云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9107号上诉人（原审原告）：李驰，男，汉族，1982年12月19日出生，身份证登记住址山西省大同市城区。委托诉讼代理人：张光敏，云南滇商律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李某，女，汉族，1986年10月13日出生，身份证登记住址湖南省安仁县。被上诉人（原审被告）：谭某，男，汉族，2010年6月4日出生，户籍所在地重庆市忠县。法定代理人：李某，女，汉族，1986年10月13日出生，身份证登记住址湖南省安仁县，系谭某母亲。被上诉人（原审被告）：谭钦文，男，汉族，1999年12月22日出生，身份证登记住址重庆市忠县。上诉人李驰因与被上诉人李某、谭某、谭钦文房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初7672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经依法报请延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人李驰上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.改判被上诉人李某支付上诉人违约金16万元；3.改判被上诉人李某承担公证费1950元；4.改判被上诉人谭某、谭钦文以继承谭勇遗产为限承担上述第2、3项责任及费用；5.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。被上诉人一审中明确表示已丧失偿还银行贷款的能力，且在合理期限内无法恢复履约能力，违约金和利息都属于损失，自认违约并愿意承担利息和违约金，仅主张违约金过高应予减少，上述内容均构成自认，一审对上述事实未认定存在认定事实不清。双方约定首付款50万元用于归还银行贷款，谭勇、李某未将该款用于支付银行贷款构成违约，一审认定被上诉人未违约错误。李某的违约行为造成上诉人重大损失，合计金额远远高于上诉人主张的16万元，一审对上诉人的损失未进行合理评价，仅支持利息远远无法弥补损失。2.一审适用法律错误。一审未支持违约金诉请，上诉人基于被上诉人存在“合同法定解除”违约情形诉请解除合同，而一审根据“合同约定解除”的法条判决解除合同，均属于适用法律错误。被上诉人李某、谭某、谭钦文未答辩。李驰向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《买卖协议》，并要求被告返还原告已支付的购房款500000元；2.被告向原告支付以500000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年5月5日起至购房款还清之日止的利息（暂计至起诉之日利息约为3336元）；3.被告支付原告违约金160000元；4.被告承担公证费1950元；5.被告承担本案的全部诉讼费用；6.各继承人应当以继承谭勇的遗产为限对上述债务承担清偿责任。一审法院认定事实：2017年1月19日，谭勇及被告李某与序古公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定谭勇与被告李某以612898元的价格向序古公司购买位于昆明市西山区居委会的未名城（Ａ3-2地块）Ｚ8幢22层2204号房屋（以下简称2204号房屋）。该合同于同日办理登记备案。同日，谭勇向序古公司支付首期房价款122898元，余款460000元约定向兴业银行昆明分行申请贷款支付。2018年4月25日，原告与谭勇签订《买卖协议》，约定谭勇以800000元的价格向原告出售2204号房屋，双方于2018年4月26日办理预约买卖公证；原告于公证当天支付部分房款200000元，于2018年5月5日前再行支付房款300000元，剩余房款300000元于该房产权证下发且办理交易手续当天由原告支付给谭勇。2018年4月26日，谭勇（甲方）、被告李某（甲方）与原告（乙方）签订《房屋转让预约协议》，主要约定，一、甲方向乙方转让2204号房屋，房屋坐落、设计用途、建筑面积以相关权属证明登记为准。该房屋目前的权利状态是有抵押，尚有银行贷款未归还完毕，未取得房屋权利证书，买卖双方对此情况均已确认，乙方愿意购买该房。二、本协议项下房屋转让价款为800000元。三、双方协商一致，乙方于本协议生效之日向甲方支付房款200000元，于2018年5月5日前支付给甲方300000元，剩余300000元由乙方在办理产权过户时通过银行按揭支付给甲方。四、双方协商一致，签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件为甲方取得该房屋不动产权证书原件之日起十个工作日内。五、违约责任1.于符合第四条规定的条件时，甲方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，乙方有权选择：（1）要求甲方退赔所实际收取的全部转让款项，同时向乙方支付转让价款总额20%的违约金；（2）要求甲方继续履行本协议，将该房屋转让于乙方。2.乙方不按照第三条规定支付价款的，甲方有权解除本协议，并要求乙方赔偿损失。3.于符合第四条规定的条件时，乙方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，甲方有权选择：（1）要求乙方支付转让价款总额20%的违约金，同时解除本协议；（2）要求乙方继续履行本协议。4.除上述违约责任承担方式外，守约方同时可以向违约方主张损失赔偿。该《房屋转让预约协议》经云南省昆明市国信公证处（2018）云昆国信证字第25814号《公证书》公证，原告为此支付公证费1950元。2018年4月26日，谭勇出具《收条》，确认收到原告支付的购房款200000元。2018年5月4日，谭勇出具《收条》，确认收到原告支付的购房款300000元。2018年5月31日，兴业银行昆明人民西路支行向谭勇发出《个人贷款催收通知书》，催收谭勇应于2018年5月15日归还贷款，逾期本金为887.31元，应收利息为1547.05元，罚息为7.16元。谭勇与被告李某于2011年1月24日登记结婚，2010年6月4日共同生育被告谭某。昆明市公安局盘龙分局昆公盘（2018）证字第687号《死亡证明书》证实，谭勇于2018年5月18日被发现死亡。忠县乌杨街道兴合村村民委员会2018年9月3日的《情况说明》记载，谭勇的母亲曹宗兰于1990年死亡，父亲谭仁地于2015年2月3日死亡；谭勇于2002年2月4日与何华琼登记结婚，双方育有一子即被告谭钦文，于2009年1月20日登记离婚。庭审中，原告陈述，其要求解除的协议是《房屋转让预约协议》；2204号房屋已于2018年5月2日左右交付；其代为归还过2018年7月、8月的购房贷款。被告李某、谭某陈述，2204号房屋已于2018年5月1日交付；谭勇去世后确实出现过逾期还款的情况，但现在是正常还款的。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告与谭勇、被告李某于2018年4月26日签订的《房屋转让预约协议》，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。现原告主张解除《房屋转让预约协议》，被告李某予以同意，而谭勇已经死亡，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，对原告的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《房屋转让预约协议》解除后，谭勇及被告李某应当向原告返还其已支付的购房款500000元，原告主张被告李某向其返还购房款500000元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。谭勇已经死亡，被告谭某、谭钦文系谭勇第一继承人，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”被告谭某、谭钦文应以继承谭勇的遗产实际价值为限向原告返还购房款500000元。对于原告主张被告向其支付违约金160000元的诉讼请求，本案中，被告尚未取得2204号房屋的不动产权证书，《房屋转让预约协议》约定的签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件尚未成就，原告虽然提交证据证实谭勇与被告李某在2018年5月出现了逾期归还贷款的情况，但该逾期还款行为并不必然导致《房屋转让预约协议》无法履行，原告也没有提交证据证实被告明确表示或者以自己的行为表明不履行《房屋转让预约协议》约定的义务，存在违约行为，应承担举证不利的后果，故对原告主张的违约金不予支持。原告另主张被告李某向其支付以500000元为本金，自2018年5月5日起至购房款还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，虽然被告在《房屋转让预约协议》的履行过程中没有出现违约行为，但谭勇收取原告支付的购房款后，客观上占用了原告的资金，造成了原告的利息损失，故对原告的该项诉讼请求予以支持。被告谭某、谭钦文作为谭勇的继承人，应以继承谭勇的遗产实际价值为限向原告支付该笔利息。对于原告主张的公证费1950元，没有法律依据，不予支持。被告谭钦文经法院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席判决。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告李驰与谭勇、被告李某于2018年4月26日签订的《房屋转让预约协议》；二、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告李驰返还购房款500000元；三、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告李驰支付以500000元为本金，自2018年5月5日起至购房款还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；四、被告谭某、谭钦文于本判决生效之日起十日内以继承谭勇的遗产实际价值为限清偿上述第二、三项债务；五、驳回原告李驰其他的诉讼请求。案件受理费10452元、保全费3846元（原告已预交），由原告李驰负担2124元，被告李某、谭某、谭钦文负担12174元（被告谭某、谭钦文以继承谭勇的遗产实际价值为限清偿）。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，当事人均无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人应否支付上诉人违约金、公证费？本院认为，双方当事人对一审判决解除李驰与谭勇、李某于2018年4月26日签订的《房屋转让预约协议》，李某向李驰返还购房款50万元并支付相应利息，谭某、谭钦文以继承谭勇遗产实际价值为限清偿上述债务均无异议，本院予以维持。针对被上诉人应否支付上诉人违约金的问题，《房屋转让预约协议》明确约定，“四、双方协商一致，签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件为甲方取得该房屋不动产权证书原件之日起十个工作日内。七、违约责任1.于符合本协议第四条规定的条件时，甲方拒不按照协议约定的内容签署正式房屋买卖合同的，乙方有权选择：（1）要求甲方退赔所实际收取的全部转让款项，同时向乙方支付转让价款总额20%的违约金；……”本案中，谭勇死亡后，李某至今未取得涉案房屋不动产权证书，协议约定的双方签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件尚未成就。上诉人虽主张双方签订的协议约定其支付的50万元要用于归还银行贷款，被上诉人未将该款项用于银行还贷，且明确表示无力归还银行贷款已构成根本违约，应承担相应的违约责任，但从双方签订的《房屋转让预约协议》约定内容看，并未约定上诉人支付的50万元要用于归还银行贷款，且一审庭审中李某是主张其没有能力归还上诉人购房款，而非上诉人所述的没有能力归还银行贷款，故对上诉人的该主张本院不予采信。现上诉人不能提交有效证据证明双方签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件已经成就而李某拒不按照协议约定内容与其签署正式房屋买卖合同，李某存在违约行为，上诉人应承担举证不能的不利后果，对上诉人要求被上诉人向其支付违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。针对被上诉人应否支付上诉人公证费的问题，无合同依据和法律根据，不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3539元，由上诉人李驰负担（李驰已预交10452元，向其退还6913元）。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年五月十四日法官助理陈志远书记员武雨