贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民终769号上诉人（一审原告）：贵州嘉士诚房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县。法定代表人：何红阳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张洋，贵州鼎尊律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黔西县公安局，住所地：贵州省毕节市黔西县。法定代表人：李旭，系该局局长。委托诉讼代理人：成勇，贵州谦明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，贵州谦明律师事务所实习律师。上诉人贵州嘉士诚房地产开发有限公司（以下简称嘉士诚公司）与被上诉人黔西县公安局委托代建合同纠纷一案，不服贵州省毕节市中级人民法院（2019）黔05民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人嘉士诚公司上诉请求：1、请求撤销贵州省毕节市中级人民法院（2019）黔05民初1号民事判决第一项中的利息部分，维持该判决第一项中“黔西县公安局支付贵州嘉士诚房地产开发有限公司购房款31603373.10元”的部分。2、改判黔西县公安局向嘉士诚公司支付利息（利息以31603373.10元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的三倍从2013年8月30日起计算至执行完毕购房款之日止）。3、本案一、二审诉讼费由被上诉人黔西县公安局承担。事实及理由：一、根据嘉士诚公司与黔西县公安局关于按进度支付购房款及垫资利息的约定，黔西县公安局应在施工过程中按计划进度向嘉士诚公司拨款，否则黔西县公安局应每天按银行同期贷款利率的三倍支付嘉士诚公司垫款的利息。二、根据嘉士诚公司与黔西县公安局《协议》约定以及日常生活经验、逻辑推理，本案中垫资利息的起算时间应从嘉士诚公司实际垫款之日起算，嘉士诚公司垫资均发生在2013年8月30日项目完工之前，为方便利息计算及法院判决，本案利息嘉士诚公司同意从2013年8月30日起算，更是对黔西县公安局的让步，符合双方约定及公平原则。三、嘉士诚公司为黔西县公安局代建项目取得80元／平方米的管理费（利润），不足以支付嘉士诚公司为黔西县公安局借款垫资产生近六年的融资成本，在黔西县公安局未按协议约定支付购房款的情况下，嘉士诚公司垫资修建完成本案项目，2013年8月20日项目完成，2013年11月27日项目验收合格，2019年3月8日确定购房面积及购房款仅是确认计息基数，原判认定利息起算时间为2019年3月8日，少算了近六年的利息，对嘉士诚公司严重不公平，加重了嘉士诚公司的经济负担。综上，恳请二审法院依法改判支持嘉士诚公司的上诉请求。被上诉人黔西县公安局二审口头答辩称嘉士诚公司上诉理由与客观事实不相吻合，一审判决事实清楚，请维持原判。嘉士诚公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告黔西县公安局支付委托代建黔西县公安局备勤大楼委托费用（回购款）33120000.00元（暂计）；2.判决黔西县公安局支付嘉士诚公司自开工日至实际支付完毕欠付委托费用之日止的垫付建设资金利息，至起诉时暂计36920520.00元。一审诉讼中，嘉士诚公司变更诉讼请求为：1.判决黔西县公安局支付嘉士诚公司代为建设黔西县公安局备勤楼项目的购房款31603373.10元；2.判决黔西县公安局支付嘉士诚公司自开工日至实际支付完欠付购房款之日止的垫付建设资金利息，至起诉时暂计35229860.00元；3.本案诉讼费由黔西县公安局承担。一审法院经审理查明：2010年5月13日，黔西县发展和改革局同意对黔西县公安局申请的新建公安局城关刑侦责任区中队、巡逻特警大队、城南派出所项目立项，并函告县直相关部门：“黔西县公安局拟修建民警备勤楼，占地面积3234平方米，总建筑面积80000平方米，总投资1.2亿元，资金来源为自筹。现根据黔西县公安局的报告，我局同意该项目开展前期工作，请涉及的单位根据有关规定按程序办理相关手续。”同年10月13日，嘉士诚公司以挂牌出让方式取得黔西县城关镇金凤大道西侧6115平方米的土地。同年10月20日，黔西县城乡规划管理委员会召开评审会，对项目建设单位嘉士诚公司报审的“黔西县公安局备勤大楼”建筑设计方案进行评审并获原则同意通过评审。2011年11月21日，黔西县委常委【2011】第42号专题办公会议纪要议定：“（四）为改善公安民警住房条件，原则同意将原划拨给县公安局的379平方米机关团体用地，按2495元／平方米的价格出让给县公安局作为民警备勤楼建设用地。原则同意拍卖民警备勤楼一、二层办公用房，所得利润用于补贴购房民警。”2012年2月12日，黔西县公安局向黔西县规划局提交《关于公安备勤楼部分用地性质变更申请书》，申请书内容为：黔西县公安局2012年1月16日，经黔西县人民政府以黔政函【2012】12号文件批准，依法取得位于黔西县城关镇金凤大道西侧由办公改成住宅用地的379平方米国有建设用地使用权，按相关法律法规已完成土地开发投资任务30%以上，其设计方案经县城规委审查通过的备勤楼第一层、第二层为公用房，按县委常委专题纪要明确“原则同意拍卖备勤楼第一层、二层办公用房，所有利润用于购房民警”的规定，实际拍卖的办公用房为商业用途，分摊面积为379平方米，恳请将该部分用地性质变更为商业用地。2012年1月17日，黔西县公安局通过协议方式取得黔西县城关镇金凤大道西侧379平方米的土地。2012年6月26日，黔西县人民政府向土地使用权人嘉士诚公司颁发国有土地使用证，土地座落于黔西县城关镇金凤大道、土地面积6534平方米。2013年9月22日，黔西县公安局向本案工程设计单位——贵阳市建筑设计院有限公司发出工作联系函，函告“黔西公安备勤大楼原设计一层、二层的使用功能和用途为办公用房，现经商议确定改变使用功能和用途，为此原设计的门窗、玻璃幕墙待以后二次装修和确定用途后再按国家有关规范要求进行完善。特报请贵院给予签认。”2011年4月30日，黔西县公安局备勤大楼开工。同年9月21日黔西县公安局（甲方）与嘉士诚公司（乙方）签订《协议》，约定由嘉士诚公司在黔西县国土局挂牌出让的地块中取得位于黔西县城关镇金凤大道XXX号地块（面积约6534平方米，土地出让金1536万元），修建“黔西县公安局备勤大楼”。其中住宅490套，办公二层5938平方米（其中约2650平方米未计入容积率）。协议主要内容是：一、该两栋大楼（住宅490套、办公二层、地下室二层）只能出售给甲方，乙方无权向第三方出售。二、乙方所提供产品的工程质量达到国家相关行业标准，按图施工。如需调整设计的地方须征得甲方同意。三、销售价格按总建筑面积（78010平方米）2070元／平方米计算。四、按商品房的相关规定和本地行业惯例应由业主缴纳的费用，由业主承担。五、工程内容：1.以设计施工图及设计变更所明示的全部工程内容（不含办公、商业装修）。2.商品房应有的全部内容（不含客厅阳台推拉门）。3.散水以外的化粪池和消防通道的硬化（不含绿化工程）。六、电梯使用“通力”或“蒂森”；住宅塑钢窗采用“凯乐”或“塑联”；入户门采用“美心”或“步阳”；电气部分采用“正泰”或“长征”。大楼外饰采用外墙砖及文化石（质量、价格高于黔龙新城电梯楼的外墙质量和价格）。七、工期：从协议签订之日起18个月内完工。即：2013年3月4日前完工。八、付款方式：计划提前一个月申报，按计划进度工程量拨款。九、特别约定：1.如甲方业主自愿放弃购买，则乙方可无条件就该套住宅向市场销售，收益由乙方收取。2.建筑面积暂定为78010平方米，竣工后据实结算。3.为保证工程保质、保量如期完工，按行业惯例，原材价格根据市场调查；钢材：4800元／Ｔ——5150元／Ｔ。水泥：325＃320元／Ｔ——395元／Ｔ。商品混凝土：以2011年9月19日黔西华宇公司价格为标准。以上三项原材价格及同期用量以双方签字认可为准。如市场价格低于定价，减少的部分乙方应在单价上相应减扣；如市场价格高于定价，调出的部分应在单价上相应增加。4.设计公司为控制容积率，在办公面积部分未计算足，该遗留问题甲方负责协调相关部门处理。5.办理房屋相关手续时，由甲方明确两位职工协助乙方办理。6.如有不可抗力因素造成工期延误，交房时间顺延。十、违约责任：1.如乙方产品未能达到设计要求和本协议内容及国家相关法律法规的规定，所造成的责任由乙方全部承担，且由乙方支付违约金200万元给甲方。2.如甲方不能按期付款，每天按银行同期贷款利率的三倍支付乙方先行垫付款的利息，由此造成的工期延误由甲方负责。2013年8月30日，“黔西县公安局备勤大楼”完工，同年11月27日验收合格。2019年3月8日，黔西县房地产交易中心出具《房屋面积分层分户资料》，经该单位测绘，“黔西县公安局备勤大楼”建筑面积为80304.71平方米，其中地上两层及地下两层为15267.33平方米，470套住房面积为65037.38平方米。另查明：嘉士诚公司为自然人投资或控股的有限责任公司，其经营范围包括房地产开发经营、房屋装修装潢。综合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1.案涉《协议》的性质及效力的认定；2.嘉士诚公司主张的购房款、利息的认定。一审法院认为：关于焦点一，案涉《协议》的性质及效力的认定问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”由此可见，合作开发房地产合同中“共同投资”是合作各方分别投入合法的出让土地使用权、资金、技术、管理等合作开发房地产所必需的要素。“共享利润”是各方共同分享房地产开发成果，分配比例由各方协议约定，分配方式可以是资金、房地产实物、经营权以及其他经济利益表现形式。本案中，嘉士诚公司系具备房地产开发经营资质的有限责任公司，用以修建“黔西县公安局备勤大楼”的土地来源于嘉士诚公司、黔西县公安局以挂牌出让、协议方式取得。本案工程项目前期立项、规划审批、土地出让及施工过程中土地性质及设计变更等工作由黔西县公安局负责办理，工程资金来源为黔西县公安局民警购房资金及嘉士诚公司投资款项。黔西县公安局与嘉士诚公司协议约定建成后的“黔西县公安局备勤大楼”即住宅490套、办公二层、地下室二层只能出售给黔西县公安局，嘉士诚公司无权向第三方出售，符合合作开发房地合同的“共同投资”、“共享利润”的基本特征。由此，黔西县公安局和嘉士诚公司在协议产生前及履行过程中对工程相关事务有着明确具体的合作及分工，无建设项目委托代建人实施代建管理、更无嘉士诚公司转移标的物的所有权于黔西县公安局及黔西县公安局支付对价的事实基础。黔西县公安局与嘉士诚公司产生的合同法律关系的性质应认定为合作开发房地产合同。因此，嘉士诚公司主张案涉协议为“委托代建合同”，黔西县公安局主张案涉协议为“买卖合同”，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”的规定，黔西县公安局和嘉士诚公司签订的《协议》应当认定为有效合同，黔西县公安局主张协议无效，无法律依据。关于焦点二，嘉士诚公司主张的购房款、利息的认定问题。案涉《协议》合法有效，对黔西县公安局、嘉士诚公司均具有约束力。嘉士诚公司按合同约定完成了“黔西县公安局备勤大楼”的修建，且经验收合格，黔西县公安局应当按合同约定的计算单价及方式向嘉士诚公司支付“黔西县公安局备勤大楼”办公二层及地下室二层的购房款，“黔西县公安局备勤大楼”办公二层及地下室二层的面积经有权单位测量确定为15267.33平方米，双方约定的计算单价为2070元/平方米，黔西县公安局应支付购房款为31603373.10元。同时，黔西县公安局应当支付购房款而未予支付，确实造成嘉士诚公司资金利息损失，但“黔西县公安局备勤大楼”办公二层及地下室二层的面积在2019年3月8日方由黔西县房地产交易中心经测量确定，是日黔西县公安局应支付购房款的具体额度亦作确定，嘉士诚公司主张以工程开工时间作为利息起付时间，事实依据不足，不予支持。协议约定及嘉士诚公司主张的“按银行同期贷款利率的三倍”的计算标准计算利息，未超过相关司法解释规定的24%的利息标准，予以支持。综上所述，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、被告黔西县公安局于本判决生效之日起十日内支付原告贵州嘉士诚房地产开发有限公司购房款31603373.10元及利息（利息以31603373.10元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的三倍从2019年3月8日起计算至执行完毕之日止）；二、驳回原告贵州嘉士诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费392002.60元，原告贵州嘉士诚房地产开发有限公司承担2002.60元，被告黔西县公安局承担390000.00元。二审期间，嘉士诚公司向本院提交了该公司的42份记账凭证，证明其在施工期间为了垫付工程款对外借款，融资成本很高，公安局未按期支付购房款对其造成融资损失。黔西县公安局对此发表质证意见：对该证据的三性不予认可，有部分借款发生在签订合同之前，不能认定是为了建房垫款，公安局前期已经支付了4000多万给嘉士诚公司，加上后期干警支付的购房款已经有将近一个亿，已经涵盖了建房的成本，嘉士诚公司在黔西另外还有一个楼盘，也需要大量资金，公司把其对外借款的成本全部认定为是为修建本案房屋融资借款不符合实际，所以该证据不能达到嘉士诚公司的证明目的。本院认为，42份记账凭证均系嘉士诚公司单方面制作，无其他相应证据予以佐证，真实性存疑，亦不能证实上述借款全部用于修建本案房屋，达不到嘉士诚公司主张的借款造成资金损失的证明目的，故本院对上述证据不予采纳。二审中，本院依职权到黔西县公安局进行调查，黔西县公安局陈述在最初公安局备勤楼立项过程中该项目的资金来源为自筹，但现在黔西县公安局已无资金来源，后续需要向政府相关部门申请使用财政资金来购买案涉房屋。本院对一审认定的事实予以确认。综合双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1、双方之间的法律关系性质及合同效力问题；2、嘉士诚公司主张的购房款利息的标准及起算时间应如何确定？关于焦点1，双方之间的法律关系性质及合同效力问题。本案中，嘉士诚公司主张双方系委托代建合同关系，黔西县公安局主张双方系买卖合同关系。本院认为，判断双方法律关系的性质，需从双方合同约定的内容及实际履行情况进行认定。委托代建合同的实质为委托合同，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条”委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”的规定，本案嘉士诚公司与黔西县公安局之间系委托代建合同关系，理由如下：第一双方2011年9月21日签订的《协议》中载明：双方为了解决黔西县公安局民警居住和办公房屋问题，由嘉士诚公司在黔西县国土局挂牌出让的地块中取得了位于黔西县城关镇金凤大道XXX号地块，修建黔西县公安局备勤大楼项目，由贵阳市建筑设计院根据政府的设计指标进行设计，该两栋大楼（住宅490套、办公二层、地下室二层）只能出售给黔西县公安局，嘉士诚公司无权向第三方出售。嘉士诚公司所提供产品的工程质量达到国家相关行业标准，按图施工，如需调整设计的地方须征得黔西县公安局同意。从上述合同内容可以看出，协议签订的前提是为了解决黔西县公安局民警居住和办公房屋问题，嘉士诚公司是基于黔西县公安局的委托，通过出让方式取得相关地块，并按照黔西县公安局指定的设计方案修建房屋，最后只能出售给黔西县公安局。因此，黔西县公安局委托嘉士诚公司对案涉土地进行开发系双方真实意思表示，双方缔约的真实意思就是委托代建。第二从双方履行合同的过程来看，虽然开发的土地已转让到嘉士诚公司名下，在回购过程中又表现为房屋买卖的形式，但双方之间系按照黔西县公安局的指示取得特定地块，也是按照黔西县公安局指定的设计方案修建房屋，协议签订后黔西县公安局支付了4050万元，嘉士诚公司在修建过程中还根据黔西县公安局的指示对房屋规划进行了部分变更，后续的房屋买卖行为仅是为了履行委托代建合同而设立，是履行委托代建合同的过程和行为。第三从双方签订合同的目的来看，本案的实质是为了修建黔西县公安局民警住房和公安局备勤楼，为了完善相关手续，才与嘉士诚公司签订《协议》，由嘉士诚公司取得土地所有权修建房屋后再出售给黔西县公安局。双方合作的目的并非基于市场行为的房屋买卖，而是基于资源互通基础上的互利，符合委托合同的特征。关于案涉《协议》的效力问题，庭审中，双方当事人均认可《协议》中约定修建的住宅490套由黔西县公安局干警直接与嘉士诚公司签订商品房买卖合同，购房款由干警自行支付，该部分房屋所使用资金属于个人资金，应属有效。另外的两层办公用房及地下室两层则由黔西县公安局购买。二审调查中，黔西县公安局陈述现在黔西县公安局已无资金来源，后续需要向政府相关部门申请使用财政资金来购买案涉房屋。本院认为，由于购买案涉房屋需要使用财政资金，按照《中华人民共和国政府采购法》第二条、第四条、第六条、第二十六条以及《中华人民共和国招投标法》第三条的规定，案涉工程需要进行招投标，而双方签订的《协议》变相规避了《中华人民共和国政府采购法》和《中华人民共和国招投标法》的相关规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案《协议》中涉及使用财政资金购买的部分应为无效。综上，一审法院对于双方之间法律关系性质及合同效力的认定有误，本院依法予以纠正。关于焦点2，嘉士诚公司主张的购房款利息的标准及起算时间应如何确定？案涉项目在立项过程中黔西县公安局向黔西县发改局承诺资金来源为自筹，现其在履行过程中又陈述无自有资金用于支付购房款，需要向财政申请相关经费，在《协议》签订时嘉士诚公司基于对政府相关部门审批立项文件和对黔西县公安局的信赖，相信案涉项目手续合法，相信黔西县公安局有资金用于支付相关款项，而与黔西县公安局签订了案涉《协议》，可以认定导致《协议》部分内容无效的过错方为黔西县公安局。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，案涉《协议》虽然部分无效，但嘉士诚公司已按照协议约定建成房屋，并经验收合格，参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”的规定，黔西县公安局应当按照《协议》约定向嘉士诚公司支付购房款。经黔西县房地产交易中心测绘，黔西县公安局备勤大楼办公室两层及地下两层面积为15267.33平方米，按照双方约定的单价2070元/平方米，黔西县公安局应当向嘉士诚公司支付购房款31603373.10元。如前所述，本案中双方之间的法律关系为委托代建，嘉士诚公司的受托事项为完成案涉房屋的建设，案涉房屋已于2013年11月27日验收合格，故按照合同约定黔西县公安局应按照工程进度从应当拨付工程款之日起支付嘉士诚公司垫款利息，但嘉士诚公司未能举证其在房屋修建过程中曾向黔西县公安局申请支付工程款，故本院综合认定以房屋验收合格之日作为应当给付购房款的的时间。关于利息计算的标准，嘉士诚公司主张按照合同约定以中国人民银行同期贷款利率三倍计算，但案涉合同已被认定为无效合同，相应的违约条款亦无效。鉴于嘉士诚公司在修建房屋过程中确实存在垫付资金的情形，公安局未付房款给嘉士诚公司造成了资金占用损失，故本院认定黔西县公安局应支付该笔款项的资金占用损失，资金占用损失以欠付购房款31603373.10元为基数，从2013年11月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息付清之日止。一审法院按照测量面积确定之日起计算利息损失缺乏事实依据，本院予以纠正。综上，嘉士诚公司的上诉理由部分成立，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、第九十八条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市中级人民法院（2019）黔05民初1号民事判决；二、黔西县公安局于本判决生效之日起十日内支付贵州嘉士诚房地产开发有限公司购房款31603373.10元及资金占用损失（资金占用损失以欠付购房款31603373.10元为基数，从2013年11月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息付清之日止）；三、驳回贵州嘉士诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费392003.60元，由贵州嘉士诚房地产开发有限公司承担60000元，由黔西县公安局承担332003.6元。二审案件受理费201081.01元，由贵州嘉士诚房地产开发有限公司承担60000元，由黔西县公安局承担141081.01元。本判决为终审判决。审判长  赵传毅审判员  潘育跳审判员  罗 宁二〇二〇年五月二十六日书记员  任 东