广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终6185号上诉人（原审原告）：深圳市腾丰创投有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道流塘商务大厦3栋B座711，统一社会信用代码：914403003598429334。法定代表人：黄焕杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：利耀雄，广东吉光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柯锡津，男，1956年1月2日出生，台湾居民，委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。上诉人深圳市腾丰创投有限公司（以下简称腾丰公司）与被上诉人柯锡津物权保护纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院作出的（2018）粤0307民初5599号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。腾丰公司上诉请求：1.依法判决柯锡津将其占用位于龙岗区新生田祖上村10巷3号（深房地字第××号）的房屋腾退给腾丰公司；2.依法判决柯锡津依照每月8000元的标准给付腾丰公司房屋占有使用费，自2017年4月1日起计算至实际腾退之日止；3.本案诉讼费用由柯锡津承担。主要事实和理由：1.一审法院认定事实不清。本案事实是腾丰公司依法取得房屋所有权，柯锡津签订租赁合同取得租赁权，柯锡津应当向腾丰公司缴交租金，柯锡津拒绝缴交,腾丰公司当然可以主张要求柯锡津搬离并支付租赁期间的租金。至于柯锡津主张其已经支付了20年租金，那也是柯锡津与出租方之间的法律关系，柯锡津可依租赁合同的约定要求出租方承担赔偿责任。这一事实一审法院没有查实。2.一审法院适用法律错误。依据买卖不破租赁的原则柯锡津可以继续租赁涉案房产，腾丰公司并无意见，但柯锡津应当向房屋所有权人缴交租金，即向腾丰公司缴交租金。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定认为腾丰公司无权要求柯锡津搬离属适用法律错误。（2015）深前涉外初字第557号判决只是认定民间借贷关系成立，并没有认定租赁合同的真实性、合法性、关联性，也没有认定借款抵偿了租金，一审法院将该判决所记载的内容认定为“确认的事实”属于适用法律错误。3.一审法院审判程序不当。柯锡津先是提起管辖权异议，进而对管辖权异议裁定提起上诉，人为拖延审判期限。对于法院的开庭安排，柯锡津不仅多次提出改期，一审法院一再迁就柯锡津的请求，对腾丰公司不公。一审法院要求柯锡津庭后五个工作日提交证据材料，柯锡津有无提交,一审法院并没有告知，也没有组织双方质证，剥夺了腾丰公司的诉讼权利。柯锡津答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回腾丰公司的上诉请求。腾丰公司向一审法院起诉请求：1.柯锡津将其占用位于龙岗区新生田祖上村10巷3号（深房地字第××号）的房屋腾退给腾丰公司；2.柯锡津依照每月8000元的标准给付腾丰公司占用使用费，自2017年4月1日起算至实际腾退之日止，暂计至2018年3月1日共88000元；3.柯锡津承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2004年7月5日，案外人刘永青、许丽玲取得位于深圳市龙岗区新生田租上村私宅的所有权，土地用途为乡村居住自留用地，建筑面积为722.16平方米。2017年5月19日，一审法院出具（2015）深龙法执字第1077号之三执行裁定书，确认申请执行人张国良与被执行人刘永青、许丽玲、刘爱红民间借贷纠纷一案，一审法院已作出生效判决，被执行人至今未履行金钱给付义务，申请执行人依法向一审法院申请强制执行，一审法院已依法受理。在执行过程中，一审法院依法作出（2015）深龙法执字第1077号执行裁定书，查封了被执行人刘永青、许丽玲名下的位于深圳市龙岗区新生田祖上村刘永青、许丽玲私宅，并依法委托深圳市土地房产交易中心对上述房产进行拍卖，腾丰公司竞得上述房产，一审法院裁定依法确认腾丰公司以人民币6500000元竞得被执行人刘永青、许丽玲名下的位于深圳市龙岗区新生田祖上村刘永青、许丽玲私宅（房产证号：60××67）的房产。腾丰公司竞得涉案房产后发现柯锡津一直占有使用涉案房产，柯锡津主张其与涉案房产原业主刘永青、许丽玲存在借贷纠纷，刘永青、许丽玲通过将涉案房产的租金抵偿部分债务的方式清偿欠款，现租期尚未届满，柯锡津有权继续租用涉案房产。柯锡津为证明其主张提交如下证据：1.2013年4月13日，案外人刘永青作为出租方，柯锡津作为承租方，双方签订的《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限为2013年4月13日至2033年4月12日，租金标准为8000元/月。租金支付方式：出租方于2011年4月19日向承租方借款3000000元，出租方确认截止2013年3月31日止总欠承租方借款本金3000000元，利息594000元，共计3594000元。本房屋20年租金共计192000元抵扣其欠承租方的借款及利息3594000元，即自签订本协议之日起，视为承租方在本租赁协议的期限内的租金已经全部缴纳完毕，而出租方欠承租方的借款及利息相应做扣减，出租方尚欠承租方借款及利息1674000元。2.2017年2月23日，深圳前海合作区人民法院作出的腾丰公司诉柯锡津、刘永青、许丽玲及第三人刘爱红民间借贷纠纷一案的（(2015)深前涉外初字第557号）民事判决书，认定柯锡津与刘永青之间存在民间借贷关系，柯锡津实际向刘永青出借金额为376万元，并确认刘永青将其名下的位于深圳市龙岗区龙岗街道田祖上10巷3号的私宅一栋和深圳市龙岗区公园大地六期19栋B座603号房屋出租给柯锡津，租赁期限均为20年，月租分别为8000元、12000元，20年租金分别为192万元、288万元的事实，认为刘永青将上述两套房屋的租金共计480万元扣减借款本息，不违反法律规定，予以准许。现该裁判文书已生效。一审法院认为，本案的争议焦点为柯锡津是否有权依据“买卖不破租赁”规则继续占有使用涉案房产。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第九条规定，对于已为人民法院发生效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。因深圳前海合作区人民法院制作的(2015)深前涉外初字第557号民事判决书中已经认定了案外人刘永青于2013年4月13日将涉案房产出租给柯锡津，租期为20年，租金共计192万元用以扣减借款本息的事实，故一审法院确认柯锡津提交《房屋租赁合同》的真实性。其次，因双方签订的《房屋租赁合同》时间先于涉案房产被依法查封以及腾丰公司取得涉案房产所有权的时间，根据合同法第二百二十九条买卖不破租赁的规定以及《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款关于拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭的规定，即使腾丰公司已通过拍卖方式成功竞得涉案房产，亦不影响已经存在的租赁权同时涉案房产亦不存在适用该规则的例外情形，故柯锡津有权依据其与刘永青签订的《房屋租赁合同》继续占有、使用涉案房产，腾丰公司无权以其为房屋所有权人为由要求柯锡津搬离。关于腾丰公司诉请柯锡津支付占有使用费，因已生效判决已确认并准许刘永青将柯锡津本应缴纳的20年租金共计192万元用于扣减借款本息，即确认柯锡津已向刘永青足额缴纳了20年租金，柯锡津无须另行向腾丰公司支付占有使用费，腾丰公司的该项诉请，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，判决,驳回腾丰公司的全部诉讼请求。一审受理费2000元，由腾丰公司自行负担。本案二审期间，双方当事人并未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点是:一审判决依据另案生效判决确定的事实以及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，认定腾丰公司无权要求柯锡津搬离以及柯锡津无须另行向腾丰公司支付占有使用费是否适当。首先，根据一审查明事实，（2015）深前涉外初字第557号生效判决确认：案外人刘永青于2013年4月13日签订《房屋租赁合同》，将涉案房产出租给柯锡津，租期为20年，租金共计192万元，双方签订协议之日起，视为租赁期限内租金全部缴纳完毕；关于192万元租金，柯锡津主张用以扣减借款本息，该生效判决亦予以准许。其次，虽然腾丰公司在涉案房屋租赁期间通过拍卖方式取得涉案房屋的所有权，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。柯锡津有权依据其与刘永青签订的《房屋租赁合同》继续占有、使用涉案房产，腾丰公司无权以其为房屋所有权人为由要求柯锡津搬离。再次，根据上述生效判决确认的事实，柯锡津已向刘永青足额缴纳了20年租金，无须再另行向腾丰公司支付占有使用费。综上，一审判决依据另案生效判决确定的事实以及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，认定腾丰公司无权要求柯锡津搬离以及柯锡津无须另行向腾丰公司支付占有使用费并无不当。至于腾丰公司主张一审法院审判程序不当，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定，人民法院受理案件后,当事人对管辖权有异议的,应当在提交答辩状期间提出。在合理期间提出管辖权异议，并针对管辖权异议裁定提起上诉，系当事人行使诉讼权利，并无不当；腾丰公司并未举证证明原判决认定事实的主要证据未经质证，关于腾丰公司主张一审剥夺了其诉讼权利的上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人腾丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共计2000元（上诉人已预交），由上诉人深圳市腾丰创投有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白全安审判员  林建益审判员  刘 月二〇二〇年五月二十一日书记员  常啸洋附：法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。2.《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。