广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31757号上诉人（原审原告）：东莞云彩机动车服务有限公司，住所地东莞市石龙镇聚龙湾聚豪华庭商铺B43A号。法定代表人：庾梁健，总经理。委托诉讼代理人：周振宇，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大成国际新产业控股（深圳）有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道科技生态园8栋1层。法定代表人：罗洪浪，总经理。上诉人东莞云彩机动车服务有限公司因与被上诉人大成国际新产业控股（深圳）有限公司合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初5750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东莞云彩机动车服务有限公司上诉请求：撤销原判，支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决称，“原告主张被告无权转租，但其并无证据证明被系违法转租，且某科技发展有限公司未对涉案租赁合同提出异议向其主张权利要求腾房，不影响被告对涉案房屋的使用。”该认定明显错误。一审中，上诉人提交了场地所有人某科技有限公司的上级主管单位深圳市人民政府国有资产监督管理委员会的咨询复函，该函指出，园区内商业禁止转分租，一旦发现转分租立即限期整改，整改不力或拒不整改，则解除租赁合同。一审判决对此重要证据只字不提，称无证据证明系违法转租，请二审法院予以纠正。二、一审判决称上诉人作为承租人拒交租金擅自撤场构成根本违约，该认定明显错误。双方签订合同时，被上诉人故意隐瞒其无权转分租的事实。被上诉人提交了《场地使用证明》和《运营管理委托书》，但内容是委托被上诉人自行经营管理，而不是以转分租的方式谋取租金差价。上诉人是在了解到被上诉人无转分租权，随时面临合同被解除的风险，迫于无奈的情况下才撤场的。被上诉人是过错方，理应承担违约责任。三、一审法院将被上诉人拥有场地使用权与转分租权相混同，实际上是鼓励被上诉人将国有资产以变相转租的方式牟取暴利，被上诉人的违法行为不应得到法律保护及法院支持，应予以纠正。被上诉人提交的《运营管理委托书》明确约定，授权运营方（被上诉人）以自己名义直接与品牌商去签约，由运营方全权管理。由此可见，某科技有限公司并未授予被上诉人转分租的权利。被上诉人在庭审中辩称，双方所签订的合同是品牌服务协议，不属于转租分租。实际情况是，上诉人的经营空间是独立的、财务收支是独立的、员工管理是独立的、具体经营是独立的。被上诉人除收取租金外，不存在其它任何服务，双方的合同关系明显是租赁合同关系，被上诉人行为就属于转分租，严重超越了其授权范围。被上诉人的行为不但造成上诉人利益受损，更为严重的是，造成国有资产收益受损，请二审法院予以纠正。大成国际新产业控股（深圳）有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。东莞云彩机动车服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告返还原告交纳的租金、管理费和各项保证金130481.75元；2、被告赔偿原告支付的设计、装修等费用73000元；3、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告当庭增加诉讼请求，请求于庭审之日解除原、被告之间的合同。一审法院认定事实：2018年5月24日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《品牌进驻服务协议》，约定：甲方将位于深圳市南山区粤海街道某科技生态园D.T未来科技体验中心的8-01-25号场地（涉案房屋）提供给乙方使用，建筑面积共计72.55平方米；甲方保证已经合法拥有该场地的经营运作权，甲方在合同签订前已详尽告知该场地所在位置的权属情况以及可能产生的后果，甲方无需赔偿乙方因此造成的任何损失，乙方承诺自行承担所有损失，并且，乙方承诺按照本协议的相关约定向甲方支付实际使用该场地期间的服务费等相关费用；租赁期限为2018年6月1日至2021年5月31日；装修期从场地交付起15天，暂定2018年6月15日至2018年6月30日，装修期内甲方免收乙方的场地使用费；乙方应于每月5日前将本月场地使用费足额支付给甲方，使用费标准为：2018年6月1日至2018年6月30日免场地使用费，2018年7月1日至2019年5月31日为每月28020元，2019年6月1日至2020年5月31日为每月31341.6元，2020年6月1日至2021年5月31日为34162.34元；乙方应于本协议签署之日起5日内向甲方支付首月场地使用费29020元；乙方应于本协议签署之日起5日内向甲方支付相当于2个月场地使用费的履约保证金58040元，如使用期满或双方协商提前终止本协议，乙方按本协议约定返还场地后60个工作日内，甲方将履约保证金在扣除按协议约定的各种费用后，凭保证金收据原件无息返还乙方，因乙方违约导致场地使用期提前终止的，履约保证金不予返还，且乙方仍应承担相应违约责任；乙方应在甲方双方签署本协议之日，交纳2个月的物业管理费押金3192.2元、2个月的空调管理费押金2466.7元及首月物业管理费1596.1元、首月中央空调使用费1233.35元；乙方同意：在场地使用期限届满时或乙方提前退场时或因乙方重大违约导致甲方解除本协议时或双方协商同意提前终止本协议时，无论其装修是否仍有残值，无论甲方是否接收其装修，乙方皆不以任何理由要求甲方给予补偿或赔偿；未经乙方同意或有关部门批准，甲方将该场地进行改建、扩建或装修而导致乙方不能营业的，乙方可单方解除本协议（不视为违约），并要求甲方返还未履行期间的场地使用费（按时间比例计算）；租场地使用期间，如乙方中途擅自退场的，视为乙方违约导致本协议单方面终止，则乙方已支付的保证金及其他预（已）付费用均不予退还，同时甲方有权追究乙方因此使甲方造成的损失；乙方上述违约行为及其他重大违约行为致使甲方解除协议或协议终止的，甲方有权提前收回该场地，不予返还履约保证金，乙方放置在该场地内的商品、装修、设施、物品均归甲方所有，且甲方无需给予乙方任何补偿，乙方须赔偿由此给甲方造成的全部损失；及其他内容。同日，原、被告双方签订《补充协议》，约定甲方收到乙方交纳全部费用后5个工作日内，甲方向乙方出具相应金额的收据，及其他内容。被告确认收到原告支付的首月场地使用费29020元、营销推广费1万元、经营管理保证金1万元、履约保证金58040元、公共设备保证金1万元、水电保证金4933.4元、空调费保证金2466.7元、物业管理费保证金3192.2元、首月管理费、空调费2829.45元，共计130481.75元。为证明原告有装修的事实及共花费73000元，原告向法庭提交了设计合同和施工合同、收据予以证明。被告对该两份合同不予确认，认为需有合同发票、银行转账记录，不具有完整的证明效力。为证明原告多次催促被告落实场地是否有转租权，原告提交了其2018年9月28日出具的《联络函》予以证明，《联络函》内容为“我司近期得知，某科技发展有限公司与某公司约定中标的商铺不允许转租，该情况导致我司承租的商铺后续可能无法正常经营，双方的协议也无法正常履行。因此，我司决定中止与贵司之间的《品牌进驻服务协议》，待某科技发展有限公司就我司与归签订的《品牌进驻服务协议》作出回复后，再决定双方签订的协议是否继续履行。”被告对该函真实性予以确认，认为其于2018年9月28日收到该函，但原告在2018年8、9月份一直拖欠租金已构成实质违约。为证明涉案房屋禁止转分租，原告向法庭提交了其向国资委投诉的反馈予以证明。被告对该反馈不予确认，认为该证据的内容并没有认可原、被告之间的协议构成分组，更没有作出影响阻碍原告使用涉案场地的表述。为证明被告对该涉案房屋拥有合法的运营管理权，被告向法庭提交了《场地的使用证明》及《运营管理委托书》予以证明，《场地的使用证明》内容为：房屋使用人系深圳市某实业发展有限公司，某科技发展有限公司经审查，该房屋位于南山区南环路28号某科技生态园8栋1、2整层，用作拟经营项目的房屋位于第1层、第2层整层，同意其作为经营场所场地使用；《运营管理委托书》内容为：授权运营方（被告）以自己名义直接与品牌商去签约，由运营方全权管理，委托期限暂定于2022年12月31日止。原告对上述证据的真实性予以确认，但认为无法证明某公司有转租分租权。庭审中，原、被告确认原告已于2018年11月撤场。一审法院认为，原告与被告签订的《品牌进驻服务协议》及《补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。关于原告主张涉案合同于庭审之日解除的诉讼请求。被告抗辩认为，原告于2018年11月擅自撤场的行为系原告单方解除合同的意思表示，涉案合同应于原告撤场之日解除。一审法院认为，由于原告并不符合合同约定的其具有单方合同解除权或法定合同解除权的条件，其于2018年11月擅自撤场的行为不构成单方解除合同的意思表示，被告该抗辩主张没有事实及法律依据，不予采纳。原告自2018年6月1日支付首月场地使用费后并未再支付任何租金，并于2018年11月擅自撤场，该行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，故被告依法享有合同解除权。由于被告当庭主张涉案合同已解除，确认涉案合同于庭审之日（即2019年5月27日）解除。关于原告要求被告赔偿设计费、装修费73000元的诉讼请求。首先，根据合同约定，在乙方提前退场时或因乙方重大违约导致甲方解除本协议时，无论其装修是否仍有残值，无论甲方是否接收其装修，乙方皆不以任何理由要求甲方给予补偿或赔偿。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，虽原告主张被告无权转租，但其并无证据证明被告系违法转租，且某科技发展有限公司未对涉案租赁合同提出异议或向其主张权利要求腾房，不影响被告对涉案房屋的使用，原告以此为由拒付租金的理由不能成立。原告作为承租人拒交租金擅自撤场，其行为构成根本违约导致合同解除，被告另行出租的行为系在原告根本违约的情况下，采取适当措施防止损失的扩大，积极履行减损义务。故涉案合同解除系由原告根本违约导致，被告无需向其赔偿装修损失，原告要求被告赔偿设计、装修费用的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。关于原告要求被告返还原告交纳的租金、管理费和各项保证金130481.75元的诉讼请求。根据合同约定，租场地使用期间，如乙方中途擅自退场的，视为乙方违约导致本协议单方面终止，则乙方已支付的保证金及其他预（已）付费用均不予退还。原告在2018年11月擅自退场，依照合同约定其已支付的保证金及其他预（已）付费用均不予退还，其请求被告返还其交纳的各项保证金没有依据。另，原告自2018年6月至2018年11月一直占有涉案房屋，依约应当支付租金及管理费，其要求退还已交纳的租金及管理费亦没有依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告东莞云彩机动车服务有限公司与被告大成国际新产业控股（深圳）有限公司之间就深圳市南山区粤海街道某科技生态园D.T未来科技体验中心的8-01-25号场地签订的《品牌进驻服务协议》及《补充协议》于2019年5月27日解除；二、驳回原告东莞云彩机动车服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2176.11元，由原告负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的合同合法有效。被上诉人一审中已提交《场地使用证明》和《运营管理委托书》，证实其有权管理、使用涉案场所，上诉人以被上诉人无权转分租为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据。一审法院认定上诉人擅自撤场的行为构成根本违约，对上诉人要求被上诉人返还租金、管理费、各项保证金及赔偿设计、装修等费用的诉讼请求予以驳回，处理正确。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4352.23元，由上诉人东莞云彩机动车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年五月十三日书记员 何明辉附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。