河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终298号上诉人（原审被告）：开封中联创房地产开发有限公司。住所地：开封市郑开大道一大街17号。法定代表人：甘华锋，执行董事。委托诉讼代理人：刘文社，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王强，男，汉族，1978年4月12日生，住开封市经济技术开发区。委托诉讼代理人：翟梅军，男，汉族，1973年9月17日生，住河南省开封市金明区。系开封市公安局繁塔分局推荐。原审被告：郑州亚新物业服务有限公司开封分公司。住所地:开封市二大街郑开橄榄城三期1号楼1单元二楼东户。法定代表人:张卫彬，总经理。委托诉讼代理人：江洋，该公司员工。上诉人开封中联创房地产开发有限公司（以下简称中联创公司）因与被上诉人王强、原审被告郑州亚新物业服务有限公司开封分公司（以下简称亚新公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中联创公司上诉请求：撤销河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初951号民事判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实错误。王强并未提交能证明涉案房屋地下室防水层存在问题的证据，事实上涉案房屋地下室防水层并不存在漏水、渗水等严重质量问题。王强以扩建地下室为目的，擅自开挖破坏地下室外墙防水层，其应承担由此引起的全部责任。施工费用及造成房屋装修延期、居住延期的损失均应由王强承担。一审判决支持王强房屋空置损失无事实及法律依据。涉案房屋曾因市政返水导致电梯故障，并非地下室防水层存在问题，且双方已处理完毕。根据四方达成的协议，中联创公司以现金方式支付王强电梯维修费8760元，该款已支付至亚新公司账户，王强至今拒绝领取该款项。2016年维修电梯产生费用，时隔3年提交维修费票据无法相互印证，且王强不能证明该费用系因中联创公司的过错而产生，中联创公司予以否认，一审判决不应支持。一审判决遗漏中联创公司支付的鉴定费2万元。综上，一审判决证据不足、事实不清，适用法律错误。请二审法院依法支持中联创公司的上诉请求。王强答辩称，案涉房屋在2015年5月份就发生严重漏水事故，四方协议能够证明。王强提交的录音证据、鉴定勘验时张国强向法院人员介绍情况等均证明地下室墙体有空洞，未妥善处理造成地下室漏水的事实，并非中联创公司辩称的市政返水。王强主张的仅是防水墙、开挖土方、制作防水卷材的费用，一审也仅支持了按照房屋设计原图范围内的地下室防水维修费用。中联创公司申请的是房屋现状与竣工图是否一致的鉴定，但鉴定书材料列举的是设计图，存在明显错误。对地下室的维修是在亚新公司认可、协助下完成的，中联创公司代表当时答应维修后保证解决维修费用。维修历时两个多月，非经物业同意施工不可能进行，且在维修过程中亚新公司经理张国超经常到现场查看漏水原因，中联创公司和亚新公司是认可王强的维修方案的。案涉楼房地上与地下室属于一体，电梯、电路相互连通，地下室进水会造成整栋楼房无法入住。王强贷款付清房款，并承担了贷款利息损失，却四年无法入住房屋，一审仅参照相同地段的房租价格确定空置损失已经不足以弥补王强的损失，中联创公司上诉没有道理，属恶意拖延滥用权利。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。亚新公司答辩称，我们对一审法院判决亚新公司不承担责任没有异议。对中联创公司的上诉事实，同意上诉意见。王强向一审法院起诉请求：一、中联创公司、亚新公司赔偿王强房屋地下室防水工程维修费208739元及利息（自2017年3月20日至还清之日止按照同期银行贷款利息计算）。二、中联创公司、亚新公司赔偿王强因地下室漏水造成的财产损失20980元。三、中联创公司、亚新公司应承担的房屋空置损失待依法鉴定后另行主张。四、诉讼费用由中联创公司、亚新公司承担。后变更诉讼请求为第一项改为101231元，第二项财产损失费不变，第三项房屋空置损失，从2014年4月17日到2017年4月17日根据行情每年按照5万元的损失计算，共计15万元。一审法院认定事实：2014年3月20日，王强和中联创公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由王强购买中联创公司开发的位于郑开橄榄城（一期）第11幢1单元1-4层01号房屋一套，房屋总价款为3971764元，交付时间为2013年5月31日。合同第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同签订后，房屋于2014年4月17日交付给王强。商品住宅质量保证书中约定，自项目竣工验收合格交付商品房买受人之日起，在正常使用情况下，有如下部位、部件工程出现质量缺陷的，均由本公司在保修期限内免费承担保修责任。其中屋面、地下室防水工程和有防水要求的卫生间、房间防渗漏公司承诺保修期均为5年；维修处理时限是3日内答复修复时间。保修办法：房屋使用人在正常使用本商品住宅发现房屋出现质量缺陷时，应在保修期限内及时填写《商品住宅质量保修单》向本公司或本公司委托的物业服务企业等维修单位报修，本公司在保修期限内免费承担保修责任。超过保修期的，商品房买受人或房屋使用人可向物业服务企业报修，物业服务企业应及时维修并收取相应的费用。报修处理：3．如本公司或本公司委托的物业服务企业等维修单位不履行保修责任或超过约定时限未进行保修的，商品房买受人可以另行委托具有相应资质的其他单位维修，由本公司承担全部维修费用和相应责任。后因涉案房屋出现漏水情况，王强和中联创公司、亚新公司工作人员经协商达成协议书，约定涉案房屋因市政返水致使室内家装电梯PLC电梯板损坏，经营销客服、业主、物业、工程部四方协商达成决议：营销部向业主一次性支付现金8760元，用于业主自请维修人员对该装修受损问题进行维修。此费用最迟截至2015年5月31日前支付。协议签订后，该费用由中联创公司转账到亚新公司，至今未向王强支付。王强为维修电梯分别支付费用8760元和8300元。另查明，经一审法院委托，2019年7月8日，河南建达工程管理有限公司就涉案房屋地下室防水工程维修费用出具鉴定意见书，鉴定意见为王强自修维修费用，工程造价为101231.76元；按照施工图纸计算维修费用，工程造价为34270.94元。2019年9月25日，河南省基本建设科学实验研究院有限公司就涉案房屋地下室外墙结构现状与竣工图纸是否相符及变动情况进行鉴定并出具鉴定书，鉴定意见为涉案房屋地下室外墙结构现状与竣工图纸不相符且有变动情况。一审法院认为，王强按照合同约定支付价款购买中联创公司的房屋后，中联创公司应向王强交付符合国家相关质量标准的、能够正常居住使用的房屋，现中联创公司交付给王强的房屋存在漏水、渗水等严重质量问题，已影响到王强的正常装修居住使用，且造成上述质量问题的原因是中联创公司施工不规范所致。因此，中联创公司向王强交付的房屋不符合有关质量标准，构成违约。根据商品房买卖合同和《住宅质量保证书》的约定，房屋出现质量问题应由中联创公司承担保修责任。因中联创公司不履行保修责任，应当赔偿因此而给王强造成的经济损失。经有关部门鉴定，王强在装修过程中对房屋地下室外墙结构进行了改动，故对地下室防水工程维修费用应以按照施工图纸计算的维修费用为准。故中联创公司应赔偿王强地下室防水工程维修费用34270.94元、鉴定费2200元，赔偿王强因地下室漏水造成的维修电梯费用17060元。对于王强要求房屋空置费用，因中联创公司交付的房屋确实存在部分质量问题，直接造成原告无法入住的经济损失，应当支持，但具体数额参考当地同地段租房的市场价格结合房屋维修周期，酌定为2000元／月按24个月计算共计48000元。上述各项费用共计101530.94元。对于王强诉请高出部分，不予支持。对于王强要求亚新公司承担责任的诉讼请求，因证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、开封中联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给王强各项损失共计101530.94元。二、驳回王强对亚新公司的诉讼请求。三、驳回王强其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为5383元，由王强承担3375元，由开封中联创房地产开发有限公司承担2008元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的基本事实与一审一致。本院认为，王强提供的照片、视频资料、通话录音以及情况反映等证据，能够证明中联创公司交付给王强的房屋存在漏水、渗水问题，且该质量问题在商品房保修范围和保修期限内发生，出卖人中联创公司应当履行保修义务。因中联创公司未及时全面履行保修义务，王强在尽到通知义务后为避免损失扩大自行维修所支出的合理费用，应当由中联创公司承担。中联创公司上诉称漏水渗水系因王强扩建地下室擅自开挖破坏外墙防水层造成，但房屋漏水渗水在王强自行维修前已经发生，且虽然维修造成外墙结构现状与竣工图纸不符，但对于该变动是否与漏水渗水具有因果关系，中联创公司未提供证据证明，故中联创公司的该上诉理由不能成立。中联创公司对其主张的事实有提供证据证明的义务，其申请的鉴定虽能证明维修造成外围墙结构与图纸不符的变动，但不足以证明该变动系形成漏水的原因，更不能解释王强自行维修前漏水渗水的成因，故不能证明其主张，亦应由中联创公司承担相应鉴定的费用。因王强自修维修费用和按照施工图纸计算维修费用差距较大，一审对合理费用即按照施工图纸计算维修费用予以支持并无不当。中联创公司交付的房屋确实存在质量问题，直接造成王强财产损坏和无法入住的经济损失，对于房屋空置费用、电梯维修费等中联创公司应当予以赔偿。综上，中联创的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2331元，由开封中联创房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李曼曼审判员  李翠莲二〇二〇年五月十一日书记员  李宣宣