广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0602民初410号 原告：李家龙，男，1989年2月4日出生，住山东省平度市。 被告：广西方典置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区双拥路38号广西国际金融投资大厦11层A区，办公地址南宁市良庆区歌海路9号广西体育中心配套工程综合体新闻中心塔楼西B座第21层。 法定代表人：陆飞驯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 原告李家龙与被告广西方典置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李家龙、被告的委托诉讼代理人张奕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告在判决生效之日起十日内协助原告办理房屋产权证书；2.判决被告向原告支付逾期办证的违约金26235元（以273072元为基数，按日万分之一的标准，从2015年3月3日起暂计至2019年10月12日，应计至取得不动产证之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告向被告购买坐落于防城港市港口区，房屋总价款273072元，原告已全额支付购房款。合同约定交房后720日内办理不动产证，逾期的每日按已付放款的万分之一支付违约金。被告于2015年3月3日将涉案房屋交付给原告使用，但截止至今仍未办理不动产证给原告，严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1、被告于2015年3月将涉案房屋交付原告使用，根据合同约定，协助原告办理不动产权证的时间应为房屋交付使用后720个工作日，原告主张从2 015年3月3日计算违约金不符合合同约定。2、合同约定逾期办证违约金不超过总房款的1%，违约金应为2730元；3、被告为原告垫付4251.26元银行按揭款，履行了担保义务。原告所购房屋的建筑面积与合同约定不一致，根据合同第五条第一点约定，原告应补缴1.41平方米的房款差价3761元给被告。以上共计8012.26元，希望能够在本案中与违约金相互抵扣。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人双方对对方当事人提供的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷作证，根据证据内容确认本案的案件事实。 本院经审理认定事实如下：2013年1月7日,原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以单价2667.24元每平方米的价格将位于防城港市港口区商品房卖给原告，建筑面积为102.38平方米，房屋总价款为273072元。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方的处理方式：住宅销售单价不变，实际成交总价款按产权登记的建筑面积调整，买受人和出卖人对房价差额进行多退少补，不计利息，并在出卖人发出通知后二十日内付款（结算差额）。任何一方医德以面积差异为由要求解除合同。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按补充协议处理。附件四《补充协议》第三条买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”的补充。1、房屋权属资料登记备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。如出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属出卖人过错的，每逾期一日应按买 受人已付放款的万分之一向买受人支付违约金，最高不超过总房款的1%；若属出卖人责任且逾期超过360天的，则买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房之日起十日内将买受人已付放款退还给买受人，并支付上述标准的违约金给予买受人。2.因非出卖人原因（包括但不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致买受人未能在约定期限内取得《房屋所有权证》的，出卖人不承担任何责任。3.该商品房《房屋所有权证》由买受人负责或者委托他人办理的，出卖人应按有关规定提供相关资料以协助买受人办理。合同签订后，原告支付了房款273072元，被告在一审法庭辩论终结前尚未能协助办理房屋产权证。 另查明，2015年3月3日，被告向原告交付涉案商品房。2015年9月28日、2015年12月18日、2015年12月23日、2017年9月18日，被告替原告垫付住房贷款共计4251.26元。原告同意在本案中与被告相互抵消债务。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现被告逾期未能协助原告办理涉案房屋的不动产权证书，经原告催促仍未履行该义务，故对原告诉请被告依约协助办理不动产权证，本院予以支持，原告诉请在判决生效之日起10日内履行，本院认为在判决生效之日起30日内办理较为适宜。 关于被告逾期办证的起算时间的确定问题。原、被告合同第十五条约定被告应在房屋交付使用后720日协助原告办理不动产证，《补充协议》第三条约定被告应在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得产权证。鉴于该合同为被告提供，故对于关于办证时间的两条不同约定，应采用对原告有利的条款适用，即按照合同第十五条约定，在房屋交付后720日内协助原告办理不动产权证。涉案房屋的交付时间为2015年3月3日，被告应在交房时间2015年3月3日往后推720个日即2017年2月20日前协助原告办理房屋产权证。 关于违约金的计算问题。2017年2月21日起计算至2019年10月12日的违约天数共计994天。根据合同第十五条、《补充协议》第七条的约定，且综合考虑方典公司逾期办证行为给原告造成的损失及方典公司过错程度、合同履行情况等因素，本院认为补充协议将违约金的标准定为最高不超过总房款的1%过低，应调整为按日万分之一计算，则上述期间的违约金为27143元（273072元×0.0001×994天）。原告的诉状中请求的计算天数计算错误，导致计算出的违约金金额低于27143元，但原告的该项诉请实际金额超过27143元，不属于超诉讼请求。被告应向原告支付违约金27143元。 被告替原告垫付购房贷款4251.26元，原告予以认可，且双方同意在本案中相互抵消，则被告应向原告支付的违约金扣除原告尚欠被告的4251.26元，违约金为22891.71元（27143元－4251.26元）。对于被告主张的原告应补缴的购房款差价3761元。合同约定“实际成交总价款按产权登记的建筑面积调整，买受人和出卖人对房价差额进行多退少补”。涉案房屋尚未取得不动产权证，无法确定产权登记的建筑面积，无法在本案中相互抵消。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告广西方典置业投资有限公司在本判决生效之日起三十日内协助原告李家龙办理不动产权证书； 二、被告广西方典置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李家龙支付违约金22891.71元； 三、驳回原告李家龙的其他诉讼请求。 案件受理费755.88元，减半收取377.94元，由被告广西方典置业投资有限公司负担。 上述义务，义务人应于履行期限内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费755.88元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 凌 枝 二〇二〇年五月二十一日 书记员 冼升权