广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0223民初456号 原告：覃冬梅，女，1993年7月8日出生，壮族，住所地鹿寨县。 委托诉讼代理人：余靖飞，广西旺业律师事务所律师。 被告：廖桂强，男，1975年11月5日出生，壮族，户籍地鹿寨县。 委托诉讼代理人：韦天相，广西香桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦惠珉，广西创恒律师事务所律师。 第三人：廖坤秀，男，1989年9月30日出生，住所地鹿寨县。 第三人：吴家平，男，1973年1月3日出生，汉族，住所地鹿寨县。 原告覃冬梅与被告廖桂强及第三人廖坤秀、吴家平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。上列原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人廖坤秀、吴家平经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告覃冬梅向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告签订的《门面租赁合同》无效；2、判决被告向原告赔偿门面装修的经济损失52,500元；3、判决被告向原告赔偿门面转让费32,000元；4、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2019年11月25日签订《门面租赁合同》，约定被告将位于鹿寨县印刷厂厂房分租给原告使用，租赁期限从2019年11月25日至2020年12月30日止，租金每月4,000元，押金8,000元。2019年11月25日，原告与第三人廖坤秀签订《门面转让合同》，原告向第三人支付了门面转让费40,000元，转让费中有8,000元为门面押金。合同签订后，原告对门面进行了装修，为此花费装修费52,500元。由于被告出租的门面未取得建设规划许可证，所以原告与被告签订的《门面租赁合同》无效，且城管部门早在2019年11月份之前已经通知被告该门面属于违法建筑，而被告仍将涉案门面出租给原告，被告存在过错，应当赔偿原告的经济损失。 被告廖桂强答辩要点：1、无论双方所签合同是否属于无效的情形，在原告表示不愿意租房时，双方已达成合意并解除了合同，被告亦退还了原告所交的8,000元租金，应视为双方已经协商解决；2、原告主张的门面转让费，实际是店内设备的转让款，并不是单纯的门面转让费，原告已经得到了设备，并不存在损失。且转让费是原告与廖坤秀达成的，与被告无关，是否支付及支付了多少被告并不知情，因此原告要求被告支付该费用没有依据；3、双方合同约定“如需装修必须经甲方同意”，原告在装修时并未经被告同意，造成的损失应当其自行承担，且装修金额不能以其提供的材料认定；4、相关建筑物并没有最终认定为违法建筑，现在也没有被拆除，也不是被告搭建的建筑物，其他租户现在还正常经营，原告要求被告承担其损失没有依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人廖坤秀未作书面陈述意见。 第三人吴家平述称：第三人吴家平系从鹿寨县印刷厂租有厂房一栋及厂房外的外框架棚（共1000多平方米有土地使用证），然后再转租给廖桂强，之后廖桂强按时交来租金，吴家平收到租金后再交给印刷厂。 经开庭审理，本院确认以下法律事实： 1、2019年11月25日，原告覃冬梅与被告廖桂强签订一份《门面租赁合同》，约定：甲方（廖桂强）将位于印刷厂门面分租给乙方（覃冬梅）使用，租期11个月，从2019年11月25日至2020年12月30日止；租金每月4,000元，每月交一次，在每月1号前预交，先交房租后使用；合同签订之日，乙方应交押金8,000元，合同期满后押金退还给乙方；乙方不能随意改变和损坏房屋结构，如需装修必须经甲方同意；甲方按月收取房租，其他与经营有关的所有费用（如水电费、电话费等）全部由乙方负责；乙方在承租期间，如发生自然灾害及政府行为拆迁等，甲方不负责赔偿，等等。合同签订后，原告因经营需要对房屋进行简易装修，但未书面告知被告。之后，原告看到鹿寨县城市管理行政执法局张贴的“关于查处鹿寨县广西桂良实业有限公司大门西北面约50米处违法建设的公告”（涉及廖桂强出租的一排钢架铁皮棚，原告承租门面包含其中）后，原告即提出解除合同。经双方协商后，被告于2020年1月2日退还了8,000元押金给原告，原告亦将门面钥匙交还给被告，并将门面内的物品、设备（包括廖坤秀转让设备）全部搬走。 涉诉门面原由第三人廖坤秀向被告承租，原告知晓廖坤秀意欲转让门面后，双方事先进行协商并签订《门面转让合同》，后与廖桂强签订《门面租赁合同》，而廖桂强与廖坤秀亦解除其二人原签订的租赁合同。覃冬梅与廖坤秀签订的《门面转让合同》的内容是：甲方（廖坤秀）将涉案门面转让给乙方（覃冬梅），转让费一共40,000元，店内所有设备包括冰柜（3）、消毒柜（1）、椅子（28）、桌子（8）、风扇（1）、蒸机（1）永久性转让给乙方，乙方接手店面后产生的任何费用与甲方无关，等等。其中转让费40,000元中包含了门面押金8,000元，即实际转让费金额为32,000元。 涉诉门面包括相连的一排钢架铁皮棚（共6间门面）未办理建筑物权属证书，土地使用权登记在鹿寨县印刷厂名下。原由第三人吴家平向鹿寨县印刷厂整体承租，之后吴家平于2014年底将其中的5间门面转租给被告廖桂强，廖桂强则采取分租的方法分别出租给他人经营，承租人亦办理了相关营业执照，现其他承租人仍在经营。 庭审中，原告覃冬梅承认，签订承租合同后，原告用廖桂强提供的该场地土地使用证书办理了相关营业执照。 上述事实，有原告提交的《门面租赁合同》、《门面转让合同》、银行转账明细、鹿寨县城市管理行政执法局的公告，被告提交的土地使用权证书、住所（经营场所）使用证明、吴家平与鹿寨县印刷厂的《房屋租聘合同》、吴家平与廖桂强的《房屋租聘合同》、租赁场所现状照片等书面证据及当事人的陈述在卷佐证，应予以认定。 本院认为，本案的争议焦点是：1、原告与被告签订的《房屋租赁合同》是否有效；2、被告应否赔偿原告的装修费、转让费损失。 关于合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告出租给原告的门面未取得建设规划许可，也未取得相关产权证照，符合上述规定的无效情形，因此应当认定双方签订的《房屋租赁合同》无效。对于合同无效的责任，被告作为出租方，其将不符合出租条件的门面出租给他人使用有过错；而原告在签订合同时亦未履行谨慎义务即未审查原告出租门面的手续、证照情况，且在办理营业执照时，出租方提供的办证材料只有土地使用证，即原告亦应知道承租房屋并未办理相关建筑物权属证书，应当认定被告对合同的无效亦有过错。 关于装修费问题。合同注明“如需装修必须经甲方同意”，现原告并未能证明其装修已征得被告同意；而证明装修费的证据材料包括原告与他人签订的装修合同、付款给他人的记录、他人销售建材的清单及出库单等，这些材料都没有经被告签字或确认；而且实际装修了哪些内容，原告在庭审中并未举出相关证据证实，其价值更无法确定。因此，原告主张的装修费52,500元的举证不充分，本院不予采信。关于门面转让费问题，原告与廖坤秀签订的《门面转让合同》虽然注明转让费32,000元（扣除了押金8,000元），但该转让费中同时包括了原告受让廖坤秀的冰柜、消毒柜、桌椅等，这些物品价值多少并不能确认，现原告已将物品搬走，因此其实际损失多少，显然无法认定。 综上所述，原、被告对合同无效均有过错，应各自承担相应的民事责任。双方合同注明了“如发生政府行为拆迁，甲方不负责赔偿”等，表明双方已预见涉诉门面可能被拆迁的情况并明确被告不承担责任；而被告将房屋出租给原告使用，其收取的租金，装修费、转让费的损失等与原告并没有直接的关联，损失数额也不能认定，因此原告要求被告赔偿装修费、转让费损失没有依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告覃冬梅与被告廖桂强于2019年11月25日签订的《门面租赁合同》无效； 二、驳回原告覃冬梅的其他诉讼请求。 案件受理费2,950元，适用简易程序减半收取1,475元，原告覃冬梅负担1,425元，被告廖桂强负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 潘辉亮 二〇二〇年五月十八日 法官助理 何 瑜 书 记 员 沈幸鑫