陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终556号 上诉人（原审被告）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区纺渭路高科绿水东城一期10幢101室。 法定代表人：苟瑁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘嘉靓，上海市汇业（西安）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王宝利，女，1982年1月5日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区。 委托诉讼代理人：张亚军，陕西金控律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海娜，陕西金控律师事务所律师。 原审第三人：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区。 法定代表人：黄建强，该公司总经理。 上诉人陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）因与被上诉人王宝利、第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2019）陕01民初1614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人敬瑁公司委托诉讼代理人南溪、刘嘉靓，被上诉人王宝利参加诉讼。本案现已审理终结。 敬瑁公司上诉请求：1、撤销（2019）陕01民初1614号民事判决，改判上诉人有权继续对位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋进行强制执行。2、请求被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定被上诉人王宝利已经支付了50%房款事实错误。被上诉人王宝利在一审过程中提交了第三人世纪熙源公司向其提供的收款收据，编号No7254900载明：2011年8月30日，收到王宝利支付的熙源·观澜天下2-12106室首付款140790元，收款单位世纪熙源公司，但按照银行流水内容，证明被上诉人仅有67190元付给了世纪熙源公司；编号：No4333562载明：2015年12月30日，收到王宝利支付熙源·观澜天下2-12106室房款151601元（右上写明“抵借款”），收款单位为世纪熙源公司。另外一份151601元收款收据上载明是抵借款，但被上诉人并未提交借款真实发生的证据。被上诉人基于借款拟受让不动产，其对于案涉房屋仅享有普通债权请求权，该债权不符合法定物权变动的条件，在完成不动产法定登记前，被上诉人对案涉房屋享有的债权并不优先于一般债权，也即该债权无法优先于上诉人对世纪熙源公司享有的债权。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的50%。”的规定，即使被上诉人王宝利与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》，但王宝利主张对案涉房屋享有的权利亦不符合法律规定的不动产物权期待权的情形，不足以排除执行。综上，一审法院对于被上诉人王宝利已付50%房款金额认定错误，被上诉人王宝利并不能排除上诉人对涉案房屋的执行。 王宝利答辩称，其是2011年签订的购房合同，合同签订后，2011年8月30日，其通过pos机刷卡67190元、53600元，共计140790元，支付给世纪熙源公司。2014年12月30日，其与配偶薛向斌给西安泰祥房地产开发有限公司借款，借期一年，自2014年12月30日至2015年12月30日。2015年12月30日，该借款到期，西安泰祥房地产开发有限公司、世纪熙源公司、薛向斌、王宝利签订协议书，约定：世纪熙源公司将王宝利购买案涉房屋的剩余房款及大修基金163486.65元抵西安泰祥房地产开发有限公司所欠的王宝利借款。协议达成后，世纪熙源向其出具了收款收据。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，本案中，双方签订的商品房买卖合同有效，且答辩人已经支付了全部购房款且名下无其他用于居住的房屋。答辩人的条件完全符合法定解封条件。 王宝利向一审法院起诉请求：1.停止对熙源·观澜天下2幢1单元21层06号房屋的强制执行，并解除查封；2.诉讼费用由敬瑁建设工程公司负担。 一审法院审理查明，申请人敬瑁建设工程公司与被申请人世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出西仲裁字（2017）第259号裁决：一、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁建设工程公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元），逾期按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息；二、工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数）；三、仲裁费371764元，敬瑁建设工程公司已预交，由世纪熙源房地产公司负担252800元，敬瑁建设工程公司负担118964元，世纪熙源房地产公司负担部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付敬瑁建设工程公司；鉴定费44万元，世纪熙源房地产公司已预交35万元，敬瑁建设工程公司已预交9万元，双方按照此数额各自负担。该裁决已经发生法律效力，因世纪熙源房地产公司未履行法律文书确定的义务，敬瑁建设工程公司于2018年3月27日向该院申请执行，该院于2018年3月29日立案受理。 西安中院执行过程中，于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定：一、查封被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:201XXXX,房号分别为:2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-11502、2-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-12001、2-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-12502、2-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-12604、2-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-12901、2-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906);二、查封期限为三年,查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，该院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。王宝利作为案外人向西安中院提出执行异议，主张该院查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2幢1单元21层06号房产为其所有，请求解除查封。西安中院执行异议审查认为，王宝利虽然已经与世纪熙源房地产公司签订《商品房买卖合同》，所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋，但其提交的相应转账凭证显示仅有67190元由相应银行转账凭证，王宝利提交的现有支付房款证据不足以证明付款超过合同约定总价款的50%，故其主张涉案查封房产为其所有并排除执行的理由不能成立，依法不予支持,该院于2019年5月17日作出(2019）陕01执异259号执行裁定：“驳回案外人王宝利的执行异议申请。”王宝利不服上述执行裁定，向该院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。 另查，西安市灞桥区人民法院依法于2017年3月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产。西安中院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。世纪熙源公司就涉案熙源·观澜天下2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：201XXXX。该院在执行异议审查期间通知王宝利现场勘查，王宝利因故未到场，该院未能对涉案房屋进行现场勘查。 又查，2014年3月23日，王宝利和世纪熙源公司双方签订《商品房买卖合同》，约定王宝利从世纪熙源公司处购买熙源·观澜天下2幢1单元21层06号房，建筑面积81.97平方米，单价为3567.05元/平方米，总房款292391元整；付款方式为：“买受人于2011年8月30日交房款首付140790元，交房时交清剩余房款151601元。”王宝利提交的《收款收据》载明：2011年8月30日，收到王宝利熙源·观澜天下2-12106室房款首付款140790元；2015年12月30日，收到王宝利支付熙源·观澜天下2-12106室房款151601元（抵借款）；2015年12月30日，收到王宝利熙源·观澜天下2-12106室房款11885.65元（抵借款），以上《收款收据》的收款人均为世纪熙源公司。王宝利提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，王宝利名下无其他住房。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为王宝利就位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 根据本案查明的事实可知，世纪熙源公司是涉案项目的房地产开发企业，王宝利与世纪熙源公司在该院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；王宝利支付了超过50%的购房款；根据王宝利提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，王宝利名下无有效房产信息。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，王宝利对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋。 本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，2015年12月30日，西安泰祥房地产开发有限公司（甲方）、世纪熙源公司（乙方）、薛向斌（丙方）、王宝利（丁方）签订《协议书》，约定：一、经西安泰祥房地产开发有限公司（甲方）与薛向斌（丙方）核算确认，截止2015年12月30日，甲方欠丙方本息共计163486.65元。二、丁方于2011年8月30日购买乙方位于观澜天下的房屋一套，房号2-2106（原房号2-12106），面积81.97平方米，单价3567.05元，大修基金11885.65元，合计304276.65元。丁方于2011年8月30日已支付首付款140790元，未付房款及大修基金163486.65元。三、丙丁双方协商一致，经甲乙方同意，丙方自愿要求甲方用甲方所欠丙方的163486.65元代丁方向乙方支付丁方合同剩余购房款。四、丙方无权再要求甲方偿还代替丁方支付乙方的163486.65元，甲丙之间再无任何债权债务法律关系。协议书经西安泰祥房地产开发有限公司、世纪熙源公司盖章，薛向斌、王宝利均签名捺印。 还查明，被上诉人王宝利在一审提交了工行万寿路支行出具的银行交易回单，显示：2011年8月30日，卡号为：XXXXXXXXXXXXXXX6298上消费67190元。同日，卡号为：XXXXXXXXXXXXXXX6486上消费53600元。消费时间分别为：2011年8月30日13：12：50、13：15：14王宝利提交的工行万寿路支行交易凭证上载明：通过银行pos机刷卡两笔，时间为2011年8月30日13：12：50、13：15：14，交易场所为：观澜天下售楼部。世纪熙源公司向王宝利出具收款收据，载明：收到王宝利购房款140790元。二审中，上诉人敬瑁公司对上述两笔款项为王宝利所付购房款的事实及证据予以认可。 本院认为，本案争议的焦点问题是被上诉人王宝利对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，能否阻却对案涉房屋的执行。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，首先，被上诉人王宝利与世纪熙源公司于2014年3月23日签订《商品房买卖合同》，约定王宝利从世纪熙源公司处购买熙源·观澜天下2幢1单元21层06号房屋，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。在此之后，西安市灞桥区法院于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产，其中包含被上诉人王宝利购买的房屋。西安中院于2018年5月9日依法公告查封了上述77套房产。事实上，法院查封案涉房屋均在被上诉人王宝利与世纪熙源公司签订合法有效的买卖合同之后。第二、被上诉人王宝利是否支付全部价款的问题。王宝利购买案涉房屋的总价款为292391元，截止2011年8月30日王宝利向世纪熙源公司支付购房款140790元，世纪熙源公司向其出具了购房款收据。此后，根据西安泰祥房地产开发有限公司与世纪熙源公司、王宝利夫妻签订的四方协议，世纪熙源公司用王宝利购买案涉房屋未支付的剩余购房款及大修基金共计163486.65元抵偿了西安泰祥房地产开发有限公司所欠王宝利夫妻的债务。王宝利虽未直接向世纪熙源公司支付剩余购房款，但世纪熙源公司认可上述四方协议，并向王宝利出具了收款收据，故可以认定王宝利已经按照合同约定支付了全部购房款。上诉人敬瑁公司主张王宝利支付的剩余房款163486.65元不应认定为购房款，其与世纪熙源公司之间仅是普通债权债务关系的上诉理由不能成立。第三、被上诉人王宝利提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》，证明王宝利在西安市辖区内没有住房。被上诉人王宝利对案涉房屋享有物权期待权，该权利优先于债权人敬瑁公司对熙源公司享有的普通债权，足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。 综上所述，上诉人敬瑁公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 贾文军 审 判 员 赵 玲 二〇二〇年五月十四日 法官助理 陈 婧 书 记 员 张瑜莹 1