重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初2973号原告：张艳君，女，1981年7月17日生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：谢俊先，重庆永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐菁，重庆永和律师事务所实习律师。被告：重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区。法定代表人：颜家才，职务：执行董事。委托诉讼代理人：颜荣位，男，1991年7月6日生，汉族，住湖南省安仁县。系公司员工。被告：颜荣位，男，1991年7月6日生，汉族，住湖南省安仁县新洲乡。原告张艳君诉被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司（以下简称：吉吉域酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员秦菘独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张艳君的委托诉讼代理人谢俊先、徐菁，被告颜荣位及作为被告吉吉域酒店的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张艳君诉称，2017年12月24日，原告与被告吉吉域酒店签订《房屋委托管理合同》和《智能空间工程合同》约定，原告向被告吉吉域酒店支付装修款88000元，由被告吉吉域酒店将原告所有的位于九龙坡区石杨路XX号X幢XXX号公寓装修后予以承租经营酒店，租赁期限为12年即自2018年8月5日至2030年8月4日止，前两年租金为3250元/月，其后年份租金按约定递增，同时对租金支付期限及违约责任等予以约定。合同签订后，原告按约全面履行合同义务，被告吉吉域酒店从2018年8月起支付租金至2019年9月，2019年10月起未支付租金并函告所有业主，拟单方降低租金至1900元/月。经多次协商，至2019年12月30日，被告颜荣位作为实际经营人明确告知原告不想继续经营，提出2020年1月10日前可办理房屋交接手续并向所有业主出具担保书，承诺对被告吉吉域酒店拖欠的租金、违约金及物业水电费承担连带担保责任。原告于2020年1月11日收回房屋钥匙。现为维护原告自身合法权益，诉至法院请求：1.被告吉吉域酒店支付原告租金9750元（2019年10月至12月租金）；2.被告吉吉域酒店支付原告违约金39000元；3.被告颜荣位对上述第1、2项承担连带责任；4.本案诉讼费用由二被告承担。被告吉吉域酒店及颜荣位共同辩称，截止2019年12月31日，尚欠原告租金应为5417元，目前被告吉吉域酒店只应付欠付租金的50%，剩余欠付租金未届履行期间，故不应主张。被告颜荣位出具的《担保书》仅针对案涉房屋所在小区15-1号房屋业主朱亚杰所欠租金和物业费承担连带担保责任，对其他业主未提供担保。合同约定违约金为12个月租金，但请求法院调低为1个月租金，因我方系因新型冠状病毒疫情影响无法继续经营。经审理查明，被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司曾用名称为重庆吉吉域酒店管理有限公司。2017年12月24日，原告（甲方）与被告吉吉域酒店（乙方）签订《房屋委托管理合同》约定，原告将所有的位于九龙坡区石杨路XX号X幢XXX号房屋（建筑面积：53.49平方米）委托被告进行管理，房屋用途为出租，房屋委托管理期限为12年即自2018年8月5日起至2030年8月4日止，原告约定2018年8月5日前将房屋交付被告，如因被告施工工期延后交付，按合同支付日期向原告支付租金（具体支付时间以交房4个月后开始支付租金）。《房屋委托管理合同》第3条第3.1项对第一年至第十二年的房屋租金标准予以明确约定，其中第一年、第二年房屋租金标准均为3250元/月，被告按季度提前以银行转账方式支付原告，每年仅支付11个月租金；第3.2项约定，管理合约期限内，租金价格不予调整；第3.4项约定，被告管理期间内，如房屋所在地进行公共设施改造如小区建设、电力增容等所需交纳的相关费用由原告承担。房屋使用所发生的电话费、宽带费、有线电视费、水电费、物管费（电梯费）及小区水电公摊、垃圾处置费以及房屋维护费用由被告承担，其它费用由原告承担。《房屋委托管理合同》第6条第6.1项约定，双方任何一方未能履行合同相关条款，均属违约行为。违约行为所造成的损失概由违约方承担。除非双方协商终止本合同，守约方要求违约方继续履行合同的，违约方承担违约责任后仍必须履行合同；第6.2项约定，本合同项下违约金按当年12个月租金计算。违约金不足以清偿守约方损失的，违约方应承担相应补偿责任。2019年12月30日，被告颜荣位出具《担保书》1份，载明：“重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，星光汇店在经营期间因成本过高经营不善，现已拖欠了全体业主租金，未能按《委托管理合同》约定履约，已违约。同时拖欠了物业管理费及水电费。现向全体业主承诺，截止2019年12月31日至所拖欠的租金于2020年3月开始，每月不低于支付所欠租金的25%，截止2020年7月1日前全部支付完成。担保人自愿对上述租金及物业水电费承担连带担保责任。原件由15-1业主保管”。被告吉吉域酒店在该担保书上加盖公司印章确认。2020年1月11日，被告向原告送达《解除合同通知书》载明：“我重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司因自身管理原因，无法继续履行与各业主签订的《房屋委托管理合同》。我公司愿意按照《房屋委托管理合同》条款支付所欠租金及违约金，并清偿本公司管理期间产生的水电、物管等一切费用。至此，双方合同解除”。原告在《解除合同通知书》上签字确认同意解除合同并于当日收回案涉房屋。审理中，原、被告确认截止2019年12月31日，被告吉吉域酒店尚欠原告2019年11月和12月的租金，二被告亦同意提前支付欠付租金而不按照《担保书》中约定的付款期限履行支付义务。以上事实有不动产权证书、房屋委托管理合同、解除合同通知书复印件、担保书复印件以及当事人的陈述等证据材料在卷为证，足以认定。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与被告吉吉域酒店签订的《房屋委托管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定全面行使权利及履行义务。双方均一致同意于2020年1月11日解除《房屋委托管理合同》，并无不当，本院予以确认。关于被告吉吉域酒店应付租金问题。现双方确认截止2019年12月31日止，被告吉吉域酒店欠付租金为2019年11月和12月租金共计6500元，本院予以确认。二被告亦自愿放弃欠付租金的付款期限利益并同意提前支付上述欠付租金，系真实意思表示，本院予以尊重。故二被告应支付原告租金6500元。关于被告吉吉域酒店应承担的违约金问题。根据被告吉吉域酒店向原告送达的《解除合同通知书》载明，其解除合同原因系自身管理导致无法继续履行合同，并非受新型冠状病毒疫情影响导致合同无法继续履行，故被告吉吉域酒店因自身违约行为导致合同无法履行，应当按照合同约定及承诺向原告支付违约金。综合考虑合同履行情况、当事人各方过错程度以及合同履行后预期利益等因素，本院酌情将违约金调整为按当年租金标准支付10个月，故被告应向原告支付违约金32500元（3250元/月×10个月）。被告请求将违约金减少为1个月租金的主张，无事实与法律依据，且有违诚实信用原则，本院不予支持。关于被告颜荣位是否应承担连带担保责任及担保范围问题。被告颜荣位出具的《担保书》明确载明系对被告吉吉域酒店欠付全体业主的租金及物业水电费承担连带担保责任，且特别注明该《担保书》原件由XXX号房屋业主保管，并非仅针对特定业主提供连带担保责任，故二被告主张仅对XXX号房屋业主所拖欠租金和物业费承担连带担保责任的抗辩意见，无事实依据，本院不予采纳。被告颜荣位应在本案中对被告吉吉域酒店应付租金部分承担连带清偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效后三日内支付原告张艳君租金6500元；二、被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效后三日内支付原告张艳君违约金32500元；三、被告颜荣位对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告张艳君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为509元，由被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  秦菘二〇二〇年五月二十日书记员  王琪