广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终545号上诉人（一审原告、反诉被告）：庄世文，男，1978年8月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******。上诉人（一审原告、反诉被告）：庄世民，男，1980年4月11日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******。上诉人（一审原告、反诉被告）：张舜玉，女，1952年9月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*******。上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：温子帆，北京大成（珠海）律师事务所律师。上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：谢春璞，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：广东长城建设珠海公司，住所珠海吉大。负责人：申付森。委托诉讼代理人：文才，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭天曜，北京德恒（珠海）律师事务所律师。上诉人庄世文、庄世民、张舜玉与上诉人广东长城建设珠海公司（以下简称长城公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初7868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。庄世文、庄世民、张舜玉上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判长城公司向庄世文、庄世民、张舜玉支付违约金（自2016年5月23日起，按照年利率6%的标准计算，以20万元为本金，请求计算至实际办理房产证之日止，暂计至本案起诉之日为36500元）；三、本案一审、二审诉讼费全部由长城公司承担。事实与理由：一、案涉房产至今未办证完全系长城公司的过错，与庄炳良及庄世文、庄世民、张舜玉无关，一审判决认定双方存在“混合过错”错误，应予纠正。1、因长城公司的原因迟迟无法办证。长城公司与庄炳良协商一致同意“先办证，后付余款”。此后双方实际履行了该约定，长城公司在庄炳良未付清房款的情况下交付房产并出具多份证明承认庄炳良的业主资格。因此，长城公司的过户义务在先，庄炳良的付款义务在后，无论房款是否付清，均不影响长城公司的过户义务。2、长城公司自认系其自身原因导致未办证。长城公司于2007年12月20日出具的《证明》载明：“因公司手续不健全，至今未办理产权证，任何单位和个人如有异议可向我公司提出了解”，由此可见长城公司已经明确承认案涉房产在交付后迟迟未能办证是因其存在的手续不齐等情况所导致，与庄世文、庄世民、张舜玉无关。3、长城公司恶意“一房二卖”，存在明显过错。长城公司在庄世文、庄世民、张舜玉不知情的情况下，于1999年1月8日与王朝鲜、广州市***汽车修理厂签订《商品房购销合同》，将案涉房产恶意“一房二卖”过户至王朝鲜个人名下并办理完毕房产证，对此庄炳良曾向香洲区法院起诉，该案经三级法院审查均作出了王朝鲜与长城公司恶意串通并签订虚假《商品房购销合同》、合同应属无效的认定。可见长城公司存在明显的过错和恶意。4、长城公司恶意缠诉，阻挠庄炳良办证过户。在确认合同无效一案的生效判决作出后，庄炳良以生效判决为据申请了更正登记及转移登记，并于2017年2月10日就案涉房产取得《不动产权证书》，但是长城公司仍不肯罢休、恶意缠诉，致使庄炳良取得的房产登记被生效行政判决撤销。长城公司在本案中甚至全盘否定此前全部的证据及陈述，提出了诸如房款分文未付、合同未生效、合同已解除等，至今拒绝履行协助办理过户的义务。二、一审法院在有明确法律规定可援引的情况下，仍以双方“无相关约定”作为驳回逾期办证违约金诉请的理由之一，适用法律不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条都已经对“没有明确约定的情况下，逾期办证违约金应由谁承担以及如何计算”的问题进行了明确规定。“无相关约定”不能作为驳回诉请的理由。即便没有约定，一审法院也应当适用该规定对长城公司应承担的逾期办证违约责任作出认定。三、一审判决以“混合过错”为由判决全部驳回庄世文、庄世民、张舜玉关于逾期办证违约金的诉请，责任分配不当，判决结果不公。首先，逾期办证违约金应与协助过户诉请一并支持，根据上述法律规定，长城公司作为负有协助过户义务的开发商，除应承担协助过户的责任之外，还应就其怠于或拒绝履行协助过户义务的违约行为，承担相应的违约责任。其次，一审判决责任分配不当。一方合同当事人有过错的，由该一方承担，双方都有过错的，由双方分别承担。抛开本案事实不谈，即使本案双方当事人存在“混合过错”，也是双方均有过错。根据《合同法》第一百二十条的规定，一审法院若认定存在“混合过错”，也应当确定双方各自的过错比例，并根据该比例认定双方各自应当承担的责任。但是，一审判决却在认定“混合过错”的同时，驳回了庄世文、庄世民、张舜玉全部的逾期办证违约金诉请，实质上等于将全部的过错责任分配给了庄世文、庄世民、张舜玉承担，明显不当。长城公司辩称：1、（2016）粤04民终1431号生效判决已经确认了庄炳良未付清长城公司的购房款，则请求长城公司过户的条件不成就，不应支持庄炳良的该项诉讼请求。既然是因为庄炳良未付款导致过户条件不成就，则长城公司未过户不构成违约。2、根据省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第43条体现的精神和基本法理可知，解除权的消灭并非是永久消灭，在有新的约定或法定解除情形产生时，当事人享有解除权。即便长城公司没有及时依据合同或商品房买卖合同纠纷案件司法解释第15条的规定，在庄炳良迟延付款时享有的解除权消灭，但是随后庄炳良在明知（2016）粤04民终1431号生效判决已经明确了庄炳良未付清购房款、要求过户条件不成就的情况下，不仅不积极履行付款义务，还私自向登记机关申请将房产过户到其名下，足以证明其以行为拒绝履行付款义务，而不是迟延履行付款义务。在此情况下，长城公司可以依据合同法九十四条第二款行使法定解除权，且长城公司在庄世文、庄世民、张舜玉参加的（2018）粤0404行初154号案件中通过起诉状明确表达了行使解除权，双方的合同已经解除，不再具有房屋买卖合同关系，庄世文、庄世民、张舜玉无权再要求长城公司过户，更不存在承担违约责任的说法。3、庄炳良不享有对案涉房产的物权。庄炳良和张舜玉在法院离婚调解中没有提及涉案房产，甚至在庄炳良最后手写的产权委托继承书中也未表示过张舜玉是共有人或者有其他权益，因此案涉房产不是夫妻共同财产，张舜玉也不存在基于商品房买卖合同产生的夫妻共同债权债务，其是不适格的诉讼主体，没有权利向长城公司主张过户或者违约责任。长城公司亦提出上诉，请求：1、撤销一审判决，驳回庄世文、庄世民、张舜玉的全部诉讼请求；2、依法改判，确认《商品房买卖合同书》已解除，庄世文、庄世民、张舜玉应当立即向长城公司返还占用的珠海市香洲区****************；3、本案一审、二审案件受理费由庄世文、庄世民、张舜玉承担。事实与理由：一、庄世文、庄世民、张舜玉在本案中针对长城公司的诉讼请求、诉讼标的及事实和理由，与庄炳良在（2016）粤04民终1431号针对长城公司提起的诉讼请求、诉讼标的、事实和理由一致，已构成重复起诉。一审法院以两案的案由不同否认构成重复诉讼错误。其一，本案的当事人均参与了前后诉，诉讼地位相同。其二，前后诉中针对长城公司的诉讼请求均是要求将涉案房屋过户至庄炳良名下，而该项诉讼请求的标的是双方因《商品房产买卖合同书》而产生的房屋买卖合同关系；其三，前诉生效判决基于庄炳良未支付购房款而驳回其诉讼请求的事实至今未发生任何变化，而庄世文、庄世民、张舜玉基于同一事实提起本次诉讼，意图否定前诉的判决结果。因此，庄世文、庄世民、张舜玉提起本次诉讼构成重复起诉，应当驳回起诉。二、长城公司在一审中明确主张长城公司行使的是法定解除权解除了合同，但一审法院却未对庄炳良违约行为是否构成法定解除权行使要件进行审查，直接以约定解除权已消灭驳回长城公司的诉讼请求错误。1、长城公司并不否认双方的约定解除权未及时在1年除斥期间内行使而消灭。2、即便长城公司十余年期间因为客观原因多次容忍庄炳良的违约行为，但是在庄炳良明知（2016）粤04民终1431号生效判决书以未付清购房款驳回其过户请求的情况下，其在2017年1月私自越过长城公司，直接申请变更案涉房产至自己名下的行为，足以证明其拒绝履行主要义务，符合《合同法》第九十四条第二款法定解除构成要件，长城公司在得知该情形后有权行使法定解除权。事实上长城公司已在庄世文、庄世民、张舜玉均参与的（2018）粤0404行初154号案件起诉状中表达了解除合同的意思，庄世文、庄世民、张舜玉也未在法定异议期内提出任何异议，长城公司与庄炳良之间的《商品房买卖合同书》已在2018年5月16日提起该案诉讼时解除。庄世文、庄世民、张舜玉辩称：一、本案与前案的当事人不同、案由不同、法律关系不同、诉讼标的不同、诉讼请求不同，一审判决认定本案不构成重复诉讼事实清楚，且适用法律正确。（一）前案判决生效后，产生了新的事实。前案判决的前提和事实基础为“房产仍登记在王朝鲜名下”，而当时的长城公司不是登记权利人，判令协助过户存在法律障碍。但是，在前诉判决生效后，这一核心事实已发生根本变化：珠海市*******在2017年1月撤销了王朝鲜的房产登记后，先是将涉案房产更正登记回长城公司名下，然后又转移登记至庄炳良名下，并于2017年2月10日颁发房产证。2019年5月13日，涉案房产的登记被（2019）粤04行终23号生效行政判决撤销，现所有权人已恢复为长城公司。显然，本案与前案的事实基础完全不同，本案作为在产生新事实的情况下提起的诉讼，依法不构成重复起诉。（二）本案与前案的诉讼标的不同。前案的案由是确认合同无效纠纷，审理的是长城公司与王朝鲜恶意“一房二卖”的《商品房购销合同》的效力问题，是确认之诉。本案的案由为房屋买卖合同纠纷，审理的是长城公司与庄炳良签订的《商品房产买卖合同书》的履行及违约问题，是给付之诉。（三）前案并未对过户诉请进行实体审理，本案诉请不会实质上否定前诉裁判结果。在前案中，审理法院仅是以“未更正登记之前，客观条件不具备”为由驳回诉讼请求，并未对庄炳良所主张的具体诉讼请求进行实体审理及认定，并未形成任何实体上的法律评价。庄世文、庄世民、张舜玉在新事实产生、客观条件具备后，完全可以依法再行另案主张该权利，并不会因此造成否定前诉判决结果的情形。二、庄炳良已付购房款20万元是不争的事实，一审判决认定事实清楚且证据充分。（一）长城公司出具军队收据确认付款事实。（二）长城公司自始至终承认付款事实。1、2010年8月21日、2010年8月24日，长城公司分别向珠海市房产交易中心、香洲区人民法院分别出具《关于吉大白莲路综合楼B座3单元602房买卖及办理房产证情况的说明》，明确承认：“我司收取了庄炳良购房款20万元”；2、前案行政诉状载明：“第三人庄炳良仅支付了部分购房款，尚余部分购房款未支付”；（三）（2016）粤04民终1431号生效民事判决、（2019）粤04行终23号生效行政判决认定庄炳良付款事实。（四）房产交付事实，印证付款事实。三、庄世文、庄世民、张舜玉诉讼主体适格，一审判决认定长城公司应按诉请履行协助过户义务认定事实清楚，适用法律正确。（一）张舜玉主体适格。张舜玉与庄炳良于1977年10月1日结婚，庄炳良购买涉案房产并与长城公司签订《商品房产买卖合同书》的日期是1996年1月16日。因此，涉案房产是该二人婚姻关系存续期间购买的夫妻共同财产，且在离婚时并未进行分割。根据《最高人民法院关于适用的解释》第七十二条：“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人”之规定，张舜玉作为共有权人、析产权利人，依法享有案涉房产50%的权益，有权作为共同原告提起本案诉讼。（二）本案系合同纠纷，并非物权纠纷，更与债权转让无关，长城公司的上诉主张没有法律依据。首先，涉案房产的不动产登记是在庄炳良逝世后（2019年5月13日）被撤销的，故庄炳良在订立遗嘱《产权委托继承承诺书》时是登记权利人，依法有权处分自己名下的财产，不存在长城公司上诉中所谓的“无权处分”的情形。其次，庄世文、庄世民、张舜玉在本案中分别以继承人、共有权人的身份起诉并依据《商品房产买卖合同书》约定的权利义务提起本案合同纠纷及诉请，行使的是债权请求权，与物权无关。四、长城公司的合同解除权早已消灭。（一）一审判决认定合同解除权消灭，于法于事实均有据。《商品房产买卖合同书》第三条第5款约定，庄炳良须履行合同规定的付款方式即合同签订时一次性付清，逾期不付，合同作废。根据该约定，庄炳良应于合同签订当日一次性付清全部房款，故合同约定的解除事由在合同签订的次日已经产生，解除合同的条件已成就。但事实是，长城公司在享有解除权后，不但从未主张过解除合同，反而于1998年7月交付了涉案房产并持续向庄炳良一家收取物业管理费用，直至2010年间都还出具了多份确认将房产出售给庄炳良事实的证明。可见，长城公司多次在庄炳良未付清房款的情况下以实际行动选择了继续履行合同。现在长城公司在合同履行了将近二十年后，又以购房款未结清为由要求确认合同已解除，明显前后矛盾，应当认定违反诚实信用原则。（二）长城公司关于合同解除通知的主张，没有事实依据。长城公司主张其通过（2018）粤0404行初154号案件的行政诉状表达了解除合同的意思表示，但根据该份行政诉状的性质和内容可知，该诉状是提起行政诉讼的材料，与合同解除毫无关联，无论从表述的文义还是目的来解释，都不能够将其视为是符合法定要求的正式书面合同解除通知。庄世文、庄世民、张舜玉向一审法院起诉请求：1.判决长城公司协助庄世文、庄世民、张舜玉将位于珠海市香洲区****************（旧址：珠海市吉大吉莲综合楼X座X室）的房产过户登记至庄世文、庄世民、张舜玉名下（其中，庄世文占25%份额，庄世民占25%份额，张舜玉占50%份额）；2.判决长城公司向庄世文、庄世民、张舜玉支付违约金（自2016年5月23日起，按照年利率6%的标准计算，以20万元为本金，请求计算至实际办理房产证之日止，暂计至本案起诉之日为36500元）3.判决长城公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：1996年1月16日，庄炳良和长城公司签订《商品房产买卖合同书》，由庄炳良向长城公司购买其开发建设的位于珠海市香洲区****************（旧址：珠海市吉大吉莲综合楼X座X室），总成交楼款为255000元，建筑面积为102平方米。交楼时间为1996年2月，付款方式为一次性付清，并约定如买方逾期不付，合同作废，卖方可自行处理该楼宇，且无须通知买方。该合同的落款处甲方由长城公司的法定代表人陈锡光签名并加盖公章。同日，庄炳良向长城公司支付购房款20万元，长城公司向庄炳良出具发票。随后，庄炳良于1998年7月将案涉房屋进行装修后入住。1999年1月8日，王朝鲜和长城公司签订一份《商品房购销合同》，约定王朝鲜购买长城公司开发建设的珠海市吉大吉莲综合楼B座3单元602房，总成交楼价为357000元。2000年9月，王朝鲜缴纳了相关税费，并办理了房地产权证（权证号码：粤房地证字2897580号）。王朝鲜向长城公司购买的珠海市吉大吉莲综合楼B座3单元602房与庄炳良购买的珠海市吉大吉莲综合楼B座706室属同一套房屋。2014年9月24日，庄炳良在确认案涉房屋登记过户至王朝鲜名下之后，向一审法院提起对王朝鲜、长城公司及广州市***汽车修理厂确认合同无效纠纷之诉，案号为（2014）珠香法民三初字第1530号，一审法院于2015年11月16日作出判决，判令：一、确认王朝鲜与长城公司于1999年1月8日就珠海市香洲区*****************签订的《商品房购销合同》无效；二、驳回庄炳良的其他诉讼请求。随后，王朝鲜、广州市***汽车修理厂不服该一审判决提起上诉，珠海市中级人民法院于2016年6月25日作出（2016）粤04民终1431号二审判决，判令：驳回上诉，维持原审判决。该二审判决已发生法律效力。2017年1月14日，珠海市********在《珠海特区报》上刊登《通告》，内容为根据珠海市中级人民法院（2016）粤04民终1431号民事判决书及《生效证明书》，王朝鲜与长城公司于1999年1月8日就珠海市吉大吉莲综合楼B座3单元602房签订的《商品房购销合同》无效，限原产权人王朝鲜自登报之日起十日内将该房的房地产权证（权证号码：粤房地证字第2897580号）交回不动产登记中心，逾期不交，该房地产权证作废。2017年1月25日，珠海市*******将案涉房产更正登记至长城公司名下。同日，庄炳良以更正登记利害关系人身份和购房人身份一并向不动产登记中心提出了更正登记申请和转移登记申请，并按要求提供了相应资料。2017年2月10日，珠海市*******向庄炳良颁发案涉房产的20170009616号《不动产权证书》。2018年5月，长城公司向珠海市金湾区人民法院提起（2018）粤0404行初154号案行政诉讼，请求确认珠海市*******向庄炳良颁发的权证号码为20170009616号《不动产权证书》房地产登记行为违法，并依法予以撤销。该诉讼经珠海市中级人民法院二审作出的（2019）粤04行终23号行政判决，该判决以庄炳良与长城公司之间存在房屋买卖关系，依法应当双方共同申请登记，仅有庄炳良一方申请房屋转移登记违反了房屋登记的法定程序为由，判令撤销珠海市***********年2月10日向庄炳良颁发20170009616号《不动产权证书》的房地产登记行为。一审法院另查，案涉房屋至今仍登记在庄炳良的名下。审理过程中，一审法院根据庄世文、庄世民、张舜玉的申请依法查封了庄炳良（已故）名下的案涉房产。一审法院再查，庄炳良与张舜玉于1977年10月1日登记结婚，1978年8月生育长子庄世文，1980年4月生育次子庄世民。2006年5月29日，一审法院作出（2016）香民一初字第708号民事调解书，庄炳良与张舜玉在一审法院调解下自愿达成离婚协议，该协议中未对案涉房产作出分割处理。2018年5月7日，庄炳良因病去世。庄炳良生前留下《产权委托继承承诺书》，主要内容为案涉房产由长子庄世文和次子庄世民继承。2019年5月29日，庄世文、庄世民、张舜玉三人确认案涉房产为张舜玉与庄炳良夫妻关系存续期间购买，属夫妻共同财产，庄世文、庄世民、张舜玉同意按照张舜玉占50%、庄世文占25%、庄世民占25%的比例进行分割案涉房产的权益，并达成书面的《房产权益分割协议》。一审法院认为，根据当事人的举证、陈述、庭审调查及与生效法律文书查明的事实，归纳买卖双方当事人的争议焦点如下：一、本案是否属于重复诉讼；二、有无支付购房款；三、合同是否解除；四、双方的诉讼请求；分析评判如下：一、本案是否属于重复诉讼的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，只有前诉与后诉的当事人、诉讼标的和诉讼请求均相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果时才构成重复诉讼。据此一审法院认为，重复诉讼应当同时满足当事人相同、法律关系相同、法律事实相同、诉讼请求相同的要件。比较本案（本诉）与（2016）粤04民终1431号（前诉）案件不难发现，虽然两案均有请求长城公司协助办理位于珠海市香洲区*****************的过户的这一诉求，但本诉为庄世文、庄世民、张舜玉与长城公司的房屋买卖合同纠纷，与庄炳良诉王朝鲜、长城公司提起的确认合同无效纠纷，分属不同的案由，故两案的当事人、法律关系均不相同。且前诉是基于长城公司与王朝鲜就案涉房产签订的《商品房买卖合同》，当时案涉房屋登记在王朝鲜名下时提出的诉讼，本诉则是针对庄炳良与长城公司签订的《商品房买卖合同书》，在庄炳良去世后，要求长城公司协助办理登记在庄炳良名下【已被（2019）粤04行终23号行政判决撤销该登记行为】的案涉房产过户登记至庄世文、庄世民、张舜玉名下的诉讼。所以本诉与前诉所依据的事实和理由也不一致。因此，本案不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条关于重复诉讼的规定，不构成重复诉讼。二、有无支付购房款的问题。（一）1996年1月16日，即长城公司在与庄炳良签订《商品房买卖合同书》的当天，向庄炳良出具收到“购吉莲综合楼X座X室”金额20万元的发票；（二）1998年7月，长城公司向庄炳良交付案涉房屋，当时并未对房款的支付问题提出异议；（三）在一审法院审理（2014）珠香法民三初字第1530号案即庄炳良（原告）诉王朝鲜、长城公司（被告）及广州市***汽车修理厂（第三人）确认合同无效纠纷一案中，长城公司于2010年8月24日向一审法院出具证明，证明内容：吉大白莲路综合楼B座3单元X房于1996年1月16日由长城珠海公司出售给庄炳良，收取庄炳良购房款20元，庄炳良一家在该房居住至今……；（四）长城公司向珠海市金湾区人民法院提交（2018）粤0404行初154号行政诉讼案件的《行政诉状》第2页第3行写明：“庄炳良仅支付了部分房款，尚余部分购房款未向长城公司支付”的字样。可见，长城公司对庄炳良的购房人资格及付款事实是承认并认可的，否则长城公司绝不可能在庄炳良分文未付的情况下交付房产并任由庄炳良及其家人居住长达二十多年的时间，长城公司现主张庄炳良及庄世文、庄世民、张舜玉未支付购房款的说法明显自相矛盾，违背常理，不能成立。综上，一审法院根据双方提交的证据以及生效法律文书查明的事实，认定庄炳良已付长城公司购房款金额为20万元。关于长城公司在答辩中引用已有生效判决主张庄炳良未支付购房款问题。长城公司的说法有断章取义之嫌，与综合证据及查明的事实不符，一审法院不予采信。三、合同是否解除的问题。长城公司反诉主张其与庄炳良的《商品房买卖合同书》最迟于2018年5月16日前予以解除，认为其在（2018）粤0404行初154号案件的起诉状中已经明确地表明了双方的合同已解除，应视为双方的合同已解除。一审法院分析如下：庄炳良与长城公司签订的《商品房买卖合同书》第三条第五款约定庄炳良须履行合同规定的付款方式即一次性付清，逾期不付，合同作废。上述合同条款约定的内容属于当事人约定解除合同的情形。该约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。由于庄炳良未按合同约定一次性付清房款，解除合同的条件已成就，长城公司有权解除合同。再根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，因合同上并未约定合同解除权行使期限，故长城公司在解除合同时负有催告庄炳良的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，长城公司并未提交证据证明其履行了催告义务，反而于1998年7月向庄炳良交付案涉房产，于2010年8月21日、8月24日分别向一审法院及不动产登记中心出具证明，确认出售房产予庄炳良的事实。因此，长城公司未履行催告义务且在合理期限内未行使合同解除权，该权利消灭，长城公司与庄炳良之间的《商品房买卖合同书》未依法解除，长城公司的主张不产生合同解除的效力。四、关于双方的诉讼请求。如前所述，长城公司与庄炳良之间的《商品房买卖合同书》并未解除，且已支付购房款20万元（超过购房款的一半）。据此，一审法院对长城公司请求判令其与庄炳良签订的《商品房产买卖合同书》最迟于2018年5月16日已被解除的诉讼请求不予支持。同理，长城公司请求判令庄世文、庄世民、张舜玉立即返还占用的案涉房产没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有关“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，长城公司作为房地产开发企业亦负有一般的协助义务。（2019）粤04行终23号行政判决认定庄炳良与长城公司之间存在房屋买卖关系，依法应当双方共同申请登记，仅有庄炳良一方申请房屋转移登记违反了房屋登记的法定程序，故判令撤销珠海市*******于2017年2月10日向庄炳良颁发X号《不动产权证书》的房地产登记行为。即该判决并未否认双方的房屋买卖事实，仅认为买方单方申请变更登记行为违法。本案中，庄世文、庄世民、张舜玉为了保障自己的合法权益，在执行案涉房屋变更登记至长城公司名下之前向一审法院申请财产保全查封案涉登记在庄炳良名下的房屋，与庄世文、庄世民、张舜玉请求长城公司协助办理珠海市香洲区****************（旧址：珠海市吉大吉莲综合楼X座X室）过户登记至庄世文、庄世民、张舜玉名下的内容并不矛盾，更与（2019）粤04行终23号行政判决认定案涉买卖房屋的产权变更登记属于双方行为的意思一致。本案中，原房屋买受人及产权登记人庄炳良已经去世，庄世文、庄世民、张舜玉作为庄炳良的原配偶及儿子，属于析产权利人和法定继承人，庄世文、庄世民、张舜玉对庄炳良的房屋权利分割达成一致意见并不违反法律的规定，因此，庄世文、庄世民、张舜玉请求长城公司协助办证于庄世文、庄世民、张舜玉名下，并按庄世文占25%份额，庄世民占25%份额，张舜玉占50%份额登记，事实依据和法律依据充分，一审法院予以支持。由于庄炳良未足额向长城公司支付案涉房屋的购房款，张舜玉、庄世文、庄世民作为案涉房屋的析产权利人和继承人也应按合同约定向长城公司足额支付购房款。鉴于双方未在本案中针对剩余房款提出请求，有关剩余购房款尾数的支付问题双方可另行协商解决或另寻法律途径解决，本案不予审处。至于逾期办证的违约金的问题。由于庄炳良与长城公司签订的《商品房买卖合同书》中对办证期限、逾期办证的违约责任等均无相关约定，且庄炳良亦无付清房款，基于本案双方当事人的混合过错，并从尊重历史问题的解决方法考虑。一审法院认为庄世文、庄世民、张舜玉请求长城公司支付逾期办证违约金的诉讼请求理据不足，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条、第二百四十七条的规定，判决：—、长城公司于判决发生法律效力之日起十日内协助庄世文、庄世民、张舜玉办理位于珠海市香洲区****************（旧址：珠海市吉大吉莲综合楼X座X室）过户登记至庄世文、庄世民、张舜玉名下的房地产权证手续（其中，庄世文占25%份额，庄世民占25%份额，张舜玉占50%份额）；二、驳回庄世文、庄世民、张舜玉的其他诉讼请求；三、驳回长城公司的全部反诉请求。一审案件本诉受理费16320元，保全费5000元，合计21320元，由庄世文、庄世民、张舜玉负担10660元，长城公司负担10660元；反诉受理费2563元，由长城公司负担。双方在二审期间均未向本院提交新的证据。本院查明，庄炳良在与王朝鲜、长城公司及广州市***汽车修理厂确认合同无效纠纷之诉案件[一审案号：（2014）珠香法民三初字第1530号；二审案号：（2016）粤04民终1431号]中，一审诉讼请求为：1、王朝鲜与长城公司之间签订的关于涉案房屋的《商品房购销合同》无效；2、王朝鲜取得的涉案房屋产权证无效；3、长城公司继续履行与庄炳良签订的《商品房买卖合同书》，将涉案房屋过户至庄炳良名下。在该案中，关于庄炳良的第三项诉讼请求，一审法院认为，涉案房产目前仍登记在王朝鲜名下，王朝鲜持有涉案房屋房地产权证。根据我国的不动产登记制度，在登记机构未更正该登记内容之前，庄炳良要求长城公司将涉案房产过户至其名下，客观条件不具备，同时，庄炳良尚未付清长城公司涉案房产剩余房款，请求长城公司过户的条件不成就，故一审法院不支持庄炳良该项诉讼请求。对一审法院的该项判决，该案各方当事人均未提出上诉。在长城公司诉珠海市*******、庄世文、庄世民、张舜玉房屋行政登记一案[一审案号：（2018）粤404民初154号；二审案号：（2019）粤04民终23号]中，长城公司在《行政诉状》中称，庄炳良与长城公司签署合同，约定庄炳良以总房价255000元向长城公司购买涉案房屋，庄炳良仅支付了部分房款，尚余部分购房款未向长城公司支付。因庄炳良不按合同约定足额支付房款，该合同按约定作废。庄炳良至此与长城公司只是一般的债权债务关系，庄炳良要求过户的条件不成就。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于本案是否属于重复诉讼问题。虽然（2016）粤04民终1431号案件与本案均有请求长城公司协助办理涉案房屋过户手续这一诉讼请求，但前案判决依据的事实为“涉案房产目前仍登记在王朝鲜名下，王朝鲜持有涉案房屋房地产权证”，因此“在登记机构未更正该登记内容之前，庄炳良要求长城公司将涉案房产过户至其名下，客观条件不具备”。在该判决生效后，上述事实发生了新的变化，即珠海市*******在2017年1月撤销了王朝鲜的房产登记，又于2017年1月25日将涉案房产更正登记回长城公司名下，再于2017年2月10日向庄炳良颁发涉案房屋产权证，但在2019年5月5日本院作出（2019）粤04行终23号生效行政判决，判令撤销珠海市*******向庄炳良颁发产权证的房地产登记行为。显然，本案与前案的事实基础不同，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理”的规定，本案作为在产生新事实的情况下提起的诉讼，依法不构成重复诉讼。本院对长城公司的该项上诉理由不予采纳。二、关于涉案合同是否解除。长城公司主张合同解除的事实依据为庄炳良未付清购房款。根据查明的事实可知，庄炳良与长城公司约定涉案房屋的总房款为255000元，庄炳良支付了20万元购房款，长城公司为此出具发票，庄炳良确实尚余部分购房款未向长城公司支付。合同解除一般分为两种情形，即约定解除与法定解除。根据长城公司的上诉状可知，长城公司确认合同约定的解除权因未在一年除斥期间内行使而消灭，长城公司现主张合同解除是基于法定解除权，并称在长城公司诉珠海市*******、庄世文、庄世民、张舜玉房屋行政登记一案的行政诉状中提出了解除合同的意思表示。经审查该行政诉讼内容，可知长城公司主张合同解除的理由依然为合同约定的解除条件，即长城公司在该诉状中主张的依然为约定解除权，而如前所述，因未及时行使该权利长城公司已丧失合同约定解除权。至于法定解除权，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，长城公司并未提交证据证明其履行了催告义务，则涉案合同未依法解除，长城公司的主张不产生合同解除的法律效力。如前所述，涉案合同未解除，双方均应继续履行。长城公司作为房屋出卖人有协助买受人办理过户登记的义务。因原房屋买受人庄炳良已经去世，张舜玉与庄世文、庄世民作为庄炳良的原配偶及儿子，属于析产权利人和遗嘱继承人，系本案的适格诉讼主体。三人对庄炳良的房屋权利分割达成一致意见并不违反法律的规定，一审法院据此判决长城公司按照三人约定比例份额协助办理过户登记手续，事实和法律依据充分，本院予以维持。至于剩余购房款支付问题，双方可另循途径解决。三、关于逾期办证违约金问题。一审法院考虑到庄炳良尚未付清购房款，并从妥善解决历史问题的角度出发，驳回庄世文、庄世民、张舜玉关于长城公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，较为妥当，本院予以维持。综上所述，庄世文、庄世民、张舜玉和长城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。庄世文、庄世民、张舜玉上诉的二审案件受理费713元，由其自行负担；广东长城建设珠海公司上诉的二审案件受理费5125元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年五月二十六日书记员  王 莉