北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初22488号原告（反诉被告）：蔡月，女，1987年10月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄婧，北京市德鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，北京市德鸿律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司，住所地北京市丰台区北京南站北进口西北角04区域。负责人：欧阳德一，负责人。委托诉讼代理人：董宇琼，北京法贤律师事务所律师。被告：百润万丰餐饮管理（北京）有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：王彩苏，负责人。委托诉讼代理人：董宇琼，北京法贤律师事务所律师。原告蔡月与被告百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司（以下简称百润万丰公司丰台区分公司）、被告百润万丰餐饮管理（北京）有限公司（以下简称百润万丰公司）及百润万丰公司丰台区分公司、百润万丰公司反诉蔡月房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告蔡月及委托诉讼代理人黄婧、李娜、被告百润万丰公司及百润万丰公司丰台区分公司共同委托的诉讼代理人董宇琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡月提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司场地租赁合同》于2018年10月24日解除；2、判令二被告共同返还原告装修公摊费用30000元；3、判令二被告共同返还原告承租保证金66000元、办证费用5000元；4、判令二被告共同返还原告2018年7月15日至2018年8月14日的迟延交付商铺期间的租金34100元、管理费3100元；5、判令二被告共同赔偿原告装修损失24110元。事实理由：2018年6月26日，原告与被告签订《百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司场地租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市西城区西直门的好食街（现已更名为未来·食街）第五号商铺用于经营餐饮品牌“答案茶饮”，租用面积15㎡，租赁期限自2018年7月15日至2020年7月14日止。租金按照面积计算，第一年为33000元/月，营运管理费为3000元/月，承诺保证金即押金为66000元。签约时，被告提出让原告使用被告营业执照等相关证照开展餐饮经营。此外，被告在签约时正在对未来·食街进行装修，并未完成承租商铺的隔断工程，承租商铺实际上并不存在，原告无法实地查看商铺状况。2018年6月26日，原告向被告支付第一期租金99000元，2018年6月28日，原告向被告支付了承诺保证金66000元、第一期营运管理费9000元，依约履行了付款义务，并应被告要求就未来·食街公共区域装修事宜向被告支付合同并无约定的装修公摊费30000元。2018年9月20日，原告向被告支付第一期水电费3942元。2018年7月17日，原告为获取“答案茶饮”品牌经营授权书，向被告提出办理营业执照，要求被告提供办照地址，被告方才告知原告，其租用的承租商铺因面积不达标而无法办理营业执照，并再次要求原告使用被告提供的营业执照开展经营。2018年7月27日，被告完成承租商铺的隔断并将承租商铺交由原告装修，比约定起租日晚了13天。原告在装修过程中对承租商铺的面积进行了测量，发现承租商铺面积仅有12.72㎡，并无租赁合同约定的15㎡。此外，被告直至2018年8月14日晚间才完成包含涉案商铺在内的未来·食街的经营用电供电。2018年8月15日，被告在未来·食街装修未竣工验收及消防验收的情况下要求原告开业。原告在经营过程中发现，被告作为未来·食街美食城的经营者，其提供的食品经营许可证是案外人北京小私工坊餐饮有限责任公司的证照，该食品经营许可证无法用于美食城经营，且被告亦未取得消防及排污等相关许可，根本不具备经营美食城的合法资质。2018年8月27日，原告与被告协商一致，由被告帮助原告办理营业执照，原告为此向被告支付办照服务费5000元，但被告至今未成功为原告办理营业执照。因此，被告交付的商铺不符合约定，且不具备经营美食城的合法资质，亦无法为原告办理营业执照，无法满足原告餐饮经营需求，致使原告至今无法正常依法依规开展经营，合同目的无法实现。基于该事实，原告于2018年10月24日向被告送达了《解除合同通知书》，通知解除双方间的租赁合同，并要求被告办理退款事宜。被告收到该解除通知，但拒绝与原告办理交接手续并退款。被告百润万丰公司丰台区分公司辩称，同意解除合同，但认为合同解除是由于原告拖欠房租及水电费的违约行为导致。被告百润万丰公司辩称，同意百润万丰公司丰台区分公司的答辩意见。被告（反诉原告）百润万丰公司丰台区分公司及被告百润万丰公司提出反诉请求：1、确认原告与被告签订的《百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司场地租赁合同》于2018年12月6日解除；2、原告向被告支付2018年10月15日至2018年12月6日的房租及管理费总计63600元；3、原告向被告支付拖欠的水电费及卫生费共计2333.6元；4、原告向被告支付第二季房屋滞纳金10483。事实理由：2018年6月26日，原告与被告签订《百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司场地租赁合同》，约定租赁期限二年，自2018年7月15日至2020年7月14日，月租金33000元，每年租金396000元。原告应当于2018年10月14日前向被告支付下一季度租金99000元。租赁合同第7.2.4条约定，如原告未按时交纳租金及任何费用，被告有权以承租保证金抵扣；合同第7.2.8条约定，租赁期内，原告若有擅自撤店行为，被告有权解除本合同，承租保证金不予退还，原告应按合同约定的最高年租金的50%向被告支付违约金；合同第13.1.1条约定，原告欠付费用，应当按所欠费用的千分之三按日支付滞纳金；合同第13.2条及13.3条约定，原告欠付费用超过30日，视为违约，被告有权解除合同，收回场地；原告应按合同约定的最高年租金的50%向被告支付违约金；合同第13.3.4条约定，被告可以向原告追讨一切损失，以及由此发生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费。本案中，原告逾期支付租金、管理费、水电费超过30日。被告于2018年12月6日向原告发出《解除合同通知函》，告知原告单方面撤离场地并拖欠各项费用，已达到被告解除合同的条件。要求原告解除合同，在收到解除函后3日内付清拖欠的各项费用。原告（反诉被告）蔡月辩称，不同意被告的反诉请求。事实理由同本诉事实理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月26日，原、被告签订《百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司场地租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市西城区西直门的好食街（现已更名为未来·食街）第五号商铺用于经营餐饮品牌“答案茶饮”，租用面积15㎡，租赁期限自2018年7月15日至2020年7月14日止。租金按照面积计算，第一年为33000元/月，营运管理费为3000元/月，承租保证金即押金为66000元。原告应当于2018年10月14日前向被告支付下一季度租金99000元。租赁合同第7.2.4条约定，如原告未按时交纳有关租金及任何费用，被告有权以承租保证金抵扣；合同第7.2.8条约定，租赁期内，原告若有擅自撤店行为，被告有权解除本合同，承租保证金不予退还，原告应按合同约定的最高年租金的50%向被告支付违约金；合同第12.1条约定，合同到期或解除时，原告应当交还场地，原告逾期搬离场地的，需向被告支付相当于两倍日租金及营运管理费的滞留金；合同第13.1.1条约定，原告欠付费用，应当按所欠费用的千分之三按日支付滞纳金；合同第13.2条及13.3条约定，原告欠付费用超过30日，视为违约，被告有权解除合同，收回场地；原告应按合同约定的最高年租金的50%向被告支付违约金；合同第13.3.4条约定，被告可以向原告追讨一切损失，以及由此发生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费。合同当日，原告通过手机银行转账及现金向被告公司员工薛超支付了第一期房屋租金99000元，被告向原告出具了相应收据。2018年6月28日，原告通过手机银行转账向被告当时法定代表人欧阳德一转账支付了押金66000元、装修分摊费30000元及第一期管理费9000元。被告向原告出具相应收据3张。2018年9月20日，原告向被告员工梁小华转账支付3942元，转账附言为答案茶水电费。庭审中，原、被告均认可，装修公摊费用用于被告对整体租赁场地的装修和电力改造。庭审中，原告围绕办理营业执照及食品经营许可证的焦点问题，出示如下证据：1、另案原告谢军与肖双波通话录音，通话时间为2019年3月14日。录音中，肖双波认可欧阳德一承诺原告可以使用美食城的大证用于经营，原告不需要单独办理营业执照，但是也具备办理小证的条件，并承认后来小证没有办下来。该大证是以前的一家餐饮公司留下来的证照。2、《食品经营许可证》，经营者名称：北京小私工坊餐饮有限责任公司；经营场所：北京市西城区城铁十三号线西直门站一层F1-16；经营项目：热食制售、冷食制售、预包装食品销售、不含冷冻食品。3、原告与薛超的微信记录，时间为2018年8月27日。微信记录显示，薛超告知原告，办理营业执照的款项打入被告员工梁小华账号。同日，原告以现金形式给付被告5000元办证费用。被告向原告出具5000元办证费用收据，薛超在收据上签字。原告方提交的关于开业时间的证据如下：1、另案原告潘飞提供的2018年6月30日、7月3日、7月8日、7月17日、7月23日、8月2日、8月15日现场照片13张，显示2018年8月15日前，涉案的未来·食街处于装修施工中，2018年8月15日营业。被告对照片的真实性不予认可。本院要求原告出示该照片原件，上述照片储存于潘飞iphone手机中，iphone手机显示拍照时间与照片证据显示的拍摄时间一致；iphone手机照片可以显示拍摄地点，庭审中，另案原告潘飞现场操作，显示手机照片的拍摄地点为租赁场地内。本院对于照片的真实性予以确认。2、蔡月与其配偶微信记录。因该证据为蔡月单方证据，本院无法确认其真实性。3、微信记录。2018年8月11日，薛超在微信中通知：“各位老板，你们好。西直门美食城原定的是下周一，也就是本月的13号试营业。由于各家装修未完善。再加上供电局没能及时供新增电源。经物业和我公司领导开会确定，开业时间调整为本月的15号，试营业。望周知！”4、微信记录。2018年8月12日，原告蔡月与薛超微信记录显示，蔡月询问薛超明天能否通电，否则因冰箱没电，没法进货；薛超答复供电局回应周一下午两点供电；2018年8月13日，蔡月询问明天能有电吗；薛超回复：今天下午我去供电局了，供电局那边又派人检修了，给我回复的是明天下午供电，你要买什么等电来了再去买；2018年8月14日，蔡月询问薛超：来电了吗？薛超于下午5:27回复：电已经来了，明天试营业。肖双波与薛超均为被告员工。庭审中，被告陈述，肖双波及薛超均已离职。原告提交的与二人的通话记录及微信记录真实性无法核实。被告负有核实上述通话记录及微信记录的真实性的举证责任，被告仅以二人离职为由否认上述证据真实性，其理由不成立。本院对于肖双波与薛超的通话记录及微信记录的真实性予以确认。庭审中，被告提交北京小私工坊餐饮有限责任公司的《营业执照》、《食品经营许可证》以及北京小私工坊餐饮有限责任公司委托进行的关于未来·食街的《北京市电气防火检测报告》、《北京市建筑消防设施检测报告》以证明原告承租的商铺可以办理经营所需许可。关于原告承租商铺是否可以办理《营业执照》、《食品经营许可证》,本院致函北京市西城区市场监督管理局，获得答复为：地铁十三号线西直门站一层F1-16已存在一个食品经营业者，经营者名称：北京小私工坊餐饮有限责任公司。食品经营许可实行一地一证原则。故相同地点不能再办理其他食品经营许可。经查，《北京市电气防火检测报告》、《北京市建筑消防设施检测报告》项目名称为：北京未来·食街餐厅，项目地址为：地铁十三号线西直门站一层F1-16，检测范围为：一层F1-16，检测面积为：280㎡。另查，北京小私工坊餐饮有限责任公司的《食品经营许可证》中载明的住所及经营地址均为F1-16，主体业态为餐饮服务经营者（中型）。而《餐饮服务食品安全操作规范》中中型餐馆的使用面积为150-300㎡；北京小私工坊餐饮有限责任公司的工商档案内记载的使用面积为300㎡。综合以上事实及肖双波通话录音内容，本院确认,地铁十三号线西直门站一层F1-16,使用面积280㎡，为被告经营的“未来·食街”整体地址，该地址已经存在北京小私工坊餐饮有限责任公司。原告不能在该地址上办理营业执照及食品经营许可。2018年10月8日、17日、18日，被告向原告送达《催收函》及《告知函》，要求原告支付已经到期的第二期租金等费用。2018年10月24日，原告以场地不具备经营条件及收取水电费不合理为由向被告送达了《解除合同通知书》。2018年10月25日，被告向原告送达《答复函》，告知原告不同意解除合同，并要求原告支付租金及其他费用。2018年12月6日，被告向原告送达《解除合同通知函》，告知原告因逾期支付租金等费用超过30日合同解除，要求原告3日内腾退房屋。庭审中，原告表示其于2018年11月27日与另案原告潘飞一起通过货拉拉预定搬家公司车辆将涉案场地内物品搬走，并当庭出示手机APP中的货拉拉订单及付款信息。被告认可APP中信息的真实性，但陈述其在2018年12月6日送达解除函时才发现原告已经搬离。庭审中，原告出示其自行装修场地的证据：1、原告与装修队的微信记录。因该证据为蔡月单方证据，本院无法确认其真实性。2、淘宝订单，购买壁纸付款2000元、仿大理石前台2500元、户外广告牌5800元、户外灯箱招牌3500元。本院对淘宝网购买装修物品及安装费用的证据予以确认。但蔡月表示已经将仿大理石前台搬走。庭审中，被告出示《装修合同》及《西直门供电施工和电缆采购合同》，证明被告收取原告的装修公摊费用30000元的合理性。被告出示《北京永青嘉业科技有限公司场地租赁合同》、《北京永青嘉业科技有限公司水、电费付款通知单》、付款凭证。证明被告向原告收取水电费的依据。但该收费单针对被告租赁的全部300㎡场地，不能显示原告实际的用水、用电数量。被告当庭陈述，其向原告计算水电费的方法为在其交纳电费的单价上每度电多收取0.2元，乘以原告商铺面积及公摊面积。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订《百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。对于开业时间。结合照片及微信记录，本院认为，截止2018年8月14日晚5时，被告尚未向原告提供适合原告用于经营的用电。故本院将原告实际经营的开始时间确定为2018年8月15日，原告自2018年8月15日开始应当向被告支付房屋租金。对于合同的解除。被告应当保证其出租的场地可以办理营业执照及食品经营许可证，但结合本院查明的事实，该地址已不具备为原告办理相关证照的资格。故本院认为，被告提供的场地不能满足原告经营，不能实现原告合同目的，原告可以行使单方解除权。本院确定，原告向被告送达解除通知的时间即2018年10月24日为双方合同解除之日。合同解除后，被告继续保有原告支付的押金（保证金）没有法律依据，应予返还。对于租金及占用费的支付期间。合同解除后，原告应当及时将涉案商铺交还被告，否则应当向被告支付场地占用费。本案中，合同解除后，虽然双方未交接场地；但原告出示其货拉拉订单证明其已经搬离涉案场地，被告未出示相反证据证明原告仍占用场地，故本院确认，原告搬离涉案场地的时间为2018年11月27日。故本院确定原告应当自2018年8月15日至2018年10月24日期间向被告支付租金及管理费，自2018年10月25日至2018年11月27日向被告支付场地占用费。占用费标准虽合同12.1条约定为两倍租金标准，但占用费的二倍约定其性质为违约金，其约定过高，本院综合考虑合同违约情况及损失情况将其标准调整为租金标准。同时，占用期间因原告不享受物业服务而无需支付管理费。本院综合计算多支付的租金和欠付的占用费后，原告需向被告支付占用费14300元。对于办证费用。被告认为该5000元办理营业执照的费用实际由案外人收取，但证据显示，要求原告交纳该费用的人员为被告员工；收取该费用的亦为被告员工。营业执照未能办理，该费用应当由被告返还原告。故本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。对于装修公摊费用。该费用用于被告对整体场地的装修及电力改造增容。原告支付了该费用，视为双方达成了意思表示的一致。原告在经营期间实际享受了该装修及电力改造，由于双方合同提前解除，被告可以收取合同存续期间相应比例的公摊费用，剩余费用退还原告。对于原告的装修损失。原告不能搬走的装修支出，扣除其使用期间的折旧后，装修物品的剩余价值部分的性质为由于被告违约导致合同解除所造成的原告方损失。本院对于原告的该项诉讼请求的合理部分予以支持。对于水电费及卫生费。因被告未出示其向原告收取费用的单价、面积及计量依据，本院对其诉讼请求不予支持。对于第二季度租金的滞纳金，由于被告开业时间推迟，原告未迟付第二季度租金。故本院对于被告的诉讼请求不予支持。被告一系被告二的分公司，其不能独立承担责任，其民事责任由被告二承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认蔡月与百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司于2018年6月22日签订的《百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司场地租赁合同》于2018年10月24日解除；二、本判决生效后七日内，百润万丰餐饮管理（北京）有限公司与百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司共同返还蔡月保证金66000元、装修公摊费27083元、办证费5000元；三、本判决生效后七日内，百润万丰餐饮管理（北京）有限公司与百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司共同给付蔡月装修损失10201元；四、本判决生效后七日内，蔡月支付百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司占用费14300元；五、驳回蔡月的其他诉讼请求；六、驳回百润万丰餐饮管理（北京）有限公司与百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3416元，由原告蔡月负担1137元（已交纳）；由被告百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司负担2279元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1710元，由被告百润万丰餐饮管理（北京）有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 韩楠二〇二〇年五月二十八日法官助理 苏静书 记 员 林彤