湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初849号原告：周碧凤，男，1975年8月1日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。委托诉讼代理人：朱军，湖南君子莲律师事务所律师。委托诉讼代理人：许泽武，湖南君子莲律师事务所律师。被告：李慧，女，1985年2月28日出生，汉族，湖南省衡山县人，户籍所在地湖南省衡山县，现住株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：师生林，株洲市芦淞区建设法律服务所法律工作者。原告周碧凤与被告李慧排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周碧凤及其委托诉讼代理人许泽武、被告李慧及其委托诉讼代理人师生林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周碧凤向本院提出诉讼请求：一、判令被告搬出位于湘潭市雨湖区房屋（产权证号2013011120、2013011121），停止侵权，排除对原告正常使用的妨碍；二、判令被告按每月29131元的标准，支付原告自2019年8月7日起至实际搬迁之日止的上述房产使用费；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月7日，原告通过淘宝网湘潭市雨湖区人民法院拍卖网络平台竞价依法拍得湘潭市雨湖区。2019年8月12日，湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302执136号之二执行裁定书据此裁定上述房产的所有权及相应的其他权利归原告所有，该房产所有权自此裁定送达原告时转移，该裁定书已于当日送达原告，原告已于同日通知被告向原告交还上述房产，但被告一直非法占用原告上述房产，导致原告无法使用。为维护原告的合法权益，为此诉至法院。被告李慧辩称：一、原告要求答辩人排除妨碍，既无事实依据，又无法律依据。原告拍卖所得房产，答辩人已于2015年12月向原房屋所有权人租赁，且双方签订了为期10年的《房屋租赁合同》。根据“买卖不破租赁”的原则，答辩人仍然是该房屋的合法承租人，原签订的租赁合同在变更房屋产权人后，依法仍应当继续履行。况且答辩人在该房屋所有权转移给原告后，仍依照《房屋租赁合同》的约定，按季度向原告支付了2020年1月至6月的房屋租金共计171360元，原告作为房屋的新房东和原《房屋租赁合同》中出租人的承继人，从没有表示拒收答辩人交纳的租金。因此，答辩人根据法律规定及《房屋租赁合同》的约定，合法占有和使用该房屋，并没有对原告造成妨碍。二、原告在本案中作为出租房屋的新房东，在房屋拍卖所得之后，以自己的行为自愿履行了原《房屋租赁合同》，在租赁合同已继续履行10个月之后，原告又以排除妨碍为由，撕毁已继续履行的合同，其行为不仅违背了市场交易中应遵循的诚实信用原则，且已构成了根本违约。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2008年6月24日，湘潭市雨湖区农村信用合作联社长城信用社（以下简称长城信用社）与唐金华（已故）签订《最高额抵押合同》，约定唐金华为其本人在长城信用社自2008年6月24日至2013年6月23日止办理的各项业务，所实际形成的债务的最高额余额人民币280万元提供担保，抵押物为唐金华名下位于湘潭市雨湖区，产权证号为潭房权证字第××号。之后，双方到湘潭市房产管理局办理了抵押登记，该局向长城信用社发放了房屋他项权证，证号为潭房湘潭市他字第××号。2013年4月8日，湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行与唐金华及唐超强、陈桂芝签订《最高额抵押权变更协议》，约定，经三方协商一致，对2008年6月27日设定的他项权证号034604号的最高额抵押登记作出变更，抵押权人由湘潭市雨湖区农村信用合作联社更名为湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行；债权确定期间从2008年6月24日至2013年6月23日变更为2008年6月24日至2018年6月23日；增加唐超强为债务人，唐超强和唐金华在2008年6月24日至2018年6月23日期间在抵押权人处所实际形成的债务由唐金华、陈桂芝承担抵押担保责任，最高债权额由280万元变更为260万元；房屋所有权证遗失，权证号由063684号变更为2013011121、2013011120，陈桂芝由原隐性共有人变为显性共有人。2017年3月29日，湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行与唐超强签订《个人借款合同》，约定：借款用途为以贷还贷；借款金额为259.9万元；本合同项下的借款为抵押贷款，担保事宜见另行签订的担保合同，担保合同编号为（1883040400）抵字（2017）第00000057号。同日，湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行与唐金华及陈桂芝签订《抵押合同》，明确以前述抵押房产为唐超强的该笔贷款提供抵押担保。另唐金华及陈桂芝向湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行出具担保书，写明自愿对唐超强在湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行处259.9万元的借款承担连带责任保证担保，保证责任期间为两年，自被担保债权全部清偿完毕之日起计算。2017年8月13日，唐金华死亡。借款到期后，因唐超强未按照约定归还贷款，湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行向本院提起诉讼，本院于2018年5月24日作出（2018）湘0302民初330号民事判决书，判决：一、唐超强于本判决生效起十日内偿还湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行借款本金259.9万元、利息10.407141万元，并按照《个人借款合同》约定向原告湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行支付自2018年4月27日起至借款清偿之日止的利息、罚息等；二、陈桂芝对判决主文第一项债务承担连带清偿责任；陈桂芝在承担保证责任后，有权向唐超强追偿；三、湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行对产权证号为潭房权证雨湖区字第××号、潭房权证雨湖区字第××号房产的变价款在涉案债权范围内享有优先受偿权。（2018）湘0302民初330号民事判决书生效后，湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行即向本院申请执行。本院在执行过程中，依法在淘宝网湘潭市雨湖区人民法院司法拍卖网络平台上公开拍卖唐金华、陈桂芝名下上述房产，周碧凤于2019年8月7日以3412365.04元的最高价格竞买取得；本院遂于2019年8月12日作出（2019）湘0203执136号之二执行裁定书，裁定：一、湘潭市雨湖区（产权证号2013011120、2013011121）的所有权及相应的其他权利归买受人周碧凤（身份证号码3501271975××××××××）所有，该不动产所有权自本裁定送达买受人周碧凤时起转移；二、买受人周碧凤可持本裁定书到不动产登记中心等部门办理相关产权过户登记手续。原告周碧凤依法办理了涉案房屋的产权登记手续，产权证号为湘2020湘潭市不动产权第0001475号。2015年12月4日，李慧与唐金华、陈桂芝签订了《房屋租赁合同》，约定唐金华、陈桂芝将涉案房屋租赁给李慧经营，租赁期限为十年，自2015年12月10日至2025年12月10日，租金付款方式为每年分四个季度支付，第一年的租金为336000元，第二年的租金为339360元，第三、四、五年的年租金为342720元，第六、七、八年的年租金为346080元，第九、十年增长5%计收租金。李慧承租后，进行了装修。周碧凤通过司法拍卖取得案涉房产，在行使权利过程中发现被李慧实际占用使用后，于2019年12月12日发函致李慧，载明“我高价购买该房产的目的是为自用，你从2019年8月7日至今占用该房产，现要求你收到本函3日内暂按每月29131元向我支付该房产从2019年8月7日至今的占用费用”；李慧收到该函后向周碧凤支付了171360元，并以“买卖不破租赁”为由认为周碧凤系涉案房屋的承继出租人，拒绝搬离，周碧凤遂诉至本院。本院认为，本案事实清楚，周碧凤、李慧双方对此亦无争议；双方争议的焦点在法律的适用，即李慧的租赁权是否优先于周碧凤的受让权。本案中，周碧凤的受让权是基于湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行的抵押权所取得的，而湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行的抵押权在李慧的租赁权之前，且办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，李慧的租赁权不能对抗湘潭农村商业银行股份有限公司长城支行已登记的抵押权，其租赁合同对周碧凤的受让权亦不具有约束力；李慧认为周碧凤致函给其后，其向周碧凤支付的171360元系房屋租金，周碧凤没有拒收租金系其以自己的行为表示继续履行原《房屋租赁合同》，本院认为，周碧凤受让涉案房屋后，致函李慧表明该房屋系自用，在李慧以“买卖不破租赁”的理由拒绝搬离后，起诉至本院要求李慧搬离，周碧凤与李慧之间，并未达成租赁涉案房屋的合意，双方之间未形成房屋租赁合同的法律关系。据此，李慧要求周碧凤继续履行房屋租赁合同，缺乏法律依据，且拒不搬离的行为构成了对周碧凤的侵权，周碧凤要求李慧搬出，并给付相应的房屋占有使用费，依法有据。对房屋占有使用费的计算，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”涉案执行裁定书裁定“涉案房产的所有权自本裁定送达周碧凤时转移。”经核查，周碧凤签收涉案执行裁定书的送达回证上载明送达日期为2019年8月20日，故对涉案房屋占有使用费，本院从2019年8月20日起算。对于涉案房屋占有使用费的计算标准，原告主张参照原《房屋租赁合同》的租金标准每月29131元核算，该价格未超过涉案房屋同地段同类型房屋出租的市场价格，故本院予以支持，李慧已向周碧凤支付的171360元应当予以扣除。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、第一百九十条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条之规定，判决如下：一、被告李慧于本判决生效之日起三十日内搬离登记于原告周碧凤名下的位于湘潭市雨湖区（产权证号2013011120、2013011121）；二、被告李慧于本判决生效之日起十日内按每月29131元标准向原告周碧凤支付自2019年8月20日至实际迁出之日止的房屋使用费，李慧已向周碧凤支付的171360元应当予以扣除；三、驳回原告周碧凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4800，减半收取2400元，由被告李慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  李育君二〇二〇年五月二十九日法官助理何婵娟代理书记员  彭 铼附法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。