北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初72960号原告（反诉被告）：北京峰睿水果超市，住所地北京市东城区豆瓣胡同1号楼一层1-6。投资人：邵振华，经理。委托诉讼代理人：刘锋，北京元陆律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京思美妍国际美容美发有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街49号9号楼B座一层7室。法定代表人：谭艳茹，经理。委托诉讼代理人：李云波，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）北京峰睿水果超市（以下简称峰睿超市）与被告（反诉原告）北京思美妍国际美容美发有限公司（以下简称思美妍公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。峰睿超市委托诉讼代理人刘锋，思美妍公司委托诉讼代理人李云波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。峰睿超市向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋出租合同》于2019年7月30日解除；2.判令思美妍公司返还峰睿超市押金12.5万元、2019年7月31日至8月16日的租金34935元；3.判令思美妍公司支付峰睿超市以159935元为基数按日万分之五计算自2019年7月31日至实际支付之日止的资金占用费；4.判令思美妍公司支付峰睿超市违约金20万元；5.判令思美妍公司减少租金12.5万元；6.判令思美妍公司支付峰睿超市水果费1067元及以1067元为基数按日万分之五计算自2018年2月8日至实际支付之日止的资金占用费。事实和理由：2018年1月19日，峰睿超市与思美妍公司签订《房屋出租合同》，约定峰睿超市承租北京市朝阳区4号楼的140平方米房屋用于开设水果超市。合同第14.4条约定，出租方有义务为承租方提供办理营业执照所需手续材料。期间，经峰睿超市多次请求，思美妍公司至今未能向峰睿超市提供办理营业执照所需的手续材料，故峰睿超市要求解除双方签订的《房屋出租合同》，并要求思美妍公司承担违约责任。思美妍公司辩称，同意解除双方之间的租赁合同，但合同解除时间为2019年8月31日，不同意峰睿超市其他诉讼请求，对于峰睿超市主张的水果费，系买卖合同纠纷，不应在本案中进行处理。思美妍公司提出反诉诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋出租合同》于2019年8月31日解除；2.判令峰睿超市支付思美妍公司2019年8月15日至2019年8月31日的房屋租金31250元；3.判令思美妍公司收取的房屋押金12.5万元不予退还；4.判令峰睿超市赔偿思美妍公司房屋空置损失25万元。事实和理由：思美妍公司于2018年1月19日与峰睿超市签订《房屋出租合同》，合同签订当日，思美妍公司向峰睿超市交付了房屋，峰睿超市即日开始经营。因该房屋暂停办理相应执照，思美妍公司为保证峰睿超市合法经营，与峰睿超市协商一致，峰睿超市以北京果咖到家商贸有限公司的名义对外经营。至2018年10月30日，几方签订了《合伙协议》。2019年7月31日，思美妍公司向峰睿超市发出《催缴款通知》，要求其按照合同约定在2019年8月1日支付2019年8月15日至2020年2月16日期间的房屋租金375000元，但峰睿超市一直未能支付。根据出租合同8.1、8.4条约定，我公司有权单方行使合同解除权，峰睿超市支付的押金不予退还，并向我公司赔偿损失。峰睿超市对思美妍公司的反诉诉讼请求发表答辩意见，辩称，不同意思美妍公司全部反诉请求，思美妍公司违约在先，其没有合同解除权。且根据被告提交的关于房屋租赁合同的说明，被告租给我公司至2019年10月31日到期，房屋空置的损失最多应计算至2019年10月份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月19日，峰睿超市作为乙方与思美妍公司作为甲方签订《房屋出租合同》，约定：峰睿超市承租位于北京市朝阳区4号楼的被称作北京峰睿水果公司（房号）、面积为140平方米的房间（以下简称涉案房屋）用于经营，租期自2018年2月17日至2024年2月16日，免租期自2018年1月18日至2018年2月16日，免租期间的物业管理费为5460元，如果承租人提前终止合同，应按合同标准将已经使用的免租期的租金补偿给出租人。合同第3.2条约定租金标准及支付：提前15天缴纳下一次租金按6个月为一期支付，每期租金标准分别为：2018年2月17日至2020年2月16日期间，每期375000元；2020年2月17日-2022年2月16日，每期397500元；2022年2月17日-2024年2月16日，每期421350元。租金缴纳日期为第一期2018.2、第二期2018年8月1日、第三期2019年2月1日、第四期2019年8月1日、第五期2020年2月1日......合同第4.1条约定，承租人在本合同生效之日支付首期租金375000元，押金125000元。在承租人不遵守本协议的情况发生时，出租人有权全部或部分扣留该押金作为补偿租金或其他方面的损失，并保留要求承租人交付租金和其他应付款项的权利。合同第5.12条约定，若承租人的违约行为符合本合同约定的解约条件，则出租人有权单方面终止本合同，合同解除后，承租人仍应按照约定承担违约责任。合同第6.24条约定，承租人不得擅自将承租房屋全部或部分转租或用其他任何方式交与第三方使用或他人共同使用。承租人承诺：承租期内，与有关部门所需的证件，出租人只给提供承租房屋房本复印件及出租人营业执照复印件，其余由承租人自行解决......合同第7.3条、7.3.4约定，承租人未按合同约定交纳租金、物业管理费、押金、杂费及其它应付费用且受到出租人书面催告通知后的14日内未足额交纳的，出租人有权单方面终止或解除合同，而无须向承租人作出任何赔偿，出租人的书面终止通知发出5日后立即生效。合同第7.4、7.4.1条约定，出租人严重违反中华人民共和国法律、法规进行非法经营活动并因此导致承租人无法继续使用承租房屋的，承租人有权单方面终止或解除合同，而无须向出租人作出任何赔偿，承租人的书面终止通知自发出15日后立即生效。合同第8.1条约定，如承租人未按本合同约定的或出租人要求的时间向出租人足额交纳或补足租金、物业管理费、押金、杂费和其他任何应付款项（含违约金和赔偿金及装修的押金），承租人须自应付款之日起按应付未付款额之日百分之五的标准向出租人交纳延期付款违约金直至承租人付清所有拖欠款项之日止......出租人可在承租人拖欠费用十五日后，出租人有权单方面决定立即终止此协议并对押金全部进行扣罚......在本条情况下所造成的终约，承租人无权索要任何期间预付的押金及费用。合同第8.3条约定，如承租人原因导致合同提前终止或无法履行，承租人应提前180天书面通知出租人，承租人须支付合同提前终止前的租金和物业管理费，则出租人无须返还承租人已付之租金押金及物业管理费押金。若合同的终止给出租人造成的损失超过未履行租期的应交租金，承租人应就此超过的部分对出租人承担责任。合同第8.4条约定，租赁期间如甲乙双方任何一方因单方原因出现违约，违约金为20万元。合同第8.5条约定，若因出租人原因导致合同提前终止或无法履行，则出租人需返还承租人已付未使用之租金押金，并赔偿出租人提前终止合同行为给承租人造成的实际损失。合同第14.4条约定，甲方有义务为乙方提供办理营业执照所需手续资料。合同签订后，峰睿超市按约定支付了押金125000元。经询，双方均认可峰睿超市租金支付至2019年8月15日。关于合同解除。峰睿超市主张思美妍公司未按合同约定提供办理营业执照的材料，其依据《合同法》第94条第3款而享有合同解除权，主张其于2019年2月1日通过向思美妍公司发送通知的方式提前180天解除双方间的《房屋出租合同》，故要求确认双方间的租赁合同于2019年7月30日解除。为此，峰睿超市提交《通知书》及微信聊天记录证明其行使合同解除权。《通知书》载明：鉴于思美妍公司与我公司签署租房合同至今未提供办理营业执照需要手续和营业执照（签有营业执照合同没有交给我方使用）。我公司于2019年2月1日，提前180天通知思美妍公司解除合同并保留追究你方违约责任。微信聊天记录显示：峰睿超市职工李某某于2019年2月1日通过微信向思美妍公司职工曲某发送该《通知书》。思美妍公司对此质证称，对《通知书》的真实性不认可，双方就营业执照问题已经达成《合伙协议》，峰睿超市没有合同解除权，《通知书》不具有解除合同的效力。思美妍公司主张峰睿超市未按期缴纳租金，思美妍公司发送催款通知，但峰睿超市仍未交纳租金，思美妍公司有合同解除权。为此，思美妍公司提交《催缴款通知》，主要内容为思美妍公司向峰睿超市催要2019年8月15日至2020年2月16日的租金375000元。峰睿超市对此质证称，真实性不认可，我公司没有收到。关于营业执照办理事宜。峰睿超市主张其多次要求思美妍公司提供办理营业执照所需手续，具体包括场地租赁证明、授权书等，但涉案房屋已经为其他公司办理营业执照，其公司无法在涉案房屋再办理营业执照。为此，峰睿超市提交微信聊天记录证明其向思美妍公司催要情况，聊天记录显示：2018年1月24日，曲某向李某某发送微信，称：“李总，你在吗？那个。我听那个我们那个刘经理说是你要办照是吗？你现在先把名称核下来。我上次不就跟你说了，这个流程就这样儿，你名称核下来。荷兰名称你要给到我，我要到物业去贴，填写完了，以后我要给你贴那个单子开单子知道吗？”随后李某某向曲某发送名称核准的截图，截图显示“北京峰睿水果超市第一分店，已核准，有效期至2018年7月16日”，曲某随后回复“好的收到”。2018年1月25日12时46分，曲某称，“把你办照需要我提供的资料发文字给我，我给你准备。”李某某于当天13时49分回复“产权方证名”，于14时32分又发送“产权方证明，就这一项”。当天18时36分，曲某回复称，“产权方什么证明啊？你得跟我说清楚，你让那什么玩意儿我们我上次不跟你说了吗？他是有一个抽一个物业的那个手续的那个东西。是那样的吗？上次我看着给你看的吗？你还是说要房产证儿啊。你要说明这一切，你光说产权方证明，我不知道啥意思。”当天19时14分，曲某向李某某发送名为“住所证明_太阳园”的Word文件，并称“让你看一下是要这个证明吗？这是我们别的店就是物业给开的，是这样的。”当天20时9分，李某某回复称，“不好意思，不好意思去找我，这开车没看见。是，就是您说的这个，还有就是房产证那个复印件盖章就行，这个也得盖章好像。”2018年2月1日17时9分，李某某向曲某发送称，“曲总，曲总，我那个住所证明弄下来了吗？弄好了吗？”，随后曲某回复称，“那个物业经理啊，盖章的那个人，没在。那个可能得下周吧，他说就回来了。”2018年3月1日10时29分，曲某向李某某发送称，“李总，李总那电话信号不太好了。我这边呢，现在正在催着那个果卡呢，这边赶紧牵走。因为现在那个工商办照执照要求也是这样的，你这一个地点不可能奇两个水果店地址。所以说他那边现在正在办理当中呢。办迁移了以后呢，然后我拿着他那手续就过来，然后你这边就可以落实了。”随后李某某回复称，“好嘞好嘞，谢谢徐总，那您看尽快吧，因为这边我怕又没有照，可能有麻烦，有事儿，麻烦事儿”，“无照经营，我估计就是我姑姑家，我怕工商会查”。2018年5月21日15时24分，李某某向曲某发送：“曲总，王总的营业执照考虑的怎么样？是牵走还是转给我。还有一件事，国门大厦的物业说思美妍和我这边，有几个烟感没有信号，你们这边是谁在负责。我们这边装修的押金还没有退，就等你了”。当天18时23分，曲某回复“这边负责的就是原来那个王贵宾，就是原来那个法人水果店的，明天我让他跟你联系。让他具体的什么情况跟你确定，好吧，我今天开了一天会”。2018年8月22日7时33分李某某向曲某发送，“曲总，合同我看了一下，我要转让别的行业，需要你们同意，我现在水果做的也不是很好，装修进货一共投了二十来万，现在有一家做宠物医院的，他也诚心做，转让费我要了三十万，你看他要是能干，我收回本钱，多出来的给你”；当天7时46分，李某某再次就违约金问题与思美妍公司曲某协商。当天12时18分，曲某回复称，违约金20万元肯定是要收的，另外押金不退。此外，曲某还就能否开设宠物医院问题向李某某进行了回复。当天13时，李某某发送，“曲总，你到这边来也看得见。我这边做的不是太好，也不赔钱”。2018年10月16日11时9分，李某某称“曲总，王总如果不愿意注销，那你约下王总，把照给我先用着”。后双方就此进行沟通，2018年10月18日17时7分曲某向李某某发送营业执照使用的合伙协议，并发送：李总，写了这么一个手续，你看一下，没有问题的话，我明天过去申请一下......我明天再过去的时候，咱们见面再签，你要是有需要改动的地方呢，你就告诉我好吧。2018年10月19日12时52分，曲某称，“李总，我把协议打出来，明天王总把营业执照拿过来，我下周过去找你”，随后李某某回复OK表情。2018年11月6日18时45分，李某某向曲某发送称，“曲总.占线费和车位费取消了么？营业执照在你吗？我过去取”。当晚20时43分，曲某回复好的表情，并称“这周我安排一下过去”。2019年2月1日10时28分，李某某向曲某发送前述《通知书》。2019年4月8日12时14分，曲某向李某某发送营业执照的照片，并称李总，我这边现在正在协调这个事儿，可能是给那个进行审核去了；李某某随后回复称，曲总，现在一带一路峰会，我们隔壁一个宾馆，现在必须要营业执照，你尽快吧，我估计如果没有营业执照，可能就得关门了。思美妍公司对聊天记录质证称，显示了双方之间的沟通过程，但并没有反映全部沟通过程，对证明目的不予认可，并主张从聊天记录可见思美妍公司积极协助峰睿超市办理营业执照，并主张思美妍公司一直提供北京果咖到家商贸有限公司（以下简称果咖公司）的资质以保证峰睿超市正常经营。为此，思美妍公司提交《合伙协议》，证明双方就营业执照问题达成一致意见，即允许峰睿超市使用果咖公司的证照进行经营，以解决峰睿超市营业执照办理问题。《合伙协议》显示：峰睿超市作为乙方与果咖公司作为甲方于2018年10月30日达成协议，约定乙方作为果咖公司营业执照所记载公司的实际经营者，乙方以果咖公司名义对外进行营业。峰睿超市对《合伙协议》质证称，对真实性认可，但不认可证明目的，思美妍公司未能协助办理营业执照，而是出借其他公司的营业执照，违反《公司登记管理条例》第71条关于公司不能出租、出借营业执照的规定，且峰睿超市并未收到果咖公司的营业执照，《合伙协议》并未履行。为此，峰睿超市提交果咖公司工商档案，其中有果咖公司于2019年5月1日出具的《情况说明》，主要内容为：果咖公司由于保管不善，将营业执照正、副本遗失，已于2019年4月27日在《新京报》声明作废，特此说明，申请补办。思美妍公司对该证据的真实性认可，但不认可证明目的，并表示其公司将果咖公司营业执照交给峰睿超市，但峰睿超市丢失并向思美妍公司提出请求，故思美妍公司只能申请补办。关于腾退。峰睿超市主张其于2019年7月29日从涉案房屋搬离并将房屋钥匙交付给思美妍公司员工姚晓娜。为此，峰睿超市提交《收条》，内容为：“2019.7.29水果店钥匙已给思美妍收思美妍姚晓娜”。思美妍公司对《收条》的真实性不认可。经释明，思美妍公司申请对《收条》中“姚晓娜”是否为姚晓娜本人签字进行鉴定。后因未能提供足够比对样本，导致鉴定不能。经询，思美妍公司称姚晓娜系其公司员工，姚晓娜于2019年11月11日到庭表示其系思美妍公司行政前台，思美妍公司在2020年4月9日的庭审中陈述姚晓娜系公司收银员。思美妍公司对此称，不清楚峰睿超市何时腾退，但双方一直未办理交接，我公司在2019年8月发现涉案房屋清空，并于2019年9月1日控制涉案房屋。庭审中，峰睿超市主张思美妍公司未能按约定提供办理营业执照的手续，导致其公司长期处于无照经营的状态，经常停业，要求减免60天的租金，即12.5万元。思美妍公司主张因峰睿超市违约导致涉案房屋一直空置至2020年1月，造成4个月的空置期，合同约定的20万元违约金不足以弥补其损失。本院认为，依法成立的合同对双方均有约束力。本案中，峰睿超市与思美妍公司签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为违约主体问题。峰睿超市认为思美妍公司未能按照合同约定提供办理营业执照的手续而构成违约，主张其无法在涉案房屋进行正常经营而享有法定解除权；思美妍公司主张峰睿超市未按合同约定按期支付租金，构成违约，其依据合同约定享有解除权。本院认为，《房屋出租合同》明确约定思美妍公司有义务为峰睿超市提供办理营业执照所需手续材料，合同签订后，峰睿超市主动要求思美妍公司提供办理营业执照的相关手续材料，后因峰睿超市无法在涉案房屋办理营业执照，双方协商通过峰睿超市使用果咖公司营业执照的方式解决营业执照问题。根据《中华人民共和国公司登记管理条例》第59条第1款的规定，营业执照不得出租、出借，先搁置《合伙协议》的效力问题，假使《合伙协议》有效，思美妍公司应向峰睿超市提供果咖公司的营业执照。虽思美妍公司辩称其公司向峰睿超市提供了营业执照，但峰睿超市将营业执照丢失，但思美妍公司对此未进行举证，本院对思美妍公司该抗辩意见不予采纳。且根据双方微信聊天记录，峰睿超市在《合伙协议》签订后分别于2018年11月6日、2019年2月1日向思美妍公司催要营业执照，故本院认定思美妍公司未能向峰睿超市提供果咖公司的营业执照，即思美妍公司未能解决峰睿超市的营业执照问题，则思美妍公司构成违约。峰睿超市租赁涉案房屋用于经营，营业执照问题事关合同目的能否实现，其多次向思美妍公司进行催要，思美妍公司未能提供，故峰睿超市享有合同解除权。关于房屋何时腾退。峰睿超市提交形式上有思美妍公司员工姚晓娜签字的《收条》，思美妍公司负有证明该《收条》非姚晓娜书写的举证责任，而鉴定不能系思美妍公司未能提供足够比对样本，则思美妍公司对此应承担不利的法律后果，本院对《收条》的真实性予以确认，即2019年7月29日峰睿超市向思美妍公司交接了涉案房屋的钥匙，本院确认峰睿超市于2019年7月29日从涉案房屋腾退。峰睿超市于2019年2月1日向思美妍公司员工曲某发送了《通知书》，明确作出解除合同的意思表示，结合涉案房屋交接时间，本院确认双方的《房屋出租合同》于2019年7月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对峰睿超市主张思美妍公司退还押金12.5万元的请求，于法有据，本院予以支持。对2019年7月31日至2019年8月15日租金，思美妍公司应予以返还，峰睿超市主张34935元，本院对此不持异议。对违约金，根据查明的事实，虽思美妍公司未能为峰睿超市解决营业执照问题，但一直积极办理，故本院依法对违约金酌情予以调整，酌情支持2万元。对峰睿超市主张的水果费，与本案非同一法律关系，本院对此不予处理。对峰睿超市其他诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持。对思美妍公司的全部反诉请求，思美妍公司系本案违约方，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京峰睿水果超市与被告（反诉原告）北京思美妍国际美容美发有限公司签订的《房屋出租合同》于2019年7月29日解除；二、被告（反诉原告）北京思美妍国际美容美发有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京峰睿水果超市押金12.5万元及2019年7月31日至2019年8月15日租金34935元，以上共计159935元；三、被告（反诉原告）北京思美妍国际美容美发有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京峰睿水果超市违约金2万元；四、驳回原告（反诉被告）北京峰睿水果超市其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京思美妍国际美容美发有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8590元，减半收取4295元，由原告（反诉被告）北京峰睿水果超市负担2345元（已交纳），由被告（反诉原告）北京思美妍国际美容美发有限公司负担1950元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5518元，减半收取2759元，由被告（反诉原告）北京思美妍国际美容美发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 彬二〇二〇年五月二十八日书记员 张晓明书记员 慕婷婷