云南省师宗县人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0323执异26号异议人（案外人）：马爱萍，女，1968年9月1日生，回族，小学文化，农民，云南省泸西县人，住泸西县。申请执行人：师宗明丰房地产开发有限公司。法定代表人：廖建方，职务：经理。地址：师宗县。委托代理人：张聪福，师宗县大同街道办事处法律服务所法律工作者，特别授权委托代理。被执行人：方会琼，女，1975年3月5日生，汉族，初中文化，农民，云南省师宗县人，住师宗县。被执行人：卢永红，男，1974年8月5日生，汉族，初中文化，农民，云南省师宗县人，住师宗县。本院在执行师宗明丰房地产开发有限公司与方会琼、卢永红合同纠纷一案的过程中，异议人马爱萍向本院提出书面异议，本院于2020年5月9日立案，并依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。异议人马爱萍称：师宗县丹凤镇北门冲（龙凤庄园）35幢2单元第6层601号房是由师宗明丰房地产开发有限公司开发，由买受人方会琼、卢永红购买。2013年马学东向我借了40万元，马学东又把钱借给卢永红。后卢永红到期未偿还借款，协商把师宗县丹凤镇北门冲（龙凤庄园）35幢2单元第6层601号房抵债给马学东。马学东无力还我的钱后，马学东找我协商，要求把师宗县丹凤镇北门冲（龙凤庄园）35幢2单元第6层601号房抵债给我，经与方会琼、卢永红电话沟通，取得三方认可后，我正式搬进该房居住，对该房进行了装修，用去装修费9万余元，购买了家具5万余元，偿还了4个月按揭贷款。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。根据该规定我是师宗县丹凤镇北门冲（龙凤庄园）35幢2单元第6层601号房的真正所有权人。此事实有由我持有的商品房购销合同、装修凭据、偿还4个月按揭贷款、缴纳的物业管理费、车位费、水电费等证据材料为证。师宗县法院对属于我所有的上述房子进行了查封并进入强制程序错误，严重侵犯了申请人合法权益。现特此提出执行异议申请，请师宗县法院解除对师宗县丹凤镇北门冲（龙凤庄园）35幢2单元第6层601号房的查封，停止对该房屋的强制执行。申请执行人师宗明丰房地产开发有限公司称：异议人马爱萍的执行异议不能成立：1、2013年7月10日，方会琼、卢永红与师宗明丰房地产开发有限公司将位于师宗县出售给方会琼、卢永红，并于2013年8月7日进行了备案登记。2、师宗明丰房地产开发有限公司认为，第一、异议人马爱萍与马学东、卢永红之间的债权债务关系与师宗明丰房地产开发有限公司无法律上的因果关系。第二、异议人马爱萍与马学东、方会琼、卢永红抵该商品房，师宗明丰房地产开发有限公司不知情，没有人反映过，更没有办理过房屋变更登记手续。第三、因方会琼、卢永红未按照《个人购房担保借款合同书》约定偿还住房按揭贷款，2016年10月20日，中国农业银行向师宗明丰房地产开发有限公司发出回购房屋通知书，要求该公司按照《住房按揭贷款房屋回购协议书》回购方会琼、卢永红购买的房屋重新变卖，销售所得优先偿还借款；2017年2月14日中国农业银行向师宗明丰房地产开发有限公司发出履行担保责任通知书，要求公司结清方会琼、卢永红贷款本息（2016年4月21日始至2017年2月14日止本金210788.82元、利息9694.44，本息合计220483.26元）房地产公司多次催促方会琼、卢永红履行偿还银行贷款的义务，但方会琼、卢永红一直未按合同约定偿还贷款。2017年2月14日，农行扣划了师宗明丰房地产开发有限公司的保证金支付了方会琼、卢永红应偿还的全部贷款本息合计220483.26元。3、异议人马爱萍认为其持有《商品房买卖合同》、装修凭据、偿还四个月按揭贷款、缴纳的物业管理费、车位费、水电费等证据不能证实异议人的主张，凡到师宗明丰房地产开发有限公司缴纳物管费、水电费只需缴纳人说出房栋号即可。3、异议人马爱萍与马学东、卢永红、方会琼之间就该套房屋是否达成抵款协议，均不影响师宗明丰房地产开发有限公司申请执行该套房屋的权利，因为当事人订立了合法有效的买卖合同，之后没有对该房屋进行变更登记。师宗法院的查封并予以拍卖没有错误。被执行人卢永红称：我种植蔬菜资金不足，向马学东借款20万元，利滚利最后累计到60万元。在马学东多次催要后，我把我和方会琼所属的房子抵押22万元给马学东，当时跟马学东约定好，他把房子余下月供一次性缴清后，房子过户给他。后来到了还月供时，马学东都说没钱，后来几个月方会琼联系马学东还月供，马学东让方会琼联系马爱萍交，并跟龙凤庄园的说好让马爱萍交月供，尽快叫他们转户。后来我们就外出打工了。2020年师宗法院执行局打电话我才知道马学东一直没有付房子的月供。本院审查查明，师宗县丹凤镇北门冲龙凤庄园2期35幢2单元601号房屋系师宗明丰房地产开发有限公司开发，后方会琼、卢永红与师宗明丰房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》购买了该房屋。异议人马爱萍与马学东之间存在债权债务关系，而马学东又与方会琼、卢永红之间存在债权债务关系，后方会琼、卢永红将龙凤庄园2期35幢2单元601号房屋抵给了马学东，而马学东又将该房屋抵给了马爱萍，但相互间均无书面合同，均未办理不动产的变更登记手续。龙凤庄园35幢2单元601号房屋办有按揭，期间马爱萍按揭了四个月，之后马爱萍在2015年时进行了装修并入住。另查明，龙凤庄园2期35幢2单元601号房屋的《商品房购销合同》上注明，商品房出卖人为师宗明丰房地产开发有限公司，商品房买受人为方会琼，共同买受人卢永红。《商品房买卖合同登记备案表》上注明，出卖人为师宗明丰房地产开发有限公司，买受人为方会琼，共同共有人卢永红。龙凤庄园35幢2单元601号房屋在方会琼、卢永红购房时办有按揭，后未按照约定偿还住房按揭贷款，2016年10月20日，中国农业银行向师宗明丰房地产开发有限公司发出回购房屋通知书，要求该公司按照《住房按揭贷款房屋回购协议书》回购方会琼、卢永红购买的房屋重新变卖；2017年2月14日，农业银行向师宗明丰房地产开发有限公司发出履行担保责任通知书，要求房地产公司结清方会琼、卢永红贷款本息。房地产公司多次催促方会琼、卢永红履行偿还银行贷款的义务，但方会琼、卢永红一直未按合同约定偿还贷款。2017年2月14日，中国农业银行扣划了师宗明丰房地产开发有限公司的保证金支付了方会琼、卢永红应偿还的全部贷款本息。后师宗明丰房地产开发有限公司对方会琼、卢永红向法院提起诉讼，并申请执行。师宗法院对该房屋进行了查封，期限为三年。上述事实，有当事人笔录及书面意见、（2020）云0323执101号执行卷宗、（2018）云0323民初982号民事判决书、商品房购销合同（复印件）、商品房买卖合同登记备案表（复印件）等材料在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构建物及其附属设施，按照土地使用登记簿、建设规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表上均显示买受人为方会琼，共同买受人卢永红。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案均不符合以上情况，故异议人马爱萍要求师宗法院解除对师宗县房屋的查封，停止对该房屋的强制执行的请求于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下：驳回马爱萍的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘丽萍审判员  王彩娥审判员  周建华二〇二〇年五月二十一日书记员  朱玉泉