甘肃省宁县人民法院民事判决书（2020）甘1026民初184号原告：李某，户籍地甘肃省宁县，住甘肃省宁县。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：郭某，宁县法律援助中心律师。被告：宁县宏达房地产开发有限公司。法定代表人：崔某。被告：晁某（宁县宏达房地产开发有限公司唯一股东），陕西省西安市人，住陕西省西安市雁塔区。公民身份号码×××。上列二被告共同委托诉讼代理人：梁某。原告李某与被告宁县宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）、晁某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年1月10日立案。依法适用普通程序公开进行审理。审理中，本案与被告同为宏达公司的其他7件房屋买卖合同案件合并进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郭某，被告宏达公司、晁某共同委托诉讼代理人梁某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1、判令被告宏达公司在3个月内向原告提供办理不动产转移登记所需备案登记资料；2、由宏达公司支付原告违约金20000元，后续违约金以购房款35.6722万元按年利率7.125%自2019年10月29日起支付；3、由宏达公司向原告开具不动产统一发票；4、由晁某对宏达公司的上述债务承担连带责任；5、由宏达公司负担本案诉讼费。事实与理由：2013年5月30日，原告与被告宏达公司签订商品房买卖合同，约定以35.6722万元购买被告宏达公司开发建设的的位××县房屋。合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付后360日内，办理权属登记需由出卖人提供的资料报请产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告宏达公司于2016年5月28日交付房屋。依照双方合同约定，被告应于2017年5月23日具备办理不动产转移登记的条件。但被告宏达公司至今未将原告办理权属登记需由被告提供的资料报请产权登记机关备案，致使原告无法办理不动产权属证书。被告宏达公司的行为，严重违约，应当负担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告宏达公司应当自2017年5月23日起，按照已付购房款总额35.6722万元按年利率7.125%支付违约金。原告已交付购房款35.6722万元，被告宏达公司应当开具销售不动产统一发票。被告宏达公司已代收不动产交易契税和房屋维修基金，应当办理合法票据。被告宏达公司为一人有限责任公司，被告晁某作为唯一股东，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，对被告宏达公司的债务承担连带清偿责任。被告宏达公司、晁某承认原告在本案中主张的事实。同意尽快办理权属登记备案，为业主办理不动产转移登记手续，开具不动产销售统一发票，同意按合同约定的按购房款1%支付违约金。原告超出合同约定的违约金请求，没有事实和法律依据，请求人民法院驳回。由于二期9、10号楼的建设用地因政府部门对被征地农户征收补偿未到位，在合同约定的期限内未交付使用，于2017年才具备建设条件，导致二期项目建设迟缓。目前，二期9、10号楼计划在2020年7月将完成工程建设。完工后，项目整体规划验收、综合验收等工作尚需较长时间，待各项验收后，才具备办理产权备案登记和产权证书的条件。办理相关手续的条件具备后，将在尽可能短的时间内为业主办理产权证书。宏达公司依规每年进行企业年报公示和年检，公司的财产独立于晁某个人财产。原告要求晁某对公司债务负担连带责任，没有事实依据，请求人民法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月30日，原告李某与被告宏达公司签订商品房买卖合同，约定由原告李某购买被告宏达公司开发建设的的位××县房屋。约定房屋价格35.6722万元。并约定了完成产权备案登记的期限和违约责任，出卖人应当在房屋交付后360日内，办理权属登记需由出卖人提供的资料报请产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告李某依约支付购房款35.6722万元。被告宏达公司于2016年5月28日交付房屋。交付房屋时，被告宏达公司代收契税5350.83元，代收房屋维修基金7134.44元。由于被告宏达公司在约定期限内未完成申请办理不动产转移登记所需的备案登记，未提供不动产销售统一发票、契税发票、维修基金发票，致使原告李某至今未能办理不动产转移登记。原告李某提起诉讼。本院认为，原告李某与被告宏达公司商品房买卖合同为有效合同，应受法律保护。被告宏达公司未按合同约定的期限完成原告李某申请办理不动产转移登记所需的备案登记手续，并提供不动产交易统一发票、契税发票、维修基金发票，构成违约，应当负担违约责任。合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该违约金约定有效。被告宏达公司应按已付购房款的1%向原告李某支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款适用的条件是“合同没有约定违约金”。本案中，双方约定了违约金，应当依照合同约定的违约金负担违约责任。原告李某请求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定支付违约金，不符合法律规定，本院不予采纳。依照双方合同约定和有关法律规定，被告宏达公司有协助完成原告申请办理不动产转移登记所需的备案登记手续，提供不动产销售统一发票、契税发票、维修基金发票的义务。宏达公司作为房地产开发商进行产权备案登记，需政府不动产登记部门的行政行为方可完成。由于本案约定的被告上述义务履行期限在国家不动产登记制度改革时期，当地政府不动产登记相关部门也在行政体制改革之中，买受人申请办理不动产转移登记有关的备案登记工作曾有一段时间停止；宁县新区福邸二期9、10号楼建设用地宁县人民政府未按期交付使用，导致二期项目整体建设迟延，9、10号楼至今尚未竣工，项目验收和完成产权备案登记尚需较长时间。鉴于此，本案中应当给予被告宏达公司完成产权备案登记合理的期限。考虑被告宏达公司准备相关资料并报请行政主管部门进行验收、审核，需要较长时间，参考当地行政主管部门进行验收、审核、产权备案登记等工作流程存在复杂性的实际情况，完成产权备案登记手续的日期确定为2021年9月30日前较为妥当。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。宏达公司于2010年11月10日注册登记，进行房地产开发经营。于2014年5月29日变更登记为自然人独资有限责任公司，一人股东为晁某。根据宏达公司在工商部门的企业年报及年检信息，宏达公司自注册登记和经营后，每年进行了企业年报公示和年检。说明宏达公司的财产独立于股东晁某个人的财产。因此，原告李某请求按上述法律规定由晁某承担连带责任，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下:一、由宁县宏达房地产开发有限公司于2021年9月30日前完成李某申请办理不动产转移登记所需的产权备案登记相关手续（具备业主申请办理不动产转移登记需由开发商完成国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记的下列相关资料：土地权属、产权备案有关材料，规划、测绘、竣工验收资料，业主共有权属、公用设施、物业服务用房等），协助李某申请办理不动产转移登记；二、由宁县宏达房地产开发有限公司于2020年9月30日前向李某开具不动产销售统一发票（房价款35.6722万元），提供契税发票（金额5350.83元）、维修基金发票（金额7134.44元）等；三、由宁县宏达房地产开发有限公司于2020年9月30日前按购房款35.6722万元的1%向李某支付违约金3567.22元；四、驳回李某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费300元，由李某和宁县宏达房地产开发有限公司各负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 李立元人民陪审员 刘有明人民陪审员 王一兵 二〇二〇年五月十四日书 记 员 李恒鹏