上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初3751号原告：上海丰淦商贸有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：林清华，董事长。委托诉讼代理人：季克华，上海市百汇律师事务所律师。被告：上海宝山区糖业烟酒有限责任公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张炘一，董事长。委托诉讼代理人：龚红春，上海市龚红春律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋海云，上海市龚红春律师事务所律师。第三人：潘点治，男，1987年6月11日出生，汉族，户籍地安徽省颖上县夏桥镇张泊渡村粮站35号。原告上海丰淦商贸有限公司(以下简称丰淦公司)与被告上海宝山区糖业烟酒有限责任公司(以下简称糖业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丰淦公司的法定代表人林清华及其委托诉讼代理人季克华，被告糖业公司的委托诉讼代理人龚红春，第三人潘点治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰淦公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告书面记载为2019年5月16日致原告的《解除租赁合同通知书》无效；2、判令原被告继续履行双方于2017年11月22日签订的《房屋租赁合同》。事实和理由：2017年11月22日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告承租上海市宝山区同泰路XXX-XXX号(以下简称系争房屋)，租赁期限六年，从2018年1月1日至2023年12月31日，年租金6万元。租赁合同签订后，原告从未支付过租金，被告于2019年5月16日以EMS发出《解除租赁合同通知书》寄送原告，后被退回。原告认为，该EMS快递原告并未收到，2019年11月21日原告参加另案庭审，才确认收到该份通知书，原告既不知该份租赁合同的存在，也没有按照租赁合同履行过权利义务，被告至今也未将系争房屋交付原告，故《解除租赁合同通知书》应属无效，故原告诉至本院。本案起诉后，原告调查发现被告与第三人于2017年10月就系争房屋签订过房屋租赁合同，该合同的履行导致原、被告签订的租赁合同无法正常履行，故将诉请第二项变更为要求被告支付违约金人民币394,500元(以下币种均为人民币)。被告糖业公司辩称，被告与第三人确于2017年10月30日签订过租赁合同，但该合同是原告股东杨顺华为第三人办理工商注册登记所需，该合同并未实际履行。原、被告于2017年11月22日签订租赁合同，租赁期自2018年1月1日起，因原告经催讨从未支付过租金，故被告于2018年5月16日向原告发函解除，并现场张贴该解除通知书。嗣后，被告与第三人于2019年6月1日签订租赁合同，代表原告与第三人之间的租赁合同亦已解除。关于违约金，原告自认收到过第三人支付的租金，说明被告向原告交付房屋后，原告向第三人交付了房屋，被告不存在违约，不同意原告的全部诉请。第三人潘点治辩称，员工看到现场张贴的解除通知书后，第三人与被告联系才了解原告是从被告处租赁的房屋且未支付任何租金。因被告称已经与原告解除了租赁合同，第三人如要继续使用系争房屋，需与被告签订合同，否则要搬离，故第三人与被告于2019年6月1日签订租赁合同。在此之前第三人并未与被告签订过合同，第三人向原告承租房屋后，由原告公司员工杨顺华带着去办理营业执照，根据其要求在材料上签字。第三人对原被告之间的纠纷不发表意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月22日，糖业公司(出租方、甲方)与丰淦公司(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，主要约定，乙方承租甲方上海市宝山区同泰路XXX-XXX号1楼房屋用于经营食品，建筑面积约190平方米，租赁期6年，自2018年1月1日起至2023年12月31日止，年租金6万元整；租金按年(月、季)支付，先付后用；自2018年1月起，每年为一个租金结算期，乙方应在结算期前10日内，向甲方支付一年租金；甲方应于2018年1月1日正式将该租赁物交给乙方，双方已办理交接手续；租赁期内，乙方拖欠租金累计十五天以上的，甲方有权以书面通知方式单方面解除本合同，收回该租赁标的；租赁期限内，甲方违反本合同约定单方面解除本合同或提前收回该房屋的，甲方应按乙方未满租期期间租金的20%赔偿乙方。乙方落款处加盖丰淦公司公章，经办人为杨顺华。2017年11月18日，丰淦公司(出租方、甲方)与潘点治(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，主要约定，乙方租赁甲方上海市宝山区同泰路XXX-XXX号1楼，面积190平方米，租赁期限为四年，自2018年1月1日起至2021年12月31日止；2017年12月1日甲方交房与乙方(装修期为一个月，免一个月租金)；租金每年205,000元；房租两年一交(41万元)，一次性付清；预付房租押金2万元。甲方落款处加盖丰淦公司公章，经办人为杨顺华。审理中，潘点治陈述，其于2017年10月26日向杨顺华支付租房定金5万元，于2017年11月18日向杨顺华转账支付租金38万元，并提供银行卡交易明细清单为证。合同签订后，潘点治自述于2018年1月1日经营使用系争房屋。2019年5月16日，糖业公司向丰淦公司发出解除租赁合同通知书，载明，因丰淦公司迄今为止未按合同约定时间支付2018年及2019年两年租金，属故意违约，根据双方所签房屋租赁合同第九条的约定，自即日起解除与丰淦公司2017年11月22日签订的房屋租赁合同。该通知书通过EMS寄出至丰淦公司的注册地址上海市宝山区德都路月浦六村XXX号B274室，后因原址无此人被退回。同日，糖业公司在系争房屋门口张贴公示，同时将解除租赁合同通知书交付潘点治。2019年6月1日，糖业公司(出租方、甲方)与潘点治(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2019年6月1日起至2023年12月31日止，自2019年6月1日至2021年12月31日的年租金为6万元；甲方于2019年6月1日正式将租赁房屋交给乙方，双方已办理交接手续。另查明，2019年8月，潘点治向本院起诉称，因丰淦公司长期拖欠出租人糖业公司的租金构成违约，糖业公司已解除与丰淦公司就系争房屋签订的房屋租赁合同，由此导致潘点治与丰淦公司的租赁合同无法履行，故要求其返还租金、押金，并支付违约金【(2019)沪0113民初21519号】。该案审理中，丰淦公司表示并不知晓向糖业公司承租系争房屋后转租给潘点治的情况，收到诉讼材料才得知系公司股东杨顺华盗用公司公章签订相关的租赁合同，但丰淦公司并未收到过任何租金，亦未收到过解除租赁合同通知书，经丰淦公司调查，杨顺华已于2019年3月死亡。后潘点治对该案申请撤诉，本院于2019年12月13日裁定予以准许。审理中，丰淦公司向本院提供经营者为潘点治的个体工商户开业登记申请书等一套工商注册内档材料，其中包含2017年10月30日糖业公司与潘点治就系争房屋签订的租赁合同、房屋权利人上海市宝山区社区商业发展中心同意糖业公司将系争房屋转租给潘点治的证明，以此证明糖业公司在将系争房屋出租给丰淦公司之前已出租给潘点治，由此导致丰淦公司与糖业公司、丰淦公司与潘点治之间的租赁合同处于履行不能的状态。糖业公司对上述证据真实性无异议，但该合同系丰淦公司股东杨顺华为潘点治办理工商注册登记所需，该合同并未实际履行，否则潘点治不会向杨顺华支付租金。潘点治对上述证据真实性无异议，但对2017年10月30日糖业公司与潘点治就系争房屋签订的租赁合同不认可，潘点治只是在办理工商注册登记时应杨顺华要求在一些材料上签了字，从未见过该租赁合同。审理中，丰淦公司表示，因本案两份租赁合同中印章确系丰淦公司的印章，基于合同法的相关规定，糖业公司与丰淦公司之间的房屋租赁合同有效，但丰淦公司并未收到糖业公司发出的解除租赁合同通知书，故该通知书应为无效。糖业公司表示，因租赁合同中无丰淦公司的地址和电话，经调查签订合同的经办人杨顺华已经去世，该通知书只能邮寄至丰淦公司注册地址，并在现场张贴，此后为减少损失与潘点治签订租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，根据法律规定，执行法人工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人的名义实施民事法律行为，对法人发生效力。杨顺华作为丰淦公司的股东，以丰淦公司名义与糖业公司及潘点治就系争房屋分别签订房屋租赁合同，均加盖了公章，两份房屋租赁合同均合法有效，丰淦公司理应恪守履行。丰淦公司认为糖业公司在此之前已将房屋出租给潘点治，对此糖业公司及潘点治均予以否认，且结合上述两份房屋租赁合同以及潘点治向杨顺华转账支付租金后，系争房屋由潘点治实际使用等事实来看，本院可以认定系丰淦公司向糖业公司承租系争房屋后转租给潘点治使用，工商注册登记材料中糖业公司与潘点治的租赁合同仅为办理潘点治工商注册登记所需，该合同并未实际履行。丰淦公司以此为由主张糖业公司存在违约并要求支付违约金的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。丰淦公司自合同生效起从未支付过租金，故糖业公司根据合同约定有权行使解除权。糖业公司向丰淦公司注册地址寄送解除合同通知书被退回，该通知书未送达丰淦公司。根据糖业公司向潘点治提供工商注册登记的相关材料可知，糖业公司明知系争房屋并非由丰淦公司使用，故糖业公司在系争房屋现场张贴告示通知解除，亦未送达丰淦公司。根据法律规定，该解除合同通知书未送达故不发生解除合同的法律效力。虽然该解除通知书未发生解除合同的法律效力，但糖业公司已穷尽其送达途径，对此糖业公司并不存在过错。糖业公司于2019年6月1日与潘点治就系争房屋签订房屋租赁合同，系其以行为在事实上解除了与丰淦公司的租赁合同。糖业公司的上述行为并不存在违约，丰淦公司以糖业公司上述行为系违约为由要求糖业公司支付违约金的诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告上海宝山区糖业烟酒有限责任公司于2019年5月16日发出的《解除租赁合同通知书》不发生解除合同的法律效力；二、驳回原告上海丰淦商贸有限公司的其余诉讼请求。本案受理费减半收取3,609元，由原告上海丰淦商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  刘 姗二〇二〇年五月二十五日法官助理  汤 娜书 记 员  赵依梦附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。