贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民再137号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黄维利，男，1963年10月15日生，汉族，住贵州省福泉市。 委托诉讼代理人刘正远，贵州望江律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：贵州天玺嘉物业服务有限公司，住所地贵州省龙里县龙山镇水桥村（森林溪畔）。 法定代表人：刘刚琴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱敬华，该公司员工。 再审申请人黄维利因与被申请人贵州天玺嘉物业服务有限公司（以下简称天玺嘉公司）物业服务合同纠纷一案，贵州省龙里县人民法院作出（2018）黔2730民初941号民事判决，黄维利不服，向本院提出上诉。本院作出（2018）黔27民终1875号民事判决。判决发生法律效力后，黄维利仍不服，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院作出（2019）黔民申2277号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭审理本案，再审申请人黄维利及其委托代理人刘正远，被申请人天玺嘉公司的委托代理人朱敬华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄维利再审请求:撤销一、二审判决，改判再审申请人不支付物业管理费，一审、二审案件受理费全部由被申请人承担。事实和理由：1、本案有足以推翻原审判决的新证据出现。龙里县人民法院作出的（2017）黔2730破1号之一民事裁定可以证明，黄维利对贵志房地产开发有限公司（以下简称贵志房开公司）存在购房债权，该房不具备交房条件。2、一、二审判决事实不清。2011年，再审申请人向贵志房开公司购买龙里县洋房”类住宅11-2-3Ｃ-1号房屋（面积162.07平方米）及Ｃ-2-2-1号车库。2014年12月19日，被申请人代房开公司通知再审申请人领取车库，在再审申请人未现场查看房屋建设和基本设施的情况下，在领取车库的同时，一并签署房屋交房文件。收到该房钥匙和车库后，向被申请人支付了9600元的物业管理费（其中房屋物业管理费8640元，车位管理费960元）。之后，再审申请人发现交付房屋水电、消防、电梯等基本设施尚未完善，不满足交房条件。再审申请人不愿接受该房并与贵志房开公司发生争议。在当地房管部门协调下，贵志房开公司收回该房钥匙，承诺待达标后重新交付。因该房未达到交付标准，钥匙被退回后，再审申请人交付的物业管理费8640元由当地房管部门责令被申请人予以返还。另外，案涉房屋位于龙里县，再审申请人在一、二审提交的证据以及被申请人的自认，案涉小区已经交房的范围仅在“森林溪畔”小区一期ＡＢＣＤ栋，被申请人的物业管理服务范围不包含案涉房屋所在的三期小区。再审申请人所购房屋未交房，未成为案涉房屋小区业主，未享受被申请人提供的物业管理服务，无义务支付物业管理费。 被申请人天玺嘉公司辩称：黄维利在一审庭审中，已经承认签订物业管理合同并收房，应支付物业管理费。 天玺嘉公司向一审法院诉请：一、判令黄维利向天玺嘉公司支付物业管理费及车位管理费人民币12894元；二、判令黄维利向天玺嘉公司支付物业管理费滞纳金至支付完毕时止（按年利息每年24％贷款利息计算，从2013年2月4日至2018年1月16日止为8510元）；三、判令黄维利向天玺嘉公司支付根据双方合同约定业主欠交物业管理费产生的诉讼的律师费6000元；四、本案诉讼费由黄维利承担。一审法院认定事实：黄维利系在龙里县森林溪畔小区11-2-3C-1房屋（面积162.07平方米）、C-2-2-1车库业主，该房在2012年2月通知交房。涉案的森林溪畔小区由贵志房开公司先后选聘了贵州金嘉隆物业服务有限公司（以下简称金嘉隆公司）、天玺嘉公司等两家物业公司为小区提供前期物业管理服务。其中金嘉隆公司在与天玺嘉公司办理了物业管理移交事宜后于2014年9月22日正式退出森林溪畔小区的物业服务，并书面将物业公司更换事宜书面告知全体业主，金嘉隆公司退出森林溪畔小区物业服务经建设单位贵志房开公司确认。同时金嘉隆公司书面告知全体业主该公司与全体业主之间所有未收取费用（包含物管费、水电费、维修费、安装费等）由天玺嘉公司予以收取。天玺嘉公司自2014年6月8日开始派工作人员到森林溪畔小区提供小区物业管理服务。该小区自房屋交付使用至今，物业服务持续不断。黄维利与贵志房开公司签订的《商品房买卖合同》约定了前期物业管理期间的物业服务收费价格为房屋1.2元/平方米、车库80元/月，该《商品房买卖合同》经龙里县房地产管理局备案。黄维利于2014年12月1日领房，于2014年12月19日领车库，自领房起至2018年2月4日一直未交纳物业管理费。天玺嘉公司在履行龙里县森林溪畔小区的物业服务后，存在将服务小区1-4栋两栋侧的主大门关闭，日常仅开启2、3栋楼中间的大门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面物业另行开辟的便道进出的情况。一审法院认为：黄维利与贵志房开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同关于前期物业管理相关约定对黄维利等业主具有约束力；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，因天玺嘉公司属于前期物业公司，其已通知业主交纳物业费，黄维利作为该小区业主，按照物业服务合同约定，有义务缴纳物业管理费，因此黄维利辩称其未与天玺嘉公司建立合同关系，天玺嘉公司不是本案适格主体，不应向天玺嘉公司交纳物业管理费的理由不成立，黄维利应支付天玺嘉公司物业管理费7390元（162.07平方米×1.2元/平方米/月×38个月）、车位物业管理费3040元，两项合计10430元，超出部分不予支持。对于天玺嘉公司诉请滞纳金的问题。黄维利确未按时交纳物业管理费，构成违约；但天玺嘉公司作为建设单位选聘的前期物业服务企业，擅自将小区1-4栋两栋侧的大门关闭，仅开启2、3栋楼中间的门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面另行开辟的便道进出违反了《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的规定，故天玺嘉公司其在履行物业服务中存在有瑕疵，亦构成违约；双方均有违约行为，对天玺嘉公司诉请要求黄维利支付滞纳金，不予支持。黄维利提出房屋有质量问题，因其未举证加以证实，应承担举证不能的法律后果；黄维利辩称存在交通隐患、配套设施不完善与本案无关，不予处理。一审法院判决：一、黄维利在判决生效之日起十日内向贵州天玺嘉物业服务有限公司支付物业管理服务费10430元；二、驳回贵州天玺嘉物业服务有限公司其他诉讼请求。本案诉讼费486元，减半收取计243元，由贵州天玺嘉物业服务有限公司负担213元，黄维利负担30元。 黄维利不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。2、本案诉讼费用全部由天玺嘉公司承担。二审查明的事实与一审查明事实一致。二审认为，本案主要争议焦点为：1、黄维利是否应向天玺嘉公司缴纳物业管理费；2、一审判决适用的程序是否恰当。涉案的森林溪畔小区由贵志房开公司先后选聘了金嘉隆公司、天玺嘉公司等多家物业公司为小区提供前期物业管理服务。金嘉隆公司退出该小区后，将小区的物业管理事宜移交天玺嘉公司，同时，该公司将收取物管费的权利也转让给了天玺嘉公司，并张贴通知告知全体小区业主，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，金嘉隆公司转让债权已通知了小区业主，故天玺嘉公司依法享有金嘉隆公司对小区业主欠付物业管理费的债权。而天玺嘉公司在接受金嘉隆公司移交的物业管理事宜后，已向黄维利实际提供了物业管理服务，黄维利事实上也接受了物业服务，并未对此提出异议，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”规定，黄维利应依法向天玺嘉公司缴纳所欠付的物业管理费，一审对此判决正确。金嘉隆公司并非本案的必要共同诉讼人，一审未追加金嘉隆公司作为本案当事人参加诉讼，程序上并无不当，对黄维利二审提出追加金嘉隆公司参加诉讼的申请，不予准许。由于双方当事人对一审判决确定的物业服务费的欠费时间和金额无异议，本院对此亦予以确认。黄维利主张天玺嘉公司未提供符合合同约定的物业管理服务，导致本案小区环境脏乱，公共设施破损未予维护等，构成根本违约，但其对此未能提供充分证据予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”规定，黄维利应承担举证不力的法律后果，对黄维利该上诉主张不予采信。根据本院生效的（2018）黔27民终591号民事判决认定的事实，天玺嘉公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，一审结合该事实及黄维利未按约缴纳物业管理费亦构成违约的事实，对天玺嘉公司诉请的滞纳金判决不予支持，处理恰当，予以确认。此外，对黄维利在二审中提出的调查取证申请，该申请不符合法律规定的人民法院调查取证的范围，对其申请不予准许。综上所述，黄维利的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61元，由黄维利负担。 再审期间，再审申请人提交了贵州贵志房地产开发有限公司管理人于2019年12月24日出具的《关于贵州贵志房地产开发有限公司购房人黄维利的债权审核说明》证据1份，以证实黄维利没有收到房屋，不应支付物管费；本院依法调取了龙里县住房和城乡建设局2019年11月29日出具的《关于森林溪畔三期听松苑A、C、D户型项目验收情况的说明》及贵志房开公司于2020年1月21日出具的《说明》二份证据。 再审申请人黄维利质证意见：对《关于森林溪畔三期听松苑A、C、D户型项目验收情况的说明》、贵志房开公司出具的《说明》无异议，证实黄维利尚未收房，不是业主，不应当承担支付物业管理费的责任。 被申请人天玺嘉公司质证意见：对贵州贵志房地产开发有限公司管理人出具的《关于贵州贵志房地产开发有限公司购房人黄维利的债权审核说明》的三性不予认可；对龙里县住房和城乡建设局出具的《关于森林溪畔三期听松苑A、C、D户型项目验收情况的说明》真实性没有异议，该房屋的确没有竣工验收，但是已经签订物业合同，并且已经领房；对贵志房开公司出具的《说明》三性不予认可，与一审被告庭审答辩、再审答辩、被告签订的领房通知书、领取钥匙的记录、物管合同的证据不符，黄维利认可领过房屋，签订了合同，交过物管费。 围绕再审申请人的请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：龙里县住房和城乡建设局出具的《关于森林溪畔三期听松苑Ａ、Ｃ、Ｄ户型项目验收情况的说明》及贵志房开公司出具的《说明》二份证据经双方质证，与本案有关联性，予以采信。上述证据可以认定黄维利购买的龙里县房屋因未经竣工验收，至2020年1月21日未交付给黄维利。其余事实与一、二审法院认定事实一致。 本院再审认为，本案系物业管理服务合同纠纷，再审申请人黄维利在龙里县森林溪畔小区购买11-2-3C-1号房屋（面积为162.07平方米）及C-2-2-1号车库。黄维利在与贵志房开公司签订《商品房买卖合同》的当日，与金嘉隆公司签订了《“森林溪畔”前期物业管理服务合同》。贵志房开公司先后选聘金嘉隆公司、天玺嘉公司等两家物业公司为小区提供前期物业管理服务。本案所涉房屋并未实际交付给黄维利，天玺嘉公司主张黄维利支付房屋物业管理费的请求不予支持。一审、再审过程中，黄维利认可已领取车库，车位管理费的计算时间应从黄维利领取车库的时间算起，即2014年12月19日，黄维利应当向天玺嘉公司支付车位管理费3002.67元（80元/月×37个月+80元/月÷30天×16天）。黄维利称已支付车位管理费960元，但未能提供相应证据证明，本院不予采信。关于被申请人主张的滞纳金，在合同履行过程中，由于双方均存在违约，天玺嘉公司关于滞纳金的请求，不予支持。再审申请人黄维利的再审请求部分成立，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）黔27民终1875号民事判决及龙里县人民法院（2018）黔2730民初941号民事判决； 二、再审申请人黄维利于本判决生效之日起十日内支付被申请人贵州天玺嘉物业服务有限公司车位管理费共计3002.67元； 三、驳回被申请人贵州天玺嘉物业服务有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费486元，减半收取计243元，二审案件受理费61元，共计304元，由再审申请人黄维利负担34元，被申请人贵州天玺嘉物业服务有限公司负担270元。 本判决为终审判决。 审判长 袁 慧 审判员 林 玲 审判员 李永进 二〇二〇年五月二十五日 书记员 安宗剑