吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初314号 原告：顾玉丽，女，1962年7月19日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：郭振宇，吉林江城律师事务所律师。 被告：张秀英，女，1954年10月18日出生，汉族，农民，住吉林市船营区。 被告：任红丽，女，1980年3月7日出生，汉族，农民，住吉林市船营区。 被告：任宝龙，男，1988年9月29日出生，汉族，农民，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：孟繁印，吉林明达伟业律师事务所律师。 原告顾玉丽与被告张秀英、任红丽、任宝龙房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2019年6月20日作出（2019）吉0204民初1822号民事判决，顾玉丽不服该判决提起上诉。吉林市中级人民法院于2019年10月18日作出（2019）吉02民终2296号民事裁定书，裁定：撤销本院（2019）吉0204民初1822号民事判决，本案指令审理。本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告顾玉丽及其委托诉讼代理人郭振宇、被告张秀英、任红丽、任宝龙及其委托诉讼代理人孟繁印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 顾玉丽向本院提出诉讼请求：一、依法判令张秀英、任红丽、任宝龙将位于船营区朝阳新村小区16号楼3单元1楼右门房屋更名至顾玉丽名下；二、依法判令张秀英、任红丽、任宝龙支付违约金31,000.00元；三、本案诉讼费由张秀英、任红丽、任宝龙承担。庭审中顾玉丽增加诉讼请求，依法确认顾玉丽与任吉生签订的《房屋买卖协议》有效。事实与理由：顾玉丽与任吉生系房屋租赁关系。2018年4月27日顾玉丽与任吉生签订《房屋买卖协议》，任吉生将房屋出售给顾玉丽，同时，顾玉丽支付310,000.00元购房款，协议同时约定，如一方违约将承担百分之十的违约金。顾玉丽交付购房款后，任吉生因病去世，张秀英、任红丽、任宝龙一直不配合顾玉丽办理房屋更名，故起诉至法院。 张秀英、任红丽、任宝龙辩称，一、张秀英与任吉生系夫妻关系。婚姻期间所建房屋被动迁，2007年取得吉林市船营区虹园街88号越北朝阳新村16号楼3单元1层35号回迁房，即本案涉诉房屋。任吉生于2019年10月因病去世。顾玉丽与任吉生签订《房屋买卖合同书》所涉房屋是张秀英与任吉生夫妻共有财产；二、涉诉房屋回迁后一直由顾玉丽租赁经营超市，2018年4月27日顾玉丽与任吉生签订《房屋买卖合同书》，张秀英当时并不知情。张秀英知情后，对任吉生擅自处分夫妻共同财产的行为表示强烈反对，要求顾玉丽收回购房款，遭到顾玉丽的拒绝。顾玉丽与张秀英、任红丽、任宝龙在同一小区居住，熟识多年，明知涉诉房屋是任吉生与张秀英夫妻共有财产，而单独与任吉生签订《房屋买卖合同书》，此做法非善意行为。《合同法》第五十一条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认该合同有效。因任吉生没有单独处分与张秀英夫妻共有财产的权利，故顾玉丽与任吉生签订的《房屋买卖合同书》自始没有法律效力。关于顾玉丽要求张秀英、任红丽、任宝龙赔偿其违约金的诉请，因房屋买卖合同无效，上述《合同》不具有法律约束力，故顾玉丽要求张秀英、任红丽、任宝龙承担违约金没有事实和法律依据，故法院应当驳回顾玉丽诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院评析如下：对顾玉丽提举的收条、租赁协议、买卖合同、收据、房屋产权调换协议书、付款凭证，因上述证据系原始书面凭证，且相互佐证，能够证明本案客观事实，本院一并采信；对张秀英、任红丽、任宝龙提举的户口本、结婚证、房屋产权证，张秀英、任红丽、任宝龙现居住房证，因上述证据系国家行政机关所出具，且加盖相关印章，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张秀英与任吉生系夫妻关系。在婚姻存续期间，张秀英与任吉生共同享有房屋一处。2007年5月9日任吉生（被拆迁人）与拆迁人吉林市船营区越北镇人民政府签订《产权调换协议书》，经协商，吉林市船营区越北镇人民政府同意将张秀英与任吉生原有房屋拆迁后，与吉林市船营区越北镇朝阳新村小区16号楼3单元1层35号房屋予以产权调换。协议签订后，双方如约履行了合同义务。此后，在回迁安置房屋尚未办理房产证期间，任吉生将房屋租赁给顾玉丽，顾玉丽用于经营超市，租赁期自2009年11月1日至2017年11月1日。2018年4月27日，任吉生（甲方）与顾玉丽（乙方）签订《房屋买卖合同书》，载明：“一、甲方自愿将回迁房朝阳新村小区16号楼3单元1楼右门，建筑面积76.2平方米卖给乙方；二、更名费用及物业维修由乙方承担，甲方无条件到场并且提供相关后续证件；三、乙方在签订协议时，一次性付给甲方购房款310,000.00元整（大写叁拾壹万整）；四、甲乙双方当面验证房屋证件和欠款的准确性，并且写收条为据；五、2018年4月前物业费用由甲方承担；六、本合同签订后，如乙方违反本合同条款，应向对方支付总房款10%的违约金。”该合同由顾玉丽签字捺印、并由任吉生女儿任红丽签名任吉生捺印。顾玉丽以转账方式履行了给付价款义务，并实际占有使用涉案房屋。另查，2019年10月11日任吉生因病去世，其法定继承人为张秀英、任红丽、任宝龙。2019年10月11日，涉案房屋已办理不动产权证，证号为：XXXX，权利人为：任吉生。 本院认为：本案的争议焦点系任吉生与顾玉丽签订的《房屋买卖合同书》是否有效。本案涉诉房屋来源于任吉生与张秀英共有房屋被拆迁后置换取得。在任吉生与顾玉丽签订《房屋买卖合同书》的过程中，张秀英并未在该合同上签字确认，任吉生处分涉案房屋的行为是否对张秀英的财产权部分构成无权处分，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。就本案，首先，涉案房屋在没有办理产权证之前，任吉生是《产权调换协议书》所载明的被拆迁人。顾玉丽购买房屋之前，一直在租赁任吉生的房屋，租赁期自2009年至2017年。在租赁期间，所签订的《租赁协议》以及所出具的房屋租赁费《收条》均是任吉生签字确认，故，顾玉丽有理由相信，任吉生有权处分该房屋；其次，任吉生与张秀英系夫妻关系，且共同居住。顾玉丽所租住的房屋与任吉生与顾玉丽住所都在同一小区，因此，顾玉丽有理由相信任吉生的行为能够代表张秀英的意思表示；再次，在顾玉丽与任吉生签订《房屋买卖合同书》及给付购房款时，任吉生其女儿任红丽也在场，任红丽自认其代替其父亲签订合同，顾玉丽也于同日将购房款通过银行转入任吉生卡中。上述事实，任吉生与顾玉丽买卖房屋的行为，张秀英当庭表示不知晓的抗辩有悖常理。综上事实，任吉生的行为构成表见代理的法定要件，应认定顾玉丽与任吉生签订《房屋买卖合同书》有效。基于有效合同，顾玉丽主张判令张秀英、任红丽、任宝龙将位于船营区朝阳新村小区16号楼3单元1楼右门房屋更名至顾玉丽名下的诉请，本院予以支持；关于顾玉丽主张张秀英、任红丽、任宝龙给付违约金31,000.00元的诉请，本院认为，本案涉诉的《房屋买卖合同书》系顾玉丽与任吉生所签订，任吉生于2019年10月11日因病去世，涉案房屋于2019年10月11日办理产权登记。庭审中，顾玉丽未能提举任吉生生前，涉案房屋是否具备办理房屋备案登记条件的有效证据，故任吉生是否构成合同违约要件无法确认，顾玉丽上述主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、顾玉丽与任吉生于2018年4月27日签订的《房屋买卖合同书》合法有效； 二、张秀英、任红丽、任宝龙于本判决生效之日起七日内协助顾玉丽办理坐落于吉林市船营区朝阳新村16号楼单元1层35号XXXX房屋变更登记； 三、驳回顾玉丽其他诉讼请求。 案件受理费3,208.00元，由张秀英、任红丽、任宝龙负担2,633.00元，顾玉丽负担575.00元。顾玉丽已预付，张秀英、任红丽、任宝龙负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  李兴国 审 判 员  靳学堂 人民陪审员  奚维杰 二〇二〇年五月十一日 书 记 员  高文志