北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初42766号原告（反诉被告）：北京世纪天乐国际服装市场有限公司，住所地北京市西城区西外南路28号（德胜园区）。法定代表人：杜建甫，执行董事。委托诉讼代理人：程挥，男，1991年6月25日出生，北京世纪天乐国际服装市场有限公司工作人员。原告（反诉被告）：北京新湖阳光物业管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街南路28号1301室。法定代表人：许惠龙，董事长。委托诉讼代理人：黄南，男，1976年10月7日出生，北京新湖阳光物业管理有限公司工作人员，住北京市西城区。被告（反诉原告）：赵海涛，男，1975年2月27日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。原告北京世纪天乐国际服装市场有限公司（以下简称市场公司）、北京新湖阳光物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告赵海涛及赵海涛反诉市场公司、物业公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告市场公司的委托诉讼代理人程挥、物业公司的委托诉讼代理人黄南、被告赵海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。市场公司、物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签署的《北京市市场场地租赁合同书》、《市场场地租赁合同补充协议》、《北京市市场场地租赁合同之补充协议二》及《商铺经营权合同》于2017年10月6日解除；2.原告退还被告的全部费用84333.12元（费用明细如下：2017年10月7日至2018年9月24日的租金29593.97元，2017年10月7日至2018年9月24日的市场管理费2901.37元，2017年10月7日至2017年12月31日的物业费即商业管理费673.04元，2017年10月7日至2026年的9月24日的经营权费51164.74元）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：市场公司接受物业公司的委托，与赵海涛签署了《北京市市场场地租赁合同》、《市场场地租赁合同补充协议》、《北京市市场场地租赁合同之补充协议二》及《商铺经营权合同》。约定：赵海涛承租市场公司、物业公司坐落于北京市西城区西外南路28号世纪天乐大厦A3-2025号场地商铺及商铺经营权相关事宜，租赁期限及经营权期限自2012年9月25日起至2026年9月24日止。2015年4月30日，中央政治局会议审议通过《京津冀协同发展规划纲要》指出，推动京津冀协同发展是一个重大的国家战略，核心是有序疏解北京的非首都功能。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部向动物园商圈商户发出《致动物园商圈商户朋友的一封信》，“动批”市场疏解任务中包括商铺所在的北京世纪天乐国际服装市场。原告为贯彻执行《京津冀协同发展规划纲要》的相关政策和京津冀协同发展的国家战略的相关精神，并响应国家疏解北京非首都功能的号召，展开疏解工作，于2017年9月8日发布《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，通知包括被告在内的所有商户终止租赁合同及经营权合同，且商铺所在的北京世纪天乐国际服装市场将于2017年10月6日18时闭市。事实上，世纪天乐国际服装市场已于2017年10月6日18时闭市，市场公司、物业公司与赵海涛签订的租赁合同及经营权合同自2017年10月7日起不能履行，不能实现合同目的。原告认为因国家关于疏解北京非首都功能的政策导致市场公司、物业公司与赵海涛之间的合同因不可归责于双方的原因无法继续履行，租赁合同及经营权合同已于2017年10月6日解除，终止履行。根据《市场场地租赁合同补充协议》第九条第（三）款之约定及合同法第九十七条的规定，市场公司、物业公司同意退还赵海涛2017年10月7日至2018年9月24日的租金29593.97元、2017年10月7日至2018年9月24日的市场管理费2901.37元、2017年10月7日至2017年12月31日的物业费即交费票据上记载的商业管理费673.04元、2017年10月7日至2026年的9月24日的经营权费51164.74元，以上共计84333.12元。请法院判如所请。赵海涛辩称，确认上述合同解除时间是2017年10月6日，但是不认可原告主张应退还的金额，且不同意由市场公司这个主体退还。第一、单纯定性本案案由为房屋租赁合同纠纷不准确。我于2012年购买商铺时花费35万元（含过户费1万元），当时商铺市值已溢涨，充分证明商铺升值。本案合同的性质应平衡为商品房的买卖与租赁的统一。涉及商铺价值的增值应以相应区域的商品房买卖或租赁较高增值方式计量；而合同的解除更多应考量商品房或小产权房的买卖，解除应受到最大程度的限制。第二、本案经营权及租赁合同停止履行的原因系市场公司、物业公司单方解约，并非因不可抗力或双方无法控制的政策原因导致，市场公司、物业公司应承担违约责任。（2018）京04行初601号行政判决书明确表述本次疏解为市场行为。既然是市场行为，那么不是不可抗力或其他能够免除责任的法定原因。市场公司、物业公司提供的公告没有政府公章，故亦不能认定为政府行政行为，应为市场行为。公告中提到的“奖励”应定性或理解为提前解约所承担的违约责任，是对商户的一种赔偿，该奖励措施没有事实和法律依据。相反角度证明疏解行为是市场行为。同时需要说明的是，市场公司、物业公司单方行使解除权的原因更多在于其以高价将股权转移给第三方公司（北京华远云科技有限公司），并已将股权转让完成，其转让对价中必然包含其需提前解约支付给商户的赔偿款。总之，市场公司、物业公司不与商户进行协商，擅自以疏解的名义单方解除合同，应承担相应的违约责任。第三，《市场场地租赁合同补充协议》第九条第3款，排除对方主要权利，应属无效。即便考虑到政策变更的情形，市场公司、物业公司单方解除合同，仍应和商户充分协商，确认公平公开合理的补偿标准，并避免给商户造成或扩大损失。本案中，市场公司、物业公司收取了商户2018年的租赁费，给商户造成2018年能正常经营的假象，商户必然囤货代售，公告中给予商户处理商品的时间不足一个月，给我方造成巨大损失。第四、市场公司、物业公司主张的赔偿标准没有事实和法律依据，应按照经营权回购的标准制定赔偿方案，并充分考虑市场公司、物业公司单方解约给我造成的经济损失。市场公司、物业公司未顾及给我方造成的损失，也未考虑到我方一次性支付费用的原由、商品的溢价及通胀等，完全违背公平原则。应退还的费用应包括直接损失和间接损失。直接损失为35万元（我于2012年购买商铺时35万元），包括经营权费11.2万元，含过户费1万元。间接损失为409095.66元，包括2017年10月7日至2026年9月24日的经营权回购款305655.66元、2017年9月25日至2018年9月24日的租赁费33600元、2017年7月1日至2017年12月31日的商业管理费1440元、市场公告奖励金60000元、免租期租赁费8400元。故我方现提起反诉。反诉请求如下：1.市场公司、物业公司返还赵海涛经营权费（入场费）350000元（直接损失）；2.市场公司、物业公司支付因单方解除租赁合同给赵海涛造成的损失409095.66元（间接损失）；3.市场公司、物业公司承担本诉和反诉的全部费用。市场公司、物业公司辩称，首先，我方进行疏解工作的目的是为了响应国家的疏解政策。因该原因而导致解约闭市，不应归责于我方。因此，对于对方所提出的直接损失或者间接损失，我方均不予认可，我方认为就应退还给对方已交纳的相关费用。故不同意对方的反诉请求。赵海涛提到的35万是他向第三方购买商铺所花的钱，而这笔费用其实本身并没有交纳给我方，就并没有交纳给市场方，因此对方要求我方返还这35万，是没有事实和法律依据的。我方也不认可对方所提出的所谓按照经营权回购标准这种计算方式，我方还是认为，既然不可归责于我方，我方也不应该因此而遭受额外的损失，所以我方依然是只同意退还对方已交纳但未发生未使用的费用。针对对方所提出的年租金、商业管理费，我方认为，对方不能够从2017年9月25日以及2017年7月1日也即是各项费用的起交时间开始计算，而应当按照市场正式闭市的时间至该笔费用应当到期履行的时间来进行计算，而不应该全部退还。因为在该段时间之内，对方是正在进行正常经营的。因此，我方不应退还对方已使用的费用。关于对方所述市场公告的奖励金6万元。我方认为，奖励金是指在一定期限之内完成清场退市所给予的奖励性质的金钱收益。被告方至今为止，仍然不同意签署退市的各项手续，因此不应享受我方所给予的6万元奖励金的奖励方式。关于对方所述免租期3月商铺费用，其实也是与上述奖励金是同等的奖励政策。被告方既然未按照相关疏解流程进行疏解闭市，也不应当享受该笔免租商铺费用的返还。因此，对方所提没有事实及法律的依据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京世纪天乐国际服装市场位于北京市西城区西外南路28号（德胜园区）的世纪天乐大厦，产权所有人为物业公司，物业公司与市场公司签订《委托经营协议书》，约定因物业公司自身无法经营服装批发市场，故委托市场公司经营，经营场所在经营期间的所有投资均由物业公司负责，市场租金及所得收益属于物业公司，市场公司不得参与分配，物业公司同意由市场商铺租户向市场公司支付市场经营管理费用，每个商铺的费用标准为每个租赁年度3000元，费用金额自商铺合同租金总额中扣除。赵海涛自2012年9月25日起使用北京世纪天乐国际服装市场内的A3-2025号商铺，面积5.6平方米，并注册了个体工商户营业执照。赵海涛与市场公司就上述商铺租赁、经营等事宜签订了《北京市市场场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、《市场场地租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）、《商铺经营权合同》（以下简称《商铺合同》），赵海涛与市场公司、物业公司签订了《北京市市场场地租赁合同之补充协议二》（以下简称《补充协议二》）。《租赁合同》的内容有：“出租人（甲方）市场公司，承租人（乙方）赵海涛。第一条租赁场地，乙方承租甲方A3（层/厅）2025号场地，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。第二条租赁期限，自2012年9月25日起至2026年9月24日止。第四条保证金。第五条保险。第六条甲方权利义务。第七条乙方权利义务。第八条合同解除。第九条其他违约责任。第十条免责条款。第十一条续租。第十二条租赁场地的交还。第十三条争议解决方式。第十四条其他约定事项，甲方或物业管理公司有权调整物业管理费收费标准，详见补充协议。第十六条双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式。”《补充协议》的内容有：“第二条，乙方每年支付租金3.36万元。第九条第（三）款，因不可抗力或相关行政行为、消防工作需要或市场改建需要等其他不可归责于双方的行为致使场地不适用于使用时，合同自动终止，甲方应退还乙方剩余租金，租赁合同及本协议已履行部分的租金（含当月）不予退还，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任。第十一条，原始合同的起始日起是2007年2月8日。”《补充协议二》的内容有：“第一条，北京世纪天乐国际服装市场位于北京世纪天乐大厦，物业公司是北京世纪天乐大厦的产权所有人，有权对外出租商铺等场地，并依法享有场地租赁的租金、经营权费等收益权。物业公司委托并授权市场公司且市场公司接受物业公司的委托与赵海涛签订了《租赁合同》、《补充协议》、《商铺合同》。第二条，场地租金归属物业公司，经营管理费归属于市场公司。《商铺合同》的内容有：“第二条，本合同与《租赁合同》、《补充协议》不可分割，应当同时签订，共同作为乙方在北京世纪天乐国际服装市场进行经营的依据。第四条，经营权期限与主合同期间一致。第五条，乙方于签订本合同之日前一次性足额向甲方交纳经营权费，其中应交经营权费11.2万元。第九条，发生租赁补偿协议第九条第三款规定之情况，甲方退还乙方合同终止之日至合同期限届满期间（不含终止之当年度）的经营权费，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任”。合同签订后，市场公司收到赵海涛的经营权费112000元。A3-2025号商铺系赵海涛从商户杨增处接手继续经营，杨增支付给市场公司的经营权费112000元（经营期限2007年2月8日至2026年9月24日）中对应赵海涛经营期限的部分亦视为赵海涛交纳。同时，市场公司收取赵海涛过户费10000元。赵海涛已交纳2017年7月1日至2017年12月31日的商业管理费（物业费）1440元、2017年9月25日至2018年9月24日的租金30600元、2017年9月25日至2018年9月24日的市场管理费3000元。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部向包括赵海涛在内的商户发出《致动物园商圈商户朋友的一封信》，其中写明北京市政府提出要在当年年底前完成“动批”市场20万平方米的疏解工作，并于2016年完成全部疏解任务。2015年的疏解任务包括四达大厦内各市场、众合市场、天和白马、万容商城、聚龙市场。2016年的疏解任务是世纪天乐市场和东鼎商城。并明确“动批”产业疏解不是拆迁，只涉及提前解约的适度补偿，责任主体是产权方和市场方，产权方、市场方、商户都要按照合同约定依法履行债权债务。2017年9月9日，市场公司工作人员在北京世纪天乐国际服装市场张贴市场公司、物业公司2017年9月8日签署的《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，内容为：“为了疏解北京非首都功能，结合租赁合同约定，本市场（市场公司、物业公司）决定终止与合同签约人签订的租赁合同及包括补充协议、商铺合同在内的全部相关文件，并于2017年10月6日18时闭市，请合同签约人在闭市前尽快甩货清货，现将与本次疏解相关之事项公告如下，一、办理解约手续的时间，2017年9月15日至2017年9月20日。二、办理解约手续的地点，北京世纪天乐大厦B座20层疏解接待室。三、疏解方案，（一）与市场签订商铺合同并签署租赁合同的合同签约人，2.奖励及退款方案，奖励期为六天（即2017年9月15日至2017年9月20日），合同签约人在2017年9月20日18时前签署合同终止协议，并在约定的日期内清空所有商铺、签署《场地（商铺）清空交付确认书》、提供并办理退款流程所需全部资料及手续的，（1）市场按照签订的经营权合同给予每份合同6万元的奖励；（2）市场退还截至2017年9月30日未使用年限的经营权费，已使用年限的经营权费作为奖励一并给予合同签约人。（3）租金收取截止至2017年6月30日，退还已支付的2017年6月30日后的租金。（4）退还已支付的2017年9月30日后的物业费。（5）押金或保证金按照原相关协议约定应当退还的予以退还。3.合同签约人在2017年9月20日18时前，未签署合同终止协议的，或虽签署合同终止协议但未按约定时间清空商铺并签署《场地（商铺）清空交付确认书》、未提供并办理退款流程所需全部资料及手续的，本市场取消本公告第三条第（一）款第2项第（1）、（2）及（3）目中的所述的奖励，第三条第（一）款第2项第（3）目中的租金按合同约定退还。（二）与市场仅签订租赁合同且截止至2017年9月30日未到期的合同签约人。（三）与市场签订租赁合同且截止至2017年9月30日前已到期的合同签约人。”2017年10月6日，北京世纪天乐国际服装市场关门闭市。赵海涛没有在2017年9月20日18时前与市场公司、物业公司签署合同终止协议及《场地（商铺）清空交付确认书》。本院认为，赵海涛与市场公司就涉案商铺的租赁经营事宜签订的《租赁合同》、《补充协议》、《商铺合同》、与市场公司、物业公司签订的《补充协议二》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2015年9月23日，北京北展地区建设指挥部发布的《致动物园商圈商户朋友的一封信》中已告知包括“世纪天乐市场”在内的“动批”市场商户，因疏解北京非首都核心功能的需要，“动批”市场需要进行疏解。市场公司、物业公司依照北京市政府相关疏解北京非首都功能的文件精神，于2017年9月9日向涉案市场内商户发布《北京世纪天乐国际服装市场疏解公告》，以疏解北京非首都功能为由决定提前解除与商户签订的租赁协议并清退租赁场地，并于2017年10月6日关闭涉案市场，符合《补充协议》第九条第（三）款中免责条款的约定，属于不可归责于双方的事由导致合同无法继续履行的情形。《租赁合同》无法继续履行，并致使该合同的《补充协议》、《补充协议二》及《商铺合同》亦不能继续履行，故本院确认涉案市场闭市时间为双方之间合同的解除时间。就市场公司、物业公司退还赵海涛的相关费用问题，本院依据合同约定及法律规定处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行。市场公司、物业公司主张将承租人预付的自2017年10月7日起未发生、未使用、未到期的经营权费、租金、市场管理费、商业管理费即物业费退还承租人，本院不持异议。赵海涛要求退还市场闭市前的经营权费、租金、市场管理费、商业管理费的主张，该费用为市场闭市前已经实际发生的费用，赵海涛应当支付，对赵海涛的该部分主张，本院不予支持。赵海涛反诉要求市场公司、物业公司返还经营权费即直接损失35万元（含1万元过户费），赵海涛称该笔费用包含其支付给杨增的33万元。1万元过户费系办理商铺转移租赁时市场公司向赵海涛收取的手续费用，系双方协商一致的结果，故赵海涛现要求返还，缺乏依据，本院不予支持。赵海涛支付给杨增的33万元，市场公司、物业公司并未直接收取，而是将杨增支付给市场公司的部分经营权费视为赵海涛交纳，故市场公司应退还赵海涛市场闭市前的经营权费。赵海涛所陈述的其直接支付给杨增的33万元，与本案并无关联，赵海涛要求赔偿该笔费用，缺乏法律依据，本院亦不予支持。因双方系房屋租赁合同关系，且解除合同系不可归责于双方当事人的原因，物业公司亦非合同相对人，故赵海涛反诉要求市场公司、物业公司支付间接损失经营权回购款305655.66元、市场公告奖励金60000元及免租期3个月商铺费8400元，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、赵海涛与北京世纪天乐国际服装市场有限公司签订的《北京市市场场地租赁合同》、《市场场地租赁合同补充协议》、《商铺经营权合同》、与北京世纪天乐国际服装市场有限公司及北京新湖阳光物业管理有限公司签订的《北京市市场场地租赁合同之补充协议二》于二○一七年十月六日解除；二、本判决生效之日起五日内，北京世纪天乐国际服装市场有限公司返还赵海涛2017年10月7日至2026年9月24日的经营权费51164.74元；三、本判决生效之日起五日内，北京世纪天乐国际服装市场有限公司返还赵海涛2017年10月7日至2018年9月24日的市场管理费2901.37元；四、本判决生效之日起五日内，北京新湖阳光物业管理有限公司返还赵海涛2017年10月7日至2018年9月24日的租金29593.97元；五、本判决生效之日起五日内，北京新湖阳光物业管理有限公司返还赵海涛2017年10月7日至2017年12月31日的商业管理费（物业费）673.04元；六、驳回赵海涛的其他反诉诉讼请求。如果北京世纪天乐国际服装市场有限公司、北京新湖阳光物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1909元，由赵海涛负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费5696元，由赵海涛负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑宇昕人民陪审员  果振敏人民陪审员  孟 燕二〇二〇年五月十八日书 记 员  董鑫月