安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初1467号 原告：盛山东，男，1977年1月28日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：程玉伟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹亚飞，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。 被告：李文静，女，1990年10月9日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。 原告盛山东与被告李文静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛山东的委托诉讼代理人程玉伟、曹亚飞，被告李文静的委托诉讼代理人刁忠阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛山东向本院提出诉讼请求：1、依法解除盛山东与李文静签订的《门面房租赁合同》;2、判决李文静免收并退还盛山东已缴纳的2020年2月1日—3月15日的租金16875元;3、判决李文静退还盛山东缴纳的押金30000元。事实和理由：2019年8月，李文静作为出租方、盛山东作为承租方签订《门面房租赁合同》，约定李文静将位于合肥经开区门面房（面积26平方米）租赁给盛山东，租赁期共1.5年（2019年9月15日—2021年3月15日），月租金11250元。李文静当时向盛山东承诺该地段濒临高校、商业繁华，盛山东信以为真，考虑到该房屋临近学校，盛山东准备经营小吃、饮料。盛山东通过微信和支付宝，依约将2019年9月15日—2020年3月15日6个月的房租67500元转款给李文静。然而，合同签订后，盛山东却发现并非向李文静承诺的那样，该门面房地段偏僻，几乎没有客流。另外，由于李文静的原因，导致盛山东无法正常合法地办理《营业执照》、《卫生许可证》，无法合法经营。2019年10月23日，盛山东就通过微信向李文静明确表示再租两个月就不租了，但李文静没有正面答复。今年春节前夕，新冠病毒疫情在武汉爆发后，迅速席卷全国，安徽省启动了重大突发公共卫生事件1级响应，不仅许多企业被迫停工停产，且大中学校也无限期地推迟开学，至今没有开学复课，导致盛山东近2个月一直无法开业经营。因此，此次新冠疫情属于不可抗力，致使盛山东无法实现合同目的，盛山东有权依法解除租赁合同。另，《安徽省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情若干政策措施的通知》（皖政办明电【2020】6号）鼓励并倡导对于中小微企业（含个体工商户）租房，免收3个月（2020年2月、3月、4月）房租。盛山东于2020年3月2日书面通知李文静正式解除双方签订的《门面房租赁合同》，并请李文静根据公平原则，免收并退还2021年2月1日—3月15日的租金16875元及30000元押金。李文静收悉通知后，同意解除租赁合同，并要求盛山东在2021年3月15日前搬离房屋。3月8日，盛山东经李文静同意后，将所租赁房屋内的物品全部搬离，并结清了租赁期间的物业费、水电费等费用，但李文静拒不退还盛山东已交纳的2021年2月1日—3月15日的租金16875元及30000元押金。双方就此协商未果，故盛山东诉至法院，望判如所请。 被告李文静辩称：1、对事实理由的基本租赁情况无异议，但诉请无法律依据。双方在2020年2月28日由盛山东提出解除合同，李文静明确告知盛山东按照违约解除，押金不退。后期盛山东搬离涉案房屋并将水电费用结清，李文静明确告知盛山东解除为违法解除，盛山东也以实际行为接受了违法解除，并应当承担按合同约定的相关后果。2、盛山东要求免除和退还缴纳的2月1日至3月15日的租金没有依据。虽然该段期间发生了新冠疫情，但盛山东承租的房屋并未有相关行政机关予以封锁，或者采取绝对控制的行政行为。盛山东对于承租房屋的使用并未受到任何影响，其客源减少属于经营风险，不属于不可抗力情形。3、根据合同11条约定，盛山东在租期内提出解除合同的，押金不予退还。盛山东要求退还押金没有依据。4、在解除合同时，李文静告知盛山东可以将涉案房子对外转租，盛山未予转租。另，涉案房屋是由李文静自房东处租赁所得，截止3月15日至今，其对应的2万多元租金是由李文静向房东缴纳。且在双方合同期限内，如该房屋不能对外转租，则此后的损失仍实际由李文静承担，即李文静已承担的损失及可以预见的损失是远远高于押金3万元的。即使把该押金认定为合同违约金，该金额也并未超过李文静实际损失，盛山东要求返还没有依据。 本院经审理认定事实如下:2019年8月，李文静（出租人、甲方）与盛山东（承租人、乙方）签订一份《个人门面房租赁合同》，合同约定：甲方将位于合肥经开区门面房出租给乙方使用；租赁期限自2019年9月15日起至2021年3月15日止；年租金135000元；半年一付房租；房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付30000元押金（不计利息），合同期满押金退回；租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前2个月书面通知乙方，并取得乙方同意；如乙方需退还也必须提前2个月书面通知甲方，并取得甲方同意，如甲方违约，除退还押金并赔偿不足部分损失；如乙方违约，不得要求返回押金，并赔偿不足部分损失。 合同签订后，盛山东向李文静支付2019年9月15日至2020年3月15日的租金67500元、押金30000元。2020年3月2日，盛山东通过微信将《解除门面房租赁合同及免收并退还租金押金通知书》拍照发送给李文静，并将该通知书邮寄给了李文静，李文静回复只能按盛山东违约处理。2020年3月8日，盛山东从租赁处搬离。 上述事实，有《个人门面房租赁合同》、《解除门面房租赁合同及免收并退还租金押金通知书》、微信聊天记录、EMS邮寄单及当事人陈述等证据在卷证实。 本院认为：盛山东与李文静于2019年8月签订的《个人门面房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方应依约履行合同义务。2020年3月2日，盛山东书面通知李文静解除合同，并于2020年3月8日搬离涉案房屋，双方签订的租赁合同已实际解除。 盛山东与李文静签订合同后，李文静向盛山东交付了涉案租赁房屋，双方签订的房屋租赁合同目的已经实现，新冠疫情虽然影响了盛山东租用门面的营收，但盛山东早已占有使用房屋，且双方签订的合同并没有约定李文静负有办理卫生许可证等相关证件的义务，盛山东并没有提供充分证据证实因不可抗力导致合同目的持续不能履行或李文静存在违约等情况，故盛山东在未经李文静同意的情况下提前退租，违反合同约定，应承担违约责任。现盛山东诉请李文静免收并退还已缴纳的2020年2月1日—3月15日的租金16875元、退还交纳的押金30000元，依据不足，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告盛山东与被告李文静签订的《个人门面房租赁合同》； 二、驳回原告盛山东的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费972元，减半收取486元，由原告盛山东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪良月 二〇二〇年五月二十五日 法官助理董纯涛 书记员孙莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。