安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终856号 上诉人（原审被告）：安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路，统一社会信用代码913412255770606574（1-1）。 法定代表人：马超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冷振初，该公司员工。 委托诉讼代理人：庞金超，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：胡长辉，男，1969年4月8日出生，汉族，住安徽省阜南县。 被上诉人（原审原告）：王素芳，女，1967年10月2日出生，汉族，住安徽省阜南县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王文峰，安徽阜淮律师事务所律师。 上诉人安徽鑫马置业有限公司（以下简称鑫马公司）因与被上诉人胡长辉、王素芳商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初7827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鑫马公司上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回胡长辉、王素芳的诉讼请求，或裁定发回重审；2.一二审诉讼费用由胡长辉、王素芳承担。事实和理由：1.合同约定涉案房屋应当在竣工验收后于2016年5月31日前交付，被上诉人于2019年8月5日向法院起诉请求其承担逾期交房违约责任，已超过诉讼时效。同时，涉案楼房于2016年5月26日取得竣工验收报告，其及时以快递邮寄方式将交房通知书送达给被上诉人，被上诉人收到后没有前往办理交房手续，也没有按照合同约定的方式履行交房义务，故意拖延交房时间。故被上诉人主张逾期交房违约金39398.5元于法无据，应予驳回；2.在办理房屋产权证过程中，其已积极尽职尽责履行合同约定的义务，不应承担逾期办理房屋产权证违约金84175元的责任。 胡长辉、王素芳辩称，上诉人上诉请求不能成立，依法应予驳回。 胡长辉、王素芳向一审法院起诉请求：1.判决鑫马公司向其二人返还面积误差购房款385元；2.判决鑫马公司向二人支付逾期交房违约金39398.50元（从2016年5月31日至2017年5月31日）；3.判决鑫马公司向二人支付逾期办理房屋权属证书的违约金84175元（从2016年8月31日起计算至2019年2月19日）；4.本案诉讼费用由鑫马公司承担。 一审法院认定事实：2015年5月9日，鑫马公司与胡长辉、王素芳签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201505090001），约定：胡长辉、王素芳购买鑫马公司开发的位于阜民路北侧、阜为路西侧的金马中央公馆小区7号楼1604室房屋一套，建筑面积118平方米，每平方米4811.03元，购房总价567702元。 合同第九条关于商品房交付条件约定该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。 合同第十一条关于交接时间和手续约定：出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。 合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。 合同第二十条关于房屋登记约定:（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、双方协商解决。 合同附件第十一条补充协议约定：5、买受人同意出卖人采用报纸公告或在本合同房地产所在地一单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日。因买受人的原因延期办理房地产权证的，买受人承担一切经济损失。 胡长辉、王素芳于2017年5月13日接收涉案房屋，于2019年2月25日取得不动产登记证书。 另认定:2016年5月26日，涉案房屋所在7#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收取得《工程竣工验收报告》；2017年12月4日，鑫马公司在胡长辉、王素芳房屋所在单元张贴公告要求业主携带办证材料到金马中央公馆售楼部办理房屋产权证书事宜。 胡长辉、王素芳购买金马中央公馆7#1604室一套房屋，鑫马公司按照预测面积118平方米收取二人购房款567702元，实际测量面积为117.92平方米，购房款应为567317元，多收385元。 一审法院认为，胡长辉、王素芳与鑫马公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 按双方合同第十一条约定，鑫马公司应当于2016年5月31日前向胡长辉、王素芳交付涉案房屋，实际于2017年5月13日交付，其应当承担逾期交房的违约责任，参照合同第十二条约定，其应当以总房价款567702元为本金，按照按每日万分之二，支付二人2016年5月31日至2017年5月13日期间的逾期交房违约金，共347天，计款39398.52元（567702元×0.02%×347天）。 涉案房屋在2017年11月21日才取得竣工验收备案表，在未综合验收前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因鑫马公司的原因所致，鑫马公司存在过错，应当承担违约责任。 胡长辉、王素芳于2017年5月13日实际接收房屋，于2019年2月25取得不动产登记证书，逾期办理房屋产权证违约金应当从二人接收房屋后90日期满次日即2017年8月12日起算，鑫马公司在取得综合验收后于2017年12月4日以张贴公告形式通知胡长辉、王素芳办理房产证，根据双方合同附件十一条补充协议特别约定鑫马公司已尽到通知义务，自2017年12月4日起15日期满即视为已向胡长辉、王素芳送达办证事宜，鑫马公司的违约办理房屋产权证期间为2017年8月12日至2017年12月19日，胡长辉、王素芳诉求从2016年8月31日起算，对二人请求超出上述违约期间的部分不予支持。本案中，双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 鑫马公司多收取胡长辉、王素芳购房款385元，二人要求返还，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽鑫马置业有限公司于判决生效之日起十日内支付胡长辉、王素芳逾期交付房屋违约金39398.52元；二、安徽鑫马置业有限公司于判决生效之日起十日内以总房款567702元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付胡长辉、王素芳自2017年8月12日至2017年12月19日的逾期办理房屋产权登记违约金；三、安徽鑫马置业有限公司于判决生效之日起十日内返还胡长辉、王素芳购房款385元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计377元（胡长辉、王素芳预交），由安徽鑫马置业有限公司负担。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，胡长辉、王素芳与鑫马公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应忠实履行合同约定的义务。胡长辉、王素芳依约向鑫马公司支付全部购房款后，鑫马公司未能按照约定及时履行向二人交付房屋及为二人办理房屋所有权转移登记的义务，依法应承担违约责任。鑫马公司虽上诉称逾期交房、逾期办理房产证的不在于其，其不应承担违约责任，但并未提供充分证据予以证明。故鑫马公司该项上诉理由不能成立，应予驳回。鑫马公司与胡长辉、王素芳约定交房时间为2016年5月31日前，胡长辉、王素芳实际接收房屋时间为2017年5月13日，本案一审法院立案时间为2019年8月6日，对于2016年8月6日以前的逾期交房违约金，超过三年的诉讼时效期间，鑫马公司已提出诉讼时效的抗辩，且胡长辉、王素芳亦未提交充分证据证明该部分逾期交房违约金的诉讼时效存在中止、中断或延长的情形。故一审判决鑫马公司支付2016年8月6日之前的逾期交房违约金不当，本院予以纠正。即鑫马公司应承担的逾期交房违约金为2016年8月6日至2017年5月12日（共计279天，以总房价567702元为本金，按照日0.02%计算），计款31677.77元，一审判决鑫马公司承担逾期交房违约金39398.52元不当，应予变更。故鑫马公司的上诉理由成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、维持安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初7827号民事判决第二、三项，即：安徽鑫马置业有限公司于判决生效之日起十日内以总房款567702元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付胡长辉、王素芳自2017年8月12日至2017年12月19日的逾期办理房屋产权登记违约金及安徽鑫马置业有限公司于判决生效之日起十日内返还胡长辉、王素芳购房款385元； 二、变更安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初7827号民事判决第一项为：安徽鑫马置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡长辉、王素芳逾期交付房屋违约金31677.77元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一二审案件受理费2085元（一审诉讼费用胡长辉、王素芳预交1390元减半收取695元，二审诉讼费用安徽鑫马置业有限公司预交1390元），由安徽鑫马置业有限公司负担1685元,由胡长辉、王素芳负担400元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年五月十九日 法官助理张婷玉 书记员王京阳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。