福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1624号 上诉人（原审原告）：泉州市泉港宏盈服装厂，注册号3505002200568，住所地福建省泉州市泉港区前黄镇政府店面。 法定代表人：王冠宏，该公司负责人。 委托诉讼代理人：刘永奎，福建欣港律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：泉州泉港区宝泽电子有限公司(原泉州泉港区宝泽电子厂，于2019年4月29日转制)，统一社会信用代码91350505MA32QEB98Q，住所地福建省泉州市泉港区前黄镇驿峰西路197号。 法定代表人：庄辉祥，该公司负责人。 委托诉讼代理人：张桦木，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连梅明，福建泉南律师事务所律师。 原审第三人：李泽忠，男，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原审第三人：郑忠贤，女，汉族，1975年12月22日出生，住福建省泉州市泉港区。 上诉人泉州市泉港宏盈服装厂（以下简称宏盈服装厂）因与被上诉人泉州泉港区宝泽电子有限公司（以下简称宝泽电子厂）、原审第三人李泽忠、郑忠贤建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院（2018）闽0505民初2840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏盈服装厂上诉请求：撤销一审判决,改判支持上诉人一审的全部诉讼请求或发回重审,被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由:一、被上诉人与前黄镇政府签订的《合同书》是无效合同，合同书所约定的土地用途、开发期限、投资条件、土地利用等均系无效的，一审法院以一份无效的《合同书》为依据认定上诉人与被上诉人签订的《前黄粮食市场转让开发合同书》是无效合同，这显然是错误的。二、一审认定诉争的土地办理了泉港国用(2006)第0091号国有土地使用证。根据泉港国用(2006)第0091号国有土地使用证办理时被上诉人与泉州市泉港区国土规划建设局签订的泉港【2006】合Z021号《国有土地使用权出让合同》第四条约定：诉争土地的用途为工业用地，《前黄粮食市场转让开发合同书》约定被上诉人将诉争土地转让给上诉人作为服装、帽、包袋、手套加工项目的建设用地并未改变土地用途。三、泉港【2006】合Z021号《国有土地使用权出让合同》第二十三条约定：诉争土地可以转让。上诉人与被上诉人签订的《前黄粮食市场转让开发合同书》系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应依照合同约定履行各自的义务。依据《前黄粮食市场转让开发合同书》合同约定，被上诉人在收取上诉人款项应按合同约定向上诉人交付土地并把诉争土地过户至上诉人名下。 宝泽电子厂辩称：一审判决正确。1、本案的转让是否真实存疑；如果按照上诉人所述2004年4月29日签订转让合同，为什么2018年才起诉。2004年的时候上诉人的企业还未成立，2004年4月份的时候还没有上诉人这家企业。因此，转让合同缺乏真实性。2、至今上诉人未提供相关坐标图、红线图，上诉人也没有动工建设。转让缺乏真实性。3、假设转让真实，但是根据相关法律规定，变更土地用途须经过相关部门批准，一审驳回上诉人的诉求是正确的。4、上诉人的诉讼请求并不明确，案涉的十亩土地没有明确具体的四至，上诉人至今没法提供合同约定的红线图。根据法律规定，上诉人不符合起诉条件，应予驳回。5、李泽忠在2012年将资产及土地使用权转让给答辩人，属于重复转让，根据相关法律规定，被上诉人从2012年受让至今，已经办理相关变更手续，也支付了合同对价并进行投资开发，上诉人没有办理相关变更手续，也未支付了合同对价、未进行投资开发，上诉人应向李泽忠主张违约责任，而不是向答辩人主张权利。6、即使如上诉人所述，转让确实存在，但也已经超过诉讼时效。 宏盈服装厂向一审法院起诉请求：1、被告向原告交付位于泉港区宝泽电子厂内的10亩工业用地；2、被告协助原告办理涉案土地的过户手续，把涉案土地过户到原告名下。诉讼过程中，原告明确第1项诉讼请求为：被告向原告交付泉港国用（2006）第0091号国有土地使用权证项下、位于泉港区宝泽电子厂内的10亩工业用地。 一审法院认定事实：2003年5月13日，泉州市泉港区宝泽商贸市场（2005年12月15日变更名称为泉州泉港区宝泽电子厂）与泉州市泉港区前黄镇人民政府（以下简称前黄镇政府）签订《合同书》，约定前黄镇政府（即甲方）同意将位于前黄镇区内驿峰公路北侧，中央直属粮库与前黄村安置地之间的82.872亩土地有偿转让给被告（即乙方），作为前黄粮食加工批发市场的开发建设用地，不得私自改变用途；乙方在甲方提供用地后马上动工建设，并按计划进度实施；（1）乙方须在2004年8月底前竣工一栋投资在500万元以上有形象意义的商住楼；（2）乙方必须在2004年10月前引进2家各投资500万元以上的粮食加工企业，并进行正式的基础施工；（3）乙方须在2004年底前保证粮食加工项目全部开发利用，并动工建设，50%建成投产……。2004年4月19日，原告与被告签订《前黄粮食市场转让开发合同书》，约定被告（即甲方）同意将前黄粮食加工批发市场部分用地有偿转让给原告（即乙方），作为服装、帽、包袋、手套加工项目的建设用地，面积为10亩；乙方取得甲方转让土地作为工业用地，每亩5.5万元（包括土地补偿费和办证费用）面积以红线图核实面积为准；乙方应付土地转让款总额为550000元；乙方必须在合同签定之日起一星期内付清叁拾万元，甲方提供红线图后再付壹拾万元，其余款项在乙方取得土地证后15日内付清；甲方应在合同签定之日起一个月内完成该地块的通水、通电，并交付转让地块坐标和规划红线图供乙方设计，并配合乙方在红线范围内对围墙基础进行；乙方应在合同签定之日起十日内动工建设，并按规定进度施工；如乙方未能按规定交清款项或逾期未动工建设，甲方可直接收回土地另作处理。2004年4月19日、2005年9月29日、2006年3月15日、5月30日、9月18日，原告通过林文辉分别向被告支付土地转让款350000元、10000元、10000元、5000元、20000元，合计395000元。2005年10月15日、11月27日、2006年5月21日，原告通过林文辉分别向被告时任的法定代表人即第三人李泽忠支付40000元、10000元、5000元，合计55000元。2006年9月16日，诉争土地办理了泉港国用（2006）第0091号国有土地使用权证。另查明，2012年5月7日，被告宝泽电子厂的投资人及法定代表人均由李泽忠变更为庄小峰。 一审法院认为：被告宝泽电子厂与前黄镇政府签订的《合同书》约定出让的土地系用于前黄粮食加工批发市场的开发建设用地，并约定不得私自改变用途；原、被告签订《前黄粮食市场转让开发合同书》，将上述《合同书》项下的10亩土地转让给原告作为服装、帽、包袋、手套加工项目的建设用地，已经改变了土地的用途，且被告未按《合同书》规定的期限和条件投资开发、利用土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”的规定，被告不得转让《合同书》项下的土地，故原、被告签订的《前黄粮食市场转让开发合同书》违反法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。因《前黄粮食市场转让开发合同书》无效，故原告要求被告交付土地并协助原告办理涉案土地的过户手续缺乏依据，均不予支持。经法院向原告释明，原告表示若法院认定《前黄粮食市场转让开发合同书》无效，其仍坚持其诉讼请求，本案对《前黄粮食市场转让开发合同书》无效的法律后果不予处理。第三人李泽忠经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十条规定，一审判决：驳回原告泉州市泉港宏盈服装厂的全部诉讼请求。案件受理费9300元，由原告泉州市泉港宏盈服装厂负担。 本院二审期间，宏盈服装厂提供《国有土地使用权出让合同》，拟证明：(1)、诉争的土地在办理泉港国用(2006)第0091号国有土地使用证时被上诉人与泉州市泉港区国土规划建设局签订的：泉港【2006】合Z021号《国有土地使用权出让合同》第四条约定：诉争土地的用途为工业用地，《前黄粮食市场转让开发合同书》约定被上诉人将诉争土地转让给上诉人作为服装、帽、包袋、手套加工项目的建设用地并未改变土地用途；(2)、泉港【2006】合Z021号《国有土地使用权出让合同》第二十三条约定诉争土地可以转让。宝泽电子厂质证称：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，双方签订出让合同是和前黄镇政府是用于农贸加工，变更用途须经原出让部门的同意和相关部门的批准。本院审查认为：宏盈服装厂二审提供的证据来源合法，宝泽电子厂对真实性亦无异议，故该证据予以采纳。该《国有土地使用权出让合同》第十二条约定：“受让人在本合同项下宗地范围内用于企业内部行政办公及生活服务设施用地的面积不得超过总用地面积的7%。受让人不得在用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”第十三条约定：“受让人如需改变本合同第四条约定的用途，或者第十一条、第十二条约定的土地利用指标，应事先经规划主管部门和出让人同意，并按出让人重新核定的数额补交土地使用权出让金。”第二十条约定：“在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。”第二十三条约定：“受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权并按本合同约定投资开发建设后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让(包括出售、交换和赠与)剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第(三)项规定之条件：(一)按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；(二)按照本合同约定进行投资开发，形成工业或其他建设用地条件；(三)受让人未按本合同约定投入足额资金进行开发建设和建成投产的，应补足基础设施投入等财政贴价金额每亩人民币大写捌万伍仟元(小写85000元)”。 另查明，原泉州泉港区宝泽电子厂于2019年4月29日转制为泉州泉港区宝泽电子有限公司。一审法院查明的其他事实正确，本院予以确认。 本院认为，宝泽电子厂和泉州市泉港区国土规划建设局签订《国有土地使用权出让合同》，取得该合同项下的工业土地使用权。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定及案涉《国有土地使用权出让合同》的约定，宝泽电子厂必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，并按合同的约定投资开发建设后，才有权将合同项下的全部或部分土地使用权转让；需要改变合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意。本案宝泽电子厂和宏盈服装厂签订《前黄粮食市场转让开发合同书》时，并未按合同的约定投资开发建设，双方约定将一部分土地使用权转让给宏盈服装厂用于建设，改变了土地使用条件，也未依法办理有关批准手续，并向出让人申请并取得出让人同意。因此，宏盈服装厂诉请宝泽电子厂交付土地、协助办理土地过户手续依据不足，不予支持。一审法院认定事实清楚，但认定合同无效不妥，而判决驳回宏盈服装厂的诉讼请求并无不当，予以维持。 综上，宏盈服装厂上诉请求判决宝泽电子厂交付土地、协助办理土地过户手续缺乏事实和法律依据，不予采纳。一审法院判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9300元，由泉州市泉港宏盈服装厂负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈锦平 审判员  陈庆辉 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年五月二十六日 书记员  洪铭锋 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；