葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1403民初447号原告黄某，女，住北京市昌平区。委托代理人杨红霞、刘明，辽宁益行律师事务所律师。被告佟某，男，住兴城市。委托代理人卜范刚，辽宁卓辰律师事务所律师。被告兴城市凯琳金属制品有限公司，住所地兴城市。法定代表人金某，该公司经理。委托代理人佟某1，女，住兴城市。被告兴城市凯达镀锌有限公司，住所地兴城市。法定代表人佟某，该公司经理。委托代理人李光，兴城市海河法律服务所法律工作者。原告黄某诉被告佟某、兴城市凯琳金属制品有限公司（以下简称凯琳公司）、兴城市凯达镀锌有限公司（以下简称镀锌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告黄某及其委托代理人杨红霞、刘明、被告佟某的委托代理人卜范刚、被告凯琳公司的委托代理人佟某1、被告镀锌公司的委托代理人李光到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄某诉称，2013年12月12日，黄某与被告佟某签订《房屋买卖合同》一份，约定将黄某的五户房产共计1842.57平方米转让给佟某，总价款为12125916.00元（大写：壹仟贰佰壹拾贰万伍仟玖佰壹拾陆元整），但被告佟某仅支付购房款3,000,000.00元，就余款支付问题双方于2013年12月14日签订了《欠款协议书》一份，约定一周内再支付2,335,916.00元（含利息210,000.00)，2014年2月13曰前支付7,000,000.00元，如未支付，欠款金额相应累加并计息，欠款利息和服务费合计为月息3分，违约金标准为日万分之五。就该欠款协议书，辽宁省萌芦岛市辽西公证处出具了（2013)葫辽证经字第3407号具有强制执行效力的债权文书公证书。之后，黄某即配合佟某办理了过户手续，佟某以该五户房产办理了抵押贷款但却未如约付款。至2014年8月28日，佟某和保证人兴城市兴达铸造有限公司出具了《还款约定补充协议书》一份，被告佟某再次承诺于2015年3月底前全部付清，但其实际上仅偿还了50万元，余款未付。至2016年12月9日，黄某与佟某再次签订了《欠款协议书》一份，双方对债权金额进行了重新确认，确认欠款额为14112136.90元，佟某承诺分两笔于2017年6月30日前全部还清，同时约定发生违约的，自违约日起按尚欠款金额计息，利息为月2分，同时按日万分之五的标准支付违约金，兴城市凯达镀锌有限公司作为保证人在保证人处盖章。之后，被告佟某和兴城市凯达镀锌有限公司仍未能如约还款，仅支付了逾期付款的利息和违约金共计530万元。至2018年2月22日佟某再次出具《还款计划及承诺》一份，承诺最晚于2018年5月30日前本息全部偿还完毕，同时承诺利息仍按月利2分执行，逾期付款违约金标准仍为日万分之五，合计为月3.5%。而令人遗憾的是，被告佟某仍分文未还，至2019年10月15日佟某实际控制的兴城市凯琳金属有限公司出具承诺书一份，承诺于2019年12月30日前由兴城市凯琳金属有限公司偿还利息400万元，余款本金由兴城市凯琳金属有限公司担保，该份承诺书由佟某亲笔书写。自2013年房屋出售给佟某以来，各被告一直违背诚信，原本出售的房产价值已经翻了几倍，却仍拒不支付所欠房款，严重侵犯了债权人的合法权益，无奈，诉至贵院，望判如所请：1、请求判令被告佟某立即偿还购房款14,112,136.90元，并自2016年12月9日起以欠款额为基数按月3.5%的标准支付违约金至还清日止（已偿还的530万元予以扣除）；2、判令被告兴城市凯琳金属制品有限公司在欠款本金14,112,136.90元和4,000,000.00元利息范围内承担连带保证责任；3、判令被告兴城市凯达镀锌有限公司在第一项诉讼请求和诉讼费、执行费等范围内承担连带保证责任。被告佟某未提供书面答辩状，庭审中口头辩称，原告与被告于2013年12月12日确实签订了一份房屋买卖合同，总面积1842.57平方米，总价值12125916元，合同签订后，被告支付原告300万元，被告于2016年8月4日至2017年12月23日先后分八次付给原告房款580万元，钱打到原告女儿王菲的账户，现尚欠原告房款3325916元；双方签订的房屋买卖合同无违约金规定，因此不存在支付违约金问题，原告主张支付3.5%违约金无事实根据；本案性质是房屋买卖合同纠纷，法律没有规定买卖合同可约定利息，只规定了可约定违约金，只有民间借贷才可以约定利息，买卖合同与民间借贷属于不同的法律关系，不能互换代替使用，原告主张利息无法律依据，人民法院不应支持。被告凯琳公司未提供书面答辩，庭审中口头辩称，我方的保证期限已过，不应当承担保证责任。被告镀锌公司未提供书面答辩，庭审中口头辩称，我公司对于双方买卖房屋担保属实，但根据三方协议至2019年6月30日止，我公司已超过担保期限，故我公司不应该成为被诉主体。经审理查明，2013年12月12日，原告黄某与被告佟某签订《房屋买卖合同》，合同载明，原告将其所有的位于葫芦岛市龙港区户房屋以总价12125916.00元的价格卖给被告佟某。2013年12月14日，双方就房屋买卖的房款给付问题到辽宁省葫芦岛市公证处办理了具有强制执行效力的债权公证书，公证书对双方签订的《欠款协议书》进行了具有强制执行效力的公证。《欠款协议书》载明：“因甲方（佟某）购买乙方（黄某）五户门市房，连山区民安街10号楼分（建筑面积157.61平方米、产权证号葫房权证字第××号）、龙港区文兴南路29-1-J-1（建筑面积371.77平方米、产权证号葫房权证字第××号）、龙港区文兴南路29-1-J-2（建筑面积470.71平方米、产权证号葫房权证字第××号）、龙港区文兴南路29-1-J-4（建筑面积470.71平方米、产权证号葫房权证字第××号）龙港区文兴南路29-1-J-5（建筑面积371.77平方米、产权证号葫房权证字第××号），五户房款总计12125916.00元，现在甲方已付3000000.00元，一周内再付2125916.00元及利息210000.00元（合计为2335916.00元）。因甲方资金紧张，就有关事宜达成如下协议：一、欠款金额7000000.00元。如甲方一周内未付前述的2335916.00元，欠款金额相应累加并计息。二、利息;协议期内按月息2.6分计算。第二月利息在2014年1月14日付清。另外因乙方催款，要发生费用，服务费按欠款额0.4分计算。四、如果甲方到期不能还款，甲方要支付日万分之五的违约金，并将已过户的房屋过回乙方，并承担过户的税、费。五、双方均同意本欠款协议书，经公证后公证书赋予强制执行效力。六、本协议是双方自愿签订，经双方签字后生效。甲方：佟某乙方：黄某代理人：张国志二零一三年十二月十四日”到期后，被告佟某未能按期还款。原告也未如期对具有强制执行效力的仲裁裁决主张权利。2014年8月28日，被告佟某作为甲方，原告黄某及其代理人张国杰作为乙方，被告兴城市兴达铸造有限公司作为担保人，签订《还款约定补充协议书》，载明，双方于2013年12月14日签订了具有强制执行效力的《欠款协议书》，但甲方未依约履行，现经双方协商，就原《欠款协议书》的履行达成补充协议。1、甲方于2014年9月30前，先行支付乙方欠款利息150万元以上；2、甲方于2014年12月30日前向乙方结清所欠的利息，并支付本金500万元，其余本金及利息于2015年3月底前全部还清。甲方本金未还部分，按原《欠款协议书》约定持续计算利息。3、担保人对两份协议书承担连带保证责任，保证期间至2015年9月30日。到期后，被告仍未履行给付义务。2016年12月9日，被告佟某作为甲方（债务人），原告黄某作为乙方（债权人），被告兴城市凯达镀锌有限公司作为丙方，签订《欠款协议书》，内容如下：“因甲方购买乙方五户门市房形成欠款，因甲方资金紧张，就有关还款事宜达成如下协议共同遵守。一、欠款金额：双方确认共计14112136.90元（壹仟肆佰壹拾壹万贰仟壹佰叁拾陆元玖角）。二、还款期限：第一笔8335916.00元于2017年1月26日前还清。第二笔5776220.90元于2017年6月30日前还清。三、丙方自愿为甲方提供担保。担保期限至还款期限届满后二年（即：担保期限至2019年6月30日）。担保范围：甲方欠款的本金、利息、违约金、实现债权的诉讼费、保全费、执行费、律师费。四、如甲方未按时还款，即构成违约，自违约之日起按尚欠款金额计息，利率按年2分4计算，同时甲方需支付日万分之五的违约金。五、双方均同意本欠款协议书，经公证后赋予强制执行效力。六、本协议是双方自愿签订，经双方签字后生效。甲方：佟某（签字、盖印）乙方：黄某（签字）丙方：兴城市凯达镀锌（盖公章）2016年12月9日”。该协议签订后，被告佟某于2017年3月15日给付原告30万元，2017年8月16日给付原告100万元，2017年8月21日给付原告50万元，2017年10月16日给付原告100万元，2017年11月17日给付原告100万元，2017年12月23日给付原告100万元；之后未再给付欠款。2018年2月22日，被告佟某作为甲方，原告黄某作为乙方，双方签订还款计划及承诺，内容为：“甲方因欠乙方款项没有按约定归还，作出如下承诺：1、甲方承诺积极筹借款项及时偿还乙方欠款，最迟不能晚于2018年5月30日前本息全部偿还完毕。乙方同意仍按月利2分计算利息直至偿还全部欠款。如果甲方此次在2018年6月1日前仍未偿还，甲方除按约定支付乙方利息外，按所欠款项总额的日万分之五向乙方支付逾期还款的违约金。2、甲方对未能按约定还款表示歉意，同意乙方选择甲方实际经营控制的公司作为甲方还本付息担保人，并按照乙方要求完善相关协议和手续。3、本协议为双方真实意思表示，双方签字后生效，一式两份，双方各执一份，具同等法律效力。甲方：佟某乙方：黄某2018年2月22日”。该计划及承诺到期后，被告仍未还款。2019年10月15日，被告佟某以其占有99%股权的兴城市凯琳金属制品有限公司作为担保向原告出具承诺书，载明：“今凯琳金属有限公司佟某，因欠黄某房款一事做出保证。凯琳金属有限公司于2019年12月30日前偿还以前欠款的利息（肆百万元正），其余欠款本金由凯琳金属有限公司担保。担保单位：兴城市凯琳金属有限公司2019年10月15日”。到期后，仍未还款，原告诉至法院，要求判如所请。上述事实，有双方当事人陈述，有房屋买卖合同、（2013）葫辽证经字第3407号公证书、还款约定补充协议书、欠款协议书、汇款明细、还款计划及承诺、承诺书、汇款凭条等证据，经庭审质证，可以采信。本院认为，本案系由于原告黄某与被告佟某之间房屋买卖形成的欠款，被告佟某多次为原告出具欠条、还款计划及承诺，双方之间形成了债权债务关系，可依照审理民间借贷案件的相关法律规定进行处理。首先，对于双方欠款数额的及利率的认定，根据双方签订的欠款协议及计划或承诺可以看出，双方于2016年12月9日签订的《欠款协议书》，是双方对前期欠款情况经清算后双方签订的协议书，应当按照该协议书中载明的欠款数额、还款期限、利率的约定及违约责任进行认定，虽该协议书载明的利率为“按年2分4计算”，通过双方于2018年2月22日签订的《还款计划及承诺》及交易习惯，认定“按年”属于笔误，应当认定“按月2分4计算”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”第三十条规定：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”本案中，原、被告双方约定月利率2.4分，同时又约定了“按日万分之五”支付违约金，两者之和明显超过年利率36%，故对于被告于2016年12月9日之后的还款应当按照年利率36%计算利息，超出部分应当折抵本金；经计算，截止到2017年12月23日被告最后以此还款止，被告应当欠原告本金额为13006214.69元（详见佟某还款计息明细），被告佟某应当承担还款义务，并从2017年12月24日起至实际给付之日止，以13006214.69元为基数，按照年利率24%计算利息；其次，对于被告兴城市凯琳金属制品有限公司、兴城市凯达镀锌有限公司是否承担担保责任的问题，《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，被告兴城市凯达镀锌有限公司在《欠款协议书》中明确约定担保期至2019年6月30日，而原告在担保期间内未要求保证人承担保证责任，按照上述规定，被告兴城市凯达镀锌有限公司不应承担担保责任，对于原告的该项诉讼请求不予支持；被告兴城市凯琳金属制品有限公司对其担保虽然未加盖公章，但被告佟某在该公司享有99%的股权，系该公司的实际控制人，其有权代表该公司，对其承诺应当认定合法有效，故此，被告城市凯琳金属制品有限公司应当按照承诺，对2019年12月30日前欠的利息400万元及欠款本金承担保证责任；对于原告的其他诉讼请求应当予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条、第三十条、《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，判决如下：一、被告佟某于本判决生效后十日内给付原告黄某欠款13006214.69元，并以此为基数，从2017年12月24日起至实际给付之日止按年利率24%支付利息；二、被告兴城市凯琳金属制品有限公司对上述给付义务中对欠款本金13006214.69元及2019年12月30前所欠利息中的400万元承担连带保证责任；三、驳回原告黄某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130472.00元、保全费5000.00元，共计135472.00.00元，由被告佟某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  刘庚伟人民陪审员  王丽娟人民陪审员  鄂丽娜二〇二〇年五月八日书 记 员  曹杉杉