上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初9726号原告：王顺弟，男，1955年1月30日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：张玉华，女，1957年2月1日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：王皓冉，男，2003年10月9日出生，汉族，住上海市闵行区。法定代理人：王桢，系王皓冉父亲。以上三原告共同委托诉讼代理人：杜伟昊，上海市华荣律师事务所律师。被告：中建信控股集团上海置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：吴玮，执行董事。委托诉讼代理人：瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁皓，上海合勤律师事务所律师。原告王顺弟、张玉华、王皓冉与被告中建信控股集团上海置业有限公司(以下简称中建信公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理，并适用简易程序于2020年4月24日公开开庭予以审理。原告王顺弟及三原告的共同委托诉讼代理人杜伟昊，被告的委托诉讼代理人瞿蓓、梁皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期未办理房地产初始登记手续的违约金人民币(下同)1,577元(以房屋总价3,153,409元为基数，按万分之五的计算标准)；2.判令被告向原告支付逾期未办理房地产权证的违约金194,738.8元(以房屋总价3,153,409元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率计算标准，即日万分之一点七九，自2017年2月24日起至2018年2月4日止)；3.诉讼费由被告负担。诉讼中，原告撤回上述第1项诉请，并当庭明确其诉请为：判令被告向原告支付逾期未办理房地产权证的违约金194,738.8元(以房屋总价3,153,409元为基数，按中国人民银行人民币逾期贷款利率上浮50%为计算标准，即日万分之一点七九，自2017年2月24日至2018年2月4日)。事实与理由：被告系位于上海市闵行区秀涟路111弄中建信国际广场之开发商。原、被告于2015年5月15日签署《上海市商品房预售合同》(合同编号XXXXXXXXXXXX)，约定由原告以3,153,409元的总价购买位于上海市闵行区秀涟路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，被告应于2016年10月31日前将系争房屋交付给原告，如未在该期限内交付房屋的，应当向原告支付按原告已支付房款日万分之五计算的违约金，自合同约定的最后交付期限之次日起算至实际交付之日止。合同签署后，原告依约已向被告付清所购房屋的全部价款，并且得到了被告的确认，同时其向原告出具了相关发票。但被告却因其自身原因未能在合同规定的期限内向原告交付房屋。后经原告一再催促，被告才于2016年12月27日与原告办理了房屋交付手续。关于被告延期交房的违约金，经闵行法院(2017)沪0112民初3372号判决，已胜诉取得，但是对于原告提出的关于延期办理大小产证违约金的要求，被告则找出各种理由一直拖延推诿，拒绝支付。现原告为维护自身合法权益，遂以讼称事由诉至法院。被告中建信公司辩称，被告办出大产证的时间是2017年11月30日，根据预售合同第14条，被告办理初始登记、取得房地产权证(大产证)30天内，甲乙双方签署《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》之日起60天内，双方办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)，故被告应当是在大产证办出的90天内协助原告办理小产证，办出小产证的时间最迟应在2018年2月28日。现原告办出小产证的时间是2018年2月4日，根据合同约定，被告协助办理小产证的时间是在合同约定的期限之内，被告没有违约，不应承担违约责任，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年5月15日，被告(签约甲方，卖方)与三原告(签约乙方，买方)签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：乙方向甲方购买秀涟路111弄《中建信国际广场》1号18层1806室，政府批准的规划用途为居住；据甲方暂测该房屋建筑面积为89.81平方米，其中套内建筑面积为64.54平方米、公用分摊建筑面积为25.27平方米，该房屋建筑层高为2.90米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为35,112元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为3,153,409元；签订本合同时，该房屋建设工程建设到已取得预售许可证；该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……“甲方在房屋交付前须取得《住宅交付使用许可证》，双方同意甲方无须在房屋交付前办理房地产初始登记，但甲方承诺在2017年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如逾期则由甲方一次性承担万分之五的违约金；”甲方定于2016年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除合同；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为以房屋钥匙的交付为准；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达；乙方于2015年5月15日与甲方签约，并付首付房款953,409元，乙方应于2015年6月15日之前以商业贷款方式支付房款220万元，逾期按本合同约定承担违约责任；另，补充条款一第七条约定，甲方可以延期交付该房屋的其他原因为：1、经由政府主管部门出具相关证明，由于其他客观原因而引致的延误；……甲方向乙方交付该房屋的期限，由于因本合同第十一条或上述原因而延期的，甲方不需因延期交房而承担任何责任，而本合同第十一条就有关甲方交付该房屋之期限相应顺延。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部房款。2017年11月30日，被告取得了上海市闵行区秀涟路XXX弄XXX号房屋的不动产权证。2018年2月4日，原告取得系争房屋的不动产权证。另查明，2017年2月，原告起诉至本院，请求判令被告支付逾期交房违约金89,922.18元。本院审理后，于2018年1月29日作出(2017)沪0112民初3372号民事判决书，判令被告支付逾期交房违约金25,542.61元。一审判决后，双方当事人不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2018年5月22日对(2018)沪01民终4204号案件作出了驳回上诉、维持原判的判决。上述事实，由原告提交的《上海市商品房预售合同》、房屋交接书、闵行网络中心回复、不动产权证、(2017)沪0112民初3372号民事判决书，由被告提交的不动产权证，及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效，当事人均应依约履行。本案争议焦点为被告是否存逾期办理小产证的违约行为？就此，被告认为小产证的办理需以办理出大产证为前提，因大产证逾期必然导致办理小产证延迟，合同已约定由被告就该大产证的逾期承担违约金，故请求驳回原告的诉讼请求。本院认为，系争合同约定，被告应于2017年3月31日取得系争房屋大产证，取得后30日内，双方签订《房屋交接书》，《房屋交接书》签订后60日内，双方申请办理小产证。也就是说，对于办理大产证和小产证存在不同履行期限。如果被告办理大产证后未在90日内申请办理小产证，仍然构成违约，该情形明显与逾期办理大产证属不同违约情况。合同中关于“甲方承诺在2017年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如逾期则由甲方一次性承担万分之五的违约金的约定，系对被告作为开发商逾期办理大产证的违约责任的约定，该条款并未免除被告逾期办理小产证应承担的违约责任，也不存在免除义务人的法律责任，加重权利人的责任、排除权利人的主要权利等法律禁止的内容。因此，该条款并不存在无效事由。原告关于此格式条款构成无效的意见，本院不予采信。结合本案实际情况，系争房屋大产证实际于2017年11月30日办出，依上述约定，被告应在2018年2月28日前申请办理小产证，本案原告已于2018年2月4日办出小产证。故本案申领小产证的相关情况并不符合小产证未能在合同约定的期限内办出的情形，原告主张由被告承担逾期办理小产证的违约金的诉讼请求，无法律及事实根据，本院依法予以驳回。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王顺弟、张玉华、王皓冉的诉讼请求。案件受理费减半收取计2,113.16元，由原告王顺弟、张玉华、王皓冉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇二〇年五月二十日法官助理  张 辰书 记 员  李雪雯附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。