江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初5466号原告：何梦歌，女。委托诉讼代理人：何梦诗，女。被告：南昌万达城投资有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区宜春大道777号南昌万达城C区S6-106号。法定代表人：王迎佳，执行董事。委托诉讼代理人：吴岳雄。委托诉讼代理人：戴少婷。原告何梦歌诉被告南昌万达城投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，于2018年9月3日作出（2016）赣0102民初ＸＸ号民事判决，原告何梦歌不服判决提起上诉。2019年3月18日，南昌市中级人民法院作出（2018）赣01民终ＸＸ号民事裁定，撤销本院（2016）赣0102民初ＸＸ号民事判决，将本案发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何梦歌的委托诉讼代理人何梦诗、被告南昌万达城投资有限公司的委托诉讼代理人吴岳雄、戴少婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何梦歌诉称：原告与被告就位于ＸＸ房屋签订《南昌市商品房买卖合同》一份，该《南昌市商品房买卖合同》第六条约定：“买受人应于本合同签订同时向出卖人支付31.1%购房款，计人民币212235元，如买受人已经支付认购定金，则该定金转为本期房价款的组成部分，其余购房款人民币47万元买受人向经出卖人认可的贷款银行申请按揭贷款支付，且买受人保证该按揭贷款于本合同签订后30日内支付至出卖人银行账户。”原告于2015年5月20日向被告支付了首付款212235元并签订了购房合同，但被告在与原告签订《南昌市商品房买卖合同》后迟迟未给原告办理备案手续，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条：房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案，时至今日被告仍未给原告办理房屋备案手续，导致原告无法办理备案手续，根据《南昌市商品房买卖合同》的附件四第四条的约定：“除本合同及补充协议有明确约定外，本合同项下该房屋单价不因任何因素而调整”，现被告要求加价的行为，显然已经构成违约，根据《南昌市商品房买卖合同》第八条约定：被告应于2015年12月15日前将房屋交付给原告，现被告已经逾期11个多月未交付房屋，导致原告的租金损失2万元，同时根据《南昌市商品房买卖合同》的附件四第六条第七项约定：被告自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付给原告的，被告应支付已交购房款的万分之一作为违约金给原告，现被告未按约交付房屋，被告应当按照合同约定支付违约金。另，原告聘请律师代理该案花去律师费20000元，根据最高人民法院中《关于进一步推进案件繁简分流优化司法法资源配置的若干意见》第22条：“当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持”。因此，原告花费的该律师费应当由被告承担。原告认为，原、被告双方签订的书面合同具有法律约束力，且不存在撤销及无效的法定事由，根据我国相关规定，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，一、判令被告根据房管局当下的合同模板和原《南昌市商品房买卖合同》（合同编号：1000469909）重新与原告签订新的《南昌市商品房买卖合同》，合同主要内容不变，仅合同模板变化，原约定付款方式为首付212235元（已付）加按揭贷款47万元，如因其他原因无法办理贷款，则按一次性付款补齐余款47万元，判令被告协助原告办理房屋备案及过户手续并立即交付房屋；二、判令被告支付违约金21.22元；三、判令被告承担因违约造成原告损失20000元；四、判令被告承担原告律师费20000元；五、本案诉讼费由被告承担。被告南昌万达城投资有限公司辩称：一、原、被告从未签订《南昌市商品房买卖合同》。被告自始至终未与原告签署《南昌市商品房买卖合同》，根据最高人民法院《关于适用的解释》相关规定，原告主张与被告签订了《南昌市商品房买卖合同》，应承担举证责任，未签订《南昌市商品房买卖合同》，原告应负缔约过失责任。2015年5月20日，何梦诗代原告缴纳首付款后，被告将原告购房信息录入系统，待被告签署正式《南昌市商品房买卖合同》，但原告一直未亲自或委托他人持有效的授权书前往签约地点签订合同，导致一直未能签署正式书面合同，亦未与银行办理完成按揭手续。被告作为房地产开发商，一直未实现房屋回款。所以，被告于2016年9月2日向原告发出律师函进行最后催告，告知将原告所缴纳的部分购房款予以退还，但原告仍然未予配合。继续履行合同并完成办理房屋备案等手续的前提为《南昌市商品房买卖合同》成立。所以，被告无法配合原告完成以上事项。享有租金收益的前提是享有房屋的所有权。针对原告要求赔偿租金损失，双方并未签署《南昌市商品房买卖合同》，更未就房屋权属登记备案，原告不享有房屋所有权，更不存在租金损失。被告认为，在商品房买卖合同缔结过程中，原告未尽自己应尽和能尽的协助签约义务而导致合同不成立，属原告缔约过失。买卖合同未成立，被告无法按原告诉求履行买卖合同义务，故请求法院依法查明事实，驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：原告何梦歌与其委托诉讼代理人何梦诗系姐妹关系（双胞胎），何梦诗原系被告公司员工。2014年12月14日，被告公司员工荆某以支付定金1万元的方式认购了被告开发的坐落ＸＸ室（建筑面积：109.05m2、折后总价682235元、首付款金额20万元）房屋。2015年1月9日，何梦诗与荆某经协商达成认购转让关系，何梦诗以原告何梦歌代理人的身份受让了荆某认购的ＸＸ室房屋。为此，被告向原告何梦歌出具了其支付ＸＸ室房款1万元的预收款收据。同时，被告向荆某出具了冲减其认购ＸＸ室房款1万元的预收款收据。另外，被告在其内部《南昌万达城购房合同审批表》上将买房者姓名荆某变更为原告何梦歌，首付款金额由20万元变更为212235元，贷款金额为47万元。2015年5月20日，何梦诗以原告代理人的身份向被告支付房款202235元，被告向原告何梦歌出具了其补交ＸＸ室房款202235元的预收款收据。在此期间，原告陈述其委托代理人何梦诗在被告提供的《南昌市商品房买卖合同》文本上买受人处先行签名，原告委托代理人何梦诗在《南昌市商品房买卖合同》文本上签名后将《南昌市商品房买卖合同》交给被告，被告则否认原告委托代理人何梦诗签署了《南昌市商品房买卖合同》。2016年4月中旬，被告工作人员通过微信方式联系原告委托代理人何梦诗，要求原告委托代理人何梦诗重签合同及补办银行按揭贷款手续，但原告及其委托代理人何梦诗均未能及时与被告重签合同及补办银行按揭贷款手续。2016年9月2日，被告委托江西华邦律师事务所律师向原告发出《律师函》，被告以原告在2014年6月29日交纳部分购房款212235元后，长达795天的时间，一直未办理相关购房手续为由，被告决定将原告交纳的部分购房款予以退还，要求原告前往被告处办理退款手续。2016年9月8日，原告收到被告发出的《律师函》后，原告仍未按照《律师函》的要求前往被告处办理退款手续。2016年12月2日，原告向本院提起诉讼，要求法院判决继续与原告签订的《南昌市商品房买卖合同》，办理房屋备案手续及过户手续并交付房屋及赔偿损失等。上述事实，有银行交易明细、房屋预收款收据、南昌万达城购房合同审批表、微信聊天记录、视听资料、律师函以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：2015年1月9日，原告向被告支付ＸＸ室购房款1万元，被告向原告出具了ＸＸ室房屋预收款收据。2015年5月20日，原告再次向被告支付ＸＸ室购房款202235元，被告又向原告出具了ＸＸ室房屋预收款收据。同时，被告在其内部《南昌万达城购房合同审批表》上将ＸＸ室买房者更名为原告何梦歌，首付款金额变更为212235元，贷款金额为47万元。至此，根据原、被告提供的上述证据所查明的事实，本案合同主体、标的、数量、价款明确，已具备了合同主要条款，故原、被告之间的房屋买卖合同关系已成立且合法有效。被告以双方未签订《南昌市商品房买卖合同》为由抗辩合同不成立的观点不成立。原、被告就合同主要条款达成一致后，双方就合同主要条款及法律规定各自享有权利及履行义务，原告的合同主要义务就是向被告支付剩余购房款47万元，被告的合同主要义务就是向原告交付房屋，但双方在此后的合同履行过程中，原、被告均未依照诚实信用原则履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定，“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”结合本案，由于被告否认原告在《南昌市商品房买卖合同》文本上先行签名，也就是说原、被告双方对剩余购房款没有约定支付时间，依照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，应先按照合同法第六十一条的规定进行确定，如果仍不能确定的，原告应在收到房屋的同时支付剩余购房款。2016年9月2日，被告在未向原告催告支付剩余购房款的前提下，却直接以原告未支付剩余购房款为由委托江西华邦律师事务所律师向原告发出《律师函》，决定退还原告交纳的部分购房款并要求原告办理退款手续，被告的行为实质上是行使合同解除权。由于原、被告对支付剩余购房款的期限未作约定，被告又未先行向原告催告支付剩余购房款，且原告的行为也没有违反《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定。所以，被告解除合同的行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的法定解除条件，故被告的解除合同通知无效。现由于原、被告之间的买卖合同法律关系已成立，且该合同仍具备履行条件，现原告又同意一次性支付剩余购房款，故原告请求被告交付房屋的诉讼请求，本院予以支持，但原告应同时向被告支付剩余购房款并承担其起诉之日起的利息。关于原告请求与被告重新签订新版《南昌市商品房买卖合同》及请求被告办理房屋产权过户的问题，由于原、被告合同已成立，其重新签订《南昌市商品房买卖合同》只是为了符合房产管部门的管理要求以其达到办理不动产权证的目的，现由于原、被告之间的房屋交付、支付剩余购房款仍未履行，其办理房屋产权过户的诉讼请求还需待上述合同义务履行完毕后，在被告拒绝协助办理产权过户的前提下，原告才具备提起诉讼的条件，故对原告该项诉讼请求，本案不予处理。另外，由于原、被告未约定违约情形，故原告请求被告承担违约责任的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百三十九条、第一百六十一条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告南昌万达城投资有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告何梦歌交付ＸＸ室房屋，原告何梦歌同时向被告南昌万达城投资有限公司支付剩余购房款47万元及自2016年12月2日起至2019年8月19日止以47万元为基数按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息和自2019年8月20日起至剩余购房款付清之日止以47万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、驳回原告何梦歌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。原告何梦歌预交案件受理费8900元，保全费520元，合计9420元，原告何梦歌承担4710元，被告南昌万达城投资有限公司承担4710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐荣根人民陪审员  刘 强人民陪审员  魏竹子二〇二〇年五月十四日书 记 员  郑晓晓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼费》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。