湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0703民初237号原告：湖北鄂州卓远房地产开发有限公司。住所地：鄂州市葛店开发区葛洪路北二排宿舍楼东单元西户。法定代表人：张德浩，该公司总经理。委托代理人：万品，湖北伸道律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：毛玉凤，女，1964年6月17日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住鄂州市葛店开发区，委托代理人：朱金发，湖北长捷律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告湖北鄂州卓远房地产开发有限公司(简称“卓远公司”)诉被告毛玉凤合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告卓远公司的法定代表人张德浩、诉讼代理人万品，被告毛玉凤的诉讼代理人朱金发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年9月30日，原、被告签订《房地产合作开发协议》，该协议约定：1、原告（甲方）与被告（乙方）合作开发位于鄂州××店开发区“××期”项目；2、被告作为投资人和实际负责人以原告名义进行该房地产项目开发。被告负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用，人事财务税务独立，并独立享有项目销售的全部收益。被告按该项目房屋销售总额的1%向原告支付管理费；3、被告对项目具有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目的全部收益；4、被告承担自己进行项目开发建设期间所发生的工一切有关债权债务。该协议还对双方其他权利、义务进行了约定。2009年5月30日，原、被告双方签订一份《补充协议》，约定：1、原告（甲方）不收取被告（乙方）关于迎奥花园二期项目合作开发协议中所述管理费；2、与迎奥二期项目有关的全部责任均由被告承担，与原告无关。该合作协议签订后，双方依照约定对“迎奥花园二期”进行了开发建设。2011年1月27日，买受人钟杰英、阮宜兵与原告签订了5份《商品房买卖合同》，购买迎奥花园二期第1-205、1-206、1-207、1-303、1-403号五套房产并支付了全部购房款，但经房管局实测面积1-205、1-206、1-207号实际面积比合同面积合计少41.42平方米，买受人钟杰英、阮宜兵遂要求依照买卖合同返还面积误差购房款605670元。该案经鄂州市华容区人民法院受理后，作出（2018）鄂0703民初1059号民事调解书，确认：卓远公司共返还钟英杰、阮宜兵购房款35万元，于2019年9月22日前分二次付清。该民事调解书发生法律效力后，原告履行了支付义务。原告认为：依据原、被告之间签订了《房地产合作开发协议》及《补充协议》，该付款义务应由被告承担，现原告已代为履行支付义务，有权向被告进行追偿，原告为维护自身权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告代付的面积误差购房款350000元并承担代付资金占用期间的利息1750元（以350000元为基数，自2019年12月28日至2020年1月27日按年息6%计算，后期利息计算至付清之日止），共计351750元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告卓远公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告企业基本信息、法人身份证明、被告身份证复印件，拟证实原被告身份情况及诉讼主体资格。证据二、房地产合作开发协议及补充协议，拟证实：1、原被告双方合作开发的鄂州市××店开发区“迎奥花园二期”项目；2、原被告对双方权利义务、对外责任的承担方式等内容进行了具体的约定。证据三、（2018）鄂0703民初1059号民事调解书、农业银行交易明细单一份、中国银行交易流水明细清单一份、收条一份，拟证实原告已按前述民事调解书确定的内容，向购房人钟英杰、阮宜兵履行了返还面积误差购房款的义务。被告毛玉凤辩称：1、本案应该追加罗太湖、黄喜洲、王艳明、牛福练为本案被告作为本案必要共同诉讼参与人参与诉讼：按照民事诉讼法的意见第60条规定，在诉讼中没有依法取得的营业执照的应该由个人或者合伙参与诉讼，本案中5个人取得土地以后共同推举被告为代表人与原告签订协议，在经营与诉讼过程中，原告知晓合伙情况是属于个人合伙，应该参与诉讼；合伙关系已经经过法院判决，利润已经分配，追加4个合伙人对双方都有益处；按照民事诉讼法意见第73条规定，当事人应该向法院申请追加被告，应该得到法院支持；2、原告与购房人通过诉讼调解，但是调解是双方互谅互让的结果，金额是否合理合法应该由法院依法审查；3、涉案的房屋购房款实际是彭光明收取，并不是被告收取。被告毛玉凤为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、合作协议、出资凭证、土地征用协议书、股权重新分割协议书、授权书、建设工程承包合同书各一份，拟证实迎奥花园项目是罗太湖、黄喜洲、王艳明、牛福练及毛玉凤五人合伙的项目，毛玉凤只是合伙代表人。证据二、房屋买卖合同一份，拟证实迎奥花园项目实际销售人是彭光明，本案的购房款是彭光明收取了。证据三、民事判决书两份，拟证实原告明知迎奥花园项目是罗太湖、黄喜洲、王艳明、牛福练及毛玉凤五人合伙的项目，另外四个合伙人是本案必要共同诉讼参与人，应该追加为被告。经庭审举证质证，对双方无争议的证据，本院依法予以确认。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据二，原告只与被告个人签订了合同，被告没有证据证实其签订合同时是作为合伙人代表与原告签订的，根据合同相对性原则，原告与被告之间存在合同关系，对该证据的证明目的予以采信；原告提交的证据三，属于生效的法律文书，本院予以确认；被告提交的证据一、证据三，只能证实被告与原告签订合同后，与罗太湖、黄喜洲、王艳明、牛福练进行合伙融资建设，被告与其他合伙人之间属另一法律关系，与本案原、被告之间的合同无关，本院不予采信；被告提交的证据二，从时间上看，原、被告签订合同时间为2008年，而该判决发生在2015年，没有证据证实原告在与被告签订合同时知晓被告是代表其合伙人签订的，对该证据的证明目的，本院不予采信。根据上述有效证据，结合法庭调查，认定如下事实：原、被告于2008年9月30日签订一份《房地产合作开发协议》，约定：项目概况：本项目位于鄂州市××店开发区，项目暂定名为“迎奥花园二期”，项目用地面积约8亩；合作形式：双方采用合作开发、自负盈亏的合作形式，乙方（被告）作为投资人和实际负责人以甲方（原告）名义进行该房地产项目开发。乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用，人事财务税务独立，并独立享有项目销售的全部收益，乙方按该项目房屋销售总额的1%向甲方支付管理费；甲乙双方的权利义务：甲方负责配合乙方办理本项目开发建设所需的土地出让、图张设计、规划审批、施工许可、竣工验收、商品房销售等一切手续。甲方监督乙方具体实施的开发建设行为，确保项目建设手续合法、施工安全、产品质量合格。甲方向乙方移交的相关行政手续包括：甲方的工商营业执照正副本、法人代码证正副本、房地产开发资质证正副本、税务登记证正副本、公司公章、合同专用章、财务专用章、银行账户。根据项目实施的实际情况，甲方可以酌情减免乙方的管理费。乙方应在项目核算完成后向甲方支付本协议第二条约定的管理费。乙方对本项目具有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目的全部收益。乙方承担自己进行项目开发建设期间所发生的一切有关债权债务。乙方在项目完成后负责向甲方交回甲方所提供的相关行政手续。协议还对其他事项进行了约定。2009年5月30日，原、被告签订一份《补充协议》，约定：一、甲方不收取乙方关于迎奥花园二期项目合作开发协议中所述管理费；二、与迎奥二期项目有关的全部责任均由乙方承担，与甲方无关。2018年10月11日本院受理原告钟杰英、阮宜兵诉被告湖北鄂州卓远房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，2011年1月27日，买受人钟杰英、阮宜兵与卓远公司签订了5份《商品房买卖合同》，购买迎奥花园二期第1-205、1-206、1-207、1-303、1-403号五套房产并支付了全部购房款，但经房管局实测面积1-205、1-206、1-207号实际面积比合同面积合计少41.42平方米，买受人钟杰英、阮宜兵遂要求卓远公司返还面积误差购房款605670元。该案经本院受理后，于2018年11月15日作出（2018）鄂0703民初1059号民事调解书，确认：卓远公司共返还钟英杰、阮宜兵购房款35万元，于2019年9月22日前分两次付清。该民事调解书发生法律效力后，卓远公司履行了民事调解书所确定的支付义务。原告卓远公司认为其已代为履行被告毛玉凤的支付义务，有权向被告进行追偿，故形成本案之诉。本案争议焦点：本案是否应当追加罗太湖、黄喜洲、王艳明、牛福练作为本案必要共同诉讼参加人参与诉讼？原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？关于是否应当追加罗太湖、黄喜洲、王艳明、牛福练作为本案必要共同诉讼参与人参加诉讼问题。本院认为，其一，原告在与被告签订《房地产合作开发协议》时，原告始终确认是与被告个人签订的，被告所提供的证据不足以证实原告在与被告签订《房地产合作开发协议》时，己经知晓被告是作为其他合伙人的代表与原告签订的上述协议；其二，根据合同的相对性原则，该协议的合同主体应当是原告与被告，协议上并未说明被告是代表其他合伙人与原告签订的，也没有其他合伙人签字。至于被告为融资而与其他人合伙投资建设，则是另一法律关系，与本案没有关联性。故对于被告申请追加罗太湖、黄喜洲、王艳明、牛福练为本案必要共同诉讼参与人参与诉讼，本院不予准许。关于原告的诉讼请求是否有事实和法律依据问题。本院认为，虽然被告借用原告资质以原告公司名义进行房地产开发与销售的合同属于无效合同，但并不影响原告替被告向业主支付了购房面积差价款而享有向被告的追索权。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告是因为该无效合同而导致其间接获得了利益，原告受到了损失，被告应当向原告返还其垫付的业主房屋面积差价，并赔偿原告因此受到的损失。故原告要求被告支付原告代付的面积误差购房款并承担代付资金占用期间的利息于法有据。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告毛玉凤返还原告湖北鄂州卓远房地产开发有限公司代付的钟杰英、阮宜兵面积误差购房款350000元并支付利息损失1750元（以350000元为基数，自2019年12月28日至2020年1月27日按年息6%计算，后期利息计算至付清之日止），合计351750元。上述款项，于本判决生效之日起五日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。本案受理费3289元，由被告毛玉凤负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 熊 莉二〇二〇年五月十五日书记员 黄显婷