福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初2506号 原告：杨颖，女，1978年3月19日出生，汉族，户籍地福建省龙岩市新罗区，现住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：黄佳军，福建吉弘律师事务所律师。 被告：福建典金房地产开发公司，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪街道莲南路666号（龙岩美食城）G2座2层201，统一社会信用代码91350800591721036M。 法定代表人：李朝斌，执行董事。 委托诉讼代理人：陈华斌，男，该公司员工。 原告杨颖与被告福建典金房地产开发有限公司（以下简称典金房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨颖的委托诉讼代理人黄佳军、被告典金房地产公司的委托诉讼代理人陈华斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨颖向本院提出诉讼请求：1.判令典金房地产公司向杨颖支付自2016年4月1日起至2019年1月31日（交房之日）止，以325500元为本金，按日万分之二计算的违约金66402元；2.典金房地产公司向杨颖支付自2020年2月1日起至杨颖所购商品房的产权登记申请被龙岩市办理房屋权属登记机构受理之日止，以325500元为本金，每日按0.001%计算的逾期办证违约金。 事实与理由：2015年9月22日，杨颖与典金房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201512144）（以下称合同）。合同约定：第三条买受人向出卖人购买典金尚成1#B栋304号房，建筑面积为89.5㎡；第六条商品房单价为/9000元/㎡，总价款805500元；第七条第（二）款约定，买受人采取下列第3种方式付款：…3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2015年9月22日前支付首期房价款245500元，占全部房价款的30.48%。余款56万元向银行（贷款机构）申请贷款支付；第八条逾期付款责任除不可抗力外买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90天之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；第十一条第（一）款约定，出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任的约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金；第二十条第（二）款约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起至买受人所购的商品房的产权登记申请被龙岩市办理房屋权属登记机构受理之日止每日按买受人已付款的0.001%赔偿买受人损失；第二十七条争议解决方式约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解；或者按照下列第1种方式解决：1、依法向房屋所在地人民法院起诉。… 2015年9月15日，杨颖依约将首期购房款245500元支付给典金房地产公司，典金房地产公司于2015年9月23日出具预收购房款发票。典金房地产公司指定的中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行审批按揭贷款时要求杨颖增加支付首期购房款，故杨颖于2015年11月3日又向典金房地产公司支付购房款8万元，典金房地产公司于2015年11月5日出具预收购房款发票。由于典金房地产公司及其法定代表人存在不良征信记录，最终导致建设银行不批准杨颖办理按揭贷款申请。典金房地产公司因惧怕支付逾期交房违约金，同意杨颖无需付清剩余购房款（在银行发放贷款时再缴交）的情况下，于2019年1月31日将本案讼争房产交付给杨颖。 合同签订后，杨颖已按照合同约定履行义务，但典金房地产公司未在2016年3月31日前将各项设施均验收合格的房屋交付给杨颖。杨颖认为，典金房地产公司的行为严重侵犯其合法权益，已构成违约。虽然双方对逾期交房违约金进行约定，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，典金房地产公司实际交房之日与合同约定的交房之日间隔时间较长，故违约金应当调高。另合同约定，杨颖逾期支付购房款需按日计算向典金房地产公司支付逾期应付款万分之二的违约金。根据合同法规定，双方的权利义务应当平等，杨颖的违约金主张符合法律规定。按照合同第二十条第（二）款约定，典金房地产公司应于2020年2月1日前将该商品房房屋所有权证书交付给杨颖，但因典金房地产公司未具备完整手续导致无法办理房屋所有权证书，杨颖至今未能取得该商品房的房屋所有权证书。典金房地产公司已构成违约，依法应当承担赔偿责任。因此，杨颖诉至法院，请求判如所请。 典金房地产公司辩称：（一）典金房地产公司与杨颖签订的商品房买卖合同真实有效。2015年9月22日，典金房地产公司与杨颖在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），合同约定:买受人杨颖向出卖人典金房地产公司购买典金尚城项目1#B栋304号房屋，建筑面积为89.5平方米，总价款为805500元。（二）杨颖存在违约行为，至今未依合同约定向典金房地产公司支付全部购房款。截止现在，杨颖至今只支付购房款325500元，按照合同约定，尚欠付典金房地产公司购房款为48万元。典金房地产公司多次向杨颖催要欠款，但杨颖均以各种理由推诿不支付剩余购房款。因此，杨颖已经根本违约。杨颖的第一项诉讼请求与事实不符，请求法院不予支持。（三）杨颖已经于2018年6月28日办理装修入住的相关手续，并于2019年1月31日实际入住。典金房地产公司主张按照合同第四章第十二条逾期交付责任约定执行，即买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。（四）根据合同补充协议第三条第6条的相关约定，典金房地产公司要求杨颖必须缴清所有购房款，并根据合同第三章第八条逾期付款责任的条款向典金房地产公司缴交的未缴交购房款48万元的相应违约金。（五）典金尚城项目逾期交房主要原因是受当时房地产市场大波动造成。典金尚城项目受2015年房地产市场下行影响，造成建设资金链的中断，经市政府有关部门关心和支持下，现在正在扫尾工程建设。目前已基本满足入住条件，已经有一半的业主（62户）已经入住。综上，典金房地产公司希望能和杨颖友好协商解决相关问题，如杨颖不肯协商则请求法院根据实际作出公正判决。 针对诉辩主张，杨颖依法向本院提交《商品房买卖合同（预售）》、银行转账凭证、销售不动产统一发票；典金房地产公司提供的承诺书、典金尚成小区业主入住合约、催款函及快递回单等证据；双方当事人对上述证据的真实性均无异议，上述证据来源合法，内容真实，对证明力予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年9月22日，杨颖（买受人）与典金房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201512144）一份。合同主要约定：第一条典金房地产公司以土地出让方式取得位于龙岩市新罗区地块的土地使用权，国有土地使用权证号为龙国用（2012）第013991号，在上述地块建设的商品房项目核准名称为典金尚成（条围）综合楼。第三条买受人向出卖人购买典金尚成1＃Ｂ栋304号房，建筑面积为89.5㎡；第六条商品房单价为9000元／㎡，总价款805500元；第七条第（二）款约定，买受人采取下列第3种方式付款：…3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2015年9月22日前支付首期房价款245500元，占全部房价款的30.48%。余款56万元向银行（贷款机构）申请贷款支付；第八条逾期付款责任除不可抗力外买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90天之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；第十一条第（一）款约定，出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任的约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金；第二十条第（二）款约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起至买受人所购的商品房的产权登记申请被龙岩市办理房屋权属登记机构受理之日止每日按买受人已付款的0.001%赔偿买受人损失；第二十七条争议解决方式约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解；或者按照下列第1种方式解决：1、依法向房屋所在地人民法院起诉。…附件十一补充协议第三条对合同第三章的补充约定6、出现以下情形之一的，视同买受人同意一次性付款购买该单元商品房，买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内向出卖人支付所购商品房全部款项：（1）买受人逾期未能提供完整、真实、有效的按揭材料；（2）买受人已经按时提供申请银行按揭贷款所需的全部有关资料，但银行因买受人自身原因或银行信贷政策变动完全拒绝买受人的按揭贷款申请；（3）买受人已按时提供申请银行按揭贷款所需的全部有关资料，而银行不同意买受人的贷款申请额和／或贷款期限和／或贷款利率的，且买受人在接到银行或出卖人通知之日起3个工作日内未按照按揭银行要求做调整或调整后银行仍然拒绝的；（4）无论何种原因，自合同签订之日起6个月内，买受人申请的按揭款项仍未支付至出卖人账户的。 2015年9月15日，杨颖依约将首期购房款245500元支付给典金房地产公司。后典金房地产公司指定的中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行审批按揭贷款时要求杨颖增加支付首期购房款，故杨颖于2015年11月3日又向典金房地产公司支付购房款8万元，典金房地产公司分别于2015年9月23日、11月5日出具预收购房款发票。余款48万元杨颖未支付，银行亦未发放按揭贷款。 另查明，典金房地产公司于2018年6月28日向杨颖交付了案涉房屋。杨颖在典金房地产公司提供的《承诺书》签字确认，落款时间为2018年6月28日（打印字体）。同日，杨颖与龙岩市易好家物业管理有限公司签订了《典金尚成小区业主入住合约》一份。 再查明，“典金尚成”项目于2012年12月2日开工建设，该项目至本案法庭辩论终结前尚未通过综合竣工验收,案涉房产商品房的房屋所有权证书亦暂时无法办理。2020年4月30日，典金房地产公司向杨颖发出《催款函》一份，要求杨颖三日内把所欠购房款48万元缴清。 另，典金房地产公司在诉讼中明确表示该公司主张按案涉《商品房买卖合同（预售）》第四章第十二条逾期交付责任约定执行，即买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。 本院认为，杨颖与典金房地产公司在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应遵守并依约全面履行相应的合同义务。诉讼中，双方对按上述合同原约定按银行按揭贷款方式支付的48万元购房款，杨颖未实际支付给典金房地产公司的事实，均无异议。虽双方对是何因导致银行未如期发放贷款各执一词，但根据上述合同附件十一补充协议第三条的规定，杨颖无论何种原因，自合同签订之日起6个月内，买受人申请的按揭款项仍未支付至出卖人账户的，视同买受人同意一次性付款购买该单元商品房，买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内向出卖人支付所购商品房全部款项。因此，杨颖在未全额支付相应购房款、典金房地产公司已交付商品房的前提下，仍要求典金房地产公司支付违约金不符合双方合同约定，不予支持。然，典金房地产公司明确表示愿按上述合同第四章第十二条逾期交付责任约定执行，支付2000元违约金，属于当事人在法律规定的范围内对自己的民事权利和诉讼权利的处分，予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下： 一、福建典金房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付杨颖违约金2000元； 二、驳回杨颖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1122元，减半收取计561元，由杨颖负担536元，由福建典金房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 廖 晓 红 二〇二〇年五月二十六日 书记员 黄敏(代) 附注： 一、引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。