济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初3495号 原告（案外人）：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市。 法定代表人：欧阳国欣，董事长。 委托诉讼代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙硕，山东齐鲁律师事务所律师。 被告（申请执行人）：赵祥梅，女，1972年12月1日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：陈秀军(系赵祥梅之夫)，1969年9月7日出生，汉族，住济南市。 第三人：济南鑫乐晟电子商务有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李伟，总经理。 第三人：李伟，男，1978年6月10日出生，汉族，住济南市。 原告济南中海地产投资有限公司（以下简称中海地产公司）与被告赵祥梅、第三人济南鑫乐晟电子商务有限公司（以下简称鑫乐晟公司）、李伟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月29日公开开庭进行了审理，原告中海地产公司的委托诉讼代理人辛龙、被告赵祥梅及其委托诉讼代理人陈秀军、第三人李伟（亦是鑫乐晟公司法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中海地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销济南市槐荫区人民法院作出的（2019）鲁0104执异51号执行裁定书；2.依法解除位于济南市市中区中海国际社区A-4地块市中区九曲庄路65号中海国际社区4区1号楼801房产的查封；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、涉案房屋属于原告所有，房屋买卖合同网签备案不具有物权效力，该买卖合同经生效法律文书确认解除，本案对涉案房屋的预查封理应予以解除，继续预查封该房产将侵害原告的合法权益，导致国有资产流失。1、网签备案不具有物权效力，李伟对涉案房屋不享有所有权。根据《物权法》第九条、第十四条、第十六规定及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定：不动产物权的设立，经依法登记且记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。另据《城市房地产管理法》第四十五条第2款的规定，商品房合同网签备案仅是房屋行政部门对双方当事人签订的商品房预售合同办理备案登记手续，不具有物权效力。李伟于2013年6月27日签订的《济南市商品房买卖合同》，仅仅办理了预售商品房合同网签备案，涉案房屋不动产登记薄中登记的所有权人为原告（房屋权属证明），并且李伟并未对涉案房屋实际占有、使用。2、2017年12月1日，济南市市中区人民法院作出（2017）鲁0103民初3279号民事判决书，判决解除原告济南中海地产公司与第三人李伟于2013年6月27日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）20134938719）及补充协议，并判令第三人李伟于本判决生效之日起十日内将中海国际社区项目的A-4地块1栋1单元801号房产交付给原告，现该判决已经生效。因预查封的查封对象不是房屋这一标的物本身，而是房屋交付请求权和所有权转移登记请求权。因为第三人李伟对涉案房屋已经丧失所有权转移登记请求权，也不享有其他实体权利，执行法院继续对涉案房屋采取预查封措施显属错误。二、原告已按照贵院（2018）鲁0104执872号协助执行通知书及（2018）鲁0104执872号之一执行裁定书的要求将与李伟解除房屋买卖合同后剩余的款项22万元于2018年10月31日支付至贵院账户，该案已经履行完毕。三、原告通过向济南市历下区人民法院提出执行异议，解除了涉案房屋的第二轮查封，即济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初255-1号民事裁定书的查封已经解除。四、（2019）鲁0104执异51号执行裁定书适用法律错误。1、根据《物权法》第九条、第十四条、第十六条规定及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定、《城市房地产管理法》第四十五条第2款规定，不动产物权的设立，经依法登记且记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记薄是物权归属和内容的依据。商品房合同网签备案仅是房屋行政部门对双方当事人签订的商品房预售合同办理备案登记手续，不具有物权效力。2、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判决是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”3、已经生效的济南市市中区人民法院作出（2017）鲁0103民初3279号民事判决书，判决解除了原告济南中海地产投资有限公司与第三人李伟于2013年6月27日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号为：销售（字）20134938719）及补充协议，并判令第三人李伟于本判决生效之日起十日内将中海国际社区项目的A-4地块1栋1单元801号房产交付给原告。因此，原告对涉案房屋享有所有权，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利，（2019）鲁0104执异51号执行裁定书属于适用法律错误。综上，原告对涉案房屋享有所有权，第三人李伟对涉案房屋没有任何实体权利，原告对法院预查封的标的物享有实体权利请求排除执行，贵院对该房产继续预查封没有事实和法律依据，恳请法院解除对该房屋的预查封。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告赵祥梅辩称，一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。本案中济南市槐荫区人民法院作出的（2019）鲁0104执异51号执行裁定书，即人民法院在执行（2015）槐民初字第349号民事判决书内容的过程中，法院依照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定，执行裁定书是法院依法执行行为，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、答辩人认为人民法院应当继续执行（2015）槐民初字第349号民事判决书、（2019）鲁0104执异51号执行裁定书。依据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十条第一款规定：“执行异议审查和复议期间，不停止执行。”本案应当继续执行。本案自答辩人申请执行以来，已经历时数年，答辩人的权益未能得到维护，为了维护答辩人的合法权益不受侵犯，人民法院应当尽快执行本案。三、被答辩人的行为有损答辩人合法权益的实现。答辩人民间借贷纠纷一案，至今判决内容没有履行执行完毕，被答辩人提出的执行异议之诉有损答辩人合法权益的实现，相关执行款项一直没有过付给答辩人，答辩人反复强调在执行款项收到后，同意解除查封，但是目前相关执行款项答辩人并没有收到，此时解除查封显然侵害了答辩人的合法权益，因此答辩人不同意解除查封。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉求，依法执行人民法院在执行（2015）槐民初字第349号民事判决书、(2019)鲁0104执异51号执行裁定书规定的内容，以维护答辩人的合法权益。 第三人鑫乐晟公司和李伟共同辩称，1、房屋所有权本人所有，我本人在看守所，所以断供，因为外因无法还贷。2、关于原告提出我在收到后无作为，我在看守所期间，没有收到一封邮件，我对事情的知晓是因为槐荫法院给我寄的材料。3、当时在市中法院判决，原告提出房屋折旧，在近期民事诉讼中提出房屋没有使用，当时的水电宽带物业费我已经缴纳完毕。我认为房屋买卖合同有效，查封也是没有问题的。我本人希望将其中的一部分转还给被告赵祥梅女士。当时我贷款40%，首付60%，原告因为我的外因说我断供，我认为合同无效属于霸王条款。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：关于济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初3279号《民事判决书》能否作为认定本案事实的证据问题。第三人认为，该判决书的内容上周刚刚知晓，持反对意见，本人在监狱，无法进行上诉和申诉。认为中海国际房产产权是本人合法所有，原告以我在监狱羁押不知情的情况下，认为买卖合同无效，是不对的。我本人愿意将财产第一返还赵祥梅女士，第二返还刑事案件的受害人。原告认为，该判决是经合法程序作出的已经生效的民事判决，根据物权法的规定，不动产的归属是按照不动产登记进行确认的。因为原告与第三人虽然签订买卖合同，但仅仅办理了网签备案，涉案房屋不动产登记薄记载的一直是原告，因此原告对涉案房屋享有所有权。根据双方合同约定，第三人李伟逾期还贷构成严重违约，原告的解除合同的权利已经生效的法律文书确认，第三人李伟主张因在看守所不能还贷的理由不成立。经审查本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定“下列事实，当事人无需举证证明：…（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；…”，济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初3279号《民事判决书》已经发生法律效力，该判决已经判令解除了原告与李伟之间的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，且经本院询问第三人李伟，其被羁押后对涉案房屋并未按时偿还贷款，房屋也未过户，其也未对（2017）鲁0103民初3279号《民事判决书》行使权利，在此情况下，（2017）鲁0103民初3279号《民事判决书》与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2013年6月22日，中海地产公司与李伟签订了《中海地产济南公司国际社区项目商品房认购协议》，双方约定：李伟自愿认购中海地产公司的某房产，用途为住宅；建筑面积140.62平方米（以上数据为预售测绘面积，具体数据以双方签订的《商品房买卖合同》约定为准，实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准）；房屋原定价为1272004元，优惠方案以现场公示为准；签订本认购协议时，李伟应向中海地产公司一次性付清定金30000元，签署正式合同时，李伟愿意采取按揭贷款的方式支付剩余房款。上述认购协议签订当日，李伟向中海地产公司交付定金30000元。 2013年6月27日，中海地产公司（出卖人）与李伟（买受人）签订了《济南市商品房买卖合同》（合同编号为：销售（字）20134938719）及补充协议，李伟在该买卖合同上所留的地址为济南市和谐广场2号楼2712室，所留的联系电话18660778377，双方约定如下：买受人购买出卖人开发的某房产，建筑面积140.62平方米，总价款为1225844元，买受人于2013年6月22日前向出卖人支付定金30000元，于2013年6月27日支付首付房款735844元（定金自动转入首付款），以向银行贷款的方式支付剩余款项490000元。双方还对其他事项进行了约定。 《济南市商品房买卖合同》及补充协议签订后，李伟支付给原告中海地产公司首付房款735844元。2013年7月25日，李伟（借款人）与浦东银行济南分行（贷款人）及中海地产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款金额为49万元，贷款期限为30年，预计自2013年7月25日至2043年7月25日，实际贷款起始日期以贷款借据记载的日期为准；贷款利率采用浮动利率，在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上上浮10%，签订本合同时中国人民银行同档期年基准利率为6.55%；采用等额本息还款法；以位于二环南路以南九曲片区内A-4中海国际社区1号楼1单元8层801室房屋作为抵押；为保障贷款人债权的实现，保证人同意为本合同项下贷款本金、利息及相关费用向贷款人提供连带责任保证担保；保证期间为阶段性连带责任保证；当借款人、保证人出现合同第十一条所列违约事件之一项或数项时，贷款人可酌情采取下列一种或数种措施进行处理：对于逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮30%执行，并有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日执行利率基础上上浮50%并立即执行。《个人购房担保借款合同》签订后，根据李伟的授权，浦东银行济南分行将李伟所贷的49万元划入中海地产公司的帐户。 中海地产公司于2014年10月25日向李伟交付了涉案房屋。后因李伟逾期偿还贷款本息，浦东银行济南分行向中海地产公司发出催告函，要求中海地产公司承担连带保证责任，清偿李伟自2015年4月21日至2016年12月22日共计21期（逾期天数612天）所欠的逾期贷款本金、利息和罚息等65373.83元，中海地产公司于2016年12月22日代李伟向浦东银行济南分行偿还了所欠的上述逾期贷款本金、利息和罚息合计65373.83元。2017年1月5日，中海地产公司向李伟通过EMS邮政特快邮寄《偿还按揭贷款告知函》，向李伟催要其代李伟向浦东银行济南分行偿还的逾期贷款本金、利息和罚息65373.83元以及违约金13704元，李伟于2017年1月6日收到该告知函，但一直未向中海地产公司偿还该贷款本息及违约金。因该纠纷，2017年4月7日，中海地产公司以本案第三人李伟为被告，诉至济南市市中区人民法院，要求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议等。济南市市中区人民法院于2017年12月1日作出（2017）鲁0103民初3279号《民事判决书》，判决解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议等。 另，2015年2月5日，本案被告赵祥梅因另案民间借贷纠纷，将本案第三人鑫乐晟公司、李伟诉至我院，并向我院申请财产保全。2015年2月9日，我院作出（2015）槐民初字第349-1号民事裁定，裁定冻结第三人鑫乐晟公司、李伟银行存款14万元或查封其同等价值的财产。2015年2月9日，我院向济南市住房保障和房产管理局送达（2015）槐民初字第349协助执行通知书，预查封中海地产公司开发的李伟购买的位于济南市中海国际社区A-4地块1号楼801室的房产。2017年1月3日，我院向济南市国土资源局送达（2015）槐民初字第349-1号协助执行通知书，继续预查封中海地产公司开发的李伟购买的位于济南市中海国际社区A-4地块1号楼801室房屋一套（Y2012656、销售字第20134938719）现坐落于某某室（中某号），查封自2017年1月4日至2020年1月3日。 2017年7月26日，我院作出（2015）槐民初字第349号民事判决书，判决一、李伟、鑫乐晟公司于本判决生效之日起十日内共同偿还赵祥梅借款本金94318元；二、李伟、鑫乐晟公司于本判决生效之日起十日内共同偿还赵祥梅2015年1月27日前的利息14796元；三、李伟、鑫乐晟公司于本判决生效之日起十日内共同偿还赵祥梅借款利息（以本金94318元为基数，自2015年1月28日起至实际还清借款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；四、驳回赵祥梅对李伟、鑫乐晟公司的其他诉讼请求。后该案立案执行，我院作出（2018）鲁0104执872号执行裁定，裁定冻结、扣划被执行人鑫乐晟公司、李伟的银行存款220000元或查封、扣押相应价值的财产。 因对我院的查封有异议，原告中海地产公司作为案外人向我院提起执行异议，我院经审查，于2019年5月10日作出（2019）鲁0104执异51号执行裁定书，裁定驳回案外人中海地产公司的异议请求。因对该裁定不服，原告向我院提起执行异议之诉，要求处理。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，李伟虽与中海地产公司签订了《商品房买卖合同》取得了涉案房屋的占有、使用权，但从物权法定、未经登记不发生效力的规定来看，此时，李伟尚不能取得所购买房屋的所有权，未进行登记前，其物权权能是受到限制的。《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在上述法条的规定中，明确了当事人约定解除和法定解除的情形。李伟虽采用贷款的方式购买了涉案房屋，但因李伟未按约偿还借款，致使中海地产公司承担了担保责任，代其偿还了借款。在此情况下，不能视为李伟已经全部支付完毕合同价款，中海地产公司与李伟签订购房合同的目的也未能全部实现，故中海地产公司依据合同约定和相关法律规定，有权起诉要求解除与李伟签订的关于涉案房屋的《商品房买卖合同》及补充协议。根据物权未经登记，不发生法律效力的规定，本案涉案房屋系由中海地产公司开发建设，现产权仍登记在中海地产公司名下，虽然李伟与中海地产公司签订了涉案房屋的买卖合同，但至今未办理产权过户登记，根据《中华人民共和国物权法》的上述规定，应认定涉案房屋的所有权人为中海地产公司。在已有生效法律文书解除了中海地产公司与李伟之间签订的商品房买卖合同的情况下，李伟已经丧失了要求办理涉案房屋产权过户登记的权利。虽然最高人民法院的相关司法解释中规定预查封的效力等同于正式查封，但该规定只是对预查封的执行效力进行了规范，而非认定预查封指向的标的是正式的物权。在未办理物权登记的前提下，预查封的标的尚未明确，只能是一种期待的权利或指向的是不动产买卖合同中的债权权利。因赵祥梅与李伟等的债权债务纠纷，在审理期间预查封了涉案房屋，但在未办理产权过户登记的情况下，所有权不能认定为归李伟所有，故在此情况下，不能对登记在中海地产公司名下的涉案房屋进行强制执行措施。在中海地产公司已与李伟解除了买卖合同的情况下，应当解除对涉案房屋的查封措施。对于原告、被告及第三人主张已按照我院（2018）鲁0104执872号之一执行裁定书及协助执行通知书的规定，将与李伟解除买卖合同后剩余款22万元支付给我院，并要求处理，因不属于本案审理范围，本院不予处理。 综上所述，根据现有法律规定，涉案房屋的所有权应归中海地产公司所有，中海地产公司所提出的异议成立，应停止对涉案房屋的强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、停止对位于济南市某某号某某房产的执行； 二、驳回原告济南中海地产投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2557元，原告济南中海地产投资有限公司负担1278.5元，被告赵祥梅负担1278.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 本院（2019）鲁0104执异51号执行异议裁定于判决生效时自动失效。 审 判 长  刘扬军 人民陪审员  高福祥 人民陪审员  陶海波 二〇二〇年五月二十日 法官 助理  陈仁磊 书 记 员  王薇洁