青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2020）青0104民初1490号原告（反诉被告）：赵有兰，女，1962年4月6日生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：李永宁，男，1985年4月9日生，汉族，城北公安分局干警，住西宁市。被告（反诉原告）：马守志，男，1965年10月11日生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：陈耀云，北京市盈科（西宁）律师事务所律师。被告：青海银家房地产经纪有限公司（统一社会信用代码：91630104MA7599M089），住所地，西宁市城西区学院巷8号2幢1层。法定代表人：罗伟军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王平，陕西坤税律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈忠，男，1993年5月1日生，汉族，青海银家房地产经纪有限公司店长，住青海省民和回族土族自治县。原告（反诉被告）赵有兰与被告（反诉原告）马守志、被告青海银家房地产经纪有限公司（以下简称“银家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，被告马守志于2020年4月20日提出反诉，因原告赵有兰不需要举证期和答辩期，本院依法适用简易程序，公开开庭将本诉反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）赵有兰及其委托诉讼代理人李永宁、被告（反诉原告）马守志及其委托诉讼代理人陈耀云、被告青海银家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人王平、陈忠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵有兰向本院提出诉讼请求：1.判令马守志与银家公司双倍返还定金140000元；2.本案诉讼费由马守志与银家公司共同承担。事实和理由：2020年3月24日，赵有兰与马守志经银家公司的居间斡旋签订《商品房买卖合同》。合同约定：赵有兰购买马守志名下位于西宁市××区房屋一套，建筑面积80.63平方米，合同价款1050000元。银家公司协助买卖双方办理房地产权属登记手续。双方于2020年4月10日前到房产登记部门办理房屋所有权转移登记手续，所有权转移登记之日，赵有兰将购房款一次性全额支付马守志，所有权转移登记所需缴纳的费用全部由买方承担。合同签订当日，因马守志未携带银行卡由银家公司代收购房定金70000元，并出具定金收据。合同签订后不久马守志即表示另有他人出价更高，不愿继续履行合同，愿承担违约金63000元。马守志之行为构成违约，应当按照法律规定双倍返还定金，请求判如所请。被告（反诉原告）马守志辩称，1.赵有兰的诉讼权基础缺失，依照合同约定其应先向马守志支付70000元定金，有先履行义务。但其未履行该义务已构成违约，应当依照合同约定承担违约责任；2.赵有兰支付定金给银家公司的行为系其个人错误支付，与马守志无关，马守志并未授权银家公司代收定金，其要求马守志双倍返还定金的诉求无法律及事实依据。请求不予支持赵有兰诉讼请求。被告银家公司辩称，1.因签约当日马守志未携带银行卡故由银家公司代收赵有兰70000元购房定金，对此马守志知情且默认，银家公司愿扣除居间费用后将剩余款项退还赵有兰；2.在本次居间服务中银家公司作为居间人已完成全部居间义务，此次纠纷是因卖方马守志拒绝继续履行合同所导致，其应承担相应的违约责任。被告（反诉原告）马守志向本院提出诉讼请求：1.确认马守志与赵有兰于2020年3月24日签订的《房屋买卖合同》已于2020年4月10日解除；2.判令赵有兰向马守志支付违约金63000元；3.本案全部诉讼费用由赵有兰承担。事实与理由：2020年3月24日，马守志与赵有兰签订《房屋买卖合同》，该协议就双方基本权利义务、交易价款、交易时间、合同解除方式、违约责任等均作出了明确约定。但合同签订后赵有兰一直未按照协议约定向马守志支付70000元购房定金。经马守志多次催讨未果。其行为已构成违约，严重阻碍了合同的继续履行，合同已于2020年4月10日（办理房屋产权变更登记日）解除，请求依法判如所请。原告（反诉被告）赵有兰辩称，马守志不愿继续履行《房屋买卖合同》后，三方在协商过程中由于违约金的支付问题未达成一致，合同并未解除，现同意解除涉案《房屋买卖合同》。对于马守志要求赵有兰支付63000元违约金的诉求不予认可。理由如下：1.根据赵有兰提交的本诉证据，足以证明马守志对银家公司代收定金的行为明知且默认；2.造成本案合同无法继续履行的原因是马守志单方违约所造成，马守志是违约方，其要求赵有兰支付违约金无法律依据，请求依法驳回其该项反诉请求。被告银家公司辩称，银家公司已经促成了《房屋买卖合同》的订立，并履行完毕全部合同义务。导致涉案《房屋买卖合同》无法继续履行的原因是房屋所有权人马守志不愿出售房屋给赵有兰，与银家公司无关。涉案合同并未解除，三方在协商过程中由于违约金的支付问题未达成一致，现同意解除涉案《房屋买卖合同》。根据双方提交的证据及陈述，本院审理查明事实如下：1.2020年3月24日，赵有兰（乙方）、马守志（甲方）在青海银家房地产经纪有限公司（丙方）的居间服务下，签订《房屋买卖合同》。约定：赵有兰购买马守志名下位于西宁市××区房屋一套，建筑面积80.63平方米，合同价款1050000元；乙方应当在签订合同当日向甲方支付定金70000元；并于办理过户当日将全款1050000元交付甲方。合同第五条第一项约定“甲、乙双方约定于2020年4月10日前到房产登记部门办理房屋所有权转移登记手续。逾期未办理登记手续，视为合同自愿解除。合同解除后，甲、乙双方可自行协商是否重新签订合同，如未重新签订合同的，按以下方式承担违约责任：（1）若因甲、乙双方任何一方的原因造成逾期未办理登记手续的，已收取房款的应当退还对方，守约方并可要求违约方承担违约责任，按照房屋总价的百分之六支付违约金……”；合同还约定银家公司协助买卖双方办理房地产权属登记手续及其他售后服务。甲、乙方均应向银家公司支付15750元的中介费。赵有兰、马守志均在合同上签字按印，银家公司加盖公章。2.在签订《房屋买卖合同》前，银家公司向赵有兰、马守志出示《西宁市存量房买卖居间服务合同签约告知书》，告知内容为：本合同文本为指导文本。签约之前，买卖双方应当仔细阅读本合同内容，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产主管部门咨询。告知书最后内容为“告知书及合同内容经经纪服务人员已做讲解，我已认真阅读并完全理解。”赵有兰、马守志均在该告知书上签字按印、银家公司加盖公章。3.《房屋买卖合同》签订当日赵有兰还与银家公司再次协商后签订《补充协议》，内容为：赵有兰购买位于××区房屋，买卖双方佣金均由买方承担，共计贰万元整（20000元）。最晚于过户当天支付中介佣金。4.《房屋买卖合同》签订当日，原告将70000元购房定金转付银家公司法定代表人罗伟军个人账户，银家公司同时出具收款收据，收款事由为购房定金。关于原告将70000元购房定金支付银家公司的原因，原告及银家公司均陈述是由于当日被告夫妇未携带银行卡，要求银家公司代收。被告亦当庭自认，合同签订当日确实没有携带银行卡，也的确看到原告将70000元购房定金转至银家公司法人账户，但未提出异议。在合同签订后不久，马守志即明确表示不愿意继续履行涉案《房屋买卖合同》。三方在协商过程中，赵有兰要求马守志双倍返还定金后解除合同，但马守志以未实际收到70000元购房定金为由仅愿意按照合同约定支付违约金63000元，致使纠纷产生。以上事实双方提交《收据》《智慧柜员机业务回执》《补充协议》《马守志身份证复印件》《房屋所有权证》《西宁市房屋分层分户平面图》、当事人陈述、开庭笔录等证据在案佐证。本院认为，涉案《房屋买卖合同》第五条第一项约定“甲、乙双方约定于2020年4月10日前到房产登记部门办理房屋所有权转移登记手续。逾期未办理登记手续，视为合同自愿解除。合同解除后，甲、乙双方可自行协商是否重新签订合同，如未重新签订合同的，按以下方式承担违约责任……”，根据该条款双方约定有解除条件，如果双方在2020年4月10日前未办理过户手续，合同即行解除。截止2020年4月10日马守志仍未协助赵有兰办理过户手续，合同约定的解除条件已成就，合同于2020年4月10日解除。赵有兰虽认为合同并未于2020年4月10日解除，但在审理过程中明确表示同意解除《房屋买卖合同》，故马守志要求确认涉案《房屋买卖合同》已于2020年4月10日解除的反诉诉求成立，予以支持。关于原告将70000元购房定金交付银家公司是否违反合同约定构成违约一节。《房屋买卖合同》虽约定赵有兰应当将70000元购房定金支付马守志，但赵有兰及银家公司业务员陈忠均陈述，签订合同当日之所以将70000元购房定金支付银家公司，是由于马守志夫妇均未携带银行卡，由银家公司代收。马守志也自认其夫妇当日未携带银行卡，也看到赵有兰将70000元购房定金支付银家公司，但并未提出异议。此情形下应视为双方当事人以实际付款方式对合同约定的定金支付方式进行变更，银家公司代收的70000元应视为马守志收取。赵有兰已依照约定支付定金，不存在违约行为。在马守志拒绝继续履行合同情形下，赵有兰有权要求其双倍返还定金。但鉴于赵有兰交付的70000元购房定金由银家公司代为收取，赵有兰要求马守志与银家公司共同返还140000元购房定金的诉求欠当，应当由银家公司与马守志各返还赵有兰购房定金70000元。关于马守志要求赵有兰支付违约金63000元的反诉诉求，因导致本案纠纷产生的原因是马守志拒绝继续履行合同义务将涉案房屋过户至原告名下并交付房屋，违约方系马守志，故其该诉讼请求无证据证实，不予支持。鉴于本案银家公司未提出反诉请求要求赵有兰支付中介费，故其主张扣除赵有兰中介费后返还购房定金的主张不予支持，其可另诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、依法确认原告（反诉被告）赵有兰与被告（反诉原告）马守志、被告青海银家房地产经纪有限公司于2020年3月24日签订的《房屋买卖合同》已于2020年4月10日解除；二、被告（反诉原告）马守志于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）赵有兰购房定金70000元；三、被告青海银家房地产经纪有限公司于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）赵有兰购房定金70000元；四、驳回被告（反诉原告）马守志要求原告（反诉被告）赵有兰支付违约金63000元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取1550元，由被告（反诉原告）马守志、被告青海银家房地产经纪有限公司各负担775元。反诉案件受理费已减半收取688元，由被告（反诉原告）马守志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 杨 萍 二〇二〇年五月九日书记员 何春燕本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。