浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初344号 原告赵俊文，男，1982年8月18日出生，汉族，住四川省苍溪县。 委托代理人李向葵，浙江凯旺律师事务所律师（特别授权代理）。 被告曾玉常，男，1963年4月28日出生，汉族，住四川省隆昌县。 委托代理人姚海梅，浙江泽大律师事务所律师（特别授权代理）。 原告赵俊文诉被告曾玉常房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理，依法由审判员朱勤适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵俊文诉称：2017年5月20日原、被告签订租赁协议1份，约定被告将位于本市江干区杭州站托管花圃）改建后的厂房租赁给原告使用，面积为700平方米，租期自2017年5月26日起至2018年5月25日止，年租金为183000元、安全保证金为1万元。2017年6月5日前原告付清房屋租金及安全保证金合计193000元并于5月31日起实际使用涉案房屋，7月28日前被告以部队要求全面停止有偿服务工作为由，向原告提出终止租赁协议，8月10日原告被迫不得进入笕桥机场。2018年2月5日被告退还给原告房屋租金8万元。另据原告了解，涉案房屋系违章建筑且被告无权对外出租，故起诉请求判令确认涉案租赁协议无效，由被告返还房屋租金103000元、安全保证金1万元并赔偿货架等损失53720元，合计166720元。 被告曾玉常辩称：一、根据2010年11月30日、2013年10月18日、2017年1月1日被告分别与杭州新盛运贸有限公司（以下简称新盛公司）、杭州火车站客服经营公司（以下简称火车站客服公司）签订的3份场地租赁合同，涉案房屋系由被告在笕桥机场铁路杭州站托管花圃内场地上拆除改建，新盛公司、火车站客服公司及笕桥机场从无异议，并非违章建筑。二、根据3份场地租赁合同，租期实际为10年即至2020年12月31日止且并未禁止涉案房屋的转租权，故被告有权对外出租。三、涉案租赁协议的终止原因系部队全面停止有偿服务工作导致，属不可抗力且原告的实际腾退时间应默认为部队限定的腾退时间即2017年12月31日。四、鉴于本案实际情况，被告已返还给原告2018年1月至5月的房屋租金76250元及安全保证金3750元，合计8万元。另有安全保证金6250元用于支付原告腾退时因遗留大量垃圾而产生的清运费。五、原告诉请的货架等损失被告不予确认且与本案无关。综上，请求判令驳回原告的诉讼请求。 原告赵俊文为其诉请，向本院提交了以下证据： 1、租赁协议1份，证明原、被告签订租赁协议并作出相应条款约定的事实。被告无异议。 2、支付宝账单详情、农业银行借记卡明细（2017年6月5日）各1份，证明原告付清房屋租金及安全保证金合计193000元的事实。被告无异议。 3、录音及文字整理资料各1份，证明2017年7月13日后被告通知原告，因2017年1月1日场地租赁合同租期原因导致涉案协议无法继续履行的事实。被告对该组证据的真实性无异议，但认为终止协议的原因在于部队全面停止有偿服务工作。 4、农业银行借记卡明细（2018年2月5日）1份，证明被告已返还房屋租金8万元的事实。被告对该证据的真实性无异议，但认为其中系5个月的房屋租金76250元及安全保证金3750元，并非全系房屋租金。 5、仓库货架合同、销货清单各1份、收款收据5份（均系复印件），证明原告因搭建货架而花费材料款、人工费等合计53720元的事实。被告对该组证据提出异议，认为与本案无关且无法证明其待证事实。 被告曾玉常为其辩称，向本院提交了以下证据： 1、租赁协议1份，证明原、被告签订租赁协议并作出相应条款约定的事实。原告无异议。 2、工作计划、函各1份，证明因部队全面停止有偿服务工作导致租赁协议提前终止，并非被告违约转租导致的事实。原告无异议。 3、场地租赁合同2份，证明涉案房屋系被告依据场地租赁合同拆除改建，租期实际至2020年12月31日止且被告有权对外出租的事实。原告对前一份合同无异议，对后一份合同的真实性无异议，但认为无法证明被告的转租权。 本院认为，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认。 被告对原告提交证据3、5提出的异议，理由成立，本院对该两组证据的真实性予以确认；对证据4提出的异议，部分理由成立，其中的垃圾清运费无协议约定，本院不予确认。 原告对被告提交证据3提出的异议，理由不成立，后一份场地租赁合同并未禁止涉案房屋的转租权，故本院对该组证据予以确认。 根据本院确认的证据及当事人的陈述，可以认定的事实为： 2017年5月20日原、被告签订租赁协议1份，约定被告将位于本市江干区杭州站托管花圃）改建后的厂房租赁给原告使用，面积为700平方米，租期自2017年5月26日起至2018年5月25日止，年租金为183000元、安全保证金为1万元；协议履行期间，原告需服从部队和被告的管理并对厂房的安全、消防、卫生工作全面负责；因遇国家和军队政策法规重大调整或军事规划建设需要等不可抗力因素导致协议无法履行的，协议自行终止；等等。2017年5月19日、6月5日原告通过支付宝、农业银行向被告转账支付房屋租金、安全保证金等合计193000元。嗣后，因部队要求全面停止有偿服务，被告于2017年7月28日前通知原告终止协议并于2018年2月5日通过农业银行返还给原告2018年1月至5月的房屋租金76250元及安全保证金3750元等合计8万元。2019年1月原告诉至本院，要求调处。 另查明：一、2010年11月30日、2013年10月18日、2017年1月1日被告分别与新盛公司、火车站客服公司（因铁路体制改革，原新盛公司经营业务移交至火车站客服公司）签订场地租赁合同3份，约定新盛公司、火车站客服公司将位于本市江干区杭州站托管花圃内最南面约1700平方米场地1块租赁给被告经营使用，场地上原有旧平房1幢9间由被告进行拆除改建；拆除改建需双方向笕桥机场提出书面申请，经部队方面确认同意后方可施工，所需费用和由此产生的其它问题由被告自行承担并负责解决；租期分别自2011年1月1日起至2013年12月31日止、2014年1月1日起至2016年12月31日止、2017年1月1日起至12月31日止；合同到期前如被告有续租意愿，可协商续租直至2020年12月31日止，被告在场地内的自建建筑物全部无偿归新盛公司、火车站客服公司所有，不做任何的补偿或赔偿；被告擅自转租场地或与其他承租人交换房屋、场地的，视为违约，新盛公司、火车站客服公司可单方解除合同；等等。 本院认为，根据涉案租赁协议及场地租赁合同约定，涉案房屋地处笕桥机场部队营区，系由被告在原有旧平房基础上拆除改建而成且未对房屋转租作出禁止性约定。现被告虽未能提交相关建造、转租的审批手续，但自2011年至今笕桥机场、新盛公司及火车站客服公司均未提出过异议，应视为确认，被告有权对外转租，涉案租赁协议也并非必然产生无效的法律后果。涉案租赁协议在履行过程中，因部队全面停止有偿服务工作的开展导致协议提前终止，属不可抗力，对此被告并未违约。就原告诉请的房屋租金，自2017年5月26日起至12月31日止已由原告实际使用，被告自认多收取的76250元应随安全保证金一并予以返还。就原告诉请的货架等损失、被告辩称的垃圾清运损失，均因缺乏证据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、曾玉常于本判决生效之日起十日内，返还给赵俊文安全保证金6250元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回赵俊文的其他诉讼请求。 案件受理费1817元、财产保全申请费1354元，合计3171元由赵俊文负担3052元、曾玉常负担119元。赵俊文于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；曾玉常于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  朱 勤 二〇二〇年五月二十五日 代书记员  陈艳园