广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0311民初86号 原告(反诉被告）：广西益勤商贸有限公司，住所地桂林市育才路15号广西师范大学，统一社会信用代码：91450300588638813M。 法定代表人：李颖，总经理。 委托诉讼代理人：苏劲松，广西淳盈律师事务所律师。 被告（反诉原告）：经丽红，女，1992年8月15日出生，汉族，住广西永福县。 原告广西益勤商贸有限公司诉被告经丽红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西益勤商贸有限公司的委托诉讼代理人苏劲松和被告经丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西益勤商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付从2018年7月1日起至2018年12月31日期间的租金7500元及违约金（违约金以拖欠的租金7500元为基数，从2018年7月1日起按每月2%的标准计算至被告清偿时拖欠的租金及违约金时止。暂计至2020年1月14日止违约金为2781.37元）；2、判令被告向原告支付逾期腾房期间的店面占有使用费7500元（该店面占有使用费从2019年1月1日起，参照租金每间店面每年15000元的标准，计至2019年7月1日止）；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：广西师范大学授权原告管理该校雁山校区（雁中路1号）第三、四期学生公寓商业门面。2016年9月5日原告与被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：B20160008),约定原告将广西师范大学雁山校区(雁中路1号）四期学生公寓8号店面出租给被告，租赁期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止。租金每年15000元，租金每半年缴纳一次。该合同附件《雁山四期公寓8号门面租金上交表》明确约定被告支付租金的时间、数额，首次支付租金时间为2015年12月15日，期后每半年支付一次租金，每次支付的租金数额为7500元。《房屋租赁合同》约定签订合同时被告付给原告合同履约保证金3000元，租赁期满后，如被告无违约行为，原告无息退还。如被告违约，保证金不退还。该合同第五条第2项还约定：“乙方（即被告）依本合同条款要求交付租金。如不按时缴纳，逾期按200元/天缴纳违约金，逾期15天未缴纳违约金和租金，甲方将有权停止供应水电；逾期30天未缴纳违约金和租金，甲方有权单方终止合同，甲方不退还合同履约保证金”。租赁合同签订后，原告依约将门面交付被告使用。但被告自2018年7月1日起至2018年12月31日期间的租金未按合同约定及时足额支付。合同期限届满后，原告要求被告交还所租赁的店面，缴清租金，被告却置之不理。直至2019年7月，原告将被告物品从该店面腾空。但被告拖欠的租金仍未支付。综上所述，原告认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告双方签订房屋租赁合同后，原告依约将店面交付给被告使用，但被告从2018年7月1日起拖欠租金，被告的行为已构成违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第2款：“乙方（即被告）依本合同条款要求交付租金。如不按时缴纳，逾期按200元/天缴纳违约金，逾期15天未缴纳违约金和租金，甲方将有权停止供应水电；逾期30天未缴纳违约金和租金，本协议自动终止，甲方不退还合同履约保证金”的约定，原告还有权要求被告支付所拖欠的租金并承担违约责任。此外，租赁合同到后被告拒不腾房，也侵害了原告的合法权益。因此，原告有权要求被告支付租赁合同到期后被告违法占用店面期间的店面占有使用费。为此，原告特此具状起诉，请求人民法院依法判如所请，以维护原告的合法权益。 原告对其诉请在举证期限内提供的证据有：1、营业执照复印件，证明原告的基本信息，原告是独立法人，具有诉讼主体资格；2、身份证复印件，证明被告是完全民事行为能力人，是适格的被告；3、房屋租赁合同原件，证明原告将广西师范大学雁山校区（雁中路1号）四期学生公寓19号店面出租给被告，合同约定了双方的权利义务；4、土地使用权证，证明原告租赁给被告的店面是广西师范大学所建，属于广西师范大学所有；5、建设工程规划许可证，证明原告租赁给被告的店面是广西师范大学所建，属于广西师范大学所有；6、校长办公会备忘录原件，证明广西师范大学将涉案的门面交与原告管理、出租；7、结算凭证4份，证明被告承租期间拖欠的金额为7500元；8、情况说明原件，证明涉案房屋已授权原告管理，广西师范大学不再对涉案房屋主张任何权利；9、房屋清退通知，证明合同到期后原告已通知被告清退门面，但被告一直未清退。 被告经丽红辩称，1、被告于2015年11月6日与益勤公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止，原告说合同是2016年9月5日签订的，与事实不符；2、2017年7月广西师范大学雁山校区突发洪水，使被告店铺严重受损，学校下发通知决定给被告减免一个月的租金，被告已如数缴纳了2018年1月-6月的半年租金7500元，故被告余下2018年下半年的租金应为6000元，原告诉请7500元与事实不符；3、2018年1月8日资产管理处下达通知，三、四期店铺管理权已有益勤公司交到资产管理处，因此，原告已不再拥有被告店铺管理权，自2018年起不具备起诉资格，2018年12月31日，被告与原告签订的合同已经到期，合同期外费用追缴更是与益勤公司无关；4、合同中提到“合同期满，被告享有优先续签权利”，被告一直回避原告的友好洽谈、拒谈原告的优先续签诉求，且2018年1月10日至今都属于双方合同纠纷期，合同纠纷期间不存在占用原告门面一说，其次广西师大从2019年1月开始停止三、四期店铺充值水电，说被告自2019年1月1日起占用原告门面是毫无理由的；5、2018年1月8日资产管理处下达通知提到，被告租赁合同自然延长半年期限，原告的合同期限应当为2016年1月1日起至2019年6月30日止；6、资产管理处于2019年7月8日在未联系本人到达现场的情况下，不顾双方合同纠纷现状，强行清空被告门面，拉走财物，锁门贴封条，造成被告财产损失近3万元，现被告个人财物仍不知去向；7、资产管理处仍未退还被告10800元押金。综上所述，被告认为，双方平等自愿签订的租赁合同，对当事人具有法律约束力，原告作为合同一方，有义务履行合同规定的所有条例。原告内部管理权移交，其从2018年1月8日起，原告和被告已无任何合同关系，原告已不具备起诉资格；其次，被告并未欠租金7500元，与原告描述不符；合同签订日期为2015年11月6日，与原告所述不符；资产管理处下达通知延长合同期限至2019年6月30日止，被告更不存在占用门面一事；资产管理处违规执法造成被告财产损失，应当按数赔偿；原告与资产管理处至今仍未退还被告押金，应按合同约定立即返还。 同时，被告经丽红提出反诉请求：1、驳回被反诉人所有请求；2、判令被反诉人退还反诉人水电押金3000元及先后两份租赁押金7800元（一份4800元，一份3000元），以上费用共计10800元。事实和理由：1、反诉人于2015年11月6日与益勤公司签订《房屋租赁合同》（合同编号为:20160008),租赁期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止。而被反诉人却说该合同是2016年9月5日签订的，这与合同签订日期不符；2、合同规定租金为每年15000元（租金一年按10个月计算)，半年缴纳一次。但由于2017年7月广西师范大学雁山校区突发洪水，使反诉人店铺严重受损。学校经会议决定给反诉人减免后期一个月租金，并于2018年1月8日下发通知给反诉人。反诉人最后一次交租是2018年3月13日，缴纳2018年1月1日至2018年6月30日租金时，广西师范大学财务减免一个月租金，反诉人依然如数上缴半年租金7500元后，联系益勤公司，该公司相 关负责人说管理权已经移交给广西师范大学资产管理处(以下简称“资产管理处”)，并告知反诉人联系资产管理处核实。于是反诉人又联系资产管理处，但却被告知，因移交管理权问题还未处理完毕，暂不能缴费。按资产管理处于2018年下发的减免通知中，事实是，2018年下半年反诉人余下的租金应为6000元，这与被反诉人所说的拖欠租金7500元不符；3、2018年1月8日资产管理处下达通知，说三、四期店铺管理权已由益勤公司移交到资产管理处,因此，被反诉人己不再拥有反诉人店铺管理权，自2018年1月8日起不具备起诉资格。2018年12月31日，反诉人与被反诉人的合同己经到期，合同期外费用追缴更是与益勤公司无关；4、反诉人与被反诉人合同签订中提到“合同期满，同等条件下，反诉人有优先续签权利”，却在2018年5月17日回复反诉人说广西师范大学校方耍公开招租。反诉人自2018年1月10日与三、四期店铺联名上书益勤公司和资产管理处，一直到2019年5月23日最后一次提交联名书信给益勤公司和资产管理处协商合同续签问题及处理合同纠纷，但益勤公司和资产管理处一直回避反诉人的友好洽谈，优先续签诉求。说反诉人自2019年1月1日起占用被反诉人门面更是毫无理由的，理由有三：1、2018年1月10日至今，都属于双方合同纠纷期。合同纠纷期间，不存在占用被反诉人门面一说；2、广西师范大学水电中心从2019年1月开始停止给三、四期店铺充值水电，反诉人并没有得到正常经营；3、反诉人与被反诉人签订的合同条款里，并没有提及房屋到期后，来在规定时间内腾空房屋属于占用行为，双方也未协商规定占用费收取标准；5、2018年1月8日资产管理处下达通知还提到，反诉人的租赁合同自然延长半年期限。在我国语文文学中“自然”即“天然，不受人为干预”的意思，那么反诉人的合同期限应当更为2016年1月1日起至2019年6月30日止，不存在再续签半年合同和更改合同甲方之说，被反诉人说反诉人从2019年1月1日起占用被反诉人门面至2019年7月1日止，前后行为可是无稽之谈；6、广西师范大学于2019年7月9日下达书面通知告知反诉人“现再通知你，于2019年7月15日前自行清空房屋内属租户的所有物品”。可是2019年7月8日,资产管理处在未联系本人到达现场，也未收到通知的情况下,不顾双方合同纠纷现状，发动上百号执法人员，强行清空反诉人门面,拉走财物，锁上大锁，贴上封条，造成反诉人财产损失巨大。现反诉人个人财务己不知去向。反诉人与资产管理处违规执法、暴力执法，不仅是违反我国法律法规，也违反了广西师范大学的相关规定；7、资产管理处与被反诉人至2020年4月15日（暂计算至此日期），仍未退还反诉人10800元押金。我国法律文件解释，押金作为房屋质押，若合同到期，租户未损坏房屋结构，出租方应无条件退还押金。综上所述，反诉人认为，双方平等自愿签订的租赁合同，对当事人具有法律约束力，被反诉人作为合同一方，有义务履行合同规定的所有条例。被反诉人内部管遗权移交，其从2018年1月8日起，被反诉人和反诉人己无任何合同关系，被反诉人己不具备起诉资格；其次，反诉人并未欠租金7500元，与被反诉人所述不符；合同签订日期为2015年11月6日，与被反诉人所述也不符；资产处下达通知延长合同期限至2019年6月30日止，反诉人更不存在占用门面一事；资产处违规执法造成反诉人财产损失，应当按数赔偿；被反诉人与资产处至今仍未退还反诉人押金，应按合同约定立即返还。为此，反诉人请求判令被反诉人诉状无效，驳回被反诉人所有诉求，并赔偿反诉人财产损失，退还反诉人所有押金。 被告经丽红对其反诉请求在举证期限内提供的证据有：1、营业执照，证明反诉人的基本信息，是独立的法人，具有诉讼主体资格；2、身份证复印件，证明反诉人是完全民事行为能力人；3、房屋租赁合同，证明合同约定双方的权利和义务；4、缴费单复印件，证明2019年1月1日至6月30日租金已交，减免一个月，租金实际交至7月31日；5、房屋押金、水电使用协议及押金等复印件，证明反诉人缴纳押金金额；6、2019年7月8日执法现场图片，证明严重损毁反诉人个人财物，违反广西师范大学限定时间腾空门面的规定；7、广西师范大学2019年7月9日下发的关于限期搬离物品的通知，证明被反诉人违反广西师范大学腾空门面时间限定的规定，暴力执法；8、反诉人店铺被暴力侵害后照片，证明被反诉人暴力执法造成反诉人财产损失；9、广西师范大学资产管理处下发关于减免一个月租金和变更合同甲方的通知，证明被反诉人不具备起诉资格，不具备合同期外费用的追缴资格以及减免反诉人一个月租金的事实；10、三、四期商户联名给反诉人和广西师范大学的书信及广西师范大学和被反诉人的回复函，证明反诉人与被反诉人于2018年1月至今处于合同纠纷期；11、三、四期商户联名书信交于广西师范大学办公室现场图片，证明广西师范大学及被反诉人已收到商户书信，但未处理纠纷；12、录音文件（时间：2019年5月24日15时31分，莫某某与广西师范大学资产管理处张某的对话，反诉人在现场），证明广西师范大学及被反诉人拒收合同期限内租金，并未在合同到期后清算租金费用一事，导致反诉人占用房屋。 原告广西益勤商贸有限公司对被告经丽红的反诉辩称，反诉人请求退还押金10800元没有事实和法律依据：1、经查，反诉人仅向益勤公司及广西师大支付了押金3000元，该款是反诉人根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条第2项约定支付，性质为合同履约保证金。同时，根据合同第五条第2项约定，在反诉人逾期支付租金及违约金的情况下，答辩人有权没收该履约保证金不予退还；2、反诉人主张的水电押金3000元无事实依据，根据反诉人提供的押金收据，付款人不是反诉人而是案外人秦冠奇，该款项与本案无关，无权要求答辩人返还；3、反诉人主张其支付的另一笔押金4800元，答辩人未查找到反诉人交纳过此笔押金，如反诉人能提交相应证据，答辩人可继续核实。 被告经丽红对原告广西益勤商贸有限公司提交的证据1、2、3、4、5、6无异议；对证据7的证明内容有异议，因为学校承诺减免一个月1500元的租金，所以我交租金的时间应该到2018年的7月31日；对证据8的证明内容有异议，授权书是2020年3月9日下发的，在2020年3月9日之前，原告不具备起诉资格，2020年3月9日之前费用的追缴与原告无关；对证据9的证明上的时间不清楚，因原告提供的复印件模糊不清，若原告提交照片后再核实。 原告广西益勤商贸有限公司对被告经丽红提交的证据1、2、3、4无异议；对证据5中广西师范大学2018年3月30日开具的校内经费结算凭证无异议，该押金3000元是原告在反诉答辩意见中认可的那3000元押金，对水电使用协议及秦某某支付的水电押金3000元不认可，系案外人支付的款项，与本案无关，对编号为0560183的收据不认可，系案外人黄某某支付给案外人的款项，与本案无关；对证据6的证明内容不认可；对证据7的真实性予以认可，对证明内容不认可，原告与广西师范大学在此之前已多次通知被告腾空并退还门面，但被告拒不交还门面，在此情况下，原告和广西师范大学采取措施收回涉案门面；对证据8不认可，据了解被告店内的绝大部分物品已自行搬离；对证据9真实性予以认可，对证明内容不认可，被告并没有按照合同履行变更合同的行为，事实上并没有实际履行；对证据10第27页的回复函不认可，对28、29页广西师范大学复函的真实性予以认可，对证明内容不予认可，第30-32页不予认可；对证据11不予认可；对证据12真实性予以认可，对证明内容不予认可。 本院对双方无异议的证据予以确认，作为本案的依据；对双方有异议的证据，因与本案有一定关联性，亦作为定案的参考依据。 本案争议焦点：1、被告（反诉原告）经丽红是否应当支付从2018年7月1日起至2018年12月31日期间的租金7500元及违约金；2、被告（反诉原告）是否应当支付2019年1月1日至2019年7月1日的店面占有使用费7500元；3、原告（反诉被告）是否应当退还被告（反诉原告）水电押金3000元及先后两份租赁押金7800元（一份4800元，一份3000元），共计10800元。 本院经审理认定事实如下：2015年11月6日原告与被告签订《房屋租赁合同》（合同编号B20160008）一份，合同约定：原告将广西师范大学雁山校区（雁中路1号）四期学生公寓8号店面（建筑面积约30㎡）出租给被告使用；租赁期限三年，从2016年1月1日起至2018年12月31日止；租金为15000元/年，租金按半年缴纳（具体上交金额及时间见附件《门面租金上缴表》）；签订合同乙方（被告）付给甲方（原告）两个月租金作为合同履约保证金，合计3000元，租赁期满后，如乙方无违约行为，甲方应无息退还，如乙方违约，保证金不退还，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；乙方（被告）依本合同条款要求交付租金，如不按时缴纳，逾期按200元/天缴纳违约金，逾期15天未缴纳违约金和租金，甲方（原告）将有权停止供应水电，逾期30天未缴纳违约金和租金，甲方有权单方终止合同，甲方不退还合同履约保证金等内容，合同附8号门面租金上交表一份。合同签订后，原告将上述门面交付被告使用，被告于2016年9月27日向原告缴纳租金15000元，于2017年3月2日缴纳租金7500元，于2017年12月1日缴纳租金7500元，于2018年3月13日缴纳租金7500元，余2018年7月1日至2018年12月31日的租金7500元未缴纳，因庭审时原告同意按广西师范大学的意见减免一个月的租金1500元，故被告2018年7月1日至2018年12月31日尚欠原告租金6000元。从2019年1月1日起，被告在租赁期限届满后继续使用该门面至2019年6月，原告于2019年7月将该门面收回。原告认为被告严重违约，故提出诉请如上。 另查明，广西师范大学雁山校区（雁中路1号）第四期学生公寓8号门面属广西师范大学所有，2013年3月广西师范大学决定第四期学生公寓商业门面由原告负责管理。2013年3月14日秦某某向广西师范大学后勤服务集团交纳四期8号门面水电保证金3000元；2018年3月30日，被告向广西师范大学财务处交纳了门面押金3000元；2013年8月12日黄某某向莫某某交纳四期8号门面押金4800元；2018年1月8日广西师范大学资产管理处向雁山校区三、四期商业门面出租的租户发出“原租赁合同甲方变更通知书”，但被告未在通知书上签字，也未按通知书要求变更合同。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当共同遵守履行。原告在交付门面给被告使用后，被告应按约缴纳租金。现被告违约，应当支付所欠租金6000元及违约金，原告考虑到被告经济承受能力，自愿将违约金计算标准从200元/天减少为每月2%，从2018年7月1日起计至清偿租金时止，被告对尚欠6000元租金及所欠租金的违约金计算标准无异议，对原告要求被告支付6000元租金及违约金的诉请，本院予以支持；被告从租赁期限届满后继续使用该门面6个月，视为原租赁合同继续履行，被告应当支付6个月的门面占有使用费7500元（15000元/年÷2），对原告要求被告支付门面占有费7500元的诉请，本院予以支持。被告反诉原告退还押金10800元，其中被告于2018年3月30日向广西师范大学交纳的门面押金3000元在合同期限届满后应予退还或抵扣租金，原告辩称是合同履约保证金不予退还，与事实不符，本院不予支持；另秦某某向广西师范大学后勤服务集团交纳的3000元水电保证金和黄某某向莫某某交纳的4800元门面押金，因被告未能提供其他证据证明此两笔款项系被告所交，对原告辩称该笔款项系案外人所交与本案无关的主张，本院予以采纳。故对原告的诉请和被告的反诉，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告经丽红向原告广西益勤商贸有限公司支付租金6000元及违约金（以6000元为基数，从2018年7月1日起至清偿租金时止，按月利率2%计付）； 被告经丽红向原告广西益勤商贸有限公司支付2019年1月1日起至2019年6月30日止的门面占有使用费7500元； 原告广西益勤商贸有限公司向被告经丽红退还门面押金3000元； 驳回反诉原告经丽红的其他反诉请求。 案件受理费人民币244元，减半收取计122元（原告已预交），反诉受理费70元，减半收取计35元（被告已预交），两项合计157元，由原告广西益勤商贸有限公司负担10元，被告经丽红负担147元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费244元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 黄毅生 二〇二〇年五月九日 法官助理 张方楠 书 记 员 钟 清