湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初12956号原告：湖南俊昶房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区正塘坡路69号中建信和城中建总部国际一期第A栋1003房。法定代表人：熊光,总经理。委托诉讼代理人：邬胜蓝，湖南金州律师事务所律师。被告：段君君，女，1977年9月29日出生，汉族，住湖南省隆回县。原告湖南俊昶房地产经纪有限公司（以下简称原告）诉被告段君君房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，组成合议庭于2020年4月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人邬胜蓝到庭参加了诉讼，被告段君君经本院公告送达传票传唤，无正当理由没有到庭，作缺席审理，视为被告放弃答辩、举证质证及辩论等诉讼权利，被告应承担相应的不利法律后果。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋托管合同》；2、判令被告支付原告违约金166800元；3、判令被告承担原告因本案委托律师而产生的律师费10000元；4、判令被告承担本案诉讼费、财产保全费1404元、诉讼保全担保费500元、评估费等所有费用。事实与理由：2018年6月7日，原告与被告签订了编号为ＮＯ.0000338《房屋托管合同》（以下称“合同”），合同约定：①被告将位于湖南省长沙市雨花区（毛坯房）全权托管给原告，由原告对房屋进行装修改造、招租、日常管理、承担房屋中途空置期风险等；②租赁期限为2018年6月8日至2024年6月7日（共72个月），原告支付给被告房屋租金为1000元／月，原告对外出租高于1000元的租金差额部分归原告所有；③因被告拒绝或拖延履行应承担的义务和责任，影响原告对外出租或承租人居住的，或者其他影响房屋出租或承租人居住的情形，原告有权单方解除合同；④若非因原告原因导致合同变更或者终止，被告应提前三个月书面通知原告，并向原告支付违约金。鉴于原告对被告房屋的装修改造投资较大，且需要对承租人做善后赔偿处理，违约金计算标准为：【合同约定的托管期间（月）－实际托管期间（月）】×月租金×300%。合同签订后，原告对被告的毛坯房进行了装修改造，购买了家具家电，并依约对外出租。2019年10月17日，原告收到湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102执5699号《公告》，要求被告及其他利害关系人在该公告张贴之日起三日内将房屋腾空，到期仍不履行的将依法强制执行。原告不得不将该房屋全部腾空。被告拒不偿还房贷的行为，导致建设银行湖南省分行申请执行拍卖涉案房屋，原告出租房屋收益的合同目的不能实现，被告的行为已构成根本违约。鉴于被告的违约行为造成了原告的装饰装修损失、家电家具投资损失、人工管理费损失、预期可得利益损失等，为维护自身的合法权益，原告依据《合同法》等相关规定，特向贵院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。被告段君君未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2018年6月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋托管合同》，约定：甲方将其拥有的房屋全权交给乙方托管，由乙方对房屋进行装修改造、招租、日常管理、承担房屋中途空置期风险等，甲方房屋坐落于湖南省长沙市雨花区（毛坯房）；房屋托管期间为2018年6月8日至2024年6月7日（共6年），乙方支付给甲方房屋租金标准为1000元／月，合同签订之日起三个工作日内，乙方向甲方预付第一笔租金（3个月租金）3000元整，其他月份租金按季度支付，乙方对外出租高于1000元的租金差额部分归乙方所有；如因甲方拒绝或拖延履行应承担的义务和责任，影响乙方对外出租或承租人居住的，或者其他影响房屋出租或承租人居住的情形，乙方有权单方解除合同；若非因乙方原因导致本合同变更或者终止，甲方应提前三个月书面通知乙方，并向乙方支付违约金，鉴于乙方对甲方房屋的装修改造投资较大，且需要对承租人做善后赔偿处理，违约金计算标准为：【合同约定的托管期间（月）－实际托管期间（月）】×月租金×300%；因甲方违约给乙方造成损失的，甲方除应依法承担违约责任外，还需承担乙方因维权而产生的诉讼费、律师费、公证费、鉴定评估费等一切费用。上述合同签订后，原告即对房屋进行了装饰装修，配置了家具家电，并对外进行了出租。2019年10月16日，湖南省长沙市芙蓉区人民法院在涉案房屋门外张贴了（2018）湘0102执5699号《公告》：申请执行人中国建设银行股份有限公司湖南省分行与被执行人段君君借款合同纠纷一案，被执行人至今未履行生效法律文书所确定的义务，限段君君及其他利害关系人在本公告张贴之日起三日内将长沙市雨花区树木岭路469号鑫秋大厦1828房屋腾空，到期仍不履行的将依法强制执行。原告收到通知后即将该房屋全部腾空。因原告出租房屋收益的合同目的不能实现，且涉案房屋被拍卖造成了原告的装饰装修费用损失、家电家具投资损失、预期可得利益损失等，原告和被告沟通未果，遂于2019年11月8日诉至本院，请求判如所请。以上事实，有《房屋托管合同》、《长沙市商品房买卖合同》、《授权委托书》、长沙市雨花区树木岭路469号鑫秋大厦1828房屋装饰装修照片、长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102执5699号《公告》、《委托代理合同》及律师费发票、保函费发票、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告段君君签订的《房屋托管合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告依约对涉案房屋进行装饰装修并对外出租，被告因未处理好与案外人债务问题导致涉案房屋被执行拍卖，导致原告不能合法有效的占有、使用、出租涉案房屋，造成原告签订本合同的目的无法实现，被告的行为已经构成违约，对于原告主张解除与被告之间的《房屋托管合同》，本院予以支持。关于违约金，因被告的违约行为造成本合同终止，原告有权依照《房屋托管合同》第十二条第3款约定的违约金计算方式向被告主张违约金，原告主张违约金166800元，本院依损失填平原则予以支持。原告要求被告段君君承担为维权而产生的所有费用，原告明确了费用项目及具体金额，且提供相关证据予以证明，本院根据双方约定依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《房屋托管合同》；二、被告段君君于本判决生效之日起5日内向原告湖南俊昶房地产经纪有限公司支付违约金166800元；三、被告段君君于本判决生效之日起5日内向原告湖南俊昶房地产经纪有限公司支付律师费10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3836元，保全费1404元，公告费560元，合计5800元，由被告段君君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  宁昊杰人民陪审员  李七一人民陪审员  周建玲二〇二〇年五月二十四日法官助理彭傲书记员吴叶佳附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。