辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民初212号原告：大商锦州百货大楼有限公司，住所地辽宁省锦州市凌河区中央大街二段67号。法定代表人：韩冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾继有，辽宁朋助律师事务所律师。被告：锦州天兴置业有限公司，住所地辽宁省锦州市凌河区和平路四段18号311室。法定代表人：韩玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：王琦，辽宁戎达律师事务所律师。被告：锦州地大激光巨幕影城有限责任公司，住所地辽宁省锦州市凌河区解放路五段33甲。法定代表人：宋惠霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：白岩，北京山晨水律师事务所律师。委托诉讼代理人：李进，北京山晨水律师事务所律师。被告：张洪权，男，1969年1月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市。委托诉讼代理人：白岩，北京山晨水律师事务所律师。委托诉讼代理人：李进，北京山晨水律师事务所律师。原告大商锦州百货大楼有限公司与被告锦州天兴置业有限公司、被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司、被告张洪权物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大商锦州百货大楼有限公司法定代表人的委托诉讼代理人贾继有，被告锦州天兴置业有限公司法定代表人的委托诉讼代理人王琦，被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司法定代表人的委托诉讼代理人白岩、李进，被告张洪权的委托诉讼代理人白岩、李进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大商锦州百货大楼有限公司（以下简称“百货大楼”）向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付拖欠原告2014年1月16日至2019年12月31日物业管理费总计9566809.46元（2176天×0.71天每平方米每日×6192.27平方米）；2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年12月31日，原告与被告锦州天兴置业有限公司签订了《房屋租赁合同》，2014年1月12日，双方签订《委托管理协议书》，其中委托管理协议第1.1条款约定：“甲方（天兴公司）将其拥有产权和管理权的“家乐汇”物业周边区域、楼梯立面及楼顶、除乙方租赁区域以外的部分及为整楼配套和服务的基础设施设备，委托给乙方（原告）管理。合同第3.5条款约定：商场的开业日为物业管理的计费起始日。委托管理协议签订后，天兴公司将“家乐汇”商场物业管理权移交给我公司。2014年1月16日，“家乐汇”商场开业，物业管理费起算。经营期间，我公司责成下属关联企业大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场负责“家乐汇”物业的日常管理。2012年5月18日，锦州锦绣大地影院投资有限公司与天兴公司签订《房产租赁合同》，租赁了“家乐汇”场地，经营影院，建筑面积约3700平方米，最终以实测面积为准。2014年1月16日，“家乐汇”商场开业时，大地影院在其所租赁房屋内开始营业。2014年5月13日，张洪权在大地影院原经营场所经工商部门核准，成立个体工商户的“凌河区星感觉影城”。2014年10月16日，股东张洪权、沙德民决议解散大地影院，由凌河区星感觉影城接收大地影院的全部资产，全面履行大地影院与被告天兴公司的房产租赁合同，保持原影城继续经营。2016年10月25日，被告锦州地大激光巨幕影城有限公司成立，接替凌河区星感觉影城场地，履行大地影院与被告天兴公司的房产租赁合同经营至今。2014年7月1日，被告天兴公司委托锦州房地产测绘中心对凌河区解放路五段33甲房屋面积做出《房屋面积实测报告》，确定影院租赁区产权建筑面积8581.18平方米。结合2013年5月8日被告大地影院与天兴公司签订的《协议书》中第八条“租赁面积的计算原则”，确定影院公摊面积1311.09平方米，两项合计应缴物业管理费总面积为9892.27平方米，扣除原告此前已起诉追缴完成的应缴物业管理费面积3700平方米，本次诉请应缴物业费面积为6192.27平方米。2014年12月18日，原告开始书面通知影院方缴纳物业管理费，影院方不予答复。此后，在原告一再催促下，2014年4月3日，大地影院致函原告，以其与天兴公司《房产租赁合同》第5.2条款规定其只承担实际发生的空调、采暖等费用为由，拒不承担物业费。2015年5月28日，原告在多次追要物业管理费未果的情况下，按影院应缴物业费总面积（10112.09平方米）向人民法院提起了诉讼，锦州市中级人民法院于2017年10月23日作出（2017）辽07民终1450号终审民事判决，判决凌河区星感觉影城按租赁合同确认的面积3700平方米、物业费缴纳标准每日每平方米0.71元给付原告物业费，并判令被告天兴公司承担连带给付责任，同时判决认为关于百货大楼提出3700平方米以外面积的物业费应由天兴公司承担一节，考虑诉讼时间过长，合法权益不能及时实现等问题，可另行处理。按照原告与被告天兴公司签订的《委托管理协议书》约定，原告有权利向影院收取物业管理费。依据《委托管理协议书》第3.1条款B“电影院的物业管理费由乙方（原告）收取。对于因其与甲方原租赁合同中存在的如面积等问题，而使物业管理费收取不足的，由甲方负责解决。”及2014年1月12日被告天兴公司给原告出具的《承诺书》约定：如委托范围内的商户发生拖欠或不缴纳物业管理费的情况，贵司（原告）可采取法律手段进行追索，商户如果以其与我司（被告天兴公司）原有的约定进行抗辩，则我司（被告天兴公司）继续采取法律手段追索，同时先行垫付该部分的物业管理费。综上所述，原告要求被告张洪权承担从2014年1月16日至2016年12月30日共计1081天，物业管理费数额为4752629.15元；由被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司承担2017年1月1日至2019年12月31日，共1095天，物业管理费数额为4814180.31元；被告锦州天兴置业有限公司承担全部物业费的连带给付责任。被告锦州天兴置业有限公司（以下简称“天兴公司”）辩称，原告的主张没有事实和法律依据，请法院依法驳回。理由：一、程序方面。原告主体不适格，答辩人不应承担相应的给付责任或连带责任。原告向答辩人主张2014年至2017年超过三年诉讼时效，应予驳回；二、实体方面：（一）、大商锦州百货大楼有限公司不具有原告诉讼主体资格。1、答辩人与原告虽然签订了委托管理协议，将家乐汇购物广场物业委托原告管理，但从实际情况看，原告并未实际进行物业服务管理，而是由大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇广场管理。家乐汇购物广场是大商集团锦州千盛购物广场有限公司的分公司，原告与大商集团锦州千盛购物广场有限公司是两个独立的法人单位，因此原告不是物业的服务单位，无权主张2014年1月16日至2019年12月31日期间影城的物业管理费；2、原告并未提交有效证据证明其向大商集团千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场实际承担了影城应当支付的物业管理费，进而有权向影城主张权利。（二）、原告主张影院的物业管理费每天每平方米0.71元没有依据。1、原告仅提供自行制作的物业管理费测算报告，没有任何费用支出凭证，不能作为认定案件事实的依据，同时原告没有其他有效证据证明其每天每平方米0.71元物业管理费计算的是其实际支出，因此原告主张的物业费标准不成立；2、先不论物业费收费标准的合理与否，单从金额本身来讲就显示不公平。影院按照9892.27平方米，每天每平方米0.71元计算，每年影院应支付的物业管理费金额高达2563581元，与影院应支付的租金不论是280万元还是2018年10月之后执行的170万元相比，这种物业费与租金持平甚至超过租金的情况可谓闻所未闻，严重的显失公平。同时，这一收取金额与其提供的服务也是不对等的，该物业费标准不应得到支持。（三）、答辩人与影城约定租赁区域及公摊面积的物业管理费由乙方自行承担。因此答辩人不承担影院的物业管理费。被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司（以下简称“地大影城”）辩称，首先，原告提出的诉讼请求为判令被告给付物业费，但并未在诉讼中明确指出三个被告应如何分配责任以及承担责任的形式，在此，请求法院要求原告重新确认诉讼请求。其次，原告在起诉状中明确表示其在经营期间责成大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场负责家乐汇商城物业的日常管理，即原告自认将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托给他人，违反了《物业管理条例》第三十九条，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。发生以上情况的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第一项之规定，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。再次，答辩人与被告天兴公司达成的房产租赁合同中明确约定，答辩人缴纳物业费的面积为“依据政府相关部门核准的面积”。本案中，所有当事人提交的证据属于政府部门核准的材料仅为2014年7月29日由锦州市公用事业房产局和锦州市房屋产权监理处签发的房屋租赁证，该证明确核准了建筑面积为3700平方米，而非原告所称的9000余平方米。另外，原告提交的测绘报告系由锦州市房地产测绘中心完成，锦州市房地产测绘中心为全民所有制企业，属于营利法人，并不属于答辩人与天兴公司约定的政府部门。至此，原告无权向答辩人主张3700平方米以外的物业费。答辩人虽对于原告向答辩人主张的全部面积均不予认可，但仍需要与原告确认以下内容：起诉状第二页第四段存在如下表述：“结合2013年5月8日被告大地影院与天兴公司签订的《协议书》中第八条租赁面积的计算原则”，答辩人并未在原告提交的证据中找到这份协议书及相关条款，故对其提出的面积计算方法与计算数据不予认可”。最后，凌河区人民法院曾依职权就租赁面积申请相关部门司法鉴定，足以证明原告未尽到就租赁面积足以向答辩人主张3700平方米以外的物业费的举证责任，这种说法并非答辩人杜撰，而是经两级法院的确认。如原告所述，已经生效的判决具有既判力，于2017年10月23日，由锦州市中级人民法院作出的（2017）辽07民终1450号判决书中第十七页确定了以下内容——物业费的面积标准为天兴公司与星感觉签订的租赁合同中所确认的3700平方米。且无论是原告与该案中的上述请求还是二审判决中法院的认定，原告已经在一审判决作出后放弃向答辩人主张其认为3700平方米以外的部分，且这种对于诉讼权利的放弃得到了二审判决的确认，即二审判决对于答辩人主张的3700平方米以外的部分未进行审理，并在判项中对于以上内容经维持一审判决的方式进行了确认。类似的确认不仅有法院的生效判决，亦有原告自行函告确认，依据原告于上文所述的诉讼前（2016年6月1日）发予答辩人的通知第一条可知，原告向答辩人收取物业费用面积的核算方法为“依照合同面积一次性缴纳全年”，因至今答辩人与原告并未签订书面协议，二者之间存在的物业服务合同关系系由答辩人与天兴公司的租赁合同及原告与天兴公司的委托管理协议而来，且答辩人与天兴公司之间的租赁合同可根据补充协议的约定确认为3700平方米。因此，以上内容可以反映出原告已经在上文所述的诉讼之前自认向答辩人收取物业费的面积应为3700平方米。综上所述，根据既判力原则与禁止反言原则，原告不仅不具有向答辩人主张该部分物业费的实体性权利，亦已经因为自认及生效判决的存在丧失了向答辩人主张该部分物业费的程序性权利，法院理应向其释明应修正被告，原告坚持的，理应依据民事诉讼法的规定裁定驳回其起诉。被告张洪权辩称，1、张洪权曾于2013年12月30日开始经营凌河区星感觉影城，于2016年12月15日注销了星感觉影城的营业执照，此后由锦州地大激光巨幕影城有限责任公司继续在建筑面积3700平方米的房产内经营电影院。在此之后，该影院的债权债务已与张洪权无关，百货大楼起诉要求张洪权支付2016年至2019年的物业费无事实根据。2016年以前的物业费用已超过诉讼时效，丧失胜诉权；2、张洪权经营期间，百货大楼未实际履行物业服务义务，其于2014年曾发送一份通知给影院，明确表明，因未向其交纳物业费，停止部分物业服务，一直未恢复，其向张洪权按0.71元每天每平方米的标准索要物业费用无依据，不应予以支持；3、张洪权经营的影院是在锦州天兴置业有限公司与锦州锦绣大地影院投资管理有限公司签订租赁合同的基础上，使用的是该合同中约定的租赁房产，合同中明确了租赁建筑面积是3700平方米，锦州市公用事业房产局、锦州市房屋产权监理处因此颁发了房屋租赁证，确认了租赁的建筑面积，张洪权作为使用人，仅需依据租赁物业的建筑面积交纳物业费，且张洪权一直不认可百货大楼物业费的收费价格，是没有收费依据的乱收费；4、在本案诉讼之前，百货大楼已因影院的物业费多次提起诉讼，在（2016）辽0703民初1607号民事判决书、（2017）辽07民终1450号民事判决书中确认——原凌河区星感觉影城仅需支付其承担的3700平方米的范围内的物业服务费。百货大楼在该案中提出上诉时，明确表示认同一审判决书中这一判项，希望二审法院维持。在（2018）辽0703民初1924号民事判决书、（2019）辽07民终416号民事判决书中亦明确，百货大楼向张洪权主张的物业服务费范围系原凌河区星感觉影城仅租赁的3700平方米范围内的物业服务费；5、（2017）辽07民终1450号民事判决书表明，百货大楼曾以与本案同样诉讼理由，提出过相同的诉讼请求，在该案一审判决书中已经驳回，百货大楼提出的本次诉求是重复起诉，依据一事不再理原则，应予以驳回。综上，百货大楼对答辩人的起诉无事实根据，无法律依据，请求判决驳回其对答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告百货大楼向本院提交如下证据：第一组证据：1、合作协议书；2、租赁合同及附件一、二；3、委托管理协议书；以上证据证明原告与天兴公司相关合同条款约定权利义务及原告主体资格；第二组证据：1、天兴公司与影院房产租赁合同；2、天兴公司与影院房产租赁补充合同；以上证据证明天兴公司与影院存在租赁关系，双方约定物业费缴纳义务及范围；第三组证据：1、天兴公司承诺书；2、天兴公司关于扣取物业管理费函；3、天兴公司与家乐汇购物广场工作联系函件（2014年1月12日至2015年4月9日）；4、天兴公司与百货大楼签订的协议（2015年4月20日）。以上证据证明百货大楼与天兴公司之间就物业费缴纳主体、责任、办法等进行了约定；第四组证据：1、家乐汇商场面积测量报告；2、影院面积测算表，证明影院应缴管理费面积；第五组证据：1、百货大楼给影院缴费通知（2014年12月18日）及影院签收单；2、影院给百货大楼业务函及百货大楼回复函；第六组证据：1、锦州市凌河区人民法院（2015）凌河民二初字第00176号民事判决书；2锦州市中级人民法院（2016）辽07民终1352号民事裁定书；3、锦州市凌河区人民法院（2016）辽0703民初第1607号民事判决书；4、锦州市中级人民法院（2017）辽07民终1450号民事判决书；5、辽宁省高级人民法院（2018）辽民申1321号民事裁定书；6、（2108）辽民申3707号民事裁定书；第七组证据：锦州市人民检察院锦检民（行）监（2019）21070000043号《不支持监督申请决定书》；第八组证据：1、锦州市凌河区人民法院（2018）辽0703民初1924号民事判决书；2、锦州市中级人民法院（2019）辽07民终416号《民事判决书》；3、执行和解协议书。以上证据证明原告与被告涉案的3700平方米物业管理费已经人民法院生效判决所确认并在执行中签订执行和解协议，确认收费标准为0.71元每平方米每日。被告天兴公司质证意见：对以上证据的真实性无异议。对第三组证据证明内容有意见，该承诺书承诺的是限定范围，在第一年委托期限内天兴公司出售的1—5层内铺商户缴纳的管理费每年每平方米1.47元，不足的部分由天兴公司承担。在委托的范围内如果商户发生欠缴的，应当由百货大楼通过法律手段进行追索。几级法院都是认可这是一个连带责任，但这不是连带的证据，也没有明确的说是连带，法律规定连带责任有两项，第一是法律规定，要么是双方当事人的明确规定，从承诺书看，我们公司依据该承诺承担连带责任是没有依据的。关于扣取管理费函，时间是在2014年3月26日作出，现在为止面积已经最终测算完毕，这份函也不能够证明天兴公司应当承担相关的物业费，从这个时间段开始，我公司对应的主体是大地锦绣影院，而不是百货大楼；从我公司回复的工作联系函内容中可以得出我公司不承担责任，由四楼五楼物业管理已经明确由百货大楼支付，我公司对物业管理费不承担任何责任，由原告来自行协调。在家乐汇购物广场给我公司的工作联系函中明确了星感觉的物业费收取是由我公司负责解决，而不是由我公司负责支付。对第四组证据2是原告自己测算的，不认可。其他证据没有意见。被告地大影城及被告张洪权质证意见：第一组证据与二被告无关；第二组证据真实性无异议，证明目的有异议，该组证据明确承租的建筑面积3700平方米并且依据的是政府相关部门核准的缴纳的物业费；第三组证据1、2是原告与天兴公司之间的往来函件与我方无关，双方协商内容不能约束承租人；第三组证据3，是天兴公司与案外人千盛购物广场家乐汇所发的，不代表原、被告之间的联系；第四组证据的真实性、合法性不予认可，属单方制作，并不是政府部门所作出，而且有反证证明；第五组证据真实性认可，但是其发送通知的人并不是原告，通知上明确写明按照承租房产建筑面积3700平方米，而且其中物业管理费标准也都是单方所写，0.8元每平方米每日，所以不认可证明目的；第五组证据，真实性认可，证据1已经被撤销，该判决书能体现出在2015年百货大楼起诉时是向影城主张的不是3700平方米的物业服务面积，是超出3700平方米，请求被驳回；证据2的判决明确判决星感觉按3700平方米缴纳物业费，在该案中百货大楼已经提起诉讼3700平方米以外的物业费问题，在证据4中第1450号判决第二页提到原告方当时上诉，是希望维持一审判决第一项，认可影城按照3700平方米缴纳物业费的判项，是要求改判天兴公司支付3700平方米以外建筑面积的物业费，非常明确地体现了百货大楼是放弃向影城主张3700平方米范围外任何的物业费请求。百货大楼主张的3700平方米以外物业费的请求已经被处理，本案是重复起诉；第七组证据没有异议；第八组证据1、2判决书明确体现了百货大楼仅仅针对3700平方米的物业费主张权利，没有提出过与本案相关的3700平方米以外的物业费的问题。证据3与我方无关，并不能代表我方愿意支付该物业费。被告天兴公司向本院提交如下证据：1、企业信用信息公示报告两份及工作联系函，证明原告的主体资格不适格；2、房屋租赁合同、房产租赁补充合同、房产租赁补充合同补充条款及2018年10月9日来函降租一事第二次回复；以上证据证明租金及面积问题，合同当中约定物业管理费承租范围之内公摊范围的面积，均由影院来承担，本案被告张洪权和地大影院承继了这样的关系，所以合同当中约定的义务也应地大影院来承担；3、委托管理协议、锦州家乐汇物业管理测算报告，证明委托协议中第3.1条，约定了百货大楼收取管理费应按实际情况公平合理的确定，没有约定具体的物业费收费标准，结合原告自行制作的锦州家乐汇物业管理测算报告，我公司认为没有发票，没有合同，没有税票，所有的都是数字，有一些是失实的，所有的费用都应当都能够提交相应的证据予以支持，但是原告到目前为止都没有提交，这份报告得出的物业费标准是极不公平和不真实的。原告质证意见：证据1真实性、合法性没有意见，关联性有意见，不能证明原告主体不适格。原告与被告天兴公司是物业委托管理合同的相对人，大商千盛家乐汇购物广场是原告的下属单位，虽然是独立法人，但原告仍然可以委托其代为行使物业管理义务，法院在以往的判决中也确认了原告的主体地位，这种隶属关系是成立的。其他证据真实性无异议。被告地大影城及被告张洪权质证意见：证据1没有意见，证据2真实性没有意见，对物业费面积有争议，签订补充协议的时候，租赁区域公摊面积就是建筑面积，不是原告所解释的，按照他们测量的。证据3委托协议与我方无关，测量报告真实性不认可。被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司、被告张洪权向本院提交如下证据：1、房屋租赁证，证明经政府部门确认的租赁面积为3700平方米；证据2、注销登记核准通知书，证明凌河区星感觉影城于2016年12月注销，自此不再与其他主体发生民事法律关系；证据3、关于暂停部分物业服务的通知，证明自2014年起物业服务存在瑕疵，锦州市中级人民法院（2017）辽07民终1450号判决书，原告均认可缴纳物业费的面积为3700平方米；证据4、发票4张，证明按3700平方米交房租未变更。原告百货大楼质证意见：对证据1真实性认可，关联性予以否认，3700平方米的面积只是天兴公司与星感觉影城办理房屋租赁证时对租赁面积的一种预认可，结合天兴公司与原锦绣大地签订的合同确认的3700平方米面积相矛盾，在原租赁合同已经明确暂定有3700平方米，以实测量为准，根据我们的证据能够证实星感觉影城实际租赁的面积绝非3700平方米，而是原告主张的面积。对于证据2真实性没有意见，但不能证明凌河区星感觉影城在2016年12月15日对缴纳物业管理费以此为节点计算缴纳管理费的诉讼时效。其他没有意见。被告天兴公司质证意见：证据1是政府有关部门根据房屋租赁合同确认的相关信息和内容，而实际的租赁面积应以被告影院所实际承租的面积为准，而不能以租赁证为准；对证据2、3、4认可，是影院向天兴公司缴纳的房租金，但是要说明我们之间的租赁费用不是按照面积计算的，是按照投屏来计算的。上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月18日，被告天兴公司与锦州锦绣大地影院投资管理有限公司签订房屋租赁合同，合同约定，天兴公司将其所有的位于建筑面积3700平方米的房产租赁给大地影院，租赁期限20年，租金采用保底租金或净票房分成扣点两者取高的方式计算租赁费用，第一年320万元/年，每3年递增9%；净票房分成扣点为第一年8%，每3年递增1%。锦绣大地影院实际发生的空调费、采暖费、水费、电费、电话费及其他与其经营有关的费用均由锦绣大地影院自行承担。锦绣大地影院负责交纳影城经营所产生的专用电梯的维护保养费用和电费；天兴公司应对房产及其提供的设施进行定期维修保养，以保证房产及设施以及公用部分的安全、清洁和正常使用。2013年5月8日，被告天兴公司与原告签订合作协议，约定天兴公司将其投资建设的“天兴家乐汇”商业地产（地址锦州市凌河区解放路五段33甲）分为委托管理部分和租赁经营部分与百货大楼合作，实现其对家乐汇商场的整体统一管理。租赁部分百货大楼自主经营，自负盈亏。根据上述合作协议，2013年12月31日，双方签订租赁合同。2014年1月12日，签订委托管理协议，约定：“甲方（天兴公司）将其拥有产权和管理权的“家乐汇”物业周边区域、楼体立面及楼顶、除乙方（百货大楼）租赁区域以外的部分及为整楼配套和服务的基础设施设备，委托给乙方管理”，“物业内各层各区域的物业管理费收费标准，乙方依据实际情况公平合理确定”，“电影院的物业管理费由乙方收取。对于因其与甲方原租赁合同中存在的如面积等问题，而使物业管理费收取不足的，由甲方负责解决”，“一、二、三、四、五层内铺的首年物业费由甲方向商户收取后转交乙方，第二年开始，物业费由乙方收取；如发生商户拖欠或不交物业管理费的情况，双方将共同积极催缴，若催缴不成，则采取法律手段追索。最终双方依照法律裁判界定相应责任”，“双方约定乙方商场的开业日，为物业管理费的计费起始日。委托管理的期限为20年”。委托管理协议书签订后，天兴公司将“家乐汇”商场物业管理权移交给百货大楼。2014年1月16日，“家乐汇”商场开业。2013年6月，天兴公司与锦绣大地影院签订房产租赁补充合同，合同载明：锦州天兴置业有限公司应锦州锦绣大地影院投资管理有限公司关于家乐汇影城租金调整的提议和请求，考虑大地影院投资的增加，锦州电影市场未来发展状况及影城长期稳固发展等因素，经双方协商，天兴公司同意将保底租金320万元/年降至280万元/年，租金由每3年递增9%降至每3年递增8%。大地影院在租赁期内，依据政府相关部门核准的面积自行向商场物业管理部门缴纳租赁区域及公摊面积的物业管理费；天兴公司与大地影院签订的房产租赁合同及房产租赁补充合同中，如有与本补充条款相违背的内容，均以本补充条款为准。凌河区星感觉影城成立于2013年12月30日，其接收锦绣大地影院的全部资产，并在原租赁位置经营，经营者为张洪权，凌河区星感觉影城于2016年12月注销，由锦州地大激光巨幕影城有限责任公司接收凌河区星感觉影城的全部资产并于2017年1月开始在原租赁位置经营至今。2014年1月12日天兴公司向百货大楼出具《承诺书》，“如委托范围内的商户发生拖欠或不缴纳物业管理费的情况，贵司可采取法律手段进行追索，商户如果以其与我司原有的约定进行抗辩，则我司继续采取法律手段追索，同时先行垫付该部分的物业管理费。如我司胜诉，则贵司返还我司先行垫付的物业管理费。如我司败诉，则差额部分的物业管理费由我司支付”。2014年3月26日，天兴公司向家乐汇购物广场出具《关于扣取物业管理费的函》，“由于贵司受我方委托收取物业费，因计费面积未最终测量认定完毕，对贵司已垫付的相关物业费，在未认定前，同意在我方的租金中扣除”。2014年12月19日，家乐汇购物广场回函天兴公司：“对于锦州锦绣大地影院投资管理公司（凌河区星感觉国际影城）收取物业管理费，依据2014年1月12日签订的《委托管理协议书》约定,原合同面积与实际面积差额部分的物业管理费，需贵司负责解决;对于贵司与商户在原合同（或协议）中已有面积约定的，我司将按经合理测算的或原合同（或协议）中约定的物业收取标准收取。由我公司收取的，若商户不交纳，我司将采取相应措施；应由贵司收取的部分，依据双方约定，在面积未确定前暂经租金抵扣物业管理费。”2015年1月23日，家乐汇购物广场回函天兴公司：“我司根据贵司与锦绣大地影院投资管理有限公司2012年5月18日签订的《房产租赁合同》，分别于2014年12月28日、2015年1月16日以书面通知形式向影院催缴物业费，影院张经理对缴纳物业费问题口头答复如下：1、需要大商拿出收费标准红头文件；2、未与大商签订任何合同，物业费事宜只对天兴说话。影院上述理由，不符合天兴公司与我公司签订的《委托管理协议书》内容，为使大商家乐汇的物业运营得到保障，现我司向贵司提出：影院物业费问题请贵公司快速协商”。2015年4月20日，甲方天兴公司与乙方家乐汇购物广场就家乐汇电影院物业费相关事宜，达成协议：一、鉴于目前电影院拒缴物业费的情况，双方同意按下列方式追讨：A、乙方以自己的名义对影院公司提起诉讼；B、起诉中发生合理的诉讼费、律师费由甲方承担。二、甲乙双方将根据法院判决结果，并按此前双方函件、协议执行。据此协议，原告将凌河区星感觉影城、天兴公司诉至本院，要求法院判令：1、被告凌河区星感觉影城给付拖欠原告2014年1月16日至2015年9月15日的物业管理费总计4814016.92元；2、被告天兴公司对第一被告拖欠的物业费承担部分给付和连带给付责任。经本院审理，于2016年5月24日作出（2015）凌河民二初字第00176号民事判决，判令:一、被告凌河区星感觉影城于本判决生效后三十日内，给付原告大商集团锦州百货大楼有限公司物业费1594589元（自2014年1月16日起至2015年9月15日止。607天×0.71元×3700平方米=1594589元）；二、驳回原告大商集团锦州百货大楼有限公司的其他诉讼请求。原告及被告凌河区星感觉影城对判决不服，提出上诉。经锦州市中级人民法院审理，作出（2016）辽07民终1352号民事裁定，撤销锦州市凌河区人民法院（2015）凌河民二初字第00176号民事判决，发回锦州市凌河区人民法院重审。本院于2016年11月10日受理后，于2017年6月7日作出（2016）辽0703民初1607号民事判决：一、被告凌河区星感觉影城于本判决生效后三十日内，给付原告大商集团锦州百货大楼有限公司物业费1594589元（自2014年1月16日起至2015年9月15日止；607天×0.71元×3700平方米=1594589元）；二、被告锦州天兴置业有限公司对上述款项承担连带给付责任；三、驳回原告大商集团锦州百货大楼有限公司的其他诉讼请求。宣判后，原、被告均对判决不服，上诉至锦州市中级人民法院。经锦州市中级人民法院审理，对原告要求天兴公司承担3700平方米以外的面积物业费一节，认为由于本案曾发回重审一次，致使诉讼时间过长，考虑到对已经明确的事项应及时作出判决以使当事人的合法权益及时实现，故3700平方米以外的面积的物业费问题可另行处理。于2017年10月13日作出（2017）辽07民终1450号民事判决，驳回上诉，维持原判。宣判后，天兴公司及凌河区星感觉影城均向辽宁省高级人民法院提出再审。辽宁省高级人民法院于2018年7月24日作出（2018）辽民申1321号民事裁定，驳回天兴公司的再审申请，2018年12月11日作出（2018）辽民申3707号民事裁定，驳回凌河区星感觉影城的再审申请。2018年9月6日，原告将三被告诉至本院，要求判令被告给付拖欠原告2015年9月16日至2018年12月31日（共计1203天）物业管理费总计3160281元（1203天×0.71元/平方米/日×3700平方米）；2、由被告承担本案诉讼费。案经本院审理，于2018年11月6日作出（2018）辽0703民初1924号民事判决，判令：一、被告张洪权于本判决生效后10日内给付原告大商锦州百货大楼有限公司自2015年9月16日起至2016年12月止的物业费1242571元；二、被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司于本判决生效后10日内给付原告大商锦州百货大楼有限公司自2017年1月起至2018年11月6日止的物业费1773225元；三、被告锦州天兴置业有限公司对本判决主文第一、二项义务承担连带给付责任；四、驳回原告大商锦州百货大楼有限公司的其他诉讼请求。三被告对判决不服，提起上诉。经锦州市中级人民法院审理，于2019年5月9日作出（2019）辽07民终416号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年1月10日，原告向本院提起诉讼，要求被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司、锦州天兴置业有限公司给付拖欠原告2018年11月7日至2019年12月31日（420日）物业管理费总计1103340元（420日×0.71元/平方米/日×3700平方米。案经本院审理，于2020年3月24日作出（2020）辽0703民初142号民事判决，判令：一、被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司于本判决生效后7日内给付原告大商锦州百货大楼有限公司2018年11月7日至2019年12月31日物业费1100713元（0.71×419×3700）；二、被告锦州天兴置业有限公司对本判决第一项承担连带给付责任。2019年11月7日，原告与天兴公司就本院（2018）辽0703民初1924号民事判决及锦州市中级人民法院（2019）辽07民终416号民事判决内容达成执行和解协议。另，关于物业面积测量问题，2014年7月1日，锦州房地产测绘中心应天兴公司的委托出具锦州家乐汇面积测量报告，结论为凌河区解放路五段33甲号建筑面积77976.41平方米。其中大地影院总租赁面积（包括套内面积、本层公摊面积、全楼公摊面积）为10112.09平方米，剔除已经法院判决调整的3700平方米，剔除原告自愿放弃的公摊面积219.82平方米，尚有6192.27平方米物业管理费未给付。本院认为，关于原告是否具有收取物业费的主体资格问题，虽然地大影城前身凌河区星感觉影城并未与原告签订物业服务合同，但由于地大影城仅为案涉房屋的承租人而非业主，该房屋的业主天兴公司与百货大楼签订的合作协议及委托管理协议约定电影院的物业管理费由百货大楼收取，且天兴公司与凌河区星感觉影城签订的房产租赁补充合同亦约定凌河区星感觉影城在租赁期内自行向商城物业管理部门缴纳租赁区域及公摊面积的物业管理费。百货大楼接管商城后提供物业管理服务，与凌河区星感觉影城形成事实上的物业服务合同关系，百货大楼下属家乐汇商场分公司有物业管理资质，根据上述事实，百货大楼具有收取被告物业管理费的主体资格。关于诉讼时效问题，锦州市中级人民法院于2017年10月13日作出的（2017）辽07民终1450号民事判决，已确认就3700平方米以外面积物业费可另行处理。故原告此次主张没有超过诉讼时效。关于物业管理费的收费标准，天兴公司与百货大楼在委托管理协议中约定物业内各层各区域的物业管理费收费标准由百货大楼根据实际情况公平合理确定，百货大楼经测算后在公示板上进行了收费标准公示，影城未提出异议，在此情况下，本院作出的（2016）辽0703民初1607号民事判决、（2018）辽0703民初1924号民事判决、锦州市中级人民法院（2017）辽07民终1450号民事判决、辽宁省高级人民法院（2018）辽民申1321号民事裁定、（2018）辽民申3707号民事裁定均确定了物业管理费以每日每平方米0.71元收取标准，在生效判决未经有关机关予以撤销的情况下，根据生效判决的既判力原则，物业管理费收取标准仍需按每日每平方米0.71元标准计算。物业面积以天兴公司委托锦州房地产测绘中心实际测量的家乐汇房屋建筑面积中确定的地大影楼租赁总面积10112.09平方米扣除原告已主张过的3700平方米计算。现原告自愿放弃公摊面积219.82平方米，只主张6192.27平方米，不违反法律规定，本院应准许。物业管理费的起止时间从2014年1月16日开始至原告主张的2019年12月31日止。关于物业管理费各被告承担问题，因凌河区星感觉影城个体工商户，于2016年12月15日注销，其在经营期间拖欠的物业费应由其经营者张洪权承担。故被告张洪权应承担2014年1月16日至2016年12月31日间的6192.27平方米物业管理费4748232.64元。被告地大影城接收凌河区星感觉影城的全部资产，并于2017年1月1日开始在原租赁位置经营至今，其应承担2017年1月1日至2019年12月31日6192.27平方米面积的物业管理费4809783.80元。关于天兴置业公司是否承担连带责任，根据《最高人民法院》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，天兴公司向百货大楼作出《承诺书》中亦明确载明了天兴公司承诺先行垫付物业管理费。原告依据天兴公司该承诺书请求被告天兴公司承担连带责任，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告张洪权于本判决生效后十日内，给付原告大商锦州百货大楼有限公司物业管理费4748232.64元（自2014年1月16日起至2016年12月31日止，1080天×0.71元×6192.27平方米=4748232.64元）；二、被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告大商锦州百货大楼有限公司物业管理费4809783.80元（自2017年1月1日起至2019年12月31日止；1094天×0.71元×6192.27平方米=4809783.80元；三、被告锦州天兴置业有限公司对本判决主文第一、二项义务承担连带给付责任；四、驳回原告大商锦州百货大楼有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78768元，由原告大商锦州百货大楼有限公司负担50元，被告张洪权负担38690元，被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司负担40028元。被告锦州天兴置业有限公司对被告张洪权、被告锦州地大激光巨幕影城有限责任公司负担案件受理费承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  王 宏人民陪审员  王春凤人民陪审员  范金风二〇二〇年五月十九日书 记 员  李小娇