上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初12035号原告：上海证大物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：付磊，总经理。委托诉讼代理人：徐晨阳，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳虹，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：陈济平，男，1948年1月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海证大物业管理有限公司诉被告陈济平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日、2020年5月11日公开开庭进行了审理。被告陈济平均到庭参加了诉讼，原告上海证大物业管理有限公司的委托诉讼代理人马爱明(原告于2020年4月28日撤销马爱明的授权委托)参加了第一次庭审，原告上海证大物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐晨阳、王佳虹参加了第二次庭审。本案现已审理终结。上海证大物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2019年1月1日起至2019年8月31日止的物业服务费人民币(以下币种均同)2,249.60元；2.判令被告支付原告逾期付款违约金722.97元(自欠费之日起按逾期欠款金额的日千分之三计算，暂计至2019年8月31日)。事实和理由：原告分别于2019年1月、2019年4月与上海市浦东新区华南名苑业主大会(以下简称业主大会)签订《上海市浦东新区华南名苑项目业主大会物业服务托管合同》(合同期限自2019年1月1日起至2019年3月31日止)、《上海市浦东新区华南名苑项目业主大会物业服务合同》(合同期限自2019年4月1日起至2021年3月31日止)。上述合同约定，原告为位于上海市浦东新区浦东南路3666弄的华南名苑(以下简称系争小区)提供物业管理服务，物业服务费标准为：高层(底层)1.55元/月/平方米、高层(二层)1.75元/月/平方米、高层(三层及三层以上)1.95元/月/平方米、商业用房2.95元/月/平方米。另，上述合同约定，物业服务费应当按月交纳，业主应在月未履行交纳义务，逾期未缴纳的，按日千分之三的标准支付违约金。上述合同签订后，由原告提供物业管理服务至今。被告系位于上海市浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的所有权人，系争房屋的建筑面积共计144.19平方米。经计算，截止至2019年8月31日，被告已经拖欠物业服务费2,249.60元。经原告催告被告至今仍未支付，故原告诉至法院，请求判如诉请。陈济平辩称，被告对原告的诉讼请求中的违约金的计算方式和标准不认可。原告在系争小区提供物业管理服务过程中存在多处违规、违约甚至违法行为：1.电梯维保造假，以欺骗手段危害公共安全，主观性极强，比“醉驾”更甚，不仅害命而且谋财，被告所在的6号楼电梯自2019年1月至2019年8月期间运行存在异响；2.围墙、栅栏严重破损，长期未见修复，安全隐患严重；3.监控运行失常，财物安全均无保障；4.肆意毁坏绿化，拉绳晾晒衣被，未及时清除绿化中的垃圾；5.垃圾长时间堆积，外墙青苔杂草滋生，公共灯具积灰，灯罩歪斜脱落，安全隐患严重，天台、屋顶违建的保洁工作存在疑问；6.门卫脱岗、睡觉，监控巡岗缺位，无人协助停车，违停堵塞消防通道，乱停、强占车位，车损时有发生，出入口未见双人立岗，保安的配备不足及工作强度大影响到了物业服务质量；7.对擅改物业使用性质的行为未劝阻制止，对地下室违规拉线、烧饭、住人等危害人身公共安全行为未劝阻制止；8.每年的走访、恳谈、问卷、满意度测评均无；9.物业承接验收确认书多处不实等。上述行为破坏了小区原本的良好秩序和基本的安全保障，特别是“电梯维保造假”事件、“用工违法”事件、“门卫脱岗、睡觉”事件及“肆意毁绿”事件，给业主带来极大的安全隐患和不必要的财物损失、精神损失。本院经审理认定事实如下：2019年1月1日，上海市浦东新区华南名苑业主委员会(以下简称业主委员会，甲方)与原告(乙方)签订《上海市浦东新区华南名苑项目业主大会物业服务托管合同》(以下简称《托管合同》)，约定由原告为系争小区提供物业管理服务，合同期限为自2019年1月1日起至2019年3月31日止；物业服务费标准为：高层(底层)1.55元/月/平方米、高层(二层)1.75元/月/平方米、高层(三层及三层以上)1.95元/月/平方米、商业用房2.95元/月/平方米；物业服务费应当按月交纳，业主应在月未履行交纳义务。合同还约定了其他事宜。2019年4月，系争小区业主大会(甲方)与原告(乙方)签订《上海市浦东新区华南名苑项目业主大会物业服务合同》(以下简称《物业服务合同》)，约定由原告为系争小区提供物业管理服务，合同期限为自2019年4月1日起至2021年3月31日止；物业服务费标准为：高层(底层)1.55元/月/平方米、高层(二层)1.75元/月/平方米、高层1.95元/月/平方米、商业用房2.95元/月/平方米；物业服务费应当按月交纳，业主应在月未履行交纳义务；业主延期支付物业服务费、停车费或者《物业服务合同》约定的其它应缴费用的，按照每日千分之三计违约金。合同还约定了其他事宜。《托管合同》签订后，原告依约入驻系争小区，为该小区提供物业管理服务至今。被告系系争房屋的业主，系争房屋建筑面积144.19平方米，自2019年1月1日起被告未向原告交纳物业服务费。以上事实由原告递交的《托管合同》、《物业服务合同》、上海市不动产登记簿等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。审理中，原、被告举证、质证情况如下：1.关于电梯维保问题。原告提供《曳引与强制驱动电梯日常维修保养记录单》、《终止协议书》、《上海市电梯日常维护保养合同》，证明上海飞成电梯工程有限公司(以下简称飞成公司)为小区提供了电梯维保；因业主不满飞成公司提供的维保工作，原告已提前终止了与该公司的合同，并与上海欣达电梯公司签订了维保合同。经庭审质证，被告对《曳引与强制驱动电梯日常维修保养记录单》的真实性不予认可，被告称2019年1月至2019年8月期间系争小区的多幢楼的业主反应均未见过电梯维保，其维保记录明显造假，十多年来电梯维保均由业主楼组长签字确认，2019年1月原告进驻后现各楼组长对电梯维保事全然无知，电梯维保造假是在原告的配合下完成的；被告对《终止协议书》上的公章的真实性认可；被告对《上海市电梯日常维护保养合同》上的公章的真实性认可，但被告认为此合同中的图表内容的删除侵害了业主的知情权。被告提供微信截屏照片、电梯照片、上海市浦东新区市场监督管理局于2019年10月23日、2019年12月16日出具的《关于荣女士举报上海飞成电梯工程有限公司涉嫌未按规定维保的答复》，证明原告存在电梯维保造假的情况，所涉及的电梯位于17号楼。经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，证明目的不予认可。原告认为行政处罚对象是飞成公司，并非原告。根据原告向飞成公司了解，行政处罚的原因是因为其维保后在业主群内上传了错误的维保照片，导致业主提起投诉，但事实上，向业主群传维保照片并非维保合同约定义务或电梯服务必备项目，且该公司也确实完成了相应的维保工作，为了给小区提供更好的服务，原告在获知有投诉事项时也及时终止与飞成公司的合作，另行委托电梯维保公司。2.关于围墙、栅栏维修问题。原告提供《浦东新区华南名苑业主大会会议记录》、《浦东新区华南名苑业业主大会第4次会议审议选举表决统计汇总情况表》、《上海市浦东新区华南名苑小区关于业主大会业主委员会改造工程表决结果的公告》、围墙照片，证明围墙系因配合系争小区业主大会改造垃圾房施工产生，现因系争小区业主大会重新选址改造垃圾房，围墙早已修复。经庭审质证，被告对《浦东新区华南名苑业主大会会议记录》、《浦东新区华南名苑业业主大会第4次会议审议选举表决统计汇总情况表》、《上海市浦东新区华南名苑小区关于业主大会业主委员会改造工程表决结果的公告》的真实性不予认可，被告认为对于出租的住户如何当面送达存疑，召开业主大会应该全体业主都到场，“参会人数”一栏为空白，被告对召开业主大会的过程有质疑，且被告从未收到过表决票；被告对围墙照片的真实性认可，被告称2020年3月30日围墙就已经围起来了，此次原告是把垃圾房违规改建成住房，因为保洁工之前被违规安排住到2号楼地下室长达8个月，被举报后原告才将垃圾房改成住房给保洁工住。被告提供围墙照片，证明系争小区域围墙、栅栏破损，原告在5个月内多次巡视也未进行修补。经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，证明目的不予认可，原告称该照片反映的位置是业主大会当时拟建造垃圾房的施工现场，原告配合业主大会工作拆除围墙，后业主大会重新选定垃圾房改造地址，该围墙早已恢复原状，不能证明原告怠于履行维护义务。3.关于监控系统运行问题。原告提供《承接查验缺陷问题记录表》、《上海证大物业管理有限公司华南名苑工作联系函》，证明原告进驻小区时监控已经大部分处于瘫痪状态，且原告已就监控系统改造事宜向业主委员会提过申请。经庭审质证，被告对上述证据的真实性不予认可，被告认为系争小区内百分八十的监控是好的。被告提供系争小区监控室照片及录音，证明17号楼的监控及小区大部分的监控都是好的，但原告未对监控室管理使用，以及电梯维保方面存在问题。经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，证明目的不予认可，原告称由于系争小区已成立业主委员会，监控等公共设备的维修需要报业主大会审核，原告入驻系争小区后，已经将相关公共部位的损坏设备上报给业主委员会，业主委员会也批复合适情况时会安排修复。4.关于绿化管理问题。原告提供《上海证大物业管理有限公司华南名苑工作联系函》、情况说明、新补种枇杷树照片，证明系争小区17号楼102室后的枇杷树系自然死亡，且原告已经在向业主委员会报备后补种了新的枇杷树。经庭审质证，被告对《上海证大物业管理有限公司华南名苑工作联系函》的真实性认可，对内容不予认可，对情况说明的真实性不予认可，对新补种枇杷树照片的真实性认可。被告称不清楚《上海证大物业管理有限公司华南名苑工作联系函》、情况说明中提到的枇杷树是否为同一棵，但两者的内容存在矛盾，被告认为在情况说明中签名的5个业主应到庭作证，说明枇杷树自然死亡的整个过程，且17号801室业主的丈夫电话联系被告时曾告知，该业主对枇杷树的死亡并不清楚，签字时并未写过“情况属实”，另17号1102室业主对于枇杷树在哪里都不清楚，说明该份情况说明系原告造假制作。被告提供绿化照片，证明原告肆意损坏绿化。经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，证明目的不予认可，原告称照片内显示的枇杷树系开发商时期留下的树木，后原告入驻小区后，发现该树木已出现枯死现象，因此原告为了维护小区绿化和整体环境，及时清理并安排补种，履行了绿化管理义务。5.关于保洁清扫、停车管理问题。原告提供保洁照片、华南名苑楼道保洁记录、小区环境照片、灯具照片、停车管理照片、地下室照片，证明原告就部分业主临时堆放的垃圾及时清理、小区内公共灯具完好整洁、对小区人车行驶合理规划，地下室环境整洁，原告已履行了保洁等相关管理义务。经庭审质证，被告对该组证据的真实性认可，但被告认为原告事实上没有做好保洁工作，小区环境照片原来是绿化带，原告有毁绿的行为，灯具照片拍摄于3号楼楼道，原告在第一次庭审后对3号楼道的灯进行了擦拭，但平时就应该做好保洁和维修的工作，停车管理照片没有拍摄到具有消防通道功能的路段情况，地下室照片说明第一次庭审后原告进行了整改。被告提供了以下证据：(1)垃圾堆放照片、外墙照片、地下车库照片、灯具照片，证明系争小区内有大量垃圾堆积，外墙青苔杂草滋生，地下车库一个月来未清理，公共灯具积灰脱落。经庭审质证，原告对于有时间、地点的照片的真实性认可，无时间或地点的照片的真实性不予认可，所有照片证明目的均不予认可。原告认为被告拍摄的照片仅是一个时间点的状态，且多为业主临时堆放的建筑垃圾，原告已经就该些垃圾堆放做了及时清理，灯具照片无法看出存在安全隐患。(2)车辆违停照片、出入口无双人立岗照片、消防通道堵塞照片，证明系争小区内违停堵塞消防通道，出入口无双人立岗，无人指挥停车车损时有发生。经庭审质证，原告对该组证据的真实性不予认可，原告认为这些照片也不能证明原告未履行管理义务，即便物业管理范围内出现过业主乱停乱放的行为，原告也进行了及时劝阻，并对车位和人行通道合理规划，使小区人车行驶安全。(3)车损照片、上海公安局案(事)件接报回执单，证明无人指挥停车车损时有发生。经庭审质证，原告对车损照片的真实性不予认可，对上海公安局案(事)件接报回执单的真实性认可。原告认为该组证据不能证明照片上的汽车剐蹭发生在原告管理范围内，且原告也从未接到业主就该剐蹭事件的投诉或报告，业主自行选择了报警处理并不能证明原告未尽到管理职责。(4)地下室照片、11号底层照片，证明系争小区2号楼地下室有物业的人员睡觉，12号楼地下室存在拉线、烧饭、住人的情况，11号楼底层原为业委会办公处，原告入驻后就改造成了住所被出租。经庭审质证，原告对该组证据的真实性不予认可，原告认为针对被告所称的属于业委会用房的部分，并非小区物业管理用房，也不在原告的管理范围之下，不能构成被告拒缴物业服务费的理由，针对被告所称属于地下室的部分，即便拍摄内容属实，也存在部分业主将废弃生活物品丢至此处的情况，但原告已在管理过程中发现并及时清理，地下室己恢复整洁状态。6.关于保安值班、巡视问题。原告提供保安值班照片、巡检签到表、门岗交接本、违纪处罚单，证明原告履行了小区安保值班、巡视义务，保安工作状态良好，且原告已对上班睡觉的保安作出相应处罚。经庭审质证，被告对保安值班照片、巡检签到表、门岗交接本的真实性不予认可，被告认为照片是摆拍的；被告对违纪处罚单的真实性认可，但被告认为原告的出具违纪处罚单的行为太残忍。被告提供门卫脱岗睡觉的照片、招投标文件的第4页及第20页、与原告保安、保洁的对话录音，证明门卫存在脱岗、睡觉的情况，物业人员薪资及社保费用、排班时间，人员定额与物业合同约定的不相符。经庭审质证，原告对于有时间、地点的照片真实性认可，无时间或地点的照片真实性不予认可，所有照片证明目的不予认可，对招投标文件的第4页及第20页的真实性不认可，对对话录音的真实性不予认可，原告认为人员薪资、社保费用、岗位安排是原告内部管理，与本案无关联性，被告没有证据证明原告提供的物业服务低于《物业服务合同》的标准。7.关于违建搭建的问题。被告提供违章搭建照片，证明系争小区楼顶存在大面积违章搭建。经庭审质证，原告对于该份证据的真实性认可，但原告表示违章搭建系其他业主搭建。8.关于系争小区业主对原告物业服务的满意度问题。原告提供业主委员会出具的情况说明、盖洛普咨询有限公司出具的《客户满意度分数说明》、锦旗照片、微信群截图、卫生评分报告，证明业主委员会对原告提供的物业服务表示肯定，第三方机构对系争小区业主进行了满意度调查，满意度达98%，原告提供的物业服务获得了绝大多数业主的好评，原告履行了保洁义务，小区卫生评分为优秀。经庭审质证，被告对该组证据的真实性不予认可，对满意度为98%的计算标准有异议，且业主反映，原告提交的满意度调查表根本就不清楚，说明《客户满意度分数说明》是造假的,被告认为业主委员会不应该支持原告起诉业主，被告表示不知悉锦旗的内容，业主群只是一个私人建立的群，并非是在业主委员会、物业组织下成立的群，且存在政治立场的问题。被告提供民意调查结果统计表，证明原告没有尽到《物业服务合同》约定的义务，业主对物业服务是不满意的。经庭审质证，原告对该份证据的真实性不予认可，原告认为该份证据系被告自行制作。本院认为，原告与系争小区的业主委员会、业主大会签订的《托管合同》、《物业服务合同》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在电梯维保、围墙、栅栏维修、监控系统运行、绿化管理、保洁清扫、停车管理、保安值班、巡视等方面的问题，但被告提供的证据不足以证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故原告要求被告支付物业服务费2,249.60元的诉讼请求本院予以支持。当然，原告作为系争小区物业管理单位，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，在保安、保洁、绿化维护、共用部位及共用设施设备的维护、公共事务管理服务等方面进一步提高管理水平，为小区业主营造良好的居住氛围。关于原告是否为其聘用的工作人员缴纳社保费用以及工作人员的薪资构成、工作时长安排，不属于本案审理范围，本院不做处理。至于原告主张的违约金，《物业服务合同》中虽对此有约定，但被告未按时付费系事出有因，并非恶意，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告陈济平应于本判决生效之日起十日内支付原告上海证大物业管理有限公司自2019年1月1日起至2019年8月31日止的物业服务费2,249.60元；二、驳回原告上海证大物业管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告上海证大物业管理有限公司负担10元，被告陈济平负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二〇年五月二十五日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。