广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初4430号原告：张昌院，男，1965年6月13日出生，仫佬族，住广州市花都区,原告：廖金梅，女，1965年8月1日出生，壮族，住广州市花都区,两原告共同委托诉讼代理人：郭婉莹，广东永通律师事务所律师。被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼，统一社会信用代码914400007076705501。法定代表人：林叶菊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，男，该公司职员。委托诉讼代理人：龙天然，男，该公司职员。原告张昌院、廖金梅与被告广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告张昌院、廖金梅的共同委托诉讼代理人郭婉莹、被告元邦公司的委托诉讼代理人黄志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张昌院、廖金梅向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令元邦公司向张昌院、廖金梅支付延迟交楼违约金52138元（违约金以995000元为本金，按每日按总购房金额0.008%的标准从2018年1月1日起计至2019年10月18日止，违约金为52138元）；2.请求法院判令本案诉讼费由元邦公司承担。事实和理由：2017年3月16日，张昌院、廖金梅与元邦公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20190321924X），约定张昌院、廖金梅购买由元邦公司开发建设的位于广州市花都区xx镇xx大街xx号（xx大街xx号）xx房屋，该房屋建筑面积113.75平方米，总购房金额为995000元，付款方式为按揭贷款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的39.7%，金额395000元，除首期款外，剩余房款金额600000元须于2017年3月16日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。元邦公司应于2017年12月31日前，将符合法定交楼条件和合同约定交楼条件本合同标的物的房屋交付张昌院、廖金梅使用。如元邦公司未按本合同规定的期限将该商品房交付张昌院、廖金梅使用，按下列方式处理：逾期不超过180日（含）的，元邦公司自2018年1月1日起至实际交付之日止，每日按总购房金额0.003%的标准向张昌院、廖金梅支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，元邦公司每日按总购房金额0.005%的标准向张昌院、廖金梅支付违约金，本合同继续履行；（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，元邦公司每日按总购房金额0.008%的标准向张昌院、廖金梅支付违约金，本合同继续履行；（4）逾期超过730日的，张昌院、廖金梅有权单方面解除合同……。合同签订后，张昌院、廖金梅依约已向元邦公司付清了全部购房款，元邦公司于2017年4月20日向张昌院、廖金梅出具了购房款发票。由于元邦公司一直未能取得合同约定房屋交付时应公示的房屋的有关资料，房屋其他附属设施也不符合《合同附件》的要求，尚未达到法定和约定的交房条件，元邦公司一直无法按约向张昌院、廖金梅交楼。2019年10月18日，元邦公司才正式向张昌院、廖金梅交楼，但此时的交楼日期已经远远超过双方约定的交楼日期。收楼后张昌院、廖金梅多次与元邦公司协商逾期交楼赔偿事宜，元邦公司均拒绝赔偿。综上，张昌院、廖金梅认为元邦公司的违约行为已严重损害了张昌院、廖金梅的合法利益，给张昌院、廖金梅造成了重大损失，故向法院提起诉讼，请求依法判令支持张昌院、廖金梅的诉讼请求。被告元邦公司辩称，我方对延期交楼违约金的计算标准及截止时间均有异议，对于计算标准，根据合同14条，应当分段分标准进行计算，违约金截止时间应计算至2019年2月1日，元邦公司在取得竣工验收备案表后向张昌院、廖金梅发出收楼通知，通知约定张昌院、廖金梅应在2019年2月1日前办理涉案房屋收楼手续，故我方认为违约金的截止时间应按收楼通知约定的时间为准，而非张昌院、廖金梅实际收楼的时间。本院经审理认定事实如下：元邦公司是位于广州市花都区狮岭镇芙蓉旗新村、山前旅游大道以北的山清水秀花园的开发商，已取得商品房预售许可证预售上述楼盘。2017年3月16日，元邦公司（甲方、卖方）与张昌院、廖金梅（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七，约定，乙方所购买的房屋位于广州市花都区xx镇xx大街xx号（xx大街xx号）xx房，总金额为995000元，甲方同意乙方按按揭付款方式支付房款。第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，（1）逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内扣除已发生的费用后退还乙方已支付房价款，乙方要求继续履行的，合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：(1)逾期不超过180日（含）的，乙方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。(2)逾期超过180日，不超过365日（含）的，乙方每日按总房价款0.005%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。(3)逾期超过365日，不超过730日（含）的，乙方每日按总房价款0.008%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，甲方有权单方面解除合同。乙方自约定的交房日期起承担该商品房的一切风险责任。甲方委托的物业公司有权追讨乙方欠交的管理费、水费、电费和电梯等相关分摊费用以及相应的滞纳金。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件并提供原件核对。附件七为本合同补充协议，第三条约定，关于房屋交付（对合同第十二、十三条的变更）：1.甲乙双方同意交房条件变更为该商品房工程规划验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量验收监督意见书》。乙方不再要求甲方在房屋交付时达到原交房条件“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”，但应在办理产权登记前达到。2、房屋交付的标志是乙方签收所购该商品房钥匙，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方。合同及补充协议并对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，张昌院、廖金梅向元邦公司付清了合同约定的全部房价款。2018年6月26日，涉案小区的燃气工程取得了《竣工报告》。涉案小区的《客户受电工程竣工检验意见书》显示，2018年1月2日，涉案小区的受电工程质量符合国家及电力行业验收标准，供电部门出具查验合格的意见。2018年9月13日，涉案小区取得自来水永久使用报装证明书。2018年11月7日，中国邮政集团公司广州市花都区邮政局出具涉案小区符合通邮设施设置方式设置标准信报箱，可予通邮的意见。2018年11月16日，涉案房屋所在的楼栋取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年1月28日，元邦公司向张昌院、廖金梅发出催告函通知张昌院、廖金梅于2019年2月1日之前收楼，张昌院、廖金梅称其到涉案房屋查看发现涉案房屋有质量问题，张昌院、廖金梅通过书写住宅（商铺）遗漏工程记录表向元邦公司反映相关情况，并没有在当天收楼。后因为张昌院、廖金梅着急需要住房，多次与元邦公司联系，最终在2019年10月18日，在元邦公司尚未交房整改好的情况下，领取了涉案房屋的钥匙并且收楼。本院认为，张昌院、廖金梅与元邦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。元邦公司应当按照合同约定在2017年12月31日前将涉案房屋交付张昌院、廖金梅使用，元邦公司逾期交楼应当承担逾期交楼的违约责任，关于逾期交楼违约金的截止日期，元邦公司于2019年1月28日发出收楼通知书，通知张昌院、廖金梅于2019年2月1日前办理收楼手续，张昌院、廖金梅认为此时房屋有质量问题因此未收楼，元邦公司通知收楼之日涉案房屋已经满足交付条件，张昌院、廖金梅提出的问题属于质量保修的范围，故逾期交楼违约金应当计算至2019年2月1日止，违约金应当以合同约定的房价款995000元为基数，按每日0.008%的标准，从2018年1月1日计至2019年2月1日，共计31601.20元（995000元×0.00008×397天），元邦公司认为违约金应当分段分标准计算，本院不予支持。张昌院、廖金梅诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东元邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张昌院、廖金梅支付逾期交楼违约金31601.20元；二、驳回原告张昌院、廖金梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费552元，由原告张昌院、廖金梅负担217元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年五月二十日法官助理李诗琪书记员孙诗韵