贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初98号原告：李春丽，女，1980年5月19日出生，汉族，住黑龙江省逊克县，现住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：罗玉先，贵州民光律师事务所律师，特别代理。执业证号：15201201910107115。委托诉讼代理人：马玉前，贵州民光律师事务所实习律师，一般代理。实习证号：2301190911622。被告：陈瑞雪，女，1989年1月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：冉香云，贵州存正律师事务所律师，一般代理。执业证号：15201201711216607。第三人：贵州中腾伟业房地产营销策划有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区珠江路15号门面。法定代表人：李佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李磊，该公司员工，一般代理。原告李春丽与被告陈瑞雪及第三人贵州中腾伟业房地产营销策划有限公司（以下简称中腾营销策划公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李春丽委托诉讼代理人罗玉先、马玉前，被告陈瑞雪委托诉讼代理人冉香云，第三人中腾营销策划公司委托诉讼代理人李磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李春丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告依据《解约协议》向原告支付188000元及暂计至2019年12月20日的超期违约金54520元（超期违约金以未付款188000元为基数从2019年10月23日起按每日千分之五的标准暂计至2019年12月20日为54520元，实际计算至款项付清之日止）。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月3日，原告向被告购买房屋，并于当日与被告签订《中腾地产房屋买卖合同》，双方在该合同中对原告应付购房定金、首付款及原告向中介方支付的居间服务费的具体数额进行了约定。合同签订后被告未依合同约定向原告交付房屋，构成违约。其后原告、被告与第三人共同达成《解约协议》，约定：“甲方（被告）共计支付乙方448000元，甲方在2019年9月23日支付乙方260000元，剩下的188000元在2019年10月23日前支付给乙方，如超期未支付甲方按照未付金额的每日千分之五的违约金支付给乙方”。该《解约协议》签订后，被告仅向原告支付了260000元，尚欠原告188000元未付。原告多次要求被告偿还剩余欠款，被告均以各种理由拒绝。综上所述，原告为维护合法权益，现诉至法院，诉请如前。被告陈瑞雪辩称，第一，被告实际收到购房款350000元，已经实际返还260000元，仅剩余90000元购房款尚未返还，原告起诉的188000中包含80000元违约金，该违约金过高，被告不予认可，若返还被告只认可剩余购房款90000元，且案涉定金收据中体现支付定金20000元，应当适用定金法则，被告退还定金20000元即可，不应支付违约金80000元。第二，中介费按照《房屋买卖合同》约定，应由原告支付，且房屋交易并未完成，第三人无权收取全部中介费。第三，原告主张的超期违约金系按日利率千分之五计算，该标准换算为年利率为182.5%，计算标准过高，请求法院依法予以调低。第三人中腾营销策划公司述称，原告诉请的188000元组成情况为：《解约协议》中约定的违约金80000元，未返还的购房款本金90000元，还有18000元系原告已支付给第三人的中介费。第三人认为各方应当按照《解约协议》履行义务。本院经审理认定事实如下：2019年6月3日，原告李春丽作为购房人（乙方）、被告陈瑞雪作为售房人（甲方）、第三人中腾营销策划公司作为中介方（丙方），共同签订《房屋买卖合同》（合同编号：0003384），主要约定：甲方自愿将位于花溪区（原小河区）珠江路万科大都会北区6号楼1-30层3号住宅出售给乙方，甲乙双方协商后实际成交价格为700000元，乙方于2019年6月3日向甲方支付定金20000元，该定金在产权转移过户后自动转为购房款，甲方在收到定金当日将20000元交由丙方管理作为物业交割费，待物业交割完毕由丙方退还甲方。乙方向甲方交纳定金后，若甲方不按本合同约定出售房屋，将双倍返还乙方所支付的全部定金；若乙方不按本合同约定购买房屋，乙方支付甲方的定金不予退还。首付款330000元，乙方于2019年6月8日前支付甲方80000元，剩余部分在甲方还银行尾款时支付给甲方。尾款350000元，乙方于双方办理过户手续当日直接支付给甲方。乙方向丙方支付居间服务费18000元。甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为导致本合同无法正常履行，违约方应当向守约方支付本房屋成交价30%的违约金。若甲方收取或丙方代为收取买家定金后，乙方违约，放弃本次买卖交易的且丙方未收取到甲乙双方任何一方居间服务费的，基于丙方已提供了中介服务，甲方应在买家放弃本次交易的3日内支付定金的一半给丙方，作为丙方对本房地产居间服务的报酬。该合同还对其他相关权利义务进行了约定，原告在乙方处签字捺印，被告在甲方处签字捺印，第三人在丙方处加盖了公章。同日，原告向第三人支付了中介费18000元。就案涉购房款，原告于2019年6月3日向被告支付定金20000元，于2019年6月5日向被告支付房屋追加订金80000元，于2019年6月12日向被告支付首付款250000元，共计向被告支付购房款350000元。后《房屋买卖合同》无法正常履行，原告作为乙方、被告作为甲方、第三人作为丙方经协商后于2019年9月22日自愿达成《解约协议》，约定：“关于中腾地产《房屋买卖合同》编号0003384的合同解约协议，甲乙丙三方在平等自由的基础上协商如下：1、甲方退还乙方所交的房屋购买定金和首付款350000元；2、甲方赔偿乙方共计80000元违约金；3、乙方支付给丙方的中介费18000元由甲方承担。甲方共计支付乙方448000元，甲方在2019年9月23日支付乙方260000元，剩下的188000元在2019年10月23日前支付给乙方。如超期未支付，甲方按照未付金额的每日千分之五的违约金支付给乙方。”被告在甲方处签字捺印，原告在乙方处签字捺印，第三人在丙方处加盖了公章。其后，被告仅支付了260000元，本应于2019年10月23日前支付原告的188000元一直未付，故原告诉至法院，诉请如前。对于《房屋买卖合同》无法正常履行的原因，原告及第三人均提出系被告称其房屋因保全无法过户，并表示不愿再卖房，各方在此基础上协商达成的《解约协议》，原告提交了各方协商时的录音予以证明。被告称，案涉房屋有银行贷款，由于银行系统原因无法及时还款，原告等不及该时间，被告当时确有其他经济纠纷，但房屋仅是可能存在被保全的风险，实际并未被保全，双方同意不再继续交易，各方协商解除《房屋买卖合同》并签订了《解约协议》，对于合同的解除，原、被告均负有责任。审理中，原告向本院提出诉讼财产保全申请，本院依原告申请，依法裁定查封、扣押、冻结被告名下价值242520元的财产，产生保全费1732.6元。以上事实，有当事人的陈述、原告身份证、被告身份证、第三人营业执照、法定代表人身份证、《房屋预订委托合同》《房屋买卖合同》《解约协议》、收款收据、收据、业务凭证、收条、录音等与本案有关联的证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。案涉《房屋买卖合同》《解约协议》系各方自愿签订，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，签约各方均应全面履行。本案中，《房屋买卖合同》签订后，各方在履行中经协商自愿解除该合同并签订了《解约协议》，该协议系各方自愿达成，各方应按协议约定内容履行义务，即被告应向原告支付448000元：2019年9月23日支付260000元，剩余188000元于2019年10月23日前支付；如超期未支付，被告应按照未付金额的每日千分之五向原告支付违约金。被告向原告支付260000元后未支付剩余款项，故对于原告诉请被告支付剩余款项188000元，本院予以支持。对于被告辩称该188000元中含违约金80000元过高，应按照定金法则返还定金而不应支付上述违约金，以及所含中介费应由原告支付的意见，与《解约协议》约定不符，本院不予采纳。原告主张被告支付以188000元为基数从2019年10月23日起按照日千分之五的标准计算至款项付清之日止的违约金（暂计至2019年12月20日为54520元）。被告辩称该计算标准过高，请求法院予以调整。对此，《解约协议》约定被告若超期支付应付款项，应按未付金额的每日千分之五支付原告违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，日利率千分之五的标准确过高，本院调整按年利率24%计算，结合《解约协议》之约定，本院具体支持如下：被告应以188000元为基数从2019年10月24日起按年利率24%向原告支付违约金至款项付清之日止，暂计至2019年12月20日为7144元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈瑞雪于本判决生效之日起十日内向原告李春丽支付款项188000元及截至2019年12月20日的违约金7144元，2019年12月20日之后的违约金以188000元为基数按照年利率24%的标准计算支付至款项付清之日止；二、驳回原告李春丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2469元（已减半收取）及保全费1732.6元，共计4201.6元，由原告李春丽负担820.6元，被告陈瑞雪负担3381元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇二〇年五月十三日书记员  杨杰