北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初76204号原告：吕成官，男，1927年5月3日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人:吕晓舟（吕成官之子），男，1952年7月15日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人:张翔宇，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：许江，男，1953年5月16日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘勇才，北京市高顿律师事务所律师。原告吕成官（以下简称姓名）与被告许江（以下简称姓名）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吕成官委托诉讼代理人吕晓舟、张翔宇，许江委托诉讼代理人刘勇才，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吕成官向本院提出诉讼请求：1.许江支付2005年8月18日至2020年4月20日的房屋占有使用费526500元；2.许江支付2005年8月18日至2018年3月15日的房屋供暖费21996元；3.许江支付2005年8月18日至2018年8月17日的物业费8632.13元。事实和理由：吕成官系北京市朝阳区三源里某街某楼某门303号房屋（以下简称涉案房屋）的物权人。自2005年5月起，许江非法占有涉案房屋居住使用，至今长达12年。后法院生效判决确认了原告作为涉案房屋物权人的法律地位，并判令许江交还涉案房屋。2005年5月至今，许江从未支付过涉案房屋的供暖费及物业费，也没有支付过任何房租或房屋的占有使用费。许江的行为严重侵害了吕成官的物权，造成了严重的经济损失，故吕成官起诉至法院。许江辩称，不同意吕成官的诉讼请求。在许江起诉吕成官之子吕晓某的房屋买卖合同纠纷一案中，法院判决已经将许江在涉案房屋买卖过程中获得的全部利益扣除，吕成官再要求许江支付占有使用费没有事实和法律依据。此外，2005年至2015年期间，许江占有使用房屋，吕成官没有向许江主张过权利，其是知晓许江向吕晓某购买涉案房屋的事宜，因房价发生巨大变化，导致吕成官与吕晓某恶意串通使得关于涉案房屋的房屋买卖合同无法履行。许江在占有涉案房屋过程中属于合法、自主的占有，不应承担使用费。在房屋买卖合同纠纷一案中，法院判决也明确吕晓某对涉案房屋的处置属于无权处分行为，吕成官的经济损失应由吕晓某承担，不应向许江主张。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吕成官系案外人吕晓某之父，亦为涉案房屋的所有权人，涉案房屋于1999年11月20日登记至吕成官名下。吕晓某曾与许江于2005年5月25日签订《个人协议》（甲方为吕晓某，乙方为“王某某代许江”），内容为：“一、甲方自愿将北京市朝阳区三源里某街某号楼某门303号房屋以35万元的价格卖给乙方，乙方自愿购买。二、乙方已在2005年8月18日入住甲方房屋，由于此前有协议在先，故乙方应将2005年8月18日至2006年5月18日的房租交付甲方，自2006年5月18日起至过户完毕的房租免交，乙方可继续居住。三、乙方已在2006年5月20日将购房押金15万元给付甲方。四、甲方应在2006年8月31日前将房屋户口过到乙方名下，不得有误，如遇重大外部原因及不可抗力的干扰，影响过户，甲方应无条件将乙方的购房押金退还给乙方（除2005年8月18日至2006年5月18日应交甲方的房租）。”许江认可此协议系其委托王某某代为签名，吕晓某亦认可协议系其本人所签。吕成官曾于2015年以返还原物纠纷为由将许江诉至我院，要求许江腾退涉案房屋，吕晓某系该案第三人。2016年6月22日，我院作出（2015）朝民初字第53270号民事判决，载明：“本院认为……本案原告系303号房屋登记的所有权人，其对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告抗辩称其购买了303号房屋，取得了该房屋的所有权，其应对此予以举证，但其提交的证据不足以推翻原告作为303号房屋登记所有权人的事实，故对被告之抗辩，本院不予采信。现原告作为房屋所有权人要求被告返还303号房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。”并判令许江将涉案房屋腾空并交付于吕成官。许江不服该判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）于2016年10月20日作出（2016）京03民终9760号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查，（2015）朝民初字第53270号案件2016年4月14日开庭笔录中，许江自述：“双方没有租赁协议是口头的。我跟吕晓某是10多年的朋友，吕晓某到我家玩牌的时候告诉我涉案房屋他不敢租也不敢卖，因为有很多追债的。2003年底我就开始租涉案房屋，当时口头约定每月租金1700元，每三个月给吕晓某现金。”在上述返还原物纠纷案件审理过程中，许江以房屋买卖合同纠纷将吕晓某诉至我院，要求解除双方就涉案房屋订立的房屋买卖合同关系，由吕晓某返还已付房款15万元、支付利息并赔偿经济损失。我院于2017年6月26日作出（2017）京0105民初36496号民事判决，载明：“本院认为……《个人协议》系许江、吕晓某真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。从内容上看，《个人协议》系针对涉诉房屋买卖事宜签订，其中载明了所购房屋的基本状况，并明确约定了价款数额、支付方式、过户时间等合同主要内容，应认定为房屋买卖合同。涉诉房屋的所有权人为吕成官，吕晓某作为出卖人将房屋出售给许江，但双方均未举证证明其具备售房权限，故吕晓某的售房行为属于无权处分。现吕成官起诉许江腾退房屋的诉讼请求得到了生效判决支持，许江与吕晓某签订的《个人协议》已不具备继续履行可能，许江的合同目的不能实现，其有权解除合同，故对于许江要求解除双方房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院予以支持……由于吕晓某未取得房屋所有权人吕成官的同意即出售涉诉房屋，导致《个人协议》无法继续履行，吕晓某的行为构成违约，故应赔偿许江因合同解除而产生的损失……根据许江自认，其签订《个人协议》时即知晓涉诉房屋系吕成官所有，但其仍与吕晓某签订协议，故对于《个人协议》不能继续履行以及其房屋增值损失的产生，许江亦具有过错。许江虽主张吕晓某在售房前向其出示了吕成官的授权委托书及原始购房凭证，但许江未就此提交证据，不足以证明其已尽到了审慎义务……本院综合运用减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从许江主张的可得利益赔偿总额中扣除其因违约获得的利益、其亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本，酌情确定具体的赔偿金额。”判决：1.解除许江与吕晓某订立的房屋买卖合同关系；2.吕晓某返还许江已付款15万元；3.吕晓某赔偿许江房屋增值损失210万元；4.驳回许江的其他诉讼请求。吕晓某不服该判决上诉至三中院，但在案件审理过程中，向三中院申请撤回上诉，表示按原审法院判决执行。三中院于2017年8月17日作出（2017）京03民终9939号民事裁定，裁定：准许吕晓某撤回上诉。双方均按原审法院判决执行。另查，许江自2005年8月起非法占有涉案房屋，截至2020年4月20日，许江仍占有涉案房屋。当事人双方有争议的事实主要有：1.关于房屋的占有使用费吕成官主张其于1985年将涉案房屋给吕晓某使用居住，吕晓某与许江系朋友关系，一开始吕晓某告知是将涉案房屋出租给许江，2015年吕成官居住的房屋因经常漏雨等原因，要搬入涉案房屋居住，吕晓某才告知涉案房屋已由许江居住使用，并且吕晓某与许江所签协议载明许江是2005年8月18日入住涉案房屋，所以其从2005年8月18日起开始计算涉案房屋的占有使用费。吕成官称其要求许江支付的占有使用费526500元是根据其从网上查询及链家APP的租赁实际成交价格计算得出，因为网上能查到的历史价格很少，没有那么久远的，故其主张的2016年10月之后的使用费计算为303327元，而2003年年底许江入住时根据协议其租金为每月1700元，吕成官以1700元的标准计算2005年至2016年10月的租金金额。吕成官就其主张提交2016年10月之后的房屋使用费计算说明，该说明列明了2016年10月至2020年4月期间每月的使用费数额，总计为303327元。许江主张上述房屋使用费计算说明只是吕成官自己主张的使用费的汇总说明，并不属于证据。另许江称吕成官主张的使用费在（2017）京0105民初36496号民事判决中已经进行了扣除，并且在（2015）朝民初字第53270号案件的执行过程中，吕晓某代吕成官明确承诺不管法院判决其赔偿多少钱，其都会按照判决的费用支付许江，但在案件结束后，吕成官与吕晓某并没有支付相关费用，而执行法官明确告知吕成官必须先偿还许江的费用之后才能腾退房屋，所以执行法官一直没有进行强制执行，许江占有房屋的行为不是恶意，如果吕晓某支付了相关的赔偿金，许江同意腾房。许江主张吕晓某履行判决退还已付房款、赔偿损失及腾房之间存在先后顺序，应当是吕晓某先赔偿，其才腾房，否则其没有钱买房或租房，也没有地方居住。吕成官主张其只是将涉案房屋交给吕晓某居住使用，始终不知道涉案房屋由许江居住，直到2015年起诉的时候才知道，不应当由其来承担吕晓某的债务，且法院生效判决支持了其腾退房屋的诉讼请求。庭审中，吕成官曾就涉案房屋2005年8月起至今的租金价格情况申请评估，经北京市高级人民法院随机确定本案评估机构为北京首佳某某某评估有限公司（以下简称首佳公司），首佳公司于2018年11月5日向本院出具《关于申请撤回委托司法鉴定项目的说明》，载明：“本次委托所涉评估事项为该房屋自2005年8月至今的租金价格，由于价值时点久远，不同价值时点的价格波动较大，案例搜集困难，我司估价人员所搜集案例不足以满足出具评估报告所需基础条件。基于以上原因，我司向贵院申请撤回此项委托。”后经重新摇号确定杜鸣某某某评估（北京）有限公司（以下简称杜鸣公司）为本案评估机构。杜鸣公司于2019年9月5日向本院发出《回函》，载明：“委托函中要求评估一段时间内的租金价格，且委托评估的价值时点2005年8月距今较远，评估所需要的相关市场数据无法取得，我公司无法完成上述委托。”后本院委托北京某某亚事某某某评估有限公司（以下简称亚事公司）为本案评估机构，亚事公司于2020年3月13日向本院作出《不予受理通知书》，载明：“贵院委托我单位对北京市朝阳区三源里南小街11楼1门303号房屋自2005年8月至今的租金价格进行鉴定。经审查，因价值时点久远，案例搜集困难，故本机构无法进行租金价格鉴定工作。”本院将上述情况告知吕成官与许江，并告知双方本案评估程序因评估机构无法完成评估事项而终止，双方对此均无异议。2.关于供暖费及物业费吕成官主张其系中某集团的退休职工，供暖费及物业费实际上是由中某集团统一缴纳，其认为供暖费及物业费是中某集团给予其的福利，应当由其享有，所交的钱款是属于吕成官应得的，所以要求许江返还中某集团已经缴纳的款项。吕成官就其主张提交证明，证明由北京某某物业管理有限公司（以下简称中某物业公司）出具，显示涉案房屋每年供暖费为1833元、物业费为664.01元，均由中某集团支付。许江对证明的真实性认可，但主张上述费用并非吕成官交纳，而是由中某集团支付的，物业公司找到吕成官交纳物业费和供暖费时，吕成官称涉案房屋已经出售于许江，上述费用应当由许江交纳，后来2020年之后的物业费就由许江交纳，之前的物业费都是中某集团垫付的。本院认为，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。本案中，许江自2005年8月18日起占有、使用涉案房屋，但涉案房屋的所有权人为吕成官，吕成官对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，许江虽称其购买了涉案房屋，但（2015）朝民初字第53270号民事判决对许江的相关主张并未采信，并判决许江将涉案房屋腾空交付于吕成官，该判决现已生效。因许江并非涉案房屋的权利人，故吕成官有权要求许江自其占有涉案房屋时起支付占有使用费。关于占有使用费的计算标准，鉴定评估机构无法就涉案房屋的租金情况进行评估，因许江自述其曾与吕晓某达成口头协议以每月1700元的租金标准租赁涉案房屋，故吕成官要求许江按照该标准支付2005年8月18日至2016年10月20日的占有使用费并无不当，本院予以支持。关于2016年10月20日之后的使用费标准，吕成官就其主张提交了房屋使用费计算说明，经与网上公开的同类房屋同类面积大小的租金标准进行比对，该说明中列举的使用费数额并未明显高于市场价格，故本院参照此说明对使用费予以判处。关于物业费及供暖费，吕成官提交的中某物业公司出具的证明显示涉案房屋的物业费及供暖费均由中某集团支付，因上述费用并非吕成官所支付，故其要求许江向其返还上述物业费、供暖费的请求并无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，判决如下：一、被告许江自本判决生效之日起十日内支付原告吕成官于2005年8月18日至2020年4月20日期间占有北京市朝阳区三源里南小街11楼1门303号房屋的使用费526500元；二、驳回原告吕成官的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9065元，由被告许江负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  白星晖审判员  陈 扬审判员  史 震二〇二〇年五月二十八日书记员  丁 楠