江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0581民初4047号 原告：陈雪华，男，1982年10月13日生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：黄丰，江苏圣益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵倩茹，江苏圣益律师事务所律师。 被告：常熟万达商业广场有限公司，住所地常熟市珠海路2号-101，统一社会信用代码91320581398226578N。 法定代表人：于修阳，董事长。 被告：常熟万达广场商业管理有限公司，住所地常熟市珠海路8号，统一社会信用代码91320581314022878C。 法定代表人：王志彬，董事长。 二被告委托诉讼代理人：冯晓萍，江苏福地律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：张镭，江苏福地律师事务所律师。 原告陈雪华与被告常熟万达商业广场有限公司、常熟万达广场商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理，原告陈雪华的委托诉讼代理人黄丰、被告常熟万达商业广场有限公司、常熟万达广场商业管理有限公司的委托诉讼代理人张镭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈雪华向本院提出诉讼请求：1、要求被告常熟万达商业广场有限公司返还履约保证金54637.05元；2、要求被告常熟万达广场商业管理有限公司返还物业服务保证金30820.90元；3、诉讼费用由二被告负担。 被告常熟万达商业广场有限公司、常熟万达广场商业管理有限公司辩称，原告与常熟万达商业广场有限公司签订的租赁合同明确了保证金的约定，原告存在提前解约行为，根据租赁合同条款第7.1条、第21.7条、第21.8条明确约定由于原告违约提前终止的，被告常熟万达商业广场有限公司有权不返还履约保证金，或者双方协商一致达成书面协议，履约保证金也可不予退还。原告与被告常熟万达广场商业管理有限公司签订的物业管理协议，合同约定了物业服务保证金及相应的违约责任，原告也存在违约行为。另外原告与二被告签订了终止协议，该协议明确了履约保证金、物业服务保证金退款金额为空白，也就是意味着原告认可二被告无需退还履约保证金及物业服务保证金。 原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、商铺租赁合同复印件；2、步行街物业管理服务协议复印件；3、微信付款凭证；4、常熟万达广场室内步行街合同终止协议；5、收款凭证；6、录音资料；以上证据二被告质证后认为证据1-5的真实性无异议，对证据6不予认可，本院对证据1-5的真实性予以确认，对证据6不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月27日原告陈雪华与被告常熟万达广场投资有限公司签订商铺租赁合同，载明：“甲方（出租人）：【常熟万达广场投资有限公司】乙方（承租人）：【陈雪华】。二、甲方同意在商业广场建设完成后将其中室内步行街【3F】层【3018】号商铺（具体位置、面积构成等基本状况详见本合同附件一，下称“房屋”）出租给乙方使用，乙方作为【儿童业态】业态的专业经营商，同意承租该房屋。1.2该房屋的建筑面积为【465.73】平方米，套内建筑面积为【280.19】平方米。双方确认，套内建筑面积即为本合同项下计租面积，不再调整。第二条租赁期限和续租2.1本合同项下租赁期限为【33】个月，自进场日开始计算，即自【2018】年【07】月【30】日起至【2021】年【04】月【29】日止。7.1履约保证金和物业服务费保证金本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币【伍万肆仟陆佰叁拾柒圆零伍分】（¥【54637.05】元；相当于【3】个月月租金标准）作为履约保证金；同时向物业服务公司支付人民币【叁万零捌佰贰拾圆玖角整】（¥【30820.90】元；相当于【2】个月物业服务费）作为物业服务费保证金。本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出，完成消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。21.7双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。21.8.在甲乙双方协商达成书面一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。”。2018年7月27日，原告与被告常熟万达广场商业管理有限公司签订了步行街物业管理服务协议，约定由被告常熟万达广场商业管理有限公司为原告承租的坐落常熟万达广场步行街3F层3018号商铺（套内建筑面积280.19平方米）提供物业服务，原告应于协议签订之日向被告常熟万达广场商业管理有限公司缴纳2个月物业服务费即30820.90元为物业服务费保证金，如果原告未能按照本协议约定向被告常熟万达广场商业管理有限公司支付物业服务费、能源费或违约金，以及违反管理制度导致原告需承担的罚款、赔偿金，被告常熟万达广场商业管理有限公司有权以全部或部分履约保证金冲抵原告应交费用。履约保证金不足以冲抵前述欠费的，被告常熟万达广场商业管理有限公司有权向原告追索。2018年7月24日，原告缴纳了履约保证金54637.05元和物业服务费保证金30820.90元及其他相关费用。2019年9月，原告与二被告签订了常熟万达广场室内步行街合同终止协议，载明：“甲方：【常熟万达广场投资有限公司】乙方：【常熟万达广场商业管理有限公司】丙方：【陈雪华】鉴于甲方与丙方【2018】年【07】月【30】日签署了《【常熟万达广场】万达广场租赁合同》（简称《租赁合同》）、乙方与丙方于【2018】年【07】月【30】日签署了《》（简称《物业合同》），约定甲方将位于【常熟万达广场】万达广场【3F】层【3018】号铺位（简称“该房屋”）出租给丙方使用，并由乙方提供物业管理服务，现经三方协商一致，达成如下协议：一、甲、乙、丙三方确认《租赁合同》、《物业合同》及其所有附件于【2019】年【09】月【30】日（“终止日”）终止，丙方同意支付因承租该房屋而产生的所有费用（包括但不限于租金、物业服务费、公用事业费、垃圾清运费等）至终止日。八、本合同终止且经甲方、乙方确认丙方已妥善交还该房屋、将工商、税务注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费（如有）及妥善履行《租赁合同》、《物业合同》约定的全部义务后30日内，将履约保证金【】，物业费保证金【】，剩余租金【2430.18】，剩余物业管理费【2055.86】元、质量保证金【10000】元、POS机押金【5000】元，装修押金【】元，剩余POS使用费【40】元退还丙方，丙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。”。后原告按约履行了终止协议，被告常熟万达广场商业管理有限公司于2020年1月10日退还给原告剩余物业管理费2055.86元、质量保证金10000元、POS机押金5000元，剩余POS使用费40元，被告常熟万达广场投资有限公司于2020年2月24日退还原告剩余租金2430.18元。后原告认为二被告未能退还履约保证金54637.05元和物业服务费保证金30820.90元而诉讼来院。 另查明：2019年12月17日，常熟万达广场投资有限公司更名为常熟万达商业广场有限公司。 本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告陈雪华与被告常熟万达商业广场有限公司签订了商铺租赁合同，与被告常熟万达广场商业管理有限公司签订了步行街物业管理服务协议，租赁期限为2018年7月30日至2021年4月29日止。2019年9月，原告与二被告协商一致签订了终止协议，该协议对于终止时间、返还房屋的时间、返还原告的款项、各方的权利义务等均做了明确约定，且原告与二被告均按照该终止协议履行了各自的义务。原告在收到终止协议中列明的款项后认为在该终止协议中对于履约保证金、物业服务费保证金未做约定，遗漏了以上两项，本院认为原告与二被告签订的租赁期限至2021年4月29日，后经原告与二被告协商一致同意提前终止合同，并且另行签订了终止协议，该协议中也列明了履约保证金和物业服务费保证金两个项目，但后面未有填写任何金额，而其他项目填写了相应的金额，原告在签订该终止协议时也未提出任何异议，表明原告是同意在提前终止租赁合同及物业合同时二被告不退回履约保证金和物业服务费保证金。故原告陈雪华的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告陈雪华的诉讼请求。 案件受理费减半收取968元，由原告陈雪华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。 审判员  许文燕 二〇二〇年五月二十日 书记员  顾亚星