安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0811民初729号 原告：安庆中世物业管理有限公司，住所地安徽省安庆开发区。 法定代表人：周建安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张凡凡，该公司员工。 被告：李小飞，男，1986年1月29日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市怀宁县，住安徽省安庆市。 原告安庆中世物业管理有限公司与被告李小飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告安庆中世物业管理有限公司的法定代表人周建安及其委托诉讼代理人张凡凡、被告李小飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安庆中世物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告物业综合服务费4830元，违约金869元，合计5699元；2、案件受理费25元由被告承担。事实与理由：被告是安庆中南世纪城1栋301室的业主，住房建筑面积120.14㎡。2014年10月8日，被告同原告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告提供物业服务，合同中约定综合收费为按物业建筑面积每月1.40元/㎡，每半年交纳，时间分别在1月和7月份，业主或使用人如未按期缴纳，自欠费之日起按所欠金额每日1%支付违约金；欠费30日起，按所欠金额每日2%支付违约金。合同签订后，原告依约提供物业服务，但被告自2017年1月1日开始欠交物业综合服务费至今，故原告诉至法院。 被告李小飞辩称，被告2015年、2016年的物业费均已足额缴纳，自2017年1月1日起至2019年6月30日止的物业费未缴纳是事实，原因是：一、被告的一辆电瓶车在小区被盗，而原告管理的小区监控损坏未及时修理，致使被告无法自原告处调取监控视频向公安机关报案追回；二、小区绿化及公共设施损毁严重，原告没有及时维护和修理；三、物业费的使用及公共用房的收入原告从未向业主公开；四、原告诉称多次与被告协商物业费事宜并不是事实，实际只联系了被告一次。综上，被告只同意向原告给付其诉求物业综合服务费的一半，且被告拒交物业费系由于原告上述原因所致，故被告不应承担违约责任。 原、被告为证明自己的诉讼主张，依法向本院提交了相应证据材料，本院组织双方进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院将结合全案证据和当事人陈述在本院认为部分予以综合分析和认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告安庆中世物业管理有限公司系从事物业管理、物业咨询服务等经营范围的有限公司，于2016年10月28日变更登记了企业名称，由“安庆中南世纪城物业管理有限公司”变更为“安庆中世物业管理有限公司”。被告李小飞系安庆中南世纪城1号楼301室的业主，住房建筑面积120.14㎡。2014年10月10日，原、被告签订了《安庆中南世纪城物业管理有限公司前期物业服务合同》，合同中约定住宅物业费每月0.9元/㎡，二次能耗综合管理费二层至三层为每月0.44元/㎡；物业费为预先缴纳，每半年预缴一次。2017年1月1日起被告因物业管理相关事项与原告产生矛盾，拒交物业综合服务费至2019年6月30日。 本院认为，被告系安庆中南世纪城1号楼301室的业主，原告系为安庆中南世纪城提供物业管理服务的企业，为包括被告在内的业主提供物业服务，双方形成物业服务合同法律关系。原告提供了物业服务，被告理应按合同约定交纳物业管理服务费。针对被告不缴纳物业费的抗辩理由，首先，被告提出的电瓶车在小区丢失因原告未能提交监控致使其无法报案追回的抗辩主张，本院认为，被告未能提供证据证明电瓶车在小区丢失后无法自原告处调取监控视频，故本院对被告的该项抗辩理由不予支持。其次，根据《安庆中南世纪城物业管理有限公司前期物业服务合同》第二条“乙方的权利义务”中第八款的约定，原告应向全体业主公告本物业管理区域内主要物业管理服务事项，公布物业服务收支账目，被告可以依法主张被告公开上述收支账目，但被告不能据此拒交或减免物业费。再次，被告提出的小区公共设施损毁严重，原告未善尽管理维护的义务，因被告未能提交其拍摄的小区内存在公共路面、楼梯、消防栓破损等照片的原始载体，原告对此亦不予认可，且小区自2019年7月1日起已由其他物业公司提供物业服务，目前已不具备实地勘察的条件，对被告的该项抗辩意见本院不予采信。最后，被告提出的原告一直未催缴物业费，直至三年后才催缴的抗辩主张，本院认为物业服务合同属于长期性、继续性合同,当事人就诉讼时效提出的抗辩意见本院不予采纳。原告所提供的物业服务系针对全体小区业主在内,包括保洁、保安、综合管理等多方面的整体服务，被告以上述抗辩意见主张物业服务费减半收取，于法无据，本院不予采纳。另，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（二）项之规定，物业服务合同中加强业主委员会或者业主责任的条款无效，原告要求被告支付逾期违约金显属加强业主责任的条款。且根据《安庆中南世纪城物业管理有限公司前期物业服务合同》第十一条的约定，原告自业主逾期三个月后即可提起诉讼加以止损，但原告至今才主张权利，故本院对原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求不予支持。 基于被告自2017年1月1日起至2019年6月30日止未缴纳物业费的事实，依据前期物业服务合同的约定，按照被告房屋面积120.14㎡，每月1.34元/㎡（物业费每月0.9元/㎡+二次能耗综合管理费每月0.44元/㎡=每月1.34元/㎡）计算，被告累计拖欠物业综合服务费120.14㎡×1.34元/㎡×30个月=4829.63元。原告要求被告给付拖欠的物业综合服务费4829.63元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告李小飞于本判决生效之日起七日内支付原告安庆中世物业管理有限公司物业综合服务费4829.63元； 二、驳回原告安庆中世物业管理有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李小飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  于慧苗 二〇二〇年五月三十一日 书记员  胡 菁 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够进行调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。