广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5060号原告：黄惠芳，女，1981年8月23日出生，汉族，住广东省广州市番禺区珠江管理区*************，公民身份号码440************624。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市***********锦标路口对面，统一社会信用代码91442********8647N。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。原告黄惠芳与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄惠芳的委托诉讼代理人赖初帆，被告棕榈公司的委托诉讼代理人洪池池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄惠芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以总购房款360000元为基数，按每日万分之一的标准自2016年5月31日起计至被告取得建设工程竣工验收备案登记证且将涉案商品房交付原告之日止）；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金（违约金从2019年4月18日起计算至被告持办理权属登记资料到产权登记机关备案之日止）。诉讼中，原告申请撤回第2项诉讼请求，本院依法予以准许。事实和理由：2014年8月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告以总价款360000元向被告购买其开发的位于中山市**************皓玥花园1期1幢503房的预售商品房，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，原被告签订了补充协议（二），约定将交付标准变更为五方验收，交付日期变更为2015年5月30日。合同签订后，原告已依约向被告支付全部购房款360000元，然被告至今并未能按约将涉案商品房交付给原告使用。合同约定的双方违约金明显不对等，原告逾期付款违约金为每日万分之三，逾期交房违约金最高不超过3%，明显不对等，而且并没有对该部分限制原告权利的协议条款加粗或者下划线等明显方式提示，因此原告请求调整逾期交房违约金为日万分之一不设上限。补充协议（二）将交房标准降低为五方验收应属无效，但提前交房时间的约定应当认定有效。被告棕榈公司辩称，一、双方签订的补充协议（二）将交付标准从取得建设工程竣工验收备案登记证降低为五方验收，因该条款违反了法律强制性规定，应当认定无效，交房期限应按原商品房买卖合同第八条约定。二、涉案商品房买卖合同及补充协议明确约定逾期交房违约金最高不超过原告已付房款的3%，原告主张的逾期交房违约金计算方式违背了合同约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2014年8月5日，黄惠芳以360000元的价格购买了棕榈公司开发的位于中山市**************皓玥花园1期1幢503房，双方签订中山市商品房买卖合同，第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%。同日，黄惠芳和棕榈公司还签订了补充协议（二），第1.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第八条第一款约定的交付条件和交付期限变更为：出卖人应当在2016年5月30日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用。合同签订后，黄惠芳付清了全部房价款。棕榈公司迄今未取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证。黄惠芳未办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。黄惠芳与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。中山市商品房买卖合同第八条约定了交房时间和交房条件，合同补充协议（二）第1.1条将主合同第八条约定的交房条件变更为“经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告”，将约定的交房日期提前至2016年5月30日前。本院认为，涉案商品房的建设隶属于棕榈公司对皓玥花园住宅项目的整体开发，其交付条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定；交付标准除应当符合建筑法的相关法律法规外，还应当符合房地产开发的相关法律法规。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。以及根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。由此可知，商品房的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人正常的居住和生活需要，出卖人交付的商品房应是完成了工程竣工验收、消防、公共设施配套等综合验收，即黄惠芳和棕榈公司在主合同第八条中约定的交房标准。据此，本院对补充协议（二）第1.1条款的约定进行否定性评价，涉案商品房的交付条件和期限仍应按主合同第八条的约定为准。故，违约金的起算时间应为2016年11月1日。补充协议（二）第1.1条变更交付条件和期限为统一整体，黄惠芳主张补充协议（二）第1.1条变更交付条件无效，但变更交付期限有效，没有依据，本院不予采信。中山市商品房买卖合同第九条和补充协议第4.1条约定，违约金计算方式为按已交房款的日万分之一支付，且以已付房款的3%作为上限，即逾期300天后为逾期交房违约金为固定金额。黄惠芳以违约金过低不足以弥补损失为由，主张按合同对等原则调整违约金的计算标准为不受3%上限限制持续计算至取得竣工验收备案登记证并实际交付之日止。对此，本院认为，棕榈公司逾期交房天数已超过三年，迟延履行交房义务致使买受人黄惠芳无法占有、使用、收益、处分商品房，损失确实难以估量，面对棕榈公司持续的违约行为，如采用合同约定的上限固定违约金数额，不能起到督促违约方尽早结束违约行为的作用，相反，可能会纵容违约方在支付固定违约成本之后无限期的持续违约下去，不利于守约方实现合同目的。故，对黄惠芳增加违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金按日万分之一的标准持续计算至案涉商品房实际交付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄惠芳支付逾期交房违约金（违约金以360000元为基数，自2016年11月1日起按日万分之一的标准计算至房屋实际交付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费940元，减半收取470元，由原告黄惠芳负担57元，被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担413元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年五月二十日书记员 詹绮婷王静