成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民503号 原告：兰宏宾，男，1995年4月8日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：巫绍熙，四川汇韬律师事务所律师。 被告：夏桂容，女，1973年6月12日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：周光发，四川悟道律师事务所律师。 第三人：成都市海泞房地产中介有限公司，住所地：成都市双流区东升街道三强北路二段47号。 法定代表人：刘利军，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谭国聪，公司员工。 原告兰宏宾与被告夏桂容、第三人成都市海泞房地产中介有限公司（以下简称：海泞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰宏宾及委托诉讼代理人巫绍熙、被告夏桂容的委托诉讼代理人周光发、第三人海泞公司的法定代表人刘利军、委托诉讼代理人谭国聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰宏宾向本院提出诉讼请求：1.判令终止、解除兰宏宾、夏桂容、海泞公司三方签订的《房屋买卖合同》；2.夏桂容向兰宏宾支付违约金86800元；3.夏桂容返还兰宏宾购房定金4万元，并自法院立案之日起，以4万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，直至返还完毕之日止；4.夏桂容赔偿兰宏宾已向四川本濠信息咨询有限公司支付的办理购房按揭的服务费3780元；5.夏桂容承担兰宏宾已支付的律师费1万元。事实和理由：2019年8月20日，兰宏宾、夏桂容及海泞公司签订了《房屋买卖合同》,三方约定，夏桂容将位于双流××街道××都大道××南阳锦城锦绣阁3楼2单元1层1号住宅，转让给原告，价金868000元，签约当天，兰宏宾向夏桂容支付定金肆万元，如一方违约，守约方可要求“终止合同，违约方向守约方按总房款的10%支付违约金”。签约后，兰宏宾依约向夏桂容支付购房定金肆万元。经中介方海泞公司安排指示，四川本濠信息咨询有限公司为兰宏宾办理了购房按揭贷款手续，并向兰宏宾收取了办理按揭贷款的服务费3780元。2019年9月2日，兰宏宾在中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市双流支行（以下简称：双流邮政储蓄银行）的购房按揭贷款审批通过。依照《房屋买卖合同》第三条约定“乙方贷款审批通过后15个工作日内，到产权交易中心办理房屋产权过户手续”，双方应当于2019年9月17日前，到产权交易中心办理完毕房屋产权过户手续。因该房于2019年1月9日设立抵押（抵押期间：2019年1月9日-2021年1月10日），夏桂容至今拒绝到产权交易中心办理房屋产权过户手续，导致至今过户不能。因涉案不动产被夏桂容设立抵押，夏桂容失去了对该房屋的处分权，未确保享有对房屋的售房资格，导致不能办理产权过户手续，不能实现合同目的，已违反了合同第12条的约定，构成违约。同时，夏桂容在签订合同前没有告知我方房屋已抵押，签了合同才说房子已被抵押，夏桂容故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况、违背诚实信用原则。根据合同第七条第一款的约定，我方有权解除合同、并要求夏桂容按总房款的10%支付违约金。针对网签合同，我方认为合同不是夏桂容本人签名，不是夏桂容的真实意思表示，网签合同是不成立的，我方实际履行的是三方签订的《房屋买卖合同》。综上，请法院依据《合同法》第九十三条、九十四条、九十七条、一百零七条、一百零八条、一百一十三条、一百一十四条、一百一十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、二十六条，支持我方诉求，以维护我方合法权益。 被告夏桂容辩称：1.不同意终止房屋买卖合同，造成房屋买卖合同没有履行是因为抵押权人意外被捕，待到案子宣判后合同可以继续履行。2.在买房签合同时，我方和中介均告知过兰宏宾房屋设立过抵押，兰宏宾是知晓有抵押，当时三方商定好解除抵押就过户，不存在兰宏宾所说的我方无处分权以及提供虚假情况、违背诚实信用原则的事实。3.我方没有违约，不应当承担违约金。违约金86800元过高，如要承担违约责任，请求法院调整减少。4.我方没有违约，不应当承担按揭贷款服务费。是兰宏宾自己去银行申请贷款，没必要请贷款服务公司，按揭贷款的服务费是额外费用。5.合同中并未约定律师费由我方承担，不应当由我方承担。6.根据网签合同第6条约定，双方已于2019年10月19日解除合同。由于兰宏宾未按约定时间支付尾款，有违约行为，不同意退定金。7.我方履行的是网签的《成都存量房买卖经纪服务合同》，网签合同签订时间在后，是对《房屋买卖合同》的变更，应以《成都存量房买卖经纪服务合同》为准。 第三人海泞公司述称，1.兰宏宾银行贷款审批通过后，我公司人员约他们双方进行产权过户时，当时夏桂容有推脱，我公司的人员还到仁寿去找过人。2.我公司告知过兰宏宾房子被抵押。在看房前确实没有说房子有，房东也未告知，但在签合同之前，我公司人员拿房东的身份证、房产证在网上查询是否有抵押，确实有抵押，也打印了房产信息，也给兰宏宾看过，给他说过有抵押，兰宏宾也接受，后面才签的合同。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 案涉房屋位于成都市双流区，登记所有权人为夏桂容，取得产权时间为2019年1月8日，不动产权证书号：川（2019）双流区不动产权第0000614号。2019年1月9日，夏桂容在双流区国土资源局不动产登记中心办理了案涉房屋的抵押登记手续，登记抵押权人为李光伟，债务人为夏桂容，抵押面积88.99平方米，被担保债权数额74万元，债务履行期限为2019年1月9日至2021年1月10日。 2019年8月份，兰宏宾通过二手房网站了解到案涉房屋出售信息，遂电话联系海泞公司人员看房，了解房屋情况后，通过海泞公司人员联系夏桂容签订合同。签订合同之前，海泞公司人员在网上查询了案涉房屋的房产信息，并将房产信息打印件给兰宏宾看。2019年8月20日，夏桂容（卖方，甲方）、兰宏宾（买方，乙方）、海泞公司（居间服务方，丙方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同主要内容：甲方将坐落于东升街道广都大道355号“南阳锦城.锦绣阁”3栋2单元1层1号住宅，以868000元出售给乙方，房屋面积88.99平方米；签订合同当天支付定金4万元；过户递件成功当日乙方支付购房款208000元；剩余购房款620000元，由乙方贷款银行支付到甲方收款账号；在甲方还清并注销银行贷款，且乙方贷款审批通过后15个工作日内，到产权交易中心办理房屋产权过户手续；甲乙分别向丙方支付居间服务费8000元、10000元；过户当天交房；甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列方式追究违约责任：终止合同，违约方向守约方按总房款的10%支付违约金；甲乙双方自行确保有购房和售房资格，双方自愿委托丙方办理房管局过户网签合同等等。合同签订当日，兰宏宾向夏桂容转账支付了定金4万元，夏桂容出具了收条。 2019年8月23日，海泞公司工作人员准备为买卖双方办理网签合同，在房管局查询打印了案涉房屋的《房屋信息查询记录》，据该记录显示，案涉房屋在2019年1月9日已作了抵押登记，抵押权人为案外人李光伟，目前抵押登记处于有效状态。同日，夏桂容（甲方，卖方）、兰宏宾（乙方，买方）、海泞公司（丙方，经纪机构）就交易案涉房屋，签订了一份成存房买（经）第20190056802号《成都市存量房买卖经纪服务合同》（由海泞公司人员从房管局官方网站制作、下载、打印），合同主要内容有：交易房屋的基本概况；房屋现状中，房屋抵押状况为：“已经设定抵押”，并详细记载了房屋的抵押登记信息，注明：“如该房屋已设定抵押，须注销抵押权后，买卖双方当事人才能网签存量房买卖合同、申请办理房屋所有权转移登记……”;房屋成交价890000元；甲方应交付定金4万元；甲方需贷款支付尾款的双方约定将自有资金208000元存入成都市存量房交易资金监管部门授权的农业银行监管账户，其余尾款620000元由甲方通过购房贷款支付；甲乙双方约定于2019年10月19日前申请办理房屋转让交易手续，逾期未办申请办理房屋转让交易手续或甲乙双方终止房屋转让交易的，则甲、乙、丙三方约定本合同自动解除。该合同中，三方对购房定金、购房尾款的支付时间、交房时间及交房手续、过户手续及费用的承担、佣金金额及支付方式、违约责任等均未约定。双方在庭审中均认可实际履行的房屋成交价为868000元。双方还口头约定夏桂容尽快办理解除房屋抵押登记手续。 2019年8月23日，兰宏宾向双流邮政储蓄银行申请个人二手房住房贷款62万元。2019年9月2日，双流邮政储蓄银行审批通过了兰宏宾的个人二手房贷款申请，并向兰宏宾发了短信通知。兰宏宾收到银行贷款通过的短信后，即告知了海泞公司的经办人员，海泞公司经办人员随后与夏桂容和兰宏宾联系，约时间办理产权过户，后夏桂容多次推脱未去办理过户手续，经海泞公司人员追问，夏桂容才告知案涉房屋的抵押登记尚未注销。2019年10月19日三方约定的办理房屋转让交易手续期限届满后，夏桂容一直未注销房屋抵押登记手续，案涉房屋至今无法办理产权过户，双方遂产生纠纷。 2019年11月20日，兰宏宾因与夏桂容、海泞公司房屋买卖合同纠纷一案，与四川汇韬律师事务所签订了《委托代理合同》，委托该事务所律师担任代理人，并向该律师事务所支付了律师代理服务费10000元。 上述事实，有以下经质证的证据证实：1.《房屋买卖合同》；2.案涉房屋的《不动产权证》，2019年8月23日《房屋信息查询记录》，2019年11月22日《房屋信息查询记录》；3.收条，中国农业银行银行卡交易明细清单，转账记录手机图片，支付宝业务凭证；4.双流邮政储蓄银行发送短信通知的手机图片、出具的《证明》；5.委托代理合同，律师代理服务费发票。6.海泞公司提交的网上打印的成存房买（经）第20190056802号《成都市存量房买卖经纪服务合同》（无签名、盖章）；7.本院依职权向双流邮政储蓄银行调取证据：兰宏宾申请贷款时向银行提交的有三方当事人签名及盖章的成存房买（经）第20190056802号《成都市存量房买卖经纪服务合同》；8.当事人陈述等等。上述证据，具有真实性、合法性、关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。 本院认为，三方当事人对合同签订、履行的基本事实无争议，对三方当事人无争议的事实，本院予以确认。 本案当事人对合同效力、合同解除、违约事实以及民事责任的承担等存在争议，本院根据审理查明事实、当事人提交的有效证据，对本案争议焦点及各项诉讼请求评判如下： 一、合同的效力及两份合同的关系。 本案中，三方当事人就房屋买卖交易事项先后签订了《房屋买卖合同》、《成都存量房买卖经纪服务合同》两份房屋买卖合同，上述两份合同均是三方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，均属有效合同。 本院认为，两份合同均是双方实际履行的房屋买卖合同，签订时间在后的《成都存量房买卖经纪服务合同》，是对《房屋买卖合同》约定的买卖双方权利义务的补充和完善，仅有部分合同内容进行了变更。经审查，三方于2019年8月20日签订《房屋买卖合同》后，买卖双方已实际履行此合同，兰宏宾已按合同约定向夏桂容支付了购房定金4万元。2019年8月23日三方签订的《成都存量房买卖经纪服务合同》中对房屋的抵押状态、合同自动解除的条件进行了补充约定，对三方办理过户手续的期限进行了变更（由银行贷款审批通过后十五个工作日内变更为2019年10月19日前），上述两份合同对各方当事人均有法律约束力。本案中，应以《房屋买卖合同》约定内容、《成都存量房买卖经纪服务合同》补充增加以及变更的约定内容来确定买卖双方的合同权利、义务。另外，《成都存量房买卖经纪服务合同》中房屋成交价金额虽然有变更（由868000元变更为890000元），但三方均认可执行的房屋成交价为868000元，此变更后的房屋成交价并非买卖双方真实意思表示，无法律约束力。 兰宏宾主张《成都存量房买卖经纪服务合同》不是夏桂容本人签名，不是夏桂容的真实意思表示，该合同不成立。经调查，夏桂容的委托诉讼代理人明确表示合同中夏桂容的签名为本人所签，即使不是夏桂容本人所签，夏桂容也追认、认可该签名合法有效。本院认为，兰宏宾并无证据证明上述合同中夏桂容的签名不是本人所签，也无证据证明夏桂容不认可上述合同中的签名效力，兰宏宾的上述诉讼主张，缺乏事实依据，不予支持。 夏桂容辩称履行的是《成都存量房买卖经纪服务合同》，且此合同签订时间在后，是对原合同的变更，应以《成都存量房买卖经纪服务合同》为准，与查明事实部分不符。根据审理查明事实，夏桂容在签订《房屋买卖合同》后，已按合同约定收取了兰宏宾支付的购房定金4万元，实际履行了该份合同；《成都存量房买卖经纪服务合同》签订后，对《房屋买卖合同》没有约定的房屋抵押状态、合同自动解除的条件进行了补充约定，对三方办理过户手续的期限进行了变更（由银行贷款审批通过后十五个工作日内变更为2019年10月19日前），虽然合同其它内容包括违约责任等均未填写，但并不能简单认定《成都存量房买卖经纪服务合同》是对原《房屋买卖合同》的全部变更，取消了对原合同约定的违约责任等权利义务的约定。本院认为，认定合同是否全部变更，不能仅凭合同签订时间的先后，就简单认定签订在后的合同是对原合同的全部变更，还需要根据合同目的、合同内容，结合合同履行情况等因素进行分析判断。从合同内容及履行情况来看，《房屋买卖合同》中，双方对房屋买卖交易的主要权利、义务已进行了较完整的约定，当事人已部分履行合同。《成都存量房买卖经纪服务合同》的签订时间虽然在后，但该合同仅约定了房屋买卖的成交价款、房屋基本状况、部分购房尾款的支付方式，仅对原合同申请办理过户手续的时间进行了变更，对房屋买卖交易的其它主要内容如定金、购房尾款的支付时间、交房时间及交房手续、过户手续及费用的承担、违约责任等，甚至经纪服务合同的主要内容佣金金额及支付方式等均未约定，该合同并不具备独立履行的条件，如认定这份合同签订后完全取代了前一份《房屋买卖合同》，前一份合同作废，则买卖双方的主要权利义务将无法确定，合同履行将存在严重障碍，双方的合同权益将无法得到保障。从保障和促进交易的合同目的来看，买卖双方也不会签订一份权利义务不明确、交易内容严重缺失的新合同来替换原有的交易内容完整且正在履行的合同。综上所述，夏桂容认为《房屋买卖合同》已被《成都存量房买卖经纪服务合同》所全部变更，夏桂容履行的是《成都存量房买卖经纪服务合同》，应以《成都存量房买卖经纪服务合同》为准的抗辩意见，与客观事实不符，也不是买卖双方的真实意思表示。 二、合同的解除。 根据三方当事人在《成都存量房买卖经纪服务合同》中的约定：“甲乙双方约定于2019年10月19日前申请办理转让交易手续，逾期未申请办理房屋转让交易手续或甲乙双方终止房屋转让交易的，则三方约定本合同自动解除”，三方当事人签订的涉案房屋二手房交易的两份房屋买卖合同（即《房屋买卖合同》及《成都市存量房买卖经纪服务合同》）已实际于2019年10月19日自动解除，无需法院判决解除。 三、买卖双方是否有违约行为及违约责任的承担。 合同履行中，由于夏桂容未在约定过户期限内（即2019年10月19日前）解除案涉房屋的抵押登记，导致案涉房屋因存在权利瑕疵不符合办理产权转让登记手续的条件，客观上不能办理产权过户手续，导致二手房交易的合同目的不能实现，构成根本性违约。根据《房屋买卖合同》的约定：“甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列方式追究违约责任：终止合同，违约方向守约方按总房款的10%支付违约金”，夏桂容应向兰宏宾支付违约金。 关于违约金的数额。兰宏宾主张按合同约定的总房款的10%计算为86800元，夏桂容抗辩违约金过高，请求法院调减。根据审理查明事实，兰宏宾因夏桂容的违约行为所造成的直接经济损失，除了定金利息损失之外，并无其它经济损失，兰宏宾主张的违约金数额明显过分高于其实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案违约金应适当减少。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金具有补偿和惩罚的双重性质，根据“补偿为主，惩罚为辅”的原则，本案违约金数额的认定应以兰宏宾实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，兰宏宾因维权产生的律师费用，兰宏宾未主张双倍返还定金等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案违约金数额酌定为40000元。 夏桂容辩称兰宏宾未按合同约定支付购房尾款，有违约行为。经审查，根据《房屋买卖合同》的约定：“签定合同当天支付定金4万元；在过户递件成功当日乙方支付购房款208000元；剩余购房款620000元，由乙方贷款银行支付到甲方收款账号”，目前案涉房屋的产权过户递件尚未办理，购房款208000元尚未达到合同约定的支付条件，双方也未约定银行贷款支付购房款620000元的时间及期限，兰宏宾目前尚未支付剩余购房款828000元，并未违反双方约定，不属于违约行为。 四、合同解除的法律后果。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，故对兰宏宾要求夏桂容退还已交定金40000元的诉讼请求，本院予以支持。 兰宏宾主张的定金利息损失，因本院在酌定违约金数额时，已考虑了兰宏宾所交定金的利息损失因素，故定金利息损失不应另行重复计算。 五、兰宏宾要求夏桂容支付银行贷款服务费3780元及律师费10000元的诉讼请求。经审查，双方未约定过上述费用应由夏桂容承担，兰宏宾也未举证证明上述费用是夏桂容的违约行为必然产生的经济损失，故上述诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，予以驳回。 综上所述，对兰宏宾主张的由夏桂容返还定金40000元、支付违约金40000元的诉讼请求，本院予以支持。对兰宏宾的其它诉讼请求，因证据不足，依法予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告兰宏宾与被告夏桂容、第三人成都市海泞房地产中介有限公司签订的《房屋买卖合同》及《成都市存量房买卖经纪服务合同》已于2019年10月19日自动解除。 二、被告夏桂容在判决生效后十日内退还原告兰宏宾定金40000元。 三、被告夏桂容在判决生效后十日内向原告兰宏宾支付违约金40000元。 四、驳回原告兰宏宾的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1556元，由被告夏桂容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年五月八日 法官助理  万 敏 书 记 员  蒋绯菲