黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民初37号原告：多永臣，男，1968年4月27日出生，达斡尔族，住黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区。委托诉讼代理人：金佩莉，黑龙**益律师事务所律师。被告：尚永祥，男，1958年12月29日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：李庆禄，男，1963年4月5日出生，汉族，住齐齐哈尔市龙沙区。龙沙区铁南法律服务所法律工作者。原告多永臣因与被告尚国祥买卖合同纠纷一案，于2020年3月31日起诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年5月9日开庭进行了审理。原告多永臣及其委托代理人金佩莉；被告尚永祥的委托代理人李庆禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告多永臣诉称：原被告于2014年7月8日签订《粮库转让协议书》，约定了转让标的、成交价格、付款方式及双方义务等条件，后于2017年4月27日签订《补充协议》，转让价款变更为2900万元。原告于2024年7月8日、8月3日分三次给付被告转让款1000万元。因被告一直没有给原告办理产权变更手续，故尚余1900万元转让款没有给付被告。《粮库转让协议书》第三条约定：“剩余的尾款及人民币1900万元将在甲方（尚国祥）将该宗土地及地上建筑物的所有权更名过户给乙方（多永臣）名下时由乙方一次性付给甲方”。第四条第一款约定：“甲方必须保证该粮库的资产清晰无争议”。原告给付1000万元转让款后，多次联系被告办理更名过户手续，但被告迟迟不予办理。后来原告得知在2013年4月1日齐齐哈尔市公安局梅里斯公安分局已将该转让房产查封，被告无法为原告办理更名过户手续。被告转让给原告的粮库于2019年12月12日又被梅里斯区人民法院查封。原告接手粮库后将粮库出租，租金收取到2017年8月。从2017年9月起，被告强行收取粮库租金，致使原告无法使用粮库故要求解除双方签订的《粮库转让协议书》及《补充协议》；请求判令被告返还1000万元转让款，并支付占用期间的利息（以1000万元为基数，以年利率6%计算，从2017年9月1日起至2020年3月27日共计938天，利息154.19万元，之后计算至实际给付之日）。祥答辩称：尚永祥同意解除《粮库转让协议书》及《补充协议》，要求被答辩人依据《补充协议》第三条约定承担购房款的50%（即500万元）违约责任；剩余500万元已交付的购房款用于抵消原告欠被告借款本金320万元及利息2992933.02元和欠的酒款99160.00元，合计6292093.02元；在双方签订及履行合同过程中，被告没有违约，请求驳回原告主张要求被告承担利息154.19万元及450万元损失的请求。其理由是:2014年7月8日，双方签订《粮库转让协议书》约定甲方将坐落于卧牛吐镇西卧牛吐村的粮库整体转让给乙方，成交价3500万元。签订合同后向甲方支付20%价款，一个月内再向甲方支付900万元，剩余款项在更名过户是一次性付清。协议签订后，被告将粮库交付原告。2014年10月25日，原告将粮库以每年200万元出租给计奇。2017年4月27日，由于原告不能向被告交付剩余款项，依被告要求签订了《补充协议》。主要内容：乙方在2017年5月30日前给付1700万元，甲方给乙方办理过户手续；乙方于2017年5月30日前不能够支付1700万元剩余购房款，甲方将乙方给付购房款时间延长至2017年6月30日，乙方必须给付购房款1900万元；乙方在2017年6月30日给付剩余购房款期限届满时，乙方仍不能给付全额购房款，甲方有权解除《粮库转让协议书》及《补充协议》，并向乙方退还已交购房款50%（500万元），乙方退出对粮库的代为管理。2017年8月，原告不能按照《补充协议》第二条约定的时间支付全部剩余购房款，所以，被告依据补充协议第三条要求履行补充协议承担违约责任，原告将粮库管理权交还被告。本本案没有完成房屋产权交易的原因不是由于梅里斯公安分局对房产权利的限制，而是由于买受人不能按照协议约定的付款时间支付购房款。首先，粮库被公安机关限制交易原被告是明知的，从《租库合同》第十条约定“甲方负责办理公、检、法同意出租的批复，如未能批复，带来的经济损失由甲方负责赔偿”。同时从“剩余资金不再付给甲方”来看，甲方是明知的（即多永臣），说明原告从开始就知道房产被公安机关限制交易，并非原告主张“被告一直未配合原告办理更名过户”。其次，公安机关对该交易限制的时间是2013年4月1日，以后没有再续封。依照《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》查封期限不得超过两年，未办理续封手续的，查封自动解除。至2015年4月1日后，如果原告交付剩余购房款的情况下，原、被告双方完全可以办理房产更名过户手续。但由于原告一直不能够交付剩余购房款，所有双方于2017年4月27日签订了《补充协议》，双方约定了严格的交付期限并约定了违约责任。被告收回粮库过程中通知了原告，不存在强行收回的问题。签订的补充协议对部分条款作出变更，对违约责任进行了约定，是有效约定，原告应承担违约责任。原告与案外人董秋生向被告2014年6月7日签订抵押借款合同，向被告尚国祥借款100万元，至2020年4月30日产生利息1055333.18元；2015年8月6日原告多永臣与案外人董秋生向尚国祥借款100万元，至2020年4月30日产生利息1055999.84元；2016年6月16日，尚国祥、时圣雨、多永臣签订《债权债务转让合同》，时圣雨将60万元债务转由多永臣向尚国祥承担，至2020年4月30日产生利息545600.00元；2017年12月1日，多永臣与尚国祥签订60万元《抵押借款合同》，至2020年4月30日产生利息336000.00元；2018年9月20日至2019年2月2日，多永臣在尚国祥处购买价值99160.00元白酒没有给付购买款。以上多永臣共计欠被告尚国祥6292093.02元。尚国祥主张对原告多永臣的债权6292093.02元与应当返还的500万元抵消，剩余1292093.02元另行主张权利。原告向法院提交的证据有：证据一：协议书共计两份（《粮库转让协议书》、《补充协议》）。证明目的：原被告于2014年7月8日签订了《粮库转让协议书》，于2017年4月27日签订了《补充协议》，约定了转让标的、成交价格、付款方式及双方义务等条款。被告对证据真实性关联性都无异议。证据二：银行凭条共计3份：1.黑龙江省农村信用社存/取款凭条（2014年7月8日，金额100万元）、2.黑龙江省农村信用社存/取款凭条（2014年8月3日，金额200万元）、3.黑龙江省农村信用社存/取款凭条（2014年8月3日，金额700万元）。证明目的：原告给付被告转让款1000万元。被告对真实性、证明目的均无异议。证据三：公安局和法院函共4份：1.齐齐哈尔市公安局梅里斯分局通知函（2013年4月1日）、2.齐齐哈尔市公安局梅里斯分局通知函（2017年12月12日）、3.齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院（2019）黑0208民初1455号民事裁定书、4.齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区不动产登记中心查封登记信息。证明目的：1.被告与原告签订《粮库转让协议书》及《补充协议》时，涉案房产已被查封，被告违反了《粮库转让协议书》第四条第1款“甲方必须保证该粮库的资产清晰无争议”约定，存在违约行为。2.涉案房产于2013年1月30日被齐齐哈尔市中级人民法院查封，于2017年12月8日解封；于2013年4月1日被齐齐哈尔市公安局梅里斯分局查封，于2017年12月13日解封；于2017年8月23日被齐齐哈尔市中级人民法院轮候查封，于2018年3月28日解封；于2019年12月12日被齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院查封，查封期限至2022年12月11日止。即：从2013年1月30日至2018年3月28日涉案房产一直处于查封状态，从2019年12月12日至今涉案房产一直处于查封状态。3.涉案房产现仍系被查封状态，被告无法为原告办理更名过户手续。4.因被告违约，无法将查封房产解封，无法配合原告办理房屋更名过户手续，故原告没有支付剩余房款，原告不存在违约行为。被告对证据真实性没异议，但关于证明目的中说被告违约有异议，原告购买粮库本意不是自己使用，而是为了进行倒手转卖赚取差价，原告从未要求过对该买卖方进行更名过户，只是被告多次催促原告缴纳剩下的购房款，对于梅里斯公安分局以及其它司法部门对于该房产已经被查封的事实是明知的，稍后我拿出粮库出租的合同，因此并非由于是被告方不给原告过户，才使得该项交易没有进行，对于原告用这组证据证实被告违约，是不充分的。证据四：国土资源档案、补充协议和张巨光的证言共计3份：1.齐齐哈尔市国土资源局梅里斯分局地籍管理档案、2.《关于尚国祥与齐齐哈尔绿洲米业有限公司房产买卖补充协议》、3.齐齐哈尔绿洲米业有限公司法定代表人张巨光证人证言。证明目的：1.涉案房产占用的土地，权利人为齐齐哈尔绿洲米业有限公司，该土地办理了抵押登记，涉案房产所有权人和土地使用权人不一致，被告无法为原告办理更名过户手续。2.土地证宗地面积为107859.1平方米，绿洲米业公司与尚国祥签订协议约定的宗地面积与土地登记证一致，被告尚国祥与原告多永臣签订转让土地使用权面积为13万平方米涉嫌欺诈并违反了《粮库转让协议书》第四条第1款“甲方必须保证该粮库的资产清晰无争议”约定，存在违约行为。被告认为，关于土地面积，当时约定的是13万平方米，其中2.5万平方米没有土地证，已经和原告方说清楚。按照国家物权法规定，地随房走，房随地走，抵押登记中抵押权利人实际还是尚国祥。张巨光和尚国祥存在利害关系，从最高院对证据要求看，作为出证证人应由证人出庭作证，但原告证人并未出庭作证，因此我方对证据的证明效力和证明目的不认可。证据五：裁决书1份：齐齐哈尔仲裁委员会（2019）齐仲字第36号裁决书。证明目的：1.被告尚国祥与案外人刘洪伟于2019年8月1日签订了《房屋抵账协议书》，转让标的粮库被被告尚国祥又抵账给了案外人刘洪伟，并经齐齐哈尔仲裁委员会调解被告尚国祥于2020年10月1日前协助刘洪伟办理涉案房产产权过户手续。2.被告尚国祥一房二卖，严重违约，原告合同目的无法实现。被告认为，该证据形成是在2019年12月份，但实际在2017年8月份被告方已经找原告谈过，说交付不上剩余购房款了这种状况不能持续，要求原告把房子拿回来，实际上原告也明确表示交不上购房款，因为找不到买家，所以在开庭前，被告也表示，原告如能交上购房款，被告愿意办理更名。被告提交的证据有：证据一：协议书共计两份（《粮库转让协议书》、《补充协议》）。证明目的：双方买卖关系存在，且在补充协议第三条中已约定过违约事项。原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，涉案房产从2013年1月30日至2018年3月28日一直处于查封状态，从2019年12月至今，又一直处于查封状态，被告无法办理房屋更名，所以原告没有交付剩余购房款。证据二：甲方多永臣、乙方计奇与丙方尚国祥的租库合同1份（2014年10月25日）。证明目的：合同第10条有过约定，说明当时签租库合同时这三方都知道公检法都房产进行了查封，且均未提出异议，而是认可房产被限制权力的客观事实。原告对证据的真实性无异议，但与本案没有关联性，对证明目的有异议，粮库转让时间2014年7月8日，转让款1000万元，在2014年8月3日之前已经给付完毕，而租库合同在2014年10月25日签订的，也就是原告在已经将前期的1000万元给付之后，要求被告办理更名过户手续时，才知道涉案房产被查封。证据三：共计4份借款合同、银行流水以及1份利息计算明细表：1、多永臣和尚国祥100万元的抵押借款合同、借据以及账户回单（2014年6月7日）；2、100万元的借据流水单（2015年8月6日）；3、债务转让合同（2016月16日）；4、60万元的抵押借款合同。证明目的：原被告存在借款关系，借款总额为320万元，可抵销一部分借款。原告对证据的真实性无异议，但与本案无关联性，不符合合同法第99条行使抵销权的情形，因本案当事人只有多永臣与尚国祥，而被告提交的借款合同除二人外，还有案外人董秋生，抵销权形式前提条件必须当事人互负债务，而被告主张抵销债务多了案外人，所以本案不适用抵销。2015年8月6日借款合同约定的是100万元，但实际汇款95万元，应按实际出借的95万元计算本金，2017年12月1日抵押借款合同约定月利4分，超法定利率，原告多给付的利息应该返还，对于利息计算明细表计算方式有异议，实际出借的本金以及高出法定利率的部分都应当重新计算。证据四：99160元的欠条一份。证明目的：原告可抵销一部分借款。原告对证据的真实性无异议，但认为同样是董秋生写的欠据，不适用抵销。经对证据的审查及当庭双方的陈述，本院认定事实如下：原、被告于2014年7月8日签订《粮库转让协议书》，约定了转让标的为西卧村的粮库房屋及土地，以3500万元的价格卖给多永臣。付款方式：在协议签订后乙方（多永臣）向甲方支付总价款20%计700万元。自本协议签订后一个月内再向甲方支取900万元，剩余尾款1900万元将在甲方将该土地及地上建筑物的所有权更名过户给乙方名下时由乙方一次性付清给甲方。甲方必须保证该粮库的资产清晰无争议。合同签订后，原告于2014年7月8日、8月3日分三次给付被告转让款1000万元。案涉粮库由多永臣出租。双方又于2017年4月27日签订《补充协议》，转让价款变更为2900万元。约定乙方（多永臣）于2017年5月30日前给付剩余房款1700万元，甲方给予办理过户手续。乙方于2017年5月30日前不能给付1700万元购房款，期限延长至2017年6月30日，在此期限乙方必须给付全额剩余购房款1900万元。如果乙方在2017年6月30日给付剩余购房款期限届满时，乙方仍不能给付全额剩余购房款，甲方有权解除《粮库转让协议书》及《补充协议》，并向乙方退还已交购房款的50%（500万元），乙方退出对粮库的代为管理。2017年8月，多永臣向尚国祥交出粮库管理权。另查明，案涉粮库房屋在2013年1月30日被本院查封，案号为（2013）齐立保字3号，该查封于2017年12月8日解除，案号（2017）黑02执恢3号之三；2013年4月1日被梅里斯区公安分局查封，该查封于2017年12月13日解除查封，案号公通字（2013）30号；2018年8月23日被本院轮候查封，2018年3月28日解除查封，案号（2017）黑02民初129-9号；2019年12月13日，被梅里斯区人民法院查封，案号（2019）黑0208民初1455号。案涉粮库的土地现在齐齐哈尔绿洲米业有限公司名下。因尚国祥欠案外人刘洪伟1800万元，2019年9月4日尚国祥将案涉粮库房屋经齐齐哈尔仲裁委裁决抵顶给了刘洪伟。再查明，2014年6月7日多永臣、案外人董秋生向尚国祥借款100万元；2015年8月6日借款100万元（通过银行95万元）；2016年6月16日，尚国祥、多永臣与案外人时圣雨签订债务转让合同，将时圣雨欠尚国祥的60万元以及上述两笔借款200万元由多永臣承担。2017年12月1日，多永臣向尚国祥借款60万元，以多永祥自有丰田车抵押。2018年9月30日，多永臣在尚国祥处拉走120箱酒；2019年2月2日，拉走300箱酒，董秋生在欠据上签字。尚国祥主张用多永臣及董秋生的欠款和拉走的就价值99160.00元，欠款本息总计6292093.02元，抵顶多永臣购买粮库的款项。因粮库房产一直在被查封状态，且土地使用权并不是尚国祥的，原告多永臣没有将剩余1900万元转让款付给被告尚国祥。多永臣起诉至法院，请求判令被告尚国祥返还1000万元转让款，并支付占用期间的利息（以1000万元为基数，以年利率6%计算，从2017年9月1日起至2020年3月27日共计938天，利息154.19万元，之后计算至实际给付之日）。庭审中，被告尚国祥同意解除购买合同。本院认为：双方签订的《粮库转让协议书》及《补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《粮库转让协议书》是合同的基础，《补充协议》是对基础合同的补充。《粮库转让协议书》第四条第一款约定：甲方（尚国祥）必须保证该粮库的资产清晰无争议。但案涉粮库的房产一直在被查封状态，不能办理更名过户手续，尚国祥属于违约。买卖合同属于双务合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第四款的规定，多永臣没有将剩余款项给付尚国祥的行为属于行使不安抗辩权。该粮库2019年9月4日已被尚国祥抵账给案外人，已不具备转让条件，且尚国祥同意解除合同，本院对原告提出解除买卖合同、返还购买款的请求予以支持。案涉粮库管理权在2017年8月已由尚国祥收回，2017年9月以后，尚国祥应给付占用1000万元购买款的银行利息。尚国祥主张用多永祥所欠借款、酒款抵顶购买款的请求，因不属于同一法律关系，且涉及案外人，不能在本案中一并解决，可另行处理。多永臣请求尚国祥赔偿450万元损失，因没有提交证据，本院不予支持。本案是因买卖引起的纠纷，不适用有关借贷的司法解释，原告请求按照6%利率计算利息高于法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十八条、第九十九条、第一百零七条、一百一十一条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》二十四条第四款的规定，判决如下：一、解除双方签订的《粮库转让协议书》及《补充协议》；二、尚国祥与本判决生效后十日内返还多永臣粮库购买款1000万元，并赔偿利息（以1000万元为基数，从2017年9月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）；三、驳回多永祥其他诉讼请求。如果被告尚国祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费118052.00元，由尚国祥承担82100.00元，多永祥承担35952.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  谢英新审判员  李 磊审判员  吴 琦二〇二〇年五月十五日书记员  王 丹