北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初5557号原告：北京联福物流仓储设备有限公司，住所地北京市丰台区花乡郭公庄村郭芬路112号。法定代表人：林谦，总经理。委托诉讼代理人：霍金朋，北京市常鸿律师事务所律师。被告：北京丰大农业发展有限公司，住所地北京市平谷区马坊镇金塔西园15号-2008。法定代表人：龙庆祯，经理。委托诉讼代理人：褚淑玲，女，1978年12月21日出生，汉族，北京丰大农业发展有限公司财务经理，住北京市西城区。原告北京联福物流仓储设备有限公司（以下简称：联福物流公司）与被告北京丰大农业发展有限公司（以下简称：丰大农业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用普通程序，由审判员郭爽独任审理。原告联福物流公司的委托诉讼代理人霍金朋、被告丰大农业公司的委托诉讼代理人褚淑玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联福物流公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付拖欠租金1847123元，并给付以上述1847123元本金为基数按月2%标准计算自2018年12月15日起至实际付清之日止的逾期利息；2、被告支付2019年7月1日至10月31日期间占用租赁场地的使用费733333元；3、被告向原告给付违约金183333元；4、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：2018年3月24日，原告与被告针对北京市丰台区郭公庄郭芬路112号房屋及土地签署《房屋租赁合同》，约定租期自2018年4月1日至2024年3月31日，年租金2200000元，第一年租金按季度支付，第二年起租金每半年支付，且下一批次租金应于上一租期届满前一周支付。另合同约定拖欠租金超过3个月原告可解除合同。自2018年12月起，被告相继出现不依约支付租金等违约情形，经多次催缴仍不能给付。双方遂于2019年7月30日签署《补充协议》，确认租赁合同于2019年6月30日解除，被告应将房屋及场地腾空给原告，被告应于2019年7月3日、8月30日、9月30日等期限分期支付已拖欠租金。《补充协议》还约定，如被告未能依约履行租金的支付义务，其应立即按照实际拖欠租金的数额即195万的标准支付租金，并承担因其违约拖欠租金行为导致租赁合同解除的违约金以及滞纳金。另外《补充协议》约定，如被告未能在约定的期限腾退完毕房屋及场地，其应支付实际占用期间按照原租赁合同约定的标准计算的占用使用费。双方《补充协议》签订后，被告并未依约履行支付租金以及腾退房屋场地的义务，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告丰大农业公司辩称，原告所述签订合同和解除合同时间我方认可，欠付租金数额不认可。2009年7月31日打款5万元，8月7日打款5000元，9月5日支付1万元现金，以上是我给王廷玉的，他是联福物流公司的经理。对方所说截止到2019年6月30日所欠付租金数额应减掉这6.5万元，押金20万元应直接扣除。2019年7月1日之后的房屋使用费应按补充协议约定每月52887元计算，一共四个月。我方剩余大功率空调五台一共2.5万元，冷库18万元，建设餐厅120万元，库房装修10万元等应该折抵租金。请对方看在我们将库房装修至现在的样子，适度减少房租。我们认为现在实际拖欠租金是1793661元，希望对方能在此基础上酌减一些。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年3月24日，联福物流公司（甲方、出租方）与丰大农业公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条“租赁房屋”坐落于北京市丰台区花乡郭公庄村郭芬路112号，占地面积5041平方米，使用面积约为5041平方米。……第四条乙方承租“租赁房屋”用途为：开办物流配业务、办公、库房。甲方提供甲方的营业执照、食品流通证等资料给乙方使用。第五条租赁期限为六年，自2018年4月1日至2024年3月31日，其中给出三个月免租期，以作腾空、装修、改造用，合同期间房租不变。六年后若房屋不拆迁，合同同等条件下续约两年。第六条“租赁房屋”租金及支付方式。1.首期租金五十五万元于起租日起（免租期后），提前45天支付完毕，每次甲方收到租金15日内向乙方出具合法发票，如甲方不能提供发票，下次支付租金时间顺延。2.租金为年租金共计2200000元/年，按每三年为一个阶段递增5%（此租金含小额增值税）。第一年租金按每季度一批次支付（即每批次一次性支付给甲方五十五万元整），从第二年以后租金按每半年一批次支付（即每批次一次性支付给甲方一百一十万元整）……3.以后每个支付期到的一周前，乙方支付下一批次租金。4.履约保证金：合同签订当日，乙方需缴纳履约保证金二十万元给甲方，乙方方可进入装修整改期，租赁期满乙方在无违约、对甲方房屋设施无损坏的情况下甲方将该履约保证金一周内无息返还给乙方。5.支付方式为银行汇款。收款单位（人）详细情况如下：（1）收款单位（人）名称：联福物流公司。（2）开户银行名称：中国工商银行北京怡海花园支行。（3）银行账号：×××。……第九条甲乙双方签订合同之日起20天内，甲方根据乙方要求腾空该出租房屋里的所有设施、设备。甲方腾空房屋后时间计入免租期……第十二条乙方对现状如需装修和改造，需把图纸、方案等资料报备甲方存档，经甲方同意后方可动工。甲方三天内不回复的，视为甲方同意，乙方可开工。装修和改造所需费用由乙方承担，租赁期内成果属于乙方财产，并由乙方负责维护，本合同终止乙方不必恢复原状……第十三条除国家法律、法规另有规定外，乙方按本合同第十二条所述方案对“租赁房屋”进行装修、改造后，对整体形象及各组成部分（包括外观及朝向，构造及布置，内外装修、装饰、改造，附属设备及灯光，外立面、门窗、看板的材质及颜色等）拥有自主决定权，报备甲方即可……第二十三条乙方拖欠甲方房屋租金的，按月租金3%支付违约金。一个月租金为上线（限）。自应支付甲方租金之日起，拖欠租金达3个月的，甲方有权单方解除合同。”2019年7月30日，联福物流公司（甲方）与丰大农业公司（乙方）签订《补充协议》：“经甲乙双方友好协商，针对2018年3月24日，甲方与丰大农业公司签订的北京市丰台区郭公庄村郭芬路112号房屋及土地的租赁签署《房屋租赁合同》，双方达成如下一致：第一条甲方与丰大农业公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除。第二条乙方2019年7月30日前除甲方同意之厂区第三及第四车间外，其余将原租赁未利用房屋及土地腾退完毕并作为整体一并返还给甲方。第三条针对乙方拖欠的195万元租金，抵扣乙方已缴纳的20万元押金，剩余175万未付。甲方同意再给予其15万元装修补助费并免除其40万元租金，实际乙方应向甲方给付租金人民币120万元。第四条针对本协议第三条中的120万积欠租金，乙方应于2019年7月3日给付人民币5万元，2019年8月30日给付10万元，2019年9月30日给付5万元，2019年10月30日给付人民币5万元，2019年12月31日给付人民币95万元。上述租金全部给付完毕后，由甲方统一向乙方出具发票。第五条乙方办公及作业区迁至厂区第三车间及第四车间（斜线部分）共1037平方米（详见附图）（使用面积含第四车间二层一部分，使用面积不含第四车间①号梯及其所属二层平台），双方成立新的租赁关系，协议履行完毕四车间所增加的装修面积全部归甲方所有，租金标准为1.7元/平米/日，（不含水、电、清洁等费用）（如甲方需将房屋添加二层，在不影响乙方使用情况下乙方需无条件配合，且加盖面积产权归甲方所有），于每月10日前给付当月租金（每月人民币52887元/含税），本租赁合约一年一签。首笔款项7月31日支付。第六条如乙方未按本协议第二条的规定全面履行完毕返还租赁物的义务，或者未按本协议第三条及第四条的规定按时足额给付任意一期租金，甲方将不再按照本协议第三条的约定给予乙方免除40万元租金，且甲方有权要求乙方立即按原北京联福物流仓储设备有限公司与丰大农业公司于2018年3月24日签订的《房屋租赁合同》约定的租金缴纳期限给付实际拖欠的租金（人民币195万元）以及实际占用租赁物期间的使用费（使用费以双方《房屋租赁合同》约定的租金标准计算）。乙方还需承担因其违约拖欠租金行为的违约责任（含利息追诉），即向甲方给付相当于一个月租金标准的合同解除违约金及拖欠租金的滞纳金（滞纳金以逾期交纳租金之日起按月2%标准以实际拖欠租金数额为基数计算至租金实际付清之日止），并赔偿其他给甲方造成的实际损失。”关于涉案房屋腾退时间及腾退面积，庭审中丰大农业公司向本院出示了照片及与联福物流公司工作人员王廷玉的微信聊天记录，用以证明2019年6月27日大的库房已经腾空，在原3000平方米库房中共腾出2000平方米、仅剩1000平方米在用的事实，并称：2019年6月底时除了三、四车间之外的其他房间都已腾空，最后腾退完毕离开是在2019年11月中旬。联福物流公司认可上述证据的真实性，但辩称丰大农业公司当时并未将涉案库房交付给其公司，且第一、二车间系在7月底、8月初腾退的，没有办理交接手续；并称2019年8月底丰大农业公司才腾退了餐厅宿舍，并于2019年12月1日全部腾退。丰大农业公司述称腾退没有其他证据，亦没有留下交接手续；联福物流公司称丰大农业公司实际腾退时间在11月中下旬，但其仅主张丰大农业公司支付到10月底的租金。关于丰大农业公司已支付租金以及押金、装修金是否能够抵扣租金，庭审中，丰大农业公司向本院出示了汇款回单及收据，用以证明其共向联福物流公司支付了6.5万元房租的事实。其中，兴业银行汇款回单显示，2019年7月31日丰大农业公司向王廷玉分别汇款30000元及20000元，标注用途为房租，2019年8月7日向王廷玉汇款5000元，标注用途为房租；2019年9月5日，王廷玉出具支出凭单一份，载明：“即付王廷玉租金-联福计人民币一万元整。”丰大农业公司据此称其已向联福物流公司支付了65000元房屋租金。联福物流公司认可上述证据真实性，但辩称这65000元中含有15000元六个月拉菜用车的租金以及50000元丰大农业公司委托王廷玉经理给第四车间二层做装修的装修款，并称汇款回单上的“用途”是丰大农业公司汇款时自行标注的。对于汇款时未按原房屋租赁合同账户转账支付租金一事，丰大农业公司辩称签订补充协议时已将原房屋租赁合同解除了，而该补充协议亦没约定指定账户，且当时王廷玉声称着急购买材料所以直接将相关款项支付给王廷玉。另，联福物流公司认可已收到丰大农业公司20万元押金的事实，但认为丰大农业公司存在违约情形，所以该20万元押金不应返还也不应抵扣租金。丰大农业公司提出考虑到装修因素应当酌减租金，对此联福物流公司认为丰大农业公司装修房屋应征得其同意，且补充协议中亦约定如果丰大农业公司不拆除拉走装修则视为放弃，因此不同意在租金中予以抵扣。本院认为：原告联福物流公司与被告丰大农业公司签订的房屋租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应当按照房屋租赁合同及补充协议约定的内容履行各自义务，被告丰大农业公司应当按照补充协议的约定向原告支付拖欠的租金及腾退相应的房屋及土地，庭审中，被告表示已经按照约定的时间腾退涉案房屋及土地，对此被告应当承担举证责任，但被告提供的聊天记录既没有显示时间，也没有腾退房屋的内容，故本院无法认定被告已按约定的时间腾退涉案房屋及土地，且被告未按约定支付拖欠的房屋租金及房屋占有使用费，故被告应当承担违约责任，因此根据双方补充协议的约定，被告应当支付相应的房屋租金、场地占有使用费及违约金；关于房屋租金及场地占用使用费，按照约定应以原房屋租赁合同约定的租金标准计算，并扣除被告已支付的租金，本院对原告合理的诉讼请求予以支持。被告丰大农业公司辩称其向王廷玉账户内支付的款项为房屋租金，根据双方的约定，被告应向原告联福物流公司的账户内支付相应的房屋租金，而被告向王廷玉个人账户内支付款项，不符合合同约定，本院对此不予采信。关于履约保证金，双方合同并未明确约定在被告违约的情况下履约保证金不予退还，且原告主张违约金来弥补相应的损失，故原告收取的履约保证金应当退还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京丰大农业发展有限公司于本判决生效后十日内向北京联福物流仓储设备有限公司支付拖欠的租金1847123元及滞纳金（以1847123元为本金，按月利率2%的标准，自2018年12月15日起计算至实际付清时止）；二、北京丰大农业发展有限公司于本判决生效后十日内向北京联福物流仓储设备有限公司支付2019年7月1日至2019年10月31日期间占用租赁场地的使用费733333元；三、北京丰大农业发展有限公司于本判决生效后十日内向北京联福物流仓储设备有限公司支付违约金183333元；四、北京联福物流仓储设备有限公司于本判决生效后十日内退还北京丰大农业发展有限公司履约保证金200000元；五、驳回北京联福物流仓储设备有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28910元，由北京丰大农业发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 郭 爽二〇二〇年五月二十八日书记员 丁焕然