福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初423号 原告：福州中淇生鲜超市有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇五四北秀峰路469号秀峰景山佳园1#-2#楼一楼02室，统一社会信用代码91350111MA328WPE9F。 法定代表人：刘标富，总经理。 委托诉讼代理人：詹振珠，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈明水，福建海山律师事务所实习律师。 被告：张佳，女，1988年5月11日出生，汉族，住福建省松溪县。 委托诉讼代理人：蔡邦建（系被告丈夫），住福建省松溪县。 原告福州中淇生鲜超市有限公司（以下简称“中淇公司”）与被告张佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中淇公司的委托诉讼代理人詹振珠，被告张佳及其委托诉讼代理人蔡邦建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中淇公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即搬离店铺并向原告支付自2019年8月8日起至2020年1月7日止的店铺租金37,500元、水电费7,522.5元、物业费1,920元，合计46,942.5元；2．判令被告立即向原告支付以前项欠款46,942.5元为基数按日千之五计算的自2019年8月8日起至实际搬离租赁店面之日止的违约金。事实和理由：原、被告于2018年11月25日签订《租赁协议》，约定由被告向原告租赁位于福州市晋安区新店镇五四北秀峰路（面积32平方米），期限为自2018年11月26日起至2023年11月25日止，每月的税后租金为8,500元整。然而自2019年8月份起被告已拖欠原告数月租金、水电费、物业费等费用。双方签订的《租赁协议》第八条第四项约定：乙方累计拖欠租金及相关费用30天以上，甲方有权解除与终止协议；第九条“违约责任”约定：乙方逾期交付场所租金及水电费、物业费的，每逾期一日，甲方有权按逾期未交金额的千分之五向乙方收取违约金，逾期15日的，甲方有权单方解除协议并收回属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电；逾期30日的，甲方可将乙方财产收归甲方所有用以抵扣所欠费用，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足。现被告的行为已经严重违约。对此，原告已多次向被告催收租金、水电费、物业费等费用，于2019年12月2日和12月23日向被告发《通知函》，于2020年1月8日向被告发出《律师函》告知其已解除双方的《租赁协议》，并要求其缴交拖欠的租金等费用并搬离租赁店铺，返还租赁场所。但遗憾的是，被告对此置之不理。 被告张佳辩称，原、被告于2018年11月25日签订为期5年的租赁合同。但由于原告经营不善导致市场无法继续经营，于2019年11月初口头通知被告称不再做菜市场了，并且关闭了市场大门，封闭了市场的公用厕所。原告的行为单方面违反合同约定，导致合同无法继续履行，给被告的正常经营造成严重影响。由于原告的行为构成违约，所以被告此后拒绝支付房租。被告的目的是为了维护自身的合同利益，具有正当性，应受到法律保护。综上所述，原告应对由此给被告造成的损失进行赔偿（退还押金13,920元，赔偿装修费55,000元、店内设备费22,500元、经济损失95,000元，共计186,420元）。 本院经审理认定事实如下：2018年11月25日，原告与被告分别作为合同的甲乙两方签订了一份《租赁协议》，协议约定：甲方将坐落于福州市晋安区店面（建筑面积约32平方米）出租给乙方作为水果店使用，租赁期限自2018年11月26日起至2023年11月25日止；每月税后租金为8500元，第三年起至第十年按每年在上一年的基数上递增5%；租赁期内乙方所发生的水、电等费用按水表电表实际使用度数计算收取，电费每度1.5元，水费每度5元，物业管理费每平方米5元（物业费包括卫生费、清理垃圾处理费），水费、电费按月收取，物业费按季收取；本协议一经签订，乙方向甲方支付租赁保证金13920元，乙方履行协议约定的义务的，甲方在租赁期满后无息退还。协议第八条“协议的解除与终止”第（四）项约定“乙方累计拖欠租金及相关费用30天以上”；协议第九条“违约责任”第（一）项约定“乙方逾期交付场所租赁金及水、电、物业费用的，每逾期一日，甲方有权按逾期未交金额的千分之五向乙方收取违约金；逾期15日，甲方有权单方解除协议并收回按本协议规定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电；逾期30日，甲方可将乙方财产收归甲方所有用以抵扣所欠费用，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足”。协议签订后，双方开始依约履行，并实际于2019年2月8日起开始计算租金。后该店面相邻的集市停止经营，集市内的厕所亦被关闭，被告认为其水果生意因此受到影响，并以此为由仅向原告支付2019年8月8日至2019年9月7日的租金5000元，此后未再向原告支付租金、水电费和物业费。原告因此向被告发出通知要求其应于2019年12月23日搬离租赁店面，后又委托律师于2020年1月8日向被告发出《律师函》通知被告：双方之间的《租赁协议》于该律师函发出之日解除，并要求被告向原告支付相应的租金、水电费、物业费和违约金，及限期搬离租赁店面。该律师函于次日送达被告。 庭审中，被告认可其未向原告支付的自2019年8月8日起至2020年1月7日止的租赁店面的租金为37,500元、水电费为7,522.5元、物业费为1,920元。被告主张在合同签订之初，原告曾向其承诺租赁店面相邻的集市会持续经营，集市内的厕所亦持续对其开放。原告对此予以否认，主张集市关张与本案无关。被告为此提供了租赁店面与集市所在建筑的平面布置图复印件为证。但该图仅显示案涉租赁物与集市空间关系，且租赁物系沿路店面，租赁物的大门面街而开，无法证明被告的主张。被告另主张原告的名称为，该名称亦可证明原告曾向其承诺租赁店面相邻的集市会持续经营，因原告的名称与双方的约定并无关联，本院对被告的该主张不予采信。 本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是为合法有效，双方均应依约严格履行。被告主张租赁店面相邻的集市关张即属原告违约，其据此拒绝向被告支付租金和其他费用，是行使合同履行抗辩权，但其无法证明原告负有让集市持续经营的义务，因此，被告的该主张依据不足，本院不能支持。原告请求被告向其支付自2019年8月8日起至2020年1月7日止的店铺租金37,500元、水电费7,522.5元、物业费1,920元，合计46,942.5元，符合合同约定，本院予以支持。合同约定水电费按月收取及被告拖欠租金及相关费用30天以上的，原告有权解除合同，在原告向被告发出《律师函》时，被告拖欠原告水电费早已超过30天，原告有权依据上述合同约定行使解除权，双方之间的合同自解除通知送达之日即2020年1月9日解除。合同解除后，被告无权再行占有使用租赁物，原告请求被告返还该租赁物，本院予以支持。合同约定被告逾期交付场所租赁金及水、电、物业费用的，原告有权按逾期未交金额的日5‰向被告收取违约金，但未约定租金的支付期限；合同虽约定按月收取水电费和按季收取物业费，但原告未对其主张的水电费和物业费的各个计费期间进行区分。因此，本院以合同解除之日为标准确定上述各项费用的逾期付款违约金的起算时间，故被告应向原告支付以46,942.5元为基数、按日5‰计算的自2020年1月9日起至实际搬离租赁店面之日止的违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告张佳应于本判决生效之日起十日内搬离坐落于福州市晋安区店面； 二、被告张佳应于本判决生效之日起十日内向原告福州中淇生鲜超市有限公司支付自2019年8月8日起至2020年1月7日止的店铺租金37,500元、水电费7,522.5元、物业费1,920元，合计46,942.5元； 三、被告张佳应于本判决生效之日起十日内向原告福州中淇生鲜超市有限公司支付以46,942.5元为基数、按日5‰计算的自2020年1月9日起至实际搬离租赁店面之日止的违约金； 四、驳回原告福州中淇生鲜超市有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,321元，适用简易程序减半收取计660.5元，由被告张佳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  苏俊宇 二〇二〇年五月十五日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。