河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初693号原告:柴微，女，1982年3月11日出生，汉族，住驻马店市驿城区。被告:李颖，男，1980年2月14日出生，汉族。住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人刘鹏飞、付洋威，河南华珠律师事务所律师。原告柴微诉被告李颖财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柴微，被告李颖的委托诉讼代理人付洋威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柴微诉称，其是香水湾小区5号楼独单元11层1006房间业主，被告系其正楼上邻居。2019年其将该房屋租赁给案外人邓李雪居住，2019年11月26日被告房屋漏水，将其房屋天花板、吊顶及邓李雪的床上用品衣服等物品被水浸泡，经原告向物业反应后调查是因为被告房屋违规装修封闭卫生间室内下水道及检查口导致下水管道中间检查口及管道接口渗水，从而导致其房屋受损以及租户财产受损。其多次与被告协商未果，请求判令：被告赔偿原告房屋维修费、损失费共计20000元。庭审中，原告变更诉讼请求为，评估屋内漏水损失5804元、租金损失7200元、物业费300元，床上用品500元，评估费3000元，共计16804元。被告李颖辩称，1、原、被告系楼上楼下关系，2019年10月，原告发现其屋顶漏水，原告找到被告，双方在被告屋内没有发现任何漏水，因无法确定何处漏水，被告于2019年10月30日通过张超向原告垫付5000元。2、2019年11月26日，为查找漏水点，被告与物业公司到屋内查找漏水点，发现是卫生间主管道连接部位不断往外渗水才造成楼下漏水，属于公共部分，并不是被告自己装修建设的部分。3、造成原告屋内漏水的原因是由于开发商建设后交由驻马店市昶远物业管理有限公司管理的公共下水道管道渗水造成的，并不是被告私有部分漏水造成的，被告并不是本案房屋漏水的侵权责任人，驻马店市昶远物业管理有限公司才是，应追加驻马店市昶远物业管理有限公司为本案共同被告。4、被告不是本案房屋漏水的侵权人，不应承担侵权责任，原告要求被告支付赔偿费用没有事实和法律依据，被告已垫付的5000元费用应由驻马店市昶远物业管理有限公司返还给被告。经审理查明，原告柴微系位于驻马店市文明大道与××大道交叉口西北角香水××小区××楼独单元第10层1006号房屋的业主。2019年6月13日，原告柴微和案外人邓李雪签订房屋租赁合同，主要内容为：“房屋租赁合同出租方（以下简称甲方）：柴微承租方（以下简称乙方）：邓李雪第一条：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于香水湾，共32层，第10层。第三条：租赁期限2019年6月13日至2020年6月13日止。第四条：该房屋租金为（人民币大写）壹仟贰佰元1200元整/月。第五条：乙方按年支付租金给甲方。甲方：柴微电话159××××2019年6月13日乙方：邓李雪电话183××××2019年6月13日。”2019年10月21日，原告的房屋发生漏水，经与被告协商，被告赔偿原告5000元。2019年11月26日，被告的卫生间又发生漏水，导致原告房屋天花板、吊顶、床上用品、衣物等物品被水浸泡，因协商赔偿无果原告诉至本院。2019年12月2日，驻马店市昶远物业管理有限公司小区管理处（香水湾小区物业管理处）出具证明一份，内容为：“证明兹有：香水湾小区5号楼11层西北户（业主李颖），于2019年11月26日晚21:20分左右室内漏水至5号楼10层西北户（业主柴微）。我物业办公室工程部接到10层业主报修电话后立即到场查看，并于2019年11月27日与11层西北户业主取得联系后派工程部李国凤到11层及10层现场查看情况。由于11层业主违规装修封闭卫生间室内下水管道及检查口，与11层业主协商打开其违规封闭的管道后确认系11层业主家中卫生间下水管道中间处检查口及管道接口处渗水至10层业主家中，并对10层业主造成损失。特此证明！附：现场漏水情况照片件附页香水湾小区物业管理处（加盖印章）2019年12月2日”。2020年3月30日，原告柴微申请对香水湾小区5号楼独单元11层1006房间的房屋漏水影响程度及经济损失数额进行鉴定、评估。本院委托驻马店振兴资产评估事务所进行评估，2020年4月17日，该所作出驻振评报字[2020]第76号资产评估报告书，评估意见为：香水湾小区5号楼独单元11层1006房间因漏水造成的财产损失为5804元，月租金损失900元。原告为此支出评估费3000元。庭审中，原告提交案外人邓李雪向原告出具收条一份，内容为：“收条因房屋漏水现象严重，影响居住，影响正常生活，租户邓李雪提出退房，今日退还邓李雪租金1200元×6个月=7200元，物业费300元，租房押金2000元，赔付床上用品500元，共计10000元整。邓李雪18338569939412827199411230525”。原告与案外人邓李雪微信聊天记录截图，内容为：“柴微：被子我也忘了上次给你多少钱了，这次姐姐对不住你了，就给你赔五百块钱吧，多了少了你也别吭声了。邓李雪：嗯行你上来吧，咱俩算算。柴微：恩恩好，上电梯呢。邓李雪：嗯行，房子刚开始得来的时候好好的，我也挺喜欢这个地方，现在弄得让人烦”。被告李颖对以上证据质证意见为：对漏水照片无异议，照片显示该漏水点位于卫生间主管道下水管，该管道属于全体业主公共部分，是开发商建设后交由物业管理的，证明本案的侵权人应为物业管理公司，被告不是侵权人；租赁合同真实性无异议，对收条及微信聊天转账记录有异议，被告不知情，不能确定原告是否退还，且本案房屋漏水修复只需10天左右，原告的租金损失也只能按照一个月计算，修复后原告是可以继续出租的，对于超出一个月之外的扩大损失部分应由原告自行承担；物业出具证明的真实性、合法性、关联性均有异议，该证明出具人盖章为小区管理处，并非法人公章，小区管理处既不具备自然人资格，也不具备法人资格，其不具有出具证明的身份、地位，且按照法律规定，出具证明的应由自然人签名，以便核实，该证明无自然人签字，不知是何人出具的，对证明的内容关于漏水位置被告是认可的，是属于物业管理的主下水道位置，该证明认为被告违规封闭管道不属实，被告装修后是经过物业验收合格的，物业验收合格后也退还了被告的装修押金，该证明内容能够说明本案的侵权人应该是驻马店市昶远物业管理有限公司，应由其承担赔偿责任。以上事实，有当事人的陈述、房屋受损照片、资产评估报告书等经庭审质证，据以认证。本院认为，原、被告系上下楼邻居关系，被告作为原告楼上业主对其卫生间的用水管道和防水处理负有管理维护的责任，但是，2019年10月21日，原告的房屋发生漏水，双方协商处理之后，又发生2019年11月26日的二次漏水，对此被告存在疏忽大意的过失，依法应对发生漏水造成的原告经济损失承担赔偿责任。被告主张发生漏水的是公共管道，应由物业公司承担责任，对此被告并未举证此次漏水物业公司存在过错，因此被告的主张无事实和法律依据，本院不予采纳。诉讼中原告柴微对其损失提出鉴定申请，本院委托驻马店振兴资产评估事务所进行评估，该所作出驻振评报字[2020]第76号资产评估报告书，评估意见为：香水湾小区5号楼独单元11层1006房间因漏水造成的财产损失为5804元，月租金损失900元，该鉴定程序合法鉴定机构具备相应的资质，因此对该鉴定意见本院予以采信。关于原告请求的房屋租金，原告主张因被告房屋漏水，造成其正在出租的房屋住户退租，造成租金损失7200元（1200元×6个月），对此本院认为，被告房屋漏水系原告房屋租户退租的直接原因，与造成原告租金损失之间有因果关系，因此被告应承担赔偿责任，但是原告申请鉴定的月租金为900元，应当以该鉴定意见计算租金损失，计算为5400元（900元×6个月），鉴定评估费3000元，也应当由被告承担。因造成租赁户床上用品受损，原告赔偿租赁户500元，该损失也应由被告承担。关于原告主张的物业费300元，物业费系业主享受物业服务管理的正常开支，该费用与漏水侵权无关联性，因此，该请求本院不予支持。以上原告损失共计14704元（5804元＋5400元＋3000元＋500元)，应由被告承担赔偿责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条（六）项，《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、限被告李颖于本判决生效后十日内赔偿原告柴微各项损失共计14704元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，评估费3000元，由被告李颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  夏雨人民陪审员  耿娜人民陪审员  刘香二〇二〇年五月二十二日书 记 员  吴晨