文书内容重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0236民初15号原告:柯凤秀,女,1976年12月14日出生,汉族,居民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：杨宏高，重庆柳公律师事务所律师，有特别授权。被告：奉节澜庭房地产开发有限公司，住所地重庆市奉节县朱衣镇胡家社区四组，统一社会信用代码915002365880292097。法定代表人：何江丰,负责人。委托诉讼代理人：窦琼，北京德恒（重庆）律师事务所律师，有特别授权。被告：潘玉权,男,1982年8月2日出生,汉族,居民，住重庆市奉节县。原告柯凤秀与被告奉节澜庭房地产开发有限公司、潘玉权商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柯凤秀的委托诉讼代理人杨宏高（特别授权）、被告奉节澜庭房地产开发有限公司法定代表人的委托诉讼代理人窦琼（特别授权）到庭参加诉讼。被告潘玉权经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告柯凤秀向本院提出诉讼请求：1、请求被告奉节澜庭房地产开发有限公司立即交付原告所购的住房（坐落在奉节县永安街道胡家社区澳海澜庭X区XX幢X-X）；2、二被告共同支付违约金20000元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年1月13日，经被告潘玉权介绍、宣传并带领原告到被告奉节澜庭房地产开发有限公司售楼部签订了《重庆市商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《抵押贷款合同》等。合同约定原告购买被告奉节澜庭房地产开发有限公司坐落于奉节县永安街道胡家社区澳海澜庭X区XX幢X-X住房一套，房屋总价款为424861元，首付294861元，按揭贷款130000元。合同签订后经结算，被告奉节澜庭房地产开发有限公司欠被告潘玉权工程款294000元。被告奉节澜庭房地产开发有限公司工作人员说将首付款294000元交给潘玉权，只需把首付款尾款861元、大修基金3994元、税费6161元（契税6069元、产权办理费87元、印花税5元）交给被告奉节澜庭房地产开发有限公司就可以接房了。当日原告将上述款项交给了被告奉节澜庭房地产开发有限公司，后原告将294000元交付给被告潘玉权，原告正常获得了银行按揭贷款并于2017年4月1日开始偿还按揭贷款至今。2018年被告奉节澜庭房地产开发有限公司告知原告，被告潘玉权只向被告奉节澜庭房地产开发有限公司交了80000元，所以在2018年原告找被告潘玉权补打了一个214000元的收条，落款时间书写的2017年。按照合同约定，被告奉节澜庭房地产开发有限公司应当在2019年1月15日以前交房，但被告奉节澜庭房地产开发有限公司至今未按合同约定交房。原告认为在签订合同当日即完成了首付款的支付义务，被告潘玉权与被告奉节澜庭房地产开发有限公司的债权债务关系为内部关系，被告潘玉权收取原告的首付款构成表见代理，被告奉节澜庭房地产开发有限公司让原告交付给被告潘玉权首付款属于拟制交付中的指示交付。被告奉节澜庭房地产开发有限公司收取了部分价款并默许了被告潘玉权的收款行为，原告也已经办理了按揭贷款，原告事实上已经按合同约定完成了交付房款的义务。因此原告为维护自己的合法权益遂诉至法院，请求依法判决。被告奉节澜庭房地产开发有限公司辩称，2017年1月13日，我方与原告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》及补充协议，该合同约定原告应于签订合同当日支付首付款294861元，原告逾期付款应按日万分之一的标准向我方支付违约金。补充协议9.4条约定，如原告未付清全部房款，我方有权拒绝办理房屋交付手续，并追究逾期付款的违约责任，且不承担任何逾期交房的违约责任。原告于签订合同当日支付了861元、2018年2月2日支付了80000元、2019年12月14日支付了14000元，截至今日，原告仅支付首付款94861元，尚欠首付款200000元，因此我方有权拒绝交付房屋。我方拒绝交付房屋系依法行使先履行抗辩权，并无违约行为，不应支付违约金。被告潘玉权是我公司做门窗的工程承建商，当时协商原告买房要用我方欠付潘玉权的工程款来抵付房款，被告认为应当内部核算确认是否欠款，核算后发现我方没欠被告潘玉权这没多钱就没有办理抵款。被告潘玉权并未参与房屋买卖过程，我方并没有授权潘玉权收取房款，他并不是公司员工，也没有授权文件，我方未向原告出具房款交清的收据，原告未缴清涉案房屋首付款，我方有权拒绝交付涉案房屋。被告潘玉权未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,对有争议的证据，本院认证如下:对原告提交的重庆市商品房买卖合同、补充协议、收据、个人借款合同、抵押贷款合同、借记卡账户历史明细单经庭审质证和本院审查，本院对真实性予以确认；对原告提交的收条、协议结合原告的陈述，可以证明原告将购房款214000元交付给被告潘玉权；对原告提交的奉节项目成交联系单系复印件，被告奉节澜庭房地产开发有限公司对其真实性有异议，其真实性无法确认，本院不予认可；对原告申请证人何另出庭作证的证人证言及相应的合同、账单详情截图不能达到原告的证明目的；对被告提交的重庆市商品房买卖合同经质证和本院审查，本院对其真实性予以确认；对被告提交的收据、建设银行交易明细结合被告奉节澜庭房地产开发有限公司的陈述可以证明被告奉节澜庭房地产开发有限公司共计收到原告购房首付款94861元。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年1月13日，原告柯凤秀与被告奉节澜庭房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》。《重庆市商品房买卖合同》约定：“......第三条、乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房坐落为：重庆市奉节县永安街道胡家社区澳海澜庭X区XX幢X-X。......第五条、付款方式及期限。……3、按揭付款：房屋总成交金额为424861元整（大写肆拾贰万肆仟捌佰陆拾壹元整）。（1）2017年1月13日支付房款计人民币小写：294861元（大写贰拾玖万肆仟捌佰陆拾壹元整），剩余房款计人民币小写：130000元（大写：壹拾叁万元整）于2017年1月20日前办理完毕银行按揭手续……”。《补充协议》第九条第4项约定：“买受人在办理房屋收房手续前，保证已交齐办理权属登记所需的各类文件资料，同意付清全部房价款、房屋面积补差款、契税、物业维修基金、办理权属登记的全部税费及国家、本市规定的相关费用，......如买受人未付清上述款项，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续......”。合同签订当日，原告柯凤秀向被告奉节澜庭房地产开发有限公司支付了购房款861元，另支付了契税6069元、产权办理费87元、印花税5元、大修基金3994元。合同签订后原告与中国工商银行有限公司奉节支行签订了个人购房借款合同，中国工商银行有限公司奉节支行向原告发放了房屋按揭贷款，原告正常缴纳房屋按揭贷款至今。合同签订后，被告奉节澜庭房地产开发有限公司又先后两次收到原告购房首付款80000元、14000元，被告奉节澜庭房地产开发有限公司至今未向原告交付房屋。另查明，被告潘玉权向原告出具收条一张，收条记载“今收到柯凤秀买房澳海澜庭XX-X-X现金214000元。大写贰拾壹万肆仟元正”，被告潘玉权在收条收款人处签名、捺印。本院认为，原告柯凤秀与被告奉节澜庭房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，双方均应按合同及补充协议的约定全面履行自己的义务。根据《重庆市商品房买卖合同》第五条关于付款方式及期限的约定：“……3、按揭付款：房屋总成交金额为424861元整（大写肆拾贰万肆仟捌佰陆拾壹元整）。（1）2017年1月13日支付房款计人民币小写：294861元......”,另有《补充协议》第九条第4项约定：“买受人在办理房屋收房手续前，保证已交齐办理权属登记所需的各类文件资料，同意付清全部房价款、房屋面积补差款、契税、物业维修基金、办理权属登记的全部税费及国家、本市规定的相关费用，......如买受人未付清上述款项，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续......”。按照上述合同及补充协议的约定，原告柯凤秀要求被告奉节澜庭房地产开发有限公司交付房屋前应先行履行首付款294861元的支付义务。现原告柯凤秀主张自己已经将购房首付款交付给了被告潘玉权，自己将首付款交付给被告潘玉权就视为交付给了被告奉节澜庭房地产开发有限公司。被告奉节澜庭房地产开发有限公司辩称只收到原告柯凤秀购房首付款94861元，认为原告柯凤秀尚下欠200000元未支付。本案双方争议的问题就是原告柯凤秀是否已经向被告奉节澜庭房地产开发有限公司履行了首付款294861元的支付义务。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提交相应的证据予以证明。原告柯凤秀主张被告潘玉权与被告奉节澜庭房地产开发有限公司存在工程款抵偿关系，自己将房屋首付款交付给了被告潘玉权就视为交付给了被告奉节澜庭房地产开发有限公司，被告奉节澜庭房地产开发有限公司对此不予认可，原告也未提交相应抵偿合同等予以证明。原告柯凤秀主张被告潘玉权与被告奉节澜庭房地产开发有限公司有委托收款关系，原告也没提交相应的委托收款材料等予以证明。原告提交的证据也不能证明被告奉节澜庭房地产开发有限公司认可将首付款交付被告潘玉权就视为交付给了被告奉节澜庭房地产开发有限公司。现原告提交的收条明确记载了214000元房款的收款人为被告潘玉权，而非被告奉节澜庭房地产开发有限公司，原告提交的证据不能证明自己已向被告奉节澜庭房地产开发有限公司履行了全部购房首付款的支付义务，故原告要求被告奉节澜庭房地产开发有限公司交付房屋并支付违约金的请求本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告柯凤秀的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告柯凤秀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员  吴 琳二〇二〇年五月二十六日法官助理  熊苗苗书 记 员  田雨禾