贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民再23号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）:谢大孝，男，汉族，1952年11月7日出生，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：杨志平，贵州与力律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：桐梓县顺发房地产开发有限公司，住所地：贵州省桐梓县娄山关镇河滨北路。法定代表人：令狐克胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：周正强，男，1971年11月8日出生，贵州省桐梓县人，该公司员工。再审申请人谢大孝因与被申请人桐梓县顺发房地产开发有限公司（以下简称顺发房开公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2019）黔03民终2776号民事判决书，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年12月3日作出（2019）黔民申字第4482号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人谢大孝及其委托诉讼代理人杨志平、被申请人顺发房开公司的委托诉讼代理人周正强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢大孝申请再审称，一、诉争的14号门面在原判决之前从未提到已安置他人，也没有证据显示表明已安置他人，申请人也从来没有同意过货币补偿，原判认定14号门面已安置他人是无中生有。如果还房被安置给他人，房开商至少应按一房二卖的赔偿规则双倍向拆迁户赔偿。二、被申请人没有按照拆迁安置协议向申请人交付合同约定的三套住房和三间门面，其中合同约定的房根本不存在，申请人是自行占有了部分房屋和门面。原审判决根据被申请人单方制作的一份清单作出判决没有事实和法律依据。三、被申请人提交的其他人的合同与本案合同是不同的合同关系，没有可比性，本案是拆迁安置合同，也谈不上所谓交易习惯。请求依法撤销原审判决，支持申请人的诉求。顺发房开公司辩称，被申请人拆迁了申请人40多个平方米的门面，申请人现在实际得到的门面面积是120多个平方米左右，合同约定的14号门面已无法交付。被申请人并未侵占申请人的任何利益。谢大孝向一审法院起诉请求：1.确认谢大孝与桐梓县顺发房地产开发有限公司于2012年5月27日签署的《松坎镇新街一期房屋拆迁安置补偿协议书》有效；2.判决桐梓县顺发房地产开发有限公司立即交付协议约定的八幢一单元14号门面房，面积43.18平方米。谢大孝在一审庭审中变更诉讼请求为，判令顺发房开公司立即交付八幢一单元14号门面。顺发房开公司向一审法院反诉请求：1.确认桐梓县顺发房地产开发有限公司与谢大孝于2012年5月27日签署的《松坎镇新街一期房屋拆迁安置补偿协议书》无效；2.判令谢大孝立即支付桐梓县顺发房地产开发有限公司拆迁安置结算房款人民币332324.08元；3.反诉诉讼费用由谢大孝承担。顺发房开公司在一审庭审中放弃第一项诉讼请求。一审法院认定事实：2012年5月27日，桐梓县顺发房地产开发有限公司（甲方）与谢大孝（乙方）签订《松坎镇新街一期房屋拆迁安置补偿协议书》（以下简称《安置协议书》），约定桐梓县顺发房地产开发有限公司拆迁谢大孝位于的房屋面积348.29㎡和商业门面面积39.78㎡，并补偿谢大孝24229元，同时在安置谢大孝房屋三套及门面三间，分别为四幢二楼1号、四幢5楼1号、五幢二单元401号房屋三套，面积123.70㎡、123.70㎡、125㎡，四幢一楼4号、八幢一单元14号和17号门面三间，面积76㎡、43.18㎡、43.18㎡；该《安置协议书》还约定，安置房的产权证书，甲方交房后八个月内负责办理，办理产权证书的各种税费和相关费用由乙方支付，乙方保证在2012年5月30日前搬迁完毕，并于次日交付拟拆迁房屋，被拆迁人自行解决过渡用房，自双方合同签订之日起计发14个月过渡费，在合同签订当日，谢大孝领取了搬家补助费4000元，同年6月25日，谢大孝领取了过渡费、装修补偿金64229元，另收到3个月门面租金3000元。该合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，桐梓县顺发房地产开发有限公司对谢大孝的房屋进行了拆迁。现谢大孝以桐梓县顺发房地产开发有限公司未按合同约定安置门面为由诉至一审法院，提出前述请求；桐梓县顺发房地产开发有限公司以涉案《安置协议书》对还房价款补差约定不明为由提出反诉，并提出前述反诉请求。另查明：涉案《安置协议书》系由桐梓县顺发房地产开发有限公司提供格式合同交由谢大孝修改，经双方确认后签订。涉案《安置协议书》约定的由桐梓县顺发房地产开发有限公司安置给谢大孝的房屋三套及门面三间，谢大孝已经自行占有了四幢二楼1号、3号住房和五幢二楼4号住房，面积分别为98.07㎡、115.86㎡、109.4㎡；四幢一楼4号、八幢一楼17号门面，面积77.96㎡、43.18㎡。对谢大孝所占有的以上住房3套、门面2间，桐梓县顺发房地产开发有限公司同意交付给谢大孝。涉案的八幢一单元14号门面，面积为43.18㎡，桐梓县顺发房地产开发有限公司未交付给谢大孝。涉案《安置协议书》第2条第2款（即：“安置房差价款计算”板块）第3项，有“甲乙双方在交房时，以实际平方面积结算。”的约定。还查明：桐梓县顺发房地产开发有限公司在拆迁过程中与案外人代德行、李小维、魏叶海签订《安置协议书》时均有还房价款补差的下列约定：1、住宅：与被拆迁建筑面积相等部分每平方米补68元；超过被拆迁面积0-3㎡部分，每平方米补550元；超过被拆迁面积3-6㎡部分，每平方米补1100元；超过被拆迁面积6㎡部分，每平方米补1380元。2、商业门面：与被拆迁建筑面积相等部分每平方米补128元；超过被拆迁面积0-3㎡部分，每平方米补2400元；超过被拆迁面积3㎡部分，每平方米补4800元。涉案《安置协议书》中约定的八幢一单元14号门面已由顺发房开公司安置给案外人李长勤、张元香，该门面现已无法交付予谢大孝。诉辩双方均同意对不能完成交付的八幢一单元14号门面以货币方式补偿，但未能就补偿标准达成一致。一审法院认为，谢大孝与桐梓县顺发房地产开发有限公司于2012年5月27日签订的《安置协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该协议有效，各方当事人均应按合同约定履行。涉案《安置协议书》签订后，谢大孝将房屋交付给桐梓县顺发房地产开发有限公司进行了拆迁，已履行了合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，桐梓县顺发房地产开发有限公司应当按照《安置协议书》的约定履行交付相应房屋和商业门面，并办理相关产权证手续的义务，故对谢大孝主张要求桐梓县顺发房地产开发有限公司立即交付协议约定的八幢一单元14号门面房（面积43.18㎡）的请求，予以支持。由于八幢一单元14号门面房（面积43.18㎡）已经被桐梓县顺发房地产开发有限公司安置给案外人，无法完成诉争门面的交付。鉴于诉辩双方均同意以货币方式补偿，可参照桐梓县顺发房地产开发有限公司与案外人所签订相同地域同类房屋最高补差标准计算货币补偿数额，即由桐梓县顺发房地产开发有限公司补偿谢大孝43.18㎡×4800元／㎡=207264元。因对诉争合同第2条第2款（安置房差价款计算）第3项有“甲乙双方在交房时，以实际平方面积结算。”的约定，诉辩双方存在不同理解，谢大孝主张是对安置房屋面积的结算，桐梓县顺发房地产开发有限公司主张是对安置房屋差价款的结算，这实质上系合同约定不明确的情形，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，参照当地与谢大孝相邻拆迁户同期安置房差价款补差标准计算诉争安置房差价款，符合交易习惯，对诉辩双方也相对较为公平，故对桐梓县顺发房地产开发有限公司要求谢大孝支付拆迁安置房差价款的反诉请求，予以支持。诉争拆迁安置住房和门面价款补差计算标准为，住房部分：谢大孝被拆迁房屋面积为348.29㎡。其中，桐梓县顺发房地产开发有限公司已同意安置给谢大孝的住房总面积为323.33㎡，谢大孝应补给桐梓县顺发房地产开发有限公司323.33㎡×68元=21986元；桐梓县顺发房地产开发有限公司应补给谢大孝未安置房屋面积差价24.96㎡×1600元=39936元。以上两项收支相抵后，桐梓县顺发房地产开发有限公司应补给谢大孝39936元－21986元=17950元。商业门面部分：桐梓县顺发房地产开发有限公司已同意安置给谢大孝门面总面积为121.14㎡。其中，与谢大孝被拆迁门面面积等值部分，谢大孝应补给桐梓县顺发房地产开发有限公司39.78㎡×128=5091.84元；超被拆迁面积0-3㎡部分，谢大孝应补给桐梓县顺发房地产开发有限公司3㎡×2400=7200元；超被拆迁面积3㎡以上部分，谢大孝应补给桐梓县顺发房地产开发有限公司78.36㎡×4800元=376128元。以上三项，谢大孝合计应当补给桐梓县顺发房地产开发有限公司388419.84元。另外，桐梓县顺发房地产开发有限公司应支付给谢大孝住宅临时过渡费348.29㎡×4×14=19504.24元、门面临时过渡39.78㎡×8×14=4455.36元、误工费3×30×3=270元等合计24229.60元。以上各项收入和支出相抵后，谢大孝应补给桐梓县顺发房地产开发有限公司共计388419.84元－24229.6元－14000元－17950.00元=332240.24元。据此，一审法院判决：一、桐梓县顺发房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付谢大孝应安置而无法完成交付的八幢一单元14号门面房（面积43.18㎡）补偿款207264元。二、谢大孝于本判决生效后十日内支付桐梓县顺发房地产开发有限公司拆迁安置还房价款补差共计332240.24元。三、驳回谢大孝的其它诉讼请求。四、驳回桐梓县顺发房地产开发有限公司的其它反诉请求。案件受理费2900元，由桐梓县顺发房地产开发有限公司负担；反诉费3142元，由谢大孝负担。谢大孝不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持谢大孝的诉讼请求，驳回顺发房开公司的反诉请求。二审法院认定事实：2018年12月20日庭审中，谢大孝明确表示“实在是交付不了，那就将卖门面的钱给我们，一次性交清”。二审法院对原审查明的其余事实予以确认。二审法院认为，桐梓县顺发房地产开发有限公司于2012年5月16日与案外人李长勤签订了安置补偿协议书，约定将涉案的8幢1单元14号门面安置给了李长勤，该协议书中加盖了桐梓县松坎镇集镇建设指挥部的印章，结合涉案门面已被李长勤实际占有的事实，认定涉案门面已由桐梓县顺发房地产开发有限公司安置给了李长勤，谢大孝关于涉案门面并未安置给他人的上诉理由不成立，不予采纳。关于谢大孝上诉称其未同意货币补偿的问题，经查，谢大孝在2018年12月20日庭审中明确表示“实在是交付不了，那就将卖门面的钱给我们，一次性交清”，可以认定谢大孝同意在不能交付门面的情况下，予以货币补偿，故对谢大孝所持的其未同意货币补偿的上诉意见，不予采纳。根据谢大孝与桐梓县顺发房地产开发有限公司签订的《安置协议书》约定，由桐梓县顺发房地产开发有限公司安置给谢大孝房屋三套及门面三间，谢大孝已经自行占有了住房3套、门面2间，桐梓县顺发房地产开发有限公司同意交付谢大孝自行占有的房屋及门面，其已实际履行了交付房屋的义务。谢大孝关于桐梓县顺发房地产开发有限公司对整个拆迁安置协议都未履行的上诉理由不成立，谢大孝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6042元，由谢大孝负担。本院再审过程中，各方当事人没有提交新证据。再审庭审中，顺发房开公司陈述8幢1单元14号门面已经安置给李长勤现无法交付，谢大孝陈述如果不能安置就折价赔偿。再审查明，顺发房开公司（甲方）与谢大孝（乙方）签订的《安置协议书》第2条第2款约定：（二）安置房差价款计算；1、住宅：甲方安置乙方住宅房结构为混合结构，甲方以产权调换形式补偿安置乙方住宅房屋，乙方同意按安置房屋各项面积及标准。2、营业门面：甲方以产权调换形式安置乙方临街底层营业门面，乙方同意按安置营业门面面积。3、住宅、营业门面房安置面积调整：甲方安置乙方的住宅房面积和营业门面房面积，在规划、设计、建设中，因受地形、环境等不可抗拒和不可预见的情况及条件的影响或施工设计图调整的需要，乙方同意甲方在安置的住宅和营业门面房面积中增、减调整3-6㎡。甲、乙双方在交房时，以实际平方面积计算。再审还查明，谢大孝自行占有的五幢二单元401号房屋，一审判决错写为五幢二楼4号住房，本院予以纠正。再审查明的其他事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：一、顺发房开公司不能按约履行交付8幢1单元14号门面的义务，应如何承担违约责任；二、谢大孝是否应当向顺发房开公司支付拆迁安置还房补差价款。关于争议焦点一，根据顺发房开公司与谢大孝签订的《安置协议书》，顺发房开公司应当按照合同约定向谢大孝交付8幢1单元14号门面，现该门面无法交付，谢大孝又同意以货币补偿，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，顺发房开公司应当赔偿谢大孝的损失。关于损失赔偿数额的确定，原审判决参照顺发房开公司与案外人所签订相同地域同类房屋最高补差标准计算货币补偿数额较为合理，谢大孝主张双倍赔偿没有依据，本院不予支持。关于争议焦点二，顺发房开公司与谢大孝签订的《安置协议书》第2条第2款是对安置房差价款计算的约定，但对差价款计算的标准，该合同没有约定，顺发房开公司主张依照当地与谢大孝相邻拆迁户同期安置房差价款补差标准计算本案安置房差价款，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，符合本案实际情况，本院予以支持，谢大孝应当向顺发房开公司支付拆迁安置还房补差价款。综上所述，谢大孝的再审理由与请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2019）黔03民终2776号民事判决。本判决为终审判决。审判长  朱晓东审判员  王 妤审判员  张 荣二〇二〇年五月十二日书记员  张晓丽