山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初1494号原告：王霞，女，1981年4月25日出生，汉族，无业，住济南市济阳区。委托诉讼代理人：赵心华，山东大正泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜广杰，山东大正泰和律师事务所律师。被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路786号，现经营地济南市市中区共青团路25号绿地中心33层。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。原告王霞与被告绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告王霞的委托诉讼代理人赵心华、被告绿地西河置业公司的委托诉讼代理人王晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告延期交付商品房违约金74489.9元（以1221147元为基数，按照日万分之一的标准计算，自2018年5月18日起暂时计算至2020年1月18日共610天）；2.判令被告支付原告延期交付车位违约金1822.4元（以134000元为基数，按照日万分之一的标准计算，自2018年1月1日起计算至2018年5月17日共136天）；3.判令被告按季度向原告支付2020年1月18日之后因延期交付商品房产生的违约金，直至被告符合交付条件之日；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2014年8月20日与被告签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议一份，购买绿地新都会广场C2地块4号楼2单元1701商品房一套，商品房总价款1221147元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部价款。按合同约定，被告应于2016年12月31日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并将符合合同约定的商品房交付原告使用；根据原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》附件五：《补充协议》第三条第七款的规定，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该商品房交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。原告于2016年3月21日与被告签订《绿地新都会C2地块车位购买协议》一份，购买绿地新都会广场项目C2地块1-1142车位一个。协议签订后原告依约向被告支付全部价款。根据原被告签订《绿地新都会C1地块车位购买协议》第六条第一款的规定，如因甲方原因，未按本协议规定的期限将该车位交付给乙方的，每逾期一日，甲方向乙方支付已交付车位价款万分之一的违约金，但本协议应继续履行。根据济建发【2011】7号《关于转发【山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法】的通知》之规定：自2011年起，凡在济南行政区域内的房地产开发项目竣工时均要报请主管部门综合验收；开发企业交付商品房时，应当向买受人提供楼幢对应的《综合验收备案证明》。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，此即房地产开发企业向购房人交付商品房所应达到的法定条件。由于被告至今未取得《竣工验收备案单》，未达到商品房交付的法定条件。被告自知其行为已构成违约，并向原告支付了自2017年1月1日起因延期交付商品房产生的违约金至2018年5月17日，此后即停止支付违约金。延期交付车位的违约金一直未支付。原告为维护自身权益提起诉讼，愿判如所请。被告绿地西河置业公司辩称，一、被告已于2018年10月9日向原告交付房屋，被告向原告交付房屋之后的违约金不应支付。首先，被告与原告签订的《商品房买卖合同》约定交房条件为取得分期综合验收备案证明，涉案房屋虽未取得分期综合验收备案证明，但双方已于2018年10月9日办理房屋交付手续，也就说，双方在履行《商品房买卖合同》时已实际变更了房屋交付条件，且原告已认可了涉案房屋的交付条件并接收了该房屋。根据《合同法》的相关规定，违约金是建立在产生实际损失之上，原告在接收房屋之后不存在任何实际损失，故，被告无需向原告支付交房之后的违约金。二、自被告向原告下发交房通知之日，涉案房屋的交付条件已符合相关法律规定，原告因自身原因未能收房的，被告不应承担逾期交房的违约责任。国务院于2018年3月19日下发了《关于修改和废止部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第698号），将《城市房地产开发经营管理条例》原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除。依据该决定以及现行《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。本案中，涉案楼宇已经取得了建筑工程竣工验收报告，济南城建档案馆于2017年4月17日接收了涉案楼宇的建设工程档案，且涉案楼宇已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》自公布之日即2018年3月19日施行，被告通知原告办理收房的截止时间为2018年5月17日，也就说，被告通知原告收房之时，涉案房屋交付条件已符合现行法律规定，在原告收到该通知后，原告已于2018年10月9日收取房屋，被告不应承担任何违约责任。三、涉案楼宇未能取得《分期综合验收备案证明》是由于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因，该情形符合商品房买卖合同中约定的可据实顺延交房日期的情形，故在被告向原告交房之日以前，合同约定的交房期限并未成就，被告亦无需向原告支付违约金。首先，被告与原告签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付条件为取得分期综合验收备案证明。但涉案楼宇未能取得《分期综合验收备案证明》，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致。涉案项目未进行综合验收备案的最主要原因是高压线未落地和教育用地未拆迁。新都会项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这不仅导致高压线下的楼栋无法开工建设，已单体竣工验收的楼宇也无法通过分期综合验收。涉案项目同时存在教育用地地块未拆迁问题，关于这一点，包括原告在内的广大业主是知悉的。教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的被告所能左右。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；以及补充协议第三条第5款，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中恰恰出现了与该房屋所在项目相关联的工程干线（高压线未落地）未完工，以及政府作为不及时（教育用地拆迁不及时）的情形，因此出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。也就是说，合同约定的交房期限并未成就，被告有权利顺延交房日期至政府将教育用地拆迁完毕之时，被告亦无需向原告支付违约金。四、退一步讲，假设法院不能认定上述理由为顺延交房的理由，按照《商品房买卖合同》的约定，非被告自身原因造成的逾期交房的情形，被告无需向原告支付违约金。依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，被告自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付原告的，被告应按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。即，只有被告因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，被告才应按照合同约定支付违约金。否则，被告不应承担任何违约责任。本案中，前述已提到，该项目未能办理《分期综合验收备案证明》主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。高压线落地问题是济南市电力等市政能源部门的职责范围，不能落地并非是被告自身原因造成的；关于教育用地地块未拆迁问题，被告确实与政府签订了土地出让合同，但按照现行法律规定，拆迁的主体为政府相关职能部门，并非作为受让方的被告。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，导致已完工的楼盘未能进行综合验收备案，这也并非被告自身原因导致。在高压线问题以及教育用地拆迁问题并非被告原因导致的事实前提下，如法院最终认定由被告承担相应违约责任，则该种认定对被告既不公平，也不公正。被告请求贵院综合考虑本案存在的特殊情形。综上，被告认为：一、原告在接收房屋之后未产生任何实际损失，被告不应向原告支付交房之日以后的违约金。二、鉴于综合验收程序已经被废除，被告通知原告办理交房手续之时，涉案房屋的交付条件已符合现行法律规定，在原告收到收房通知后，被告不应承担此期间的违约责任。本院经审理认定事实如下：2014年8月20日，买受人王霞与出卖人绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区预售商品房；商品房的用途为住宅，建筑面积124.22平方米；按建筑面积计算，该商品房价格为1221147元；出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性××等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件五《合同补充协议》。王霞与绿地西河置业公司签订上述商品房买卖合同的同时，签订了合同附件五《商品房买卖合同补充协议》（甲方为出卖人，乙方为买受人），该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。上述合同及协议签订后，王霞依约支付住宅购房款1221147元，但绿地西河置业公司未按约交付房屋。2016年3月21日，王霞（乙方）与绿地西河置业公司（甲方）签订《绿地新都会C2地块车位购买协议》一份，约定乙方自愿向甲方购买绿地新都会广场项目C2地块1－1142号车位，建筑面积为39.27平方米，车位价款为134000元，于本协议生效当日向甲方一次性支付；在2017年12月31日前，甲方在该车位符合交付条件后以书面形式通知乙方，乙方自收到书面通知之日起15日内到甲方指定地点办理车位交接手续，因乙方原因逾期未办理车位交接手续的，视为甲方已交付；如因甲方原因未按本协议规定的期限内将该车位交付乙方的，每逾期一日，甲方向乙方支付已交付车位价款万分之一的违约金，但本协议应继续履行。上述协议签订后，王霞依约支付车位款134000元。2018年5月9日，绿地西河置业公司向王霞发出《通知书》，其中载明：我司开发的绿地西河片区C2地块4号楼的房屋已通过质检、消防验收，具备入住条件。但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入小区无法进行供电验收，综上原因未取得综合验收备案。我司现通知您可于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续。为避免集中交付所产生的拥挤和更好的为您提供服务，请您于5月17日办理。2018年5月10日，王霞收到该通知书。另查明，绿地西河置业公司于2014年8月14日取得涉案项目C2地块4号楼的商品房预售许可证；涉案4号楼建筑工程已经过五大主体验收合格。2017年4月17日，济南市城建档案馆接收了绿地西河置业公司移交的涉案4号楼建设工程档案。涉案4号楼于2017年4月26日取得建设工程消防验收合格的验收意见书，于2017年4月27日取得济南建筑节能专项验收认可，于2018年5月31日取得基本符合水务配套设施综合验收备案条件，于2018年6月6日取得燃气设施工程竣工验收备案，于2018年6月8日取得供热设施工程竣工验收备案。再查明，绿地西河置业公司已支付给王霞2017年1月1日至2018年5月17日的房屋逾期交付违约金，车位逾期交付违约金未予支付。王霞于2018年10月9日实际办理收房手续，经结算房屋总价款为1222032元。本院认为，王霞与绿地西河置业公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。在履行合同过程中，双方当事人并未协商变更房屋的商品房交付条件，绿地西河置业公司关于《城市房地产开发经营管理条例》修订后商品房买卖合同中约定的商品房交付条件的条款不再适用的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。绿地西河置业公司主张涉案项目至今未取得《分期综合验收备案证明》系因高压线未落地、教育用地未拆迁等非其自身原因造成，故其无需承担逾期交房的违约责任，该主张于法无据，本院不予采信。根据绿地西河置业公司发给王霞的收房通知书可以看出，涉案房屋未取得分期综合验收备案的原因是多方面的，即使存在绿地西河置业公司所述的其不可控制的高压线落地及教育用地拆迁等原因，但也包括未进行供电验收的原因，绿地西河置业公司关于其有权顺延交房交付期限而无需承担违约责任的抗辩理由亦不能成立，本院不予采纳。根据双方签订的商品房买卖合同，出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，至今为止，绿地西河置业公司建设的涉案房屋尚未取得《分期综合验收备案证明》，在涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件的情况下，王霞有权拒绝办理收房手续，故绿地西河置业公司向王霞通知收房的行为并不能成为其免责的合法理由。绿地西河置业公司未按约交付涉案房屋，应承担相应的逾期交付责任。因绿地西河置业公司已将涉案房屋的逾期交房违约金向王霞支付至2018年5月17日，且王霞已于2018年10月9日实际收房，故原告主张绿地西河置业公司应承担的逾期交房违约金自2018年5月18日起每日按1221147元的万分之一的标准支付至2018年10月9日止的诉讼请求，本院予以支持。王霞办理收房手续表明其认可绿地西河置业公司以现状交付房屋，其再继续主张收房之后的逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持。同理，王霞主张车位逾期交付的违约金，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王霞逾期交房违约金（自2018年5月18日起至2018年10月9日止，以1221147元为基数，按每日万分之一的标准计算）。二、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王霞逾期交付车位违约金（自2018年1月1日起至2018年5月17日止，以134000元为基数，按每日万分之一的标准计算）三、驳回原告王霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1710元，减半收取计855元，由原告王霞负担710元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵忆泉二〇二〇年五月十一日书记员  王倩倩