重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终3823号上诉人（原审原告）：曾福明，女，1951年4月21日生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：彭召胜，重庆德普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市永祥房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区凉亭子89号6幢附22号。诉讼代表人：重庆公鸣律师事务所，该司破产管理人。委托诉讼代理人：熊春，重庆公鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉雅，重庆公鸣律师事务所律师。上诉人曾福明因与被上诉人重庆市永祥房地产开发有限公司（以下简称永祥房地产公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院(2016)渝0118民初9042号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾福明上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认曾福明对永祥房地产公司享有575万元破产债权为购房者优先债权，且在破产分配时优先于建设工程价款和抵押权及其他债权；2.本案一、二审诉讼费由永祥房地产公司负担。事实和理由：1.案涉575万元应依法认定为曾福明支付给永祥房地产公司的购房款而非借款。2.《房屋买卖协议》应依法认定为商品房买卖合同。3.《房屋买卖协议》约定的回购和逾期未回购条款属于附条件解除条款和附条件生效履行条款。4.永祥房地产公司将14套房屋擅自抵押给他人的行为无效。原审法院认定仲裁裁决书属于给付性裁判因而不能产生物权变动法律效力错误。5.原审判决认定“消费者”不能是投资性消费者而是居住消费者没有法律依据。永祥房地产公司二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审法院审理查明，2013年6月13日，永祥房地产公司与曾福明签订《房屋买卖协议》。协议约定：一、房屋基本情况：曾福明购买永祥房地产公司项目位于重庆市永川区望祥路199号《望城天地》小区号房屋，共计14套，总建筑面积为1916.38平方米（最终以签订为准），建面单价3000元/平方米。总房款为人民币5750000元，大写：伍佰柒拾伍万元整，不包括购房所需的税费、大修基金等相关费用。二、付款方式：曾福明在签订房屋买卖协议后一次性付清房款（现金）为人民币：（5750000.00）大写：伍佰柒拾伍万元整。三、永祥房地产公司承诺：1.永祥房地产公司承诺曾福明所购买房屋为期5个月；5个月后永祥房地产公司按原价格款收回此房屋。在期间须为曾福明保留该房屋至保留期届满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》或《商品房买卖（预售）合同》。也不能用于其他形式的抵押。2.曾福明所购房屋在永祥房地产公司开发此项目达到预售许可的条件下，永祥房地产公司签订商品房买卖合同在曾福明名下。如因其他原因未能签订商品房买卖合同，此协议同样视为销售合同，并具备法律作用。3.向曾福明提供符合要求的房屋资料以备核查。4.永祥房地产公司保证对出售的房屋曾福明拥有独立产权。5.按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。四、曾福明承诺：1.保证按要求付清房款。2.按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续，并承担各项费用。五、逾期回购约定：1.永祥房地产公司在为期5个月到期时（即2013年11月13日办理该房屋回购手续），按原价格购回，曾福明同意且无条件终止协议。2.转为曾福明名下，并无条件配合办理相关手续等。2014年1月10日，永祥房地产公司开发的望城天地项目取得预售许可。同年1月28日，永祥房地产公司将望城天地小区8、9、10、11、12、13、16幢住宅抵押给了童小姝，并办理了抵押登记。同年3月13日，永祥房地产公司将涉案1至4幢住宅抵押给了重庆建工住宅建设有限公司，并办理了抵押登记。2015年5月20日，曾福明向重庆仲裁委员会申请仲裁，申请永祥房地产公司将涉案14套房屋交付给曾福明，并协助曾福明办理产权过户手续。同年6月5日，永祥房地产公司提交如下答辩意见：一、涉案《房屋买卖协议》属实。二、永祥房地产公司于2015年4月3日书面确认已经全部收到曾福明支付的购房款575万元，具体收款时间和方式如下：1.2010年12月24日，曾福明委托朱印通过银行转账方式向任科的账户汇款200万元，此款冲抵应收房款。2.2011年8月30日，曾福明委托朱印通过网银转账方式向仵家驹转账100万元，此款冲抵应收房款。3.2011年8月31日，曾福明委托朱印通过银行转账方式向汤泓转账100万元，此款冲抵应收房款。4.2011年9月1日，曾福明委托朱印通过网银转账方式向仵家驹转账97万元，同时仵家驹另借曾福明3万元，共计100万元，此款冲抵应收房款。5.2012年6月24日，曾福明向仵家驹出借220万元，已归还145万元，余款75万元冲抵应收房款。三、永祥房地产公司于2015年4月10日书面确认因资金困难自愿放弃回购权利，承诺在2015年4月20日前将上述14套房屋交付给曾福明并办理产权过户登记手续。四、对曾福明提交的所有证据的真实性、关联性、合法性均予以认可，对证明目的没有异议。五、《房屋买卖协议》是永祥房地产公司的真实意思表示，永祥房地产公司也收到了合同约定的全部购房款，因此愿意从诚实信用原则出发，将上述房屋交付给曾福明并配合办理过户登记，但由于公司资金困难，上述房屋竣工验收手续未全部完善，办理过户存在实际困难，希望给予公司合理的履约时限。2015年9月2日，重庆市仲裁委员会作出（2015）渝仲字第1366号裁决，裁决永祥房地产公司自收到本裁决书之日起60日内将位于重庆市永川区望祥路199号望城天地小区的共14套房屋交付给曾福明，并协助办理前述房屋的产权过户手续。2015年10月27日，本院裁定受理永祥房地产公司的破产清算申请，并将该案交由原审法院审理。同年12月30日，原审法院指定重庆公鸣律师事务所担任永祥房地产公司管理人。2016年3月9日，曾福明向管理人申报债权，要求将涉案14套房屋交付给曾福明并协助办理前述房屋的产权过户手续，同时申报了仲裁费32320元。管理人经审核后认为，房屋所有权系登记转移，因涉案房屋已抵押登记给他人，永祥房地产公司仍享有涉案房屋所有权，且涉案房屋未竣工验收，生效法律文书确定的永祥房地产公司交付及过户义务已无法实现，应按支付的购房款金额折价进行补偿，且为普通债权。管理人最终核定曾福明的债权金额为5782320元（575000元+32320元），并将该核定的债权编入债权表，列为表三（普通债权）。同年4月20日，原审法院组织召开了永祥房地产公司第一次债权人会议。在该次债权人会议上，债权人对管理人提交的债权表进行了核查。曾福明对管理人核定的债权持有异议，向管理人提出异议申请。2016年8月30日，管理人向曾福明出具《债权复审通知书》。通知书载明：“……贵方认为该债权不是普通债权而是购房者优先权。我国现行司法解释关于消费者交付全部或大部分购房款后，工程款优先受偿权不得对抗买受人的规定，出发点是保护消费性购房者基本的生存居住权。而曾福明的购房款575万元系以其向任科、仵家驹、向汤泓转账款冲抵购房合同应收款，权利来源为以物抵债，非消费性购房者。且房屋所有权需登记转移，而涉案房屋10幢部分已于2014年1月28日全部抵押给童小姝，2幢部分已于2014年3月12日全部抵押登记给重庆建工住宅建设公司，永祥房地产公司仍享有涉案房屋的所有权，并已经办理了上述抵押登记。再者，以物抵债属于实践性法律行为，若仅有以物抵债合意，而未实际履行物权转移的，原债务并未消灭。涉案房屋未办理竣工验收，永祥房地产公司交房及过户义务无法实现。因此，管理人认为贵方异议不成立，对贵方债权审核意见不予变更。……若贵方对本债权复审通知书仍有异议，或对他人债权仍有异议，请贵方在收到本函件之日起，30日内向重庆市永川区人民法院提起债权确认诉讼，逾期未起诉的，该债权确定”。曾福明对该复审结果不服，遂诉至来院。一审庭审中，曾福明陈述：永祥房地产公司在答辩中陈述的575万元中的前4笔均是购房款，将相关款项支付给不同的人是因为都是永祥房地产公司法定代表人指定的收款人。当时因为项目刚立项所以没有签订书面合同，只有口头协议，付款之后因为有转账记录，所以永祥房地产公司没有出具收据。曾福明购买房屋大部分用于商业投资。关于涉案协议中的回购条款问题，因双方是朋友关系，一开始是准备投资，但若永祥房地产公司有能力回购，曾福明也同意，如果永祥房地产公司没有能力回购，曾福明就买来投资。一审法院认为，解决本案诉争的一个前提是涉案575万元款项性质的认定问题。曾福明辩称该575万元均是购房款，但从永祥房地产公司在仲裁中答辩时所述的575万元构成情况看，该575万元原本均不属于购房款，否则永祥房地产公司就不会在每笔款项中注明是冲抵应收房款，此为其一。其二，如果该575万元均是直接支付的购房款，却未直接支付到公司账户，且未签订书面的购房合同，也未要求永祥房地产公司出具收款收据，亦未指明具体的房屋楼层、面积等，在多笔款项金额均较大的情况下，明显与正常的购房行为不符。曾福明辩称款项接收方是受永祥房地产公司法定代表人指定的收款人，但并未举示证据予以证明。她辩称没有出具收据是因为有转账记录，但亦未举示转账记录予以证明支付的款项均是购房款。其三，如果该575万元均是购房款，那么在2013年6月13日签订《房屋买卖协议》时，只需约定房屋单价、面积等即可，而涉案《房屋买卖协议》中除了约定有上述条款外，还约定有回购条款。且不论协议中约定的房屋单价是否是当时的市场价格，该回购条款显然不是正常的商品房买卖合同中的常用条款。综合全案来看，涉案《房屋买卖协议》在性质上是典型的名为买卖、实为借款担保的买卖性担保，且在签订涉案《房屋买卖协议》后，未办理过户登记或预告登记，不具有使得涉案借款具有优先性法律效力。该种类型的买卖合同不属于债的特殊担保，而仅是债的一般担保，并无保障债权实现性，对于借款债权也仅是通过债的自然属性进行担保，效力相当于民事责任，与其他无担保债权一起平等分配债务人的责任财产。同时，仅签订买卖合同并没有进行公示，无法对抗不特定的第三人，进而无法赋予借款债权优先权。退一步讲，即使认定该575万元属于购房款，从曾福明在庭审中的陈述和购买整幢楼的情况看，该购房行为本身也不是用于消费居住，而是用于投资。这与《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》基于生存利益保障的社会政策原则而对于消费者购房户赋予优先顺位的立法精神不符，曾福明亦无权基于该规定主张消费者购房户优先权。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。根据前述相关规定，能够导致物权变动的法律文书是指形成性文书，给付型文书和确认性文书不能导致物权变动。重庆仲裁委员会作出的生效裁决书是裁决永祥房地产公司向曾福明交付涉房屋并办理产权过户登记。曾福明的请求权的基础在于永祥房地产公司负有履行涉案《房屋买卖协议》所确定的义务，即交付房屋并协助过户。曾福明享有的是给付请求权，该生效裁决书亦属于给付型裁判，而不属于形成型裁判，不能产生当然的物权变动的效力。同时，重庆仲裁委员会作出仲裁时涉案望城天地项目尚未完成竣工验收，且至今亦未完成验收，尚属于在建工程，涉案房屋根本不具备交付及办理过户的实际条件，该生效裁决书亦无法实际执行。综上所述，曾福明辩称涉案《房屋买卖协议》经已产生法律效力的（2015）渝仲第1366号裁决书裁决后，已依照我国物权法的法律规定产生物权转让的法律效力，其购房户消费者身份已经合法得到确认并取得涉案14套房屋的物权的理由不能成立，原审法院不予采纳。她辩称早已付清全部购房款，根据我国物权法特别是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条等法律法规和司法解释的规定，有权要求享有购房者优先债权，即要求在破产清算中优先于相关建设工程价款和抵押权及其他债权得到相应折价受偿的权利的理由亦不能成立，原审法院亦不予采纳。故曾福明要求确认对永祥房地产公司享有的575万元破产债权为购房户优先债权，享有优先建设工程价款和抵押权及其他债权优先受偿的权利的诉讼请求不能成立，原审法院不予支持。永祥房地产公司辩称从曾福明支付购买房屋的方式和购买数量看，不应当理解是消费者购房行为，不应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的理由成立，原审法院予以采纳。她辩称本案不适用《中华人民共和国物权法》第二十八条关于生效法律文书效力的规定的理由成立，原审法院予以采纳，但除分割共有物的民事案件外，其他形成之诉中作出的改变原有物权关系的生效法律文书亦属于《中华人民共和国物权法》第二十八条规定的能够导致物权变动的法律文书。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条是对导致物权变动的形成性法律文书的具体类型作出列举性规定，具有明确的原则性，又具有一定的开放性，而非指仅限于列举的法律文书类型。永祥房地产公司辩称根据物权法司法解释第七条的规定，仅当生效法律文书判定共有权益人权益时才属于物权法第二十八条的情形的理由不能成立，原审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决驳回曾福明的诉讼请求。案件受理费40元，由曾福明负担。本院二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明案件事实予以确认。本院认为，曾福明与永祥房地产公司签订的《房屋买卖协议》意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《房屋买卖协议》虽然约定了回购条款，但该条款实际没有履行，结合仲裁时永祥房地产公司的答辩意见以及仲裁裁决认定的事实，应当认定曾福明向永祥房地产公司购买房屋，并已履行了支付575万元购房款的事实。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应当对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。消费者购买房屋应当是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。曾福明向永祥房地产公司购买房屋多达14套，且支付的购房款均未直接支付至公司账户，而是以其他款项冲抵房款。可见，曾福明购买的案涉房产并非为了居住所需，并无获得优先保护的特殊利益，其主张优先于其他债权，依据不足。加之，永祥房地产公司并未实际将房屋交付给曾福明，永祥房地产公司破产管理人将曾福明的债权确认为一般债权并无不当。综上所述，曾福明的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费维持不变。二审案件受理费80元，由上诉人曾福明负担。本判决为终审判决。审判长  陈秀良审判员  王丽丹审判员  赵 克二〇二〇年五月十三日书记员  李 娜