江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初571号 原告（反诉被告）：江小华，女，1970年12月6日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：饶洛伊、刘荣亮，江西朗秋律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谢小毛，男，1958年1月28日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：章建华，江西赣翔律师事务所律师。 原告（反诉被告）江小华与被告（反诉原告）谢小毛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江小华的委托诉讼代理人饶洛伊、刘荣亮、被告（反诉原告）谢小毛及其委托诉讼代理人章建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江小华向本院提出诉讼请求:1.判令谢小毛返还房屋押金50000元并支付资金占用期间利息（利息以50000元为基数按照年利率6%，自2017年12月19日起计算押金全部返还之日止，现暂计算至起诉之时为5083.3元）；2.判令谢小毛支付江小华应当获得的空调等移机费26700元、搬迁补偿10198.68元并支付资金占用期间利息（利息以36898.68元为基数按照年利率6%，自起诉之日起计算至上述款项付清之日止）；3.由谢小毛承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年11月12日，案外人涂克纯承租谢小毛位于南昌市青山湖区的房屋，并签订《房屋续租合同》，租赁期限自2012年11月28日至2024年11月17日止。2015年1月1日，案外人涂克纯、江小华、谢小毛签订三方协议，约定案外人涂克纯将上述《房屋续租合同》权利义务概括性转让于江小华，谢小毛在三方协议上签字同意，同日，江小华支付谢小毛5万元房屋押金。后江小华与谢小毛因租赁事宜产生纠纷诉至法院，双方在庭审中共同确认租赁合同已经解除，且经南昌市中级人民法院所作（2017）赣01民终2697号民事终审判决予以确认，但谢小毛至今未返还该5万元房屋押金。另查明，谢小毛曾于2017年4月9日书面承诺：因案涉房屋拆迁所补偿的空调等移机费、搬迁补偿费归江小华所有。谢小毛在收到上述补偿费用后拒不按照承诺支付，有违诚实信用原则，且由于江小华系实际经营户，上述补偿费用理应由其所得，谢小毛据为己有亦属不当，为维护自身合法权益，故依法提起诉讼。 谢小毛辩称：一、江小华无权要求谢小毛返还租房押金，理由如下：1.按照江小华与谢小毛签订的《房屋续租合同》第八条之约定，“乙方如没有违反合同条款及其它违约行为，同等条件下乙方享有优先承租权，若乙方不再续租，也没有造成甲方经济损失的情况下，甲方退还乙方原交押金款”。南昌市中级人民法院（2017）赣01民终2697号生效民事判决已经确认，江小华在承租谢小毛的房屋期间，因未按时足额交纳房租，已构成违约，且已给谢小毛造成极大经济损失。因此，根据《房屋续租合同》第八条之约定，江小华无权要求谢小毛返还租房押金。2.根据《房屋续租合同》第六条“租房期满后配制的电梯归甲方所有，乙方不收任何费用”，第七条“原装的屋顶广告牌由乙方在租赁期间继续使用”。由该约定可知，期满后电梯应归谢小毛所有，广告牌的所有权人始终是谢小毛，但江小华却瞒着谢小毛，在交房前私自将电梯、广告牌拆走卖掉，不仅严重违反合同约定，更极大损害了谢小毛的利益。根据《房屋续租合同》第八条之约定，江小华无权要求谢小毛返还租房押金，谢小毛同时保留追究江小华盗卖谢小毛个人财产的法律责任的权利。二、江小华无权要求谢小毛支付所谓的空调、热水器等移机费、搬迁补偿等。在谢小毛2017年4月9日11时出具给江小华的承诺书中明确表明，“江小华于2017年4月9日交了房给谢小毛后，江小华到拆迁部门要回电视、空调移机费及部分搬迁费，争取到了归江小华所有”。该承诺的意思非常明显，是江小华自行去拆迁部门争取电视、空调移机费及部分搬迁费等，争取到了就归江小华所有，没有争取到，也与谢小毛无关。所以，该空调、热水器等移机费、搬迁补偿等既不在谢小毛与江小华在2017年4月5日16时签订的《协议》中的各种补偿范围内，也不属于已明确发生、必然能获得的补偿,能否获得该补偿，是江小华与拆迁部门沟通的结果，与谢小毛无关。因此，江小华无权要求谢小毛支付所谓的空调、热水器等移机费、搬迁补偿等。综上，因江小华的严重违约并造成谢小毛极大的经济损失，按照合同约定，江小华无权要求谢小毛返还租房押金；因江小华所诉的所谓空调、热水器等移机费、搬迁补偿等，其是否发放，是江小华与拆迁部门沟通的结果，与谢小毛无关，江小华也无权向谢小毛主张。江小华提起的房屋租赁合同纠纷之诉，于法无据，与事实不符，恳请法院查清事实，依法驳回江小华的全部诉讼请求。 谢小毛向本院提出反诉请求：1.判令江小华向谢小毛支付私卖电梯的出卖款项8万元；2.判令江小华向谢小毛支付私卖楼顶广告牌的出卖款项2.5万元；3.判令江小华向谢小毛返还代为垫付的热水器补偿款8100元；4.由江小华承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年1月1日江小华承租谢小毛位于南昌市青山湖区。从2016年10月起江小华开始拒绝支付房屋租金，为此，谢小毛在2017年12月就江小华的违约责任依法向贵院提起诉讼。经贵院及南昌市中级人民法院审理，判决确认江小华因拖欠房租，已构成违约，应承担相应的违约责任。诉讼过程中，案涉房屋被征迁，江小华为达到其目的，拒不交房。虽然根据政府相关部门拆迁规定“只有产权人才能获得拆迁补偿，承租人不享受超前补偿”及《房屋续租合同》第五条“因不可抗力、不能预见、不可避免等原因致使合同不能继续履行造成损失，甲乙双方互不承担责任”的约定，在江小华无论如何都无权参与拆迁补偿分配的前提下，谢小毛为配合政府的拆迁工作，个人向江小华支付了190多万元补偿款（江小华经营的酒店，就算转让都无法获得190万元的转让费），江小华才同意在2017年4月9日交房。但江小华在交房前几天，就将原属于谢小毛的楼顶广告牌及按《房屋续租合同》第六条应属于谢小毛的电梯私自变卖，严重侵害了谢小毛的合法利益。此外，在征迁过程中，江小华虚报固定资产，骗取固定资产补偿热水器补偿款8100元，2018年3月，南昌市青山湖区房屋拆迁领导小组办公室向谢小毛发函，要求谢小毛、江小华退回该笔补偿款。谢小毛为配合政府部门的工作，只好代江小华退回了该笔补偿款。之后，谢小毛就江小华私卖其财产及骗取的8100元补偿款相关事宜，多次与江小华协商，但最终无果。因江小华的违约及私卖财产，已给谢小毛造成极大经济损失，按照《房屋续租合同》第八条之规定，谢小毛有权拒绝退还租房押金。维护自身合法利益，谢小毛只能依法提起反诉，望贵院依法查明事实。 江小华辩称：一、针对案涉电梯，系江小华所有，谢小毛无权主张电梯出卖款；二、楼顶广告牌并非江小华出卖，相应事项江小华并不知情；三、根据江小华调取所得房屋征收补偿协议，相关热水器补偿款，全由谢小毛所得，江小华并未领取相应补偿款。 本院经审理认定事实如下：2012年11月12日，谢小毛（甲方）与涂克纯（乙方）签订《房屋续租合同》，约定甲方将坐落于南昌市青山湖区塘山镇村委会谢村202号一至七层楼房租租赁给乙方开酒店、宾馆使用，本次合同自2012年11月18日至2024年11月17日止；乙方租赁甲方房屋交押金人民币伍万元；若乙方不再续租，也没有造成甲方经济损失的情况下，甲方退还乙方原交押金款；原装的屋顶广告牌由乙方在租赁期间继续使用；乙方必须增加一部室外电梯，所有费用由乙方承担，报批手续乙方自己负责办理，租房期满后配置的电梯归甲方所有，乙方不收取任何费用；租赁期满乙方室内外装修和不动的设施乙方不得拆除，也不收任何补偿费用，全部归甲方所有。2015年1月1日，谢小毛、江小华、涂克纯三方一致同意涂克纯将上述合同转让给江小华，并在《房屋续租合同》上签字共同确认，同意上述合同由江小华全权履行。同日，谢小毛向江小华出具收据一张，载明交款单位江小华，收款事由为租房押金。2016年12月2日，南昌市青山湖区住房和城乡建设局房屋征收管理办公室因旧城改造项目建设需要发出预征收公告，本案所涉房屋在上述征收之列。南昌市青山湖区住房和城乡建设局房屋征收管理办公室于2017年3月2日及3月3日出具了十七份《南昌市国有土地上房屋征收补偿协议书》，对涉案房屋征收进行补偿。江西智宸资产评估有限责任公司于2017年3月8日出具报告书一份，其中《固定资产——机器设备设施拆迁价值清查评估明细表》列明了电梯井道及三洋变频乘客电梯的拆迁补偿价值。2017年4月5日，谢小毛与江小华就房屋征收补偿款达成协议，约定江小华共得1924368.7元，其中包括装修补偿款、固定资产补偿费、停产停业补偿费及提前签约奖。2017年4月9日，谢小毛又向江小华出具承诺书一份，载明“江小华于2017年4月9日交了房给谢小毛之后，江小华到拆迁部门要回电视、空调移机费及部分拆迁费，争取到了归江小华所有；5万元押金待水电清完按合同退回”。另查明，2017年8月10日，本院对谢小毛诉江小华房屋租赁合同纠纷一案作出（2016）赣0111民初1829号民事判决书，后因双方不服一审判决，上诉于南昌市中级人民法院，南昌市中级人民法院于2017年12月18日作出（2017）赣01民终2697号民事判决书，判令江小华向谢小毛支付欠付租金及逾期交纳租金的违约金。2018年3月1日，谢小毛通过银行转账方式向南昌市青山湖区住房和城乡建设局房屋征收管理办公室退拆迁热水器补偿费8100元。2018年3月6日，南昌市青山湖区房屋拆迁领导小组办公室向谢小毛、江小华出具退款函一份，要求退回热水器补偿款8100元。 本院认为，本案争议焦点在于：1.江小华是否应当支付谢小毛电梯及广告牌损失。依据《南昌市国有土地上房屋征收补偿协议书》，南昌市青山湖区住房和城乡建设局房屋征收管理办公室已就固定资产及装修进行了补偿，且《固定资产——机器设备设施拆迁价值清查评估明细表》也列明了电梯井道及三洋变频乘客电梯的拆迁补偿价值，说明电梯及广告牌已进行了拆迁补偿，其残值归国家所有，而非谢小毛所有，故即使江小华对电梯及广告牌进行了拆除变卖，也与谢小毛无关，谢小毛无权向江小华索要相关赔偿，江小华无需向谢小毛支付电梯及广告牌损失。2.谢小毛是否应当退还房屋押金。谢小毛（甲方）与涂克纯（乙方）签订的《房屋续租合同》第八条约定：“……，若乙方不再续租，也没有造成甲方经济损失的情况下，甲方退还乙方原交押金款。该协议在履行过程中由于政府行为等或不可抗力因素，导致不能实施该协议的情况下，双方不追究责任。”后谢小毛、江小华、涂克纯三方一致同意涂克纯将上述合同转让给江小华，并在《房屋续租合同》上签字共同确认，应当认定该份合同的权利义务概括性的转移给江小华，且谢小毛于当日向江小华出具5万元房屋押金的收据一张，应认定江小华向谢小毛支付了房屋押金5万元。谢小毛主张江小华在承租期间未按时足额交纳房租，构成违约，给其造成极大经济损失。但未交租金已经诉讼判决，并全部履行完毕，谢小毛并未因此遭受经济损失，故依据《房屋续租合同》的约定，谢小毛应当退还江小华房屋押金5万元。因房屋押金产生的资金占用费应以5万元为基数，自本案起诉之日即2020年4月17日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至付清之日止。3.谢小毛是否应当向江小华支付空调移机费及搬迁补偿费。2017年4月9日，谢小毛向江小华出具承诺书，仅是明确江小华到拆迁部门争取到了电视、空调移机费及部分拆迁费归江小华所有，而江小华并未举证证明谢小毛在此后收到了江小华争取到的电视、空调移机费及部分拆迁费，应承担举证不能的法律责任，故对于其主张本院不予支持。4.江小华是否应当偿还谢小毛垫付的热水器补偿费退款。因热水器补偿款属于固定资产补偿款中的一部分，江小华已于2017年4月5日的协议中获得补偿，但因审计部门对房屋进行审计时在固定资产里未发现有装热水器的依据，南昌市青山湖区房屋拆迁领导小组办公室于2018年3月6日向谢小毛、江小华出具退款函一份，要求退回热水器补偿款8100元，该笔款项应由江小华退还。因谢小毛代其向南昌市青山湖区住房和城乡建设局房屋征收管理办公室退还拆迁热水器补偿费8100元，故江小华应当偿还谢小毛垫付的热水器补偿费退款。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）谢小毛于本判决书生效后十日内，支付原告（反诉被告）江小华房屋押金50000元及资金占用费（资金占用费以50000元为基数，自2020年4月17日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至付清之日止）； 二、原告（反诉被告）江小华于本判决书生效后十日内，返还被告（反诉原告）谢小毛代为垫付的热水器补偿款8100元； 三、驳回原告江小华的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告谢小毛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2100元，减半收取1050元，由原告江小华承担525元，被告谢小毛负担525元；反诉费2562元，减半收取1281元，由反诉原告谢小毛承担1256元，由反诉被告江小华承担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 宋赣平 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 张晨蕾 书 记 员 丁文涛