广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1772号 上诉人（原审被告）：阳爱秀，女，1971年7月1日出生，汉族，自由职业，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人（原审被告）：阳春有，男，1964年8月18日出生，汉族，自由职业，住址同上。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李劲松，广西齐兴律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李明，广西齐兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐作强，男，1974年10月25日出生，汉族，个体户，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：冯波，广西桂宁律师事务所律师。 上诉人阳爱秀、阳春有因与被上诉人唐作强房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阳爱秀、阳春有及其共同委托诉讼代理人李劲松，被上诉人唐作强及其委托诉讼代理人冯波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人阳爱秀、阳春有上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》于2019年4月25日解除；2、撤销一审判决第二项，并依法驳回被上诉人的该项诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判令上诉人与被上诉人的合同于2019年9月3日解除错误，双方的合同解除时间应为2019年4月25日。1、上诉人将房屋出租给被上诉人过程中，因案外人桂林市房地产开发总公司（以下简称房开公司）施工的原因导致涉案房屋构成危房，政府部门于2019年4月25日向上诉人下达了危房通知，并要求立即停止使用房屋。收到政府部门通知后，上诉人已将该通知送给了被上诉人。2、被上诉人委托评估机构对其房屋装修的剩余价值进行评估的时间为2019年4月3日，该时间在政府部门下达停止使用房屋的通知之前，由此可见，被上诉人对涉案房屋构成危房及无法使用是应当知道的。因此，在上诉人与被上诉人都明确知道政府部门下达危房及停止使用房屋的通知后，双方的租赁关系客观上已经无法履行，双方解除合同的时间应为政府下达危房及停止使用房屋的时间，即2019年4月25日。二、一审法院依据广西公立天辰资产评估有限公司作出的评估报告书结论判令上诉人赔偿被上诉人房屋装修损失115715.08元、评估费损失3000元、公证费损失1000元错误。1、广西公立天辰资产评估有限公司作出的评估报告不能作为定案依据。该评估报告系被上诉人在诉前单方委托所作，并未经过上诉人同意，也并非双方共同委托法院进行评估，况且上诉人在一审审理过程中一直都对此评估报告的程序及结果都提出了异议。因此，该份评估报告不能作为定案依据。2、从广西公立天辰资产评估有限公司作出评估报告的内容上来看，该评估报告的结果不具有真实性与客观性。(1)该评估报告核定的基准日为2019年4月3日，上诉人认为，政府部门通知涉案房屋危房及停止使用房屋的时间为2019年4月25日，被上诉人即使要对房屋装修价值进行鉴定也应当在政府部门对涉案房屋进行危房认定及下达停止使用房屋之后，而不应当在此之前，因为在政府部门还未对房屋是否构成危房以及还能否使用作出鉴定之前，合同能否继续履行还不得而知。因此，广西公立天辰资产评估有限公司以2019年4月3日对涉案房屋进行装修价值评估进行显然不符合客观事实，一审法院对该评估报告予以采纳显然错误。(2)广西公立天辰资产评估有限公司制作的评估报告书中——固定资产装修评估清查明细表中载明涉案房屋的装修内容包含：墙面、地面、门窗、铁棚房、载物电梯等，而评估报告的计价表格中没有墙面、门窗等的具体面积、计算单价以及每个评估项目的金额计算来源。(3)评估报告书中评估的墙面、地面、门窗、铁棚房、载物电梯等是否属于被上诉人装修的项目范围，一审法院也完全未予核实及查明。因此，该评估报告的评估价格缺乏基本的事实依据，不具备真实客观性。三、一审法院适用法律错误。本案纠纷是因桂林市房地产开发总公司施工导致涉案房屋成为危房，以至于合同目的无法实现，导致合同的解除。上诉人认为，涉案合同的解除不归责于上诉人，亦不归责于被上诉人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修、合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照以下情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定”。因此，即使被上诉人造成损失，法院也应当适用上述规定第四款进行判决，被上诉人的损失应当按照公平原则分担，而不应当由上诉人全部承担。综上，上诉人认为一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果显失公平，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人唐作强辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人唐作强向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告赔偿（支付）原告损失费181433元、货物打包费17500元、公证费1000元、评估费3000元，合计202933元；3.被告退还原告租赁保证金50000元，退回原告2019年5月份已交租金15000元。 一审法院认定事实：2016年8月6日，二被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定二被告将位于桂林市秀峰区的房屋出租给原告作为仓库使用，租赁期限自2016年12月1日起至2026年12月3日，原告向二被告支付租赁保证金50000元，租赁期届满或双方合同解除后，如原告未违反合同约定则二被告应在五个工作日内全额无息返还。该合同第五条免责条件第1点载明：“合同期内如有不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方均不承担赔偿责任。不可抗力系指‘不能预见，不能避免并不能克服的客观情况’。”第六条其他约定第3点载明：“乙方负责开挖好每层楼的电梯井道及墙面，电梯井开口尺寸为长2米，宽2米，费用乙方负责，如乙方安装电梯不允许拆走。”合同签订后原告网银转账支付了保证金50000元，被告阳爱秀于2016年8月7日出具了收条。 原告接收房屋后均按时缴纳租金，并在屋内开挖了电梯井道以使用马达升吊货物。2019年3月11日，原告通过向阳春秀银行账户转账交纳了2019年3月至5月三个月的租金45000元。2019年4月25日，原告收到桂林市秀峰区人民政府向二被告下达的《桂林市秀峰区人民政府关于对秀峰区甲山街道办事处东圈村（东安街南一巷18号）D级危房安全隐患立即整改的通知》，该通知载明原告所租楼房危险等级为D级，承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房，要求该危房立即停止使用，即日撤出楼内人员和搬离楼内货物。 原告于2019年7月23日请桂林市公证处对涉案房屋的现状进行了拍摄公证，花费公证费1000元。广西公立天辰资产评估有限公司接受原告委托对涉案房屋进行现场查勘，于2019年7月29日出具了桂天辰资评报字[2019]053号《唐作强拟核定委估资产（房屋装修及设备等）市场价值的资产评估报告书》，该报告载明资产评估基准日为2019年4月3日，装修评估原值159607元，净值143646元；合金货架及空调评估原值49223元，净值37786元，合计评估原值208830元，净值181433元。原告为此支出评估费3000元。 同时查明，因桂林市房地产开发总公司在东安街建设的“阳光家园”工程项目施工造成包括涉案房屋在内周边房屋地基下降、房屋开裂、部分房屋倾斜，桂林市秀峰区住房和城乡建设局于2019年3月22日向该公司下发了停工整改通知。桂林市房屋安全鉴定管理处在2019年4月23日对涉案房屋出具了市房鉴字2019（105）号《桂林市房屋安全鉴定报告书》，载明该房屋主要损坏情况为：1.一层室外地面开裂。2.受倾斜挤压影响拆除部分七层开裂墙体后改为窗洞、七层开裂墙体改窗洞后防盗网变形。3.随意拆除楼板洞口做提升井，使用中存在安全隐患。4.根据申请单位提供的广西建宏建筑工程质量有限公司出具的《阳光家园小区1#、2#楼周边房屋沉降、位移及垂直观测阶段性检测报告》，从2018年12月25日至2019年4月18日，从观测数据看，垂直变化量最大5#测点为4.7‰，倾斜率最大的为4#测点12.3‰，已超过《危险房屋鉴定标准》中0.7%的限值。判定该房屋的危险等级为D级，承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房，该房屋应立即停止使用，房屋危险点主要是地基、房屋整体倾斜，建议立即停止使用。 2019年6月17日，包括二被告在内涉案房屋所在片区的6户居民向桂林市秀峰区住房和城乡建设局信访，反映桂林市房地产开发总公司建设的“阳光家园”工程项目所造成的上述问题。2019年7月4日，桂林市秀峰区住房和城乡建设局向6户居民送达《关于东安街阳光家园信访事项处理意见书》，该意见书认为目前受损房屋未做司法鉴定，且桂林市房地产开发总公司无法满足信访人提出的要求，双方协调无法达成一致，建议信访人走司法途径民事诉讼进行处理。2019年7月22日，桂林市房地产开发总公司向桂林市住建局质安科提交《关于东安路“阳光家园”项目东面部分民房出现开裂和倾斜的处理方案》，陈述处理及协商经过，认为拆除重建、原地安置方案能完善解决问题，称秀峰区政府已把该项目列入拆除重建重大项目并成立了该项目的工作领导小组，已正常开展工作。2019年10月12日，桂林市住房和城乡建设局作出《关于桂林东安街“阳光家园”质量投诉问题的回复》，称该局对桂林东安街“阳光家园”项目未取得施工手续开工等行为正在实施行政处罚，对其施工造成的房屋开裂问题，经和开发商沟通，由开发商出具具体方案解决房屋开裂问题。 本案审理过程中，二被告以涉案房屋受损的原因系桂林市房地产开发总公司在其开发建设的阳光家园开挖基坑所致，该公司依法应对损失承担相应的责任为由，向一审法院申请追加桂林市房地产开发总公司为被告。经一审法院释明，原告唐作强明确表示依据租赁合同要求二被告承担违约责任，不主张侵权之诉，不起诉桂林市房地产开发总公司，一审法院遂于2019年9月20日作出（2019）桂0302民初1288号民事裁定书，驳回二被告的追加申请。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容符合法律规定，属有效合同。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。涉案房屋变为危房，桂林市秀峰区人民政府于2019年4月25日要求该房屋立即停止使用，即日撤出楼内人员和搬离楼内货物，原告的租赁目的已无法实现，其有权解除与二被告签订的《房屋租赁合同》。原告于2019年8月29日诉至一审法院提出解除租赁合同的诉请，二被告于9月3日签收诉状副本材料。因合同自解除的通知到达对方时解除，故原、被告之间的租赁合同在2019年9月3日解除。 原告因涉案房屋受损无法继续租赁使用而遭受的损失,经查系由案外人桂林市房地产开发总公司在房屋附近施工所造成,属于合同之诉与侵权之诉竞合的情况,现原告选择合同之诉要求二被告承担违约责任符合法律规定。二被告作为出租人按照租赁合同约定将租赁物交付给原告后，还应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现涉案房屋变为危房，二被告在约定的房屋租赁期内无法保持房屋满足原告的使用需求，构成违约，应向原告承担违约责任，赔偿其剩余租赁期内装饰装修残值损失。因合金货架及空调属可拆卸带走再使用的物品，原告要求二被告赔偿该部分损失无事实依据，不予支持。经广西公立天辰资产评估有限公司评估，原告对涉案房屋所做装修的原值为159607元，双方约定租期10年共120个月，合同在2019年9月3日解除后剩余租期87个月，二被告应赔偿原告剩余租期内装修残值损失115715.08元（159607元÷120个月×87个月），并赔偿原告为评估支出的评估费3000元及公证费1000元。原告主张二被告赔偿其合同解除后仓库搬运费损失17500元，因原告提交的证据无法证实该费用的实际发生，故不予支持。 二被告提出涉案房屋变为危房系桂林市房地产开发总公司在附近施工的不可抗力导致，二被告不存在过错，原告应向该公司主张赔偿的辩解意见。一审法院认为，桂林市房地产开发总公司在涉案房屋附近施工导致房屋损坏不属于民法上的不可抗力，即并非不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，而是该公司对二被告房屋的侵权行为，故被告的辩解意见不予采纳，二被告就涉案房屋的装修损失可另案向桂林市房地产开发总公司主张权利。二被告同时主张涉案房屋变成危房,除桂林市开发总公司施工所致外,原告随意拆除楼板做提升井使用也客观上加重了损害结果，原告存在过错。一审法院认为原告在涉案房屋楼板开挖提升井系原、被告双方在《房屋租赁合同》中进行的约定，二被告以此主张原告存在过错与合同约定不符，一审法院不予采纳。 原告为承租房屋向二被告交纳了50000元保证金，现双方合同解除，二被告应将保证金退还。二被告辩称原告拖欠6月份之后的租金构成违约，保证金不应退还。一审法院认为涉案房屋在2019年4月25日即被桂林市秀峰区人民政府认定为危房，要求涉案房屋立即停止使用，即日撤出楼内人员和搬离楼内货物，二被告已无法保证涉案房屋能在剩余租赁期间供原告使用，故原告在此之后不缴纳租金系合理抗辩行为，不构成违约，二被告的上述辩解不予采纳。因原告自述2019年7月26日才与他人订立协议书以搬迁仓库货物，其在2019年5月仍然占有使用涉案房屋，故原告要求二被告退还2019年5月份的租金无事实依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告唐作强与被告阳爱秀、阳春有签订的《房屋租赁合同》于2019年9月3日解除；二、被告阳爱秀、阳春有赔偿原告唐作强房屋装修损失115715.08元、评估费损失3000元、公证费损失1000元；三、被告阳爱秀、阳春有退还原告唐作强房屋租赁保证金50000元；四、驳回原告唐作强的其他诉讼请求。本案案件受理费5319元（原告已预交），由被告阳爱秀、阳春有负担3369元，原告唐作强负担1950元。 二审期间，各方当事人均没有提交新证据。对一审查明的事实双方均无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点主要为：1、一审认定涉案租赁合同于2019年9月3日解除是否正确？2、一审采信广西公立天辰资产评估有限公司的评估结论是否正确？3、被上诉人唐作强的房屋装修损失一审判决由上诉人全部承担是否正确？ 本院认为。 关于一审认定涉案租赁合同于2019年9月3日解除是否正确的问题。虽然被上诉人唐作强于2019年4月25日收到了桂林市秀峰区人民政府下发的要求涉案房屋立即停止使用，即日撤出楼内人员和搬离楼内货物的相关通知，但结合被上诉人唐作强于2019年7月26日与他人签订搬迁货物的协议书以及二审庭审中上诉人阳爱秀、阳春有的陈述看，2019年4月25日被上诉人唐作强并未搬离涉案房屋。故上诉人阳爱秀、阳春有提出以2019年4月25日作为涉案租赁合同解除之日依据不足，本院不予以支持。一审查明涉案房屋受损无法使用是由于案外人桂林市房地产开发总公司施工所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”上诉人阳爱秀、阳春有作为违约方，无法定合同解除权。一审以被上诉人唐作强向人民法院起诉，其起诉状副本送达上诉人阳爱秀、阳春有之日即2019年9月3日作为涉案租赁合同解除之日是正确的，本院予以认可。 关于一审采信广西公立天辰资产评估有限公司的评估结论是否正确的问题。《桂林市安全鉴定报告书》记载2019年3月25日、4月15日桂林市安全鉴定管理处对涉案房屋进行了现场查勘，涉案房屋地面和墙体出现不同程度的开裂，倾斜率已超过《危险房屋鉴定标准》中0.7%的限值，证实2019年3月涉案房屋已经出现损坏情况。广西公立天辰资产评估有限公司接受被上诉人唐作强的委托，于2019年4月3日对涉案房屋进行装修价值评估符合资产评估规范，上诉人阳爱秀、阳春有提出以2019年4月3日作为评估报告核定的基准日不符合客观事实的理由不能成立，本院不予以支持。广西公立天辰资产评估有限公司具有资产评估的资质，鉴定程序合法，上诉人阳爱秀、阳春有虽然对鉴定报告结论不认可，但未能提交充分证据予以推翻，故一审采信广西公立天辰资产评估有限公司的评估结论正确，本院予以确认。 关于被上诉人唐作强的房屋装修损失一审判决由上诉人全部承担是否正确的问题。本案是租赁合同纠纷，上诉人阳爱秀、阳春有作为出租人，交付的涉案房屋出现严重质量问题，已不能满足租赁合同约定的用途，致使被上诉人唐作强难以实现订立合同目的，上诉人阳爱秀、阳春有构成根本违约，应当向被上诉人唐作强承担违约责任。一审按照广西公立天辰资产评估有限公司的评估结论计算出涉案房屋装修的残值损失，将诉讼所产生的必要费用评估费和公证费一并判决由上诉人阳爱秀、阳春有承担正确，本院予以认可。上诉人阳爱秀、阳春有承担违约责任后，可依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定向案外人桂林市房地产开发总公司另行主张权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案系因上诉人阳爱秀、阳春有作为房屋出租人违约导致涉案租赁合同解除，应适用该法条第一款第（一）项规定，上诉人阳爱秀、阳春有提出应适用该法条第一款第（四）项规定的理由不能成立，本院不予以支持。 综上所述，上诉人阳爱秀、阳春有的上诉理由不能成立，本院不予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律恰当，实体处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5319元（上诉人阳爱秀、阳春有已预交），由上诉人阳爱秀、阳春有负担。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  丁 勇 审判员  周 霞 二〇二〇年五月十五日 书记员  叶菁华