广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1499号上诉人（原审被告）：佛山市南海区罗村兴柏农业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：陈志雄，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱嘉志，广东信广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈伟，男，汉族，住四川省岳池县。上诉人佛山市南海区罗村兴柏农业发展有限公司（以下简称兴柏公司）因与被上诉人陈伟缔约过失责任纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初19378号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴柏公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回陈伟全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由陈伟承担。事实与理由：一、陈伟以缔约过失提起诉讼，一审法院认为兴柏公司与陈伟已经形成租赁关系，涉案物业存在违反法律强制性规定的情形故而租赁合同无效，兴柏公司应予返还竞租诚意金作判。本案的起诉、审理均为缔约过失诉讼，结案案由却为无效租赁合同纠纷判决，判非所请。二、30000元是陈伟为参加南海区狮山镇公共资源交易所罗村工作办公室组织的竞租活动之竞投诚意金。竞投成交后签订的《商铺租赁合同》约定：“15000元转为履约保证金，15000元无息退回予陈伟。”因履约保证金与竞投诚意金非同一法律概念，二者分别对应租赁合同关系和竞租拍卖关系，一审法院认定租赁合同无效从而判决兴柏公司应返还竞租诚意金没有事实和法律依据。三、陈伟主张称，兴柏公司隐瞒了与租赁合同相关的重要事实，即涉案物业没有独立的三相电，因此陈伟有充分的理由不签订租赁合同，兴柏公司负有缔约过失责任并应返还竞租诚意金。对此，一审法院认为，涉案物业有无独立三相电属于陈伟作为竞租人应在竞租前了解的物业情况，其参与竞租即视为已充分了解并接受涉案物业的现状，且涉案物业无独立的三相电并不必然导致无法正常用电，故兴柏公司并无隐瞒与订立合同有关的重要事实。据此，陈伟所述的事实和理由已被一审法院明确否定。本案中，陈伟、兴柏公司均主张未签订租赁合同，租赁合同关系未成立的情况下，一审法院超出诉辩的事实理由，认为租赁关系已成立且无效，是适用法律错误。一审法院认为租赁合同无效并据此判决兴柏公司返还竞租诚意金，因竞租诚意金并非对应租赁合同关系，一审判决适用法律错误。四、陈伟竞租后反悔，使兴柏公司遭受损失。涉案物业原由案外人杨某钊使用，租赁期限届满后，本已有承租人同意以12元/平方米/月承租。因涉案物业属于佛山市南海区的集体资产，根据南海区村居集体资产交易的政策，需经佛山市南海区狮山镇公共资源交易所统一公开竞租。陈伟在2019年7月26日竞租会上以15元/平方米/月的价格竞租成功，并在佛山市南海区公共资源交易所某工作办公室签订《成交确认书》。其后却拒绝依据竞租公告与兴柏公司签订《商铺租赁合同》，导致涉案物业空置，导致下柏村民集体资产遭受损失。陈伟辩称，一、涉案物业未经规划报建，依据法律法规规定不能出租，不能成为竞租的标的。即使竞投成功，即将签订的《商铺租赁合同》也是无效的。因此，兴柏公司将涉案物业进行竞租违反国家规定，其收取竞租诚意金无合法依据，应返还予陈伟。并且，因《商铺租赁合同》为无效合同，双方签订合同的目的不能实现，陈伟不存在竞租后反悔。二、兴柏公司隐瞒涉案物业未经规划报建的事实，应承担缔约过失责任。陈伟因对法律法规缺乏认知，不能从竞租文件中得知涉案物业未经规划报建。即便陈伟应对缔约过失承担部分责任，但一审法院也驳回了陈伟关于利息的诉讼请求，陈伟已承担应有的责任。陈伟向一审法院起诉请求：1.兴柏公司向陈伟返还竞租诚意金30000元及以30000元为本金从起诉之日起至实际还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.本案诉讼费由兴柏公司承担。一审法院认定事实：2019年7月19日，兴柏公司委托佛山市南海区公共资源交易所某工作办公室对涉案商铺物业使用权租赁项目公开竞租并发布竞租文件[编号：（2019）物业第017号]，包括：《商铺物业使用权租赁项目竞租说明和须知》（以下简称《竞租说明和须知》）《农村集体资产竞租登记表》、授权委托书、法定代表人身份证明书、《成交确认书》样本、《商铺租赁合同》样本、《消防、环保及安全生产协议书》样板。其中，《租赁公告》第一项租赁项目情况中备注第1点：“该资产未办理土地使用证，未办理房产所有证，请意向竞租人充分考虑投资风险。”《竞租说明和须知》第一条第一项备注了上述第1点内容，第二项第5点规定竞租诚意金为30000元，第二条第七项规定：“竞得人为参加商铺物业使用权租赁项目竞租会而缴纳的竞租诚意金在成功竞得租赁物后，竞租诚意金由出租人保管，在合同签订当日自动转化为合同履约保证金，多除少补，如出现未按成交确认书要求按时签订合同或缴纳相关费用的，出租人有权没收该竞得人的竞租诚意金。”第二条第九项规定：“竞租人应详细了解竞租资产的整体情况、使用要求以及其他竞租文件所列的条件，并自行到现场踏勘租赁资产。竞租人报价即视同对竞租资产的情况和使用要求、《商铺租赁合同书》样本以及其他竞租文件所列的条件无异议并全面接受。”第五条第五点规定：“竞得人应在签署《成交确认书》之日起5个工作日内与出租人签署《商铺租赁合同书》。未经出租人同意竞得人逾期不签署《商铺租赁合同书》的，按竞得人违约处理。”第八点规定：“竞租人应详细了解竞租物业的情况、使用要求以及其他竞租文件所列的条件，并自行到现场踏勘租赁物业，竞租人若对相关文件所列条款存在疑问，应在发包公告发出后4日内向发包人或中性提出；竞租人报名参加竞租会即视同对竞租标的物的情况和使用要求、《商铺租赁合同书（样本）》以及其他竞租文件所列的条件无异议并全面接受。”其他事项第二点规定：“竞租人参与竞租前，有权查阅竞租项目的资料，有权进行实地查看，以充分审视和了解竞租项目的现状。竞租人参与竞租即视为已行使上述权利。”2019年7月24日，陈伟向兴柏公司缴纳竞租诚意金30000元。同月26日，陈伟以最高报价15元/月/平方米竞得商铺物业使用权。同日，陈伟、兴柏公司及佛山市南海区某工作办公室三方签订《成交确认书》，其中第二条约定：“竞得人将严格按照《商铺物业使用权租赁项目竞租说明和须知》的规定履行竞得人义务，否则出租人有权按照竞得人违约处理，没收竞得人已缴纳的竞租诚意金，无条件收回本次出租物业的使用权，另行处置。竞得人由此产生的一切损失，由竞得人自行承担。”第五条约定：“竞得人应在5个工作日内与出租人签订《商铺租赁合同书》和《消防、环保及安全生产协议书》，并按合同规定缴纳租金。”第六条约定：“在《商铺租赁合同书》签订之前，本《成交确认书》和罗村（2019）物业第017号《竞租文件》将作为出租人与竞得人之间具有约束力的文件。”后陈伟、兴柏公司未签订《商铺租赁合同书》。一审法院认为，案件的争议焦点为兴柏公司是否应当返还陈伟缴纳的竞租诚意金。陈伟在签订成交确认书后未与兴柏公司签订《商铺租赁合同书》，兴柏公司因此没收了其缴纳的竞租诚意金30000元。现陈伟称因兴柏公司未告知涉案物业无独立三相电及未规划报建，隐瞒与订立合同有关的重要事实，故其未与兴柏公司签订商铺租赁合同。首先，《租赁公告》和《竞租说明和须知》中均已备注了“该资产未办理土地使用权证，未办理房产所有权证，请意向竞租人充分考虑投资风险”的条款，兴柏公司亦称涉案物业未经规划报建，陈伟在庭审中陈述其清楚上述备注条款。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”涉案物业属于未经验收的建筑工程，依法不得交付使用。而陈伟向兴柏公司缴纳竞租诚意金并已竞得涉案物业的承租权，双方签署的成交确认书对租金、租赁期限等主要内容进行了确认，且竞租文件中亦公示了涉案物业的商铺租赁合同样本，即陈伟、兴柏公司已形成租赁合同关系。因涉案物业存在违反法律强制性规定的情形而导致该租赁合同无效，故兴柏公司收取的竞租诚意金应返还予陈伟。一审法院对陈伟诉请兴柏公司返还竞租诚意金30000元予以支持。其次，陈伟诉请兴柏公司支付利息，其性质属于赔偿损失，因兴柏公司已明确告知陈伟涉案物业的产权情况，陈伟对此亦知情，而涉案物业无独立三相电表并不必然导致无法正常用电，故兴柏公司并无隐瞒与订立合同有关的重要事实，因双方均存在过错，故陈伟诉请兴柏公司支付利息的理据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、兴柏公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还竞租诚意金30000元予陈伟；二、驳回陈伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取275元，由兴柏公司负担。二审期间，兴柏公司、陈伟均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：兴柏公司是否应向陈伟返还竞租诚意金30000元。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中兴柏公司发出的《竞租说明与须知》备注称：“涉案物业未办理土地使用权证，未办理房产所有权证。”涉案物业属于未经验收的建筑工程，依法不得交付使用。兴柏公司与陈伟就该建筑物签订的《成交确认书》依法无效，对兴柏公司和陈伟自始没有约束力。同理，与涉案物业相关的《商铺物业使用权租赁项目竞租说明和须知》等竞租文件亦无约束力。兴柏公司根据竞租文件收取陈伟竞租诚意金没有事实和法律依据，该款项应退还陈伟。虽然一审法院认定兴柏公司和陈伟之间已经形成租赁合同关系有误，但不影响本案的正确处理。一审判决兴柏公司向陈伟返还竞租诚意金30000元符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。综上所述，兴柏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人佛山市南海区罗村兴柏农业发展有限公司负担。审判长  温万民审判员  李 虹审判员  徐允贤二〇二〇年五月二十二日本件与原本相符法官助理张颂恩书记员李嘉敏