重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初28572号原告：重庆市渝地资产经营管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道紫园路186号，统一社会信用代码915001037094290158。法定代表人：王宏伟，董事长。委托诉讼代理人：刘颖，重庆立源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘霓虹，重庆立源律师事务所律师。被告：重庆双赛房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区东湖南路6号附8号11、12号，统一社会信用代码91500000MA5YRADN25。法定代表人：辜永强，总经理。委托诉讼代理人：周玲，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。原告重庆市渝地资产经营管理有限公司（以下简称渝地公司）诉被告重庆双赛房地产经纪有限公司（以下简称双赛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告渝地公司的委托诉讼代理人刘颖，被告双赛公司的委托诉讼代理人周玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝地公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即恢复重庆市渝北区东湖雅苑8栋1-2层商铺原状并交还原告；2.被告立即支付占用费，从2018年12月27日起至2019年8月27日止，以204平方米、每月每平方米27.5元的2倍计算，从2018年12月27日起至实际交还之日止，以1977.51平方米，每月每平方米27.5元的2倍计算；3.被告承担律师费10000元以及后续风险代理费按照执行回款金额的4%计算；诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告就渝北区东湖南路小区78个门面及三层综合楼签订的《物业整租合同》于2018年12月27日到期终止后，被告应于租期届满当日按原状恢复商业用房，或向原告交纳恢复费用后交还商业用房，逾期应按照租金的2倍支付占用费。被告未按约退还部分商铺，原告多次催收未果，故起诉来院。被告双赛公司辩称，原、被告签订的整租合同于2018年12月28日到期，合同到期前，双方就续签未达成一致，到期后被告不再续租，于是被告在2018年11月就配合原告向各商户发送通知，告知各商户在整租合同到期后由原告自行与各商户续签租赁合同，被告退出租赁关系，并配合原告办理相应的收铺及续租手续。案涉商铺被告已向原告履行了交付手续，不应承担占用费及其他诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据房地产权证、委托书、《物业整租合同》、（2019）渝0112民初1188号民事判决书、工商信息、《法律事务委托合同》、电子回单、发票、《物业租赁合同》、《通知书》、《东湖雅苑续租门面通知》、人民调解协议书、视频、《物业租赁合同》复印件等本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下：1.对律师函及回复，系原告向案外人发出及案外人作出，真实性无法核实，且无其他证据予以佐证，故本院不予采信；2.对现场照片，无原件核实，真实性无法核实，本院不予采信；3.对《退铺退租申请表》、《收铺确认书》，被告工作人员贾梦在《退铺退租申请表》和《收铺确认书》上签字，被告在庭审中先称贾梦进行租赁房屋返还的工作，后又称并未委托贾梦在《退铺退租申请表》和《收铺确认书》上签字，并对其签字的真实性不申请鉴定，应自行承担举证责任，故对《退铺退租申请表》和《收铺确认书》本院予以采信。经审理查明：重庆市地产集团是重庆市渝北区东湖南路6号附1号至附8号、重庆市渝北区东湖南路6号东湖雅苑8幢（农贸市场）的所有权人。重庆市地产集团委托原告对渝北区东湖南路6号东湖雅苑小区幼儿园、门面、车库等非住宅进行经营、管理。2018年4月17日，以原告为甲方、被告为乙方，签订《物业整租合同》，主要约定：甲方合法持有的东湖雅苑小区门面及三层综合楼整体出租给乙方从事合法经营，商业用房地址：渝北区东湖南路6号东湖雅苑小区78个门面及三层综合楼，78个门面建筑面积为8028.1平方米，三层综合楼建筑面积5016.19平方米，合计13089.29平方米，计租面积13089.29平方米；租赁期限十个月，从2018年2月28日起至2018年12月27日止；租金及支付方式：门面及三层综合楼租金单价为每月27.5元/平方米，月租金合计359955元；乙方应于本合同签订之日内向甲方支付履约保证金1080000元；6.2合同租期届满不再续租或合同提前终止的，除双方另有约定外，乙方需在租期届满当日或合同提前终止日按原状恢复商业用房或向甲方交纳恢复商业用房原状所需费用后将商业用房交还给甲方，乙方不得以任何理由要求甲方承担或补偿装修费用；将商业用房恢复原状时，乙方应自行拆除可以搬迁的自有设施设备，对不可撤除的设备设施不得进行破坏性撤除，不得损坏原有设备设施、房屋结构；逾期未恢复原状或缴纳恢复原状费用的，甲方有权每日按合同日租金2倍的标准向乙方收取物业占用费，导致甲方自行或委托第三方恢复物业原状，因此产生的费用，甲方有权向乙方追偿，未拆除、未搬迁的设施设备、家具等物，视为乙方放弃所有权，所有权由甲方享有，处置所得收益归甲方所有；22.2因一方违约导致相对方向人民法院提起诉讼的，违约方应赔偿相对方因该诉讼而支付的诉讼费、律师费等费用。被告租赁上述房屋后在东湖南路6号东湖雅苑附8号1栋8号门面办公，其他房屋进行了分租。其中，被告与北帝楼食府签订了《物业租赁合同》，约定将渝北区东湖南路6号东湖雅苑小区8栋1、2楼门面建筑面积楼上楼下合计3083.69平方米出租给北帝楼食府，租期2018年2月28日至2018年12月27日。北帝楼食府在租赁房屋实际经营，在经营过程中将其承租的1楼723.17平方米转租给聂胜经营娱乐会所。2018年11月26日，原告向东湖雅苑各门面租赁户出具《通知》，载明：原、被告签订的物业整租合同将于2018年12月27日到期，各租赁户与被告签订的租赁合同超过2018年12月27日都是无效的，在新的租赁事项未确定之前，不要签订超过2018年12月27日期限的合同及缴纳费用。2018年12月27日，原、被告签订的《物业整租合同》到期终止，双方未续签。2019年1月11日，原告向东湖雅苑各门面租赁户出具《东湖雅苑门面续租通知》，载明：原、被告签订的整租合同已于2018年12月27日到期，原告未再与被告续签整租合同，将由原告自行管理，现通知各经营户若有意续租联系本公司，逾期将收回商铺。原告称，其并未和北帝楼食府续签租赁合同。原告举示其向北帝楼食府发出的《律师函》一份，载明：贵司从2018年12月28日继续占用原告所有的渝北区东湖雅苑8栋1-2层楼没有合同依据，要求立即腾房，并支付占有使用费。原告还举示北帝楼食府经营者陈守斌的《回复》一份，载明：已于2018年7月21日与被告终止租赁合同，租赁的房屋全部交由被告管理和处置，不存在继续占有使用租赁房屋。被告对《律师函》和《回复》的真实性均不予认可。2019年8月27日，被告的工作人员贾梦向原告提交了《退租退铺申请表》和《收铺确认书》，将渝北区东湖南路6号1栋8号门面，商铺面积204.1平方米交还给了原告。2019年12月30日，原告作为出租方就娱乐会所的租赁与聂胜签订了新的《物业租赁合同》。原告为进行本案诉讼与重庆立源律师事务所签订了《法律事务委托合同》，委托该所在财产保全、一审、二审、再审、确认调解协议、执行、反诉、参与调解中提供法律服务，签订合同后一次性支付10000元作为前期基本代理费，风险代理费按照执行回款金额的4%计算，于甲方收到回款后支付风险代理费的50%，于原告收回物业后支付风险代理费的50%。原告已支付律师费10000元。庭审中，双方确认，原告要求被告返还的重庆市渝北区东湖雅苑8栋1-2层未返还部分的面积为1977.51平方米，原告将该房屋交付给被告时是清水房。原告称，2倍租金标准具有违约金性质；原告不清楚被告何时未在东湖南路6号东湖雅苑附8号1栋8号门面办公；原告收回了东湖雅苑8栋1-2层房屋中娱乐会所部分，剩余部分房屋锁了门，屋内有物品，且被告尚欠付租金，故原告无法收回；要求被告将房屋恢复成清水房状态返还；东湖雅苑8栋1层面积1106.17平方米，2层面积1977.51平方米。被告称，原、被告就房屋的返还仅为口头约定，无书面证据，由原告的王经理与被告的员工贾梦进行租赁房屋的返还工作；2019年2月，被告就未在东湖南路6号东湖雅苑附8号1栋8号门面办公；次承租人并未向被告交还东湖雅苑8栋1-2层房屋中的1977.51平方米，是由次承租人占有使用，保留了食府的原状、暂停营业；违约金过高，应予调整。本院认为：原、被告签订的《物业整租合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。关于返还房屋。原告主张被告未按时返还的房屋有两处，分别是东湖南路6号1栋8号门面和东湖雅苑8栋1-2层商铺中的1977.51平方米。被告主张已按约向原告返还了上述房屋，但未就已返还房屋举示证据佐证。原告举示有被告员工贾梦签字的《退租退铺申请表》和《收铺确认书》，能够证明被告在2019年8月27日才将东湖南路6号1栋8号门面返还给原告。东湖雅苑8栋1-2层商铺中的1977.51平方米，根据原告所称的房屋面积，就是东湖雅苑8栋2层商铺，被告称该部分商铺是由次承租人占有使用，保留了食府的原状、暂停营业。原、被告之间建立了租赁合同关系，被告在租赁合同到期后负有向原告返还租赁房屋的义务，即使房屋由他人占用，该未能返还的责任也应由被告承担。《物业整租合同》中约定合同租期届满不再续租或合同提前终止的，除双方另有约定外，乙方需在租期届满当日或合同提前终止日按原状恢复商业用房或向甲方交纳恢复商业用房原状所需费用后将商业用房交还给甲方。故原告要求被告将重庆市渝北区东湖雅苑8栋2层商铺恢复为清水房返还给原告的诉讼请求本院予以支持。关于占有使用费。就东湖南路6号1栋8号门面的占有使用费，被告在2019年8月27日才将东湖南路6号1栋8号门面返还给原告，被告称其2019年2月就未在东湖南路6号东湖雅苑附8号1栋8号门面办公，但未就其无人占用租赁房屋举示证据证予以佐证，故被告应向原告支付2018年12月28日至2019年8月27日期间的占有使用费。就东湖雅苑8栋2层商铺的占有使用费。《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业整租合同》第6.2条约定，逾期未恢复原状或缴纳恢复原状费用的，甲方有权每日按合同日租金2倍的标准向乙方收取物业占用费，导致甲方自行或委托第三方恢复物业原状，因此产生的费用，甲方有权向乙方追偿，未拆除、未搬迁的设施设备、家具等物，视为乙方放弃所有权，所有权由甲方享有，处置所得收益归甲方所有。该条约定赋予了原告在被告逾期交还房屋、逾期恢复房屋原状的情形下自行收回房屋、处置屋内物品的权利，且根据《合同法》第一百一十九条的规定，原告方也负有在合同终止后及时收回房屋减损的义务。被告称其已按约交还了东湖雅苑8栋2层房屋，但无证据予以佐证。该房屋在合同到期后亦无人使用，仅是锁了门、屋内有物品，原告此时应及时履行其减损义务和合同赋予的自行收回房屋、处置物品的权利。原告怠于履行减损义务造成的房屋空置损失应由其自行承担。故本院酌情认定，被告应向原告支付东湖雅苑8栋2层商铺2018年12月28日至2019年1月27日的房屋占用费。就占用费的标准，合同约定的是按日租金的2倍计算。超出租金标准的部分具有逾期还房违约金的性质，被告辩称违约金过高应予以调整。被告逾期交还房屋给原告造成了房屋空置无法收取租金的损失，占用费的标准未约定的可参照租金标准予以确认，故本院酌情将占用费的标准调整为按照租金标准的1.3倍计算。故被告应向原告支付占用费27.5元/平方米×204.1平方米×1.3倍×8个月+27.5元/平方米×1977.51平方米×1.3倍×1个月=129068.58元。关于律师费。《物业整租合同》约定，因一方违约导致相对方向人民法院提起诉讼的，违约方应赔偿相对方因该诉讼而支付的诉讼费、律师费等费用。原告已支付本案律师费10000元，故该款项应由被告承担。后续风险代理费尚未发生，金额亦无法确定，故原告要求被告承担后续风险代理费的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆双赛房地产经纪有限公司在本判决生效后立即恢复重庆市渝北区东湖雅苑8栋2层商铺为清水房并交还给原告重庆市渝地资产经营管理有限公司；二、被告重庆双赛房地产经纪有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆市渝地资产经营管理有限公司占有使用费129068.58元；三、被告重庆双赛房地产经纪有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆市渝地资产经营管理有限公司律师费10000元；四、驳回原告重庆市渝地资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告重庆双赛房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13499元，减半收取6749.5元，由原告重庆市渝地资产经营管理有限公司负担5779.5元、被告重庆双赛房地产经纪有限公司负担970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  黄明真二〇二〇年五月十一日书记员  陈 实