广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初766号原告：唐科晓，女，1986年5月25日出生，身份证住址湖北省公安县，委托诉讼代理人：林丹霞，广东扬权律师事务所律师，执业证号14403201911079327。被告：康春华，男，汉族，1984年10月11日出生，身份证住址广东省深圳市龙华区，被告：成都好房通科技股份有限公司，住所地中国（四川）自由贸易实验区成都高新区世纪城南路599号6栋2层，统一社会信用代码91510100072409702J。法定代表人：林雨。委托诉讼代理人：唐兵兵，四川君合律师事务所律师，执业证号15101200511499211。委托诉讼代理人：李继东，四川君合律师事务所律师，执业15101200910440724。第三人：深圳市桂芳实业有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区南湖路3009号B栋301室，统一社会信用代码9144030071522324OQ。法定代表人：杨卫忠。原告唐科晓与被告康春华、成都好房通科技股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，为查明案件事实，依职权追加深圳市桂芳实业有限公司为本案第三人，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐科晓及委托诉讼代理人林丹霞，被告康春华，被告成都好房通科技股份有限公司的委托诉讼代理人李继东到庭参加了诉讼,第三人深圳市桂芳实业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金10万元；2.被告向原告赔偿损失176782元；3.被告承担本案诉讼费；4.被告承担连带赔偿责任。事实与理由：2016年8月期间，两被告因声称开办及经营公司需要租赁原告用以经营“巴黎婚纱摄影会所”的场地（即位于深圳市罗湖区××办公楼××、××、××楼物业之第一层B01号门店、第三层B区、第四层B区）。为落实租赁相关细节事宜，原告与场地原出租人深圳市桂芳实业有限公司沟通并达成一致意见，期间被告康春华及被告成都好房通科技股份有限公司法定代表人也有前去深圳市桂芳实业有限公司与相关负责人沟通交流。其后原被告双方对租赁细节等都达成一致意见，并于2016年8月19日签订《转让协议》约定被告承租原告上述场地，并约定55万元整。签订合同后，原告为履行合同约定转让物业给被告的义务，停止经营“巴黎婚纱摄影会所”，支付员工一个月工资经济补偿，解雇20多名员工及放弃50多位客户。但当原告已积极履行完毕约定义务时，被告表示将不再承租甲方房屋，并以不再开办公司等理由推诿，实际两被告在2016年10月13日成立了新公司（深圳好房通信息科技有限公司），注册地址在深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。另至此期间，原告早已停止经营并腾空店铺，深圳市桂芳实业有限公司并已扣除原告押金共计176782元。原告认为，原、被告签订的《转让协议》合法有效，双方均应严格遵守，被告在原告已积极履行合同完毕时，拒绝履行合同义务，被告已构成严重违约，造成了原告包括但不限于可预期转让费收入损失、押金损失、店铺停止经营收入损失、客户流失损失、遣散员工成本损失等巨额损失。为维护原告合法权益，原告特起诉至贵院，请求法院查明事实，作出公正判决，支持原告诉讼请求。被告康春华辩称，1.被告非本案适格主体应驳回对被告的起诉。2.原告无权转租涉案租赁房屋，自始至终未取得出租方深圳市桂芳实业有限公司转租店铺的同意与授权，导致涉案《转让协议》目的不能实现，履行不能，原告已构成根本违约。3.原告主张的378080元损失与被告无关，原告并未提供证据证明其因为被告的相关行为产生了相应的损失，其次，即使存在损失，也是其自身过错行为以及商业安排导致的必然损失。被告成都好房通科技股份有限公司辩称，1.被告非合同相对方不是本案的适格被告。2.原告的诉请无事实和法律依据，依法应当予以驳回。3.转让合同因原告未履行先履行合同义务，导致合同的根本性目的无法达成，合同已解除。第三人提交书面答辩状，1.深圳市桂芳实业有限公司（出租方）与本案原告唐科晓（承租方）曾于2015年10月8日签订了《深圳市房屋租赁合同书》，租赁标的物是罗湖区红岭中路23号五层办公楼105、108、三楼-五楼物业之第一层B01、B02号门店及第三层B区、第四层B区物业；租赁合同期限是从2015年10月8日起至2018年10月7日止。2.上述租赁合同期内，由于本案原告唐科晓（承租方）单方面违反合同约定原因，与第三人深圳市桂芳实业有限公司（出租方）提前中止了租赁合同，租赁物业由第三人深圳市桂芳实业有限公司提前收回并另行出租处理。3.至于本案原告唐科晓与被告康春华、被告成都好房通科技股份有限公司就上述租赁场地转让事宜，第三人深圳市桂芳实业有限公司只是略知道他们谈及过转让的事宜，但不知道他们谈及的具体细节、内容，他们之间怎样签订转让协议，怎样收取订金和之后产生的纠纷等事宜，第三人却不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2015年10月8日，原告与第三人分别签订三份《房屋租赁合同》，约定：原告承租深圳市罗湖区红岭中路23号五层办公楼105、108，三楼至五楼物业之第一层B01号门店、第一层B02号门店、第三层B区、第四层B区，租赁期限自2015年10月8日起至2018年10月7日止。二、2016年8月19日，原告（转让方、甲方）与被告康春华（受让方、乙方）签订《转让协议》，约定：“转让标的物业为深圳市罗湖区红岭中路23号五层办公楼105、108，三楼至五楼物业之第一层B01号门店、第一层B02号门店、第三层B区、第四层B区。第一条，乙方支付甲方的转让费为55万元，支付房屋如下：1.签订本转让协议时，乙方向甲方支付转让定金2万元；2.乙方于10个工作日内注册公司，并用公司名义与深圳市桂芳实业有限公司签署《深圳市房屋租赁合同》，签署合同当日，乙方向甲方支付上述转让费50万元；3.甲方将上述转让物业交接给乙方，并结清租金、管理费、水电费等费用后，乙方将剩余转让费3万支付给甲方。第三条，经甲方向深圳市桂芳实业有限公司申请并获得同意免租期往后延长三年，即到2021年10月7日止。第九条，本转让协议一经签署，甲方不可再向第三方转让上述转让物业，否则须承担一下违约责任。甲乙双方任何一方不履行本协议约定的，导致本次转让没有成功交易的，违约方应向守约方支付10万元作为违约经济赔偿。乙方逾期交付转让金，除甲方交钱日期相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费的千分之一的违约金，逾期15日的，甲方有权解除合同，乙方按转让费的15%向甲方支付违约金，甲方应保证深圳市桂芳实业有限公司同意转让店铺，并按原合同执行，否则甲方承担违约责任。”原告与被告康春华均确认，被告康春华于2016年8月18日向原告支付2万元定金的事实。三、被告成都好房通科技股份有限公司于2020年3月26日向本院提出管辖权异议申请书，2020年4月3日申请撤回管辖权异议书。原告于2020年4月20日向本院提出变更诉讼请求申请，2020年5月7日申请撤回变更诉讼请求申请，并明确以2019年10月30日的起诉状为准。本院认为，本案系合同纠纷。原告与被告康春华通过书面形式订立转让合同，系原、被告的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。双方约定了转让费用的支付时间及方式，被告康春华已按照合同约定支付2万元定金，第二笔费用需在被告注册公司后，并与第三人订立租赁合同的情况下才进行支付，即双方约定了合同义务的履行顺序，但签订租赁合同的前提是先取得第三人的同意，被告是否注册成立公司并非影响租赁合同签订的主要因素。根据转让合同第九条第三款的约定、各方当事人的陈述及第三人提交的书面意见，原被告是否曾与第三人面谈协商，或者第三人提出并不清楚原告与被告康春华的约定，均表明第三人并未同意与被告签订租赁合同，此时，原告已构成违约。原告作为先履行一方，未按照合同约定取得第三人的同意，被告作为后履行一方有权拒绝其履行要求。因此，转让合同不能继续履行的主要原因在于原告，而并非被告未注册公司的行为所导致。根据第三人所述，原告与第三人的租赁关系解除是因为原告单方违约导致合同提前中止，并由第三人提前收回涉案物业。由于原告未能举证证明其违约行为与促成被告与第三人订立租赁合同之间的联系，而原告明知第三人未能与被告签订合同的前提下，在承租条件未完全具备时，原告仍决定停止经营，腾退涉案物业给被告，相应的损失系其自身行为所造成，不应由被告承担。由于原告要求被告承担违约金、赔偿损失，缺乏事实和法律依据，故对原告的全部诉讼请求，本院不予支持。同理，原告要求被告成都好房通科技股份有限公司承担连带责任，亦无证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告唐科晓的全部诉讼请求。案件受理费5450元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  葛淑汧审判员  林晓婷审判员  张曼丽二〇二〇年五月二十八日张春丽书记员     柏榕楠