北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初19348号原告（反诉被告）：北京华融鼎新企业管理咨询有限公司,住所地北京市朝阳区东三环中路39号院16号楼19层2203。法定代表人:李爱山,董事长。委托诉讼代理人:李鑫，男，1987年3月27日出生，汉族，北京华融鼎新企业管理咨询有限公司副总经理。被告(反诉原告):张斌，男，1975年11月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人:张崴，北京市鼎恒律师事务所律师。被告:张桂琛，女，1976年6月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张崴，北京市鼎恒律师事务所律师。原告（反诉被告）北京华融鼎新企业管理咨询有限公司（以下简称华融鼎新公司）与被告（反诉原告）张斌（以下简称姓名）、被告张桂琛（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。华融鼎新公司委托诉讼代理人李鑫，张斌、张桂琛共同委托代理人张崴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华融鼎新公司向本院提出诉讼请求：1．解除华融鼎新公司与张斌于2019年2月23日签订的《北京市房屋租赁合同》；2．张斌、张桂琛退还华融鼎新公司2019年12月19日至2020年2月24日的房租52000元。事实和理由：华融鼎新公司与张斌于2019年2月23日签订《北京市房屋租赁合同》，约定华融鼎新公司承租张斌位于北京市朝阳区706室房屋（以下简称706室房屋）用于办公业务，建筑面积125．56平方米。租赁期三年，即从2019年2月25日起至2022年2月24日止。2019年11月29日，华融鼎新公司因自身原因经营变化向张斌、张桂琛提出退租和解约，并表示希望按照合同约定办理退租和解约手续。张斌、张桂琛得知华融鼎新公司退租诉求后，一再推脱不办理退租交接手续。在华融鼎新公司一再催促下，最终张斌、张桂琛当面向华融鼎新公司表示其除占有华融鼎新公司押金作为违约金外，仍不同意按照合同约定退还甲方剩余租金。华融鼎新公司多次沟通未果，张斌、张桂琛明确拒绝履行合同中第九条违约及处理中第二款的约定，拒绝归还华融鼎新公司剩余租金。最后华融鼎新公司提出将走诉讼途径解决，张斌、张桂琛也同意。请求法院依法支持华融鼎新公司提出的诉讼请求。张斌答辩并反诉称：对于华融鼎新公司要求解除租赁合同的诉讼请求，我方是同意的。但是，解除合同的日期应该是2020年2月18日，理由如下：根据合同的约定，承租人应该提前30天向我方提出解除合同的要求，在双方沟通过程中，承租人从未正式出示过加盖华融鼎新公司公章、要求解除合同的通知；双方进行过一些沟通，口头和书面的，但没有达成一致，一直没有正式解除合同；直到我方在2020年1月19日收到起诉状，起诉状上有华融鼎新公司的公章，我方认为这是华融鼎新公司正式提出解除合同，经过30日即为2020年2月18日。我方不同意退还房租、不同意承担诉讼费，理由如下：合同是三年期合同，因为租三年所以价格上有优惠；华融鼎新公司说我方一再推脱不办理退租手续，不是事实，因为华融鼎新公司一直没有给我方解除合同的通知，无法确认是华融鼎新公司的真实意思表示，也没有跟我方谈解除条件；双方没有谈妥，华融鼎新公司没有对706室房屋恢复原状，未进行物业交割，不符合解除合同的条件。华融鼎新公司以自身经营原因要求解除合同构成根本违约，给张斌造成了实际损失和预期利益损失；且拒不履行房屋恢复原状的合同义务，没有恢复屏风和地毯，拒不办理水、电及物业交接，自行搬离，应承担正式交接前产生的房屋租金或占用费用，并承担违约责任。此外，张斌为出租706室房屋支付了中介费24000元，华融鼎新公司仅使用房屋一年，应赔偿剩余期间的中介费用损失。综上，张斌提出反诉：1、判令华融鼎新公司立即对承租的房屋内部恢复原状，并与张斌办理交接手续；2、判令华融鼎新公司按照合同约定支付逾期返还房屋的违约金，自合同解除日2020年2月19日起至房屋交接日为止，每日的违约金数额按照房屋日租金的两倍（即每日1600元）计算；3、判令华融鼎新公司赔偿因其根本违约给张斌造成的房屋闲置期间的租金损失48000元；4、判令华融鼎新公司赔偿因其根本违约给张斌造成的中介费损失16000元。张桂琛辩称：我不是本案适格的被告。双方签订的合同第一条明确写明出租人是张斌，房产也是张斌的，张桂琛没有在出租人处签字，只是基于夫妻关系，帮着张斌打理一些事务，故不应成为本案被告。其他同张斌答辩意见。华融鼎新公司针对张斌的反诉答辩称：地毯我方进行了恢复，张斌称地毯有损坏与事实不符，因为我有微信截图作为证据。我方重新铺完给对方看过，对方也到现场看过，都没有提出问题。屏风也是和张斌、张桂琛沟通过的，对方在最后一次见面的时候说屏风不需要粘了。屏风粘起来很容易，我方没有拒绝恢复的必要性。我已经把二把钥匙交付对方，对方说给了我四把钥匙没有任何依据，现场的时候我也把钥匙都给对方了，让其自行处理。关于水、电、物业交割，我也有证据证明对方和我方一起进行了现场水电查询，我方提供了交费材料。房屋交接我方已经完成。本来想在现场签解约材料，对方反悔了，未达成一致。所以，张斌的第一项反诉请求没有事实依据。关于反诉请求二，微信里我作为华融公司的代理人提出过二次解约，双方已经对于解约进行了沟通，合同并没有约定必须加盖公司公章。关于反诉请求三，我方不认可关联性。我方在2019年11月下旬提出解除合同，对方恶意拖延导致房屋闲置与我方无关，从2019年12月一直拖到2020年1月底赶上疫情，这是被告导致的。而且疫情应属于不可抗力，与我方无关。关于反诉请求四，中介费与本案无关。合同中对于违约的责任有明确约定，我方已经按照合同约定承担了二个月的违约金，我方该承担的义务已经承担了，张斌、张桂琛应退还剩余租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年2月23日，华融鼎新公司作为承租方（乙方）与张斌作为出租方（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定张斌将706室房屋出租给华融鼎新公司使用，租赁用途为办公，租赁期限自2019年2月25日起至2022年2月24日止；每月租金24000元，租金支付方式为押2付3，押金为二个月租金即48000元；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。该合同第八条合同解除约定乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，且押金不退。该合同第九条违约责任约定租赁期内甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金，甲方应退还现应的租金；乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金两倍标准支付违约金。合同签订后，华融鼎新公司交纳押金48000元并支付租金至2020年2月24日。2019年11月29日，华融鼎新公司李鑫给张桂琛发送微信称“张姐，打扰一下，刚刚公司最后确定因为今年业务困难，万达的房屋需要退租了。不好意思，刚刚确定完，我也刚得到情况想先第一时间和你们反馈，以便安排后续的计划”。2019年11月30日，张桂琛回复称“我们本周末没在，等周一回京联系。你们可能需要先着手公司迁出事宜了”。2019年12月4日，华融鼎新公司李鑫给张桂琛发送微信称“张姐两把钥匙已发出”“电卡上次寄回去了，您看看。然后再无其他卡了”。2019年12月5日，张桂琛回复称“钥匙刚刚收到了。所以屋子里面已经搬好了对吧，没有什么不方便的或者怕丢掉东西了”。2019年12月23日，华融鼎新公司李鑫给张桂琛发送微信称“张姐，您们查了吧？咱们没有电卡和燃气卡，屋内之前也无物品，就剩下屋内剩余的杂物清理，钥匙和水费交接，对吗”。2019年12月23日，张桂琛回复称“还没来得及查，这几天抽空我查一下”。2019年12月24日，华融鼎新公司李鑫给张桂琛发送微信称“好的，我个人建议可能瓷砖显得屋里更明亮和干净，看您们的需要，铺上也不错”。之后，华融鼎新公司李鑫给张桂琛发送一张铺有地毯的室内地面照片，并再次发微信称“张姐，您们商量一下，这个地毯我建议铺了可能后面再出租效果不好如果不要了，刚好我让保洁就清理了。如果要铺也行的”。微信截图中未反应张斌、张桂琛的反馈信息。庭审中，华融鼎新公司提交水费交付凭证及2019年12月24日、2019年12月25日和2019年12月26日微信聊天截图，欲证明双方已完成物业交割并约定2019年12月26日对于解约问题签订书面协议，2019年12月26日其交还了剩余二把钥匙但因为双方未对解约事宜达成一致而未签订书面协议。张斌、张桂琛认可证据的真实性，但不认可证明目的，主张尚未完成物业交割，华融鼎新公司尚未对706室房屋恢复原状，双方只是约定在2019年12月26日进行见面沟通，但现场未达成一致意见，且华融鼎新公司当日也未出示加盖公司公章的解约资料。庭审中，张斌提交706室房屋交付华融鼎新公司之时的照片、屏风拆除后的照片、地毯堆放的照片，欲证明华融鼎新公司未将706室房屋恢复原状。华融鼎新公司认可其拆除了屏风，但卸下的材料存放在706室房屋内，可随时安装，张斌、张桂琛曾明确表示不要求其安装；对于地毯叠放的照片的真实性不予认可，主张其返还房屋时已经将地毯铺好，并已拍照给张桂琛。经询，张斌称其反诉要求办理交接手续是指华融鼎新公司应结清水电费用并交还剩余二把钥匙或赔偿门锁费用500元。关于水电费用具体金额张斌称2019年2月22日热水底数157，中水底数968，冷水底数88，天然气底数19．52，电费底数158．80元；2020年5月14日其核查时热水底数167，中水底数971，冷水底数89，天然气底数19．52，电费-31．38元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。华融鼎新公司与张斌签订的《北京市房屋租赁合同》系双方正式意思表示，亦不违反法律及法规等强制性规定，应属有效，双方应依约履行。基于合同相对性，华融鼎新公司无权向张桂琛主张权利，故对于华融鼎新公司向张桂琛提出的诉讼请求，本院予以驳回。根据现有证据本院确认华融鼎新公司于2019年11月29日提出解除《北京市房屋租赁合同》的要求，张斌、张桂琛虽抗辩华融鼎新公司未出具加盖公司公章的解约通知，但基于合同的履行情况、生活常识及交易习惯，可以认定李鑫的行为构成表见代理，解除合同的意思表示已经到达出租方张斌。华融鼎新公司无单方解除合同权，故该通知不发生解除合同的法律效力，但结合华融鼎新公司向张桂琛寄送钥匙、双方核查营业执照迁移情况、查算水费并约定时间洽商解约事宜的情况，本院认定出租人张斌已于2019年12月26日收回房屋,双方已通过事实行为对合同解除达成合意，只是未能就合同解除后的赔偿事宜达成一致。鉴于双方签订的《北京市房屋租赁合同》已实际解除，故对于华融鼎新公司要求解除《北京市房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于华融鼎新公司要求张斌退还2019年12月19日至2020年2月24日的租金的诉讼请求，华融鼎新公司于2019年12月26日将706室房屋返还张斌，故张斌应退还华融鼎新公司自2019年12月27日至2020年2月24日的租金。关于张斌要求华融鼎新公司将屏风和地毯恢复原状的诉讼请求，华融鼎新公司认可屏风系其拆除，其虽抗辩张斌、张桂琛表示不要求其恢复屏风，但未提供充分证据予以佐证，故对于华融鼎新的抗辩意见，本院不予采信，对于张斌要求华融鼎新公司将屏风恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。关于地毯，华融鼎新公司提供的照片显示地毯是铺陈的状态，与张斌提交的地毯照片状态不相符，但考虑华融鼎新公司提供了微信聊天记录予以佐证，本院认定华融鼎新公司的证据属于优势证据，故对于张斌要求华融鼎新公司对于地毯恢复原状的反诉请求，本院不予支持。张斌称其所主张的办理交接手续是指华融鼎新公司应结清水电费用并交还剩余钥匙或赔偿门锁损失。关于张斌主张的水电费用，考虑706室房屋已由其控制数月之久，且数额均无明显差异，亦无证据证明其在与华融鼎新约谈之时对于水电费用提出异议，本院难以认定前述费用系因华融鼎新公司使用而发生，故对于该部分反诉请求，本院不予支持。关于张斌要求华融鼎新公司交还剩余钥匙或赔偿门锁损失的诉讼请求，华融鼎新公司在2019年12月23日提到需要交接钥匙，其虽称在2019年12月26日已经剩余钥匙归还张斌，但未提供证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，本院酌定华融鼎新公司赔偿张斌钥匙损失100元。因根据现有证据可以确认张斌已于2019年12月26日收回706室房屋，故对于张斌要求华融鼎新公司支付逾期返还房屋违约金的反诉请求，本院不予支持。关于张斌要求华融鼎新公司支付706室房屋二个月闲置期间租金损失的反诉请求，华融鼎新公司已明确在2019年11月29日提出解除合同，张斌提出异议系属合理，但应采取积极措施避免扩大损失，考虑华融鼎新公司已经依据合同约定自行放弃押金作为违约金，本院酌定华融鼎新公司再行赔偿36000元以弥补张斌的空置期损失。关于张斌主张的中介费损失，无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张斌于本判决书生效之日起七日内返还原告（反诉被告）北京华融鼎新企业管理咨询有限公司房屋租金四万七千二百二十四元；二、原告（反诉被告）北京华融鼎新企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区706室房屋室内屏风恢复原状；三、原告（反诉被告）北京华融鼎新企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）张斌钥匙损失一百元；四、原告（反诉被告）北京华融鼎新企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）张斌闲置期间租金损失三万六千元；五、驳回原告（反诉被告）北京华融鼎新企业管理咨询有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张斌其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，由原告（反诉被告）北京华融鼎新企业管理咨询有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）张斌负担500元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费700元，由原告（反诉被告）北京华融鼎新企业管理咨询有限公司负担350元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）张斌负350元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二〇年五月二十九日书记员  邱泽宇