海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2020）琼0107民初401号     原告：张某1，住海南省乐东黎族自治县。   委托诉讼代理人：贾某，海南东方国信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄某，海南东方国信律师事务所实习律师。   被告：海口琼山重点项目建设投资公司，统一社会信用代码XXX。   法定代表人：张某2。   委托诉讼代理人：万某，海南维特律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈某，海南维特律师事务所律师。   原告张某1与被告海口琼山重点项目建设投资公司（以下简称琼山投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张某1的委托诉讼代理人贾某、黄某，被告琼山投资公司的委托诉讼代理人万某、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付位于××区云龙水郡（一期）114#低层住宅楼（B型四拼）（幢）1-2（层）4（房号）；2、判令被告向原告支付因逾期交房产生的违约金人民币97477.6元（违约金应自2017年3月31日起计算至被告实际交付涉案房屋之日止，现暂计算至2020年1月2日）；3、被告承担本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费等）。事实和理由：2016年5月，原、被告双方签订正式的《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告向被告购买位于××区云龙水郡（一期）114#低层住宅楼（B型四拼）（幢）1-2（层）4（房号）；房屋面积82.19㎡；房屋价款968000元；付款方式为一次性付清全额房款；被告应在2017年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付原告；被告逾期交房90日内，每逾期一日，原告有权要求被告每日按已付房款部分的万分之一支付违约金。原告于2016年5月向被告支付了全部购房款，并取得付款收据。2017年3月，被告以合同备案为由，要求被告重新签订《海口市商品房买卖合同》，同时要求原告把2016年5月签订的《海口市商品房买卖合同》退回。原告依照被告的要求重新签订《海口市商品房买卖合同》，并把原购房合同寄回给被告。2018年6月，被告在未告知原告的情况下将2017年新签订的《海口市商品房买卖合同》送往海口市房屋管理局备案。被告一直未将合同交付原告。2019年12月，在原告的再三要求下，被告向原告出示了备案的《海口市商品房买卖合同》时，原告才发现，被告私自将《海口市商品房买卖合同》的内容做了替换，并予以备案。具体替换的内容为：1.被告将原合同的第十一条“逾期交房超过90日，原告有权单方解除合同”中的“90日”替换为“180日”并私自添加条款“上述违约金累计的最高金额不超过已付房款的5%，除违约金外出卖人不承担其他责任。”2.被告将原合同第十五条“出卖人应当自房屋交付起600日内为房屋办理权属证书。在买受人取得该商品房权属证书之后，出卖人应当在300日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”中的“600日”替换为“750日”、“300日”替换为“600日”。被告至今未将房屋交付原告使用，被告的行为已构成违约。被告在未经原告同意的情形下，私自将关于逾期交房的违约责任以及办理产权证书期限的条款进行替换，妄图减轻自身违约责任的行为已经严重违背了诚实信用原则，使得国有企业蒙羞。被告私自变更、减轻其违约责任部分的条款更不应对原告具有约束力。截止到起诉日，被告逾期交房天数达1007天（自2017年3月31日起暂计算至2020年1月2日）。故按照合同约定，被告应向原告支付的违约金数额为97477.6元(968000元×0.0001×1007天)。但经原告与被告多次协商，被告均拒不支付违约金亦不依约履行交房义务，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。   被告琼山投资公司辩称:一、被告逾期交房的主要原因系政府基础配套设施未到位，导致被告无法向原告交付验收合格的涉案房屋，根据合同第八条的约定（政府行为导致的），被告不应当承担逾期交房的违约责任。（1）关于污水管网问题，根据双方合同约定，被告向原告交付的房屋须完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。时至今日，政府部门许诺的水政污水管网仍未介入涉案项目，影响了涉案项目环保的验收。（2）关于市政供排水管网问题，从被告提交的证据证实，云龙镇政府未将自来水管网铺设到位，至今没有自来水供云龙水郡使用，导致项目长期无法通过消防验收。2016年6月份，涉案项目已竣工，上述所涉及到的无论是污水管网还是市政供水管网等，均直接影响了项目工程的工程进度，导致项目无法及时通过环保、消防等专项验收，也就导致被告无法及时向原告交付符合约定的通过验收并取得验收备案的涉案房屋。因此，导致涉案房屋延期交付的主要原因系永久用水问题未解决，导致消防工程无法通过验收，这些情况是政府行为造成的，是被告无法掌控的。因此，根据合同第八条的约定被告可据实予以延期，因此，被告不应当承担逾期交付房屋的违约责任。二、被告自行处理污水及钻井供水事宜，取得的工程竣工验收备案，但不能因此得出被告必须承担提供临时供水和污水处理交付房屋的义务。双方合同第八条约定的交房条件为房屋经验收合格并取得竣工验收备案表，但双方没有约定在市政配套设施接通延误的情况下，被告有义务通过接通临时管网和钻井取水的方式保证房屋如期交付。尽管被告通过提供临时措施满足房屋使用条件进而可以进行交付，但不能因此得出被告必须承担提供临时接通临时管网和钻井取水交付房屋的义务，而排除政府行为导致的逾期交房的根本性原因。三、即便法院认为被告逾期交房并构成违约，原告主张的违约金缺乏相应的事实依据，应当予以调整。被告因自行装修需要，要求原告向其交房房屋，其已于2018年3月10日收受涉案房屋，目前原告已装修完毕。即使法院认为被告逾期交房构成违约，被告为完成消防和环保验收的工程所用的时间即115天相应的违约金应从中予以扣除，且违约金计算应止于2018年3月10日。综上所述，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对于原告提交的《海口市商品房买卖合同》《海南增值税普通发票》的真实性、合法性、关联性没有异议，对部分证明内容不予认可，本院对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认定。   被告提交的证据：1.《海口市琼山区建设工程竣工验收备案表》、2.《关于海口云龙水郡（一期）项目相关城市基础配套设施到位需求的请示》、3.《有关云龙水郡项目污水排放情况的说明》、4.《海口市琼山区云龙镇人民政府关于云龙镇污水管网完善时间的说明》、5.《关于解决海口云龙水郡（一期）项目城市基础设施配套的请示》、6.《关于海口琼山重点项目建设投资公司云龙水郡（一期）项目污水排放申请的回复》、7.《云龙水郡（一期）第二标、三标污水处理中水回用安装工程》及附件、8.《海口市公安消防支队责令限期改正通知书》、9.《钻井协议书》、10.现场签证、11.工作协议、12.装修施工许可证、物业收款收据。   原告对证据1的三性和证明内容无异议；对证据3、4、6的三性无异议，证明内容有异议；对证据2、5、7的真实性无异议，证明内容有异议；对证据8的真实性无异议，关联性有异议；对证据9、10、11、12的三性有异议。原告对被告证据真实性、合法性、关联性无异议的，本院予以认定。对合法性、证明内容有异议的证据2、5，本院认为系被告单方制作，并无对应收函部门的签收或回复，无法证明已向相关部门请示。根据证据6海口市琼山区水务局的回复内容，结合证据7可以佐证被告自行建设一体化污水处理设施；对证据8可以证明在2017年11月28日项目无消防水源；证据9-11无原件核对，涉及案外人利益，本院不作认定；证据12无原件核对，即使是原告进行了装修，但因项目直到2019年9月25日才具备约定的交房条件，故对被告的证明内容不予采纳。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月23日，原告作为（买受人）与被告（出卖人）签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的商品房，即位于海南省海口市××区云龙水郡（一期）114#低层住宅楼（B型四拼）1-2层04房，建筑物地上层数为2层，建筑面积82.19平方米；按建筑面积计价，每平方米11777.59元，总金额968000元；买受人于签订本合同时支付全额房款。第八条约定出卖人应当在2017年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起90日内告知买受人的，2.以国家相关法律法规规定的不可抗力情形为准执行，3.因国家法律法规、政策调整或政府行为而导致延误的，因人力不可抗拒的自然灾害。第九条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日15日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件，买受人应在收到该通知之日起30日内，合同出卖人对该房屋进行验收交接，如果买受人因故不能亲自到场查验，可以出具书面授权文件委托他人办理；在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单；买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》应不低于建设行政主管部门制定的标准；出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接，买受人拒绝交接的，双方同意按本合同第十一条处理；由于买受人原因（双方协商同意的情形除外）造成出卖人未能按期交付的，双方同意视同出卖人按期交付房屋，该房屋的风险责任转移至买受人承担，买受人按《云龙水郡小区业主临时管理规约》规定的标准缴纳物业管理费及其他费用。第十一条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处屋理（按逾期时间分别处理，不作累加），1……3.逾期交房180日内，每逾期一日，买受人有权要求出卖人每日按已付房款部分的万分之一支付违约金，逾期交房超过180日，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，上述违约金累计的最高金额不超过已付房款的5%，除违约金外，出卖人不承担其他责任。合同签订后，原告按约定支付全部房款。   另查明，海口云龙水郡（一期）项目于2013年5月开工建设。2014年4月11日，海口市琼山区云龙镇人民政府出具《有关云龙水郡项目污水排放情况的说明》，主要载明：云定路市政工程项目计划于2014年6月竣工，后续污水干管管网正在建设中，预计2016年云龙水郡项目运营前我镇污水主干管网将全部完成，确保镇区（含云龙水郡项目）污水能输送至云龙产业园污水厂。2015年8月6日，海口市琼山区云龙镇人民政府出具《关于云龙镇污水管网完善时间的说明》，主要载明：我镇于2014年启动2014年云龙镇基础设施完善工程项目……该项目将于2016年6月完工。2018年10月17日，海口市琼山区水务局向被告出具《关于海口琼山重点项目建设投资公司云龙水郡（一期）项目污水排放申请的回复》，主要载明：经现场核实，云龙镇现状没有市政供排水管网覆盖到，所以无法接入市政污水管网，建议建设一体化设备处理后进行中水利用。   被告于2019年9月23日完成项目（二标）竣工验收，2019年9月25日，海口市琼山区住房和城乡建设局同意竣工备案。   诉讼过程中，原告向被告申请诉讼保全并提交了担保，本院经审查予以准许并作出了（2020）琼0107民初401号民事裁定：冻结琼山投资公司名下的银行存款97477.6元或者其他等值财产。另，本院在2019年已受理了云龙水郡其他业主起诉被告的同类型案件，海口市中级人民法院已作出（2020）琼01民终348号、347号终审民事判决。   本院认为，原告张冀与被告琼山投资公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，缔约主体适格，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应依约履行各自义务。原告已付清购房款，被告应依约定于2017年3月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告。对于双方的争议焦点本院认定如下：   关于本案是否存在因政府行为导致被告逾期交房的情形，被告是否应承担逾期交房违约责任。被告主张导致其逾期交房的主要原因是政府基础配套设施未到位，导致其无法交付验收合格的涉案房屋，应扣除被告为解决污水排放、消防工程和生活用水所消耗的工期时间115天。根据被告提交2014年4月11日的《有关云龙水郡项目污水排放情况的说明》、2015年8月6日的《海口市琼山区云龙镇人民政府关于云龙镇污水管网完善时间的说明》，被告于2017年3月23日与原告签订《海口市商品房买卖合同》时明知涉案项目所在地污水管网等设施并未完善的事实，该事实并非签订合同时不能预见的情况。被告作为专业的房地产开发企业，对此应当有所预期和应对，并在签订合同时针对该情况预留出充足的处置期间。但被告反而约定在签订合同后不到十天交房，完全不考虑实际情况。因此，对于琼山投资公司的抗辩理由，本院不予采纳。被告逾期交付房屋，应当依约承担逾期交房的违约责任。   二、关于被告逾期交房的天数的认定。2019年9月25日，项目进行竣工备案，已具备交房条件。因合同约定的逾期交房违约金的上限即不能超过原告已付房款的5%，为48400元，即使被告2019年9月25日交房，违约金已超过48400元的限额，被告仅需向原告支付48400元违约金，对于原告主张超过部分本院不予支持。原告主张被告更换合同内容无证据证明，本院不予采信。现涉案房屋已具备交付条件，被告应履行交房义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告海口琼山重点项目建设投资公司于本判决生效之日起三日内向原告张冀交付位于××区云龙水郡（一期）114#低层住宅楼（B型四拼）（幢）1-2（层）4（房号）；   二、限被告海口琼山重点项目建设投资公司于本判决生效之日起十日内向原告张冀支付逾期交房违约金48400元；   三、驳回原告张冀的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1118元（原告已预付），由原告负担559元，被告负担559元；诉讼保全费995元（原告已预付），由原告负担497.5元，被告负担497.5元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 袁艺畅     二Ｏ二〇年五月十一日   法官助理 熊 莹   书记员 许莹莹   速录员 唐嘉慧   附：本案适用法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。