广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初21592号原告：罗炜平，男，汉族，1965年5月5日出生，住址委托诉讼代理人：曾庆光，广东大洲律师事务所律师。广东省惠州市惠城区委托诉讼代理人：曾庆光，广东大洲律师事务所律师。，委托诉讼代理人：曾庆光，广东大洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾庆光，广东大洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡惠青，广东大洲律师事务所实习律师。被告：深圳市通明实业有限公司，住所地深圳市龙岗区大鹏街道同富工业区通明科技厂区科研综合楼201，统一社会信用代码914403007084718520。法定代表人：林界群。第三人：深圳市承翰投资开发集团有限公司，住所地深圳市福田区商报路奥林匹克大厦23层，统一社会信用代码914403007152611756。法定代表人：庄翰锋。原告罗炜平与被告深圳市通明实业有限公司（以下或简称“通明公司”）、第三人深圳市承翰投资开发集团有限公司（以下或简称“承翰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗炜平及其代理人曾庆光到庭参加了诉讼，被告通明公司、第三人承翰公司经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。罗炜平向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告双方签订的《通明科技园房屋物业租赁合同》于2019年7月20日解除。2、判令被告向原告双倍返还保证金（押金）152000元并赔偿转让费、装修费等损失人民币715767元，共计867767元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月30日，被告通明公司与第三人承翰公司签订《厂房租赁合同》约定将第三人位于深圳市同富工业区建筑面积为16500平方米的厂房租给被告，租赁期间为2017年4月1日至2022年3月31日，租金为每个月人民币26万元，合同约定被告未缴纳租金逾期超过30日，第三人有权解除合同，同时合同第五章第2条约定被告有权将厂房整体或部分转租，但须向第三人备案，转租期限不得超过本合同约定的租赁期限。2018年9月27日，原告罗炜平与被告通明公司签订《通明科技园房屋物业租赁合同》，约定被告将深圳市大鹏新区大鹏街道布新社区同富工业区通明科技园内的通明大厦首层面积约400平方，通明大厦二楼，面积约600平方，通明大厦五楼面积约640平方，租给原告使用，租赁期间自2018年10月1日起至2022年4月20日止，每月租金为人民币38000元，第二年开始，租金在上一年度的基础上每年按5%递增，约定每三个月支付一次租金。同时约定，被告同意，如原告无过错的情况下被告单方面终止合同，视为被告违反本合同，原告有权要求被告公平、合理地赔偿损失并按双倍返还保证金。原告于合同签订之日通过转账支付人民币76000元押金到被告指定账户，自2018年10月1日开始计算的三个月租金113000元于2018年10月6日付清（毛黎明、李建华己付大鹏通明大厦一、二楼9月租金）。2018年9月27日，原告与毛黎明订立转让协议，约定毛黎明租赁的位于深圳市大鹏街道布心社区同富工业区通明科技园内通明大厦首层及二楼面积共计1000平方米，包括其中所有装修等转让给原告使用，转让时间从2018年9月27日起，转让费为25万元，原告的女儿罗开昱于2018年9月28日转账支付转让费25万至毛黎明指定的账户内。2018年9月27日，原告与李建华订立转让协议，约定李建华租赁的位于深圳市大鹏街道布心社区同富工业区通明科技园内通明大厦五楼面积约640平方米，包括其中所有装修等转让给原告使用，转让时间从2018年9月27日起，转让费为35万元，原告的妻子刘春莲于2018年9月28日转账支付转让费35万至李建华指定的账户内。2018年10月2日，原告与东莞市格美空间装饰有限公司签订《装饰工程合同》，约定工程为深圳市通明大厦一楼、二楼、五楼装修工程，工程期为30日，2018年10月30日双方经过结算确认装修费用共计11.3万元，截至2019年1月15日，原告向东莞市格美空间装饰有限公司支付完装修款。2018年12月26日，原告的女儿罗开昱与舒涌昌登记成立深圳市薇格摄影有限公司并开始经营。原告支付了2019年6月份之前的租金。2019年6月24日开始，第三人以停电的方式要求被告支付租金同时要求被告及次承租人清场。原告到深圳市××鹏新区街道办上访，请求调解，提出如下要求：1、第三人不能断电，2、第三人与被告继续履行房屋租赁合同，3、被告赔偿停电造成的经营损失。2019年6月27日开始，深圳市大鹏新区人民调解委员会主持了两次正式的三方调解，调解的结果为第三人不同意继续履行租赁合同，要求必须撤场。通过第三人提供的证据，原告才发现被告与原告订立租赁合同时向原告隐瞒如下真相：2017年11月2日，被告就因欠付第三人深圳市同富工业园厂房租金的事宜向第三人出具承诺函，确认并承诺支付拖欠租金94万元，否则自动搬离现场，所有后果由被告承担。2019年5月15日，被告通明公司因拖欠第三人租金，向第三人出具承诺书，承诺按照还款计划支付拖欠租金，如逾期归还，第三人可随时停水停电，由此产生的后果由被告承担。2019年7月10日深圳市咨如塑料有限公司（第三人投资的独资公司）发出通知：经多次催告，被告通明公司仍未依约支付所拖欠租金，要求被告在2018年8月8日前清场，否则断水断电并强制清场。原告在无电无法继续经营的情况下，于2019年7月20日将可搬动的物品搬离并撤走工作人员。原告认为，因被告严重拖欠第三人租金的违约行为导致第三人解除与被告订立的租赁合同，因第三人解除与被告订立的租赁合同导致原、被告双方之间订立的租赁合同无法继续履行，同时被告在与订立租赁合同时存在隐瞒可能被第三人解除合同造成原告经济损失的风险，总之，被告对造成原告的重大经济损失存在重大过错，应当承担赔偿责任。为此，原告特依法向贵院提起诉讼，请求裁决，以达诉请。被告通明公司未到庭未答辩。第三人承翰公司未到庭未答辩。经审理查明，被告通明公司与第三人承翰公司于2017年3月30日签订了一份《厂房租赁合同》，约定第三人将位于深圳大鹏镇同富工业区的建筑面积为16500平方米的厂房租给被告通明公司使用，租赁期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止，并约定可转租。2017年11月2日，通明公司因欠付第三人承翰公司租金事宜向第三人出具《承诺函》，确认并承诺支付拖欠租金94万元，否则自动搬离现场，所有后果由被告承担。2019年5月15日沈芳楷代表被告通明公司出具《承诺书》，承诺按照还款计划支付拖欠租金，承诺如逾期归还，承翰公司可随时停水停电，由此产生的后果由被告承担。2019年7月10日深圳市咨如塑料有限公司（承翰公司投资的独资公司）发出通知：经多次催告，被告通明公司仍未依约支付所拖欠租金，要求2019年8月8日前清场，否则断水断电并强制清场。原告陈述从5月到7月就有断水断电，无法正常使用租赁物。另查，2018年9月27日，原告罗炜平与被告通明公司签订《通明科技园房屋物业租赁合同》，约定被告将深圳市大鹏新区大鹏街道布新社区同富工业区通明科技园内的通明大厦首层面积约400平方米，通明大厦二楼，面积约600平方，通明大厦五楼面积约640平方，租给原告使用，租赁期间自2018年10月1日起至2022年4月20日止，每月租金为人民币38000元，第二年开始，租金在上一年度的基础上每年按5%递增，约定每三个月支付一次租金。同时约定，被告同意，如原告无过错的情况下被告单方面终止合同，视为被告违反本合同，原告有权要求被告公平、合理地赔偿损失并按双倍返还保证金。原告于合同签订之日通过转账支付人民币76000元押金到被告指定账户。在此之前毛黎明租用了通明大厦首层、通明大厦二楼面积共1000平方米并进行了装修，原告于2018年9月27日与毛黎明签订了《转让协议》，并支付了转让费。原告于2018年9月28日将转让款25万元转账至毛黎明账户。分三笔5万元，一笔15500元，共计转账165500元，包括76000元的押金，其余款项以现金形式支付。其中8500元是之前给过1万元毛黎明，扣除拍婚纱照的1500元剩下来的。在原告罗炜平与被告通明公司签订《通明科技园房屋物业租赁合同》前，李建华租用了通明大厦五楼面积共640平方米并进行了装修，原告系先行向其转让并支付了转让费。原告于2018年9月28日将转让款35万元转账至李建华账户。原告接受房产后，原告罗炜平于2018年10月与东莞市格美空间装饰有限公司签订《装饰工程合同》，约定为深圳通明大厦一楼、二楼、五楼装修工程，装修费用共计人民币11.3万元，原告陆续向该公司付款，于2019年1月15日全部付清装修款。房屋装修好后，原告的女儿罗开昱与舒涌昌于2018年12月26日在租赁地点登记成立深圳薇格摄影有限公司，并开始经营。2019年5月开始原告在涉案物业经营时发生停水停电情况，原告到大鹏办事处调解中心协调解决时才知道被告拖欠了第三人的租金，并且做出过如不能按期支付款项，同意停水停电。经协商未果，第三人要求原告在2019年8月10日前搬出涉案物业。原告于2019年7月20日搬出涉案物业。再查，原告已向被告通明公司支付了2019年6月份之前的租金。2019年7月份开始发生纠纷，第三人通知原告限期搬离后，原告便停止支付租金。本院认为，被告从第三人处租赁取得包括涉案物业在内一整栋物业的使用权，并约定被告可以在租赁期限内转租。原告向被告租用该栋物业的部分楼层，双方并于2018年9月27日签订了《通明科技园房屋物业租赁合同》。原告与被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，但租赁期限约定至2022年4月20日，超过了被告与第三人签订的租赁合同期限2022年3月31日，除租赁期限超出被告与第三人约定的期限外，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约支付了租金，但被告违反与第三人的合同约定拖欠租金及其后《承诺书》约定的租金支付时间，致使原告租赁的物业被第三人收回，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告接第三人通知后，已于2019年7月20日搬离涉案物业，故原告请求确认原告与被告的《通明科技园房屋物业租赁合同》已于2019年7月20日解除符合法律规定，本院予以确认。关于双倍返还押金的问题。原告与被告签订合同后已按约向被告支付了押金76000元，根据合同第十六条的约定，原告有权要求被告双倍返还押金，故原告请求被告双倍返还押金152000元符合合同约定，本院予以支持。原告在租赁该物业之前，毛黎明、李建华已使用该租赁物业，并进行了装修，原告遂经协商向毛黎明、李建华共支付了转让费600000元（毛黎明25万、李建明35万）。原告接受房屋后，再次进行租赁物业的装修，花费113000元，该装修和转让费如果不因物业被收回本应摊入租赁期间42.7个月（2018年10月1日至2022年4月20日），现原告仅使用涉案物业9.7个月（2018年10月到2019年7月20日），故原告的装修和转让费损失为551030元[（600000元+113000元）×（42.7个月-9.7个月）/42.7月]，该损失系因被告原因造成,本院予以确认。赔偿损失应以填平为原则，由于本院已确认被告需双倍返还押金152000元给原告，其中相当于计算了76000元的损失，故该损失不应重复计算，故被告还应向原告赔偿损失475030元（551030元-76000元），原告请求超出部分本院不予支持。被告及第三人经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为对相应诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理判决。综上所述，原告的请求部分成立，本院予以部分支持，超过部分依据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告罗炜平与被告深圳市通明实业有限公司签订的《通明科技园房屋物业租赁合同》于2019年7月20日已解除；二、被告深圳市通明实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告双倍返还押金152000元；三、被告深圳市通明实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告损失475030元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12478.0元，由深圳市通明实业有限公司负担10070元，原告负担2408元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 邹东强人民陪审员曾玉霞人民陪审员邬慧二〇二〇年五月十九日书记员 温        景        龙