济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初1033号 原告：山东省银河伟业物业管理有限责任公司，住所地济南市。 法定代表人：王亚卿，董事长。 委托诉讼代理人：胥凤，山东统河律师事务所律师。 被告：张玉平，男，1957年5月9日出生，汉族，住济南市。 原告山东省银河伟业物业管理有限责任公司（以下简称银河伟业公司）与被告张玉平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告银河伟业公司的委托诉讼代理人胥凤、被告张玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银河伟业公司向本院提出诉讼请求：请求判令张玉平支付物业费3204.6元及违约金（滞纳金）300元。事实与理由：银河伟业公司与张玉平签订了《腊山南苑一区前期物业服务协议》，该协议第三条、第六条分别约定了物业费、滞纳金（违约金）的支付方式。张玉平属于自用住宅，应按照每月每平方米1.4元的标准缴纳物业费。银河伟业公司按照合同约定履行了物业服务义务，但张玉平却以各种理由拒不缴纳物业费。为维护自身合法权益，银河伟业公司起诉至法院，请求判如所请。 张玉平辩称，一、答辩人自2017年6月24日接收济南市槐荫区房管局交付的拆迁安置房。当时被要求在房屋交接手续上签字，不知道一并签了《前期物业服务协议》。二、答辩人自2018年1月份入住以来，小区物业管理混乱，公共绿化无人管理、损坏的公共设施无人维修、小区内道路破烂不堪且无人维修、小区内没有任何健身设施，不符合《山东省物业管理条例》第六十六条规定，银河伟业公司没有尽到物业管理的义务，收取物业管理费没有任何事实和法律依据。三、银河伟业公司管理混乱，收取小区内的停车费及小区公共设施内的广告费用从不向全体业主进行公示，侵犯了业主的知情权。四、答辩人自入住该安置房后，由于阳台墙体裂缝，向银河伟业公司反映，物业安排人看了以后，没有采取任何措施来处理此事，并与房屋开发单位互相推诿，至今没有任何处理结果，致使答辩人一直住在此危房之中。五、银河伟业公司收取相关物业费没有任何缘由。该安置房在交付答辩人时，未入住就向银河伟业公司缴纳过物业费，入住后，银河伟业公司又将答辩人缴纳的装修保证金直接扣了收了物业费。综上，银河伟业公司主张答辩人拒交物业费没有事实与法律依据，请求法院查明事实，驳回银河伟业公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。?根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月24日，银河伟业公司与张玉平签订《前期物业服务协议》，约定银河伟业公司向张玉平提供物业管理服务，包括以下内容：（一）制定物业管理服务工作计划，并组织实施。（二）为业主、使用人办理入住手续。（三）物业装饰装修管理服务。（四）房屋建共有部位的维护和管理。共有部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道等。（五）房屋共用设备的维护和管理。共用设备是指共用给排水管道、落水管、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施等。（六）房屋共用设施的维护和管理。共用设施是指非市政道路及路灯、化粪池、垃圾箱、停车场等。（七）附属配套建筑和设施的维修、养护与管理。包括：物业管理办公用房、商业网点、文化体育娱乐场所等。（八）公共绿地的养护与管理。（九）公共环境卫生管理。包括：公共部位的清扫保洁及公共垃圾箱内垃圾的收集。（十）维持社区公共秩序，包括岗亭值班、公共区域巡逻。（十一）物业档案管理。包括物业工程图纸、竣工验收资料、产权资料、业主和使用人档案、维修档案。（十二）负责向业主和使用人收取物业管理服务费。该合同第三条约定：“自甲方办理入住手续之日起，按照其拥有的建筑面积和下述标准交纳物业服务费：（一）收费标准1、住宅：每月每平方米1.4元（建筑面积）；……”。该合同第五条约定：“违约责任……（四）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按欠费总额的日千分之三交纳滞纳金。对于长期欠费的业主，乙方有权向人民法院起诉，由此所产生的诉讼费律师费等相关费用由甲方全额承担。……” 另查明，张玉平为腊山南苑*房屋业主，房屋建筑面积127.17平方米。张玉平已交纳物业费至2018年7月5日，自2018年7月6日始未再交纳物业费。 本院认为，银河伟业公司与张玉平签订《前期物业服务协议》，约定相应的权利、义务，该行为系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，张玉平作为业主既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业费等费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业费维持运营，物业服务的内容较为广泛，且服务对象众多，各业主对物业服务的评价有着不同的标准，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。张玉平未交纳2018年7月6日至2019年12月31日期间的物业费，此期间仍然接受着物业服务，而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为不仅损害了物业公司的利益，对其他按时交费的业主而言也不公平。银河伟业公司提交腊山南苑一区来访电话接听记录本、门岗值班记录本、巡逻岗值班记录、保安班长巡逻（夜查）记录本、消防中控室值班记录、工程部日常巡视记录本、环境部日检表、消防安全日检巡视记录本、建筑消防设施维护管理记录及物业服务照片，可以证实银河伟业公司为腊山南苑一区提供了物业服务，张玉平对上述证据的真实性没有异议，但认为银河伟业公司提供的服务未达物业服务协议的约定。银河伟业公司对此不予认可，为此提交济南市发展和改革委员会发布的《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知（济价费字〔2012〕76号）》、《银河伟业公司关于安置三区物业服务费定价说明》佐证，用于证实其收费的合理性。经审查，银河伟业公司与张玉平在《前期物业服务协议》中既已约定了该收费标准，并且该收费标准也没有违反济南市发展和改革委员会发布的关于物业收费标准的规定。另外，张玉平也未提交证据佐证其辩解意见，依照相关法律规定，应承担不利后果。至于张玉平陈述的其房屋阳台裂缝属于房屋质量问题，张玉平对此应负举证义务，可另行主张权利，该问题不应成为拒绝交纳物业费的法定事由。综上，银河伟业公司诉求张玉平交纳2018年7月6日至2019年12月31日物业费3204.6元合法有据，本院予以支持。 银河伟业公司另主张张玉平支付滞纳金300元，张玉平对此不予认可。经审查，双方签订的《前期物业服务协议》中确有关于滞纳金的相应约定，但该约定的前提是银河伟业公司确已按照协议履行了协议约定的物业服务，但经庭审双方当事人陈述、答辩意见及审查银河伟业公司提交的相关证据，本院查明银河伟业公司在提供物业服务过程中确有瑕疵，对业主逾期缴纳物业服务费也负有过错，故银河伟业公司的该项诉求依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告张玉平于本判决生效之日起十日内向原告山东省银河伟业物业管理有限责任公司支付日物业费3204.6元（2018年7月6日至2019年12月31日）； 二、驳回原告山东省银河伟业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张玉平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  高 峰 二〇二〇年五月二十日 法官助理  刘 佳 书 记 员  张芳谦