云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终891号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）中国联合网络通信有限公司昭通市分公司。住所地：云南省昭通市昭阳区团结路54号。负责人王红宁，该公司总经理。委托代理人郎丽、周勋杰，云南振诚律师事务所。特别授权。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）张天琼，女，生于1963年4月7日，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人胡波，云南红云（昭阳）律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）王良东，男，生于1991年5月25日，住云南省昭通市昭阳区。第三人黄国水，男，生于1970年10月4日，户籍地为福建省莆田市城厢区，现住云南省昭通市昭阳区。第三人朱磊，男，生于1984年10月27日，住云南省昭通市昭阳区。上诉人中国联合网络通信有限公司昭通市分公司因与被上诉人张天琼、王良东及第三人黄国水、朱磊租赁合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院(2019)云0602民再5号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理，现已审理终结。原审法院经审理确认的法律事实：张天琼授权王良东出租其位于云南省昭通市昭阳区门面的房屋，王良东与联通公司在2016年9月20日前达成口头协议，双方于2016年9月20日对口头协议签订了书面的补充协议，协议约定王良东向联通公司出租北顺城街1号门面，出租期限为3年，自2016年9月20日至2019年9月19日。2016年10月26日，双方正式补签了房屋租赁合同。合同约定，王良东向联通公司出租北顺城街1号门面，出租期限为3年，自2016年9月20日至2019年9月19日。租金为每年157500.00元，三年共计472500.00元，一年一付，联通公司应在租赁期内每年的9月30日前支付当期租金。合同签订后，联通公司于2016年12月16日支付了第一年的租赁费。第一年租期应为2016年9月20日至2017年9月19日，按照合同约定联通公司应在2017年9月30日之前支付第二年的租金。但联通公司未向张天琼支付租金，为此，双方产生争议。王良东、张天琼诉至原审法院，请求判令：1.由联通公司支付张天琼自2017年9月20日至2018年5月17日的房屋租赁费共计115077.00元；2.联通公司支付张天琼2018年5月18日起至联通公司实际返还房屋给张天琼之日止的房屋租赁费；3.联通公司按照合同约定支付张天琼违约金15750.00元；4.本案诉讼费及所有相关费用由联通公司承担。联通公司提起反诉，请求判令：1.由张天琼、王良东支付自2017年7月15日至2019年9月19日期间的违约金315000.00元；2.由张天琼、王良东支付律师代理费10000.00元；3.由张天琼、王良东返还租金157500.00元。诉讼费及相关费用由张天琼、王良东承担。原审法院经审理认为：王良东与联通公司签订的房屋租赁补充协议及《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法对双方均具有约束力。合同签订后，双方已经实际履行。但自2017年9月20日起，联通公司未支付张天琼租赁房屋的租金157500.00元×2=315000.00元。对王良东、张天琼的此项诉讼请求，依法予以支持。对其提出超出合同租赁期限后的租金请求，依法不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据此规定，张天琼在一审法庭辩论终结前应当提交其取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，如土地使用权证等证件，但在一审法庭辩论终结前，张天琼并未提交此类证据，故对张天琼请求由联通公司支付违约金15750.00元的请求，依法不予支持。联通公司主张其自始至终未能取得租赁房屋，与其和王良东订立租赁合同后，于2016年12月16日支付了第一年的租赁费的事实相矛盾，从常理推断，如果联通公司在订立合同后并未取得房屋，就不会在订立合同两个多月之后支付租金，更不会在其支付王良东157500.00元租金却未得到租赁房屋后，从不向王良东主张权利，因此，对此主张，依法不予支持。同理，联通公司据此主张提出的反诉诉讼请求依法不能成立，不予支持。联通公司主张张天琼擅自将租赁房屋转租给第三人黄国水，但其所举证据不足以证实其主张，依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”联通公司与第三人黄国水、朱磊之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，不在本案中作出处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由中国联合网络通信有限公司昭通市分公司支付张天琼房屋租金315000.00元，在判决生效后30日内履行完毕；二、驳回张天琼、王良东的其他诉讼请求；三、驳回中国联合网络通信有限公司昭通市分公司的诉讼请求。四、第三人黄国水、朱磊不承担本案民事责任。本诉案件受理费2759.00元，由张天琼、王良东负担920.00元,由中国联合网络通信有限公司昭通市分公司负担1839.00元。反诉案件受理费1380.00元，由中国联合网络通信有限公司昭通市分公司负担。宣判后，中国联合网络通信有限公司昭通市分公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判第一、三项，依法改判支持上诉人在一审中的所有反诉请求；本案上诉费用由被上诉人承担。其主要上诉理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，导致部分判决错误。一、上诉人联通公司已经依照合同约定履行了交付房租的义务，而二被上诉人未按合同约定交付房屋的行为，已经构成违约。一审中，第三人朱磊主动申请参加诉讼，理由为：其与联通公司有合作关系，渉诉房屋系联通公司交与其使用至今，本案审理结果与其有利害关系。一审对第三人提交证据不予采纳。第三人参加本案诉讼的理由为与本案有利害关系，则应当查明：二被上诉人到底将房屋交给上诉人还是第三人。如交给第三人，是否存在表见代理，联通公司与朱磊、黄国水的关系是什么；如交付给联通公司，交付的证据是否充足。一审并未查明二被上诉人交付房屋的证据，忽略了本案事实:张天琼作为朱磊的岳母，将房屋交付给了自称与联通公司有合作关系的朱磊，而对于朱磊与联通公司谈过合作，但是没有达成合作的事实其是知晓的。二、王良东及张天琼在涉诉房屋租赁期内从未要求过联通公司支付过第二年及第三年的房租，起诉时也未要求联通公司支付三年的水电及物业管理费，更加证明未交付房屋给联通公司。本案是租赁合同纠纷，应当查明哪一方违约。根据双方签订的《房屋租赁合同》第4.2条约定，乙方支付房租必须同时满足两项条件：“一是甲方提供合法正式发票；二是甲方开具付款通知书”。如果张天琼及王良东认为联通公司应当向其支付第二年、第三年的租金，就应该在合同约定期间向联通公司提供发票及付款通知书，但在一审庭审中上诉人并未看到此证据。如二被上诉人已将房屋交付联通公司，根据《租赁合同》第6.2条约定，租赁期间，水电费用及物业费用均由乙方联通公司承担，而联通公司在这三年中从未交过涉诉房屋的水电费及物业管理费。因此，一审依据联通公司交付第一年房租的行为便推定联通公司违约，属于认定事实不清，证据不足。三、退一万步讲，如果真如一审所述，本案系因联通公司违反合同约定未按时交纳房租所致，那为何不判决联通公司承担《租赁合同》约定的违约金，而依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第二条的规定，驳回了张天琼关于违约金的起诉。因一审自知本案事实不清、证据不足，因此试图用一个上诉人在庭审中根本从未提出、被上诉人也未能在庭审中就此观点辩驳的方式弥补上诉人的亏损，但正是一审法院这种和稀泥的弥补方式让上诉人更加气愤，因为涉诉房屋系商品房，已经取得了建设工程规划许可证，上诉人不承担违约金原因在于上诉人从未违反《租赁合同》的约定，而非在于建设工程规划许可证。被上诉人未作二审答辩。在二审中，上诉人对原审认定事实部分未提出异议，但其认为张天琼并未将案涉房屋交付给联通公司。各方当事人对原审认定的其余事实未提出异议，对原审认定各方无异议的事实本院予以确认。归纳上诉人上诉主张，本案二审争议焦点是：上诉人主张其不应支付租赁费并请求被上诉人承担违约金的上诉理由是否成立。针对本案争议焦点，本院综合评判如下:本案房屋租赁合同由联通公司与张天琼的受委托人王良东签订，在2016年9月20日的《房屋租赁合同（补充协议）》及2016年10月26日的《房屋租赁合同》中均加盖了公司印章，联通公司在签订第一份协议后一个多月又再次补签合同，并于订立合同后两个多月交付第一年房租，上诉人用合同履行行为证实其在签订合同后已接收到案涉房屋，现其主张张天琼未交付房屋的上诉理由没有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，当事人对合同具有约定解除权，根据该法九十四条，当事人有法定解除权。本案中，联通公司称出租方未交付房屋，承租人在出租人未履行合同主要义务的情况下，作为后履行合同一方继续履行交付房租义务，在合同期间未行使解除权，并且王良东在2018年5月就诉至一审法院，请求解除合同及判令联通公司支付2017年9月20日起至实际还房之日止的房租，联通公司当时已应诉答辩，即其在2018年5月就已经知悉张天琼、王良东向其主张房租，但该案启动后，联通公司在主张其未接收房屋的情况下至今未行使解除权，对于未解除的合同，对双方当事人具有约束力，联通公司应依约支付另两年的租赁费，故其主张不应支付租赁费并请求被上诉人承担违约金的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。对于上诉人要求给付违约金的诉讼请求，一审法院适用法律不当，但张天琼对此未提起上诉，视为其服判。对于上诉人主张朱磊、黄国水系案涉房屋实际使用人，应在本案中查明相关事实的请求。本院认为，本案系租赁合同纠纷，在上诉人没有证据证明本案存在转租关系的情况下，其与朱磊、黄国水之间是否存在合作关系以及合作期间各自权利义务如何处分系属另一法律关系，不应在本案中一并审查处理。另，对于双方租赁期限届满后的租金，因双方租赁合同中约定，“租赁期满前，乙方（联通公司）要继续租赁的，应当在租赁期满前1个月书面通知甲方（王良东）。”因本案双方并无书面续租协议，故一审支持合同期内租金并无不当。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2759.00元，由上诉人中国联合网络通信有限公司昭通市分公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  刘太永审判员  王宇波审判员  陈贵琼二〇二〇年五月十三日书记员  马 曌