河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初363号原告：洛阳玉隆苑地热开发有限公司。法定代表人：侯吉汴，总经理。委托诉讼代理人：谌艳杰，河南开物律师事务所律师。特别授权。被告：洛阳宏居房地产开发有限公司。法定代表人：郭向涛，董事长。委托诉讼代理人：杜春亭，河南凯仁律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：王茜，河南凯仁律师事务所实习律师。一般代理。原告洛阳玉隆苑地热开发有限公司诉被告洛阳宏居房地产开发有限公司返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳玉隆苑地热开发有限公司委托诉讼代理人谌艳杰，被告洛阳宏居房地产开发有限公司委托诉讼代理人杜春亭、王茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洛阳玉隆苑地热开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原、被告于2016年11月30日签订的《热水井转让协议》。2、判令被告向原告实际移交、交付上述协议约定的热水井冷水井及所占土地相关资产所有权。3、判令被告向原告移交、交付热水井周边53亩土地及地上建筑物。4、判令被告向原告赔偿各项损失共计人民币10万元。5、本案诉讼费用全部由被告负担。事实与理由：原告合法享有位于洛阳市洛龙区龙门镇张沟村一口热冷水井及所在土地所有权、使用权，原、被告于2016年11月30日签订《热水井转让协议》，约定原告以人民币680万元价款将热水井冷水井及所属土地转让给被告，被告应当在2016年11月12日至2019年11月12日共三年时间内付款，合同同时约定被告以热水井及热水井周边53亩土地抵押给原告，如被告在2019年11月12日不能将转让价款付清，原告有权将热水井及53亩土地收回并无偿收回53亩土地上建筑物。上述协议签订后，原告即将热冷水井交付被告使用控制，被告也先后占据使用至今，但被告至今仍未向原告支付任何转让价款，被告行为严重违反协议约定，构成严重合同违约，并给原告造成严重经济损失，故为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判如所诉。洛阳宏居房地产开发有限公司辩称：1、玉隆公司的诉讼请求没有合同依据及法律依据，应当依法予以驳回。2、诉讼费由玉隆公司承担。事实与理由：一、玉隆公司民事起诉状上有“680万元”及“100万元”的手写内容，明显是后加上的，修改部分没有加盖玉隆公司印章，只有按的手指印，但不知道按指印的手是什么人，手写的内容是否代表玉隆公司的意思表示，是否是玉隆公司增加的诉讼请求？请求玉隆公司予以确认。二、玉隆公司没有向宏居公司过户采矿许可证，没有履行合同义务，宏居公司享有先履行抗辩权，宏居公司未向玉隆公司支付转让价款符合法律规定，不存在违约问题。《热水井转让协议》约定“甲方以总价款6800000元将热水井冷水井所有权转让给乙方”，水井属于不动产，交付应当符合法律规定。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”水井的交付必须有相关的产权凭证，热水井属于矿产资源，享有采矿许可证是能够转让的前提。合法的开采应当持有矿产资源开采许可证，玉隆公司出让热水井，必须将热水井采矿许可证过户到宏居公司名下，不然，宏居公司不能享有热水井的所有权，特别是采矿许可。玉隆公司没有将采矿许可证过户给宏居公司，宏居公司到洛阳市国土资源局咨询，得知玉隆公司根本没有取得热水采矿许可证，这也是宏居公司建设项目不被批准开业的原因。对此宏居公司反复催告，由于玉隆公司没有取得地热资源采矿权证，以后也不能取得，因此宏居公司的合同目的就要落空。玉隆公司无法将热水井所有权过户到宏居公司，属于履行不能。《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于玉隆公司至今没有取得热水井的采矿许可，不能将热水井的采矿许可证及取水许可证过户到宏居公司。依照合同法的规定，宏居公司享有先履行抗辩权，可以不支付转让价款。三、热水井周边的土地宏居公司只享有承包经营权，没有取得土地使用权，对承包经营的土地不享有设定抵押的权利，《热水井转让协议》约定的将53亩土地抵押的条款是无效条款。宏居公司的承包经营权是玉隆公司转让而来，因此，在不经过发包人龙门石窟街道办事处的批准情况下，无论是玉隆公司还是宏居公司都无权将宏居公司承包经营的热水井附近的53亩土地进行抵押。因此，《热水井转让协议》约定“乙方同意将热水井及热水井周边53亩土地抵押给甲方”属于无效条款。无论玉隆公司是否拥有对热水井所有权，但没有办理抵押登记手续，依照《物权法》的规定，不产生抵押效力。53亩土地宏居公司只享有承包经营权，土地的所有权××文化旅游园区龙门××街道办事处××下属村庄，宏居公司不能在承包经营的土地上设定抵押权。玉隆公司及宏居公司没有办理抵押登记手续，不产生抵押权。因此，无论是热水井还是53亩土地玉隆公司都不享有抵押权。按照房随地走的法律原则，宏居公司在承包经营土地上的建筑物、构筑物及相应设施的所有权归宏居公司所有。玉隆公司无权对53亩土地行使抵押权。玉隆公司主张宏居公司向其移交、交付热水井周边53亩土地及地上建筑物的诉讼请求没有事实根据和法律依据。即使玉隆公司不与宏居公司签订《热水井转让协议》，由于没有采矿许可证、没有取水许可证，玉隆公司也不能开采热水井的热水，当然也不会获取任何利益。宏居公司没有看到玉隆公司损失的证据，即使玉隆公司提交了证据，由于法律不保护非法利益，玉隆公司要求宏居公司向其赔偿各项损失10万元的诉讼请求不应得到法律的支持。三年来宏居公司无偿向玉隆公司提供生活用电，提供生活用水，该费用玉隆公司应当向宏居公司支付。四、玉隆公司不能履行《热水井转让协议》，将热水井的采矿权证及取水许可证过户到宏居公司，给宏居公司造成了巨大经济损失，宏居公司保留对玉隆公司提起诉讼的权利。基于对玉隆公司能够过户热水井采矿权的信赖，宏居公司及其下属洛阳悦榕旅游发展有限公司依托热水井投资上千万元建设了民俗酒店，建设了热水浴池，接受热水井的目的是通过经营获取收益。但是由于玉隆公司没有向宏居公司过户采矿许可证，不能完成热水井对宏居公司的交付，造成宏居公司及悦榕公司建设的民俗酒店、热水浴池不能开业，不能办理经营许可，一千多万元的投资打了水漂。2020年1月21日，宏居公司收到了洛阳市自然资源和规划局的《告知函》，主要内容是：根据洛阳市政府会议精神，成立洛阳市龙门西山违建整治专项工作办公室。要求宏居公司于2020年2月2日前提交“开采水资源的提供合法的开采水资源手续；开采地热资源（地热水）的必须提供合法地热资源采矿许可手续；若建设项目及其设施获取项目及其设施无手续或手续不全的，由相关企业（单位）于2020年2月6日前自行实施关停。”由于玉隆公司不能向宏居公司过户以上手续，宏居公司不能向政府机关提供合法的开采水资源手续，提供合法地热资源采矿许可手续。宏居公司及其下属公司投资上千万元的建设项目一直没有被批准开业。宏居公司基于对玉隆公司的信赖投入大量资金，由于玉隆公司没有完全履行合同义务，造成建成项目不能营业、投资不能收回。宏居公司的损失是由于玉隆公司的违约造成的，玉隆公司应当赔偿。综上所述，玉隆公司向宏居公司提起诉讼，明显是恶人先告状，请法院驳回玉隆公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2002年10月31日，洛阳市洛龙区龙门镇人民政府（发包方，甲方）与河南秦阳重工有限公司（承包方，乙方）签订《龙门西山重点绿化工程土地承包合同书》一份，合同就承包土地坐落位置四至及附属物、承包土地的经营期限、优惠政策及兑付时间和方法、甲方的权利和义务、乙方的权利和义务、违约责任、需要说明的问题等进行了约定。其中，合同第一条第1项载明：座落位置：洛阳市洛龙区龙门镇张沟村北洼。四至及附属物：南邻张沟小学道路外北侧，北邻田山村地界，东临王城大道以外西侧，西邻环镇路以东共计贰佰捌拾叁点贰玖亩。合同第二条约定：承包土地的经营期限为自2002年9月20日至2052年9月20日，共50年。合同第五条第2项约定：乙方在承包期内，经甲方同意，可以依法把自己承包的土地出租、入股、抵押或继承。2008年11月1日，洛阳市洛龙区龙门镇人民政府（甲方）与洛阳玉隆苑地热开发有限公司（乙方）及龙门文化旅游园区龙门石窟街道办事处（丙方）签订《龙门西山重点绿化工程土地承包合同补充协议》一份，该补充协议第一条约定：2002年10月31日甲方同河南秦阳重工有限公司（2007年12月17日，经甲方同意河南秦阳重工有限公司变更为洛阳玉隆苑地热开发有限公司，河南秦阳重工有限公司的权利和义务由洛阳玉隆苑地热开发有限公司承担）签订的龙门西山重点绿化工程土地承包合同书，所有条款不变，甲方的权利和义务由丙方承担。该补充协议第四条约定：本补充协议与原合同具有同等法律效力，三方签字后生效。2014年11月3日，洛阳玉隆苑地热开发有限公司（甲方）与洛阳宏居房地产开发有限公司（乙方）签订《补充协议》一份，该补充协议约定：一、甲方依据《龙门西山重点绿化工程土地承包合同书》及其补充协议，取得了张沟村连洼地段退耕还林土地承包经营权。2009年11月26日，甲方与乙方签订《协议书》，将部分土地承包经营权转让给乙方。现各方经过充分协商，同意对《协议书》中甲方转让给乙方的土地承包经营权的四至和面积进行微调。微调后的土地四至和面积153.3亩，以本补充协议附图为准。二、甲乙双方同意，补充协议前所付的补偿款和热水井的租金，未付的热水井租金和补偿款甲乙双方通归两清，各不相欠。乙方再向甲方一次性付补偿款人民币伍佰万元整，并取得所涉土地的承包经营权。期限从2014年11月12日至2052年9月20日。三、乙方在支付补偿款后，享有所涉土地的承包经营权，该地块范围内的房屋、道路、围墙、树木、附属设施等全部建筑物、构筑物和附着物均归乙方所有，甲方有义务协助乙方办理和取得相应的权属证书。四、本补充协议签订后，乙方土地承包经营权范围内的土地承包款，由乙方按照《龙门西山重点绿化工程土地承包合同书》及其补充协议书直接向龙门石窟街道办事处缴纳，每年按168亩交地租。五、乙方对取得的土地承包经营权依法自主享有使用、收益、经营决策、获得补偿等权利，在享有承包经营权的土地范围内新建、新增的建筑物、构筑物和附着物，所有权全部归乙方所有。六、关于热水井租赁事宜，双方同意依据《协议书》，甲方享有热水井的所有权，乙方租赁使用。乙方按照《协议书》的约定，接收甲方6名热水井工作人员，并承担工资。租赁期间，乙方承担热水井的管理使用、维护、资源费及水电交付之责，保证甲方无偿使用热水。七、双方同意自本补充协议签订后，按照每年壹佰捌拾万元(180万元/年)的标准交付甲方，由乙方承担热水井租赁及使用费用，乙方在每年11月12日前缴纳下一年度的费用，一年一付，先付后用。自本补充协议签订之日起，热水井租赁及使用费用每10年增加10%。乙方在进行整体规划和建设时，可以将热水井所占土地纳入规划建设和改建，规划建设后的建筑物、附着物所有权归甲方，使用权归乙方。八、若乙方没有按约定缴纳热水井租赁费，预期满壹年的，甲方有权无偿收回热水井及热水井所占土地上建筑物、附着物，并享有从热水井到甲方自建路之间道路的使用权(以图为准)。乙方不得在承租的土地上再打热水井，若打冷水井必须征得甲方同意，以免借故打热水井。九、本补充协议签订后，甲乙双方之前的争议均告解决。除《协议书》及补充协议之外，双方签订的其它补充协议及来往函件等均归无效，双方的权利和义务均以《协议书》及本补充协议为准。十、乙方管理、使用和维护冷水井，承担资源费和电费，甲方不收取租赁费用。但乙方应保证甲方非经营性用水，并保证甲方从变压器和冷、热水井通向甲方生活区的管线畅通。十一、双方同意甲方有权享受115亩土地的国家退耕还林及其它政策补偿，乙方有权享受168亩土地的国家退耕还林及其它政策补偿，该补偿由政府部门直接向甲、乙各方分别支付。十二、本补充协议为《协议书》的补充和变更文件，二者如有不一致的地方，以本补充协议为准。十三、本协议为甲方2002年10月31日与洛龙区龙门镇政府签订《龙门西山重点绿化工程土地承包合同书》的补充协议，此协议未涉及条款乙方必须按《龙门西山重点绿化工程土地承包合同书》无条件执行。十四、本补充协议及附件一式六份，三方各执两份备查，具有同等法律效力。十五，本协议签字定案，付款生效，确认款打到甲方账上或卡上为准。龙门石窟世界文化遗产园区龙门石窟街道办事处作为签证机关在该《补充协议》上盖章予以确认。2016年11月30日，洛阳玉隆苑地热开发有限公司（甲方）与洛阳宏居房地产开发有限公司（乙方）签订《热水井转让协议》一份，协议约定：甲乙双方经过充分协商，为了便于乙方管理、开发，就玉隆苑热水井所有权转让事宜，达成如下协议：一、甲方以总价款6800000元（大写：陆佰捌拾万元）将热水井冷水井所有权转让给乙方。二、因乙方暂时资金周转困难，甲方同意从2016年11月12日至2019年11月12日共三年时间内付款。三、乙方同意将热水井及热水井周边53亩土地抵押给甲方，抵押的土地不能建商品房，只能建经营性的建筑，如宾馆、澡堂等。四、到2019年11月12日不能将价款付清，甲方有权将热水井及53亩土地收回并无偿收回53亩土地上的建筑物。五、甲方考虑到乙方实际情况，将冷水井及设施及其所占土地一并转让给乙方。六、乙方向甲方无偿提供生活用电及冷热水，因乙方原因影响甲方用电、用水，乙方承担相应经济责任。七、转让费付清后，甲方将取水许可证过户给乙方。八、本协议签订之前的相关热水井的租赁协议失效。2016年11月28日，洛阳业丰建设工程服务有限公司出具《玉隆苑地块出租地块面积实测图》一份，该实测图对案涉的53亩土地界址点坐标及面积进行了界定，洛阳玉隆苑地热开发有限公司在该实测图上加盖了合同专用章予以确认，洛阳宏居房地产开发有限公司在该实测图上加盖了公章予以确认。2019年11月15日，洛阳玉隆苑地热开发有限公司实际控制人陈明玉与洛阳宏居房地产开发有限公司工作人员杨建芳签订《备忘录》一份，载明：根据宏居公司三年未付热水井转让款，洛阳玉隆苑公司于2019年11月13日将热水井、冷水井及热水井周边的53亩土地及地面建筑物一并收回。洛阳宏居公司积极配合将热水井工作人员撤出，为此有关2016年11月30日所签的热水井转让合同的经济洛阳玉隆苑和宏居公司双方互不相欠。本院认为：洛阳玉隆苑地热开发有限公司与洛阳宏居房地产开发有限公司于2016年11月30日所签订的《热水井转让协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应当按照协议之约定履行各自义务。洛阳玉隆苑地热开发有限公司已经依照双方合同之约定履行了自己的合同义务，洛阳宏居房地产开发有限公司理应按照双方之约定履行自己的付款义务。但截止目前，洛阳宏居房地产开发有限公司并未将案涉的6800000元转让费支付给洛阳玉隆苑地热开发有限公司，其既不付转让费又不归还热水井的行为于法相悖，于理不合，已经构成违约。故本院对原告要求解除原被告双方于2016年11月30日签订的《热水井转让协议》的诉讼请求予以支持。关于洛阳玉隆苑地热开发有限公司诉讼请求第2项，内容不明确，经本院向洛阳玉隆苑地热开发有限公司释明，洛阳玉隆苑地热开发有限公司认可其诉讼请求第2项内容与诉讼请求第3项内容重复，也同意将其第2、3项诉讼请求合并并明确为要求被告移交交付热冷水井各一口、移交交付热冷水井周边53亩土地（实际为53亩土地的承包经营权，该53亩土地四至以原被告共同盖章认可的洛阳业丰建设工程服务有限公司于2016年11月28日出具的玉隆苑地块出租地块面积实测图地块1界定的四至范围为准）并移交交付53亩土地的地上建筑物（含热水井所在院子、院内附属泵井房1间、平房建筑16间，院外有配电房1间、门卫室一间，其他地上建筑物若干洛阳玉隆苑地热开发有限公司自愿放弃收回，可由洛阳宏居房地产开发有限公司拆除取走）。案涉的53亩土地本系洛阳玉隆苑地热开发有限公司总承租土地中的一部分，现洛阳玉隆苑地热开发有限公司主张予以收回符合其与洛阳宏居房地产开发有限公司签订的《热水井转让协议》之约定，该53亩土地应承担的土地承包费等相关费用，由洛阳玉隆苑地热开发有限公司承担即可（洛阳玉龙苑地热开发有限公司也愿意承担）。根据原被告双方签订的《热水井转让协议》第四条之约定，“到2019年11月12日不能将价款付清，甲方有权将热水井及53亩土地收回并无偿收回53亩土地上的建筑物”，现洛阳宏居房地产开发有限公司未按承诺期限付清价款，理应按照双方之约定将案涉的53亩土地及该53亩土地上的建筑物移交、交付予洛阳玉隆苑地热开发有限公司。故本院对洛阳玉隆苑地热开发有限公司对前述明确后的诉讼请求予以支持。对于原告放弃收回的地上建筑物部分（热水井所在院子、院内附属泵井房1间、平房建筑16间，院外有配电房1间、门卫室一间之外的案涉53亩土地的地上建筑物），系洛阳玉隆苑地热开发有限公司合法行使其处分权的诉讼行为，本院予以照准。洛阳宏居房地产开发有限公司可予以返还，也可自行拆除取走，但如洛阳宏居房地产开发有限公司不予返还洛阳玉隆苑地热开发有限公司，则应当在合理期限内（本院酌定为本判决生效之日起30日内）予以拆除。庭审结束后，洛阳玉隆苑地热开发有限公司自愿撤回其第四项诉讼请求，其请求合理符法，本院予以准许。对洛阳玉隆苑地热开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。洛阳宏居房地产开发有限公司的辩解属反诉范畴而其未反诉，本院在本案中不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告洛阳玉隆苑地热开发有限公司与被告洛阳宏居房地产开发有限公司于2016年11月30日所签订的《热水井转让协议》；二、被告洛阳宏居房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告洛阳玉隆苑地热开发有限公司移交、交付热水井一口、冷水井一口及热水井周边53亩土地（该53亩土地四至以原、被告共同盖章确认的洛阳业丰建设工程服务有限公司于2016年11月28日出具的玉隆苑地块出租地块面积实测图界定的四至范围为准）、及热水井周边53亩土地的地上建筑物（含热水井所在院子、院内附属泵井房1间、平房建筑16间，院外配电房1间、门卫室一间）；三、驳回原告洛阳玉隆苑地热开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费33650元，由被告洛阳宏居房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛继光二〇二〇年五月十三日书记员  牛玉凤