上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初3377号原告：上海龙义实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：李小龙，总经理。委托诉讼代理人：**义，上海九泽律师事务所律师。被告：上海垣安房地产有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：刘宝全，董事长。委托诉讼代理人：沈人类、柏淑清，上海理度律师事务所律师。原告上海龙义实业有限公司诉被告上海垣安房地产有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年4月7日进行了公开开庭审理。原告委托诉讼代理人**义，被告委托诉讼代理人柏淑清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年4月1日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订招商合作协议一份，约定就被告开发的新金山广场中1号楼之1层、2层、7层、8层、9层及2号楼之1至5层的商业用房及办公用房委托原告进行招商运营，招商运营委托期限为2019年4月1日起至2021年3月31日止，协议第三条第1款第(5)项约定：“甲方以自身名义与招商客户签定租赁合同，并收取租金、定金、押金等”；协议第四条第3款约定：“经甲、乙双方协商，免租期12个月，免租期按商户租赁合同签约日起算，但委托期限届满前6个月的招商客户，其免租期另议”；协议第五条第1款约定：“甲、乙双方协商并同意，依据第四条第3款之约定的免租期，若有租金收入的，均归乙方所有”；协议第五条第2款约定：“若乙方所招商的客户的免租期超过12个月的，乙方须向甲方提出书面申请，该等客户的招商代理佣金，由甲乙双方另行协商”；协议第五条第3款约定：“乙方依据上述第1、2款所获取的收入视为乙方的招商代理佣金，乙方的招商代理佣金所发生的税费由乙方承担”；协议第五条第4款约定：“乙方依据本协议约定应得的招商代理佣金，甲、乙双方采用一房一结的方式进行结算，即甲方依据每份租赁合同收到首期租金后的7个工作日内，将属于乙方的招商代理佣金支付给乙方”。协议第六条第3款约定：“若甲方未能按照本协议之约定向乙方支付招商代理佣金的，每逾期一日，甲方应按照应付的招商代理佣金的千分之一向乙方承担违约责任。逾期超过一个月的，乙方有权单方面解除本协议，且甲方应向乙方赔偿人民币50万元的经济损失”；协议第六条第4款约定：“在本协议委托期间，除了本协议约定的单方面解除情形外，任何一方未经另一方书面同意的，均不得解除或提前终止本协议。否则违约方需向另一方承担人民币20万元的违约责任。”然被告于2019年5月17日向原告出具告知函一份，载明因新金山广场2号楼1-5层整体出售，要求原告停止对2号楼的一切招商工作，并将此招商范围从协议中取消。后原告于2019年6月5日向被告出具回复函一份，载明被告出具的上述告知函属于其单方面变更合同行为，对原告不具有法律约束力，且因被告该行为导致原告被迫暂停了商户招商工作，保留向被告追偿损失的权利。原告还于2019年9月20日向被告出具索赔函一份，载明因被告违约行为导致原告所接洽的多组意向客户流失，要求被告承担违约责任并赔偿原告前期投入损失。现原告诉至法院，请求判令被告支付违约金人民币70万元(以下币种同)。被告辩称：第一、本案不符合合同第6.3条约定的支付违约金的情形，原告未尽职责进行招商，至今仍未招商成功任何客户，亦未产生租金收入，不存在应付未付佣金；第二、本案亦不符合合同第6.2条约定的支付违约金的情形，被告并未另行委托第三方进行招商租赁，被告系对新金山广场2号楼进行了自行出售，属自行招商范围；第三、被告同意继续履行关于新金山广场1号楼的合同，被告从未向原告发出解除该部分合同的意思表示；第四、因被告已自行出售新金山广场2号楼商铺，属于部分解除合同，但被告已及时要求原告停止该部分楼层招商，请求法院酌情降低违约金。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、招商合作协议及授权委托书一组，证明原、被告之间于2019年4月1日签订，约定被告将其开发的新金山广场中1号楼之1层、2层、7层至9层及2号楼之1至5层的商业用房及办公用房委托原告进行招商运营，委托期限为自2019年4月1日起至2021年3月31日，合同约定了双方权利义务、结算方式及违约责任等事项，授权委托书是合同附件。经质证，被告对该组证据的真实性认可。2、告知函一份，证明被告于2019年5月17日向原告出具的，被告单方要求原告停止对新金山广场2号楼的招商工作。经质证，被告对该份证据真实性认可，称协议其他条款继续有效。3、回复函一份，证明原告于2019年6月5日向被告出具，称原告不同意变更协议内容，且因被告原因导致原告暂停了两家商户的招商工作，要求其赔偿原告经济损失。经质证，被告对该份证据真实性认可，称不属于协议内容的变更，系被告自行招商。4、索赔函一份，证明原告于2019年9月20日向被告出具，称协议签订后，原告前期投入约为10万元，因被告原因导致原告损失多组意向签约客户，要求赔偿，具体金额尚未明确。经质证，被告对该组证据真实性认可，但不认可其内容。5、劳动合同、工资单及社会保险缴费记录一组，证明原告为招商工作投入人力成本，支付案外人周兆忠、符东安等员工工资及社会保险缴费情况，费用合计20万余元。经质证，被告对该组证据真实性、关联性均不予确认。6、装修合同及收据一组，证明原告于2019年3月1日委托案外人上海尚前装饰设计工程有限公司(以下简称尚前公司)对招商办公室进行装修，已支付装修费6万元。经质证，被告对该组证据真实性、关联性不认可，称未提供发票或者收款记录。7、推广合同、发票及付款记录一组，证明原告于2019年9月23日为招商工作在58同城网络上做相应推广，支付网络服务费9,000元。经质证，被告对该组证据真实性认可，但对关联性不认可。被告未向本院提交证据。经审核，被告对原告提交的证据1-4真实性均认可，且与本案均存在一定的关联性，本院对其均予以采信。被告对原告提交的证据7真实性认可，但该组证据与本案缺乏必要的关联性，本院对其不予采信。被告对原告提交的证据5-6真实性不认可，且与本案缺乏必要的关联性，本院对其不予采信。根据上述采信的证据以及原、被告的上述诉、辩意见，本院认定原告诉称的事实成立。本院认为，首先，本案中，原告主张的系违约责任，其系根据合同约定的违约条款向被告主张相应约定的违约金。首先，50万元违约金明确系根据协议第6.3条约定主张，该款约定：“若甲方未能按照本协议之约定向乙方支付招商代理佣金的，每逾期一日，甲方应按照应付的招商代理佣金的千分之一向乙方承担违约责任。逾期超过一个月的，乙方有权单方面解除本协议，且甲方应向乙方赔偿50万元的经济损失”。由于该约定系对逾期支付佣金的违约责任约定，但原告却并未证明被告已自行将合同约定范围内房产出租或者原告在接受被告委托后将其出租，被告亦辩称涉案房产并未出租出去，不存在租金，根据合同约定也就更不存在佣金，故原告依据该条款主张50万元违约金无事实依据，其理应承担举证不能的不利法律后果。其次，由于合同对委托招商的房产范围进行了明确约定，原告根据此约定开展工作，并进行相应投入及准备工作，在合同签订后仅一个半月左右，被告即将其中2号楼部分房产整体出售，缩小了招商合作协议的标的物范围，该委托房产范围的变小势必会对原告的收益及签订合同的预期产生重大影响，且双方合同对被告自行出售情形下的违约责任的承担并无约定，故原告擅自将2号楼部分房产自行销售变更了合同内容，视为单方解除了对该部分房产的委托招商合同关系，原告理应承担相应的违约责任。根据合同第6.4条的约定及撤回委托房产部分的面积占比、被告通知解除的时间点及原告的损失举证情况，本院酌情判定被告应向原告承担违约金6万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海垣安房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海龙义实业有限公司违约金人民币6万元；二、驳回原告上海龙义实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币5,400元(已减半)，由原告上海龙义实业有限公司负担人民币4,900元(已缴纳)，由被告上海垣安房地产有限公司负担500元，被告所负之款应于本判决生效后七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李启帅二〇二〇年五月二十七日法官助理 范学进书 记 员 吴晓婉附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。