浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初5562号 原告：浙江浙北资产管理有限公司。住所地：湖州市滨湖街道泊月湾53幢B座-1。统一社会信用代码：91330500MA2B3NNX6D。 法定代表人：金宁，董事长。 委托诉讼代理人：姜良涛，浙江天册律师事务所律师。 被告：浙江齐家水泥有限公司。住所地：海盐县沈荡镇新丰村半路桥东堍。统一社会信用代码：91330424704424856M。 诉讼代表人：冯鑫，浙江齐家水泥有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：汪韵夏、叶思思，浙江凯信律师事务所律师。 原告浙江浙北资产管理有限公司（以下简称“浙北资产”）与被告浙江齐家水泥有限公司（以下简称“齐家水泥”）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年12月6日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。2020年1月16日，本案公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告对权证号为海盐国用（2004）第2-84号土地使用权享有优先受偿权。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告等五家关联公司合并破产清算一案，原告己受让中信银行股份有限公司嘉兴分公司（以下简称“中信银行”）的债权，系被告的有财产担保债权人。管理人债权审查认为权证号为海盐国用（2004）第2-84号土地使用权不在原告债权抵押担保范围之内，原告对此持有异议，因与管理人沟通无果，故向贵院提起破产债权确认之诉。具体理由如下：一、土地使用权属于抵押担保范围己经法院判决认定：嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南商初字第1406号民事判决书己判决中信银行对被告提供抵押的坐落于海盐县的房地产享有优先受偿权。因被告未按期归还贷款，原债权人中信银行向嘉兴市南湖区人民法院提起诉讼，法院于2016年1月20日作出（2015）嘉南商初字第1406号民事判决书，判决“四、被告、……承担抵押担保责任，原告就上述一、二项债权对被告提供抵押的坐落于海盐县的房地产……折价或拍卖、变卖后所得价款在最高债权额限度内享有优先受偿权。”即，房屋与及其土地使用权均在抵押担保范围之内。二、抵押权所支配的抵押物范围，应当以抵押合同约定内容作为确定权利范围的依据，而《最高额抵押合同》明确约定海盐国用（2004）第2-84号土地使用权在抵押担保范围之内。原债权人中信银行与被告签订的《最高额抵押合同》（编号：2015信杭嘉银抵字第ＺＤ0051号）第4.1条约定，“甲方以本合同附件一《抵押物清单》所列明的财产向乙方抵押，乙方依法律法规及本合同约定享有抵押权”,附件一《（房地产）抵押物清单》载明的抵押物包括:房权证盐字第××、03××00、03××01、03××02号房产，房产面积12558.11㎡;海盐国用（2004）第2-84号土地使用权，土地而积62986㎡。可见，《最高额抵押合同》明确约定海盐国用（2004）第2-84号土地使用权在抵押担保范围之内，这既是双方之间的真实意思表示，也是中信银行愿意向被告提供贷款的前提。三、根据登记部门房地产抵押登记一体化的规定，房地产抵押登记时只需办理房屋抵押登记即可，原抵押权人中信银行既无需也无法专门再办理土地使用权抵押登记。并且，根据房地一体的法律规定，即使土地使用权未办理抵押登记，也与其上的房屋一并抵押。2012年7月9日，浙江省人民政府发布《浙江省人民政府关于进一步规范房地产抵押登记工作的通知》（浙政发［2012］61号），该通知第三条要求浙江省内各市、县（市）政府应当于2012年12月底前在建设（房管）、国土资源行政主管部门中确定一个部门为本行政区域内办理房地产抵押登记的部门。各市、县（市）政府确定办理房地产抵押物登记的部门后，原涉及办理房地产抵押登记的其他部门不再办理房地产抵押登记工作。2013年8月28日，浙江省海盐县人民政府发布《海盐县人民政府关于进一步规范房地产抵押登记工作的通知》（盐政发［2013］62号），规定“已取得产权或建筑工程已施工至±0.00以上的在建工程抵押，一律由县住建局办理抵押登记，县国土资源局不再单独设立土地使用权抵押登记。”按照该规定，海盐县人民政府指定了县住建局统一办理房地产的抵押登记手续，县国土资源局不再单独办理土地使用权抵押登记手续。中信银行与被告己经在海盐县房管部门办理了房屋抵押登记手续，该房屋所附着的海盐国用（2004）第2-84号土地使用权也相应一并抵押，中信银行无需也无法再另行办理土地使用权抵押登记。综上，根据法律规定、嘉兴市南湖区人民法院判决书以及《最高额抵押合同》的约定，海盐国用（2004）第2-84号土地使用权己与其上房屋一并抵押，原告是该土地使用权的抵押权人，享有优先受偿的权利，故原告为维护自身合法权利，特向贵院提起诉讼，请求贵院裁如所请。 原告向法庭出示了下列证据： 1、齐家水泥等五家企业破产清算案第一次债权人会议资料、齐家水泥等五家企业破产清算项目整体资产评估报告，证明对案涉海盐国用（2004）第2-84号土地使用权，管理人未认定原告享有优先受偿权。 2、（2015）嘉南商初字第1406号民事判决书，证明根据法院判决，原告对案涉房地产享有优先受偿权。 3、《最高额抵押合同》、房屋权属证书和抵押权登记证书，证明根据合同约定，案涉房屋、土地使用权均在抵押范围内，并相应办理了抵押登记手续。 4、资产评估报告，证明齐家水泥在抵押贷款时，将案涉土地一并进行了资产评估，基于此，在双方签订的《最高额抵押合同》中也明确案涉土地属抵押财产。 被告辩称，关于浙北资产诉齐家水泥普通破产债权确认纠纷一案，被告认为原告无权就海盐国用（2004）第2-84号土地使用权整宗土地主张抵押优先权，理由如下：—、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十九条“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产享有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”被告认为，本案中信银行虽在《最高额抵押合同》中约定抵押范围包括海盐国用（2004）第2-84号土地使用权，但其未就上述土地使用权办理抵押登记，根据物权法定和物权公示原则，财产抵押是重要的民事法律行为，法律要求设立抵押权除了订立书面合同外，对包括不动产在内的某些财产的抵押还要求必须办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。原告认为尽管中信银行在办理抵押权登记时因海盐县政府的规定没有办理土地使用权抵押登记，但根据我国担保法司法解释第五十九条的规定，该种优先受偿权是不得对抗第三人的。最高人民法院在2006年5月18日关于担保法司法解释第五十九条中的“第三人”范围问题也有相应答复，最高院认为“因登记部门的原因致使当事人无法办理抵押物登记是抵押未登记的特殊情形，如果抵押人向债权人交付了权利凭证，人民法院可以基于抵押当事人的真实意思认定该抵押合同对抵押权人和抵押人有效，但此种抵押对抵押当事人之外的第三人不具有法律效力。”根据此答复，第三人应当是抵押当事人之外任何第三人。齐家水泥于2019年5月23日经海盐县人民法院宣告破产，其有大量的第三人债权，因此齐家水泥与中信银行之间的抵押合同中未经抵押登记部分不得对抗破产案件中的其他债权人。二、本案中“建筑物占用范围”应以基底面积认定。原告认为根据房地一体的法律规定，即使土地使用权未办理抵押登记，也与其上的房屋一并抵押。被告认为这是由于双方对物权法第一百八十二条规定“建筑物占用范围”的理解不同，物权法一百八十二条第一款规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。被告认为，地上建筑物仅以部分抵押的，其占用范围内的土地使用权应当按照基底面积来认定，该“建筑物占用范围”仅指办理抵押登记的建筑物的实际物理状态，指客观形态上建筑物占用、坐落的那部分建设用地使用权，超出部分不属于抵押物的范围即基底面积。本案地上建筑物抵押有一定特殊性。首先，齐家水泥与中信银行2015年5月8日办理房屋抵押登记时，原告主张的地块【海盐国用（2004）第2-84号】上有5个权证房产，分别为盐字第××号、盐字第××号、盐字第××号、盐字第××号及盐字第××号，有证房产面积共计14857.5㎡（含未抵押的盐字第××号房产）。其中，盐字第03××99-××号4处有证房产抵押给了中信银行，而盐字第××号房产未抵押，就抵押房屋来看没有全覆盖。其次，根据嘉兴联新资产评估有限公司出具的齐家水泥固定资产房屋、建筑物和设施评估明细表，齐家水泥南区地块除了有证房产，还存在大量无证房产及构筑物，其中无证房产面积共计11694.66㎡，评估价值为5138591元，另有构筑物码头、水泥桥、围墙等，评估价值为6221488元。被告认为本案涉及的未抵押有证房产及无证房产、构筑物等建筑物同样也有占用范围内土地，应当予以区分。三、破产案件本质目的是公平清偿债权债务。齐家水泥于2019年5月23日由海盐县人民法院宣告破产，除浙北资产外尚有大量的第三人债权，如认定浙北资产对齐家水泥所有的海盐国用（2004）第2-84号土地使用权整体享有优先受偿权，法律依据及事实依据均不足，势必损害其他普通债权人的利益，且与破产案件公平清偿债权债务的目的背道而驰。综上，被告认为原告主张整宗土地抵押优先无事实和法律依据，请求法庭驳回其诉讼请求。 被告向法庭出示了下列证据： 1、不动产产权情况表，证明齐家水泥南区地块（海盐国用（2004）第2-84号）上有5个权证房产，其中4处有证房产抵押给了中信银行，而盐字第××号房产未抵押给中信银行。 2、资产评估明细表，证明齐家水泥南区地块除了有证房产，还存在大量无证房产及构筑物。 对于原、被告提交的上述证据，各方对对方提交的证据的真实性均无异议，本院对原、被告提交的上述证据均予以确认。 综上及原、被告在庭审中的陈述，本院确认案件事实如下： 齐家水泥南区宗地【海盐国用（2004）第2-84号】共有土地使用权面积62986平方米，该宗地上有5个权证房产，分别为盐字第××号（建筑面积2761.76平方米）、盐字第××号（建筑面积5314.87平方米）、盐字第××号（建筑面积3304.68平方米）、盐字第××号（建筑面积1176.80平方米）及盐字第××号（建筑面积2299.39平方米）。2015年5月7日，齐家水泥与中信银行签订（2015）信杭嘉银抵字第ＺＤ0051号《最高额抵押合同》，合同约定，齐家水泥以其所有的土地【海盐国用（2004）第2-84号】及盐字第03××99-××号房产为其向中信银行的贷款进行抵押担保，担保的债权最高额度为3200万元，担保范围包括主债权、利息、违约金等。2015年5月8日，双方至海盐县建设局办理了房产抵押登记手续，在《房地产抵押权登记申请》房屋建筑面积一栏中注明“12558.11平方米（抵押房屋所占用范围土地使用权随之抵押，处置时，对抵押房屋所占用土地面积的认定以土管部门实测为准）”。抵押登记后，中信银行并取得了房他证盐字第Ｊ××号房屋他项权证，该证中登记的“房屋所有权证号”项下注明03××99、03××00、03××01、032802。2015年6月4日，齐家水泥因抵押融资需要，对海盐国用（2004）第2-84号宗地土地使用权根据该宗地上的房屋所有权证分摊办理了五个土地使用权证，其中不动产权证书号为海盐国用（2015）第2-119号分摊土地使用权面积为11708.04平方米，对应房权证号为盐字第××号；海盐国用（2015）第2-120号分摊土地使用权面积为22531.54平方米，对应房权证号为盐字第××号；海盐国用（2015）第2-121号分摊土地使用权面积为14009.66平方米，对应房权证号为盐字第××号；海盐国用（2015）第2-122号分摊土地使用权面积为4988.86平方米，对应房权证号为盐字第××号；海盐国用（2015）第2-118号分摊土地使用权面积为9747.90平方米，对应房权证号为盐字第××号。上述抵押登记房屋分摊的土地面积共计为53238.10平方米。上述权证办理后，管理部门对海盐国用（2004）第2-84号土地使用权证予以收回并注销。海盐县人民政府于2013年8月26日发布了《关于进一步规范房地产抵押登记工作的通知》，规定：已取得产权或建筑工作已施工至±0.00以上的在建工程抵押，一律由县住建局办理抵押登记，县国土资源局不再单独设立土地使用权抵押登记……。 齐家水泥因未按期归还中信银行贷款，中信银行对齐家水泥等四相关责任主体向嘉兴市南湖区人民法院提起民事诉讼。南湖区人民法院经审理于2016年1月20日作出（2015）嘉南商初字第1406号民事判决书，判决“一、齐家水泥于判决生效之日起七日内支付中信银行借款本金3200万元及相应利息……；四、齐家水泥、……承担抵押担保责任，中信银行就上述一、二项债权对齐家水泥提供抵押的坐落于海盐县的房地产……折价或拍卖、变卖后所得价款在最高债权额限度内享有优先受偿权。”判决生效后，齐家水泥等未履行判决确定的义务，中信银行向南湖区人民法院申请执行。2019年5月23日，齐家水泥经本院宣告破产。2018年12月，中信银行将其对齐家水泥上述流动资金贷款合同下的债权及相关权利转让给浙北资产。齐家水泥的破产管理人在审核浙北资产债权及抵押权时，确认浙北资产对齐家水泥南区房产证号为03××99、03××00、03××01、03××02号四处房产及相应房产占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，其中对上述房产占用范围内的建设用地使用权范围认定为上述房产的基地面积。浙北资产对此认定有异议。 针对南湖区人民法院作出的（2015）嘉南商初字第1406号民事判决，是否包含双方争议的海盐国用（2004）第2-84号土地使用权？经本院征询，南湖区人民法院回函称，（2015）嘉南商初字第1406号金融借款合同纠纷一案中，已对办理抵押登记的房地产（他项权证号：房他证盐字第Ｊ××号）的优先受偿权进行了审理并作出了裁判，判决后双方当事人均未提起上诉；上述判决第四项“被告浙江齐家水泥有限公司提供抵押的坐落于海盐县的房地产……在最高债权额限度内享有优先受偿权”中房地产是指办理了抵押登记的房屋及相应土地使用权。 本院认为，本案中，双方就浙北资产对齐家水泥享有的债权和对房产证号为03××99-××四处房产在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权并无异议，争议的主要焦点是浙北资产是否对包含上述房产基地面积的原海盐国用（2004）第2-84号土地使用权证项下的全部建设用地使用权在拍卖、变卖后均享有优先受偿权？我国《物权法》第九条规定：不动产特权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物范围内的建设用地使用权一并抵押。从本案事实看，原海盐国用（2004）第2-84号土地使用权证项下的建设用地上登记有五处房产，其中房产证号为03××99-××四处房产由中信银行与齐家水泥设定了抵押且办理了抵押登记，故房产证号为03××99-××四处房产及该房产建筑范围内的建设用地使用权抵押权设立有效，中信银行对上述房产及房产建筑范围内的建设用地使用权在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；而房权证号为××号房产双方未设定抵押，对该房产建筑物范围内的建设用地使用权也未办理抵押登记，故中信银行对该房产及该房产建筑物范围内的建设用地使用权在拍卖、变卖不享有抵押权。对于办理抵押登记的四处房产建筑范围内的建设用地使用权的范围。根据双方办理抵押登记时的《房地产抵押权登记申请》中的记载：“对抵押房屋所占用土地面积的认定以土管部门实测为准”。而后，经齐家水泥申请，海盐县国土部门对原海盐国用（2004）第2-84号土地使用权证项下的全部建设用地进行了分割，并为每个房产证分别办理了对应的土地使用证。其中办理抵押登记的四处房产分摊的土地使用权面积共计为53238.10平方米，未予抵押的房产分摊的土地使用权面积为9747.90平方米。因此，对于办理抵押登记的四处房产建筑范围内的建设用地使用权应认定为53238.10平方米，其余建设用地虽双方在合同中约定抵押，但未办理抵押登记，且与双方办理抵押登记时《房地产抵押权登记申请》中的记载内容不符，故该部分建设用地使用权不发生抵押效力。浙北资产公司认为原海盐国用（2004）第2-84号土地使用权证项下的全部建设用地使用权均享有优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十二条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原告浙江浙北资产管理有限公司对被告浙江齐家水泥有限公司所有的不动产权证书号为海盐国用（2015）第2-119号、（2015）第2-120号、（2015）第2-121号、（2015）第2-122号项下的建设用地使用权（面积共计为53238.10平方米）享有优先受偿权； 二、驳回原告浙江浙北资产管理有限公司其它的诉讼请求。 本案受理费80元，由被告浙江齐家水泥有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  沈爱萍 人民陪审员  金菊娟 人民陪审员  韩达明 二〇二〇年五月七日 法官助理朱佳忆 书记员冯维