北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初21658号原告（反诉被告）：北京爱康鼎科技有限公司，住所地北京市海淀区上地东路25号4层6单元408，统一社会信用代码91110108344327090D。法定代表人：樊祎，执行董事。委托诉讼代理人：秦雪，女，北京爱康鼎科技有限公司职员。委托诉讼代理人：崔英洁，北京博善律师事务所律师。被告（反诉原告）：古月文轩（北京）贸易有限公司，统一社会信用代码91110105064922549J。法定代表人：池桂玲，执行董事。委托诉讼代理人：布和，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琳，北京市中闻律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京爱康鼎科技有限公司（以下称爱康鼎公司）与被告（反诉原告）古月文轩（北京）贸易有限公司（以下称古月文轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。爱康鼎公司委托诉讼代理人秦雪、崔英洁，古月文轩公司委托诉讼代理人布和、周琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱康鼎公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令古月文轩公司返还爱康鼎公司押金1551012．75元；2、请求判令古月文轩公司承担爱康鼎公司免租期损失344669．5元；3、请求判令古月文轩公司赔偿爱康鼎公司损失200万元。事实和理由：爱康鼎公司与古月文轩公司于2018年7月10日签订《租赁合同》，古月文轩公司依约将位于北京市朝阳区安立路X号润枫德尚商业三层1、6号楼的房屋租赁给爱康鼎公司使用，爱康鼎公司依约向古月文轩公司交付租金。按照合同约定，每期房屋租金期满十日前支付下一期房屋租金；合同第六条第二款约定爱康鼎公司向古月文轩公司缴付三个月房屋租金作为押金，共计1551012．75元。签订合同后，爱康鼎公司依约向古月文轩公司缴纳租金及押金。2019年8月15日，古月文轩公司向爱康鼎公司发送《告知函》，通知双方签署的《租赁合同》于2019年7月31日解除，并限期爱康鼎公司于2019年8月17日前搬出涉案租赁地点。2019年8月16日，古月文轩公司及北京润丰世纪物业管理股份有限公司将爱康鼎公司涉案租赁场地的电源切断。2019年8月16日，当爱康鼎公司被迫要搬离涉案场地时，古月文轩公司连同物业公司以物业管理费和水电费未缴清为由阻止爱康鼎公司搬出涉案场地。2019年8月21日，爱康鼎公司将涉案场地腾退并交还给了古月文轩公司。现爱康鼎公司认为，2019年7月31日古月文轩公司不具有解除合同的权利，爱康鼎公司未违反相关合同约定，古月文轩公司的解除行为系违约解除。古月文轩公司通过断电的方式逼迫爱康鼎公司搬离涉案场地，同时又连同物业公司阻碍爱康鼎公司搬出涉案场地，因古月文轩公司的行为导致爱康鼎公司无法办公，给爱康鼎公司造成了巨大的人工费用及运营损失，古月文轩公司应当承担赔偿责任。无奈之下诉至法院，望依法维护爱康鼎公司合法权益，支持爱康鼎公司诉讼请求。古月文轩公司辩称，不同意爱康鼎公司的全部诉讼请求。关于免租期，我公司给爱康鼎公司的免租期是附条件的，只有租赁合履行至第三年度，承租人附条件的享有免租的权益，现在因为爱康鼎公司违约导致合同解除，故无需给予其免租期的权利。关于逾期支付租金的违约金，合同约定承租人需要支付迟延期间的租金，延迟期间必然包括延迟支付的起止日，故应当按日计算延迟支付租金的滞纳金。关于押金退还，由于爱康鼎公司逾期支付租金导致合同解除，应当按照合同的约定支付违约金，且爱康鼎公司未能足额支付合同履行期间的租金与合同解除后的占用期间的使用费，故我公司有权优先以押金进行折抵。古月文轩公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令爱康鼎公司支付古月文轩公司因逾期支付租金导致合同解除的违约金1551012．75元；2、请求法院判令爱康鼎公司支付古月文轩公司房屋租金差额104828．55元；3、请求法院判令爱康鼎公司支付古月文轩公司2019年8月16日至2019年8月21日期间的房屋占用使用费106683．12元；4、请求法院判令爱康鼎公司支付古月文轩公司逾期支付租金的违约金80135．62元；5、请求法院判决爱康鼎公司赔偿古月文轩公司因本案支出的律师费10万元。事实和理由：2018年7月10日，古月文轩公司与爱康鼎公司签订《租赁合同》，约定由爱康鼎公司承租位于北京市朝阳区安立路X号润枫德尚商业三层1、6号楼的房屋。租赁期限共36个月，自2018年8月1日至2021年7月31日止。同时，双方对租赁期限内的年度租金标准进行了明确约定，并约定爱康鼎公司于合同签订之日缴付三个月租金(1551012．5元)作为押金，房屋租金每六个月支付一次，须每期房屋租金届满十日前支付下一期房租，如爱康鼎公司未能按期支租金，并经古月文轩公司提示后十个工作日内仍未支付，应付延迟支付期间的滞纳金，该滞纳金按月租金的千分之五收取。合同签署后，古月文轩公司依约将房屋交付爱康鼎公司使用。但爱康鼎公司自第二期租金支付就出现了逾期，依据合同约定，爱康鼎公司应在2019年1月22日之前支付第二期租金，爱康鼎公司却在2019年2月2日、3月8日分两次才足额支付，因此爱康鼎公司应当支付逾期支付租金的违约金。且，爱康鼎公司未能按照合同约定的时间足额支付第三期租金（2019年8月1日至2020年1月31日，应于2019年7月22日之前支付）。古月文轩公司于2019年7月15日向爱康鼎公司送达《租金交纳通知函》，通知爱康鼎公司应依约向古月文轩公司交纳租金；于2019年7月31日向爱康鼎公司送达《催缴函》，告知其至迟在2019年8月2日之前支付租金。后爱康鼎公司仍未能支付租金，古月文轩公司依据合同第11条第2款之约定，行使合同解除权，于2019年8月15日向爱康鼎公司送达《告知函》，与其解除合同。因此，合同应于爱康鼎公司认可的《告知函》送达时间2019年8月15日解除。根据合同第11条第2款之约定，由于爱康鼎公司逾期支付租金超过15日的，古月文轩公司有权解除合同，并有权要求爱康鼎公司按照押金同等金额支付违约金，故爱康鼎公司应当向古月文轩公司支付押金金额的违约金。后爱康鼎公司对古月文轩公司的解除行为并未提出任何异议，且于2019年8月21日主动撒离租赁房屋。因此，爱康鼎公司应当支付合同解除前实际使用房屋的租金(2019年8月1日-2019年8月15日)以及合同解除后至实际撤离期间的房屋占用使用费用(2019年8月16日至2019年8月21日)。因爱康鼎公司的违约行为造成合同解除，导致租赁房屋长时间的闲置，给古月文轩公司造成了巨大的经济损失。另外，因爱康鼎公司提起本案本诉以及针对本诉提起反诉而支出的律师费的损失，应由爱康鼎公司予以承担。综上，为保护古月文轩公司的合法权益特提起反诉，请求法院支持所有的反诉请求。爱康鼎公司针对反诉辩称，不同意古月文轩公司的反诉请求，其反诉没有事实依据与法律依据。一、古月文轩公司的解除行为系违法解除。2019年7月，双方就合同履行情况包括租金支付方式的变更以及合同解除进行协商，截至2019年8月15日我公司收到解除合同的告知函时并未收到过古月文轩公司的任何催缴行为。我公司延期支付租金并不能构成《合同法》规定的“无故拖欠租金”的情形。且根据合同约定，即使延期支付租金，古月文轩公司可依约向我公司主张延期支付滞纳金，合同并没有约定此情况下其享有解除权。故古月文轩公司的解除行为系违法解除，我公司不应承担合同约定的违约金。且该违约金数额过高，请求法院予以调整。二、2019年8月1日至2019年8月15日期间的租金计算有误，差额应为17537元(日租金)×15天-161880元=101175元。三、2019年8月16日至2019年8月21日的房屋占有使用费不应支付。按照古月文轩公司发出的告知函，我公司应于2019年8月17日前搬离，但基于其阻碍我公司搬家的行为，导致我公司于2019年8月21日才搬走，该损失应由其自行承担。即使支付，我公司也仅应支付2019年8月16日至2019年8月17日两天的使用费。四、2019年2月5日至2019年3月8日期间延期支付租金的滞纳金不应支付，且金额计算有误。该期间的租金支付事宜系经过双方协商一致的，且古月文轩公司从未提出异议。即使支付，根据合同约定，延期支付租金的滞纳金为月租金的千分之五即2585．02元，并非按日支付。五、关于律师费没有约定，且不构成合同项下的损失范畴，该反诉请求没有事实依据与法律依据。综上，恳请驳回其反诉请求。经审理查明：2018年7月10日，古月文轩公司作为出租方（甲方）、爱康鼎公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区安立路X号润丰德商商业三层1、6号楼的房屋租赁给乙方使用，租赁房屋建筑面积2698平方米，租赁房屋用途为办公；租赁期限共36个月，自2018年8月1日起至2021年7月31日止；租赁期满，甲方有权收回房屋、乙方应在租赁期满日，保持租赁房屋设备完好的状态下交还甲方；房屋租金第一年租金每日每平米6．3元，共计6204051元；房屋租金第二年租金每日每平米6．5元，共计6401005元；房屋租金第三年租金每日每平米6．6元，共计5416235元(免租期在本年所以只支付十个月房租)；房屋租金支付方式为押三付六，以汇款或转账的方式交款；房屋租金每六个月支付一次，此后，在每期房屋租金期满十日前支付下一期房屋租金，如果乙方未能按期支付房租，并经甲方提示后十个工作日内仍未支付，应付延迟支付期间的滞纳金，该滞纳金按月租金的千分之五收取；本合同签订之日起，乙方应向甲方缴付三个月房屋租金作为押金，共计1551012．75元；本合同期满乙方如不再续租，在交接房屋及结清所有由乙方消耗的费用等相关手续，甲方应将押金全部退还乙方；合同解除或合同期满，甲、乙双方决定不再续签的，乙方应在合同期满后或解除日将租赁房屋交还甲方(如乙方在该房产地址注册公司，应在合同期满后三十个工作日内迁址或注销)。第十一条“违约及赔偿”约定：租赁期内如甲乙双方有下列行为之一的则视为违约，违约方应向守约方赔偿与押金同等金额的违约金：1、合同签订后如甲方延迟交付租赁房屋，则租期及免租期自动向后顺廷，顺延期超过七日，乙方有权解除合同，甲方应按违约条款规定对乙方进行赔付。2、如乙方无故拖欠租金超过十五日，视乙方放弃承租权。3、租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自将租赁房屋转租，转借，转让，抵押第三方，否则按违约条款处理。4、租赁期内乙方逾期交付租金累计超过三十日，按违约条款处理。2018年7月20日，爱康鼎公司给付古月文轩公司租赁押金1551012．75元。2018年7月31日，爱康鼎公司向古月文轩公司支付第一期租金3102025．50元。2019年2月2日，爱康鼎公司向古月文轩公司支付租金517004．25元。2019年3月8日，爱康鼎公司向古月文轩公司支付租金2585021．25元。2019年7月15日，古月文轩公司向爱康鼎公司发出《租金交纳通知函》，要求爱康鼎公司自2019年8月1日至2020年1月30日的租金3200502．5元于2019年7月20日前交纳。2019年8月14日，爱康鼎公司向古月文轩公司工作人员发送《磋商函》，主要内容为爱康鼎公司近期拟更换办公室场地，古月文轩公司要求其出具《退租函》，爱康鼎公司希望双方进一步协商，暂缓支付相应租金。2019年8月15日，古月文轩公司向爱康鼎公司发出《告知函》，主要内容为：爱康鼎公司自2019年7月15日起开始拖欠租金，至今未交房租长达30天，拖欠金额高达3200502．5元。欠租长达15天，拖欠金额高达265055元，虽经多次催缴仍未支付。爱康鼎公司的行为已构成违约，古月文轩公司有权根据《租赁合同》之约定行使合同解除权，追究爱康鼎公司的违约责任。现通知爱康鼎公司：双方的《租赁合同》于2019年7月31日解除，依据《租赁合同》由爱康鼎公司承担全部违约责任。自2019年8月1日至8月17日，爱康鼎公司占用办公地需要支付每日占用费17537元，需在撤场前交纳。请爱康鼎公司于2019年8月17日前将所承租房屋内的物品搬离，并将房屋交还古月文轩公司。届时如未能按时出物品，并未将房屋交还，古月文轩公司将对爱康鼎公司的物品进行清理和处置，由此产生的一切责任及费用由爱康鼎公司承担。当日，爱康鼎公司收到上述《告知函》。爱康鼎公司称古月文轩公司于2019年8月16日将租赁房屋停水停电。古月文轩公司对此不认可。2019年8月16日，爱康鼎公司欲从租赁房屋搬出，与房屋所在地物业管理公司北京润丰世纪物业管理股份有限公司发生纠纷，北京市公安局朝阳分局大屯派出所处警，记录因租户没有付物业费导致搬家时发生纠纷。2019年8月17日，北京润丰世纪物业管理股份有限公司又因搬家纠纷报警。2019年8月21日，古月文轩公司向爱康鼎公司出具《交房条》，写明：“我司已验收完毕，同意交房。”爱康鼎公司提交人力成本表、工资支付凭证、装修合同，证明其损失。古月文轩公司对上述损失均不认可。古月文轩公司称第二期租金本应于2019年1月22日之前支付，但爱康鼎公司实际于2019年2月2日支付了517004．25元，于2019年3月8日支付了2585021．25元，故存在违约。爱康鼎公司称古月文轩公司收取的租金标准过高于当地平均租金，导致合同无法正常履行，双方进而协商变更合同事宜，故古月文轩公司解除合同并非基于爱康鼎公司违约，其解约行为没有法律依据。庭审中，爱康鼎公司认可双方合同于2019年8月15日解除，但不认可古月文轩公司享有解除权。古月文轩公司提交其与北京市中闻律师事务所于2020年1月6日签订的《委托代理合同》，约定委托该事务所代理本案纠纷的基础律师费为10万元；并提交其已支付律师费10万元的付款凭证。爱康鼎公司认为律师费非必要损失，不认可。古月文轩公司称爱康鼎公司应付2019年8月1日至8月15日期间租金266708．55元，已付161880元，尚欠104828．55元。爱康鼎公司称其支付的上述161880元是2019年8月份的物业费。古月文轩公司称该款项系爱康鼎公司支付的租金并非物业费，故在反诉主张的租金中已扣除。以上事实，有《租赁合同》、支付凭证、《告知函》、《交房条》、处警记录等书证及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，爱康鼎公司与古月文轩公司之间的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，房屋租金每六个月支付一次，此后，在每期房屋租金期满十日前支付下一期房屋租金。据此，爱康鼎公司应于2019年1月22日之前支付第二期租金3102025．50元。爱康鼎公司实际于2019年2月2日支付租金517004．25元，于2019年3月8日支付租金2585021．25元，均系不同程度的逾期。另根据合同约定，爱康鼎公司应于2019年7月20日前支付自2019年8月1日至2020年1月30日的租金3200502．5元，但爱康鼎公司直至古月文轩公司2019年8月15日，发出《告知函》之日尚未支付。爱康鼎公司称未按时支付的原因是双方对租金标准进行协商，但其未能证明古月文轩公司在协商过程中免除其依约支付租金的义务。综上，本院认为爱康鼎公司上述逾期支付租金的行为均应认定为违约。就爱康鼎公司的上述违约行为是否使得古月文轩公司因此享有合同解除权，合同中并未明确约定。根据合同法的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中，爱康鼎公司虽未按期支付第二期租金，但未构成根本违约，其未支付第三期租金确存在更换办公场地的考虑，且古月文轩公司并未合理催告，故本院认为爱康鼎公司的违约行为尚不足以致古月文轩公司享有合同解除权。现双方合同实际不再继续履行，且均同意合同于2019年8月15日解除，本院不持异议。爱康鼎公司要求古月文轩公司承担其免租期损失，缺乏合同依据，本院不予支持。双方合同未能继续履行，非因古月文轩公司违约导致，爱康鼎公司要求古月文轩公司赔偿其损失，本院不予支持。爱康鼎公司无故拖欠租金超过十五日，依据合同约定，应向古月文轩公司支付违约金1551012．75元。爱康鼎公司应付2019年8月1日至8月15日期间租金263055元，已付161880元，尚欠101175元应予支付。自2019年8月16日至2019年8月21日期间房屋占用费105222元，亦应支付。关于逾期支付租金的滞纳金，根据合同约定应为2585．02元，爱康鼎公司应予支付。本院在上述范围内对古月文轩公司相关反诉请求予以支持。古月文轩公司主张律师费10万元，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。爱康鼎公司要求古月文轩公司返还其押金1551012．75元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京爱康鼎科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）古月文轩（北京）贸易有限公司违约金1551012．75元、租金101175元、房屋占用费105222元、滞纳金2585．02元，以上共计1759994．77元；二、被告（反诉原告）古月文轩（北京）贸易有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）北京爱康鼎科技有限公司押金1551012．75元；三、驳回原告（反诉被告）北京爱康鼎科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）古月文轩（北京）贸易有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37966元，由原告（反诉被告）北京爱康鼎科技有限公司负担35966元，由被告（反诉原告）古月文轩（北京）贸易有限公司负担2000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费11142元，由被告（反诉原告）古月文轩（北京）贸易有限公司负担822元，由原告（反诉被告）北京爱康鼎科技有限公司负担10320元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蔡峰二〇二〇年五月二十一日书记员  马悦