安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2670号 上诉人（原审被告）：汪本玉，男，1988年9月3日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 被上诉人（原审原告）：安徽国耀物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区松林路426号一方城市花园14幢四层，统一社会信用代码913401006758505724。 法定代表人：谭绍南，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金成钢，该公司员工。 上诉人汪本玉因与被上诉人安徽国耀物业服务有限公司（以下（以下简称国耀物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初7849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汪本玉上诉请求：1、驳回（2019）皖0102民初7849号判决书中给予的判决。2、判令国耀物业公司对于汪本玉从2014年初至今因楼顶质量问题造成住房漏水后一系列财产损失维修费用等给予合理赔偿，并维修好公寓楼楼层顶部漏水问题。3、判令国耀物业公司对于汪本玉从2014年初至今因楼顶质量问题造成住房漏水后，向上反映，反复请人更换维修，长时间耗力的人身疲劳精神损失，及来回的奔波造成的误工经济损失，给予合理赔偿。4、判令物业公司严格履行物业职责，针对公寓楼内相关设施设备进行维修维护等。5、判令国耀物业公司承担本案的上诉费用。事实和理由：国耀物业公司在服务期间，不履行《物业委托管理合同》和《前期物业服务协议》的义务，不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1、不履行安全保卫义务。国耀物业公司并没有按照合同约定运转监控设备（监控设备不足）公寓门口仅门口玻璃下两个探头，多处死角部位，给居民居住安全造成了隐患，其中车辆多次被划伤，车身多处划痕，寻求物业保安无果，调取监控则无探头设备，对业主财产安全造成极大的威胁。2、不履行维护公用设施的义务。公寓楼多层楼道的共用照明处于不亮坏的阶段，楼道间的屋顶多处线路裸露在外，国耀物业公司并没有进行维修，给整个大楼住户夜晚回家和日常生活，尤其小朋友的安全造成了威胁。3、不维护消防设施的义务。公寓楼多处消防设施，灭火器时间已长，消防栓箱内卫生脏乱差，物业公司没有安排人员进行定期巡查，巡检和更换消防栓和灭火器，使整个大楼的消防安全得不到保障。4、对于房屋建筑共用部位的维修,养护和管理，不履行物业服务义务。因楼顶质量问题造成的漏水，致使房屋内出现渗水严重，墙体脱漏，白墙污染严重，物业公司并没有履行房屋建筑的维修,养护和管理义务，给予住户造成居住期间重大精神伤害和房内财产的损失。 国耀物业公司辩称，1、房屋质量维修问题属于开发建设单位负责，与物业公司无关，开发建设单位于2017年对楼顶防水进行全面维修，本栋楼维修质保期于2017年10月31日结束，后期房屋质量所产生的问题由业主自行负责或申请房屋本体维修基金进行维修。2、物业公司每月对园区所有消防器材进行检查，每季度对过期的消防灭火器进行更换，确保消防器材正常运行。3、针对住户提出的公共设施设备问题，物业公司定期巡查，发现问题及时整改，确保无安全隐患。汪本玉上诉状所展示的电线脱落是物业公司在增设大堂监控系统，至于大堂大厅摆放入户门是住户装修期间临时摆放公寓楼大厅，而不是长期占用公共大厅。4、公寓楼在交付时开发建设单位仅在电梯内装有2个摄像头，2018年物业公司耗资10万余元对公寓楼增设6台摄像头，对单元门禁系统、住户可视对讲系统进行了全面维修、更换，确保住户安全。综上，国耀物业公司已经尽到了物业管理服务义务，汪本玉应当依约支付物业服务费。 国耀物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令汪本玉向国耀物业公司支付拖欠的2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费人民币5857元（1.3元/平方米/月×75.09平方米×60个月）；2、判令汪本玉支付滞纳金3163元（滞纳金自2015年1月1日暂计算至2019年12月31日，2019年12月31日之后的滞纳金不再主张）；3、请求判令汪本玉承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2008年8月20日，国耀·园上园小区开发商合肥星耀置业有限公司与国耀物业公司签订了《物业委托管理合同》约定由国耀物业公司对国耀·园上园小区提供物业管理服务，委托管理期限自物业正式交付使用起至业主委员会成立之日止，物业费如逾期缴纳需自逾期之日起按照应缴纳费用的千分之三每日向物业管理单位缴纳滞纳金。汪本玉系国耀·园上园小区公寓楼2401室业主，该房屋建筑面积为75.09平方米，房屋类型为住宅。2013年12月28日，国耀物业公司与汪本玉签订了《前期物业服务协议》一份，该合同对各自的权利、义务，物业服务内容、物业管理服务内容与质量、收费标准以及逾期交纳物业服务费用的违约金等进行了约定。其中对物业服务费的收取，双方约定：交纳费用时间为半年一次，分别为每年1月1日至10日和7月1日至10日集中缴纳；住宅按建筑面积每月每平方米1.3元；物业综合服务费用标准按政府规定调整,从业主入伙之日起开始计算。合同签订后，国耀物业公司依约在该小区从事物业服务工作，汪本玉自2015年1月1日起未交纳物业服务费，国耀物业公司多次催要物业费未果，遂诉至法院。 一审法院另查明，2012年12月28日，国耀·园上园小区完成一费制整改，整改后收费标准为有电梯住宅物业综合服务费按建筑面积1.3元/月/平方米收取，该收费标准沿用至今。此外,该小区至今未成立业主委员会。 一审法院认为，国耀·园上园小区开发商合肥星耀置业有限公司与汪本玉签订的《物业委托管理合同》以及双方之间的《前期物业服务协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行。国耀物业公司依约为该小区提供了物业服务，汪本玉作为小区业主，在接受和享有了国耀物业公司提供的物业服务后，应当按照上述合同的约定及时履行交纳物业服务费的义务。物业公司在从事物业服务过程中，应认真听取小区业主对物业服务工作的各种意见和建议，不断改进工作方式和方法，力争让大多数业主感到满意。汪本玉作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司的难处，作为物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响其服务质量，更加无法为业主提供完善的服务。针对本案中汪本玉辩称其房屋存在漏水问题以及案涉房屋窗户被他人用钢珠枪打破的事实，应在查明原因的基础上向负有义务方或行为加害方主张权利。至于汪本玉提出的国耀物业公司在物业服务中存在的问题，只能证明国耀物业公司提供的服务存在不完善之处，汪本玉不能以此为由拒绝支付物业费。故国耀物业公司诉请汪本玉支付2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费合理，应予以支持。该期间物业费应为5857元（1.3元/平方米/月×75.09平方米×60个月）。对于国耀物业公司主张的滞纳金，因其在提供物业服务的过程中确有不完善之处，导致业主拖欠物业费，故国耀物业公司该项主张本院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、汪本玉于判决书生效之日起十日内支付国耀物业公司2015年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费5857元；二、驳回国耀物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由汪本玉负担。 二审期间双方均未提交新证据。 一审查明的事实本院依法予以认定。 本院认为，物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，若物业服务企业提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费减免的理由。即便物业服务企业存在不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主可以选择通过业委会或其他相应途径督促其限期整改，或提起诉讼要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，因国耀物业公司对案涉小区提供的物业服务存在不完善之处，一审法院在判决汪本玉按照《前期物业服务协议》的约定缴纳相应物业服务费的同时，驳回国耀物业公司的滞纳金诉请并无不当，汪本玉认为楼顶质量问题造成住房漏水引起的财产损失，与物业服务无关，其可向有关责任主体另行主张，汪本玉以此为由拒付物业费于法无据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人汪本玉负担。 本判决为终审判决。 审判长  程亚娟 审判员  古开利 审判员  马 莉 二〇二〇年五月十一日 法官助理宋知龙 书记员刁春晖 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。