江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0203民初658号原告：周小妹，女，1964年1月2日出生，汉族，住江西省景德镇市昌江区。委托诉讼代理人：柴智强、王海霞，江西三人行律师事务所律师。被告：景德镇市开门子物业管理有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区解放路106号，统一社会信用代码91360200751147281M。法定代表人：曹春，任该公司执行董事兼总经理。被告：景德镇金鼎实业发展有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区广场南路（开门子购物广场），统一社会信用代码91360200672434848J。法定代表人：盛旺喜，任该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：骆剑明、李元，江西华镇律师事务所律师。原告周小妹与被告景德镇市开门子物业管理有限公司（以下简称“开门子公司”）、景德镇金鼎实业发展有限公司（以下简称“金鼎公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周小妹及委托诉讼代理人柴智强、王海霞，被告开门子公司、金鼎公司共同委托诉讼代理人李元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周小妹向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告返还位于景德镇市商铺；2.判令两被告按每年37514元的标准连带赔偿原告商铺自2017年5月31日起至2019年12月30日止商铺占用费96910元，之后的商铺占用费按每年37514元的标准继续计算至两被告返还商铺或三方达成新的协议时止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年9月16日，原告与被告开门子公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：租期十年，自2007年5月31日至2017年5月30日止，租金为37514元／年；交租时间为每年7月1日至7月31日。租赁期满后，被告开门子公司擅自将原告商铺转租给被告金鼎公司，拒不向原告返还商铺，也未支付租金。原告为维护自身权益，特诉至法院。被告开门子公司、金鼎公司共同辩称，1、涉案商铺在构造上没有明确四至界限，没有独立墙体分隔，无法独立区分并实际分割、实物交付，符合产权式商铺的特点。且根据该类商铺商品房买卖合同的约定，涉案商铺的交房方式为交由被告开门子公司租赁，根据原告提供的《房屋租赁合同》售后包租的十年间以租金的形式返还全部购房款，可见其所有权与经营权是相分离的。故本案诉争商铺并非传统意义上的商铺，其性质为产权式商铺，产权式商铺是房地产证券化概念，其所有权与经营权是相分离的；2、开门子购物广场一层总建筑面积为28799.67平方米，自2007年1月5日开始就由被告开门子公司委托被告金鼎公司（原景德镇市金鼎商贸有限公司）统一经营管理，截止2019年4月除被告金鼎公司在开门子购物广场一层自持的商铺面积25297.92平方米，已售的263间商铺中已经有118间商铺（面积1539.33平方米）的业主续签了《商铺租赁及委托经营合同》，同意委托被告金鼎公司继续经营，未续签商铺145间（面积为1962.42平方米）仅占一层总面积的6.81%，也就是说，开门子购物广场一层占93%以上面积的商铺业主均同意由被告金鼎公司继续对商铺进行统一经营管理。且涉案商铺的价值依赖于开门子购物广场一层商铺的整体商业价值，单间商铺独立分割出来不具备商业价值，将损害相邻商铺的正常经营和绝大多数业主的集体利益，并影响购物广场的整体商业价值。故包含涉案商铺在内的开门子购物广场一层所有商铺均由被告金鼎公司统一经营管理，是不可分割的整体，贸然分割会损害开门子购物广场一层绝大多数业主的利益及相邻权人的利益；3、原告主张的商铺占用费计算标准过高，该商铺占用费应当根据商铺租金的现有市场价值来计算。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年9月16日，原告周小妹（出租方、甲方）与被告开门子公司（承租方、乙方）就涉案商铺的租赁事宜，签订《房屋租赁合同（二）》，合同约定：“……本合同租赁物位于景德镇市铺位，建筑面积22.04平方米；租赁期限为10年，自2007年5月31日到2017年5月30日；租金为每年人民币37514元；乙方按年度向甲方支付租金，每年7月1日至7月31日，乙方将当年租金向甲、乙双方共同认定的银行以划拨方式向甲方一次性付清；甲方允许乙方转租；本合同有效期届满合同解除……”，此后双方均按照协议履行。2010年8月12日，原告取得涉案商铺的房屋所有权证，该产权证登记的房屋坐落地点为：开门子购物广场一层Ｂ区287号、289号商铺。2017年5月30日，涉案商铺租赁期届满，原告未与被告开门子公司续订《房屋租赁合同》，亦未与被告金鼎公司签订《商铺租赁及委托经营合同》，涉案商铺未返还给原告，现仍处未分割由被告金鼎公司统一经营管理状态，在合同期满后被告未再支付租金。另查明，景德镇市广场南路106号的开门子购物广场由景德镇市开门子房地产开发有限公司开发该购物广场一层总建筑面积为28799.67平方米，其中25297.92平方米商铺产权由被告金鼎公司所有，另对外出售商铺263间，总面积为3501.75平方米。该263间商铺的业主均按照各自的《商品房买卖合同》的约定，与被告开门子公司签订了《房屋租赁合同》。被告开门子公司于2007年1月5日委托景德镇市金鼎贸易有限公司（后更名为被告金鼎公司）负责开门子购物广场负一层和1至4层返租商铺（包含涉案商铺）的对外经营事宜，双方未明确委托期限。截止2019年4月，对外出售的263间商铺业主在各自的《房屋租赁合同》期满后，共有118间商铺业主又直接与被告金鼎公司签订了《商铺租赁及委托经营合同》，即同意由被告金鼎公司继续统一经营各自合同项下的商铺，其余业主（含本案原告）未与被告金鼎公司签订合同。以上事实有房屋所有权证、房屋租赁合同、对外经营委托书、（2019）赣0203民初1867号民事判决书及当事人陈述等为证。本院认为，本案争议的焦点：一、原告主张被告返还涉案商铺的诉请是否支持；二、涉案商铺占用费由谁支付及支付标准的问题。关于原告主张被告返还涉案商铺的诉请是否应支持的问题。首先，涉案商铺系由开发商将大型商业项目分割成若干没有物理空间隔断的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺产权，但并不参与经营，而是将商铺整体委托或出租给开发商或第三方进行统一经营管理从而获取租金收益的一种特殊产权经营模式。该种产权经营模式的产生是由商铺结构和利用上的非独立属性决定，也与投资人和开发商经济利益模式的选择有关，投资人一旦选定或同意用该种模式经营其所有的房产，即意味着该房产将不能与普通房产一样由所有者直接行使占有、使用和经营权。故出于保护产权人在内的该产权经营模式下所有利益相关人整体经济利益和商业项目的持续稳定经营和发展考虑，应对产权人所有权的行使予以一定限制；其次，本案中，虽然原告提交的《房屋所有权证》能够证明位于景德镇市广场南路106号的开门子购物广场内一层Ｂ区商铺产权归其所有，但《房屋所有权证》上未记载涉案商铺的四至界限，原告也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。原告要求返还的商铺也并未进行实体墙体分隔，未进行物理分割，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，故涉案商铺不具备独立经营的条件，也不具备返还条件；最后，根据《中华人民共和国物权法》第七条规定，“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益”，及第七十一条规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。本案中，景德镇市广场南路106号开门子购物广场内一层楼总面积为28799.67㎡，其中被告金鼎公司持有所有权的铺位面积为25297.92㎡，对外出售263块铺位，总面积为3501.75㎡，该263块铺位均按照《商品房买卖合同》约定与被告开门子物业公司签订了《房屋租赁合同》。自2007年1月5日起，被告开门子物业公司委托被告金鼎公司对开门子购物广场负一层和1至4层返租铺位的对外经营事宜进行管理。租赁合同期满后，被告金鼎公司已与118户业主建立租赁及委托经营关系，故被告金鼎公司所占有的开门子购物广场内一层的面积明显超过目前要求返还商铺业主所占面积。在此情况下，任何业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。如果将原告的商铺予以返还，必将影响商场的整体经营，也必然影响甚至损害其他业主的合法权益，故其权利的行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。因此，维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括原告自身的权益。综上，本院对原告要求返还涉案商铺的诉请不予支持。关于涉案商铺占用费由谁支付及支付标准的问题。本案中，由于该商场已形成商业规模，为保护公众利益，不能对涉案商铺进行分割返还，这亦导致原告无法取得对拥有产权的涉案商铺的占有，为保障原告作为商铺业主的权益不受到损害，故应认定原告享有对涉案商铺在使用期间所取得的商业收益，不低于原租赁合同存续期间收益的期待利益。原告与被告开门子公司租赁合同届满后，涉案商铺由被告金鼎公司实际经营管理之事实，原、被告均无异议，故在双方就涉案商铺的经营使用权达成合意前，被告金鼎公司应当按照原告与被告开门子公司所签订的《房屋租赁合同（二）》中所约定的租金标准即37514元/年，向原告支付涉案商铺占有使用费（涉案商铺占有使用费的计算方式为：从2017年5月31日至2019年12月30日止，共31个月的占用费为96910元，之后按37514元/年的标准计算至双方就涉案商铺的经营使用权达成合意之日止）。另，被告开门子公司与原告的租赁合同中虽然约定了被告开门子可以转租，但在期间，被告开门子公司未能充分考虑到其转租租期或委托管理期限是否超过了其与商铺业主之间约定的租赁期，且也未向原告告知其已将涉案商铺交由被告金鼎公司经营管理，被告开门子公司作为合同的相对方，在租赁合同期满后未将涉案商铺及时返还原告，原告也未与被告金鼎公司签订新的租赁合同，故被告开门子应当对被告金鼎公司实际使用涉案商铺所支付的占有使用费承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告景德镇金鼎实业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告周小妹支付位于景德镇市广场南路106号开门子购物广场一层Ｂ区商铺被占用期间的占有使用费人民币96910元（从2017年5月31日起算至2019年12月30日止）；从2019年12月31日起至双方涉案商铺的经营使用权达成合意之日止，涉案商铺的占有使用费按照37514元／年计算，由被告景德镇金鼎实业发展有限公司于每年7月31日前向原告周小妹支付，被告景德镇市开门子物业管理有限公司对上述涉案商铺的占有使用费承担连带清偿责任；二、驳回原告周小妹的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2723元，由原告周小妹承担796元，被告景德镇市开门子物业管理有限公司、被告景德镇金鼎实业发展有限公司承担1927元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  王磊英人民陪审员  胡宁云人民陪审员  徐 鑫二〇二〇年五月二十六日法官助理吴琴书记员杨怡