重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0114民初8354号原告：华弘国际工程设计有限公司（原重庆市华弘建筑规划勘测设计有限公司），住所地重庆市北部新区栖霞路18号10幢1单元19-1、19-2、19-3，统一社会信用代码91500000733986479P。法定代表人：乔亚东，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈震，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾蘖源，重庆光界律师事务所律师。被告：郑云，女，土家族，生于1964年2月23日，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：罗必胜，男，汉族，生于1958年9月23日，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：郭青陈，重庆静昇律师事务所律师。第三人：谢德渊，男，苗族，生于1964年5月20日，住重庆市黔江区。原告华弘国际工程设计有限公司（以下简称“华弘设计公司”）与被告郑云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理，后依被告郑云的申请，本院依法追加了谢德渊作为第三人参与本案诉讼，本案转为普通程序于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告华弘设计公司的法定代表人乔亚东及委托诉讼代理人陈震，被告郑云的委托诉讼代理人郭青陈、罗必胜到庭参加诉讼，第三人谢德渊经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华弘设计公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告郑云支付欠交原告的租金559822.44元（自2017年起至2019年10月31日止）；2.判令被告自2017年6月30日起至实际支付之日止每日按50元支付违约金；3.判令被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告华弘设计公司陈述第一项诉求中的租金应计算至2019年9月16日，被告所欠租金共计526617.69元。事实和理由：2014年1月21日，原、被告签订《房屋门面租赁合同》，约定甲方（原告）将位于重庆市黔江区新华东路中段X号临街门面（见一层平面图：纵轴4-6轴）出租给乙方（被告）；承租期限为10年，即从2014年1月1日至2023年12月31日止；纵轴4-6轴原建部分的面积为87.84平方米，扩建部分的面积为62.42平方米，第一年原建部分房租按每月171元/m2计算，扩建部分按每月114元/m2计算，即月租金为87.84m2×171元/m2＋62.42m2×114元/m2=22136.5元；年租金为22136.5元/月×12月=265638元。自2017年起，当年租金按照上一年租金5%的涨幅进行调整；房租实行半年一交，先交租金后用房；乙方如延期支付租金，除租金照付外，延期一日向甲方支付违约金50元。《房屋门面租赁合同》还对双方权、责及其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约定将租赁物交付被告使用，但被告却不按约定向原告支付租金，经原告多次催讨未果，故起诉至本院。原告华弘设计公司围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据。1.原告公司营业执照、变更核准登记、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件；2.《房屋门面租赁合同》；3.《收据》；4.房租费交费通知书；5.企业信用信息公示报告。被告郑云辩称，1.原告的诉求不合理、不合法。本案被告涉及的2017年和2018年欠租债务已依法实际发生了债务转移。因被告丈夫罗必胜对第三人谢德渊享有到期债权（现已进入执行阶段），后第三人谢德渊联系被告丈夫，在原告法定代表人乔亚东的协商见证下，签订了债务转移承诺书。基于此行为，罗必胜才与谢德渊达成和解，向黔江区人民法院执行庭提交了暂缓执行申请书。同时原告法定代表人乔亚东在协商现场收取了其中一份债务转移承诺书，属于公司职务行为，构成表见代理，公司对此债务转移行为是认可的；2.被告不存在违约行为。自2013年至今，被告一直与原告方协商租金调价事宜，且一直处于持续过程中，原告方也表示正在开会讨论，且多次向众租户发出调整租金事宜的通知，被告认为有租金下调的可能，被告基于此未与原告解除合同，才未支付租金，因原告过错在先，被告不存在违约行行。3.原告主张的租金过高。相比之下，所涉房屋门面的租金在同地段类型的房屋租赁金额过高，违反了市场经济的公平合理原则，造成了被告在内的众租户严重的经营困难和损失，本就应该调减租金。4.承诺书已经明确本案租金债务中2017年和2018年两年的租金由谢德渊予以解决，已经明确了谢德渊单独承担债务的还款主体地位，若不是承接债务，仅是债务加入或其他意思表示，其应对罗必胜以有效证据形式作出警示或提示，以免罗必胜产生误解，但谢德渊却在法庭已书面传唤出庭的情况下不予出庭，且未提供任何证据证明其有过提示或警示，也没有提交任何书面意见，其应当承担不予出庭接受法庭询问的不利后果。被告郑云为支持其辩称理由，向本院提交了以下证据：1.承诺书原件；2.暂缓执行申请书；3.黔江区法院执行笔录；4.（2017）渝0114民初6993号民事判决书及生效证明；5.罗必胜与乔亚东的通话录音；6.情况说明原件；7.阿里拍卖网下载的本案所涉房屋的网拍截图；8.（2018）渝0114执2974号之二执行裁定书；9.众租户于2013年9月23日出具的关于华弘设计公司调整门市租金通知的回复意见；10.众租户出具的原告于2019年9月16日、10月12日、12月3日发出通知的回复；11.黔江区国有资产营运中心出具的同路段门市的《国有资产租赁合同》；12.黔江区水利工程管理处出具的同路段门市的《房屋租金合同》；13.黔江建工（集团）有限责任公司出具的同路段门市《房屋租赁合同》三份；14.（2020）渝0114执恢329号执行裁定书、（2020）渝0114执恢329号之一执行裁定书。本院经审理认定事实如下：2014年1月21日，原告华弘设计公司（原为重庆市华弘建筑规划勘测设计有限公司）作为甲方，被告郑云作为乙方，双方签订《房屋门面租赁合同》，合同约定甲方将位于重庆市黔江区新华东路中段X号临街门面（见一层平面图：纵轴4-6轴）出租给乙方，承租期限为10年（从2014年1月1日至2023年12月31日止），双方对租金约定：纵轴4-6轴原建部分的面积为87.84平方米，租金按每月171元/m2计算，扩建部分的面积为62.42平方米，租金按每月114元/m2计算，即月租金为22136.5元，年租金为265638元。自2017年起，当年租金按照上一年租金5%的涨幅进行调整；房租实行半年一交，先交租金后用房。合同第五条约定，除符合本合同约定及政策因素情况外，任何一方不得擅自解除本合同，如任何一方中途擅自解除本合同视为违约，应当向另一方支付违约金（按照总租金的20%计算，乙方如延期支付租金，除租金照付外，延期一日向甲方支付违约金50元）。合同第七条约定，乙方违反本合同任何一条款均视为乙方违约，应当支付违约金（按照总租金的20%计算）。合同签订后，被告郑云继续使用该门面，并按时支付租金至2017年6月30日，支付2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金60000元，2018年1月1日至2019年9月15日期间的租金未支付，针对未支付的原因，被告抗辩2017年至2018年期间的欠付租金已经发生债务转移，且原告主张的租金标准过高。另查明，被告郑云的丈夫罗必胜与第三人谢德渊、案外人张素平、重庆华弘实业集团有限公司民间借贷纠纷案，本院于2017年12月25日作出（2017）渝0114民初6993号民事判决书，确定谢德渊、张素平偿还罗必胜借款240万元及利息。该判决书发生法律效力后，罗必胜申请强制执行，在执行过程中，第三人谢德渊打电话邀请原告的法定代表人乔亚东就罗必胜和谢德渊的债务问题进行协调，后三人于2018年5月31日赴红叶子咖啡馆进行协商，谢德渊当场出具两份《承诺书》，承诺书载明“华弘国际工程设计有限公司租赁给通天药房（经营者郑云、罗必胜）的门面租金2017年欠72819元，2018年欠租金265638元，共计338187元，由谢德渊在2018年12月31日之前陆续解决。承诺人谢德渊。2018年5月31日”，罗必胜当场要求乔亚东在该承诺书上签字，乔亚东收取了一份承诺书后未签字，另一份承诺书则由罗必胜收取。谢德渊出具承诺书后，罗必胜向黔江区法院申请暂缓执行其与谢德渊、张素平间的民间借贷纠纷案。再查明，2013年9月23日，被告及众租户联名回复原告关于调整门市租金的通知，均认为原告的租金调整幅度大、提前调价，并要求扩建部分按半价收取。2019年8月16日，案外人童龙奎通过网上拍卖竞拍涉案门面成功，黔江区法院已于2019年9月16日作出（2018）渝0114执2974号之二执行裁定书，确认涉案门面归童龙奎所有。在庭审中，原告明确在本案中不要求第三人谢德渊承担租金支付责任。本院认为，原告华弘设计公司与被告郑云于2014年1月21日签订的《房屋门面租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按照合同约定将租赁物提供给被告郑云使用，被告郑云应按照合同约定按时支付原告租金。被告在庭审中抗辩2017年至2018年期间的欠付租金已经发生债务转移，且原告主张的租金标准过高。故本案的争议焦点在于涉案租金债务是否发生债务转移及原告主张的租金标准是否能得到支持。对此，本院评述如下：一、涉案租金债务是否转移给第三人谢德渊。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条之规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。结合本案，其一，从承诺书原文的字面意思理解，该承诺书内容只是载明由谢德渊在2018年12月31日之前陆续解决涉案门面2017年、2018年欠付租金，即谢德渊自愿承担郑云夫妇所欠原告2017年至2018年期间的租金，但并没有免除郑云支付2017年至2018年欠付租金的明确意思表示。其二，原告的法定代表人乔亚东虽参与协调郑云的丈夫罗必胜与第三人谢德渊之间的债务问题，谢德渊当场出具两份承诺书，乔亚东当场收取了其中一份承诺书，但在罗必胜明确要求乔亚东在承诺书签字的情况下，乔亚东并没有在承诺书上签名予以确认，即乔亚东没有同意将债务转移给谢德渊的明确意思表示，其收取承诺书行为不能代表其同意租金债务的转移。综上，虽然罗必胜在三人协商时有将2017年至2018年期间租金进行债务转移的意思表示，但缺乏债权人同意这一法律构成要件，谢德渊出具承诺书的行为属于自愿加入债务的行为，不构成债务转移，且被告没有提供其他证据证明租金债务发生了债务转移，故对被告关于债务转移的抗辩，本院不予采纳。二、原告主张的租金标准是否能得到支持。根据原、被告双方签订的《房屋门面租赁合同》约定，涉案门面2014年的租金标准为每年265638元，自2017年起，当年租金按照上一年租金5%的涨幅进行调整。本案中，原告按照2014年的租金标准（265638元∕年）主张2017年7月1日至2019年9月16日期间的欠付租金，租金没有上浮。被告抗辩原告收取的租金标准过分高于同地段的房屋租金，并提供了被告及众租户于2013年9月、12月联名回复原告关于调整门市租金的通知及几份其他门面的租赁合同，但被告在2013年9月已经认为涉案门面租金过高的情形下，还是选择与原告于2014年1月12日签订租赁合同，继续租赁该门面，且按照合同中约定的租金标准支付了2014年至2017年6月30日期间的租金，视为被告认可了合同中约定的租金标准。故对被告关于租金标准过高的抗辩，本院不予采纳。被告欠付原告2017年租金72819元（22136.5*6-60000），2018年租金265638元，2019年1月1日至2019年9月15日期间的租金188160.25元（22136.5*8+22136.5/30*15），合计526617.25元。关于原告主张的违约金问题。被告郑云未按时支付原告租金构成违约，应承担违约责任。根据《房屋门面租赁合同》第七条约定“乙方违反本合同任何一条款均视为乙方违约，应当支付违约金（按照总租金的20%计算）。甲方有权解除本合同，已经收取的租金及保证金不退还”。按照前述标准计算被告应支付的违约金为105323.49元（526617.25*20%）。原告根据《房屋门面租赁合同》第五条约定主张违约金，此款是针对一方擅自解除合同后应承担违约责任的情形，本案中，双方并没有解除租赁合同，不适用该条款，但依该条款计算出来的违约金相比合同第七条约定的违约金标准略低，且原告主张的违约金没有明显偏高，故对原告主张被告从2017年7月1日起按50元∕日支付违约金的诉求，本院予以支持。原告在本案中不要求第三人谢德渊承担租金支付责任，系其对民事权利的自由处分，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告郑云于本判决生效之日起五日内支付原告华弘国际工程设计有限公司租金526617.25元；二、被告郑云于本判决生效之日起五日内按50元/日标准支付原告华弘国际工程设计有限公司违约金（从2017年7月1日起计算至实际清偿完毕之日止）；三、驳回原告华弘国际工程设计有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9398元，减半收取4699元，由原告华弘国际工程设计有限公司负担166元，被告郑云负担4533元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  粟艳平人民陪审员  王小兵人民陪审员  谢守华二〇二〇年五月七日法官 助理  冉 东书 记 员  罗 敏