河北省张家口市宣化区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0705民初3104号 原告：侯春琴，女，1956年2月11日出生，汉族，住张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：温燕华，河北天权律师事务所律师。 被告：祝宁，男，1993年3月19日出生，汉族，住张家口市宣化区。 被告：杨文义，男，1973年9月3日出生，汉族，住张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：赵久斌，河北思洋律师事务所律师。 原告侯春琴与被告祝宁租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法追加杨文义作为共同被告，并依法适用普通程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告侯春琴的委托诉讼代理人温燕华，被告祝宁，被告杨文义的委托诉讼代理人赵久斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侯春琴向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法终止原告与被告签订宾馆租赁合同；2、请求人民法院依法判决被告给付拖欠房租3万元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年1月1日原告与张家口通运交通产业管理有限公司签订为期三年租赁合同，承租坐落于宣化区。2017年9月24日原告将所承租房屋转租给被告并与其签订宾馆租赁合同，租赁期限三年，即2017年10月24日至2020年10月24日。被告租赁后以“宣化区富海龙宫洗浴中心”为其经营场所。原、被告租赁合同约定被告每年10月24日之前，一个月内一次性给付原告宾馆租赁费26万元，如逾期未按时缴纳租金两个月，原告有权终止合同。…”，现被告仍有3万元房租未交清，目前2019年至2020年房租26万元已到交纳时间，可被告仍未交纳并已停止营业。原告得知2019年5月，被告经营的“宣化区富海龙宫洗浴中心”从事涉嫌违法经营被公安机关查封。原告多次给被告打电话要求其腾空房屋，解决终止租赁事宜，被告总是各种理由推脱。被告拖欠房租又违反合同约定，其行为已表示不再继续履行合同，故原告为维护其合法权益特向法院提起诉讼，请求法院依法终止宾馆租赁合同，并给付拖欠3万元租金。 祝宁辩称，房租不是我欠的，跟我没有关系，我当时只是代被告杨文义签订了一个合同，实际经营者是杨文义。 被告杨文义辩称，被告杨文义是宾馆的实际经营人，但被告杨文义已按照合同约定基本履行了合同义务，关于2019年度租金只差30000元，并非根本违约。实际情况是原告拒付张家口通运交通产业管理有限公司租金，导致张家口通运交通产业管理有限公司要求收回出租的房屋，而杨文义不同意，于是原告强行将洗浴中心的水电掐断，导致洗浴中心无法经营，被迫停止营业至今。 被告杨文义当庭提出反诉，请求原告赔偿其经济损失。原告向本院提交了如下证据：1.原告与张家口通运交通产业管理有限公司房屋租赁合同；2.原告与被告祝宁签订的宾馆租赁合同；3.2019年9月29日宣化区交通运输局通知一份；4.宾馆照片若干张。二被告未向法庭提交证据。 二被告对原告提交的证据的真实性没有异议，提出从2019年9月29日宣化区交通运输局通知来处，交通局要求与承租人解除租赁关系的原因并非被告有非法经营活动，只是说不按时缴纳房租，不按租房用途使用房屋，未经出租方同意进行转租，因此，如解除合同，责任不应当由二被告承担。本院对原原告提交的证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月22日，侯春琴与张家口通运交通产业管理有限公司（以下简称通运交通公司）签订一份房屋租赁合同，通运交通公司将坐落于宣化区，院内四层主体楼一幢，临街三楼一幢，小二楼车库一幢面积约4000平方米，附带院落出租给原告经营餐饮住宿。租期为三年，即2017年1月一日至2020年1月1日止。租金为每年肆拾贰万元，自签订本协议之日一次性支付本年租金42万元，其后每年4月25日前一欠性交付当年租金。合同第六条约定：乙方（侯春琴）有下列情形之一的，甲方（通运交通公司）可以终止合同，收回房屋：（1）乙方未经甲方同意，擅自将房屋转租，转让或转借的；（2）乙方未经甲方同意，擅自拆改房屋结构或改变房屋用途的；（3）乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（5）乙方不按照合同约定支付租金达30日以上的……。2017年9月24日，侯春琴与祝宁签订宾馆租赁合同一份，侯春琴将宣化区胶房巷一号原宣化县交通局办公楼改造成的宾馆经营权转租给祝宁经营。合同约定租期自2017年10月24日至2020年10月24日。乙方（祝宁，实际经营者为杨文义）每年10月24日之前，一个月内一次性转给甲方（侯春琴）宾馆租金26万元，由甲方负责缴纳交通局房租，乙方如果逾期未按时缴纳租金两个月，甲方有权终止合同，收回宾馆的经营权。侯春琴与祝宁签订合同后，双方即按合同约定履行。被告将宾馆改造成洗浴中心，并开始经营，后又注销了营业执照，至2019年5月后一直未经营。至原告诉前，被告尚欠原告2018年10月24日至2019年10月24日间租金30000元。2019年9月29日，宣化区交通局向原告发出通知一份，内容为：致宣化区胶房巷交通运输局办公大院租赁人侯春琴：2017年10月22日，原张家口通运交通产业管理有限公司（现已注销）受宣化区交通运输局委托与个人侯春琴签订了租赁合同，该合同约定，该房屋坐落在宣化区，院内四层主体楼一幢（无房证），小二楼车库一幢，面积约4000平方米，附带院落，房屋质量良好，租赁期限为3年，即从自2017年1月1日至2020年1月1日止，年租金为人民币肆拾贰万元整，每年交付租金日为4月25日前，租赁房屋用于餐饮、住宿，现因租房人侯春琴不按时交纳房租、不按租房用途使用房屋，未经我局同意转租房屋等原因，我局欲按照《房屋租赁合同》内容规定解除合同，收回房屋。因此，为防止国有资产的流失，请你方自2019年10月7日前，立即退出该大院，否则，我局将通过相关途径予以解决，届时，恕不另通知。由此对你方带来的一切不利法律后果均由你方自行承担。我局将保留对你方依法追收租赁该大院期间所欠租金的权利。 另查明，祝宁与侯春琴签订的合同，实际经营人为被告杨文义，祝宁只是代杨文义签订了合同。 本院认为，侯春琴与通运交通公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同约定明确、具体，不违反相关法律法规规定，侯春琴与祝宁签订的宾馆租赁合同亦系双方真实意思表示，合同约定明确、具体，亦不违反相关法律法规规定，但侯春琴与祝宁签订的房屋转租合同，合同约定的租赁期限超出了侯春琴与通运交通公司签订的合同期限，超出期限的部分，为效力待定合同。另外，侯春琴与祝宁签订房屋转租合同，未经通运交通公司同意，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。现祝宁与侯春琴签订租赁合同后，于2019年5月后即停止了经营。2019年9月29日，宣化区交通局即已通知侯春琴于2019年10月7日解除合同，因此，本案原告侯春琴与祝宁签订的房屋租赁合同已无法继续履行，应予解除。原告诉称提出解除合同的原因之一：被告拖欠房租，因证据显示在宣化区交通局向原告发出通知时，被告只是拖欠租金30000元，而非根本性违约；原因之二：违反合同约定，从事涉嫌违法经营被公安机关查封，没有证据证实，且与宣化区交通局向侯春琴通知解除合同的理由并不一致，故对原告提出的解除合同原因，本院不予采信。宣化区交通局在通知中提出的解除合同理由不明确，故原、被告解除合同的原因及双方责任分担，以及被告提出的反诉请求，可在合同解除原因及责任分担确定后，另行解决。被告祝宁代杨文义签订合同，应与杨文义共同对侯春琴承担责任，二被告拖欠原告的房租应予支付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、原告侯春琴与被告祝宁于2017年9月24日签订的宾馆租赁合同于本判决生效之日解除，被告祝宁、杨文义于合同解除之日起30日内将承租的房屋等交还原告侯春琴； 二、被告杨文义、祝宁于本判决生效之日起十日内给付原告侯春琴2018年10月24日至2019年10月24日间房租人民币30000元，之后的房租按实际租赁期限计算； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，由原告侯春琴承担275元，被告杨文义承担275元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  徐向军 人民陪审员  冀素梅 人民陪审员  徐 静 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  段雅欣 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。