宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初935号原告：宁夏海亮物业服务有限公司，统一社会信用代码。法定代表人：宣某。委托诉讼代理人：牛某，宁夏回族自治区西吉县人，大学文化，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：宋某，宁夏回族自治区中宁县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）与被告宋某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告海亮物业公司的委托诉讼代理人牛某，被告宋某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年3月27日至2020年3月26日期间的电梯费3840元（共48个月）；2.判令被告向原告支付逾期缴纳电梯费所产生的违约金1152元（按照欠费总额的30%计算）；3.本案诉讼费均由被告承担。被告宋某辩称：我在第一年到物业公司领取房屋钥匙时，因为没有看合同，以为合同上有约定电梯费这一项，所以交了一年的电梯费。但后来我看了合同，合同中并未约定电梯费这一项。我认为我所交纳的1.5元的物业服务费里面包含了电梯费。原告的物业服务合同中里面包含了公共设施的保养和维护，那么电梯费就应该包含在物业服务费中。本院经审理认定事实如下：原告系被告所在小区银川海亮国际社区5号地的物业服务公司。2014年6月20日，原告与该小区房地产开发商签订了《前期物业服务合同》，由原告为银川海亮国际社区5号地提供物业服务管理，管理期限为2014年6月20日至2019年6月19日，并依法在贺兰县物业管理中心备案登记。《前期物业服务合同》约定：若本合同到期，甲方或业主委员会没有与第三方签订本项目物业管理服务合同，如乙方愿意继续提供物业管理服务，则本合同将自动延续至甲方或业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同时为止。备案登记期满后原告继续向被告提供了服务。同时，合同约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅区域内的物业服务费标准为1.5元/月/平方米，电梯费标准为20层以上80元/月/户，费用每年交纳一次，业主每次交纳费用的时间为每个缴费期的首月十日前。逾期交纳的，物业公司有权按每日万分之五向逾期交纳人收取违约金。被告系海亮国际社区5号地10-1-2102的业主，每年应付电梯使用费960元。原告已按约定提供了服务，但被告一直未支付2016年3月27日至2020年3月26日的电梯使用费,就欠费事宜原告多次催讨无果，故向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，原告宁夏海亮物业服务有限公司具备物业管理的合法资质，其与被告所属小区的开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》并依法在贺兰县物业管理中心备案，上述《前期物业服务合同》对被告产生拘束力。原告实际履行了维护、管理电梯的义务，被告亦享受了电梯的正常使用，原告主张被告支付2016年3月27日至2020年3月26日的电梯使用费3840元（80元×48个月），符合双方约定及法律规定，本院依法予以支持。被告辩称物业费中应当包含电梯费，未向法庭提交证据予以证明。同时，电梯费就其性质属于共用设施设备专项维修、养护资金，涉案《前期物业服务合同》中约定电梯费应当独立收取，且被告所收取物业费的标准并没有明显高出同物业服务区域内的多层建筑的物业费标准，故物业费中并不当然包含电梯费，电梯费的收取应当以《前期物业服务合同》约定为准，被告的抗辩本院不予采信。关于违约金，被告实际享受了电梯的正常使用权利，未承担按期缴纳电梯费的义务，已构成违约，应当向进行维修、养护、管理的原告支付违约金。因《前期物业服务合同》约定的违约金过高，原告自愿将违约金计算标准降低为按欠费总额的30%计算，违约金计算为1152元（3840×30%），符合法律规定，故对原告要求被告支付违约金1152元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款（四）项，《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第三条第二款，第二十条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告宋某向原告宁夏海亮物业服务有限公司支付2016年3月27日至2020年3月26日的电梯使用费3840元、违约金1152元，共计4992元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告宋某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员 毛文亮 二〇二〇年五月七日书记员 曹佳贝附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《住宅专项维修资金管理办法》第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。