2，吉林高某2律师事务所律师。被告：刘某，男，1984年11月8日生，汉族，个体。现住长春市二道区。委托诉讼代理人：袁某，吉林信责律师事务所律师。第三人：高某3，男，1965年10月5日生，汉族。现住吉林省九台市。第三人：顾某，女，1970年5月5日生，汉族。现住吉林省九台市。原告高某1与被告刘某、第三人高某3、顾某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理，原告高某1及委托诉讼代理人高某2、被告刘某及委托诉讼代理人袁某均到庭参加诉讼，第三人高某3、顾某经本院传票传唤，无正当理由未出庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。高某1向本院提出诉讼请求：1.撤销镇赉县人民法院作出的（2019）吉0821执异7号执行裁定；2.准予执行第三人所有的位于长春市××区房屋；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告诉第三人高某3民间借贷一案，镇赉县人民法院作出（2017）吉0821民初2243号民事判决，判决第三人高某3自判决生效后立即给付原告借款本息合计2193000元及利息，该判决于2018年2月27日发生法律效力，原告据此向镇赉县人民法院申请强制执行，镇赉县人民法院于2018年6月1日作出（2018）吉0821执字第339号民事裁定书，裁定查封第三人顾某名下的位于吉林省长春市××区房屋，查封期限自2018年5月31日至2020年5月31日。被告就本案涉房屋的执行提出案外人执行异议，镇赉县人民法院于2019年3月20日作出（2019）吉0821执异7号执行裁定，裁定中止对（2018）吉0821执字第339号执行裁定书的执行。原告认为执行所作查封符合法律规定，案外人及被告陈述的事实和依据不足以排除执行行为，因此提出执行异议之诉，要求撤销（2019）吉0821执异7号执行裁定，继续执行诉争房屋，理由如下：一、1、本案争议的房屋在房屋产权管理部门登记备案系被执行人所有，产权清晰，据此贵院执行局查封了该房屋，符合法律规定。2、本案的案外人和被执行人高某3签订“买卖合同”属于债权，它与物权变动的关系是部分要件与整体要件的关系，即物权变动既需要合同的效力，同时也需要登记。买卖合同仅仅为物权变动合意，而登记主义为物权变动的效力，二者并无直接因果关系，案外人与被执行人所签订的合同并不能引起物权变动。因此，镇赉县人民法院以买卖合同和长春市二道区法院确认合同有效的判决，中止对标的物的执行无法可依。3、长春市二道区法院在镇赉县人民法院查封期间，作出的合同有效并确认第三人协助办理过户的判决，明显不符合法律规定，该判决应当撤销。据此，长春市二道区法院确定“合同有效，协助办理过户之判决”违反法律规定，应当予以撤销。该判决不能成为支持案外人异议之根据，贵院引以“判决确认效力”，中止执行案涉房屋明显错误，无法律依据。被告提供的长春市二道区法院作出的（2019）吉0105民初5号判决书是在本案房屋被查封后作出的，此法律文书不能排除执行。二、案外人异议不成立，无事实和法律依据。纵观本案，1、被告与第三人签订的《房产买卖合同书》字面上虽显示是2018年2月在查封之前签订，完全可以理解为是被告与第三人为了阻却执行补签合同。2、被告在查封之前，房款并没有实际交付，必然没有合法占有该房屋之可能。3、被告在房屋查封前没有全部支付价款，从长春法院判决查明可以看到被告是在2018年9月7日与第三人签订《补充协议》（此时房屋业已被司法查封），并代第三人偿还银行欠款，至2019年3月还清全部银行贷款一节表述（原告对该节事实真实性在没有证据体现的情况下保留意见），可见，被告在法院查封前并没有支付全部房款，被告未办理过户的责任完全在于被告，因为被告明知有抵押权无法办理过户但仍然购买房屋，且未在法院查封前交付全部房款解除抵押并及时过户（关于此点有明确解释是被告自身原因导致）。4、按照被告的说法，2018年2月签订购房合同、2018年12月26日去办理产权证，2019年3月还清房屋抵押贷款，前后跨度10个月时间未办理产权是被告自身原因造成。如果被告买卖是真实的、在查封之前存在的，其有足够的时间办理产权证书。综上所述，被告提出的案外人执行异议根本不能同时满足《执行异议与复议规定》28条规定的四个条件，贵院也没有对四个条件予以审查，即作出（2019）吉0821执异7号执行裁定，无事实和法律依据，应予撤销。根据以上事实及法律规定，原告诉请继续执行本案诉争之房屋，以维护原告的合法权益，如果因为法院中止执行，解除查封导致原告债权无法实现，原告保留请求国家赔偿之权利。刘某辩称，要求驳回原告的全部诉求。镇赉县人民法院作出的（2019）吉0821执异7号执行裁定，裁决认定事实清楚，裁决结果正确，依法应予以维持，理由如下：1.刘某与第三人顾某、高某3房屋买卖意思表示真实，并已实际履行；2.刘某实际占有和使用了房屋，且完全善意；3.刘某与第三人顾某、高某3的房屋买卖合同及补充协议的法律效力，经长春市二道区人民法院、长春市中级人民法院依法判决确认合法有效。第三人高某3、顾某未出庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：高某1诉高某3、顾某民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月13日受理，并于2017年11月30日作出（2017）吉0821民初2243号民事判决，判令高某3、顾某给付高某1借款2193000元及利息，该判决于2018年2月27日发生法律效力，高某1向本院申请强制执行。2018年5月31日，本院作出（2018）吉0821执字第339号民事裁定书，裁定查封高某3妻子顾某名下的位于吉林省长春市××区房屋，查封期限自2018年5月31日至2020年5月31日。刘某以涉案房屋已被其购买为由，向本院提出案外人执行异议，本院于2019年3月20日作出（2019）吉0821执异7号执行裁定，裁定中止对（2018）吉0821执字第339号执行裁定书的执行。高某1不服该裁定，于2019年4月4日向本院提起申请执行人执行异议之诉。刘某于2019年1月2日，以与顾某、高某3之间存在房屋买卖关系为由，向长春市二道区人民法院提起诉讼，要求请求依法确认其与顾某、高某3于2018年2月14日签订的《房产买卖合同》及2018年9月7日签订的补充《协议书》合法有效，并要求顾某、高某3履行合同约定的更名过户等全部义务。长春市二道区人民法院于2019年3月7日作出（2019）吉0105民初5号民事判决书，判决：一、刘某与顾某、高某32018年2月14日签订《房产买卖合同》及2018年9月7日签订的补充《协议书》有效；二、顾某、高某3协助刘某办理更名过户等义务。2019年6月4日，高某1在长春市二道区人民法院提起第三人撤销之诉，请求依法撤销长春市二道区人民法院作出的（2019）吉0105民初5号民事判决书。该院于2019年7月29日作出（2019）吉0105民撤2号民事判决书，判决撤销（2019）吉0105民初5号民事判决第二项；驳回高某1的其他诉讼请求。高某1不服长春市二道区人民法院作出的（2019）吉0105民撤2号民事判决书，依法向长春市中级人民法院提出上诉，要求撤销（2019）吉0105民撤2号民事判决第二项；确认刘某与高某3、顾某签订的《房产买卖合同》和《协议书》无效，撤销（2019）吉0105民初5号民事判决第一项。长春市中级人民法院于2019年12月18日依法作出（2019）吉01民终4544号民事判决书，判决驳回高某1的上诉，维持原判。另查明，2018年2月14日，刘某与高某3、顾某签订《房产买卖合同》，合同约定高某3以1280000元将涉案房屋出售给刘某，刘某于2018年2月14日前付房款780000元，余款50万元按协议约定，60天内由顾某办理完更名过户后，一次性付清。合同亦约定，由顾某在合同签订日起60日内将该房剩余银行贷款还清。刘某于签订《房产买卖合同》当日通过银行转账的方式支付购房款780000元。并在涉案楼房所在的物业服务中心签订了《前期物业服务合同》。因涉案楼房的物业费处于欠费状态，物业服务中心未办理更名手续。因顾某未按《房产买卖合同》约定偿还银行贷款。2018年9月7日双方签订补充了《协议书》，约定由刘某代顾某偿还房屋贷款。2018年11月28日，刘某补缴了涉案房屋的物业费、取暖费等费用后在物业中心办理物业更名手续。2019年2月22日，即刘某与顾某、高某3等人买卖合同纠纷一案的诉讼过程中，刘某代顾某偿还顾某名下的房屋贷款285300余元。至此，刘某共向高某3、顾某交付涉案房款1184385.6元。本院认为，本案的争议焦点为被告刘某是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此规定，刘某与第三人高某3、顾某于2018年2月14日签订《房产买卖合同》并于2018年9月7日签订《补充协议》，上述协议经长春市二道区法院（2019）吉0105民初5号民事判决、（2019）吉0105民撤2号民事判决及（2019）吉01民终4544号民事判决依法确认合法有效，本院在此不再赘述。关于刘某是否已支付涉案全部房款的问题。通过庭审各方当事人的举证情况，合同约定涉案房款为1280000元。刘某通过银行转账于2018年2月14日向顾某、高某3转账780000元、2018年3月21日刘某给付顾某房屋改底费30000元、自2018年6月起至2019年4月11日止刘某每月陆续通过银行向顾某、高某3转账多笔（共79158元）、2018年11月15日刘某补缴物业等费用9927.60元、2019年2月22日代顾某偿还银行贷款285300元，共计1184385.60元。关于刘某是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的问题。刘某称，在签订《房产买卖合同》当日，高某3和顾某将钥匙和门卡，包括所有的手续、合同都进行了交付。并且其个人物品、家具都已经放在涉案房屋内。本院通过对长春市恒大御水庄园物业服务中心客户服务部经理李梦楚的调查得知，刘某于2018年2月14日与物业中心签订《前期物业服务合同》，因当时涉案房屋的物业费处于欠缴状态，无法办理物业更名手续。刘某于2018年11月25日补交物业费后物业服务中心为其办理了物业更名手续，现涉案房屋在物业中心登记的业主是刘某。因物业服务中心与本案双方当事人不存在利害关系，结合客户服务部经理的调查笔录及庭审调查情况，本院认为，刘某已在法院查封之前合法占有涉案房屋。关于是否因刘某自身原因未办理过户登记的问题。刘某在购买房屋时知晓涉案房屋在银行有抵押贷款，所以在2018年2月14日签订《房产买卖协议》时，约定由顾某在合同签订日起60日内将该房剩余银行贷款还清。因顾某违反合同约定，未按合同约定偿还银行贷款。买卖双方于2018年9月7日签订《协议书》，约定由刘某代为支付楼房贷款，刘某已实际履行。而本院通过对长春恒大御水庄园销售中心置业顾问王涛的调查得知，涉案房屋所在小区因开发商的原因于2018年11月份开始分批为小区内的各业主办理产权手续。涉案房屋即使顾某按《房产买卖协议》约定如约偿还银行贷款，亦无法办理产权变更手续。由此，涉案房屋未办理过户登记非买受人刘某的原因。综上所述，刘某就涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行实体权利，故对高某1的诉讼请求本院不予以支持。关于高某1要求对《前期物业服务合同》及《房产买卖协议》的形成时间进行鉴定，本院结合刘某提供的证据及本院对长春市恒大御水庄园销售中心置业顾问李梦楚及物业服务中心客户服务部经理王涛的调查笔录，可以认定《房产买卖协议》及《前期物业服务合同》的形成时间，无鉴定必要，故对高某1的鉴定申请不予准许。依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回高某1的诉讼请求。案件受理费100元，由高某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判长  邓连昌审判员  鲍占仓审判员  韩丽丽二〇二〇年五月十三日书记员  赵书淼