湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1345号原告：罗宇科，男，1971年10月26日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：武少华，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雨欣，湖南吟正律师事务所律师。被告：周春山，男，1967年12月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告罗宇科（以下简称原告）与被告周春山（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人武少华、刘雨欣到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即协助原告办理不动产权属转移登记手续；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告从长沙市芙蓉区复兴拍卖行（以下简称拍卖行）得知被告欲出售其房屋。2008年12月24日，原告与被告签订了《转让协议》，协议明确约定被告将坐落于长沙市雨花区新星小区竹星苑7-3栋5单元6层609房转让给原告，原告向被告支付13万元并偿还剩余贷款，被告应办好房屋所有权转移一切手续。协议签订后，原告立即向被告支付了购房款13万元，被告出具了收条。被告将有关房屋的各种材料移交给原告并协助原告办理了房屋物业异动手续。此后，房屋一直由原告及其家属居住并由原告及其家属偿还剩余按揭贷款。原告多次联系被告，要求办理房屋过户手续未果。2018年10月，原告以周春山为被告向长沙市雨花区人民法院提起诉讼，请求判令被告在房贷清偿完毕后协助原告办理不动产权属转移登记手续。2019年6月3日，长沙市雨花区人民法院作出了（2018）湘0111民初10726号判决，驳回了原告的诉讼请求。原告向长沙市中级人民法院提起了上诉，并于2019年11月15日主动偿还了剩余24000元房贷，此时涉案房屋上的贷款均已结清，但由于贷款结清时间在二审开完庭之后，长沙市中级人民法院于2019年12月25日作出了（2019）湘01民终11305号判决，再次驳回了原告的诉讼请求，该判决随即发生效力。鉴此，因本案已发生了新的事实，先前一、二审法院驳回原告诉讼请求的理由已不复存在，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告辩称，根据物权法第九十七条规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。2008年被告与原告签订转让协议时，未征得房产共有人颜晚连的同意，颜晚连也未作过同意或追认的意思表示，且其在得知后明确表示反对，并提出撤销之诉。被告未取得标的物的处分权，签订协议的行为属于无权处分，涉案房屋不能因为买卖合同而发生所有权转移的物权变动效果，原告诉请被告协助办理不动产权属转移登记手续没有法律依据。经审理查明：2004年2月10日，被告（买受人）与长沙市经济适用住房发展有限公司（出卖人）签订《长沙市新星小区经济适用住房买卖合同》，约定被告购买位于长沙市雨花区房屋（以下简称609号房屋）一套，建筑面积为92.38平方米，总房款为111060元，付款方式为首付34060元，剩余77000元办理银行按揭贷款。2005年8月29日，被告与中国银行股份有限公司长沙市赤岗支行（以下简称中国银行）签订《个人住房／商业用房贷款合同》一份，约定周春山向中国银行贷款77000元用于购买609号房屋，同时以609号房屋作为抵押物为该笔贷款提供担保，贷款期限为240月，还款方式为等额本息，合同还对贷款利率、还款日期等进行了约定。2005年10月27日，被告与中国银行就609号房屋签订《长沙市房地产抵押合同》一份，约定为确保上述贷款合同的如实履行，周春山将609号房屋连同房屋土地使用权抵押给中国银行，抵押金额（权利价值）为111060元，本合同签订后30日内，双方申请办理抵押登记。中国银行出具的《贷款账户详细信息》显示，中国银行于2005年10月31日放款，贷款到期日为2025年10月31日。2008年12月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《转让协议》一份，约定双方经友好协商，在自愿一致的基础上，甲方将609号房屋转让给乙方，乙方签订合同后支付甲方130000元购房款，甲方交清房屋所有手续及钥匙，乙方交清所有费用后，房屋由乙方全权使用，甲方必须办好一切相关手续，如不能履约，乙方扣现金10000元。同日，被告出具《收条》一份，载明收到原告购房款130000元。协议签订后，被告向原告交付了609号房屋，此后，原告家属吴端华、黄伟等人居住在该房屋内。2008年12月29日起，吴端华、黄伟直接将每期银行贷款还至被告的还款银行账户内。2020年5月11日，吴端华将609号房屋在中国银行的房屋贷款提前结清，银行于同日出具了结清证明。目前房屋产权仍登记在被告名下。另查明，2018年10月，原、被告就诉争房屋买卖合同一案诉至本院。在审理过程中，本院追加了颜晚连、黄伟、吴端华作为第三人参加诉讼。第三人颜晚连在该案中提出诉讼请求如下：1、确认颜晚连与被告系长沙市雨花区新星小区竹星苑7-3栋5单元6层609房屋的共有人；2、确认原告与被告签订的《转让协议》无效，并予以撤销。庭审中，第三人颜晚连述称：由于被告生意失败向颜晚连亲戚朋友借钱，故其与被告于2007年分居；因为没钱对涉案房屋装修，故颜晚连未去涉案房屋看过，后被告称将涉案房屋出租用于还贷，未告知颜晚连出售涉案房屋的事实，直到2018年第三人黄伟、吴端华要求过户时才知道出售的事实。黄伟、吴端华述称：黄伟、吴端华系夫妻关系，二人与原告系亲戚关系；609号房屋实际系黄伟、吴端华委托原告代为购买，原、被告就涉案房屋签订《转让协议》后，购房款实际系由黄伟、吴端华支付，且与被告一起到物业办理了门禁、钥匙等异动手续，此后黄伟、吴端华从2008年12月开始偿还609号房屋按揭贷款，后于2013年对609号房屋装修后入住至今。原告对黄伟、吴端华的上述陈述内容无异议。本院于2019年6月3日作出（2018）湘0111民初10726号民事判决，以贷款尚未偿还完毕，609号房屋抵押登记尚未解除，办理权属转移登记存在客观障碍为由判决驳回原告的诉讼请求；以被告及第三人颜晚连所举证据不足，诉请缺乏事实依据和法律依据为由驳回第三人颜晚连的诉讼请求。原告不服该判决上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2019年12月25日作出（2019）湘01民终11305号判决，判决驳回上诉，维持原判。另查明：1.609号房屋性质为经济适用房，房产证发证时间为2008年3月24日，权证号码为00××46。2.2005年6月26日，长沙市经济适用住房领导小组办公室发布《长沙市人民政府经济适用住房领导小组办公室关于贯彻国家部委和省经济适用住房上市出售政策的通知》规定：“一、购房人在取得经济适用住房（含小区项目和单位自建经济适用住房）房屋所有权证5年后，方可上市出售。二、符合条件的经济适用住房上市出售时，目前暂依长政发［1998］47号《长沙市个人所购公有住房上市交易试行办法》规定，按成交额1%缴纳土地收益金。以市场价格出售已购经济适用住房的家庭，不得再购买经济适用住房或其他政策性保障住房。”在案件审理过程中，原告及吴端华、黄伟认可转让经济适用房产生的土地价款等费用由其补交。上述事实，有原、被告的身份资料、《转让协议》、《收条》、《经济适用住房买卖合同》、《个人住房／商业用房贷款合同》、《贷款账户详细信息》、按揭贷款还款凭证、结清凭证、（2018）湘0111民初10726号民事判决书、（2019）湘01民终11305号判决书以及原、被告的陈述等证据佐证，本院予以认定。本院认为，关于《转让协议》的效力问题。《转让协议》所涉的609号房屋系经济适用房，根据相关经济适用房上市交易管理办法规定，在取得经济适用房产权证满五年并在补交土地价款后，方可上市交易。本案609号房屋购房时间是2004年2月10日，取得产权证时间是2008年3月24日，原被告签订《转让协议》的时间是2008年12月24日，虽然双方在签订协议时609号房屋不具备上市交易条件，但在本案辩论终结前，609号房屋已经支付完毕全部购房款，并已取得产权证，符合上市交易的条件，在按照政策标准补交土地价款后可以交易，故双方签订的《转让协议》有效，双方当事人均应按照合同约定履行相应合同义务。关于被告辩称的颜晚连作为房屋共有人，对转让协议不知情，被告签订转让协议的行为属于无权处分，应无效的意见，已在生效判决文书中进行处理，并予以驳回，在未发生新事实的情况下，本院对被告辩称意见不予支持。原、被告签订协议后，原告依约向被告支付了130000元购房款，被告向原告交付了房屋。在房屋交付后，原告家属吴端华、黄伟装修入住多年，且一直以被告的名义向涉案房屋的抵押贷款银行偿还银行按揭贷款，至2020年5月11日，吴端华提前结清了全部房屋贷款。按照协议约定，在原告交清全部费用后，被告需配合原告办好相关手续，现已达到合同约定的办理产权转移登记的条件，原告主张被告协助将涉案房屋的产权转移登记到原告名下，本院予以支持。产权转移登记中应补交的费用，由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告周春山于本判决生效后十日内协助原告罗宇科将位于湖南省长沙市雨花区房屋（权证号码00××46）产权转移登记至原告罗宇科名下。本案受理费80元，因简易程序减半收取40元，由被告周春山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宋月清二〇二〇年五月二十五日法官助理张慧琴书记员向依林附：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。