河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0208民初130号 原告：王桂敏，女，1966年2月24日出生，汉族，农民，现住唐山市丰润区。 原告：王会艳，女，1992年5月1日出生，汉族，农民，现住唐山市丰润区。 二原告委托代理人：葛丹丹，河北德圣事务所律师。 被告：吴宝山，男，1965年8月6日出生，汉族，居民，现住唐山市丰润区。 委托代理人：田贺山，河北福山律师事务所律师。 原告王桂敏、王会艳与被告吴宝山确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨慧苑独任审判，公开开庭进行了审理。原告王桂敏、王会艳及其委托代理人葛丹丹、被告吴宝山及其委托代理人田贺山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二原告诉称，王桂敏与王久义于1991年8月结婚，婚房为王久义父亲王永（已故）分给王桂敏与王久义夫妻二人的老宅房屋一套，该房屋为王桂敏与王久义夫妻双方在婚姻关系存续期间取得的财产，归王桂敏与王久义夫妻二人共同共有。王桂敏与王久义自结婚之日起一直在该房屋中居住到2005年春搬新家。1992年5月1日王桂敏与王久义婚内生育一女王会艳。王桂敏户口于1995年5月6日因婚姻迁至王久义户口所在地银城铺乡××村。2002年7月15日，政府土地部门为王久义颁布发集体土地使用权证，宅基地四至：东至周立兴、西至周志红、南北至道，面积207.33平米，申请登记的依据为本人（王久义）于1994年6月经新区人民政府批准以占用方式取得该宗地农村宅基地使用权207.33平方米，原土地证号为唐新集建（宅）字第05-0717号。王久义于2010年9月4日病逝。王久义在世时未立遗嘱，王久义去世后，涉案房产属于王久义的份额由其配偶王桂敏、女儿王会艳共同继承。目前涉案房屋归王桂敏与王会艳共同共有。2019年8月9日王桂敏将居住在涉案房屋中的被告吴宝山起诉至法院，要求其搬离涉案房屋。庭审时王桂敏才得知，2005年3月21日王久义未经妻子王桂敏书面同意将涉案房屋卖给外村退休人员吴怀珠，也就是被告吴宝山的父亲，王桂敏对该买卖合同不知情。2015年7月，吴怀珠去世，被告在其父母去世后，搬入该房屋居住至今。王久义从未向王桂敏提起过涉案房屋已卖与他人。因涉案房屋的土地使用证自2002年7月15日起一直登记在王久义名下，未发生过变更登记，故买方吴怀珠从未取得涉案房屋的所有权。原告认为，王久义个人处分了夫妻共同财产，该处分行为应为无效。且买方吴怀珠不是本村集体经济组织成员，不是合法的购房主体，该买卖协议违反了法律的强制性规定，亦为无效。综上所述，为维护原告的合法权益，故诉至贵院。诉讼请求：1、请求确认王久义与吴怀珠于2005年3月21日签订的《买卖房屋契约》无效。2、请求判令被告返还位于丰润区房屋给原告。 被告吴宝山辩称，一、被告认为，原告要求确认2005年3月21日原告王桂敏的丈夫王久义与被告的父亲吴怀珠签订协议无效，违背事实，亦无法律规定，该协议应为有效。1、该协议的签订是由中间人撮合，双方按照市场价格谈妥后签订的。该买卖协议不仅有中间人的见证，还有大八里村委会的认可，该协议无论从内容还是法律上均具有了生效条件，该协议不违背法律规定。2、该协议在2005年3月21日签订后，原告王桂敏的丈夫即将涉案房产包括宅基地使用证交付给了买方吴怀珠，且吴怀珠已经对房屋进行了实际占有及管理，在吴怀珠实际占有及管理期间内，自2005年3月21日签订协议后至2019年8月原告起诉，原告均未对房产进行管理，且已明知涉案房产已归吴怀珠实际管理，因此能够说明涉案房产在王久义卖给吴怀珠时王桂敏是明知的。3、原告王桂敏在本次诉讼中称第一次起诉庭审时才知道涉案房产被王久义出卖，明显违背事实。王久义将房屋卖出后已经收取了16600元房款。在2005年农村居民一次性收入16600元数额相当大，原告应该知道该款项的来源，因此王桂敏称不知道卖房，仅从这点就说明违背了事实。4、在王久义从此房搬出，搬至距此300米远另一房产处居住，原告既已知道涉案房产已经被王久义出让。原告对王久义出让房产是明知与认可的。二、原告称涉案房产为王桂敏与王久义夫妻共同财产，没有事实和法律依据，从原告的起诉状明确看出涉案房产不是王久义与王桂敏在婚姻期间共同创造的财产。在诉状中原告表述，王桂敏与王久义1991年8月结婚，涉案房产是王久义的父亲王永分给王久义夫妻的房产，因此说该涉案房产原属于王久义父亲和母亲的房产，该房产按照原告诉状的意思是王久义父亲赠予王久义的，没有证据证明赠予王桂敏，所以王桂敏主张涉案房产是夫妻共同财产没有事实和法律依据。按照法律规定，如果赠予对象是特定的，原告应该承担举证责任。三、（2019）冀0208民初4886号民事判决书是原告以相同理由提出的诉讼，原告在此案中提供的证据与原告在本案中提供的证据完全一致。被告认为此民事判决书驳回了原告的诉讼请求，原告按照相同的证据不同的事由起诉仍符合一事不再理。最后，本案原告在起诉时遗漏了诉讼当事人。吴怀珠还有除吴宝山以外的其他继承人。 经审理查明，原告王桂敏与王久义于1991年8月5日登记结婚，二人是唐山市丰润区银城铺镇大八里村村民。原告王会艳是王桂敏与王久义的独生女儿。坐落于唐山市丰润区间及宅院的土地使用权证登记在王久义名下，发证时间为2002年7月15日，证号为唐新集建（宅）字第05-0717号。2005年3月21日，被告吴宝山的父亲吴怀珠与王久义签订《买卖房屋契约》，双方约定，王久义将上述房产以16600元出卖给吴怀珠，笔下交清。王久义卖房牵线人周长华、吴怀珠的妹夫熊友战、村会计王恩生、村支部委员张立民作为中证人在契约上按了指印，村治保主任周志强执笔书写了契约。契约上加盖了大八里村委会的公章，吴怀珠向王久义付清了房款，王久义将宅基地使用权证交付吴怀珠。当月，王久义夫妻从该房中搬出，搬到相距300米左右的本村十街49号居住，吴怀珠夫妻随后搬入该房居住。2010年9月4日，王久义去世。2015年7月，吴怀珠去世。被告吴宝山在其父母去世后，搬入该房居住，并更换了院门和房门，修缮了坍塌的南院墙和西院墙，盖了简易棚，占有该房产至今。 另查明，吴怀珠当工人退休后户籍迁回唐山市丰润区银城铺镇南朱庄子村。原告王桂敏与王久义夫妻感情很好，一直在一起共同生活至王久义去世。 2019年8月，原告王桂敏诉至本院，以被告吴宝山未经其书面同意一直住在涉案房屋赖着不走为由，要求吴宝山搬出涉案房产。本院于2019年11月18日作出（2019）冀0208民初4886号民事判决书，认为原告以被告侵占其财产为由要求被告搬离涉案房产，理据不足，判决驳回原告的诉讼请求。 上述事实，有原被告陈述及相应证据予以证实。 本院认为，民事活动应当遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村的宅基地属于本村农民集体所有，由本村集体经济组织成员依法享有占有和使用的权利。被告吴宝山的父亲吴怀珠生前不是涉案房产所在村集体经济组织成员，对涉案房产所占用范围内的土地不享有使用权，因此吴怀珠不具备涉案房产的购买资格。王久义与吴怀珠于2005年3月21日签订的《买卖房屋契约》，因违反法律的禁止性规定而无效。被告吴宝山作为涉案房产的占有人，不能依据无效的《买卖房屋契约》占有该房产，应当将该房产返还权利人。原告王桂敏与王会艳作为王久义的遗产继承人，有权依法主张权利。关于涉案房产是王桂敏与王久义的夫妻共同财产，还是王久义个人财产，可在解决继承问题时确定，不影响房屋买卖合同效力的认定。关于原告遗漏吴怀珠继承人作为被告的问题，同样不影响房屋买卖合同效力的认定，吴怀珠的继承人可另案主张相关权利。 出卖涉案房产并搬家是家庭生活的大事，原告王桂敏与王久义夫妻感情很好，一直在一起共同生活至王久义去世，王桂敏对王久义出售涉案房产一直不知情的说法，与其夫妻感情不符，与常理不符，违背民事诉讼应当遵循诚实信用原则的法律规定，王桂敏应当自省。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第九条之规定，判决如下： 一、确认2005年3月21日王久义与吴怀珠签订的《买卖房屋契约》无效； 二、被告吴宝山于本判决生效后三十日内将位于唐山市丰润区房产交还原告王桂敏、王会艳。 案件受理费25元，由二原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员 杨  慧  苑 二〇二〇年五月十四日 书记员 白浩锋（兼）