常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0413民初2559号原告（反诉被告）陈锁庆，男，1962年1月6日生，住常州市金坛区。委托代理人彭燕敏，江苏金天虹律师事务所律师。被告（反诉原告）常州来伊份食品有限公司，住所地常州市天宁区兰陵家园1幢8号。法定代表人郁瑞芬，该公司执行董事。委托代理人王芸，国浩律师（南京）事务所律师。委托代理人王德军，国浩律师（南京）事务所律师。原告陈锁庆诉被告常州来伊份食品有限公司（以下简称来伊份公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日受理后，依法由审判员蒋华独任审判。诉讼中，被告来伊份公司提起反诉，本院依法受理，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。陈锁庆及其委托代理人彭燕敏，来伊份公司的委托代理人王芸、王德军到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2020年5月11日公开开庭进行了审理，陈锁庆及其委托代理人彭燕敏，来伊份公司的委托代理人王芸、王德军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈锁庆诉称，坐落于常州市金坛区房屋属原告所有。2009年11月2日，原、被告签订房屋租赁合同，并于11月4日签订补充协议，约定由原告将前述房屋租赁给被告，租赁期自2009年11月15日至2012年11月14日。2012年和2015年，原、被告又分别续签了房屋租赁合同。其中2015年的合同约定：租赁期至2018年11月14日止，年租金117000元，同时又约定，本合同为续签合同，与以前各期合同不可分割，以前各期合同具同等法律效力。然而，2018年11月14日房屋租赁期满后，被告未按合同约定将案涉房屋交接给原告，也未将房屋的门、地砖、墙面、吊顶等恢复原样，为此原告两次致函被告，要求其将案涉房屋恢复原样并交接给原告，但被告置若罔闻。2019年3月8日经公安机关调解，双方达成协议，双方才办理了房屋交接手续。由于被告在租赁期满后未履行恢复原样并交接房屋的义务，损害了原告的合法权益。现请求判令被告支付2018年11月15日至2019年3月15日的租金39000元，违约金15000元；判令被告将租赁房屋恢复原样（安装2套不锈钢伸缩型门防盗门，地面恢复成花岗岩铺设，损坏的墙面恢复至与未损坏部分一致，拆除的一半吊顶恢复至与未拆除的另一半一致）；本案诉讼费用由被告承担。被告来伊份公司辩称并反诉称，原、被告自2009年11月起签订房屋租赁合同，约定由被告租赁原告的案涉房屋，最新一期的房屋租赁合同于2015年11月14日签订，租赁期间自2015年11月15日起至2018年11月14日止，被告向原告支付履约保证金5000元，合同终止后3日内原告应将履约保证金返还给被告，并且无任何附加成就条件。合同到期终止后，被告于2018年11月14日将案涉房屋恢复原样，多次联系原告交接，但原告未予理睬，拒收钥匙，后被告工作人员于2018年11月15日将钥匙留置在案涉房屋内，并短信通知了原告。因此，被告已经履行了合同的全部义务，原告要求被告支付2018年11月15日之后的租金及违约金，将案涉房屋恢复原样，缺乏事实和法律依据。被告已将案涉房屋交还给原告，但原告却未按合同约定将履约保证金退还给被告。综上，原告的诉讼请求，应予驳回。同时，请求判令原告向被告返还5000元履约保证金及利息（自2018年11月18日起，按照同期银行贷款利率计算至实际返还之日止），本案的诉讼费用由原告承担。反诉被告陈锁庆辩称，双方之间签订数份房屋租赁合同，以及被告交付5000元履约保证金均属实，但被告在合同到期后并未按照合同的约定将案涉房屋恢复原样并交接给原告。后在公安机关的调解下，双方才交接了仍未恢复原样的房屋。因此，履约保证金的返还条件尚未成就，被告的反诉请求应予驳回。经审理查明，2009年11月上旬，陈锁庆（甲方）与来伊份公司（乙方）签订了1份房屋租赁合同和1份补充协议，约定由甲方将自己合法拥有的、坐落于金坛市（现为常州市金坛区门面房（建筑面积95.92平方米）出租给乙方，租赁期为36个月；甲方交房时，乙方付给甲方押金5000元，合同期满或解除合同时，甲方全额退还乙方押金；租赁期结束后，乙方如不再续租，乙方的固定装修不得拆除（如：门、地砖、墙面、吊顶等，现有地面为花岗岩，如乙方需重新改装，须征得甲方同意），带有乙方标识的可以拆走，但必须恢复原样；若一方违反本合同中自己义务，应承担违约责任，违约者赔偿对方三个月租金以及造成的经济损失。此后，双方即开始按合同履行，并在2012年续签了房屋租赁合同。2015年11月14日，双方又续签房屋租赁合同，约定：房屋租赁期自2015年11月15日起至2018年11月14日止，月租金9750元；履约保证金5000元，上期合同已支付；租赁期限届满，来伊份公司交还房屋时，双方应对房屋进行验收，并签署房屋交接单后，视为房屋收回；本合同为续签合同，与以前各期合同不可分割，以前各期合同均同等法律效力，本合同与前期合同条款有冲突的，以前期合同为准。2018年11月14日开始，直至2018年11月16日，来伊份公司经办人与陈锁庆就案涉房屋交接事宜互致短信联系，但双方未能达成一致。陈锁庆遂于2018年12月由本人及委托律师致函来伊份公司，要求来伊份公司将案涉房屋内的吊顶、地面、门等恢复原样，结清水电费后将案涉房屋进行交接。2019年3月8日，经公安机关调解，双方就房屋交接纠纷达成协议：一、双方到现场通过开锁打开店门；二、双方已交接结束；三、水电费已交清；四、其他问题（含经济问题）由双方通过正当途径解决。又查明，2015年11月15日，来伊份公司经办人在与陈锁庆互致短信交涉过程中，在案涉房屋现场拍摄了照片，照片显示案涉房屋内吊顶不完整，地面并非花岗岩铺设，来伊份公司在庭审中认为照片记载的即是通知陈锁庆接收案涉房屋时的状况。上述事实，由当事人陈述、房屋租赁合同、补充协议、手机短信截屏、函、律师函、公安机关制作的调解协议、现场照片等证据在卷佐证。本院认为，陈锁庆与来伊份公司签订的各份房屋租赁合同及补充协议，均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均应属有效。双方约定，租赁期结束后，乙方如不再续租，乙方的固定装修（如门、地砖、墙面、吊顶等）不得拆除，带有乙方标识的可以拆走，但必须恢复原样，乙方在交还房屋时，甲乙双方应对房屋进行验收，并签署房屋交接单，视为房屋收回。该约定应理解为：租赁期间届满，如来伊份公司不再续租，应将案涉房屋恢复原状，但其装修的门、地砖、墙面、吊顶等固定装饰物不得拆除（带有来伊份公司标识的除外），经双方验收并签署房屋交接单后交还给陈锁庆，至此，来伊份公司的返还义务才告完成。而来伊份公司提供的手机短信截屏等证据，充其量只能证明其在2018年11月14日租赁期间届满时搬离了案涉房屋，并通知了陈锁庆交接，尚不能证明双方已完成交接。事实上，根据公安机关制作的调解协议，双方直到2019年3月8日才完成交接。更何况，从来伊份公司提交的2018年11月15日的现场照片来看，案涉房屋内的地面并非花岗岩铺设，不符合补充协议中约定的房屋首期租赁交付前的状况，此外，吊顶也不完整，显然不可能是来伊份公司租赁案涉房屋作为门店使用时的状况，无论该吊顶是否为来伊份公司租赁期间所装修，也不符合补充协议中约定的“乙方的固定装修（如门、地砖、墙面、吊顶等）不得拆除”，可见，案涉房屋在来伊份公司所主张的交还时（2018年11月15日），直至实际交还时（2019年3月8日），其室内状况并不符合合同约定，因此，双方未能如期交接案涉房屋的责任在来伊份公司，来伊份公司对此应承担违约责任。来伊份公司辩称，其在租赁期间届满之日已按约定将案涉房屋交还陈锁庆，该辩解缺乏事实依据，本院不予采纳。由于来伊份公司在租赁期间届满后未能返还案涉房屋，依法应视为其继续租赁，原租赁合同继续有效，因此，对于陈锁庆要求来伊份公司支付2018年11月15日起按原标准支付租金的诉讼请求，本院予以支持，但只能计算至2019年3月8日，为36725元。陈锁庆还要求来伊份公司支付违约金15000元，该主张未超出双方约定的“违约者赔偿对方三个月租金以及造成的经济损失”这一标准，对于陈锁庆的该项诉讼请求，本院也予以支持。陈锁庆要求来伊份公司将案涉房屋恢复原状，虽然符合双方的约定，但本案需要恢复原状的内容系室内装饰装修，恢复的标准难以确定，且该非金钱债务的标的不适于强制履行，故对于陈锁庆的该项诉讼请求，本院不予支持，而应采取替代履行的方式予以解决。来伊份公司主张，履约保证金应在合同终止后3日内退还，无任何附加成就条件，现其义务已履行完毕，故陈锁庆应返还履约保证金5000元。因履约保证金是双方为了保证来伊份公司履行合同义务而约定，来伊份公司作为案涉房屋的承租人，未能正确履行返还案涉房屋的义务，陈锁庆当然有权扣留履约保证金以替代来伊份公司履行将案涉房屋恢复原状的义务。因此，来伊份公司要求陈锁庆返还履约保证金5000元并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（二）项、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告常州来伊份食品有限公司本判决生效之日起十日内向原告陈锁庆支付租金36725元，违约金15000元，合计人民币51725元。二、驳回原告陈锁庆的其余诉讼请求。三、驳回反诉原告常州来伊份食品有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费1230元，由被告常州来伊份食品有限公司负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告常州来伊份食品有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋 华人民陪审员  虞惠萍人民陪审员  石 瑛二〇二〇年五月十八日书 记 员  朱 虹