上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初25959号原告：邱惠平，男，1964年11月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张永，上海瀚品律师事务所律师。被告：江苏金楠木品牌管理有限公司，住所地南京市。法定代表人：叶贵宏，董事长。委托诉讼代理人：丁昊，江苏泰和律师事务所律师。原告邱惠平与被告江苏金楠木品牌管理有限公司(以下简称金楠木公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年2月28日公开开庭进行审理。邱惠平的委托诉讼代理人张永、金楠木公司的委托诉讼代理人丁昊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邱惠平向本院提出诉讼请求：1.判令解除邱惠平与金楠木公司于2017年7月签订的《房屋租赁合同》;2.判令金楠木公司立即迁出上海市徐汇区蒲汇塘路XXX号的房屋；3.判令金楠木公司向邱惠平支付从2019年8月1日起至判决生效日止期间的房屋租金(每日租金自2019年8月1日至2019年9月14日止为：13.5元/平方米/天×638平方米；自2019年9月15日至判决生效日止为：14.445元/平方米/天×638平方米)；4.判令金楠木公司向邱惠平支付判决生效日起至实际迁出且完成公司注册地址变更或注销手续止期间的场地占用费(暂时以每日租金与物业管理费之和的2倍计算(14.445+18/30)元/平方米/天×638平方米×2×实际天数)；5.判令金楠木公司向邱惠平支付从2019年8月1日起至实际迁出日止期间的物业管理费(每月管理费以18元/平方米/月×638平方米计算)；6.判令金楠木公司向邱惠平支付从2019年8月1日起至实际迁出日止期间的水、电等公用事业费，2019年9月电费7,197元，水费17.25元，基础设备使用费200元；2019年8月电费15,498元，水费34.5元，基础设备使用费304.89元；7.判令金楠木公司向邱惠平支付逾期付款违约金，每逾期一日，以802,903.86元为本金，按照0.5%计算，自2019年7月20日起算至实际清偿之日止;8.判令金楠木公司向邱惠平支付解除合同违约金200万元;9.判令金楠木公司在合同解除后立即办理注册在上海市徐汇区蒲汇塘路XXX号的江苏金楠木品牌管理有限公司上海分公司的地址变更或者注销手续。事实与理由：2017年7月，金楠木公司为租赁上海市徐汇区蒲汇塘路XXX号的房屋，同邱惠平签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁面积为638平方米，租金按13.5元/平方米/天计算，租金每2年递增7%；免租期自2017年7月15日至2017年9月14日止；租赁期限自2017年9月15日起至2021年9月14日止。租赁期间，该房屋由汉光(上海)物业管理有限公司提供物业管理服务，物业管理费为人民币18元/平方米/月。嗣后,邱惠平依约向金楠木公司交付房屋。金楠木公司于2017年10月11日在租赁房屋的地址注册了江苏金楠木品牌管理有限公司上海分公司。按照合同约定：租金为“付三押二,先付后租”，金楠木公司应于每季度首月的20日前向邱惠平支付后三个月的租金；如逾期支付上述租金，延迟超过10个工作日的，每迟延一日按应付款项的0.5%支付违约金；因金楠木公司的原因不支付或不按照约定支付租金，经邱惠平书面催告后超过10日的，邱惠平有权解除合同；合同终止时，金楠木公司如不能及时将租赁物归还，经邱惠平同意，从合同终止日的次日起直到租赁物归还为止，由金楠木公司向邱惠平支付场地占用费，占用费用按照实际占用天数以原租赁物租金和租赁物管理费的两倍计数。金楠木公司利用该地址注册公司的，合同期满或者提前解除合同后的30个工作日必须到工商局办理变更或者注销手续，如果逾期办理相关变更或注销工商注册手续，则邱惠平有权按照约定收取房屋占用费，造成其他损失的另行赔偿邱惠平：除合同9-3、9.4约定情形外，任意一方擅自终止合同的，违约方应向守约方支付违约金200万元。合同签订后，金楠木公司实际于上述租赁时间到期月的20日前向邱惠平支付后三个月的租金。2019年7月开始，金楠木公司以经营不善为由，要求免除租金递增，后在租金到期后拖欠租金不付，邱惠平已多次去电去函并派人催促。至今，金楠木公司拖欠2019年8月1日起的租金未付。另，金楠木公司向邱惠平多次发函要求无故解除合同，但对如何承担解除合同的违约责任避而不谈，故诉至法院。审理中，邱惠平表示金楠木公司支付了2019年9月14日之前的物业费，故诉请5中物业费从2019年9月15日起算。金楠木公司辩称，金楠木公司一直同意解除合同，也一直同意迁出案涉房屋。2019年7月开始双方就解除合同进行了相应协商，对解除合同基本达成一致，只是双方就合同解除后续事宜未达成一致。从2019年9月开始，邱惠平及其物业公司对案涉房屋进行了断水断电行为，金楠木公司也已无法继续使用案涉房屋。邱惠平向法院诉讼前后，金楠木公司多次与其沟通，先允许金楠木公司搬离房屋，双方先进行房屋交接，后续事宜再另行处理，避免双方损失扩大。但是邱惠平及其控制的物业公司一直阻挠拒不配合，致使金楠木公司至今无法搬离案涉房屋，邱惠平应对其自身原因造成的损失承担责任。故邱惠平主张2019年8月1日之后的租金没有事实及法律依据。即使法院认定金楠木公司要支付后续租金，合同中也约定了保证金可以冲抵相应的租金等费用，金楠木支付的保证金也已足够冲抵相应租金。邱惠平所述的金楠木公司没有支付租金与事实不符。其要求金楠木公司支付逾期付款违约金的请求也没有依据，且违约金标准过高，要求调整。关于注销事宜，年前金楠木公司一直在积极办理，但是因为疫情影响，一直未办理成功。诉请4、9相互矛盾，邱惠平不能既起诉要求注销事宜又同时要求金楠木公司支付占用费，有违常理。邱惠平要求金楠木公司支付该费用，显失公平，场地占用费只有占用房屋拒不退还才会产生场地占用费，注册地址没有迁出与占有房屋是不同性质的。该费用已明显具有违约金性质，标准非常高。邱惠平无权主张物业费、水电费，其不是提供物业服务的企业，物业费均由金楠木公司直接支付给物业公司，关于水电费，邱惠平不是授权的主体。2019年8月15日至2019年9月14日的物业费金楠木公司已经支付。2019年9月开始，金楠木公司无法继续使用案涉房屋，无需支付物业费。因邱惠平及其控制的物业公司阻扰金楠木公司搬离案涉房屋，产生的物业费应当由邱惠平承担。合同约定200万违约金过高，邱惠平没有举证其存在损失，因邱惠平造成的损失应当由其自身承担，请求法院对违约金进行调整。因为疫情给金楠木公司造成重大损失，请求法院考虑该因素。金楠木公司至今有数百万货物在案涉房屋中，每年10月及之后是销售旺季，邱惠平及其控制的物业公司拒绝金楠木公司搬离，致使金楠木公司无法销售给金楠木公司造成巨大损失。金楠木公司要求邱惠平提供房屋所有权证，但是邱惠平至今未提供。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月，邱惠平作为出租方(甲方)与金楠木公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定甲方将坐落于上海市徐汇区蒲汇塘路XXX号房屋、面积约为638平方米(以下简称系争房屋)出租给乙方使用。租赁用途商用。甲方应于签订合同后、免租期开始之前向乙方交付该房屋，免租期自2017年7月15日起至2017年9月14日止。在免租期内，乙方免付房屋租金。该房屋租赁期限自2017年9月15日起至2021年9月14日止。租金收费标准：一楼部分面积约638平方米(以实际产证面积为准)，租金为13.5元/平米/天，即261,978.75元/月。租金标准在此基础上每2年递增7%(即租金标准前二年不变，从第三年开始每2年递增7%)。乙方应按“付叁押二、先付后租”的原则，乙方于每季度首月的20日前向甲方支付后叁个月的租金。本合同签订后15日内，乙方向甲方支付房屋租赁保证金523,957.50元即两个月房屋租金。租赁期间，该房屋由汉光(上海)物业管理有限公司提供物业管理服务，承租单元的物业管理费由乙方承担。物业费为18元/平方/月。乙方应于每月20日前依约支付相关费用。除上述费用以及乙方实际产生的水、电、通讯等费之外，乙方无须再另交其他费用。在租赁期内以及免租期间，乙方因使用该房屋发生的水、电等费用由乙方承担。除甲方同意乙方续租外，本合同终止时，乙方如不能及时将租赁物归还，经甲方同意，从合同终止日的次日起直到租赁物归还为止，由乙方向甲方支付场地占用费，占用费用按照实际占用天数以原租赁物租金和租赁物管理费的两倍计数。如乙方利用该地址注册公司的，合同期满或者提前解除合同后的30个工作日必须到工商局办理变更或者注销手续。如果乙方逾期办理相关变更或注销工商注册手续，则甲方有权按6-1条约定收取房屋占用费。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，且无须经过任何司法程序即刻收回该房屋：……因乙方原因，乙方不支付或者不按照约定支付租金，经甲方书面催告后超过10日的；……。乙方迟延向甲方支付租赁保证金或租金的，延迟超过10个工作日的；每迟延1日，应向甲方支付应付款项的0.5%作为违约金。在租赁期内，甲乙双方在合同条款9-3/9-4规约以外的情况下，任何一方未经对方书面同意，擅自终止本租赁合同的，违约方向守约方支付违约金200万元。2017年7月，金楠木公司支付邱惠平房屋租赁保证金523,957.50元。2017年10月11日，经核准，江苏金楠木品牌管理有限公司上海分公司成立，登记的营业场所为上海市徐汇区蒲汇塘路XXX号一楼XXX室。2020年5月12日，江苏金楠木品牌管理有限公司上海分公司营业场所变更登记为上海市奉贤区场中路XXX号。金楠木公司已支付邱惠平自2017年9月15日至2019年7月31日的房屋租金，并未支付2019年8月1日之后的房屋租金。2019年7月19日，金楠木公司向邱惠平发送《回函》，主要内容为：我司已收到贵方关于我司租金调整请求的回函，经过我司慎重考虑，现答复如下：一、我司因市场经营状况不善，亏损情况严重，目前已无力以现有的租金标准支付房租；二、我司希望尽快解除双方的租赁合同。2019年8月8日，邱惠平向金楠木公司发送《催款通知书》，主要内容为：我方至今未收到贵公司应支付的上海市徐汇区蒲汇塘路XXX号汉光国际大厦的商铺2019年8月1日至2019年10月31日的房租，该笔租金应于2019年8月1日前支付到租赁合同上的指定账户的，请贵公司收到此催缴函后5个工作日内完成支付，以便贵我双方能确保租赁合同的顺利履行，我方不希望由于贵方的逾期支付导致我方将按租赁合同的相关条款收取滞纳金，从而影响双方的长期的友好合作!2019年8月13日，金楠木公司向邱惠平发送《回函》，主要内容为：已收到你给我司的催款通知书，我方于2019年7月19日已回函给你，明确了希望尽快与你解除双方的租赁合同，但你至今没有明确书面回复，请收到我司的回函以后立即就双方解除合同事宜尽快洽谈。特此回函。2019年8月14日，邱惠平向金楠木公司发送《回函》，主要内容为：因贵公司欠付租金及其他相关租赁费用,我方向贵公司发送了催款通知书，现我方收到了贵公司的关于催款通知书的回复。就贵司的回复，我方明确答复如下：1、虽然贵方已经提出希望尽快解除双方的租赁合同，但这是贵公司的单方意思表示，我方并未同意。而且，2019年8月9日贵公司杨旭东先生与我方的成宗先生的会谈也并未对解除合同协商一致，因此租赁合同并未解除。2、截止至2019年8月14日，贵公司仍在使用蒲汇塘路XXX号的租赁房屋，租赁合同仍在履行中,我方有权继续收取租金等相关租赁费用。综上,双方之间的租赁合同合法有效，双方应当按约履行合同义务。因此请贵公司尽快支付所拖欠的租金，否则我方将按照租赁合同的相关条款来收取滞纳金，并保留采取进一步措施的权利。若责公司执意单方解除合同，亦应当按照租赁合同的约定执行，承担相应的合同责任。本函之发送不代表我方放弃合同项下的任何权利。2019年9月11日，邱惠平向金楠木公司发出《催款函》，主要内容为：因贵公司欠付上海市徐汇区蒲汇塘路XXX号汉光国际大厦商铺2019年8月1日-2019年10月31日的租金及其他相关租赁费用，我方曾于2019年8月7日向贵公司发送了催款通知书，但贵公司至今仍未支付任何费用。后,贵公司于2019年9月4日派员与我方会谈，提出减少房租等申请，我方并未同意。现我方就贵公司拖欠房租及物业管理费等租赁相关费用事宜，特此函告贵公司如下：1、为支持贵公司的发展,我方已表达了足够的诚意,但贵公司提出的减少房租方案实在背离市场规律，我方在此明确表示不同意。我方认为，对双方之间房屋租赁合同的任何变更必须以双方另行签署的书面协议为准，否则，贵公司仍应当按照房屋租赁合同的约定按时、足额支付房租等相关租赁费用。2、望贵公司在2019年9月25日之前，付清拖欠我方的三个月(2019年8月1日-2019年10月31日)房租及物业管理费等各项租赁相关费用，并按照每日0.5%支付逾期付款违约金直至付清为止。综上，双方之间的租赁合同合法有效，双方应当按约履行合同义务。因此请贵公司尽快支付所拖欠的费用，以免影响双方的长期合作。本函之发送不代表我方放弃合同项下的任何权利。2019年9月16日，金楠木公司向邱惠平发送《回函》，主要内容为：我司已收到贵方关于我司租金调整请求的回函，现答复如下：一、我司自承租贵方位于上海市徐汇区浦汇塘路XXX号的房屋至今，贵方一直未能提供该房屋的房产证原件，请贵方在收到本函件之日起三日内向我司提供合法有效的房产证原件或其他能够证明贵方系我司承租房屋合法所有权人的文件；二、我司多次明确表示因市场经营不善，亏损情况严重，目前已无力以现有租金标准支付房租。在租赁合同履行过程中,我司一直按期支付租金给贵方，在2019年9月4日与贵方会谈时，我司派出人员也提出如后期经营状况改善，可以双方另行协商调回租金，烦请贵方酌情考虑我司关于调整租金的请求；三、如贵方仍不同意调整租金标准，我司将正式向贵方提出解除租赁合同。2019年9月29日，金楠木公司向邱惠平发送《回函》，主要内容为：我司于2019年9月29日向贵司发送函件，目前仍未收到贵司回复，现向贵司告知相关事项，内容如下：一、我司多次明确表示因市场经营不善，亏损情况严重，目前已无力以现有租金标准支付房租及物业费用。2019年9月24日，物业已对我司承租房屋断电，并阻止我司对外销售，干扰我司正常经营活动，物业的行为给我司造成损失，请贵司予以协调，否则我司将保留向物业主张相关损失的权利；三、我司已多次提出解除租赁合同，如贵司仍坚持现有租金标准，烦请贵司尽快与我司就解除租赁合同达成一致，以免双方损失进一步扩大。2019年10月10日，金楠木公司向邱惠平发送《通知函》，主要内容为：鉴于我司已多次向贵方提出解除租赁合同，现特发函通知贵方，内容如下：我司将于2019年10月14日前腾空房屋并完成房屋交接手续，请贵方指派人员到现场进行验收；二、如贵司未指派人员至现场进行房屋验收及交接，则视为贵方认可我司以返还时的房屋现状交付。2019年10月12日，邱惠平向金楠木公司发函，主要内容为：针对贵司2019年10月10日的通知函，我方回复如下：一、我方并不同意贵司单方面解除租赁合同。贵司与我方的租赁合同仍然在合同履行期限之内，就目前而言贵司无权单方解除合同，贵司应当本着诚信原则继续履行租赁合同。同时，请贵司将所拖欠的房屋租金、物业管理费、水电等费用立即予以结清。二、如贵司一意孤行，继续违反合同相关约定，我方将依法追究贵司相关违约责任。2019年12月23日，金楠木公司向邱惠平发送《通知函》，主要内容为：鉴于贵司已向法院提起诉讼要求解除贵我双方的租赁合同并要求迁出房屋，我司现再次发函通知贵方：一、我司于2019年10月11日就已发函要求贵司配合我司腾空房屋并完成房屋交接手续，但贵司与物业一同阻挠我司完成前述事项，造成我司无法腾空房屋，我司商品等留置在租赁房屋内，严重影响了我司的销售，我司保留向贵司及物业主张相关损失的权利。二、鉴于贵司提起诉讼要求我司迁出房屋，我司再次书面通知贵司，我司将于2019年12月29日前腾空房屋并完成房屋交接手续，请贵方指派人员到现场进行验收，如贵司未指派人员至现场进行房屋验收及交接，则视为贵方认可我司以返还时的房屋现状交付。三、如贵司依然阻挠我司腾空房屋，给我司造成的进一步损失由贵司承担。2019年12月25日，邱惠平向金楠木公司发送《回函》，主要内容为：针对贵司2019年12月23日的通知函，我方答复如下：一、自2019年8月1日起至今，我方一直未收到贵司应支付的房租、物业管理费及水、电等公用事业费等相关租赁款项。就此，我方分别于2019年8月7日、8月14日、9月11日、10月12日发函给贵司，要求贵司及时付款并全面履行房屋租赁合同。但是贵司置若罔闻，已经损害了我方的合法权益。二、贵司在不理睬我方催款的情况下，现在发函要求进行房屋交接手续，我方不予同意。我方认为，无论于理于法，在房屋交接之前，贵司都应当结清所有欠付款项。请贵司收到此函后及时完成款项支付。三、本函之发送不代表我方放弃任何权利和法律权益。2020年1月19日，金楠木公司向邱惠平发送《告知函》，主要内容为：鉴于贵方已于2019年10月向上海市徐汇区人民法院提起诉讼，要求解除贵我双方于2017年7月签订的《房屋租赁合同》，并要求我司立即迁出上海市徐汇区蒲汇塘路XXX号的房屋。现我司再次致函给贵方，内容如下：一、我司多次致函给贵方，告知我司将腾空、迁出上述房屋，并请求贵方配合我司办理房屋的腾空及房屋交接事宜，但贵方不仅未予配合，反而与汉光(上海)物业管理有限公司多次共同阻挠我司腾空房屋，致使我司至今仍未能腾空、迁出。现我司再次函告贵方，请贵方于收到本函后5个工作日内与我司联系并配合我司办理房屋的腾空及交接手续，否则，视为我司已按照《房屋租赁合同》的约定向贵方交还上述房屋。二、至今我司仍有价值数百万元的货物在上述房屋中，但贵方及物业公司不允许我司搬出，致使我司无法销售该货物，因此产生的损失贵方及物业公司应予赔偿，我司保留继续向贵司及物业公司要求赔偿的权利。2020年3月16日，金楠木公司与邱惠平就系争房屋进行了交接，金楠木公司将系争房屋归还邱惠平。审理中，邱惠平表示关于保证金同意金楠木公司承担责任后返还或冲抵相关费用，另外邱惠平并未给系争房屋断水断电。另查明，金楠木公司于2019年12月20日收到本院发送的、邱惠平提交的诉状副本、证据等诉讼材料。上述事实，除有当事人陈述一致外、另有租赁合同、转账凭证、来往函件、工商注销材料等证据证明，本院予以确认。审理中，邱惠平为证明电费、水费以及物业费的金额，提供汉光(上海)物业管理有限公司出具的两份《关于的通知函》(以下简称通知函)，其中落款日期为2019年8月30日的通知函的主要内容为：金楠木公司，现向贵商户收缴物业管理费及其他相关费用，具体如下所示：物业费单价：11484元/月，期限2019年9月15日至2019年10月14日，承租面积：638平方米，金额11484元。电费单价：1.5元/度，期限2019年8月1日至2019年8月31日，上月抄件数91678，本月抄件数102100，金额15498元。基础设备使用费：期限2019年8月1日至2019年8月31日，分摊金额304.89元。水费单价5.75元/吨，期限2019年8月1日至2019年8月31日，上月抄件数121，本月抄件数127，金额34.5元。总金额27321.39元。落款日期为2019年9月30日的通知函的主要内容为：金楠木公司，现向贵商户收缴物业管理费及其他相关费用，具体如下所示：物业费单价11484元/月，期限2019年10月15日至2019年11月14日，承租面积638平方米，金额11484元。电费单价1.5元/度，期限2019年9月1日至2019年9月30日，上月抄见数102100，本月抄见数106898，金额7197元。基础设备使用费：期限2019年9月1日至2019年9月30日，分摊金额200.88元。水费单价5.75元/吨，期限2019年9月1日至2019年9月30日，上月抄见数127，本月抄见数130，金额17.25元。总金额18899.13元。邱惠平对上述两份通知函的真实性不予认可，认为系单方制作。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金楠木公司与邱惠平签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。根据查明事实，金楠木公司并未按约支付2019年8月1日之后的房屋租金，虽然金楠木公司曾发函要求协商解除租赁合同，但邱惠平并未同意，故在金楠木并无单方解除权的情况下，金楠木公司已构成违约，应承担相应的违约责任。现邱惠平以金楠木公司拖欠租金为由要求解除双方之间的租赁合同，有合同及事实依据，本院予以支持。至于租赁合同解除时间，根据查明事实，金楠木公司于2019年12月20日收到邱惠平的诉状副本等材料，故本院以2019年12月20日作为租赁合同的解除时间。关于邱惠平要求金楠木公司迁出系争房屋的诉请，根据查明事实，金楠木公司已于2020年3月16日从系争房屋迁出，故该项诉请，并无事实依据，本院不予支持。关于邱惠平要求金楠木公司支付2019年8月1日起的房屋租金的诉请，根据查明事实，金楠木公司并未支付2019年8月1日之后的房屋租金，故邱惠平主张按照租赁合同约定的租金标准从2019年8月1日起算租金，有合同及事实依据。至于租金的计算期间，根据合同法相关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。如上所述，本案租赁合同已于2019年12月20日解除，2019年12月23日金楠木公司要求邱惠平配合进行房屋交接，邱惠平并未同意，2020年1月19日，金楠木公司再次要求邱惠平配合进行房屋交接，邱惠平未作回复。本院认为邱惠平并未采取合理适当的措施防止损失的扩大，故对于邱惠平主张的2019年8月1日至2020年1月19日期间的租金及使用费予以支持，对于邱惠平主张的2020年1月20日之后的使用费不予支持。综上，金楠木公司应按照每月261,978.75元的标准支付邱惠平自2019年8月1日至2019年9月14日止的房屋租金382,560.75元；按照每月280,317.26元的标准支付邱惠平自2019年9月15日起至2020年1月19日止的房屋租金及使用费1,167,348.59元。上述合计1,549,909.34元。另外，关于金楠木公司提出的从2019年9月开始，邱惠平及其物业公司对案涉房屋进行了断水断电的意见，在邱惠平予以否认的情况下，金楠木公司并未充分举证证明自己的主张，故本院对金楠木公司的该意见不予采纳。关于邱惠平主张物业管理费的诉请，根据租赁合同约定“租赁期间，该房屋由上汉光(上海)物业管理有限公司提供物业管理服务，承租单元的物业管理费由乙方承担。物业费为18元/平方/月。乙方应于每月20日前依约支付相关费用。”现租赁合同已解除，邱惠平主张物业费有合同及事实依据，但如上所述，邱惠平并未采取合理适当的措施防止损失的扩大，故对于邱惠平主张的2020年1月19日之后的物业管理费本院不予支持。对于邱惠平按照每月11,484元的标准主张的2019年9月15日起至2020年1月19日止的物业管理费47,823.78元予以支持。关于邱惠平主张的电费、水费、基础设备使用费的诉请，在金楠木公司不予认可的情况下，邱惠平并未充分举证证明上述费用系金楠木公司租赁存续期间发生的费用，故对于邱惠平主张的电费、水费、基础设备使用费，本院难以支持。关于邱惠平主张的逾期付款违约金以及解除合同违约金的诉请，如上所述，金楠木公司并未按约支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。首先，租赁合同约定“乙方应按‘付叁押二、先付后租’的原则，乙方于每季度首月的20日前向甲方支付后叁个月的租金”、“乙方迟延向甲方支付租赁保证金或租金的，延迟超过10个工作日的；每迟延1日，应向甲方支付应付款项的0.5%作为违约金”，故本院认定金楠木公司支付逾期付款违约金起算点应为2019年8月3日；其次，租赁合同约定“甲方有权单方解除合同，且无须经过任何司法程序即刻收回该房屋：……因乙方原因，乙方不支付或者不按照约定支付租金，经甲方书面催告后超过10日的”，现邱惠平以金楠木公司逾期不支付租金经催告后超过10日为由，选择解除租赁合同，故在解除租赁合同条件满足之后的逾期付款违约金与解除合同的违约金并存，显已加重金楠木公司负担，故本院对解除合同条件满足之前的逾期付款违约金予以支持。根据查明事实，2019年8月8日，邱惠平向金楠木公司发送《催款通知书》，故本院对于邱惠平主张的2019年8月3日至2019年8月18日期间的逾期付款违约金予以支持。对邱惠平主张的其余逾期付款违约金不予支持。至于逾期付款违约金标准，金楠木公司主张约定的逾期付款违约金标准过高，要求调整，本院认为违约金兼具惩罚和补偿的功能，按照每日千分之五标准计算逾期付款违约金确实过高，本院采纳金楠木公司关于逾期付款违约金过高、要求调整的意见，酌定为每日万分之五。故金楠木公司应以802,903.86元为基数，按照每日万分之五的标准支付邱惠平逾期16天支付租金的违约金6,423.23元。关于邱惠平主张解除合同违约金200万元的诉请，根据租赁合同约定“在租赁期内，甲乙双方在合同条款9-3/9-4规约以外的情况下，任何一方未经对方书面同意，擅自终止本租赁合同的，违约方向守约方支付违约金200万元。”根据查明事实，金楠木公司多次发函要求解除租赁合同，且拒绝按约支付租金，故金楠木公司已构成违约，邱惠平依据上述约定主张解除合同的违约金有合同及事实依据，现金楠木公司主张约定的违约金标准过高，要求调整，本院认为违约金兼具惩罚和补偿的功能，在邱惠平未提供证据证明金楠木公司违约给其造成实际损失的情况下，200万元违约金的标准确实过高，本院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对解除合同的违约金作出调整为100万元。关于邱惠平主张判决生效日起至实际迁出且完成公司注册地址变更或注销手续止期间的场地占用费的诉请，根据查明事实，金楠木公司已于2020年5月12日将注册在系争房屋上的公司变更登记至奉贤区，且本院已支持邱惠平相关违约金的诉请，故对于邱惠平该诉请，本院不予支持。关于邱惠平主张金楠木公司在合同解除后立即办理注册在上海市徐汇区蒲汇塘路XXX号的江苏金楠木品牌管理有限公司上海分公司的地址变更或者注销手续的诉请，该诉请不属于民事诉讼主管范围，故在本案中本院不予处理。关于金楠木公司已支付的保证金，为避免诉累，本院对此一并予以处理，现租赁合同已解除，本院已支持邱惠平违约金等相关诉请，故邱惠平应将保证金523,957.50元返还金楠木公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十九条的规定，判决如下：一、邱惠平与江苏金楠木品牌管理有限公司就上海市徐汇区蒲汇塘路XXX号房产签订的《房屋租赁合同》于2019年12月20日解除；二、江苏金楠木品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付邱惠平自2019年8月1日起至2020年1月19日止的房屋租金及使用费1,549,909.34元；三、江苏金楠木品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付邱惠平自2019年9月15日起至2020年1月19日止的物业管理费47,823.78元；四、江苏金楠木品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付邱惠平逾期支付租金的违约金6,423.23元；五、江苏金楠木品牌管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付邱惠平解除租赁合同违约金1,000,000元；六、邱惠平于本判决生效之日起十日内返还江苏金楠木品牌管理有限公司房屋租赁保证金523,957.50元；七、驳回邱惠平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,240元，减半收取计16,120元，由邱惠平负担2,300元、江苏金楠木品牌管理有限公司负担13,820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二〇年五月二十五日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。