北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民初36号原告：北京博远天华投资中心（有限合伙），住所地北京市海淀区创业路8号4号楼3层4-2-302号。执行事务合伙人：深圳市百事恒兴投资有限公司（委派代表：席巍立）。委托诉讼代理人：赵晶璞，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：马玲，北京大成律师事务所律师。被告：北京东华房地产开发有限公司，住所地北京市东城区北河沿大街甲31号。法定代表人：张文蓓，董事长。委托诉讼代理人：郭清华，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：王芝香，广东百高律师事务所律师。第三人：江苏银行股份有限公司北京分行，住所地北京市朝阳区光熙家园1号楼。负责人：赵文利，行长。委托诉讼代理人：侯为华，北京市立天律师事务所律师。原告北京博远天华投资中心（有限合伙）（以下简称博远天华中心）与被告北京东华房地产开发有限公司（以下简称东华公司）、第三人江苏银行股份有限公司北京分行（以下简称江苏银行北京分行）借款合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博远天华中心的委托诉讼代理人赵晶璞、马玲，被告东华公司的委托诉讼代理人郭清华，第三人江苏银行北京分行的委托诉讼代理人侯为华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博远天华中心向本院提出诉讼请求：1、判令东华公司偿还借款本金35000万元、支付至清偿之日止的利息、罚息和复利，暂计至2019年2月28日，上述款项合计77000万元；2、判令东华公司支付博远天华中心为实现债权和担保权利而发生的所有费用，包括但不限于财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费等费用；3、判令确认博远天华中心为北京市东城区北河沿大街西侧南部5716.138㎡的土地和东城区北河沿大街33、35、37、39、41号房屋的抵押权人，对抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4、判令东华公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年8月30日，博远天华中心与东华公司及其股东天津旺疆建材贸易有限公司（以下简称旺疆公司）、广州新意实业发展有限公司（以下简称新意公司）签订《北京“东华府”项目合作协议》（以下简称《合作协议》），约定由博远天华中心为东华公司提供两笔融资，一笔为85000万元，资金成本21.18%/年，用款时间两年，自资金转入东华公司账户之日起算；另一笔为30000万元（另案起诉），用于项目拆迁及开发建设，资金成本14%/年，用款时间不超过第一笔用款期限。融资事项约定后，2014年1月24日，博远天华中心与江苏银行北京分行签署《对公客户委托贷款委托协议》，约定博远天华中心委托江苏银行北京分行向东华公司发放贷款85000万元，年利率21.18%/年，借款人未按期归还本息的，在贷款利率基础上，根据违约金额和违约期限，加收50%利息，贷款期限自2014年2月28日至2016年2月28日，还款付息方式为贷款到期一次性还本付息，利随本清。同日，东华公司与江苏银行北京分行签署《对公客户委托贷款借款合同》。合同明示，根据博远天华中心与江苏银行北京分行签署的《对公客户委托贷款委托协议》并应东华公司请求，江苏银行北京分行向东华公司发放贷款。合同约定：贷款金额为85000万元，年利率为21.18%/年；到期未付的贷款利息，计收复利；贷款期限自2014年2月28日起至2016年2月28日止；罚息在贷款利率基础上，根据违约金额和违约期限，按当期执行利率加收50%利息；还款付息方式为贷款到期一次性还本付息，利随本清。同日，东华公司与江苏银行北京分行签署两份《抵押担保合同》，约定东华公司以东城区北河沿大街西侧南部5716.138㎡的土地和东城区北河沿大街33、35、37、39、41号共计4083.15㎡的房屋为贷款合同提供抵押担保。担保范围为债务人在主合同项下发生的全部债务，包括但不限于本金、利息、复利、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、律师费、公证费、税金、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、保全费、执行费、公告费、送达费、鉴定费及为实现债权所支付的其他相关费用。上述合同签订后，2014年2月28日，江苏银行北京分行向东华公司发放委托贷款35000万元。2015年7月，博远天华中心和东华公司、旺疆公司、新意公司、广州建豪房地产开发有限公司（以下简称建豪公司）、广州粤泰控股集团有限公司（曾用名：广州粤泰集团有限公司，以下简称粤泰公司）、杨树坪共同签订《股东贷款相关事项的调整协议》（以下简称《调整协议》），确认博远天华中心已正常履行此前签订的各协议，未发生任何违约事项并且将博远天华中心向东华公司提供的第一笔贷款调整为35000万元。《调整协议》签订后，2015年7月30日，博远天华中心与江苏银行北京分行、东华公司签署《委托贷款借款合同之补充协议》，将提供85000万元委托贷款的原约定变更为35000万元整，担保合同约定的其他条款不变。贷款期限届满并经博远天华中心多次催收，东华公司仍未偿还借款。为维护自身权益，博远天华公司特提起起诉，请求法院判令东华公司偿还借款本金，支付利息、罚息和复利（年利率不超过24%），并承担本案全部费用。原告博远天华中心为支持其起诉，向本院提交以下证据予以证明：1、《北京“东华府”项目合作协议》；2、《对公客户委托贷款委托协议》；3、《对公客户委托贷款借款合同》；4、《结算业务申请书》；5、《股东贷款相关事项的调整协议》；6、《委托贷款借款合同之补充协议》；7、土地使用权的《抵押担保合同》；8、房屋的《抵押担保合同》；9、《关于贷款期限届满的提示函》；10、催款函《公证书》。后，原告博远天华中心向本院提交补充证据如下：1、《法律关系图》；2、《关于北京东华府项目的情况说明》；3、《博远天华中心还款计划》；4、2018年1月22日的《通知函》及邮寄、签收凭证；5、2018年7月1日的《催款函》及邮寄、签收凭证；6、2019年1月10日的《催款函》及邮寄、签收凭证。被告东华公司辩称，一、本案诉争的纠纷表面上系借款合同法律关系，而本质上是博远天华中心与东华公司其他股东所形成的股权转让和房地产开发合作的法律关系，本案定为借款合同纠纷不妥，应定为合作开发房地产合同纠纷，争议款项应从项目合作的角度去分析和理解。二、博远天华中心所主张偿还的借款，实际上是博远天华中心向东华公司股东旺疆公司、新意公司支付的股权转让款和对项目的投入款，借款只是形式，不能撇开各方签订的合作协议而孤立的看待委托贷款协议。三、博远天华中心的融资款尚未到偿还期，不应支持提前支付。四、博远天华中心主张按年利率24%计算利息、罚息和复利没有依据。五、土地及地上房屋的抵押，虽然是为借款合同进行抵押担保，但因借款实际上是《合作协议》所约定的融资款，系股权转让款和博远天华中心的投入款，是在销售完成后对其利润优先分配的保证，故不能在借款合同项下主张抵押物来实现优先受偿。六、因借款只是执行《合作协议》中融资义务的一部分，在《合作协议》中对博远天华中心实现债权和担保权利而发生的各项费用均未约定，应由博远天华中心自行承担。七、即使借款成立，博远天华中心的主张已超过诉讼时效，不应当支持。东华公司未向本院提交证据，仅提交了书面质证意见。第三人江苏银行北京分行述称，2014年1月24日，博远天华中心委托江苏银行北京分行向东华公司提供贷款，并签订有《对公客户委托贷款委托协议》《对公客户委托贷款借款合同》为证，前述两合同约定向东华公司提供贷款85000万元，年利率为21.18%，借款人不按期归还贷款本息的，在贷款利率基础上，根据违约金额和违约期限加收50%的利息，贷款期限自2014年2月28日到2016年2月28日，还款方式为贷款到期一次性还本付息，利随本清。同时，东华公司与江苏银行北京分行签订了抵押担保合同，并到房屋土地主管部门办理了抵押担保登记备案手续。2014年2月28日，江苏银行北京分行向东华公司发放贷款35000万元。2015年7月30日，博远天华中心与江苏银行北京分行、东华公司签订补充协议，将委托贷款额度由85000万元调整至35000万元，担保合同约定的其他条款不变。2018年5月7日，东华公司的结算账户进入资金500元，江苏银行北京分行系统自动扣划回收本金500元，现本金余额为349999500元。江苏银行北京分行同意博远天华中心直接作为抵押权人行使抵押权。江苏银行北京分行向本院提交了以下证据：1、《对外客户委托贷款发放通知书》及借款借据；2、土地他项权利证明[京东他项（2014）第00039号]及国有土地使用权证[京东国用（2009）出第补00004号]、房屋他项权证（X京房他证东字第031099号）及房屋所有权证（京房权证市东涉外字第XXXX号）；3、交易明细。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：对博远天华中心提供的贷款期限届满提示函、通知函和三份催款函的认定。对于提示函和通知函，博远天华中心虽未提供出邮单的原件，但已向本院提交了邮单和签收手续的复印件，提示函的接收方之一的江苏银行北京分行明确表示接收过此函。对于催款函，博远天华中心通过公证的形式进行了送达，且《合作协议》中约定各方在本协议中填写的联系地址即为有效的通讯地址，各方可以按照本协议中填写的联系地址向其他方发送通知。结合各方陈述和现有证据，可以认定博远天华中心曾以提示函、催款函和通知函等形式对东华公司和其他关联方进行过催收。对东华公司、旺疆公司、新意公司、建豪公司、粤泰公司、杨树坪之间存在关联关系的认定，《调整协议》鉴于部分即明确了东华公司、旺疆公司、新意公司、建豪公司、粤泰公司为关联企业，杨树坪为实际控制人。博远天华中心提交的《各协议主体之间的法律关系图》反映的关联关系和《调整协议》明确的关联关系一致，本院对此予以确认。根据以上各方提交的证据及当事人的陈述意见，本院经审理查明事实如下：2013年8月30日，旺疆公司、新意公司（旺疆公司为甲方一、新意公司为甲方二，两公司在协议中合称为甲方）与博远天华中心（乙方）、东华公司（丙方）共同签订了《合作协议》，鉴于部分阐明：丙方东华公司为本协议的目标公司，系由旺疆公司和新意公司共同设立的房地产开发公司。目标公司拥有“东华府”项目的开发权和土地使用权。项目位于北京市东城区北河沿大街北段，分为南区和北区，总用地面积为13603.8平方米。现甲方有意通过股权转让的方式将目标公司50%的股权转让给乙方与乙方进行合作，乙方同意购买目标公司50%股权，并协助目标公司进行对外融资工作。二、“合作方式、转让价款及支付”条款约定：甲乙双方以股权转让方式合作。其中，旺疆公司将持有目标公司80%股权中的30%转让给乙方，转让款3000万元，新意公司将持有目标公司20%的股权转让给乙方，转让款2000万元，合计5000万元，转让后，博远天华中心和旺疆公司各持有东华公司50%的股权。三、“目标公司融资”条款约定：1、本协议签署后，乙方负责利用自己或其指定的第三方资源，运用银行委托贷款、信托等方式，为目标公司融资8.5亿元，资金成本为21.18%/年，用款时间为两年，自该资金转入目标公司银行账户到账之日起计算。2、本协议签署后，乙方负责利用自己或其指定的第三方资源，运用银行委托贷款、信托等方式为目标公司融资3亿元，资金成本为年利率14%，用款时间按甲方开发计划逐步到位，但不超过上述第1款的用款期限。3、甲方同意为上述融资提供无限连带责任保证担保；甲方、乙方一致同意甲方以其持有的目标公司50%的股权对上述融资提供质押担保，甲方、乙方一致同意目标公司将该项目南区土地及北区部分房产抵押作为融资担保。有关目标公司与资金方之间的权益义务，以目标公司与资金方签署的融资协议为准。…5、上述款项到账后先用来偿付目标公司1.837亿元债务，剩余部分乙方同意目标公司预支给甲方一或甲方一指定的第三方。在乙方收回股权受让款5000万元、乙方或乙方相关方提供了拆迁及开发建设资金3亿元本金及利息以及8.5亿元融资额加回报利息三者之和前提下，乙方同意目标公司8.5亿元融资款项用于补偿甲方前期对目标公司的投入。…四、“目标公司组织架构及管理”条款约定：1、各方同意目标公司设立董事会，董事会成员共计五名，其中甲方委派两名，乙方委派三名，目标公司董事长由甲方委派，董事长为公司法定代表人，总经理由甲方委派，监事和财务总监由乙方委派。…八、“承诺与保证”条款约定：（一）甲方承诺：…9、甲方保证在收到乙方股权转让款及融资款共计9亿元之日起两年内，目标公司和甲方应基本完成项目开发及销售全部事项。如目标公司按照目标项目原方案报建，则甲方保证目标公司于2014年3月31日前取得该项目《建筑工程施工许可证》，如修改报建方案时间可顺延。但目标项目两年的开发总周期不得因此时间调整而顺延，且上述期限顺延不影响乙方要求甲方回购股权、乙方要求目标公司进行分配、目标公司偿还债权等事项的期限和约定。…九、“目标公司权益分配”条款约定：1、甲方保证在收到乙方股权转让款及融资款共计9亿元之日起两年内目标公司和甲方应基本完成项目开发及销售全部事项。…2、若上述第1款约定期限内目标公司未能完成全部物业的销售，在前述期限届满后30日内，乙方有权要求甲方回购乙方受让的目标公司50%的股权和债权权益。回购完成后，乙方彻底退出目标项目。甲方无条件同意回购，价格按以下方式计算：乙方实际投资到目标项目的5000万元股权投资款，乙方或乙方相关方拆迁及开发建设资金3亿元本金及利息（如有超出部分借款，据实计算），以及8.5亿元融资额加按年度回报率21.18%计算的回报金额（约3.6亿元）三者之和，扣除乙方或乙方相关方从目标公司已取得的回报金额。十、“违约责任”条款约定：…3、甲方迟延向乙方支付股权及债权权益回购款，每迟延一日，应向乙方支付迟延支付金额万分之五的违约金。如果迟延超过30日，则乙方有权要求解除本协议，并追究甲方的违约责任，甲方须按照本协议约定的投资总额的20%向乙方支付违约金。…十一、“担保”条款约定：2、以上担保责任的范围为甲方和丙方在本协议中的全部义务及相应责任。包括但不限于上述事项产生的主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。十五、“生效及其他”条款约定：…5、各方在本协议中填写的联系地址即为有效的通讯地址，各方可以按照本协议中填写的联系地址向其他方发送通知…。2014年1月24日，博远天华中心与江苏银行北京分行签署编号为2014年京委托字第11号的《对公客户委托贷款委托协议》，约定博远天华中心（委托人）委托江苏银行北京分行（受托人）办理委托贷款业务，即委托人提供贷款资金，受托人按照委托人指定贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放并协助收回贷款。第一章“对公客户委托贷款的主要内容”约定：第一条：借款人。对公客户委托贷款的指定借款人为东华公司。第三条：贷款币种和金额。委托贷款金额为8.5亿元。第四条：贷款利率。委托贷款的年利率为固定利率21.18%。第五条：罚息。借款人未按期归还本息的，委托人有权在贷款利率基础上，根据违约金额和违约期限，按当期执行利率向借款人加收50%利息。第六条：贷款期限。贷款期限自2014年2月28日至2016年2月28日。第七条：担保方式。担保人为东华公司，具体担保方式为抵押担保。第五章“其他事项”约定：第三十四条：还款付息方式为贷款到期一次性还本付息，利随本清。同日，东华公司与江苏银行北京分行签署编号为323014S-001WD的《对公客户委托贷款借款合同》。合同阐明根据博远天华中心与江苏银行北京分行于2014年1月24日签署的《对公客户委托贷款委托协议》，并应东华公司请求，江苏银行北京分行（贷款人）同意接受博远天华中心的委托向东华公司（借款人）发放该项对公客户委托贷款。第一章“对公客户委托贷款的金额、利率、期限及其他”约定：第一条：贷款币种和金额。贷款金额为8.5亿元。第二条：贷款利率和计息方式。委托贷款的年利率为21.18%；到款未付的贷款利息，计收复利。第三条：贷款期限。自2014年2月28日起至2016年2月28日止。第四条：罚息。若借款人不按期归还贷款本息，在贷款利率基础上，根据违约金额和违约期限，按当期执行利率加收50%利息。第六条：担保方式。本项贷款的担保人为东华公司，具体担保方式为抵押方式，由贷款人与担保人签订抵押合同。第五章“其他”：第二十五条：还款付息方式为贷款到期一次性还本付息，利随本清。同日，东华公司与江苏银行北京分行签署编号为323014S-001WD-002DY和323014S-001WD-003DY两份《抵押担保合同》，约定东华公司以东城区北河沿大街西侧南部5716.138㎡的国有土地使用权[权证编号：京东国用（2009）出第补00004号]和东城区北河沿大街33、35、37、39、41号房屋共计4083.15㎡（权证编号：京房权证市东涉外字第XXXX号）为上述《对公客户委托贷款借款合同》项下贷款提供抵押担保。担保范围为债务人在主合同项下发生的全部债务，包括但不限于本金、利息、复利、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、律师费、公证费、税金、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费、公告费、送达费、鉴定费及债权人为实现债权所支付的其他相关费用等款项。2014年1月28日，东华公司和江苏银行北京分行为东城区北河沿大街33、35、37、39、41号房屋办理了他项权利证号为X京房他证东字第031099号的抵押登记。2014年1月29日，东华公司和江苏银行北京分行为东城区北河沿大街西侧南部5716.138㎡的国有土地使用权办理了他项权利证明号为京东他项（2014）第00039号的抵押登记。上述合同签订及履行后，2014年2月28日，江苏银行北京分行向东华公司发放了委托贷款3.5亿元。2015年7月，博远天华中心（甲方）和东华公司（乙方）、旺疆公司（乙方股东）、新意公司（乙方股东）、建豪公司（丙方）、粤泰公司（丁方）、杨树坪（戊方）共同签订了《调整协议》，鉴于部分阐明了乙方、乙方股东、丙方、丁方、广东东华实业股份有限公司（以下简称东华实业公司）为关联企业，戊方为实际控制人。确认博远天华中心已正常履行此前签订的各项合同，未发生任何违约事项。第一条：各方确认，截至本协议签署日，甲方向乙方共提供贷款5.65亿元。其中，通过江苏银行北京分行提供的委托贷款共计3.5亿元，直接提供的贷款2.15亿元。第二条：第一条所述3.5亿元为《抵押担保合同》担保额度之内的款项。第六条：甲方、乙方、江苏银行北京分行签署补充协议后，《合作协议》中约定的甲方提供委托贷款的义务将变更为3.5亿元，余额5亿元甲方无义务继续提供。第十条：本协议签署后，除委托贷款及开发建设资金的金额变更外，合作协议及补充协议中约定的其他条款效力不变。2015年7月30日，博远天华中心（委托人，甲方）与江苏银行北京分行（贷款人）、东华公司（借款人及抵押人）签署《委托贷款借款合同之补充协议》，第一条“委托贷款实际发放金额和债权余额”确定：截至本补充协议签署之日，贷款人已接受委托人委托，于2014年2月28日依据委托人出具的《对公客户委托贷款发放通知书》，向借款人发放贷款金额为3.5亿元，主合同项下贷款的实际发放金额为3.5亿元整，委托人依据主合同约定对借款人享有的债权金额限且仅限于本金3.5亿元整及相应利息、罚息、违约金等。各方不可撤销的一致确认，原主合同项下剩余的贷款金额不再继续发放。担保合同中，担保范围中对应的贷款本金金额为3.5亿元，担保合同约定的其他条款不变。2016年2月24日，博远天华中心向东华公司、江苏银行北京分行寄送了《关于贷款期限届满的提示函》，提示东华公司应按约偿还贷款本息。东华公司在约定的贷款到期后未偿还贷款本息。2018年1月23日、2018年7月3日、2019年1月10日，博远天华中心分别向东华公司和其他关联方寄送《通知函》及《催款函》，进行催还。2019年2月19日，博远天华中心再次向东华公司邮寄送达了《催款函》并进行了公证。2018年5月7日，博远天华中心通过东华公司的结算账户收回500元。2019年10月23日，博远天华中心通过东华公司的结算账户收回1元。上述事实，有博远天华中心、江苏银行北京分行提供的证据、质证笔录、书面质证意见、庭审笔录及代理意见等在案佐证。本院认为，博远天华中心与东华公司、旺疆公司、新意公司签订的《合作协议》，与江苏银行北京分行签订的《对公客户委托贷款委托协议》，江苏银行北京分行与东华公司签订的《对公客户委托贷款借款合同》《抵押担保合同》，博远天华中心与东华公司及东华公司的其他关联方之间签订的《调整协议》，博远天华中心与江苏银行北京分行、东华公司签订的《委托贷款借款合同之补充协议》系各方当事人之间的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应依约履行各自的权利义务。博远天华中心依约履行了委托江苏银行北京分行对东华公司提供贷款的义务，江苏银行北京分行依约履行了贷款义务，《调整协议》中亦确认博远天华中心已正常履行此前签订的各项合同，未发生任何违约事项。贷款到期后，博远天华中心多次向东华公司催还贷款，但东华公司一直未能依约履行还款义务，已构成实质性违约。关于贷款本金，虽然《对公客户委托贷款委托协议》和《对公客户委托贷款借款合同》约定的本金为8.5亿元，但实际贷款金额为3.5亿元，《调整协议》明确将委托贷款金额变更为3.5亿元，其余的5亿元博远天华中心无义务继续提供。《委托贷款借款合同之补充协议》各方亦一致确认原主合同项下剩余的贷款金额不再继续发放。担保合同中，担保范围中对应的贷款本金金额为3.5亿元，担保合同约定的其他条款不变。因此，本院确认经各方协商调整后确定的贷款本金即为3.5亿元。关于贷款利率，根据最高人民法院《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》的相关规定，博远天华中心主张的利息、复利、罚息和其他费用总计超过年利率24%的部分，东华公司可向人民法院请求予以调减。《对公客户委托贷款委托协议》和《对公客户委托贷款借款合同》约定的各项合计利率已超过24%。起诉时，博远天华中心主动主张上述各项费用以年利率24%上限计算，本院对此予以认可。关于江苏银行北京分行从东华公司的结算账户中扣除501元（其中2018年5月7日扣除500元，2019年10月23日扣除1元）的问题，虽然江苏银行北京分行提供的证据显示均为扣除本金，但博远天华中心对此并不认可，其认为应从利息、罚息或复利中予以扣除。根据该两笔扣款的时间及合同约定，以及借款合同的扣款顺序规定，本院认为该501元应从利息、罚息和复利中予以扣除，更为合理。关于担保责任问题。根据《抵押担保合同》的约定和已对抵押物办理了抵押登记的事实，博远天华中心有权对抵押物行使抵押权，本院对此亦予以支持。关于博远天华中心主张东华公司支付其为实现债权和担保权利而发生的所有费用，因博远天华中心未向本院提出为实现债权和担保权利所发生费用的证据，本院对博远天华中心的此项主张不予支持。关于东华公司主张的款项性质系股权转让款，并非借款的答辩意见。本院认为，根据《合作协议》中的对各方合作形式的叙述，博远天华中心通过股权转让的形式加入项目，仅用5000万元即获得东华公司50%的股权，且并未委派董事长和总经理参与决策经营，仅约定委任监事和财务人员，在博远天华中心收回款项后，博远天华中心应将股权无偿转让给旺疆公司或其指定的第三方。《合作协议》同时约定博远天华中心加入后，需要利用自己或者指定第三方的资源为东华公司进行融资，并对融资金额、使用时间、使用成本（利率）、担保责任、还款方式进行了明确约定，本质上完全符合借款的各项要素。后，博远天华中心委托江苏银行北京分行对东华公司进行贷款，并和江苏银行北京分行签订了《对公客户委托贷款委托协议》，江苏银行北京分行据此和东华公司签订了《对公客户委托贷款借款合同》，其中对于借款金额、期限、利率、担保责任的约定均和《合作协议》保持一致，《调整协议》中亦对贷款事宜进行了确认并调整了贷款金额，综上可以看出，博远天华中心加入东华公司的目的即为东华公司进行融资，并未实质性参与东华公司的经营决策，且多份协议中均对借贷事实予以确认，实际操作亦完全符合借贷融资的性质。因此，本院认定本案案由即为借款合同纠纷，对东华公司的该项答辩意见不予采纳。关于东华公司主张的博远天华中心起诉超过诉讼时效的答辩意见。本院认为，《民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为3年，法律另有规定的除外。”据此，我国般诉讼时效为3年。博远天华中心在约定的贷款到期日2016年2月28日之后的三年时间内，多次通过信函形式向东华公司主张债权，且通过东华公司的结算账户两次收回款项，诉讼时效因此而中断，博远天华中心向本院起诉时仍在合法诉讼时效内，因此，本院对此答辩意见亦不予采纳。综上所述，博远天华中心的各项诉讼请求均有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条之规定，判决如下：一、被告北京东华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京博远天华投资中心（有限合伙）偿还欠付的借款本金350000000元；二、被告北京东华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京博远天华投资中心（有限合伙）支付借款利息、罚息和复利（其中利息以本金350000000元为基数，自2014年2月28日起至2016年2月28日止，按年利率21.18%计算；罚息以本金350000000元为基数，按当期执行利率加收50%利息计算，自2016年2月29日起至实际清偿之日止；复利以利息为基数，自2016年2月29日起至实际清偿之日止；其中自2016年2月29日起至实际清偿之日止的利息、罚息及复利之和，不得超过以本金350000000元为基数，以年利率24%标准计算的数额，并扣除已扣划的501元）；三、原告北京博远天华投资中心（有限合伙）有权对被告北京东华房地产开发有限公司抵押的北京市东城区北河沿大街33、35、37、39、41号房屋和北京市东城区北河沿大街西侧南部5716.138㎡的国有土地使用权折价或者以拍卖、变卖该抵押物后所得价款在本判决第一项、第二项确认的债权范围内享有优先受偿权。四、驳回原告北京博远天华投资中心（有限合伙）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3891800元，由被告北京东华房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于中华人民共和国最高人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李淑莱审 判 员 张 力审 判 员 王 肃二〇二〇年五月二十日法官助理 李广顺书 记 员 张秋实