上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初14619号原告(反诉被告)：胡孟成，男，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张鉴岗，上海邑鼎律师事务所律师。被告(反诉原告)：张运宝，男，现住上海市闵行区。被告(反诉原告)：余承涛，男，现住上海市闵行区。两被告共同委托诉讼代理人：李继生，北京市安都律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：周汝浩，北京市安都律师事务所律师。原告(反诉被告)胡孟成与被告(反诉原告)张运宝、余承涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理，本院审理后,于2018年11月29日作出(2017)沪0112民初17372号民事裁定书,裁定驳回原告的起诉。原告胡孟成不服此裁定，提起上诉。上海市第一中级人民法院受理该上诉后进行了审理，于2019年3月14作出(2019)沪01民终2621号民事裁定书，裁定撤销上海市闵行区人民法院作出的(2017)沪0112民初17372号民事裁定书，指令本院审理。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张鉴岗，被告张运宝、余承涛及其委托诉讼代理人李继生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡孟成向本院提出诉讼请求：一、要求被告张运宝、余承涛支付2016年5月1日至2017年4月30日期间欠付的租金484,800元(人民币，下同)；二、要求两被告支付违约金784,800元。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求：要求两被告支付自2016年5月1日至2019年12月31日的房屋租金2,708,400元。事实与理由：原、被告于2016年3月21日签订《房屋租赁协议》，两被告向原告承租上海市闵行区浦江镇XX路XXX号XX村房屋1,090平方米(以下简称涉案房屋)，租期自2016年5月1日至2029年5月1日，年租金784,800元，租金一年一付，先付后用，合同签订之日支付第一年租金；违约方应支付守约方的违约金为相当于一年租金。合同签订后，原告将房屋交付给了被告，两被告支付了30万元租金，但剩余的484,800元租金一直未付。原告多次催讨，被告至今未付，被告已构成违约，因此原告向法院提起诉讼。被告张运宝、余承涛辩称：涉案房屋的出租人为胡某某而非胡孟成，胡孟成并非本案适格主体。根据租赁协议约定，出租方应提供被告办证所需的一切资料。然而，原告未能向被告提供产证，导致被告无法正常经营。原告也未按合同约定提供供水设施。涉案房屋由原告向上海A实业(集团)有限公司第一分公司(以下简称A公司)承租，原告与A公司之间的租赁合同已被法院判决解除，导致本案的租赁合同无法继续履行，因此原告构成违约。涉案的1,090平方米房屋中存在违法建筑。涉案房屋由两被告合租，张运宝开设超市，余承涛开设饭店，两被告均投入巨额资金进行装修。原告曾承诺如无法提供房屋产权证则不收租金。现不同意原告的诉讼请求。由于原告存在违约行为，且天力公司与原告之间的租赁合同解除后，原告已丧失转租权利，无权要求被告支付租金。现提起反诉，要求：1、确认《房屋租赁协议》部分无效，有效部分予以解除；2、胡孟成偿付违约金784,800元；3、胡孟成赔偿装修损失200万元。诉讼中，被告张运宝、余承涛变更诉讼请求：1、确认《房屋租赁协议》部分无效，《房屋租赁协议》有效部分予以解除。合同解除日期为2020年1月8日(第二次庭审之日)；2、胡孟成赔偿装修损失2,303,713.19元。针对两被告的反诉，原告胡孟成辩称：涉案房屋均为有产证的合法建筑，不存在违法建筑。原告确实曾承诺如无法办理经营证照就不收房租，前提是天力公司也不收取原告房租。原告多次向A公司要求提供产证，但A公司拒绝提供。合同虽然约定原告需要协助提供被告办理经营证照所需的相关手续，但事实上被告在2016年7月已办理了百货商店的营业执照，被告可以合法经营。被告在租赁合同签订后仅支付了30万元租金，已构成违约，应当承担违约责任。不同意被告的反诉请求。经审理查明，座落于上海市闵行区浦江镇XX村XX组的包括涉案房屋在内的厂房权利人为案外人A公司，登记的建筑面积共计3,279.32平方米,共计12幢厂房,其中第2幢、第10幢厂房为二层建筑。2014年7月16日，A公司作为出租方(甲方)、胡孟成作为承租方(乙方)，双方订立《房屋租赁协议》1份，约定由甲方将其合法拥有的座落于上海市闵行区浦江镇苏近路XX村XX组XX号厂房租借给乙方，建筑面积共计2,881.31平方米。甲方应在2014年7月16日之前将该房屋交付给乙方。甲方所交付的房屋应当是安全并可正常使用。该房屋内须有正常使用的水、电设施。该厂房租赁期限自2014年9月1日至2029年8月30日。上述房屋租金为税后每年138万元，先付后租。租金一年一付。合同签订之日付第一年租金，以后以此类推。租金自第三年起每两年递增10%。乙方应按时支付租金。如乙方逾期支付租金，除应补交欠租外，并按每日未付租金的30%支付滞纳金。甲方同意乙方在租赁经营期间可以对部分房屋进行转租，但乙方转租后与第三方产生的任何经济纠纷，均由乙方承担。甲方不承担任何法律责任。乙方在办理租赁房屋内经营所需的一切证照事宜时甲方应全力配合乙方并提供一切资料及方便。甲方考虑到乙方租房后需对房屋装修，故甲方同意乙方在不影响房屋结构安全的情况下，乙方可自行对房屋进行隔断装修对房屋结构作适当调整。乙方在租赁期间除支付租金外，还应对租赁期间产生的水、电等费用，照单支付。租赁双方均应遵守国家和有关政策法规，信守本协议。期间任何一方因经营变故需提前终止协议，应提前六个月书面通知对方。如遇市政动迁，国家建设需要，使甲乙双方造成损失，双方互不承担责任，甲方除退还乙方剩余的租金外，还应将政府对动迁装修部分的补偿费如数补偿给乙方。乙方投资的动产归乙方自行处理，乙方投资不动产归甲方所有，甲方不承担任何的赔偿和补偿。如甲、乙任何一方违反合同约定提前终止合同，均视为违约。违约方应支付守约方违约金20万元。甲方若因违约，造成乙方损失，甲方应赔偿乙方的损失。如乙方违约，所承担的责任与甲方同等。乙方承诺在租赁期间，不会在租赁房屋内开设超市(小卖部除外)。合同对双方的其他权利义务亦作了约定。签约当日，A公司将涉案租赁厂房交付胡孟成，胡孟成向A公司出具了《房屋移交》证明1份，载明：“今收到A公司第一分公司房屋正常，符合要求”。同日，胡孟成向A公司支付了69万元，对尚欠69万元租金向A公司第一分公司出具《欠条》1份。2016年3月21日，案外人胡某某代理原告胡孟成作为甲方(出租方)，张运宝、余承涛作为乙方(承租方)，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将座落在苏近路XX村XX组XX号厂房租借给乙方，建筑面积1,090平方米，甲方应在2016年3月21日之前将房屋交付给乙方。甲方所交付的房屋应当是安全并可正常使用。该房屋内须有正常使用的水、电设施。租期自2016年5月1日至2029年5月1日。年租金为税后784,800元。租金一年一付，合同签订之日付第一年租金，以后以此类推。租金自第一年起每两年递增10%。乙方在办理租赁房屋内经营所需的一切证照事宜时甲方应全力配合乙方并提供一切资料及方便。甲、乙双方均应按本合同约定履行各自义务。如任何一方违反合同约定提前终止合同，均视为违约。违约方应支付守约方违约金相当于一年房租。乙方承诺在租赁期间，不会在租赁房屋内开设超市(小卖部除外)。胡某某及两被告分别在甲、乙双方落款处签名。胡孟成该合同甲方落款处补签了姓名。在两被告所持的该《房屋租赁协议》中，删除了“乙方承诺在租赁期间，不会在租赁房屋内开设超市(小卖部除外)”的约定，并由胡孟成在下方签名。合同签订后，张运宝、余承涛向胡孟成支付了30万元租金，并对房屋进行装修。其中张运宝在涉案房屋中开设超市，余承涛开设饭店。2017年6月，原告胡孟成因被告张运宝、余承涛未支付第一年租金中剩余的484,800元，向本院提起诉讼。2018年7月26日，上海市闵行区市场监督管理局因张运宝在未取得烟草专卖零售许可证的情况下擅自于XX路XXX号从事卷烟零售经营而作出行政处罚决定书，处罚如下：1、责令停止经营烟草制品零售业务；二、罚款1,000元。另查，2018年5月，A公司向本院提起诉讼，要求解除A公司与胡孟成之间的《房屋租赁协议》，要求胡孟成退还上海市闵行区浦江镇苏近路知新村6组2、4、5、6、7、10号厂房，要求胡孟成支付所欠租金、偿付违约金等。诉讼中，胡孟成提起反诉要求天力公司支付违约金、赔偿损失等。本院审理后，于2018年11月13日作出(2018)沪0112民初16548号民事判决书，判决：一、解除天力公司与胡孟成于2014年7月16日签订的《房屋租赁协议》。二、胡孟成于判决生效之日起十日内支付A公司自2017年4月1日至2018年8月31日止，按每月126,000元的标准计算的租金2,142,000元；自2018年9月1日至本判决生效之日止，以每月127,260元的标准计算的租金。三、胡孟成于本判决生效之日起十日内支付A公司逾期付款违约金531,300元。四、胡孟成于本判决生效之日起十日内支付A公司律师费10万元。五、驳回胡孟成的全部反诉诉讼请求。胡孟成不服上述判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2019年7月3日作出(2019)沪01民终2185号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。经张运宝、余承涛申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司就张运宝、余承涛对涉案房屋的装修进行司法评估。该公司经现场勘察，出具了鉴定报告。鉴定意见为：张运宝、余承涛承租的房屋装修造价(原值)为3,489,291.94元；鉴定造价(残值)为2,303,713.19元。该公司在司法鉴定报告中说明：超市装饰工程的设备、设施、家具等物品鉴定金额531,900元，寿州人家饭店装饰工程的设备、设施、家具等物品鉴定金额28,960元，合计560,860元，包含在鉴定总金额3,489,291.94中，作为争议项。鉴定报告对于装修折旧计算方式作了说明，建议折旧年限为8年，残值率为10%。超市装修折旧自2016年8月1日起(2016年6月装修结束，7月开始使用，次月起算折旧)、饭店装修折旧自2016年7月1日起(2016年5月装修完毕，6月开始使用，次月起算折旧)，折旧截止日期定于司法委托受理日期(2019年7月29日)。原告胡孟成对鉴定报告表示，可移运设备不应列入鉴定范围，被告的装修成本远低于市场价，不应按市场价进行审价，因此不认可鉴定报告审定的总造价。被告张运宝、余承涛对鉴定报告则无异议。之后，上海东方投资监理有限公司向本院出具鉴定意见书的补充说明：将原鉴定意见书中本案涉案工程中的设备、设施家具等物品及空调设备主材作为争议项列出，其鉴定金额为727,678.98元(包含在鉴定造价总金额3,489,291.94元以内)，其折旧后残值金额为480,846.92元(包含在鉴定残值总金额2,303,713.19元以内)。对此补充意见，原告胡孟成无异议，但认为争议项不应列入鉴定范围。被告张运宝、余承涛对此补充说明无异议。诉讼中，胡孟成表示，其是委托胡某某代其与张运宝、余承涛签订租赁合同。在第二次庭审中，张运宝、余承涛表示涉案房屋已由A公司直接收回。对此，张运宝、余承涛未向本院提供相关证据。本院于2020年3月23日到涉案房屋查看现场，超市仍在正常对外营业，饭店则处于关门状态。原告胡孟成在提起本案的同时，也提起了其起诉案外人张士军房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2019)沪0112民初14613号。胡孟成将其向A公司承租的苏近路XXX号房屋中的部分房屋内进行加建夹层后转租给张士军。该加建的夹层因系违法建筑而于2019年10月被相关部门拆除。以上事实，由胡孟成提供的产权人为A公司的涉案房屋产权证、胡孟成与天力公司签订的房屋租赁协议、胡某某、胡孟成与张运宝、余承涛签订的房屋租赁合同，张运宝、余承涛提供的银行流水清单、行政处罚决定书，本院拍摄的照片、上海市第一中级人民法院(2019)沪01民终2185号民事判决书、司法鉴定报告及补充说明，以及双方当事人陈述所证实。本院认为,本案的争议焦点是：出租方主体、涉案的《房屋租赁协议》之效力、责任方的认定及责任的承担。胡孟成表示胡某某代理其与张运宝、余承涛签订《门面租赁协议》，在协议的出租方抬头及落款处亦有胡孟成的签名。张运宝、余承涛在签订合同后直接向胡孟成支付30万元租金，且在本案审理中张运宝、余承涛始终表示胡孟成未能提供房产证构成违约。因此，从合同履行及张运宝、余承涛的庭审陈述内容可以认定，胡孟成是涉案房屋租赁合同的出租方。被告张运宝、余承涛认为原告胡孟成不是出租人的抗辩意见，本院不予采纳。涉案房屋系由胡孟成向A公司承租后转租给张运宝、余承涛。在关联的案号为(2019)沪0112民初14613号胡孟成与张士军房屋租赁合同纠纷一案中查明，张士军承租的房屋内存在违法加建的夹层于2019年10月被相关部门拆除。本案两被告张运宝、余承涛承租的涉案房屋至今仍然存在且仍由被告控制，无相关部门认定为违法建筑，胡孟成为证明房屋的合法性也已提供了产权证。因此张运宝、余承涛关于涉案房屋存在违法建筑因而租赁合同无效的意见，本院不予采纳。双方签订的合同合法有效。张运宝、余承涛未按时足额支付租金理由是胡孟成未按合同约定提供办理经营证照所需的相关产证等资料。胡孟成的答辩意见也证实了其确未能向张运宝、余承涛提供涉案房屋产证。且，张运宝因其未取得烟草零售许可证而零售卷烟而被行政处罚。因此，胡孟成未按约协助提供房屋权证，构成违约。张运宝、余承涛未足额支付第一年租金的行为系行使抗辩权，不构成违约。本院注意到，涉案房屋内的超市至今仍在正常对外营业。而本院在2020年3月23日查看现场时，饭店处于关门状态，但并非房屋无法使用。张运宝、余承涛至今未将涉案房屋退还给胡孟成，因此，张运宝、余承涛应按合同约定的金额向胡孟成支付房屋租金。胡孟成与天力公司之间的租赁合同已于2019年7月3日被法院判决确认解除，胡孟成丧失了承租权和转租权，其与张运宝、余承涛之间的租赁合同亦应同时解除。胡孟成现主张自2016年5月1日至2019年12月31日为止的房屋租金2,708,400元，其中2019年7月3日至2019年12月31日期间并非租金而应是张运宝、余承涛继续占有使用房屋而应负担的房屋占用费(其中自2018年5月1日起租金增递10%)。张运宝、余承涛应支付胡孟成自2016年5月1日至2017年4月30日期间结欠的租金484,800元，2017年5月1日至2019年7月3日期间的租金，以及自2019年7月4日至2019年12月31日按租金标准计算的使用费，合计2,708,400元。胡孟成要求张运宝、余承涛承担违约金的请求，基于以上已阐述的理由，本院不予支持。合同解除后，根据合同相对性原则，张运宝、余承涛应当向胡孟成返还房屋。虽然张运宝、余承涛在2020年1月8日的庭审中表示涉案房屋已由A公司收回，但张运宝、余承涛未就此向本院提供任何证据，且本院于2020年3月23日到现场后发现涉案房屋内的超市仍在营业。张运宝、余承涛关于房屋已被A公司收回的抗辩意见，本院不予采信。关于张运宝、余承涛反诉要求胡孟成赔偿装修损失的反诉请求，本院认为，房屋内的固定装修无法拆除，即使拆除亦无可利用价值。在张运宝、余承涛不能继续使用涉案房屋的情况下，该部分的装修为其实际损失。对于涉案房屋内可搬移的设施、设备、家具，属于可继续使用的财物，可由张运宝、余承涛搬离而不应计入装修损失。关于可搬移的设施、设备、家具的鉴定价格从鉴定总价中予以扣除。关于固定装修的残值，应自合同起租日起算折旧，由于涉案房屋仍由张运宝、余承涛占有使用，故折旧应计算至本案判决时为止，合同租期为156个月。原、被告对于司法鉴定报告中的残值计算方式未持异议，故本院参照司法审价单位提供的折旧年限、残值率，结合实际使用年限计算固定装修的残值。超市装修折旧自2016年8起开始计算折旧至本案判决时，共计46个月；饭店装修折旧自2016年7月开始计算至本案判决时，共计47个月。超市的固定装修造价为2,046,699.50元,残值为1,164,060.24元，饭店固定装修造价为714,913.46元,残值为399,904.89元。两者合计残值为1,563,965.13元。此部分装修残值损失应由胡孟成赔付给张运宝、余承涛。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第五十六条、第九十四条第(四)项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)胡孟成与被告(反诉原告)张运宝、余承涛于2016年3月21日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月3日解除；二、被告(反诉原告)张运宝、余承涛于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区苏近路XXX号中的4号厂房退还给原告(反诉被告)胡孟成；三、被告(反诉原告)张运宝、余承涛于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)胡孟成自2016年5月1日至2019年12月31日为止的房屋租金及占有使用费共计2,708,400元；四、原告(反诉被告)胡孟成于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)张运宝、余承涛装修损失1,563,965.13元；五、驳回原告(反诉被告)胡孟成的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)张运宝、余承涛要求确认《房屋租赁合同》部分无效的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币28,469.60元，由被告(反诉原告)张运宝、余承涛负担。反诉案件受理费减半收取计12,614.86元,由原告(反诉被告)胡孟成负担8,578.10元，被告(反诉原告)张运宝、余承涛负担4,036.76元。司法鉴定费110,479元,原告(反诉被告)胡孟成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 邹巧弟审 判 员 张 莉审 判 员 钱 洁二〇二〇年五月二十八日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。