广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0502民初934号 原告：朱强革，男，汉族，1975年9月27日出生，户籍所在地湖南省，经常居住地广西北海市。 原告：熊海燕，女，汉族，1977年11月21日出生，户籍所在地湖南省，经常居住地广西北海市。 两原告共同委托诉讼代理人：苏日生，广西汇百川律师事务所律师。 被告：张均勇，男，汉族，1973年10月16日出生，户籍所在地广西北海市，经常居住地广西北海市。 被告：劳春凤，女，汉族，1981年5月15日出生，户籍所在地广西北海市，经常居住地广西北海市。 原告朱强革、熊海燕诉被告张均勇、劳春凤租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱强革、熊海燕的共同委托诉讼代理人苏日生、被告张均勇、劳春凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱强革、熊海燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告朱强革和被告张均勇双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告张均勇、劳春凤退还原告朱强革、熊海燕租房押金人民币5000元；3.判令被告张均勇、劳春凤赔偿给原告朱强革、熊海燕房屋装修费合计人民币79036.50元；4.判令被告张均勇、劳春凤赔偿原告朱强革、熊海燕为实现合同目的而购买的空调机、抽油烟机等家电家具而支出的损失合计人民币46820元；5、判令被告张均勇、劳春凤赔偿原告朱强革、熊海燕未能实现合同目的而造成的转租房屋应得的租金收入损失人民币100000元（租金收入差价总额337680元，要求赔偿10万元）。事实和理由：两原告和两被告分别是夫妻关系。原、被告经协商一致，于2019年10月2日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告租赁被告位于北海市重庆路其仓东区房屋做出租房使用，被告同意原告装修该房屋以适合出租使用；每月租金人民币2800元，租房押金5000元；租赁期限自2019年12月1日至2025年11月30日，共72个月。同时还约定了租金的支付、物业费、水电费、垃圾费等支付和违约责任等条款（详见该合同）。签订合同当天，被告劳春凤就收取了原告的房租和租房押金13400元（其中押金5000元，三个月房租8400元）。随后，原告即聘请专业人员对该房屋进行了装修，共用去装修费79036.50元；同时原告又购买空调机、抽油烟机等家电、家具等物品安装、放置在装修好的房间内，以便出租给承租户使用，共用去了46820元。房屋符合租户居住、生活条件后，原告将这些房屋分别出租给了周世玲、刘田松、陈雨轩等十三个租户居住使用，每个房间的租金分别为450元至630元不等，13个租户的月租金收入合计为人民币7490元，除去交给被告房租2800元外，每月还赚得租金收入差价4690元，按租赁期72个月计，预计可赚得租金收入差价337680元，现原告只要求两被告赔偿人民币10万元。2019年11月25日，北海市海城区人民法院执行人员到该出租房屋张贴了一份公告，责令被告归还贷款及利息给申请执行人，以及责令被告及其他人员于2019年12月20日前迁出该房屋。为此，原告到房地产登记机关了解得到，该屋于2016年11月23日已被人民法院依法查封，又于2019年11月5日再次查封（续封)。两被告在与原告签订《房屋租赁合同》时，故意隐瞒该屋已被人民法院查封的事实，造成两原告投入了大量资金装修及配备家电家具，用于作出租房使用，最终导致原告签订合同的目的无法实现，造成了原告的巨大经济损失，两被告应承担违约赔偿责任。依照《合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十五条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条等法律规定，两原告特提起诉讼，请判如所请。 被告张均勇、劳春凤辩称，双方签订《房屋租赁合同》时没有约定需要赔偿租金收入损失10万元，答辩人不同意赔偿；原告方起诉状说答辩人涉嫌诈骗，其实没有，张均勇曾被判决入狱几年，期间没有收到法院关于涉案房屋被查封的材料，出狱后因无经济来源，才将房屋出租给原告收取租金，直到原告告知法院在涉案房屋张贴公告才知道涉案房屋被查封的事实；答辩人知道并同意原告装修涉案房屋，但是不清楚装修的具体金额，并且目前无能力赔偿原告的装修费、家电家具等损失；目前，原告还在使用涉案房屋，转租他人收取租金，答辩人没有再收取原告的租金；劳春凤是张均勇的配偶，但是其与房屋租赁合同无关联，不应起诉劳春凤。 经审理查明：原告朱强革与原告熊海燕是夫妻关系，被告张均勇与被告劳春凤是夫妻关系。2019年10月2日，出租方（甲方）张均勇与承租方（乙方）朱强革签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于其仓村东区X号房屋【房屋所有权证号：北房权证（2010）字第0XXXXX号】出租给乙方使用；该房屋用途为出租房，在承租期间不得另改它用，乙方不得在房屋内从事违法犯罪行为；租赁期限自2019年12月1日至2025年11月30日止租期为72个月，合同期限未到，甲方不得以任何理由收回房屋；该房屋月租金为2800元整，押金为5000元整，房屋租金为期三个月一次，提前交纳，租赁期间物业费、水电费、垃圾费、电视网络等费用由乙方支付，乙方要按时交纳以上费用，租赁期满房屋设施无人为破损的情况下甲方必须把全部押金退还给乙方；房租金从2019年12月1日起算；房屋装修费由乙方承担，日常的房屋维修费用由乙方承担，且甲方租给乙方整栋房屋为空房，无家具家电；租赁期间，乙方不得提前终止合同否则押金不退，若甲方原因终止租赁合同的，甲方须支付给乙方押金与装修所用的费用作为违约金；签字生效后，按照乙方的设计、改动、装修房屋，甲方不得以任何理由进行干涉，同时不可提出与乙方不相符的设计装修方案，如造成停工的一切经济损失由甲方负责；乙方每层每个房间用水泥标砖、沙灰砌卫生间与厨房，每层每个房间隔墙从楼面砌到楼面顶，并后规划设计一楼至四楼的卫生间里每打两个孔直径为12厘米加水孔直径0.27厘米，一楼开两个门口，具体位置以乙方现场施工设计为准。当日，两被告将涉案房屋实际交付给两原告使用，原告朱强革支付涉案房屋3个月（2019年12月-2020年2月）租金8400元、押金5000元给被告劳春凤，劳春凤出具《收据》一份，确认收到朱强革交来上述租金及押金。 另查明，2019年10月6日，（甲方）朱强革与（乙方）冯建签订《包工包料装修合同协议书》，约定甲方委托乙方对位于北海市重庆路其仓村东区X号的房屋进行室内装修，委托方式包工包料；工程价款人民币58800元，该工程价款包括装潢过程中的全部人工费、搬卸货、装潢垃圾清理费等；房屋的每层每个房间做卫生间、厨房，用泡沫砖（水泥标砖）水泥沙灰砌卫生间、厨房，每层每个房间隔墙从楼面砌到楼面顶、卫生间、厨房的改造贴墙砖、地砖、打孔、抹灰、防水、安门窗、灶台、砌隔墙，开门口、安装大便器等，具体设计以甲方现场设计为准；开工支付人民币18000元，交房验收合格后一次性付清剩余工程款。庭审中，两被告确认知道并同意两原告装修涉案房屋，但是不清楚装修费具体数额。两原告述称签订合同当日已现金支付涉案房屋装修预付款18000元给冯建。2019年11月18日，两原告以现金方式支付涉案房屋装修款尾款40800元给冯建。除此之外，两原告为装修涉案房屋，刮腻子支付5800元、做铁棚支付3600元、购买五金材料支付10836.5元给案外人。以上装修损失合计79036.5元（58800元＋5800元＋3600元＋10836.5元）。因涉案房屋用途为出租房，原告为此还购买了家电抽油烟机（11台）、电热水器（13台）及空调（13台），花费合计22940元，购买两门柜（13个）、梳妆台（13个）、床垫（13个）、床（13张），花费合计15210元。针对上述费用，两原告于2020年3月12日均开具了增值税普通发票。自2019年11月底开始，两原告开始隔房转租涉案房屋给案外人，收取租金至今。经询问，两原告对涉案房屋装修损失不申请司法鉴定。 再查明，2016年11月，北海市安顺驾驶员考试服务有限公司申请执行张均勇民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）桂0502执974号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨被执行人张均勇名下北海市海城区重庆路其仓村东区X号房屋【房屋所有权证号：北房权证（2010）字第0XXXXX号】。2019年11月4日，本院作出（2019）桂0502执恢262号执行裁定书，裁定续行查封上述房屋。2019年11月25日，本院在涉案房屋张贴公告，责令被执行人张均勇及其他人员于2019年12月20日前迁出北海市海城区其仓村东区X号房屋。 本院认为：原告朱强革与被告张均勇签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，原被告均应恪守履行。两原告已按照合同约定支付租金，履行了合同的主要义务，两被告在明知涉案房屋于2016年11月已被法院查封的情况下，仍然出租涉案房屋，因涉案房屋被法院强制执行导致两原告无法继续使用涉案房屋构成违约，应承担相应的违约责任。现两原告请求解除房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。合同解除后，两被告应将收取的租房押金5000元返还给两原告。 对于装修费损失，根据庭审查明的事实，涉案房屋经两被告同意装修，因两被告违约解除合同，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，两原告请求两被告赔偿装修费损失，本院予以支持。但是对于装修费具体损失，两原告不申请司法鉴定，本院考虑到合同的实际履行情况，在装修期内法院已公告腾退涉案房屋，涉案房屋装修至今并未发生明显折旧，兼顾到两被告的违约情形，故两原告提出的79036.5元可以作为装修费损失的计算依据，两被告应赔偿上述装修损失给两原告。两原告购置的抽油烟机、电热水器、空调、两门柜、梳妆台、床垫、床属于未形成附合的装饰装修物，两被告不同意利用，合同解除后两原告应积极止损，在撤场时自行拆除上述物品，故两原告请求两被告赔偿购买空调机、抽油烟机等家电家具支出的损失46820元，本院不予支持。 对两原告请求两被告赔偿租金收入损失的问题。涉案《房屋租赁合同》约定，若出租人原因终止租赁合同的，出租人须支付给承租人押金与装修所用的费用作为违约金。如前所述，合同约定的出租人违约情形已成就，且两原告已起诉请求解除合同，本院已支持两被告赔偿押金与装修损失作为解约损失给两原告，故两原告再行主张转租房屋应得的租金收入损失没有事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条和《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下： 一、解除原告朱强革与被告张均勇于2019年10月2日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告张均勇、劳春凤退还租房押金5000元给原告朱强革、熊海燕； 三、被告张均勇、劳春凤赔偿装修损失79036.5元给原告朱强革、熊海燕； 四、驳回原告朱强革、熊海燕的其他诉讼请求。 案件受理费4762元，由被告张均勇、劳春凤全部承担（该费用原告已向本院预交，被告张均勇、劳春凤在履行上述支付义务时一并返还两原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4762元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴伟燕 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  傅春燕 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  黄琳琳