湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初5407号原告：武汉左岭新城开发投资有限公司，住所地：中国（湖北）自贸区左岭镇左岭路117号光电子配套产业园一期厂房B5栋四层。法定代表人：高翔，董事长。委托诉讼代理人：陈婷婷，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙志伟，该公司工作人员。被告：武汉新康豪餐饮管理有限公司，住所地：武汉市江夏区藏龙岛长咀社区848号。法定代表人：张金治。原告武汉左岭新城开发投资有限公司（以下简称原告）诉被告武汉新康豪餐饮管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序进行了审理。后因本案案情复杂，于2019年11月1日转为适用普通程序，组成由审判员周琼担任审判长，人民陪审员李红英、孙小菊参与的合议庭对本案进行审理。因原合议庭组成人员工作变动，合议庭组成人员发生变更，由审判员刘志强担任审判长，人民陪审员姜小利、任鹏组成合议庭对本案继续进行审理。原告的委托诉讼代理人陈婷婷、龙志伟和被告的法定代表人张金治均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告签订的《光电子创新中心（领航园2期）租赁合同》解除；2、判令被告向原告支付其欠缴的自2017年10月26日至2019年7月25日的房屋租金535755.20元，及2019年7月26日至被告返还租赁房屋之日止期间的房屋租金（合同解除后即为房屋占用费）；3、判令被告向原告支付应当支付租金之日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的租金利息（暂计算至2019年7月25日，欠缴租金535755.20元的利息为24423.13元，2019年7月26日及以后的租金利息暂未计算）；4、判令被告自租赁合同解除之日起第6日至实际返还房屋之日止，按每日月租金5%的标准（即每日1873.69元）向原告支付违约金；5、判令被告立即腾退并向原告返还武汉市东湖新技术开发区大学园路18号光电子创新中心（领航园2期）4号楼1层2号房屋；6、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告、被告签订的《光电子创新中心（领航园2期）租赁合同》（以下简称租赁合同）约定，原告将其所有的位于武汉东湖新技术开发区大学园路18号光电子创新中心（领航园2期）4号楼1层2号房屋出租给被告使用，房屋面积为535.34平方米，租赁期限自2016年10月26日至2024年5月25日，前五年租金为每月70元/平方米，按季度支付，每次提前一个月支付下期租金。租赁合同签订后，原告按照合同约定履行义务，将房屋交付给被告使用，但是被告却不履行付款的义务，自2017年9月26日开始拖欠房屋租金，原告多次通过电话、函件等形式向被告催缴租金，被告均不予付款。根据租赁合同第十三条的约定，被告未按期支付租金或物业管理费达1个月的，原告有权解除合同，原告于2019年7月22日向被告已经发送《关于光电子创新中心（领航园2期）租赁合同解除的工作联系函》，解除了双方签订的租赁合同，但被告至今仍未支付欠缴租金，未退还房屋，按照租赁合同第十四条的约定，被告应当向原告支付违约金。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告辩称，1、我公司是租房到2017年10月，之后就转租给了次承租人，并且转租是经过原告的相关领导同意的，次承租人直接向原告缴纳租金、水电费、物业费等，次承租人的装修也是经过原告的同意，被告还保存有与原告签订的承租九百多平方米房屋的租赁合同，原告的领导将后来与被告签订的承租五百多平方米房屋的租赁合同原件拿走了，被告现在手上只有一份合同；2、原告陈述一直与被告联系不上不属实，原告一直在与次承租人联系，因为与次承租人一直未联系上，才找到被告，被告也跟原告提出，被告把房屋转租给第三方，经过了原告的同意，原告和次承租人应该自行处理。经审理查明，原告、被告共签订了两份《光电子创新中心（领航园2期）租赁合同》，其中第1份租赁合同约定的合同期限为2016年5月26日至2024年5月25日，出租的房屋建筑面积为947.18平方米。第2份租赁合同约定的合同期限为2016年10月26日至2024年5月25日，出租的房屋建筑面积为535.34平方米。原告、被告均认可，双方签署了上述第1份租赁合同后，原告将建筑面积为947.18平方米的房屋交付给被告使用，该合同履行过程中，双方又签订了第二份租赁合同，第二份租赁合同对租赁的期限和房屋面积进行了重新约定，租赁合同第一条约定，甲方（即本案原告，以下同）将坐落于武汉市东湖高新技术开发区大学园路18号的光电子创新中心（领航园2期）4号楼1层2号房屋出租给乙方（即本案被告，以下同）使用。建筑面积共计535.34平方米。第二条约定，该房屋的租赁期限为七年零九个月，即自2016年10月26日至2024年5月25日止。续租与否需在到期之前一个月以书面方式通知对方，否则到期后自动解除本合同。第三条约定，双方商定该房屋前五年租金为每月70元/平方米；租赁期的第1、2年分别有两个半月租金减免优惠，第3年有两个月租金减免优惠；第六年起租金以每月70元/平方米为基础上递增5%。押金为40000元。付款方式为按季支付租金，首付租金及押金在本合同签订之日起五个工作日内，乙方一次性支付给甲方。后续支付需提前一个月支付下期租金。甲方收取乙方租金时给予乙方正式票据。第八条约定，乙方必须按时全额支付租金，逾期1个月未交付租金，甲方有权提前中止合同，并由乙方承担由此造成的损失。第十三条约定，因甲方下列行为违约，乙方有权解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙赔偿：（1）甲方延迟交付出租房屋三十日以上；第十四条约定，乙方逾期未迁离或未返还出租屋的，甲方可停水停电强制执行，并按照每天月租金5%的标准索取违约金。签订了上述第二份租赁合同后，被告将535.34平方米之外的房屋交还给了原告，继续租用原告面积为535.34平方米房屋。被告向原告支付了截止2017年10月的租金，之后的租金再未支付。2016年12月13日至2018年8月30日期间，原告累计向被告开具了总金额为438566.6元的增值税发票。此外，原告认可被告另行支付了40000元的押金，原告在收取该押金后向被告开具了收据。诉讼中，原告提交了一份原告发送给被告的关于工作联系函，该函件的联系事由为关于尽快缴纳2018年相关费用的函，该函件的主要内容为，被告已累计拖欠原告2017年12月26日至2018年12月25日期间房屋租赁费348422.5元，要求被告于2018年11月20日前支付欠缴费用。该工作联系函的落款时间为2018年10月31日。被告否认收到过该份工作联系函，原告未能提交相应的证据证明其向被告送达过该函件。诉讼中，原告还提交了一份《关于光电子创新中心（领航园2期）租赁合同解除的工作联系函》，该联系函主要内容为，被告自2017年12月开始拖欠房屋租金、物业费、水费等，原告通过电话、函件等形式向被告催缴租金等费用，被告均不予付款。根据双方签订的租赁合同第十三条的约定，原告正式通知被告，即日起解除双方签订的租赁合同。并要求被告收到函件后于2019年7月25日前到原告处办理财务核算、租赁费用清缴及房屋腾退归还事宜。该函件的落款时间为2019年7月20日。原告通过快递方式将该函件邮寄至被告的工商登记地址，但该邮件于2019年7月24日被退回。原告还将该函件张贴至被告承租的本案所涉的租赁房屋的大门。诉讼中，被告陈述，该公司经原告同意于2019年10月份已将其承租的535.34平方米的房屋全部转租给了一家第三方足浴店，该足浴店后更名为蓝之湾足浴。因原告向被告主张租金等权利未果，遂向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《光电子创新中心（领航园2期）租赁合同》（即双方签订的第二份租赁合同）是双方当事人真实意思表示，双方之间的租赁合同关系成立，且不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。在原告向被告交付了涉案房屋后，被告应当及时足额支付租金。但自2017年10月26日之后，被告再未支付租金，其行为已经构成违约，被告虽然主张其未继续支付租金是因为其将本案涉案房屋已转租给第三方，且原告已经同意，其不应当履行支付租金的义务，但被告并未相应的证据证明其已将涉案房屋转租以及被告同意转租的事实。因此，原告依据合同约定，解除与被告的租赁合同，有理、合法，原告通过快递向被告送达了解除合同的通知，但因被告自身的原因无法签收，该解除通知视为已经送达，双方之间的租赁合同于2019年7月24日解除。关于支付租金和未付租金利息的问题。被告未按合同约定及时、足额支付租赁期间的租金，应当支付2017年10月26日至2019年7月24日租赁期间的租金共计534506元。另外，按照合同约定，被告应当按季度支付租金，并提前一个月支付下一个季度的租金，因此原告有关要求被告支付2017年10月26日至2019年7月24日期间未付租金的相应利息损失的诉讼请求，本院予以支持。原告主张按照中国人民银行同期基准贷款利率或者按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，经本院核算，截止2020年5月19日，前述534506元未付租金对应利息损失为43381元。关于支付违约金的问题。原告要求被告支付从解除合同之日起第六日起至实际返还房屋之日止的违约金，该违约金实际上系要求被告支付逾期返还房屋的占用费，但该占用费的计算标准过高，本院依法予以调整，双方之间租赁合同解除之后，房屋占用费应当按照合同约定的租金标准进行计算。双方之间的租赁合同解除后，被告应当及时返还房屋。因此，对于原告的该项主张，本院部分予以支持。关于腾退、返还房屋的诉讼请求，在被告违约的情况下，原告按照合同约定解除了双方之间的租赁合同，被告应当将其承租的房屋腾退后返还给原告，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告武汉左岭新城开发投资有限公司、被告武汉新康豪餐饮管理有限公司双方签订的《光电子创新中心（领航园2期）租赁合同》（即双方签订的第二份租赁合同）于2019年7月24日解除；二、被告武汉新康豪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉左岭新城开发投资有限公司支付2017年10月26日至2019年7月24日期间的租金534506元；三、被告武汉新康豪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉左岭新城开发投资有限公司支付截止2020年5月19日的逾期支付2017年10月26日至2019年7月24日期间租金的租金利息损失43381元，并支付2020年5月20日之后的租金利息损失（以未付租金534506元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年5月20日起计算至前述租金全部付清之日止，期间支付部分租金的，之后的利息按照未付租金为基数继续计算）；四、被告武汉新康豪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉左岭新城开发投资有限公司支付房屋占用费（从2017年7月30日起计算至实际返还房屋之日止，按照月租金70元/平方米的标准进行计算）五、被告武汉新康豪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市东湖新技术开发区大学园路18号光电子创新中心（领航园2期）4号楼一层2号的房屋，并将该房屋返还给原告武汉左岭新城开发投资有限公司；六、驳回原告武汉左岭新城开发投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费9402元，由被告武汉新康豪餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘志强人民陪审员  姜小利人民陪审员  任 鹏二〇二〇年五月二十一日法官助理陈瑞书记员尹琴