广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初69号 原告陈珍，女，汉族，1936年5月29日出生，住广西柳州市城中区。 委托代理人赖顺保，柳州市金盾法律服务所法律工作者。 被告覃柳英，女，壮族，1987年4月5日出生，住柳州市柳北区。 委托代理人吴啸虎，广西众维律师事务所律师。 原告陈珍诉被告覃柳英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法组成合议庭于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告陈珍及其委托代理人赖顺保、被告覃柳英及其委托代理人吴啸虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈珍诉称，被告自2009年9月23日、2012年5月23日、2015年5月15日、2017年6月16日四次与原告方签有房屋《租赁合同》，要求原告将坐落在柳州市城中区河东私营经济开发区D-1区楼房及门前大院约500平方米住宅，出租给被告开设幼儿园。其中，第四期《租赁合同》自2019年8月11日至2020年7月31日，合同期限未曾届满。但被告覃柳英觉得租金十分低廉，有利可图，她提前十二个月于2019年8月11日覃柳英持原来的格式合同条款要求与甲方续订《租赁合同》。并要求不与陈珍续签合同，她要求房屋产权证是朱廷基名下的，要直接跟朱廷基续签2019年8月1日至2024年7月31日第五期《租赁合同》（见2019年8月11日《租赁合同》原样）。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十二条第（二）项、第（三）项等相关法律、法规规定，活人与死人签合同为无效合同。因此，2019年8月11日续签的《租赁合同》无效。其次，被告覃柳英为开办幼儿园和经营幼儿园，于2009年9月23日至2017年6月16日四次续签《租赁合同》，历时十年有余，至今被告仍未向当地教育主管部门登记申办幼儿园，也没有向当地工商行政主管机关注册、登记。至今还没有教育主管部门颁发的《教学许可证》和《工商执照》。两证全无。触犯了《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款，法律、行政法规规定应当办理批准，登记等手续生效的，依照其规定等相关法律、行政法规，强制性规定。双方续签的《租赁合同》属无效合同。根据续签的《租赁合同》约定被告行为违约。为减轻被告负担，尽快解决纠纷。原告曾向辖区调解委员会申请进行调解。2019年11月11日文博园社区调解委员会同意接案，组织双方当事人调解。原告通知被告前来参加调解，而被告接电话后，她态度十分强硬，表示不接受调解，依合同办事，被告一定做到2024年7月31日期满为止。还用挑衅的口气说:“你有意见，你不服，你可以向人民法院告我”。为维护原告的合法权益，现原告根据我国相关法律规定向法院提起诉讼，请求判令：一、确认朱廷基与被告覃柳英2019年8月11日签订的《租赁合同》无效；二、确认陈珍与被告覃柳英2017年6月16日签订的《租赁合同》无效；三、确认被告违约，合同押金不退，并依合同约定支付违约金10000元；四、判令判决书发生法律效力60天内将480平方米，租赁房屋腾空完整无缺归还给出租方；五、本案诉讼费用由被告承担。当庭增加：六、被告支付2020年2月份的房租8000元。 被告覃柳英辩称，1、本案所租赁的房屋属于原告与其丈夫朱廷基共有，现在朱廷基已经去世，而2017年6月和2019年8月的两个合同只有原告一个人签署，没得到其他继承人的追认，现原告主张合同无效，被告同意合同无效。被告已经于2020年3月5日搬离了涉案房屋，并且将所装修的设施和物品能拆除的已经拆除，物品也全部搬离，将涉案房屋已经全部返回给原告；2、2017年6月和2019年8月的租赁合同都是原告本人亲笔所签，原告在明知朱廷基已去世的情况下，未通知其他继承人参与租赁合同的签署，仍以朱廷基的名义与被告签署租赁合同，原告需要承担导致合同无效的全部责任；3、被告一直都按时足额地向原告支付租金，从2017年8月-2020年2月都在足额支付租金，不存在欠租金以及违约的情形，在合同无效的情况下，所有的合同条款归于无效，包括违约条款，原告要求被告承担违约责任没有事实依据和合同依据；4、在合同无效的情况下，原告应该退还被告3000元的租赁押金，同时还应当向被告返回因为旅行合同而取得的财产，履行合同原告取得的财产主要包括2017年8月一直到2020年2月的全部租金共计211200元及装修费101346.6元。被告不存在违约的情形，我们在3月25日已经腾空房屋，也没有欠付原告2月份的租金。 原告为证明自己的主张向本院提交了如下证据：1、2009-8-1至2012-7-31、2012-8-1至2015-7-31、2015-8-1至2017-7-31期间的《租赁合同》三份，证明被告与朱廷基签订三份《租赁合同》，朱廷基病重，所以由原告代签字；2、2017年8月1日至2020年7月31日期间的《租赁合同》，证明第四次续签《租赁合同》时间未到，被告要求再签第五次《租赁合同》，朱廷基已经去世，该份合同为无效合同；3、2019年8月1日至2024年7月31日期间的《租赁合同》，证明该租赁合同无效，不能成立，朱廷基已经去世，不存在签合同；4、《房屋产权证》，证明房屋产权证人是朱廷基所有；5、《结婚证》，证明原告与朱廷基系合法夫妻；6、朱廷基《死亡证》，证明朱廷基于2014年11月2日已死亡；7、柳州市城中区教育局《证明》，证明被告的名人幼儿园是无证经营；8、自治区教育厅、自治区卫生健康行员会《通知》报道，证明国家正在整治无证幼儿园。当庭提交：9、柳州市市场监督管理局出具的《证明》，证明被告的名人幼儿园没有营业执照；10、电脑咨询单，证明被告办的餐饮部工商登记原告不知情；11、银行流水，证明被告未向原告支付2020年2月份的租金。 被告覃柳英对原告提交的上述证据质证意见如下：对证据1-3真实性认可，都是原告与被告亲笔所签的合同。对证据4真实性认可。对证据5真实性认可，对证据6真实性认可，但是原告一直未向被告披露。对证据7-10真实性认可，但与本案无关，签租赁合同的主体是被告而非名人幼儿园，名人幼儿园是被告筹备的幼儿园，是否能办齐全部证件与本案租赁合同没有法律上的关系。对证据11真实性认可，恰好证明被告于3月3日已经将2月份的租金支付给原告，被告已经不欠付原告租金，被告3月25日搬离，因为被告3月7日收到原告起诉被告的起诉材料，所以就不支付3月1日-3月25日的租金。 被告为证明自己的主张当庭向本院提交了如下证据：1、中国建设银行个人账户支出交易明细，2、活期个人交易明细查询，证据1、2共同证明2017年8月-2020年3月3日，被告足额向原告支付了2017年8月-2020年2月份的租金，不存在任何违约的行为。3、收据，证明从2009年起，被告交付给原告的租金押金都是3000元一直延续到2019年8月份的租赁合同。 原告对被告提交的上述证据质证意见如下：对证据1-3真实性认可，即使按照被告所说的交了2月份的租金，未交3月份的租金，但被告仍需支付3月的租金。 本院对双方就真实性无异议的证据予以确认，对有争议的证据将综合全案案情进行认定。 经审理查明，从2009年8月1日起，由被告覃柳英承租柳州市城中区河东私营经济开发区D-1区楼房。2009年8月1日至2017年7月31日的租赁期间，系原告陈珍代朱廷基与被告覃柳英签订了三份《租赁合同》。2017年6月16日，原告陈珍与被告覃柳英签订一份《租赁合同》，合同约定由原告陈珍将柳州市河东私营经济开发区D-1区楼房的第一、二层及一楼门前院子出租给被告覃柳英，仅供办幼儿园及工作人员居住，不得私下改作其他用途。租赁期限2017年8月1日至2020年7月31日。2017年8月1日至2019年7月31日的每月租金6800元；2019年8月1日至2020年7月31日的每月租金7800元。每月租金必须在每月5日前，一次性交清，方能继续经营，逾期未交按每天收取百分之二的滞纳金，连续两个月未交房租，按违约处理。被告交付3000元押金，如被告违约，押金不退，并补偿10000元给原告；原告违约退回押金给被告并且补偿10000元给被告作为经济损失。2019年8月11日，原告陈珍以朱廷基作为甲方与被告覃柳英作为乙方签订一份《租赁合同》，合同约定，甲方将柳州市河东私营经济开发区D-1区楼房的第一、二层出租给乙方使用，租期五年，自2019年8月1日至2024年7月31日止，从2019年8月1日至2020年7月31日的每月租金8000元。合同还就违约责任、相关水电费、物业费的承担等进行约定。该《租赁合同》落款处甲方签字记载“朱廷基”。2009年7月16日，原告陈珍收到被告覃柳英支付的押金3000元。被告覃柳英已经支付了2009年8月1日至2019年12月31日的租金。2020年1月9日，被告向原告转账支付8000元租金；2020年3月3日，被告向原告转账支付8000元租金。被告称其2020年3月3日转账支付的8000元系2020年2月份的租金，2020年3月份租金因原告提起诉讼，故无需支付。原告认为被告2020年3月3日转账支付的8000元系2020年3月份的租金，故被告需支付2月份租金给原告。 另查明，原告陈珍与朱廷基于1961年2月11日登记结婚，河东私营经济开发区D-1区房产于2001年6月14日登记的房屋所有权人为朱廷基。朱廷基于2014年11月2日死亡。原告陈珍称涉案房屋为其与朱廷基的夫妻共同财产。被告覃柳英称其于2020年3月25日搬离了涉案房屋，原告陈珍拒绝接收钥匙，搬离时仅留存一些零碎垃圾在房屋内。原告陈珍认可被告覃柳英于2020年3月25日搬离了涉案房屋，但称被告没有交还钥匙并清理房屋。 本院认为，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。朱廷基于2014年11月2日已经死亡，不再享有民事权利、承担民事义务，故原告陈珍以朱廷基作为出租方于2019年8月11日与被告覃柳英签订的《租赁合同》为无效合同，本院予以确认。原告陈珍与被告覃柳英于2017年6月16日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同。关于原告认为2017年6月16日签订的《租赁合同》为无效合同，是因被告未办理开办幼儿园的相关手续并隐瞒该事实及被告在租赁地办理餐饮营业执照没得到原告的同意。本院认为，原告主张的以上事实并不能导致该《租赁合同》无效，如被告未办理开办幼儿园的相关手续而开办幼儿园，应由相关的行政部门予以处罚。故原告要求确认其与被告覃柳英2017年6月16日签订的《租赁合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原告提起本案诉讼并在庭审中明确表示不愿意继续履行双方的租赁合同，且被告亦于2020年3月25日搬离涉案房屋，同意不再继续履行租赁合同，故本院认定原告陈珍与被告覃柳英于2017年6月16日签订的《租赁合同》已经解除。关于违约。原告主张被告开办幼儿园未办许可证、营业执照以及合同还未到期，被告就让原告提前签合同均构成违约，因双方在《租赁合同》中并未约定有需要被告办理开办幼儿园的许可证、营业执照否则视为违约及续签合同的时间，故原告以此主张违约，无事实和法律依据，本院不予采信。而被告于2020年3月3日支付2020年2月份的租金，有迟延支付租金的事实，但根据双方合同约定，连续两个月未交房租，才按违约处理，故原告主张被告违约，并要求押金不退还被告，并要求被告支付违约金10000元的诉讼请求，本院不予支持。因被告于2020年3月25日已经搬离涉案房屋，故原告要求被告将租赁房屋腾空完整无缺归还给原告的诉讼请求，本院不予支持。关于支付租金的问题。原告要求被告支付2020年2月份的房租8000元。因被告主张其于2020年3月3日支付的租金系2020年2月份的，故被告仍需向原告支付2020年3月1日至2020年3月25日的租金6451.61元（8000元÷31天×25天）。因合同解除后，原告需返还押金3000元给被告，故扣除押金后，被告仍需向原告支付租金3451.61元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 确认朱廷基作为出租方于2019年8月11日与被告覃柳英签订的《租赁合同》无效。 被告覃柳英向原告陈珍支付租金3451.61元。 三、驳回原告陈珍的其他诉讼请求。 本案受理费250元（原告陈珍已预交），由原告陈珍负担202元，被告覃柳英负担48元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨美艳 人民陪审员  黄景平 人民陪审员  何 丽 二〇二〇年四月十五日 代书 记员  韦倩倩