广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初402号原告：黄金球，男，汉族，1969年2月1日出生，住广东省珠海市香洲区*******************，公民身份号码：441************019。委托诉讼代理人：黄晓锋，广东常成律师事务所律师。被告：蔡亚平，男，汉族，1964年2月2日出生，住广东省珠海市香洲区****************，公民身份号码：440************511。原告黄金球诉被告蔡亚平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄金球委托诉讼代理人黄晓锋到庭参加诉讼，被告蔡亚平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告蔡亚平向原告黄金球支付2019年6月至12月份的租金、卫生费共70700元及按照每月10100元租金、卫生费标准自2020年1月开始至腾退交还之日止的租金、卫生费；2.判令被告蔡亚平向原告黄金球支付逾期支付租金、卫生费的违约金4242元（以每月拖欠租金、卫生费为标准，按照月利率2%计算至2019年12月止）；3.判令被告蔡亚平向原告黄金球支付2019年3月起至12月的电费1966.9元。（以上能确定的金额为76908.9元）；4.判令被告蔡亚平承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年3月13日，原被告签订一份《租赁合同》，约定原告将福湾超市一楼之二号商铺租给被告作为经营场地使用，租赁期限自2017年3月13日至2022年3月12日，月租金为10000元，卫生费每月100元，租金每月10日前交清。《租赁合同》签订后，原告依约交付商铺，被告起初能够正常缴纳相应费用。但自2019年开始，被告开始拖欠电费及租金，经原告多次催收，被告均以各种理由推脱，拒不支付。原告认为，原被告签订的《租赁合同》，是合法、有效的合同，但被告违反诚实信用原则，拒不支付租金，也不腾退商铺，严重损害了原告的合法权益，故特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.《厂房租赁合同》、《租赁合同》；2.《租赁合同》；3.微信聊天记录、现场照片；4.电费的收据及电表读数；5.2019年6月至11月租金的收据（原告向上一手出租人交付租金和电费的收据）。被告于庭后提交答辩状称：第一，涉案商铺因恶劣的刑事案件曾被迫停止经营6个月，因不可抗力且不可归责于被告的原因导致商铺无法正常经营的，依据双方签订的《租赁合同》之约定，该《租赁合同》已于2019年6月份自动解除。2019年1月份，被告蔡亚平租赁的涉案商铺曾发生刑事案件，影响恶劣，导致该商铺非因被告的原因或过错而被迫停止经营长达6个月。被告曾将上述情况反映给原告，要求与原告重新协商租期和租金费用或者直接依双方之间的约定解除涉案租赁合同，但原告一直不予回复，拒绝沟通。被告认为，根据双方签订的《租赁合同》第十条负责条款中约定："因不可抗力等其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，或场地无法复原的，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。甲方将乙方所缴押金以及未实现经营的租金予以退还。该恶劣的刑事案件在双方签订涉案《租赁合同》时根本无法预见亦无法避免，构成不可抗力。且该不可抗力事件直接导致涉案商铺根本无法实际经营，被告也已向原告反映过上述情况，己履行告知义务，故双方之间的《租赁合同》实际已于2019年6月份自动解除，原告应当向被告返还所交押金及2019年1月至2019年6月份的租金。而如今原告不但未向被告返还押金及租金，还起诉要求被告支付2019年6月份以后的租金并承担违约责任，没有任何事实与法律依据，其无理诉求依法应当予以驳回。第二，原告于2019年6月份便在未通知被告的情况下私自断电，于2019年9月份私自换锁，导致被告至今无法进入该商铺腾退店内物品，故对于商铺至今仍未腾退的事实，原告亦存在一定的过错。2019年6月份，原告在未通知被告的情况下，己经对涉案商铺进行停电处理，且在2019年9月份，私自更换了商铺大门的锁，导致被告至今无法进入该商铺腾退店内物品。因此，涉案商铺至今仍无法出租，其实并不能归责于被告单方，系双方并未就合同自动解除后的后续腾退事宜进行良好协商，对于商铺至今仍未腾退的事实，被告与原告双方均存在一定的过错。故对于后续占用费的事宜，双方应当就各自的过错承担相应的费用。第三，被告愿意与原告友好协商解决后续关于商铺迟延腾退的占用费用事宜。被告与原告已存在两年多的商铺租赁关系，一直以来都合作良好，对于涉案商铺无法实际经营的不可抗力，其实对双方都造成了一定的损失。故对于2020年1月份以后至今的商铺占用费用，被告愿意与原告积极协商沟通在被告的过错范围内予以清偿且及时向原告腾退商铺。综上所述，被告认为涉案商铺因不可归责于双方的不可抗力原因导致无法正常经营，涉案《租赁合同》实际己于2019年6月份自动解除。故原告对于租金、违约金的主张缺乏事实与法律依据，依法应当予以驳回。被告愿意积极与原告沟通后续迟延腾退期间的占用费的支付。请求法院在查明客观事实的基础上，依法驳回原告的无理诉求，并积极组织双方进行调解。被告并未向本院提交相关证据。本院经审理认定事实如下：2017年3月13日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签署《租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于福湾超市一楼之二号和之前两件小商铺共300平方米，租赁期限5年，从2017年3月13日至2022年3月12日止，租金按照每月10000元计算，每月卫生费100元。乙方向甲方交纳2万元保证金，如乙方在合同期限内提前终止合同，甲方有权没收保证金。如乙方未能按期交纳租金，甲方将按规定每日收取千分之一的违约金，如乙方拖欠租金一个月以上，在甲方警告后仍未交纳，甲方有权单方终止合同，由此产生的损失由乙方自行承担。原告提交了一份声称为与被告的微信聊天记录，其中显示原告于2019年9月向被告发送内容称：“蔡老板，我一直打你电话，打不通，你已经欠了6月、7月、8月、9月的租金，一个星期内不交清租金，将取消合同，如不来我将强制清理店内物品。你不做就搬走，也好让我出租，别两相耽误。”原告于庭审中及庭后提交补充意见陈述，2019年1月，因被告雇佣员工在涉案商铺隔壁的员工宿舍涉嫌故意伤害罪导致员工宿舍被公安机关查封1至2个月，但涉案商铺并未被查封，可以正常营业。原告一直向被告催收租金，但被告并未提出过因刑事案件导致不能正常营业的问题，只是一直要求原告宽限交纳租金的期限。原告从未对涉案商铺断电或换锁，涉案商铺一直都处于被告的掌控之下。被告欠付的2019年3月至12月的电费1966.9元原告已全额支付给了上手房东。被告于庭后笔录中陈述，确认尚欠原告2019年6月至12月的租金和卫生费合计70700元和2019年3月至12月的电费1966.9元。涉案商铺在2019年3月发生命案，被公安封铺到2019年5月28日才解封，之后就没有正常经营。涉案商铺一共有6个门，原告后来更换了其中2个门的锁，其他门可正常进出。原告的机器设备一直放置于涉案商铺中，未进行腾退。原告在更换门后，被告有价值2万多元的电线和机油丢失了。本院认为，原告与被告于2017年3月13日签署的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方形成房屋租赁合同关系。双方均应按合同约定履行各自义务。关于租金和卫生费。原告主张被告欠付2019年6月至12月的租金和卫生费合计70700元和2019年3月至12月的电费1966.9元未支付，被告认可欠付以上款项，但辩称因涉案商铺发生命案后无法正常经营才导致欠款的发生。本院经审查后认为，被告并未提交相关证据证明商铺被查封的具体时间，亦并未提交相关证据证明涉案商铺在解封后实际经营仍受到命案的后续影响，更未提交相关证据证明原告对商铺进行断电和换锁。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告没有完成其证明责任，应承担证据失权的不利后果，本院对于被告以上抗辩理由不予采纳。且即使涉案商铺的经营确实在2019年上半年受到命案影响，被告在2019年下半年随即应积极就涉案商铺的租赁问题与原告进行协商，并主动腾退涉案商铺交还原告，以减少商铺空置的损失。但就本案的情况可见，被告并未采取积极的措施，反而任由商铺空置导致产生持续的租金损失。据此，原告主张被告支付自2019年6月至腾退涉案商铺之日止的占有使用费（按照每月10000元租金和100元卫生费计算）以及欠付电费1966.9元有合理依据，本院予以支持。至于违约金，虽然租赁合同中约定了被告支付违约金和没收保证金的条款，但考虑到支付违约金和没收保证金均有填平损失、惩罚违约行为的性质，且综合考虑涉案商铺中所发生的命案对于被告的经营的确存在一定影响，被告对于涉案纠纷的发生并不存在极大的主观恶意的情况，本院对于原告主张被告支付违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告蔡亚平于本判决生效之日起十日内向原告黄金球支付2019年6月至12月的租金和卫生费70700元；二、被告蔡亚平于本判决生效之日起十日内向原告黄金球支付自2020年1月1日起至腾退涉案商铺之日止的占有使用费（按照每月10100元计算）；三、被告蔡亚平于本判决生效之日起十日内向原告黄金球支付2019年3月至12月的电费1966.9元；四、驳回原告黄金球其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取861元，由原告黄金球负担61元、被告蔡亚平负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇二〇年五月十五日书记员  梁 縉苏海婷