上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初76号原告：茹洪波，男，1978年8月19日出生，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：钟海，上海标胜律师事务所律师。被告：蔺二孩，男，1988年10月14日出生，汉族，户籍地山东省。原告茹洪波与被告蔺二孩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年4月22日公开开庭进行了审理，原告茹洪波委托诉讼代理人钟海、被告蔺二孩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茹洪波向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年11月27日解除；2、蔺二孩迁出并将房屋恢复原状后返还(恢复原状的具体要求为：房屋原为一层，蔺二孩将房屋分隔为上下两层，要求蔺二孩拆除分隔)；3、蔺二孩支付自2019年8月15日至11月27日租金136,826元；4、蔺二孩支付2019年8月15日至11月27日物业管理费4，048元；5、蔺二孩支付逾期支付违约金，以月租金39,542元为本金，自2019年8月25日起至结清租金和物业管理费之日止，按照每日万分之五的标准计算；6、蔺二孩支付合同解除违约金79,084元；7、蔺二孩按租金每月39,542元、物业费每月1,170元标准支付自2019年11月27日起至实际搬离之日止的房屋使用费、物业管理费，若蔺二孩搬离时未将工商登记注销，则还要求其按上述标准支付实际搬离之日至注销工商登记之日的房屋使用费、物业管理费。事实和理由如下：茹洪波与蔺二孩于2019年1月13日签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称《房屋租赁合同》)，约定将上海市静安区永兴路XXX弄XXX号，42-1号1层(以下简称系争房屋)出租给蔺二孩作为店铺使用。自2019年8月8日起，蔺二孩逾期支付租金。2019年11月15日，茹洪波委托律师作出《律师函》，最后限期催告蔺二孩支付全部租金和费用，并重申如逾期10日未足额支付的，则双方房屋租赁合同自《律师函》到达之日起第11日解除。蔺二孩于次日收到《律师函》，但没有任何支付行为，故《房屋租赁合同》于2019年11月27日解除。2019年12月2日，茹洪波发出《关于立即撤出静安区永兴路XXX弄XXX号42-1号1层房屋的通知》(以下简称《通知》)，要求蔺二孩立即撤出房屋，并注销公司登记，否则将承担逾期归还的责任。至茹洪波诉讼时，蔺二孩仍未履行。因茹洪波多次催讨未果，故茹洪波诉至法院，请求法院判如所请。被告蔺二孩辩称，希望继续履行租赁合同，不同意搬离系争房屋及支付解除合同违约金。若法院判决合同解除，解除日应为2019年10月10日，该日茹洪波委托物业停电。蔺二孩确认没有支付2019年8月15日至11月27日的租金、物业费，同意支付2019年8月15日至10月10日的租金、物业费。由于茹洪波擅自停电，所以不同意支付10月10日之后的租金、房屋使用费、物业费。因茹洪波曾经同意蔺二孩缓交租金，故蔺二孩不同意支付逾期付款违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：茹洪波为系争房屋的所有权人。2019年1月13日，茹洪波(出租方，甲方)与蔺二孩(承租方，乙方)签署《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为260平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为店铺使用。房屋租赁期限自2019年3月15日起至2024年3月14日止。2019年3月15日至2021年3月14日月租金为39,542元。合同签订当日，乙方第一次付叁个月房租，以后按叁个月支付，由乙方提前柒天向甲方支付。合同签订当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，即79,084元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、有线电视等费用由乙方承担，物业费由乙方承担，每月物业管理费为1,170元，跟随房屋租金一个季度支付一次，由乙方支付给甲方。乙方应按规定交付房租和各项费用，不得拖欠房租费；若拖欠房租和各种费用超过10天，则每拖延一天，应支付月租金万分之五的违约金。租赁期限内乙方不得中途退房，如乙方中途退房，乙方要赔偿甲方贰个月的房租作为违约金。合同签订后，茹洪波将系争房屋交付给蔺二孩，蔺二孩将房屋分隔为两层。蔺二孩缴纳房屋租赁保证金79,084元，并支付租金及物业费至2019年8月14日。茹洪波要求租赁保证金在蔺二孩应付款项中予以抵扣。2019年11月15日，茹洪波委托律师向蔺二孩发送《律师函》，向蔺二孩催讨所欠房租、违约金、物业管理费，并敦促蔺二孩，逾期10日未足额支付所欠全部费用，双方房屋租赁合同于本函到达之日第11日解除，蔺二孩应立即归还房屋、注销企业或者变更企业注册地址，并承担合同约定的违约责任。蔺二孩于次日收到《律师函》。2019年12月2日，茹洪波发出《通知》，要求蔺二孩立即撤出房屋。蔺二孩于同月4日收到《通知》。另查，上海圆盈餐饮管理有限公司登记注册在系争房屋内，法定代表人为蔺二孩。关于停电一节，茹洪波表示从未要求物业公司停电，停电系蔺二孩未按时交纳电费所致。审理中，茹洪波撤回诉讼请求七中关于未注销工商登记而产生的房屋使用费、物业管理费，仅主张蔺二孩按租金每月39,542元、物业费每月1,170元标准支付自2019年11月27日起至实际搬离之日止的房屋使用费、物业管理费。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《房屋租赁合同》系茹洪波与蔺二孩真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，当属合法、有效，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。蔺二孩未履行按期缴纳租金的义务，经茹洪波催告后仍未支付，茹洪波据此要求解除合同，本院予以准许。《律师函》明确租赁合同自蔺二孩收到之日起第十一日解除，故《房屋租赁合同》于2019年11月27日解除。合同解除后，蔺二孩应当将房屋恢复原状，并返还给茹洪波。关于房屋的原状，双方均确认原房屋为一层，后被蔺二孩改造为两层，现茹洪波要求将房屋分隔去除，恢复为一层状态，该主张本院予以支持。合同解除后，蔺二孩还应当支付2019年8月15日至11月27日租金136,826元、物业管理费4,048元，并按照租金每月39,542元、物业费每月1,170元标准支付自2019年11月28日起至实际搬离之日止的房屋使用费、物业管理费。蔺二孩逾期支付房租，构成违约，应当以39,542元为本金，按照每日万分之五标准支付自2019年8月25日起至实际结清之日止的逾期付款违约金。蔺二孩辩称茹洪波同意缓交租金，但无法提供证据予以证明，应当承担举证不能的责任，其抗辩意见本院无法采信。蔺二孩违约导致合同解除，应当支付解除合同违约金79,084元。茹洪波要求将租赁保证金79,084元用于抵扣蔺二孩应付款项，故本院在本案中一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告茹洪波与被告蔺二孩就上海市静安区永兴路XXX弄XXX号签署的《上海市房屋租赁合同》于2019年11月27日解除；二、被告蔺二孩应于本判决生效之日起十日内将上址房屋拆除二层与一层隔断，将房屋恢复为一层后返还原告茹洪波；三、被告蔺二孩应于本判决生效之日起十日内支付原告茹洪波2019年8月15日至11月27日租金136,826元、物业管理费4,048元；四、被告蔺二孩应于本判决生效之日起十日内支付原告茹洪波2019年11月28日起至实际搬离之日止的房屋使用费、物业管理费，按租金每月39,542元、物业费每月1,170元标准计算；五、被告蔺二孩应于本判决生效之日起十日内支付原告茹洪波逾期付款违约金，以月租金39,542元为本金，自2019年8月25日起按照每日万分之五的标准计算至结清租金和物业管理费之日止；六、被告蔺二孩应于本判决生效之日起十日内支付原告茹洪波合同解除违约金79,084元(与被告蔺二孩已支付的租赁保证金79,084元抵扣后，被告蔺二孩无需再支付该笔款项)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,231.90元，减半收取计2,615.95元，由被告蔺二孩负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘志宏二〇二〇年五月二十六日法官助理 严骐安书 记 员 向 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……