贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初49号原告（案外人）：邓冬梅，女，1979年12月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：杨雨芹，贵州黔策律师事务所律师，执业证号：15201201711178415，特别代理。委托诉讼代理人：龙夏银，贵州黔策律师事务所律师，执业证号：15201201711646737，特别代理。被告（申请执行人）：雷财贵，男，1971年10月26日出生，汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：张鸿，贵州大谋律师事务所律师，执业证号：15201201410445513，特别代理。委托诉讼代理人：王文龙，贵州大谋律师事务所律师，执业证号：15201201810048293，特别代理。第三人（被执行人）：陆璐，女，1989年7月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。第三人（被执行人）：朱勇，男，1986年2月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区号103号。原告邓冬梅与被告雷财贵案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月2日受理后，依法适用普通程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告邓冬梅及其委托诉讼代理人杨雨芹菜、龙夏银，被告雷财贵委托诉讼代理人王文龙，第三人朱勇均到庭参加了诉讼，第三人陆璐经本院合法传唤未到庭参加诉讼。审理中，因被告雷财贵于2019年5月9日申请对案涉合同及收条上手写笔迹形成时间进行鉴定，本院予以准许并依法中止审理。2020年4月23日司法鉴定意见书出具，本院于2020年4月26日恢复审理。本案现已审查终结。原告邓冬梅诉称，请求判令：1.停止对位于贵阳市花溪区房屋的执行，解除对该房屋的查封。2.确认位于贵阳市花溪区房屋归原告所有。3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由如下：原告对诉争房屋在执行过程中提出书面异议被裁定驳回，原告认为对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告与第三人朱勇在人民法院查封案涉标的之前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产。2014年6月21日，原告、第三人朱勇及中介公司签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下位于贵阳市花溪区房屋，房屋价款为711000元，首付款221000元，剩余房屋490000为未归还完毕的银行贷款，由原告负责偿还。合同签订后，朱勇将房屋交付给原告，原告即对房屋进行了装修，向物业公司缴纳了装修保证金、清运费等一系列费用，并办理入住。原告已按照合同约定支付房屋价款，分别于2014年10月17日、11月2日支付完毕剩余款项，且从2014年7月起按月将银行按照贷款支付朱勇，由其向银行偿还。原告为家庭生活居住需要，在涉案房屋被查封前已经与第三人签订合法有效的合同，并完成全部合同义务，房屋所有权应属于原告。为维护自身合法权益，现向法院提起诉讼，请求如前。被告雷财贵辩称，原告提供的证据不能证明房屋查封前已签订合同并实际履行且占用房屋。案涉房屋查封前存在抵押，从查封到原告提出异议，第三人朱勇并没有陈述房屋已转卖给他人。对于第二项确认权利之诉，本案不应处理，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人陆璐未到庭。第三人朱勇述称，认可原告的陈述。本院经审理查明如下：2012年10月10日，朱勇作为买受人与贵阳保利铁投房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向其购买位于贵阳市花溪区的房屋，房屋总价款711181元，其中首付款221181元，剩余款项通过向中国建设银行股份有限公司办理按揭贷款方式支付。当日，办理了该房屋的贵阳市商品房预售合同备案登记。雷财贵与朱勇、陆璐民间借贷纠纷一案，本院于2014年8月22日立案受理。在审理过程中，雷财贵向本院提出保全申请，申请对朱勇名下的位于贵阳市花溪区的房屋进行查封，并提供了有效担保。本院于2014年9月2日作出（2014）花民初字第2280-1号民事裁定书，于2019年9月4日查封了上述房屋，并于2014年12月8日作出（2014）花民初字第2280号民事判决书，判决如下：一、朱勇、陆璐于本判决生效之日起十日内共同偿还雷财贵借款本金800000元及利息；二、驳回雷财贵的其余诉讼请求。该判决生效后，因朱勇、陆璐未履行生效法律文书确定的义务，雷财贵向本院申请强制执行。本院在执行程序中，原告邓冬梅提出异议，本院于2018年12月18日作出（2018）黔0111执民59号执行裁定书，裁定如下：驳回异议人邓冬梅提出的异议请求。邓冬梅不服，遂提起诉讼请求如前。审理中，原告提交证据如下：1.落款时间为2014年6月21日邓冬梅（乙方）与朱勇（甲方）、昆明房桥地产经纪有限公司（丙方）签订的《房屋买卖合同》。记载：经丙方居间介绍，由乙方向甲方购买位于贵阳市花溪区的房屋，建筑面积117.32平方米，房屋成交价款711000元。签订合同时，乙方必须向甲方将购房定金71000元，一次性支付给甲方，购房定金在乙方支付购房款时冲抵房款。乙方向甲方支付购房款首付221000元，余款由乙方接手甲方贷款后由乙方于向银行偿还按揭贷款。签订本合同时，甲方应向乙方支付上述房屋交接期间押金50000元。涉及该房屋过户完毕后交房前所产生的全部费用由甲方承担结清，在甲方结清该款后，由乙方将押金退还甲方……该合同并对中介服务费、双方的违约责任等事项进行了约定，尾部丙方处盖印为贵阳花溪房桥房屋中介经营部。被告质证意见为：形成时间不予认可，申请进行鉴定，没有其他证据予以佐证。2.收据。拟证实贵阳花溪房桥房屋中介经营部于2014年6月21日收到邓冬梅交来的中介费5000元。朱勇分别于2014年6月21日、2014年10月17日、2014年11月2日收到邓冬梅交的购房款71000元、60000元、40000元。银行存款业务回单、银行流水，拟证实从2014年7月开始原告按照合同约定通过邓冬梅及其前夫刘刚龙的银行账户以银行转账或现金存款方式向朱勇的按揭还款账户打款用于偿还上述房屋的按揭贷款，至今已偿还本息20余万元。被告质证意见为：对该证据的三性及形成时间不予认可，查封之前的凭证不能证明原告实际还款，流水真实性无异议，但均是在查封之后。3.收费票据、证明、水采暖安装合同、地暖款收据。拟证实原告于2017年7月1日在物业管理公司办理房屋装修手续，缴纳了装修保证金及前期物业费用，对案涉房屋进行了装修，安装了地暖，并实际入住。被告质证意见为：不予认可，物业公司开具的证明真实性不予认可，形式上属于证人证言，且没有落款日期；装修标的不明确，支付款的收据没有流水。4.物业公司开具的证明及物业收据。拟证实不能办理过户登记非因买受人原因所致，系开发商原因。被告质证意见为：真实性无异议，但是系查封之后。第三人朱勇对前述证据均无异议。另：1.执行异议审查中，雷财贵向本院提出鉴定申请，申请对朱勇与邓冬梅于2014年6月21日签订的《房屋买卖合同》的内容形成时间及落款签字时间、2014年6月21日收款人为朱勇收到邓冬梅交来的住房定金71000元的《收条》的内容形成时间及落款签字时间、2014年6月21日收款人为贵阳花溪房桥房屋中介经营部收到邓冬梅交来的中介费5000元的《收条》的内容形成时间及落款签字时间、2014年10月17日收款人为朱勇收到邓冬梅交来购房首付款60000元的《收条》的内容形成时间及落款签字时间、2014年11月2日收款人为朱勇收到邓冬梅交来首付款40000元《收条》的内容形成时间及落款签字时间进行鉴定。经本院组织各方当事人选择确定鉴定机构并对外委托鉴定后，鉴定机构回复字迹形成时间检验方法为有损理化检验，因异议人邓冬梅不同意进行有损检验，故本院终止对上述证据形成时间的鉴定。2.本案审理中，被告雷财贵再次向本院提出鉴定申请，本院予以准许并依法委托。西南政法大学司法鉴定中心于2020年4月23日作出（2020）鉴字第0192号司法鉴定意见书，鉴定意见为：（1）无法判断标称时间为“2014.6.21”金额为“柒万壹仟元整”的《收条》原件的形成时间。（2）无法判断标称时间为“2014.6.21”、金额为“伍仟元整”的《收条》原件的形成时间。（3）无法判断标称时间为“2014.10.17”、金额为“陆万元整”的《收条》原件的形成时间。（4）无法判断标称时间为“2014.11.2”、金额为“肆万元”的《收条》原件的形成时间。（5）无法判断标称时间为“2014年6月21日”、甲方为“朱勇”、乙方为“邓冬梅”的《房屋买卖合同》原件的形成时间。3.贵阳花溪房桥房屋中介经营部注册日期为2013年8月14日，类型为个体工商户，经营者尹世勇，现登记状态为注销，核准日期为2017年9月23日。4.原告邓冬梅于2019年5月19日向本院提交书面说明，其明确：对案涉房屋尾款涉及银行按揭贷款部分，如能办理房屋的产权手续，其有能力一次性向银行支付剩余的款项；对案涉房屋尾款50000元合同约定房屋过户完毕退还第三人，但若法院因执行需要，愿意将该款项一次性交至法院。上述事实，有业经庭审质证的收条、收据、银行流水、证明、《房屋买卖合同》、鉴定意见书等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，在执行过程中，案外人对执行标的主张所有权的，有权利向执行法院提出案外人异议。异议人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案争议焦点为：原告诉请是否符合以上情形。本案中，第三人朱勇与贵阳保利铁投房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，案涉商品房预售合同备案登记在朱勇名下。因其与被告雷财贵民间借贷纠纷，案涉房屋于2014年9月4日被本院依法查封。现原告提出异议，通过其提交的《房屋买卖合同》，合同记载签订时间为2014年6月21日，签订时间在本院查封之前，被告申请对该合同形成时间进行鉴定，经西南政法大学司法鉴定中心鉴定，无法判断该合同原件的形成时间。但通过原告提交的银行流水、收据、证明等相互印证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解除》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，结合本案实际，本院综合审查后予以认定原告提交合同的真实性，即原告与第三人朱勇在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。原告于2017年7月1日交纳案涉房屋装修保证金后开始装修房屋，于2017年10月实际入住，因此，符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形。本案原告与第三人朱勇签订合同后，双方约定首付款为221000元，朱勇应向原告支付交接期间押金50000元，因朱勇未支付押金，故原告通过现金方式实际支付朱勇购房款171000元，且原告从2014年7月起开始偿还案涉房屋银行贷款至今已近六年，金额达20余万元。本案审理中，原告亦明确表示对房屋尾款有能力一次性按照人民法院的要求交付执行，因此，符合第三项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之情形；因案涉房屋已被查封故未办理过户登记，故亦符合第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”之情形。综上所述，原告所述符合前述法律规定的情形且其权利能够排除执行的，应予支持。因此，对其请求停止对位于贵阳市花溪区房屋的执行，本院予以准许。对原告要求解除对案涉房屋的查封，是否解除是在执行程序中审查并执行，故本案实体审理中不予处理。对原告请求确认案涉房屋归其所有，案涉房屋尚未办理产权登记且银行贷款尚未清偿完毕，故对其该项请求，本院不予支持，原告可在本案纠纷解决后与第三人朱勇协商处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，判决如下：一、停止对位于贵阳市花溪区房屋的执行；二、驳回原告邓冬梅的其他诉讼请求。案件受理费200元，由原告邓冬梅负担100元，被告雷财贵负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏彩霞人民陪审员  叶义荣人民陪审员  逄 军二〇二〇年五月二十日书 记 员  季 晨