广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终21825号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市正晋昌科技有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道马安山西区×××装厂楼房2栋一楼。法定代表人：薛瑞勤。委托诉讼代理人：王祥林，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琍，广东淳锋律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市惠龙兴房地产投资有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道西环路52-3栋二层201。法定代表人：蒋小江。委托诉讼代理人：梁家彬，广东海埠律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道西环路52-3栋二层202。法定代表人：蒋小江。委托诉讼代理人：梁家彬，广东海埠律师事务所律师。上诉人深圳市正晋昌科技有限公司（以下简称正晋昌科技公司）因与上诉人深圳市惠龙兴房地产投资有限公司（以下简称惠龙兴投资公司）、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司（以下简称惠龙兴顾问公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初17074号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。正晋昌科技公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判为惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司向正晋昌科技公司赔偿装修损失335779.00元；2.判决惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司承担本案一、二审的诉讼费用及评估费用。事实和理由：一、广衡资评报字【2019】第03CSZ004号资产评估评估报告已经对装修价值做了折旧处理，一审法院再次按照租赁合同的租赁年限进行折旧，属于重复计算折旧，不合理，也于法无据。1.广衡资评报字【2019】第03CSZ004号资产评估评估报告已经对装修的折旧进行了处理。根据行业的惯例和通行做法，该评估报告采用了成本法进行评估，该评估办法下，对于成新率主要采用使用年限法计算成新率。评估机构这一评估方法是合理的，也是符合行业标准和惯例的。根据前述方法，评估公司测算的成新率为82%到96%。，装修评估价值原值为378568.00元，净值为335779.00元。2.评估公司评估的净值335779.00元，已经是折旧后的价值，一审法院在该折旧后的价值基础上，再次根据租赁合同约定的租赁期限进行折旧计算，这属于重复折旧，非常不合理，严重损害了正晋昌科技公司的合法权益。二、正晋昌科技公司对于涉案装修使用价值的期待利益不止合同约定的租赁期限，因此一审法院不应当依据租赁合同所约定的租赁期限来进行折旧计算，应当直接采用评估机构的评估净值。虽然租赁合同约定的租赁期限是三年，但是根据市场行情及惯例，正常情况下都会续签租赁合同。而且，涉案合同到期后，即使惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司不续签合同，正晋昌科技公司也可以与涉案物业的业主深圳市沙井×××股份合作公司签订租赁合同（股份公司对于涉案物业的对外出租合同届时也已经到期），因此，正晋昌科技公司对于涉案装修使用价值的期待利益远远大于租赁期限。惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三、六项判决;发回重审或依法改判（以上第一、二、三项暂计192992.92元）；2、一审评估鉴定费由正晋昌科技公司承担；3、一审本诉、反诉诉讼费及二审上诉费均由正晋昌科技公司承担。事实和理由：一、一审法院判决涉案房屋租赁合同无效，认定事实不清，适用法律错误。首先，一审中惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司提供的《房屋产权登记审批表》第二页登记类别：确认所有权登记；第三页市县房管机关审批意见：确认产权、准予发证。审批人，余某荣，日期，91年9月14日，国家公章为：宝安县建设委员会房管科。众所周知，广东省深圳市原身为广东省宝安县，1979年1月广东省委发文撤销宝安县改设市，同年3月国务院批准为广东省深圳市。1981年恢复宝安县建制，后1993年1月撤销宝安县制，改设宝安、龙岗两区。本案《房屋产权登记审批表》请求发证机关为宝安县建设委员会房管科。行政登记机关依法可以核查该《房屋产权登记审批表》原件的真实信息。登记发证部门有权依法作出，权属清晰属实，符合现状且真实有效。其次，《房屋产权登记审批表》登记涉案房产始建于1986年，至今过去30多年。30多年的房产，在实际经营过程中难免会出现边际不清又或者是边界拓宽的情况，如果仅从记载地址不具体明确，进而认定不具有本案关联性，实属是机械认定，也与事实经验不符。最后，从时间的年份计算，《房屋产权登记审批表》发证登记的建筑面积与涉案房产即使不能高度吻合，但至少有高度重叠之部分，应当区别对待，对个案租赁合同重新界定，而不能一概而论。二、深圳市广衡兴粵资产评估有限公司评估报告专业性和责任心存疑，不符合法定程序，不予采纳。(一）《价格行为规范》第五十条关于：“价格认定方法主要有：市场法、成本法、收益法、专家咨询法等”的规定，本次评估公司采取的评估方法是成本法。首先，评估报告中有说明到为何弃用市场法、收益法，但说理不充分，特别是市场法未根据相关法律规定进行说理，不足以弃用；其次，专家咨询法更是一字未提，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司高度怀疑评估公司的专业度和责任心；最后，使用1年2个月的装修材饰，评估成新率基本为90%，对其商业性高度存疑。(二）《价格行为规范》第三十五条关于：“经过审核的价格认定结论书应当由价格认定机构法定代表人或者负责人签发”的规定，一审法院提供的资产评估报告中，均未有该价格认定机构法定代表人或者负责人任何签章。该份评估报告不符合法定程序，应予重新鉴定评估或者不能作为认定依据。(三）深圳市广衡兴粵资产评估有限公司评估报告提供的资产评估师职业资格证书登记卡提供有微信二维码，查询评估师信息，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司通过该微信扫一扫无法获取评估师的信息。在一审法院，双方律师均未申请两名评估师出庭质证的情况下，一审法院作为申请评估鉴定委托方，对评估师的资质，应当申请出庭作情况说明，并对该评估报告的关联性及科学性作必要的说明，而不能一概作为认定依据。三、退一步讲，即使使用评估报告作为认定依据，一审法院按鉴定价值认定正晋昌科技公司损失值，事实认定不实，适用法律错误。首先，正晋昌科技公司一审起诉状诉讼请求第三项明确装修损失费为人民币243,936元（以下涉及金额均为人民币），构成自认，是其对自身权利的放弃，一审法庭应予允许，正晋昌科技公司应承担对其不利的法律后果。其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款关于：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，正晋昌科技公司请求装修损失费为243,936元，是其处分自己的民事权利，一审法院不应采取第三方鉴定机构鉴定值进行计算。最后，退一步讲，如果涉案合同无效，认定为损失赔偿，那么也应适用民事赔偿填平原则去认定损失值。我国民法将损害分为财产损害（积极损害和消极损害）和非财产损害，财产损害适用权利人损失多少，侵权人就赔偿多少的原则。这种赔偿是以弥补权利人的损失为目的，故这种赔偿也称为补偿性赔偿，其适用的赔偿原则是全部赔偿原则即填平原则，全部赔偿之后果即为填平。在现实司法实践中，为了规避案件当事人恶意通过诉讼进行盈利性活动，对于赔偿仅限于依据填平原则进行处理。四、截至二审时，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司或无需再承担正晋昌科技公司装修损失。首先，一审法院根据过错责任判决惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司承担80%主要责任。该责任尤为过重。假设涉案房屋在二审法院查明，确因无产权证导致合同无效，那么作为正晋昌科技公司，其为商业主体，商人对租赁房屋是否有产权证应当要高于普通人的谨慎义务，其对此也因负同等过错，至少是适用公平责任分担，而非80%绝大部分责任。其次，涉案房屋租赁合同于2017年6月1日签订，租期为3年，将于2020年5月30日到期，涉案装修使用价值期待利益至多为三年，根据双方签订的租赁合同约定，租赁期满装修使用价值为零。截止上诉时，正晋昌科技公司已使用2年1个月，并且正晋昌科技公司至今未有腾房之意思表示，该装修使用价值正晋昌科技公司一直在使用，迟至二审判决止，或许合同租期已满，甚至超过三年。届时其装修净值约为零，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司完全不再需要承担正晋昌科技公司装饰损失。最后，二审法院庭审之时，应当界定一个双方腾房确定时间，如庭审时装修价值使用耗尽，那么惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司自始无需承担装饰损失，如庭审时装修还残余使用价值，那么按照正晋昌科技公司诉求的装修价值折算残余价值，同时正晋昌科技公司应当在截至日期支付从2018年3月以来租金(房屋占有使用费）。五、正晋昌科技公司从2018年3月起至今一直未支付房屋占有使用费，严重损害惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司合法权益。(一）一审法院判决正晋昌科技公司以37440元/月，目前已递增10%支付从2018年3月起至实际腾房之日止房屋租金（房屋占有使用费）。正晋昌科技公司截至惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司上诉之时一直占有房产并未支付房屋占有使用费，甚至连房屋水电费亦未缴纳，严重违反诚实信用原则并损害惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司合法权益。(二）惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司合法占有涉案房产是通过租赁而来，亦需支付租金，正晋昌科技公司一直使用却一直未交租金，严重背弃商业信誉。惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司垫付几十、上百万的租金，而正晋昌科技公司却枉顾事实，占有房产生产经营，这种无投入的收入使得惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司经济受困，蒙受严重经济损失。六、正晋昌科技公司支付2018年7月暂计至上诉之日止水电、卫生费、电梯管理费。首先，2018年7月至2019年1月期间，正晋昌科技公司出具《收款收据》证明其向深圳沙××××股份合作公司交过水电费。根据合同相对性原理，正晋昌科技公司的合同相对方为惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司，其向第三方缴纳，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司不予认可，其缴纳不发生法律效力，应向惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司交。其次，截止到上诉之日止，正晋昌科技公司一直未交过水电费、卫生费、电梯管理费，应当予以交付。如正晋昌科技公司继续向第三方深圳沙××××股份合作公司缴纳，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司不予认可，主张追索权利。七、正晋昌科技公司滥用民事权利，应当予以惩罚。(一）正晋昌科技公司租赁涉案房产从事商业活动，2017年6月生效的合同，2018年3月起一直拖欠租金之事实，反而借以通过诉讼赔偿装修损失，达到逃避支付租金（房屋占有使用费）之目的，是不诚信的。截至上诉之时，正晋昌科技公司依然分文未给，依然占有涉案房产，就连水电费都不交，这种结局为其行使权利，自己所获利益极少，而他人所受损失极大，根本可以认定为，以损害他人为主要目的，滥用民事权利。(二）消极不作为，妨害义务之履行。正晋昌科技公司在起诉时（2018年6月）至收到一审判决书后就清楚该房产情况，其应当搬离涉案房产，履行腾房之义务，交清所有支付惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司的款项。正晋昌科技公司清楚惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司亦需缴纳租金、水电费给×××股份有限公司，但是正晋昌科技公司却依然占有涉案房产并且一直未缴纳租金及水电费，因此形成有利于正晋昌科技公司的法律地位，严重损害惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司经济收益，有违诚实信用原则，构成滥用民事权利。正晋昌科技公司、惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司的答辩意见与各自的上诉意见基本相同。正晋昌科技公司向一审法院起诉请求：1.确认正晋昌科技公司与惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司签订的《房屋租赁合同》无效；2.惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司向正晋昌科技公司返还房屋租赁押金74880元；3.惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司向正晋昌科技公司赔偿装修损失费243936元；4.本案诉讼费由惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司承担。庭审中，正晋昌科技公司将其第三项诉讼请求变更为，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司向正晋昌科技公司赔偿装修损失335779元。惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司向法院提起反诉，请求：1.正晋昌科技公司支付拖欠的水电费及租金（2018年3月至8月）264995元，租金从2018年3月1日起计至搬离之日止）；2.正晋昌科技公司支付惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司因逾期支付租金的违约损失318793.8元；3.正晋昌科技公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月1日，正晋昌科技公司作为乙方与惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司惠龙兴顾问公司作为甲方签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方提供位于沙井街道×××社区原×××装厂房A栋一楼205号租赁给乙方作工厂使用，面积共1440平方米，租赁期限为2017年6月1日至2020年5月30日止，厂房从2017年7月5日开始计租，厂房每月租金为37440元，租金满两年一个增幅期，增幅率为10%；2.乙方每月支付卫生费300元；3.付款方式：合同签订后，乙方即交两个月的厂房租金作为保证金，合计74880元整，另同时交首月厂房租金、卫生费及电梯费37740元；4.乙方应在每月5日前交清当月的租金和上月的费用，甲方给予收款收据；5.甲方负责厂房用电提供乙方使用，水电费由甲方统一代收，每月按乙方分表的用量向乙方收取（电费按照1.05元/度，另加10%损耗费，同时分摊基本电费，水费按照7元/立方）；6.合同期满后或中途退约，固定装修不能拆除，整体完整地归还甲方。合同甲方处签章为惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司惠龙兴投资公司。同日，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司惠龙兴投资公司出具《收款收据》确认收到正晋昌科技公司支付的租赁保证金74880元。合同履行过程中，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司惠龙兴顾问公司向正晋昌科技公司出具收据确认收取涉案租赁合同租金和水电费。2018年6月15日，正晋昌科技公司通过银行转账方式向惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司缴交2018年3月及4月水电费、卫生费。2018年7月13日，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司惠龙兴投资公司出具《收款收据》确认收到正晋昌科技公司缴交的2018年5月及6月的水电费、卫生费。2018年7月至2019年1月期间，深圳市沙××××股份合作公司出具《收款收据》，确认收到“原×××装厂”缴交的2018年7月至2019年1月的水电费。诉讼中，正晋昌科技公司申请对涉案房屋的装修残值进行了评估。原审法院依法委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案厂房的装修残值进行了评估。深圳市广衡兴粤资产评估有限公司作出了编号为广衡资评报字【2019】第03CSZ004号资产评估报告，评估涉案房屋装修原值为378568元，装修净值为335779元。正晋昌科技公司垫付了评估费4000元。正晋昌科技公司于2018年7月24日诉至原审法院，并在庭审中自认于2018年3月开始未向惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司缴交租金，目前尚占有涉案房屋。另查明，涉案租赁房屋系深圳市沙井×××股份合作公司所有。惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司惠龙兴投资公司从谢涛涛处承租涉案租赁房产，向深圳市沙××××股份合作公司支付涉案租赁房产的水电费。蒋小江系为惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司惠龙兴顾问公司与惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司惠龙兴投资公司的法定代表人和股东（持股50%）。以上事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、评估报告以及庭审笔录等附卷为证。一审法院认为：关于涉案租赁合同的相对人。正晋昌科技公司主张其与惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司共同签订涉案租赁合同。原审法院认为，首先，从涉案合同签订过程看，涉案租赁合同抬头的甲方为惠龙兴顾问公司，但合同签订（加盖公章）却是惠龙兴投资公司。其次，从合同履行过程中，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司均向正晋昌科技公司出具收据收取合同项下保证金或租金。第三，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司有共同法定代表人和股东蒋小江，经营地址基本相同。最后，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司共同应诉收并未提出异议，并共同提出反诉。综上所述，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司主体高度混同，因此，对于正晋昌科技公司主张惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司均系涉案租赁合同相对人，原审法院予以采信。关于涉案房屋租赁合同是否有效。正晋昌科技公司主张涉案租赁合同无效。惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司辩称，涉案租赁房屋有房产证，涉案租赁合同应为有效，并提供了《房屋产权登记审批表》为证。原审法院认为，首先，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司提供的《房屋产权登记审批表》证据为复印件，并未提供原件，也无法提供涉案房产具体登记信息，无法对真实性进行核实；其次，即使《房屋产权登记审批表》为真实，但该审批表记载的房屋地址为“宝安县××镇×××村第×××区第×××房”，并不具体明确，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司提供的证据不足以证实涉案房屋与审批表记载的地点一致或属于其中的一部分，无法确定与涉案租赁物存在关联性。由于惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司所提供《房屋产权登记审批表》缺乏真实性、关联性，因此，对于惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司主张涉案房屋已取得房产证，原审法院不予采信。由于惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司提供充分有效的证据证明涉案房屋已取得房产证或建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原审法院确认正晋昌科技公司与惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效。关于正晋昌科技公司主张要求惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司返还房屋租赁押金74880元。原审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，正晋昌科技公司要求惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司返还房屋租赁押金74880元，原审法院予以支持。关于正晋昌科技公司诉请惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司赔偿装修损失。原审法院认为，因涉案租赁合同无效，正晋昌科技公司占有涉案房屋期间对房屋进行装修后形成的不可拆除的固定装修归惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司所有，因此，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司应当折价赔偿。本案中，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司作为出租方，明知涉案租赁物未取得建设工程规划许可证而将其出租，对合同的无效应承担主要过错责任，而正晋昌科技公司对此未尽到合理的注意义务，对合同无效应承担次要过错责任。关于上述费用的损失，原审法院依法委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案房屋的装修残值进行了评估。深圳市广衡兴粤资产评估有限公司作出了编号为广衡资评报字【2019】第03CSZ004号资产评估报告，评估涉案房屋装修原值为378568元，装修净值为335779元。惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司对评估报告的折旧率存在异议，认为双方签订的合同为三年，截至目前已过了将近一半，按照合同至少折价50%，但是评估报告是按照物品的使用年限计算的。原审法院认为，按照合同约定涉案房屋的租赁期限为2017年6月1日至2020年5月30日止，合同期满后或中途退约，固定装修不能拆除，整体完整地归还甲方，即使合同有效，正晋昌科技公司对于涉案装修使用价值的期待利益至多为三年，故涉案房屋的装修残值应根据已使用的年限[（从2017年6月1日至2019年4月10日（一审辩论终结时）]进行折价，原审法院酌定涉案房屋装修残值为378568元(原值)×39%=147641.15元。对于该损失，应按造成合同无效的过错责任由双方当事人分担，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司对此应承担主要过错责任，原审法院酌情由惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司承担正晋昌科技公司的装修损失118112.92元（147641.15元×80%）。关于惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司诉请正晋昌科技公司支付房屋占有使用费。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。正晋昌科技公司已自认自2018年3月起未缴交涉案房屋的租金，因此，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司请求正晋昌科技公司按涉案租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，原审法院予以支持，正晋昌科技公司应按涉案租赁合同约定的租金标准向惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司支付房屋占有使用费即以37440元/月为标准，从2018年3月1日起计至涉案房屋实际腾退之日止。关于惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司诉请正晋昌科技公司支付2018年3月至8月的水电费。正晋昌科技公司主张其向惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司支付2018年2月至6月的水电费，2018年6月份之后水电费直接向深圳市沙××××股份合作公司支付。原审法院认为，正晋昌科技公司提供的证据足以证明其已向惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司和深圳市沙××××股份合作公司缴交2018年3月至8月的水电费，故对于惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司诉请正晋昌科技公司支付2018年3月至8月的水电费，原审法院不予支持。关于惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司诉请正晋昌科技公司支付因逾期支付租金的违约损失。因合同无效，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司该诉请缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、确认原告深圳市正晋昌科技有限公司与被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司于判决生效之日起十日内返还原告深圳市正晋昌科技有限公司房屋租赁合同保证金74880元；三、被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告深圳市正晋昌科技有限公司装修损失118112.92元；四、原告深圳市正晋昌科技有限公司于判决生效之日起十日支付被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司涉案房屋占有使用费（以37440元/月为标准，从2018年3月1日计至涉案房屋实际腾退之日止）；五、驳回原告深圳市正晋昌科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7780元，由深圳市正晋昌科技有限公司承担4130元，深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司承担3650元；反诉受理费9885.46元，由深圳市正晋昌科技有限公司承担3170元，深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司承担6715.46元；评估费4000元，由深圳市正晋昌科技有限公司承担2752元，深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司承担1248元。经审查一审庭审笔录以及上诉人上诉意见，双方当事人在原审已经就本案事实争点和焦点问题充分举证和辩论，事实已经查清，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院根据惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司的申请向深圳市规划和自然资源局查询涉案房产的登记信息，但因惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司无法提供涉案房产确切的宗地号或房屋坐标，深圳市规划和自然资源局表示无法进行核查。本院对本案进行书面审理。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于涉案房屋租赁合同是否有效的问题。因惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司提供的《房屋产权登记审批表》证据为复印件，且记载的房屋地址不明确，现有证据不足以证明涉案房屋已取得房产证或建设工程规划许可证，故原审法院确认涉案《房屋租赁合同》无效，并无不当，本院予以维持。关于房屋租赁押金的问题。因涉案租赁合同无效，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司应返还正晋昌科技公司房屋租赁押金，原审对此处理恰当，本院予以维持。关于正晋昌科技公司装修价值损失的问题。深圳市广衡兴粤资产评估有限公司系具有合法资质的评估机构，其受原审法院委托对涉案房屋的装修价值进行评估，评估程序合法，其作出的编号为广衡资评报字【2019】第03CSZ004号资产评估报告可以作为认定事实的依据。涉案房屋租赁合同的期限从2017年6月1日至2020年5月30日止，共三年，故即使合同有效，正晋昌科技公司对于涉案房屋装修使用价值的期待利益至多为三年，正晋昌科技公司主张其对涉案房屋装修使用价值的期待利益至不止合同约定的租赁期限，没有事实依据，不能成立。根据上述评估报告，涉案房屋装修原值为378568元，即正晋昌科技公司对于涉案房屋的装修使用价值平均每个月约为10516元（378568元÷36个月）。在正晋昌科技公司未腾退涉案房屋前，其一直实际使用涉案房屋包括装修，并不存在装修使用价值的损失，故正晋昌科技公司可获赔偿的装修损失应为其腾退涉案房屋之日至涉案房屋租赁合同期满之日（2020年5月30日）的装修使用价值，原审对此认定错误，本院予以纠正。因惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司对合同的无效承担主要过错责任，故其对正晋昌科技公司装修损失应承担主要赔偿责任，原审法院根据本案具体情况酌定其承担责任的比例为80%，并无不当。惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司应赔偿正晋昌科技公司的装修损失为以8413元/月（10516元×80%）为标准，从正晋昌科技公司腾退涉案房屋之日起计至2020年5月30日。关于水电费、卫生费、电梯管理费的问题。根据原审查明的事实，正晋昌科技公司已缴交水电费至2018年8月，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司部分水电费的请求属重复请求，没有事实依据，本院不予支持。在2018年8月之后的水电费及卫生费、电梯管理费，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司在原审未提出请求，不属于本案的二审审理范围，本院对此不予审理。综上所述，正晋昌科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。一审判决查明事实清楚，但认定事实部分有误，导致处理结果存在不当之处，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初17074号民事判决第一、二、四、六项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初17074号民事判决第五项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初17074号民事判决第三项为：上诉人深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人深圳市正晋昌科技有限公司装修损失（以8413元/月为标准，从涉案房屋实际腾退之日起计至2020年5月30日）；四、驳回上诉人深圳市正晋昌科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费7780元，由深圳市正晋昌科技有限公司承担5780元，深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司承担2000元；反诉受理费9885.46元，由深圳市正晋昌科技有限公司承担3170元，深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司承担6715.46元；评估费4000元，由深圳市正晋昌科技有限公司承担2752元，深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司承担1248元。二审案件受理费10496.54元，由深圳市正晋昌科技有限公司承担8496.54元，深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司承担2000元。深圳市正晋昌科技有限公司已预缴6336.68元，深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司已预缴4159.86元，深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司多预缴部分，由深圳市正晋昌科技有限公司径付深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 叶 艳二〇二〇年五月十四日书记员 赖启彤附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；（二）当事人提出的上诉请求明显不能成立的；（三）原判决、裁定认定事实清楚，但适用法律错误的；（四）原判决严重违反法定程序，需要发回重审的。