湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1181民初626号原告：王忠才，男，1965年1月18日出生,汉族,务工，住湖北省麻城市，委托诉讼代理人：罗杰，湖北光程律师事务所律师。被告:梅明成，男，1976年10月12日出生，汉族，个体工商户,住湖北省麻城市，原告王忠才与被告梅明成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告王忠才的委托代理人罗杰到庭参加诉讼，被告梅明成开庭时未到庭，向本院提交了书面答辩状。本案现已审理终结。原告王忠才提出的诉讼请求：1、请求依法判决被告支付逾期租金55000元(自2019年7月28日起至2020年元月28日止)及相应滞纳金;2、请求依法判决被告迅速向原告交还被其占用的租赁房屋；3、请求依法判决被告按自2020年元月29日起按每月12084元支付逾期租金至实际退房之日止并依约定支付相应滞纳金;4、依法判决诉讼费由被告承担。事实与理由:原告因经营需要，经与被告协商-致,双方于2016年12月28日签订《商铺出租合同》一份，租赁被告位于麻城市××路长江名都1幢1层S1-13号的房屋，租赁期限自2016年12月28日至2020年1月28日止，并已明确约定了各自的权利、义务及违约责任。在合同履行过程中，剩余半年租金75000元被告应当于2019年7月28日付前支付，现被告只支付了20000元后，剩余55000元经原告多次催要其拒不履行付款义务。现租赁合同期限已届满，鉴于被告拒付租金，原告认为其严重违约并占用原告房屋至今,损害了原告的合法权益。现原告为了维护其合法权益，特依法起诉，恳请判如所请。被告梅明成提出的答辩状辩称；一、事实与经过：2016年12月18日答辩人与原告委托人(系王忠才的亲戚)白耀辉在麻城市有意思餐厅签订了房屋租赁合同，合同期限5年，自2016年12月28日至2022年元月18日，签合同时，白耀辉口头称这个房子大于同一排所有房子八九个平方，故要求租金高于同一排所有门面，因为当时现场所见房屋结构前面是长方形，后面有一个八九平方的仓库呈梯形，所以认为他说大八、九个平方为事实，后经协商双方约定每年租金为145000元，当时白耀辉称租金要在同一排门面中是最贵的且三年后按同排最高租金来核算，我问为什么，白耀辉答复面积比别人都大，自然租金要高于任何人，我当时一想既然面积都比别人要大，租金比别人多也很正常，就签了合同。在合同履行中，第一年和第二年答辩人均按每年145000元交纳了租金，第三年上半年已交70000元，在第三年王忠才的妻子2019年8月初回麻城，来我店里问房租什么时候交，我说已经在准备很快交，并跟她说现在电商崛起经济低靡，房租高于同一排门面很多，她说比别人租金高，是因为面积比别人都大八九个平方，我当时说你面积比别人大，可以多一点租金，但是不能多太多了，以5000到10000元为宜，她当时答复可以少一些，回去商量再答复，后来我就先付了20000元，剩余等她确定减少金额再交。2019年8月18日同一排门面九牧王装修，我到九牧王店里量了ー下长度21.6米，再量了ー下我店里也是21.6米，面积是一样大，且要算立方米，别人店还要大些，于是王忠才2019年国庆节回麻城，我跟他提出当初你们说比别人大八九个平方是骗人的、不是事实。因此不能认可合同中约定的租金数额，第一年和第二年都因为欺骗而多交了，叫他考虑在第3年租金里面按5年平均租金来计算，以解决后面租金问题。适逢当时麻城市政府决定融辉路大修三个月，这也是我要求减少租金的原因之一，但是王忠才表示修路可以少交20000元，至于因为欺诈致使我有重大误解而交的第一年和第二年租金比别人多的部分，因为他搞到手了，不愿意退还或者变相退还，所以一直没有达成共识，当时我提出了具体方案按照5年共计600000元，我后三年每年交付100000元，他嫌少了，后来我又说最多后三年每年110000元5年合计620000元，他说回去商量下，后来他回北京微信沟通称他老婆不同意，我为避免店面搬迁造成装修损失，又约定后三年120000元，他又要一次性付清，否则125000元，我当时实在一次性拿不出来，就签了一个120000分两次付清的协议，签名并发给他，叫不要为一点小分歧没完没了。2020年1月18日和1月22日王忠才夫妻二人两次到我店里，说合同三年到期，叫我于2020年1月28日搬走，且交付剩余35000元，我当时答复不可能短期仓促搬走，合同为5年还没有到期，且租金在第1年和第2年他多收50000元，所以不存在欠他的租金。于是他威胁说正月初四来店里封门闹事，腊月三十晚上(2020年1月24日)我跟他发了微信，叫他不要寻衅滋事，对他没有好处，走正当途径建议他起诉。综上，答辩人认为与原告签订合同过程中存在合同法第42条第2款和第3款的行为，因此依据合同法第54条，因重大误解订立的，在订立合同时显失公平的，答辩人申请人民法院变更或者撤销合同。二、关于王忠才诉求作如下答辨：1、答辩人认为第3年租金已实际支付90000元，在答辩人自2019年8月28日发现原告王中才在订立合同时存在欺诈和不公平后，答辩人不可能还按原有金额履行，原告承诺因为修路少20000元，在余额35000元的基础上，答辩人第一年和第二年因原告欺诈而多交约50000元，因此不存在欠王忠才的房租额。答辩人认为其租金已经给超了，具体数额还在协商中，故不存在什么滞纳金，答辩人第一年和第二年都能按时交纳，为什么第三年有争议，皆因引起纠纷的原因在于王忠才的欺诈；2、租赁合同有5年还未到期，如王忠才愿意赔偿答辩人装修损失，可考虑提前解除合同期限，交付房屋；3、2020年1月25日，众所周知本地发生了新冠××疫情，政府禁止门店开门营业，属于不可抗力，合同中约定，租赁期间因不可抗力造成的损失双方互不追究责任，此期间答辩人本身尚未缴纳房租，也不能实际使用，故损失由原告承担，合同上有约定原告不能追究其损失，在此期间答人已多次通过微信告知原告，自1月25日至麻城解封之日，不存在租金，解封之后到实际交付房屋的日期租金由法院依据公平原则核定支付标准；4、答辩人认为在本次合同纠纷中自身无任何过错，所有争议皆因王忠才欺诈而引起的，与王忠才的道德意识有关，其与前任承租者也为租金发生过纠纷，一度还要打架，答辩人当时就在现场，还有其他证人，应该判其承担诉讼费。原告王忠才围绕诉讼请求依法提交以下证据，证据一原、被告身份证，拟证明原、被告身份情况；证据二房屋租赁合同，拟证明原、被告签订的合同，并对合同权利、义务及租赁期限进行明确约定的事实；证据三房产证，拟证明原告出租房屋登记信息。被告梅明成未到庭质证。本院对王忠才提供证据进行审查，认为证据一能证明当事人的年龄、住址等身份情况；证据二能证明王忠才与梅明成2016年12月28日签订商铺租赁合同，合同约定租赁期限2016年12月28日至2020年元月28日、租金数额及支付时间等情况；证据三证明王忠才出租房屋的所有权情况。本院对王忠才提供的证据均确认有效，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2016年12月28日，王忠才委托白耀辉以王忠才名义与梅明成签订一份《商铺出租合同》，约定梅明成租赁王忠才所有的位于麻城市××路长江名都1幢1层S1-03号的一间商铺，建筑面积为84㎡；合同时间暂定五年；第一年租期2016年12月28日至2018年元月28日、租金为145000元，第二年租期2018年元月28日至2019年元月28日、租金为145000元，第三年租期2019年元月28日至2020年元月28日、租金为145000元，租金支付时间为第一年租金2016年12月28日付70000元、2017年7月28日付75000元，第二年租金2018年元月28日付70000元、2018年7月28日付75000元，第三年租金2019年元月28日付70000元、2019年7月28日付75000元；从2016年12月28日至2020年元月28日止,租金在期满前三个月，双方商定按市场价最高不超过同排最高出租价的前提下优先梅明成，如梅明成不接受王忠才有权终止合同，梅明成无条件退出，如果王忠才以同价不优先梅明成或低价出租他人，梅明成可对王忠才提出诉讼要求赔偿；并约定租赁期满后，如没有达成新的协议，梅明成无条件退出，墙面、地面屋顶装饰、装修不得拆除或损坏，水、电设备不准拆除或损坏，厨房、卫生间设备不得拆除损坏，需全部交给王忠才等；租赁合同还对合同变更、双方其他有关权利与义务等都作了相应约定。合同签订后，王忠才即将商铺房屋交付梅明成使用，梅明成在商铺内经营一家皮鞋专卖店，双方均按合同履行，后梅明成向王忠才支付了第一年、第二年和第三年第一批次的租金，2019年7月28日应付租金75000元，梅明成支付20000元后，剩余55000元未付。2020年元月28日后，王忠才为余下租金的支付、是否续租与梅明成多次协商未果，遂引起纠纷。另查明，梅明成至今仍在租赁王忠才的商铺内经营皮鞋店。本院认为，本案争议的焦点为：一、关于租赁合同效力问题。经审查2016年12月28日达成的商铺出租合同，是白耀辉代王忠才与梅明成签订，王忠才与梅明成事后对租赁合同都无异议，并按此履行，经查合同内容亦不违反法律规定，故该合同具有法律效力，对王忠才与梅明成均有约束力。对该商铺出租合同，梅明成答辩认为“原告房屋面积不比同一排其他房屋大7、8个平米”故订立时合同有重大误解、并显示公平，应变更或撤销；王忠才有异议，认为租赁房屋面积有明确约定不存在重大误解，且关于显失公平、重大误解的撤销权应在合同成立后一年内主张。本院认为，梅明成作为承租人，签订合同前应对王忠才出租的房屋面积进行核实、对同地段租金多少等进行了解，这方面属于承租人当然义务；另合同中明确约定了建筑面积和租金数额，梅明成以此为由提出变更合同、撤销合同，不符合有关法律规定，并且梅明成没有提供相应的证据证实，因此，本院对其答辩意见不予采纳。二、租赁期限问题。王忠才认为租赁期限为2016年12月28日至2020年1月28日，梅明成答辩认为租赁期限为五年、自2016年12月28日至2022年元月18日。经审查合同，合同第二条约定：“合同时间暂定五年；第一年自2016年12月28日至2018年元月28日、租金为145000元，第二年租期2018年元月28日至2019年元月28日、租金为145000元，第三年租期2019年元月28日至2020年元月28日、租金为145000元。从2016年12月28日至2020年元月28日止，租金在期满前三个月……”合同中对三个年度租金和支付时间作了明确约定。本院认为当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同使用词句、合同的有关条款、合同目的等确定条款的真实意思。通过综合审查上述内容，本案诉争的合同中明确了第一年、第二年、第三年时间起止、租金数额、支付时间，没有约定梅明成答辩认为五年租期的第四年、第五年具体时间、租金数额等，且同一条款第二段也已述明“从2016年12月28日至2020年元月28日止”。因此，本院按照合同目的通常理解，认定租赁期间为2016年12月28日至2020年1月28日。三、下欠租金问题。王忠才诉请由梅明成支付合同期内所欠租金55000元及合同期满后占用房屋期间租金按每月12084元支付至实际退房之日，梅明成答辩认可欠租金55000元，但提出王忠才原答应减少部分租金、并在新冠疫情期间和融辉路修路期间应减免租金。对此意见王忠才提出异议，不同意减少租金。经查，其中受新冠××疫情及防控措施影响，本地区自2020年1月24日开始实行封闭管理，按照麻城市新冠××防控指挥部对城区部分经营场所有限开放的通告规定，梅明成店铺暂停营业使用，直至2020年3月20日后开始恢复正常经营，从而直接导致客观上不能履行租赁合同。依照法律规定，本院认定疫情期间的防控措施属于不可抗力，相应期间的租金应予免除；关于融辉路修路期间，经查梅明成经营活动受到一定影响，但仍可实际营业，以此不构成不能克服、不能抗拒的事由，因此本院对此不予认定。关于梅明成实际占有使用房屋期间租金，经查合同中未对逾期占用期间租金作出约定，王忠才要求按原合同租金标准支付，符合有关法律规定，本院予以支持，但其中2020年1月29日至2020年3月20日的租金应予免除。如上，梅明成欠王忠才期内租金55000元，免除疫情防控期间即2020年1月25日至2020年1月28日的租金，按合同金额换算每日402.7元×4日＝1610.8元，即梅明成应实际支付合同期内租金53389.2元（55000元－1610.8元）；占用房屋超期部分租金按原合同金额换算至每日为402.7元，即梅明成还应以此标准向王忠才支付自麻城市新冠××防控指挥部通告恢复正常生产和经营（2020年3月20日）次日起至实际返还房屋之日的租金。关于王忠才提出所欠租金滞纳金的请求，王忠才没有提出具体明确的金额，故本院不予认定。综上，现依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十五条、最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由梅明成于本判决生效之日起十日内返还租用王忠才位于麻城市陵园路长江名都S1-03号的商铺房屋一间；二、梅明成于本判决生效之日起十日内一次性向王忠才支付租期内所欠租金53389.2元；三、梅明成于本判决生效之日起十日内向王忠才支付按每日402.7元标准自2020年3月21日起至梅明成实际返还房屋之日的使用租金；四、驳回王忠才其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  蔡波二〇二〇年五月二十九日书记员  杨帆