内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内09民终173号 上诉人（原审被告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司。 法定代表人：刘富富。 委托诉讼代理人：董健敏，内蒙古文盛律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：高晓东，现住天津市塘沽区，公民身份证号×××。 委托诉讼代理人：杨晓俊，乌兰察布市丰镇市法律援助中心法律援助律师。 上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司与被上诉人高晓东房屋买卖合同纠纷一案，不服丰镇市人民法院（2019）内0981民初1214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。在开庭审理时，经征询双方当事人意见，同意上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司与被上诉人郝贵俊、高晓东和李引弟等13案合并审理。上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人董健敏与被上诉人高晓东及其委托诉讼代理人杨晓俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司上诉请求：1.依法撤销丰镇市人民法院（2019）内0981民初1214号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实有误，根据被上诉人与呼和浩特市固源创业投资有限责任公司签订的承包合同可以看出，上诉人已在合同约定的交房日期将涉案房屋实际交付给被上诉人，被上诉人也在当日将该房屋租赁给他人，可见上诉人不存在违约行为。房屋是否达到交付条件与上诉人实际交付房屋在法律上是两个概念，不能混为一谈。而且违约金应为独立的整体之债，应整体适用诉讼时效，从违约行为发生之日起计算。一审法院认为诉讼时效逐日届满，该法律适用与民法总则关于诉讼时效的规定是冲突的，不符合立法本意。假使存在逾期交工也不是上诉人原因造成的，是因施工单位陕西联腾建工集团有限公司不能提供交工资料致使工程不能按照法律规定竣工，另案正在执行中，所以上诉人不存在违约。 被上诉人高晓东的委托诉讼代理人杨晓俊以同意一审判决结果为由进行了答辩。 一审原告高晓东向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》；2.判令被告富邦公司向原告返还购房款78269元；3.向原告支付违约25711元，共计104007元。 一审法院认定事实：2012年7月25日原告高晓东与呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司签订了富邦丰镇现代城商铺买卖合同，双方约定原告高晓东向被告购买摊位一个：第二层720号商铺，建筑面积为8.93平方米，购买价格为78269元。约定的交付的期限为2013年1月18日，并在合同中约定：“在本合同有效期内，甲乙双方均不得单方无故终止本合同，对于其中任何一方的违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任，如果对方要求违约方继续履行本合同，违约方必须继续履行本合同”。合同签订后，原告高晓东给呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司按照约定交付了78269元的购房款。现该房屋尚未竣工无法交付，未办理产权证书。以上事实有双方当事人当庭陈述、合同书、交款收据等证据材料在案佐证。 一审法院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由设立分公司的公司承担。本案中呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司为被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司设立的分公司，民事责任应当由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司承担，本案被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司主体适格。本案属于买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司已经就富邦现代城项目取得预售许可证，原告高晓东与呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司丰镇分公司于2012年7月25日签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同，系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应当于2013年1月18日将商铺交付原告。被告富邦房地产公司辩称原告已经将商铺租赁给呼和浩特市固源创业投资有限责任公司，应属于交付，本院认为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，房屋需竣工后方可交付，本案中的涉案房屋尚未竣工验收，也未实际上向原告交付商铺，原告也未实际上受领商铺。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;…”被告未在约定的时间交付商铺，原告高晓东购买商铺的目的无法实现，因此对本案原告高晓东要求与被告解除签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同书的诉讼请求予以支持。原告高晓东的民事起诉状副本送达被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司之日，应视为合同解除之日。合同解除后，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司应当返还原告高晓东购买商铺的款项，并承担违约金。关于被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司抗辩认为原告违约金超过诉讼时效的问题，双方约定的违约金是以日为单位累计计算。原告所主张的违约金为继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。原告高晓东于2019年10月9日提起诉讼，在起诉之日的前三年之内的违约金未超过诉讼时效。被告应支付原告自2016年10月9日起一直计算至合同解除之日的违约金。合同解除之日为2019年10月14日，原告高晓东请求被告给付三年违约金，予以支持。违约金计算标准为每日违约金按照合同总价78269元的万分之三计算，即每日的违约金为78269×0.0003，计算至2019年10月8日，违约金为25711元。 一审法院判决：一、解除原告高晓东与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同；二、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在判决生效后六十日内返还原告高晓东购房款78269元；三、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在判决生效后六十日内向原告高晓东支付从2016年10月9日起至2019年10月8日违约金25711元；案件受理费2380元，减半收取1190元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。 本院二审期间，上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司向法庭提交了有被上诉人高晓东签字的收条，拟证明案外人呼和浩特市固源创业投资有限责任公司从2012年开始一直向被上诉人按年度支付租金，被上诉人购买商铺用作经营的目的已经完全实现，其实际损失在一定程度上已经得到弥补，故本案的违约金应当进行适当调整。被上诉人发表质证意见：对该组证据的真实性认可，对其举证目的不予认可，上诉人主张租金对违约金的抵消不符合法律规定。被上诉人高晓东没有新的证据向法庭提交。 本院认为，本案涉诉商铺并未竣工验收，不符合法律所规定的交付条件，虽然被上诉人已经就涉案商铺在购买当日出租于呼和浩特市固源创业投资有限责任公司并收取了租金，但是该租赁只是附随于商铺买卖合同中的一个捆绑销售行为，不能作为上诉人逾期交房违约行为的正当抗辩理由，上诉人与施工单位的纠纷亦不能成为其逾期交房违约行为的正当抗辩理由，故上诉人应按合同约定支付违约金。至于上诉人主张被上诉人诉请违约金超过诉讼时效的问题，原审法院认为违约金给付请求权为继续性债权，支持起诉之日前三年之内的违约金，于情合理，于法不悖，原审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。 综上所述，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1190元，由上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张文东 审判员  郝春雷 审判员  尹志明 审判员  刘国婷 审判员  杨 洁 二〇二〇年五月十五日 书记员  周晓芳