重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终533号上诉人（原审被告）：郝崇彬，男，汉族，1977年1月19日生，住四川省荣县。委托诉讼代理人：**，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李勤，女，汉族，1983年3月10日生，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：邓三忠，重庆海力律师事务所律师。第三人：重庆同厦置业顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路3号1单元7-1#，统一社会信用代码91500107574830687B。法定代表人：彭万秋。第三人：招商银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市北部新区星光大道88号土星商务楼A1栋，统一社会信用代码91500000902911225T。负责人：雷财华，职务行长。委托代理人：甘川，系该公司员工。委托代理人：孙彪，系该公司员工。上诉人郝崇彬因与被上诉人李勤、第三人重庆同厦置业顾问有限公司（以下简称同厦置业）、招商银行股份有限公司重庆分行（以下简称招行重庆分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初2560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郝崇彬上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认《房地产买卖居间协议》已经解除，改判驳回李勤的诉讼请求；3.改判诉讼费、保全费及上诉费由李勤承担。事实及理由：李勤在签订、履行《房地产买卖居间协议》的过程中，隐瞒了自己系中介机构负责人的真实身份，其行为严重违反房地产中介人员基本置业道德规范和诚实信用的基本原则。郝崇彬在合同履行过程中履行了作为卖家的义务。李勤并非善意买房人，在有履约能力的情况下，因为与同厦置业发生矛盾、终止了合作关系，就拒不履行合同义务的行为应当认定为违约。郝崇彬在后续阶段的磋商行为，既是一种催告行为，也是守约方采取的补救措施，并不影响违约的认定。郝崇彬的合同解除权已经成就，解约律师函及法院传票也有效送达李勤，发生送达的法律效果。二审庭审中，郝崇彬增加上诉事实及理由：李勤系第三人同厦置业的负责人，其购买自己居间的房屋违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第（二）、（八）项禁止性规定，李勤在合同签订、履行过程中与第三人同厦置业恶意串通损害郝崇彬的合法权益，故案涉《房地产买卖居间协议》无效，请求二审法院支持其上诉请求。李勤辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。同厦置业未提交答辩意见。招行重庆分行书面答辩称：若法院最终判定李勤可代郝崇彬偿还银行贷款，须先结清银行贷款本息，银行才予办理结清手续及解除抵押手续。李勤向一审法院起诉请求：1.判令李勤代郝崇彬向第三人招行重庆分行清偿诉争房屋剩余银行贷款及利息，付清后由第三人招行重庆分行解除诉争房屋的抵押登记手续；2.判令郝崇彬办理诉争房屋权属转移登记手续，过户同时李勤向郝崇彬付清购房尾款（合同总价款减去已付款15万元减去银行还款总金额）；3.本案案件受理费由郝崇彬承担。一审法院认定事实：2017年3月20日，李勤、郝崇彬以及同厦置业签订《房地产买卖居间协议》，合同约定郝崇彬将其位于重庆市九龙坡区谢家湾正街XX号房卖给李勤；总价款为850000元，采用分期付款的方式，第一期20000元于合同签订时李勤向郝崇彬支付，第二期130000元于李勤查档当天支付，第三期150000元于李勤去律师事务所做公证当天向郝崇彬支付，剩余尾款于去公证处做公证当天支付给郝崇彬；涉案房屋已经设立抵押权，抵押权人为招商银行；李勤未按照合同约定付款的，属违约行为，逾期超过五日，郝崇彬有权解除合同，李勤应在解除本协议的通知书送达之日起的五日内按该房屋总成交金额百分之十向郝崇彬支付违约金，郝崇彬退还李勤全部已付房款。合同还约定：房屋为公证出售；李勤可以指定人员办理房屋产权转移登记手续；房屋由李勤办理解押手续；此房屋满两年即2017年9月18日后办理房屋产权转移登记手续；若郝崇彬有任何经济纠纷导致未能办理房屋产权转移登记手续，或郝崇彬违约，李勤产生的装修费用170000元由郝崇彬负责，且李勤已付房款由郝崇彬双倍赔偿。合同签订后，李勤分别于2017年3月17日、2017年3月26日向郝崇彬支付了定金20000元及首付款130000元。2017年12月25日，郝崇彬向招行重庆分行申请预约还款，约定于2018年1月2日提前归还贷款。但由于双方当事人没有就办理支付解押款公证事宜协商一致，导致办理解押手续未果。2018年4月11日，郝崇彬委托律师向李勤户籍所在地发出的《关于解除＜房地产买卖居间协议＞律师函》载明：李勤在合同签订后397天内，不按约履行付款义务，以及逾期支付解押款99天的行为构成严重违约，可以视为以明示的行为拒不履行合同义务；三方签订的《房地产买卖合同居间协议》已于2018年4月11日解除；李勤应于2018年4月16日前按照《房地产买卖合同居间协议》约定，按照合同总价款10%的标准向郝崇彬支付违约金共计85000元。邮件于2018年4月28日退回，显示退回原因为拒收。郝崇彬认为邮件退回之日视为发生解除的效力。李勤认为未收到该邮件，郝崇彬无权解除合同。2017年3月19日至2018年4月11日期间，李勤与郝崇彬之间的微信聊天记录显示：双方当事人就办理房屋产权过户公证和付款公证等事宜通过微信方式进行了反复磋商，其间，因合同约定的第三次付款条件即双方去律师事务所办理付款公证客观上已无法成就，双方都在为推动合同继续履行与对方积极沟通协商，没有一方当事人作出拒绝履行合同义务的意思表示，但最终仍未就付款公证等事宜补充协商一致。庭审中，郝崇彬与李勤一致认可如下事实：郝崇彬于2017年11月14日取得房屋产权证书；合同约定的第三期付款条件即去律师事务所办理公证当天李勤向郝崇彬支付150000元的付款条件无法实现。另查明：1、2016年4月8日，华润置地（重庆）有限公司出具的《销售不动产统一发票（自开）发票联》记载：郝崇彬购买华润置地重庆二十四城-四期XX栋XX房屋并支付购房款619503元；2、郝崇彬系重庆市九龙坡区谢家湾正街XX号XX幢XX号房屋的产权人；涉案房屋有抵押，抵押权人为招行重庆分行。经一审法院核实：重庆市第五中级人民法院于2019年9月18日做出的(2019)渝05民终5974号民事终审判决书判决驳回郝崇彬诉请《房地产买卖居间协议》已解除的诉讼请求。一审法院认为，李勤、郝崇彬与第三人同厦置业签订《房地产买卖居间协议》的系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。关于《房地产买卖居间协议》是否已经解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”合同明确约定支付第三期购房款的条件是双方去律师事务所做公证，以确保李勤支付的第三期房款用于偿还郝崇彬的按揭贷款、解除房屋抵押登记，从而消除产权过户的障碍，使合同能够顺利履行。因双方对第三期约定付款条件即在律师事务所办理付款公证事宜确系客观上不能办理，也未约定付款时间，后李勤与郝崇彬就第三期付款事宜亦反复协商而未果，故李勤客观上尚未向郝崇彬支付第三期购房款不构成违约，故郝崇彬提出李勤拒不履行付款义务的理由不能成立，合同解除已经形成的主张明显无事实依据；同时，双方就第三期付款事宜反复协商过程中，郝崇彬并未就合同剩余房款付款事宜向李勤进行催告，而是径行向李勤户籍所在地邮寄了《律师函》，且该《律师函》亦未有效送达到李勤。郝崇彬在既未向李勤履行催告义务，也不存在李勤违约而致使合同目的不能实现的客观事实，故郝崇彬主张涉案合同已经解除并不符合《合同法》规定解除的条件，合同应当继续履行。关于还款解押和过户问题。合同约定房屋由李勤办理解押手续，第三人招行重庆分行述称若法院最终判定李勤可代郝崇彬偿还银行贷款，须先结清银行贷款本息，银行才予办理结清手续及解除抵押手续。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，李勤诉请代郝崇彬向银行偿清按揭贷款使抵押权消灭，第三人招行重庆分行应予以协助，并在李勤代为清偿贷款后协助办理讼争房屋抵押登记的注销手续。另合同约定讼争房屋满两年即2017年9月18日后可办理房屋产权转移登记手续，郝崇彬已实际取得房屋权属证书，因李勤与郝崇彬就房款的支付反复协商未果，但李勤同意于本案中付清所有房款，故合同具备继续履行的条件，郝崇彬应当于讼争房屋解除抵押登记后协助将房屋产权过户登记至李勤名下，过户同时李勤须向郝崇彬付清购房尾款（合同总价款850000元-已付款150000元-银行还款总金额）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李勤于本判决生效后五日内代郝崇彬向第三人招商银行股份有限公司重庆分行偿清重庆市九龙坡区谢家湾正街XX号XX幢XX号房屋在该行处的全部按揭贷款本息余额（具体金额以银行核定为准）;二、第三人招商银行股份有限公司重庆分行于上述贷款本息余额偿清完毕后五日内协助办理重庆市九龙坡区谢家湾正街XX号XX幢XX号房屋的解除抵押登记手续；三、郝崇彬于上述房屋抵押登记解除后五日内协助将重庆市九龙坡区谢家湾正街XX号XX幢XX号房屋的产权转移登记至李勤名下，办理房屋产权转移登记同时李勤向郝崇彬付清购房尾款（合同总价款850000元-已付款150000元-银行还款总金额）。一审案件受理费12300元、诉讼保全费4770元，共计17070元，由郝崇彬负担。二审中，郝崇彬举示以下新证据:1.《加盟连锁协议》、《企业信用信息报告》，拟证明李勤系本案第三人同厦公司万象城店面的负责人，在合同签订、履行过程中与同厦公司恶意串通，为合同顺利履行人为制造障碍，阻碍合同目的实现，严重损害郝崇彬的合法利益。2.《还贷申请》、《对私客户对账单》、《关于解除的律师函》及快递单，拟证明郝崇彬与李勤在后续履行过程中已经就第三笔房款的支付达成一致，李勤拒不按期付款违反合同约定，构成严重违约。李勤质证认为：对第1组证据的真实性无异议，但与本案无关，无法达到郝崇彬的证明目的。李勤确系重庆同厦置业顾问有限公司万象城签约中心分部负责人，但李勤仅是投资了这个店，其本人并不具有房地产中介经纪人的资格，亦没有参与这个店的管理，仅仅是挂名而已。李勤购买案涉房屋是为了给父母居住，是善意买受人。在合同签订、履行中，李勤与第三人同厦置业并不存在恶意串通的行为，案涉《房地产买卖居间协议》合法有效。第2组证据已经在（2019）渝05民终5974号生效判决中作为证据举示，法院已经对该组证据作出生效认定，故该组证据并非本案新证据，亦不能达到郝崇彬的证明目的。李勤举示以下新证据：《房屋租赁合同》和微信聊天记录照片，拟证明因郝崇彬违约，李勤无法取得案涉房屋，李勤遂在案涉房屋的同一楼盘另行租赁案外人金红燕所有的一套房屋来暂时过渡，李勤购买案涉房屋是其真实意思表示，是善意买受人，案涉《房地产买卖居间协议》合法有效。郝崇彬质证认为：该份租赁合同及照片与本案无关，不能达到李勤的证明目的。郝崇彬向本院提交《关于责令李勤、重庆同厦置业顾问有限公司提供书证并出庭参加诉讼的申请书》。此外，郝崇彬陈述：2017年因承接的工程项目需要资金周转，我委托我老婆出售案涉房屋，我老婆就委托第三人同厦置业卖房。我和我老婆、李勤、同厦置业员工四人共同在场签订《房地产买卖居间协议》，房价85万元是我定的。我急需资金，希望一个月内拿到现金，但当时房屋的产权证还未办理下来，还有按揭贷款未付清，所以双方约定去律所进行公证，公证后付款，去律所做公证的内容是李勤定的。因李勤对郝崇彬举示的《加盟连锁协议》、《企业信用信息报告》的真实性无异议，本院依法予以确认。本院二审审理查明：李勤曾系重庆同厦置业顾问有限公司万象城签约中心分部的负责人，直至2018年1月8日该分部被注销。2018年5月8日，郝崇彬以李勤违约为由向重庆市九龙坡人民法院起诉，请求：“1.判决确认《房地产买卖居间协议》已经解除；2.李勤向郝崇彬支付违约金85000元；3.同厦置业返还已收取的郝崇彬身份证复印件等材料。”在诉讼过程中，郝崇彬举示了《还贷申请》、《关于解除的律师函》及快递单等证据，李勤举示了《对私客户对账单》等证据。重庆市九龙坡人民法院于2019年6月25日作出（2018）渝0107民初11296号民事判决，李勤不服提出上诉，本院于2019年9月18日作出（2019）渝05民终5974号生效判决：“一、撤销重庆市九龙坡人民法院（2018）渝0107民初11296号民事判决书；二、驳回被上诉人郝崇彬的诉讼请求。”二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，各方当事人在二审中的争议焦点为：1.郝崇彬的合同解除权是否已经成就并有效送达以及案涉合同是否已解除；2.李勤作为重庆同厦置业顾问有限公司万象城签约中心分部负责人，其以买房人的身份购买案涉房屋是否导致《房地产买卖居间协议》无效；3.李勤与第三人同厦置业是否存在恶意串通行为，是否导致《房地产买卖居间协议》无效。现具体评析如下：1.关于郝崇彬的合同解除权是否已经成就并有效送达以及案涉合同是否已解除的问题。经查，上述理由已经经过另案审理，（2019）渝05民终5974号生效民事判决认定李勤不存在违约行为，郝崇彬主张合同已经解除不符合《中华人民共和国合同法》规定的解除条件，合同应当继续履行，判决驳回郝崇彬的全部诉讼请求。现郝崇彬在合同有效前提下再以该理由进行上诉，并无新事实，本院对上述理由依法不予支持。二审中，郝崇彬将《还贷申请》、《对私客户对账单》、《关于解除的律师函》及快递单作为新证据举示。因本案当事人已经将上述资料作为证据在一审中予以举示，故本院认定该组证据不属于二审新证据。2.关于李勤作为重庆同厦置业顾问有限公司万象城签约中心分部负责人，其以买房人的身份购买案涉房屋是否违反法律法规禁止性规定、是否导致合同无效的问题。住房和城乡建设部发布于2011年1月20日的《房地产经纪管理办法》第二十五条规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：…（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价受进高价卖（租）出房屋赚取差价；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；…”郝崇彬上诉认为李勤作为第三人同厦置业万象城签约中心分部的负责人，其承购自己提供经纪服务的房屋违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第（二）、（八）款的强制性规定，《房地产买卖居间协议》无效。本院认为，虽然李勤在签订合同时未向郝崇彬披露其为同厦置业万象城签约中心分部负责人的真实身份，但郝崇彬自述其因急需资金自愿出售案涉房屋，合同相对方由郝崇彬自愿选择，房价由郝崇彬自行决定，郝崇彬并未举证证明李勤利用其特殊身份或者优势地位约定了加重郝崇彬义务、免除郝崇彬权利的合同内容，亦未举证证明李勤存在低价收进高价卖出房屋赚取差价的行为，故郝崇彬应当承担举证不能的不利后果。虽然李勤承购的是自己员工提供经纪服务的房屋，违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第（八）项的规定，但《房地产经纪管理办法》系部门规章而非法律或行政法规，《房地产经纪管理办法》第二十五条不属于导致合同无效的法律法规效力性强制性规定。根据《房地产经纪管理办法》第三十四条、三十七条规定，李勤承购自己员工提供经纪服务房屋的行为应由相关行政主管部门作出责令改正、罚款等行政处罚，故李勤的行为并不当然导致《房地产买卖居间协议》无效，郝崇彬上诉认为李勤违反《房地产经纪管理办法》禁止性规定导致案涉合同无效的理由不成立，本院依法不予采信。3.关于李勤与第三人同厦置业是否存在恶意串通的行为，是否导致《房地产买卖居间协议》无效的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”郝崇彬主张李勤与第三人同厦置业存在恶意串通行为的，应当承担相应的举证证明责任。恶意串通是指当事人为了谋取私利，相互勾结，采取不正当方式，共同实施损害他人利益的行为。恶意串通反映的是当事人的一种主观心态，当事人以此为由主张合同无效的，对合同当事人的利益影响较大，故对恶意串通的证明标准应当采取“排除合理怀疑”而非“高度盖然性”。本案中，郝崇彬举示的《加盟连锁协议》、《企业信用信息报告》仅能证明李勤的身份，并不能证明李勤与第三人同厦置业存在恶意串通的行为。虽然郝崇彬上诉认为案涉合同约定的分期付款的内容系李勤隐瞒身份并利用优势地位单方决定，但根据本案查明的事实，案涉合同约定的分期付款内容系由当事人手写而非印刷体，郝崇彬在合同上签字予以认可，应当认定分期付款内容系郝崇彬与李勤协商一致的结果。根据郝崇彬在二审中的自认，其因急需资金自愿出售案涉房屋，合同相对方由郝崇彬自愿选择，房价由郝崇彬自行决定，故郝崇彬认为李勤与第三人同厦置业恶意串通损害郝崇彬合法权益导致案涉合同无效的上诉理由并无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于郝崇彬向本院提交的《关于责令李勤、重庆同厦置业顾问有限公司提供书证并出庭参加诉讼的申请书》，拟证实李勤与第三人同厦置业存在恶意串通行为。本院认为，根据“谁主张谁举证”的民事诉讼举证原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，郝崇彬的上述申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，本院依法不予准许。关于李勤在二审中举示的其与案外人金红燕签订的《房屋租赁合同》及微信聊天记录照片拟证明李勤系本案房屋买卖合同的善意购买人。本院认为，该房屋租赁合同与本案房屋买卖合同并非同一法律关系，房屋租赁合同的一方当事人亦非本案当事人，二者并无法律上的直接因果关系，无法达到李勤举示该份合同的证明目的，本院对该份证据依法不予采信。综上所述，上诉人郝崇彬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12300元，由上诉人郝崇彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二〇年五月二十七日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅