广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29720号上诉人（原审原告）：李文观，男，1977年2月28日出生，汉族，住所地广东省深圳市罗湖区，上诉人（原审原告）：姚妙英，女，1980年3月5日出生，汉族，住所地广东省深圳市罗湖区，被上诉人（原审被告）：深圳市绿景房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道和泰然大道交汇处绿景纪元大厦55A，统一社会信用代码914403001923491773。法定代表人：黄敬舒，董事长。委托诉讼代理人：孙晶，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨茜，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：深圳市下梅林实业股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区梅丽路富盛花园二楼（仅限办公），统一社会信用代码91440300192360325H。法定代表人：郑金雄。上诉人李文观、姚妙英因与被上诉人深圳市绿景房地产开发有限公司（以下简称绿景公司）、深圳市下梅林实业股份有限公司（以下简称下梅林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初17734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李文观、姚妙英上诉请求：1．撤销原审民事判决；2．改判绿景公司、下梅林公司向李文观、姚妙英支付延期办证违约金人民币178703元（以下货币均为人民币）；3．改判由绿景公司、下梅林公司承担本案一、二审全部诉讼费用。被上诉人绿景公司辩称：一审法院以购房合同约定的房屋交付截止日起240日内书面通知买受人办理《房地产证》，即视为出卖人已履行了办证义务，不存在违约行为，认定事实清楚。补充协议是经过合同双方磋商并同意的情形下签订的，不存在出卖人胁迫、欺骗买受人签订的情形，是双方真实意思的表示，合法有效，合同双方应当依约履行。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。上诉人姚妙英、被上诉人下梅林公司经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。李文观、姚妙英向一审法院起诉请求：绿景公司、下梅林公司向李文观、姚妙英支付延期办证的违约金178703元。一审法院认定事实：2016年6月22日，李文观、姚妙英（买受人）与绿景公司、下梅林公司（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：第二条、第三条出卖人将位于深圳市福田区××大道北侧虹××单元××房转让给买受人，用途为住宅，建筑面积187.94平方米，套内建筑面积139.01平方米；第五条、第六条购房总价款11913536元，买受人采取按揭方式付款，于签订本合同之日首期支付购房总价款的30%；第九条出卖人应当于2016年10月22日前将涉案房屋交付给买受人，交付前应发出《入伙通知书》；第二十一条出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成房地产初始登记。在将涉案房屋交付给买受人之日起240日内书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，为买受人办理并取得《房地产证》；第二十二条如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自涉案房屋交付之日后第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；第三十一条本合同未尽事项，可由买卖双方约定后签订补充协议（附件五）。同日，李文观、姚妙英与绿景公司、下梅林公司签订《附件五：补充协议》，载明“买受人确认，出卖人在签订合同及本补充协议、相关附件前，已就所有条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示和说明，买受人完全理解并同意其全部内容”。补充协议同时约定：如入伙日早于合同第九条约定的交付截止日，则出卖人的逾期交付责任自交付截止日届满后开始起算；对合同第二十一条的补充：出卖人在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成房地产初始登记，并在合同约定的交付截止日起240天内书面通知买受人办理《房地产证》，即视为出卖人已履行了办证义务；合同第二十二条修改为：如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自涉案房屋交付之日起后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之一的违约金；合同中的通知应采取书面形式，一方在合同规定期限内，按合同载明的通讯地址向另一方以特快专递方式邮寄通知，即视为一方已按合同约定作出有效通知。2016年8月3日，绿景公司向李文观、姚妙英发出《入伙通知书》，请李文观、姚妙英于2016年8月12日前办理入伙手续。2016年8月17日，绿景公司向李文观、姚妙英开具涉案房屋的购房款发票，金额为11913536元（833万元＋3583536元）。2017年5月10日，绿景公司向李文观、姚妙英发出《办理不动产证通知》《催税函》，请李文观、姚妙英按书面通知提供办证所需的全部资料并于即日起至2017年5月15日前往绿景虹湾花园营销中心办证点办理税费缴纳手续。同年6月8日，绿景公司向李文观、姚妙英出具收据，载明收到涉案房屋税费178788.04元。2017年6月19日，李文观、姚妙英取得涉案房屋的不动产权证书。一审法院认为，涉案房屋买卖合同是李文观、姚妙英与绿景公司、下梅林公司的真实意思表示，合法有效。补充协议首段已经以黑色加粗字体提示买受人注意相关的权利义务，对合同有关条款的修改也叙述得非常明确，没有违反法律或行政法规的强制性规定，且经过李文观、姚妙英签字确认，李文观、姚妙英没有证据证明绿景公司、下梅林公司存在欺诈、胁迫等行为，故补充协议合法有效，李文观、姚妙英与绿景公司、下梅林公司应当按照合同及补充协议的约定履行各自的义务。合同第九条约定绿景公司、下梅林公司应于2016年10月22日前将涉案房屋交付给李文观、姚妙英。绿景公司、下梅林公司向李文观、姚妙英发出《入伙通知书》要求李文观、姚妙英于2016年8月12日前办理入伙手续，不仅没有违反合同的约定交付时间，反而还提前了两个多月。根据补充协议的约定，绿景公司、下梅林公司于2017年5月10日书面通知李文观、姚妙英办证，未超过合同约定的交付截止日起的240天，绿景公司、下梅林公司不存在违约情形。李文观、姚妙英以实际的交付时间要求绿景公司、下梅林公司承担逾期办证的责任，既违反了合同及补充协议的约定，也违背了合同精神及公平原则。因此，李文观、姚妙英的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决：驳回李文观、姚妙英的诉讼请求。本案一审受理费3874元（已由李文观、姚妙英预交），由李文观、姚妙英负担。经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人李文观、姚妙英与被上诉人绿景公司、下梅林公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。关于上诉人主张逾期办证相关补充条款的效力问题。首先，主合同第二十八条附件与合同组成明确约定“买卖双方可约定其他条款列于附件五中”，上诉人有义务注意该附件相关条款；而且，附件五签署形式亦与主合同不一致，要求上诉人于每页下端签章确认，足以证实被上诉人已尽提请对方注意的义务，上诉人在附件每页签字确认，则应视为其已阅读并知悉条款内容。其次，附件五关于逾期办证的相关约定，不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利导致条款无效的情形。综上，上诉人主张涉案合同补充协议关于逾期办证的条款无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。合同有效，即应恪守履行，补充协议对合同第二十一条的补充“出卖人在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成房地产初始登记，并在合同约定的交付截止日起240天内书面通知买受人办理《房地产证》，即视为出卖人已履行了办证义务”，已经明确约定办证义务起算时间是“合同约定的交付截止日”及2016年10月22日，绿景公司、下梅林公司于2017年5月10日书面通知李文观、姚妙英办证，未超出合同约定，一审法院认定绿景公司、下梅林公司履行办证义务符合合同约定，认定正确，本院予以维持。综上所述，上诉人李文观、姚妙英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3874元，由上诉人李文观、姚妙英负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 吴春泷审判员 聂 效二〇二〇年五月七日书记员 付红萍附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。