重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终1871号上诉人（原审原告）：陈利，女，1991年3月29日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：刘勇，重庆市江津区凯信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆国琨置业有限公司，住所地：重庆市江津区白沙镇白沙工业园区隆盛街58号2-1，统一社会信用代码91500116593670420W。法定代表人：聂勋平，董事长。委托诉讼代理人：刘玉琪，重庆市江津区维权法律服务所法律工作者。上诉人陈利与被上诉人重庆国琨置业有限公司（以下简称国琨公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2019)渝0116民初12792号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈利上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人一审的全部诉讼请求。其事实与理由为：1、一审法院适用法律错误，上诉人依据双方合同约定于2019年9月5日向被上诉人发出解除合同通知书行使约定解除权，被上诉人收到解除通知书的时间是2019年9月8日，此时，双方解除合同的事实已经生效，一审法院仅需要审理合同解除是否有效，而不应当驳回上诉人的诉讼请求。2、在上诉人严重违约的情况下，上诉人选择解除合同是符合合同约定及法律规定的，人民法院应当支持。国琨公司辩称，一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。陈利一审诉称：1、判决依法解除陈利与国琨公司于2016年10月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令国琨公司退还陈利购房款443040元；3、判令国琨公司支付陈利利息(以443040元为基数，从2017年5月7日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至退清购房款之日止)；4、判令国琨公司支付陈利解除合同逾期退还购房款的违约金443.4元；5、本案诉讼费由国琨公司承担。一审查明：2016年10月6日，陈利（乙方）与国琨公司重庆国琨置业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方预售重庆市江津区非住宅房屋给乙方，建筑面积36.92㎡，总价款443040元。合同第七条交房期限及交付条件：“（一）本商品房交房期限1、......；2、属预售商品房的，甲方应当在2017年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”第十三条关于办理产权登记的约定“1、......；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；......；4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.10的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.10向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.10（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，陈利按合同约定缴清购房款443040元。2018年3月5日，国琨公司将案涉房屋交付陈利使用至今。由于国琨公司未办理案涉房屋产权登记，2019年9月5日，陈利向国琨公司发出《解除合同通知书》，载明“重庆国琨置业有限公司:我于2016年10月6日与贵公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买贵公司开发建设的坐落于重庆市江津区，建筑面积36.92ｍ2的非住宅门面一间，总房价款443040元。我方按照合同约定缴清了购房款，可贵公司未按合同约定向房屋产权登记部门办理产权登记，实属违约。因你方行为违反了合同的约定，给我方造成严重的经济损失。为此，今向你方发出解除我方与你方于2016年10月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》的通知，本通知送达之日视为双方解除上述合同。请你公司在接到本通知后三十日内，退还我方全部已付购房款并支付利息。否则，我方将诉诸法律，因此纠纷所产生的诉讼费、保全费、保全担保费、委托代理费、差旅费、执行费等与诉讼活动有关的一切费用由你公司承担。通知人：陈利2019年9月5日。”2019年9月25日，国琨公司回函陈利，载明“给陈利解除合同通知书回函购房业主陈利:你寄给公司的“解除合同通知书”于9月8日收悉，现给予回复如下：首先，给予陈利业主致歉！你在我司购房，我司未能按时向房屋产权登记部门办理产权登记以致违约，我司将承担违约责任并支付相应利息即可。至于退房一事，我公司暂不考虑，请予以理解，也请你在适当时间抽空前来公司洽谈。重庆国琨置业有限公司2019年9月25日。”2019年10月15日，陈利向一审法院起诉，要求解除陈利与国琨公司于2016年10月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》并返回购房款给付利息、违约金等。2019年12月5日，国琨公司取得案涉房屋《江津区国土资源和房屋管理局不动产登记受理通知单》，2019年12月6日，陈利取得案涉房屋产权。一审法院认为：陈利与国琨公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定国琨公司预售重庆市江津区白沙镇白沙大道68号富城天街6幢1-15号非住宅房屋给陈利，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自相应的义务。陈利按合同约定履行付款义务后，按《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，合同解除权是形成权，陈利未在合同约定的解除期限内行使合同解除权，其约定解除权消灭。约定解除权消灭后，陈利依然享有法定的解除权。本案中，陈利提起解除合同的理由是因国琨公司逾期办理案涉房屋备案登记行为违约而申请解除合同，但国琨公司现已履行完合同义务且已取得房屋产权证，合同目的已实现，国琨公司的违约行为，并不是根本性违约，并不导致合同解除。故陈利请求解除与国琨公司于2016年10月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》的主张，不符合法律规定，不予支持。陈利要求国琨公司退还购房款、支付陈利购房款利息及逾期退还购房款违约金的主张，不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回陈利的诉讼请求。一审案件受理费7946元，减半收取3973元，由陈利负担。本院二审审理中，上诉人与被上诉人均未举示新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：关于上诉人依据合同约定行使解除权的行为是否达到解除合同效力的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十五条第一款规定：“法律规定或者第三人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”第二款规定：“法律没有规定或者第三人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《法释》）第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”从前述法律规定来看，法律认可合同双方当事人之间享有约定解除权系尊重当事人的意思自治，同时也是为了维护双方的交易安全。但考虑到一方当事人无限期享有约定解除权可能会导致合同处于不稳定的状态，因此《合同法》规定约定解除权需要在一个合理期限内行使，且对于商品房买卖合同中的约定解除权，《法释》第十五条第二款规定“应在解除权发生之日起一年内行使，超过一年，解除权消灭”。本案中，被上诉人于2018年3月5日向上诉人实际交房，依据《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，被上诉人应当于交房之日起60日之内（即2018年5月4日之前）向房屋登记机构提交办证资料，逾期超过180日（即超过2018年10月31日）上诉人即享有约定解除权。上诉人于2019年9月5日向被上诉人发出解除合同通知，系在解除权发生之日起一年内（即2019年10月31日前）行使，其约定解除权的行使未超过法律规定的合理期限。合同解除权是形成权，对方当事人收到解除通知之日合同解除，故本院确认双方的商品房买卖合同于2019年9月8日业已解除。上诉人的该项上诉理由成立。关于上诉人提出被上诉人应当退还其购房款及支付购房款利息和违约金的问题。在上诉人行使约定解除权之前，双方合同尚处于一个较为稳定的履行状态，被上诉人基于合同约定收取并占有上诉人的购房款，上诉人也占有使用了被上诉人交付的房屋，双方基于履行买卖合同的目的对相应物款的占有系合法占有，故在合同解除之前，双方均不负有向对方给付资金占用利息或房屋租金的义务。在合同解除之后，双方负有各自返还的义务，被上诉人应当按约返还上诉人支付的购房款，逾期不支付的则应当向上诉人支付相应的资金占用利息。本案中，被上诉人应当在自解除合同通知到达之日起30日内（即2019年10月8日之前）退还全部房款443040元，因被上诉人未按期退款，则应承担自2019年10月9日起至退清购房款之日止，以房款443040元为基数按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算的利息。因双方在合同中约定，被上诉人逾期办理房屋产权登记申请导致上诉人按约解除合同的，被上诉人按已付房价款百分之0.10向上诉人支付违约金，故被上诉人应当支付解除合同的违约金443.04元。上诉人的该项上诉理由部分成立。综上，一审法院查明事实有误，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市江津区人民法院(2019)渝0116民初12792号民事判决书；二、陈利与重庆国琨置业有限公司之间的《重庆市商品房买卖合同》于2019年9月8日解除。三、重庆国琨置业有限公司于本判决生效后五日内退还陈利购房款443040元；四、重庆国琨置业有限公司于本判决生效后五日内支付陈利资金占用损失（以443040元为基数，自2019年10月9日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至款付清时止）；五、重庆国琨置业有限公司于本判决生效后五日内支付陈利违约金443.04元。六、驳回陈利的其他诉讼请求。本案一审案件受理费7946元，减半收取3973元，由重庆国琨置业有限公司负担；二审案件受理费7946元，由重庆国琨置业有限公司负担，因一、二审案件受理费已由陈利预交，现由重庆国琨置业有限公司径行支付给陈利，不做退费处理。本判决为终审判决。本判决为终审判决。审判长 黎 明审判员 蒋 科审判员 肖 琴二〇二〇年五月二十日书记员 陈军杰