江西省宜春市袁州区人民法院执 行 裁 定 书(2020)赣0902执异22号案外人：彭某华，女，1977年7月5日出生，汉族，宜春市人，住宜春市。申请执行人：邹某强，男，1954年7月17日出生，汉族，宜春市袁州区人。户籍地：宜春市袁州区，现住宜春市。被执行人：邹某生，男，1960年6月28日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被执行人：邹某华，男，1965年10月1日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被执行人：刘某基，男，1973年4月25日出生，汉族，宜春市袁州区人，现住宜春市袁州区。被执行人：宜春市某房地产开发有限公司，住所地：宜春市袁州区高士北路钓台西路7号，统一社会信用代码：91360900343351742K。法定代表人：刘某基，该公司执行董事。在本院执行申请执行人邹某强与被执行人邹某生、邹某华、刘某基、宜春市某房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人彭某华于2020年4月13日对执行位于宜春市房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人彭某华（以下简称案外人）称，请求解除对宜春市房屋的查封。事实和理由：2013年10月20日，邹某生向案外人借款190000元，因资金紧缺，无法归还，用其正在开发的清华园小区2号楼1201室抵偿给案外人，后又变更为1204室。2012年1月1日，案外人借款200000元给李开拓，因李开拓在清华园承包了外墙漆项目，清华建筑公司无钱支付工程款，2014年6月9日，将清华园小区2号楼803室住房抵给了李开拓。李开拓又于2014年6月30日将该住房抵偿给案外人。综上所述，上述两套房屋的所有权人均系案外人彭某华。但是袁州区法院在2019年1月11日查封了案外人购买的上述房屋，案外人认为对该房屋合法享有权益，请求解除对房屋的查封。案外人为支持其主张，提供了借条三张、邹某生的借款买房承诺书一份、与李开拓签订的房屋抵押协议一份、李开拓与开发公司签订的“清华园”购房协议书一份，李开拓冲转账收款收据一张。本院查明，邹某强与邹某生、邹某华、刘某基、宜春市某房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，邹某强申请了诉前财产保全，本院于2018年1月4日作出（2018）赣0902财保2号民事裁定书，于同年3月23日对宜春市某房地产开发有限公司所有的坐落在宜春市化成张家危旧房改造2幢8楼至17楼共50套房产予以了查封。同年6月22日，本院作出（2018）赣0902民初2635号民事判决书，判决：一、限被告邹某生、邹某华、刘某基于本判决生效之日起五日内共同向原告邹某强返还借款本金6000000元，以借款本金6000000元为基数按年利率24%支付自2012年11月10日起至2013年2月3日止的利息、支付自2013年5月1日起至实际清偿之日止的利息；二、被告宜春市某房地产开发有限公司对被告邹某生、邹某华、刘某基应承担的上述付款义务承担连带清偿责任。案件受理费118298元，由原告邹某强负担18849元，被告邹某生、邹某华、刘某基、宜春市某房地产开发有限公司负担99449元。该判决生效后，邹某强于2018年10月17日向本院申请执行，本院于同日立案执行。同年12月26日，本院作出（2018）赣0902执2654号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人邹某生、邹某华、刘某基、宜春市某房地产开发有限公司的银行存款。二、冻结、扣留、提取被执行人邹某生、邹某华、刘某基、宜春市某房地产开发有限公司应当履行义务部分的收入。三、查封、冻结、扣押、提留、提取、拍卖、变卖被执行人邹某生、邹某华、刘某基、宜春市某房地产开发有限公司应当履行义务部分的财产。四、以上冻结、划拨、查封、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖被执行人邹某生、邹某华、刘某基、宜春市某房地产开发有限公司财产以生效法律文书确定义务之日止的利息和被执行人邹某生、邹某华、刘某基、宜春市某房地产开发有限公司承担的案件受理费、执行费为限。2019年1月11日，本院在涉案房产处张贴查封公告，载明：“本院在执行邹某强与被执行人邹某生、邹某华、刘某基、宜春市某房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，于2018年3月23日保全查封被执行人宜春市某房地产开发有限公司名下位于宜春市，上述房产查封期限自2018年3月23日至2021年3月22日止。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则本院将依法追究其法律责任。本院将在查封期间对该房产进行评估、拍卖处理，与本案拍卖财产有关的担保物权人，优先权人等相关权利人，如对本院的查封、评估、拍卖行为有异议，可在本案执行程序终结前向本院提出书面异议”。案外人于2013年10月20日借款19万元给邹某生，邹某生无力偿还后于2015年8月23日，与案外人签订《“清华园”意向购房暂借款协议书》，宜春市某房地产开发有限公司和项目部均加盖公章。主要约定：一、乙方认购画眉路张家地块项目“清华园”2号楼东1单元1201号，意向购房价302750元。二、乙方同意向甲方出借购房款23万元，房屋总价优惠为302750元。三、1、甲方承诺在2015年10月31日前办理预售许可证，否则乙方有权要求甲方退还本批次所缴意向购房出借款，并按照银行现行活期利息支付乙方。2、乙方签订本意向购房暂借款书，表明乙方承诺同意，将在甲方预售证通知__日内，携带《意向购房借款协议书》及身份证或公司证明文件与购房首期房款及有关税费到甲方售楼中心签署《商品房买卖合同》及有关文件，《商品房买卖合同》一经签署，意向购房出借款即作为购房款的一部分；将在甲方预售证通知7日内，若未成功购房，则须在甲方售楼中心进行办理退款手续，甲方收回乙方预订房源，自行出售……。另查明案外人于2012年1月1日跟李开拓结算，李开拓尚欠案外人200000元。因李开拓在宜春市某房地产开发有限公司有工程款未结，2014年6月14日，宜春市某房地产开发有限公司与李开拓签订《“清华园”意向购房暂借款协议书》，主要约定：乙方认购画眉路张家地块项目“清华园”2号楼东1单元803号，意向购房价139110元。并注明此房款勇外墙漆工程款抵账。李开拓于2014年6月30日将该房屋作价139110元抵偿给案外人。另查明，被执行人宜春市某房地产开发有限公司对其名下位于宜春市化成张家危旧房改造第2幢楼房，至今尚未办理商品房预售许可证。本院认为，本案争议的焦点问题是：案外人是否系涉案房屋的权利人，该权利能否排除本院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。可以明确的是，第二十八条、第二十九条的规定均要求买受人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，案外人和李开拓在本院查封涉案房屋之前与被执行人宜春市某房地产开发有限公司签订《“清华园”意向购房暂借款协议书》，但宜春市某房地产开发有限公司至今未办理商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”。故案外人与宜春市某房地产开发有限公司签订的《“清华园”意向购房暂借款协议书》是违法无效的，案外人并不符合上述第二十八条、第二十九条规定的情形，其异议主张不能成立，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。综上所述，案外人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：驳回案外人彭某华的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 李葵审 判 员 袁军审 判 员 陈凤二〇二〇年五月二十五日代书记员 李曼