重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终745号上诉人(原审原告）：重庆圣爱中医馆有限公司，住所地重庆市渝中区中山一路6号4幢一层11号、二层4号、5号、三层4号、5号，统一社会信用代码91500103MA5U980A6R。法定代表人：刘琼，董事长。委托诉讼代理人：代伟，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵文杰，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：重庆巴渝房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞江滨路13号6号，统一社会信用代码91500113203421913W。法定代表人：刘西南，董事长。委托诉讼代理人：蒋媛媛，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永嵩，重庆百君律师事务所律师。上诉人重庆圣爱中医馆有限公司（以下简称“圣爱公司”）与被上诉人重庆巴渝房地产开发有限公司（以下简称“巴渝公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初4663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。圣爱公司的委托诉讼代理人代伟、邵文杰，被上诉人巴渝公司的委托诉讼代理人张永嵩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。圣爱公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判被上诉人退还275万元，并以275万元为基础按照中国人民银行同期贷款利率标准自2019年2月15日起计算支付资金占用损失；一审、二审案件受理费由被上诉人负担。主要事实和理由：1、一审判决被上诉人从应退款项中扣除全部税费538051.33元后再退款错误。《商铺租赁合同》解除后，预交租金对应的税费可以在税务机关申请退还，因此一审判决不应当支持被上诉人扣除税费；即便允许被上诉人先行扣除多缴纳的税费，上诉人已经承担租金部分对应的税费不应当扣除。2、一审判决认定12%的房产税应当由上诉人承担不符合事实和法律规定。除前述的预交租金对应税费可以退还之外，涉案房屋不管是否出租都应当缴纳房产税，因此该房产税不应当由上诉人承担。即使允许被上诉人先行扣除税费，也应当是房屋出租时12%的房产税与房产余值税率1.2%的差额部分。3、《商铺租赁合同》是协商解除的，上诉人没有违约，不应当支付违约金50万元。双方就提前解除事宜进行了多次函信往来，后于2018年12月12日签署了《场地移交清单》，属于《商铺租赁合同》中约定的协商一致解除合同的情形。4、上诉人支付租金的时间段应为2018年11月22日至2018年12月12日，一审判决上诉人支付免租期租金没有法律依据。5、一审判决上诉人承担免租期租金、税费损失的情况下，又判决上诉人承担50万元违约金，违反法律规定。一审判决判决上诉人承担违约金时，未考虑上诉人并不存在恶意和过错的问题。巴渝公司答辩称，《商铺租赁合同》并未协商解除，圣爱公司单方面提前退租并终止合同已经构成违约。巴渝公司在2018年11月22日的回函中也写明，配合圣爱公司办理租赁房屋交接手续是“为减少双方损失”，由此可见双方并未协商一致解除合同。圣爱公司在签署《场地移交清单》后仍在发函要求巴渝公司签订《商铺租赁合同解除协议》的行为也能佐证。《商铺租赁合同》中约定的免租期的缔约基础在于圣爱公司全面实际履行完合同，现因圣爱公司单方面违约要求提前退租，应当承担自2018年8月22日起至租赁合同正式解除期间的租金。圣爱公司违约，巴渝公司有权不退保证金50万元，同时圣爱公司还应承担巴渝公司实际缴纳的税费538051.33元，以及依法还应当缴纳的企业所得税615487.17元，合计1153538.5元。目前，并无法律规定房屋租赁合同解除后可以办理退税，巴渝公司配合申请退税不同于可以退税，不能因此减少圣爱公司承担租赁合同中约定的违约责任。圣爱公司向一审法院提出诉讼请求：请求法院判令巴渝公司退还圣爱公司租金225万元、保证金50万元；巴渝公司以本金275万元为基数自2018年12月13日起以年利率6%的标准计算资金占用损失至付清之日；巴渝公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2018年8月22日，巴渝公司作为出租方（甲方）与圣爱公司作为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》，双方约定：巴渝公司将位于重庆市九龙坡区谢家湾劳动三村2号的房屋（平街一层部分及第二层部分，建筑面积约1975平方米）出租给圣爱公司使用；租赁期限自2018年11月22日至2028年11月21日，免租期自2018年8月22日至2018年11月21日；合同签订3日内，圣爱公司向巴渝公司支付保证金50万元；房屋租金126.58227元/月/平方米，总计300万元/年（含租赁发票税），租金次年开始每年递增3.5%；双方签订合同之日起3日内，圣爱公司支付巴渝公司第一年租赁费用；若圣爱公司在巴渝公司已开具租赁发票的该租赁年里违约导致不能继续承租该物业的，圣爱公司已支付该租赁年度租金，除50万元保证金不予退还外，巴渝公司有权从圣爱公司已支付该租赁年度租金中扣除已开具的租赁发票所产生的税费，不足部分可继续追偿；圣爱公司如需增设或更换广告牌须自行对规划范围内的广告位上的广告牌进行拆除，巴渝公司对租赁房屋的广告位享有支配权，租赁期间提供给圣爱公司使用，使用期与租赁期相同，但圣爱公司必须得到相关部门的批准，巴渝公司予以协助；如出现以下情形，圣爱公司应承担全部赔偿责任（包括不予退还50万元保证金、物业损失、第三方人身财产损失、诉讼费、律师费、差旅费等一切费用），1、因巴渝公司装修更改房屋结构造成的物业及第三人人身、财产损失的，2、因巴渝公司自身违规违法行为导致的任何损失的，3、因巴渝公司自身医疗纠纷导致的任何损失的，4、因巴渝公司对本物业使用不当造成的物业及第三人人身、财产损失的。合同签订后，巴渝公司于当日将涉案房屋交付给圣爱公司，并在《场地移交清单》中签章确认，圣爱公司向巴渝公司支付了2018年11月22日至2019年11月21日的租金300万元以及保证金50万元。2018年11月13日，圣爱公司向巴渝公司发出《关于重庆市九龙坡区谢家湾劳动三村2号一楼、二楼商铺退租协商函》，其上载明：圣爱公司因与巴渝公司协商只租赁二楼未达成共识，圣爱公司决定提前退租，并计划于2018年11月20日前完成撤场，2018年11月22日前完成移交工作，希望得到巴渝公司的支持为谢。2018年11月19日，巴渝公司向圣爱公司发出《关于重庆市九龙坡区谢家湾劳动三村2号一楼、二楼商铺退租协商函的复函》，其上载明：巴渝公司于11月15日收到圣爱公司的函件，已获悉圣爱公司希望提前退租及撤场的决定，巴渝公司认为圣爱公司提前退租属违约，相关的违约责任、经济损失和补偿需进行确认；租赁物业内已装修部分的拆除和清场、物业内消防设施以及立面广告位的恢复等应由圣爱公司完善。待圣爱公司完成后，双方须签署交接清单，且圣爱公司应备足时间以便巴渝公司继续招租。待前述条完成后，再由双方协商计租终止日期。2018年11月21日，圣爱公司向巴渝公司发出《关于重庆市九龙坡区谢家湾劳动三村2号一楼、二楼商铺完成撤场的函告》，其上载明：双方当事人协商于2018年11月21日退租达成一致，圣爱公司于2018年11月20日依照合同条款要求完成了撤场，请巴渝公司于2018年11月21日18点前前往现场依照8月22日的《场地移交清单》的内容完成移交工作。另因昨天收到巴渝公司要求圣爱公司将“租赁物业内已装修部分的拆除和清场、物业内消防设施以及立面广告位的恢复”，圣爱公司已安排施工并恳请巴渝公司尽快安排工程人员到场共同界定，以便尽快完成为谢。2018年11月22日，巴渝公司向圣爱公司发出《关于重庆市九龙坡区谢家湾劳动三村2号一楼、二楼商铺完成撤场的函告》，其上载明：巴渝公司于2018年11月21日收到圣爱公司关于完成撤场的函告，现明确以下问题，圣爱公司单方面提出提前退租尚未与巴渝公司协商退租达成一致，与圣爱公司函告内容“协商于2018年11月21日退租达成一致”不相符。巴渝公司认真积极配合圣爱公司的撤场工作并按圣爱公司要求于2018年11月21日18点前至物业查看，然并未如圣爱公司函件所述完成撤场及恢复工作。直至2018年11月22日，仍可见物业内大量已装挡墙、吊顶、消防设施等有待拆除及恢复，外立面广告位更是尚未见动工恢复。为减少双方损失，望圣爱公司积极推进恢复工作以便尽早办理交接手续，巴渝公司能尽快招租。圣爱公司完成撤场后需巴渝公司配合检查的，烦请提前约时间。2018年12月12日，圣爱公司向巴渝公司发出《关于重庆市九龙坡区谢家湾劳动三村2号一楼、二楼商铺退租协商函（三）》，其上载明：一、2018年12月12日，圣爱公司已按照巴渝公司2018年11月19日回函中“租赁物业内已装修部分的拆除和清场、物业内消防设施以及立面广告位的恢复等应由圣爱公司完善”的意见，完成了这一工作，并于当日向巴渝公司交还房屋钥匙，签署了交接清单。二、2018年12月12日，经双方协商，圣爱公司向巴渝公司提出了解除房屋租赁合同的建议：1、该房屋自2018年8月22日至11月21日，圣爱公司已经实际使用了三个月的房屋租金75万元，可以从圣爱公司向巴渝公司支付的300万元房租中扣除；2、巴渝公司因为出租房屋并向圣爱公司开具房屋租赁发票产生的税款（2018年8月22日至2018年11月21日），由圣爱公司承担，可以从圣爱公司已经向巴渝公司支付的300万元租金中扣除；3、后期未实际使用租赁房屋期间的税款，请由巴渝公司财务、圣爱公司财务协同，向税务机关说明解除租赁合同的实际情况，申请退回已经交纳的税款并退还圣爱公司；4、双方租赁合同约定可以协商一致并签署书面文件，可以提前终止或解除合同，故圣爱公司提出退租协商函不属于违约。三、请巴渝公司与圣爱公司签署解除租赁合同协议，并退还圣爱公司房屋租金225万元以及保证金50万元。当日，圣爱公司将涉案租赁房屋移交给巴渝公司，双方在《场地移交清单》中签章确认，该《场地移交清单》的移交内容与2018年8月22日的《场地移交清单》的移交内容一致。2018年12月27日，巴渝公司向圣爱公司发出《关于重庆市九龙坡区谢家湾劳动三村2号一楼、二楼商铺退租协商函（三）的复函》，其上载明：巴渝公司已收到圣爱公司函件，答复如下，圣爱公司单方面退租造成双方签订的《商铺租赁合同》无法继续履行，圣爱公司的行为已经严重违约；圣爱公司的违约行为造成了巴渝公司的损失，双方可另行约定时间，明确圣爱公司应支付的违约赔偿及巴渝公司损失赔偿的金额。审理中，巴渝公司称涉案房屋的另一部分由案外人重庆牙博士口腔医院有限公司承租，2018年8月17日至2018年11月16日的租金共计262500元，巴渝公司于2018年8月2日向其开具了租赁费的重庆增值税普通发票。现巴渝公司要求抵扣的税费包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、企业所得税，因圣爱公司与重庆牙博士口腔医院有限公司共同租赁涉案房屋，故巴渝公司计算上述税费系按照双方本次交费并由巴渝公司向税务机关报税数额的比例计算。巴渝公司举示了其于2018年8月23日向圣爱公司开具的房屋租赁费300万元的重庆增值税普通发票、2018年8月2日向重庆牙博士口腔医院有限公司的房屋租赁费262500元的重庆增值税普通发票以及申报表、银行缴款回单，证明巴渝公司收取300万元房屋租赁费交纳的增值税为142857.14元。巴渝公司举示了申报表、银行缴款回单来证明其于2018年10月11日向税务机关交纳城市维护建设税10875元、教育费附加4660.71元、地方教育附加3107.14元，按照比例计算，巴渝公司收取圣爱公司房屋租赁费产生城市维护建设税1万元、教育费附加4285.71元、地方教育附加2857.14元。巴渝公司举示了申报表、银行缴款回单来证明其于2018年9月10日向税务机关交纳房产税342857.14元、印花税35194.2元，上述两笔税费系巴渝公司收取圣爱公司房屋租赁费所产生。一审法院认为，双方当事人于2018年8月22日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定行使权利与履行义务。前述租赁合同约定租赁期限自2018年11月22日至2028年11月21日，免租期自2018年8月22日至2018年11月21日，后圣爱公司于2018年11月13日向巴渝公司发函要求退租，巴渝公司回函明确圣爱公司单方退租系违约行为，同意圣爱公司退租，同时明确双方并非对圣爱公司退租协商一致，要求圣爱公司承担相应的违约责任。后圣爱公司于2018年12月12日将涉案商铺交还巴渝公司。圣爱公司称前述商铺租赁合同系经双方协商一致后解除，一审法院认为，圣爱公司于2018年11月13日要求退租的理由系巴渝公司未将涉案商铺楼顶的广告位交付圣爱公司以及卫生部门未批准圣爱公司中医门诊部的申请，但从双方当事人签订的租赁合同来看，圣爱公司陈述的涉案商铺楼顶的广告位并不包括于租赁合同约定的巴渝公司应当交付的范围，而卫生部门是否批准圣爱公司中医门诊部的申请并非巴渝公司的合同义务，故圣爱公司当时提出退租的理由并不成立，其行为系单方提前解除合同，按照合同约定属于违约行为，而巴渝公司自收到退租函件到收回商铺均未认可圣爱公司退租系经协商一致，均要求圣爱公司承担违约责任，故圣爱公司因其单方退租的行为应向巴渝公司承担违约责任。关于圣爱公司应付的租金金额，圣爱公司称因2018年8月22日至2018年11月21日系免租期，圣爱公司于2018年12月12日将涉案商铺退还巴渝公司，故圣爱公司应向巴渝公司支付2018年11月22日至2018年12月12日的租金，但考虑到巴渝公司存在损失，同意向巴渝公司交纳三个月的租金共计75万元，而巴渝公司要求圣爱公司交纳2018年8月22日至2018年12月12日的租金。一审法院认为，租赁合同中免租期的约定系出租方对承租方按照合同约定期限履行合同完毕后自愿放弃租金的期限，现圣爱公司在免租期内以单方退租的违约行为要求解除合同，并于2018年12月12日将涉案商铺返还巴渝公司，造成了巴渝公司在前述免租期内租金的损失，故圣爱公司应当向巴渝公司支付2018年8月22日至2018年12月12日的租金，共计920547.95元（300万元/年÷365天×112天）。关于保证金和税费的问题，双方当事人签订的租赁合同约定若圣爱公司在巴渝公司已开具租赁发票的该租赁年里违约导致不能继续承租该物业的，圣爱公司已支付该租赁年度租金，除50万元保证金不予退还外，巴渝公司有权从圣爱公司已支付该租赁年度租金中扣除已开具的租赁发票所产生的税费，不足部分可继续追偿，现根据巴渝公司举示的票据，巴渝公司已向税务机关交纳了增值税为142857.14元、城市维护建设税1万元、教育费附加4285.71元、地方教育附加2857.14元、房产税342857.14元、印花税35194.2元，合计538051.33元，前述税费538051.33元均应当从巴渝公司应退款项中予以扣除。巴渝公司请求扣除的企业所得税尚未明确金额，巴渝公司亦未举示交纳企业所得税的凭证，故一审法院对巴渝公司要求抵扣企业所得税的意见不予支持。圣爱公司称前述房产税在房屋不出租时也会产生，故不应当按照12%的税率扣除，一审法院认为，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的相关规定，房产税的税率依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%，现巴渝公司因出租涉案商铺收取圣爱公司交纳的租金，已按照前述规定向税务部门交纳了税率为12%的房产税，按照合同约定，圣爱公司违约解除合同后该笔税费应当由圣爱公司承担。圣爱公司还称前述增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税中除印花税之外，其余五种税费在租赁合同解除后均会由税务机关进行退税，故应当在税务机关退税后再行处理。双方当事人均称在租赁合同解除后，按照税务政策出租人可以在税务机关申请退税，但现在尚未办理退税，实际应缴纳的税费在税务机关未审核情况下无法计算，一审法院认为，本案中，巴渝公司请求扣除的税费中除了企业所得税尚未交纳外，其余税费均已向税务机关交纳，已交纳出去的税费属于租赁合同中约定的已产生的税费，故应当在本案中巴渝公司退还圣爱公司的租金中予以扣除。另，巴渝公司向税务机关办理退税手续完毕后，圣爱公司可以按照巴渝公司实际交纳的税费金额与本案已抵扣税费金额的差额，另案向巴渝公司主张返还。按照合同约定，圣爱公司违约解除合同，其向巴渝公司交纳的保证金50万元不予退还，故一审法院对圣爱公司要求巴渝公司退还保证金50万元的请求不予支持。圣爱公司请求巴渝公司以应退款项金额为基数自2018年12月13日起按照年利率6%的标准支付资金占用损失至付清之日，一审法院认为，圣爱公司在签订租赁合同时向巴渝公司交纳了一年租金，后圣爱公司违约要求单方退租，巴渝公司在认为圣爱公司应承担违约责任的同时，于2018年12月12日收回了涉案商铺，故巴渝公司应当在收回涉案商铺后的一定合理期限内将其认为圣爱公司违约应承担的各项费用扣除外，将其余租金退还圣爱公司，但直至圣爱公司于2019年2月15日向法院起诉巴渝公司仍未向圣爱公司退款，故一审法院酌情认定前述合理期限为2018年12月13日至2019年2月14日，巴渝公司应当按照应退款项金额为基数，自2019年2月15日起按照中国人民银行同期贷款利率向圣爱公司支付资金占用损失至付清之日。关于巴渝公司要求抵扣物业费的问题，一审法院认为，巴渝公司未提交其已代圣爱公司支付物业费的证据，故巴渝公司尚未产生该笔费用损失，一审法院对巴渝公司要求抵扣物业费的意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，遂判决：“一、被告重庆巴渝房地产开发有限公司于本判决生效后十日向原告重庆圣爱中医馆有限公司退还1541400.72元。二、被告重庆巴渝房地产开发有限公司于本判决生效后十日向原告重庆圣爱中医馆有限公司支付资金占用损失（以1541400.72元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年2月15日计算至付清之日）。三、驳回原告重庆圣爱中医馆有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为14510元，由原告重庆圣爱中医馆有限公司负担4827元，被告重庆巴渝房地产开发有限公司负担9683元。”二审中，双方均未举示新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，双方当事人签订的《商铺租赁租赁合同》合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。该租赁合同中明确约定：若圣爱公司在巴渝公司已开具租赁发票的该租赁年里违约导致不能继续承租该物业的，圣爱公司已支付该租赁年度租金，除50万元保证金不予退还外，巴渝公司有权从圣爱公司已支付该租赁年度租金中扣除已开具的租赁发票所产生的税费，不足部分可继续追偿。圣爱公司上诉认为其并未违约，双方是协商一致解除合同。本院经审查后认为，双方当事人就退租的问题经过多次函件往来进行协商，巴渝公司在往来函件中一直强调圣爱公司单方面退租属于违约行为，双方并未协商一致提前终止合同。因此上诉人认为其并未违约的意见与法院查明的事实并不相符。在圣爱公司违约的情况下，按照租赁合同的约定，巴渝公司除50万元保证金不予退还外，有权从圣爱公司已支付该租赁年度租金中扣除已开具的租赁发票所产生的税费。根据已经查明的事实，巴渝公司共计缴纳了538051.33元税费，故一审判决该税费应从应退款项中扣除符合《商铺租赁合同》的约定。至于上诉人提出其已交租金部分对应的税费，以及按照房产余值税率1.2%的税费应当退还上诉人的理由，本院认为，因巴渝公司尚未办理退税，在税费需要重新计算的情况下，实际应缴纳的税费尚不清楚。故一审判决双方在巴渝公司办理完相关退税手续后，另行解决较为合理。另，对于上诉人提出其不应当承担免租期租金的理由，一审判决对此说理清楚，处理正确，本院不再赘述。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求和理由均不能成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29020元，由上诉人重庆圣爱中医馆有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  周 舟审 判 员  段晓玲二〇二〇年五月二十六日法官助理  陈 莹书 记 员  杨 静