重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终594号上诉人(原审被告）：张明会，女，1986年3月3日出生，苗族，住四川省会东县。委托诉讼代理人：陈拓京，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳联明，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆皇庭珠宝广场有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道16号九龙园区科技孵化楼8楼，统一社会信用代码915001070723212090。法定代表人：刘玉英，总经理。委托诉讼代理人：张黎明，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱翔，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。上诉人张明会与被上诉人重庆皇庭珠宝广场有限公司（以下简称“皇庭珠宝公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初13289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张明会及其委托诉讼代理人陈拓京、阳联明，被上诉人皇庭珠宝公司的委托诉讼代理人张黎明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张明会上诉请求：撤销一审判决并改判驳回对方的诉讼请求；一审、二审案件受理费由被上诉人负担。主要事实和理由：1、上诉人不应当承担逾期搬离货物违约金责任，双方当事人签订的解除《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》协议效力待定。被上诉人在租期内，擅自进入租赁商铺内清场，并阻止租赁户盘点物品。解除协议显失公平，被上诉人主观恶意明显。解除协议是格式合同，合同内容减轻被上诉人的责任而加重上诉人的责任，因此属于效力待定的合同。2、与本案相关的财产损害赔偿纠纷案件尚未审结，该案的审理结果与本案具有利害关系，因此在该案审结前，本案不应当让上诉人承担违约责任。皇庭珠宝公司答辩称，解除《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》协议不属于效力待定的合同，该协议合法有效，上诉人应当按照该协议履行自己的搬离义务。上诉人若认为该解除协议是格式合同，则应当申请撤销该协议。一审判决已经降低了违约金标准。本案与相关的财产损害赔偿纠纷案件存在一定的联系，但是属于不同的法律关系。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。皇庭珠宝公司向一审法院提出诉讼请求：1、张明会立即向皇庭珠宝公司支付逾期搬离货物违约金9万元（自2019年3月1日起，按1,000元/日计至张明会将其货物从存放地点全部搬离皇庭广场之日止，暂计算至2019年5月29日为9万元）；2、张明会立即办理以重庆市九龙坡区彩云大道10号重庆皇庭珠宝城B1-17号商铺地址为工商注册地址的注销或迁出手续；3、张明会立即向皇庭珠宝公司支付未如期办理以重庆市九龙坡区彩云大道10号重庆皇庭珠宝城B1-17号商铺地址为工商注册地址的注销或迁出手续的违约金9万元（自2019年1月24日起，按1,000元/日计至张明会办理完成工商注册地址注销或迁出手续之日止，暂计算至2019年5月29日为9万元）。一审法院经审理查明，2017年6月29日，皇庭珠宝公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的张明会，双方就位于重庆市九龙坡区彩云大道10号重庆皇庭珠宝城B1-17号商铺签订了《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》。该合同2.4.1条约定：乙方承诺租赁该商铺用于零售经营活动……从事经营项目的品牌暂定为聚森美……。3.1条约定：租赁期限为2017年8月15日至2020年8月14日。4.1.1条约定：2017年8月15日至2018年8月14日：每月租金2,048.75元；2018年8月15日至2019年8月14日：每月租金6,146.25元；2019年8月15日至2020年8月14日：每月租金8,195元。13.4.1条约定：本合同终止、解除或届满后，如果乙方未依照本合同约定交还该商铺，则乙方存放在该商铺的所有货物、设施、设备视为乙方同意无偿赠予甲方，甲方有权进入该商铺内进行清理工作并收回该商铺，由此造成的任何损失，均由乙方自行承担。若乙方将该商铺地址做工商注册登记地址，乙方应当在本合同终止、解除或届满之日起五个工作日内变更注册登记地址，逾期未办理的，每逾期一天，乙方应支付甲方违约金5,000元，并由乙方承担因此造成的损失。合同同时对管理费、保证金、空调费、水电费、商铺的交付与验收、装修期、装修、维护、修缮、经营条款、转租、续约、物业管理、商铺交还、合同提前终止的条件、违约责任等进行了约定。同日，双方又签订了《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同书之补充协议》，该协议约定租赁期限为2017年8月15日至2020年8月14日；装修免租期为2017年11月15日至2018年2月14日，在装修免租期内，乙方不缴纳租金与管理费；同时约定免租期：2018年2月15日至2018年5月14日期间，乙方共计享有3个月免租期；2018年8月15日至2019年2月14日期间，乙方共计享有6个月免租期；在免租期内，乙方不缴纳租金，但必须遵守合同，包括但不限于支付物业管理费、水电费等其他因乙方使用租赁房地产产生的费用。补充协议第4.1条约定：2017年8月15日至2017年11月14日，该三个月租金单价为25元/平方米，面积为327.8平方米，月租金为8,195元，总租金24,585元；2018年5月15日至2018年8月14日，该三个月租金单价为25元/平方米，面积为327.8平方米，月租金为8,195元，总租金24,585元；2019年2月15日至2019年8月14日期间，该六个月租金单价为25元/平方米，面积为327.8平方米，月租金为8,195元，总租金49,170元。补充协议同时对管理费、租赁保证金等进行了约定。2019年1月23日，皇庭珠宝公司作为甲方与作为乙方的张明会，双方签订了解除《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》协议，该协议约定：甲、乙双方于2017年6月29日就甲方位于重庆皇庭珠宝城项目B1-17号商铺出租给乙方使用等事项签订了《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》及《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同书之补充协议》，包括本协议书前甲、乙双方针对本项目签订的所有协议、补充协议书等合法有效文件（以下简称“原合同”），签约租赁面积共327.8平方米，用以经营“聚森家私”（原“聚森美家居”）品牌。合同期限3年（2017年8月15日至2020年8月17日）。现甲、乙双方就提前解除原合同事宜经平等自愿协商一致，达成如下协议：1、甲乙双方一致同意于2018年12月13日解除原合同，乙方须于签订本协议当日结清全部原合同约定的应交款项（其中乙方按原合同约定应返还、已享受免租期，包括装修优惠期及经营优惠期租金，甲方同意予以减免）。2、甲乙双方一致同意：乙方已向甲方所交纳履约保证金25,000元，已缴纳尚未发生的管理费16,663.17元，已缴纳尚未发生的水费444.28元，乙方尚欠甲方电费568.52元，经抵扣后，剩余应退41,538.93元。甲方同意于签订协议当日予以退还前述全部费用。3、甲方同意向乙方支付装修损失补偿255,349.07元。4、结合上述第2条、第3条的约定，甲方应向乙方支付款项共计296,888元。乙方同意甲方按下列方式支付：（1）于签订本协议当日以转账方式向乙方支付50,000元。（2）于签订本协议之日起7日内以转账方式向乙方支付246,888元。若逾期，甲方按每天1,000元支付乙方违约金。5、乙方应在收到全款之日起30日内将货物从存放地点搬离皇庭广场（皇庭珠宝城）。否则，每逾期搬离一日须向甲方支付违约金1,000元。若乙方未按约定搬离，甲方有权自行清场。6、乙方应自行承担费用、支付承租商铺交还前应当由乙方承担的任何税、费、应付货款、工资、通讯费及其他一切应由乙方支付的费用。乙方需于原合同解除后一个月内完成以该商铺的地址为注册地址的有关工商登记注册信息的变更或修改。……9、本协议……自双方签字盖章之日生效。双方当事人均在该协议尾部签字、盖章。2019年1月23日，皇庭珠宝公司依约向张明会支付了50,000元，同月29日皇庭珠宝公司又向张明会支付了尾款246,888元。2019年2月28日，皇庭珠宝公司通过EMS特快专递的方式向张明会邮寄了《关于货品搬清的公函》，该函载明：……我司已于2019年1月28日将全部款项付清，按协议约定，贵方需在2019年2月28日前搬清，但贵方截止发函之日仍未搬离。现正式致函贵方，请贵方履行协议约定义务，立即将存放货物搬离皇庭广场。否则，我司将按约定向贵方收取每日1,000元的违约金……。另查明，重庆聚森家私有限公司的住所地为重庆市九龙坡区彩云大道10号重庆皇庭珠宝城一层B1-17号商铺，法定代表人为张明会。2019年4月1日，重庆聚森家私有限公司取得税务机关出具的清税证明；2019年4月7日，重庆聚森家私有限公司股东决定注销公司；2019年6月14日经核准予以注销。2019年1月10日，皇庭珠宝公司将案涉商铺收回，当日皇庭珠宝公司工作人员通知了张明会并告知，案涉商铺内的张明会物品现存在在皇庭广场空置的清水房内。后张明会以皇庭珠宝公司将其商铺内的物品损坏为由，向一审法院提起诉讼，2019年3月15日，一审法院立案受理了张明会起诉皇庭珠宝公司财产损害赔偿纠纷一案也即（2019）渝0107民初6714号案，现该案仍在审理过程中。审理中，皇庭珠宝公司陈述，张明会的物品现占用皇庭珠宝公司5间房屋，导致上述房屋无法使用，且皇庭珠宝公司为了上述物品不受损，配备了相应人员进行管理；张明会逾期迁出工商注册，影响了皇庭珠宝公司对案涉商铺的出租，且皇庭珠宝公司已经将合同约定的违约金标准从5,000元/日调整为1,000元/日，故张明会应当支付逾期搬离及迁出工商注册的违约责任。张明会则认为，2019年2月，其准备搬离上述物品时，发现物品有损坏，才没有搬离。审理中，一审法院曾释明双方是否同意由一审法院组织双方先搬离物品。张明会认为，另案也即（2019）渝0107民初6714号案件还在审理中，需要对上述物品进行评估，现在不宜搬离。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方当事人签订的《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》、《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同书之补充协议》以及解除《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合同经双方盖章或签字后生效，故合同对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现解除《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》协议明确了双方当事人之间的租赁关系已经解除，一审法院予以确认。本案中，双方当事人已经针对案涉租赁合同的解除事宜达成了解除协议，双方均应依约履行。皇庭珠宝公司依解除协议已于2019年1月29日向皇庭珠宝公司支付了296,888元的全部款项，张明会应按协议约定于收到全款之日起30日内也即在2019年2月28日之前，将其物品从存放地点搬离并完成以案涉商铺为注册地址的工商登记注册信息的变更或修改。截至法庭辩论终结时，案涉物品仍在皇庭珠宝公司的存放地点，故张明会应当承担相应的违约责任。张明会虽辩称因物品损坏才未搬离，但在本案中，张明会并未举示证据证明物品存在何种损坏以及损坏的程度，皇庭珠宝公司对张明会的该抗辩意见也不予认可，且物品损坏与否与本案也非同一法律关系，故对张明会的该抗辩意见，一审法院不予采信。对于皇庭珠宝公司主张违约金的问题。一审法院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因此，考虑到违约金以补偿性为主，惩罚性为辅的功能，同时皇庭珠宝公司并未就其产生实际损失提供证据予以佐证且约定违约金标准过分高于出租人可期待的履行利益损失的情况下，对皇庭珠宝公司主张按1,000元/天计算违约金，一审法院不予支持。鉴于张明会的迟延履行的行为确给皇庭珠宝公司造成了一定的损失情况下，一审法院对于违约金金额考虑以下因素：1、考虑本案合同履行的基本情况。双方订立租赁合同的期限为三年，在合同履行过程中，皇庭珠宝公司在未举示证据证明张明会存在违约行为的情况下，主动收回案涉商铺，致使合同实际无法继续履行，双方经协商一致才达成了解除合同的协议。2、考虑本案解除协议的约定及履行情况。首先，解除协议约定了逾期搬离的违约责任，但对逾期办理完成以案涉商铺为注册地址的工商登记注册信息的变更或修改的违约责任并未进行约定。本案中，案涉租赁合同第13.4.1条虽约定了合同解除之日起五个工作日内变更注册登记地址，逾期未办理的，每逾期一天，乙方应支付甲方违约金5,000元。但在解除协议第6条中，双方将工商登记注册信息的办理时间变更为30日，未约定相应的违约责任。解除协议系双方当事人双方为了解除案涉租赁合同相关事宜经过协商一致达成了协议，该协议第6条中对合同解除后的办理工商登记注册信息进行了重新约定，该约定应当视为已经整体变更了案涉租赁合同第13.4.1条的相关约定，故皇庭珠宝公司依据案涉租赁合同第13.4.1条主张逾期办理工商登记注册信息的违约金责任，无合同依据，一审法院不予支持。其次，依据《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条、第一百八十五条、第一百八十八条以及《中华人民共和国公司登记管理条例》第四十二条、第四十三条、第四十四条的规定，公司股东会决议解散公司的应当成立清算组，清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。公司清算结束后，并报送公司登记机关，申请注销公司登记。因此，注销公司的工商登记需要依据法定的流程办理注销登记手续。本案中，张明会确实存在迟延注销的行为，但解除协议签订后一直履行相应的注销流程，并于2019年6月14日进行了注销登记，故张明会逾期办理完成工商注销登记亦非恶意违约，因本案中皇庭珠宝公司仅主张了违约金责任，若皇庭珠宝公司认为张明会此举造成了皇庭珠宝公司损失，可另案主张权利。3、考虑守约方的预期利益。张明会逾期将货物物品从皇庭珠宝公司存放地点搬离对皇庭珠宝公司造成的损失，主要是皇庭珠宝公司对存放物品的房屋不能有效获取占用、使用、收益的权益。如双方严格按照解除协议履行，则皇庭珠宝公司可以相应的获取物品所占用房屋的房屋租金等。但在计算可得利益的具体数额时应考虑可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则等之限制。首先，本案双方纠纷发生的缘由主要系双方当事人对存放物品是否发生损坏等产生争议。张明会如认为系皇庭珠宝公司行为所致物品受损，可以通过合法方式固定证据，张明会以此拒绝搬离并不构成合同履行抗辩权；皇庭珠宝公司在此情况下也应当对张明会履行相应的协助义务，以便实现双方的合同目的。其次，皇庭珠宝公司收取物品所占用房屋租金的对价是应将房屋交付他人使用、收益。鉴于案涉物品占用皇庭珠宝公司多间清水房，以及清水房与案涉商铺所产生的盈利能力的差异等因素，一审法院酌情参照案涉租赁合同月租金标准8,195元的60%主张相应的房屋占用损失。具体到本案中的逾期搬离违约金计算也即从2019年3月1日起，按4,917元/月（8,195元/月×60%）标准计算至张明会将货物物品从皇庭珠宝公司存放地点搬离之日止。最后，因张明会以案涉商铺为注册地址的重庆聚森家私有限公司已于2019年6月14日经核准予以注销，故皇庭珠宝公司第二项诉讼请求也即张明会立即办理以重庆市九龙坡区彩云大道10号重庆皇庭珠宝城B1-17号商铺地址为工商注册地址的注销或迁出手续，已无判决之必要，故一审法院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条、第一百八十五条、第一百八十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：“一、被告张明会于本判决生效之日起十日内向原告重庆皇庭珠宝广场有限公司支付逾期搬离货物物品的违约金（违约金计算方法：从2019年3月1日起，以4,917元/月为标准，计算至被告张明会将货物物品从原告重庆皇庭珠宝广场有限公司存放地点搬离之日止）；二、驳回原告重庆皇庭珠宝广场有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为1,950元，由被告张明会承担。”二审中，上诉人举示以下证据：1、受理案件通知书一份；2、撬锁图片、盒马鲜生入驻的新闻图片及微信聊天记录；3、签订解除协议的相关微信聊天记录；4、光盘一份。以上证据1-3拟证明被上诉人为了盒马鲜生入驻，擅自进入租赁商铺内清场且损坏了上诉人的物品；证据4拟证明被上诉人损坏了上诉人的物品后，双方当事人一直在协商处理，所以才导致最后一车货品在2019年11月才搬离。被上诉人质证后认为，对证据1的真实性无异议，但与本案无关；对证据2、3的三性均不予认可，该证据反而能证明解除协议是双方多次沟通的结果；对证据4真实性无异议，但不能达到对方的证明目的。被上诉人举示微信聊天记录截图和短信聊天记录截图各一份，拟证明上诉人实际搬离的时间为2019年11月8日。上诉人质证后认为，对该证据的真实性无异议，但无法达到对方的证明目的。对于双方当事人二审中争议的上诉人搬离货物的时间问题，本院认定如下：被上诉人在二审中举示微信和短信聊天记录，以及上诉人提交光盘证据时均能认定最后一车货物是在2019年11月8日才搬离，本院确认上诉人货物搬离时间为2019年11月8日。双方当事人二审中举示的其他证据，与本案的处理结果并无直接因果关系，本院不予采信。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案中，双方当事人已经签订了解除《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》协议，被上诉人已经按照该解除协议的约定向上诉人支付了相应款项，被上诉人也应当按照协议约定在收到款项之后将货物搬离皇庭珠宝城。上诉人认为该协议属于效力待定的合同或是格式合同的理由并无相关事实或法律依据，明显不能成立。对于上诉人搬离货物的时间问题。根据二审新查明的事实，上诉人搬离货物时间为2019年11月8日。据此，即上诉人逾期搬离违约金计算应从2019年3月1日起，按4917元/月的标准计算至2019年11月8日止。经计算计为40647元（4917元/月×8月＋4917元/月÷30天×8天）。上诉人认为系因为双方在协商损害赔偿问题才导致11月才搬离的理由不影响其逾期搬离违约金的计算。另外，对于上诉人认为双方的财产损害赔偿纠纷一案尚在审理中，本案不应当判决其承担违约责任的问题。本院经审查后认为，该两案虽然具有一定的关联性，但分别属于不同的法律关系，本案的审理也不需要以财产损害赔偿一案的判决结果为依据，因此，上诉人的该上诉理由也不能成立。综上，依照二审新查明的事实，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初13289号民事判决书第二项；二、变更重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初13289号民事判决书第一项为：张明会于本判决生效之日起十日内向重庆皇庭珠宝广场有限公司支付逾期搬离货物物品的违约金40607元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1950元，由张明会负担；二审案件受理费3900元，由张明会负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  夏兴芸审 判 员  周 舟二〇二〇年五月二十六日法官助理  陈 莹书 记 员  杨 静