北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初3500号原告：国福瑞祥（北京）资产管理有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：赵文祥，董事长。委托诉讼代理人：任慧琮，北京市慧海天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张靖琳，北京市慧海天合律师事务所律师。被告：北京京卫安华投资管理有限公司，住所地北京市海淀区翠微路21号院7号楼5层。法定代表人：杨有民，董事长。委托诉讼代理人：张奇华，北京市齐致律师事务所律师。原告国福瑞祥（北京）资产管理有限公司（以下简称国福瑞祥公司）与被告北京京卫安华投资管理有限公司（以下简称京卫安华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国福瑞祥公司的委托诉讼代理人任慧琮，被告京卫安华公司的委托诉讼代理人张奇华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国福瑞祥公司向本院提出诉讼请求：1.判决京卫安华公司支付提前退租违约金183333.3元；2.判决京卫安华公司支付未提前30天通知退租的房租损失183333.3元；3.判决京卫安华公司支付迟延返还房屋192天（2017年12月12日-2018年6月16日）的违约金211200元；4.判决京卫安华公司支付所占用的四间房屋（面积约为总面积五分之一）自2017年12月12日至2018年6月16日的占有使用费231452.1元。事实和理由：2014年6月10日，我公司与案外人北京聚闽轩投资管理有限公司（以下简称聚闽轩公司）签订了《合作协议书》，约定：我公司承租北京市丰台区万丰路528号（以下简称528号）四合院。房屋分为主楼、东配楼和西配楼3栋楼，总建筑面积2680平方米。2016年，我公司与京卫安华公司签订了《北京市房屋租赁合同》，根据合同约定，京卫安华公司从我公司处承租了案涉房屋528号院的北楼和西楼，租赁期限自2016年6月10日至2020年6月9日，共计4年。每年租金为2200000元，签订合同当日支付第一年的房租及押金，共计人民币4000000元，其中租金2200000元，押金1800000元；2017年6月10日支付第二年房租2200000元；2018年6月10日前支付第三年的房租2200000元；2019年6月10日前支付第四年的房租2200000元。合同签订后，京卫安华公司于2016年6月30日支付了第一年的房租2200000元和押金1600000元，迟交租金和押金达20日，欠缴押金200000元；于2017年7月3日、7月24日支付了租金1800000元，迟交租金44天，欠缴租金400000元。我公司多次催收，京卫安华公司一直未支付。2017年年底,京卫安华公司因其法定代表人涉嫌刑事犯罪无法继续经营，曾向我公司提出解除合同，要求退还租金及押金，因京卫安华公司拒绝承担违约责任，双方未能达成一致意见。此后，京卫安华公司一直占用案涉房屋到2018年6月16日被强制腾退。京卫安华公司曾对我公司提起诉讼，要求退还未到期租金、押金、代付水电费等。后经北京市丰台区人民法院、北京市第二中级人民法院审理，作出（2019）京0106民初1885号、（2019）京02民终8980号判决书，上述判决认定我公司与京卫安华公司于2018年1月9日就退还租金事宜达成一致，判决我公司返还京卫安华公司未到期的租金（2018年1月9日之后的租金）、押金及部分水电费。虽然上述判决没有采纳我公司关于双方未在2018年1月9日达成解除租赁合同一致意见的抗辩意见，但查明了以下事实：1、京卫安华公司在案涉房屋的西楼和北楼安装了探头，并将房间上锁，一直占用案涉房屋直至2018年6月16日。2、京卫安华公司存在延期支付租金和押金、欠缴租金的违约行为。根据相关法律规定及租赁合同第十条第三款约定，京卫安华公司应当支付房屋占用使用费及违约金。此外，因京卫安华公司在2018年1月9日之后继续占用案涉房屋，我公司为此支付春节值班人员工资3000元、门卫工资31500元、水电费44122.5元。综上，京卫安华公司在租赁合同期内存在延期支付租金和押金，欠付租金等违约行为，且在租赁合同解除之后继续占用案涉房屋。因此，京卫安华公司应当向我公司支付实际占用案涉房屋期间的费用和其他相关费用，并赔偿我公司违约金。京卫安华公司辩称，我公司不同意国福瑞祥公司的诉讼请求。一、我公司不存在提前退租的违约行为，国福瑞祥公司无权要求我公司承担违约责任，双方签订的《北京市房屋租赁合同》解除的根本原因系国福瑞祥公司存在违约行为，我公司依据合同约定及法律规定依法、依约解除合同。因承租房屋多次转租，且多次因前手出租方及承租方之间欠租等纠纷被物业停水停电，在我公司承租房屋后的2016年7月，也发生了停电停水情况，因此国福瑞祥公司为维护与我公司的租赁关系，于2016年7月27日（即合同签订后第一次长时间停电停水期间）出具《承诺书》，承诺在我公司租房期间，如因纠纷或未能交付村里房租原因造成的停水停电致使我公司无法正常工作，所有责任由国福瑞祥公司承担。如我公司还有任何担心，国福瑞祥公司愿将所有租房款全数退还。同时，2017年11月1日至10日，我公司承租的房屋再次发生长达10天的停水停电情况，致使我公司无法使用承租房屋，给我公司造成了严重损失。因国福瑞祥公司原因致使承租房屋在承租期间多次出现长时间停水停电现象，我公司无法按约定目的使用承租房屋，承租房屋严重不符合合同约定，合同目的亦无法实现。故，国福瑞祥公司违约在先，且根据国福瑞祥公司于2016年7月27日出具的《承诺书》，其应承担全部责任。因此，我公司根据双方签署的《北京市房屋租赁合同》第八条第三款第二项约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定向国福瑞祥公司提出了解除租赁合同，国福瑞祥公司亦同意解除租赁合同。此后，双方于2017年12月12日办理了房屋及屋内资产移交手续。故，导致合同解除的根本原因系国福瑞祥公司存在根本性违约行为，我公司不存在任何违约行为，其无权向我公司主张提前退租的违约金及其他违约责任。另外，国福瑞祥公司要求我公司支付未提前30天通知退租的房租损失，该项主张无任何事实及法律依据。事实上，虽然系国福瑞祥公司违约在先，致使合同解除，但我公司仍于2017年11月4日向国福瑞祥公司提出解除合同，双方租赁合同于2017年12月12日才解除，我公司租金支付到了2018年1月9日，已远超30日，故国福瑞祥公司不存在任何损失。二、我公司与国福瑞祥公司签订的《北京市房屋租赁合同》已于2017年12月12日解除，且双方于该日办理完毕资产移交，我公司已返还租赁物，国福瑞祥公司无权再向我公司主张任何违约责任及款项。1、国福瑞祥公司无权要求我公司支付延迟返还房屋违约金。根据（2019）京0106民初1885号民事判决书、（2019）京02民终8980号民事判决书，我公司与国福瑞祥公司签订的《北京市房屋租赁合同》已于2017年12月12日解除，且双方于2017年12月12日签订了《资产移交清单》，我公司将相关资产交给了国福瑞祥公司，除我公司因国福瑞祥公司退款不到位无法另租办公地点而不得暂留的三间房屋（约110平方米）之外，其他西楼和北楼的承租房屋已于当日全部腾退返还，该等房屋国福瑞祥公司完全出入自由，不存在迟延返还房屋情形，故国福瑞祥公司无权要求我公司支付迟延返还房屋违约金。2、国福瑞祥公司无权要求我公司支付所占房屋的占有使用费。根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第九条第一款约定，国福瑞祥公司有权在合同终止后的任何时间自行清退我公司的剩余物品，其在合同解除后直至2018年6月才强行清退剩余物品，属于自己放弃相关权利，（2019）京02民终8980号民事判决书中亦对该事实予以确认。故因国福瑞祥公司放弃自己相关权利而造成的后果及损失应由其自行承担，与我公司无关，国福瑞祥公司向我公司主张房屋使用费没有任何法律及事实依据。另外，国福瑞祥公司作为该房屋的转租人，其系在2014年于聚闽轩公司处承租的涉案房屋。聚闽轩公司于2018年4月向我公司出示了国福瑞祥公司向聚闽轩公司出具的《承诺》以及聚闽轩公司将案涉房屋出租给光彩国际投资集团有限公司《合作协议》。该份《承诺》及《合作协议》表明，国福瑞祥公司已于2018年3月28日与聚闽轩公司解除了租赁关系，其已失去了对该案房屋的全部转租权，故进一步证明国福瑞祥公司无权就案涉房屋向我公司主张任何费用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月10日，国福瑞祥公司与聚闽轩公司签订《合作协议书》，约定：国福瑞祥公司承租528号四合院，房屋分为主楼、东配楼和西配楼等共3栋楼，总建筑面积为2680平方米。2016年，国福瑞祥公司作为甲方，京卫安华公司作为乙方，双方签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：鉴于甲方与陈振发于2014年6月10日签订了关于坐落于528号房屋的合作协议书，合作协议尚未履行完毕，现甲方与乙方就该房屋使用的有关事宜达成如下协议：第一条，房屋坐落于528号（西楼、北楼），建筑面积（见实体建筑）。第三条，租赁期限：房屋租赁期自2016年6月10日至2020年6月9日，共计4年。甲乙双方应于2016年6月10日之前办理房屋交付手续，甲方应按合同约定的条件将房屋交付乙方。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及交接清单视为交付完成。第四条，租金：（一）租金标准：人民币2200000元整/年；2016年6月10日至2020年6月9日4年房租共计人民币8800000元整。（二）支付方式：采用押一付一的方式。即合同签订当日乙方向甲方支付第一年房租，同时再支付一年的房租作为合同期内乙方房屋及房屋内物品的押金，该押金在本合同期满或解除后，除抵扣应由乙方承担的费用以及赔偿费用外，剩余部分应如数返还乙方。签订合同当日支付第一年房租及押金，共计4000000元整，其中租金为2200000元整，押金为1800000元整；2017年6月10日之前支付第二年房租为2200000元整；2018年6月10日之前支付第三年房租2200000元；2019年6月10日之前支付第四年房租1200000元，加押金抵扣1000000元，共计2200000元；剩余押金800000元在乙方退租时还清给乙方。……第八条，合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日；2、欠缴各项费用达200000元；……第九条，房屋交还：（一）乙方应于租赁期满、合同解除或终止当日内将房屋内的自有物品搬出，按原状返还房屋及其附属物品、设备设施。若乙方未按约定时间将自有物品搬出，视为乙方放弃权利，甲方有权自行或委托第三人将乙方物品予以处理无需支付乙方赔偿或补偿……第十条，违约责任：……（二）甲方有第八条第三款约定的情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状。（三）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，扣除乙方应承担的各项费用后，将剩余租金及押金退还乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方，不足部分乙方应于甲方向其发出补足违约金通知之日起2日内补足。……（五）甲方未按约定时间交付该房屋或乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，由违约方按月租金额的万分之五标准支付违约金。2016年6月1日，国福瑞祥公司的法定代表人赵文祥出具承诺书一份，载明：在我司与贵单位合作租赁期内（2016.6.10－2020.6.9），有任何有关房屋租赁问题和纠纷概由我司与业主全权交涉处理，与承租方无关，任何干扰不会影响承租方的房屋使用。在此基础上，2016年6月12日、13日，京卫安华公司支付528号西楼、北楼房屋租金2200000元，租房押金1600000元。2016年6月17日，京卫安华公司与国福瑞祥公司签署《资产移交清单》。2016年6月30日，国福瑞祥公司出具了租金收据及押金收据。2016年7月27日，国福瑞祥公司法定代表人赵文祥再次出具承诺书一份，载明：本公司承诺京卫安华公司在租房期间，如因纠纷或未能交付村里房租原因造成的停水停电致使贵公司无法正常工作，所有责任由我国福瑞祥公司全权承担。如果还有任何担心，我公司愿将所有租房款全数退还。2017年7月3日、7月24日，京卫安华公司向国福瑞祥公司支付第二年房屋租金共计1800000元。2017年12月12日，京卫安华公司与国福瑞祥公司办理涉案房屋资产交接手续，双方在2016年6月17日所签署的《资产移交清单》上签字确认。2018年3月28日，国福瑞祥公司向聚闽轩公司及光彩国际投资集团有限公司作出《承诺》，同意提前结束其与聚闽轩公司签订的合作协议，同意在7个工作日内，先退出北楼和西楼，东楼也尽快退出。2018年3月30日，聚闽轩公司与光彩国际投资集团有限公司就528号四合院签订《合作协议书》，约定免租期4个月，起租期为2018年8月1日。2018年7月10日，北京市首佳公证处出具（2018）京首佳内民证字第03441号公证书，公证书对京卫安华公司的委托代理人潘光明所使用手机中部分短信的内容进行了证据保全，保全内容为其手机中与显示名字为“赵文祥”的短信往来记录。记录中显示，潘光明所使用手机于2017年11月4日向“赵文祥”发出的短信内容为：“赵总已经停电四天了，每年都要这样弄一下，我们惹不起你，我们搬走总可以吧”。当日，该条短信未回复。2017年12月13日回复内容为：“抱歉，我正在开会”。双方2018年1月9日短信往来显示京卫安华公司已与国福瑞祥公司法定代表人赵文祥就退还租金及押金一事达成一致，但证据未显示双方就具体退款金额有一致的协商结果。京卫安华公司曾以租赁合同纠纷为由将国福瑞祥公司诉至本院，要求：1.判令国福瑞祥公司退还未到期租金900000元、押金1600000元、代付水电费55656元；2.判令国福瑞祥公司支付自2017年12月13日起至付清全部应付款之日止，按照同期银行贷款利率计算资金利息及因维权发生的公证费2610元、律师费80000元；3.诉讼费由国福瑞祥公司承担。本院经审理后，作出（2019）京0106民初1885号民事判决书，判决：一、国福瑞祥公司于本判决生效后七日内向京卫安华公司返还租金516666元；二、国福瑞祥公司于本判决生效后七日内向京卫安华公司返还租赁押金1600000元；三、国福瑞祥公司于本判决生效后七日内向京卫安华公司支付代付水电费48552元；四、国福瑞祥公司于本判决生效后七日内向京卫安华公司赔偿公证费2610元；五、驳回京卫安华公司的其他诉讼请求。国福瑞祥公司不服，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院经审理认为，双方签订的《北京市房屋租赁合同》有效。双方于2017年12月12日签订《资产移交清单》，双方在该日已经就不再履行合同的意见达成一致约定，视为双方合同于该日解除。2019年1月9日，双方已经就退还剩余租金事宜达成一致意见，且在双方租赁合同中约定了：京卫安华公司应于租赁期满、合同解除或终止当日内将房屋内的自有物品搬出，按原状返还房屋及其附属物品、设备设施。若京卫安华公司未按约定时间将自有物品搬出，视为京卫安华公司放弃权利，国福瑞祥公司有权自行或委托第三人将京卫安华公司物品予以处理，无需支付京卫安华公司赔偿或补偿。故国福瑞祥公司有权在此后自行清理剩余物品，国福瑞祥公司直至2018年6月才强行清理剩余物品，属于自己放弃相关权利的行为，国福瑞祥公司应退还京卫安华公司2018年1月9日之后的房屋租金。2019年7月24日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终8980号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本案审理中，京卫安华公司称2017年11月4日的短信记录系其向国福瑞祥公司提出解除合同，国瑞祥福公司未予认可。国福瑞祥公司称2017年12月12日至2018年6月16日，京卫安华公司仍占用西楼102号、103号、104号、206号共四间房屋。京卫安华公司称只占用西楼102号、103号、206号三间房屋。国福瑞祥公司未提交京卫安华公司占用西楼104号房屋的证据。审理中，经国福瑞祥公司与京卫安华公司确认，西楼102号、103号房屋面积均为17.36平方米，西楼206号房屋面积为73.72平方米，西楼104号房屋面积为19.04平方米。本院认为，根据生效判决认定和本案查明的事实，京卫安华公司与国福瑞祥公司签订的《北京市房屋租赁合同》系有效合同。双方经协商同意解除合同，并于2017年12月12日签订《资产移交清单》，应视为双方已于当日解除合同。京卫安华公司称已于2017年11月4日向国福瑞祥公司提出解除合同，根据其提交的其委托代理人潘光明于2017年11月4日向“赵文祥”发出的短信：“赵总已经停电四天了，每年都要这样弄一下，我们惹不起你，我们搬走总可以吧”。该短信中并未明确提出解除合同的要求，故对京卫安华公司称已提前30日通知国福瑞祥公司解除合同的辩解理由，本院不予采信。根据双方合同约定：乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金，故京卫安华公司应当承担违约责任，按月租金的100%向国福瑞祥公司支付违约金。因双方于2018年1月9日就退还剩余租金事宜达成一致意见，且在租赁合同中约定了，京卫安华公司应于租赁期满、合同解除或终止当日内将房屋内的自有物品搬出，按原状返还房屋及其附属物品、设备设施。若京卫安华公司未按约定时间将自有物品搬出，视为京卫安华公司放弃权利，国福瑞祥公司有权自行或委托第三人将京卫安华公司物品予以处理，无需支付京卫安华公司赔偿或补偿。故国福瑞祥公司有权在此后自行清理剩余物品，国福瑞祥公司直至2018年6月才强行清理剩余物品，属于自己放弃相关权利的行为。生效判决已依据上述意见判决国福瑞祥公司退还京卫安华公司2018年1月9日之后的房屋租金。国福瑞祥公司亦未提供造成其损失的证据，故对国福瑞祥公司要求京卫安华公司支付未提前30天通知退租的房租损失的诉讼请求及支付迟延返还房屋的违约金、占用房屋的占有使用费的诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、北京京卫安华投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付国福瑞祥（北京）资产管理有限公司提前退租的违约金183333.3元；二、驳回国福瑞祥（北京）资产管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11893元，由国福瑞祥（北京）资产管理有限公司负担7926元（已交纳），由北京京卫安华投资管理有限公司负担3967元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘辉二〇二〇年五月二十五日书记员  李琳