北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0107民初16150号原告：刘玉霞，女，1970年9月4日出生，住河北省迁安市。委托诉讼代理人：刘守环，北京市汉鼎联合律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。第三人：陈明，男，1959年9月18日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：陈思奇(陈明之子)，男，1984年8月9日出生，住北京市朝阳区。原告刘玉霞诉被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人陈明居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成由法官吕文静担任审判长、人民陪审员李文、郭凤香参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘玉霞之委托诉讼代理人刘守环，被告链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳、第三人陈明之委托诉讼代理人陈思奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉霞向本院提出诉讼请求：1．判令解除刘玉霞与链家公司、陈明于2018年9月1日签署的居间服务合同；2．判令链家公司向刘玉霞赔偿损失8万元；3．判令链家公司承担本案诉讼费用。事实与理由：刘玉霞与链家公司、陈明于2018年9月1日签订居间服务合同，同时在链家公司居间下刘玉霞与陈明就位于石景山区八角北里××号楼×层×××号房屋签订了北京市存量房屋买卖合同及其补充协议。链家公司未尽职履行居间义务，未对刘玉霞购房资格进行审核，导致陈明因刘玉霞不具有购房资格，无法履行双方签署的北京市存量房屋买卖合同及其补充协议提起诉讼，刘玉霞因此向陈明支付了违约金8万元。故刘玉霞诉至法院。被告链家公司辩称：同意刘玉霞第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求。理由如下：1．签约时，刘玉霞告知并向链家公司承诺其具有北京市购房资格，并承诺承担就此产生的一切法律责任。签约前，刘玉霞告知链家公司其与爱人均为首钢职工，并且连续纳税已满五年。链家公司也向其出示了购房承诺书，购房承诺书告知了购房政策并经刘玉霞确认签字后，链家公司才协助刘玉霞及陈明签订了买卖合同及补充协议；2．涉诉买卖合同合法有效，根据居间合同第一条第一款约定，链家公司完成居间义务。根据第二条约定，刘玉霞应当向链家公司支付居间代理费。根据补充协议约定，该居间代理费应由违约方承担，即本案原告刘玉霞。链家公司基于服务承诺，由于没有完成过户，同意不再收取刘玉霞的代理费，以降低其损失；3．居间合同违约责任第四条约定，链家公司没有违约，不应赔偿刘玉霞的损失。刘玉霞的损失是由其自身造成，与链家公司无关，链家公司已尽到合理审查义务，除居间代理费外不应承担其他损失。故，请求法院驳回刘玉霞第二、三项诉讼请求。第三人陈明未发表意见。本院经审理查明认定事实如下：2018年9月1日，陈明（甲方、出卖方）与刘玉霞（乙方、买受人）、链家公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，约定：“……第一条居间服务1．甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。2．甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。……第三条权利义务1．甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2．丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。3．本次交易的后续手续由甲乙双方自主选择第三方协助办理，并另行签署相关合同；丙方将积极督促后续事宜的办理。第四条违约责任1．甲、乙双方利用丙方所提供信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他居间方签署《买卖合同》，甲乙双方应当承担违约责任；丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部居间代理费。2．甲、乙双方或一方延迟向丙方支付本协议第二条约定的居间代理费，该延迟方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金。3．在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任。4．甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。……”上述合同后附链家交易流程一份，载明：出售方委托→房屋验核；买受方委托→购房资格审核，上述审核做完后进入资源匹配、房源带看；签署买卖合同；办理网签等流程。同时，刘玉霞还签署了《房地产经纪服务事项告知书》及《购房承诺书》。《房地产经纪服务事项告知书》中载明：“……委托人（包括购房人及出售人）应当协助提供资料（包括但不限于下述资料），配合办理房源核验和购房资质审核。（一）身份证明类材料1．购房人身份证明（身份证、护照等）原件和复印件；2．房屋所有权人的身份证件原件和复印件；3．婚姻证明（结婚证、离婚证或单身证明等）原件和复印件；4．户口簿原件和复印件；5．家庭成员（夫妻、未满18岁子女）身份证明原件和复印件；6．非本市户籍居民居住证原件和复印件；7．贷款银行、房屋管理部门及相关机构要求提供的其他文件或资料。（二）房屋权属证明材料1．房屋权属证明原件和复印件；2．土地使用权证书的原件和复印件（如有）；3．房屋共有权人同意出售、出租的文件原件；4．出售已购公房、央产房或者经济适用房的，须提供原购房合同、票据，以及有关批准文件；5．房屋管理部门及相关机构要求提供的其他文件或资料。……”《购房承诺书》载明：“本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发[2011]65号）中有关住房限购政策的规定。本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。”同日，陈明（出卖人）与刘玉霞（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈明将其名下位于本市石景山区八角北里××号楼×层×××号房屋出售给刘玉霞。同时三方还签订了《补充协议》，对未尽事宜进行了约定。上述买卖合同履行过程中，因刘玉霞不具备北京市购房资格，无法办理房屋过户手续，陈明向本院提起诉讼，请求法院解除其与刘玉霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》，刘玉霞支付违约金。2019年3月7日，本院作出（2019）京0107民初1093号民事调解书，陈明与刘玉霞自愿达成调解协议如下：一、解除双方于2018年9月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；二、刘玉霞向陈明支付违约金6万元；三、陈明已收取的定金2万元不再退还刘玉霞；四、案件受理费200元，由陈明负担；五、双方就本案再无其他争议。2019年3月10日,刘玉霞向陈明给付60000元。庭审中，链家公司提交其与刘玉霞2018年9月12日至于2018年9月19日的微信聊天记录，内容为：“链家公司：你登录社保网站先查询一下看够5年吗？从现在往前数看连续够60个月吗。……刘姐资质昨天提交社保没有通过，您纳税在北京够5年吗？刘玉霞：肯定够了啊，我们单位好多都在北京买房了。链家公司：您问问您同事是用社保还是纳税。刘玉霞：纳税是啥意思，社保是北京的，肯定是用的社保。链家公司：我再审一下吧。……链家公司：……现在业主还追究耽误她卖房子的事呢。刘玉霞：那是链家耽误的，不是我耽误的。链家公司：姐，当时签合同您一直表达的是有购房资质，有北京社保，在首钢工作，您一直也没有提过退休的事。现在就算是我们这边有责任，我们的中介费全退，是不收取的。现在的关键是业主那边，合同签了有20%的违约金，这是制约双方的。原本业主卖房就是为了用钱，现在没有按照原来时间走，业主也很着急。业主的意思还耽误他了。刘玉霞：小宋，我决定不注册公司买房了，我咨询了律师，用公司名义买房后面麻烦事太多，你想办法吧。链家公司:正常给买房子流程是一样的，就是需要前期的时间，您自己拿主意刘姐。刘玉霞：小宋，房子肯定是买不成了，给不出解决办法我又不懂，就交给律师了。刘玉霞通过微信方式向链家公司发送一份《购房承诺书》，内容与2018年9月1日《购房承诺书》基本一致。庭审中，链家公司自认，网签之前并未审查刘玉霞的购房资格，校验时才发现刘玉霞没有北京市购房资格。上述事实，有《居间服务合同》、链家交易流程、《房地产经纪服务事项告知书》、《购房承诺书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、微信聊天记录及当事人庭审陈述等证据材料在案佐证。本院认为：刘玉霞与链家公司、陈明签订的《居间服务合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，因《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已解除，且各方当事人均同意解除案涉《居间服务合同》，对刘玉霞要求解除《居间服务合同》的诉讼请求，本院予以支持。北京市自2011年即开始实施房屋限购政策，刘玉霞应在签订购房合同前充分了解相关政策。因限购政策早于房屋买卖合同签订之前即已颁布，且政策获取渠道具有公开性，刘玉霞在购房之前有充分时间对相关政策进行了解。另外，刘玉霞已签署《购房承诺书》，其应对自己不符合北京市购房资格承担不利的法律后果。但是，庭审中，链家公司自认在各方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》之前，并未对刘玉霞的购房资格进行审核，本院认为链家公司在提供居间服务的过程中存在一定瑕疵。故，链家公司应对刘玉霞因向陈明给付违约金造成的损失承担一定的责任，本院酌情认定链家公司承担二万元损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、确认原告刘玉霞与被告北京链家房地产经纪有限公司、第三人陈明于二〇一八年九月一日签订的《居间服务合同》于二〇一九年九月二十四日解除；二、被告北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告刘玉霞20000元；三、驳回原告刘玉霞的其他诉讼请求。如果被告北京链家房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告刘玉霞负担1350元（已预交900元，余款450元于本判决生效后七日内交纳），由被告北京链家房地产经纪有限公司负担450元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吕文静人民陪审员  李 文人民陪审员  郭凤香二〇二〇年五月二十一日法官 助理  周 涵书 记 员  李 鑫