福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终6141号 上诉人（原审原告）：徐军厦，男，1972年3月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人:李越峰,福建纬瀚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：葛晖,女,1982年8月4日出生,汉族,住福建省厦门市海沧区。 被上诉人（原审被告）：黄进忠，男，1964年7月28日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人:张传江、余锦维,福建建达(泉州)律师事务所律师。 上诉人徐军厦因与被上诉人葛晖、黄进忠债权人撤销权纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2018）闽0205民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐军厦上诉请求：1、撤销一审判决。2、改判撤销葛晖与黄进忠2014年11月26日签署的“思明区会展北里18-XX房产”的存量房买卖合同（合同号：00306398）。3、一审、二审诉讼费以及保全费用由葛晖、黄进忠共同承担。事实和理由：首先，一审判决已认定债务人以明显不合理的低价转让财产。而关于“受让人知道该情形的”，现有证据如下：一、诉争房产的合同总价为45万元，据了解当时的市场评估价大约在250万元，葛晖、黄进忠双方的交易价款仅为市场价的18%左右，如此绝对低价，可以推定买受人黄进忠知道该笔交易存在对葛晖的债权人造成损害之情形。二、黄进忠对重大敏感问题（是否现金交付50万元）在法庭上做出两次的虚假陈述。三、葛晖与黄进忠对于诉争房产的交易情况，完全违背了真实房产交易的付款方式、交易行为和交易程序，属于明显的虚假交易。四、黄进忠对“关于水电、燃气用户名是否更改在其名下”做虚假陈述。五、从诉争房产三年来的水电、燃气使用明细来看，该房产三年来基本上没人居住过，这与该房产位于海峡国际社区（该社区拥有双十附小及双十附中）的火爆租赁市场形成鲜明的反差，极其不合情理。另已证实，黄进忠自买入后，户口也一直未迁入该户。 其次，徐军厦就“黄进忠知道该情形”申请补充调查：一、对海峡社区与讼争房屋同类型房源在2014年11月份的市场成交价进行专业评估，此对判断房产买卖交易的真实性和绝对低价来反证“受让人知道该情形的”具有重大影响。二、调查或者询问黄进忠与葛晖是否为亲戚关系。三、单独传唤葛晖，详细调查葛晖与黄进忠进行房产交易的背景、动机、合同签订、资金交付、房产过户流程等诸多关键性问题。 第三、原审认定事实部分不清，证据不足。（一）原审法院遗漏了本案的关键事实：从黄进忠提交的银行流水可以证明，2014年11月3日，葛焜转账给黄进忠30万元，而葛焜系葛晖的父亲。（二）结合上述遗漏的事实及原审的证据可以认定葛晖与黄进忠房屋买卖相关事实脉络如下：2014年11月3日，葛晖的父亲葛焜转账给黄进忠30万元。黄进忠于同日将该款项转出。2014年11月5日，户籍在泉州的黄进忠为取得厦门购房资格，在厦门办理了暂住证。2014年11月19日，葛晖、葛焜住所地附近银行--建行厦门海沧区嵩屿支行（备注：黄进忠住所地为泉州市泉港区，还贷银行住所地为思明区）以现金方式存入黄进忠建行账户66万元。同日，黄进忠将该账户中70万元转入本人中信银行账户，次日，该70万元用以偿还案涉房屋贷款。2014年11月26日，葛晖与黄进忠委托同一个担保公司两名业务人员代表双方签订了《存量房买卖合同》，合同约定葛晖将案涉房产（当时市场价值约为250万元）的房产以45万元的价格卖给黄进忠，合同约定买方应向卖方支付定金5万元，房款45万元也应一次性支付。但截止目前，无论是葛晖还是黄进忠都未向法庭提供任何交付房款的证据。合同签订后，双方于2014年12月1日办理了房产过户手续。但2014年至2017年，黄进忠既未将该房屋出租亦未用于居住。且案涉房产的燃气费、电费、物业费等缴费凭证的用户名一直是葛晖，未进行变更。2017年10月19日，黄进忠与郑雪玲、朱逸签订《存量房买卖合同》，将案涉房产出卖给郑雪玲、朱逸。案涉房产的燃气费、电费、物业费等缴费凭证用户名直接由葛晖变更为郑雪玲。（三）葛晖与黄进忠房屋买卖相关事实存在诸多疑点和不合情理之处：1、在一审庭审中，黄进忠就案件的关键事实多处存在虚假陈述：（1）黄进忠故意隐瞒与葛晖之间的关系。黄进忠称其与葛晖并不认识，但从其银行流水可以看出，黄进忠不仅与葛晖的父亲认识，还存在极不合理的经济往来，恰恰就在黄进忠代为还贷及签订案涉房屋买卖合同前，葛晖的父亲通过转账方式支付给黄进忠30万元；（2）黄进忠称以现金方式支付葛晖50万元，中介人员庄某可以证实。但庄某出庭予以明确否认，称在从业期间，从未见过客户支付过50万元现金；（3）黄进忠于2018年8月2日给法院出具的情况说明书中，黄进忠明确表示水电等账户已过户至其本人名下，但经法院调查，并未办理过户；（4）一审庭审问到买卖相关事实时，黄进忠无法做出明确回答。2、葛晖与黄进忠房屋买卖行为存在诸多不合常理之处。（1）葛晖于2010年4月在开发商处购买案涉房产，价格为93万元，而在2014年厦门房产大幅增值的情况下，约定以45万元远低于市场的价格卖给黄进忠，且由买方承担所有税费；（2）葛晖前夫董某对外有巨额负债，其于2014年10月被刑拘，之后，葛晖于2014年11月26日也是其生产第三天，出售房产；（3）即使双方在合同中约定价款45万元，并约定合同签订当天支付。但葛晖与黄进忠未能提供支付的任何证据；（4）买卖房产涉及对个人重大资产的处置，对于自然人来说系非常重要的民事法律行为，但本案房产买卖双方葛晖和黄进忠在并未签署任何房产买卖合同的前提下，同时委托同一家担保公司处理包括签约、代为清偿贷款、代为办理过户等一切手续，非常不合情理；（5）除非有特殊的信任关系，房产买卖合同交易习惯通常为先签合同后支付价款（包括偿还贷款），最后才是到房管局办理过户手续。而本案却是先由黄进忠账户代葛晖偿还贷款（而偿还金额已超出双方合同约定的房价总额），7日后双方才签订买卖合同，办理过户手续；（6）从前已述及的款项流转情况及偿还贷款金额与时间看，均与合同约定不符；（7）如果葛晖、黄进忠是正常的房产买卖合同，买卖发生后三年仍然未办理燃气费、电费、物业费等过户手续，亦与常理不符。 第四、案涉房产买卖合同应予撤销，徐军厦的一审全部诉讼请求应予支持。一、从证据上看，可以认定债务人葛晖无偿转让案涉房产。前已述及，1、葛晖与黄进忠未能提供相应的转账记录证明黄进忠已支付房屋转让款45万元。2、黄进忠归还案涉房贷70万元前，不仅葛晖的父亲给其转账30万元，且黄进忠在还贷的前一天在葛晖、葛晖的父亲住处附近银行以现金方式存入66万元。徐军厦有理由相信贷款实际来源于葛晖或葛晖的父亲，除非黄进忠提出相反证据证明。二、黄进忠明知损害债权人的利益。黄进忠故意隐瞒其与葛晖的关系、就款项的支付及来源等关键事实故意做虚假陈述，隐瞒事实真相，足以认定其明知其与葛晖之间的房屋买卖合同已经损害到债权人的利益。 黄进忠答辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予以维持。1、葛晖出售讼争房产给黄进忠的价格应为130万，不属于不合理的低价。首先，黄进忠至少已经支付70万的购房款用于偿还讼争房屋的银行贷款，远高于在房管部门备案的45万元，这证明在房管部门备案的合同中约定的讼争房屋45万元的交易价格是虚假的，其目的是为了减少交付的税款，因此45万的价格不能作为认定讼争房屋实际交易价格的依据。其次，黄进忠现金支付给葛晖50万元购房款存在现实可能性，也符合当时的交易背景。（1）一审证人庄某的证言前后矛盾，可信度较低。庄某对涉案房屋具体交易情形的记忆早已模糊不清，在庭审中对当时交易情形的答复都是模棱两可的。虽然最后表示在从业生涯中没有见到50万元的现金支付情形，但是她也特地强调她当时一直忙着在柜台办手续，没有一直和葛晖和黄进忠呆在一起，如果当时黄进忠将50万元交付给葛晖，她是不会看到的。为此庄某特地在核对笔录时在“没有见到”中间手写补充“亲眼”二字以示强调。（2）结合当时的交易情形，葛晖确有要求部分房款以现金支付的动机。因为葛晖在2014年已经对徐军厦背负了一定的债务，虽然该债务尚未经过司法确认，但是为了自身的资金安全，其要求黄进忠用现金支付部分房款是完全符合正常人的逻辑的。而作为购房人一方，黄进忠的交易目的是为了取得讼争房屋的所有权，因此在有能力支付50万元现金的情形下，答应葛晖的要求也是情理之中的。2、徐军厦未能举证证明黄进忠受让讼争房产存在恶意。首先，黄进忠在交易前并不认识葛晖，一审也认定黄进忠交易前的款项和葛晖没有交集，将讼争房产出卖后的款项也没有回流到葛晖账户。上述事实可以证明黄进忠与葛晖的交易是真实存在的。更何况徐军厦对葛晖的债权在2年之后的2016年才得到司法判决的确认，2014年黄进忠在购买讼争房屋时是不可能知道葛晖与徐军厦的债务纠纷的，就更谈不上什么明知和恶意了。其次，讼争房屋的水电燃气及物业费的相关缴费明细并不能证明买卖讼争房屋是虚假交易，更不能证明黄进忠在交易时存在恶意。（1）水电燃气及物业费以谁的名义缴纳并不能反映不动产物权的变更情况，不动产产权已经变动但是水电物业费等缴费账户未相应变更的情况在现实生活中比比皆是。比如讼争房屋在2017年10月出售给郑雪玲，但是讼争房产的物业公司出具的交费单上面显示2017年12月份业主仍然是葛晖。更何况该物业公司在2018年10月24日提交给法院的回函中也明确表示：因无对缴费人员查核身份，无法证明是一手业主或二手业主来缴费的。（2）黄进忠于2017年4月份缴纳的物业费金额和时间与物业公司当月出具的收费单据相吻合。上述事实证明不动产产权的变动和水电燃气物业费等的缴费户名不存在必然联系，不能证明黄进忠与葛晖存在恶意串通的情形。3、黄进忠认为没有必要对讼争房屋进行价格鉴定。首先，如前所述，徐军厦既不能证明葛晖与黄进忠之间存在以不合理低价出售讼争房屋的事实，也不能证明黄进忠在交易中存在恶意，因此对讼争房产进行价格鉴定就失去了前提条件。其次，所谓的价格鉴定只是评估机构的对当时房屋行情的一种估测，其结果并不具有代表性，只能作为影响房屋售价的众多因素中的一种予以参考。而房屋作为一种高价值商品，影响其交易价格的因素比较复杂，除了行情外，还要考虑交易双方的经济能力，支付能力，双方对房价涨幅的预期判断等等。因此既然价格鉴定结果不能全面客观反映当时的房屋售价，且现在讼争房屋已经合法出卖给第三人，因此对该房屋的价格鉴定已经没有实际意义。4.在法律适用上，徐军厦的诉求实际上已经处于法律不能的状态。本案系债权人撤销权之诉。根据法律规定，无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。如果撤销葛晖与黄进忠之间的购房合同，那么依照该合同自始没有法律约束力的规定，黄进忠就必须将讼争房屋返还给葛晖，但由于该房屋已经依法转让给第三人郑雪玲，并且已经办理了物权移转登记手续。因此徐军厦的主张在法律上已经处于履行不能的状况。 葛晖未到庭，亦未提交答辩意见。 徐军厦向一审法院提起诉讼，请求判令：1.依法撤销葛晖与黄进忠于2014年11月26日签署的“思明区会展北里18-XX房产”的存量房买卖合同（合同号：00306398）；2.本案诉讼费用由葛晖与黄进忠共同承担。 一审法院认定事实：2010年4月21日，葛晖与案外人董某登记结婚。2010年4月22日，葛晖与建明（厦门）房地产有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：01825083）购买坐落于“海峡国际社区A区二期18＃楼22层XX单元”的房产（即案涉房产），约定价款为930563元。其后该房产权属登记于葛晖一人名下。葛晖与董某后于2012年9月27日离婚，同年11月5日复婚，又于2013年10月10日协议离婚。二人于2013年10月10日签订的《离婚协议书》约定案涉房产（原购房合同地址：海峡国际社区A区二期18＃楼22层02单元）归女方所有，银行贷款由女方承担。 2014年，葛晖与黄进忠达成案涉房产买卖合意，双方均委托厦门金原融资担保有限公司（以下简称金原公司）处理房产买卖相关事宜。2014年11月14日，黄进忠及其妻子黄爱珠出具经厦门市鹭江公证处公证的全权授权《委托书》，共同委托金原公司的员工庄某代为办理购房相关事宜，具体代理事项及权限包括有权代为与卖方商洽房地产买卖合同的具体条款及房款的支付方式、代为签订房地产买卖合同、代为支付购房款等代为办理委托事项所必需的代理权限。金原公司的另一位员工石启明则作为葛晖的代理人，负责与黄进忠的房产交易事项。同日，葛晖（乙方）、黄进忠、黄爱珠（丙方）与中信银行股份有限公司厦门分行（甲方）签订《协议书》，约定：乙方同意将案涉房产出售给丙方黄进忠且乙方委托黄进忠办理上述房产甲方贷款的清偿手续及房产过户手续，乙方向甲方申请提前清偿以案涉房产作为抵押的按揭贷款并已征得甲方同意；相应代偿资金为乙方抵押财产的转让价款，乙方与丙方同意将70万元款项存入该行指定的账户，代房产过户后由该行直接扣划清偿乙方的债务。同月19日，黄进忠在中国建设银行厦门海沧嵩屿支行将现金66万元存入其名下的建设银行账户（卡号：43×××36），并于同日将前述银行账户中的70万元款项转入其中信银行账户（账号：62×××40），用于偿还葛晖尚欠的案涉房产在中信银行股份有限公司厦门分行的按揭贷款。同月20日，中信银行股份有限公司厦门分行扣划了黄进忠转入的前述70万元。同月26日，石启明作为葛晖的代理人，庄某作为黄进忠的代理人，双方签署《存量房买卖合同》（合同编号：00306398）用于办理案涉房产过户登记手续。该合同约定葛晖将座落于厦门市思明区会展北里18号XX室房产出售给黄进忠，成交价为45万元，买方承担所有税费。后经黄进忠于2014年11月27日申请，案涉房产权属变更到其名下。 2016年12月9日，厦门中院就徐军厦与董某、葛晖民间借贷纠纷一案作出（2016）闽02民初623号民事判决。该判决认定董某尚欠徐军厦借款本金3116.32945万元，其中董某在与葛晖婚姻关系存续期间尚欠徐军厦的借款本金为1555.17945万元，并判令董某应向徐军厦偿还借款本金3116.32945万元及利息，葛晖对前述债务中的借款本金1555.17945万元及利息承担连带清偿责任。后该判决发生法律效力，因董某、葛晖未履行生效判决确定的义务，徐军厦向厦门中院申请强制执行。厦门中院于2017年4月21日以（2017）闽02执75号执行决定书将董某、葛晖纳入失信被执行人名单。 2017年10月19日，黄进忠与案外人郑雪玲、朱逸签署一份《存量房买卖合同》（合同编号：00800575），将案涉房产出售给案外人郑雪玲、朱逸。合同载明成交价360万元，买方向卖方支付定金50万元，定金可自动转化为购房款；剩余购房款买方应于2017年10月19日之前支付202万元，于2017年10月25日之前向银行申请贷款，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。合同签订当日，郑雪玲将380万元购房款转账支付给黄进忠（开户行：建设银行，账号：43×××36）。现案涉房产已过户至郑雪玲、朱逸名下。 另查明： 一、黄进忠在案件审理中陈述：其从事园林绿化，开设有泉州市泉港缤纷园林绿化有限公司，收入不错；其向葛晖购买案涉房产的价款约130万元，除代为清偿按揭贷款外，其直接向葛晖支付了50万元现金；支付50万元现金时与庄某在一起，其直接交付现金给葛晖，葛晖给其打收条，但该收条在哪里现在不知道；支付的50万元现金来源于多方筹集，有向朋友借的，也有儿子那里拿的，支付现金的地点在厦门，具体忘记了，时间可能是偿还银行按揭贷款前一天；除了签订房管局《存量房买卖合同》避税外，双方没有再签订书面合同，杨兰生也在场，几个人说说聊聊就定了；购买案涉房产的税费是庄某去交的；购买案涉房产后，其没有出租，水电等户名也一并变更至其名下了，案涉房产的物业、水电费用都是以其本人的名义缴纳的，其后案涉房产出售他人，相应的户名也改到他人名下。 二、经徐军厦申请，证人庄某出庭作证陈述：其是金原公司员工，2014年时和石启明是同事。《存量房买卖合同》（合同编号：00306398）上的签字是其所签，当时交易的情况不记得了，其问过石启明，后者也不记得了；之前其与买卖双方都不认识，不认识杨兰生，不记得有否与葛晖、黄进忠见过面。金原公司属于担保公司，业务流程就是首先把证件从银行借出来，先过户，然后付按揭款，最后取新的房产证件。公司主要工作就是替房产买卖的客户向银行借产权证及办理手续；房子怎么卖、房款怎么付由当事人自行协商。其办理的案涉房产交易代理业务怎么来的不记得，就是根据公司安排指派。按照公司的流程，买卖双方都要委托金原公司；石启明作为葛晖的代理人有另外一份公证书。其对买卖双方不接触，就是别人把业务交给其去办；其不知道买卖双方怎么签定合同，不清楚有否签阴合同；其不记得案涉房产交易的税费是否是其代为支付的，不清楚葛晖与黄进忠的结算过程。其接受指派后做了网签和过户。对于葛晖与黄进忠就案涉房产的交易有否出现交付现金的情况，双方交付款项其有无在场、交易有无现场支付过现金，其回答“不清楚”、“不记得”、“不确定”，最后明确在其从业经历中没有亲眼见过当场支付50万元现金。 三、徐军厦向本院申请调查案涉房产从2014年11月至2017年10月期间的物业费、水费、电费、燃气费的缴交户名及缴费凭证。经本院开具调查令，厦门滕王阁物业管理有限公司海峡国际社区二期客服中心、水务集团厦门营业厅、国网福建省电力有限公司厦门供电公司客户服务中心、厦门华润燃气有限公司客户服务部分别就调查的事项提供了材料或进行回复。 厦门滕王阁物业管理有限公司海峡国际社区二期客服中心于2018年10月24日书面反馈：案涉房产2014年11月至2017年10月期间的交费记录因税务系统升级已无法调阅；因无对缴费人员查核身份，无法证明具体是一手业主或是二手业主缴费。后经徐军厦再次申请调查，厦门滕王阁物业管理有限公司海峡国际社区二期客服中心提供了六份“厦门滕王阁物业管理有限公司收款收据”，相应收据显示，2014年10月至2017年12月案涉房产的公摊水费、公共维修金、公摊电费、垃圾处理费、物业管理费等交款人为“葛晖”。该六份收据中有四份系于2017年4月26日开具，载明缴纳了案涉房产2015年7月至2017年12月期间的有关物业费用，金额分别为3583元、302.1元、1696.5元、181.26元，合计5762.86元。 水务集团厦门营业厅出具《关于厦门市海沧区人民法院调令的回复》称“厦门市思明区会展北里18号XX室的水费缴交户名及缴费凭证（自2014年11月至2017年10月）在我司系统无相关记录。” 国网福建省电力有限公司厦门供电公司客户服务中心确认的案涉房产的用电客户基本信息显示：立户日期2012年1月17日，客户名称是“葛晖”；2017年11月6日，用户名称变更为“郑雪玲”；2014年11月至2017年7月，案涉房产均正常缴纳电费，其中2014年11月至2016年12月期间，每月电费三、四十元；2017年1月至7月之间，月电费在10元以下，其中2017年2月至6月电费为均为0元。 厦门华润燃气有限公司客户服务部确认案涉房产的燃气费从2014年2月至2016年2月的用户名均是“葛晖”；2017年11月16日起用户名变更为“郑雪玲”；用户名为“葛晖”期间，案涉房产的用气量除2014年10月之外，均为0。 四、黄进忠主张其持有案涉房产期间系其缴纳物业费，为此举证其建设银行交易明细清单予以证明。该清单显示：2017年4月26日，黄进忠向厦门滕王阁物业管理有限公司转账支付3885.10元、1877.76元。对此，徐军厦质证认为，案涉房产黄进忠是2014年10月购买，但转款记录是2017年4月，该两笔转款记录并不能证明是缴交物业费的款项；自黄进忠2014年10月购入房产至2017年4月的物业费远远不止上述两笔转款金额。黄进忠补充陈述，其购买案涉房产系为投资增值，买来没有怎么用，只是偶尔入住，也没有打理，物业费实际由其家人或朋友代缴。 五、徐军厦还申请调查案涉房产自2012年11月至2018年11月期间户口挂靠及迁入迁出情况。因该申请不符合有关规定，厦门市公安局何厝边防派出所不予受理查询。 六、经本院要求，黄进忠提供了其建设银行账户（卡号：43×××36）于2014年11月19日将现金66万元存入该账户之前以及2017年10月19日郑雪玲将380万元购房款转入该账户之后相应月份的银行流水。前者显示：2014年9月3日至2014年11月19日期间，黄进忠的该账户并无与葛晖之间存在资金往来；该账户于2014年11月19日存入现金66万元之前余额为44846.36元，加上66万元后为704846.36元，其后转账70万元用于偿还葛晖的按揭贷款后，余额为4846.36元。后者显示：2017年10月19日郑雪玲将380万元转入黄进忠该账户后至2017年12月31日期间，黄进忠该账户也并无与葛晖之间存在资金往来；该账户收入郑雪玲380万元款项后，于2017年10月24日转账存入其中国银行账户（卡号：62×××33）300万元。黄进忠上述中国银行账户收到300万元后，于2017年11月21日转账支付案外人汪保民282万元；2018年5月25日，该账户收入汪保民转账支付的18万元。黄进忠陈述，其与案外人汪保民系朋友，其转账给汪保民282元系出借给后者300万元（放款时扣除了第一季度的利息18万元），双方口头约定月利率2分，一季度支付一次利息；汪保民于2018年5月25日支付的18万元系支付第二季度利息。 七、徐军厦于2018年3月28日起诉时的诉讼请求为：1.依法判定葛晖与黄进忠于2014年11月26日签署的“思明区会展北里18-XX房产”的存量房买卖合同为无效合同；2.本案诉讼费用由葛晖与黄进忠共同承担。同年4月11日，徐军厦将诉讼请求变更为：依法撤销葛晖与黄进忠于2014年11月26日签署的“思明区会展北里18-XX房产”的存量房买卖合同。2019年3月26日第四次庭审时，徐军厦明确不再变更诉讼请求。同年4月6日，徐军厦申请变更诉讼请求，要求确认葛晖与黄进忠约定的案涉房屋交易价格为明显不合理低价、黄进忠的购房行为系恶意受让行为，判令黄进忠返还不当得利440万元。因本案于2019年3月26日已最后辩论终结，本院经审查，依法对徐军厦的变更诉讼请求不予准许。徐军厦在案件审理过程中还申请对案涉房产于2014年11月的市场成交价格进行评估，法院综合全案查明的事实情况依法进行了审查，因尚无评估必要，法院对该评估申请未予准许。 一审法院认为，本案系债权人撤销权纠纷。根据已生效的（2016）闽02民初623号判决，葛晖应就1555.17945万元借款本金及相应的利息向徐军厦承担连带清偿责任，徐军厦系葛晖的债权人。《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”据此，徐军厦虽然是葛晖的债权人，但要撤销葛晖与黄进忠之间签订的《存量房买卖合同》须满足两个条件：一是债务人即葛晖以明显不合理低价转让案涉房产；二是受让人黄进忠主观上具有恶意，亦即葛晖以明显不合理的低价出售案涉房产将对债权人造成损害并且黄进忠知道该情形。 根据黄进忠与葛晖之间签订的《存量房买卖合同》（合同编号：00306398）以及二人与中信银行股份有限公司厦门分行签订的三方《协议书》，足以认定黄进忠与葛晖之间就案涉房产存在买卖合同关系，葛晖已将案涉房产权属登记过户给黄进忠，黄进忠亦有实际支付价款，双方合同业已履行完毕。关于案涉房产的实际交易价格，黄进忠主张其代为清偿按揭贷款70万元外，此节有贷款银行的三方《协议书》和付款记录为证，足以认定，亦可以说明在房管部门备案存档的45万元成交价并非真实成交价。但黄进忠另主张其尚用现金支付葛晖50万元购房款，既未能提供收据等相关证据予以证明，该陈述也无法得到证人庄某证言的印证。据此，本案现有证据可以认定黄进忠实际支付的购房款不少于70万元。 不论以70万元价格出售案涉房产是否属于不合理低价出售，本案撤销权的成立还需认定黄进忠主观上具有恶意。但本案尚无法认定黄进忠受让案涉房产时存在恶意。首先，黄进忠已陈述其与董某、葛晖二人无特殊关系，在2014年11月案涉房产交易之前与该二人均不认识。徐军厦并无任何证据能够证明黄进忠与葛晖之间存在特定关系进而可以认定黄进忠知道或者应当知道葛晖对外负债以及处分案涉房产将损害债权人利益。更何况，时隔两年之后，葛晖对徐军厦负有连带清偿债务才得到生效判决的确认。其次，从黄进忠购买案涉房产之前其银行账户流水以及收到出售案涉房产款项之后银行账户流水看，黄进忠代偿按揭贷款70万中的66万元系其本人存入银行，此前数月的流水无与葛晖有资金联系；其出售案涉房产收到的款项的去向也与葛晖无关。可见，没有证据证明存在黄进忠购买案涉房产的资金来源于葛晖或在出售案涉房产后资金回流给葛晖等二人之间存在资金联络的情况。第三，黄进忠举证了其2017年4月26日向厦门滕王阁物业管理有限公司转账支付3885.10元、1877.76元的支付记录。前述款项合计5762.86元，无论在数额上还是在支付时间上，均与该物业公司提供的2017年4月26日的四份收据可以印证。结合彼时黄进忠系案涉房产业主，该物业公司系案涉房产所在的物业服务公司的情况，从盖然性优势的角度，足以认定系由黄进忠本人支付了相应期间的物业费用。这亦与黄进忠本人的陈述相符。最后，本案中2017年10月底郑雪玲已付清案涉房产的相关款项，然而2017年12月案涉房产的公摊水费、公共维修金、公摊电费、垃圾处理费、物业管理费等交款人名显示均是“葛晖”。可见房产已交易过户但有关费用缴交中因没有及时变更户名的情况在现实中并不少见。故2014年11月至2017年10月案涉房产的物业费、水费、电费、燃气费、公摊水费、公共维修金、公摊电费、垃圾处理费、物业管理费等交款人虽然均是“葛晖”名义，但仍不足以证明黄进忠系代持案涉房产或与葛晖恶意串通。 综上所述，不论葛晖是否系以不合理低价处分案涉房产，本案中，徐军厦未能提供充分证据证实受让人黄进忠主观上具有恶意，亦即葛晖是以明显不合理的低价出售案涉房产对债权人造成损害并且黄进忠知道该情形。徐军厦要求撤销葛晖与黄进忠2014年11月26日签署的“思明区会展北里18-XX房产”的存量房买卖合同（合同号：00306398）的诉讼请求不能成立，法院不予支持。葛晖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回徐军厦的全部诉讼请求。 二审中，徐军厦提交一份“房产交易信息表”，证明与案涉房屋同一位置的房产的2015年市场价。 黄进忠质证认为，该证据真实性无法确认，且与本案无关，不能反映讼争房产真实的交易价格。 葛晖未到庭，亦未发表质证意见。 葛晖、黄进忠于二审中均未提交新证据。 二审经审理查明，徐军厦认为：1、没有证据证明66万元现金是黄进忠存入的。2、认定“2014年9月3日至2014年11月19日期间，黄进忠的该账户并无与葛晖之间存在资金往来”错误，事实上，11月3日，葛焜转帐给黄进忠30万元。此外，徐军厦、黄进忠对一审查明的事实无异议。葛晖对一审查明的事实未提出异议。本院对一审判决中各方无异议的部分予以确认。 另查明，葛焜是葛晖的父亲。2014年11月3日，葛焜转帐给黄进忠30万元。二审中，黄进忠称，黄进忠从事绿化工程施工行业，经常需要资金周转，因此其时常有向葛焜夫妻借款，部分为现金支付，部分为银行转账。2014年11月3日葛焜汇给黄进忠的30万元是借款，黄进忠将该30万元用于工程投标所用，当天便将包含该30万元在内的33万元汇给合作方陈文海。2015年2月12日，黄进忠将包含该30万元在内的共50.8万元借款还给葛焜，2015年3月12日，因经营需要，又向葛焜借款30万元，于2015年4月21日偿还其中的10.8万元给葛焜之妻王建民。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 本案中，2014年11月19日存入黄进忠帐户内的66万元现金，徐军厦以该笔现金的存入银行在葛晖、葛焜居住地附近而称是葛晖、葛焜存入的，缺乏证据，不能成立。徐军厦据此主张黄进忠系无偿受让讼争房产，本院不予采信。 徐军厦另主张即使是有偿转让，亦符合低价转让、明知的撤销条件。对此，本院分析如下：首先，关于讼争房屋转让价格是否低价。对于“合理的价格或明显不合理的低价”的判断，人民法院一般应当根据标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合交易习惯等因素综合认定。本案中，除黄进忠代为清偿的按揭借款70万元外，黄进忠称其支付现金50万元给葛晖，但黄进忠未能提供相应证据予以证明，其称证人庄某可以做证证明，但庄某表示其从业经历中没有亲眼见过当场支付50万元现金的。而就讼争房屋而言，虽然未对讼争房屋的价值进行评估，但葛晖2010年4月购买时的购房价为930563元，黄进忠2017年10月出售时在房管部门签署的《存量房买卖合同》中载明的房产价格为360万元，因此，不论黄进忠是仅支付了70万元，还是共支付了120万元，该转让讼争房屋的价格均可认定为明显不合理的低价。其次，黄进忠于一审中隐瞒其与葛晖之间的关系，称在2014年11月案涉房产交易之前与葛晖不认识。二审中，黄进忠承认其时常向葛晖父母葛焜及王建民借款，购买讼争房屋的11月间，其还与葛焜之间发生着民间借贷关系。而且黄进忠二审答辩中，在就其所称之所以向葛晖支付50万元现金中自认，其对葛晖收取现金购房款的要求并不奇怪，因为当时葛晖已经对徐军厦背负了一定的债务，为了自身的资金安全，其要求黄进忠用现金支付部分房款是完全符合正常人的逻辑的。综上可见，黄进忠对葛晖在售房时已背负债务是知情的。黄进忠称其在葛晖出售讼争房屋时才知道葛焜是葛晖父亲，本院不予采信。因此，黄进忠知道葛晖背负债务，仍以明显不合理的低价受让葛晖所有的讼争房产，对徐军厦造成了损害，徐军厦请求撤销该行为，符合法律规定，应予支持。 综上，根据二审出现的新证据，本院对一审判决予以改变，支持徐军厦的上诉请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销厦门市海沧区人民法院（2018）闽0205民初1125号民事判决； 二、撤销葛晖与黄进忠于2014年11月26日就厦门市思明区会展北里18号XX室房屋签署的《存量房买卖合同》（合同号：00306398）。 本案一审案件受理费减半收取4025元、二审案件受理费8050元，均由葛晖与黄进忠负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 聆 审判员 李向阳 审判员 柯艳雪 二〇二〇年五月十四日 书记员 林加仁 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。