北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初1257号原告：常艳芬，女，1979年11月26日出生，住天津市武清区。（身份证号：×××）委托诉讼代理人：王敬（系常艳芬配偶），男，1974年9月18日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：果瑞德，北京嘉维泰银律师事务所律师。被告：北京华楠科瑞企业管理咨询有限公司，住所地北京市丰台区贾家花园15号院7号楼3A011室。（统一社会信用代码：91110106069625287T）法定代表人：姜楠，经理。委托诉讼代理人：王西铭，北京市京泰律师事务所律师。被告：北京市建华设备安装公司，住所地北京市石景山区古城路21楼东。（统一社会信用代码：9111010710228768XA）法定代表人：孙孟怀，经理。委托诉讼代理人：宋春阳，北京市汇源律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈梦姣，女，1992年5月10日出生，北京市汇源律师事务所实习律师。原告常艳芬与被告北京华楠科瑞企业管理咨询有限公司（以下简称：华楠科瑞公司）、被告北京市建华设备安装公司（以下简称：建华设备公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常艳芬之委托诉讼代理人果瑞德、被告华楠科瑞公司之委托诉讼代理人王西铭、被告建华设备公司之委托诉讼代理人宋春阳、沈梦姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常艳芬向本院提出诉讼请求：1.判令解除两份房屋买卖合同；2.判令华楠科瑞公司、建华设备公司连带向常艳芬返还购房款120万元；3.判令华楠科瑞公司、建华设备公司连带给付常艳芬利息损失(自2014年4月3日起至实际给付日止，以120万元本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算)；4.华楠科瑞公司、建华设备公司承担诉讼费用。事实和理由：2014年4月3日，常艳芬和华楠科瑞公司签订了两份房屋改扩建内部职工住宅项目的房屋买卖合同，购买坐落于北京市石景山区古城南路建华设备公司院内的2号楼X单元X室和2号楼M单元M室房屋两套，房屋价格分别为106万元和254万元。华楠科瑞公司为证明其开发建设房屋的合法性，向常艳芬提供了一份由华楠科瑞公司和建华设备公司签订的房屋改扩建协议书。合同签订当日，华楠科瑞公司和建华设备公司又让常艳芬签订了一份房屋购买付款协议。主要内容为两套房款总价360万元，分三期支付。首期120万元于2014年4月3日支付，剩余240万元支付时间分别为工地动工由销售人员电话通知，3个工作日内支付120万元，尾款120万元于交房当天一并付清。合同签订后，常艳芬按约定于2014年4月3日将首期120万元购房款交付华楠科瑞公司(银行转账110万元，现金10万元)，华楠科瑞公司出具了收到常艳芬120万元购房款的收据。履行合同过程中，因华楠科瑞公司和建华设备公司建设房屋无合法手续，工程被政府相关部门强制拆除。常艳芬要求返还已付购房款时，华楠科瑞公司和建华设备公司以各种理由拒绝返还。2016年1月21日，常艳芬以合同诈骗罪对华楠科瑞公司和建华设备公司进行控告，北京市公安局石景山分局经济犯罪侦查大队受理此案，但无结果，于2019年10月25日将撤销案件决定书送达常艳芬。为维护自身合法权益，常艳芬诉至法院。被告华楠科瑞公司辩称，对合同和付款金额认可。按照授权委托书，同意按照常艳芬的债权比例进行赔偿。合同未履行是由首钢和建华设备公司拆除房屋造成的。华楠科瑞公司已起诉建华设备公司要求赔偿，华楠科瑞公司获得赔偿后可以支付常艳芬相应款项。被告建华设备公司辩称，1.建华设备公司与常艳芬不存在房屋买卖合同关系，不应承担任何责任。常艳芬系与华楠科瑞公司签订的房屋买卖合同，并由华楠科瑞公司依据合同约定收取购房款。建华设备公司未与常艳芬签订过任何形式的合同，双方不存在房屋买卖合同关系，常艳芬并未向建华设备公司支付购房款。建华设备公司与本案无关，不是本案适格被告，不应承担任何责任，常艳芬要求建华设备公司返还购房款并支付利息于法无据。2.建华设备公司从未开展过房地产开发及销售业务，建华设备公司与华楠科瑞公司之间的法律关系与本案无必然联系。房地产开发和销售是需要经过行政审批取得相应许可后才能开展的业务，建华设备公司作为首钢公司劳服企业，从未从事此项业务。购买房屋如此大事，常艳芬作为理性社会个体应查看出卖房屋企业的相应资质和手续，无论出于何种原因与华楠科瑞公司签订房屋买卖合同并支付购房款，均与建华设备公司无关。建华设备公司将房屋出租给华楠科瑞公司并允许其翻建自用，华楠科瑞公司违反约定从事住宅开发销售工作，建华设备公司发现后第一时间对其予以制止。建华设备公司对于华楠科瑞公司在此前将房屋向谁出卖以及出卖价格均不知情。建华设备公司与华楠科瑞公司之间的合同关系不构成华楠科瑞公司对建华设备公司的代理，其出卖房屋行为与建华设备公司无关。3.根据合同相对性原则，不论常艳芬与华楠科瑞公司之间的房屋买卖合同是否有效，常艳芬只能向合同相对方即收取其购房款的华楠科瑞公司主张相应权利，双方的买卖合同与建华设备公司无关，不同意常艳芬的诉求。本院经审理认定事实如下：2014年4月3日，华楠科瑞公司（出卖人、甲方）与常艳芬（买受人、乙方）签订两份《〈房屋改扩建内部职工住宅〉项目房屋买卖合同》（以下简称：房屋买卖合同）。其中约定：内部职工住宅项目为华楠科瑞公司投资建设，建华设备公司提供土地合作建设的项目。本项目位于北京市石景山区古城南路建华公司院内。出卖人在上述地块上建设住房，现定名为内部职工住宅。买受人购买的房屋为预售房，买受人对所购买的房屋享有50年的房屋产权，至2064年10月1日止。甲方承诺在本项目交房后18个月内为乙方办理首钢的《内部职工住宅使用权证》。如本项目在中途转为商品房，买受人需按照国家政策规定一次性补交土地出让金及相关费用，出卖人协助买受人办理转商品房的相关手续。买受人所买的房屋为框剪结构，其中地上6层，地下1层。买受人购买的房屋为该项目中的2号楼X单元X室和2号楼M单元M室，房屋用途为住宅，房屋总金额分别为106万元和254万元。出卖人于2014年10月1日前将质量合格的房屋交付买受人。2014年4月3日，常艳芬向华楠科瑞公司支付2号楼1单元503室和2号楼1单元603室两套房屋的购房款120万元。华楠科瑞公司未将收取的购房款给付建华设备公司。另查，2013年10月19日，建华设备公司与华楠科瑞公司签订《房屋租赁协议》和《房屋改扩建协议书》。《房屋租赁协议》约定，建华设备公司出租给华楠科瑞公司的房屋租用房为二楼简易房一栋、原车工房一栋、简易车间二栋包括院大约2000平方米，该房屋坐落于北京市石景山区古城南路（建华公司开关厂院内南侧），租赁自2014年1月1日至2018年12月31日，每年房屋租金为10万元，一次性交付五年。《房屋改扩建协议书》约定，建华设备公司（甲方）与华楠科瑞公司（乙方）就合作开发建设位于北京市石景山区古城南路（建华公司开关厂院内）改扩建工程达成如下条款。双方本次合作开发的项目暂定名称为屋改扩建工程。项目用地性质为生活用地，总用地面积为2000平方米。第二条、合作方式。甲方提供符合本合同的内容房屋改扩建工程，但不参与项目开发建设和监督经营管理。第三条、双方责任。（一）甲方责任1、甲方负责提供本项目的土地使用，保证本项目的合法性、真实性。2、甲方协助乙方建设本项目，确保本项目顺利完成开发建设。3、甲方协助处理征地遗留问题、拆迁、搬迁及问题的责任主体，乙方负责具体实施，以确保本项目顺利开发。（二）乙方责任1、乙方按照本合同的约定如期投入项目建设所需的全部资金，保证建设工程按时按质完成。2、乙方负责按期交纳合同约定的有偿使用房屋及院的租赁费用。3、乙方负责本项目方案的设计，并承担设计费用。保证设计标准符合国家要求、规定。4、乙方负责本项目工程建设的管理工作，包括选择施工单位、监理单位、材料供应单位、销售代理单位，以乙方名义分别与上述单位签订并履行《建设工程承包合同》、《建设工程监理合同》以及有关建筑装饰材料、设施、设备等。甲方对乙方的经营有义务给予协助，提供或办理实施上述行为所必须的手续。5、乙方负责组织工程的各项竣工验收，保证工程质量符合国家规定的标准。对于存在的质量问题乙方负责解决，承担工程的质量保证、保修责任。6、乙方应按照工程合同约定向施工单位支付工程款。本项目各项工程竣工验收后，乙方应及时进行工程结算并按合同约定结清工程款。建华设备公司提交上述《房屋租赁协议》和《房屋改扩建协议书》，欲证明其与华楠科瑞公司之间系房屋租赁合同关系，该合同关系不构成华楠科瑞公司对建华设备公司的代理，建华设备公司与常艳芬和华楠科瑞公司的房屋买卖合同无关。常艳芬对建华设备公司提交的《房屋改扩建协议书》不予认可，并提交其持有的《房屋改扩建协议书》，称该协议书中约定双方本次合作开发的项目暂定名称为屋改扩建职工内部住宅工程，与建华设备公司持有的《房屋改扩建协议书》中约定的双方本次合作开发的项目暂定名称为屋改扩建工程相比，多了“职工内部住宅”。除此之外，两份《房屋改扩建协议书》内容一致。常艳芬称依据《房屋改扩建协议书》，建华设备公司和华楠科瑞公司成为联合体共同开发建设房屋，利益共享；建华设备公司是首钢的下属单位，出于信任才购买房屋；建华设备公司将项目交由不具备房地产开发资质的华楠科瑞公司开发建设违反法律规定；建华设备公司对于项目土地使用无合法手续导致所建房屋被拆除，共同骗取购房款，故应承担连带责任。2016年1月21日，常艳芬配偶王敬向公安机关报合同诈骗案。2019年10月25日，北京市公安局石景山分局因立案侦查已超两年仍然不能移送审查起诉或者依法作其他处理，决定撤销此案。各方当事人均认可常艳芬所购房屋被拆除。华楠科瑞公司提交其起诉北京市石景山区城市管理综合行政执法监察局和北京市公安局石景山分局两个行政案件中的答辩状作为证据，欲证明房屋拆除时间为2016年12月26日，并同意自该日起向常艳芬支付利息。对于购房款的返还，华楠科瑞公司提交《授权委托书》，载明：债权人季安平（380万元）、王敬（120万元）、栾金花（42万元）、孙长龙（57.67万元）、贾雪飞（42万元），合计债权总额641.67万元，在华楠科瑞公司（债务人）与建华设备公司合作开发建房被拆除一案中，华楠科瑞公司孙森林承诺经与建华设备公司的上级单位首钢协调，首钢赔偿600万元，但建华设备公司扣除30%为180万元，协调费用20万元，税金（600-180）×4%=16.8万元。实际可分配款383.2万元，债权总额加费用为641.67万元，各债权人自愿按上述比例进行分割，分割后各债权人与华楠科瑞公司（债务人）之间视为债务清偿完毕，为此互不追究责任，已经执行立案的债权人到法院申请撤销执行。如果不能获得首钢如上赔偿，则本委托失效，各债权人有权利继续通过法律和其他合法途径主张其权利。上述债权人特聘请北京市京泰律师事务所律师王西铭为债权人的代理人，代办上述债权清偿的有关手续并签署有关文件。季安平、王敬、孙长龙、栾金花、贾雪飞在委托人处签字。2019年7月21日。华楠科瑞公司称应以授权委托书作为债务清偿依据。授权委托书无原件核对，常艳芬不予认可。上述事实，有房屋买卖合同、收据、《房屋租赁协议》、《房屋改扩建协议书》、受案回执、撤销案件决定书、答辩状、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，常艳芬与华楠科瑞公司签订的两份房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按约定履行各自义务。华楠科瑞公司作为出卖人依法负有向常艳芬转移房屋所有权的义务，因所建房屋被拆除，导致常艳芬签订房屋买卖合同的目的不能实现，故房屋买卖合同应予解除。故本院对于常艳芬主张解除房屋买卖合同的诉求予以支持。合同解除后，华楠科瑞公司应将收取的购房款返还，并赔偿常艳芬购房款的利息损失。华楠科瑞公司提交的《授权委托书》系复印件，并无常艳芬的签字，其内容并不能证明与常艳芬就购房款的返还数额达成一致且所协商的返还条件能够成就，故应将收取的购房款120万元全部返还常艳芬。常艳芬主张华楠科瑞公司自2014年4月3日收取房款之日起即支付利息，于法无据。现华楠科瑞公司同意自2016年12月26日起按照常艳芬主张的中国人民银行同期贷款利率的标准支付利息，本院对此不持异议。因常艳芬主张的利息计算标准自2019年8月20日起已不再使用，故2019年8月20日之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。另外，因建华设备公司并非房屋买卖合同的当事人，亦未收取购房款，常艳芬主张建华设备公司承担返还购房款并支付利息的连带责任，但未提供充分证据证明建华设备公司存在应承担连带责任的约定或法定情形，其仅以《房屋改扩建协议书》认为建华设备公司与华楠科瑞公司系合作建房、建华设备公司对于项目土地使用无合法手续导致所建房屋被拆除等主张建华设备公司承担连带责任，于法无据，本院对该诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、解除常艳芬与北京华楠科瑞企业管理咨询有限公司于2014年4月3日签订的两份《〈房屋改扩建内部职工住宅〉项目房屋买卖合同》；二、北京华楠科瑞企业管理咨询有限公司于本判决生效后七日内返还常艳芬购房款120万元并支付利息(利息以120万元为基数，自2016年12月26日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算)；三、驳回常艳芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7800元，由北京华楠科瑞企业管理咨询有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 孙莉二〇二〇年五月二十八日法官助理 田晔书 记 员 袁帅