江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初1094号原告：吴岩，男，1996年7月30日生，回族。被告：张云，男，1976年8月26日生，汉族。原告吴岩与被告张云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴岩到庭参加诉讼。被告张云经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴岩向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方之间的租赁合同；2．判令被告张云返还自2019年10月9日至2020年1月15日的租金10240元、押金3200元、中介费1600元，共计15040元；3．判令被告张云向其赔偿违约金6400元，并支付剩余房屋租金及押金的资金占用利息（以13440元为基数，按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；4．判令被告张云承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年7月15日，吴岩委托代理人梁晨与张云的代理人南京享居屋商业管理有限公司（以下简称享居屋公司）签订《南京享居屋商业管理有限公司租赁合同》，约定张云将位于江苏省南京市江宁区龙西新寓11栋2单元1608室的房屋出租给吴岩，租期自2019年7月15日至2020年7月14日，租金半年一付，月租金3200元，押金3200元。居间人21世纪不动产业务员张明灿参与了合同签订过程。合同签订前，吴岩向享居屋公司的业务员杨开飞支付了定金3200元，合同签订后该定金转为房屋租赁的押金。合同签订后，吴岩又向享居屋公司的指定收款商户支付了半年租金共计19200元。2019年8月，张云称其系委托享居屋公司出租案涉房屋的房屋产权人，享居屋公司于2019年8月10日之后未向其支付自2019年10月15日起的3个月租金共计9600元。因此，张云于2019年10月向吴岩发出搬离通知，要求吴岩搬离案涉房屋。吴岩于2019年10月9日经张云验收房屋后搬离了案涉房屋。张云与享居屋公司存在代理关系，享居屋公司与吴岩签订租赁合同的行为在享居屋公司的授权范围和授权时间内，为有权代理，因此张云应受租赁合同的约束。张云提前解除租赁合同并要求吴岩搬离出租房屋，应返还部分租金及押金。故吴岩诉至法院。被告张云未应诉，亦未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南京市江宁区的房屋登记在张云名下。2018年5月21日，张云向享居屋公司出具授权委托书，载明：“本人（产权人）张云，授权南京享居屋商业管理有限公司关于（房屋地址）梅香路21号龙西新寓11幢1608室房屋使用权益、出租权利及管理和维护的权益。”2019年7月2日，吴岩出具授权委托书，载明：“本人吴岩，本人因事不能到场办理租赁合同签订事宜，特授权梁晨作为本人的代理人，代为办理与享居屋公司签署房屋租赁合同，租赁南京市江宁区龙西新寓11栋1608号事宜。”当日，吴岩通过支付宝支付定金3200元，该款项于租赁合同签订后转为租房押金。同年7月14日，享居屋公司与梁晨签订《南京享居屋商业管理有限公司租赁合同》。合同约定：出租方（甲方）享居屋公司，承租方（乙方）梁晨；甲方出租给乙方的房屋位于江苏省南京市江宁区龙西新寓11-1608室；租赁期自2019年7月15日起至2020年7月14日止，共12个月；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为自住使用，居住人数2人；该房屋每月租金（不含税）为￥3200；房屋租金的支付方式为半年付；签约时甲方收取乙方押金人民币￥3200，合同期满交验完成后退还乙方；乙方应于租赁期终止后次日内将房屋返还给甲方，并结清相关费用；违约方应按月租金的两倍向守约方支付违约金；如因甲方原因无法提供该房屋给乙方承租，甲方应提供相似房源给乙方居住，如无相似房源，甲方应提供相应折扣或提供相应免租期；合同期满甲方有权收回房屋，乙方必须配合甲方交验房屋，需房屋干净整洁，地板、地砖完整，墙面无明显污渍，家具家电无损坏丢失，所有费用结清；房屋交验完成，7至10个工作日凭押金收条退还乙方押金。合同落款处甲方位置加盖有享居屋公司印章，杨开飞在甲方代理人处签名。梁晨在乙方位置签名，乙方应急联系人处填写有吴岩的姓名和联系电话。租赁合同后附有1份享居屋公司出具的委托书，载明授权市场专员杨开飞代表享居屋公司办理关于龙西新寓11-1608室的租赁事宜。同日，杨开飞与梁晨进行了房屋交接。吴岩支付了租金19200元。享居屋公司向梁晨开具了收款收据，载明收到龙西新寓11-1608室房租22400元，其中含押金3200元。南京优缘房地产经纪有限公司亦于当日开具收款收据，确认收到梁晨支付的中介费1600元。2019年10月10日，张云向吴岩出具声明1份，载明：“本人张云，是位于江苏省南京市江宁区龙西新寓11栋2单元1608室房屋的房屋产权人。本人委托享居屋公司代理本人出租上述房产。现因享居屋公司欠缴上述房产2019年10月15日至2020年1月15日共3个月房租，共计9600元，本人要求现上述房产的租客吴岩，于2019年10月15日前搬离上述房产。经协商，吴岩已于2019年10月9日搬离上述房产，所有水电气费用已经结清，家具及屋内设施与交房之时一致，详细设施信息见附件：租房交接单。至此之后，本房产产生的所有可能费用及纠纷与吴岩无关。”吴岩与张云同时于2019年10月10日签署房屋退租交接单。上述事实，有不动产权证复印件、授权委托书、租赁合同、委托书、租房交接单、收款收据、声明、退租交接单及当事人陈述等证据证实，经审查均具有证明效力。本院认为：合法的房屋租赁合同关系应予保护。虽然案涉租赁合同系享居屋公司与梁晨签署，但吴岩提供的证据可以证明梁晨系作为其代理人签订合同，张云亦于2019年10月10日的声明中明确其系委托享居屋公司代理其本人出租案涉房屋，即对享居屋公司出租案涉房屋的行为予以追认。因此本院认定案涉租赁合同的出租方为张云，承租方为吴岩。案涉租赁合同系张云与吴岩的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。2019年10月10日，吴岩应张云要求返还了租赁房屋，故案涉租赁合同自该日起解除。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。租赁合同约定租赁期限自2019年7月15日起至2020年7月14日止，租金每月3200元，支付方式为半年付。合同签订后，吴岩支付了半年租金19200元。2019年10月10日，吴岩应张云的要求向张云返还租赁房屋。因张云于租赁期限届满前收回租赁房屋，吴岩主张张云退还剩余租金具有事实和法律依据。自2019年7月14日至2019年10月10日，吴岩实际使用租赁房屋2个月26天，其应支付租金9173.33元（3200元×2＋3200元÷30天×26天）。故张云应向吴岩返还租金10026.67元。因吴岩返还租赁房屋时张云已确认水电气费结清，且家具及屋内设施与交房时一致，故吴岩主张张云返还押金3200元于法有据，本院予以支持。中介费系南京优缘房地产经纪有限公司因促成合同订立而收取的服务费用，吴岩主张张云退还该笔费用缺乏依据，本院不予支持。关于吴岩主张的违约金及资金占用利息。虽然张云要求吴岩返还租赁房屋系因享居屋公司未依约向张云支付租金，但因在本案租赁关系中，享居屋公司系张云的代理人，故吴岩向享居屋公司足额支付半年租金的行为对张云发生法律效力。因此，张云于租赁期限届满前解除租赁合同并要求吴岩返还租赁房屋，构成违约，吴岩依法有权主张张云承担违约责任。虽然租赁合同约定违约方应按照月租金的两倍向守约方支付违约金，但考虑到吴岩因张云的此项违约行为所受的实际损失，本院酌定张云支付违约金3200元。因吴岩主张的资金占用利息亦属于其因张云提前解除合同所受的损失，且从金额上看，违约金已足以弥补此项损失，故对于吴岩主张的利息，本院不再予以支持。综上，对于吴岩的诉讼请求，本院予以部分支持。被告张云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴岩与被告张云于2019年7月14日签订的《南京享居屋商业管理有限公司租赁合同》自2019年10月10日起解除；二、被告张云于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴岩退还租金10026.67元及押金3200元，并支付违约金3200，合计16426.67元；三、驳回原告吴岩的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费168元，由原告吴岩负担39元，由被告张云负担129元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  邹秋静二〇二〇年五月二十日书记员  李珠月