福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初877号 原告：林广庆，男，1989年7月5日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：潘凤为（林广庆的妻子），女，1989年10月12日出生，汉族，个体户，住梅列区。 原告：潘凤为，女，1989年10月12日出生，汉族，个体户，住梅列区。 被告：福建永达房地产开发有限公司，统一社会信用代码913504006966043386，住所地梅列区绿岩新村221幢。 法定代表人：陈献忠，董事长。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 原告林广庆、潘凤为与被告福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林广庆委托诉讼代理人暨原告潘凤为，被告永达公司委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林广庆、潘凤为向本院提出诉讼请求：判令永达公司向林广庆、潘凤为支付逾期办理房屋权属登记违约金2722.5元（以购房款为基数，按每日0.001%自2018年4月9日计至2019年4月30日，共384天）。事实和理由：2015年9月22日，林广庆、潘凤为与永达公司签订《商品房买卖合同》，约定：林广庆、潘凤为向永达公司购买三明市梅列区商品房，建筑面积96.96平方米，房屋总价款为708987元；永达公司应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收并符合本合同约定的商品房交付给林广庆、潘凤为使用，并及时为林广庆、潘凤为办理房屋产权登记证。合同签订后，林广庆、潘凤为如约支付了全部购房款，永达公司于2015年12月7日将商品房交付林广庆、潘凤为使用，但未及时为林广庆、潘凤为办理房屋权属登记。2018年经梅列区人民法院、三明市中级人民法院审理，判决永达公司以购房款为基数按每日0.001%赔偿林广庆、潘凤为逾期办证期间的违约金。生效判决确定的违约金仅计算至2018年4月8日，之后永达公司至2019年4月30日才通知林广庆、潘凤为办证，这期间仍有384天的违约事实存在，永达公司仍应向林广庆、潘凤为支付相应违约金。 永达公司辩称，林广庆、潘凤为的诉讼请求缺乏合同和法律依据，不能成立。理由如下：一、林广庆、潘凤为不能在合同约定的时间内办理房屋产权证并非永达公司的原因导致，永达公司不承担违约责任。永达公司申请对涉案楼栋测绘成果审核时，三明市房屋权属登记中心要求待总地下室测绘成果数据确认后，方能将地下室数据补录与各幢地上部分合并，导入房管系统建立楼盘表。此为永达公司迟迟无法取得初始预登记证明书的真实原因。《房屋登记管理办法》第十条规定，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。也就是说，法律没有规定各幢地上建筑物必须与地下室合并，导入房管系统建立楼盘表，办理初始预登记。根据“法无规定不可为”的行政行为准则，行政部门不能自行设置门坎，加重行政相对人的义务。在我省其他地市如福州、厦门、宁德等地像永达公司开发的具有大底盘地下室的楼盘均可以地上建筑完成后独立办理产权登记、而不受地下大地下室限制的初始登记，可是在三明市的房管部门却无法办理，这也足以说明逾期办证非永达公司原因造成。二、永达公司积极履行合同义务，不存在怠于办理产权登记的现实可能性。1.根据合同约定，永达公司为按揭购房的业主提供阶段性担保。即在办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之前，永达公司必须为业主的贷款提供担保。并为此，永达公司向贷款银行缴纳了1000多万元的保证金。换言之，永达公司比贷款业主更希望早日取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，因为只有贷款业主办理了《房屋抵押他项权证》，永达公司阶段性担保的使命才可终结，保证金才可退回。截止2017年12月，因买受人未及时偿还银行月供、或甚至出现断供而导致永达公司承担代偿还款共计59起，累计代偿银行贷款332.8万元。因此，永达公司不存在怠于办理产权登记的现实可能性。2.永达公司按合同约定期限完成交付房屋的义务，让众多买受人及时住上新房，户口及时迁入，孩子及时就学；3.积极将需要由永达公司提供的办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)，报送行政主管部门。因此永达公司诚实守信地履行着合同义务。三、即使永达公司需承担逾期办理不动产权证的违约责任，但根据合同的约定，本案中林广庆、潘凤为主张的计算逾期办理权属登记违约金明显错误，应当予以调整。综上所述，林广庆、潘凤为诉请永达公司支付延期办证违约金，缺乏合同依据和法律依据，永达公司恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1.原告林广庆、潘凤为与被告永达公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月28日作出（2018）闽0402民初2063号民事判决。判决确认以下事实：2015年9月22日，林广庆、潘凤为与永达房地产公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：林广庆、潘凤为购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区，建筑面积96.96平方米，总价款为708987元；林广庆、潘凤为以银行按揭付款支付房屋价款，永达房地产公司应当在2015年12月30日前将商品房交付给林广庆、潘凤为使用，如因永达房地产公司原因，林广庆、潘凤为不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，林广庆、潘凤为不退房，永达房地产公司自逾期之日起每日按林广庆、潘凤为已付房款的0.001%向林广庆、潘凤为支付违约金。合同签订后，林广庆、潘凤为依约支付了全部房款。永达房地产公司虽于2015年12月30日向林广庆、潘凤为交付了商品房，但截至起诉日，永达房地产公司一直未按合同约定通知并协助林广庆、潘凤为办理房屋权属登记手续。如因永达房地产公司原因，林广庆、潘凤为不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，林广庆、潘凤为不退房，永达房地产公司自逾期之日起每日按林广庆、潘凤为已付款的0.001%向林广庆、潘凤为支付违约金；合同签订后，林广庆、潘凤为支付了购房款，永达房地产公司于2015年12月7日将商品房交付林广庆、潘凤为使用。截至本案庭审辩论终结之日，梅列区绿岩新村251幢尚未办理房屋所有权初始预登记。判决:永达公司应于本判决生效之日起十日内支付给林广庆、潘凤为逾期办理商品房权属登记违约金（该违约金以林广庆、潘凤为已付购房款708987元为基数，按每日0.001%自2016年12月30日计算至判决生效之日止，若在本判决生效之日前，案涉房产达到办证条件且永达公司通知办理房屋权属登记或交付办证材料的，则违约金的计算截止日为通知办理房屋权属登记或交付办证材料的前一日）。2.永达公司不服上诉，三明市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）闽04民终1736号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该案生效时间为2018年11月26日。3.永达公司于2019年4月30日通知林广庆、潘凤办理产权登记。上述事实有林广庆、潘凤为提供的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议、三明市中级人民法院（2018）闽04民终1736号民事判决书，永达公司提供的三明市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实意见书、福建省住房和城乡建设厅关于商品房预售建筑面积初始登记建筑面积有关问题的复函、法律文书生效证明，及林广庆、潘凤为、永达公司的陈述等证据予以佐证。上述证据经庭审核实，本院予以确认。 本院认为，林广庆、潘凤为与永达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。永达公司未按合同约定协助林广庆、潘凤为办理房屋权属登记，已构成违约。故林广庆、潘凤为请求判令永达公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。本院（2018）闽0402民初2063号民事判决书已支持林广庆、潘凤为自2016年12月30日至该判决生效时间2018年11月26日期间的违约金，且永达公司直至2019年4月30日才通知林广庆、潘凤为办理房屋权属证书，故林广庆、潘凤为主张违约金的起算时间从2018年4月9日计至2019年4月30日，本院按从2018年11月27日至2019年4月29日予以部分支持。林广庆、潘凤为主张违约金计算标准按照约定的每日以林广庆、潘凤为已付房款的0.001%计算，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下: 一、福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给林广庆、潘凤为逾期办理商品房权属登记违约金1091.84元（该违约金以林广庆、潘凤为已付购房款708987元为基数，按每日0.001%自2018年11月27日计算至2019年4月29日，为154天）。 二、驳回林广庆、潘凤为的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由林广庆、潘凤为负担15元，福建永达房地产开发有限公司负担10元，于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  杨伟光 二〇二〇年五月九日 书记员  罗舜华 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。