济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初152号原告：济南市槐荫房屋建设综合开发总公司，住所地济南市。法定代表人：郑睿，总经理。委托诉讼代理人：张兵，山东沃德律师事务所律师。被告：刘曰奎，男，1961年5月20日出生，汉族，系济南长兴建设集团有限公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：吕晓，男，系济南长兴建设集团有限公司职工，由该单位推荐.委托诉讼代理人：吴连喜，男，系济南长兴建设集团有限公司职工，由该单位推荐。原告济南市槐荫房屋建设综合开发总公司(以下简称房屋建设公司)与被告刘曰奎合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告房屋建设公司的委托诉讼代理人张兵，被告刘曰奎的委托诉讼代理人吕晓、吴连喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房屋建设公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2008年7月18日所签的《协议》；2.依法判令被告依法返还坐落于济南市槐荫区腊山中华世纪城6号楼3单元601室(84.29平方米)、阁楼(77.79平方米)、地下室(13.49平方米)；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在开发位于济南市济齐路14-9、14-10号文苑花园3号楼工程项目中，承包商为济南长兴建设工程有限公司(以下简称承包商)并由被告实际施工建设。由于原告在开发该项目中资金不足，在工程结算时尚欠承包商工程款(未详细核算)及借款(200万元)，为了解决原、被告及承包商之间的拖欠工程款的矛盾，在被告的强烈要求下，原告与被告签订了《协议》一份，其主要内容就是，以房抵工程款，并由被告承诺将以房抵工程款的事实及冲抵的工程款数额，在原告与承包商签订的《工程承包合同》中涉及的工程款中扣除(即在拖欠的工程款中减去以房冲抵的工程款数额434248.5元)，所扣除款项部分与承包商在发生任何问题由被告全部负责。后，承包商于2009年，以原告拖欠工程款为由在济南市长清区人民法院依法诉讼开庭，经审理后下发(2009)长民初字第344号民事判决书，判令本案原告依法支付拖欠的工程款，并不认可本案原告和被告的以房冲抵工程款的《协议》，在该工程款中未减去原告以房冲抵工程款的数额。判决生效后，承包商依法进行强制执行，原告多次找被告要求履行双方签订的《协议》约定内容，被告一拖再拖，直至本案起诉日止，被告也未依约履行。刘曰奎辩称，原告抵顶的房产一套，本人用于偿还给原告施工的工程过程中所欠付的人工费等。现该房产早已抵账给案外人，现该房屋不具备返还的条件，请求追加济南长兴建设集团有限公司为本案第三人，因为涉及到第三人的工程款的业务关系。本院认定事实如下：2003年3月26日，济南市长兴建设集团有限公司、房屋建设公司签订建筑施工合同一份。由济南市长兴建设集团有限公司承建房屋建设公司开发的槐房文苑花园1#、2#、3#、4#楼，至2005年1月竣工。2006年8月4日，双方对文苑花园1#楼工程款进行结算，在扣除预付款、材料款、水电费，预留保修费用284927.79元后，尚欠工程款1600966.66元未付。2007年4月30日双方对文苑花园2#、3#、4#楼工程价款进行结算，其中2#楼在扣除预付款、材料款、水电费、预留保修金151223.62元后，房屋建设公司尚欠济南市长兴建设集团有限公司工程款564289.94元；3#楼工程价款总计4603181.84元，扣除预付款1542600元，材料款1754172.84元，水电费67513.29元，预留保修费230159.09元，后房屋建设公司尚欠济南市长兴建设集团有限公司工程款1008736.62元；4#楼工程款总计2841836.80元，扣除预付款1035100元，材料费1270321.13元，水电费67047.44元，预留保修费142091.84元后，房屋建设公司尚欠济南市长兴建设集团有限公司工程款327276.39元。上述四个楼的预留保修费和欠款总计4309671.95元。结算后，房屋建设公司又支付了济南市长兴建设集团有限公司300000元工程款。余款4009671.95元至今未付。刘日奎为3#楼的实际施工人。2008年7月18日，房屋建设公司与刘曰奎签订《协议》一份，协议载明，房屋建设公司开发的位于济齐路14-9、14-10的文苑花园3号楼由刘曰奎施工建设，至今房屋建设公司尚欠刘曰奎工程款，双方达成如下协议：一、房屋建设公司将位于腊山中华世纪城6号楼3单元601室房屋抵偿给刘曰奎，作为刘曰奎文苑花园3号楼的施工工程款项。二、该房屋坐落于腊山中华世纪城6号楼3单元601室，面积为84.29平方米，3050元/平方米；阁楼77.79平方米，2000元/平方米；地下室13.49平方米，1600元/平方米，总价款为434248.50元。三、1.本协议签订之日起4日内将上述房屋交付刘曰奎；2.房屋建设公司给刘曰奎抵偿的房屋，待能办理房产证时，房屋建设公司负责办理过户手续，办证涉及的相关费用按国家归规定双方各自承担；3.因文苑花园是由房屋建设公司与济南长兴集团签订的工程承包合同，该协议签订后，刘曰奎负责本协议中所抵偿的工程款在房屋建设公司与济南长兴集团签订的工程承包合同中涉及的工程款中扣除，所扣除款项部分与长兴集团再发生任何问题由刘曰奎全面负责。协议签订后，房屋建设公司便将抵债房屋交付刘曰奎。后刘曰奎将房屋转售他人。涉案的房屋一直未办理不动产权登记。2009年，济南市长兴建设集团有限公司向济南市长清区人民法院提起诉讼，要求房屋建设公司向其支付文苑花园1#、2#、3#、4#楼的工程款余款4009671.95元及利息，房屋建设公司辩称其向刘曰奎以房屋抵顶的工程款应当在欠款中扣除。济南市长清区人民法院经审理认为，房屋建设公司与济南市长兴建设集团有限公司的项目经理刘曰奎所签订的用房屋抵顶工程款的协议，是在房屋建设公司、济南市长兴建设集团有限公司签订《工程款结算手续约定》之后，双方已就工程款的结算达成协议，房屋建设公司仍然在事先未通知济南市长兴建设集团有限公司的情况下，就与项目负责人签订用房屋抵顶工程款的协议，事后也未能与济南市长兴建设集团有限公司协商办理有关工程款的抵顶结算手续，因此房屋建设公司这一行为是明知违反双方约定的情况下而为，房屋建设公司不能以不当的违约行为来对抗双方合同的有效约定，故房屋建设公司用房价款抵顶工程款的主张，法院不能支持。2010年5月21日，济南市长清区人民法院作出（2009）长民初字第334号民事判决书，判决济南市槐荫房屋建设综合开发总公司给付济南长兴建设集团有限公司工程款4009671.95元及相应利息。双方均未提起上诉。本院认为，发包单位向实际施工人支付工程款不违反法律规定。房屋建设公司与刘曰奎签订的以房抵债协议是双方真实意思表示且已履行完毕，刘曰奎已将涉案房屋售予他人，现已不具备返还房屋的条件。退一步讲，即使刘曰奎未转售房屋，济南市长清区人民法院于2010年5月21日作出的民事判决书中未将以房抵债的工程款扣除，房屋建设公司应当及时的行使权利维护自己的合法利益，但自济南市长清区人民法院判决之后的第十年，在房价已发生巨大增长的情况下，房屋建设公司才起诉要求解除协议返还房屋，显失公平，故对房屋建设公司请求解除以房抵债协议并返还房屋的诉请，本院不予支持。对于房屋建设公司的损失，其可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定,判决如下：驳回济南市槐荫房屋建设综合开发总公司的诉讼请求。案件受理费7418元，减半收取3709元，由济南市槐荫房屋建设综合开发总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李明亮二〇二〇年五月二十七日书记员  赵珊珊