江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1182民初358号原告：扬中明珠农贸市场有限公司，统一社会信用代码91321182058664862T，住所地江苏省扬中市环城北路1688号。法定代表人：张碧峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：项庆宇，该公司员工。被告：扬中市金鹰皇家装饰材料有限公司，统一社会信用代码91321182567797145E，住所地江苏省扬中市三茅街道明珠农商城1幢120室、121室。法定代表人：夏根荣，该公司执行董事兼总经理。被告：夏根荣，男，1962年11月10日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。两被告共同委托诉讼代理人：张晓慧，江苏民脉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：金舜之，江苏民脉律师事务所律师。原告扬中明珠农贸市场有限公司与被告扬中市金鹰皇家装饰材料有限公司（以下简称金鹰公司）、夏根荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告扬中明珠农贸市场有限公司的委托诉讼代理人项庆宇和被告金鹰公司、夏根荣的共同委托诉讼代理人张晓慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扬中明珠农贸市场有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付租金771652元；2.判令两被告支付违约金1116496元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年5月11日签订租赁3029.68平方米房屋的租赁经营合同，租期自2017年12月26日至2022年12月25日。合同约定的到期租赁费、市场培育、推广费共计3721652元。截至2020年1月10日，被告仅支付了295万元，尚欠771652元未付。2019年12月22日，被告出具承诺书，确认了上述欠款，承诺了付款方案，但被告至今未按承诺书履行付款义务，故原告提起本案诉讼。被告金鹰公司、夏根荣共同辩称：1.案涉承诺书可以证明：（1）原、被告已经变更租赁合同的付款条件为两被告于2019年10月至2020年1月分4批向原告付款17万元，剩余欠款的付款时间另行协商；（2）两被告应于2019年12月22日签订承诺书之后付清。事实上，两被告已于2020年1月9日付5万元、于1月18日付7万元、于1月20日付7万元，合计17万元，故两被告已按照承诺书约定提前履行了付款义务，并无违约行为，不应当承担违约责任。2.按照承诺书，两被告应于2019年12月前支付第一笔5万元，两被告因年底资金周转困难未能及时支付，但也仅超期9天，后已于2020年1月20日前提前支付完毕。因此，两被告虽然迟延9天支付第一笔款项，但仅为轻微违约且未给原告造成损失，两被告提前10天付款的行为也足以抵消超期9天付款的损失，根据合同法司法解释二第二十九条的规定，请求法庭根据相关规则进行衡量，并作出裁决。3.两被告已按照租赁合同第二条的约定向原告支付了保证金50万元，该保证金足以承担两被告可能因违约而造成的损失，因此，两被告即使存在违约，也应当从该50万元中进行相应扣减而不应当另行主张。4.两被告不仅购买了原告关联方的1栋1层的商铺，还租用了案涉的全部商铺，包括1栋2层、5栋1-2层，两被告为原告市场的繁荣和可持续经营做出了巨大贡献，投资也较多。此前原告起诉两被告对两被告的经营造成巨大损失，导致两被告不能及时支付租赁费用，但两被告最终还是克服困难，提前按承诺付款，这体现了两被告的诚信原则。5.根据法律规定，原告收取租金应当向被告开具发票，若原告不开具发票，被告有权拒绝履行。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，即原告提供的租赁合同、承诺书；被告提供的收据及银行付款凭证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月26日，原告作为出租方（甲方）、两被告作为承租方（乙方），共同签订了一份《扬中博联农商城租赁经营合同》，约定乙方向甲方租赁总面积3124.75㎡的摊位，其中自2017年7月26日至2022年7月25日的租赁费、市场培育推广费共计385万元，乙方应于2016年7月底前一次性付清。2017年5月11日，原告作为出租方（甲方）、两被告作为承租方（乙方），重新签订了一份编号为20170030的《扬中博联农商城租赁经营合同》，第1.1条约定：乙方向甲方租赁扬中博联农商城内经营摊位（1栋201-222号、5栋101-116号、119-132号、201-228号），建筑面积3029.68㎡，租赁期限自2017年7月26日至2022年12月25日，实收租赁费、市场培育推广费为3721652元，乙方需于2016年7月底前一次性付清。第1.2条约定：乙方须按本合同约定付款时间缴纳租赁费、市场培育推广费及其他相关费用。第1.3条约定：乙方逾期交付租赁费、市场培育推广费等超过一个月的，还需额外向甲方支付合同总额30%的违约金，且甲方有权在不通知乙方的情况下单方面解除合同。第2.1条约定：为保证本合同顺利履行，本合同签订时，乙方向甲方缴纳合同履约保证金50万元,乙方承诺，乙方如有违反合同约定行为或出现下述情况时(1.逾期不交水、电费，经催交两次以上仍不缴纳的；2.违反国家有关产品质量法规，销售假冒伪劣产品，引起消费者投诉，又不积极处理，经有关消费者投诉机构认定的消费者损失；3.严重违反市场管理规定，经甲方屡次要求改正而拒不执行的），乙方自愿将全部（或部分）保证金作为市场培育金转给甲方用于博联农商城培育市场。第2.2条约定:保证金自乙方退场之日起满一年后如无任何客户投诉、无产品及债务纠纷的情况下（不计息）退还。第2.3条约定:保证金不足以支付乙方违约损失补偿时由乙方另行承担超额部分。因乙方违约，保证金被甲方扣除造成保证金减少时，甲方有权追缴，乙方须于甲扣收后的7日内补齐，若未按时间补齐，每日按欠款部分的3%收取滞纳金。第12条约定：本合同是2012年7月26日签订合同的修订版。自本合同签署后，原合同不再适用。该份租赁合同签订后，两被告支付了部分租金，后分别于2017年5月12日和2019年6月5日就租金支付事宜向原告出具了承诺书。其中2019年6月5日的承诺书载明两被告已付282万元、欠款901652元，两被告承诺于2019年9月、10月底前各付5万元、于11月底、12月底和2020年1月底前各付10万元，剩余欠款的付款时间再议。2019年12月22日，两被告再次向原告出具了一份《承诺书》，载明：兹有夏根荣、金鹰公司于2017年5月11日与原告签订了《扬中博联农商城租赁经营合同》，承租了扬中博联农商城1#楼二层、5#楼一层、二层商铺，租赁期限自2017年12月26日起至2022年12月25日止。合同约定我方应于2016年12月底前一次性付给原告租赁费、市场培育、推广费共计3721652元，截至2019年12月11日，已付290万元，尚欠821652元未付。现本人承诺欠款部分按以下时间节点付款给原告：2019年10月底前付2万元、2019年11月底前付5万元、2019年12月底前付5万元、2020年1月底前付5万元、剩余欠款的付款时间再议。如未按上述期限履行承诺，本人自愿依照2017年5月11日签订的租赁经营合同约定的付款时间节点承担违约责任。此后，夏根荣于2020年1月9日、18日和20日各向原告付款5万元、5万元、7万元，共计17万元，原告分别出具了收据。嗣后，因两被告未能支付剩余租金，引起本案诉讼。庭审中，原告明确其系根据《扬中博联农商城租赁经营合同》第2.3条“乙方逾期交付。超过一个月的，还需额外向甲方支付合同总额30%的违约金”的约定诉请两被告支付1116496元违约金。本院认为，根据现有证据和庭审查明的事实，原、被告于2017年5月11日签订的《扬中博联农商城租赁经营合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护。当事人均应全面、严格履行合同约定的义务。在案涉合同的履行过程中，两被告多次向原告出具了关于租金支付期限和金额的承诺书。根据最后一份承诺书，两被告应于2019年12月底前支付租金12万元，但两被告直至2020年1月9日才付租金5万元，未能履行承诺书的付款承诺，此后两被告虽然在2020年1月底前付清了承诺的17万元租金，但这并不影响两被告违反承诺书事实的成立。承诺书载明，若两被告未履行承诺，其自愿依照案涉合同约定的付款时间节点承担违约责任。案涉租赁合同约定两被告需于2016年7月底前一次性付清全部租金，但两被告至今尚欠原告租金651652元未付，故本院依法判令两被告向原告支付剩余租金651652元。违约金方面。案涉租赁合同约定，两被告逾期交付租赁费、市场培育推广费等超过一个月的，还需额外向原告支付合同总额30%的违约金。本案中，两被告提出调低合同约定的违约金数额。本院认为，在案涉租赁合同的实际履行过程中，两被告存在多次违反案涉租赁合同约定，逾期支付租金的行为。根据案涉租赁合同约定，两被告本应于2016年7月底前一次性付清全部372万元租金，但至2017年5月12日出具第一份承诺书时，两被告尚欠租金262万元未付，已严重超出案涉租赁合同约定的期限。案涉租赁合同的租赁期限从2017年7月26日开始，至本案判决时，两被告已承租近三年，但两被告仍欠原告租金651652元未付，属于根本违约。因此，结合被告逾期未付租金的数额、原告所受的损失以及被告的违约程度等因素，本院调整两被告应承担的违约金为744330元（3721652元×20%）。两被告提出其已向原告支付保证金50万元，即使存在违约也应当从保证金中扣除违约金。对此，根据案涉租赁合同的约定，两被告支付的50万元款项性质系履约保证金，案涉租赁合同对该50万元保证金的缴纳和退还条件均作出了明确约定，合同各方均应当遵循，现两被告提出从保证金中扣除违约金，不符合案涉租赁合同的约定，本院不予支持。关于两被告提出的发票开具问题，因案涉租赁合同未对发票开具事宜作出约定，且两被告就发票问题另有救济途径，故本案中对此不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告扬中市金鹰皇家装饰材料有限公司、夏根荣限于本判决生效之日起十日内支付原告扬中明珠农贸市场有限公司租金651652元；二、被告扬中市金鹰皇家装饰材料有限公司、夏根荣限于本判决生效之日起十日内支付原告扬中明珠农贸市场有限公司违约金744330元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21794元，由被告扬中市金鹰皇家装饰材料有限公司、夏根荣共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  姚圣羽人民陪审员  顾红梅人民陪审员  夏 香二〇二〇年五月十三日书 记 员  田 雅