吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0802民初3100号 原告：中国铁通集团有限公司白城分公司，统一社会信用代码：912208007171101352。 负责人：王福生，系公司经理。 委托诉讼代理人：郭鹏，系吉林高军律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢树财，系公司主任。 被告：白城洮北惠民村镇银行股份有限公司，统一社会信用代码：91220800MA0Y3D1Q9J。 法定代表人：庞占民，系董事长。 委托诉讼代理人：汤长春，系吉林金辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：仇亚伟，系公司经理。 第三人：李长海，男，1966年3月17日生，汉族，住吉林省白城市洮北区。 第三人：郭明霞，女，1968年10月26日生，汉族，住吉林省白城市洮北区。 第三人：李长江，男，1969年8月30日生，汉族，住吉林省白城市洮北区。 第三人：郑力侠，女，1972年1月24日生，汉族，住吉林省白城市洮北区。 第三人委托诉讼代理人：白守仁，男，1961年7月16日生，蒙古族，住吉林省白城市洮北区。 原告中国铁通集团有限公司白城分公司（以下简称铁通白城公司）与被告白城洮北惠民村镇银行股份有限公司（以下简称惠民村镇银行）、第三人李长海、郭明霞、李长江、郑力侠执行异议之诉一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告铁通白城公司委托诉讼代理人郭鹏、邢树财、被告惠民村镇银行委托诉讼代理人汤长春、仇亚伟、第三人李长海、第三人委托诉讼代理人白守仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 铁通白城公司向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告所有的坐落于保胜路78号房屋的拍卖的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认原告于2001年11月21日与其签订房屋买卖合同合法有效，并确认位于聚龙城A1－008号（现保胜路78号）房屋归原告所有；3.本案的案件受理费用由被告分担。事实和理由：李长江、郑力侠提供的坐落于保胜路78号房屋向被告惠民银行进行抵押担保的房屋系原告中国铁通有限公司白城分公司所有，李长江、郑力侠仅系房屋的登记人，不享有实际权利，该房屋系吉林省大润房地产开发有限公司（以下简称大润公司）开发建设，原告于2001年11月21日与其签订房屋买卖合同，合同约定大润公司将位于聚龙城B2－054号期房，建筑面积271平方米房屋以476,910元价格出售给原告铁道通信信息有限责任公司白城分公司（现变更为中国铁通有限公司白城分公司），预计交付时间为2001年12月5日，因上述期房交付问题，双方于2003年2月26日签订商品房买卖变更合同书，大润公司将现房聚龙城A1－008号（现保胜路78号）现房抵顶聚龙城B2－054号期房交付给原告，因两处房屋建筑结构面积格局相等，双方互不找差价，大润公司并在合同中明确变更后房屋，暂以该企业职工李长江的名义办理了抵押贷款，暂时不能为异议办理产权登记手续，并且全部抵押贷款手续全在大润公司处保管，系合同组成部分。随即大润公司向原告交付了聚龙城A1－008号（现保胜路78号）房屋用于原告开设营业厅。现聚龙城A1－008号（现保胜路78号）一直由原告占有使用至今，房屋登记人李长江、郑力侠未经我公司同意，在变更合同约定的抵押期限届满后，与吉林省大润房地产开发有限公司白城分公司办理产权登记的行为属于无效行为，严重侵害原告的权益，并且异议人作为国有企业，在国有资产可能存在被恶意侵占的情况下，已经向房屋所在地的公安机关进行报案，原告请求在刑事案件结果认定前停止对该案的执行，即对保胜路78号的拍卖。综上，原告认为：贵院下发（2019）吉0802执318号通知书，并准备对原告实际所有的聚龙城A1－008号（现保胜路78号）房屋进行强制执行的行为严重损害了原告的合法权利。本案的房屋系原告所有，不属于李长江、郑力侠所有，且原告与开发企业大润公司签订的《变更买卖合同》对双方之间的权利义务关系约定十分明确，属于原告所有，贵院不得对该财产进行强制执行。综上，原告认为：原告于2001年11月21日与其签订房屋买卖合同是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告应当协助原告办理产权过户登记。同时原告购买涉案门面后，虽然没有办理产权过户登记，但是原告已依合同支付全部价款，并占有标的物至今。 惠民村镇银行辩称，第三人在被告处借款真实，抵押合法有效，因此本案被告依法行使抵押权利，应当受到法律保护，请依法驳回原告的诉求。 李长海、郭明霞、李长江、郑力侠辩称，第三人与铁通公司在本案没有因果关系，第三人是用自己的房屋所有权在与惠民公司的借贷合同中依法行使的抵押行为，是第三人的真实意思表示，第三人有抵押合同、房屋所有权证证明，还有人民法院的生效判决，支持自己的抗辩。原告提出的执行异议已被人民法院24号裁定驳回了请求。该房屋在人民法院未执行完毕之前，所有权处于他项权利状态。原告一直非法占有使用第三人的房屋所有权。第三人多次要求原告支付费用或停止侵权，腾出房屋，原告均已上报、公司改革、差不了事、你怕啥推脱。现在原告却称房屋是其自己的，但是没有办理登记。第三人认为原告的说法实属虚构，房屋是以登记为准，并不是以占有就是权力所有，如果该说法得到法律支持。那么第三人可以随便占有使用世界地球上的任何不动产或动产。合同效力不能否定所有权。根据物权法第14条规定，第三人支持惠民公司的主张，服从法院的裁定，铁通公司停止侵权，赔偿第三人的损失，支付第三人的使用费。综上，请求依法驳回铁通公司的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、铁通白城公司出示购房协议书、商品房买卖变更合同书、证明、不动产统一发票复印件、付房款单据复印件、房屋租赁合同复印件、租赁房屋的收据复印件、铁通白城公司固定资产账复印件，证明本案争议房屋是原告出资购买，并占有使用至今，并且在变更合同中明确本案第三人李长江只是以企业名义在产权部门办理抵押登记，李长江与大润房地产之间不存在真实的买卖关系，铁通白城公司与大润房地产之间的合同有效，房屋应归铁通白城公司所有。惠民村镇银行对上述证据有异议，铁通白城公司提供合同所指向的房屋与案涉房屋非同一栋，且本案惠民村镇银行与第三人已经办理了案涉房屋合法有效的抵押手续。第三人对上述证据有异议，证明不了案涉房屋是铁通白城公司所有，案涉房屋是两个不同地方的不动产房屋，与本案第三人无关。本院认为，惠民村镇银行、第三人对上述证据的真实性未持异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。2.经原告申请，本院在白城市不动产中心调取白城市保胜路78号房屋产权登记信息一组。铁通白城公司无异议，认为从证据可以看出登记时间和买卖时间均在铁通白城公司与大润房地产签订买卖合同之后，并且能够佐证双方在变更合同中所明确的李长江只是以企业名义办理登记的事实，从房屋坐落位置可以看出与铁通白城公司购买的房屋是同一栋。惠民村镇银行、第三人对证据真实性无异议，该组证据能够证明案涉房屋所有权人为李长江，第三人享有该房屋的处分权利及行使抵押权利。本院认为，三方当事人对该组证据均无异议，本院予以确认。3.惠民村镇银行出示第三人在惠民村镇银行处抵押贷款卷宗（包括个人担保借款合同、抵押财产清单、第三人自然身份信息、他项权利证），证明惠民村镇银行与第三人之间的借款合同和抵押合同真实合法有效。铁通白城公司认为该组证据依据合同相关性原则，对铁通白城公司没有约束性，与本案争议焦点不存在关系。第三人对该组证据无异议，足以否定铁通白城公司主张的事实。铁通白城公司、第三人对该组证据的真实性均无异议，对惠民村镇银行要证明的问题亦未提出异议，故本院对该组证据予以确认。 本院认为，2001年11月，铁道通信信息有限责任公司白城分公司与吉林省大润房地产开发有限公司（以下简称大润房地产）签订《购房协议书》，铁道通信信息有限责任公司白城分公司购买位于聚龙城商品房B2-054号房屋。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”规定，该购房协议书为双方自愿签订，未违反法律规定，故该合同合法有效。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，铁通白城公司的房屋买卖行为需要同时符合上述四个条件才能够排除法院的执行。 关于铁通白城公司是否符合“人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”的规定。铁通白城公司与大润房地产于2001年11月签订合法有效的书面买卖合同，但双方于房屋买卖协议所涉房屋为聚龙城B2－054号房屋，非本案涉诉的开发区保胜路78号（即聚龙城A1-008号）房屋。2003年2月26日，铁通白城公司与大润房地产签订《商品房买卖变更合同书》，变更购买标的物，约定将聚龙城A1-008号房屋顶B2－054号房屋交付给铁通白城公司，其签订合同时间在法院强制执行诉争房屋之前。依照《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”规定，铁通白城公司虽未办理涉诉房屋的物权登记，但不影响其与大润房地产签订的《购房协议书》及其从合同《商品房买卖变更合同书》的效力，符合“人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”的规定。 关于铁通白城公司是否符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产；”的规定。2001年11月，大润房地产与铁通白城公司签订《购房协议书》，将聚龙城B2-054号房屋出售给铁通白城公司。2002年11月19日，大润房地产与李长江签订《商品房买卖合同》，将聚龙城A1-008号房屋出售给李长江。李长江将该房屋抵押贷款，并办理了抵押登记。2003年2月26日，大润房地产与铁通白城公司签订《商品房买卖变更合同书》，以聚龙城A1-008号房屋抵顶聚龙城B2-054号房屋，铁通白城公司开始占有使用诉争房屋。依照《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”规定，李长江、郑力侠在铁通白城公司占有使用诉争房屋之前已取得诉争房屋的所有权证，即取得诉涉房屋的物权。虽然大润房地产为铁通白城公司出具证明，证明李长江个人不享有该房屋所有权，但该证明内容与不动产登记簿相矛盾。不动产登记簿中载明李长江、郑力侠为涉诉房屋所有权人，铁通白城公司未提交证据证明不动产登记簿存在错误，铁通白城公司并非从所有权人李长江、郑力侠手中合法取得诉争房屋，故铁通白城公司提交的证据不能证明其是合法占有诉争房屋，不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产；”的规定。 关于铁通白城公司是否符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；”的规定。铁通白城公司出示的购房发票载明其已全额交付房款476,910元，但该款是聚龙城B2-054号房屋的购房款，不符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；”的规定。 关于铁通白城公司是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。判断是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应从三点进行认定：“1、是否存在法律、政策上的登记障碍；2、是否存在着如抵押权、共有等他人权利的登记障碍，而买受人未加以合理注意的；3、是否已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的。”经庭审调查，铁通白城公司在与大润房地产签订变更合同书时已知晓该房屋已登记在李长江名下，并已存在抵押登记。李长江先后三次将涉诉房屋抵押贷款，并进行抵押登记，但2007年至2015年期间涉诉房屋不存在抵押登记，符合产权变更条件。经询问，铁通白城公司未向李长江、李长海主张过产权变更，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记；”的规定。 综上，铁通白城公司不符合法律规定的上述排除执行的情形，故本院对铁通白城公司要求停止对诉争房屋强制执行、解除查封的诉讼请求不予支持。 综上所述，为维护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条规定，判决如下： 一、原告中国铁通集团有限公司白城分公司与吉林省大润房地产开发有限公司于2001年11月签订的《购房协议书》合法有效； 二、驳回中国铁通集团有限公司白城分公司的其他诉讼请求。 案件受理费22,800元，由铁通白城公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审 判 长  黄海鹰 人民陪审员  刘 爽 人民陪审员  徐占清 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  孙赛飞