广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初1693号原告：罗金妹，女，1967年5月13日出生，汉族，住广东省英德市**********塘组，公民身份号码441************148。委托诉讼代理人：朱理忠，广东恒展律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁含烟，广东恒展律师事务所律师。被告：清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司，住所地清远市新城东六号区*****鸿运广场C区首层71、73号。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：邝浩文，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉欣，广东正鑫律师事务所律师被告：清远市中怡物业发展有限公司，住所地清远市********倾城摩尔广场D区201号。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：梁瀚昕，广东正大方略律师事务所律师。原告罗金妹与被告清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司、清远市中怡物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日作出（2018）粤1802民初4023号民事判决书。原告罗金妹不服判决，向广东省清远市中级人民法院提出上诉，该院于2019年12月16日作出（2019）粤18民终1699号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告罗金妹的委托诉讼代理人朱理忠、被告清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司（以下简称新鸿基公司）的委托诉讼代理人邝浩文、被告清远市中怡物业发展有限公司（以下简称中怡公司）的委托诉讼代理人梁瀚昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗金妹向本院提出诉讼请求：1、判决两被告继续履行《商铺租赁合同》，交付商铺给原告使用；2、判决两被告兑现承诺给原告免租期14个月（不包括在租赁期内)；3、判决租赁期限顺延，从实际交付之日起开始计算14个月免租期，免租期结束后开始计算5年的租赁期；4、判决两被告向原告支付因逾期交付商铺的违约金132710元；5、本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年3月16日，原告与被告新鸿基公司签订《商铺租赁合同》，约定原告租赁被告新鸿基公司位于清远市清城区******倾城摩尔广场D153-D235，该铺面积约560平方米，租期为5年，每月租金为10800元，第三年起租金逐年递增6%，租金按月支付。合同签订后，原告支付押金以及部分租金，按合同约定，出租人应及时将租赁物交付给承租人使用、收益，但被告以各种理由推拖不交付商铺给原告使用，被告新鸿基公司还于2015年10月8日发布《通知》称“因经营管理的需要，从2015年10月1日起，租赁事宜交由被告中怡公司经营管理，同时，合同期内的原租赁合同中双方权利义务仍有效”，被告的行为在推卸责任，实属欠妥，造成原告的经济损失。2018年3月15日原告委托律师向被告发《律师函》，要求被告履行合同，被告收到函后不予理会，原告唯有通过法律途径解决问题。原、被告签订的租赁期限自2015年4月18日至2020年4月17日止，因被告新鸿基公司一直没有交付商铺使用，原告一直没有实际占有、使用该商铺，商铺的租赁期限理应顺延，从实际交付商铺使用开始计算5年的租赁期限，原告多次与被告协商交付商铺使用事宜，后原告与被告新鸿基公司经过多次协商后，达成了和解协议，被告新鸿基公司给原告14个月的免租期，以补偿原告一直没有实际使用商铺的损失，从实际交付之日起计算免租期，免租期结束后开始计算原告与被告新鸿基公司的租赁期。综上，原告认为，双方所签订的协议合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。现被告的行为违反约定一直不交付商铺，应赔偿原告的损失，支付逾期交付商铺的违约金。本案重审庭审中，原告罗金妹变更诉讼请求为：1、判令两被告向原告赔偿经济损失2049801元；2、判令两被告返还按金18000元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由补充：在合同签订后，原告受到被告中怡公司阻挠，无法经营，原、被告签订的合同约定的租赁期限是2015年4月18日至2020年4月17日，开庭日期为2020年4月16日，已经是约定的最后一天，原告即使胜诉也难以执行，因此，原告决定变更诉讼请求，并参考其他租户的赔偿方案，确定原告的损失为2049801元。原告提供如下证据：1.身份证、营业执照信息、企业信用信息公示报告，拟证明原、被告诉讼主体资格适格；2.商铺租赁合同、通知，拟证明原、被告的法律关系；3.律师函、邮单，拟证明律师函送达被告；4.图片，拟证明争议标的物所在地；5.发票，拟证明原告已交纳租赁等各种费用；6.照片，拟证明被告的违约行为致使广大租户进行维权，被告以升级装修为由，根本上没有履行与原告签订的合同，致使原告根本无法经营；7.证明，拟证明被告中怡公司根本上没有履行与原告签订的合同，并且通过堵塞店门等方式阻挠原告经营，邱志华代表原告报警求助情况；8.补充协议、营业执照、商铺租赁合同，拟证明被告中怡公司与其他租户因提前收回商铺达成和解并支付相应赔偿金，但不肯支付赔偿金给原告；补充协议约定有保密条款，限制了其他达成协议的商户提供证据，致使法院及律师调查取证增加了极大困难；被告中怡公司因没有对原告进行对等的赔偿，因此没有与原告达成书面赔偿协议，中怡公司采取非法手续阻止原告经营；9.证人证言，拟证明被告中怡公司阻扰原告对租赁店铺经营，证人邱志华代原告报案。被告新鸿基公司辩称，一、我方与原告签订《商铺租赁合同》时，已经由原业主陈永成将商铺交付给原告使用，原告诉称我方一直未交付商铺违背事实。二、我方已经将商铺租赁事宜交由被告中怡公司经营管理一事通知原告，原告与被告中怡公司因商铺统一装修而导致的纠纷与我方无关，原告应依法向被告中怡公司主张权利。1、我方与被告中怡公司在2015年9月25日签订《场地租赁合同》，将包括原告所租赁的商铺在内的4111.7平方米商铺的租赁事宜交由被告中怡公司经营管理，由被告中怡公司承接租赁合同的权利和责任，合同还约定原告等商户的租赁及赔偿等责任由被告中怡公司承担，我方不承担任何责任。2、我方已经将租赁事宜交由被告中怡公司经营管理一事通知原告，因此，我方与原告所签订的《商铺租赁合同》中相关的权利义务已经转由被告中怡公司承担，原告与被告中怡公司因商铺统一装修导致的纠纷与我方无关，原告应依法向被告中怡公司主张权利。三、由于我方与原告所签订的《商铺租赁合同》中相关的权利义务已经转由被告中怡公司承担，我方亦从未向原告承诺免租期，原告向我方请求14个月免租期即违约金完全错误，原告应依法向被告中怡公司主张权利。因此，请求法院依法驳回原告对我方的诉讼请求。本案重审庭审中，被告新鸿基公司补充认为，1、原告变更诉讼请求没有任何事实依据，原告在租赁店铺之后，只交过2015年4-10月的租金；2、原告与被告中怡公司的纠纷与我方无关，其计算的经济损失是依据被告中怡公司与案外人的赔偿标准计算得出的，也与我方无关。被告新鸿基公司提供以下证据：1.营业执照，拟证明我方公司的工商登记情况；2.《场地租赁合同》，拟证明2015年9月25日我方与被告中怡公司签订《场地租赁合同》，约定将包括原告所租赁的商铺在内的4111.7平方米商铺交由被告中怡公司经营管理，原告等商户的租赁及赔偿等责任由中怡公司承担，我方不承担任何责任；3.通知，拟证明我方已经将租赁事宜交由被告中怡公司经营管理一事通知原告，我方发出的通知是完全的打印件，不存在手写的内容，原告所提交的通知中手写的内容，对我方没有约束力；4.《协商过程书》，拟证明根据原告提交的《协商过程书》可证，相关的商铺在签订租赁合同之日已经由原业主陈永成移交给原告使用，原告起诉认为我方一直没有交付商铺的事实不符，原告与被告中怡公司的纠纷与我方无关，原告应直接向被告中怡公司主张；5.《关于要求中怡公司执行合同条款的函》，拟证明就原告租赁合同的纠纷，我方已经致函给被告中怡公司要求其尽快解决，但被告中怡公司收到后并没有复函及解决纠纷。被告中怡公司辩称，我方不同意原告的全部诉讼请求，原告在承租涉案商铺后，没有交纳租金，不进场经营，放弃自己的权利，由此产生的后果，应当由原告自行承担。而且在2015年10月后，原告没有按照合同约定交纳租金，已经构成根本违约，我方按照合同第6条约定依法解除租赁合同。对于原告第2项诉讼请求，原告要求两被告履行的承诺是捏造的，我方从未向原告作出承诺，原告起诉中所说是被告新鸿基公司承诺的，对于被告新鸿基公司是否超越场地租赁合同进行承诺我方不知情。对于第3项诉讼请求，原告要求顺延租赁期限，合同中并没有约定，这项诉讼请求是没有依据的。对于第4项诉讼请求，原告在其起诉当时没有主张关于损害的事实，合同中没有约定违约金，违约金如何计算原告应当作出说明，否则应当驳回。综上所述，请法院驳回原告的全部诉讼请求。本案重审庭审中，被告中怡公司补充认为，1、原告变更诉讼请求没有事实与合同依据，原告在原审中已承认对涉案商铺有实际的控制权，我方并无阻挠其经营；2、原告提出的计算标准是我方与案外人自行协商的，与本案无关，也不能作为本案的参考标准。被告中怡公司提供以下证据：1.《商铺租赁合同》，拟证明原告在2015年3月16日向被告新鸿基公司承租了涉案商铺，并约定了租金、解除合同条件，原告自2015年10月起就未按照合同约定向我方交纳租金，已经构成根本违约；2.《清远市倾城摩尔商业广场场地租赁合同》，拟证明我方已经和被告新鸿基公司签订合同，受让出租人的权利；3.通知，拟证明我方和被告新鸿基公司分别于2015年10月8日、2015年10月10日向原告发出通知，原件均已由原告签收，我方与被告新鸿基公司所发的通知能够互为佐证，原告已经知晓涉案商铺自2015年10月起的租金应当交到我方；4.《律师函》，拟证明因原告一直未按合同约定向我方交纳租金，我方在2016年6月13日向原告发出律师函通知其租赁合同已经提前解除并收回涉案商铺，原告应当尽快补交拖欠的未交租金；5.《律师函》及快递单，拟证明原告在我方发出第一次《律师函》后仍一直拒绝缴纳租金，为稳妥起见，我方在2017年12月13日再次向原告发出律师函，重申第一次《律师函》已经通知提前解除租赁合同，收回涉案商铺并要求原告尽快补交租金，该函已经向原告身份证地址送达。本院经审理认定事实如下：2015年3月16日，原告罗金妹（乙方）与被告新鸿基公司（甲方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方的位于倾城摩尔广场D153-D235号铺位，该铺位面积约560平方米，每月租金19元/平方米，合计每月租金10800元，每月租金需当月20号前交给甲方，租赁期限自2015年4月18日至2020年4月17日止；甲、乙双方签订本合同时，乙方须向甲方支付按金18000元；如上述费用拖欠超过15天，甲方有权终止本合同收回铺位，已收取的承租金和按金一律不予退回，乙方不得有任何争议…。合同签订后，原告依约向被告新鸿基公司支付了按金18000元，涉案商铺的钥匙原告在签订合同前已从原承租人陈永成处收取，此后并向被告新鸿基公司支付了2015年4月至9月的租金。2015年9月25日，被告新鸿基公司（甲方）与被告中怡公司（乙方）签订一份《清远市倾城摩尔商业广场场地租赁合同》，约定:“甲方将座落于清远市清城区******倾城摩尔商业广场内约4111.70平方米商铺出租给乙方使用、经营、管理，出租期限从2015年10月1日起至2030年9月30日止，租金每月140000元。甲乙双方签约当日，甲方有租赁合同还未到期的商铺（包括涉案商铺D153-D235）乙方对此已经明确了解，不持异议；双方签约后，甲方将此批商户的租赁合约复印件交乙方，并出具正式通知予此批商户，告知其即日起该商铺经营管理相关事宜均变更为乙方，当月起租金缴纳予乙方；此后，该批商户合约到期续约、到期不续约、提前解约、日常租赁相关事务办理等事宜，均由乙方依据该批商户与甲方签订的租赁合约进行处理，乙方承担解除原有租赁合约需支付的赔偿费用。乙方在经营过程中所产生的人事劳资、债权债务、人身财产等一切责任由乙方自行承担，与甲方无关…。”2015年10月8日，被告新鸿基公司向原告发出一份《通知》，该通知载明：“我新鸿基公司位于清远市清城区***倾城摩尔广场内的商铺，由于经营管理上的需要，我司从2015年10月1日起，租赁事宜交由中怡公司经营管理。同时，合同期内的原租赁合同/协议中的双方权利和义务仍有效。一切事务由中怡公司与商户协商。”同月10日，被告中怡公司亦向原告发出一份《通知》，该通知载明：“因经营管理上的需要，中怡公司已于2015年10月1日全面接收新鸿基公司位于清远市清城区***倾城摩尔广场内所有的商铺的经营管理权，今后租户所租的权属新鸿基公司商铺涉及的所有租赁事务及物业管理事宜均由中怡公司直接管理。”2015年10月30日，原告向被告中怡公司支付了2015年10月的租金10800元，自2015年11月开始无支付租金。被告中怡公司认为先后于2016年6月14日、2017年12月13日委托广东正大方略律师事务所向原告发出两份《律师函》，第一份律师函称：“…你在缴纳了1个月租金之后尚有数月租金没有缴纳，你的行为属于严重违约，已严重损害了中怡物业的合法权益，为此，本律师代表中怡物业正式通知你：中怡物业决定提前解除你与新鸿基公司于2015年3月16日签订的《商铺租赁合同》，收回你承租的‘倾城摩尔广场’D153-D235铺位…。”第二份律师函称：“…你自2016年6月14日收到律师函后拒不予中怡公司联系并解决涉及商铺的事宜，且一直拒交合同约定的租金，截止2017年10月，已连续拖欠租金24个月，所欠租金共计273529元，经中怡公司通过多种方式催收下仍拒绝支付…。因此，本律师致函告知你，双方租赁关系已提前解除，商铺将由中怡公司收回…。”原告在庭审中否认其收到过该两份《律师函》，被告中怡公司亦无提交已送达给原告的依据。在被告新鸿基公司提交的原告于2018年7月20日所提交的《关于清远市中怡物业发展有限公司与罗金妹在倾城摩尔广场商铺补偿协商过程书》中，原告描述称：“本人原挑选好动工日子、材料准备装修商铺来经营生意时，在2015年6月中旬，中怡公司工作人员告知将会对整个商场进行升级整改，其公司郑总经理要求我配合商场的升级整改工作，不要装修租用商铺，本人为了有更友好的邻里关系，亦配合其公司的整改工程，退回所定的装修材料并补偿他人的损失，才没有将商铺装修经营使用，商铺的租金本人如常缴交…；10月底，本人与郑总经理协商，郑总经理承诺，中怡公司在本人租用商铺于整改期间是免缴交租金及补偿本人的损失…；此后多次与中怡公司的相关工作人员协商损失及赔偿事宜，时至今日，该公司没有一个负责人对本人的商铺补偿问题作出一个明确的回应…。”原告对于涉案商铺免缴交租金的主张并无提供相应的依据。2016年9月19日，原告认为被告中怡公司阻挠其对涉案商铺进行经营，委托邱志华代其报警，原告提供的清远市公安局上廓派出所证明显示：“邱志华到我所报案称：2016年9月19日17时许，在清城区凤城街道办倾城摩尔旧牛扒城发生租赁纠纷，有人堵塞其店。”原告并无提供派出所民警处理该事后续的相关材料。根据原告提供的照片（证据6）显示，涉案商铺所在的倾城摩尔商业区进行升级改造的万象大卫城项目确已进行外墙围蔽装修，但并无显示照片拍摄的时间。被告中怡公司对此在庭审中表示在2016年10月左右开始进行装修。本院认为，原告与被告新鸿基公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是原告承租权的行使是否受到阻碍。首先，原告已确认与被告新鸿基公司签订《商铺租赁合同》前已从原承租人处直接获得涉案商铺钥匙，且原告在签订合同后亦已向被告支付了7个月的租金，原告对此在诉讼中主张被告并无交付涉案商铺给其使用并不符合常理，亦并无依据可以认定，为此，应认定被告已交付涉案商铺给原告使用。其次，原告主张在对涉案商铺进行装修时受到被告阻挠，在原告向被告新鸿基公司提交的《协商过程书》中已明确其在挑选好动工日子、材料准备装修商铺时、知晓倾城摩尔商业广场将会进行升级改造后属自身考虑的原因而不进行装修，且原告提供的照片、报案证明均不能形成完整、充足的证据链条证明自身的租赁权益受到侵害，原告应当承担举证不能的不利后果。综上，原告并无依据可以认定被告在合同履行中存在不交付涉案商铺或阻挠原告装修的违约或过错行为，为此，对原告要求两被告赔偿经济损失2049801元、返还按金18000元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告罗金妹的诉讼请求。案件受理费23198.20元，由原告罗金妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘献春人民陪审员  梁艳玲人民陪审员  杜洁平二〇二〇年五月二十六日书 记 员  包良丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。