广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终1118号 上诉人（原审被告、反诉原告）:东兴市鸿通房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区防城港市东兴市景阳路（巨龙医疗器械公司对面）。 法定代表人：艾加勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：向学斌，广西金桂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭海华，男，1974年10月2日出生，汉族，住广西壮族自治区临桂县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚梅琼，女，1981年3月17日出生，汉族，住广西壮族自治区临桂县。 原审被告（反诉原告）：东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇世纪大道北侧。 负责人：艾加勇。 上诉人东兴市鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通公司）因与被上诉人彭海华、姚梅琼，原审被告东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司（以下简称鸿通临桂分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿通公司上诉请求：1.撤销（2019）桂0312民初3312号民事判决第一项，改判支持上诉人原审反诉请求；2.撤销（2019）桂0312民初3312号民事判决第二项，改判驳回被上诉人的原审关于退还预收办证费的诉请；3.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决遗漏认定事实。《商品房买卖合同》附件五第（2）预收办证费（产权证）：暂定1000元/户（按政府部门实际发生费用执行，多退少补。含办理贷款时的预告登记费及抵押费）。同时，委托书申明明确表示了在办证过程中受托人的行为即代表委托人，并承担相应法律责任，具体到本案，实际发生的办证费用，包含测绘费、宗地测量制图费、抵押费、预告登记费以及办理住宅不动产登记费等费用均应当由被上诉人承担。2.原审判决适用法律错误。双方在《商品房买卖合同》第五条约定中“按房产登记机关实测的面积差异据实结算”，“实测的面积差异”包含实测建筑面积和实测套内面积。上诉人以房屋建筑面积销售房屋，理应按产权证上房屋建筑面积差异多退少补房款。 彭海华、姚梅琼辩称，请求驳回鸿通公司的诉讼请求。 鸿通临桂分公司未提交意见。 彭海华、姚梅琼向一审法院起诉请求：1.判决被告退还鸿通•世纪华庭6幢1单元6层01号房款1,381.15元给原告；2.判决被告退还预收办证费和有线电视入网费1,336元给原告；3.判决被告赔偿原告资金占用损失146.95元（以上述应退费用合计2,717.15元款项为基数，按年利率6%计算，自2018年6月5日起计至实际退还全部款项给原告之日止。现暂计至2019年4月30日329天，逾期部分另计）；（以上3项合计暂为2,864.10元）4。判决本案的案件受理费等诉讼费用由被告全部承担。 鸿通公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告补交鸿通·世纪华庭6幢一单元6层1号房款2,507元给反诉原告，2.本案诉讼费由反诉二被告承担。 一审法院认定事实：2014年2月20日，原告彭海华、姚梅琼与被告鸿通临桂分公司签订《商品房买卖合同》，主要内容包括：“第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于临桂县南侧（交通局与旅游局之间）、编号为（201010）的地块的土地使用权……。第二条商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为临桂县房地产管理所，商品房预售许可证号为临房预售字2012-060号。第三条买受人所购买的商品房的基本情况，买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的第6幢1单元6层1号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为三米，建筑层数地上十八层，地下×层。该商品房阳台是半封闭式。该商品房合同约定建筑面积共122.48平方米，套内建筑面积104平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.48平方米。第四条“计价方式与价款”约定，出卖人与买受人约定按第1种方式计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米4,762.58元，总价款（小写）￥：495,308元，（大写）肆拾玖万伍仟叁佰零拾捌元整。2、按套（单元）计算……。3、……。第五条面积确认及面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示房屋登记机构备案的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。1、根据第四条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30天内退还给买受人已付房款，并按照×利率付给利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（房屋实际面积-合同约定面积）/合同约定面积×100﹪。2、按套（单元或者幢）计价的……；3、双方自行约定：出卖人和买受人最后按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息。第六条付款方式及限期，买受人按第2种方式按期付款：1、一次性付款……。2、银行贷款：签订本合同时支付首付款人民币贰拾玖万伍仟叁佰零拾捌元整（￥295308）。余款人民币贰拾零万零仟零佰零拾零元整（￥200000），在合同签订之日起10日内办理完银行按揭手续，否则按本合同第七条执行（贷款金额和年限以银行最终审批为准）。3、公积金贷款……。4、其他方式……。第七条买受人逾期付款的违约责任……。第八条交付期限……。第九条出卖人逾期交房的违约责任……。等等。”同日，原告姚梅琼、彭海华与被告鸿通临桂分公司签订《委托书》，主要内容约定“委托人购买主合同内的房屋，在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预防登记、房屋所有权转移预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，同意由出卖方指定专人，全权代理我们办理以下事项：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及打接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。委托人声明：受托人在委托事项范围内的一切行为均代表我们，与我们的行为具有同样的法律效力，对代理人委托范围内的行为，我们均认可并承担相应的法律责任。委托人（盖章）：彭海华、姚梅琼，受托人（盖章）：鸿通临桂分公司。”之后，原告按合同约定支付房价款495,308元给被告鸿通临桂分公司。2014年2月20日，被告鸿通临桂分公司预收办证费1,000元、有线电视入网费336元。2014年7月29日，被告鸿通临桂分公司向临桂县联发房地产测绘有限责任公司支付了测绘费52,305.6元。 另查明，被告鸿通临桂分公司于2014年2月27日对该房产办理预告登记(登记费80元)，于2014年3月13日办理抵押权（他项权利）登记（登记费80元）之后被告鸿通临桂分公司为原告彭海华、姚梅琼提交材料办理不动产权证。2018年6月5日，桂林市临桂区不动产登记局颁发了桂（2018）临桂区不动产权第0005369号不动产产权证，该证载明坐落桂林市临桂区临桂镇世纪东路39-1号鸿通·世纪华庭6幢1单元6层01号，房屋建筑面积123.1平方米，专有建筑面积103.71平方米，分摊面积19.39平方米，权利人彭海华、姚梅琼。被告鸿通临桂分公司为原告彭海华、姚梅琼支付电视入网安装费336元给广西广播电视信息网络股份有限公司。被告鸿通临桂分公司为原告彭海华、姚梅琼向临桂县地产公司国土勘测站支付了宗地测量制图费300元。合同约定的商品房已交付给原告彭海华、姚梅琼。 一审法院认为，原告彭海华、姚梅琼与被告鸿通临桂分公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反禁止性的法律规定，合法有效,双方当事人应当按照合同履行约定的义务。关于本诉退还房款及赔偿资金占用费的争议问题。该《商品房买卖合同》约定商品房价格按套内建筑面积计价，在产权登记面积与合同约定计价面积发生差异的情形下，双方同意最后按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息，本案房产登记机关实测套内建筑面积是103.71平方米，少于合同约定的套内建筑面积0.29平方米，被告鸿通临桂分公司应按照合同约定退还房款1,381.15元（计算方式：0.29平方米×单价为每平方米4,762.58元）给原告彭海华、姚梅琼。合同明确约定按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息，故原告要求被告赔偿资金占用费的诉讼请求，不符合合同约定，没有事实及法律依据，该院不予支持。关于退还办证费及有线电视入网费的争议问题。根据国家发展和改革委员会、财政部于2016年12月6日发布的《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的规定及《委托书》的约定，结合交易习惯，本案被告鸿通临桂分公司对房屋进行预告登记（登记一次80元）、办理住宅不动产登记（登记一次80元），应属于原告彭海华、姚梅琼的委托事项范围内，义务人是原告彭海华、姚梅琼，该登记费160元应当由原告彭海华、姚梅琼承担，同时被告鸿通临桂分公司支付的电视入网安装费336元、宗地测量制图费300元，也在委托的事项内，义务人是原告彭海华、姚梅琼，也应当由原告彭海华、姚梅琼承担，以上被告鸿通临桂分公司代原告彭海华、姚梅琼支出的费用合计796元，应当在被告鸿通临桂分公司预收办证费及有线电视入网费1,336元中扣除，且被告鸿通公司及鸿通临桂分公司也未提供有效的证据证明剩余的预收办证费用540元已经代原告彭海华、姚梅琼支出的事实，故被告鸿通公司及鸿通临桂分公司应该将该剩余的预收办证费用540元退还给原告彭海华、姚梅琼。根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担，故上述被告鸿通临桂分公司退还房款1,381.15元及退还办证费540元的民事责任由被告鸿通公司承担。根据《房产测绘管理办法》的规定，房产测绘所需费用由委托人支付即由开发商承担，故被告鸿通临桂分公司于2014年7月29日向临桂县联发房地产测绘有限责任公司支付的测绘费52,305.6元，不应由原告彭海华、姚梅琼承担，故被告鸿通临桂分公司要求此笔费用分摊在购房人的抗辩理由，该院不予支持。抵押权（他项权利）登记的费用是登记机构向房屋他项权利人颁发的证书，登记机构收费的对象是享有他项权利的人即银行，不应当由原告彭海华、姚梅琼承担。《委托书》未对结算的时间及费用如何退还进行约定，故原告彭海华、姚梅琼要求被告承担资金占用费的诉讼请求，没有事实及法律依据，该院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告补交房款的争议问题。本诉争议中已阐明反诉原告与反诉被告双方签订的《商品房买卖合同》约定了房价按套内面积计算，并没有约定按建筑面积单价4,043.99元/平方米计算，同时反诉原告也未提供证据证实房价应按建筑面积单价4,043.99元/平方米计算的事实，应由反诉原告承担举证不能的法律后果，故反诉原告要求反诉被告彭海华、姚梅琼补交的诉讼请求，与本案查明的事实不符，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、被告东兴市鸿通房地产开发有限公司退还房款1,381.15元给原告彭海华、姚梅琼；二、被告东兴市鸿通房地产开发有限公司退还预收办证费540元给原告彭海华、姚梅琼；三、驳回原告彭海华、姚梅琼的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告东兴市鸿通房地产开发有限公司、东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司的反诉请求。本诉案件受理费50元，本案适用简易程序，依法减半收取25元，反诉案件受理费25元，合计50元，由被告东兴市鸿通房地产开发有限公司、东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司负担。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2018年6月5日，桂林市临桂区不动产登记局颁发了桂（2018）临桂区不动产权第0005369号不动产产权证，该证刊载的房地产权登记勘察平面图载明，涉案房屋套内建筑面积（平方米）为103.71。 本院认为，鸿通公司上诉主张按照房屋建筑面积结算房款，而本案《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”约定：“出卖人与买受人约定按第1种方式计算该商品房价款：1、按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米4762.58元，总价款：￥：495308元……”第五条“面积确认及面积差异处理”约定：“3、双方自行约定：出卖人和买受人最后按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息。”从上述条款可以看出，双方是以套内建筑面积计价，因此“按房产登记机构实测的面积差异据实结算房款”应当指的是按房产登记机构实测的套内建筑面积差异结算房款。现实测涉案房屋套内建筑面积为103.71平方米，少于合同约定的套内建筑面积0.29平方米（104平方米—103.71平方米），一审判决据此计算鸿通公司应当退还的房款差价并无不当，本院予以维持。鸿通公司该项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于测绘费、抵押权登记费由谁承担的问题，根据《房产测绘管理办法》第十条第一款规定：“房产测绘所需费用由委托人支付。”房产测绘系开发商即鸿通临桂分公司委托，因此测绘费应当由出卖人承担；抵押权登记费是登记机构向房屋他项权利人颁发的证书，登记机构收费的对象是享有他项权利的人即银行，不应当由买受人承担。 综上所述，上诉人东兴市鸿通房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人东兴市鸿通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年五月二十日 法官助理 李立婕 书 记 员 申峰峰