福建省漳平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0881民初421号 原告：陈玉珍，女，1977年9月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：翁文捷，福建津都律师事务所律师。 被告：陈东伟，男，1976年5月10日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 被告：吕雪琴，女，1976年1月5日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：李支森，福建同英达律师事务所律师。 原告陈玉珍与被告陈东伟、吕雪琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈玉珍的委托诉讼代理人翁文捷和被告陈东伟及其与吕雪琴共同委托诉讼代理人吕雪琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈玉珍向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令陈东伟、吕雪琴立即退还陈玉珍购房款15万元并支付自2020年3月10日起至款清之日止，以购房款15万元为本金，按年利率6%计算的利息；3.本案诉讼费用由陈东伟、吕雪琴共同承担。事实和理由：陈玉珍与陈东伟系小学同学，2020年陈玉珍欲购买位于的房屋用于居住，同时陈东伟愿意将所有的房屋进行出售。经双方电话沟通，陈玉珍与陈东伟口头订立《预约合同》，并约定：陈玉珍先行向陈东伟预付部分购房款以示诚意，陈东伟在征得其爱人同意出售涉案房屋后，双方再就涉案房屋的具体位置、价格、转移登记等事宜进行进一步的协商并签订正式的《房屋买卖合同》。2020年3月9日，3月10日陈玉珍根据陈东伟的要求，通过支付宝转账的方式向陈东伟预付了15万元购房款。同时为进一步了解涉案房屋的实际情况以便签订正式的《房屋买卖合同》，陈玉珍通过电话要求陈东伟拍摄涉案房屋的位置、装修情况等信息，但陈东伟以各种理由予以推脱。2020年3月13日，陈玉珍通过他人了解得知，涉案房屋位于，其土地属于石洪村的集体土地上，且未办理不动产登记手续。而陈玉珍并非石洪村的集体经济组织成员，无权购买涉案房屋。同时，涉案房屋的外墙及内部均未装修，与陈东伟承诺的已经装修完毕可以拎包入住的的承诺完全不符，且陈东伟提出的688888元的价格也已远远超出了涉案房屋的实际价值。陈玉珍在了解上述事实后，便立即要求陈东伟返还预付的购房款,但陈东伟以各种理由拒不返还。陈玉珍认为，陈玉珍非石洪村的集体经济组织成员，其与陈东伟间口头订立的预约合同违反了法律的强制性规定，属于无效合同，陈东伟因无效合同取得的15万元购房款，理应返还给陈玉珍。吕雪琴系陈东伟妻子，其于2015年5月29日登记结婚，涉案房屋系陈东伟、吕雪琴夫妻存续期间建造。 陈东伟、吕雪琴共同辩称，一、陈玉珍主动向答辩人提出购买房屋，答辩人本不想出售，鉴于陈玉珍与其是同学关系及强烈要求下才同意半卖半送。陈玉珍本是永福人对这个地方是轻车熟路。陈玉珍知晓了解答辩人有现成房屋且亲戚、朋友、同学均在房屋附近；从而主动联系答辩人且生怕答辩人不出售，在答辩人未确定出售房屋时，陈玉珍就自行转账10万元给答辩人。陈玉珍对答辩人房屋位置、价格、房屋装修等情况均十分清楚。此后陈玉珍与答辩人陈东伟通话可明确，答辩人再三提醒陈玉珍是否确定要购买，若原告确定购买那么就应当起草合同、签署合同、给付定金，防止陈玉珍出尔反尔。在通话中答辩人陈东伟也明确陈述吕雪琴同意后才能出售事宜。陈玉珍则强制要求答辩人说服其配偶无论如何都要把房屋出售给陈玉珍。对此陈玉珍要求答辩人鉴于双方同学关系，房屋要半卖半送。答辩人房屋每层建筑面积约130多平方米，共有两层，按照永福房产价值则90万元左右，鉴于该房屋还没办理产权证，但可以办理产权证，当时双方说好两层房屋出售给陈玉珍，房屋的土地证由陈玉珍自行办理，从而给予优惠价688888元。从微信聊天记录可以明确写协议然后去公证，可见陈玉珍知晓该房屋尚未产权证，否则就不需要公证。双方达成房屋买卖合意后，当天陈玉珍再次支付5万元作为购买房屋定金。2020年3月13日因陈玉珍购买房屋资金问题，怕承担违约责任，则故意以不了解房屋位置、属村集体土地、房屋装修情况、房产产权等情况为由来解约。试想一下，陈玉珍在永福也有亲戚朋友，陈玉珍是知晓答辩人有房产后主动联系；同时购买房屋、支付购房款将近70万元，对谁来说都是大笔支出，有些一辈子只能购买一套房屋，因此购房时大事情会十分谨慎；又因陈玉珍在上海大都市生活多年，社会经验是经过千锤百炼过；不可能在未了解房屋情况下就迫不及待下定金购买房屋基本常理。以上是房屋买卖过程，陈玉珍所述事实不属实。二、诉争中房产不是宅基地，该房屋的土地系答辩人购买所得，其土地可以办理国有土地使用权证，是可以上市交易。答辩人村有自己住宅，出售房屋并不是答辩人唯一住宅，更不是答辩人的宅基地村镇上，属于城中村，不是单纯意义农村，该村土地有些开发为商品房；在离讼争房屋不远处商业街均办理国有土地使用权证，房产均有外村人员或城镇居民购买取得；答辩人的出售房产土地系购买所得，本可以办理国有土地使用权证只是未办理，从而不能粗暴理解为集体土地。也不能单纯理解只要是本村土地就是集体土地。又因该村已经属于城镇红线范围内，根据国家统计局行政区域代村在全国属城乡结合区，城乡区域代码划分属城镇。根据相关法律规定集体经济转为城镇，虽尚未办理相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖合同对双方当事人有法律约束力。因此买卖时就约定土地证由陈玉珍办理，成交价只涉及房屋，从而价格比市场价底；该房屋买卖合同并未违反法律强制性规定。三、本案买卖交易系房产不是土地。法律规定农村土地属于村集体所有，其明确指明是土地（宅基地）但本案从陈玉珍起诉所陈述载明是房屋买卖，从陈玉珍证据可明确双方涉及房屋买卖、房屋价值并不是土地更没有涉及土地。土地事宜由陈玉珍自行处理、办理；况且本案房屋土地并不属于集体土地，是可以办理国有土地使用权证，可以上市交易。四、陈玉珍不继续履行合同并诉至法院行为属于违法诚实守信原则，且属违约，陈玉珍应当继续履行合同。本案是陈玉珍主动向答辩人发出要约，然后双方形成房屋买卖合同合意。根据合同法规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。因此原告不得单方面擅自变更或者解除合同，否则违反诚实守信原则。陈玉珍未具备解除合同条件，也经答辩人同意解除情况下，单方面解除合同，属违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 陈玉珍提交的有争议的证据认定如下： 1.微信聊天记录截图打印件一组、支付宝转账记录截图打印件一组、陈玉珍与陈东伟通话录音光盘一张（当庭播放）及文字记录一份，欲证明（1）陈玉珍于2020年3月9日、3月10日根据陈东伟的要求向陈东伟支付购房款15万元的事实；（2）陈东伟与陈玉珍约定3月10日上午十点前在征得其爱人同意后，再就涉案房屋的位置、现状、价格及转移登记等事宜与陈玉珍进行进一步的协商并另行约定时间签订正式的《房屋买卖合同》；（3）陈玉珍在得知涉案房屋土地性质系农村宅基地无法买卖且房屋实际价值远低于双方商议的价格后，明确要求陈东伟退还购房款，并多次主动联系陈东伟协商退款事宜，但陈东伟不予退还。经质证，陈东伟、吕雪琴对微信聊天记录真实性无异议，但认为不能证明陈玉珍的主张，可以证明陈玉珍主动提出购买房屋，双方约定房屋价款688888元，陈玉珍是知晓没有房产证的，陈玉珍反悔不愿购买房屋违反诚实信用原则，且有侮辱、诽谤被告的行为；对支付宝转账记录真实性无异议，证明是陈玉珍主动转款，防止陈东伟不出售房屋；对于录音光盘的真实性无异议，但录音的文字记录有遗漏、错误，可以证明陈玉珍执意购买房屋，有提到房屋定金及房屋价款。本院对该组证据的真实性予以认定，可以证明双方就房屋买卖事宜进行合意的过程和陈玉珍向陈东伟转账15万元的事实。 2.案涉房屋现状视频一份，欲证明（1）案涉房屋位号，涉案房屋所在土地属于农村宅基地且案涉房屋尚未装修的事实。(2)陈玉珍对涉案房屋不了解，看到让朋友帮拍摄的视频后，才了解到实际情况与陈东伟所说的拎包入住不符。经质证，陈东伟对证据表面真实性无异议，但表示视频只能看到外墙，房屋二楼已经装修好了可以入住，其未说过拎包入住。 3.结婚登记信息复印件一份，欲证明陈东伟与吕雪琴系夫妻关系，案涉房产系夫妻共有财产。经质证，陈东伟表示案涉房产系其个人所建。本院认为，陈东伟并未提供证据证明案涉房产系其个人所有，对该证据的真实性予以认可。 4.房产登记信息复印件一份，欲证明案涉房产没有办理房产登记的事实，房屋位于集体土地不能买卖。经质证，陈东伟、吕雪琴对真实性无异议，但认为不能证明陈玉珍的主张，不能证明涉案房屋不能买卖的事实，也不能证明案涉土地是何种性质。 对陈东伟、吕雪琴提交的有争议的证据认定如下： 《执行裁定书》复印件一份，欲证明石洪村的土地可以办国有土地使用证，被执行人虽然是外村人但可以购买该房屋土地，并能办理土地证。经质证，陈玉珍对三性均有异议，认为不能证明被告的主张，该证据与本案没有关联性，该证据可以证明陈东伟、吕雪琴并没有办理房屋和土地的权属证书，且根据国土资源部2011年发布的《关于推进农村集体土地确权登记发证工作问题的通知》规定，2012年底不得再办理土地审批手续。经电话咨询永福土管所收到“石洪村没有办证的土地均属集体土地，也不得办理国有土地使用权证”的答复。本院认为该组证据与本案不具有关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 陈玉珍长期居住于上海市，与陈东伟系同学关系。2020年，陈玉珍欲购买位镇的房屋用于居住。经与陈东伟电话、微信沟通，意向陈东伟购买其房屋，约定购房款688888元，并于2019年3月9日、10日通过支付宝向陈东伟转账计15万元。2020年3月13日，陈玉珍托朋友拍摄案涉房屋，在了解到房屋实际情况后，表示不愿向陈东伟购买房屋，要求退还其支付的15万元，双方就此未达成一致意见。2020年4月3日，陈玉珍诉至本院。 本院认为，陈玉珍与陈东伟虽未订立房屋买卖合同，但已经就购房价款及将来订立房屋买卖合同达成合意，双方之间成立了房屋买卖的预约合同。该预约合同是否有效，系双方争议的焦点。判断合同是否有效的标准是合同在内容上是否违反了法律、行政法规的强制性规定以及公序良俗。本案中，案涉标的房产位号，该房屋的土地属于石洪村集体所有。房屋依附于土地之上，房屋所有权与土地使用权不可分割，本案中双方在对案涉房屋买卖进行处分的同时也就土地使用权进行了处分。但集体土地使用权是农村集体经济组织成员特有权利，非本集体经济组织成员无法取得。陈玉珍并不具镇集体经济组织成员的身份，不能以买卖方式取得案涉房屋占用土地的土地使用权，因此双方就房屋买卖所达成的预约合同违反了法律规定，系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，陈玉珍诉请陈东伟退还已支付的购房款证据充足，理由充分，本院予以支持。陈玉珍另诉请陈东伟支付自2020年3月10其至款清之日止按年利率6%计算的利息，本院认为，本案中双方在就买卖房屋事宜进行协商时，陈东伟明知案涉房屋位村，并未办理相关产权证书，不能进行交易；陈玉珍作为完全民事行为能力人，本应认识到自己不村集体经济组织成员，并不具备购买该村村民住宅的资格，因此双方对房屋买卖合同无效具有同等过错。陈玉珍的损失为其已经支付的购房款从支付之日即2020年3月10日起至返还之日止资金被占用期间的利息，双方对违约支付款项利率未作约定，参照未约定借款利率资金占用年利率6%计算为妥,该项损失以买卖双方陈玉珍及陈东伟、吕雪琴各承担50%为宜。 综上所述，陈玉珍的诉请有理，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条规定，判决如下： 一、陈东伟、吕雪琴应于本判决生效之日起七日内返还陈玉珍15万元及利息（利息为“以本金10万元为基数，按月利率6%，从2020年3月10日至还清款项之日止所计算的利息的二分之一”）； 二、驳回陈玉珍的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 案件受理费3300元，减半收取1650元，由陈东伟、吕雪琴共同负担，该款限于七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈  长  奘 二〇二〇年五月二十五日 书记员 江瑜琳（兼） 附：适用的主要法律条款及申请执行依据 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。