甘肃省定西市安定区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘1102民初217号原告（案外人）：梁莉，女，汉族，1980年12月7日生，甘肃省定西市人，甘肃昊源工贸有限责任公司职工，原住甘肃省定西市安定区，现住甘肃省定西市安定区。被告（申请执行人）：贾建涛，男，汉族，1986年7月13日生，甘肃省定西市人，城镇居民，住定西市安定区。被告（被执行人）谢慧，男，汉族，1980年11月18日生，甘肃省定西市人，城镇居民，住甘肃省定西市安定区。第三人（被执行人）：陈大伟，男，汉族，1988年12月18日生，甘肃省定西市人，城镇居民，住定西市安定区。本院于2020年1月7日立案受理了原告梁莉与被告贾建涛、谢慧、第三人陈大伟案外人执行异议之诉一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告梁莉、被告贾建涛到庭参加诉讼，被告谢慧、第三人陈大伟经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁莉向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认原告与被告谢慧于2010年6月11日订立的《房地产买卖合同》合法有效；2、请求依法判决执行法庭立即解除对案涉位于定西市安定区××路48号1幢1501（定市房权证安定区字第××号）房屋的查封；3、依法判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告谢慧原系夫妻关系，双方于2009年1月16日协议离婚。2010年6月11日，原告与被告谢慧就案涉位于定西市安定区××室房屋（定市房权证安定区字第××号，登记所有人谢慧）订立《房地产买卖合同》，约定谢慧将其位于定西市安定区××室房屋以150000元的价格出售给原告。原告于2010年6月11日、6月17日、6月19日、8月30日分别给付谢慧购房款现金50000元、50000元、30000元、20000元，合计150000元，被告谢慧向原告出具《收条》四份并向原告交付该房屋，原告在该房屋居住至2016年后向他人出租至今。因该房屋坐落于城市改造拆迁规划范围，故未办理不动产权变更登记。2019年7月，安定区人民法院因二被告、第三人民间借贷纠纷案件在执行程序中对案涉房屋依法查封。原告于2019年9月23日向安定区人民法院提出执行异议，法庭审查后以（2019）甘1102执异41号执行裁定驳回原告的异议申请。原告认为，安定区人民法院（2019）甘1102执异41号执行裁定适用法律错误，为维护买受人的合法权益，特向法院提起诉讼。被告贾建涛对原告的诉称及第一、二项诉讼请求无异议，对第三项诉讼请求提出异议，认为应由被告谢慧承担诉讼费用。被告谢慧、第三人陈大伟，经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告梁莉为提交的证据：一、定西公证处出具的2010定市公内字（121）号公证书1份、《房地产买卖合同》1份，证明2010年6月9日被告谢慧因案涉位于定西市安定区××室房屋转让事宜，委托原告办理房屋变更登记手续并进行公证委托及2010年6月11日原告与被告谢慧订立《房地产买卖合同》，约定被告谢慧将其位于定西市安定区××室房屋以15万元的价格转让给原告，该《房地产买卖合同》依法应当认定合法有效的事实；二、被告谢慧出具的《收条》4份，证明原告分别于2010年6月11日、6月17日、6月19日、8月30日给付被告谢慧房款现金50000元、50000元、30000元、20000元，合计150000元的事实；三、离婚证1份，证明原告与被告谢慧于2003年9月15日登记结婚、于2009年1月16日登记离婚的事实；四、案涉位于定西市安定区××室房屋《契证》1份、《所有权证》1份，证明被告谢慧向原告交付房屋以及不动产权利凭证，该房屋一直由原告占有、使用的事实；五、定西市安定区人民法院（2019）执异41号执行裁定书1份，证明法院将案涉房屋查封后，原告提出异议的事实不。被告贾建涛未提交证据，对原告提交的证据均无异议。被告谢慧、第三人陈大伟均未提交证据，亦未提交答辩意见，视为放弃抗辩权。本院经审查认为，被告谢慧、第三人陈大伟经依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及相关证据，视为其放弃质证权利。被告贾建涛对原告所举证据均无异议。原告提交的上述证据来源合法，证据之间、证据与原告的陈述之间能够相互印证，能够客观全面的反映本案的基本事实，故均作为认定本案案件事实的依据予以确认。经审理查明：原告梁莉与被告谢慧于2003年9月15日在原定西县人民政府登记结婚，于2009年1月16日在定西市安定区××路街道办事处办理离婚登记手续。2010年6月9日，被告谢慧就其向原告梁莉出具的《委托书》到定西公证处公证，《委托书》载明谢慧与梁莉在夫妻关系存续期间共同购买了坐落于定西市安定区××路48号粮油军供站家属院5单元501室、建筑面积为107.18平方米、房屋产权证号为定市房权证安定区字第××号的楼房一套，委托梁莉作为其合法代理人，代为办理谢慧将该楼房过户到梁莉名下等事项。2010年6月11日，就上述房屋原告梁莉与被告谢慧签订《房地产买卖合同》，合同约定被告谢慧将其名下的该套房屋出售给原告梁莉，房屋价款为150000元；付款方式为现金支付，并于2010年9月11日前分三次付清；谢慧于2010年6月11日将上述房屋正式交付给梁莉；该合同还约定了双方的其他权利义务以及违约责任等内容。合同签订后，原告梁莉分别于2010年6月11日、6月17日、6月19日、8月30日向被告谢慧支付购房款50000元、50000元、30000元、20000元，共计支付购房款150000元。此后原告一直占有使用该房屋至今。本院在执行申请人贾建涛与被执行人谢慧、陈大伟民间借贷纠纷一案中，作出的（2019）甘1102执1515号执行裁定书，并于2019年7月3日，向定西安定区房地产服务中心送达了（2019）甘1102执1515号协助执行通知书，对谢慧名下位于定西市安定区××路48号粮油收储军供站住宅一套（证号为10099号）即本案涉案房屋采取了查封措施。2019年9月23日，原告梁莉作为案外人向本院提出执行异议，要求解除对执行异议人涉案房屋在房管局的查封措施。本院于2019年12月17日作出（2019）甘1102执异41号执行裁定书，裁定驳回案外人梁莉的异议请求。梁莉不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，原告梁莉与被告谢慧签订的房屋买卖合同，是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思的表示，原告已按合同约定向谢慧支付了购房款，谢慧亦如约向原告交付了房屋。故该合同合法有效，本院予以确认。被告贾建涛的辩称理由成立，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告在涉案房屋被查封前，已与被告谢慧签订了房屋买卖合同，并在全额支付房款后实际占有、使用该房屋，后因各种客观原因未能办理过户手续。因此原告对涉案房屋享有的权利足以排除本院对该标的的执行。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，判决如下：一、不得执行位于定西市安定区中华路48号1幢1501号的房屋（房屋产权证号：定市房权证安定区字第××号）；二、确认原告梁莉与被告谢慧之间签订的《房地产买卖合同》合法有效。案件受理费4300元，因适用简易程序审理，减半收取2150元，由被告谢慧负担。本院（2019）甘1102执异41号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员  赵利越二〇二〇年五月七日书记员  林 婕