济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初822号原告：杨新新，女，汉族，1945年5月4日出生，住济南市。被告：山东省银河伟业物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：王亚卿。委托诉讼代理人：张传传，女,系山东省银河伟业物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：胥凤，山东统河律师事务所律师。原告杨新新与被告山东省银河伟业物业管理有限责任公司（以下简称银河伟业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨新新，被告银河伟业公司的委托诉讼代理人张传传、胥凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨新新向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告按二星级服务收费标准收费（每月每平方米1.4元），与原告签订的《前期物业服务协议》等级一致，并返还多交的物业费，暂计337.17元；2.请求依法判决被告公示并返还兴源佳苑业主共用部位的一切收费(如广告费、停车费等)；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告自2016年9月回迁入住兴源佳苑小区3号楼1单元802室，与被告签订了《前期物业服务协议》，而该协议并未明确约定物业服务等级，原告并不知情所交1.7元/平米物业费所对应的服务具体条款，前后共缴纳了两年的物业费，被告严重违犯了《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十条“物业服务合同应当约定物业服务等级，服务内容，收费标准，收费方式及收费起始时间，合同终止情形等内容，涉及物业买受人共同利益的，其约定应为一致”。对照《济南市普通住宅物业服务等级标准》，逐条查验被告与原告签订的《前期物业服务协议》，前者中二星级服务标准共54条，而后者仅有41条，少了13条，为：一、综合管理服务中，(二)(六)(七)条款，四、协助公共秩序维护服务中，(一)的“人员要求”1.2条款，(二)(门岗)，2.4条款，(五)紧急事故防范，1.2.3.条款；五、保洁服务中，(四)卫生消杀条款，(二)外围保洁，门岗，岗亭的卫生要求和公共卫生间卫生要求，考虑本小区无此设施，这两款可不计；六、绿化服务中，(2)杂草面积小于10%条款。结论，该服务协议定为二星级都很勉强。按照《济南市普通住宅物业服务收费标准》二星级1.30元/平米，加上浮10%，应为1.40元/平米，被告收取1.70元/平米完全违反有关规定，涉嫌欺骗。价格歧视。原告所住的兴源佳苑与腊山南苑二区，同属于一个政府拆迁项目，同属于安置房，同属于银河伟业物业管理有限公司，两个小区的《前期物业服务协议》都是相同的，腊山南苑二区收费是按二星级1.4元每平米，而原告所住的兴源佳苑却按三星级1.7每平米，很显然被告提供了相同服务却收取不一样的费用，并且被告的服务等级在《前期物业服务协议》中没有明确规定。根据《价格违法行为行政处罚规定》第十四条“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，责令限期退还，难于查找多付价款的消费者，经营者的责令公告查找，公告期限届满仍无法退换的价款，以违法所得论处。”请求法院依法判决被告退还原告多收的物业费，以腊山南苑二区二星级为准，退还多收的337.17元。合同法第三条“合同当事人的法律地位平等，乙方不得将自己的意志强加给另一方”，第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”事实是原告在2016年9月入住本小区，当时情况是只有签订《前期物业服务协议》并且缴纳半年物业费才发钥匙，由于原告在外租房长达五年之久，收房心切，没办法，只好签订该协议，显然此协议违背了合同双方平等自愿的原则，有失公平。被告没有按《山东省物业服务收费管理办法》公示账目。根据《山东省物业服务收费管理办法》第二十九条，利用物业共用部位，共同设施设备进行经营的，应当征得相关业主，业主大会，物业服务企业的书面同意，并依法办理有关手续。第三十条，利用物业共用部位，公用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途，未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会，业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费，普通住宅前期物业的，其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。第三十九条“物业服务企业代为收取的物共用部位。公用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著部位予以公示。公示时间不得少于一个月”，但事实上自2016年9月入住以来，物业从未公示过这笔公共收益的收支情况。原告为了维护合法权益，特向贵院提起诉讼。银河伟业公司辩称，一、根据合同法第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，原被告双方自愿签订了兴源佳苑《前期物业服务协议》，该协议第三条明确约定物业服务费用为每月每平方米1.7元，协议第四条也明确约定了原告有依据本协议交纳物业管理服务费用及其它费用的义务，被告有依据本协议向原告收取物业管理费用的权利。被告没有超出合同约定多收取原告的物业费，也不应返还原告物业费。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”二、原被告双方签订的兴源佳苑《前期物业服务协议》虽然并未约定几星级服务标准，但实际上被告是按三星级甚至高于三星级标准提供物业服务的，有相关证据为证。济南市发展和改革委员会制定的济价费字【2012】76号文件《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》规定了物业服务星级标准及相应的收费标准，被告没有违反该文件的相关规定超出服务标准收费。三、兴源佳苑小区比较小，只有四栋楼，共500多户，只有200户左右人住，入住率较低。虽然入住率低，但是配套的物业服务设备、设施、服务人员配备等却都不能少，相对于其它入住率高的小区而言，物业服务成本较高，实际上物业公司在该小区一直是在亏损经营，几次与建设单位、辖区办事处、居委会等部门商量撤出该小区物业服务，均没有成功。四、根据《物业管理条例》第五十四条的规定，共用部位、共用设施所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。兴源佳苑《前期物业服务协议》第五条约定：“被告负责签订本小区共用部位、共用场地设置的户外经营性广告及商亭、摊点等有偿使用协议并负责收取有偿使用费。”该协议并未就收取的该项费用是否分配给每一位业主或者是作为专项维修资金进行约定，因此，被告没有向原告返还该项费用的义务。兴源佳苑小区的所有入住业主都是回迁安置的，还没有办理产权手续，也没有交纳维修基金，所有共用部位、公共设施的维修费用都是物业公司垫资的，该小区的共用部位、共用场地很少，只有几部电梯广告，所收取的费用根本就不够被告所支出的大、中修更新、维修费用，并且被告也对共用部位的收支情况进行了公示。五、被告代理人亲自去兴源佳苑小区实地查看过，现状是干净、整洁、有序，证明被告严格按物业服务协议及政府文件精神履行了物业服务义务，实际上原告自己并不在兴源佳苑小区居住，其所谓的不符合物业服务合同约定的情况只是道听途说的，断章取义的，其也没有提供任何证据予以证明。综上所述，被告没有违反法律、法规及政府文件的规定，完全履行了双方签订的《前期物业服务协议》，请人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。本院认定事实如下：杨新新为济南市槐荫区兴源佳苑小区3号楼1单元802室（46.83平方米）的业主。2016年9月6日，杨新新与银河伟业公司签订《前期物业服务协议》，该协议对物业服务内容、物业管理服务标准、物业服务费用、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。物业服务内容共十二条。物业管理服务标准包括综合管理服务，房屋管理与维修养护服务，共用设施设备运行、维修、保养服务，协助公共秩序维护服务，保洁服务，绿化服务。物业服务费收费标准为每月每平方米1.7元，实行预收制。另外，该小区对有停车需求的业主或按月收取220元的停车费，或按次收取停车费（8时至20时，每小时2元；20时至次日8时，每次10元）。兴源佳苑小区的房屋未办理不动产权登记，业主未缴纳公共维修基金。该小区尚未成立业主大会及业主委员会。银河伟业公司将2018年、2019年兴源佳苑多种经营收入在物业服务办公室进行了公示，内容包括框架电梯广告收入和丰巢快递柜（于2019年7月份拆除）收入。协议签订至今，杨新新共交纳了自2016年9月份至2018年8月份的物业费1910.7元。本院认为，杨新新与银河伟业公司签订《前期物业服务协议》，系杨新新真实意思表示，双方应当按照协议约定履行。现杨新新认为，按照《济南市普通住宅物业服务等级标准》，协议约定的服务标准实为2星级，应当按照每月每平方米1.4元收取物业服务费，而银河伟业公司按照每月每平方米1.7元收取，违反有关规定，应当降低收费标准，并返还多收取的物业费。对此，本院认为，该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，杨新新作为其一户要求降低物业服务费并返还多交的物业费的请求，本院不予处理。杨新新认为小区住宅前期物业服务合同约定的收费标准超出政府指导价，可以向价格主管部门举报，由价格主管部门作出处理。关于公示并返还兴源佳苑业主共用部位的一切收费的问题，本院认为，业主对物业公司经营公共部分的收益享有知情权，虽然银河伟业公司已经对框架电梯广告收入和丰巢快递柜收入进行了公示，但没有对停车费收入进行公示。银河伟业公司辩称停车费是代开发建设单位济南西城集团收取，但没有提交证据，即使是代收，业主对此也享有知情权，银河伟业公司作为相关信息保管人，有义务对业主公布。但对于该部分收益如何分配，《前期物业服务协议》未作约定，本院认为，对共有部分经营收益的分割不能按照每个业主的个人意愿自由分割，应当主要用于补充专项维修基金，或者由业主大会决定如何分配。故，杨新新要求返还兴源佳苑业主共用部位的一切收费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《物业管理条例》第六条、第五十四条，《最高人民法院关于审理建筑区区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第三款之规定，判决如下：一、山东省银河伟业物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内公布济南市槐荫区兴源佳苑小区公共部分自2016年9月6日起至今的收益信息（包括但不限于广告收益、停车费等）；二、驳回杨新新其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由杨新新和山东省银河伟业物业管理有限责任公司各负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李明亮二〇二〇年五月二十二日书记员  李恩辉