广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终457号上诉人（原审被告）：陈宇顺，男，1964年5月27日出生，汉族，住广东省江门市。被上诉人（原审原告）：江门市新会区会城街天马六联组经济联合社。住所地：广东省江门市新会区。法定代表人：陈文杰，该社社长。被上诉人（原审原告）：江门市新会区会城街道天马村六联组。住所地：广东省江门市新会区。负责人：陈文杰，该组组长。上诉人陈宇顺因与被上诉人江门市新会区会城街天马六联组经济联合社（以下简称六联组经联社）、江门市新会区会城街道天马村六联组（以下简称六联组）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初1285号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈宇顺上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判为继续有效履行10年租赁合同，从原合同到期后起计；3.六联组收回土地要补偿陈宇顺基建成本，按征收标准计算。4.一审案件受理费50元由六联组负担。事实和理由：1.六联组原领导小组和陈宇顺在原合同到期前（还没实行三资平台），六联组两次会议同意陈宇顺续租，期限从原合同到期后起计10年，租金从原合同每年6300元，新协议提升至每年租金7560元(六联组原组长、书记陈群立在一审中有陈述)。陈宇顺每年按六联组发缴款通知单交足租金。双方履行新的租赁协议五年多，并且陈宇顺在2016年征得六联组原领导同意，又投资了20多万元进行重建。由此证明，双方已实际履行新的租赁合同。所以不能以现在实行的三资平台政策判决。六联组以原合同诉讼陈宇顺，变更诉讼请求，从不提什么原因收取所提升的租金，多收取租金解决方案。由此证明，六联组以三资平台政策为由，不按事实，主张解除履行中协议，是损害了租户合法权益。2.在接到一审判决前，其中一承租方陈某甲找到由江门市新会区会城街道天马村民委员会（以下简称某乙村委会）开出的（陈某甲转租办营业执照）《证明》（证据由陈某甲的律师提交），该证明记载转租期限由2016年至2021年12月底，由此可见，双方还在履行新合同当中。3.请求法院判令六联组补偿陈宇顺基建成本。理由是：双方还在履行合同中，如一方违约，要赔偿另一方损失。如要终止合同，六联组原领导小组误导陈宇顺再投资，所以要补偿陈宇顺基建损失。六联组经联社、六联组辩称，一、六联组与陈宇顺之间的租赁关系应自2019年3月14日解除。1.陈宇顺提出的续租主张所依据的“新证据”和本案的租赁关系无关，况且，该“新证据”并不代表或者等同于必然要形成合同双方的明确合意表示。2.其次，租赁双方当事人至今为止并没有把续租或者租期变更的约定明确制定新的租赁协议或补充协议并进行签订。3.再者，出租集体资产的事宜若要发生租期方面的变更，则要通过民主表决程序，由大多数村民集体表态同意。因此，一审法院认定租赁关系解除时间正确。二、六联组经联社、六联组所进行的一切与租赁有关的手续均严格依照三资管理的规定，不能也不会违法、违规进行。三、根据租赁协议约定，对于租赁者在租赁期间的相关基建，没有明确约定必须补偿其所谓的基建成本。反之，因陈宇顺租期届满拒绝迁出，其必须向六联组经联社、六联组支付判决书所述的土地占用费。综上所述，一审判决查明事实清晰、认定事实准确，适用法律、法规正确，恳请维持一审判决，维护六联组经联社、六联组的合法权益，彰显我国法律公平、公正之核心价值，保障农村集体利益不被无理缠讼方侵害，进而保障地方的稳定、和谐!六联组经联社、六联组向一审法院起诉请求：1.陈宇顺向六联组经联社、六联组返还租赁土地和地面上的建筑物；2.陈宇顺向六联组经联社、六联组支付自2018年1月至陈宇顺向六联组经联社、六联组返还租赁土地和地上建筑物之日止的租金和滞纳金（暂计至2018年12月的租金为6300元、滞纳金为630元，此后按照每年6300元标准计算至返还租赁物之日止）；3.本案诉讼费由陈宇顺承担。一审诉讼过程中，六联组经联社、六联组变更诉讼请求为：1.确认六联组经联社、六联组与陈宇顺的租赁关系自2018年8月21日起解除；2.陈宇顺自判决生效之日起十日内自行搬迁并拆除地上建构筑物，将租赁土地返还给六联组经联社、六联组；3.陈宇顺向六联组经联社、六联组支付自解除租赁关系之日（2018年8月21日）起至租赁土地返还之日止的占用费（占用费参照《租赁土地合同书》中约定的525元/月计算，暂计至2018年12月为1575元）；4.本案诉讼费由陈宇顺负担。一审法院认定事实：1994年4月7日，天马管理区六村（现名为六联组）取得《建设用地规划许可证》，该证载明“用地单位”为天马管理区六村，“用地项目名称”为村民住宅基地、“用地位置”为天马六村四队秧地围。1994年11月11日，原新会市国土局出具新地政【1994】168号《关于天马管理区六村农民建房用地的批复》，同意天马管理区六村（现名为六联组）使用本村第四经济合作社位于秧地（土名）丢荒地（面积21235㎡）作为村民建住宅用地。2009年12月1日，六联组（甲方）与陈宇顺签订《租赁土地合同书》，主要约定：甲方将天马村六联组秧地村公路边的土地出租给乙方，租赁期限为2010年1月1日至2013年12月30日止；甲方出租给乙方的土地面积为350平方米，每年租金6300元（即每年每平方米18元）；乙方应在每年一月交纳全年租金，如当年过期不交清租金，滞纳金按10%计算，甲方随时有权收回土地，本合同自动失效，乙方的损失甲方不负责赔偿；租期届满，甲方如需用土地，由甲方通知之日起30日内，乙方无条件自行拆除清理，甲方不作任何补偿。如甲方未需要用土地，乙方想继续租，到时双方另行协商。上述租赁合同附租赁地图一份，标明陈宇顺所租土地北边长16.8米、西边宽20.8米[西边与变压器房（新电房）、旧电房相邻]、东边宽22.5米。上述出租方案已经六联组村民代表会议民主表决通过。陈宇顺租赁该土地后，在地上建设房屋用作仓库，该房屋没有产权登记，陈宇顺也没有办理报建手续。陈宇顺自2010年起至2014年期间，每年以银行汇款的方式向六联组交纳当年租金6300元，六联组向陈宇顺出具《新会区农村集体经济组织统一收据》。陈宇顺自2015年起至2017年，每年以银行汇款的方式向六联组或六联租经联社交纳当年租金7560元，六联组或六联组经联社向陈宇顺出具《新会区农村集体经济组织统一收据》。陈宇顺于2019年3月21日通过银行汇款方式向六联组经联社账户汇入了7560元，并注明是“2018年1月1日至2018年12月31日租地租金”；又于2019年7月8日通过银行汇款方式向六联组经联社账户汇入了7560元，并注明是“2018年1月1日至2018年12月31日租地租金”，六联组经联社并未就该两次汇款出具收据。另查明，六联组经联社于2009年5月21日设立，其为经营、管理六联组集体所有资产的农村集体经济组织。又查明，2013年11月20日六联组班子成员与陈某丙、陈某甲、陈某乙、陈宇顺召开会议，协商续租的事宜，商议结果为：如果继续租赁，必须达成如下条款：续签合同的价格要按现在市价，不能按原来的价格续租；租期为10年，期满后地面上所有物品不能拆走，全部物业归六村集体所有。2014年12月26日，六联组召开老干部会议（驻村律师列席），就政府出台“三资”政策后，陈某丙、陈某甲、陈某乙、陈宇顺租赁的土地如何处理商讨处理方案，商议的结果为：按市价进行续租的处理方案比较合理。但两次会议后，六联组经联社、六联组与陈宇顺并未就续租事宜签订书面合同。再查明，因《租赁土地合同书》的附图没有标注明确的四至，故一审法院组织六联组、六联组经联社以及陈宇顺到实地进行查看以及指认租赁土地的四至，具体情形如下：陈宇顺目前使用的租赁土地位置、面积与2009年12月1日签订的《租赁土地合同书》附图标注的位置、面积一致，其没有扩大使用范围。六联组经联社、六联组以及陈宇顺一致确认租赁土地的四至范围为：南至银湖大道绿化带、北至民房（天马六村秧地245号、248号、249号）南门与陈宇顺租赁土地交界的大路、西至新旧电房东墙、东至六村市场与陈宇顺租赁土地交界的大路。陈宇顺在租赁土地时，地上原有部分围墙，陈宇顺租赁土地后在地上建造厂房，厂房围墙为砖结构，由水泥柱支撑，厂房顶部为铁棚，厂房内的东南角建有两层办公室和宿舍（水泥砖结构）。六联组经联社、六联组认为陈宇顺在租赁期限届满后继续使用租赁土地，并在六联组经联社、六联组发出搬迁通知后，仍不交还土地，应当承担相应责任。六联组经联社、六联组于2019年2月1日召开村民代表会议，会议表决通过如下事项：向陈宇顺提起诉讼以及相关诉讼请求。六联组经联社、六联组向一审法院提起诉讼后，陈宇顺于2019年3月14日收到一审法院送达的应诉资料。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。一、关于六联组经联社、六联组主张双方租赁关系自2018年8月21日起解除的问题。1、关于双方的租赁关系应否予以解除的问题。陈宇顺主张《租赁土地合同书》约定的租赁期限届满后，六联组已召开了班子成员会议以及老干部会议，决定就涉案土地与陈宇顺签订续租协议，续租的期限为10年，因此六联组与陈宇顺的租赁关系不应予以解除。对此，一审法院认为，六联组与陈宇顺的租赁关系应当予以解除，具体理由如下：第一，六联组与陈宇顺就涉案土地并未达成续租10年的协议。首先，续租协议是指双方当事人在原租赁合同约定的期限届满前或届满后，就标的物签订新的租赁合同，对原租赁期限进行延长以及对在延长期间双方的权利义务进行约定。因此，续租协议实质上是重新签订租赁合同，而非对原租赁合同内容进行协议变更。虽然六联组班子成员会议、六联组老干部会议的商议结果均建议六联组与陈宇顺签订续租协议，但该商议结果仅为初步的意向，而非签订协议的要约。即使六联组班子成员会议已就续租的重要事项——租赁期限、租金标准、期限届满后地上建构筑物的处理提出方案，但从会议记录中“如果继续租赁就必须达成以下条款”的记载可知，该方案并非双方已达成一致协议的方案，由此可见，六联组与陈宇顺未对续租协议的其他事项进行约定，更未签订续租协议。其次，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。”之规定，六联组如与陈宇顺签订续租协议，理应举行村民会议或村民代表会议进行表决，但现有证据均未显示六联组或六联组经联社的村民已对此进行了表决，由此也可以印证六联组与陈宇顺并未签订续租协议。最后，如上所述，续租协议实质上是重新签订租赁合同，故续租协议的形式仍应受《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”之规定的约束。陈宇顺自认其与六联组达成口头的续租协议，续租时间为10年，故退一步而言，即使六联组确实与陈宇顺达成续租协议，该协议亦为不定期租赁协议，陈宇顺主张双方达成的续租协议约定了租赁期限为10年，一审法院不予采纳。第二，六联组与陈宇顺于2009年12月1日签订的《租赁土地合同书》是双方的真实意思表示，并已经民主表决同意，该合同没有违反法律强制性规定，故该合同依法成立并具有法律效力。虽然六联组与陈宇顺并未达成续租协议，但在《租赁土地合同书》约定的租赁期限届满后，六联组经联社、六联组没有随即向陈宇顺提出返还土地的主张，陈宇顺继续使用涉案土地至今，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，《租赁土地合同书》继续有效，但租赁期限为不定期。六联组经联社、六联组起诉时诉请陈宇顺退还租赁土地已包含解除租赁合同关系的意思，陈宇顺在2019年3月14日收到一审法院送达的相关应诉资料，可见六联组经联社、六联组已履行了通知义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，六联组与陈宇顺之间的租赁合同关系应当予以解除。2、关于双方的租赁合同关系应于何时起解除的问题。六联组主张其与陈宇顺的租赁合同关系应当自2018年8月21日起解除。一审法院认为，六联组经联社、六联组提供的证据不足以证明其于2018年8月21日向陈宇顺送达了《通知》，并要求其返还涉案土地。陈宇顺在2019年3月14日收到一审法院送达的应诉资料，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，六联组与陈宇顺之间的租赁合同关系应自2019年3月14日起解除。二、关于六联组经联社、六联组主张陈宇顺搬迁并拆除地上建构筑物后，向六联组经联社、六联组返还租赁土地的问题。如上所述，六联组与陈宇顺之间的租赁合同关系应自2019年3月14日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，六联组与陈宇顺之间的租赁合同关系解除后，陈宇顺应将涉案土地予以返还。对于接收主体，一审法院认为，鉴于六联组经联社、六联组实际均由六联组的村民组成，六联组经联社的职能为管理六联组的集体资产，并且该社在成立后亦实际参与到本案《租赁土地合同书》的管理当中（包括收取租金、以其名义发出返还土地通知书等），故六联组、六联组经联社可共同作为接收涉案土地以及租金或其他应付费用的主体。对于返还土地的要求，六联组经联社、六联组主张陈宇顺应搬离并清理地上建构筑物后将租赁土地返还给六联组经联社、六联组，一审法院认为六联组经联社、六联组的主张符合双方在《租赁土地合同书》中“租期届满，甲方如需用土地，由甲方通知之日起30日内，乙方无条件自行拆除清理，甲方不作任何补偿。”的约定，一审法院予以支持。综上，陈宇顺应在清除地上建构筑物后，向六联组经联社、六联组返还秧地村公路边的土地【面积：350平方米；四至：南至银湖大道绿化带、北至民房（天马六村秧地245号、248号、249号）南门与陈宇顺租赁土地交界的大路、西至新旧电房东墙、东至六村市场与陈宇顺租赁土地交界的大路。】。三、关于六联组经联社、六联组主张陈宇顺支付土地占用费的问题。陈宇顺在《租赁土地合同书》约定的租赁期限届满后继续使用涉案土地并自2015年起按照7560元/年的标准向六联组交纳租金，其没有提出异议并予以收取，可视为双方协商一致对合同约定的租金标准进行变更。六联组与陈宇顺的租赁合同关系解除后，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，六联组经联社、六联组可按照变更后的租金标准向陈宇顺主张土地占用费。现六联组经联社、六联组按照原《租赁土地合同书》约定的6300元/年（即525元/月）的标准主张土地占用费，是对其权利的合法处分，一审法院予以认可。因六联组与陈宇顺的租赁合同关系自2019年3月14日起解除，故土地占用费应从2019年3月15日开始计算。陈宇顺在2019年7月8日向六联组经联社支付了7560元作为当年的土地租金，因此2019年3月14日前（含当日）的土地租金陈宇顺已支付完毕；陈宇顺应自2019年3月15日起，按525元/月的标准向六联组经联社、六联组支付土地占用费，直至返还土地之日止。因陈宇顺应支付的土地占用费的数额尚未能确定，无法以其多支付的2019年3月14日后（不含当日）的土地租金予以抵扣，故陈宇顺多支付的2019年3月14日后（不含当日）的土地租金由陈宇顺与六联组经联社、六联组另行协商处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、六联组与陈宇顺于2009年12月1日签订的《租赁土地合同书》自2019年3月14日起解除。二、陈宇顺应于判决发生法律效力之日起二十日内清除上述《租赁土地合同书》约定的，位于江门市新会区会城街道天马村六联组四队秧地村公路边的土地的地上建构筑物，并将该土地返还给六联组经联社、六联组【土地面积：350平方米；南至银湖大道绿化带、北至民房（天马六村秧地245号、248号、249号）南门与陈宇顺租赁土地交界的大路、西至新旧电房东墙、东至六村市场与陈宇顺租赁土地交界的大路。】。三、陈宇顺应于判决发生法律效力之日起十日内六联组经联社、六联组支付土地占用费（该土地占用费按525元/月计算，从2019年3月15日起计算至土地实际返还之日止）。四、驳回六联组经联社、六联组的其他诉讼请求。一审案件受理费50元（已由六联组经联社、六联组预交），由陈宇顺负担。六联组经联社、六联组多预交的一审案件受理费50元，由一审法院予以退回；陈宇顺应向一审法院补缴案件受理费50元。二审中，陈宇顺提交以下证据材料：1.《证明》复印件一份，用以证明六联组经联社、六联组同意陈宇顺升高商铺地台。2.会议记录复印件一份，用以证明六联组村委同意由陈宇顺续租涉案的土地。3.《进帐单》（日期分别为2020年1月8日和同年3月23日）复印件两份，用以证明陈宇顺已经向六联组经联社、六联组交纳1-6月份的土地租金。六联组经联社、六联组对上述证据认为：对证据1，六联组经联社、六联组档案中并没有这一份证明，即使有也是上一届村干部出具的，六联组经联社、六联组并不清楚。对证据2，是上一届村长自己持有的，并没有交给村集体。对证据3，六联组经联社、六联组没有通知陈宇顺交租，也未经六联组经联社、六联组同意，六联组经联社、六联组对此不予确认。六联组经联社、六联组在二审没有提交新证据。一审查明的除“陈宇顺于2019年3月21日通过银行汇款方式向六联组经联社账户汇入了7560元，并注明是‘2018年1月1日至2018年12月31日租地租金’；又于2019年7月8日通过银行汇款方式向六联组经联社账户汇入了7560元，并注明是‘2018年1月1日至2018年12月31日租地租金’”应修正为“陈宇顺于2019年3月21日通过银行汇款方式向六联组经联社账户汇入了7560元，并注明是‘2018年1月1日至2018年12月31日租地租金’；又于2019年7月8日通过银行汇款方式向六联组经联社账户汇入了7560元，并注明是‘2019年1月1日至2019年12月31日租地租金’”外，其余基本事实属实，本院依法予以确认。本院另查明：2020年1月8日和同年3月23日，陈宇顺分别以“缴付2020年1月1日至2020年3月31日阶段（为期三个月）的租地租金”、“缴付2020年4月1日至2020年6月30日阶段(为期三个月)的租地租金”的名义通过银行汇款方式向六联组经联社账户各汇入了1890元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。陈宇顺与六联组于2009年12月1日签订的《租赁土地合同书》，是双方的真实意思表示，且内容并无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。虽然上述合同仅由六联组作为出租方进行签订，但根据在案证据显示，六联组、六联组经联社均有参与该合同的履行当中，且二者的组成人员及财产基础均源自六联组村集体，六联组、六联组经联社在诉讼中也表示二者实际为同一套班子成员，可见，六联组、六联组经联社在涉案租赁交易存在人员、财物、事务等方面的混同。因此，一审法院认定六联组经联社、六联组的本案原告主体适格并无不当，本院依法确认。《租赁土地合同书》所约定的租赁期限于2013年12月30日届满后，陈宇顺继续使用涉案出租土地，六联组经联社、六联组没有提出异议并继续收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，一审法院认定《租赁土地合同书》在2013年12月30日后继续有效但租赁期限为不定期，合法有据，本院依法确认。陈宇顺主张双方当事人在《租赁土地合同书》约定的租赁期限届满后已达成了续租10年的协议，六联组经联社、六联组对此不予认可，故陈宇顺依法应对其主张承担举证责任。经审查，陈宇顺提及的涉案土地续租10年，明显属于涉及村民利益的重大事项，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项”的规定，陈宇顺理应知道涉案土地的续租事宜须由六联组所属村民民主议定同意后才能办理。从六联组班子成员与陈宇顺等租户于2013年11月20日参加的会议内容来看，虽然与会人员就续租年限、租金标准及续租期满后地上物的处理等问题取得共识，但是未能反映出属于六联组所属村民民主议决的意见，且从当中“如果继续租赁就必须达成以下条款”、“续签合同的价格要按现在市价”、“经过磋商，在场人员都同意这样处理的方式比较合理、适当”等内容可知，与会人员当时是在可以续租为假设前提下开展租赁方案的协商，其中的租赁价格仅原则、笼统地表述为按市价，而没有作进一步明确的约定，另外还明确需要续签合同，因此，上述会议内容应认定为六联组班子成员与陈宇顺等租户就续租方案进行酝酿所确立的初步意向，六联组于2014年12月26日召开老干部会议就涉案续租事宜征询意见对此也能予以印证。陈宇顺上诉认为双方当事人已通过前述2013年11月20日的会议口头达成续租10年的协议，依据不足。虽然2014年12月26日的六联组老干部会议的商议结果表示同意让陈宇顺等租户续租，但此仅为六联组在集体内部征求老干部意见的内容，上述商议结果未能产生该村所属村民民主议定同意的法律效果。六联组经联社或六联组在《租赁土地合同书》原约定租赁期限届满后向陈宇顺继续收取租金的事实，亦属双方之间不定期租赁的履行范畴，据此未能说明六联组所属村民通过民主议定的方式事前同意或事后追认将涉案土地让陈宇顺续租10年。至于陈宇顺在二审提及的由某乙村委会于2016年12月22日出具的《证明》，虽然其中提及同意陈宇顺将涉案土地上的房屋转租给他人经营，期限从2016年11月1日至2021年12月31日，但上述仅为某乙村委会确认的内容，其中未经六联组经联社或者六联组的确认，不能作为六联组村集体的意思表示，据此不足以证明双方当事人已达成续租10年的协议；陈宇顺在二审另外提交的由六联组于2015年5月28日出具的《证明》，虽然其中提及陈宇顺等租户升高商铺地台的改造期从2015年起至2024年12月31日，但该《证明》仅加盖六联组的印章，其出具目的在于由六联组同意陈宇顺等租户提出关于升高商铺地台的改造申请，而非用以明确续租期限，且上述期限与陈宇顺在诉讼中关于涉案土地续租10年至2023年12月31日期满的主张也不相符合，故不足以证实陈宇顺的诉讼主张。综上理由，陈宇顺前述关于双方当事人已达成续租10年的协议，依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”《租赁土地合同书》原来约定的年租金为6300元，但陈宇顺自2015年至2017年期间按每年7560元的标准向六联组或六联组经联社交纳当年租金，六联组或六联组经联社向陈宇顺出具相应收据予以确认，一审法院据此认定双方当事人对租金进行了合意变更，合法有据。承前所述，涉案土地租赁自2013年12月30日后属于不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”六联组经联社、六联组在本案起诉要求陈宇顺返还租赁土地，实质包含主张解除合同之意，虽然本案于2019年2月22日才正式受理，但双方当事人确认一审法院在2019年1月10日已就本案纠纷组织双方进行诉前联调，之后一审法院在2019年3月14日将包括起诉状副本等应诉材料送达给陈宇顺，据此，一审法院认定涉案《租赁土地合同书》自2019年3月14日起解除，合法合理，本院依法维持。进而，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定以及《租赁土地合同书》“租期届满，甲方如需用土地，由甲方通知之日起30日内，乙方无条件自行拆除清理，甲方不作任何补偿”的约定，一审法院判令陈宇顺向六联组经联社、六联组清退涉案土地亦无不当，本院依法维持。六联组经联社、六联组在一审中请求确认其与陈宇顺的租赁关系自2018年8月21日起解除，该项诉讼请求旨在确定双方的合同已经解除的事实及其解除时间，一审法院经审理后判决涉案租赁合同自2019年3月14日起解除，并没有超越当事人的诉讼请求范畴。如前所述，涉案租赁的相关事宜属于六联组所属村民自治的范畴且牵涉村民利益的事项，依法应由村民通过民主议定原则进行决定。六联组经联社、六联组在起诉时提交了由某乙村委会出具的有关村民代表表决的证明、村民代表关于起诉的表决签名表，一审法院对个别村民代表的意思表示也经核查属实，以上足见本案诉讼是通过六联组所属村民民主议定同意后才予启动，相应的诉讼请求也是六联组所属村民的主流民意所向。而陈宇顺主张续租10年，却未就此与六联组经联社或六联组签订正式的书面协议，也未经六联组所属村民民主议定同意，相应的法律后果及风险应由陈宇顺承担。因此，陈宇顺上诉主张若要解除合同则应由六联组补偿基建损失，理据不足，本院不予采纳。关于六联组经联社、六联组主张陈宇顺支付土地占用费的问题。由于双方当事人涉案租赁合同关系自2019年3月14日起解除，故上述的土地占用费应从2019年3月15日开始计算。六联组经联社、六联组主张按《租赁土地合同书》原约定的6300元/年（即525元/月）的标准计付土地占用费，一审法院予以认可并无不当。因此，一审法院认定陈宇顺应自2019年3月15日起至土地实际返还之日止，按525元/月的标准向六联组经联社、六联组支付土地占用费，合法合理，本院依法确认。但是，陈宇顺于2019年7月8日以交纳当年租金的名义通过银行向六联组经联社汇付了7560元，之后又于2020年1月8月和同年3月23日以交纳当年1-6月土地租金的名义共汇付了3780元，扣减陈宇顺应付2019年3月14日前（含当日）的土地租金1545元[7560元×（2个月+14日÷31日）÷12个月]，其实际多付租金9795元（7560元+3780元-1545元），由于上述的多付租金及土地占用费均属于土地使用费性质，而陈宇顺在应诉中辩称其已交清租金并据此主张驳回六联组经联社、六联组关于支付土地占用费的请求，因此，本案应将陈宇顺前述多付的租金从其应付的土地占用费中作相应的抵扣。一审法院以陈宇顺应付的土地占用费的金额尚未能确定为由，让双方当事人对陈宇顺多付的租金另行协商处理，不符合诉辩原则且可能造成当事人诉累，本院依法予以纠正。综上所述，陈宇顺的上诉部分有理，应予支持，无理部分则应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，援引法律条文正确，但实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第十三条、第一百七十条第一款第二项、第三百二十三条的规定，判决如下：一、维持广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初1285号民事判决第一、二项；二、撤销广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初1285号民事判决第四项；三、变更广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初1285号民事判决第三项为：陈宇顺应于本判决发生法律效力之日起十日内向江门市新会区会城街天马六联组经济联合社、江门市新会区会城街道天马村六联组支付土地占用费（该土地占用费按525元/月的标准从2019年3月15日起计至土地实际返还之日止，先以陈宇顺多付的土地租金9795元抵扣）；四、驳回江门市新会区会城街天马六联组经济联合社、江门市新会区会城街道天马村六联组的其他诉讼请求。一审案件受理费50元（江门市新会区会城街天马六联组经济联合社、江门市新会区会城街道天马村六联组已预交），由江门市新会区会城街天马六联组经济联合社、江门市新会区会城街道天马村六联组负担；二审案件受理费50元（陈宇顺已预交），由陈宇顺负担。本判决为终审判决。审 判 长  李立辉审 判 员  梁智坚审 判 员  肖文文二〇二〇年五月十九日法官助理  雷楚莹