上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初17691号原告：上海明湖物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：蒋金枝，董事长。委托诉讼代理人：柳超虎，上海达尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅胜根，公司员工。被告：上海虹怡置业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：吴丙求。被告：上海弘和再生能源科技有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈鸽飞，副总经理。委托诉讼代理人：陈天舒，公司股东。原告上海明湖物业管理有限公司(以下简称“明湖公司”)诉被告上海虹怡置业有限公司(以下简称“虹怡公司”)、上海弘和再生能源科技有限公司(以下简称“弘和再生能源公司”)物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明湖公司的委托诉讼代理人柳超虎、傅胜根，被告弘和再生能源公司的委托诉讼代理人陈天舒到庭参加诉讼。被告虹怡公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。明湖公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令虹怡公司、弘和再生能源公司支付2016年1月1日至2019年9月30日期间的物业费72,118.03元；2、要求判令虹怡公司、弘和再生能源公司支付逾期付款违约金216.35元(以欠付物业费72,118.03元的千分之三计算)；3、要求判令案件受理费由虹怡公司、弘和再生能源公司负担。事实和理由：明湖公司系上海市虹口区海湾新苑小区的物业管理单位，自2009年4月1日起入驻该小区提供物业管理服务。虹怡公司系该小区的业主，弘和再生能源公司系承租人。弘和再生能源公司在接受明湖公司提供的物业服务后，曾向明湖公司支付了2015年全年的物业费14,618.52元。自2016年起，虹怡公司及弘和再生能源公司拒付物业费，故要求判如所请。虹怡公司未作答辩。弘和再生能源公司辩称：不同意明湖公司的诉讼请求。弘和再生能源公司系虹怡公司的承租人，双方签订过《租房合同》，约定租赁期限自2013年6月28日起至2023年10月27日止，物业费由虹怡公司承担。虹怡公司因资金困难，2015年前的物业费，其均要求弘和再生能源公司代其支付，代付物业费从弘和再生能源公司应支付给虹怡公司的租金中抵扣。弘和再生能源公司与案外人上海弘和环保科技有限公司(以下简称“弘和环保公司”)系关联企业，法定代表人系同一人，经内部审批，代付的物业费实际从弘和环保公司账户转出。2019年底，弘和再生能源公司与虹怡公司口头解除了《租房合同》，弘和再生能源公司已经开始陆续搬离租赁房屋。弘和再生能源公司与明湖公司之间没有建立合同关系，明湖公司主张弘和再生能源公司支付物业费，缺乏依据。2015年大年夜租赁房屋漏水，弘和再生能源公司向明湖公司报修，明湖公司称楼上无人，其不予维修。公用走道脏乱差，明湖公司称不归其管理，不予打扫。明湖公司提供物业服务不到位。租赁房屋门面的停车位系由弘和再生能源公司与相关部门协调后争取来的，归弘和再生能源公司使用，不归明湖公司管理，但明湖公司却擅自收取停车费。为此，弘和再生能源公司与明湖公司约定，弘和再生能源公司不支付物业费，用停车费抵付。明湖公司收取物业费标准过高，其调整收费标准，未征询业主的意见，不符合相关规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：虹怡公司(原名“上海虹怡投资管理有限公司”，自2017年3月起更名为“上海虹怡置业有限公司”)系上海市奎照路XXX-XXX号XXX室(建筑面积372.26平方米)、2层房屋(建筑面积439.88平方米)(以下简称“涉讼房屋”)的产权人，于2012年3月12日办理取得产权证。2013年6月28日，虹怡公司与弘和再生能源公司签订《租房合同》，约定虹怡公司将涉讼房屋出租给弘和再生能源公司使用，租赁期限自2013年6月28日起至2023年10月27日止，租赁期间弘和再生能源公司使用租赁房屋所产生的水费、电费、通讯费以及其它由弘和再生能源公司居住而产生的费用由弘和再生能源公司负担，物业费由虹怡公司承担。2015年7月11日，虹怡公司向案外人弘和环保公司出具《委托书》，载明：由虹怡公司委托弘和再生能源公司为本公司代支付2015年1月1日至12月31日奎照路XXX号物业管理费(全年)，具体支付金额以票据为证，该费用在房屋租赁费中扣除。2015年9月29日，上海市虹口区海湾新苑业主委员会(以下简称“海湾新苑业委会”)与明湖公司签订《物业服务合同》，约定：由明湖公司为海湾新苑物业提供物业服务；物业类型为住宅(含沿街商铺、办公楼)；坐落位置为上海市虹口区江湾镇水电路XXX弄XXX-XXX号、上海市虹口区江湾镇奎照路XXX弄XXX-XXX号，四至范围东至奎照路280弄(街道社区服务中心)，南至1381弄小区、韶嘉公寓，西至水电路，北至奎照路；明湖公司按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅多层为0.80元/月·平方米，办公楼为2.30元/月·平方米，商业用房为2.30元/月·平方米；明湖公司按照包干制收费形式确定物业服务费用；物业服务费用(物业服务资金)按季交纳，业主应在当季本月底前(每次缴费的具体时间)履行交纳义务，逾期交纳的，按千分之三计违约金；本合同为期2年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止。2018年5月29日，上海市虹口区海湾新苑业主大会(以下简称“海湾新苑业主大会”)与明湖公司续签《物业服务合同》，将办公楼、商业用房的物业管理费收费标准调整至1.60元/月·平方米，合同期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。2012年2月至2015年12月期间的涉讼房屋物业费已付清，均系从弘和环保公司账户中转出，后续物业费未再支付。审理中，弘和再生能源公司称：明湖公司未向其出示《物业服务合同》，弘和再生能源公司直至本案诉讼才得知涉讼房屋不属于明湖公司提供物业服务的范围，弘和再生能源公司不清楚涉讼房屋应由哪家物业服务企业提供物业服务。明湖公司称：弘和再生能源公司自认其支付了2015年前的物业费，付款后从应支付给虹怡公司的租金中抵扣，弘和再生能源公司与虹怡公司对物业费的支付是有约定的，弘和再生能源公司以自己的行为认可其应向明湖公司支付物业费。物业费调价，业委会召开过业主大会，征询过业主的意见。房屋漏水是在2017年，明湖公司接报后进行过检查，发现是楼上冲淋房漏水，后楼上业主自己进行了维修。明湖公司没有收取过租赁房屋门前的车位停车费。涉讼房屋就是《物业服务合同》中所列明的物业服务范围内的沿街商铺。明湖公司并提供了海湾新苑业主大会出具的《证明》和《海湾新苑奎照路沿街商铺情况说明》，以及上海市虹口区江湾镇街道奎照路居民委员会(以下简称“奎照路居委会”)出具的《证明》，并申请证人海湾新苑小区业委会主任高芝平出庭作证。海湾新苑业主大会出具的《证明》称：虹怡公司于2012年以买卖方式取得海湾新苑内314-318号1层、2层的商铺产权，该房屋坐落于海湾新苑小区内，属于我小区沿街商铺办公楼性质。海湾新苑业委会自2009年起与明湖公司在自愿、平等、协商一致的基础上，签订了海湾新苑的物业服务合同，由该司提供物业服务持续至今，其服务物业范围包括奎照路XXX-XXX号在内。海湾新苑业主大会出具的《海湾新苑奎照路沿街商铺情况说明》称：虹口区海湾新苑是售后公房住宅小区(均为多层建筑)，其位于奎照路320弄是小区大门地址，奎照路XXX号至奎照路XXX号1层和2层是该小区沿街商铺，4层至6层是住宅。奎照路居委会出具的《证明》称：虹怡公司于2012年以买卖方式取得我社区内奎照路XXX-XXX号1层、2层的商铺产权，该房屋坐落于虹口区海湾新苑小区内，属于沿街商铺办公楼性质。明湖公司提供物业服务持续至今，其服务物业范围包括奎照路XXX-XXX号在内。高芝平称：明湖公司系业主大会选聘的物业服务公司，自2009年起为小区提供物业服务至今。明湖公司提供的物业服务范围包括奎照路XXX弄XXX-XXX号住宅楼、水电路XXX弄XXX-XXX号住宅楼，以及奎照路沿街商铺、办公楼，包括奎照路XXX-XXX号、水电路XXX弄XXX号。奎照路XXX-XXX号商铺与奎照路XXX弄XXX号、XXX号住宅楼的公共部位连为一体，属于海湾新苑小区范围。《物业服务合同》未列明奎照路沿街商铺、办公楼的门牌号码，虽存在小瑕疵，但并不影响奎照路XXX-XXX号商铺属于海湾新苑小区的事实。本院认为：本案争议焦点之一，涉讼房屋是否属于明湖公司提供物业服务的范围。首先，涉讼房屋系奎照路沿街店铺，与《物业服务合同》中有关物业服务范围包含沿街商铺、办公楼相符；其次，虹怡公司自2012年2月购买取得涉讼房屋后，即向明湖公司交纳物业费直至2015年12月，期间从未就涉案房屋不属于明湖公司提供物业服务的范围提出过异议；再次，弘和再生能源公司也未举证证明涉讼房屋实际接受的是其他物业服务企业提供的物业服务，其他物业服务企业向其主张过物业管理费的事实；最后，海湾新苑业主大会、海湾新苑业委会主任高芝平以及奎照路居委会均证明涉讼房屋属于海湾新苑小区，明湖公司提供物业服务的范围包含了涉讼房屋。综上所述，本院有理由相信，涉讼房屋属于明湖公司提供物业服务的范围。本案争议焦点之二，弘和再生能源公司是否系交纳物业费的义务主体。对此，本院认为，虹怡公司与弘和再生能源公司之间的租房合同约定，物业费由虹怡公司承担。虽然弘和再生能源公司通过弘和环保公司向明湖公司支付过物业费，但根据虹怡公司出具的委托书，物业费系由弘和再生能源公司代虹怡公司支付。弘和再生能源公司系房屋的实际使用人，无论出于支付便利，还是出于资金困难，弘和再生能源公司代虹怡公司支付物业费，并和虹怡公司在租金中进行结算，符合常理。明湖公司主张弘和再生能源公司支付物业费，实际系以自己的行为表明，其和虹怡公司之间约定由弘和再生能源公司交纳物业费，该意见显然与虹怡公司在委托书中的意思表示不符。鉴于明湖公司无充分证据证明虹怡公司与弘和再生能源公司之间就物业费由虹怡公司承担的约定进行了变更，故弘和再生能源公司并非交纳物业费的义务主体。明湖公司向弘和再生能源公司主张支付物业费及逾期违约金，缺乏依据，本院难以支持。弘和再生能源公司关于明湖公司提供物业服务不到位，调整物业费收费标准未征询业主的意见，以及明湖公司同意以停车费抵付物业费的主张，均属于业主虹怡公司基于物业服务合同享有的履行抗辩权。鉴于弘和再生能源公司不承担物业费的交纳义务，故其不能行使虹怡公司享有的对物业服务企业的履行抗辩权。明湖公司现依据物业服务合同约定的物业管理计费标准，向虹怡公司主张支付物业费及逾期违约金，依据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起15日内，上海虹怡置业有限公司应支付上海明湖物业管理有限公司2016年1月1日至2019年9月30日期间的物业费72,118.03元；二、自本判决生效之日起15日内，上海虹怡置业有限公司应支付上海明湖物业管理有限公司逾期支付上述物业费的违约金216.35元；三、驳回上海明湖物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,608.36元，由上海虹怡置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  冯远程人民陪审员  金佩苹二〇二〇年五月二十七日书 记 员  荀蓓莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。