江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初6368号 原告：刘瑞方（曾用名刘瑞才），男，1971年3月10日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：冯义强，江苏彭城律师事务所律师。 被告：李友宜，男，1951年2月20日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：陈青，徐州市泉山区段庄法律服务所法律工作者。 原告刘瑞方与被告李友宜合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因审理需要，转为普通程序又公开开庭进行了审理。原告刘瑞方及其委托诉讼代理人冯义强，被告李友宜及其委托诉讼代理人陈青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘瑞方向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付78.2㎡征收补偿安置房一套，如给付不能则按7000元/㎡标准返还房款547400元，并返还其他补偿款41133.2元；2、诉讼费由被告承担。庭审时，原告放弃了要求被告给付安置房的诉请，并明确返还房款诉请的计算方式为7000元/㎡×78.2㎡，其他补偿款的构成为提前奖4692元、搬家费782元、过渡费35659.2元。事实和理由：原、被告于2008年10月20日协议在被告火花村四队福海巷2号宅基地上合作建170㎡的房子，合作方式为原告出资、被告找人建，并约定所建房屋各按50%享有，拆迁补偿也按此比例各享，另约定如果拆迁赔房子，被告应让原告得到一套不低于85㎡的房子，后双方按约定合建了房屋。2014年左右，案涉房屋被征收，被告将包括合建房屋的全部征收补偿利益占得，原告多次要求被告返还原告的份额，但被告拒绝，为此诉至法院。 被告李友宜辩称，原告并非案涉房屋所在地的集体经济组织成员，双方签订的合同属于无效合同。双方实际合作建房的面积是58㎡，拆迁时经政府征迁部门现场丈量后确定面积为49.8㎡，而非原告诉称的170㎡。双方合建房屋属于违章建筑，也未办理产权手续，原告要求按7000元/㎡给付补偿款不能成立。原告诉请的其他补偿款在协议中并未约定，原告该项诉请无事实和法律依据。请求法院查明事实，依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告的原户籍地在安徽省宿州市泗城镇汴河路XX-XX号，后注销，其新的户籍地在河北省石家庄市裕华区。被告的户籍地在徐州市九里区。 2008年10月20日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》一份，约定内容有：一、甲方提供宅基地（徐州市九里区火花四队福海巷__号，原有住房前院），有土地证，使用面积170平方米，建成两层楼房共__平方米。二、乙方出资建房，经核算乙方付给甲方40000元筹建房屋款，乙方不再过问具体事宜，但甲方2009年春节前必须建完。三、所建房屋甲乙双方按土地使用面积和建筑面积各享受50%所有权，如将来拆迁，1.按土地证使用面积或建筑面积赔偿，甲乙双方各享受50%的赔偿政策；2.如按房产证面积赔偿，甲方比乙方多享受前院房产证上的面积12.50平方米，其他部分双方各享受50%的赔偿权；3.如按居住人口给予面积赔偿，乙方不享受赔偿权。四、如将来赔房，乙方不能赔偿到一套房屋的使用面积，甲方可从总体赔偿房产中让乙方得到一套房产，所差面积的费用，由乙方按拆迁政策执行的价格补足给甲方或开发商，如相差面积太多，甲方不能补给乙方住房面积，甲方可按赔偿政策的价格支付给乙方应得到的房屋款。该协议中第一条中的“170”平方米、第三条中的“12.50”平方米系用圆珠笔手写，该协议的最后空白处另有圆珠笔手写的“以上各项所涉及的问题只限于前院所占的土地面积和建筑面积”“第一项的平方面积空，待房屋建完后丈量以实际面积填上为准”，庭审时原告陈述上述圆珠笔手写内容为其笔迹。该协议除原、被告签名外，另有李建平在“公证人”处签名。 除上述协议书外，被告曾手写一份建房费用的清单，其中第1项建筑面积为：东西长14.5m×5m=72.5㎡×2=145㎡，南北7m×1.8m=12.6㎡×2=25㎡，费用为170㎡×210（元），35700（元）。建房总费用含门窗、玻璃等合计41240元。 2014年12月20日，被告（乙方）与徐州市泉山区房屋征收办公室（甲方）签订一份《房屋征收补偿协议》，主要内容有：被征收房屋座落火花村XX组XX号，产权性质私有，建筑面积371.98㎡+111.59㎡，用地面积265.7㎡；土地性质国有；补偿方式产权调换，乙方选择的房屋如下：李小彬，泉盛美家XX-XX-XX室86.56㎡；李艳，泉盛美家XX-XX-XX室117.66㎡；李小彬，泉盛美家XX-XX-XX室86.56㎡；乙方被征收房屋补偿总额2175586元，其中房屋价值2033895元，附属物51634元，搬迁、过渡、奖励等费用90057元。 在拆迁部门制作的房屋面积确认单中，涉及被告拆迁的房屋公示面积为533.37㎡，其中合法面积为371.98㎡，奖励面积为111.59㎡，无证面积为49.8㎡，无证面积按260元/㎡补偿12948元。另外，土地面积认定为265.7㎡。该确认单中，对土地面积的“认定依据”一栏中写有“二调”内容，对建筑面积的“认定依据”一栏中写有“按会议纪要第41号精神以两证认定”及“房证：徐九房村镇字第02735号”的内容。 庭审时，原、被告均认可拆迁时，被告房屋的合法面积及奖励面积是按4206元/㎡予以补偿。 关于原告诉请的依据，原告陈述其诉请按7000元/㎡标准返还房款系依据泉盛美家小区及周边小区在起诉时二手房的市场价格确定；诉请按78.2㎡给付房款，是根据双方合作建房面积为170㎡，按照征收方案补偿其中的92%即为156.4㎡（170㎡×92%），按协议约定原告享有该156.4㎡的50%拆迁利益，计算出78.2㎡（156.4㎡×50%）；诉请的其他补偿款是参照案外人刘保侠的拆迁补偿测算表中列明的提前奖、搬家费、过渡费的数额为依据计算得出。 另查明，案涉房屋座落在火花村XX组XX号，被告于1997年取得国有土地使用证，颁证机关为徐州市土地管理局。原告质证时认可该土地证的真实性，并主张土地性质为国有，双方的合作建房协议据此应认定有效。原告另结合案涉征收补偿协议、房屋面积确认单等证据，发表质证意见时认为，案涉的被告房屋被征收时，征收部门确认被告的合法面积是按用地面积的1.4倍得出，奖励面积是按用地面积乘以0.6再乘以0.7的系数得出，即案涉私房补偿面积是以用地面积为基数按相应比例计算得出。 为审理需要，本院曾前往徐州市泉山区住建局征收办及徐州市自然资源和规划局泉山分局了解案涉房屋拆迁时的政策及土地性质等问题。据工作人员介绍，拆迁补偿政策对于被拆迁房屋的补偿面积是以用地面积为基数按相应比例计算得出，与原告陈述的观点一致。对于案涉房屋的土地性质，虽然当事人持有国有土地使用证，但在国土局没有相关档案材料，具体取得过程不清楚，在实际管理使用中，是按照农村宅基地的性质由当地村集体经济组织分配及管理使用的。另外，根据拆迁时房屋面积确认单中认定土地面积的依据是“二调”，也就是第二次全国土地调查，当年主要是调查农村土地，该土地的性质应当为农村宅基地。 本院认为，根据原、被告签订的《协议书》的约定，其主要内容是原告出资在被告有使用权的土地上新盖房屋，并对新盖房屋的权利及遇拆迁时的利益分配等进行约定。双方合作所建房屋座落在本市泉山区火花村，被告取得的土地使用证虽载为国有性质，但根据双方在协议中约定在被告的“宅基地”上建房、被告的房证在面积确认单中认定为村镇房证、本院前往相关职能部门调查了解的情况等综合认证，能够认定案涉土地实质为集体所有，即案涉房屋系在被告宅基地上所建。依照我国土地管理法等法律、法规的有关规定，宅基地的买卖为我国法律、法规明确禁止。国家土地管理局（1990）国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的批复》中规定，原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。原告不属于被告所在的村集体经济组织成员，其无权在该村集体土地上建住宅，其与被告所签的出资建房协议，在我国当前房地一体的格局下，名义上是出资建房，但依上述批复的规定，实际上属“以其他形式非法转让土地”的违法行为，故原告与被告签订的《协议书》因违反土地管理法等法律、法规的强制性规定，应认定合同无效。本案当事人的行为亦属于变相地非法买卖农村宅基地上房屋的行为，在认定合同无效后，依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的指引，以及《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》的精神，对于当事人请求返还购房款及其利息，包括请求分配拆迁利益等，应当综合考虑当事人的过错、因土地升值或征收补偿所获利益，以及因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失等因素，综合平衡双方的利益予以考虑和处理。关于本案当事人的各自过错，双方合作建房的目的均为今后拆迁时获得相关拆迁利益，故双方的过错是同等的。根据原告陈述的拆迁补偿政策以及本院调查的情况，案涉房屋拆迁时主要是依据用地面积确定拆迁补偿利益，而该用地的使用权为被告，又因土地升值的因素占补偿利益的主要部分，同时考虑到原告投资建房的成本、建房后至拆迁时的时间等因素，本院酌定按拆迁利益的30%支持原告的诉请。 关于双方合作建房的面积，原告主张为170㎡，并举出协议书、被告书写的建房费用清单等证据证明，本院予以采信；被告辩称双方合作建房的面积为58㎡，但被告所举证据不能证明其主张，本院不予采信；关于拆迁时对合作建房面积的补偿面积数额，原告主张按照征收方案补偿170㎡的92%即为156.4㎡，符合相关政策规定，本院予以采信。关于原告诉请的给付房款，实为诉请的案涉房屋的拆迁利益，原告主张按起诉时拆迁安置房小区及周边小区二手房的市场价格7000元/㎡的标准计算，没有合同及法律依据，本院对该标准不予采信；依据双方在协议书中“按拆迁政策执行的价格”“按赔偿政策的价格”等意思表示，应以拆迁时的补偿标准为依据，故本院以双方认可的案涉房屋拆迁时4206元/㎡的补偿标准作为计算原告该项诉请的依据。综合以上认定，依据前述支持原告可得拆迁利益的比例，本院支持原告诉请给付拆迁补偿款197345.52元（156.4㎡×4206元/㎡×30%）。关于原告诉请的提前奖、搬家费、过渡费等其他拆迁补偿款，该费用系拆迁部门对作为被拆迁人的被告给予的特定补偿，应归被告所有，原告诉请没有事实和法律依据，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，被告李友宜给付原告刘瑞方拆迁补偿款197345.52元； 二、驳回原告刘瑞方的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9685元，由原告刘瑞方负担3200元，由被告李友宜负担6485元，被告应负担的诉讼费于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院；开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部；账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  金 文 人民陪审员  庄怀利 人民陪审员  马建华 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  唐 薇