上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初14613号原告(反诉被告)：胡孟成，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张鉴岗，上海邑鼎律师事务所律师。被告(反诉原告)：张士军，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李继生，北京市安都律师事务所律师。委托诉讼代理人：周汝浩，北京市安都律师事务所律师。原告(反诉被告)胡孟成与被告(反诉原告)张士军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理。本院审理后,于2018年11月29日作出(2017)沪0112民初17373号民事裁定书,裁定驳回原告的起诉。原告胡孟成不服此裁定，提起上诉。上海市第一中级人民法院受理该上诉后进行了审理，于2019年3月14作出(2019)沪01民终2620号民事裁定书，裁定撤销本院(2017)沪0112民初17373号民事裁定书，指令本院审理。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张鉴岗，被告张士军及其委托诉讼代理人李继生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡孟成向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的租赁合同，要求被告返还房屋；2、被告支付2016年4月14日至2017年4月13日的租金23万元(人民币，下同)；3、被告偿付逾期付款违约金13800元，以23万元为本金，按每日千分之二计算，计算一个月；4、被告支付自2017年4月14日起至实际搬离房屋之日止，参照租金标准计算的房屋使用费。事实与理由：原、被告于2016年4月14日签订《房屋租赁合同》，被告向原告承租上海市闵行区浦江镇XX路XXX号XX村房屋1,530平方米(以下简称涉案房屋)，租期自2016年4月14日至2029年6月1日，年租金63万元，租金一年一付，先付后用。合同签订后，原告将房屋交付给了被告，被告支付了40万元租金，但剩余的23万元年租金一直未付。原告多次催讨，被告至今未付，已构成违约。现向法院提起诉讼。被告张士军辩称：涉案房屋中有620平方米是无证面积，此部分的租赁合同关系应当按无效处理。对于其余面积的租赁，被告同意解除，但合同解除的责任在于原告。根据双方签订的租赁协议，原告应当向被告提供房屋产权证以便被告办理经营证照，但被告在支付了首期租金40万元后，原告一直未提供产证权，被告无法办理经营所需证照，无法正常使用房屋。而原告无法提供产权证的原因是原告未能向其出租方上海A实业(集团)有限公司第一分公司(以下简称A公司)支付租金，A公司未向原告提供产证。由于涉案房屋存在违法建筑，不能作为经营场所，行政主管部门于2017年5月18日冻结了涉案房屋。被告承租房屋后，原告未能供应水电。被告装修损失了800余万元。2018年12月，原告与天力公司之间的租赁合同被法院判决解除，原告无法继续履行原、被告之间的租赁协议，原告也无权向被告收回房屋。被告愿意返还房屋，但应直接向产权人退房。被告为了经营，先后投入700万余元对房屋进行装修，购置设施设备，但因原告不提供房屋产权证，导致被告无法办理经营证照，不能开业经营，并受到监管部门的查处。涉案房屋中存有31间房间共620平方米为无证建筑，导致被告产生重大损失。现提起反诉：1、要求确认《房屋租赁协议》部分无效；2、原告胡孟成承担违约责任，偿付违约金63万元；3、原告赔偿装修等损失暂计150万元(以评估结论为准)。诉讼中，被告张士军表示A公司与胡孟成之间的租赁合同由二审法院于2019年7月3日终审判决解除,故变更反诉请求为：1、确认《房屋租赁协议》部分无效，《房屋租赁合同》有效部分予以解除；2、原告赔偿被告装修损失2,356,572元。针对被告张士军的反诉，原告胡孟成辩称：被告仅支付了23万元租金，第一年租金至今仍拖欠40万元，被告首先构成违约。根据合同约定，被告如需经营，原告不需要提供证照。涉案房屋是大房东A公司出租给原告，不存在违法建筑。原告承租房屋后确实在楼内进行加层。被告提供的当地村委会出具的证明以印证涉案房屋是违法建筑，但村委会不具有认定违法建筑的主体资格。一部分建筑确被拆除，但尚不确定是何部门基于何种原因进行拆除。被告将无法经营的原因归责于原告缺乏依据，原告不存在违约行为。经审理查明，座落于上海市闵行区浦江镇XX村XX组的包括涉案房屋在内的厂房权利人为案外人A公司，登记的建筑面积共计3,279.32平方米,共计12幢厂房,其中第2幢、第10幢厂房为二层建筑。2014年7月16日，A公司作为出租方(甲方)、胡孟成作为承租方(乙方)，双方订立《房屋租赁协议》1份，约定由甲方将其合法拥有的座落于上海市闵行区浦江镇XX路XX村XX组XX号厂房租借给乙方，建筑面积共计2,881.31平方米。甲方应在2014年7月16日之前将该房屋交付给乙方。甲方所交付的房屋应当是安全并可正常使用。该房屋内须有正常使用的水、电设施。租赁期限自2014年9月1日至2029年8月30日。上述房屋租金为税后每年为138万元，先付后租。租金一年一付。合同签订之日付第一年租金，以后以此类推。租金自第三年起每两年递增10%。乙方应按时支付租金。如乙方逾期支付租金，除应补交欠租外，并按每日未付租金的30%支付滞纳金。甲方同意乙方在租赁经营期间可以对部分房屋进行转租，但乙方转租后与第三方产生的任何经济纠纷，均由乙方承担。甲方不承担任何法律责任。乙方在办理租赁房屋内经营所需的一切证照事宜时甲方应全力配合乙方并提供一切资料及方便。甲方考虑到乙方租房后需对房屋装修，故甲方同意乙方在不影响房屋结构安全的情况下，乙方可自行对房屋进行隔断装修对房屋结构作适当调整。乙方在租赁期间除支付租金外，还应对租赁期间产生的水、电等费用，照单支付。租赁双方均应遵守国家和有关政策法规，信守本协议。期间任何一方因经营变故需提前终止协议，应提前六个月书面通知对方。如遇市政动迁，国家建设需要，使甲乙双方造成损失，双方互不承担责任，甲方除退还乙方剩余的租金外，还应将政府对动迁装修部分的补偿费如数补偿给乙方。乙方投资的动产由乙方自行处理，乙方投资不动产归甲方所有，甲方不承担任何赔偿和补偿。甲、乙双方均应按本合同约定履行各自义务。如甲、乙任何一方违反合同约定提前终止合同，均视为违约。违约方应支付守约方违约金20万元。甲方若因违约，造成乙方损失，甲方应赔偿乙方的损失。如乙方违约，所承担的责任与甲方同等。乙方承诺在租赁期间，不会在租赁房屋内开设超市(小卖部除外)。合同对双方的其他权利义务亦作了约定。签约当日，A公司将涉案租赁厂房交付给了胡孟成，胡孟成向天力公司出具了《房屋移交》证明1份，载明：“今收到A公司第一分公司房屋正常，符合要求”。同日，胡孟成向A公司支付了69万元，对尚欠69万元租金向A公司第一分公司出具了欠条。胡孟成向A公司承租房屋后，在涉案房屋中搭建了夹层，分隔为两层结构，夹层面积约600平方米。2016年4月14日，案外人胡某某代原告胡孟成作为甲方(出租方)，张士军作为乙方(承租方)，双方签订《门面租赁合同》，约定，甲方出租给乙方座落在天力公司的门面房，建筑面积1,530平方米。租期自2016年4月14日至2029年6月1日，计13年。年租金63万元。每年租金递增10%，从2018年6月1日起，每二年递增一次10%，按签约期第一年算。租赁期间，使用该门面门所发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方承担。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方不作任何补偿。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应付的一切费用，入驻后第一个月付全年租金，以后每年一付，先付后用，如到时不付按每天千分之二计算违约金(期限为30天)，如30天内还未收到房款，出租方有权收回门面并可变卖乙方门面房内的设备抵房租。合同的出租方落款处有胡某某、胡孟成签名，承租方落款处有张士军签名。合同签订后，张士军向胡孟成支付了40万元租金，对房屋进行装修、分隔，改建成公寓房对外出租。2017年6月，原告胡孟成因被告张士军未支付第一年租金中剩余的23万元，向本院提起诉讼。诉讼中，张士军向本院提供一份加盖上海市闵行区XX镇知新村民委员会印章的《情况说明》，主要内容为：张士军于2016年租用XX路XXX号XX号厂房，租赁后对其进行改建(其中原房东对该房屋进行了隔断，楼上约600平方米属于违章建筑)，用于公寓房、浴房。后经发现该处相关手续不齐，不符合营业标准。故我村协同城管中心、工商等部门多次上门督查并开具整改单，要求限期整改。胡孟成对此表示，村委会不具有认定违章建筑的权利，对此证据的真实性和关联性均不认可。另查，2018年5月，A公司向本院提起诉讼，要求解除A公司与胡孟成之间的《房屋租赁协议》，要求胡孟成退还上海市闵行区浦江镇苏近路知新村6组2、4、5、6、7、10号厂房，要求胡孟成支付所欠租金、偿付违约金等。诉讼中，胡孟成提起反诉要求天力公司支付违约金、赔偿损失等。本院审理后，于2018年11月13日作出(2018)沪0112民初16548号民事判决书，判决：一、解除A公司与胡孟成于2014年7月16日签订的《房屋租赁协议》。二、胡孟成于判决生效之日起十日内支付A公司自2017年4月1日至2018年8月31日止，按每月126,000元的标准计算的租金2,142,000元；自2018年9月1日至本判决生效之日止，以每月127,260元的标准计算的租金。三、胡孟成于本判决生效之日起十日内支付A公司逾期付款违约金531,300元。四、胡孟成于本判决生效之日起十日内支付A公司律师费10万元。五、驳回胡孟成的全部反诉诉讼请求。胡孟成不服上述判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2019年7月3日作出(2019)沪01民终2185号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。经张士军申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司就张士军对涉案房屋的装修进行司法评估。该公司经现场勘查，出具了鉴定报告。鉴定意见为：装修造价(原值)为3,128,894元；鉴定造价(残值)为2,356,572元(残值计算至委托司法鉴定时间即2019年7月止。租赁年限为158个月,截止委托司法鉴定时止的使用年限为39个月)。上海东方投资监理有限公司向本院出具一份关于涉案房屋司法鉴定的说明：一、关于违建(违法建筑)部分原值=鉴定造价原值*(违建面积/建筑面积)，非违建部分原值=鉴定造价原值*(非违建面积/建筑面积)。假设违建面积为600平方米，非违建面积为1,400平方米，则建筑面积合计2,000平方米。鉴定意见书原值金额为3,128,894元，则违建部分原值=3,128,894*(600/2,000)=938,668元，非违建部分原值=3,128,894*(1,400/2,000)=2,190,226元。二、关于残值金额=原值金额*(1-使用年限/租赁年限)，即违建部分残值金额=938,668元*(1-39个月/158个月)=706,971元。非违建部分残值金额=2,190,226元*(1-39个月/158个月)=1,649,600元。三、关于现值折旧，一般装修如无租赁合同期限约定，装修折旧年限5至10年不等。根据现场勘查结果，现场装修成新率约为50%至70%。诉讼中，胡孟成表示，其是委托胡某某代为与张士军签订租赁合同。在第二次庭审中，张士军表示涉案房屋已由天力公司直接收回。对此,张士军未向本院提供相关证据。司法鉴定人员在庭审中表示,2019年10月22日的现场司法勘查时，涉案房屋内的违法建筑正在被拆除。本院于2020年3月23日到涉案房屋查看现场，被告张士军承租的房屋中，二楼(即夹层)西侧户外楼道已被封堵，二楼除东侧的三间房屋仍由张士军使用外，二楼中间部分的夹层已被拆除，一楼部分仍由张士军占用。以上事实，由胡孟成提供的产权人为A公司的涉案房屋产权证、胡孟成与A公司签订的房屋租赁协议、胡某某、胡孟成与张士军签订的门面租赁合同，张士军提供银行流水清单、村委会证明等，本院拍摄的照片，上海东方投资监理有限公司出具的《司法鉴定报告》及《工程造价司法鉴定事宜》，上海市第一中级人民法院(2019)沪01民终2185号民事判决书以及双方当事人陈述所证实。本院认为，本案的争议焦点是：出租方主体、涉案的《门面租赁协议》之效力、责任认定及责任的承担。胡孟成表示胡某某代理其与张士军签订《门面租赁协议》。在协议的出租方抬头及落款处亦有胡孟成的签名。张士军在签订合同后直接向胡孟成支付40万元租金，且在本案审理中张士军抗辩认为胡孟成未能提供房产证构成违约，因此，从合同履行及张士军的庭审陈述内容可以认定，胡孟成为租赁合同的出租方主体。张士军表示胡孟成不是出租方的抗辩意见，本院不予采纳。双方当事人的陈述证实，胡孟成将A公司名下的位于浦江镇XX路XX村XX组XX号厂房中的一幢厂房出租给张士军。而胡孟成在出租该厂房前在厂房内部加建了夹层，一层厂房改建为两层使用。胡孟成在厂房内加建夹层的行为未得到行政主管部门的许可，属于违法改建，因此就双方签订的租赁协议中关于夹层部分的租赁合同关系应当无效。由于夹层的面积在租赁总面积中所占比例较高，占比约40%，且胡孟成与出租方天力公司之间的租赁合同已被解除，胡孟成无权再继续转租涉案房屋，因此关于涉案厂房主体部分的租赁合同亦应予解除。胡孟成与天力公司之间的合同于2019年7月3日由二审法院终审判决解除，胡孟成于该日丧失了涉案房屋的租赁使用以及转租权，胡孟成与张士军之间的租赁合同亦应于该日解除。合同解除后，根据合同相对性原则，张士军应当向胡孟成返还房屋。虽然张士军在2020年1月8日庭审中表示涉案房屋已由A公司收回，但张士军未就此向本院提供任何证据，且本院于2020年3月23日到现场后发现涉案房屋仍由张士军占有。现胡孟成要求张士军返还房屋的请求，本院予以支持。关于胡孟成主张的房屋租金及使用费的请求，本院认为，虽然合同部分有效，部分无效，但因张士军实际占有使用了涉案房屋，则应当支付租金和房屋使用费。租金和使用费的标准参照合同约定的租金标准计算，即前两年以每年63万元计算，自2018年6月1日起按递增后的租金标准计算至房屋的夹层被拆除及封堵之日即2019年10月22日。厂房内夹层部分被拆除及西侧夹层通道被封堵之后，由于张士军仍未向胡孟成退还全部房屋，则应向胡孟成支付房屋占有使用费。考虑到涉案厂房被拆违整治，夹层的拆除及通道的封堵直接影响了张士军对房屋的使用，使用面积减少且使用价值亦减损，因此张士军应付的自2019年10月23日起的占有使用费应低于租金标准的50%，本院酌情按每年30万元支付占用使用费。计算方式为：2016年4月14日至2017年4月13日期间的欠款23万元、2017年4月14日至2018年5月31日期间的租金和使用费计712,848元，2018年6月1日至2019年10月22日期间的租金和使用费计966,403元。张士军应付的截止2019年10月22日的租金和使用费合计1,909,251元。自2019年10月23日起至实际搬离之日为止的使用费，由张士军按每年30万元的标准支付。关于胡孟成主张的逾期付款违约金，张士军在签订合同后支付了40万元,未能全额支付当年度租金。被告张士军对此的抗辩理由是因胡孟成未能提供产权证以协助其办理相关经营证照。本院注意到原告胡孟成提供的其与张士军签订的租赁合同中并未约定胡孟成应当提供产权证等房屋相关资料。本院注意到，胡孟成与天力公司的诉讼中,胡孟成亦以天力公司未提供办理证照所需的有关材料为由要求天力公司承担违约责任。胡孟成对于被告张士军承租1,500余平方米房屋用于公寓房出租的商业目的亦属明知。因此，虽然原、被告在租赁合同中未约定原告需要提供产权证等文件，为了租赁合同能正常履行且保证张士军对房屋的正常经营，胡孟成有义务配合提供涉案房屋相关产权证明等资料，这也是胡孟成所应当履行的合同附属义务。胡孟成提供房屋的相关产权资料一则可以证明房屋的合法性，二则可以协助张士军办理经营证照以顺利履行租赁合同。从胡孟成在本案庭审陈述可以证实其确未向张士军提供房屋产权资料，且由于张士军承租的涉案房屋存在违法建筑，且无相关符合要求的证照而受到相关单位的督查。因此，被告张士军未按期支付23万元租金，并非恶意违约。胡孟成要求张士军支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。关于张士军反诉要求胡孟成赔偿装修损失2,356,572元的请求，经司法鉴定，张士军对房屋的装修造价为3,128,894元。由于涉案厂房的二楼夹层大部分已被拆除，西侧部分已被封堵无法入内，因此本院按照违法建筑面积、合法建筑面积在租赁总面积中的占比计算违法建筑部分的装修现值和合法建筑部分的装修残值。租赁面积中40%为违法建筑，该部分的装修应当计算现值，其余60%合法建筑部分的装修应计算残值。参照司法鉴定单位出具的现值与残值的计算方式，违建部分的装修原值为1,251,557.60元。司法鉴定部门提供的违法建筑部分的装修成新率即为装修现值的比率。参照司法鉴定意见，成新率酌情以60%计算现值，金额为750,934.56元。合法建筑部分的装修原值为1,877,336.40元。原、被告约定的租期共计158个月，至2019年10月的违法建筑拆除之日(由于夹层被拆除、封堵,上、下两层房屋无法继续作公寓使用,故残值计算至被拆除之日)，租期已使用42个月，则该部分的残值为1,877,336.40元*(1-42个月/158个月)=1,377,964.92元。鉴于胡孟成在向天力公司承租的涉案厂房后在未经行政规划许可的情况对于涉案厂房加建夹层，其主观上应当明知夹层属于违法建筑，不受法律保护，但仍进行出租，因此造成合同部分无效、部分被解除，胡孟成负有主要责任。张士军在向胡孟成承租涉案厂房时对于房屋的合法面积未作谨慎审查，存在过失。本院认为，对于张士军投入的装修损失，基于双方均有过错而应分担。同时，本院也注意到，张士军对厂房作为公寓出租而整体装修，不能完全割裂成违法建筑部分的装修及合法建筑部分的装修价值,因此参照上述残值和现值的分析,以及双方的过错,合法建筑的装修残值由胡孟成赔偿,违法建筑部分的装修现值由双方分担,胡孟成承担主要责任,本院酌情确定由胡孟成赔偿张士军装修损失180万元。关于司法鉴定费，鉴于涉案房屋原存在夹层的违法建筑部分，而被告张士军确实未尽到审核义务，故由胡孟成负担三分之二，张士军负担三分之一。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第五十六条、第九十四条第(四)项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)胡孟成与被告(反诉原告)张士军于2016年4月14日签订的《门面租赁合同》中关于房屋夹层的租赁部分无效；二、原告(反诉被告)胡孟成与被告(反诉原告)张士军于2016年4月14日《门面租赁合同》除房屋夹层以外租赁部分于2019年7月3日解除；三、被告(反诉原告)张士军于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XXX号内承租的厂房退还给原告(反诉被告)胡孟成；四、被告(反诉原告)张士军于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)胡孟成截止至2019年10月22日的租金和占有使用费合计1,909,251元，并支付自2019年10月23日起至实际退还房屋之日为止按每年30万元计算的房屋占有使用费；五、原告(反诉被告)胡孟成于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)张士军装修损失180万元；六、驳回原告(反诉被告)胡孟成的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币23,760元，由原告(反诉被告)胡孟成负担2,376元，被告(反诉原告)张士军负担21,384元。反诉案件受理费减半收取计12,826.29元,由原告(反诉被告)胡孟成负担9,748元，被告(反诉原告)张士军负担3,078.29元。司法鉴定费66,150元，由原告(反诉被告)胡孟成负担44,100元，被告(反诉原告)张士军负担22,050元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 邹巧弟审 判 员 张 莉审 判 员 钱 洁二〇二〇年五月二十八日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力.合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。