河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1504号上诉人（原审原告）：吕永生，男，汉族，1964年8月3日出生，住汝南县。被上诉人（原审被告）：王献云，男，汉族，1979年10月20日出生，住平舆县。上诉人吕永生因与被上诉人王献云排除妨害纠纷一案，不服汝南县人民法院（2019）豫1727民初3785号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年5月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。吕永生、王献云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕永生上诉请求：请求撤销汝南县人民法院（2019）豫1727民初3785号民事判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：自2004年4月底开始，其就租赁案涉房屋，受案外人吴长生的委托，吴哈山、汝南县新华物业管理有限公司于2015年7月29日，与其签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给吕永生，租期10年，即自2015年7月29日至2025年7月29日，租金为60万元，自一审起诉之日该合同已经实际履行了近四年，且该合同亦经法院生效判决认定为有效合同，《中华人民共和国合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。而一审判决称《房屋租赁合同》名为租赁，实际是吴长生以其房屋使用权抵偿债款的合同之债，故不适用《中华人民共和国合同法》第229条规定错误。王献云没有通过合法途径与其解决此事，而是多次到案涉房屋内闹事，严重影响了其的租赁收益，属于侵权行为，其请求王献云排除妨害并赔偿损失符合法律规定。王献云答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吕永生向一审法院起诉请求：1、判令王献云停止对其合法租赁使用权的侵害，排除对其正常使用和经营的妨害；2、判令王献云赔偿侵害其正常使用和经营期间的损失16000元。一审法院认定事实：（一）吴长生以武玲（武哈山的女儿）之名在中国建设银行股份有限公司汝南支行开办帐户，用于收取经营款项。吴长生分别于2014年01月28日、02月20日、05月12日收取吕永生现金60万元；（二）吴长生以本人工作繁忙，经常不在家，不能亲自办理拥有位于汝××步行街路北房产（商业和办公）事宜为由，与武哈山、吴新华、刘忠民、纪静签订一份《委托书》，约定：吴长生委托武哈山、吴新华、刘忠民、纪静为代理人，全权办理出租上述房产有关手续，代为签署上述房产租赁合同，收取租金，代理人有权选择承租方并确定租赁价格，代理人在其权限范围内所签署的一切有关合法文件，均产生法律效力；（三）2015年07月29日，武哈山及汝南县新华物业管理有限公司代表吴长生与原告签订一份《房屋租赁合同》，约定：吕永生租赁吴长生位于云路街××往××第三间商铺，租赁期限为10年，自2015年07月29日至2025年07月29日，租金60万元（用王献云借吕永生的现金60万元冲抵）。之后，该合同实际进行了履行。2018年5月31日，吕永生将该商铺转租给龚永丽，双方签订有房屋租赁合同，合同约定：每年租金90000元，期限一年自2018年6月1日至2019年5月31日；（四）信国胜起诉吴长生等人要求其还款，郑州市管城回族区人民法院立案受理。在该案诉讼期间，信国胜申请对吴长生等人的财产进行保全，郑州市管城回族区人民法院于2015年3月30日作出民事裁定：裁定冻结吴长生等人银行存款人民币5810000元或查封、扣押同等价值的其他财产，并于2015年5月28日向汝南县房地产管理所发出协助执行通知书，查封吴长生名下的位于汝南县××中段北侧（0056所在第一层）号房产（权证号：汝房权证汝南县字第××号），查封期限为：2015年5月28日至2018年5月27日。之后，信国胜向法院申请执行吴长生等人，在强制执行过程中，郑州市管城回族区人民法院拍卖吴长生名下位于汝南县××中段北侧（0056）号由西向东数第三间商铺。王献云于2018年12月11日以人民币1622532元竞价购得该商铺，并于2019年7月5日取得该商铺的不动产权证书（证号为豫（2019）汝南县不动产权第00001642号）；（五）2019年6月18日，吕永生起诉吴长生要求法院确认其与吴长生签订的合同效力。2019年9月20日，汝南县人民法院作出（2019）豫1727民初3319号民事判决，确认吕永生与吴长生签订的《房屋租赁合同》有效。判决后，吕永生与吴长生均未提出上诉，该判决现已生效；（六）龚永丽租赁商铺到期后，吕永生、王献云因该商铺的使用权发生争执，为此成讼。该商铺现由王献云实际控制；（七）在本案诉讼中，吕永生为证明其受到的损失申请对该商铺自2019年7月至今期间的市场租赁价格进行司法评估。2019年12月10日，驻马店光大资产评估事务所出具资产评估报告，评估结论为：委托评估的资产在评估基准日的评估值为35506元，评估租赁期限为2019年7月1日至2019年11月22日。为此，吕永生花去评估费3000元。一审法院认为，本案为排除妨害及财产损害赔偿纠纷。吕永生请求王献云停止对其商铺租赁权的侵害，排除妨害并赔偿损失。王献云以商铺系经司法拍卖所取得，本人是该商铺的所有权人并没有侵犯吕永生的权利为由拒绝。双方争议的焦点为：吕永生依据与吴长生签订的《房屋租赁合同》对涉案商铺所享有的权利能否对抗王献云所享有的物权。房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，案外人吴长生借吕永生60万元未偿还，遂将自有涉案商铺交由吕永生使用，双方签订《房屋租赁合同》，约定使用期限为10年即2015年7月29日至2025年7月29日，吴长生以出租该商铺的方式将10年的应收租金来抵偿吕永生借款60万元，以上约定虽不违反法律强制性规定，为有效合同，但该《房屋租赁合同》表面上为租赁，实际是债务人吴长生以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，与出租人与承租人之间签订的一般房屋租赁合同性质不同。故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”的原则。根据合同相对性原则，李长生与吴长生签订的合同仅在其双方之间发生效力，不能对抗合同之外的第三人。吴长生因欠信国胜款未履行还款责任，信国胜遂申请法院强制执行，法院依法拍卖吴长生名下的该涉案商铺，王献云拍得该商铺并到登记机构办理相关产权过户登记手续。王献云已经通过法院拍卖的方式取得对涉案房产占有、使用、收益、处分的物权权利。排他性是物权的基本属性，即使吕永生基于债权取得对涉案房产的使用权，由于没有进行他项权利登记，因此不能对抗王献云对涉案房产的物权。而且，在吕永生与吴长生签订《房屋租赁合同》之前，该商铺已被郑州市管城回族区人民法院查封，郑州市管城回族区人民法院亦向汝南县房地产管理所发出了协助执行通知书。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。吕永生请求王献云继续承受原租赁合同的效力，没有事实和法律依据。综上，吕永生所主张的对涉案商铺享有的使用权不能对抗被告所享有的物权。因此，吕永生基于该主张请求王献云停止侵害、排除妨害、赔偿损失，理由不能成立，不予支持。依据上述理由及法律规定，判决：驳回吕永生的诉讼请求。案件受理费200元，评估费3000元，由吕永生负担。二审期间，当事人未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案的争议焦点是，吕永生请求王献云排除其对案涉房屋的正常使用和经营，并请求王献云赔偿其损失16000元有无事实和法律依据。关于争议焦点，经查，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，案外人吴长生于2014年上半年向吕永生借款60万元，后因吴长生无力偿还借款，吴长生委托吴哈山、汝南县新华物业管理有限公司于2015年7月29日签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给吕永生，租期自2015年7月29日至2025年7月29日，租金60万元，用吴长生借吕永生的60万元借款冲抵，上述事实已被汝南县人民法院（2019）豫1727民初3319号民事判决所确认，虽然吴长生委托吴哈山、汝南县新华物业管理有限公司于2015年7月29日与吕永生所签订的《房屋租赁合同》亦被该判决确认有效，但案涉房屋于2015年5月28日已被郑州市管城回族区人民法院查封，后郑州市管城回族区人民法院拍卖案涉房屋，王献云于2018年12月11日竞价购得该房屋，并于2019年7月5日取得该房屋的不动产权证书。从上述事实来看，案涉房屋查封在前，吴长生与吕永生签订《房屋租赁合同》在后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，吕永生以其与吴长生签订有《房屋租赁合同》，享有合法租赁权为由，要求继续占有使用案涉房屋，并要求王献云赔偿因王献云阻止其使用案涉房屋导致其遭受的经济损失没有法律依据，一审判决驳回诉讼请求正确。综上，吕永生的上诉理由不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人吕永生负担。本判决为终审判决。审判长  王建峰审判员  贾保山审判员  袁玉慧二〇二〇年五月二十七日书记员  夏 鹏