宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初7444号原告：宁夏路捷房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区滨河新区金龙商业广场三层。法定代表人：石春梅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马媛，系北京大成（银川）律师事务所律师（特别授权）。被告：黄少宁，男，1984年2月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区青铜峡市。原告宁夏路捷房地产开发有限公司（以下简称路捷公司）与被告黄少宁返还原物纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路捷公司委托诉讼代理人马媛、被告黄少宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告路捷公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告黄少宁履行吴忠市利通区金龙广场商场第三层B-312、B-315、B-316号商铺（万紫红烤肉）腾房义务；2.依法判令被告黄少宁向原告支付2018年1月1日至2019年10月31日的逾期腾房占有使用费520493.6元，并按照38元/㎡/月的标准继续支付逾期腾房占有使用费至被告实际腾房之日止。3.本案的诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原告系吴忠市利通区金龙广场的所有权人，2015年12月31日，原告将金龙广场整体出租给案外人宁夏泱金商业经营管理有限公司（以下简称“泱金公司”），后由于泱金公司欠付租赁费严重违约，2017年12月31日，双方解除了租赁合同，并于2018年2月14日签订了《金龙广场交接协议》。泱金公司承租金龙广场期间，与被告签订一份《金龙广场餐饮商铺租赁管理合同》，将金龙广场第三层B-312、B-315、B-316号共计622.6平方米商铺出租给被告，经营万紫红烤肉。原告作为金龙广场的所有权人，有权依据《物权法》相关规定享有金龙广场的占有、使用、处分、收益的权利。被告作为从泱金公司处承租金龙广场商铺的次承租人，在出租人和承租人之间的租赁合同已经解除的情况下，次承租人占有使用房屋已无依据。但经原告催告，被告拒不腾退房屋，也拒绝缴纳占有商品房产生的各类费用，严重侵犯了原告的合法权益。综上，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求依法判如所请。被告辩称，原告路捷公司与被告签订的《金龙广场餐饮场地租赁合同书》存在欺诈和违约，路捷公司让被告支付逾期腾房占有使用费520493.6元是无稽之谈，两份合同都没有这么高的费用，在金龙广场经营中，路捷公司屡次侵权和欺压，被告认为其没有腾房义务。原告围绕其诉讼请求当庭提交证据如下：证据一、《不动产权证书》二张、《商场租赁合同》、《商场租赁合同（补充协议书）》一份、《金龙广场商户联名信》一份、《交接证明》一份、《金龙广场交接协议》一份、《关于解除合同的通知》一份、视频一段，证明：1.原告是金龙广场的所有权人，2015年12月31日，原告与案外人泱金公司签订一份《商场租赁合同》及《商场租赁合同（补充协议书）》，约定由案外人泱金公司承租金龙广场；2.2017年11月15日，因案外人泱金公司经营不善，金龙广场大部分商户强烈要求原告收回金龙广场经营权；3.2017年12月底，原告与案外人泱金公司解除了《商场租赁合同》并签订《交接证明》，并于2018年2月14日达成《金龙广场交接协议》，全面接管金龙广场。证据二、《金龙广场餐饮商铺租赁管理合同》一份，证明案外人泱金公司承租金龙广场期间即2017年3月28日与被告签订一份《金龙广场餐饮商铺租赁管理合同》，约定被告承租金龙广场第三层B-312、B-315、B-316号共计622.6平方米商铺，经营万紫红烤肉，合同约定租金标准为18元/㎡/月、物业管理费为12元/㎡/月、每年制冷制热费按合同面积一次性收取中央空调费8元/㎡/月，泱金公司是金龙广场的承租人，被告是次承租人。证据三、商铺现状照片四张、告知函一份、录音三份，证明被告至今仍无权占有上述涉案商铺，也不开业经营，原告工作人员多次交涉告知其搬离，被告至今无动于衷，原告至今无法对商场业态进行重新规划调整，给原告造成巨额经济损失。证据四、《解除合同协议书》一份、资金申请、审批表一张、中国银行进账单一张，证明原告与黄少宁解除金龙广场百货租赁合同书，黄少宁缴纳的保证金10000元转入泱金公司账户。被告黄少宁为支持其主张当庭提交《金龙广场餐饮场地租赁合同书》一份、《金龙广场招商意向协议》一份、收据一张、证明一张、路捷公司与泱金公司签订的《金龙广场租赁合同》一份、泱金公司与被告签订的《餐饮商铺租赁合同》一份，证明路捷公司存在合同欺诈和违约。经当庭质证，被告对原告提交证据一中《不动产权证书》的真实性、合法性、关联性及证明目的没有异议；对《商场租赁合同》、《商场租赁合同（补充协议书）》的证明目的有异议；对《金龙广场商户联名信》的关联性有异议；对《交接证明》有异议，没有通知被告也没有做妥善的处理；对《金龙广场交接协议》、《关于解除合同的通知》、视频有异议，被告不知道，与被告没有关系。对证据二有异议，该合同是被告与泱金公司签的，让泱金公司解释或者履行该合同。对证据三的真实性没有异议，对证明目的有异议。对证据四中《解除合同协议书》中的签字不是其本人所签，对资金申请、审批表、中国银行进账单其没有见过，也不知道。原告对被告提交《金龙广场餐饮场地租赁合同书》、《金龙广场招商意向协议》、收据、证明的真实性、合法性没有异议，对关联性不予认可；对《金龙广场租赁合同》、《餐饮商铺租赁合同》的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的不予认可。经审查，本院对双方有争议的证据的证明效力认定如下：对原告提交的证据一、证据二、证据三的真实性及证明目的予以确认；对证据四的真实性予以确认。对被告提交证据的真实性予以确认，对其证明目的不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月22日，路捷公司依法取得了位于吴忠市××区西侧金龙华庭金龙商业广场有关房屋所有权。2015年5月19日，黄少宁向路捷公司交纳意向金10000元，并与路捷公司签订《金龙广场招商意向协议》，该协议约定，黄少宁意向租赁路捷公司位于金龙广场3层餐饮业态，场地预约面积683平方米，该意向书的有效时间为2015年5月19日至2019年5月19日。后黄少宁委托其门店店长闫朔与路捷公司签订《金龙广场餐饮场地租赁合同书》，约定租赁路捷公司位于金龙广场三层（3009）面积683平方米场地，合同期限自2015年6月23日至2019年6月22日。该合同签订后未实际履行，黄少宁未进入金龙广场装修、经营其店铺。2015年10月25日，路捷公司将金龙广场整体出租给案外人泱金公司，并签订《商场租赁合同》，该合同约定租赁期限为15年，自2016年6月28日至2031年6月27日，2016年6月28日至2019年6月27日为免租期。2017年6月1日，黄少宁与泱金公司洽谈后，双方签订《金龙广场餐饮商铺租赁管理合同》，租赁金龙广场第三层第B-312、B-315、B-316号商铺（实用面积622.6平方米）经营万紫红烤肉店。该合同签订后黄少宁进入金龙广场，对其租赁的商铺进行装修，泱金公司以租金扣除的方式给予黄少宁装修补助5000元，2017年10月1日黄少宁开始营业。黄少宁与泱金公司签订合同后，路捷公司于2017年6月22日将黄少宁交纳的10000元意向保证金转入泱金公司金莉的建行卡中，路捷公司与黄少宁签订的《金龙广场餐饮场地租赁合同书》自行解除。后因泱金公司经营管理不善以及商户的要求，2017年12月31日，路捷公司和泱金公司签订了交接证明并达成交接明细，约定在该日由泱金公司将金龙广场所有固定资产及所有安防设备及钥匙交于路捷公司管理人员。2018年2月14日，路捷公司与泱金公司签订金龙广场交接协议，协议约定双方签订的《商场租赁合同》已解除。黄少宁经营的万紫红烤肉店亦于2018年1月停止营业。本院认为，双方当事人争议的焦点是：1.路捷公司与黄少宁签订的合同的效力问题；2.路捷公司是否有权要求黄少宁返还案涉房屋；3.黄少宁是否支付逾期腾房占有使用费以及从何时起支付。关于焦点一，路捷公司与黄少宁签订《金龙广场餐饮场地租赁合同》、《金龙广场招商意向协议》，是基于双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，应受法律保护。黄少宁交纳意向金后，委托其店长闫朔与路捷公司签订《金龙广场餐饮场地租赁合同书》，但黄少宁对其租赁的场地并未进行装修及经营，该合同未实际履行。后路捷公司将金龙广场整体出租给泱金公司，金龙广场的经营管理方变更为泱金公司，黄少宁在知悉经营管理方变更为泱金公司的情况下又与泱金公司签订了《金龙广场餐饮商铺租赁管理合同》，租赁金龙广场第三层第B-312、B-315、B-316号商铺，后黄少宁对其租赁的金龙广场第三层第B-312、B-315、B-316号商铺进行装修并经营万紫红烤肉店，路捷公司亦将原告交纳的意向保证金转入泱金公司金莉的账户内，故黄少宁与路捷公司签订的租赁合同因黄少宁与泱金公司之间签订租赁合同而自行解除。关于焦点二，路捷公司系案涉房屋的所有权人，其与泱金公司签订的租赁合同中明确约定：“在租赁期间，路捷公司不得干涉泱金公司（乙方）自主经营权；泱金公司在租赁期间有权自主经营、自主管理、统一布局、享有充分的占有使用权；其他公司代理招商和销售的客户，由泱金公司（乙方）全部接纳，如有业态变化泱金公司（乙方）自行协商解决”。根据以上合同条款，路捷公司同意泱金公司将场地部分分租，故泱金公司将案涉房屋转租给黄少宁，符合其与路捷公司之间租赁合同的约定。泱金公司将承租的场地分租给黄少宁，且泱金公司与黄少宁签订的转租合同亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定泱金公司与黄少宁签订的转租合同合法有效。在转租法律关系中，存在两个合同，即出租人路捷公司与承租人泱金公司之间的租赁合同和承租人泱金公司与次承租人黄少宁之间的转租合同。在这两个合同中，存在两对权利义务关系，即出租人路捷公司与承租人泱金公司之间的权利义务关系和承租人泱金公司与次承租人黄少宁之间的权利义务关系。由于黄少宁与路捷公司的租赁合同已自行解除，泱金公司在得到路捷公司同意的前提下将所租赁的部分场地转租给黄少宁，基于合同相对性原理，路捷公司与黄少宁之间不再存在租赁合同关系。在路捷公司与泱金公司的租赁合同解除的情形下，路捷公司即基于其对案涉出租房屋的所有权与黄少宁发生物权法律关系。由于泱金公司与路捷公司的租赁合同被解除且需在2017年12月31日将案涉房屋交付给路捷公司，导致其与黄少宁的转租合同履行不能。在路捷公司与泱金公司之间的租赁合同解除后，黄少宁对案涉房屋的占有即从有权占有转为无权占有，路捷公司作为案涉房屋的所有权人有权要求黄少宁返还房屋。同时，根据合同相对性原理，因路捷公司不是转租合同的当事人，黄少宁无权要求路捷公司继续履行其与泱金公司之间的转租合同。至于黄少宁主张路捷公司与泱金公司解除合同后致使其遭受损失未得到处理的问题，黄少宁应向其合同相对人即泱金公司主张权利或要求赔偿。黄少宁未与路捷公司达成新的租赁协议，现路捷公司对金龙广场重新规划，黄少宁也于2018年1月起停止经营，租赁合同缺乏实现的可能性，故黄少宁依法不能抗辩路捷公司的租赁合同解除权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”。故路捷公司要求黄少宁返还案涉房屋，本院予以支持。关于焦点三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。路捷公司有权请求负有腾房义务的黄少宁支付逾期腾房占有使用费。黄少宁对案涉房屋无权占有并不意味着其自路捷公司与泱金公司之间租赁合同解除之日起即应支付逾期腾房占有使用费。因路捷公司在与泱金公司协议解除租赁合同时并未通知黄少宁等次承租人参加，原告与泱金公司于2018年2月14日签订《金龙广场交接协议》，确定双方于2015年12月31日签订的《商场租赁合同》已解除，且于2019年10月10日，原告仍与被告就被告所占房屋问题进行协商。因此，原告主张从其与泱金公司签订交接协议的次日即2018年1月1日起计算逾期腾房占有使用费至2019年10月31日共计520493.6元，并由被告按照38元/㎡/月的标准支付至实际腾房之日的占有使用费明显过高，本院酌定自2019年11月21日即原告向本院起诉之日起计算逾期腾房占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条第（二）项、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告黄少宁于本判决生效后十五日内将位于吴忠市××区西侧金龙华庭金龙商业广场第三层第B-312、B-315、B-316号商铺腾空交付给原告宁夏路捷房地产开发有限公司；二、被告黄少宁于本判决生效之日起十五日内支付原告宁夏路捷房地产开发有限公司自2019年11月21日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，按照被告黄少宁与宁夏泱金商业经营管理有限公司签订的租赁合同书约定的租金标准计算；三、驳回宁夏路捷房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9004元，由被告黄少宁负担3239元，由原告宁夏路捷房地产开发有限公司负担5765元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 宋丽娟人民陪审员 李秀萍人民陪审员 鲍 琴 二〇二〇年五月十八日书记员 马慧梅附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。