上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初3901号原告：顾建权。委托诉讼代理人：李海英。委托诉讼代理人：居浩然，上海保诚律师事务所律师。被告：彭程。原告顾建权与被告彭程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李海英、居浩然、被告彭程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的房屋租赁合同于2020年2月10日解除；2.判令被告向原告返还押金15,000元；3.判令被告向原告返还违法占有的财物；4.判令被告赔偿原告合理损失20,000元。庭审中，原告当庭撤回了第4项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2016年10月24日签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租坐落于上海市金山区亭林镇亭学路115号商铺（以下简称“涉案房屋”），租期为2015年4月8日至2018年4月7日止，租金为60,000元/年，付三押三。合同到期后，原告配偶李海英代原告和被告签订了补充协议：租金自2018年4月8日至2021年4月7日止，每季度租金为15,750元，付款方式为付三押三，合同到期退还押金。2020年2月9日，被告在未经原告同意的情况下，擅自更换门锁，将涉案房屋内大量财物清空，且拒不返还，给原告经营造成了巨大损失。鉴于被告的违约行为，原告于2020年2月10日向被告发出解除租赁合同的通知。原告认为，被告擅自更换门锁的行为属于根本违约，原告有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同并要求被告赔偿损失、返还财物。被告彭程当庭辩称:1.同意解除《商铺租赁合同》，关于解除日期，在本院询问后，被告确认解除日期为2020年1月19日。2.被告收取原告的押金因原告的违约行为已经转为违约金。3.原告违约后仍占用涉案房屋，造成被告损失不断扩大，在被告多次催促及原告确认的状态下，被告才锁门搬掉涉案房屋一楼的部分物品，并不存在原告不知情或不同意的情况。4.被告将搬走的物品妥善安置后，多次要求原告解决搬离物品，为此亭林派出所也协调过此事，均遭到原告拒绝。5.原告要求被告赔偿损失20,000元，却没有举证，纯属子虚乌有，捏造事实。要求驳回原告的诉请。6.原告自述其在涉案房屋二楼属于自己物品已经搬空，证明原告不再续租的事实。7.原告在涉案房屋张贴的告示记载了被告的身份证号码，泄露了被告个人信息，侵犯了被告的隐私。庭审后，在本院的组织下，原、被告双方对原告遗留在涉案房屋中的物品进行了交接，包括：1.震旦牌复印机一台（型号AD166）；2.皮质三人座沙发一个；3.联排办公桌二张（共4个工位）；4.电脑转椅四把（网格靠背）；5.木质茶水柜一个。上述物品照片本院在卷佐证。交接后，原告称仍缺失铁皮柜二个，茶几一个。庭审后，被告在书面质证意见中向本院提出了反诉请求，因本案法庭辩论已经结束，被告亦未提交正式的反诉状，本院对被告提出的反诉不作处理，被告可以以另案的方式提出。本院经审查认定事实如下：2016年10月24日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租涉案房屋，租期为2015年4月8日至2018年4月7日止，租金为60,000元/年，付三押三。合同到期后，原告配偶李海英代原告和被告签订了补充协议：租金自2018年4月8日至2021年4月7日止，每季度租金为15,750元，付款方式为付三押三，合同到期退还押金。原、被告协商后，原告实际按照每季度16,000元支付房租，已支付房租至2020年1月31日止，并向被告交付了押金15,000元。涉案房屋系被告从案外人沈德明处承租，租期自2015年4月8日至2021年5月1日止。原告后将涉案房屋转租给了案外人陈思宇。另查明，2020年1月17日原告妻子与被告协商提出打算转租涉案房屋，并用押金抵扣剩余三个月房租，被告拒绝。2020年1月19日被告告知原告妻子，如果不继续支付房租，则早点从涉案房屋中搬走自己的东西，初八要锁门，原告妻子表示“那你来锁吧”。被告于2020年1月22日至2020年2月8日之间多次与原告协商退租事宜，均未达成一致意见。2020年2月5日，被告在涉案房屋玻璃门上张贴《通知函》，载明由于原告未支付房租，要求原告三日内搬离物品并归还钥匙。2020年2月9日，原告、被告、案外人陈思宇及民警在场的情况下，案外人陈思宇将自己的物品从涉案房屋中搬离，原、被告之间因协商未果，当天未能处理原告在涉案房屋中的物品，被告当日将涉案房屋大门上锁。2020年2月10日，原告张贴解除合同通知于涉案房屋的玻璃门上。以上事实，由原告提供的原、被告身份证复印件、《商铺租赁合同》、《补充协议》、公安接报回执单、聊天记录、视频资料、短信通知、解除合同通知的照片，原、被告及原告妻子之间的聊天记录、《告知函》的照片、短信记录、原告张贴的告示照片、视频资料及当事人当庭陈述为证，并经本院查证属实。本案的争议焦点：1.原告妻子于2020年1月19日表示“那你来锁吧”是否属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本院认为，纵观被告与原告及原告妻子的聊天记录，双方对退租事宜进行了多次协商，原告妻子的“那你来锁吧”属于双方在沟通过程中的正常范围内的表达，如果单独认定“那你来锁吧”的意思是明确表示不履行合同义务，未免对于原告来说过于苛刻，而且不利于交易活动的进行，故原告妻子于2020年1月19日表示“那你来锁吧”不属于明确表示不履行合同义务的意思表示。2.原、被告之间租赁关系的解除时间。本院认为，从原告妻子在聊天记录中表示不愿继续支付房租结合事后实际未及时支付房租的行为来看，足以认定原告方已经表明不再履行其主要债务，而被告于2020年2月9日将涉案房屋上锁的行为应当认定为行使法定解除权，原告妻子当日也在涉案房屋现场，可以视为被告已通知原告，故本院认定双方之间的《商铺租赁合同》、《补充协议》的解除时间为2020年2月9日。3.被告收取的押金是否应该退还。本院认为，押金是履约保证金的性质及清结款项的性质，当事人交付押金没有约定定金性质的，当事人主张定金权利，人民法院不予支持。双方签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》中对押金的性质并没有约定，而《商铺租赁合同》中另行约定了违约金，故本院对被告主张押金适用定金罚则或按照违约金处理的辩解意见不予采纳，双方在合同解除后即合同到期，被告不再具有占有押金的合法根据，应当予以返还。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》未有违反法律、行政法规中的效力性强制性规定的情形，系合法有效。根据上述争议焦点，被告已于2020年2月9日行使法定解除权解除了《商铺租赁合同》、《补充协议》，被告应向原告返还支付的押金15,000元，但应扣除2020年2月1日至2020年2月9日期间（9日）的租金，本院按照双方实际支付的租金每季度16,000元（177.78元/日）计算即1600元，故被告还应向原告返还13,400元。关于原告要求被告返还占有的铁皮柜二个，茶几一个，因未提交相关证据证明相关物品的存在及由被告实际控制，故本院对该项诉请难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告顾建权与被告彭程签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》于2020年2月9日解除；二、被告彭程应于本判决生效之日起十日内返还原告顾建权13,400元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费88元，由原告顾建权负担19元，被告彭程负担69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王文二〇二〇年五月二十七日书记员  陆影附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》……第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。……