四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终252号上诉人（原审被告）：卢勋，男，生于1989年11月16日，汉族，户籍地：四川省绵竹市。委托诉讼代理人：陈红宇，四川虹信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾祥平，男，生于1974年9月2日，汉族，户籍地：四川省达州市通川区。被上诉人（原审原告）：四川中青置业有限公司，住所地：四川省达州市达川区翠屏街道办事处中青路199号。统一社会信用代码：91511703563259040X。法定代表人：王碧龙，总经理。委托诉讼代理人：余海涛，四川嘉冠律师事务所律师。上诉人卢勋因与被上诉人曾祥平、四川中青置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省达川区人民法院（2019）川1703民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人陈红宇，被上诉人曾祥平，四川中青置业有限公司的委托诉讼代理人余海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。卢勋的上诉请求：1、撤销四川省达州市达川区人民法院（2019)川1703民初118号民事判决书;2、依法改判上诉人不承担下差购房款违约金367125.72元，违约金的计算按合同约定的日万分之0.5计算；3、本案诉讼费用由被上诉人四川中青置业有限公司负担。事实和理由：一审法院认定上诉人下差被上诉人四川中青置业有限公司的购房款的事实严重错误，错误增加上诉人下差购房款275714元。从而导致计算违约金的计算依据严重偏高275714元。1、上诉人在2017年3月22日并未与被上诉人四川中青置业有限公司签订《补充协议》。该《补充协议》的约定对上诉人无效。在上诉人即使违约的情况下也只能适用双方之间的《商品房买卖合同》中关于逾期付款的约定处理违约责任。2、上诉人下差被上诉人四川中青置业有限公司的购房款在查明的事实中只下差50万元。因为上诉人与被上诉人四川中青置业有限公司的《商品房买卖合同》中的总价款为530万元，而上诉人分四次支付的购房款是480万元。被上诉人所称的775714元中的275714元是上诉人下差的税费和大修基金，而不是下差的购房款。但一审法院却认定上诉人至今仍下欠被上诉人四川中青置业有限公司购房款775714元是明显认定事实错误。3、被上诉人四川中青置业有限公司至今仍怠于培养上诉人委托其经营的商场。上诉人有理由相信自己购买的商场租金在将来处于收不回来的状态，上诉人对此感到不安，而拖延支付被上诉人四川中青置业有限公司的购房款50万，是上诉人行使不安抗辩权的表现，不应当承担违约责任。4、根据双方的《商品房买卖合同》第39条的约定，双方关于违约责任的约定是明确的，不需要再签订书面补充协议。根据第十条“逾期付款的处理”的约定，上诉人在违约的情况下每月的违约责任是欠款金额的0.15%。如果按照《补充协议》的约定，被上诉人在违约的情况下每月承担的违约责任是欠款金额的1.5%。后者是前者的10倍，这明显是加重了买受人(上诉人)的责任。按照双方约定，在出现这种情况下仍然以《商品房买卖合同》为准，适用该合同第10条的约定。四川中青置业有限公司答辩称，上诉请求及理由不合理，请求驳回上诉，维持原判。曾祥平答辩称，同意上诉人的上诉理由，违约金应按照日万分之0.5计算。四川中青置业有限公司向一审法院提出的诉讼请求：1.判决由被告卢勋支付购房款1161751.837元及违约金；2.被告曾祥平对上述债务承担连带保证责任；3.由被告承担本案诉讼费。一审法院经审理查明的案件事实：2017年3月22日，被告卢勋就购买达州中青国际家居建材生活广场10幢2-16至27号共计12间商品房与原告四川中青置业有限公司达成买卖协议，分别签订了12份《商品房买卖合同（现房）》，总建筑面积1459.24平方米，总价款5300000元，税费和大修基金共计275714元。12份《商品房买卖合同》就付款方式及期限、逾期付款的处理、补充协议均在合同第九条、第十条、第三十九条约定：“第九条.付款方式及期限：一次性付款，买受人在2017年3月22日前支付该商品房全部价款；第十条.逾期付款的处理：逾期超过90日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金；第三十九条.补充协议：对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。当天，被告卢勋支付给原告购房款100000元，原告四川中青置业有限公司（甲方）与被告卢勋（乙方），被告曾祥平（丙方）作为担保人，三方签订了《补充协议》，约定：1.乙方购买四川中青置业有限公司10幢2-16至27号共计12间，总建筑面积1459.24平方米，总价款5300000元，税费和大修基金共计275714元。已付款100000元，下欠购房款和税费、大修基金共计5475714元；2.甲方同意先为乙方办理房屋权属证书，乙方在领取房屋权属证书起10日内付清下欠购房款和税费、大修基金共计5475714元；3.乙方违约责任，如乙方逾期未付清购房款，除向甲方付清购房款外，每逾期一日须按照日万分之五计算违约金；……5.丙方曾祥平系乙方指定的担保人，对购房款和违约金承担连带责任保证；……7.其他合同、协议与本协议相抵触的内容，以本协议为准。原告法定代表人王碧龙、被告卢勋、曾祥平在该协议上签名。2017年4月21日，被告曾祥平向原告四川中青置业有限公司出具收条1份：“曾祥平今领到卢勋在四川中青置业有限公司购买的10栋2楼16号至27号不动产登记证，（共计12本，建筑面积1727.84平方米，不动产号：000348、0003490-0003499、0003503）。领证人：曾祥平，日期：2017年4月21日”。后原告四川中青置业有限公司要求被告支付购房款，被告卢勋通过银行向原告公司账户转帐，于2017.9.18日支付200万元；9.19日支付70万元；9.20日支付200万元共计470万元。由于被告未按协议支付购房款，酿成纠纷，原告四川中青置业有限公司遂诉讼至法院。同时查明，被告卢勋主张原、被告双方之间签订有达州中青建材生活广场《市场委托培育协议书》，系被告卢勋与达州中青市场管理有限公司签订，被告卢勋未向法院提供证据。一审法院认为，原告四川中青置业有限公司与被告卢勋2017年3月22日签订的12份《商品房买卖合同》依法成立，自成立时生效。当天，在被告卢勋支付给原告购房款100000元后，双方与作为担保人的被告曾祥平一起签订了《补充协议》，对12份《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限、逾期付款的处理、违约金的计算方式、担保及担保责任进行了变更及补充。该协议是各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且原告四川中青置业有限公司已按照《补充协议》约定为被告卢勋办理了12间商品房的不动产登记证并履行了交付义务，被告卢勋也实际接受。因此原告四川中青置业有限公司起诉要求按照《补充协议》约定由被告卢勋支付购房款和违约金以及要求被告曾祥平对上述债务承担连带保证责任的请求，法院予以支持。被告卢勋辩称原告要求的违约金过高，应按照双方《商品房买卖合同》第三十九条：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，《补充协议》约定“每逾期一天按日万分之五计算违约金”是不合理的加重买受人责任，应当依据《商品房买卖合同》“逾期超过90日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金”的约定计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，《补充协议》是原、被告的真实意思表示，双方在《补充协议》约定“每逾期一天按日万分之五计算违约金”的计算方法，不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，《补充协议》约定违约金计算方法不属于《商品房买卖合同》第三十九条约定的“不合理的加重买受人责任”的情形，对被告卢勋的该项辩称，法院不予采纳。同时，被告卢勋主张原、被告双方之间签订有达州中青建材生活广场《市场委托培育协议书》，经查，系被告卢勋与达州中青市场管理有限公司签订，且被告卢勋也未向法院提供证据，因此，其称原告至今仍未对委托的涉案商户进行任何招商培育，被告基于合同的约定及法律规定，延迟支付涉案下欠房款，是被告行使不安抗辩权，保护自身合法权利的合法行为，不应当承担违约责任，法院不予采纳。关于购房款和违约金的计算。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定。按照双方《补充协议》的约定和被告出具收条的时间，违约金应从2017年5月2日起以下差购房款5200000元按日万分之五计算。《补充协议》载明的下欠购房款和税费、大修基金共计5475714元中，其中税费和大修基金275714元不应纳入购房款内计算违约金。原告对违约金的计算有误，应予纠正。故，至2017年9月18日的违约金为364000元（5200000×0.0005／天×140天）。在此期间，原告四川中青置业有限公司已为被告卢勋实际办理了不动产登记证，因此，被告卢勋应支付税费和大修基金275714元，实际下差购房款3475714元（5475714元-2000000元）。至2017年9月19日的违约金为1737.86元（3475714元×0.0005／天×1天），实际下差购房款2775714元（3475714元-7000000元）。至2017年9月20日的违约金为1387.86元（2775714元×0.0005／天×1天），实际下差购房款775714元（3141633.86元-1998429.18元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告卢勋在本判决生效后二十日内支付原告四川中青置业有限公司下差购房款775714元和2017年9月20日前的违约金367125.72元，并以775714元为基数从2017年9月21日起按日万分之五计算违约金至付清之日止（但违约金的总额不得超过下差购房款总额的30%）。二、被告曾祥平对上述款项负连带清偿责任。二审期间，双方均无新证据提交。二审查明的案件事实与原审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，四川中青置业有限公司与卢勋于2017年3月22日签订的12份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强止性规定，依法成立，自成立时生效。上诉人卢勋支付给四川中青置业有限公司购房款100000元后，双方与作为担保人的被告曾祥平一起签订了《补充协议》，对12份《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限、逾期付款的处理、违约金的计算方式、担保及担保责任进行了变更及补充。该《补充协议》亦是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且四川中青置业有限公司已按照《补充协议》约定为卢勋办理了12间商品房的不动产登记证并履行了交付义务，卢勋也实际接受。虽《商品房买卖合同》第三十九条约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，但《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”。显然，各方在《补充协议》中约定“每逾期一天按照日万分之五计算违约金”的计算方法，是对之前双方签订的《商品房买卖合同》相关内容的变更。因此，《补充协议》约定的违约金计算方法不属于《商品房买卖合同》第三十九条约定的“不合理的加重买受人责任”的情形，对卢勋的该项上诉理由，本院不予采纳。卢勋称四川中青置业有限公司至今未仍对委托的涉案商户进行任何招商培育，其基于合同的约定及法律规定，延迟支付涉案下欠房款，是行使不安抗辩权，保护自身合法权利的合法行为，不应当承担违约责任。经查，卢勋与达州中青市场管理有限公司签订的协议书，且卢勋未向法院提供充分证据支撑其该辩称理由，本院不予采纳。本院认为，虽税费和大修基金共计275714元，并不属于购房款，但从三方签订的《补充协议》约定看，卢勋下欠购房款和税费、大修基金共计5475714元，是将购房款和税费、大修基金作为一个整体写进补充协议的，该补充协议第二条明确四川中青置业有限公司同意先为卢勋办理房屋权属证书，卢勋在领取房屋权属证书起10日内付清下欠购房款和税费、大修基金共计5475714元。补充协议是一个整体，在四川中青置业有限公司履行义务后，卢勋是实际受益人，并未按约定履行义务，且卢勋对补充协议中逾期支付购房款的违约行为是明知的，作为补充协议的一部分，卢勋对逾期支付税费和大修基金共计275714也应承担相应违约责任则更显公平。一审判决认为税费和大修基金共计275714元不应纳入购房款内计算违约金不当，但四川中青置业有限公司未提起上诉，视为服判。故一审判决判令卢勋从2017年9月21日起按日万分之五计算违约金至付清之日止，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费15256元，由上诉人卢勋负担。本判决为终审判决。审判长  王邦鑫审判员  邓东川审判员  刘 伟二〇二〇年五月十一日书记员  王淑芳