贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2583号上诉人（原审被告）：绥阳碧桂园置业有限公司,住所地贵州省绥阳县洋川镇碧桂园。法定代表人：黄士冯，该公司执行董事。委托代理人：杜听平，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘媛媛，女，1993年7月1日出生，汉族，住贵州省绥阳县。被上诉人（原审原告）：王生发，男，1990年11月18日出生，汉族，住贵州省习水县。上诉人绥阳碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人刘媛媛、王生发商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：撤销原判，改判继续履行2018年6月17日签订的《绥阳碧桂园诗乡1号认购书》和《预签约协议书》。理由是：首先碧桂园公司并未违约，因房价下跌，刘媛媛、王生发借口拒不签订《商品房买卖合同》。其次涉案楼盘为精装修，标准以样板房为准，在《商品房买卖合同》及补充协议里详细记载，该合同模板经房管局审核备案，内容合法合规，刘媛媛、王生发要求将装修、装饰材料品牌与规格写进合同，属无理取闹。再次70年车位使用权实际上是前20年为长租，后50年为赠送，并非70年均赠送。刘媛媛、王生发未提供证据证明销售人员有欺骗行为。最后，房屋未出售，可以与对方签订合同并办理备案登记手续，为维护合法有序的市场交易行为，不应强行解除合同。即使要退钱，定金不应双倍返还，不应支付资金占用费。刘媛媛、王生发辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。刘媛媛、王生发向一审法院起诉请求：1.依法判决解除双方于2018年6月17日签订的具有预约合同性质的《绥阳碧桂园诗乡1号认购书》（以下简称“《认购书》”）和《预签约协议书》（以下简称“《协议书》”）；并返还房屋首付款205301.00元及物业专项维修基金3846.00元，共计209147.00元；2.依法判决碧桂园公司双倍返还定金20000.00元；3.依法判决碧桂园公司向支付资金占用利息，计算方式为以209147.00元为基数，按年利率6%计算，自2018年6月17日起至前述款项付清为止。一审法院认定事实：2018年6月初至中旬，碧桂园公司对其开发销售的绥阳碧桂园诗乡1号楼盘通过多渠道的发布“买房送车位·专属权利使用70年”、“买房带装修、车位、直饮水系统”等宣传标语。同年6月17日，刘媛媛、王生发与碧桂园公司签订《认购书》、《协议书》，认购了该楼盘诗乡苑7号楼1-702（YJ125型）洋房一套，该认购书中明确载明了刘媛媛、王生发所认购的洋房的面积、单价、付款方式、正式签约时间及交房时间等。刘媛媛、王生发认购的同时另与碧桂园公司约定：因暂时无法通过政府网签系统签订该商品房的“网签版买卖合同”，碧桂园公司待可正式网签条件具备后，再通知刘媛媛、王生发签订“网签版买卖合同”即《商品房买卖合同》，并办理贷款按揭购房等相关事宜。认购当天，刘媛媛、王生发依约向碧桂园公司支付购房定金10000.00元、购房首期房款205301.00元及物业专项维修基金3846.00元，上述款项共计219147.00元。2019年11月15日，碧桂园公司电话通知刘媛媛、王生发前往所购楼房售楼部签订《商品房买卖合同》。刘媛媛、王生发于11月17日到达现场并查看碧桂园公司提供的合同后发现，该合同中并未将售房前期宣传的车位赠送及其使用年限与所购房屋装修、装饰建材品牌与规格的内容予以明确。刘媛媛、王生发提出双方对该部分内容可在即将签订的《商品房买卖合同》中或者可通过补充协议予以完善，碧桂园公司于11月23日予以拒绝。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约…”之规定，碧桂园公司在销售其公司开发的绥阳碧桂园诗乡1号诗乡苑楼盘前期多渠道的发布“买房送车位·专属权利使用70年”、“买房带装修、车位、直饮水系统”等宣传标语，应视为碧桂园公司的要约，刘媛媛、王生发与碧桂园公司签订《认购书》及《协议书》，该《认购书》、《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性的规定，该认购合同有效，应视为刘媛媛、王生发对碧桂园公司要约的接受，双方的预约合同关系成立。刘媛媛、王生发按《认购书》中的约定履行交纳款项等义务后，碧桂园公司本应按《认购书》、《协议书》的约定在签署《商品房买卖合同》届满期限前（2019年9月30日）通知刘媛媛、王生发签订《商品房买卖合同》及办理贷款按揭购房事宜，但碧桂园公司未按约通知。后碧桂园公司于2019年11月15日通知刘媛媛、王生发将签署《商品房买卖合同》，双方于同年11月17日欲签署《商品房买卖合同》时，刘媛媛、王生发对该合同提出异议，要求碧桂园公司将其前期销售广告和宣传资料中赠送70年使用权车位的事项及所交付的房屋装修、装饰建材品牌和规格等按该楼盘售楼部展示区展出的装修建材样品及样板房标准一致的事项明确写入合同之中，或双方另行签订补充协议予以明确均遭碧桂园公司于11月23日拒绝，致使刘媛媛、王生发未能与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，碧桂园公司作为要约人，违反要约的行为，构成违约，致使签订商品房预约合同的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同…(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”以及《商品房销售管理办法》第十五条“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”，碧桂园公司未在规定时间内通知刘媛媛、王生发正式签订《商品房买卖合同》，构成违约。即使双方后于2019年11月17日欲签订《商品房买卖合同》，但刘媛媛、王生发在该合同签订前提出其将前期碧桂园公司销售广告和宣传资料中赠送70年使用权车位的事项及所交付的房屋的装修、装饰建材品牌和规定等按照诗乡1号售楼部展示区展出的装修建材样品及样板房标准一致的事项明确写入合同之中，系合同当事人一方遵循公平原则及诚实信用原则行使自己的权利，碧桂园公司对其发布的销售广告和宣传资料中所明示的事项，拒绝在《商品房买卖合同》或者补充协议中予以明示，违背了预约合同目的，符合解除合同的法定情形。因此，对于刘媛媛、王生发诉请解除双方于2018年6月17日签订的《绥阳碧桂园诗乡1号认购书》及《预签约协议书》的诉讼请求，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，…已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、《商品房销售管理办法》第二十二条“…当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人退还所收费用…”之规定，因碧桂园公司的原因致使双方未能签订正式合同，碧桂园公司应将收取的首期购房款205301.00元及物业专项维修基金3846.00元予以返还，并支付资金占用费，但由于双方是从2019年11月23日产生纠纷，致使未能签订合同，故资金占用费应以首期购房款205301.00元及物业维修基金3846.00元，合计209147.00元为基数，按中国人民银行同期1年期的贷款利率4.35%，自2019年11月23日开始计算为宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，碧桂园公司的违约行为，致使双方的合同未能及时签订，且碧桂园公司亦未举证证明双方未签订正式合同系刘媛媛、王生发的原因或不可归责于双方的原因导致，依据定金罚则，碧桂园公司应退还刘媛媛、王生发定金20000.00元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《商品房销售管理办法》第十五条、第二十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除刘媛媛、王生发与绥阳碧桂园置业有限公司于2018年6月17日签订的《绥阳碧桂园诗乡1号认购书》和《预签约协议书》；二、绥阳碧桂园置业有限公司双倍返还刘媛媛、王生发定金20000.00元，限于本判决生效后十日内付清；三、绥阳碧桂园置业有限公司返还刘媛媛、王生发购房首付款205301.00元、物业专项维修基金3846.00元以及资金占用利息2691.98元（资金占用利息以209147.00元为基数，按中国人民银行同期一年贷款利率4.35%计算自2019年11月23日起2020年3月11日止，计算出资金占用利息为2716.91元）。限于本判决生效后十日内付清；案件受理费4736.00元，减半收取2368.00元，由绥阳碧桂园置业有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另，1.碧桂园公司二审中认可“碧桂园诗乡1号”微信公众号发布的“开盘当天成功签约客户还送车位”等宣传标语，该微信公众号于2018年6月15日发布的宣传视频为“带装修、带车位、带直饮水”等宣传内容。2.张志红系碧桂园诗乡1号的销售人员。张志红通过微信朋友圈发布“劲爆消息：绥阳碧桂园诗乡1号‘买房送车位’，给您使用70年，这是您的专属权利，诗乡唯此1号”、“买房带装修.车位.直饮水系统”等信息。综合双方以上诉辩意见，本案的焦点问题有二：一、案涉《绥阳碧桂园诗乡1号认购书》和《预签约协议书》应否解除；二、解除《绥阳碧桂园诗乡1号认购书》和《预签约协议书》后，碧桂园公司是否应双倍返还定金并承担资金占用费。关于认购书及协议的解除问题。本院认为，碧桂园公司所宣传的赠送专属权利使用70年的车位、买房带装修等宣传标语明确具体并对买受人意欲购房及房屋价格的确定有重大影响，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的应当视为要约的情形。根据《商品房销售管理办法》第十五条关于“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”之规定，双方签订预购协议后，在签订正式《商品房买卖合同》时应将其作为要约的赠送70年使用权的车位及房屋装修等内容写入《商品房买卖合同》或补充协议中，但碧桂园公司拒绝，致使双方预约合同目的不能实现，依照《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，原判解除双方签订的《绥阳碧桂园诗乡1号认购书》及《预签约协议书》，事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。碧桂园公司关于车位系前20年长租，后50年赠送，刘媛媛、王生发理解错误的上诉理由，与该公司在其宣传的广告中的内容不相符，本院不予采纳。碧桂园公司关于房屋装修标准以样板房为准，不应将装修、装饰材料品牌与规格写进合同的内容写进合同的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。关于定金及资金占用费的问题。本院认为，本案系因碧桂园公司拒绝将原要约内容移植到商品房买卖合同或补充协议中，导致双方未能订立商品房买卖合同，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房销售管理办法》第二十二条之规定，原判由碧桂园公司双倍返还定金、返还收取的首期购房款205301.00元及物业专项维修基金3846.00元并支付资金占用费并无不当，本院应予维持。碧桂园公司关于不应向刘媛媛、王生发支付双倍定金以及资金占用费的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4736元，由绥阳碧桂园置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 李 成 波二〇二〇年五月六日法官助理杨颜穗书记员罗然