广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1333号 上诉人（原审被告）：黄良敏，男，1984年6月20日出生，汉族，住广西壮族自治区临桂区。 被上诉人（原审原告）：广西富翔鸿基物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区七里店69号路翡翠潮庭6栋1-01号，统一社会信用代码：914503007276859019(2-1)。 法定代表人：刘菊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李中伟，男，1974年6月27日出生，汉族，广西富翔鸿基物业服务有限责任公司员工，住广西壮族自治区桂林市七星区。 上诉人黄良敏因与被上诉人广西富翔鸿基物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初2702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄良敏上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初2702号民事判决；2.改判黄良敏与被上诉人物业服务合同已经到期、无效。事实和理由：涉案合同已过诉讼时效，合同已经到期，一审判决认定事实不对。 被上诉人广西富翔鸿基物业服务有限责任公司辩称，答辩人与涉案小区开发商签订了前期物业合同，为小区提供物业服务，合同期限至小区成立业委会以及聘请新的物业公司时止，现在小区还未成立业委会及聘请新的物业公司，因此前期物业合同还未到期。 被上诉人广西富翔鸿基物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告给付物业管理费4960元，违约金1383.8元。合计6343.8元。2、本案诉讼费用被告承担。 一审法院认定事实：2011年11月23日，临桂县宜禾房产开发有限公司（甲方）与原告桂林市富翔物业服务有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定委托乙方对位于机场路熊虎山庄斜对面的宜和云天小区（占地面积：66667平方米，建筑面积230500平方米）实行物业管理服务，委托管理期限为合同签订生效之日起至业主委员会成立并选聘物业管理公司且签订《物业管理服务合同》生效时止。《前期物业服务合同》约定：第一条、甲方委托乙方为［宜和云天］提供前期物业管理服务，乙方行使对本物业的整体物业管理权，双方在平等、协商一致的基础上，特订立本合同；第三条、乙方提供服务的受益人是甲方及本合同范围内物业的全体业主和物业使用人，受益人应履行本合同并承担各自的相应责任；第四条、乙方在签订合同后，接受甲方委托的物业管理服务事项；第十九条、委托管理期限：本合同签订生效之日起至业主委员会成立并选聘物业管理公司且签订《物业管理服务合同》生效时止；第二十一条、物业管理服务费（二）本物业管理服务费采用包干制，物业管理服务费的标准：1、收费标准：（1）住宅高层按其拥有房屋建筑面积每月每平方米1.1元向乙方交纳。合同签订后，原告进驻该小区进行管理。2012年11月24日，被告黄良敏入伙收楼完毕。被告黄良敏（甲方）与原告富翔物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：第三条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共有部位的维修、养护和管理；2、物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、完全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；第八条、本物业管理区域物业服务收费选择酬金制，1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：（1）住宅：1.1元/月．平方米；第十六条、业主违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日3‰的标准向乙方支付违约金，物业使用人违反本合同约定，未能按时交纳物业管理费用的应按欠费数额拖欠每日3‰的标准向乙方支付违约金，业主承担连带清偿责任；第十七条、乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主或物业使用人就超额部分有权拒绝，乙方已经收取的，业主或物业使用人有权要求乙方返还。 另查明，原告桂林市富翔物业服务有限公司于2001年5月22日成立，营业期限为2001年5月22日至2021年5月21日，统一社会信用代码为914503007276859019（2-1），资质证书中登记的资质等级为壹级。被告黄良敏是宜和云天的业主，其所有的房产位于机场路熊虎山庄斜对面的宜和云天小区13栋1单元4-3室，建筑面积为71.57平方米，2014年1月至2019年3月，被告黄良敏欠原告物业管理费4960元。经原告催缴，被告仍未缴纳，故诉至一审法院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，原告富翔物业公司与临桂县振达房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》及原告富翔物业公司与被告签订的《前期物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护。原告富翔物业作为取得物业服务资质的企业，按照上述合同的约定，进驻宜和云天小区实施物业管理，为业主、物业使用人提供了服务，故原告按照上述合同及物业服务的有关规定收费标准，向业主、物业使用人收取相应的物业服务费，符合法律规定，经一审法院审核，被告黄良敏所欠的物业费为4960元（被告住宅建筑面积为71.57平方米，物业管理费按1.1元/月/平方米，交纳期间从2014年1月至2019年3月，共计63个月），故，被告应支付物业费为4960元。关于违约金的问题，综合系列案的整体情况，原告提供的物业管理服务存在一些瑕疵，故原告要求被告支付违约金的诉请，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告黄良敏支付物业管理费4960元给原告桂林市富翔物业服务有限公司；二、驳回原告桂林市富翔物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告桂林市富翔物业服务有限公司负担5.5元，被告黄良敏负担19.5元。 本院二审期间，双方当事人均未提交证据。一审查明的相关事实属实，本院依法予以确认。 本院另查明，2020年2月24日，桂林市富翔物业服务有限公司变更名称为广西富翔鸿基物业服务有限责任公司，并已办理工商变更登记。 本院认为，被上诉人公司名称变更不影响本案权利义务的负担。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被上诉人与临桂县宜禾房产开发有限公司依法签订了前期物业服务合同，为涉案小区提供物业服务，期限至业主委员会成立并选聘物业管理公司并签订物业管理服务合同生效时止，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。上诉人与被上诉人签订的前期物业合同到期，不影响被上诉人与临桂县宜禾房产开发有限公司签订的前期物业服务合同的效力及履行。上诉人作为涉案小区业主，被上诉人与临桂县宜禾房产开发有限公司签订的前期物业服务合同对其具有法律约束力，被上诉人按合同约定为涉案小区提供物业服务，上诉人亦应按合同约定交纳物业费。故本院对上诉人主张前期物业合同期限届满，不应交纳物业费的主张不予采信。被上诉人持续在涉案小区提供物业服务，履行合同，而且也以张贴催费通知的形式向上诉人书面催收物业费，故上诉人主张被上诉人诉请超过诉讼时效，依据不足，本院不予采信。 综上所述，上诉人黄良敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄良敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年五月二十日 法官助理  王国裕 书 记 员  粟建玉