广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0109民初553号 原告：卢彩冼，女，壮族，1982年12月3日出生，户籍所在地广西田阳县。 委托诉讼代理人：韦智文、简琳静，广西桂三力律师事务所律师。 被告：广西恒铁房地产有限公司，住所地南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场20栋一层，统一社会信用代码914501005718040108。 法定代表人：余则钗，职务：公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋利娜，女，该公司员工。 原告卢彩冼与被告广西恒铁房地产有限公司（以下简称恒铁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理后，依法适用小额速裁程序，于2020年3月26日、5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人简琳静、被告的委托诉讼代理人蒋利娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期申请办理不动产统一登记违约金12140元（违约金计算：每日20元，自2017年11月20日至2019年7月20日，逾期607日，违约金为12140元。以后的违约金按每日20元，计至被告向原告交付位于南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场XXX号商品房不动产权证之日止）；二、判令被告自本案判决生效之日起30日内为原告申请办理位于南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场XXX号商品房的不动产统一登记，并在不动产权证书办结时即将该证书交付给原告；三、请求确认原告与被告签订的《补充协议》的第二条款无效，并向原告返还差价款和返还产权代办费；四、本案受理费由被告承担。 事实和理由：原告购买被告开发的瀚林时代广场商品房一套，被告未能按合同约定为原告办理不动产权证，并胁迫原告签订《补充协议》，被告应向原告支付逾期办证违约金。另外，《补充协议》第二条系格式条款，免除了被告的违约责任，应认定无效。 恒铁公司辩称：一、原告违规装修，无法通过规划验收，且未按时提交契税完税发票，导致办理不动产权证延迟，责任在于原告一方；二、根据商品房买卖合同第六条、附件六补充协议第15条的约定，房屋具备办理不动产权证的条件后，在买受人付清面积差异款前，出卖人有权暂不予办理不动产权证，且不视为出卖人违约。三、原告主张的违约金总额超出合同约定，要求调高违约金数额没有事实和法律依据；四、涉案房屋所在住宅楼存在违建行为，被告被主管行政部门处罚，被告缴纳了罚款后，涉案房屋已经通过规划验收；五、《补充协议》第二条并未免除被告的办证义务，也没有排除原告的权利，是双方平等协商的结果，不属于格式条款，合法有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦依职权调取了相关证据并组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2014年5月10日，原、被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号XXX），约定：原告购买被告开发的位于南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场XXX号商品房，房屋价款为699620元；该商品房属预售房，按套内建筑面积计价。；该商品房实测计价套内建筑面积与合同约定计价套内建筑面积的差异比绝对值在1%以内（含1%）合同约定的房屋单价不变，据实结算房款总金额，多退少补；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告已经按合同约定向被告足额支付购房款，并支付办证费用420元。 二、2018年1月29日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对被告作出《行政处罚决定书》（西综执规监决字[2018]G003号），认为被告在建设瀚林时代广场项目时，未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定进行建设：其中"18、19号住宅楼"部分户型的阳台利用结构梁间的镂空处进行扩建；飘窗及飘窗侧面的空调板调整为室内空间；住宅楼二层的架空绿化未按已批施工图要求进行建设；建筑平面位置有偏移；顶层与闷顶之间的楼板未按施工图建设，导致顶层建筑层高大于4.4米，且住户已按两层进行改造使用；顶层住户将造型使用的塔楼空间改造为使用空间；部分户型的观景阳台进深尺寸扩大，并将观景阳台改为房间；部分阳台外侧增设空调板或擅自扩大空调板的尺寸；屋面增设太阳能设施钢架，以上超建的建筑面积共计2164.5平方米。瀚林时代广场的其他住宅楼亦存在类似违建行为。基于以上事实，决定对其罚款3985009.1元，并责令被告对部分问题进行整改，涉及行政许可部分依法另行申报。被告于2018年1月30日缴纳上述罚款3985009.1元。被告于2018年4月8日取得了瀚林时代广场18号住宅楼的《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》；于2018年9月29日取得了18号住宅楼的《商品房现售备案证明》（不含超建部分及作为物业管理用房的18号楼19号楼一层102、103、104号商铺及18号楼19号楼一层105号商铺）。 三、2019年9月9日，原告与被告签订一份《补充协议》，该协议第二条约定：“。标的房屋实测面积与合同约定面积产生变动，故关于原合同“房屋所有权登记的约定”双方一致同意变更为：被告应在签订本协议起100日内，收集办理房屋所有权登记所需的完整材料，并在约定的该期限内向房屋登记机构申请办理标的房屋的不动产权证。被告取得房屋登记机构出具的标的房屋办理所有权登记的回执的，视为被告已经履行原合同约定的办证义务，原告无权再向被告主张违约责任。” 四、2019年9月10日，被告为原告申请办理不动产权证。 本院认为：原、被告之间签订的《南宁市商品房买卖合同》《补充协议》均为双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告诉称《补充协议》系受胁迫而签订，未能举证证明，本院不予采纳。 关于《补充协议》第二条是否有效的问题。原、被告签订的《补充协议》虽由被告事先拟定，但经双方签字、盖章后，就成为双方当事人一致的意思表示，合同即告成立。格式合同的条款只在存在合同法第五十二条、五十三条规定的无效情形时，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，才能被宣告无效。经审查，该条款并不存在前述情形，故原告要求宣告该条款无效于法无据，本院不予支持。 关于被告是否应承担逾期办证违约责任的问题。如上述，双方签订的《补充协议》合法有效，双方当事人均应恪守履行。被告已在协议约定的期限内为原告申请办理不动产权证，履行了约定的义务，原告无权再向其主张违约责任，故原告要求被告支付逾期办证的违约金于法无据，本院不予支持。 关于办理不动产权证的问题。原告诉请中要求被告自本案判决生效之日起30日内为原告申请办理涉案房屋的不动产统一登记，并在不动产权证书办结时即将该证书交付给原告。本案中，原、被告双方已于2019年9月9日签订了《补充协议》，被告于2019年9月10日为原告申请办理不动产权证。被告已在约定期限内履行了办证的义务，故原告要求被告办理涉案房屋的不动产统一登记的诉请，本院不予支持。 关于房屋差异款、办证费的退还问题。原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》约定：“商品房实测计价套内建筑面积与合同约定计价套内建筑面积的差异比绝对值在1%以内（含1%），合同约定的房屋单价不变，据实结算房款总金额，多退少补”。原告要求被告退还差价款,但未举证证明其已向被告补交房屋面积差价款，也未举证证明被告收取的办证费系不合理收费，故其要求退还房屋差价款、办证费的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下： 驳回原告卢彩冼的诉讼请求。 案件受理费52元，由原告卢彩冼负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 郭敏东 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 潘柳霞 书 记 员 巫宇薇