广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终2107号 上诉人（原审被告，反诉原告）：胡衍寿，男，汉族，1947年6月25日出生，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：唐燕，广西昭州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：邓春生，男，汉族，1959年5月16日出生，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：谭光星，广西安弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋芬，广西安弘律师事务所实习律师。 上诉人胡衍寿因与被上诉人邓春生房屋租赁合同纠纷一案，不服宾阳县人民法院（2018）桂0126民初1615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡衍寿上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、确认上诉人与被上诉人之间转让指标行为有效，判令被上诉人协助办理宾阳县芦圩镇临浦街184号变更登记手续。事实和理由：1、一审判决认定上诉人与被上诉人之间成立房屋租赁合同关系错误。上诉人与被上诉人之间是由上诉人借用被上诉人的名义购买集资房的关系。从当时集资建房的单位宾阳县土产公司负责人覃秉森、凌夏红等证人均证实了系上诉人以被上诉人名义交了3万元建房集资款，上诉人系借用被上诉人名义购买被上诉人所在单位的集资建房权利，且被上诉人没有证据证实其向集资单位缴纳了集资建房款及相关办证费用。上诉人在诉争房屋里居住二十多年，也证实上诉人与被上诉人虽没有签订书面的转让协议，但双方存在转让被上诉人集资建房资格的事实。虽然上诉人提供了《出租县土产公司新宿舍一套间的协议书》，但协议中约定1998-2008年没有约定租金，也没有约定装修款抵租金，且约定被上诉人收房需上诉人同意，租赁到期后上诉人也一直居住在该房屋内，被上诉人也未主张收取租金。2、一审法院判决上诉人支付租金错误。上诉人与被上诉人之间成立的不是租赁关系，协议书上也没有约定租金。3、一审法院未认定购房款3万元系上诉人所交，属于认定事实错误，导致本案适用法律错误。4、一审法院未认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同不是真实的法律关系，属于认定事实错误，该租赁合同不符合合同法关于租赁合同的构成要件，未约定租金和违约责任。本案合同到期后，被上诉人一直未主张合同期限，租赁合同不是双方真实意思表示，没有实际发生，不应作为本案定案依据。上诉人缴纳本案涉案房屋购房款，有当时被上诉人公司的负责人及出纳予以证实，因此，本案实际上是上诉人以被上诉人的名义购买的涉案房屋，双方之间的买卖合同关系虽没有买卖合同，但实际形成了事实上的买卖合同关系。 邓春生辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 一审法院认定事实：邓春生与胡衍寿系朋友关系。胡衍寿以邓春生名义，分别于1997年1月20日、3月27日、5月10日向宾阳县土产公司交纳10000元、10000元、10000元，共计30000元房屋款。1998年1月28日，邓春生作为甲方（出租方）与胡衍寿作为乙方（承租方）签订房屋租赁合同，该合同约定：“一、甲方将本人购买县土产公司新宿舍楼一套间出租给乙方：时间由1998年1月至2008年1月底止。二、乙方出资装修（协助）甲方宿舍，装修及购买门窗不低于10000元。三、甲方同意乙方择吉日进住新宅和婚男嫁女。四、乙方在租用期间，甲方不再收取乙方的租金及其它费用。五、甲方在需要用房时，甲方必须在二个月前通知乙方，双方协商解决，不得单方行事，乙方同意后，由甲方以月计额（月额为100元）退给乙方。六、乙方不再租用，要在一个月前通知甲方，乙方搬迁完后，不得破坏现有装修的原状。”后胡衍寿占有使用广西壮族自治区宾阳县宾州镇临浦街184号北楼302号房至今，从未向邓春生支付租金。 另查明,2006年3月3日,宾阳县房地产管理所为邓春生办理房权证,证号为：宾阳县房权证芦圩镇字第××号。 一审法院认为，1.关于邓春生的诉讼请求（1）关于双方当事人之间是否存在房屋租赁关系问题。双方当事人签订的《出租县土产公司新宿舍一套间的协议书》，是双方真实的意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同履行。胡衍寿虽主张双方签订合同系为避免被他人催偿债务所写的虚伪协议，并未实际履行。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”胡衍寿未提供证据证明双方签订协议书系虚伪行为，且自双方签订协议书后，邓春生已将讼争房屋交付胡衍寿实际占有使用至今，邓春生已实际履行合同义务。（2）房屋租赁合同能否解除问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方当事人在约定的2008年1月底房屋租赁期限届满后，未续签或重新签订新的合同。故，双方签订的房屋租赁合同转为不定期租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案邓春生虽主张已分别于2017年11月1日、2018年3月5日书面告知胡衍寿要求解除合同，但其未提供证据予以证明，一审法院不予采信。故本案邓春生向胡衍寿主张解除房屋租赁合同时间应以其向一审法院起诉之日，即2018年5月22日。现胡衍寿占用租赁房屋至今，邓春生要求解除租赁关系的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。（3）关于租金及房屋占用使用费问题。根据查明的事实，自2008年2月1日起至2018年5月21日间，双方形成不定期租赁合同关系，双方没有明确约定租金标准，即应按照原合同约定的租金标准执行。双方当事人在原合同中约定：“二、乙方出次装修（协助）甲方宿舍，装修及购买门窗不低于壹万元。……五、甲方在需要用房时，甲方必须在二个月前通知乙方，双方协商解决，不得单方行事，乙方同意后，由甲方以月计额（月额为100元）退给乙方。”庭审中邓春生陈述，双方约定在房屋租赁期间未届满时，如邓春生因故需提前要回房屋，需要每月退回100元给被告；胡衍寿对邓春生的陈述未予否认。故应认定，双方就房屋租金约定为每月100元。 胡衍寿提出邓春生的主张已经超过诉讼时效。邓春生未提交证据证明其曾催要过房屋租金或者行使过单方解除权，故对于邓春生要求胡衍寿支付租金的主张时间，应以其到法院起诉主张权利的2018年5月22日为准。对于2008年2月1日至2017年5月21日期间的房屋租金，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项：“下列的诉讼时效期间为1年：……（三）延付或者拒付租金的；”的规定，适用一年的诉讼时效，在胡衍寿未向邓春生交纳租金后，邓春生最迟应于2018年5月21日前主张相应权利，故邓春生主张2008年2月1日至2017年5月21日期间的房屋租金的诉讼请求，已超过诉讼时效，一审法院不予支持。关于2017年5月22日至2018年5月21日期间的租金，因邓春生提起诉讼主张权利而中断诉讼时效，邓春生主张胡衍寿向其支付该期间的租金，于法有据，一审法院予以支持；对于该期间的租金计算标准，因无证据证明双方在房屋租赁期限届满后，曾就租金数额达成一致，故在此期间的租金，应按双方签订的《出租县土产公司新宿舍一套间的协议书》中约定的每月100元的标准计算；经计算，一审法院确认此期间的租金应为1200元（100元×12个月），胡衍寿应予给付。自2018年5月22日始，双方不定期租赁合同已经解除，胡衍寿仍占有使用涉案房屋，应按每月100元给付相应的房屋占用使用费至实际腾退之日止。 2.关于胡衍寿的反诉请求 胡衍寿主张讼争房屋的购买款30000元系由胡衍寿向宾阳县土产公司交纳，双方当事人之间存在转让购房指标关系。现双方当事人虽认可讼争房屋的购房款系由胡衍寿向宾阳县土产公司交纳，但邓春生主张系胡衍寿代其交纳房款，而胡衍寿亦没有提供证据证明其交纳购房款的行为系基于双方的购房指标转让的意思表示，且现讼争房的产权登记在邓春生名下,故一审法院对胡衍寿的上述主张不予支持。胡衍寿系基于与邓春生存在转让购房指标关系而向其主张权利。如前所述，双方当事人之间不存在转让购房指标关系，胡衍寿没有请求邓春生协助办理房屋所有权证过户登记的法律基础，故对其请求，一审法院不予支持。 另，关于胡衍寿向宾阳县土产公司交纳30000元购房款的问题，因双方当事人在本案中未提出诉讼请求，在本案中不予处理，当事人可另案解决。 一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除邓春生与胡衍寿的房屋租赁合同；二、胡衍寿给付邓春生租金1200元及房屋占用使用费（以每月100元为基准计算，期间自2018年5月22日起至实际腾退之日止）；三、驳回邓春生的其他诉讼请求；四、驳回胡衍寿的反诉请求。案件受理费730元，由邓春生负担706.45元，由胡衍寿负担23.55元。反诉案件受理费365元，由胡衍寿负担。 二审中，上诉人胡衍寿提交下列证据：1、询问笔录；2、银行转账凭证；3、笔记记账流水；4、身份证复印件。对上诉人提交的证据1，被上诉人认为不是二审新证据，本院认为证据1是胡衍寿对其与被上诉人签订合同等事实经过的单方面陈述，不能作为证据采纳。对上诉人提交的证据2、3，被上诉人认为不是二审新证据，且与本案无关联性，本院认为证据2是上诉人对案外人李月良的银行转账记录，不能证明是因为欠外债要归还而签订虚假合同的事实，本院不予采纳，证据3是上诉人自己记录的笔记流水，虽写明“6月19日交邓春生1600元搞土产宿舍房产证”，但没有其他证据佐证，本院不予采纳。对上诉人提交的证据4，被上诉人对其真实性无异议，但该证据系上诉人子女的身份证复印件，与本案无关，本院不予采纳。被上诉人邓春生提交证据《收条》，上诉人质证认为该收条的关联性无法确定。因该收条载明办理房产证的1500元由被上诉人邓春生所出，且上诉人对该收条的真实性并无异议，故本院对该证据予以确认。 对一审查明事实，当事人亦均无异议，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1、上诉人与被上诉人之间形成的是购房指标转让关系还是租赁合同关系？2、上诉人应否向被上诉人支付租金及房屋占用费？3、被上诉人应否协助上诉人办理涉案房屋变更登记手续？ 关于上诉人与被上诉人之间形成的是购房指标转让关系还是租赁合同关系的问题。虽然案涉房屋的30000元购房款系上诉人以被上诉人名义向宾阳县土产公司交纳，但上诉人与被上诉人订立的《出租县土产公司新宿舍一套间的协议书》明确约定被上诉人将本人购买的县土产公司新宿舍楼一套间出租给上诉人，时间由1998年1月至2008年1月底止，双方并未约定案涉房屋的所有权归上诉人。虽然该合同约定上诉人租用期间，被上诉人不再收取租金及其他费用，但同时约定，上诉人出资装修案涉房屋，装修费用不低于10000元，如案涉房屋系上诉人购买，所有权归上诉人所有，则房屋如何装修，被上诉人并无权限制，故被上诉人主张因上诉人负责出资装修案涉房屋，故其不收取1998年1月至2008年1月的租金，本院予以采信。上诉人以合同约定其不需支付租金为由，主张双方不存在租用合同关系，没有依据，本院不予采纳。一审认定上诉人与被上诉人之间形成的是房屋租赁合同关系正确，本院予以维持。上诉人主张该份协议是为了逃避债务而订立的虚假合同，其真实意思是购买该指标房而非租赁，但未举证证实其该主张，本院不予采纳。 关于上诉人应否向被上诉人支付租金及房屋占用费的问题。本案中双方当事人对于合同于何时解除的主张没有提供证据证明，故一审法院以邓春生起诉之日，即2018年5月22日作为本案合同解除的日期并无不当，本院予以维持。因双方合同约定的租赁期限于2008年1月底届满后，上诉人仍使用案涉房屋，故2008年2月1日起至合同解除日，双方形成不定期租赁合同关系。双方对不定期租赁合同关系期间的租金未作约定，一审法院按照双方《出租县土产公司新宿舍一套间的协议书》确定租金为每月100元，并无不当。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，一审据此认定被上诉人主张的2008年至2017年5月21日期间的租金已超过诉讼时效，并判决上诉人向被上诉人支付2017年5月22日至2018年5月21日期间的租金正确，本院予以维持。2018年5月21日合同已经解除，上诉人仍占用涉案房屋，一审判决其按每月100元支付直至实际腾退之日止的房屋占用费正确，本院予以维持。 关于被上诉人应否协助上诉人办理涉案房屋变更登记手续的问题。如上所述，上诉人与被上诉人之间形成的是房屋租赁合同关系，而非购房指标转让关系，故上诉人请求被上诉人协助办理房屋所有权证过户登记没有依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人胡衍寿的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费730元，由上诉人胡衍寿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇二〇年四月二十八日 法官助理  李姝雯 书 记 员  周莹洁