上海市嘉定区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0114民初19094号 原告(反诉被告)：朱红玉，女，1985年12月30日生，汉族，住上海市浦东新区。 原告(反诉被告)：黄小凤，女，1962年4月18日生，汉族，住江苏省靖江市。 两原告共同委托诉讼代理人：郑师玲，安徽会峰律师事务所律师。 被告(反诉原告)：塘宸(上海)实业有限公司，住所地上海市普陀区。 法定代表人：王令权，董事长。 委托诉讼代理人：郑辉，上海春天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尚骥，上海春天律师事务所律师。 第三人：上海康廷房地产营销策划有限公司，住所地上海市金山区。 法定代表人：张斌，总经理。 委托诉讼代理人：龚清华，上海市中浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊杰，上海市中浩律师事务所律师。 原告(反诉被告)朱红玉、黄小凤与被告(反诉原告)塘宸(上海)实业有限公司(以下简称塘宸公司)、第三人上海康廷房地产营销策划有限公司(以下简称康廷公司)间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱红玉及两原告的委托诉讼代理人郑师玲、被告塘宸公司的委托诉讼代理人尚骥、被告康廷公司的委托诉讼代理人王磊杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方于2018年10月27日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告协助原告办理位于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX室房屋的过户手续，将涉案房屋过户至原告朱红玉、黄小凤名下；3、被告支付原告违约金191,181元(按照原告已付房款的20%计算)。事实与理由：原告于2018年10月27日通过第三人康廷公司与被告签订了《上海市房地产买卖合同》,合同约定：被告将其所有的位于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX室房屋出卖给原告,房屋建筑面积为43.63平方米,总购房款为991,528元。原告通过第三人康廷公司以及被告共支付了总计955,906元购房款。同时约定被告应在2019年1月31日之前与原告办理该房屋的过户手续,并将涉案房屋过户至原告名下。且被告应在2019年2月28日之前,将该房屋交付给原告。合同签订后,原告一直联系第三人康廷公司及被告,要求缴纳剩余款项并办理房屋相关过户事宜,但一直未得到被告理睬。被告迟迟拖延不予办理的行为,导致原告缴款不能，且相关合法权益得不到保障,现根据相关法律规定及合同约定诉至法院。 被告辩称：被告对于原告所提出的各项诉讼请求均不予认可。被告认为原告所购买涉案房屋的成本是1,606,562元(抵扣前两年的租金后实际为1,445,906元)。该价格包含了各项费用，不单是合同价约定的991,528元购房款，还包括支付给第三人的其他成本。且原、被告签订的合同中对于991,528元的购房款明确约定由原告先向被告支付501,528元首付款，剩余49万元需要原告继续向被告支付。鉴于原告至今也没有支付剩余的49万元，被告认为原告已经违约在先。被告提出反诉：1、判令原、被告双方于2018年10月27日签订的《上海市房地产买卖合同》解除；2、判令两原告向被告支付解除合同的违约金198,305.60元(按照购房款991,528元的20%计算)。 针对被告的反诉，原告称：原告不存在违约行为，原告至今未支付购房尾款的原因是原、被告就尾款的具体金额至今没有达成一致意见。被告要求原告缴纳49万元，但实际上原告认为仅剩余35,622元未付，原告要求与被告协商处理，被告至今没有给出答复。如原告缴纳49万元，则与合同不符。原告没有被告的银行账户信息，导致无法缴纳。根据合同约定，三个月内仍未付款应解除合同并要求给付违约金，但在本案中，在三个月给付时间内，并不是因为原告不愿意缴纳尾款，而是在尾款金额问题上发生争议，双方差距太大。原告多次要求被告出面处理，但未得到被告回复。因被告恶意拖延消极处理，导致原告没有正常履行合同，被告存在过错，不应当认定原告存在违约行为。被告主张合同价格20%的违约金明显过高，原告支付的955,906元已经产生了大量利息损失。 第三人述称，对原告诉请的意见同被告的答辩意见一致。关于原告向第三人支付的454,378元款项的性质，其中86,220元是第三人收取的商铺装修款，剩余368,158元是第三人的佣金，均不属于购房款部分，但属于原告支出的购房成本。对反诉部分，第三人不发表意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月，朱红玉与康廷公司签订《商铺认购单》一份，朱红玉认购位于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX室商铺一套，总价1,606,562元，认购定金50万元，买方应于2018年10月29日前携带本订购单、产权登记名义人身份证、印章及签约应付款945,906元至秀泰天地售楼处签订《上海市房地产买卖合同》，当天支付首付款及办理贷款手续，逾期视为买方放弃认购权和定金。同时，朱红玉与康廷公司还签订了一份《签约流转单》，约定涉案房屋的成交总价为1,606,562元，购房签约总价(前两年租金抵扣10%后)为1,445,906元，签约合同总价991,528元，装修费86,220元，剩余房款368,158元，首付款应于2018年10月27日支付501,528元，签约合同总价剩余房款(或贷款)49万元，约定2018年12月27日前支付。本次交款类目：签约合同总价的50%以上：501,528元，装修费86,220元，剩余房款368,158元。《签约流转单》落款处朱红玉签字确认。2018年10月27日，朱红玉、黄小凤(买受人、乙方)与塘宸公司(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定朱红玉、黄小凤向塘宸公司购买涉案房屋，房地产转让价格为991,528元，乙方应于签约当日支付甲方首付款501,528元，乙方于2018年12月27日前以贷款方式支付剩余房价款人民币49万元。双方约定于2019年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按约定期限付款的，应向甲方支付逾期付款违约金，按照乙方逾期未付款之日起万分之三/天计算至实际付款之日止，逾期超过90天，甲方有权单方面解除合同，乙方应向甲方承担违约金，违约金金额相当于总房款的20%，甲方有权在乙方已付的房款中扣除乙方应支付的违约金，剩余房款退还乙方。同日，朱红玉(甲方)与案外人上海上禾投资管理有限公司(乙方)签订《委托管理协议》一份，约定甲方委托乙方管理涉案房屋，委托管理期限的前2年(2019年3月1日至2021年2月28日)，乙方无需向甲方支付收益。自2021年3月1日至2022年2月28日租金为固定租金，每年80,328元。同日，朱红玉与案外人上海季君建设工程有限公司签订《装饰承包合同》，该合同约定朱红玉委托上海季君建设工程有限公司对涉案房屋进行装修，工程总价款86,220元。上述合同签订后，朱红玉、黄小凤向塘宸公司支付首付款501,528元，向康廷公司支付相关款项共计454,378元。庭审中，朱红玉、黄小凤表示其曾经向塘宸公司提供贷款审批资料要求塘宸公司协助其办理贷款，但贷款未审核通过。2019年6月24日，朱红玉、黄小凤向塘宸公司发出律师函，称根据《上海市房地产买卖合同》的约定，购房总价为991,528元，在合同签订当日，曾向塘宸公司和康廷公司支付总计955,906元购房款，剩余35,622元未支付，但就剩余未付房款与塘宸公司一直未达成一致意见，现要求塘宸公司在收到本函之日起七日内协助朱红玉、黄小凤缴纳购房尾款35,622元并办理房屋交接及过户手续。否则，塘宸公司将承担违约责任和一切不利后果。2019年9月27日，塘宸公司向朱红玉、黄小凤发出解除《上海市房地产买卖合同》的通知，称因朱红玉、黄小凤未足额支付购房款，现通知朱红玉、黄小凤于2019年9月27日解除双方的《上海市房地产买卖合同》，该解除通知于9月29日送达。 另查明，塘宸公司与康廷公司间签订有《包销合同》，塘宸公司委托康廷公司对位于上海市嘉定区宝安公路XXX号商业地产1、2、3层共计118套房屋独家代理销售。该合同约定，康廷公司可自主确定该项目单套房屋销售价格，非经塘宸公司书面同意，该价格不得低于《项目销售一房一价表》所列明价格。康廷公司实际销售价格高于《项目销售一房一价表》所列明的销售底价的，超过部分为康廷公司的佣金。 本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当依约履行各自的义务。结合原告与第三人签订的《商铺认购单》、《签约流转单》，可以认定原告对于购房总价为1,606,562元应当是明知的，原告的购房成本抵扣前两年商铺租金后为1,445,906元，包含《上海市房地产买卖合同》约定的应向被告支付的991,528元及应向第三人支付的454,378元两部分。对于《上海市房地产买卖合同》约定的购房款991,528元，原告向被告仅支付了501,528元，剩余房款未付。因原告未按约向被告支付剩余房款49万元，故对于原告要求被告办理过户手续的请求，本院不予支持。因被告并无违约行为，故对于原告主张被告支付违约金的诉请，本院亦不予支持。鉴于原告未按约支付房款，已构成根本违约，对被告反诉要求解除合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告应当将收取的501,528元购房款返还原告。《上海市房地产买卖合同》解除后，第三人与原告签署的《商铺认购单》、《签约流转单》亦应予解除，第三人收取原告的454,378元亦应当返还。对于被告主张的解除合同的违约金，原告抗辩过高，本院综合考虑合同履行情况及原告违约给被告造成的实际损失，酌情确定原告应向被告支付违约金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告朱红玉、黄小凤与被告塘宸(上海)实业有限公司签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年9月29日解除； 二、被告塘宸(上海)实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告朱红玉、黄小凤人民币501,528元； 三、第三人上海康廷房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告朱红玉、黄小凤人民币454,378元； 四、原告朱红玉、黄小凤应于本判决生效之日起十日内支付被告塘宸(上海)实业有限公司违约金人民币50,000元； 五、对原告朱红玉、黄小凤的全部诉讼请求不予支持； 六、对被告塘宸(上海)实业有限公司的其余反诉请求不予支持。 负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费4,123元，减半收取2,061.50元，由朱红玉、黄小凤负担。反诉受理费2,133.06元，由塘宸(上海)实业有限公司负担1,595.53元，朱红玉、黄小凤负担537.53元。(朱红玉、黄小凤负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院) 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员 韩 颖 二〇二〇年五月十一日 书记员 吴嘉芸 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。