四川省蒲江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0131民初1337号 原告：李玉南，男，1968年11月12日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：周怡，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭凤春，四川达宽律师事务所律师。 被告：成都农村商业银行股份有限公司蒲江鹤山支行。住所地成都市蒲江县鹤山镇驭虹路31号。 负责人：赵明，行长。 委托诉讼代理人：杜济功，男，该行员工。 被告：廖钧，女，1969年1月2日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被告：成功，男，1963年3月10日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被告：四川省仁寿县双良房地产开发有限公司。住所地仁寿县文林镇滨河路上段。 法定代表人：田学良。 原告李玉南与被告成都农村商业银行股份有限公司蒲江鹤山支行（以下简称农商行蒲江鹤山支行）、廖钧、成功、四川省仁寿县双良房地产开发有限公司（以下简称双良房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李玉南委托诉讼代理人周怡、被告农商行蒲江鹤山支行委托诉讼代理人杜济功、被告成功到庭参加诉讼，被告双良房产公司、被告廖均经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李玉南向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于眉山市东坡区×镇×街×号房产（产权证号：监证0×××0、0×××1号）属李玉南所有；2.依法判决立即停止对位于眉山市东坡区×镇×街×号房产的强制执行，并解除对该房产的查封。事实和理由：2018年10月26日，本院作出（2018）川0131民初420号民事判决，判决农商行蒲江鹤山支行对廖钧、成功提供的位于眉山市东坡区×镇×街×号抵押房产以折价、拍卖或变卖等方式所获得的价款享有优先受偿权。2019年4月26日，农商行蒲江鹤山支行申请执行，本院于2019年6月18日作出（2019）川0131执234号执行裁定书，裁定对案涉房产予以查封，并进行评估、拍卖。2019年10月17日，本院在案涉房产所在地张贴了公告，李玉南才得知案涉房产已被抵押、查封的事实，在提起执行异议后被驳回。李玉南于2001年取得位于×镇×组国有土地一宗，土地使用权面积为70平方米，在取得建设手续后在该土地上修建了一间门市和一套住房，并办理了房屋产权登记。2007年，双良房产公司在×镇×街（原电影院处）开发万锦楼项目，因李玉南与万锦楼项目毗邻，双良房产公司与李玉南于2007年10月5日签订《换房协议》，约定双良房产公司将李玉南自建房及所属国有土地纳入万锦楼项目整体规划中，由双良房产公司统一修建，万锦楼建成后置换李玉南住房一套（面积约92.81平方米）和门市一间（面积约80平方米）。协议签订后，双良房产公司将李玉南的自建房全部拆除，万锦楼项目建成后，双良房产公司依约于2008年6月1日向李玉南交付了住房一套和门市一间，该门市即案涉房产。从房屋交付至今，该住房和案涉门市一直由李玉南占有、居住、使用至今，且没有任何人提出异议。期间，李玉南一直联系双良房产公司代表成功办理房屋权属证明，但其以各种理由推脱。至本院张贴案涉房产拍卖公告时，李玉南才知晓案涉房产已被双良房产公司办理登记在成功、廖钧名下，且抵押给了农商行蒲江鹤山支行。李玉南认为，案涉房产系双良房产公司对安置房产的置换，且李玉南已实际取得房产，合法占有、使用至今。双良房产公司虽在李玉南不知情的情况下于2010年将案涉房产登记在廖钧、成功名下，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，李玉南为不动产的真实权利人，享有足以排除强制执行的权益。为此，请求法院支持李玉南的诉讼请求。 农商行蒲江鹤山支行辩称，案涉房屋登记在被执行人成功、廖钧名下，并办理了抵押登记，不管是执行法院还是农商行蒲江鹤山支行都善意地相信房屋属于成功、廖钧所有，被执行人成功、廖钧对农商行蒲江鹤山支行负有金钱债务并在执行中，当然有权对被执行人名下的房屋进行查封和执行。李玉南不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，不能够排除对案涉房屋的执行。首先，李玉南没有足够证据证明在农商行蒲江鹤山支行办理抵押登记、法院查封案涉房屋之前已合法占有房屋，虽然李玉南提供的《换房协议》签订时间在法院查封前，但不代表其已经合法占有了房屋，并且在执行过程中，法院发出并张贴了通知或公告，但其并没有在相应的期间及时提出主张，证明其并没有实际占有房屋。其次，李玉南未办理案涉房屋不动产权属转移登记系其自身存在故意或重大过失所致，根据李玉南提供的证据，其与双良房产公司在2007年10月5日就签订了《换房协议》，至房屋被执行之日已12年有余，在如此长的时间都没有办理房屋权属转移登记，也没有起诉以法律途径办理房屋权属转移登记，充分证明其存在过错。《换房协议》甲方责任第5条载明：双方明确约定该项目部的门面及住房的房产证、土地使用证均由李玉南自行办理，该项目部均不负责办理和相关费用的支付（该楼盘其他住房都于买卖后办理了相关权属，换房协议与李玉南现要求确认的×号房产面积不符）。案涉房产在2010年确定所有权人，2013年被抵押登记，2018年涉诉，2019年强制执行，实际长达11年，在法院作出裁定之日，李玉南未能提供证据证明案涉房产未办理过户登记非因自身原因，故不能排除对案涉房屋的执行。综上所述，请求法院依法驳回李玉南的诉讼请求。 成功辩称，如果李玉南同意协商，成功愿意支付门面的相应对价。另外，房屋产权是单独的，待法院最终拍卖时想办法支付李玉南房款。 廖钧、双良房产公司未提交书面答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：双良房产公司在眉山市东坡区×镇×街×号开发万锦楼工程项目，李玉南在原眉山县×镇×街与×街交叉口拥有面积为127.2平方米的自建房屋一套。2007年10月5日，李玉南（甲方）与双良房产公司万锦楼项目部（乙方）签订《换房协议》，载明：因双良房产公司万锦楼项目部在×镇×街（原电影院处）开发万锦楼工程项目，为此甲乙双方成为相邻关系，再加之现有二层楼房基本属危房，因此甲方委托乙方在建设万锦楼工程项目时，利用甲方现有所有权、使用权的地皮纳入万锦楼整体规划内，并代其修建门面一个、住房一套。一、甲方主要责任：1.提供房产证、建设用地批准书（附件即可）；2.提供现有所属权、使用权的土地红线图一份，处理好相邻关系；3.按乙方要求时间搬家让出场地（2007年10月8日前）；4.甲方不参与干涉乙方对万锦楼的整体规划和建设；5.对乙方交付给甲方的门面一个，住房一套如需办理房屋产权、使用证、土地使用证，由甲方自行办理，水电、闭路、电话户头的办理，乙方均不负责办理和相关费用支付。二、乙方主要责任：1.将甲方交付的土地面积，统一纳入万锦楼建设规划内，整体规划和建设；2.按万锦楼图纸设计要求，统一建设施工；3.建设竣工经相关部门验收合格后，无偿的交付给甲方门面一个（以中对中计算长22.54米，宽3.6米，面积约80㎡），住房一套（面积约92.81㎡），交房日期暂定为2008年5月1日，按万锦楼其他业主交房标准一样为清水房标准；4.交付给甲方的门面位置为万锦楼设计图纸标注的36轴线处（也就是甲方现有房屋相邻），住房一套为万锦楼统一编号为3单元3层；5.甲方的旧房拆除工作由乙方负责。《换房协议》签订后，双良房产公司拆除了李玉南的房屋，并将房屋所占土地纳入了万锦楼项目整体规划。2008年6月1日，双良房产公司向李玉南交付了无号牌门市一间，住房一套，李玉南将住房装修居住至今，门市用于出租使用。 2019年12月27日，眉山市东坡区人民法院作出（2019）川1402号民初5320号民事判决：双良房产公司于本判决生效之日起二十日内协助李玉南办理位于眉山市东坡区×镇×街×号万锦楼1幢3单元3层1号房屋的不动产登记权证，过户费用由李玉南自行承担。该判决于2020年1月19日生效，履行期截止2020年2月7日。至今仍未办理不动产过户登记。 2018年10月26日，本院作出（2018）川0131民初420号民事判决：一、限廖钧、成功于本判决生效之日起十日内归还农商行蒲江鹤山支行借款本金365万元，并按合同约定的计息方式支付利息、罚息至借款本息清偿之日止，并以借期内的未付利息为基数，从逾期之日起按合同约定的逾期罚息利率标准支付复利至本息清偿之日止；二、若廖钧、成功未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，农商行蒲江鹤山支行在本判决所确定的第一项债权范围内，对廖钧、成功、双良房产公司提供抵押担保的下列财产以折价或拍卖、变卖等方式获得的价款享有优先受偿权：廖钧、成功共同共有的坐落于眉山市东坡区×镇×街66、68、70、72、74、76、78、80、82、84号1层房屋所有权【产权证号分别是：眉权房权证字第0×××4、0×××5、0×××0、0×××1、0×××8、0×××9、0×××6、0×××7、0×××2、0×××3、0×××9、0×××0、0×××4、0×××5、0×××4、0×××5、0×××0、0×××1、0×××2、0×××3号，国有土地使用权证号分别是：眉东国用（2010）第1×××3、1×××1、1×××2、1×××2、1×××4、1×××5、1×××8、1×××0、1×××6、1×××1号】，廖钧、成功共同共有的坐落于眉山市东坡区×镇×街33号、35号、37号、39号、41号×层房屋所有权【产权证号分别是：眉权房权证字第0×××2、0×××3、0×××8、0×××9号，国有土地使用权证号分别是：（2××0）第1×××9、1×××7号】，双良房产公司位于眉山市东坡区×镇正街9号面积948.96㎡国有土地使用权【国有土地使用权证号：眉东国用（2××7）第0×××1号】；三、成龙、旭辉房产公司、成瑞阳商贸公司对本判决所确定的第一项债务承担连带清偿责任，成龙、旭辉房产公司、成瑞阳商贸公司承担保证责任后，有权向廖钧、成功追偿；四、驳回农商行蒲江鹤山支行的其余诉讼请求。 2019年4月26日，农商行蒲江鹤山支行向本院申请强制执行，本院于2019年6月18日作出（2019）川0131执234号执行裁定，查封前述抵押登记的房产，包含案涉房产，同时向眉山市不动产登记中心送达执行裁定书及协助执行通知书。2019年10月17日，本院在廖钧、成功名下前述案涉房产所在地张贴拍卖公告。2019年11月13日，本院作出（2019）川0131执异33号民事裁定，驳回了李玉南作为案外人提出的异议请求。 上述事实，有异议人个人身份信息、《换房协议》、李玉南原房屋产权办证档案资料、门面房租用协议、拍卖公告、（2019）川1402号民初5320号民事判决书、（2019）川0131执异33号民事裁定书等证据予以证实，本院予以采信。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。结合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1.李玉南是否享有足以排除强制执行的实体权益；2.能否在本案中直接确认李玉南对涉案房屋享有所有权。针对以上争议焦点，结合本案查明的事实，围绕各方的诉辩主张，本院对本案评述如下： 关于李玉南享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题，可以结合双良房产公司的责任财产范围，异议人李玉南、申请执行人农商行蒲江鹤山支行及被执行人双良房产公司对案涉房屋各自享有的权利性质，以及案涉房屋的来源等方面综合判断。首先，案涉房屋不属于双良房产公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。本案中，李玉南与双良房产公司签订《换房协议》后，李玉南将自有房屋及土地交付双良房产公司，双良房产公司将该房屋及土地纳入其开发建设的万锦楼项目整体规划，在万锦楼项目建设完成后与李玉南按照《换房协议》置换相应面积住房和门市，李玉南自双良房产公司于2008年6月1日交付门市一间和住房一套后，双良房产公司对该房屋不再有任何法律上的实体权利，仅负有协助李玉南办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离双良房产公司责任财产范围，双良房产公司无权再用该房屋与他人签订抵押协议偿付其所欠债务。其次，李玉南对案涉房屋享有的物权期待权与农商行蒲江鹤山支行的普通金钱债权相比，应予优先保护。根据本院查明的事实，李玉南和双良房产公司在履行《换房协议》后，李玉南即享有住房和门市的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，其有权请求双良房产公司协助办理案涉房产的过户登记手续，进而取得案涉房屋完全物权的权利，该物权期待权应当优先于农商行蒲江鹤山支行的普通金钱债权。 关于案涉房屋是否因李玉南自身原因一直未办理过户登记手续的问题，从采信的证据可以看出，李玉南为了取得案涉房屋的完整物权，曾采取起诉的方式请求对住房办理过户登记，由于双良房产公司未履行协助义务至今仍未能办理。另外，在合法的《换房协议》签订后，双方均已经履行合同主要义务的情况下，不动产置换人虽然尚未取得换房协议标的物的所有权，但基于维护法律公平的角度出发，其在对取得法定物权无过错的情况下，仍应当赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权仍具有排除执行等物权效力。故案涉房屋没有过户不是李玉南自身原因所致，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件进行审查，并结合李玉南在置换住房及门市后至本院查封前一直未能办理过户登记手续等情况，案涉房屋的物权期待权能够对抗本院的查封。本院对李玉南请求停止执行的诉请予以支持。但其请求解除案涉房屋的保全不符合法律规定，李玉南可在本判决生效后，向本院执行机构申请解除对案涉房屋的财产保全措施，故该项诉请本院不予支持。 关于李玉南在本案中请求确认案涉房屋归其所有的诉请，尽管《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据，但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋基于不动产登记或者双良房产公司协助即可依法取得房屋的所有权，目前无证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记手续，李玉南不能将基于自身财产障碍而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，故其该项诉请本院不予支持。 综上所述，李玉南的诉请部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行位于四川省眉山市东坡区×镇×街×号房产； 二、驳回李玉南的其他诉讼请求。 本案诉讼费2,500元，由四川省仁寿县双良房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  高红城 人民陪审员  罗 艳 人民陪审员  张琼华 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  张爱汶 类案索引： 1.四川省成都市中级人民法院(2017)川01民终8821号民事判决书 2.最高人民法院（2019）最高法民再49号民事判决书