江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0124民初487号原告：中国农业银行股份有限公司进贤县支行，住所地进贤县民和镇胜利中路2号。统一社会信用代码：913601248587421953。负责人：黄成伟，该行行长。委托诉讼代理人：吴金庭，男，该行职工，一般诉讼代理。被告：刘爱梅，女，1974年2月5日出生，汉族，住江西省进贤县。被告：江西铭立房地产开发有限公司，住所地江西省南昌市进贤县民和镇胜利中路299号，统一社会信用代码：91360124060770779X。法人代表人：胡琳蔚，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：徐超，该公司法务主管。原告中国农业银行股份有限公司进贤县支行（以下简称“农行进贤支行”）诉被告刘爱梅、江西铭立房地产开发有限公司（以下简称铭立公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行进贤支行委托诉讼代理人吴金庭，被告刘爱梅、被告铭立公司委托代理人徐超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农行进贤支行向本院提出诉讼请求：１、请求判令被告刘爱梅归还原告借款本息人民币359672.98元（其中本金人民币349501.41元，利息人民币10171.57元。利息算至2020年1月15日止，此后利息按合同约定算至还清之日止。）；2、原告对上诉借款抵押房产（进贤县）享有优先受偿权；3、请求判令被告铭立公司对上述借款本息承担连带保证责任；4、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月3日，被告刘爱梅因向被告铭立公司购买进贤县住房，向原告借款，三方签订了《个人购房担保借款合同》，借款合同金额39万元，约定借款期限240个月，按月等额本息还款，由被告铭立公司对本借款本息承担连带保证担保责任，以所购房屋对本借款本息提供抵押担保，并于2018年12月14日办理了合法有效的抵押登记手续。原告农行进贤支行依约向被告刘爱梅发放了该笔贷款，开始被告刘爱梅尚能如约还款，2019年7月7日起，被告刘爱梅没有按照借款合同的约定偿还借款本息。被告刘爱梅庭审辩称，其每月都向农行进贤支行按时还房贷，因其购买进贤县住房被青山湖区人民法院执行拍卖了，住房所有权现不属于其所有，得知此事之后便没有继续还房贷。被告铭立公司辩称，铭立公司已经按照约定办理完成刘爱梅的房屋抵押登记手续，并将他项权证交给了被原告农行进贤支行，按照《个人购房担保借款合同》第三十五条的约定，铭立公司的阶段性担保责任已经终止，无需再为刘爱梅的还款承担连带责任，故原告农行进贤支行要求铭立公司继续为刘爱梅的还款承担连带责任没有事实和法律依据。原告农行进贤支行为围绕其诉讼请求提交了以下三组证据：证据1.农行进贤支行营业执照副本复印件、法定代表人证明书及其身份证复印件、授权委托书、委托诉讼代理人吴金庭身份证复印件、工资凭证各一份。被告刘爱梅的身份证信息（户口、身份证复印件）、借款人婚姻状况声明各一份，铭立公司公示信息页面一份。证明原告及被告主体诉讼资格；证据2.《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《不动产登记证书》复印件各一份，证明被告借款本金人民币390000元的事实及用途；证据3.银行系统《借款凭证》复印件一份、还款明细一份，《贷款发放通知单》复印件及被告还款明细各一份，证明原告按照合同约定，按时向被告发放了贷款，被告在借款期限内按时支付的利息金额和未按时支付的逾期利息等数据。被告为支持其主张，在举证期限内提供如下三组证据：证据一、《个人购房担保借款合同》。证明目的：根据《个人购房担保借款合同》第三十五条的约定，铭立公司的阶段性担保责任截至刘爱梅取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日终止。铭立公司已经按照合同约定办理完成抵押登记手续并将他项权证交给原告，铭立公司的阶段性担保责任已经终止，无需再为刘爱梅的还款承担连带责任；证据二、签收记录本。证明目的：证明原告农行进贤支行已经签收刘爱梅的房屋他项权证；证据三、刘爱梅房屋不动产权证书及他项权证。证明目的：铭立公司已经按照合同约定办理完成刘爱梅的房屋不动产权证书及他项权证。被告刘爱梅、被告铭立公司对原告的第一、第三组证据无异议。原告农行进贤支行对被告铭立公司的三组证据无异议。被告刘爱梅对被告铭立公司的第一、第三组证据无异议。被告刘爱梅对原告的第二组证据，只承认借款是事实。被告铭立公司对原告的第二组证据，认为在办理他项权证之前，其公司是承担责任的，但是其公司已经办理了他项权证，无需再为刘爱梅的还款承担连带责任。被告刘爱梅对被告铭立公司第一组证据反映的情况不知情。经庭审质证审核，本院对各方当事人的证据认定如下：因被告刘爱梅、被告铭立公司对原告的第一组、第三组证据无异议，原告农行进贤支行、被告刘爱梅对被告铭立公司第一、第三组证据无异议，这些无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告农行进贤支行的第二组证据，被告刘爱梅承认了借款的事实，且无其他终止履行的反证，被告铭立公司为其阶段性保证责任解除，提供了附条件成就的例证，但因他项权证的办理在查封之后，属无效行为，故原告的第二组证据应予采信。被告铭立公司的第二组证据的真实性应予采信。本院经审理认定事实如下：2016年3月3日，被告刘爱梅因向被告江西铭立房地产开发有限公司购买进贤县住房向原告农行进贤支行借款39万元，并就借款（按揭）有关事项，原被告三方签订了一份《个人购房担保借款合同》，该合同对借款合同金额（39万元）、约定借款期限（240个月）、借款利率、还款方式（等额本息还款）、担保方式（连带责任担保）、违约责任等主要内容进行了详细约定。2016年3月7日，原告农行进贤支行向被告刘爱梅发放贷款39万元。2018年6月22日，刘爱梅取得赣（2018）进贤县不动产权第××号不动产权证书。2018年12月14日，进贤县不动产登记局出具了赣（2018）进贤县不动产权证明。2019年7月7日开始，被告刘爱梅没有按照合同约定偿还借款本息。为此，原告农行进贤支行于2019年9月9日向本院起诉刘爱梅、铭立公司、进贤县不动产登记中心，要求追回未收回的债权。本院审理后，以进贤县不动产登记中心非适格被告为由，于2019年12月5日作出（2019）赣0124民初2862号民事裁定书，裁定驳回原告农行进贤支行的起诉。2020年3月17日，原告农行进贤支行则以刘爱梅、铭立公司为被告，再次诉至本院，提出如前诉请。另外，从（2019）赣0124民初2862号案件庭审的证据来看，可以确认以下事实：2018年8月27日南昌市青山湖区人民法院依据（2017）赣0111民初1441号民事判决书确定的刘爱梅因不当得利须向周海英返还45万元的义务，作出（2018）赣0111执794号执行裁定书，2018年8月30日向进贤县不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了刘爱梅所有的坐落在进贤县住宅。2018年11月30日，农行进贤支行、刘爱梅向进贤县不动产登记中心提出按揭贷款抵押登记申请，同年12月14日进贤县不动产登记局办理了赣（2018）进贤县不动产权第××号不动产权证明。2019年3月30日南昌市青山湖人民法院向进贤县不动产登记中心发出协助执行通知书，由进贤县不动产登记中心协助办理产权过户手续（将原产权人刘爱梅转移登记至网拍买受人万站语名下）。2019年6月21日，进贤县不动产登记局作出进不动产（2019）撤押第001号《关于撤销不动产抵押登记决定书》，并于2019年7月2日发出《关于不动产权证书作废的公告》（编号ｊｘ2019070202）。2019年7月31日，进贤县不动产登记局为网拍买受人万站语办理了转移登记手续。2019年10月17日农行进贤支行向本院提出诉讼保全申请，本院于同年10月17日采取了保全措施，扣留了刘爱梅在南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111执794号执行案件中的房屋拍卖尾款113612.29元。本院认为，本案表面上看是一件简单的金融借款合同纠纷，由于外来查封行为的介入，债权债务关系，合同担保关系和合同的履行均受到冲击，致使案情出现复杂情形。引起本案纠纷的主要原因在于原被告三方在办理按揭贷款手续时，怠于不及时，未在南昌市青山湖区人民法院查封之前完成产权抵押手续，加之进贤县不动产登记局工作人员工作失误，在查封之后仍然办理产权抵押登记（事后认识到了已及时撤销该抵押登记）。被告刘爱梅既是（2017）赣0111民初1441号不当得利纠纷案件的债务人，又是（2020）赣0124民初487号金融借款合同纠纷案件的债务人，两处的债权人均有权分别依法、依约向其追索，尽管不当得利纠纷的债务是从金融借款合同纠纷约定抵押的财产中获得清偿，但是这种清偿并未由此增加其主债务，其在主动依约归还部分本息后，认为其房屋被拍卖了，产权不在自己名下而不再履行合同上约定的还贷义务，属违约行为，应承担违约责任。被告铭立公司作为借款人刘爱梅的保证人，依据《个人购房担保借款合同》第三十一条约定的担保方式，按9.1和9.3条款提供保证担保，尽管该合同第三十五条第一项载明了两项附解除条件的约定，且保证人已在南昌市青山湖区人民法院查封之前办妥了附解除条件中的一项约定，即“借款人取得房地产权属证书”，但是另一项附解除条件的约定，即“办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续”，是在南昌市青山湖区人民法院采取了查封之后完成的，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第五项的规定，该抵押登记行为被法律所禁止，从而已完成的按揭抵押登记归于无效，故保证人铭立公司与贷款人农行进贤支行约定的附解除条件的事项没有全面完成，其主张其保证责任解除的理由则依法不能成立。原告农行进贤支行不能及时收回剩余贷款，虽然有其自身怠于催促办理抵押登记的原因，但是其要求收回贷款权益的诉求，是其行使诉讼权利的正当表现，于法有据，本院应予以支持。由于本案出现查封之后的抵押登记无效的情形，且被查封的房产已经通过网拍过户于他人，故原告农行进贤支行即已丧失了抵押优先受偿权，再主张对进贤县享有优先受偿权的理由不成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定判决如下：一、限被告刘爱梅在本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司进贤支行支付借款本金349501.41元，利息10171.57元（此利息算至2020年1月15日止，后续利息按合同约定算至还债之日止），本息合计359672.98元。二、被告江西铭立房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带保证责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司进贤支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3348元（已减半收取），由被告刘爱梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  王小端二〇二〇年五月九日法官助理王仲昆书记员陈敬