上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初5205号原告(反诉被告)：倪佳,女,汉族,1988年6月25日生,住黑龙江省佳木斯市向阳区永丰社区1组XXXXXXX号。委托诉讼代理人：杨嘉新，上海公鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：温浩，上海公鼎律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海粤祥资产管理有限公司,住上海市崇明区陈家镇瀛东村XXX号XXX幢XXX室(上海智慧岛数据产业园)。法定代表人：顾悦，总经理。委托诉讼代理人：王洋，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：金荣，北京大成(上海)律师事务所律师。原告倪佳与被告上海粤祥资产管理有限公司(以下简称粤祥公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，于同年4月20日公开开庭进行了审理。倪佳及委托诉讼代理人杨嘉新，粤祥公司的委托诉讼代理人王洋、金荣到庭参加诉讼。诉讼中，粤祥公司向本院提出反诉，本院依法受理后与本诉合并审理，并于同年5月21日公开开庭进行了审理。倪佳及委托诉讼代理人杨嘉新，粤祥公司的委托诉讼代理人王洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪佳向本院提出诉讼请求：1、判决确认双方签订的《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》于2019年5月24日解除2、判令粤祥公司返还倪佳自2019年1月1日起至2019年3月31日止3个月的租金人民币(以下币种同)74,999.73元3、判令粤祥公司返还倪佳履约保证金74,999.73元；4、判令粤祥公司支付倪佳违约金49,999.8元；5、判令粤祥公司返还倪佳房屋内可移动物品(诺唯斯品牌200cm×80cm的展示柜2个;冰仕特150cm×80cm饮料展示柜一台;300元的不锈钢拉门2米工作台一台，品牌不清楚;总金额1,000元的厨房用具；定做价值1,000元的储藏柜一个，没有品牌；价值500元来电科技的租借充电宝一个)；6、判令粤祥公司赔偿倪佳各项损失总计149,803.21元(其中，租赁中介费10,000元、物业费4,712.07元、装修费39,517.14元、安装工程装修保险费1,020元、二次装修的消防改造工程12,000元、装修押金10,000元、广告设计费10,500元、装修所需的卷帘门费用290元、装修灯具1,532元、办理营业执照费用3,000元、安装收银系统费用849元、抖音推广费6,200元、进货海鲜费用16,183元、品牌加盟费34,000元)。本诉的事实与理由：倪佳与粤祥公司于2018年9月28日签订《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》一份，约定：粤祥公司将位于上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号地下1层50#的商铺(以下简称案涉商铺)出租给倪佳，租期自2019年1月1日起至2020年12月31日止;租金为24,999.9元/月,支付方式为每3个月为一个交租期限,首期(3个月)租金74,999.73元(含税)应于交房日前十个工作日内支付;履约保证金74,999.73元(含税)。签约后,倪佳向粤祥公司支付首期租金74,999.73元、履约保证金74,999.73元。但粤祥公司向倪佳交付房屋时,并未告知该房屋上一任租户尚未注销营业执照与卫生许可证,也并未依照相关规定将上一任租户列入经营异常名单,致使倪佳无法正常办理相关证件。倪佳直至2019年4月9日才取得正常经营所需的全部证件。倪佳自粤祥公司交付房屋至办理证件齐备该段期间内无法正常经营而遭受了较大的经济损失。倪佳认为该损失系粤祥公司违约行为所致，遂要求粤祥公司承担违约责任,但双方交谈无果。之后，粤祥公司采取停电等手段干扰倪佳营业,倪佳于2019年8月26日正式停业并报警处理。倪佳向粤祥公司邮寄告知函一份,要求解除合同并申请撤场，以及要求粤祥公司赔偿经济损失,粤祥公司于2019年9月16日签收该函件,但拒不承担违约及赔偿责任，还以强制手段扣留倪佳留在店铺内的财物,倪佳于2019年10月22日报警处理。现倪佳为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。粤祥公司针对本诉辩称，不同意倪佳的全部诉讼请求。合同履行过程中，倪佳未按约支付租金，粤祥公司于2019年8月30日向其发送律师函通知解约，故双方的租赁合同已于该日解除。倪佳主张双方的合同于2019年5月24日解除，无事实和法律依据。粤祥公司确认收到倪佳支付的2019年1月1日至2019年3月31日的租金74,999.73元、4月份的部分租金以及履约保证金74,999.73元，但倪佳也使用了粤祥公司交付案涉商铺并开展经营，故其要求返还租金无相应的依据；因倪佳的违约行为导致双方合同解除，其无权主张返还履约保证金，亦无权主张违约金。粤祥公司不同意倪佳要求返还物品之诉讼请求，不认可其主张的物品的数量、种类、价值，且即使商铺内有倪佳的物品，根据双方的合同约定，合同解除后，倪佳未及时清空并返还房屋的，遗留物品则视为倪佳已抛弃，粤祥公司没有返还的义务。粤祥公司不同意倪佳关于赔偿损失之诉请，亦不认可其主张损失的金额和构成，案涉商铺已具备正常营业的条件，倪佳即使有前期投入，也是其经营成本，不能要求粤祥公司承担。粤祥公司向本院提出反诉请求：1、判决确认双方的租赁合同于2019年8月30日解除；2、判令倪佳向粤祥公司支付自2019年4月1日起至2019年8月30日止共计4个月30天的租金119,944.97元(24,999.9元/月×4个月+24,999.9元/月×12个月÷365天×30天-原告已付4,712.07元=119,944.97元)；3、判令倪佳向粤祥公司支付2019年3月1日至2019年8月30日共计5个月30天的推广费2,156.57元(计算方式：360.25元/月×5个月+360.25元/月×12个月÷365×30天=2,156.57元)；4、判令倪佳向粤祥公司支付逾期支付租金的利息(具体计算方式：倪佳应于2019年3月15日前支付2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金74,999.7元，倪佳仅支付4,712.07元，尚欠的70,287.63元自2019年3月16日起至实际支付之日止按年利率24%的标准计算利息；倪佳应于2019年6月15日前支付2019年7月1日起至2019年8月30日止的租金49,657.34元，该49,657.34元自2019年6月16日起至实际支付之日止按年利率24%的标准计算利息)；5、判令倪佳向粤祥公司支付逾期支付推广费的利息(倪佳应于2019年2月20日前支付2019年3月1日至2019年5月31日期间的推广费1,080.75元，该1,080.75元自2019年2月21日起至实际支付之日止按年利率24%的标准计算利息；倪佳应于2019年5月20日前支付2019年6月1日至2019年8月30日期间的推广费1,075.82元，该1,075.82元自2019年5月21日起至实际支付之日止按年利率24%的标准计算利息)；6、判令倪佳向粤祥公司支付自2019年4月1日起至2019年8月30日止的物业费9,628.25元(计算方式：1,930.94元/月×4个月+1,930.94元/月×12个月÷365天×30天=9,628.25元)及逾期利息(倪佳应于每月20日前支付下个月的物业费，故2019年4月的物业费逾期支付利息自2019年3月21日起算至实际支付之日止，2019年5月、6月、7月、8月的物业费逾期支付利息依此类推，计算标准均为年利率24%)；7、判令倪佳向粤祥公司支付水费427元、电费1,674.60元、拆旧垃圾清运费1,585.10元；8、判令倪佳向粤祥公司支付2019年9月5日起至2019年10月22日止共计48天的房屋占用费78,903.79元(计算方式：24,999.9元/月×12个月÷365天×2倍×48天=78,903.79元)；9、判令倪佳向粤祥公司支付合同约定的未到期租金总额的5%的违约金20,041.02元(计算方式：未到期的租期为2019年8月31日起至2020年12月31日止，2019年8月31日当天的租金为821.91元，2019年9月1日至2019年12月31日的租金为99,999.6元，2020年全年租金为299,998.8元，未到期租金总计400,820.31元，则400,820.31元×5%=20,041.02元)；10、判令倪佳已支付的履约保证金74,999.73元归粤祥公司所有；11、判令倪佳立即将上海翊钧食品有限公司的营业执照和食品经营许可证迁出案涉商铺。反诉的事实与理由：粤祥公司受案外人上海新华成城资产管理有限公司委托，对“虹桥上海之眼风情街”进行招商、对外出租及经营管理活动。2017年10月，倪佳与粤祥公司就案涉商铺签订了《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》，合同约定：倪佳向粤祥公司承租案涉商铺经营“小陈叔叔”品牌。履约期间，倪佳在向粤祥公司支付了履约保证金及部分租金、推广费后，未再支付任何费用。为此，粤祥公司多次与倪佳协商，均未果。粤祥公司遂于2019年8月30日，向倪佳送达《解约函》，函告其解除双方租赁合同，并要求返还案涉商铺。粤祥公司认为，倪佳恶意拖欠租金等款项，已构成违约。遂提出上述反诉诉讼请求。倪佳针对反诉辩称，双方的租赁合同已于2019年5月24日前解除，解除的原因系粤祥公司违约，倪佳有合理抗辩权不支付后面的租金和相关费用。本院经审理认定如下事实：上海市闵行区虹井路120弄1、3、4、5、6号房屋产权人为上海新华成城资产管理有限公司。2018年9月28日，倪佳(乙方)与粤祥公司(甲方)就案涉商铺签订《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》，合同约定：甲方将案涉商铺出租给乙方，商铺租赁面积(建筑面积)为72.05平方米；甲方同意乙方将商铺仅用于经营餐饮业态,小海鲜品类,经营品牌为“小陈叔叔”；商铺租赁期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止；本合同中约定的租赁起始日即为计租起算日；自租赁起始日起,乙方须按合同的约定,如数向甲方支付租金；甲方应暂定于2018年12月1日前将商铺交付乙方使用,并办理商铺交付确认书等相关移交手续；自商铺移交之日起至2018年12月31日止,装修期内,因乙方行为所产生的实耗水费、电费、装修垃圾清运费、物业管理费等费用由乙方承担；自装修期约定结束日之次日起开始计租,如商家在约定装修期结束日内未达成开业条件的依旧按照约定时间开始计租；本合同约定的租赁期届满后,如乙方希望继续承租商铺,乙方应于租赁期届满之日前的六个月前向甲方提出书面申请,双方另行协商后签署新的租赁合同；若双方未能就续租事宜达成一致而乙方逾期未退租的,则乙方须按租期届满时本合同租金标准的两倍支付占用费；本合同项下首期租金为计租起算日起至第3个月最后一日期间的租金；除首期租金外,按照每3个日历月为一个计收档期;乙方应于租赁期限内每一计收档期首月10天前向甲方一次性足额支付本期商铺租金(价税合计),如遇国家法定节日,则顺延至下一工作日；本合同项下首期租金应于交房之日前十个工作日内支付,计费期间为2019年1月1日至2019年3月31日,应交租金74,999.73元(含税)；乙方应付的推广费标准为：按建筑面积计算，5元/平方米/月(含税),360.25元/月(含税),本合同项下首期推广费为计租起算日起至第3个月最后一日期间的推广费；除首期推广费外,按照每3个日历月为一个计收档期;乙方应于租赁期限内每一计收档期首月10天前向甲方一次性足额支付本期商铺推广费,如遇国家法定节日,则顺延至下一工作日；本合同项下首期推广费应于交房之日前十个工作日内支付,计费期间为2018年12月1日至2019年2月28日,应交推广费为1,080.75元(含税)；租赁期间,乙方负责承担物业租赁税费,负责承担因使用该商铺所产生的物业管理费、电话费、有线电视使用费、煤气费、清洁费、水电费、室内设施的维修等费用,推广费、广告牌位费用另行支付；当乙方在该商铺的收银采取独立收银(包括独立收银无第三方接口和独立收银三方接口)或使用甲方指定的POS机时,乙方使用专用收银系统(P0S机)产生的银行刷卡POS机的手续费以及由POS机产生的任何第三方收取的费用均由乙方自行承担；若收银方式为独立收银(包括独立收银无一方接口和独立收银三方接口)的,乙方使用自己的专用收银系统(POS机)向顾客收取营业款,但若收银方式为独立收银三方接口的,乙方还应自付费用在其收银系统(POS机)后台开发三方接口,自甲方交付三方接口的规范文件之日起60日内由乙方自行完成三方接口的所有测试和调整,并保证在该商铺开业时正常使用；乙方应暂定于2018年12月1日前进场装修且暂定于2019年1月1日(开业日)正式对外营业(甲方另行通知进场日或开业日的,以甲方的通知为准),若因乙方任何原因逾期未开业超过10日的视为严重违约行为,甲方有权解除本合同,且履约保证金不予退还,所造成的损失由乙方自行承担；自商铺移交之日起乙方开始缴纳物业管理费；乙方应付的物业管理费标准为：按建筑面积计算，26.8元/平方米/月(含税及中央空调能耗),1,930.94元/月(含税)；乙方装修时需按照甲方要求交纳相关的费用,包括并不限于水电押金、装修垃圾清运费、装修保证金等；首期物业服务费为自计租日起起至第3个月最后一日期间的物业服务费；除首期物业服务费外,其他物业服务费均按每1个完整的自然月为一个交费期交纳。乙方应当在每个交费期的最后一个月20日之前直接向物业管理公司一次性足额支付下一个交费期物业管理费；首期物业服务费应于本合同签订交房之日前十个工作日内支付,计费期间为2019年1月1日至2019年3月31日,应交物业服务费人民币为5,792.82元(含税)；本合同租赁期满后,乙方应将商铺恢复至甲方交付时的状态或恢复至甲方同意的状态；如未按期恢复,甲方将代为恢复,相关费用将从乙方履约保证金/押金中扣除,不足部分由乙方另行支付；自本合同终止之日起,乙方须在5日内迁离并向甲方返还商铺,乙方应保证返还的商铺及附属设施、设备的完好(属正常损耗的除外),同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关的移交、迁离手续；乙方承诺除可移动的设备外,租赁期届满或者中途终止合同时,乙方对该商铺的装饰、装修及自行安装的设施设备(含乙方出资安装的燃气等设施设备)等全部无偿归甲方所有(双方另有约定除外),如需办理转移手续的,乙方应无条件协助甲方办理转移手续,否则甲方有权不退还履约保证金；自本合同终止之日起,乙方须在5日内交还商铺,乙方应及时将商铺内所有货物、商品及设施等自行搬出,并根据第9-4条将租赁商铺进行恢复；乙方迁离时应事先征得甲方及甲方指定的商业管理公司同意,取得放行许可后方可迁离；乙方逾期未迁出的,甲方有权对商铺进行强制清理,商铺内物品视为乙方已抛弃,且乙方应按第4-2条之约定向甲方支付逾期占用费；签订合同后的五个工作日内,乙方应向甲方支付履约保证金74,999.73元/月(含税)；甲方收取履约保证金后即应向乙方开具保证金收据,待本合同终止且乙方无违约的情况下,甲方应在乙方结清与商铺相关的全部债务、税务,且乙方已完成注销注册地或经营地为甲方商铺的各项证照、许可,妥当返还商铺之日起90天内,全额无息退还给乙方,乙方应同时退还履约保证金收据原件；若因乙方原因导致甲方代为承担相关法律责任的,甲方有权就此损失向乙方追偿；因乙方拒绝履行或延迟履行租金支付义务超过15日,甲方除有权解除本合同、没收履约保证金,且有权向乙方主张损害赔偿责任;乙方不得以任何理由拒绝或延迟支付租金、推广费及物业管理费等相关费用;如乙方支付延迟的,经甲方催缴后3日内仍未支付的,则除应负担实际履行责任外,每逾期一日的,乙方还应按拖欠费用金额的5%或双倍支付延迟履约违约金;逾期超过7日的,甲方有权停止乙方租赁商铺的水电供应及物业服务,并有权单方解除租赁合同、没收乙方合同履约保证金,因此给乙方造成的一切损失由乙方自行承担;本延迟履约违约金可与其他违约责任并用;对于乙方违约产生的责任,甲方除通过履约保证金追究外,乙方承诺放弃其铺内存放货物的权利,甲方有权变卖,变卖款项将用于抵偿乙方合同责任;乙方具有下述情形,甲方有权解除本合同,本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除,因乙方违约导致本合同解除的,乙方应向甲方支付相当于本合同未到期租金总额5%的违约金：乙方拖欠任何一项应付甲方和甲方指定的商业管理公司的费用超过7日的,乙方除承担违约金外仍应承担相应的延迟履约违约金；乙方必须具有符合本市工商行政管理部门规定的经营资格，并在开业日前自行办理完成营业执照、经营许可证及税务登记证，办理费用乙方自行负责，甲方可在乙方办理过程中提供协助。签约后，粤祥公司向倪佳交付了案涉商铺。倪佳向粤祥公司支付了履约保证金74,999.73元、首期租金(2019年1月1日至2019年3月31日期间)74,999.73元、2019年4月份的部分租金4,712.07元、推广费1,019元、物业费5,792.82元；向粤祥公司指定的苏州工业园区置信物业服务有限公司上海吴虹物业服务分公司支付装修保证金10,000元、装修垃圾清运费1,585.1元。2019年1月23日，上海翊钧食品有限公司成立，注册地为上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号地下1层50，即案涉商铺所在地；倪佳为上海翊钧食品有限公司法定代表人。2019年4月8日，上海翊钧食品有限公司办理了食品经营许可证。2019年8月29日，粤祥公司向倪佳发送《律师函》，函件上载：承租期间，粤祥公司按约履行合同约定的义务，但倪佳未能及时足额地支付相关租金、推广费及物业费，双方多次协商均未果，遂通知如下：1、即日起解除双方签署的《租赁合同》；2、请倪佳在收到本函五日内向粤祥资产交还商铺并恢复原状(毛坯状态)，如逾期未交还，应按月租金的两倍支付逾期占用费，同时，为了避免损失扩大，粤祥资产有权自行收回商铺，由此造成的一切法律后果及产生的全部费用由倪佳自行承担；3、请倪佳在收到本函五日内，向粤祥公司支付拖欠的租金、推广费及逾期付款利息，并向指定的物业公司支付物业费；4、请倪佳在收到本函十日内，将你方以该商铺为地址的营业执照、食品经营许可证等有关证照全部迁出该地址或予以注销。该函件于2019年8月30日签收。2019年9月16日，倪佳向粤祥公司送达《情况说明-小陈叔叔爱琴海店》，上载：因粤祥公司的原因，倪佳于2019年1月19日才办理好营业执照，2019年4月9日才拿到卫生许可证开始重新营业，但商场的其他商户都走了，对倪佳的店铺营业造成了很大的影响，故倪佳向商场提出撤场并要求赔偿损失。2019年11月19日，粤祥公司向倪佳发送《律师函》，要求倪佳支付拖欠的租金等费用，如店铺内有遗留物品，请倪佳于2019年11月30日前至粤祥公司的委托人处联系处置，逾期未处置的，委托人将对所有遗留物品进行处置，并要求贵方承担所有处置费用以及商品恢复毛坯状态的费用。该函件于2019年11月22日签收。2019年11月26日，粤祥公司再次向倪佳发送《律师函》，重申2019年11月19日《律师函》的内容。该函件于2019年11月27日签收。审理中，倪佳自认其于2019年8月26日正式撤场；其认为，导致其在案涉商铺迟延办理出营业执照、卫生许可证的原因在于：案涉商铺的上一任租户上海莹地购网络科技有限公司未注销其在案涉商铺的注册登记信息。根据倪佳提交的《列入经营异常名录审批表》、《上海市闵行区市场监督管理局关于将上海莹地购网络科技有限公司列入经营异常名录的决定》、《企业公示信息实地核查记录表》、《上海市闵行区市场监督管理局现场笔录》材料显示，上海莹地购网络科技有限公司的注册地址为上海市闵行区合川路XXX号XXX幢XXX室；根据倪佳提交的《上海市房地产权证》显示，上海市闵行区合川路XXX号房屋产权人为上海上虹实业公司；倪佳承租的案涉商铺地址为上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号地下1层50，产权人为上海新华成城资产管理有限公司。上述事实，由倪佳提交的《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》、《列入经营异常名录审批表》、《上海市闵行区市场监督管理局关于将上海莹地购网络科技有限公司列入经营异常名录的决定》、《企业公示信息实地核查记录表》、《上海市闵行区市场监督管理局现场笔录》、《情况说明》、《委托书》、上海市房地产权证、上海翊钧食品有限公司的工商档案材料、缴费通知书、收据、发票、付款通知书及收款收据，粤祥公司提交的律师函及邮寄凭证、银行电子回执、收据、发票、上海翊钧食品有限公司的食品经营许可证网络查询页面、不动产权证书及《商铺委托经营管理合同》以及双方的当庭陈述予以佐证。对倪佳提交的证人盛某某的证言、上海弘月企业管理咨询有限公司的企业信用信息公示报告、倪佳与张宏宙及**的微信聊天截屏、照片、佣金确认单、建设工程施工合同及微信聊天截屏、保险单及发票、二次装修消防改造工程施工合同、采购单、收据、支付宝转账凭证、收银系统打印的商品信息表、今日头条推广服务协议证据，粤祥公司均不予认可，本院对上述证据的真实性、关联性亦难以核实，故本院对上述证据难以采信。对粤祥公司提交的水电费抄表单，倪佳认为没有其签字，不予认可，本院对该证据的真实性亦难以核实，故对该份证据，本院不予采信。本院认为，倪佳与粤祥公司就案涉商铺所签订的《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。双方的争议焦点在于：倪佳认为，粤祥公司出租案涉商铺时未能及时将上一任商户在案涉商铺内的注册登记信息注销，致使倪佳不能在短时间内搬离营业执照及食品经营许可证，粤祥公司又拒绝赔偿倪佳未能办理证照期间的损失，故要求解除该租赁合同。本院认为，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，倪佳认为，其不能及时在案涉商铺办理营业执照及食品经营许可证，系因为案涉商铺已注册了上海莹地购网络科技有限公司，但根据倪佳提交的证据材料显示，上海莹地购网络科技有限公司的注册地址为上海市闵行区合川路XXX号XXX幢XXX室，上海市闵行区合川路XXX号房屋产权人为上海上虹实业公司，而倪佳承租的案涉商铺地址为上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号地下1层50，产权人为上海新华成城资产管理有限公司，也即从倪佳提供的证据材料显示，上海莹地购网络科技有限公司的注册地址与案涉房屋地址没有关联性。对此，倪佳应承担举证不能的不利后果，其据此主张单方解除合同无事实和法律依据。综上，本院认为，粤祥公司在履约过程中不存在违约行为。倪佳作为承租人，支付租金为其最主要的合同义务，其在合同履行过程中长期拖欠租金，其行为已构成根本违约，应承担相应法律责任。对倪佳主张的本诉诉请1：本院认为，倪佳不享有单方解除合同的权利，故其该项诉请，本院不予支持。对倪佳主张的本诉诉请2：本院认为，按约支付租金是倪佳作为承租人的基本义务，其主张返还已支付的租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对倪佳主张的本诉诉请3：本院认为，系倪佳的违约行为导致双方合同解除，粤祥公司有权依据合同约定不予返还履约保证金，故本院对倪佳的该项诉请不予支持。对倪佳主张的本诉诉请4：本院认为，粤祥公司不存在违约行为，故倪佳主张违约金无事实和法律依据，本院不予支持。对倪佳主张的本诉诉请5：本院认为，倪佳自认其已于2019年8月26日正式撤场，现倪佳并未充分举证证明其在案涉商铺内尚留有其主张的相关物品，粤祥公司亦不认可倪佳的该项诉请，本院对倪佳主张返还的相关物品难以核实；且即使其在案涉商铺内留有相关物品，在粤祥公司发出解除通知函并要求返还商铺后，倪佳应及时搬离相关物品，否则应由其自身承担相应的责任，故对倪佳的该项诉讼请求，本院难以支持。对倪佳主张的本诉诉请6：本院认为，倪佳为了装修案涉商铺，向粤祥公司指定的物业公司支付了装修押金10,000元，装修完毕后，粤祥公司应向倪佳返还该押金；对倪佳主张的其他损失，首先，粤祥公司不认可倪佳的各项支出及损失，本院对倪佳支付的相关费用与本案的关联性亦难以核实；其次，即便倪佳实际支出了相关费用，也是其经营案涉商铺投入的成本，在其自身存在违约导致双方合同解除的情况下，倪佳要求粤祥公司赔偿其投入的经营成本，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。对粤祥公司主张的反诉诉请1：本院认为，粤祥公司以向倪佳送达解除通知之日即2019年8月30日为合同解除之日，于法不悖，故对粤祥公司的该项诉讼请求，本院予以支持。对粤祥公司主张的反诉诉请2：本院认为，粤祥公司主张的2019年4月1日至2019年8月30日期间的租金119,944.97元，符合双方的合同约定，本院予以支持。对粤祥公司主张的反诉诉请3：本院认为，粤祥公司主张的2019年3月1日至2019年8月30日期间的推广费2,156.57元，符合双方的合同约定，本院予以支持。对粤祥公司主张的反诉诉请4：本院认为，根据双方的合同约定，倪佳应于租赁期限内每一计收档期首月10天前向粤祥公司一次性支付本期租金，逾期支付的，每逾期一日，倪佳应按拖欠费用金额的5%或双倍支付延迟履约违约金，现粤祥公司对欠付租金以年利率24%主张利息损失，于法不悖，本院予以支持。但对利息的起算日，本院予以调整。根据合同约定，倪佳应于2019年3月21日前支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金74,999.7元，倪佳仅支付了4,712.07元，欠付的70,287.63元起息日应为2019年3月22日；倪佳应于2019年6月20日前支付2019年7月1日至2019年8月30日期间的租金49,657.34元，该应付未付的49,657.34元起息日应为2019年6月21日。对粤祥公司主张的反诉诉请5：本院认为，根据双方的合同约定，倪佳应于租赁期限内每一计收档期首月10天前向粤祥公司一次性支付本期商铺推广费，逾期支付的，每逾期一日，倪佳应按拖欠费用金额的5%或双倍支付延迟履约违约金，现粤祥公司对欠付的推广费以年利率24%主张利息损失，于法不悖，本院予以支持。但对利息的起算日，本院予以调整。对2019年3月1日至2019年5月31日的推广费1,080.75元，起息日应为2019年2月19日，粤祥公司自愿主张起息日为2019年2月21日，本院予以照准；2019年6月1日至2019年8月30日期间的推广费1,075.82元，起息日应为2019年5月22日。对粤祥公司主张的反诉诉请6：本院认为，粤祥公司主张的2019年4月1日至2019年8月30日期间的物业费9,628.25元，符合双方的合同约定，本院予以支持；根据合同约定，倪佳应于每月20日前支付下一个自然月的物业费，逾期不支付的，应按拖欠费用金额的5%或双倍支付延迟履约违约金，现粤祥公司对倪佳每月拖欠的物业费以年利率24%的标准主张利息损失，于法不悖，本院予以支持。倪佳每月应付物业费为1,930.94元，即2019年4月、5月、6月、7月、8月的物业费分别自2019年3月21日、4月21日、5月21日、6月21日、7月21日起计算利息损失。对粤祥公司主张的反诉诉请7：本院认为，倪佳对粤祥公司提交相关证据不予认可，本院对其主张的水电费、拆旧垃圾清运费真实性亦难以核实，故对粤祥公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对粤祥公司主张的反诉诉请8：本院认为，通过双方当事人在庭审中的陈述可知，在粤祥公司向倪佳发出解除函之前，双方即对是否继续履约发生了分歧，粤祥公司作为出租方，在发出解除函后，亦应及时止损。故本院结合本案的实际情况，将粤祥公司主张的房屋占用费期间酌情调整为2019年9月5日至2019年9月20日，且房屋占用费以合同约定的租金标准计算为妥，即倪佳应向粤祥公司支付房屋占用费12,328.71元(计算方式：24,999.9元/月×12个月÷365天×15天=12,328.71元)。对粤祥公司主张的反诉诉请9：本院认为，结合本案的实际情况，倪佳支付的履约保证金已足以弥补粤祥公司的实际损失，故对粤祥公司主张的违约金，本院不予支持。对粤祥公司主张的反诉诉请10：本院认为，粤祥公司的该项主张，符合双方的合同约定，本院予以支持。对粤祥公司主张的反诉诉请11：本院认为，粤祥公司的该项主张，符合双方的合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)倪佳与被告(反诉原告)上海粤祥资产管理有限公司之间签订的《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》于2019年8月30日解除；二、被告(反诉原告)上海粤祥资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)倪佳装修押金人民币10,000元；三、原告(反诉被告)倪佳于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海粤祥资产管理有限公司租金人民币119,944.97元及逾期付款利息(利息计算方式：以70,287.63元为基数、以年利率24%为标准计算的自2019年3月22日起至实际支付之日止的利息以及49,657.34元为基数、以年利率24%为标准计算的自2019年6月21日起至实际支付之日止的利息)；四、原告(反诉被告)倪佳于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海粤祥资产管理有限公司推广费人民币2,156.57元及逾期付款利息(利息计算方式：以1,080.75元为基数、以年利率24%为标准计算的自2019年2月21日起至实际支付之日止的利息以及1,075.82元为基数、以年利率24%为标准计算的自2019年5月22日起至实际支付之日止的利息)；五、原告(反诉被告)倪佳于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海粤祥资产管理有限公司物业费人民币9,628.25元及逾期付款利息(利息计算方式：倪佳每月应付物业费为人民币1,930.94元，即2019年4月、5月、6月、7月每月的物业费1,930.94元分别自2019年3月21日、4月21日、5月21日、6月21日起至实际支付之日止按年利率24%计算利息；2019年8月份的物业费1904.49元自2019年7月21日起至实际支付之日止以年利率24%计算利息)；六、原告(反诉被告)倪佳于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海粤祥资产管理有限公司房屋占用费12,328.71元；七、原告(反诉被告)倪佳已支付的履约保证金人民币74,999.73元，被告(反诉原告)上海粤祥资产管理有限公司不予返还；八、原告(反诉被告)倪佳于本判决生效之日起十五日内将上海翊钧食品有限公司注册在上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号地下1层50商铺的营业执照、食品经营许可证迁出；九、驳回原告(反诉被告)倪佳的其余诉讼请求；十、驳回被告(反诉原告)上海粤祥资产管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币3,273.52元，由原告(反诉被告)倪佳负担人民币3,000.52元，被告(反诉原告)上海粤祥资产管理有限公司负担人民币273元；反诉案件受理费人民币2,970.21元，由原告(反诉被告)倪佳负担人民币2,000元，被告(反诉原告)上海粤祥资产管理有限公司负担人民币970.21元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇二〇年五月二十六日书记员  罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。