上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初22825号原告：刘洪玲，男，1968年5月5日出生，汉族，户籍地江苏省高邮市。委托诉讼代理人：李力，上海建章律师事务所律师。被告：吴凤妹，女，1952年2月1日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告刘洪玲与被告吴凤妹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序分别于2020年1月17日及2020年4月9日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李力及被告吴凤妹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2018年10月12日签订的房屋租赁合同；2．被告从上海市嘉定区南翔镇民主东街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)迁出并将系争房屋返还原告；3．被告支付原告2019年4月至同年9月房屋租金人民币(以下币种同)25,000元并赔偿原告经济损失1,800元；4．被告支付原告垫付的2019年8月至同年9月水电费400.69元；5．被告支付占用系争房屋的南面一间20平房屋房间的使用费(按照每天37.8元的标准，自2019年9月16日起支付至实际迁出之日止)；6．被告支付违约金10,000元。事实与理由：原、被告于2018年10月12日签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁系争房屋，房屋面积约88平方米，每月租金5,000元，租赁期限自2018年10月17日起至2021年10月16日止，付二押二，先付后用，每两个月结算一次房租，被告应提前7天支付下一期租金。自2019年4月起，被告未按约支付租金。2019年8月21日，被告向原告出具结算承诺书，被告认可拖欠2019年4月至同年9月租金25,000元，同时愿意赔偿原告损失1,800元，上述款项共计26,800元，将于2019年8月24日前结清。2019年8月26日，原告仍未收到被告承诺支付的款项，故通过邮寄方式送达解除租赁合同通知书，要求解除双方于2018年10月12日签订的《房屋租赁合同》，被告并未签收。同时，原告垫付水电费共计400.69元。被告迟延支付乃至不支付租金的行为已经违反合同目的，当属根本违约，原告享有房屋租赁合同的法定解除权。根据合同约定，原告有权收取押金10,000元作为合同违约金，被告无权要求退还押金。经原告催讨，被告仍不履行合同义务，原告遂起诉。庭审中，原告变更诉讼请求4为被告支付原告垫付的2019年8月至同年9月水电费511.09元。同时，原告明确诉讼请求3房屋租金25,000元为2019年4月17日至同年9月16日的租金，诉讼请求5占有使用费每日37.8元的计算方式为房屋租金每月5,000元/系争房屋面积88平方米/30天*20平方米。被告辩称，同意解除与原告签订的租赁合同，但系原告违约导致合同提前解除。同意将个人物品搬离系争房屋，并将系争房屋返还原告，但并非被告主观不愿返还系争房屋，而是原告更换了系争房屋的门锁，导致被告无法返还。同意支付原告2019年4月17日至同年8月16日的房屋租金20,000元，因被告于2019年8月15日起不在系争房屋内居住，原告也知晓该情况，故不同意支付原告2019年8月17日至同年9月16日的租金。原告要求被告支付经济损失1,800元没有事实依据。原告如提供水电费支付凭证，被告愿意支付其使用系争房屋期间的水电费。不同意原告主张的南房间占有使用费，并非被告不愿意拿走南房间内存放的被告的物品，而是原告换锁，被告无法取走。2019年8月17日起，原告开始修理系争房屋的老鼠洞，被告将个人物品整理至南面卧室，南面卧室由被告上锁。系争房屋修理期间，原告将门锁更换。同时，被告对于原告按照每日37.8元的标准主张占有使用费有异议，南面卧室虽为20平方米，但是每月5,000元的租金包括家具、电器以及煤气等设备的使用费，南面卧室仅为用来睡觉的房间，故不同意原告的计算方式。因原告违约在先，故不同意支付原告违约金10,000元。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记在刘洪玲及案外人张某某名下，刘洪玲与张某某系夫妻关系。张某某同意刘洪玲以个人名义将系争房屋出租给吴凤妹。2018年10月12日，刘洪玲(出租方、甲方)与吴凤妹(承租方、乙方)签订1份《租赁合同》，合同约定：甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积88平方米；房屋租赁期为三年，自2018年10月17日起至2021年10月16日止；月租金为5,000元，租金付二押二方式支付；双方议定首期付2个月，另付10,000元押金以后按每2个月结算一次，提前7天支付下次房租；甲、乙双方如有特殊情况，须提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金10,000元，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不归还押金；三年内任何一方提前退房或收房，均按违约处理；合同另约定了其他内容。上述合同签订后，刘洪玲按约将系争房屋交付吴凤妹，吴凤妹向刘洪玲支付10,000元房屋押金，并支付租金至2019年4月16日。因吴凤妹未按约支付自2019年4月17日起的租金，张某某多次通过微信催收。2019年8月16日，吴凤妹向张某某支付3,000元，张某某出具1张收条，载明“今收到因房租费从2019年4月15号止8月15号4个月计2万元整未付款，现收到补偿款3仟元整”。吴凤妹于2019年8月中旬将其个人物品存放于系争房屋的南房间。2019年8月21日，吴凤妹手书一份材料，载明“2019年8月21日吴凤妹欠刘红玲(即刘洪玲)在87弄9号房租费①4月15日-6月15日=2万(至8月15日)②2019年8月15日-9月15日=5千③张(即张某某)在上海6天补1,800元，8月15-21日，以上余额2.68万元，计贰万陆仟捌佰元正，在2019年8月24日全部付清，如果不付以家具折算，多退少补”。庭审中，吴凤妹表示因张某某每天上门索要租金，故其于8月15日起未在系争房屋内居住。刘洪玲自认因吴凤妹仍未按其书面承诺于2019年8月24日前付清相关款项，故其于2019年8月26日更换系争房屋的门锁，但吴凤妹对刘洪玲更换门锁的时间不予认可，吴凤妹认为刘洪玲于2019年8月21日已将系争房屋门锁更换，但其提供的证据尚不足以证明其意见。本案审理过程中，吴凤妹向刘洪玲支付了相关水电费，并于2020年3月30日将其个人物品搬离系争房屋，故刘洪玲撤回诉讼请求2及诉讼请求4，并明确诉讼请求5为请求判令吴凤妹支付占用系争房屋的南面一间20平房屋房间的使用费7,408元(按照每天37.8元的标准，自2019年9月16日起计算至2020年3月30日止，共计196天)。以上事实，有《租赁合同》、银行转账凭证、收条等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，刘洪玲与吴凤妹签订的《租赁合同》系当事人间真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。现双方均同意解除上述《房屋租赁合同》，本院对此予以确认。本案存在以下三个争议焦点：一、吴凤妹应当支付的租金的具体金额以及吴凤妹是否应当向刘洪玲支付经济损失1,800元；二、导致《租赁合同》解除的违约方系吴凤妹还是刘洪玲，吴凤妹是否应向刘洪玲支付违约金以及违约金的具体金额；三、吴凤妹是否应当支付占用南房间的占有使用费以及占有使用费的具体金额。关于争议焦点一，房屋租赁期间，吴凤妹应当按约向刘洪玲支付租金，因刘洪玲已在2019年8月26日更换系争房屋门锁，其无权向吴凤妹主张更换门锁后的房屋租金，双方签订的《租赁合同》亦于该日实际解除，故吴凤妹应当向刘洪玲支付2019年4月17日至同年8月26日房屋租金21,666元。吴凤妹表示其自2019年8月15日起便未再使用系争房屋，故不同意支付该日后产生的租金，但其未再使用系争房屋的理由并非系争房屋客观上无法使用，而是张某某上门索要租金。按时足额交纳租金是承租人的基本义务，故本院对吴凤妹的该意见不予采纳。因吴凤妹未按合同约定的时间向刘洪玲支付租金，其以书面形式自愿补偿刘洪玲催讨租金的相关费用1,800元，故刘洪玲主张的要求吴凤妹支付经济损失1,800元的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二，本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，吴凤妹未按约支付租金，已构成违约，后吴凤妹以书面形式承诺其将于2019年8月24日前付清拖欠的租金及相关款项，但至该日期，吴凤妹仍未付清其拖欠的款项，故刘洪玲有权解除合同。因吴凤妹未按约支付租金导致合同解除，吴凤妹应当按照合同约定支付违约金。至于吴凤妹应当向刘洪玲支付的违约金的具体金额，虽然合同约定违约导致合同提前终止应支付的违约金为10,000元，但吴凤妹因迟延支付租金已向刘洪玲自愿补偿3,000元，且本院已支持刘洪玲主张的1,800元经济损失，刘洪玲的损失得到一定弥补，故本院酌定吴凤妹向刘洪玲支付违约金5,000元，该款与吴凤妹已经支付的房屋押金10,000元相抵扣，刘洪玲应当返还吴凤妹房屋押金5,000元。关于争议焦点三，就吴凤妹未及时将其个人物品搬离系争房屋南房间的原因，刘洪玲表示其要求吴凤妹尽快将其个人物品搬离系争房屋，但吴凤妹拒绝搬离；而吴凤妹则表示其要求将系争房屋内的个人物品搬离，但刘洪玲更换了系争房屋的门锁且不配合，导致其无法搬离个人物品。然而，双方均未提交证据对各自意见加以证明。合同解除后，双方应妥善协商处理合同解除的相关事宜，吴凤妹的个人物品长期存放于系争房屋的南房间，导致系争房屋无法正常使用，双方对此均有过错，刘洪玲主张的占有使用费的计算标准尚属合理，本院酌情吴凤妹向刘洪玲支付南房间的占有使用费4,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告刘洪玲与被告吴凤妹于2018年10月12日签订的《租赁合同》于2019年8月26日解除；二、被告吴凤妹应于本判决生效之日起十日内支付原告刘洪玲房租21,666元；三、被告吴凤妹应于本判决生效之日起十日内支付原告刘洪玲经济损失1,800元；四、被告吴凤妹应于本判决生效之日起十日内支付原告刘洪玲占用南房间的占有使用费4,000元；五、原告刘洪玲应于本判决生效之日起十日内返还被告吴凤妹押金5,000元；六、原告刘洪玲的其余诉讼请求，不予支持；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费730元，减半收取365元，由原告刘洪玲负担73元，被告吴凤妹负担292元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇二〇年五月十一日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……