吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初582号 原告：吉林市云海物业服务有限责任公司，住所地吉林市船营区沙河子乡四队。 法定代表人：齐耀武，董事长。 委托代理人：薛东，该公司部门经理。 委托代理人：马丽影，该公司客服主管。 被告：徐海峰，男，1977年10月6日出生，汉族，无职业，现住吉林市船营区。 被告：王立彬，男，1985年7月5日出生，汉族，晟源烧烤烤肉店经营者,户籍地吉林省长岭县，现住吉林市船营区。 原告吉林市云海物业服务有限责任公司（以下简称云海物业公司）与被告徐海峰、王立彬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云海物业公司的委托代理人薛东、马丽影、被告徐海峰、王立彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 云海物业公司请求法院：一、判令被告给付原告物业管理费3211元、违约金642元，合计3853元。判令被告承担本案的诉讼费用。 事实及理由：被告为吉林市云海物业服务有限责任公司签约从事物业服务管理下的泊林小镇小区19楼1单元0001001号网点(面积178.37平方米）。该户自2019.1.1-2020.1.1，欠费期累计12个月，缴纳物业费3211元;缴费标准1.5元/月/平方米,计缴纳时间:为入住的前一个月;缴纳方式：按年缴纳。另依据《前期物业服务合同》第七章第二十二条中约定:违约金按缴费总额的百分之二十计算，金额为643元，两项合计金额为3853元。原告多次催要，被告以种种理由拒绝交费。无奈原告根据《中华人民共和国物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理物业纠纷案件》的相关规定，依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的各项诉讼请求。 徐海峰辩称：我们从入住不欠物业费，但是建筑垃圾一直放在我楼后，我2017年还在找物业，物业说给处理，结果迟迟拖到2018年，把垃圾处理完，但是房屋损一直没有处理。我的网点在小区西南角，我的网点后身有个露台。后期物业给清理了，但把房屋的那个墙的本板和防水给破坏了。而且，至今房屋的外墙近2米高最有的残土始终靠在我的外墙，至今三年多，从入住至今没有清理，我的外墙全部漏雨。为此我们多次找物业，每次物业都答应给维修，但从来没有行动。因为漏雨，还把我房内的冰箱漏电烧坏了。因为房屋租给王立彬作为烧烤店，当时大约在2019年10月份，王立彬有过一段时间出门，没及时发现漏雨，回来之后发现冰箱里所有的肉及冰箱边的大米全部受潮冰箱损坏。这是室内受损最严重的部分。还有几处天棚漏雨，所以从2019年到2020年的物业费我们没有交，物业不但不给我们修理反而将我们告上法庭。我们对物业态度非常不满。 王立彬辩称：房主说的都属实。我初步照了一些相片。我交2018年到2019年物业费的时候。我和物业人员已经协商好了。2018-2019年的物业如果服务好了我正常交，但是物业公司没有做到。由于物业往我房后仍建筑垃圾，我3000多块钱的排风电线砸，我自己修的，垃圾也是我们自己清理的。一直到现在他们都没有清理。 本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，吉林市虹园云海房地产开发有限责任公司与云海物业公司签订了《前期物业合同》，对泊林小镇小区前期（即2018年1月1日起至业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止）的物业管理服务事宜进行了约定，门市房按1.5元/平方米/月收取。其中第七章“违约责任”中第二十二条规定：甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按缴纳物业费总额的百分之二十的标准向乙方支付违约金等。 徐海峰系该泊林小镇小区19楼1单元0001001号网点(面积178.37平方米）业主。入户登记时间为2017年10月27日，同日，甲方云海物业公司与乙方徐海峰签订《前期物业服务协议》，约定在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业云海物业公司实施物业管理。2017年10月26日，徐海峰（甲方)与王立彬（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：徐海峰将上述网点租给王立彬，租期为2017年12月1日至2021年12月1日止。并约定物业费由王立彬自行承担。2019年12月28日，云海物业公司下发催缴通知，载明未收到业主徐海峰2019年1月1日至2020年1月1日期间物业管理费3211元（面积178.37平方米，1.5元/平方米），限2020年1月18日缴纳；如逾期不缴，按《服务合同》约定，将自2020年1月19日起按缴费总额百分之二十收违约金等。因徐海峰、王立彬均未缴纳上述物业费，故云海物业公司告诉来院。 认定上述事实的证据有：《前期物业合同》、业主手册、房屋租赁协议、物业管理费用催缴通知单、物业服务照片，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因该小区一直未成立业主委员会，未选聘其他物业服务企业，故建设单位吉林市虹园云海房地产开发有限责任公司与云海物业公司签订的《前期物业合同》，符合法律规定，且真实有效，对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。本案中，云海物业公司对王立彬、徐海峰提供的照片有异议，认为王立彬、徐海峰主张的花坛不属于其服务范围，该花坛确实位于小区外公路边。关于财物和装修受损没有维修，是否属于应由物业负责而未尽职责，仅通过照片亦无法确认。故应认定云海物业公司已经履行了物业服务义务。依据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”故王立彬作为物业使用人，依其与业主约定，应当承担物业费的交纳义务。同时，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”故业主徐海峰应当对欠付的物业费承担连带给付责任。 王立彬、徐海峰自2019年1月1日至年末未按照约定缴纳物业费，已构成违约，云海物业公司要求王立彬、徐海峰继续履行合同义务并承担违约责任，应当予以支持。按《前期物业合同》约定，商业网点物业费应为每月1.5元/平方米，即3211元（178.37平方米×1.5元/平方米×12月），逾期按欠费额的20%收取违约金，即642元（3211元×20%），符合合同约定，且不超出法律规定，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、王立彬于本判决生效之日起五日内向吉林市云海物业服务有限责任公司支付2019年度（2019年1月1日至2019年12月31日期间）物业费3211元及违约金642元，合计3853元； 二、徐海峰对上述第一项承担连带给付责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由王立彬负担，徐海峰承担连带给付责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  刘忠军 二〇二〇年五月十二日 书记员  杨 阳