广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0325民初291号 原告：文和，男，汉族，1972年7月1日出生，住广西兴安县。 委托诉讼代理人：李福明，广西磊诚律师事务所律师。 被告：蒋廷辉，男，汉族，1962年8月10日出生，住广西桂林市七星区。 被告：桂林风景房地产开发有限公司，住所地：兴安县兴安镇桂北农贸市场。 统一社会代码：91450325667019703F。 法定代表人：文华贵，该公司董事长。 原告文和与被告蒋廷辉、桂林风景房地产开发有限公司（以下简称风景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文和及其委托诉讼代理人李福明、被告蒋廷辉、被告桂林风景房地产开发有限公司的法定代表人文华贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文和向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告蒋廷辉于2012年10月24日签订的被告风景公司开发的兴安县兴安镇迎宾路××××号楼××单元（××）层××号房屋（门面）的买卖协议；2、判令蒋廷辉、风景公司共同返还原告购房款本金人民币461862元及利息182435元(该段利息系2013年5月22日起算至2019年12月22日止，以后的利息以未返还的购房款为基数，按6%年利率计算至本金返还完毕之日止）；3、本案诉讼费用含公告费、财产保全费等必要费用由被告承担。事实与理由：兴安县兴安镇迎宾路××××号楼××单元（××）层××号房屋系被告风景公司投资建设，被告蒋廷辉既是被告风景公司的股东，也是涉案房屋建设的实际管理人和销售负责人。2012年10月24日，被告风景公司、被告蒋廷辉与原告就涉案房屋达成买卖协议，二被告将建筑面积为85.53平方米，以单价5400元每平方米，总价款461862元销售给原告，二被告负责案涉房屋的办证及费用承担。买卖协议达成后原告分别于2012年10月24日、2013年5月22日两次将购房款231862元和230000元交付给了被告蒋廷辉。被告收到购房全款后承诺将及时为案涉房屋办理产权登记及交付不动产权登记证书。 原告按约定履行交付购房款义务后，多次要求二被告尽快履行交房和办证义务，但二被告均以正在办理为由拒绝原告，损害了原告的合法权益。经原告了解，涉案房屋被法院司法查封，已丧失了产权转移及办证于原告名下的可能，致使原告购买涉案房屋的目的不能实现。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 原告对其主张在举证期限内提交的证据有： 原告文和身份证复印件一份、被告公司的营业执照复印件，用以证明原告及被告公司的主体适格； 2010年6月10日被告公司的《股东会决议》、兴安县人民法院（2017）桂0325民初617号民事判决书复印件各一份，用以证明原告所购房屋系被告风景公司开发，授权被告蒋廷辉销售收款的事实； 3、2012年10月24日、2013年5月22日的《收条》两张（原件），用以证明原告以461862元订购被告风景公司开发的××××楼××单元××层××号建筑面积为85.53平方米的一套房屋的事实； 4、兴安县人民法院（2018）桂0325民初751号之一民事裁定书复印件一份，用以证明原告所购上述房屋因被告公司债务纠纷已被法院司法查封，丧失了产权转移及办证于原告名下的事实； 5、解除函（复印件）及复函（原件）各一份，用以证明原、被告之间房屋买卖关系已以通知方式解除。 被告蒋廷辉答辩称，2010年10月，原告文和承接桂林风景房地产开发有限公司3号楼的水电工程。2012年10月，风景公司门面优惠销售，文和想要门面，文和称付现困难，直接从工程款中抵扣231862元。后来由于工程一直未结算，余款230000元一直未付，导致房屋备案手续一直未办理。虽然231862元的收据是其书写的，但其并没有收到这笔钱，而是用来抵扣了工程款；对于第二张461862元的收据并不是其本人书写的，是假的，同时其在庭审前已申请笔迹鉴定，原告不同意鉴定，说明该份收据不是其写的。 被告蒋廷辉在举证期限内向法庭提交的证据有：建筑施工水电分包合同（原件），用以证明文和做了风景公司的水电工程，其出具的231862元的购房款收据并没有收到原告的钱，而是折抵了工程款； 被告风景公司答辩称，原告与被告蒋廷辉之间的债务关系与我公司无关，他们之间纠纷是工程款给付的问题，且3号楼施工是华南公司承包的，与原告无关。工程款的抵扣不能算支付公司的购房款，我公司未与原告签订任何购房协议，亦未收到原告支付的任何购房款，他们之间的债务关系应由他们自行解决，与我公司无关。 被告风景公司在举证期限内未向法庭提交任何证据。 被告蒋廷辉对原告提供的证据1、2、4、5的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据3中的2012年10月24日的收条的真实性认可，但认为其并没有收到该收条的钱，而是抵扣××楼的工程款，故受益人应是风景公司，对于2013年5月22日的收条的真实性、合法性、关联性均不认可，不是其本人书写。 被告风景公司对原告提供的证据1、5的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性无异议，对证明观点有异议，并不能说明涉案房屋是公司授权给蒋廷辉销售；对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，涉案房屋是公司的，收款人应该是公司，我公司没有收到任何购房款，收条上亦未加盖公司公章，故不认可该合同；对证据4的真实性认可，但对证明观点不认可，因为原告与被告蒋廷辉进行房屋买卖时并没有查封，当时如果原告将钱交至公司，公司是可以帮其办证的。 原告对被告蒋廷辉提供的建筑施工水电分包合同的真实性认可，合同是蒋廷辉挂靠华南公司承包3号楼的水电安装，然后转包给文和；被告风景公司对被告蒋廷辉提供的建筑施工水电分包合同的真实性认可，该份证据恰恰证明原告文和与华南公司签订的合同，不是与公司签订的，故不能抵扣公司的购房款。 综合原、被告的质证意见，本院对当事人无异议的证据予以确认。对当事人存有异议的证据，将结合庭审和其他证据予以综合分析认证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告蒋廷辉系被告风景公司的股东。2010年11月14日，被告蒋廷辉挂靠广西华南建设集团有限公司与原告文和签订《建筑施工水电分包合同》，将兴安县××××楼水电部分承包给文和施工，施工完毕后，双方未对工程款进行结算。2012年10月24日，被告蒋廷辉将被告风景公司名下的××号楼××单元××层××号门面出售给原告文和，建筑面积85.53㎡，单价5400元/㎡，总价461862元，首付需231862元。当日，被告蒋廷辉出具一份收条给原告文和，用其所欠的工程款来折抵该门面的首付款。事情发生后，原告文和未将剩余的购房款支付给二被告。涉案房屋于2018年5月15日被兴安县人民法院司法查封。2019年12月9日，原告文和发了一份律师函给被告风景公司，要求解除与被告蒋廷辉、风景公司的商品房（门面）买卖合同。被告风景公司于2019年10月10日复函给原告，表示其公司没有与原告文和签订过商品房（门面）买卖合同，亦未授权他人以个人名义代表公司与文和签订商品房（门面）买卖合同；其公司未收到或者委托他人收到文和的购房款；蒋廷辉虽是其公司股东，他个人与文和签订的商品房买卖合同，在未征得本公司追认的情况下，其公司不认可其法律效力，因该合同产生的法律后果由蒋廷辉承担，与其公司无关。 另查明，在庭审过程中，经法庭释明，原告认为如果合同无效，则请求返还购房款并支付资金占用期间的利息。 本院认为：被告蒋廷辉将被告风景公司名下的房屋销售给原告文和，该行为应属于无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。据此，原告文和与被告蒋廷辉之间的商品房买卖合同的效力属于效力待定的。如果被告风景公司追认该合同就有效，不追认则无效。经庭审查明，被告风景公司明确表示不追认该合同，故原告文和与被告蒋廷辉之间的商品房买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告文和与被告蒋廷辉因双方之间的商品房买卖合同取得的财产应当予以返还。但经过庭审查明，被告蒋廷辉出具给原告文和的收条，并没有实际收到原告文和支付涉案房屋的首付款，而是折抵了双方之间的工程款。然而本案审理的是商品房买卖合同，对于其工程款的问题，原告应另行起诉解决，本案暂不作处理。 关于原告请求被告风景公司共同承担返还责任的问题。根据合同相对性的问题，被告风景公司不是合同当事人，故原告请求被告风景公司承担返还责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八的规定，判决如下： 驳回原告文和的诉讼请求。 案件受理费10243元，由原告文和负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  唐红刚 人民陪审员  袁齐甲 人民陪审员  陈 张 二〇二〇年五月十四日 书 记 员  唐莹娥