北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初11566号原告：OOIBENGHOOI（中文名黄铭辉），男，1961年7月27日出生，马来西亚国籍，住址北京市朝阳区7号院1号楼3层02单元302。被告：刘炜炜，男，1980年10月3日出生。汉族，住址北京市朝阳区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，住址北京市顺义区。原告OOIBENGHOOI（以下以中文名字称呼）与被告刘炜炜、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员刘菁菁担任法庭记录。黄铭辉、刘炜炜、链家公司委托代理人孙凤起均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄铭辉向本院提出诉讼请求：1、请求确认我同刘炜炜之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《补充协议》、《变更协议书》均于2019年11月26日解除；2、刘炜炜支付我逾期付款违约金160万元整。他已经支付了100万元的购房款应当用于抵扣，还需要向我支付60万元。诉讼费全部由刘炜炜负担。事实与理由：我和刘炜炜经链家公司介绍，就我名下位于北京市朝阳区姚家园西里甲7号院1号楼3层02单元302房屋（以下简称302房屋）达成协议，并于2017年5月18日签署了多份文件，包括《北京存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》及《补充协议》，双方就房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务以及违约责任进行了明确约定。其中合同签订后，刘炜炜于2017年5月18日支付定金90万元。因他表示其名下已有一套房屋，需卖旧房换新房，并向我承诺会卖房后购买涉案房屋，要求我方给予延期付款的请求。为尽快履行房屋的买卖手续，2018年3月28日，双方及链家公司签署《变更协议书》，对上述相关协议的付款金额及时问等作出变更，约定缴税过户前五个工作日支付共计800万元，同时约定增加10万元定金，物业交割时间及权属转移登记时间为2019年8月31日。协议签订后，刘炜炜如约支付定金10万元。后刘炜炜一直未再履行付款义务，他的此行为已构成严重违约，侵害了我的合法权益。2019年11月26日，我根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，向刘炜炜发出了解除《北京市存量房屋买卖合同》的通知，他于2019年12月1日签收确认。收到解除合同的通知后，双方进行了多次协商，截止起诉之日，仍未就合同解除及违约金事宜达成一致意见，并且刘炜炜态度消极，我迫于无奈只能诉至法院解决。刘炜炜辩称：我同意确认我同黄铭辉之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《补充协议》、《变更协议书》均于2019年11月26日解除。2019年11月26日黄铭辉给我发送了关于合同解除的通知，我收到了。关于违约金部分，合同约定的违约金数额我认为太高。我虽然存在迟延付款的违约行为，但是这个违约金条款是链家给我们合同中起草好的，我没有查过相关的法律文件对于违约金的约定。2017年3月份签订合同开始，这三年间黄铭辉方一直在居住302房屋，我没有用过。2017年至2018年5月份之间我一共给了黄铭辉100万元定金，黄铭辉追缴违约金是想补足市场差额，但是我认为黄铭辉实际上的损失并没有这么高。我的购房款是被金融诈骗骗走了。如果我手里有钱的话我还是愿意购买这套房屋的。我不存在恶意违约的问题，我也是刑事犯罪的受害者。现在我同意支付违约金100万元，全部用我已经支付黄铭辉的定金抵偿，不应该再让我支付其他的钱。诉讼费我也不同意承担，我现在经济困难，没有钱了。链家公司述称：我公司同意黄铭辉提出确认合同解除的请求。合同签订后刘炜炜因为个人房屋出售问题以及被骗，购房资金一直不能到位，所以合同迟迟不能履行。黄铭辉诉讼请求中的违约金与我方无关，我方尊重法院的判决。经审理查明：2017年5月18日，黄铭辉、刘炜炜同链家公司签订《居间服务合同》，约定由链家公司为刘炜炜购买黄铭辉所有的302房屋提供居间服务。居间费19.58万元，由刘炜炜负担。同日，黄铭辉、刘炜炜就购房事宜签订一系列文件，包括《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》主要约定，刘炜炜购买302房屋，该房屋未设定抵押，建筑面积106.37平方米。购房款总计890万元，买卖涉及的税费由刘炜炜承担。刘炜炜应支付定金90万元，剩余部分通过存量房交易结算资金专用账户划转。办理完房屋所有权转移登记手续后，黄铭辉于五个工作日内将302房屋交付刘炜炜。刘炜炜未按照补充协议约定的时间付款的，逾期15内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。《买卖定金协议书》主要约定，刘炜炜在签订协议时向黄铭辉支付定金10万元，在签署资金托管协议后，通过资金托管方式，刘炜炜在支付黄铭辉80万元定金。《补充协议》主要载明，鉴于乙方刘炜炜、甲方黄铭辉已经就购买302房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，现补充约定，乙方于2017年5月18日将第一笔定金10万元自行划转给甲方。第二笔定金80万元通过理房通支付给甲方。乙方于2018年3月26日前将196万元购房款通过建委监管支付的方式支付甲方。乙方于2018年3月31日将第二笔购房款602万元以理房通支付方式支付甲方。双方同意在2018年3月31日前共同办理房屋所有权转移登记手续，过户后五个工作日内自行办理物业交割。乙方如逾期付款超过十五日的构成根本违约，甲方有权以书面通知形式解除房屋买卖合同。2017年5月18日刘炜炜支付给黄铭辉定金90万元。二人还签订了理房通定金支付服务协议。2018年3月28日，甲方黄铭辉、乙方刘炜炜同丙方链家公司又签订一份《变更协议书》，对前述文件进行了修正。约定乙方于缴税后过户前5个工作日将第一笔购房款196万元以建委监管支付方式支付甲方。乙方于缴税过户后五个工作日将第二笔购房款592万元以理房通支付方式支付甲方。各方一致同意自购房款中留存2万元作为物业交割保证金，甲乙双方在2019年8月31日前自行办理物业交割，乙方应于2019年8月31日前将物业交割保证金以理房通方式支付甲方。乙方于2018年3月31日前将第三笔定金10万元以理房通方式支付甲方。甲方、乙方同意在2019年8月31日前共同办理房屋所有权转移登记手续。本次变更后的合同约定时间为双方此次交易合同约定的最终过户时间加出现任何—方违约问题均按照双方签署的买卖合同及补充协议违约条款执行。签约当日，刘炜炜支付了第三笔定金10万元。2018年3月31日，黄铭辉、刘炜炜又签订一份理房通资金支付服务协议。后刘炜炜因资金出现困难一直没有支付购房款。黄铭辉于2019年11月26日向他发出《关于解除房屋买卖合同的通知》，主要内容为：自协议签订至今，贵方至今未依约履行付款义务。我方多次询问贵方，并组织贵方及房产中介三方到场的方式商谈，贵方均未履行付款义务。根据我国《合同法》等相关规定及《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第七条第2款第(2)项的约定，我方现正式函告贵方：1、即日起解除双方于2017年5月18日签订的《交易合同合订本》，包括《北京存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《居问服务合同》、《补充协议》及《变更协议书》。2．因贵方违约导致《北京市存量房屋买卖合同》无法实现房屋产权变更的合同目的，依据“定金罚则，贵方2017年5月18及2018年3月28日支付的定金共计90万元不予返还。3．根据《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第七条第2款第(2)项的约定，贵方应向我方支付逾期应付款的20%，即扣除已支付定金90万元外，贵方应向我方支付违约金60万元。刘炜炜收到了该通知。上述事实，有《北京存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》及《变更协议书》、当事人陈述等在案佐证。本院认为：黄铭辉系外籍人士，本案属于涉外案件。当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。故本案应适用我国法律。黄铭辉同刘炜炜签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、黄铭辉、刘炜炜、链家公司签订的《变更协议书》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》均是各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照协议约定全面履行各自的义务。现各方均同意以2019年11月26日作为上述合同文件解除的时间，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就违约金问题，刘炜炜没有正当理由，迟迟不支付购房价款，其违约行为明显。在《北京市存量房屋买卖合同》中已经对违约金问题进行了约定，但结合案件具体情节，黄铭辉主张数额过高，本院酌情确定刘炜炜支付黄铭辉违约金一百万元。刘炜炜同意以其支付的定金充抵违约金，本院就此亦不持异议。黄铭辉无需再退还定金。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告OOIBENGHOOI与被告刘炜炜签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、原告OOIBENGHOOI与被告刘炜炜、第三人北京链家房地产经纪有限公司签订《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《变更协议书》均于二〇一九年十一月二十六日解除。二、被告刘炜炜于本判决生效之日起支付原告OOIBENGHOOI违约金一百万元（已支付，以定金充抵）。三、驳回原告OOIBENGHOOI的其他诉讼请求。案件受理费一万九千二百元，由被告刘炜炜负担（原告OOIBENGHOOI已支付，被告刘炜炜于本判决生效之日起七日内支付原告OOIBENGHOOI）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇二〇年五月十二日书记员  刘菁菁