北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初15990号原告（反诉被告）：杜振全，男，1991年6月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：方敏，女，1966年1月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐明，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）杜振全（以下简称原告）诉被告（反诉原告）方敏（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人徐明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．依法判令原告和被告解除合同；2．依法判令被告退还原告房屋押金8000元；3．依法判令被告赔偿原告装修费30000元；4．依法判令被告给付原告违约金16000元。事实与理由：2019年6月3日原告和被告签订出租房屋委托合同，被告将位于北京市朝阳区百子湾东里石门新区小区房屋委托原告，以原告名义代理出租或占有使用，原告接受被告委托，并承诺按照合同的约定的房屋使用性质，房屋租金标准，房屋租金支付方式，对被告承担义务。委托期限自2019年6月4日起至2022年6月3日止，房屋租金每月8000元。双方商定付款方式为，押一付三。原告按被告的要求向被告缴纳了租金和押金，2019年12月3日由于被告单方违约，提前上门收房租，并且要给原告涨房租，而且态度非常不好，严重影响了租户日常生活，并且要收房。由于被告单方违约，原告无奈，故诉至法院，请求贵晓依法支持原告的诉。被告辩称，并反诉称，被告同意解除合同，是原告违约延期支付2019年12月4日-2020年3月3日房租，原告违约导致我方同意解除合同。不同意原告其他请求，房屋是已经装修的不同意支付原告装修费用，被告没有装修凭证。违约金不同意，是因为原告违约，被告只是微信提前催告缴纳房租，但是没有影响租客。押金应该抵扣未支付的房租，不同意退还押金。被告实际支付租金至2019年12月3日，合同第十一条显示起租日是3号。我方提出反诉，反诉请求如下：1．要求原告返还房屋；2．要求原告支付违约金16000元，依据合同34．2条；3．要求原告支付滞纳金，按照合同租金及合同34．1条计算标准，自2019年12月9日计算至解除合同之日止，12月3日-12月9日之间的滞纳金我方不主张；4．要求原告支付租金，按照合同租金标准，自2019年12月4日计算至合同解除之日止；5原告支付免租期租金24000元，依据合同第14条，每年免租1个月，3年共3个免租期，要求原告全部支付免租期租金，关于免租期租金要补交没有合同约定，但是原告违约，因此要求原告支付故我们。针对反诉，原告辩称，同意返还房屋，但是违约金不同意支付，是被告提前收取租金恐吓租户，造成被告违约。滞纳金不同意支付，也是因为被告提前上门收取租金。关于拖欠的租金同意支付。关于反诉请求5不同意，是被告自己改的合同，是被告提供的合同最后我签字了，因此条款不同意。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月3日，原告（受托人，乙方）与被告（出委托人、甲方）签订《出租房屋委托合同》，约定：出租房屋委托期限内，甲方自愿将其合法拥有的房屋按本合同规定提供给乙方，委托乙方以自己的名义代理出租或占有使用，乙方接受甲方委托，并承诺按照本合同约定的房屋使用性质、房屋租金标准、房屋租金支付方式，对甲方承担义务；甲方提供乙方代理出租的房屋座落于北京市朝阳区屋共二室一厅，建筑面积85．93平方米；甲方提供房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物业验收单》中具体说明，《物业验收单》经乙方查验实物签署确认意见后，作为乙方交还甲方房屋时的验收依据，未在《物业验收单》上注明的物品出现损毁、丢失，乙方不承担责任；乙方出租房屋的委托期为三匡，自2019年6月4日起，至2022年6月3日止；乙方按照合同规定向甲方缴纳房屋租金，每月房屋租金总计金额（税前）为人民币8000元，每年免租期一个月，双方一致协商同意，在第一次支付租金时，使用前两年的免租期，第二次支付租金时，使用第三年的免租期，本合同规定日租金额为：月租金额/30天=266．67元。房屋租赁押金为一个月租金，即人民币8000元；租金支付方式：押一付三的方式，首次付款日期为合同起租次日起的五个自然日内将支付，以后依此类推，即第一次支付房租时间及金额为2019年6月9日前支付押金8000元、租金8000元，第二次支付房租时间及金额为2019年9月9日前支付租金人民币16000元，第三次支付房租时间及金额为2019年12月9日前支付房租及金额人民币24000元……甲方将房屋交付乙方时，此房屋为简装修，除必备的水电气等物品外，详见《物业验收单》其余均由乙方负责；委托期内，甲方未经乙方同意提前收回房屋，无论自用、转租或转卖，均属毁约，甲方应当于擅自收回房屋后的当日内，向乙方支付本合同规定月租金额两倍的违约赔偿金；乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付日租金额5％的滞纳金；乙方逾期30日仍未支付房租，甲方有权解除本合同，甲方要求解除本合同的，乙方应于接到甲方解除合同通知的十日内，按照本合同规定月租金额的两倍向甲方支付违约赔偿金；本合同履行中发生的争议，双方应当友好协商解决，如果协商不成，任何一方均有权向当地法院提起诉讼；本合同在双方完成房屋验收，并签订合同附件《物业验收单》后生效，《物业验收单》与本合同具有同等法律效力；甲乙双方在协商一致基础上，可以对本合同各项条款进行修改、删除和补充，双方最后签字文本为生效合同，任何口头承诺均视为无效；本合同及《物业验收单》)一式两份，甲、乙双方各执一份。《出租房屋委托合同》附件《物业验收单》中载明门镜一个，钥匙五把。装修情况等内容未填写。上述合同签署后，被告于2019年6月4日将涉案房屋交付原告，后原告将涉案房屋出租交付给实际承租人居住使用，至本案开庭之日涉案房屋仍由原告出租的实际承租人控制使用。双方在庭审中确认原告足额支付押金8000元，租金交至2019年12月3日。经本庭询问原告未按时支付租金的原因，原告表示被告存在提前收房、恐吓租户的情形，并提交了原告与实际承租人的微信聊天记录、原被告之间的微信聊天记录予以佐证。其中，原告与实际承租人的微信聊天记录显示“石门新居2601客卧”称“她一直在外面喊说要把我们的东西都扔出去，她这算不算扰民啊，都要破门而入了”；“石门新居3号楼一单元2601主卧”称“这有人敲门啥情况；他说他是房东，说收不到中介的钱，在外头吵吵呢；那这也有影响的呀”。原被告之间的微信聊天记录显示被告12月6日称“我现在去收房；我不会给你时间和机会了；我先收房，后面的事情你我慢慢解决；房门密码给我，今天收房”。被告认可上述证据真实性，不认可证明目的，表示只是催要房租，并没有实际收房。本院认为，原告与被告签署的《出租房屋委托合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。针对双方在合同履行过程中，何方存在根本性违约行为，导致合同提前终止的问题，本院认为，双方签署的合同中明确约定了租金支付的时间，通过查明的事实可知，被告确实存在在支付日届满之前找房屋的实际租户索要房租的情况，但该行为没有影响原告使用或转租房屋，尚不构成根本性违约。而原告自2019年12月3日之后未向被告支付房租，且一直占有使用房屋至今，其作为承租人在租赁合同关系中支付租金应为主要的合同义务，该违约行为构成了根本性违约，被告因此而享有了合同的单方解除权。现原告表示解除合同，被告对此表示同意，本院不持异议。因此，本院对于原告主张要求的违约金的请求不予支持，对于被告主张的的违约金，因被告享有单方解除权，同时按照合同约定有权主张违约金，本院结合原告的履行情况及被告在合同履行过程中出现的瑕疵酌情调整违约金一万元。因原告尚有一个月的租金作为押金在被告处，故上述押金优先抵偿该违约金。通过庭审中查明的情况可知，原告房租支付至2019年12月3日，故被告主张2019年12月4日至合同解除之日的租金有法律依据，本院予以支持。针对被告主张的迟延付款的滞纳金，合同中约定原告逾期付款30日以上被告有权选择解除合同并主张违约金，该条款与合同继续履行而主张迟延付款滞纳金系选择使用，现被告选择了解除合同并主张了违约金，且逾期支付租金的损失可以通过违约金予以弥补，故本院对被告主张的滞纳金不予支持。针对被告主张的免租期租金，双方在合同中约定了三年的租赁期限，每年享有一个月的免租期，但原告在前两次支付房租中已经将三年的免租期租金即三个月的租金进行了扣减，现合同要提前解除，本院结合实际合同的履行期限判定原告仅享有一个月的免租期，对于剩余两个月的租金原告应支付被告。针对原告主张的房屋装修损失，缺乏证据支撑，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杜振全与被告（反诉原告）方敏于二○一九年六月三日签订之《出租房屋委托合同》于本判决生效之日解除；二、原告（反诉被告）杜振全于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）方敏腾退北京市朝阳区南1-3-2205房屋；三、原告（反诉被告）杜振全于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）方敏支付租金，期限自二〇一九年十二月四日起至《出租房屋委托合同》解除之日止，按照每日二百六十六元六角七分标准计算；四、原告（反诉被告）杜振全于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）方敏支付免租期租金一万六千元；五、原告（反诉被告）杜振全于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）方敏支付违约金二千元；六、驳回原告（反诉被告）杜振全的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）方敏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费575元，由原告（反诉被告）杜振超负担（已交纳）。反诉案件受理费817元，由原告（反诉被告）杜振超负担531元[于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）方敏]，由被告（反诉原告）方敏负担286元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨阳二〇二〇年五月十二日书记员  邓青