山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初11955号原告：胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会，住所地山东省胶州市阜安街道办事处南坦街197号，统一社会信用代码543702817180825000。法定代表人：高小兵，村主任。委托诉讼代理人：周桂斌，胶州中云法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：殷洪鹏，男，汉族，1957年1月14日生，住山东省胶州市，村委会的工作人员。被告：青岛麒麟物流集团有限公司，住所地山东省胶州市北关办事处东松园，统一社会信用代码91370200756903955J。法定代表人：张吉馨，经理。委托诉讼代理人：纪璇，女，汉族，1983年12月10日生，住山东省青岛市李沧区，公司员工。原告胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会（以下简称为南坦村委会）与被告青岛麒麟物流集团有限公司（以下简称为麒麟公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南坦村委会的委托诉讼代理人周桂斌、殷洪鹏，被告麒麟公司的委托诉讼代理人纪璇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告南坦村委会向本院提出诉讼请求：1.被告支付所欠租金1170000元、违约金439208元、代理费65000元，共计1674208元；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2014年7月2日，原告与被告签订新的租赁合同一份，约定被告使用原告合法拥有的位于胶州市阜安工业园的土地及办公楼，包括原告的铁路专用线及终身货场（铁路专用线自双方界址向东232.65米，货场25亩，包括场地上现有一切附着物，具体详见平面图），并约定了租赁费、违约金，并约定如果引起诉讼导致原告产生的代理费等其他一切费用由被告承担，被告未按照合同约定支付租赁费，现共欠租赁费1170000元及违约金439208元，原告因本诉讼支出律师费65000元。现原告为了维护自身合法权益提起诉讼，望判如所请。被告麒麟公司辩称，被告在2011年依法取得了土地证，原告提出的欠租金事实不存在。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告南坦村委会向本院提交证据如下：证据一、2003年9月9日青岛金州实业集团公司与胶州市金龙实业公司签订的原租赁合同一份、2014年7月2日原告与被告重新签订了新的租赁合同一份，证明：基于2003年9月9日原合同，由于合同双方主体发生了变更，为此双方签订了新的租赁合同，该合同约定被告租赁属于原告所有的土地、办公楼、铁路专用线及终身货场，同时还约定租金的交付方式和时间以及逾期交付租金应承担的违约金责任等，详见租赁合同。证据二、被告交纳部分租金收款收据及进账单一宗，证明：被告租赁原告土地、办公楼以及铁路专用线及终身货场的事实，且证明被告租金交至2012年至2013年度（该年度租金尚欠租金6万元，其中的五万元系2014年7月29日交纳的，之后欠付租金）。证据三、原告催要租赁费函两份、通知一份、快递单回执两份，证明：原告从未间断向被告主张租赁费的事实，同时原告村民代表联名签字通知被告交纳所欠租金并要求收回土地。证据四、原告与胶州中云法律服务所委托代理合同以及代理费发票各一份，证明：原告向中云法律服务所交纳代理费65000元，依据原被告双方2014年7月2号签订的租赁合约定代理费由被告承担。证据五、胶州市阜安街道办事处南坦村出具的青岛麒麟物流公司租金及违约金计算明细，证明：被告签订合同后所欠租金及违约计算方式和数额，共欠租赁费117万元，租金违约金439208元。证据六、提交2002年6月28日，胶州市涝洼村与南坦村土地兑换协议附图及铁路专用线协议，铁路专用线测量明细、铁路专用线达成的协议由阜安办事处进行了见证，原告专用货车定界资质说明一份，证明：原告租赁给被告的土地，系原告与涝洼村2000年兑换取得的，地面附着物包括铁路专用线系原告建设的，由此出现证据一所签订的租赁合同。证据七、胶州市阜安办事处涝洼村与被告张吉馨股份转让协议一份，证明：被告的土地及铁路专用线在股权转让和界定图中有明确表示，不包含原告主张的土地及地上附着物，原告的主张根据合同约定应当予以支持。证据八，催收租赁费函复印件一份，证明：原告催交租赁费，被告签收过，说明租赁关系是存在的。被告麒麟公司质证意见为：对证据一中2003年的租赁合同没有异议，对2014年7月2日的租赁合同不认可，公章不是被告公司的。对证据二真实性无异议，对其中2014年7月29日的收据中注明的租赁费是2012年10月1日开始的租赁费，对该租赁费庭后三日内核实，逾期视为认可，对证据二中的其它没有异议；对证据三真实性无异议，只是收到证据三的这些材料但是事实关系不认可；对证据四因被告对原告的诉讼请求不认可，所以对代理费也不认可；对证据五因对原告诉讼请求不认可，对其计算方式不认可，不存在事实关系；证据六与被告无关；证据七与被告无关，庭后三日内进行核实，逾期视为认可。对证据八的真实性与证明事项均不认可。被告麒麟公司向本院提交证据如下：提交土地证复印件一份、裁定书一份，证明：被告依法取得了涉案土地证，因之前原告对土地证的依法取得存在异议，原告向法院起诉，土地局提供了依法取证的材料，该土地系被告依法取得，所以原告撤回了当时的起诉，由胶州市人民法院依法下达裁定书，不管是形式还是征收相关部门已依法取证及办证。原告南坦村委会质证意见为：对土地证真实性有异议，要求被告提供原件，如果是真实的，该土地证的25亩属于原告农民集体所有土地，该土地证的取得没有经过南坦村的认可，在征收过程中欺骗了相关的有关部门，虽然土地证登记在被告名下，但该宗土地原系农民集体土地，为全体村民所有，且原告已向法庭提交了土地来源系原告与涝洼村兑换取得，该宗土地应归原告所有，原告提交的2014年7月2日的租赁合同也足以证实其中的25亩土地应归原告所有，被告也同意办理过户手续；对裁定书真实性无异议，但对证明事实有异议，行政诉讼不处理征收过程，对征收过程及是否属于被告的土地没有做协查，土地证在办证过程中虽然在形式上是合法的，对办证事实原告撤回了起诉。庭审中，被告对原告提交的证据一中2014年7月2日签订的租赁合同中被告公章不认可，并申请鉴定对公章真实性进行司法鉴定。本院依法委托后，2020年4月15日，胶州富运司法鉴定中心出具终止鉴定告知书一份，因申请鉴定方在规定时间内未交鉴定费，鉴定中心将鉴定退回。对此原告称根据2020年5月1日起实施的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条规定，当事人申请鉴定的应当预交鉴定费，逾期不预交鉴定费的视为放弃申请，其后果应当视为原被告于2014年7月2日签订的租赁合同合法有效，且应该按照该租赁合同约定的租赁费数额承担租赁费用。被告所称合法取得的土地证与事实不符，租赁合同签订的时间为2014年7月2日，土地证已经办理，办理完后而签订的租赁合同，租赁合同第五条明确约定了涉案土地房屋确权在被告名下，同时可以在原告要求被告办理土地过户手续时应当给予配合。详见租赁合同的详细约定，由此可见被告应当知道确权在被告名下的土地系属于原告的土地包括房地产；被告称公司股东认为土地证是依法取得，在取得土地证的时候土地局等相关部门做了相关调查，而且之前也开过庭，开庭后原告撤诉了，所以被告认为鉴定费用不应由被告交，请法院依法调查裁决。对于原告所称土地证取得后签订租赁合同被告不予认可，因土地证是依法取得，并且依法确权的，请法院依法查证，双方不存在租赁关系。根据当事人陈述和本院庭审确认的证据，本院认定事实如下：2003年9月9日，青岛金州实业集团公司（甲方）与胶州市金龙实业公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定由乙方租用甲方的铁路专用线货场。青岛金州实业集团公司系原告南坦村委会的下属企业，现已经注销。胶州市金龙实业公司系被告麒麟公司的前身。《租赁合同》第一条约定租赁物的名称为：甲方的铁路专用线及终段货场，范围为：1、铁路专用线自双方界址线向东232.65米；2、货场25亩，包括场地上现有一切建筑物；合同第二条约定租赁期限为10年，自2003年10月1日起至2013年9月30日止，租赁期内乙方不得对外转租，租赁期满在同等条件下，乙方有优先租赁权；合同第三条约定年租金为11万元，支付方式为每年租赁费分为两次上交，每次交纳租赁费的50%，分别于10月1日和来年4月1日前付清，签订合同五日内付清第一次租赁费；合同第五条中约定甲方有权催收到期租赁费，如逾期不交，每逾期一日向甲方支付万分之二滞纳金；如超期三个月属乙方自动放弃本合同，甲方收回铁路专用线及地上附属物，乙方付清违约滞纳金。原告提交2014年7月2日原告南坦村委会（甲方）与被告麒麟公司（乙方）签订的《租赁合同》一份，被告对该合同真实性不认可并申请对合同中被告公章真实性进行司法鉴定，但因未交鉴定费鉴定机构予以退卷。《租赁合同》中约定“2003年青岛金州实业集团公司与胶州市金龙实业公司签订租赁合同，后青岛金州实业集团公司被其上属单位即甲方注销，而胶州金龙实业被乙方收购，在此之后相关租赁关系一直由甲、乙双方实际履行，现在原租赁合同履行期限已届满，甲乙双方在平等协商的基础上达成如下协议……”。上述合同第一条约定，乙方租赁使用属于甲方所有的位于胶州市阜安工业园的土地及办公楼，包括甲方的铁路专用线及终身货场（铁路专用线自双方界址向东232.65米，货场25亩，包括场地上的现有一切附着物，具体详见平面图）；第二条约定租赁期限为10年，自2013年10月1日起至2023年9月30日止；第三条约定租金为2013年10月1日至2014年10月30日租金为160000元，自2014年10月1日起每年度在上年度租金的基础上递增10000元，即2014年10月1日至2015年10月30日为170000元，以此类推至2023年9月30日；第四条约定租金支付方式为自合同签订之日起三十日内由乙方向甲方支付当年租赁费，之后于每半年支付下半年的租赁费直至合同期满；第五条约定因前期乙方已将本合同项下范围的土地、房产确权至乙方名下，现经双方协商，乙方同意将相关权属配合甲方办理到甲方名下，具体办理时间由甲方确定，甲方可向乙方出具书面通知，乙方在接到通知后三日内协助甲方。前期乙方因办理土地、房产确权发生的当时应有甲方承担的实际税费，有甲方支付给乙方；第七条约定乙方应按时支付租金，如迟延支付，乙方每日承担拖欠金额万分之三的违约金，未经甲方同意不得转租、抵押或随意改变现状，如乙方拖欠租金一年未付，甲方有权书面解除双方签订的租赁合同；第十条约定乙方有租赁铁路专用线、土地、房屋及其他配套附着物使用权和支配权，但乙方不得擅自改变现有土地使用性质及房屋结构和用途，租赁期满后，乙方按时搬出全部物品，甲乙双方办理交接手续。如乙方不及时搬迁或办理交接手续，每拖一天按租赁费的两倍支付租金，如引起诉讼其甲方的委托代理费用及其一切诉讼费用全部由乙方承担。2010年6月，被告向原告交纳了2009年10月1日至2010年3月31日之间的租赁费55000元；2010年12月，被告向原告交纳了2010年10月1日至2011年3月30日之间的租赁费25000元；原告提交的收据显示2014年7月，被告向原告交纳了2012年10月1日始铁路租赁费50000元，对于2014年7月交纳的费用，被告称庭后三日内落实，逾期视为认可，但是在法庭限定的期限内并未向法庭答复落实情况。原告主张2012年10月1日之后的租赁费仅交纳了50000元，之后的租赁费未交纳。原告现仅主张计算至2019年9月30日欠付租金数额为1170000元、违约金439208元，之前的租赁费已经结清，之后的租赁费原告另行主张。被告对原告主张的上述时间段款项计算方式称庭后三日内提交意见，逾期视为认可数据准确，但被告在法庭限定的期限内未提交相关意见。另查明，原告所诉土地范围为东靠金州大道，西靠涝洼村金龙实业公司，北靠排水沟，南至滨州路。2011年7月14日，被告取得胶国用（2011）第3-694号土地证，土地坐落于胶州市，工业园路西侧，地号为1-3-1-14，使用权面积为44783.6平方米。原被告均认可原告所诉涉案土地的范围完全包含在被告取得上述土地证的范围内。2015年7月、2019年1月，原告向被告发出催收租赁费的函；2019年4月原告村民代表向被告发出通知一份，要求被告支付租赁费，村民代表在通知中签字。被告认可收到上述催收租赁费的材料，但对材料中所述内容不认可。原告提交其与胶州中云法律服务所签订的委托代理合同以及该法律服务所出具的发票各一份，欲证明原告委托该法律服务所处理原被告之间涉案诉讼支出律师代理费65000元。2018年11月，原告曾向本院起诉胶州市国土资源局、青岛麒麟物流集团有限公司、胶州市阜安街道办事处以及该办事处涝洼村村民委员会，理由为位于胶州市、工业园路西侧的土地证号为胶国用（2011）第3-694号土地证中有25亩土地属于胶州市阜安办事处南坦村的土地，在南坦村不知情的情况下，将本属于南坦村村民所有的土地确权于青岛麒麟物流集团有限公司名下，该案件审理过程中原告撤诉。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，青岛金州实业集团公司与胶州市金龙实业公司于2003年9月9日签订的《租赁合同》是双方自愿协商订立的，不违反法律强制性规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定履行相应的义务。被告对2014年7月2日《租赁合同》中被告公章的真实性不认可并申请鉴定，但是在本院依法委托鉴定过程中未交纳鉴定费，视为放弃鉴定，其应当承担举证不能的法律后果，本院对被告对2014年7月2日《租赁合同》中被告公章的真实性提出的异议意见不予采纳，对该合同真实性予以确认。青岛金州实业集团公司系原告下属企业现已注销，胶州市金龙实业公司系被告的前身，在2014年7月2日原被告签订的合同中明确说明了青岛金州实业集团公司与胶州市金龙实业公司之间的租赁关系后续一直由原被告实际履行，因此原告基于2003年9月9日签订的《租赁合同》的约定主张被告支付欠付的租赁费及违约金符合法律规定，予以支持。虽然被告于2011年7月14日取得了包含涉案土地在内地块的土地证，但被告取得土地证在先，与原告签订租赁合同在后，在租赁合同第五条中明确说明了前期被告麒麟公司已将本合同项下范围的土地、房产确权至其名下，双方协商被告麒麟公司配合将相关权属办理到原告南坦村委会的名下，被告在明知涉案土地已经取得土地证并登记在其名下的情况下，仍与原告签订租赁合同并对租赁地块范围、租赁费支付、违约责任以及涉案土地权属登记变更等内容进行了详细明确的约定，系其对自己权利的自愿、合法处分，不违反法律强制性规定，原被告双方应按照租赁合同的约定履行相应的义务。且在2014年7月被告向原告交纳了铁路租赁费50000元，2015年7月、2019年1月原告向被告发出了催收租赁费的函，也表明了双方的租赁关系持续存在并履行。因此原告依据该租赁合同主张被告支付欠付的租赁费及违约金符合法律规定，予以支持。关于上述两份租赁合同欠付的租赁费及违约金数额，原告主张2012年10月1日之后的租赁费仅交纳了50000元，之后的租赁费未交纳，现暂仅主张计算至2019年9月30日欠付租金数额为1170000元、违约金439208元，被告对原告主张的上述时间段款项计算方式在法庭限定的期限内未提交相关意见，应视为认可原告主张的租赁费和违约金数额，结合租赁合同的约定，本院对该数额予以确认。原被告在2014年7月2日签订的合同中约定如被告不及时搬迁或办理交接手续，每拖一天按租赁费的两倍支付租金，如引起诉讼其原告的委托代理费用及其一切诉讼费用全部由被方承担，本案纠纷并非因被告不及时搬迁或办理交接手续产生，因此原告主张被告承担因本案纠纷产生的委托代理费用，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛麒麟物流集团有限公司支付原告胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会截止2019年9月30日的租金1170000元、违约金439208元，共计1609208元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19868元，因适用简易程序减半收取9934元，由原告胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会负担386元，被告青岛麒麟物流集团有限公司负担9548元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  泮晓朋二〇二〇年五月十九日法官助理刘鑫书记员王雯雯