山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1092民初254号原告：威海冠宏房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91371000665713486H），住所地威海经济技术开发区天东家园80号608室。法定代表人：常来，董事长。委托诉讼代理人：高佩良、杨凯，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。被告：王云龙男，1986年6月13日出生，汉族，户籍地黑龙江省绥化市北林区，目前下落不明。原告威海冠宏房地产开发有限公司(以下简称冠宏房地产公司)与被告王云龙商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨凯到庭参加诉讼，被告王云龙经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冠宏房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2012年2月25日签订的编号为2012002936《威海市商品房【预售】合同》及《购房补充协议》，被告向原告返还位于台北家园-69号402不动产并协助办理撤销网签备案及预告抵押登记的手续；2.被告支付原告为其代偿的贷款本息31202.28元；3.被告支付原告违约金72000元；4.被告承担本案诉讼费及保全费。事实与理由：原、被告于2012年2月25日签订《威海市商品房【预售】合同》及《购房补充协议》，由被告购买原告开发的位于威海经区，约定房屋总价款为人民币360000元，被告首付108000元，余款252000元采用按揭贷款方式向原告支付。双方在《购房补充协议》第四条第6款中约定，如被告不按时还款或其他原因导致贷款合同被银行解除的，如房产尚未办理抵押登记且原告承担保证责任的，原告有权解除预售合同，同时被告向原告支付总房款20%违约金。2012年3月12日，被告与中国建设银行股份有限公司威海分行（下称建设银行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，由建设银行向被告发放了贷款252000元。但被告自2018年2月开始出现逾期偿还银行贷款本息情况，建设银行起诉后，威海市环翠区人民法院作出（2019）鲁1002民初58号民事判决书，判令被告偿还建设银行借款本金207080.31元、利息及罚息5686.71元，支付律师费13015元、保全费1920元、诉讼费4688元及公告费560元，并由原告就被告付款义务承担连带保证责任。上述判决书生效后，建设银行向法院申请强制执行，原告于2019年10月31日及11月1日向建设银行履行了上述判决书所确定的借款本息、律师费、诉讼费、保全费、公告费以及执行费等共计219224.26元。此前，建设银行共计从原告的保证金账户中划扣被告贷款本息31202.28元。根据原、被告签订的预售合同及补充协议约定，被告未按时偿还银行贷款导致原告承担保证责任，原告有权解除预售合同并要求被告承担违约责任，故诉至法院，请求处理。王云龙未到庭应诉，亦未提交答辩意见。本院经审理认定事实如下：2012年2月25日，冠宏房地产公司与王云龙签订编号为2012002936《威海市商品房【预售】合同》，并经不动产登记部门网签备案。合同约定：王云龙购买冠宏房地产公司开发的位于威海经区商品房，建筑面积83.95平方米，附属物有储藏室1个，房屋价款为360000元，在签订合同时缴纳定金108000元，余款252000元在2012年3月25日前按揭贷款付清。同日，双方还签订了《购房补充协议》，对涉案房屋的交付标准、按揭贷款、交付使用等事宜进行了约定。第四条第6款规定，如被告不按时还款或其他原因导致贷款合同被银行解除的，如房产尚未办理抵押登记且原告承担保证责任的，原告有权解除预售合同，同时被告向原告支付总房款20%违约金。同年3月12日，被告与建设银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，由建设银行向被告发放了贷款252000元。原告为被告的该笔贷款提供了保证，并与被告、建设银行办理了案涉房产的预告抵押登记。同年8月，原告将案涉房产交付给了王云龙。2016年6、7月原告通知被告可以办理房证，但被告因故未办理。2017年10月起，被告未再偿还贷款本息，建设银行依照保证合同约定从原告保证金账户中逐月扣收共计31202.28元。后建设银行诉至威海市环翠区人民法院。2019年5月29日威海市环翠区法院作出（2019）鲁1002民初58号民事判决，判令王云龙偿还建设银行借款本金207080.31元及利息、罚息、律师费、财产保全费、案件受理费、公告费，并由冠宏房地产公司就王云龙的付款义务承担连带保证责任。判决生效后，冠宏房地产公司在执行过程中代替王云龙偿还借款本息、律师费等义务。以上事实，有双方签订的购房合同、补充协议、判决书、执行通知、结案通知书、垫付清单及付款凭证等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同及购房补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，各方均应信守履行。被告不按时偿还贷款导致银行按揭贷款合同被解除，且原告承担了代为清偿的保证责任，符合双方补充协议约定的违约情形，原告要求王云龙支付总房款20%违约金和支付代偿款31202.28元，理由正当，本院予以支持。本案争议焦点是商品房预售合同和购房补充协议是否应予解除。首先，原、被告均已实现了案涉商品房预售合同目的。根据上述合同，原告作为开发商承担的是交付房屋、协助办理房屋过户义务，被告作为买方承担的是支付购房款义务。本案中，王云龙已经依约支付了购房款，被告也将案涉房屋交付给被告使用，双方均履行了合同的主要义务，实现了合同目的。其次，被告未严重违反商品房预售合同和购房补充协议义务。按期支付贷款本息是被告履行按揭贷款合同的主要义务且是一个长期的过程，被告自2012年3月到2017年10月一直依照合同履行还款义务，其停止还款的原因不明。虽然被告不按时偿还贷款导致原告承担了担保责任，且购房补充协议约定该情形视同被告房款未付清，但此种违约情形与被告直接违反商品房预售合同义务性质不同，违约程度较轻。第三，原告的代偿款可以通过行使追偿权实现。原告承担保证责任后，其应当依照法律规定追偿。在保全查封了案涉房屋情况下，原告通过行使追偿权其合法权益不会受到损害。第四，解除商品房预售合同不利于稳定经济和社会关系。商品房买卖事关当事人生存权。本案中，在合同解除的条件已经成就的情形下，原告未依法通知被告并协商合同解除的善后事宜。案涉房屋已经交付给被告使用多年，解除合同将衍生复杂的房屋增值、装修等损失处理问题，严重影响业已形成的经济和社会关系。综上所述，被告王云龙的违约性质不同，程度较轻，且不影响原告冠宏房地产公司追偿权的行使。因此，原告冠宏房地产公司请求解除商品房预售合同及购房补充协议，本院不予支持。被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王云龙偿还原告威海冠宏房地产开发有限公司代偿款31202.28元；二、被告王云龙给付原告威海冠宏房地产开发有限公司违约金72000元；三、驳回原告威海冠宏房地产开发有限公司其他诉讼请求。上述一、二项，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2364元，保全费2320元，由被告王云龙负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  辛 科人民陪审员  邵茂枝人民陪审员  邵爱英二〇二〇年五月十三日书 记 员  刘美君