江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初6449号原告：江西宣佳房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区橙乡大道60号。统一社会信用代码：913607005638397317。法定代表人：王红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄强，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。被告：邓跃明，男，1961年8月16日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：姚瑞平，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：熊四平，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。原告江西宣佳房地产开发有限公司（以下简称宣佳公司）与被告邓跃明商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宣佳公司的委托诉讼代理人黄强，被告邓跃明的委托诉讼代理人姚瑞平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宣佳公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2016年7月19日签订的《商品房认购协议》；2、判决被告交纳的50,000元定金归原告所有；3、判决被告配合原告至赣州市房地产管理局办理解除《商品房认购协议》备案手续；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月19日，原、被告签订《商品房认购协议》，约定：被告认购原告出售的世纪嘉园5幢2503室商品房，购房款为1,340,178元，签订认购协议时被告支付原告认购定金50,000元，被告应于2016年7月26日前与原告签订《赣州市商品房买卖合同》，若不来协商签订的，原告不予退还定金并可将商品房另售他人，被告保证本协议所提供联系电话、通讯地址真实有效，否则由被告承担通知不能送达的后果和责任等内容。订约后，被告迟迟不来与原告签订《赣州市商品房买卖合同》，原告于2016年7月31日致函催告，于2016年8月8日委托律师事务所出具律师函催告。接函后被告告知原告无钱支付首付款，无法与原告签订《赣州市商品房买卖合同》，但被告并不配合原告解除商品房合同备案。现原告诉到法院，要求处理。原告宣佳公司为证明其主张的事实成立，向本院提交如下证据：证据1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；证据2、商品房认购协议，证明：（1）2016年7月19日，原、被告签订《商品房认购协议》，约定被告认购原告出售的世纪嘉园5幢2503室商品房；（2）证明签订认购协议时被告支付原告认购定金50,000元（该款已收取）；（3）证明被告应于2016年7月26日前与原告签订《赣州市商品房买卖合同》，若不来协商签订的原告不予退还定金并可将商品房另售他人；（4）证明被告保证本协议所提供联系电话、通讯地址真实有效，否则由被告承担通知不能送达的后果和责任；证据3、催告函、邮寄单，证明因被告未来签订《赣州市商品房买卖合同》，原告2016年7月31日致函被告催告；证据4、江西创兴律师事务所律师函、邮寄单，证明于2016年8月8日委托律师事务所出具律师函催告被告前来签订《赣州市商品房买卖合同》；证据5、退房申请表，证明被告告知原告无钱支付首付款，无法与原告签订《赣州市商品房买卖合同》。证据6、承诺书原件，证明被告就退房事宜与原告进行协商并提交承诺书。被告邓跃明辩称：1、该案从签订商品房认购协议是在2016年7月19日，到原告起诉的时候2019年8月15日，已经超过法律规定的时效时间；关于解除合同，该案已过诉讼时效；2、被告邓跃明不是单独的个人，是以福建东森公司名义承包了世纪嘉园外立面干挂石材工程，原告拖欠被告的工程款有陆佰余万元；3、当时原告与被告谈好以房抵工程款，不需要另外再交纳购房款；4、原告于2017年5月向被告发放了入住通知函，说明通知被告房子可以交付了，视为已经同意了冲抵了购房款，不需另交纳购房款。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告邓跃明为证明其辩解的理由成立，向本院提交如下证据，证据1、《世纪嘉园外立面干挂石材工程承包合同》、《补充合同》，证明被告承包了原告开发的世纪嘉园K2-K19地块外立面干挂石材工程，且被告邓跃明系与原告就该工程款决算的唯一结算人。证据2、《世纪嘉园K2-K19地块外立面干挂石材工程决算书》、《委托书》，证明原、被告双方就世纪嘉园K2、K19地块外立面干挂石材工程已经进行了结算，总结算造价为30,783,570.32元，但原告尚有6,000,000元工程款未支付给被告。证据3、《商品房认购协议》、《入住通知函》，证明原告于2016年7月19日将其开发的世纪嘉园5栋2503室用于抵扣工程款，并于2017年5月再次确认将不动产用于抵偿工程款的事实。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。被告对原告提交的证据1、2没有异议，本院予以确认，并在卷佐证。对原告提交的证据3、4、5，该三组证据，因原告未提交原件予以核对，本院对该三组证据的真实性不予确认。对证据6，该承诺书能够证明原、被告对退房一事达成一致意见，本院对其三性均予以确认。对被告提交的证据1、2，该组证据系原告与被告之间关于工程款结算的材料，因双方没有就工程款抵扣房款一事签订书面协议，本院对该二组证据的关联性不予以确认。对证据3，该组证据内容真实、来源合法、与本案有关联性，本院对其三性均予以确认，但双方对退房一事重新达成一致，应当以被告出具的承诺书为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月19日，原、被告签订《商品房认购协议》，约定由被告认购原告出售的世纪嘉园5幢2503室商品房，被告在签订认购协议时支付给原告认购定金50,000元，双方约定剩余房款按正式签订的《商品房买卖合同》约定时间支付。2017年5月，被告向原告发出《入住通知书》，要求被告于2017年6月6日前往世纪嘉园交房现场办理相关交房手续。2017年11月17日，被告向原告发出《承诺书》，载明因个人资金困难，同意退房，但要求原告退还200,000元认购定金。双方一直未签订正式的《商品房买卖合同》。另查明，原告收取被告共计4套房屋的认购定金计200,000元，其中除本案案涉房屋外，其余三套双方已协商解除备案并另售他人，原告未退还相应的定金给被告。本院认为：被告向原告出具承诺书应视为双方对退房一事已经达成一致意见，但因原告方未及时按被告要求退还全部定金，导致该房屋一直未办理解除备案手续，该行为不影响合同的解除，故本院对原告要求解除合同的诉请予以支持。合同解除后，被告应积极配合原告方办理相关解除备案手续。关于应退还的定金金额问题，根据本案查明的事实，原告实际收取被告定金200,000元，而根据被告出具给原告的承诺书内容，被告同意退房的前提是原告将200,000元定金退回给被告，原、被告的商品房买卖关系解除后，原告已无任何理由继续扣留该定金，为避免诉累，本案将上述200,000元定金在本案中一并进行处理，即该定金应由原告全额退还给被告。关于被告方提出的双方约定由工程款抵扣房款的答辩意见，因被告方未提供证据证明其与原告之间达成了相应协议，本院对该答辩意见不予以采信，被告如认为原告仍欠付工程款，应另行向原告主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原、被告于2016年7月19日签订的《商品房认购协议》，由被告邓跃明于本判决生效之日起七日内协助原告江西宣佳房地产开发有限公司办理解除商品房备案手续；二、由原告江西宣佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告邓跃明定金200,000元；三、驳回原告江西宣佳房地产开发有限公司对被告邓跃明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元，由原告江西宣佳房地产开发有限公司负担525元，由被告邓跃明负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  曾子为人民陪审员  黄 虎人民陪审员  邓小红二〇二〇年五月十八日法官助理刘素静书记员李宛恩