广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初728号原告：林伟东，男，1965年9月17日出生，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码：440************634。委托诉讼代理人：梁顺，广东民道律师事务所律师。被告：茂名市茂港东海房地产开发有限公司，地址：茂名市电白区***********。统一社会信用代码：914***********260D。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：谢绍栋，广东承匡律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢志雄，广东承匡律师事务所律师。原告林伟东与被告茂名市茂港东海房地产开发有限公司（以下简称茂港东海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林伟东的委托诉讼代理人梁顺、被告茂港东海公司的委托诉讼代理人谢绍栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林伟东向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告双方于2016年4月5日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金暂计387301.37元（以支付的房价款630784元为基数，自2016年8月1日起按照每日万分之五计至被告实际交付房屋之日止，暂计至2019年12月12日为387301.37元）；3.判令被告向原告支付逾期办理房屋登记的违约金暂计32106.9元（以支付的房价款630784元为基数，自2018年7月21日起按照每日万分之一计至原告实际取得商品房所有权证书之日止，暂计至2019年12月12日为32106.9元）；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2016年4月5日与被告签署了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的广东省茂名市电白区*******电白和福苑商住小区2梯06单元7层706房商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2016年4月5日将商品房全部价款630784元付于被告指定账户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第十一条约定，该商品房应于2016年7月31日前验收合格并交付使用。但由于被告原因导致原告至今不能合法入住。按照合同第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1)和（2)不作累加）。（1)逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率）。（2)逾期超过180日（该期限应当与本条第(1)项中的期限相同）后，买受人有权解除。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金”。目前，被告未交付房屋，原告主张继续履行合同，依照第十二条第1种处理方式，被告应向原告支付逾期交房的违约金。此外，被告至今未办理该商品房的房屋所有权转移登记，依照合同第二十条第（二）项约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第2种方式处理：自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一”。被告未办理该商品房的房屋所有权转移登记，被告应向原告支付逾期办理权属证的违约金。目前，原告多次要求被告履行合同，均未果。原告认为，合同签订后原被告双方应充分履行合同义务，被告未交付房屋及办理房屋所有权转移登记的行为已经严重违约。故此，按有关规定特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。原告在庭审中明确其诉讼请求逾期交房违约金的时间从2016年8月1日至被告实际合法交付之日止，按原告的解释即是计至被告取得备案证明文件、符合合同约定的交付条件之日。被告茂港东海公司辩称：一、被告在2017年6月5日将涉案房屋交付原告使用，原告确认在2017年6月5日取得房屋的使用权，并且已经装修入住。被告方提供的住宅交付验收表里面的房屋验收意见中是空白的，最后落款有业主林伟东的签名。被告方是具有房地产开发和销售的相应资质的，根据双方所签订的房屋买卖合同，在交付时出卖方如果不出示或者出示证明的文件不齐全，不能满足合同第九条约定条件的，买受人是有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任才由被告承担，显然原告并未就房屋的相应证明文件及房屋质量提出任何的异议。原告在已经实际使用房屋之后，再继续计算相应的违约金是没有任何的事实依据及法律依据的。二、2017年6月5日后，原告方已经合法使用房屋，已经没有任何的实际损失，因此原告所请求的违约金应当计算至2017年6月4日，且该违约金约定过高，从合同签订时间来看是2016年4月5日，交付时间是2016年7月31日，这个时间是非常短暂的，且原告方的实际损失也不明确，所以请求法院降低违约金标准，降低标准可以参见逾期办证违约金按照日万分之一计算。三、关于逾期办理房屋登记，是因为2016年我国实行了不动产登记政策，因为政府颁布了相应的政策导致办理房屋登记手续在客观上无法实现，属于不可抗力，不应归责与被告方的违约。经审理查明：2016年4月5日，原告林伟东与被告茂港东海公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于广东省茂名市电白区*********电白和福苑商住小区2梯06单元7层706号商品房一套，价款为630784元。该合同第七条约定：“(二)买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人应当在2016年4月5日前支付该商品房全部价款”，第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；第十一条约定：“(一)出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日(不少于10日)将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]……(2)逾期超过180日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5．00[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。”第二十条约定：“(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。合同签订后，原告林伟东于2016年4月5日向被告茂港东海公司一次性支付了房屋总价款630784元。2016年6月12日，茂名市电白区人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起在茂名市电白区实施不动产统一登记，茂名市电白区国土资源局为茂名市电白区不动产登记机构。2017年6月5日，原告林伟东与和福苑物业公司茂名市东泽物业管理有限公司（以下简称东泽物业公司）签订了《住宅交付验收表》，林伟东在业主签名确认处签字，同日向东泽物业公司提交《住宅装修申请表》申请对所购商品房进行装修，又于同日与东泽物业公司签订了《住宅室内（和福苑）装饰装修管理服务协议》、《消防安全责任书》、《装修承诺书》、《前期物业管理服务协议》。2017年10月装修完成后，原告林伟东入住该商品房。2020年3月5日原告以被告茂港东海公司逾期交房、逾期办证为由于诉至本院，要求办理。另查明，被告茂港东海公司已于2018年7月4日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,但是涉案商品房至今未办理不动产权证。以上事实有当事人提供的身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》、营业执照、住宅交付验收表、登记表、住宅装修申请表、装修承诺书、消防安全责任书、前期服务协议等证据及庭审笔录在案证实。本院认为：原告林伟东与被告茂港东海公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：1、被告应否支付逾期交房违约金及违约金数额如何计算？2、被告应否支付逾期办证违约金及违约金数额如何计算。一、关于被告应否支付逾期交房违约金及违约金数额如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，涉案合同明确约定，出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付涉案商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”的证明文件。从该约定来看，被告交付的涉案商品房应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。但2017年6月5日，原告明知涉案商品房未达到约定的交付条件，仍出具《住宅交付验收表》及提交《住宅装修申请表》申请对所购商品房进行装修，并签订了《住宅室内（和福苑）装饰装修管理服务协议》，同意收房进行装修。现原告于2017年6月5日接收房屋后，又以合同约定的交房时间为2016年7月31日、涉案房屋不具备交付条件为由，主张被告承担逾期交房违约责任，根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房的交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”的规定，原告主张被告支付逾期交房违约金以房价款630784元为基数，按日万分之五从2016年8月1日起计至被告实际合法交付房屋之日止（按原告的解释，即是计至被告取得备案证明文件，符合合同约定的交付条件之日，被告取得备案证明文件的时间为2018年7月4日）的请求，本院不予支持，本案被告逾期交房违约金应从2016年8月1日起计至2017年6月4日止。被告于2017年6月5日将涉案商品房交付原告使用，按合同2016年7月31日前交房的约定，逾期已超过180天，双方《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定“……(2)逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5．00的违约金”，被告抗辩违约金计算标准过高，应与逾期办证约定的违约金的标准计算一致，即按总房价款的日万分之一计算。本院认为原告无法提供证据证明被告逾期交房对其造成的实际损失，逾期交房的违约金计算标准应适当调整，故本院支持被告向原告支付逾期交房违约金以购房总价款630784元为基数，按日万分之一从2016年8月1日起计至2017年6月4日止。二、关于被告应否支付逾期办证违约金及违约金数额如何计算的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条“出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房”及第二十条第（二）项“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金”的约定，原告已按合同约定交付了涉案商品房的房价款630784元给被告，被告已于2017年6月5日将涉案商品房交付原告使用，但至今未为办理不动产权证。被告抗辩导致其逾期办证的原因是不动产登记等政策影响，而茂名市电白区实施不动产统一登记的时间是2016年6月29日，被告交付涉案商品房的时间为2017年6月5日，已超出原、被告约定的720日办证期限，被告无法举证证明不能归责于其自身的原因造成逾期办证，理应承担违约责任。关于逾期办证违约金数额的计算，根据双方合同的约定，本案的逾期办证违约金应从房屋交付之日扣减合同约定办证期限720日之次日起计至原告取得不动产权证之日止。原告收房时间为2017年6月5日，扣减办证期限720日，最后办证日为2019年5月25日，故原告主张被告支付逾期办证违约金以购房总价款630784元为基数，按日万分之一从2018年7月21日起计至原告实际取得不动产权证之日止的请求，本院不予支持。本案被告逾期办证违约金应以购房总价款619400元为基数，按日万分之一从2019年5月26日起计至原告林伟东取得不动产权证之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告茂名市茂港东海房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告林伟东支付逾期交房违约金（以购房总价款630784元为基数，按日万分之一从2016年8月1日起计至2017年6月4日止）；二、限被告茂名市茂港东海房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告林伟东支付逾期办理不动产权证违约金（以购房总价款630784元为基数，按日万分之一从2019年5月26日起计至原告林伟东取得不动产权证之日止）；三、驳回原告林伟东的其他诉讼请求。如果被告茂名市茂港东海房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3795.56元，由原告林伟东负担3499.86元，被告茂名市茂港东海房地产开发有限公司负担295.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 员 陆春琼二〇二〇年五月二十九日法官助理 任呈海书 记 员 廖 津附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。