重庆市长寿区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0115民初9261号 原告：刘祺琳，女，1995年4月25日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人（特别授权）：张华，重庆盈兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏雨雷，重庆盈兴律师事务所律师。 被告：重庆新康幸瑞置业有限公司，住所地重庆市长寿区晏家齐心大道20号3-2，统一社会信用代码9150011559516613XB。 法定代表人：张正成，该公司总经理。 委托诉讼代理人(特别授权)：王辉，重庆渝康律师事务所律师。 委托诉讼代理人(特别授权)：魏雳锋，男，该公司员工。 第三人：龙凤霞，女，1980年2月9日出生，汉族，户籍所在地重庆市璧山区。 第三人：中太建设集团股份有限公司，住所地河北省廊坊市广阳道20号，统一社会信用代码91131000109261087Y。 法定代表人：邓池良。 第三人：中太建设集团股份有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝北区洪湖西路18号18幢（上丁企业公园），统一社会信用代码91500000666409136H。 法定代表人：何剑峰。 第三人：重庆金康新能源汽车有限公司，住所地重庆市江北区福生大道229号，统一社会信用代码91500000053224526L。 法定代表人：马剑昌，该公司总经理。 原告刘祺琳与被告重庆新康幸瑞置业有限公司（以下简称新康公司）、第三人龙凤霞、中太建设集团股份有限公司（以下简称中太公司）、中太建设集团股份有限公司重庆分公司（以下简称中太公司重庆分公司）、重庆金康新能源汽车有限公司（以下简称金康公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘祺琳的委托诉讼代理人张华，被告新康公司的委托诉讼代理人王辉、魏雳锋，第三人龙凤霞到庭参加了诉讼。第三人中太公司、中太公司重庆分公司、金康公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘祺琳向本院提出诉讼请求：1.判令被告新康公司为原告刘祺琳办理重庆市长寿区小康路1号附1号房屋产权证；2.本案诉讼费用由被告新康公司承担。事实及理由：金康公司与被告新康公司是关联公司，同属于重庆小康工业集团股份有限公司。中太公司承建了金康公司的工程，龙凤霞是该工程的实际施工人，经协商被告新康公司将包括涉案房屋在内的数套房屋抵偿工程款，由被告新康公司直接与中太公司指定的购房人签订商品房买卖合同。自2014年起，第三人龙凤霞累计向原告刘祺琳父亲刘彬借款191万元无力归还，龙凤霞告知刘彬有一套工程抵款房可以抵偿借款。2018年1月5日，龙凤霞与刘彬签订了《购房协议》，龙凤霞将位于重庆市长寿区小康路1号附1号商业门面卖给刘彬，购房款为280万元，付款方式为：1.2018年1月10日前支付50万元到龙凤霞指定的银行账号上；2.其中191万购房款从向刘彬处借到的借款中扣除；3.前期购房者毛颖收的涉案房屋的租房押金6万元转为刘彬的购房款；4.以上合计已付购房款给龙凤霞247万元；5.购房款尾款以房产证办好之日为准，双方再结算。签订协议后，刘彬于2018年1月10日将40万元转入龙凤霞指定的张鹏辉（毛颖丈夫）名下，10万元转入龙凤霞名下。2018年1月17日，原告刘祺琳与被告新康公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（编号：CQ-206-01468998），后毛颖与刘祺琳到被告处办理了商品房买卖合同的变更和网签合同变更，将原商品房买卖合同的买方由毛颖变更为刘祺琳。由于该房屋是带租出售，在毛颖及被告工作人员的配合协商下，2018年1月22日，原告刘祺琳与房屋承租方杜鹃重新签订了《商铺租赁合同》，被告工作人员承诺春节后办理房产证。2018年4月12日，原告突然收到被告新康公司的对外工作联系函，要求原告支付涉案房屋购房款。2018年10月17日，被告新康公司单方发函解除《重庆市商品房买卖合同》（编号：CQ-206-01468998），原告不是在被告手中购买的房屋，被告只是配合办理了买方的变更，不是原告房屋买卖交易的相对方，该房是工程抵款房，原告已经向相对方履行了支付房款的义务，被告应按《重庆市商品房买卖合同》的约定为原告办理房屋产权证。为维护原告的合法权益，望法院判如所请。 被告新康公司辩称，涉案房屋归我公司所有，龙凤霞无权处置，龙凤霞与刘彬所签订的买卖合同应当被认定为无效，我公司与原告刘祺琳签订的《重庆市商品房买卖合同》，但我公司没有收到原告刘祺琳支付的购房款，原告刘祺琳无权要求我公司为其办理房屋产权证。 第三人龙凤霞述称，龙凤霞在金康公司（曾用名重庆东康新能源汽车有限公司）与中太公司的项目“年产10万辆新能源汽车项目-冲焊联合厂房工程”和“总装车间工程”中作为中太公司的内部承包人，做了两个项目的施工，金康公司付了一部分工程款。原告新康公司与金康公司系关联公司，金康公司要求将龙凤霞应得的一部分工程款购买原告新康公司开发的包括涉案房屋在内的房屋，龙凤霞用作买房的工程款，一共分几次付了670几万元，过户在龙凤霞的老公许先勇名下的房屋价值328万元，另外一套就是涉案房屋。当时因为龙凤霞的老公认识毛颖，是比较好的朋友，在2015年6、7月份，就向毛颖借了40万元，到2015年年底，金康公司要求将工程款用于购买原告新康公司开发的房屋，许先勇就将涉案房屋网签给毛颖，余下的房款由毛颖陆续支付。后来毛颖不想要涉案房屋，而龙凤霞向原告刘祺琳父亲刘彬有借款，刘彬就帮龙凤霞支付了毛颖40万元，毛颖将涉案房屋过户给了原告刘祺琳，因为该房屋是被告新康公司开发的，许先勇给被告新康公司经办人打了电话的，说房屋的网签合同需要变更为另一人，被告新康公司同意配合，最后将涉案房屋变更为了被告新康公司与原告刘祺琳之间的买卖合同，并进行了网签。 第三人中太公司、第三人中太公司重庆分公司、第三人金康公司均未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院评析如下： 原告刘祺琳、第三人龙凤霞提交的《建设工程施工合同》、《内部承包协议》，证明龙凤霞是中太公司“年产10万辆新能源汽车项目-冲焊联合厂房工程”和“总装车间工程”的内部承包人。被告新康公司认为其不是《内部承包协议》签约当事人，且该组证据是复印件，故对其真实性不认可，并且认为与本案无关；本院认为，以上证据系复印件且与本案无关联性，在本案中不予确认。 原告刘祺琳提交了《重庆市商品房买卖合同》，其封面上铅笔字样书写的“工程抵款全款XX-X刘祺琳”，拟证明被告新康公司的置业顾问李汶峰注明了该房屋为工程抵款房，并且是全款，原告刘祺琳父亲刘彬与龙凤霞签订购房协议后，支付了购房款，在龙凤霞的安排下通过变更买方名字的方式，与被告新康公司签订了房屋买卖合同，该合同除了买方的名字以外，其余条款都和毛颖签订的合同一致，原告刘祺琳申请对“工程抵款全款XX-X刘祺琳”是否是李汶峰所写进行笔迹鉴定。被告新康公司对合同的三性认可，但认为封面上的铅笔字样，不是合同的一部分，也不能证明该房屋是工程抵款房以及原告付了房款的事实，字体是谁所写无法说清。本院认为，原、被告均认可《重庆市商品房买卖合同》，本院予以确认。但该合同封面上铅笔字样“工程抵款全款XX-X刘祺琳”不能证明被告新康公司与原告刘祺琳、第三人龙凤霞达成了以涉案房屋冲抵工程款的合意，达不到原告刘祺琳的证明目的；李汶峰虽然是被告新康公司的工作人员，但原告刘祺琳未提供证据证明李汶峰具有代表被告新康公司承诺以房抵款的权力，故“工程抵款全款XX-X刘祺琳”是否系李汶峰书写，不影响本案的裁判，原告刘祺琳申请鉴定“工程抵款全款XX-X刘祺琳”是否系李汶峰书写已无必要，本院不予准许。 原告刘祺琳提交的《购房协议》、收条、借条，被告新康公司称无法核实，不认可真实性，第三人龙凤霞对《购房协议》、收条、借条的真实性认可，故本院予以确认。 原告刘祺琳、第三人龙凤霞提交的银行承兑汇票，拟证明涉案房屋是龙凤霞通过工程款支付给被告新康公司，被告新康公司已经收取了银行承兑汇票600多万元，此600多万元包含涉案房屋购房款，原告新康公司认为银行承兑汇票系复印件，对其真实性不予认可，与本案也没有关联性。经本院依法向上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行作业中心核查，确认银行承兑汇票的真实性。但该汇票出票人、收款人、被背书人均显示不是本案当事人，原告提交的承兑汇票不能显示与本案具有关联性，不能达到原告刘祺琳的证明目的。 原告刘祺琳、第三人龙凤霞提交的房屋产权证（登记人为许先勇）、结婚证、发票、专用收据、税收证明，拟证明第三人龙凤霞与许先勇系夫妻关系，登记在许先勇名下的房屋也是龙凤霞的工程抵款房，该房屋的房款支付方式与涉案房屋是一起支付，支付方式一致。被告新康公司对房屋产权证（登记人为许先勇）、结婚证、发票、专用收据、税收证明的真实性予以认可，对其关联性不予认可。因原告刘祺琳、第三人龙凤霞提交的房屋产权证（登记人为许先勇）、结婚证、发票、专用收据、税收证明系许先勇购买房屋的发票及缴纳税收情况，无法证实涉案房屋房款支付的事实，上述证据与本案没有关联性，本院不予确认。 原告刘祺琳申请证人杜娟出庭作证，杜鹃陈述：大概是一年前，具体时间不记得了，就案涉房屋，我第一次是和毛颖本人签订的商铺租赁合同。被告新康公司售房部的工作人员李汶峰告知我该房屋是工程抵款房。签了合同半年后，原告刘祺琳的父亲刘彬先到门市来了一次，说毛颖将房屋转给他了，他可能要接手，我和毛颖签的租赁合同可能要变更一下，到时候提前联系，一起到售房部去将合同改一下。2018年，我们就一起去售房部将租赁合同中毛颖的名字改为了原告刘祺琳的名字，售房部也给我说了原告刘祺琳就是涉案房屋的所有权人；第一次交租金是在李汶峰面前给毛颖，第二次及以后是直接通过银行打款到原告刘祺琳提供的账户，快交第二次款时，被告新康公司的工作人员李汶峰来找过我，告知现在的租金先不忙交，存在争议；2018年10月17日，被告新康公司向我发出的关于告知新康璞山小康路1号附1号商铺产权归属的《对外工作联系函》，我已收到。收到后，我就马上拍照将该函的照片发给了原告刘祺琳。对于上述证言，被告新康公司质证认为，是否属于工程抵款房应当看三方是否签订有抵款协议，或者是否有抵款事实等，而不是证人基于原告刘祺琳给的错误信息导致了不正确的认识，故对证人杜鹃关于案涉房屋属于工程抵款房的证言不予认可。本院认为，证人杜娟系案涉房屋的承租人，其上述陈述内容都与租赁事宜相关，证人证言具有客观真实性，本院对其陈述事实的真实性予以采信，但该证人证言不能证明原告刘祺琳就涉案房屋已经向被告新康公司支付了购房款或由第三人龙凤霞向被告新康公司支付了购房款的事实。综上，原告刘祺琳提交的上述证据无法证实其已经向被告新康公司支付涉案房屋购房款，亦未提供证据证明案涉房屋是工程抵款房的事实。 根据当事人陈述及经本院审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月29日，许先勇向刘彬出具借条一张。载明：“今许先勇[（身份证号）：22010419770329xxxx]向刘彬（身份证号：51022119690212xxxx）借款人民币50万元（伍拾万元正），利息每月支付10000.00（壹万圆正）到刘彬银行卡上（建行卡号为622700376261007xxxx），借款期一年。如刘彬本人须用钱时，请提前一个月通知借款人，借款人立即归还，借款人也可以随时归还。另免息一个月。（2014年1月29日至2014年2月29日，2014年3月29日开始支付利息。）”借条出具前，2014年1月29日，刘彬通过中国建设银行向许先勇转账给付410000元，2014年1月30日，刘彬通过中国建设银行向许先勇转账给付90000元。 2014年8月15日，许先勇向刘彬出具借条一张。载明“今许先勇（身份证号：22010419770329xxxx）向刘彬（身份证号：51022119690212xxxx）借款人民币50万元（大写伍拾万元正），利息每月支付15000.00（壹万伍仟元正），打到刘彬农行卡上（农行卡号为：622848047052320xxxx）.借款期为叁个月。”2014年11月18日，龙凤霞在该借条上备注“以上借款再延期壹个月，借款到期日为2014.12.18，到期还本付息，此据。”，借条出具前，2014年8月4日，刘彬通过中国工商银行向许先勇转账给付250000元，2014年8月7日，张春丽通过中国工商银行向许先勇转账给付250000元。 2014年8月18日，张春丽通过中国工商银行向许先勇转账给付500000元。 2017年6月1日，龙凤霞向刘彬出具借条一张，载明：今借到刘彬（身份证号：51022119690212xxxx）款项￥910000.00（玖拾壹万元），注：此笔借款利息按月息2%计算，月底支付，借款期限一年，中途可随时归还本金，利息按实际借款时间计算，无违约金。 2018年1月5日，龙凤霞（甲方）与刘彬（乙方）签订《购房协议》。载明：“经甲乙双方协商一致，龙凤霞现将位于重庆市长寿区小康路1号附1号商业用门面一套卖给刘彬，双方协商购房款为人民币2800000.00元（贰佰捌拾万元整）。付款方式及其他事项：一.2018年1月10日前支付伍拾万元到龙凤霞指定银行账号上。二.从向刘彬处借到其他时间段的借款中扣除，共有借款金额：玖拾壹万+伍拾万+伍拾万，合计:壹佰玖拾壹万整。三.前期购房者毛颖收的租房押金陆万元转为刘彬的购房款。四.以上合计已付购房款给龙凤霞：人民币2470000.00元（贰佰肆拾柒万元整）。五.购房款尾款以在房产证办好之日为准，双方在结算支付。六.本协议一式两份，双方各持一份。同具法律效率。”《购房协议》签订前，即2017年12月25日，刘彬通过中国工商银行转账给付龙凤霞100000元，附言：借款。2018年1月10日，刘彬通过中国工商银行向张鹏辉转账给付400000元，用途：购房款。2018年1月10日，第三人龙凤霞向刘彬出具收条一张，载明：今收到刘彬（身份证号：51022119690212xxxx）购房款￥500000.00，（大写：伍拾万元整），此据，支付明细如下：1.龙凤霞，农行渝中大坪支行622848047046293xxxx，金额￥100000.00（大写壹拾万元整）；2.张鹏辉，建行621466376013xxxx，金额￥400000.00（肆拾万元整）。 2018年1月5日，龙凤霞在前述三张借条上备注“此款刘彬用于购买龙凤霞位于重庆市长寿区小康路1号附1号商铺购房款，以房产证办好之日为准，此借条就还回龙凤霞”。 2018年1月17日，被告新康公司（卖方、甲方）与原告刘祺琳（买方、乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同编号：CQ-206-01468998。约定甲方将位于重庆市小康路1号附1号[房地产权证号：渝（2016）长寿区不动产权第000850274号]的商服用房房屋出售给乙方，该房屋建筑面积207.35平方米，套内建筑面积201.70平方米；该商品房为清水房，总成交金额为3587501元整，建筑面积单价为17301.67元/平方米，套内建筑面积单价为17786.32元/平方米，乙方必须在签订《重庆市商品房买卖合同》时，一次性支付该商品房房款人民币3587501元给甲方；甲方应在2014年12月31日前，将商品房交付乙方使用；该合同第十条第一款第（2）项约定：“逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定：1、现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机关规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。…3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房产权呢登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”。原告刘祺琳在《重庆市商品房买卖合同》载明的通讯地址为：重庆市九龙坡区xx镇xx号xx小区xxx，联系电话为：1300237xxxx。该合同封面用铅笔字样写明：“工程抵款全款XX-X刘祺琳”。《重庆市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议（商业）》第十三条第2款约定，甲、乙双方协商一致解除本合同或因其他原因导致本合同解除的，乙方应当在接到甲方发出的书面通知之日起10日内配合甲方按照土地房屋登记管理机构的要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续……。《合同补充协议（商业）第二十三条关于联系的约定，本合同及本补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达，双方均保证其在本合同中所提供的通讯地址、传真号码的真实性和可靠性，同意按本合同所列传真电话、地址进行联络……。 2018年1月17日，原告刘祺琳向被告新康公司缴纳合同变更费2000元。 2018年1月22日，刘祺琳与杜娟签订了《商铺租赁合同》，约定刘祺琳将长寿区小康路1号附1号商铺租赁给杜娟，作为牙医诊所，建筑面积207.35平方米，租赁期限六年，自2017年9月20日起至2023年9月19日止，租金为建筑面积60元/平方米，每月租金12441元，2017年9月20日至2018年9月19日为免租期，杜娟在签订本合同之日交纳人民币60000元作为铺面使用保证金等。 2018年4月12日，被告新康公司作出《对外工作联系函》，告知原告刘祺琳“1、根据合同第十条第1款（2）条中约定，我司将每日收取应付款万分之3的滞纳金，截止今日约9万元。2、本案诉讼费及律师费约5万元。3、同时，根据合同第十条第1款（2）条中约定，我司有权解除合同，收回该房屋并收取应付款5%的违约金，约18万元。”2018年4月24日，原告刘祺琳作出《工作联系函》，对被告新康公司2018年4月12日作出《对外工作联系函》予以了回复，认为涉案房屋系工程款抵款房，原告刘祺琳已经付清了购房款等。 2018年7月10日，被告新康公司作出《对外工作联系函》，告知原告刘祺琳“1、根据合同第十条第1款（2）条中约定，我司将每日收取应付款万分之3的滞纳金，截止今日约10万元。2、本案诉讼费及律师费约5万元。3、同时，根据合同第十条第1款（2）条中约定，我司有权解除合同，收回该房屋并收取应付款5%的违约金，约18万元。”2018年7月18日，原告刘祺琳作出《工作联系函》，对被告新康公司2018年7月10日作出《对外工作联系函》予以了回复，认为涉案房屋系工程款抵款房，原告刘祺琳已经付清了购房款等。 2018年10月17日，被告新康公司作出《对外工作联系函》，告知被告刘祺琳“我司于2018年4月2日、2018年4月12日及7月10日先后三次向您邮寄了《关于催收房款的函》，该函已明确告知您，请您限期支付该笔房款。截止今日（2018年10月15日），已超过该期限，我司将通过法律途径保障双方的利益，现郑重告知您：我司解除与您签订的《重庆市商品房买卖合同》，请您向我公司移交该房屋；该函送达您处后即生效。”原告刘祺琳于2018年10月26日收到该《对外工作联系函》，并于2018年10月26日，原告刘祺琳作出《工作联系函》，对被告新康公司2018年10月17日作出《对外工作联系函》予以了回复，认为涉案房屋系工程款抵款房，原告刘祺琳已经付清了购房款等。 2018年10月31日，被告新康公司作出《对外工作联系函》，告知原告刘祺琳“我司于2018年4月2日、2018年4月12日及7月10日先后三次向您邮寄了《关于催收房款的函》，该函已明确告知您，请您限期支付该笔房款。截止今日（2018年10月30日），已超过该期限，我司将通过法律途径保障双方的利益，现郑重告知您：我司解除与您签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-206-01468998），请您向我公司移交该房屋，并协助我公司按照土地房屋登记管理机构的要求办理完毕本合同注销手续（包括签署解约协议、提供相应资料、到土地房屋登记管理机构办理网上签约的解除手续等）；该函送达您处后即生效。” 2020年4月9日，本院依法询问李汶峰，在问到《重庆市商品房买卖合同》封面用铅笔字样写明：“工程抵款全款XX-X刘祺琳”是否为其书写。是否经过被告新康公司授权。李汶峰回答称“工程抵款全款XX-X刘祺琳”是其书写，未经过被告新康公司授权，被告新康公司不清楚这件事。 同时查明，原告刘祺琳与刘彬系父女关系。第三人龙凤霞与许先勇系夫妻关系。 本院认为，原告刘祺琳与被告新康公司于2018年1月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》（编号：CQ-206-01468998）系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。本案中，原告刘祺琳要求被告新康公司按照《重庆市商品房买卖合同》约定办理涉案房屋产权证，被告新康公司辩称原告刘祺琳没有按照《重庆市商品房买卖合同》约定向其支付购房款，原告刘祺琳无权要求新康公司为其办理房屋产权证。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，本案，《重庆市商品房买卖合同》约定，原告刘祺琳必须在签订《重庆市商品房买卖合同》时，一次性支付该商品房房款人民币3587501元给被告新康公司。原告刘祺琳举示的证据无法证明其已经向原告新康公司足额支付了购房款，原告称龙凤霞与原告父亲刘彬签订了抵房协议，本案购房款系第三人龙凤霞以工程款支付的，被告新康公司并未认可，原告刘祺琳举示的证据亦无法证明第三人龙凤霞以工程款支付了本案购房款，涉案房屋系工程抵款房的事实。据此，原告刘祺琳作为先履行一方未履行其主要义务，被告新康公司有权拒绝其要求办理房屋产权证的要求，本院对被告新康公司的辩称意见予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘祺琳的诉讼请求。 本案受理费40元，由原告刘祺琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 杨春秀 二〇二〇年五月二十日 法官助理 孙 望 书 记 员 李茂珣