湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初12648号原告：湖北长业地产开发投资有限公司，现住所地武汉市武昌区中北路126号德成中心5楼。法定代表人：刘显露，该公司董事长。委托诉讼代理人：童坦（一般授权代理），湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃仕兵（一般授权代理），湖北今天律师事务所实习律师。被告：方怀清，男，1971年10月2日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：彭绪国（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宵（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。原告湖北长业地产开发投资有限公司（以下简称长业地产公司）与被告方怀清房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员张愿担任审判长，人民陪审员李爱荣、丁红霞参加的合议庭进行审理。因工作原因，人民陪审员李爱荣、丁红霞不能继续参加本案的审理。本案的人民陪审员变更为殷小兰、林曦峦。本案公开开庭进行了审理。原告长业地产公司的委托诉讼代理人童坦、覃仕兵，被告方怀清及其委托诉讼代理人彭绪国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长业地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认《长投·汉口年华商铺租赁合同》（合同编号：CYDL2L-2017-14）已经解除；2、被告支付欠付租金255,042.00元（租金从2018年7月1日暂计算至2019年8月31日，以后继续计算至合同解除之日或者乙方依照合同交还商铺之日，以发生较晚者为准），逾期付款违约金139,297.81元（暂计至2019年9月18日），以及加收违约金52,407.00元；,3、被告交还其承租的第6栋第1层第13-15、25号商铺；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告因经营餐饮业务需要，于2017年11月6日与我公司签订了《长投·汉口年华商铺租赁合同》（以下简称“商铺租赁合同”），合同约定被告租赁我公司位于武汉市江岸区温馨路与交汇处汉口年华第6栋第1层第13-15、25号商铺，用于经营“小方夜”餐饮品牌，合同租期为5年，第一个和第二个租赁年度每月租金为17,469元，第三个和第四个租赁年度每月租金为18,867元，第五个租赁年度每月租金为20,377元。合同签署之日，被告应当向我公司缴纳租赁保证金，数额为两个月的租金，合计34,938元，并对商铺租金的支付方式与期限、违约责任、合同终止与解除条件等进行了约定。合同签订后，我公司严格按约定认真履行合同，于2017年12月13日向被告交付第6栋1层13-15、25号商铺，被告接收商铺后用于经营餐饮业务，但一直未按合同约定支付租金等其他应缴费用。我公司分别于2019年6月24日、2019年7月15日向被告下达《告知函》，要求被告在指定日期将所欠缴的租金汇至指定账户，并告知被告，若被告仍执意违反合同的相关约定，我公司将按照租赁合同的相关条款，依法解除双方签订的《商铺租赁合同》及向被告追缴相应租金、违约金等费用。因被告逾期支付租金事实一直持续存在，2019年8月20日，我公司向被告送达了立即解除《商铺租赁合同》并要求其支付欠缴租金等相关费用的《告知函》，按照2019年8月20日《告知函》的内容，诉争《商铺租赁合同》已经解除。我公司认为，被告未缴纳租金，已经违反了《商铺租赁合同》第十二条第2款的约定，按照第十三条第6款的约定，我公司有权解除《商铺租赁合同》，并要求被告按照合同第六条、第十三条第4款的约定支付逾期付款违约金等违约赔偿金。有鉴于此，我公司特依据相关法律的规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告方怀清辩称，1、我没有违约，长业地产公司解除合同是违约解除，存在违约行为，应当赔偿我的损失；2、长业地产公司是在我没有违约的情形下要求支付违约金，该违约金于法无据；3、长业地产公司赔偿我的各项损失后，我同意解除合同并交还商铺；4、违约金约定过高，不符合法律规定应当依法调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月7日，长业地产公司（甲方）与方怀清（乙方）签订《商铺租赁合同》约定，乙方同意按本合同约定，承租武汉市江岸区温馨路与后湖南路交汇处（项目地址）汉口年华（项目名称）第6栋第1层第13-15、25号商铺，用途为餐饮，乙方承租的该商铺建筑面积为174.69平方米；本合同项下的租金以及其他款项、费用均以建筑面积为计算基础，该面积以最终政府相关部门出具的房产测绘技术报告为准，房产测绘技术报告无法涵盖的部分以双方实地测量为准；本合同租期为5年，包含经营免租期（若有），不包含装修免租期，起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期；接到甲方正式开业通知，乙方不开业的，不影响甲方按照正式开业通知日期确定起租日，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准；自甲方规定的进场装修之日起至2018年1月1日前为装修免租期，装修免租期的起始日期以甲方书面告知的商铺交付日期为准。期间不计租金，但乙方在装修期间承租该商铺的水、电等其他费用由乙方自行承担；合同项下之开业日暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准；乙方以建筑面积为基数向甲方支付合同租期内的租金，第1、2个租赁年度每月租金为17,469元，第3、4个租赁年度每月租金为18,867元；第5个租赁年度每月租金为20,377元；租金一般按季支付（租赁月三个月为一季度），支付方式采取预付方式（先付租后用铺），即本季末结束前15个日历天内预付下季度的费用，第一个计租期的租金等费用，在本租赁合同签订之日向甲方一次性缴清；乙方在合同签订之日向甲方一次性缴纳2个月的租金作为租赁保证金，共计34,938元；乙方若拖欠租金、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算；甲方有权对暂定的开业日期进行修改，修改后的具体开业日期以甲方书面告知的商铺开业日期为准。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2017年11月6日，方怀清向长业地产公司预交3个月的租金52,407元及租赁保证金34,938元。《汉口年华商户收铺确认表》上载明方怀清的收铺时间为2017年12月13日。2019年9月27日，方怀清以长业地产公司违约为由诉至本院请求判令“1、解除原告与被告签订的《长投·汉口年华商铺租赁合同（湖北长业地产开发投资有限公司与方怀清）》；2、被告赔偿原告各项损失共计915,856元；3、被告向原告返还租金及租房保证金共计87,346元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。”本院认为，长业地产公司与方怀清签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同约定诉争商铺的“起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准，若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准；合同项下之开业日暂定为2018年1月1日，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准。”本案中，方怀清虽已于2017年12月13日接收诉争商铺，根据双方合同约定，起租日也应以长业地产公司通知的开业日期为准。因长业地产公司未提交证据证实其已书面通知方怀清商铺开业日期，现其主张方怀清欠付租金及违约金的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于长业地产公司请求解除其与方怀清签订的商铺租赁合同的诉讼请求，方怀清在另案诉讼中亦请求确认解除双方签订的商铺租赁合同，故对长业地产公司此项诉讼请求本院照准。商铺租赁合同解除后，方怀清继续占有使用诉争商铺已无法律依据，故方怀清应当将诉争商铺交还给长业地产公司。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告湖北长业地产开发投资有限公司与被告方怀清签订的《长投·汉口年华商铺租赁合同》（合同编号：CYDL2L-2017-14）解除；二、被告方怀清于本判决生效之日起十日内将汉口年华第6栋第1层第13-15、25号商铺交还给原告湖北长业地产开发投资有限公司；三、驳回原告湖北长业地产开发投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18,870元，由原告湖北长业地产开发投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张 愿人民陪审员  殷小兰人民陪审员  林曦峦二〇二〇年五月二十二日书 记 员  周 瑾