北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初5428号原告（反诉被告）：磁土（北京）科技有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：申华章，执行董事。委托诉讼代理人：杨红，北京市中盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京恒和文化创意有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路10号1幢235室。法定代表人：姚磊，总经理。委托诉讼代理人：张海林，男，北京恒和文化创意有限公司法务。委托诉讼代理人：郭晓，北京仁爱律师事务所律师。原告（反诉被告）磁土（北京）科技有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京恒和文化创意有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨红，被告委托诉讼代理人张海林、郭晓，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令双方签署的《房屋租赁合同》及《恒空间物业管理服务合同》于2018年9月20日解除；2.判令被告退还保证金133164.16元；3.判令被告退还租金199746.25元，赔偿损失55839.32元。事实和理由：原告与被告于2018年5月25日签订了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）、《恒空间物业管理服务合同》（以下简称物业合同），其中租赁合同约定原告承租位于北京市朝阳区某某某路某号某幢3层的房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限为2018年6月25日至2020年6月24日，月租金66582.08元，每3个月支付一次租金。租赁合同签订前，原告已经向被告支付了3个月的租金199746.41元、保证金133164.16元，原告已履行完毕租赁合同项下的义务。2018年6月25日，原告入住涉案房屋，但入住后原告先后有数十名员工发现莫名咳嗽、咽干、眼睛干涩流泪、头疼、低烧等症状。经检测，涉案房屋空间的甲醛含量严重超标。原告一直采取开窗通风、购买除甲醛空气净化器、安装新风换气系统、购买绿植等措施，但一直未能解决问题。后经原告与被告多次沟通，被告也一直未能解决涉案房屋的空气质量问题。2018年9月20日，原告向被告送达《解约函》，并于该日解除租赁合同及物业合同。由于被告提供的办公场所空气质量严重不合格，致使原告无法使用涉案房屋，故原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告出租的涉案房屋不存在安全隐患，不存在甲醛超标的情况。原告如在办公期间发现室内甲醛超标，亦是因为其装修及所购买的办公家具用品不达标所导致。原告虽称其进行了检测，并提供检测报告，但被告对其检测情况并不知情，亦不知该检测在何种情况下进行且是否在涉案房屋内进行。双方所签合同载明原告在签订合同前已就涉案房屋现状进行了全面、详细的查看，所以其对涉案房屋的现状是全面了解的，不存在甲醛超标的情况。被告向本院提出反诉请求：1.原告支付被告免租期的租金66582.08元和2018年9月25日至2018年10月10日的租金33291.04元；2.原告支付被告中介费损失56594.5元、公证费损失4585元、检测费损失600元，共计61779.5元。事实和理由：双方签订合同后，均履行了合同义务，合同履行至2018年8月25日原告应当交付下期租金时，其拒绝交付，并称要解除合同，不想继续承租房屋。原告的违约行为发生后，直到2018年10月10日，其才将涉案房屋的钥匙交给被告，其行为违反了租赁合同的约定。双方所签的租赁合同约定了免租期，但合同期内因原告单方面原因导致合同提前解除，其应补交免租期所免交的租金。原告针对反诉请求辩称，不同意被告的全部反诉请求，合同无法履行是由于被告提供的涉案房屋不符合安全使用标准所造成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月15日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订租赁合同及物业合同，其中租赁合同约定：乙方承租涉案房屋，房屋面积398平方米。租赁期限为2018年6月25日至2020年6月24日。免租期为30天，自2018年5月25日至2018年6月24日。免租期内乙方免缴租金，但合同期内因乙方单方面原因致使本合同提前解除的，双方关于免租期免交租金的约定撤销，乙方应补交免租期免交的租金。月租金的标准为66582.08元，乙方应当在本合同签订之日起5日内向甲方交纳首期3个月的租金，此后依次类推，每3个月支付一次租金，并交纳2个月的房屋租金133164.16元作为保证金。保证金是乙方履行本合同项下支付义务的保证，本合同终止后，乙方将房屋及配置的设备、设施完好交还甲方，按合同约定交清租金和其他费用后且完整履行合同项下全部义务后的30日内，甲方将保证金退还乙方，并收回保证金凭证原件。本合同终止后的6个月内，乙方未能按照本合同约定向甲方出示保证金凭条原件或者未能向甲方申请办理保证金返还手续的，视为乙方放弃本合同项下保证金。原告分别于2018年5月23日及5月29日向被告转账共计332910.41元，包含3个月租金199726.25元及保证金133164.16元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告主张涉案房屋于2018年6月25日交付，其于当天搬入使用该房屋，房屋交付时是精装修的状态，其不需要刷墙，一楼全部是地板，二楼也铺好了地毯，其使用前只是进行了固定电话的安装、隔帘的安装、电线及LOGO的安装，并且只是增加了办公桌椅及工位，而办公桌椅大部分都是原来办公的地方就有的，只是新购买了沙发。被告主张双方于2018年5月25日签订租赁合同，其于当日向原告交付了钥匙，而5月25日至6月24日是用于给原告进行装修的免租期，故原告实际上是5月25日就控制了房屋，并非6月25日。被告称涉案房屋交付时其只是刷了墙、铺设了地板，原告所述的LOGO墙很高大、宽阔。2.原告主张其于2018年6月开始使用涉案房屋后发现空气质量有问题，其与被告进行过沟通，也要求被告在承租期间对涉案房屋进行甲醛检测，但被告一直不同意检测，后原告委托机构对涉案房屋进行了甲醛检测，显示涉案房屋内的空气甲醛超标，不符合室内空气质量标准。原告称其因涉案房屋空气质量存在问题，故于2018年9月20日向被告送达了《解约函》，并于当日解除双方所签租赁合同及物业合同。原告就其主张提交某某华清某某某某有限公司（以下简称华清公司）作出的（华清）环境监测（2018）第001XXX号监测报告（以下简称监测报告），显示受检单位地址为“北京朝阳区四环到五环之间恒空间312”，监测内容为一楼大厅、一楼大厅南、二楼大厅室内空气的甲醛进行监测，采样日期为2018年8月21日，监测结果显示一楼大厅甲醛含量为0.16、一楼大厅南为0.18、二楼大厅为0.17，而标准值均为0.1，单位为mg/立方米，标准值执行《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002）中的表1，落款处有审核人员及签发人员签名，落款日期为2018年8月31日，落款处盖有华清公司报告专用章。被告主张其对监测报告的真实性无法确认，因为涉案房屋位于北京，其不清楚原告为何找广州的公司进行监测。被告主张双方确实在承租期间因为原告提出甲醛问题进行过沟通，但并非是被告不同意进行监测，而是当时原告以曝光甲醛的问题为由要挟被告，而且原告私下提前搬走，其提前搬走也没有按时交付下个季度的租金。另被告认可其收到过《解约函》，但记不清楚具体什么时间收到，并称其自2018年10月10日起控制涉案房屋，原告于当日向其交付房屋钥匙，但未办理交接手续。被告主张2018年10月10日前原告没有表达过解除合同的意思表示，原告于9月25日搬离涉案房屋，但仍留下桌椅等，其认为原告以实际行为表明不再履行合同，其也同意解除，故其认为双方合同自2018年10月10日起解除。被告主张在原告承租涉案房屋之前亦有其他租户承租过涉案房屋，但从未向其反映过存在空气质量问题，前期租户是2018年2月之前搬走的，并且整栋楼的其他租户也没有反映过存在空气质量问题。被告主张其委托中环某某某某有限公司（以下简称中环公司）对涉案房屋的空气质量进行了检测，并提交检测报告（以下简称检测报告）、发票、委托合同，其中检测报告显示检测地址为“北京市朝阳区某某某某号某某某园某层312、316”，检测项目为“甲醛、苯、甲苯、二甲苯”，样品名称为“室内空气”，采样日期为2019年1月10日，检测结果为合格，检测结论处盖有中环公司检测专用章；发票及委托合同证明其做空气质量检测及公证均有所花费。原告对检测报告形式及发票、委托合同的真实性予以认可，但称其采样日期为2019年1月10日，该日期未在其租赁期内，无法反映涉案房屋在租赁期内的空气情况；而且，检测报告中写明封闭时间为“16小时（客户自述）”，根据室内环境客气质量检测技术规范的规定，检测前封闭条件为至少12小时，但检测报告所载明的封闭条件为客户自述，所以原告质疑该报告进行检测时并不具备封闭条件。另被告提交居间合同、发票，证明其因双方签订租赁合同而向房屋中介支付了中介费，现双方合同解除，该中介费亦为其损失；提交照片，证明涉案房屋仍有多家公司在办公，涉案房屋不存在空气质量问题。原告对居间合同及发票的真实性认可，主张与本案无关，并称本案诉讼涉及双方之间因涉案房屋的租赁产生的纠纷，与中介费用的交付无关；对照片的真实性及证明目的均不予认可。3.原告主张其因涉案房屋存在空气质量问题而购买了电风扇、空气净化器及绿植，并且安装新风系统及通风管道，后来在搬离涉案房屋时还支付了家具拆装费、搬家费用以及临时租用仓库所支付的租金，上述支出的费用均属于被告给其造成的损失，故要求被告支付。原告就其主张提交增值税发票、新风系统安装预算费用表、通风管道制作安装合同、家具增补协议及搬家费用截图等证据。被告对上述发票的真实性予以认可，不认可证明目的，并主张原告的员工人数较多，属于敞开式办公，安装新风系统及通风管道也不能证明涉案房屋存在甲醛超标的问题；对搬家费用截图的真实性不予认可。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告与被告签订的租赁合同及物业合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于租赁合同及物业合同的解除事宜，原告要求确认合同于2018年9月20日解除，被告同意解除合同，但主张合同解除时间为2018年10月10日。根据庭审查明的事实，原告向被告发送过《解约函》，其解除理由系涉案房屋的空气质量存在问题甲醛严重超标，原告就其主张提交了监测报告，虽然监测报告显示存在甲醛超标的情况，但根据原告所述，原告并非直接使用涉案房屋，其在搬入涉案房屋前，亦进行了相关物件的安装，且其自行增加了办公桌椅，购买了新的沙发，其所提交的监测报告并非搬入之前对空气质量进行检测，而是在其安装了部分物件且添置办公家具之后所检测，该报告无法证明原告所述之甲醛超标与其对涉案房屋使用之前的原始状态存在因果关系，而原告并未就其主张提交其他存在关联性的证据进行佐证，故本院认为原告以甲醛超标为由解除合同并无事实依据。现被告同意解除合同，本院认为双方已协商一致解除了租赁合同及物业合同，被告虽称原告于2018年10月10日向其交付涉案房屋的钥匙，但其未就此举证，且被告亦认可原告于9月25日搬离了涉案房屋，故本院确认双方所签租赁合同及物业合同于2018年9月25日解除。关于原告要求退还租金及赔偿损失的本诉请求，原告于2018年6月25日至9月24日期间使用了涉案房屋，且本院对其主张的解除理由不予支持，故其要求退还租金199746.25元及赔偿损失的请求于法无据，本院不予支持。关于保证金，因双方已协商一致解除租赁合同，故原告关于被告退还保证金的请求并无不当，本院予以支持。关于被告要求原告支付免租期租金的反诉请求，因原告未能履行完毕租赁合同且履行三个月合同即已解除，故被告要求原告支付免租期租金并无不当，本院予以支持。关于被告要求原告支付中介费损失、公证费损失及检测费的反诉请求，均于法无据，本院不予支持。关于2018年9月25日至2018年10月10日的租金，原告于9月25日已搬离涉案房屋，被告要求原告支付上述期间的租金并无依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认磁土（北京）科技有限公司与北京恒和文化创意有限公司于2018年5月25日签订的《房屋租赁合同》及《恒空间物业管理服务合同》于2018年9月25日解除；二、北京恒和文化创意有限公司于本判决生效后十日内退还磁土（北京）科技有限公司保证金66582.08元（北京恒和文化创意有限公司应向磁土（北京）科技有限公司退还保证金133164.16元，磁土（北京）科技有限公司应向被告恒河文化创意有限公司支付免租期租金66582.08元，两笔款项予以折抵）；三、驳回磁土（北京）科技有限公司的其他诉讼请求。四、驳回北京恒和文化创意有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7131元，由磁土（北京）科技有限公司负担4168元（已交纳），由北京恒和文化创意有限公司负担2963元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1766元，由磁土（北京）科技有限公司负担732元（于本判决生效后七日内交纳），由北京恒和文化创意有限公司负担1034元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  白星晖审判员  史 震审判员  柯 岩二〇二〇年五月二十九日书记员  丁 楠