北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初1644号原告：北京四环安居物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区武圣东里34号楼1层101东侧。法定代表人：张加明，总经理。委托诉讼代理人：韩崇飞，男，北京四环安居物业管理有限公司部门经理。被告：北京新侨饭店有限公司，住所地北京市东城区东交民巷2号。法定代表人：刘淳，董事长。委托诉讼代理人：周闫羽，北京市易和律师事务所律师。原告北京四环安居物业管理有限公司（以下简称四环公司）与被告北京新侨饭店有限公司（以下简称新侨饭店）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四环公司委托诉讼代理人韩崇飞，被告新侨饭店委托诉讼代理人周闫羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四环公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告消防工程款31200元和审计费2500元，共计33700元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2005年7月1日起就受被告委托为位于朝阳区农光南路18号楼的物业提供物业服务，双方自愿签订了《物业管理合同》，合同效力一直延续至今。农光南路18号楼建于1999年，消防设施老化严重，已不能保证该楼消防安全。2017年，朝阳区消防中队进行消防检查，确定该楼消防系统不合格要求限期整改，原告及时送函及施工方案至被告单位，被告单位也来人到现场观察并同意施工方案和相应担负的费用31200元。31200元的计算方法是全部工程款125000元*25%=31250元，原告放弃50元，仅主张31200元，全部工程款125000元的依据是中联环审计报告第五条审核金额125262．92元，原告仅主张125000元；25%的依据是被告有49套房屋，占农光南路18号楼180户的27．2%，原告仅主张25%。待工程完毕后付款，被告又要求原告按被告指定的审计单位进行审计，为此原告又多支付审计费2500元。审计报告出来后，被告无理由拒付消防工程款及审计费，为维护原告合法权利，特诉至法院。被告新侨饭店辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由：1、经新侨饭店核实，未见本案原告就其主张的农光南路18号楼消防系统整改工程事实与新侨饭店进行沟通协调记录，故原、被告双方未就整改事宜达成一致意见，亦未获被告及被告相关员工（业主）同意；2、新侨饭店与原告签署的《物业管理合同》明确约定新侨饭店支付的物业费中包含“小修费”“中修费”等维修费用，上述维修费用中已包含消防系统改造费，原告要求新侨饭店另行支付消防系统改造费用，系属重复支付；3、原告主张消防系统整改工程发生期间，农光南路18号楼共计180套房屋，新侨饭店员工享有产权的仅有21套，占比为11．67%，并非原告主张的25%，如果法院认定被告应支付工程款，也应按11．67%确定；4、原告称其曾因农光南路18号楼消防系统情况受到了朝阳公安消防支队的行政处罚，可见原告存在管理不当的情况，原告进行消防系统整改的原因是因其管理不当所致，无法证明是新侨饭店责任，或者是应由新侨饭店相关员工责任，故其无权向新侨饭店主张消防工程款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。原告提交《农光南路18号楼消防系统改造报告》，以证明已将消防改造事实通知被告。被告认为该证据为原告单方制作，不认可真实性，证明目的亦不认可。经审查，该证据系原告单方制作，故对该证据本院不予采信。根据审查确认的证据与双方当事人的陈述，本院认定如下事实：原告四环公司（乙方）与被告新侨饭店（甲方）签订《物业管理合同》。合同约定：甲方将朝阳区农光南路18号楼，建筑面积3023．30平方米，41套，委托乙方实行物业管理。管理事项包含房屋建筑、设备、公用设施的维修、养护、运行和管理，住宅区内市政公用设施和附属配套的维修、养护和管理等。委托管理期限为两年，自2005年7月1日起至2007年6月30日止。甲方权利义务：1、依法享有房屋的所有权、分配权和调配权，如需变动时提前通知乙方，并办理相应手续。2、如果将房屋出售、转让、交易或以其他方式转移所有权时，须提前一个月书面通知乙方，及时办理有关变更手续，并按办理变更手续时间结算并交清变更前的各项费用。3、物业管理费小修费2．36元/平方米，年交纳7134．99元；中修费5．42元/平方米，年交纳16386．29元；发生大修按面积均摊。乙方权利义务：负责房屋建筑及其设备和公共设施、设备的维修、养护和管理。合同终止前，如甲方同意继续委托乙方管理，须于期满前一个月向乙方提出书面意见，并重新签订合同。如甲方未提出意见和双方未签订新合同，视为合同自动延期。原告（甲方）与北京中建通机电设备有限公司（乙方，以下简称中建通公司）签订《检维修合同》，合同约定：检维修项目名称化二宿舍农光南路18楼消防系统改造，检维修内容（包括范围及工作量）农光南路18楼消防系统改造，质量标准为行业施工质量标准，合同价款98000元，在乙方要求工程验收三天内于施工现场双方共同验收。原告于2017年10月17日、2017年11月15日通过银行转账向中建通公司支付98000元。北京中联环建设工程管理有限公司2017年12月6日出具《联审旅（侨）字[2017]-333号关于农光南路18号楼消防设施改造项目造价审核意见》（以下简称《项目造价审核意见》），意见载明：工程造价审核的范围为农光南路18号楼消防设施改造项目，该项目由北京四环安居物业管理有限公司负责施工及材料供应，审核金额为125262．92元。原告支付审计费用2500元，并称是根据被告的要求进行审计，被告对此不认可。2019年3月11日，被告向原告发送律师函，载明：贵司要求新侨饭店支付物业费的涉诉32套房产中，有7套房屋（房号为1504、1602、1604、1606、1708、1806、1808）已经二次上市，根据相关房改政策，新侨饭店自该7套房屋二次上市之日起，不再承担相关费用，包括但不限于物业费。北京市第二中级人民法院（2019）京02民终7645号民事判决书事实认定部分载有：2005年7月，甲方新侨饭店与乙方四环安居公司签订了《物业管理合同》，主要内容为：甲方将北京市农光南路18楼41套房屋（包含涉案房产）委托乙方实行物业管理；委托期限为2年，自2005年7月1日起至2007年6月30日止；每年费用总计79627．62元……在双方履行上述合同期间，由于新侨饭店委托四环安居公司进行物业服务的房屋降至32套（即涉案房产），双方确定每年物业管理费降至55475．11元。原告提交2016年12月16日朝阳公安消防支队第0918号行政处罚缴款书以及中国建设银行单位客户专用回单，以证明其确实被消防支队处罚3万元。被告认可上述证据的真实性，不认可证明目的。原告提交与被告后勤人员**的通话录音，以证明被告认可审计报告的事项及审计金额，并准备向原告付款。被告认可该证据的真实性，但认为录音不完整，不认可证明目的。上述事实，有双方当事人提交的证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，原告四环公司与被告新侨饭店签订的《物业管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方的争议焦点可归纳为以下三点：1、消防系统改造的费用是否属于涉案合同约定的“大修费”；2、四环公司向新侨饭店提供物业服务的房屋套数；3、审计费用是否应由新侨饭店承担。关于消防系统改造的费用是否属于涉案合同约定的“大修费”，原告认为消防系统改造属于“大修”，故改造费用应由被告按比例承担；被告认为消防系统改造属于“小修”“中修”，即物业费中已实际包含改造费用。对此本院认为，首先，《物业管理合同》对“小修”“中修”“大修”所包含的具体项目并无明确约定；其次，原、被告双方均未提交有关“小修”“中修”“大修”的行业惯例及相关证据。因此，对“小修”“中修”“大修”应从其字面含义加以界定。从一般角度来讲，“小修”“中修”应包含设备的日常维护、部分零部件的更换以及部分设施的升级改造等。本案中，原告对农光南路18号楼进行消防系统整体改造，并主张花费工程款125000元。被告在庭审中认可《项目造价审核意见》的真实性，因此对该金额本院予以确认。结合涉案工程总量、工程总造价等因素综合衡量，本院认定消防系统改造的费用属于“大修费”，被告应当按照合同约定履行义务，即发生大修按面积均摊。关于四环公司向新侨饭店提供物业服务的房屋套数，从（2019）京02民终7645号民事判决书事实认定部分可以得知，在涉案工程发生之前，被告委托原告进行物业服务的房屋已经降至32套，原告也因此相应下调了物业管理费，故本院认定四环公司向新侨饭店提供物业服务的房屋套数为32套。对于被告主张新侨饭店员工享有产权的房屋仅有21套的抗辩，根据双方合同约定，被告负有将涉案房屋所有权变更的情况提前一个月书面通知原告并及时办理变更手续与结算的义务,被告于2019年3月11日向原告发送律师函，晚于涉案工程发生的时间，该律师函的效力不能及于本案，故对被告的该项辩解本院不予采纳。关于审计费用是否应由新侨饭店承担，考虑到审计费系确定本案消防改造费用合理、必要的支出，故对原告要求被告承担审计费用的诉请，本院根据原告向被告提供物业服务的房屋套数占农光南路18号楼房屋总套数的比例予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告北京新侨饭店有限公司向原告北京四环安居物业管理有限公司支付消防工程款22222元和审计费445元；二、驳回原告北京四环安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费321元，由原告北京四环安居物业管理有限公司负担105元（已交纳），由被告北京新侨饭店有限公司负担216元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 王 丹二〇二〇年五月十八日书记员 邱若凡