广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终14077号上诉人（一审被告）：程超，男，1984年10月9日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：郑维皆，广东佑德律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：东莞鹏鸥实业有限公司。住所地：广东省东莞市洪梅镇河西工业区。注册号：441900400086069。法定代表人：戴明浩。破产管理人：广东尚宽律师事务所。委托代理人：何水莲，广东尚宽律师事务所律师。委托代理人：邓均玲，广东尚宽律师事务所辅助人员。上诉人程超因与被上诉人东莞鹏鸥实业有限公司（以下简称鹏鸥公司）对外追收债权纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初24035号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鹏鸥公司起诉请求：1.判令解除鹏鸥公司与程超签订的《租赁合同书》；2.判令程超停止占用并立即返还案涉租赁物，搬离租赁物，恢复租赁物原状，包括清理物品，遣散无关人员；3.判令程超赔偿鹏鸥公司截至2018年8月的租金1000000元；4.判令程超支付鹏鸥公司截至2018年8月13日租金滞纳金1350000元。后鹏鸥公司增加第5项诉讼请求为：判令程超向鹏鸥公司支付案涉租赁物的占用费，自2018年9月1日起，按照每月100000元的标准计算至程超实际返还案涉租赁物之日止。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认东莞鹏鸥实业有限公司与程超之间于2015年4月1日签订的《租赁合同书》解除。二、程超应自判决生效之日起五日内向东莞鹏鸥实业有限公司返还案涉租赁物。三、程超应自判决生效之日起五日内向东莞鹏鸥实业有限公司支付租金1000000元，并自2018年9月1日起按月租金100000元的标准支付使用费至返还租赁物之日止。四、驳回东莞鹏鸥实业有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费12800元（鹏鸥公司已申请缓交），由鹏鸥公司负担2996元，程超负担9804元，在判决生效之日起五日内，鹏鸥公司、程超应缴纳各自承担的受理费用。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初24035号民事判决书。宣判后，程超不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.依法改判确认程超无须承担违约责任；3.依法改判确认程超与鹏鸥公司之间于2015年4月1日签订的《租赁合同书》继续履行；4.依法改判程超无须向鹏鸥公司支付租金1000000元；5.依法改判程超无须自2018年9月1日起按月租金100000元的标准向支付使用费至返还租赁物之日止。事实与理由：一审法院事实认定不清，法律适用错误。一、关于租金支付问题。1.租赁物交付不合格，无法正常使用，导致程超预期利益和合同目的无法实现，鹏鸥公司的行为属于根本违约，程超有权拒付租金。首先，租赁物无水电供应的状态从鹏鸥公司提供的《请示函》可予以确认，且《厂房租赁移交协议》第三条，亦予以确认租赁物不能正常使用。第二，根据《租赁合同书》第二条、第七条的约定，案涉租赁物距今一直未能通水通电无法进行任何工业生产，损害程超对租赁物的预期收益。第三，根据《租赁合同书》第四条的约定，因案涉租赁物一直未能达到交付标准，可视为案涉租赁物一直未能交付，程超已预付的180万租金，应当从符合交付标准之日起开始抵扣。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，在租赁物合格交付之前，程超应有权拒绝向鹏鸥公司支付租金，该拒付行为不属于违约行为，不应承担任何违约责任。2.对于租赁物无办理房产证的部分，应属合同无效，鹏鸥公司无权主张该部分的租金。根据《租赁合同书》第一条的约定，建筑明显已包括有证和无证部分，因此《租赁合同书》约定每月10万元租金必然是包括以上全部有证无证建筑面积和土地面积，故一审法院认定的租金计算基础仅为有证面积和空地面积是错误的。对于没有办理房产证的部分，鹏鸥公司不享有所有权，事实上程超未能正常使用该部分物业，因此鹏鸥公司无权要求程超支付该部分租金。3.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，租赁合同订立后，鹏欧公司作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，且鹏欧公司作为出租人有义务保持租赁物符合约定的用途。一审参照合同约定符合交付条件的情况下计付租金和使用费，有悖合同法有偿合同等价的原则。二、关于合同解除问题。1.鹏鸥公司一直未能按约定标准交付租赁物，租赁物无法正常使用，属于违约在先，程超拒付租金合法合理，不属于违约行为，鹏鸥公司不应享有合同解除权。2.鹏鸥公司经营不善是导致租赁物交付不合格的主要原因，程超一直有向鹏欧公司交涉有关物业瑕疵交付的问题，鹏欧公司却一直拖延不予处理。从《告知函》可知，2017年12月12日，法院已指定破产管理人接管鹏鸥公司，由此推算，鹏鸥公司最迟从2016年就已经开始出现经营困难、资不抵债的情形，经营情况十分恶劣，即便因双方2015年12月29日签订《厂房租赁移交协议》并于第四条再次明确租赁物整改项目和交付条件，但鹏鸥公司因自身经营不善，经与其负责人臧文君多次联系协调，仍迟迟不能履行，给程超造成了巨大的损失。从另一方面，程超已按照约定提前预付了押金20万，2016年5月1日至2017年10月1日共18个月租金180万，共计200万，程超一直积极联系鹏鸥公司，希望能按约定处理相关问题，即按约定标准交付租赁物，程超不可能放弃主张鹏鸥公司履行交付瑕疵的义务。鹏鸥公司也没有证据证明双方已变更了租赁物的交付标准或程超同意按租赁物现状交付，更无证据证明程超放弃了向鹏鸥公司主张任何瑕疵交付的权利。因此，一审法院认为租赁物交付至今已超三年，程超未主张任何瑕疵交付的权利，应视为鹏鸥公司已按约定履行的是错误的。综上，鹏鸥公司没有按照《租赁合同书》约定的标准交付租赁物属于违约在先，且该违约行为一直未能予以纠正，程超从2017年11月1日开始拒付租金的行为合法合理，鹏鸥公司无权行使合同解除权，案涉《租赁合同书》应当继续履行。鹏鸥公司答辩称：一、案涉租赁物自2015年交付至程超之日起，已由程超实际占有并使用和收益至今，程超声称鹏欧公司根本违约无法律依据，程超要求不予支付自2017年11月起至今的租金和使用费属于恶意逃避债务，请求法院予以驳回。双方签订租赁合同前鹏鸥公司已经停止营业，正是因为停止营业租赁物空置了才将案涉租赁物出租给程超。程超辩称案涉租赁物因鹏鸥公司经营困难导致租赁物有瑕疵毫无事实依据。程超签订合同前就已知悉案涉租赁物只能做临时仓库，原因是地方政府要统一做河西片区旧改，不给租赁企业做工商登记，因为只能做仓库使用，所以合同约定是按现状交付，因此房租也非常便宜，约定每平方米才5.5元。鹏欧公司向程超交付案涉租赁物后，程超依据合同将案涉租赁物用作仓库使用，并将案涉租赁物转租给广东理文造纸有限公司及其上下游公司用于堆放纸张的原料和成品至今，此外，程超还将案涉部分租赁物转租给了其他人，存放各种货物，并收取租金，程超转租案涉租赁物的盈利收入已经远远超过应付给鹏欧公司的租金，程超通过案涉租赁物赚取的利益，未曾支付鹏欧公司租金和使用费，其声称无法正常使用实属欺骗。法院裁定受理鹏欧公司破产清算，管理人依法接管财产并对外追收债权，向程超发出搬离案涉租赁物并支付租金的通知后，程超仍强行霸占鹏欧公司的租赁物，阻止管理人依法接管财产，属于非法占有，其行为已经严重侵害了鹏欧公司及各债权人的合法利益，程超理应搬离案涉租赁物并及时承担案涉租赁物的租金及使用费。关于程超所称的水电不通问题，程超及鹏欧公司已经与东莞市华骄无纺布织造有限公司协调，可以拉线借水借电，不影响园区正常运营，而案涉租赁物是通过借助隔壁公司拉线已经通了水电。程超非法占用案涉租赁物拒不归还且拒付租金和使用费的行为损害了鹏欧公司及债权人的合法权益。二、关于租金及使用费支付问题。案涉租赁物包括鹏欧公司一期土地及地面上建筑物。该一期土地包括东府国用字[XXXX］第XXXXX号土地，东府集用（2008）第XXXXX号，及东府集用（XXX）第XXXX号部分土地,建筑物为上述土地上的建筑物，租赁合同为有效合同。根据合同约定，案涉物业是土地及建筑物整体打包租赁，但实际计算租金是按照鹏鸥公司有证部分建筑物的建筑面积及土地空地面积计算租金，对于整体租赁的其他无证部分的建筑，鹏欧公司放弃收取租金的权利，并未纳入合同约定的计算租金的范围内。三、关于合同解除。管理人已分别于2018年6月7日、2018年8月13日向程超发出解除租赁合同的通知，案涉租赁合同已解除，程超在二审中诉请案涉租赁合同继续履行缺乏法律依据。管理人解除案涉租赁合同于法有据。第一，依据《中华人民共和国合同法》规定，基于程超占用鹏欧公司案涉租赁物并拒付租金逾两年的行为已构成根本违约，基于《租赁合同》第八条第一款的规定，鹏欧公司有权解除合同，除按相关规定收取滞纳金外，没收押金及所有装修和配套设施。第二，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，管理人有权解除案涉《租赁合同》，并要求程超返还案涉租赁物，恢复租赁物原状。综上，请求法院依法驳回程超的全部上诉请求，保护鹏欧公司及众债权人的合法权益。二审期间，程超向本院提交了：一、工程明细表、工人工资表，用于证明鹏欧公司未能按合同约定交付租赁物，程超对案涉租赁物进行管理所花费的成本，亦能证明鹏欧公司的违约行为导致程超不能实现合同目的。二、房屋临时租赁合同，用于证明程超转租行为时间较短，租金较低，不足以弥补其成本及损失。三、戴明浩的情况说明、戴明浩身份证复印件及联系电话、照片，用于证明案涉协议及补充协议签订后，程超及鹏欧公司一直有在商谈协议的履行问题，而鹏欧公司并未能解决补充协议中约定的交付条件。四、2020年3月5日的物业接收通知函及2020年4月1日的物业接收通知函。鹏欧公司质证认为，一、证据一、二不属于新证据，且为程超单方制作，对该证据的真实性、合法性、关联性均无法确认，也无法证明本案事实。二、对戴明浩的情况说明、身份证复印件及联系电话、照片的真实性、合法性、关联性不予确认，且该证据不属于新证据。戴明浩从未处理过本案的租赁事宜，其陈述不真实，鹏欧公司于2015年1月停产并清退所有员工，因此才将公司土地及厂房作为案涉物业出租。三、鹏欧公司于2020年3月9日收到程超邮寄的第一份物业接收通知函，2020年4月3日收到第二份物业接收通知函。对于程超发出物业接收通知函的事实，鹏欧公司予以确认，但对于接收函中关于费用以及责任问题，鹏欧公司不予确认。鹏欧公司于二审期间提交了告知函，告知程超于2020年4月22日接收了案涉物业。程超确认于2020年4月23日收到该告知函。程超并主张案涉租赁物无法正常使用，申请法院对案涉租赁物进行现场勘查。2020年3月5日的物业接收通知函有载明，程超要求鹏欧公司在接到本通知函之日起五个工作日内与其联系并接收案涉物业，如逾期未联系案涉物业的接收事宜则视为已接收，造成的损失要求鹏欧公司自行承担。2020年4月1日的物业接收通知函则再次明确程超已于2020年3月6日发出通知函，要求鹏欧公司接收物业，逾期程超不再承担案涉物业的任何承租费用或占用费用。程超确认鹏欧公司收到通知函后有与其沟通交接事宜，案涉物业实际于2020年4月22日由鹏欧公司接管，但程超主张应以鹏欧公司收到其第一份物业接收通知函即2020年3月9日开始计算5个工作日认定案涉物业的接收时间为2020年3月16日。另，东府国用字[XXXX］第XXXXX号土地上的建筑物已办理房产证，房产证号为XXXX及XXXX。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系对外追收债权纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：鹏欧公司是否享有合同解除权。程超与鹏欧公司双方于2015年4月1日签订了《租赁合同书》，虽双方对于案涉租赁物的移交时间存在争议，但程超亦自述于2016年1月1日实际接收了案涉租赁物。程超主张鹏欧公司未按照合同约定交付案涉土地及租赁物，鹏欧公司不应享有合同解除权，对此提供了戴明浩的证人证言用于证明，但戴明浩未出庭作证，程超亦未能提供其他证据予以佐证，戴明浩的证言不能单独作为认定案件事实的依据，本院对此不予采纳。程超未能提供充分有效的证据证明案涉物业无法正常使用，程超以此抗辩主张无需支付租金，本院不予支持。程超要求法院进行现场勘查，属于其应自行举证的范畴，本院不予准许。程超已实际使用并占有案涉租赁物，其自2017年11月1日起即未向鹏欧公司支付任何租金，鹏欧公司以此为由解除双方的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。至于租金的计算问题。程超主张鹏欧公司无权就案涉租赁物中未办理相关产权证的部分请求租金，对此，本院认为，鹏欧公司主张租金是按实际办证的建筑面积及空地面积，以5.5元/平方米的标准予以计算，而从双方的租赁合同有约定前五年按5.5元/平方米的标准计算租金且前五年的租金为每月100000元，与鹏欧公司主张的计算方式基本相吻合，一审采信鹏欧公司的主张，认定双方约定的租金实为鹏欧公司有权出租部分的租金，并无不当，本院予以维持。另，鹏欧公司二审确认实际于2020年4月22日接收了案涉租赁物，故本院认定程超于2020年4月22日向鹏欧公司返还了案涉租赁物，程超支付使用费应至当日止。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程超的上诉理由不成立。鉴于二审出现新的事实，本院对一审判项予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞第一人民法院（2018）粤1971民初24035号民事判决第一项及有关诉讼费负担的决定；二、撤销广东省东莞第一人民法院（2018）粤1971民初24035号民事判决第四项；三、变更广东省东莞第一人民法院（2018）粤1971民初24035号民事判决第二项为：确认程超已于2020年4月22日向东莞鹏欧实业有限公司返还案涉租赁物；四、变更广东省东莞第一人民法院（2018）粤1971民初24035号民事判决第三项为：程超应自本判决生效之日起五日内向东莞鹏鸥实业有限公司支付租金1000000元，并自2018年9月1日起至2020年4月22日止按月租金100000元的标准支付使用费；五、驳回东莞鹏鸥实业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费30584元，由程超负担，程超已预交12800元，剩下17784元限程超自本判决生效之日起五日内向本院缴交。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 陈文静审判员 徐华毅二〇二〇年五月二十二日书记员 邓嘉荣周洋