湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0923民初325号 原告：安化县纯信物业管理有限公司，所在地安化县东坪镇沿江路。 法定代表人：夏运勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘娜，湖南江之浩律师事务所律师。 被告：林前力，男，1969年7月11日出生，汉族，住安化县。 被告：安化县林氏五星家具城，住所地安化县东坪镇沿江路纯信豪苑门面。 经营者：林庆，男，1989年10月19日出生，汉族，住安化县。 两被告共同委托诉讼代理人：林年丰，湖南丰昇律师事务所律师。 原告安化县纯信物业管理有限公司（以下简称“纯信物业公司”）与被告林前力物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，原告纯信物业公司申请追加安化县林氏五星家具城为本案的共同被告，本院依法予以准许。原告纯信物业公司的委托诉讼代理人刘娜，被告安化县林氏五星家具城与被告林前力的共同委托诉讼代理人林年丰及被告林前力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告纯信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年8月1日至2020年2月10日期间的物业管理费101867元；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告于2014年9月6日与纯信房地产公司夏建军签订《纯信豪苑商铺租赁合同》，租赁安化县纯信豪苑小区1、2栋二层（面积1264.54平方米）、3栋二层商铺（面积1324.59平方米）。2015年2月3日，被告林前力与安化县纯信房地产开发有限公司签订《门面租赁合同》租赁纯信豪苑4栋第二层B202号商铺（面积为189.06平方米），合同约定了物业管理费由承租方即被告承担，物业管理费2元/平方米/月。被告承租了上述商铺后，便装修、营业使用。原告公司系纯信小区物业服务公司，与安化县纯信房地产公司签订了前期物业服务合同，约定了非住宅物业管理收费标准为2元/平方米/月。原告为被告提供了物业服务，被告应承担缴纳物业费的义务，被告自2018年8月1日拖欠物业费共101867元。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求法院依法判决。 被告林前力辩称，林前力不是本案适格的被告，原告起诉林前力要求支付物业服务费用，但林前力个人并没有使用原告诉称的纯信豪苑小区1、2、3栋商铺，使用该商铺的是被告安化县林氏五星家具城。原告要收取物业服务费应当依法向使用该商铺的被告安化县林氏五星家具城收取。所以原告要求林前力支付该商铺的物业服务费是明显错误的，请求法院依法驳回原告对林前力的起诉。 被告安化县林氏五星家具城辩称，被告安化县林氏五星家具城并非不愿意交纳物业服务费，因原告提供的物业服务不到位，才拒绝交纳物业服务费。如果原告提高物业服务质量，改善与业主的关系，被告安化县林氏五星家具城愿意交纳合理合法的物业服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下： 1．原告提交的《物业委托合同》，系建设单位与纯信物业公司签订的前期物业服务合同，对业主和物业使用人具有约束力，与本案相关联，依法可以作为认定本案事实的依据； 2．原告提交的林前力与夏建军于2014年9月6日签订的《“纯信豪苑”商铺租赁合同》以及林前力与安化县纯信房地产开发有限公司于2015年2月3日签订的《门面租赁合同》均来源合法、客观真实，与本案相关联，依法可以作为认定本案事实的依据； 3．原告提交的（2017）湘0923民初2078号民事判决书及黄锦、夏晓刚出具的收条，均未提交原件，无法核实证据的真实性，对上述证据，本院依法不予采信； 4．被告林前力提交的安化县纯信房地产开发有限公司与夏晓刚以及安化县纯信房地产开发有限公司与李忠、黄锦签订的《安化县商品房买卖合同》，夏晓刚与林前力签订的《“纯信豪苑”商铺租赁合同》，李忠与林前力签订的《“纯信豪苑”商铺租赁合同》来源合法、客观真实，且与本案相关联，依法均可以作为认定本案事实的依据； 5.被告林前力提交的照片未提交其他的证据予以佐证，不能达到被告的证明目的，对该证据本院依法不予采信； 6．证人刘某的证言，不能完整地证明本案的客观事实，对刘某的证言，本院依法不予采信； 7.证人谌某的证言，证人在出庭作证时使用了猜测及推断性的语言，不能证明案件的客观事实，对证人谌某的证言，本院依法不予采信。 根据经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告纯信物业公司于2013年6月1日与安化县纯信房地产开发有限公司签订《物业委托合同》，约定甲方（安化县纯信房地产开发有限公司）将安化县东坪镇沿江路纯信豪苑范围类简称纯信豪苑委托于乙方（安化县纯信物业管理有限公司）实行物业管理，乙方（安化县纯信物业管理有限公司）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方（安化县纯信物业管理有限公司）按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方（安化县纯信物业管理有限公司）按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取。该合同还约定委托管理期限至业主委员成立并转交业主委员会签订委托服务协议之前。 2014年9月6日，被告林前力与夏建军签订《“纯信豪苑”商铺租赁合同》，约定甲方（夏建军）将安化县及3栋二层商铺出租给乙方（林前力）经营，承租商铺的总面积为2589.13平方米，租赁期限为二十年，同时就租赁期限内各项费用的缴纳及双方的权利义务进行了约定。2015年2月3日，被告林前力与安化县纯信房地产开发有限公司签订《门面租赁合同》，约定甲方（安化县纯信房地产开发有限公司）将安化县东坪镇纯信豪苑4栋第二层Ｂ202号商铺出租给乙方（林前力）经营，该商铺面积为189.06平方米，租赁期限为二十年，同时双方就租赁期限内的物业管理费收费标准及费用的缴纳等进行了约定。 在该商铺的租赁期内，安化县纯信房地产开发有限公司分别于2015年6月1日、2015年6月2日将安化县纯信豪苑项目中包括上述租赁合同约定面积在内的A201房（建筑面积为1064.89平方米）、A202房（899.7平方米）、B201房（建筑面积为1324.6平方米）、B202房（建筑面积为1329.9平方米）出卖给夏晓刚和李忠、黄锦。 之后，夏晓刚与被告林前力于2016年5月21日签订《“纯信豪苑”商铺租赁合同》，约定甲方（夏晓刚）将位于安化县商铺出租给乙方（林前力），该商铺的建筑面积为1264.54平方米，租赁期为二十年，自2015年5月1日至2035年4月30日止，同时约定因租赁该商铺产生的税费、水费、电费、卫生费等费用均由乙方（林前力）承担。2016年5月21日，李忠与被告林前力签订《“纯信豪苑”商铺租赁合同》，约定甲方（李忠）将位于安化县商铺出租给乙方（林前力），该商铺的建筑面积为1513.65平方米，租赁期限为二十年，自2015年5月1日至2035年4月30日。同时约定因租赁该商铺产生的税费、水费、电费、卫生费等费用均由乙方（林前力）承担。 另查明，被告安化县林氏五星家具城系依法登记的个体工商户，登记经营者为林庆，实际由林庆、林前力共同经营。被告林前力与夏晓刚、李忠签订的租赁合同中约定的商铺均用作安化县林氏五星家具城的经营场地。涉案商铺的物业服务费已交纳至2018年7月31日，之后的物业服务费未交纳。 还查明，安化县纯信豪苑小区一直由原告纯信物业公司提供物业服务，至今未选派新的物业服务企业。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点： 一、被告安化县林氏五星家具城是否应该向原告纯信物业公司交纳涉案商铺的物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”；第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”；第十二条：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”；《物业管理条例》第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，本案原告纯信物业公司与安化县纯信房地产开发有限公司签订的《物业委托合同》系建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，合法有效。被告安化县林氏五星家具城作为本案涉案商铺的实际使用人，虽然未与纯信物业公司签订物业服务合同，但其作为物业实际使用人，安化县纯信房地产开发有限公司与纯信物业公司签订的《物业委托合同》对其具有约束力。被告安化县林氏五星家具城作为物业的实际使用人，接受了原告纯信物业公司提供的物业服务，其有交纳物业服务费的义务。被告安化县林氏五星家具城辩称原告纯信物业公司提供的物业服务不到位，但未提交充分有效的证据予以证明，故对被告安化县林氏五星家具城的辩称意见，本院依法不予采纳。 二、本案涉案房屋的面积确认。被告林前力分别与夏晓刚、李忠签订了《“纯信豪苑”商铺租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，合同中约定的各项内容对双方当事人具有约束力，故合同中约定的建筑面积可以作为本案计算物业服务费的依据。被告安化县林氏五星家具城、被告林前力辩称该案的物业服务费应以产权登记的面积为准，但其未提交相应的证据予以支持，因此，对两被告的该辩称意见，本院依法不予采纳。综上，本案涉案商铺中1栋、2栋二层商铺面积应认定为1264.54平方米，3栋、4栋二层商铺面积应认定为1513.65平方米，被告安化县林氏五星家具城承租商铺的总面积为2778.19平方米。 三、本案物业服务费的收费标准认定。原告纯信物业公司与安化县纯信房地产开发有限公司签订的《物业委托合同》第十九条约定：“非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取”。被告安化县林氏五星家具城承租涉案商铺从事的是商业活动，故本案的物业服务费应按非住宅房屋的标准计算，即每月每平方米2元。 四、本案权利义务的承担主体。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”本案被告安化县林氏五星家具城系依法登记的个体工商户，虽然在工商登记时，申请者和经营者均为林庆，但安化县林氏五星家具城实际由林庆与林前力共同经营，林庆、林前力为安化县林氏五星家具城的实际经营者。本案涉案商铺的租赁合同虽然是被告林前力以个人名义签订，但租赁合同中约定的商铺均用作安化县林氏五星家具城的经营场地，故被告林前力作为安化县林氏五星家具城的实际经营者，其以个人名义与夏晓刚、李忠签订租赁合同，相应的法律后果应由安化县林氏五星家具城的实际经营者共同承担，因此，林庆、林前力为本案权利义务的承担主体。 综上，原告纯信物业公司要求被告林庆、林前力支付2018年8月1日至2020年2月10日期间的物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。本案的物业服务费应以每月每平方米2元的标准，按2778.19平方米的面积计算，从2018年8月1日至2020年2月10日共计101681.75元。 据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、第十二条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决如下： 一、被告林庆、林前力于本判决书生效之日起十日内向原告安化县纯信物业管理有限公司交纳2018年8月1日至2020年2月10日的物业服务费101681.75元； 二、驳回原告安化县纯信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2338元，减半收取1169元，由被告林庆、林前力负担1166元，原告安化县纯信物业管理有限公司负担3元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  陈献花 二〇二〇年五月十五日 法官助理龚倩 书记员黄园亮