河南省范县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0926民初206号原告：李风，女，1969年12月15日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。原告：陈玉民（李风之夫），男，1970年3月11日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。二原告委托诉讼代理人：窦培强，河南众孚律师事务所律师。被告：曹豪杰，男，1984年7月7日出生，汉族，住河南省清丰县。原告李风、陈玉民与被告曹豪杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李风、陈玉民及其委托诉讼代理人窦培强，被告曹豪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李风、陈玉民向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同约定向原告李风、陈玉民支付租金96118.5元（自2016年10月1日起暂计算至2020年12月31日）；本案诉讼费由被告承担。至清偿完毕，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算）。事实与理由：2013年9月1日，被告与濮阳豫港置业有限公司签订了《范县迎宾馆副楼楼顶广告位租赁合同》，合同约定租赁期限为2013年10月1日至2043年10月1日，租金数额及缴纳方式为每年租金为叁万元，合同签订并制作完成后从第三年度开始缴纳租金，以后承租方须在每年12月31日前交清下一年度的租金。2016年9月份，濮阳豫港置业有限公司将范县迎宾馆副楼一层0002铺、三层0005铺、四层0006铺、五层0007铺、六层0008铺转让登记到李风名下。2019年9月份，范县迎宾馆副楼二层0004铺又通过司法拍卖程序过户登记在陈玉民、李风名下，李风单独拥有副楼建筑总面积72.23%的所有权，李风与陈玉民共同拥有副楼建筑总面积16.67%的所有权，根据物权法第七十条规定，李风和陈玉民作为副楼业主对范县迎宾馆副楼楼顶享有共有和共同管理的权利，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，自2016年9月范县迎宾馆副楼所有权变动之日起，原租赁合同对承租人和原告（新房东）继续有效，被告应按租赁合同约定向原告支付租金。截止2020年元月1日，被告共欠原告李风、陈玉民租金98314.5元，经原告催要，被告拒绝向原告支付。为维护原告的合法权益，请依法支持原告的诉讼请求。被告曹豪杰辩称，二原告的诉讼请求没有事实及法律依据。被告的租赁协议是与濮阳豫港置业有限公司签订的，原告无权向被告要求租金，更无权把楼顶强行占为私有财产。原告虽享有大部分房屋产权，但不享有楼顶的使用权及所有权，濮阳豫港置业有限公司已对其讲明。被告的租赁合同早于原告抵账所得房屋，根据合同法规定的买卖不破租赁的规定，租赁期间发生的所有权的变动不影响合同的效力。原告只是其中部分业主，并不能代表所有业主，原告抵账所得房屋合同是在不平等条约上签订的，濮阳豫港置业有限公司对副楼楼顶有特别约定，原告不享有楼顶使用权及所有权。原告自2016年10月份强行把楼顶抢占，至今一直是其在使用楼顶，原告应给被告支付租金及其他损失，而不是向被告索取费用。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的李学广证明一份，用以证明2020年1月7日，原告陈玉民在范县法院曹豪杰诉濮阳市玉童软体家具有限公司排除妨碍纠纷庭审后，曾书面告知曹豪杰缴纳拖欠范县迎宾馆副楼楼顶广告位的租金。被告对该证据内容有异议，称李学广是陈玉民的外甥，与本案有利害关系。因原告的该证据属于证人证言，证人未到庭，不能证明该证据的真实性，且证明内容没有其他证明相印证，本院不予采信。2.被告提交的濮阳豫港置业有限公司证明一份，用以证明原告不享有楼顶的使用权和所有权。原告质证称该证据内容不真实，不能证明被告的证明目的，原告作为副楼业主，对副楼楼顶依法享有共有和共同管理的权利。因该证据所证明的内容与被告提交的（2019）豫09民终2272号民事判决书所证明的涉案争议的房顶使用权一致，且原告对该民事判决书无异议，故对该证据予以采信。3.被告提交的范县公安局白衣派出所告知书、楼顶照片，用以证明2016年楼顶被原告非法强占，至今悬挂其公司的广告牌。原告对该证据的真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的。根据该证据的内容，只能证明被告曹豪杰以楼顶被占用向公安机关报案的事实。4.被告提交的刘和平、丁连灿、郝本星等人证明一份，用以证明2016年10月至今楼顶一直由原告占用。原告认为该证据不具有真实性、合法性。因该证据中的证人未到庭，无法核实其真实性，本院不予采信，对原告认可部分本院予以采信。5.被告提交的二原告对外出租楼顶合同一份，用以证明原告对外出租楼顶侵害了被告的使用权及所有权。原告对该证据的真实性无异议，但认为被告不向原告交纳租金、不协商租赁事宜，是原告为弥补租金损失，才将楼顶出租给他人使用。该证据因原告无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月1日，濮阳豫港置业有限公司作为出租方与承租方胡少朋、被告曹豪杰签订了租赁合同，合同约定，出租方租赁给承租方广告位的位置：范县迎宾馆副楼房顶，在此期间该房顶的所有权使用权归承租方所有，租赁期限止2043年10月1日止；租金按年计算，广告制作完成后，每年租金为叁万元整；广告制作费用由承租方投资所有费用，合同签订并制作完成后从第三年度开始缴纳租金，以后须在每年的12月31日前缴清下一年度的租金等内容。2016年9月份，原告李风取得了范县迎宾馆副楼一层0002铺、三层0005铺、四层0006铺、五层0007铺六层0008铺的不动产登记证书。2019年9月份，二原告取得了范县迎宾馆副楼二层0004铺的不动产登记证书。2016年10月份，原告在范县迎宾馆副楼房顶的北半部分制作了“格林豪泰酒店”字样的广告牌，现该广告牌仍在。2019年12月1日二原告将范县迎宾馆副楼房顶南半部分广告位出租给朱长景，朱长景悬挂了“玉童床垫”字样的广告牌，用于广告宣传。2019年5月14日，原告李风向本院起诉，要求被告承租人停止侵害，排除妨碍，并将楼顶上的相关设施、物品搬离楼顶。经过本院审理认为，曹豪杰与濮阳豫港置业有限公司签订的租赁合同在李风与濮阳豫港置业有限公司签订房屋买卖合同之前，曹豪杰依法取得了涉案楼顶的使用权，驳回了李风的诉讼请求。李风不服，提起上诉，濮阳市中级人民法院于2019年12月4日作出（2019）豫09民终2272号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，范县迎宾馆副楼中还有其他购房人即业主。本院认为，本案中，被告曹豪杰对范县迎宾馆副楼楼顶的享有使用权的事实原被告双方没有争议。原告诉称因其取得该楼房上的房铺所有权，被告应当按照其原与濮阳豫港置业有限公司签订的合同向原告支付租赁费。根据本案查明的事实，自2016年10月份至今，楼顶西边北半部分广告位是原告在使用，另一半于2019年12月1日由原告租赁给他人做了广告牌使用，之前广告位原告称在其使用前一直闲置。原告依据物权法第七十条主张涉案争议的广告位的所有权及租赁费，物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。故原告虽取得了副楼中的大部分房铺的不动产登记证书，但不能证明原告对楼顶享有所有权，本案争议的楼顶属于该楼业主的共有部分，依法应该共同管理。原告主张其对副楼楼顶享有所有权的主张，没有证据证明，且原告对西边的广告位进行了使用和出租，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李风、陈玉民的诉讼请求。案件受理费1101元，由原告李风、陈玉民负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员  段惠敏二〇二〇年五月二十日书记员  刘换霞