广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32460号上诉人（原审被告）：深圳市留仙洞物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区同乐路留仙洞大厦15楼A。法定代表人：郑燕安，总经理。委托诉讼代理人：陈继欣，广东宽和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳艺，广东宽和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许小明，男，1958年2月2日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：胡湘奇，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚辰，广东鹏港律师事务所实习律师。上诉人深圳市留仙洞物业管理有限公司（以下简称留仙洞物管公司）因与被上诉人许小明物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院(2019)粤0305民初1209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。留仙洞物管公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案的一、二审诉讼费用由许小明承担。事实与理由：一、一审法院对于本案适用法律错误，本案留仙洞物管公司的行为非侵权行为。本案中，许小明已在其提交的证据中承认，涉案房屋存在一房多卖的情况，许小明曾亦同意将房屋退回，这就说明，涉案房屋的产权有争议，许小明并不是涉案房屋的业主，对涉案房屋非有权占有，因此，留仙洞物管公司并不需要对许小明提供服务；且虽然留仙洞物管公司在不清楚涉案房屋存在一房多卖的情况下收取了许小明自2017年5月-2017年9月的相关水电、物业费等费用，但在已经知道涉案房屋存在一房多卖的情况，业主并未确定后，即暂停收取许小明相关费用并拒绝对许小明提供服务，完全有理可据。在涉案房屋业主尚未确定时，留仙洞物管公司无须恢复涉案房产的水电使用。留仙洞物管公司对涉案房屋断水断电的行为并不构成侵权。其次，涉案房屋系留仙洞村的集资房，非商品房，仅能在留仙洞村村民范围内买卖；而许小明并不是留仙洞村的村民，因此即使与他人签署买卖合同，该买卖合同亦系无效合同，许小明根本无法对涉案房屋形成有权占有，故留仙洞物管公司对涉案房屋断水断电的行为并不构成侵权。二、一审法院对于本案的事实认定错误，留仙洞物管公司无须向许小明赔偿空房损失。如前所述，留仙洞物管公司的行为并不构成侵权；其次，即使留仙洞物管公司的行为侵害了许小明的权益，确实需要向许小明赔偿损失，在没有明确约定的情况下，按照法定损害赔偿的方式，该损失赔偿亦应限定在直接损失及可预见或应当预见的损失。本案中，许小明的损失计算标准不应按照租金指导标准计算，而该由此计算出来的空房损失亦非侵权行为造成的直接损失及可预见或应当预见的损失。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。许小明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回留仙洞物管公司的上诉请求，维持原判。一、一审法院认定事实正确，许小明与留仙洞物管公司存在物业服务合同关系，留仙洞物管公司擅自对许小明实施停水停电的行为已构成侵权，留仙洞物管公司依法应当向许小明赔偿房屋空置损失。根据许小明提交的证据和一审认定的事实，2013年10月20日，案外人李凯旋取得广东省深圳市南山区西丽留仙洞村A1306楼房使用证，发证单位为广东省深圳市南山区西丽街道办事处新围居委会留仙洞居民小组，许小明在2016年3月27日与案外人李凯旋签订《投资合作建房协议书》，该协议书约定许小明依法享有留仙名苑A栋楼宇的A1306（涉案房产）的70年使用权、居住权、出租、转让权限，享有与该楼宇有关的公共利益，并按时交卫生费、水电费、管理费，同日，广东广和律师事务所就许小明与案外人李凯旋签订《投资合作建房协议书》作出《见证书》，可以证明许小明依法对涉案房屋享有使用、居住权利。根据许小明提交的《留仙名苑小区缴费单》、《收款收据》，留仙洞物管公司对上述证据的真实性、合法性已经认可，由此可以证明许小明与留仙洞物管公司之间存在物业服务合同关系，根据《涉案房产现场照片》、《送达律师函光盘》可以证明留仙洞物管公司对许小明侵权的事实。留仙洞物管公司的上诉理由无法成立。故一审认定双方存在物业服务合同关系，留仙洞物管公司擅自对许小明事实停水停电的行为构成侵权的事实清楚，请求二审法院依法驳回其上诉请求。二、一审法院对本案适用法律正确，法律关系明确。1.许小明认为，本案不属于物权确认纠纷，作为物业管理公司，即使发现物业服务合同相对人存在物权争议，也无权干预纷争，更无权以有与案外人存物权争议为由，拒绝提供物业管理服务。另外，许小明提供的证据显示，许小明既缴纳了物业管理费，也缴纳了水电费。所以许小明既是物业服务合同的相对人，只有在合同相对人不履行水电费缴纳义务情形时，电力、供应机构有权停止供应水电。而物业公司不是电力、自来水公司的合同当事人，更没有获得授权的情况下，可以断水断电。故留仙洞物管公司的断水断电行为属于侵权行为。2.根据许小明提交的《投资合作建房协议书》、《留仙名苑小区缴费单》以及《收款收据》，可以证明许小明实际占用合法使用涉案房产，留仙洞物管公司作为物业服务企业，擅自对涉案房产采取停水停电的事实已无争议，对涉案房产实施停水停电的行为导致许小明无法正常使用涉案房屋，已经严重侵害到许小明的合法权益，其行为构成侵权，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，依法应当对许小明停止侵害、赔偿损失，一审法院适用《中华人民共和国侵权责任法》完全正确，因此一审法院根据广东省深圳市南山区政府发布的《租金政府指导价》赔偿许小明房屋空置损失，适用法律正确。综上，留仙洞物管公司的上诉理由没有依据，请求二审维持原判。许小明向一审法院起诉请求：1.判令留仙洞物管公司立即恢复留仙名苑小区A1306号房屋水电正常使用，开通该房屋水电闸；2.判令留仙洞物管公司赔偿许小明因其实施违法断水断电导致许小明房屋空置【暂时计算自2017年9月11日至2018年10月11日共13个月、每月租金指导价标准：170×60元/平方米/月=10200元/月）】损失112200元。每月租金损失的计算截止日：直至留仙洞物管公司开通A1306号房屋水电闸之日止；3.判令留仙洞物管公司赔偿许小明合理律师费5万元；4.判令留仙洞物管公司承担本案诉讼费用。庭审中，许小明将第2项诉讼请求租金损失112200元变更为162200元。一审法院认定事实：2013年10月20日，案外人李凯旋取得深圳市南山区西丽留仙洞村A1306楼房使用证，建筑面积170.08平方米，发证单位为深圳市南山区西丽街道办事处新围居委会留仙洞居民小组。2016年3月27日，许小明（乙方）与李凯旋（甲方）签订《投资合作建房协议书》，约定：甲、乙双方共同兴建位于深圳市南山区××村委××住宅楼××、××、××栋，总建筑面积约38677.15平方米；产权分配——乙方出资230万元兴建该楼，分得留仙茗苑A栋楼宇的A1306（涉案房产）约170.08平方米的房产70年使用权、居住权；甲、乙双方签字后，乙方享有该房产的使用权、居住权、出租、转让权限（权限为70年），甲方无权干涉，乙方享有与该楼宇有关的公共利益，并按时交卫生费、水电费、管理费；本栋楼房如遇政府或发展商征用拆迁，所获补偿款项，归乙方所有；双方必须遵守此协议，如有一方违约，违约方应赔偿守约方的一切经济损失；本合同自双方签字并经律师见证后生效。同日，广东广和律师事务所就甲、乙双方签订上述协议作出《见证书》。许小明提交了《留仙茗苑小区缴费单》以及《收款收据》，以证明其向留仙洞物管公司支付了涉案房产2017年4月至9月的物业管理费、垃圾清运费、装修押金。留仙洞物管公司对上述证据的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认，留仙洞物管公司称缴费单和收据的交款人均为A1306，不能认定是许小明。许小明提交了涉案房产的现场照片以及许小明向留仙洞物管公司送达律师函的视频光盘，以证明留仙洞物管公司因涉案房产存在争议而断水断电，以及涉案房产现处于停水、停电状态。留仙洞物管公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。许小明提交了《关于公布2017年度深圳市南山区房屋租金知道租金的公告》，其中留仙洞村带电梯住宅租金政府指导价为每平方米60元。2018年9月7日，许小明支付广东鹏港律师事务所律师费50000元。庭审中，留仙洞物管公司确认其系涉案房产所在物业的物业服务企业，2016年至今均是留仙洞物管公司为涉案房产所在小区提供物业管理服务，留仙洞物管公司陈述其于2017年10月对涉案房产进行了停水停电处理；许小明明确本案案由为侵权之诉。一审法院认为，留仙洞物管公司作为物业服务企业，其无权擅自对涉案房产采取停水停电措施，故许小明主张留仙洞物管公司恢复涉案房产水电使用、开通房屋水电闸，予以支持。根据许小明提交的《投资合作建房协议书》、《留仙茗苑小区缴费单》以及《收款收据》，可证明许小明实际占用使用涉案房产，留仙洞物管公司停水停电的行为已侵害许小明权益，导致许小明无法正常使用涉案房屋，许小明主张留仙洞物管公司按照租金政府指导价赔偿其房屋空置损失，予以支持。双方就留仙洞物管公司采取停水停电的时间陈述不一致，因许小明未提交充分证据证明其主张，故一审法院采纳留仙洞物管公司自认的停水停电时间，从而确定留仙洞物管公司应按照每月10200元（政府租金指导价60元/平方米/月×170平方米）的租金标准，向许小明赔偿自2017年10月起至恢复涉案房产水电之日止的房屋空置损失。许小明主张律师费损失50000元，缺乏合同依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、深圳市留仙洞物业管理有限公司于判决生效之日起三日内开通留仙茗苑小区A1306号房屋水电闸以恢复水电供应；二、深圳市留仙洞物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向许小明赔偿房屋空置损失（按每月10200元的租金标准，自2017年10月起计算至判决确定的开通留仙茗苑小区A1306号房屋水电闸之日止）；三、驳回许小明的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2241.5元，许小明已预交，由许小明负担528.16元，深圳市留仙洞物业管理有限公司负担1713.34元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认定，二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，许小明为证明其实际占有使用涉案房产，提交了《投资合作建房协议书》、《留仙名苑小区缴费单》以及《收款收据》，上述证据相互印证，形成较为完整的证据链，留仙洞物管公司虽不予认可，但并未提交足以反驳的证据，本院依法对许小明实际占有使用涉案房产的主张予以采信。留仙洞物管公司作为提供物业服务的公司，无权擅自对涉案房产采取停水停电措施，涉案房产的产权争议亦不能成为留仙洞物管公司停水停电的合法抗辩理由，故许小明关于留仙洞物管公司恢复涉案房产水电使用、开通房屋水电闸的主张应予支持，一审对此处理正确，本院予以维持。留仙洞物管公司停水停电的行为，导致涉案房产无法正常使用而空置，已实际侵害许小明的权利，留仙洞物管公司主张不存在侵权并无需赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于双方就停水停电的时间陈述不一致，留仙洞物管公司作为实施停水停电的一方，并未提交充分有效的证据证明其停水停电的时间，应承担举证不能的不利后果，一审据此采信许小明关于停水停电的时间，并按照政府租金指导价计算许小明的涉案房产空置损失，实体处理并无不当，本院予以维持。综上所述，留仙洞物管公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4483.4元，由上诉人深圳市留仙洞物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄国辉审判员  李小丽审判员  徐雪莹二〇二〇年五月十八日书记员  肖丹婷附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。