山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初313号 原告：戴召明，男，1951年10月3日出生汉族，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：胡健，日照东港弘德法律服务所。 被告：日照骏豪置业有限公司，住所地日照市东港区海滨五路西连云港路北133号，统一社会信用代码：913711005652256106。 法定代表人：吴国贤，董事长。 委托诉讼代理人：李作军，山东茂永律师事务所律师。 原告戴召明与被告日照骏豪置业有限公司（以下简称“骏豪置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴召明的委托诉讼代理人胡健，被告骏豪置业的委托诉讼代理人李作军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴召明向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确定原被告签订的房屋定购合同为房屋买卖合同；2.判令被告立即为原告办理日照房屋的不动产权证书。事实与理由：原被告于2012年12月26日签订《盛祥佳苑定购合同》，合同内容：原告购买被告开发的位于日照市房屋，建筑面积84.41m，单价4200元/m'，房屋总价款358680元。按定购合同及被告要求，原告于2014年10月11日向被告财务交契税3587元；交太阳能、燃气开口费、有线电视开口费合计6820元。同日被告将房屋交付给原告居住，原告按照《盛祥佳苑定购合同》约定，到被告处签订《商品房买卖合同》时被告总是以种种理由让原告再等等。在原告一再催办下，被告向原告说明系内部股东之间出现纠纷而不能给原告办理产权证书。现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 骏豪置业辩称，原被告之间签订的房屋定购合同不是房屋买卖合同，如果原告要求房屋过户，还需要双方之间签订房屋买卖合同，因为原告的购房款在被告的财务中没有查到，所以双方的房屋买卖及定购合同不成立，所以被告不同意给原告办理房产过户手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。戴召明围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1.盛祥佳苑定购合同一份，证明2012年12月26日原被告签订定购合同一份，合同约定原告向被告购买盛祥佳苑小区11号楼1单元1901号，建筑面积84.41平方米，每平方米4200元，付款方式为一次性付款，双方约定用被告欠付日照市石臼建筑工程有限公司工程款垫付； 2.收款凭证四份、发票一份，证明被告于2019年5月6日向原告出具收款凭证一份，证明收到购房款358680元，2014年10月11日原告交纳契税3857元，太阳能、燃气开口、有线电视开口费合计6820元，办证费1000元，2016年1月27日交电费11.39元； 3.原、被告约定一份，证明2012年10月31日原被告约定涉案房屋被告同意按照每平方米4200元支付房款； 4.建设工程施工合同一份，造价报告两份，日照市石臼建筑工程有限公司公司证明一份，证明骏豪置业吴国贤与原告一起协商用骏豪置业欠日照市石臼建筑工程有限公司的工程款抵顶。 骏豪置业经质证认为，对证据1因为代召西与戴召明有亲属关系，合同签订可能不真实，同时定购合同上所盖合同专用章也是不真实的，所以骏豪置业不承认定购合同的效力；对证据2的收款凭证被告的法定代表人不清楚，同时加盖的被告公司财务章也是不真实的；对于电费发票被告不清楚。对于证据3，原告说是原件，但是被告认为是复印件，而且对于法定代表人吴国贤的签字也不认可，回去核实，核实后称吴国贤的签字是他本人签的，但是原告把单价4300改成4200，依法不作为证据使用。 经本院审查，骏豪置业对于戴召明提交的证据不予认可，但未提交证据予以证明其主张，戴召明提交的证据能够相互印证，证明其购买房屋支付房款的过程且已经交接房屋并居住的事实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2011年10月13日，骏豪置业（发包人）与日照市石臼街道工程有限公司（承包人）签订了建设工程施工合同，主要内容为：工程名称为盛祥佳苑二期7号、9号、10号住宅楼、地下车库；合同价款为36785000元。上述合同有骏豪置业、日照市石臼街道工程有限公司的盖章，吴国贤在骏豪置业法定代表人处盖章捺印。后日照市石臼街道工程有限公司按约完成了施工。 2012年12月26日，骏豪置业（甲方）与戴召明（乙方）签订《盛祥佳苑定购合同》，主要内容为：乙方自愿定购盛祥佳苑小区11号楼1单元1901号房，建筑面积为84.41平方米，单价为4200元/平方米，一次性付款用日照市石臼建筑工程有限公司的工程款垫付；签订本定购协议后七个工作日内甲方安排时间并通知乙方到甲方售楼处办理《商品房买卖合同》签约手续，若乙方中途退房或不按通知时间签约，定金不退，甲方有权将房屋另有处置，若甲方在上述时间内将乙方已定房屋另售他人，双倍返还定金；定购方在未签署《商品房买卖合同》前不得自行办理转名手续或将认购合同的权益转让，本定购书与《商品房买卖合同》不一致之处，以《商品房买卖合同》为准，在双方签订《商品房买卖合同》后，本定购协议自动失效。上述协议有骏豪置业的盖章捺印以及代召西的签名、戴召明的签名捺印。后戴召明接收案涉房屋并入住，其向骏豪置业交纳了办证费，其已交纳物业费及水电费、燃气费。2019年5月6日，骏豪置业向戴召明出具了收款凭证，载明11-1-1901的购房款数额为358680元。 骏豪置业与日照市石臼街道工程有限公司通过咨询山东龙翔工程造价咨询有限公司进行了工程造价核定，山东龙翔工程造价咨询有限公司于2016年10月26日出具了工程造价咨询核定总表，主要内容分别为为：工程名称为盛祥佳苑7#9#楼及车库工程，建筑面积为25919.03平方米，审定工程造价为17511230.91元；工程名称为盛祥佳苑10#楼工程，审定工程造价为6810957.41元。上述核定总表皆由骏豪置业、日照市石臼街道工程有限公司的盖章确认。 戴召明系日照市石臼街道工程有限公司的法定代表人，日照市石臼街道工程有限公司的盖章捺印。日照市石臼街道工程有限公司认可以骏豪置业购房款抵顶所欠工程款。 本院认为，戴召明与骏豪置业签订的《盛祥佳苑定购合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。骏豪置业主张涉案《盛祥佳苑定购合同》上加盖的合同章、收款单据上加盖的财务章均不是骏豪置业同期使用的公章。涉案合同系骏豪置业股东代召西经办，且代召西作为骏豪置业股东在此期间代表公司开展相关务，骏豪置业亦未能证据代召西与戴召明互相串通签订合同。戴召明有理由相信代召西能够代表骏豪置业与其签订合同，合同上加盖的公章系骏豪置业使用的公章不能苛求戴召明去辨别，至于骏豪置业是否存在使用公章不规范的问题，不属于本案的审查范围。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，将定购合同认定为商品房买卖合同应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”涉案定购合同对房屋的坐落位置、面积、价款支付、房屋交付日期、面积差异处理方式、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款进行了约定，具备商品房买卖合同的基本特征，且该房屋的购房款已用骏豪置业应支付的工程款358680元抵顶。现骏豪置业明确表示不同意与戴召明对《盛祥佳苑定购合同》约定的房屋签订商品房买卖合同，戴召明请求判令确认其与骏豪置业签订的《盛祥佳苑定购合同》是商品房买卖合同的请求符合法律规定，予以支持。双方当事人应严格按照合同约定履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。与戴召明位于同一楼房的业主已办理不动产权证，说明该楼房符合为业主办理不动产权证的条件。骏豪置业在将涉案房产交付戴召明后，有义务将戴召明办理产权登记需要的资料报不动产管理机构、登记机构，协助戴召明办理房地产权属证书。故对于戴召明请求判令骏豪置业协助戴召明办理产权登记的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，参照《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定，判决如下： 一、确认戴召明与日照骏豪置业有限公司签订的《盛祥佳苑定购合同》是商品房买卖合同； 二、日照骏豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助戴召明办理产权登记，向不动产管理机构、登记机构提交办理不动产权登记必要的证明文件。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费100元，由日照骏豪置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  秦国栋 人民陪审员  李志宜 人民陪审员  成永方 二〇二〇年五月九日 法官助理魏萍 书记员徐晶