福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0103民初1068号 原告：福建中成物业服务有限公司，住所地福建省福州市台江区。 法定代表人：王则平，总经理。 委托诉讼代理人：魏思格、周全，福建理争律师事务所执业律师。 被告：林华仁，男，1971年1月22日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告福建中成物业服务有限公司（以下简称中成物业公司）与被告林华仁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中成物业公司的委托诉讼代理人周全及被告林华仁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中成物业公司向本院提出诉讼请求：判决林华仁支付2015年1月1日至2019年9月30日拖欠的物业服务费及公摊费等共计10431元，并承担本案诉讼费。事实和理由：中成物业公司于2014年1月1日入驻福州市台江区排尾路229号联邦广场小区提供物业服务在管至今。公司依约为林华仁所拥有的联邦广场6#608号房产提供了完善的物业管理服务，林华仁应依约交纳物业服务费，但其一直拒绝支付，公司多次派人上门催收无果。截止2019年9月30日，林华仁共欠缴物业服务费及公摊费共计10431元，其拒绝缴费的行为严重损害公司利益，亦侵害了小区其他已缴费业主的合法权利。公司为维护合法权益，根据相关法律规定提起诉讼，望判如所请。 林华仁辩称，一、中成物业公司不具有诉讼主体资格，与小区业主之间并未形成物业服务合同关系。福州瀛宏物业管理有限公司（下称“瀛宏物业”）系联邦广场二期小区（下称联邦小区）的前期物业公司，因受到小区业主的强烈抵制、投诉，该公司被福州市房管局撤销物业管理资质，并指令台江区瀛洲街道负责强制瀛宏物业于2010年退出本小区。但实际上瀛宏物业至今未退出，该公司的股东继续强占联邦广场小区，以私人名义强行收取费用，王则平既是瀛宏物业的副总经理，亦是中成物业公司的总经理、执行董事及法定代表人。无论是“瀛宏物业”、“联邦物业处”还是“中成物业”均是官商勾结的产物。时任滨江社区主任的林秋华是瀛宏物业执行董事、法定代表人。联邦广场二期业主按照正规法律程序申请召开业主大会并成立业主委员会，欲通过这种手段制约或者更换物业。2010年至今共四次申请召开业主大会均被滨江社区、瀛洲街道办以各种理由阻止，以失败告终。前述官商切换利用着不同主体强占联邦广场小区的物业，轻易取得瀛洲街道办出具的盖单文件。中成物业公司的《报告》于2016年诉讼时已提交过，但当时的《报告》并未加盖公司公章。2013年11月15日，中成物业公司将未加盖公章、仅以A4纸打印的《报告》，轻易书写确认并加盖“台江区瀛洲街道住宅小区物业管理站”的印章。显然，该申请未经合法正规程序未加盖公章，瀛洲街道办在接受申请时是如何确认申请主体。中成物业与答辩人之间并未形成物业服务合同关系，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条的规定，只有三种方式才是形成物业服务合同的方式。而中成物业入驻联邦广场小区仅凭前述《报告》，并不能依此认定中成物业与答辩人之间形成物业服务合同关系，该种方式显然无法律依据。同时，自瀛宏物业退出联邦广场小区后，业主均将物业服务费直接缴纳给个人，以现金或转账方式缴进个人银行账户，或用微信、支付宝刷至个人账户，也从未见过正规的增值税发票，仅收到《收据》白条。从客观角度，中成物业公司并未实际在联邦广场小区经营，实际的经营主体系个人。即使原被告之间存在物业服务合同，但根据《合同法》第52条的规定，合同亦为无效。中成物业公司与滨江社区、瀛洲街道办恶意串通，伪造虚假《报告》，强迫业主与这些主体之间形成物业服务合同，应认定无效。中成物业公司入驻联邦广场小区违反“双过半”的强制性法律规定，未经过业主“双过半”进驻，并非小区业主的真实意思表示，且基于其入驻无任何法律依据，同样能够认定合同关系无效。二、中成物业公司要求联邦广场小区业主缴纳物业费是强迫交易行为。根据《福州市物业管理若干规定》第22条第（三）项及《福建省物业管理条例》第47条规定，中成物业公司自始至终未按法律强制性规定，公示或者告知业主法律法规要求的内容。客观事实是，中成物业公司从未制定服务内容、事项、标准等，在约定义务的情况下按照每平方1元收取物业费无依据。即使中成物业公司与业主之间未形成服务合同约定，则公司应按法律法规要求的标准提供服务，但事实是目前小区的物业服务完全达不到福州住宅物业收费参考价同级别（4级）的标准。三、中成物业公司部分诉请已超过诉讼时效。《民事起诉状》及《证据清单》标注的时间均为2020年3月25日，系2020年3月25日才诉至法院，2017年3月25日之前的部分显然已经超过法定的三年诉讼时效，不应予以支持。四、中成物业公司未依法向答辩人及其他小区业主提供常规的物业服务。小区没有安保措施，消防设施未得到应有的防护保养，环境卫生保洁工作不到位，物业人员带头违反《消防法》在小区内搞违建，侵犯业主权益和公共收益，暴力追讨物业费，小区环境无管理，到处存在安全隐患。五、中成物业公司提出缴交公摊费无事实及法律依据。中成物业公司向业主收取公摊费的实际支出应以公司向电力公司缴交的加盖税务局发票专用章的《电子发票》为依据，公司提供的只是《电费清单》，不能证明已缴交电费。实际电费支出应扣除小区业主公共收入后的余额按面积摊销，公司未提供公共收入的证据。此外，根据《福州市物业管理若干规定》第三十三条规定，目前物业用房内用电用水及小区电动车停车场的用电均计入公摊费用，但小区电动车停车场的收费由公司全部收取作为利润，且电动车停车场不仅向联邦广场二期业主开放，一期业主及附近上班人员亦将电动车停放在小区内，该部分费用仅计算在联邦广场二期的公摊之内。中成物业公司的公摊水电费诉请不合理亦不合法。中成物业公司的诉讼请求缺乏事实的法律依据，恳请依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 福州市台江区瀛洲街道排尾路229号联邦广场6#楼608单元的房屋所有权人系林华仁，该房屋建筑面积为133.62㎡。林华仁自2009年起居住至今。 2013年11月15日，福州中成物业服务公司向福州市台江区瀛洲街道住宅小区物业管理站提交一份《报告》，内容为：“鉴于2013年11月，福州市台江区排尾路229号“联邦广场”、福州市台江区排尾路271号“鳌峰花园7座”小区原物业服务公司（福州市玉祥物业管理有限公司）终止小区物业服务管理。为维护“联邦广场”、“鳌峰花园7座”物业服务正常运营，保障社区公共秩序稳定，经福州市台江滨江社区委员会及业主代表选聘，同意从2014年1月1日起，由福州中成物业服务有限公司进驻“联邦广场”、“鳌峰花园7座”提供物业管理服务，物业管理月收费标准不变（住宅1元/平方米，商业楼1.8元/平方米，公摊费用0.39元/平方米），待业主委员会成立后，由业主委员会另行选聘物业公司，恳请贵站予以准许！”台江区瀛洲街道住宅小区物业管理站在该《报告》上批示：“经核实，为了小区安定稳定，同意社区意见，由你公司暂时代管，待该小区成立业主委员会后由业主自行选聘，并告示业主。” 自2014年1月1日起，福州中成物业服务公司进驻福州市台江区瀛洲街道排尾路229号“联邦广场”小区，为二期5座和6座为提供物业服务至今。同年11月17日，福州中成物业服务有限公司更名为福建中成物业服务有限公司。 2019年10月8日，福州市台江区瀛洲街道滨江社区居民委员会出具一份《证明》，内容为：“兹有滨江社区辖区“联邦广场5-6座”、“鳌峰花园7座”两小区，现由福建中成物业服务有限公司管理服务。现中成物业公司向本院提出本案诉请。 诉讼中，中成物业公司提供福州市中级人民法院（2016）闽01民终4603号业已生效的《民事判决书》，证明本院及福州市中级人民法院均判决确认中成物业公司自2014年1月1日起进驻联邦广场小区为小区提供了物业服务，物业收费标准合理。 中成物业公司提供国网福建省电力有限公司福州供电公司出具的《历月电费明细》，主张已为二期5座和6座业主代垫了联邦广场小区6#楼电梯1－6、5#－6#地下室及6#楼地下室生活水泵房电费和6#楼北侧联邦广场二期公建用水费用，自2015年1月1日起至2019年9月30日止共计57个月的公用电费共计601132.37元，小区住宅建设面积为23092㎡，小区业主应承担的公摊水电费为0.456元/㎡/月（601132.37元÷23092㎡÷57个月）。现中成物业公司主张以0.36元/㎡/月要求林华仁缴纳应承担的公摊水电费，以1元/㎡/月缴纳物业服务费。 林华仁提供12345诉求件、福州瀛宏物业管理有限公司工商信息、台江区瀛洲街道办公函、通告等五份证据，证明福州瀛宏物业公司系联邦广场的实际物业公司。本院经审查认为，该组证据所涉内容均发生于中成物业公司接管案涉物业之前，与本案无关。 另查，联邦广场小区尚未成立业主委员会。 本院认为，中成物业公司提供的证据及同小区类案生效判决足以证实自2014年1月1日起中成物业公司经福州市台江滨江社区委员会及业主代表选聘，为联邦广场小区提供了物业服务，林华仁作为联邦广场小区的业主之一，接受了中成物业公司提供的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系。在中成物业公司履行了物业服务后，林华仁作为物业服务的实际受益人理应及时向中成物业公司交纳物业服务费和公摊水电费。林华仁关于中成物业公司系非法入驻、诉讼主体不适格、未与业主签订物业服务协议等的辩解于法无据，本院不予采信。 关于本案诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，林华仁主张中成物业公司从未向其催讨过物业费和公摊费。中成物业公司代理人周全提供其与中成物业公司吴主任的微信截屏不足以证实公司于2019年12月27日向林华仁主张过权利。中成物业公司于2020年3月25日向本院提起诉讼，根据上述法律规定，中成物业公司关于2017年3月25日之前的诉请已超过诉讼时效，本院不予支持。自2017年3月25日至2020年3月25日期间的诉请未超过诉讼时效，依法受法律保护。故中成物业公司主张的物业服务费和公摊费应自2017年3月25日起计至2019年9月30日止，共计30个月零5天。 关于物业服务费和公摊费的问题。林华仁提出中成物业公司未提供常规的物业服务。但，物业服务具有公共性，该公共性表现为物业公司提供的服务不仅限于某一业主，而是全体业主，因物业服务产生分歧时，双方应充分协商沟通，以维护小区的整体环境和全体业主利益，林华仁以此拒缴物业服务费不利于该目的的实现。中成物业公司向小区全体业主提供物业服务之后，向小区业主收取物业服务费和公摊费于法有据，林华仁做为小区业主之一亦应缴纳上述费用。 中成物业公司根据向福州市台江区瀛洲街道住宅小区物业管理站出具的《报告》，以建筑面积1元/㎡/月收取联邦广场小区物业服务费并未违反相关规定，故林华仁应支付自2017年3月25日起至2019年9月30日止的物业服务费4031元（1元/㎡/月×133.62㎡×30个月+1元/㎡/月×133.62㎡÷30天×5天，取整数）。此外，《福建省物业管理条例》（2019年1月1日起施行）第四十九条第二款第三项规定：“供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，按下列规定向物业管理区域内最终用户收取有关费用：（三）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取”。中成物业公司提供的历月电费明细的时间（2015年1月至2019年9月）、用电地址、费用状态，可以证实联邦广场小区公共使用的电费处于正常缴纳无欠费状态。中成物业公司按小区建筑面积23092平方米计算出公摊电费为0.456元/平方米，已多出向福州市台江区瀛洲街道住宅小区物业管理站出具《报告》载明的以0.39元/㎡/月收费标准。现中成物业公司自愿按0.36元/㎡/月收取公摊费不违反相关法律规定，且未损害林华仁的合法权益，应予照准。经核算，林华仁应向中成物业公司支付自2017年3月25日起至2019年9月30日止共计30个月5天的公摊费1451元（0.36元/㎡/月×133.62㎡×30个月+0.36元/㎡/月×133.62㎡÷30天×5天，取整数）。林华仁应向中成物业公司支付自2017年3月25日起至2019年9月30日止的物业服务费和公摊费合计5482元（4031元+1451元）。中成物业公司诉请超过本院上述确定的部分，本院不予支持。 需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时回复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能看到其在物业服务中的努力和付出，应认识到及时缴纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《物业管理条例》第六条第一款和第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、林华仁应于本判决生效之日起七日内向福建中成物业服务有限公司支付自2017年3月25日起至2019年9月30日止的物业服务费4031元和公摊费1451元，共计5482元； 二、驳回福建中成物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30元，由林华仁负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄利敏 二〇二〇年五月二十一日 法官助理 潘冰心 书 记 员 许 莉 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。