河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1404号上诉人（原审被告）:杨凤卫,女,1967年4月15日生,汉族，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：狄海军，河南民天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汝阳县富力房地产开发有限公司，住所地河南省汝阳县城文化路1号。法定代表人：翟冬冬。诉讼代表人:汝阳县富力房地产开发有限公司破产管理人（河南义同律师事务所和洛阳润华企业破产清算服务有限公司）。委托诉讼代理人：李志强，河南义同律师事务所律师。上诉人杨凤卫因与被上诉人汝阳县富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2019）豫0326民初3083号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨凤卫及其委托诉讼代理人狄海军、被上诉人富力公司破产管理人委托诉讼代理人李志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨凤卫上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第一项,改判驳回富力公司的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费由富力公司承担。事实和理由:一审判决认定事实错误,判决结果显失公正。首先,大量证据证明涉案的车库交易的方式大多是采用订单代替收据进行销售的,试想杨凤卫如果没有足额交完车库价款的话,开发商怎么会把涉案车库交付给杨凤卫,且长期不向杨凤卫追索剩余价款呢?其次,由开发商向杨凤卫出具的车库订单明确载明实收定金11.5万元,至于其内部怎么走账或者上不上财务账均不是杨凤卫能够决定的,更不是杨凤卫的过错所致。一审判决让杨凤卫重复交款3.5869万元,显然缺乏法律依据和事实根据。最后,一审判决下达后,杨凤卫找到了当时开具订单的富力公司的会计黄亚红问及此事,黄亚红明确证实“第三次交现金三万五千元整,车库全款付清后,我将原两张收据收回,开具车库订单一张(金额115000元整),当时公司商定以车库订单代替发票”。另富力公司的股东之一张报立也明确证实“经李建军与翟天须说和将8号楼南12号车库以11.5万元卖给杨凤卫,2015年5月16日我给杨凤卫打电话让她把剩余的3.5万元交给公司,杨凤卫拿剩余现金3.5万元交给公司会计黄亚红后,黄亚红给杨凤卫开了11.5万元的定单代替收据,并收回了以前的两张定金票据”。以上情况清楚地证实了杨凤卫确实把剩余的3.5万元如数交给了富力公司。请求二审法院依法作出公正判决。富力公司辩称，杨凤卫的上诉请求没有事实依据和法律依据,依法应当驳回杨凤卫的上诉请求。（一）一审中，杨凤卫对2015年3月19日涉案房屋商品房定单的真实性并无异议，商品房定单合法有效。（二）从该商品房定单证据显示，涉案房屋总价款12.84万元，杨凤卫已经支付部分购房款8万元，剩余购房款项并未支付。一审判决认定涉案房屋价款为12.086934万元，剩余款项3.586934万元未付，事实清楚，证据确凿，依法应当予以支持。（三）杨凤卫不能证明涉案房屋剩余款项已经交付给富力公司,依法应当承担举证不能的不利后果。综上,请求依法驳回杨凤卫的上诉请求。富力公司向一审法院起诉请求：1.判令杨凤卫支付富力公司购买富力城小区8#楼南12号车库的余款4.84万元及相应逾期付款利息（按银行同期贷款利率自2015年3月20日计算至实际给付之日止);2.诉讼费由杨凤卫承担。一审法院认定事实：涉案富力城小区工程系富力公司开发。2014年10月13日,杨凤卫向富力公司交纳3万元,预定了富力公司预售的该小区8#楼南12号车库,富力公司为杨凤卫出具《商品房定单》一份,主要内容:时间2014年10月13日,买方人杨凤卫，项目名称车库,定购户别为8#南(12),面积21.4㎡,定购总价12.84万元,首付空白,实付定金3万元。落款:卖方签名处加盖“汝阳县富力房地产开发有限公司”印章,买房人签名为“杨凤卫”,业务员签名华鹏飞。2015年5月16日,杨凤卫向富力公司交纳5万元,富力公司为杨凤卫又出具《商品房定单》一份,主要内容:时间2015年5月16日,买方人杨凤卫,项目名称车库,定购户别8#南(12),面积21.4㎡，定购总价12.84万元,首付空白,实付定金5万元。落款:卖方签名处加盖“汝阳县富力房地产开发有限公司”印章,买房人签名为“杨凤卫”,业务员签名华鹏飞。后富力公司将涉案的8#楼南12号车库移交杨凤卫使用至今。又查明:富力城小区工程施工后期,富力公司因种种原因引起众多矛盾并出现了大批诉讼案件。2014年7月底,汝阳农商银行因富力公司涉多起金融借款逾期未付而申请保全、诉讼,一审法院裁定查封了该小区部分房产。2016年执行中因相关购房户提出异议,一审法院受理了数十起执行异议之诉案件,陆续作出裁判后,汝阳农商银行多起提出上诉,期间富力公司因管理混乱而政府派工作组介入,2015年8月底河南凯桥会计事务所有限公司受富力公司委托就富力公司2010年10月25日至2015年8月31日资产负责表和利润表进行审计,于2016年12月5日出具《专项审计报告》,该报告附件5-3《已确认销售收取部分款项房屋销售(估算)收入明细表》第6.6项载明“户名杨凤卫的8#楼南12号车库,建筑面积21.4㎡,成交单价5648.1元,成交总价12.086934万元,已收款8万元,应收房款4.086934万元”。该报告出具后,汝阳农商行申请富力公司破产清算,一审法院于2018年11月6日作出(2018)豫0326民破2号民事裁定书,受理了申请人对被申请人富力公司的破产清算申请,于2019年6月27日作出(2018)豫0326民破2之二号民事裁定书,宣告富力公司破产。诉讼中杨凤卫持有并出示一张书载时间2015年5月16日,买方处加盖“汝阳县富力房地产开发有限公司”印章、买方处“杨凤卫”签名、开票员处“华鹏飞”签名的《商品房定单》,显示内容:买方杨凤卫,项目名称车库,定购户别8#南2,面积21.4㎡,定购总价和首付均为空白,实付定金11.5万元。一审法院认为，本案系涉企业破产清算的商品房买卖合同纠纷。对案涉车库的合同价,富力公司主张是12.84万元,其出示证据为两张《商品房定单》,杨凤卫辩称系11.5万元,其出示证据为一张《商品房定单》及李建军证明;因双方没有签订正式合同,相应的《商品房定单》价应系当时预售估价;涉案的《专项审计报告》对本案该车库显示是“成交单价5648.1元,成交总价12.086934万元,已收款8万元,应收房款4.086934万元,同段的其他车库成交单价也系5648.1元”;因此对双方合同价,富力公司主张的12.84万元及杨凤卫辩称的11.5万元,均依据不足,一审法院确定富力公司对该车库的正常售价为12.086934万元。富力公司主张下余款杨凤卫未付,杨凤卫辩称已经支付,此涉及的是合同履行,杨凤卫应当对自己辩解的已付清承担举证责任。杨凤卫出示的《商品房定单》,只能为双方预定性的合同草案,不能代表收款收据,且杨凤卫出示的《商品房定单》中的“定购总价中为空白”,与富力公司保留的杨凤卫签名的《商品房定单》内容不一致而存在瑕疵,杨凤卫没有出示以证明杨凤卫付款的付款凭据或富力公司的收款收据等,“富力公司将该车库电源接通、房门钥匙交给了杨凤卫”说明的是富力公司将涉案车库已移交杨凤卫使用,以此不足以证明杨凤卫已付清应付的购车库尾款,杨凤卫对自己辩称举证不足,无法确认,杨凤卫应承担举证不能的法律后果。因杨凤卫愿意购买该车库,一审法院考虑当事人交纳定金、交房时间及富力公司给其他用户的优惠等,适用公平原则,对杨凤卫应付的购房款酌定减扣5000元。即杨凤卫应向富力公司再支付购买案涉车库尾款3.586934万元。富力公司主张的逾期付款违约金,考虑杨凤卫拖欠尾款虽行为违约,但双方一直未签订正式合同且存在价款争议等,酌定以不再计算为宜,富力公司的其他诉讼请求应予驳回。故依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:一、杨凤卫于本判决生效后十日内支付富力公司购买富力城小区车库下欠款人民币3.586934万元；二、驳回富力公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费减半收取为505元,由富力公司承担155元,杨凤卫承担350元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，2016年12月5日河南凯桥会计师事务所有限公司就富力公司2010年10月25日至2015年8月31日资产负债表和利润表出具《专项审计报告》,该报告附件5-3《已确认销售收取部分款项房屋销售(估算)收入明细表》第6.6项载明案涉车库成交总价12.086934万元，一审法院据此确定富力公司对该车库的正常售价为12.086934万元并无不当。结合本案三份《商品房定单》的形成时间顺序、相关证据及富力公司已将案涉车库移交杨凤卫使用至今的事实，尤其是2015年5月16日《商品房定单》载明实付定金11.5万元，并由富力公司业务员签名、加盖富力公司印章，故本院确认杨凤卫实付定金11.5万元，其应向富力公司再支付购买案涉车库尾款0.586934万元。一审法院对部分证据的分析认定有误，本院依法予以纠正。综上所述，杨凤卫的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省汝阳县人民法院（2019）豫0326民初3083号民事判决第二项；二、变更河南省汝阳县人民法院（2019）豫0326民初3083号民事判决第一项为：杨凤卫于本判决生效之日起十日内支付汝阳县富力房地产开发有限公司购买富力城小区车库下欠款人民币0.586934万元；三、驳回汝阳县富力房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回杨凤卫的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费505元，由汝阳县富力房地产开发有限公司负担350元，由杨凤卫负担155元。二审案件受理费697元，由汝阳县富力房地产开发有限公司负担497元，由杨凤卫负担200元。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 张海舟审判员 李丹杰二〇二〇年五月二十二日书记员 刘梦洋