福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2190号 上诉人（原审原告）：林柳青，女，1967年11月8日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：王彬瑜，福建科衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建恒力城置业发展有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路128-1号恒力城办公楼40层b室。 法定代表人：陈冬雪，董事长。 委托诉讼代理人：蔡亮，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鑫，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄信奎，男，1944年8月4日出生，汉族，住福建省长乐区。 委托诉讼代理人：陈婷，福建闽众律师事务所律师。 上诉人林柳青因与被上诉人福建恒力城置业发展有限公司（以下简称“恒力城置业公司”）、黄信奎房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林柳青上诉请求：撤销一审判决，改判恒力城置业公司与黄信奎共同向林柳青退还购房款305955元，并支付利息196218元（计算方式详见一审起诉状附后清单，实际利息计算至黄信奎与恒力城置业公司还款之日）。事实和理由：一、黄信奎与恒力城置业公司为挂靠型合作开发关系，而非代理关系，恒力城置业公司一审提供的《合作开发合同》、《合作开发“南洋新村”补充合同》及《协议书》的条款内容均证实了其二者间系由黄信奎对案涉楼盘进行实际开发经营、恒力城置业公司提供必要法律文件的挂靠合作开发关系，故双方应共同对外承担责任。同时，《合作开发“南洋新村”补充合同》第五至七条约定了开发过程中法律责任及相关拆迁补偿款、赔偿款由黄信奎负责，该条款否定了黄信奎与恒力城置业公司的代理关系。二、案涉130955元已转为林柳青的购房款。根据工商信息查询，汕头市升平区金山物资公司目前处于吊销但未注销的状态，其仍然具有主体资格，可以对外为意思表示。汕头市升平区金山物资公司做出的委托书为其真实意思表示，应予以确认。根据2010年2月9日黄信奎向恒力城置业公司出具《关于给林柳青办理购房手续的函》记载，案涉130955元货款转为购房款有两个条件：一是提交正式发票，二是顾家玉出具承诺函。顾家玉的承诺函已给黄信奎，并无争议，由于之前提供的发票为假发票，故未能在前案中认定130955元转化为购房款，现林柳青已经重新开具了正式真实的发票，第二项条件已满足，案涉130955元货款在新的正式发票提交给黄信奎后已经转为购房款。三、一审法院认定的利息起算点是错误的，虽然黄信奎及恒力城置业公司是经法院生效判决审理查明认定合同未成立而产生购房款的退还义务，但其自林柳青支付该款项之日起即占用该款项，应从该资金占用之日起支付资金占用期间的利息，产生款项退还义务的时间与计算资金占用利息之间并无必然联系。 恒力城置业公司辩称，一、林柳青以恒力城置业公司和黄信奎之间为挂靠型的合作开发关系为由，要求恒力城置业公司和黄信奎共同向其退还购房款305955元和相应利息，没有事实和法律依据。（2015）鼓民初字第4898号民事判决、（2016）闽01民终2588号民事判决及本案一审判决查明的事实及林柳青提供的《协议书》可以证明：1.2006年1月27日之前林柳青支付给黄信奎一共65000元，系其与黄信奎之间的私人借款。2.2010年2月9日支付给黄信奎的40000元转为购房款并未取得恒力城置业公司的同意。3.2010年2月9日支付给黄信奎个人的60000元是购房补贴，并非购房款，该款的受益人为黄信奎，并非恒力城置业公司。4.恒力城置业公司仅在2007年1月23日收取林柳青10000元预付款。林柳青之所以一再催促黄信奎将其二人之间的借款确认为购房款，是源于林柳青始终明知恒力城置业公司和黄信奎之间的关系，明知其要买房，购房款应支付给恒力城置业公司，而不应支付给黄信奎，黄信奎无权签订商品房买卖合同，恒力城置业公司一审时提供的林柳青亲笔手书退款函也能证明其明知的事实。二、当被挂靠人违约时，要求被挂靠人和挂靠人一同向第三人承担责任体现了法律对善意第三人的权利保护。从本案来看，林柳青知道黄信奎有权代表恒力城置业公司招徕客户，但也知道购房款要支付给恒力城置业公司，发生效力的商品房买卖合同也必须要加盖恒力城置业公司的公章，仅有黄信奎的承诺是不发生效力的，故林柳青不符合善意第三人的条件，其只能向黄信奎主张权利。林柳青再三借钱给黄信奎，但其交付黄信奎的款项性质从“私人借款”转为“购房款”的前提条件是恒力城置业公司收到该笔款项并和恒力城置业公司签署了商品房买卖合同，时至今日，商品房买卖合同并未成立，故林柳青交付给黄信奎的所有款项仍然是其对黄信奎基于民间借贷法律事实而产生的债权，并不是基于商品房买卖合同支付的购房款，恒力城置业公司不应承担连带偿还责任。且正是因为相关款项不是购房款，（2016）闽01民终2588号民事判决书才认定林柳青未履行买受人支付购房款的主要义务，并未支持为其办理案涉房产的产权证及相关手续的诉讼请求。三、林柳青主张的恒力城置业公司应付汕头市升平区金山物资公司货款130955元及支付利息的起算点问题，（2016）闽01民终2588号民事判决书已经查明货款的相关事实，不作赘述。 黄信奎辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。针对混凝土货款130955元是否转为购房款，（2016）闽01民终2588号民事判决中已认定该主张不成立。林柳青主张提交了新开发票，但其在前述案件中也已经提交了该发票，也作为该案定案依据，故针对该款项的定性，本案无需再作审理。 林柳青向一审法院起诉请求：判令恒力城置业公司与黄信奎共同向林柳青退还购房款305955元，并支付利息196218元，以上小计502173元。 一审法院认定事实：林柳青与黄信奎曾签订一份《商品房买卖合同》，双方协议将鼓楼区教场坂南洋新村3#502室卖给林柳青。后林柳青与黄信奎、福建中旅地产开发有限公司因上述商品房过户事宜产生纠纷诉至一审法院，林柳青诉请黄信奎、福建中旅地产开发有限公司为林柳青办理产权证及相关手续，一审法院依法作出（2015）鼓民初字第4898号判决书，判决驳回林柳青诉讼请求。林柳青不服判决，上诉至福州市中级人民法院，福州市中级人民法院于2016年11月30日作出（2016）闽01民终2588号判决，判决驳回上述，维持原判。 福州市中级人民法院在判决中表述：“林柳青提供的证据为2006年12月20日署名为汕头市升平区金山物资公司的《委托书》及承诺人为顾家玉的《承诺书》，欲证明上述130955元货款已经转为购房款的事实，黄信奎对该证据的真实性持有异议，对于《委托书》及《承诺书》是否系汕头市升平区物资公司与顾家玉所出具本院亦难以认定，而黄信奎提供的汕头市升平区金山物资公司出具的两张金额合计为130955元的混凝土复合液发票经广东省汕头市国家税务局鉴定为虚假发票，根据证据优先原则，林柳青提供的证据尚不足以证明130955元货款的权利人汕头市升平区金山物资公司同意将上述款项转为购房款的事实，鉴于在商品房买卖合同中，买受人的主要义务系支付购房款，出卖人的义务系交付房屋并过户给买受人，因此林柳青的证据亦不足以证明其已履行了买受人的主要义务，其要求黄信奎及中旅地产公司为其办理涉案房产的产权证及相关手续，不予支持。” 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，林柳青与黄信奎签订的《商品房买卖合同》因恒力城置业公司未就该合同加盖公章而未成立。现林柳青诉请黄信奎返还所交购房款不违反法律规定,一审法院予以支持。 关于恒力城置业公司是否应与黄信奎共同退还购房款问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定,没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。虽然黄信奎有权负责南洋新村楼盘的销售，但其与恒力城置业公司明确约定其销售行为必须使用恒力城置业公司公章并依法办理鉴定登记。但黄信奎在《商品房买卖合同》未经恒力城置业公司确认即合同未成立的情形下便向林柳青收取购房款的行为超出恒力城置业公司对其的授权范围，且该行为未经恒力城置业公司追认，因此基于《商品房买卖合同》未成立而产生的退还林柳青其余购房款的责任应当由黄信奎自行承担，而恒力城置业公司仅需向林柳青返其向林柳青收取的购房预付款。 关于退还的购房款数额问题。双方的争议焦点在于130955元货款是否已转为购房款，由于林柳青提供的证据无法证明汕头市升平区金山物资公司同意将该货款抵付购房款，故该笔钱款仍为汕头市升平区金山物资公司的应收货款，该笔款项性质仍为货款，并未转为购房款。因此，林柳青诉请恒力城置业公司、黄信奎返还该笔货款，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。本案中，黄信奎应向林柳青返还购房款165000元，恒力城置业公司应向林柳青返还购房预付款10000元。 关于利息的问题。林柳青诉请黄信奎、恒力城置业公司支付从交付购房款之日起按同期银行贷款利率的利息。一审法院认为,黄信奎及恒力城置业公司是因为案涉《商品房买卖合同》经法院的生效判决审理查明后认定该合同未成立而产生退还购房款的义务,因此林柳青自（2016）闽01民终2588号判决生效之日即2017年1月20日起有权要求黄信奎及恒力城置业公司返还购房款,而黄信奎及恒力城置业公司未及时退还购房款，故黄信奎及恒力城置业公司应当自2017年1月20日起向林柳青支付资金占用期间的利息。利息可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息，人民法院应予支持；因此，林柳青自2017年1月20日起可以按年利率6%向黄信奎及恒力城置业公司主张利息。综上所述，判决：一、福建恒力城置业发展有限公司应在本判决书生效之日起十日内向林柳青退还购房预付款10000元及利息（以年利率6%为计算标准，自2017年1月20日起计算至福建恒力城置业发展有限公司实际退还10000元购房预付款之日止）；二、黄信奎应在本判决书生效之日起十日内向林柳青退还购房款165000元及利息（以年利率6%为计算标准，自2017年1月20日起计算至黄信奎实际退还165000元购房预付款之日止）三、驳回林柳青其他的诉讼请求。如果福建恒力城置业发展有限公司、黄信奎未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8821元，适用简易程序减半收取计4411元，由林柳青负担2569元，由福建恒力城置业发展有限公司、黄信奎共同负担1842元。 二审中，林柳青提交如下证据：证据一向恒力城置业公司开具的金额为130955元货款的发票，证明黄信奎同意将林柳青前夫顾家玉出售给南洋新村公司的混凝土液货款130955元转为林柳青购房款的条件之一开具真实发票已经成就；证据二（2015）榕民初第657号民事判决书，证明黄信奎与恒力城置业公司之间是资质借用关系。黄信奎经质证认为，对于证据一的真实性无异议，对证明对象有异议，该发票已在前案中提交，且法院不认定货款转为购房款；对证据二的真实性、合法性无异议，但与本案无关。恒力城置业公司经质证认为，证据一发生在林柳青与黄信奎之间，真实性无法确认，由法院进行认定，对该证据的证明对象有异议，具体意见与黄信奎的意见一致；对证据二的真实性、合法性均无异议，但与本案无关。本院经审查认为，证据一有原件核对，本院对证据一的真实性予以确认，但该证据不能证明案涉130955元已转为购房款；证据二与本案关联性不足，不予采纳。 根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，关于案涉130955元款项是否已转为购房款的问题。根据已生效的（2016）闽01民终2588号民事判决书的认定，林柳青提供的《委托书》、《承诺书》是否系汕头市升平区物资公司与顾家玉所出具难以认定，不足以证明130955元货款的权利人汕头市升平区金山物资公司同意将上述款项转为购房款，本院对上述生效判决的认定予以确认。且林柳青在二审提供的发票亦不能证明案涉130955元款项已转为购房款，故林柳青关于案涉130955元款项已转为购房款的主张不能成立，不予支持。 关于黄信奎与恒力城置业公司是否应当共同承担责任的问题。根据黄信奎与恒力城置业公司签订的《合作开发“南洋新村”补充合同》及《协议书》的约定，虽然黄信奎有权负责南洋新村楼盘的销售，但黄信奎的销售行为必须使用恒力城置业公司公章并依法办理鉴定登记，售楼款要进入指定账户，黄信奎在《商品房买卖合同》未经恒力城置业公司确认即合同未成立的情形下便私自向林柳青收取购房款，该行为违反双方合同约定，亦超出恒力城置业公司对其授权的范围，故一审法院对基于《商品房买卖合同》未成立而产生的退还林柳青购房款的责任未认定由黄信奎、恒力城置业公司共同承担，并无不当。 关于利息起算点的认定问题。本案购房款的退还系因案涉《商品房买卖合同》经生效判决认定合同未成立后产生的义务，林柳青自（2016）闽01民终2588号判决生效之日即2017年1月20日起才有权要求黄信奎及恒力城置业公司返还购房款，在黄信奎及恒力城置业公司不返还购房款的情况下才有权要求支付利息，故一审法院认定案涉款项利息从2017年1月20日开始计算，并无不当，予以维持。 综上所述，林柳青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8821元，由林柳青负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年五月二十一日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷