贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终801号上诉人（原审被告）：凯里经济开发区鑫奇陶瓷厂，住所地贵州凯里经济开发区原208厂内。经营者：刘桂香，女，1966年8月7日出生，汉族，湖南省溆浦县人，现住贵州凯里经济开发区。被上诉人（原审原告）：贵州凯里经济开发区管理委员会，住所地凯里经济开发区开元大道。负责人：杨波，系开发区管委会主任。委托诉讼代理人：刘笑春，贵州重元律师事务所律师。上诉人凯里经济开发区鑫奇陶瓷厂（以下简称鑫奇陶瓷厂）因与被上诉人贵州凯里经济开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初1231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫奇陶瓷厂上诉请求：1、撤销一审民事判决，重新作出公正判决；2、改判驳回开发区管委会的诉讼请求；3、一审、二审相关费用由开发区管委会承担。事实和理由：一、一审法院审理本案程序错误。上诉人是在2019年8月15日开庭时才收到民事起诉状，没有来得及准备提交的证据，在开庭时没有书面答辩状，剥夺了上诉人的答辩及举证的权利。另，一审法院把上诉人的住址、身份证号码都弄错了。二、一审判决认定事实错误。1、2006年11月上诉人与中国振华集团红云器材厂签订厂房租赁合同约定的租金是每年20000元，3500元的税金由上诉人承担，所以房租每年只有20000元。2、2015年6月23日所签订的《付款协议书》中的房租应为20000元/年×2年＝40000元。上诉人于2016年3月16日就已付了55000元租金，于2017年9月交了20000元租金，到2018年2月28日止我厂并未欠租金。一审判决以《付款协议》中租金64822元为基数计算的滞纳金不存在。3、因我厂经营困难，向领导反映，所以才于2016年3月16日交了55000元。当时208厂内有4家企业都签订了《付款协议》，都没有交纳违约金。4、我厂是在2006年开发区管委会招商引资的前提下搬迁到208厂内投资建厂，租金每年都是开发区管委会打电话催交后就去交租金的。由于2012年凯开专议﹝2012﹞106号会议纪要专题研究鑫奇陶瓷厂有关事宜的事项纪要及2013年元月的投资协议未得到落实，开发区管委会从2012年12月以后到2014年12月止，一直没有来催交房租，也不是我厂单方面未交租金的原因。鑫奇陶瓷厂自建厂以来，为当地的经济也做出了贡献，厂里的贫困户农民就有5个，为贫困户脱贫也出了力，所以不应当承担违约金及滞纳金的，而且违约金标准过高。三、开发区管委会是政府相关部门，2012年的会议纪要及2013年的投资协议中的事项，管委会也应该履行落实，补偿土地。开发区管委会向一审法院起诉请求：1、解除原被告之间关于贵州凯里经济开发区原208厂内原基建库房（含空地）、37#厂房以及37#厂房辅助库房之上的不定期租赁合同；2、被告将其承租的位于贵州凯里经济开发区原208厂内原基建库房（含空地）、37#厂房以及37#厂房辅助库房腾空并交还原告；3、被告向原告支付2013年2月28日至2015年12月31日期间的房屋租金、保全费、律师代理费及未按时支付款项所产生的违约金和滞纳金（滞纳金暂计算至2018年12月31日）共74,379.03元；4、被告向原告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的租金98,148元（从2019年1月1日起至原被告双方不定期租赁合同解除之日止期间的租金被告仍因按32,716元/年的租金标准向原告计付），并向原告支付未按时支付该期间租金所产生的违约金19,629.60元。（前述诉讼请求三、四项金额合计192,156.63元。）5、本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告开发区管委会系国家机关，被告鑫奇陶瓷厂系个体工商户，经营者为刘桂香。2006年11月14日，中国振华集团红云器材厂（下简称红云器材厂）与被告签订《租赁协议书》，由红云器材厂将其原基建库房（含空地）面积为1687㎡，37#厂房面积为260㎡，总计面积1974㎡出租给被告使用，作日用陶瓷生产使用。租赁期限为3年，自2007年1月1日起至2010年12月31日止。年租金总计20,000元，含税总金额23,500元/年，每年元月7日前一次性付清。该厂整体搬迁贵阳市后，贵州省人民政府国有资产管理委员会于2007年12月27日以黔国资复产权［2007］103号批复将原中国振华集团红云器材厂部分资产划转给黔东南州人民政府，州人民政府并移交给原告管理使用，原告又将涉案租赁事项交由原告所属部门凯里经济开发区党政办公室处理。2008年11月4日，原、被告经协商，在协议下方备注：37#厂房辅库房面积384平方米，租金768，年租金为9,216元。前述合同期满后，双方并未续签合同，但仍按前述合同继续履行。2013年2月28日后因被告未交付原告租金，原告设立的部门凯里经济开发区党政办公室（甲方）于2015年6月23日与被告（乙方）签订《付款协议书》，对被告支付原告房屋租金事宜达成支付协议，主要内容为：自2013年2月28日起至2015年1月1日止累计拖欠租金38,932元，2015年1月1日至2015年12月31日乙方应缴纳租金23,500元，诉讼保全费390元，律师代理费2,000元，合计64,822元，乙方累计应向甲方缴纳上述租金及费用64,822元；乙方根据凯里经济开发区管委会议纪要，享受免除2012年全年租金；乙方应按下列约定的期限向甲方支付所欠租金：本协议签订后5日内乙方应向甲方缴纳所欠租金38,932元租金，诉讼保全费390元，律师代理费2,000元，合计41,322元；乙方应于2015年7月1日前向甲方缴的2015年1月1日至2015年12月31日全年租金23,500元。若乙方不能按照本协议第三条的约定向甲方支付欠交租金，则乙方应向甲方支付违约金3万元。同时，乙方还应从本协议签订之日起，由乙方以本协议金额按每日千分之五计算滞纳金支付甲方，以此类推，直至付清为止；本协议执行的房屋租金价格效力只及于2015年12月31日，2015年12月31日租金价格按甲方提出的价格经双方协商后签订2016年元月1日后的房屋租赁合同。协议签订后至2016年1月，双方仍未再签订租赁合同，但被告继续租赁使用案涉租赁物，并分别于2016年10月20日、2017年9月5日共支付原告租金75,000元，其余使用期间的租金未再支付。原告通过张贴告知函等方式向被告催付未果后而引发本案诉讼。另查，原告于2012年11月15日形成会议纪要：被告必须搬迁扩能技改，同意免收其2012年场地租赁费，同意企业异地搬迁至炉山工业园区，项目总投资必须达到150万元以上、年产值达250万元以上，原告同意帮助企业协调凯里市政府给予企业安排项目建设用地5亩、土地价格为每亩5万元，如投资、年产值不能达到上述要求，则不同意入园建设给予支持。2013年1月5日，凯里市政府（甲方）与被告（乙方）签订《投资协议书》，约定：甲方同意乙方项目从凯里经济开发区搬迁至炉山工业园区建设，项目占地约5亩，每亩出让价格为5万元，以净地挂牌出让；乙方承诺必须保证项目总投资150万元以上。但合同内容最终并未得到实际履行，被告亦未搬迁。原告经向被告催付租金未果后，以凯里经济开发区党政办公室为原告提起诉讼，被该院以诉讼主体不适格为由而裁定驳回起诉，凯里经济开发区党政办公室不服提出上诉，黔东南州中级人民法院维持了原裁定。原告遂提起本案诉讼，并在庭审中放弃保全费及律师代理费以及《租赁协议书》下方备注的年租金9,216元的诉讼请求，而原告在庭审中亦表示同意解除案涉租赁合同。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案被告鑫奇陶瓷厂与开发区管委会党政办公室签订的《房屋租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、有效性，该院予以确认。因该党政办公室隶属于原告开发区管委会，其予以默认涉案租赁合同，且承租人即被告自始均未提出异议，故开发区管委会以权利人的身份主张权利并无不当。虽然双方当事人在案涉租赁期满后双方未续订合同，但被告一直占用承租房屋从事生产经营是事实，双方之间形成不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”庭审中，被告对原告主张解除双方之间不定期的租赁合同表示同意，说明双方当事人已就解除租赁合同形成了合意，该院依法予以准许，合同解除后被告并应搬离。原告主张的2013年2月28日至2015年12月31日的租金38,932元及2015年1月1日至2015年12月31日的租金23,500元合计62,432元，系依据双方签订的付款协议书而主张，于法于约有据，该院予以支持。因被告自2016年1月1日后至今仍在使用租赁物，其应支付原告此期间的租金。虽《付款协议书》约定协议效力只及于2015年12月31日，但双方并未重新签订合同对租金价格进行约定，被告此后的租金仍应根据涉案租赁合同的约定计付，因原告已放弃37#厂房辅库房面积384平方米（年租金9,216元）的权利，2016年1月1日至2018年8月31日被告应付租金为：3年×23,500元（含税）=70,500元，前述两项租金合计132,932元，扣减被告已付的75,000元，为57,932元。关于保全费、律师代理费的诉讼请求原告自愿放弃，系其对自己权利的自由处分，该院应予准许。关于原告主张的违约金，因被告未按约支付租金的行为已构成根本性违约，依约依法应支付违约金。因违约金是对违约方的惩罚、守约方的弥补。《付款协议》约定的违约金30,000元超出原告租金损失的30%，该院酌定以62,432元的30%予以支持，为18,729.60元。因原、被告双方未对2016年1月1日至2018年8月31日未付租金的违约责任明确约定，但基于被告未付原告租金，导致原告因该租金被占用期间导致原告利息受损的事实，其行为确属违约，该院以被告未付租金为基数按年利率6%计算予以支持，为70500×6%×3年=12,690元。前述两项合计31,419.60元。因违约金是平等主体间的一种民事责任形式，而滞纳金则是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式。原、被告之间的租赁属民事行为，所产生的责任应为民事责任，而非行政责任形式，故对原告关于滞纳金的主张不予支持。被告所举证据系其与他人发生的法律关系，非系原告应该为被告履行的义务，其不能以他人的合同约定来作为其不交纳原告租金的理由，故对其辩解意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）第（九）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除原告贵州凯里经济开发区管理委员会与被告凯里经济开发区鑫奇陶瓷厂之间关于凯里经济开发区原208厂内原基建库房（含空地）、37#厂房以及37#厂房辅助库房的不定期租赁合同。二、限被告凯里经济开发区鑫奇陶瓷厂在本判决生效之日起九十日内腾空并返还前述所承租的房屋给原告贵州凯里经济开发区管理委员会。三、限被告被告凯里经济开发区鑫奇陶瓷厂在本判决生效之日起三十日内支付原告贵州凯里经济开发区管理委员会自2013年2月28日至2018年8月31日的租金57,932元（2018年9月1日至实际搬离涉案租赁房屋之日止的租金按23,500元/年的标准计付）及逾期付款违约金及利息损失31,419.60元。四、驳回原告贵州凯里经济开发区管理委员会其余诉讼请求。案件受理费已减半收取2,071元，由被告凯里经济开发区鑫奇陶瓷厂负担。二审期间，为支持自己的上诉请求，鑫奇陶瓷厂提交了证据材料，本院组织双方当事人对证据进行了质证。鑫奇陶瓷厂提交如下证据：1、凯里经济开发区管委会《关于研究鑫奇陶瓷厂有关事宜的专题会议纪要》（凯开管专议﹝2012﹞106号），2、凯里经济开发区发展计划局《关于同意新建年产700000个日用品陶瓷的立项批复》（凯开计函﹝2006﹞22号），3、投资协议书，4、租赁协议书，5、2016年3月16日55000元电汇凭证、2017年9月5日20000元转账凭证，6、2014年12月22日开发区党政办公室关于调整208厂房租金的通知和2015年关于催缴厂房租金的通知，以上证据拟证明2012年－2014年租金没有交是因为开发区管委会要求我们不再交厂房搬迁过程中和搬迁后的租金，鑫奇陶瓷厂已付了75000元租金。开发区管委会对证据5的三性予以认可，对其他证据的真实、合法性没有异议，对证据的关联性有异议。本院对证据5的三性予以确认，对其他证据的真实性、合法性予以确认。本院审理查明：开发区管委会与鑫奇陶瓷厂于2015年6月23日签订《付款协议书》后，鑫奇陶瓷厂于2016年3月16日支付房屋租金55000元、于2017年9月5日支付租金20000元。其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，从一审卷宗材料看，本案的起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、证据材料、开庭传票等法律文书系于2019年7月25日送达给鑫奇陶瓷厂，有鑫奇陶瓷厂的经营者刘桂香在送达回证上签字相佐证。鑫奇陶瓷厂称，其在2019年8月15日开庭当时才收到起诉状，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。原租赁合同约定的租赁期届满后，虽然开发区管委会与鑫奇陶瓷厂未续签租赁合同，但是开发区管委会仍将涉案厂房交给鑫奇陶瓷厂占有、使用，开发区管委会与鑫奇陶瓷厂就涉案租赁物形成不定期租赁合同关系。开发区管委会现要求解除不定期租赁合同，并返还租赁物。鑫奇陶瓷厂表示同意解除不定期租赁合同。一审判决解除开发区管委会与鑫奇陶瓷厂间的不定期租赁合同，鑫奇陶瓷厂于判决生效之日起九十日内将租赁厂房腾空退还给开发区管委会，于法有据，本院予以维持。鑫奇陶瓷厂与中国振华集团红云器材厂于2006年11月14日签订的《租赁协议书》约定鑫奇陶瓷厂需承担年租金20000元、年税金3500元，共需向中国振华集团红云器材厂缴纳的年含税总租金为23500元。开发区管委会与鑫奇陶瓷厂于2015年6月23日签订的《付款协议书》，系参照2006年11月14日《租赁协议书》约定的租金标准对2015年12月31日之前的租金结算后形成的，不存在多计收租金。鑫奇陶瓷厂应按《付款协议书》结算的租金额、约定的付款期限履行。《最高人民法院关于适用原租赁合同约定的租赁期届满后，双方未续签租赁合同对租期、租金标准、租金支付期限等进行约定。本院参照2006年11月14日《租赁协议书》约定的租金（含税）23500元/年标准确定2016年1月1日之后的租金标准。2016年1月1日之后逾期支付租金的违约金，一审判决按年利率6%计付，双方均无异议，本院予以采纳。租金支付期限，本院参照合同法第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。“的规定确定租金支付期限，2016年度的租金应在2016年12月31日前支付、2017年度的租金应在2017年12月31日前支付、2018年度的租金应在2018年12月31日前支付。截至2018年12月31日止，鑫奇陶瓷厂尚欠的租金总额为70500元（23500元/年×3年）。截至2018年12月31日止，鑫奇陶瓷厂应承担2016年度租金的逾期付款违约金为2820元（23500元/年×6%×2年）、2017年度租金逾期付款违约金为1410元（23500元/年×6%×1年），共计4230元。综上，截至2018年12月31日止，鑫奇陶瓷厂尚欠开发区管委会的涉案厂房租金为70500元，尚欠逾期付款违约金为10391.6元（6161.6元＋4230元）。综上所述，鑫奇陶瓷厂的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条规定，判决如下：一、维持凯里市人民法院（2019）黔2601民初1231号民事判决第一项、第二项，即“一、解除原告贵州凯里经济开发区管理委员会与被告凯里经济开发区鑫奇陶瓷厂之间关于凯里经济开发区原208厂内原基建库房（含空地）、37#厂房以及37#厂房辅助库房的不定期租赁合同；二、限被告凯里经济开发区鑫奇陶瓷厂在本判决生效之日起九十日内腾空并返还前述所承租的房屋给原告贵州凯里经济开发区管理委员会。”二、撤销凯里市人民法院（2019）黔2601民初1231号民事判决第三项、第四项及案件受理费的负担；三、凯里经济开发区鑫奇陶瓷厂于本判决生效之日起三十日内支付贵州凯里经济开发区管理委员会2018年12月31日前的涉案租赁物的租金70500元，2019年1月1日起的租金按23500元/年的标准支付至实际腾退涉案租赁物之日止；四、凯里经济开发区鑫奇陶瓷厂于本判决生效之日起三十日内支付贵州凯里经济开发区管理委员会逾期支付租金违约金10391.6元；五、驳回贵州凯里经济开发区管理委员会的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2071元，由贵州凯里经济开发区管理委员会负担；二审案件受理费4142元，由凯里经济开发区鑫奇陶瓷厂负担。本判决为终审判决。审判长  王山地审判员  刘志红审判员  杨再幸二〇二〇年五月十八日法官助理罗安松书记员汪玲