广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1689号原告：广州长俊温室工程有限公司，住所地：广州市荔湾区芳村龙溪大道以南、西南高速公路以西广州市荔湾区花卉博览园批发市场海南1路8号。法定代表人：欧阳容，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈奕荣，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珊，广东穗南律师事务所律师。被告：广州亚美特园林绿化有限公司，住所地：广州市荔湾区芳村龙溪大道以南、西南高速公路以西广州花卉博览园科技示范区自定A34号场（艺林东街8号）。法定代表人：吴金茂，职务：董事长。被告：广东亚美特艺术雕塑集团有限公司，住所地：广州市荔湾区芳村龙溪大道以南、西南高速公路以西花卉科技园艺林东街8号场地（自编）。法定代表人：吴金茂，职务：董事长。两被告共同委托诉讼代理人：郭彬、朱灏，均系广州金鹏律师事务所律师。原告广州长俊温室工程有限公司（以下简称“长俊公司”）诉被告广州亚美特园林绿化有限公司（以下简称“亚美特园林公司”）、广东亚美特艺术雕塑集团有限公司（以下简称“亚美特艺术雕塑公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告长俊公司法定代表人欧阳容及委托诉讼代理人陈奕荣、刘珊、两被告共同委托诉讼代理人朱灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长俊公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即一次性向原告支付2018年2月1日至2019年12月31日租金990986.13元，并向原告支付逾期付款利息（利息费为两部分：一、按2018年2月租金35863.63元、2018年3月租金40604.63元、2018年4月至2019年3月每月租金42634.87元、2019年4月至6月每月租金44766.61元为本金，按同期贷款年利率4.35%计算，全部金额从2019年7月5日起计算至全部款项付清为止；二、按2019年7月至12月每月租金44766.61元为本金，按同期贷款年利率4.35%计算，从次月1日起计算至实际付清之日）；2、判令两被告立即一次性向原告支付2015年3月12日至2019年12月31日的管理费12383.25元；3、判令两被告立即一次性向原告支付2015年3月12日至2019年12月31日的水费20967.15元；4、判令两被告立即一次性向原告支付2015年3月12日至2019年12月31日的电费23509.19元；5、本案诉讼费用及相关费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告亚美特园林公司于2015年2月5日签订《土地有偿使用租赁合同》，约定由被告亚美特园林公司承租原告位于广州市荔湾区芳村龙溪大道以南、西南高速公路以西广州花卉博览园科技示范区A32号场地，场地占地面积3.95亩，租赁期限自2015年4月1日到2019年12月31日止。约定月租金为36829.6元，被告亚美特园林公司需按月向原告缴纳租金，第二年起每年按科技园区示范区所规定的5%递增，以此类推。在租赁期间所产生的水电费、管理费等则由被告亚美特园林公司按管理处的规定缴纳。根据管理处的规定，统一实际用水以每吨水5.65元、实际用电量以每度1.51元计收水电费，每月实际用地每亩276.2元计收管理费，被告亚美特园林公司每月应缴管理费为1090.99元。签订合同后，原告已按照合同约定将场地交付被告亚美特园林公司使用。但被告亚美特园林公司在合同履行过程中未按时足额缴纳租金等费用，直到2016年1月8月才支付第一笔费用。2017年8月11日，原告与被告亚美特艺术雕塑公司签订《协议》，约定：“甲乙双方经友好协商约定，就位于广州市荔湾区芳村龙溪大道以南，西南高速公路以西广州花卉博览园科技示范区A32号场地签订补充协议如下。1、租金从2017年10月1日起至2019年12月31日期间每月按35000元不含税，如含税另加10点）收租，租金按月支付。2、乙方在2017年12月30日前付部分租金，2018年2月2日之前一次性付清2018年2月1日之前的全部租金，2017年10月1日之前租金按原40604.63元每月支付（不含税，如含税另加10点），2017年10月1日之后按35000元每月支付（不含税，如含税另加10点）。如乙方未按时交租，则继续履行原甲、乙双方签订的《土地有偿使用租赁合同》来执行”。被告亚美特艺术雕塑公司以其名义签订该协议，明确加入承担缴纳租金的义务。被告亚美特艺术雕塑公司签订协议后并未按约定交租，故两被告应按照《土地有偿使用租赁合同》约定的履行交租义务。2019年4月1日，原告与被告亚美特艺术雕塑公司再次签订《厂房租赁补充协议》，明确约定：“1、欠广州长俊温室工程有限公司房租18年6-12月、19年1-4月合计10个月，每月租金叁万伍仟元整，合计租金大写人民币：叁拾伍万元整，19年5-12月共计8个月，合计租金大写人民币：壹拾万元整，物业管理费、水电费每年壹万元计，租赁5年共计大写人民币：伍万元整，以上金额合计大写人民币：伍拾万元整另需扣除2月押金柒万元，扣除后不含税金额为大写人民币：肆拾叁万元整。2、付款方式5月15日之前付大写人民币：壹拾叁万元整，剩余尾数叁拾万元整分三期：6月15、9月15、12月15日等额支付租金壹拾万元整或从6月15日开始至12月15日每月支付肆万贰仟捌佰伍拾柒元整，特此协议如有变动一律按合同原租金收取，一切责任由亚美特公司全权负责”。该协议签订后，两被告仍未按补充协议的约定履行缴纳租金等义务，故两被告仍应按照《土地有偿使用租赁合同》约定的履行交租义务。被告亚美特艺术雕塑公司以其名义签订了关于《土地有偿使用租赁合同》的两份补充协议“《协议》、《厂房租赁补充协议》”，以实际行动加入《土地有偿使用租赁合同》，却怠于履行支付租金等义务，经原告多次催缴仍不履行支付义务，原告有权要求两被告共同对上述债务承担还款责任，并要求两被告按照中国人民银行发布的同期贷款年利率4.35%计算逾期付款利息具体计算如附表所示。综上所述，两被告长期拖欠原告租金等费用严重损害了原告的利益，为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼。被告亚美特园林公司答辩称：一、该案不在法院管辖范围。就我方了解，案涉土地所有权人为广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社，土地性质为农村集体土地，且根据我方证据案涉土地用于经营非农项目，原本用途应当是农用地。依据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若个问题的指导意见》第一条规定，本案在未经行政主管部门处理前，不属于人民法院管辖范围内，应当裁定驳回原告的起诉。二、即使该案在人民法院管辖范围内，《土地有偿使用租赁合同》也存在以下问题：1、原告享有案涉土地出租权的依据不足。原告的依据是广州花卉博览科技示范区土地有偿使用合同及授权委托证明，证明原告的委托人向广州花卉科技园有限公司租赁案涉土地，但原告并没有提供证据证明广州花卉科技园有限公司享有涉案土地合法出租权。所以在此情况下，应当认定花卉科技园公司不享有涉案土地合法出租权，原告享有涉案土地合法出租权的依据不足，应当认定原告不享有涉案土地合法出租权。原告与我方签订的租赁合同尚未发生效力，不能据此要求我方按照该合同支付租金。2、即使原告享有涉案土地合法出租权，租赁合同也因合同违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗而无效。依据原被告签订的《厂房租赁补充协议》可以看出原告出租涉案土地给我方时，土地上已经盖有厂房，场地已经用硬质材料为地，且地面基本完成硬化，而我方实际想要租用的也是该厂房，作为仓库使用，依据我方证据可证明涉案土地属于农用地，不可将其用于非农项目，也不能用硬质材料为地，而原告在出租前已经将涉案土地用于非农项目，完成了固定设施建设，该行为违反了《土地管理法》第四条及第十七条第二款规定，且土地制度是我国基本制度，保护农用地关系到国家的根本利益，原告违反上述规定，改变土地用途将会损害国家、集体和社会公共利益，故原告上述行为已经违反了法律、行政法规的效力性、强制性规定和违背了公序良俗，而我方在基于原告原有建设用途基础上，与之签订的租赁合同，继续沿用原有用途的行为也应当违反了法律、行政法规的效力性、强制性规定和违背了公序良俗，所以依据民法总则第一百五十三条，双方就非农用途签订的租赁合同应当认定为无效，我方无需依照该合同向原告支付租金。3、即使租赁合同有效，其也因发生约定事由而解除。根据我方证据证明政府机关在2017年8月29日向我方发出告知，因案涉土地进行违规建设，要求我方停止经营，并将涉案土地恢复成农用地用途，因政府行为的不可抗力因素，租赁合同已经无法继续履行，根据租赁合同第四条，该合同应在2017年8月29日已经自动解除，我方自该日起不需继续向原告支付租金。三、即使租赁合同合法有效、且没有解除，关于租金问题，《厂房租赁补充协议》签订前的租金支付情况，2015年4月至2018年5月31日我方需支付的租金总额为1429635.94元，而我方支付1298778.75元，依据我方证据，我方委托被告亚美特艺术雕塑公司支付租金121813.89元，另剩下9000元左右已经以现金方式支付给原告，因此2018年5月31日前的所有租金，我方已在2019年4月前全部支付完毕。《厂房租赁补充协议》签订后的租金支付情况，我方已经支付租金8万元。所欠租金的计算公式，原告与被告亚美特艺术雕塑公司签订的厂房协议中，对2019年4月尚欠的租金进行了确认，即我方仅欠2018年6月至2019年4月的租金，对协议的租金计算方式进行了更改，2018年6月起应当按原合同计算，所以厂房协议确认了我方没有欠缴2018年6月的租金，并修改了协议中关于所欠租金按原合同计算的起点，即如果未按厂房协议支付2018年6月起的租金，自2018年6月起按原合同租金计算我方所欠租金，所以所欠租金的计算方式应当自2018年6月起才按原合同计算租金。四、关于管理费、水电费，原告未提供向有关部门支付费用的依据，因原告并非提供水电和管理的公司，在原告未证明其为我方垫付费用的情况下，要求我方向其支付上述费用没有事实和法律依据。五、关于逾期付款利息，原被告是租赁合同关系，不是借贷关系，合同也没有约定逾期付款利息的违约责任，因此原告要求我方支付利息，没有事实和法律依据。被告亚美特艺术雕塑公司答辩称：一、我方非合同当事人，租赁合同是原告与被告亚美特园林公司签订，涉案土地也不是我方实际使用，所以我方不需要承担租金责任。二、我方是代理被告亚美特园林公司签订涉案协议，依据合同法第四百零二条，该合同应当同时约束原告和被告亚美特园林公司。案涉协议均为租赁合同的补充协议，我方并非案涉合同当事人，也未承诺就租赁合同与被告亚美特园林公司承担连带责任，所以我方仅有身为被告亚美特园林公司代理人的情况下，与原告签订的涉案协议方才有效，有效地成为租赁合同补充协议，进而约束原告与被告亚美特园林公司。原告明确知道两被告的法定代表人均为同一人，也知道我方非租赁合同当事人，所以其应当知道我方是被告亚美特园林公司的代理人。而我方的本意也是代理亚美特园林公司和原告就租赁合同的履行达成补充协议，所以即便我方以自己的名义与原告签订涉案协议，该协议也仅能约束原告与被告亚美特园林公司。其他意见与被告亚美特园林公司的答辩意见一致。经审理查明，2004年12月17日，广州市花卉科技园有限公司与广州市长俊温室设备有限公司签订《广州花卉博览园科技示范区土地有偿使用合同》，约定：广州市长俊温室设备有限公司向广州市花卉科技园有限公司承租广州市荔湾区芳村龙溪大道以南、西南高速公路以西广州花卉博览园科技示范区A32号场地（以下简称“案涉场地”）作花卉种植、销售使用，场地占地面积3.95亩。之后，广州市长俊温室设备有限公司授权其关联公司即原告广州长俊温室工程有限公司将该地块出租给亚美特园林公司，由广州长俊温室工程有限公司履行该地块享有的权利义务等等。2015年2月5日，原告长俊公司（甲方）与被告亚美特园林公司签订《土地有偿使用租赁合同》，约定：甲方同意将案涉场地出租给乙方使用；租赁租期到2019年12月31日，租金从2015年4月1日起该场地租金按每平方15元租赁，第二年起每年则按科技园示范区所规定5%递增，以此类推。乙方须合同签署日起预付二个月租金作为保质金并缴付一个月租金36829.6元，乙方按月交付租金。在租赁期间所产生的电费、管理费等则由乙方按管理处的规定自行缴纳。在有偿使用期限届不续约，乙方在期限内清理并迁出场地7日内甲方将保证金无息退回；等等。合同签订后，长俊公司依约将案涉场地交付给亚美特园林公司用于非农业项目使用。亚美特园林公司向长俊公司支付保质金73659.2元。2017年8月11日，原告长俊公司（甲方）与被告亚美特艺术雕塑公司签订《协议》，约定：甲、乙双方经友好协商约定，就案涉场地签订补充协议如下。1、租金从2017年10月1日起至2019年12月31日期间每月按35000元（不含税，如含税另加10点）收租，租金按月支付。2、乙方在2017年12月30日之前付部分租金,2018年2月2日之前一次性付清2018年2月1日之前的全部租金，2017年10月1日之前租金按照原40604.63元每月支付（不含税，如含税另加10点)，2017年10月1日之后按35000元每月支付（不含税，如含税另加10点）。如乙方未按时交租，则继续履行原甲、乙双方签订的《土地有偿使用租赁合同》来执行。2017年8月29日，海龙街道办事处向两被告的法定代表人吴金茂发出《告知书》，对位于艺林东街亚美特公司的农用地块上经营非农业项目，告知应在2017年9月10日前停止经营非农业项目，恢复农业用地用途等等。2019年4月1日，原告长俊公司与被告亚美特艺术雕塑公司签订《厂房租赁补充协议》，约定：1、欠广州长俊温室工程有限公司房租18年6-12月、19年1-4月合计10个月，每月租金350000元，19年5-12月共计8个月，合计租金100000元，物业管理费、水电费每年10000元计，租赁5年共计50000元，以上金额合计500000元另需扣除2月押金70000元，扣除后不含税金额为430000元整。2、付款方式5月15日之前付130000元，剩余尾数300000元整分三期：6月15、9月15、12月15日等额支付租金100000元整或从6月15日开始至12月15日每月支付42857元整特此协议如有变动一律按合同原租金收取，一切责任由亚美特公司全权负责。3、如厂房拆除，从拆除日起至合同期结束租金按月减除。协议签订后，被告于2019年5月16日、7月4日分别向原告支付租金30000元及50000元。2020年1月15日，原告收回案涉场地。庭审中，经本院释明原告同意假如法院认定合同为无效合同，租金变更为场地使用费。另原告表示：案涉场地交付时盖有简易的温室大棚，被告在租赁案涉场地前在案涉场地旁边租赁，当时租赁时案涉场地地面已经硬化，2015年3月1日交付给被告，出租给被告后，被告用于加工雕塑，石头、木头、钢材、石膏的雕塑都有。被告亚美特园林公司则表示：土地完成了全部硬化，场地盖有钢材建筑，不止是简易大棚，简易大棚无法用于我方雕塑加工使用。确认2015年3月1日交付给被告，场地仅作为放置园林的假山、假石、雕塑物品的仓库使用，不是用于加工。本院认为：本案原告并无对案涉场地的建筑物进行主张，本案并非农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，故本案无需经行政主管部门处理作为立案的前提条件，本案属法院管辖范围。依据广州市花卉科技园有限公司与广州市长俊温室设备有限公司签订《广州花卉博览园科技示范区土地有偿使用合同》约定“案涉场地只能用于花卉种植、销售使用，以及海龙街道办事处向两被告的法定代表人吴金茂发出《告知书》可知，案涉土地为农用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款、第十二条、第四十四条、第六十三条的规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；未经法定程序，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，案涉《土地有偿使用租赁合同》、《协议》、《厂房租赁补充协议》项下的土地为农用地，原告将案涉场地出租给被告作非农业用途，故涉案《土地有偿使用租赁合同》、《协议》、《厂房租赁补充协议》为无效合同。因涉案《土地有偿使用租赁合同》、《协议》、《厂房租赁补充协议》无效，双方根据无效合同取得的财产应当返还给对方，故原告应向被告退还保质金73659.2元，该保质金可在被告拖欠的场地使用费中予以扣减。因案涉《土地有偿使用租赁合同》、《协议》、《厂房租赁补充协议》无效，根据公平合理原则并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付实际占用场地的场地使用费。因《厂房租赁补充协议》已确认被告欠原告2018年6月至2019年12月租金，原告要求被告支付2018年6月前的场地使用费，本院不予支持。对场地使用费的标准可参照《厂房租赁补充协议》约定“如有变动一律按合同原租金收取”，即按《土地有偿使用租赁合同》的租金标准收取（2018年6月至2019年3月，月租42634.87元；2019年4月至2019年12月，月租44766.61元）。被告于2019年5月16日、7月4日向原告支付租金80000元应在上述场地使用费内予以扣减。因《土地有偿使用租赁合同》、《协议》、《厂房租赁补充协议》无效，原告要求被告支付逾期付款利息缺乏依据，本院不予支持。对于被告拖欠的管理费、水电费问题，可参照《厂房租赁补充协议》确认的数额支付，即2015年3月12日至2019年12月31日的管理费、水电费共50000元。对两被告的承责问题。因被告亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司分别为《土地有偿使用租赁合同》、《协议》、《厂房租赁补充协议》的签约主体，上述合同、协议均是对同一标的物的租赁进行约定，在协议中并不能看出亚美特艺术雕塑公司作为亚美特园林公司的代理人签订，亚美特艺术雕塑公司亦实际履行了部分协议约定，因此，应视为亚美特园林公司、亚美特艺术雕塑公司为案涉场地的共同承租人，亚美特艺术雕塑公司应与亚美特园林公司共同向原告承担付款义务。亚美特艺术雕塑公司称其为亚美特园林公司的代理人及不应承责的抗辩理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款、第六十三条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决如下：在本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州亚美特园林绿化有限公司、广东亚美特艺术雕塑集团有限公司向原告广州长俊温室工程有限公司支付从2018年6月至2019年12月止的场地使用费675588.99元（已扣除被告已付的保质金73659.2元、租金80000元）。在本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州亚美特园林绿化有限公司、广东亚美特艺术雕塑集团有限公司向原告广州长俊温室工程有限公司支付从2015年3月12日至2019年12月31日的管理费、水电费共50000元。驳回原告广州长俊温室工程有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7420元，由原告广州长俊温室工程有限公司负担2593元，被告广州亚美特园林绿化有限公司、广东亚美特艺术雕塑集团有限公司负担4827元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年五月十四日书记员  吴 帆姚晓丹