广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33389号上诉人（原审被告）：深圳市瑞恒投资发展有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区22区怡园路东二巷建兴工业区一栋五楼，统一社会信用代码：91440300279314110E。法定代表人：罗向民，董事长。委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：姚金金，女，汉族，1994年6月4日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：肖小芳，广东宇芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵新光，广东宇芳律师事务所实习律师。原审第三人：湖南六建机电安装有限责任公司，住所地：湖南省长沙市天心区劳动西路296号8楼，统一社会信用代码：91430000732868171R。法定代表人：刘录音，董事长。上诉人深圳市瑞恒投资发展有限公司（以下简称瑞恒公司）因与被上诉人姚金金、原审第三人湖南六建机电安装有限责任公司（以下简称湖南六建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初11638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。瑞恒公司的上诉请求：一、撤销一审判决第一项并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由姚金金承担。事实与理由：一、一审判决没有根据瑞恒公司提出的调低违约金请求依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。本案中，姚金金诉请的违约金金额（以购房总价款为基数，按每日万分之四的标准，即年标准为14.6%）已超过总购房款总额的20%，明显过分高于姚金金由此产生的实际损失。一审判令瑞恒公司以购房总价款为基数并按每日万分之四的标准向姚金金支付逾期办证违约金的裁决结果，明显有失公平。二、瑞恒公司调低违约金的请求具备充分的法律和事实依据，适当调低违约金的请求依法应得到法院的支持。1.根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第6条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条等相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。2.XX悦园项目属于各项费用投入巨大但收益率较低的旧城改造项目。现阶段由于国内、国际宏观经济环境的急剧变化和影响，从事城市更新项目的房地产企业经营、财务状况普遍存在较大的压力和困难，每日以购房总价款为基数按万分之四的标准计收逾期办证违约金，已超出瑞恒公司的承受范围。3.本案中，姚金金未能按照《商品房买卖合同》约定办理《房地产证》并不影响其对所购房屋行使占有、使用和收益等权能；也没有证据证明姚金金由此造成实际损失的具体金额；其所购的房屋现有市场价值也已较之购房时价格翻番，逾期办证并没有实质损害姚金金的预期收益。4.基于本案中在瑞恒公司和姚金金双方均不能举证证明逾期办证所造成实际损失的具体数额，从公平合理的角度出发，因逾期办证造成的实际损失可参照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定进行计算，即按银行同期贷款利率上浮30%的标准计算，超出部分就应属于可调整减少的部分。综上，瑞恒公司认为一审判决适用法律错误，也没有依法合理调整违约金数额，有失公平。据此，瑞恒公司请求撤销一审判决第一项并依法改判。姚金金答辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，应当维持。湖南六建公司未提交书面意见。姚金金向一审法院起诉请求：1.瑞恒公司向姚金金支付逾期办证违约金，按合同总价格（7728030元）的日万分之四从房产交付之日后第240天即2017年11月28日开始计至实际取得房产证日期2019年5月22日，逾期541天，合计违约金1672344.61元；2.瑞恒公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年，姚金金作为买受人，瑞恒公司作为出卖人，双方签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：1.姚金金购买瑞恒公司开发的深圳市宝安区XX悦园房产9A-403号,购房总价款7728030元，用途为住宅。2.合同第九条约定，出卖人应于2016年12月31日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。3.合同第十二条约定，除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。4.合同第二十一条约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，出卖人应选择如下方式办理房地产证：待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。5.合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。6.合同第二十三条约定，本房地产仅作住宅使用，买受人不得改变该房地产的建筑主体结构、承重结构和用途。若违反此规定，买受人应承担恢复原状的责任，造成出卖人或第三方损失的，应承担赔偿责任。7.合同附件五第八条第6项对合同第十二条修改如下：如出卖人不能按合同第九条约定时间交付的，可提前15日通知买受人。除双方另行协商一致外，买受人同意给予出卖人90天宽限期。超过宽限期30日的，视为逾期交付，按逾期时间分别处理：（1）逾期在90日之内（含90日）的，自宽限期届满30日后之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权在宽限期届满30日后起半年内解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自宽限期届满30日后之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之一的违约金。8.合同附件五第十二条对房地产证的办理约定如下：本合同项下的《房地产证》由买受人自行办理，买受人未与出卖人签署《房地产证办证委托协议书》的，买受人不得要求出卖人为其办理房地产权属转移登记，更不得要求出卖人承担延期办证的违约责任。9.合同附件五第十四条就“通知与送达”约定如下：本合同中的通知应采用书面形式，书面通知通过特快专递邮寄至双方在本合同载明的通讯地址或住所地……如地址发生变更，应及时书面通知对方。未通知或延迟通知的，由其自行承担后果。上述合同签订后，姚金金已付清了购房款。2016年7月25日，瑞恒公司与湖南六建公司签署了一份《XX宝安悦园项目（B区）主体结构改造工程施工合同》，约定瑞恒公司委托湖南六建公司承包如下工程内容：瑞恒公司提供的主体结构改造施工图以及完成主体结构改造工程所需的相关工作，包括悦园项目B区7#栋、8#栋、9#栋、10#栋结构改造施工图；改造后建筑图；以及给排水、雨水、空调冷凝水管道改造和室内强电部分改造；因结构改造引起的户型改造及为完成结构改造工程而有必要采取的隐含的所有施工及安全、现场文明施工及各种配套保证（如临时设施等）等各方面的措施，同时包括与本工程其他相关施工单位的配合等；不包括二次改造的铝合金栏杆、门窗的安装、拆除；煤气管道改拆、景观照明及弱电线路改造。约定的合同价为19868940.50元。瑞恒公司于庭审中确认整个项目（7、8、9A、9B、10A、10B栋）都已委托湖南六建公司收房并对房屋进行改造，其已向湖南六建公司支付了改造费用。2016年8月31日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局颁发了XX悦园项目的《深圳市建设工程规划验收合格证》。2016年9月20日，涉案房地产项目取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2016年10月19日，深圳市宝安区规划土地监察中队对涉案房地产项目巡查时发现该商住楼（共4栋）多处存在违法加、扩建阳台的建设行为，已依法查处，同时函请深圳市不动产登记中心宝安登记科协助对上述房地产实施权利限制，上述房地产不得办理初始登记或转移、抵押登记。2018年9月7日，深圳市宝安区土地规划监察局向瑞恒公司作出《行政处罚决定书》（NO.1801451），内容如下：经查，你单位未取得《建设工程规划许可证》在宝安区××区××诚××商住楼××、××、××、××栋阳台加建钢筋混凝土结构建筑物，上述行为违反了《广东省城乡规划条例》第四十条，我局已于2018年9月3日向你单位送达了《行政处罚告知书》，依据《广东省城乡规划条例》第八十条的规定，决定处罚如下：1.没收违法收入122485280.34元，并处罚款2576610.50元，合计125061890.84元。瑞恒公司于2018年10月18日、2018年12月25日、2019年1月3日分三次缴纳了上述款项。2018年9月19日，深圳市宝安区土地规划监察队去函深圳市不动产登记中心宝安登记科，解除了XX悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。2018年10月11日，深圳市不动产登记中心发布《房地产首次登记公告》如下：该中心拟对涉案房地产项目予以首次登记，现予公告，如有异议，请自本公告之日起三十日内将异议书面材料送达该中心，逾期无人提出异议或者异议不成立者，该中心将予以登记。2018年11月6日、13日，本次系列案部分买受人确认收到瑞恒公司发送的手机短信，短信告知其XX悦园项目已符合房产证办理条件，并通知其带齐办证资料前往瑞恒公司处办理。2018年11月16日，涉案房地产项目办理了房地产初始登记。2018年11月20日，湖南六建公司出具《证明》如下：其公司悦园项目部于2015年初开始陆续与购买宝安区××区××诚××商住楼××、××、××、××栋商品住宅的业主签订了《房屋施工委托协议》，根据上述协议约定，其公司代理业主收房并在毛坯交付验收后进行加建加工。2016年7月，该公司又与发展商即瑞恒公司就加建施工签订了协议。2016年9月底，该公司开始履行上述协议，代理业主收房并开始加建施工。施工开始后，2016年10月因规划土地监察中队的查处导致施工进度受到影响，且悦园项目无法进行初始登记，2017年4月份其公司完成施工。根据业主对该公司的授权及其与业主之间《房屋施工委托协议》约定的交付方式，是由其向业主进行交付，最终通过瑞恒公司于2017年3月至4月期间向业主发出了入伙通知书，完成了交付。2018年12月上旬，瑞恒公司在业主微信群内陆续发布部分可缴税办理房产证的业主名单，有业主于2018年12月8日在微信群内发送已办出的房产证照片。2018年12月中下旬，瑞恒公司在小区公告栏及业主微信群发布公告，通知尚未签署和解协议的业主尽快于2018年12月25日前到悦园客服中心签署和解协议，未电话预约或说明暂无法签订协议原因的，视为不同意签署，瑞恒公司将委托律师团队与其对接并进行后续处理，并将视情况决定采取何种法律手段向不同意签署和解协议的业主追讨瑞恒公司已代缴的罚款（每平方米4.20万元，具体金额按每户加建面积总和计算），或依法向相关行政、司法部门提出拆除加建部分的诉请。为查明案件情况，一审法院向深圳市不动产登记中心、深圳市宝安区土地规划监察队、深圳市宝安区土地规划监察局去函查询，深圳市不动产登记中心于2018年8月16日向一审法院复函（深不动产登函[2018]486号）如下：一、XX悦园（宗地号Ａ010-××0）未办理初始登记，并于2016年10月19日被深圳市宝安区规划土地监察中队查封（查封附记：宗地号：Ａ010-××0;项目名称：XX悦园；限制期限：文书未注明查封期限，权利限制时间自文书送达之日起至查封机关送达解除查封限制文书之日止。查封期间不得办理初始登记或者转移、抵押登记）。二、根据《不动产登记暂行条例》和《深圳经济特区房地产登记条例》的有关规定，上述项目由瑞恒公司办理完房地产初始登记后，购房业主方可备齐相关资料申请办理不动产权证书。深圳市宝安区土地规划监察队向一审法院复函如下：XX悦园（宗地号Ａ010-××0）因规划验收后存在违法加扩建行为，依据《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十九条规定，我队于2016年10月19日去函市不动产登记中心宝安登记科，依法限制了XX悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利。2018年8月31日，区土地规划监察局撤销了原行政处罚决定。2018年9月19日，我队去函市不动产登记中心宝安登记科，解除了XX悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。深圳市宝安区土地规划监察局向一审法院复函（深宝土规监函[2019]45号）如下：一、截至2019年1月3日，瑞恒公司已经将全部罚款（没收违法收入122485280.34元和并处罚款2576610.50元）缴纳至指定账户；二、确定瑞恒公司应缴纳罚款依据和具体计算方式如下：l.没收违法收入依据以及计算方式如下：根据《市规划国土委宝安管理局关于协助核查提供“XX悦园”项目材料的复函》（深规土宝函[2018]366号）确定成交均价为42226.79元／平方米。成交均价42226.79元／平方米乘以建筑总面积68861.96平方米，得出该建设工程的销售总价2907819523.9084元。由销售总价除以71890.17平方米（总建筑面积68861.96平方米与超建面积为3028.21平方米的和），得出该建设工程的销售平均单价为40448.08元/平方米。用销售平均单价（40448.08元/平方米）乘以测绘报告中确定的涉案项目违法建设面积（3028.21平方米）得出违法所得为122485280.34元。2.罚款依据以及计算方式如下：罚款数额为建筑总面积的工程造价的10%，为2576610.50元。三、上述罚款为当事人瑞恒公司在XX悦园规划验收后进行违法加扩建行为而作出的行政处罚。另查，1.关于房屋交付标准及时间。姚金金、瑞恒公司于一审庭审中确认双方约定的交楼标准为毛坯交付，且瑞恒公司已向姚金金交付了毛坯状态的涉案房产。姚金金主张交付时间为2017年3月28日；瑞恒公司主张其已于2016年9月底第一次向湖南六建公司交付了涉案房产，姚金金主张的交付时间为交付改建后的房屋时间；湖南六建公司出具的《证明》确认其于2016年9月底代理业主收房并开始加建施工。2.姚金金主张其未进行加建，涉案房产的加建行为是在房屋建设期由瑞恒公司主导进行的，瑞恒公司是明知且同意的，姚金金与湖南六建公司签署的《房屋施工委托协议及附图》是瑞恒公司事先拟定的格式合同，由姚金金在售楼处签署房屋买卖合同时按照瑞恒公司的要求同时签订的，姚金金事先并不清楚房屋是否有加建，更不清楚这种加建行为是否违法。姚金金接收的房产是瑞恒公司按照售房宣传册及样板房的交楼标准交付给姚金金的，如有增加面积，也属于瑞恒公司无偿赠送给姚金金的，姚金金提交了瑞恒公司制作的售房宣传册予以证明。瑞恒公司于庭审中表示不清楚姚金金与湖南六建公司签约的具体情形，并表示各房产的加建部分是买受人委托湖南六建公司收房后又委托湖南六建公司实施加建的，并提交了部分楼栋外观照片予以证明。经查，售房宣传册显示涉案房产卫生间与主卧卫生间之间有一间卧室（以10A/B座02房为例，各案房产搭建位置有差别），与前述《房屋施工委托协议及附图》中的附图一致，但与姚金金、瑞恒公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件中的“分户平面图”对比，可见该区域为增加面积。瑞恒公司对宣传册的真实性予以认可，但主张该宣传册为户型结构示意图，并非销售平面图，亦不作为双方约定的交房标准；部分楼栋外观照片显示瑞恒公司主张的房屋加建位置外观均与两侧外观一致。3.关于各案房产加建面积。2018年6月30日，深圳市越轶测量技术开发有限公司应深圳市宝安区土地规划监察局委托对XX悦园出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告》（补板测绘）（以下简称《测绘报告》），计算建筑面积的补板为3028.21平方米，各房产的补板面积为0至11.22平方米不等，后附的《房屋建筑面积分户位置图》中标识的“卧室补板”、“阳台补板”或“偏厅补板”位置即为瑞恒公司主张的加建位置，所示位置与售房宣传册、姚金金及湖南六建公司签署的《房屋施工委托协议及附图》中的附图均一致。4.关于通知业主办证事宜。瑞恒公司主张已通过短信通知业主办理房产证，但未提交证据证明，本次系列案中部分买受人承认已于2018年11月6日、13日收到短信通知，但大部分称未收到通知。5.关于具体办证流程。部分买受人主张其已经与瑞恒公司签署《房地产证办证委托协议书》，委托瑞恒公司为其办理房地产证，但该协议书原件在瑞恒公司处，瑞恒公司对此不予认可。姚金金主张办理房地产证须由瑞恒公司主导并提交资料，具体流程如下：姚金金、瑞恒公司需签订深圳市不动产登记申请表，瑞恒公司需出具授权其代理人缴纳相关税费、申办不动产权证书相关事宜的授权委托书以及瑞恒公司的主体资料；如业主是通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款的，一般需具备房地产楼花抵押登记转现楼登记申请书、营业执照、金融许可证、法定代表人证明书、授权书（授权瑞恒公司为银行方签订经济合同及办理其他事务代理），并主张《城市房地产开发经营管理条例》明确规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件。瑞恒公司主张只要其完成了初始登记，即已经履行完成开发商的义务，合同约定由业主自行办证，瑞恒公司是配合提交公司的主体资料，在有抵押贷款的情况下，由银行委托瑞恒公司一起去办证，没有抵押贷款的情况下，部分业主与瑞恒公司签订委托书，委托瑞恒公司办证，部分业主则自行办理，即由这些业主到瑞恒公司处拿瑞恒公司的主体资料自行前往办理。6.瑞恒公司就行政处罚事宜，以行政处罚适用法律错误、行政处罚结果明显不当、遗漏被处罚主体等违法情形为由提起行政诉讼，诉请法院判决撤销深圳市宝安区土地规划监察局于2018年9月7日作出的深宝土规监字[2018]第1801451号《行政处罚决定书》，案号为（2019）粤0308行初856号，该案仍在审理中。7.本次系列案大部分买受人于2019年4月至5月期间取得不动产权证。一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。《深圳市房地产买卖合同（预售）》为姚金金、瑞恒公司真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，姚金金、瑞恒公司均应全面履行合同约定的义务。（一）关于涉案房产交付时间本案中，涉案的房地产项目于2016年9月20日取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》，姚金金、瑞恒公司均确认瑞恒公司已向姚金金交付了涉案房产，但双方对于房产交付时间存在争议。姚金金主张的交付时间为2017年3月至4月之间；瑞恒公司主张交付时间为2016年9月底，后经姚金金委托湖南六建公司改造房屋后，于2017年3月、4月向姚金金再次交付房产；湖南六建公司出具的《证明》确认其已于2016年9月底代理业主收房。姚金金主张《委托施工协议及附图》及《授权委托书》均非姚金金本人签署，不清楚签字人员是谁，瑞恒公司亦无法说明上述文件中系由谁代姚金金签署。在姚金金未予追认上述文件效力的情况下，一审法院无法就此认定姚金金已委托湖南六建公司于2016年9月底代为收房。姚金金自述涉案房产于2017年3月28日交付，一审法院依姚金金主张予以认定。（二）关于逾期办证违约金《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》;第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任；合同附件五第十二条对房地产证的办理约定如下：本合同项下的《房地产证》由买受人自行办理，买受人未与出卖人签署《房地产证办证委托协议书》的，买受人不得要求出卖人为其办理房地产权属转移登记，更不得要求出卖人承担延期办证的违约责任。根据上述约定，初始登记后，办理涉案房产的房地产证属于姚金金的义务，瑞恒公司仅为协助义务。根据前述查明的事实，涉案房产已于2017年3月28日交付姚金金，瑞恒公司应于房产交付之日起第240天日内即2017年11月22日之前履行完办证义务，但瑞恒公司直至2018年11月16日才完成初始登记，已违反合同约定，应支付自本房地产交付之日后第240日起的逾期办证违约金。姚金金主张逾期办证违约金自2017年11月28日起算，属于姚金金自行处分权利的范畴，一审法院予以支持。根据一审法院查明的事实可知，本次系列案部分买受人确认于2018年11月6日、13日收到瑞恒公司通过短信发送的办证通知，瑞恒公司于2018年12月初陆续通知业主缴税办理房地产证且有业主实际办出了房地产证，瑞恒公司于2018年12月中下旬通过小区公告栏及业主微信群通知业主签署和解协议及办证事宜，可以认定瑞恒公司在完成初始登记前后已向小区业主通知了办理房地产证的有关事宜，因此办证违约金应计算至完成初始登记之日。姚金金诉讼请求超出一审法院认定部分，缺乏合同及事实依据，一审法院不予支持。瑞恒公司以涉案房屋存在违法加建的情况导致瑞恒公司逾期办理房地产证，作为其不应承担逾期办证违约责任的抗辩理由。结合一审法院查明的事实，一审法院认为，本案房产未实施加建行为。根据瑞恒公司提交的测绘报告显示，本案所涉房产不存在任何补板面积，瑞恒公司亦未提交其他证据证明姚金金存在相关的违约行为或过错行为，故该案姚金金有权按照合同约定向瑞恒公司主张逾期办证违约金。综上，瑞恒公司应当向姚金金支付逾期办证违约金1094289.05元（以购房总价款7728030元为基数，按每日万分之四的标准，从2017年11月28日起计算至2018年11月16日止，共计354天）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、瑞恒公司应于判决生效之日起十日内向姚金金支付迟延办证违约金1094289.05元；二、驳回姚金金等的其他诉讼请求。案件受理费18320元，由瑞恒公司负担，受理费姚金金已预交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。姚金金与瑞恒公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。根据瑞恒公司上诉请求，二审争议的焦点在于：瑞恒公司承担迟延办证违约金的标准。瑞恒公司以合同约定的违约金标准为每日万分之四过高为由，提出适当调低违约金的抗辩主张。对此本院认为，瑞恒公司未能在合同约定期限内办理初始登记导致姚金金办理权属转移登记迟延，即应就此承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判断违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案中，姚金金虽未举证证明其实际损失，但根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第二款的规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，尚可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理（即按年利率6%自逾期之日起计算），合同约定的违约金标准为每日万分之四，折合年利率仅为14.6%，并未达到过分高于造成损失的程度。瑞恒公司请求调低违约金标准，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，瑞恒公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18320元，由深圳市瑞恒投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年五月二十九日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。