北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初3195号原告：北京市盛仕汽车服务有限责任公司丰台六里桥分公司，北京市丰台区太平桥路15号楼101。负责人：韩启明，总经理。委托诉讼代理人：张雷，男，该公司员工。被告：北京尚西泊图购物中心有限公司，住所地北京市丰台区太平桥路15号楼。法定代表人：刘士良，董事长。委托诉讼代理人：龚学永，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘春华，男，该公司员工。原告北京市盛仕汽车服务有限责任公司丰台六里桥分公司（以下简称盛仕汽车公司）与被告北京尚西泊图购物中心有限公司（以下简称尚西泊图公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛仕汽车公司的负责人韩启明及委托诉讼代理人张雷、被告尚西泊图公司的委托诉讼代理人龚学永、刘春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛仕汽车公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2.尚西泊图公司支付搬迁费30000元、租房损失200000元、停业经营损失200000元、装修残值104760元、鉴定费10000元、退还保证金20000元；3.诉讼费用由尚西泊图公司承担。事实和理由：2014年5月23日，盛仕汽车公司与尚西泊图公司签订《房屋租赁合同》，约定：尚西泊图公司将北京市丰台区太平桥路15号101号房间和商业101一层的一部分的商业用房租赁给盛仕汽车公司，租赁期限为2014年6月1日至2020年11月30日止，经营用途为汽车美容（非主营洗车），年租金为254040元，合同保证金为20000元。租金为每六个月交纳一次。合同签订后，盛仕汽车公司依约交纳保证金和租赁费。2016年3月9日，双方又签订《补充协议》，对租赁房屋进行了调整。在合同履行过程中，盛仕汽车公司所有的装修均经过尚西泊图公司同意，包括修建上坡道，如其不同意修建上坡道，汽车不能进店，我方也不会租赁该房屋。四年多来，盛仕汽车公司一直都在正常经营，正常交纳租金，未有任何违法和违反合同约定的情形，如有问题均按对方要求解决。2018年9月25日下午16时，尚西泊图公司突然下发《通知》，要求盛仕汽车公司在二天内整改三个问题：一是排放不达标问题；二是经营与营业执照无关的项目；三是占用消防通道，增添上坡道，消防已经发通知要求整改。盛仕汽车公司接通知后，与尚西泊图公司协商：一是关于排放不达标问题，盛仕汽车公司未接通知，希望把通知拿给盛仕汽车公司，以便按通知整改；二是盛仕汽车公司未经营与营业执照无关的项目；三是上坡道是尚西泊图公司同意修建的，已经使用四年多，而且不影响消防车通行高度，如果必须拆除外置坡道，盛仕汽车公司建议可以将固定水泥坡道改为移动坡道或内置坡道。这样不会影响消防通道的通行，尚西泊图公司拒绝提供相关文件，也拒绝协商解决坡道问题。盛仕汽车公司在尚西泊图公司拒不配合的情况下，根本无法完成整改。2018年10月1日，物业进出车门口管理员告知我方客户本店已经不再经营，阻拦所来车辆进入，导致我方无法经营。2018年11月19日，尚西泊图公司自己强行拆除了坡道，封住入口大门，盛仕汽车公司经营被迫停止。另有，尚西泊图公司的大型面包车长期停在消防通道内，且其在拆除坡道后，却将消防通道装置大门，内部还有一部固定金属架，消防车根本无法通行。盛仕汽车公司认为，尚西泊图公司根本不是因消防问题或经营与营业执照不同等原因依约或依法解除合同，而是单方解除合同，已经违反合同约定和法律规定。特提起诉讼，维护自身合法权益。尚西泊图公司辩称，合同已于2018年12月15日解除，其他诉讼请求均不同意。按照合同约定，盛仕汽车公司应于2018年11月30日前交清下一期房租，但是其没有及时足额交纳。盛仕汽车公司陈述的事实理由里，租金不是固定的，有递进。其没有按照合同约定执行，其经营业务是汽车美容，但是也做其他事项。不存在停车管理员不让进车的情况。盛仕汽车公司自行搬走了，留下一堆东西，我公司还清了一些东西。盛仕汽车公司自行搬走我方不同意支付搬迁费。我公司不存在违约行为，不同意支付损失。盛仕汽车公司的水电费一直没交过，如果补齐，可以退还保证金，水电费没交齐不同意退保证金。鉴定费不同意承担。后期盛仕汽车公司没人了，搬到其他处重新营业了，消防来找我们，我们就把坡道拆除了。2018年7月24日，丰台区环保局工作人员来我公司管理区域内进行了工作检查，指出了盛仕汽车公司存在环评问题，由环保局执法人员现场填写了《丰台区环境保护局现场监察记录表》并当场交付盛仕汽车公司。我方陪同人员只拍了一张照片留存。表上内容“主要污染物：废水、废气、噪声、危废。”另记录“该单位于2014年6月11日注册成立，现场检查发现该单位进行洗修，洗车服务和销售汽车配件服务，现场未能提供出环保手续，未设立危废间。”并要求“立即停止违法行为，各项污染物达标排放。”我公司是物业区域管理人，必须按丰台区环保局的要求限期督促整改。直到2018年7月29日，盛仕汽车公司仍未采取任何措施，不得已的情况下，我公司给其发了通知，依据租赁合同第八条第3条中第10小条解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，由盛仕汽车公司自行按丰台区环保局的要求整改。盛仕汽车公司接到通知后无动于衷，在没有采取任何整改措施的情况下继续经营，我公司不得已于2018年9月25日再发通知，目的是督促对方及时按要求整改，否则已涉违约条款，我公司有权收回房屋使用权。盛仕汽车公司于2018年11月26日交予我公司一张《复函》，从《复函》第一句话可明确其已接到2018年9月25日《通知》。且未采取任何整改实际行动，依然在强词夺理，侥幸经营。我方迫不得已于2018年11月14日、18日再连发两道代为清理通知函，盛仕汽车公司才于11月26日给予一张《复函》。有照片证据证明我方已把2018年11月14日的通知送达对方，我方代为整改清理及我方在原告已拖欠租金等相关费用后不得已发出终止函。综上，恳请法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月23日，盛仕汽车公司（承租人、乙方）与尚西泊图公司（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市丰台区太平桥路15号101号房间和商业101一层的一部分的商业用房(以下简称涉案房屋)租赁给乙方使用，租赁期限自2014年6月1日起至2020年11月30日止，乙方需按时足额向甲方即物业公司缴纳租金、物业费、水电费、排污费等。甲方同意乙方在涉案房屋内经营汽车美容（非主营洗车）使用，乙方不得用该租赁物作与经营业务无关的事项，乙方未征得甲方同意，不得擅自改变经营性质和用途。乙方承租涉案房屋，应先付租金后使用。年租金金额为254040元。租金按上年租金的6%按以下时间递增3次，具体递增日期为：2014年12月1日，2016年12月1日，2018年12月1日。房屋租金每六个月支付一次，第一次租金支付时间为合同签署当日，其余租金支付时间为租赁期提前15天，乙方需按时足额上缴到甲方财务。合同签订当日，乙方向甲方交纳合同保证金20000元，六个月租金127020元。保证金于签约本合同同时交纳，甲方开具收据。本合同期满后，双方在无争议情况下，保证金由甲方在30日内退还给乙方，但不计利息。若乙方违反本合约各项条款之规定或未经甲方同意擅自终止本合同，乙方保证金及租金甲方不予退还。甲方于2014年6月1日将涉案房屋以现房现状交付给乙方，双方在房屋交付确认书上签字盖章视为乙方收房。乙方于2020年11月30日前将房屋及附属设施返还给甲方，乙方结清与乙方经营有关的一切费用。此外，双方还对各自权利与义务、合同的终止、解除与违约处理等进行了约定。当日，盛仕汽车公司交纳了保证金20000元及租金等费用，尚西泊图公司向盛仕汽车公司交付了涉案房屋，双方履行合同。2016年3月9日，双方签订《补充协议》，约定：甲、乙双方于2014年5月23日签订了《房屋租赁合同》。房屋租赁期自2014年6月1日起至2020年11月30日止。经双方友好协商同意在原合同基础上对乙方现休息室位置与甲方向1020和1021号房间位置进行面积位置更换调整，现调整部分合同条款，甲乙双方达成补充协议如下：自2016年3月1日起，因甲方经营调整与乙方友好协商，乙方休息室位置与甲方1020和1021号房间位置进行面积位置更换调整后，乙方租赁范围由原合同租赁面积附件一位置调整变更为附件二位置范围；位置调整变更为附件二位置图后，原合同其他条款不变，仍按原合同条款执行，甲乙双方仍按原合同承担各自的权利与义务；乙方如占用甲方消防通道位置，如遇政府部门政策调整或业主举报及甲方经营调整，乙方不得再行使用，另通道加装消防门，乙方配合甲方保证消防门随时处于可打开使用状态。该位置范围内的消防安全责任由乙方负责，……。2018年9月25日，尚西泊图公司向盛仕汽车公司发出《通知》：接上级检查，你店存在违反国家规定行为，现就你店有关问题通知如下：1.你店长期占用、堵塞消防通道，存在严重消防安全隐患的同时，造成了严重不良影响及安全隐患。2.我公司采取书面通知等形式告知你立即停止的长期经营与营业执照范围无关的包括洗车、修车、汽车美容等项目，直至今日你未予以整改，屡禁不止。3.根据2018年7月24日环保检查，你公司经营活动未达到环保要求，至今尚未整改至合规程序。4.你店使用的广告位按要求需立即无条件拆除并恢复原貌。综上所述，我公司通知你公司于2018年9月26日前立即清退所有占用的消防通道及疏散通道，不得堆放任何杂物及停放车辆，不得进行与你营业执照范围无关的经营项目，在未达到国家环保要求标准前不得从事经营活动。并立即拆除消防通道正上方广告牌。否则，根据租赁合同，你已属违约行为。我公司将于2018年9月27日早8时起终止与你签订的《房屋租赁合同》及《物业管理协议书》等全部合同，同时在合同终止的当日其收回涉案房屋。现书面通知你，在2018年交清各项应交费用后无条件退出租赁房屋，否则，视为你放弃房屋内所有物品的使用权及所有权并无偿归我公司所有。2018年11月14日，尚西泊图公司又向盛仕汽车公司发出《通知》：一、你单位于2018年7月24日丰台区环境保护局检查你店，发现你店违反国家规定标准，存在各项污染物排放不达标现象，主要污染物（废水、废气、噪声、危废），并违反租赁合同中第八条约定，属违约行为。二、你单位长期经营与营业执照无关的洗车、修车、汽车美容等项目。三、你单位占用消防通道及疏散通道，在原消防通道地面增添上坡道，改变原消防通道地形及高度，破坏了原消防通道正常使用，消防部门已发过通知及封条，但你单位仍未按要求整改。……现再次通知你于2018年11月16日前完成上述全部整改项目……恢复原消防通道至原始大厦设计状态，拆除现有坡道。否则，我公司将代为恢复，拆除消防通道内现有坡道至原始大厦设计状态……。2018年11月18日，尚西泊图公司再次向盛仕汽车公司发出《通知》：……我单位对你单位未整改的消防通道地面增添的上坡道定于2018年11月19日早晨7点进行代为整改，产生费用由我单位与你签订的《房屋租赁合同》保证金及租金内扣除……。2018年11月26日，盛仕汽车公司向尚西泊图公司发出《复函》：一、我公司未长期占用消防通道。在我们双方签订合同，贵公司应明知我公司的业务与汽车有关，来我店的汽车必须经过此通道，但并不能因此认为我公司经营占用该通道；二、我公司的经营范围与营业执照有关，没有超出经营范围之外业务，虽然双方签订的合同上仅标明了汽车美容，但未包括营业执照的全部业务，这一点贵公司是明知的，贵公司和公司员工的多辆汽车在我公司保养和维修；三、贵公司提出存在消防隐患的斜坡道路，该斜坡道路是双方签订合同时贵公司同意修建的，如无此斜坡道路，双方根本不可能签订租赁合同，贵公司所说的消防检查问题我方未看到相关检查或处罚文件，即使该坡道存在消防隐患问题，也是双方的责任，不是我公司单方责任；四、贵公司提出的2018年7月24日的环保检查问题，我公司亦没有接到检查的通知，对此毫不知情，贵公司以此要求我方整改，应当出示相关政府部门的环保整改通知。关于贵公司所说我公司违约问题，我公司认为，在租赁合同履行中遇到问题均与贵公司协商并得到贵公司同意，没有违反贵公司的管理制度，对于贵公司指出我公司违反法律规定的问题，我公司没有接到任何相关政府部门的处罚通知和整改通知，如有政府部门通知整改，请贵公司向我公司出示相关文件，我公司保证按要求整改。在合同履行期间，我公司一直按期交纳租金，服从贵公司的物业管理，双方一直合作融洽，但贵公司在未与我公司任何协商的情况下，封门拆路，使我公司无法经营，我公司向贵公司提出的各种解决方案，贵公司均不同意，因此，请贵公司接函后，对贵公司提出的我公司的问题，特别环保和消防问题，请贵公司出示相关政府通知，以便贵我双方协商解决问题，否则对贵公司的行为给我公司造成的损失，我公司在必要的时候通过法律途径解决。庭审中，双方均认可：租金交到2018年11月30日，涉案房屋店门正对南方，店门至所在小区南墙之间都是消防通道，客户洗车进入涉案房屋，需自东向西经过消防通道，盛仕汽车公司在消防通道上建造了水泥坡道，这样客户的车才能开进店里。2018年11月底，盛仕汽车公司搬离涉案房屋，尚西泊图公司将坡道拆除。双方未签订交接清单。在本案审理过程中，盛仕汽车公司申请对涉案房屋的装修残值及剩余价值进行价格评估，经本院委托，中鸿茂盛资产评估有限责任公司作出中鸿评报字[2019]第100111号《资产评估报告》，至评估基准日，经重置成本法评估，涉案房屋装修剩余价值评估价值为104760元。盛仕汽车公司交纳评估费10000元。另查，涉案房屋所有权人为北京市华世房地产开发有限公司。北京市华世房地产开发有限公司出具授权委托书，载明：该公司全权委托尚西泊图公司对涉案房屋进行出租，如因房屋出租过程中出现任何问题由尚西泊图公司承担全部责任。庭审中，盛仕汽车公司提交了搬家费收据、北京市盛仕汽车服务有限责任公司在新地址的房屋租赁合同、利润表、尚西泊图公司交纳水电费至2018年9月的通知单、转让费收据及汽车店转让协议、其向北京世俊物业管理有限公司交纳物业费的收据、租赁另外一个72号库的合同等。尚西泊图公司除认可水电费通知单的真实性外，对其他证据均不予认可。庭审中，尚西泊图公司提交了丰台区环境保护局现场监察记录表照片、7月29日向盛仕汽车公司发出的通知、盛仕汽车公司9月份营业照片、尚西泊图公司代盛仕汽车公司清理坡道照片、尚西泊图公司于2018年12月15日向盛仕汽车公司发出终止函照片、丰台区消防支队在涉案房屋张贴封条照片、10月和11月的水电费通知单，其中10月的水电费合计1649.5元，11月的水电费合计1888.03元。盛仕汽车公司仅认可存在水电费，但是不认可收到水电费通知，对上述其他证据均不予认可，称未收到终止函。以上事实，有双方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、补充协议等证据在案佐证。本院认为：盛仕汽车公司与尚西泊图公司签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案中，盛仕汽车公司虽不认可丰台区环境保护局现场监察记录表照片、丰台区消防支队在涉案房屋张贴封条照片，但根据《补充协议》内容及双方当庭陈述，盛仕汽车公司在涉案房屋前消防通道上建设水泥坡道属实，该行为违反消防管理规定。在不改变经营内容的情况下，坡道被拆除后，双方合同目的无法实现，合同应当予以解除。盛仕汽车公司要求人民法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，尚西泊图公司认为合同已于2018年12月15日其公司向对方发出《终止函》时解除，但盛仕汽车公司并不认可收到《终止函》，尚西泊图公司亦未提交充分证据，故本院对盛仕汽车公司该项诉讼请求予以支持。合同解除后，尚西泊图公司应当退还保证金20000元，其认为应当扣除水电费后退还剩余保证金的答辩意见，符合保证金设立的目的，本院本着减少当事人诉累的原则，将水电费问题一并处理。尚西泊图公司提交了10月及11月的水电费通知单，盛仕汽车公司虽仅认可存在水电费，不认可收到该通知单，但盛仕汽车公司搬离涉案房屋时未与对方进行交接，对其产生的水电费未尽到结算义务。故本院对尚西泊图公司提交的两张水电费通知单的数额予以认定，尚西泊图公司应将保证金扣除水电费后剩余的16462.47元退还给盛仕汽车公司。盛仕汽车公司租赁涉案房屋经营汽车美容且占用部分消防通道，双方均属明知，双方均获得利益，故产生损失亦应当均摊。经鉴定，盛仕汽车公司产生装修损失104760元及评估费10000元，该损失双方平摊。至于盛仕汽车公司主张的搬迁费30000元、租房损失200000元、停业经营损失200000元，一方面证据不足，尚西泊图公司亦不予认可；另一方面其在签订《补充协议》时对于占用消防通道导致合同随时无法继续履行有所预期，故本院对于此部分诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告北京市盛仕汽车服务有限责任公司丰台六里桥分公司与被告北京尚西泊图购物中心有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》；二、被告北京尚西泊图购物中心有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京市盛仕汽车服务有限责任公司丰台六里桥分公司保证金16462.47元；三、被告北京尚西泊图购物中心有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京市盛仕汽车服务有限责任公司丰台六里桥分公司装修损失52380元及评估费5000元；四、驳回原告北京市盛仕汽车服务有限责任公司丰台六里桥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19661元，由原告北京市盛仕汽车服务有限责任公司丰台六里桥分公司负担9830.5元（已交纳），由被告北京尚西泊图购物中心有限公司负担9830.5元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  魏敬贤人民陪审员  冯宝财人民陪审员  张书恒二〇二〇年五月二十六日书 记 员  高云鹏