内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初337号原告：广东中奥物业管理有限公司包头分公司。负责人：陈霖。委托诉讼代理人：白国飞。委托诉讼代理人：李小芳。被告：杨慧东，男，1991年9月13日出生，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：额尔敦朝鲁，上海市建纬（包头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜海丽，内蒙古昆峰律师律师事务所律师。原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司（以下简称“中奥物业包头分公司”）与被告杨慧东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中奥物业包头分公司的委托诉讼代理人白国飞、李小芳、被告杨慧东的委托诉讼代理人额尔敦朝鲁、姜海丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业包头分公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付拖欠的物业费22723.31元、违约金人民币8671.2元、公摊水费3356.12元、公摊电费108.34元，合计34858.97元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告杨慧东系三江尊园枫丹苑15-104号业主，房屋面积为463.73平方米。2018年10月26日，原告中奥物业包头分公司与杨慧东签订《前期物业服务协议》，合同约定中奥物业包头分公司与向杨慧东提供物业服务，杨慧东按照房屋面积向中奥物业包头分公司支付物业服务费。从2019年1月1日至2020年2月29日，杨慧东共欠物业服务费22723.31元，产生违约金8671.2元，拖欠从2016年10月13日至2019年6月19日的公摊水费3356.12元，拖欠从2018年11月1日至2020年2月29日的公摊电费108.34元。中奥物业包头分公司已按协议约定为杨慧东所在小区提供了优质高效的物业服务，但杨慧东却拒不履行交费义务，原告经过多次催缴未果，故诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告杨慧东辩称，原告所述面积、欠费时间段，房号都是对的，我们不认可原告按照3.5元标准收费。应按照普通住宅每平米2元收取物业费。被告所购房屋实为普通住宅，应按普通住宅物业服务标准收取物业费。根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，被告所购房屋为普通住宅，原告在物业管理服务合同中将被告所购房屋称为“别墅”是错误的，应当给予纠正。既然被告所购房屋是普通住宅，那么就应当按照物业服务合同约定的普通住宅物业服务收费标准收取物业服务费，而不应当按“别墅”物业管理服务标准收取物业服务费。被告不能按时交纳物业费是原告收费标准错误导致的，被告不存在违约行为，当然也就不存在违约金的诉求。原告主张的公摊水费、电费没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业公司擅自扩大收费范围或者重复收费的业主可以提出抗辩，人民法院应当予以支持；《内蒙古自治区物业管理条例》第四十九条规定，物业公司应将物业服务收支情况、分摊情况进行公示；国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费管理办法》的通知（发改价格[2003]1864号）第十一条的规定，三江尊园小区实行的是物业费包干制，物业公摊能耗费用理应包括在物业管理服务费中，不应再额外向业主加收，额外约定属于擅自扩大收费范围、重复收费、乱收费，业主有权拒绝交纳分摊的公摊能耗费，法院应该支持业主的抗辩。同时，三江尊园小区在收取公摊能耗费用时也未向业主进行相关内容的公示，业主可以拒交公摊能耗费。原告提供的前期物业和他能够明显不是经过主管部门备案的合同，且原告的物业服务不到位，服务水平未达到合同约定标准，住宅区域安防工作不到位，保洁不及时，绿化不到位。本院经审理认定事实如下：2011年10月19日，包头市三江金茂房地产开发有限责任公司作为三江尊园的建设单位与原告中奥物业包头分公司签订了《前期物业服务合同》，委托管理期限从2011年10月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同约定中奥物业包头分公司为三江尊园小区提供前期物业服务。该第六条约定物业服务费的收费标准为每月3.5元/平方米，物业服务费用按照业主拥有物业的建筑面积缴纳。被告杨慧东系包头稀土高新技术产业开发区枫丹苑15-104号房屋的业主，该房屋建筑面积为463.73平方米。2018年10月26日，杨慧东与原告中奥物业包头分公司签订了《包头三江尊园前期物业管理服务协议》，委托中奥物业包头分公司为杨慧东提供物业管理服务。合同第六条第二项约定物业服务费的收费标准是每月3.5元/m2，业主按照拥有的物业的建筑面积交纳，已核发《房地产权证》按证内核准的建筑面积计算，未核发《房地产权证》按《商品房买卖合同》记载的建筑面积计算。物业服务费中不包括公共设施设备分摊水电费用和需要向业主收取的其他合理费用。住宅类物业服务费用按每12个月为一周期交纳，业主应按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起或与物业公司另行约定物业承接日的，由实际承接日起交纳物业服务费，业主或物业使用人应在每周期前10日内按时向物业公司交纳当周期物业服务费，逾期交费的，业主还应向物业公司支付应交款每日千分之三的违约金。自2019年1月1日至2020年2月29日，杨慧东累计欠物业服务费22722.77元。以上事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《包头三江尊园前期物业管理服务协议》、费用记录、被告提交的房屋产权证及双方当事人当庭陈述并经庭审质证认证在案予以佐证。本院认为，原告中奥物业包头分公司与被告杨慧东签订的《包头三江尊园前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应遵守执行。中奥物业包头分公司提供了物业服务，杨慧东作为三江尊园枫丹苑15-104号业主，接受了中奥物业包头分公司提供的物业服务，杨慧东应按照合同约定履行交纳物业费的义务。中奥物业包头分公司要求杨慧东给付2019年1月1日至2020年2月29日的物业服务费22723.31元的主张，其计算有误，本院据实支持物业服务费22722.77元。关于中奥物业包头分公司要求杨慧东支付公摊水费3356.12元、公摊电费108.34的主张，中奥物业包头分公司未向本院提交证据证实其主张，故中奥物业包头分公司的该项主张本院不予支持。关于中奥物业包头分公司要求杨慧东支付违约金的主张，因中奥物业包头分公司没有提供证据证明其完全按照《前期物业服务协议》的约定履行了服务义务，在此情形下要求杨慧东支付违约金于法无据，故对中奥物业包头分公司要求杨慧东支付违约金的主张，本院不予以支持。杨慧东辩称其房屋为普通住宅，并非别墅，应按普通住宅物业服务标准收取物业费，根据住房和城乡建设部发布的《民用建筑设计术语标准》第3.1.3项，别墅是一般指带有私家花园的低层独立式住宅，杨慧东的房屋符合该标准，其抗辩理由无事实依据，本院不予采信。杨慧东辩称中奥物业包头分公司的物业服务不到位，未向本院提交充足证据证实其主张，其抗辩理由本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告杨慧东于本判决生效之日起十五日内给付原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司物业服务费22722.77元。二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费672元，减半收取计336元（原告已预交），由被告杨慧东负担218.4元，由原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司负担117.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 李震霖 二〇二〇年五月十五日书记员 武晓霞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。