北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初16448号原告：齐凯，男，1978年7月6日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：张敬民，男，1956年2月6日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李宏奇，北京市兆亿律师事务所律师。原告齐凯与被告张敬民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告齐凯，被告张敬民的委托诉讼代理人李宏奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐凯向本院提出诉讼请求：1、确认齐凯与张敬民于2015年7月29日签订的《使用权房转让协议》无效；2、张敬民退还齐凯房价款580000元；3、张敬民向齐凯支付利息(以房价款580000元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率，自2015年8月1日计算至实际退还之日止)；4、张敬民向齐凯赔偿损失220000元；5、本案诉讼费由张敬民承担。事实与理由：2011年5月18日，张敬民作为买受人与出卖人北京市民政局住宅合作社（以下简称民政局合作社）、北京泰益德置业集团有限公司签订《北京市使用权买卖合同》，合同约定，张敬民以334760元的价格购买出卖人位于北京市大兴区团河首座御园一期小区15号楼负一层4单元B101号使用权房屋（以下简称案涉房屋），房屋用途:居住。2015年7月29日，经北京兴远房地产经纪中心（丙方，以下简称兴远房产中心）介绍，齐凯（乙方）与张敬民（甲方）签订《使用权转让协议》，协议约定:“甲乙双方友好协商，就案涉房屋转让达成以下共识:一、经甲、乙方友好协商，该房屋转让成交价格为580000元整，房屋面积为83.69平米。二、甲方承诺所转让房屋无产权纠纷，无争议、无负债、无抵押、产权共有人同意转让此房产，由此产生的一切纠纷和后果由甲方承担。甲方承诺所提供资料真实、合法、有效，转让此房产是真实意愿的表达，由此引发的一切后果由甲方承担。甲方同意将原购房合同北京市使用权房买卖合同交于乙方（合同编号为110020）。三、违约责任。甲乙双方承诺:本合同为双方真实意思的表达。甲乙双方一经签定本合同，即具有法律效力，甲乙双方均不得违约。如甲方违约，则甲方无条件退还乙方己付定金并赔偿乙方违约金220000元整，如乙方违约，则乙方无条件从该套房产中搬出，甲方从乙方所付房款中扣除违约金220000元整，归甲方所有，剩余房款全部退还给乙方。”上述协议签订后，齐凯于2015年7月29日向张敬民支付定金110000元、同日向兴远房产中心支付服务费6000元，后于2015年8月1日向张敬民支付房款470000元。张敬民也向齐凯交付房屋。近期，齐凯发现案涉房屋无法实现居住用途。经与张敬民协商，无法解决诉至法院。张敬民辩称：首先，齐凯多次变更诉讼请求，是浪费司法资源的表现。其次，我方认为齐凯主张合同无效的理由不能成立，合同法第五十二条规定违反法律、行政法规强制性规定的合同才是无效，本案中双方签订的转让协议并未违反法律、行政法规强制性规定，我们转让的是房屋使用权，并没有转让居住权。即使存在政策或文件等规划没有居住功能，但仍然可以实现储物、存车等功能，并不会影响到案涉房屋的使用，只要是转让地下室作为储物、存车等使用功能的合同不能被宣告无效，案涉合同不能认定为无效，因案涉合同没有任何承诺或保证居住的功能，从现实中看，商品房不能买卖，地下室使用权转让的情况普遍存在。即使齐凯所提交的行政机关的函是真实的，也不能判定双方的转让协议无效，合同自成立之日起生效，不能办理产权变更登记的不发生物权变动，但是不能也不应该影响合同效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月29日，张敬民（转让方，甲方）与齐凯（受让方，乙方）、兴远房产中心（见证方，丙方）签订《使用权房转让协议》，约定，经甲乙双方友好协商，就北京市大兴区团河首座御园（一期）小区15号楼负一层4单元B101室的房产转让达成如下共识：一、该房屋转让成交价格为580000元，房屋面积为83.69平米。二、甲方同意将原购房合同北京市使用权房买卖合同交于乙方。合同编号为110020；乙方自愿购买此房屋，已明确知晓此房屋为使用权产权；签订本协议当日乙方向甲方支付购房定金110000元整；乙方承诺于2015年8月1日前一次性交于甲方，甲方收到全款后当日内将房屋交于乙方；甲方承诺乙方受让后可以自行转让、出租、出售、交物业供暖等一切手续。三、违约责任：甲乙双方一经签订本合同，即具有法律效力，甲乙双方均不得违约。如甲方违约，则甲方无条件退还乙方已付定金并赔偿乙方违约金220000元整，如乙方违约，则乙方无条件从该套房产中搬出，甲方从乙方所付房款中扣除违约金220000元整，归甲方所有，剩余房款全部退还给乙方。当日，齐凯向兴远房产中心支付服务费6000元。2015年8月1日，张敬民出具《收条》，载明：今收到齐凯案涉房屋全部房款580000元整（含定金110000元）此款项由卖房人张敬民本人收取。另查，2011年5月18日，民政局合作社、北京市泰益德置业集团有限公司、北京市干警住宅联建办（出卖人，甲方）与张敬民（买受人，乙方）签订《北京市使用权房买卖合同》，约定，为弥补一期建设资金不足，经合作社和各社员单位领导开会协商后决定不再增加干警的住房价格，可适当改造建设少量使用房、无产权房来弥补建设资金之不足，经友好协商，在平等、自愿、公平、公正的基础上，甲乙双方就使用房买卖事宜达成如下合同：销售标的物坐落地址为北京市大兴区团河首座御园（一期）小区15号楼负一层4单元B101号。装修状况为精装修，房屋用途为居住。该房屋实测建筑面积共83.69平方米，该房屋实测建筑面积共83.69平方米。该房屋售价为每平方米4000元，总金额为334760元。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》并保证上述房产无债权与债务纠纷。乙方对房屋的使用行为应以不干扰小区业主正常生活为前提，由此可能引起的邻里关系纠纷及后果，由乙方自行负责。2019年4月10日，北京市规划和自然资源委员会大兴分局（以下简称：大兴区规自委）向北京市大兴区观音寺街道办事处发布《关于大兴区观音寺街道首座御园一、二、三期地下空间规划审批情况的函》（京规自（大）执函字[2019]0047号），载明：经查，大兴区观音寺街道首座御园一、二、三期地下一层规划用途为自行车库、储藏室、设备间，未取得居住用途的相关规划手续。特此函告。庭审中，双方当事人针对案涉房屋买卖合同的效力发生争议。齐凯称其与张敬民签订合同时，没有了解过案涉房屋的规划性质，收房之后一直自用，对案涉房屋的橱柜及墙体进行更新也进行了一些装修。2019年4月10日，大兴区规自委正式发函相关部门，双方之间的合同应属无效。张敬民的合同相对方民政局合作社愿意通过法律途径解决，但只能对指张敬民，齐凯称如支持其诉讼请求，放弃对案涉房屋装修及改动的现值的权利且同意在本案中一并处理返还案涉房屋问题。张敬民称：我与民政局合作社签订合同时约定的用途确为居住，案涉房屋确实也可以居住，现在同一小区内也有相当一部分人在居住。我与齐凯签订合同时转卖的也是使用权并没有关于居住的承诺，我与民政局合作社之间的合同并不能约束齐凯。认可大兴区规自委2019年4月10日的函件真实性，但齐凯作为大兴区观音寺街道主要负责人，为了自己的诉讼案件，以其单位名义向大兴区规自委请示并获得答复，这样的证据来源不符合法律规定，齐凯购买的目的就是为了储物与非居住功能使用，合同目的不受任何影响。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张敬民与齐凯签订的合同名为《使用权房转让协议》实为房屋买卖合同，因案涉房屋未取得相关规划手续，双方签订的合同应属无效，因双方明确知晓案涉房屋性质仍签订案涉合同，双方对此均存在过错，但张敬民作为出卖人应就此承担主要责任。合同无效后，张敬民就已经收取的房款580000元负有返还义务，齐凯应将案涉房屋腾空返还张敬民。考虑合同无效后，张敬民返还房款与齐凯腾退房屋的行为有先后顺序更利于解决双方之间纠纷，但时间间隔不宜过长，故本院将返还房屋时间确定为本判决生效后30日内。关于利息问题。该项诉讼请求系合理主张，结合本案实际情况、酌情确定自2019年7月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于损失问题。齐凯实际占有案涉房屋至今，齐凯亦明确表示放弃对案涉房屋装修及改动部分现值的权利，考虑到已经支持其利息损失的诉讼主张，故齐凯要求赔偿损失220000元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十八条之规定，判决如下：一、确认齐凯与张敬民之间就合同地址北京市大兴区团河首座御园（一期）小区15号楼负一层4单元B101号房屋签订的使用权房转让协议无效；二、于本判决生效后十五日内，张敬民向齐凯返还房款580000元及利息（以580000元为基数，自2019年7月1日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、于本判决生效后三十日内，齐凯将合同地址北京市大兴区团河首座御园（一期）小区15号楼负一层4单元B101号房屋返还张敬民；四、驳回齐凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元及保全费2500元，由齐凯负担2880元（已交纳）；由张敬民负担9220元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  林树影人民陪审员  刘学文二〇二〇年五月二十九日法官 助理  刘毅琼书 记 员  刘雪飞