云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终695号上诉人（原审被告）：景洪皓泰置业有限公司。住所地西双版纳旅游度假区二期8号路以东4-2栋2单元101号（丽水景苑）。统一社会信用代码：91532801577256369Y。法定代表人：王唯唯，职务董事长。委托诉讼代理人：田鹏，男，1975年8月1日出生，土家族，身份证登记住址贵州省贵阳市南明区，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李永祥，男，1983年10月7日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。上诉人景洪皓泰置业有限公司（以下简称“景洪皓泰公司”）与被上诉人李永祥商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初2546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭于2020年4月22日进行了审理。上诉人景洪皓泰公司的委托诉讼代理人田鹏、被上诉人李永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人景洪皓泰公司的上诉请求：1.撤销（2019）云2801民初2546号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。本案中，延期交房是由于客观因素导致的，并非上诉人主观因素或者过错所致。“锦绣时光”项目逾期交房的主要原因是政府未将该项目17亩建设用地交付于上诉人，导致整个项目水电气综合管网、道路无法施工；洲际酒店配套设施建设在上诉人的土地上，项目需要重新进行规划。其次，上诉人与政府签订《土地出让合同》，向政府按时交纳了土地出让金，并办理了《国有土地使用权证》、《建设土地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》时均不知晓土地并未从农民手中征收过来，即使后来知晓，上诉人作为开发商也不能按照自己的开发计划督促政府及时完成征地，只能在建设过程中不断与政府协商为上诉人解决征地问题。因此，上诉人也不可预见土地准确的征收时间（至今未征收）、也不能克服土地未征收不能建房的客观情况。并且在整个开发建设过程中，由于征地等前期问题导致整个开发周期过长，融资成本过高，而不得不面临资金链中断等各种问题，根据《民法通则》第一百五十三条之相关规定，该情形确属不可抗力。居于以上客观原因，一审法院避开以上客观因素而作出的相关认定是不遵从客观事实、不符合相关法律规定的。二、在非居于上诉人自身的客观原因导致延期交房后，上诉人并未消极不作为，而是竭尽所能，整合资金积极促进合同的履行。客观原因导致的工程进度上的延期并不会导致合同根本上无法或不能继续履行，与被上诉人自愿合法且双方意思表示一致情况下签订的《商品房购销合同》完全具有继续履行的条件，被上诉人的合同目的最终己经实现。上诉人并未构成根本违约。三、在上诉人与被上诉人达成的《商品房购销合同》第九条明确约定:如遇到政策性法规调整或市政工程(变更）、不可抗力因素等造成甲方延期的，甲方在（当地媒体）的报纸上公告后，交房时间相应顺延，甲方可免除逾期交房的相关责任。上诉人确己在2019年5月14日的《西双版纳报》中见报公告。四、由于不可抗力因素导致项目开发周期延长、建筑市场人工工资和材料上涨、融资成本增加，项目亏损，上诉人竭尽所能地积极促成该项目楼盘合同的履行,这将毫无疑问地成为目前上诉人面临的一大困境。且目前“锦绣时光”涉及业主众多，原一审法院的判决不合理无疑会导致后期资金的紧张，发生更多的履行不能。同时，这将引发大规模类似诉讼和后期的不动产办证类诉讼。综上，请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人李永祥答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能作为免责的理由，被上诉人一审的诉讼请求符合合同约定和法律规定，请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，以维护被上诉人的合法权益。李永祥的一审起诉请求：1.判令景洪皓泰公司向李永祥支付逾期交房违约金39874.56元（按照合同约定的逾期交房违约金每日10元自2015年10月31日计算至2015年12月31日为600元；2016年1月1日起的违约金按照已付房款的0.01%×逾期交房天数计算至2019年5月31日为39874.56元，之后的违约金按该计算方式计算至实际交房之日止）；2.由景洪皓泰公司承担本案诉讼费。一审法院认定的法律事实：2013年9月16日，李永祥与景洪皓泰公司签订了《商品房购销合同》【合同登记号:ＪＨ2014092408465】，其中主要约定：一、李永祥购买景洪皓泰公司开发的位于西双版纳旅游度假区，参考套内建筑面积为91.97平方米；二、房屋总价款为314711元，李永祥于签订合同当日支付首付款164711元，余款150000元由李永祥向银行贷款支付；三、景洪皓泰公司应于2015年10月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的房屋交付李永祥；四、景洪皓泰公司逾期交房，则自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，景洪皓泰公司按每天10元向李永祥支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，景洪皓泰公司按李永祥已付款的0.01％乘以逾期天数向李永祥支付违约金，合同继续履行。如遇到政策法规调整或市政工程重要影响（变更）、不可抗力因素等造成景洪皓泰公司交房延期的，景洪皓泰公司在（当地媒体）的报纸上公告后，交房时间相应顺延，景洪皓泰公司可免除逾期交房的相关责任，李永祥不得要求解除合同。除此之外，李永祥、景洪皓泰公司双方还对其他购房事宜进行了约定。合同签订后，李永祥于2013年9月16日向景洪皓泰公司支付了首付款164711元，余款150000元由李永祥向建行贷款支付，景洪皓泰公司向李永祥出具了发票予以确认（发票号码：01633447）。景洪皓泰公司于2019年5月14日在西双版纳报上登报公告“一、集中入伙办理时间：1.集中交付时间：2019年4月30日-5月13日已结束；2.2019年5月14日-19日为延期办理时间，各栋均可办理。”因景洪皓泰公司未按合同约定的时间交房，双方引发纠纷诉至一审法院。一审法院认为，李永祥与景洪皓泰公司双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反相关法律规定，合同合法有效，双方当事人均应遵守诚实信用原则全面履行各自的合同义务。本案中，李永祥已按照合同履行了付款义务，景洪皓泰公司迟延履行交房义务已构成违约，应承担违约责任。景洪皓泰公司辩称，逾期交房系西双版纳旅游度假区管委会至今未将17亩土地交付给景洪皓泰公司所致，证据不足，一审法院不予采信。李永祥要求景洪皓泰公司支付的诉讼请求中主张的起算日期和计算标准均符合合同约定，一审法院予以支持。以被告登报公告之日即2019年5月14日视为交房之日。即违约金自2015年10月31日起按每日10元计算至2015年12月29日为600元（10元/天×60天）；2015年12月30日起的违约金以已付房款为基数，按每日0.01%的标准，计算至2019年5月14日为38772元（314711元×0.01%×1232天），合计39372元。李永祥主张39874.56元，超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：景洪皓泰置业有限公司自判决生效之日起三十日内支付李永祥逾期交房违约金39372元。案件受理费797元，由景洪皓泰置业有限公司负担。李永祥预交的案件受理费一审法院不另清退，由景洪皓泰置业有限公司迳付李永祥。本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交新证据。上诉人对一审认定事实有异议，认为一审法院未考虑客观事实且对其提交的客观真实的证据（即证据六、九）未采信，由此作出了事实认定错误的一审判决。本院对该异议不予采纳。被上诉人对一审认定事实无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。二审认定事实与一审认定事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：景洪皓泰公司是否应当向李永祥支付逾期交房违约金及应当支付多少违约金。本院认为,对于景洪皓泰公司是否应当向李永祥支付逾期交房违约金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外......不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”及第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”的规定，对景洪皓泰公司主张“逾期交房原因系西双版纳旅游度假区管委会至今未将17亩土地交付，属于不可抗力”的理由不能成立。上诉人与被上诉人在《商品房购销合同》中约定交房时间为2015年10月30日，且对逾期交房的责任作了明确约定，而景洪皓泰公司在收到购房款后未按约定时间交付房屋，已构成违约。对景洪皓泰公司提出的不可抗力免责的主张，本院不予支持。因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，景洪皓泰公司应当向李永祥支付逾期交房违约金。关于违约金应当支付多少的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约责任的追究，兼有补偿守约方当事人的财产损失和对违约行为进行制裁的双重功能，违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重性质。故违约金的计算应当兼顾合同的履行情况、合同的目的以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，虽然景洪皓泰公司未按合同约定按时交房，但其一直在努力完成交房的相关事宜。综合本案的实际情况，兼顾双方利益及社会效果，本院酌情支持景洪皓泰公司向李永祥支付违约金17110元。综上所述，景洪皓泰置业有限公司的上诉请求部分成立。一审法院认定事实清楚，但对适用法律理解不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销景洪市人民法院（2019）云2801民初2546号民事判决；二、景洪皓泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向李永祥支付逾期交房违约金17110元。三、驳回李永祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费797元，由景洪皓泰置业有限公司负担。一审案件受理费按一审收取。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 魏 炜审判员 郑成琼审判员 玉的勒二〇二〇年五月十八日法官助理罗琳书记员李欣