北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初24759号原告：高美升，男，1985年3月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京起航聚鑫投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区孙河乡康营家园底商。法定代表人：金雄诗，执行董事。委托诉讼代理人：金月峰，男，1985年1月14日出生，汉族，该公司职工，住北京市朝阳区。原告高美升（以下简称原告）起诉被告北京起航聚鑫投资管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告、被告委托诉讼代理人金月峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告和被告之间签订的《租赁合同》；2、判令被告支付2020年2月10日至2020年3月19日的房屋租金6000元；3、判令被告支付违约金28200元。事实和理由：原告与被告在2019年3月26日签署了房屋租赁合同，合同期限自2019年4月9日至2021年4月9日。在2019年12月15日被告公司人员就告知我称将停止打款2020年1月9日至2020年4月9日的房屋租金13500元，被告要求退租并提前解除合同，经过我的多次催要，被告仍然拖欠不付租金，我认为被告的行为严重侵犯我的合法权益，特诉至法院。被告辩称：我司同意解除合同，但不同意支付剩余租金及违约金。2020年1月9日至2020年2月9日的租金我司已经支付，我司是房屋中介，涉案房屋在2020年1月28日以后就已经腾空了，因为受疫情的影响，空置的房屋不允许再向外出租，在这两个月期间我司一直积极与原告沟通解除合同或减免租金的事宜，只是没有谈成，原告一直不予理会并坚持按照合同约定履行。同时因涉案的房屋租赁合同签署时间为2019年3月，我司于2019年5月重新更换了法定代表人，在我司实际经营后发现涉案合同的租金金额是远高于市场均价的，如果法院认为我司应该承担违约责任，我司认为违约金标准过高，望法院予以酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院综合本案证据认定如下事实：2019年3月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签署了《房屋代理合同》，约定甲方将北京市朝阳区康营家园房屋出租给乙方，房屋建筑面积为56平方米，租赁期限自2019年4月9日至2021年4月9日，房屋每月租金为4500元。具体付款日期为第一次2019年4月9日（13500元整），第二次2019年7月9日（13500元整），第三次2019年10月9日（13500元），第四次2020年1月9日（13500元整），第一年租金为4500元每月，第二年为4700元每月，付款日期根据上述期间依次类推。合同约定在租赁期限内，乙方提前退租的，应赔偿给甲方合同约定的半年租金作为违约金，若甲方提前收回房屋，无论转租、自用或自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方合同约定的半年租金作为违约金及给乙方客户造成的经济损失。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给了被告，同时交付的还有钥匙、电卡和燃气卡。被告收到房屋后按照合同约定的付款期限付清了2020年1月9日之前的全部租金。2019年12月15日原告收到被告公司工作人员阮某的短信称：“大哥您好我是美迪行阮某，钥匙在我公司，您看方便您过来拿一下，我们公司这边已经停止给您打款了，始终约您聊，您也不来”。2020年1月8日，被告工作人员阮某再次用微信向原告发消息称：“公司已经停止打款了……我是一点不想把房给您，您看能降就降点儿呗……实在不行就得解除合同”。被告认为其在变更法定代表人之前与原告签署的合同单价高于市场平均价格，称其在2020年1月9日付款期限前曾多次约原告就合同金额或合同解除事宜进行沟通，但因原告不予理睬没有谈成。2020年2月10日被告又向原告支付了2020年1月9日至2020年2月9日的租金4500元，原告确认收到该笔租金。此后的租金被告未支付，称涉案房屋的租户黄某于2020年1月20日退租后房屋就处于空置状态，此后又因受疫情影响，房屋无法对外出租，并就此提交了房屋中介服务机构群消息中标注时间为2020年2月15日的署名为“xx综治办”的通知：“各房屋中介服务机构：按照关于进一步明确疫情防控期间返京人员的要求，结合相关部门工作要求，各单位即日起停止房屋租赁业务，违者追究一切责任”。审理中双方就房屋的交接问题达成一致，并于开庭当日的2020年3月19日完成了涉案房屋的交接，原告向被告出具收条，称：“今收回康营家园房屋，房屋钥匙、燃气电卡。屋内设施：冰箱、沙发、床、柜子、餐桌、洗衣机高美升2020年3月19日”。本院认为，原、被告双方签订的《房屋代理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。根据原、被告之间微信记录及短信记录可以判断，被告于2020年1月9日即将履行第四期租金交付义务之前就向原告表明将停止打款，该行为可视为被告预期违约，被告实际上也未于2020年1月9日前付清当期的全部应付租金，原告作为守约方有权利提出解除合同，被告也未提出异议，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务，被告作为承租人，支付租金乃其应负的合同义务，被告虽辩称在2020年2月10以后房屋空置后受疫情影响无法对外出租，但以此作为不交付租金的理由不能被本院采纳，理由如下：第一，双方合同约定的租金交付方式为季付，该期租金交付时间应在2020年1月9日前，被告非但没有在付款期限前全额支付租金，而是在2020年2月10日支付了仅一个月的租金，还存在欠付；第二，被告未按合同约定时间付款的事实发生于疫情之前，虽然疫情会对后续的租赁业务产生影响，但被告以受疫情影响的理由用于对抗此前应负的合同义务于法无据。故对原告主张的合同解除前的租金被告应该支付。经核算，截止到2020年3月19日的租金应为5850元，对原告超出此金额的部分主张本院不予支持。本案另一争议问题在于被告违约行为产生的违约责任大小。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，本案中双方合同约定若被告提前退租的，应赔偿给原告合同约定的半年租金作为违约金，本院综合本案租赁合同期限、被告违约情形，基于公平责任原则的考量，认为合同约定的违约金标准过高，对被告需要承担的违约金酌定为9000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告高美升与被告北京起航聚鑫投资管理有限公司之间签订的《房屋代理合同》于2020年3月19日解除；二、被告北京起航聚鑫投资管理有限公司于本判决生效后七日内向原告高美升支付租金五千八百五十元；三、被告北京起航聚鑫投资管理有限公司于本判决生效后七日内向原告高美升支付违约金九千元；四、驳回原告高美升的其他诉讼请求。如被告北京起航聚鑫投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费328元，由原告高美升负担242元（已交纳）；由被告北京起航聚鑫投资管理有限公司负担86元（原告高美升已预交，被告北京起航聚鑫投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告高美升）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年五月十一日书记员  李 兵