天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0104民初16061号原告：倪月静，女，1969年1月12日出生，回族，住天津市河北区。原告：孔晓萌，女，1990年10月26日出生，回族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：田晏宇（被告孔晓萌之夫），1991年7月8日出生，汉族，住天津市河西区。被告：谢飞，男，1993年9月24日出生，汉族，住天津市南开区。原告倪月静、原告孔晓萌与被告谢飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪月静，原告孔晓萌及其委托诉讼代理人田晏宇，被告谢飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪月静、孔晓萌向本院提出诉讼请求：1.要求被告恢复南开区××××室内原貌，或承担恢复原貌损失费8000元；2.要求被告返还南开区××××室房屋；3.被告承担原告已支付的中介费1900元；4.被告承担至今未返还房屋的费用（按照每天253元计算）；5.被告承担诉讼费；6.被告承担因被告在租房期间使用不当，造成漏水，使楼下邻居室内受损的相应损失22488元；7.被告给付原告截至2020年5月底的物业费2053.80元；8.要求被告给付原告自2019年11月15日至2020年3月15日的采暖费3729.95元；9.要求被告给付原告水电及燃气费1261.18元。事实和理由：天津市南开区××××室是原告的个人私产房。被告于2018年9月18日至2019年9月17日租住一年。到期后被告不交钥匙，不返还房屋，要求原告退还押金。但是被告在没有原告书面同意的情况下,私自对该房屋改装，换贴壁纸，在吊顶处及屋内多处打孔安装射灯和物品等。原告要求被告恢复室内原貌，这是双方争执的焦点。被告不但不协商解决，反而把原告起诉到南开法院。租赁合同第七条第五款约定，未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修及添附。经甲方书面同意后，乙方可按甲方书面同意的装修方案对该房屋进行装修、添附。被告明显违约。根据租赁合同第七条第七款，因甲乙双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，丙方仍有权按照约定收取居间报酬，如已收取居间服务报酬则丙方不予退还。守约方支付居间服务报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。根据租赁合同第八条第六款规定，如乙方逾期返还该房屋及装修、附属设施、设备,则每逾期超过一日,乙方须按日租金两倍向甲方支付该房屋及装修、附属设施、设备占用期间的使用费。被告在租房期间，使用不当，造成漏水，没有制止，放任自流，致使楼下邻居室内多项物品受损。租赁合同第七条第二款，租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当使用，致使损毁的，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担或从租房押金中等额扣除。如乙方造成的损毁无法修复，乙方应赔偿甲方相应的损失，乙方拒不赔偿的，甲方有权从房屋押金中等额扣除。维修费或赔偿金从租房押金中扣除的，乙方应于通知到达后十日内补足房屋押金。租房押金不足以抵付上述维修费用或赔偿金的，不足部分由乙方支付给甲方。被告用该房屋对外做美甲美睫业务和居住，在有人常在的情况下没有及时制止漏水，致使楼下邻居大面积被淹泡，损失严重。被告负有租住期间看管使用不当责任。因此被告要承担相应的损失。综上所述，恳请判令支持原告的诉讼请求。谢飞辩称，1.对于原告要求被告恢复南开区××××室内原貌或承担室内损失的费用，被告是不赞同的，当时租房之前是通过中介找的房子，并没有见过房东本人，在签订此合同前，被告问过中介是否能更换房屋壁纸，如果可以被告再租，不可以更换则不租。因为房屋已经有十年没有换过新壁纸，由于壁纸老旧所以要更换新壁纸，而中介当时去征求了原告的意见之后告诉被告可以更换壁纸，为此被告已起诉原告。对于原告提出的屋内安装的射灯和物品在合同结束之前早已全部清除，恢复了原貌。在此事的处理中被告一直在与原告联系沟通协商解决。2.对于原告要求被告返还房屋之事更是无稽之谈,当初租房的时候房屋是个空房，全部软装和家具都是被告花的钱，如果被告还想继续占用房屋那就直接交租金续租了，何必那么麻烦费劲的搬家拆除房屋软装呢，所以这些原告的诉讼理由都是没有道理的。自房屋合同结束的前十天，也就是2019年9月8日被告就一直在联系原告协商退房交接事宜，可原告一直微信不回或电话不接，后以更换壁纸为名不同意与被告协商交房事宜，被告这边一直在想办法把钥匙交给原告,可原告就是不接收。就像原告说的壁纸问题，这个问题可以后续协商解决。合同到期了，就要先交接房屋，可原告一直不同意，被告也没有办法，只能在合同到期之前早已搬离××××。所以原告要求被告返还房屋是不成立的。3.对于原告要求被告支付中介费1900元也是不成立的无理要求。被告一直在履行合同规定，在合同到期的前十日被告就一直在主动联系原告交接房屋，原告一直拒绝交接房屋事宜，而且根据合同第八条第二项，如甲方未按本合同约定的交房条件进行交接和交验，每逾期一日，乙方有权按日租金的两倍要求甲方支付违约金。逾期超过十日的，乙方有权解除房屋租赁关系，并要求甲方支付一个月的租金作为违约金。由此可看出甲方也就是原告才是违约方，所以原告要求被告承担中介费用是不成立的。4.原告要求被告承担至今未交还房屋的使用费用是不成立的。原告所说的要求乙方返还房屋问题和装修问题，被告早已于合同期满即9月17日前搬离××××,并且就在上月即11月19日被告起诉原告开庭之后，被告依然联系过原告，让原告来把钥匙拿走，遭到拒绝。故又何来占用房屋使用费用呢?如原告在被告联系原告期间就过来交验房屋办理交接又怎么会有这件事情的发生。所以原告要求被告承担合同解除后的房屋使用费用是无理要求,试问合同已解除,且被告已搬离并通知原告过来交验房屋,何来占用一说。5.对于原告要求被告承担房屋漏水造成的损失费用是不成立的,首先自被告搬进××××之后从未对卫生间进行过任何装修及改造，因二楼有更大的卫生间及洗澡设施，一楼卫生间又非常狭小，故被告基本很少使用一楼的卫生间。房屋漏水事件是于2019年5月31日傍晚发生的,此时被告与其爱人都在河北保定出差，不知情况，如何制止?当时晚上接到的是物业打来的电话告知房屋漏水情况，得知这一消息后被告立即通知天津的朋友赶往××××室处理积水，以防止造成更严重的损失，并且要求朋友拍下了当时漏水原因的照片与视频作为证据。被告当晚买了最快的高铁票赶回天津，并当晚通知到原告此事，本来被告计划要在保定待几天处理自己的事情，因为这件事情的发生导致被告后面的行程全部取消。后经原告和修理水管的物业人员查看确认漏水与积水原因是由于以下三点造成的：1、水管老化，管件松动，房屋已是十年老房，而房东从未更换过马桶水管，房客在搬进来且并不知情的情况下，水管发生漏水造成的任何损失应是房东的责任，房客不应承担；2、马桶边的地漏是由于开发商或原告的原因不能正常使用，并不是因为正常使用造成的堵塞，而是因为这地漏里面全部是水泥，根本就是个假地漏。由于从未使用过，所以从未发现地漏是否能正常使用的问题；3、致使楼下邻居房屋被淹是由于一楼卫生间防水层没有做好，而被告在正常使用过程中并没有进行过任何的人为破坏，而且被告在租住期间从未发生过漏水渗水事件，何来使用不当一说。根据合同第七条第一项,甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态，从地漏里的水泥照片可看出是因为地漏不能正常使用所导致的积水，因此造成了相应损失。综上所述,原告的一切诉讼请求均属无理要求,恳请法院判令驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告原系房屋租赁合同关系。涉诉房屋坐落于天津市南开区××××，房地证登记人为原告倪月静，共有权人为原告孔晓萌。2018年10月9日，原、被告通过天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容为：甲方（本案原告）将涉诉房屋出租给乙方（本案被告），租赁期一年，自2018年9月18日至2019年9月17日；月租金3800元，乙方同意向甲方支付租房押金3800元；租赁期内，因使用该房屋所产生的水费、电费、煤气费、暖气费、电话（通讯）费、有线电视费、物业管理费、宽带费均由乙方承担；甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态，若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修，甲方应于通知到达后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担；租赁期内，乙方应合理使用房屋及装修和附属设施、设备，不得恶意损毁，若由于乙方的不当使用，致使损毁的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担或从租房押金中等额扣除，如乙方造成的毁损无法修复，乙方应赔偿甲方的相应损失，乙方拒不赔偿的，甲方有权从租房押金中扣除，乙方应于通知到达后的十日内补足租房押金，租房押金不足以抵付上述维修费或赔偿金的，不足部分由乙方支付给甲方；除本合同另有约定外，甲方应于房屋租赁关系解除且甲乙双方已将房屋及其附属设施、设备等交割清楚，乙方已付清所有应付费用当日将租房押金无息退还乙方，未经甲方书面同意，乙方不得以租房押金抵付租金等费用；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修及添附，经甲方书面同意后，乙方可按甲方书面同意的装修方案对该房屋进行装修、添附，且该装修方案须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关规定，租赁期限届满时，甲乙双方如不续租的，经双方协商一致，甲方可以折价补偿，不能达成一致的，乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修、添附无偿赠与甲方；甲、乙双方应按照本合同的约定及时足额缴纳相关税、费，若甲方未能按时缴纳应付税、费，乙方可以代为缴纳，并有权从租金中等额扣除，若乙方未能按时缴纳应付税、费，甲方可以代为缴纳，并有权从租金押金中等额扣除，且乙方应于通知到达后的十日内补足租房押金；基于丙方（即案外人中原公司）已提供之居间服务，在签订本合同时，甲方与乙方应分别按照不低于交易习惯的标准向丙方支付居间报酬，具体金额以《佣金确认书》为准，因甲乙双方或其中一方原因，导致合同日后不能实际履行的，丙方仍有权按照约定收取居间报酬，如已收取居间报酬则丙方不予退还，守约方支付居间报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用；除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后一日内，将该房屋及装修、附属设施、设备在能正常使用的状态下返还给甲方，如未经甲方同意乙方有留置在该房屋的物品的，均任由甲方处置，如乙方逾期返还该房屋及装修、附属设施、设备，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的两倍向甲方支付该房屋及装修、附属设施、设备占用期间的使用费；如守约方因违约方的违约行为所遭受的实际损失大于本合同约定的违约金数额，守约方有权要求违约方赔偿其超出违约金部分的实际损失。合同签订后，原告倪月静向案外人中原公司支付了居间服务费1900元。被告向原告方支付了租房押金3800元及首期租金，原告将涉案房屋交付被告使用，双方签署的移交清单中未记载房屋附属设施、设备存在破损情况。在租赁期间，被告将涉案房屋的壁纸更换为粉色，其中一层客厅有一面墙所贴壁纸为粉色翅膀图案。另，租赁期内，涉诉房屋发生漏水，案外人李金生、孙月琴于2019年6月26日将倪月静、孔晓萌诉至本院，倪月静、孔晓萌在该案庭审中表示“我们家卫生间马桶自来水管破裂，造成楼下浸泡，造成原告的损失”，在该案中经法院委托相关机构鉴定损失数额，倪月静、孔晓萌与李金生、孙月琴自愿达成调解协议，倪月静、孔晓萌一次性赔偿李金生、孙月琴因房屋漏水产生的损失17659元，案件受理费1829元和评估费3000元由倪月静、孔晓萌负担，本院以（2019）津0104民初8638号民事调解书对该协议予以确认。另，被告谢飞向本院提交火车票订单显示，2019年5月29日，被告之妻从天津去往胜芳，5月30日，被告谢飞从天津去往胜芳，5月31日涉诉房屋发生漏水后，被告夫妻于当日晚十时许乘火车返回天津。合同到期时，被告谢飞向原告方交纳租金至2019年9月17日，原告方未退还被告押金。2019年9月8日，被告向原告方发微信表示：“17号到期，我同意在17号之前交接，你们在这期间也可以验房，但是17号我就出国了，大概需要半个月，如果你不退我押金的话我也看了合同违约超过十天的话您需要押金加上一个月房租的违约金交给我。至于您说的换壁纸的问题，第一，一件事是一件事，跟押金没有关系，第二，换壁纸是咱们两签合同之前我就问了中介，让中介问了你，然后你答应我之后才换的……”2019年9月16日，被告向原告方发微信表示“钥匙我给我妈了，您要是什么时候同意交房了，退好我钱我这边就把钥匙给您送过来，还是最好今天来一下因为能过来看看房子！”后双方通过微信沟通未果。2019年10月12日，谢飞作为原告在本院起诉倪月静房屋租赁合同纠纷，要求支付房租押金3800元及违约金3800元，共计7600元。本院作出(2019)津0104民初13779号民事判决书，认为谢飞不能充分举证证明其更换粉色壁纸已征得倪月静、孔晓萌同意，故应认定其更换壁纸的行为构成合同违约，在双方对此未协商一致或谢飞未恢复原状前，谢飞要求倪月静返还租房押金，与合同约定的内容相悖，故驳回了谢飞的诉讼请求。该判决已发生法律效力。本案审理过程中，本院于2020年4月21日组织原、被告双方对涉诉房屋进行了现场勘验。经双方确认房屋现状后，被告谢飞于2020年5月14日下午在案外人中原公司的协助下进行了房屋交接。在现场勘验与房屋交接过程中，二原告表示涉诉房屋一层墙壁和屋顶有打孔，一层客厅踢脚板有被水浸泡痕迹，厨房台面有破损，地板和地砖有污染或松动，一楼卧室从墙壁向上至屋顶有外接电线，厨房上水因被告曾进行改动现无法使用，水电及燃气欠费共计1261.18元。庭审中，被告谢飞同意负责修复墙壁和屋顶上的打孔，并对一楼卧室顶部的外接电线进行修复，并表示在恢复屋顶时会将该屋的顶部进行全面粉刷。被告同意将厨房上水进行恢复。原告方同意上述事项由被告负责修复。另，原、被告双方均认可恢复壁纸的价格为4000元，踢脚线的恢复费用为1000元，厨房台面的恢复费用为500元。原告自愿放弃其他要求被告恢复房屋装修或赔偿恢复费用的主张。双方均认可修复房屋的期限为十天，原告据此确认其第4项诉讼请求为：要求被告按照每天253元的标准给付自2019年9月18日开始至2020年5月24日房屋使用费（其中2020年5月15日至2020年5月24日为房屋修复时间）。被告要求水电燃气费从押金里扣除，原告不予认可。另，原告自行缴纳了涉诉房屋自2019年11月15日至2020年3月15日的暖气费3729.95元，以及自2019年9月1日至2020年5月31日期间的物业费2053.80元。本院认为，原、被告及案外人中原公司签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应依法律规定和该合同约定行使权利，履行义务。该份三方合同包括原告与被告之间的租赁合同关系以及原、被告与案外人中原公司之间的居间合同关系，依据居间合同的法律规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。虽该合同约定中介费由违约方承担，但该约定应适用于因原、被告的原因而非中原公司的原因导致合同无法履行的情况，但涉诉合同已实际履行，原、被告是在合同期满返还房屋时发生的争议，原告已向中原公司支付的中介费不属于因被告违约产生的损失，故原告主张被告给付中介费1900元，本院不予支持。本案的主要争议焦点为：第一、原告因涉诉房屋漏水赔偿给案外人的22488元是否应由被告谢飞承担；第二、被告谢飞是否应当承担恢复涉诉房屋壁纸，以及修复厨房台面和踢脚线的责任；第三、被告谢飞是否应当承担逾期返还房屋的违约责任。第一、对于原告赔偿给案外人的漏水损失，虽漏水事实发生在被告承租涉诉房屋期间，但结合当事人在本案及（2019）津0104民初8638号案件中的陈述，可以认定该次漏水是因卫生间水管破裂导致，依据《中华人民共和国合同法》的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，依据涉诉合同约定，“甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态”，现二原告未能举证证明该卫生间水管破裂系因被告使用不当导致，而被告谢飞所提供的证据可以证明谢飞当日在外地，不存在恶意扩大损失的行为，故因房屋设施设备损坏导致的案外人损失，应当由房屋出租方即二原告承担。第二、就房屋壁纸问题，在被告谢飞起诉原告倪月静退还房屋押金的(2019)津0104民初13779号案件中，倪月静以谢飞擅自将壁纸更换为粉色作为其抗辩意见，该案判决已认定，谢飞更换壁纸为粉色的行为构成合同违约，故被告谢飞应当承担恢复壁纸的费用4000元。对于厨房台面，经本院现场勘验，涉诉房屋厨房台面确有裂痕，因原告提供的交付房屋清单中并未记载涉诉房屋设施设备存在破损情况，故被告谢飞应当承担修复厨房台面的费用500元。对于踢脚线，因双方均认可踢脚线是因被水浸泡受损，现有证据仅能够认定涉诉房屋发生过一次严重漏水情况，故踢脚线的损失与原告主张的漏水赔偿金一样，均应由二原告自行承担，理由不再赘述。另，对于涉诉房屋墙壁和屋顶上的打孔，一楼卧室顶部的外接电线，以及厨房上水的恢复问题，原、被告已达成一致意见，均同意由被告负责修复，本院予以确认。二原告自愿放弃就涉诉房屋其他装修及设施要求被告修复或赔偿的主张，系二原告自行处分权利，并无不当，本院照准。第三、依据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。涉诉租赁合同约定“甲方应于房屋租赁关系解除且甲乙双方已将房屋及其附属设施、设备等交割清楚，乙方已付清所有应付费用当日将租房押金无息退还乙方”，“未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修及添附”。本案中，被告虽抗辩称其于合同到期前就催促原告进行房屋交接，但被告所提供的微信记录显示被告要求在原告退还押金、且被告不负责恢复壁纸的情况下交还房屋，并在本院提起诉讼，要求原告退还押金。至本案诉讼期间原、被告才在本院进行现场勘验时对房屋状况进行确认，并对房屋修复方式和修复价格协商一致。在原、被告就房屋修复费用及责任承担问题存在争议的情况下拒绝接收房屋，属原告合理的保存证据的行为，被告虽提出交还房屋钥匙，但拒绝恢复房屋壁纸或赔偿恢复壁纸的费用，应认定为被告不能依约向二原告交付符合合同约定的房屋，被告实际已于2020年5月14日将涉诉房屋返还二原告，故二原告主张被告返还房屋的诉讼请求，已无事实基础，本院不再予以支持，但自2019年9月18日起至2020年5月14日实际返还房屋期间的房屋使用费、物业费、暖气费均应由被告承担，2020年5月15日至2020年5月24日房屋修复期间的房屋使用费亦应由被告承担。但原告依据合同所主张的房屋使用费标准即日租金的两倍明显过高，综合考虑被告的违约行为，以及在疫情影响下原告出租房屋的可期待利益降低的实际情况，故本院酌定被告按照每月3800元的平均标准向原告支付自2019年9月18日起至2020年5月24日期间的房屋使用费。对于原、被告交接时确认的房屋水电及燃气欠费合计1261.18元，系在被告承租房屋期间产生的费用，依据合同约定应由被告承担，虽被告提出水费金额与实际用水量不符，但被告未就此提供证据予以证明，故本院不予采信，被告应当如数向原告支付水电及燃气费1261.18元。另，被告尚有3800元押金在二原告处，依据涉诉合同约定，“甲方应于房屋租赁关系解除且甲乙双方已将房屋及其附属设施、设备等交割清楚，乙方已付清所有应付费用当日将租房押金无息退还乙方”，本院(2019)津0104民初13779号民事判决书以“在原、被告双方对此未协商一致或原告未恢复原状前，原告要求被告返还租房押金，与合同约定的内容相悖，本院不予支持”为由驳回了谢飞主张退还押金的诉讼请求，鉴于租赁双方已在本案审理过程中进行了房屋交接，本案已对被告方应付费用进行认定，故二原告应当将3800元押金返还被告谢飞，为避免当事人累诉，本案一并判决，原、被告可自行将互负债务进行抵销。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告谢飞将坐落天津市南开区××××房屋墙壁和屋顶上的打孔、外接电线进行修复，并将打孔的屋顶进行粉刷，将该房屋厨房上水恢复完好；二、本判决生效后十日内，被告谢飞赔偿原告倪月静、原告孔晓萌恢复壁纸的费用4000元；三、本判决生效后十日内，被告谢飞赔偿原告倪月静、原告孔晓萌修复厨房台面的费用500元；四、本判决生效后十日内，被告谢飞向原告倪月静、原告孔晓萌支付自2019年9月18日起至2020年5月24日期间的房屋使用费31286.67元；五、本判决生效后十日内，被告谢飞向原告倪月静、原告孔晓萌支付自2019年11月15日至2020年3月15日的暖气费3729.95元；六、本判决生效后十日内，被告谢飞向原告倪月静、原告孔晓萌支付自2019年9月1日至2020年5月24日期间的物业费2002.27元；七、本判决生效后十日内，被告谢飞向原告倪月静、原告孔晓萌支付水、电及燃气费共计1261.18元；八、本判决生效后十日内，原告倪月静、原告孔晓萌退还被告谢飞押金3800元；九、驳回原告倪月静、原告孔晓萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1235元，减半收取计617.5元，由原告倪月静、原告孔晓萌负担135.5元，由被告谢飞负担482元，被告谢飞负担部分于本判决生效后十五日内给付直接原告倪月静、原告孔晓萌。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘娜二〇二〇年五月二十八日书记员  范蕊附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。