山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1302民初4610号 原告：兴业银行股份有限公司临沂分行，住所地临沂市兰山区沂蒙路130号，统一社会信用代码91371300567712519J。 主要负责人：吴健飞，行长。 委托诉讼代理人：谢婷婷，女，1990年4月26日生，汉族，该行职工。 委托诉讼代理人：吴昊，男，1992年1月24日生，汉族，该行职工。 被告：朱永胜，男，1988年4月10日生，汉族，居民，山东省郯城县。 被告：山东华前置业有限公司，住所地临沂市兰山区通达路与涑河北街交汇处西300米路北华前广场富华小区1C#商业楼301号，统一社会信用代码91371300573943989D。 法定代表人：前田雄仙，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：龙朕，山东隆泰律师事务所律师。 原告兴业银行股份有限公司临沂分行（以下简称兴业银行临沂分行）与被告朱永胜、山东华前置业有限公司（以下简称华前置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢婷婷、吴昊，被告华前置业公司的委托诉讼代理人龙朕到庭参加诉讼；被告朱永胜经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴业银行临沂分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告贷款本金余额505956.94元及利息13296.63元（数据截至2020年3月19日，按合同约定支付至实际清偿日止）；2.判令原告对被告的抵押物享有优先受偿权；3.本案案件受理费、保全费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2016年12月，原、被告签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，发放贷款53万元，期限自2016年12月7日至2046年12月7日，利率计算方式为基准利率，年利率为4.9%，罚息利率为借款利率上浮50%，即年利率7.35%，贷款以位于华前广场富华小区A8号楼2单元3304号房产提供抵押担保，并由被告华前置业公司提供阶段性保证担保。现被告出现欠息，为维护原告的合法权益，特依法起诉。 朱永胜未作答辩。 华前置业公司辩称，被告朱永胜为购买答辩人开发的A8号楼2单元3304号房屋向原告借款，并由答辩人为其提供担保。被告朱永胜自2017年9月份开始断供，截至目前，答辩人已为其垫付款项共计58659.76元。答辩人已于庭前向贵院另行起诉，提出与被告朱永胜解除商品房买卖合同。 本院经审理认定事实如下：2016年12月7日，原告兴业银行临沂分行（债权人、抵押权人）与被告朱永胜（债务人、抵押人）、华前置业公司（保证人）签订编号为兴银临个房借字××号《个人购房抵押（保证）借款合同》。合同约定，借款金额53万元，借款期限360个月，自2016年12月7日至2046年12月7日止，若约定的借款期限起止日与借款借据所记载的借款期限起止日不一致的，则以借款借据中的记载为准；借款定价基准利率按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次，按比例浮动定价，借款利率等于定价基准利率乘以系数0.9，浮动方式采用固定日浮动，利率调整日为自借款发放之日起每个公历季的第一天；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的10日及借款到期日为还款日；等额本息偿还法；债务人以本合同项下贷款所购房产向贷款人提供抵押担保；保证人华前置业公司承担连带保证责任，保证期间为阶段性担保的，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除，但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或／及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任；担保范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等；若主合同项下还存在其他担保，则保证人对债权人承担的担保责任不受其他任何担保人所提供的担保的影响，也不因之而免除或减少，其担保责任的承担也不以债权人向其他任何担保人提出权利主张或进行诉讼／仲裁／强制执行为前提；发生债务人不按本合同规定按时偿还借款本息等违约事件后，债权人有权要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；本合同项下的通知事项以及所涉债务／担保义务的催收和诉讼（仲裁）文书通知或各种通讯联系按本合同特别约定条款中记载的通讯地址和联系方法送达对方；如本合同任何一方的上述通讯地址和联系方法发生变化，应立即以书面形式通知对方，并重新确认送达地址和方式，合同当事人的名称、法定代表人、住所、送达地址等发生变化而未书面通知债权人的，债权人按本合同所载资料发送的所有通知或文书，视同送达，相关责任由债务人自行承担等。 合同签订后，同年12月10日，原告依约向被告朱永胜提供借款53万元。借款借据载明的利率为月利率3.675‰，到期日为2046年12月10日。被告朱永胜在借款借据上签字确认。同年12月15日，临沂市国土资源局根据当事人的申请，就位于兰山区的不动产进行了预告商品房抵押权预告登记。借款借出后，被告未按约定履行还款义务，形成逾期，引起诉讼。 另查明，截至2020年3月19日，被告朱永胜欠原告兴业银行临沂分行借款本金505956.94元、利息12953.79元、罚息342.84元。 本院认为，原告兴业银行临沂分行与被告朱永胜、华前置业公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认，各方应当按约全面及时履行。合同签订后，原告依约履行合同义务，支付借款53万元。《个人购房抵押（保证）借款合同》约定，发生债务人不按本合同规定按时偿还借款本息等违约事件后，债权人有权要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。本案中，被告朱永胜未按约定履行还款义务，系违约行为，应当承担违约责任。被告朱永胜以其所购房产设定抵押，并进行了预告登记，尚未依约定办理抵押登记，根据有关司法解释的精神应当理解为办理抵押物登记只是对抗要件，而非生效要件，原告据此在不对抗善意第三人的情况下可以对抵押物享有优先受偿权，只是登记的抵押权人有优先于未登记的抵押权人进行受偿的权利。被告华前置业公司作为借款人朱永胜的保证人，为案涉贷款提供连带责任担保，虽然本案中同时存在主债务人自己提供的抵押担保，但双方已约定“若主合同项下还存在其他担保，则保证人对债权人承担的担保责任不受其他任何担保人所提供的担保的影响，也不因之而免除或减少，其担保责任的承担也不以债权人向其他任何担保人提出权利主张或进行诉讼/仲裁/强制执行为前提”，故被告华前置业公司应依约承担保证责任，并在承担相应的责任后，有权向被告朱永胜追偿。被告朱永胜未到庭参加诉讼，应视为其对质证权、答辩权等一审诉讼权利的放弃，不影响本案事实的认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告朱永胜于本判决生效后十日内偿还原告兴业银行股份有限公司临沂分行剩余借款本金505956.94元，并支付利息、罚息（截至2020年3月19日，利息12953.79元、罚息342.84元；自2020年3月20日起至实际给付之日止，按双方订立的《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的标准执行）； 二、被告朱永胜如果在本判决第一项确定的期限内不履行还款义务，原告兴业银行股份有限公司临沂分行有权对被告朱永胜抵押的位于兰山区的不动产不对抗善意第三人的情况下行使优先受偿权，对该不动产进行拍卖、变卖，从所得的价款中对本案所确定的债权及案件受理费的负担优先受偿； 三、被告山东华前置业有限公司对本判决第一项所确定的给付义务和案件受理费的负担承担连带清偿责任； 四、被告山东华前置业有限公司承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的向被告朱永胜追偿的权利。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4496元，由被告朱永胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  李新广 二〇二〇年五月十一日 书记员  刘 迪