江西省乐安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1025民初93号 原告：李娟娟，女，1988年3月24日出生，汉族，住乐安县。 原告：肖志平，男，1984年11月12日出生，汉族，住乐安县。 两原告的委托诉讼代理人：杨乐安，江西国赣律师事务所律师。 被告：江西炜基置业有限公司，地址：乐安县鳌溪镇前坪路1号。乐安县工业园区。 法定代表人：谢乐忠，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：游高宗，江西国赣律师事务所律师。 原告李娟娟、肖志平与被告江西炜基置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李娟娟、肖志平及其委托诉讼代理人杨乐安、被告的委托诉讼代理人游高宗到庭参加现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《唯康·翰林世家选房意向认购书》及《翰林世家仓库使用权转让协议》；2、判令被告双倍返还认购金人民币10万元；3、判令被告返还原告已付购房款483789元，并赔偿原告已付购房款一倍的经济损失，合计967578元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月份，被告在乐安县宣传“翰林世家”楼盘销售，原告听信了被告的广告宣传，于2017年4月5日与被告签订了《唯康·翰林世家选房意向认购书》并向被告交纳了50000元认购金，认购了被告开发的该项目C28-C36楼C33号房，建筑面积159.12㎡，表单价为4450元/㎡,表总价为708084元。之后，被告一直未通知原告签订《商品房买卖合同》，原告与其他购房者多次找被告询问购房事宜，被告方一直承诺可以签订《商品房买卖合同》，并能办理产权证书，直至2018年9月份，被告突然告知原告，出售给原告的房屋土地用途为仓储，政府禁止买卖，要求原告与其在9月26日签订了一份《翰林世家仓库使用权转让协议》，采取以租代售的方式分别于2019年9月26日和10月29日共收取了原告购房款433789元，协议约定：使用权转让期限与该仓库占用的土地使用期限一致；被告应在2018年10月31日将转让房屋按现状交付给乙方使用。之后，被告至今都无法交房，且无法对涉案房屋办理产权证，原告多次提出要求退房未果，双方引发纠纷。综上所述，被告作为房地产开发商，明知涉案建设用地的土地用途为仓储用地，在未办理商品房预售许可的情况下，销售宣传涉案房屋为“别墅”“仓墅”，对土地性质未予以告知或标注。被告在收取原告认购金而无法办理产权证的情况下，又采取以租代售的方式继续收取原告的购房款，至今无法按照约定时间交付房屋给原告使用，被告的失信行为是导致原告无法取得涉案房屋的直接原因，同时给原告造成了巨大的经济损失，被告应予赔偿。据此。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼。请查明事实，依法判准前列诉请。 江西炜基置业有限公司辩称，一、《仓库使用权转让协议》的性质不是商品房买卖合同，而是仓库使用权转让协议。商品房买卖合同中的标的物是商品房，买受人取得的是商品房所有权，而本案中原、被告交易中的标的物是仓库，原告从被告处所能取得的是仓库的使用权，不是所有权；商品房买卖合同中，出卖人应当将房屋产权转移给买受人，并为其办理产权证，而本案被告无需将产权证办至原告名下；如果是商品房买卖，原告应当交纳的购房款为644989元，但本案原告只需支付被告转让费483789元，其余161200元无需支付。 二、原、被告签订《仓库使用权转让协议》后，认购书即已解除，不存在解除的问题，被告亦不存在双倍返还定金给原告的问题。《仓库使用权转让协议》订立后，原、被告双方无需再履行认购书的任何义务，也不再享受认购书中的权利，双方应当履行的是《仓库使用权转让协议》；原认购书订立时由原告支付给被告的5万元认购金已转为转让费。原告于2018年9月26日所交的203789元转让费中包含了认购金5万元；原认购书解除后，认购金已转为转让费，不存在双倍返还原告定金。 三、《仓库使用权转让协议》是合法有效的协议，双方应当继续履行。原告要求解除《仓库使用权转让协议》及返还购房款并赔偿已付购房款一倍的经济损失的诉讼请求不能成立，应予驳回。该协议是原、被告双方自愿签订，是双方的真实意思表示，被告对原告没有采取任何欺诈、胁迫的手段，也不存在重大误解和乘人之危的问题；原告支付给被告的是仓库使用权转让费，而不是购房款，也不是租金，不存在以租代售的问题；被告作为所有人有权将该仓库的使用权转让给原告；原告对被告无法将产权证办至原告名下，是明知的，被告并没有欺骗原告；被告已履行了交付仓库给原告的义务，未能办理房屋交接手续，责任不在被告；如被告在房屋交接上有过错，导致逾期交房，被告所应承担的也只是逾期交房违约的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提交的身份证、营业执照、法定代表人身份证明一份、法定代表人身份证、《唯康·翰林世家选房意向认购书》、《翰林世家仓库使用权转让协议》、收据、乐安住建设局、城管局、房管局共同下发的《函告》、销售宣传广告、建设用地使用权出让网上拍卖公告、成交确认书、乐安县房地产局2018055号答复意见书、赣（2018）乐安县不动产权第0008309号不动产权证、（2019）赣1025民初63号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的视频录像，仓储办理使用告知书及本案原告的姐姐肖海花与小区物业签订的协议、增值税普通发票等相关材料，经质证认为真实性、关联性无法确定，均不予采信作为本案证据使用。另外，对于本院依职权调查的笔录及《乐安县2018年商品房销售与开发投资情况表》，经组织原、被告双方进行质证，原告认为真实性无异议，但提出应以当前房价计算损失，被告认为对市场价格不清楚，无法确认证据三性，本院认为原、被告虽提出异议，但对证据三性均未提出否认的具体意见，故予以确认作为本案证据使用。 根据本院认定的证据并结合庭审情况，查明以下事实： 2016年，被告江西炜基置业有限公司通过拍卖取得“县城南环路与前坪路交叉口”地块出让土地使用权，土地面积为73442.36平方米，土地用途包括仓储、住宅及商服设施用地，其中仓储用地20.16亩，住宅、商服设施用地90亩，土地使用权出让年期分别为仓储用地50年、住宅用地70年、商服设施用地40年。拍卖成交后，被告江西炜基置业有限公司投建完成了唯康翰林世家房地产项目，并将以仓储用地性质建成的C28-36栋C33号等仓库作为“别墅”、“仓墅”进行销售宣传。 2017年4月5日，原告李娟娟与被告江西炜基置业有限公司签订《唯康·翰林世家选房意向认购书》，原告李娟娟作为合同乙方，被告江西炜基置业有限公司作为合同甲方，约定：“一、乙方意向购买甲方开发销售的唯康.翰林世家C28-C36栋/单元C33号房，建筑面积约159.12㎡（面积以房管部门最后测量为准），表单价为:4450元/㎡，表总价为708084元。二、乙方自愿缴纳人民币50000元，作为认购金。三、乙方必须在接到甲方通知的10天内，需携本意向认购书至甲方售楼处，与甲方签订《商品房买卖合同》。上述所交款在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时，由甲方抵作该房屋的正式购房款。四、本意向认购书不是《商品房买卖合同》的内容及其组成部分，仅作为客户保留房源的目的使用。当事人之间的权利、义务及房屋的各种标准，以今后双方签订的正式的《商品房买卖合同》的约定为准。五、在本协议签订之日至甲方正式通知乙方签约10天内，甲方须为乙方保留该房屋的购买权，不得与第三方签订该房屋之《商品房意向认购协议》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。六、甲方将以电话或书面通知乙方办理商品房买卖手续，如甲方发出通知后10日内乙方不签订《商品房买卖合同》，则视为客户已放弃选择购买该房屋，公司有权另行处置，认购金不予退还。七、乙方确保以上联系电话及通讯地址能畅通联系到本人，如联系电话和通信地址有变动，乙方需及时通知甲方予以更改，否则乙方愿意承担无法联系造成的一切后果。八、备注：1.优惠1万抵5万元；2.一次性优惠1万元或按揭优惠0元。”，上述协议签订后，原告按照约定交付了认购金5万元。 2017年4月21日，乐安县住建设局、乐安县城管局、乐安县房管局三家单位联合向被告江西炜基置业有限公司发出函告，“贵公司开发位于县城南环路与前坪路交叉口的翰林世家项目，C1至C45#建筑的二层报建施工蓝图的分隔露台部分未按经县城市划委员会审定方案文本的露天走廊绘制，现责令公司必须按照通畅的露天走廊施工，且不得改变仓储用地性质及建筑功能”。被告江西炜基置业有限公司在收到上述《函告》后，一直未按照《唯康·翰林世家选房意向认购书》约定与原告签订《商品房买卖合同》。 2018年9月26日,原告李娟娟、肖志平与被告江西炜基置业有限公司签订了一份《翰林世家仓库使用权转让协议》，协议约定：“甲乙双方本着公正、平等、自愿原则就甲方转让本小区仓库使用权事宜达成以下协议：一、转让物坐标、面积，甲方将坐落在乐安县翰林世家小区C28-C36栋C33（建筑面积158.36㎡）的使用权转让给乙方。该物业具体位置详见本协议附件一（仓库平面图）。二、使用权转让期限：使用权转让期限与该仓库占用的土地使用期限一致。若政府今后出台相关规定的，按政府规定执行。三、使用权转让费及支付方式：1、甲乙双方一致同意，仓库使用权以个为单位转让，仓库使用权转让费价款为644989元，现付483789元，剩余款161200元，若政府允许办至乙方产权后，甲方通知后10日付清剩余款，逾期未付清，甲乙方将终止该协议。2、乙方应当在本协议签订当日付清该仓库应付转让费。四、使用权及权利行使：转让仓库按所编号转让使用。1、乙方清楚并认可转让房屋在转让期限内乙方无所有权，只拥有对该仓库的使用权。2、乙方在试用期间，不得进行国家法律、法规明令禁止的非法经营或活动，否则由此造成的法律责任由乙方全部承担。五、甲方的责任：1、甲方保证上述房屋权属清楚，无产权纠纷。2、甲方应在乙方按本协议约定付清转让费后在：2018年10月31日将转让房屋按现状交付给乙方使用。六、乙方的责任：1、乙方应合理、合法使用房屋。2、乙方有权对房屋进行装修，但不得影响房屋的安全和正常使用。3、乙方应按规定按时足额缴纳物业管理费及水、电等费用。七、协议的变更、解除：本协议一经签订，双方必须全面履行，任何一方不得单方变更或解除协议（双方协商一致同意解除或变更合同的情形除外）。八、免责条款：遇到以下几种不可抗力情形，双方互不承担责任，且本协议不予解除。1、地震、洪水等自然灾害；2、政府或有关机构宣布的禁令、法令、紧急状态、管制、戒严或其他劳资纠纷而引起的公共设施的停止或中断；3、非甲方过错引起的侵害、盗窃、抢劫及其他刑事案件；4、因市政需要，政府或有关机构对房屋相关的行政区划、道路名称、门牌号进行变更等；5、根据法律政策改变、市政规划等政府行为限制等法律、行政法规规定的其他免责情形。九、争议解决的方式：本协议在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方均可向人民法院提起诉讼。”协议签订后，被告于2018年9月26日收取了原告购房款203789元（含50000元认购金转为购房款），同年10月29日收取了原告购房款280000元，共计向被告江西炜基置业有限公司支付483789元。 另查明，翰林世家C28-C36栋C33号不动产权利人为被告江西炜基置业有限公司，规划土地用途为仓储，被告江西炜基置业有限公司至今未取得商品房预售许可证。同时，根据乐安县房地产信息网查询，2017年全年房地产销售均价为4026.2元每平米，2018年均价为4874.8元每平米，对比上升幅度为21.08%。 综合原告诉请和被告答辩的意见，本案的争议焦点评议如下： 1、关于原、被告订立合同的性质及效力问题。 本案中，原、被告双方先后自愿签订了《唯康·翰林世家选房意向认购书》和《翰林世家仓库使用权转让协议》，上述合同虽符合商品房预售合同和“以租代售”商品房买卖合同的形式要求，但涉案建筑系被告江西炜基置业有限公司在改变土地使用性质情况下违规建设的商品住宅，政府职责部门也对更改用地性质问题发《函》予以纠正，原、被告双方虽就违法建筑物买卖通过契约形式确定权利义务，但因为合同标的不合法，导致双方之间成立的合同不能发生法律效力，故上述《唯康·翰林世家选房意向认购书》和《翰林世家仓库使用权转让协议》均应认定无效，原告关于诉请解除上述合同和被告关于继续履行使用权转让合同的主张，不符合法律规定，均不予支持。 2、关于认购金是否适用定金罚则问题。所谓定金，是指当事人双方为了确保合同的履行，约定由当事人一方先行支付给对方一定数额的货币作为担保。定金罚则根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，原告给付的选房意向认购金，依据认购书约定内容，仅是明确购房者对意向选定房屋保留优先购买权、开发商在限定期限内不得将此房转卖他人以及开发商在限期内不准加价等内容，并无违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿及债权的担保等定约内容，故原告给付的认购金性质上不属于定金；同时，原、被告双方签订的《唯康·翰林世家选房意向认购书》亦属于无效合同，不发生效力。综上，原告缴纳的认购金不能适用定金罚则。 3、关于已给付款项返还及赔偿损失问题。无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告双方先后签订《唯康·翰林世家选房意向认购书》、《仓库使用权转让协议》，因合同标的本身不合法，导致合同自始无效，被告江西炜基置业有限公司因合同取得的款项483789元，应当予以返还。同时，合同无效情况下，原、被告双方在先后签订《唯康·翰林世家选房意向认购书》、《仓库使用权转让协议》过程中，被告江西炜基置业有限公司作为出卖方，先是故意隐瞒标的不合法事实，后又通过“以租代售”方式与原告确立仓库租赁协议，明显存在过错，理应承担相应的过错责任;原告作为购买方，先是疏于审查所购房屋的用地性质，后又在明知涉案房屋用地性质为仓储且已获悉政府职责部门已经作出相关纠正告知情况下，仍然签订“以租代售”的转让协议，亦存在明显过错，也应承担相应的过错责任，综合原、被告双方过错、原告交付资金数额、被告江西炜基置业有限公司不当占用资金时限以及不动产住房市场均价上涨幅度等事实，予以酌情确定由被告江西炜基置业有限公司赔付原告损失10万元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告李娟娟、肖志平与被告江西炜基置业有限公司签订的《唯康·翰林世家选房意向认购书》、《翰林世家仓库适用权转让协议》无效； 二、被告江西炜基置业有限公司于本判决生效之日起5日内返还原告李娟娟、肖志平已交付的认购金、购房款合计483789元； 三、被告江西炜基置业有限公司于本判决生效之日起5日内赔偿原告李娟娟、肖志平经济损失10万元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14408元，减半收取计7204元，由被告江西炜基置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。 审判员  曾民 二〇二〇年五月十五日 书记员  黄娟