河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民初21号 原告（申请执行人）：承德鸿通汇坊典当有限公司，住所地河北省承德市开发区冯营子凤凰御苑10-11#楼109铺-2、209铺-2。 法定代表人：李海滨，董事长。 委托诉讼代理人：孙宁，河北骥腾律师事务所律师。 被告（案外人）：张玉芬，女，1959年11月22日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：曹新林，男，1957年11月29日出生，满族，住河北省承德市双桥区,系张玉芬丈夫。 被告（被执行人）：承德嘉裕房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区迎宾路21号嘉和广场写字楼B塔6层。 法定代表人：孙宏业，董事长。 委托代诉讼理人：王德林，男，1952年9月16日出生，满族，承德嘉裕房地产开发有限公司员工，住河北省承德市双桥区。 原告承德鸿通汇坊典当有限公司（以下简称鸿通汇坊公司）与被告张玉芬、被告承德嘉裕房地产开发有限公司（以下简称嘉裕公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告鸿通汇坊公司委托诉讼代理人孙宁、被告张玉芬的委托诉讼代理人曹新林、被告嘉裕公司的委托诉讼代理人王德林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿通汇坊公司向本院提出诉讼请求：一、撤销河北省承德市中级人民法院作出的（2019）冀08执异86号执行裁定书；二、继续执行被告嘉裕公司名下位于承德市双桥区的房屋；三、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：一、原审（2019）冀08执异86号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。被告张玉芬没有证据证明其已经实际向嘉裕公司交付了全部购房款，无法证实买卖房产的真实性，而且没有办理登记手续，出卖人嘉裕公司和买受人均存在严重过错，所以不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除对该房屋的执行。被告张玉芬提供的《商品房买卖合同》不能作为排除执行的依据。被告张玉芬仅提供《商品房买卖合同》，并没有向法院出示购买房屋的全部付款凭证、银行转账记录等交易凭证，以被告现有的证据不能证实其是实际购房者，更不能证明其已经支付了全部或大部分购房款。同时，除本案外还有10件与本案案情完全相同的案件，而且这10件案件的所谓“购房者”也都与本案被告一样，没有提供任何实际支付购房款的证据。并且这11件案件的“购房者”都声称自己是以现金形式一次性支付的购房款，且无法提供银行的取款记录,这明显不符合常理。另外，被告张玉芬在签订合同后，没有尽到合同的注意义务，没有依法依约要求嘉裕公司办理房屋登记手续，存在明显过错,不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的四个条件，原审裁定认定事实不清，适用法律错误。二、被告张玉芬未取得被执行房屋的所有权，嘉裕公司才是涉案房屋的所有权人。根据《物权法》相关规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案中涉案房屋的所有权自始至终都登记在嘉裕公司名下，被告张玉芬虽然与被告嘉裕公司签订了房屋买卖合同，但没有依照法律规定进行登记，只是基于合同产生债权效力，没有产生物权变动，房屋的所有权人依然是嘉裕公司。根据上述法律规定，人民法院查封、执行该房产合理合法，不存在任何错误。三、原告对案涉房屋享有抵押权的担保物权优先权，优先于被告的债权。原告与嘉裕公司签订房屋抵押合同，并依法登记备案，原告成为该房屋的抵押权人，抵押登记对外已经产生了公示效力和物权效力。被告张玉芬与嘉裕公司签订所谓的《商品房卖合同》，只是基于合同产生了债权效力。根据《物权法》和《担保法》相关规定，被告张玉芬所享有的债权不能对抗原告享有的物权优先权。被告张玉芬应当依据法律规定另行向嘉裕公司主张权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，被告所提出的执行异议申请不应得到人民法院的支持。综上所述，原审裁定认定事实不清，适用法律错误，请贵院依法支持原告诉讼请求。 被告张玉芬答辩称,原告起诉的主张，严重违背事实，不符合法律规定，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。具体理由:一、承德市中级人民法院作出的（2019）冀08执异86号执行裁定已对相关事实做出认定，张玉芬购买房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。二、原告鸿通汇坊公司与被告嘉裕公司的贷款抵押属债权债务纠纷,与张玉芬毫无关联，张玉芬与原告鸿通汇坊公司没有任何业务往来、更没有任何经济纠纷，原告鸿通汇坊公司与嘉裕公司贷款抵押，纯属两个单位之间的债权债务纠纷。三、张玉芬以何种方式支付购房款与原告鸿通汇坊公司无关，并没有相关法律法规规定购房款“必须通过银行转账”，不管以何种方式只要付款即可。四、张玉芬早已实际占有、使用该房屋，占有“标的物”的物权在先，且拥有绝对的优先权，而且也不是原告鸿通汇坊公司拥有的“经济纠纷权和债权债务权”，对此张玉芬有购房事实和物业公司的相关资料说明、出租房屋的相关证明等证据资料予以证明。张玉芬未办理过户登记非自身原因所致，不应承担任何责任，况且嘉裕公司已出具书面文件，自行主动承担了相应责任并说明了原因。五、已交付全部或大部分款项的商品房消费者的权力优先于抵押权人的抵押权。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条对案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理作出了规定，但第二十八条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定属于第二十七条的例外性规定，在符合第二十八条规定的情形时，消费者的物权期待权即可排除对商品房享有优先受偿权的申请执行人的执行。同时根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。亦可得出交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。六、原告鸿通汇坊公司提供的证据证明抵押时间是2018年3月，远远落后于张玉芬的购房时间，这就决定原告不享有优先权。七、原告鸿通汇坊公司存在严重过错，即办理抵押权时没有尽到注意义务，没有提请相关人员到抵押物现场实际查看是否空置，是否已另有产权人或使用人的实际情况，或明知不能抵押却仍然继续办理，默认或放纵不良事件和后果发生，理应承担相应责任和败诉后果。 被告嘉裕公司未进行书面答辩，庭审中口头辩称，一、对原告主张的债务予以认可，但对原告的诉求不认可，与原告的债务关系是在与被告张玉芬签订合同之后产生的，原告已经向公安机关举报我方欺诈。二、在向原告借款之前已经与张玉芬签订了房屋买卖合同，该买卖合同真实有效。三、原告在执行期间除了查封本案涉案房屋外又查封了嘉裕公司在建的一号楼。既然已经查封了嘉裕公司在建的一号楼，就应该对本案的涉案房屋予以解押。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告鸿通汇坊公司为支持其诉讼请求向本院提交了两组证据： 证据一、不动产登记证明一份。证明目的:原告对涉案房屋享有抵押权。取得不动产登记证的时间是2018年3月12日，抵押期限为2018年3月9日至2019年3月8日。《最高人民法院》第27条并没有规定抵押的时间，我方可以排除案外人提出的执行异议。 证据二、立案告知书一份。证明目的：承德市公安局双桥分局已经受理了嘉裕公司涉嫌诈骗等罪名的违法违纪行为。 被告张玉芬质证意见：对证据一、二真实性认可，但原告进行抵押的时间晚于我购买房屋的时间。 被告嘉裕公司质证意见：对原告提供的证据真实性无异议，但是与本案没有关联性。 被告张玉芬为支持其答辩理由向本院提交了十一组证据： 证据一、2014年9月2日签订的《商品房买卖合同》。证明目的：被告张玉芬与被告嘉裕公司签订了合法的买卖合同，购房时间早于原告办理抵押登记的时间。 证据二、交纳购房款的部分汇款凭证；证据三、2014年2月27日嘉裕公司开具的购房款收据。证明目的：被告张玉芬已经支付了全部购房款。 证据四、2014年7月6日、29日交电费的收据2张；证据五、2014年10月13日签订供热合同一份；证据六、2015年3月24日将商业A座1003、1004房间出租给深圳市小牛普惠信息咨询有限公司承德分公司时签订的租赁合同及房屋装修施工合同各一份，同天签订的物业管理服务协议一份；证据七、2015年6月2日承租方以1003、1004房屋进行工商登记注册的营业执照副本复印件、税务登记和组织机构代码证复印件各一份；证据八、2019年物业公司开具的在2015年已经实际入住的证明；证据九、2015年8月1日办理房屋入住手续；证据十、2015年4月2日在物业公司办理入住的手续。证明目的：商业A座1003、1004房间为张玉芬同时购买的几间房屋中的两间，另外几间房屋与本案涉案房屋同时接收，证明在被告张玉芬购买房屋后即实际占有使用涉案房屋。 证据十一、嘉裕公司出具的证明一份。证明目的：证明涉案房屋交款时间及签订合同的时间，同时证明无法办理网签备案手续的原因。证明目的：是由于开发商即被告嘉裕公司的原因造成房屋无法备案。 原告鸿通汇坊公司质证意见：对证据一合同的真实性不认可，被告张玉芬在2014年2月支付购房款，到2014年9月才签订购房合同，明显与正常市场交易不符。对证据二的5张银行流水清单不认可，其中只有一张是张玉芬本人签名的，其他4张分别是曹立晨、曹新林签名的，且与购房款收据数额不一致。被告张玉芬除了购买了涉案房产外，还购买了其他房产，无法证实是本案涉案房屋的银行转账。所提供的收款收据与被告提供的银行流水对不上，所以张玉芬提供的银行流水与本案没有关联性。原告统计的被告张玉芬购买多套楼房总金额为413万余元，只提供了收款收据，无法提供与收据对应的银行流水，被告张玉芬无法清楚表述所购全部房屋的单价、面积及购房款总额，所以我方认为被告购房交易是虚假的。证据四至证据十一，都是被告提供的实际占有的证据，都是可以后补的材料，因为嘉裕公司是本案另一被告，其证明缺乏客观性，对上述证据的真实性均不认可。 被告嘉裕公司质证意见：对被告张玉芬出示的证据全部认可。关于过户问题，我方确实有责任，应该在签订合同后就办理过户手续，但是因为资金上有问题，无法及时过户。我方承认是在2014年9月份签订的购房合同，鸿通汇坊公司是在2017年做的抵押。所有的购房合同都是真实的，原告与我方的债权债务发生在购房之后。公安局调查嘉裕公司是因为房子已经出售，又进行抵押，涉嫌违法。 被告嘉裕公司未出示证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 因二被告对原告提交证据的真实性无异议，本院予以确认。被告张玉芬提交的证据一、二、三有原件进行核实，原告提出被告张玉芬从被告嘉裕公司处购买了包括本院审理的四件执行异议案件涉及的四套房屋在内的多套房屋，所提交的银行流水清单显示的付款数额不足以支付全部购房款，与购房款收据总额也不相符，且其中有曹新林和曹立晨汇款。首先曹新林系被告张玉芬的丈夫，曹立晨系张玉芬的孙女，均能代张玉芬付款。其次，通过银行汇款并不是唯一的付款方式，不能排除张玉芬通过现金支付等其他方式付款，被告嘉裕公司出具的收据载明的数额是全部购房款，故对上述证据本院予以确认，并予采信。证据四至证据十系被告张玉芬证明其购房后即实际占有的证据，因被告张玉芬提供的电费收据、供热合同、房屋租赁合同、协议、入住手续、税务机关出具的房屋出租完税证明等证据已经形成证据链条，能够相互印证，有原件进行核实，本院应予确认并采信，对该部分证据中的税务登记、工商执照、企业机构代码证等出租房屋后承租人办理的证照复印件，结合上述其他证据足以认定该复印件客观真实，本院应予确认并予采信。证据十一系被告嘉裕公司出具的关于被告张玉芬购买涉案房屋签订合同的时间、交款时间及未办理网签备案手续的原因，被告嘉裕公司认可系其出具的证据，且该证明内容有被告张玉芬提交的证据一、二佐证，本院予以确认，并予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告张玉芬为购买被告嘉裕公司开发建设的河北省承德市双桥区嘉和广场商业房屋包括Ａ座1002室房屋在内的多套商业用房，以银行汇款等方式向被告嘉裕公司支付了购房款。2014年2月27日，被告嘉裕公司为被告张玉芬出具了收到嘉和广场Ａ座1002室房屋购房款500000.00元、637354.00元的收据各一张。2014年9月2日，被告张玉芬与被告嘉裕公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了本案讼争房屋即河北省承德市双桥区房屋，合同约定总价款1137354.00元，张玉芬已支付的购买房屋价款为合同约定总价款的100%。被告张玉芬购买房屋后于2015年12月11日办理了入住手续，在入住后即将涉案房屋出租。 2017年10月31日，因被告嘉裕公司向原告鸿通汇坊公司借款，遂将被告嘉裕公司开发建设的包括本案诉争房屋在内的部分楼房在承德市自然资源和规划局办理了不动产抵押登记，抵押权人为原告鸿通汇坊公司。2018年3月12日进行注销登记又重新进行了抵押登记，此次取得不动产登记证的时间是2018年3月12日，抵押期限为2018年3月9日至2019年3月8日。 2019年4月9日，因原告鸿通汇坊公司与被告嘉裕公司借款合同纠纷一案，原告鸿通汇坊公司向承德仲裁委员会申请仲裁，承德仲裁委员会于2019年6月12日作出承仲调字（2019）第40号调解书，该调解书确认了本案原告鸿通汇坊公司与被告嘉裕公司的债权数额，并确定了分期偿还的期限。因被告嘉裕公司未能按约定期限偿还借款，原告鸿通汇坊公司申请法院强制执行。 2019年12月16日，在本院执行过程中，查封了涉案房屋，被告张玉芬对执行标的（即本案涉诉房屋）向法院提出书面异议，本院于2019年12月27日作出（2019）冀08执异86号执行裁定书，裁定中止对本案涉诉房屋的执行。原告鸿通汇坊公司对该裁定不服，提起申请执行人执行异议之诉。 2020年4月2日，承德市公安局双桥分局对高彦鹏举报嘉裕公司合同诈骗进行立案侦查。 本院认为，根据《最高人民法院》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定，支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中原告取得涉诉房屋抵押登记的时间晚于被告张玉芬与被告嘉裕公司签订商品房买卖合同购买涉案房屋的时间，不享有担保物权的优先受偿权。被告张玉芬与被告嘉裕公司签订的《商品房买卖合同》并不违反法律规定，且已经交付了全部价款，被告张玉芬对涉诉房屋已实际占有使用，未办理物权登记手续的原因系被告嘉裕公司所致，被告张玉芬并无责任。故被告张玉芬对案涉楼房享有足以排除强制执行的民事权益。原告提出被告张玉芬与被告嘉裕公司签订的《商品房买卖合同》、嘉裕公司出具的收款收据及张玉芬办理的入住手续、入住后缴纳费用的收据均不真实，但未提出相反证据予以证明，故原告鸿通汇坊公司的上述理由不成立，其请求继续执行河北省承德市双桥区嘉和广场商业A座1002号房屋的诉讼请求，本院不予支持。承德市公安局双桥分局虽对高彦鹏举报嘉裕公司合同诈骗案进行立案侦查，但该案结果与本案没有必然联系，不符合法律规定中止诉讼的情形，原告鸿通汇坊公司在庭审中提出中止诉讼的请求本院亦不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第(二)项、《最高人民法院关于审理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条之规定，判决如下： 驳回原告承德鸿通汇坊典当有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告承德鸿通汇坊典当有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长 袁宝山 审 判 员 徐岩波 审 判 员 刘树国 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 李艳玲 书 记 员 张 艾 ——