广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初935号 原告：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，营业场所广西北海市北部湾西路27号，统一社会信用代码：91450500763062146L。 负责人：赵家泉，副行长。 委托代理人：胥军芳，广西华志翔律师事务所律师。 委托代理人：叶黎明，广西华志翔律师事务所实习人员。 被告：刘必武，男，壮族，1979年10月6日出生，住广西隆林各族自治县，通讯地址广西北海市。 被告：北海市逢时实业开发有限公司，住所地广西北海市北海大道187号逢胜大厦3001号，统一社会信用代码：91450500199347553N。 法定代表人：冯绵忠，总经理。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 案由金融借款合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年3月16日 开庭日期2020年4月28日 原告诉讼请求：1、解除原告与被告刘必武签订的A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2017]年[0463]号《个人购房借款/担保合同》；2、被告刘必武偿还借款本金398057.07元及利息（利息按合同约定利率从2020年4月22日计算至实际还清之日止）给原告；3、原告对被告刘必武名下坐落于北海市广东南路逢时海景广场2栋1单元2702号房产的折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；4、被告刘必武承担原告为实现债权发生的律师服务费18563元；5、被告北海市逢时实业开发有限公司对被告刘必武的上述债务承担连带清偿责任，原告对被告北海市逢时实业开发有限公司在原告处设立的保证金账户（账户名：北海市逄时实业开发有限公司；账号：21×××06)内的保证金享有质押权及优先受偿权。 被告刘必武未到庭参加诉讼，未作答辩，未提交证据。 被告北海市逢时实业开发有限公司辩称：1、对原告的第一项、第二项诉讼请求没有异议，第三项诉讼请求有异议，涉案的房产现为被告北海市逢时实业开发有限公司所有，并非被告刘必武的房产，原告主张优先受偿权没有依据，第四项诉讼请求，由法院结合本案的实际情况依法裁决；2、不同意第五项诉讼请求，抵押物已办理抵押预告登记，被告北海市逢时实业开发有限公司保证责任已免除，且根据双方协议，原告未书面通知被告回购涉案房屋，原告主张对保证金享有质押优先受偿权无依据。 本院经审理认定：2013年4月18日，原告（甲方）与被告北海市逢时实业开发有限公司（乙方）签订一份《按揭贷款业务合作协议》，合同主要约定：由甲方作为“逢时海景广场”项目按揭贷款办理银行，甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为1600万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房；在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定上存入相当于全部按揭贷款余额的10%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项，如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行上述还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后3日内履行还款义务，如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。 2015年7月6日，原告（甲方）与被告北海市逢时实业开发有限公司（乙方）签订一份《保证金质押合同》，主要约定：为确保购买“逢时海景广场”项目的借款人在与甲方签订的《个人购房借款/担保合同》项下的义务得到切实履行，乙方愿意在为上述借款人承担连带保证责任的基础上，向甲方提供保证金质押担保。乙方为所有与甲方签订借款合同的借款人提供担保，而不仅仅是为任何一个或几个借款人提供担保，尽管乙方按每笔贷款金额的一定比例缴存保证金，但本合同约定的保证金专用账户内所存保证金为本协议项目下全部借款人的所有债务提供质押担保。乙方质押担保的范围包括：借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、为实现借款合同项下债权及担保权利而产生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等）和所有其他应付费用。乙方必须在甲方开立保证金专用账户，该账户仅用于保证金的存放，乙方不得支取款项或对外转账、不得将其他用途款项存入保证金账户，不得开通网上银行，该保证金账户的户名为北海市逢时实业开发有限公司,账号为21×××06。借款人发生《个人购房借款/担保合同》约定的违约事项时，甲方有权要求乙方承担担保责任，乙方同意并授权甲方从保证金账户中直接扣收担保贷款剩余本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和其他应付费用，保证金账户的存款不足以清偿贷款本息的部分由乙方以其他账户资金清偿，以确保甲方债权获得优先受偿。合同还约定其他事项。 2017年3月29日，原告（贷款人）与被告刘必武（借款人、抵押人）、被告北海市逢时实业开发有限公司（保证人）签订一份《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2017]年[0463]号），主要约定：被告刘必武向原告借款417000元用于购买位于北海市广东南路逢时海景广场2栋1单元2702号房产，并以该房屋为借款作抵押担保（于2017年5月12日办理抵押权预告登记），贷款期限为30年，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮5%计算，还款方式为按月等额本息还款，借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告北海市逢时实业开发有限公司账号21×××48；若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除本合同，并宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款人为实现债权产生的费用（含律师费等）由借款人承担；被告北海市逢时实业开发有限公司为借款作阶段性连带责任保证，保证范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、贷款人实现债权的费用等，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。2017年4月26日，原告依约发放贷款。 2020年1月10日，原告（甲方）与被告北海市逢时实业开发有限公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作补充协议》，就双方于2013年4月18日签订的《按揭业务合作协议》补充如下：自贷款发放之日起至借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记)，并将《房屋他项权证》交甲方收押至贷款结清之日止，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的全过程连带责任保证；乙方同意在办妥正式抵押登记手续前，在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额的10%的款项，作为履约保证金，如在办妥正式抵押登记手续后，乙方单方面暂停或中止与甲方按揭贷款业务合作，须在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额12%的款项作为履行保证金，未经甲方书面同意，乙方不得动用该款项……；乙方同意若借款人未按借款合同约定日期偿还贷款本息，对其按揭房屋进行回购，回购范围：借款人未按其与甲方签订的《个人购房借款/担保合同》中约定的还款方式按月足额归还本息，连续违约次数达3期或者累计违约次数达6期的，或借款人（购房人）明确无力偿还贷款本息，已经提交口头或者书面申请的；合同还约定了其他事项。 被告刘必武借款后，自2018年2月起未按期足额偿还贷款本息，存在逾期还款情形。截至2020年4月21日，被告刘必武尚欠贷款本金398057.07元。另，原告因本案诉讼支出律师代理费18563元。另查明，被告北海市逢时实业开发有限公司曾就涉案房屋与被告刘必武于2018年6月20日签订一份《解除商品房买卖合同协议书》，双方解除房屋买卖关系。 本院根据审理所查明的事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条、第三十一条、第六十三条、第六十四条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告刘必武、北海市逢时实业开发有限公司于2017年3月29日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2017]年[0463]号）； 二、被告刘必武偿还借款本金398057.07元及支付利息（利息按案涉《个人购房借款/担保合同》约定的执行标准自2020年4月22日起计至还清借款之日止）给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 三、被告刘必武赔偿原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行为实现债权支出的律师代理费18563元； 四、被告北海市逢时实业开发有限公司对本判决主文第二、三项债务承担连带清偿责任，被告北海市逢时实业开发有限公司承担保证责任后，有权就其已清偿的部分向被告刘必武追偿； 五、原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行对被告北海市逢时实业开发有限公司向其提供质押担保的保证金（户名：北海市逢时实业开发有限公司，账号为21×××06）在本判决主文第二、三项内容确定的范围内享有优先受偿权。被告北海市逢时实业开发有限公司承担担保责任后，有权就其已清偿的部分向被告刘必武追偿； 六、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。 案件受理费3799元，由二被告共同负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费7598元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 李文斌 二〇二〇年五月二十一日 法官助理 陆斐然 书 记 员 林 怡