重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终3833号上诉人(原审被告)：重庆市永祥房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区凉亭子89号6幢附22号。诉讼代表人：重庆市永祥房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：熊春，重庆公鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：童小姝，女，1972年3月11日生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陈俊屹，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴铭心，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人重庆市永祥房地产开发有限公司（简称永祥房地产公司）因与被上诉人童小姝普通债权确认纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院(2016)渝0118民初9266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永祥房地产公司上诉请求依法改判，确认童小姝享有破产债权35193468元。对于重庆市永川区的x幢、x幢、x幢建筑面积4115.3平方米的在建工程拍卖、变卖、折价所得款项在1000万元范围内优先受偿；x幢、x幢、x幢、x幢建筑面积5945.84平方米的在建工程拍卖、变卖、折价所得款项在1500万元范围内优先受偿。由童小姝承担一二审诉讼费。其事实和理由为：1.童小姝依据生效法律文书申报了两笔债权，管理人对债权共计35193468元予以确认。其中本金1000万元的债权，永祥房地产公司以重庆市永川区的x幢、x幢、x幢建筑面积4115.3平方米的在建工程提供担保。另外1500万元的债权永祥房地产公司以x幢、x幢、x幢、x幢建筑面积5945.84平方米的在建工程提供担保。管理人根据抵押登记，确认担保债权数额为2500万元，其余为普通债权。2.一审未区分两笔债权分别对应的担保物，认定事实错误。本金为1000万元的债权，担保物不包括8幢6-2号房屋。3.一审判决担保范围包括本金、利息共计35193468元，属于适用法律错误。4.涉案抵押物上存在建设工程优先受偿权，该权利优先于童小姝的抵押权，童小姝仅能在优先于抵押权的权利受偿后就剩余部分受偿。童小姝二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。童小姝向原审法院请求判决确认其对永祥房地产公司享有的破产债权35193468元在抵押权财产范围内享有优先受偿的权利。一审法院认定如下事实：2014年1月26日，童小姝与永祥房地产公司签订借（2014年）第0101号《借款合同》。合同约定童小姝借给永祥房地产公司1000万元，借款期限为9个月（2014年1月28日至2014年10月27日），借款月利率1.5%。同年1月27日，童小姝与永祥房地产公司签订《重庆市房地产抵押合同》，同约定永祥房地产公司以其位于重庆市永川区的x幢、x幢、x幢建筑面积为4115.3平方米在建工程为上述借款合同提供抵押担保。同日，双方在重庆市永川区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记手续，注明抵押金额为1000万元。此后，童小姝按照永祥房地产公司的付款委托将该1000万元支付至重庆建工住宅建设有限公司。因永祥房地产公司未按期偿还借款本息，童小姝于2014年11月27日起诉至重庆市第一中级人民法院。2015年2月24日，经法院主持调解，童小姝与永祥房地产公司及其他担保方达成如下调解协议：1.永祥房地产公司于调解协议生效之日起五日内偿还童小姝借款本金1000万元；2.永祥房地产公司于调解协议生效之日起五日内支付童小姝自2014年1月28日起至还清欠付童小姝全部本息之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息、违约金；3.童小姝有权对永祥房地产公司提供的抵押物即位于重庆市永川区的x幢、x幢、x幢建筑面积为4115.30平方米的在建工程【205房地证（押）2014字第00897号】拍卖、变卖、折价所得款项在上述两项债权范围内优先受偿。2014年1月26日，童小姝与永祥房地产公司签订借（2014年）第0102号《借款合同》。合同约定童小姝向永祥房地产公司提供借款1500万元，借款期限为9个月（2014年1月28日至2014年10月27日），借款月利率1.5%。同年1月28日，童小姝与永祥房地产公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定永祥房地产公司以其位于重庆市永川区的x幢、x幢、x幢、x幢建筑面积为5945.84平方米的在建工程为上述借款合同提供抵押担保。同日，双方在重庆市永川区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记手续，注明抵押金额为1500万元。同年1月29日，童小姝分两次分别向永祥房地产公司账户转账支付了600万元、900万元。因永祥房地产公司未按期偿还借款本息，童小姝于2014年11月27日起诉至重庆市第一中级人民法院。2015年2月24日，经法院主持调解，童小姝与永祥房地产公司及其他担保方达成如下调解协议：1.永祥房地产公司于调解协议生效之日起五日内偿还童小姝借款本金1500万元；2.永祥房地产公司于调解协议生效之日起五日内支付童小姝自2014年1月29日至还清欠付童小姝全部本息之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息、违约金；3.童小姝有权对永祥房地产公司提供的抵押物即位于重庆市永川区的x幢、x幢、x幢、x幢建筑面积为5945.84平方米的在建工程【205房地证（押）2014字第00915号】拍卖、变卖、折价所得款项在上述两项债权范围内优先受偿等。2015年10月27日，重庆市第五中级人民法院裁定受理永祥房地产公司的破产清算申请，将该案交由原审法院审理。同年12月30日，原审法院指定重庆公鸣律师事务所担任永祥房地产公司管理人。2016年3月17日，童小姝向管理人申报债权，申报债权总额为37076054.79元（本金2500万元+违约金12076054.79元）。管理人经审核后确认的债权总额为35193468元（本金2500万元+利息10193468元），并确认优先权按抵押金额2500万元计算，其余10193468元作为普通债权编入表三（普通债权）。同年4月20日，原审法院组织召开了永祥房地产公司第一次债权人会议。在该次债权人会议上，债权人对管理人提交的债权表进行了核查。童小姝对管理人核定的债权持有异议，向管理人提出异议申请。2016年8月30日，管理人向童小姝出具《债权复审通知书》，通知书载明：“……管理人对贵方申报的债权，系依照贵方提供的生效法律文书审定贵方的债权金额，利息债权按照破产法的规定计算至本案破产申请受理日，即2015年10月27日，审定的利息为10193468元。管理人对贵方债权数额不再予以调整。贵方对管理人核定的财产担保优先权数额也提出异议。经向永川区房交所核实，贵方抵押权登记金额为2500万元，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”也即贵方债权本金、利息及实现债权费用的总债权中优先权范围以抵押权登记金额2500万元为限，若变现价值低于抵押金额的，优先权以变现价值为限，若变现价值高于抵押金额的，优先权以抵押金额为限。由于资产尚未变现，管理人暂以抵押物评估值3320.24万元作为参考，高于抵押金额，优先权则以抵押金额2500万元为限，超出部分作为普通债权。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号的规定，建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权。贵方担保财产上存在建设工程优先权，待资产变现后再行调整。……若贵方对本债权复审通知书仍有异议，或对他人债权仍有异议，请贵方在收到本函件之日起，30日内向重庆市永川区人民法院提起债权确认诉讼，逾期未起诉的，该债权确定”。童小姝对该复审结果不服，遂诉至原审法院。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十五条第二款规定，抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。该条款中的第（一）项“被担保债权的种类和数额”与第（四）项“担保的范围”为两项不同的合同条款。《房屋登记办法》（建设部第168号令）第四十四条规定，对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应将下列事项记载于房屋登记簿：（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（二）被担保债权的数额；（三）登记时间。从以上规定可以看出，房屋登记机关在办理抵押权登记时，相关格式抵押合同上的债权金额和抵押权证书上的抵押金额均应属于被担保的主债权金额，而非指担保范围。抵押财产的担保范围应依照法律规定或合同约定予以确定。《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。涉案抵押权证书上记载的抵押金额1000万元、1500万元均应认定是涉案借款合同约定的借款本金，即主债权金额，而非指涉案抵押财产担保的范围仅限该抵押金额。涉案借款合同及抵押合同中均未明确约定抵押担保范围。按照前述规定，涉案抵押担保范围除主债权即借款本金外还应包括借款利息及违约金。因此，童小姝经管理人核定的利息及违约金债权部分对于涉案抵押物的变现价值亦享有优先受偿权。因此童小姝要求确认对永祥房地产公司享有的破产债权35193468元在童小姝享有抵押权的财产即永祥房地产公司开发的位于永川区的8幢、9幢、x幢、x幢、x幢、x幢、16幢在建工程折价或拍卖、变卖后的价款范围内享有优先受偿权的诉讼请求成立，原审法院予以采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。该条解决的是抵押合同未约定抵押物或者约定不明以及合同约定与抵押登记不一致的情况如何确定抵押物的问题，而不是实际权利与登记簿不一致时应认定登记记载的为准的问题。永祥房地产公司辩称童小姝的债权本金、利息及实现债权费用的总债权中优先权范围以抵押权登记金额2500万元为限，若变现价值低于抵押金额的，优先权以变现价值为限，若变现价值高于抵押金额的，优先权以抵押金额为限，该理由不能成立，原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百八十条、第一百八十五条第二款、第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决确认童小姝对永祥房地产公司享有的破产债权35193468元对永祥房地产公司位于永川区的8幢、9幢、x幢、x幢、x幢、x幢、16幢在建工程折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。案件受理费80元由永祥房地产公司负担。本院二审查明：截止本院受理永祥房地产公司破产清算之日，童小姝享有的1000万元借款债权的利息为4081388元，1500万元债权的利息为6112080元。2014年1月27日《重庆市房地产抵押合同》项下登记的抵押物（总面积4115.3平方米）为：1.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1，建筑面积1257.52平方米。2.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2，建筑面积1371.04平方米。3.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2，建筑面积1486.74平方米。同年1月28日，《重庆市房地产抵押合同》项下抵押物（总面积5945.84平方米）为：1.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2，建筑面积1486.46平方米。2.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2，建筑面积1486.46平方米。3.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2，建筑面积1486.46平方米。4.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2，建筑面积1486.46平方米。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，二审诉讼中双方争议焦点在于：一、抵押担保的范围是否仅包括借款本金；二、两笔借款债权的抵押物如何认定。对于前述争议焦点本院分别评判如下。一、抵押担保的范围是否仅包括借款本金如原审法院所述，根据《中华人民共和国物权法》，“被担保债权的种类和数额”与担保的范围”是两项不同的合同条款。在房屋登记机关办理抵押权登记的格式抵押合同，仅约定了“贷款金额和期限”，前述“贷款金额”依合同条款内容显然指贷款本金，抵押证书记载的“抵押金额”也应指抵押合同记载的“贷款金额”。除约定“贷款金额和期限”外，抵押合同没有专门约定担保范围。《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。因此，担保范围应依照该条规定确定，包括争议利息。至于永祥房地产公司认为涉案抵押物上存在建设工程优先受偿权，该权利优先于童小姝抵押权的问题，本院认为本案仅解决童小姝与永祥房地产公司的争议，判断童小姝是否享有抵押权及担保范围，如果抵押物确实负担包括建设工程优先受偿权在内的其他优先权利，依法定清偿顺序清偿即可，其他权利的认定和处理不在本案审理范围内。二、两笔借款债权的抵押物如何认定两笔借款的抵押合同登记的抵押物与生效民事调解书确定的幢号及总面积吻合，民事调解书确认的幢号及总面积正确。但是2014年1月27日《重庆市房地产抵押合同》项下登记的第8幢抵押物并无6-2号，双方发生争议，因此应将抵押物加以具体明确。根据查明的事实，1000万元借款的抵押物（总面积4115.3平方米）为：1.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1，建筑面积1257.52平方米。2.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2，建筑面积1371.04平方米。3.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2，建筑面积1486.74平方米。1500万元借款的抵押物（总面积5945.84平方米）为：1.第10幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2，建筑面积1486.46平方米。2.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2，建筑面积1486.46平方米。3.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2，建筑面积1486.46平方米。4.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2，建筑面积1486.46平方米。上述每一笔借款均为独立的法律关系，对应的抵押担保也仅担保各自的债权，并不当然担保其他债权。因此原审判决确定两笔借款的全部抵押物担保全部两笔债权错误，应予调整。综上所述，永祥房地产公司认为担保物分别担保对应债权的上诉理由成立，其他理由不成立，应对原审判决加以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、撤销重庆市永川区人民法院(2016)渝0118民初9266号民事判决。二、童小姝就借款债权1000万元及利息4081388元对重庆市永祥房地产开发有限公司位于重庆市永川区的下列房产享有抵押权：1.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1，建筑面积1257.52平方米。2.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2，建筑面积1371.04平方米。3.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2，建筑面积1486.74平方米。三、童小姝就借款债权1500万元及利息6112080元对重庆市永祥房地产开发有限公司位于重庆市永川区的下列房产享有抵押权：1.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2，建筑面积1486.46平方米。2.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2，建筑面积1486.46平方米。3.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2，建筑面积1486.46平方米。4.第x幢：1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、5-1、5-2、6-1、6-2，建筑面积1486.46平方米。一审诉讼费负担维持不变。二审案件受理费160元由童小姝负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈秀良审 判 员 王丽丹审 判 员 赵 克二〇二〇年五月二十五日法官助理 王慧杰书 记 员 李心雨