广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12333号原告：彭益龙，男，1988年6月16日出生，汉族，住广西博白县，委托诉讼代理人：蔡舟，广东骤韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：林朝健，广东骤韵律师事务所实习人员。被告：梁琼珠，女，1978年8月8日出生，汉族，住广东省龙川县，被告：彭朝兰，女，1980年7月11日出生，汉族，住广西博白县，委托诉讼代理人：伍素贞，广东定海针律师事务所律师。第三人：徐国新，男，1971年9月2日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，原告彭益龙诉被告梁琼珠、彭朝兰，第三人徐国新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月26日公开开庭进行了审理。彭益龙及其委托诉讼代理人蔡舟，梁琼珠，彭朝兰及其委托诉讼代理人伍素贞到庭参加诉讼。徐国新经本院依法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭益龙向本院提出诉讼请求：1.解除彭益龙与梁琼珠口头订立的商铺租赁合同关系；2.梁琼珠、彭朝兰返还商铺转让费280000元及利息（利息自2019年3月18日至履行完毕期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；3.梁琼珠、彭朝兰承担本案诉讼费。事实与理由：彭益龙与彭朝兰是姑侄关系。2019年3月份梁琼珠委托彭朝兰私下将广州市萝岗区科丰路83号141房经营的“开心花甲粉”商铺以280000元转让费转让给彭益龙，彭益龙于2019年3月18日通过银行转账将280000元转让费转账到彭朝兰的账户名下，当时只是口头约定转让并未订立书面商铺租赁合同，梁琼珠、彭朝兰答允事后补签商铺租赁合同，但梁琼珠、彭朝兰并未告知彭益龙此商铺不得转租的事实。现商铺所有权人即徐国新明确表示不同意转租，并且在梁琼珠与徐国新签订的商铺租赁合同中第六条第6款规定“未经甲方事先书面同意，乙方不得以任何形式转租或者分租该商铺，否则转租或分租行为无效，相应收益均由甲方享有。假若乙方提前书面向甲方申请将铺面转让第三方，甲方应答允并转让于第三方、重新签约”。目前徐国新已经把该商铺的水电供应全部断掉，彭益龙已无法继续经营，彭益龙主张解除商铺租赁合同关系。被告梁琼珠辩称，案涉商铺已经交给其前夫邬仁平打理，本案纠纷与其无关。彭朝兰辩称，因彭益龙拖欠租金，出租人于2019年11月中旬已收回商铺，彭益龙、彭朝兰之间商铺转让合同关系已终止。彭益龙为了避免出租人得知转让商铺要求重新签约将会上涨租金，故一直要求彭朝兰隐瞒转让商铺行为，本案根本不存在彭朝兰未告知彭益龙商铺不得转租的说法。根据《商铺租赁合同》第六条第6款的约定，对于承租人转让商铺一事，仅需提前告知出租人，出租人应当答允，但出租人要求重新签约。2019年3月下旬，彭朝兰交付商铺给彭益龙时，已将《商铺租赁合同》《广州市租赁合同》等全部与商铺相关的资料一同移交给彭益龙。同时，按照案涉商铺地段的租赁行业习惯，出租人对承租人转让商铺行为不持异议，但要求与受让人（新的承租人）重新签约并上涨租金。基于此，彭益龙一直要求彭朝兰隐瞒转让商铺一事，且多次要求彭益龙询问出租人关于重新签约后租金上涨数额。对此，彭朝兰一直配合彭益龙，没有向出租人明确告知转让商铺一事，同时，也多次向彭益龙落实是否需要约见出租人重新签合同以及安排约见事宜。可见，关于隐瞒转让商铺一事，彭朝兰不具有任何动机、不可能获得任何利益、完全没有必要对出租人作出隐瞒，纯粹是配合彭益龙而已。反之对于彭益龙来说，因重新签约将上涨租金，继而增加租赁商铺的成本，为此，基于利益考虑，其完全具备动机要求彭朝兰配合隐瞒转让商铺事宜。出租人收回商铺的唯一原因是彭益龙拖欠10月份租金，本案纯粹是彭益龙过错致使商铺被收回，与彭朝兰无关，彭朝兰在与彭益龙之间的商铺转让合同关系中，不存在任何违约行为。2019年3月，彭朝兰转让商铺给彭益龙后，便让彭益龙配偶冯雪玲向出租人交付租金，但恰好出租人手机摔坏无法正常收款，为此，便由彭益龙交租给彭朝兰，然后由彭朝兰转交租金给出租人。大概自9月份起，彭益龙生意经营不善，遂有意转让商铺，便多次要求彭朝兰向出租人询问重新签约后的租金数额及租期，彭朝兰对此亦积极协助。最后，出租人答复租金为250元/平方米以及租期三年。对此，彭益龙认为重新签约后租金较高及租期较短，较难寻找他人受让商铺，遂要求彭朝兰退还转让费28万元。考虑到亲戚关系、彭益龙做事欠缺成熟且案涉商铺具有商业价值，彭朝兰不希望彭益龙意气用事、失去商铺，为了让彭益龙继续承租商铺，彭朝兰于10月份多次催促彭益龙交付租金及相关费用，但其不予理会。甚至在出租人多次亲自到商铺向其催收租金的情况下，仍然拒绝交付租金。最后，出租人于2019年11月15日收回商铺。徐国新未到庭陈述，亦未提交书面意见。经审理查明，2015年7月24日，徐国新（出租方、甲方）与梁琼珠（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于广州市萝岗区科丰路83号141房出租给乙方用于经营餐饮（品牌为开心花甲粉），房屋建筑面积67.4651平方米。租期自2015年7月24日起至2020年7月24日止，租赁期限为5年。租金2015年7月24日至2017年7月24日为8095元/月，2017年7月24日至2018年7月24日为8500元/月，2018年7月24日至2019年7月24日为8925元/月，2019年7月17日至2020年7月16日为9372元/月。业主租金为净收，租金均不含物业服务费、水电费、燃气费及装修费用等（均由乙方承担）。租金支付，自计租日起，每1个月为一个交租期。乙方应在本合同签署当日支付第一个交租期租金，之后应在每个月1日支付下月交租期租金。保证金及押金作为乙方按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保，乙方就在本合同签订同时向甲方一次性交纳相当于2个月的首年月租金16190元。如乙方未能如约交纳租金，或违反本合同项下承租人承诺、造成损失，甲方有权从租赁保证金中直接扣除欠租或损失赔偿金。合同第六条第六款约定，未经甲方事先书面同意，乙方不得以任何形式转租或分租该商铺。否则转租或分租行为无效，相应收益均由甲方享有。假若乙方提前书面向甲方申请将铺面转让第三方，甲方应答允并转让于第三方，重新签约。合同第十条合同终止与解除，因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还押金及乙方已交纳的其他款项。发生下列情形之一，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同：（1）乙方无法定或约定理由擅自提出解除合同（包括擅自撤场行为）的；（2）乙方迟延支付租金、物业服务费、能源费等费用超过15日的；（3）乙方擅自对该商铺进行装修，改建或其他严重破坏行为，或从事违反消防、环保、经营等法律法规行为的。合同签订后，梁琼珠与案外人邬仁平共同在承租场地经营店铺“开心花甲粉”，2016年梁琼珠退出店铺经营并将《商铺租赁合同》、身份证原件等交给邬仁平。之后店铺由邬仁平、彭朝兰共同经营。2019年3月，彭朝兰将店铺转让给彭益龙经营。彭益龙于2019年3月18日向彭朝兰账户转账支付280000元，用于支付店铺内所有物品及16190元保证金的对价。店铺转让过程中，彭朝兰、彭益龙均未与徐国新重新签订租赁合同。彭益龙接手店铺后，租金均由彭益龙支付给彭朝兰，再由彭朝兰支付给徐国新。关于案涉商铺被业主收回的原因。彭益龙主张是由于彭朝兰未经徐国新同意转租案涉商铺，并述称徐国新前往案涉商铺收租，其告诉徐国新案涉商铺已经转租的事实，后来徐国新问到底找谁要租金，其说找彭朝兰。2019年11月徐国新给了几天时间让其和彭朝兰处理转租的事宜，并表示如果处理不好，再不缴纳租金，就要收回铺位。几天之后，徐国新开始停水停电，导致案涉商铺无法经营，商铺内的东西大部分其都没有搬走，其只拿走了其添加的一些东西。彭朝兰主张是由于彭益龙拖欠10月租金，并述称彭益龙缴纳租金至2019年9月，其也向徐国新转交了该期间的租金，但彭益龙拒绝缴纳2019年10月的租金，导致其无法向徐国新转交，其多次催促，并向彭益龙转告徐国新表示如果再不交租将收回案涉商铺，但彭益龙仍然没有支付10月租金。彭朝兰提交了其与彭益龙、冯雪玲（彭益龙配偶）的微信聊天记录，彭益龙亦提交了其与彭朝兰的微信聊天记录，显示：2019年5月彭朝兰询问彭益龙是否确定要与徐国新重签合同，若确定其就打电话联系徐国新过来，并告诉彭益龙重签合同很可能要涨租金；彭益龙称其要考虑一下，等其父亲暑假过来再确定。2019年9月，彭益龙与彭朝兰再次谈及重签合同事宜，彭益龙让彭朝兰询问徐国新重签合同的租金和租期等，彭朝兰回复称徐国新说续签租金要250元/平方米，彭益龙表示租金太高，没办法做，也很难转出去。2019年10月20日至10月26日期间，彭朝兰多次联系彭益龙、冯雪玲，催促其交租，并告知其徐国新已经催交铺租，若再不交租，徐国新将终止合同、收回商铺。彭朝兰还提交了其与徐国新的微信聊天记录，显示：2019年3月25日，彭朝兰向徐国新推送冯雪玲的微信名片，让徐国新加其好友，日后用冯雪玲的微信支付铺租。徐国新问冯雪玲是谁，彭朝兰回复是其侄女，是其侄子（彭益龙）的老婆，并表示之后店铺交给其侄子打理，继续做花甲粉，其做其他事情。徐国新表示如果是彭朝兰自己人做，其没有意见，如果要转租就要跟其说一声，因为租给彭朝兰时租金很便宜，现在附近已经升租金了，并表示由彭朝兰将租金转给其即可。庭审中，彭益龙述称租金一直是徐国新找彭朝兰收取的，2019年11月4日，徐国新才知道案涉商铺被转租。另主张其拖欠租金是因为想及时止损，是一种自救行为而非违约行为。以上事实，有《商铺租赁合同》、转账记录、微信聊天记录等证据及双方当事人陈述予以证实。本院认为，彭益龙要求解除其与彭朝兰口头订立的商铺租赁合同关系的理由为彭朝兰未经徐国新同意转租案涉商铺，并因此导致徐国新收回案涉商铺。本院认为，首先，虽然徐国新与梁琼珠签订的《商铺租赁合同》约定未经徐国新同意不得转租，但从彭朝兰与徐国新的微信聊天记录可知，徐国新对彭益龙从彭朝兰处接手案涉商铺并未提出异议，且事实上彭益龙在接手案涉商铺后也正常经营了近半年，故并无证据显示徐国新系因彭朝兰转租而收回案涉商铺。其次，根据彭益龙与彭朝兰之间的微信聊天记录可知，双方在2019年5月就是否约徐国新重签合同进行过沟通，但彭益龙称需要再考虑，由此可知，彭益龙对其取得的案涉商铺租赁权存在权利瑕疵以及可能产生的风险是明知的。再次，《商铺租赁合同》约定承租人应在每个月1日支付下月租金，彭益龙在2019年10月期间占有使用案涉商铺却未按约定支付相应租金，其行为显然构成违约。彭益龙一方面主张由于转租未经徐国新同意，其为止损而拖欠10月租金，另一方面又称徐国新在2019年11月4日才知道案涉商铺被转租，明显无法逻辑自洽。最后，在租赁合同关系中，承租人的主要义务是按时足额支付租金，这同时也是出租人的合同目的和根本利益所在，故承租人不支付租金是一种根本违约行为，甚至导致合同目的无法实现。而在租赁合同内容及商铺经营范围不变的前提下，如果承租人按时交租，一般不影响出租人的利益，亦不会导致出租人解除合同，徐国新对彭朝兰从梁琼珠处接手案涉商铺不持异议亦可佐证。综上，对彭益龙关于徐国新系因案涉商铺的转租而要求解除租赁合同、收回案涉商铺的主张，本院不予采信。彭益龙以此为由要求解除其与彭朝兰之间的商铺租赁合同关系，理据不足，本院不予支持。但鉴于徐国新已经收回案涉商铺，彭益龙与彭朝兰之间的商铺租赁合同关系实际上已经无法继续履行。关于彭益龙要求梁琼珠、彭朝兰返还商铺转让费并支付利息。如前所述，案涉商铺被收回系因彭益龙经多次催收仍未支付案涉商铺的租金所致，故合同无法继续履行的责任在彭益龙，亦应由彭益龙自行承担相应的后果，彭益龙要求梁琼珠、彭朝兰返还商铺转让费并支付利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告彭益龙的全部诉讼请求。案件受理费5500元，由原告彭益龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  丁树祥人民陪审员  李建明二〇二〇年五月九日法官助理钟陈书记员姚春华