甘肃省临泽县人民法院民事判决书（2020）甘0723民初784号原告：临泽县海峰物业管理有限责任公司。统一社会信用代码：916207230531152587。法定代表人：宋某，系该公司经理，身份证号×××，电话187XXXXXXXX。地址：临泽县大沙河东侧园区西路。委托诉讼代理人：李某1，系该公司员工，电话180XXXXXXXX。被告：祁某，女，个体工商户，住临泽县，电话138XXXXXXXX。原告临泽县海峰物业管理有限责任公司（以下简称“海峰物业公司”）与被告祁某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告海峰物业公司的委托诉讼代理人李某1、被告祁某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告海峰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2018年1月至12月的物业管理服务费3515元，2019年1月至12月的物业管理服务费3515元，共计7030元。2.判令被告承担逾期交纳物业管理服务费的违约金2109元。3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年3月18日原告与被告签订物业服务委托合同，约定由原告为被告提供物业管理服务，双方对物业服务的范围、物业服务费的收交、双方的权利义务以及违约责任均进行了约定。合同签订后，原告依据合同约定向被告祁某提供了物业服务，但被告2018年、2019年均没有按期交纳物业管理服务费，后经原告多次催收，被告推诿至今未付。被告祁某辩称：2016年3月18日原告与被告签订物业服务委托合同，合同对物业服务的范围、物业服务费的收交及违约责任均进行了约定。被告拖欠原告两年的物业管理服务费是事实，但被告租赁的商铺装修后屋顶多次漏水，室内电路存在故障经常断电，烧坏了2台电脑和1台洗衣机，给被告造成一定的财产损失，原告方没有组织进行协调和解决，如果原告协商解决了上述问题，被告同意交纳物业管理服务费。原告针对其诉讼请求向法庭提交了《物业服务委托合同》，临泽县物价局统一收费标准、欠费催交通知书，经质证，被告对下列证据提出异议：（1）《物业服务委托合同》，认为该合同虽系被告与原告签订的，但合同上面也没有载明每年续签，合同没有服务期限；对于物业服务范围，该合同第五条载明房屋建筑共用部位（包括房屋的承重结构、内外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道、设备用房、物业管理用房等为维持房屋的结构及使用功能或者为业主或使用人提供服务、共同使用的部位和设施）的正常维修、养护和管理服务，第六条载明共用设施设备的日常维修、养护和管理，但被告使用的商铺因上层住户房屋渗漏导致屋顶多次漏水，至今没有进行维修，被告对存在的问题一直没有协调解决，至于该合同第八条、第十条、第十二、第十三条等与小区住户有关系，但与被告没有关系。经审查，被告虽然辩解该合同约定的部分物业服务范围与被告没有关系，所接受的物业服务范围与小区内的业主不一致，但该物业服务委托合同系原被告双方自愿协商签订的，合法有效应受法律保护，被告如果对该合同的部分条款有异议，可以与原告协商变更相关合同条款或者签订补充协议对其提供的物业服务范围及项目等事项进行重新约定，可视为原合同的组成部分，但不能以此否定该合同的效力，故对该份合同依法予以认定。（2）欠费催交通知书。被告认为没有收到过该份欠费催交通知书，对其没有效力，经审查，原告提交的该份欠费催交通知书，虽然载明被告拖欠2018年及2019年的物业管理费共计7030元，滞纳金2109元，合计9139元，但没有提供送达回执，且被告当庭予以否认，不能证明原告向被告催收的事实，故对该份欠费催交通知书依法不予认定。庭审中被告提交10张财物受损的照片，并申请证人李某2出庭作证，经质证，原告虽然对商铺屋顶漏水的照片没有异议，但认为被告的商铺屋顶漏水由于被告对商铺进行了装修，原因无法排查，原告已经给上层的住户告知其房屋渗漏造成被告屋顶漏水需采取防范措施，至于被告商铺内经常断电跳闸，系被告商铺内的电路自身存在问题，因不属于公共设施部分，所造成的财产损失原告不承担责任；对证人李某2的证言有异议，认为部分证言不属实。经审查，被告提交的商铺屋顶漏水的照片，原告虽然没有异议，但被告商铺屋顶漏水，原告作为物业服务企业，并非造成财产损失的直接侵权人，如果确系上层住户屋面渗漏造成被告商铺屋顶漏水，所造成的财产损失被告可以向侵权人主张权利；至于被告提交电器受损的照片，没有提供相应的证据证明系物业管理公用设备存在问题不能正常供电造成的，且该物业服务委托合同第二十三条第二项明确约定供水、供电等设施设备由相关部门维护管理；证人李某2的证言，因证人李某2与被告系夫妻，与被告有利害关系，其证人证言虽然证明被告使用的商铺屋顶漏水以及电器受损的事实，但没有其他证据予以佐证证明被告使用的商铺屋顶漏水，电器受损系原告物业服务质量存在问题造成的，故对被告提供的上述证据以及证人证言均依法不予认定。根据双方当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定的事实如下：临泽县清水湾小区8号楼27号商铺由被告祁某经营使用，建筑面积325.46平方米。2016年3月18日原告与被告签订物业管理服务合同，约定由原告为被告提供物业管理服务，其中物业服务的范围包括小区房屋建筑共用部分的正常维修、养护和管理服务，公用设施设备及附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，绿化养护管理服务，公共秩序维护及安全防范服务，消防管理服务，维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆有序停放进行管理；物业服务费以物价部门核定的标准按照非住宅建筑面积收取，交纳全年物业管理服务费的时间为每年1月1日至30日，逾期交纳物业管理服务费从逾期之日起每日交纳滞纳金千分之三，另外对双方其他权利义务进行了详细约定。合同签订后，原告依据合同约定向被告祁某提供了物业服务，2018年、2019年被告均以所使用的商铺屋顶多次漏水，电路存在问题不间断断电导致使用的电器被损坏，原告没有进行维修服务为由拒绝交纳物业管理服务费，因而成讼。本院认为：原告与被告签订物业服务委托合同，系原被告双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。该合同明确约定由原告为被告提供物业管理服务，其中原告提供物业服务的范围包括小区房屋建筑共用部分的正常维修、养护和管理服务，公用设施设备及附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，绿化养护管理服务，公共秩序维护及安全防范服务，消防管理服务，维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆有序停放进行管理。在履行合同过程中，原告按照合同约定提供了物业服务，被告理应按照合同约定按期交纳物业管理服务费，原告要求被告交纳2018年度及2019年度的物业管理服务费于法有据，依法予以支持。被告辩解双方签订的物业服务合同部分服务范围与其没有关系，其使用的商铺屋顶漏水以及电路存在问题断电跳闸导致电器烧毁等问题原告没有进行处理，拒绝交纳物业管理服务费，经审查，被告所接受的物业服务范围虽然与小区内的业主不一致，但该物业服务委托合同系原被告双方自愿协商签订的，合法有效应受法律保护，被告如果对该合同的部分条款有异议，可以与原告协商变更相关合同条款或者签订补充协议对其提供的物业服务范围及项目等事项进行重新约定，作为原合同的组成部分，但不能以此否定该合同的效力；被告商铺屋顶漏水所造成的损失，原告系物业服务企业，并非造成财产损失的直接侵权人，被告使用的商铺屋顶漏水如果确系上层住户屋面渗漏造成的，原告可以告知上层住户采取防范措施杜绝渗漏，被告也可以直接向侵权人主张权利；被告的电器受损，但没有相应的证据证明系物业服务公用设备存在问题不能正常供电造成的，且该物业服务委托合同第二十三条第二项明确约定供水、供电等设施设备由相关部门维护管理，故对被告的辩解意见依法不予采纳。对于原告主张的违约金，因原被告签订的物业服务委托合同明确约定物业管理服务费按年收交，交费时间为每年的1月1日，逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起每日按照千分之三交纳滞纳金，被告认为其没有交纳物业管理服务费是因为原告没有处理物业服务中存在的问题造成的，并非被告违约，况且原告主张的违约金过高，经审查，原告为被告提供物业管理服务，被告应当按照合同约定交纳物业管理服务费，被告没有按期交纳，应承担相应的违约责任。如果原告在物业管理服务方面存在质量问题，被告既可以与原告协商解决，也可以向消费者协会及其主管部门投诉，或者按照合同约定主张权利，督促其提高物业管理服务质量和水平，但不能以此为由拒绝交纳物业管理服务费。原告依据合同约定要求被告承担违约金符合法律规定，但被告认为其主张的违约金明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，其违约金的数额以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告逾期支付物业管理服务费给原告造成的损失，即逾期付款资金占用利息，应按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，综合各商业银行贷款利率不同的因素和本案实际，被告承担的违约金以年利率7.2%调整较为适宜，以约定被告交纳物业管理服务费的最后期限为起算点，被告拖欠2018年度物业管理服务费3515元，其利息自2018年1月30日起算至2020年4月27日（法庭辩论终结之日）计算为567元；被告拖欠2019年度物业管理服务费3515元，其利息自2019年1月30日起算至2020年4月27日（法庭辩论终结之日）计算为314元，违约金合计881元。综上，原告的诉讼请求于法有据，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：被告祁某给付原告临泽县海峰物业管理有限责任公司2018年度、2019年度的物业管理服务费共计7030元，承担违约金881元，合计7911元，限于本判决生效后十日内履行。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告临泽县海峰物业管理有限责任公司负担4元，被告祁某负担21元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 朱 荣 二○二○年五月二十日书记员 裴金凤附法律适用条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 注：本判决生效且履行期限届满后，履行义务的一方未按期履行，权利人可向人民法院申请执行，申请执行期限为二年。