上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初2704号原告(反诉被告)：田龙飞，男，1992年10月7日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：高靖靖，上海市经纬律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海复客北翼信息科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：顾少杰，董事长。委托诉讼代理人：戴伟文，上海普盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆重隆，上海普盛律师事务所律师。原告(反诉被告)田龙飞与被告(反诉原告)上海复客北翼信息科技有限公司(以下简称“复客北翼公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)田龙飞及其委托诉讼代理人高靖靖，被告(反诉原告)复客北翼公司的委托诉讼代理人戴伟文、陆重隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田龙飞向本院提出诉讼请求：判令复客北翼公司返还租赁保证金人民币78,705元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2018年6月11日，双方签订《复客北翼创享中心场地租赁合同》，约定由田龙飞承租宝山区逸仙路XXX号复客北翼创享中1幢302室房屋(以下简称“系争房屋”)，月租金22,995元。2019年7月8日，田龙飞因消防问题被投诉，并被责令整改或关停。期间，田龙飞与复客北翼公司协商由田龙飞转租以减少损失。此后，田龙飞找到几家意向下家，但复客北翼公司均不同意其入驻，最终双方协商解除了租赁合同。因复客北翼公司至今未退还租赁保证金，故田龙飞提出诉请如上。复客北翼公司反诉并辩称，不同意田龙飞的诉讼请求，田龙飞提前解除合同构成违约，复客北翼公司有权没收租赁保证金。田龙飞返还房屋时未将房屋恢复原状，复客北翼公司给予下一家承租户一个月的免租期，产生损失。此外，因田龙飞提前解除合同，其应支付房屋装修免租期的租金，故反诉要求：1、判令田龙飞支付的租赁保证金78,705元不予退还；2、判令田龙飞支付违约金22,995元；3、判令田龙飞支付免租期租金45,990元。田龙飞针对反诉辩称，不同意全部反诉请求，解除合同是征得复客北翼公司同意的，并非田龙飞擅自退租，复客北翼公司无权没收租赁保证金，其要求田龙飞支付违约金及免租期租金也没有依据。本院经审理认定事实如下：2018年6月11日，复客北翼公司(甲方)与田龙飞(乙方)签订《复客北翼创享中心场地租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁面积270平方米；房屋租赁期60个月，自2018年6月15日起至2023年6月14日止；其中装修免租期2个月，自2018年6月15日至2018年8月14日止；正式计租日为2018年6月15日起；2018年8月15日至2020年6月14日，每月租金22,995元；乙方每三个月支付一次租金和物业管理费，乙方租赁该房屋每三月租金及每三个月物业费合计78,705元，先支付后使用；本合同租赁保证金为3个月租金及物业费合计78,705元。合同第15.1条约定，非本合同约定情形，未事先征得对方的同意，任何一方不得擅自解除或提前终止本合同，除非发生本合同项下约定的解除条款的情况，否则应向守约方赔偿相当于违约行为发生时3个月租金的违约金。第15.5条约定，如果本合同解除或者终止的，乙方应自收到甲方书面通知后10日内搬离租赁房屋并撤出其所有动产，所有装饰装潢且恢复原状，并办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。第16.2.1条约定，合同履行期内，乙方有下列行为之一的，甲方除有权终止合同外，有权没收乙方已交付的租赁保证金：……租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的。上述合同签订后，复客北翼公司按约交付了房屋。田龙飞支付租金、物业费至2019年8月14日，另支付租赁保证金78,705元，并将系争房屋用于经营健身房。另查明，2019年5月8日，田龙飞微信联系复客北翼公司员工汪莉，表示健身房可能要关掉不做了，一直赔钱，因押金还有几个月，在撑一撑，有起色就继续付租金。汪莉回复称，按照公司要求押金不能抵扣租金，如果提前退租，给个大概时间，超过一个月没付租金，要出滞纳金通知，如果不做了计划看看物品陆续搬一搬，或者可以找人转让下，只要别人能接手，承接田龙飞的合同，保证合同租金连续，可以去给田龙飞申请退换部分押金。2019年8月13日，田龙飞与汪莉签订《退租协议》，约定，田家班健身工作室(直接签约人田龙飞)于2019年6月25日向甲方复客北翼公司提出口头退租申请，现考虑贵司经营等多方面因素，现就退租事宜与我司达成以下几项协议：1、贵司如确认退场后，我司将给予一个月免租期，具体时限为30天；2、在未出租期间同意贵司与其他企业对外拓展，但新入驻企业须经过我司确认后，且合同保证与原来田家班合同时间连续性相吻合，我司将不承担任何除免除租期以外的费用；3、贵司与其他企业签订的合同中关于“排他”等条款，申明作废，我司将重新引入其他健身工作品牌作为项目配套。再查明，2019年9月2日，复客北翼公司与案外人芮某某签订《复客中国复客北翼创享中心房屋租赁合同》，约定由芮某某承租殷高路XXX号XXX室房屋，租期自2019年9月1日至2025年8月31日，其中装修免租期为50天，正式计租日期为2019年10月20日，每月租金23,080.17元。复客北翼公司另向本院提供上海市公安局宝山分局高境派出所出具的证明，证明原逸仙路XXX号、现高逸路XXX-XXX号、殷高路XXX号临1-7的门牌为同一地址。审理中，田龙飞及复客北翼公司一致确认双方租赁合同已经解除，房屋也已于2019年8月中旬返还，本案中不需要处理合同解除及房屋返还问题。田龙飞同时确认芮某某承租的房屋就是其原先承租的系争房屋，房屋门牌号后期从302室改成了305室。本院认为，田龙飞与复客北翼公司就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。根据庭审查明的事实可以认定，双方租赁合同提前解除系因田龙飞经营状况不佳单方要求退租导致。田龙飞依据2019年8月13日签订的退租协议，主张合同解除系双方协商一致的结果，并据此要求复客北翼公司退还租赁保证金。本院认为，该退租协议中并未明确双方租赁合同已解除，也未有复客北翼公司同意返还租赁保证金等相关内容。即便田龙飞要求提前退租，复客北翼公司予以同意，也并不表示其放弃追究田龙飞单方解除合同的违约责任，而田龙飞也未能提供充分证据证明复客北翼公司曾有过此类意思表示。田龙飞单方提前解除合同构成违约，复客北翼公司据此要求没收租赁保证金，相关反诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持。田龙飞要求复客北翼公司退还租赁保证金，本院不予支持。复客北翼公司已于2019年8月中旬收回房屋并另行出租，其以田龙飞未将房屋恢复原状为由，主张违约金22,995元，相关反诉请求于法无据，本院不予支持。复客北翼公司要求田龙飞支付免租期租金45,990元，缺乏合同依据，且本院已经判令租赁保证金不予退还，而复客北翼公司也于2019年9月1日即将房屋另行出租，该租赁保证金已经可以弥补复客北翼公司的相关损失，故对于该项反诉请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)田龙飞支付的租赁保证金78,705元，由被告(反诉原告)上海复客北翼信息科技有限公司没收，不予退还；二、驳回原告(反诉被告)田龙飞的全部诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)上海复客北翼信息科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取883.50元，由原告(反诉被告)田龙飞负担；反诉案件受理费762元，由被告(反诉原告)上海复客北翼信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕二〇二〇年五月二十八日法官助理 张雨柏书 记 员 戴剑英附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。