山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初1809号原告：徐梅梅，女，1982年1月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李潇，山东盈德律师事务所律师。委托诉讼代理人：马祥印，山东盈德律师事务所律师。被告：山东省城建工程集团公司，住所地济南市。法定代表人：刘俊福，总经理。委托诉讼代理人：田霖，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：崔书冰，男，该公司职工。原告徐梅梅与被告山东省城建工程集团公司（以下简称城建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐梅梅之委托诉讼代理人李潇，被告城建公司的委托诉讼代理人田霖、崔书冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐梅梅向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令城建公司向徐梅梅支付截止至2019年2月28日的延期交房违约金4万元（自2019年3月1日至实际交房之日止的违约金，参照同地段房屋租金标准计算）；2.本案的诉讼费由城建公司承担。庭审中，徐梅梅明确其第一项诉讼请求为：请求法院依法判令城建公司向徐梅梅支付自房屋买卖合同约定的交房日期的次日即2018年5月1日起至2019年12月25日的延期交房违约金46038.03元（自2019年12月26日起至实际交房之日止的违约金，参照同地段房屋租金标准计算）具体按照房地产咨询报告书中确定的起算点及租金标准计算。事实和理由：一、城建公司未按约定履行交房义务，应承担违约责任。徐梅梅于2016年11月30日与城建公司签订编号为***号的商品房买卖合同，约定徐梅梅购买位于腊山御园商品房一套，总金额1294260元。合同签订后，徐梅梅按照合同约定支付了首付款且办理了银行贷款。按合同约定，城建公司应于2018年4月30日前交房，但城建公司无故拖延至今仍未交房。城建公司的行为严重违反合同约定，侵害了徐梅梅的利益，故应承担违约责任。二、双方在合同中约定的延期交房违约金数额过低，且属于明显不平等的格式条款。1.根据双方商品房买卖合同第九条第2款约定：“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人一次性向买受人支付已交付房价款0.5%的违约金。”该违约金约定的数额明显过低且不合理。首先，该违约金属于延期交房违约金，是针对出卖方未按期交房的行为而规定的惩罚性条款，即出卖方延期的天数越多，承担的违约责任应当越大，而根据该条约定，无论出卖方延期交房多长时间，都只是一次性支付已支付房款0.5%的违约金，因此，该条约定失去了惩罚性的本意，其次，该条款约定的违约金比例过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，违约金约定过低应予以调整。2.该条款的规定属于开发商减轻自己责任的格式条款，根据双方合同第七条对于买受人逾期付款违约金的规定，城建公司对于徐梅梅逾期付款的违约金规定了日万分之四，而对于己方应承担责任的延期交房违约金却仅规定了一次性支付已支付房款0.5%，作为合同的制定方，该条款明显属于加重对方责任而减轻自己责任的格式条款。综上，城建公司不履行交房义务，导致徐梅梅无法按照约定使用房屋，特诉至贵院，望判如所请。城建公司辩称，一、城建公司未按合同约定时间交付房屋具有免责事由。根据城建公司与徐梅梅签订《商品房买卖合同》第八条之有关约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2．县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等，导致本项目不具备竣工交付条件、而导致开发建设工期延长的，出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任。自2015年以来，全国范围内对环保采取高压态势，济南市为配合创建全国文明城市和环保督查，根据《济南市重污染天气应急预案》〔济政办字(2016)27号〕2016.10.31发布，《济南市重污染天气应急预案》〔济政办字(2017)93号〕2017.12.19发布，以及《济南市重污染天气建筑施工应急响应专项实施方案》〔济建尘字（2018）1号〕，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室、市环保局应急管理处等部门，在2016年12月3日至2019年3月2日期间，共发布启动重污染天气I级应急响应1次，II级应急响应14次，Ⅲ级应急响应3次，IV级应急响应3次及重污染天气预警共计停工112天，实际导致停工并影响工期约336天。由于房地产开发和施工是一个系统工程，各阶段、各工序之间必须紧密配合，施工工人流动性强，一旦应急响应停工，将会产生连锁反应，导致工程进展受阻时间远超应急响应停工时间。二、《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金的约定，系合同双方当事人在平等自愿基础上做出的真实意思表示，约定违约金时是基于对将来可能发生的损失的一种预先估计，徐梅梅作为完全民事行为能力人，对于合同的内容以及相应的风险均应有充分的了解，本合同经主管部门登记备案，没有违反合同法等法律的禁止性规定，是合法有效的。合同本身是一个有机整体，不能单独割裂拿出具体的一句话来说明是否公平对等。三、双方签订的合同文本是济南市建委提供的示范文本，在此基础上填空生成，并非徐梅梅所称的格式合同，提供固定的合同文本并非城建公司主动追求的结果，而是政府部门的强制要求。徐梅梅诉称《商品房买卖合同》第九条第二款为格式条款应当无效无事实和法律依据。合同法第三十九条规定采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提醒对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第6条规定提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。《商品房买卖合同》附件五：合同补充协议第九条其他约定中第12条，买受人确认：在主合同及本补充协议签署前，出卖人已就主合同及本补充协议的全部条款，包括涉及免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，向买受人进行了充分说明与解释。城建公司作为合同一方当事人，已经在合同签署页以“特别提示”并用加粗字体明确合理方式提醒对方注意“请买受人在签字前详细阅读并充分理解主合同、附件及本补充协议内容。买受人一经签字即视为已充分知晓并理解了全部条款及内容的实质含义及其相应的法律后果。”以上条款内容，尽到了提醒告知和说明义务，该条款对当事人发生法律效力。综上，徐梅梅对我单位的诉讼请求于法无据，于理不合。恳请人民法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人没有争议的事实，本院认定如下：2016年11月30日，徐梅梅作为买受人与出卖人城建公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定徐梅梅购买城建公司开发的腊山御园二期***商品房一套，建筑面积共196.1平方米。合同中关于计价方式及价款约定按建筑面积计算，单价为每平方米6600元，总金额1294260元。关于付款方式及期限，合同第六条约定，买受人于本合同签署的同时支付首付款人民币394260元，剩余购房款人民币900000元通过金融机构贷款或住房公积金管理中心（以下统称贷款机构）贷款的方式予以支付……贷款机构在本合同签订之日起30天内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户，否则更改付款方式为一次性付款，且在30日内付清房款。关于买受人逾期付款的违约责任，合同第七条约定，……逾期超过30日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金……。关于交付期限合同第八条约定，出卖人应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等，导致本项目不具备竣工交付条件、而导致开发建设工期延长的，出卖人交付房屋，可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任。3.本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为。4.交房期限届满，买受人根据本合同约定，应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，该顺延期限不视为交付逾期。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.……；2.（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人一次性向买受人支付已交付房价款0.5%的违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。城建公司还与徐梅梅签订了附件五：合同补充协议，就合同价款及付款、解除合同、退房，付款日期的确认、房产交付、合同登记备案、预告登记及权属登记等事项进行了约定。徐梅梅分别于2016年8月7日、26日，10月26日向城建公司支付房款共计394260元，城建公司于2017年2月28日出具收据收到徐梅梅从齐鲁银行办理的900000元房屋贷款。城建公司主张徐梅梅逾期支付上述购房款，截止本案法庭辩论终结，城建公司未按照合同约定向徐梅梅交付上述商品房。徐梅梅申请对案涉房屋自2018年5月1日起至本案起诉之日止的租金价格进行评估，本院依法委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司进行评估，山东舜华房地产评估造价咨询有限公司作出鲁舜鉴字【2020】第4052号《房地产咨询报告书》，其中房屋租金总价价值计算结果为：案涉房屋自2018年5月1日至2019年12月25日市场租金总价为46038.03元。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：城建公司提交《济南市重污染天气应急预案》《济南市重污染天气建筑施工应急响应专项实施方案》《关于启动重污染天气IV级应急响应的通知》等文件及通知、监理部门出具的工程暂停令、监理工程师安全通知单，拟证明因响应政府相关部门发布的环保等方面文件的要求，案涉房地产开发项目工程停工，影响工期，因此导致逾期交房，属于合同约定的交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交房违约责任的情形，其逾期交房具有免责事由。徐梅梅不予认可。对此本院认为城建公司提交的上述证据仅能证明监理单位根据相应的政策规定下发了暂停施工的通知，不能证明施工单位根据监理单位的通知进行了实际停工，亦不能证明施工单位实际停工的时间，无法证明其逾期交房属于合同中约定的因政府相关部门的行政措施导致工期延长交房期限可据实顺延而不承担违约责任的情形。所以对于城建公司提交的上述证据，本院不予采信，对其主张的逾期交房具有免责事由的事实，本院不予认定。本院认为，徐梅梅与城建公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及附件均合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，徐梅梅的合同义务是按约定时间和数额向城建公司交纳购房款项，城建公司的合同义务则是按约定时间和标准向徐梅梅交付商品房及协助办理房屋权属的登记。但城建公司未按合同约定的交房时间将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付，已构成违约。虽然城建公司主张其未按照约定时间交付房屋具有免责事由，但其提交的证据不足以证明其主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”城建公司应承担举证不能的法律后果，本院认定城建公司逾期交房不具有免责事由，其应当承担逾期交房的违约责任。此外，虽然城建公司主张徐梅梅存在逾期付款的情况，但因双方签订的合同中约定由贷款机构在合同签订之日起30天内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户而不是由徐梅梅直接向城建公司支付按揭贷款，而城建公司并未提交证据证明贷款机构逾期向其划付按揭贷款系因徐梅梅的原因所致，且截至商品房买卖合同约定的交房日之前，徐梅梅已支付完全部购房款，城建公司亦不能以徐梅梅逾期付款为由主张免除其逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的数额，徐梅梅主张双方签订的商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金低于城建公司逾期交房给其造成的损失，要求以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，双方签订的商品房买卖合同约定城建公司逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人一次性向买受人支付已交付房价款0.5%的违约金。徐梅梅主张约定的逾期交房违约金低于城建公司逾期交房给其造成的损失，要求增加违约金，并申请评估机构对案涉房屋逾期交房期间的租金价值进行评估，以此标准作为其租金损失，并主张以此租金损失确定违约金数额，徐梅梅的该主张，符合上述法律规定，本院予以支持。但徐梅梅主张的自2019年12月26日起至实际交房之日止的违约金，因无具体的租金价值作为计算标准，本院不予支持，其可以另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告山东省城建工程集团公司于本判决生效之日起十日内向原告徐梅梅支付自2018年5月1日起至2019年12月25日止的逾期交房违约金46038.03元;二、驳回原告徐梅梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，减半收取计475元，由被告山东省城建工程集团公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 刘莹莹二〇二〇年五月十八日法官助理 赵洪彬书 记 员 史晓云