北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初26141号原告：北京东方宝贝教育咨询有限责任公司，住所地北京市房山区长阳镇怡和北路5号院17号楼7层706。法定代表人：孙红伟，执行董事。被告：北京云飞阳教育科技有限公司，住所地北京市房山区长阳镇怡和北路5号院17号楼。法定代表人：陈阳，执行董事。委托诉讼代理人：张立新，北京求法律师事务所律师。原告北京东方宝贝教育咨询有限责任公司（以下简称东方公司）诉被告北京云飞阳教育科技有限公司（以下简称云飞阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法由适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东方公司的法定代表人孙红伟，被告云飞阳公司的委托诉讼代理人张立新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。东方公司向本院提出诉讼请求：1.原告请求依法判令被告恢复被破坏的房屋；2.请求判令被告支付租金共计贰拾柒万柒仟柒佰柒拾柒元整（￥277777元）。3.本案诉讼费用及其费用由被告负担。在诉讼过程中，东方公司当庭放弃了第1项诉讼请求。事实和理由：2019年7月4日原告与被告签订《合作协议书》，原告为甲方，被告为乙方。协议书第四条第1款、第2款规定，乙方需要依照协议每月九号前向甲方支付最低流水额，但乙方2019年10月份最低流水额，至今未缴纳。被告并于2019年11月17日，在未告知任何人的情况下，将房屋内物品搬走。综上所述，原、被告签订的《合作协议书》是双方真实意思表示，合法有效。被告不依照合同约定履行义务，事实清楚，证据充分。被告的行为是严重的违约行为，严重损害了原告的合法权益，应承担违约责任。被告应向原告支付租金共计贰拾柒万柒仟柒佰柒拾柒元整（￥277777元）。原告为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实后，给予支持。云飞阳公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。一、本案中，原被告法律关系应为房屋租赁关系。1、《中华人民共和国合伙企业法》第二条规定，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。原告东方宝贝与答辩人云飞阳所签订的合作协议中第三条明确双方独立经营，并独自对外承担责任，该约定显然与上述法条规定不符。原被告双方所签协议虽冠以合作之名，但原告方除了提供场地外并固定收取费用外，并不参与经营和承担责任，事实上是以合作为名行转租之实。2、原告东方宝贝在起诉书中先将案由设定为房屋租赁合同纠纷，后又手写修改为合伙协议纠纷，原告诉讼请求中也明确为要求答辩人支付租金，说明原告对于其与答辩人之间的法律关系的直觉定性也是房屋租赁关系。且原告曾于2019年11月10日向答辩人发出《合同终止告知书》，该文件中原告提出答辩人补交房租，说明原告内心确信双方所签订的合作协议实际内容为房屋租赁。3、答辩人经了解，原告向答辩人转租涉案房屋的行为应属未经原房主同意的无效转租，针对该转租行为签订了协议及相关约定均为无效约定。原告无权依照无效协议的约定要求答辩人支付租金和违约金。答辩人对涉案场地仅进行了地板铺设、墙面刷新、围栏升级，未进行任何破坏或结构改造，不存在需要恢复的房屋设施。且原告于2019年11月初将涉案场地再次转租给第三方。第三方欧叶英语11月9日对外宣传资料已显示地址为本案所涉场地，答辩人已无恢复房屋的可能性和必要。二、答辩人不再租用场地属于合法自力救济行为。答辩人对涉案场地进行整理装修后，由于楼上漏水严重无法实际使用。答辩人多次与原告沟通仍无法有效解决，使得答辩人无法实现租赁场地用于教学培训的根本目的，答辩人当然有权选择结束租赁关系以期降低自身损失。原告违法转租导致合同无效在先，双方的租赁关系不应继续存在，也不能获得法律的认可和保护。答辩人已向原告支付了实际占有期间的场地费用，除此之外不应再向原告支付任何费用。另外综上，原告起诉答辩人缺乏事实和法律依据，答辩人不应承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：东方公司在北京市房山区长阳怡和北路5号院17号楼承租有房屋。2019年7月4日，东方公司（甲方）与云飞阳公司（乙方）签订《合作协议书》，双方约定：一、合作宗旨：双方希望通过建立密切，长久及融洽的战略合作伙伴关系，充分发挥各自特长，在外语类教育培训，组织文化交流多个领域开展合作，实现资源共享，优势互补，共同打造“外国语言教育培训定向输送人才”项目。二、合作方式：1、双方认同对方为核心战略合作伙伴，乙方利用自己的品牌资源和市场运作能力，甲方利用自己的教育市场资源，政府资源等共同合作，在甲方位于北京市房山区长阳怡和北路5号院17号楼6层608至612房间，7层707房间（预留3层幼儿园部分房间的下课时间段使用）经营外国语培训项目。乙方主要经营项目为外国语教育培训。双方合作期间，甲方保证上述房间归乙方独立使用，不得转租，挪用。2、甲方有义务对乙方的项目规划进行支持，协助申报及审批项目，以及对相关项目深度开发，包括但不限于扩大规模，广告宣传，队伍建设等进行协助。3、乙方同意优先将自己所持有的经营品牌用于合作的项目之中使用（品牌所有权归乙方所有）。三、合作原则：1、合作的前提原则是双方平等合作，各自独立经营，不涉及对方的产权问题。本战略合作关系不改变双方各自的独立地位和隶属关系。双方均有独立进行经济活动的自主经营权并对外承担责任；2、甲方对乙方的各项建议，规划，指导等（除单独约定外），对乙方都不具备强制性；3、双方之间不存在任何从属或代理关系。任何一方不得以任何形式干预或处分另一方的权益，否则，应承担由此而给对方造成的损失。四、合作期间内营收分配：1、乙方依法自主经营，乙方应自合作期起始日2019年9月1日至2022年8月31日的每一个年度最低完成80万元营业流水，2022年9月1日至2028年2月29日的每一个年度最低完成300万元营业流水，营业流水额双方按照甲方30%乙方70%比例分成，年度营业流水超过300万以上部分的金额，双方按照甲方20%乙方80%比例分成。甲方进行统一收银，每个月9号之前与乙方进行上月财务结算。2、乙方每年必须完成最低保证流水金额，如未完成当以最低保障流水金额乙方自行补齐，双方对年总流水额每月度进行一次平均流水额结算，当月不足部分当月补齐。3、合作期内，甲方应保证经营场地的水、电、燃气的正常供应，费用由乙方承担。甲方应保证在与乙方合作期内幼儿园周边社会关系的保障与维护，保障战略合作项目顺利运营。甲方需承担合作期内提供给双方合作场地的全部房租费用。乙方自行承担自带所有教职工人员成本。3、合作期内新增的设施、设备产权归乙方所有。战略合作期满，战略合作协议终止，乙方出资添置的设施、设备所有权归乙方，乙方可以自主处理。4、合作期内，乙方应负责经营场地设施、设备的维护，保障正常安全使用，负责上课学员安全。如因经营场地设施造成人员伤害或者发生安全事件，乙方应承担全部赔偿责任，乙方组织经营场地之外的活动，造成人员伤害或者发生安全事件，乙方应承担全部赔偿责任。5、在协议期内，甲方不得擅自将合作场地提供给他人使用，乙方不得把场所改为其他用途。五、合作期限：合作协议自2019年8月18日起生效至2028年2月29日止。双方致力于建立一个长期的战略合作关系，如合作期内一方欲终止本协议，须提前六个月与对方协商。六、不可抗力：由于地震、台风、水灾、战争以及其他不能预见并且对其发生后果不能防止或者避免的不可抗力事故，致使直接影响协议的履行或者不能按约定的条件履行时，遇到有上述不可抗力事故的一方，应立即将事故情况书面通知对方，并应在事发生之日起三十日内，提供事故详情及协议不能履行或者需要延期履行的理由及由及其有效证明文件，此项证明文件应由事故发生地区的公证机构出具。按事故对履行协议影响的承担，由合作各方协商决定解除协议，或者部分免除履行协议的转让或者延期履行协议。七、禁止行为、违约责任：1、未经甲方同意，禁止乙方私自以合作名义进行其他业务活动，禁止乙方在方圆五公里范围内开展同性质的经营行为，如有违反，以其业务流水金额的十倍交予甲方，甲方并有权终止此合同不给予乙方任何补偿。2、在合作期间，甲方不得自行经营或与乙方经营同性质有竞争力的同行业进行合作，如有特殊情况需和乙方协商一致后进行。3、除不可抗力的原因外，任何一方违反本协议，应对另一方的直接经济损失负责。乙方如在合作期未满时提出解除合同，应按照从合同签订日起以每年80万人民币向甲方支付租金，甲方按比例已经得到的流水分成不计入租金。4、合作期间双方发生的争议，应本着友好协商的原则解决，不能协商解决的争议，双方直接去人民法院诉讼。5、乙方销售的商品或提供的服务，在国家质量抽查中被判为不合格，或消费者在购买或接受服务后因质量问题投诉并经权威部门认定，因此导致的一切责任由乙方承担。乙方在合同期内发生类似事件累计三次以上的，为乙方违约，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任。该协议还对双方其他权利义务进行了约定。协议签订后，东方公司将协议约定的房屋交付给云飞阳使用，此后，云飞阳公司对协议约定的房屋进行了装修。2019年10月，云飞阳公司按照年度最低完成80万元营业流水给付东方公司2019年9月份的营业流水分成2万元。2019年10月底左右，云飞阳公司向东方公司提出不需要使用协议书约定的6层的房屋，仅使用7层的707房间，但未能获得东方公司的同意。此后，云飞阳公司未按照年度最低完成80万元营业流水给付东方公司2019年10月份的营业流水分成2万元，并于2019年11月初开始陆续办理涉案的房屋。2019年11月10日，东方公司向云飞阳公司发出《合同终止告知书》，内容为：“甲方北京东方宝贝教育咨询有限责任公司与乙方北京云飞阳教育科技有限公司原于2019年7月4日签订的合作协议书，现因乙方单方面提出终止协议，并且乙方未能按合同要求按时补齐最低保障流水，使甲方无法继续履行合同。甲方现告知乙方原合同于2019年11月10日予以终止，不再履行。甲方根据原合同规定要求乙方补齐租金壹拾伍万伍仟伍佰伍拾伍元整（??155555.00），并将所改动房屋恢复原状。”此后，东方公司将本案涉案房屋出租给他人。在云飞阳公司使用707房屋期间，707房屋存在楼上漏水的现象。2019年11月20日，东方公司以合伙协议纠纷为由诉至本院。审理中，云飞阳公司主张双方之间的纠纷应为房屋租赁合同纠纷，东方公司同意按租赁合同纠纷进行处理本案。云飞阳公司称要求东方公司对房屋漏水进行修理，但东方公司未予修理。对此，东方公司予以否认，称已安排人进行了修理。东方公司称其请求判令被告支付的租金277777元应为违约金。上述事实，有双方当事人的陈述，东方公司提供的《北京市房屋租赁合同》、商品房预售合同、《合作协议书》；云飞阳公司提供的《合同终止告知书》、微信聊天记录、照片、视频光盘等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，东方公司与云飞阳公司签订的《合作协议书》，虽然名为合作，但从《合作协议书》的内容来看，双方应为房屋租赁合同法律关系，而且审理中，双方一致同意按租赁合同纠纷处理本案，故本案应按房屋租赁合同纠纷进行处理。根据查明的事实，双方签订合同后，东方公司已将协议约定的房屋交付云飞阳公司使用，故云飞阳公司应当按照协议约定按月给付东方公司每月营业流水分成2万元即租金。云飞阳公司仅正常支付1个月的营业流水分成即租金后，即向原告提出减少租赁使用房屋面积，仅使用707房屋，但在未获得东方公司的同意的情况下，即于2019年11月初开始陆续搬离租赁的房屋，也未交纳2019年10月的营业流水分成即租金，应视为以自己的行为表明不履行主要债务并提出解除合同，已经构成违约，云飞阳公司应向东方公司承担违约责任，向东方公司支付相应的违约金。因此，东方公司向云飞阳公司发出合同终止告知书，并无不当。本院根据本案的合同履行情况，确定双方的租赁关系，自2019年11月10日解除。东方公司主张的租金277777元，按照协议内容来看实为违约金性质，但东方公司主张的违约金过分高于造成的损失。云飞阳公司应支付的违约金，本院根据本案云飞阳公司搬离房屋后遗留有装修及租金的支付情况，以及东方公司不久又把房屋出租损失较小等实际情况，参照每月营业流水分成数额也即每月应付的租金数额，酌定云飞阳公司应支付违约金为4万元。云飞阳公司主张房屋漏水造成其不能正常使用房屋，才搬离涉案场地房屋的，但未提供证据原告拒不修理房屋，其不同意支付违约金的抗辩意见，证据不足，本院不予采信。云飞阳公司主张东方公司擅自转租，合同应为无效的抗辩意见，本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京云飞阳教育科技有限公司于本判决生效后10日内给付原告北京东方宝贝教育咨询有限责任公司违约金40000元；二、驳回原告北京东方宝贝教育咨询有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2733元，由原告北京东方宝贝教育咨询有限责任公司负担2350元（已交纳）；由被告北京云飞阳教育科技有限公司负担383元（于本判决生效之日七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 路 军二〇二〇年五月二十八日书记员 张梦爽