北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初11650号原告（反诉被告）：北京东方天远投资管理有限公司，住所地北京市密云区。法定代表人：吉国华，经理。委托诉讼代理人：段吉胜，北京劲翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛楠楠，女，汉族，1988年6月2日出生，系北京东方天远投资管理有限公司职员。被告（反诉原告）：王宝国，男，1963年1月28日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：北京鑫禧达酒店管理有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：王宝国，经理。二被告的委托诉讼代理人：刘佃来，北京因诺律师事务所律师。原告北京东方天远投资管理有限公司（以下简称东方天远公司）与被告王宝国、被告北京鑫禧达酒店管理有限公司（以下简称鑫禧达酒店）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告王宝国提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。东方天远公司的委托诉讼代理人段吉胜、丛楠楠，二被告的委托诉讼代理人刘佃来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东方天远公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告王宝国给付2016年10月25日至2017年4月24日期间的租赁费865000元、供暖费157685元；2、判令被告王宝国给付违约金291537元、并给付原告为实现债权而产生的律师费104950元；3、判令被告北京鑫禧达酒店管理有限公司对上述诉讼请求承担连带给付责任；4、判令王宝国给付2017.10.25-2019.4.24日期间的租赁费296000元、2017年-2019年间的供暖费、物业费共145370元。事实与理由：2014年12月25日，原告与被告王宝国签订了《房屋租赁及服务合同》，约定原告将位于北京市昌平区的房屋，建筑面积3355平方米，地上4层至地上7层，共4层出租给被告使用，合同同时对租期、租金等事项进行了约定。合同签订后，原告如约将房屋交给被告使用，但被告并未按合同约定交纳租金。2017年5月2日，王宝国出具《租金给付承诺》，确认2016年10月25日至2017年4月24日期间的租赁费1300000元、供暖费157685元，合计1457685元未付（注：2017年4月25日之后的租金及其他费用按合同支付，与租金给付承诺无关），被告承诺上述欠款于2017年12月31日前给付，如到期未付按欠款额20%给付违约金并承担出租人为实现债权而产生的律师费等合理费用。另，经协商，被告王宝国自愿以其担任股东及法定代表人的北京鑫禧达酒店管理有限公司对欠款、违约金、律师费等进行无限连带保证。就上述款项，原告多次向被告索要，被告以种种理由拖延至今。现为维护原告合法权益，依据民事诉讼法不动产专属管辖的法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请依法判决。被告王宝国、被告鑫禧达酒店辩称，原告违约在先，给被告造成了重大的经济损失。在原告方没有履行相应的合同义务的情况下，没有权利要求被告方支付租金、供暖费用和违约金，请求法院依法驳回。反诉原告王宝国向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告承担违约责任，赔偿反诉原告经济损失4272860元，包括《特许行业许可证》延迟办理损失3000000元、安装燃气锅炉管线设备费用349000元、延迟办理《军队房地产租赁许可证》损失（应退还的租赁费）202160元、未提供地下二层男女宿舍损失172500元、电费43200元、取暖费47250元、占用宾馆518房间损失273750元、占用宾馆一层大厅25平米费用185000元；2、本案的案件受理费由反诉被告承担。2020年1月14日，王宝国撤回部分反诉请求，对于占用宾馆518房间损失主张104500元。事实与理由：2014年12月25日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁及服务合同》，该协议约定反诉被告将位于北京市昌平区的房屋出租给反诉原告使用，地上4--7层，建筑面积3355平方米。反诉被告违约，应赔偿反诉原告经济损失。1、《房屋租赁及服务合同》第六条第2款规定“甲方协助乙方办理营业执照相关手续”，第十二条第3款规定“乙方负责按地方政府规定办理相关报批手续并承担所需费用，甲方协助乙方提供军队相关资料（1一次消防报告，2规划许可证，3租赁许可证）”，第十二条第14款规定“甲方在租期之内如因甲方原因无法执行合同，应向乙方赔偿相应损失”，由于反诉被告2015年11月13日之后才提供租赁房屋的《产权证明》，规划许可证一直不能提供，造成《特许行业经营许可证》迟迟不能办理，直至2016年4月16日才取得该证，开业时间延迟一年，造成反诉原告经济损失约300万，包括房屋租金、宽带费、水电费、员工工资等。2、《房屋租赁及服务合同》第十二条第18款规定“宾馆洗澡热水由小区提供：供暖由小区提供，供暖费执行当年计费”。但是反诉被告从未供应热水，反诉原告自己安装燃气锅炉、管线及终端设备，共计支出费用349000元。3、《房屋租赁及服务合同》第十二条第13款规定“甲方应于乙方提供核名文件后45个工作日内为乙方办理租赁许可证，如逾期未办理完成，免租期顺延。”北京市工商行政管理局昌平分局于2015年1月26日下达《企业名称预先核准通知书》，反诉被告应当于2015年3月24日前为反诉原告办理《租赁许可证》，但是直到2015年4月21日才办理完成《军队房地产租赁许可证》，延迟了28天，因此应免除延迟28天的房屋租赁费202160元。4、《房屋租赁及服务合同》第十二条第11款规定“地下二层安排男女宿舍各一间，约50平米”，但是反诉被告未履行合同约定，并未提供上述50平米的宿舍，而是另外租给了中顺健身，租金由反诉被告自行收取，造成反诉原告损失172500元（每平米2.1元/天×50平米×4年半）。5、《房屋租赁及服务合同》第五条规定“关于电费1.2元/度，由于甲方实际承担了线路损耗，按照乙方每月电表的计数电费，乙方应向甲方支付乙方应付月度电费金额15%，作为对甲方的补偿。”依据上述约定，反诉被告应按照每度电1.38元的标准收取电费，但是反诉被告一直按照1.5元每度电的标准收取，造成反诉原告多付电费43200元（每年电费180000元，按3年计）。6、宾馆一层250余平方米，反诉被告没有提供供暖设施，应退还反诉原告已多交的相应面积的取暖费42元×250平米×4年半=47250元。7、反诉被告长期占用宾馆518房间共计三年时间，造成反诉原告客房收入损失104500元。8、反诉被告物业办公室，占用一层大厅面积25平米，是包含在房屋租赁合同约定面积3355平方米之内的，反诉被告占用至今。根据市场行情，大厅的每平方米租赁价格为4.5元/天，至今为止四年半时间，给反诉原告造成租金损失185000元。且反诉被告一直接线使用反诉原告安装的宽带至今，从未支付宽带费。大厦门前的装饰水球，反诉被告搭接反诉原告的电线供电，被反诉人承诺每月支付电费800元，但是从未支付过。综上，请求判令被反诉人承担违约责任，赔偿反诉人经济损失、支付因其强行占用而形成的费用共计4103610元。反诉被告东方天远公司辩称，就王宝国反诉北京东方天远投资管理有限公司（以下简称我公司）租赁合同纠纷一案，我公司认为反诉人反诉请求及事实理由均无事实及法律依据，请求法庭全部予以驳回，详细答辩意见如下：一，关于反诉状所述开业时间延迟造成其损失300万元问题。首先，根据租赁合同第十二条第3项约定，我公司向王宝国提供了军队相关材料，包括（1、一次消防手续、2、规划许可证、3、租赁许可证）。其次，反诉人所述《产权证明》、《特许行业经营许可证》等证照是其根据自身的经营范围及需要自行办理的，在此过程中我公司仅根据其请求协助出具手续，双方签订的合同并未就此进行约定（需要说明的是，因承租商户较多，每家经营情况都不相同，是否需要办理相应手续均由商户自己根据经营项目决定）。另外据我们了解，当时王宝国的《特许行业经营许可证》是委托别人办理的，为此王宝国还给了别人20万元的办事费用，但签订的是消防施工合同，后来因为迟迟没有办下来，王宝国还和别人打了一场官司，这个案件就是在昌平法院开的庭，开庭时间是2017年3月14日上午，如果法庭认为有必要可以了解一下。反诉状所述开业时间延迟一年不属实，酒店开业时间是2015年5月16日，另外，酒店在美团、大众点评等线上都有服务，这都是能查到的。还有一个细节向法庭陈述一下，在5月16日开业后不到一个月，因其酒店有吸贩毒人员，海淀区缉毒警在酒店实施过抓捕，当时影响很大，相信这些也都是可以查到的。按照合同约定，租金从2015年4月25日起算，王宝国是按照这个时间正常缴纳租金的，从未提出过异议，现在在因拖欠租金被我公司起诉的情况下突然声称几年前因我公司的原因导致其开业延迟并要求巨额赔偿，对其动机我公司不太理解，但是这充分反映出其不诚信的一面。综上所述，王宝国所称开业延迟给其造成损失不成立。二，关于热水问题，小区供水系统前期整体规划有自来水、热水、二次使用水，三种供水管线，线路铺设基础设施已完成。根据小区2014年7月份分批入住时实际情况，提供热水成本较高，产权方提出如商业楼有热水需求，可以自行燃烧加热，费用自理。王宝国知情后，经核算热水成本每吨为80元时，提出不用小区锅炉房设备，自行安装热水设备，并把使用设备方案、明细告知我方，我方上报产权方，由产权方审批同意后直接联系北京燃气公司到现场实际勘察，经勘察允许其安装热水使用设备，不存在我方支付燃气改造费用问题。另外按照合同约定，宾馆洗澡热水由“小区提供”，也不是说由我公司提供，故其要求我公司给付这些费用没有任何依据。三，关于免租期顺延问题。按照合同约定，免租期共四个月，从2014.12.25-2015.4.24，产权方提供的《军队房地产租赁许可证》时间为2015.4.21日，在免租、装修期内，在此期间未收取房租、未营业，故不存在损失问题。四，地下二层约50平方米，当时给他提供了，但一直没住人，放了一些东西，后来到2016年，北京市人防部门有明确规定，地下严禁住人，部队也进行了清理，在这种情况下，我们在后院的活动房给了他两间，面积也差不多，他当时都是同意的，一直也没说什么，现在我们把他起诉了才提这件事，显然不诚信。需要说明的是，这50平米本身不在合同约定的面积里，也是不收租金的，故不存在损失之说。五，关于电费问题，我们是商电，电费本身就是1.2元/度，考虑到损耗，所以加了15%，但后来电费一直在涨，尖峰期达到1.55元，经过核算之后按1.5元收到，所有商户都这么收的，而且在2016年涨的时候下过通知，告知过所有租户，王宝国也一直没有提出过异议，同意并正常交纳，现在被我们起诉了再提这事明显是不讲道理。六，关于一层供暖问题，供暖属于小区整体规划，所有区域都有供暖管线，由燃气公司负责，不存在没有提供供暖设备。七，关于518房间问题，我们认可使用了518房间，这是经过双方协商的，费用问题也有约定，该房年租金为38000元/年，2019年5月9日王宝国给我们出具了《情况说明》，明确写明了截至2019.4.30日合计产生使用费104500元。因王宝国欠付我们房租，故该笔费用没有支付，我们同意从欠付我们的费用中抵扣。八，关于物业办公室问题，一层物业办公室面积约为17平方米，是从2016年第一季度开始使用，当时双方达成协商，由于王宝国安装燃气锅炉房在自己承租的房屋内没有合适位置，需要占用我方面积，故经过与我方沟通，协商在9号楼一层最南侧西南角我方的位置安装锅炉设备，同时燃气管线及燃气控制室都在我方面积范围内，面积约为60余㎡，双方经过协商互换使用。这么多年一直都是这样的，现在其突然提出来要求给付租金明显是无理要求。九，关于宽带费及装饰水球问题，宽带问题不存在，联通公司给了我们一条线，信号放大器也是给我们使的。从没承诺过装饰水球每月给电费800块钱，而且基本也没用过，所以不存在电费问题，他来之前水球就在了。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：王宝国系鑫禧达酒店的法定代表人。2014年12月25日，出租方东方天远公司（甲方）与王宝国（乙方）签订《房屋租赁及服务合同》，甲方将位于北京市昌平区房屋出租给乙方使用。合同主要约定：房屋租赁期限自2014年12月25日起至2019年12月24日止；租赁用途为宾馆；年租金2600000，承租期内从第四年度开始租金标准在上一年度的年租金基础上上浮6%；乙方于本合同签订之后，2014年12月24日向甲方交纳第一次保证金216000元；乙方自租期开始之日起每年预先向甲方支付租赁房屋所在楼宇公共区域的水、电、暖、气等相关公共事业代收服务费，维护费，为保证租赁房屋所在楼宇可用于向乙方出租的其他服务费；租赁期内乙方用水、电、暖、气、通讯、网络等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担；关于电费1.2元/度，由于甲方实际承担了线路损耗，按照乙方每月电表的计数电费，乙方应向甲方支付乙方应付月度电费金额15%，作为对甲方的补偿；甲方协助乙方办理营业执照相关手续。合同第十二条补充条款中，双方约定：“1、该房屋为毛坯房，甲方同意给乙方装修免租期四个月，装修时间从2014年12月25日至2015年4月24日结束。故乙方租金及服务费从2015年4月25日期计算，至2019年12月24日结束……3、乙方负责按地方政府规定办理相关报批手续并承担所需费用，甲方协助乙方提供军队相关资料（一次性消防报告、规划许可证、租赁许可证）……11、地下二层安排男女宿舍各一间，约50平米……13、甲方应于乙方提供核名文件后45个工作日内为乙方办理租赁许可证，如逾期未办理完成，免租期顺延……18、宾馆洗澡热水由小区提供；供暖由小区提供，供暖费执行当年计费……。”2015年1月26日，鑫禧达酒店取得《企业名称预先核准通知书》，2015年4月21日，东方天远公司为承租房屋办理了《军队房地产租赁许可证》。2017年5月2日，王宝国签订《租金给付承诺》，内容为：“出租人北京东方天远投资管理有限公司与承租人王宝国签订租赁合同一份并实际履行，现经双方确认2016年10月25日至2017年4月24日期间租赁费130万元、供暖费15.7685万元.合计145.7685万元未付（大写壹百肆拾伍万柒仟陆百捌拾伍元整。另，2017年4月25日之后租赁费及其他费用按租赁合同约定支付，与本租金支付承诺无关）。承租人王宝国承诺，上述欠款于2017年12月31日前给付，如到期未付，承租人按欠款额的20%承担违约责任，并承担出租人为实现债权而产生的律师费等合理费用。经双方协商，承租人自愿以其担任股东及法定代表人的北京鑫禧达酒店管理有限公司为承租人欠付的上述欠款、违约责任及出租人为实现债权而产生的律师费承担无限连带保证责任，保证期间为主债务到期之日起两年。”之后，王宝国仅支付房屋租金435000元。2019年5月9日，王宝国在2017年10月25日至2019年4月24日的房租对账单上签字确认欠交金额296000元。在2017年-2019年物业费、供暖费及历史欠费单中确认欠交金额145370元。同日，王宝国签署《情况说明》，内容为：“因回龙观实际工作需要，借用七天酒店客房一间作为办公用房，房间号为518室，年租金为38000元，日期2016年11月至2019年4月30日。其中从2015年陆续零散住房不再重复计算，支付房租日期按2016年8月1日至2019年4月30日合计金额为104500元。”本案庭审中，东方天远公司称小区确未提供热水，但提供热水应为小区责任，并非出租方义务，且小区具备热水管线，系承租方认为自建设备经济成本低，故未要求小区提供热水，并申请证人裴某出庭证明该情况。王宝国对此不予认可。关于合同中约定的“地下二层男女宿舍各一间”，东方天远公司称合同签订之初向王宝国提供了房间，但之后由于政策原因地下不允许住人，故在后院位置提供了同等面积的房间，王宝国对此不予认可。东方天远公司认可一层大厅中，其于2016年一季度占用了部分面积办公，但东方天远公司称系因王宝国安装燃气设备占用了非合同约定面积，故双方对此协商一致由东方天远公司使用大堂部分区域办公，王宝国对此不予认可。本案审理过程中，东方天远公司委托北京劲翔律师事务所代理案件，并支付律师费104950元。另查，2015年2月5日，王宝国（甲方）与案外人北京华美慧谷科技有限公司签订《燃气生活热水设备销售合同》，购买AO史密斯燃气热水器，约定的合同总价为160000元，之后北京华美慧谷科技有限公司向王宝国出具160000元收据。2019年12月16日，北京东正捷燃气有限公司出具《证明》，内容为：“我公司于2015年4月20日收到王宝国转账汇款燃气管道安装工程款100000元、2015年4月29日收到王宝国转账汇款燃气管道安装工程款89000元”。该《证明》上有经办人侯慧签名并留电话。经本院与北京东正捷燃气有限公司核实，该公司表示证明确系公司出具，但经办人签名并非本人所签，王宝国交纳的款项无误，管道安装地址为涉案小区，具体楼号已记不清楚，现场安装有史密斯热水器。本案庭审中，王宝国称因疫情原因不便于找经办人签字，所以自行代签。针对此情形，本院对王宝国该项妨害民事诉讼的行为当庭予以训诫。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，东方天远公司与王宝国签订的《房屋租赁服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。王宝国未按照合同约定交纳房屋租金、物业费及供暖费，并在承诺书及对账单中对欠款金额、违约金数额及律师费的负担予以签字确认，应按照约定向东方天远公司支付上述款项。东方天远公司要求王宝国支付欠付租金、物业费、供暖费，并承担违约金及律师费有事实及法律依据，本院予以支持。王宝国虽承诺鑫禧达酒店承担连带保证责任，但承诺书中无鑫禧达酒店盖章确认，无证据证明该承诺经过股东会或董事会决议，东方天远公司的该项请求，无事实及法律依据，本院不予支持。东方天远公司与王宝国在租赁合同中约定热水由小区提供，该项条款应理解为出租人承诺小区可以提供热水，现小区并未按约定提供热水，出租人违反此项约定，因此王宝国安装热水设备及管线所支出的费用，应由东方天远公司负担。东方天远公司辩称系王宝国一方出于成本考虑，自行决定安装热水设备，但并未提供充分证据，对东方天远公司的该项辩称本院不予采信。东方天远公司与王宝国在合同中对于办理租赁许可证的时间有明确约定，现东方天远公司超出约定的时间办理许可证，应按照合同约定承担相应责任。王宝国主张延迟办理该证，应按照合同约定免租期顺延有事实及法律依据，东方天远公司应将延迟期间的租赁费用予以退还。但王宝国主张的费用计算有误，本院对其合理部分予以支持。关于东方天远公司使用518房间一节，双方对《情况说明》所述金额不持异议，本院对王宝国主张的104500予以认可。关于东方天远公司未提供地下二层男女宿舍一节，东方天远公司虽辩称系双方协商以其他房间所占场地置换，但并未提供充分证据，王宝国主张的损失有事实依据。但其主张的损失数额过高，本院综合考虑东方天远公司占用的面积、同等情形下的市场价租金，对损失数额酌情予以确定，对王宝国主张的过高部分不予支持。王宝国虽主张由于东方天远公司原因导致《特许行业经营许可证》延迟办理，致其经营的酒店开业时间延迟一年并造成损失300万元，但并未提供充分证据，本院对此不予采信。王宝国要求按照1.2元/度的标准，退还东方天远公司多收取的电费，但在收取电费过程中，王宝国一方的工作人员对计费标准、计费金额均曾签字予以确认，本院对东方天远公司所述双方对于用电达成新的计费标准予以采信，对王宝国要求退还多付电费的诉讼请求不予支持。关于王宝国交纳的采暖费，双方均认可采暖系市政提供，王宝国以采暖不达标、无采暖设施为由要求东方天远公司退还采暖费无事实依据，本院不予支持。王宝国主张东方天远公司占用一层大厅部分面积办公，但该状况持续多年王宝国未提出异议，且王宝国安装的燃气设备亦超出租赁合同约定的面积，东方天远公司主张双方系协商一致置换面积符合常理，本院对王宝国主张的该项损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、王宝国于本判决生效之日起十日内给付北京东方天远投资管理有限公司2016年10月25日至2017年4月24日的房屋租金865000元、供暖费157685元、违约金291537元、律师费104950元，以上共计1419172元；二、王宝国于本判决生效之日起十日内给付北京东方天远投资管理有限公司2017年10月25日至2019年4月24日期间的房屋租金296000元、物业费及供暖费145370元，以上共计441370元；三、北京东方天远投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付王宝国安装热水设备及管线费用349000元；四、北京东方天远投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付王宝国延迟办理《军队房地产租赁许可证》的费用158840元；五、北京东方天远投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付王宝国未提供地下二层男女宿舍造成的损失81000元；六、北京东方天远投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付王宝国占用518房间的使用费104500元；七、驳回北京东方天远投资管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回王宝国的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10744元，由王宝国负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费19680元，由王宝国负担16455元（已交纳），由北京东方天远投资管理有限公司3225元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由王宝国负担16455元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  宋玉希审判员  孙豫萍审判员  郭 悦二〇二〇年五月二十九日书记员  王婵娟