河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1087号 上诉人（原审被告、反诉原告）：毕立国，男，汉族，1977年9月17日出生，住廊坊市广阳区。 委托代理人：张晓春，河北拓石律师事务所律师。 委托代理人：李玉娇，河北拓石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨继田，男，汉族，1958年8月10日出生，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：辛颖，河北律绎律师事务所律师。 上诉人毕立国因与被上诉人杨继田租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初2712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 毕立国上诉请求：一、请求二审法院撤销原判第二项，改判被上诉人杨继田给付上诉人毕立国装修补偿款60000元。根据原审判决第一项，上诉人支付被上诉人占有使用费55555元，两项折抵，被上诉人应给付上诉人4445元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的《协议书》合法有效，被上诉人应按照约定给付上诉人装修费6万元。一审法院将房屋已经被拆迁或是征占作为被上诉人支付上诉人装修费的原因，属于对合同条款解释有误，协议书中约定的是拆迁、征占等原因，还应包括本案中的限期拆除。2、根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第九条第二款有关规定，一审法院已经认定房屋租赁合同无效的原因为涉案房屋为违建，房屋不可能被利用，因此被上诉人应当承担全部过错责任，对上诉人的装饰装修现值进行赔偿。3、根据一审判决第二项可知，法院已经认定被上诉人应承担全部过错责任，但是对上诉人的装修赔偿数额计算方式有误，一审法院是按照合同约定的承租年限，将装修费用平摊，从合同被确认无效时计算至租期届满时，这显然是错误的，因为合同被认定为无效，那么约定的期限也必然无效，以租赁期限分摊装修费用也显然有失公允。因此根据上诉人和被上诉2019年3月20日签订的协议书，以及房屋装修利用现实情况来看，我方主张赔偿6万元的装修损失符合相关法律规定及实际情况。 杨继田答辩称，第一，被答辩人在一审过程中并提交真实有效的证据证明其装修的实际支出。第二，涉案房屋并未发生协议中所约定的拆迁或征占导致被答辩人不能继续使用该房屋的情形。截至一审开庭之日，该房屋一直存在并保持原有状态，并不影响被答辩人继续承租和使用，不影响合同目的的实现。且一审庭审过程中，答辩人提交了答辩人承包的北旺乡土地上其他租户正常使用经营的视频录音，证明房屋具备继续使用的条件，所以并不发生合同约定的导致乙方不能继续使用该房屋的情形。在合同签订之前，应视为被答辩人已经对房屋的情况进行了充分的了解，被上诉人不存在过错，不应支付上诉人任何装修费用。综上，请求法院依法驳回被答辩人的上诉请求。 杨继田向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方的租赁合同；2、判令被告给付原告至2019年8月20日的租金共计80,000元，电费4,154元，水费822元，并支付相应的利息；3、本案的诉讼费用由被告承担。 毕立国向一审法院提出反诉请求：1、反诉被告按照协议约定支付装修费用60,000元整；2、反诉被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2007年1月31日，杨继田与广阳区北旺乡李庄村委会（下称李庄村委会）签订《土地承包协议》，协议约定李庄村委会将万亩方机动地承包给杨继田发展养种植业，种植高新经济作物，地块东邻北旺信用社、西至田间路、北至田间路、南邻光明东道（下称涉案土地），面积合5亩。协议约定承包期20年，自2007年2月1日至2027年1月31日，承包费每亩每年200元，原告经营土地后不得改变土地的性质。原告承包案涉土地后，自行修建房屋。2017年8月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于广阳区北旺乡信用社西侧老家菜馆的房屋租给被告使用，面积150平方米，租期2年，从2017年8月20日至2019年8月20日，每年租金40，000元，每年8月收取当年房租。合同期间水费、电费等由被告承担。北旺乡城市建设办公室两次在案涉房屋张贴通知，称该建筑未依法履行审批程序，未经有关部门批准，属擅自新建、改建、扩建房屋，第一次通知要求于2018年5月25日前自行拆除，如逾期不拆，将依法强制拆除；因未进行拆除，再次发通知要求于2018年12月29日前向相关部门提供土地使用相关手续或自行拆除。被告于2019年1月10日从该处搬离。2019年3月20日，原、被告签订《协议书》一份，称原告向被告出租10间平房，被告自行内外部装修，费用由被告全部承担，费用总额10万元，如在2017年3月20日-2019年3月20日期间，因拆迁、征占等非被告原因导致不能继续使用该房屋，第一年内原告支付被告装修费80%，第二年原告支付被告装修费60%。为证明被告拖欠水电费，原告提交了收据，但收据上无被告签字确认。被告提交两张装修清单，用以证明自己装修承租房屋的支出，两张清单费用共计191,674元。 一审法院认为，原告承包北旺乡李庄村委会的土地，违反合同约定用途，未经相关部门审批自行建房出租给被告，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效，被告已经实际使用承租房屋，应向原告支付占用房屋期间的费用，原告要求被告支付租赁费的主张，应予支持，但应计算至被告2019年1月10日被告搬离时止。原告要求被告支付电费4,154元，水费822元，其提交的收据未经被告签字确认，无法确定被告拖欠水电费的具体金额，其主张证据不足，本院不予支持。被告提交2019年3月20日与原告签订的协议书，约定的成立条件是被拆迁或被征占，被告未提交证据证明该房屋已被拆迁或征占，被告的反诉无事实依据，本院不予支持。但，被告本着租期两年对承租房屋进行的装修，因非被告原因导致其提前从承租房屋搬离，双方认可被告装修承租房屋花费100,000元，原告应对被告未到期租赁期间（2019年1月11日至2019年8月20日）的装修损失予以补偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法总则》第五条的规定，判决如下：一、被告毕立国向原告杨继田支付占有使用费55，555元；二、原告杨继田给付被告毕立国装修补偿款30，558元；三、驳回原告杨继田的其他诉讼请求。上述第一、二项折抵后，被告于本判决生效后十日内给付原告24，997元。案件受理费减半收取900元，反诉费325元，原告负担460元，被告负担765元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，被上诉人是否应赔偿上诉人多少装修损失。上诉人主张按双方签订的《协议书》，被上诉人应按照约定给付上诉人装修费60000元，而不是一审认定的30558元。本院认为，双方约定的成立条件是房屋被拆迁或被征占，上诉人未提交证据证明该房屋已被拆迁或征占，故上诉人主张返还装修费用的60%不能成立。另外，双方签订房屋租赁合同的期限自2017年8月20日至2019年8月20日，上诉人实际搬离所租房屋的时间是2019年1月10日，上诉人至今未支付过租金，如按上诉人主张，上诉人只同意支付被上诉人租金4445元，这与上诉人实际占用房屋的时间及每年租金40000元相比，上诉人的主张对被上诉人显失公平。 综上所述，毕立国的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费268.0元，由毕立国负担。 本判决为终审判决。 审判长  王章水 审判员  柴秋芬 审判员  罗丕军 二〇二〇年五月二十六日 书记员  韦 丹 书记员  周承恩