新疆生产建设兵团第二师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵02民终296号  上诉人（原审原告）：巴州嘉德物业服务有限责任公司，住所地：新疆库尔勒市石化大道9号阿尔金小区1栋2单元602室。 统一社会信用代码：91652801693419866K。 法定代表人：李建平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏刚，新疆天雪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐靖俊，新疆天雪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：二十二团幸福社区业主委员会，住所地：新疆生产建设兵团第二师二十二团幸福社区办公楼。 负责人：李建平，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：曹建军，新疆凤兴律师事务所律师。 上诉人巴州嘉德物业服务有限责任公司（以下简称嘉德物业公司）与被上诉人二十二团幸福社区业主委员会（以下简称幸福社区业委会）物业服务合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团焉耆垦区人民法院（2019）兵0203民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉德物业公司的委托诉讼代理人苏刚、徐靖俊，被上诉人幸福社区业委会的委托诉讼代理人曹建军到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。 上诉人嘉德物业公司的上诉主张：一、幸福社区业主委员会组织形式及选举程序违法，其不具有代表全体幸福小区业主的资格。理由：1、违反了《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会；2、违反了物权法有关选举业主委员会的规定；二、幸福社区业主委员会擅自解聘、选聘物业服务企业的行为，存在恶意串通损害公共利益以及违反法律强制性规定，应认定无效。三、上诉人与二十二团签订的前期物业合同对全体业主具有约束力，应当继续履行。综上，原审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人原审请求或发回重审。 被上诉人幸福社区业委会答辩主张:1、上诉人不属于被上诉人的业主，无权对被上诉人的行为提出异议；2、上诉人与被上诉人之间没有签订任何合同，不具有合同的权利义务关系。综上。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 嘉德物业公司向一审法院提出诉讼请求:1.确认被告于2019年4月27日向原告发出的《告知书》无效；2、确认被告于2019年4月19日作出的选聘铁门关润捷物业有限公司为幸福家园小区物业服务企业的决定无效；3、判令被告继续履行《物业服务合同》；4、由被告承担诉讼费。事实和理由：2014年1月1日，原告与新疆生产建设兵团第二师二十二团签订《物业服务合同》，合同约定由原告承担由其建设的幸福小区的物业管理服务工作。合同期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。2019年4月27日，被告向原告发送《告知书》，告知原告其已选聘铁门关润捷物业有限公司为幸福小区物业管理公司，要求原告与该公司于2019年5月1日前完成工作交接。《物权法》及《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可选聘或解聘物业服务企业。《巴音郭楞蒙古自治州物业管理办法》规定，物业服务合同期限届满，业主委员会应当召开业主大会决定是否续签物业服务合同，决定续签的，应当与物业服务企业重新签订物业服务合同，决定不续签的，应当以书面形式通知该服务企业，未召开业主大会或者未作出续签决定，物业服务企业按照原合同继续提供物业服务的，原合同权利义务仍然对双方具有约束力。被告在未经召开业主大会并经业主投票的情况下，擅自选聘解聘物业服务企业的行为已严重违反上述规定，侵害了原告的合法权益，应当认定无效，其应继续履行原《物业服务合同》。现诉至法院，请依法判决。 一审法院认定事实：2014年1月1日，原告与新疆生产建设兵团第二师二十二团签订《物业服务合同》，合同约定：由原告承担该团建设的幸福佳苑小区的物业服务管理工作；期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；合同规定的管理期满，合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满三个月前向对方提出书面意见。还约定了其他事项。 2019年4月27日，被告向原告送达《告知书》，内容为：按照“三供一业”改革工作部署，幸福社区业主委员会于4月19日依法、依规选聘出新的物业公司（铁门关润捷物业有限公司）。根据当前工作情况实际，业委会协商沟通，5月1日，铁门关润捷物业有限公司对辖区正式按管，对幸福社区辖区进行服务，希望贵公司予以配合，并做好相关交接工作。5月1日以后，贵公司不得参与任何相关服务，禁止收取任何费用，如造成任何问题后果自负。 一审法院另查明，2019年2月15日16时30分，幸福社区业主选举业主委员会成员。 一审法院认为：本案争议的焦点是，原告是否为适格的主体；原告的主张有无事实和法律依据。 关于原告是否为适格主体的问题。原告以其与二十二团签订的《物业服务合同》认为与被告之间存在权利义务关系，但原告与二十二团约定，合同到期后自然终止。在本院作出判决前，原告未提供证据证实其要求与二十二团继续履行合同。结合庭审查明的事实，原被告双方既无合同关系，也无其他权利义务关系，原告起诉被告无事实和法律依据。 关于原告的主张有无事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”本案中，业主通过业主大会选举产生业主委员会，更换二十二团聘请的嘉德物业公司，由业主委员会给原告送达《告知书》，符合法律规定。结合庭审查明的事实，原告要求与被告履行其与二十二团签订的《物业服务合同》，不符合民事领域意思自治和契约自由的原则。 综上所述，原告的主张于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告巴州嘉德物业服务有限责任公司诉讼请求。案件受理费100元，由原告巴州嘉德物业服务有限责任公司负担。 二审期间，幸福社区业委会提交一组证据，包括业主代表自荐表、业主推荐业主代表签名、成立业主代表推荐会现场照片、会议图片、推荐会的签到表、业主代表统计表、业主代表的部分表决票，证实业主大会召开及业主委员会选聘物业服务企业合法。嘉德物业公司对该组证据真实性及证明的问题均不予认可。 本院二审补充认定事实如下：2019年2月15日16时30分，幸福社区部分业主代表选举业主委员会成员。2019年7月1日，第二师二十二团与二十二团幸福社区居民委员会联合向一审法院作出《关于情况的说明》。该情况说明表明二十二团与二十二团幸福社区居民委员会对幸福社区业委会持认可态度。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据当事人上诉请求与答辩主张，本案争议焦点：一、幸福社区业委会组织形式、选举程序是否合法；二、上诉人与二十二团签订的前期物业合同是否应当继续履行；三、一审法院驳回嘉德物业公司全部诉讼请求是否适当。针对上述争议焦点，本院分析阐述如下： 一、关于幸福社区业委会组织形式、选举程序是否合法的问题。首先，根据新疆兵团农牧团场居民小区规模相对小、人员少的特点，成立了由三个小区联合的幸福社区业主大会，并不违反法律禁止性规定。上诉人认为幸福社区业委会组织形式违反了“一个物业管理区域成立一个业主大会。”的规定，组织形式违法的上诉主张，本院依法不予支持。其次，《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。本案中，幸福社区业主代表选举产生了业主委员会，并且幸福社区业委会组织形式和选举程序得到了二十二团和二十二团幸福社区居民委员会的认可。因此，幸福社区业委会作为业主大会执行机构具有代表全体业主的资格。上诉人关于选举程序违法的上诉主张，本院不予支持。 二、关于嘉德物业公司与二十二团签订的《物业服务合同》是否应当继续履行。经查，该《物业服务合同》期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。2019年4月27日，业主委员会向嘉德物业公司送达《告知书》，请求嘉德物业公司退出所服务物业区域，与新的物业服务企业做好交接工作。嘉德物业公司根据《巴音郭楞蒙古自治州物业管理办法》第二十一条规定，认为幸福社区业委会未召开业主大会作出续签决定，本案《物业服务合同》应当继续履行。《物业管理条例》第十一条规定，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业。在本案中，幸福社区业委会代表全体业主向嘉德物业公司送达《告知书》，已经对嘉德物业公司在《物业服务合同》期满后不需继续提供物业服务发出意思表示，根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。幸福社区业委会作为业主代表选举出来的执行机构，在选聘出新的物业服务企业后，前期《物业服务合同》效力应当自行终止，无须幸福社区业委会作出解聘决定。因此，本案《物业服务合同》不具备继续履行的法律基础与事实基础。 三、关于一审法院驳回嘉德物业公司全部诉讼请求是否正确的问题。1.关于《告知书》效力。前期物业服务合同到期后，幸福社区业委会以《告知书》形式通知嘉德物业公司退出物业服务区域和进行交接属于一般性通知，并不存在效力判断问题。因此，一审法院驳回嘉德物业公司该项诉讼请求正确。2.关于幸福社区业委会选聘铁门关润捷物业有限公司为新的物业服务企业的效力。根据《物业管理条例》第十二条第五款规定，嘉德物业公司作为前期物业服务企业对幸福社区业委会的该项选聘决定并无异议权，一审法院对嘉德物业公司的该项诉讼请求应予驳回起诉。嘉德物业公司上诉认为幸福社区业委会与铁门关润捷物业有限公司恶意串通损害公共利益，但嘉德物业公司并未提出证据证明该项上诉主张，本院对嘉德物业公司该项上诉理由不予支持。综上，一审法院驳回嘉德物业公司全部诉讼请求正确。 综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。嘉德物业公司的上诉请求不能成立，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元由巴州嘉德物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张富强 审 判 员 余厚新 审 判 员 盛云华 二〇二〇年五月十八日 法官助理 郭 枫 书 记 员 郭婷婷