北京市平谷区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0117执异59号案外人驻马店市天时置业有限公司，住所地河南省驻马店市建新街（新家园A栋212）。统一社会信用代码×××。法定代表人刘萍，总经理。委托代理人张志超，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。申请执行人北京鲁能恒信实业投资有限公司，住所地北京市朝阳区清华东路南沙滩甲1号5号楼(京辰大厦)东楼三层B309。法定代表人杨李。被执行人北京盘古氏投资有限公司，住所地北京市朝阳区北四环中路27号A座写字楼37层。统一社会信用代码×××。法定代表人马成，执行董事。委托代理人张秋华，北京盘古氏投资有限公司职员。委托代理人王兆华，北京盘古氏投资有限公司职员。申请执行人北京鲁能恒信实业投资有限公司与被执行人北京盘古氏投资有限公司建设工程合同纠纷一案，案外人驻马店市天时置业有限公司对本案执行标的提出书面异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人驻马店市天时置业有限公司称，2014年1月12日，异议人（案外人驻马店市天时置业有限公司，下同）与北京盘古氏投资有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同号是：×××号，异议人购买了位于××区××路××号院××号楼××层××单元××号公寓，房产总价4600万元，异议人支付房款4600万元及相关契税。北京盘古氏投资有限公司至今未按照合同约定办理上述房产产权。法院在执行(2018)京0117执4095号执行案件过程中，查封异议人房产，因该财产属于异议人所有，现提出执行异议，请求解除对异议人购买位于××区××路××号院××号楼××层××单元××号房产的查封。为证明其主张，驻马店市天时置业有限公司提交了以下证据：1.北京市商品房现房买卖合同；2.购房发票；3.契税、公共维修基金收据；4.银行汇款凭证；5.代付款委托协议书；6.北京市商品房预售合同扫描件；7.房屋交付通知书、须缴纳费用明细扫描件；8.盘古七星公馆收楼确认书及房屋交验单扫描件；9.付款通知书；10.2014年-2015年度物业费发票；11.情况说明5份。被执行人北京盘古氏投资有限公司称，我方认为案外人对涉案房屋所享有的民事权益足以排除法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，"金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。"具体到本案中，答辩人认为：一、在法院查封前，即2014年1月12日，答辩人与案外人已签订书面的《北京市商品房现房买卖合同》(编号为:×××，以下简称涉案合同)，且该涉案合同为网签合同。二、在法院查封前，即2014年1月12日，答辩人已将涉案房屋交付给案外人使用，案外人已合法占有并使用该房屋。三、案外人已向答辩人支付了全部的购房款4600万元，并缴纳了公共维修基金和契税款项。四、因涉案房屋一直处于被查封状态，答辩人客观上无法为案外人办理过户登记，即涉案房屋未办理过户登记的过错不在案外人。综上所述，案外人就涉案房屋所享有的民事权益，足以排除法院对涉案房屋的强制执行，法院应停止对涉案房屋的强制执行。被执行人北京盘古氏投资有限公司向本院提交了以下证据：1.北京市商品房现房买卖合同；2.盘古七星公馆收楼确认书；3.电子汇划收款回单，购房款发票，大额支付入账通知书，契税、公共维修基金收据；4.北京市商品房预售合同。申请执行人北京鲁能恒信实业投资有限公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面意见。经审查查明：2018年6月20日，北京市朝阳区人民法院做出(2016)京0105民初4738号民事判决书，判决："一、被告北京盘古氏投资有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京鲁能恒信实业投资有限公司工程款二千四百八十三万九千六百四十元；二、被告北京盘古氏投资有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京鲁能恒信实业投资有限公司逾期支付工程款的利息(包括:1、以七百六十四万六千元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率且以不超过年利率6%的标准计算，自二〇一五年六月一日起计算至实际支付之日止；2、以一千四百四十二万三千七百元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率且以不超过年利率6%的标准计算，自二〇一五年八月十六日起计算至实际支付之日止；3、以一百零二万二千三百元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率且以不超过年利率6%的标准计算，自二〇一七年八月十六日起计算至实际支付之日止)；三、驳回原告北京鲁能恒信实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165995元，由被告北京盘古氏投资有限公司负担(于本判决生效后七日内交纳)"。后申请执行人北京鲁能恒信实业投资有限公司向本院申请执行。执行过程中，本院查封了被执行人北京盘古氏投资有限公司名下包含涉案房屋在内的多套房产。后案外人驻马店市天时置业有限公司向本院提出前述异议。另查，案外人提交的证据材料显示，案外人与被执行人北京盘古氏投资有限公司于2014年1月12日签订编号为×××的《北京市商品房现房买卖合同》，约定案外人购买涉案房屋。关于购房款的支付，案外人提交了购房发票、银行汇款凭证等证据，前述证据显示交款人分别为正阳×××有限公司1、正阳×××有限公司2、正阳×××有限公司3、贺某某、刘某某，并非案外人驻马店市天时置业有限公司，且付款时间均在商品房现房买卖合同签署之前。对此，案外人提交了《代付款委托协议书》，称代为付款的三家公司为案外人驻马店市天时置业有限公司的关联公司，三家公司的法定代表人与案外人驻马店市天时置业有限公司的法定代表人刘萍为亲属关系，贺某某、刘某某为案外人驻马店市天时置业有限公司的员工，但未提交相关证据予以证实；关于交款时间问题，案外人驻马店市天时置业有限公司称双方曾先签订《北京市商品房预售合同》，在支付购房款之后另行签署了编号为×××的《北京市商品房现房买卖合同》，但未能提供《北京市商品房预售合同》原件。对于以上陈述，被执行人北京盘古氏投资有限公司均予以认可，并提交了北京市商品房现房买卖合同、北京市商品房预售合同、电子汇划收款回单、购房款发票等证据加以佐证，但亦无法证明正阳×××有限公司1、正阳×××有限公司2、正阳×××有限公司3、贺某某、刘某某的付款与案外人驻马店市天时置业有限公司的购房行为存在关联。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十四条规定，"对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行"；第二十八条规定，"金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记"。案外人虽主张对涉案房屋享有权利，但其提交的证据不足以证明其符合《规定》第二十八条之情形，对其主张，本院不予支持。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案中，涉案房屋登记于被执行人名下，本院对其采取查封措施，并无不妥。综上，案外人虽提出异议，但不能证明其享有足以排除本院强制执行的权利，对其请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人驻马店市天时置业有限公司的异议申请。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张久新审判员  孙 瑜审判员  郑飞飞二〇二〇年五月十九日书记员  赵爱国书记员  贾小颖