贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1958号上诉人（原审被告）：重庆旅投景典房地产开发有限公司道真分公司，住所地道真自治县上坝乡八一村群星组。负责人：李波，经理。委托代理人：牟瑞勋、杨小松，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜田高，男，1984年5月15日出生，仡佬族，住道真自治县。被上诉人（原审原告）：万桂敏，女，1985年8月18日出生，汉族，住道真自治县。委托代理人：赵伟，贵州悠南律师事务所律师。委托代理人：张华东，贵州悠南律师事务所实习律师。上诉人重庆旅投景典房地产开发有限公司道真分公司（以下简称重庆旅投地产）因与被上诉人杜田高、万桂敏商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2019）黔0325民初2398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。重庆旅投地产上诉请求：撤销原判，改判驳回杜田高、万桂敏的诉讼请求，并承担一二审诉讼费用。事实和理由如下：1.银行拒绝放贷并非不可归责于双方的事由，未签订按揭贷款合同是杜田高、万桂敏二人信用卡逾期征信导致，只能归责于二人原因；2.原判适用法律错误，原判断章取义引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条后半段即“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，是错误的，杜田高、万桂敏无权解除合同，只有其才享有单方解除合同的权利。杜田高、万桂敏辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。杜田高、万桂敏向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年5月14日签订的《商品房买卖合同》；2.判令重庆旅投地产返还其商品房首付款104948元、维修基金5847元、印花税5元、产权登记费80元，共计110880元，并以该款为基数按年利率6%自2019年5月14日起计算资金占用费至该款付清之日止。一审法院认定事实：重庆旅投地产（出卖人）与杜田高、万桂敏（买受人）于2019年5月14日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2019001537），合同约定，买受人购买出卖人在道真自治县上坝乡迎江天地3幢2单元4层1号房，该商品房建筑面积为97.45平方米，套内建筑面积为77.08平方米，房屋总价款为404948元。该合同第八条第三款贷款方式付款约定：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款为104948元，余款300000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后×日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款数额少于申请贷款数额的，买受人应在×日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后×日内，出卖人应退还买受人已付款及银行同期存款的利息。同日，双方签订了《补充协议》，该协议第一条对关于按揭付款（含公积金贷款方式）的特别约定：第一条、关于按揭付款(含公积金贷款方式)的特别约定：1.买受人采用按揭贷款方式支付房价款的，其贷款首付款比例、贷款金额、贷款期限，贷款利率等按办理贷款时国家及银行的相关规定执行;买受人在签订本合同前自行到出卖人指定的银行询问、查询是否满足本合同约定的按揭贷款要求，否则导致买受人未能获得银行贷款或获得少于申请贷款数额的，属于买受人责任。在此情形下，如买受人同意更改付款方式，需在签订商品房买卖合同之日起60日内支付剩余房价款，如因买受人未达到上述条件又不同意变更付款方式，出卖人有权解除合同并向买受人收取总房价款20%的违约金，出卖人将扣除违约金及已发生的相关税费后的房款余额无息退还买受人。2.买受人提供的个人按揭资料不符合银行要求或有不良征信记录或每月收入不满足申请的贷款要求或提供的资料不真实或按揭资料审批已通过而买受人不履行相关签字手续或因买受人其他原因等，导致买受人不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额则属于买受人责任。在此情形下，如买受人同意更改付款方式，需在签订商品房买卖合同之日起60日内支付剩余房价款，如因买受人未达到上述条件又不同意变更付款方式，出卖人有权解除合同并向买受人收取总房价款20%的违约金，出卖人将扣除违约金及已发生的相关税费后的房款余额无息退还买受人。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订当日，杜田高、万桂敏向重庆旅投地产支付首付款104948元，维修基金5847元，印花税5元，产权登记费80元。杜田高、万桂敏按照重庆旅投地产要求提供办理按揭贷款的全部资料。该资料经办理按揭贷款的银行审查后，因杜田高、万桂敏信用卡逾期未能办理按揭。事后，双方经协商不能酿成讼争。一审法院认为，双方于2019年5月14日签订《商品房买卖合同》合法有效。杜田高、万桂敏按合同约定支付首付款104948元后，余款300000元以银行按揭贷款方式支付。而《商品房按揭贷款合同》能否签订，涉及到出卖人信誉、担保能力，买受人还款能力以及银行等诸多不确定因素。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第三款约定的“买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人”得知。按揭贷款事宜由重庆旅投地产负责办理。此外，根据重庆旅投地产提交的《购房人问卷调查》中载明“此问卷调查是初步分析在当前政策下购房人是否能够办理按揭贷款或公积金贷款用的……”，该表述能够说明，在签订《商品房买卖合同》之前，重庆旅投地产对于买房人是否具备办理按揭贷款的条件是具备初步分析能力的。而对于杜田高、万桂敏来说，其虽然有一笔招商银行的信用卡逾期，但是其在重庆旅投地产对其做问卷调查之前的2019年1月25日曾获得贵州道真农村商业银行股份有限公司贷款10万元，因此二人在问卷调查中回答其信用良好，是根据一般人的理解而作答，符合常理。而二人能否获得银行按揭贷款，还需要银行方面进行最终审核，故本案未能签订《商品房按揭贷款合同》不可归责于当事人双方。现杜田高、万桂敏因无力支付购房余款，导致《商品房买卖合同》不能继续履行而提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、判令重庆旅投地产返还商品房首付款104948元、维修基金5847元、印花税5元、产权登记费80元，共计110880元及其资金占用利息的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，故该请求，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除重庆旅投景典房地产开发有限公司道真分公司与杜田高、万桂敏于2019年5月14日签订的《商品房买卖合同》；二、重庆旅投景典房地产开发有限公司道真分公司于本判决生效之日起十日内返还杜田高、万桂敏商品房首付款104948元、维修基金5847元、印花税5元、产权登记费80元，共计110880元及相应利息（利息以110880元为基数自2019年5月14日起按年利率6%计算至该款返还之日止）。案件受理费2572元，减半收取1286元，由杜田高、万桂敏，重庆旅投景典房地产开发有限公司道真分公司各负担643元。本院二审期间，双方未提交新证据，重庆旅投地产称原判关于杜田高、万桂敏向其支付的维修基金5847元、印花税5元、产权登记费80元的认定有误，前述费用应属其代收；杜田高、万桂敏认可涉案房屋是因二人信用卡有逾期记录，导致未能办理按揭贷款。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，原判关于涉案《商品房买卖合同》及补充协议合法有效的认定，符合法律规定，双方无异议，本院予以确认。该合同及补充协议关于买受人按揭贷款支付尾款的约定，一方面说明买受人可能支付能力受限；另一方面涉及出卖人信誉、担保能力，买受人信誉、买受人的还款能力以及银行等诸多不确定因素，出卖人在与买受人作出该约定前，有义务审查买受人信誉、买受人的还款能力以及其所选择银行对按揭贷款的要求。杜田高、万桂敏在招商银行信用卡出现一次逾期情形后仍能从金融机构贷出相应款项，并非致其信誉必然受损，不能从金融机构贷款，其在重庆旅投地产提交的《购房人问卷调查》中回答信誉良好亦非虚构事实，同时双方在所签订补充协议中关于买受人在签订本合同前自行到出卖人指定的银行询问、查询是否满足本合同约定的按揭贷款要求的内容，说明重庆旅投地产对杜田高、万桂敏是否能够获得银行按揭贷款应有一个签订该合同及补充协议前的预判，后才能同意杜田高、万桂敏以银行按揭贷款方式支付尾款。因此，双方在签订该合同及补充协议后，杜田高、万桂敏因招商银行信用卡存在逾期，而未能签订《商品房按揭贷款合同》，获得银行按揭贷款，客观上不可归责于购房人杜田高、万桂敏。现杜田高、万桂敏因无力支付购房余款，故其提出解除双方签订的《商品房买卖合同》，判令重庆旅投地产返还商品房首付款104948元、维修基金5847元、印花税5元、产权登记费80元，共计110880元及其资金占用利息的诉讼请求，于法有据，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定予以支持，并无不当。重庆旅投地产关于不能签订按揭贷款合同的原因在购房人杜田高、万桂敏，其无权诉请解除合同的上诉理由不充分，本院不予采纳。综上所述，重庆旅投地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2572元，由重庆旅投景典房地产开发有限公司道真分公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年五月二十六日法官助理杨颜穗书记员罗然