广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终100号 上诉人（原审原告、反诉被告）：南宁市战略营销策划有限责任公司，住所地：南宁市竹溪大道2号荣恒国际A座9楼。 法定代表人：施明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦贞，该公司员工。 委托诉讼代理人：赵法杏，广西广合律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：钟山县农村信用合作联社，住所地：钟山县钟山镇兴钟中路23号。 法定代表人：周正杰，该社理事长。 委托诉讼代理人：卢延华，广西邦泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范茂泉，广西邦泰律师事务所律师。 上诉人南宁市战略营销策划有限责任公司（以下简称战略公司）与上诉人钟山县农村信用合作联社（以下简称信用社）因合同纠纷一案，不服广西壮族自治区钟山县人民法院（2017）桂1122民初1084号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人战略公司上诉请求：一、判决维持一审判决第一、三、四、五、七项；二、判决撤销一审判决第二、六项；三、改判信用社向上诉人返还贷款本息816441.25元及支付利息损失（利息计算：以816441.25元为基数，从2016年8月4日起，按年利率24%计算，计至信用社实际返还完毕之日止）；四、改判信用社向上诉人支付已售未过户17套房屋应付未付房款1256692元（17套房屋成交总价5418081元一上诉人已收取购房款首付及办证费4161389元）的利息损失(利息计算：以1256692元为基数，从2012年9月1日起，按年利率24%计算，计至信用社实际付清前述房款之日止）。五、判决信用社承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、一审法院虽认定信用社应向上诉人退回已还贷款本息826441.25元，但判决“战略公司要求按年利率24%计息，无法律依据”是错误的。本案中，因信用社恶意违约导致案涉合同被解除，而信用社还一直霸占上诉人已还贷款本息826441.25元，明显是没有道理的，故上诉人有权向信用社主张相应利息损失，并应按年利率24%的标准计算，对上诉人才公平。二、一审法院虽以合同售价为基础，计算上诉人已售未过户17套房屋的实际投入及可得利益，但未认定相应利息损失不正确，因不能弥补上诉人的实际损失，故请二审法院予以调整。在案涉合同正常履行的情形下，上诉人本可于钟山县国土资源局档案全部解封后即2012年9月1日后，收回已售未过户17套房屋的全部成交总价款5418081元，但因信用社故意隐瞒上诉人，擅自将其中13套房屋解押给原业主处置掉，造成上诉人无法及时获得收益，更长达8年之久，故信用社理应赔偿上诉人应付未付房款1256692元的相应利息损失，否则，不能弥补上诉人的实际损失，请二审法院予以调整。 上诉人信用社上诉请求：一、请求撤销一审判决第一至四项判决，改判驳回战略公司全部诉讼请求。二、请求撤销一审判决第五、第七项判决，改判支持上诉人的全部反诉请求。三、本案全部诉讼费用（含一审本、反诉、二审阶段）、评估费用全部由战略公司承担。事实与理由：一、上诉人早于2013年10月就已发函给战略公司解除《委托协议书》，《委托协议书》早已解除，不存在需要再次解除的问题。因此，一审判决解除《委托协议书》没有任何依据。二、一审判决认定上诉人单方构成根本性违约，战略公司不构成根本性违约，显然认定事实不清，根本缺乏事实依据。(一）战略公司严重违反《委托协议书》约定，造成上诉人收回贷款本息的唯一合同目的无法实现，构成根本性违约。战略公司对外出售的30栋涉案房屋中，基本上都没有做到每出售一栋就立即还清该栋房屋的贷款本息。战略公司在钟山县国土资源局档案被查封的2010年9月前共售出其中11栋房屋，但仅仅只还清了其中3栋房屋的贷款本息，且该3栋房屋的还款时间为2010年10月21日，都在档案查封后，另外还有8栋房屋也没有按照《委托协议书》约定还款。(二）一审判决无视双方签署的书面《委托协议书》的明确约定，偏信战略公司一面之词，就妄断认定还款方式实际是“先由战略公司将已认购房屋且需要办理按揭贷款的客户征信材料交由信用社审查，审查通过后战略公司再根据信用社的还款通知进行还款。”1、根据战略公司与购房人签订的《房地产买卖契约》，购房人支付首期购房款后，部分是分期付款，部分是约定按揭付款，并非全部购房人要通过按揭贷款方式支付房款。事实上，后来选择按揭贷款的购房人均没有实际办理贷款手续。同时，战略公司已售房屋的购房人从未向上诉人提交过办理按揭贷款的相关手续。2、战略公司在出售房屋期间从来都没有将其销售数据和购房人的征信资料交给上诉人，根本不存在需要上诉人对购房人征信进行审查的情况。反而是战略公司利用信息不对称,在出售房屋且收到购房人大量购房款后一直怠于向上诉人报告有关房屋销售信息，以达到拖延向上诉人归还原业主借款本息的目的。3、《委托协议书》附件《钟山县信用联社贷款汇总表》清楚记录了每户原业主贷款情况，战略公司直接向上诉人还款并注明偿还哪一户原业主贷款即可，不存在需要经上诉人通知才能还款的情况。战略公司均没有按照一审判决所认定所谓的具体还款流程进行操作还款。(三）一审判决存在认定事实和适用法律严重错误。战略公司在出售每栋涉案房屋后，依合同约定负有立即还清涉案房屋贷款本息的义务，战略公司不还款的违约行为发生在先，其向上诉人归还4栋房屋（G157、G158、G160、G182)贷款本息己经拖延至2010年10月21日涉案房屋档案被查封后，而上诉人在档案被查封期间客观上无法协助办证，并无过错。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，作为负有先期义务的战略公司怠于履行还款义本，已经构成先期违约，依法无权再向上诉人主张履行后续义务。战略公司不依约归还贷款本息的违约行为自2009年起一直持续至档案解封，甚至直至合同解除。战略公司构成先期违约根本无权主张上诉人履行合同义务，相反，上诉人才是依法有权行使先履行抗辩权的一方。三、一审判决错误认定上诉人单方构成根本性违约，进而认定由上诉人单方承担损害赔偿责任，于实不符，于法无据，(一）（2018)桂11民终362—368号生效民事判决均查明认定战略公司无法向购房人交付符合交付条件的房屋，在履约过程中存在根本性过错，是导致《委托协议书》无法继续履行的根本原因。(二）上诉人在履行《委托协议书》过程中不存在任何过错。1、一审判决认定上诉人负有先行协助办证义务错误。(1)上诉人仅有协助义务。而且，战略公司未依约交付房屋且无证据证明涉案房屋是否符合交付条件，上诉人如何能够协助办证？（2)上诉人协助办证的义务是办理涉案房屋的解押手续，而依法依规只有还清涉案房屋的借款本息才能办理解押手续。战略公司没有依约将出售房屋的借款本息还清，上诉人不予办理解押手续并无过错。2、上诉人解除《委托协议书》于实于法有据。上诉人在《委托协议书》解除后与战略公司协商协议解除后续房屋处置事宜，亦不存在过错。3、涉案房屋自交付战略公司后一直由其实际控制，上诉人作为金融机构，对于偿还借款本息的都应当依法办理解押手续，不存在由上诉人交由原业主另行处置而导致合同无法履行的情况。四、一审判决查明事实不清，适用法律错误，导致本案损害赔偿责任的认定及本诉、反诉判决都出现严重错误。(一）一审判决本诉判决上诉人赔偿战略公司可得利益损失及违约金损失显然错误。赔偿责任依法根据过错原则确定。上诉人不存在过错，对《委托协议书》解除没有任何责任。(二）一审判决适用法律不当。《委托协议书》解除后，上诉人与战略公司应当就未履行完毕部分互相返还。一审判决将合同解除后应当相互抵销的款项分别进行处理，并仅判决上诉人单方返还款项显然错误。在《委托协议书》解除后，战略公司取得房款的合同依据已经消灭，战略公司继续持有尚未实际履行完毕的17栋房屋的房款及办证费用没有任何法律及合同依据，应当返还给上诉人。2、战略公司向上诉人返还收取的尚未实际履行完毕的17栋房屋的房款及办证费用，是基于《委托协议书》解除后双方恢复原状、互相返还所产生的法律后果。无论上诉人是否已向其他购房人支付购房款、办证费及违约损失，战略公司都应当向上诉人返还上述款项。3、贺州中院关于购房人起诉解除《房地产买卖契约》的8份生效判决中均判决由上诉人承担向购房人返还购房款及办证费的责任，因而，战略公司收取的17栋房屋的购房款及办证费应当返还给上诉人，由上诉人返还给购房人。4、战略公司已通过向上诉人索赔损失的方式主张《委托协议书》解除产生的损失，一审判决既支持上诉人赔偿损失给战略公司，又支持战略公司继续持有该尚未实际履行完毕的17栋房屋的房款及办证费用，会使战略公司从中获取双重利益，严重损害上诉人权益。因此，应先将本诉部分上诉人向战略公司返还贷款本息813466.45元与反诉部分战略公司应返还给上诉人的17栋房屋购房人的购房款及办证费4161389元进行抵销。抵销后，战略公司应返还购房款及办证费3347922.55元及利息，而上诉人根本不存在再返还任何款及利息问题。 上诉人战略公司答辩称，1.一审判决认定信用社违约在先，无单方解除委托协议书的权利。而且事实上信用社也未提供充分的证据证实其在2013年9月26日、2013年10月8日曾发函给我司要求解除合同。所以信用社关于委托协议书早已解除的说法不成立。2、信用社在2013年以前背着我司将案涉房屋全部私自解押给原业主处置，导致本案委托协议书履行不能乃至解除。所以信用社在本案中是恶意违约，根本违约应当承担全部责任。战略公司在本案中不存在过错，不应担责。3.请求驳回信用社全部上诉请求，支持战略公司的上诉请求。 上诉人信用社答辩称，1.坚持上诉意见。2.一审认定的金额显然是错误的。信用社方不存在返还的问题。3.即便一审法院认定合同解除，双方互负的返还义务依法应当抵销，也只存在战略公司向信用社返还款项及利息的问题，不存在信用社向战略公司返还任何款项及利息。战略公司本身就是违约方，其按年利率24%主张利息没有任何事实和法律依据。4.关于战略公司主张信用社应付未付房款120余万元的利息损失也没有任何事实和法律依据的。战略公司的该上诉请求已经超过其一审的诉讼请求范围，二审法院不应当处理。一审判决认定并支持战略公司的所谓可得利益损失的已经包含战略公司主张的该部分。因此战略公司上诉主张利息损失显然是重复计算，没有任何事实和法律依据。 上诉人战略公司一审诉讼请求：1.判令解除原、被告于2008年3月30日签订的《委托协议书》；2.判令被告退还原告多还原房屋业主的贷款本息816441.45元（即超出已售已办证的13栋房屋原业主贷款本息部分）及利息（以816441.45元为基数，从2016年8月4日起，按年利率24%暂计至2019年6月24日，实际计至被告退还之日止）；3.判令被告赔偿原告损失共计17062500元（32栋房屋价值评估值减去未交付G14栋房屋价值评估值）及利息（以17062500元为基数，从2016年8月4日起，按年利率5.76%暂计至2019年6月24日，实际计至被告赔偿之日止）；4.判令被告赔偿原告因与5栋已售未过户购房客户解除合同产生的违约金损失138000元。 上诉人信用社一审反诉请求：1.判令反诉被告战略公司返还其收取的已出售未交付17套房屋的房款及办证费用共计3347922.55元（该款项已抵销扣除战略公司归还的尚未履行完毕部分的贷款本息813466.45元）；2.判令反诉被告战略公司赔偿逾期返还上述款项的利息损失865433.34元[以3347922.55元(反诉被告应返还款项总额）为基数，按人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年10月12日起暂计至2018年6月13日为865433.34元，至反诉被告战略公司返还全部款项本息之日止]。 一审法院查明事实：2008年3月30日，被告信用社作为甲方、原告战略公司作为乙方共同签订一份《委托协议书》，协议主要约定：甲方将其所取得的莫土林等45人名下坐落于北路花园（即锦绣嘉园）的抵债在建房地产委托乙方转让出售，乙方保证投资后期续建资金；协议签订后，乙方在3月31日前支付20万元用于归还所附抵债人的贷款利息，支付此款项后本协议方生效，乙方方可进场销售本协议中所涉及的相关物业，乙方每销售一套物业必须全部还清此套物业相应的借款本息，余下部分归乙方所有及支配（但具体还款时，实际是先由战略公司将已认购房屋且需办理按揭贷款的购房客户征信材料交由信用社审查，审查通过后战略公司再根据信用社的还款通知进行还款，该还款方式不完全对应每出售一栋房屋就立即还清该栋房屋相应贷款本息的约定）；乙方在处置销售过程中，甲方必须给予新的购房客户提供绿色通道，并给予新客户办理约期贷款；乙方在办理处置房地产转让及过户办证事宜时，乙方提供新购房客户资料齐备，办理过户遇到阻力，甲方保证在十日内负责解决；乙方进场后，无论有无销售收入，乙方必须负担所委托物业的所有借款本息。协议签订后，信用社向战略公司交付了44栋房产。战略公司从信用社处接收该44栋房屋后，经续建、策划宣传营销等工作，截止2011年11月27日，战略公司共计对外出售并签订购房合同的房屋为30栋，其中13栋房屋已完成土地、房屋权属证书过户登记手续并交付给购房人，该13栋房屋原业主的贷款本息亦已由战略公司代为还清；有17栋房屋虽已签订购房合同并由战略公司收取了首付款及办证费用但一直未办理完成土地、房屋权属证书过户登记手续（该17栋房产的购房合同签订时间从2009年11月12日至2011年11月27日不等；其中2009年签订的1栋、2010年1月-11月期间签订的14栋、2011年签订的2栋）。2013年9月，经信用社提出请求，钟山县国土资源向信用社出具《关于钟山县农村信用合作联社要求出具相关证明的复函》，复函载明：2010年9月至2011年9月期间，我局档案室档案被（公安部门）全部查封；2011年9月至2012年6月期间不涉案档案部分解封。2012年8月之后档案全部解封。期间，因已购买房屋的17户购房户对逾期办证不满，经战略公司催促后，信用社向战略公司出示了国土部门的前述复函，披露了土地档案被查封一事，并由战略公司向前述17栋房屋的购房人进行告知和解释。土地档案解封后，战略公司根据其代房屋原业主归还贷款情况继续要求信用社协助办理已售17栋房屋的办证过户手续，但信用社未提供协助。2013年9月26日，信用社以战略公司自2008年3月30日至今五年多没有将房屋全部出售，已出售的房屋未与其结算，并将房款全部归还信用社为由，发函给战略公司，要求战略公司于2013年9月29日进行结算，否则从2013年9月29日起解除、终止委托关系。函件通过邮寄方式寄出。同年10月8日，信用社又以相同理由发函给战略公司，要求战略公司于2013年10月11日进行结算，否则从2013年10月11日起解除、终止委托关系。函件同样通过邮寄方式寄出。直至2015年11月19日，信用社与战略公司双方尚有多次关于协商并拟定解除协议书方案(草案)的邮件往来，但始终未能协商一致解除案涉《委托协议书》。且至2016年3月31日，战略公司在锦绣家园项目处尚有房屋营销运作支出记录。2016年，战略公司发现信用社已经于2013年左右就将前述战略公司已与他人签订了购房合同的13栋房屋及剩余未签订购房合同的14栋房屋，总共27栋房屋办理了解除抵押担保手续并交由房屋原业主进行处置。战略公司遂于2016年8月向该院提起民事诉讼，要求：1.判决解除原、被告双方于2008年3月30日签订的《委托协议书》；2.判决被告返还原告偿还的原业主所欠被告的借款本息805524.05元；3.判决被告赔偿原告续建房屋的投资款损失4815390.22元；4.判决被告赔偿原告销售房屋的营运费损失3512037.75元；5.判决被告赔偿原告利息损失（以上述第2、第3、第4项被告应返还和赔偿原告的总金额9132952.02元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算，从2008年3月31日起计算至本案判决生效之日止）；6.判决被告赔偿原告预期可得利益损失17133800元。该院于2017年5月22日作出（2016）桂1122民初926号民事判决书，判决：“一、解除原告南宁市战略营销策划有限责任公司与被告钟山县农村信用合作联社于2008年3月30日签订的《委托协议书》；二、被告钟山县农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内返还原告南宁市战略营销策划有限责任公司偿还给被告钟山县农村信用合作联社的本案房屋原业主所欠被告钟山县农村信用合作联社的借款本息112902.65元；三、被告钟山县农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内赔偿原告南宁市战略营销策划有限责任公司因偿还上述借款本息112902.65元所造成的利息损失（以112902.65元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，其中47025.20元从2008年3月31日起计算至本判决生效之日止，15158元从2008年5月29日起计算至本判决生效之日止，38006.60元从2008年6月30日起计算至本判决生效之日止，12711.71元从2009年3月27日起计算至本判决生效之日止）；四、驳回原告南宁市战略营销策划有限责任公司的其他诉讼请求。”判决后，战略公司不服一审判决，上诉至贺州市中级人民法院。贺州市中级人民法院于2017年9月29日作出（2017）桂11民终字586号民事裁定，认为该判决对违约造成的损失问题未认定，导致案件基本事实不清，裁定：撤销（2016）桂1122民初926号民事判决，本案发回钟山县人民法院重新审理。 诉讼过程中，经战略公司提出评估申请，并经原、被告双方共同选定，广西中信和房地产土地资产评估有限公司于2019年5月6日作出《评估报告书》，评估认定锦绣嘉园G157等32栋房屋于2016年8月3日的市场价值共计17571900元。战略公司为此支出评估费用220000元。委托评估的32栋房屋中，有17栋已经签订了购房合同的房屋评估总价为9405700元、14栋尚未签订购房合同的房屋评估总价为7656800元、1栋（G14栋）尚未实际交付委托出售的房屋评估价为509400元。截止45栋原业主分别与信用社签订《抵债协议书》之日止，已委托评估的32栋房屋中，除了未实际交付的G14栋房屋外，剩余31栋房屋原业主尚欠信用社贷款本息总额为3688513.58元。 另查明，原告战略公司在与被告信用社签订协议前后，于2008年3月31日至2010年10月21日期间，共计代45栋房屋原业主向被告偿还贷款本息共计2397184.45元（被告认可代偿贷款本息总额为2389875.10元），其中有1580743.20元是偿还已出售并已办理了过户登记手续的13栋房屋的原业主所欠贷款本息；有586335.35元是偿还已成交出售但尚未办理过户手续的17栋房屋原业主所欠贷款本息（其中G157、G158、G160、G182等4栋房屋原贷款本息已于2010年10月21日偿还完毕，且该4栋房屋的权属证书已交由战略公司收执）；有130072.30元偿还了未出售的15栋房屋原业主所欠贷款本息（含1栋即G14未实际交付转售的本息）；有100033.60元没有在还款凭证中标注具体业主、房号。 再查明，原告已经出售的17栋房屋合同成交总价格共计5418081元，原告已向购房户收取购房首付款、办证费共4161389元。2013年，信用社未经战略公司同意就将原交付给战略公司转售的27栋房屋（即战略公司已出售的13栋房屋和未出售的14栋房屋）办理了解除抵押手续，并交由房屋原业主另行处置，部分原业主又以其名下房屋为抵押另行向他人借款，并办理了抵押登记。2014年6月，前述涉案的已与战略公司签订购房合同的17栋房屋购房人胡凤娥、（刘桂珍及黄卫）、覃建川、封佩珊、（卢焕昌及李树均）、蒙瑞兰、覃建乡等7户向该院起诉战略公司、信用社，提出解除购房合同、支付违约损失等诉讼请求；2018年9月，陶扶昭、何娥（1户）向该院起诉战略公司、信用社，提出解除购房合同、支付违约损失等诉讼请求。经该院判决后，上述8案原告信用社不服一审判决，上诉至贺州市中级人民法院，贺州市中级人民法院分别作出（2018）桂11民终362、363、364、365、366、367、368号民事判决书及（2019）桂11民终431号民事判决书，判决认定战略公司与信用社形式上虽然系委托合同关系，但实质是合作开发房地产的法律关系，对外应共同承担法律责任，但鉴于购房人均选择只由信用社承担返还购房款及支付违约损失的责任，遂对该院一审判决作出了维持原判或对违约金损失部分予以调整改判。截止2019年7月，信用社已通过该院向前述8户购房人返还了购房款、办证费1848027元，支付了违约损失2003281.2元（含利息、违约金等）。 该院认为，一、关于原、被告签订的《委托协议书》的性质及双方法律关系的问题。根据已生效的（2019）桂11民终431号民事判决书等8份终审判决的认定，原、被告双方于2008年3月30日签订的《委托协议书》是有效的协议，协议虽名为委托，但双方实质是合作开发房地产的法律关系。因此，双方依法应按照协议约定全面履行自己的义务。故对原告主张双方之间系委托合同关系，与事实不符，该院不予采信。 二、关于原、被告双方在履行《委托协议书》过程中是否存在根本违约行为或其他违约行为及该协议书是否应予以解除的问题。该院认为，第一，从双方签订合同的目的来看，信用社是为了收回房屋原业主的抵押贷款本息，战略公司是为了出售44栋房屋并获得除44栋房屋原业主在信用社的贷款本息外的所有房款。第二，对于双方对已出售房屋的权属证书变更过户登记如何进行合作的问题。根据协议的约定，信用社并不负责战略公司所出售的房屋的办证过户手续，信用社的义务在于战略公司为原房屋业主清偿相应房屋的贷款本息后，信用社须及时解除抵押并协助战略公司办理该已清偿了贷款本息的房屋的办理权属证书过户手续。第三，由于2010年9月至2012年9月期间，涉案房屋土地档案被查封。虽然战略公司在2010年10月21日前已经为出售的17栋房屋原业主偿还了586335.35元贷款本息且其中G157、G158、G160、G182等4栋房屋原贷款本息已偿还完毕。但基于双方意志以外的客观原因，信用社没有为战略公司办理已出售的4栋房屋的解除抵押手续并协助战略公司办理该4栋房屋权属证书变更过户登记手续，不构成违约。同理，战略公司在此期间基于信用社可能存在丧失履约能力的情形，亦可中止履行代已出售房屋的原业主归还贷款本息的义务，其行为亦不构成违约。但2012年9月山房屋的土地档案解封后，信用社应根据约定先为战略公司已代为偿还完毕的4栋房屋办理解除抵押手续并协助战略公司办理该4栋房屋权属证书变更过户登记手续。然信用社却一直未能依约履行其义务，在事实上已形成有先后履行顺序的情况下，战略公司基于信用社属先履行一方而未履行，其有权不继续代已售13栋房屋原业主归还贷款本息。故战略公司于2012年9月之后未继续代偿已售房屋原业主的贷款本息，亦不构成违约。因此，信用社在本、反诉中主张战略公司存在根本违约，与事实不符，该院不予采纳。第四，基于前述分析认定，该院认为，信用社在2013年9月26日前并不具有单方解除《委托协议书》的权利，故信用社于2013年9月26日起开始，多次以战略公司自2008年3月30日至今五年多没有将房屋全部出售，已出售的房屋未与其结算并将房款全部归还信用社为由，发函给战略公司要求解除双方之间的合同，只是确立双方存在协商解除委托协议书的事实，但对战略公司未产生解除合同的法律效力。在双方未协商一致解除合同的情况下，信用社已于2013年未经战略公司同意就对战略公司已出售的13栋房屋及未出售的14栋房屋办理解除抵押手续，并交由原业主另行处置，原业主又以房屋为抵押再向他人借款。信用社的前述行为致使战略公司不能继续履行为17名购房人办理房屋权属证书过户登记手续及出售剩下14栋房屋，导致战略公司不能实现合同目的。故信用社前述行为构成了根本违约，依法应承担违约责任。因此，对战略公司要求解除与信用社于2008年3月30日签订了《委托协议书》，有事实和法律依据，该院予以支持。 三、关于战略公司主张的各项损失及信用社的反诉主张能否支持的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该院认为，原、被告双方《委托协议书》解除后，战略公司为已出售的17栋房屋及未出售的15栋房屋（含未实际交付的1栋）的原业主代偿贷款本息共计816441.25元，应由信用社予以返还。故对战略公司要求信用社返还贷款本息816441.45元，该院支持816441.25元，超出部分，该院不予支持。同时，战略公司就此金额提出的利息损失请求，属于违约损失的一种，因信用社存在违约，战略公司提出的该利息请求应予支持，但对其利息计算方式该院调整为以816441.25元为基数，从战略公司起诉之日即2016年8月4日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至信用社返还完毕之日止。战略公司要求按年利率24%计息，无法律依据，故超过部分，该院不予支持。其次，对信用社反诉要求战略公司返还其收取的已出售未交付17套房屋的房款及办证费用共计3532922.55元的请求，该院认为，虽然协议履行过程中信用社实际并没有款项直接支付给战略公司，但是信用社根据法院生效判决返还给了8栋房屋购房人购房款、办证费共计1848027元，因购房款、办证费系战略公司所收取，现信用社要求战略公司返还该购房款、办证费3347922.55元，该院根据信用社实际垫付数额支持由战略公司向信用社返还1848027元，超出部分，尚未实际发生，该院不予支持。对信用社反诉要求战略公司赔偿逾期返还上述款项的利息损失的请求，因该损失非因战略公司违约造成的，故对该反诉请求该院不予支持。再次，对战略公司要求信用社赔偿损失共计17062500元（32栋房屋价值评估值减去未交付G14栋房屋价值评估值）及利息（以17062500元为基数，从2016年8月4日起，按年利率5.76%暂计至2019年6月24日，实际计至被告赔偿之日止）的请求。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，战略公司以31栋房屋的市场评估价值为依据主张的该项损失实际包含了战略公司对自己的在营销过程中投入的实际损失及可得利益损失，该主张未超过法律规定的可主张的违约损失范围。进而言之，从违反合同一方可预见可能造成的损失来看，该31栋房屋有17栋房屋已经于2009年至2011年间出售,成交总金额5418081元，此时房屋的实际投入及可得利益已经发生并固定；剩下14栋房屋尚未出售，且违约事实持续发生，故原告以该14栋房屋的评估价值7656800元作为计算可得利益损失的依据并未超出违约方信用社的预见范围。此外，因该31栋房屋截止抵债协议签订之日尚欠信用社贷款本息共3688513.58元，根据《委托协议书》约定，该贷款本息属战略公司为获得售房利益应当预见的成本范畴，故在计算战略公司可得利益损失时应予以扣除。因此，对战略公司要求信用社赔偿其违约损失17062500元的请求，该院支持9386367.42元（5418081元+7656800元-3688513.58元），超出部分，理据不足，该院不予支持。同时，对战略公司主张违约损失数额的利息问题，该院认为，战略公司再行主张违约损失数额的利息，属于重复主张，故对战略公司主张的利息部分，该院不予支持。 四、关于战略公司因解除购房合同而向购房人赔偿违约金138000元是否属于本案违约损失，信用社是否应予承担的问题。该院认为，该违约金属于因信用社违约而导致战略公司向购房人支付的合理损失，且该损失亦未超出信用社的预见范围。故对战略公司要求赔偿因其与购房人解除合同产生的违约金损失138000元，有事实和法律依据，该院予以支持。 综上所述，判决如下：一、解除原告南宁市战略营销策划有限责任公司与被告钟山县农村信用合作联社于2008年3月30日签订的《委托协议书》；二、被告钟山县农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内向原告南宁市战略营销策划有限责任公司返还已还贷款本息816441.25元及支付利息损失（利息计算：以816441.25元为基数，从2016年8月4日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至被告返还完毕之日止）；三、被告钟山县农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内向原告南宁市战略营销策划有限责任公司赔偿违约损失共计9386367.42元；四、被告钟山县农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内向原告南宁市战略营销策划有限责任公司赔偿因与已售未过户购房人解除合同产生的违约金损失138000元；五、反诉被告南宁市战略营销策划有限责任公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告钟山县农村信用合作联社返还垫付的购房款、办证费1848027元；六、驳回原告南宁市战略营销策划有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告钟山县农村信用合作联社的其他反诉请求。 上诉人信用社对一审查明事实有以下异议：1.对“但具体还款时，……该还款方式不完全对应每出售一栋房屋就立即还清该栋房屋相应贷款本息的约定”有异议，认为与事实不符；2.对“土地档案解封后，战略公司根据其代房屋原业主归还贷款情况继续要求信用社协助办理已售17栋房屋的办证过户手续，但信用社未提供协助”有异议，认为一是战略公司没有书面要求过信用社协助办理过户手续，二是没有证据证实信用社未提供协助，实际上信用社为涉案房屋解押了；3.对“直至2015年11月19日，信用社与战略公司双方尚有多次关于协商并拟定解除协议书方案(草案)的邮件往来，但始终未能协商一致解除案涉《委托协议书》”有异议，信用社与战略公司协商的并不是解除协议书方案，而是关于解除后如何处理相关事项的方案；4.对“截止45栋原业主分别与信用社签订《抵债协议书》之日止，已委托评估的32栋房屋中，除了未实际交付的G14栋房屋外，剩余31栋房屋原业主尚欠信用社贷款本息总额为3688513.58元”有异议，一审法院遗漏查明了截止委托书解除之日；5.对“另查明……有100033.60元没有在还款凭证中标注具体业主、房号”有异议，部分数据查明有误，具体数据我们提交了更正说明；6.对“2013年，信用社未经战略公司同意就将原交付给战略公司转售的27栋房屋（即战略公司已出售的13栋房屋和未出售的14栋房屋）办理了解除抵押手续，并交由房屋原业主另行处置”有异议，该事实是战略公司单方陈述，信用社不予认可。上诉人战略公司对一审查明事实有以下异议：1、认为不是每出售一套房屋就要立即还清该套房屋所欠借款；2、2013年9月26日和10月8日信用社未发函给战略公司要求解除委托合同。当事人没有新证据向本院提交。 本院对当事人异议的分析和对事实的认定：对于卖出房子以后如何归还贷款本息问题，一审根据双方合同约定以及双方在实际操作中的情况予以认定并无不当，两上诉人的异议1均不能成立，本院不予采信。从双方提交的邮件往来看，双方对于解除委托合同问题，存在多次协商情形，故一审认定信用社向战略公司提出了解除的要求与常理相符，同时也可以看出双方并未就解除事宜达成一致，故对战略公司的异议2和信用社的异议3本院均不予采信。结合本案证据以及其他生效案件确认的事实，可以认定战略公司对已出售的房屋要求信用社协助办理过户事宜的事实。信用社的异议2不能成立，本院不予采信。对信用社的异议4、5、6，一审认定的相关事实亦是根据当事人提交的证据和庭审中的陈述，并结合其他生效案件确认的事实综合作出的认定，其异议不能成立。综合全案证据，并结合当事人的陈述，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方《委托协议书》的约定，由信用社提供作为抵债物的在建房地产委托战略公司转让出售，由战略公司投入资金续建，在房屋卖出以后优先归还信用社的贷款本息，剩余价款归战略公司所有。从双方的约定来看，涉及到对作为抵债物的在建房地产的续建和销售，对于房屋建设投入、销售后收入分配也做了约定，一审认定双方属于合作开发房地产的法律关系并无不当。战略公司主张双方不是属于合作开发房地产的法律关系的理由不能成立，本院不予采信。本院认为，该委托合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方依法应按照协议约定全面履行自己的义务。 关于是哪一方违约导致合同无法继续履行的问题。本院认为，根据协议的约定，信用社在战略公司为原房屋业主清偿相应房屋的贷款本息后，须及时解除抵押并协助战略公司办理该已清偿了贷款本息的房屋的办理权属证书过户手续。根据查明的事实，信用社未及时履行该义务，且信用社已于2013年未经战略公司同意就对战略公司已出售的13栋房屋及未出售的14栋房屋办理解除抵押手续，并交由原业主另行处置，其行为构成根本性违约，应当承担相应的违约责任。关于信用社主张战略公司卖房以后没有立即归还所欠借款本息构成违约的问题，根据双方的合同约定，并没有对于卖房以后应当多久归还借款的约定，且根据证据反映，战略公司支付给信用社的款项已经足够支付已经卖出的房子的欠款本息。只是信用社将其中部分款项列入其他尚未卖出的房屋本息从而导致已经卖出的房屋有部分尚未结完欠款本息。故一审认定是信用社根本违约导致合同无法履行并无不当。现战略公司要求解除与信用社签订的《委托协议书》，并要求信用社承担违约责任具有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的规定，一审判决信用社返还战略公司为已出售的17栋房屋及未出售的15栋房屋（含未实际交付的1栋）的原业主代偿贷款本息共计816441.25元并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息并无不当，战略公司主张应当按照年利率24%支付利息，信用社主张不用返还本院均不予支持。对于战略公司损失如何计算问题，战略公司以31栋房屋的市场评估价值为依据主张的该项损失，但该31栋房屋中，有17栋房屋已经于2009年至2011年间出售,成交总金额5418081元，剩下尚未出售14栋房屋的评估价值7656800元，扣除其根据合同约定应当归还的贷款本息3688513.58元，一审认定其损失为9386367.42元（5418081元+7656800元-3688513.58元）并无不当，战略公司要求损失的利息无相应的依据，一审未予支持并无不当，二审亦不予支持。战略公司因解除购房合同而向购房人赔偿违约金138000元，属于因信用社违约而导致战略公司向购房人支付的合理损失，一审予以支持正确，本院予以确认。信用社反诉要求战略公司返还其收取的已出售未交付17套房屋的房款及办证费用共计3532922.55元，根据庭审查明的事实，信用社根据法院生效判决返还给了8栋房屋购房人购房款、办证费共计1848027元，故一审支持1848027元并无不当。根据前述认定，本案系因信用社违约而导致解除，故对信用社反诉主张的其他诉讼请求一审未予支持正确。 综上所述，上诉人南宁市战略营销策划有限责任公司与上诉人钟山县农村信用合作联社的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费126290元（上诉人南宁市战略营销策划有限责任公司已预交28254元，上诉人钟山县农村信用合作联社已预交98036元），由上诉人南宁市战略营销策划有限责任公司负担28254元，上诉人钟山县农村信用合作联社负担98036元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄献年 审 判 员 凌丽琪 审 判 员 张依传 二〇二〇年五月九日 法官助理 侯美妃 书 记 员 张岚凌