北京市第三中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)京03执异158号案外人：铭泰投资发展集团有限公司，住所地北京市通州区外郎营村北2号院22号楼1至4层101。法定代表人：王兴贵，董事长。委托代理人：李继泉，北京市君邦律师事务所律师。申请执行人：中国民生信托有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座19层。法定代表人：张博，董事长。委托代理人：武娜娜，北京易和展达律师事务所律师。委托代理人：龚平，北京易和展达律师事务所实习律师。被执行人：新华联控股有限公司，住所地北京市通州区外郎营村北2号院2号楼10层。法定代表人：傅军，董事长。委托代理人：邢战胜，北京市京师律师事务所律师。委托代理人：薛梦溪，北京市京师律师事务所律师。被执行人：长石投资有限公司，住所地拉萨经济技术开发区博达路以南、扎西路以西西藏西海冷链物流有限公司办公楼1层117室。法定代表人：刘静，董事长。委托代理人：邢战胜，北京市京师律师事务所律师。委托代理人：薛梦溪，北京市京师律师事务所律师。被执行人：傅军，男，1957年10月8日出生。委托代理人：邢战胜，北京市京师律师事务所律师。委托代理人：薛梦溪，北京市京师律师事务所律师。本院在中国民生信托有限公司（以下简称民生公司）与新华联控股有限公司（以下简称新华联公司）、长石投资有限公司（以下简称长石公司）、傅军公证债权文书一案的执行过程中，案外人铭泰投资发展集团有限公司（以下简称铭泰公司）对本院执行北京市通州区外郎营村北×××号楼提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人铭泰公司称，我公司于2019年11月28日与被执行人签订了《北京企业总部基地房屋买卖合同》购买位于北京市通州区外郎营村北×××号楼[房屋权证号：京（2016）通州不动产第×××号；面积：3382.65平方米；单价：23500元/平方米；价款：79492275元]（以下简称案涉房屋）及×××号楼两栋房产,两栋房产总价款148367015元。我公司已于2019年12月31日向被执行人支付了全部房产款，于2020年1月20日办理完两栋房产的交付手续及收房入住手续支付了物业费（钥匙已交我公司），并正在进行设计施工招标工作，且已于2020年2月7日在建设招标网以布招标信息，我公司对两栋房产已实际占有。根据相关政策规定，我公司于2020年2月3日完成公司注册地址的变更手续；2020年2月7日完成税务迁址手续；2020年2月10日向通州区台湖镇人民政府提交在线教育互联网平台项目立项准入材料；我公司于2020年3月13日完成网签备案手续《北京市商品房现房买卖合同》（编号：XF855473）；2020年3月16日我公司完成该两栋房产契税、印花税的缴纳。因此在整个交易过程中，我公司积极办理各种手续，促进交易的进行，严格按照相关法律法规、政策要求及合同约定办理，不存在任何过错行为，其物权的期待利益应得到保护。综上，我公司与被执行人签订的商品房买卖合同合法有效，我公司已经支付全部房款、且我公司已经实际占有使用，在整个房产交易过程中我公司不存在任何过错，虽未办理过户登记手续，但两栋房产已属于我公司的财产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，请求贵院依法撤销（2020）京03执恢57号执行通知书中对我公司所有的房产的强制执行，并解除对案涉房屋的查封。申请执行人民生公司称，一、案涉房屋所有权属于新华联公司，民生公司在执行程序中有权对被执行人新华联公司名下的财产申请法院查封，法院有权对案涉房屋进行查封。铭泰公司提出案涉房屋已属铭泰公司所有财产属于严重的事实认识错误。依据《物权法》第九条之规定，案涉房屋未经不动产登记中心的变更登记，未产生物权变动的效力，故房屋所有权依然属于新华联公司。依据《民事诉讼法》第二百四十四条之规定，被执行人未按期履行义务的，人民法院有权查封并拍卖、变卖被执行人的财产。故民生公司在执行程序中有权对被执行人名下的财产申请法院查封，法院对案涉房屋的查封于法有据;二、铭泰公司请示解除对案涉房屋的查封理据不足。1、铭泰公司未提供已实际占有使用案涉房屋的证据。民生公司于2020年4月16日前往案涉房屋，房屋处于空无一物、空无一人的状态。案涉房屋如已被铭泰公司实际占有使用，应提供水电使用、人员出入等基本证据，其仅提供与被执行人控制企业签订的物业合同显然不足以证明其已实际入住；2、案涉房屋非用于居住不满足解除查封的条件。案涉房屋为登记在开发企业名下的商品房，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。本案涉案房屋用途为工业用地/厂房，并非用于居住，不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，故其不满足排除执行的条件，其解除查封的申请不应得到法院的支持。综上，民生公司有权申请法院对案涉房屋进行查封，法院对案涉房屋的查封于法有据。由于该房屋性质非用于居住，铭泰公司也未能提供其已实际占有使用房屋的证据，故请法院依法驳回铭泰公司的异议申请。被执行人新华联公司、长石公司、傅军称，案涉房屋确系新华联公司出售给案外人铭泰公司并由其实际占有。2019年11月28日新华联公司与铭泰公司签订了《北京企业总部基地房屋买卖合同》；截至2019年12月31日，铭泰公司支付完毕上述房产的全部购房款；2020年1月20日，新华联公司与铭泰公司办理完毕交房手续，将案涉房产交付铭泰公司使用；铭泰公司另与案涉房产的物业公司签订《物业服务协议》；2020年3月13日，新华联公司与铭泰公司办理网签手续，并签订了网签合同。目前铭泰公司已支付全总房款并实际占有案涉房屋，案涉房屋已办理网签手续，且已缴清契税印花税。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，三被执行人同意案外人解除对案涉房屋的查封措施的异议申请。为支持其请求，铭泰公司向本院提供如下证据：1、案外人营业执照、变更税务登记申请表。证明目的为案外人唯一住所地符合产业政策；2、《北京企业总部基地房屋买卖合同》22、23号楼、《北京市商品房买卖合同》（商业办公等非住宅类）、网签网页截图。证明目的为已签订合法有效的书面房屋买卖合同并完成网签手续；3、北京市通州区台湖镇人民政府《关于铭泰集团在线教育互联网平台项目的请示》（15、16号）、北京市通州区经济和信息化局《北京市非政府投资工业和信息化固定资产投资项目备案证明（21、22号）、符合产业发展定位的确认函（通州区住建委）、符合产业发展定位的确认函（通州区不动产登记事务中心）。证明目的为完成案涉房屋过户的前置程序；4、两栋案涉房屋房款支付银行回单、22、23号楼购房发票。证明目的为已支付完全部购房款；5、税收完税证明。证明目的为完成案涉房屋过户的税收缴纳义务；6、入住通知书、物业协议、钥匙移交登记表、铭泰集团办公楼精装修设计施工一体化招标信息发布网上截图。证明目的为已完成收房手续并实际占有。补充证据：物业费发票。证明目的为案外人已经实际占有该两栋房产。对于铭泰公司提供的上述证据，民生公司发表质证意见如下：对于证据1，认可真实性、合法性、关联性。不认可证明目的，案外人主张唯一住所地，但案外人分别就22号楼、23号楼提出了异议申请，工商登记仅为22号楼为住所地；对于证据2、3、4、5，认可其真实性，对合法性不发表意见，认可关联性；对于证据6，对入住通知、物业协议、钥匙移交登记表认可其真实性，对合法性不发表意见，认可关联性，不认可证明目的。对铭泰集团办公楼精装修设计施工一体化招标信息发布网上截图对真实性、合法性、关联性均不认可；对于补充证据，认可其真实性，对合法性不发表意见，认可关联性。不认可证明目的，物业单位为被执行人控制企业，案外人未提交物业费交款证明，未提交实际占有使用房屋应该产生的水电等交付证明，不足以证明其已实际占有使用案涉房屋。对于铭泰公司提交的所有证据材料，三被执行人认可其真实性、合法性、关联性。本院查明，民生公司依据北京市长安公证处出具的（2019）京长安内经字第14574、14575、14564、14860号公证书及（2020）京长安执字第9号执行证书向本院申请强制执行，本院于2020年1月14日立案执行，案号为（2020）京03执277号。在该案的执行过程中，各方当事人于2020年1月20日达成执行和解，本院据此裁定终结（2020）京03执277号案件的执行。后民生公司向本院申请恢复执行，本院于2020年3月12日立案恢复执行，案号为（2020）京03执恢57号（以下简称57号案）。在57号案的执行过程中，本院于2020年3月18日查封登记在被执行人新华联公司名下的案涉房屋。另查明，案外人铭泰公司于2019年11月28日与被执行人新华联公司签订《北京企业总部基地房屋买卖合同》，该合同约定，新华联公司将案涉房屋［产权证号为（XXXX号］出售铭泰公司，房屋面积为3382.65平方米，购买单价为23500元/平方米，总价款79492276元，合同还约定出卖人应当在收到全部房款后7日内向买受人交付房屋。合同签订后，铭泰公司在2019年12月6日至2019年12月31日向新华联公司支付购房款79492275元，新华联公司为铭泰公司开具相应的增值税专用发票。铭泰公司提交的证据显示，2020年1月20日，双方交接案涉房屋的钥匙。2020年2月1日，铭泰公司与北京悦豪物业管理有限公司签订物业服务协议，该协议约定的铭泰公司物业建筑面积为3382.65平方米。北京悦豪物业管理有限公司2020年2月10日开具的增值税专用发票显示，铭泰公司向其支付企业管理服务物业费101479.5元。2020年3月13日，铭泰公司与新华联公司签订《北京市商品房现房买卖合同》并办理网上签约，网签合同编号XF855473。2020年3月16日，铭泰公司向税务机关缴纳契税2271207.85元、印花税39746.1元。以上事实，有本院执行裁定书、协助执行通知书及送达回证、案外人提供的合同、付款凭证、购房款发票、物业服务协议、物业费发票、完税证明等证据材料在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。当事人依据上述规定提出异议，须同时满足上述规定中的四个要件，本案中，案外人铭泰公司已在本院查封案涉房屋前与被执行人新华联公司签订书面买卖合同并已依合同约定支付全部价款；根据其提供的证据，可以证实其已经取得案涉房屋钥匙、签订物业服务协议并支付相应物业费用，本院据此认为其已实现对案涉房屋的实际占有，申请执行人仅以未发生实际水电费用及4月16日的案涉房屋无人状态不足以形成案外人对案涉房屋实际控制的抗辩；结合本案案外人与被执行人案涉房屋合同的履行情况及当前疫情情况，案外人目前虽然没有取得案涉房屋的产权手续，但未办理过户登记不能认定为系买受人自身原因造成。综上，本院认为案外人所提异议符合法律和司法解释规定，应予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对北京市通州区外郎营村北×××号楼房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审判长 吴 鸣审判员 李宏哲审判员 宫 淼二〇二〇年五月二十九日书记员 戴梦依