广西壮族自治区上林县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0125执异9号 案外人蓝海文，男，1970年2月3日出生，住上林县。 案外人周小娟，女，1973年1月4日出生，住上林县。 申请执行人蒋元华，男，1969年2月25日出生，住上林县。 被执行人李道界，男，1981年2月7日出生，住上林县。 本院在执行蒋元华申请执行李道界民间借贷纠纷一案中，案外人蓝海文、周小娟向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人蓝海文、周小娟称，蒋元华与李道界民间借贷纠纷一案，上林县人民法院2018年8月8日作出（2008）桂0125民初1101号裁定，查封李道界位于上林县大丰镇××尚书楼××单元××号、不动产证号为桂（2017）上林县不动产证明第0003186号的房产，查封期限二年，但该房于2018年8月5日已由李道界、苏妍夫妻二人卖给案外人蓝海文、周小娟，双方签订有房屋买卖合同，根据合同案外人已向李道界、苏妍支付159500元，并每月由案外人把按揭款交至李道界的银行卡中进行按揭，同时在合同签订后案外人马上进行房屋水电与防盗网安装，房屋所有权已归属于案外人蓝海文、周小娟所有。此外，案外人去办证大厅咨询过上林县大丰镇大丰街107号尚书楼是否得办证，得到的答复是没有轮到，直到现在上林县大丰镇大丰街107号尚书楼整栋楼全部没有办得房产证。还有上林县人民法院裁定查封的房屋是证号为桂(2017)上林县不动产证明第0003186号，与案外人蓝海文、周小娟手上持有权房屋证号桂（2017）上林县不动产证明第0001800号不符。综上所述，上林县人民法院违反法律规定查封上述房屋，侵害案外人的合法权益，故案外人向法院提出异议，请求解除对上述房屋的查封。 本院查明，李道界及其配偶苏妍通过按揭方式向房地产开发商广西泉景昊房地产开发有限责任公司购买位于上林县大丰镇××尚书楼××单元××号的套房（以下简称涉案房屋），按揭银行为中国农业银行股份有限公司上林县支行（以下简称农行）。2017年涉案房屋办理了商品房预告登记，登记为李道界、苏妍共有，登记号桂（2017）上林县不动产证明第0001800号，但涉案房屋至今未取得不动产权证。 2018年，蒋元华因民间借贷纠纷将李道界诉至本院，同年8月8日本院作出（2018）桂0125民初1101号民事裁定，保全查封李道界所有的涉案房屋，查封期限二年，次日本院向原上林县国土资源局送达裁定，由该局协助本院查封，同年12月14日本院作出（2018）桂0125民初1101号民事判决：李道界于判决生效之日起十五日内偿还蒋元华借款本金100000元，并支付逾期利息（逾期利息计算：以借款本金100000元为基数，按年利率6%，从2018年4月15日起计付至偿清借款本金之日止）；案件受理费2300元，由李道界负担。判决发生法律效力后，因李道界未履行，蒋元华向本院申请执行，本院立（2019）桂0125执181号案执行。 另查明，2018年8月5日案外人蓝海文、周小娟与李道界、苏妍就涉案房屋签订房屋买卖合同，主要内容：1.李道界、苏妍自愿将上述房屋转卖给蓝海文、周小娟，房屋转卖总价430326元；2.蓝海文、周小娟在合同签订后支付购房款159085元（余下的价款为欠银行的按揭贷款），李道界、苏妍将房屋钥匙及与房屋按揭相关的凭证等交于蓝海文、周小娟；3.之后房屋的每月按揭贷款由蓝海文、周小娟以李道界、苏妍的名义偿还。同月6日、7日周小娟以银行转帐方式向李道界分别支付128500元、30500元，同月7日李道界向周小娟出具159500元的收据。之后至2019年7月1日止，周小娟陆续按合同合计将23050元转入李道界的农行账户，供农行按月扣还按揭。2019年8月2日，案外人蓝海文、周小娟向本院提出执行异议，申请中止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封。 还查明，本院在办理涉李道界执行案件的过程中冻结了李道界的存款账户，致使案外人无法通过李道界农行账户偿还银行按揭，同时二名案外人在知晓李道界及涉案房屋被执行后就停止偿还银行按揭，后农行通过扣划广西泉景昊房地产开发有限责任公司的担保金偿还了部分按揭款。 2019年8月29日，农行向本院起诉解除与李道界、苏妍的按揭贷款合同，本院同年11月22日作出（2019）桂0125民初1906号民事判决：1、解除原告农行与被告李道界、苏妍、广西泉景昊房地产开发有限责任公司于2017年9月8日签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告李道界、苏妍于本案判决生效之日起十日内偿还借款本金264616.82元及利息；3、被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带偿还责任。该判决发生法律效力后，农行向本院申请执行，本院2020年1月8日立（2020）桂0125执49号案件予以执行。 再查明，本院在审查过程中于2019年12月20日书面通知案外人将尚欠的合同价款247776元交至本院执行，后案外人于同月27日、28日、29日合计将24.9万元交至本院（其中27日5万、4.07万，28日4.43万、1.4万、5万，29日5万）。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人作为房屋买受人与李道界及其配偶苏妍就涉案房屋签订书面买卖合同的日期为2018年8月5日，本院实际查封涉案房屋的日期为2018年8月9日，该合同的签订在本院查封之前；根据合同约定及本县目前房屋交易的传统习惯，案外人根据合同支付部分价款后取得了房屋钥匙，据此可以认定案外人在本院查封前合法占有了房屋；案外人根据合同约定支付了部分价款182550元，剩余的合同价款247776元，案外人已按本院通知交至本院；最后，涉案房屋根据合同约定未还完银行按揭即未付完全部合同价款，房屋自然不能过户，这并非案外人自身原因所致，现案外人按本院通知将剩余的合同价款交至本院执行，待本院执行实施部门处理完该剩余价款后，案外人应自行去处理与按揭银行农行、房屋开发商之间的关系，并在符合过户条件时及时办理过户。 此外，本案涉案房屋的登记为预告登记，并非所有权登记，涉案房屋买卖合同的双方为案外人与被执行人李道界及其配偶，并未涉及房屋所对应的按揭银行及开发商，故本案的处理结果只能约束案外人、被执行人及申请执行人，不能约束按揭银行及开发商。换言之，案外人的异议获得支持后可以排除申请执行人对涉案房屋的执行，但之后房屋与按揭银行、开发商之间的关系，应由案外人自行去处理并自担风险。 综上所述，案外人蓝海文、周小娟提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其提出解除对涉案房屋查封的主张成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对上林县大丰镇大丰街107号尚书楼X单元XX号房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 本裁定送达后即发生法律效力。 审判长  黄英艳 审判员  卢盛忠 审判员  欧晓元 二〇二〇年五月六日 书记员  黄珠萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”