浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初6844号 原告：朱宇超，男，1997年3月22日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：沈在林、杨帆，浙江群策律师事务所律师。 被告：浙江龙润置业有限公司，住所地嘉兴市南湖区东栅街道中港路360号，统一社会信用代码913304007530242502。 法定代表人：董利华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：华伊宁、吴钺春秋，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。 原告朱宇超与被告浙江龙润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日受理后，依法由审判员叶利霞独任审判，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，并于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈在林、杨帆两次庭审均到庭参加诉讼。被告委托诉讼代理人华伊宁、吴钺春秋第一次庭审时到庭参加诉讼，第二次庭审时经本院合法传唤无正当理由未到庭。审理中双方申请庭外和解二个月不计入审限。本案现已审理终结。 原告朱宇超向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付中港名都第30幢2号房屋及30-2Ｃ汽车库；2、判令被告向原告交付办理商品房转移登记所需的《土地使用权证书》和《房屋所有权证》；3、判令被告支付逾期交房违约金781500元（以250万元为基数，按日万分之二计算，自2015年5月31日开始计算，暂计至2019年9月10日，以实际交付之日为准）；4、判令被告支付逾期交付权属证书违约金352250元（以250万元为基数，按日万分之一计算，自2015年11月1日开始计算，暂计至2019年9月10日，以实际交付之日为准）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月21日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于浙江省嘉兴市南湖区房屋一套（含汽车库30-2Ｃ），房屋建筑面积为402.83ｍ2，汽车库面积为76.43ｍ2，房屋总价为370万元。同时双方对房屋交付期限以及违约责任的承担等相关权利义务作出了约定。合同签订后，原告按约支付给被告购房款共计250万元，剩余120万元购房款双方约定办理银行按揭，由原告在2015年3月30日前向被告提供按揭所需相关资料。但在2014年9月底，原告发现被告公司已人去楼空，而且多方查找被告公司未果，也无法联系到被告工作人员，且此时原告打听得知包括许多买受人在内的当事人纷纷向法院起诉，被告公司因受到大量诉讼及执行案件的影响，其经营状况处于瘫痪状态，因此导致原告无法办理银行按揭手续。现据原告了解，被告经政府主导重组后已恢复了履行能力，但原告多次要求被告履行合同义务却遭被告拒绝。为此，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。 被告浙江龙润置业有限公司辩称，首先，依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，原告应于2015年3月30日前向被告提供按揭所需的相关材料。由于原告未依约向被告提交上述手续，故根据《商品房买卖合同》第八条，买受人未按本合同规定的时间付款逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。后被告于2019年8月向原告寄送催款函后，又向原告寄送解除函，结合《商品房买卖合同》中的相关约定可以确认该合同已解除。被告已不负有向原告交付商品房及汽车库的义务，也不负有交付办理商品房转移登记所需的土地使用权证书和房屋所有权证书的义务。第二，案涉商品房的买卖合同已经解除，既然被告无交付房屋及产证的义务，故相应也无需承担逾期交房及交付权属证书违约金。第三，2014年9月26日，被告向原告寄送商品房交付通知书，并且结合原告提交的证据可知，案涉房屋已于2014年7月10日验收合格，故该交房通知的时间节点亦合情合理，显示了被告具有交房的主观能动性，且已告知原告，故逾期交房违约金不应由被告承担。 针对自己的主张，原告提供证据如下： 1.浙江省商品房买卖合同一份26页，证明2014年3月21日原、被告签订商品房买卖合同，合同约定由原告购买被告开发的房屋及汽车库，总价为370万元，双方对房屋交交付期限及违约责任的承担等相关权利义务作了明确约定。 2.销售不动产统一发票、收款收据、银行卡交易明细及工商银行转账凭证共5份5页，证明原告按约先后共支付给被告购房款合计250万元。 3.浙江中成实业有限公司（现改名为浙江龙润置业有限公司）2015年至2019年诉讼执行案件统计表一份79页，证明在2015年至2019年期间，被告因受到大量诉讼及执行案件的影响，其经营处于瘫痪状态，导致原告实际无法办理银行按揭手续。 4.民事判决书2份共10页，证明被告早已于2014年底人去楼空，致使原告无法办理银行按揭手续。 被告质证意见：对证据1、2真实性、合法性无异议；对证据3被告涉诉情况予以确认，但不能证明那段时间被告经营处于瘫痪状态，与本案不具有关联性；对证据4真实性、合法性予以确认，但无法证明原告的待证事实，即因为相关事实导致原告无法办理银行按揭手续。 针对自己的抗辩，被告提供证据如下： 1.快递面单和商品房交付通知书，证明被告于2014年9月向原告寄送了商品房交付通知书，通知原告履行办理相应贷款手续的义务，并且完成相应的商品房交付手续。 2.快递面单和付款催告函，证明被告于2019年6月向原告寄送付款催告函，催告原告履行相应的付款义务。 3.浙江省商品房买卖合同、个人贷款借款凭证两组，证明2014年10月、2015年5月，其他案外人购买了被告的商品房，并且已经办理完毕了相应的贷款手续。 4.快递物流记录，证明被告已于2019年8月向原告寄送函件，且由于原告原因，未能妥投。 5.短信聊天记录、商品房买卖合同解除函，证明被告已于2019年8月向原告送达商品房买卖合同解除函。 原告质证意见：对证据1原告从未收到过商品房交付通知，快递面单的真实性也无法核实，2014年9月原告还未办理按揭贷款，按房屋验收进程也未达到交付节点，交房通知有可能仅仅是形式上的一个手续而已，实际并没有向购房人送达过相应的通知书；对证据2催告函也未收到过，也没有证据显示因原告拒收退回，原告合同上的电话号码是换过，但家庭住址从来没有变更过，是可以送达到的，怀疑没有实际进行投递；对证据3不清楚，涉及到他人的房屋买卖，但被告发生经营困难、停止经营的集中时段是2014年年底，可能10月份时还有工作人员在接待，但到了12月至2015年初轮到原告办手续的时候，被告办公场所已经没人了，与相关判决书认定的事实一致，即使被告给个别买受人办理了按揭手续，也不能代表其在正常经营，况且两组商品房买卖合同与原告的合同内容不一样，销售的是高层或现房，原告的是别墅、期房；对证据4真实性没有异议，对未投递原因不予认可，该地址与原告的户籍地址一致，且常年有人居住，正常投递都能投递到，没有投递成功不是原告原因；证据5系被告在第二次庭审结束之后提交，原告不予质证。 本院认证意见：原告提供的证据，被告对真实性均无异议，且与本案争议相关，本院予以认定。被告提供的证据1、2，结合证据4，本院对真实性予以认定，且与本案争议相关，本院予以认定；证据3，涉及案外人，无法确认真实性，且即使真实，与本案关联性不大，本案中不作为证据认定；证据5，被告举证超出举证期限，本案中不作为证据认定。 经审理，本院认定案件事实如下： 2014年3月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的中港名都30幢2号房及汽车库30-2C，合计价款370万元，原告于签订本合同时支付首付款155万元，于2014年4月25日前再支付房款95万元，余款120万元办理银行按揭，买受人必须在2015年3月30日前向出卖人提供按揭所需所有相关资料；买受人如未按合同约定时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2015年5月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金；出卖人承诺于2015年10月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记，出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八补充协议约定：本合同写明的买受人或委托代理人地址为出卖人向买受人发送有关通知等资料的联系地址，出卖人通过邮寄等方式向该联系地址发送通知等资料给买受人，不论通知等资料是否实际由买受人收到（包括退件），均视为出卖人已尽通知义务，视为买受人已收到通知等资料；买受人如变更联系地址，应书面向出卖人出具变更通知。原告于2014年3-6月已向被告支付购房款250万元。2015年至2019年，被告涉及众多诉讼、执行案件，2014年12月底曾有买受人向被告发函，因被告人去楼空而未收到。 2014年9月，被告向原告在合同中留存的联系地址邮寄发送《商品房交付通知书》，但邮件未妥投，被退回。2019年6月，被告向同一地址邮寄发送《付款催告函》，重申原告逾期未完成付款义务或办理完成按揭手续的，被告有权解除合同，并主张相应的违约金，希望原告收函后5日内办理完毕银行按揭贷款审批手续或全额支付房款。该邮件亦未妥投，被退回。 原告在庭审中表示，愿意支付剩余购房款，贷款或现金支付均可以，但因找不到原告，或原告不接受付款而暂时未付。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方对签订的《商品房买卖合同》合法有效没有争议，本院予以确认。本案主要争议在于该合同是否已解除。 被告抗辩合同已解除的理由在于，原告未在合同约定的期限内向被告提供办理按揭贷款所需资料，且经催告后仍未在合理期限内履行付款义务，故根据合同约定可以解除合同。本院认为，本案中原告未在合同约定的2015年3月30日前向被告提交按揭贷款所需资料系事实，但在合同履行过程中，客观上存在被告在2014年底前后一段时间经营场所人去楼空的特殊情况，原告称无法向被告提供相关按揭资料，有一定事实依据。鉴于合同履行期内，被告确实一度存在经营场所办公秩序异常且涉诉众多的特殊情况，且从2019年6月被告的付款催告函中可以看出，被告也不认为此时合同已解除，而是要求原告在收函后5日内支付购房款，意味着此时原告仍可继续履行合同。就被告发送的两次邮件而言，两次邮件均未妥投，表明原告对邮件内容均未收悉。虽然合同约定被告向合同中原告提供的联系地址发送通知等资料，无论原告是否实际收到均视为已通知，但被告在合同中并未对该条款作加粗或其他明确提示，也未向原告作特别说明并取得原告确认，在原告未变更联系地址，也未有证据显示系原告拒收等主观原因导致邮件被退回的情况下，被告向原告发送事关原告重要利益的邮件被退回，不能视为被告已尽通知义务。2019年6月被告还曾认可原告可以继续履行合同，在原告已支付大部分购房款，且表示随时可以支付剩余款项，仅因双方后续发生争议而暂时未付款的情况下，被告以原告违约不履行付款义务为由解除合同，缺乏足够的事实和法律依据，其抗辩意见不能成立。被告应向原告交付房屋及相关权属证书。当然，在被告履行上述义务之前，原告负有向被告支付剩余购房款的义务。同时，由于客观上原告未足额支付购房款，其要求被告支付逾期交房和办证的违约金，没有事实依据，本院不予支持。双方如有其他争议，可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江龙润置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱宇超交付中港名都第30幢2号房屋及30-2C汽车库，并向原告交付办理商品房转移登记所需的土地使用权证书和房屋所有权证书； 二、驳回原告朱宇超的其他诉讼请求。 案件受理费45470元，由原告负担9070元，由被告负担36400元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  叶利霞 人民陪审员  段菊萍 人民陪审员  朱洪良 二〇二〇年五月九日 书 记 员  张 蕾