湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初3336号原告（反诉被告）：武汉能昶物业发展有限公司，住武汉市汉阳区鹦鹉大道197号综合楼1幢1层3室。法定代表人：李丽娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡家浩，湖北泓峰律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：魏守波，北京盈科（武汉）律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：李红霞，女，1977年9月16日出生，汉族，武汉市汉阳区御龙足浴店经营者，住武汉市硚口区。被告（反诉原告）：武汉市汉阳区御龙足浴店，住武汉市汉阳区鹦鹉大道197号鹦鹉美食风情镇6号楼。经营者：李红霞，系该足浴店总经理。委托诉讼代理人：刘军，男，1979年5月8日出生，汉族，住武汉市江岸区。系该足浴店行政管理人员，特别授权代理。原告（反诉被告）武汉能昶物业发展有限公司（以下简称能昶物业公司）与被告（反诉原告）李红霞、武汉市汉阳区御龙足浴店（以下简称“御龙足浴店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，于同年6月19日公开开庭审理后转为普通程序审理，于同年10月28日由审判员崔玉华担任审判长与人民陪审员张建芬、熊艳组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武汉能昶物业发展有限公司的委托诉讼代理人胡家浩、魏守波、被告（反诉原告）李红霞、御龙足浴店的经营者李红霞及御龙足浴店的委托诉讼代理人刘军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）武汉能昶物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付租金人民币909,324.4元（2018年1月至2019年4月）；2、判令被告从欠租时起至实际给付时止，按欠租金额的每日千分之一为标准向原告支付违约金，暂计算至2019年5月3日止为人民币248,035.18元（分别以人民币9,324.4元从2017年11月起、以18万元分别从2018年2月4日起、5月4日起、8月4日起、11月4日起、2019年2月4日起，暂计算至2019年5月3日止，按合同约定的每日千分之一计算违约金）；3、判令被告支付拖欠的水电卫生等费用人民币41,880.34元（2019年1月至4月）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告于2016年5月获得武汉市汉阳区鹦鹉大道197号鹦鹉风情镇美食一条街的商户招商、场地招租以及市场、环境、治安、物业等商务活动的经营管理、对外发包的经营权。同年5月1日，原告与被告李红霞签订《租赁合同》，约定原告将鹦鹉大道197号6栋上下二层建筑面积约1,200平方米的房屋租赁给其做休闲足浴使用，租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日。合同约定租金每月为人民币60,000元，租金按季支付，合同中还对合同解除及违约责任进行了约定，被告李红霞在此经营武汉市汉阳区御龙足浴店。合同签订后，起初被告尚能依约支付租金，然而从2018年1月开始，被告就拖欠原告租金及相关费用，经原告催收，被告仍未支付。鉴于上述情况，原告为维护自身合法权益，现向法院起诉，请求依法判如所请。被告（反诉原告）李红霞、御龙足浴店答辩并反诉称：能昶物业公司的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院驳回能昶物业公司的全部诉讼请求。李红霞、御龙足浴店提起反诉，反诉请求：1、请求依法判令被反诉人与反诉人签订《租赁合同》无效；2、请求依法判令被反诉人赔偿反诉人维修损失人民币347,656.5元、经营损失人民币805,340元；3、请求依法判令被反诉人超收水电、卫生等费用人民币158,432元予以退还；4、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人系经营足浴个体企业，需要租赁使用位于武汉市汉阳区鹦鹉大道197号房屋，被反诉人自称承建该房屋，且有对外发包管理权，并与反诉人李红霞签订《租赁合同》约定反诉人房屋上下两层建筑面积约1,200平方米的房屋租赁给其做休闲足浴店使用，租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日。每月租金为人民币60,000元，租金按季度支付，反诉人将房屋租金交纳至2018年6月1日。在反诉人经营过程中，因房屋漏水，导致反诉人经营场所全部损毁，出现大部分房间不能使用，产生经营损失人民币805,340元和装修损失人民币347,656.5元。在反诉人万般无奈的情况下，于2017年6月6日向被反诉人作出《报告》与被反诉人协商解决房屋漏水问题，减少反诉人的投资损失和经营损失，经被反诉人于2017年6月7日作出回复：同意由反诉人出资在楼顶搭盖雨棚。后期被反诉人没有兑现承诺，反诉人也查明该租赁房屋，被反诉人根本没有任何管理权和对外发包权，该房屋产权即所有权也不系被反诉人所有，也没有办理产权证。因此反诉人认为房屋产权不清晰，停止交纳房屋租金。为了维护反诉人的合法权益，根据相关法律规定提起反诉。原告（反诉被告）武汉能昶物业发展有限公司针对被告（反诉原告）李红霞、御龙足浴店的反诉辩称：双方签订的租赁合同是合法有效的，是双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同也是汉阳法院认定的同类案件中有效的。被告（反诉原告）主张的维修及经营损失是不成立的，双方也已经按照租赁合同履行，租赁合同已经届满。被告（反诉原告）要求赔偿其维修及经营损失无事实依据及法律依据。被告（反诉原告）诉求3，原告（反诉被告）诉求3也提出了要求被告（反诉原告）支付拖欠水电及卫生费用。原告（反诉被告）对于从2018年9月起多收的电费据实予以退还，从被告（反诉原告）欠付的水电卫生费中予以扣减。综上，被告（反诉原告）提出的反诉请求无事实及法律依据，请求全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院在卷佐证。经庭审质证、认证及双方当事人陈述，查明以下事实：位于武汉市汉阳区鹦鹉大道197号10栋至20栋、30栋至34栋房屋登记所有权人系武汉市汉阳区市政建设工程总公司（后更名为武汉市汉阳市政建设集团公司后又更名为武汉市汉阳市政建设集团有限公司），房屋设计用途工、交、仓，其中13栋、32栋、34栋系两层、其余楼栋均为一层，证载总建筑面积为3,121.99平方米。2005年7月6日，武汉市汉阳区市政建设工程总公司就鹦鹉大道197号土地办理了《建设用地规划许可证（编号：武规阳地字（2005）029）》，有效期一年，项目名称新建临时美食市场用地性质市场用地（临时）。2008年武汉市汉阳区鹦鹉大道197号土地登记土地使用者为武汉市汉阳市政建设集团公司，土地用途机关团体用地、使用权类型划拨。后上述武汉市汉阳区鹦鹉大道197号房屋经改扩建成鹦鹉风情镇美食一条街，改扩建后的楼栋编号与2004年房屋所有权证证载编号不一致。本院在武汉市国土资源和规划局汉阳分局未能查到鹦鹉风情镇改扩建房屋的建设工程规划许可证。武汉市君悦达酒店管理有限公司系武汉市汉阳市政建设集团有限公司全资子公司，2016年4月26日成立。2016年4月29日，武汉市汉阳市政建设集团公司授权委托武汉市君悦达酒店管理有限公司全权处理鹦鹉风情镇美食一条街物业的经营管理等相关事宜，委托期限三年，自2016年5月1日至2019年4月30日止。同年5月31日，武汉市君悦达酒店管理有限公司与武汉能昶物业发展有限公司签订承包经营合同，约定由武汉能昶物业发展有限公司承包武汉市君悦达酒店管理有限公司开发的“鹦鹉风情镇美食一条街”的承包经营管理权对外进行招商、场地招租以及市场、环境、治安、物业等商务活动的经营管理，对外进行发包。该场所占地面积约为12,925.74平方米，可使用房屋面积为16,913.03平方米。承包期为三年，自2016年5月1日至2019年4月30日止。李红霞于2011年自他人手中转租武汉市汉阳区鹦鹉大道197号鹦鹉美食风情镇6号楼经营武汉市汉阳区御龙足浴店并于2012年11月16日办理了个体工商营业执照。后李红霞持续经营至2016年5月后于同年5月1日，作为承租方（乙方）与出租方武汉能昶物业发展有限公司（甲方）签订租赁合同一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落武汉市汉阳区鹦鹉风情镇197号六栋，上下共二层。该房屋建筑面积约1,200平方米。乙方租赁该房屋作为休闲浴足使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。房屋租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日。甲方于2016年5月1日前向乙方交付该房屋（起租日）。租赁期满，乙方如期腾退，返还甲方房屋。该房屋租金为每月60,000元。租金按季支付。合同签订之日起3日内，乙方支付甲方首期租金180,000元。每期租金届满后3日内，支付下期租金。乙方未如期缴纳房屋租金及费用，每逾期一日，按合同金额的千分之一承担违约金。给甲方造成损失的，承担赔偿责任。武汉能昶物业发展有限公司、李红霞在该合同上签字捺印。合同履行过程中，2017年6月6日，御龙足浴店向能昶物业公司打报告一份，表示诉争商铺二楼平顶漏水，多次修理无效，所以准备搭盖一个雨棚解决漏水问题。能昶物业公司批复同意搭盖，手续及费用自理。李红霞、御龙足浴店在使用诉争商铺期间于2016年、2017年对诉争商铺进行过装修和维修及防水处理。关于租赁期间的租金及水电费用，李红霞在租赁期内（2016年5月1日至2019年4月30日）共计支付租金人民币1,230,675.6元，剩余租金未支付。2018年9月17日，能昶物业公司在诉争租赁房屋张贴催收租金通知，载明截止2018年9月30日，李红霞共计欠付租金人民币489,325元，要求李红霞支付，后李红霞未支付。2018年10月1日至2019年4月30日期间的租金合计人民币420,000元李红霞亦未支付，合计欠付租金人民币909,324.4元。关于水电费、卫生费，李红霞依约支付至2018年12月底。2019年1月至4月18日抄表期间的水电、卫生费未支付。2019年4月30日后，能昶物业公司因承包经营合同期满，退出鹦鹉风情镇美食一条街的经营管理。现双方因为2019年4月30日前李红霞欠付租金、水电、卫生费产生纠纷，能昶物业公司诉至本院请求判如所请，李红霞、御龙足浴店依法提起反诉。另查明，能昶物业公司、李红霞在履行合同过程中，因御龙足浴店系特种行业，水费一直按每吨10元计算，卫生费按照每月1,300元计算。2019年3月之前电价按每度1.4元计算。2019年3月之后电费按照每度0.783元计算。因为2018年8月，国家发改委发布关于降低一般工商业目录电价的有关事项的通知，明确自2018年9月1日起执行新的目录电价。能昶物业公司主张自2018年9月起即按照2019年3月新的电费计算，退还2018年9月至2018年底抄表单中多收取的李红霞的电费。能昶物业公司、李红霞确认2018年9月至12月，李红霞使用电量为16,320度。结合能昶物业公司实际收取的每度1.4元与新的电价每度0.783元计算，能昶物业公司自2018年9月起至12月多收的电费为人民币10,069.44元。2019年1至4月18日能昶物业公司送达李红霞的水电物业费收费通知单（包括御龙足浴和御龙宿舍）显示，李红霞使用电量20,518度，按照每度0.783元计算，电费为人民币16,065.59元。2019年1至4月18日抄表李红霞使用水量为941吨，水费按每吨10元计算为人民币9,410元。2019年1至4月的卫生费为5,200元。综上李红霞欠付2019年1月至4月水电、卫生费为人民币30,675.59元，扣除能昶物业公司应返还给李红霞多收的电费人民币10,069.44元后，李红霞仍应支付能昶物业公司欠付的水电、卫生费为人民币20,606.15元。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为，位于武汉市汉阳区鹦鹉大道197号土地使用权人及该土地上的10栋至20栋、30栋至34栋房屋登记房屋所有权人系武汉市汉阳市政建设集团有限公司，该公司将上述房屋改扩建建成鹦鹉风情镇美食一条街，后授权委托武汉市君悦达酒店管理有限公司进行处理，武汉能昶物业发展有限公司通过与武汉市君悦达酒店管理有限公司签订承包经营合同获得“鹦鹉风情镇美食一条街”的承包经营管理权，武汉能昶物业发展有限公司有权对外招租并收取费用。但原鹦鹉大道197号房屋多系一层结构，设计用途为工、交、仓，武汉市汉阳市政建设集团有限公司在对该房屋改扩建过程中并未办理建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，本案诉争房屋在改扩建过程中并未办理建设工程规划许可证，亦不符合原老房屋的设计用途，能昶物业公司与李红霞之间就诉争房屋签订的《租赁合同》无效。但能昶物业公司将诉争房屋交付李红霞，李红霞使用该房屋办理了营业执照并经营御龙足浴店至租赁期满。李红霞应支付其使用期间的房屋占有使用费及其使用期间产生的水电、卫生费，以双方约定的租金标准计算占有使用费。现被告李红霞、御龙足浴店欠付2018年1月至2019年4月30日期间的租金为人民币909,324.4元，扣除能昶物业公司应返还的电费后仍欠付水电、卫生费人民币20,606.15元，应向能昶物业公司交纳。因为诉争租赁房屋在租赁期间存在漏水情况，但双方并未就漏水原因进行明确，本院酌定对于李红霞欠付的租金人民币909,324.4元按照80%计算，由李红霞支付能昶物业公司人民币727,459.52元。对于李红霞、御龙足浴店反诉请求能昶物业公司赔偿反诉人维修损失人民币347,656.5元、经营损失人民币805,340元的反诉请求，双方在履行合同过程中并未就诉争房屋漏水原因进行鉴定，漏水系因出租人提供的房屋质量问题还是承租人装修导致原因不明，对于经营损失李红霞、御龙足浴店未提供充分证据证明系漏水导致其无法经营，亦未提交证据证明损失的金额，且本院已酌定对于占有使用费予以减免，故本院对反诉人主张的维修损失人民币347,656.5元、经营损失人民币805,340元的反诉请求不予支持。对于李红霞、御龙足浴店反诉请求能昶物业公司退还租赁期内超收的水电、卫生费等费用人民币158,432元的反诉请求，水费、卫生费的标准在租赁期间并未产生变化，应系双方明确协商一致的标准，李红霞、御龙足浴店在2019年之前一直按此标准缴纳，李红霞、御龙足浴店要求返还无事实依据。关于电费，能昶物业公司主张依据国家发改委的相关文件自2018年9月执行新的电价，对于多收的部分予以返还，李红霞、御龙足浴店未能提供充分的证据证明应予2016年5月起即应执行新的电价，故电费应自2018年9月起对于多收的部分予以返还，已在上述李红霞、御龙足浴店应缴纳的欠付的水电卫生费中已予以扣除。对于原告主张的被告逾期支付租金的违约金的诉讼请求，因诉争租赁合同无效，对能昶物业公司主张按照合同约定的日千分之一计算违约金的请求本院不予支持，但李红霞、御龙足浴店有按时缴纳占有使用费的义务，其未按时支付应承担逾期支付责任，本院酌定李红霞、御龙足浴店以应付的占有使用费人民币727,459.52元为基数，自2019年5月1日起按年利率6%的标准计算利息至实际付清之日止。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉能昶物业发展有限公司与被告（反诉原告）李红霞于2016年5月1日签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）李红霞、武汉市汉阳区御龙足浴店于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉能昶物业发展有限公司支付截止2019年4月30日的房屋占有使用费、水电费、卫生费合计人民币748,065.67元；三、被告（反诉原告）李红霞、武汉市汉阳区御龙足浴店于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉能昶物业发展有限公司支付利息（以人民币727,459.52元为本金，按年利率6%的标准，自2019年5月1日起计算至实际付清之日止）；四、驳回原告（反诉被告）武汉能昶物业发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李红霞、武汉市汉阳区御龙足浴店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币15,593元（此款原告（反诉被告）武汉能昶物业发展有限公司已交纳），由原告（反诉被告）武汉能昶物业发展有限公司负担人民币5,925元、被告（反诉原告）李红霞、武汉市汉阳区御龙足浴店负担人民币9,668元，本案反诉费用人民币8,301元（此款被告（反诉原告）李红霞、武汉市汉阳区御龙足浴店已缴纳）由被告（反诉原告）李红霞、武汉市汉阳区御龙足浴店负担。被告（反诉原告）李红霞、武汉市汉阳区御龙足浴店于本判决生效之日起十日内将应负担的款项人民币9,668元直接支付给原告（反诉被告）武汉能昶物业发展有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  崔玉华人民陪审员  张建芬人民陪审员  熊 艳二〇二〇年五月九日法官助理凃晓剑书记员李玥