广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初608号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司（原名称广州建方房屋租赁管理有限公司），住所地广州市天河东路220号301-335、337-340单元，统一社会信用代码91440101MA5ANGBN2P。法定代表人：周松，董事长。委托诉讼代理人：陈静佳，男，系该公司职员。委托诉讼代理人：何君玲，女，系该公司职员。被告：卢元锦，男，1963年4月17日出生，汉族，户籍地址广东省佛山市三水区，被告：何秀明，女，1964年10月15日出生，汉族，户籍地址广东省佛山市三水区，原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告卢元锦、何秀明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员肖録婷独任审理。原告广东建方房屋租赁管理有限公司的委托诉讼代理人陈静佳到庭参加了诉讼，被告卢元锦、何秀明经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告广东建方房屋租赁管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除我司与两被告签署的《住房租赁合同》；2.两被告向我司退还已支付的剩余期限租金426771.23元（剩余期限租金按日租金132.5元的标准，从起诉之日起计至2028年10月7日）；3.两被告向我司支付违约金98418.4元（以剩余期限租金为基数，按每月千分之六的标准从起诉之日起计至2028年10月7日，不足一个月的按一个月计算违约金为277134.45元。原告自愿将违约金调整为98418.4元，按整个租赁期限租金总额的20%计算违约金）；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年8月3日，我司与两被告签署《住房租赁合同》，约定我承租两被告位于广州市白云区XXX路XXX号XXX房的房屋。租赁期限为2018年8月7日至2028年10月7日，总租金为492092元。双方合同约定租赁期限内，被告欲处分房屋的，应至少提前90日书面通知我司，并取得我司同意。否则我司有权解除本合同，并要求两被告退还剩余期限租金及支付违约金。后我司向被告支付了租赁期限内的租金，按合同约定被告应支付予我司的押金9841.84元和房屋维修基金4920.92元由我司在支付租金时直接扣除，即我司在扣除前述金额后支付给被告租金的行为即视为我司已向被告支付完毕租赁期限内所有的租金。我司于2019年11月15日将押金9841.84元返还给被告。租赁期限内，两被告未经我司同意将房屋出售给三方并签署相应的书面协议，且我司得知上述情况后一直无法联系上被告，被告严重违反了双方的合同约定，导致我司无法正常管理该房屋及开展业务，给我司造成了严重的损失。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告卢元锦、何秀明无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月3日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《住房租赁合同》，约定：甲方将其名下位于广东省广州市白云区XXX路XXX号XXX房（以下简称涉案房屋）出租给乙方，建筑面积115.32平方米（以房屋权属证明文件记载为准）；租赁期限为2018年8月7日至2028年10月7日，租金492092元；若甲方迟延交付房屋的，则租赁期限自房屋实际交付之日起计算，租赁期限相应予以顺延；空置期为2个月，空置期内甲方不向乙方收取租金。若微改造期限超过贰个月，则空置期以微改造期限为准；租金采取一次性付款的方式支付；采取一次性付款方式的，乙方应在甲方交付房屋之日起10个工作日内通过支票或转账方式向甲方支付租金492092元；同时，甲方应于乙方支付租金的当日向乙方支付相当于租金总额的2%即9841.84元作为押金，并且向乙方支付相当于租金总额的1%即4920.92元作为房屋维修基金；甲乙双方一致确认同意，甲方应支付的押金和房屋维修基金由乙方在支付租金时直接从应付租金中扣除，即乙方扣除押金和房屋维修基金后支付给甲方的行为视为乙方已向甲方支付完毕全部租金，甲方已向乙方支付完毕押金和房屋维修基金；甲方应在2018年8月7日前将房屋交付乙方；租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提起90日书面通知乙方，并取得乙方的同意；甲方承诺，其处分房屋的行为不影响乙方的租赁权。若甲方欲转让房屋的，则乙方在同等条件下享有优先购买权，且甲方承诺在同等条件下优先委托乙方处理房屋转让事宜，具体由双方另行签订委托合同（第六条第（一）款第3项）；若甲方存在违反本合同第六条第（一）款第3项约定，致乙方租赁权遭受不利影响的，乙方有权单方要求解除本合同（第七条第（三）款第2项）；依照本合同第七条第（三）款第2、3项约定解除本合同的，甲方应立即退还乙方已支付的剩余期限租金，并向乙方支付违约金，该违约金=剩余期限的租金×6‰×剩余期限【剩余期限按月计算，不足一个月的按一个月计算】，甲方还应赔偿乙方因此遭受的损失；乙方为实现权利而产生的费用（包括但不限于律师费、公告费等）由甲方承担等。上述合同签订后，原告向被告支付租金共计487171.08元。原告接收涉案房屋后作为出租使用。期间，被告在未经原告同意的情况下将涉案房屋出售给案外人。诉讼中，原告表示2019年10月，涉案房屋的买受人在与两被告之间就涉案房屋的买卖纠纷诉讼中，要求其提供涉案租赁合同，其才了解到两被告已将涉案房屋出售，因房屋买卖纠纷诉讼，法院在涉案房屋张贴了公告，原租客因此搬离了涉案房屋，涉案房屋此后一直空置。另，本院于2019年12月13日收到原告提起本案诉讼的诉状材料，原告表示，其损失包括因无法继续承租涉案房屋造成的租金损失、对涉案房屋进行微改造的花费及资金占用、预期租金损失。本院认为，原、被告双方签订的《住房租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。上述合同约定，如被告对涉案房屋进行包括转让等处分行为的，应至少提前90日书面通知原告，并取得原告的同意。现被告在未经原告同意的情况下向他人出售涉案房屋，并导致原告继续使用涉案房屋受到影响，被告的行为已构成违约，现原告要求解除双方签署的《住房租赁合同》有据，本院予以支持。根据上述合同约定，双方合同解除，两被告需向原告返还已支付未使用涉案房屋租赁期间的租金。原告关于剩余期限的租金按日租金从起诉之日，即2019年12月13日，计至合同期限届满之日2028年10月7日计算的意见符合合同约定，本院予以采纳。经核算，合同期内每日租金应为132.46元，故原告要求被告返还剩余期限租金应为132.46元×3222天=426786.12元，现原告要求被告按426771.23元返还剩余期限租金，该数额未超出前述本院核算的数额，本院予以支持。因两被告违约导致合同解除，原告依约有权要求两被告支付违约金。依照合同约定原告有权要求两被告按剩余期限的租金×6‰×剩余期限支付违约金，现原告自愿将违约金调整为按租赁期限租金总额的20%，即98418.4元计算违约金，结合原告明确的损失项目情况，该违约金计付标准合理，本院予以采纳。故原告要求两被告支付违约金98418.4元有据，本院予以支持。被告卢元锦、何秀明经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告卢元锦、何秀明于2018年8月3日签订的《住房租赁合同》予以解除；二、本判决生效之日起五日内，被告卢元锦、何秀明向原告广东建方房屋租赁管理有限公司退还租金426771.23元；三、本判决生效之日起五日内，被告卢元锦、何秀明向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金共计98418.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9052元，由被告卢元锦、何秀明负担，并于本判决生效之日起五内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年五月二十二日书记员  郑萍军