四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终253号上诉人（原审被告）：谭小林，男，生于1979年12月4日，汉族，户籍地：达川区。委托诉讼代理人：陈红宇，四川虹信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王丽，女，生于1985年12月26日，汉族，户籍地：达州市通川区。委托诉讼代理人：陈红宇，四川虹信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川中青置业有限公司，住所地：四川省达州市达川区翠屏街道办事处中青路199号。统一社会信用代码：91511703563259040X。法定代表人：王碧龙，总经理。委托诉讼代理人：余海涛，四川嘉冠律师事务所律师。上诉人谭小林、王丽因与被上诉人四川中青置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省达川区人民法院（2019）川1703民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年4月3日进行了审理。上诉人谭小林、王丽的委托诉讼代理人陈红宇，被上诉人四川中青置业有限公司的委托诉讼代理人余海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谭小林、王丽的上诉请求：1、撤销达川区人民法院（2019）川1703民初119号民事判决;2、请求依法改判两上诉人不承担下差购房款1124855.69元及利息。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实严重错误。1、被上诉人在一审的《民事起诉状》的事实和理由中只陈述了上诉人购买被上诉人达州中青国际家居生活广场13栋4层，下欠购房款违约的事实，并没有陈述上诉人购买被上诉人第2层下欠购房款违约的事实。但一审法院却在一审判决的中对被上诉人的诉称内容中添加了第2层，在事实认定中，对超出事实和理由陈述部分的第2层也进行了认定，并认定其他两张《欠条》也构成违约，属事实认定错误。2、从被上诉人的诉称内容看，被上诉人也只对上诉人购买第4层主张违约责任，并没有对第2层是否违约主张违约责任。3、如果被上诉人主张三张《欠条》均构成违约，三张《欠条》的总金额是11399918元，但被上诉人陈述上诉人下差其购房款1124855.676元及利息，前后矛盾。故被上诉人陈述上诉人至今仅支付了三笔购房款不实。4、被上诉人的代理人在—审庭审中回答法官的询问时陈述:①、上诉人对其下欠的所有购房款己全部付清。②、上诉人和被上诉人之间只是违约金是否计算和如何计算的问题。5、上诉人每购买被上诉人下一批次商品房之前的付款金额与上一次的《欠条》金额完全吻合，这也表明上诉人支付给被上诉人的金额是《欠条》上欠的购房款金额。如果被上诉人要按照《欠条》上的金额主张上诉人违约责任，上诉人就不会再购买被上诉人的下一批次商品房。从被上诉人收取上诉人的下一批次商品房的首付款就可以看出，被上诉人是以自己的实际行为放弃上诉人的上一批次商品房的违约责任。6、2018年7月6日支付266050元时，双方算账应抵减上诉人多交的税费19979元。由此可以看出被上诉人对上诉人所交的款项均承认是购房款，也放弃了要求支付《欠条》中的违约责任。如果双方同意上诉人所交的款项应先扣除下欠被上诉人的《欠条》中的欠款利息的话，那么双方就不会在上诉人所交的款项中抵扣上诉人多交的税费19979元，而应将上诉人多交的钱抵扣上诉人的违约责任。所以说上诉人至今并不下差被上诉人的购房款。同时，这也与被上诉人的代理人在一审庭审中的陈述上诉人已经支付了全部购房款完全吻合。二、一审法院适用法律错误。本案《欠条》的基础法律关系是商品房买卖合同关系，而不是民间借贷法律关系。本案应当适用商品房买卖合同关系的法律规定。但一审法院却脱离基础法律关系，错误地适用民间借贷的法律规定。1、上诉人和被上诉人之间不存在民间借贷关系。但一审法院却适用民间借贷的法律规定，认定上诉人向被上诉人支付利息。明显适用法律错误。2、如上诉人下欠被上诉人的购房款至今仍未付清的话，那么被上诉人在与上诉人的最后一次结算中，就不会同意上诉人多交的税费19979元抵减上诉人最后一次付房款的金额，让上诉人最后一次交房款时少交19979元。所以说上诉人根本就不差欠被上诉人的购房款。3、本案《欠条》中约定的是月息1.5%，明显是将欠条的金额当做本金。既然被上诉人是按“商品房买卖合同纠纷”主张上诉人的违约责任，那么一审法院就应当适用与商品房买卖法律关系相关的法律规定，特别适用双方在《商品房买卖合同》里面约定的关于“逾期付款的相关约定”，而不应当脱离基础法律关系而适用民间借贷的法律规定将欠款的金额作为本金计算利息。4、根据双方的《商品房买卖合同》第39条的约定，双方关于违约责任的约定是明确的，不需要再签订书面补充协议。根据第约定，上诉人在违约的情况下每月的违约责任是欠款金额的0.15%。按照《欠条》的约定，仍然应以合同为准。5、一审法院适用《合同法》司法解释第21条的规定，明显属于适用法律错误。适用这一法条的前提是当债务人的给付不足以清偿全部债务时。本案上诉人购买房产很多，不存在其给付不足以清偿全部债务的情况。四川中青置业有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。四川中青置业有限公司向一审法院提出的诉讼请求：1、判决被告立即支付购房款1124855.676元及利息；2、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告谭小林、王丽系夫妻关系。2016年5月31日，被告谭小林、王丽就购买达州中青国际建材生活广场13栋2层1-7号、9号、10号共计9间商品房与原告四川中青置业有限公司达成买卖协议，分别签订了《商品房买卖合同（现房）》，约定总价款3361152元。当天，被告谭小林、王丽在给付购房款817026元后，被告谭小林向原告出具欠条一份，载明：“本人谭小林于2016年5月31日购买四川中青置业有限公司商铺13栋2层1-7#、9#、10#,总房款共计3361152元，今日缴纳房款817026元，剩余房款2544126元，本人承诺于2016年6月15日缴清。逾期未缴，同意每月按照剩余房款金额的1.5%计算利息，若逾期超过两个月以上，则视为本人违约，并同意全力配合四川中青置业有限公司对该商铺进行处置，同时将已交房款作为违约金自动放弃。欠款人：谭小林（本人捺印），2016年5月31日”。2016年6月15日，原告四川中青置业有限公司办理了上述商品房的不动产登记证后交付给被告，被告谭小林、王丽2016年7月7日支付2544125元。2016年7月22日，被告谭小林、王丽就购买达州中青国际建材生活广场13栋2层11号、13-27号共计16间商品房与原告四川中青置业有限公司达成买卖协议，分别签订了《商品房买卖合同（现房）》，约定总价款5570064元。当天，被告谭小林、王丽在给付购房款300301元后，被告谭小林又于2016年7月22日向原告出具欠条一份，载明：“本人谭小林于2016年7月22日购买四川中青置业有限公司商铺13栋2层11、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27号。总房款共计5570064.00元，今日缴纳房款300301.00元，剩余房款5269763.00元，本人承诺于2016年8月10日缴清。逾期未缴，同意每月按照剩余房款金额的1.5%计算利息，若逾期超过两个月以上，则视为本人违约，并同意全力配合四川中青置业有限公司对该商铺进行处置，同时将已交房款作为违约金自动放弃！欠款人：谭小林，2016年7月22日，另被告谭小林在该欠条上注明：本人承诺此次购房首付款200万元，下欠1699699.00元于2016年7月29日前一次性付清。谭小林，2016年7月22日”。2016年7月29日，原告四川中青置业有限公司办理了上述商品房的不动产登记证后交付给被告，被告谭小林、王丽2016年9月6日支付5269763元。2016年11月15日，被告谭小林、王丽就购买达州中青国际建材生活广场13栋4层17-33号、37-43号共计24间商品房与原告四川中青置业有限公司达成买卖协议，分别签订了《商品房买卖合同（现房）》，约定总价款3867966元。2016年11月19日，被告谭小林、王丽在给付购房款281937元后，被告谭小林向原告出具欠条一份，载明：“本人谭小林于2016年11月16日购买四川中青置业有限公司商铺13栋4层17至33、37至43#号,总房款共计3867966元，今日缴纳房款281937元，下欠房款3586029元，并用以上所购买的所有商铺作为抵押，本人承诺于2016年11月30日缴清下欠房款。逾期未缴，同意每月按照剩余房款金额的1.5%计算利息，若逾期超过两个月以上，则视为本人违约，并同意全力配合四川中青置业有限公司对该商铺进行处置，本人无条件全力配合，同时将已交房款作为违约金支付给四川中青置业有限公司。注：具体以不动产登记证发放之日为准。欠款人：谭小林，2016年11月19日”。2016年11月29日，原告四川中青置业有限公司办理了上述商品房的不动产登记证后交付给被告，被告谭小林、王丽2018年5月25日支付1800000元，2018年7月3日支付1500000元，2018年7月6日支付266050元，双方算账应抵减被告多交的税费19979元。同时查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》系格式合同，就付款方式及期限、逾期付款的处理、补充协议均在合同第九条、第十条、第三十九条约定：“第九条付款方式及期限：一次性付款，买受人在2017年4月12日前支付该商品房全部价款；第十条逾期付款的处理：逾期超过90日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金；第三十九条补充协议：对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。一审庭审中，原告四川中青置业有限公司、被告谭小林、王丽对签订的《商品房买卖合同》、欠条、交付不动产登记证的事实、四川中青置业有限公司提供的谭小林付款清单的支付金额无异议。一审法院认为，原告四川中青置业有限公司与被告谭小林、王丽签订的《商品房买卖合同》依法成立，自成立时生效。被告谭小林在签订合同后分别向原告书写欠款金额为2544126元、5269763元、3586029元三张欠条，均在欠条中对付款时间、付款金额、逾期付款的处理、利息计算方式进行约定，是双方对《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限、逾期付款的处理、逾期责任进行了变更。该欠条是被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告四川中青置业有限公司已实际为被告办理了所购商品房的不动产登记证并履行了交付义务，被告也实际接受，但并未按欠条约定时间支付全部购房款。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，被告对下差的购房款应当按照利息、主债务的顺序清偿。因此，对原告四川中青置业有限公司起诉要求被告谭小林、王丽支付购房款和利息的请求，法院予以支持。被告谭小林、王丽辩称已按双方约定支付完毕涉案房屋的全部购房款，是未按欠条约定计算逾期履行期间的利息，其给付不足以清偿全部债务，原告对此不认可，被告也无证据证实原告在收款时放弃利息请求。因此，对其辩称法院不予采纳。被告质证称欠条约定的下欠房款的利息计算方式明显违反原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第三十九条的约定，不合理加重了二被告的责任，按照第三十九条的约定，如果被告违约，应当适用该合同中相关违约约定。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，欠条是被告的真实意思表示，在欠条约定“逾期未缴，同意每月按照剩余房款金额的1.5%计算利息”的标准，不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，欠条约定逾期利息的计算方法不属于《商品房买卖合同》第三十九条约定的“不合理的加重买受人责任”的情形，对该质证意见，法院不予采纳。综上，被告谭小林、王丽应支付的购房款和利息（利息以欠条约定的利率计算）。第一笔：2016年6月15日前应付2544126元，而实际支付为2016年7月7日，逾期22天，逾期利息应为27985.39元【2544126元×22天×（1.5%÷30天）】，实际下差购房款27985.39元；第二笔：2016年8月10日前应付5269763元，而实际支付为2016年9月6日，逾期27天，逾期利息应为71141.80元【5269763元×22天×（1.5%÷30天）】，实际下差购房款71141.80元；第三笔：2016年11月30日前应付3586029元，2018年5月25日支付180万元，逾期541天，逾期利息应为970020.84元【3586029元×541天×（1.5%÷30天）】，实际下差购房款2756049.84元（3586029元+970020.84元-1800000元）；2018年7月3日支付150万元，逾期39天，逾期利息应为：53742.97元【2756049.84元×39天×（1.5%÷30天）】，实际下差购房款1309792.81元（2756049.84元+53742.97元-1500000元）；2018年7月6日支付266050元，逾期3天，逾期利息应为：1964.69元【1309792.81元×3天×（1.5%÷30天）】，抵减被告多交的税费19979元，实际下差购房款1025728.50元（1309792.81元+1964.69元-266050-19979元）。三笔款项共计1124855.69元（27985.39元+71141.80元+1025728.50元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决：被告谭小林、王丽在本判决生效后二十日内支付原告四川中青置业有限公司下差购房款1124855.69元及利息（其中，27985.39元的利息从2016年7月8日起按月利率1.5%计算至付清之日止；71141.80元的利息从2016年9月7日起按月利率1.5%计算至付清之日止；1025728.50元的利息从2018年7月7日起按月利率1.5%计算至付清之日止）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14924元，由被告谭小林、王丽负担。本院二审期间，双方均无新证据提交。二审查明的案件事实与原审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，四川中青置业有限公司与谭小林、王丽签订的《商品房买卖合同》合法有效。谭小林在签订合同后分别向四川中青置业有限公司书写欠款金额为2544126元、5269763元、3586029元三张欠条，该欠条也是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方在欠条中对付款时间、付款金额、逾期付款的处理、利息计算方式均进行了约定，应视为各方对《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限、逾期付款的处理、逾期责任进行了变更。四川中青置业有限公司已实际办理了案涉商品房的不动产登记证并履行了交付义务，谭小林、王丽也实际接受，但并未按欠条约定时间支付全部购房款。上诉人称一审判决的表述中对被上诉人的诉称内容中添加了第2层，在事实认定中，对超出事实和理由陈述部分的第2层也进行了认定，并认定其他两张《欠条》也构成违约，属事实认定错误。经查，四川中青置业有限公司是依据谭小林出具的三张欠条起诉要求谭小林、王丽支付购房款和利息。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”规定，一审判决谭小林、王丽对下差的购房款按照先偿还利息、后偿还主债务的顺序清偿并无不当，事实认定清楚。上诉人谭小林、王丽称已按双方约定支付完毕涉案房屋的全部购房款。经查，本案四川中青置业有限公司对上诉人的该上诉理由不认可，且谭小林、王丽又未提供充分证据证实四川中青置业有限公司在收款时放弃利息请求，故上诉人是未按欠条约定计算逾期履行期间的利息，当其给付不足以清偿全部债务时，即应依法先息后本的方式进行清偿。因此，对该上诉理由不予采纳。谭小林、王丽称欠条约定的下欠房款的利息计算方式明显违反双方签订的《商品房买卖合同》第三十九条的约定，不合理加重被上诉人的责任。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，欠条是谭小林的真实意思表示，在欠条中明确约定“逾期未缴，同意每月按照剩余房款金额的1.5%计算利息”。因此，欠条约定逾期利息的计算方法不属于《商品房买卖合同》第三十九条约定的“不合理的加重买受人责任”的情形，故对该上诉理由不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费14924元，由上诉人谭小林、王丽负担。本判决为终审判决。审判长  王邦鑫审判员  邓东川审判员  刘 伟二〇二〇年五月二十一日书记员  王淑芳