天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初83109号反诉原告：天津滨海东方商务酒店有限公司，住所地天津开发区第三大街31号。法定代表人：卜双杨。委托诉讼代理人：王殿明，北京市同创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，北京市同创律师事务所律师。反诉被告：天津优涵家政服务有限公司，住所地天津经济技术开发区第三大街31号1号楼316室。法定代表人：于桂馨，总经理。委托诉讼代理人：牛大仪，国浩律师（天津）事务所律师。反诉原告天津滨海东方商务酒店有限公司（以下简称东方公司）诉反诉被告天津优涵家政服务有限公司（以下简称优涵公司）及原告东方公司与被告优涵公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。反诉原告东方公司的委托诉讼代理人刘阳、王殿明到庭参加了诉讼，原告及反诉被告优涵公司在第二次开庭时经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案反诉部分缺席审理，本诉部分按撤诉处理。本案现已审理终结。反诉原告向本院提交诉讼请求如下：1、判令反诉被告向反诉原告支付自2018年11月15日起至2019年10月28日欠付的房屋租金和物业费，并以上述款项为基数按照日千分之五向反诉原告支付自应付之日起至实际给付之日止的逾期付款违约金；2、判令反诉被告向反诉原告支付2019年10月29日起至房屋交付完毕占用期间的房屋租金和物业费；3、判令反诉被告向反诉原告支付2015年8月15日至2015年11月14日免租期间的房屋租金265614元、物业费59535元；4、判令反诉被告将工商登记信息中的企业地址迁出天津经济技术开发区第三大街31号1号楼316室。5、本案反诉费由反诉被告承担。2015年8月25日，反诉原告与反诉被告负责人于桂馨签订两份《房屋租赁合同》，反诉被告自反诉原告处承租位于天津经济技术开发区域，月房屋租金为88538元，租赁期限自2015年8月15日至2024年11月14日。基于反诉被告的租赁诚意和长达111个月的租赁期限，反诉原告给予了反诉被告自2015年8月15日至2015年11月14日长达三个月的免租期。2017年12月11日，反诉原告与反诉被告、反诉被告负责人签订《房屋租赁合同补充协议》，确认自2017年2月15日起月房屋租金由88538元调整为93522元。依据合同约定，2018年11月15日反诉被告应向反诉原告支付季度房屋租金280566元和季度物业费59535元共计340101元。但反诉被告仅向反诉原告支付110000元，拒不支付剩余租金和物业费。自2018年11月15日起至今，反诉被告已拖欠房屋租金和物业费达1001728元。反诉原告虽多次催付，但反诉被告仍拒不履行，故呈诉。反诉被告辩称：对反诉原告第一项请求，房屋租金和物业费交到2018年12月15日，反诉原告起诉的有一个月已经交过了，交了11万元。同时不同意支付这部分费用，1、双方电话沟通，反诉原告同意免除反诉被告部分费用，双方对于支付房租和物业费尚存在争议，所以不同意支付。此外，反诉被告在本诉中将房租和物业费的部分提出了索赔，反诉被告认为应当抵扣。关于日千分之五的违约金不同意支付，理由是反诉原告曾经表示同意免除反诉被告部分房租和物业费。第二项请求不同意支付，提供58同城的截屏及视频，认为反诉原告已经收回了房屋，并且对外发布出租广告，具体收回时间认为是2019年6月3日，可以证明。涉案房屋的锁是反诉原告上的，不是反诉被告，原告在承租期间，本来保留房屋钥匙，但后来反诉原告将锁砸开，又更换了一把，时间就是2019年6月3日，所以从那时起反诉原告已经收回房屋，反诉被告不再掌握房屋。对第三项请求不同意支付，理由是没有合同依据，当时约定免租期已经履行完毕。对第四项请求如果合同解除，同意迁出。本案反诉原告及反诉被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对经审查无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月25日，反诉原告（甲方）与反诉被告（乙方）法定代表人于桂馨签订两份《房屋租赁合同》，反诉被告自反诉原告处承租位于天津经济技术开发区第三大街31号，第三大街沿线的三楼、四楼区域，两份合同租赁期限自2015年8月15日至2024年11月14日。上述合同均约定，房屋租赁费用2.2.元/日/平方米，从2019年11月15日开始，租金递增12.5%，到时租赁费用为2.475元/日/平方米。从2015年8月15日起至2015年11月14日止为免租金期，作为乙方设计、装修等运营前的准备时间。乙方自2015年11月15日起支付租金，租赁费用每季度支付一次，每次每份合同支付租赁费用132796元。合同生效之日，两份合同乙方需共计支付甲方88538元作为履约保证金。两份合同还约定，乙方自2015年11月15日起支付物业费用，费用每季度支付一次，每次每份合同支付29767.5元。2017年12月11日，反诉原告与于桂馨签订《合同信息变更协议》，约定就上述房屋租赁合同将乙方变更为反诉被告，甲方信息不变。反诉原、被告及于桂馨三方共同在上述协议上签名捺印。同日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同补充协议》，确认自2017年2月15日起两份合同的房屋月租金由合计88538元每月调整为合计93522元每月。反诉被告主张反诉原告从2018年11月底开始装修，装修的影响波及到反诉被告以及其服务的客户，导致其在2018年11月到5月期间无法为客户提供服务，无法形成订单，导致反诉被告无法正常经营。故其主张于2019年5月6日向反诉原告送达《解除合同通知书》，通知书上载明，因反诉原告自2018年11月至今装修，对其正常经营持续造成损害，其行为构成根本违约，致使房屋租赁合同目的无法和实现，故通知反诉原告房屋租赁合同于通知函送达之日解除。现将房屋交付反诉原告等内容。就送达情况，反诉被告仅提供了照片。在2019年10月29日的庭审中，反诉原告不认可收到了上述解除通知，同意双方合同于2019年10月29日解除。但认为解除原因系双方没有继续合作履约的可能。不认可原告提出的合同解除事由。2019年5月31日，反诉被告主张其向反诉原告送达了勘察现场及收房通知，通知定于2019年6月3日上午勘查现场，并通知反诉原告参与勘验并一并收房。就送达情况，反诉被告仅提供了照片，反诉原告不认可收到上述通知。反诉被告亦主张反诉原告已经于2019年6月3日收回了涉案房屋，并且对外发布了出租广告。但就上述事实，反诉被告并未提供充分证据。反诉原、被告均认可涉案房屋自2018年11月至2019年5月期间被告存在装修的情况，其中，2018年11月至12月期间，在做装修初期准备工作，2019年2月，反诉被告认可施工人员因春节假期回家过年，其使用了一个月房屋。至2019年3月份开始装修涉及第4、5层和一楼大厅至2019年5月期间。反诉被告利用涉案房屋进行月子会所经营活动，上述装修产生了噪音、粉尘及部分停水停电的现象，影响了其经营。自2018年11月15日起反诉被告仅向反诉原告支付租金110000元。另查明，反诉被告工商登记信息中的企业地址位于天津经济技术开发区第三大街31号1号楼316室，反诉被告同意在租赁合同解除后将注册地址自该地址迁出。本院认为，反诉原、被告双方签订的涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。本案争议焦点为涉案租赁合同自何时解除。本案中，双方当事人均同意解除合同，但针对解除时间及解除原因，双方存在分歧。结合本案查明事实，双方均认可自2018年11月至2019年5月期间，反诉原告对涉案房屋部分楼层进行了装修，考虑到反诉被告系经营月子会所，服务对象系产妇和婴儿，对于租赁房屋的环境条件要求较高的事实，反诉原告对房屋进行装修势必会产生部分装修垃圾、装修噪音及粉尘，更兼有部分时段停水停电的现象，这对于反诉被告月子会所的经营势必产生严重影响。而根据涉案合同第四条第2款的内容，保证日常水、电、供热等物业的完好和供应、保证房屋基础设施完好与使用，系反诉原告的合同义务。现反诉原告未能如约履行上述合同义务，且对于反诉被告的经营已造成严重影响。反诉被告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款主张解除涉案房屋合同合法有据，本院予以确认，至于合同解除的时间，反诉被告提供的证据不足以证实其于2019年5月6日向反诉原告送达了解除通知，本院以反诉原告同意反诉被告以起诉的方式提出解除合同的请求的日期即2019年10月29日作为双方合同解除的日期。关于反诉原告主张2018年11月15日起至2019年10月28日期间的欠付的房屋租金和物业费一节，上述项目的主张有明确的合同依据，反诉被告对于欠款数额计算方法予以认可，但上述期间涉及反诉原告对于房屋进行装修的期间，根据反诉原、被告陈述的装修的具体阶段、期间及实际对反诉被告经营产生影响期间的情况，本院酌定在该期间对反诉被告减免4个月房租，故本院对于反诉原告主张的2018年11月15日至2019年10月28日的房屋租金及物业费734018元予以支持，反诉原告主张超出部分，不予支持。关于反诉原告主张的逾期付款违约金一节，因反诉被告拖欠房租及物业费系反诉原告违约在先，本院对上述主张不予支持。关于反诉原告主张自2019年10月29日起至房屋交付完毕占用期间的房屋租金和物业费一节，反诉被告虽主张房屋已经交付反诉原告，但并未对此提供充分证据，因而其需向反诉原告按照涉案合同及补充协议约定的租金及物业费标准支付房租占用费及物业费至房屋实际交付完毕之日止。关于反诉原告主张支付2015年8月15日至2015年11月14日免租期间的房屋租金265614元、物业费59535元，因上述期间属于合同约定的免租期且已经履行完毕，反诉原告上述主张无合同及法律依据，本院无法支持。关于反诉原告主张反诉被告将工商登记信息中的企业地址迁出天津经济技术开发区第三大街31号1号楼316室一节，反诉被告认可在合同解除后迁出，现双方合同已解除，应视为反诉被告对此项请求无异议，本院照准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十三条、第一百四十四条规定，判决如下：一、天津优涵家政服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付天津滨海东方商务酒店有限公司自2018年11月15日至2019年10月28日的房屋租金及物业费734018元，并按照涉案合同及合同补充协议约定的租金及物业费标准支付反诉原告房屋占用费及物业费至房屋实际交付完毕之日止；二、天津优涵家政服务有限公司于本判决生效之日起十五日内将工商登记信息中的企业地址迁出天津经济技术开发区第三大街31号1号楼316室；三、驳回天津滨海东方商务酒店有限公司其他诉讼请求。如反诉被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为15034元，由原告负担。反诉案件受理费减半收取为12302元，由反诉被告负担5468元，由反诉原告负担6834元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  杨 婧人民陪审员  邱卫红人民陪审员  李 刚二〇二〇年五月十八日书 记 员  杨卫卫