上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初21897号原告：上海展盈房地产开发有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：周桂如，董事兼总经理。委托诉讼代理人：张凯迪，男。委托诉讼代理人：韩玲，女。被告：上海亿夕网络科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：潘振河，经理。原告上海展盈房地产开发有限公司与被告上海亿夕网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月14日、同年12月6日组织当事人进行证据交换。上述证据交换中，原告的委托诉讼代理人张凯迪，被告的法定代表人潘振河到庭参加诉讼。因审理中发现有不适宜适用简易程序的情形，转为普通程序，于2020年3月16日组织当事人进行证据交换，于同年4月8日公开开庭进行审理。上述证据交换及庭审中，原告委托诉讼代理人韩玲，被告的法定代表人潘振河在线参加诉讼。审理中，经当事人申请庭外和解，延长审限一个月。本案现已审理终结。原告上海展盈房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的编号为KB-C001-ZS-7810BG号《上海市房屋租赁同》(以下简称租赁合同)；2.判令被告支付免租期租金119,790.00元；3.判令被告支付中介费损失89,842.50元；4.判令原告没收租赁保证金及物业管理费保证金共计225,127.00元；5.判令被告支付2019年6月1日起至租赁合同解除之日期间的租金及滞纳金,租金119,790.00元(暂计至2019年7月31日)、滞纳金86,248.80(暂计至2019年6月25日)；6.判令被告支付2019年6月1日起至租赁合同解除之日期间的物业费及滞纳金,物业费30,294.60元(暂计至2019年7月31日)、滞纳金21,812.11元(暂计至2019年6月25日)；7.判令被告支付2019年4月19日至2019年6月18日期间的电费及滞纳金,电费774.18元,滞纳金349.37元(暂计至2019年6月25日)；8.判令被告将租赁房屋恢复原状,并支付租赁合同解除之日起至实际恢复原状之日期间的房屋占用费；9.判令被告支付租赁房屋空置费及实际损失(按照一年租金计算)。审理中，原告明确第1项诉请、撤回第8项诉请、变更第9项诉请为：1.判令原被告签订的租赁合同于2019年7月17日解除(原告递交诉状之日)；9.判令被告支付租赁房屋空置费及实际损失(按每月租金59,895元计算六个月)。事实和理由：原告(甲方)与被告(乙方)双方签订租赁合同。租赁合同约定乙方承租甲方上海市长宁区通协路XXX号XXX号楼XXX楼XXX单元全部房屋(以下简称涉讼房屋)用于办公使用。合同补充条款第十八条第一款约定,合同规定的租赁期内,若乙方中途退租,甲方有权没收乙方所付的各种保证金,乙方另应全额赔偿甲方为签订租赁合同而支付的中介费损失,装修审图费损失以及装修免租期、经营免租期租金、诉讼费和律师费。被告通过居间方上海尚尚房地产经纪有限公司(以下简称尚尚公司)与原告签订涉讼房屋租赁合同,根据合同约定,被告应支付该笔中介费损失、免租期租金且原告有权没收被告所付的租赁保证金、物业管理费保证金等各种保证金。被告做出中途退租违约行为后,欠缴租金及滞纳金、物业费及滞纳金、电费及滞纳金明细如下：1、2019年6月1日起至租赁合同解除之日期间的租金及滞纳金,租金119,790.00元(暂计至2019年7月31日)、滞纳金86,248.80元(暂计至2019年6月25日)；2、2019年6月1日起至租赁合同解除之日期间的物业费及滞纳金,物业费30,294.60元(暂计至2019年7月31日)、滞纳金21,812.11元(暂计至2019年6月25日)；3、2019年4月19日至2019年6月18日期间的电费及滞纳金,电费774.18元,滞纳金349.37元(暂计至2019年6月25日)。被告应按租赁合同约定的违约条款,补交所有欠款并将房屋恢复原状、办理交接手续。但被告至今未按合同约定办理交接手续，根据租赁合同补充条款相关约定被告支付租赁合同解除之日起至实际恢复原状之日期间的房屋占用费、租赁房屋空置费及实际损失(按照六个月租金计算)。被告虽于2019年6月4日递交了《退租申请函》，但原告并未同意，被告系擅自退租。2019年6月25日原告与被告交涉,送达履约联系函,望被告继续履行所负合同约定之义务,但催告期满后被告仍拒绝履行其应尽之义务。根据租赁合同约定，被告中途退租，属于违约行为，应按租赁合同约定的违约条款处理，承担相应的违约责任，原告有权解除合同并要求被告承担所有违约责任。被告上海亿夕网络科技有限公司辩称，原、被告双方于2019年2月就开始商讨转租事宜，但原告没有同意。被告租金支付至5月底。被告于2019年6月4日向原告递交了书面退租申请并撤离了涉讼房屋。被告按约行使了解除权，原、被告签署的租赁合同于2019年6月4日解除。之后，原告将涉讼房屋另行出租案外人，出租时利用了房屋内的装修。综上所述，被告对原告主张的免租期金额无异议，但被告认为缴纳的保证金能弥补原告的相应损失。被告同意支付电费，不同意支付滞纳金。原告主张的房屋空置费不合理，原告主张的违约金显著过高，应当予以调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市房屋租赁合同、退租申请函、佣金确认书、独家委托书、发票、银行付款贷记凭证、履约联系函、付款通知、水电费签收记录、上海市长宁区人民法院通知、上海市房屋租赁合同、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告(甲方)与被告(乙方)签订租赁合同，其中约定，第1-1条甲方将涉讼房屋出租给乙方。涉讼房屋建筑面积为504.91平方米，房屋用途为办公。第1-2条甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。第3-1条房屋租赁期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止。第4-1条该房屋2017年9月1日起至2017年11月31日每日每平方米建筑面积租金为1.3元，月租金总计为19,965元。2017年12月1日起至2020年8月31日每日每平方米建筑面积租金为3.90元，月租金总计为59,895元。第9-2条有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。……(三)乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(五)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承担(租)的房屋的；(六)乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；(七)见补充条款第十七条。《补充条款》第二条约定，1、免租期满次日起计算租金等相关费用。……3、在场地按本合同约定交付的前提下，乙方最迟应于2017年12月1日装修完毕。第四条约定，乙方须就该房屋向甲方支付的每月每平方米租赁面积物业管理费为30元，该房屋的月物业管理费总计为15,147.3元。第六条约定，乙方须于签订合同三日内向甲方支付相当于该房屋的三个月租金的保证金179,685元，以及按三个月物业管理费计算的物业管理费保证金45,442元。第七条约定，租赁和物业管理费以每个月为一个计费期。首期物业管理费应与第一个计租期租金同时支付，即乙方应于签订合同三日内向甲方支付2017年9月1日至2017年11月30日期间的租金59,895元和2017年9月1日至2017年9月30日期间的物业管理费8,078.56元。除首期租金和物业管理费外，乙方应在每个计费期结束前15日内交纳下一计费期的租金和物业管理费。若乙方逾期支付租金、物业管理费或任何其它应支付给甲方的款项，乙方须按日支付逾期款额的百分之三(3%)作为滞纳金，且该滞纳金应自延期的第一天起计算至全部应付款项被付清为止。第十条约定，租赁期限届满或提前终止时，乙方应按补充条款第十八条之规定将该房屋恢复原状(除非甲方书面同意全部或部分保留)，并向甲方办理交接手续。第十七条约定，根据合同，租赁期届满或提前终止当日，乙方应已完成拆除及搬走该房屋内乙方的一切装修、家具、装饰物、电器、添置物、财物等，并修补因该等拆除及搬出而给房屋造成的损坏，将该房屋恢复至附件所列现有装修及设施状况并归还。若乙方因任何理由拒绝或未能履行上述义务，甲方有权在该期限后收回并进入该房屋，乙方留置于该房屋内的一切物品将被视为垃圾或放弃物，甲方可自由将其处理。甲方有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和修补工作，所产生之费用由乙方承担。当乙方向甲方归还该房屋时，甲乙双方应依合同附件所列的现有装修及设施状况清单对该房屋进行验收，并就该房屋的归还和情况签署一份交接表格。若乙方未按上述约定办理交接手续，则从租赁期届满或提前终止日起直至交接手续办妥之日止，乙方须按合同终止日以前的标准的双倍支付延误期间内的租金和使用该房屋所产生的管理费、其他费用、款项以及赔偿甲方的一切损失。第十八条约定，除合同明确规定外，甲乙双方均不得单方终止合同。合同规定的租赁期内，若乙方中途退租，甲方有权没收乙方所付的各种保证金，乙方另应赔偿甲方为签订本合同而支付的中介费损失，装修审图损失和补交装修免租期租金等。上述合同签订后，被告按约向原告支付租赁保证金及物业管理费保证金共计225,127.00元，并付清截止至2019年5月31日止的房租以及物业管理费。另查明，被告与案外人尚尚公司签订《独家委托书》，独家委托尚尚公司为承租涉讼房屋与物业业主就有关租赁事项进行商洽和落实。原告与尚尚公司签订的《佣金确认书》中载明，经尚尚公司居间推荐，原告已与被告签约完成涉讼房屋租售业务，原告同意并确认支付居间佣金89,842.50元。后，原告通过银行转账方式向尚尚公司支付该笔款项。2019年6月4日，原告收到被告送达的《退租申请函》，其中载明，被告与原告签订的租赁合同，根据被告业务发展需要，自2019年6月3日起拟将涉讼房屋退租。2019年6月下旬，原告以涉讼房屋的地址向被告快递了一份《履约联系函》。2019年7月17日，原告向本院提交诉状，诉前调解号为(2019)沪0105诉前调8417号，被告对此予以确认。原告认为租赁合同应于2019年7月17日解除，被告认为租赁合同应于2019年6月4日解除。审理中，原告确认收到了上述《退租申请函》，被告2019年6月初搬离了涉讼房屋。2019年10月20日，原告将涉讼房屋另行出租给案外人九零天下(北京)科技有限公司。本院认为，原、被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。本案中，原、被告对租赁合同解除不持异议，主要争议在于合同解除的时间如何认定；合同解除的后果如何处理。经查，被告仅支付涉案房屋租金至2019年5月31日止，并于2019年6月4日发函告知原告不再租赁涉讼房屋，在原告未予同意的情况下，被告的行为构成擅自提前退租，属根本违约，原告有权依法行使合同解除权。关于合同解除的时间，《合同法》规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据在案证据反映，2019年7月17日，原告向本院起诉提出解除租赁合同的诉讼请求，被告此时清楚知晓，双方签订的租赁合同于该日解除。合同解除日之前被告欠付的租金及物业管理费应当予以缴纳。经计算，2019年6月1日至2019年7月17日，被告欠付的租金为93,371元、物业管理费为23,613元。关于滞纳金标准，本院依法酌情调整为日万分之五。关于承担的期限，因原告已行使合同解除权，故解除前的滞纳金被告应当承担。同时，根据合同约定的付款周期(每个计费期结束前15日)，被告应支付2019年5月17日至2019年7月17日逾期付款的租金滞纳金2,393元、物业管理费滞纳金605元。另，因被告对于原告主张的电费774.18元予以认可，故本院予以支持。审理中，原告未提供其代被告支付电费滞纳金的依据，且合同并未明确约定原告可主张电费滞纳金，故本院不支持该项诉请。合同解除之后被告还应承担合同解除的违约责任。根据合同约定，若被告中途退租，原告有权没收被告所付的各种保证金，被告另应赔偿原告为签订租赁合同而支付的中介费损失并补交装修免租期租金。因此，原告向被告主张相应的免租期租金、实际支出的中介费损失、没收已收取的租赁保证金及物业管理费保证金，均合法有据，本院予以支持。关于原告主张的相当于六个月租金的房屋空置损失费。合同中关于提前退租的违约责任中未对房屋空置损失赔偿做出特别约定。况且，原告已将涉讼房屋重新对外出租，本院判定被告需承担的前述免租期租金、中介费、没收保证金等责任可弥补原告的实际损失，原告的该项诉讼主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海展盈房地产开发有限公司与被告上海亿夕网络科技有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》(合同编号：KB-C001-ZS-7810BG)于2019年7月17日解除；二、被告上海亿夕网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海展盈房地产开发有限公司装修免租期租金119,790元；三、被告上海亿夕网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海展盈房地产开发有限公司中介费损失89,842.50元；四、被告上海亿夕网络科技有限公司已支付的租赁保证金及物业管理费保证金225,127元归原告上海展盈房地产开发有限公司所有；五、被告上海亿夕网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海展盈房地产开发有限公司2019年6月1日至2019年7月17日的租金93,371元及滞纳金2,393元；六、被告上海亿夕网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海展盈房地产开发有限公司2019年6月1日至2019年7月17日的物业管理费23,613元及滞纳金605元；七、被告上海亿夕网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海展盈房地产开发有限公司电费774.18元；八、驳回原告上海展盈房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费14,280.60元，由原告上海展盈房地产开发有限公司负担6,749.60元，被告上海亿夕网络科技有限公司负担7,531元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁审 判 员  李 冬人民陪审员  沈建芳二〇二〇年五月七日书 记 员  李浩浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。