河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1196号 上诉人（原审原告）：杜社军，男，1979年4月8日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：焦明，河北厚天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王万朝，男，1986年11月23日出生，汉族，住廊坊市安次区。 委托诉讼代理人：李玓，河北邦训律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：廊坊市如家世纪房地产经纪有限公司，住所地廊坊市广阳区和平丽景小区丽景路31号门店。 法定代表人：柴累，该公司总经理。 上诉人杜社军、王万朝因与被上诉人廊坊市如家世纪房地产经纪有限公司（以下简称如家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月7日对本案当事人进行了询问。上诉人杜社军及委托诉讼代理人焦明，上诉人王万朝的委托诉讼代理人李玓到庭参加诉讼。如家公司经本院依法通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜社军上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判王万朝赔偿杜社军违约金240000元。2、本案一、二审诉讼费由王万朝承担。事实和理由：2018年9月，被上诉人王万朝将杜社军诉至廊坊市广阳区人民法院，以无购房资格、无支付能力等理由要求解除房屋买卖合同。廊坊市广阳区人民法院经审理后，作出(2017)冀1003民初5015号民事判决，以王万朝具有购房资格及履行能力为由判决驳回了王万朝的全部诉讼请求。后双方均未上诉，判决已经发生法律效力。基于上述事实可以确定，本该在2017年就履行完毕的合同迟延至今尚未履行，特别是在(2017)冀1003民初5015号民事判决已经生效后，王万朝也没有丝毫履行合同义务的意思，合同迟延至今没有履行的原因完全在于王万朝的违约。杜社军已提供了充分的证据证明王万朝表示或以实际行动表示拒绝履行合同。根据法律规定，双方约定的违约金条款符合法律规定，王万朝在承担履行合同义务的同时，应当向杜社军支付违约金。 王万朝辩称，因杜社军未能依约办理解押手续，导致合同目的不能实现，其上诉请求及理由无事实依据。房屋买卖合同第二条约定，杜社军保证对所出售的房屋具有完全的所有权，并根据国家及本地区的相关政策能够上市自由交易，该项房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按本合同将该房屋的所有权转让给乙方，并将该房屋实际交付乙方使用。但杜社军至今没有办理案涉房屋解押手续，房屋一直抵押给中国工商银行股份有限公司廊坊光明支行。同时，房屋买卖合同第五条明确约定，王万朝是以按揭贷款方式购买房屋，杜社军主张一次性支付购房尾款209万元没有法律依据和合同约定。 王万朝上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除签订的《房屋买卖合同》，杜社军返还王万朝已支付的购房款。2、本案一、二审诉讼费由王万朝承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。根据《房屋买卖合同》约定，杜社军应当在2017年6月19日前办理过户手续，但是杜社军一直未办理过户手续已经构成违约。上诉人为督促杜社军办理过户手续，双方于2018年7月4日签订补充协议，协议约定签订之日起60日之内办理过户手续，同时约定逾期未办理过户手续，由违约方向守约方支付该房款的10%违约金，守约方不承担违约方的任何费用，合同终止。协议签订后，被上诉人仍未依约办理过户手续，构成违约。同时，上诉人并不具备购房贷款资格。上诉人请求解除合同并返还购房款项，理据充分。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，银行严控放贷，上诉人无法取得贷款，根本无法履行合同。合同约定除定金外，其余房款的支付方式为贷款，是因上诉人无现金购买能力。上诉人妻子胡慧转让东方之珠小区的卖房款已用于偿还该套房屋的银行贷款，上诉人每月需偿还房贷、车贷过万，胡慧一直照顾家庭没有收入来源。现上诉人根本不具备履行合同的能力。案涉房屋尚未交付，至今仍由杜社军实际占有使用，解除合同对于杜社军不会产生任何影响及损失。 杜社军辩称，王文朝所提解除合同，返还房款的上诉请求，已经生效判决予以确认过，再行上诉提出，没有事实及法律依据，超出了二审法院的审理范围。王万朝称自己没有购房资格，杜社军未办理过户手续构成违约，这既不符合事实又相互矛盾。事实是王万朝与杜社军签订房屋买卖合同后，杜社军一直在积极催促王万朝履行合同，王万朝却以各种理由拖延拒绝履行合同。廊坊市广阳区人民法院（2017）冀1003民初5015号民事判决生效后，王万朝仍拒不履行。本合同继续履行的方式，应为支付全款。对于杜社军而言，出卖房屋的目的是为了获得全部购房款，何种方式并不重要。双方合同虽然约定的支付方式为贷款，目的是为了方便王万朝，但从签订合同至今已经三年有余，王万朝不顾杜社军的多次催促拒绝履行合同，王万朝的行为应视为放弃贷款支付的权利。且因王万朝怠于行使办理贷款的权利又拒绝履行付款义务，一审法院判决支付全款不违背契约精神。王万朝称解除合同对杜社军不会造成损失，不符合事实，按照合同约定，杜社军本该在2017年就拿到全部购房款，但时至今日，杜社军仍未取得全部购房款，即便按照银行的贷款利率计算，产生的利息也超过了25万元，且廊坊地区的房价已经不如合同签订时，房屋价贬值幅度较大，这些损失显而易见。王万朝在庭审中多次作虚假陈述，违背了诚实信用原则。 如家公司未作陈述。 杜社军向一审法院起诉请求：1、被告王万朝继续履行与原告签订的房屋买卖合同，向原告支付购房尾款2090000元；2、被告王万朝赔偿原告违约金240000元；3、被告如家公司对原告的损失承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月15日，原告杜社军（甲方）、被告王万朝（乙方）、被告如家公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定原告将其所有的坐落于廊坊市广阳区房屋售予被告，房屋建筑面积124平方米，房屋总价款2400000元。合同签订当日，被告支付定金50000元。2017年3月20日，被告王万朝的配偶胡慧与中国建设银行股份有限公司廊坊分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，以阿尔卡迪亚帝景园8-1-601号房屋做抵押，向银行贷款。2017年3月23日，被告支付首付款260000元。2017年9月6日，王万朝起诉杜社军及如家公司主张因限购政策，以自己无购房资格为由诉请要求解除《房屋买卖合同》并退还购房款项，经审理查明：“王万朝名下拥有坐落于廊坊市安次区，其配偶胡慧截止于2018年2月9日名下无房产，属于本地户籍家庭拥有一套住房情形，具备购房资格。且配偶胡慧于2017年3月29日将名下东方大学城东方之珠小区办理存量房屋买卖手续将房屋转卖他人，即便申请商业性个人住房贷款首付比例提高至50%，理应存在相应的购房能力。综上，原告以无购房资格为由诉请要求解除《房屋买卖合同》并退还购房款项的诉讼请求，其提交的证据无法达到民事诉讼法中高度盖然性的证明标准，亦无法提交其他证据佐证。”廊坊市广阳区人民法院（2017）冀1003民初5015号民事判决书，驳回王万朝的诉讼请求，该案当事人均未提起上诉，判决已经生效。 一审法院认为，原告杜社军与被告王万朝、如家公司签订《房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同合法有效。被告王万朝具备购房资格，也交付了首付款并办理了银行按揭贷款，应按合同约定继续履行合同。原告主张依据房屋买卖合同违约条款约定乙方擅自解除、拒绝履行合同，由违约方向守约方支付合同房屋成交价10%的违约金，因房屋买卖合同没有解除，原告也未提交充分的证据证明被告拒绝履行合同，故其本项诉讼请求一审法院不予支持。原告主张被告如家公司存在违约行为，对损失承担连带责任，没有事实及法律依据，故其本项诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、原告杜社军与被告王万朝之间的房屋买卖合同继续履行。二、被告王万朝于本判决生效后十日内给付原告杜社军购房款2090000元，原告杜社军廊坊市广阳区房屋过户到被告王万朝名下。三、驳回原告杜社军其他诉讼请求。案件受理费减半收取为13000元，由被告王万朝承担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，关于王万朝具有购房资格及履行能力已经生效判决确认，王万朝再以此主张解除合同，本院不予支持。对于王万朝提出《房屋买卖合同》约定尾款通过贷款方式支付，一审判决王万朝直接向杜社军给付尾款不当的上诉意见，经查，《房屋买卖合同》第六条第3项约定，贷款过程中，王万朝提出终止贷款行为的，则必须补齐所差房款，并继续履行合同。而在合同实际履行中，王万朝通过其妻子胡慧办理了贷款手续，后又终止贷款，故应按照上述约定支付剩余房款，一审判决并无不当。对于杜社军上诉主张王万朝应赔偿违约金240000元的问题，双方在《房屋买卖合同》中并未约定办理相关手续的具体时限，2017年3月22日签订的补充协议虽约定了办理贷款及还贷解押的时间，但对于王万朝一方违约责任的约定是王万朝赔偿一切损失，包括定金不退及居间方所有赔偿条款等，约定定金不退表明该违约条款应以双方解除合同为前提，故在杜社军要求继续履行合同的情况下，一审未支持杜社军所提违约金诉讼请求，本院予以维护。 综上所述，杜社军、王万朝的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28420元，由杜社军负担4900元，王万朝负担23520元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年五月十五日 书记员 牛紫薇