北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初8514号原告（反诉被告）：北京市昌平区马池口镇土城村股份经济合作社，住所地北京市昌平马池口镇土城村。法定代表人：董凯，主任。委托诉讼代理人：祁晓娜，北京安翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：董战，男，1984年1月22日出生，汉族，农民，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：贾永强，河南豫上律师事务所律师。原告北京市昌平区马池口镇土城村股份经济合作社（以下简称土城经济合作社）与被告董战农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。案件审理过程中，董战提出反诉，本院对本诉和反诉依法合并审理。土城经济合作社的委托诉讼代理人祁晓娜、肖梅霞，被告董战的委托诉讼代理人贾永强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。土城经济合作社向本院提出诉讼请求：1.确认被告向原告支付2018年4月25日至2020年4月24日的租金1243200元；2.判令被告向原告支付拖欠1243200元租金的违约金，其中的621600元，按照日万分之三标准计算，自2018年5月1日起计算至实际付清之日止；另621600元，按照日万分之三标准计算，自2019年5月1日起计算至实际付清之日止；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，土城经济合作社增加诉讼请求，要求董战支付租金至腾退之前。事实和理由：2012年4月原被告双方签订《农村集体出租土地合同》，被告承租原告位于江石地上、下坎的土地，总面积148亩，租赁期限20年，自2012年4月25日至2032年4月24日，每亩地租金4200元。合同约定，签订合同日一次性交纳前三年租金，2015年4月30日前交纳第二期即2015-2016年租金，以此类推，均于当年的4月30日前交纳下一年度的租金。合同签订后，被告依约向原告交纳租金至2018年4月24日。按照合同约定，被告应于2018年4月30日前向原告交纳2018年4月25日至2019年4月24日的租金，但被告以各种理由拖延，至今未向原告支付，故原告起诉至法院。董战答辩称，不认可原告的诉讼请求。2017年我们已经跟原告协商解除合同，土地性质与实际性质有出入导致合同目的不能实现，所以我们提出过解除合同，我们不应当再向原告交地租。董战向本院提出反诉诉讼请求：1.判令驳回被反诉人的诉讼请求；2.解除双方签订的农村集体出租土地合同；3.判令被反诉人退回反诉人3729600元整及其中1864800元从2012年4月30日按同期人民银行贷款利率计算到实际退还之日止；621600元从2015年4月30日按同期人民银行贷款利率计算到实际退还之日止；621600元从2016年4月30日按同期人民银行贷款利率计算到实际退还之日止；621600元从2017年4月30日按同期人民银行贷款利率计算到实际退还之日止；4.判令被反诉人赔偿反诉人围墙建设工程款230万元整；5.判令被反诉人赔偿反诉人农场设计费210万元整；6.判令被反诉人赔偿反诉人购买树苗款25万元整；7.本案的反诉费及诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2012年4月25日，反诉人与被反诉人通过北京农村产权交易所有限公司招标签订了《农村集体出租土地合同》，合同约定了租赁土地的位置、面积、类型、用途，类型为耕地，用途为种植，面积为148亩。租赁期限为二十年以及付款方式、时间，双方的权利义务违约责任等主要条款。从合同签订之日起到2018年4月30日反诉人一直按合同的约定在履行合同。反而被反诉人一直在欺骗反诉人，合同约定的是耕地，其实该涉案土地为永久性基本农田，只能从事最基础的农业生产。2012年合同签订后被反诉人协助反诉人向马池口镇政府及昌平区农村工作委员会申请蔬菜大棚及配套设施建设的申请，到现在为止也未有任何进展。同年底被反诉人为了让反诉人相信该地为一般耕地可以从事农业观光园建设、开发等，协助反诉人申请了北京长城永利农业观光有限公司，于2013年1月4日在北京市昌平区工商行政管理局昌平分局通过并颁发营业执照。由于反诉人比较相信被反诉人，在2015年1月找到北京军都晨宇工程设计有限公司为北京永利农业观光有限公司的体验式家庭亲子长夜计划书的设计，共计费用210万元整，2016年反诉人进行围墙建设，建设费用230万元整，2017年反诉人为了观光园的建设在昌平某园圃公司购买各种树苗两万多棵，共计花费25万元整。在去租赁地植树时被马池口政府土地所制止，告知此租赁地为永久性基本农田，只能从事基础的农业生产，此给反诉人带来了很大的经济损失。后反诉人去昌平区国土部门及规划部门查询，告知该地块2004年前就是基本农田。2017年反诉人已经明确告知被反诉人要求解除合同，赔偿损失。综上2017年以后反诉人多次找到被反诉人协商要求解除合同，赔偿损失，至今都以各种理由推脱，故反诉人提起反诉。土城经济合作社对反诉答辩称：不同意反诉人的反诉诉讼请求。反诉原告所述的事实理由与实际情况不符，双方签订的是农村土地出租合同，合同明确约定土地的用途是种植。不存在被反诉人侵犯反诉人权益一事。其他所述事实与实际情况不符。我们只是将土地出租给被告，不存在协助办理相关申请和开发土地的行为，反诉的诉讼请求都没有法律和事实依据。结合证据材料及庭审中当事人的陈述，本院查明事实如下：2012年4月25日，土城经济合作社（甲方）与董战（乙方）签订《农村集体出租土地合同》，约定乙方租赁甲方位于江石地上、下坎土地，总面积148亩，四至为东至双塔路西边界、西至水务站及河东岸路边、南至闫玉山租赁地边界、北至进村路南边界，土地类型为耕地，承租土地用途为种植。租赁期限共20年，自2012年4月25日起至2032年4月24日止，租赁金额为每亩每年4200元，合同签订日一次缴纳首期三年租金，2015年4月30日前交纳第二期即2015-2016年租金，以此类推，均于当年的4月30日前交纳下一年度的租金。首期租金1864800元，已缴纳保证金500000元，扣除北京农村产权交易所有限公司交易服务费25000元，乙方应在本合同签订之日，将剩余租金1389800元汇入本条规定的结算账户。甲方在确认乙方履行本合同约定的首期付款义务后5日内，将租赁土地交付给乙方。合同第五条关于双方的权利义务中约定，尊重承租方的农业生产经营自主权（禁止养鱼），不得干涉承租方依法进行的正常生产经营活动。承租方在搞农业项目（设施农业）等，在经过区农业部门批准后方可以实施否则视为违约。承租方在承租土地上除种植外，搞其他农业设施必须先上报并争得区主管部门批准方可。若乙方迟延支付首期租金或全部租金的，甲方有权相应迟延交付租金的土地，乙方应按迟延付款金额的万分之三按日向甲方支付违约金，乙方迟延支付首期租金或全部租金超过30日的，甲方有权解除合同，并有权要求乙方按迟延支付租金的20%支付违约金。合同签订后，董战于2012年5月10日通过北京农村产权交易所有限公司向土城经济合作社交纳了首期租金1864800元。2015年7月27日、2016年6月6日及2017年7月11日，董战分别向土城经济合作社交纳租金621600元。另查，2013年1月4日，董战与他人共同出资设立北京长城永利农业观光有限公司（以下简称永利公司），在永利公司出资人向工商行政管理局提交的《企业住所（经营场所）证明》的住所（经营场所）一栏填写地址为，北京市昌平区马池口镇土城村东南。昌平区马池口镇土城村民委员会在产权人证明一栏盖章，北京市昌平区马池口镇人民政府在需要证明情况一栏盖章，并填写信息，内容为：上述住所（经营场所）产权人为土城村民委员会，房屋用途为商业，该住所（经营场所）建设审批手续齐全，不属于违法建设。2015年1月，永利公司（委托方）与北京军都晨宇工程设计有限责任公司（以下简称晨宇公司、服务方）签订《湖中宝家庭亲子农场项目咨询合同》，约定服务范围及内容为：产业策划、设计服务、项目运营及项目管理服务。其中产业策划包含的内容有，结合政策及市场需求编制产业策划报告、协助委托方取得项目支持政策。永利公司提交的《长城永利家庭亲子农场项目计划书》中显示，其拟建造的亲子农场包含耕地出租、有机种植采摘、亲子游戏、自然教育、绿色自助餐饮业务、烧烤等附属业务。2016年2月，董战（甲方）与案外人靳连营（乙方）签订《协议》，约定甲方在马池口镇土城村村东土地上修建围墙1268米，单价1800元/米，合计230万元。2016年11月20日，靳连营出具收据，载明：收到永利公司围墙修建款200万元整。2017年3月，永利公司与案外人定州泽盛园林绿化工程有限公司签订《苗木采购合同》，约定永利公司从定州泽盛园林绿化工程有限公司购买樱桃树100株、苹果树80株，合计30万元。定州泽盛园林绿化工程有限公司出具《收据》，证明收到永利公司苗木款25万元，尾款5万元种植完毕后付清。董战称因土城村阻扰，该苗木并未实际栽种。董战称其曾于2018年7月17日向土城经济合作社邮寄告知书，告知书中称其工作人员打算种植树苗但被阻止，董战认为土城经济合作社私自将该地块性质变更为基本农田，违背合同约定，也颠覆了董战租赁地块的初衷，从而导致合同目的无法实现，董战方无法继续履行，故向经济合作社提出要求：1.请贵社派专人出面与董战方协商解决合同如何继续履行相关事宜；2.请贵社对董战方承租地块性质由耕地变更为基本农田，作出书面。2019年10月9日的庭审中，土城经济合作社表示交齐租金的话同意解除合同。再查，2017年6月16日，北京市昌平区人民政府、中华人民共和国国土资源部在涉案土地外竖立《北京市昌平区马池口镇土城村基本农田保护区》标识牌，该标志牌上注明四至位置为：东至舒畅河、西至辛店河、南至海淀区界、北至楼土路。涉案土地包含在该基本农田保护区范围内。上述事实，有《农村集体出租土地合同》、租金收据、企业住所（经营场所）证明、《湖中宝家庭亲子农场项目咨询合同》、《亲子农场项目计划书》、协议、围墙款收据、《苗木采购合同》、苗木款收据、基本农田保护区标牌、EMS快递单、告知书及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，土城经济合作社与董战签订的《农村集体出租土地合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人应当按合同约定履行各自的权利义务。该合同中明确约定租金交纳期限，董战应当按约定交纳租金，故本院对土城经济合作社要求董战支付截止至2020年4月24日止的租金的诉讼请求予以支持。董战未能按期支付租金，土城经济合作社有权要求其承担相应的违约责任，双方在合同中对逾期交纳租金约定了相应的违约金，土城经济合作社据此主张违约金于法有据，本院予以支持。合法有效的合同在当事人协商一致的情况下可以予以解除。本案中董战要求解除合同，土城经济合作社在2019年10月9日的庭审中表示董战交齐租金的话可以同意解除合同。现土城经济合作社已主张租金至2020年4月24日，应当视为土城经济合作社同意解除合同的条件成就，则合同自解除通知送达对方时解除，故本院确定土城经济合作社与董战签订的《农村集体出租土地合同》于2019年10月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方合同已经解除，董战同意返还土地，本院对此不持异议，土城经济合作社基于此要求董战继续支付租金至实际腾退之日止，本院予以支持。董战称其在2018年7月17日即已向土城经济合作社主张解除合同，但其提交的EMS快递单并未显示土城经济合作社的签收信息，其提交的告知书中也未有解除合同的明确意思表示，而仅是表示要求土城经济合作社与其协商合同继续履行事宜，故本院对董战称其已经于2018年7月17日发出解除合同通知的意见不予采纳。关于董战要求土城经济合作社赔偿损失的诉讼请求，本院认定如下，我国人多地少，耕地资源稀缺，必须对耕地实行特殊保护，正因为此，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地成为我国的基本国策，而使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途来使用土地。本案中双方签订的《农村集体出租土地合同》中明确约定土地类型为耕地、承租土地用途为种植。而耕地主要是指用于种植水稻、小麦、玉米、棉花、大豆等农作物的土地。故而在涉案土地上只能进行农作物的种植，而不能进行观光农业、采摘等农业观光项目的经营。在耕地上进行的建设，应当是与作物生产和种植相关的看护房、农资农机具存放场所等，以及与生产直接关联的烘干晾晒、分拣包装、保鲜存储等设施。董战建造的围墙并不属于与作物生产种植相关的看护房或设施。双方在合同中明确约定，承租方在搞农业项目（设施农业）等，在经过区农业部门批准后方可以实施否则视为违约。承租方在承租土地上除种植外，搞其他农业设施必须先上报并争得区主管部门批准方可。董战出具的项目计划书更表明其对土地的使用并非用于农业种植，而是商业经营，其使用用途违背了合同的约定，且并未得到相关部门的审批，也与合同约定相悖，因此产生的损失应当由其自行负担。同样，在耕地上种植果树也不是对耕地的合理使用，董战主张土城经济合作社赔偿苗木损失没有事实和法律依据，本院不予支持。董战称其设立公司和进行观光农业建设得到土城经济合作社的许可，但其提交的企业住所（经营场所）证明上并未注明办公地点与涉案土地相关，并不能据此认定土城经济合作社对其行为予以认可，故本院对其该项抗辩意见亦不予以采纳。董战辩称涉案土地为基本农田保护区，土地性质与合同约定不符，导致其不能利用土地。所谓基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田保护区，是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。基本农田属于耕地的一种，涉案土地性质与合同约定并不矛盾，故本院对董战的该项主张不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国土地管理法》第三条、第四条、第三十三条之规定，判决如下：一、确认北京市昌平区马池口镇土城村股份经济合作社与董战签订的《农村集体出租土地合同》于二○一九年十月九日解除；二、董战于本判决生效后七日内将江石地上、下坎土地（四至为东至双塔路西边界、西至水务站及河东岸路边、南至闫玉山租赁地边界、北至进村路南边界）返还北京市昌平区马池口镇土城村股份经济合作社；三、董战支付北京市昌平区马池口镇土城村股份经济合作社二○一八年四月二十五日至二○二○年四月二十四止的租金共计1243200元，并以年租金621600元为标准，继续支付租金至其将案涉土地返还北京市昌平区马池口镇土城村股份经济合作社之日止；四、董战支付北京市昌平区马池口镇土城村股份经济合作社逾期交付租金违约金，其中以621600元为基数，自二○一八年五月一日起按照日万分之三标准计算至实际付清之日止；以621600元，自二○一九年五月一日起按照日万分之三标准计算至实际付清之日止；五、驳回董战的其他反诉请求。如果董战未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费15989元（北京市昌平区马池口镇土城村股份经济合作社已交纳7994元），由董战负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费35229元，由董战负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 李红霞审 判 员 尤文静审 判 员 朱晋华二〇二〇年五月二十六日法官助理 朱志磊书 记 员 王 欣