北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初36468号原告：许春霞，女，1965年2月21日出生，汉族，无业，住湖北省监利县。委托诉讼代理人：邹甜，北京市中翔律师事务所律师。被告：北京中科洪德科技有限公司，住所地北京市丰台区成寿寺路甲12号9幢1层1135。法定代表人：杨维祥。原告许春霞与被告北京中科洪德科技有限公司（以下简称：中科洪德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许春霞及其委托诉讼代理人邹甜到庭参加诉讼，被告中科洪德公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许春霞向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告四套房屋剩余租金共计593240元，每套剩余租金148310元（11年零10个月，每月租金为1044.44元）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月中旬，许春霞通过网络知道北京中科洪德科技有限公司（变更前名称为中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司）销售房屋，且价格低于市场价。2015年11月底，许春霞到北京后前往丰台区玉泉营桥西北角的111文化产业园与中科洪德公司签订四个房屋租赁合同，当时才明白中科洪德公司宣传的房屋销售是以租代售方式。后许春霞与中科洪德公司签订的四个房屋编号分别为：玉泉营111院B座321、329、335和351号的房屋租赁合同。租赁期间15年，每个房屋一次性交租金18.8万元，许春霞共缴纳四个房屋租金共计75.2万元。同时，中科洪德公司2015年12月初开始，给许春霞每三个月返还租金一次，直至2018年12月初中科洪德公司共向许春霞返还租金3年零2个月，四套房屋共计返还租金296944元。因被告向许春霞出租的房屋存在重大安全隐患，2018年11月左右，北京市防火安全、安全生产、工商等部门对许春霞承租的以上房屋进行清退并查封。许春霞认为，被告中科洪德公司将存在重大火灾隐患的房屋租赁给许春霞，现因为被告向许春霞提供的出租房屋存在安全隐患，导致以上房屋被政府有关部门查封并腾退，致使许春霞合同目的无法实现，现许春霞为维护自身合同权益特起诉至法院，要求被告返还四套房屋剩余11年零10个月租金593240元。被告中科洪德公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2015年11月27日，许春霞（承租方、乙方）与中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司（出租方、甲方，现更名为北京中科洪德科技有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条：出租方在上述地块建设的房屋现定名金盛公寓。第二条租赁期限：承租人所租房屋为精装房，对该房屋享有15年使用权，即从2015年11月27日到2030年11月27日为止。……第三条租金支付方式：按套整租，乙方一次性支付15年租金给甲方（不含税），总金额为188000元，2015年11月27日前付清。第四条承租人所承租房屋的基本情况：该房屋为砖混结构，其中地上5层，承租人所承租房屋为本合同第一条规定中的B座321室，合同约定建筑面积为27平方米，该房屋用途为居住。……第七条：房屋交付时间：出租方应当在2015年11月27日前将质量合格的房屋交付承租方。……”同日，许春霞与中科洪德公司就金盛公寓B座329、351室分别签订《房屋租赁合同》，约定租期均从2015年11月27日到2030年11月27日止，许春霞均一次性支付15年租金，总金额188000元，2015年11月27日前付清。2015年11月28日，许春霞与中科洪德公司就金盛公寓B座335室签订《房屋租赁合同》，约定租期从2015年11月28日到2030年11月28日止，许春霞一次性支付15年租金，总金额188000元，2015年11月28日前付清。2015年11月27日，中科洪德公司收取许春霞329#、321#、351#房屋租金全款各188000元并分别出具收据共三份。同年11月28日，中科洪德公司收取许春霞335#房屋租金全款188000元并出具收据一份。2015年11月27日，许春霞（委托方、甲方）与中科洪德公司（受托方、乙方）签订《房屋委托经营管理合同书》，约定：“第一条标的：甲方将位于北京市丰台区玉泉营中科基业111号金盛公寓B座321号房委托给乙方统一经营管理。甲方拥有使用权15年……第三条受托经营期限：该【房屋委托经营管理协议】期限为15年：自2015年12月1日起至2030年12月1日止。每年租金按季度给甲方，为/元/季度。（见补充协议）第四条包租收益方式及时间：委托经营期限内，甲方按以下一种方式向乙方收取租金。乙方从合同生效之日起，从第一个月的月初付甲方三个月租金，以后每三个月一付。第五条甲方的权利义务；（1）在委托经营期间，无论乙方经营状况如何，甲方有权按照第四条之约定要求乙方支付约定好的租金收益”。同日，许春霞（甲方）与中科洪德公司（乙方）签订《金盛公寓（玉泉营）返托补充协议》，就321#作出约定：“本协议中的所有术语，除非另有说明。否则定义于双方2015年11月27日，签订房屋托管合同定义相同。一、日期：2015年12月1日至2030年12月1日，时间为15年。二、方式：转账，农业银行转账方式。（持所签署合同人农业银行卡号一份，按季度返租金。）三、收益（按每年11个月返租金）1年22000元，每月2000元。2年24200元，每月2200元。3年26400元，每月2400元。4年28600元，每月2600元。……”2015年11月27日，许春霞与中科洪德公司分别就329号、351号房屋签订《房屋委托经营管理合同书》，约定受托经营期限自2015年12月1日至2030年12月1日止，中科洪德公司每年租金按季度给许春霞，从合同生效之日起从第一个月的月初付甲方三个月租金，以后每三个月一付。同日，双方分别就329号、351号房屋签订《金盛公寓（玉泉营）返托补充协议》，约定托管日期自2015年12月1日至2030年12月1日，其余内容同321号房屋返托补充协议一致。次日，许春霞与中科洪德公司就335#房屋签订《房屋委托经营管理合同书》及《金盛公寓（玉泉营）返托补充协议》，约定内容与上述委托经营管理合同书及返托补充协议相同。2018年10月31日，北京市丰台区防火安全委员会发布《通告》，内容为：“……依法对玉泉营111号院进行安全隐患整治消除安全隐患……洪德金盛（北京）投资管理有限公司……等单位自通告之日起，组织承租住户于11月13日前腾退、搬离完毕，并落实搬离期间安全防范责任。……”同日，北京中兴佳联商贸有限责任公司发布《通知书》，内容为：“尊敬的各位承租住户：根据丰台区防火安全委员会《通告》的要求，为了消除玉泉营111号院存在的重大消防安全隐患……请广大承租住户于2018年11月13日前腾退搬离”。2018年11月13日，北京市丰台区消防支队等八单位联合发布《通告》，内容为：“玉泉营111号院A、B座存在重大火灾、安全等安全隐患……四、严禁将违法建筑和其他依法不能出租的房屋用于出租。”经本院查询，北京市规划和自然资源委员会丰台分局出具《关于丰台区玉泉营111号洪德金盛A座、丰台区玉泉营111号文化产业园A3座、丰台区玉泉营111号金盛公寓B座建设规划许可证有关情况回复意见的函》，内容为：“经与贵院联系人确认位置并经核实，未查询到丰台区玉泉营111号洪德金盛A座、丰台区玉泉营111号文化产业园A3座、丰台区玉泉营111号金盛公寓B座的有关规划许可手续。”本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告中科洪德公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，故中科洪德公司与许春霞签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托经营管理合同书》及《金盛公寓（玉泉营）返托补充协议》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据本案中许春霞提交的证据可以看出，其租用涉案房屋时间截止至2018年11月13日，因此许春霞要求中科洪德公司退还2018年11月14日后剩余11年零10个月租金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告许春霞与被告北京中科洪德科技有限公司于二〇一五年十一月二十七日就丰台区玉泉营111号金盛公寓B座321室签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托经营管理合同书》及《金盛公寓（玉泉营）返托补充协议》无效；二、原告许春霞与被告北京中科洪德科技有限公司于二〇一五年十一月二十七日就丰台区玉泉营111号金盛公寓B座329室签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托经营管理合同书》及《金盛公寓（玉泉营）返托补充协议》无效；三、原告许春霞与被告北京中科洪德科技有限公司于二〇一五年十一月二十七日就丰台区玉泉营111号金盛公寓B座351室签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托经营管理合同书》及《金盛公寓（玉泉营）返托补充协议》无效；四、原告许春霞与被告北京中科洪德科技有限公司于二〇一五年十一月二十八日就丰台区玉泉营111号金盛公寓B座335室签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托经营管理合同书》及《金盛公寓（玉泉营）返托补充协议》无效；五、被告北京中科洪德科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告许春霞丰台区玉泉营111号金盛公寓B座321室、329室、351室、335室房屋剩余租金共计五十九万三千二百四十元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千七百三十二元，由被告北京中科洪德科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；公告费五百六十元，由被告北京中科洪德科技有限公司负担（于本判决生效后七日内向原告许春霞支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  郭 爽人民陪审员  曹静波人民陪审员  贺友华二〇二〇年五月二十八日书 记 员  丁焕然