北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初7291号原告：北京国美味食品酿造有限责任公司，住所地北京市丰台区西红门镇西营房甲5号院。法定代表人：程跃进，董事长。被告：北京新桥外国语高中学校,住所地北京市丰台区右安门外开阳里东巷24号。法定代表人：朱举千，职务不详。委托代理人：陈燕冰，北京新桥外国语高中学校校长。原告北京国美味食品酿造有限责任公司（以下简称：国美味公司）与被告北京新桥外国语高中学校（以下简称：新桥外国语学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。国美味公司的法定代表人程跃进,被告新桥外国语学校的委托代理人陈燕冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国美味公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签订的《合作协议》于2020年4月30日解除；2、请求判令被告给付拖欠的2018年8月31日至2020年4月30日期间合同约定费用3080903.93元；3、请求判令被告给付拖欠的2017年6月01日至9月30日期间电费49482.38元；4、请求判令被告给付自2017年6月2日开始至2020年4月21日欠缴水费338350元。5、请求判令被告支付因迟延给付上述费用而导致的滞纳金3130386.31元（2020年4月30日之前）。6、请求被告停止在北京市大兴区西红门镇西营房甲5号院的一切教育教学活动并全部撤离。7、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月2日，原告与被告签订了一份《合作协议书》，协议书约定原告将位于大兴区南苑西营房甲5号院内的场地房屋提供给被告作为经营场地，期限四年自2017年6月1日至2021年8月30日，被告每年向原告支付约定费用4010000元人民币，每年交付一次，从2018年开始，每年8月份第一周内，乙方向甲方一次性支付当年度（即当年的8月31日至次年的8月30日）场地房屋使用费4010000元；协议第六条第二项约定：乙方（被告）若不能按期交纳合同约定费用、水、电费等，自拖欠之日起每日加收3%‰滞纳金，如超过两个月仍未交纳，视为单方违约，甲方有权单方终止协议，并追究乙方违约责任赔偿损失。被告自2017年拖欠原告当年6-9月份电费49482.38元；被告拖欠自2017年至今水费278850.00元；被告自2018年8月06日起拖欠原告合同约定费用3080657.53元，依本协议约定应向原告支付滞纳金3408989.91元，原告经多次催要无果，不得已提起诉讼，希望法庭查明事实真相，依法支持原告诉讼请求。新桥外国语学校辨称：一、原告新增加要求被告支付2020年2、3、4月份的房租100万元的诉讼请求不应支持，明显高于被告实际应支付的金额。依照原告提供的证据【会议纪要】及【情况说明】，原告要求被告且被告所有学生已于2019年1月16日撤出学校，原告亦于2019年1月17日采取封校措施，并对外招租。原告要求被告，若双方继续合作，应另行签署合同。故，封校期间的房租明显不应由被告承担。依照原告提供的证据【通告】，要求被告于2019年7月21日撤离，并已于当日封闭校门停止将涉案场地继续租赁给被告，故7月21日之后封校期间的房租费用应予以减免。2020年1月原告将被告办公室封闭，被告与2020年1月份全部撤出租赁场地，基于此，2020年2、3、4月份的房租更不应由被告承担。事实是2019年8月以后，原告场地的使用和在学学生均为中和在线教育咨询（北京）有限公司经营所招，2019年下半年以后中和在线教育咨询（北京）有限公司持续使用告的场地，且中和向原告支付了2019年9月－2020年2月的租赁费用200万，故原告所主张的2、3、4月份租赁场地使用人系第三人中和教育并非原告，该部分租金应由原告向第三人中和教育主张。依照原告【民事起诉状】第二项诉请，被告欠付的租金为2018年8月31日至2020年1月31日共计2080903.93元，但由于2019年1月开始原告多次封校赶走原告，封校期间租金理应扣减。综上所述，原告新主张的增加2020年2、3、4月份的房租100万元的诉请，显然不应支持。二、原告诉请水费、电费金额无具体核算标准及证据支撑。原告主张电费及水费系由其代缴，但原告所提供的的证据中完全没有水电费支付凭证，不能证明电费及水费的实际产生，且即便被告欠付水费及电费，其金额也不应依照原告主张更不应直接支付给原告。原告提供的所有证据中包括中并未提及水费的欠付，足以证明在被告实际无需支付，否则原告应按照主张房租一样在被告实际租赁期间要求被告支付。原告提供的水费【中国人民解放军通用收费票据】系2015年7月6日，早于被告租赁期，且该票据并不能证明系被告租货场地区域水费收费标准，也不能证明系被告租赁期间实际水费收费标准，因此对于该证据的关联性，被告不予认可。综上所述，鉴于原告并未提供实际支付凭证及水电费缴费通知单，无法证明原告向被告主张的费用系真实的水电费用。因此，原告所主张的电费及水费均不应支持。三、被告同意解除原被告签署的《合作协议》，但原告诉请滞纳金过高，请贵院酌情免除或下调，在原告主张租金及水电费金额明显高于被告实际应支付的金额的情况下，原告所主张的滞纳金明显过高，且原告新增诉请增加的滞纳金100万元显然无任何计算依据，高于合同约定的3‰计算标准。原告对于被告租金的欠付亦有过错。原告所提供的涉及租赁场地权属的证明件仅2019年6月12日【军队房地产使用许可证】系被教委认可的有效权属凭证，正因为原告一直无法办理有效权属凭证，致使被告无法办理学校地址变更以至于影响学校正常运营无资金来源。此外，鉴于被告系一心办学，希望将学校建设成一流的国际学校，但因为原告的过失，投资人的欺骗，股东间及学校内外存在着的极度复杂的纠纷，导致被告学校最终不能正常运行资不抵债，为偿还欠款，被告多次寻找第三方解决目前困境。为此，被告和原告及第三人中和教育达成协议由中和教育继续租赁涉案场地并于2020年2月1日前向原告支付2020年3月至2020年8月的201万元，但中和教育并未履约。被告也希望向原告支付租金，让原告帮助被告去教委办理学校地址变更的手续以保障学校继续运营，但目前的情况实在是无力回天。因此，考虑到被告目前的情况，希望贵院能够谅解被告支撑不易的苦心，免除或调整滞纳金。经审理查明：2017年6月2日，原告与被告签订了一份《合作协议书》，协议书约定原告将位于大兴区南苑西营房甲5号院内的场地房屋，提供给被告作为经营场地，期限四年自2017年6月1日至2021年8月30日，被告每年向原告支付约定费用4010000元人民币，每年交付一次，从2018年开始，每年8月份第一周内，乙方向甲方一次性支付当年度（即当年的8月31日至次年的8月30日）场地房屋使用费4010000元；协议第六条第二项约定：乙方（被告）若不能按期交纳合同约定费用、水、电费等，自拖欠之日起每日加收3%‰滞纳金，如超过两个月仍未交纳，视为单方违约，甲方有权单方终止协议，并追究乙方违约责任赔偿损失同时无条件搬离房屋。经核实，原告第一年度租金已付清，第二年度付款361万元，第三年度未支付租金，截止2020年4月30日，被告合计欠款3080657.5元，电费49482.38元。被告自2017年6月2日开始至2020年4月21日一直未交纳水费，根据原告交纳的军队用水水费交纳发票，双方租赁所在区域水费收费标准为每吨7.15元，原告提交了三个水表示数显示，其中两个水表的用水量加起来为50660吨。关于原告主张的封校事宜，经查，2018年12月3日，原告致函被告，告知被告于2018年12月16日前交齐所有欠款，否则应无条件搬离，如2018年12月28日前无法作出合理交代，将作出封门、诉讼等手段维护合法权益。2019年7月18日，原告向被告发布通告，限被告2019年7月21日无条件撤离，否则将采取封闭校门等法律手段解决。2019年1月10日，被告向原告出具情况说明，因新桥学校与房东之间财务问题，我部学生于2019年1月16日晚全部搬离西营房甲5号。2019年1月16日，原被告双方共同制作关于北京新桥外国语高中学校撤场的会议纪要，会议内容：由于乙方拖欠甲方房屋租赁费人民币三百零壹万元（301万元），甲方要求乙方于2019年1月16日18:00之前全部撤出现址。1、甲方对教学楼、宿舍楼、食堂等处贴封条并收回全部钥匙。2、甲方要求乙方于2019年1月30日前将所欠1月份电费交清。3、甲方要求各处办公室、宿舍的贵重物品自行拿走，如出现丢失、损毁等事故甲方概不负责，所有责任由乙方或个人负责。4、甲方要求如乙方继续合作，双方另行签署合同。甲方决定2019年1月17日开始向外招租。2019年7月18日和8月9日，被告分别出具承诺书，7月18日承诺2019年7月28日支付拖欠国美味公司2018-2019年房款。如果不能兑现此承诺，按双方协议违约条款执行或者双方重新修改协议。8月9日，北京新桥外国语高中学校承诺2018年－2019年度房租余款241万于10月31日之前支付给国美味食品酿造有限责任公司。2019-2020年度房租余款200万于2020年2月1日之前支付给国美味酿造有限责任公司。若到期未支付国美味食品破造有限责任公司款项，任对方处置。关于涉案房屋的权属问题，经查，2020年01月13日，融通农业发展（北京）有限责任公司作出关于北京市丰台区南苑西营房甲5号房地产情况的说明：一、北京市丰台区南苑西营房甲5号房地产产权属北京卫戍区所有。根据中央军委的有关文件精神和政策，军队已将该处全权委托给融通农业发展（北京）有限责任公司运营管理。二、根据上级有关政策，融通农业发展（北京）有限责任公司已将北京丰台区南苑西营房甲5号房屋租赁给北京国美味食品酿造有限责任公司，该场地租赁用途：办学，由该公司继续经营。2017年7月19日，中国人民解放军北京卫戍区农副业基地出具证明，证实北京国美味食品酿造有限责任公司租赁丰台南苑西营房甲5号土地、房产的产权系我部所有，现为教学场所，所有建筑竣工验收时经部队消防部门验收，全部合格。2018年5月7日，中国人民解放军北京卫戍区保障部军事设施建设处出具证明，证实北京市丰台区南苑西营房甲5号土地上附属建筑物的房屋产权系我部所有。根据上级有关政策，2001年我部农场（北京卫戍区农副业基地）与北京国美味食品酿造有限责任公司签署的场地办学协议继续有效。该土地及自建的建筑设施和设备合同期内全部归北京国美味食品酿造有限责任公司管理使用。此外，原告提交涉案场所的军队房地产使用许可证（军房使证（2019)非农字第0001号）一份，项目类型：农副业基地非农开发委托管理，理方（委托方）：中国人民解放军北京卫戍区保障部，运营方（受托方）：北京国美味食品酿造有限责任公司，房地产位置：北京市丰台区南苑西红门路5号，使用用途：办学，房屋面积：10900平方米，场地面积：7070平方米。本院认为，依法成立的合同对当事人双方具有同等约束效力，任何一方均应严格按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。本案中，双方签订的合作协议名为合作实为租赁，系当事人真实意思表示，本院予以认定。根据协议约定，如被告延迟支付租金，原告有权要求解除合同，被告对延迟支付租金事实予以认可，本院确认双方合同于2019年4月30日解除。关于被告交纳的房租情况，截至合同解除之日，被告承租房屋尚欠租金3080657.5元，应予交纳，关于被告主张应由案外公司交纳的主张，因案外公司并非合同的相对方，与本案无关，本院不予采纳。被告对电费金额无异议，本院予以认可。另外，关于被告主张撤离租赁场地以及原告封门无法开展教学活动的主张，未提交具体证据，且根据双方一系列函件、通告、会议纪要内容来看，原告虽然声称封门，但事实上被告在此后还陆续出具付款承诺，证实仍在从事教学活动，原告并未实际收回场地，因此，对于被告要求租金酌减的主张，本院不予采信。关于水费，因双方合同中约定了水费由被告交纳，被告三个水表合计用水量超过了5万吨，原告主张水费金额338350元，按照单价每吨7.15元计算为47321吨，少于实际用水量，因此，对于原告主张的水费，本院予以支持。关于滞纳金，根据合同约定和被告的拖欠行为，本院予以支持，但双方约定滞纳金标准过高，本院根据过错程度及实际损失酌定为90万元。鉴于双方合同已经解除，被告应停止教学活动并交还场地，考虑所涉场地为学校，且临近暑假，本院酌定两个月内搬离为宜。据此，《中国人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京国美味食品酿造有限责任公司与北京市新桥外国语学校签订的《合作协议》于2020年4月30日解除；二、北京市新桥外国语学校于本判决生效后七日内支付北京国美味食品酿造有限责任公司欠付房租3080657.5元、水费338350元、电费49482.38元、滞纳金900000元,以上合计4368489.88元；三、北京市新桥外国语学校本判决生效后两个月内停止在北京市大兴区西红门镇西营房甲5号院的一切教育教学活动并全部撤离；四、驳回北京国美味食品酿造有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33196.4元，由北京国美味食品酿造有限责任公司负担7596.6元（已交纳）；由北京市新桥外国语学校负担25600元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李新亮二〇二〇年五月二十九日书记员  崔刘畅