山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1092民初255号原告：威海冠宏房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91371000665713486H），住所地威海经济技术开发区天东家园80号608室。法定代表人：常来，董事长。委托诉讼代理人：高佩良、杨凯，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。被告：孙更懿男，1984年9月22日出生，汉族，户籍地山东省文登市，目前下落不明。原告威海冠宏房地产开发有限公司(以下简称冠宏房地产公司)与被告孙更懿商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨凯到庭参加诉讼，被告孙更懿经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冠宏房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年3月25日签订的编号为201600009153《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》，被告向原告返还位于威海美庐苑-5号204的不动产及附属物并协助办理撤销网签备案及预告抵押登记的手续；2.被告支付原告为其垫付的2019年12月9日以前的贷款本息15086.64元；3.被告支付原告违约金17435元；4.被告支付原告律师费24000元及担保费1990元；5.被告承担本案诉讼费及保全费。事实与理由：原被告于2016年3月25日签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》，由被告购买原告开发的位于威海美庐苑-5号204室的商品房及储藏室，约定房屋价款为人民币382182元，储藏室15790元，总价款397972元，被告首付99972元，余款298000元采用按揭贷款方式向原告支付。双方在附件四第四条约定，如被告逾期偿付银行贷款，导致原告作为担保人向银行承担了代偿责任，被告应承担原告代偿所有费用，并按原告承担担保责任的10%支付违约金，届时原告有权解除预售合同及补充协议，收回房屋，已支付的房款在扣除所有费用后无息退还，房款不足以支付费用的，被告继续支付。附件四第五条约定，因被告逾期还贷造成原告损失的被告应承担原告未实现债权而发生的包括但不限于律师费、担保费等。上述预售合同签订后，被告实际首付217972元，并于2016年5月16日与中国建设银行股份有限公司威海分行（下称建设银行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，建设银行向被告发放了贷款180000元。但被告自2019年1月开始出现逾期偿还银行贷款本息情况，建设银行起诉后，威海市环翠区人民法院作出（2019）鲁1002民初3875号民事判决，判令被告偿还建设银行借款本金154437.64元、利息及罚息1293.52元，支付律师费7729元、保全费1529元、诉讼费1785元，并由原告就被告付款义务承担连带保证责任。判决生效后，建设银行于2019年12月9日从原告的保证金账户划扣159269.27元。此前，建设银行从原告的保证金账户中划扣被告贷款本息15086.64元。原告代被告垫付的款项，被告应当偿还。根据原、被告双方签订的预售合同及补充协议约定，被告未按时偿还银行贷款导致原告承担保证责任，合同约定的解除权条件成就，原告有权解除预售合同并要求被告承担违约责任，故诉至法院，请求处理。孙更懿未到庭应诉，亦未提交答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年3月25日，冠宏房地产公司与孙更懿签订编号为201600009153《商品房买卖合同（预售）》，并经房管部门网签备案。合同约定：孙更懿购买冠宏房地产公司开发的位于威海美庐苑-5号204室商品房，建筑面积70.18平方米，附属物有储藏室1个，房屋总价款为397972元，在签订合同时缴纳定金99972元，余款298000元向银行申请贷款支付。合同附件四第四条规定，被告在按揭贷款还款期内，因被告逾期偿付银行贷款等原因，导致原告作为被告的贷款担保人向银行承担代偿责任的被告除应承担原告代被告偿付的所有费用外，还应当按原告承担担保责任的10%向原告承担违约金。届时原告有权解除预售合同及补充协议，收回房屋，已支付的房款在扣除所有费用后无息退还，房款不足以支付费用的，被告继续支付。第五条规定，因被告逾期还贷造成原告损失的被告应承担原告未实现债权而发生的包括但不限于律师费、担保费等。同日，双方还签订了《商品房买卖合同（预售）补充协议》，对房屋交付、确权手续的办理等事宜进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了首付款217972元。同年5月16日，被告与建设银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，建设银行向孙更懿发放了贷款180000元。原告为被告的该笔贷款提供了保证，并与被告、建设银行办理了案涉房产的预告抵押登记。原、被告签订合同时，涉案房产已经完成了单体竣工验收，具备交房条件。被告从顶账人处取得房屋钥匙，但未与原告办理正式的交房手续。冠宏房地产公司于2017年4月30日登报通知涉案房屋综合验收完毕可以办理房证。孙更懿自2019年1月起，被告未再偿还贷款本息，建设银行依照保证合同约定从原告保证金账户中逐月扣收共计15086.64元。后建设银行诉至威海市环翠区人民法院。2019年8月22日威海市环翠区人民法院作出（2019）鲁1002民初3875号民事判决，判令孙更懿偿还建设银行借款本金154437.64元、利息及罚息1293.52元，律师费7729元、保全费1529元、诉讼费1785元，并由冠宏房地产公司就孙更懿的付款义务承担连带保证责任。判决生效后，建设银行于2019年12月9日从原告的保证金账户划扣159269.27元。另查，冠宏房地产公司为本案支付律师费24000元、申请保全提供担保支付了担保费1990元。以上事实，有双方签订的购房合同、补充协议、判决书、划款通知、垫付清单及山东增值税普通发票、委托代理合同、收款收据等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同（预售）及补充协议系当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，应认定合法有效，各方均应信守履行。被告不按时偿还贷款导致银行按揭贷款合同被解除，且原告承担了代为清偿的保证责任，符合双方商品房买卖合同（预售）约定的违约情形，冠宏房地产公司要求孙更懿按冠宏房地产公司承担担保责任的10%支付违约金和支付代偿款15086.64元，理由正当，本院予以支持。本案争议焦点是商品房买卖合同（预售）和补充协议是否应予解除。首先，原、被告均已实现了案涉商品房买卖合同（预售）目的。根据上述合同，原告作为开发商承担的是交付房屋、协助办理房屋过户义务，被告作为买方承担的是支付购房款义务。本案中，孙更懿已经依约支付了购房款，被告也将案涉房屋交付给被告使用，双方均履行了合同的主要义务，实现了合同目的。其次，被告未严重违反商品房买卖合同（预售）义务。按期支付贷款本息是被告履行按揭贷款合同的主要义务且是一个长期的过程，被告自2016年5月到2018年12月一直依照合同履行还款义务，其停止还款的原因不明。虽然被告不按时偿还贷款导致原告承担了担保责任，但此种违约情形与其直接违反商品房买卖合同（预售）义务性质不同，违约程度较轻。第三，原告的代偿款可以通过行使追偿权实现。原告承担保证责任后，其应当依照法律规定追偿。在保全查封了案涉房屋情况下，原告通过行使追偿权其合法权益不会受到损害。第四，解除商品房买卖合同（预售）不利于稳定经济和社会关系。商品房买卖事关当事人生存权。案涉房屋已经交付给被告使用多年，解除合同将衍生复杂的房屋增值等损失处理问题，严重影响业已形成的经济和社会关系。综上所述，被告孙更懿的违约性质不同，程度较轻，且不影响原告冠宏房地产公司追偿权的行使。因此，原告冠宏房地产公司请求解除商品房买卖合同（预售）及补充协议，本院不予支持。被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙更懿偿还原告威海冠宏房地产开发有限公司代偿款15086.64元；二、被告孙更懿给付原告威海冠宏房地产开发有限公司违约金17435元；三、被告孙更懿承担担保费1990元、律师费24000元；四、驳回原告威海冠宏房地产开发有限公司其他诉讼请求。上述一、二、三项，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1263元，保全费2510元，由被告孙更懿负担。如不服本判决，可在判决书送达十日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  辛 科人民陪审员  邵茂枝人民陪审员  邵爱英二〇二〇年五月十三日书 记 员  刘美君