北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初25342号原告（反诉被告）：李昌有，男，1976年8月16日出生，汉族，北京金融物业管理有限公司总经理，住北京市东城区。被告（反诉原告）：北京新明珠宾馆有限公司，住所地北京市朝阳区小红门乡少角村142号院4号楼附属商业楼地上二层局部。法定代表人：张华鑫，经理。委托诉讼代理人：刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕华宝，北京百朗律师事务所律师。原告李昌有与被告北京新明珠宾馆有限公司（以下简称新明珠宾馆）企业承包经营合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李昌有，新明珠宾馆委托诉讼代理人刘庆伟、毕华宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李昌有向本院提出诉讼请求：1．判令新明珠宾馆返还收取的承包费2800000元；2．判令新明珠宾馆赔偿为其垫付的费用452426元；3.判令新明珠宾馆赔偿看管维护现场人力费用623787元；4.案件受理费由新明珠宾馆承担。事实和理由：2014年2月，张华鑫、冀长玉以新明珠宾馆的名义与北京市军队离休退休干部活动中心京民大厦（以下简称京民大厦）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，京民大厦将涉案租赁标的出租给新明珠宾馆，租赁用途为宾馆、超市及商用。租赁合同约定的租赁期限为拾年，自2014年2月28日起至2024年2月27日止。2014年8月9日，双方协商将新明珠宾馆租赁的京民大厦房屋交由我承包经营，双方于2014年8月11日签订了《承包经营合同书》，我已经按照《承包经营合同书》约定预先将承包保证金20万元及承包费164万元支付给了新明珠宾馆。因其迟迟不能办理完成宾馆经营所需要的相关手续，导致宾馆不能开业。我再三催促，要求其尽快把宾馆证照办齐确保尽快营业，并赔偿因此给我造成的损失。在多次催促下，2016年1月22日，双方签订《协议书》，约定解除2014年8月11日签订的《承包经营合同书》，并同意重新签订房屋租赁协议（或承包经营合同书），所有房屋租金为350万元／年（含所有设施、物品、停车场及附属房屋），起租时间为2016年3月1日至2024年2月26日止。在协议书签订当日，我支付了30万元的预付承包费。2016年3月10日，双方签订新的《承包经营合同书》，该合同书约定，“甲方自愿将坐落在北京市朝阳区小红门乡少角村142号院4号楼附属商业楼负一层、一二三层及所属场地和房屋承包给乙方经营使用和管理（建筑面积为5259平方米，含所有的装修及设施物品和现有商户）。”“承包期限自2014年8月1日起至2024年2月27日止。正式承包起始日期为2016年3月1日。”承包费及相关费用支付方式约定，“房屋前两年（即2016年3月1日至2018年2月28日）承包费为人民币350万元，承包费按半年一次结算。承包费额度前两年不变，从第3年起每两年递增10万元。”承包期内新明珠宾馆应当履行的义务约定，“甲方保证在承包期内，乙方承包的资产没有其他任何的债权或债务纠纷并有权将房屋设施承包给乙方经营，如因此影响乙方的经营由甲方负责处理或赔偿。”“甲方提供宾馆经营所需要的证照手续，在承包期内供乙方无偿使用。因证照手续不全或甲方股东纠纷影响宾馆正常开业和其他承租人营业的，甲方负责承担由此造成的一切损失。”合同第9条第2款还约定，“乙方在承包期内经营宾馆所需要的证章等手续，甲方应及时提供，直到证照手续全部办齐15日后开始正式起租，因拖延造成乙方经营损失的由甲方负全责。”第9条第5款还约定，“双方于2016年1月1日之前签订的所有协议均作废，后期涉及该承包项目的任何其他口头或书面约定与本合同内容不抵触的均真实有效。”新的《承包经营合同书》签订后，我分别于2016年2月6日付款30万元，2016年5月11日付款30万元，2016年6月以现金形式付款4万元（付给张华鑫），加之《协议书》签订当日支付的30万元及此前已经支付的184万元，已经实际支付278万元。2016年12月，京民大厦在租赁标的物上张贴通知，称京民大厦与北京鑫福瑞堂医药有限责任公司签订的房屋租赁合同将于2016年12月31日到期。我看到该通知后才知道新明珠宾馆在当初签订承包合同时提供的与京民大厦签订的《房屋租赁合同》可能是伪造的，租赁合同约定的十年期限也是虚假的；同时，与产权方签订房屋租赁合同的承租方是北京鑫福瑞堂医药有限责任公司，新明珠宾馆并不是涉案房屋的承租人。为此，我立即与张华鑫、冀长玉联系，质疑当年出示的新明珠宾馆与京民大厦签订的长达十年租期的《房屋租赁合同》是怎么回事？但其一直回避问题，并拖延不予解决。另，我为履行合同垫付的下列费用，应当由新明珠宾馆赔偿：1.为了办理宾馆开业需要的证照，根据公安机关要求需要升级监控设备，因此垫付设备款8525元、人工费5000元，小计13525元；2.为了将空余商铺尽快租赁出去，我委托北京乐易网科技有限公司对外进行出租宣传，因此支出广告宣传费4800元；3.为了办理宾馆开业需要的证照，根据公安机关要求安装门禁及防盗门，因此支出门禁款901元、防盗门款3200元，小计4101元；4.为了满足使用面积较大的商户需求，需要解除与未到期小租户之间的合同，因此垫付了解约的相关费用；5.涉案的租赁房屋现场看管维护工作应该由新明珠宾馆负责，但其一直委托我组织人员对现场进行常年24小时的轮值看管维护，自2014年8月至2017年12月法院判决书下达期间，三年多时间里支付的人力费用共计623787元。新明珠宾馆答辩并反诉称，不同意原告的诉讼请求。双方的承包合同终止于2016年12月31日。2016年12月31日李昌有应该按时结算并支付。其主张看管及垫付费用真实性不认可。我方承包给李昌有，其应自负盈亏。2016年12月31日之后其仍占用，应支付相应占有费，故我方提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付截至2016年12月31日的承包费差额84.94万元；2.反诉被告向反诉原告支付自2017年1月1日起的房屋占用费，以每年200万元为标准直至腾退之日止，截止至2018年8月31日是533万元；3．本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉的事实和理由：2014年8月11日，反诉被告与反诉原告股东签署了《承包经营合同书》，约定将反诉原告持有的商业项目北京市朝阳区小红门乡少角村142号院4号楼附属商业楼二层至三层宾馆及一层通道（进门大厅北侧两根柱子至南侧干洗店）和负一层商业共计建筑面积3900平方米承包给反诉被告经营管理，反诉被告向反诉原告支付承包费。承包费的支付标准为：二层至三层宾馆及一层通道第1-3年每年为160万元，第4-6年每年的费用为170万元，起算时间为宾馆证照办理完毕后15天，负一层第1-3年每年为70万元，第4-6年每年的费用为75万元，支付方式为半年支付且提前一个月支付，2015年1月1日起算。双方开始履行承包经营合同后，反诉被告仅在开始时支付了部分承包费，此后并未按合同约定向反诉原告支付任何费用。李昌有针对新明珠宾馆的反诉辩称，不同意新明珠宾馆的反诉请求。2016年3月10日应该把旧的承包经营合同废止，其以旧的承包合同计算费用不成立。不同意支付房屋占用费，是由于新明珠宾馆欺诈导致我方经营受到影响，他既然拿着10年的承包合同来跟我要钱，就应按合同履行，承包期10年。但是合同2016年12月31日终止了。其是从案外人处租过来，再租给我的。但是我们是租一个宾馆投资，要租时间长一点，是其给我10年期的合同，我才支付了相应款项。但是其后续与案外人的合同到期了，完全是欺诈行为。当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月，北京鑫福瑞堂医药有限责任公司（以下简称鑫福瑞堂公司）从京民大厦处承租位于北京市朝阳区小红门乡少角村142号院4号楼附属商业楼房屋（含负一层、一二三层及所属场地和房屋）。2014年8月6日，李昌有（乙方）与冀长玉、张华鑫（甲方）签订《承包经营意向协议书》，约定：双方就北京市朝阳区小红门乡少角村142号院4号楼附属商业楼负一层、一层大厅及二至三层新明珠宾馆承包经营事宜协商达成协议。当日，李昌有向冀长玉支付定金2万元。2014年8月11日，李昌有（乙方）与新明珠宾馆（甲方）签订《承包经营合同书》，约定：甲方将其商业项目：二层至三层宾馆及一层通道和负一层商业共计建筑面积3900平方米承包给乙方经营管理，承包期限自2014年8月12日至2024年2月11日。承包费支付方式：一层通道、二层至三层宾馆第1-3年每年承包费160万元，第4-6年每年承包费170万元，第7-9年半每年承包费180万元。承包费的起算时间为宾馆证照办理完毕后15天后开始起算。负一层商业项目第1-3年每年承包费70万元，第4-6年每年承包费75万元，第7-9年半每年承包费80万元。承包费的起算时间为2015年1月1日。乙方支付承包保证金20万元（保证金由甲方在合同终止时乙方无违约情况下无息退还乙方）。乙方负责所承包经营的宾馆及负一层、设备的看管维护，负责所承包宾馆的经营管理及环境卫生、安全、防火等工作。甲方负责办理一层通道、二层及三层宾馆经营所需要的证照手续，在承包期内乙方无偿使用。地下一层的商业项目如需要办理证照，甲方应积极配合乙方办理，费用由乙方支付。甲方处冀长玉、张华鑫签字。合同签订后，2014年8月24日至2014年10月，李昌有向冀长玉、张华鑫支付保证金20万元及承包费164万元，新明珠宾馆将租赁房屋等交付给李昌有经营使用。2016年1月22日，李昌有（乙方）与冀长玉（甲方，代表北京新明珠宾馆、法人张华鑫及所有股东）签订《协议书》，约定：甲方代表北京新明珠宾馆有限公司、法人张华鑫及其他所有股东预收乙方房租30万元。双方同意解除2014年8月11日签订的《承包经营合同书》，互不承担责任。双方同意重新签订房屋租赁协议（或承包经营合同书），所有房屋租金为350万元／年（含所有设施、物品、停车场及附属房屋），起租时间为2016年3月1日至2024年2月26日止。租赁范围含负一层、一至三层所有门面、房屋。甲方承诺于2016年3月1日前将停车场及所属房屋交给乙方经营管理。当日，李昌有向冀长玉支付了30万元承包费。李昌有提交2016年3月10日，其（乙方）与新明珠宾馆（甲方）签订的《承包经营合同书》1份，该合同书约定，甲方自愿将坐落在北京市朝阳区小红门乡少角村142号院4号楼附属商业楼负一层、一二三层及所属场地和房屋承包给乙方经营使用和管理（建筑面积为5259平方米，含所有的装修及设施物品和现有商户）。承包期限自2014年8月1日起至2024年2月27日止，正式承包起始日期为2016年3月1日。承包费及相关费用支付方式约定，房屋前两年（即2016年3月1日至2018年2月28日）承包费为350万元，承包费按半年一次结算。承包费额度前两年不变，从第3年起每两年递增10万元。承包期内甲方应当履行的义务，甲方保证在承包期内，乙方承包的资产没有其他任何的债权或债务纠纷并有权将房屋设施承包给乙方经营，如因此影响乙方的经营由甲方负责处理或赔偿。甲方提供宾馆经营所需要的证照手续，在承包期内供乙方无偿使用。因证照手续不全或甲方股东纠纷影响宾馆正常开业和其他承租人营业的，甲方负责承担由此造成的一切损失。乙方应承诺保证对甲方提供的证照手续仅用于宾馆经营。甲方保证能为乙方或第三方承租人提供办理营业执照所需要的一切证明资料，乙方自行确定营业时间。乙方负责所承包经营的房屋设备的看管维护，负责所承包房屋场地的经营管理及环境卫生、安全、防火等工作。乙方在承包期内经营宾馆所需要的证章等手续，甲方应及时提供，直到证照手续全部办齐15日后开始正式起租，因拖延造成乙方经营损失的由甲方负全责。乙方需在解除或终止合同之日起5日内将宾馆物品及证照印章无条件交付甲方。双方于2016年1月1日之前签订的所有协议均作废，后期涉及该承包项目的任何其他口头或书面约定与本合同内容不抵触的均真实有效。甲方保证与产权单位签订的合同真实有效，并有权将该房屋场地承包给乙方经营管理，如因以上原因导致合同失效或无法履行的，甲方承担违约和赔偿等责任。甲方委托代理人冀长玉签字，并加盖有新明珠宾馆的印章。2016年2月6日，李昌有支付张华鑫承包费30万元，2016年5月11日李昌有支付张华鑫承包费30万元。2016年5月21日，李昌有（甲方）、张华鑫（乙方）与刘艳文（丙方）签订协议，约定：因甲方所承租乙方的宾馆及附属楼所有房屋面临开张，按乙方原先承诺应把停车场交由甲方使用和管理。现经乙方与丙方进行协商，乙方同意于2016年6月30日把停车场所属6间平房、停车场所设的监控设备、挡车杆等交由甲方接管。经三方协商同意，给予丙方2万元作为补偿以及设备的回购款，该款项由甲方代替乙方支付。2017年8月，京民大厦以房屋租赁合同纠纷将鑫福瑞堂公司诉至法院，2017年12月，法院判决：确认京民大厦与鑫福瑞堂公司签订的租赁合同于2016年12月31日终止；鑫福瑞堂公司将承租的房屋腾空交还给京民大厦；鑫福瑞堂公司自2017年1月1日始按照每年200万元的标准支付房屋使用费等。新明珠宾馆于2015年11月成立，张华鑫系公司的法定代表人，冀长玉系公司的经理。新明珠宾馆称，其公司从鑫福瑞堂公司处取得北京市朝阳区小红门乡少角村142号院4号楼附属商业楼的经营管理权。审理中，新明珠宾馆不认可李昌有提交的2016年1月22日、3月10日签订的协议书及承包经营合同，称其公司的印章系李昌有持有并加盖。李昌有称，2016年6月其以现金形式付款4万元给张华鑫，新明珠宾馆对此予以否认。本院认为，新明珠宾馆虽不认可李昌有提交的2016年1月22日、3月10日签订的协议书及承包经营合同，但该2份协议书均系冀长玉签字。冀长玉系新明珠宾馆的经理，2014年8月，冀长玉曾与张华鑫共同与李昌有签订承包经营意向协议书及承包经营合同，冀长玉并收取李昌有支付的承包费等，故应认定冀长玉与李昌有签订协议、收取相应费用的行为系履行新明珠宾馆职务的行为，其行为责任应由新明珠宾馆承担。此外，2016年5月21日，李昌有与张华鑫等签订协议，该协议的内容能够与2016年3月10日签订的承包经营合同相互印证，故对于李昌有提交的2016年1月22日、3月10日签订的协议书及承包经营合同本院予以采信，新明珠宾馆应对此承担责任。根据2016年1月22日的协议，双方同意解除2014年8月11日签订的《承包经营合同书》，互不承担责任，故双方的权利义务应依照2016年3月10日签订的《承包经营合同书》执行。李昌有承包经营新明珠宾馆的房屋等，应依约支付承包费。2016年12月31日，因京民大厦与鑫福瑞堂公司之间的租赁合同终止，致使双方的承包经营合同无法继续履行，对此，新明珠宾馆应承担违约责任。对于李昌有要求退还承包费的诉讼请求，本院予以支持，具体数额由本院依法确定。根据双方合同的约定，李昌有负责所承包经营的房屋设备的看管维护，负责所承包房屋场地的经营管理及环境卫生、安全、防火等工作，故对李昌有要求赔偿垫付费用、看管维护现场人力费用的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。因新明珠宾馆构成违约，故对其要求李昌有支付承包费差额的诉讼请求，本院不予支持。2017年1月1日后，李昌有仍占有使用新明珠宾馆的房屋等，应支付房屋使用费，具体标准由本院依法确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京新明珠宾馆有限公司于本判决生效后十日内退还李昌有承包费1000000元；二、李昌有于本判决生效后十日内向北京新明珠宾馆有限公司支付房屋使用费，按照每年2000000元的标准，自2017年1月1日起至实际腾房之日止；三、驳回李昌有的其他诉讼请求；四、驳回北京新明珠宾馆有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37649.7元，由李昌有负担18000元（已交纳），由北京新明珠宾馆有限公司负担19649.7元（本判决生效后7日内交纳）。反诉费27527.9元，由李昌有负担14527.9元（本判决生效后7日内交纳），由北京新明珠宾馆有限公司负担13000元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  周海平人民陪审员  胡津芳人民陪审员  齐树芹二〇二〇年五月二十八日法官 助理  全敏敏书 记 员  刘姝辰