江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0803民初68号原告：陶轼，男，1984年10月11日出生，汉族，住吉安市青原区。原告：叶佳，女，1984年3月10日出生，汉族，身份证住址吉安市吉水县，现住吉安市青原区。委托诉讼代理人：胡晓芬、邓启红，江西智桥律师事务所律师。被告：吉水县城关房地产开发有限公司，住所地吉安市吉水县城龙华中大道一路3号房3楼，统一社会信用代码为91360822746075308N。法定代表人：文小雪，执行董事。被告：吉水县城关房地产开发有限公司吉安分公司，住所地吉安市青原区财富广场（铁路大厦旁），统一社会信用代码为9136080359375320XN。负责人：邓楠昌，经理。被告：邓材昌，男，1970年3月19日出生，汉族，住吉安市吉水县青原区。委托诉讼代理人：夏明华，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。原告陶轼、叶佳与被告吉水县城关房地产开发有限公司（以下简称吉水城关公司）、吉水县城关房地产开发有限公司吉安分公司（以下简称吉水城关吉安分公司）、邓材昌商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶佳及两原告委托诉讼代理人胡晓芬、邓启红、被告邓材昌及其委托诉讼代理人夏明华均到庭参加诉讼，被告吉水城关公司、吉水城关吉安分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶轼、叶佳向本院提出诉讼请求：1.判令依法撤销2015年8月25日被告与原告陶轼签订的《商品房认购协议》，并判令三被告共同向原告返还已付购房款166788元及利息41687元（利息按照同期银行贷款年利率向6%从2915年8月26日暂且计算至2019年10月26日，之后的利息以166783元为基数按照同期银行贷款年利率6%继续计算，直至所有款项还清为止），共计人民币208475元，且原告相关损失；2.本案诉讼费由三被告共同承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令原告与被告就吉安市青原区（以下简称涉案房屋）的商品房买卖合同关系合法有效，判令吉安市青原区所有权归原告所有；2.请求判令被告立即与原告签署备案的《商品房买卖合同》并判令被告立即办理《商品房买卖合同》备案手续，且判令被告立即将涉案房屋交付给原告；3.本案诉讼费、保全费、保单费等费用由被告承担。事实和理由：2016年11月，原告从被告邓材昌处购买了位于吉安市青原区并付清了购房款。因该房系由被告吉水城关公司、吉水城关吉安分公司抵债给被告邓材昌的，因此后续被告吉水城关公司、吉水城关吉安分公司受被告邓材昌的指示办理了该房的相关买卖手续。此后，原告多次催促被告与原告签署备案的商品房买卖合同并办理备案手续未果。因涉案房屋标的、价款等均是明确的，且原告已经支付完毕涉案房屋的购房款，原告与被告邓材昌之间的商品房买卖合同已经成立并生效，且依法有效。被告邓材昌作为出卖人负有与原告签署备案的《商品房买卖合同》并办理涉案房屋商品房买卖合同备案手续的义务，同时，也负有将涉案房屋交付给原告的义务。截止到目前，经原告多次催促，被告均未履行前述义务，原告多次与被告协商未果。吉水城关公司、吉水城关吉安分公司未作答辩。邓材昌辩称，1、其不是合同相对方，不是本案的适格被告；2、其及吉水城关吉安分公司签订了《吉安.财富广场认购书》（以下简称认购书），吉水城关吉安分公司同意将其名下的财富广场B栋2516号商品房抵扣所欠邓材昌的工程材料款。认购书是各方真实意思的表示且已经履行。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，其经吉水城关吉安分公司同意，将涉案房产所拥有的权利义务一并转让给原告没有违反法律法规的强制性规定，是各方意思的真实表示，完全合法有效，故办理《商品房买卖合同》及备案手续等事宜均须向被告吉水城关公司、吉水城关吉安分公司主张，与其无关。综上所述，请法院依法驳回原告对其的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原、被告所举证据经对方质证无异议的，本院予以采信。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交了吉安市青原区财富广场B栋其他楼层的房屋销售价格图片用于证明涉案房屋购买时与现在的市场价格，若涉案房屋无法确权备案并交付给原告，被告应赔偿原告的损失金额为138312元。被告邓材昌质证有异议，认为与本案无关。本院认为，原告提供的该份证据与其诉请无关，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月起至2015年6月5日止，被告邓材昌向原告赊购不锈钢等产品，其陆续向原告支付了部分货款，尚欠货款96703元未付。被告吉水城关公司竞得位于青原区，铁建路以西，火车广场北路以北的面积10479.7平方米的土地，之后其设立下属机构吉水城关吉安分公司专门负责在上述土地兴建青原财富广场项目。因被告吉水城关吉安分公司一直拖欠被告邓材昌的消防工程款未付，故被告邓材昌、吉水城关吉安分公司于2015年7月22日签订了《青原财富广场公寓认购书》，约定：1、邓材昌认购了Ｂ栋25层2516号、2517号等共计16套商品房；2、建筑面积约615.67平方米；3、成交价为2524247元，邓材昌同意用工程款抵房款等内容。此后，原告与三被告达成一致意见，约定原告以166788元的价格购买位于青原财富广场Ｂ栋25层2516号的1套商品房，品除被告邓材昌所欠原告货款96703元，原告仍应补交购房款70085元。2016年11月4日，原告依约向被告吉水城关吉安分公司补交了购房款70085元，被告吉水城关吉安分公司亦出具了内容为“Ｂ2516房款（抵邓材昌消防工程款），金额166788元”的收款收据交原告收执。此后，因被告一直未与原告签订商品房买卖合同并办理涉案房屋的备案手续，原告多次与被告协商无果，故诉至法院。本院认为，因被告吉水城关吉安分公司拖欠被告邓材昌的消防工程款未付，双方约定以涉案房屋抵部分工程款并签订了《青原财富广场公寓认购书》，该认购书已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，系双方当事人真实意思，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。合同签订后，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。此后，因被告邓材昌拖欠原告货款未付，被告邓材昌提出用涉案房屋抵扣货款，原告陶轼、叶佳仅需补交房屋差价，经被告吉水城关吉安分公司的同意，原告陶轼、叶佳以166788元的价格购买涉案房屋，其仅需补交房屋差价70085元，现两原告已经支付了涉案房屋的全部款项，且被告吉水城关吉安分公司亦向原告出具了收款收据，被告吉水城关吉安分公司出具收款收据的行为表示其已认可被告邓材昌将涉案房屋转卖给两原告的事实，因此双方关于吉安市青原区屋形成的商品房买卖合同关系合法有效，被告吉水城关吉安分公司应按相关规定与原告签订正式的商品房买卖合同并办理涉案房屋买卖合同的备案登记及该房的产权过户手续，现被告至今未为原告办理上述房屋的相关手续，该行为属违约行为，故原告诉请要求被告吉水城关吉安分公司与原告签订正式的商品房买卖合同并办理涉案房屋买卖合同的备案登记及该房的产权过户手续合法有据，本院予以支持。因被告吉水城关吉安分公司系被告吉水城关公司设立的下属分公司，根据相关法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，但是鉴于被告吉水城关吉安分公司目前尚有其管理的财产，被告吉水城关公司和吉水城关吉安分公司依法应共同承担与原告签订商品房买卖合同并办理涉案房屋买卖合同的备案登记及该房的产权过户手续的责任。两原告作为受让人代替邓材昌的地位成为吉安市青原区屋的商品房销售合同的主体，被告邓材昌退出涉案房屋的商品房销售合同主体地位，庭审中被告邓材昌亦表示涉案房屋已转卖给原告，与其无关，故被告邓材昌不是本案适格被告，原告诉请要求被告邓材昌承担本案责任于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吉水县城关房地产开发有限公司、吉水县城关房地产开发有限公司吉安分公司在本判决生效后30日内与原告陶轼、叶佳签订关于吉安市青原区财富广场B栋2516号的正式商品房买卖合同；二、被告吉水县城关房地产开发有限公司、吉水县城关房地产开发有限公司吉安分公司在本判决生效后30日内协助原告陶轼、叶佳办理吉安市青原区财富广场B栋2516号的商品房买卖合同备案登记及该房的产权过户手续；三、驳回原告陶轼、叶佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4430元，财产保全费1520元，两项合计5950元，由被告吉水县城关房地产开发有限公司、吉水县城关房地产开发有限公司吉安分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长 罗 芳人民陪审员 高 山人民陪审员 罗梅兰二〇二〇年五月十八日法官助理郭骏书记员肖晶附：本判决生效后权利人可以申请执行，申请执行的期限为2年。