四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终616号上诉人（原审被告）：聂绪莲，女，汉族，生于1983年3月14日，户籍所在地四川省大竹县，住大竹县。委托诉讼代理人（特别授权）：屈建高(系聂绪莲丈夫)，男，汉族，生于1976年8月28日，户籍所在地四川省大竹县，住大竹县。被上诉人（原审原告）：四川威豪物业管理有限公司，住所地大竹县白塔街道迎宾路298号，统一社会信用代码915117245557734297。法定代表人：黄川，系公司总经理。委托诉讼代理人：王明，男，汉族，生于1964年7月16日，住四川省大竹县，系公司员工。委托诉讼代理人：谭开兴，男，汉族，生于1952年2月23日，住四川省大竹县，系公司员工。上诉人聂绪莲因与被上诉人四川威豪物业管理有限公司（以下简称威豪物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省大竹县人民法院（2020）川1724民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聂绪莲上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判上诉人不交纳物业服务费6130元；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实错误。1.被上诉人威豪物业与大竹县白塔街道双马社区东蓝宽境业主委员会签订的《东蓝宽境物业服务合同》未经全体业主大会开会授权批准或者业主签字同意，应属无效合同。2.威豪物业没有尽到相关的责任义务，小区内环境脏、乱、差，被上诉人要求给付物管费不应得到支持。3.被上诉人在一审中承认其服务存在严重的瑕疵，一审判决上诉人全额缴纳物管费错误。威豪物业向一审法院的起诉请求：判令被告聂绪莲立即支付给原告2014年1月至2018年12月期间的物业服务费6130元，并承担延迟履行的逾期利息1538.02元，共计7668.02元。一审法院查明的案件事实：2012年6月4日四川豪斯置业有限公司与原告威豪物业签订《东蓝宽境前期物业服务合同》，合同约定由原告威豪物业为东蓝宽境小区提供物业服务。2012年2月17日，原告威豪物业与被告聂绪莲签订《前期物业服务协议》。2016年6月27日，东蓝宽境小区成立了业主委员会后，原告威豪物业分别于2016年10月1日、2017年12月31日与大竹县白塔街道双马社区东蓝宽境业主委员会签订了《东蓝宽境物业服务合同》，合同约定“住宅1、2、3、4、5幢物业服务收费标准：0.9元/月·平方米；合同期限自2016年10月1日至2018年12月31日止。”被告聂绪莲系东蓝宽境2栋1单元21-1号房屋业主，房屋面积为113.55平方米，并于2012年2月17日办理了接房手续，被告聂绪莲尚未支付2014年1月至2018年12月期间的物业服务费6130元（113.55平方米×0.9元/月·平方米×60月）。原告威豪物业分别于2016年1月5日、2017年1月3日、2019年7月30日对被告聂绪莲未缴纳的物业服务费进行了多次催收。同时查明，2014年11月21日，西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对东蓝宽境小区2栋1号楼进行了房屋质量鉴定，鉴定结论是存在部分质量问题。另查明，原告所提供物业服务的小区存在局部、一定时段、一定程度的绿化卫生和公共设施管理不够，服务质量不到位的情形。一审法院认为，原告威豪物业与四川豪斯置业有限公司签订的《东蓝宽境前期物业服务合同》，依照法律规定，对全体业主具有约束力。原告威豪物业与被告聂绪莲签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，因此本案原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。后原告威豪物业与大竹县白塔街道双马社区东蓝宽境首届业主委员会签订的《东蓝宽境物业服务合同》合法有效，对东蓝宽境小区全体业主均具有约束力。原告威豪物业为东蓝宽境小区提供了物业服务，被告聂绪莲应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。原告威豪物业向本院主张被告聂绪莲交纳2014年1月至2018年12月期间的物业服务费6130元，符合法律规定，予以支持。针对被告聂绪莲辩称业主委员会选聘物业服务企业没有召开业主大会征得全体业主的同意，其与原告威豪物业签订《物业服务合同》应为无效合同。原告并未提供充分证据证明业主委员会与原告威豪物业签订的合同不符合法定程序和要求，且《物业管理条例》对该方面规定属于管理性规定，并不属于效力性规定。原告威豪物业一直为东蓝宽境小区提供物业服务至今，被告也接受了物业服务，应当履行缴纳物业服务费的义务，故对被告的该项辩称不予支持。针对被告聂绪莲提出原告主张的部分物业服务费诉讼时效已过的问题。法院认为，物业服务合同属于持续性、长期性的合同，诉讼时效亦应从合同约定被告每次应当履行缴纳物业服务费义务之日起计算。本案中原告与四川豪斯置业有限公司签订了《东蓝宽境前期物业服务合同》后，又与东蓝宽境首届业主委员会签订《物业服务合同》，且原告在此期间内一直为该小区提供服务，原告在诉讼时效期间内向被告连续多次催收拖欠的物业服务费，原告因主张权利引起了诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，并未超过诉讼时效。故本院对被告的该辩称理由不予采纳。针对被告聂绪莲辩称房屋存在质量问题，外墙漏水致使屋内装修造成损失，要求物业公司进行赔偿并妥善解决；同时要求物业公司出示2幢一单元的质检报告，并公布当年的赔偿方案和处理情况的问题。根据《鉴定报告》内容，被告房屋确实存在一定的质量问题，但房屋质量问题不属于物业管理公司应承担的责任范畴，被告聂绪莲就该问题可以向责任主体另案主张权利或按程序对共用部分依法申请动用大修基金进行维修，而不能据此拒绝交纳物业服务费。针对被告聂绪莲辩称要求物业公司的工作人员应出示相应从业资格证书的问题。2016年2月6日国务院对《物业管理条例》进行了修订，删除了原《物业管理条例》中第三十三条“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。”的规定，即取消了关于物业人员持证上岗的要求。因此被告辩称的理由不成立，不予采纳。针对被告聂绪莲辩称的物业公司对违章建筑不作为，原告威豪物业向法庭提供了其于2013年8月14日向2-1-30-1号业主聂靖淑下发的整改通知书、于2015年10月30日向2-1-30-4号业主蒋明文下发的整改通知书及向有关部门报告的记录等材料证明其已履行了制止和及时报告主管部门的义务。小区部分业主违章搭建等行为确实会给小区的秩序带来不便，但是，物业公司仅仅是为物业的正常使用提供服务，其本身不具有行政处罚权和强制执行权，被告可继续共同向职能部门反映解决，不能据此作为不交物业服务费的抗辩理由。针对被告聂绪莲辩称的物业公司对小区的绿化、卫生、公共设施管理等不到位的问题，从被告举证看原告服务存在局部一定瑕疵，但因物业服务合同具有时间较长、区域较大、对象众多，内容广泛的特点且为动态变化的过程。被告主张原告存在部分物业服务质量瑕疵的证据，尚不足以作为确认因可归责于原告方原因对其合同目的产生了重大且实质性妨碍或影响的充分依据。被告以此抗辩不予交纳物业服务费的理由不成立，不予支持。原告可以通过整改解决，被告也可以另案主张权利。至于原告威豪物业要求被告聂绪莲支付延迟交纳物业服务费利息，因原告在从事物业服务过程中，尚有一定瑕疵和管理服务未完全到位的情形存在，被告拖欠物业费不具有主观上的恶意，故对于原告要求被告支付延迟利息的诉讼请求，不予支持。针对被告聂绪莲辩称关于物业服务费的收取不开具正式发票，因本案是物业服务合同纠纷，被告上述辩称意见不属于民事案件处理范围，可向有关部门反映解决，本案不予处理。针对被告聂绪莲辩称原告未公开小区内公共设施的收益情况等问题，法院认为，被告可向业主委员会咨询相关情况，如被告认为原告没有公开账目或财务不清等而侵害到业主利益的，被告可以另案诉讼解决。需要强调的是，和谐友善、干净卫生的居住小区需要小区全体业主与物业服务企业共同努力。物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的共同利益，原告威豪物业作为物业服务企业，应始终以提高物业服务水平、服务小区业主为使命宗旨，对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业服务费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，判决：一、被告聂绪莲于本判决生效后五日内向原告四川威豪物业管理有限公司支付2014年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费6130元；二、驳回原告四川威豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告聂绪莲负担20元，原告四川威豪物业管理有限公司负担5元。二审中，聂绪莲提供新证据：17张小区内环境照片，证明1.威豪物业的服务不到位，小区内的公摊面积被其他业主私自占用；2.小区内环境脏、乱、差；3.小区的绿化没有达到合同约定的情形。威豪物业质证认为，其中有落叶的照片，是我们上午打扫了，下午又落叶子了，小区的卫生环境是动态的；个别业主在顶楼搭建棚，我们没有执法权，但我们向执法部门反映过。威豪物业提供新证据：15张小区内照片，证明小区内环境好，物管服务质量有了很大提升。聂绪莲质证认为，从这些照片来看，小区的物业环境确实是有了很大的改善，但不能证实此前威豪物业履行物业服务合同符合了合同约定。本院对双方提交的证据，将结合全案证据综合认定。二审经查明的事实与一审认定一致，予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故本案中，四川豪斯置业有限公司与四川威豪物业管理有限公司签订《东蓝宽境前期物业服务合同》，以及经大竹县人民政府白塔街道办事处批准成立的东蓝宽境业主委员会与四川威豪物业管理有限公司签订的《东蓝宽境物业服务合同》合法有效，对东蓝宽境小区业主具有约束力，业主应当按照合同约定履行义务。聂绪莲上诉称《东蓝宽境物业服务合同》未经全体业主大会批准，属无效合同的理由不能成立，本院不予支持。威豪物业从2010年6月起为东蓝宽境小区提供了物业服务，聂绪莲入住小区后与威豪物业签订了前期物业服务协议，接受了威豪物业的服务。后聂绪莲以威豪物业服务管理不到位、小区脏、乱、差为由，从2014年1月起拒交物管费。经审查，东蓝宽境小区环境卫生、绿化等问题，从双方提供的照片看，威豪物业的管理虽存在局部、一定时段、一定程度的绿化卫生和公共设施管理不够，服务质量不到位的情形，但不足以作为聂绪莲不交物业服务费的理由。双方合同约定逾期交纳物业服务费，应从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。聂绪莲从2014年1月起欠交物管费，威豪物业起诉主张滞纳金1538.02，一审未判决滞纳金，属已考虑威豪物业在管理上有不到位的情形，对滞纳金予以免除。故聂绪莲上诉请求免交物管费的理由本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人聂绪莲负担。本判决为终审判决。审判长  王邦鑫审判员  张爱东审判员  刘全明二〇二〇年五月二十六日书记员  冉香凝