山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初3297号原告：周琳，女，汉族，1966年出生，住济南市。委托诉讼代理人：高国华，山东金盛阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱雨，山东金盛阳律师事务所律师。被告：山东天澍置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴士民。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：代夏梅，山东齐鲁律师事务所实习律师。原告周琳与被告山东天澍置业有限公司(以下简称山东天澍公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告周琳的委托诉讼代理人高国华、钱雨，被告山东天澍公司的委托诉讼代理人汪运现、代夏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周琳向本院提出诉讼请求：1.判令被告在30日内为原告办理位于东方天澍花园1号楼（现为6号楼）2-801号房屋及2--311号储藏室的权属证书；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋、储藏室权属证书暂计算至2019年10月15日的违约金20557.56元、797.68元（应当分别以购房款1482907元、储藏室款57540元为本金，按每年1%的标准计算），合计21355.24元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月4日，原被告双方签订《济南市商品房买卖合同》一份，由原告购买被告开发的位于济南市历下区经十东路以南、转山西路以西、龙泉山庄以北东方天澍花园1号楼（现为6号楼）2-801号房屋；2015年1月4日，原被告签订《济南市商品房买卖合同》一份，由原告购买前述房屋配套的2--311号储藏室。前述合同签订后，原告均按照合同约定履行了付款义务，被告未能在合同约定产权登记的期限内为原告办理权属登记。被告怠于履行上述合同义务的行为侵犯了原告的合法权益，故原告提起诉讼。原告周琳为证明其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据1.《商品房买卖合同》两份；证据2.交纳房款凭证一份；证据3.房屋移交协议一份；证据4.房屋权属状况信息一份。被告山东天澍公司辩称，（一）根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告没有为原告办妥房屋权属证书的约定及法定义务，办理房屋权属证书需要原告自行办理。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告仅需协助原告提供相关资料报产权机构备案。原告自行到产权登记机构申请并提供相关交税及个人资料后，方可办理房屋权属证书。原告申请被告为其办妥房屋权属证书无相关法律及合同依据，办理房屋权属证书并非被告的义务。（二）原告未能办理不动产权证并非被告的原因导致，是因楼盘总包单位的原因导致，因此按照合同约定被告不应承担违约责任。东方天澍花园由山东省对外建设工程总公司（简称：“外建公司”）承建2号楼（原5号楼）、6号楼（原1号楼）及中铁十四局集团有限公司（简称：“十四局”）承建1号楼（原4号楼）、3号楼（原6号楼）、5号楼（原2号楼）。由于外建公司、十四局逾期提交竣工资料，导致被告无法向济南市城建档案馆提交相关材料，无法进行楼盘的综合竣工验收备案。《城市建设档案管理规定》第九条规定：“建设单位在取得工程档案认可文件后，方可组织工程竣工验收。建设行政主管部门在办理竣工验收备案时，应当查验工程档案认可文件。”根据济南市综合竣工验收备案的要求必须提交《济南市建设档案移交证明》。因十四局的竣工资料逾期，被告虽已具备全部的综合竣工验收备案的条件，但是只有综合竣工验收备案后，被告才能进行不动产权证的初始登记，故导致被告的办证时期延长。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人才承担违约责任，因此原告未能如期办理不动产权证并非被告的原因导致，而是因楼盘总包单位的原因导致，因此按照合同约定被告不应承担违约责任，应当向十四局主张违约责任。（三）原告系山东省对外建设工程总公司的员工，购买的团购房价格低于成本价，应当适用合同法公平原则，不能由被告承担逾期办理不动产权证的违约责任。因政策原因，致使被告涉案楼盘土地从协议出让土地变更为招拍挂拿地，导致被告土地购买成本大幅增加，而原告按照外建公司的团购房购买，经济南市建委对该部分团购房的调解，购房的价格仅为每平方米七千余元，明显低于每平方米约一万元的成本价格。原告在房屋购买价格上获利颇多，并未因逾期办理不动产权证而受到任何损失。另外，被告曾因逾期交房，向原告支付过逾期交房违约金，原告在诉讼请求中再次要求被告承担逾期办证违约金，违反了《合同法》第5条确立的公平原则，即“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”公平既表现在订立合同时的公平，显失公平的合同可以撤销，也表现在发生合同纠纷时公平处理，既要切实保护守约方的合法利益，也不能使违约方因较小的过失承担过重的责任，还表现在极个别的情况下，因客观情势发生异常变化，履行合同使当事人之间的利益重大失衡，公平地调整当事人之间的利益。恳请法院综合原告低于成本价买房情况、获得逾期交房违约金情况、总包单位不提交竣工资料情况等公平合理的处理合同纠纷。综上所述，因总包单位的原因导致无法及时办理房屋产权证书，被告不存在违约行为，不应承担违约责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告山东天澍公司未提交证据。原告提交的1-4号证据，真实、合法且与本案具有关联性，本院依法予以采信。经对原被告提交的证据进行审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认以下法律事实：2015年1月4日，原告周琳与被告山东天澍公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定由原告周琳购买被告山东天澍公司开发建设的位于济南市历下区经十东路以南、转山西路以西、龙泉山庄以北东方天澍花园1号楼2-801号房屋，合同约定房屋的建筑面积189.63平方米，总价款1482907元，房屋应交付时间为2015年10月31日。另一份合同约定由原告周琳购买被告山东天澍公司开发建设的东方天澍花园1号楼2--311号储藏室，合同约定储藏室的建筑面积13.7平方米，总价款57540元，应交付时间为2015年10月31日。房屋及储藏室交付后730日内,被告山东天澍公司应将办理权属登记的材料报产权登记机关备案，如因被告山东天澍公司原因导致原告周琳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告山东天澍公司每年按已付房价款的1%向原告周琳支付违约金。上述合同签订后，原告周琳按照约定支付了购房款1482907元及储藏室款57540元。被告山东天澍公司于2016年5月27日交付了涉案房屋及储藏室，目前涉案房屋及储藏室已符合办理权属登记的条件，被告山东天澍公司尚未履行协助原告办理权属登记的义务。原告周琳请求被告山东天澍公司支付自2018年5月27日至2019年10月15日逾期办理房屋及储藏室产权登记的违约金，原被告认可违约天数共计506天。本院认为，被告山东天澍公司与原告周琳就涉案房屋及储藏室签订的《商品房买卖合同》合法有效。涉案房屋及储藏室已具备办理转移登记的条件，且被告山东天澍公司具有协助办证义务，故对于原告周琳的第一项诉讼请求，本院予以支持。被告山东天澍公司于2016年5月27日交付了房屋及储藏室，被告山东天澍公司应按合同约定履行协助办理产权登记的义务，截至原告主张的2019年10月15日其仍未履行相应义务，已构成违约，原被告认可违约天数共计506天。被告山东天澍公司应按照合同约定向原告周琳支付逾期办理房屋产权登记的违约金20557.56元（1482907元×1%÷365天×506天＝20557.56元）；支付逾期办理储藏室产权登记的违约金797.68元（57540元×1%÷365天×506天＝797.68元）。被告山东天澍公司辩称系案外人原因导致不能及时办理涉案房屋产权登记，因原告周琳对此并无过错，故不能免除被告山东天澍公司逾期办证的违约责任，且被告主张的案外人导致逾期办证与本案并非同一法律关系，故本院对被告山东天澍公司的该项答辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东天澍置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告周琳办理位于济南市历下区经十东路以南、转山西路以西、龙泉山庄以北东方天澍花园1号楼2-801号房屋的产权登记手续；二、被告山东天澍置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告周琳办理位于济南市历下区经十东路以南、转山西路以西、龙泉山庄以北东方天澍花园1号楼2--311号储藏室的产权登记手续；三、被告山东天澍置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周琳逾期办理房屋产权登记截至2019年10月15日的违约金20557.56元；四、被告山东天澍置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周琳逾期办理储藏室产权登记截至2019年10月15日的违约金797.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334元，减半收取167元，由被告山东天澍置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 娟二〇二〇年五月十八日书记员 赵一鸣