江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初950号原告（反诉被告）：南京市六合区竹镇镇人民政府，住所地南京市六合区竹镇镇仕林南路84号。负责人：刘敏，镇长。委托诉讼代理人：韩军，江苏六骏律师事务所律师。被告：谢文翠（反诉原告），女，1971年2月28日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：张强，江苏臻德律师事务所律师。原告（反诉被告）南京市六合区竹镇镇人民政府（以下简称六合竹镇镇政府）与被告（反诉原告）谢文翠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）六合竹镇镇政府的委托诉讼代理人韩军、被告（反诉原告）谢文翠及其委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告六合竹镇镇政府向本院提出诉讼请求：判令谢文翠给付房屋租金43659元（2019年10月至2020年10月）。事实与理由：2017年9月28日，谢文翠通过公开招标获得六合区XX街道XX路XX号门面房的承租权后与六合竹镇镇政府签订《六合新城桥西苑桥西路门面房租赁合同》一份。合同约定租赁期限自2017年10月10日起至2020年10月9日，第一年租金为39600元，以后每年在前一年的基础上递增5%。合同签订后双方一直按约履行义务，但2019年至2020年的租金43659元，谢文翠至今未按约给付，六合竹镇镇政府诉至法院，要求判如所请。本诉被告谢文翠辩称，不同意支付租金，因为六合竹镇镇政府交付的房屋有瑕疵，从2015年开始发现房屋有异味，找了物业和楼上住户，还有施工单位，到处检查，发现天花板楼上的马桶下水漏水，导致房间味道大且生虫子。从2019年9月开始没有用，被告丈夫多次和六合竹镇镇政府陆主任沟通这个事情，陆主任让被告找物业，找楼上施工单位和建设单位检查，一直拖到现在。谢文翠前段时间接到诉状很惊异，因为当时陆主任答应处理，没有及时处理还起诉到法院。反诉原告谢文翠向本院提出反诉请求：判令解除双方租赁合同，六合竹镇镇政府赔偿经济损失69948元（装修损失15000元、人员工资损失13368元、营业损失41580元）。事实与理由：2017年10月10日起，谢文翠租用六合竹镇镇政府房屋后进行装修和使用，但自2019年5月起，谢文翠发现室内有异常难闻的气味，且地板变形，墙体发黄、发黑、发霉，还有虫子四处爬行。经过物业、建设单位、施工单位的检查发现是马桶下水管壁破裂，污水漏至谢文翠承租房屋所致。双方多次沟通均无果，导致谢文翠自2019年8月起一直无法正常使用该房屋，造成较大经济损失，故提起反诉。反诉被告六合竹镇镇政府辩称，对于谢文翠主张解除双方租赁合同的反诉请求由法院依法判决，如果判决解除合同，要求谢文翠支付房租至实际返还之日。对谢文翠主张的漏水损失，漏水系漏水业主房屋质量问题导致，六合竹镇镇政府产权名下房屋交给谢文翠使用一年后没有质量瑕疵，如果是因为漏水房屋质量问题导致谢文翠损失，谢文翠应向楼上漏水的相关产权人主张权益，六合竹镇镇政府没有赔偿义务。本院经审理查明后认定事实如下：六合竹镇镇政府（出租主，甲方）与谢文翠（承租方，乙方）于2017年9月28日签订《六合新城桥西苑桥西路门面房租赁合同》，约定甲方将位于南京市六合区XX街道XX苑XX路XX号建设面积约47.21平方米（具体建筑面积以实物为准）的门面房租赁给乙方使用，门面房设施以现状为准。租赁期限为3年，自2017年10月10日起至2020年10月9日止。第一年租金为39600元，租金支付方式为签订合同前缴清当年租金，次年房屋租金在上一年的基础上递增5%。一律实行先缴租金后承租的原则。即承租者先缴清第一年租金后承租，第一年租期结束前一个月缴清后一年租金再承租，以此类推。租赁期限内，承租方在不破坏门面房原主体结构及附属设施的前提下，有权根据营业需要对所承租门面房进行装修。在租赁期限结束后，添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设施自行拆除，无法拆卸的装修设施不得加以破坏，无条件移交给出租方，出租方不作任何补偿。合同还约定了其他内容。谢文翠承租后将涉案房屋用于经营装修墙面定制业务，并按期缴纳了前两年租金。2019年5月，涉案房屋楼上开始装修，涉案房屋遂出现异味、地板变形、墙体发黄、发霉等问题，经检查发现系楼上马桶下水管管壁破裂所致。因涉案房屋无法使用，谢文翠于2019年8月关门至其他地点营业。双方协商无果，遂引发本案诉讼。另查明，谢文翠已于2020年4月23日将涉案房屋返还给六合竹镇镇政府。以上事实，有当事人陈述、六合新城桥西苑桥西路门面房租赁合同、照片等证据予以证实。本院认为，六合竹镇镇政府与谢文翠签订的《六合新城桥西苑桥西路门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同成立生效。（一）本诉部分。对于六合竹镇镇政府主张的租金，因谢文翠已于2020年4月23日返还了涉案房屋，对于2019年10月至2020年4月期间的租金，考虑到涉案房屋因漏水无法正常使用及疫情影响，本院酌情支持3个月租金10915元（43659元÷12×3）。（二）反诉部分。在合同履行过程中，因涉案房屋楼上漏水导致租赁合同无法继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人一方因第三人的原因造成违约，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，谢文翠主张解除租赁合同、赔偿损失，本院予以支持。对于谢文翠主张的装修损失，按照合同剩余租赁期限，由六合竹镇镇政府赔偿其主张金额的1/3即5000元。对于谢文翠主张的人员工资损失及营业损失，根据其经营规模并参考上年度江苏省同行业在岗职工平均工资标准，本院酌定为20000元。本、反诉相抵，六合竹镇镇政府应向谢文翠支付14085元（5000元+20000元-10915元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款规定，判决如下：一、解除南京市六合区竹镇镇人民政府与谢文翠于2017年9月28日签订《六合新城桥西苑桥西路门面房租赁合同》；二、南京市六合区竹镇镇人民政府于本判决生效之日起五日内给付谢文翠14085元；三、驳回南京市六合区竹镇镇人民政府的其他诉讼请求；四、驳回谢文翠的其他反诉请求。本诉案件受理费891元，减半收取445元，反诉案件受理费774元，由本、反诉人各自负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 赵 文二〇二〇年五月二十八日书记员 姚萍萍自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。