广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初816号原告（反诉被告）：潘炽航，男，汉族，1987年3月9日出生，住广东省清远市清城区*******新亚柏悦湾大厦一梯1402号。被告（反诉原告）：胡化龙，男，汉族，1966年2月5日出生，住广东省清远市清城区**************。委托诉讼代理人：赖晓静，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓梅，广东中肯律师事务所律师。原告潘炽航与被告胡化龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，被告胡化龙提起反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘炽航及被告胡化龙的委托诉讼代理人赖晓静、张晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘炽航向本院提出诉讼请求：1、被告腾出所租赁的商铺，于2020年1月9日前交还原告使用；2、被告支付从2019年12月1日至2020年1月8日租金，共计17733元，欠缴租金、水费、电费、清洁费等费用共计1801元，总共合计19534元；3、被告违反合同约定，原告不用归还被告所交的履约保证金；4、被告赔偿给原告相当于3个月租金的违约金42000元。5、被告承担本次诉讼费及律师费。庭审中，原告撤回第一、四项诉讼请求；变更第三项诉讼请求为：被告向原告支付2017年5月18日至2017年6月28日装修期间的房屋占有使用费17333元；变更第五项诉讼请求为：被告承担本次诉讼费用。事实和理由：原告和范杰州于2017年5月18日与被告签订了《软装馆租赁合同》，范杰州原来是原告的合作经营伙伴，范杰州于2019年8月2日与原告签订了《解除合作经营协议》，将其所签的《软装馆租赁合同》的权利和义务全部转移给了原告。被告从2019年12月1日起一直拖欠租金、水费、电费、清洁费等应缴交费用，原告及其公司员工一再催缴，被告多次以资金紧张为由拒绝缴交，原告亦多次当面跟被告协商解除合同，被告却恶意相向，表示他不会协商解除合同，租金迟下一定缴交。2020年1月7日上午，原告发现被告已将商铺内大部分货物搬离，马上与被告协商缴交租金等费用及解除合同事宜，被告称只是把部分货物运至亲戚家，并没销售出去，所以没钱交租，并表示他没有协商解除合同的意向，还在考虑继续履行合同，经营该商铺的生意。2020年1月8日凌晨，被告将商铺内剩余货物全部搬离，并在大门上了锁。原告联系不上被告，向小市派出所报案，小市派出所两次打电话给被告，要求其出面协商解决此事，被告拒不出面解决，亦未作出任何回应。直至起诉之日，被告欠原告租金、水费、电费、清洁费等费用共计19534元，根据双方所签署的《软装馆租赁合同》第四条其他约定，第5点约定合同履行期间，乙方单方面提前撤场，属违约行为，原告有权追讨乙方所欠付的租金、水电费用、清洁费等一切应交的费用。根据《软装馆租赁合同》第四条其他约定，第2点约定甲乙双方不得擅自变更或解除合同，如乙方提前解除合同，必须提前1个月书面通知甲方，并补偿相当于当时3个月租金款给甲方，同时履约保证金不作返还。为了保护原告的利益，特向法院提起诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告胡化龙书面辩称：一、租赁房屋未取得建设工程规划许可证，本案租赁合同无效，答辩人欠付被答辩人租赁房屋占用使用费17733元，应在答辩人已交纳的履约保证金中扣减。1、因清远市清城区****软装馆9号商铺未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、第三条及《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《广东省城乡规划条例》第四十条的规定，租赁合同无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，答辩人同意参照租赁合同约定的租金标准，向被答辩人支付房屋占用使用费17733元。2、答辩人已向被答辩人交纳26000元租赁押金(即履约保证金)，应从履约保证金中扣减租赁房屋的占用使用费。二、答辩人应据实向被答辩人支付水费、电费。租赁合同第二条第7款约定：每户独立水电表，被答辩人安排工作人员每月最后一天抄水电表，租赁期内水电费按实结算。但被答辩人并未提供水表、电表的抄表读数，而且被答辩人的缴费通知中记录的电表上期读数、电表本期读数均为零，被答辩人主张答辩人支付水费、电费的金额无事实依据。三、被答辩人应退还答辩人所交的履约保证金。1、答辩人已向被答辩人缴纳了履约保证金26000元，现租赁合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被答辩人应向答辩人退还履约保证金2、租赁合同第三条第二款、第四条第一款、第五款中关于被答辩人没收履约保证金的条款单方面加重了答辩人的责任，是无效的格式条款，被答辩人不能没收履约保证金。租赁合同中只单方面约定了答辩人逾期交租五天，被答辩人即可没收履约保证金，但没有对等地约定被答辩人不能提供租赁房屋给答辩人正常使用超过五天需双倍向答辩人支付履约保证金，依据《中华人民共和国合同法》第四十条，这些条款是无效的格式条款。3、上述合同条款约定的答辩人违约责任过重，请求法院予以减少。租赁合同约定对答辩人逾期五天交租这一违约情形，答辩人需同时承担支付滞纳金及没收履约保证金的违约责任。本案答辩人欠付房屋使用费38天，费用17733元，及时按照民间借贷案件法律保护的逾期利率、违约金和其他费用合计最高不超过年利率24%的规定来计算，法律保护的最高违约责任是11元每天，而被答辩人主张没收26000元履约保证金，大大超过了法律保护的范围，大大超出了答辩人的过错程度，远远超过了被答辩人的实际损失，对答辩人极不公平。四、答辩人无需向被答辩人支付相当于三个月租金的违约金42000元。1、本案租赁合同无效，合同中关于违约金的条款亦无效，故答辩人无需向被答辩人支付违约金。2、解除租赁合同是被答辩人首先提出的，按租赁合同约定，答辩人也无需支付违约金。被答辩人在诉状中多次自认其提出解除租赁合同，而答辩人不同意解除租赁合同，这不符合租赁合同第四条第二款约定的答辩人提前解除合同的需向被答辩人支付三个月租金作为违约金，并没收履约保证金的约定。五、答辩人不应承担被答辩人的律师费。被答辩人无证据证明其有律师费的损失，租赁合同亦无约定答辩人应承担律师费，故被答辩人主张律师费没有事实和法律的依据。反诉原告胡化龙向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原、被告于2017年5月18日签订的《软装馆租赁合同》无效；2、反诉被告向反诉原告退还8267元及资金占用期间的利息损失（自2017年5月17日至退还之日止按年利率6%计付）。事实和理由：反诉原、被告于2017年5月18日签订了关于清远市清城区***********的租赁合同，租赁房屋至今没有取得建设工程规划许可证，反诉原告无法正常使用，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，租赁合同无效。因反诉原告于2017年5月17日向反诉被告缴纳了租赁押金26000元，扣减反诉原告尚欠反诉被告的房屋占有使用费17733元后，反诉被告应退还反诉原告8267元；依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款的规定，反诉被告应自2017年5月17日起至退还押金之日止以8267元为基数按年利率6%向反诉原告支付资金占用期间的利息损失。为维护自身合法权益，向法院提起反诉，请依法判决支持反诉请求。反诉被告潘炽航答辩称：胡化龙欠我方费用有三笔，第一笔是2019年12月1日至2020年1月8日期间租赁17733元，第二笔是2019年12月1日至2020年1月8日期间的水电费、清洁费共计1801元，第三笔是2017年5月18日至2017年6月28日期间，因合同无效导致胡化龙应支付的占有使用费17733元，按照双方约定每月租金13000元，计算一个半月所得。关于履约保证金的退还，当时约定该笔费用是无息退还的。所以不存在利息。本院经审理认定事实如下:2017年5月18日，潘炽航与案外人范杰州作为甲方（出租方）与胡化龙作为乙方（承租方）签订《软装馆租赁合同》，主要约定：一、1、甲方同意将位于清远市清城区****软装馆的商铺编号为⑨，建筑面积为191㎡给乙方作为商业经营使用。2、甲乙双方商定该商铺的租赁期限为五年，从2017年6月28日至2020年6月28日止。二、1、2017年6月28日至2019年6月28日租金为13000；2、2019年6月28日至2020年6月28日租金为14000元；3、2020年6月28日至2021年6月28日租金为15000元；4、2021年6月28日至2022年6月28日租金为16000元。6、物业清洁费用1.5元∕平方米，按租用商铺在建筑面积计算，即每月286元。9、合同签订后，乙方于两天内交付履约保证金26000元。三、2、乙方如逾期未交付租金，每日按5‰计算滞纳金，逾期超过5天，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，收回商铺，乙方无条件搬出，甲方无需另行书面通知乙方，直接收回商铺并有权将商铺另行租给他人使用，乙方所交付的履约保证金不退回。6、乙方在签订本合同前，已经清楚知悉甲方出租乙方的商铺，是属于甲方向村集体承租土地建设的临时建筑物，没有产权等权属登记，乙方不得以此为由主张解除合同。四、1、乙方有下列行为的，甲方可单方面解除合同，没收乙方的合同履约保证金：（1）未经甲方书面同意，将上述商铺租转和转让的；（2）乙方利用上述商铺进行违法活动的；（3）乙方逾期交租（未交或不足额交租）超过10天。庭审中，潘炽航表示涉案商铺为临时建筑，未经主管部门批准建设。本案在法庭辩论终结前，潘炽航仍未能向本院提供涉案商铺的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的文件。潘炽航与胡化龙均确认胡化龙共拖欠2019年12月1日至2019年1月8日的房屋占有使用费合计17733元，胡化龙于2019年1月8日搬离涉案商铺。胡化龙提出，其于2017年5月17日向潘炽航缴纳了履约保证金26000元，因《软装馆租赁合同》无效，潘炽航应退还履约保证金26000元。扣除其应支付的商铺占有使用费17733元后，潘炽航应向其退还8267元。关于其他费用，潘炽航主张胡化龙拖欠2019年11月、12月及2020年1月1日至8日的水电费及清洁费合计1801元，其中清洁费每月286元，合共三个月，但未提供缴纳水电费的发票。胡化龙对拖欠水电费的事实不予认可，但确认拖欠2019年11月、12月及2020年1月1日至8日的清洁费，每月286元。潘炽航主张胡化龙从2017年5月18日开始使用涉案商铺进行装修至2017年6月28日，该期间未收取租金。但因《软装馆租赁合同》无效，故胡化龙应支付装修时期的房屋使用费17333元。潘炽航为证明其主张，向本院提供了潘炽航、案外人范杰州与胡化龙于2017年6月18日签订《软装馆租赁合同》的合同附件（施工图）以及胡化龙于2017年6月28日的微信截图，微信截图显示胡化龙在涉案商铺经营的弘通达实木家具店于当日开业。胡化龙对潘炽航主张的其从2017年5月18日开始使用涉案商铺进行装修的事实不予认可。此外，案外人范杰州在接受本案询问时表示，虽然其作为出租人在《软装馆租赁合同》上签名，但其已退出了涉案的租赁关系。潘炽航、胡化龙对该事实均无异议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因潘炽航未能在法庭辩论终结前向本院提交涉案商铺的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的文件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，涉案《软装馆租赁合同》无效。但胡化龙已占有使用了涉案商铺，故应参照合同约定的租金标准支付商铺占有使用费。潘炽航与胡化龙均确认胡化龙共拖欠2019年12月1日至2019年1月8日的商铺占有使用费合计17733元，故对潘炽航要求胡化龙支付该期间的商铺占有使用费17733元，本院予以支持。其次，关于潘炽航要求胡化龙支付水电费及清洁费合计1801元的诉讼请求。因潘炽航未能提供相应的发票证明其实际代付了胡化龙租赁期间的前述水电费，且胡化龙对此不予认可，故对潘炽航要求胡化龙支付拖欠的水电费的诉讼请求，本院不予支持；至于每月清洁费286元，胡化龙确认拖欠2019年11月、12月及2020年1月1日至8日的清洁费，经计算，胡化龙应向潘炽航支付清洁费合计648.27元。再次，关于潘炽航要求胡化龙支付2017年5月18日至2017年6月28日即装修期间的商铺占有使用费17333元的诉讼请求。因潘炽航提供的合同附件（施工图）以及微信截图均无法证明胡化龙从2017年5月18日开始使用涉案商铺进行装修，且胡化龙对此不予认可，故对潘炽航的前述诉讼请求，本院不予支持。另外，因涉案《软装馆租赁合同》无效，故潘炽航应向胡化龙退还履约保证金26000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告潘炽航与被告胡化龙于2017年5月18日签订的《软装馆租赁合同》无效；二、被告胡化龙于本判决生效之日起10日内向原告潘炽航支付商铺占有使用费17733元；三、被告胡化龙于本判决生效之日起10日内向原告潘炽航支付清洁费648.27元；四、反诉被告潘炽航于本判决生效之日起10日内向反诉原告胡化龙退还履约保证金26000元；五、驳回原告潘炽航的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告胡化龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费994元，由被告胡化龙负担130元，原告潘炽航负担864元；反诉受理费25元，由反诉被告潘炽航负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄洁怡二〇二〇年五月十二日书记员  杨娅乔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供依据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。