广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终58号上诉人（原审原告）：何剑辉，男，1990年7月1日出生，汉族，住广东省江门市。委托诉讼代理人：黄健玲，广东广能律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东中天能源科技有限公司，住所地：广东省江门市。法定代表人：吴仲安。委托诉讼代理人：蔡振波，广东太平洋联合律师事务所律师。上诉人何剑辉与上诉人广东中天能源科技有限公司（以下简称中天公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初7302号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何剑辉上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判中天公司立即与何剑辉共同办理蓬江区某甲大道224号201室、203室场地及房屋钥匙的移交手续；3.改判何剑辉没收中天公司支付的按金24512.5元作为违约金；4.改判中天公司向何剑辉支付蓬江区某甲大道224号203室、201室的室内装修费（修复）40750.56元及评估费1500元；5.改判中天公司向何剑辉支付2018年7月26日起至2018年9月30日止何剑辉因恢复写字楼原状产生的租金损失47300.4元（按第五年月租金标准15766.8元计算）；6.改判中天公司向何剑辉支付因向中天公司追讨损失而产生的律师费10000元及公证费550元；7.判令中天公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。二审调查活动中，何剑辉明确表示放弃其一审第1项诉讼请求，同时表示撤销前述第2项上诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，二审法院应予纠正。1.一审法院以何剑辉没有证据证明租赁前其有向中天公司移交钥匙而驳回何剑辉第1项诉讼请求是认定事实错误的，何剑辉在一审阶段提交了其与中天公司员工梁某甲于2018年7月17日、7月20日的微信聊天记录，梁某甲在微信中多次确认中天公司（叶总叶某乙）还持有涉案写字楼的一条钥匙，而且在何剑辉提交的其于2018年7月17日在涉案写字楼现场与梁某甲的录音中，何剑辉也通过梁某甲催促中天公司移交涉案写字楼钥匙，而梁某甲也是未予否认的，故何剑辉是有充分证据证明涉案写字楼的钥匙仍在中天公司处，中天公司至今未将写字楼钥匙归还给何剑辉，故在此情况下，何剑辉要求中天公司与何剑辉办理写字楼钥匙移交手续是有事实依据的，一审法院无视何剑辉提交的中天公司自认的证据，认为何剑辉无证据证明其上述主张，属于事实认定错误。另双方至今未完全移交涉案写字楼，钥匙未移交为表现之一，另双方办理移交手续的目的在于检查、确认写字楼移交时的现状，但从中天公司称迁出时涉案写字楼物件完好无损，否认拆除涉案写字楼的装修来看，双方之间是没有办理任何移交手续的，中天公司租赁期间换了电子锁，那么移交时也应当将电子锁密码告知何剑辉及将钥匙移交何剑辉，而中天公司称其已将涉案写字楼移交给何剑辉，中天公司是没有任何证据佐证的。由于中天公司租赁涉案写字楼时，写字楼是毛坯状态的，当时没有办理场地移交手续是合乎常理的，但中天公司租赁涉案写字楼后，室内装修是由中天公司负责的，且《写字楼办公租赁合同》约定了中天公司不再租赁涉案写字楼的，不得拆除室内装修，故此时双方特别是中天公司一方，肯定会要求与何剑辉一方办理场地移交手续，以确认其没有将室内装修拆除。故双方至今也未办理场地移交手续，且中天公司至今也未提交任何证据证明其已与何剑辉办理场地移交手续，故一审法院认定涉案写字楼的移交时间为2018年7月26日也是事实认定错误的，何剑辉要求中天公司与其办理场地移交手续，对涉案写字楼现状进行确认是有事实和法律依据的，二审法院应对一审法院的错误进行纠正。2.一审法院酌定中天公司应向何剑辉支付修复201室及203室的装修费用为20000元是错误的，且缺乏依据。何剑辉在2018年9月1日才委托江门市某丙价格鉴证有限公司对涉案写字楼的室内装修市场价值（修复）进行评估，是因为何剑辉一直给予中天公司自行修复涉案写字楼装修的机会，为此何剑辉还在2018年8月27日通过江海区公证处向中天公司发出《催告函》，限中天公司在2018年9月1日前恢复涉案写字楼的室内装修，但中天公司在何剑辉口头催促及收到《催告函》后均不予理会，无奈之下何剑辉才在2018年9月1日委托评估公司对涉案写字楼室内装修的修复价值进行评估的。而何剑辉提交的《公证书》所载的何剑辉在2018年7月26日拍摄的照片与《评估报告》所载附图是一致的，两者结合可证明涉案写字楼的受损情况，且江门市某丙价格鉴证有限公司是有资质的鉴定公司，其作出的《评估报告》客观、真实、公正，能真实反映何剑辉修复涉案写字楼室内装修所需费用。但在此情况下，一审法院以其认定的所谓涉案写字楼移交时间（2018年7月26日）与评估时间（2018年9月1日）有较长的时间距离，而不予确认评估报告的评估结果，也是事实认定错误。而一审法院酌定修复费用为20000元根本不合理，一审法院未依市场价格和物价考虑何剑辉修复涉案写字楼装修所需支付的费用，按现在的市场行情，何剑辉以20000元根本不足够支付修复费用，何剑辉作为守约方，因中天公司的行为受到无辜损失，其损失依法应当由中天公司承担，如二审法院维持一审法院该判决内容的，则意味着何剑辉作为守约方还要蒙受损失，那么对何剑辉来说是非常不公平的。3.根据何剑辉与中天公司所签的《写字楼办公租赁合同》第五条第5.2“乙方如未按规定结清租期内所产生的有关费用，甲方有权从按金当中扣除相应费用，此按金可作违反协议的违约金”的约定，何剑辉对于中天公司所交的按金的处理是有选择权的，在中天公司未结清各项租赁期内产生的费用之时及存在擅自拆除涉案写字楼室内装修的行为的，中天公司就构成违约，何剑辉既可从按金中直接扣除欠费，也可以将按金作为违约金，虽然《写字楼办公租赁合同》中没有“没收按金”的字样，但在何剑辉选择将按金作违约金处理时，就肯定意味着何剑辉可以没收该按金，故一审法院以合同没有明确约定中天公司未结清相关费用时何剑辉有权没收按金为由，不予支持何剑辉提出的没收中天公司交付的按金的请求，也属于认定事实错误。4.《写字楼办公租赁合同》第七条第7.1点“如一方违反合同，另一方有权按本合同规定，向违约方索取赔偿损失，包括但不限于装修费用诉讼费用”规定，在中天公司存在违约行为时，何剑辉因向中天公司追讨损失产生的费用是由中天公司承担的。对于何剑辉产生的费用损失，双方约定了“包括但不限于”装修费用、诉讼费用，故可见双方对于费用损失的约定是非列举式的，只要何剑辉能举证证明其在向中天公司追讨损失时产生了费用，而该费用是合理的，则应由中天公司承担，这是双方对于上述费用的约定，该约定依法有效，受法律保护。而中天公司存在违约行为，已被一审法院所认定。现何剑辉在向中天公司追讨损失的过程中还产生了律师费、公证费、评估费等费用，为证明其产生了上述费用，何剑辉提交了委托代理合同及相关发票予以作证，依据合同约定向法院主张上述费用损失，依法有理。但一审法院完全未提及何剑辉提出的评估费、公证费的诉请已经不当，另一审法院以合同未明确约定律师费由违约方承担为由不予支持何剑辉提出的律师费诉请，也缺乏事实和法律依据。二、一审法院适用法律也错误，故二审法院依法应予撤销。1.一审法院对于中天公司违反了租赁合同有关完整移交租赁场所室内装修的约定，没有将完整的室内装修移交给何剑辉而构成违约的认定是正确的，但对于中天公司要承担的违约责任则适用法律错误，一审法院仅判令中天公司向何剑辉支付部分装修费用，而不支持何剑辉提出的室内装修修复期间的租金损失是适用法律错误的。根据我国《合同法》第一百零七条及第一百一十三条规定，中天公司违约拆除涉案写字楼室内装修的，应承担向何剑辉赔偿损失的违约责任，而何剑辉产生的损失除装修费用外，还有何剑辉修复装修期间产生的租金损失。由于中天公司拆除涉案写字楼室内装修，必然导致之后何剑辉无法正常出租涉案写字楼，从而产生租金损失。退一步说，即使何剑辉按现状将涉案写字楼出租给其他人使用，但由于承租人需要修复室内装修，其肯定要求何剑辉在原收取中天公司租金标准的基础上降低租金的，何剑辉也会因此产生租金损失，故何剑辉要求中天公司支付2018年7月26日至2018年9月30日期间的租金损失是合法合理的，依法应予支持。故一审法院认为中天公司已于2018年7月26日交付场所给何剑辉，并付清合同届满后至2018年7月份的租金，而无需向何剑辉支付恢复场地装修期间的租金损失是适用法律错误。针对何剑辉的上诉，中天公司辩称，1.关于钥匙的移交问题，当时的电子锁是没有钥匙的，中天公司当时已告知何剑辉密码，所以中天公司已经移交。2.中天公司是守约方，何剑辉没收中天公司的按金没有事实及法律依据。3.中天公司搬迁以后，屋内的装饰情况是谁损坏中天公司不清楚，何剑辉在租赁期满后行使了房屋的所有权，因此所发生的责任应由何剑辉承担。4.关于所谓的租金损失，因为租赁期满之后的租金及是否租赁出去是何剑辉的问题，与中天公司无关。5.双方没有约定律师费的承担，何剑辉主张的律师费应由其自行承担。6.所有的诉讼费用应当由何剑辉承担。中天公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项;2.驳回何剑辉的诉求，或发回重审;3.诉讼费用由何剑辉承担。事实和理由：1.中天公司于2018年6月21日租赁期满前已多次通知何剑辉不再续租，并要求何剑辉在租赁期届满之日前来办理按金扣费结付手续和房屋移交手续。中天公司在租赁期满前的几天已撤离租赁房屋。何剑辉提供的证据中《公证书》附件1《催告函》里“你公司与本人签有《写字楼办公租赁合同》。上述合同的租赁期已于2018年6月21日届满，租赁期满前你公司明确表示不再续租”的内容也证实了中天公司已履行合约迁出，中天公司多次催告何剑辉，但何剑辉仍不办理交接手续，责任在于何剑辉。2.中天公司在合同期满前的几天已撤离，并没有拆走任何东西，迁出时房屋物件完整无损，因为是电子锁，中天公司在多次催告何剑辉办理交接，而为方便何剑辉随时来查接房屋，明确告知电子锁密码，要求何剑辉自行设立密码，并依约撤离。其后，是何剑辉的原因没有上锁导致任何人可以随意出入，中天公司迁出时，房屋的现状如前。此后，房屋由何剑辉掌控，对房屋内的装修，是何剑辉的责任。但可能是何剑辉因上述房屋难以租出去，为了方便中介或租客随时来看房，减少自己每次陪同看房的麻烦，就自己开启电子密码锁，让人看房方便出入。或者何剑辉本身明知其出租的毛坯房没有门锁，装修后的是电子密码锁，是没有锁匙移交的，但想通过要中天公司移交锁匙的形式，主张中天公司没有移交，进而主张中天公司因未移交房屋而违约，要求中天公司承担赔偿责任。正是这方面的原因，何剑辉疏于对房屋的有效管理，使他人得以进入，导致天花板有可能被捡破烂的人拆除、拿走。中天公司有一次到涉案租赁房屋察看，发现有人在收拾东西，随即试图用手机拍照，却被制止，只好在离开时在后面偷拍了二张照片。这个人可能是何剑辉叫来的，或者是无关的捡破烂的人。3.涉案房屋的天花对中天公司没有任何作用，不会出钱请人拆天花板。并且何剑辉没有任何证据证实中天公司拆除天花板，损坏装修。在中天公司撤离之后，出现天花板被拆除、拿走，是在何剑辉责任期间出现的事情，与中天公司无关。4.一审法院认定2018年7月26日的移交时间是错误的，导致认定中天公司撤离后，这个移交时间前出现的天花板拆除由中天公司承担的不合理情况。不动产的移交不同于动产的移交，接收方不配合接收是不可能办理交接手续的，移交方通知接收方的时间视为接收时间。并不是中天公司在2018年7月26日通知何剑辉来房屋移交。相反，是何剑辉在房屋内来电说房屋天花板被拆走，叫中天公司过来看看。中天公司的员工才过来看个究竟，弄清楚是不是自己的员工私自拆除天花板，但并不是来办移交手续。如是移交，双方在场，一定会办签收。事实上，中天公司早已通知交房，只是何剑辉出于不可告人的目的，才不及时人来房屋核实交接。5.中天公司在合同期满前已迁出，所以何剑辉在租赁合同期满后所产生的电费与中天公司无关，何剑辉自行承担。而何剑辉所谓的代缴税费与中天公司无关，根据我国《合同法》第五十二条、《税收征收管理法实施细则》第三条的规定,根据营业税暂行条例和个人所得税法的相关规定，对出租房屋获取租金所应缴纳的营业税、个人所得税的纳税人是出租人，且营业税的计税基数是出租人向承租人所收取的全部价款和价外费用。合同中规定“本合同租金所应交纳的税金和费用由承租方缴纳”，明显具有偷税、漏税意图，不仅企图非法转移纳税义务，而且有非法降低计税基数以便漏税的嫌疑，违反了税收征管规定，属无效的合同条款。根据我国《合同法》第五十六条的规定，无效的合同条款自始没有法律约束力，何剑辉无权要求中天公司承担何剑辉自己应缴的税金。所以何剑辉的税费自行缴纳。何剑辉的房屋租赁价格是按市场价格出租的，且双方并没有在合同中约定在出租租金中扣除税费。6.何人拆除天花板都不影响房屋结构安全，况且对四百多平方的天花板装饰修复评估价40750元，严重偏离塑胶泡沫石膏板的天花装修市场价格。因为中天公司租房装修是40元/平方米。综上所述，一审法院认为中天公司应当向何剑辉支付代缴的租赁费20122.76元、水电费281.92元、修复装修费20000元，合计40404.68元是适用法律错误，与事实不符，于法无据，于理不通，依法应予撤销。针对中天公司的上诉，何剑辉辩称，1.中天公司虽然在租赁期满前不再续租，但不再续租不等于该公司就在租赁期内搬离，并保持涉案房屋原状，中天公司对其主张一直没有提交任何实质证据进行证明，而且连具体何时搬出也没有说出一个确切时间。相反，何剑辉有录音，有与梁某甲、实际使用涉案房屋的广州某丁融资租赁有限公司江门分公司（以下简称某丁江门分公司）员工黄某甲的短信、微信聊天记录，可以证明2018年7月17日中天公司仍在搬迁，7月26日仍未搬迁完毕。根据何剑辉与梁某甲的微信聊天记录，2018年7月17日梁某甲还称其在某丁江门分公司（即在涉案房屋内），且涉案房屋内还有某丁江门分公司的人在，梁某甲还约何剑辉当日11点半过去某丁江门分公司。另根据何剑辉与黄某甲2018年6月19日的微信聊天记录可知，2018年6月19日双方还在商议续租和合同签订主体的事，而租赁合同在2018年6月21日届满，只有三天时间，如果中天公司所述其在租赁期内搬离的情况属实的，那么双方就不可能还在商议续租的事，而是商讨场地移交的事，所以中天公司称其在租赁期内搬离是毫无事实依据的。况且，中天公司还支付了2018年7月份的租金，对此一审法院也予以确认。故租赁期满后中天公司占用涉案房屋而产生的电费当然应当由中天公司承担。2.从何剑辉提交的录音可知，某丁江门分公司总经理叶某乙已有拆除涉案房屋办公室间隔玻璃门的想法，所以中天公司或某丁江门分公司拆走涉案办公室的天花板、玻璃门、卫生间门等完全有可能。涉案合同是何剑辉与中天公司签订的，无论中天公司拆走还是某丁江门分公司拆走，都应该由中天公司进行赔偿。中天公司在其上诉状中第2点对于涉案写字楼内装饰装修被拆的事情，简直就是在编故事，全凭主观臆断，毫无事实依据。根据何剑辉提供的照片，当时在场的人是梁某甲，且其衣装整洁，手带手表，脚穿马丁靴，这么时尚的着装怎么可能是捡破烂的？而且涉案房屋在翠林苑小区内，有保安和门禁，出入需要门禁卡，捡破烂的人根本无办法进入。涉案房屋在中天公司搬出前已有其他人询问租赁的事，何剑辉如不是等待中天公司答复是否续租，早就将涉案房屋出租出去，怎么可能找人拆除涉案房屋装饰装修？就算一时没有人租赁该房屋，何剑辉也没有理由自行拆除涉案房屋的装修。3.法律并未禁止合同当事人将涉案房屋租赁税费的交纳作为合同义务分配给非纳税义务人，行政纳税义务与民事主体之间就税费分担产生的债权债务关系并不要求必然重合，只要能保证纳税义务的完成即可。何剑辉在一审中也提交了江门市中级人民法院支持非纳税义务人承担租赁税费的生效判决作为证据，故涉案合同关于税费承担的条款有效，中天公司应依约将何剑辉代为支付的全部租赁税费返还给何剑辉。何剑辉向一审法院起诉请求：1.判令中天公司立即与何剑辉共同办理蓬江区某甲大道224号203室、201室场地及房屋钥匙的移交手续，将江门市蓬江区某甲大道224号203室、201室腾空移交给何剑辉；2.判令何剑辉没收中天公司支付的按金24512.5元作为违约金；3.判令中天公司向何剑辉支付蓬江区某甲大道224号203室、201室的室内装修费（修复）40750.56元及评估费1500元；4.判令中天公司向何剑辉返还何剑辉代缴的租赁税费20122.76元及2018年7月至8月的电费281.9元，合计20404.67元；5.判令中天公司从2018年7月1日起至上述场地恢复原状之日止，按《写字楼办公租赁合同》约定的第五年月租金标准15766.8元向何剑辉赔偿因恢复写字楼原状产生的租金损失，暂计至2018年9月30日，租金损失为47300.4元；6.判令中天公司向何剑辉支付因中天公司追讨损失而支付的律师费10000元及公证费550元；7.判令中天公司立即与某丁江门分公司协商好，并到工商部门办理某丁江门分公司注册登记地从江门市蓬江区某甲大道224号201、203室迁出手续；8.判令中天公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实:2013年6月7日中天公司向何剑辉承租位于江门市蓬江区某甲大道224号201室（以下简称201室）及203室（以下简称203室）共490.43平方米房屋作为办公专用，同日双方签订了《写字楼办公租赁合同》（以下简称《租赁合同》）合同主要内容：1、租赁期限共五年，自2013年6月21日至2018年6月21日；租金及支付方式：第一年月租金为12260.8元，第二年在第一年月租金上浮5%，月租金为12873.8元；第三年在第二年的月租金上浮5%，月租金为13517.5元；第四年在第三年的月租金基础上上浮8%，月租金为14598.9元；第五年在第四年的月租金基础上上浮8%，月租金为15766.8元；租金支付方式为月度支付，先付后用；第一个月租金在免租金装修期结束前5天内支付，以后每月租金提前5天支付，即每月16日支付。3、中天公司应在签约后3天内支付2个月按金24521.5元，待租赁期满结清费用后，何剑辉应于结清当日将按金扣除一切费用后无息退还中天公司，中天公司如果未按规定结清租期所产生的有关费用，何剑辉有权从按金中扣除有关费用，此按金可作为违反协议的违约金；4、中天公司在租赁期内所产生的一切相关税费由中天公司承担（包括但不限于水电费、电话费、网络使用费、物业管理费、房屋租赁费、土地使用税、房产税等）并按何剑辉要求将相应完税证明复印一份给何剑辉作税费已交凭证。5、中天公司迁出前，必须在租赁期内将全部所属物品带走，如在期满后三天内仍不清理和拆除，视为放弃处理，甲方有权将自行处理；乙方进入写字楼时，所做的一切装修（水电安装、建墙、铺地砖、天花、卫生间装修、安装大门、扇灰等）在租赁期满或租赁期未满时迁出，不得随意拆除，以保证写字楼不受损坏，等等。合同签订后在中天公司向何剑辉支付租赁按金24521.5元，何剑辉将涉案的201室及203室交付给中天公司使用，中天公司对201室和203室进行了装修，并一直租赁201室及203室至租赁期满。另查，租赁届满前向何剑辉表示不再续租，但于2017年6月20日向何剑辉支付了租金15766.8元，何剑辉称上述款项属于向何剑辉支付2018年7月份的租金。又，一审庭审中何剑辉确认，2018年7月26日中天公司通知何剑辉到201室和203室要求移交涉案房屋，何剑辉以中天公司拆除走装修装饰，未按期付清房屋租赁税、租金、电费等原因拒绝接收涉案房屋。中天公司确认，2018年7月26日，何剑辉、中天公司双方均有人员在201及203室，并确认201室及203室的天花板受到损坏。还查明，2018年9月1日，何剑辉委托江门市某丙价格鉴证有限公司对201室及203室的室内装修市场价值（修复）进行了评估，经评估该公司做出了江某丙价评字（2018）337号评估报告书（以下简称《评估报告》），结论为201及203室室内装修（修复）的价款为40750元。一审法院认为,本案属租赁合同纠纷。何剑辉、中天公司双方签订的租赁合同条款清楚，内容具体明确，没有违反法律法规强制性的规定，合法有效。合同签订后，中天公司向何剑辉交付租赁按金24521.5元，已按合同约定租赁涉案201及203室至届满并已付清租金给何剑辉，对于上述事实，何剑辉、中天公司双方均无异议，一审法院予以确认。对于何剑辉请求中天公司立即交付201及203室场地的诉请，本案证据显示：1、一审庭审中何剑辉确认中天公司于2018年7月17日已委托他人拆除涉案场所空调及处理家私等物品，2018年7月26日再次通知何剑辉移交涉案房屋，中天公司确认当日有工作人员在移交现场；2、何剑辉称2018年7月26日中天公司仅有空调等物品未搬离现场，但没有提供相应的证据予以证明，且没有举证证明2018年7月26日后中天公司继续占有涉案的201室及203室；3、根据租赁合同的约定，中天公司不得随意拆除装饰物，但没有约定合同届满后涉案的房屋装修受损不能办理房屋移交；4、何剑辉于2018年9月1日委托江门市某丙价格鉴证有限公司对涉案房屋装修（修复）进行评估，并让该公司人员进入现场勘查、拍照，由此可推知，何剑辉于2018年9月1日已行使对涉案房屋的占有权。综上，中公天司于2017年7月26日通知何剑辉移交涉案房屋的行为，应当视为已经向何剑辉移交涉案房屋，何剑辉以涉案房屋受损及有关费用尚未付清拒绝接收涉案房屋的辩解理由不能成立，一审法院不予采纳。何剑辉请求中天公司再次移交201室和203室的诉请依据不充分，一审法院不予支持。对于何剑辉请求中天公司移交涉案房屋的钥匙，因何剑辉没有举证证明租赁前有向中公天司移交相关钥匙，一审法院同样不予支持。对于何剑辉请求没收中天公司交付按金24512.5元的诉请，根据租赁合同的约定，何剑辉应于租赁期届满结清费用后，将按金扣除一切相关费用后无息退还给中天公司，如中天公司未按规定结清租期内所产生的相关费用，何剑辉有权从按金中扣除相关费用。合同没有明确约定中天公司未结清相关费用时何剑辉有权没收按金，也没有明确约定移交时涉案场所装修受损何剑辉有权没收按金，综上，何剑辉请求没收中天公司交付的按金依据不充分，一审法院不予支持。对于何剑辉请求中天公司支付因涉案201及203室室内装修受损修复费用的诉请，根据租赁合同约定，租赁期届满中天公司迁出时，不得随意拆除一切装修，以保证写字楼不受损坏。一审庭审中双方共同确认，2017年7月26日中天公司通知何剑辉办理房屋移交时，201及203室的天花板受到损坏，结合何剑辉提供的照片，一审法院予以认定，中天公司于2017年7月26日办理移交租赁场所时，该场所的室内装修受到一定程度的损坏。中天公司没有将完整的室内装修移交给何剑辉，据此，中公天司违反了租赁合同关有完整移交租赁场所室内装修的约定，应当承担相应的违约责任。何剑辉请求中天公司支付室内装修的修复费用，一审法院予以支持。但何剑辉提供的《评估报告》的评估日期是2018年9月1日，与2017年7月26日的移交日期有较长的时间距离，该评估报告未能充分证明2017年7月26日涉案201室及203室修复受损装修应支付的费用，据此，一审法院酌定，中天公司应向何剑辉支付20000元作为修复201室及203室的受损装修的费用，何剑辉请求超出部分，一审法院不予支持。对于何剑辉请求中天公司返还何剑辉代缴的租赁税费20122.76元及2018年7月至8月电费281.91元的诉请，根据租赁合同的约定，中天公司在租赁期内所产生的一切相关税费由中天公司承担（包括但不限于水电费、电话费、网络使用费、物业管理费、房屋租赁费、土地使用税、房产税等）。何剑辉已缴纳租赁期的租赁税20122.76元，2018年7月至8月电费281.91元，有何剑辉提供的发票为证，双方对租赁税和水电费的数额并无异议，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，依法成立的合同受法律保护”。涉案的《租赁合同》合法有效，对合同双方当事人均有法律约束力。而上述租赁合同约定在涉案房屋租赁期内有关租赁税及水电费由中天公司负担，故涉案房屋的租赁税20122.76元应由中天公司负担。又由于中天公司于2017年7月26日才通知何剑辉移交租赁房屋，故该房屋2017年7月至8月的电费281.91元应由中天公司支付。中天公司辩称，涉案合同中关于税费由其承担的约定违反法律法规的规定，应属无效。根据税收征收法规，房屋租赁税是房屋租赁中应当缴纳的税种，纳税申报及纳税义务人为出租人，租赁合同当事人的约定没有改变该税费的纳税申报人与纳税义务人，也不因当事人的约定可以少缴或免缴，故租赁合同中对税费负担的约定并不违反法律、行政法规的强制性的规定。因此，本案中租赁合同关于税款负担的约定有效，中天公司的抗辩理由依据不充分，一审法院不予支持。对于何剑辉请求中天公司从2018年7月1日起至场地恢复原状之日止，按租赁合同约定月租金标准15766.8元向何剑辉赔偿因恢复写字楼原状产生的租金损失暂计至2018年9月30日止的诉请。首先，如前所述，租赁期限已届满，中天公司已于2017年7月26日履行交付场所的义务，其次，诉讼期间何剑辉确认中天公司已经向何剑辉支付合同届满后至2017年7月份的租金，故何剑辉的诉请理由不能成立，一审法院不予支持。对于何剑辉请求中天公司支付因追讨损失而支出律师费的诉请，因租赁合同没有约定，何剑辉请求中天公司赔偿损失及相关费用时，中天公司应负担何剑辉因此而支出的律师费，故何剑辉的该请求依据不充分，一审法院不予支持。对于何剑辉请求中天公司与某丁江门分公司协商好，并到工商部门办妥将某丁江门分公司注册登记地从201室、203室迁出手续的诉请，因某丁江门分公司注册登记地迁移属工商部门管辖的范围，且某丁江门分公司非本案当事人，故本案不作处理。综上所述，中天公司应当向何剑辉支付代缴的租赁费20122.76元，水电费281.92元，修复装修费20000元，合计40404.68元，根据租赁合同的约定，中天公司如未按规定给清租期内所产生的有关费用，何剑辉有权从按金扣除相关的费用，上述欠款40404.68元，扣除中天公司已经支付的按金24512.5元，中天公司实际应向何剑辉支付款项15892.18元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、中天公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付代缴租赁税费、水电费、修复租赁场所装修费共15892.18元给何剑辉；二、驳回何剑辉其他的诉讼请求。如义务人不按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3200元，减半收取1600元，保全费1245元，合计2845元，由何剑辉负担2345元，中天公司负担500元。二审中，双方当事人没有提交新证据。一审认定事实除其中的“租赁届满前向何剑辉表示不再续租，但于2017年6月20日向何剑辉支付了租金15766.8元，何剑辉称上述款项属于向何剑辉支付2018年7月份的租金”应修正为“中天公司在租赁期限届满前向何剑辉表示不再续租，但于2017年6月20日向何剑辉支付了租金15766.8元，何剑辉称上述款项属于向何剑辉支付2018年7月份的租金”、“经评估该公司做出了江某丙价评字（2018）337号评估报告书（以下简称《评估报告》），结论为201及203室室内装修（修复）的价款为40750元”修正为“经评估该公司做出了江某丙价评字（2018）337号评估报告书（以下简称《评估报告》），结论为201及203室室内装修（修复）的价款为40750.56元。为此，何剑辉支付鉴定费用1500元”外，其余基本事实属实，本院依法予以确认。本院另查明，1.何剑辉与中天公司在诉讼中均确认，中天公司于2013年7月30日经得何剑辉同意后，一直将涉案房屋提供给某丁江门分公司使用。2.2018年8月20日，何剑辉向中天公司寄出一份《催告函》，广东省江门市江海公证处基于何剑辉的申请对上述邮寄过程进行了公证确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。何剑辉与中天公司于2013年6月7日签订的《写字楼办公租赁合同》，是双方的真实意思表示，且内容并无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守遵循。上述合同约定“中天公司在租赁期内所产生的一切相关税费由中天公司承担（包括但不限于水电费、电话费、网络使用费、物业管理费、房屋租赁费、土地使用税、房产税等）”，虽然其中所约定的部分税项在法律上的纳税义务人为何剑辉，而双方于此将其约定由中天公司承担，但上述条款仅为何剑辉与中天公司就税费的承担问题在二者之间进行内部的约定，该约定对外无法产生对抗效力，并不构成与税收法律、行政法规相抵触的情形，况且我国税法并无关于税款须由纳税义务人自资缴交的强制性规定，有关法律法规更没有禁止民事活动主体之间通过平等协商而作出税费的内部分担约定，因此，中天公司认为前述条款的约定违反《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条“任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效，税务机关不得执行，并应当向上级税务机关报告”的规定，进而依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定主张该条款无效，于法无据，本院不予支持。何剑辉与中天公司在诉讼中均确认中天公司于2013年7月30日经得何剑辉同意后一直将涉案房屋提供给某丁江门分公司使用。根据合同相对性原理，某丁江门分公司因使用涉案房屋所引致的涉案合同义务依法应由中天公司对何剑辉承担。对于涉案房屋在租赁期限届满后的交还事实，依法应由中天公司承担举证责任。《写字楼办公租赁合同》原约定的租赁期限自2013年6月21日至2018年6月21日，虽然中天公司在租赁期限届满前曾向何剑辉表示不再续租，但未能提供证据证明某丁江门分公司上述租赁期限届满前已搬离涉案房屋并由该公司或者中天公司将房屋交还给何剑辉，因此，中天公司主张其在2018年6月21日前完成从涉案房屋的搬离并催促何剑辉接收房屋，依据不足，依法应由中天公司对此承担举证不能之法律后果。进而，再结合何剑辉提供的录音、短信、微信聊天记录、交租银行流水以及双方在2018年7月26日到涉案房屋察看现场的事实等，足以认定以下事实：2018年7月26日中天公司通知何剑辉到201室和203室要求移交涉案房屋，何剑辉以中天公司拆除走装修装饰，未按期付清房屋租赁税、租金、电费等原因拒绝接收涉案房屋。双方当事人均确认涉案房屋的天花板在2018年7月26日时呈现受到损坏的状况，再结合何剑辉提供的相片，足以认定涉案房屋的室内装修在由中天公司通知何剑辉办理移交时已遭受损坏。根据《写字楼办公租赁合同》“中天公司进入写字楼时，所做的一切装修（水电安装、建墙、铺地砖、天花、卫生间装修、安装大门、扇灰等）在租赁期满或租赁期未满时迁出，不得随意拆除，以保证写字楼不受损坏，等等”的约定，中天公司依法应对前述损害涉案房屋的装饰装修事实承担违约赔偿责任。何剑辉提供由江门市某丙价格鉴证有限公司作出的江某丙价评字（2018）337号评估报告书，确定涉案房屋前述室内装修的修复价款为40750.56元，何剑辉为此支付鉴定费用1500元，中天公司未能举证予以反驳，故本院依法予以认定。上述涉案房屋室内装修的修复费用及鉴定费用均属于中天公司违约所致的必要、直接的损失，故何剑辉主张中天公司支付涉案房屋的室内装修费（修复）40750.56元及评估费1500元，本院依法予以支持。由于中天公司未能举证证实其在2018年7月26日通知要求何剑辉交接涉案房屋时室内装修损坏的具体情况，尤其在其因损害涉案房屋的室内装修物而遭到何剑辉拒绝接收房屋的情况下，中天公司也应及时采取措施对涉案房屋尽到一定的保管义务，况且中天公司无法证明涉案房屋的室内装修物后续因何剑辉的原因而遭到进一步的损坏，因此，中天公司认为前述装修物的损坏发生于其撤场之后，进而主张无需由其承担责任，理据不足，本院不予支持；一审法院以前述装修物的鉴定日期（2018年9月1日）距离中天公司移交涉案房屋日期（2018年7月26日）有较长时间距离为由，酌定中天公司向何剑辉支付20000元作为涉案房屋的受损装修的修复费用欠妥，本院依法纠正。至于何剑辉主张中天公司支付2018年7月26日起至2018年9月30日止因恢复写字楼原状而产生的租金损失47300.4元的问题，由于何剑辉未能举证证实涉案房屋在前述期间已经出租或者必然能够出租，后因该房屋恢复原状之需而必然导致其在此间遭受租金损失，故本院对其主张不予支持。关于何剑辉主张中天公司返还何剑辉代缴的租赁税费及电费的问题。根据《写字楼办公租赁合同》的约定，中天公司在租赁期内所产生的一切相关税费由中天公司承担（包括但不限于水电费、电话费、网络使用费、物业管理费、房屋租赁费、土地使用税、房产税等）。何剑辉主张其已缴纳涉案房屋租赁期的相关税款20122.76元及2018年7月至8月电费281.91元（实为2018年7月的电费），为此提供税收缴款书、广东省增值税电子普通发票、支付宝付款凭证及户口簿等为证，中天公司对以上证据也予以确认。可见，何剑辉的前述主张具有合同依据和事实依据，一审法院给予支持并无不当，本院依法维持。至于中天公司为对抗何剑辉上述主张而提出《写字楼办公租赁合同》的前述条款无效以及中天公司在2018年6月21日前已经搬离涉案房屋等事由，前文已有论及，本院于此不作赘述，进而对中天公司提出的无责抗辩不予采纳。《写字楼办公租赁合同》约定“中天公司应在签约后3天内支付2个月按金24521.5元，待租赁期满结清费用后，何剑辉应于结清当日将按金扣除一切费用后无息退还中天公司。中天公司如未按规定结清租期内所产生的有关费用，何剑辉有权从按金中扣除相应费用，此按金可作为违反协议的违约金”，虽然其中提及按金可作为违反协议的违约金，但合同并未明确约定何剑辉在中天公司未结清相关费用时有权直接没收按金，因此，何剑辉主张没收中天公司交付的按金24512.5元作为违约金，依据不足，本院不予支持。关于何剑辉主张中天公司支付因追讨损失而支出律师费及公证费的问题。虽然中天公司存在拖欠税费款项、损害涉案房屋装修物等违约行为，且《写字楼办公租赁合同》约定“如一方违反合同，另一方有权按合同规定，向违约方索取赔偿损失，包括但不限于装修费用诉讼费用”，但涉案租赁合同并没明确约定中天公司须对何剑辉因维权而支出的律师费、公证费等承担赔偿责任，且上述两项费用并不属于因中天公司的违约行为所导致的必然损失范畴，故一审法院对此不予支持并无不当，本院依法予以维持。关于何剑辉在一审诉讼中提出要求中天公司腾空移交涉案房屋并办理相应手续的诉讼请求，一审法院判决予以驳回。二审调查活动中，何剑辉明确表示放弃该项诉讼请求，同时表示撤销其在上诉状中提出的要求中天公司办理涉案租赁物的移交手续的上诉请求，上述属于何剑辉依法自主处分其民事权利和诉讼权利之举，本院依法予以准许，进而对何剑辉该项诉讼请求作判决驳回的处理。综上，中天公司应向何剑辉支付代缴租赁税费20122.76元、电费281.91元、修复租赁场所装修费40750.56元、鉴定费1500元，合共62655.23元。扣减中天公司原交付给何剑辉的合同按金24512.5元，中天公司尚应向何剑辉支付38142.73元。综上所述，何剑辉的上诉请求部分有理，应予支持；中天公司的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定事实部分有误，实体处理部分欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初7302号民事判决第二项；二、变更广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初7302号民事判决第一项为：广东中天能源科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付代缴租赁税费、电费、修复租赁场所装修费、鉴定费合共38142.73元给何剑辉；三、驳回何剑辉其他的诉讼请求。如义务人不按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1600元、财产保全费1245元，合计2845元，由何剑辉负担2097元，广东中天能源科技有限公司负担748元。二审案件受理费3200元（何剑辉、广东中天能源科技有限公司均已预交3200元），由何剑辉负担2358元，广东中天能源科技有限公司负担842元。何剑辉、广东中天能源科技有限公司分别多预交的案件受理费842元、2358元，本院均予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  李立辉审 判 员  梁智坚审 判 员  肖文文二〇二〇年四月三十日法官助理  雷楚莹