广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2180号上诉人（原审原告）：李钦，男，1968年4月30日出生，汉族，住广东省吴川市********之一号。委托诉讼代理人：吴石明，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯叶，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：何伟钊，男，1961年2月19日出生，汉族，住广东省广州市番禹区****************。被上诉人（原审被告）：严冬，女，1982年8月9日出生，汉族，住广东省广州市番禹区钟村镇骏新路锦绣花园西区************。被上诉人（原审被告）：廖燕琼，女，1970年11月20日出生，汉族，住广东省广州市番禹区************。被上诉人（原审被告）：陈成浩，男，1964年8月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区宝贤南27号3楼。被上诉人（原审被告）：唐绿竹，女，1989年3月19日出生，汉族，住湖南省祁东县*******廖门组。被上诉人（原审被告）：陈艳武，男，1985年7月5日出生，汉族，住湖南省祁东县*******廖门组。被上诉人（原审被告）：中山市丰盛华府房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********之二。法定代表人：梁敏华，该公司总经理。原审第三人：中山市凯盛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********御世家6-9号商铺。法定代表人：梁敏华，该公司总经理。原审第三人：广州市丰盛木业有限公司，住所地广东省广州市南沙区**********（办公楼4号、厂房A-3）。法定代表人：谢某1。上诉人李钦因与被上诉人何伟钊、严冬、廖燕琼、陈成浩、唐绿竹、陈艳武、中山市丰盛华府房地产开发有限公司（以下简称丰盛华府公司），原审第三人中山市凯盛房地产开发有限公司（以下简称凯盛公司）、广州市丰盛木业有限公司（以下简称丰盛木业公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初11054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。李钦上诉请求：撤销一审判决，改判确认中山市**********************、301室、401室房屋的使用权归李钦所有，立即停止对上述房屋的执行、拍卖措施。事实和理由：一、李钦对涉案房屋享有永久使用权，在法院查封执行前已签署相应协议并已交付，李钦一直对该房屋行使合法占有、使用与收益权。一审已查明，丰盛华府公司在签订2016年1月29日工程款付款补充协议书（三）之后，将涉案房屋用于抵偿债务并交付给李钦用于出租。2018年8月10日，一审法院作出（2017）粤2072执6438号拍卖裁定，拍卖前述房地产。经一审法院就该房产无法办理产权证问题向中山市自然资源局发函，该局回复称该房产均为架空层。以上可知，前述协议书之所以约定将涉案房屋使用权抵偿工程款，是因为从性质上，涉案房屋在建设规划中属于架空层，从建成初始就无法办理产权证和过户登记，只能一并登记在开发商的房屋初始登记权证上，也不存在流通性，故协议中约定的房屋使用权实质是永久的使用权。况且，协议三方在协议签订后就已实际履行，负有交付义务的丰盛华府公司如约交付房屋，享有占有、使用、收益权益的权利人李钦在接收房屋后投入资金装修、出租。二、一审法院错误理解与适用司法解释。涉案三套房屋在法律上并非房屋，而是架空层，无法办理产权登记，不能拍卖其所有权，同时，虽然其具有使用价值，但也不应对其使用权进行拍卖处理。退一步讲，如果法院认为对架空层可以拍卖处理，应尊重和确认李钦在先合法取得的使用权。何伟钊、严冬、廖燕琼、陈成浩、唐绿竹、陈艳武、丰盛华府公司、凯盛公司、丰盛木业公司二审期间未作答辩或陈述。李钦向一审法院起诉请求：一、解除对位于广东省中山市**********************、301室、401室的查封并终止对上述三套房地产的强制执行拍卖程序；二、确认李钦享有上述三套房地产的永久性使用权。一审法院认定事实：2016年1月29日，丰盛木业公司（甲方）、徐闻公司（乙方）与丰盛华府公司（丙方）在工程款付款补充协议书（三）中约定“一、甲、乙双方共同确认：……甲方尚欠乙方￥【13097600】元工程款。二、乙方同意丙方用其名下位于【誉东名苑】的房产、车位、商铺为甲方抵偿工程款共计￥【17697572】元……其中超出本补充协议第一条尚欠款项的￥【13097600】元的部分作为甲方对甲乙双方就本工程未结算工程部分的预付款……三、特别说明：1、乙方同意丙方于本协议签订并生效之日起【15天】内将房号为【2栋3单元201】（119.11㎡）、【2栋3单元301】（119.42㎡）、【2栋3单元401】（119.03㎡）的房产交付给乙方或乙方指定的第三人使用，即视为丙方为甲方向乙方抵偿工程款￥【1001168】元”。工程款付款补充协议书（三）附表明确约定上述房产抵偿工程款的金额，其中誉东名苑2栋3单元201室使用权抵偿工程款333508元、誉东名苑2栋3单元301室使用权抵偿工程款334376元、誉东名苑2栋3单元401室使用权抵偿工程款333284元。上述工程款付款补充协议书签订后，丰盛华府公司将位于广东省中山市**********************、301室、401室交付给李钦用于出租，但双方至今未就上述房屋签订书面的房屋买卖合同。因丰盛木业公司、凯盛公司、丰盛华府公司未履行一审法院已经发生法律效力的（2016）粤2072民初8924号民事判决确定的义务，何伟钊于2017年8月3日向一审法院申请执行，案号为（2017）粤2072执6438号。一审法院受理后依法向丰盛木业公司、凯盛公司、丰盛华府公司发出执行通知书及报告财产令，责令丰盛木业公司、凯盛公司、丰盛华府公司限期履行生效法律文书所确定的义务。2017年9月22日，一审法院依法作出（2017）粤2072执6438号执行裁定，裁定冻结、划拨丰盛木业公司、凯盛公司、丰盛华府公司的银行存款共970536.20元，如存款不足则查封、扣押其相应价值的其他财产，并限丰盛木业公司、凯盛公司、丰盛华府公司在财产查封、扣押后十天内履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的一审法院将依法拍卖或者变卖上述财产。后一审法院依据上述执行裁定依法查封丰盛木业公司名下牌号为粤A*****、粤A*****、粤A*****的车辆三辆，依法查封丰盛华府公司名下位于广东省中山市*********誉东名苑112卡商铺[预售许可证号：中建房（预）字第2011440号；预售土地证号：中府国用（2010）第易090585号]、广东省中山市**********************[预售许可证号：中建房（预）字第2011440号；预售土地证号：中府国用（2010）第易090585号]、广东省中山市**********************[预售许可证号：中建房（预）字第2011440号；预售土地证号：中府国用(2010)第易090585号]、广东省中山市**********************[预售许可证号：中建房（预）字第2011440号；预售土地证号：中府国用(2010)第易090585号]、广东省中山市**********************[预售许可证号：中建房（预）字第2011440号；预售土地证号：中府国用(2010)第易090585号]、广东省中山市**********************[预售许可证号：中建房（预）字第2011440号；预售土地证号：中府国用(2010)第易090585号]、广东省中山市**********************[预售许可证号：中建房（预）字第2011440号；预售土地证号：中府国用(2010)第易090585号]房地产共七处。2018年8月10日，一审法院依法作出（2017）粤2072执6438号拍卖裁定，裁定：一、拍卖被执行人丰盛华府公司名下位于广东省中山市*********誉东名苑112卡[预售许可证号：中建房（预）字第2011440号、预售土地证号：中府国用（2010）第易090585号]的房地产；二、拍卖被执行人丰盛华府公司名下位于广东省中山市**********************[预售许可证号：中建房（预）字第2011440号、预售土地证号：中府国用（2010）第易090585号]的房地产；三、拍卖被执行人丰盛华府公司名下位于广东省中山市**********************[预售许可证号：中建房（预）字第2011440号、预售土地证号：中府国用（2010）第易090585号]的房地产；四、拍卖被执行人丰盛华府公司名下位于广东省中山市**********************[预售许可证号：中建房（预）字第2011440号、预售土地证号：中府国用（2010）第易090585号]的房地产；五、拍卖被执行人丰盛华府公司名下位于广东省中山市**********************[预售许可证号：中建房（预）字第2011440号、预售土地证号：中府国用（2010）第易090585号]的房地产；六、拍卖被执行人丰盛华府公司名下位于广东省中山市**********************[预售许可证号：中建房（预）字第2011440号、预售土地证号：中府国用（2010）第易090585号]的房地产；七、拍卖被执行人丰盛华府公司名下位于广东省中山市**********************[预售许可证号：中建房（预）字第2011440号、预售土地证号：中府国用（2010）第易090585号]的房地产。2018年12月12日，案外人李钦向一审法院提起执行异议。2019年4月17日，一审法院依法作出（2018）粤2072执异180号执行裁定，裁定驳回李钦的异议请求。李钦不服上述裁定于2019年7月30日向一审法院提起本案诉讼。一审期间，一审法院就位于中山市**********************、301室、404室无法办理产权证问题向中山市自然资源局发函，中山市自然资源局回函称丰盛华府公司于2010年9月首次申请办理誉东名苑项目规划报建（业务编号050********0002），后因方案调整于2014年10月重新办理誉东名苑项目规划报建（业务编号050********0001）并同时注销编号为050********0002的建筑工程规划许可证及附件、图纸，丰盛华府公司于2014年10月办理誉东名苑规划验收（业务编号050********0008），经复核报建和验收图纸，誉东名苑2幢3单元201室、301室、404室全部为架空层。一审法院认为，本案的争议焦点为李钦是否为涉案房地产的产权人及李钦对涉案房地产所享有的权利是否足以排除强制执行。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当依照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断……”的规定，涉案房地产登记的权利人为丰盛华府公司，涉案房地产至今未办理变更登记，不产生物权变动的法律效力。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李钦与丰盛华府公司在法院查封中山市**********************、301室、401室之前未签订合法有效的书面买卖合同，这不符合上述条款关于“人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，故李钦以其为中山市**********************、301室、401室的实际权利人主张停止对上述房地产的拍卖，理据不足，一审法院不予支持。何伟钊、严冬、廖燕琼、陈成浩、丰盛木业公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃质证、抗辩等诉讼权利，但不影响一审法院对案件的依法审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回李钦的诉讼请求。案件受理费13811元，由李钦负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。现已查明，涉案三处不动产系登记权利人丰盛华府公司为抵偿丰盛木业公司欠付徐闻公司的工程款而交付给徐闻公司指定的第三人即李钦使用，故李钦并非丰盛华府公司的债权人或涉案不动产的买受人，其既未与丰盛华府公司签订合法有效的书面买卖合同，亦无支付对价，对涉案不动产并不享有物权期待权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形，其主张的“永久使用权”亦于法无据，一审法院对其主张不予支持并无不当，本院予以维持。综上，李钦的上诉不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13811元（李钦已预交），由李钦负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  马燕清二〇二〇年五月十一日书记员  杨俊彦