广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终97号上诉人（原审被告）：刘田，男，1983年11月11日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区******************。被上诉人（原审原告）：中山市****物业管理有限公司，住所地广东省中山市*************，统一社会信用代码914************303。法定代表人：张卓雄，该公司董事。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。上诉人刘田因与被上诉人中山市****物业管理有限公司（以下简称星晨花园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初7351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人刘田上诉请求：撤销一审判决，并依法改判刘田无需依据2010年12月29日版的《前期物业服务合同》向星晨花园物业公司支付物业管理费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（1）星晨花园的物业服务约定不是先有中山市*****地产发展有限公司（以下简称星晨花园房地产公司）和星晨花园物业公司签订《前期物业合同》，再由星晨花园物业公司与刘田签订物业合同。而是星晨花园房地产公司先指定《星晨花园管理公共契约》，并与购房者签订后再与星晨花园物业公司签订《物业服务合同》，约定按照《星晨花园管理公共契约》来管理。刘田对2010年的《前期物业合同》完全不知道，也没有和星晨花园物业公司签订任何物业服务合同。现星晨花园物业公司起诉所依据的《前期物业合同》是星晨花园房地产公司在2010年12月29日和星晨花园物业公司签订的。（2）刘田没有给予星晨花园房地产公司签署超越《星晨花园管理公共契约》服务约定的授权。（3）《前期物业合同》的物业费计收标准和《星晨花园管理公共契约》的计收标准不一致。虽然两份合同约定的服务收费都是2.85元，但是收费的服务内容是不一致的。《前期物业服务合同》的物业费计收方式是包干制，且不包括会所的管理和维护费用。而《星晨花园管理公共契约》物业收费计收方式不是包干制，是薪酬制。其包括会所的管理和维护费用等13项内容及财务公开，物业公司收取固定的利润，如果有利润归于业主。（4）业主委员会的成立并非以住建部门的备案为生效条件。星晨花园的业主委员会经业主大会选举后已发生法律效力，且该业主委员会2006年便已经完成了住建部门的备案登记手续，业主委员会有权直接与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同。（5）星晨花园房地产公司与星晨花园物业公司签订的物业服务合同对刘田不发生效力。星晨花园房地产公司无权在2010年代表业主或者业主委员会与物业公司签署前期物业服务合同，其不是物业服务合同的适格主体。星晨花园房地产公司代表业主与星晨花园物业公司签署的《前期物业服务合同》，属于无权代理，需要获得业主委员会的追认才能对包括刘田在内的全体业主产生合同约束力。（6）刘田不应向星晨花园物业公司支付合同违约金。如前所述，刘田认为案涉《前期物业服务合同》对业主不发生法律效力，所以星晨花园物业公司无权向刘田主张违约金。二、一审法院适用法律错误。（1）案涉第二份《前期物业服务合同》因未取得被代理人追认而无效。一审法院以案涉合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形为由，认定该合同有效，属于适用法律错误。（2）刘田可以因为星晨花园物业公司实际履行了部分物业服务而支付差价。刘田并不否认星晨花园物业公司在2018年6月30日至2019年6月30日期间，向包括刘田在内的全体业主提供了部分物业服务，但星晨花园物业公司提出的服务没有合同依据，刘田只能根据市场价格向星晨花园物业公司支付服务补偿费用，无需向星晨花园物业公司支付合同违约金。（3）案涉小区的物业合同应当与业主委员会签署。星晨花园房地产公司在星晨花园业主委员会已经成立的前提下，仍与星晨花园物业公司签署《前期物业服务合同》，属于无权代理，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条的规定，一审法院对此适用法律错误。星晨花园物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予以维持。根据《物业管理条例》第二十一条，开发商有权与物业公司签订前期服务合同，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，前期服务合同对业主有约束力，业主对此提出异议，法院不予支持。广东省物业管理条例第53条规定，在业主大会没有选聘新的物业公司之前，前期物业合同继续有效。星晨花园物业公司于2019年3月20日向一审法院起诉请求：刘田支付2018年6月至2018年12月期间共7个月的物业管理费2493.75元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费356.25元为基数，分别从欠费次月1日起按每月2%利率计算至清偿之日止，暂计至2018年12月31日为154.74元），欠款合计2648.49元。一审庭审中，星晨花园物业公司请求变更诉求为：刘田支付2018年6月30日至2019年6月30日期间的物业管理费5229.91元。一审法院认定事实：2010年12月29日，星晨花园房地产公司作为甲方、星晨花园物业公司作为乙方，签订《前期物业服务合同》，双方约定：甲方按照法律、法规和有关规定，采用协议方式，选聘乙方对坐落于中山市********物业实施前期物业服务；在未依法成立业主大会选举业主委员会、制定《业主公约》之前，乙方依据甲方售楼时与业主签订的《星晨花园管理公共契约》进行小区管理；物业交付业主使用后，物业服务费用由业主缴交；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由甲方交纳；乙方按以下标准向业主收取物业服务费：延续原标准，住宅按建筑面积每月每平方米2.85元收取；一手业主从办理收楼手续后的第16天起开始计算物业服务费，每月收缴物业服务费的时间为当月的25号之前；二手业主无十五天免费期，按正常计费；业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每月2%交纳滞纳金；合同自2010年12月29日生效，至物业依法成立业主大会选举业主委员会，并授权业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同生效之日止；本合同签订后，原甲、乙双方签订的前期物业服务合同终止，一切以本合同为准。合同还约定了其他事项。刘田是广东省中山市********************的业主，物业建筑面积125平方米。刘田于2018年5月30日从原业主处受让上述物业后，未支付2018年6月30日至2019年6月30日期间的物业服务费，星晨花园物业公司经催讨无果遂诉至一审法院，主张本案实体权利。一审另查：刘田受让物业时，与星晨花园房地产公司签订了《管理公共契约》，承诺同意遵守星晨花园房地产公司及星晨有限公司与物业第一购置者签署的《管理公共契约》内的一切条款及有关修订，契约约定了案涉物业的物业服务事宜，及物业管理费按每业主之总建筑面积（含分摊的共用建筑面积）每月每平方米2.85元收取。一审再查：案外人黄朋昌曾向中山市住房和城乡建设局申请公开星晨花园业委会备案情况及物业服务合同备案情况，中山市住房和城乡建设局复函中公开了星晨花园业委会备案表、关于申请《物业管理资质证书》的批复[中房物资（1996）8号]以及星晨花园物业服务合同1、2。其中，星晨花园业委会备案表显示备案日期为2006年4月18日；关于申请《物业管理资格证书》的批复[中房物资（1996）8号]由中山市建设委员会于1996年7月8日作出，载明：经审查，同意成立星晨花园物业公司，负责对星晨花园住宅小区的房屋及其设备等各项服务；《中山市住宅小区物业管理合同》由星晨花园有限公司与星晨花园物业公司签订，内容为星晨花园物业公司负责对星晨花园小区及范围内的物业进行物业服务，合同期限暂定为三年，自1994年6月1日起至1999年3月31日止；前期物业服务合同与前述星晨花园房地产公司、星晨花园物业公司签订的《前期物业服务合同》一致。一审又查：星晨花园物业公司称因小区内物业建成时间不同，故由星晨花园房地产公司与星晨花园物业公司签订总的物业服务合同，后在买卖房屋时，由星晨花园物业公司与业主在签订物业买卖合同时对物业服务事项进行约定。星晨花园物业公司为星晨花园小区提供了卫生检查、安保巡查、绿化维护、车辆管理、秩序维护等日常物业服务，并将物业服务内容在星晨花园小区公示栏及业主群内公示；刘田确认星晨花园小区有物业公司提供物业服务，但辩称不清楚提供物业服务的物业公司，也未对物业服务质量提出异议。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据双方诉辩主张，本案争议焦点在于：一、《前期物业服务合同》是否有效；二、星晨花园物业公司是否有权依《前期物业服务合同》约定的管理费标准向刘田收取物业服务费。关于焦点一：《物业管理条例》第十六条第一款规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”业主委员会是物业管理区域内业主选举产生的自治组织，只有经房产局备案确认后，其组织才具有合法性。本案中，中山市住房和城乡建设局于2006年4月18日对星晨花园小区业委会备案，之后未再有业委会备案信息。《前期物业服务合同》是星晨花园物业公司与星晨花园房地产公司于2010年12月29日签订，刘田未举证在合同签订当时星晨花园小区已成立了合法的业委会，故其关于星晨花园物业公司应当与星晨花园小区业委会签订物业服务合同的抗辩，缺乏事实依据，一审法院不予采信；另，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，”以及第二十五条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”根据前述法律规定，建设单位在销售房屋时，应当向业主明示前期物业服务合同，在与业主签订的买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容。而作为业主，则应当履行建设单位签订的物业服务合同，服从物业服务企业的管理。在建设单位同物业买受人签订物业买卖合同之时，就同时包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意在其中。本案中，经中山市住房和城乡建设局登记备案的两份前期物业服合同的签订主体均是星晨花园房地产公司及星晨花园物业公司，表明在星晨花园小区建成之初（1994年），即由星晨花园房地产公司委托星晨花园物业公司对小区进行物业管理，之后未有更换过物业公司，每一份物业服务合同间具有先后承接性。刘田从原业主处受让案涉物业时，与星晨花园房地产公司签订的《管理公共契约》对物业服务事宜及收费标准进行了约定，且刘田承诺遵守星晨花园房地产公司、星晨花园物业公司与物业第一购置者签署的《管理公共契约》内的一切条款及有关修订，而《前期物业服务合同》中约定的物业费计收标准与《管理公共契约》中约定的标准一致，星晨花园物业公司向业主主张的物业服务费未超过上述合同约定标准。星晨花园物业公司称因星晨花园小区物业系分批建成，故先由星晨花园物业公司与星晨花园房地产公司签订总的前期物业服务合同，之后再由建设单位分别与业主在签订物业买卖合同中对物业服务事项进行约定，合理有据，一审法院予以支持。综上，《前期物业服务合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种合同无效情形，刘田抗辩理据不足，一审法院不予采纳，并认定《前期物业服务合同》有效。关于焦点二。一审法院已于上述中认定《前期物业服务合同》为有效合同，星晨花园物业公司亦充分举证为星晨花园小区提供了物业服务，刘田未对物业服务质量提出异议，故其未按时交纳物业服务费已构成违约，应按合同约定及法律规定，向星晨花园物业公司交纳物业服务费，并支付违约金。经核算，刘田应向星晨花园物业公司交纳2018年6月30日至2019年6月30日期间物业服务费4275元[356.25元（2.85元/平方米×125平方米），共12个月]。星晨花园物业公司主张违约金按月利率2%计收，但该标准明显过高，且其未举证刘田逾期交纳物业服务费造成的损失等于或高于该约定标准，故依据公平原则，一审法院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、刘田于一审判决发生法律效力之日起七日内向星晨花园物业公司支付2018年6月30日至2019年6月30日期间的物业服务费4275元及违约金（违约金计算方法：以每月物业服务费356.25元为基数，分别从欠费次月1日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准计算）；二、驳回星晨花园物业公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（星晨花园物业公司已预交），由星晨花园物业公司负担9元，刘田负担41元（刘田负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付星晨花园物业公司）。二审期间，刘田向本院提交以下证据：1.业主手册；2.小区现状照片，拟共同证明物业公司提供的物业服务不符合契约的约定。星晨花园物业公司对此质证称，对照片的真实性不确认，照片形成时间由法院进行认定。因为照片不能客观反映真实情况，只能辨认出照片有部分是在会所内部拍摄，该部分不属于公共部分，物业公司无权进行管理。即使部分照片情况真实，但其属于共同部分的维修问题，如果需要维修则需要使用公共维修基金，启动公共维修基金需要得到业主委员会或业主大会的同意。对于业主手册，这是开发商在售楼早期向购买人发放的。另，星晨花园物业公司未向本院提交新证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。二审另查明：刘田于二审期间确认星晨花园物业公司一直为案涉小区提供物业服务，但是星晨花园物业公司所提供的服务不符合双方契约的约定。案涉小区业主委员会从未要求星晨花园物业公司撤离小区，亦未重新聘请新的物业公司为案涉小区提供物业服务。二审另查明：中山市住房和城乡建设局就李冰锋提出关于港口镇星晨花园小区物业管理的信访事项于2018年12月25日出具《李冰锋信访事项处理意见书》（中建信访〔2018〕511号），内容为：一、关于物业公司管理小区的合法性问题。经查，星晨花园物业公司根据中山市建设委员会的《关于申请〈物业管理资格证书〉的批复》（中房物字【1996】8号）承接该小区物业管理业务。二、关于物业公司的财务公示问题。物业公司每年聘请第三方审计公司对物业公司财务进行审查，并已将审查结果在小区内公告栏公示，业主可向物业公司查阅相关资料。三、关于业主与发展商签订合约的有效性问题。经了解，1992年小区在售楼时，发展商聘请香港的律师拟定了《中山市港口镇〈星晨花园〉管理公共契约》。在业主收楼时，由业主与发展商签订，作为小区物业服务的约定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。星晨花园物业公司主张其为案涉星晨花园小区的物业服务公司，已为案涉小区提供物业服务，而刘田作为案涉星晨花园小区的业主，却拒不支付物业服务费，故星晨花园物业公司提起本案诉讼要求刘田支付2018年6月30日至2019年6月30日期间的物业服务费。刘田上诉主张其无需依据2010年版的《前期物业服务合同》向星晨花园物业公司支付物业服务费。针对刘田的上诉请求，本院具体分析如下：刘田上诉主张案涉星晨花园小区于2006年4月已经成立业主委员会并经正式备案，业主委员会有权直接与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同，星晨花园房地产公司在未获得业主大会或业主委员会授权的情况下，迳行与星晨花园物业公司于2010年签订的前期物业服务合同在未经追认前无效，对全体业主不具有约束力。经查，星晨花园有限公司于1996年10月27日与星晨花园物业公司签订《中山市住宅小区物业管理合同》，星晨花园物业公司自1994年6月1日开始至今，一直为案涉星晨花园小区提供物业服务。本院认为，本案是星晨花园物业公司诉求刘田支付拖欠的物业服务费，故本案审查的重点是星晨花园物业公司是否依据物业服务合同的约定为案涉小区提供了物业服务。星晨花园物业公司自小区建成之初即开始进驻案涉小区提供物业服务，之后一直未更换过物业公司。而刘田作为案涉小区的业主，客观上亦享受了星晨花园物业公司为案涉小区提供的物业服务至今。姑且不论星晨花园房地产公司于2010年是否有权与星晨花园物业公司签订《前期物业服务合同》，即使刘田主张案涉小区于2006年始一直有合法存在的业主委员会的主张成立，刘田于本案中亦无提供充分有效的证据证明业主委员会成立后，业主大会在物业服务合同期限届满后曾作出选聘或者续聘决定，也没有证据显示业主委员会曾代表业主与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同。参照《广东省物业管理条例》第五十条“……物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，在案涉1996年的前期物业服务合同期限届满后，星晨花园物业公司一直为案涉小区提供物业服务至今，刘田于本案也没有提供任何有效证据证明业主委员会曾请求星晨花园物业公司退出案涉物业服务区域，故星晨花园物业公司在为案涉小区提供物业服务后，有权要求案涉小区业主支付相应的物业服务费。至于物业服务费的支付标准问题，刘田在购买案涉房地产时，于2018年5月30日授权委托他人与星晨花园房地产公司签订的星晨花园管理公共契约明确记载，按每平方米每月2.85元的标准支付物业管理费，刘田于签署该管理公共契约时并没有对物业管理费的收费标准提出异议。虽然该管理公共契约并非刘田与星晨花园物业公司签署，但星晨花园物业公司是星晨花园房地产公司委托对案涉小区实行物业统一管理的物业公司，而该收费标准所指向的是物业服务费。故星晨花园物业公司有权在其提供了物业服务的前提下要求刘田按照管理公共契约载明的收费标准支付物业服务费。至于刘田主张星晨花园物业公司没有依照物业服务合同的约定公开财务状况，其提供的物业服务不符合合同约定的问题。经查，中山市住房和城乡建设局于2018年12月25日就信访人关于星晨花园小区物业管理的信访事项进行回复，认为星晨花园物业公司每年聘请第三方审计公司对物业公司财务进行审查，并已将审查结果在小区内公告栏公示，业主可向物业公司查阅相关资料。本院认为，星晨花园物业公司于一审期间已经提供诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理、绿化维护等相关管理台账、工作照片等证据证明其已经全面、适当地履行了物业服务。刘田对物业公司提供的物业服务质量持有异议，但却未能提供充分有效的证据证明星晨花园物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，为此，刘田应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采纳。星晨花园物业公司提供的物业服务是面向全体业主，并不是面向个别业主，在物业公司提供了物业服务后，依时足额交纳物业服务费是业主的义务，如果业主逾期交纳物业服务费，极大可能会对物业公司提供的服务质量造成影响，最终会损害全体业主的共同利益。业主如要更换物业公司，应通过业主大会来选聘其他的物业公司，并由合法成立的业主委员会与新选聘的物业公司签订物业服务合同。关于刘田上诉主张不应承担逾期支付物业服务费的违约金的问题。刘田作为案涉小区的业主，自2018年6月30日开始便没有交纳物业服务费，其逾期交纳物业服务费的行为，客观上给星晨花园物业公司造成资金被占用的利息损失，该利息损失属于法定孳息，一审依据公平原则及结合本案实际情况，酌情确定刘田以所欠的物业服务费为基数、按银行同期同类逾期贷款利率的标准向星晨花园物业公司支付逾期交纳物业服务费造成的损失，该处理结果并无明显不妥，本院予以维持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，刘田的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决处理结果正确，本院对该结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（刘田已预交），由上诉人刘田负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 赖晓筠审判员 刘 通二〇二〇年四月三十日书记员 刘粤湘