北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初37403号原告（反诉被告）：北京金时万丰装饰有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇皇家新村玉河区xx号。法定代表人：刘茵，执行董事。委托诉讼代理人：曹胜任，北京银隅律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京众诚伟业企业管理服务有限公司，住所地北京市通州区翠景北里xx号楼xx室。法定代表人：李荣鑫，总经理。委托诉讼代理人：李振杰，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘东刚，北京市明宪律师事务所律师。原告北京金时万丰装饰有限公司（以下简称金时万丰公司）与被告北京众诚伟业企业管理服务有限公司（以下简称众诚伟业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金时万丰公司的法定代表人刘茵、原告（反诉被告）金时万丰公司的委托诉讼代理人曹胜任、被告（反诉原告）众诚伟业公司的委托诉讼代理人李振杰与刘东刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金时万丰公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令原被告签订的《厂房、楼房租赁合同》及三份补充协议于2019年11月23日解除；2.请求被告支付截止到2019年11月23日的租金1022219.5元，并支付违约金（以1022219.5元为基数，自2019年5月1日至付清之日，按照贷款利率4倍计算）；3.由被告承担本案的诉讼费用。若《厂房、楼房租赁合同》及三份补充协议被认定为无效，那么我方要求被告支付占有使用费，违约金我方就不再主张了。事实与理由：2017年7月6日，原被告签订《厂房、楼房租赁合同》，2018年2月1日，双方签订了《补充协议》（合同编号xx）。原告将位于通州区于家务乡渠头村东伯德路南侧厂房（一期：厂房8465.3平方米、楼房宿舍784.647平方米、办公区域2709.931平方米；二期：楼房宿舍343.569平方米、办公区域402.894平方米）出租给被告。租赁期限为6年，自2017年8月1日至2023年7月30日。2019年5月1日至2019年7月31日，被告已经拖欠租金621332元。截止起诉之日，被告尚欠租金885163.5元及违约金。经原告多次催要，被告仍拒绝支付。原告为维护自己的合法权益特向法院提起诉讼，请法院查明事实，维护合法权益。众诚伟业公司辩称，一、根据约定和法律规定，原告不具有合同解除权，其解除合同的实际行为是违法的。理由为租赁合同第7条第2项约定，租金按季度支付方式，支付时间我方应该从起租之日起提前30日支付原告第一期租赁费，以后每三个月到期前30日付下期租金，但是在租赁合同签订后双方从一开始就没有按照上述约定的支付，实际没有按照约定的支付方式和支付时间履行合同。原告两年来也未提出任何异议，应当视为已经变更合同约定，且合同第10条第1项规定，原告未按照合同约定履行通知义务，直接于2019年8月1日通知我方解除合同，同时直接向我方的下游客户收取租金。二、我方在租赁合同签订后投入了大量人力物力财力，原告违法解除合同的行为已经造成了我方巨大的经济损失。三、原告没有向我方交付全部租赁物，其中一楼展示大厅659.904平方米一直由原告自己使用，其租金应当相应扣除。四、租金标准经过双方协商，原告也同意自2018年11月开始按照205万一年收取租金。众诚伟业公司向本院提出反诉请求：请求原告赔偿我方损失包括装饰、改造租赁物的费用、租赁物必要的管理费用、引进客户中介费用、客户倒库搬迁产生的费用、丧失客户以及完全丧失与客户订约的损失，共计3358259.85元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，原告存在以下过错：一、签订合同时，原告明知该租赁物没有合法的建设工程规划许可证等合法手续，仍然采取欺骗的手段，诱使被告签订长达六年的租赁合同。二、本案所涉租赁物已经被（2017）京0112民初3840号判决书确认为无法继续使用，原告未向我方做出任何说明，导致我方损失进一步扩大。三、2019年8月1日，原告在没有与我方任何协商的情况下，直接从我方的下游客户收取租金，抢走我方辛苦引进的客户，并擅自将所有经济利益据为己有。在本案中，原告并没有将展厅面积的一半交付我方使用，不能计算占有使用费。且原告交付的租赁物，我方也没有全部使用，没有使用的部分不能计算在内，应该按照我方及下游客户实际使用的面积计算占有使用费。最后，对方无权直接向我方的下游客户收取费用，因此产生的费用差价也应当属于我方，不能属于原告。关于我方损失的范围，包括装修、改造租赁物付出的费用（我方有施工合同、收据和工程预算）993466.4元，折算到四年为662310.93元，租赁物必要的管理费用损失361384.92元、引进客户的中介费用损失123347元、客户倒库搬迁产生的费用损失126728元、丧失客户以及完全丧失与客户订约机会的损失2084489元，共计3358259.85元。从本案的查明事实看，两年来，原告已经从我方收取高额的租金400多万元，从租金中获利巨大。而我方收取下游客户的租金仅为296万元，净亏损100多万元，这还不包括为了经营库房而投入的工程装修款、施工款、管理费用、中介费用等，本案租赁费用和利益已经在双方之间形成严重的不公正分配，原告只享有利益，而我方只承担亏损和不利后果。而且，正当市场培育向好的方向发展之时，原告直接强行将我方的客户抢走收取租金，明显是让别人种树，自己摘取树上的果实，这种损人利己的行为应当坚决制止。金时万丰公司对众诚伟业公司的反诉辩称，不同意众诚伟业公司的所有诉讼请求。对方的诉讼请求没有合同依据、法律依据和事实依据。我方与众诚伟业公司解除合同不适用《厂房、楼房租赁合同》第十条第（一）款的约定，该约定的前提是众诚伟业公司不存在拖欠租赁费。我方不存在任何违约行为。众诚伟业公司对于涉案房屋的情况完全了解，对租赁范围一直未提出异议，我方不存在行为违法和合同违约的情形。众诚伟业公司一直存在严重的违约行为，根本不存在实际履行改变合同的约定。众诚伟业公司的实际损失并不存在，其要求的赔偿主张没有法律依据与事实依据。《厂房、楼房租赁合同》约定，众诚伟业应当合理使用并爱护厂房内的附属设施，因使用不当或者没有合理使用，致使该厂房附属设施损坏或发生故障的，费用由众诚伟业公司承担。因此，众诚伟业公司要求扣减房屋使用费的请求，没有合同依据。经审理查明，2017年7月6日，金时万丰公司（作为甲方、出租人）与众诚伟业公司（作为乙方、承租人）签订《厂房、楼房租赁合同》，约定甲方向乙方提供厂房车间及楼房供乙方从事库房租赁、仓储、商贸经营事项。其中第一条约定了基本情况：该厂房属于钢架设计，楼房属于钢混建筑结构。出租一期厂房8465.3平方米、楼房宿舍784.647平方米、办公区域2709.931平方米（详见平面图）；出租二期楼房宿舍343.569平方米、办公区域402.894平方米。合同期内使用权归乙方所有，并授权乙方对厂房、场地有转租权（由双方实地测量并绘制平面图，平方米（附件）作为合同必不可少的附件）。地址位于通州区于家务渠头村东柏德路南侧。第二条权属状况，（一）乙方对租赁房屋的现状及权属已有充分了解，自愿承租该房屋；（二）甲方承诺在双方合同期间内，乙方若需要在甲方厂区空地上加盖库房须征得甲方同意，加盖的物权归乙方所有。合同第四条约定，厂房维修、维护由乙方负责，费用乙方承担。合同第六条约定，租赁期限为2017年8月1日至2023年7月30日止。乙方租赁的厂房及配套房屋租金自签订合同之日起，第三年第四年在第二年的基础上递增8%，第五年在第四年的基础上递增5%，第六年在第五年的基础上递增5%。合同第七条约定租赁费用金额及付款时间方式。其中第一年和第二年租赁面积及租赁费用。详细约定了租赁的标的物包括两期，其中位置为车间、办公、宿舍，并约定了不同位置单价及月租金、季租金与年租金。其中一期为起租面积及租金。二期租金从甲方将标的物交给乙方使用时起收取。约定的第一年第二年的租金，以后每年租金按照递增和面积另行计算。租赁费支付时间及方式。付款方式：租金按季度支付，支付时间：乙方应从起租日提前30日交付甲方的第一期租赁费，以后每3个月到期提前30日付下期租金。该租金不含税金，不开发票。合同第八条约定，甲方应提供完备的用水用电相关配套设施，乙方生产、生活使用所产生的相关的费用由乙方承担。物业管理费用由乙方承担。合同还约定了甲乙双方的权利、责任与义务，合同解除及违约责任，不可抗力、合同争议的解决办法、其他约定等事项。2017年7月，金时万丰公司（作为甲方）与众诚伟业公司（作为乙方）签订《补充协议》，约定租赁期间，乙方应合理使用并爱护厂房、办公楼、宿舍及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房、办公楼、宿舍及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。装修条款中约定，装修、改建增加的附属物产权归甲方所有，乙方无权对该主张权利或要求甲方予以补贴。甲方的签字日期为2017年7月18日，乙方的签字日期为2017年7月15日。2017年7月18日，双方又签订补充协议，约定针对《厂房、楼房租赁合同》第七条第（一）项计算有误差，现作补充协议，每季度房租支付以每月实际天数为准计算。2018年2月1日，金时万丰公司（作为甲方、出租人）与众诚伟业公司（作为乙方、承租人）签订《补充协议》（合同编号xx），约定第一条：租赁期限。本租赁期限五年六个月。自2018年2月1日自2023年7月30日止。乙方租赁的厂房及配套房屋租金自签订合同之日起，第三年第四年在第二年的基础上递增8%，第五年在第四年的基础上递增5%，第六年在第五年的基础上递增5%。第二条约定了租赁费用金额及付款时间方式，约定第二期的办公、宿舍、多功能厅的面积、价格、月租金、季租金、年租金，同时备注多功能厅系2020年1月1日起收租金。第二季付合计金额29088元/季、二期年度总金额总计116352元/年。第三条租金缴纳期限说明，如乙方不能按期提前一个月如数缴纳租金。甲方视乙方自动放弃承租权，甲方有权将标的物租给乙方的承租人或者收回标的物租给其他人。经查，双方租赁的标的物位于通州区于家务乡渠头村东侧，双方均认可涉案的租赁物无建设工程规划许可证。双方签订《厂房、楼房租赁合同》以及三份补充协议后，直至2017年8月1日的时间系免租期，众诚伟业公司未向金时万丰公司支付该时间段内的租金。在履行合同期间，双方对租金标准修改达成了一致。约定自2018年11月开始，众诚伟业公司按照205万元每年的标准支付租金，支付方式为第一个季度支付55万元、第二、三、四季度皆支付50万元。从双方提供的汇款转账记录看出，众诚伟业公司并未按照合同约定的支付日期支付租金，而是不定期且不定额地向金时万丰公司支付租金。众诚伟业公司接受租赁标的房屋后，将涉案房屋对外出租，租赁给赵海景、北京盛兴明珠商贸有限公司、博艺库房等公司及个人，并向实际的承租人收取租金。在金时万丰公司与众诚伟业公司履行合同期间，双方因租金支付的问题产生矛盾，2019年8月1日，众诚伟业公司撤场，涉案租赁物开始实际由金时万丰公司控制。经双方核实，众诚伟业公司撤场后，自2019年8月1日开始计算，已经多预收取了其承租商户的租金（包括赵海景7个月21日、北京盛兴明珠商贸有限公司2个月、博艺库房4个月）。赵海景向众诚伟业公司租用场地每年的租金为25500元，同样的场地由金时万丰公司租给众诚伟业公司的每年租金为17885元；北京盛兴明珠商贸有限公司向众诚伟业公司租用场地每年的租金为62050元，同样的场地由金时万丰公司租给众诚伟业公司的每年租金为43435元；博艺库房向众诚伟业公司租用场地每年的租金为640180元，同样的场地由金时万丰公司租给众诚伟业公司的每年租金为496692元。本院认为，因涉案租赁物坐落于北京市通州区于家务乡，故本院参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。经审理查明，本案中金时万丰公司出租给众诚伟业公司的建筑物并未取得建设工程规划许可证，故本院认定双方签订的《厂房、楼房租赁合同》以及三份补充协议为无效。因合同无效，故金时万丰公司诉请的违约金请求无法律依据，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方皆认可众诚伟业公司撤场的时间为2019年8月1日，故本院按照此日期来计算众诚伟业公司应该支付给金时万丰公司的占有使用费。结合双方提交的转账记录以及双方在合同中约定的租金标准，本院计算得截至2019年8月1日，众诚伟业公司需要支付金时万丰公司占有使用费共计421005元。关于众诚伟业公司超出2019年8月1日向赵海景、北京盛兴明珠商贸有限公司、博艺库房三主体收取的租金，经核算多收的租金总额为239882元（包括赵海景租用部分7个月21日、北京盛兴明珠商贸有限公司租用部分2个月、博艺库房租用部分4个月）。因上述三租户系众诚伟业公司引进，三租户向众诚伟业公司交纳的租金标准同众诚伟业公司向金时万丰公司交纳租金标准之间的差额应由众诚伟业公司享有，本院根据租金的差额、多收取的天数以及租金的标准计算得该部分的差额为55750元，故众诚伟业公司在支付金时万丰公司占有使用费421005元的同时还需要支付多收的租金184132元（239882元减去55750元）。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。众诚伟业公司在合同无效的基础上以反诉的形式提出了赔偿损失的诉讼请求，现对其反诉请求予以逐项予以认定。关于装饰、改造租赁物的费用，众诚伟业公司称该部分的费用包括室内装修的费用、平整租赁标的物南侧土地的费用以及园区内铺设排水管的费用。关于室内装修的费用，众诚伟业公司提交的证据不足以证明其对租赁物进行了装修，且本院经过现场勘查，亦无法得出众诚伟业公司对租赁物进行室内装修的确凿证据，对于此项诉求本院不予支持。关于平整租赁标的南侧土地以及园区内排水管道的铺设，因此两项费用皆不在租赁建筑物范围内，本案中本院不予支持，众诚伟业公司可另案提起诉讼。关于租赁物必要的管理费用，双方签订的《厂房、楼房租赁合同》第三条第（三）项规定，厂房维修、维护由乙方负责，费用由乙方承担。且根据日常的交易习惯，租赁物的维修、维护的费用应由承租人予以负担。故本院对众诚伟业公司要求租赁物必要管理费用的反诉请求不予支持。众诚伟业公司诉求的其他必要管理费用包括门卫、物业、消防、卫生等费用，与本案无法律关联，本院不予支持,众诚伟业公司可另案提起诉讼。关于引进客户中介费用与客户倒库搬迁产生的费用，众诚伟业公司从金时万丰公司处租赁建筑物后，用于转租给其他商户，该中介费用系众诚伟业公司进行经营的成本消耗，非系因合同无效产生的损失，故本院对于此两项诉求不予支持。关于丧失客户以及完全丧失与客户订约的损失，本院认为此项损失应分两个部分，一、已经取得的订约利益，本院认为众诚伟业公司多收取的赵海景等三商户的租金系该部分利益，前文已述，该部分的租金差额应由众诚伟业公司享有，此处不再赘述；二、尚未取得的订约利益。该部分利益尚未发生，且在合同无效的情形下，众诚伟业公司是否能取得该部分订约利益尚不确定，故对此项诉求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京金时万丰装饰有限公司与被告（反诉原告）北京众诚伟业企业管理服务有限公司签订的《厂房、楼房租赁合同》及三份补充协议无效；二、被告（反诉原告）北京众诚伟业企业管理服务有限公司给付原告（反诉被告）北京金时万丰装饰有限公司占有使用费605137元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、驳回原告（反诉被告）北京金时万丰装饰有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京众诚伟业企业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，由原告（反诉被告）北京金时万丰装饰有限公司负担2074元（已交纳）；被告（反诉原告）北京众诚伟业企业管理服务有限公司负担4926元，于本判决生效之日起7日内交纳。案件反诉费16833元，由被告（反诉原告）北京众诚伟业企业管理服务有限公司负担16236元（已交纳）；原告（反诉被告）北京金时万丰装饰有限公司负担597元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  余 海二〇二〇年五月二十六日法官助理  杨文龙书 记 员  许松婷