广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8324号原告（反诉被告）：陈子钊，男，1993年11月11日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：曹培杰，广东明思律师事务所律师。委托诉讼代理人：林斯颖，广东明思律师事务所律师。被告（反诉原告）：聂闻敬，女，1976年10月1日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄导喜，广东中泽律师事务所律师。陈子钊与聂闻敬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。陈子钊及其委托诉讼代理人曹培杰、林斯颖，聂闻敬的委托诉讼代理人黄导喜，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈子钊提出本诉诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《房地产租赁合同》；2.请求判令被告向原告返还首月租金13950元；3.请求判令被告向原告返还保证金41850元；4.请求判令被告赔偿原告损失55975元（包括：加盟费41000元、中介费6975元、律师费8000元）；5.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告为开展餐饮项目“乌泷”，于2018年8月22日与被告签订《房地产租赁合同》（下称“租赁合同”），租赁被告位于番禺区××村镇××、××号的商铺。合同约定租期为6年，原告于2018年8月22日前向被告交纳保证金及首月租金，被告于同日向原告交付商铺。2018年8月22日，原告按租赁合同约定向被告交纳保证金41850元及首月租金13950元。原告于2018年11月开始多次与被告沟通商铺交付事宜，2019年1月更向被告发出律师函，要求返还款项，但被告至今仍未能按租赁合同约定向原告交付商铺或返还款项。原告租赁涉讼商铺是为了经营餐饮项目，项目合作期为2018年7月6日至2019年7月6日，原告已投资47975元（包括加盟费41000元、商铺中介费6975元），由于被告一直未能交付店铺，导致项目合作期即将届满仍无法开展餐饮项目，损失惨重。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，因被告一直未履行交付义务，应向原告返还首月租金13950元，及保证金41850元。根据租赁合同第四条第1款、第六条第1款，因被告未履行交付义务，原告有权提前解除合同，并要求被告赔偿原告损失，包括加盟费41000元、商铺中介费6975元。2019年1月5日，原告向被告发出《律师函》要求返还已付款项，被告不予返还导致原告损失扩大，被告应支付原告律师费8000元并承担诉讼费。合同签订后商场一直不让我方进行装修，所以在2018年10月底原告就和被告确认要解除合同，被告也是同意的。后因为被告和开发商对返租的事情协商不成，奥园要少付被告一个月的租金，被告不愿意，因此又不同意解除与我方的租赁合同，事情才拖到现在才解决。聂闻敬就本诉辩称，原告陈述的事实是虚假的，其诉讼请求不成立。其实原告之所以要求退租，根本原因是因为原告对市场的判断失误，这属于市场风险造成的损失，其起诉的目的是想转嫁风险及损失，而不是因为被告违约，真正的违约方是原告。聂闻敬提出反诉诉讼请求：1.判令陈子钊按《房地产租赁合同》的约定从2019年1月1日起向聂闻敬支付租金至合同依法解除之日止，暂计一年至2019年12月31日止为168097元；2.判令陈子钊按《房地产租赁合同》从2019年1月1日起向聂闻敬支付物业管理费至本合同依法解除之日止，暂计一年至2019年12月31日止为16873.8元；3.请求判令陈子钊向聂闻敬支付迟延交付租金及管理费的违约金27368元（计算方式按照每天0.5%计算明显偏高，我方予以调整）；4.请求判令陈子钊向聂闻敬支付中介费5000元；5.由陈子钊承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月22日，原、被告双方在中介机构广州思加房地产中介有限公司的撮合下订立了《房地产租赁合同》。订立合同的当天，聂闻敬与陈子钊在中介机构派出人员的陪同下前往广州奧园国际中心物业管理处办理了租赁登记和将该商铺交付给陈子钊使用的交接手续。聂闻敬依约完成了租赁登记和商铺交接工作，履行了出租人的各项义务。此后，陈子钊没有按照合同的约定履行及时交租和支付物业管理费的义务，至今拖欠聂闻敬租金167400元和物业管理费16873.8元。聂闻敬多次催收，陈子钊拒不履行交租义务。陈子钊就反诉辩称，第一，聂闻敬并未完成交付义务，违约在先：1.聂闻敬提供的收楼情况说明，仅是作为房屋租赁管理的备案登记，并不证明其已履行合同的交付义务。2.商铺一直未能达到交付标准，直至租赁合同签订时，奧园物业还在与各业主沟通商铺事宜，聂闻敬自己都未取得商铺，如何向我方交付商铺，且其未取得商铺却与我方签订租赁合同，有违诚信原则，涉嫌欺诈。3.从合同签订之日起，我方一直被奥园物业拒绝入场装修。综上，聂闻敬并未在约定的交付日2018年8月22日交付商铺给我方使用，未完成交付义务。第二，涉诉商铺在租赁期间一直无法进场装修，我方未实际承租使用涉诉商铺。我方承租涉诉商铺是用于餐饮项目的经营，但奧园物业一直拒绝我方进场装修，我方自始未使用商铺，甚至导致餐饮项目终止。聂闻敬作为出租人，最基本的义务即为交付房屋，确保承租人能正常使用租赁物。但租赁合同签订后，聂闻敬一直未能交付商铺给我方使用，导致我方餐饮项目搁置造成经济损失。我方不应支付租金、管理费、违约金、中介费等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理，查明事实如下：涉讼商铺位于番禺区××村镇××房、××区××村镇××房，建筑面积分别为39.5423平方米、48.7832平方米，为聂闻敬向广州市万贝投资管理有限公司所购买，均已办理产权预告登记手续。广州市万贝投资管理有限公司于2018年7月30日向聂闻敬发出了涉讼商铺的《收楼通知书》。2018年8月22日，聂闻敬（甲方、出租方）、陈子钊（乙方、承租方）及广州思加房地产中介有限公司（经纪方，以下简称思加公司）共同签订一份《房地产租赁合同》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方作商业、商铺使用；租赁期为2018年9月1日至2024年8月31日，其中2018年9月1日至2018年11月30日为免租期，2018年12月1日至2019年11月30日期间的月租金为13950元，逐年递增；租金按月结算，采取先付后用原则由乙方在每月第1日以银行转账方式支付当月租金给甲方；甲方于2018年8月22日将涉讼商铺交付乙方使用；乙方需在2018年8月22日前交齐保证金41850元及首月租金；甲方在租赁期内的责任包括依约定将房屋及设备交付乙方使用，提供毛坯房予乙方在租赁期间使用，有关该物业的室内装修费用全部由乙方独自承担支付等；乙方的责任包括依时交纳房屋租金、物业管理、水电费等杂费，逾期交付租金及费用的，每逾期一日按所欠金额的0.5%向甲方支付违约金，如逾期达1个月以上（含1个月）的视为乙方违约，出租方有权解除合同、收回房产、没收保证金；租赁期内，任何一方无约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前一个月以书面通知另一方，如乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金，在通知期间，乙方需照常缴交租金；等等。其他约定以手写方式载明：1.如甲方提前收回该物业，须赔偿乙方相应损失及装修设备费用，乙方需提供相关费用票据、装修及设备费用根据每年以百分之二十折旧率计算；2.甲方应配合乙方到开发商处办理收房手续，然后将房屋及设备交付乙方使用，如因开发商原因延迟交付使用，甲方应督促开发商尽早交付，但甲方不承担因开发商延迟交付乙方使用而产生的费用。双方另于同日签订一份《转租协议》，约定乙方在前述《房地产租赁合同》有效期内对涉讼商铺拥有合法转租的权利。同日，聂闻敬出具两份《收款收据》，分别确认收到陈子钊交来承租涉讼商铺的保证金41850元、首月租金13950元。思加公司开具两份《收款收据》，分别确认收到聂闻敬、陈子钊支付的中介咨询服务费5000元、6975元。2018年8月22日，陈子钊与聂闻敬互相添加为微信好友，并后续对涉讼商铺的事宜进行了沟通。其中：①2018年9月1日下午16：53聂闻敬称：“刚了解到说是下周开发商和业主约谈合同细节，没问题就签合同，大家也都很着急签，早点开业是所有人的愿望！”；陈子钊回复：“这样子呀！”、“聂姨。谢谢你。”；其后至2018年10月21日期间，陈子钊多次向聂闻敬询问有关“奥园那边”的情况；②2018年10月21日晚上22:21聂闻敬称：“业主都在等付租金，说是这月底前一定能收到，我打过电话给物业，物业说招商部不批准装修，我又打了招商电话，他们说上边还没发通知，具体什么时候还不清楚，问他上面的电话和部门又说不清楚，我严厉质问他们，那人也还是敷衍我。”；③2018年10月22日早上11:37聂闻敬称：“小陈，今天了解了情况，奥园耍赖不理我们的诉求，只是要我们等，你的合伙人说你们不准备等了，如果真得要退，那你们这两天赶快找中介协商退款的事吧！”；④2018年10月25日晚上18:31聂闻敬称：“小陈，你的合伙人那边跟中介说好退款的事了吗？如果你们要退租就抓紧时间办，过了这个月，我这边也不能跟奥园签返租合同了，我们就只有继续履行合同了。”；⑤2018年10月27日早上10:04聂闻敬称：“小陈，因为你是租赁合同的主体，所以还要麻烦你今天抽空写一份签名的要求解除合同的书面材料给我，考虑到你在老家照顾病人多有不便，写好直接拍个照片发给你就行！我收到才好去签返租。”；⑥2018年11月4日晚上20:51聂闻敬称：“小陈，这两天先经业主代表跟奥园协商返租的事，又直接跟奥园招商主管谈了一下，他们不退步，如果我现在跟他们签返租，他们一定要少付两个月房租，因为没在他们要求的时间内签，简直是强盗逻辑，房子自始至终根本就没有交到过我手里，还说什么我晚委托他们管理。现在我认为没有可谈的余地，因为这个损失如果我强加在你们头上，我估计你们也很难接受。所以我们大家还是继续履约吧，十二月份的租金我就不收了。我就不信奥园每月支付几百万，他们都不着急开业。我现在就到国外去了，有什么事情回来联系！”，陈子钊回复：“好的，聂姨。祝一路顺风。”；⑦2018年12月6日至2018年12月18日期间，陈子钊多次询问聂闻敬是否已回广州，并约见面；⑧2019年1月9日下午14:15陈子钊称：“聂姨，我们商铺租赁合同一事已拖太久啦，前几天我已委托律师发函给你了，你看一下内容，你觉得可以的话，就按那样解决，不行的话我这边只有到法院提起诉讼来解决，因为确实拖得太久了，我们这边损失太大了，这样无期拖下去，对大家也不好。”并发送《律师函》照片两张；2019年1月15日陈子钊催促聂闻敬回复；聂闻敬于2019年1月16日早上8:22回复称：“我刚从国外回来，你搞得真麻烦，当初我再三提醒你有可能出现现在的状况，你不听劝阻非要租，现在又要给我来找麻烦。面临这样的局面我也无能为力，除非你要等过年后继续履行租约。”⑨2019年3月19日凌晨00:59陈子钊询问聂闻敬明天是否可以见面聊，聂闻敬回复称：“我正要问你，你想清楚要不要继续履行合同了？年前我告诉过你奥园同意我们3月份就可以进场施工了，现在3月份都过去大半个月了，你想好了吗？”2019年1月5日，广东都诺律师事务所向聂闻敬出具一份《律师函》，主要内容包括因签订租赁合同后，陈子钊曾多次催收房屋以便装修，但聂闻敬以开发商未交付房屋为由而未向陈子钊交付房屋，经陈子钊多次协商退回保证金及首月租金无果，故现郑重告知聂闻敬在收到律师函3日内向陈子钊退回保证金、首月租金共55800元。2019年5月16日，陈子钊与广东明思律师事务所签订《民事委托代理合同》，聘请该所律师作为其与聂闻敬房屋租赁合同纠纷一案的委托代理人，并约定该合同按件收费8000元。2019年5月21日，广东明思律师事务所出具发票确认收到陈子钊支付的律师费8000元。庭审过程中，双方当事人对涉讼商铺是否已交付陈子钊使用、双方的实际损失等问题存在较大争议：一、交付使用问题。聂闻敬主张其向开发商购买的涉讼商铺已收楼，且每月均发生物业管理费，亦已与陈子钊于2018年8月22日共同到物业管理处办理了物业交接手续，故其已履行交付商铺的义务。聂闻敬为其主张提交了如下证据予以证明：①广州奥园国际中心物业服务中心出具的《收楼情况说明》，载明聂闻敬于2018年8月22日前来我司物业中心办理收楼手续，同时告知我方以上房屋已出租并陪同承租方陈子钊先生一同前来办理了租用方的物业交接手续，特此确认。（注：本证明书仅限于业主办理租赁、工商备案之用途。）②陈鸿东出具的《关于房地产租赁合同（编号：SJ0000030）签订情况的说明》及陈鸿东工作证（思加公司），其作为见证者的说明内容包括“甲方曾就现场各项配套设施不甚完善、开发商极有可能不能在合同租赁期开始后及时交付使用一事向乙方提出过明确的警示，乙方在知悉这一情况且考虑后同意签署该合同，并当场表示如因开发商原因导致该出租商铺延迟交付给乙方使用的，由乙方与开发商直接协商处理，甲方不承担延迟交付使用的一切责任”、“合同签订后当日，在我公司工作人员陪同下，甲方和乙方一起到开发商物业管理部门办理了收楼手续”等。③《广州市商品房买卖合同（预售）》及备案证明；④产权情况表；⑤《前期物业服务协议》及《临时管理规约》。陈子钊质证认为：《收楼情况说明》仅用于工商备案之用，不能证明实际交付使用；陈鸿东证人证言形式存在瑕疵，且其并非经办涉讼商铺租赁事宜的中介，身份存疑，该说明亦只陈述双方到物管处办理备案手续，并无涉及实际交付钥匙和商铺；聂闻敬虽为涉讼商铺预告登记权利人，但其并未从开发商处实际收楼，故无实际的处分权及使用权，陈子钊没有使用过商铺。二、实际损失问题。陈子钊主张其因聂闻敬未能及时将涉讼商铺交付其使用而产生加盟费损失41000元、中介费损失6975元及律师费损失8000元，并为此提交了如下证据予以证明：①陈子钊（乙方）与广州市圣益企业管理服务有限公司（甲方）于2018年7月6日签订的《餐饮服务协议书》，约定乙方签约时一次性支付甲方41000元用作“乌泷”标准店项目技术培训学习费、店面装修图纸设计费、后期运营指导费等，合同期限自2018年7月6日起至2019年7月6日止；②《收据》；③加盟费银行转账凭证；④《思加地产收款收据》；⑤《民事委托代理合同》及发票。聂闻敬对上述加盟费的银行转账凭证不予质证，对其他证据的真实性无异议，但认为租赁合同明确约定了甲方不承担因开发商迟延交付所产生的费用，排除了聂闻敬对迟延交付的责任，该合同是双方自愿达成的协议，陈子钊在签订合同时清楚交付上可能会产生相关的问题，仍自愿承担相应的后果；律师费不是诉讼必须的费用；陈子钊所主张的费用均非聂闻敬过错所致。另，聂闻敬为其因本案产生中介费损失5000元而提交了《思加地产收款收据》予以证明。陈子钊质证认为是聂闻敬违约，故中介费不应由陈子钊承担。本院认为，聂闻敬、陈子钊于2018年8月22日因签订《房地产租赁合同》所成立的租赁合同关系，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉讼商铺是否实际交付使用的问题，一方面，聂闻敬作为出租方，对涉讼商铺交付使用的情况负有举证责任，其虽为此提交了物管中心的《收楼情况说明》及中介人员出具的情况说明，但物管中心同时在该说明中备注“本证明书仅限于业主办理租赁、工商备案之用途”，另中介人员所作的书面说明亦仅提及租赁双方办理交接手续的情况，并未提及涉讼商铺是否已实际交付使用；另一方面，陈子钊否认涉讼商铺已实际交付其使用，并提交了其与聂闻敬的微信聊天记录予以反驳，根据该聊天记录反映，双方一直就物管不允许进场装修一事进行协商，直至2018年11月4日晚上20:51，聂闻敬仍称“房子自始至终根本就没有交到过我手里”并免除了陈子钊12月份的租金，而聂闻敬庭审中对此并无作出合理解释。因此，结合本案现有证据及双方的陈述，本院合理采信陈子钊关于聂闻敬并未向其交付符合约定用途的租赁物的事实主张。聂闻敬未能交付适租的场地，致使陈子钊租赁经营的合同目的无法实现，陈子钊主张依法解除双方的租赁合同并返还保证金有理，但因其委托广东都诺律师事务所向聂闻敬发出的《律师函》中并未明确提出解除合同，故双方因签订《房地产租赁合同》所成立的租赁合同关系应自陈子钊本案诉请解除合同的意思表示到达聂闻敬之日即2019年9月7日解除。同理，因聂闻敬并未实际将符合合同约定的场地交付陈子钊使用，其无权获取相应的场地使用对价，故对其诉请陈子钊支付租金、物业管理费及违约金的诉请，本院予以驳回；而其违约在先，故其诉请陈子钊赔偿其中介费损失5000元亦于法于理无据，本院亦予驳回。陈子钊诉请聂闻敬返还首月租金合理有据，本院予以支持。至于陈子钊所主张的损失问题。第一，从双方在《房地产租赁合同》手写的“其他约定”以及后续的微信聊天内容可知，陈子钊在承租时已对涉讼商铺可能因发展商等因素影响而不能按时交付使用的情况有充分的了解，故其亦应对可能存在的商业风险有充分的预估，其在此情况下仍自愿与聂闻敬订立租赁合同，则应承担相应的风险。第二，陈子钊签订加盟协议在先，承租在后，但租赁合同中并未明确约定商铺是用于“乌泷”标准店的经营，现亦无证据证明聂闻敬知悉陈子钊租赁涉讼商铺用于加盟经营，陈子钊所诉请的加盟费损失已超出聂闻敬缔约时可预见的损失范围。因此，租赁合同虽因聂闻敬未交付适租商铺而解除，但陈子钊在此过程中亦存在一定的过错，其诉请聂闻敬赔偿中介费及加盟费损失缺乏理据，本院不予支持。另陈子钊所主张的律师费因无合同依据，本院亦予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、确认聂闻敬与陈子钊于2018年8月22日因签订的《房地产租赁合同》而成立的租赁合同关系于2019年9月7日解除；二、聂闻敬应于本判决发生法律效力之日起七日内向陈子钊返还租金13950元及保证金41850元；三、驳回陈子钊的其余本诉诉讼请求；四、驳回聂闻敬的全部反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费14566元，由陈子钊负担7283元，由聂闻敬负担7283元；反诉受理费2280元，由聂闻敬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  黄志强人民陪审员  何梓莹二〇二〇年五月二十八日书 记 员  杜嘉华