山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终1870号 上诉人（原审原告）：范新玉，男，1990年5月31日出生，汉族，住江苏省如皋市。 委托诉讼代理人：赵婉玉、刘晓琳，山东三禾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：牛得昆，男，1995年12月2日出生，汉族，住平邑县。 委托诉讼代理人：姜兆雷，山东理永律师事务所律师。 上诉人范新玉与被上诉人牛得昆买卖合同纠纷一案，不服平邑县人民法院（2019）鲁1326民初6364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人范新玉的诉讼代理人赵婉玉、刘晓琳，被上诉人牛得昆的委托诉讼代理人姜兆雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范新玉上诉请求：1.撤销一审判决书，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定案由错误，上诉人范新玉与被上诉人牛得昆签订的《转让协议》并非买卖合同，而是租赁合同：1.结合双方签订协议的名称及目的来看，双方签订协议为店铺转让，也就是所谓的“盘店”，上诉人租赁涉案商铺的目的是用于经营，双方之间所谓的店铺转让实际上为店铺转租，实际法律关系应为租赁关系，而非买卖关系；2、商铺转租关系中的转让标的，不仅包括商铺的租赁权利，还有商铺之内设施、物品等的所有权。二、一审法院认定事实不清，证据不足，双方签订的转让协议因涉案店铺违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》而无效。综上，双方签订的店铺转让协议应当认定为无效合同，一审法院对合同性质定性有误，作出错误判决，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 牛得昆辩称：上诉人主张双方所签的转让协议为租赁合同、店铺转让实为店铺转租的说法，完全无事实和法律依据。在上诉人拟定的协议中，对被上诉人仅赋予了两条义务，主要是转让店内全部物品和装修，上诉人接手即可经营，被上诉人退出当前房屋并保证上诉人能租赁到该房屋，除此之外双方之间并无任何关于租赁内容的约定，被上诉人也无可供出租的标的物。被上诉人在收到对价后已及时、全面的履行了约定义务，交付了店内物品，使上诉人与房东签订了租赁合同，在该合同履行完成五个月后发生的无法经营的情形，明显与上诉人无关。1、上诉人所称得到接收店铺的目的是用于经营，但与被上诉人的合同义务无关。被上诉人已经按协议约定完成了“确保”上诉人能享有被上诉人在房屋租赁合同中享有的权利义务，使其与房东签订了房屋租赁协议，被上诉人退出原租赁关系，上诉人的该项利益和经营目的都得到了实现。2、双方之间不存在任何成立租赁关系的约定。上诉人于协议中要求被上诉人撤场并保证房东同意转让，明显是要求被上诉人终止与房东的租赁关系，确保上诉人能与房东成立新的房屋租赁合同，被上诉人既不负有所涉房屋的交付及其他使其具备使用条件的义务，也没有接收上诉人支付租赁费用的权利，故上诉人主张将《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》适用于双方之间的转让协议，对象错误。3、征得出租人同意无法推导出双方之间成立租赁关系，被上诉人的“确保”义务是买卖合同附条件的表现，上诉人不接收设备设施，被上诉人就无退出在前租赁关系的必要，被上诉人不帮助上诉人能够实现租赁的权利，上诉人也无接收店内物品的必要。4、从转让协议看，“转让费包含的内容具体为店内所有物品、装饰，如空调冰箱（收银机除外）”，这种表述方式已经限定了转让费是上述物品的对价，双方转让协议的合同标的即上述物品，而不含房屋。至于是否属于违章建筑，不影响转让协议对上述物品的处分效力。综上，被上诉人对房屋的产权瑕疵并无保证或担保义务，上诉人在商业经营中未尽到审慎调查义务所导致的商业风险不能要求被上诉人承担。请求法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。 范新玉向一审法院起诉请求：1.判决牛得昆向范新玉返还门面转让费148000元；2.判决解除双方之间的转让合同；3.判令租赁合同无效；4.判决牛得昆向范新玉支付赔偿各项损失28300元；5.判决牛得昆支付违约金36000元；6.判决牛得昆承担本案诉讼费和保全费。 一审法院认定事实：1.2019年3月13日，范新玉和牛得昆签订转让协议，合同约定的主要内容为:范新玉支付牛得昆148000元作为转让费，转让费包含：店内所有物品、装饰如空调、冰箱（收银机除外），范新玉和牛得昆约定撤场时间为2019年3月17日；2.牛得昆于2019年3月14日收到全部转让费用148000元；3.出租方李敏于2019年3月14日收到范新玉半年房屋租赁费39050元；4.牛得昆于2019年3月17日向范新玉交付店面；5.范新玉接手店面后实际经营至2019年8月22日收到苏州市姑苏区综合行政执法局责令改正通知书；6.牛得昆于2018年3月30日依法办理了个体工商户营业执照，于2018年7月4日办理了食品经营许可证，后牛得昆于2019年3月15日依法注销个体工商户营业执照。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。范新玉与牛得昆签订的转让协议实际是转让的店内物品和装饰，因此本案案由房屋买卖合同纠纷应变更为买卖合同纠纷。关于范新玉诉称牛得昆故意隐瞒涉案店铺是违章建筑、签订合同时有欺诈行为的主张，经庭审查实，牛得昆在自己经营时依法办理并取得了个体工商户营业执照和食品经营许可证，在收到转让费后于2019年3月15日依法注销了个体工商户营业执照，并按照协议约定于2019年3月17日向范新玉交付了店面，现有证据不能证明牛得昆在与范新玉签订转让协议时存在欺诈隐瞒事实的行为，因此对于范新玉的该项主张，不予支持。双方签订的转让协议是双方真实意思表示，牛得昆不存在欺诈、胁迫和隐瞒事实的情形，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，因此双方签订的合同合法有效，对此予以确认。范新玉诉称涉案转让协议是买空卖空的行为，但涉案转让协议明确约定了转让费包含店内所有物品、装饰如空调、冰箱、（收银机除外），有明确的标的物，对于该项主张，不予支持。综上，双方签订的转让协议合法有效，不存在合同无效的情形，故对于范新玉要求牛得昆返还店铺转让费并判令涉案转让协议无效的诉求，不予支持。 一审法院判决：驳回范新玉的诉讼请求。案件受理费3260元、保全费1270元，由范新玉负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交两组证据：一是照片一张，拟证明上诉人是看见被上诉人店铺转让的广告才与被上诉人签订转让协议，转让协议所指的转让就是店铺的转让，包括店铺的经营权、租赁权及店内的装饰装修；二是照片五张，拟证明店铺装饰装修简陋，店内物品及装饰装修的价格与上诉人支付的148000元转让费相差甚远，所以上诉人支付的转让费并不仅仅指店内的物品和装修。被上诉人质证称，对证据一的真实性无异议，但不能实现上诉人主张的协议包括经营权和租赁权的证明目的，发布转让广告是非常正常的事情；证据二形成于上诉人经营期间，反映出的杂乱无章状态不能说明店铺在转让时物品的价值不符合合同对价。被上诉人提交拍摄于2019年3月15日的照片一组（共计7张），拟证明店铺在合同签订后处在一种规范整洁、装修精致的状态，证明照片中所反映的所有物品除收银机外都交付给上诉人，同时不仅限于照片所反映的内容，还包括被上诉人在接手店铺后重新进行了水电、墙面、地板、墙砖及后厨的翻新，总花费约21万元。上诉人质证称，对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，该组照片仅能体现出店内属于简单的装饰装修，并不能体现装修的造价，且原租赁合同中明确写明，涉案商铺是用于经营，原房东应当保证涉案房屋的水电正常使用，被上诉人所述接手店铺后重新装饰装修无任何证据加以证明，也体现不出花费的数额。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人发布“本店转让”的简易广告，该广告仅能表明被上诉人有转让店铺的意向，“转让”具体包括哪些内容，需要双方后续进行协商才能确定。上诉人提交的证据二照片五张，系复印件，且无拍摄时间，亦无法达到其证明目的，对此本院不予采信。被上诉人提交的拍摄于2019年3月15日的照片一组（共计7张），上诉人对该组照片的真实性予以认可，从该组照片中可以看出，涉案店铺在交付时处在一种规范整洁的状态，转让协议中约定的所有物品除收银机外都已经交付给上诉人，对此本院予以确认。 二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，所谓转租，是指承租人在租赁期间将租赁物交付第三人使用、收益，第三人支付租金的行为。租赁物转租后，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，承租人并不退出原租赁关系。本案中，被上诉人牛得昆将案涉店铺转让给上诉人范新玉后，即退出原租赁关系，范新玉直接向原房东支付租金，故本案并非上诉人主张的租赁合同关系，双方签订的转让协议实际是转让的店内物品和装饰，一审判决将本案认定为买卖合同纠纷并无不当。被上诉人牛得昆在自己经营期间，依法办理并取得了个体工商户营业执照和食品经营许可证，在收到转让费后于2019年3月15日依法注销了个体工商户营业执照，并按照协议约定于2019年3月17日向范新玉交付了店面，现有证据不能证明牛得昆在与范新玉签订转让协议时存在欺诈、隐瞒事实的行为，亦不存在其他导致合同无效的情形，故双方签订的转让协议合法有效，本院予以确认。因转让协议转让的仅是涉案店铺内的物品和装饰，至于该店铺是否属于违章建筑，并不影响转让协议对上述物品的处分效力，且被上诉人对房屋的产权瑕疵并无保证或担保义务，上诉人因未尽到审慎调查义务所导致的商业风险应当由自己承担。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人范新玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3260元，由上诉人范新玉负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱孔波 审判员  殷方昭 审判员  孙兴欣 二〇二〇年五月二十五日 书记员  张永芳