广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初447号原告：谢剑锋，男，1978年9月1日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：广州兆霖房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区丰乐北路泰景中街85号之1房。法定代表人：罗俊强，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗其通，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖建平，广东连越律师事务所实习人员。原告谢剑锋与被告广州兆霖房地产开发有限公司（以下简称“兆霖公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序于2020年2月20日公开开庭进行了审理。原告谢剑锋、被告兆霖公司的委托诉讼代理人罗其通、赖建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢剑锋向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方所签订的《广州市商品房买卖合同》第二十七条第4项及合同附件七的第十三条第3项为无效条款；2.本案诉讼费由兆霖公司承担。事实和理由：2015年9月25日，谢剑锋与兆霖公司签订了《广州市商品房买卖合同(预售》，约定谢剑锋购买兆霖公司位于广州市黄埔区丰乐北路128号之三的君和名成花园住宅楼第B1-2幢33层3303号商品房。购房合同第二十七条第4项：该商品房所在的小区内的停车场、架空层和甲方开发建设的基础设施、会所、泳池、各类康体设施以及其他经营性和服务性的配套设施的所有权(包括使用权)全部归甲方所有，甲方有权有偿独立经营并提供有偿服务，而无须征求乙方的意见。及合同附件七：本合同补充协议的第十三条第3项：规划建设的包括但不限于车位、会所、学校（幼儿园）、商业街、游泳池、人防、地下室、自行车库、架空层、农贸市场、超市等各类康体类设施及其他经营性和服务型的配套建筑，除法律规定明确了归属外，其产权归甲方所有，甲方有权自主出租、出售、附赠或自用。甲方对小区综合楼、社区中心、地下汽车库等建筑物的所有权受《中华人民共和国物权法》保护。上述这两条合同条款是格式条款，不是双方平等协商的结果。并且经过业主查册得知，上述条款约定的部位明确登记为“建筑区划内的全体业主共有”，兆霖公司不能通过合同约定的方式，将属于全体业主共有的架空层、会所、游泳池、泳池配套用房、卫生间、自行车库及其他共有部位变成兆霖公司专有，尤其是会所及游泳池与游泳池配套用房更是被兆霖公司方霸占并委托其关联物业公司管理及出租经营，出租经营所得全部侵占，严重损害全体业主包括谢剑锋的合法权益。现请求法院确认该购房合同第二十七条第4项及合同附件七的第十三条第3项为无效条款，并停止侵占行为，还望法院公正裁决，维护谢剑锋方及全体业主的合法权益。兆霖公司辩称，一、案涉合同条款虽为格式条款，但兆霖公司已采取合理的方式提请谢剑锋注意案涉合同条款的内容，案涉合同条款是双方平等协商的结果，且案涉合同条款不存在免除或者限制兆霖公司责任的情形，案涉合同条款合法有效；二、案涉合同条款不存在合同法第四十条规定的免除兆霖公司责任、加重谢剑锋责任或排除其主要权利的情形，谢剑锋要求确认案涉合同无效无事实与法律依据；三、案涉合同条款所约定的各类康体类设施及其他经营性和服务型的配套建筑，除法律规定明确了归属外，其产权归兆霖公司所有，不存在合同法第五十二条规定的无效情形。本院经审理查明事实如下：2015年9月25日，谢剑锋（买方、乙方）与兆霖公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定：谢剑锋向兆霖公司购买其开发的君和名成花园住宅楼自编××幢××层××房（以下简称“案涉房屋”），建筑面积90.2341平方米，房屋价款1786031元，房屋地址位于广州市黄埔区丰乐北路128号××房。《买卖合同》第1页合同说明部分第1条载明：“合同双方当事人应当在签订本合同前仔细协商本合同全部条款，对合同条款及用词理解不一致的，进行充分协商，达成一致意见后，可在合同中明确约定”；《买卖合同》第1页第10条载明：“本合同说明部分，乙方（买方）确认已经阅读”，谢剑锋在该条签名处签名。《买卖合同》第二十七条第4款约定：“该商品房所在的小区内的停车场、架空层和甲方开发建设的基础设施、会所、泳池、各类康体设施以及其他经营性和服务性的配套设施的所有权(包括使用权)全部归甲方所有，甲方有权有偿独立经营并提供有偿服务，而无须征求乙方的意见”。该条约定文字下方有下划线，与其他条款相区别。《买卖合同》附件七的补充协议第一段载明：“甲方提请乙方仔细阅读本合同和各补充协议的内容，特别是关于乙方的义务和责任的条款内容，并可要求甲方进行解释；乙方一旦签署本合同和补充协议，即视为自愿接受本合同和补充协议的全部条款内容”；补充协议第十三条为对前述《买卖合同》第二十七条的补充约定，该条第3款约定：“规划建设的包括但不限于车位、会所、学校（幼儿园）、商业街、游泳池、人防、地下室、自行车库、架空层、农贸市场、超市等各类康体类设施及其他经营性和服务型的配套建筑，除法律规定明确了归属外，其产权归甲方所有，甲方有权自主出租、出售、附赠或自用。甲方对小区综合楼、社区中心、地下汽车库等建筑物的所有权受《中华人民共和国物权法》保护”；补充协议第十六条约定：“本补充协议为《买卖合同》的有效补充，如与《买卖合同》有冲突的内容，以本补充协议条款为准”。为证明案涉公共部位为业主共有，谢剑锋提交了数份广州市不动产登记查册表。查册表显示，位于广州市黄埔区丰乐北路128号之七101房规划用途为首层架空层；黄埔区丰乐北路128号之六101房规划用途为健身区、休息区、瑜伽室、舞蹈室、教练休息室，为建筑区划内的全体业主共有；黄埔区丰乐北路128号之六102房规划用途为首层架空层；黄埔区丰乐北路128号之五101房规划用途为架空层；黄埔区丰乐北路128号之五102房规划用途为泳池配套用房；黄埔区丰乐北路128号之三101房规划用途为架空层；黄埔区丰乐北路128号之二101房规划用途为架空层；黄埔区丰乐北路128号之二、三、五地下1层B102房规划用途为地下非机动车库；黄埔区丰乐北路128号之二、三、五地下1层B107房规划用途为消防监控室；黄埔区丰乐北路128号之二、三、五地下2层B202房规划用途为地下非机动车库；查册表显示上述物业规划用途均为建筑区划内的全体业主共有，查册时间为2018年6月。谢剑锋称上述查册资料只是部分证据材料，实际上君和名成花园地面1层和地下负1负2层这三层，除了具体的车位属于持证产权人所有外，其余部位都为全体业主共有。兆霖公司对查册表的真实性予以确认，但认为查册表查询日期至今长达两年，上面的信息不能反映相关房屋当前的状态。谢剑锋庭后补充提交了相关广州市不动产登记查册表，查册时间为2020年3月，显示黄埔区丰乐北路128号之六101房、黄埔区丰乐北路128号之六102房、黄埔区丰乐北路128号之五101房、黄埔区丰乐北路128号之五102房、黄埔区丰乐北路128号之二、三、五地下1层B102房、黄埔区丰乐北路128号之二、三、五地下2层B202房的查册信息与2018年6月的查册信息一致。在指定的质证期内，兆霖公司未对前述查册表发表质证意见。兆霖公司庭后亦提交了查册时间为2020年2月的相关广州市不动产登记查册表，部分查册表与谢剑锋提交查册表显示的登记字号完全一致。经核对，兆霖公司提交的查册表每份均为1页，谢剑锋提交的则为2页，两者登记字号一致的查册表显示的信息基本一致，但兆霖公司查册表未显示规划用途及具体的权属人信息，兆霖公司以查册表登记的建筑面积为“专有建筑面积”为由主张相关物业并非业主共同共有的部分。谢剑锋对兆霖公司提交的查册表真实性予以确认，但认为兆霖公司故意提交简版以混淆黑白，且查册表项目内容设定为“专有建筑面积/套内面积”，指的是属于某个个体专有，也可以是多个个体专有（即全体业主专有）。为证明兆霖公司以合同约定为由霸占公共部位，谢剑锋还提交了广州市黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局出具的[2020]穗开建信处字13号《答复意见书》。该意见书载明：“关于君和名成小区公共部位归属问题。我局在处理君和名成小区公共部位（健身房、游泳池）公共部位归属问题时发现，上述公共部位已经被开发商（物业）上锁，业委会和物业公司对如何处置上述公共部位争执不下，属地街道和我局工作人员也曾到现场协调处理。但我局处理此事过程中，物业服务企业提供了开发商与购房人签订的《商品房购房合同》，内有条款约定这些设施所有权归甲方即开发商所有；以及开发商委托管理的协议，以此作为物业服务企业对这些设施进行管理的凭据，与业主反映的查册结果有些不同，由此出现了这些设施的产权归属争议。我局在处理政府热线投诉过程中，有业主谢先生表示已经走了司法诉讼程序，要求法院对合同条款的有效性做出裁决（案号：（2020）粤0112民初447号）。根据《信访条例》第二十一条规定，对已经或者依法应当通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的，不予受理。对于您反映的公共部位归属问题，我局将根据法院最终裁决结果予以处理”。兆霖公司对《答复意见书》的关联性、内容的真实性不予认可，主张该意见书只是物业公司的单方陈述，相关政府部门并未就此事向兆霖公司调查，且兆霖公司并未参与管理君和名成小区管理，小区公共部位不存在被开发商上锁的事实。兆霖公司庭审时还称其并非案涉条款相关物业设施的使用人及管理人，其亦不清楚相关物业设施是何人在使用及管理。庭审时，谢剑锋称其在签署上述《买卖合同》时没有注意该条款，签合同的时间是在兆霖公司快下班时，兆霖公司的工作人员提醒说合同已经备案一个字都不能改，要买房就快快签名，所以就草草签字了。兆霖公司则称其有就案涉条款提起谢剑锋的注意，其中《买卖合同》第二十七条第4款有下划线进行提示，在签合同时兆霖公司亦有就合同内容及补充协议进行平等协商和说明，《买卖合同》第1页的合同说明及补充协议第一段均可以体现。法庭询问双方当事人案涉补充协议提及的小区综合楼、社区中心、地下车库的权属时，谢剑锋认为应归全体业主，且小区没有综合楼、社区中心，案涉补充协议的商业街、农贸市场、超市实际并不存在于小区中，车位则分两种，地下的车位有明确产权，地上车位归全体业主所有。兆霖公司则表示不清楚是否存在小区综合楼、社区中心、商业街、农贸市场、超市、地上停车位等物业及设施，并称将于庭后五个工作内日回复法庭，否则承担由此引发的不利后果。兆霖公司庭后未回复法庭。谢剑锋主张主合同条款与补充协议体现的意思一致，均约定相关公共部位的权益归属于兆霖公司，应属无效；兆霖公司则称补充协议系对主合同的补充变更，应以补充协议的约定为准，且辩称“除法律规定明确了归属外”的表述已经将法律规定明确归属的公共部位排除在外，不存在约定无效的情形。法庭还询问双方当事人对于案涉补充协议条款涉及的“法律规定明确了归属”的物业和设施具体所指。谢剑锋称案涉条款涉及的全部物业及设施均应属于全体业主。兆霖公司未正面回应，只是反复强调“应由法律进行规定，不由原被告双方约定”。另查明，案涉商品房屋的价款已由谢剑锋向兆霖公司支付完毕，案涉商品房屋亦已交付谢剑锋使用并已办妥相关产权证明。以上事实，有（2018）粤01民终20495号民事判决书、《广州市商品房买卖合同（预售）》、广州市不动产登记查册表、《答复意见书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人真实的意思表示，除案涉条款外，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于案涉条款的真实意思。《买卖合同》第二十七条第4款与补充协议第十三条第3款均为原被告双方对君和名成花园小区内停车位、架空层、会所、泳池等公共部位权属、使用、收益、处分等事项的约定。《买卖合同》第二十七条第4款清晰显示，相关公共部位的权益归属于兆霖公司。补充协议第十三条第3款作为对主合同的补充约定，对主合同约定的公共部位进行了扩充，但除增加了“除法律规定明确了归属外”的表述外，其余内容体现的意思与主合同并无二致。谢剑锋主张上述条款体现的真实意思一致，均约定相关公共部位的权益归属于兆霖公司；兆霖公司则称补充协议系对主合同的补充变更，应以补充协议的约定为准，且辩称“除法律规定明确了归属外”的表述已经将法律规定明确归属的公共部位排除在外，不存在约定无效的情形。但其在庭审被问及“法律规定明确了归属”的物业和设施具体所指时，兆霖公司从未正面回应，只是反复强调相关权益归属应按法律规定，不能由任何一方或任何人进行约定。本院认为，兆霖公司作为君和名成花园小区的开发商，其理应充分知悉相关公共部位的权属信息，但其在本案中从未正面回应，亦否认知悉相关公共部位现在的使用人及管理人，明显有违常理。结合本案中谢剑锋主张公共部位为业主共有，兆霖公司举证予以反驳；小区业委会与小区物业公司就相关公共部位归属争执，物业公司以案涉条款约定为由主张所有权归开发商等事实，本院认定，主合同及补充协议的真实意思实际上均约定相关公共部位的权益归属于兆霖公司。关于案涉条款的效力。案涉条款涉及的公共部位可以大致分为以下三类：（一）会所、游泳池、人防、地下室、自行车库、架空层；（二）停车位；（三）学校（幼儿园）、商业街、农贸市场、超市、小区综合楼、社区中心等兆霖公司开发建设的基础设施、各类康体设施及其他经营性和服务型的配套建筑。对于其约定的效力问题，本院分析如下：（一）关于案涉条款所约定的会所、游泳池、人防、地下室、自行车库、架空层等物业的处分、使用、收益权的问题。根据物权法第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，业主对上述物业享有共有和共同管理的权利。根据物权法第七十六条“下列事项由业主共同决定：……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”的规定，对于属于全体业主共有的物业，若改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，则必须由业主共同决定。在本案中，兆霖公司没有提供证据证明，其在与谢剑锋签订《买卖合同》及相关补充协议之前，已依照上述法律规定取得了享有上述物业共有权利的其他业主的同意，兆霖公司对此应承担举证不能的法律后果。且谢剑锋提交的查册表也显示，小区部分架空层、健身区、休息区、瑜伽室、舞蹈室、教练休息室、泳池配套用房、地下非机动车库、消防监控室等建筑设施为建筑区划内的全体业主共有，与案涉条款的约定存在出入，故案涉协议条款中有关会所、游泳池、人防、地下室、自行车库、架空层等物业的约定无效。（二）关于案涉条款所约定车位的权属、使用、收益及处分权问题。根据谢剑锋庭审时陈述，小区车位分为地面和地下两种，其中地面车位为业主共同共有，地下的车位有明确产权。兆霖公司在指定期限内未回复法庭是否存在地面车位，且根据上述第（一）点的分析，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，对该类停车位的占有、使用、收益和处分应由全体业主共同决定，故双方有关地面车位的约定无效；对于地下车位，车位的占用、使用、收益及处分应由具体的产权人依法行使，谢剑锋和兆霖公司均无权处分。故案涉协议中有关车位的约定亦属无效。（三）关于案涉条款提及的学校（幼儿园）、商业街、农贸市场、超市、小区综合楼、社区中心等兆霖公司开发建设的基础设施、各类康体设施及其他经营性和服务型的配套建筑。谢剑锋主张案涉小区并无商业街、农贸市场、超市、小区综合楼及社区中心等建筑设施，兆霖公司作为开发商在指定期限内并未核实答复法庭，双方对于案涉协议中提及的基础设施、各类康体设施及其他经营性和服务型的配套建筑具体所指亦未作明确约定。实际上，如果上述建筑设施依照法律规定属于兆霖公司，那么兆霖公司无须通过协议的方式确定上述物业的相关权利由其享有，兆霖公司庭审时亦反复强调“应由法律进行规定，不由原被告双方约定”；相反，如果上述建筑设施的相关权利不属于兆霖公司，则依照法律规定应属于上述第（一）点分析认定中的全体业主共有，谢剑锋作为单个业主亦无权处分上述权利，理由与上述第（一）点分析认定理由一致。故谢剑锋在协议中与兆霖公司关于上述建筑及设施的约定无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条之规定，判决如下：原告谢剑锋与被告广州兆霖房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十七条第4款及合同附件七第十三条第3款的约定无效。案件受理费50元，由被告广州兆霖房地产开发有限公司负担并在本判决生效之日起七日内迳付原告谢剑锋。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘波二〇二〇年五月十一日法官助理陈佩雯书记员黄宝茵