北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初28628号原告：北京龙湖物业服务有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇张家庄村张家庄路32号，统一社会信用代码91110113795146184N。法定代表人：宋彦，总经理。委托诉讼代理人：邹家杰，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：韩明彦，女，1968年10月2日出生，蒙古族，户籍地杭州市西湖区，现住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：申爱山，北京市高朋律师事务所律师。原告北京龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）与被告韩明彦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员石帅独任审判，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙湖物业公司之委托诉讼代理人邹家杰、被告韩明彦及其委托诉讼代理人申爱山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙湖物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付原告2011年5月1日至2020年6月30日期间的物业服务费171617．6元；2．判令被告给付原告2011年5月1日至2019年9月30日延迟支付物业费的违约金212461．02元；3．诉讼费由被告负担。事实与理由：被告购买位于北京市顺义区“滟澜山”项目×××房屋，根据该预售合同关于“前期物业服务”的约定及原告与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》等相关协议，由原告为被告等业主提供物业管理服务工作。原告依法依约提供了相应的物业服务工作，但是被告至今仍未向原告支付2011年5月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。期间经原告多次催讨，被告仍不履行合同义务，拒绝支付物业服务费。故诉至法院，请求依法判决。被告韩明彦辩称：涉诉房屋登记在其自身名下，其于2011年5月26日收房，收房时交了3个月的物业费，之后未再向原告交纳物业费用。因涉诉房屋有质量问题，其多次向物业公司反映后均未解决，至今不能正常居住。北京龙湖置业有限公司（以下简称龙湖置业公司）与龙湖物业公司协商一致，达成备忘录决定不再向其收取物业费，该物业费由龙湖置业公司代为缴纳。龙湖物业公司从未向其主张过物业服务费，法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算，龙湖物业公司提交的证据表明其公司已不再向被告收取物业费，负责被告房产的物业管家亦出具证明自2015年起龙湖物业公司从未向被告催收过物业费，另根据涉诉备忘录载明内容，龙湖置业公司已支付被告涉诉房屋2012年12月31日之前的物业费用，故龙湖物业公司主张2016年之前的费用已经超过诉讼时效，法院不应支持该请求。龙湖物业公司的服务存在瑕疵，绿化、维修、漏水、停车位被占用、空调破损、私自更换电表等问题一直没有有效解决，已构成严重违约，应承担违约责任，依法应酌减物业费。其没有交纳物业费是因为龙湖置业公司与龙湖物业公司已经达成协议不再向被告收取物业费，所以其没有主观上恶意拖欠物业费的行为，故本案不存在违约金问题。请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：涉诉的北京市顺义区×××房屋登记在韩明彦名下，该房屋建筑面积为222．88平方米。2007年11月22日，龙湖置业公司与韩明彦签订北京市商品房预售合同，约定：龙湖置业公司依法选聘的物业管理企业为龙湖物业公司；前期物业管理期间，物业服务费价格为7元/月·平方米（建筑面积），地上停车管理费免费，地下停车管理费免费；物业服务费按照季收取，买受人应当分别在每年的3月25日前、6月25日前、9月25日前和12月25日前缴费；附件7载明，买受人缴费时间，自正式收楼通知所明示之收楼日期起缴纳本季度的物业管理费，此后，买受人应当分别在每年的3月25日前、6月25日前、9月25日前和12月25日前缴纳下一季度的物业管理服务费；因买受人原因未能按期办理龙湖·×××收楼入住手续而造成房屋空置，仍然按照建筑面积每月每平方米7元补缴物业管理费；附件8载明，买受人所购商品房附带赠送地下停车位2个。上述合同签订后，韩明彦于2011年5月26日收房。龙湖物业公司为证实其公司一直向被告主张物业费收取事宜，提交欠费催缴通知单等证据证实，并称其公司在2015年之后未再通过邮寄通知单方式催收物业费用，但原告的职工以电话、口头等方式向被告催收物业费，韩明彦不认可原告所述及证明目的，称其从未收到过催缴通知单，2015年之后原告亦从未向其催收过物业费用，其有物业公司经理、管家的联系方式，且其管家曹某亦能证实，原告从未向被告催收过物业费用。龙湖物业公司提交的欠费催缴通知单显示其公司催缴的物业费用最晚日期为2015年3月31日，落款日期为2014年12月25日，邮寄日期为2014年12月27日。韩明彦提交协调单、维修施工方案、证人证言、分户验收表、交接记录、入住通知书、照片、备忘录等证据，证实因涉诉房屋存在质量问题，其曾与龙湖置业公司协商，龙湖置业公司同意负担涉诉房屋2012年12月31日之前的物业费，且原告提供的物业服务有瑕疵，应酌减物业费用，证人曹某的证人证言明确载明原告自2014年至2018年从未向被告通知或催收过物业费用，龙湖物业公司认可其公司已收到龙湖置业公司垫付的2009年6月至2011年4月30日期间的物业费用35883．68元，但称涉诉房屋的质量问题与其公司无关，被告应另行解决，对车位的照片认可，但不认可关联性，车位为赠送，不属于物业管理范围。审理中，龙湖物业公司明确其公司就被告涉诉房屋欠缴物业费事宜一直在与被告沟通，但起诉至法院为第一次，具体起诉时间为2019年3月左右，被告称原告在2013年、2014年主张过权利，但在2014年圣诞节其去交纳物业费时，原告明确表示不再收取被告的物业费。上述事实，有双方当事人陈述、商品房预售合同、交付清单、面积实测协议、协调单、维修施工方案、证人证言、分户验收表、交接记录、入住通知书、照片、备忘录、不动产权证书、催缴通知单等证据在案佐证。本院认为：涉诉房屋由龙湖物业公司提供物业服务，韩明彦作为该房屋业主，在其接受物业服务期间，应负有向龙湖物业公司交纳物业服务费的义务。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。综合本案双方提交的证据及当庭陈述，本院认定龙湖物业公司主张的2011年5月1日至2016年3月31日期间的物业费已经超过诉讼时效，本院不予支持，被告应交纳2016年4月1日至2020年6月30日期间的物业费，具体数额，本院核算。对于涉诉的两份备忘录，不论备忘录是否真实、有效，抑或是否予以实际履行，均不影响被告应交纳上述期间的物业费。对于原告请求被告迟延支付物业服务费的违约金，结合相关证据，被告并非恶意欠费，不予支持。被告韩明彦关于绿化、停车、维修等服务存在瑕疵，应当依法减收物业服务费的意见，不予采纳。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，建议龙湖物业公司进一步增强服务意识，提高服务质量，加强与业主的沟通，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，双方形成良性循环。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告韩明彦给付原告北京龙湖物业服务有限公司2016年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费79568．16元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告韩明彦未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7061元（原告北京龙湖物业服务有限公司已预交），由原告北京龙湖物业服务有限公司负担5271元（已交纳），由被告韩明彦负担1790元，于本判决生效之日起七日内给付原告北京龙湖物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  石 帅二〇二〇年五月二十一日法官助理  于燕燕书 记 员  尹彤馨