山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0881民初74号原告：山东万佳置业有限公司，住所地济宁市太白东路5号，统一社会信用代码：913708117409968009。法定代表人：姜庆革，执行董事。委托诉讼代理人：孔德志，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨忠凯，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师（实习）。被告：徐缘，女，1963年6月19日出生，汉族，居民，住曲阜市。原告山东万佳置业有限公司（以下简称万佳公司）与被告徐缘商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万佳公司的委托诉讼代理人孔德志、杨忠凯到庭参加诉讼，被告徐缘经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万佳公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告万佳公司与被告徐缘于2014年4月21日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告徐缘向原告支付违约金133000元；3.依法判令被告徐缘配合原告办理撤销商品房销售合同备案登记；4.本案诉讼费、财产保全费等费用均由被告承担。事实和理由：原告系曲阜市“万佳都市花园”项目开发商，被告徐缘于2014年4月21日与原告签订《商品房买卖合同》，约定徐缘购买原告万佳都市花园项目别墅区13号楼103、103跃1、103跃2号房，面积235.74平方米，合同总价款为133万元，被告已支付首付款40万元，余款93万元申请商业贷款，合同第六条第3项约定：被告需在本合同签订之日起7日内到原告指定银行办理完毕按揭申请，若逾期视为买受人违约；若因买受人原因致使银行在首次受理贷款申请之日起30日内无法通过审批的，买受人应在七日内将余款向出卖人付清，否则视为违约。合同第七条约定，买受人违约的，出卖人有权解除合同，有权另行处理此套房屋，并要求买受人按照总房款的10%支付违约金。合同签订同时，原告为被告办理了商品房销售合同备案登记。合同签订后，被告徐缘一直未能办理贷款手续，原告通知其补交剩余房款，被告至今未予交纳。因被告徐缘的根本违约行为导致双方之间的合同约定无法履行，被告徐缘依法应当承担合同约定的违约责任，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告徐缘未作答辩。原告万佳公司围绕诉讼请求提交以下证据：2014年4月21日原被告签订的《商品房买卖合同》、《记账凭证》及收据、《个人购房担保借款合同》、《个人信贷业务申请表》、《诚信保证书》、《共同还款责任承诺书》、《同意房产抵押承诺书》、《个人购房贷款面谈笔录》、《个人购房担保借款授权委托书》、《委托划款扣款授权书》、《中国农业银行曲阜市支行廉洁办贷告知书》、《收入证明》、《收据》等证据。被告徐缘未到庭质证。原告提交的上述证据客观真实、来源合法，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月21日，被告徐缘与原告万佳公司签订《商品房买卖合同》，徐缘购买万佳公司开发的位于曲阜市万佳都市花园项目别墅区13号楼103、103跃1、103跃2号房，建筑面积共235.74平方米，地上三层。合同约定房屋总价款为1330000元，合同第六条约定付款方式为：买受人签订本合同时即付人民币40万元（含定金），余款93万元买受人须在本合同签订之日起七日内到出卖人指定银行办理完毕按揭申请手续，若逾期视为买受人违约；若因买受人原因或政策调整等情况致使银行在首次受理贷款申请之日起30日内无法通过审批的，买受人应在七日内将余款向出卖人付清，否则视为违约。违约人依合同第七条承担违约责任。合同第七条约定，买受人贷款购房应按第六条规定处理，买受人违约的，出卖人有权解除合同，有权另行处分此套房屋，并要求买受人按照总房款的10%支付违约金。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。徐缘交付了40万元首付款，原告办理了商品房销售合同备案登记。徐缘向农业银行曲阜支行申请商业贷款，并于2014年5月6日在农业银行曲阜支行提供的个人信贷业务申请表、诚信保证书、同意房产抵押承诺书、个人购房贷款面谈笔录、个人购房担保借款授权委托书、委托划款扣款授权书等贷款资料上签字。后因徐缘并未办理房屋抵押手续，银行将相关资料退回原告处，不再办理贷款，截止至起诉之日，徐缘未再向原告支付房款。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告的行为是否构成根本违约，原告要求解除合同应否支持；二、违约金的计算标准。关于焦点一，原被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且符合法律规定的形式要件，为合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。根据合同第六条的约定，被告徐缘应在合同签订之日起七日内到原告指定银行办理完毕按揭申请手续，若逾期视为被告违约；若因买受人原因或政策调整等情况致使银行在首次受理贷款申请之日起30日内无法通过审批的，买受人应在七日内将余款向出卖人付清，否则视为违约。因被告徐缘未配合办理房屋抵押手续致使剩余房款无法通过银行贷款的方式支付，徐缘亦未将余款向原告付清。被告的行为构成违约，原告有权要求解除合同并由被告承担违约责任。关于焦点二，合同第七条约定买受人违约的，出卖人有权解除合同，并要求买受人按照总房款的10%支付违约金。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为，逾期不超过90日，出卖人按已交付房价款日万分之一的标准向买受人支付违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。由此可见，合同中的上述条款明显加重了买受人的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，故商品房买卖合同中的上述条款无效。违约条款无效后，视为原被告双方对违约责任没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于违约金的支付期间，因原告未能提交证据证明其向被告要求支付剩余房款的证据，原告起诉之日视为其主张权利之日，应自该日起开始计算违约金，计算至商品房买卖合同解除之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告山东万佳置业有限公司与被告徐缘于2014年4月21日签订的《商品房买卖合同》。二、原告山东万佳置业有限公司退回已收取被告徐缘的房屋首付款400000元，于本判决生效后十日内付清。三、被告徐缘向原告山东万佳置业有限公司支付逾期付款违约金（以930000元为基数，自2020年1月3日起至2020年5月14日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），于本判决生效后十日内付清。四、被告徐缘于本判决生效后三十日内协助原告山东万佳置业有限公司办理解除备案登记手续。五、驳回原告山东万佳置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2960元，保全费1320元，由被告徐缘负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  张昭强人民陪审员  颜爱民人民陪审员  郭丽芳二〇二〇年五月十四日书 记 员  吴 迪