江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初1030号原告：张周金，男，1990年11月13日出生，住江西省赣州市章贡区。被告：赖日媛，女，1976年12月10日出生，住江西省赣州市章贡区。原告张周金与被告赖日媛租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张周金、被告赖日媛到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告张周金向本院提出诉讼请求：1、被告偿还原告店面及店面水电押金5500元人民币；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年5月5日与被告签订位于赣州市店面租赁合约，该房屋产权为赣州市国锦房地产开发公司所有，被告中标2年租用权。签订合约之前原告并不知情。被告以转租的方式租给原告，合约期2年，并支付店面押金及水电押金合计金额5500元。在合约期间原告不存在拖欠租金，拖欠水电费等其他违约行为，在租赁期间从未从事任何违法、扰民行为。2019年4月底合同到期，被告以退押金为由收回原告的合同及收据，被告要求原告结清水电费用后才会把5500元退回原告，因水电费次月初才能出账，故，5月初原告将费用结清单交于赣州市国锦房地产开发公司，接收人是赣州市国锦房地产开发公司工作人员邓文胜，且5月中旬原告咨询了赣州市国锦房地产开发公司的相关人员，其表示该店面的手续已完成交接。后原告找被告退还押金，但被告拒不退还。原告为维护自身利益，遂诉至法院，要求依法处理。原告张周金为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、微信转账截图，证明每月都给被告租金1500元，其中500元是第一个月的租金；证据3、民生银行电子银行业务回单复印件，证明支付押金5500元；证据4、支付宝账单截图，证明支付了2年的店面水电费；证据5、微信聊天记录截图，证明原告在5月5日已经搬空店面，并将钥匙交还了房地产开发公司。被告赖日媛辩称，1、履约保证金不予退还。张周金没有按照合同的第十二条、十三条的规定提出书面申请继续租或不租，店面到期了，张周金也没有向答辩人提出续租，而我找张周金多次协商都没有得到回复，在答辩人收了下一位租客的定金来看店面时，张周金还拿器威胁答辩人和租客，只是当时未报警；2、店面逾期未归还。答辩人要求张周金搬出，并要求他归还合同和押金条，但张周金不提供合同和押金条，也不续租，也不搬出，被答辩人完全违约了合同条款，给答辩人带来了经济损失和困扰，还耽误了答辩人许多工时，这些都应该由张周金来承担，故不予退还履约保证金；3、根据合同约定履约保证金是5000元整，不是张周金说的5500元，其中500元是算在了5月份的店面租金里，5月份计算了他1000元的店面租金，5月4日的500元预定金也是算在了5月份的店面租金里，合同第六条明确说明履约保证金是5000元整。被告赖日媛为支持其抗辩理由，向本院提交证据如下：证据1、微信转账记录截图，证明2019年4月已经收到了下一个房客的定金，但是因为原告没有搬走，所以我把定金退回去了；证据2、房屋租赁合同复印件，证明在合同第12条和第13条，合同到期原告必须在3个月前提出书面申请是否续租，原告没有书面申请构成违约。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月1日，原告张周金（承租方，乙方）与被告赖日媛（出租方，甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将座落于赣州市章江南苑小区22栋9号店面出租给乙方，租赁期为2年，即自2017年5月1日至2019年4月30日止；2、房屋的租金标准为月租金1500元，乙方应于每月的30日前将下月租金总额交付给甲方指定的银行账号内，若有拖欠，甲方应按拖欠租金额每日千分之十承担违约金；3、租赁期间出租房屋的水电费、卫生费、电话费、物业管理费及营业所需水、电增容等有关费用，均由乙方负责缴纳支付；4、乙方需向甲方缴纳履约保证金5000元；5、因下列情形之一，甲方有权单方解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：（一）乙方拖欠租金超过30天；（二）未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方擅自改变出租房用途的；（三）乙方违反本合同第七条规定，不承担维修责任；（四）未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方将出租房屋进行装修；（五）未经甲方书面同意，乙方将出租房屋转租他人；（六）经营不当，对周边居民造成较大影响，产生扰民造成有效投诉；（七）在规定时间内，未按时办证，长期处于无证照经营，被责令停业拒不执行的。甲方依据上述情形甲方解除合同，应当书面通知乙方交回出租房屋，通知送达即合同解除，甲方所收取的租赁保证金不予退还；6、本合同有效期届满，乙方需继续租赁出租房屋的，应与租赁期满之日前三个月向甲方书面提出续租申请；7、合同期满乙方未继续租赁，乙方应于终止之日将承租房屋完好交还甲方。乙方逾期归还，应按日计算向甲方支付原租金千分之十的违约金，还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；……。该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2017年5月4日向被告缴纳了500元租金，于2017年5月5日向被告支付了5500元，被告赖日媛于2017年5月7日将案涉房屋交于原告张周金使用。原、被告租赁期内，原告未出现拖欠月租金及水、电费情形。合同到期后，原告未继续租用案涉店面，于2019年5月5日将案涉店面的钥匙交于房屋所有权人赣州市国锦房地产开发公司，并于5月中旬找被告退还所缴纳的履约保证金，但被告拒绝退还，原告为维护自身利益，遂诉到法院，要求依法处理。另查明，案涉房屋所有权人为赣州市国锦房地产开发公司，原告于2019年5月初已将案涉店面的钥匙交于该公司工作人员。本院认为，本案的争议焦点在于：1、原告缴纳的履约保证金是多少？2、原告是否存在违约行为，其缴纳的履约保证金，被告是否应予以退还；3、若原告存在违约，则违约金如何计算？关于第一个争议焦点问题，根据《房屋租赁合同》的约定，案涉合同约定的月租金为1500元，履约保证金为5000元，且当庭原、被告认可，原告系2017年5月7日才开始使用店面的，故本院认定，原告于2017年5月5日所缴纳的5500元，系包含了5000元的履约保证金及500元的月租金，加上原告于2017年5月4日缴纳的月租金500元，即2017年5月的租金为1000元，案涉合同的履约保证金为5000元。原告诉称其中500元为水电押金，但未提供证据予以证明，对原告的该项主张本院不予采信。关于第二个争议焦点问题，合同收取履约保证金是为了更好的保证合同的履行，而本案原告在缴纳履行保证金后，根据合同的约定，原告在承租案涉店面时，未出现合同约定的拖欠月租金及相关费用等情形，到合同期满后，被告应按合同的约定，在原告结清相关费用后，将原告所缴纳的履约保证金予以退还。本案在庭审查明事实时，原、被告均认可，不拖欠任何费用，但被告辩称，原告租赁期满后，未将案涉店面的钥匙交还于被告，且也未按合同的第十二条、第十三条的规定提出书面的申请继续租或不租，故不予退还履约保证金。根据双方签订的《房屋租赁合同》的第十一条、第十四条约定的提交终止合同的或甲方在乙方出现指定情形的情况下，甲方才有权单方解除合同且没收乙方缴纳的履约保证金，本案中，原告未出现被告指定的可单方解除合同的情形，也未提前出现终止合同的情形，本案系合同期届满而终止，故本案被告无权没收原告所缴纳的履约保证金，被告应按合同约定退还原告所缴纳的履约保证金。关于第三个争议焦点的问题，房屋租赁合同系房屋所有权人与承租方为租赁物所达成的租赁协议，出租人应为房屋所有权人或房屋所有权人的委托人，本案被告虽不是房屋的所有权人，但其在案涉店面招标时，获得该房屋的出租权，故其获得了房屋所有权人的委托，系合格的出租方。被告在获得出租权后，与原告签订了租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据合同的相对性，原告在合同期届满后，未按合同约定将案涉店面钥匙交还于出租方，原告逾期归还案涉房屋的行为已构成违约，应承担违约责任。关于违约期间的计算，原告租赁期满后，因双方发生争议，未将钥匙交还给被告，而是在2019年5月中旬前（具体时间不记得了）将钥匙交给了房屋所有权人，即案外人赣州市国锦房地产开发公司的工作人员，虽然案涉店面未向被告进行直接交接，但原告与房屋所有权人进行交接，亦属于有效行为，且被告亦知晓其将钥匙交给了赣州市国锦房地产开发公司。至于赣州市国锦房地产开发公司与被告之间的租赁关系，应由双方另行协商处理，与原告并无直接关联。现被告提出给原告的行为对其造成了损失，其并未向法院提交任何证据证明实际是否有产生损失，损失多少，故应承担举证不能的后果。综上，本院认为，原告向赣州市国锦房地产开发公司交接店面的行为可视为对原告退房事宜的认可，故原告违约期应计算确认原告办理交接店面之日止，即本院推定为2019年5月15日，即本案合同届满日为2019年4月30日，交接日为2019年5月15日，故产生违约天数为15天。关于违约金计算标准，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条的约定，除缴纳欠付租金外，还应按日计算向甲方支付原租金千分之十的违约金，故该违约15天所产生的租金和违约金为：750元（1500元/月÷30天×15天），违约金225元（1500元/月×10‰×15天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告赖日媛向原告张周金退还履约保证金5000元；二、由原告张周金向被告赖日媛支付逾期交房租金750元；三、由原告张周金向被告赖日媛支付逾期交房违约金225元；上述第一、二、三项互相折抵后，被告赖日媛于本判决生效之日起十日内向原告张周金支付4025元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告张周金负担14元，由被告赖日媛负担36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  舒宝泉人民陪审员  廖爱民二〇二〇年五月二十七日法官助理刘丽萍书记员吴金凤