安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1126民初1218号原告：许俐玉，女，1978年9月16日出生，汉族，安徽省蚌埠市禹会区人，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：陶万良，安徽冠亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晶晶，安徽冠亚律师事务所实习律师。被告：凤阳中盛置业有限公司。住所地安徽省凤阳县板桥镇工业新区，统一社会信用代码913411266910534189（1-1）。法定代表人：郭行凯，该公司董事长。委托代理人：张横昌，1963年2月1日，汉族，安徽省人，凤阳中盛置业有限公司工程部总经理，住安徽省凤阳县。原告许俐玉与被告凤阳中盛置业有限公司（以下简称“凤阳中盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许俐玉的委托诉讼代理人陶万良、魏晶晶、被告凤阳中盛公司的委托诉讼代理人张横昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许俐玉向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的商品房预售合同；2、凤阳中盛公司返还许俐玉支付的购房款及缴纳的契税128453元（其中购房款122107元、契税6346元）；3、支付违约金20269.76元（122107元×4.15﹪×4＝20269.76元），并赔偿损失人民币1221.07元（122107元×1﹪＝1221.07元），共计21490.83元。事实和理由：许俐玉与凤阳中盛公司签订了凤阳县商品房预售合同。合同第11条约定，“甲方定于2015年12月31日将该房屋交付给乙方（许俐玉）”，乙方已按照约定支付该房屋总价款122107元，以及房屋契税6346元，但是直到起诉当天，凤阳中盛公司仍未向许俐玉交付所涉房屋，已构成严重违约，请求解除合同。合同第12条约定，“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。”但从2015年到如今，违约金的约定明显过低，应按贷款市场报价利率（LPR）计算。另外，合同第十二条约定，“逾期超过90天，乙方有权单方面解除合同，甲方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的百分之一”，故凤阳中盛公司还应再赔偿1221.07元。为维护刘瑶瑶的合法权益，特提起诉讼。凤阳中盛公司辩称，2014年12月10日许俐玉与凤阳中盛公司签订了商品房网签合同，也证明该房合法有效，可以办理入住，因房产证原因不能及时办理到许俐玉名下，就要求解除预售合同是不能成立的。违约损失同意商榷补偿，凤阳中盛公司现状县政府2019年5月30日已介入监管，保证所有购房的业主都能拿到房产证，是政府保证的。请求法庭驳回许俐玉的诉讼请求。许俐玉围绕诉讼请求，提交了许俐玉的身份证、许俐玉与凤阳中盛公司签订的商品房预售合同各一份、凤阳中盛公司出具的收据三份，凤阳中盛公司无异议，对无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。对于许俐玉提供的其他证据，本院认定如下：全国银行间同业拆借市场中心网站规截图（2019年12月13日）一份。证明目的：起诉时贷款市场报价利率数额，涉及违约金的计算。凤阳中盛公司质证：不清楚。认证如下：与案件无关联性，证据效力本院不予认定。凤阳中盛公司为支持自己的抗辩，提交了如下证据，胡建龙有异议，本院认定如下：凤阳中盛水晶灯饰城A－30＃商品房预售许可证、凤阳灯饰城A－30＃楼工程竣工验收报告、编号2016005滁州市新建住宅小区综合查验备案表、凤阳灯饰城A－30＃号楼房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表各一份。证明目的：涉案房屋2014年11月7日验收备案，符合预售条件。认证如下：对于涉案房产在综合验收备案后已符合办理产权证条件的证明目的，本院予以采信；但不能证实验收备案时间为2014年11月7日，也不能证实在合同约定时间内符合办证条件，这一证明目的，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月10日，许俐玉作为买受人与出卖人凤阳中盛公司签订了一份《凤阳县商品房预售合同》，其主要内容如下：甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《凤阳县中盛水晶灯饰城A－30》商品房事宜，订立本合同。第一条甲方通过土地使用权出让方式，取得凤阳县1404000010007000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为凤国用2014第0001号土地面积为27802.00，土地用途为商服、住宅。第二条乙方向甲方购买凤阳县板桥镇路水晶灯饰城号《凤阳中盛水晶灯饰城A－30》A30幢商业单元6室。据甲方暂测该房屋建筑面积为28.59平方米，其中套内建筑面积为19.80平方米，公用分摊面积为8.79平方米。该房屋建筑层高为3.6米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币￥4271.00元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币￥122107.00元。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之1计算。第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁该房屋经分期综合验收合格取得备案文件后，即可交付，本合同第十四条中的约定与本条有冲突的，执行本条约定内容。第十一条甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰乙方有权单方面解除本合同，甲方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的百分之一，或合同继续履约的，违约金自第十一条约定的交付使用之日起按乙方交付的房款以万分之一/日至实际交付使用为止。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《房屋交接书》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为商业用房，甲方应向乙方提供《商铺质量保证书》和《商铺使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。第十四条在甲方办理了新建商品房地产初始登记手续、取得了房地产权证后90日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方签署房屋交接书之日起90天内，由乙方依法向凤阳县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。第二十六条本合同一方按照本合同约定向另一主送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须采用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。第二十七条该房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由甲乙双方各自承担。在书面商品房预售合同签订之前，许俐玉于2013年6月20日支付了111093元；2014年11月26日支付了购房款11014元；2014年11月26日缴纳了契税6346元。在许俐玉支付了购房款后，双方未按合同约定签署房屋交接书，凤阳中盛公司也未按合同约定提供房产已符合交付条件的证明文件。涉案的房产所在凤阳中盛灯饰城A－30号楼，于2016年5月9日经综合验收，凤阳县国土资源和房产管理局同意为涉案的房产备案。在涉案的房产符合办理产权证的情况下，凤阳中盛公司未书面通知许俐玉。许俐玉一直未能办理产权证书。在自行协商未果的情况下，许俐玉遂起诉来院。本院认为，本案争议焦点如下，第一、合同的效力？第二、许俐玉解除合同的请求应否支持？第三、出卖人应否返还价款，并支付违约金？第四、在违约金之外，再赔偿损失的请求应否支持？第一、合同的效力？许俐玉与凤阳中盛公司签订的商品房预售合同，为双方当事人真实意思表示，该合同有效。合法成立的合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人应按照合同的约定，履行各自的义务。第二、许俐玉解除合同的请求应否支持？商品房预售合同第十二条约定，“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰乙方有权单方面解除本合同”。凤阳中盛公司未在合同约定的期限内提供经分期验收合格取得备案文件的房屋，在符合交房条件后也未按照合同约定采用书面形式通知许俐玉签署房屋交接书，凤阳中盛公司的行为构成违约，许俐玉要求解除合同的请求本院予以支持；凤阳中盛公司不同意解除合同的辩称意见，本院不予采纳。第三、出卖人应否返还价款，并支付违约金？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因凤阳中盛公司的违约造成合同的解除，许俐玉主张返还价款128453元的请求，本院予以支持。合同第二十条对于违约金的计算约定“违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。”故许俐玉主张以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的请求，本院不予采纳。合同约定的交付期限为2015年12月31日，第二天应为2016年1月1日，自2016年1月1日起，至法庭辩论结束之日2020年5月19日，共1600天。按照日万分之一的标准，凤阳中盛公司应支付违约金19537元﹝122107元×日万分之一×1600天＝19537元﹞,许俐玉主张的违约金在该数字之内的部分，本院予以支持；超过的部分本院不予支持。此后，按上述标准继续计算，至实际付清日止。第四、在违约金之外，再赔偿损失的请求应否支持？合同第十二条约定，“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，……。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰乙方有权单方面解除本合同，甲方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的百分之一，或合同继续履约的，违约金自第十一条约定的交付使用之日起按乙方交付的房款以万分之一/日至实际交付使用为止”，依据该约定，甲方在支付违约金之外，尚应再赔偿总房款百分之一的损失，故许俐玉要求另行再赔偿房款122107元的1﹪即1221.07元损失的请求，本院予以支持；凤阳中盛公司不同意赔偿的辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告许俐玉与被告凤阳中盛置业有限公司于2014年12月10日签订的《凤阳县商品房预售合同》（凤阳县房产管理局备案号为150171）；二、被告凤阳县中盛置业有限公司于本判决生效后30日内，返还原告许俐玉支付的价款128453元，并支付违约金19537元（以122107元为基数，自2016年1月1日起，至2020年5月19日止，按日万分之一标准计算；此后按上述标准继续计算，至实际付清日止），赔偿损失1221.07元，合计149211.07元；三、驳回原告许俐玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3298.88元，减半收取1649.44元，由原告许俐玉负担8.06元，被告凤阳中盛置业有限公司负担1641.38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 张 睿二〇二〇年五月十九日书记员 张志豪