贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3691号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：吴传志，男，汉族，1980年5月2日出生，住贵州省毕节市金海湖新区。被上诉人（原审原告）：刘熠，女，汉族，1986年9月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人吴传志、刘熠商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内原告吴传志、刘熠支付逾期交房违约金3288.45元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内原告吴传志、刘熠支付逾期办证违约金8534.31元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退回原告吴传志、刘熠各项开户费3285元，并支付利息（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，从2019年10月31日起至履行完毕之日止）；四、驳回原告吴传志、刘熠的其他诉讼请求。案件受理费257元，由原告吴传志、刘熠负担127元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担130元。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、各项开户费不包含在商品房建设成本中，且被上诉人主张返还各项开户费的诉讼请求已超过诉讼时效，故上诉人不应返还。同时，各项开户费系上诉人代为收取，并未实际占有，故上诉人不应支付利息。二、根据《补充协议》第5.6条：“若因买受人自身所导致未能向出卖人提交办证资料及未付清办理产权所需的相关费用，出卖人可以拒绝为买受人办理入住手续”的约定，被上诉人未提交办证资料及未付清办理产权所需的相关费用，上诉人有权拒绝交付房屋且不承担违约责任。三、根据《补充协议》第八条第3款：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。”的约定，双方之间就办证系委托代办关系，而上诉人为被上诉人办理产权转移登记，需以被上诉人缴纳相关税费、签署授权委托书、提交完备相关办证资料为前提。在被上诉人未提交应由买受人提交的办证资料的情形下，上诉人无法履行自身办证义务。上诉人是否承担违约责任取决于上诉人是否于收齐被上诉人相关资料后的360日内履行办证义务，与上诉人是否具备办证条件或履行通知义务无关。上诉人已按合同约定如期履行办证义务，不应承担违约责任。四、案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。被上诉人吴传志、刘熠未作答辩。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.碧阳置业公司是否违约？2.逾期办证违约金应否调减？3.碧阳置业公司应否返还“各项开户费”并支付利息？关于焦点1,第一，根据《商品房买卖合同》的约定以及相关法律规定，商品房出卖人负有向买受人交付商品房的义务，出卖人履行房屋交付义务与买受人是否交付办证资料以及办证所需费用无关，《补充协议》第5.6条将被上诉人提交办证资料及付清办证所需相关费用作为上诉人履行交房义务的前提，属不合理的加重买受人的责任，排除买受人的主要权利。根据《商品房买卖合同》第二十九条：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”的约定，《补充协议》第5.6条的约定对双方不具有约束力。双方关于房屋交付的权利义务应以《商品房买卖合同》约定的为准。此外，从双方履行合同的实际情况来看，上诉人于2017年4月19日向被上诉人交付商品房时，被上诉人尚未提交办证资料，可见，被上诉人未提交办证资料并非上诉人逾期交房的原因。据此，一审法院以《商品房买卖合同》的约定认定上诉人的交房义务及其违约责任，并无不当，本院予以确认。第二，商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。上诉人虽主张双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行约定，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓。同时，结合案涉房屋于2017年4月19日办理入住手续，上诉人于2018年11月18日才通知被上诉人提交办证所需资料，2018年11月27日才向被上诉人出具购房发票（在取得购房发票前，被上诉人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料）等事实，案涉房屋何时能办理不动产权证首先取决于上诉人何时取得初始登记，具备办证条件，何时通知被上诉人提交办证所需资料等，而无证据证明被上诉人存在因自身原因故意迟延提交办证资料的情形。据此，结合《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定，一审法院认定上诉人履行办证义务的时间自交房之日起的360日内并无不当。上诉人故意回避其自身应先履行的义务，仅以被上诉人实际提交完毕办证所需资料之日至被上诉人取得不动产权证之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。关于焦点2，《补充协议》约定逾期办证违约金以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之一计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点3，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的“各项开户费”，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因双方未约定上诉人持有代收费用期间的利息，被上诉人主张支付利息于法无据。一审判决上诉人支付利息不当，本院予以纠正。上诉人关于不支付利息的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持，其余部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14374号民事判决第一、二、四项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内原告吴传志、刘熠支付逾期交房违约金3288.45元；被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内原告吴传志、刘熠支付逾期办证违约金8534.31元；驳回原告吴传志、刘熠的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14374号民事判决第三项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被上诉人吴传志、刘熠各项开户费3285元；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费257元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担120元，被上诉人吴传志、刘熠负担137元；二审案件受理费514元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担484元，被上诉人吴传志、刘熠负担30元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年五月二十七日法官助理 任云娇书 记 员 高 进