北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初38891号原告：杨阳，女，1977年9月14日出生，回族，无业，住北京市海淀区，公民身份号码×××。原告：金佳琪，男，1977年5月16日出生，回族，住北京市海淀区，公民身份号码：×××。二原告共同委托诉讼代理人：陈鲁立，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：姜明辰，男，1987年2月9日出生，蒙古族，无业，住天津市和平区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：周岩，北京市中迈律师事务所律师。原告杨阳、金佳琪与被告姜明辰合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨阳、金佳琪的共同委托诉讼代理人陈鲁立与被告姜明辰及其委托诉讼代理人周岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨阳、金佳琪向本院提出诉讼请求：1、判令被告姜明辰向原告杨阳、金佳琪支付购房款830万元并支付逾期利息（按照中国人民银行同期贷款利率自2016年10月8日起计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；2、本案诉讼费由被告姜明辰承担。事实与理由：原告杨阳、金佳琪系夫妻关系，与被告姜明辰是朋友关系，杨阳、金佳琪于2016年5月24日委托姜明辰出售位于XXX的房产，姜明辰接受委托，于2016年7月4日与毛楠签订《存量房屋买卖合同》，于2016年7月8日办理房产转移登记，并获得价款830万元。杨阳、金佳琪要求姜明辰返还该售房款，但姜明辰拒绝返还，侵犯了杨阳作为房产原所有人的合法权益，故诉至法院。被告姜明辰辩称，不同意杨阳、金佳琪的诉讼请求，因为双方之间并非委托关系，而是借名买房的关系。金佳琪与姜明辰的哥哥是大学同学关系，涉案房屋的房源也是由杨阳提供给姜明辰。姜明辰和家人考察过房屋不错，并且姜明辰在北京发展也需要住房，因此决定购买，但因当时北京限购政策姜明辰不符合要求，双方协商后借用杨阳的名字购买涉案房屋。涉案房屋的购房款由姜明辰支付，因杨阳称与开发商有朋友，可以迟延支付购房款，签订购房合同支付定金后，姜明辰只需要在房屋交付前慢慢筹款即可，因此姜明辰筹到钱即汇入到杨阳及其丈夫金佳琪的账户。涉案房屋自2013年12月9日交付后一直由姜明辰占有使用，自杨阳办理好收房手续后也就是2013年12月，已将房屋最后一次付款的相关凭证及房屋钥匙等房屋相关的物品交付给姜明辰，涉案房屋一直由姜明辰合理占有使用，房屋使用期间产生的费用均由姜明辰支付交纳。在房屋使用期间，小区物业对涉案房屋实际使用人出具证明。若涉案房屋所有权人为杨阳，那么杨阳为何从未住过一天，并且无任何理由允许姜明辰一直占有使用？涉案房屋在出卖时洽谈的过程中，是由涉案房屋现所有权人的父亲与姜明辰及家人洽商，洽商过程中见过杨阳本人并知晓房屋是借名购买的情况。房屋价款八百多万并非小数目，若房屋为杨阳所有，仅仅委托姜明辰办理即可，杨阳完全可以提供银行账号自行收取购房款而由姜明辰代为办理相关手续即可，完全没有必要委托姜明辰收取巨额房款。从杨阳对涉案房屋的关注度来看，杨阳并不了解及关注涉案房屋出卖的全部实施和时间，以及于何时办理完成过户。涉案房屋从2014年就已经开始履行出卖的相关手续，杨阳仅仅是在最后网签过户前配合出局了公证授权委托书，可见杨阳在房屋出卖过程中，仅仅是配合姜明辰完成出卖手续而不是真正享有房屋权益的人。最重要的是自2016年办理完过户至起诉时，杨阳并未向姜明辰主张过购房款，由此可见，涉案房屋权益并不属于杨阳，双方仅仅是借名买房的关系。综上，涉案房屋由姜明辰出资且实际占有使用房屋，是房屋的实际所有权人，因此不存在返还杨阳购房款的义务，请法院依法驳回杨阳的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。经审理查明：原告杨阳与金佳琪系夫妻关系，金佳琪与被告姜明辰的兄长姜某系大学同学关系。2016年5月18日京（2016）海淀区不动产权第XXXX号不动产登记证显示，XXX房屋系杨阳单独所有。原告杨阳、金佳琪主张其委托被告姜明辰出售其名下的海淀区学府树家园四区4号楼11层1单元1101房屋（以下简称诉争房屋），并出示《委托书》一份为证，该《委托书》由杨阳（委托人）、金佳琪（委托人）与姜明辰（受托人）于2016年5月24日签订，主要约定为：金佳琪、杨阳与姜明辰系朋友关系，我们欲出售坐落于XXX的房产，房产证号为京（2016）海淀区不动产权第XXXX号，现因长期居住美国，办理有关事宜诸多不便，特委托姜明辰全权代理我办理该房产的如下事宜，包括收取上述房产全部房款，代为办理银行卡收款及转账业务等。2016年7月4日，杨阳（出卖人）、姜明辰（委托代理人）与案外人毛楠（买受人）签订《存量房屋买卖合同》一份，主要约定为：出卖人所售房屋位于XXX，房产证号为京（2016）海淀区不动产权第XXXX号；该房屋所在楼栋建筑总层数为20层，其中地上18层，地下2层。该房屋所在楼层为11层，建筑面积共158．93平方米；房屋成交价格为520万元，该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。2016年7月8日，杨阳（甲方）与案外人毛楠（乙方）签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》中载明：上述房屋价款为520万元，甲方委托他人办理转移登记手续（受托人为房地产经纪从业人员以外的其他人员）。该声明下方受托人处有姜明辰签字。庭审中，证人刘某出庭作证（其系诉争房屋卖于毛楠过程中代办过户人员），其明确毛楠购房款实际为830万元，已经转入姜明辰账户之中。姜明辰对刘某的证言予以认可。诉争房屋于2016年7月8日过户至毛楠名下。诉讼中，姜明辰主张双方并非真实的委托合同关系，杨阳并非诉争房屋的真实所有权人，实际所有权人系姜明辰，诉争房屋系姜明辰借杨阳的名义购买，其已经将购房款支付给杨阳。购房发票显示，2012年12月29日，杨阳向北京华润新镇置业有限责任公司支付XXX房款368万元，2013年11月4日又支付1582540元，以上共计5262540元。庭审中，双方认可上述购房发票系针对本案诉争房屋（XXX）。2013年12月9日交付6259．2元和18万元，消费凭证上均有“杨阳”签名，以上共计5448799．2元。对于上述资金的来源，杨阳称系其与丈夫出售其他房产之后获得的资金。姜明辰主张上述资金系其向他人筹借之后支付给杨阳及其丈夫金佳琪，并提交了部分银行转账记录及证人证言为证，具体付款情况如下：（一）姜明辰称2011年7月30日其母亲刘新华向金佳琪转账20万元，但其未出示相关转账的直接证据，但在其补充证据中，出示收据一张，该收据由华润置业公司开具，载明2011年7月31日收到“姜明辰，橡树湾诚意金XXX”20万元，交款人处有“金佳琪”签字。（二）2011年8月29日金磊向金佳琪转账280万元。诉讼中，金磊出具书面证言载明：“兹证明本人于2011年8月29日向金佳琪账号×××汇入人民币280万元，是代姜明辰支付的购买XXX房屋的房款”。对于该笔转账，杨阳、金佳琪对真实性认可，但对关联性不认可，其主张该笔资金并非针对本案诉争房屋，而系在该时期姜明辰另行购买了华润置业公司的位于同一小区的一座商铺，上述转账系姜明辰通过金佳琪的银行账户购买该商铺的资金，金佳琪已经及时支付给华润置业公司。杨阳提交的证据显示，2011年8月31日，姜明辰（买受人）与北京华润新镇置业有限责任公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》约定，出卖人以出让方式取得坐落于XXX地块的国有土地使用权，该商品房所在土地用途为商业，该商品房屋坐落为：XXX、XXX，建筑面积124．13平方米；房屋总价款5585850元。银行转账记录显示，2011年8月31日，金佳琪通过其中国工商银行账户向北京华润新镇置业有限责任公司转账279万元。庭审中姜明辰及证人姜某对上述情况均无法做出明确解释。（三）2011年9月28日崔彦利向杨阳转账42万元。诉讼中，崔彦利出具证言载明：“兹证明本人于2011年9月28日向杨阳账号为×××汇入人民币42万元，是代姜明辰支付的购买坐落于XXX房屋的购房款”。对于该笔资金，杨阳、金佳琪主张系金佳琪与姜某之间的借贷往来，与诉争房屋无关。（四）2011年10月4日姜某（姜明辰兄长）向杨阳转账20万元。对于该笔资金，杨阳、金佳琪主张系金佳琪与姜某之间的借贷往来，与诉争房屋无关。（五）2012年5月12日姜某（姜明辰兄长）向金佳琪转账22万元。对于该笔资金，杨阳、金佳琪主张系金佳琪代姜某转付姜某向舍沧海的借款（借款总额45万元，22万元是其中一笔）。2018年11月29日舍沧海出具证言载明：“本人在2012年5月通过金佳琪向姜某借款人民币45万元，于2012年12月底还清本金及利息共计人民币49．5万元。所有款项往来都是姜某转向金佳琪，由金佳琪转给舍沧海的账户。以上事实清楚，本人愿意向所做证言承担法律责任”。庭审中，舍沧海出庭佐证，再次明确主张上述借款经过，但其对上述借款是否还给姜某表述不清，但其明确已经首先支付给了金佳琪，至于金佳琪是否转给姜某不清楚。（六）2012年6月19日赵立霞向金佳琪转账40万元。对于该笔资金，杨阳、金佳琪称该笔款项由金佳琪代收，收款次日打入（906541）账户，具体户名记不清了。对该笔资金的性质，杨阳、金佳琪未予明确。（七）2012年10月17日王琪辰向金佳琪转账10万元。诉讼中，王琪辰具书面证言一份载明：“兹证明本人于2012年10月17日”向金佳琪账号汇入人民币10万元，是代姜明辰支付的购买XXX房屋的购房款”。对于该笔资金，杨阳、金佳琪主张系金佳琪与王琪辰之间的其他经济往来，与本案诉争房屋无关。（八）2013年1月11日姜某（姜明辰兄长）向金佳琪转账20万元。对于该笔资金，杨阳主张于2013年1月17日转入孙诚淞账户，由于姜某身份不便，系代姜某转账，与本案诉争房屋无关。（九）2013年2月1日王琪辰向金佳琪转账11．3万元。诉讼中，王琪辰出具书面证言载明：“兹证明本人于2013年2月1日向金佳琪账号汇入人民币11．3万元，是代姜明辰支付的购买XXX的购房款。对于该笔资金，杨阳、金佳琪称系代收付款，由于时间久远就不清了。（十）2013年9月21日姜某（姜明辰兄长）向金佳琪转账3万元。对于该笔资金，杨阳、金佳琪称系代收付款，由于时间久远记不清了。上述姜明辰主张的向杨阳及其丈夫金佳琪的转账金额共计468．3万元。此外，姜明辰主张诉争房屋交付之后实际由其居住使用，并出示了相应期间的物业费、采暖费等缴费凭证为证。姜明辰提交的物业费缴费凭证显示，2013年12月9日向华润置地（北京）物业管理有限责任公司交纳2013年5月-2014年12月的物业费10249．94元，交款人处签名为“杨阳”。同日，向华润置地物业管理公司交纳10249．94元POS机刷卡记录显示，持卡人处亦有“杨阳”签名。姜明辰提交了2014年至2015年期间的交纳物业费和采暖费的记录，其中2014年10月22日交纳2015年度物业费6478．68元，交纳2014年至2015年度供暖费4763．7元，合计11242．38元，付款单位（个人）：四期4-1-1201，同日POS机刷卡记录显示该笔交付持卡人签名处为“姜明辰”。另查，2018年11月20日，毛林峰出具书面证言载明：“本人毛林峰，身份证号码：×××，是XXX房屋所有权人毛楠的父亲，关于毛楠购买上述房屋买卖相关的洽谈等手续是我来办理的，我在买卖房屋的过程中见过杨阳本人，洽谈过程中杨阳和姜明辰均认可此房屋是姜明辰向杨阳借名，由姜明辰及家人出资购买，后出卖的相关手续由杨阳委托实际所有人姜明辰实际办理”。杨阳、金佳琪主张金佳琪与姜某之间存在其他经济往来，并出示书面证言予以证明。2018年11月29日谢文婷出具证言载明：“本人曾就职于山西省临汾市奔驰临汾之星，任职时间：2011年7月至2014年9月，职务：副总经理。本公司曾向金佳琪借款人民币300万元，在还款时，受金佳琪委托，本人曾于2013年7月25日经办一笔款项从临汾之星账户汇款给姜某的个人账户（账号×××）款项人民币300万元整。以上事实清楚，本人愿意为所做证言承担法律责任。”对此，姜明辰不予认可，其称根据其查明的兄长姜某的银行明细，未收到谢文婷向其转账的300万元。杨阳称上述300万元系由临汾之星公司转入姜某的银行账户，而非通过谢文婷的银行账户进行转账。上述事实有当事人陈述、房产证、委托书、公证书、购房合同、银行转账凭证等证据及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，本院认为诉争房屋的真实权属系本案的焦点问题。首先，2016年5月18日不动产登记证显示，诉争房屋系杨阳单独所有。原始购房发票显示，杨阳共计向华润置业公司支付购房款5262540元（其中2012年12月29日支付368万元，2013年11月4日支付1582540元）。根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据上述法律规定，诉争房屋登记于杨阳名下，资金流向清晰，所有权应归杨阳所有。姜明辰主张借杨阳之名买房，不具有合法性。其次，姜明辰主张购房资金系其给付杨阳，然后由杨阳向华润置业公司代付，并出示银行转账凭证及证人证言为证。但庭审中已经查明，2011年8月29日金磊向金佳琪转账的280万元，其中279万元与姜明辰购买商铺的资金走向具有高度一致性，且姜明辰亦未对购买商铺的相应资金走向做出明确解释，杨阳、金佳琪的主张，证据充分，本院予以采信，姜明辰的抗辩意见，证据不足，本院不予采信，杨阳、金佳琪提供的证据足以证明该笔资金系用于姜明辰购买商铺，与本案诉争房屋无关。根据购房发票，杨阳向华润置业公司已支付购房款5262540元。即便根据姜明辰的主张，目前其出示的证据中能够初步确认其向杨阳、金佳琪转账的金额为4683000元，但其中279万元明确系用于姜明辰购买商铺，与本案诉争房屋无关，故即便根据姜明辰出示的证据亦仅有1893000元，且杨阳对于该1893000元亦不认可与本案诉争房屋有关，而系双方存在其他经济往来。据此，姜明辰主张其为诉争房屋的实际出资人，证据不足，本院不予采信。综上，杨阳、金佳琪出示的证据足以证明其为诉争房屋的所有权人。杨阳、金佳琪将诉争房屋的出售事宜委托给姜明辰，并签订了《委托书》，姜明辰接受了委托，双方形成委托合同关系，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照约定全面履行义务。根据我国合同法的相关规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。诉争房屋出售之后，售房款830万元由姜明辰代收，姜明辰完成委托事项之后，应将相应的售房款及时给付杨阳、金佳琪，但姜明辰并未及时给付，已经构成违约，应当及时给付并承担相应的违约责任。据此，杨阳、金佳琪要求姜明辰支付售房款830万元的主张，证据充分，于法有据，本院予以支持。就杨阳主张逾期利息一节，属于姜明辰迟延付款给杨阳造成的合理损失，计算标准合理，本院亦予以支持。对于双方其他经济往来，与本案非属同一法律关系，相关当事人可另行处理。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第四百零四条之规定，判决如下：被告姜明辰于本判决生效后十日内返还原告杨阳、金佳琪八百三十万元及逾期利息（以八百三十万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2016年10月8日起计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；如被告姜明辰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六万九千九百元（原告杨阳、金佳琪已预交），由被告姜明辰负担，于本判决生效后十日内直接给付原告原告杨阳、金佳琪。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 辉审 判 员  柏 梅人民陪审员  吴春彤二〇二〇年五月二十九日法官 助理  王 达书 记 员  邢 娜