安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终885号上诉人（原审被告）：许秀霞，女，1979年6月14日出生，汉族，住安徽省芜湖县。委托诉讼代理人：王红纪，广东广和（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡桂平，广东广和（芜湖）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方昌妹，女，1977年12月10日出生，汉族，住安徽省芜湖县。被上诉人（原审原告）：汪建农，男，1977年12月11日出生，汉族，住安徽省芜湖县，身份公民号码340221197712110017。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李飞虎，安徽吉和律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱小慧，安徽吉和律师事务所实习律师。上诉人许秀霞与被上诉人方昌妹、汪建农排除妨害纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院（2019）皖0221民初1543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。许秀霞的上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回方昌妹、汪建农的一审诉请或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由方昌妹、汪建农承担。事实与理由：本案一审的补充协议系许秀霞与原出租人在主协议的基础上达成的补充条款，并非新达成的房屋租赁协议。而案涉房屋的抵押权设立在主协议签订之后，且许秀霞已全部履行了主协议和补充协议约定的义务，故本案适用“买卖不破租赁”原则。方昌妹、汪建农答辩意见：一、原审适用法律正确，请求依法予以维持原判。本案中许秀霞与案外人就房屋租赁期限的延长系在房屋抵押给银行之后，即抵押权设立于租赁期限之前；在房屋拍卖之前，许秀霞向法院提交了租赁协议，协议的期限是2010年3月至2016年的11月，2016年11月之后是没有租赁合同的，在镜湖区法院给许秀霞现场做的执行笔录当中，告知了其有优先购买权，并且告知了如果放弃购买或者购买过程中要无条件的退房，承担相应的法律责任。许秀霞竞买不成功之后，才提交的补充协议书，该补充协议书真实性存疑。原协议书的签订主体是陈新、许秀霞，补充协议签订主体是王玉芳、许秀霞。一审当中方昌妹、汪建农提到一个有书面的质证笔录和代理意见，在里面笔录当中也有记载。即使这个协议是真实的，他也是一份新的租赁合同，并非对原有租期作出的一个调整，新租赁期达成的时间是2014年，是在房屋抵押给中信银行以后所达成的租期，所以它是不适用买卖不破租赁，因为抵押在先租赁在后，那么一审法院也是基于这一点来作出的一审判决，所以一审法院适用是完全正确的。如果按照许秀霞的逻辑，所有的房屋抵押以后或者是被人民法院查封以后，都可以对原有的租赁期限进行延长来去对抗法律规定。方昌妹、汪建农向一审法院提出的起诉请求：1、许秀霞将位于芜湖县湾沚镇芜湖机械工业园芜湖中法机械商贸城A1幢11室房屋（房屋建筑面积457.14M2）腾空交还给方昌妹、汪建农；2、许秀霞按照年租金122000元标准向方昌妹、汪建农支付自2019年2月1日起计算至实际交房之日期间房屋占有使用费。一审法院认定事实：一、2010年2月28日，许秀霞（乙方）与陈新（甲方）签订《协议书》一份，约定：1.甲方将位于芜湖湾沚镇中法机械商贸城第A1幢1-2层11、12、13、14总面积457.14平方米租赁给乙方；2.租期六年八个半月，自2010年3月2日至2016年11月17日止，及双方其他权利义务。二、2013年7月5日，陈新与中信银行股份有限公司芜湖分行签订《授信协议》，约定：授信额度为270万元；授信期限为36个月，从2013年7月5日起至2016年7月5日止。同日，陈新、王玉芳与中信银行股份有限公司芜湖分行签订《抵押合同》、《中信银行个人借款合同》（以下简称《借款合同》）。《抵押合同》约定：以位于芜湖县湾沚镇芜湖机械工业园芜湖中法机械商贸城A1幢11室为上述授信协议提供抵押。2013年7月8日，陈新、王玉芳将其所有的位于芜湖县湾沚镇芜湖机械工业园芜湖中法机械商贸城A1幢11室房屋在房地产管理部门办理了抵押登记，抵押权利价值为270万元，抵押权人为中信银行股份有限公司芜湖分行。三、2014年11月22日，许秀霞（乙方）与王玉芳（甲方）双方签订《补充协议书》一份，约定，双方确定自2014年11月18日至2024年11月17日止，共拾年租期，每年租金捌万元，乙方早先于今年3月预付陈新拾万元，本月20日付王玉芳叁拾万元，共计肆拾万元抵前五年的房租，后五年的租金乙方在本月底付清，甲方不再另出收据。及双方违约责任。四、陈新与王玉芳原系夫妻关系，双方于2011年9月8日在芜湖市鸠江区婚姻登记处登记离婚，并对共同财产进行了分割。双方约定位于芜湖县湾沚镇芜湖机械工业园芜湖中法机械商贸城A1幢房屋归王玉芳所有，该房屋的抵押贷款也由王玉芳负责偿还。五、因陈新、王玉芳、葛小将未按协议履行义务，中信银行股份有限公司芜湖分行向芜湖市镜湖区人民法院申请强制执行，2017年5月23日，芜湖市镜湖区人民法院告知许秀霞将要对其租赁的案涉房屋进行评估拍卖，其享有优先购买权。2018年8月18日，芜湖市镜湖区人民法院通过淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖陈新、王玉芳所有的位于芜湖县湾沚镇芜湖机械工业园芜湖中法机械商贸城A1幢房屋，方昌妹以2726928元最高价竞得。2019年2月11日，方昌妹、汪建农依据芜湖市镜湖区人民法院（2018）皖0202执恢11号《协助执行通知书》将案涉房屋登记至其名下。后因许秀霞拒不腾让房屋，遂成本诉。一审法院认为：本案争议焦点为：本案能否适用“买卖不破租赁”原则。一、根据《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”。方昌妹通过淘宝网司法拍卖平台渠道取得涉诉房屋，并经法院裁定确认涉诉房屋的所有权及其他权利归方昌妹所有，人民法院的裁定导致物权变更，现涉案房屋已于2019年2月11日变更为方昌妹，方昌妹系涉诉房屋的合法所有权人。二、许秀霞与涉诉房屋的原所有权人陈新、王玉芳签订《协议书》及《补充协议书》，许秀霞在涉诉房屋经营宾馆并正常交付租金，且租金水平与市场价格相当，该合同系合同双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，合法有效。三、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”依据上述规定，适用“买卖不破租赁”原则需要具备以下条件：1、房屋所有权发生变动前，租赁合同已经成立并生效；2、房屋在租赁之前未设立抵押、未被人民法院查封。本案中，涉诉房屋于2013年7月8日设立抵押并办理登记，抵押权人为中信银行股份有限公司芜湖分行。2010年2月28日陈新与许秀霞签订第一份《协议书》，该合同到期日为2016年11月17日，2014年11月22日，王玉芳与许秀霞又签订一份《补充协议书》，租赁期限为2014年11月18日至2024年11月17日。王玉芳与许秀霞签订房屋租赁合同的时间是2014年11月18日，抵押权先于租赁权设立。判决书生效后，中信银行股份有限公司芜湖分行为实现其抵押权申请强制执行，方昌妹通过司法拍卖取得了涉诉房屋的所有权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”故租赁合同对方昌妹不具有约束力。根据上述规定，本案不能适用“买卖不破租赁”原则。方昌妹经过竞拍竞得涉诉房屋并已支付了相应对价，取得房屋所有权，其有权要求许秀霞搬离涉诉房屋并支付占有使用费。许秀霞认为其已经向王玉芳支付租金等费用，该主张属于许秀霞与**芳之间的法律关系，难以对抗方昌妹之所有权，且双方在签订补充协议时，已明确约定了违约责任，一审法院不予支持。对于方昌妹主张按照122000元/年标准支付房屋占有使用费的诉请，一审法院认为该标准已超过合理范围，为平衡双方利益，应参照原租赁合同确定的租金标准8万元/年为妥，超出部分一审不予支持。许秀霞的损失可依据协议书另行行使救济权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：一、许秀霞于判决生效之日起三十日内腾让位于芜湖中法机械商贸城1幢11室（房屋建筑面积457.14M2）的房屋并交予方昌妹、汪建农；二、许秀霞向方昌妹、汪建农支付自2019年2月11日起，按照8万元/年的标准计算至实际腾退之日止的房屋占有使用费；三、驳回方昌妹、汪建农的其他诉讼请求。案件受理费281元，由方昌妹、汪建农负担97元，许秀霞负担184元。二审期间，当事人均未提交新的证据材料。经审理和查阅原审卷宗，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，民事诉讼二审主要围绕上诉人的上诉请求进行审理，结合双方当事人的诉辩意见，本院分析论证如下：方昌妹通过淘宝网司法拍卖平台渠道取得涉诉房屋（芜湖县湾沚镇芜湖机械工业园芜湖中法机械商贸城A1幢11室），并经法院裁定确认涉诉房屋的所有权及其他权利归方昌妹所有，人民法院的裁定导致物权变更，现涉案房屋产权已于2019年2月11日变更为方昌妹，方昌妹系涉诉房屋的合法所有权人，此无争议。争议在于：本案能否适用“买卖不破租赁”原则。2010年2月28日，就案涉房屋租赁事宜，陈新与许秀霞签订一份《协议书》，协议签订主体为：陈新、许秀霞；约定租期为：2010年3月2日至2016年11月17日；租金为：2010年4月2日至2012年11月17日年租金9.4万元，2012年11月18日至2014年11月17日年租金12.2万元；2014年11月18日至2016年11月17日年租金待定；付款方式为：年付。2013年7月8日，涉诉房屋设立抵押并办理登记，抵押权人为中信银行股份有限公司芜湖分行。2014年11月22日，王玉芳与许秀霞就案涉房屋签订一份《补充协议书》，协议签订主体为：王玉芳、许秀霞；约定租期为：2014年11月18日至2024年11月17日；租金为：年租金8万元；付款方式为：“乙方早先于今年3月预付陈新拾万元，本月20日付王玉芳叁拾万元，共计肆拾万元抵前五年的房租，后五年的租金乙方在本月底付清，甲方不再另出收据”。本案就房屋租赁所签订的一份《协议书》、一份《补充协议书》，两份协议从合同签订主体、租赁期限、租金、付款方式均发生了变化，已非同一份合同。2018年8月18日，方昌妹通过司法拍卖竞得涉诉房屋。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，根据上述规定，本案不能适用“买卖不破租赁”原则，案涉《补充协议书》对方昌妹不具有约束力。方昌妹经过竞拍竞得涉诉房屋并已支付了相应对价，取得房屋所有权，其有权要求许秀霞搬离涉诉房屋并支付占有使用费。至于许秀霞认为其已经向王玉芳支付租金等费用，该主张属于许秀霞与**芳之间的法律关系，非本案审理范围，可另行解决。综上，许秀霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费562元，由上诉人许秀霞负担。本判决为终审判决。审判长 李 贺审判员 后 伟审判员 徐海军二〇二〇年五月二十六日书记员 米天戈附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。