广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初287号 原告桂林金安物业服务有限公司。 统一社会信用代码：91450303794334423N。 住所：桂林市叠彩区中山北路930号锦绣乐园20栋1-3-2号。 法定代表人陈敏，该公司总经理。 委托代理人易志萍，广西诚瑞律师事务所律师。特别授权。 被告李立平，女，1971年2月19日出生，汉族，住址：广西灵川县。 委托代理人宁顺芹，男，1968年4月5日出生，汉族，住址：湖南省邵东县野鸡坪镇群兴村宏家组25号。现住广西灵川县。系被告李立平之夫。 原告桂林金安物业服务有限公司与被告李立平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂林金安物业服务有限公司委托代理人易志萍，被告李立平及委托代理人宁顺芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告是原告提供物业管理服务的桂林八里街经济开发区水岸新城12栋2单元101号房业主。被告于2014年9月11日与开发商桂林市力天房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买桂林八里街经济开发区水岸新城12栋2单元101号房屋，建筑面积为105.23㎡。同日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定，原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积每月1.2元/㎡的标准，在开发商交房时预交一年物业管理费，期满后十日内交半年物业管理费，以此类推，如被告逾期付款，应根据欠款金额的3%，每天向原告支付逾期违约金。协议签订后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，2018年1月1日至2019年12月31日，被告共欠物业管理费3030元、公共水电费240元、楼宇维修费40元、生活垃圾费144元，以及逾期付款违约金909元（按物业费欠费总额的30%计），共计4363元。原告多次催讨均无果。被告拒不交纳物业管理费的行为已违约，侵犯了原告及其他业主的合法权益。原告为此提起诉讼，请求依法判令被告：1、向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日物业管理费3030元、公共水电费240元、楼宇维修费40元、生活垃圾费144元，以及逾期付款违约金909元（按物业费欠费总额的30%计），共计4363元；2、负担本案诉讼费。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、《物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》。证明原告与被告等小区业主之间成立物业管理服务关系； 2、物业工作人员工作中照片十一张、办公室工作日志复印件十页、工程部维修登记表复印件三十八页、安保巡逻记录表复印件二十九页、车辆出入登记表复印件十页、消防控制室值班记录表复印件四页。证明原告为被告提供了完善的物业服务； 3、委托代收生活垃圾处理费协议书复印件三份。证明环卫站委托原告代收小区垃圾费的事实； 4、水、电费续费发票。证明原告代小区业主交纳公共水电费的事实。 被告辩称，原告诉称被告欠其物业费是事实。拖欠的原因是原告没有履行服务合同的相关义务，造成被告的重大财产损失，多次找原告协商解决，但原告不予理睬。2017年8月、2018年7月8日、2019年2月7日，三次发生污水从被告居所卫生间、楼梯间、电井冒入至客厅、房间，水深10余至30余公分，造成家具、家电、地面、墙壁等财产损失。发生该情况后被告均第一时间向原告反映并要求原告到现场查看处理解决，第一次原告负责人陈敏到现场协商赔偿事宜，由于赔偿金额与被告实际损失相差甚远，协商无果。第二、第三次原告均不予理睬。三次共造成财产损失10万余元，至今原告不予解决。依据《物业服务收费管理办法》的相关规定，原告对被告居住区地下污水管道有维修养护的责任，但原告对被告的反映不予理睬，导致被告居室三次遭下水道污水洗劫，造成被告财产损失，依前述收费办法规定，企业服务收费应当与服务水平相适应的原则，以及为业主提供质价相符的服务，但原告的服务没有达到规定要求。另，原告服务小区还存在安全隐患的设备设施：消防栓内无消防管；原告将消防通道划线改为电动车停车位；防火门及闭门器严重损坏、灭火器等应急设施不齐全，原告未进行修缮；当发生火灾等紧急情况时，对被告人身、财产安全造成严重影响。原告未及时处理产生的垃圾，垃圾乱丢乱放。原告未履行服务义务，不为被告解决问题，不予交费的责任在原告，故被告不应支付违约金。综上，原告没有履行服务合同所规定的义务，并造成被告重大财产损失达10万元，原告应赔偿被告该财产损失后可冲抵被告的物业费。 被告为其辩解在举证期限内提供的证据有： 1、彩色照片四张。证明被告居住的水岸新城12栋物业楼下污水井因原告没及时清理，2017年8月，导致雨天污水井冒水，造成被告居住的房屋负一楼内大便器等及楼梯间受损害； 2、手机内存视频时长2分10秒。证明同证据1； 3、手机内存视频三段时长共65秒。证明2019年7月7日，因原告管理不到位，导致消防管破裂，被告所居住的房屋负一楼进水； 4、手机内存视频时长1分58秒。证明原告私自划设自行车、电动车、摩托车停车场，影响消防通道； 5、彩色照片十张。证明被告所居住小区的6、7、8、9号楼梯间电线随意乱拉，原告管理不到位； 6、手机内存视频。证明2020年3月22日中午12时小区保洁员没及时清理垃圾。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据2、4不认可。原告对被告提供的证据1有异议，认为照片拍摄时间、地点不明，不能证明被告所要证明内容；对被告提供的证据2有异议，认为市区每年因天气导致的部分涨水内涝都有发生，也正常，该视频不能反映是被告的负一楼物业。被告物业有负一楼、一楼，原告只收取被告一楼的物业费，其负一楼的物业费原告并没在收费之列；假设被告负一楼因雨天水患进水，不能证明是原告不履行合同义务造成，不排除物业结构、质量或被告自己造成；对被告提供的证据3有异议，认为视频不能显示地点是被告所居住的小区，不能证明其所要证明内容；对被告提供的证据4有异议，认为视频不能显示是本小区消防通道，且小区在2018年曾发生过一起火情，认定属意外火情，消防车辆进出畅通，没有因通道堵塞而延误施救；对被告提供的证据5不予认可，认为照片不能反映是本案小区情况；对被告提供的证据6有异议，认为本小区实行垃圾一日一清，每天早上8点，小区保洁员会把小区垃圾清理干净。被告称其视频拍摄于2020年3月22日中午12时，因小区住户较多，不同时段有业主将生活垃圾丢入垃圾桶，此不能证明垃圾没及时清理。 本院认为，原告提供的证据2、4具有证据的合法性、客观性、关联性，本院对其予以确认，作为认定案件事实的依据。 被告提供的证据1、2、3因与案涉法律关系不具关联性，故本院不予采纳；被告提供的证据4、5、6因与双方诉辩事由有一定关联性，故本院可作为参考。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告桂林金安物业服务有限公司为依法登记的物业服务企业，经营范围为物业管理。2009年11月6日，桂林市力天房地产开发有限公司水岸新城分公司（甲方）与原告桂林金安物业服务有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，管理对象为桂林八里街经济技术开发区水岸新城小区物业。合同第二十一条约定：物业管理服务费。自甲方向物业买受人交付物业开始，乙方对已交物业买受人的物业收取物业管理费。一期普通住宅按建筑面积0.4元/㎡；二期高层（7#、13#、15#）住宅按建筑面积0.85元/㎡；三期高层（12#、11#、17#）住宅按建筑面积1.20元/㎡；商铺按建筑面积1.50元/㎡；协议还约定了其他内容。合同签订后，原告进驻至今，依约对水岸新城小区物业履行物业服务义务。小区绝大多数业主依约向原告交纳物业服务费等费用。被告是原告提供物业管理服务的水岸新城12栋2单元101号房业主。其于2014年9月11日与开发商桂林市力天房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买水岸新城12栋2单元101号房屋，建筑面积为105.23㎡。同日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定，原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积每月1.2元/㎡的标准，在开发商交房时预交一年物业管理费，期满后十日内交半年物业管理费，以此类推，如被告逾期付款应根据欠款金额的3%，每天向原告支付逾期违约金。协议签订后，原告依约为被告提供了相应的物业管理服务，被告也依约交纳物业服务费等费用。但自2018年1月1日至2019年12月31日，被告以原告未依约履行物业服务管理义务，持答辩理由拒绝向原告交纳物业管理费。被告共欠2018年1月1日至2019年12月31日物业管理费3030元、公共水电费240元、楼宇维修费40元、生活垃圾费144元。经多次催讨均无果后原告向本院提起诉讼，主张如前述。 另查明，水岸新城小区未成立业主委员会。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：原告是否违约在先、不履行服务协议约定义务并当然导致被告不予交纳物业费及不承担违约责任。 本院认为，原告是具有执业资格的物业服务企业，其与被告签订的前期物业管理服务协议对双方均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告向被告所居住小区提供了物业服务，根据权利义务相一致的原则，被告作为由原告提供物业服务的小区业主，享受了原告提供的物业服务，应当依合同约定按时足额交纳物业费。被告拖欠原告2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费3030元、公共水电费240元、楼宇维修费40元、生活垃圾费144元，应当依约交纳，原告的诉讼请求，本院予以支持。关于本案违约金问题，本院认为，被告经原告催收仍逾期未交物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告要求被告按所欠物业费总额作为损失以30%计算违约金符合法律规定，本院予以支持，即被告应支付违约金为3030元×30%=909元。 被告抗辩称原告未履行合同义务，服务不到位，其物业因污水井冒水多次被淹，告知原告均未解决，致其财产造成重大损失，对此，其可另案主张权利。关于被告提出原告对小区相应公共设施设备未履行维修、更换、添置义务，其可依约要求原告区别是否属于物业共用部位、共用设施设备小修和急修还是属于保修期满后大中修、更新、改造的不同性质，按规定的程序、时间进行处置。水岸新城小区业主众多，建设和谐平安小区，是包括被告在内的小区全体业主和物业服务企业的共同责任，由于小区未成立业委会，被告作为业主热心参与管理，应当肯定。被告认为小区业主停放自行车与消防通道形成妨碍、垃圾清理等安全、卫生方面，原告的管理服务有待改进和完善，双方应通过沟通或采取其他正确途径解决，被告也可以依约要求原告限期整改，对逾期未整改给其造成损害的，其可以据实要求对方承担相应法律责任，但不得以拒交物业费这一损害小区其他业主共益权的行为进行对抗。 综上，被告认为原告不履行服务协议，违约在先，其拒绝交纳物业费的抗辩本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 被告李立平向原告桂林金安物业服务有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费3030元、公共水电费240元，楼宇维修费40元、生活垃圾费144元及逾期付款违约金909元，合计4363元。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告李立平负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  关桂长 二〇二〇年五月十五日 书记员  周丽琼