湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初2480号原告（反诉被告）：湖南鼎荣钢铁贸易有限公司，住所地长沙市天心区黑石铺街道披塘村藕塘组湖南力鼎工贸有限公司内2栋18-19号。法定代表人：胡江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：葛子酩，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭玄，湖南金州律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙闽航钢铁贸易有限公司，住所地长沙市天心区大托镇披塘村力鼎钢材市场8栋1、2、3、4号门面。法定代表人：潘恩玉。委托诉讼代理人：张玮，湖南鉴庭律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南鼎荣钢铁贸易有限公司（以下简称鼎荣公司）与被告（反诉原告）长沙闽航钢铁贸易有限公司（以下简称闽航公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鼎荣公司的委托诉讼代理人葛子酩与被告（反诉原告）闽航公司的委托诉讼代理人张玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎荣公司（反诉被告）向本院提出的诉讼请求为：1、确认闽航公司擅自转租的行为构成违约；2、判令闽航公司继续履行与鼎荣公司之间的《场地租赁合同》；3、由闽航公司承担本案全部诉讼费用。其事实与理由如下：2018年9月18日，闽航公司（甲方）与鼎荣公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：乙方向甲方承租其位于力鼎钢材市场闽航钢铁仓库中使用面积为650平方米的场地、10吨行车一台，租赁期限一年，自2018年10月1日起至2019年9月30日止；使用方式为先付后用，即乙方提前支付下半年度租金及下一整年度物业费；租赁期满后乙方享有优先权续租。2019年9月15日，因合同即将到期，鼎荣公司与闽航公司口头协商一致，将租赁期限展期一年；闽航公司将鼎荣公司承租场地面积增加至1198.28平方米；闽航公司同时将涉案场地一楼内一简易房出租给鼎荣公司，租金为800元／月。2019年9月28日，鼎荣公司以新增后面积为基数，按照合同约定提前向闽航公司支付了2019年10月1日起至2020年3月31日止的租金以及2019年10月1日起至2020年9月30日止的物业管理费以及行车年检费，并由闽航公司出具了收据。鼎荣公司因生产经营需要，考虑到场地租期到期后享有优先续租权，闽航公司相关人员也多次口头表示如转租将优先保障鼎荣公司，鼎荣公司于2019年6月在承租场地内增置一台行车、一台切管机，并于2019年11月投入使用。同时，在获得闽航公司同意后，鼎荣公司对承租场地一楼简易房进行了装修。2020年3月，闽航公司口头通知鼎荣公司，要求于2020年3月底搬离涉案场地。2020年3月25日，鼎荣公司收到了闽航公司发送的《律师函》，此时鼎荣公司才得知闽航公司已于2019年11月5日将涉案场地整体转租给案外人长沙景强钢铁贸易有限公司。鼎荣公司认为，闽航公司在鼎荣公司承租期间将涉案场地租给他人并无故要求鼎荣公司搬离，属于不诚信行为，构成严重违约，严重损害了鼎荣公司的合法权益，望判如所请。被告闽航公司（反诉原告）辩称：1、鼎荣公司提出在租赁合同中享有优先续租权，没有法律依据，双方签订的租赁合同关于续租权的内容约定不明确，视为没有约定，根据相关法律规定，应当认定鼎荣公司没有续租权。租赁合同第八条仅仅约定在同等条件下享有优先权、续租权，条款含糊，没有明确性，合同条款是约定享有优先权、续租权，所以鼎荣公司不享有优先续租权；2、鼎荣公司在合同期满后，依然占有闽航公司场地，已经违反了合同约定，应当立即搬出该仓库，并且赔偿鼎荣公司的各项经济损失，包括直接经济损失租金和间接经济损失，包括转让费的承担、利息损失、员工工资损失。被告闽航公司（反诉原告）向本院提出的反诉请求为：1、判令鼎荣公司立即搬离场地，返还位于长沙市天心区后东侧仓库（共650平方米）于闽航公司；2、判令鼎荣公司赔偿闽航公司直接经济损失761718.75元及违约金70000元；3、判令鼎荣公司赔偿闽航公司租金损失41564.24元（暂算2个月，从2020年4月1日计算至6月1日），后期租金损失全部付清为止；4、判令鼎荣公司承担本案本诉与反诉的诉讼费、保全费、担保费。在审理过程中，被告闽航公司（反诉原告）将其反诉请求变更为：1、判令鼎荣公司立即搬离场地，返还位于长沙市天心区后东侧仓库（共650平方米）于闽航公司；2、判令鼎荣公司赔偿闽航公司租金损失41564.24元（暂算2个月，从2020年4月1日计算至6月1日），后期租金损失全部付清为止；3、判令鼎荣公司承担本案本诉与反诉的诉讼费、保全费、担保费。其事实与理由如下：2018年9月18日，闽航公司与鼎荣公司签订《场地租赁合同》，租赁期限为一年，到期时间为2019年10月1日，基础月租金为18850元，基础年租金为226200元，如鼎荣公司第二年续租，每年租金以上年租金为基数递增5%，之后租赁年度的租金标准以此类推，租金支付方式按半年度预付，租赁期间的水电、卫生、管理费由承租方承担，由出租方代收。鼎荣公司在合同到期后作出了续租半年的意思表示，交了半年的租金，没有签订书面合同，但到2020年3月31日该半年的租赁期限也已到，鼎荣公司之后也没有与闽航公司重新签订租赁合同。因原承租人长沙林凯金属材料有限公司与鼎荣公司于2020年4月1日拒绝搬离原租赁场地，致使闽航公司与长沙景强钢铁贸易有限公司签订的仓库场地转让协议无法实际履行。2020年4月14日，经闽航公司与长沙景强钢铁贸易有限公司协商一致，达成了解除双方于2019年11月5日签订的《仓库场地转让协议》，给闽航公司造成了直接经济损失，如鼎荣公司拒不搬离场地，造成闽航公司间接经济损失2000000元，闽航公司将对鼎荣公司另行起诉主张赔偿。现双方的租赁期限已到，鼎荣公司并未搬离，构成严重违约，应当承担违约责任，赔偿闽航公司的损失。闽航公司提起诉讼，望判如所请。原告（反诉被告）湖南鼎荣钢铁贸易有限公司对反诉请求辩称：1、双方的场地租赁合同仍然在合同期内，闵航公司无权要求返还；2、闵航公司违约在先，非但无权要求鼎荣公司承担所谓的违约责任，反而应当由闵航公司对鼎荣公司承担违约责任。闽航公司的反诉没有事实，请求法院驳回其反诉请求。经审理查明：2018年9月18日，闽航公司（出租方，甲方）与鼎荣公司（承租方，乙方）签订了一份《场地租赁合同》，主要内容为：乙方向甲方承租其位于力鼎钢材市场闽航钢铁仓库中使用面积为650平方米的场地、10吨行车一台，租赁期限一年，自2018年10月1日起至2019年9月30日止；上述场地的租赁单价为29元／平方米（不含税），基础月租金为18850元，基础年租金为226200元，如鼎荣公司第二年续租，每年租金以上年租金为基数递增5%，之后租赁年度的租金标准以此类推；租金支付方式按半年度预付；租赁期间的水电、卫生、管理费由乙方承担，由甲方代收；在租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自转租或者与其他承租人互换租赁场地，否则甲方有权终止合同；乙方若有意在租赁期满后续租上述场地，应在租赁满前30天通知甲方，在同等条件下，乙方有优先权续租；乙方如逾期支付租金，应按逾期金额每日承担1%的违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，自行收回场地。上述合同签订后，闵航公司交付了场地，鼎荣公司也按约定支付了租金等费用。2019年9月28日，鼎荣公司向闽航公司支付了自2019年10月1日起至2020年3月31日止的租金和自2019年10月1日起至2020年9月30日止的物业管理费等费用。2020年3月25日、4月18日，闽航公司分别向鼎荣公司送达了一份《律师函》，督促鼎荣公司限期搬离租赁场地。因双方产生纠纷，鼎荣公司自2020年4月1日起未再向闽航公司支付租金，但表示愿意支付租金。另查明，2019年11月5日，闽航公司将涉案场地出租给案外人长沙景强钢铁贸易有限公司，双方签订了《仓库场地转让协议》。2020年4月14日，闽航公司与长沙景强钢铁贸易有限公司经协商一致，解除了双方于2019年11月5日签订的《仓库场地转让协议》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。鼎荣公司与闽航公司签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。《场地租赁合同》签订后，鼎荣公司与闽航公司均按约定履行了各自的义务。2019年9月28日，鼎荣公司向闽航公司支付了自2019年10月1日起至2020年3月31日止的租金，并支付了自2019年10月1日起至2020年9月30日止的物业管理费等费用，后因双方发生纠纷，鼎荣公司自2020年4月1日起未再向闽航公司支付租金，根据约定，物业管理费等费用由闽航公司代收，闽航公司在收到该费用后，并未提出异议，可以视为双方在合同到期后自动续租一年，续租的合同期限为自2019年10月1日起至2020年9月30日止，双方虽未签订书面续租合同，但又形成了事实上的租赁关系，因此，鼎荣公司与闽航公司双方应当继续按照《场地租赁合同》履行至2020年9月30日止，同时，鼎荣公司应当按约支付租金。2019年11月5日，闽航公司将涉案场地出租给案外人长沙景强钢铁贸易有限公司，双方签订了《仓库场地转让协议》，属于违约行为。关于闽航公司的反诉请求问题，租金损失，鼎荣公司已明确表示愿意按照约定支付租金，本院亦在本诉中进行了处理，在反诉中不再重复处理，其他的反诉请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）长沙闽航钢铁贸易有限公司将位于力鼎钢材市场闽航钢铁仓库中使用面积为650平方米的场地出租给案外人长沙景强钢铁贸易有限公司的行为构成违约；二、原告（反诉被告）湖南鼎荣钢铁贸易有限公司与被告（反诉原告）长沙闽航钢铁贸易有限公司继续按照《场地租赁合同》履行至2020年9月30日止，并由原告（反诉被告）湖南鼎荣钢铁贸易有限公司按约向被告（反诉原告）长沙闽航钢铁贸易有限公司支付租金；三、驳回被告（反诉原告）长沙闽航钢铁贸易有限公司的反诉请求。案件受理费80元，减半收取40元，反诉费5916元，合计5956元，由被告（反诉原告）长沙闽航钢铁贸易有限公司负担5916元，由原告（反诉被告）湖南鼎荣钢铁贸易有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  方 文二〇二〇年五月八日法官助理杨涵代理书记员  袁思思