重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民初1346号原告(案外人):重庆两江新区市政园林水利管护中心，住所地重庆市渝北区黄杨路9号渝兴广场B5栋，统一社会信用代码12500000MBOX89033M。法定代表人:王绘津，主任。委托诉讼代理人：付涛，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭雯然，重庆丽达律师事务所律师。被告(申请执行人):重庆市规划和自然资源局，住所地重庆市渝北区龙山街道龙山大道339号，统一社会信用代码11500000MB1598075U。法定代表人:董建国，局长。委托诉讼代理人：吕林，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡迪。被告(被执行人):重庆中海房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区洋河路4号29-9，统一社会信用代码91500105203034841L。法定代表人:舒世愚，执行董事。原告重庆两江新区市政园林水利管护中心（以下简称“市政园林管护中心”）与被告重庆市规划和自然资源局（以下简称“市规资局”）、重庆中海房地产开发有限公司（以下简称“中海公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告市政园林管护中心的委托诉讼代理人付涛、郭雯然、被告市规资局的委托诉讼代理人吕林、胡迪到庭参加诉讼。被告中海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。市政园林管护中心向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于重庆市北部新区，产权证号：北新高112（2007）字第00ＸＸＸＸＸ号，建筑面积为1003.21平方米】归原告所有，并停止对该财产的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2004年4月7日，原案被执行人中海公司与重庆高新技术开发区公路管理所（以下简称高新区公路管理所，现已并入原告）签订了商品房买卖合同，约定公路管理所购买中海公司所有的位于重庆市北部新区房屋，房屋总价为282万元，于2004年4月7日签订合同时付1800000元，签订合同后一个月支付200000元，正式交房后支付600000元，余款220000元在两证办齐时付清。原告已于2005年5月1日接房入住，并按照合同向中海公司合计支付了房款260万元。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结。重庆市第一中级人民法院（2017）渝01执1310号执行裁定书之一所要执行的内容实际为原告的财产。原告提出书面异议，重庆市第一中级人民法院于2019年10月25日作出（2019）渝01执异279号裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，即在人民法院查封之前，原告与被告中海公司已签订合法有效的书面买卖合同，原告已于2005年5月1日入住该房屋，已合法占有该不动产，并已按合同约定支付了绝大部分价款即260万元。尾款22万元的支付条件为两证办齐时付清。原告认可尚欠22万元尾款未支付，亦明确表示愿意按照人民法院的要求交付执行。另外，未办理过户登记的原因非原告，系被告中海公司原因导致房屋无法过户。综上，案涉房屋应当属于原告所有，请求依法支持原告的诉讼请求。市规资局辩称，1、被告市规资局具有申请执行案涉标的房屋的合法权利；2、原告的执行异议不能成立。原告未支付全部购房款项，其作为不动产买受人，所享有的物权期待权在权利性质上属于债权请求权，并非物权，法律赋予其债权物权化的特别保护，但是不动产买受人应当在合理期限内及时行使权利，完成产权变更登记，若严重滞后于合理期限行使权利，致使未能完成过户登记的，应当认定为不动产买受人存在过错。原告与被告中海公司于2004签订房屋买卖合同并支付大部分款项，在2005年就接房入住，但十几年来一直未起诉中海公司要求办理过户手续，其自身存在过错；3、买卖合同约定的房屋坐落与执行裁定书查封的房屋坐落不一致。故原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求驳回其诉请。中海公司未做答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了《重庆市商品房买卖合同》、《物业服务协议》、不动产销售专用发票、费用报销单、记账凭证、（2016）渝民终425号民事判决书、(2017)渝01执1301号之一执行裁定书、（2019）渝01执异279号执行裁定书等证据材料，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告市规资局与被告中海公司土地使用权出让合同纠纷一案，重庆市高级人民法院于2017年6月27日作出（2016）渝民终425号民事判决，判决中海公司向市规资局（原重庆市国土资源和房屋管理局）支付应当补缴的土地出让金1317.495万及资金占用损失等。上述判决生效后，经市规资局申请，本院依法立案执行。执行过程中，本院于2017年9月20日以（2017）渝01执1310号之一执行裁定及协助执行通知书，查封中海公司所有的位于重庆市渝北区商业（建筑面积1003.21平方米）。嗣后，原告市政园林管护中心对本院查封的上述房屋提出书面异议，认为该房屋归其所有，要求停止对该房屋的执行。本院于2019年10月25日作出（2019）渝01执异279号执行裁定书，裁定驳回案外人市政园林管护中心提出的执行异议。市政园林管护中心收到该裁定书后不服，于2019年11月3日向本院提起本案执行异议之诉。另查明，2004年4月7日，中海公司（出卖人）与高新区公路管理所（买受人）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定中海公司将坐落于重庆市北部新区京海小城Ｂ幢一层一号（套内：10.8平方米）、二层一号（套内：966.15平方米）非住宅房屋出售给高新区公路管理所，房屋总价款为282万元。付款方式为分期付款，于2004年4月7日签订合同时付180万元，签订合同后1个月支付20万元，正式交房后支付60万元，余款22万元在两证办齐时付清。合同签订后，高新区公路管理所于2004年4月8日、2004年4月22日、2004年7月29日三次向中海公司支付上述房屋购房款180万元、20万元、60万元，共计260万元，高新区公路管理所提交的三份不动产销售发票均加盖有中海公司财务专用章。同时查明，重庆市公安局人和派出所于2007年1月10日出具《证明》：人和京海小城门牌号编为重庆市渝北区人和万年路169号属实。2016年8月1日，重庆市机构编制委员会作出渝编[2016]63号批复，将北部新区公路管理所、北部新区绿化处等机构整合设置为市政园林管护中心。市政园林管护中心与重庆开投物业管理有限公司签订物业服务协议后于2016年12月1日、2017年1月12日、2018年1月15日分三次向重庆开投物业管理有限公司支付了物业服务费4854.37元、5000元、5000元。重庆开投物业管理有限公司亦出具情况说明，证明市政园林管护中心（原高新区公路管理所）于2005年5月1日接房入住案涉房屋。2017年9月19日，本院作出（2017）渝01执1310号之一执行裁定书主文第二项载明，查封被执行人中海公司所有的位于重庆市北部新区商业，建筑面积1003.21平方米。同时，重庆市两江新区规划和自然资源管理局档案查询结果显示，本院于2017年9月20日以（2017）渝01执1310号之一执行裁定书查封了重庆市渝北区人和万年路169号2幢负一层至第二层房屋。另查明，北新高112房地证2007字第0ＸＸＸＸ号产权证载明：位于重庆市渝北区权利人为重庆中海房地产开发有限公司，房屋状况载明：所在层数：2层，建筑面积：1003.21平方米，套内建筑面积：960.95平方米，用途：商场。2017年6月27日，重庆市高级人民法院（2016）渝民终425号民事判决书认定中海公司未交齐京海小城项目土地出让金并判决中海公司向市规资局（原重庆市国土资源和房屋管理局）支付应当补缴的土地出让金。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及庭审情况，本案争议焦点为：市政园林管护中心就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋为不动产。被告市规资局认为原告市政园林管护中心提交的商品房买卖合同约定的房屋坐落与执行裁定书查封的房屋坐落不一致，不能认定系同一房屋。本院认为，根据重庆市两江新区规划和自然资源管理局档案查询结果，本院以（2017）渝01执1310号之一执行裁定书查封了重庆市渝北区人和万年路169号2幢负一层至负二层房屋，而该执行裁定书主文第二项指向的查封房屋明确为重庆市渝北区商业，同时结合重庆市公安局人和派出所出具的人和京海小城门牌号编为重庆市渝北区人和万年路169号的证明，可以认定买卖合同上约定的北部新区人和镇万年路京海小区Ｂ幢二层一号房屋（非住宅，套内：966.15平方米）与市规资局申请执行的重庆市渝北区商业系同一房屋，标的具有同一性。关于不动产的执行异议之诉，《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，不动产买受人的民事权益需符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。本院认为，原告市政园林管护中心对案涉房屋享有排除执行的民事权益，具体理由如下：第一，原高新区公路管理所在本院查封前与中海公司签订了书面商品房买卖合同，市政园林管护中心作为高新区公路管理所的权利义务继受人，依法继受案涉房屋买卖合同的权利义务，故可以认定市政园林管护中心与中海公司在人民法院查封前已经签订合法有效的书面商品房买卖合同；第二，根据市政园林中心提交的物业服务协议、支付物业服务费凭证及重庆开投物业管理有限公司出具的《情况说明》，可以证明市政园林管护中心在本院查封之前已经合法占有案涉房屋；第三，市政园林管护中心所举示的发票凭证能够证明其已经向中海公司实际支付购房款260万元，对于剩余款项22万元，其亦表示同意按照人民法院的要求交付执行；第四，中海公司就案涉房屋所属的京海小城项目因未交齐土地出让金导致案涉房屋未能办理产权过户登记，故未能及时办理产权过户登记的原因在于中海公司，并非市政园林管护中心自身原因导致，市政园林管护中心对未办理过户登记手续没有过错。综上所述，可以认定市政园林管护中心对案涉房屋所提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，对案涉房屋享有足以排除执行的权利，可以排除人民法院对案涉房屋的强制执行，本院应中止对案涉房屋的执行。至于市政园林管护中心请求确认案涉房屋归其所有的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，案涉房屋尚未办理过户登记，故对市政园林管护中心请求确认对案涉房屋享有所有权的诉讼请求不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行重庆市渝北区商业房屋；二、驳回原告重庆两江新区市政园林水利管护中心其他诉讼请求。案件受理费29360元，由被告重庆中海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年五月十五日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微