浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0881民初4467号 原告（反诉被告）：江山经济开发区发展投资有限公司，住所地江山市江山经济开发区通达路1号，统一社会信用代码：91330881742018525B。 法定代表人：徐玲珑，经理。 委托诉讼代理人：祝小琴，浙江达正（江山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑如贞，浙江达正（江山）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐明华，男，1969年12月30日出生，汉族，住江山市。 委托诉讼代理人：刘志强，浙江虎山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周琼，浙江虎山律师事务所律师。 原告（反诉被告）江山经济开发区发展投资有限公司（以下简称“开投公司”）与被告（反诉原告）徐明华租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理。诉讼过程中，徐明华提起反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序于2020年1月2日召开了庭前会议，因本案案情复杂，本案于2020年3月24日转为普通程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。为行文方便，以下原告指本诉原告(反诉被告)开投公司，被告指本诉被告（反诉原告）徐明华。原告开投公司的委托诉讼代理人祝小琴、被告徐明华的委托诉讼代理人刘志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告开投公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还位于水泥厂路口（驰骋物流公司）北面的场地；2.被告支付合同期满后的房屋占有使用费；3.被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更明确为：1.由被告支付2011年3月21日至2012年3月20日场地租金12000元，并支付2012年3月21日至2019年8月19日的场地占有使用费428034元；2.被告承担本案的评估费、诉讼费。事实和理由：2011年3月21日，江山市土地储备中心（下称土储中心）与被告签订《场地租赁合同》，合同约定：1.土储中心将坐落在水泥厂路北面收费所东面面积12亩（市区水泥厂路口驰骋物流公司北侧）的场地租给被告作驾校场地使用，租期壹年，从2011年3月21日起到2012年3月20日止；2.被告年租金为人民币1500元，一次性付清;3.租赁期届满时，要续租，须经土储中心同意；4.如需在场地上进行搭建房屋或增设设施，应征得甲方书面同意，有关的审批手续和费用由乙方自理；终止租赁合同，搭建或改装的房屋不预补偿。合同签订后，土储中心依约将租赁的土地交付被告使用。2012年1月20日，土储中心向被告发送《终止场地租用协议告之函》，告知被告租赁期限即将到期，要求被告于2012年3月20日将场地腾空并交还给土储中心。合同到期后，被告没有按照合同约定交还场地。2014年7月21日，土储中心将该场地移交给原告，由原告行使相关权利。之后原告多次向被告发送函件，要求被告腾空并交还场地，虽然被告于2019年8月19日将涉案场地退还原告，但被告未支付2012年3月21日至2019年8月19日止的场地占有使用费，根据评估公司评估该期间的场地占有使用费市场价值为428034元。因此，原告根据相关法律规定提起诉讼，请求判如所请。 被告徐明华答辩并反诉称，1.对原告起诉的事实存在如下异议：土储中心出租给被告的场地有严重瑕疵，2012年1月和2014年，土储中心都曾派人通知被告，要求对被告浇筑的水泥路面进行掩盖，因为场地内包含有农保田，依法不可出租，也因被告掩盖的成本很大，土储中心有意让被告无偿使用。2012年1月20日，土储中心向被告发送《终止场地租用协议告之函》，系因被告在场地浇筑水泥路面已被卫星拍到，要走程序报告上面出租事务已经解决，故告知函中的内容并不是土储中心的真实意思。2014年下半年，因土储中心催促，被告根据土储中心提供的账户支付了2014年3月21日起至2017年3月20日止的租金，在支付租金时，土储中心并没有通知被告案涉场地已移交给原告。被告没有收到原告提交的2017年3月22日的《通知》，原告也不是债权债务转让通知的主体。2.原告变更后的诉讼请求均不合理。2019年6月26日，原告和土储中心联系被告送达了《告知书》，内容为案涉场地移交给原告，由原告行使出租人的权利，请被告按照原承租合同约定履约，被告接受并表示同意，故应从告知送达之日起，原租赁合同的权利和义务由原告承继，原告与被告之间受原租赁合同的约束。同日，原告向被告发送了《关于逾期腾退返还承租场地的函》，责令被告在收函后30日内将腾退房屋并结清承租费，逾期未退，原告有权追究被告的相关责任。被告已于2019年8月19日将场地退还给原告。因此，被告只应承担2017年3月21日起至2019年8月18日止的租金（或占用费），租金应根据原租赁合同计算即每年1500元，原告要求进行评估没有事实和法律依据，其以被告未按约定腾退场地应承担评估费，也不能成立。3.原告应向被告返还保证金。案涉场地在出租时包含了农保田，有严重瑕疵，被告曾按原告要求进行伪装、掩盖，土储中心应承担相应的法律责任。原告在受让土储中心租赁合同的权利和义务，提出解除租赁合同并要求返还场地，现场地已经归还，根据《场地租赁合同》第五条的约定，原告应返还押金20000元，故提起反诉请求判令：原告向被告返还保证金20000元。 原告针对被告反诉辩称，2012年1月20日，土储中心向被告发送的告知函中已经明确合同到期终止，徐明华也签字确认，双方一致同意合同到期终止。合同到期后，被告持续占用土地已构成违约，必须承担相应的责任，故保证金应当予以没收。此外，该笔保证金并非原告收取，本诉原告并非适格的反诉被告。 原告为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.场地租赁合同、补充协议各1份，证明土储中心与被告的合同关系，约定年租金18000元，租期一年。 被告对该组证据真实性无异议，对证明对象有异议，其认为该证据的场地租赁合同是被告和土储中心的真实意思表示，补充协议并非对该份一年期租赁合同的补充，因双方还另外签署了一份仅用于工商登记使用的场地租赁合同，是对那份四年期租赁合同的补充，当时系双方串通，应属无效。 2.终止场地租用协议告之函、通知、告知书、逾期腾退返还承租场地的函各1份，证明土储中心明确告知被告双方租赁时间到期不再租赁，被告签字予以确认，但被告直至原告起诉后才腾退的事实。 被告对该组证据的真实性均无异议，但认为2012年1月20日的函不是双方真实的意思表示，因案涉场地中所建设的设施被国土部的卫星航拍到了，所以土储中心告知被告要掩盖，所以出具告知函以便上级检查，不能作为土储中心要求收回场地的意思表示，否则不至于到2019年才主张权利。对于2017年3月22日的通知，该通知不具有合法性，合同权利义务的转让应由原来合同的权利人通知本案的被告，结合原告举证的告知书，2019年6月19日的告知书明确了涉案场地已经移交给了原告，由原告行使出租人的权利，所以在2019年6月19日才能反映合同权利转让。 3.评估意见书一份，证明经委托评估2012年3月21日至2019年8月19日案涉场地的占有使用费为428034元。 被告对该证据的合法性有异议，认为作为评估意见书的评估机构本身不具备评估案涉土地占用使用费的资质，由于案涉场地的土地性质为农用地，但评估机构在评估时适用的是建设用地的标准，因而估价标准错误，而且评估机构所选取的实例与本案并不具有参考性。评估机构估价时没有充分考虑当前三通一平的基础设施状况是由于被告投入大额资金改造后形成的，将所投入而产生的收益归并为出租人所有缺乏事实依据。 4.土地使用权审批表、函各1份，证明土储中心收储案涉土地时确定涉案土地为商住用地性质，故案涉土地性质为建设用地。 被告对真实性无异议，对证明对象有异议，认为审批表中只是记载规划商住用地，规划只是计划，只是对于该土地以后开发用途的限定，而且江山市城市规划办公室并非变更土地用途的法定机构，因而不能认定该土地性质为建设用地。 5.企业登记信息复印件1份，证明在2017年3月22日通知上签字的郑小锦和徐明华一样系江山市鹏程机动车驾驶员培训有限公司的股东，进而说明该通知已经送达了被告。 被告对真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，认为合同当事人是徐明华，郑小锦仅为共同投资人，郑小锦的签收行为不能代表被告，而且2017年3月22日的通知系由原告发送的，并非土储中心发送。 6.经公证的场地租赁合同、承诺书复印件各1份，证明徐明华承诺该份公证的合同仅用于向工商行政管理局办理登记审批使用，不做他用，双方应当依据补充协议约定的时间、期限确定租金及占用使用费。 被告对真实性无异议，其认为该协议是双方通谋的虚假行为，本身不具有法律效力。而补充协议是对该四年场地租赁合同的补充，也不具有法律效力。 被告为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.2011年3月21日的收款收据及发票各1份，证明本案租赁合同的租金是1500元，且被告还向土储中心支付了20000元的保证金。 原告对该组证据的真实性无异议，对证明对象有异议，认为补充协议中已明确年租金为18000元，土储中心的确收到20000元的保证金。 2.现金交款单、土储中心发票记账联、建设银行专用回单各1份，证明被告应土储中心的催缴，支付了2014-2017年3年的租金4500元。 原告对真实性无异议，但认为该证据不能证明土储中心与被告达成了续租的意思表示，而且该证据也无法反映哪年的租金。根据双方补充协议内容，年租金为18000元，被告缴纳4500元只是补缴部分租金。 3.收款收据、收条、使用道路及地协议各1份、左邻右舍东驾校培训场地青苗补偿名单2份，证明因2012年2月、3月被卫星拍到，被告应原告要求用木板遮盖场地，避免被处罚，被告因此支付了相关补偿费。 原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为收款收据只能证明被告与他人有往来，而收条和青苗补偿费都是在合同签订前，不是在租期内的，与本案无关联，且无法证明木板的使用是否用于被告所称的用途。 4.（2011）浙江证经字第157号公证书1份，证明原告出具的补充协议是对这份公证的合同的补充，不是双方真实意思表示。 原告对真实性无异议，但认为该份补充协议是对原一年期租赁合同的更改，被告所提交的四年期租赁合同原本就是一年期合同中特别约定用于办理工商审批使用的，无需对该合同进行补充协商。 5.公证档案1份（含补充协议、公证书），证明对补充协议进行公证的公证文书号是158号，而场地租赁合同的公证文书号为157号，且157、158号公证材料均装订在一个案卷中，进而说明补充协议是对四年租赁合同的补充。 原告对真实性无异议，对证明对象有异议。其认为一年期场地租赁合同第九条明确约定“甲乙双方同时签订了一份租期为四年期的合同，该肆年期的合同仅用于乙方向工商行政管理局办理申请审批登记用，不作其他使用”，因而公证文书号157号的四年期场地租赁合同只是被告为了开办驾校必须进行公证而签订，并非双方真实意思表示，而补充协议是对原一年期租赁合同的补充。 6.虎山街道店前村西坞场地出租招标会中标候选人公示、江山市经济开发区建设投资有限公司原江山仙霞茶场茶园、厂房及店面经营权转让（招租）竞价公告和结果公示各1份，证明店前村建设用地2020年开始的年租金为2900元/亩；原告自己出租的四宗土地都是300元/亩左右（1.贺村镇淤头大山、安山、茶山、淤头岗总场周边茶园租金为325.84元/亩；2.贺村镇石后村茶园租金为320.17元/亩；3.峡口镇地山岗村租金为225.17元/亩；4.贺村镇棠坂山茶园租金为301.12元/亩），进一步证明评估报告与事实不符。 原告对该组证据的真实性无异议，对证明对象有异议。其认为关于虎山街道店前村西坞场地的土地用途并不清楚，无法反映土地性质，而且没有竞标的情况下价格低也是正常的。且该场地的地段地处农村，案涉土地为经济开发区，两者不具有可比性。关于茶园所处的贺村峡口均为农村，土地的用途为农用地，而案涉土地的实际用途均为建设用地，该些土地与本案土地不具有可比性，评估报告公正合理应当予以采纳。 为查明案件事实，本院依职权向土储中心原法定代表人王利文制作调查笔录一份。 原告质证认为王利文所提及案涉土地为农用地与实际不符，认可其所陈述的补充协议约定了年租金18000元，而其所陈述荒地对于土地用途没有影响，具体土地用途已经规划部门和市政府批准予以确定。 被告对该证据的真实性、关联性无异议，认为该证据可以证明案涉土地在出租给被告前是荒地，原为农用地也是属实的，而且原告在申请评估前也确认案涉场地的土地性质为农用地，除非原告提交政府批准的文件，否则不能予以推翻。至于1500元和18000元，从王利文的证言中可以说明年租金18000元是附条件的，是以有效利用为前提。 经组织举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的部分，结合争议焦点综合阐述。 结合当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下： 2011年3月21日，土储中心（甲方）与徐明华（乙方）签订了《场地租赁合同》一份，约定“一、甲方将坐落在水泥厂路口北面收费所东面面积12亩场地租给乙方作驾校场地使用。租期一年，从2011年3月21日起到2012年3月20日止。二、乙方年租金为人民币壹仟伍佰元，￥1500元，交租方式：一次性付清，交纳地点：市土地储备中心办公室。……五、签订租赁合同的同时，甲方向乙方收取租赁保证金贰万元，一次性付清。保证金不计利息，乙方办理清退手续时退还乙方。……九、补充协议：甲方与乙方同时签订了一份租期为肆年期的合同，该肆年期合同仅用于乙方向工商行政管理局办理申请审批登记用，不作其他使用。……” 同日，土储中心与徐明华再次签订一份《场地租赁合同》一份，约定内容除租期变更为四年，从2011年3月21日起至2015年3月20日止，年租金变更为18000元，其余内容与前述《场地租赁合同》均一致，徐明华同日出具承诺书一份，载明“本人徐明华今领到与江山市土地储备中心签订肆年期场地租赁合同壹份，该合同仅用于我方向工商行政管理局办理审批登记用，不作其他使用”。该份四年期租赁合同于2011年4月11日在江山市公证处办理了公证手续。 2011年4月7日，土储中心（甲方，出租方）与徐明华（乙方，承租方）签订《场地租赁合同补充协议》一份，约定“一、租赁期限壹年，即自二○一一年三月二十一日至二○一二年三月二十日止。二、租金总额：人民币壹万捌仟元整（￥18000元整）……”该份补充协议于2011年4月11日在江山市公证处办理了公证手续。 2011年3月21日，徐明华向土储中心缴纳了租金1500元和保证金20000元。2014年7月21日，土储中心将案涉场地移交给开投公司。2014年12月13日，徐明华向土储中心土地储备专户转账支付4500元，汇款用途载明为租金。2019年6月19日，土储中心与开投公司共同出具告知书一份，并于2019年6月26日向本案被告送达，载明“根据2014年江山市人民政府办公室抄告单第27号，江山市土地储备中心于2014年7月21日将你户承租的水泥厂路口（驰骋物流公司）北面场地移交给江山经济开发区发展投资有限公司，由江山经济开发区发展投资有限公司行使出租人的权利，请你户按照原租赁合同约定做好履约义务。” 结合双方当事人有异议的证据及庭审陈述，本院对本案争议焦点分析如下： 一是原出租人土储中心与徐明华所签订的场地租赁合同的租金标准。原告认为，根据双方所签订的补充协议可以证明经协商双方已将原年租金1500元变更为18000元，而被告则认为租金标准仍为年租金1500元。 本院认为，原出租人土储中心与徐明华签订两份租赁期限及租金标准不一致的场地租赁合同是案件纠纷发生的重要原因，而确定年租金标准需要确认双方当事人签订合同时的真实意思表示。首先，从双方所签订的一年期合同第九条内容及被告所出具的承诺书来看，说明签订四年期租赁合同的用途是被告徐明华用于驾校的审批登记，可见该份四年期租赁合同并非双方真实的意思表示，不应作为实际履行的合同。 其次，作为原出租人土储中心的法定代表人王利文陈述案涉场地在出租当时系荒地，由被告徐明华出面沟通协调了周边村民的退耕事宜，被告徐明华所提供的第三组证明也说明其出资对周边村民的青苗进行补偿等事宜，两者能够相互印证，因而其证言能够直观反映出租当时的情形，故对王利文的证言予以采信，据此可以认定双方曾协商约定了案涉场地在徐明华沟通村民退耕事宜期间年租金为1500元，在协调好村民关系能实际使用时年租金为18000元。 最后，既然双方明确约定了四年期的场地租赁合同仅用于审批登记使用，并非双方实际履行的合同，也就无需再次进行变更。而根据双方于2011年4月7日签订补充协议，租期仍为1年，但将年租金变更为18000元，这与王利文的证言中双方曾协商变更年租金为18000元的陈述能够形成证据链条。因此，本院认定原出租人土储中心与徐明华所签订的场地租赁合同的租金标准已变更为年租金18000元。被告徐明华仅于2011年3月21日支付了租金1500元，故还需支付16500元租金。 二是原出租人土储中心与徐明华从2012年3月21日开始是否仍存在租赁关系。原告认为，双方签订的场地租赁合同期限为一年，而且土储中心在2012年1月20日就通知租赁期届满后终止租赁，因而双方之间的租赁关系已于2012年3月20日终止，从2012年3月21日至2019年8月19日系徐明华占用案涉场地，应按评估报告确定的金额来支付该期间的占有使用费。而被告则认为，双方之间一直都存在租赁关系，2019年6月26日原告及土储中心联合向被告发送的告知函实际上是租赁合同权利义务的概括转移，且告知函中也明确按照原合同履行。 本院认为，虽然原出租人土储中心在案涉场地租赁合同期限届满前曾向被告送达了告之函，告知将在租赁期限届满后终止租用协议，但实际上被告徐明华在租赁期限届满后仍然继续使用案涉场地，原出租人土储中心也并未提出异议意见，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即从2012年3月21日开始原出租人土储中心和被告徐明华之间建立不定期租赁合同关系，租金标准仍为年租金18000元。 另，土储中心于2014年7月21日将案涉场地移交给本案原告，应当视为案涉场地所涉及的相关权利义务一并转移给本案原告行使和承担，但其并未通知本案被告。而根据法律规定，作为债权人的土储中心在转让权利时，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。2019年6月26日，土储中心和本案原告才联合告知本案被告场地移交事实，并要求本案被告按照原承租合同约定履行义务，故原出租人土储中心对本案被告所享有的权利和所负义务于2019年6月26日才转移给本案原告。因此，从2012年3月21日至2019年6月25日，土储中心与徐明华之间存在不定期租赁合同。2019年6月26日开始，本案原告开投公司开始享有和承担原不定期租赁合同的权利和义务。而对于不定期租赁合同，出租人享有随时解除租赁合同的权利，但应当在合理期限之前通知承租人。本案原告开投公司在受让相关租赁权利义务后于2019年6月26日向被告送达《关于逾期腾退返还承租场地的函》应当视为提前告知承租人将要解除租赁合同，其于2019年8月5日向本院申请诉前调解，要求本案被告返还场地，本案被告于2019年8月19日将案涉场地腾退并返还给本案原告，此时应视为原不定期租赁合同已解除。因此，被告仍应当按照年租金18000元标准支付2012年3月21日起至2019年8月19日止的租金133447元〔18000元/年×7年+18000元/年÷365天×151天〕，原告主张该期间不存在租赁关系，应按照评估报告意见支付占有使用费不能成立，本院不予支持。由于被告于2014年12月13日向土储中心支付了4500元租金，应当在本次租金中予以扣除。 综上，作为承租人的本案被告应当按照约定向原告清偿尚未付清的租金145447元〔16500元+133447元-4500元〕。按照租赁合同约定，其在清退时有权利向出租人主张返还租赁保证金，现场地已经清退返还给本案原告，相关租赁权利义务也已经转移给本案原告，故本案原告有义务按照合同约定退还租赁保证金20000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、本诉被告徐明华向本诉原告江山经济开发区发展投资有限公司支付租金145447元。 二、反诉被告江山经济开发区发展投资有限公司向反诉原告徐明华支付保证金20000元。 上述第一、二项相互抵销后，由徐明华向江山经济开发区发展投资有限公司支付125447元，并于本判决生效之日起十日内履行完毕。 三、驳回本诉原告江山经济开发区发展投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7900元，反诉案件受理费300元，由江山经济开发区发展投资有限公司负担5589元，由徐明华负担2611元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  邱 强 人民陪审员  程洋冰 人民陪审员  汪建清 二〇二〇年五月十一日 代书 记员  王建双