文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0117民初1212号原告（反诉被告）：肖成梅，女，1974年6月21日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：陈希圣，重庆合友律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆民昌房地产开发有限公司，住所地合川区合阳城街道办事处小桥路118-2#号，统一社会信用代码9150011775929960X8。法定代表人：谢贤均，系公司总经理。委托诉讼代理人：柳靖川，重庆康实律师事务所律师。原告（反诉被告）肖成梅与被告（反诉原告）重庆民昌房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖成梅及其委托诉讼代理人陈希圣，被告重庆民昌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人柳靖川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖成梅向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告履行商品房买卖合同，立即将位于合川区大石街道人民路2号×号房屋的房地产权证办好交付原告；二、支付延期办理房地产权证的违约金20889.38元（后将金额变更为10444.69元），并从起诉之日起以143078元为基数按日支付万分之一违约金，直至办证为止；三、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告将第一项诉讼请求明确为要求被告为原告所购买的合川区大石街道人民路2号×号房屋向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原告诉称并反诉辩称，一、2011年7月12日，原告与被告签订龙府雅苑的《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告建造的位于重庆市合川区大石街道人民路2号×号住宅商品房，总计房价款147477元。被告应于2012年3月15日交付房屋，实际于2013年8月14日被告交付房屋。同时还约定了因被告责任导致逾期办证的违约金计算方式。原告已向被告交清购房大修基金、印花税、契税等，被告预期交房违约金与原告品迭购房尾款后，被告至今未为原告办理该房屋的权属证书；二、原告及小区群众多年要求开发商办证是事实，造成逾期办证、逾期交房的过错责任是因被告公司拖欠施工单位的工程款造成的，责任应当由被告承担；三、区政府专题会议中提出了4条解决措施，其中1条物业专项资金由业主按标准进行缴纳，业主已交了的可以依法向法院提起诉讼解决，区国土房管局应尽快为群众办理不动产权证，税费按税务部门规定挂账处理，不作为办证的前提条件。目前根据税法规定，业主购首套房后，首先向财政、税务纳税，再由税务部门返还业主；四、被告公司与原告合同约定付款时间、金额与原告实际支付房款时间金额的发票对应。原告从2010年开始交购房定金及房款、大修基金、印花税、契税均是提前交纳，被告公司也同意逾期交房违约金与原告品迭的部分房款4399元后，原告支付了尾款，且也完善了手续，原告不存在违约行为，不应当支付购房尾款；五、造成逾期交房责任是因被告公司拖欠工程款所致，应当应当承担逾期交房违约责任。综上请求支持原告诉讼请求驳回反诉请求。被告重庆民昌房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告立即支付反诉原告购房款4399元及资金占用损失（资金占用损失计算标准：以4399元欠付购房款为本金，按照年利率6%从反诉起诉之日起计算至实际付清之日止）；二、请求判令反诉被告承担所有诉讼费用（含案件受理费、公告费等）。被告辩称及反诉称，一、原被告曾签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定成交房屋（合川区大石镇人民路×号）的成交金额为147477元。付款方式为分期付款，第一期为签合同时付140103元，第二期为交房付尾7374元。后涉案房屋已交付使用。但反诉被告一直拖欠房款4399元至今，双方多次协商无果；二、原告从未提起办理权证申请，从未委托被告代为办理商品房产权登记，被告不应承担违约责任；三、本案系原告无故拖欠被告购房款在先。故请求驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：原告肖成梅与被告重庆民昌房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“龙府雅苑”项目预售商品房一套，坐落于重庆市合川区大石街（镇）人民路2号×号，总成交金额为147477元，付款方式为：签订合同时付140103元，交房时付尾款7374元。该合同第七条约定，预售商品房的，甲方（被告）应当在2012年3月15日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用；如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第十三条第2项约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第4项约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一〔该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率〕的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。该合同还约定了其他相关的权利义务。交房前，原告向被告支付购房订金、购房款共计140103元。签订合同后，原告交纳了合同印花税契税5973元和房屋大修基金1439元，原告于2013年9月4日向被告支付购房款2975元，被告均向原告出具了收据。2013年9月4日，被告将涉案房屋交付给原告使用。原告方认为被告存在逾期办证的违约行为，现起诉来院，诉请如前。被告认为原告尚欠购房款4399元未支付，故向本院提起反诉，其反诉请求亦如前。另查明，“龙府雅苑A、B栋”工程，“龙府雅苑C栋及地下车库”工程于2018年5月11日取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证[证号分别为合川建竣备字（2018）0029号和合川建竣备字（2018）0030号]，备案登记证上面均载明该工程的竣工验收时间为2015年2月8日。还查明，2020年4月8日，重庆市诚顺物业管理有限公司出具《证明》，上面载明了：“民昌公司开发建设的龙府雅苑小区商品房项目，由于民昌公司逾期交房，同意业主购房尾款与逾期交房违约金品叠后交房，并于2013年7月10日在我司现场办公室向龙府雅苑小区业主发出《告示》：一、我司正在办理最后的综合验收手续并对我司应承担的违约金分户进行核算，在此期间，愿意接房的业主，品叠违约金和应付我司尾款后进行接房；二、要求我司相关手续完善后再进行接房的业主，在我司相关手续办理完毕后，品叠违约金和应付我司尾款后进行接房；三、我司尽快加紧办理综合验收合格证，最迟应于2013年8月30日前办理完毕。重庆市诚顺物业管理有限公司是按照重庆民昌房地产开发有限公司通知和业主的要求，完清所有购房款及交房违约金品叠、交清大修基金和印花税、契税等，才办理的交接房手续”等内容。2020年4月7日，重庆市合川区大石街道大石社区居民委员会作出了《社区证明》，上面载明了：“兹有民昌房地产公司在合川区大石社区居民委员会辖区开发建设龙府雅苑小区商品房项目，项目地址位于大石街道办事处办公楼对面，合同交房时间为2012年3月15日前。由于民昌公司逾期交房和逾期交房违约金等问题，购买该项目的业主与民昌公司发生纠纷。2013年9月2日，大石街道相关部门组织双方调解，民昌公司董事长谢贤均及公司的另两位股东一致同意业主应交而未交的购房尾款与民昌公司逾期交房违约金品叠多退少补后交房，并及时给业主办理房地产权证。业主接房后，民昌公司言而无信，未及时给业主办理房地产权证和支付延期办证违约金，双方再次发生纠纷。大石街道办事处在2019年11月20日和2019年12月25日又两次组织双方进行调解均无果，遂建议小区业主向人民法院起诉”等内容。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应该按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，原被告双方约定交房时间为2012年3月15日，被告于2013年9月4日将涉案商品房交付原告使用。但交付使用时，由于该商品房尚未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，故该交房并不符合合同约定和法定的交房条件。而被告实际取得的《建设工程竣工验收备案登记证》的时间是2018年5月11日，上面载明的竣工验收时间是2015年2月8日，因此本院确认涉案房屋合法交付时间是2015年2月8日。按照合同约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但被告至今未履行该项义务，早已逾期，存在违约行为。因此，对于原告要求被告为原告所购买的涉案房屋向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的诉讼请求，理由正当，本院依法予以支持。对于被告辩称原告从未提起办理权证申请，从未委托被告代为办理商品房产权登记，不存在违约行为的意见，本院认为，原被告双方签订了合同，原告向被告支付了相应房款、交纳了合同印花税契税和房屋大修基金等，因此，原告已经履行完毕相应义务。而后被告就应按照约定履行与办证相关的义务。因此，对被告的该项辩称意见，本院不予采信。对于原告要求被告支付延期办证违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，原、被告双方签订的合同第十三条第4项约定，如因被告责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，被告应于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。该条约定系对被告支付逾期取得办证登记受理单违约金附生效条件的约定。由于被告至今未取得原告所购房屋的权属转移登记业务受理通知书，因此原告要求被告支付逾期取得办证登记受理单违约金的条件尚未成就，故对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。对于被告要求原告支付所欠购房款4399元及资金占用损失的反诉请求。根据原、被告双方“交房付尾款”的约定，结合涉案房屋成交价为147477元，接房前已支付购房款140103元，同时原告接房时还向被告支付了房款2975元的事实，结合被告承诺过所有业主交房时应付的购房尾款与逾期交房违约金品迭后交房的事实，本院认定原告应支付被告的房款4399元已与被告应支付原告的逾期交房违约金进行抵扣。因此，对于被告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）重庆民昌房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为原告（反诉被告）肖成梅所购买的位于重庆市合川区大石街道人民路2号×号商品房向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；二、驳回原告（反诉被告）肖成梅的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）重庆民昌房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费322.24元，减半收取161.12元，由原告（反诉被告）肖成梅负担121.12元，由被告（反诉原告）重庆民昌房地产开发有限公司负担40元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）重庆民昌房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邓雪花二〇二〇年五月二十八日书记员  吴 爽