广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初257号原告：伍时伟，男，1987年10月20日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县******委东中五组光明区4号，身份证号码：445************658。委托代理人：郭义，广东品峰律师事务所律师。委托代理人：陈健松，广东品峰律师事务所实习律师。被告：中信银行股份有限公司东莞分行（以下简称“中信银行东莞分行”），住所地：广东省东莞市南城区新城市中心区********峰中心首层、十三层至十六层，统一社会信用代码：9144********52353H。负责人：王志雄，该行行长。委托代理人：陈燎，广东历维永盛律师事务所律师。委托代理人：杨鞠萍，广东历维永盛律师事务所律师。第三人：谢柱刚，男，1982年12月9日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区阮涌尾75号。身份证号码：441************094。原告伍时伟诉被告中信银行东莞分行、第三人谢柱刚案外人执行异议之诉一案，于2019年12月12日向本院起诉，本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告伍时伟及其委托代理人郭义、被告的委托代理人杨鞠萍、第三人谢柱刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、停止对位于东莞市莞城区安靖乡农行宿舍21座304房的强制执行，并解除查封；二、本案诉讼费用由被告承担。原告主张的事实及理由如下：2017年11月22日，原告与被告谢柱刚签订《商品房转让协议书》，约定谢柱刚将其名下位于东莞市莞城区安靖乡农行宿舍21座304房出售给原告。原告已支付合同约定的购房款，于2017年11月接收以上房屋并进行装修,2018年4月入住。因该房屋是房改房,只有房屋产权证,没有土地使用权证,因政策原因不能办理过房手续,导致原告购房后不能办理不动产权过户登记。2019年9月19日法院依据（2019）粤19民终2570号民事裁定书对案涉房屋进行了现场查封，原告才得知谢柱刚因拖欠被告中信银行东莞分行借款而被强制执行，上述房屋被查封。原告向法院提起执行异议申请，案号为（2019）粤1971执异445号，但法院以原告未支付完毕全部购房款及原告自身未办理过户登记手续存在一定过错为由，驳回了原告的执行异议请求事项。原告认为：原告是根据《商品房转让协议书》的约定支付购房款，原告也愿意一次性将购房余款交付法院执行，不能办理不动产过户登记的原因是因政策原因不能办理，该原因不能归责于原告。原告符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“……（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告请求法院依法裁判。原告提供以下证据：商品房转让协议书、房地产权证、收款收据、中国农业银行卡交易明细清单、光盘、《个人房屋装修合同》、电视业务受理表、电子发票、支付宝支付水费记录、信访事项答复意见书、（2019）执异445号执行裁定书，《法院专递邮件详情单》、《广东省居住证》《工商银行转账凭证》。被告辩称：一、在执行异议阶段，法院已经确认我方有权处置案涉房产。二、根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，需符合相关情形，四个要件缺一不可。在执行异议阶段，原告已明确承认仅支付18万元购房款，未支付全部购房款，不符合“按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形。三、原告在签订该购房合同时就明知该房产不能办理过户手续，存在明显过错。无论原告购买房产是否属实，但未取得该房产的所有权，仅仅取得债权，只能要求谢柱刚返还其购房款，不能对抗人民法院对该房产的查封。被告没有提供证据。第三人述称：认可原告陈述的事实，同意原告的诉讼请求，同意原告方将剩余房款交给法院。第三人没有提供证据。本院经审理，认定如下事实：东莞市莞城区安靖乡农行宿舍21座304房原为中国农业银行东莞分行的房改房，该房屋所属土地为划拨，谢柱刚于2014年11月12日向他人购买，于2014年11月20日获得东莞市房产管理局颁发的粤房地权证莞字第0100720932号房地产权证，房地产权属人为谢柱刚，房屋性质为房改房。被告中信银行东莞分行与第三人谢柱刚、东莞市正盈实业投资有限公司金融借款合同纠纷案，本院于2018年10月15日作出（2018）粤1971民初366号民事判决书，判决谢柱刚偿还中信银行东莞分行借款本金217万元及利息、罚息、复利等。该判决生效后，进入执行阶段，执行案号为（2019）粤1971执24936号。执行过程中，本院于2019年9月19日查封了该房屋。伍时伟向本院提出执行异议，本院作出（2019）粤1971执异445号《执行裁定书》，驳回伍时伟的异议请求。伍时伟于2019年12月2日收到本院邮寄的上述445号《执行裁定书》，于2019年12月12日向本院提起本案诉讼。原告伍时伟提供的证据记载如下事实：2017年11月22日，原告（乙方）与被告谢柱刚（甲方）签订《商品房转让协议书》，约定甲方同意将上述房屋出售给乙方，转让价款为人民币210000元，签订协议后即付180000元，支付180000元后即将房屋腾空给乙方使用，余款在2018年5月30日前支付20000元，在2019年5月30日前支付10000元；若甲方在签订协议之日起6个月内过户给乙方，则乙方在6个月内一次性付清30000元；乙方知晓房屋暂时不能过户的相关政策，若日后政策允许过户，甲方须无条件协助过户，过户费用和税收由乙方承担。双方签订上述协议当天，伍时伟通过银行支付给谢柱刚18万元，谢柱刚出具了收款收据，明确记载是收到该房屋转让款。2017年12月1日，伍时伟与东莞市贺兴装饰工程有限公司签订《个人房屋装修合同》，约定该公司对该房屋进行装修，工程造价为人民币127500元，装修工期从2017年12月15日起至2018年5月1日止。原告伍时伟获得公安部门颁发的以该房屋为居住地址的有效期限为2018年12月6日至2019年12月6日的广东省居住证。2019年1月29日，伍时伟向当地网络公司申请在该房屋安装有线数字电视，获得受理，支出了开户装机费用。伍时伟向房屋登记机关咨询该房屋办证事项，东莞市莞城规划管理所不动产登记中心于2019年10月15日出具《信访事项答复意见书》，记载如下：该房屋未完善土地手续，自2016年6月底开始暂停办理不动产登记业务，被列为历史问题楼盘，现已完善土地手续，于2019年9月26日起可办理不动产登记业务。原告提供的支付宝“生活缴费”记录显示其在东莞市支付2019年6月至2019年12月的水电费。本案诉讼过程中，原告伍时伟明确表示愿意向执行法院将剩余购房款30000元支付到执行法院。本院于2020年4月28日收到原告伍时伟交付执行款30000元。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，该规定的内容为：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告提供的《商品房转让协议书》、银行付款记录、收款收据、个人房屋装修合同、有线电视业务受理表、广东省居住证、工商银行转账凭证等证据足以证明原告在法院查封该房屋前已经签订书面买卖合同、支付大部分款项、装修该房屋并实际居住，造成该房屋未办理过户登记的原因在于该房屋未完善土地手续，该原因不属于原告自身原因。且原告和第三人均明确表示同意原告将剩余款项交付法院执行，故原告请求排除执行符合上述法律规定，本院依法予以支持。综上所述，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：不得执行第三人（被执行人）谢柱刚名下的东莞市莞城区安靖乡农行宿舍21座304房屋。本案受理费人民币4450元（原告已预交），由被告中信银行股份有限公司东莞分行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  杨长青审 判 员  潘 涌人民陪审员  刘 鹏二〇二〇年五月十四日书 记 员  徐子晴附相关法律依据：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。