山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初1514号 原告：枣庄市重点工程投资服务中心，住所地：枣庄市新城和谐路2666号。 法定代表人：祁长征，主任。 委托诉讼代理人：张春雷，男，1975年10月29日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：郝坤，山东龙头律师事务所律师。 被告：枣庄市深鲁房地产开发有限公司，住所地：枣庄市新城六盘山路东海河路北七号路南。 法定代表人：刘亚东，总经理。 委托诉讼代理人：郭紫刚，山东信雅律师事务所律师。 原告枣庄市重点工程投资服务中心与被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枣庄市重点工程投资服务中心的委托诉讼代理人张春雷和郝坤、被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭紫刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁关系；2、判令被告立即搬离位于枣庄市市中区间房屋，并将上述房屋返还给原告；3、判令被告向原告支付自2016年1月1日至2020年3月31日拖欠的房屋租金153,000元、水电费26,500元，并支付逾期付款利息（以179,500元为基数，按年利率6%的标准从2020年1月1日起计算至被告实际返还之日止）；4、判令被告按照2015年11月3日的《房屋租赁协议》约定租金及水电费标准，向原告支付自2020年4月1日起按每月3,000元标准计算至实际返还房屋之日止的房屋租金及水电费用；5本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2009年7月1日签订第一份租赁合同，约定被告承租原告位于枣庄市市中区间，租赁期限为2009年7月1日至2010年6月30日。上述租赁合同到期后，被告多次与原告续签租赁合同，双方最后一次书面续签租赁合同约定的租赁期限为2014年7月1日至2015年12月31日，此次租赁合同约定的房屋租金为每月三千元，每次预交半年；水电费分500元、1,000元两个标准和房屋租金一起交纳；此次租赁合同到期后，被告仍继续使用涉案房屋，但未与原告继续签订书面租赁合同，也未再向原告支付任何费用。经原告多次催告后，被告仍拒不支付拖欠的房租及水电费用。综上所述，被告的行为已构成违约，且严重侵害了原告的合法权益。原告为了维护其合法权益，根据我国法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1、原告请求解除房屋租赁关系不当，导致租金欠付完全是原告的原因，双方原来的租金是每月400元，当时双方商议提高租金的目的是为了针对其他租赁户，但事后原告违反原来的承诺，没有再将租金恢复到原来的标准，因此才产生的纠纷。2、从原告的第三项诉讼请求上来看，原告主张的是50个月的租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：下列的诉讼时效期间为一年：其中第三款：延付或者拒付租金的。因此，原告只能主张一年的租金，超过一年的部分依法不能给予支持。3、关于原告主张的水电费问题。水电费应当是据实结算，应当是根据被告的实际使用数额结算和收取。因此，水电费不能依据合同约定，应当按照实际发生的数额结算，且原告也应当出具相应的收费凭证。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、《房屋租赁协议》一份；2、房租及水电费催收函及催收通知各一份、EMS寄送单据及物流跟踪信息两份、回函两份；3、被告交费收据及进账单、交费通知各一份。被告未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于枣庄市市中区市基本建设投资公司。枣庄市基本建设投资公司于2014年9月10日更名为枣庄市重点工程投资办公室，后又于2019年3月28日更名为枣庄市重点工程投资服务中心。 原、被告于2009年7月1日签订第一份租赁合同，约定被告承租原告位于枣庄市市中区间。原告于当日将涉案房屋交付给被告使用。后被告多次与原告续签租赁合同。原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）于2015年11月3日补签最后一次书面《房屋租赁协议》，该协议约定，甲方将坐落在市中区龙头路30号西楼二层的房屋三间租给乙方经营使用，租期为半年，从2014年7月1日至2015年12月31日；租金标准每月租金叁仟元，每次预交半年，初次租房，一次性交半年房租作为押金肆佰元，终止合同时，甲方将押金如数返还乙方（乙方必须持押金单）；租房水电标准乙方按每年6月、7月、8月、11月、12月、1月、2月每月1,000元，3月、4月、5月、9月、10月每月500元的标准缴纳水、电、暖等费用，和房租一起预交，不得延迟缴纳。上述《房屋租赁协议》签订后，2015年11月3日，被告通过银行转账向原告支付了2014年7月至2015年12月的租金及水电费共计68,000元。租赁到期后，被告一直使用涉案房屋至今，但一直未再支付租金，且自2016年1月至2018年10月期间的水电费至今未支付。 2018年11月26日，原告向被告送达《关于催收房租及水电费的函》，被告于2018年11月29日收到。该函的主要内容：“贵公司于2009年7月租赁我单位（原枣庄市基本建设投资公司）位于市中区龙头路的三间办公室。2012年7月，双方签订租赁合同时约定将房租增加到3,000元/月，水电费9,500元/年，2012年7月-2015年12月期间房租和水电费共计15.9万元，贵公司已经支付。在2015年12月31日租赁合同到期后，我单位多次催促贵公司续签租赁合同而未果，但贵公司继续使用房屋至今。《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据上述法律规定，贵公司自从2016年1月以来继续租用房屋的行为，视为2015年租赁合同的延续，应当按照2015年的租赁标准支付房屋及水电费。从2016年1月至2018年11月，贵公司已经拖欠35个月租金共计105,000元、水电费27,500元，共计132,500元，经我单位多次催款贵公司一直未交。为此我单位特向贵公司书面函告，请贵公司在2018年11月30日前交清拖欠的租金和水电费用，并尽快签订租赁合同，逾期不交租金和水电费用，我办将停止正常的水电费交纳，并通过其他方式追偿欠款、终止租赁收回房屋”。 2018年12月29日，被告向原告送达《关于枣庄市重点工程投资办公室回函》，主要内容：“关于房租的问题，贵公司为达到中止租房的目的，将房租提高到远远高于市场价十几倍的租金，逼迫我公司重新签订房屋租赁合同，（欠我公司租金发票）。我公司多次向贵公司提出恢复到第一次的租金价格，然而贵公司迟迟不与答复，并且将其认为我公司为默认，是不公平的”。 2019年9月12日，原告又向被告送达《房租及水电费催收通知》，被告于2019年9月16日收到。该函的主要内容：“你公司于2009年7月租赁我单位（原枣庄市基本建设投资公司）位于市中区龙头路的三间办公室。2012年7月，双方签订租赁合同约定将房租增加到3,000元/月，水电费9,500元/年。2012年7月-2015年12月房租126,000元，水电费33,000元，共计159,000元，你公司已经支付。在2015年12月31日租赁合同到期后，我单位多次催促你公司签订书面租赁协议，你公司未签协议，但继续使用房屋至今。根据《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。你公司自从2016年1月份以来开始拖欠房租及水电费，截至2019年9月已经拖欠房租45个月共计135,000元，拖欠水电费34个月计26,500元，共计161,500元。经我单位多次催款你公司一直未交。为此我公司特进行书面通知，请你公司在2019年9月30日前交清拖欠的租金和水电费用，逾期不交我单位将通过其他方式追偿欠款”。 2019年9月16日，被告向原告送达《回函》，主要内容：“按照法律法规的相关规定至签订合同之日起我公司交纳的房租费贵公司应开据发票，至今一次未开。关于2012年7月重新调整房租超过了市场价格的数倍，更是原来房租的十倍，违背了公平公正的原则，对此我公司有权对此提出异议”。 本院认为，原告与被告签订《房屋租赁协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方之间房屋租赁合同关系成立。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于解除原、被告租赁关系问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满，原、被告没有续签租赁合同，被告继续使用涉案房屋，且原告未提出异议，故原、被告之间形成不定期租赁关系，且上述《房屋租赁协议》对原、被告继续有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”据此，现原告要求解除其与被告的房屋租赁关系，且被告于2020年3月31日收到本案的民事起诉状，说明原告已将解除双方租赁合同的意思表示送达至被告，因此原告主张解除其与被告的房屋租赁关系，符合法律规定，本院予以支持，双方解除租赁关系的时间为2020年3月31日。房屋租赁关系解除后，被告应搬离涉案房屋并将涉案房屋返还给原告。 关于租金问题。1、租金标准问题。原告主张每月租金为3,000元，被告抗辩每月租金为400元。从涉案《房屋租赁协议》约定内容看，双方在涉案《房屋租赁协议》上已明确约定每月租金为3,000元，且被告不仅在该《房屋租赁协议》上盖章予以确认，而且已按每月3,000元租金的约定实际履行，因此本院对被告的抗辩不予采信，本院确认每月租金为3,000元。2、租金的诉讼时效问题。经查实，被告尚欠原告自2016年1月1日至解除房屋租赁关系之日止的租金共计为153,000元（3,000元×51个月）。被告抗辩原告主张的超过一年的租金部分依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定已超过诉讼时效不应得到支持。本院认为，原、被告自2016年1月1日至2020年3月31日期间形成不定期租赁合同关系，且约定涉案了缴纳的租金标准、租金缴纳时间，故涉案房屋的租金系对房屋使用的整体约定。虽然租赁合同约定租金“每次预交半年”使得每次租金的支付具有一定的独立性，但约定租金支付的独立性不足以否定涉案租金债权的整体性。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”，本案中因涉案租赁合同自2016年1月1日一直存续至2020年3月31日，涉案租金最后一期缴纳时间应为2020年1月，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，且涉案租金显然未超过诉讼时效，故本院对被告的诉讼时效抗辩不予支持。综上，依据《房屋租赁协议》约定，被告已使用涉案房屋，应按每月3，000元标准向原告履行支付租金的义务，故原告主张被告向其支付自2016年1月1日至解除房屋租赁关系之日止的租金共计为153,000元（3,000元×51个月），于法有据，本院予以支持。 关于占用使用费问题。原、被告租赁关系解除后，被告继续使用涉案房屋，应是一种无权占有行为，侵害了原告的合法权益，应当向原告支付自解除租赁日之次日至被告实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，原告主张参照租金标准3,000元/月，较为合理，本院予以确认。 关于水电费问题。《房屋租赁协议》对原、被告均具有约束力，被告应按照协议约定向原告预交水电费。经查实，被告自2016年1月至2018年10月期间的水电费26,500元至今未支付给原告，且原告已分别于2018年11月26日、2019年9月12日向被告送达催收房租及水电费的函件，发生诉讼时效中断的效力，因此原告主张被告支付水电费26,500元，未超过诉讼时效，本院予以支持。虽双方房屋租赁关系已被本院确认解除，且被告仍继续使用房屋，但自2020年4月1日至被告实际返还涉案房屋之日止的水电费未经过实际结算，原告亦未提交证据证明实际水电费数额，故本院不宜作出判决，待水电费结算后，原告可另行主张。 关于逾期付款利息问题。被告尚欠原告租金和水电费共计179,500元，且原告已分别于2018年11月26日、2019年9月12日向被告送达该房租及水电费的函件。因此原告主张被告向其支付自2020年1月1日起按年利率6%计算至被告实际返还涉案房屋之日止的逾期付款利息，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、原告枣庄市重点工程投资服务中心与被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司之间的房屋租赁关系于2020年3月31日解除； 二、被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于枣庄市市中区间，并将上述房屋返还给原告枣庄市重点工程投资服务中心； 三、被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告枣庄市重点工程投资服务中心租金153,000元、水电费26,500元，并支付逾期付款利息（以179,500元为基数，计算时间自2020年1月1日起至被告实际返还涉案房屋之日止，按年利率6%计算）； 四、被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告枣庄市重点工程投资服务中心房屋占有使用费（自2020年4月1日起至被告实际返还涉案房屋之日止，按每月3,000元标准）； 五、驳回原告枣庄市重点工程投资服务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,830元，减半收取计1,915元，由被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  李梅娟 二〇二〇年五月十八日 书记员  徐 斌