北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初20148号原告：杨军丽，女，1980年1月13日出生，汉族，住河北省迁安市。委托诉讼代理人：刘海军，北京市桦天律师事务所律师。被告：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：徐瑞东，经理。委托诉讼代理人：王立新，北京高勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玮，北京高勤律师事务所律师。原告杨军丽与被告北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨军丽及其委托诉讼代理人刘海军、被告存房公司的委托诉讼代理人王立新、张玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨军丽向本院提出诉讼请求：被告赔偿违约金经济损失等120万元。事实和理由：2016年2月24日，原告作为买受人通过被告与卖房人付东平（代理李懿）就位于昌平区房屋，签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同中，约定将位于昌平区商品房，建筑面积115.67平方米，住宅卖与原告，房屋产权证号为：京房权证昌私移字第XXXX号；双方约定与2016年3月30日将房屋交付原告；房屋总价款共计360万元；同日，原告按照《定金协议》约定交付付东平定金30万元，并签订《二手房定金交付确认函》确认收到原告定金。原告与付东平和被告同时就诉争房屋签订了《居间服务合同》和被告还签订了《搜房综合保障服务协议》，约定就买卖双方及房屋信息进行确认；约定了服务范围；服务费用：买受人向居间方支付居间服务费人民币18000元，综合服务保障费7200元；约定了各方权利义务，居间方向买受人还收取了600贷款服务费；违约责任等。合同签订后原告依约履行合同，卖房人却以各种理由推脱拒绝履行。后得知，位于昌平区房屋早在合同签订前已被法院查封（涉案房屋存在多个抵押查封行为）,合同根本无法继续履行。后原告诉至法院于2018年3月28日昌平区人民法院作出（2016)京0114民初15753号民事判决书判决：一、解除杨军丽与付东平代理李懿于2016年2月24日签订的《北京存量房屋买卖合同》；二、李懿退还原告杨军丽定金30万元；三、李懿赔偿杨军丽违约金、经济损失及居间服务费、综合服务保障费、评估费共计1225800元；判决中明确杨军丽与存房公司之间系居间服务合同关系，如双方就存房公司履行居间服务是否存在违约或不当行为存有争议，杨军丽应当另行主张。故此，被告作为中介服务机构，向原告推荐此房源，促成原告与付东平（代理李懿）签订房屋买卖合同未对房屋进行核验，被告存在严重过错和违约责任，对原告的损失，依法应承担赔偿责任。故为维护公民合法权益，特具此状。北京存房房地产经纪有限公司辩称，一、根据《居间服务合同》第二条，被告的居间服务范围是：1、提供房屋买卖市场行情资讯；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、引领买受人看房；4、协助出卖人、买受人协商、洽商，确定成交意向；5、协助出卖人、买受人签署房屋买卖合同。该合同约定的服务范围并不包括对房屋查封状况的核验义务，本案中双方对于房屋查封状况的核验和保障义务属于《搜房综合保障服务协议》约定的事项，既然原告在本案中所主张的赔偿责任就是基于房屋被查封的事实，那么原告就应当依据《搜房综合保障服务协议》提出，而不应当依据《居间服务合同》提出，原告依据《居间服务合同》向被告提出赔偿请求明显缺乏合同依据。二、原告已就本案房屋被查封的事实依据《搜房综合保障服务协议》向被告主张责任，但其同时又基于同一事实依据《居间服务合同》向被告主张责任，明显是就同一事实重复主张权利，属于意图不当索取法律之外的额外利益。三、根据《居间服务合同》第三条第2款第2项，在买卖双方签订《买卖合同》后，买卖双方均认可被告的居间服务工作已经完成。在被告已履行完毕《居间服务合同》义务完成居间服务工作的情况下，原告又基于房屋被查封的问题依据《居间服务合同》向被告提出赔偿请求，明显违背了合同明确约定和诚实信用原则，属于恶意要求被告承担合同外的责任。四、双方《居间服务合同》并没有就房屋查封事项约定违约金或者赔偿责任，原告在本案中针对被告提出的诉讼请求也不符合《居间服务合同》就违约责任的约定。五、原告主张退还的居间服务费、贷款服务费已经在（2016)京0114民初15753号民事判决书判令由李懿赔偿给原告，但其在本案中却再次请求被告退还，明显属于就同一笔款项请求多人重复承担责任，违背了民法上的“填平性”原则。六、原告主张其因为（2016)京0114民初15753号民事判决书确定的赔偿义务无法得到执行，因此要求被告就该判决书确定的有关义务承担连带赔偿责任。但该诉讼请求明显缺乏基本的合同依据和法律依据，具体理由是：1、在本案诉讼中，原告并没有提供要求被告就（2016)京0114民初15753号民事判决书确定的义务承担连带责任的合同依据或法律依据，其该项诉讼请求没有事实或法律支撑；2、(2016)京0114民初15753号民事判决书第三项确定的款项主要是李懿基于房屋买卖合同约定需要向原告支付的违约金，而违约金必须基于合同的明确约定才能发生，具有相对性，只能存在于房屋买卖双方当事人之间，原告并不能依据其与李懿之间关于违约金的合同约定要求非合同当事人的被告向其承担违约金的连带支付责任，本案中原告只能依据《居间服务》合同向被告主张有关权利；3、在原审诉讼中，法院并没有就原告所谓的“损失”进行评估或者确认具体数额，原告所主张的损失性质、数额均不确定；4、原审判决已经认定原告在涉案房屋被查封拍卖过程中没有依法提起执行异议，被告对于房屋不能成交存在重大过错，因其自身过错产生的责任只能由其自行承担；5、原告在本案中支付了30万定金，而且其在房屋买卖合同签订后不到半年即已知晓涉案房屋不能成交并且提起了诉讼，在当时的情况下，其完全可以另行购置房屋，根本不可能发生其所主张的所谓“房屋差价损失”；6、原告在诉讼中并没有举证证明其没有在涉案房屋被查封后未另行购买房屋，其关于一直没有买房的主张只是一种自我主张，并没有任何证据支持；7、经查询链家网站，目前流星花园三期同等同类房屋的出售标价仅为550万元左右，且目前北京市的房地产市场属于有价无市状态，而原告购买涉案房屋时的总成本为360万元加上189万元，共计为549万元，也就是说，即使原告直接按照目前的标价购买不砍价，现在再购买该房屋也不会存在任何购房损失，如果考虑到目前有价无市的实际市场状况，原告完全可以以低于原购房成本的价格另行购买房屋，因此，本案中原告不但没有受到损失，反而获得了利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年8月26日，李懿出具委托书一份，将其名下位于北京市昌平区房屋（以下简称涉案房屋）有关办理银行提前还款手续、领取他项权利证、房产证等文件、签订房屋买卖合同、代收房价款、代为确定房产出售价格、协助办理产权过户等权利委托给付东平。北京市中信公证处就前述委托过程出具（2015）京中信内民证字67770号公证书。2016年2月24日，付东平持前述委托书、公证书、李懿对涉案房屋的房屋所有权证书复印件以出卖人身份与杨军丽（买受人）经存房公司提供居间服务签订定金协议，约定杨军丽支付付东平购房定金30万元，于签订合同当日先支付5万元，剩余定金25万元，于2016年2月26日前支付；房屋内所有家具家电作为附属品赠予买受方；双方在2月24日二手房定金交付确认函中签字确认房屋交易价格为360万元，付东平确认收到杨军丽给付的定金30万元。之后，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》。同日，杨军丽（甲方）与存房公司（乙方）签订《搜房综合保障服务协议》，协议约定由杨军丽支付存房公司保障服务费7200元。该协议关于查封房保障服务约定，乙方应严格对其居间出售的存量房屋在签约前进行房屋信息核验，确认是否已被司法机关查封，并如实告知购房者。同日,付东平（出卖人）、杨军丽（买受人）与存房公司（居间方）签订《居间服务合同》。合同第二条居间服务范围为：1、提供房屋买卖市场行情资讯；寻找、提供并发布房源、客源信息；引领买受人看房；协助出卖人、买受人协商、洽谈、确定成交意向；协助出卖人、买受人签署房屋买卖合同。合同第四条权利义务中，各方约定：“1、买卖双方应积极配合居间方的居间活动，保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2、居间方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务。3、居间方有权为买卖双方办理房源核验、购房资质申请、网签备案登记及注销、资金监管、搜房托管、物业交验等手续：买卖双方应配合提供相应材料并签署相应文件。4、买卖双方均同意居间方向买受人收取贷款服务费人民币600元整。通过居间方办理交易环节中的金融服务，服务包含但不限于以下内容：贷款、涉及交易房款的资金借贷服务等。……”合同签订之后，杨军丽向付东平支付了定金30万元，向存房公司支付了居间服务费18000元、保障服务费7200元、贷款服务费用600元。付东平将涉案房屋交付给杨军丽，但仅交付钥匙，未办理物业交割。随后，存房公司工作人员在进行房屋核验时发现因李懿未偿还就涉案房屋设定的抵押借款致涉案房屋被人民法院查封，存房公司工作人员遂将上述情形告知杨军丽。此后，因涉案房屋存在多笔抵押及查封，合同履行延怠。另查，2013年1月30日，李懿就涉案房屋设定抵押，担保主债权金额150万元，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司北京分行（浦发北京分行）；2014年9月12日，李懿就涉案房屋设定抵押，担保主债权金额150万元，抵押权人为赵丹。因李懿到期未偿还浦发北京分行上述借款，浦发北京分行将李懿诉至北京市西城区人民法院，并申请对涉案房屋采取保全措施；该院于2015年10月14日查封涉案房屋。因李懿到期未偿还赵丹借款，赵丹持公证债权文书申请本院强制执行，本院于2016年6月15日轮候查封本案涉案房屋。另有北京市朝阳区人民法院依债权人汪静申请，于2015年10月29日轮候查封本案涉案房屋；该院依债权人方国亮申请，于2016年1月25日轮候查封本案涉案房屋。因李懿无法偿还上述债务，本院对涉案房屋进行委托评估与拍卖。2016年8月10日，北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司出具评估报告，涉案房屋在鉴定基准日2016年7月13日的市场价值为487.68万元。经核实，涉案房屋在拍卖过程中，由他人以616万元价格竞得，房屋所有权已过户至案外人名下。在涉案房屋被查封、评估及拍卖过程中，杨军丽未向本院提出执行异议。2016年，杨军丽以房屋买卖合同纠纷为由将李懿、付东平、存房公司诉至本院，要求1、解除杨军丽与付东平代理李懿在2016年2月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令三被告退还杨军丽已付定金30万元及逾期利息（从2016年2月25日起按同期银行贷款利率计算）；3、判令三被告共同赔偿杨军丽违约金及损失72万元；4、判令三被告赔偿居间服务费18000元，综合服务保障费7200元，评估费600元，共计25800元；5、判令所有诉讼费由三被告承担。诉讼过程中，杨军丽将上述第3项诉讼请求变更为判令三被告共同赔偿杨军丽违约金及损失256万元。我院经审理作出(2016)京0114民初15753号民事判决书，判决：一、解除杨军丽与被告付东平代理被告李懿于2016年2月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告李懿退还原告杨军丽定金30万元，于本判决生效后七日内执行；三、被告李懿赔偿原告杨军丽违约金、经济损失及居间服务费、综合服务保障费、评估费共计1225800元，于本判决生效后十五日内执行；四、驳回原告杨军丽的其他诉讼请求。并认为杨军丽与存房公司之间系居间服务合同关系，如双方就存房公司履行居间服务是否存在违约或不当行为仍存有争议，杨军丽应当另行主张，杨军丽在本案中要求存房公司承担连带赔偿责任，本院不予支持。该判决生效后，杨军丽向本院申请执行，因未发现被执行人名下有可供执行财产，杨军丽申请执行的定金30万元、违约金、经济损失及居间服务费、综合服务保障费、评估费共计1225800元，案件受理费35600元，公告费650元及迟延履行期间的债务利息未受清偿，我院于2018年11月2日裁定（2016）京0114民初15753号案件终结本次执行程序。2018年，杨军丽以合同纠纷为由将存房公司诉至我院，请求1、退还居间综合服务保障费用7200元；2、赔偿已付购房款300000元。我院经审理作出（2018）京0114民初19613号民事判决书，判决存房公司退还综合服务保障费7200元，并赔偿杨军丽已支付的购房定金300000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照合同约定切实履行相应的合同义务，当事人怠于履行合同义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担赔偿责任。杨军丽与存房公司签订的《居间服务合同》系双方当事人真实意思表示，应当认定合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。存房公司作为专业从事房地产中介服务的机构，在居间活动中收取了居间服务费，应尽到相应的注意义务和勤勉义务，如实查询、核实并提供买卖双方的真实信息。本案中，房屋因存在抵押、查封等情形致使房屋买卖合同无法实际履行，并最终导致房屋买卖合同被解除。存房公司无法举证证明其对涉案房屋及时进行了房源查验，在履行居间服务时未尽到充分责任，应对杨军丽的损失承担一部分的补充赔偿责任。在(2016)京0114民初15753号民事判决书中，本院判令李懿赔偿杨军丽违约金、经济损失及居间服务费、综合服务保障费、评估费共计1225800元。该判决综合考虑了房屋市场价值，认为违约金不足以弥补买受人的损失，故确定违约金、经济损失共计120万元。现因李懿名下无可供执行财产，导致杨军丽损失未获赔偿。存房公司辩称违约金具有相对性，只应由买受人向出卖人主张，但综合考虑违约金的设立目的及本案实际情况，120万元亦为杨军丽的实际损失。本院综合杨军丽的受损情况及各方的过错程度，按照责任与过错相适应原则及可预见性原则，酌定存房公司对其中的240000元承担补充赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、北京存房房地产经纪有限公司对(2016)京0114民初15753号民事判决书第三项确定的应由李懿赔偿杨军丽的违约金、经济损失承担补充赔偿责任，以240000元为限；二、驳回杨军丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15768元，由杨军丽负担10868元（已交纳），由北京存房房地产经纪有限公司负担4900元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋玉希人民陪审员  李 强人民陪审员  王永祥二〇二〇年五月二十九日书 记 员  王婵娟