福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3637号 原告（反诉被告）：林永生，男，汉族，1943年12月29日出生，住福建省福州市晋安区。 被告（反诉原告）：王宏莉，女，汉族，1977年3月7日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：严进、李笑影，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）林永生与被告（反诉原告）王宏莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林永生、被告王宏莉的其委托诉讼代理人严进、李笑影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林永生向本院提出诉讼请求：1.请求法院撤销林永生、王宏莉2019年4月30日签订的房屋买卖合同，判令该项房屋交易为无效交易；2.判令王宏莉将新民路房产过户回林永生原告名下，过户所涉一切契税费、手续费由王宏莉承担。事实和理由：林永生与王宏莉及其丈夫黄中才是认识多年的熟人、朋友关系，为帮助二人孩子转入重点小学鼓一小读书，林永生与黄中才口头约定，将名下划片鼓一小的学区房鼓楼区的产权，与王宏莉名下的鼓楼区华屏路金冠花园XX幢XXX产权进行置换，让其迁入户口，待孩子入学后，再进行产权置换复原，有关契税、手续费等费用，由黄中才承担。林永生和王宏莉、黄中才夫妇于2019年4月30日一起前往福州市市民服务中心办理了新民路房产交易的申请手续，房产于5月25日正式过户到王宏莉名下。由于各种原因，主要是王宏莉担心因此将其市值更高的金冠花园房产被林永生换走，故迟迟未依约去办理金冠花园房产过户，引发林永生家庭的严重不安与失睦。2019年8月，黄中才提出能否以支付4000000元作为履行原约定的保证金，以缓解林永生家庭的困扰、不安，林永生同意了这一要求。但黄中才在汇了1200000元后，又改要求拟在鼓一小附近买一套与新民路房产相当规格的房屋，把产权先置于林永生名下，以取代原约定，林永生再次应允。然而直至2019年12月，黄中才既不把履约保证金的差额2800000元汇给林永生，也没买房替代置换金冠花园房产。2019年12月末，林永生准备就包括其它被黄中才诈骗的问题一并向公安部门报案时，受到王宏莉的恳求式阻拦。12月30日半夜到31日凌晨4点多，王宏莉在微信中，反复表示同意保证在12月31日把金冠花园房产过户到林永生名下并就因此造成极大的麻烦、困扰表示歉意，并请求林永生看在她和孩子们的份上，把报警一事宽限到2020年1月9日之后。2020年1月2日一早，王宏莉宣告与黄中才离婚。鉴于新民路房产已过户到王宏莉名下，林永生只好找王宏莉商议处理办法，并于2020年1月5日与其签订协议，约定：应王宏莉要求，林永生同意将原约定的双方房产权置换改为由王宏莉补付2800000元买断新民路房产的方案，款项应于2020年1月19日17点前付清，林永生于2020年7月10日前移交出房屋给王宏莉，违约方需付违约金100000元。更令人吃惊与愤怒的是，黄中才于2020年1月8日一早被发现“坠楼身亡”于金冠花园房产的楼下。双方为何离婚、黄中才为何跳楼，只要联系其在外可能诈骗有几千万金额就明白了。王宏莉处理完黄中才后事后，于2020年1月12日约见林永生，表示1月5日协议已无法执行，不但推翻了原先的约定，也撕毁1月5日协议，完全不讲信用了。王宏莉把林永生新民路房屋产权转入其名下后，既未将其名下金冠花园房产权置换给林永生，亦未按1月5日协议付款；黄中才汇的1200000元，只是履行产权置换保证金4000000元的一小部分。在置换前，林永生不但不能退这1200000元，黄中才还应依约补付2800000元及利息，直至完成置换方可取回4000000元；1月5日协议书，是在王宏莉夫妇离婚之后，且是让王宏莉再三核实可确保在约定期内筹集到资金的情况下签订的，但随着黄中才坠楼身亡而被王宏莉翻脸撕毁的；新民路房产过户时的房屋买卖合同成交价为200000元，足以表明并非真实的买卖意愿交易，更何况卖方并未收取分毫。王宏莉推翻约定撕毁协议，其所持新民路房产证已成其不当得利物，故请法院判定上述交易为无效交易，判令王宏莉将该物权归还林永生。在起诉前与王宏莉的交流中可知，根本的分歧在于由黄中才汇给林永生的1200000元在什么时候还给谁？王宏莉主张其中有1000000元是她和她向她二姐借的钱，是她把1000000元先转给黄中才，而后由黄中才加上200000元一起转给林永生。因此王宏莉认为必须在限售期满由王宏莉把新民路房产再置换复原到林永生名下的同时，将1000000元直接还给王宏莉。其这一主张即使是“事实”，也不可能是法律上认可的事实，不可能为法院所认可、采信，要还也只能还给黄中才，现其已自杀，只能由其继承人通过诉讼向林永生索取。况且，受房屋调控策的限制，该房产权尚需一年多后方能通过转让形式返还到林永生名下，林永生要再出售还需再等一个两年的限售期满（即2023年5月之后)，到时若房价降到“白菜价”，难道这一风险要全让林永生承担吗？因此1200000元应转为风险金，并另行协商双方承担份额，现已对簿公堂，一切按法院判决执行。 王宏莉辩称，答辩意见同其反诉意见，林永生要求其归还房屋、承担税费，其无异议，但要求林永生归还1200000元。 王宏莉向本院提出反诉请求：判令林永生归还王宏莉1200000元。事实和理由：2019年4月，王宏莉为让孩子入读鼓一小，经与林永生协商，借用其所有的产权，林永生将该房产产权变更至王宏莉名下。因产权过户只是借用用以办理入学，因此房产并未交付。后应林永生的要求，王宏莉于2019年8月20日通过丈夫黄中才账户向林永生支付1200000元，作为保证其上述房产产权安全的保证金。后林永生又要求归还该房屋产权，王宏莉也表示同意，但由于两年限售政策的限制，短时间内双方无法自行完成过户手续。因此，对于林永生诉请将该房产过户回其名下，并由王宏莉承担所涉税费，没有异议。但林永生不同意退还1200000元，要求转为“房价风险金”的主张没有法律依据。因此，特依法提起反诉，望在确认案涉房产属于林永生所有，准予办理产权回转的同时，判令林永生退还该1200000元。 林永生对王宏莉的反诉辩称，王宏莉说与其协商系虚假陈述，其中房屋抵押给小孩读书的事实是真的。王宏莉不是单向向其借的，不是按其要求，该要求是黄中才提出、确实有收到1200000元，是通过黄中才账户转账的，因此不能通过王宏莉账户返还，而是应当原路退回黄中才账户。即便黄中才逝世，也应当将款项退回他的账户，还给黄中才的继承人。 本院经审理认定事实如下：2019年4月30日，林永生、王宏莉向福州市不动产登记和交易中心申请办理坐落于福州市鼓楼区xxx单元房产转让产权变更，所附《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》中成交价为200000元。2019年5月25日，诉争房产变更登记至王宏莉名下。2019年8月20日，黄中才向林永生转账1200000元。王宏莉、黄中才原系夫妻关系，二人于2020年1月2日办理离婚手续，离婚协议中诉争房产归王宏莉所有，未约定补偿事项。 2020年1月5日，林永生、王宏莉签订《协议书》，确认：1.为帮助王宏莉夫妇小孩读书问题，林永生、黄中才口头约定，将诉争房产与王宏莉名下的金冠花园XX幢XXX产权进行置换，待限售期满再进行产权置换复位，有关税费、手续费由黄中才承担；2.诉争房产的产权已于2019年5月过户到王宏莉名下，王宏莉未将金冠花园房产置换给林永生；3.黄中才于2019年8月承诺支付4000000元作为履约保证金，但仅支付1200000元。鉴于王宏莉、黄中才已离婚，经协商，双方约定：1.林永生接受王宏莉提出的将产权置换改为全款买断诉争房产方案；2.成交价4000000元，王宏莉应在2020年1月19日17时前支付余款2800000元；3.林永生于2020年7月10日前将房屋交接给王宏莉，至2020年6月前发生的物业、水电费由林永生承担；4.任何一方违约应向守约方额外支付违约金100000元。 本院认为，林永生、王宏莉及黄中才就诉争房产的协商过程，林永生虽然提供了微信记录和录音光盘，但其真实性、完整性无法确认，故上述证据不能作为定案依据；根据双方对真实性无异议的其他证据、双方的庭审陈述以及本地房产过户流程、税费征收规定，可以确认：林永生诉请撤销的合同，即其与王宏莉用于申请办理过户手续的成交价为200000元的合同，是双方为实现房产过户并规避税收征管而签订的，是自始无效的，不存在可撤销的情形。双方2020年1月5日签订的协议书，是双方之间的真实意思表示，是合法有效的，双方均应依法、依约履行。该协议书实质上是房屋买卖合同，林永生已履行了主要合同义务，将诉争房产过户至王宏莉名下，王宏莉的主要义务是支付购房款，现其未依约支付剩余购房款2800000元，林永生要求将诉争房产恢复到其名下，并由王宏莉承担相应税费、手续费，王宏莉对此并无异议，即双方一致同意解除该房屋买卖合同，本院予以照准。 至于王宏莉要求林永生返还1200000元的反诉诉讼请求，本院认为，双方一致同意解除房屋买卖合同，应根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，对已履行的部分采取补救措施，林永生应归还将王宏莉已支付的购房款。林永生主张1200000元系黄中才支付的履约保证金，但其在明知王宏莉与黄中才已经离婚的情况下与王宏莉签订协议书，约定由王宏莉购买诉争房产并支付差价2800000元，即其已认可1200000元转化为王宏莉的购房款；且王宏莉和黄中才的离婚协议中，约定诉争房产归王宏莉所有，并未约定补偿事项，即黄中才已为该房产支付的1200000元款项的权利义务，亦归王宏莉享有和负担，故林永生主张款项应返还给黄中才的继承人，没有事实和法律依据，本院不予支持，该款项应直接返还给王宏莉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、坐落于福州市鼓楼区XXX房产[不动产权证号：闽（2019）福州市不动产权第XXXXXX号]归林永生所有，王宏莉于本判决生效之日起十日内协助林永生办理上述房产的产权变更登记手续，办理过程中的产生的税费、手续费均由王宏莉承担； 二、林永生于本判决生效之日起十日内向王宏莉退还购房款1200000元； 三、驳回林永生的其他诉讼请求； 四、驳回王宏莉的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38800元，适用简易程序减半收取19400元，反诉费7800元，均由王宏莉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  任晗婧 二〇二〇年五月二十五日 书记员  柯水英 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。