北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初52798号原告（反诉被告）：阿尔法沃夫（北京）加速器科技有限公司,住所地北京市海淀区。法定代表人:王乃琛,执行董事。委托诉讼代理人：马明会，女，该公司员工。委托诉讼代理人：邹日雄，男，该公司员工。被告（反诉原告）：清北华数教育科技（北京）有限公司,住所地北京市海淀区。法定代表人：张永华，执行董事。委托诉讼代理人：柳玉清，女，该公司员工。原告阿尔法沃夫（北京）加速器科技有限公司（以下简称阿尔法沃夫北京公司）与被告清北华数教育科技（北京）有限公司(以下简称清北华数北京公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阿尔法沃夫北京公司之委托诉讼代理人马明会、邹日雄，被告清北华数北京公司之委托诉讼代理人柳玉清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。阿尔法沃夫北京公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除我公司与清北华数北京公司于2018年7月5日签署的《房屋租赁合同》及2018年10月26日签署的《房屋扩租协议》；2、判令清北华数北京公司赔偿因提前解除协议的违约金388875元；3、判令清北华数北京公司支付2019年5月1日至2019年5月17日期间的租金及物业管理费共计108375元；4、判令清北华数北京公司按合同约定逾期每日1%标准赔偿因长期未支付租金及物业管理费的违约金（自2019年4月13日开始计算，截止2019年7月3日，共逾期82天，应支付违约金318877.50元）；5、判令清北华数北京公司支付诉讼请求中第2项至第4项的款项计816127.50元（扣除房屋租赁保证金382500元）后，向我公司支付共计433627.50元；6、本案全部诉讼费用由清北华数北京公司负担。事实与理由：双方分别于2018年7月5日、2018年10月26日签署《房屋租赁合同》、《房屋扩租协议》，合同期限至2019年12月31日。我公司己如约履行合同义务，于2019年4月29日收到清北华数北京公司通过微信发来的《房屋租赁合同解除通知书》。我公司收到电子函件后，于2019年4月29日向该公司发出《关于对的回函》、《违约告知函》，于2019年5月5日发出《违约告知函》。在此期间，双方多次商议就解决房屋解除状态双方的责任划分、租金缴纳、房屋租赁保证金及其他未结清款项等问题，未能达成一致。为了保持原办公场所安宁，经协调后，清北华数北京公司先搬离原办公地址，双方对其他未达成一致的事项再慢慢进行协商。2019年5月17日，清北华数北京公司开始整理物件并进行搬家，因双方办理房屋交接手续时，未能就相关问题达成一致，我公司为减小损失、维护自己的合法利益，将清北华数北京公司的一些办公用品作为抵押以便后期解决争议事宜，于2019年5月17日签署《家具抵押说明》。自清北华数北京公司搬离原办公地址后，并未主动向我公司提出解决问题。多次联系该公司长期和我公司对接人员并未获得积极回复，无奈之下于2019年6月12日向该公司及其母公司北京万友映力科技有限公司发送《付款通知函》，要求其在6月21日前和我公司联系解决房屋租赁未解决事宜。截止目前，并未取得该公司及其母公司的回应。双方签署的《房屋租赁合同》及《房屋扩租合同》是双方真实意思表示，合法有效。清北华数北京公司应按协议约定支付房租，事实清楚、证据充分，应受法律的保护。我公司经多次口头、电话及书面催告，清北华数北京公司仍未按《房屋租赁合同》及《房屋扩租合同》约定继续履行，严重损害了我公司的合法利益。清北华数北京公司辩称，双方分别于2018年7月5日签署《房屋租赁合同》、于2018年10月26日签署《房屋扩租合同》。涉案合同第13-3条约定“甲方协助乙方在电梯间放置乙方公司名称，同时统一为入驻企业在前台位置和电梯口玻璃门上进行LOGO展示和公司指引。”涉案合同第5-3条约定“甲方在乙方迁出营业执照之日起15日内退还乙方租赁保证金，不计利息，每逾期支付一天，按保证金*1%/天支付违约金。”涉案合同签订后，阿尔法沃夫北京公司未完全按照涉案合同13-3条约定履行合同，在我公司的多次强烈要求下仍拒绝向我公司提供前台位置的LOGO展示。后我公司于2018年12月前后进行了品牌升级，将公司品牌名称由“***”变更为“清北网校”，我公司将品牌升级情况告知阿尔法沃夫北京公司，并多次沟通表示希望其按涉案合同约定对电梯间、前台和电梯口玻璃门等位置进行LOGO更换，该公司均以需要等统一设计为由进行拖延。直至2019年4月份，该公司仍未有任何履约意向，全部办公区域仍然保留“***”名称，导致我公司日常经营的极大不便。我公司遂于2019年4月29日向该公司发出解约通知书，但该公司仍然未就LOGO更换事宜积极与我公司沟通协调。我公司为培训类初创企业，每天至公司办公地点上课的教师、学生人数众多，阿尔法沃夫北京公司拒绝在前台位置展示我公司LOGO和及时更换LOGO的行为，也造成我公司用户对公司品牌的众多质疑，对我公司的经营造成严重影响。阿尔法沃夫北京公司的行为严重违反合同约定，并给我公司的利益造成严重损害。关于欠付房租，应当扣除合同约定的免租期，扣减之后为95625元。阿尔法沃夫北京公司主张的违约金标准过高，其没有证据证明因违约造成的损失确实达到如此高的标准，申请法院对此予以调整，对于逾期支付租金部分按照同期中国人民银行活期存款利率标准进行调整认定。故我公司不同意阿尔法沃夫北京公司的诉讼请求，并同时提起反诉，反诉请求如下：1、请求确认双方于2018年7月5日签署的《房屋租赁合同》和于2018年10月26日签署的《房屋扩租合同》于2019年4月29日解除；2、请求判令阿尔法沃夫北京公司返还交纳的房屋租赁保证金382500元；3、请求判令阿尔法沃夫北京公司支付因逾期返还房屋租赁保证金而产生的违约金512550元（以保证金382500元为基数，按照日1%标准，自2019年6月2日开始计算，计算至实际支付之日止）；4、请求判令阿尔法沃夫北京公司承担本案的全部诉讼费用。阿尔法沃夫北京公司针对清北华数北京公司的反诉辩称，我公司不认可清北华数北京公司的反诉请求，双方合同尚未解除，返还租赁保证金的金额是在双方全部债权债务全部清偿之后如有剩余再返还，对方违约导致我公司较大损失，要求该公司承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年7月5日，阿尔法沃夫北京公司（甲方）与清北华数北京公司（乙方）签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，内容为：“甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市海淀区海淀大街3号鼎好电子大厦写字楼B座10层东南区房屋（以下简称诉争房屋），该房屋建筑面积为600平方米，双方同意按照该建筑面积计算租金、物业管理费以及电费等其他费用。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲乙双方约定，该房屋租赁期为1年5个月27天，自2018年7月5日起至2019年12月31日止。甲方承诺给予乙方2018年7月5日起至7月14日共10天的免租期进行装修以及家具布置。甲、乙双方约定，该房屋租金标准为：每日每平方米建筑面积租金及物业费为人民币8.50元，该价格包含物业费，不包含水电费。同时双方同意，租金及物业费与大厦物业增长保持一致，即每年上涨6%，2018年为8.50元／日／平方米，通过双方协商，乙方在租期满一年后，从2019年7月开始租金及物业费开始上涨6%，即2019年7月开始往后为9.01元／日／平方米。支付方式：乙方应按每2个月为一期支付的方式向甲方预交付下一期的租金及物业费。乙方应当在每期届满前20日前向甲方支付下一期租金及物业费。乙方应在签署本合同3个工作日内将首次（含免租期）应付租金计人民币244800.00元支付至甲方指定账户。计算方式：8.5*600*(17+31)=244800（元）。在2018年7月8日前完成第一次房租支付(2018年7月5日至2018年8月31日房租)；在2018年8月l2日前完成第二次房租支付(2018年9月1日至2018年10月31日房租)；在2018年10月12日前完成第三次房租支付(2018年l1月1日至2018年12月31日房租)；在2018年12月12日前完成第二次房租支付(2019年1月1日至2019年2月28日房租)；在2019年2月9日前完成第三次房租支付(2019年3月1日至2019年4月30日房租)；在2019年4月12日前完成第四次房租支付(2019年5月l日至2019年6月30日房租)。以此类推。乙方应按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金及物业费，逾期交纳租金或物业管理费的，须按逾期天数向出租人交纳违约金，每日违约金按应付未付款额1%计算。逾期付款超过20日乙方仍不补交的，甲方在收取违约金的同时，有权停止向乙方提供有关服务（包括停止向该房屋提供水、电等），乙方由此受到的损失均应由乙方自行承担，甲方不承担任何赔偿责任。逾期付款超过30日乙方仍不补交的，甲方有权解除本合同，要求乙方按照甲方通知的期限搬离该房屋，并按照本合同约定承担违约责任。甲、乙双方约定，本合同签署之日起3个工作日内乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为60日的租金，即（人民币）306000.00元。如乙方未能在前述约定期限交纳租赁保证金的，本合同自动解除，甲方有权将该房屋出租给其他任何第三方，同时乙方还应向甲方支付违约金，即60日租金。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权先从租赁保证金中扣除相应金额来赔偿甲方的损失。在甲方按本合同规定用保证金抵扣乙方应付的款项后，所持保证金少于60日租金时，乙方须立即将租赁保证金补足。如乙方在7日内不补足租赁保证金的，甲方有权终止本合同，并收回该房屋，除此之外，乙方还须赔偿甲方因此所蒙受的一切损失。除本合同另有约定外，本合同履行期满，乙方不再续租，或本合同提前终止的，经甲乙双方确认乙方在租赁期内无欠付款项或其他未处理完的违约行为，则在双方办理完毕该房屋交接手续后，乙方应在l5日内把在该房屋注册的工商营业执照迁出，每逾期迁出一天按保证金*1%／天扣除租赁保证金。甲方在乙方迁出营业执照之日起15日内退还乙方租赁保证金，不计利息，每逾期支付一天，按保证金*1%／天支付违约金。租赁期间，乙方使用该房屋所发生的物业管理费、水、电、能源费用、通讯等以及乙方因使用该房屋而发生的其他相关费用均由乙方承担。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方按3个月租金的标准支付违约金，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，乙方已支付的保证金及未到期租金可以直接冲抵乙方应支付的对应金额的违约金：1.乙方提前终止租赁关系的；2．乙方未征得甲方书面同意擅自改变房屋用途的；3．因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4．乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；5.乙方逾期不支付租金、物业管理费等费用累计超过20日的；6.乙方未经甲方批准私拉电线，违章用电，已造成损失的；7.乙方未按照消防部门的要求配备消防部门认可的消防设施（费用自理），已造成损失的；8．发生本合同所述未按时足额交付保证金，或保证金不足并在规定时间内仍未补足的情形；9．乙方因违法经营、发生侵权行为或因与第三方发生债务或其他纠纷，导致乙方无法正常营业，此种情况在60天内未能解除；10．乙方破产或进行清盘（除合并或改组的清盘外）；11．乙方严重违反本合同中乙方必须遵守或履行的其它规定，造成合同目的无法实现，且经甲方书面催告后30日内仍未予改正的。租赁期内若乙方提前解除租赁合同，需提前90天书面告知甲方。否则视为乙方违约，乙方应赔偿甲方两个月的租金。甲方协助乙方在电梯间放置乙方公司名称，同时统一为入驻企业在前台位置和电梯口玻璃门上进行LOGO展示和公司指引。乙方若需变更其名称，须事先通知甲方并至登记备案。当乙方发生违约情形，事后虽又按合同的约定履行了其应尽的义务，亦不能视为甲方放弃追究其违约责任的权利。甲方放弃本合同条款规定的任何权利，只能以甲方出具的书面证明签字为准。乙方缴付租金或其他款项不足本合同规定的数额时，或甲方接受数额不足的租金或其他款项时，均不能视为甲方同意乙方少缴款项，不影响甲方追索拖欠租金及款项的权利，亦不影响其按中国法律规定采取其他措施的权利。”上述租赁合同签订后，清北华数学北京公司支付了相应第一期租金及租赁保证金306000元，阿尔法沃夫北京公司亦将诉争房屋交付该公司使用。后清北华数北京公司因经营需要扩租，双方另于2018年10月26日签订了《房屋扩租合同》(以下简称扩租合同)，该合同内容采用与租赁合同同样模板签订，相关合同条款相同，不同约定内容包括：“随着乙方业务扩展，在甲乙双方现有，于2018年07月05日签订的《房屋租赁合同》基础上甲乙双方签订本扩租合同。甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市海淀区海淀大街3号鼎好电子大厦写字楼B座10层西南区房屋（以下简称诉争房屋），该房屋建筑面积为150平方米，双方同意按照该建筑面积计算租金、物业管理费以及电费等其他费用。甲乙双方约定，该房屋租赁期为1年1个月26天，自2018年11月05日起至2019年l2月31日止。甲方承诺给予乙方2019年5月5日起至5月14日共10天的免租期进行装修时间补偿。甲、乙双方约定，该房屋租金标准为：每日每平方米建筑面积租金及物业费为人民币8.50元，该价格包含物业费和税，不包含水电费。支付方式：乙方应按每2个月为一期支付的方式向甲方预交付下一期的租金及物业费。乙方应当在每期届满前20日前向甲方支付下一期租金及物业费。乙方应在本合同成立生效后3个工作日内将首次应付租金计人民币72675.00元（计算方式：8.5*l50*(26+31)=72675.00（元）；在2018年11月5日前完成第一次房租支付(2018年11月05日至2018年l2月31日房租)；在2018年12月12日前完成第二次房租支付(2019年1月1日至2019年2月28日房租)；在2019年2月9日前完成第三次房租支付(2019年3月1日至2019年4月30日房租)；在2019年4月12日前完成第四次房租支付(2019年5月l日至2019年6月30日房租)，以此类推。甲、乙双方约定，乙方应在前述约定期限向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为60日的租金，即（人民币）76500.00元。”后清北京华数北京公司未按约定于2019年4月12日前支付后两个月租金及物业费。2019年4月29日，清北华数北京公司向阿尔法沃夫北京公司发出《房屋租赁合同解除通知书》（以下简称解除通知），主要内容为：“根据办公租赁合同第十三条‘甲方的权利及义务’第3点之约定：‘甲方协助乙方在电梯间放置乙方公司名称，同时统一为入驻企业在前台位置和电梯口玻璃门上进行LOGO展示和公司指引。’按照合同以上条款的约定，甲方应于办公租赁合同签订生效后为我司在前台位置和电梯口玻璃门上进行LOGO展示和公司指引，但截至发函日，甲方仍未按约定完成。具体表现为：1）甲方未在约定的位置进行我司LOGO展示；2）我司经营业务的品牌中英文名称已于2018年12月初统一升级更换为“清北网校／QINGBEI”，甲方在知悉该事实的情况下仍在前台位置和电梯口玻璃门上以‘***网校/HuaLuoGengOnLine/HuaLuoGengWangxiao’等名称予以错误指引。甲方的上述违约行为，直接导致我司供应商、（共享清北网校）业务合作方、面试人员等无法合理地找到我司办公场所，为我司日常经营业务造成了较大的困难。期间我司多次通过口头沟通等方式要求甲方履行合同义务，但甲方仍迟迟未执行。另我司已于2019年4月初通知甲方相关负责人或对接人解除租赁合同、退还我司已按合同约定支付的房屋租赁保证金，但截至发函日甲方仍末退还。现我司正式通知贵方：1．办公租赁合同自本通知书发出后立即解除，贵方需在2019年5月15日之前与我司办理交接手续，否则视为我司完成交接，所租赁房屋及所有设施设备丢失、毁损等一切风险由贵方自行承担；2．贵方应在2019年5月15日之前退还我司剩余的房屋租赁保证金（扣除交接前的15日租金），即45日租金为人民币286875元；3．在办妥交接手续前，未经我司同意，贵方不得邀请或陪同其他意向客户到我司租赁的办公区域参观，以免影响我司的日常经营；4．贵方应在2019年5月15日之前赔偿因自身违约给我司造成的一切经济损失。”同日，阿尔法沃夫北京公司发出了“关于对《房屋租赁合同解除通知书》的回函”（以下简称回函）及《违约告知函》（以下简称告知函）。回函的主要内容为：“关于贵司提到甲方未在约定的位置进行我司LOGO展示，我司表示，我司已协助完成贵司相关义务，前台位置、电梯口、玻璃门处均有贵司的LOGO展示和公司指引，有现场图片为证。关于贵司提到我司经营业务的品牌中英文名称已于2018年12月初统一升级更换为‘清北网校/QINGBEI’，甲方在知悉该事实的情况下仍在前台位置和电梯口玻璃门上以‘***网校/HuaLuoGengOnLine/HuaLuoGengWangxiao’，我司表示并未得到任何贵司提出的关于要求更换信息的书面或口头通知，且我司只负责对贵司提供的LOGO进行协助展示，展示内容以贵司提供的内容为准，并无自行更新或升级的责任，请贵司知悉。另，此条内容表示贵司已承认我司在相关位置为贵司制作了LOGO展示和公司指引，故此条不构成任何我方违约依据。关于贵司提到导致我司供应商、（共享清北网校）业务合作方，面试工作人员等无法合理地找到我司办公场所，为我司日常经营业务造成了较大的困难，我司表示，在有以上LOGO展示及公司指引明确标识贵司办公场地的前提下，我司依然会有工作人员在前台提供专业的指引服务，不存在任何找到贵司办公场所的困难，更不会对贵司造成业务困难，贵司应以事实举证，若无证据，且无由对我司造成名誉侵害，我司将保留追究贵司相关的法律责任的权利。关于贵司提到另我司已于2019年4月初通知甲方相关负责人或对接人解除租赁合同、退还我司已按合同约定支付的房屋租赁保证金，但截至发函日甲方仍未退还，我司表示，根据双方《房屋租赁合同》第十二条（12.3）之约定：‘租赁期内若乙方提前解除租赁合同，需提前90天书面告知甲方。否则视为乙方违约，乙方应赔偿甲方两个月的租金。’现贵司未提前90日书面告知我司，已构成违约在先，且贵司也未如期（于2019.4.12之前）缴纳2019.5.1-2019.6.30的房租及物业费，对此，我司保留追究贵司法律责任的权利及相关赔偿。关于贵司提到贵司应在2019年5月15日之前退还我司剩余的房屋租赁保证金（扣除交接前的15日租金），即45日租金为人民币286875元，我司表示，首先，贵司至今未搬离，基于对我司办公区域的完整性及安全性的相关考虑，我司暂不予退还贵司的租赁保证金；其次，根据《房屋租赁合同》第十四条（14.4）之约定：在租赁期内，乙方应按时缴付租金及本合同规定的其他费用，不得以任何理由抵扣其必须向甲方支付的租金、管理费及其他费用，故我司不同意贵司以租赁保证金抵房租的行为，请贵司按照合同约定缴齐房租及物业费。关于贵司提到在办妥交接手续前，未经我司同意，贵司不得邀请或陪同其他意向客户到我司租赁的办公区域参观，以免影响我司的日常经营，我司表示，根据双方《房屋租赁合同》第十三条（13.2）之约定：甲方有权携同该房屋未来的任何租客或有关人士在租赁期结束或提前结束前三个月内的所有合理时间内视察该房屋。请贵司知悉，不要恶意阻挠。”2019年5月5日，阿尔法沃夫北京公司再次发出告知函，主要以清北华数北京公司未于截止通知日交纳租金、物业费为由，要求该公司支付相应所欠租、费，并支付相应违约金。2019年5月17日，双方经协商签订了《家具抵押说明》（以下简称说明），内容为：“现因甲乙双方就2018年7月5日签订的《房屋租赁合同》、2018年10月26日签订的《房屋扩租合同》的履约问题尚未达成一致，双方决定，暂将乙方家具留存于原办公区内，暂用于抵偿相关费用，家具价格由后期权威第三方评估而定。本说明仅就乙方家具去留问题予以说明，其他内容均不涉及。”同时，清北华数北京公司搬离涉案房屋，将上述家具留存于涉案房屋内，后阿尔法沃夫北京公司将连同上述家具在内的诉争房屋另行出租新承租户使用。此后，双方就上述租赁合同及扩租合同履约等问题进行了协商。另查，阿尔法沃夫北京公司于租赁合同及扩租合同期限届满前即2019年7月3日，将清北华数北京公司诉至我院，明确要求解除与清北华数北京公司之间的租赁合同、扩租合同等，本院于2019年8月13日向清北京华数北京公司送达了相关法律文书。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，双方当事人互诉违约，阿尔法沃夫北京公司主张清北华数北京公司违约提前解除合同，清北华数北京公司反驳主张阿尔法沃夫北京公司未履行合同约定的主要义务。其中，清北华数北京公司主要主张阿尔法沃夫北京公司未按合同约定在玻璃门及前台设置学校LOGO标识并指引，造成其合同目的无法实现，阿尔法沃夫北京公司对该事实不予认可。为证明所主张的事实，清北华数北京公司主要向本院提供了本公司员工尹莉与阿尔法沃夫北京公司经办人邹日雄的微信聊天记录及尹莉的证人证言、本公司原负责人刘庸的证人证言、照片为据。尹莉与邹日雄的微信聊天记录内容，显示双方沟通发生于2018年7月间，沟通内容涉及清北华数北京公司原名称“***网校”玻璃透明贴及前台设置LOGO设计的确定事宜，其中未见阿尔法沃夫北京公司拒绝办理的内容。照片内容则显示，实际设置的玻璃门透明门贴及前台指引牌中均列明了“***网校”。刘庸及尹莉的证人证言均述及，在该公司2018年12月末品牌升级后，曾要求阿尔法沃夫北京公司将大门及指引牌上名称改为现名称即“清北网校”，而阿尔法沃夫北京公司未予配合办理的事实，但阿尔法沃夫北京公司否认接到该公司要求更换名称、标识的通知，对该公司两证人证言的真实性不予认可，清北华数北京公司未能就其主张的上述违约事实向本院充分举证，本院对其上述证据不予认定。清北华数北京公司认可未按约定于2019年4月12日前支付后两个月租金之事实，却以阿尔法沃夫北京公司违反上述合同义务在先且双方此间正在就租赁事宜进行协商之事实进行抗辩。庭审中，双方当事人均向本院提供了上述解除通知、回函，本院对该相关证据予以认定。该解除通知及回函均发生于2019年4月29日，其中，阿尔法沃夫北京公司对清北华数北京公司提出的解除合同事由均给予了回复，并要求清北华数北京公司支付相应租金及费用，清北华数北京公司未就其上述抗辩主张向本院提供相应证据。关于家具及抵偿问题，现双方当事人均同意按上述说明所确定的原则抵偿租金及费用，但仍无法就家具价值达成一致意见。庭审中，本院经当事人申请，依双方当事人上述说明委托中鸿茂盛资产评估有限责任公司（以下简称评估公司）对家具价值进行了价值评估，该评估公司出具的《资产评估报告》评估结论为：“清北华数教育科技（北京）有限公司购买的桌椅等办公家具的评估值为6.05万元。”经质证，清北华数北京公司对该评估值无异议，阿尔法沃夫北京公司虽主张该评估值过高，但未能就此向本院提供相应反证，本院对该评估值予以认定。清北华数北京公司主张阿尔法沃夫北京公司主张的逾期付款违约金标准过高，要求按照同期中国人民银行活期存款利率进行调整认定。阿尔法沃夫北京公司坚持主张清北华数北京公司逾期交纳租金给其造成了经济损失，但未能述明损失的具体事实并为此充分举证。本院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律约束力。本案中，阿尔法沃夫北京公司将诉争房屋出租予清北华数北京公司办公使用，双方先后为此签订的租赁合同及扩租合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应严格履行约定义务。根据合同性质及合同约定，阿尔法沃夫北京公司主要负有交付约定房屋供清北华数北京公司使用的义务，清北华数北京公司主要负有按照约定期限交纳租金、费用之义务。双方当事人在合同中另约定，阿尔法沃夫北京公司应协助清北华数北京公司在电梯间放置该公司名称，同时统一为入驻企业在前台位置和电梯口玻璃门上进行LOGO展示和公司指引。根据双方当事人陈述及其他证据，在实际履行中，阿尔法沃夫北京公司履行了房屋交付义务，清北华数北京公司则存在未按合同约定提前支付后两月租金的情形，且在租期届满前提出解除合同，由此引发双方纠纷。庭审中，清北华数北京公司主要主张阿尔法沃夫北京公司在其品牌升级后，拒绝按合同约定为其更换LOGO的事实，阿尔法沃夫北京公司则反驳未接到清北华数北京公司的通知及要求。现有微信聊天记录及照片等证据，可证明阿尔法沃夫北京公司对于清北华数北京公司首次进行名称及LOGO的玻璃门设置、前台指引给予了协助办理。对于阿尔法沃夫北京公司否认接到清北华数北京公司关于品牌升级而更换名称、LOGO的通知要求之事实，清北华数北京公司未能就此事实向本院充分举证，本院对该公司的相应主张不予采信。此外，双方虽就协助设置名称、LOGO事宜进行了专门约定，但该项内容并非租赁关系中的主要义务，即使违反亦尚不构成对合同的根本违约，且清北华数北京公司还未就所谓合同目的无法实现的事实向本院提供相应证据。故现没有证据证明阿尔法沃夫北京公司违反了合同义务，清北华数北京公司行使合同解除权缺乏事实、法律依据，并不产生合同解除的法律效力。同时，清北华数北京公司确存在未按约定支付租金的情形，其行为违反了合同约定，构成违约，该公司以阿尔法沃夫北京公司违约在先及双方期间协商租赁事宜进行抗辩，亦缺乏事实、法律依据。事实上，后因双方未能就上述租赁事宜达成一致意见，清北华数北京公司提前搬离了诉争房屋，双方的租赁合同事实上无法继续履行。根据双方合同约定，因清北华数北京公司提前终止租赁关系，阿尔法沃夫北京公司有权解除合同。清北华数北京公司应按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金及物业费，逾期交纳租金或物业管理费的，须按逾期天数向出租人交纳违约金，每日违约金按应付未付款额1%计算。逾期付款超过30日仍不补交的，阿尔法沃夫北京公司有权解除本合同，要求清北华数北京公司按照通知的期限搬离该房屋，并按照本合同约定承担违约责任。现阿尔法沃夫北京公司于本案起诉中要求解除双方租赁合同及扩租合同，符合该项合同约定及法律规定，本院依法确认双方合同于清北华数北京公司收到阿尔法沃夫公司起诉材料之时解除。同时，合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故现阿尔法沃夫北京公司要求清北华数北京公司偿付拖欠租金、费用，并按2个月租金标准支付提前终止租赁关系违约金、逾期支付租金、费用违约金，均符合合同约定及法律规定，本院予以支持。其中，清北华数北京公司要求支付拖欠租金、费用时扣除免租期对应租金、费用，于法无据。相反，清北华数北京公司要求确认其解除合同效力及赔偿其违约金之主张，本院不予支持。另关于违约金标准一节，清北华数北京公司主张约定标准过高应予调整，鉴于阿尔法沃夫北京公司未能述明其因逾期支付租金、费用给其造成的经济损失并充分举证，该公司主张的赔偿标准过高，本院依法予以调整，具体按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于退还保证金之争议，根据双方合同约定，本合同提前终止的，经双方确认清北华数北京公司在租赁期内无欠付款项或其他未处理完的违约行为，则在双方办理完毕该房屋交接手续后退还。如果清北华数北京公司违反本合同的任何条款，阿尔法沃夫北京公司有权先从租赁保证金中扣除相应金额来赔偿其损失。故现阿尔法沃夫北京公司要求先行扣除所欠租金、费用、违约金及损失，符合上述双方合同约定，本院予以支持。此外，家具抵偿问题，亦应按双方当事人的约定执行，阿尔法沃夫北京公司虽主张评估结论偏高，但未能就此向本院进一步举证，本院对该结论予以认定。上述违约金、欠付租金及物业费等与保证金、家具款抵扣后的不足部分，仍应由清北华数北京公司偿付。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、确认阿尔法沃夫（北京）加速器科技有限公司与清北华数教育科技（北京）有限公司于2018年7月5日签订的《房屋租赁合同》和2018年10月26日签订《房屋扩租协议》于2019年8月13日解除；二、于本判决生效后七日内，清北华数教育科技（北京）有限公司支付阿尔法沃夫（北京）加速器科技有限公司2019年5月1日至2019年5月17日期间的租金及物业管理费共计53187.5元，并以此388875元基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，赔偿逾期支付租金、费用的违约金，自2019年4月13日起至2019年7月3日止；三、驳回清北华数教育科技（北京）有限公司的其他反诉请求。鉴定费6000元，由阿尔法沃夫（北京）加速器科技有限公司与清北华数教育科技（北京）有限公司各负担3000元，均已交纳。本诉案件受理费3902元，由清北华数教育科技（北京）有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费6375元，由清北华数教育科技（北京）有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黎 健人民陪审员  张永慧人民陪审员  陈萍芳二〇二〇年五月二十八日书 记 员  王晓华