宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终295号上诉人（原审被告）：李某1，个体户，不识字，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：王某1（李某1妻子），住宁夏回族自治区吴忠市。一般授权代理。委托诉讼代理人：王某2，北京德恒（银川）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李某2，住宁夏回族自治区海原县。委托诉讼代理人：庞某，宁夏银杜律师事务所律师。特别授权代理。原审被告：宁夏泰龙农业开发有限公司。法定代表人：王某1。上诉人李某1因与被上诉人李某2、原审被告宁夏泰龙农业开发有限公司（以下简称：泰龙开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区红寺堡区人民法院（2019）宁0303民初1734号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李某1上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋的所有权人系原审被告泰龙开发公司，上诉人至今尚未取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋无处分的权利，其与李某2签订的房屋租赁合同无效，法院应判决上诉人与李某2签订的《楼房出租合同》无效。二、一审法院认定涉案房屋系上诉人拖延提供相关消防设计和竣工验收消防的备案手续，导致李某2无法办理，餐厅无法正常经营，合同目的无法实现，缺乏证据证明。在李某2申请办理消防设备登记手续时，上诉人积极配合李某2办理，积极向李某2提供房屋不动产权证、身份证等相关证件，不存在上诉人拖延的事实，同时，经上诉人到吴忠市红寺堡区消防大队询问，上诉人给李某2提供的手续的主要原因在于其年龄大了不想继续经营餐厅，并不是上诉人拖延提供手续导致的。三、一审法院对双方有争议残值部分：一层后大厅涂料、围墙砌筑及抹灰、四层财务室壁柜酌定价值为19882元，无科学和法律依据，凭啥认定为19882元；后厨改水电及地暖工程根据证人马某证言酌情支持20000元，属于认定事实错误，因无其他证据证明马某陈述的证言是否客观、真实。四、李某2未按时向上诉人及时支付房屋租赁费构成严重违约，同时其未积极向吴忠市红寺堡区消防大队申请办理消防房屋备案登记手续存在严重的过错，其应当对自己的损失至少自行承担60%责任。五、关于涉案房屋装修残值鉴定费20000元均由上诉人承担，严重的不合理、不公平，鉴定费是为了明确双方争议装修残值的损失，应该由双方合理分担。综上，上诉人为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，提起上诉，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。因为被上诉人租赁涉案房屋是准备经营餐饮，应当在装修之前取得消防验收通过后才能开工装修，但被上诉人没有取得消防验收合格情况下就开始装修餐厅，对此造成的损失应自行承担。被上诉人李某2答辩称：1.双方签订合同后，李某2对房屋进行了装修，在装修期间李某2咨询红寺堡消防大队关于消防安全考核验收的事宜，该消防大队主管郭参谋长给李某2做了详细的介绍，要求提供该栋大楼的设计图纸及相关资料，事后李某2找到李某1要求其提供消防审核的设计图纸及相关资料，李某1以该栋大楼早已验收合格，已有消防合格证拒绝提供，无奈之下李某2找到李某1同去消防大队进行消防咨询，但李某1仍然没有提供，在此情况下李某2停止继续装修，引发二人的诉讼；2.根据《建设工程消防管理监督规定》第13条6项规定（内容略），另外根据相关规定就关于李某2在原大楼基础上重新设计装修餐厅面积超过500㎡为新的改造工程，对改造工程当地消防部门必须重新验收消防合格问题。综合以上规定，李某2装修的餐厅必须经当地消防部门审核合格后方能营业，而李某1拒绝配合提供图纸和相关资料，使得李某2无法向当地消防部门申请消防验收，故李某2认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回，维持原判。因涉案大楼以办公大楼进行了消防报备验收，并没有以餐饮业报备消防验收，而进行餐饮业时改变了大楼用途性质，必须要拿大楼原设计图纸和经营餐厅更改的图纸到消防部门重新报备审核，但李某1拒不配合，因此造成的损失应当由李某1赔偿。原审被告泰龙开发公司答辩称：涉案出租房屋登记在宁夏泰龙农业开发有限公司名下，之前已经进行了消防报备验收，并取得消防设计备案凭证，李某2开餐厅属于局部改造，应当自己去办理餐饮消防报备，我公司愿意配合并提供相关消防报备材料。被上诉人李某2一审时作为原告向一审法院提出诉讼请求:1.判令解除原告与被告李某1签订的《楼房出租合同》；2.判令被告赔偿原告自建房屋和装修损失242800元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2017年5月1日，原告李某2与被告李某1签订房屋租赁合同，合同约定，被告李某1将位于红寺堡一中东门李某1大楼一层（除营业房5间外）、二楼前大厅、四楼办公室大间一套（最里面靠东一间）出租给原告使用。后院内有2间房原告自建自用，租期为10年，第一年免房租。年租金20万元，租金按年付清。同时，双方对各自义务也进行了约定。合同签订后，原告为经营餐厅，对所承租部分建筑进行装修，主要有一楼前大厅墙面和柱子贴瓷砖部分，大厅顶部边角线装饰部分，大厅顶部刮腻子、喷漆、石膏线、吊顶，挂灯20个（大厅10个、后厅10个）、灯带转圈部分灯泡200多个，大厅后厨后半部分瓷砖、墙面砖、安装铁皮排烟系统、安装两台抽油烟机，大厅窗帘7个、风景画窗帘7个、安装门5扇，一楼大厅配电室两个配电装置仪器、地下电缆线、吧台制作及龙凤装饰画，一楼大厅西侧原告自建两个单间房屋、地面瓷砖、地暖、卫生间的便池等配套设施、房顶为彩钢板、两套门窗、吊顶石膏板，后大厅四个紫红色门帘、典礼舞台、舞台门帘装饰、后大厅柱子边角装饰部分、后大厅顶部刮腻子、喷漆，厅面房（第一间房）走廊通道的水电暖地面、墙面瓷砖、吊顶、四楼热水器一套、窗帘一个。原告完成大部分装修后，准备办理消防检查合格证，因缺少相关的消防设计和竣工验收消防的备案手续，导致原告租赁房屋消防验收无法通过，原告多次联系被告李某1要求提供消防验收资料进行变更，被告李某1不予配合，致使原告至今未能营业。另查明，本案涉案房屋第一层2间房屋﹝不动产权证号：宁（2017）红寺堡不动产权第XXXX号，房屋建筑面积：496.53㎡；（2017）红寺堡不动产权第0002136号，房屋建筑面积：44.72㎡﹞、第二层前大厅﹝不动产权证号：宁（2017）红寺堡不动产权第XXXX号，房屋建筑面积：1381.07㎡，被告李某1向原告出租500㎡左右﹞均登记在被告宁夏泰龙公司名下，公司成立于2015年12月7日，截止2019年9月30日，被告李某1一直持有该公司股份为控股股东且为公司执行董事兼总经理，2019年9月30日，股东变更为王某1、李尹贤，现公司法定代表人王某1暨被告李某1妻子持公司股份95%，李尹贤持公司股份5%。再查明，由于原告李某2对租赁房屋进行装修，装修价值无法进行判断，原告向本院申请进行司法鉴定，经宁夏正业通工程咨询有限公司鉴定，出具编号为宁正价鉴﹝2019﹞第0016号鉴定意见书，鉴定意见为：一、确定性意见。1.厨房改造、地砖、墙砖、大厅墙砖、地砖、吧台、雅座装修部分价格为102205元；2.装修其他部分38280元；3.安装套定额部分52749元；上述合计193234元（包含安全文明施工措施费，不含工程税金、规费、管理费、利润）。二、选择性意见：一、1.一层大厅天棚涂料及部分石膏板吊顶4958元；2.一层后大厅涂料4520元；3.围墙砌筑及抹灰29167元；4.四层财务室壁柜1118元；上述合计39763元（包含安全文明施工措施费，不含工程税金、规费、管理费、利润）。三、推断性意见：后厨改水改电及地暖工程35128元（原告主张金额）。鉴定费20000元，原告已交纳。一审法院审理认为，原告李某2与被告李某1签订《楼房出租合同》，将位于吴忠市××区、二楼前大厅出租给原告，原告对租赁房屋进行装修使用准备经营餐厅，合同系双方真实意思表示，合法有效，应予保护。关于原告要求解除其与被告签订租赁合同的诉讼请求，认为被告李某1向原告租赁的两层楼房涉案房屋总建筑面积大于500㎡，根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条第六项：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅”。原告将租赁房屋装修改造为餐厅对外进行餐饮服务，餐厅场地属于公众聚集场所，应当进行消防验收并办理消防备案登记。另根据《中华人民共和国消防法》第十五条：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”之规定，原告如不进行消防安全检查，办理消防登记备案，则餐厅无法正常使用进行营业。原告到吴忠市公安消防支队红寺堡区大队申请消防验收，被告李某1拖延提供相关的消防设计和竣工验收消防的备案手续，导致原告无法办理，餐厅无法正常营业，合同目的无法实现。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，原告租赁房屋主要目的是经营餐厅，承租人应当保障其出租的房屋具备经营餐厅的条件，本案租赁房屋因没有提供相关的消防设计和竣工验收消防的备案手续无法进行消防验收，导致租赁房屋因违反法律强制性规定，无法使用，故对于原告主张解除与被告李某1签订的房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。关于原告李某2要求被告李某1赔偿原告自建房屋和装修损失242800元的诉讼请求。被告李某1明知原告租赁房屋是用于经营餐厅，且同意原告对租赁房屋进行装修，因未提供相应备案手续导致租赁房屋不具备经营餐厅的条件，其行为违反诚实信用原则，构成违约。原告对租赁房屋进行装修，装修材料与装修房屋形成附和无法拆除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，被告李某1在签订租赁合同时作为被告宁夏泰龙公司的董事兼总经理，以自己的名义与原告签订房屋租赁合同，原告也一直认为被告李某1为租赁楼房的所有人且向其主张权利，被告李某1未向原告披露房屋实际所有人泰龙开发公司，故被告李某1应为租赁合同的相对人，被告李某1有权选择其承担责任。关于装饰装修残值的确定，本院参照鉴定意见书意见，确定双方无争议装修部分（厨房改造、地砖、墙砖、大厅墙砖、吧台、雅座装修部分、装修其他部分、安装套定额部分）的价值为193234元；双方有争议部分（一层后大厅涂料、围墙砌筑及抹灰、四层财务室壁柜）的价值酌定为19882元；后厨改水改电及地暖工程，结合证人马某证言，本院酌情支持20000元，故被告李某1向原告李某2赔偿装饰装修残值损失共计233116元。关于被告李某1认为，其向原告李某2出租的房屋手续合法，符合出租条件的辩解理由。认为虽然出租房屋的不动产登记手续合法，用途也为商服用地/商业服务，并进行了消防设计备案，但是涉案房屋申报以红寺堡区泰龙残疾人托养中心办公楼进行申报办理，原告在被告李某1同意下装修租赁房屋经营餐厅，对房屋装修部分需重新进行消防设计备案，在未进行消防检查备案的情况下，涉案的租赁房屋不具备开设餐厅的条件，故对其辩解理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三款、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条第一款规定，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件若干规定》第三十条之规定，判决：一、解除原告李某2与被告李某1签订的《楼房出租合同》；二、被告李某1于本判决生效后十五日内向原告李某2赔偿装饰装修的损失233116元；三、被告宁夏泰龙农业开发有限公司不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4942元，减半收取2471元，由原告李某2负担73元，被告李某1负担2398元；鉴定费20000元，由被告李某1负担。二审中，上诉人李某1向本院提交两份新的证据：证据一、检测报告打印件３张，证明目的：1.证明涉案楼房第二层出租给宁夏九墨文化教育培训中心有限公司，该公司委托宁夏瑞安元消防技术有限公司进行检测，合格后已经在红寺堡消防部门进行了备案登记，时间为2019年11月12日检测；2.局部的装修需要有承租人自己依法向消防部门申报消防设计，出租方提供相应的材料；证据二、建设工程消防设计备案凭证1份，证明目的：涉案房屋已经备案，明确不得擅自修改消防设计，需修改的应重新备案。被上诉人发表质证意见认为：对证据一与本案无关，对其真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；对证据二真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不予认可，宁夏泰龙残疾人康复托养中心办公楼消防设计备案凭证与李某2经营餐厅按要求需要重新报备审核，两者互不关联，李某1在2017年5月签订合同时，李某2在装修期间，李某1以该大楼有消防设计备案凭证为由拒绝向李某2提供设计图纸及相关报备材料，使得李某2无法向相关部门进行申请审核。原审被告泰龙公司质证意见同李某1举证意见。本院对上诉人提交证据的真实性予以确认，涉案租赁房屋登记在原审被告泰龙公司名下，处于宁夏泰龙残疾人康复托养中心办公楼第一二层，该泰龙残疾人托养中心办公楼消防设计备案凭证虽与李某2经营餐厅的消防审核报备两者互不关联，但开设餐厅进行二次装修按照要求应当重新报备审核，对于证明该大楼由宁夏瑞安元消防技术有限公司于2019年11月12日对消火栓进行检测，可以和证据二2017年7月11日的吴忠市公安局消防支队红寺堡区大队进行消防设计备案凭证相印证，本院对其证明目的予以采信。本院二审查明的案件事实与一审一致，对于原审查明的案件事实予以确认。本院认为，1.本案系房屋租赁合同纠纷，涉案租赁房屋（李某1大楼一层、二楼前大厅）根据查明的案件事实，虽登记在原审被告宁夏泰龙农业开发有限公司名下，但根据本案另查明的事实，公司成立于2015年12月7日，截止2019年9月30日，被告李某1一直持有该公司股份，为控股股东且为公司执行董事兼总经理，2019年9月30日，股东变更为王某1、李尹贤，现公司法定代表人王某1即被上诉人李某1妻子持公司股份95%，李尹贤持公司股份5%。上诉人李某1作为涉案租赁合同相对方对涉案房屋有权处分，双方签订的房屋租赁合同系其真实意思表示，内容合法，且已实际履行，故一审法院判决属有效合同正确，上诉人李某1认为其至今尚未取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋无处分的权利，其与被上诉人签订的房屋租赁合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持；2.涉案租赁房屋因开设餐厅需要二次进行消防审核，办理相关消防设计和竣工验收消防的备案手续，双方在涉案房屋租赁合同中没有约定，但按照相关规定和行业惯例，应当属于开设餐厅的承租方办理，出租方还需要提供大楼的原设计图纸和泰龙开发公司的营业执照、法人身份证明及已经审核过的消防报备手续。上诉人李某1作为出租一方当事人应当积极履行配合义务，二审中虽陈述其积极配合被上诉人办理，积极向被上诉人李某2提供房屋不动产权证、身份证等相关证件，不存在拖延的事实，但事实上在卷证据显示，一审中上诉人李某1经原审法院三次开庭传唤均未到庭，可视为对自己举证质证权利的放弃，且在二审中未能提交相应的的证据予以印证其不存在拖延的事实，对于合同目的无法实现应当承担相应的责任，被上诉人李某2未采取积极解决问题的方式，消极履行合同造成合同目的无法实现亦应承担一定责任，故原审法院以涉案租赁房屋因没有提供相关的消防设计和竣工验收消防的备案手续无法进行消防验收，导致租赁房屋因违反法律强制性规定，无法使用，判决解除房屋租赁合同并无不当，在二审审理过程中，上诉人李某1提出自己愿意积极配合被上诉人李某2办理消防报备手续，但因双方引起诉讼已经失去原有合作基础；3.涉案租赁房屋的装修损失，对于装修材料与装修房屋形成附和无法拆除的部分，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，原审法院就涉案租赁房屋装修价值，依法委托宁夏正业通工程咨询有限公司进行鉴定，并参照该鉴定意见结合本案实际酌情予以判决并无不妥。综上，上诉人李某1的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4942元，由上诉人李某1负担。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 满丽娟审判员 王祺祺 二〇二〇年五月二十一日书记员 冯海晶附：本案相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；