广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2116号上诉人（原审原告）：王清平，男，1985年4月15日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区朱古石路千林山居1区******404，公民身份号码为421************237。上诉人（原审原告）：汪建明，男，1987年3月9日出生，汉族，住湖北省黄梅县***********，公民身份号码为421************016。上诉人（原审原告）：徐彬，男，1984年12月17日出生，汉族，住广东省东莞市***********************，公民身份号码为421************510。上诉人（原审被告）：东莞厚街万达广场投资有限公司。住所地:广东省东莞市*****************，统一社会信用代码为914***********422F。法定代表人：曲晓东，该公司经理。委托诉讼代理人：谢长桂，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑明广，广东众达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东言和广告有限公司。住所地：广东省东莞市南城街道新城社区**广场莞香文化休闲街C2栋201室，统一社会信用代码为91441900MA4UKBQN49。法定代表人：白进宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：文鹏云，男，系该公司员工。上诉人王清平、汪建明、徐彬、东莞厚街万达广场投资有限公司(以下简称万达广场)因与被上诉人广东言和广告有限公司（以下简称言和广告）商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第二人民法院(2019)粤1972民初8718号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王清平、汪建明、徐彬向一审法院起诉请求：1.王清平、汪建明、徐彬与万达广场签订的商品房买卖合同及合同补充协议解除；2.万达广场向王清平、汪建明、徐彬返还购房款1400000元及利息（利息以1400000元为本金，以同期银行贷款基准利率，自2017年8月22日计算至实际清偿之日止），言和广告对其中150000元承担连带责任；3.万达广场向王清平、汪建明、徐彬赔偿维修资金损失9214元、契税损失35715元、印花税损失625元、签约律师费损失1800元；4.万达广场向王清平、汪建明、徐彬赔偿装修损失119492元（装修设计费3000元、两次装修费93000元、空调管道安装费8700元、二次消防改造费9000元、报建费5792元）；5.万达广场向王清平、汪建明、徐彬赔偿物业管理费损失21907.71元（自2017年7月1日暂计至2019年5月31日）；6.万达广场向王清平、汪建明、徐彬赔偿租金损失276952元（自2017年8月暂计至2019年6月）；7.万达广场向王清平、汪建明、徐彬赔偿违约金280000元；8.本案全部诉讼费用由万达广场、言和广告承担。一审法院判决结果：一、限万达广场于判决发生法律效力之日起五日内向王清平、汪建明、徐彬赔偿物业管理费损失11517元；二、限万达广场于判决发生法律效力之日起五日内向王清平、汪建明、徐彬赔偿租金损失75000元；三、驳回王清平、汪建明、徐彬的其他诉讼请求。如果未按判决的指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13954元，由王清平、汪建明、徐彬负担13431元、万达广场负担523元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院(2019)粤1972民初8718号民事判决书。王清平、汪建明、徐彬上诉请求：1.撤销一审判决；2.王清平、汪建明、徐彬与万达广场签订的商品房买卖合同及合同补充协议解除；3.万达广场向王清平、汪建明、徐彬返还购房款1400000元及利息（利息以1400000元为本金，以同期银行贷款基准利率，自2017年8月22日计算至实际清偿之日止），言和广告对其中150000元承担连带责任；4.万达广场向王清平、汪建明、徐彬赔偿维修资金损失9214元、契税损失35715元、印花税损失625元、签约律师费损失1800元；5.万达广场向王清平、汪建明、徐彬赔偿装修损失119492元（装修设计费3000元、两次装修费93000元、空调管道安装费8700元、二次消防改造费9000元、报建费5792元）；6.万达广场向王清平、汪建明、徐彬赔偿物业管理费损失21907.71元（自2017年7月1日暂计至2019年5月31日）；7.万达广场向王清平、汪建明、徐彬赔偿租金损失276952元（自2017年8月暂计至2019年6月）；8.万达广场向王清平、汪建明、徐彬赔偿违约金280000元；9.本案全部诉讼费用由万达广场、言和广告承担。事实和理由：一、事实认定问题。一审法院对本案事实认定不清，主要表现在：1.案涉商品房至今未完全过户，原因在于已经确认的漏税事实；2.王清平、汪建明、徐彬至今无法正常使用该房屋，所产生的租金已经成为实际损失；3.案涉房屋漏水问题经过万达广场两年多的时间维修均没有得到解决，一审法院却认定万达广场不存在怠于维修的情形；4.万达广场与言和广告就收取150000元的购房款的过程及签订合同的过程中存在过错，但一审法院对该争议事项未进行认定。二、法律适用问题。一审法院扩大解释了案涉争议适用的法律意思，将法定的“严重影响正常使用的房屋问题”解释为万达广场的格式条款约定，王清平、汪建明、徐彬作为普通民众，购买商铺用于经营，长达两年的时间漏水问题无法解决这一事实经双方确认，王清平、汪建明、徐彬提交的《公证书》亦能够显示相关事实，一审法院却认为仅在特定的鉴定机构认定了地基基础和房屋主体结构存在质量问题才能解除合同，不符合常理。且解除权是一种形成权，已经送达就应该产生法律效力。三、举证及责任分配的问题。一审法院在主要证据和现场勘察的程序上有违公平原则，在明知万达广场擅自维修案涉房屋可能影响本案公正审理的情况下，仍旧以一次现场勘察的主观判断否认王清平、汪建明、徐彬的公证保全证据，导致一审法院认定事实不当。四、程序合法性问题。1.万达广场在关键证据固定时，未征得王清平、汪建明、徐彬和一审法院统一的情况下，擅自对案涉房屋进行修缮，一审法院不但没有追究万达广场影响固有证据状态，妨碍事实认定的行为，还根据该行为结果认定案件事实，对王清平、汪建明、徐彬不公平。2.万达广场在一审阶段先书面申请鉴定漏水问题，在擅自维修后撤回鉴定申请，漠视法院程序，一审法院仅依靠装修进度表推定案涉商铺装修不受影响，不符合事实。五、遗漏事实认定。案涉150000元购房款性质没有认定，结合言和广告提交的合作协议书主要内容来看，该款项就是购房款的一部分。综上，万达广场作为房屋出卖人，对于房屋的质量有瑕疵担保义务，其有责任交付可以正常使用的房屋，否则，应承担相应的责任。万达广场上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，并判决驳回王清平、汪建明、徐彬的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王清平、汪建明、徐彬承担。事实和理由：一审判决万达广场承担王清平、汪建明、徐彬物业管理费损失及租金损失的责任划分、计算标准缺乏事实和法律依据。一、案涉房屋符合合同及法律规定的交付条件，漏水属于质量瑕疵，通过保修义务即可解决。2018年6月26日，王清平、汪建明、徐彬反馈案涉房屋存在漏水问题，万达广场积极履行保修义务，但是王清平、汪建明、徐彬故意拖延，不同意万达广场提出的处理方案，导致修复工程一直无法顺利开展、损失扩大，由此产生的责任应由王清平、汪建明、徐彬自行承担。二、关于损失金额，王清平、汪建明、徐彬未提交证据证明案涉商铺物业管理费已经实际发生，一审法院酌定万达广场的租金损失标准过高，缺乏事实依据，不符合常理。物业管理费系物业公司对物业公共部位的维护和管理而产生的费用，该费用与业主是否使用专有的房屋并无直接关联。一审庭审中，万达广场已经提交了案涉商品房相邻商铺招租标准，即为15元/㎡，案涉房屋面积为184.27㎡，租金应为2764.05元/月，一审认定以6000元/月的标准计算租金缺乏依据，且案涉商品房为毛坯状态，不应参照精装修的商铺标准。言和广告辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案仅针对王清平、汪建明、徐彬以及万达广场上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。归纳本案的争议焦点在于：1.案涉《商品房买卖合同》是否达到解除条件；2.王清平、汪建明、徐彬的物业管理费损失和租金损失应如何计算。对此，本院二审分析如下：关于争议焦点一。首先，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》为万达广场与王清平、汪建明、徐彬自愿签订，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。《商品房买卖合同》第八条约定：万达广场应当在2017年8月22日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件的商品房交付给王清平、汪建明、徐彬使用。案涉商铺于2015年11月27日取得东莞市住房和城乡建设局出具的竣工验收备案证书，符合约定的交付条件。其次，《合同补充协议》第十一条约定：1.万达广场根据合同及补充协议的约定，对该房屋质量问题承担保修责任；2.为免疑义，双方确认，严重影响正常使用的房屋问题仅指该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题，如王清平、汪建明、徐彬收房后该房屋发生地基基础和主体结构质量问题，经上述鉴定机构作出结论，认定房屋地基基础和主体结构确实存在质量问题，导致无法正常使用，并经万达广场复核确认的，王清平、汪建明、徐彬有权选择解除合同；3.如房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经万达广场复核确认的，万达广场应当按照本合同约定承担保修责任，但王清平、汪建明、徐彬不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则按王清平、汪建明、徐彬造成房屋未能按期交付执行。由此可见，王清平、汪建明、徐彬主张的商铺漏水问题并非双方约定的严重影响正常使用的问题，不符合解除合同的条件，而且在一审法院2019年7月10日现场勘察时，漏水问题已经修复，说明万达广场按约定履行了保修义务。故王清平、汪建明、徐彬诉请解除案涉《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》，无事实及法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。因王清平、汪建明、徐彬关于返还购房款1400000元、赔偿维修资金损失9214元、契税损失35715元、印花税损失625元、签约律师费损失1800元、装修损失119492元、支付违约金280000元的诉请，均以合同解除为条件，而案涉合同并未解除，故一审法院对王清平、汪建明、徐彬的上述请求不予支持正确，本院予以维持。关于争议焦点二。首先，案涉商铺因漏水延误了装修，导致王清平、汪建明、徐彬未能及时使用，万达广场理应赔偿相应的物业管理费以及租金损失。因王清平、汪建明、徐彬的诉求受理时间为2018年6月26日，万达广场于2019年6月27日通知已经维修好，一审法院2019年7月10日勘察时也确认漏水问题不再存在，故一审法院认定案涉商铺因漏水而延误装修的期间为2018年6月26日至2019年7月10日，并无不当，本院予以确认。王清平、汪建明、徐彬已提交证据证明物业管理费的支出，万达广场应向王清平、汪建明、徐彬赔偿上述期间的物业管理费损失11517元，一审法院对此判决正确，本院予以维持。其次，万达广场主张案涉商铺的租金应按15元/㎡计算，但其提交的招租广告的照片并不能反映招租商铺的具体情况，商铺租金亦受地段、楼层、面积、朝向等因素的影响，一审法院结合当地租赁市场实际情况，酌定按6000元/月的标准计算王清平、汪建明、徐彬上述期间的租金损失为75000元，符合常理，本院予以维持。综上所述，王清平、汪建明、徐彬以及万达广场的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，以及前述援引法律之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25929元（其中王清平、汪建明、徐彬预交23966元，万达广场预交1963元），由预交人各自负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚渠旺审 判 员 李远伦审 判 员 邓晓畅二〇二〇年五月二十二日法官助理 赵志芳书 记 员 袁云清附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。