广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1403民初334号原告：李佳甜，女，1990年2月1日出生，汉族，住梅州市梅县********。委托诉讼代理人：黄砚乔，系广东永庆律师事务所律师。被告：梅州富力房地产开发有限公司，住所：梅州市梅县*************。法定代表人：刘臻，系该司执行董事。委托诉讼代理人：潘国君，系该司人事行政专员。委托诉讼代理人：何智恒，系该司总经理助理。原告李佳甜与被告梅州富力房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月20日、4月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄砚乔，被告的委托诉讼代理人潘国君、何智恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李佳甜向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2017年9月30日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告将原告预交的购房款共计人民币403563元退还给原告；三、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2017年9月27日签订了一份《梅县富力城商品房认购书》，认购被告开发的位于梅州市梅县******梅县富力城D区D4栋502房，总价款为人民币1323563元，付款方式为商业按揭方式，并在当天支付了购房定金人民币20000元。同年9月30日，双方在此基础上签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同再次对涉案商品房的座落、面积、总价款、付款方式、违约情形等均进行了明确的约定。合同签订后，原告一共向被告交纳了购房定金20000元、首付款383563元，合计403563元。对上述事实，被告于2017年10月24日开具了一张金额为403563元的发票给原告收执。原告在合同约定期限内积极向被告指定的农业银行办理按揭贷款手续，并按贷款银行的要求提交了职业收入证明、银行流水等按揭贷款相关材料，但经银行审查后，告知因原告的银行流水未能达到相应要求，导致原告的按揭贷款申请未被批准。之后原告又向中国银行申请贷款，但均因该原因无法获得批准。原告认为，因银行政策原因不能办理按揭贷款导致涉案合同无法继续履行，符合合同解除的情形，涉案合同依法应予解除；同时，因本案系因客观原因导致合同无法继续履行而解除，故被告应当将原告先行支付的购房款予以退回。经与被告协商未果，无奈之下，现原告依照《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，请求判如所请，以维护原告合法权益。被告梅州富力房地产开发有限公司答辩称，请求驳回原告的诉求，支持被告的请求。事实与理由如下：一、原告因自身原因未成功办理按揭。被告与原告于2017年9月30日签订了编号为2017013397916的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定：1、原告作为买受人向被告购买位于梅州市梅县******梅县富力城D区D4栋502房，购房款总金额为人民币1323563元整。该商品房已由梅州市梅县区住建局批准预售。2、原告支付20000元定金，并选择纯商业贷款方式，即第一期楼款383563元须于2017年09月30日前缴付；买受人须于2017年10月10日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款人民币920000元。合同签订后，被告严格按照合同履行相关义务，但原告因为自身银行流水过低的原因，未按合同约定于2017年10月10日前办妥按揭手续，亦未于2017年10月30日前一次性直接支付购房余款总额920000元给被告，至今亦未支付购房款。二、原告因自身原因未成功办理按揭，亦未向被告一次性支付购房款余款，按照法定及合同的有关约定，解除合同的，原告应当向被告支付相当于房屋价款20%的违约金。《预售合同》约定：买受人未按约定及时支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退换已交税费。因此，原告因个人原因无法在合同约定的期限内办妥按揭手续，亦未按照合同约定履行一次性付款义务，其行为已构成严重违约，严重损害了被告的合法权益。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定及《预售合同》的有关约定，原告应向被告支付相当于房价款20%的违约金，即人民币264712.6元。综上所述，原告因自身原因无法成功办理银行按揭手续，亦未一次性支付购房款，属于违约，应该按照《预售合同》的有关约定承担违约责任，向被告支付相当于总房价款20%的违约金，请人民法院依法公正判决。针对被告的答辩意见，原告认为，一、关于原告是否应变更付款方式为一次性付款的问题。1、《商品房买卖合同》均明确约定：按纯商业按揭付款方式付款，首期支付房款的30%，剩余920000元（房款的70%）申办按揭贷款。2、《商品房买卖合同》中仅有一条款约定买方须一次性支付余款，详为：附件十一补充协议中第十九条B款第（4）项约定：“买受人须于2017年10月10日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币920000元。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2017年10月30日前一次性直接支付至预售款监管指定账户……”。该条款约定原告须一次性支付余款的前提是原告未在2017年10月10日前前往被告指定的银行签署《购房抵押合同》，办理购房抵押手续。而中国农业银行股份有限公司梅州梅县支行出具的《拒贷情况说明》证明原告已于2017年9月底向被告指定的农业银行申请住房贷款。由此可见，被告要求原告变更付款方式为一次性付款无事实和法律依据，且有“强买强卖”的嫌疑。关于解除合同是否适用总房款20%违约金的事实认定问题。1、《商品房买卖合同》中仅在如下两条款中约定适用总房款20%违约金的情形，分别为：（1）《商品房买卖合同》补充协议第一条：“《商品房买卖合同》第八条第2款具体内容如下：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金……”。该条款适用前提是原告未按约定办妥按揭手续，而原告已于2017年9月底向被告指定的农业银行办理了按揭申请手续。根据补充协议第十九条B款第（4）项约定：“买受人须于2017年10月10日前前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押款……”，而签订认购书的日期是2017年9月27日，该条约定2017年10月10日前“办妥”，从签订认购书至被告要求的“办妥”之日，相隔13个自然日，剔除节假日仅剩4个工作日，按揭款怎么可能实际放下来？显而易见，此处所说的“办妥”是指原告向银行办理了按揭申请，向银行办理按揭申请手续后，银行是否放款、何时放款，原告根本无法控制。故，本款20%违约金适用情形未出现，即适用本款20%违约金无事实依据。（2）补充协议第十三条：“买受人因自身原因要求退房，或因买受人原因，银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房款20%作为违约金并承担解除合同的所有费用……”。原告认为本条所说“因买受人自身原因”是指买受人主观原因，该争议焦点实质是对该条款如何理解产生的歧义。本合同为格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。而本条“因买受人自身原因要求退房”的通常理解为“买受人自己不想要了”，作为普通老百姓通常不会理解成“按揭申请不为银行接受”即为“买受人自身原因”。显然，应作出买受人一方的解释。此外，“买受人因自身原因要求退房”和“买受人因其按揭申请不为银行接受导致商品房买卖合同无法继续履行进而提出解除合同”之间具有本质的区别，前者指的是买受人无客观事由，主观决定退房，而后者是因买受人意志以外的客观事由导致合同无法继续履行而提出解除。如“因按揭申请不被银行接受导致商品房买卖合同无法继续履行进而提出解除合同”解释为“买受人自身原因要求退房”，对买受人显失公平。而且，根据被告指定的按揭银行-农业银行出具的《拒贷情况说明》表明，银行要求原告需支付的首付比例为总房价的四成方符合其贷款规定，而《梅县富力城商品房认购书》和《商品房买卖合同》均约定首付三成，按揭七成。出卖人作为大型房地产开发企业，具有多年房地产销售经验，理应了解银行对各类客户的房贷政策会有所差异。且买受人也符合《梅县富力城商品房认购书》中出卖人要求的“买受人应提供不低于按揭款20%的存款，不低于月供款2.5倍的收入证明”按揭条件。作为买受人一方，在签订认购书及买卖合同时根本无法预见其贷款申请会因流水不足不被银行接受，出卖人也未作相应提示。首付三成，是出卖人对银行按揭贷款首付比例的预判错误，故按揭不为银行接受的后果应由出卖人承担。综上，原告提出解除合同的原因不适用本违约条款。三、关于是否适用没收20000元购房定金的问题。补充协议中第十九条B款第3项约定：“若买受人签署《商品房买卖合同》后的银行按揭申请不为银行接受，又不改变付款方式，则出卖人有权对买受人作违约处理，出卖人可单方解除合同并有权没收购房定金……”，被告主张只有其行使解除权时方适用该违约条款，且此种情形下，只有其享有合同解除权。原告认为：原告基于同一事由（即买受人的银行按揭申请不为银行接受）请求解除合同应适用同一违约条款（即出卖人没收购房定金），且基于同一事由，买受人应享有对等的解除权，否则，明显违反公平原则。因合同约定是纯商业贷款方式支付购房余款，在原告按揭申请不为银行接受致使合同无法继续履行的情况下，原告只能请求解除合同，且原告亦不存在应一次性支付购房余款的情形。综上所述，原告因其银行按揭申请不为银行接受致使合同无法继续履行而请求解除合同，应同样适用补充协议中第十九条B款第3项约定，即被告没收20000元购房定金。被告主张适用总房款20%违约金无任何事实和法律依据，请法庭依法驳回被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告李佳甜（作为乙方、买受人）与被告梅州富力房地产开发有限公司（作为甲方、出卖人）于2017年9月27日签订了一份《梅县富力城商品房认购书》，原告认购由被告开发的位于梅州市梅县******梅县富力城D区D栋502房，总价款为人民币1323563元，付款方式为商业按揭贷款，并在当天支付购房款定金20000元，双方约定首期于2017年10月7日前交付房款的30%，即383563元（已扣除定金），该认购书的第二项付款方式约定：乙方于2017年10月7日前申办按揭贷款，按揭额920000元，并约定所剩的按揭金额及年限、利率最终由银行确定为准，甲方不作任何保证和承诺，如乙方的申请未获银行批准，乙方应及时变更付款方式，否则甲方有权解除认购书，并不退还定金；第三项责任约定：若乙方签署的《商品房买卖合同》后的按揭申请不为银行接受，又不改变付款方式，则甲方有权对乙方作违约处理，并按《商品房买卖合同》有关条款执行。2017年9月30日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，对房产的信息、价款、付款方式、违约责任等进行了约定，其中对逾期付款的责任约定如下：（一）附件十一补充协议第一条：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费。如买受人逾期付款的，出卖人有权在买受人支付的款项中首先收取违约金，余款才作为房款或其他的应收款项收取。买受人对所欠的款项应当继续按约定向出卖人缴付。（二）附件十一补充协议第十三条：买受人因自身原因要求退房，或因买受人原因银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房款20%作为违约金并承担解除合同的所有费用。（三）附件十一补充协议第十九条第1点B款第（4）项：买受人须于2017年10月10日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币920000元。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2017年10月30日前一次性直接支付至预售款监管指定账户。（四）附件十一补充协议第十九条第3点：若买受人签署《商品房买卖合同（预售）》后的银行按揭申请不为银行接受，又不改变付款方式，则出卖人有权对买受人作违约处理，出卖人可单方解除合同并有权没收购房定金，其它已交的税费不予退还。2017年10月24日，原告向被告交付了剩余首付款383563元，被告开出该房款首付款403563元的发票（该发票注明“不征税”）。原告于2017年9月向中国农业银行股份有限公司梅州梅县支行申请920000元的住房贷款，该行根据原告提供的收入证明及流水测算，认为首付比例需为该房产总房价的四成，原告所有负债支出与收入之比不符合该行贷款规定，将该笔贷款申请作退件处理。后原告于2018年3月向中国银行梅州分行金融中心申请该笔住房贷款，该行审核材料后，认为原告客户收入较低，还款能力不足，无法满足该行贷款审批条件，将该笔贷款申请作退件处理。原告向上述两家银行申请贷款被拒后，未能支付剩余房款920000元。被告曾于2019年1月31日向原告发出《关于变更购房款之付款方式的通知》，函告原告需在收到该通知后七日内办理变更付款方式手续，并将购房余款总额920000元一次性支付至被告账户。被告还于2019年12月25日向原告发出律师函，要求原告收到该函30天内向被告一次性付清剩余购房款并按合同约定承担违约责任。原、被告沟通未果，原告遂于2020年1月向本院起诉，提出上述诉讼请求，被告则提出上述答辩意见。上述事实，有原、被告主体资料、《梅县富力城商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《广东增值税普通发票》、《关于变更购房款之付款方式的通知》、《律师函》、《情况说明》、《拒贷情况说明》及当事人陈述等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告李佳甜与被告梅州富力房地产开发有限公司所签订《梅县富力城商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》是双方自愿所签订的，无违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，本院应予以确认，双方均应按合同履行。该两份合同均约定原告采用首付三成、余款办理银行按揭的付款方式，这是双方的真实意思表示，原告依合同约定缴纳了首付三成款项403563元，先后向中国农业银行股份有限公司梅州梅县支行、中国银行梅州分行金融中心申请按揭贷款但均被拒绝，被告向原告发出《关于变更购房款之付款方式的通知》及《律师函》，要求原告以现金的方式支付余款920000元，因余款金额大，原告无法一次性支付，继续履行合同已无实现可能，原告提出解除《商品房买卖合同（预售）》的请求，本院予以支持。本案争议的焦点是解除《商品房买卖合同（预售）》时适用违约条款的问题。原告认为应适用《梅县富力城商品房认购书》的条款，约定如原告无法办理银行按揭，被告有权解除认购书并不退还定金；被告认为应适用《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十三条的条款，约定原告因自身原因要求退房，应向被告支付总房款20%的违约金。一、原告认为应适用《梅县富力城商品房认购书》的条款“银行按揭申请不为银行接受，又不改变付款方式，则出卖人有权对买受人作违约处理，出卖人可单方解除合同并有权没收购房定金，其它已交的税费不予退还”的问题。两家银行出具的说明可以看出，因原告银行流水不足造成其住房按揭申请未通过银行审批，该情形属于不可归责于原告的事由，并非原告的主观因素造成合同不能履行，且在不能办理银行按揭时，被告未能进一步协商余款的付款方式，而是要求原告一次性付清余款，显然该约定加重了购房人的付款义务。商品房买卖的特点之一是标的额巨大，当购房者选择以首付款与银行按揭贷款结合的付款方式时，如果按揭申请未获批准，一次性现金付清920000元不是普通老百姓能够承受的。二、被告提出应适用《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十三条的条款，约定原告因自身原因要求退房，应向被告支付总房款20%的违约金的问题。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十九条第1点B款第（4）项：买受人须于2017年10月10日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币920000元。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2017年10月30日前一次性直接支付至预售款监管指定账户。被告认为原告因自身原因无法办理银行按揭手续，且又不采用一次性现金支付给被告，属于原告“自身原因要求退房”，应适用第十三条的约定问题。《梅县富力城商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》均约定购房的付款方式为首付加银行按揭的方式。上述“如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2017年10月30日前一次性直接支付至预售款监管指定账户”系被告提供的格式合同约定的条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，原、被告双方后续签订的《商品房买卖合同（预售）》是由被告提供的格式合同，关于银行按揭付款方式的补充条款系格式条款，其中有关贷款申请未获批准应如何付款并未与购房人协商，而是以格式条款的方式要求强制一次性付款，被告未对该条款作任何加粗或变换字体等特别提示，也未举证证明其在订约时提请买受人予以充分注意的，该条款不能代表双方已就此形成合意。且要求原告一次性现金付款加重了原告的责任，被告作为专业从事房产开发与销售的企业，违反了格式条款供应方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，该违约条款对原告依法无效。综上，本院认为违约责任应采用《梅县富力城商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十九条第3点约定，原告未能办妥按揭手续，应承担定金不予退还的违约责任。被告要求原告承担总房款20%的违约责任的抗辩，本院不予采纳。被告应扣除定金20000元后，归还购房款383563元给原告。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、依法解除原告李佳甜与被告梅州富力房地产开发有限公司于2017年9月30日签订的《商品房买卖合同》；二、被告梅州富力房地产开发有限公司应归还购房款383563元给原告李佳甜，限于本判决生效之日起5日内付清；三、驳回原告李佳甜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16712元，减半收取8356元，由原告李佳甜负担414元，被告梅州富力房地产开发有限公司负担7942元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  肖锋二〇二〇年五月十三日书记员  张琳