福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终569号 上诉人（原审被告）：武平嘉郡物业管理有限公司，住所地福建省武平县。 法定代表人：王汉兴，总经理。 被上诉人（原审原告）：廖德容，女，汉族，居民，户籍所在地福建省武平县，现住福建省武平县。 上诉人武平嘉郡物业管理有限公司（以下简称嘉郡物业公司）因与被上诉人廖德容房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省武平县人民法院（2019）闽0824民初2540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人嘉郡物业公司的法定代表人王汉兴、被上诉人廖德容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉郡物业公司上诉请求：一、撤销（2019）闽0824民初2540号判决，改判驳回被上诉人要求上诉人支付33294.36元收益的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由： 一、一审查明事实不清，部分事实认定前后矛盾。 1、一审法院在事实调查中查明涉案房屋于2019年4月25 日登记于被上诉人及其配偶名下。在查清上述事实后，认为本案虽名为委托经营管理协议，但从约定的内容来看系租赁关系，故重新确定本案为租赁合同纠纷，并按照原委托管理协议的约定判令上诉人支付被上诉人2017年7月至2019年8月按固定年化收益计算的租金33294.36元。上诉人认为，既然原审法院认为双方系租赁合同纠纷，应当从出租方实际取得租赁物的所有权时起算租金，被上诉人在2019年4月25日才取得租赁物的所有权，租金起算日为2019年4月25日，而不是2017年7月份。被上诉人与上诉人之间签订的委托经营管理协议也对此特定的租赁物所应具备的交付使用条件进行了约定（委托经营管理协议第二条第2点），被上诉人向上诉人提出不具备条件的租金收入诉求，一审法院并未查清，判决有误，与事实矛盾。 2、一审法院对被上诉人是否按委托经营管理协议完全履行缴清剩余购房款、维修基金、税费，并按开发商要求在指定的交接之日前签署和办理完毕产权登记的相关手续。被上诉人在2017年6月就签字确认开发商购房余款通知及相关费用的结算清单，应当知晓并按时缴清相关费用，及时办理相关手续，上诉人没有权利更没有义务代替被上诉人履行不应该由上诉人履行的义务。上诉人虽然在被上诉人还不具备交付使用条件的特定租赁物时，因不堪被上诉人的多次要求和滋扰，只好按照委托经营管理协议约定向被上诉人预付了部分费用，同时接受了开发商督促被上诉人缴费的请求。上诉人的行为说明了诚信和合约精神。一审法院也未查清，判决有误，与事实矛盾。 二、一审法院未能解决矛盾，严重忽视了上诉人的权利。上诉人一审中强调，本案是由于王钧林及李雪明等涉恶犯罪团伙以房产项目合作为名，通过实现诈骗犯罪、强迫交易犯罪及其他相关刑事犯罪行为以抵偿、恶意霸占、强制出租等方式骗取和强占武平新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）的大量财产，相关房屋被零散使用，导致上诉人根本无法按原计划经营包括涉案房屋在内的其他房屋，新天地公司也进入歇业和瘫痪状态，因此，原项目房屋整体委托经营的合同目的根本已无法实现，上诉人根据委托经营管理协议关于协议的变更和终止之相关条款，在2017年7月至11月之间，已明确告知因意外事件导致没有能力继续履行本协议，无法再受托经营，并多次与上诉人等商议并请求终止或解除协议，以减小双方的损失，但被上诉人拒不接受，忽视上诉人的权利，因此请求法院判令协议终止。但对于上诉人的请求，一审法院未予处理，按照一审的判决，对于后续租金被上诉人仍可一直主张，但上诉人客观上已经无法实际履行协议，且已经返还了房产证和钥匙。因此一审判决未解除双方根本性的矛盾，遗漏了判项，应该予以纠正。 廖德容答辩称，被上诉人为支持自己的主张已经向一审法院提供了足够的证据，一审法院在查明事实的基础上于2019年12月26日作出了（2019）闽0824民初2540号民事判决。被上诉人认为一审判决事实清楚，维护了社会主义法制的严肃性，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，故请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审法院的判决，并要求解除双方签订的《新天地购物广场委托经营管理协议》。 廖德容向一审法院提出诉讼请求：判令嘉郡物业公司按《新天地购物广场委托经营管理协议》向廖德容支付2017年7月至2019年8月31日的年化收益合计33294.36元。 一审查明事实：2016年6月20日，廖德容及其丈夫与新天地公司签订《商品房买卖合同》，约定廖德容向新天地公司购买坐落于武平县，房屋预测建筑面积为77.90㎡，单价为4856.8元／㎡，总价款为378345元，廖德容应于2016年6月20日前支付首期房价款118345元，余款260000元申请贷款支付。同日，廖德容与嘉郡物业公司签订《新天地购物广场委托经营管理协议》，约定廖德容将其购买的上述房屋特别授权委托给嘉郡物业公司统一规划、招商、管理，委托经营管理期限自2017年1月1日起至2026年12月31日止，廖德容同意自签约之日起至2017年3月31日止的使用权无偿提供给嘉郡物业公司进行统一招商和经营管理，自免租期终止之日起至2026年12月31日止，嘉郡物业公司支付给廖德容委托经营管理收益，其计算标准为：房屋总价款×基准年化收益率（每二年上涨5%），即第一年至第二年的年化收益率为4％，第三年至第四年的年化收益率为4.2%……以此类推；委托经营管理收益按月结算、按季支付，嘉郡物业公司应在每季度第一个月的15日前将当季度委托经营管理收益以银行转账方式汇入廖德容指定的银行存款账户；委托经营管理期限内的经营所得收益归嘉郡物业公司所有，所产生的亏损亦由嘉郡物业公司自行承担；廖德容委托和协助嘉郡物业公司按照交房标准办理住宅交接手续，在办理住宅交接手续时，嘉郡物业公司代表廖德容签收相关住宅交接手续，若廖德容未在开发商指定的住宅交接之日前签署完毕产权登记的相关手续，并付清剩余购房款、维修基金、税费的，则廖德容对嘉郡物业公司的委托管理期限的起算日期也相应后延，至前述款项付清、手续办理完毕。双方还约定了协议终止情形为：因不可抗力、自然灾害、意外事件或者法律法规、地方法规规章、政府行政行为、政策、指令致使协议根本无法继续履行的；廖德容与开发商之间最终没有签订商品房买卖合同或商品房买卖合同被终止或解除的，即廖德容事实上没有或无法取得本协议约定的托管房屋所有权的。并约定了双方的其他权利和义务等内容。新天地公司作为见证方在委托经营管理协议中盖章。签订买卖合同和委托经营管理协议后，扣除廖德容需补缴的房屋面积差价款等费用后，嘉郡物业公司于2017年7月25日向廖德容支付了一个季度的收益款2053元。 另查明，涉案房屋于2019年4月25日登记于廖德容及其丈夫名下，相关不动产权证书先由嘉郡物业公司持有，后嘉郡物业公司将该证书交予廖德容。涉案房屋钥匙一直由嘉郡物业公司保管。 一审法院认为，本案名为委托经营管理协议，但从其约定的廖德容将涉案房屋交由嘉郡物业公司经营、管理，嘉郡物业公司向廖德容支付固定收益并自负盈亏等内容来看，实为廖德容将购买的房屋租赁给嘉郡物业公司，由嘉郡物业公司向廖德容支付租金，即双方之间形成了租赁关系,故案由应确定为房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的委托经营管理协议意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议成立并具有法律效力，均应当按照协议的约定全面履行自己的义务。嘉郡物业公司主张廖德容未按约定将房屋交付嘉郡物业公司，双方事实上没有履行协议，已经自然终止了合同关系。对此，一审法院认为，涉案房屋的不动产权证书先由嘉郡物业公司掌握，房屋钥匙也一直由嘉郡物业公司保管，且嘉郡物业公司亦向廖德容支付了一个季度的租金，可见廖德容已按约定将房屋交付嘉郡物业公司，双方已经实际履行了该委托经营管理协议，不存在符合双方约定的或者法定的合同终止情形，故对嘉郡物业公司的该主张不予采纳。嘉郡物业公司又主张廖德容取得房屋产权证书至今都未向开发单位付清剩余购房款和税费等费用，委托管理期限的起算日期也应相应顺延，在具体起算日未重新确定前，嘉郡物业公司无须再向廖德容支付收益款。对此，一审法院认为，嘉郡物业公司所称剩余购房款和税费等费用是指房屋面积差价款，但据庭审中查明的事实，廖德容已经补足了房屋面积差价款，故对嘉郡物业公司的该主张亦不予采纳。嘉郡物业公司还主张其系因他人的诈骗犯罪行为而致无法继续接受委托经营。一审法院认为，双方签订的协议中明确约定由嘉郡物业公司自负盈亏，故嘉郡物业公司自身经营状况如何与廖德容无关。即使由于第三人原因导致无法履行合同，也不能免除嘉郡物业公司应对廖德容承担的违约责任。据此，嘉郡物业公司应当按照协议的约定，向廖德容支付租金。因此，廖德容要求嘉郡物业公司支付尚欠的自2017年7月起至2019年8月止以房屋总价款378345元为基数按双方约定的每年固定年化收益率计算的租金共计33294.36元，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：嘉郡物业公司应于本判决生效之日起十日内支付给廖德容自2017年7月起至2019年8月止的租金33294.36元。一审案件受理费632.4元，由嘉郡物业公司负担。 二审经审理查明，对一审判决查明认定的事实，上诉人认为：1.产权证书与钥匙在上诉人处，是因为新天地公司向上诉人交付的，不是被上诉人向上诉人交付的；2.产权证书是物业公司出面帮业主办理的。对于原审认定的其余事实，双方当事人均无争议，本院予以确认。 二审另查明，二审庭审中，双方当事人均同意解除《新天地购物广场委托经营管理协议》。2017年7月，上诉人有通知被上诉人交房，上诉人没有将钥匙交付被上诉人。 本案二审的争议焦点为：讼争协议的履行期限如何确定？对此，本院作如下分析与认定。 本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《新天地购物广场委托经营管理协议》的约定，被上诉人将其所购房屋的使用权提供给上诉人统一招商和经营管理，上诉人向被上诉人支付委托经营管理收益；而被上诉人何时取得房屋所有权及被上诉人何时缴清剩余购房款、维修基金、税费，并不影响上诉人对被上诉人所购房屋的使用，因此，上诉人认为应当以被上诉人取得房屋所有权作为支付收益的起算点，本院不予支持。上诉人亦认可2017年7月其有通知被上诉人交房，被上诉人的房屋钥匙在上诉人处，可以证实上诉人对讼争房屋已具备使用条件，且上诉人也于2017年7月25日向被上诉人支付一个季度的收益款，因此，被上诉人主张上诉人应支付2017年7月起的租金，本院予以采信。二审庭审中，双方均同意解除《新天地购物广场委托经营管理协议》，但上诉人一审时，并未提出反诉，本院不宜直接判决，对于上诉人何时向被上诉人交付讼争房屋，讼争协议何时解除，双方可另行协商处理。 综上所述，嘉郡物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费633元，由武平嘉郡物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  吴英琼 审判员  童寿华 审判员  郭胜华 二〇二〇年五月二十五日 书记员  张 雯 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。