云南省永德县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0923民初347号原告：陈德钢，男，1987年4月7日生，汉族，住云南省临沧市永德县。委托诉讼代理人:陈星,云南通恒(沧源)律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。被告：赖建成，男，1973年10月11日生，汉族，住云南省临沧市永德县。原告陈德钢与被告赖建成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案，2020年5月6日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈德钢及特别授权委托诉讼代理人陈星、被告赖建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈德钢提出诉讼请求:1.请求人民法院判令被告立即返还原告租房定金30000元；2.请求人民法院判令被告支付原告违约金9000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年1月11日，被告将其位于永德县出租给原告使用，并签订一份《房屋租赁协议》，协议约定：“租用时间为10年，自2019年4月1日起至2029年4月1日止，租金每年34400元，交房使用时间定于2019年4月1日，协议还约定：“因被告出租的房屋准备新建，建成还需要一段时间，原告需预付被告30000元的定金，同时还约定了双方的违约责任”。协议签订后，原告通过银行转账方式将30000元的定金转至被告账户，被告向原告出具一份收据，被告将房屋建成后并没按照协议内容将房屋交付给原告使用，而是将房屋出租给第三人。事后，原告多次找到被告要求其返还预付的30000元定金，但被告不予理会，至今未果。原告认为，《房屋租赁协议》系原被告双方的真实意思表示，被告未按照协议内容的约定履行构成违约，应承担相应的违约责任。为此，根据《民事诉讼法》、《合同法》的有关规定，为维护原告自身的合法权益，特向贵院提请诉讼，望判如所请。被告赖建成辩称:被告没有违约，房子是原告说不租后被告才廉价出租给别人，被告提交的证据足以证明房子是按照原告的要求建盖，建盖好后原告又说不用，原告说不用以后被告才租给别人，原告主张的违约金被告也不愿意支付。原告陈德钢围绕诉讼请求依法提交了以下四组证据:1.原告陈德钢身份证复印件，欲证明原告主体适格。2.《房屋租赁协议》，欲证明2019年1月11日被告将位于户乃村加油站旁××混凝土××商铺出租给原告使用，并约定交付时间及违约责任的事实。3.云南省农村信用社转账电子回单，欲证明2019年1月11日原告通过转账方式将租房订金转给被告的事实。4.收据，欲证明2019年1月11日被告收到原告租房预付30000元定金的事实。经质证，被告对原告提交的4组证据无异议。被告赖建成对其抗辩理由在举证期限内提交了六组证据。1.被告赖建成身份证复印件，欲证明被告的身份信息。2.租房合同二份，欲证明原告说不租房后，被告把原来租给原告使用的房子廉价出租给赵代均、高建昌使用的事实。3.杨军证明一份，欲证明根据原告要求被告把房子进行隔堵后支出的费用的事实。4.协议一份，欲证明高建昌租用房子8天后被告退还高建昌支付5000元定金中20%的事实。5.通话记录，欲证明房子根据原告要求进行整改后，被告多次在电话告知原告房子已经整好可以使用，原告告诉被告经济萧条暂时不使用的事实。6.照片，欲证明:1.2019年9月29日原告到被告店铺协商说不租房的事实，原告出去时被告追出去拍照的事实;2.被告铺面门上粘贴出租广告，在微信朋友圈发的房屋出租的照片及要求朋友对房屋出租进行转发的事实;3.按照跟原告的约定路边可以停放大货车，被告也做到了约定的事实。经质证，原告对被告提交的证据1无异议，对证据2真实性无异议，合法性、关联性有异议，证明内容不予认可，反之可以说明被告将房屋建成后没有按照合同约定将房屋交付给原告使用的事实。对证据3真实性、合法性、关联性及证明内容不予认可。对证据4真实性、合法性、关联性不予认可，是被告单方面的制作。对证据5真实性、合法性、关联性不予认可，如果有通话记录只能证明原、被告在期间有互相联系，不能证明是被告催促原告使用房屋的事实。对证据6中针对彩色照片，不能证实车子是原告的，也看不出来车子是什么牌子车牌号是多少，没有拍摄的时间、地点、人物，对该组照片的三性不予认可，不能证明其想证明的内容。针对铺面出租照片、可以停放大车的情况的照处三性不予认可，恰恰可以证实与原告签订租赁合同后，被告没有将房屋出租给原告使用并且在朋友圈转发出租房屋给其他人的情况。本院组织当事人进行了当庭质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下:被告提交的证据2证实的内容，与本案查明的事实相吻合，证实被告把原来租给原告使用的房子出租给赵代均、高建昌使用的事实，本院予以采信。证据3证实了被告把房子进行隔堵后支出费用的事实，与本案无关联性，该组证据证实的内容本院不予采信。证据4无法核实该证据的来源及真实性，证实的内容与本案无关联性，本院不予采信。证据5只能证实被告与原告之间互相联系过，不能证实双方通话的内容，该组证据证实的内容本院予以部分采信。证据6证实的内容，本院予以部分采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2019年1月11日，被告将其位于永德县出租给原告使用，双方签订一份《房屋租赁协议》，协议约定：租房总面积为200㎡，每月每平方米14.3元，每年租金34400元；租用时间为10年，自2019年4月1日起至2029年4月1日止；交房使时间定于2019年4月1日，时间范围不能超出30天；原告支付给被告租房订金30000元；如原告违反租房协议的约定，被告有权拒绝返还原告定金，如被告违反租房协议的约定得赔偿给原告租房订金的3倍90000元……。原告于租房协议当日支付给转给被告订金30000元，被告出具给原告一张收据。在合同履行过程中，被告并没有按约定时间交房，被告在9月初告知原告可以使用商铺，原告当时并没有向被告提出不再租房，而是要求被告将四间商铺砌上隔堵、重新打地坪，从行为上默示继续租房的事实，在被告将商铺砌上隔堵、重新打地坪后，原告以被告未按时交房为由，向被告提出不再租房，并要求被告退还订金30000元，被告在原告明确表示不再租房后，将商铺出租给赵代均、高建昌使用。现原告向本院提起诉讼，要求被告立即返还原告租房定金30000元，支付违约金9000元，并承担本案诉讼费。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反法律的规定，对双方当事人具有约束力，原、被告应按协议的约定履行自己的义务。在履行协议过程中，原告向被告提出不再租房后，被告已将商铺另租给他人使用，对《房屋租赁协议》解除双方已达成一致意见，事实上已解除了《房屋租赁协议》。在被告没有按协议约定时间交房的情况下，原告并没有向被告提出不再租房，主张返还定金及支付违约金，而是要求被告将商铺砌上隔堵、重新打地坪，从行为上默示继续租房事实，在被告将商铺砌上隔堵、重新打地坪后，原告以被告未按时交房为由，向被告提出不再租房，要求退还定金30000元。而被告是在原告表示不再租房的情况下，才将商铺租给他人使用。因此，原、被告在履行协议过程中，都存在违约的情形，对纠纷产生的原因都有责任。在庭审调解过程中，被告只同意返还原告订金6000元，不愿意支付违约金，双方未能达成调解协议。对于原告要求被告立即返还原告租房定金30000元及支付违约金9000元的诉讼请求，根据本案的实际情况，本院酌情由被告返还原告订金18000元。违约金9000元，原、被告都存在违约的情形，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百二十条的规定，判决如下:一、解除原告陈德钢与被告赖建成于2019年1月11日签订的《房屋租赁协议》。二、被告赖建成于本判决生效后三十日内返还原告陈德钢租房定金18000元。三、驳回原告陈德钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取388元，由原告陈德钢负担208元，被告赖建成负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  陶萍二〇二〇年五月二十二日书记员  张怡附页：判决适用法律条款1、《中华人民共和国民法总则》第六条【公平原则】民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百七十六条【民事主体依法承担民事责任】民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。