甘肃省临泽县人民法院民事判决书（2020）甘0723民初533号原告：李某，住高台县，电话138XXXXXXXX。委托诉讼代理人：何某，甘肃沁泽律师事务所律师。被告：许某1，个体户，住临泽县，电话150XXXXXXXX。委托诉讼代理人：许某2，系被告许某1的儿子。委托诉讼代理人：陈某1，系被告许某1妻子。委托诉讼代理人：陈某2，系被告许某1的内弟。原告李某与被告许某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，于2020年4月1日、4月21日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李某及其委托诉讼代理人何某和被告许某1的委托诉讼代理人许某2、陈某1、陈某2到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李某向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租赁费74250元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年2月，被告将原临泽县平川镇肉食站占用土地及房屋、树木及一切辅助设施转让给了原告进行房地产开发，双方签订了协议。在工程修建过程中，被告为做生意及住用又租用了原告位于原平川村农民公寓楼110平方米的门店一套，双方口头约定房租以同地段其他门面收费标准为准，用于抵顶原告欠被告的未付转让费。被告租赁使用原告提供的该门面一直未交付房租到2019年7月4日。2019年7月，被告将原告起诉到法院要求原告支付拖欠的转让费，在庭审中原告要求用未付房租进行抵顶，被告不同意。原被告之间的转让费纠纷经临泽县法院审理作出了（2019）甘0723民初1860号民事判决，该判决也告诉原告就被告租赁其房屋的事另案起诉。现原告起诉要求处理。被告许某1辩称，2012年2月，原告和被告确实签订协议对原临泽县平川镇肉食站占用土地及房屋、树木及一切辅助设施的转让进行了约定，协议约定原告应当在1年内将承诺给被告修建的房屋修建完毕并交付给被告。但在协议约定所建的房屋到期后，原告还没有修建完成，被告便与其妻子去找原告，原告提出让被告无偿占有使用位于原平川村农民公寓楼110平方米的门店一套，直至被告不住为止，当时原告并没有说要让被告承担房租和按照何标准承担房租，虽然被告确实是2019年7月4日才将该房屋返还给了原告，但原告从未提及以房租抵顶转让费，故原告的诉讼请求应当驳回。根据双方当事人当庭所提交的证据和当事人的当庭陈述，以及本院已生效的（2019）甘0723民初1860号民事判决书，本院查明认定如下事实：2012年2月28日，被告许某1将取得国有建设用地使用权的××县占用土地以及房屋、树木以60万元出售（转让）给原告李某，并登记在高台县宏瑞建筑有限责任公司名下。原告与被告签订了土地及房屋出售（转让）协议一份，协议约定：甲方（被告许某1）将平川肉食站的全部资产含房屋、土地、树木整体一次性作价60万元出售给乙方（原告李某）使用；新修建的房屋一层门店为大厅，由甲乙双方协商设计，地板砖由乙方铺设，门窗为普通铝合金；乙方已首付给甲方定金8万元，乙方修建好的一层门面房归甲方所有，每平方米按1300元计价，抵顶房产及地产转让费，抵顶以后的所有欠款于2012年6月30日前一次性给甲方付清；办理产权过户手续所产生的全部费用由乙方承担。该协议还对其他事项做了约定。该协议签订后，原告即开始组织人员施工修建楼房，被告便在外面租住房屋。后原告没有及时将所要修建的房屋建好交付被告，2012年冬天的一天，被告许某1及其妻子陈某1找到原告要求原告及时解决房屋没有修建好其无房使用的问题，原告提出将其所有的的位××县楼面积约103平方米的东一层一门店交由被告许某1使用，被告也同意并搬入该门店使用直至2019年7月4日，被告也于当日将该门店钥匙交还给了原告。被告许某1使用该门店期间的暖气费均由被告交纳付清。另查明，在协议签订后，原告李某按约定给被告许某1支付了定金8万元和树木款6000元。原告在上述转让的土地上修建了341平方米一层门面房，门面房以每平方米1300元的价格，计443300元抵顶了土地及房产出售（转让）费，抵顶后原告仍拖欠被告许某1出售（转让）费70700元未支付。被告多次要求与原告核算账务并解决其他问题被推诿。2019年7月，被告将原告起诉到法院要求原告支付拖欠的转让费，本院经审理于2019年11月8日作出了（2019）甘0723民初1860号民事判决，判决由原告给被告支付房屋出售款和违约金等91910元。该判决已经生效，被告申请强制执行，原告遂提起本诉讼。上述事实，由原告提交的原告与被告签订了土地及房屋出售（转让）协议、本院已生效的（2019）甘0723民初1860号民事判决，以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告虽提交了土地及房屋出售（转让）协议和房屋租赁合同等证据，试以证明被告占有使用原告的门店数年，应按相同地段房屋的租金标准给其支付房屋使用费，但原告并未提交双方曾协商房屋使用期限和逾期返还房屋将要承担房屋使用费的证据，原告虽主张其和被告达成了租赁门面的口头协议，但原告除自己的陈述外，再未提交其他辅助证据印证其主张，且其在庭审中的主张和其起诉状中的自认相互矛盾，故在被告对原告的主张予以否认的情况下，原告应承担举证不能的不利后果；被告虽确实占有使用了原告的门店数年，但鉴于庭审中原告也认可其当时给被告提供该商铺时是同意让被告无偿使用，则可印证被告在最开始占有使用原告提供的商铺时双方存在就该商铺无偿使用的口头协议，故双方首先存在商铺无偿使用的合同关系，则被告占有使用该商铺的行为就是合法占有使用，不存在原告的门店是被告侵占或者强占的，原告若向被告主张被告合法占有使用该门店期间的使用费，就违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则；对原被告是否约定了被告无偿使用原告的门店的期限及逾期不返还将要承担房屋租金，双方各执一词，但根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”和第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，既然原被告之间就该商铺的使用存在无偿使用的合同关系，在该合同的履行中双方可以对该合同进行协商变更，即变更无偿使用为有偿使用，但庭审中原告并没有提交该类证据证明双方对合同内容进行了变更，鉴于被告否认原告所主张的若到期不返还商铺将按照相同地段商铺的房租标准支付房租的情节，故不应推定双方对无偿使用变更为了有偿使用。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”和第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，本案中，原告作为商铺的所有人，其明知将其商铺交给被告使用存在无偿变有偿的情形，却没有按照上述法律规定与被告订立书面合同，且原告明知其已将所修建的房屋交付给了被告，其完全有理由和能力要求被告搬离，而非放任被告持续占有使用其门面，原告和被告缺乏协商确定租赁费、租赁期限等达成协议所必备的步骤和程序，不符合订立合同需进行要约承诺和再要约再承诺等形式要件，且原告和被告确实还存在除转让费外的其他纷争，故原告主张双方达成了房屋租赁协议的情节不符合情理，在被告对原告的该主张予以否认的情况下，应承担举证不能的不利后果。故对原告的诉讼请求应当不予支持。综上所述，原告要求被告支付拖欠房屋租赁费的诉请缺乏事实依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李某要求被告许某1偿付房屋租赁费的诉讼请求。案件受理费1656元，减半收取828元，由原告李某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 白晓亮 二○二○年五月八日书记员 李雅娜附适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。