广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终440号上诉人（原审原告）：邓芬妍，女，1973年10月10日出生，汉族，住广东省怀集县******************。上诉人（原审原告）：龙耀荣，男，1967年11月25日出生，汉族，住广东省怀集县******************。两上诉人共同的委托诉讼代理人：邓凤妍（上诉人邓芬妍的姐姐），女，1965年3月26日出生，汉族，身份证住址广东省怀集县********委会工业大道。被上诉人（原审被告）：王宗伟，男，1972年10月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区**********。委托诉讼代理人：石循源，广东国政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王丽英，女，1974年12月31日出生，汉族，住广东省广州市天河区**********。上诉人邓芬妍、龙耀荣因与被上诉人王宗伟、王丽英确认合同有效纠纷一案，不服怀集县人民法院（2019）粤1224民初1374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓芬妍、其与上诉人龙耀荣的共同委托诉讼代理人邓凤妍、被上诉人王宗伟的委托诉讼代理人石循源到庭参加诉讼。被上诉人王丽英经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓芬妍、龙耀荣上诉请求：1.撤销一审判决第二项和第三项，改判王宗伟、王丽英赔偿厂房租金损失共82万元给邓芬妍、龙耀荣；2.一、二审诉讼费用由王宗伟、王丽英负担。事实和理由：一、一审判决认定涉案不动产标的物（厂房）应当交付和实际交付的时间错误，计算租金损失金额错误。1.一审判决认定涉案厂房从2018年7月26日邓芬妍、龙耀荣取得产权时为应当交付的时间，与双方签订的《工业厂房买卖合同》约定不符，认定事实错误。根据《工业厂房买卖合同》第三条第1款约定，王宗伟、王丽英于2018年4月8日前办理厂房过户相关手续。该约定的时间应视为王宗伟、王丽英应当交付涉案厂房的最后期限。因为《工业厂房买卖合同》签订后，在2018年3月30日前，邓芬妍、龙耀荣已经全部付清转让款共800万元给王宗伟、王丽英，合同约定的义务已经全部履行完毕，根据权利义务对等原则，王宗伟、王丽英应当在约定的时间即2018年4月8日前办理厂房过户相关手续，交付厂房给邓芬妍、龙耀荣，否则构成违约。一审判决混淆了厂房约定交付和实际取得产权的概念。2.一审判决认定涉案厂房于2019年4月实际交付，但是计算租金时又认定邓芬妍、龙耀荣是于2019年3月26日完全接收，认定事实与裁判不一致。3.由于一审判决认定涉案厂房应当交付和实际交付的时间错误，必然导致计算邓芬妍、龙耀荣的租金损失金额错误。邓芬妍、龙耀荣已经全部履行付款义务，王宗伟、王丽英未能按照约定在2018年4月8日前办理厂房过户相关手续并交付给邓芬妍、龙耀荣，应当从2018年4月9日起承担逾期交付的违约责任，计算至一审判决认定实际交付的2019年4月，导致的租金损失13个月，按照月租金45000元计算，总租金损失585000元。一审判决从2018年7月26日计至2019年3月26日明显是错误的。4.一审判决未认定邓芬妍、龙耀荣有权从2018年1月起收取涉案厂房的租金，违反当事人意思自治原则，认定事实不清。2018年9月6日，王宗伟立下《保证书》，保证涉案厂房在2018年10月15日前全部腾退交付给邓芬妍、龙耀荣，并同意从2018年1月份开始租金由邓芬妍、龙耀荣邓芬妍收取(每月45000元)。《保证书》由王宗伟、王丽英交给邓芬妍、龙耀荣持有，是双方当事人的真实意思表示，应当视为双方在履行《工业厂房买卖合同》过程中达成的补充协议，合法有效。邓芬妍、龙耀荣有权从2018年1月起收取涉案厂房的租金，计算至2018年4月8日，共3个月，租金为135000元。一审判决对此未予以认定，违反当事人意思自治原则，认定事实不清。综上，一审判决认定涉案厂房应当交付和实际交付的时间错误，计算邓芬妍、龙耀荣的租金损失金额错误。二、一审判决没有厘清和区分适用合同法规定的违约金规则和违约损失规则，适用法律不当。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，合同当事人构成违约的，相对方当事人可以请求支付违约金，也可以要求赔偿损失，只是如果约定的违约金低于或高于造成的损失的，当事人可以请求调整。2.就本案而言，《工业厂房买卖合同》第三条第2款约定的违约金是“已支付房款的10%”即80万元。而邓芬妍、龙耀荣的损失有两个方面：1.银行利息损失，从2018年3月30日付款之日起至2019年4月，按照年利率6%计算为800万元×6%=48万元。2.租金损失585000元。合计1065000元。双方约定的违约金金额及邓芬妍、龙耀荣起诉请求赔偿的损失金额远远低于实际造成的损失金额。三、一审实体处理错误。1.依据违约金规则裁判，一审判决赔偿租金损失36万元，低于《工业厂房买卖合同》约定的违约金80万元，实体处理错误。2.按照《工业厂房买卖合同》约定的厂房交付时间2018年4月8日开始计算租金，至2019年4月底，租金损失为585000元，也高于一审判决赔偿租金36万元。3.从2018年3月30日付款之日起至2019年4月，按照银行利息计算，邓芬妍、龙耀荣的损失金额也有48万元，也高于一审判决赔偿租金36万元。本案王宗伟、王丽英应从两个方面承担赔偿责任金：1.支付邓芬妍、龙耀荣违约金80万元+赔偿《保证书》约定的租金135000元，共935000元；2.赔偿2018年4月8日至2019年4月底的租金损失585000元+利息损失48万元+《保证书》约定的租金135000元，共120万元。邓芬妍、龙耀荣主动放弃超出82万元部分的权利。综上所述，为维护合法权益，特提起上诉，请求依法判决。王宗伟辩称，最后一份保证书的时间是2018年9月6日，如果在2018年10月15日前腾退就约定按45000元每月支付给邓芬妍、龙耀荣收租，前4份保证书已经作废。一审判决按照最后一份保证书的约定来判令赔偿邓芬妍、龙耀荣的损失，时间从邓芬妍、龙耀荣取得产权即2018年7月26日起算至2019年3月26日是可以接受的，该时间段邓芬妍、龙耀荣有损失，一审判决的计算合情合理。最高人民法院的司法解释规定违约金过高可以请求人民法院调整，一审中王宗伟已提出调整请求，邓芬妍、龙耀荣主张还要计算利息不合情理。在产权未过户前，合同效力是待定状态，广州市白云区人民法院查封涉案厂房，还有陈小极在租赁厂房，根据买卖不破租赁的原则，陈小极有权继续租赁，在办理过户的过程中因上述两事件拖延了过户手续，不能把责任全部推给王宗伟，邓芬妍、龙耀荣应该承担部分责任。邓芬妍、龙耀荣当时是知道厂房存在租赁关系，广州市白云区人民法院的查封是在后续办理过户手续时才发现，因此王宗伟逾期交付厂房。综上，一审判决合情合理，请求二审法院驳回邓芬妍、龙耀荣的上诉，维持原判。王丽英未提交答辩意见。邓芬妍、龙耀荣向一审法院提起诉讼请求：1.确认邓芬妍、龙耀荣与王宗伟、王丽英于2018年1月24日签订的《工业厂房买卖合同》合法有效；2.判令王宗伟、王丽英立即支付合同违约金82万元给邓芬妍、龙耀荣；3.诉讼费用由王宗伟、王丽英承担。一审法院认定事实：邓芬妍、龙耀荣与王宗伟、王丽英双方经协商，王宗伟、王丽英同意以800万元转让权属登记在王宗伟名下，坐落在怀集县怀城镇苍龙狗尾岭厂房，厂房建筑面积1676.6平方米，厂房占地面积8173.4平方米，土地使用权限为50年，至2045年3月20日止，实际使用年限按产权证为准，厂房价格包括该房屋全部产权、厂房内所有电力设备。双方根据上述协商意见，于2018年1月24日，以王宗伟、王丽英（夫妻关系）为卖方（甲方），以龙耀荣、邓芬妍为买方（乙方），签订了《工业厂房买卖合同》，合同的主条款有：厂房总价分三次付清，签约之日前10个工作日内乙方向甲方支付100万元；于2018年1月31日前甲方与乙方共同完成对厂房外租商户的租赁关系移交以及厂房债权债务关系确认，完成上述工作后乙方向甲方支付300万元；其余房款应在2018年3月30日前，乙方向甲方支付第三期款400万元，甲方用于归还银行贷款，并需在2018年4月5日前完成厂房抵押贷款的他项权证注销，并于2018年4月8日前办理完成该厂房过户手续，超期完成的乙方有权按已支付房款的10%收取甲方超期违约金；以上付款以转账或现金方式支付均可，逾期交款处以滞纳金，按银行利息二倍计算。如乙方逾期三个月不按合同要求付款的，甲方有权终止合同。如甲方不能办理土地、房屋二证权属转让给乙方的，则合同无效，甲方无条件全额退还所有购房款，并按厂房和土地总价10%支付给乙方作为违约金等。合同签订后，邓芬妍、龙耀荣依约履行合同，分三次共支付了800万元给王宗伟、王丽英，同年3月开始办理厂房产权过户手续，在办理过程中，因王宗伟与他人存在其他债务，占地面积8173.4平方米的土地使用权[证号：怀国用（2016）第00237号]被广州市白云区人民法院执行查封，查封期限为2017年7月26日至2020年7月25日止(详见广东省广州市白云区人民法院(2017)粤0111执保1095号协助执行通知书)，因此造成当时无法办理厂房产权的过户手续。经邓芬妍、龙耀荣催促下，王宗伟、王丽英解决了查封问题，于2018年7月26日，双方才办理完成厂房过户登记，邓芬妍、龙耀荣取得了不动产登记的过户手续。同时因存在部分厂房和场地王宗伟与原承租方李天炳、陈小极的租赁关系未终止，致使转让的厂房迟迟未能交付给邓芬妍、龙耀荣使用。在此期间，王宗伟多次立下保证，为解决陈小极作饮料仓库范围的场地清理，王宗伟在2018年5月10日立下保证，如2018年7月10日前承租方未搬清的，赔偿邓芬妍、龙耀荣方10万元。王宗伟又于2018年9月6日立下保证书，保证厂房在2018年10月15日前全部腾退给邓芬妍、龙耀荣，否则后果自负并同意从2018年1月份开始租金由邓芬妍收取（每月45000元）。由于王宗伟及其开办的怀集县盈汇木业有限公司与李天炳产生房屋租赁合同纠纷诉讼进行处理，该纠纷的租赁场所至2019年4月底，才真正移交给邓芬妍、龙耀荣接收。邓芬妍、龙耀荣要求王宗伟、王丽英赔偿于2018年5月10日立下保证愿意承担的赔偿金10万元和2018年9月6日保证以每月45000元计付租金的约定，共计16个月，共款72万元，合共82万元向该院提起诉讼。诉讼中，邓芬妍、龙耀荣与王宗伟、王丽英对签订《工业厂房买卖合同》后邓芬妍、龙耀荣按时履行合同支付价款的事实没有异议。邓芬妍、龙耀荣申请财产保全，该院以（2019）粤1224民初1374号民事裁定：一、对被申请人王宗伟名下证号为“怀林证字[2008]第000286号和000296号”《林权证》的林权予以查封。查封期限二年,具体起止时间以该院发出的协助执行通知书为准。二、对申请人邓芬妍座落于怀集县怀城镇河南塔山脚证号为“怀国用（2015）第00134号”《国有土地使用证》的土地使用权予以查封，查封期限二年,具体起止时间以该院发出的协助执行通知书为准。邓芬妍、龙耀荣交纳保全费4620元。一审法院认为，邓芬妍、龙耀荣与王宗伟、王丽英订立签订《工业厂房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，且双方对合同的效力没有异议，该院应当按有效合同予以维持，确认合同合法有效。合同履行中，因转让涉及的土地使用权被人民法院查封，通过双方沟通和王宗伟、王丽英协调处理，在解决了财产查封问题后，双方积极履行合同义务，并及时办理完成产权的过户登记手续，同意王宗伟、王丽英继续完成买卖合同的交付义务，邓芬妍、龙耀荣继续按合同约定取得厂房权属，虽然因合同标的物被查封问题需要处理造成办理过户手续延误，但邓芬妍、龙耀荣的行为表明，双方对合同履行没有异议，仍同意按合同履行，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，该院依法认定王宗伟、王丽英完成了补救措施作了合同履行。双方争议的焦点主要王宗伟、王丽英是否构成延期清退转让厂房给邓芬妍、龙耀荣使用和占有，给邓芬妍、龙耀荣造成损失？双方承认在厂房范围内，存在部分厂房和场地在合同签订前由王宗伟、王丽英向他人出租使用，需要在2018年1月31日前由邓芬妍、龙耀荣与王宗伟、王丽英双方对厂房外商户的租赁关系移交，并在合同中进行了约定，实际履行中，王宗伟、王丽英曾两次立下保证书，第一次保证在2018年7月10日前承租方未搬清的，愿意赔现金10万元；第二次保证于2018年10月15日前全部腾退，否则逾期由邓芬妍从2018年1月份开始收取租金（每月45000元）。从以上情况反映，邓芬妍、龙耀荣与王宗伟、王丽英买卖合同对部分出租厂房约定是移交租赁关系，合同履行中根据王宗伟、王丽英的保证书内容是限期清退，王宗伟、王丽英在保证期限内没有按时限期清退，性质仍属于违约，该违约行为也确实造成邓芬妍、龙耀荣取得厂房产权后的租金损失，结合保证书提及的租金数额每月45000元，从邓芬妍、龙耀荣取得产权的2018年7月26日起，计算至2019年3月26日止（邓芬妍、龙耀荣完全接收到厂房时间）共8个月，王宗伟、王丽英应赔偿给邓芬妍、龙耀荣36万元。由于双方于2018年7月26日才进行产权过户，王宗伟、王丽英保证从2018年1月起至过户前计租的每月45000元，邓芬妍、龙耀荣主张赔偿，该院不予支持。邓芬妍、龙耀荣主张第一次保证的10万元，由于产生第二次延续保证，该院应当以第二次确认的损失为准，予以驳回邓芬妍、龙耀荣对该10万元的诉讼请求。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、确认邓芬妍、龙耀荣与王宗伟、王丽英签订的《工业厂房买卖合同》有效；二、限王宗伟、王丽英于该判决发生法律效力之日起十日内，赔偿厂房的租金损失36万元给邓芬妍、龙耀荣；三、驳回邓芬妍、龙耀荣的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取6000元，保全费4620元，合计10620元，由邓芬妍、龙耀荣共同负担5310元，王宗伟、王丽英共同负担5310元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。另查明，2018年1月24日，王宗伟立下《保证书》，将坐落在怀集县怀城镇苍龙狗尾岭的房地：怀国用（2006）第00237号、粤房地证第C4318556号、粤房地证第C4318558号、粤房地证第C4318555号、粤房地证字C4318557号全部卖给龙耀荣、邓芬妍，并保证以上房地无查封，否则后果自负。后王宗伟分别于4月2日、5月10日、5月16日、9月6日，立下多份《保证书》，分别保证在4月15日前办理完毕厂房过户手续及租户解除合约手续、7月10日前搬清租户用作饮料库范围内部分、5月25日前解封厂房土地、10月15日前全部搬离腾退给邓芬妍、龙耀荣等，且均附上违反保证的后果。本院认为，本案系确认合同有效纠纷。邓芬妍、龙耀荣与王宗伟、王丽英于2018年1月24日签订的《工业厂房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格遵守。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为王宗伟、王丽英应当赔偿多少损失给邓芬妍、龙耀荣。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，邓芬妍、龙耀荣已按《工业厂房买卖合同》的约定按时履行了支付价款的合同义务，但王宗伟、王丽英未能按合同约定的在2018年1月31日前移交厂房外租商户的租赁关系以及在2018年4月8日前履行办理过户手续的义务，直至2018年7月26日才办理完涉案厂房过户手续，至2019年4月底才真正移交涉案厂房给邓芬妍、龙耀荣，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。从邓芬妍、龙耀荣的起诉请求及举证可知，邓芬妍、龙耀荣接受及认可王宗伟所作之保证。王宗伟、王丽英多次未能按保证的内容履行义务，王宗伟亦多次重新立下保证书对过户或交付厂房等事宜作出新的履行期限保证及违约责任后果，交由邓芬妍、龙耀荣收执。因此，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，应视为双方当事人协商一致，变更了违约条款。本案应当以王宗伟最后一次（2018年9月6日）立下的保证书内容（其违约金数额低于《工业厂房买卖合同》约定的违约金数额）承担本案违约责任，即从2018年1月份开始租金由邓芬妍收取（租金45000元/月），计至2019年4月为16个月，合共租金72万元。一审法院认定从邓芬妍、龙耀荣取得产权的2018年7月26日起计算，与双方约定不符，本院予以纠正。邓芬妍、龙耀荣主张王宗伟、王丽英按前后两份保证书合共赔偿82万元违约金，对其合理部分（72万元），本院予以支持；对其重复主张部分（10万元），本院不予支持。另外，涉案厂房的土地使用权[原证号：怀国用（2016）第00237号]于2017年7月26日即被广州市白云区人民法院执行查封，王宗伟作为当时土地使用权的权属人，应当知悉该情况的存在；本案《工业厂房买卖合同》于2018年1月24日才签订，且王宗伟亦于同日立下《保证书》，保证涉案房地产无查封，后续亦多次保证清理租赁关系、腾退场地给邓芬妍、龙耀荣，否则后果自负；现王宗伟辩称该两事拖延了过户手续，其不应当承担全部责任，邓芬妍、龙耀荣应该承担部分责任，理据不足，且违背诚实信用原则，本院不予采纳。综上所述，邓芬妍、龙耀荣的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持怀集县人民法院（2019）粤1224民初1374号民事判决第一项；二、撤销怀集县人民法院（2019）粤1224民初1374号民事判决第三项；三、变更怀集县人民法院（2019）粤1224民初1374号民事判决第二项为：限王宗伟、王丽英于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金72万元给邓芬妍、龙耀荣；四、驳回邓芬妍、龙耀荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6000元，保全费4620元，合计10620元，由上诉人邓芬妍、龙耀荣负担1000元，被上诉人王宗伟、王丽英负担9620元；二审案件受理费8200元，由上诉人邓芬妍、龙耀荣负担1500元，被上诉人王宗伟、王丽英负担6700元（迳付给上诉人邓芬妍、龙耀荣）。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 张秀丽审 判 员 梁达明二〇二〇年五月十五日法官助理 李结琼书 记 员 赵崇轩