福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终247号 上诉人（原审被告）：王光灿，男，1961年4月18日出生，汉族，农民，住漳平市。 委托诉讼代理人：陈光儒、李祖权，福建耀远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金畯巳（漳平）房地产开发有限公司，住所地：漳平市富山工业园区千百汇（漳平）工艺有限公司办公楼二楼，统一社会信用代码：91350881579283803E。 法定代表人：黄金旺，执行董事。 委托诉讼代理人：陈秋发、陈钦，福建坤朗律师事务所律师。 上诉人王光灿因与被上诉人金畯巳（漳平）房地产开发有限公司（以下简称金畯巳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省漳平市人民法院（2019）闽0881民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王光灿上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判驳回金畯巳公司的原审诉讼请求。事实和理由：一、王光灿在与金畯巳公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，不仅已向金畯巳公司实际支付了首付款73775元，而且已应金畯巳公司的要求向其提供了申请对“尚欠购房款15万元”办理银行按揭贷款所需的居民身份证、收入证明等相关材料，但金畯巳公司在收件后却始终没有告知王光灿办理该按揭贷款的具体银行，也始终没有告知王光灿按揭贷款申请的具体审核结果，且也始终没有要求王光灿与其签订解除合同协议或者改签一次性付款补充协议等。因此，至前案（2018）闽0881民初118号一审庭审前为止，王光灿仍在继续等待金畯巳公司有关按揭贷款的通知中，至前案一审庭审前，王光灿才听说办理按揭贷款的银行是建设银行漳平支行，而该银行后因了解到金畯巳公司及其“千佰汇公司”，以及金畯巳公司的法定代表人黄金旺均已严重资不抵债的事实，故已不再受理由金畯巳公司提供阶段性担保的第二批按揭贷款业务。由此可见，王光灿并没有违反《补充协议》约定的有关按揭贷款的付款义务，也即无过错。二、王光灿与金畯巳公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，已应金畯巳公司的要求向其提供了办理合同登记备案、房屋所有权初始预登记、房屋所有权证书所需的居民身份证、结婚证等相关材料，而尽管金畯巳公司已经于2016年3月向王光灿实际交付了案涉商品房，但至今为止，由于案涉商品房所在的“漳平市保障性住房百惠小区”的道路、绿化、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施未按规划设计要求完成其建设，且又严重超容积率，并拖欠“人防费”，又因金畯巳公司现已无力按照规定向政府部门缴纳超容积率的处罚费用及补缴“人防费”等约计500万元之故，因此致使该商品房所在的“漳平市保障性住房百惠小区”至今未能通过竣工验收、消防验收及有关的报备手续，并因此导致王光灿至今未能依法取得不动产权证书等结果。由此可见，金畯巳公司已经构成严重违约，依法应当承担违约责任。综上，在本案中，王光灿之所以会与金畯巳公司签订《商品房买卖合同》，并同意向其按揭支付购房余款15万元等，完全是基于对金畯巳公司能够为王光灿代办取得该商品房的不动产权证书的理解与认识，而金畯巳公司现不仅未能向王光灿履行该义务，而且也未能向王光灿提供关于履行该义务的有效担保措施，因此致使王光灿所购买的该商品房的交易价值（包括抵押功能）受到严重影响。由于金畯巳公司未向王光灿转达按揭贷款银行对该按揭贷款申请的具体审核结果，且未要求王光灿应当与其签订对该《商品房买卖合同》的解除协议或者改签一次性付款补充协议，致使王光灿至今未能与金畯巳公司就该商品房的价款进行重新协商并改签一次性付款补充协议等。金畯巳公司要求王光灿应当向其一次性支付该“购房款15万元”的诉讼主张，明显缺乏最为基本的事实与理由，且条件也尚未成就，依法不应给予支持。总之，原审认定“金畯巳公司诉请王光灿给付购房款15万元，具有事实和法律依据”明显有违《商品房买卖合同》及《补充协议》之约定，即无事实（合同）依据；同时有违《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，即无法律依据，因此确有错误，依法应予纠正。 金畯巳公司辩称，依据合同的约定以及商品房买卖的交易惯例，王光灿作为买受人，负有支付全部购房款的先履行义务，王光灿以金畯巳公司案涉住宅小区未补交行政处罚罚款等费用的理由进行抗辩明显无理。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王光灿的上诉，维持原判。 金畯巳公司向一审法院起诉请求：判令王光灿给付金畯巳公司购房款15万元及逾期付款利息（利息从2013年4月26日起至款还清日止，以本金15万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计起诉之日止利息约43000元）。 一审法院认定事实：2013年3月26日，王光灿与金畯巳公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：201300683），主要合同内容为王光灿向金畯巳公司购买位于漳平市菁城街道菁东村“漳平市，该商品房建筑面积为89.51㎡，商品房总价款为223775元；王光灿于合同签订日支付首付款73775元，其余15万元通过银行按揭付款；若经银行审核不同意买受人办理按揭的，王光灿应在接到通知后7日内与金畯巳公司签订商品买卖合同解除协议或改签一性付款补充协议，否则自逾期之日起王光灿按日向金畯巳公司支付合同未付款日万分之一点五的违约金。若王光灿逾期15天仍未与金畯巳公司改签一性付款补充协议或合同解除协议，则原商品房买卖合同自动解除，金畯巳公司有权将王光灿原购买的商品房出卖他人，对此王光灿不持异议。解除合同后，王光灿原预交的已付款扣除王光灿应付违约金（按总房款的15％）及解除合同相关费用的余款由金畯巳公司无息退还王光灿；王光灿必须在办理好按揭手续，金畯巳公司收到按揭款后方能办理交房相关手续。若在交房时王光灿尚有逾期按揭款未归还银行，王光灿须将逾期按揭款还清后方能办理相关交房手续，否则，因此造成的逾期交房和办理土地房屋权证等责任由王光灿承担；金畯巳公司应当在2013年9月30日前，依照有关规定将符合交房条件（该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格等）的商品房交付王光灿使用；逾期超过30日交房后，王光灿有权解除合同。王光灿解除合同的，金畯巳公司应当自王光灿解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按王光灿已付款的0.1%向王光灿支付违约金。王光灿要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金畯巳公司按日向王光灿支付已付款万分之0.2的违约金；商品房达到交付使用条件后，金畯巳公司应当书面通知王光灿办理交付手续。双方进行验收交接时，金畯巳公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，金畯巳公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。金畯巳公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，王光灿有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由金畯巳公司承担等内容。同日，王光灿依约向金畯巳公司支付购房款73775元。2016年3月，金畯巳公司向王光灿实际交付了上述商品房。 2017年4月5日，金畯巳公司与黄开林签订《债权及相关权利转让协议书》一份，内容为：截至本协议签订之日，金畯巳公司在王光灿享有购房余款15万元及逾期付款违约金【具体以2013年3月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201300683）及《合同补充协议》（附件六）为准】的债权及相关权利（包括合同解除权、主张违约金、涉案房产处置权等）转让给黄开林，黄开林同意受让上述债权及相关权利。金畯巳公司应在本协议签订后三日内将债权及相关权利转让的事宜通知王光灿。金畯巳公司承诺并保证其转让的债权及相关权利系合法有效，其有权实施本协议项下的债权及相关权利转让并能够独立承担民事责任等。同日，金畯巳公司出具《债权转让通知书》，内容为：根据金畯巳公司与黄开林在2017年4月5日签订的《债权及相关权利转让协议书》，金畯巳公司对王光灿享有购房余款15万元及逾期付款违约金【具体以2013年3月26日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》】的债权及相关权利（包括合同解除权、主张违约金、涉案房产处置权等），已于2017年4月5日起转让给黄开林，黄开林有权就上述债权及相关权利直接向王光灿主张权利等。2017年5月3日，金畯巳公司通过邮政快递方式向王光灿送达《债权转让通知书》。2018年1月2日，黄开林诉至本院，请求判令王光灿向黄开林支付购房款15万元及逾期付款利息（利息从2013年4月26日起至款还清日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，截止起诉之日利息约49000元）。2018年6月5日，一审法院作出（2018）闽0881民初118号民事判决书，判决驳回黄开林的诉讼请求。黄开林不服提起上诉。2018年9月17日，龙岩市中级人民法院作出（2018）闽08民终1423号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2018年10月20日，金畯巳公司（甲方）与黄开林（乙方）签订《债权转让协议书》，主要内容为甲方将其开发的“百惠小区”第3＃203房屋出售给王光灿，购房总价223775元。截至本协议签订之日，甲方对王光灿享有购房余款15万元及利息的债权全部转让给乙方，乙方同意受让上述债权；甲方应在本协议签订后三日内将债权转让的事宜书面通知王光灿等。2018年10月24日，金畯巳公司向王光灿发出《债权转让通知书》。 2019年1月7日，一审法院受理黄开林诉王光灿债权转让合同纠纷一案。尔后，黄开林于2019年3月27日以双方自行协商解决为由向本院提出撤诉申请。同日，一审法院作出（2019）闽0881民初72号民事裁定书，裁定准许黄开林撤回起诉。 2019年6月20日，金畯巳公司（甲方）与黄开林（乙方）签订《解除协议书》，内容为：“甲方与乙方于2018年10月20日签订了《债权转让协议书》，现经甲乙双方协商一致，就解除协议事宜，达成如下协议：一、双方同意于本协议签订之日解除《债权转让协议书》，终止《债权转让协议书》中约定的双方权利义务；二、本协议生效之日，乙方不得就《债权转让协议书》项下的债权主张任何权利；。。。。。五、本协议自甲乙双方签字盖章之日效。金畯巳公司与黄开林分别在甲方和乙方栏目上盖章和签字等内容”。 2019年7月1日，金畯巳公司向王光灿发出《通知书》，内容为“王光灿先生：2018年10月21日，我公司书面通知你将你所欠我公司的购房款15万元及利息转让经黄开林，现我公司与黄开林于2019年6月20日签订了《解除协议书》，终止原《债权转让协议书》约定的双方权利义务。鉴于此，请你在接到本通知之日起将原《债权转让协议书》项下的债权给付我公司等”。 2019年8月13日，金畯巳公司诉至一审法院，请求判如所诉。 一审法院认为，王光灿与金畯巳公司签订的《商品房买卖合同》系其双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律规定，合同依法成立，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。上述合同签订后至今，王光灿向金畯巳公司交纳了购房款首付款73775元，尚欠金畯巳公司购房款15万元，事实清楚，予以确认。金畯巳公司与黄开林于2018年10月20日针对上述案涉购房款15万签订了《债权转让协议书》，尔后，其双方于2019年6月20日又签订了《解除协议书》，上述两份协议并无违反相关法律规定，合法有效，予以确认。诉讼过程中，王光灿承认金畯巳公司于2016年3月已实际交付了案涉商品房。因此，金畯巳公司诉请王光灿给付购房款15万元，具有事实和法律依据，予以支持，金畯巳公司其他诉请，不具有合同依据和法律依据，不予支持。王光灿的抗辩，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王光灿应于本判决生效之日起十日内向金畯巳（漳平）房地产开发有限公司支付购房款15万元；二、驳回金畯巳（漳平）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4160元，减半收取计2080元，由金畯巳（漳平）房地产开发有限公司负担463元，王光灿负担1617元。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审判决查明认定的事实均无异议，本院予以确认。王光灿认为一审判决遗漏认定案涉房屋至今未通过竣工验收，金畯巳公司对此表示承认，本院予以认定。 本院认为，本案当事人的争议焦点为王光灿应否向金畯巳公司支付购房款15万元。王光灿与金畯巳公司于2013年3月26日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系其双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律规定，合同依法成立，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。王光灿于合同签订日向金畯巳公司交纳了购房首付款73775元，按照《合同补充协议》约定通过银行按揭方式付款的其余15万元尚未付款。金畯巳公司与王光灿并未依照《合同补充协议》约定解除合同，在一审诉讼中，王光灿承认金畯巳公司于2016年3月已实际交付了案涉商品房，故金畯巳公司要求王光灿一次性付清购房款15万元，一审法院予以支持并无不当。王光灿以案涉商品房至今未通过竣工验收、消防验收导致其至今未能取得不动产权属证书等为由主张不应付款，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，王光灿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4160元，由王光灿负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 傅胜荣 审 判 员 张静瑜 审 判 员 陈小曼 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 卢丰华 书 记 员 吴 琼 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……