云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020)云2901民初987号原告：冯绍勇，男，1973年9月12日出生，汉族，住云南省大理白族自治州巍山彝族回族自治县。委托诉讼代理人：李建武，云南弘蕊律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：靳广涛，云南弘蕊律师事务所律师，一般授权代理。被告：大理堃达房地产开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市海东镇海东临时建材市场内。法定代表人：赵海峰，职务执行董事。统一社会信用代码：91532900MA6K88RDXY。委托诉讼代理人：李庆春，云南聚鹏律师事务所律师，特别授权代理。被告：赵海峰，男，1981年6月16日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被告：李金山，男，1972年10月5日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被告赵海峰、李金山的共同委托诉讼代理人：杨世春，男，1971年3月12日出生，系被告大理堃达房地产有限公司员工，一般授权代理。被告：杨毅，男，1980年5月21日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。原告冯绍勇与被告大理堃达房地产开发有限公司（以下简称大理堃达公司）、赵海峰、李金山、杨毅商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯绍勇及其委托诉讼代理人李建武、靳广涛、被告大理堃达公司的委托诉讼代理人李庆春、被告赵海峰和李金山的共同委托诉讼代理人杨世春、被告杨毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯绍勇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告大理堃达公司签订的7-1015号商铺《商品房预订合同》和《委托经营管理协议》；2.判令被告大理堃达公司返还原告已付购房款264,404元，并承担该款自2018年7月29日起至款项返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.判令被告大理堃达公司赔偿原告264,404元（按原告已付购房款的1倍计赔）；4.判令原告为依法维权所支出的律师代理费20,000元由被告大理堃达公司承担；5.判令被告赵海峰、李金山、杨毅对上述诉讼请求在未出资本息范围内承担连带责任;6.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年7月29日，冯绍勇与大理堃达公司签订《商品房预定合同》，向大理堃达公司购买“四季花城”三期商铺7-1015号，并支付购房款264,404元。合同约定房屋交付日期为2019年12月31日前，但经调查，开发商销售房屋时未取得规划许可和商品房预售许可，更无法履行按期交付房屋的义务，其行为涉嫌欺诈。被告大理堃达公司辩称，导致《商品房预订合同》无效的原因是大理市政府实施洱海保护措施，2018年4月海东整个项目停工停业，涉案项目停止施工，2020年3月1日才收到复工通知。我方认可合同约定内容及已经交付的购房款，愿意与原告协商返还问题。但原告主张的赔偿款，我方认为无法律依据，请求驳回。被告赵海峰、李金山辩称，同意被告堃达公司代理人的意见。“四季花城”三期虽然未取得预售许可，但取得了规划部门颁发的工程规划许可，我方与原告签订的协议合法。项目已经复工，只是规划发生了改变。协议可以解除，但赔偿无法律依据。李金山和赵海峰是公司员工，公司还具有履约能力的情况下，不应该把个人作为承担责任的主体。被告杨毅辩称,我是大理堃达公司原法定代表人及股东，2019年5月我已将股权转让给赵海峰，并进行变更登记。双方之间的房屋买卖是公司行为，不是个人行为，我不应担责。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织到庭双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定法律事实如下：2018年5月6日，原告向大理堃达公司预订“四季花城”三期7-1014号、7-1015号，支付购房定金100,000元。2018年7月29日，原告与大理堃达公司签订《商品房预订合同》，约定：原告向被告大理堃达公司预订“四季花城”7-1015号商铺；该房屋建筑面积33.97㎡，预订总价为624,404元；房屋交付条件为工程竣工验收合格；交付日期为2019年12月31日前。此外，合同还就违约责任、产权登记等进行了明确。原告向大理堃达公司支付购买7-1015商铺购房款264,404元。同时，双方签订《委托经营管理协议》，约定原告将该商铺委托给大理堃达公司经营管理。该项目至今未取得商品房预售许可证。另查明，大理堃达公司成立于2016年11月17日，登记时的股东及认缴出资份额为：杨毅60%、李金山40%，杨毅是法定代表人。2016年11月16日制定的公司章程中约定股东认缴出资时间为2017年8月8日前。2019年3月2日，杨毅与赵海峰签订股权转让协议，约定杨毅将该公司60％的股权无偿转让给赵海峰。2019年3月3日，大理堃达公司召开股东会形成决议，认可杨毅和赵海峰之间的股权转让，并决定将公司法定代表人变更为赵海峰，同时，公司章程中约定股东认缴出资时间为2019年5月1日前。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，双方签订的《商品房预订合同》具备了商品房买卖合同的主要内容,并且大理堃达公司已按合同约定收受了原告的购房款,该《商品房预订合同》实为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，大理堃达公司至今也未取得案涉项目商品房的预售许可证明，双方签订的《商品房预订合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求被告公司返还购房款及利息的诉请合法有据，本院予以支持。双方明知被告大理堃达公司未取得预售许可而签订《商品房预订合同》，双方均有过错，被告并不构成欺诈，原告要求被告按已付购房款一倍进行赔偿的诉请无事实依据，本院不予支持。聘请律师代理诉讼是原告自主选择的服务，并非必须产生的费用，对于原告要求被告承担律师费的诉请，本院亦不予支持。关于其他被告是否承担责任的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第十三条第二款、第三款的规定：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。”李金山作为大理堃达公司股东、赵海峰作为公司股东届期未履行出资义务，应当在未出资的本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。杨毅作为大理堃达公司的发起人，在公司设立时未履行出资义务，届期仍未履行，应当对被告李金山担责部分承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第十三条之规定，判决如下：一、被告大理堃达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冯绍勇购房款264,404元，并承担该款自2018年7月29日起至款项付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算逾期付款利息。二、被告李金山、赵海峰对大理堃达房地产开发有限公司承担的上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。三、被告杨毅对被告李金山的上述补充赔偿责任承担连带清偿责任。四、驳回原告冯绍勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,888元，由原告冯绍勇负担6,444元，被告大理堃达房地产开发有限公司负担6,444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  马 泽人民陪审员  李映和人民陪审员  罗进文二〇二〇年五月二十一日书 记 员  陈晓蓉