广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3571号原告：陈建菲，女,1985年10月7日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：孙俊，北京市一法（深圳）律师事务所律师。被告：蔡倩雯，女，1987年3月6日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告陈建菲诉被告蔡倩雯房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈建菲、被告蔡倩雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建菲的诉讼请求为：1.被告向原告赔偿已付的律师费75000元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了《房地产买卖居间合同》，合同签订后，原告依约履行了义务，但是被告却拒不支付购房款。为此，原告提起诉讼并聘请了广东一言律师事务所律师代理。案件起诉后，广州市增城区人民法院于2020年2月27日作出（2019）粤0118民初7091号民事判决书，认定被告违约并向原告支付违约金。之后，原告依约向律师支付了律师费。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告蔡倩雯答辩称：被告愿意承担律师费，但是希望法院公正判决律师费。经审理查明：陈建菲曾以蔡倩雯为被告，就涉案房屋的买卖合同纠纷向本院提起诉讼，本院受理后案号为（2019）粤0118民初7091号。在该案中，陈建菲的诉讼请求为：1.解除原告与被告双方的房屋买卖合同；2.被告向原告支付违约金人民币257600元，该赔偿违约金从被告预付的部分购房款和定金中扣除，不足部分由被告继续支付；3.被告向原告支付律师费77280元。4.被告承担本案诉讼费用。该案经本院查明如下事实：2018年9月15日，陈建菲（卖方）与蔡倩雯（买方）签订《房地产买卖居间合同》，载明“……1、买卖双方委托广州市联壹房地产中介公司作为居间人，为双方提供居间服务……第三条转让房屋情况：1、房屋地址居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于广东省广州市增城区石滩镇翠湖二街6号2304房转让事宜达成一致意见并自愿签署本合同。2、产权情况（本款内容以国土房管局核发的房地产证……为准）建筑面积为76.07平方米……3、卖方应在过户当天将房产解除、注销抵押登记的《房地产证》原件交由买方检验其真实性。……第四条转让总价款与定金：1、买卖双方约定，卖方以人民币1288000元……买方向卖方支付人民币100000元作为购房定金……2、双方约定以按揭付款方式支付。……二、付款方式及期限：1、买方将首期款（含定金）250000元支付给卖方收取。2、余款人民币1038000元为商业贷款……第七条房产的转移登记即过户……1、买卖双方于评估公司出具评估报告后10个工作日内备齐银行按揭所需要资料到银行申请贷款……第十一条违约责任……2、违约方承担责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约方损失。3、违约方应赔偿守约方的损失知道相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益，另外违约方还需要向守约方支付律师费等实现债权的费用。二、买卖合同关系中的违约责任：1、买方在签订本合同后不能履行本合同条款中约定条款买入该房产的，或者因违约而无法购买该房产的，须向卖方支付相当于该房产成交总价20%的违约金和没收已支付的购房定金及买方还应赔偿给卖方的损失（如房产贬值的部分由卖方选择买方的赔偿方式）。……4、若买卖双方任何一方未能履行本合同导致交易无法完成的，则违约方必须向居间人赔偿此次交易应收的咨询费、中介佣金费（成交总楼价3%佣金）及相关手续费等全部损失。因追究违约责任而产生的律师费用由违约方承担。……第十三条补充协议……2、经买卖双方协商，该房产现状是抵押在中国工商银行中，该笔赎证款项由买方和卖方共同赎证，赎证准确金额以银行申请提前通知书金额为准，即买方出资50%（含定金）赎证金额。3、买方出具银行同贷书三天内卖方必须去银行申请提前还款。……”。该合同为陈建菲、蔡倩雯签名，广州市腾兴房地产代理有限公司盖章及叶碧婵签名。2018年9月15日，陈建菲出具《收款收据》，内容为收到蔡倩雯购房定金10万元。2018年9月15日，广州市腾兴房地产代理有限公司出具《收据》，内容为收到陈建菲交来中介费20000元。2019年4月23日，陈建菲与蔡倩雯就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》，内容为总房款1430000元，剩余房款1000000元为按揭贷款，首期款支付430000元（含定金）。2019年5月9日，陈建菲与蔡倩雯签订《补充协议》，内容为经双方再次协商一致，将房屋总价由原来1288000元改为1238000元。见证方签名为叶碧婵。2019年6月5日，中国工商银行股份有限公司出具的《个人贷款结清证明》证明，内容为一手住房购置贷款37万元，已在2019年5月13日全部结清。2019年6月14日，蔡倩雯与李练煌签订《合伙购房协议》，约定蔡倩雯与李练煌共同出资购买涉案房屋。双方享有合伙房屋产权份额各占50%。2019年7月1日，《房地产预评答复函》内容为涉案房屋总价1430737元。2017年7月2日，蔡倩雯签署《按揭贷款申请承诺函》、《声明书》，保证其申请按揭提交资料的真实合法等内容。同日，蔡倩雯签署《划款确认书》，确认将贷款发放至陈建菲账户。2017年7月2日，蔡倩雯向中国民生银行股份有限公司广州海珠支行提交《中国民生银行个人消费贷款申请表》、《中国民生银行个人消费贷款业务贷前调查表》、《婚姻状况和财产状况声明书》。中国民生银行股份有限公司广州海珠支行受理了蔡倩雯的贷款申请。中国民生银行股份有限公司广州海珠支行的回复意见列明建议追加担保人及控制成数。2019年7月21日，陈建菲向蔡倩雯发出《履约催告函》，内容为因蔡倩雯原因自2018年9月15日签订合同至今未能出具银行同意贷款确认书。要求蔡倩雯在2019年7月30日前办理完成银行同贷书，若无法取得银行同贷书，要求一次性支付房屋余款。2019年7月22日，陈建菲与广东一言律师事务所签订《委托代理合同》，委托广东一言律师事务所律师孙俊代理与蔡倩雯房屋买卖合同一案。律师代理费实行风险代理。律师代理费按照生效判决确定被告赔偿的违约金及损失总额30%收取，并支付办理费用15000元。2019年7月31日，蔡倩雯委托广东蕴徳律师事务所向陈建菲发出《律师函》，认为双方签订的合同因中介没有取得中介资格，相关居间条款无效等内容。陈建菲提供相关银行流水，拟证明其只收到蔡倩雯支付175000元购房款，其余的流水是应蔡倩雯和叶碧婵要求，为蔡倩雯能够顺利贷款而进行资金流水操作。本院经审理后认为：陈建菲与蔡倩雯签订的《房地产买卖居间合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。至于蔡倩雯抗辩认为广州市腾兴按揭代理有限公司不具备中介资质，但是上述情形并不影响《房地产买卖居间合同》中原、被告双方就涉案房屋达成的房屋买卖合同法律关系的有效性。陈建菲现主张蔡倩雯违约，并据此请求解除合同及要求蔡倩雯承担相应的违约责任。对此，分析如下：首先，根据本院查明事实可知，陈建菲已经依约履行了涂销抵押、配合蔡倩雯办理银行按揭的相关手续。但是直至庭审之日，蔡倩雯仍然未能按照合同的约定取得银行同意按揭贷款手续。虽然双方合同中并未约定办理按揭贷款的具体日期，但经陈建菲催告后，蔡倩雯仍然未能办理，蔡倩雯的上述行为显然与合同约定不符。故应审查蔡倩雯陈述的未能取得银行同意贷款申请书的理由能否阻却其承担违约责任。根据中国民生银行股份有限公司广州海珠支行向本院出具的书面意见，并结合李练煌向本院所做的陈述，中国民生银行股份有限公司广州海珠支行是因蔡倩雯流水及个人资质问题且在追加提供担保的前提下才给予六成贷款。但蔡倩雯并未按照银行的要求提供相应的担保，且之后自行取回贷款申请资料。故蔡倩雯所提出的理由与中国民生银行股份有限公司广州海珠支行答复不相符合，且蔡倩雯也没有提供相应证据予以佐证未能取得银行贷款并非其个人原因所致。在未能取得银行按揭贷款的情况下，李练煌陈述蔡倩雯却不用现金补足贷款差额，也没有表示一次性付款以履行合同。故合同无法继续履行的后果，理应由蔡倩雯承担。本院认定蔡倩雯存在违约行为，应当承担相应后果。至于蔡倩雯抗辩认为中介公司签订《广州市存量房买卖合同》中存在高评高贷现象，但上述合同为蔡倩雯本人签署，蔡倩雯以此作为免责事由，于理不合，故本院对蔡倩雯的上述理由不予采纳。综上，原告要求解除合同并要求蔡倩雯支付违约金的请求本院予以支持。至于蔡倩雯抗辩的承责主体问题，现陈建菲只要求蔡倩雯承担责任，至于蔡倩雯与李练煌之间的责任问题以及法律后果，可另循途径解决。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，关于违约金的数额，按照合同约定应为257600元。但是本院综合被告的违约行为产生的前提及违约恶意大小，本院酌定违约金为200000元。根据原告请求从被告已付款中予以扣除违约金，为免除当事人诉累，本院予以支持。被告已经支付给原告175000元，但上述款项中中介公司已经预先扣除2万元中介服务费，而根据合同约定，中介服务费应由违约方予以赔偿。故综合上述情况，应抵扣金额为155000元，被告还需支付45000元。至于原告要求被告承担律师费77280元，而根据原告与广东一言律师事务所签订《委托代理合同》的约定，律师代理费实行风险代理。律师代理费按照生效判决确定被告赔偿的违约金及损失总额30%收取。上述金额以生效判决确定的金额为准，但本案判决的生效，应处于尚未确定状态，故原告主张的金额仍无法确定，原告可待上述金额确定后，另行主张权利。为此，本院判决如下：一、解除原告陈建菲与被告蔡倩雯签订的《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖关系；二、被告蔡倩雯在本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告陈建菲违约金45000元（违约金200000元，抵扣已付155000元）；三、驳回原告陈建菲的其他诉讼请求。判后双方均未上诉，该案已经发生法律效力。2020年4月29日，广东一言律师事务所出具发票，载明收到陈建菲交付的律师费75000元。本院认为：双方合同效力、违约责任，本院在已发生法律效力的（2019）粤0118民初7091号民事判决书中予以认定，本院不再赘述。因在（2019）粤0118民初7091号案件中，本院以陈建菲请求的律师费尚未实际发生为由未予支持。现陈建菲已经实际支付律师费，故陈建菲的该项请求符合双方合同中第十一条第3款的约定，合理合法，本院应予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告蔡倩雯在本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告陈建菲律师费75000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费838元，由被告蔡倩雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇二〇年五月二十二日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。