松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初1078号 原告：郑博文，男，1978年1月9日生，汉族，现住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：王照林，吉林吉大律师事务所律师。 被告：王海涛，男，1978年1月26日生，汉族，现住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：曲兰敏，吉林捷盈律师事务所律师。 原告郑博文与被告王海涛租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，于2020年5月12日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑博文的委托诉讼代理人王照林、被告王海涛及其委托诉讼代理人曲兰敏到庭参加诉讼。本案已审理终结。 郑博文向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告郑博文与被告王海涛之间于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》并立即腾迁返还坐落于某小区6号的租赁房屋；2.请求依法判令被告王海涛自2020年1月1日起至实际迁出租赁房屋之日止按年租金20万元的标准向原告郑博文支付房屋占有使用费；3.请求依法判令被告王海涛向原告郑博文支付违约金10万元整;4.请求依法判令被告王海涛向原告郑博文支付2020年度的物业费1.0685万元整;5.诉讼费用由被告王海涛承担。事实及理由：2019年1月1日原、被告之间签订了《房屋租赁合同》，该合同约定:“被告王海涛租赁原告郑博文从吉林石油集团有限责任公司取得使用权的坐落于某小区6号房屋(建筑面积490平方米)，用于经营超市。租期为一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止。所租房屋年租金为20万元整，在本合同签订后3日内通过现金方式一次性结清，租赁房屋的取暖费、水电气、物业管理费等由被告王海涛承担。租赁期限届满前，如被告王海涛需续租应提前30日以书面形式向原告郑博文提出，被告王海涛不续租的，应于期满后7日内将房屋交还给原告郑博文。租赁期满或合同解除，如被告王海涛逾期不搬迁，则应依法赔偿原告郑博文的经济损失。被告王海涛如不能按时足额支付租金，每延迟一天按年租金的1％向原告郑博文支付违约金，同时原告郑博文有权解除合同。”合同签订后，被告王海涛按约支付了租金20万元整，但合同届期后经多次催要其一直拒绝续签租赁合同，至今已恶意拖欠两个多月的租金。2020年1月29日原告郑博文向被告王海涛发出催告函，要求被告王海涛续签租赁合同等，现其仍然置之不理。被告王海涛未按约定向原告郑博文支付租金已构成严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第2款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告郑博文请求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》并要求腾迁返还租赁房屋于法有据。另外，被告王海涛应依法赔偿原告郑博文房屋逾期占有使用费并承担物业费1.0685万元。同时按照租赁合同“每延迟一天按年租金1％支付违约金”的约定，现被告王海涛违约金已达12万余元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告郑博文将违约金主动酌减为10万元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款的规定，原告郑博文诉至人民法院。 王海涛辩称：1.本案双方当事人之间的基础法律关系为合伙关系，房屋租赁合同系基于朱雷、王海涛、刘燕、郑博文四人合伙经营民利生鲜百北店而签订的，事实上不存在真实的转租合同关系，与吉林石油集团签订的合同只是合伙体委托郑博文对外执行事务及给予利益补偿的一种形式，并不是郑博文的个人行为，费用及租金均由合伙体负责。2.因车棚改造装修投入较大，当时口头约定租期三年，每年租金12万元，合同一年一签，租金一年一交，合同签订后，合伙体投资80余万元对车棚进行装修改造，使得车棚具备开超市的条件。超市投入经营几个月后，由于郑博文不能按照约定向合伙体投入资金而退伙。当时合伙各方达成口头协议，郑博文退出合伙后，由合伙体民利生鲜百北店将每年租金12万元交付给郑博文，由郑文博向出租人吉林石油集团交付租金，并决定以租金形式每年给郑博文8万元的利益反哺款，每年以租金形式给付郑博文20万元。在三年的期限内，吉林油田无权解除与合伙体的出租合同，郑博文作为合伙体对外事务的执行者，更无权要求增加租金，也无权解除合同。3.利益反哺款8万元，是合伙各方协商一致后形成的以租金方式给付的利益补偿并且已经履行2年。在吉林油田并未实增加租金的情况下，郑博文私自提高租金至30万元，实际上是主张对反哺款的增加，违背退伙时合伙各方的约定。4.2019年3月1日前，民利生鲜百北店以刘燕名义对外经营管理，租金及给郑博文的反哺款8万元，由刘燕代表民利生鲜百北店与郑博文签订租赁合同的形式，由民利超市百北店付给郑博文20万元。2019年3月1日以后，明利生鲜百北店由王海涛对外经营管理。为了明确责任，王海涛与郑博文签订《房屋租赁合同》，王海涛继续使用某小区6号车棚经营明利生鲜超市，对原刘燕代表明利生鲜百北店与郑博文签订的合同进行了变更及修正，事实上，郑博文与王海涛之间履行的是2019年3月1日签订的《房屋租赁合同》，郑博文主张解除的2019年1月1日房屋租赁合同与王海涛无任何关系。5.王海涛代表明利生鲜百北店于2019年3月1日与郑博文签订《房屋租赁合同》，合同在郑博文起诉之时尚未到期，郑博文也并未主张解除该合同，该合同中并未约定延迟天按年租金1％支付违约金。6.郑博文主张违约金10万元，没有事实和法律依据，郑博文不存在任何损失。7.王海涛代表明利生鲜百北店已经于2020年2月19日起多次通知郑博文收取2020年的代交给吉林油田的12万元房租费及利益补偿款8万元，共计20万元，由于郑博文的违约行为，至今没有履行退伙时约定委托代交租金事项，事实上是郑博文违约在先。8.从民利生鲜百北店筹建到实际运营，租金、物业费等均由民利生鲜百北店支付，郑博文要求王海涛支付10,685元物业费，没有事实和法律根据。民利生鲜百北店自己向油田物业交纳物业费，与郑博文无关。综上，王海涛认为，郑博文的起诉无任何事实和法律依据，请求人民法院依法驳回郑博文的诉讼请求。 经审理查明：2017年末、2018年初，郑博文、王海涛与案外人朱雷、刘燕合伙经营民利水果生鲜超市，其中民利生鲜百北店经营房屋系由郑博文与吉林石油集团有限责任公司江南物业管理公司签订房屋租赁合同。同年6、7月份，郑博文未补足投资款后退伙。2019年1月1日，吉林石油集团有限责任公司江南物业管理公司与郑博文签订《房屋租赁合同》，该合同约定出租方吉林石油集团有限责任公司江南物业管理公司，承租方郑博文，吉林石油集团有限责任公司江南物业管理公司将坐落于某小区6号车棚（建筑面积490平方米）出租给郑博文，房屋租赁期限一年，从2019年1月1日开始至2019年12月31日止，租金为120,000元，承租方在合同签订后30日内通过现金方式一次性结清租金。2019年1月1日，郑博文与刘燕签订《房屋租赁合同》，合同上载明，出租方郑博文，承租方刘燕，签订日期2019年1月1日，郑博文将上述房屋出租给刘燕，租期与上述合同一致，租金200,000元。2019年3月，王海涛从刘燕处接手并开始经营民利生鲜超市百北店，与郑博文签订《房屋租赁合同》，继续使用诉争房屋，合同上载明，出租方郑博文，承租方王海涛，签订日期2019年1月1日，郑博文将上述房屋出租给王海涛，租期与上述合同一致，租金200,000元,该合同第5.2.1条约定“乙方在合同签订后3日内通过现金方式一次性结清租金”，合同第6条约定“租赁房屋的取暖费、水、电、气、物业管理等费用，按照吉林油田商用房收费标准由乙方自行承担。”该合同第7.4.6约定“如需要续租本合同项下房屋，应于租期届满前30日内以书面方式向甲方提出”，第8.1条“租赁期满，乙方不续租的，应于期满后7日内将房屋交还甲方”，第10.2.1条约定“逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每延迟1日支付1%违约金”。2020年1月1日，郑博文作为承租方再次与吉林石油集团有限责任公司江南物业管理公司就上述房屋签订《房屋租赁合同》进行续租，租金120,000元，租期一年，郑博文并交纳了物业费10,685元。2020年1月29日，郑博文就上述房屋租赁事宜通过微信方式向王海涛发送催告函，内容为“......一、自本催告之日起七日内贵方须签订续租合同，逾期则立即腾迁归还房屋。二、如贵方同意续租，基于市场情势，2020年度租金变更为30万元整......”。王海涛雇佣人员李艳秋受王海涛的委托于2020年2月19日开始多次给郑博文发送短信，表示愿意以20万元继续承租该房屋。王海涛提供证人朱雷证言，证实郑博文、王海涛、朱雷、刘燕原系合伙关系，后郑博文无法补足出资款后退伙，民利生鲜百北店的房租及装修都是由百北店支出的，郑博文退伙时约定除房租外另给郑博文8万元，2019年3月，其三人合伙亦散伙，民利生鲜百北店分给了王海涛；提供证人马新、证人李艳秋证实，郑博文于2019年5月10日向王海涛索要13,000余元电话款，并出具了收据。庭审后，郑博文对王海涛提供的2019年3月1日的《房屋租赁合同》提出异议，申请对该合同上出租方处“郑博文”的签字及摁印进行鉴定。双方因2020年的房屋租赁事宜协商未果，因而成讼。 认定上述事实的证据有：郑博文、王海涛的当庭陈述，房屋租赁合同、收据、催告函、微信聊天记录、安全环保租赁房屋责任书、短信记录等证据在卷为凭。 本院认为：郑博文与王海涛于2019年3月签订《房屋租赁合同》（合同记载签订日期2019年1月1日），系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照法律的规定和合同的约定履行各自义务。虽王海涛辩解双方之间实际履行的是2019年3月1日与郑博文签订的《房屋租赁合同》（合同记载签订日期2019年3月1日），该合同中载明的诉争房屋租金3万元，与王海涛陈述的房屋租金12万元并另有利益补偿款8万元前后矛盾，本院对此不予采信，应认定双方之间履行的是2019年3月签订的《房屋租赁合同》（合同记载签订日期2019年1月1日）。庭审后，郑博文申请对王海涛提供的2019年3月1日的《房屋租赁合同》上郑博文处的签字及摁印进行鉴定，因郑博文庭审时对该合同无异议，后又提出异议，本院对该证据并未采纳，郑博文的鉴定申请与本案并无直接影响，故本院不予准许。合同租赁期限届满后，双方形成的是不定期租赁合同关系，郑博文于2020年1月29日向王海涛发出催告函，王海涛未在催告期内与郑博文就房屋租赁事宜达成一致，郑博文、王海涛均有权随时解除合同，故对郑博文要求解除与王海涛签订的《房屋租赁合同》（合同记载签订时间2019年1月1日）的诉讼请求本院支持。郑博文已取得诉争房屋2020年度的租赁权，其作为承租人对诉争房屋享有占有、使用权，故王海涛应腾迁并返还坐落于某小区6号的租赁房屋。王海涛自2020年1月1日起至今仍占有、使用租赁房屋，应当支付房屋使用费，该房屋使用费参照合同约定的租金予以计算，故王海涛应自2020年1月1日起至实际迁出租赁房屋之日止按实际使用天数、按每日租金547.95元（200,000元÷365天）的标准向原告郑博文支付房屋占有使用费。郑博文依据合同第10.2.1条“逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每延迟1日支付1%违约金”的约定，要求王海涛向郑博文支付违约金10万元，该条款系针对逾期交付租金情形而约定的违约金，本案中，双方未就房屋续租事宜达成一致，不属于逾期交付租金的情形，故对郑博文的该项主张本院不予支持。郑博文与王海涛在租赁合同中约定“租赁房屋的取暖费、水、电、气、物业管理等费用，按照吉林油田商用房收费标准由乙方自行承担。”郑博文已经支付诉争房屋2020年度物业费1.0685万元并要求王海涛支付，因郑博文腾迁房屋的时间未定，故王海涛支付的物业费数额应按其实际使用天数按每日29.28元（10,685元÷365天）的标准计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 解除原告郑博文与被告王海涛签订的关于某小区6号车棚的《房屋租赁合同》（合同记载签订时间2019年1月1日）； 被告王海涛于本判决生效之日起一个月内将其承租的坐落于某小区6号车棚（建筑面积490平方米）腾退并返还给原告郑博文； 被告王海涛自2020年1月1日起至实际迁出租赁房屋之日止按实际使用天数每日租金547.95元的标准向原告郑博文支付房屋占有使用费； 被告王海涛自2020年1月1日起至实际迁出租赁房屋之日止按实际使用天数每日29.28元的标准向原告郑博文支付垫付的物业费； 驳回原告郑博文在本案中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2980元，由被告王海涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员 王 欢 二〇二〇年五月二十五日 书记员 李昱廷