广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终35620号上诉人（原审被告）：深圳市瑞恒投资发展有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区22区怡园路东二巷建兴工业区一栋五楼，统一社会信用代码：91440300279314110E。法定代表人：罗向民，董事长。委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：刘佳红，女，汉族，1974年5月4日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：陈菲菲，广东德城律师事务所律师。原审第三人：湖南六建机电安装有限责任公司，住所地：湖南省长沙市天心区劳动西路296号8楼，统一社会信用代码：91430000732868171R。法定代表人：刘录音，董事长。上诉人深圳市瑞恒投资发展有限公司（以下简称瑞恒公司）因与上诉人刘佳红、原审第三人湖南六建机电安装有限责任公司（以下简称湖南六建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初12451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。瑞恒公司的上诉请求：一、撤销一审判决第一项并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由刘佳红承担。事实与理由：一、一审判决法律适用上存在错误。本案中，刘佳红积极参与并与瑞恒公司共同实施了违法加建行为，直接导致XX园项目被政府相关主管部门实施权利限制，由此产生的不利后果理应由双方共同承担。作为共同过错方，刘佳红无权向瑞恒公司主张逾期办证违约责任，并且，违法加建的面积在行政处罚后也归属于刘佳红一方占有、使用、收益，一审判决判令瑞恒公司按照购房总价款每日万分之二的标准向刘佳红支付逾期办证违约金，不合逻辑也于法无据。二、一审判决没有根据瑞恒公司提出的调低违约金请求依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。本案中，刘佳红诉请的违约金金额（以购房总价款为基数，按每日万分之四的标准，即年标准为14.6%）已超过总购房款总额的20%，明显过分高于刘佳红由此产生的实际损失。一审判令瑞恒公司以购房总价款为基数并按每日万分之二的标准向刘佳红支付逾期办证违约金的裁决结果，明显有失公平。三、瑞恒公司调低违约金的请求具备充分的法律和事实依据。1.本案中，刘佳红积极参与并与瑞恒公司共同实施了违法加建行为，刘佳红也存在过错。自2016年10月起，因XX园项目存在竣工验收交付后的违法加建被政府相关主管部门实施权利限制不得办理初始登记和转移登记等手续后，瑞恒公司就一直积极协调相关政府主管机关，寻求尽快解除该项目的权利限制。2018年9月，考虑到广大购房业主能够尽快办理房地产证书的整体利益，瑞恒公司先行缴纳了122485280.34元的巨额行政处罚款项，方得以解除该项目权利限制并完成了初始登记手续。2.XX园项目属于各项费用投入巨大但收益率较低的旧城改造项目。现阶段由于国内、国际宏观经济环境的急剧变化和影响，从事城市更新项目的房地产企业经营、财务状况普遍存在较大的压力和困难，每日以购房总价款为基数按万分之四的标准计收逾期办证违约金，已超出瑞恒公司的承受范围。3.本案中，刘佳红未能按照《商品房买卖合同》约定办理《房地产证》并不影响其对所购房屋行使占有、使用和收益等权能；也没有证据证明刘佳红由此造成实际损失的具体金额；其所购的房屋现有市场价值也已较之购房时价格翻番，违法加建的面积在行政处罚后也归属于刘佳红一方独享，逾期办证并没有实质损害刘佳红的预期收益。4.基于本案中在瑞恒公司和刘佳红双方均不能举证证明逾期办证所造成实际损失的具体数额，从公平合理的角度出发，因逾期办证造成的实际损失可参照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定进行计算，即按银行同期贷款利率上浮30%的标准计算，超出部分就应属于可调整减少的部分。综上，瑞恒公司认为一审判决适用法律错误，也没有依法合理调整违约金数额，有失公平。据此，瑞恒公司请求撤销一审判决第一项判决并依法改判。刘佳红未提交书面答辩状。湖南六建公司未提交书面意见。刘佳红的上诉请求：一、改判瑞恒公司需向刘佳红支付迟延办证违约金总计676703.77元；二、判令瑞恒公司承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：首先，一审判决认定瑞恒公司支付迟延办证违约金从2017年12月1日起计算至2018年11月16日止，其起算时间存在错误。刘佳红在起诉时单方面理解“房地产交付之日”是指《业主(住户)消防安全责任书》告知交付房产之日，即从交付之日后第240日2017年12月1日起计算瑞恒公司迟延办证违约金。但在庭审中经法庭调查，瑞恒公司认为刘佳红与瑞恒公司签订的涉案合同约定的交付方式为毛坯交付，即2016年9月20日瑞恒公司将涉案房产交付给湖南六建公司之日为交付之日。刘佳红对瑞恒公司主张的交付时间无异议，且认为瑞恒公司延期办证违约金应自2016年9月20日后第240日2017年5月18日起计算，刘佳红没有以明示或者默示的方式放弃2017年5月18日至2017年12月1日之间对瑞恒公司迟延办证违约金的追偿权。故瑞恒公司延期办证违约金应从2016年9月20日后第240日即从2017年5月18日起计算。其次，一审判决认定瑞恒公司支付迟延办证违约金以日万分之二计算标准错误。涉案房产合同第二十二条明确约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”，瑞恒公司作为出卖人自愿与刘佳红签署合同，应严格按照双方合同约定按日万分之四承担违约责任。故瑞恒公司承担迟延办证违约金应是以涉案房产总价3092796元为基数,按照日万分之四从2017年5月18日起计算至2018年11月16日止，总计676703.77元，其中一审判决瑞恒公司向刘佳红支付迟延办证违约金216495.72元，故二审应改判瑞恒公司另外需向刘佳红支付迟延办证违约金460208元。综上所述，一审法院认定迟延办证违约金的起算时间和计算标准错误，请求二审法院查清事实后支持刘佳红的诉求。瑞恒公司未提交书面答辩状。湖南六建公司未提交书面意见。刘佳红向一审法院起诉请求：1.瑞恒公司向刘佳红支付迟延办理《房地产证》违约金（按照自房地产交付之日2017年4月6日后第240日即2017年12月1日起至起诉之日止合计493天，每日按购房总价款的万分之四计算违约金）；2.瑞恒公司向刘佳红支付迟延办理《房地产证》违约金直至买受人实际取得《房地产证》之日止；3.瑞恒公司承担案件诉讼费用。刘佳红当庭确认其诉讼请求：违约金计算到办证之日止。一审法院认定事实：2015年，刘佳红作为买受人，瑞恒公司作为出卖人，双方签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：1.刘佳红购买瑞恒公司开发的深圳市宝安区XX园房产10B座3205号，购房总价款3092796元，用途为住宅。2.合同第九条约定，出卖人应于2016年12月31日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。3.合同第十二条约定，除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。4.合同第二十一条约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，出卖人应选择如下方式办理房地产证：待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。5.合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。6.合同第二十三条约定，本房地产仅作住宅使用，买受人不得改变该房地产的建筑主体结构、承重结构和用途。若违反此规定，买受人应承担恢复原状的责任，造成出卖人或第三方损失的，应承担赔偿责任。7.合同附件五第八条第6项对合同第十二条修改如下：如出卖人不能按合同第九条约定时间交付的，可提前15日通知买受人。除双方另行协商一致外，买受人同意给予出卖人90天宽限期。超过宽限期30日的，视为逾期交付，按逾期时间分别处理：（1）逾期在90日之内（含90日）的，自宽限期届满30日后之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权在宽限期届满30日后起半年内解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自宽限期届满30日后之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之一的违约金。8.合同附件五第十二条对房地产证的办理约定如下：本合同项下的《房地产证》由买受人自行办理，买受人未与出卖人签署《房地产证办证委托协议书》的，买受人不得要求出卖人为其办理房地产权属转移登记，更不得要求出卖人承担延期办证的违约责任。9.合同附件五第十四条就“通知与送达”约定如下：本合同中的通知应采用书面形式，书面通知通过特快专递邮寄至双方在本合同载明的通讯地址或住所地……如地址发生变更，应及时书面通知对方。未通知或延迟通知的，由其自行承担后果。上述合同签订后，刘佳红已付清了购房款。刘佳红（甲方）与湖南六建公司悦园项目部（乙方）曾签署《房屋施工委托协议》，该协议附件为《施工平面示意图》，其中所示户型与刘佳红购房时取得的售房宣传册一致。双方约定如下：（1）甲方知悉并同意委托乙方全权代理上述商品房的毛坯入伙验收、钥匙签收，瑞恒公司无需寄发毛坯入伙通知书给甲方。乙方在毛坯交付验收后按本协议附件的施工平面示意图对上述商品房进行毛坯施工，甲方知悉乙方将按照本协议附件施工平面示意图对该商品房进行局部施工；房间内所有花池乙方不负责填充，由甲方根据实际需要自行填充。（2）乙方应严格按照本协议之房屋委托施工平面示意图组织施工，包括搭建钢筋混凝土板、局部外立面、栏杆、门窗、室内管线以及其他局部施工。（3）甲方知悉并同意商品房施工将会造成施工后的商品房使用面积、实际建筑面积与竣工测绘的建筑面积出现差异，乙方无需为此承担法律责任。（4）甲方知悉并同意毛坯施工过程中拆除的商品房原有部分（包括但不限于墙体、栏杆、门窗等）归乙方所有，乙方不需为此向甲方支付任何费用。（5）基于本商品房毛坯施工安全的需要，乙方在毛坯施工工程完工前进行全面封闭施工，不对外开放，甲方对此无异议。（6）甲方知悉并同意，本协议所述的施工可能造成外立面、其他房屋的内部结构与建筑物共有部分的局部变动，甲方对此无任何异议。甲方承诺，无论在任何时候都不会因此要求乙方恢复原状、改变已完成施工的商品房的状况或者赔偿损失。（7）甲方同意并承诺，除本受托人外，不委托其他任何人或单位进行本协议所述的施工。（8）毛坯施工工程款为1000元，此款项需甲方在签署本协议时，现金支付给乙方。（9）乙方承诺在2016年12月31日前完成本协议所述的施工，并将完成施工的该商品房交付给甲方。上述协议签订后，部分买受人支付了改造费1000元，并提交了由湖南六建公司开具的收款收据予以证明，收据记载的经手人与瑞恒公司开具的房款收据的经手人同为曾某霞。刘佳红同时向湖南六建公司悦园项目部出具《授权委托书》，授权其办理商品房办理毛坯入伙验收及钥匙签收相关手续，委托人对受托人的验房结果予以认可，瑞恒公司无需向委托人寄发毛坯入伙通知书。委托人及受托人均承诺在上述代理事项未完成前不得任意解除、撤销、终止本授权委托书。2016年7月25日，瑞恒公司与湖南六建公司签署了一份《XX宝安悦园项目（B区）主体结构改造工程施工合同》，约定瑞恒公司委托湖南六建公司承包如下工程内容：瑞恒公司提供的主体结构改造施工图以及完成主体结构改造工程所需的相关工作，包括悦园项目B区7#栋、8#栋、9#栋、10#栋结构改造施工图；改造后建筑图；以及给排水、雨水、空调冷凝水管道改造和室内强电部分改造；因结构改造引起的户型改造及为完成结构改造工程而有必要采取的隐含的所有施工及安全、现场文明施工及各种配套保证（如临时设施等）等各方面的措施，同时包括与本工程其他相关施工单位的配合等；不包括二次改造的铝合金栏杆、门窗的安装、拆除；煤气管道改拆、景观照明及弱电线路改造。约定的合同价为19868940.50元。瑞恒公司于庭审中确认整个项目（7、8、9A、9B、10A、10B栋）都已委托湖南六建公司收房并对房屋进行改造，其已向湖南六建公司支付了改造费用。2016年8月31日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局颁发了XX园项目的《深圳市建设工程规划验收合格证》。2016年9月20日，涉案房地产项目取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2016年10月19日，深圳市宝安区规划土地监察中队对涉案房地产项目巡查时发现该商住楼（共4栋）多处存在违法加、扩建阳台的建设行为，已依法查处，同时函请深圳市不动产登记中心宝安登记科协助对上述房地产实施权利限制，上述房地产不得办理初始登记或转移、抵押登记。2018年9月7日，深圳市宝安区土地规划监察局向瑞恒公司作出《行政处罚决定书》（NO.1801451），内容如下：经查，你单位未取得《建设工程规划许可证》在宝安区××区××诚××商住楼××、××、××、××栋阳台加建钢筋混凝土结构建筑物，上述行为违反了《广东省城乡规划条例》第四十条，我局已于2018年9月3日向你单位送达了《行政处罚告知书》，依据《广东省城乡规划条例》第八十条的规定，决定处罚如下：1.没收违法收入122485280.34元，并处罚款2576610.50元，合计125061890.84元。瑞恒公司于2018年10月18日、2018年12月25日、2019年1月3日分三次缴纳了上述款项。2018年9月19日，深圳市宝安区土地规划监察队去函深圳市不动产登记中心宝安登记科，解除了XX园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。2018年10月11日，深圳市不动产登记中心发布《房地产首次登记公告》如下：该中心拟对涉案房地产项目予以首次登记，现予公告，如有异议，请自本公告之日起三十日内将异议书面材料送达该中心，逾期无人提出异议或者异议不成立者，该中心将予以登记。2018年11月6日、13日，本次系列案部分买受人确认收到瑞恒公司发送的手机短信，短信告知其XX园项目已符合房产证办理条件，并通知其带齐办证资料前往瑞恒公司处办理。2018年11月16日，涉案房地产项目办理了房地产初始登记。2018年11月20日，湖南六建公司出具《证明》如下：其公司悦园项目部于2015年初开始陆续与购买宝安区××区××诚××商住楼××、××、××、××栋商品住宅的业主签订了《房屋施工委托协议》，根据上述协议约定，其公司代理业主收房并在毛坯交付验收后进行加建施工。2016年7月，该公司又与发展商即瑞恒公司就加建施工签订了协议。2016年9月底，该公司开始履行上述协议，代理业主收房并开始加建施工。施工开始后，2016年10月因规划土地监察中队的查处导致施工进度受到影响，且悦园项目无法进行初始登记，2017年4月份其公司完成施工。根据业主对该公司的授权及其与业主之间《房屋施工委托协议》约定的交付方式，是由其向业主进行交付，最终通过瑞恒公司于2017年3月至4月期间向业主发出了入伙通知书，完成了交付。2018年12月上旬，瑞恒公司在业主微信群内陆续发布部分可缴税办理房产证的业主名单，有业主于2018年12月8日在微信群内发送已办出的房产证照片。2018年12月中下旬，瑞恒公司在小区公告栏及业主微信群发布公告，通知尚未签署和解协议的业主尽快于2018年12月25日前到悦园客服中心签署和解协议，未电话预约或说明暂无法签订协议原因的，视为不同意签署，瑞恒公司将委托律师团队与其对接并进行后续处理，并将视情况决定采取何种法律手段向不同意签署和解协议的业主追讨瑞恒公司已代缴的罚款（每平方米4.20万元，具体金额按每户加建面积总和计算），或依法向相关行政、司法部门提出拆除加建部分的诉请。为查明案件情况，一审法院向深圳市不动产登记中心、深圳市宝安区土地规划监察队、深圳市宝安区土地规划监察局去函查询，深圳市不动产登记中心于2018年8月16日向一审法院复函（深不动产登函[2018]486号）如下：一、XX园（宗地号Ａ010-××0）未办理初始登记，并于2016年10月19日被深圳市宝安区规划土地监察中队查封（查封附记：宗地号：Ａ010-××0;项目名称：XX园；限制期限：文书未注明查封期限，权利限制时间自文书送达之日起至查封机关送达解除查封限制文书之日止。查封期间不得办理初始登记或者转移、抵押登记）。二、根据《不动产登记暂行条例》和《深圳经济特区房地产登记条例》的有关规定，上述项目由瑞恒公司办理完房地产初始登记后，购房业主方可备齐相关资料申请办理不动产权证书。深圳市宝安区土地规划监察队向一审法院复函如下：XX园（宗地号Ａ010-××0）因规划验收后存在违法加扩建行为，依据《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十九条规定，我队于2016年10月19日去函市不动产登记中心宝安登记科，依法限制了XX园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利。2018年8月31日，区土地规划监察局撤销了原行政处罚决定。2018年9月19日，我队去函市不动产登记中心宝安登记科，解除了XX园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。深圳市宝安区土地规划监察局向一审法院复函（深宝土规监函[2019]45号）如下：一、截至2019年1月3日，瑞恒公司已经将全部罚款（没收违法收入122485280.34元和并处罚款2576610.50元）缴纳至指定账户；二、确定瑞恒公司应缴纳罚款依据和具体计算方式如下：l.没收违法收入依据以及计算方式如下：根据《市规划国土委宝安管理局关于协助核查提供“XX园”项目材料的复函》（深规土宝函[2018]366号）确定成交均价为42226.79元／平方米。成交均价42226.79元／平方米乘以建筑总面积68861.96平方米，得出该建设工程的销售总价2907819523.9084元。由销售总价除以71890.17平方米（总建筑面积68861.96平方米与超建面积为3028.21平方米的和），得出该建设工程的销售平均单价为40448.08元/平方米。用销售平均单价（40448.08元/平方米）乘以测绘报告中确定的涉案项目违法建设面积（3028.21平方米）得出违法所得为122485280.34元。2.罚款依据以及计算方式如下：罚款数额为建筑总面积的工程造价的10%，为2576610.50元。三、上述罚款为当事人瑞恒公司在XX园规划验收后进行违法加扩建行为而作出的行政处罚。另查，1.关于房屋交付标准及时间。刘佳红、瑞恒公司于一审庭审中确认双方约定的交楼标准为毛坯交付，且瑞恒公司已向刘佳红交付了毛坯状态的涉案房产。刘佳红主张交付时间为2017年4月，并提交了由其于当日签署的《XX园收楼意见书》予以证明；瑞恒公司主张其已于2016年9月底第一次向湖南六建公司交付了涉案房产，刘佳红主张的交付时间为交付改建后的房屋时间；湖南六建公司出具的《证明》确认其于2016年9月底代理业主收房并开始加建施工。2.刘佳红主张其未进行加建，涉案房产的加建行为是在房屋建设期由瑞恒公司主导进行的，瑞恒公司是明知且同意的，刘佳红与湖南六建公司签署的《房屋施工委托协议及附图》是瑞恒公司事先拟定的格式合同，由刘佳红在售楼处签署房屋买卖合同时按照瑞恒公司的要求同时签订的，刘佳红事先并不清楚房屋是否有加建，更不清楚这种加建行为是否违法。刘佳红接收的房产是瑞恒公司按照售房宣传册及样板房的交楼标准交付给刘佳红的，如有增加面积，也属于瑞恒公司无偿赠送给刘佳红的。刘佳红提交了瑞恒公司制作的售房宣传册、部分买受人支付装修押金的收款收据予以证明。瑞恒公司于庭审中表示不清楚刘佳红与湖南六建公司签约的具体情形，并表示各房产的加建部分是刘佳红委托湖南六建公司收房后又委托湖南六建公司实施加建的，并提交了部分楼栋外观照片予以证明。经查，售房宣传册显示涉案房产卫生间与主卧卫生间之间有一间卧室（以10A/B座02房为例，各案房产搭建位置有差别），与前述《房屋施工委托协议及附图》中的附图一致，但与刘佳红及瑞恒公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件中的“分户平面图”对比，可见该区域为增加面积。瑞恒公司对宣传册的真实性予以认可，但主张该宣传册为户型结构示意图，并非销售平面图，亦不作为双方约定的交房标准；收款收据显示部分买受人于2017年5月向深圳市XX物业管理有限公司宝安分公司缴纳装修押金2000元，刘佳红据此主张其支付的装修押金已退还，说明其不存在违法加建；部分楼栋外观照片显示瑞恒公司主张的房屋加建位置外观均与两侧外观一致。3.关于各案房产加建面积。2018年6月30日，深圳市越轶测量技术开发有限公司应深圳市宝安区土地规划监察局委托对XX园出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告》（补板测绘）（以下简称《测绘报告》），计算建筑面积的补板为3028.21平方米，各房产的补板面积为0至11.22平方米不等，后附的《房屋建筑面积分户位置图》中标识的“卧室补板”、“阳台补板”或“偏厅补板”位置即为瑞恒公司主张的加建位置，所示位置与售房宣传册、刘佳红及湖南六建公司签署的《房屋施工委托协议及附图》中的附图均一致。4.关于通知业主办证事宜。瑞恒公司主张已通过短信通知业主办理房产证，但未提交证据证明，本次系列案中部分买受人承认已于2018年11月6日、13日收到短信通知，但大部分买受人称未收到通知。5.关于具体办证流程。部分买受人主张其已经与瑞恒公司签署《房地产证办证委托协议书》，委托瑞恒公司为其办理房地产证，但该协议书原件在瑞恒公司处，瑞恒公司对此不予认可。刘佳红主张办理房地产证须由瑞恒公司主导并提交资料，具体流程如下：业主与瑞恒公司需签订深圳市不动产登记申请表，瑞恒公司需出具授权其代理人缴纳相关税费、申办不动产权证书相关事宜的授权委托书以及其主体资料；如业主是通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款的，一般需具备房地产楼花抵押登记转现楼登记申请书、营业执照、金融许可证、法定代表人证明书、授权书（授权瑞恒公司为银行方签订经济合同及办理其他事务代理），并主张《城市房地产开发经营管理条例》明确规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件。瑞恒公司主张只要其完成了初始登记，即已经履行完成开发商的义务，合同约定由业主自行办证，瑞恒公司是配合提交公司的主体资料，在有抵押贷款的情况下，由银行委托瑞恒公司一起去办证，没有抵押贷款的情况下，部分业主与瑞恒公司签订委托书，委托瑞恒公司办证，部分业主则自行办理，即由这些业主到瑞恒公司处拿公司的主体资料自行前往办理。6.瑞恒公司就行政处罚事宜，以行政处罚适用法律错误、行政处罚结果明显不当、遗漏被处罚主体等违法情形为由提起行政诉讼，诉请法院判决撤销深圳市宝安区土地规划监察局于2018年9月7日作出的深宝土规监字[2018]第1801451号《行政处罚决定书》，案号为（2019）粤0308行初856号，该案仍在审理中。7.本次系列案大部分买受人于2019年4月至5月期间取得不动产权证。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。《深圳市房地产买卖合同（预售）》为刘佳红、瑞恒公司真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，刘佳红、瑞恒公司均应全面履行合同约定的义务。（一）关于涉案房产交付时间本案中，涉案的房地产项目于2016年9月20日取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》，刘佳红、瑞恒公司均确认瑞恒公司已向刘佳红交付了涉案房产，但双方对于房产交付时间存在争议。刘佳红主张的交付时间为2017年4月；瑞恒公司主张交付时间为2016年9月底，后经刘佳红委托湖南六建公司改造房屋后，于2017年3月、4月向刘佳红再次交付房产；湖南六建公司出具的《证明》确认其已于2016年9月底代理业主收房。对此，一审法院认为，刘佳红已于购房时向湖南六建公司出具《授权委托书》，授权湖南六建公司代理刘佳红办理涉案房产毛坯入伙验收及钥匙签收相关手续，并确认刘佳红对湖南六建公司的验房结果予以认可，因此，一审法院认定各涉案房产已于2016年9月底交付。（二）关于逾期办证违约金《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》;第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任；合同附件五第十二条对房地产证的办理约定如下：本合同项下的《房地产证》由买受人自行办理，买受人未与出卖人签署《房地产证办证委托协议书》的，买受人不得要求出卖人为其办理房地产权属转移登记，更不得要求出卖人承担延期办证的违约责任。根据上述约定，初始登记后，办理涉案房产的房地产证属于刘佳红的义务，瑞恒公司仅为协助义务。涉案房产已于2016年9月底交付刘佳红，瑞恒公司应于房产交付之日起第240日内即2017年5月底之前履行完办证义务，但瑞恒公司直至2018年11月16日才完成初始登记，已违反合同约定，应支付自本房地产交付之日后第240日起的逾期办证违约金。刘佳红主张逾期办证违约金自2017年12月1日起算，属于刘佳红自行处分权利的范畴，一审法院予以支持。根据一审法院查明的事实可知，本次系列案部分买受人确认于2018年11月6日、13日收到瑞恒公司通过短信发送的办证通知，瑞恒公司于2018年12月初陆续通知业主缴税、办理房地产证且有业主实际办出了房地产证，瑞恒公司于2018年12月中下旬通过小区公告栏及业主微信群通知业主签署和解协议及办证事宜，可以认定瑞恒公司在完成初始登记前后已向小区业主通知了办理房地产证的有关事宜，因此办证违约金应计算至完成初始登记之日。刘佳红诉讼请求超出一审法院认定部分，缺乏合同及事实依据，一审法院不予支持。瑞恒公司以涉案房屋存在违法加建的情况导致逾期办理房地产证，作为其不应承担逾期办证违约责任的抗辩理由。结合一审法院查明的事实，一审法院认为，各案房产均已实施加建行为，涉案小区通过规划验收后，因存在多处违法加、扩建阳台的建设行为，被深圳市宝安区规划土地监察中队查封，查封期间不得办理初始登记或者转移、抵押登记。2018年9月7日，深圳市宝安区土地规划监察局向瑞恒公司作出《行政处罚决定书》，因瑞恒公司未取得《建设工程规划许可证》即在涉案小区7栋、8栋、9栋、10栋阳台加建钢筋混凝土结构建筑物，违反了《广东省城乡规划条例》第四十条，决定没收违法收入122485280.34元，并处罚款2576610.500元，合计125061890.84元，瑞恒公司已缴纳了上述款项。一审法院认为上述资料存在一定的客观性，足以证明涉案房地产项目存在加建情形，并因此导致了行政处罚及权利限制，刘佳红、瑞恒公司的争议焦点在于刘佳红委托湖南六建公司进行加建的行为是否能够导致瑞恒公司逾期办证违约责任的减轻或免除。根据一审法院查明的事实可知：涉案房地产项目的销售宣传手册中展示的户型结构与刘佳红及湖南六建公司签署的《委托施工协议及附图》显示内容一致，大部分户型加建了《测绘报告》中标注的补板面积，亦系与刘佳红、瑞恒公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件中的分户平面图相比较存在的增加面积；刘佳红主张上述《委托施工协议及附图》为其与瑞恒公司签署房产买卖合同时签署的，文本内容系由瑞恒公司制定的，刘佳红在签署当时支付了改造费1000元，且由瑞恒公司的工作人员出具了收款收据，瑞恒公司虽表示不清楚刘佳红与湖南六建公司签订协议的具体情形，但于庭审中确认涉案房地产项目的全部业主均委托湖南六建公司接收涉案房产并对房产进行改造，且瑞恒公司亦另行与湖南六建公司签署了《主体结构改造工程施工合同》，委托湖南六建公司对该项目的全部楼栋进行结构改造，并约定瑞恒公司须向湖南六建公司支付相应的合同价款，瑞恒公司也已付清款项；根据瑞恒公司提交的照片显示，其主张的房屋搭建位置外观均与两侧外观一致；湖南六建公司完成搭建后，仍通过瑞恒公司将房产再次交付给刘佳红。以上事实足以说明：首先，瑞恒公司在销售涉案房产的过程中提供了宣传资料，并要求业主统一委托湖南六建公司实施与售房宣传册中的户型图一致的改造行为，已足以误导刘佳红，使之相信涉案房产通过补板搭建增加房产面积具备现实可能性；其次，湖南六建公司除与刘佳红签署《房屋施工委托协议》之外，亦与瑞恒公司签署了《主体结构改造工程施工合同》，约定由湖南六建公司承接涉案小区的整体、统一改造，并由瑞恒公司向湖南六建公司支付改造费用，表明瑞恒公司在一定程度上积极促成了刘佳红进行加建的后果产生；再次，湖南六建公司对涉案房产完成加建后，均系通过瑞恒公司将房产再次交付给刘佳红，并办理了入伙手续，表明瑞恒公司对各案所涉房产已完成的加建行为均予认可；最后，瑞恒公司未提交证据证明其在该部分买受人加建前已经明确告知加建行为违反了规划要求，且将可能导致办证延迟。综上所述，瑞恒公司作为专业的房地产开发企业，应当完全清楚工程施工的流程及须具备的许可条件，并应当预知违反规划要求进行加建的行为可能产生的不利后果和风险，但瑞恒公司实施的行为足以误导刘佳红，使之认为加建存在现实可能性，且亦在一定程度上积极促成了该后果的产生，瑞恒公司对于加建造成的逾期办证的后果存在过错；另一方面，上述加建行为是由刘佳红与湖南六建公司签署委托施工协议后实施的，刘佳红作为有完全民事行为能力的主体，应当知悉委托施工的内容与规划设计方案不符，本身即存在违法性，鉴于刘佳红的加建行为与瑞恒公司逾期办证存在一定的因果关系，故对加建造成的逾期办证后果不应当全部由瑞恒公司承担，即该部分买受人的加建行为足以减轻瑞恒公司逾期办证的违约责任。结合双方的过错程度，一审法院酌情判令瑞恒公司应当按照购房总价款每日万分之二的标准向该部分已实施加建行为的刘佳红支付逾期办证违约金。综上，瑞恒公司应当向刘佳红支付逾期办证违约金216495.72元（以购房总价款3092796元为基数，按每日万分之二的标准，从刘佳红主张的起算日期2017年12月1日起计算至2018年11月16日止）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、瑞恒公司应于判决生效之日起十日内向刘佳红支付迟延办证违约金216495.72元；二、驳回刘佳红的其他诉讼请求。案件受理费10703.12元，由刘佳红负担5351.56元，瑞恒公司负担5351.56元，受理费刘佳红已经预交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。刘佳红与瑞恒公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。根据双方上诉请求，二审争议的焦点在于：一、瑞恒公司是否应承担迟延办证违约责任及违约金标准；二、本案违约金应从何时起算。关于瑞恒公司是否应承担违约责任及违约金标准。瑞恒公司以刘佳红对加建行为亦有过错为由，提出免于承担逾期办证违约责任的抗辩主张。对此本院认为，本案刘佳红未能在约定期限内办理房地产证的原因在于瑞恒公司初始登记迟延，而依约办理初始登记是瑞恒公司的合同义务。我国合同法采严格责任的归责原则，瑞恒公司未能在合同约定期限内办理初始登记导致刘佳红办理权属转移登记迟延，即应就此承担违约责任。刘佳红对于房产加建的行为存在过错，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院在对违约金标准是否过高进行判断时，应结合该因素予以考虑，但瑞恒公司以此主张完全免责，于法无据，本院不予采纳。对于违约金的标准。根据前述司法解释第二十九条的规定，判断违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案中，刘佳红虽未举证证明其实际损失，但根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第二款的规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，尚可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理（即按年利率6%自逾期之日起计算），一审法院将合同约定的违约金标准调整为每日万分之二，折合年利率仅为7.3%，并未达到过分高于造成损失的程度。瑞恒公司请求进一步调低违约金标准，缺乏事实依据，本院不予采纳。另一方面，刘佳红实际参与了本案加建，其对逾期办证的后果亦负有过错。一审据此酌减违约金计付标准，具有事实和法律依据，并无不当，本院予以维持。关于本案违约金的起算点。刘佳红在本案一审明确要求瑞恒公司支付自2017年12月1日起计算的违约金，该诉讼请求在法律规定的期限内并未变更或增加，一审在此范围内予以审查并作出裁决，符合法律规定，并无不当。现刘佳红上诉要求违约金自2017年5月18日起计算，已超过法定的诉讼请求变更期限，亦未得到瑞恒公司同意，于法无据，本院不予支持。综上所述，瑞恒公司及刘佳红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10703.12元，由刘佳红负担5351.56元，深圳市瑞恒投资发展有限公司负担5351.56元。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年五月二十九日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。